湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民初字第02386号
原告郭国胜。
委托代理人李某某（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
委托代理人胡某某（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
被告赵素琴。
委托代理人陈某（一般授权代理），湖北勤宇律师事务所律师。
委托代理人张某（一般授权代理），湖北勤宇律师事务所律师。
被告武汉永红兴发实业有限公司，住所地武汉市江岸区工农兵路26号。
法定代表人陈某某。
原告郭国胜诉被告赵素琴、武汉永红兴发实业有限公司（以下简称永红兴发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法适用普通程序由代理审判员郭奕君担任审判长，与人民陪审员于毅、沈新民组成合议庭，于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告郭国胜的委托代理人李某某、被告赵素琴及委托代理人陈某到庭参加诉讼。被告永红兴发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限二个月。本案现已审理终结。
原告郭国胜诉称：湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民初字第01576号民事判决书判令，我与被告赵素琴于2000年8月15日签订的《房屋买卖协议书》无效，该判决已生效。因涉及拆迁，被告赵素琴已与被告永红兴发公司签订了涉案房屋的拆迁补偿协议，被告赵素�已不能向我返还涉案房屋。依据相关法律规定，合同无效后，取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。现诉至法院，请求判令被告赵素琴将因房屋210余平方米拆迁而获得的拆迁补偿权益交付给我（拆迁补偿权益价值约为1，100，000元），被告永红兴发公司承担共同返还责任，本案诉讼费用由两被告负担。
被告赵素琴辩称：我认为原告郭国胜的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回，主要有以下三点理由：第一，原告郭国胜与我在合同缔约过程中均有过错；第二，原告郭国胜要求我返还房屋因拆迁获得的拆迁权益没有事实和法律依据；第三，原告郭国胜要求我返还拆迁权益违反诚实信用原则，于法无据，请求法院驳回原告郭国胜的诉讼请求。
被告永红兴发公司未在法定期间提交书面答辩意见及证据，亦未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证与质证、法庭辩论等诉讼权利。
经审理查明：2000年8月，原告郭国胜与被告赵素琴签订《房屋买卖协议书》，载明：永红村村民郭国胜（以下简称甲方），二七村村民赵素琴（以下简称乙方），甲方于（一九）九三年在（武汉市江岸区）新江岸五村现208#建有私房一幢，两间四层楼建房面积宽7.20米、深10米，房屋结构是砖瓦混合结构（检），房前夏某某，房右是陈连顺，房子左边是人行小道，建筑占地面积属永红村所有。甲方因故愿将此房出售。乙方赵素琴原居二七路179#，因修路房屋拆迁（适）需要购房，经永红村村民熊某某介绍，甲乙双方多次协商。经协商甲、乙双方达成买卖协议：1、房屋售价人民币玖万捌仟元整，房屋买卖办理一切手续的费用均由乙方承担，甲方证实情况；2、房屋内结构基本完整、水电齐全（水表是三家合装）；3、付款形式，由乙方一次性付清款给甲方（双方到银行办理）；4、甲方房屋在外面有什么经济手续，乙方概不负责；5、甲乙双方不得单方毁约，否则，各自自负其责；6、如乙方在居住期间房屋被房产开发区或其他情况需要拆迁时，房屋的一切经济赔偿归乙方所有（建房土地属永红村所有）；7、此协议书一式四份，双方各执一份，另两份两村各呈一份，此协议书需甲乙双方签字后方可生效。见证单位：永红村二七村（张中建2000年8月15日）。甲方：郭国胜420102631110241，乙方：赵素琴420102（1）94808222824。介绍人：熊某某赵某某夏某某。二〇〇〇年八月。
2013年4月23日，原告郭国胜诉至本院，请求确认其与被告赵素琴签订的上述《房屋买卖协议书》无效。2013年11月4日，本院作出（2013）鄂江岸民初字第01576号民事判决书，判令原告郭国胜与被告赵素琴于2000年8月15日签订的《房屋买卖协议书》无效。其中，判决书中载明：1993年，原告郭国胜在武汉市江岸区新江岸五村208号（现为武汉市江岸区新江岸五村232号）建造房屋一栋，房屋宽7.20米、深10米，房屋面积210余平方米；2009年，被告赵素琴将上述房屋重建，重建后面积400余平方米。被告赵素琴不服上述判决提起上诉。
2014年3月17日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2014）鄂武汉中民终字第00066号民事裁定书，载明上诉人赵素琴以服从一审判决为由申请撤回上诉，裁定准许上诉人赵素琴撤回上诉，双方均按一审判决执行。本院（2013）鄂江岸民初字第01576号民事判决发生法律效力。
2014年6月13日，武汉市江岸区后湖乡人民政府永红村民委员会出具《证明》一份，载明：兹有赵素琴，原住在武汉市江岸区新江岸五村232号，该房屋现已拆迁，情况属实。特此证明。
另查明：武汉市江岸区房产测绘站出具关于涉案房屋的《武汉市房地产测算平面图》一份，载明涉案房屋为混合4层结构，占地面积103.06㎡，建筑面积为379.33㎡，其上有手写笔迹改动建筑面积为338.73㎡，但上述平面图未加盖公章。
2015年3月12日，案外人武汉市振发置业有限公司出具台账表一份，载明位于武汉市江岸区新江岸五村232号（房屋编号为A6）所对应的拆迁信息如下：姓名分别为赵素琴、金某某、金某，建筑面积分别为170.16㎡、140㎡、90㎡，还建面积分别为92.63㎡、140㎡、90㎡，房屋扣款分别为429，738.36元、649，502元、417，537元，拆迁户实得分别为220，071.60元、0元、0元，合计分别为649，809.96元、649，502元、417，537元。
案外人武汉市振发置业有限公司提交《（武汉市）江岸区后湖街道永红村城中村改造拆迁安置补偿方案》复印件一份，其上载明拆迁范围包括新江岸五村即涉案房屋所在地，房屋面积的界定以“双登”时的建筑面积为依据，分有效还建面积、超面积两个标准进行认定，有效面积按“一户一基”的原则，二人及二人以上户的房屋1-3层按不超过300平方米建筑面积予以认定，二人及二人以上户房屋1-3层超出300平方米，多出部分为超面积，城中村改造中的村民拆迁房屋与还建房价值分别以市场评估予以确认，采用差价补偿的方式进行安置，拆迁房屋价格按铁路北（中）即涉案房屋所在范围为［（区位价4，808元／㎡＋重置价650元／㎡）×85%×有效面积］计算，还建房的面积由评估公司评估确定（暂定为4，639元／㎡），拆除房屋在规定有效面积内“拆一还一”予以补偿外，超面积在300平方米以内（含300平方米）的按800元／㎡予以补偿，附属设施根据内净空高度、搭建情况按标准予以补偿，搬迁费、过渡费、房屋装修、设施补偿及拆迁奖励均有标准予以确定。
审�中，本院多次前往被告永红兴发公司、案外人武汉市振发置业有限公司等处调取关于涉案房屋的拆迁安置补偿协议等材料未果，仅有上述台账表及《（武汉市）江岸区后湖街道永红村城中村改造拆迁安置补偿方案》为证。
以上事实，有原告郭国胜与被告赵素琴的身份证明、《房屋买卖协议书》、湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民初字第01576号民事判决书、《法律文书生效证明》、湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00066号民事裁定书、武汉市江岸区后湖乡人民政府永红村民委员会出具的《证明》、《武汉市房地产测算平面图》、案外人武汉市振发置业有限公司出具的涉案房屋拆迁信息台账表、《（武汉市）江岸区后湖街道永红村城中村改造拆迁安置补偿方案》、本院询问笔录及当事人陈述等证据在案佐证，并经本院查证属实，足以采信�
本院认为：原告郭国胜与被告赵素琴于2000年8月15日签订的《房屋买卖协议书》已由生效判决认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋现已拆迁，且双方确认被告赵素琴对涉案房屋的扩建事实，现已无法实现原物返还，故买房方即被告赵素琴应对卖房方即原告郭国胜予以折价补偿。
从过错责任上来说，双方分系永红村、二七村的村民，本院生效判决认定《房屋买卖协议书》无效的主要理由和依据是农村宅基地仅能在本集体经济组织成员之间转让，双方签订《房屋买卖协议书》的行为违反了法律和行政法规的强制性规定，但涉案房屋售价98，000元已给付完毕，后因城市化建设、大面积拆迁，涉案房屋的财产价值剧增，且从已认定无效的《房屋买卖协议书》内容上来看，双方对涉案房屋拆迁所产生权益的处置有一定的预测意思表示，卖房人即原告郭国胜不宜从合同无效的诉讼中受益过多，故本院酌定被告赵素琴补偿原告郭国胜涉案房屋原有面积上涨价值的10%。
关于涉案房屋上涨价值的认定问题，因涉案房屋已拆迁，故其价值应以涉案房屋拆迁的利益减去当年的购房款进行测算。根据案外人武汉市振发置业有限公司出具的涉案房屋拆迁信息台账表显示，涉案房屋拆迁时的面积为400.16㎡（170.16㎡＋140㎡＋90㎡），与本院（2013）鄂江岸民初字第01576号民事判决书查明的重建后面积400余平方米相吻合，从双方2000年8月15日签订的《房屋买卖协议书》内容及双方当事人的陈述来看，亦与本院上述判决查明的重建前的面积210余平方米相吻合。因被告赵素琴已重建涉案房屋属实，涉案房屋拆迁权益的计算以重建后扩大、加层的面积为依据，但涉案房屋由被告赵素琴增加面积部分所产生的拆迁权益及具有特定身份关系的搬迁费、过渡费、房屋装修、设施补偿、拆迁奖励等，与原告郭国胜无关，其仅能就涉案房屋买卖时的210余平方米进行利益主张。根据本院调取的《（武汉市）江岸区后湖街道永红村城中村改造拆迁安置补偿方案》，涉案房屋的有效面积为300㎡，即涉案房屋有效面积的拆迁价格为1，391，790元［（区位价4，808元／㎡＋重置价650元／㎡）×85%×300㎡］、有效面积部分的拆迁均价为4，639.30元／㎡，此价格与涉案房屋拆迁信息台账表上所反映的有效面积以一还一的拆迁均价4，639.30元／㎡（649，502元÷140㎡、417，537元÷90㎡）一致，双方均予以认可，故本院酌定涉案房屋上涨价值为876，253元{［4，639.30元／㎡×210㎡］－98，000元}，被告赵素琴应补偿原告郭国胜涉案房屋上涨价值的10%即87，625.30元。
此外，在本案纠纷产生之前，被告永红兴发公司依据原、被告之间的《房屋买卖协议书》及涉案房屋的实际扩建、居住情况，由负责拆迁的单位与被告赵素琴等人签订涉案房屋的拆迁安置补偿协议的行为并无不当，现拆迁安置补偿协议已签订、涉案房屋已实际拆迁，故对于原告郭国胜要求被告永红兴发公司承担共同返还责任的诉讼请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方作为完全民事行为能力人，对签订合同的行为、效力以及需承担的法律后果应有一定的预见，双方均应承担合同无效的相应法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告赵素琴于本判决生效之日起15日内给付原告郭国胜房屋补偿款87，625.30元；
二、驳回原告郭国胜的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，700元、邮寄送达费40元，共计14，740元，由原告郭国胜负担12，709元、被告赵素琴负担2，031元。因原告郭国胜已将此款全部预交本院，故被告赵素琴应连同上述款项一并给付原告郭国胜。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民�院。
审 判 长 郭奕君
人民陪审员 于 毅
人民陪审员 沈新民
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 刘冰净