河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终528号
上诉人（原审被告）：张家口市明月房地产开发有限公司，住所地桥东区五一路14号。
法定代表人：吴海，总经理。
委托诉讼代理人：魏建鑫，河北震河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘其瑞，河北震河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张家口市宣化夕阳红老年公寓，住所地宣化区。
法定代表人：李伟，该公寓负责人。
委托诉讼代理人：梁秀燕，河北华研律师事务所律师。
上诉人张家口市明月房地产开发有限公司（以下简称明月公司）因与被上诉人张家口市宣化夕阳红老年公寓（以下简称老年公寓）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民初2612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人明月公司的委托诉讼代理人魏建鑫、刘其瑞，被上诉人老年公寓的委托诉讼代理人梁秀燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
明月公司上诉请求：1、应当追加宣化区南关村村委会为共同被告。2、撤销一审判决，依法判决其不承担责任。3、一、二审诉讼费用全部由老年公寓承担。事实与理由：一、一审判决程序违法。应当追加宣化区南关村村委会（以下简称南关村委会）为共同被告。老年公寓所购置的房屋是从我公司购买的，该房屋是南关村委会的，明月公司不是本案实际的交房主体。老年公寓在一审诉状中也提及，2007年8月1日，南关村委会系与我公司合作开发夕阳红老年公寓综合楼项目签订了《项目合作协议》，2009年又签订《补充协议》，根据以上两协议的约定，我公司以每平方米4000元的价格给南关村委会。老年公寓是南关村委会开办的，南关村委会又将其中2517.23平方米的底商卖给老年公寓。南关村委会具体约定卖多少钱，什么时间交房等我公司均不知情。我公司只是受南关村委会委托按照补充协议约定，以我公司的名义和购房者签订形式上的商品房买卖合同，否则办不了房产证。因为只有我公司作为房开公司才具有开发资质，这一点双方在合作协议中都有约定。二、一审判决认定事实不清。证据不足，适用法律错误。一审法院认定南关村委会是涉案房屋的产权人，即房屋买卖的实际交房主体是南关村委会，仍然判令我公司承担迟延交房违约金及迟延办理房屋权属证书的违约金错误。1、《商品房买卖合同》第15条也明确约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。我公司已将办证所需的文件资料报产权登记机关备案，不应当承担迟延办理房屋权属证书的违约责任。我公司作为房地产开发公司，与南关村委会合作开发宣化御景金辉商住楼及夕阳红老年公寓项目，2009年10月9日产权登记机关就颁发了(2009)房预售证字第054号《商品房预售许可证》，商品房预售许可证完全证实我公司已经按照产权登记机关的要求，将办理权属登记需由出卖人提供的资料已报产权登记机关备案。如果不具备备案条件，缺乏备案所需材，产权登记机关是不会颁发房屋预售许可证的，我公司已完成了合作开发的前期所有义务和备案义务，确权办证的时间是由产权机关的行为决定的。况且本案中，我公司只是受南关村委会的委托代为办理，代为办理的结果应由被代理方承受，我公司不应当承担迟延办理房屋所有权证书的违约责任。2、开具不动产发票之前，应当缴纳房屋契税，房屋维修基金，各种入户费和办证费用871768元，老年公寓至今没有交纳。所以我公司也不可能给其出具不动产发票。关于税金的问题双方合同明确约定，我公司只代为南关村委会办理确权手续。由此产生的税金由南关村委会支付。而南关村委会至今也没有支付税费。本案卖房主体是南关村委会，纳税也是南关村委会，交付房屋也是南关村委会，所以我公司不应承担任何责任。3、一审法院判令参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金不合理。本案《商品房买卖合同》第九条明确约定，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至头际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同有明确约定的从约定。所以一审法院判令参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金适用法律错误。
老年公寓辩称，1、南关村委与明月公司签订的《项目合作协议》及《补充协议》约定：南关村拥有5000平米底商的所有权。双方之间尚未签订商品房买卖合同。南关村委会在明月公司提出要求签订正式《商品房买卖合同》时，南关村委会通知明月公司将此权利无偿转让给老年公寓，故明月公司直接与老年公寓签订《商品房买卖合同》，并出具购房收据，且其在收到南关村委会通知时，未就其与老年公寓签订《商品房买卖合同》提出任何异议，此点在明月公司的上诉状中予以佐证。南关村委会与老年公寓之间的转让行为，不违反我国法律任何关于禁止转让房地产的相关规定，此行为是有效合法行为。综上，涉案房屋的合法拥有者为答辩人，据此老年公寓根据相关法律规定，就涉及该房屋的权利义务，均应由老年公寓主张权利，与南关村委会无任何法律关系，不需要追加南关村委会为本案共同被告。如果非要探讨一下南关村委会在就本案中的法律地位的话，那么其也只能是本案证人，证明其将享受与明月公司签订涉案房屋商品房买卖合同的权利无偿转让给老年公寓。2、《商品房买卖合同》是明月公司提供的格式合同，合同中关于逾期交房、逾期办理产权证书虽有约定，但明月公司为减轻其法律责任，将其所应承担的违约责任约定了最小化，对于老年公寓非常不公平。因此，老年公寓有权依据我国相关法律规定，请求法院在审理本案时，对于明月公司所应承担的违约责任依照我国相关法律规定进行调整。3、明月公司反复强调老年公寓向何人缴纳购房款，便向何人主张权利的抗辩理由不应得到支持。本案中不存在真实意思的房款，一是南关村委会取得5000平米底商的法律依据是其与明月公司的项目合作，那么就此其与明月公司之间便不存有交付购房款的问题；二是南关村委会就其享有的与明月公司签订涉案房屋买卖合同的权利，南关村委会无偿转给老年公寓，那么依此，也就不存在真实意思的购房款交付问题。4、明月公司称其已向房管行政部门履行了办理房屋权属证书的相关义务，但其至今未就此抗辩提供任何证据予以佐证。故此，明月公司的此种抗辩完全是一种为了推卸法律责任的借口。综上所述，一审法院认定事实清楚，程序合法，判决合理、合法，请二审法院依法驳回明月公司上诉请求，维持原判。
老年公寓向一审法院起诉请求：1.依法判令明月公司向老年公寓承担逾期交房违约责任，赔偿老年公寓违约金339826元。2.依法判令明月公司向老年公寓赔偿逾期办理房屋备案登记损失2548799.28元（计算暂至2017年7月24日，该损失应计算至明月公司完成房屋产权登记之日止）；3.依法判令明月公司限期协助老年公寓办理确权登记手续；4.本案诉讼费用由明月公司承担。
一审法院认定事实：老年公寓是南关村委会独资成立的民办非企业法人单位。2007年8月1日起，南关村委会与明月公司开始就宣化区御景金辉小区及老年公寓综合楼建设项目进行合作。双方在签订项目合作协议基础上，又签订了补充协议。按照上述协议约定，明月公司应以每平方米4000元的价格无偿给予南关村委会5000平方米底商以抵顶南关村的土地款。因南关村委会将其应享有的2517.23平方米底商转让给老年公寓、2010年4月23日。应南关村委会与明月公司合作协议约定。明月公司与老年公寓签订了商品房买卖合同，并向老年公寓出具了购房款收据，购房款金额为7551690元。但因该房产属应分配给南关村委会的房产，明月公司并未实际收取老年公寓购房款，且一直未予老年公寓开具不动产发票。按商品房买卖合同约定，交付房屋的时间应为2010年11月30日，实际交房时间应为2011年6至7月，庭审中，经双方共同确认，实际交房时间确定为2011年6月15日。按商品房买卖合同约定，明月公司应在交房后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。明月公司现已将需由其提供的资料报产权登记机关备案，但具体报送时间已无法确定。商品房买卖合同对出卖人逾期交房的违约责任规定为：1.逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；2.逾期超过60日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。商品房买卖合同对因出卖人的责任、买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，又不要求退房的，规定：出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
一审法院认为，老年公寓虽系南关村委会出资成立，但系非企业法人单位。其法人地位与南关村委会平等，不能以出资关系否认其财产和权益的独立性。南关村委会已将其应享有的2517.23平方米底商转让给老年公寓，老年公寓亦已与明月公司签订了商品房买卖合同，该合同系双方在平等自愿基础上签订的。合同约定明确、具体，不违反法律和行政法规禁止性规定，系有效合同。老年公寓与明月公司理应受该商品房买卖合同约束，严格遵照履行。由于双方合同约定的房产系老年公寓自南关村委会受让而来，故应付购房款由南关村委会与明月公司依据双方合作协议结算，符合法律规定和合同约定。明月公司未按合同约定时间交付房屋，理应按约承担迟延履行的违约责任。为购房人开具不动产销售统一发票是出卖人应尽的法律义务，同时，不动产销售统一发票亦是购房人证明其财产权属来源合法的必要依据。明月公司在交付合同约定房屋后，一直未向老年公寓开具不动产统一发票，致使老年公寓不能及时办理房屋权属证书，理应承担迟延办理房屋权属证书违约责任。双方签订的商品房买卖合同中对迟延办理房屋权属证书承担违约金的约定，明显低于相关法律规定的最低标准，庭审中，老年公寓代理人要求依法调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，法院予以准许。对明月公司辩称被告主体不适格的意见，因双方当事人一致认为南关村委会与明月公司系合作关系，经本院审查，其合作的基础即南关村委会提供土地，明月公司负责建设和办理房屋销售手续，因此，本案中，老年公寓受让南关村委会房屋后，由明月公司交付房屋、开具不动产统一发票及协助办理房屋权属登记，并不违背双方合作本意，明月公司按商品房买卖合同履行了对老年公寓的合同义务后，其履约成本、费用等如何与张家口市宣化区南关村委会分担，属其合作双方的内部事宜，与老年公寓并无关系，因此，其被告主体不适格的辩论意见，法院不予采信。综上所述，老年公寓要求明月公司承担迟延交付房屋的违约责任，要求明月公司承担迟延办理房屋产权手续的违约责任、符合法律规定和合同约定，法院予以支持。双方合同约定的迟延办理房屋产权登记违约金的约定明显低于相关法律规定的最低标准，法院依法调整为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，老年公寓要求按照已付购房款总额，按照同期中国人民银行规定的3-5年期人民币贷款基准利率计算，符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：张家口市明月房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付河北省张家口市宣化夕阳红老年公寓迟延交房违约金294515.91元（7551690x0.0002x195）；支付迟延办理房屋权属证书违约金258.0744万元（该违约金额按中国人民银行3-5年期贷款基准利率计算至2017年7月24日，之后的违约金按同样标准计算至房屋不动产发票开具之日）。
二审中，当事人未提交新的证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，南关村委与明月公司进行项目合作后，双方协议约定了南关村委会应得的房屋数量。南关村委会将部分房屋转让于老年公寓，由老年公寓与明月公司签订了《商品房买卖合同》，故老年公寓系《商品房买卖合同》的相对方，老年公寓亦具有独立法人资格，因此，本案无需追加南关村委会作为被告，一审审理程序合法。关于明月公司逾期交房的违约责任问题，双方在一审庭审中对交房的时间一致认可，故一审判决依据《商品房买卖合同》约定的条款结合交房时间判令明月公司支付逾期交房违约金并无不当。关于逾期办证的违约责任问题，一审法院以明月公司在交付合同约定房屋后，一直未向老年公寓开具不动产统一发票，致使老年公寓不能及时办理房屋权属证书，理应承担迟延办理房屋权属证书违约责任并无不当。关于迟延办证的违约金问题，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了迟延办证的违约金比例，老年公寓虽主张调整违约金，但其并未提供因明月公司迟延办证造成损失的有效证据，且不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，因此应以双方约定的比例计算违约金数额，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
变更河北省张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民初2612号民事判决为张家口市明月房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付河北省张家口市宣化夕阳红老年公寓370032.81元（包括迟延交房违约金294515.91元及迟延办理房屋权属证书违约金75516.9元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件减半收取的受理费14954.5元，二审案件受理费29909元，共计44863.5元，由上诉人张家口市明月房地产开发有限公司负担29909元，由被上诉人张家口市宣化夕阳红老年公寓负担14954.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜建龙
审 判 员 成 进
审 判 员 姜 兵
二〇一八年四月二十四日
法官助理 王向东
书 记 员 李媛丽