广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初14903号
原告：佛山市建全物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区伦教霞石村委会文明路商住区2号首层。
法定代表人：赖小春。
委托诉讼代理人：周雄武，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。
被告：佛山市顺德区伦教亿邦木工机械店，住所地佛山市顺德区伦教北海工业区建业路**号。
经营者：李昌伟。
委托诉讼代理人：谢晓东、钟雨恒，广东顺迪律师事务所律师。
原告佛山市建全物业管理有限公司诉被告佛山市顺德区亿邦木工机械店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月14日受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审理，分别于2017年11月7日、2017年12月18日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人周雄武、被告的委托诉讼代理人谢晓东均到庭参加了诉讼。第二次开庭，原告的委托诉讼代理人周雄武、被告的经营者李昌伟及委托诉讼代理人谢晓东均到庭参加了诉讼。庭审后，双方向本院申请庭外和解，但未能达成一致协议。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付厂房租金，计算至9月共530000元；2.判令被告向原告支付因逾期支付房租所产生的违约金，计算至9月15日为271250元（从2017年6月7日起，按照欠付租金1%的标准计算）；3.被告承担本案诉讼费、保全费及律师费。事实和理由：2013年7月16日，原、被告签订了《厂房租赁经营合同》，约定被告向原告租赁位于顺德区××街道××路东边的厂房，租赁期限从2013年8月1日到2018年7月30日。2013年1月5日，双方签订了补充合同，被告向原告另行租赁厂房与一通物流之间的通道，租期至2018年8月31日，租金为120000元，约定在2013年12月12日前支付60000元，于2016年12月31日前付清另外60000元。但被告自2017年6月开始拖欠租金，至起诉前尚欠原告2017年6月至9月租金，有关补充协议的租金尚欠30000元未支付。被告拖欠原告租金应承担相应的违约金，违约金按合同约定每逾期一天按月租金的1%支付。综上，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。
被告辩称，租赁物共两部分，双方分别签订厂房租赁合同及补充合同。补充合同涉及的土地属于村委会的用地，补充合同属于无效合同，约定的租金不应当支付，被告已经支付的租金保留请求返还的权利。原告于2017年8月8日起已经丧失出租权，产权人已经通过公告方式明确向原告提出解除合同，原告无权转租给被告，也无权收取被告任何租金。对于2017年8月8日之前的租金，原告已经收取被告押金125000元，且合同约定押金可以抵扣租金，被告主张租金从押金抵扣。由于厂房需要拆迁，导致被告转租给他人的厂房空置太多，2017年4月、5月时候已经与产权人沟通，具体的降租方案一直未明确，原告一直未谈妥。被告提出的降租方案没有明确之前被告暂不支付租金，被告不需要支付滞纳金。被告确认应当支付2017年6月1日至8月8日的租金应为283000元，通道约定的租金被告已经支付90000元，因原告无权出租通道，应当返还该90000元，并在应当支付的租金中扣减。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照复印件、企业信息查询资料打印件、个体工商户设立登记申请书复印件（盖章）、厂房租赁经营合同、合同、房产证复印件、通道示意图、房屋租赁合同复印件。被告提供的证据：公告、聊天记录截图打印件（6份）。本院出示的证据：房地产权证复印件、复函、现场照片、笔录。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上列证据真实性没有异议，本院对上列证据予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据本院认定如下：
被告提供的证据：
1.解除合同通知书1份，证明涉案厂房所有权人以公告方式在2017年8月8日与原告解除租赁合同，且明确其他承租人直接与顺达电脑厂建立租赁关系。
2.收据、房屋租赁合同各1份，证明被告根据公告及解除合同通知书，于2017年8月23日与佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司签订了租赁合同并交纳了押金。
原告的质证意见：对证据1，认为原告并没有收到解除合同通知书，被告未提供证据证明原告已经收到该份解除合同通知书，不能证明原告与原出租人之间的租赁合同已经解除。对证据2，认为对其真实性、合法性无法确定，请法庭核实。该房屋租赁合同仅仅证明被告在未与原告解除原租赁合同的前提下，私自与他人签订房屋租赁合同，违约事实明显。对收据无法确认，由法院核实。
本院认定：被告提供的证据1，结合被告提供由佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司出具的公告，既印证解除合同通知书的真实性，也印证了佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司以张贴公告方式向原告送达了解除合同通知书的事实，本院予以确认。被告提供的证据2，结合佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司给本院的复函，能相互印证被告提供证据的真实性，本院予以确认。
根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：
佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司是位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会旧广珠路东边工业厂房（自用面积：9710.97平方米，套内建筑面积：13193.55平方米，房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）的所有权人。
2013年7月11日，原告与佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方（即原告）承租甲方（即佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司）所有的位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会旧广珠路东边工业厂房（合同中简称“S1”），建筑面积13193.6平方米，乙方不得超越（厂区范围：东至万通起重设备厂，南至小河，西至旧广珠公路，北至工业发展总公司）；乙方必须具合法经营资质（含转租第三方），合法使用所租赁厂房，不得经营不符合工业用地用途的业务，乙方如部分或全部转租给第三方，必须事前取得甲方的书面（加盖公章）同意，并由乙方承担租赁主体的全部责任；租赁期限从2013年8月1日起至2018年7月31日止，租金计算期限从2013年11月1日起至2018年7月31日止，租金105548.8元/月；租金应于每月第5个工作日前向甲方支付，乙方逾期支付租金达30日以上，甲方有权随时解除本合同而不负任何赔偿责任；租赁保证金为211097.6元，乙方于合同签订后15日内缴纳给甲方，甲方有权从保证金中直接抵扣根据本租赁合同乙方应支付的违约金和其他任何费用。
2013年7月16日，原告与被告法定代表人李昌伟签订一份《厂房租赁经营合同》，约定乙方（即被告）包租甲方（即原告）承租的位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会旧广珠路东边工业厂房，保证首层土地面积为9711平方米；租赁期限从2013年8月1日起至2018年7月31日止，租金计算期限从2013年11月1日起至2018年7月30日止，租金125000元/月；当月租金应于每月第5个工作日前向甲方支付，如乙方逾期支付，每逾期1日，则乙方需按月租金的1%支付违约金，租金逾期支付达30日以上，甲方有权随时解除本合同而不负任何赔偿责任；乙方在合同双方签字生效后，于2013年8月1日前向甲方支付一个月的保证金（押金）125000元，五年租赁期满后如乙方续租，则该保证金继续作为下一期的部分保证金，如乙方不再续租，则在租期终止之日起30内，不计息全额退回乙方，逾期退回的，每逾一日，甲方应按应付款总额的1%向乙方支付违约金，甲方有权从保证金中直接抵扣根据本租赁合同乙方应支付的违约金和其他任何费用；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，属甲方违约的，甲方在返还乙方所缴纳的租赁保证金时，应向乙方支付三个月的租金及搬运费作为违约金，属乙方违约的（免租期届满日起满一年后），甲方不返还乙方所缴交的租赁保证金（作为违约金）。原、被告签订上述合同后，原告依约交付上述厂房给被告使用，被告也依约支付保证金、租金。2013年11月15日，原告与被告法定代表人李昌伟再签订一份《合同》，约定原告将顺达旧厂S1与一通物流之间的通道租给被告，租期至2018年8月31日，租金共120000元，被告于2013年12月前支付60000元，余款60000元于2016年12月31日前付清，期间原告须负责产权及产权连带的一切责任及后果，如该地方不能正常使用，按5年期计算剩余款项直接冲减最近月份S1厂房租金，租金付至得到通知的上一月份为止，如租期无法达到满一年，原告须付3000元作为被告运费。此后，被告向原告支付通道的租金90000元，并使用通道至今。
2017年4、5月，原、被告就租金的问题进行协商，但协商无果，被告自2017年6月起没有再向原告支付租金。2017年8月8日，佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司向原告发出《解除合同通知书》，通知原告因原告连续拖欠租金超过两个月，故通知原告自2017年8月9日起解除双方于2013年7月11日签订的《房屋租赁合同》，并自收到通知之日起十日内将承租的房屋清空。2017年8月14日，佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司发出《公告》，通知已于2017年8月9日起与原告解除了双方于2013年7月11日签订的《房屋租赁合同》，并要求租赁房屋内的租户自2017年8月19日前与佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司完成租赁关系的确定，并从2017年8月20日向佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司支付租金。2017年8月23日，佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司所有的位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会旧广珠路东边工业厂房（合同中简称“S1”），建筑面积13193.55平方米，租赁期限从2017年8月20日至2018年8月19日，月租金为70000元，租赁保证金140000元。此后，被告依约向佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司支付租赁保证金、租金。
诉讼中，佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司复函本院，确认如下内容：佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司与原告签订的《房屋租赁合同》的租赁范围不包括涉案租赁厂房与一通物流（原工业发展总公司）之间的通道；在涉案厂房未出租之前已有铁丝网隔离一通物流（原工业发展总公司）及通道，通道不属于佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司的房产，不在出租范围内；与原告签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月9日解除，原告自2017年6月起拖欠租金，已按合同约定将其保证金转为2017年6月、7月租金，与被告签订的租赁合同于2017年8月20日开始履行及收取租金。
本院认为，佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司与原告签订的《房屋租赁合同》及原、被告之间签订的《厂房租赁经营合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。
关于被告拖欠原告租金的认定问题。原告作为出租人履行交付租赁物义务的前提，是基于原告与佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司履行双方签订的《房屋租赁合同》从而取得涉案厂房的承租权和转租权。因佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司于2017年8月9日单方与原告解除租赁合同关系，并实际上于2017年8月23日与被告就涉案厂房签订租赁合同，故原告自2017年8月9日对涉案厂房不再享有承租权及转租权。由于原告自2017年8月9日起未能向被告继续履行交付租赁物的义务，故原、被告的租赁合同关系应自2017年8月9日起终止。如原告对佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司单方解除合同的效力有异议或存在其他损失，应另案主张，本院在本案中对有关争议不予审查，故本院对原告的该点辩解意见不予采纳。原告交付涉案厂房给被告使用至2017年8月8日，故被告应向原告支付至相应期限止的租金，因被告自2017年6月1日起开始拖欠租金，故被告应向原告支付的租金为282258元（125000元×2个月+125000元×8天/31天）。原告主张超出部分，理由不充分，本院不予支持。又双方的租赁合同自2017年8月9日终止，故依合同约定，原告应将收取的保证金125000元退还给被告，被告的该点主张有理，本院予以采纳。抵减上述部分租金后，被告应向原告支付的租金为157258元。
关于迟延支付租金的违约金计算问题。被告作为承租人负有依约履行支付租金的义务，因被告迟延支付租金给原告，显属违约，故被告应负向原告支付迟延履行违约金的义务。原、被告约定支付每月租金的时间为每月第5个工作日前，逾期支付租金的违约金应按月租金的1%支付。因双方约定的违约金计算方法折算为年利率达3.65倍，按此计算的违约金明显高于原告的实际损失，且被告对违约金的计算向本院提出调整请求，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，违约金调整为按年利率24%计算。如前述认定的租金金额、租金支付时间和合同终止时间，有关租金的违约金应计算如下，部分违约金以125000元为本金，自2017年6月6日起至2017年8月8日止，部分违约金以125000元为本金，自2017年7月6日起至2017年8月8日止，部分违约金以32258元为本金，自2017年8月6日起至2017年8月8日止，部分违约金以157258元为本金，自2017年8月9日起至欠款清偿之日止，均按年利率24%计算。原告主张超出部分，缺乏理据，本院不予支持。
关于原告主张通道的租金、违约金的问题。原、被告签订的《合同》载明通道位置位于顺达旧厂S1与一通物流之间，结合涉案租赁厂房权属人即佛山市顺德区顺达电脑厂有限公司出具的复函及《房地产权证》，通道不在涉案租赁厂房的用地面积范围内而属于公共通道，故原告对通道不享有法律规定的物权，也不享有合同约定的承租权、转租权，无权处分通道并出租给被告。因此，原、被告就有关通道租赁而签订的《合同》依法为无效合同，原告无合法依据要求被告支付有关通道的剩余租金和违约金，故本院对原告的该点主张不予支持。如被告认为原告需返还已支付有关通道的租金，因被告没有在本案中提出反诉请求，且不属于双方签订的《房屋租赁合同》项下的款项，被告可另行主张。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区伦教亿邦木工机械店应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市建全物业管理有限公司支付租金157258元及违约金（违约金应计算办法：部分违约金以125000元为本金，自2017年6月6日起至2017年8月8日止，部分违约金以125000元为本金，自2017年7月6日起至2017年8月8日止，部分违约金以32258元为本金，自2017年8月6日起至2017年8月8日止，部分违约金以157258元为本金，自2017年8月9日起至欠款清偿之日止，均按年利率24%计算）；
二、驳回原告佛山市建全物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5906.25元（已由原告佛山市建全物业管理有限公司预交），由原告佛山市建全物业管理有限公司负担4606.25元，由被告佛山市顺德区伦教亿邦木工机械店负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张锦华
二〇一八年一月二日
书记员 彭 雅