黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郊民初字第1112号
原告鹤岗某供应公司。
委托代理人邢某某。
代理权限：参与诉讼、调解，代收法律文书。
委托代理人闫某某。
代理权限：一般代理，代为参加诉讼，和解、代收法律文书。
被告高某某，男，1963年2月18日出生。
委托代理人杨某某。
代理权限：代为诉讼、代为承认、变更诉讼请求，调解，代收法律文书。
委托代理人王某，女，系被告妻子。
代理权限：代为承认、变更诉讼请求，调解，代收法律文书。
原告鹤岗某供应公司与被告高某某委托合同纠纷一案，本院于2013年12月5日作出（2013）郊民初字第625号民事判决，宣判后，被告不服，提起上诉。佳木斯市中级人民法院于2014年9月22日作出（2014）佳民终字第132号民事裁定，以原审认定事实不清为由，撤销原判，发回重审。本院于2014年10月30日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告鹤岗某供应公司委托代理人邢某某、闫某某，被告高某某及委托代理人杨某某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年1月24日，原告将其所属的砂厂厂房转让给被告，因原告在鹤岗市不方便管理砂厂，为了防止砂厂周边居民取土、乱挖等破坏砂厂的行为，原告让被告对厂房周边的土地进行看护管理。双方签署了《厂房买卖合同》，合同第六条约定；江口砂厂废弃地归乙方管理，以采砂场版图为准。合同没有约定管理期限。被告在管理期间私自伪造证据，将委托其管理的厂房周边土地转让给桑某某，严重侵害了原告的合法权益。事后原告多次书面通知被告解除其对砂厂的管理权，被告一直躲避原告，拒绝交出管理权。因此原告诉至法院，请求解除被告对砂厂的管理权。
被告辩称：原告提出解除厂房买卖合同第六条的约定，无相关依据，不具有解除的条件，而且被告当时购买原告废弃房屋时，包含周围废弃土地，被告不仅对此范围的房屋和土地行使了使用权利，而且还向相关部门缴纳了土地费用。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向法院提交如下证据：
证据一、原告对本案争议土地使用权的证明一组：电脑咨询单、产权证明、鹤岗矿务局采沙场与莲江口公社土地地界协议书、采沙场范围图、采矿许可证、临时采矿许可证。证明原告对争议土地享有合法使用权。
经庭审质证，被告对电脑咨询单有异议，认为该证据体现的名称是鹤岗某供应公司采沙场，无法证明和本案诉讼主体原告的合法关系，此份咨询单也无法证明本案争议的废弃土地和采沙场有直接的隶属关系；产权证明是鹤岗物资供应公司，及鹤岗矿务局采沙场与莲江口公社土地地界协议书，也无法证明与本案诉讼主体的隶属关系，以及本案争议的土地属于原告享有合法的所有权；对鹤岗矿务局物资供应公司采沙场西工区和北工区范围图所提出的异议同上；1988年临时采矿许可证和1989年采矿许可证，都已经作废，不能证明原告所提出的主张观点。本案被告与原告双方未签订房屋买卖协议。电脑咨询单无异议，但该沙场于2000年7月10日依法吊销。
本院经审查认为，该证据系鹤岗市某供应公司采砂厂的企业工商档案资料，因该证据由鹤岗市工商行政管理局出具的，可以起到证明本案事实的作用，故本院予以采信。
证据二、佳木斯国土资源局直属分局的信访事项答复书、桑某某与高某某签订的土地转让协议。证明1、原告对该地块享有使用权；2、原告正在办理权属登记；3、被告将争议土地转让，侵犯了原告的合法权益。厂房买卖转让协议是在国土资源局郊区直属分局地籍科复印的，是被告提供给土地局的。
经庭审质证，被告对该证据真实性无异议，对原告提出的观点及诉讼请求提出异议，认为此份信访事项答复书，只是原告提出申请，在申请的过程中是否确认此土地归原告所有使用，没有明确，而且此份答复书是在2011年4月28日，现在是2013年8月，原告并没有向佳木斯市国土资源局直属分局提出申请，按照答复书内容说明，如原告不办理土地登记，直属分局将报请上级单位将该土地作为国有储备土地，挂牌拍卖，此份证据结合原告的行为，能够证明原告对此份土地使用权的放弃。被告对原告举证桑某某与被告签订的协议有异议，因被告从未与案外人桑某某签订厂房买卖协议，此证据是复印件，应与原件核对方能确定准确性。案外人桑某某与原告签订的，与被告无关。
本院经审查认为，该证据可以证明被告将本案争议土地转让给佳木斯市郊区荣新砂场，并由荣新沙场办理了国有土地使用证，因原告提起信访，佳木斯市郊区荣新沙场将土地使用证交回。本院对该事实予以认定。
证据三、佳木斯市郊区法院（2012）郊民初字第4号民事判决书。证明被告本人承认原告对本案争议土地享有使用权，对原告将该地块发包给杨续爱有异议，佳木斯市郊区法院经过审理没有否认本案原告对争议土地享有使用权。
经庭审质证，被告对此证据真实性无异议，对原告的证明观点有异议，认为此份判决书的诉讼请求是确认本案原告和案外人杨续爱签订的合同无效，依据是本案原、被告签订的厂房买卖合同，并不是确认本案所争议的沙场废弃地权属，此份判决书第三页证据七，证明被告在与原告签订厂房买卖合同后，向土地管理部门缴纳了土地的税费，因为原、被告当时签订厂房买卖合同时，按照国家规定，土地不能交易，原、被告口头达成协议，土地以管理方式给付被告，相关的土地费用由被告自己缴纳，此份判决结合原告提交的信访事项答复书，能够证明在2004年1月12日之后，原告所有的沙场和土地已经交付给被告。
本院经审查认为，该证据系已生效的法律文书，可以起到证明本案事实的作用，本院予以采信。
证据四、原、被告签署的厂房买卖合同。证明买卖合同的主体是原、被告双方，原、被告之间的关系是厂房买卖关系，对本案争议之地归乙方管理，是管理关系，不是买卖关系，原告对本案争议土地有使用权。
经庭审质证，被告对此证据真实性无异议，对买卖合同第六条有异议，因为当时的法律规定，土地不允许转让，原、被告双方只能以管理的方式签署在买卖合同当中，而且此沙场废弃地的税费是由被告缴纳的，在原告提供的第三份证据判决书中已经证明了。本案被告购买原告土地加上厂房126000元，在2004年当时厂房的现值只值3万元，原告在转让该地块和厂房时，为了规避法律规定，而以厂房买卖合同形式转让给被告，原告对该地块所有权转让给被告是自认的事实，近十年没有向被告主张权利，视为权利的一种放弃。
本院经审查认为，该证据是原、被告于2004年1月12日签订的房屋买卖协议，双方约定，甲方（原告）将位于莲江口镇江口砂厂，厂房面积为1651.99平方米，卖给乙方（被告）；江口砂厂厂房售价12.6万元，乙方在签订厂房买卖合同前一次性付清购房款；甲方在乙方付清购房款后，将江口厂厂房及手续移交乙方；江口砂厂房屋产权证、土地使用证均由乙方自行办理，其费用由乙方承担，甲方提供相关手续；至江口砂厂移交乙方之日起，其发生费用，甲方不予承担；江口砂场废弃地归乙方管理，以采砂厂版图为准（不包括张福成鱼池、董立波鱼池，租赁期满归乙方管理）。因被告对该证据真实性无异议，本院予以采信。
证据五、解除合同通知书、解除土地管理权通知、全国邮政特快专递查询单三份、照片一组、在争议土地附近粘贴的通知书、土地界线图两张、现场粘贴的通知照片四份。证明原告向被告多次送达书面的解除土地管理权的通知，并已经签收。
经庭审质证，被告对此证据有异议，认为照片不能作为证据，不符合法律规定的送达方式；2012年6月13日、11月22日两份解除合同通知书不能证明被告接到，而且在11月22日通知书上签字并不是被告本人以及配偶；三份邮件查询结果，原告提交的此份复印件并没有邮政部门相关单位盖章，对真实性有异议，而且收件人被告并不清楚。此组证据无法证明向被告送达解除管理通知。土地界限图不是土地资源局出具的，这两份证据都是复印件，无法确认真实性，原告不享有该块土地使用权，因此无权享有请求权。
本院经审查认为，该组证据仅能证明原告发出通知，要求解除被告对本案争议土地的管理权，但无法证明被告已经接到该通知，故本院对原告以此证据欲证明的观点不予采信。
证据六、照片三张。证明被告在争议土地非法采砂。
经庭审质证，被告对此证据有异议，认为此照片无法证明被告具有非法行为。
本院经审查认为，被告是否存在非法采砂行为，应由有关部门予以认定，仅凭三张照片无法证明原告的主张，故本院对该证据不予采信。
证据七、（2012）佳民一终字第163号判决书和原告与案外人杨绪爱的租赁合同。证明在上次二审时，当庭向被告送达解除合同的通知，被告已接收到解除合同的通知。我方在2010年告知高某某把废弃地租赁给杨绪爱，我方明确告知解除合同，不让管理，被告起诉我方要求解除合同。
经庭审质证，被告对此证据真实性无异议，但认为此份判决不能证明原告提出的主张观点，在诉讼中，原告虽然提供了2012年6月13日向被告送达解除土地管理权的通知，邮寄送达回执和送达记录各一份，本案被告并没有承认接到过，只是本案原告提供的证据，并没有向本案被告当庭送达，无法证明原告通知被告解除合同的事实。（2012）佳民一终字第163号判决，和（2012）郊民初字第4号判决书，已经判决解除租赁合同的事实，且本案原告不服提起上诉，中院维持。原告与案外人杨绪爱签订的合同被告不知道。
本院经审查认为，该证据可以证明原告于2010年11月9日与案外人杨绪爱签订一份租赁合同，原告将本案争议的废弃地租赁给杨绪爱，本案被告为此提起诉讼，要求解除原告与杨绪爱签订的租赁合同，该案经一、二审判决，解除了该合同。本院对该证据予以采信。
证据八、收费票据、收据各一份。证明荣新沙场办证交了一年费用，使用期限为一年，办证的地方是争议土地，以及国土资源分局收回荣新沙场土地使用证一本。荣新沙场没有使用权。
经庭审质证，被告对此证据真实性无异议。但认为原告不具有本案诉讼主体资格，因为荣新沙场向国土资源局交纳了土地管理费、登记费及租金的相关费用，国土局给荣新沙场发放了土地证，不管此行为是否合理合法，但这一行政行为的事实存在，证明原告并不具有对本案争议土地的使用权和所有权，虽然荣新沙场将土地证交回，但是并不代表国土局撤销了其行政行为，因此本案原告不具有诉讼的主体资格，应先提起行政诉讼，撤销国土局为荣新沙场发放的土地证。被告将争议土地卖给桑某某，所以原告不具有土地使用权，不具有诉讼的主体资格。
本院经审查认为，该证据可以证明佳木斯市郊区荣新砂场将本案争议土地使用证办理在其名下，并向土地管理部门缴纳土地管理费及租金等，2011年4月25日，荣新砂场将该土地使用证交回土地管理部门。因被告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。
证据九、证明一份。证明我公司于2013年9月份向国土直属分局平安所申请办理土地使用证，因为提供证件不全，土地未进行测量，没有进行登记，我公司证件齐备后再进行登记，我公司对本案争议的土地享有土地使用权。
经庭审质证，被告对此证据真实性无异议。但认为此证据的出处平安所不具有条件，原告申请办理相关证件被拒绝，出具证明应是直属分局，不是平安所；此份证明，更进一步证明了原告不具有本案诉讼主体资格，因为从开庭举证至今，原告所提供的证据无法证明现在享有对本案争议的沙厂具有使用权。
本院经审查认为，该证据系佳木斯市国土资源局直属分局平安土地所出具的证明，其中主要内容为，原告于2013年9月申请办理采砂废弃土地使用证，但因提供的证件不全及没有进行土地测量，该土地所暂不予受理，待所需证件筹备齐全后再为其组件办理该土地使用证的相关手续。因被告对该证据真实性无异议，本院予以采信。
被告为证明其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、佳木斯市郊区法院（2012）郊民初字第4号民事判决书。证明原、被告签订土地合同书后，争议土地的税费是由被告所交，判决书第四页证据一，证明原告不具有诉讼主体资格，因为砂厂已经变更为荣新砂厂。
经庭审质证，原告对证明的观点有异议，认为争议土地税费不是被告所交，是违法转让后荣新砂石厂为了办理土地使用证由荣欣砂石厂所交，信访答复明确说明荣新砂石厂的土地使用证已被国土资源局收回，说明荣新砂石厂已不具有使用权，该答复书明确显示，荣新砂石厂不再续签土地使用合同，也不申请办理土地使用证，该答复是对原告进行答复，是让原告尽快办理土地使用证，国土资源局已经确认了原告对该土地有使用权，否则不会让原告进行登记。
本院经审查认为，该证据虽系已生效的法律文书，但其内容无法证明争议土地的税费是由被告所交，故本院对被告以此证据欲证明的观点不予采信。
证据二、厂房买卖合同一份。证明被告于2004年1月12日与鹤岗某签订土地厂房买卖合同一份，被告购买的标的物其中有厂房及土地和沙场废弃地，原告主张诉讼权利已经超过诉讼时效。
经庭审质证，原告对此证据真实性无异议，对证明问题有异议，提出厂房买卖合同第六条明确规定，江口沙场废弃地归乙方管理，这里的管理只是对沙场进行日常的看护，没有说把废弃地转让给被告，仅是日常维护管理。合同没有约定管理期限，我方有权随时随地要求被告归还废弃地，没有超过诉讼时效。
本院经审查认为，该证据与原告提供的证据四是同一份厂房买卖合同，其内容相同，因原告对该证据真实性无异议，本院予以采信。但被告以此证据欲证明的主张，还需其他证据相佐证。
证据三、企业基本注册信息查询单、企业法人申请开业登记注册书、企业法人年检报告书各一份。证明鹤岗某供应公司企业类型为集体所有制，该企业于2012年1月20日未参加年检被依法吊销。该公司最后一次在鹤岗工商局年检是2005年。企业被吊销后，该企业公章应由工商行政管理局收缴。
经庭审质证，原告对此证据真实性无异议，但认为该份证据说明我方具备诉讼主体资格。
本院经审查认为，该证据是鹤岗工商行政管理部门出具的，可以证明原告公司已于2012年1月20日被吊销，因原告对该证据真实性无异议，本院予以采信。
证据四、采沙场企业基本注册信息查询单。证明鹤岗市某供应公司采沙场于2000年7月10日依法被吊销。
经庭审质证，原告对此证据无异议，本院予以采信。
证据五、户口注销证明、收据十二张。证明被告在管理该土地和沙场废弃地期间，雇佣管理人员实际支出的工资费用，共计363788元，其中有一管理人员崔平山已经死亡。
经庭审质证，原告对此证据真实性有异议。
本院经审查认为，该证据虽可证明被告支出人员工资状况，但其所雇佣的人员是否均为管理砂场废弃地需要，还需其他证据佐证。
证据六、票据两份。证明被告在沙场四周建有围栏产生的费用，雇佣人员车费，共计40288元。
经庭审质证，原告对此证据真实性有异议。
本院经审查认为，该证据及结合现场已存在的围栏现状，可以证明被告架设砂场围栏支出费用。
证据七、收条两份。证明被告管理鱼池产生的钩机人工费，共计16700元。
经庭审质证，原告对此证据真实性有异议，认为鱼池与废弃地无关，与本案无关联性。
本院经审查认为，该证据虽可证明被告支出雇佣钩机费用状况，但与其管理废弃地没有关联性，故本院不予采信。
证据八、照片6张、光碟一盘。证明原告购买的厂房自然情况，现值只值3万元，该厂房附近的地块自然情况，存在七个废弃沙坑，以及被告对整体土地实际投入水泥桩和围栏的情况，因此被告要雇佣人看管。
经庭审质证，原告对此证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为照片和录像不能反映全貌，房屋值多少钱照片看不出来，水泥桩是2013年之后安的，白条也是2013年打的，是在我们起诉之后安装的水泥桩，是恶意的，不是为了管理废弃地，而是想长久占有，所以这些费用我们不承担。
本院经审查认为，该证据可以反映现场状况，但无法证明被告所购买房屋的现值。因原告对该证据真实性无异议，本院予以采信。
证据九、证人王某1当庭证言。证明2002年被告购买该地块和厂房时，证人参与了，买土地而变相以厂房名义签订的，当时厂房现值只有3万元。
经庭审质证，原告认为，供应公司的领导对证人不认识，原、被告对签署合同时，证人不在场，应以厂房买卖合同为主，证人不清楚合同内容，证明不在场。
本院经审查认为，证人虽证实原、被告购买土地是由其联系介绍的，同时证实双方签订了合同，但对合同约定的内容不清楚，因此，不足以证明被告的主张。故本院对该证据不予采信。
证据十、证人李某某当庭证言。证明为被告管理厂房及支出费用情况。
经庭审质证，原告认为证人所述不属实，原告从2010年就要土地，经常去厂房，没有碰见过证人，证人称给被告看管砖厂，不是给我们看废弃地，因此与本案无关。
本院经审查认为，该证人证言虽可证明被告雇佣证人负责管理工作，但其管理职责范围应包括被告的厂房、砖厂及原告的废弃地等，故被告为其支出的工资是否应由原告全部承担，还需其他证据佐证。
证据十一、证人廉某某当庭证言。证明被告雇佣证人管理看护砂场及为其支付工资的事实。
经庭审质证，原告认为证人证言不属实，证人称看管渔场，与原告无关，只是村民不让取土。证人说的工资不一致。2000至2500元工资不真实，工资自相矛盾，收条两份，一个5万一个2万，不真实。
本院经审查认为，该证人证实，从2010年4月开始，一直在被告砂场看管，有钓鱼的、洗澡的和抢地的，不让他们钓鱼，月工资2500元，共收到被告支付工资12万多元。该证人虽为被告雇佣，但被告为证人支付的工资是否应由原告全部承担，还需其他证据佐证。
证据十二、证人孙某某及穆某某当庭证言。证明孙某某和崔某某管理场地，证人孙某某是夜班，崔某某于去年11月已死亡。
经庭审质证，原告认为证人证明内容与本案无关，他们或是给被告看砖厂，或是看渔场，都是为被告服务，不是看管废弃地，原告于2010年和被告说要收回废弃地，在2011年把废弃地租赁给杨某某，2011年后原告不用被告管理土地，证人证明的都是2010年之后的事，与原告的土地没有关系。
本院经审查认为，上述证人证言可以证明，被告雇佣人员看管厂房及场地的事实，本院对该证据予以采信。
根据双方当事人的当庭陈述、举证、质证及辩论，可以认定以下基本事实：2004年1月12日，原、被告签订厂房买卖合同一份，双方约定，1、甲方（原告）将位于莲江口镇江口砂场，厂房面积为1651.99平方米，卖给乙方（被告）；2、江口砂厂厂房售价12.6万元，乙方在签订厂房买卖合同前一次性付清购房款；3、甲方在乙方付清购房款后，将江口厂厂房及手续移交乙方；4、江口砂厂房屋产权证、土地使用证均由乙方自行办理，其费用由乙方承担，甲方提供相关手续；5、至江口砂厂移交乙方之日起，其发生费用，甲方不予承担；6、江口砂厂废弃地归乙方管理，以采砂厂版图为准（不包括张福成鱼池、董立波鱼池，租赁期满归乙方管理），7、甲、乙双方签订厂房买卖合同之日起，江口砂厂发生一切事情，均与甲方无关。合同签订后，原告将江口砂厂的厂房由交被告接收，并将包括废弃地在内的江口砂厂全部场地交由被告管理至今。被告在管理江口砂厂期间，在场地四周建起水泥柱形铁丝网围栏，支出材料费及人工费等计40288元，并雇佣两人份白班和夜班看护厂房及场地，被告从2010年4月至2014年11月，为白班工人康淑清支出工资125500元，从2008年5月至2013年6月，为夜班工人崔平山支出工资97600元，崔平山因病死亡后，从2013年6月至2014年11月为另一夜班工人孙奎义支出工资42500元，被告另雇佣一名管理人员李玉宝，负责砂厂的管理工作，被告从2011年5月至2014年11月，共为李玉宝支付工资155000元。另查明，鹤岗某供应公司采砂厂系非法人经营单位，于1988年6月成立，于2000年7月被吊销营业执照，其上级开办单位为鹤岗某供应公司，该公司于1997年3月18日由原鹤岗矿务局物资供应公司多种经营公司经申请登记变更为现公司，并于2000年7月被吊销营业执照。本案争议的土地，原系鹤岗矿务局建材总厂采砂厂于1952年至1953年期间，从原汤原县莲江口公社购买后占有使用至今，1984年2月15日，鹤岗矿务局建材总厂及采砂厂与莲江口公社管委会及兴隆大队签订了土地境界协议书，确定了土地使用面积及四至。原告至今尚未办理该土地使用权登记。现原告提起诉讼，认为原、被告双方签订的厂房买卖合同第六条约定，江口砂厂废弃地归被告管理期间，被告将委托其管理的土地转让他人，严重地侵害了原告的合法权益，因此请求解除被告对该土地的管理权。而被告则认为，被告所购买的厂房，在当时价值仅为3万元，被告支出12.6万元所购买的厂房应包括砂厂周围的废弃地，同时在使用该土地期间建起了围栏，支出40288元，并雇佣人员看管支出费用363788元，因此不同意解除合同，并请求驳回原告的诉讼请求。
本院认为，原、被告签订的厂房买卖合同，系双方当事人真实意识表示，该合同有效，双方应当严格履行。合同中第6条约定，江口砂厂废弃地归被告管理，双方建立了委托管理合同关系，现因被告在管理期间，未经原告同意，将所管理的土地使用权转让他人使用，被告的行为，足以使原告失去了对被告继续行使管理权的信任基础，因此，原告要求解除厂房买卖合同中第6条关于委托管理废弃地的约定，本院应予支持。依据有关法律规定，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。被告在管理该土地期间所建围栏，是为便于管理，并以维护原告利益为基础而实施的，在解除合同后，该围栏应一并交付原告，因此，原告是受益方，故原告应将所建围栏费用40288元支付给被告；原告委托被告管理的废弃地内，常有他人在砂坑内私自挖沙，野浴及钓鱼等，为防止发生意外，被告雇佣人员看护是必要的，也是为维护原告利益而实施的，但因被告购买的厂房也在砂厂范围内，其所雇佣人员同时也在看护被告的厂房，被告从中也得到了利益，因此，被告雇佣看护人员支出费用363788元，主要应由被告自行承
担，原告仅应承担部分费用，本院酌定由原告承担10%，即36379元。被告提出其购买厂房时价值仅为3万元，而其支付12.6万元购买的厂房，应包括全部土地的抗辩主张，因无确实充分的证据加以证明，故本院不予支持。另因采砂厂不具有独立法人资格，原告作为该采砂厂开办单位，虽已被吊销营业执照，但仍具备诉讼主体资格，因此，被告提出原告不具备诉讼主体资格的抗辩理由，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百一十条之规定，判决如下：
一、解除被告高某某对原告鹤岗某供应公司采砂厂废弃地的管理权。
二、原告于本判决生效后立即给付被告所建围栏费40288元及看护人员工资36379元，合计76667元。
案件受理费100元由被告承担。
审 判 长 黄继昌
人民陪审员 董 磊
人民陪审员 张 莹
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 李姝凝