湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7508号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王素芬，女，1982年11月25日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱志新，男，1971年10月21日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周红梅，女，1973年10月17日出生，汉族，系朱志新之妻，住湖北省武汉市江夏区，
原审被告：王庆云，女，1979年8月11日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，
上诉人王素芬因与被上诉人朱志新、周红梅，原审被告王庆云租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王素芬上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第四项；二、朱志新、周红梅赔偿王素芬租赁期间的装修损失24740元及押金10000元，并赔偿因终止租赁合同而导致的其他损失9万元（转让费用损失）：三、由朱志新、周红梅承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院无视基本的事实和法律逻辑，在未查明相关事实的情况下，基于期满合同终止后，王素芬即具有腾退义务这一所谓理所当然的推断，而要求王素芬承担责任，明显存在错误。事实上，相关租赁合同在到期的2016年8月8日，即因朱志新、周红梅对租赁房屋的实际控制已经终止，且王素芬的腾退义务也已结束。二、朱志新、周红梅应当赔偿王素芬基于双方租赁关系履行过程中对王素芬造成的损失。相关损失系基于租赁合同而产生，朱志新、周红梅理应承担，而且，需要说明的，朱志新、周红梅在合同到期之次日即毁损王素芬之物品，恶意终止合同、且与他人签署租赁合同的行为，已明显违反合同约定的王素芬享用“优先续租权”的约定，严重侵害了王素芬的合法权益，朱志新、周红梅理应赔偿王素芬的损失。三、一审法院查明的合同中约定的租金事实明显错误，相关租金标准既无事实依据，更无法律依据。退一步讲，即使要求承担腾退义务，其违反该等义务既有1万元的押金作为违约之预期，更有朱志新、周红梅强行清退之随意，却为何偏偏要求王素芬承担10个月�长的租金损失，该判决既违背基本的事实，也与法不合。
朱志新、周红梅共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，王素芬的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。
王庆云未到庭陈述意见。
朱志新、周红梅向一审法院提起诉讼请求：1、要求王素芬立刻搬离朱志新、周红梅的共有房屋。2、要求王素芬支付自合同到期之日起至搬离房屋之日止的全部租金（每月按6000元计算）。3、要求王素芬支付2016年8月、9月未交水电费514.06元。4、要求王素芬赔偿毁坏的防盗门损失800元。5、要求王素芬赔偿因非法占有房屋，导致朱志新、周红梅对第三人违约而支付的1万元违约金。6、要求王素芬赔偿朱志新、周红梅代其搬迁、保管财物所用去的费用7669元。
王素芬向一审法院提起反诉请求：要求朱志新、周红梅赔偿其转让费9万元和装修费24740元。
一审法院认定事实：朱志新（曾用名朱自新）与周红梅系夫妻关系，2013年7月27日，二人将其夫妻共有的位于武汉市江夏区纸坊街城关村八队一栋混合结构4层楼房租赁给王素芬、王庆云，从事餐饮经营。双方签订了一份门面租赁合同，约定：1、租期3年，即2013年8月9日至2016年8月8日。2、租金第一年、第二年各7万元，第三年7.5万元，后期租金随市场而定。3、租赁期满，出租方有权收回出租房屋，承租方应如期交还。承租方不继续承租，则必须在租赁期未满2个月前书面通知原告方，否则押金不退。期满后，同等条件下享有优先续租权。4、租金的支付，承租方必须提前60天付清下一年租金，否则视为违约，出租有权收回租赁房屋。5、合同生效后，承租方应交付1万元押金。6、承租期内，承租方在不影响房屋结构前提下，可自行装修，到期不续租，动产归承租方自行处理，不动产归出租方所有。7、合同期内，承租方应按时交纳门面经营所产生的各种费用，包括水电费。8、租赁期满，承租方不得转租，私自转租视为违约，出租方有权收回门面。如承租方不想继续经营，出租方可协助承租方在合同有效期15日内处理承租方动产。合同还约定了其他事项。合同签订后，出租方向承租方交付了合同约定的租赁房屋，王素芬向朱志新交付了合同约定的押金1万元，并接受租赁房屋，开始经营餐饮。租赁前，该租赁房屋原系李国斌租赁经营，王素芬在接受租赁房屋时，从李国斌处转让，支付了李国斌转让费9万元。王素芬、王庆云共同合伙经营了一段时间至2014年3月9日，两人解除了合伙关系。此后，租赁房屋完全由王素芬个人租赁经营，王素芬个人租赁经营至2016年2月期间�租赁房屋楼顶为朱志新、周红梅所有使用的太阳能水管发生漏水，王素芬陈述，太阳能水管漏水从三楼渗透至一楼，朱志新、周红梅对此否认。法院在审理中，现场查看了漏水情况，顶楼至三楼间有部分粉刷，三楼至一楼未发现漏水痕迹，王素芬陈述漏水痕迹已进行了装修。朱志新、周红梅对王素芬的装修陈述，其装修并非漏水所为，是其在经营中的自主装修，在装修时王素芬曾向朱志新反映过，朱志新、周红梅表示王素芬在租赁经营期间是否装修，系其自主，不予干涉。王素芬对楼梯间做了粉刷、一楼部分进行了装修，其陈述用去装修费24740元，并提交了相应的证据证实。朱志新、周红梅陈述王素芬的装修与其无关。装修后，王素芬租赁经营至合同期届满即2016年8月8日，付清了合同约定的租金。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，王素芬也未继续向朱志新、�红梅交纳租金，也未继续经营。朱志新、周红梅曾要求王素芬腾退房屋，未获王素芬同意，王素芬经营的财物仍存放在租赁房屋中，未将租赁房屋交付朱志新、周红梅，实际占有控制着该房屋。为此，双方因租赁房屋的返还多次发生纠纷。2017年6月20日，朱志新、周红梅遂强行将王素芬存放在租赁房屋中的财物拆除并搬迁至其租赁的房屋中存放、保管，用去拆除、搬迁、保管、租赁费用7669元。在审理中，就该财物与双方当事人进行了现场核对，确认了现有的财物（具体详见附件清单）。对此，王素芬陈述财物有缺少或损坏，不要，要求朱志新、周红梅赔偿。
一审法院另查明，2016年8月30日，周红梅在王素芬未腾退房屋时，将租赁房屋出租柯刘军，后因王素芬未腾退房屋，导致周红梅于2016年11月20日支付了柯刘军违约金1万元。王素芬在租赁经营期间，使用朱志新、周红梅安装的房屋后门防盗门已损坏。至2017年6月20日，朱志新、周红梅强行拆除王素芬财物前，差欠水电费514.06元（该费用朱志新、周红梅已垫付）。
一审法院认为，双方签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同有效，双方当事人应按约履行。在履行合同中，双方当事人发生争议。争议一、租赁房屋的腾退问题。租赁合同期限届满后，是否继续租赁，王素芬未与朱志新、周红梅达成合议，未续签租赁房屋的合同，未向朱志新、周红梅交纳继续租赁房屋的租金，合同期限届满后，王素芬应腾退租赁房屋交付朱志新、周红梅，但王素芬并未履行该义务，在其未经朱志新、周红梅许可的情况下继续占有控制租赁房屋，构成违约，应承担违约造成朱志新、周红梅的租金损失。在王素芬未腾退租赁房屋的情况下，朱志新、�红梅于2017年6月20日拆除、搬迁了王素芬存放在租赁房屋中财物，至此朱志新、周红梅实际占有、控制了租赁房屋，租赁房屋已实际腾退，故朱志新、周红梅要求王素芬腾退房屋无须再行处理，但其要求王素芬支付合同期届满后至实际腾退之日止的房屋占用使用费，予以支持。房屋每月占用使用费标准应为租赁合同第三年度租金标准7.5万元÷12个月＝6250元，现朱志新、周红梅诉请标准为每月6000元，依法照准。合同期届满时间为2016年8月9日，实际腾退租赁房屋之日为2017年6月20日，王素芬占有租赁房屋期限为10个月，占有房屋使用费应为6000元×10个月＝6万元，冲抵王素芬已支付押金1万元，王素芬还应支付5万元。争议二、拆除、搬迁财物的相关问题。租赁合同期限届满后，王素芬应自主拆除、搬迁其财物，但其未按约履行义务。朱志新、周红梅在行使租赁房屋的返还权利时，未依法主张，而是强行拆除、搬迁不当；是因为朱志新、周红梅作为个人无强行拆除、搬迁权利，在该问题上，双方均有过错，故朱志新、周红梅诉请和王素芬反诉的关于在该方面的损失，各自自行承担。现已拆除、搬迁的财物暂由朱志新、周红梅保管，王素芬表示不要该财物，而是要求赔偿。上述一审法院已认定拆除、搬迁财物方面的损失各自自行承担，故王素芬应自主按本判决书附件清单从朱志新、周红梅处搬迁其在朱志新、周红梅保管的清单财物，否则，由此造成的财物损失自行承担。由于双方在本案中就财物是否返还未主张，故财物的返还问题本案不予处理。争议三、关于朱志新、周红梅要求王素芬非法占有租赁房屋导致其对第三人违约并支付违约金1万元损失问题。朱志新、周红梅在明知王素芬未返还租赁房屋时，与他人签订租赁合同，导致其支付1万元违约金，不能完全归责王素芬，故朱志新、周红梅该项诉请，不予支持。争议四、朱志新、周红梅诉请的水电费、防盗门损失问题。王素芬在租赁和占用房屋期间，差欠514.06元水电费，事后朱志新、周红梅已垫付。合同约定，该期间的水电费应由王素芬负担，故朱志新、周红梅垫付的水电费，王素芬应给付朱志新、周红梅。防盗门系租赁房屋的设施，使用过程中有损坏，朱志新、周红梅有义务对租赁物进行修复，其要求王素芬赔偿，不予支持。争议五、王素芬反诉要求朱志新、周红梅赔偿9万元转让费和装修费24740元问题。王素芬租赁朱志新、周红梅房屋时，支付他人转让费9万元，系其自主经营问题，与朱志新、周红梅无关联，其要求赔偿，不予支持。朱志新、周红梅的太阳能水管漏水导致王素芬装修属侵权法律关系，不属租赁合同案件审理范围，本案不予处�。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十条、第二百三十五条之规定，判决：一、由王素芬于本判决生效后十日内支付朱志新、周红梅占有房屋使用费5万元。二、由王素芬于本判决生效后十日内支付朱志新、周红梅垫付的水电费514.06元。三、驳回朱志新、周红梅其他诉讼请求。四、驳回王素芬全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1582元，减半收取791元，反诉费1297元，合计2088元，由朱志新、周红梅负担388元、王素芬负担1700元。
二审期间，双方均无新事实及新证据。
二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，王�芬与朱志新、周红梅协商一致自愿签订的门面租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同于2016年8月8日期限届满后，双方未续签租赁合同，王素芬也未继续交纳租金、从事经营，至此双方房屋租赁关系终结。王素芬理应在合同期限届满后向朱志新、周红梅腾退房屋、办理交接手续。但因王素芬不同意腾退房屋，双方发生纠纷，朱志新、周红梅于2017年6月20日自行腾退并收回房屋，合同期届满后至实际腾退之日王素芬系无权占有，理应向朱志新、周红梅支付房屋的占有使用费。王素芬在租赁及占用房屋期间差欠的水电费，按照双方合同约定亦应由其自行承担。一审法院据此判定王素芬向朱志新、周红梅支付房屋占有使用费以及垫付的水电费，于法有据。王素芬上诉要求撤销一审判决第一项、第二项没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于王素芬上诉要求朱志新、周红梅赔偿9万元转让费和装修费24740元的问题。王素芬与朱志新、周红梅系房屋租赁关系，而王素芬向他人支付转让费9万元是其自主经营的商业行为，与出租人朱志新、周红梅并无关联，其要求房屋出租人赔偿转让费于法无据，不应予以支持。经一审法院现场查看，未发现房屋有漏水痕迹，王素芬亦未提交证据证明其对房屋的装修系因水管漏水所致。王素芬认为朱志新、周红梅的太阳能水管漏水导致其装修损失应属侵权损害纠纷，与本案并非同一法律关系，王素芬可另案主张权利，本案不予处理。
综上，王素芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2794.8元，由上诉人王素芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 丰 伟
审 判 员 张文霞
二〇一八年一月十一日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳