上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初28988号
原告(反诉被告)：梁燕，女，1966年9月20日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：曹式雄，上海九安律师事务所律师。
被告(反诉原告)：朱小磊，男，1986年7月25日生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。
委托诉讼代理人：田胜华(夫妻关系)，女，1987年11月23日生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。
委托诉讼代理人：杨富彪，上海现未来律师事务所律师。
原告梁燕与被告朱小磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告朱小磊提出反诉，本院于2017年9月6日受理后，与本诉合并审理，于2017年11月6日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告,以下简称“原告”)的委托诉讼代理人曹式雄，被告(反诉原告，以下简称“被告”)及其委托诉讼代理人田胜华、杨富彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁燕向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的房屋租赁合同于2017年3月20日解除；2、判令被告立即搬离房屋，并支付自2017年3月21日起至搬离之日的房屋使用费，以月租金标准7,657元计算；3、判令被告支付违约金12,000元。事实与理由：原、被告于2011年6月13日签订房屋租赁合同，租期自2011年6月21日起至2017年6月20日止。被告支付租金到2017年3月20日，之后拒付租金。原告在2017年3月21日及2017年4月10日先后两次向被告邮寄书面通知，被告置之不理，并继续非法占用租赁房屋，损害了原告合法权利，故原告起诉至法院并提出诉讼请求如上。
被告朱小磊辩称，租赁房屋产权人是彭浦实业有限公司，在2016年12月初的时候，房屋已经不属于原告承租，原告不是合格承租人，无权出租和转租。原告设置许多障碍，造成被告没有实际使用控制房屋进行经营活动，相关损失应该由原告自行承担，故不同意原告全部诉请。
被告朱小磊向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告赔偿因将不能经营餐饮的门面出租给被告导致被告不能合法经营造成的经营损失100,000元和装修损失30,000元，共计130,000元；2、判令原告退还2011年6月至2017年3月的物业费3,495元(50.66×69)；3、判令原告退还2011年6月13日至2017年8月的电损共计8,496元；4、判令原告退还两个月押金12,000元；5、判令原告支付合同违约金12,000元。事实与理由：原告明知租赁房屋不能用于经营餐饮店，却将房屋租给被告开奶茶店、汉堡店，且在合同期内一直拒绝提供房产证等办理经营餐饮店所需证件。从2011年6月到2017年3月，原告从未交过物业费，致使被告未能享受应有的物业服务。被告向原告收取电损费用，系违规乱收费。原告与房屋产权人的合同已经于2016年12月1日到期，且因原告隐瞒涉案房屋不能经营餐饮店的事实导致被告自2016年12月后没能营业，原告收取的押金应予退还，并应承担违约责任。原告上述行为，损害了被告合法权利，故被告提出反诉诉讼请求如上。
原告梁燕针对反诉辩称：对于诉请1，原告有权出租灵石路XXX号房屋，被告自愿承租，双方在2011年6月13日签订的合同合法有效。租赁合同明确用途为经营，出租人没有承诺租赁房屋作为专门的餐饮门面出租。自2011年6月承租至2017年3月，被告始终从事餐饮服务业。市场管理局责令被告停业的原因是被告未取得营业执照和许可证；2016年12月，朱小磊自愿申请执照，经出租方协助配合，于12月20日取得经营范围为餐饮服务的营业执照，且亲笔签署了承诺书，故被告知道经营餐饮项目是必须取得相应许可证；租赁合同第八条第二款中载明了合同期满或提前退租，装修无偿归出租方所有。对于诉请2，没有事实和证据，根据合同第三条第一款及合同第五条第一款，物业管理费由承租方承担，在交付房租时一同交付给出租方，故被告交付物业费是有合同约定的。对于诉请3，根据合同第五条第二款，被告用电支付电损完全合理，且根据被告的电损证据只有5,100元；对于诉请4，原告出租系争商铺完全合法，被告要求退还押金没有根据；对于诉请5，原告没有违约。综上，不同意被告全部反诉诉请。
本院经审理认定事实如下：
上海市灵石路XXX号1层房屋(以下简称“涉案房屋”)系案外人上海彭浦实业公司(以下简称“产权人”)所有，房屋类型为店铺，建筑面积93.89平方米。
产权人委托案外人上海蓬兴喷涂厂、上海灵石仓储有限公司将涉案房屋对外出租。2006年10月30日，案外人上海蓬兴喷涂厂与原告签订《租房合同》，约定将涉案房屋等门面房租借给原告使用，免租期2个月，租期10年，从免租期满起算，原告有权转租涉案房屋。2016年12月30日，案外人上海灵石仓储有限公司与原告投资的个人独资企业上海辰旺贸易商行签订《物业租赁协议》，约定涉案房屋等门面房租赁事宜，租期1年，从2017年1月1日至2017年12月31日。
2011年6月13日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋出租给被告作为经营用房，租期自2011年6月13日至2017年6月20日。第一年租金为72,000元，从第二年起至合同期满，每年租金在上一年的基础上逐年递增5%，先付后用，租金的最后支付日为前一期到期日之前15天。承租方应向出租方交付二个月的租金作为押金，物业管理费由承租方承担。承租方需注册在灵石招商办。如灵石招商办无法办理的情况下，承租方可自行到相关部门注册。出租方应提供依法应由出租方提供给承租方办执照所需的相关材料。合同还约定，合同期满及提前退租，在所租房屋投入的固定装潢无偿归出租方所有。如承租方未按合同规定在前一期结束前十五天支付房租或水电等其他费用，逾期超过十五天视为承租人违约，出租方可单方面终止合同，并向承租方追索违约金为二个月的租金。如承租方违反本合同规定，未能向出租方支付到期款项的，若造成出租方损失的或承租方应当向出租方偿付违约金、滞纳金的，出租方可按合同规定在押金中扣除。合同期满，承租方完全履行合同，交还所租房屋及付清应交费用后，出租方退回押金，不计利息。合同还对其它租赁相关事项作了约定。之后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告交付押金12,000元，并支付租金至2017年3月20日。
2016年12月1日，上海市静安区市场监督管理局向被告发出《责令停止经营活动通知书》，要求被告停止无照经营活动。2016年12月9日被告与产权人签订《房屋租赁协议书》，月租金5,000元；同时签订《补充协议》，约定《房屋租赁协议书》仅为被告办理工商注册企业所用，双方租赁事项仍按原签订合同执行。2016年12月20日被告取得个体工商户营业执照。
2017年3月21日，原告以被告未支付2017年3月21日之后的租金为由向被告寄发书面通知要求收回房屋并追究被告违约责任，但被告未收到该通知。2017年4月6日，被告因租赁纠纷起诉原告，原告遂提出反诉要求解除租赁合同，该反诉状副本于2017年5月12日送达被告，后双方均撤回诉讼。被告自2017年3月21日后未再向原告支付租金，亦未交还涉案房屋。双方再次发生纠纷，原告遂起诉至法院，要求判如所请。
上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，被告自2017年3月21日起未再向原告支付租金，尽管其提出相关抗辩意见，但本院认为，首先，根据原告与案外人上海灵石仓储有限公司签订的租赁合同，原告有权承租使用涉案房屋至2017年12月31日，被告称原告在2016年12月以后不再是涉案房屋承租人、无权继续收取租金、应当承担违约责任，没有事实及法律依据，本院不予采纳；其次，被告与产权人于2016年12月9日签订的房屋租赁协议，约定的月租金标准(5,000元)不仅低于当前的月租金标准(7,657元)，而且低于2011年的月租金标准(6,000元)，作为协议主要内容之一的月租金条款约定不符合常理，且签订时间与2016年12月20日被告取得营业执照相顺接，双方签订的《补充协议》更是明确约定房屋租赁协议仅为办理执照所用，故该协议对涉案房屋租赁事宜并无真实意思表示，该协议不发生法律效力，被告仍应继续履行出租人为原告的房屋租赁合同，并按约向原告支付租金；最后，被告称原告拒绝配合办理餐饮类执照手续，造成被告无法经营，应当承担违约责任，但合同约定房屋用途为经营，纵观合同全文并无餐饮字样，亦未见相关补充协议，被告未能证明原告负有协助办理餐饮类执照手续的合同义务，即使原告存有此种义务，协助办理申领相关证照手续并非房屋租赁合同主要义务，被告不得以此为由拒付租金；故本院对被告的抗辩意见不予采纳。被告无合法理由拒付租金超过合同约定的十五日，构成根本违约，应当承担违约责任。
基于被告行为构成根本违约，原告有权按照合同约定行使合同解除权，并追究被告相应的违约责任。原告主张解除合同的反诉状副本于2017年5月12日送达被告，根据法律规定，解除合同之日应为解除合同的意思表示到达之日，故本院确认房屋租赁合同于2017年5月12日解除。合同解除后，被告应及时将涉案房屋返还给原告，并支付实际占用房屋期间的租金和房屋使用费，故本院对原告的相关诉请予以支持。原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。而被告反诉要求原告赔偿营业损失及装修损失，鉴于房屋租赁合同系因被告违约导致解除，其诉请没有相关依据及证据，本院不予支持。原告向被告收取物业费、电损费具有合同依据，被告现要求原告退还所收的物业费、电损费，于法无据，本院不予支持。此外，关于已付押金12,000元，虽然被告主张原告退还，但根据合同约定，退还押金以承租方交还房屋并付清应交费用为条件，现该条件没有成就，被告该项诉请，本院不予支持；原告要求以押金冲抵被告相关欠款，具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告梁燕与被告朱小磊于2011年6月13日签订的房屋租赁合同于2017年5月12日解除；
二、被告朱小磊应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市灵石路XXX号1层房屋，并将该房屋交还原告梁燕；
三、被告朱小磊应于本判决生效之日起十日内向原告梁燕支付从2017年3月21日起至实际搬离上海市灵石路XXX号1层房屋之日止的租金及房屋占用费(按每月7,657元的标准计算)；
四、被告朱小磊应向原告梁燕支付违约金12,000元(与被告朱小磊已交付的押金12,000元相折抵)；
五、对反诉原告朱小磊全部诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费865.70元，减半收取计432.85元，由被告朱小磊负担。反诉案件受理费2,091元，由反诉原告朱小磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 巫建强
二〇一七年十二月十二日
书记员 王心颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。