广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0902民初1621号
原告：广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司。住所地：茂名市站前五路东茂花园*梯202。
负责人：郑力源，该公司经理。
被告：刘光佑，男，1980年9月10日出生，汉族，住茂名市。
原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司（以下简称蓝悦公司）诉被告刘光佑物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告蓝悦公司的负责人郑力源、被告刘光佑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘光佑立即支付拖欠的物业管理费491.2元、摩托车位管理费40元（2015年2月至2015年5月）；2.判令被告刘光佑支付拖欠的公摊电费103.2元（其中梯灯分摊22.7元、电梯分摊48.5元、地下照明用电分摊10元、消防泵用电分摊22元）、自用水费14元、电梯维保及年检费16.9元、生活垃圾费12元。上述二项合计：677.3元；3.判令本案诉讼费用由被告刘光佑承担。事实和理由：2014年6月10日，蓝悦公司与茂名油城建筑工程有限公司（以下简称油城建筑公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：由蓝悦公司对油城建筑公司开发的位于茂名市XXX进行前期物业管理。合同第七条第（一）款约定：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算。1.住宅物业服务费由蓝悦公司向业主按月收取，收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业费0.7元/平方米/月；（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米/月。2.业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费上业主按2元/平方米/月缴纳。3.单车房、杂物房物业服务费由业主按0.5元/平方米/月缴纳。4.首层商铺物业服务费一层0.5元/平方米/月，二层商铺0.2元/平方米/月缴纳。该条第（二）款约定：1.小区公共水费、电费的分摊根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊；2.小区地下车库的公用水电为业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1，摩托车车位分摊系数0.5；3.电梯日常运行电费由该梯业主按房屋建筑面积分摊，电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体业主按所拥有的房屋建筑面积分摊；4.住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用房按实际用水量分摊。第十条约定：车位使用人按汽车车位20元/月，摩托车车位10元/月的标准交纳停车管理服务费。合同签订后，蓝悦公司依约对茂名市XXX小区提供前期物业管理服务。合同约定的管理期限原是2014年6月13日至2017年6月30日，后因业主成立业主委员会，于2015年6月撤场。
刘光佑是XXX的业主，该房屋建筑面积175.48平方米,其名下有一个摩托车位，按合同约定应向蓝悦公司交纳2015年2月至2015年5月各项费用共677.3元，但刘光佑经多次催讨一直拒绝缴纳。合同签订后，蓝悦公司依合同履行了合同义务，但刘光佑未按合同履行缴费义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如前诉。
原告蓝悦公司为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1.营业执照、机构代码证，证明蓝悦公司的主体资格；2.前期物业服务合同。证明蓝悦公司中标后与油城建筑公司签订合同，并与茂名华达石化物业有限公司（以下简称华达公司）交接；3.广东省城市供用水合同，证明蓝悦公司与自来水公司签订供水合同，为住户代缴水费；4.供用电合同，证明蓝悦公司与茂名市供电局签订用电合同，为住户代缴电费；5.电、水费发票，证明蓝悦公司代缴的公摊费用的依据，自2014年6月至2015年5月，发票显示是上一个月的费用，计费周期是1号到月底。蓝悦公司是2014年6月份进场，只是收取当月的物业管理费，从8月份开始收取6月和7月的公共设施费用。2014年8月1日缴纳6月份的电费12721.09元、2014年8月21日缴纳7月份的电费12455.58元、2014年11月14日缴纳的是12133.23元、2014年12月12日缴纳11月份电费11952.97元、2015年1月14日缴纳的是12213.61元、2015年2月12日缴纳的是11412.31元；6.刘光佑交纳物管费和水电费情况统计表，证明进场后蓝悦公司和华达公司办理交接签订的缴纳水、电费证明；7.9梯各业主水电费的公摊公式表，证明蓝悦公司没有多收取物业管理费用。
被告刘光佑辩称，一、被告从未与蓝悦公司签过任何物业合同，被告也根本不清楚蓝悦公司是何时进驻本小区的，只是在2014年6月15日被通知需要变更原交物业费的扣费账户，还以为是原来的华达公司要求的，所以变更账户后继续交纳物业管理费，原告误导被告交费，有欺骗前提。
二、蓝悦公司偷偷顶替之前的华达公司进驻本已是不合常理，但被告开始还是按月缴纳物业服务费，后来拒交的原因是蓝悦公司自认作为本小区的物业管理公司，却未尽到物管应尽的基本责任，主要表现在以下方面：1.小区楼梯间与外墙多处瓷砖脱落，险情横生，很多业主多次向原告反映，但从末得到维护与修补。2.原告进驻前，小区大门的起落杆一直在正常使用，但原告进来不久，就坏了，直到原告离场，杆还是坏的！业主多次要求原告完善监控系统，原告不但没有完善，反而越搞越坏，从未维修，到原告离场，原可使用的监控系统全部瘫焕！小区的路灯梯灯，坏的多好的少，难道一个物管连换个灯泡的责任都没有吗？3.原告进驻期间，小区卫生状况堪差，电梯里面灰尘厚厚，张贴混乱，灯泡半明半暗半挂半悬！负一楼的垃圾桶附近垃圾散乱，老鼠成灾，臭不可闻。9梯楼下的公厕，经常堵塞，粪水横流，原告只是在堵塞后臭气冲天时才找人疏通一下，平常根本没有查找过原因与派人维护管理。4.小区绿化如有枯死的树林花草，从来没有补种过！台风后倒地的桂花树，倒地几天，也是业主自发扶起，至今露天停车场上的两棵树还是歪脖子的！小区内的路灯拦腰折断也没有修复。5.原告对于小区车辆并没有尽到管理责任，车辆随便进出，乱停乱放。小区花坛边、消防通道与便民通道经常停满各式车辆，甚至有小区外的车辆进来长期占道停放。被告经常发现自己的车位停着不明车辆，去找保安，保安根本不理。至于摩托车占了汽车位或通道致使车位主无法进出之事在小区里更是家常便饭！6.小区大门形同虚设，人员随意进出，来访没有登记制度，晚上经常有外来人成群到小区楼顶饮酒喧哗，将酒瓶摆放在围栏处，搞得业主进出人心惶惶，怕被高空坠物。保安的巡查几乎没有，保安的作用也形同虚设。原告聘请保安人员非常随便，甚至曾有过吸毒人员和刑后人员！试问原告到底是请保安来保护业主还是请狼看羊！住在这样的小医，何谓安全感？7.大约在2015年5月25号，原告在未作任何公示、业主都不知情的情况下，在凌晨3点几把上任物业办公室的办公台和空调开汽车私自拉走，并在收了业主电梯维修费、物业费、水费、电费的情况下私自撤走了保安与保洁，造成小区停电停水，电梯无人保养（各梯电梯维修保养资料一并带走，导致没有电梯公司愿意承保维护），垃圾成堆发臭无人清理，烂仔驾车入内飞车打人等，严重损害了业主的正常生活。请问一个不知何时进场，不知有无资质，管理失职混乱，甚至到后来也不知何时卷款私逃的所谓物管，让业主如何能放心交费？8.关于服务费用，由于小区没有业委会，全是原告单方面核定，每月每户费用比前华达公司核定的均高出很多，业主们都非常疑惑。以上诸多问题，原告从提供服务至今从未调查或与业主进行沟通，很多问题得不到处理，导致业主与原告矛盾激化！经常有人到物管办公室讲理，但物管态度生硬，更有其办公室某负责人不止一次霸气的答复：“有本事，告我！我就是法院的！”任何服务都可能有不尽如意的地方，但是，原告这样的态度，请问，到底原告在小区所提供的是物管服务还是法院的工作？9.至于原告所诉“每月按时向被告派发费用通知单及通过电话、上门催缴、邮寄催款通知书等方式与被告方沟通”，事实上被告只是有时会收到贴在门口上的收费单，并没有接到原告的电话、上门、邮寄催收等。现在原告在从未主动与被告协商或调查过未继续交费原因的情况下，强硬地一纸状书将被告与诸多业主告上法庭，难道真的是因为那句“我是法院的”而有持无恐？不错，被告只是普通的老百姓，无钱无权，更不是专业人士，在事情发生之前或之时收集有利证据为自己辩护，更不懂得钻法律的空子去保护自己的权益！但被告辛苦半生做房奴买了套房，只是想有个安居乐业的地方，谁知却有个所谓的只管收钱的物管来把这个地方搞得乌烟瘴气民怨满天！何其无奈！
三、原告向法院提起多起物业服务合同纠纷案，茂名市茂南区人民法院己受理多起与答辩人同样事实及性质的案件，法院审理后作出了驳回原告诉讼请求的判决，这些案件均已生效。并且原告起诉时效已经超过两年诉讼时效，依法丧失胜诉权。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求，维护法律的权威和尊严，并判令此案所产生的全部诉讼费由原告支付。
被告刘光佑无证据提交。
经审理查明：油城建筑公司是茂名市XXX的建设单位。2014年6月10日，油城建筑公司（甲方）与蓝悦公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定由蓝悦公司对茂名市XXX提供前期物业管理服务，合同约定案涉争议事项的内容有：第七条，本物业管理区域物业服务收费实行包干制形式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费和分摊费用具体标准如下：（一）物业服务费：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（没有办理房产证的，按茂名市房产局测量为准，以下相同）。1.住宅物业服务费由乙方向业主按月收取，其收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业服务费0.70元/平方米/月。（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米/月。2.业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费由业主按2元/平方米/月向乙方缴纳。3.单车房、杂物房物业服务费由业主按0.50元/平方米/月向乙方缴纳。4.首层商铺物业服务费一层0.50元/平方米/月，二层商铺0.20元/平方米/月。5.业主缴纳物业服务费的计费起始日期从统一交楼之日起。6.因业主原因未及时办理收楼手续的业主，其交纳物业服务费起计费时间与第七条第二款第5项相同。（二）其他约定和收费：统一交楼日之前的购房者，按统一交楼次月起分摊下列费用；统一交楼日之后的购房者，从签订《商品房买卖合同》次月起分摊下列费用。1.住宅小区公共、共用水费、电费：（1）小区公共水费、电费分摊（已明确的及地下车库的除外）根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊。公共水费包括但不限于小区内设备运转耗水、消防用耗水及其他公共区域发生的用水、耗水费用。公共用电包括但不限于小区内差额电量（公共部分的变损、线损、表损用电损耗），大堂、消防楼梯、楼道等照明用电，消防水泵用电及共同庭院照明、小区外立面照明、路灯等用电，消防系统、楼宇智能系统、保安系统及通风系统等设备设施用电及其他公共区域发生的用电、耗电费用。（2）小区地下车库的公用水电由业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1，摩托车车位分摊系数0.5。（3）小区住宅电梯日常运行电费由该梯已住业主及开始装修的业主按所拥有房屋建筑面积分摊（装修的业主从办理好装修手续的次日开始计算）；小区住宅电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体的业主按所拥有房屋建筑面积分摊。（4）小区住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用户按实际用水量分摊。2.公共、共用设备（已明确的除外）设施年检、检测等费用，根据受益业主所拥有房屋建筑面积分摊。3.共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。4.住宅小区公共、共用水电费，公共、共用设备设施维护、维修、检验、检查费等费用住宅物业的分摊系数为1，办公物业的分摊系数为2。5.乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。第九条，物业服务费用和分摊费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5号前，履行交纳当月物业服务费用义务。第十条、车位使用人应按汽车车位20元/个/月、摩托车车位10元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第三十一条、本合同期限自2014年6月13日起至2017年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十四条、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”
上述合同签订后，蓝悦公司进场对XXX小区提供物业服务管理，并于2014年7月份分别与茂名市自来水公司、广东电网公司茂名供电局签订供水、供电合同。庭审中，蓝悦公司出示的水电费发票显示的收费月份为2014年7月至2015年4月。在蓝悦公司进场提供物业服务前，由华达公司提供物业服务并收取相关费用。
另查明，刘光佑是XXX的业主，该房屋建筑面积175.48平方米,其名下有一个摩托车位。
蓝悦公司主张截止2015年5月，刘光佑没有按时交纳物业服务费和分摊费用，共拖欠2015年2月至2015年5月的物业服务费491.2元、摩托车位管理费40元、公摊电费103.2元及自用水费14元（公摊的水电费只交到2015年的4月，5月交4月的）、电梯维保及年检费16.9元、生活垃圾费12元。后原、被告双方就物业服务费等费用缴纳事宜无法协商一致，蓝悦公司遂于2017年5月9日诉至本院，请求判如前诉。
以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年。因此，只有物业公司撤离所服务的小区超过两年未向业主主张物业费时，才可认定超过诉讼时效。本案中，前期物业服务合同约定的期限自2014年6月13日起至2017年6月30日止。合同同时约定期间业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。蓝悦公司自述于2015年6月撤场，故其于2017年5月9日诉至本院，并未超过法定的两年诉讼时效期间。刘光佑未能举证否定蓝悦公司自认的撤场时间，亦未能举证证明在上述日期前业主委员会已与新的物业管理企业签订物业服务合同。因此，刘光佑关于本案超过诉讼时效期间的抗辩主张不成立。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但蓝悦公司与建设单位油城建筑公司签订了《前期物业服务合同》，该合同对业主具有约束力，且蓝悦公司已进场对XXX小区进行物业服务管理。其事实上已向刘光佑提供了物业服务，因此，蓝悦公司有权向经催收后仍拒绝缴纳物业服务费的业主主张权利。刘光佑拖欠的物业服务费、摩托车位管理费，经蓝悦公司诉至本院仍未缴交，其又未能举证证明拒绝缴纳的正当理由，应自行承担举证不能的不利后果，故本院对蓝悦公司诉请的上述费用予以支持。根据合同约定以及本院查明的事实，刘光佑的房屋面积是175.48平方米，每月缴纳的物业服务费应是122.84元（175.48平方米×0.7元/平方米/月），2015年2月至2015年5月期间的物业服务费应是491.36元（122.84元/月×4月），而蓝悦公司仅请求其支付491.2元，属其自主处分权利，依法予以准许。刘光佑另有摩托车位一个，应向蓝悦公司支付摩托车位管理费40元（10元/个/月×4月）。
蓝悦公司诉请刘光佑支付其代收代付的公摊电费103.2元、自用水费14元，提供了2014年7月至2015年4月水电费发票为证，事实清楚、证据确实，予以支持。蓝悦公司诉请刘光佑支付其代付的生活垃圾费12元以及电梯维保、年检费16.9元，其未能提供相应的证据予以证明，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告刘光佑于本判决生效之日起十日内支付物业服务费491.2元、摩托车位管理费40元、公摊电费103.2元、自用水费14元给原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司；
二、驳回原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序审理，减半收取的受理费25元（原告已预交），由被告刘光佑负担，限其于本判决生效之日起十日内支付给原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司，本院不作另行退收。
本判决为终审判决。
审判员 李钦明
二〇一七年八月八日
书记员 杨志新
附本案判决有关的法律和司法解释条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。