山东省东阿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1595号
原告：贾云树，男，1970年11月19日生，汉族，住东阿县。
委托诉讼代理人：刘鹏，山东豪才（聊城）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛新新，山东豪才（聊城）律师事务所律师。
被告：东阿县天源房地产开发有限公司，住东阿县铜城街道办事处工业园。
法定代表人王丙河，董事长。
委托诉讼代理人：朱成江，山东胶城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鹿闪闪，山东胶城律师事务所律师。
第三人东阿县铜城街道办事处。
法定代表人赵万俸，主任。
委托诉讼代理人：朱成江，山东胶城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鹿闪闪，山东胶城律师事务所律师。
原告贾云树与被告东阿县天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）、第三人东阿县铜城街道办事处（以下简称铜城办事处）商品房预售合同纠纷，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘鹏，被告天源公司委托诉讼代理人朱成江、鹿闪闪，第三人铜城办事处委托诉讼代理人朱成江，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾云树向本院提出诉讼请求：1、被告天源公司按照合同约定支付原告违约金40000元，审理中，原告将该项诉求减至36364.6元；2、被告天源公司继续履行合同义务即协助原告办理房屋权属证书；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2010年11月24日起先后分四次向被告的代收人即第三人铜城办事处缴纳了全部房款，2012年11月22日，被告与原告补签了《东阿县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的东阿和谐花园小区1号楼3单元202室，现原告按合同约定履行了付款义务，但被告至今未按合同约定向原告交付经综合验收合格的房屋，亦未协助原告办理房屋权属证书，为维护原告的合法权益，原告起诉。
被告天源公司辩称，在第一次开庭时，被告提出如下答辩意见：1、签订合同情况属实，但原告并未按合同约定向被告交纳房款，原告违约在先，原告应承担晚交房款的违约责任。2、涉案楼房是第三人东阿县铜城街道办事处集资兴建的，由于第三人没有开发资质，第三人借用被告公司资质办理的相关手续，被告主要承担公积金按揭贷款、房产证的办理等，被告并没有参与楼房的实际开发建设，楼房的实际开发者是第三人东阿县铜城街道办事处，涉案楼房款也都是第三人收取的，本案的纠纷不应当由被告承担责任，应当由第三人来承担责任；在第二次开庭时，被告改变了第一次庭审时的答辩意见，其称：1、原、被告签订合同情况属实，第三人铜城办事处代替被告向原告收取了楼房款，原告履行了交付房款的义务；2、2014年1月10日，被告向原告履行了交房义务，在交付楼房时，该楼房已经竣工验收合格并向质检部门备案，不存在质量问题，并且交付后，也未出现质量问题，对于合同第九条约定的交付条件“该商品房经验收合格”，我方认为并不是指的涉案楼房的综合验收；3、按照双方签订的合同约定，被告应于2012年12月31日前，将涉案楼房交付原告使用，被告于2014年1月10日将楼房交付原告使用，原告于2015年12月14日向法院主张权利，原告的起诉明显超出了诉讼时效。
第三人铜城办事处述称，1、第三人并非合同的当事人，原告申请追加答辩人为本案第三人参加诉讼是错误的，理由如下：a、与原告签订《商品房买卖合同》的是被告天源公司，并非答辩人；b、对涉案楼房进行开发建设的是被告天源公司，并不是答辩人进行开发建设；c、涉案《商品房买卖合同》系原、被告双方签订的，且已在房管部门备案登记，应为合法、有效合同；d、涉案《商品房买卖合同》的当事人应当按照合同约定行使合同权利、履行合同义务；e、在涉案楼房建设过程中，答辩人无论履行什么义务，发挥什么作用，那只是答辩人与被告天源公司之间的事情，与原告没有任何关系。2、答辩人对原告不负有任何合同义务，也不应承担任何违约责任，原告关于违约金的诉求没有事实和法律依据；3、原告起诉已超法定诉讼时效，其诉求不应受到法律保护，从案件材料显示，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，被告交房的时间应为2012年12月31日前，而被告实际交房的时间为2014年1月10日，被告的行为即使违约，但原告在知道自身权益受到损害后，并未在法定的诉讼时效期间主张权利，已丧失胜诉权，其诉求不应受到法律保护，综上，第三人认为，原告诉求无据，应依法应予驳回，请求法院查清事实，依法驳回原告的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2加盖有第三人预算会计专章的收款凭证四份，第三人铜城办事处对该证据的真实性认可，但主张系代替被告向原告收取，被告认可第三人的说法，被告并称，第三人将代收款项均已交付给被告，根据被告与第三人的陈述，结合《商品房买卖合同》签订双方系本案原、被告的事实情况，本院对原告提交的证据2的真实性予以认可，该证据能够证实原告已按合同约定向被告完整履行了交付房款的义务。根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院确认如下事实：被告天源公司以出让的方式取得位于老聊滑路以南编号为No017050885的地块的土地使用权，用于开发建设东阿和谐花园小区，2011年9月9日，被告对该小区办理了《商品房预（销）售许可证》，2012年11月22日，原告贾云树与被告天源公司《东阿县商品房买卖合同》，合同约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于老聊滑路以南的地块的土地使用权。……第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢3单元2层202号房。…该商品房的建筑面积共110.89平方米，…。总房款：306616.2元。…第七条，付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：…2、分期付款，9月15日付清总价款60％，主体完工再付20％，竣工交钥匙再付20％。第九条，交付期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；…。第十条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金…第十二条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担…。
2010年11月24日至2012年7月22日，原告先后分四次向被告的代收款人第三人铜城办事处交纳房款共计306616.2元，即原告在与被告签订商品房买卖合同之前，已完成了向被告交纳房款的义务。被告未在合同约定交付期内，向原告交付楼房，2014年1月10日，被告向原告交付了合同约定的楼房，现被告对该楼房已占有使用，但原告称被告交付的楼房一直没有经过综合验收合格，被告交付楼房不符合合同约定，被告则称交付楼房时，楼房已经验收合格。
另外，本院以职权向东阿县建设工程质量监督站调取了涉案楼房的《建设工程竣工验收记录表》，记录表记载：本案涉案楼房名称为东阿县和谐花园，工程开工时间为2011年4月30日，工程竣工时间为2013年4月10日，2016年7月25日，被告（即建设单位）组织设计、施工、监理、勘察进行工程竣工验收，验收的结论为：合格。2016年7月27日，东阿县住建局建设工程竣工验收备案办公室对东阿县和谐花园发放《建设工程竣工验收备案证书》。
审理中，鉴于被告认可第三人铜城办事处代被告收取楼款的事实，并认可系本案商品房买卖合同的相对方，原告撤回了对第三人铜城街道办事处的诉讼。
另外，原告本案的起诉时间是2015年12月14日。
本院认为：根据双方当事人的主张，本案的争议焦点有二个：一是2014年1月10日原告接收房屋后，被告天源公司还应否承担逾期交房违约金的责任；二是原告要求被告承担逾期交房违约金的诉求是否超过诉讼时效。
关于焦点一：原、被告在平等自愿、协商一致的基础上订立了《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，合同内容合法，应为有效合同，本院依法确认其效力。合同生效后，双方均应严格按照合同约定履行义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，除当事人另有约定外，房地产公司将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。本案所涉合同的第九条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格…，从本条款的字面意思理解，原被告对房屋交付进行了特别的约定，一是约定了交付时间，2012年12月31日前交付，二是约定了交付房屋的质量要求，商品房经验收合格。2014年1月10日，涉案楼房是否符合合同约定的质量要求，原被告说法不一，本院认为如何理解双方所订立的《商品房买卖合同》第九条第一款第1项“该商品房经验收合格”是问题的关键。
首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”；《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，该条第三款同时规定“建筑工程经验收合格的，方可交付使用”。上述规定对“验收合格”的程序及内容作出相关界定，即“验收合格”是指建设单位组织设计、施工、监理等有关单位对交付工程进行评价，并出具竣工验收报告以证明交付工程按期交付并符合合同约定的质量要求的行为。关于“综合验收合格”，一般理解为在建设单位竣工验收后，房地产主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防、防疫以及绿化等部门进行的验收。中华人民共和国建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条具体规定了住宅小区竣工综合验收条件，包括了主体工程、基础设施、公共配套设施和绿化所作的整体验收，可见其要求明显高于“验收合格”的标准。同时《建设工程质量管理条例》第四十九条第二款规定“建设主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，该款进一步明确了竣工验收合格是可以交付使用的，综合验收合格并非交付使用的前提条件。2004年5月19日国务院发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批予以取消，意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件。由此可见，“验收合格”与“综合验收合格”属界限分明的两个验收标准，二者在程序和内容上均存在较大区别，合同第九条约定的“验收合格”并非原告主张的由行政部门组织的“综合验收合格”。
其次，为表达和传递当事人的合同意图所使用的语言文字，在合同整个内容中应有严密的组织逻辑，并非毫无关联彼此分离的语句排列。对“该商品房经验收合格”这一条款的理解，必须结合上下文之间的联系、条文本义、以及合同目的进行综合分析。《商品房买卖合同》第九条第一款的内容分别为：1、“该商品房经验收合格”；2、“该商品房经综合验收合格”；3、“该商品房经分期综合验收合格”；4、“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。在合同中列明四项选择的情况下，原、被告明确约定交付条件为第1项即“该商品房经验收合格”，从而排除了以综合验收为交付条件。针对该种情况如果再将建设单位组织的验收合格理解为主管部门的综合验收，该条款中的1、2、3分项便合并为同一种含义，当事人的选择便无任何意义。同时该种理解也否定了当事人在订立合同时的意思自治，违背了合同目的。
合同约定的“商品房经验收合格”应为被告天源公司组织设计、施工、监理等有关单位对楼房进行的竣工验收，根据本院调取的《建设工程竣工验收记录表》记载，被告天源公司对和谐花园小区进行竣工验收日期为2016年7月25日。虽然被告主张在楼房交付前，该工程业经验收合格，但被告对此并未提供有力证据予以支持，对此本院不予认定。
综上，2014年1月10日，被告将房屋交付给原告使用时，该楼房还未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此被告应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。由于在被告没有按合同约定向原告出示楼房经验收合格的证明文件的情况下，原告仍予以接收房屋，原告对被告的违约行为是明知的，且原告收房后一直使用，为此，对被告所承担合同约定的违约责任额度予以酌情减轻，将2014年1月11日至2016年7月25日的违约金每日万分之一调整为每日万分之零点五计算为宜。
关于焦点二，原告关于逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。由于原告与被告天源公司在商品房买卖合同中约定逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，即双方约定违约金是以日为单位累计计算违约金，故原告所主张的违约金为继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。由于原告于2015年12月14日提起本案诉讼，而原告就2013年1月1日至2013年12月14日期间的违约金请求权未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此本院认为该段期间的违约金请求权已超过诉讼时效，依法不予保护。对于2013年12月15日至2016年7月25日期间的违约金请求权未超过两年诉讼时效，本院予以支持，即被告应当支付违约金15039.52元＝827.86元[306616.2元×27天（2013年12月15日至2014年1月10日）×0.0001]＋14211.66元[306616.2元×927天（2014年1月11日至2016年7月25日）×0.00005]。
原告要求被告协助办理房屋权属登记的诉求，在双方签订的商品房买卖合同第十六条进行了明确的约定，被告有协助原告办理房产证的义务，故对原告的该项诉求，本院予以支持。
综上，综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告东阿县天源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告贾云树支付逾期交房违约金15039.52元。
二、被告东阿县天源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告贾云树办理东阿县和谐花园小区第1幢3单元2层202号房的权属登记手续。
三、驳回原告贾云树的其他诉求请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，由原告承担312元，被告东阿县天源房地产开发有限公司承担88元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判员 杨成宝
二〇一七年三月二十六日
书记员 张云红