河南省新密市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0183民初7290号
原告：苏润亭，男，汉族，出生于1968年7月28日，住新密市。
委托代理人：王培、唐社利，河南京原律师事务所律师。
被告：李改菊，女，汉族，出生于1968年4月14日，住新密市。
委托代理人：陈新华，河南青屏律师事务所律师。
被告：岳应理，男，汉族，出生于1953年3月22日，住新密市。
原告苏润亭诉被告李改菊、岳应理执行异议之诉一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏润亭及其委托诉讼代理人王培、唐社利、被告李改菊及其委托诉讼代理人陈新华到庭参加了诉讼，被告岳应理经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即停止对原告购买的位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××东户房屋(房产证号：新密房权证字第××号)的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、依法判决确认位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××东户房屋属于原告所有（房屋价值为163000元）；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：2008年8月3日，原告与被告岳应理签订《售房合同书》一份，约定被告岳应理将其开发、所有的位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××东户房屋（以下简称“涉案房屋”），以163000元价格出卖给原告，原告分两次付清了房款。被告岳应理于签订合同当日将涉案房屋交付原告，之后涉案房产一直由原告实际占有、居住至今。但因被告岳应理原因致使涉案房屋至今未办理过户登记手续。后由于被告李改菊与岳应理民间借贷纠纷诉讼，新密市人民法院于2013年10月8日以（2013）新密民二初字第475号民事裁定书，查封了涉案房产，2013年12月9日，新密市人民法院对该案作出判决。判决生效后，被告李改菊申请强制执行。执行过程中，原告得知涉案房屋被查封的事实，并提出了书面的执行异议，2016年10月19日，新密市人民法院作出（2016）豫0183执异51号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告岳应理签订的《售房合同书》，系双方真实意思表示，合法有效，且原告已支付了全部购房款，并实际占有涉案房屋至今，涉案房屋应属原告所有，且原告对涉案房屋未办理过户登记手续没有过错，新密市人民法院作出的（2016）豫0183执异51号执行裁定书认定事实错误，适用法律不当。为此，原告特提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉讼请求。
被告李改菊辩称：1、被告岳应理办理房产证时间为2008年5月8日，原告声称2008年8月3日购买了本案争议的房屋，其没有要求岳应理交付房产证，并在随后的长时间内也没有向人民法院主张权利要求办理过户登记手续，2008年9月10日被告岳应理将房屋抵押给李改菊，新密市房管局去现场勘验时，房屋的所有人和占有人仍是岳应理，系岳应理打开房屋门配合房管局工作人员勘验了现场，证明原告所称的购房行为并不客观；2、原告持有的《售房合同书》，只能证明原告与被告岳应理只存在基于合同关系形成的债权债务关系，根据物权法有关规定不动产物权的设立、变更和消灭经登记的依法发生效力，未经登记的不发生效力，原告的合同并未进行备案登记，合同登记等公示行为，目前该房屋的所有权还属于岳应理，法院的查封行为并无不当，原告起诉的事实理由不能成立，要求驳回原告的诉讼请求。
被告岳应理在答辩期间内未提交书面答辩意见，在举证期间内未提交相关证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月3日，原告与被告岳应理签订《售房合同书》一份，合同约定被告岳应理将其所有的位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××东户的一处房产以163000元价格卖给原告，原告于2008年8月3日向被告岳应理先支付购房款140000元，剩余款项23000元原告于2008年9月3日前向被告岳应理支付完毕，且自原告付清购房款之日起，被告岳应理协助原告办理有关房产证手续。原告按照合同约定于2008年8月3日向被告岳应理支付购房款140000元，被告岳应理向原告出具收到条一份，后原告于2008年8月30日向被告岳应理支付完毕剩余购房款23000元，被告岳应理向原告出具收到条一份。原告及其家人大概于2008年10月份入住该房屋居住至今，但双方未办理产权变更登记手续。
2013年10月8日，本院在审理李改菊诉岳应理、岳怀超民间借贷纠纷一案中，李改菊向本院提出诉讼保全申请，本院作出（2013）新密民二初字第475号民事裁定书，保全查封了登记在岳应理名下的该处房产。此案本院经审理后于2013年12月9日作出（2013）新密民二初字第475号民事判决书，判决岳应理偿付李改菊欠款本金900000元及利息。判决生效后，岳应理未履行其义务，李改菊依法向本院申请强制执行。在执行案件中，苏润亭向本院提出执行异议，请求法院依法解除对该房产的查封。本院于2016年10月19日作出（2016）豫0183执异51号执行裁定书，裁定驳回案外人苏润亭的异议请求。后苏润亭对该执行裁定不服，向本院提起执行异议之诉，请求判决立即停止对该处房产的强制执行，并解除对上述房产的查封，确认该房产属于原告所有，并要求本案受理费由被告承担。
另查明，2008年5月12日，被告岳应理领取该处房产的房产证（房产证号为：新密房权证字第××号），2008年9月10日被告岳应理对上述房产办理了抵押登记（他项权证号为：新密房他证字第08030013**号），抵押权人为李改菊，权利价值为350000元，设定日期为2008年9月4日，约定期限至2009年9月3日。2010年7月20日被告岳应理向原告出具保证书一份，其内容为：“我保证十二月前保证房产证办回、把证给住户，保证人岳应理，2010年7月20日。”
本院认为，最高人民法院《关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告购买被告岳应理位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××东户的房产一套，双方签订有书面的买卖合同，原告已支付给被告岳应理163000元房款，被告岳应理给原告出具有收到条，并出具保证在2010年12月以前将房产证办回给住户的保证书。原告购买该房屋后在法院查封之前已经合法占有使用该房产，这一事实有原告提供的电费、水费、卫生费等证据证实。关于原告购买该房屋后未办理过户登记手续，并非是原告自身的原因。正常情况下，原告购买房屋后应及时办理过户登记手续，但在办理过户登记手续时，房管部门要求购买方和出售方同时到场才能办理的，且出售方起到比较重要的作用，只有购买方一方到场房管部门是不能办理的。而被告岳应理于2008年5月12日既已取得房屋所有权证，但却一直未将其取得房屋所有权证的事实告知原告，而是一直推说房产证未办出来，也未协助原告去办理过户登记手续，反而被告一直持有房产证并为被告李改菊借款时将该房屋进行抵押，说明被告岳应理将该房屋出售后，不配合原告办理过户登记手续。故原告就该房屋享有足以排除强制的民事权益，对原告要求判令停止对该房屋的执行、解除查封的主张，本院予以支持。原告与被告岳应理所签《售房合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效。故对原告请求依法确认涉案房屋归原告所有的主张，本院予以支持。对于被告李改菊辩称原告对争议房屋没有办理不动产登记，不是房屋所有权人，该房屋被新密市人民法院查封并无不当，原告起诉理由不能成立，要求驳回原告的诉讼请求的答辩意见，现查明，李改菊申请本院查封该房产的债权发生在2011年3月，而李改菊提供的他项权证设立抵押的日期为2008年9月4日，且李改菊在与岳应理民间借贷纠纷案件中并未提及设定房产抵押事实，也未主张对涉案房屋享有优先受偿权，该答辩意见不能成立，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对原告苏润亭购买的位于新密市城区周楼街北段西侧西单元5层东户房屋一套（产权证号：新密房权证字第××号）的执行，并解除对上述房产的查封；
二、确认原告苏润亭购买的位于新密市城区周楼街北段西侧西单元5层东户房屋一套（产权证号：新密房权证字第××号）归原告苏润亭所有。
本案受理费3560元，由被告岳应理负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，通过本院上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长 王俊峰
审判员 马振伟
审判员 张聪会
二〇一七年九月二十三日
书记员 魏文强