山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终762号
上诉人（原审原告）：刘洪鑫，男，2002年12月12日出生，汉族，住济南市。
法定代理人：刘峰（系刘洪鑫之父），男，1964年9月23日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：马奔宵,山东中坛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹红燕，山东中坛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南水木华庭经贸有限责任公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：王冠蘅，总经理。
委托诉讼代理人：孙凤亮，济南水木华庭经贸有限责任公司员工。
委托诉讼代理人：张倩茹，山东博瀚源律师事务所律师。
上诉人刘洪鑫因与被上诉人济南水木华庭经贸有限责任公司（以下简称水木华庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初3940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘洪鑫上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持刘洪鑫的一审诉讼请求。2、水木华庭公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案事实是:涉案房屋自2012年10月1日即由水木华庭公司租赁使用，2014年10月1日双方重新签订合同，将租赁期限延长到2016年9月30日，并由水木华庭公司出具交接单。2015年10月水木华庭公司与刘洪鑫协商，欲将涉案房屋转租给第三人，刘洪鑫同意了水木华庭公司的请求。得到刘洪鑫的同意后，水木华庭公司将涉案房屋钥匙交给中介公司，委托中介公司对外出租涉案房屋，并将房租提高到7200元，以赚取部分房租差价。但无论水木华庭公司是否将该房屋转租，依据合同的相对性，水木华庭公司都应当对刘洪鑫承担交纳房租的义务。2016年10月21日合同到期后，水木华庭公司将燃气充值卡、进门卡交还给刘洪鑫，并由刘洪鑫出具证明一份。自此双方之间签订的租赁合同自然终止，因水木华庭公司未缴纳房租、供暖费等，刘洪鑫起诉至法院。二、水木华庭公司主张其退租的时间为2015年9月10日并不属实。通过水木华庭公司提交的济南xx房屋XX路分公司“房友中介管理系统”的房源信息截图，记载涉案房屋于2015年11月11日委托上述中介公司出租。但根据工作人员信息登记框中的记载，中介公司在2015年10月24日即对房屋进行了实勘、拍照，并频繁回访。因此涉案房屋委托给中介公司出租的委托日期也为2015年10月24日。2015年11月3日的登记信息记录“房主回电话，说没租出去，这个电话不是房主的，是房主朋友的”因此一开始预留的房主电话并非是刘洪鑫的法定代理人刘峰（133XXXX）的电话。在2015年11月4日，中介公司单方面将房主电话变更为案外人刘峰（13XXXX）的电话。再结合水木华庭公司提供的2017年8月21日与房屋中介李某某录音记录，水木华庭公司自认是由其委托中介公司出租涉案房屋。因此与中介公司形成委托关系的始终是水木华庭公司，涉案房屋是由水木华庭公司委托中介公司对外出租。刘洪鑫及其法定代理人刘峰均未与中介公司形成委托关系，虽然刘洪鑫及其法定代理人知道房屋转租的事情，但这本身就是刘洪鑫的权利，因为法律规定房屋转租必须征得房主同意，法院不能因为法律赋予的刘洪鑫的权利，而认定水木华庭公司不再占有涉案房屋，并推定刘洪鑫与水木华庭公司解除了租赁合同。三、假定水木华庭公司所述属实，其己经在2015年9月10日与刘洪鑫协商解除合同，并向刘洪鑫支付了违约金，水木华庭公司与涉案房屋己不存在任何法律关系，水木华庭公司为何要冒充房主名义主动委托中介公司出租涉案房屋，这不但不符合常理，严重的说可能涉嫌诈骗罪。四、刘洪鑫交付涉案房屋时，水木华庭公司向刘洪鑫出具了书面交接单，按照交易习惯，以及水木华庭公司本身作为一个商业公司应当具有的比一般人更为谨慎的特点，如果水木华庭公司与刘洪鑫解除合同、交纳违约金并交还房屋的陈述属实，水木华庭公司应当与刘洪鑫形成书面交接材料，但这些材料，刘洪鑫均不能提供。而刘洪鑫已向法院提交了2016年10月21日水木华庭公司向刘洪鑫交还燃气充值卡、进门卡的证据，证明水木华庭公司占有房屋的状态持续到合同租赁期限届满时。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院撤销一审判决，依法改判，维护刘洪鑫的合法权益。
水木华庭公司辩称，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，刘洪鑫在一审时，称自己对水木华庭公司欲将房屋提前退租一事不知情，在上诉状中又称2015年10月双方经协商，刘洪鑫同意了将房屋转租的请求，其陈述自相矛盾，对于水木华庭公司欲将房屋租金提高，赚取差价，刘洪鑫未能提供证据证明，且与第三人租房所签订的合同，支付租金都是直接与房主进行沟通，水木华庭公司不可能存在赚取差价的行为。对于房屋中介机构提供的登记信息记录中，显示电话不是房主的，系因为房主是未成年人，而电话133****系房主父亲刘峰，不存在中介公司单方面变更信息，且中介公司的信息管理系统若存在信息改动，是可以通过鉴定得出的，刘洪鑫在一审阶段并未进行鉴定。对于水木华庭公司提供的录音证据，既然刘洪鑫认可，该录音中，不但有水木华庭公司的工作人员与中介机构协商对外出租事宜的内容，还有中介机构工作人员明确陈述该房屋已由刘峰对外租赁给第三方，后因刘峰未能按时修理窗户，导致对方要求退还押金，不再履行租赁合同，这一陈述与一审法院在中介机构调取到的信息登记表上记载的内容是相符的。因此双方的租赁合同在2015年10月就已未继续履行，且是刘洪鑫同意的。对水木华庭公司在2015年10月持续占有该房屋至2016年10月的主张，刘洪鑫未能提交证据证明。事实上，水木华庭公司已另行租赁房屋使用，并将公司的营业地址变更到新的租赁地址。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
刘洪鑫向一审法院起诉请求：1、判令水木华庭公司向刘洪鑫支付房屋租赁费75600元；2、判令水木华庭公司向刘洪鑫支付供热费1065元；3、请求判令水木华庭公司向刘洪鑫支付违约金暂计18000元(以75600元为基数，自2016年4月1日起，按年利率24%计算至判决生效之日止)；4、判令水木华庭公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房屋位于济南市XX区XXX路XX号XXX城X号楼X-
XX号，产权所有人为刘洪鑫，房产证号为X18X**。水木华庭公司自2012年10月1日起开始租赁涉案房屋，2014年9月，刘洪鑫、刘峰（甲方）与水木华庭公司（乙方）续签了房屋租赁合同，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公室使用，原租赁期共24个月，甲方从2012年10月1日起将此房屋交付乙方使用，至2014年9月30日回收，现经双方协商延长租赁期限24个月，至2016年9月30日回收；月租金6000元，先付后用，第二年房租递增5%；租金以半年为期限缴纳，在交纳下次房租前30日交纳；在租赁期内，甲方若12个月内收回房屋，则需赔偿乙方双倍履约押金，乙方须住满12个月以上，否则甲方没收履约押金；合同期间所产生的水费、电费、煤气、暖气、有线、宽带、物业、停车管理费等费用由乙方承担；乙方逾期交付租金，除应补交欠租外，还应按月租金的5%以天数计算向甲方支付滞纳金。合同落款处，刘峰在出租方的委托代理人处签字，联系电话为133****；水木华庭公司在承租方处加盖了公章，王某在委托代理人处签名，联系电话为186x****。另，水木华庭公司提交了双方于2012年8月23日签订的房屋租赁合同，租赁期限为2012年10月1日至2014年9月30日，合同其他主要条款与2014年合同条款内容一致。在该合同落款处，出租方处有刘峰的签名及手印，联系电话为133****；承租方处有水木华庭公司的印章及委托代理人王某的签字；中介方处加盖了“济南XXXX房产经纪有限公司合同专用章”。
刘洪鑫提交的收条记载，合同签订后，双方办理的涉案房屋的交付，水木华庭公司的委托代理人王某于2012年10月16日出具收条，证明收到了钥匙、遥控器、门禁卡等物品，以及房屋交接时的水表和电表数字。水木华庭公司分别于2014年9月26日、2015年4月27日通过银行转账的方式向刘洪鑫支付了2014年10月1日至2015年9月30日期间的房租每笔36000元，共计72000元。刘洪鑫主张，水木华庭公司一直占有使用涉案房屋至2016年10月21日，但拒绝支付2015年10月1日至2016年10月21日期间的房租。水木华庭公司则主张，其早已于2015年9月10日搬离涉案房屋，但房租交至2015年9月30日，水木华庭公司搬离前通过电话告知了刘峰合同解除事宜，刘峰同意其搬走，条件为剩余20天的房租和6000元押金不予退还，水木华庭公司表示同意随即搬离。
2016年10月24日，刘洪鑫缴纳了涉案房屋2015至2016年度供热费1065.43元。济南热力有限公司出具的发票记载，本次供热费滞纳金529.23元，应收3697.15元，实收1065.43元。2016年12月1日，刘峰委托山东XXX律师事务所向水木华庭公司出具律师函一份，律师函记载：“贵公司与我方签订的涉及XXX城X号楼X单元XXX室的房屋租赁合同依法成立并有效，我方已经按照合同约定交付了租赁房屋，履行了我方的义务，贵公司应当在租期内依约向我方支付租金。贵公司至今仍拖欠我方的租金、水电费、物业管理费等，贵公司的行为已经违反了法律规定，且侵害了我方的财产权利。从维护贵公司声誉出发，我方希望贵公司立即履行法定义务，支付相关款项，协商解决，以免造成不必要的纠纷。”该律师函通过顺丰快递邮寄至水木华庭公司的现住所地，水木华庭公司认可收到了该律师函。
另，水木华庭公司提交的济南XX房屋XX路分公司“房友中介管理系统”的房源信息截图显示：委托时间2015年11月11日，涉案房屋的状态为空置，交易方式为租售，售价为320万元，租价为7200元/月，看房一栏为有钥匙，委托方式为多家。房源信息表左下中间工作人员信息登记框中记载：2015年10月21日，“委托日期：[原]2015-10-21”、“电话回访，房主说房子看房五点半之前方便，看房提前打电话”；2015年10月24日，“房子已实勘，图片在我文件夹”；2015年11月2日，“电话回访，房子现在还在，报价7300”；2015年11月3日，“房主回电话，说没租出去，这个电话不是房主的，是房主朋友的”；2015年11月4日，“电话回访，房主电话133****”；2015年11月6日，“电话跟进，房子已经被客户定下，签合同了，拉我租”；2015年11月29日，“电话回访，房主说房子现在还没有卖，也没有租，卖320万，租7200”；2015年12月14日，“电话回访，房子现在没租也没卖，报价不变，钥匙在店里”；2016年1月24日，“电话回访，房主说房子现在还没有租出去，也没有卖，现在报价7200”；2016年4月17日，“业主回电话说已售”；2016年4月23日，“电话回访，房主说房子卖了，无效”；2016年5月13日，“其他中介来借钥匙，说还在卖，拉有效”。
经水木华庭公司申请，一审法院于2017年10月20日到XX地产公司XX店进行调查，该公司工作人员闫某某接受了询问，闫某某陈述的主要内容为：水木华庭公司向法庭提交的济南XX房屋XX路分公司“房友中介管理系统”的房源信息截图内容与其公司系统内登记信息一致，其公司于2017年5月更名为XX地产XX店，但电脑系统仍然沿用原XX房屋操作系统，故可以通过该系统查询到之前所有的房屋租售信息，涉案房屋在2015年11月10日登记重新出租，2015年11月11日登记可以出手，谁提供的登记信息不清楚，电脑显示的手机号码为133XXXX。
另查明，2016年10月19日，刘洪鑫（出卖人）与案外人李某（买受人）签订了济南市存量房屋买卖合同，将涉案房屋以136万元的价格出售给李群，合同编号为济存量房字0133XX**号，该合同已在济南市房屋档案馆进行备案。
一审法院认为，刘洪鑫与水木华庭公司自愿签订的两份房屋租赁合同，均系双方真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点问题在于，双方的房租租赁关系于何时解除，刘洪鑫、水木华庭公司对此陈述不一。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”刘洪鑫主张水木华庭公司退租的时间为2016年10月，水木华庭公司主张其退租的实际为2015年9月，原、被告虽然对此均未能提供有效证据予以证实，但是水木华庭公司提交的济南XX房屋XX路分公司的房源信息登记表可以证实，涉案房屋已于2015年11月重新委托房屋中介公司对外租售，且刘洪鑫及刘峰对此是明知的。由此可知，水木华庭公司最晚于2015年11月10日时，已不再占有使用涉案房屋。再者，刘洪鑫主张水木华庭公司在2015年10月至2016年10月期间占有使用涉案房屋，应对此事实承担举证责任，但刘洪鑫未能提供相关证据予以证实，在本院指定的举证期限内，亦未能完成相应举证责任，对此应承担不利的法律后果。因此，刘洪鑫要求水木华庭公司支付2015年10月至2016年10月期间房屋租金75600元及违约金18000元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。刘洪鑫缴纳的供热费系2015至2016年度的部分供暖费，刘洪鑫主张该部分费用应由水木华庭公司负担的依据不足，一审法院对此亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定判决：一、驳回刘洪鑫请求判令济南水木华庭经贸有限责任公司支付房屋租赁费75600元的诉讼请求；二、驳回刘洪鑫请求判令济南水木华庭经贸有限责任公司支付供热费1065元的诉讼请求；三、驳回刘洪鑫请求判令济南水木华庭经贸有限责任公司支付违约金的诉讼请求。案件受理费2170元，由刘洪鑫负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审中双方争议的主要问题是涉案房屋的租赁合同何时解除的问题，2015年10月24日，中介公司对涉案房屋进行了实勘、拍照，虽然是谁提供的登记信息不清楚，但电脑显示的手机号码为133XXXX，系刘洪鑫的父亲刘峰的，故能够认定涉案房屋对外租赁刘峰知情并有决定权，即从2015年10月24日涉案房屋已经处于待租状态中，刘洪鑫与水木华庭公司于2014年9月续签的房屋租赁合同即已经解除。合同解除后刘洪鑫再要求水木华庭公司支付2015年10月至2016年10月期间的房屋租赁费没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人刘洪鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2170元，由上诉人刘洪鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 王立强
审判员 武绍山
二〇一八年三月五日
书记员 牛春杰