海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终284号
上诉人（原审被告）三亚惠鑫实业有限公司。
法定代表人魏钰洙。
委托代理人谷新杰。
委托代理人董立香。
被上诉人（原审原告）杨丽芹。
委托代理人高芳。
委托代理人吴文琼。
上诉人三亚惠鑫实业有限公司（以下简称惠鑫公司）因与被上诉人杨丽芹租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠鑫公司的委托代理人谷新杰、董立香，被上诉人杨丽芹及其委托代理人高芳、吴文琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，三亚市迎宾路水果市场（以下简称水果市场）系惠鑫公司开发建设的项目。2015年6月12日，惠鑫公司作为出租方（甲方）与杨丽芹作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方同意将水果市场的11号商铺出租给乙方经营水果之用；租期为一年，从甲方实际交付乙方使用之日起计；租金每月19240元，一年一缴，先缴纳租金后使用商铺，在签订合同的当天一次性缴纳完全部租金。因市场首年开业，为共同发展，甲方给予乙方培育市场不计收租金六个月的优惠，多缴的六个月租金自动转为诚信金，作为乙方诚信经营之保证。合同期满乙方按合约向甲方缴清所有费用且没有违约记录的，一个月内甲方将诚信金无息如数退还乙方。并约定：甲方对市场公共地方、公共设施、通道进行管理、对设施维护提供保养服务，由乙方原因导致公共设施损毁的，乙方要承担赔偿责任；乙方按合同规定经营范围自主经营，自负盈亏，自负税费，自行承担自己的债权债务，自行申领开业证照及年审。做到证照齐全，明码标价，亮照经营，照章纳税；乙方有义务确保租赁期间，有关经营活动符合国家及行业标准，做好与之相符的安全、消防、食物卫生等安全隐患的防范措施；乙方因经营不善而不能继续经营时，需提前30天向甲方书面提出提前解除租赁合同申请，不得单方自行停业或退场；合同期内，如甲方同意乙方退场，诚信金和物业管理费不退还。
合同签订当日，杨丽芹向惠鑫公司缴纳了租金及诚信金共计230880元，并缴纳了11号商铺装修款3902.7元和办理营业执照工本费50元。同年11月6日，杨丽芹以惠鑫公司提供的经营场所未经政府相关部门验收，不具备经营使用条件，商铺营业执照未能办理，导致杨丽芹无法开具发票正常经营，合同目的无法实现为由诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2015年6月12日签订的《租赁合同》；2、惠鑫公司退还杨丽芹租金、诚信金230880元；3、惠鑫公司退还杨丽芹装修款3902.7元；4、惠鑫公司退还杨丽芹办理营业执照工本费50元。
审理过程中，惠鑫公司提交于2015年11月9日取得的《三亚市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，三亚市公安消防支队对惠鑫公司申报的临时水果市场建设工程作出意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；三、工程如需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温，用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收；四、该工程属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。庭审中，惠鑫公司陈述水果市场之前未能通过消防验收，导致无法办理杨丽芹的营业执照，现条件已经成就，惠鑫公司可继续经营并办理营业执照。
经查，《租赁合同》原系杨丽芹与案外人高春兰共同作为承租方与惠鑫公司签订，之后高春兰表示其同意退出涉案商铺，合同所有人为杨丽芹，并出具承诺书。杨丽芹入驻涉案商铺时间为2015年7月12日，同年9月20日，杨丽芹以惠鑫公司一直未通过消防导致其营业执照无法办理影响经营为由自行离场。涉案商铺已进行装修。
以上事实，有《租赁合同》、收据、通知、照片、《三亚市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《临时建设工程规划许可证》、《三亚市规划局关于三亚惠鑫实业公司建设临时水果市场的复函》以及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
原审判决认为，杨丽芹与惠鑫公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本条是关于出租人交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵担保责任，其中对租赁物的瑕疵担保责任是合同中的一个重要的法定责任，租赁合同属于有偿合同，一方支付租金，另一方转移合同约定的租期内租赁物的合法使用权，即出租人提供的租赁物应当满足合同约定的使用要求。本案的《租赁合同》履行过程中，惠鑫公司虽然按时交付了商铺，但水果市场的消防工程迟迟未通过验收，商铺存在未能安全使用的瑕疵，基于此惠鑫公司一直不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使杨丽芹不能按照合同约定的方式合法从事经营活动。惠鑫公司至2015年11月9日方取得水果市场消防验收合同的意见书，《租赁合同》签订时间为2015年6月12日，租期为1年，而此时租赁合同约定的租期已过半，超出了杨丽芹对于租赁水果市场商铺合法经营的合理期待，即合同目的无法实现。据此，杨丽芹诉求解除双方签订的《租赁合同》，理由正当，应予以支持。
关于租金和诚信金。杨丽芹已经交纳了涉案商铺一年费用230880元，其中115440元为租金，115440元为诚信金。惠鑫公司作为市场经营管理单位应保证所出租商铺适宜经营，现由于惠鑫公司原因造成了《租赁合同》无法继续履行的现状，惠鑫公司应对此承担责任。惠鑫公司应向杨丽芹退还诚信金115440元。鉴于惠鑫公司在《租赁合同》签订后已将涉案商铺交付杨丽芹，杨丽芹在水果市场开业后亦实际在商铺上进行了使用，故杨丽芹实际使用商铺期间的租金惠鑫公司不应退还。经双方确认，杨丽芹入场时间为2015年7月12日，离场时间为2015年9月20日，实际使用天数70天，杨丽芹应当向惠鑫公司支付44893元（115440元÷180天×70天）。惠鑫公司应当退还杨丽芹租金70547元（115440元-44893元）。另，杨丽芹主张惠鑫公司应退还其缴纳的装修款3902.7元，由于杨丽芹实际使用了商铺的装修70天，杨丽芹离场后装修的受益人是惠鑫公司，故按杨丽芹实际使用未使用天数退还装修款较为合理，即惠鑫公司应退还杨丽芹装修款3154.7元（3902.7元-（3902.7元÷365天×70天）］。至于杨丽芹主张惠鑫公司应退还其缴纳的营业执照工本费50元，有收据为证，惠鑫公司并未代杨丽芹办理营业执照，该费用应予退还，对杨丽芹该主张应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除杨丽芹与惠鑫公司于2015年6月12日签订的《三亚市迎宾路水果市场租赁合同》；二、惠鑫公司应于判决生效之日起十日内退还杨丽芹租金、诚信金共计185987元；三、惠鑫公司应于判决生效之日起十日内退还杨丽芹装修款3154.7元；四、惠鑫公司应于判决生效之日起十日内退还杨丽芹营业执照工本费50元。一审案件受理费2411元（杨丽芹已预交），由惠鑫公司承担1942元，杨丽芹承担469元。
上诉人惠鑫公司不服原审判决上诉称：（一）原审判决认定事实不清，适用法律错误。双方在《租赁合同》中约定，租金从惠鑫公司实际交付杨丽芹使用之日起计。签订合同的日期并不是收取租金的日期，实际上租期应从杨丽芹接手摊位的2015年7月12日算起。原审判决以惠鑫公司未及时办理消防验收，导致杨丽芹不能办理营业执照、无法合法经营为由，认定合同目的无法实现而解除双方的《租赁合同》，没有法律依据。杨丽芹办理营业执照无须以惠鑫公司消防验收通过为前置条件，原审判决以此为由认定合同目的无法实现，无法律依据。事实上，杨丽芹的经营活动从未受到相关行政机关的干涉，并不影响其经营，其自行退出承租摊位的真实原因是经营收益较少，这是应自行承担的经营风险。惠鑫公司已经办理好水果市场的消防验收，双方的租赁合同可以继续履行。（二）原审判决处理结果显失公平。既然原审法院认定双方的租赁合同系有效合同，合同中约定，杨丽芹对租赁场地的现状充分了解且没有异议，而杨丽芹以行为表示不再履行合同，则应根据合同约定，诚信保证金不应退还。原审判决仅判令惠鑫公司按照实际承租天数缴纳租金却不追究其违约的法律责任，显失公平。综上所述，原审判决认定事实错误，法律适用不当，处理结果显失公平，请二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人杨丽芹答辩称：（一）惠鑫公司构成根本违约，涉案合同目的无法实现，杨丽芹有权解除合同。首先，惠鑫公司未按时通过消防验收，致使杨丽芹无法领取营业执照，经营目的无法实现，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，杨丽芹有权解除合同。其次，涉案合同约定，经营者要证照齐全，照章纳税。惠鑫公司收取50元的营业执照工本费，承诺代杨丽芹向工商行政部门申请营业执照，说明并不是杨丽芹不想办理营业执照，而是惠鑫公司的不作为或消防没有通过验收的原因导致。第三，目前杨丽芹承租的场地已经被惠鑫公司回收使用，本身也证明惠鑫公司认可解除合同的事实。（二）原审法院适用法律正确，惠鑫公司的上诉理由不能成立。惠鑫公司称，杨丽芹办理营业执照无须以惠鑫公司消防验收通过为前置条件。但在一审庭审中，惠鑫公司两次明确承认无法办理营业执照确是因为未通过消防验收。故惠鑫公司的该条上诉理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。惠鑫公司对租赁物存在瑕疵担保责任，却在交付使用后长期无法实现对租赁物合法经营使用的目的，故杨丽芹主张解除涉案合同是合法的。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原审判决认定事实除离场时间之外，其他事实属实，本院予以确认。
另查明，杨丽芹主张其于2015年9月20日离场，但未与惠鑫公司办理铺面交接手续，惠鑫公司不予认可。
本院认为，杨丽芹与惠鑫公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。本案的争议焦点为：1、涉案合同是否符合解除条件，应否解除；2、涉案合同解除后，杨丽芹已预缴的租金如何退还。
关于涉案合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条作了明确的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，杨丽芹以惠鑫公司出租的市场未通过消防验收，无法办理营业执照，不具备经营条件，合同的目的无法实现为由，提出不再履行涉案合同。鉴于惠鑫公司未在合同约定的时间内以及杨丽芹起诉前完成水果市场的消防验收，未能为杨丽芹及时办理营业执照，另外，水果市场客源不足，致使杨丽芹不能达到预期目的，并且已经撤离经营场地，杨丽芹起诉请求解除涉案合同，符合上述法律第（二）、（四）项规定的情形，应予以支持。
关于涉案合同解除后，租金和保证金如何退还的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于诚信金，双方租赁合同约定，为共同发展，惠鑫公司给予杨丽芹培育市场不计收租金六个月的优惠，多缴的六个月租金自动转为诚信金，作为杨丽芹诚信经营之保证。该条款是基于双方正常履行涉案合同期满为前提，但涉案合同实际履行期未到六个月，不存在不计收租金六个月的优惠，故六个月租金转为诚信金的条件并未成就，杨丽芹已预交的230880元属涉案商铺一年租金。惠鑫公司在《租赁合同》签订后已将涉案商铺交付杨丽芹，杨丽芹在水果市场开业后已实际使用商铺，故杨丽芹应按实际使用商铺时间向惠鑫公司支付租金，未使用期间的租金惠鑫公司应予以退还。杨丽芹入场时间为2015年7月12日，双方无异议，本院予以确认。杨丽芹主张于2015年9月20日离场，并通知惠鑫公司市场管理人员，但惠鑫公司不予认可。诉讼中，杨丽芹未能提交相关证据证明已经通知惠鑫公司或者已经与惠鑫公司办理了商铺交接事宜，故杨丽芹主张于2015年9月20日离场无事实根据，不予采信。杨丽芹于2015年11月9日起诉，提出解除涉案合同，惠鑫公司于2015年11月19日收到起诉状，可视为惠鑫公司收到解除涉案合同通知。根据双方租赁合同约定，杨丽芹因经营不善而不能继续经营时，需提前30天向惠鑫公司书面提出提前解除租赁合同申请，不得单方自行停业或退场。故本院认定涉案合同实际解除时间为2015年12月19日。杨丽芹自2015年7月12日入场至2015年12月19日，实际占用160天，应当向惠鑫公司支付占用期间的费用101207.67元（230880元÷365天×160天）。惠鑫公司应当退还杨丽芹租金129672.33元（230880元-101207.67元）。
另外，杨丽芹主张惠鑫公司应退还其缴纳的装修款3902.7元，由于杨丽芹实际使用了商铺的装修160天，杨丽芹离场后装修的受益人是惠鑫公司，故按杨丽芹实际使用未使用天数退还装修款较为合理，即惠鑫公司应退还杨丽芹装修款2191.93元（3902.7元-（3902.7元÷365天×160天）］。至于杨丽芹主张惠鑫公司应退还其缴纳的营业执照工本费50元，有收据为证，惠鑫公司并未代杨丽芹办理营业执照，该费用应予退还，对杨丽芹该主张应予以支持。
综上所述，上诉人惠鑫公司关于继续履行涉案租赁合同的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决适用法律条文正确，但对《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的款项引用不准确，且认定杨丽芹离场时间错误，处理结果不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原审判决第一、四项；
二、变更原审判决第二项即“三亚惠鑫实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还杨丽芹租金、诚信金共计185987元”为“三亚惠鑫实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还杨丽芹租金129672.33元”及第三项即“三亚惠鑫实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还杨丽芹装修款3154.7元”为“三亚惠鑫实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还杨丽芹装修款2191.93元”。
一审案件受理费2411元（杨丽芹已预交），由三亚惠鑫实业有限公司承担1354元，杨丽芹承担1057元；二审案件受理费4084元（三亚惠鑫实业有限公司已预交），由三亚惠鑫实业有限公司负担2848元，杨丽芹负担1236元。
本判决为终审判决。
审判长 陈德雄
审判员 袁俊杰
审判员 梁 泽
二〇一六年五月九日
书记员 陈 颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。