江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1499号
上诉人（原审原告）：陈华，女，1971年1月1日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
委托诉讼代理人：罗文兵，江西钧略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉安凯旋物业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区迎宾大道6号，统一社会信用代码91360800309163158X。
法定代表人：彭美丽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马彦彦，江西赣中律师事务所律师。
上诉人陈华因与被上诉人吉安凯旋物业有限公司（以下简称凯旋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2017)赣0802民初1733号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈华上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令凯旋物业公司向陈华返还超额收取的物业服务费1305元；3、一审、二审、诉讼费用由凯旋物业公司承担。事实与理由：1.涉案物业服务合同约定的1.2元/平方米/月的物业收费标准不是陈华的真实意思表示，2014年9月28日签订《前期物业服务协议》时，江西景江综合服务有限公司（以下简称景江公司）故意隐瞒招投标价格0.76元/平方米/月的情况，导致陈华作出错误的意思表示。2.根据招标投标法第四十六条的规定，招标人和中标人应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。凯旋物业公司作为整体承继景江公司权利义务的主体，在没有政府最新审批价格的情况下，只能按照中标通知确定的0.76元/平方米/月的标准签订《前期物业服务协议》，1.2元/平方米/月的约定依法应属无效。
凯旋物业公司辩称：1.0.76元/平方米/月物业服务费的收取标准的服务期限自2012年1月起至2014年1月止，而凯旋物业公司在此之后与开发商签订的合同，约定按1.2元/平方米/月的标准收取物业服务费。2、物业管理条例关于必须招投标的程序规定，并非是效力性、强制性规定，故本案关于物业服务费标准的约定有效。
上诉人陈华向一审法院提出诉讼请求：1、凯旋物业公司返还超额收取的物业费927元（0.44元*84.28㎡*25个月=927元）；2、本案诉讼费用由凯旋物业公司承担。
一审法院认定事实：2012年10月23日，陈华与华盛公司签订《商品房买卖合同》，购买后者开发的吉安市吉州区古南大道1号凯旋中央城7幢1-302室，建筑面积为84.28㎡。2014年11月8日，陈华与作为小区物业服务公司的景江公司签订《前期物业服务协议》，约定收费标准为“高层住宅物业按建筑面积每月每平方米1.2元（不包含公共水、电分摊）”。在庭审过程中，凯旋物业公司认可陈华已按1.2元/平方米/月向其交纳2014年11月至2016年11月，共计25个月的物业服务费。另查明，2014年10月28日，华盛公司作为开发商与凯旋物业公司签订《凯旋中央城前期物业服务合同》，约定后者为该小区提供物业服务的期限自2014年10月28日起至2015年10月27日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1.2元/平方米/月（不包含公共水、电分摊）。以上合同到期后，华盛公司与凯旋物业公司续签以上合同至2017年10月27日，收费标准同前。在一审庭审过程中，凯旋物业公司的委托诉讼代理人认可华盛公司未经招、投标程序即与凯旋物业公司签订以上前期物业服务合同。再查明，2011年12月20日，在吉安市房地产管理局物业管理科的招标监督下，景江公司中标华盛公司公开招标的凯旋中央城小区前期物业管理服务项目。服务期限自2012年1月至2014年1月，中标费用标准高层0.76元/㎡/月。
一审法院认为：陈华于2014年9月28日与凯旋物业公司签订的《前期物业服务协议》、建设单位华盛公司与凯旋物业公司分别于2014年10月28日及2015年10月28日签订的《凯旋中央城前期物业服务合同》，均约定陈华所在小区高层住宅物业收费标准为1.2元/平方米/月。前期物业服务合同由建设单位与物业企业签订，但其中约定的权利义务，对全体业主具有约束力。以上合同约定系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，各方应遵照执行。虽然根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。但因上述规定属于管理性规范的范畴，不宜据此对民事行为的效力性进行界定，建设单位未经招投标方式选聘物业服务企业的，可由相应行政管理部门依法处理，但不应据此认定建设单位与选聘物业服务企业所签订的物业服务合同本身无效。综上所述，对陈华提出的《凯旋中央城前期物业服务合同》未经招投标程序应认定为无效合同的主张，法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。陈华主张凯旋物业公司超出0.76元/㎡/月收取的物业服务费系不当得利，应予返还的诉请，无事实和法律依据，应承担举证不力的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告陈华的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告陈华负担。
本院二审期间，凯旋物业公司提交了2017年8月15日由凯旋物业公司与小区业主委员会签订的《物业服务合同》，以证实该份合同对之前所签订的合同效力予以了确认。陈华对该证据的真实性无异议，但认为该合同是在2017年签订，与前期物业服务没有关联性。本院认为，本案诉争事实发生于2014年至2016年，该证据与本案诉争事实无关联，本院不予采信。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：陈华上诉认为根据招标投标法第四十六条的规定，招标人和中标人应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议，未经招投标确定的物业服务收费标准无效。本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条第一款的规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，故通过招投标程序选聘物业服务企业只是国家提倡的方式，并非强制性规定。本案通过招投标确定的中标价为0.76元/平方米/月，其服务期限从2012年起至2014年1月止，而景江公司和凯旋物业公司约定的物业服务费是从2014年9月始，已不在招投标确定的有效期内。景江公司于2014年10月退出小区物业服务后，建设单位重新与凯旋物业公司签订了前期物业服务合同，前期物业服务合同主体和招投标合同的相对人均已变更，通过招投标确定的物业服务费标准不再适用于重新签订的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉案前期物业合同约定的物业服务标准是1.2元/平方米/月，并未超过陈华与建设单位签订的《商品房买卖合同》中约定的物业服务合同标准，而该合同是双方当事人自愿签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。2014年9月至2016年9月期间，陈华向凯旋物业公司交纳了物业服务费，又接受了凯旋物业公司的物业服务，凯旋物业公司也履行完毕该阶段的物业管理服务合同义务。综上，陈华关于退回多收的物业服务费的上诉请求没有法律依据，于情理亦不符，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人陈华的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈华负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖永兰
审判员 李国红
审判员 胡 婧
二〇一七年十一月十七日
书记员 王 拯