浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍执异初字第39号
原告：马垚。
委托代理人：李先真，浙江塘河律师事务所律师。
被告：吴肖红。
委托代理人：黄万钞，苍南县国泰法律服务所法律服务工作者。
被告：肖健。
第三人：林娟。
原告马垚为与被告吴肖红、肖健、第三人林娟案外人执行异议之诉一案，于2015年7月29日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告马垚委托代理人李先真、被告吴肖红委托代理人黄万钞到庭参加诉讼，被告肖健、第三人林娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告马垚起诉称：第三人林娟于2010年1月15日购买坐落于厦门市海沧区海晟维多利亚二期15﹟楼4层403单元房屋一间，并签订合同编号为01762868《商品房买卖合同》。2013年1月22日，被告肖健向第三人林娟购买上述房屋，签订编号为0023506《房产买卖协议书》，并在其后依照协议书的约定，肖健向林娟支付499800元购房款，银行按揭款由肖健负责偿还。2013年3月15日林娟将房屋交付给肖健使用。2013年5月18日，肖健将上述房屋出让给原告马垚，双方签订编号为0023514《房产买卖协议书》，协议约定由原告以总价139万元向肖健购买该房屋。原告于2013年5月20日向肖健支付68万元（含协议签订后支付的定金10万元），余款71万元由原告向银行缴纳按揭款。双方就税费承担、房产过户及违约责任等相关事项作了详细约定。协议签订之后，原告依约向肖健支付了购房款，自2013年6月份起至今向银行缴纳按揭款并实际入住。同时，作为该房屋的实际使用人，原告亦缴纳了物业费、水电费等实际使用房屋所发生的实际费用。在审理吴肖红与林娟民间借贷纠纷一案中，苍南县人民法院于2014年10月30日作出裁定，查封了登记在林娟名下的上述房屋。2015年5月29日，原告向苍南县人民法院提出执行异议，要求停止对上述房屋的执行。苍南县人民法院作出（2015）温苍执异字第39号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。故诉请：1、确认原告马垚与被告肖健签订的关于厦门市海沧区海晟维多利亚二期15﹟楼4层403单元房屋买卖合同有效；2、停止对厦门市海沧区海晟维多利亚二期15﹟楼4层403单元房屋的执行；3、依法判令被告肖健、第三人林娟协助办理房屋、土地权属变更过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。
被告吴肖红答辩称：1、原告提出的第一项、第三项诉讼请求不属于本案的审理范围，应依法驳回；2、不动产权属登记具有社会公信力，现涉案房屋登记在第三人林娟名下，应认定为林娟所有，且原告所陈述的涉案房屋买卖不真实，应依法驳回原告的诉讼请求。
原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：
1、身份证、户口本、无婚姻登记记录证明，用以证明原告、被告及第三人的诉讼主体资格；
2、编号为01762868《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案证明、预购商品房预告登记证明、厦门烟草海晟物业服务有限公司收款收据，用以证明林娟于2010年1月15日向厦门海晟房地产开发有限公司购买坐落于厦门市海沧区海晟维多利亚二期15#楼4层403单元房产的事实；
3、编号为0023506《房产买卖协议书》、收据、中国建设银行明细账，用以证明肖健于2013年1月22日向林娟购买坐落于厦门市海沧区海晟维多利亚二期15#楼4层403单元房产，签订编号为0023506《房产买卖协议书》，并依照协议书约定向林娟支付499800元购房款，银行按揭由肖健负责偿还，且2013年3月15日林娟将上述房产交付给肖健使用的事实；
4、暂住证、编号为0023514《房产买卖协议书》、佣金确认单、收据、个人贷款存贷通业务协议、中国工商银行个人业务受理申请单，用以证明2013年5月18日肖健将涉案房屋以总成交价139万元出让给马垚，马垚于2013年5月20日向肖健支付68万元（含协议签订后支付的定金10万元），余额71万元由申请人马垚向银行缴纳按揭款，马垚系前述房产所有权人等事实；
5、厦门烟草海晟物业服务有限公司收费通知单、发票联、厦门烟草海晟物业服务有限公司收款收据、银联商务存根、中国工商银行自助终端凭条查询账户明细、银行交易明细表、入住证明，用以证明原告于2013年3月29日办理厦门市海沧区海晟维多利亚二期15#楼4层403单元房产装修手续，并于2013年5月2日起入住该单位至今，且原告作为该房产的所有权人及实际使用人缴纳物业服务费、水电费等事实；
6、（2014）温苍商初字第1963号民事判决书，用以证明吴肖红与林娟之间发生债权债务关系的事实；
7、（2015）温苍执异字第39号执行裁定书，用以证明原告提出执行异议被裁定驳回的事实。
原告于当庭向本院补充提交以下两组证据：
8、编号为2042010住房0117个人购房借款担保合同、中国工商银行借款凭证，用以证明林娟购买涉案房屋的事实；
9、收款收据、发票、厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书、入住证明，用以证明原告实际居住涉案房屋并及缴纳物业服务费、水电费等事实。
原告于庭后向本院补充提交了九组证据：
10、个人业务凭证、厦门分行信息管理平台查询单、吴二香声明，用以证明原告通过吴二香中国工商银行账户于2013年5月18日分别向被告肖健和房产中介王东泰支付购房定金10万元及中介佣金25125元，且吴二香声明前述款项系原告个人财产的事实；
11、收据，用以证明厦门市海沧区丹夏蓝滨房产中介服务部收到原告于2013年5月18日支付的中介佣金25125元的事实；
12、支付宝缴费回单、厦门烟草海晟物业服务有限公司收款收据，用以证明原告支付涉案房屋燃气费、水费、物业管理费的事实；
13、中国工商银行的开户申请书，用以证明案涉房产按揭银行户主为林娟，卡号为62×××88的事实；
14、借记卡交易明细，用以证明原告于2014年8月份之前通过卡号62×××11支付按揭款的事实；
15、借记卡交易明细，用以证明原告于2013年5月20日向肖健支付购房款57万元的事实；
16、确认单，用以证明肖健已足额收到原告支付的购房款68万元的事实；
17、入住证明，用以证明原告于2013年5月20日办理涉案房屋装修手续，至2013年7月2日装修完成并入住的事实；
18、支付宝转账电子回单，用以证明原告自2014年9月20日起，支付涉案房屋每月按揭款4100的事实。
被告吴肖红在本院指定的举证期限内，未提供证据材料。
被告肖健、第三人林娟未作答辩，在本院指定的举证期限内也没有提供证据材料。
上述证据经出示质证，并经审查，本院现综合认证如下：
1.对于原告提供的证据1、2、6、7、8、10、11、12、13、14、15、18，被告吴肖红均无异议，本院予以确认。
2.对于原告提供的证据3，被告吴肖红对其真实性有异议，认为涉案房屋买卖不真实，收据及银行明细账不能证明待证事实，但本院认为，房产买卖协议书与收据、中国建设银行能够相互印证，在被告未提供相反证据予以证明的情况下，对其内容的真实性可予以确认，可以证明林娟与肖健就涉案房屋买卖达成协议，并由肖健向林娟支付购房款的事实，但不能证明2013年3月15日林娟将涉案房屋交付给肖健使用的事实。
3.对于原告提供的证据4，被告吴肖红对证据4中暂住证没有异议，但对该组证据中其余证据有异议，认为本案不存在真实的房屋买卖关系，所涉款项仅能证明原告与被告肖健之间的款项往来，不能证明待证事实。本院认为，被告吴肖红对暂住证没有异议，本院予以认定。关于该组证据中其他证据的效力，本院认为，房产买卖协议书系各方当事人的真实意思表示，且与佣金确认单、收据及原告提供的证据10、11、15、16能够相互印证，在被告未提供相反证据予以证明的情况下，对其内容的真实性可予以确认。林娟与中国工商银行股份有限公司厦门分行签订的个人贷款存贷通业务协议，双方意思表示真实，并不违反法律规定，且与个人业务受理单内容相互印证，本院予以确认。
4.对原告提供的证据5，被告吴肖红认为该证据的证明内容与事实不符，且该证据与原告当庭提交的证据9关于入住时间上存在矛盾，不能证明待证事实，本院认为鉴于被告吴肖红对收费通知单、发票联、收款收据、银联商务存根、中国工商银行自助终端凭条查询账户明细、银行交易明细表的真实性均未持有异议，本院予以确认。原告提供的证据5中的入住证明与证据9中的入住证明关于涉案房屋装修时间与入住时间存在不一致，但依据原告提交的证据17涉案小区物业公司重新出具的入住证明，并结合原告的陈述及其提供的相关证据，本院认为涉案房屋所在的小区物业公司对小区业主装修及入住时间的证明具有可信度，本院对被告的质证意见不予采纳，该组证据中的入住证明因其被原告提交的证据17所替代，因此本院对其证明效力不予认定。
5.对原告提供的证据9，被告吴肖红认为该证据中的入住证明与原告诉称不一致，且与原告提供的证据5自相矛盾，不能证明其待证事实。本院认为鉴于被告吴肖红对该组证据中的收款收据、发票、厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书的真实性均未持有异议，本院予以确认。关于该组证据中入住证明的效力，本院认证意见如前所述，对被告的质证意见不予采纳，该组证据中的入住证明因其被原告提交的证据17所替代，因此本院对其证明效力不予认定。
6.对原告提供的证据16，被告吴肖红对其真实性有异议，本院认为，该证据与原告提供的证据3、4、10、11、15能够相互印证，且与肖健在本院制作的询问笔录中陈述内容相吻合，本院予以确认。
7.对原告提供的证据17，被告吴肖红对其真实性有异议，认为原告提供的三份入住证明存在矛盾，但本院认为，结合原告提供的证据12，涉案房屋所在的小区物业公司对小区业主装修及入住时间的证明具有可信度，现原告主张应以该份证据为准，本院予以采纳，可以作为认定本案相关事实的依据。
为进一步查明本案事实，本院于庭后依法通知当事人核实本案相关情况，原告马垚及被告肖健接受了本院询问，并制作了询问笔录两份。上述询问笔录已分别向当事人出示并记录在案，被告吴肖红质证意见认为，上述询问笔录内容的真实性由法院予以审核。本院认为，原告马垚、被告肖健在询问笔录中陈述的内容基本一致，且与原告提供证据能够相互印证，本院予以采信，可以作为认定案件相关事实的依据。
根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：
2010年1月15日，林娟与厦门海晟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以合同总价959115元购买坐落于福建省厦门市海沧区“海晟·维多利业二期15#楼4层403单元”房屋，并因购买上述房屋于2010年3月10日与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款担保合同》，向该行办理按揭贷款76万元，约定贷款期限为360个月，借款期限自2010年3月15日起至2040年4月15日止。林娟于2010年2月20日在该行开立账户（账号为62×××88），作为还款账户，并提供上述房屋作为抵押物为借款提供抵押担保。
2013年1月22日，肖健与林娟通过厦门市海沧区丹夏蓝滨房产中介服务站签订了《房产买卖协议书》，约定：交易房屋坐落于福建省厦门市海沧区“海晟·维多利业二期15#楼4层403单元”；房屋成交价格为123.5万元整。其后，肖健向林娟支付了购房款499800元，剩余款项系银行按揭贷款，并由肖健负责缴纳。
2013年5月18日，马垚经厦门市海沧区丹夏蓝滨房产中介服务站介绍，向肖健购买上述房屋，双方签订了《房产买卖协议书》，约定价款为139万元。马垚于签订协议当日支付定金10万元。2013年5月20日，马垚通过银行转账支付给肖健购房款57万元，以现金方式支付给肖健购房款1万元，共向肖健支付购房款68万元，余下71万元购房款系银行按揭贷款，双方约定由马垚负责缴纳。肖健于2013年5月20日将上述房屋交付给马垚，马垚遂对该房屋进行了装修，于2013年7月入住该房屋至今，并按规定缴纳物业管理费、水电费等相关费用，且依照协议约定，自购买上述房屋起每月按期缴纳银行按揭贷款至今。
另查明：2010年2月9日，上述房屋在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了商品房买卖合同登记备案手续及预购商品房预告登记手续，预告登记在林娟名下，至今尚未正式办理产权登记。
再查明：在审理原告吴肖红与被告林娟民间借贷纠纷一案过程中，本院于2014年10月30日依法作出裁定，查封了登记在林娟名下的涉案房屋。马垚以案外人身份于2015年5月29日对上述执行裁定提出书面异议，本院经审查后于2015年6月12日作出（2015）温苍执异字第39号执行裁定，裁定驳回马垚的异议。马垚不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。
本院认为，涉案的《商品房买卖合同》及两份《房产买卖协议书》系林娟与厦门海晟房地产开发有限公司之间、肖健与林娟之间、马垚与肖健之间在平等自愿基础上签订的房屋买卖合同，意思表示真实，其内容并不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。本案中，原告马垚依约履行了购房款的支付义务，并承担涉案房屋按揭贷款的偿还责任。原告马垚购买涉案房屋后，对房屋进行装修并实际入住使用，且按规定缴纳了物业管理相关费用。由于涉案房产在查封之前长期处于预告登记状态，且原告马垚联系第三人林娟予以协助未果，因此，原告马垚对涉案房屋尚未办理过户登记不存在过错。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告马垚与被告肖健自愿协商达成房屋买卖合同，并不违反法律有关规定，且原告依约履行支付价款和按规定缴纳物业管理相关费用的义务，实际对涉案房屋享有占有、管理、使用的权利。被告辩称对买卖合同真实性有异议，但并没有提供证据予以证明，故其辩称意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原告诉请确认其与被告肖健签订的涉案房屋买卖合同有效和停止对涉案房屋执行的请求，理由成立，本院依法予以支持。原告诉请被告肖健、第三人林娟协助办理房产及土地权属变更登记过户手续，不属于本案审理范围，原告可另行提出主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认马垚与肖健签订的关于厦门市海沧区海晟维多利亚二期15#楼4层403单元房屋买卖合同有效；
二、停止对厦门市海沧区海晟维多利亚二期15#楼4层403单元房屋的执行；
三、驳回马垚其他诉讼请求。
案件受理费17310元，由马垚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费17310元［（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。］
审 判 长 高海忠
代理审判员 林 宁
人民陪审员 李方景
二〇一五年十一月三十日
代书 记员 李翩翩
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。