陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终13978号
上诉人（原审原告）：周梅桂，女，1986年4月7日出生，土家族，西安市儿童医院医生，住西安市莲湖区。
委托诉讼代理人：胡庆林，陕西博纳新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中十冶集团有限公司，住所地西安市碑林区火炬路10号企图时代10层。
法定代表人：刘冠胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：翟阳，陕西融德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕宇，男，1983年9月3日出生，汉族，中十冶集团有限公司员工，住陕西省咸阳市秦都区。
被上诉人（原审第三人）：陕西特艺房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区环城西路北段210号。
法定代表人：潘红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张兴茂，陕西乐友律师事务所律师。
上诉人周梅桂因与被上诉人中十冶集团有限公司（以下简称中十冶公司）、陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初4535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
周梅桂上诉请求：一、停止对位于西安市环城西路210号景都花园小区3幢1单元1507号房产的强制执行。本案的一、二审诉讼费由中十冶公司、特艺公司承担。事实和理由：周梅桂购买该房产就是用于居住的。周梅桂把毛胚房完成装修，装饰，基础配置到水、电、气能通畅使用，适合长期居住的状态，直到2016年12月3日才结束，房子装修过程中及装修好以后自己对房子所做的众多的行为和举动，都能体现周梅桂的房子是用于居住的事实，可惜周梅桂并没有主动向法官提及以及提供证明，周梅桂夫妻买房用于居住目的很明确，且周梅桂夫妻的实际情况并没有能力投资房子，这样的小面积房子恰好能满足适合周梅桂夫妻的基本居住需要。周梅桂切实的入住过，但身体原因居住时间极其短暂，只能让房子进入等待居住模式，而周梅桂的爱人住的时间更多。周梅桂的公公在过年从乡下到西安团聚过春节期间也是睡在这个房子的，这些情况周梅桂都没有向一审法官说明。众多不可抗拒因素事件集中在那段时间发生，不但周梅桂住不成新房还有空前巨大的精神和经济压力。那段时间，恰好周梅桂的爱人的一个朋友在周梅桂新房所在的景都花园小区找房子陪伴孩子中考使用，于是周梅桂建议将房子短期出租，可周梅桂的爱人只是将房子借给朋友，并告知周梅桂房子是租给朋友住，让周梅桂一直认为房子是出租状态。此情况周梅桂也是后来才得知，也并未向一审法官说明。如果因为朋友居住的一段时间就认定为非用于居住，周梅桂不服，朋友短期居住的实际情况并不能改变以及否定周梅桂的房子是长期用于自己居住的事实。周梅桂买房时间早于查封时间很久，且交了大部分购房款，时刻准备着尾款等待上交给房产商，只待网签时上交尾款。却被中十冶在开发商承诺给周梅桂网签的时间前强行抢先查封房子。
中十冶公司辩称，不同意周梅桂的上诉请求。周梅桂的上诉请求不明确，原审法院已经对是否停止对涉案房屋采取强制执行措施作出判决，周梅桂在执行异议听证中自认涉案房屋对外出租并未用于自住，即使按照周梅桂在原审中所述其余2017年5月之后用于自住，也无法抗辩原审法院于2017年1月对涉案房屋采取的法定措施，更何况周梅桂未提供涉案房用于居住的证据。根据最高院相关规定，周梅桂的请求没有法律依据。综上所述，一审判决程序合法，认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回周梅桂的上诉请求。
特艺公司辩称，同意周梅桂的上诉请求。周梅桂在特艺公司买房属实，但对于其买房原因以及居住状况特艺公司无法核实，执行听证特艺公司没有参加。上诉状特艺公司应当列为原审第三人，不应当承担本案的上诉费。
周梅桂向原审法院提出诉讼请求：1、立即停止对位于西安市环城西路210号景都花园小区3幢1单元1507号房产的强制执行，并解除查封扣押；2、本案诉讼费由中十冶公司承担。
原审法院认定事实如下：2016年1月14日，周梅桂与特艺公司签订《商品房买卖合同》，约定由周梅桂购买特艺公司开发的位于西安市环城西路210号景都小区第3幢1单元1507号房屋，建筑面积44.04平方米；房屋单价为每平方米6700元，总价款为295068元；周梅桂应于2016年1月14日交清首付款200000元，剩余房价款95068元于网签时交清；特艺公司应在2016年1月21前将房屋交付周梅桂。合同还对违约责任、保修责任、房屋交接、争议解决等问题进行了约定。合同签订后，周梅桂向特艺公司支付了房价款200000元，特艺公司向周梅桂出具收到该房价款的收款收据。剩余房价款95068元，周梅桂未交清。同日，周梅桂（乙方）与特艺公司（甲方）另行签订《协议》一份，约定：“1.2016年1月14日，甲乙双方签订《认购协议书》，乙方认购甲方所开发景都项目3号楼1单元1507号房，建筑面积为44.04㎡，房屋单价为6700元／㎡，总房款为295068元（统一按照房管局网签预售面积计算，最终以实测报告为准，多退少补）。协议签订当日，乙方向甲方缴纳了房屋总价款67.7%首付款，共计200000元，剩余95068元须于签署《商品房买卖合同》时缴纳；2.本协议签订后7日内，乙方前往甲方处办理接房手续，在乙方按照甲方要求缴纳完物业费等费用后，甲方将本协议项下房屋按现状交付甲方；……4.乙方接房后，仍有义务配合甲方签署《商品房买卖合同》，乙方如未按合同规定的时间付款，甲方有权解除《商品房买卖合同》……”。2016年1月15日，特艺公司向周梅桂办理交房手续，周梅桂缴纳了物业费、装修管理费、电梯维护费等费用。周梅桂将涉案房屋对外出租，2017年5月收回由其居住。2016年9月26日，中十冶公司因与特艺公司建设工程施工合同纠纷向西安市莲湖区人民法院申请财产保全，请求“查封价值4000万元的被申请人位于莲湖区陶波镇（景都）商用住宅小区车位、商铺、房屋及其他财产或冻结被申请人银行存款4000万元。”西安市莲湖区人民法院受理后经审查认为，中十冶公司的财产保全申请符合法律规定，遂于2016年11月30日作出（2016）陕0104财保177号民事裁定，裁定“查封、冻结被申请人陕西特艺房地产开发有限公司名下价值1000万元的财产。”执行中，西安市莲湖区人民法院作出（2016）陕0104执保137号执行裁定，并向西安市房屋产权产籍管理中心送达协助执行通知书，于2016年12月23日查封了特艺公司名下位于西安市××路北段××号景都花园小区的房产档案15套，包括涉案房屋。经西安市莲湖区人民法院调取的（2016）陕0104执保137号案卷中的证据材料显示，涉案房屋的预售证号为2012233。2017年4月10日，周梅桂向西安市莲湖区人民法院提出执行异议。西安市莲湖区人民法院经审查后于2017年4月26日作出（2017）陕0104执异23号执行裁定，驳回周梅桂的异议请求。周梅桂不服，诉至西安市莲湖区人民法院，形成本案诉讼。审理中，周梅桂提交的《西安市住房情况查询结果证明》显示周梅桂与其丈夫李军在西安市无有效房产信息。对未缴纳剩余房价款的原因，周梅桂称第三人特艺公司工作人员要求将尾款打入私人账户，其未予同意，而第三人表示并不知情。上述陈述均无证据佐证。
原审法院认为，本案争议的焦点在于：周梅桂对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除本院的执行的措施。涉案房屋系房地产开发企业特艺公司所开发的商品房，现登记在特艺公司名下，周梅桂主张其因与特艺公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的是否能够排除本案的执行措施，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即：周梅桂在人民法院查封之前已与特艺公司签订了合法有效的书面买卖合同、周梅桂所购涉案房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋、周梅桂已支付的价款超过合同约定总价款的50%三个条件。（一）人民法院查封之前周梅桂是否已与特艺公司签订了合法有效的书面买卖合同。首先，周梅桂与第三人特艺公司签订《商品房买卖合同》签订的日期为2016年1月14日，而本院作出（2016）陕0104执保137号执行裁定书，并向西安市房屋产权产籍管理中心送达协助执行通知书，实际查封涉案房屋的时间为2016年12月23日，周梅桂与特艺公司所签订的《商品房买卖合同》时间显然在前。其次，房管部门的备案登记并非商品房买卖合同法定的生效要件，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案《商品房买卖合同》明确了当事人的名称、商品房基本状况、具体的位置、房号、价款、交付方式,且周梅桂已经按照合同约定交付了大部分款项，特艺公司亦向周梅桂出具了收款收据。该合同已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定双方存在商品房买卖合同关系。再次，从本院调取的（2016）陕0104执保137号案卷中的证据材料显示，涉案房屋的预售证号为2012233，在周梅桂与特艺公司签订涉案合同时已经取得预售许可证，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。(二)周梅桂所购涉案商品房是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。虽然西安市不动产登记服务中心2017年5月8日出具的《西安市住房情况查询结果证明》显示，周梅桂与其丈夫李军在西安市无登记的的房产信息，但从中十冶公司提供的执行异议听证笔录来看，周梅桂自认涉案房屋对外出租，本案庭审中周梅桂也陈述其是在2017年5月之后才将涉案房屋用于自住，可以认定周梅桂购买涉案房屋并非用于居住。随着经济的发展和人们生活水平的提高，商品房不仅具有居住的功能而且兼具投资的功能，对外出租即是实现商品房投资价值的一种方式。无论是从实现商品房的功能还是从文义理解上，对外出租与用于居住显然不能做等同的解释，且周梅桂亦未提供其涉案房屋用于居住的证据，因此，周梅桂的主张并不符合此项条件。(三)已交付的价款是否超过合同约定总价款的50%。根据周梅桂与特艺公司合同的约定，涉案房屋的价格为295068元，周梅桂已经支付200000元，已付的价款超过了房屋总价款的50%。综上，周梅桂的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，周梅桂对涉案房屋享有的仅是债权，不足以排除西安市莲湖区人民法院的执行措施，其诉讼请求，依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告周梅桂的诉讼请求。一审案件受理费5726元，由原告周梅桂负担。
本院经审理查明，二审中，周梅桂将周梅桂与特艺公司签订的《商品房买卖合同》约定由周梅桂购买特艺公司开发的位于西安市环城西路210号景都小区第3幢1单元1507号房屋的购房款余款95068元交入本院银行对公账户，表示该款项系合同约定的周梅桂剩余未付购房款，合同约定应在办理网签时交清，现交付法院，以停止对该房屋的执行。其余事实原审判决查明属实。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，本案双方当事人争议焦点为周梅桂就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，周梅桂在人民法院查封之前已经与特艺公司就涉案房屋签订书面商品房买卖合同，特艺公司签订涉案合同时已经取得预售许可证，故周梅桂与特艺公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同合法有效；在查封之前周梅桂已经合法占有该不动产；周梅桂已按照合同约定支付超过房屋总价款的50%的价款，二审中，周梅桂将周梅桂与特艺公司签订的《商品房买卖合同》约定由周梅桂购买特艺公司开发的位于西安市环城西路210号景都小区第3幢1单元1507号房屋的购房款余款95068元交入本院银行对公账户；该房屋未办理过户登记至周梅桂名下非因买受人周梅桂自身原因。上述情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故周梅桂就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，周梅桂诉请立即停止对位于西安市环城西路210号景都花园小区3幢1单元1507号房产的强制执行，理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、撤销西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初4535号民事判决；
二、不得执行西安市环城西路210号景都花园小区3幢1单元1507号房屋。
一审案件受理费5726元，周梅桂已预交，由中十冶集团有限公司负担；二审案件受理费5726元，周梅桂已预交，由中十冶集团有限公司负担。中十冶集团有限公司于本判决生效后10日内将其应负担的案件受理费直接给付周梅桂。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 杨雪薇