杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第323号
原告：支菊芬。
原告：胡智闻。
两原告共同委托代理人：程抱英。
被告：徐吾金。
被告：孔水凤。
两被告共同委托代理人：赵毅、徐渊。
原告支菊芬、胡智闻诉被告徐吾金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周菁晖独任审判，并依法追加孔水凤为本案被告，于2010年4月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为适用普通程序，与审判员叶东晓、人民陪审员陈国义组成合议庭，于2010年7月6日公开开庭进行了审理。原告支菊芬、胡智闻的共同委托代理人程抱英，被告徐吾金、孔水凤的共同委托代理人赵毅、徐渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告支菊芬、胡智闻诉称：2000年，被告表示愿意将其取得的位于杭州市下城区朝晖七区88幢5单元302室房改房以12万元的价格卖与原告（被告2000年2月16日取得），原告于是放弃其他谈妥购房机会，接受被告报价，2000年8月8日，被告出具收据表明收讫房款。在被告向原告交付房产三证和房屋钥匙后，原告随即开始装修入住，至今已有约10年。10年间，原告曾自行或托人催请被告办理过户手续，被告不仅不积极办理过户手续，反而以所在单位登记住房补差为由要回房产三证，进而反悔，不予办理过户。另据调查，朝晖七区88幢房屋幢号几经变化，先是88幢，后又有73幢、72幢等不同编号，而房屋登记编号没有进行相应变动，因此，朝晖七区88幢即被告身份登记地址72幢，亦即原告支付公共服务费用显示的73幢。又查，被告徐吾金位于下城区乃至杭州市仅朝晖七区88幢5单元302室一处房产。原告认为，订立合同应当遵循诚实信用原则，双方订立的合同应当全面及时履行，否则即构成违约，原告在与被告的房屋买卖合同中唯一也是最关键的合同义务就是交付房款，被告收讫房款，证明原告已全面及时履行了合同的全部义务，被告理应对等履行本方义务，被告不履行合同义务使本合同履行存在巨大不安定性，也是对守约方合法权益的巨大侵害。为维护原告合法权益，维护法律尊严，保障交易安全，故起诉至法院，请求：1.判令强制将朝晖七区88幢5单元302室房产过户到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。
被告徐吾金、孔水凤辩称：被告孔水凤到目前为止没有任何对房屋的买卖意向，孔水凤对整个房屋的过程，原告和徐吾金之间发生的关系都不知情，到目前为止也没有把房屋转让给原告的表示，在没有表见代理的情况下，原告购得房屋的事实不成立。房屋是被告徐吾金、孔水凤的共有财产，在没有共有人同意的情况下，原告要求把房屋过户到原告名下没有理由。原告和被告从未见过面，原告有个哥哥，和徐吾金是同事关系，因为原告方当时结婚，需要借用房子，由哥哥向被告借房。关于房款12万元，是房屋的租金，也是房屋原有装修，大概4万元，因为原告要重新装修，会破坏原装修和结构，因此给予被告原装修的补偿，12万元主要以租赁费为主。房屋的登记面积是50平方，但实际面积是65平方，在朝南多了一间，原来房屋租赁的时候被告就只租赁了一间，后来多出来的一间也没有办出房产证，被告也没有销售房屋的主观态度。原告的诉请也过了诉讼时效，整个租赁过程已经长达10年，如果10年前已经采取托人催讨办理过户手续，那么当时原告就已经知道了，因此原告起诉已经超过诉讼时效，期间也没有中断时效的证据。请法院驳回原告的诉讼请求。
原告支菊芬、胡智闻为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.房屋档案查询结果1份，欲证明诉争房屋的建筑结构，面积和房屋的所有权人，登记日期，该房屋为徐吾金个人所有，没有共有人；
2.地名办证明1份，欲证明诉争房屋地名变更情况；
3.收据1份，欲证明合同关系，原告已履行义务，被告收到房款12万元，12万元对于50平方的房屋，是当时的市场价；
4.公用费收据1组4页，欲证明房屋买卖合同成立以后，房屋已交付，原告早已入住；
5.公有住房买卖协议书、公有住房出售价格审批表各1份，欲证明是徐吾金的单位给他个人的实物分房；
6.收退款凭证1组3页，欲证明购被告房屋期间退掉已定购房屋的事实；
7.证人楼某的证言，欲证明徐吾金将房子卖给原告的情况，为过户同意增加房款的事实；
8.证人周某的证言，欲证明徐吾金将房屋卖给支某的妹妹，徐吾金是清楚的，且为过户中间做过娘舅；
9.证人支某的证言，欲证明整个交易过程、价款支付和房屋交付，房屋交付的时候没有装修，要求徐吾金过户，被告要求增加价款才能过户的事情。
上述证据经庭审质证：两被告对证据1，真实性无异议，对证明对象有异议，房屋有共有权人，不是徐吾金个人所有，共有权人并不一定会登记在一起。对证据2，无异议。对证据3，出具的收据真实性无异议，关联性有异议，不能表明是房屋买卖款，房屋买卖款和房屋租赁款都是房款，也没有表明是否是房屋买卖的全部购房款。实际这12万元只是房屋租赁费，暂收表明了双方是没有达成房屋买卖的合意。对证据4，真实性、关联性有异议，缴费人和原告没有关系，也说明了不是原告的缴费。对证据5，真实性无异议，只能证明徐吾金从公房到房改房的过程，不能证明原告和徐吾金房屋买卖的过程。对证据6，对举证期限有异议，无法判断是否属于新的证据。三性都有异议，合法性与真实性上，盖章的单位是杭州市西湖区城建开发公司，对原告方提供证据里所阐述的购买商品房是否有销售房屋的资格有异议，关联性，原告方在提供证据6的同时没有提供商品房买卖合同的原件以及解除商品房买卖合同的协议。原告认为证明对象是证明因为购买了被告的房屋所以放弃了其他的房屋，是不正确的。对证据7，证人楼某的证言，没有谈起过增加房款的事实，只是说没有谈拢。对证据8，证人周某的证言，证人效力有异议，是原告哥哥支某单位的员工。也说明了在2000年的时候他是不知情的，也只是2002年通过支某了解的。对证据9，证人支某的证言，和原告有特殊关系，证人效力有异议。能够证明房子是存在3个房间，从证人陈述表明，是支某要买房，因此原告的主体有问题。从庭审中，表明其对徐吾金有明显不满，因此对其证人的效力应不予考虑。也没有表明暂收的12万元到底是什么性质的钱。支某在2000年已经提出要求过户，在长达10年里面都没有提出过起诉，因此原告的起诉超过了时效。本院认为，证据1，两被告认可该房屋登记在徐吾金名下的事实，予以确认。证据2，两被告无异议，予以确认。证据3，两被告认可该收条的真实性，故认可徐吾金曾收取原告房款12万元的事实。证据4中的煤气缴费单能证明胡智闻在诉争房屋使用液化气的事实，缴纳电费的户名虽然不是两原告，但两原告能提交缴费单据的原件，庭审中，两被告亦认可将诉争房屋交付两原告居住的事实，故认可两原告居住在诉争房屋并缴纳电费等的事实。证据5，两被告对其真实性无异议，能与证据1相印证，予以确认。证据6系两原告于开庭当日取得的，应当认定系新的证据。该证据系由出具单位加盖印章的复印件，与本案有关联，予以确认。证据7－8，证人出庭接受质询，故对支某曾与徐吾金协商补差价和过户的事实予以确认。证据9，证人支某关于两原告与徐吾金达成房屋买卖的合意、2005年代表支菊芬与徐吾金协商的陈述，能与另二个证人的证言及其他证据相印证，予以确认。支某关于房屋总价款、徐吾金将三证交付给他等陈述，缺乏证据印证，且证人系支菊芬的哥哥，与原告有利害关系，故不予确认。
被告徐吾金、孔水凤为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.结婚证1份，欲证明被告徐吾金和孔水凤在1970年结婚至今的事实；
2.说明1份，欲证明在2000年，两原告没有向孔水凤表示买房，孔水凤从来没有表示要卖房的事实；
3.情况说明1份，欲证明被告公司从来没有开展员工住房补贴工作，不存在诉状称的要回三证的事实；
4.房屋三证各1份，欲证明房屋三证上的50.5平方是错误的，实际面积是多1个房间，原告所谓的标的物存在面积误差，被告不可能在没有经过变更登记前进行买卖。事实上在办出房产证后被告是明确的，在原告急切要求借用房屋的情况下暂借的事实。平面图房屋左上角，标明共用部位，实际上就是增加的15平方。
上述证据经庭审质证：两原告对证据1，真实性合法性无异议，关联性有异议，从登记情况来看，没有任何共同财产的记录，证明当时徐吾金在出卖房产的时候，是以完整权利人进行出卖的。对证据2，不能确认孔水凤签名的真实性，是作为被告孔水凤的说明，不是证据。对证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，恰恰说明徐吾金为了不履行卖房合同，骗回三证的事实。对证据4，三性无异议，但没有任何文字、图形数据记载房屋超出50.5平方。平面图排列方式都是上北下南，被告说南边多出一个房间来，当时南边不能分出两个房间来。本院认为，证据1，两原告对其真实性、合法性无异议，且与本案有关联，予以确认。证据2系孔水凤单方陈述，故不予确认。证据3与本案缺乏关联，不予确认。证据4，双方对诉争房屋现登记在徐吾金名下无争议，故对该事实予以确认，但该证据不能证明诉争房屋面积超出登记面积。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：徐吾金与孔水凤系夫妻，二人于1970年结婚。2000年1月，徐吾金与杭州市房地产管理局签订合同，购买了朝晖七区88幢5单元302室（现地名为朝晖七小区73幢5单元302室）房改房，并于同年2月取得房屋所有权证，房屋所有权登记在徐吾金一人名下。因徐吾金想转让上述房屋，支某代表其妹妹支菊芬与徐吾金协商。2000年8月8日，徐吾金出具收据一份，称“暂收房款壹拾贰万元正”。同年10月份，两原告搬入上述房屋并居住至今。2005年，徐吾金与支某请楼某、周某做“娘舅”，协商诉争房屋买卖的补差价和过户事宜，但未能达成一致意见。
另查明：2000年2月17日，支菊芬向杭州转塘城建开发公司支付5万元预付房款，欲购买转塘直街3#5－502商品房。同年9月14日，杭州转塘城建开发公司将该预付款退还支菊芬（由支某代领）。
本院认为：一、原告支菊芬、胡智闻与被告徐吾金虽未签订书面的房屋买卖合同，但徐吾金出具收据，称收到房款12万元，并将房屋交付支菊芬、胡智闻居住使用至今，应当认定双方达成了房屋买卖的合意。徐吾金、孔水凤称房屋系借用给支菊芬、胡智闻，12万元系租金和装修款，未能提交有效证据证明，且收据中的“房款”一词，从通常意义来理解，应当指房屋买卖款。而且，支菊芬在2000年另行预定房屋后又退款的事实，也能与之相印证。二、徐吾金、孔水凤称该房屋系徐吾金在婚姻关系存续期间取得，应属夫妻共同财产。现徐吾金转让该房产没有经过共有权人孔水凤的同意，因而不成立。但根据查明的事实，该房屋仅登记在徐吾金一人名下，两原告作为相对人也无从知晓是否有其他共有权人。而且，转让房屋并收取房款这样重大的家庭事项，作为妻子的孔水凤称不知情不符合常理。另外，徐吾金将该房屋交付支菊芬、胡智闻使用长达十年之久，孔水凤亦未提出任何异议。因此，支菊芬、胡智闻作为善意的第三人，有理由相信徐吾金对该房屋有处分权，徐吾金、孔水凤的该辩驳意见缺乏依据，本院不予采信。三、原被告双方虽然达成房屋买卖合同的合意，但未签订书面的房屋买卖合同。现支菊芬、胡智闻主张12万元即为全部购房款，徐吾金、孔水凤称12万元即便是购房款也仅为部分购房款。本院认为，徐吾金出具的收据称“暂收房款壹拾贰万元正”，从通常意义理解，使用“暂收”一词，应当表明双方还有剩余购房款未支付。结合支菊芬的哥哥支某在2005年与徐吾金协商支付差价和办理过户手续的事实，应当认定双方对房屋买卖的转让价款还存在争议。根据现有的有效证据，尚无法确认房屋转让价款。因此，本院依法向支菊芬、胡智闻释明，告知其可以变更诉讼请求，但支菊芬、胡智闻未作变更。本院遂根据支菊芬、胡智闻起诉时的诉讼请求继续审理。对于双方的合同，支菊芬、胡智闻履行了部分义务即支付12万元购房款，徐吾金也履行部分义务即将诉争房屋交付支菊芬、胡智闻使用。在房屋转让价款不确定、支菊芬、胡智闻未全部履行合同义务的情况下，其要求徐吾金、孔水凤配合办理过户手续，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告支菊芬、胡智闻的诉讼请求。
案件受理费8800元，保全措施申请费3020元，合计11820元，由原告支菊芬、胡智闻负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本三份），上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审 判 长 叶东晓
代理审判员 周菁晖
人民陪审员 陈国义
二〇一〇年八月二日
代书 记员 陈 伟