宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0205民初268号原告：宁波市江北区工商咨询服务中心（统一社会信用代码：12330205F07770234L）。住所地：宁波市江北区胜利堰路***号。法定代表人：盛波儿。委托诉讼代理人：张晓，浙江和义观达律师事务所律师。被告：徐宏。委托诉讼代理人：姚健洁，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。第三人：宁波市江北众兴烧禽店（统一社会信用代码：330205602133383）。住所地：宁波市江北区大庆南路***号（原***号1）。经营者：林昌忠。第三人：宁波美德信药房有限公司大庆南路店（统一社会信用代码：330205000036045）。住所地：宁波市江北区大庆南路***号。负责人：姚吉云。第三人：宁波市市区农村信用合作联社大庆南路分社（统一社会信用代码：330205000017119）。住所地：宁波市江北区大庆南路***号。负责人：陈强。第三人：中国工商银行股份有限公司宁波生宝支行（统一社会信用代码：913302058440896079）。住所地：宁波市江北区大庆南路***号。负责人：徐丰勇。原告宁波市江北区工商咨询服务中心（以下简称江北工商咨询中心）与被告徐宏和第三人宁波市江北众兴烧禽店、宁波美德信药房有限公司大庆南路店、宁波市市区农村信用合作联社大庆南路分社、中国工商银行股份有限公司宁波生宝支行房屋租赁合同纠纷一案，于2017年1月19日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，依法适用简易程序于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张晓，被告委托诉讼代理人姚健洁到庭参加了诉讼。第三人宁波市江北众兴烧禽店、宁波美德信药房有限公司大庆南路店、宁波市市区农村信用合作联社大庆南路分社、中国工商银行股份有限公司宁波生宝支行经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江北工商咨询中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其承租的坐落于宁波市江北区大庆南路315号房屋腾退并归还原告；2.判令被告按照650000元/年（即1780.80元/日）的租金标准支付原告自2017年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费33835元（自2017年1月1日至2017年1月19日共计19天，暂计算至起诉之日止）；3.判令第三人将其向被告承租的坐落于宁波市江北区大庆南路315号房屋腾退并归还给原告。事实和理由：原告与被告就出租宁波市江北区大庆南路315号房屋事宜于2011年6月10日签订《租房合同》，租赁期限为五年，从2012年1月1日起至2016年12月31日止，第一年租金为610000元，以后每年递增10000元。据此计算，2016年的租金标准为650000元。合同签订后，被告将其承租原告的部分房屋转给了第三人经营。合同履行过程中，原告于2015年7月17日向被告发出《合同到期解除通知书》，明确告知被告租房合同2016年12月31日到期，被告应在到期前腾空房屋，归还出租方。2016年7月6日原告向被告发出《关于要求拆除自行搭建房屋的函》，要求被告对其承租的房屋进行自查，对擅自搭建的建筑物进行拆除。2016年12月13日，原告向被告发出《合同到期解除通知书》，正式告知被告其所承租的房屋将于2016年12月31日到期，租赁期满后合同终止，不再续租，同时告知被告清理腾退归还房屋。然至今，被告以及第三人仍未清理腾退所承租的房屋并归还原告。被告已将2016年12月31日前的租金付清，对此后的房屋占有使用费未支付。原告认为，被告理应在租赁期限届满后，立即清理腾退承租的房屋并归还给原告，并支付逾期腾退期间的房屋占有使用费。第三人作为次承租人，理应将其承租的部分房屋配合被告向原告腾退归还。为此，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。徐宏辩称：1.原告主体不适格，根据原告提供的材料，原告系受宁波市江北市场监督管理局（以下简称江北市场监管局）的委托管理，被告认为应当由江北市场监管局作为诉讼主体；2.涉案租赁的房屋已经被征收，并签订了拆迁协议，房屋已经归房屋征收部门所有，原告无权再主张腾退和支付租金；3.原、被告间的租赁合同并非因租赁期限届满而终止，而是因江北区人民政府依法征收才导致合同无法继续履行而终止，根据相关规定房屋征收应当先补偿再搬迁，原告要求被告及第三人腾退搬迁应当先行补偿，在原告未先行补偿被告的情况下，无权要求被告及第三人腾退搬迁。综上请求驳回原告的诉讼请求。第三人宁波市江北众兴烧禽店、宁波美德信药房有限公司大庆南路店、宁波市市区农村信用合作联社大庆南路分社、中国工商银行股份有限公司宁波生宝支行未进行口头和书面答辩，也未向法院提供任何证据。经审理，本院认定案件事实如下：涉案出租的房屋位于江北区大庆南路315号，登记在原宁波市工商行政管理局江北分局（以下简称工商局江北分局，现已合并到江北市场监管局）名下。原告江北工商咨询中心属于原工商局江北分局的下属事业单位。2006年，涉案房屋由原工商局江北分局出租给被告徐宏使用，租期至2011年12月31日止。2011年，涉案房屋由原工商局江北分局委托原告全权管理。2011年6月10日，原告与被告徐宏签订《租房合同》一份，约定自2012年1月1日至2016年12月31日由原告将涉案房屋继续出租给被告使用，第一年租金为610000元，以后每年递增10000元。原、被告双方还对其他相关事项进行了约定。在工商局江北分局并入江北市场监管局后，江北市场监管局对原告就涉案房屋的管理权继续予以了确认。被告在承租到涉案房屋后，经原告允许，将其中部分房屋转租给了第三人经营使用，其中一楼南首第五间转租给了第三人宁波市江北众兴烧禽店经营使用，租期至2016年12月20日止；一楼后面的简易房（系自行搭建）约计550平方米出租给了宁波美德信药房有限公司用于开办宁波美德信药房有限公司大庆南路店（属于分公司），租期至2016年12月31日止；一楼南首四间转租给了第三人宁波市市区农村信用合作联社大庆南路分社经营使用，租期至2016年12月31日止；一楼有约183.4平方米的房屋转租给第三人中国工商银行股份有限公司宁波生宝支行经营使用，租期至2016年12月31日止。现第三人承租的部分，第三人宁波市江北众兴烧禽店、宁波美德信药房有限公司大庆南路店和中国工商银行股份有限公司宁波生宝支行已经实际腾退不再使用。涉案房屋于2016年6月7日被江北区人民法院征收，并由房屋的产权人与拆迁部门于2016年12月8日签订了拆迁协议。2016年12月13日，原告给被告徐宏发送《合同到期解除通知书》，表明在2016年12月31日合同到期后不再续租，要求被告在合同到期日前腾空归还所承租的房屋。被告对承租的涉案房屋至今未向原告腾退归还，对约定的合同到期日2016年12月31日前的租金已经付清。对以上事实，原、被告均无异议，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租房合同》系原、被告双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效。现原、被告双方约定的承租期限届满，且原告在承租期满前已向被告发放通知表示不再续租，被告理应及时向原告腾退归还涉案房屋。第三人作为部分涉案房屋的次承租人，理应协助承租人向原告腾退其承租的房屋。现被告尚未将其承租的房屋腾退归还原告，第三人宁波市市区农村信用合作联社大庆南路分社也在继续使用其承租的部分房屋，故对原告要求被告徐宏及第三人宁波市市区农村信用合作联社大庆南路分社腾退归还涉案房屋的请求，本院予以支持。对因被告逾期腾退期间的房屋占有使用费，被告依法理应支付，故对原告要求被告支付房屋占有使用费的请求，本院予以支持。被告辩称原告并非涉案房屋的产权人，系受江北市场监管局委托管理涉案房屋，但委托权限不清，应由江北市场监督管理局向被告主张权利。且涉案房屋现已被征收拆迁，房屋已经归房屋征收部门所有，原告无权再主张腾退和支付租金。再者，拆迁房屋腾退依法也应是先补偿后腾退，在未对被告进行拆迁补偿前，也无权要求被告腾退。对被告的上述抗辩意见，本院认为：（1）对涉案房屋的出租，原告并非市场监督管理局的代理人，而是由原告根据市场监督管理局的授权独立行使对涉案房屋的管理权，且涉案的房屋租赁合同也由原告与被告签订，故由原告就涉案房屋行使出租人的权利并无不当；（2）涉案房屋虽已被政府征收，但在将涉案房屋移交政府部门前，原告仍然是涉案房屋的使用权人，原告仍然有权行使出租人的权利，原告基于此向被告主张房屋腾退以及支付房屋占有使用费，符合法律规定；（3）先补偿后拆迁的法律规定，仅适用于拆迁人与被拆迁人之间，对涉案房屋，被告仅为承租人，并非拆迁协议的当事人，被告基于此进行抗辩缺乏法律依据。综上，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告徐宏于本判决生效后十日内将其承租的坐落于宁波市江北区大庆南路315号房屋腾退并归还原告宁波市江北区工商咨询服务中心，并按1780元/日的租金标准向原告宁波市江北区工商咨询服务中心支付自2017年1月1日至实际腾退交还房屋之日止的房屋占有使用费；二、第三人宁波市市区农村信用合作联社大庆南路分社于本判决生效后十日内将其从被告徐宏处承租的坐落于宁波市江北区大庆南路315号房屋腾退并归还给原告宁波市江北区工商咨询服务中心；三、驳回原告宁波市江北区工商咨询服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元，减半收取323元，由被告徐宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  周进军二〇一七年四月二十六日书记员  孙丽娜??8???9?