福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0206民初1636号
原告：石小飞，男，1983年5月22日出生，汉族，户籍地江西省乐平市。
委托诉讼代理人：谢雄、卓亮超，福建天翼律师事务所律师。
被告：陈志坚，男，1973年7月17日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：黄艳娜，福建法正联盟律师事务所律师。
原告石小飞与被告陈志坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石小飞的委托代理人谢雄、卓亮超，被告陈志坚的诉讼代理人黄艳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石小飞起诉时向本院提出诉讼请求：1、被告立即将厦门市湖里区园山南路537号701室房产交付原告使用。2、被告立即向原告支付逾期交房违约金170950元（以总购房款263万元为基数，按日万分之五的标准自2016年10月21日起计至实际交房之日止，暂计至2017年2月28日为170950元）。3、被告立即将案涉房产下户口全部迁出并向原告支付违约金168320元（以总购房款263万元为基数，按日万分之五的标准自2016年10月23日起计至实际迁出之日止，暂计至2017年2月28日为168320元）。在本案审理过程中，石小飞变更诉求为：1、被告支付原告逾期交房违约金358995元（以263万元为基数，按日万分之五，从2016年10月21日起计至2017年7月3日止）。2、被告支付原告逾期迁移户口的违约金153855元（以263万元为基数，按日万分之五，从2016年10月23日起计至2017年2月17日止）。事实与理由：2016年8月22日，经厦门市厦远房地产代理有限公司居间介绍，原告与被告签订《房产买卖居间协议书》（编号：0000717），约定：原告向被告购买厦门市湖里区园山南路537号701室房产（以下简称涉讼房产），房产成交价为263万元（含定金20万元）；原告应于协议签订当日支付定金20万元，于2016年10月22日支付66万元（含定金），余款197万元通过向银行申请贷款；被告应于过户当日将房产交付给原告使用；被告承诺于2016年10月22日前，将落户在本房屋的原有户口全部迁出，如被告未及时迁出户口，每逾期一日，按购房总额的万分之五赔偿给原告；若被告不能按期向原告交付房产，应向原告支付总房款万分之五的违约金；履行本协议过程中发生争议的，可向房屋所在地的人民法院起诉。后双方于2016年10月21日签订《买卖协议书补充协议》（编号：0000410），约定交房时间改为2016年10月31日前，如未按时交房按本协议第十一条承担违约责任，从2016年10月21日起按每日万分之五的标准赔偿违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了所有购房款，但被告迟迟未将涉讼房产交付原告使用，且未按照约定将落户在涉讼房产内的户口全部迁出，经原告多次催告，被告拒绝配合。
被告陈志坚辩称，1、被告与原告就合同的重大条款，达成了新的合意，被告不构成违约。2016年10月21日，原、被告双方约定由厦房置业担保公司提供担保将讼争房产解押过户，但是在向该公司申请担保时，担保公司提出买方的首付比例太少，无法提供担保，要求提高首付额度。因为原告资金不够，就让原告使用同一笔款来回往被告代理人姜多好的账户走账（即汇入又转回），让姜多好的账户有体现原告汇入的现金流，补足给被告首付款，得以让担保公司提供担保，然后原告按置业担保公司要求的额度，一周内补足给被告购房款，然后被告才将房产交付给原告。因此，双方在当日签订一份补充协议，约定原合同第六条中的交房时间原定为过户当日，现改为2016年10月31日，这一补充协议也可以佐证被告陈述的事实。2、原告未按照约定将首付款差额补足给被告，因此被告在中介通知要再次签订合同的时候，将讼争房屋的交付时间变更为“购房款付清后”。2016年10月28日，中介要求双方前往银行再次签订一份购房协议，被告代理人姜多好在该协议尾部补充部分用手写体进行了进一步约定，明确约定了购房款付清后交房。当天，中介让姜多好先签字，姜多好签字完后便因要赶时间出差先离开，当时其余合同当事方并未签字，姜多好也未拿到合同原件。该协议并未有“仅作为某种用途，本协议约定内容与其他的约定不一致，以其他的协议为准”的约定，这份协议可以证明原被告双方在交房时间上，达成了重大变更。而且，考虑到贷款的安全性，在未批准贷款之前，按照交易惯例，变更合同条款也是正常的。在原告按照合同约定履行之前，被告有权拒绝交房，原告主张逾期交房的违约金金属按时间错误，在交付时间变更为“购房款付清后”之前，依据双方签订的补充协议，交房时间变更为“10月31日”。原告时间起算错误。3、原告主张被告逾期迁出户口不成立。陈志坚和姜多好全家户籍至始至终不讼争房屋上，被告不构成逾期迁户。原告也不能证明该讼争房产上有户口未迁出。4、如果判决由被告承担逾期迁移户口的违约责任，被告认为原告主张的违约金偏高，依法应当予以调整。如果被告有存在逾期迁户的情况，也是他人在被告不知情的情况下迁入户口，被告没有办法让他人户籍迁出，且本案涉讼房屋是老房屋，经过多次买卖，落户人员具有不公示性，因此被告违约的主观因素较小。
经审理查明，陈志坚原系涉讼房产的登记产权人。2016年8月25日，陈志坚将涉讼房产的出租、出售、抵押等权利委托给案外人姜多好。
2016年8月22日，石小飞作为购买方/乙方，姜多好代表陈志坚作为出售方/甲方，案外人厦门市厦远房地产代理有限公司作为居间方，三方共同签订《房产买卖居间协议书》。该合同约定：甲方同意将涉讼房产出售给乙方；房屋成交总价263万元，本协议签订当日，乙方支付定金20万元，2016年10月22日（解押当日），乙方支付66万元（含定金，作为解押专款使用）；乙方向银行申请贷款197万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行房款当日内将差额部分以现金方式支付给甲方；涉讼房产已办理产权证，但出于抵押状态；甲方应于过户当日将房产交付给乙方使用；甲方承诺于2016年10月22日前，将落户在本房屋的原有户口全部迁出，若甲方未及时迁出，每逾期一日按房款总额的日万分之五赔偿乙方；若乙方不能按期付款或甲方不能按期交付房产，违约方应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金；甲乙双方保证于产权解除抵押注销后叁日内前往土房局办理过户手续；乙方应在签订《厦门市存量房买卖合同》后三日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权证后贰拾日内办理抵押登记手续，逾期达五日的，对方有权解除合同；甲方同意乙方以第三方名义过户等。当日，石小飞支付定金20万元，姜多好出具了相应收据。
2016年10月21日，案外人徐佳转账支付姜多好47万元，姜多好出具了收据，写明收到石小飞46万元购房款。同日，姜多好和石小飞签订《买卖协议书补充协议》。该补充协议约定：涉讼房产原定交房时间为过户当日，现改为2016年10月31日前，如未按时交房按本协议第十一条承担违约责任，并从2016年10月21日起按照每日万分之五的违约金作为赔偿。
后姜多好按石小飞的指示，将涉讼房产过户至徐佳名下。徐佳向中国农业银行厦门江头支行申请190万元贷款，该笔贷款于2017年1月3日放款。2017年1月15日，徐佳向姜多好转账支付6万元。
在本案审理过程中，陈志坚申请姜多好作为证人出庭作证。姜多好和陈志坚均述称两人系朋友关系，姜多好是涉讼房产的实际产权人，陈志坚系涉讼房产的名义产权人。2017年7月3日，陈志坚将涉讼房产交付给石小飞。
另查明，姜多好作为陈志坚的代理人，与石小飞和徐佳另外向中国农业银行厦门江头支行提交了一份房产买卖居间协议书。该协议约定：房产总价为353万元，签约当日支付的定金为2万元，2016年10月22日（解押当日）买方应支付的用于解押的款项为156万元（含定金）；卖方应于过户当日将房产交付给乙方等。该协议尾部“双方约定的其他事项”中，有姜多好的手写条款，内容为“此协证议与纠纷中产生无效，收到协议款有效”。
另查明：涉讼房产于2016年4月由案外人涂凯南过户给陈志坚。涂凯南的户口于2017年2月17日从涉讼房产签出。陈志坚、姜多好及其亲属的户口从未落入涉讼房产内。
上述事实，有石小飞提交的公证书、《房产买卖居间协议书》、《买卖协议书补充协议》、收据、银行账户明细、《存量房买卖合同》、《个人担保借款合同》，陈志坚提供的户口本，本院调取的《房产买卖居间协议书》、涂凯南人员基本信息等证据为证，并有双方当事人的陈述及法庭审理笔录、质证笔录佐证，足以认定。
本院认为，《买卖协议书补充协议》和2016年8月22日签订的《房产买卖居间协议书》的内容和形式未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。《买卖协议书补充协议》的签订时间晚于《房产买卖居间协议书》，双方约定的交房时间应以《买卖协议书补充协议》的约定为准。根据《买卖协议书补充协议》，陈志坚应于2016年10月31日前交房，但陈志坚实际于2017年7月3日交房，构成违约。陈志坚辩称双方在办理按揭贷款手续时，将交房时间的约定变更为收到全部购房款后，但根据法院从贷款银行调取的文本来看，并无相关约定。姜多好书写的“此协证议与纠纷中产生无效，收到协议款有效”无法理解成陈志坚主张的文意。陈志坚还辩称，石小飞未及时足额支付购房款，本院认为，从查明的事实来看，石小飞已按时履行了2016年10月31日前的付款义务，即陈志坚并不享有先履行抗辩权。石小飞主张陈志坚以263万元为基数，按日万分之五的标准支付自2016年10月21日起计至2017年7月3日的迟延交房违约金358995元。陈志坚认为数额过高，申请法院将违约金的计算标准调整为2500元/月。本院认为，石小飞并未举证证明迟延交房给其造成的实际损失数额，本院酌情将违约金的计算标准调整为3000元/月，且违约金的计算时间应自2016年11月1日起算，即本院将迟延交房的违约金调整为24200元。另，陈志坚未在2016年10月22日将涉讼房产内原有户口迁出，构成违约。石小飞主张陈志坚以263万元为基数，按日万分之五的标准支付自2016年10月23日起计至2017年2月17日的迟延交房违约金168320元，陈志坚认为违约金过高，申请调整为5000元。本院认为，石小飞并未举证证明户口迟延迁出给其造成的实际损失，本院酌情将该项违约金调整为5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈志坚应于本判决生效之日起三日内支付原告石小飞迟延交房违约金24200元和迟延迁出户口违约金5000元。
二、驳回原告石小飞的其他诉讼请求。
如果被告陈志坚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8928元，减半收取4464元，由原告石小飞负担4210元，由被告陈志坚负担254元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 邵 昀
二〇一七年七月六日
代书记员 洪艺玲
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。