上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初15722号原告：许楠，男，1989年3月13日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：王小军，上海市树声(昆山)律师事务所律师。被告：上海东方康桥房地产发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：陈应春，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫华，上海市建纬律师事务所律师。原告许楠与被告上海东方康桥房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许楠的委托诉讼代理人王小军，被告上海东方康桥房地产发展有限公司的委托诉讼代理人陈应春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许楠向本院提出诉讼请求，1、判令被告按预售合同约定和竣工图纸对上海市宝山区水产路2900弄康桥水都13号房屋(以下简称系争房屋)屋顶补做天沟；2、判令被告按竣工图纸要求对上述房屋屋面坡度进行改正；3、判令按竣工图纸内容补齐上述房屋内可视对讲用户分机、门磁、煤气探测器和报警键盘。事实和理由：原告于2015年购买系争房屋。入住后，发现屋顶存在渗水问题，损坏屋内装修。2016年，原告从邻居处了解到，被告在房屋建造施工过程中，没有按照合同约定及设计图纸的要求来施工，未在屋顶做天沟，且屋面坡度不够，是屋顶漏水的根本原因。经进一步了解，被告交房时，技防设施可视对讲机、门磁、煤气探测器、报警键盘缺失，不符合竣工图。已有本小区邻居就上述问题提起诉讼，获得胜诉。原告作为二手房买主，受让该房屋前所有权人的权利，有权就被告违约提出权利主张，故诉请如上，审理中，原告撤回了诉请2。被告上海东方康桥房地产发展有限公司辩称，1、原、被告无直接合同关系，原告无权向被告主张预售合同中的权益。2、原告没有系争房屋缺失天沟、坡度不当、缺失技防设施的证据，只是道听途说其他住户缺失而想当然认为系争房屋也缺失。系争房屋于2005年交付当时购房人，至今已12年。房屋存在业主装修、物业公司维修、自然损耗等外力影响，故当初即使有天沟、技防设施等，现在也可能已不存在。原告与前手按现状进行房屋买卖，现在提出异议，没有依据。3、本小区邻居曾于2011年、2012年获法院准许由被告补足天沟、技防设施等，前手业主没有提起诉讼、视为放弃权利。原告目前起诉，也超过了诉讼时效。综上，不同意诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2004年7月31日，案外人顾某某(乙方，买方)与被告(甲方，卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋。合同附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”第二条“公共部位”写有“天沟：成品PVC”，其中第三条“住宅单元”中一项载明为对讲系统，一项载明为家庭安全防范报警系统。2007年7月13日，被告向顾某某交付系争房屋。2009年10月20日，案外人李友苹就购买系争房屋与顾某某签订上海市房地产买卖合同，其中附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”约定，设备：按现状，装饰：按现状。2015年8月30日，原告就购买系争房屋与李友苹签订上海市房地产买卖合同，其中附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”约定，设备：固定设备，按现状交付，装饰：固定装修，按现状交付，以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条的房地产转让价款内。2015年11月2日，原告经核准登记为系争房屋的房地产权利人。以上事实，有原告提供的上海市房地产买卖合同、上海市商品房预售合同、上海市房地产权证等，及双方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。审理中，被告提供下列证据：1、设计修改补充通知单，证明系争房屋设计经变更，已无须安装天沟。2、被告(甲方)与上海市宝山区康桥水都小区业主大会(乙方)于2013年3月签订的康桥水都小区技防、水景、外墙粉刷修缮补偿协议及转账凭证，证明甲方出资260万元作为康桥水都小区技防设施、水景、外墙粉刷维修工程的一次性维修补偿款，款项支付后，甲方不再对康桥水都小区技防设施、水景、外墙粉刷的维修承担维修保养责任。此后，甲方支付了上述款项。3、上海市宝山区康桥水都小区业主委员会与被告于2013年10月签订的康桥水都项目开发商交接书，证明截止至2013年7月30日已过质保期的报修单体已维修完成，业委会委托维修单位已在正常的维修，管理单位已自然移交给业委会，故天沟也无须维修。原告表示，对证据1不予认可，原告未曾同意被告变更设计；对证据2、3真实性无异议，但证据2指的是技防设施的维修，不包括未按约交付技防设施的情况；证据3中未包括天沟缺失。本院认为，关于补足天沟的诉讼请求，原告向原权利人购买并成为系争房屋的房地产权利人后，原权利人对系争房屋所享有的相应权利即转移给原告。被告作为开发商，依法享有对所开发房地产的瑕疵担保责任。被告与案外人签订的上海市商品房预售合同中明确约定系争房屋应有PVC天沟，但被告未能提供证据证明实际进行了安装，被告所提供的证据亦不足以证明原告对于被告修改设计方案进行了同意，现原告要求被告补足屋顶天沟，合法有据，应予准许。天沟设置于房屋屋顶，业主在一般情况下无法轻易勘测查明，原告于近期知晓系争房屋无天沟，尚属合理，现提起诉讼，未超过诉讼时效。被告关于原告应于购房时或类似案件发生时等早期即知晓无天沟的主张，无事实依据，本院不予采纳。此外，虽被告提供了交接确认书，但其中未载明天沟缺失的瑕疵担保责任如何履行，故该确认书不能免除被告补齐天沟的责任。关于补齐相关技防设施的诉讼请求，即使被告向一手房业主交付房屋时存在工程量遗漏等瑕疵，但此类工程量有无按约施工明显系外观可见，并非具有隐蔽性的重大质量瑕疵。从房屋交付至今十几年来，房屋几经转手后，由原告按房屋现状买受了所有权，其再行要求被告补齐可视对讲机用户分机、门磁、煤气探测器和报警键盘等设施设备，缺乏依据。况且，根据被告与小区业主大会签订的补偿协议，相关问题已由被告出资予以一次性解决，原告再行要求被告补齐或更换技防设施，缺乏依据，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海东方康桥房地产发展有限公司于本判决生效之日起四十日内，完成对上海市宝山区水产路XXX弄XXX号房屋屋顶天沟的补足工作；二、原告许楠的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为人民币40元，由被告上海东方康桥房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一七年九月二十九日书记员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。