南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第1341号
原告（反诉被告）李红岩，男，汉族。
委托代理人丁某某，江苏苏恒律师事务所律师。
被告王剑，男，汉族。
被告（反诉原告）王安星，男，汉族。
委托代理人朱某某，江苏道多律师事务所律师。
原告李红岩与被告王剑、被告王安星房屋租赁合同纠纷一案，原告李红岩于2013年5月22日向本院起诉，本院于同日立案受理。被告王安星于2013年6月28日向本院提起反诉，本院依法予以受理。依法由代理审判员黄茜适用简易程序于2013年7月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李红岩及其委托代理人丁某某、被告王剑、被告（反诉原告）王安星的委托代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李红岩诉称，原告从外地来宁准备租赁门面做生意，2013年4月22日原告在365房产网上看到了被告王剑转让某某街6号一处包子店门面，原告遂与被告王剑取得联系。之后在给付王剑34000元转让费后，在王剑的安排介绍下，与被告王安星签订了某某街6号门面的房屋租赁合同。同年4月25日，原告与妻子赶赴上海与湖南锦泰亨管理有限公司上海分公司签订加盟合同并支付加盟费，其后又到长沙学习一周并支付了5000元购买面粉。回到南京后原告着手准备办理营业执照，但因被告王安星不能提供工商局要求的真实资料，导致原告无法办理营业执照。且经过原告了解，某某街6号门面房的所有权为南京市公安局，南京某某实业有限公司受委托有权办理租赁手续，两被告无权将房屋进行转让、转租。两被告明知该门面房不能办理营业执照，还故意欺骗原告，两被告的上述行为造成原告财产损失共计7832元。综上，原告请求法院判令：1、两被告赔偿原告损失7832元；2、两被告承担本案的所有诉讼费用。
被告王剑辩称，被告王剑本人既非出租人也不是转租人，办理营业执照是房东协助原告的义务，王剑也从未承诺过李红岩协助其办理营业执照，本案与被告王剑没有任何关联。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）王安星辩诉称：原告李红岩主张的损失均为间接损失，是被告在签订合同时无法预见的，且从目前原告提供的证据来看，不能证明其损失确实发生。请求法院驳回原告的诉讼请求。
王安星与其叔叔合伙承包经营南京某某烟酒店，并由其叔叔出面向南京某某实业有限公司承租了位于南京市门面房，后王安星将该门面房部分转租给了本案被告王剑经营包子店。2013年4月24日王安星与李红岩签订了《房屋租赁合同》。其后李红岩要求王安星协助办理营业执照，但因客观情况，李红岩未能领取营业执照。为此双方经过协商于2013年5月10日解除上述《房屋租赁合同》，王安星将房屋租金及押金41600元全部退还李红岩，李红岩承诺于2013年5月11日将门面房内所有东西运清完毕后将钥匙归还王安星，但其后李红岩未按照承诺交还房屋，反而继续占用该房屋，损害了反诉原告的合法权益。综上，请求判令：1、李红岩按原《房屋租赁合同》约定的租金标准支付自2013年5月13日起至其实际移交房屋之日止的房屋使用费（暂计6600元）；2、李红岩向王安星移交南京市部分门面房；3、李红岩承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告李红岩辩称，因为王安星承诺过可以办理营业执照但是没有兑现，这导致了李红岩在此期间并未实际使用过该房屋，且李红岩与王安星的租赁合同已经协议解除，王安星现在要求房屋使用费没有事实依据，在合同已经解除的情况下，王安星应当能够避免损失继续扩大，即使存在使用费的损失也应当由王安星本人承担。综上，请求驳回反诉原告王安星的诉讼请求。
经审理查明，2013年4月24日，李红岩在支付王剑34000元转让费后，与王安星签订《房屋租赁合同》，约定王安星将位于南京市-
K房屋出租给李红岩，租期为2013年4月24日至2014年4月24日，租金为39600元每年，租赁保证金为2000元，租赁用途为经营锅蒸馍。同年4月25日，李红岩办理了个体工商户名称预先核准申请，4月26日，南京市工商行政管理局下发名称预先核准通知书，对李红岩申请的“南京市秦淮区锦泰亨食品店”名称予以核准。其后李红岩因申请办理营业执照未果，为此与王安星、王剑产生纠纷。同年5月10日，在王安星将其收取的房屋租金及租赁保证金共计41600元返还给李红岩后，王安星与李红岩经协商一致解除了双方签订的《房屋租赁合同》。同日，李红岩出具书面承诺，“明天将店内东西运清完毕后将钥匙归还王安星”，经本院2013年7月8日现场勘验，涉案门面房内仍放置有冰柜、和面机等设备。同年7月9日，双方出具交接记录一份，载明：“今李红岩已经将某某街6号门面房内冰箱一台、和面机一台取走，并归还钥匙，交接完毕，其他物品由王安星处理。”
庭审中，原告提交在李红岩诉王剑合同纠纷一案中被告王剑的答辩状为证据，以证明被告王剑亦明确陈述王安星曾经承诺李红岩涉案门面房可以办理营业执照，王剑对于该份答辩状予以认可，并表示王安星承诺李红岩可以办理营业执照时王剑本人亦在场。
关于李红岩未能办理营业执照的原因，本院在南京市工商局大中桥工商所进行调查了解，该所邹某某所长陈述，李红岩确曾前往该所办理营业执照，但其提供的南京某某实业有限公司（以下简称某某公司）与ＸＸＸ的房屋租赁合同中明确约定了房屋用途为“用于经营烟酒零售”且不得将房屋转租、转让，现房屋转租给李红岩后，李红岩无法出具某某公司同意转租并变更房屋用途的相关证明，同时李红岩亦无法提供涉案房屋的产权权属证明，故李红岩最终未能成功办理营业执照。李红岩、王安星、王剑对于上述调查的真实性予以认可，王安星亦认可李红岩向工商所出示的租赁合同系其提供给李红岩用于办理营业执照之用，同时表示其后也联系过某某公司，但某某公司对于是否同意转租未作表态。
以上事实，有《房屋租赁合同》、答辩状、个体工商户名称预先核准申请书及通知书、收条、谈话笔录、勘验笔录、照片、交接记录、质证笔录及当事人陈述等证据予以证明。
关于原告李红岩提出其曾加盟湖南锦泰亨管理有限公司上海分公司（以下简称锦泰亨公司）的主张，李红岩提供其与锦泰亨公司签订的加盟合同、收条（均系复印件）及授权书，证明李红岩曾加盟锦泰亨公司，并支付加盟费20000元。关于该笔加盟费，李红岩当庭陈述经其与锦泰亨公司协商，该公司已经将加盟费退还，鉴于李红岩当庭撤回针对该笔20000元加盟费的赔偿诉请，且加盟合同及收条均系复印件，故两被告对李红岩提供的上述证据未发表质证意见。
关于李红岩提出两被告无权将诉争门面房转让、转租的主张，李红岩提供租赁合同一份及委托书两份，以证明某某街6号门面房产权归南京市公安局所有，只有南京某某实业有限公司有权处理租赁事宜，本案两被告无权将该门面房转让、转租。因上述三份材料均系复印件，两被告未发表质证意见。
关于原告李红岩主张的损失7832元，李红岩提供如下证据：1、载有365房产网房屋招租网页信息的公证书及公证费发票，证明被告王剑一直欺骗被告，并让被告相信涉案门面房可以办理营业执照，为取证李红岩支付公证费1000元；2、中国农业银行打款回单，证明李红岩向所加盟的锦泰亨公司支付面粉购买费用5000元；3、建邺区疾控中心收据，证明李红岩为经营店面办理健康证支付相关费用102元；4、加盟公司收据，证明李红岩向加盟公司支付工作服购置费用90元；5、火车票及住宿费发票，证明李红岩为签订加盟合同、学习加盟公司技术支付路费、住宿费1540元；6、南京市秦淮区昕荣图文设计中心收据，证明李红岩为店面支付广告彩页费用100元。两被告质证意见如下：关于证据1，两被告对公证书及发票真实性无异议，但是认为该份公证书不能证明李红岩的主张，且维权费用不应要求被告承担；关于证据2，王剑对其真实性、关联性均不予认可，王安星对其真实性予以认可，但认为无法看出收款人和存款人，故与本案没有关联性；关于证据3，王剑对其真实性予以认可，但认为与本案没有关联，王安星对其真实性、关联性均不予认可；关于证据4，两被告对其真实性、关联性均不予认可；关于证据5，两被告对其真实性没有异议，但认为与本案没有关联性；关于证据6，两被告对其真实性、关联性均不予认可。
案件审理过程中，原告明确表示其不再以侵权为由主张两被告承担损害赔偿责任，而以两被告未能实现其承诺的办理营业执照构成违约为由主张两被告的违约责任。经本院释明，原告仍表示要求基于王剑的转让、转租行为追究被告王剑的违约责任。
本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李红岩与王安星在签订租赁合同之时，双方已在合同中明确约定李红岩租赁涉案门面房的目的是为了从事食品锅蒸馍经营，而从事食品加工经营必须办理营业执照，且结合本案被告王剑的陈述，王安星在与李红岩签订租约时曾经口头承诺涉案门面房可以办理营业执照，现涉案门面房无法办理营业执照系因王安星无法提供办理营业执照所需的房屋产权资料及某某公司同意转租证明等材料，对此王安星应当承担相应的违约责任。关于李红岩提出其曾加盟锦泰亨公司的主张，尽管加盟合同及收条均系复印件，但李红岩对此做出了合理解释，即对方在退还加盟费的同时收回了相关原件，且结合李红岩提供的授权书（原件），本院对其该项主张予以认可。关于李红岩主张的损失金额计算，其中为签订加盟合同、学习加盟技术所支付的往返路费、住宿费，办理健康证费用，广告彩页费用合计1742元，结合有关票据所反映的时间、地点，本院对于上述费用予以认可。但其所陈述为购买面粉花费5000元，仅提供银行回单，而从该份回单无法确认收款人、付款人身份，李红岩亦无其他证据予以佐证；另李红岩主张为购买工作服支付90元，但其仅提供手写收据一份，未加盖任何单位公章，故对于上述两笔费用本院不予认可。关于李红岩取证所支出的公证费1000元，对此本院认为，李红岩公证相关证据系为证明被告王剑存在欺诈行为，但案件审理过程中李红岩明确表示仅诉请两被告承担违约责任，故该份证据并未达到李红岩的证明目的，且该笔费用系违约方王安星在合同签订之初无法预见的，故对于原告主张的该笔公证费用本院亦不予支持。综上，李红岩在租赁合同签订后，为履行合同先后支出了相应费用共计1742元，对此王安星应当承担赔偿责任。关于李红岩要求王剑共同承担违约责任的诉讼主张，本院认为，本案所涉租赁合同系李红岩与王安星所签订，而李红岩与王剑的合同纠纷本案并未理涉，且李红岩就其与王剑的合同纠纷已另案诉讼，故其要求王剑共同承担违约责任的诉讼主张本院不予支持。
李红岩与王安星所签订的《房屋租赁合同》解除后，李红岩曾书面承诺将于2013年5月11日前将店内物品清空后将房屋交还给王安星，但此后因为双方就损失问题产生争议，李红岩未能交还房屋，直至同年7月9日，双方才完成了房屋的交接手续。关于反诉被告李红岩主张涉案门面房实际使用面积未达约定面积，每月3300元租金约定过高，且因王安星违约在先，故该笔房屋使用费应由王安星自行负担，对此本院认为，尽管王安星存在一定违约行为，但在租赁合同解除后，李红岩应按其承诺交还房屋，继续占用房屋导致房屋使用费的产生系李红岩自身行为所致，故其应当支付相应的房屋使用费。但考虑到李红岩并未实际使用经营涉案门面房，且结合本案纠纷产生的原因，故本院就2013年5月13日起至同年7月9日的房屋使用费酌定为2000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王安星于本判决生效之日起十日内向李红岩支付各项损失1742元。
二、驳回李红岩的其他本诉诉讼请求。
三、李红岩于本判决生效之日起十日内向王安星支付房屋使用费2000元。
四、驳回王安星的其他反诉诉讼请求。
本诉案件受理费25元，由原告李红岩负担19元，被告王安星负担6元。
反诉案件受理费65元，由反诉原告王安星负担45元，反诉被告李红岩负担20元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，账号：033401059040001276）。
代理审判员 黄 茜
二〇一三年八月一日
见习书记员 宋宇燕