浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初20870号
原告：杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道逸盛路190号上亿广场6楼601室。
法定代表人：邱正闯，董事长。
委托代理人：谭年晟，浙江京衡律师事务所律师。
被告：陆应辉，男，汉族，1983年9月4日出生，住安徽省霍邱县。
???原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司（以下简称杭州亿盛公司）为与被告陆应辉租赁合同纠纷一案，于2017年12月5日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序于2018年1月3日、2月26日进行了公开开庭审理。原告杭州亿盛公司委托代理人谭年晟,被告陆应辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州亿盛公司起诉称：原告杭州亿盛公司与被告陆应辉于2016年7月29日签订《杭州亿翠城商铺租赁合同》及《物业管理服务协议》，约定被告陆应辉承租位于余杭区杭州亿翠城2号楼四层4016号商铺，租期自2016年9月16日起至2021年9月15日止，前2年租金为5685元/月、物业管理费为40元/月/㎡。�述合同、协议签订后，被告陆应辉自2016年11月19日起就未再向原告杭州亿盛公司支付租金、物业费。为此，原告杭州亿盛公司于2017年8月17日发函告知被告陆应辉解除租赁合同，并要求支付所欠付租金、物业费，但未获回复。现原告杭州亿盛公司起诉至法院，要求：1、确认与被告陆应辉的商铺租赁合同已解除，并要求被告陆应辉立即腾退商铺；2、被告陆应辉立即支付租金(45480元)、物业费（89386元）、违约金（26940元）、水电费（23333元）、恢复毛坯费（30472元）、围挡制作费（4182元）及律师代理费（12000元）合计231793元，并将租金、物业费、违约金、水电费计算至被告陆应辉实际腾退之日止；3、本案诉讼费由被告陆应辉承担。
在诉讼中，原告杭州亿盛公司将其诉讼请求变更为：1与被告陆应辉解除商铺租赁合同，并要求被告陆应辉�即腾退商铺；2、被告陆应辉立即支付租金、物业费、违约金、水电费、恢复毛坯费、围挡制作费及律师代理费合计231793元，并将租金、物业费、违约金、水电费计算至被告陆应辉实际腾退之日止；3、本案诉讼费由被告陆应辉承担。
为证明所述事实，原告杭州亿盛公司向本院提交的证据有：
1、2016年7月29日签订的商铺租赁合同1份（复印件），用以证明原告杭州亿盛公司与被告陆应辉之间存在合法有效的租赁合同关系的事实；
2、2016年7月29日签订的物业管理服务协议1份（复印件），用以证明原告杭州亿盛公司与被告陆应辉之间存在合法有效的物业服务合同关系的事实；
3、2017年8月17日催告函1份（原件），用以证明原告杭州亿�公司曾发函告知被告陆应辉拖欠费用的事实；
4、水电费明细1份（打印件，自制），用以证明被告陆应辉拖欠水费2885元、电费20448元的事实；
5、委托代理合同1份（原件），6、律师代理收费发票1份（原件），用以证明原告杭州亿盛公司为本案诉讼支付律师代理费的事实。
被告陆应辉答辩称：与原告杭州亿盛公司的商铺租赁，租期是3年，至2019年7月29日，并没有签订5年。被告陆应辉曾告知过原告杭州亿盛公司负责人，被告陆应辉不租商铺了。被告陆应辉未曾接到过原告杭州亿盛公司2017年8月17日发的解除函。被告陆应辉于2017年1月12日支付租金62634元，也交了押金30000元，装修保证金10000元。
为证明所述事实，被告陆应辉向本院提交的证据有：
1、支付凭证2份（原件），用以证明被告陆应辉已交付租金62634元、保证金30000元的事实；
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告杭州亿盛公司提交的证据，被告陆应辉对第1、2、4、5项证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第3项证据的真实性有异议，认为未曾收到，本院经审核认为，被告陆应辉的异议成立，故不予确认有效。
（二）被告陆应辉提交的证据，原告杭州亿盛公司对其真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。
综上所述，本院在审理中查明的案件事实，与原告杭州亿盛�司诉称主张的事实相一致。另查明，《杭州亿翠城商铺租赁合同》中，双方约定：商铺套内建筑面积203.15㎡，租金、物业费按套内建筑面积计算，租金支付周期为3个月一次，第1个计租年度前3个月租期结束之前的最后10个工作日内预付后3个月租金，后以每3个月为1个付款周期以此类推；租期内产生的水电费由被告陆应辉负担；逾期交付租金超过30日，原告杭州亿盛公司有权解除租赁合同，被告陆应辉还应支付相当于租赁当年的3个月租金（5685元×3）加物业费（40元×203.15㎡×3）之和的违约金，若违约金不足以抵付损失的，应赔偿损失与违约金的差额部分，损失范围包括追索债权所发生的律师代理费等。在合同履行中，原告杭州亿盛公司于2017年8月17日向被告陆应辉发函告知解除租赁合同，但被告陆应辉未曾收到。在诉讼中，原告杭州亿盛公司与被告陆应辉确认租金实际�从2016年11月19日即亿翠城开业之日起付，而被告陆应辉已交付租金62634元，积欠水费2885元、电费20448元；双方同意租金违约金计算标准调整为按年利率24%计算。本案经开庭审理，且经多次调解，双方仍不能达成调解协议。
本院认为：原告杭州亿盛公司与被告陆应辉签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认有效。在该合同履行中，被告陆应辉未能按约支付租金超过30日，原告杭州亿盛公司依约要求解除租赁合同，依法应予以准许；而被告陆应辉应付租金，按5685元/月，自2016年11月19日起算至交还商铺之日止，暂计算至2018年2月19日为85275元，并予以扣除已交付租金62634元，其中租金62634元，经推算，该金额已付至2017年10月19日；积欠的水费2885元、电费20448元，也应予以付清；至于恢复毛坯费、围挡制作费，因租赁合同中并未约定计算方式以确定金额，同时原告杭州亿盛公司并未提交相应的有效证据予以证实已实际产生，故不予认定；律师代理费，因属追索债权的实际支出损失，而其租金逾期交付的违约金主张，依约从每期应付租金金额次日起分段计算至腾退商铺之日止，并双方认可的按年利率24%标准，暂计算至2018年2月19日为1716元，同时，原告在主张实际损失又主张违约金，经审核，其实际主张的违约金金额加实际损失，并未超出双方租赁合同中约定的3个月租金加3个月物业费之和的限额，因此，前述的律师代理费、违约金，依法均予以支持；此外，被告陆应辉交付的2项保证金，原告杭州亿盛公司以租赁合同中有约定而未要求在本案中一并处理，因而不予列入本案审理。关于原告杭州亿盛公司主张的物业费，因该项费用属于履行《物业管理服务协议》，而《物业管理服务协议》与本案租赁合同系不同性质的合同，物业费不属本案租赁合同审理范围，应另行处理。至于被告陆应辉辩称租赁合同租期为5年，并无相应证据佐证，与合同明确约定不相符，不予采信。综上，原告杭州亿盛公司的合理、合法部分诉讼请求，依照《中华人民共和国合�法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司与被告陆应辉于2016年7月29日签订的《杭州亿翠城商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告陆应辉于本判决生效之日起十五日内将余杭区杭州亿翠城2号楼四层4016号商铺腾空并向原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司交还（具体以租赁合同的约定为准）；
三、被告陆应辉支付原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司租金人民币22641元（暂计算至2018年2月19日，此后至实际腾房之日止仍按5685元/月另行计算），于本判决生效之日起十五日内付清；
四、被告陆应辉支付原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司因本次诉讼支出的律师代理费人民币12000元，于本判决生效之日起十五日内付清；
五、被告陆应辉支付原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司违约金人民币1716元（以5586元、17055元按年利率24%分别自2017的8月20日、11月20日起暂计算至2018年2月19日合计为1716元，此后至实际腾房之日止以22641元仍按年利率24%另行计算），于本判决生效之日起十五日内付清；
六、被告陆应辉支付原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司水费2885元、电费20448元，于本判决生效之日起十五日内付清；
七、驳回原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1377元，由原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司负担707元、被告陆应辉负担670元。
原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陆应辉应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审判员 王富春
二〇一八年三月八日
书记员 沈海华