新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院					民事判决书					                      					                         （2016）新42民终1133号					上诉人（原审被告）：新疆北方泰基房地产开发有限公司，住所地：乌苏市。					法定代表人：谢祥宇，系该公司董事长。					委托代理人：何明猛，男，1979年11月24日出生，汉族，系该公司工程部主任，住乌苏市。					委托代理人：周登明，新疆雪峰律师事务所律师。					被上诉人（原审原告）：乌苏市润福成物业服务有限公司，住所地：乌苏市。					法定代表人：余成岩，该公司董事长。					委托代理人（特别授权）：张玉，新疆鼎智律师事务所律师。					上诉人新疆北方泰基房地产有限公司（以下简称北方公司）因与被上诉人乌苏市润福成服务有限公司（以下简称润福成公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院（2016）新4202民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日受理后，依法组成合议庭于2016年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人北方公司的委托代理人何明猛、周登明，被上诉人润福成公司的委托代理人张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。					原审认定，2012年8月23日，原告与被告签订了《乌苏市前期物业服务合同》，约定原告向被告承建的乌苏泰基·翡翠园提供物业管理服务，被告按照乌苏市政府定价支付物业服务费。按照乌苏市发展和改革委员会的《物业收费（2015）05号》文件精神，原告所管理的乌苏泰基.翡翠园小区高层住宅服务等级为一级，收费标准为1.0元/月/平方米；商铺在住宅物业服务收费基础上加价收取，加收标准不得超过100%。自2013年11月15日至2014年11月15日，原告为被告承建的乌苏泰基·翡翠园12585.32平方米的住宅、4800.27平方米的商铺提供了前期物业服务。因被告至今未付物业服务费，因而成讼。本案在审理过程中，被告对与原告签订的《乌苏市前期物业服务合同》不持异议；被告认为原告计算物业服务费的标准错误，但未提供相关证据加以证明，所提供的照片、证人证言等证据，只是证明小区住户对自己家里一些情况的反应，不能证明原告提供服务的公共部分的真实情况。另查明，1、原告提供服务的住宅的物业服务费为151024元；商铺的物业服务费为115206元，合计266230元；2、原、被告虽然在《乌苏市前期物业服务合同》第二十二条规定了01lydyh01甲方未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金01lydyh01，但在该合同中双方未约定支付物业服务费的期限；3、原、被告虽然在《乌苏市前期物业服务合同》第二条规定了前期介入费的内容，但对介入费的金额和支付时间未作约定。					原审认为，原告按照合同约定为被告提供了前期物业服务，被告应当支付原告支付前期物业服务费，被告未支付物业服务费，侵犯了原告的合法权益，应当承担民事责任。故对原告要求被告支付物业服务费266230.34元的诉讼请求，予以支持。原、被告在《乌苏市前期物业服务合同》中未约定支付物业服务费的期限，对介入费的金额和支付时间未作约定，故对原告要求被告支付滞纳金和介入费的诉讼请求，不予支持。被告对与原告签订的《乌苏市前期物业服务合同》不持异议，但所提供的证据不能证明被告所要证明的问题，对其抗辩理由，不予采纳。遂判决：一、被告新疆北方泰基房地产开发有限公司应当于本判决生效后三十日内向原告乌苏市润福成服务有限公司支付物业服务费266230.34元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6630元，减半收取3315元，投递费64元，合计3379元，由原告负担879元，被告负担2500元。					北方公司上诉称，一、原审判决住宅按每月1元/平方米、商铺按每月2元/平方米计算前期物业费，无事实及法律依据；二、原审判决按125585.32平方米计算住宅的前期物业管理费，按4800.27平方米计算，亦无事实及法律依据。原审中上诉人向法庭提交了《商品房买卖合同》，应依此合同确定物业费用相关内容；三、被上诉人在履行合同过程中有重大违约行为，应承担相应的法律责任。					润福成公司答辩称，一、原审的计算标准并不是被上诉人单方计算，而是2012年8月23日，双方根据前期物业合同及洽谈纪要明确约定，01lydyh01以政府定价为准01lydyh01，故原审法院依据乌苏市发改委的《物业收费（2015）05号》文件精神确定的；二、关于面积的计算，是依据乌苏市发改委的文件中关于面积的记载以及小区规划图确定的；三、上诉人没有提供被上诉人没有按质量要求提供服务的相应证据，且未此提出反诉，原审提供的相片不能证实系涉案的小区范围。综上，请求驳回上诉，维持原判决。					本院查明的事实与原审认定相一致。					本案的争议焦点是：一、被上诉人润福成物业公司在原审中诉讼请求的物业费收费价格及物业服务面积是否具有法律依据？2、被上诉人润福成物业公司在履行合同过程中是否具有违约行为？					本院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条的规定：01lydyh01在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同01lydyh01。根据此条的规定，物业服务分为两阶段，即服务对象的不同，而不存在于缴费方式的不同阶段，上诉人北方公司依此辩称，应当承担举证责任。其该辩称不能成立，本院不予支持。					关于争议焦点一，本案中物业费收费价格问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：01lydyh01合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定01lydyh01；第六十二条的规定：01lydyh01当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案当事人双方签订的《乌苏市前期物业服务合同》中并未约定涉案物业服务的价格及面积，故依据上述条款规定，可以补充协议，不能达成补充协议的，依政府定价。后双方在《前期物业介入洽谈纪要》中亦约定了01lydyh01物业收费以政府定价为准01lydyh01。乌苏市发改委就涉案的泰基·翡翠园小区出具的《物业收费【2015】05号》文件，确定了本案的物业收费价格，即01lydyh01高层住宅服务等级核准为一级，核定收费标准为1.0元/月·平方米（含电梯运行及维护费、水、电、暖二次供应费用）；商铺按【2012】3088号文件第十一条规定，可在住宅物业服务收费标准基础上加价收取，加收标准不得超过100%01lydyh01。据此，就本案的物业收费价格，视为已做出了约定，原审判决认定住宅按每月1元/平方米、商铺按每月2元/平方米计算前期物业费适当，并无不妥之处，本院予以维持，上诉人该项上诉请求不能成立，本院不予支持。					本案中物业服务面积问题。当事人双方签订的《乌苏市前期物业服务合同》中并未约定涉案物业服务面积。被上诉人润福成公司在原审中举证的住宅面积12585.32平方米、商铺4800.27平方米系其自行提供，未经上诉人认可，故该面积无法作为提供物业服务的具体面积。另根据乌苏市发改委作为政府部门提供的《物业收费【2015】05号普通住宅物业服务收费标准认定通知单》，认定涉案小区的住宅面积为12670.69平方米，商铺面积4588.57平方米，且被上诉人润福成公司为上诉人北方公司提供物业服务确属事实，本院依该面积予以认定：住宅物业服务费为12670.69×12=152048.28元，商铺物业服务费为4588.57×2×12=110125.68元，合计262173.96元（计算方式及服务时间依原审判决）。故上诉人北方公司认为物业服务面积无依据的上诉请求成立，但认为面积计算无依据应驳回原审原告润福成公司诉讼请求的理由不能成立。					关于争议焦点二，被上诉人润福成公司在物业服务提供过程中是否具有违约行为，是否达到了上诉人北方公司可以拒付物业服务费的问题，鉴于上诉人北方公司未针对此提起反诉，且其提供的照片无法显示即为被上诉人润福成公司提供服务的涉案小区，故对该项请求无法支持。					综上，原判决认定事实有误，但适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：					一、撤销乌苏市人民法院（2016）新4202民初454号民事判决；					二、上诉人新疆北方泰基房地产开发有限公司应当于本判决生效后立即向被上诉人乌苏市润福成物业服务有限公司支付物业服务费262173.96元；					三、驳回原审原告乌苏市润福成物业服务有限公司的其他诉讼请求。					如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。					一审案件受理费6630元，减半收取3315元，投递费64元，合计3379元；二审案件受理费6630元，投递费100元，合计6730元；以上共计10109元，由上诉人新疆北方泰基房地产开发有限公司负担9109元，由被上诉人乌苏市润福成物业服务有限公司负担1000元。					本判决为终审判决。					 					 					审  判  长    茹荷娅					代理审判员    张艳梅					代理审判员    盛成盼					 					二○一六年十一月八日					 					书  记  员    王福强