安徽省安庆市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）皖08民终455号
上诉人（原审被告）：吴远英，女，1937年10月10日出生，汉族，住安徽省岳西县。
委托诉讼代理人：潘世远，男，系吴远英之子。
被上诉人（原审原告）：安徽交运集团安庆汽运有限公司岳西分公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设路120号。
负责人：刘腊华，该公司经理。
委托诉讼代理人：储柱东，安徽中辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：储金婷，安徽中辉律师事务所实习律师。
原审第三人：储双六，男，1969年4月5日出生，汉族，住安徽省岳西县
上诉人吴远英因与被上诉人安徽交运集团安庆汽运有限公司岳西分公司（以下简称岳西汽运公司）、原审第三人储双六返还原物纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2017）皖0828民初2618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴远英的委托诉讼代理人潘世远，被上诉人岳西汽运公司的委托诉讼代理人储柱东、储金婷到庭参加诉讼。原审第三人储双六经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吴远英上诉请求：1、依法撤销安徽省岳西县人民法院（2017）皖0828民初2618号民事判决，改判驳回岳西汽运公司的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费由岳西汽运公承担。事实和理由：1、岳西汽运公司是安庆市汽车有限公司的分公司，非法人主体，无权处置、登记、收购、转让国有物权、法人物权、他人私有物权。2、不动产登记的建设西路118-4号房产所有权是计划体制时期全民所有制企业岳西汽车三队所有，己分配给职工的属职工私有，并未记载在岳西县分公司名下，因此岳西分公司不具有118-4号房屋的所有权。3、土地证登记显示:首次登记为2005年，使用权人为第三汽车队。变更时间为2009年6月，转让方与受让方均为岳西县分公司。土地所有权属国家，企业和个人只有使用权和用益物权。土地证记载的总面积为27014.98平方米，车队独用面积只有25814.38平方米，剩余面积应为本企业职工的118-4楼房占地面积，属私有使用权和用益物权。4、岳西汽运公司分别以“占有物返还”终止不定期租赁让出占有岳西汽运公司房屋等理由的数次诉讼是非法缠诉，因为岳西汽运公司不具有法人主体资格，无合法证据，岳西法院支持其诉求不当。5、建设西路118-4号的24户居民楼是1986年沿建设路所建为三室一厅一厨一卫的正规楼房，房龄不足三十年，属次新房，不能与棚户相混。岳西汽运公司是在打着政府的招牌、借着棚改的理由与利益集团合谋掠夺公民善意获得的私有物权及用益物权!城镇国有土地房屋征迁应由县级以上人民政府主导，依据《中华人民共和国国务院590号令》所规定的条例进行。由县级以上人民政府出示公告，公示征收范围、规划、性质、用途及相关证照，按程序执行。而岳西汽运公司并未出具完整的依据与合法的证据。6、安置补偿方案为岳西分公司拟定，未体现岳西县人民政府主导权，应属非法无效。7、补偿标准背离了《中华人民共和国国务院590号令》的指导精神。背离了市场经济的规律与价值体现。建设路地段沿路底层房屋，市场价每平方米均在3万元至6万元之间，高层均在5000元/平方米以上。岳西县房地产开发及城中村改造惯例是:原址回迁依据原房层数给予1:1.2至1:1.5的面积，底层还底层:回迁过渡期的费用补偿惯例是月租金均不低于10元/平方米等。8、方案中所谓的“模拟房改计算方式”足以证明岳西汽运公司承认了118-4号居民楼物权属原居民所有的事实，默认了原岳西汽车三队领导层在体制变革时期没有执行国家的改革配套政策及法规，趁乱谋利，给以后的发展改革留下隐患的事实，有力地佐证了118-4号物权归属原居民。9、关于安置方案所谓的“征求意见函”中，上诉人也及时表达了意见，书面要求依法确权后，“原址回迁或等价置换”。这一要求是法律赋予的权力，而岳西汽运公司从未与上诉人接洽商谈，就直接诉讼，严重伤害了上诉人的尊严与情感。10、所谓大多数人已接受了方案，已搬迁，并不代表其方案合法、合理，并不代表其公平、公正。11、原汽车三队是计划体制时期的省属国企，职工属国家政策指令性的征调分配，个人无条件服从，终身依附。原住地的工作、职业、房屋、宅基、土地等同时被当地收回、灭失，由新调入地的地方政府和所在单位重新安排分配。宪法赋予的人权、物权及继承权，任何组织与个人不得随意剥夺。12、房屋用途的改变是因为生活需要在法律允许的范围内从事的合法行为，岳西汽运公司无权干涉和侵犯!岳西汽运公司如在获得了批准的前提下，进行收购开发改造，应属民事经济利益行为，不能套用公共利益行头!岳西汽运公司应该在合法的前提下与房主公平协商达成协议，进行市场评估双方认可后，或等价置换，或原地回迁，或货币补偿等。以上环节完善后再行搬迁，而岳西汽运公司未经房主知情认可，就单方进行所谓的评估和制定征收补偿方案并强制实施，实属非法的霸王行为不予接受。综上所述，恳请安庆市中级人民法院以历史事实为依据，依照相关法律规定，公证审判。
岳西汽运公司辩称：1.本案诉争房屋，被上诉人享有产权，上诉人属于公房承租，双方形成公房租赁法律关系，一审对此认定正确。2.岳西县施行棚户区改造，政府要求我们包括诉争房屋在内的土地进行收储，要求我们将该土地上的房屋搬迁，因此我们要求上诉人搬让，并按照政府统一规定的标准进行安置和补偿，理由正当，合法合规。
储双六未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
岳西汽运公司向一审法院起诉请求：吴远英、储双六立即返还所居住使用的房屋（原汽车三队24户楼底层从东向西第4户）。
一审法院认定的事实，上世纪五六十年代由安徽省交通厅第五汽车队分离部分职工分配到岳西组建成立的原汽车三队，后经数次变更名称为岳西汽运公司。汽车三队成立之初，潘志远即为该队职工，为改善职工居住条件，原汽车三队于上世纪八十年代建设居住楼一幢，按工龄、职务、家庭人口等条件安排包括潘志远、吴远英夫妇在内24户入住。潘志远、吴远英夫妇居住在24户楼底层从东向西第4户。九十年代末，国家实行公房住房改革，该幢房屋因故未实行住房产权改革。2009年潘志远去世后由其妻子吴远英继续居住。因道路拓宽，该房屋具有商业价值，吴远英将该房屋出租与第三人储双六从事商业经营活动至今。岳西县发展和改革委员会以改许可〔2015〕107号批准510户进行棚户区改造，其中涉及包括涉案房屋在内的“县汽运公司”的199户。自2014年11月起，岳西汽运公司即以座谈会的方式进行讨论棚户区改造事宜，并于2015年4月30日与岳西县国土资源局、岳西县城市建设投资有限责任公司签订《国有土地使用权收购合同》。棚户区改造项目获批后，岳西汽运公司即组织原住户进行拆迁，原不具有产权的住户，对其实际居住的房屋，按市场价格评估后，比照原房改政策，扣除住户应付的房改成本进行货币补偿或异地安置。至目前，仅有包括吴远英户在内的两户未达成协议，其余197户均以异地安置或货币补偿方式达成协议，并搬离原住地。吴远英户因未能达成协议而拒绝搬迁，岳西汽运公司多次敦促，并于2017年9月6日申请安徽省岳西县公证处对吴远英送达搬迁通知进行公证。吴远英之子潘世远拒绝签收该通知，岳西汽运公司及公证处工作人员将该通知留置吴远英处。至通知搬迁期限日2017年8月20日止，吴远英仍未搬离，岳西汽运公司遂向本院提起诉讼，诉讼期间，本院多次组织调解，均因吴远英要求按自有的商业门面价值进行补偿而未果。另查明：上世纪五六十年代，安徽省交通厅在岳西县组建安徽省安庆汽车运输公司第三汽车队，1993年更名为安徽省安庆汽车运输总公司岳西公司，1998更名为安徽省安庆汽运集团有限公司岳西公司，2006年更名为安徽省交通集团安庆汽运有限公司岳西分公司，2016年更名为安徽交运集团安庆汽运有限公司岳西分公司。另，该幢房屋于1990年9月20日以安徽省安庆汽车运输第三车队名义办理了编号第0022、0023号房屋所有权证，所有权性质全民。2009年6月30日，房屋所属宗地办理了编号岳国用（2009）第0356号土地使用权证，登记土地权利人为安徽省交通集团安庆有限公司岳西分公司，地类交通运输用地，使用权类型征用。
一审法院认为：本案争议焦点是岳西汽运公司与吴远英就诉争房屋而言，双方之间的法律关系及岳西汽运公司要求吴远英搬迁的诉求应否支持？自建国以来至上世纪九十年代末，国家实行城镇职工公房分配居住制度，即由单位职工承租单位公房居住，职工死亡后其生前共同承租人享有继承居住权利，职工经由单位分得住房的性质具有福利性和人身依附性。九十年代末，国家对原有公房进行产权改革，大部分公房通过产权改革的方式转化为私有产权。尚余极少部分因各种原因未实行产权改革，所有权与使用权的分离的情形得以继续存在。一、关于岳西汽运公司与吴远英就诉争房屋形成的法律关系。本案中吴远英之夫潘志松生前系安徽省安庆汽车运输公司第三汽车队职工，由单位分配本单位公房即讼争房屋直至死亡，潘志松之妻吴远英继续居住至今，潘志松及吴远英系由单位安排、准许居住，其属合法居住，双方法律关系表现形式为公房租赁法律关系，但有别于一般的房屋租赁。基于公房租赁的基础具有福利性及人身依附性，本案诉争公房租赁中产权人的所有权权能有所限制，承租人的权益有所扩张，即房屋所有权仍属单位所有，居住权为继承承租人所有，形成事实上的所有权与使用权（居住权）分离。在房屋维持原状态及用途时，房屋所有权人即岳西汽运公司不得随意行使所有权权能，房屋继承承租人吴远英应按房屋居住用途长期使用。该所有权权能的限制与使用权的适度扩张正是特定时期形成的公房租赁制度与房屋产权私有化过渡期各方利益均衡得以保障的具体体现。二、关于岳西汽运公司能否行使所有权权能，要求吴远英返还所占有、居住的房屋。如前述，吴远英虽具有合法的居住权，但该权利不是绝对权利，在公共利益需要等特定情形下该权利可能归于消灭。对于如何调整由于特定事由导致使用权消灭而产生的权益冲突，无法律规范对此情形予以明确规定，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“处理民事纠纷，应当依照法律规定；法律没有规定的，可以适用习惯，但不得违背公序良俗”的规定，本案可以适用未进行房改的公房在进行改造中对原公房承租人如何补偿的通行做法进行处理，而采用实物安置或货币补偿的方法解决此类争端为本地区通行做法，已成为习惯，该做法既能改善大多数的居住条件，也能充分保障原承租人的合法权益。现为改善旧城区居民生活环境，提升包含吴远英所在内的岳西汽运公司原有199户住户的居住条件，岳西汽运公司通过座谈会等形式确定对原居所进行改造，并通过主管部门审批纳入棚户区改造项目，除吴远英等两户外，其余均通过实物安置或货币补偿的方式达成搬迁补偿协议。在此情形下，吴远英经由岳西汽运公司敦促腾让仍拒绝搬出，损害了所有权的行使及公共利益。故岳西汽运公司要求吴远英限期腾让房屋的诉讼请求成立，应予支持。吴远英系继承承租人，其夫潘志松生前系岳西汽运公司职工，潘志松死亡后相关权益按相关政策规定应由继承承租人吴远英享有，该房屋承租权的基础具有福利性及人身依附性。岳西汽运公司在行使所有权时，应对吴远英丧失居住权进行合理补偿，岳西汽运公司在此次棚户区项目申报前通过座谈会等形式确定的补偿方案为绝大多数住户所接受，可以确认该方案是合理的、公平的，吴远英应予接受。吴远英以其所居住的房屋虽未取得合法产权，但属单位分配所有，具有当然所有权为由拒绝腾让房屋，因不动产登记簿是物权的归属和内容的根据，不动产登记簿记载的权利人应当然推定为不动产物权的享有者。吴远英举证亦未能证明不动产登记确有错误，故本院确定该不动产物权应为登记主体变更后的岳西汽运公司享有，吴远英抗辩不能成立，应不予支持。诉争房屋系由单位为保障和改善职工居住条件而分配，其用途明确为居住而非商业，吴远英将其合法居住的房屋擅自改为商业出租，已明显背离职工公房租赁制度之目的，现吴远英又坚持要求按商业门面价值进行补偿，无事实和法律依据，应不予支持。对于具体应如何补偿，因有实物安置和货币补偿两种方式的选择，而吴远英未做明确选择，故本案中不宜一并处理，双方可另行协商，吴远英亦可另行主张。三、关于第三人储双六。因吴远英擅自改变房屋用途，将房屋对外出租，应属无权处分，其与储双六之间的租赁合同关系效力不及于房屋所有权人，属租赁合同双方内部关系，合同权利义务关系应由合同双方自行承担。岳西汽运公司与储双六之间虽未有直接法律关系，但储双六因承租而实际占有房屋，明显对岳西汽运公司收回房屋、行使所有权造成阻碍，故储双六当然负有按期腾让房屋的义务，由此造成的损害可向出租人主张。案经调解未果，经本院审决委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十六条、第三十九条、第四十五条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，原审判决：一、吴远英于本判决生效后一个月内腾空原继承居住的房屋（原汽车三队24户楼底层自东向西第4户）后返还给安徽交运集团安庆汽运有限公司岳西分公司；二、储双六负有按上述期限腾空上述房屋的义务。案件受理费200元，减半收取100元，由吴远英负担。
二审查明的事实和一审一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为，原判决吴远英腾空原继承居住的房屋返还给安徽交运集团安庆汽运有限公司岳西分公司是否有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。该诉争房屋系岳西汽运公司以福利的形式直接分配给吴远英的丈夫潘志远使用，岳西汽运公司与潘志远、吴远英之间的纠纷属单位内部分房引起的腾房，不属于人民法院主管工作的范围。案经本院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销安徽省岳西县人民法院（2017）皖0828民初2618号民事判决；
二、驳回安徽交运集团安庆汽运有限公司岳西分公司的起诉。
一审案件受理费200元，退还安徽交运集团安庆汽运有限公司岳西分公司；上诉人吴远英预交的二审案件受理费200元予以退回。
本裁定为终审裁定。
审判长 周大庆
审判员 马 骥
审判员 崔 智
二〇一八年四月二十七日
书记员 程 延
附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。