福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终2548号上诉人（原审原告）：张贻超，男，1979年10月2日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢东海，福建联合信实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王彩红，女，1982年8月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：林志铭，福建凌一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹鹏，男，1986年7月7日出生，汉族，住呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：邱占文，福建旭丰律师事务所律师。上诉人张贻超因与被上诉人王彩红、尹鹏所有权确认纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初1762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张贻超及其委托诉讼代理人陈昱和谢东海、被上诉人王彩红的委托诉讼代理人林志铭、被上诉人尹鹏的委托诉讼代理人邱占文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张贻超上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求；2.判决王彩红、尹鹏承担保全费5000元及鉴定费6817元；3.判决王彩红、尹鹏承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、张贻超才是讼争房屋的所有人，讼争房屋的产权尽管此前登记在王彩红名下，但购买讼争房屋的全部款项均由张贻超支付，且房屋交付使用后也是由张贻超实际占用。讼争房屋的产权此前之所以登记在王彩红的名下，基于以下原因：第一，购房的真实用途是待张贻超与王彩红的儿子张永杰以后使用，而王彩红系张永杰的亲生母亲，所以才同意借其名义买房，而非一审法院认定的讼争房屋是要过户到张永杰名下。第二，购房时，受限于厦门市房地产限购政策，张贻超无法以自身名义购房。二、王彩红与尹鹏恶意串通转让张贻超所有的讼争房屋且尹鹏不构成善意第三人，王彩红与尹鹏的行为严重损害张贻超的合法权益。（一）王彩红与尹鹏签订的合同违反《合同法》第52条规定，属于恶意串通且损害第三人利益签订的合同，应认定无效。其一，讼争房屋自交付使用以来，一直由张贻超占有并进行出租使用，王彩红与尹鹏并未实地看房即签订房屋买卖合同。其二，讼争房屋处于对外出租状态，王彩红与尹鹏签订的房屋买卖合同中对于租赁情况未作任何安排。其三，王彩红与尹鹏转让讼争房屋的价款明显低于讼争房屋所在小区的同类型房屋的市场价格。评估报告载明讼争房屋转让时的市场价值已达240.86万元，王彩红与尹鹏以200万元的价款低价转让讼争房屋，存在以严重低价转让房屋的行为，无法认定为“合理的转让价格”。其四，王彩红与尹鹏签订《存量房买卖合同》的时间为2016年4月19日，办出产权证的时间为2016年4月21日，从4月19日送件到4月21日出证，仅仅两天时间，完全与主管部门承诺的办理时限相违背。（二）尹鹏不符合《物权法》关于善意第三人的构成要件，且在受让讼争房屋时存在恶意。根据前述王彩红与尹鹏未实地看房、低价转让讼争房屋等事实及法律分析，张贻超拥有对讼争房屋的所有权是不争事实。王彩红对其无权处分讼争房屋也是明知的，而王彩红与尹鹏在转让讼争房屋时，在明知讼争房屋存在潜在争议且未实地看房的情况下，仍然以低价转让讼争房屋并办理过户手续，严重损害张贻超的合法权益。王彩红辩称，讼争房屋登记在王彩红名下，购房及登记行为都是发生在王彩红与张贻超离婚之后，物权法规定，登记产权人就是房屋所有权人。张贻超有部分出资，是双方之间的债权债务关系，并不影响房屋的产权归属。王彩红与尹鹏是通过中介介绍认识的，两次看房，实地就房屋状况进行了解，双方不存在恶意串通，经一审鉴定也是以相当的市场价格进行交易，因此双方之间的买卖合同是有效的。张贻超为达到侵占房屋的目的，与案外人串通，向一审法院提起诉讼，实际上案外人根本没有占有使用过房屋，尹鹏现在已经实际占用房屋。尹鹏辩称，一、从物权角度看，张贻超对讼争房屋并无任何物权。不动产以登记为公示公信原则，讼争房屋在交易过户之前登记在王彩红名下，交易过户之后登记在尹鹏名下，从未登记在张贻超名下，因此张贻超对讼争房屋不可能享有任何物权。讼争房屋从购买时与开发商签订《商品房买卖合同》、缴交各种购房款和费用，到开发商开具购房发票，再到与银行签订借款合同，都是王彩红个人名义办理，没有任何证据可以证明张贻超与讼争房屋有何关系。至于张贻超与王彩红个人之间是否有银行账户往来，以及王彩红购房时张贻超是否有帮助出资，这些并不能证明张贻超与讼争房屋存有物权上的法律关系，应属于张贻超与王彩红之间的债权债务纠纷，与本案无关。二、尹鹏与王彩红不存在恶意串通。讼争房屋原属王彩红个人所有，无论出售给谁，也无论以何种条件出售，都是其意思自治的表现。尹鹏与王彩红原本并不认识，是通过中介公司居间服务才认识并达成交易协议的，尹鹏还支付了中介费用。签订协议之前，尹鹏在中介的带领下前往讼争房屋看过两次房，当时房内并没有租客。从交易价格来看，无论是从案外人游育平与叶益光签订的房产买卖协议还是房产交易时均达公司出具的评估报告来看，王彩红与尹鹏交易的价格并没有低于市场价格。即使按照诉讼过程中乾元公司的估价报告，也不能算“明显不合理的低价”。此外，张贻超认为尹鹏与王彩红2016年4月19日签订《存量房买卖合同》、2016年4月21日办理产权证，不符合常理。实际上双方签订合同的时间是2016年3月30日，2016年4月19日是办理产权过户的时间。房管部门在五个工作日内办理完毕过户手续符合正常交易流程。《物权法》第106条所说的善意取得针对的是无权处分人处分他人财产时的情形，因讼争房屋的出卖人就是所有权人王彩红，其是有权处分人，无需考察受让人是否善意的问题。张贻超向一审法院起诉请求：1.确认位于厦门市集美区的房屋归张贻超所有；2.确认王彩红与尹鹏于2016年4月19日和2016年3月30日签订的关于厦门市集美区房屋的存量房买卖合同及房产买卖协议无效；3.尹鹏协助张贻超办理位厦门市集美区室的房屋过户登记至张贻超名下的手续；4.本案的诉讼费、保全费、鉴定费由王彩红、尹鹏承担。一审法院认定事实：张贻超和王彩红于2012年1月12日协议离婚，约定婚生子张永杰由女方抚养，双方夫妻存续期间无共同财产、债权债务。2012年8月18日，王彩红与福建中联盛公司签订了商品房买卖合同，购买位厦门市集美区室的讼争房屋，房屋总价款为1004598元。2012年10月30日，王彩红与中国农业银行股份有限公司厦门湖滨支行、福建中联盛公司共同签订了个人购房担保借款合同，由王彩红贷款70万元用于支付讼争房屋购房款。截至起诉日，讼争房屋的一手购房款和按揭月供均为张贻超支付，王彩红辩称的其支付的相应首付款和按揭，由于未提供相应证据，无法采信。2015年7月12日，张贻超与案外人廖国燕签订房屋租赁合同书，张贻超将讼争房屋出租给案外人廖国燕，租赁期自2015年9月12日至2020年9月11日，后发生纠纷，廖国燕将张贻超起诉至一审法院。2015年11月23日，王彩红获得闽（2015）厦门市不动产权第0010435号的不动产权证书，载明王彩红拥有讼争房屋100%的产权。2016年3月30日，尹鹏与厦门市爱之嘉房产营销策划有限公司签订《购买意向书》，委托该公司业务经理代表与卖方洽谈购买讼争房屋，约定中介佣金36000元、购买房产诚意保证金6000元。当日，王彩红与尹鹏签订《房产买卖协议》约定：尹鹏向王彩红购买讼争房屋，交易价格为200万元，定金10万元；2016年4月7日前支付70万元（含定金），其余款项为商业贷款；王彩红保证产权清晰，双方应于2016年4月29日前签订《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。尹鹏于2016年3月30日向王彩红支付购房定金10万元，2016年4月8日向王彩红支付首付款60万元，2016年4月19日向王彩红支付购房款5万元。2016年4月19日，王彩红和尹鹏委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司（以下简称“均达公司”）对讼争房屋进行抵押估价，显示房产抵押价值为167.81万。2016年4月19日，王彩红与尹鹏签订存量房买卖合同，约定王彩红向尹鹏出售讼争房屋，交易价格为85万元。尹鹏于2016年3月30日向上述中介公司支付中介费6000元，2016年4月19日再行支付中介费3万元。2016年4月21日，尹鹏取得讼争房屋产权证，闽（2016）厦门市不动产权第0042313号，载明其享有讼争房屋100%产权。2016年5月11日，尹鹏以讼争房屋为抵押财产与中国建设银行股份有限公司厦门市分公司签订个人住房（商业用房）最高额抵押借款合同，借款最高限额为1678100元。一审法院审理过程中，张贻超申请对讼争房屋在2016年3月30日的市场价值进行评估。一审法院依法委托厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司（以下简称“乾元公司”）进行评估。该评估机构于2016年11月30日作出编号为厦乾元房估字（2016）第163687号的《房地产估价报告》，载明讼争房屋在2016年3月30日的市场价值应为240.86万元。2016年3月28日，案外人游育平与叶益光签订房产买卖协议书，购买位厦门市集美区室的房屋，面积为73.84平方米，总价为1435000元。2016年5月16日，张贻超向一审法院申请财产保全，一审法院于2016年5月17日依法作出裁定，对讼争财产予以查封，张贻超缴纳了保全费5000元。一审法院认为，本案争议焦点为：（一）张贻超是否具有讼争房产的所有权；（二）王彩红与尹鹏关于讼争房屋的买卖合同是否因恶意串通而无效；（三）尹鹏是否应配合将讼争房屋过户至张贻超名下。一、张贻超是否具有讼争房产的所有权。张贻超认为，张贻超与王彩红口头约定以王彩红的名义购买讼争房产，王彩红应根据张贻超的要求将讼争房屋变更登记至张贻超名下，并应无条件配合；张贻超支付了全部的购房款包含按揭月供，张贻超应为实际权益人，与登记物权不符。王彩红认为不动产的权属应依登记为准，讼争房屋登记为王彩红一人所有；讼争房屋系张贻超与王彩红离婚后购买；张贻超与王彩红仅笼统约定给双方共同生育的孩子张永杰购房，而非为张贻超购房，且给小孩的赠与是可以撤销的；王彩红亦支付了部分购房款。尹鹏认为讼争房产是王彩红离婚之后个人购买，而且权属登记也载明讼争房屋系王彩红一人所有，张贻超无权要求确认对讼争房产拥有所有权。一审法院认为，关于讼争房屋的所有权归属，应重点考虑讼争房屋的登记情况、张贻超与王彩红关于讼争房屋的约定及购房款项的支付情况等。讼争房屋系王彩红在离婚后向开发商购买，产权亦登记在其个人名下，产权登记具有公示公信效力。张贻超主张实际权属与登记不符应提供充分的证据予以证明。从双方的约定来看，双方仅约定以王彩红的名义购房，拟将讼争房屋过户给双方共同生育的子女张永杰名下，并未约定要过户至张贻超名下，也未约定如房屋未过户至孩子名下应如何处理。即，双方并不存在讼争房屋要过户至张贻超名下，更不存在讼争房屋产权归属于张贻超的权属约定，双方的约定仅产生其他债权债务关系，无法产生就本案讼争房屋的物权效力。关于讼争房屋的购房款含按揭月供均由张贻超支付的问题，在仅有款项支付，尤其是在缺乏相关约定的情况下，无法认定张贻超为实际权益人，无法推翻物权登记公示公信的效力，而认定款项支付人享有房屋的所有权。故，张贻超并未享有对讼争房屋的实际权益，对张贻超主张的确认讼争房屋归其所有的诉求难以支持。二、王彩红与尹鹏关于讼争房屋的买卖合同是否因恶意串通而无效。张贻超认为，王彩红与尹鹏之间存在主观上的恶意串通，客观上低于市场价值购房，损害了张贻超对讼争房屋的所有权，故王彩红与尹鹏关于讼争房屋的买卖合同无效。王彩红认为，王彩红与尹鹏之间购房前互不相识，价格亦未低于当时市场价值，乾元公司出具的鉴定报告采用三个实例的判断具有主观性，且即便是240万元亦应包括交易税费，王彩红与尹鹏之间应为正常合法交易，且已经合法过户到尹鹏名下。尹鹏认为，讼争房屋之前登记在王彩红一人名下，且系离婚后其个人购买的财产，登记具有公示公信效力，王彩红与尹鹏在购房前互不相识，没有串通的主观恶意；交易价格属于正常价格，乾元公司出具的评估报告未采用收益法而是比较法，不尽科学，均达公司出具的估价报告显示讼争房屋才167万元，且同期同小区的另一个交易记录显示单价与本案交易单价相符；即便是240万元与实际交易价格200万元的差价也并未到20%，故王彩红与尹鹏之间的买卖合同合法有效。一审法院认为，经庭审询问，张贻超主张王彩红与尹鹏关于讼争房屋的买卖合同无效的理由是恶意串通损害其所有权。通过上述分析张贻超并未曾享有过讼争房屋所有权；张贻超提供的证据也未能充分证明合同双方具有主观上的恶意串通，其陈述的尹鹏是否充分看房等，难以证明尹鹏具有主观上的恶意，即便王彩红未按约定将房屋配合过户至其与张贻超生育的小孩名下，也难以构成王彩红与尹鹏的恶意串通；乾元公司出具的报告显示讼争房屋当时的市场价值为240.86万元，该数额与王彩红、尹鹏就讼争房屋的实际交易价格200万元的差价为40.86万元，低于240.86万元的20%，且案外人游育平同时期购房的单价与讼争房屋实际交易单价接近，故难以认定实际交易价格明显低于市场价值。王彩红与尹鹏之间签订的关于讼争房屋的买卖合同不因恶意串通而无效，对张贻超的该项诉求难以支持。三、尹鹏是否应配合将讼争房屋过户至张贻超名下。一审法院认为，张贻超并未享有对讼争房屋的实际权属；王彩红与尹鹏之间关于讼争房屋的买卖协议亦不存在恶意串通的情形；王彩红与尹鹏亦表示该协议是双方真实意思表示，愿意继续履行，尹鹏亦依约支付了购房款项，讼争房屋目前亦登记在尹鹏名下，故张贻超的该项诉求缺乏相应的法律依据，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回张贻超的全部诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。张贻超对一审认定的事实，提出如下异议：第一，张贻超与王彩红之间关于房产归属的约定，一审法院错误认定“从双方的约定来看，双方仅约定以王彩红的名义购房，拟将讼争房屋过户给双方共同生育的子女张永杰名下……”。讼争房屋购买的真实用途是待张贻超与王彩红的儿子张永杰以后使用，而非将讼争房屋的产权变更登记至张永杰的名下，而王彩红系张永杰的亲生母亲，所以才同意借其名义买房。第二，一审法院关于“案外人游育平与叶益光签订房产买卖协议书，购买位厦门市集美区室的房屋，面积为73.84平方米，总价为1435000元”的认定。一审法院不应采纳前述材料，作为定案依据。首先，该证据并非本案相关当事人所涉的证据，且张贻超及一审法院都无法验证该证据的真实性。第三，一审法院还存在遗漏查明事实的情形。讼争房屋一直处于张贻超的控制之下，一审法院已经认定张贻超将房屋出租给廖国燕的事实，但一审法院却没有查实尹鹏是否有实地勘察房屋的情形，事实上尹鹏与王彩红签约时根本没有勘察过讼争房屋即签订协议，以低价购买讼争房屋存在明显的恶意。王彩红对一审认定的事实，提出如下异议：购房款和按揭月供，有部分是王彩红支付的，至于张贻超支付的部分，是婚姻关系存续期间王彩红贡献较大，且孩子也是王彩红在抚养，月供是冲抵张永杰的抚养费。所谓的房屋租赁，只是张贻超为了增加胜诉的把握而签订的租赁合同，廖国燕从未占有房屋。尹鹏对一审认定事实的意见同王彩红一致。对一审认定的其余事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，因讼争房屋原登记在王彩红名下，根据物权登记的公示公信原则，尹鹏信赖物权登记并与王彩红进行交易，且已将权属转移登记至尹鹏名下，尹鹏的信赖利益应予保护，除非张贻超有证据证明尹鹏与王彩红恶意串通损害其利益。因尹鹏与王彩红系通过中介公司居间交易讼争房屋，虽然双方约定的房屋成交价低于评估价，但未低于评估价的30%，不属于明显不合理的低价，在张贻超未提供充分证据证明王彩红与尹鹏之间存在恶意串通的情况下，张贻超主张尹鹏非善意买受人证据不足。故，尹鹏作为善意买受人已完成讼争房屋权属转移登记，尹鹏对讼争房屋的所有权应予保护，张贻超请求确认王彩红与尹鹏买卖合同无效并确认讼争房屋归其所有、将权属登记至其名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审驳回张贻超的诉讼请求正确，应予维持。至于张贻超与王彩红之间是否存在借名买房关系，系属张贻超与王彩红之间的争议，可另行处理，本案不予评判。综上所述，张贻超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13939元，由张贻超负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 宁审 判 员  刘文珍审 判 员  柯艳雪二〇一七年十月二十六日代书记员  肖子发附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。