内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民初78号原告：阎某，男，1974年9月9日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。被告：中国农业银行股份有限公司北京丰台支行，住所地：北京市丰台区东大街9号。负责人：姜华，行长。被告：北京鹏程万丰商贸有限公司，住所地：北京市丰台区育芳园东里5号。法定代表人：贾某1，总经理。被告：阿鲁科尔沁旗鹏程房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗天山镇天元大街北罕山路东。法定代表人：贾某2，执行董事。被告：贾某1，男，汉族，1968年3月15日出生，住河北省唐山市。原告阎某与被告中国农业银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称农行丰台支行）、北京鹏程万丰商贸有限公司（以下简称北京鹏程万丰公司）、阿鲁科尔沁旗鹏程房地产开发有限公司（以下简称阿旗鹏程公司）、贾某1执行异议之诉一案，本院于2016年8月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阎某到庭参加诉讼，被告农行丰台支行、北京鹏程万丰公司、阿旗鹏程公司、贾某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。阎某向本院提出诉讼请求：中止对阎某承租房屋的执行。事实与理由：一、2015年5月26日，阎某与阿旗鹏程公司的代理人签订租房合同，承租昭乌达社区老电视台后院内中间两层楼的东面一楼北数1-5厅及对面平房，用以经营浴池，阎某依约支付了租金。二、承租后，阎某对租赁的房屋进行了大规模的装修、改造，阿旗鹏程公司对此明知，但并未提出异议，该行为认可了阎某承租涉案房屋。三、阿旗鹏程公司未向阎某披露涉案房屋已经抵押、拍卖、变卖等情况，阎某亦未从其他渠道获知该情况，阎某是善意的，基于”买卖不破租赁”的原则，即使涉案房屋存在产权变更或其他法律问题，阎某的使用权亦应得到保护。四、农行丰台支行明知涉案房屋存在租赁关系，而同意接受房产抵债，应该认可并维护已有的租赁关系。维持原有的租赁关系，并不影响农行丰台支行对房屋所有权的实现，阎某可以向农行丰台支行支付后期租金。农行丰台支行辩称，一、涉案房屋于2012年3月28日即被北京市第二中级人民法院查封，2012年6月4日，北京市第二中级人民法院将该案移送赤峰市中级人民法院执行，阎某自认其承租的系阿旗鹏程公司抵押的房产，租赁房屋的时间是2015年5月26日，在法院查封之后。二、涉案房屋的查封、抵押已在赤峰市房屋交易产权管理中心进行登记公示，阎某在签订合同前应该进行档案查询，阎某未进行查询即签订合同，不能对抗抵押和查封的法律后果。阎某不能举证证明农行丰台支行对涉案房屋存在租赁关系知情，执行裁定书适用法律正确。三、根据法律规定，被执行人擅自处分租赁物，与第三人签订租赁合同，不得对抗申请执行人。被告北京鹏程万丰公司、阿旗鹏程公司、贾某1未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：阎某提交的房屋租赁协议，未有房屋所有权人出具的授权委托书或房屋所有权人的追认，不能确定ＸＸ是否有权处分坐落于赤峰市红山区老广播电视台院内的房屋，本院不予采信；阎某提交的租房合同及租赁费收据，该合同签订于本院对涉案房屋予以执行期间，且合同一方当事人注明为”王利民代何爱波”，并非是房屋所有权人，不能确定租赁关系的真实性以及合法性本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京鹏程万丰公司与农行丰台支行与2007年8月21日签订了《借款合同》，同日，阿旗鹏程公司与农行丰台支行签订了《抵押合同》，为上述借款合同中的借款提供抵押担保，同意以红山区站前办事处钢铁西街居委会原广播电台院内房地产作为抵押物，农行丰台支行在债务履行期限届满未受清偿，有权依法依抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2007年9月4日，赤房红山区他字第30090571-30099574号、30099576-30099580号《房屋他项权证》载明：房屋他项权人农行丰台支行，房屋所有权人阿旗鹏程公司，并载明房屋所有权证号分别为1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX号及面积。后因北京鹏程万丰公司未按约定期限偿还借款，农行丰台支行起诉至北京市第二中级人民法院，该院于2011年9月6日作出（2011）二中民初字第05687号民事调解书，各方自愿达成协议如下：一、北京鹏程万丰公司于2011年9月10日前偿还农行丰台支行借款本金24192084.39元及相应利息。二、如果北京鹏程万丰公司未按调解书第一项约定履行还款义务，则农行丰台支行有权以阿旗鹏程公司所有的赤他项（2007）第0044号《土地他项权利证明书》项下坐落在红山区站前办事处钢铁西街路南面积9174.13平方米的国有土地使用权、赤房红山区他字第30090571号《房屋他项权证》项下坐落在红山区站前办事处钢铁西街居委会原广播电台院内赤房红山区他字第30090572、30090573、30090574、30090576、30090577、30090578、30090579、30090580号《房屋他项权证》的房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。三、贾某1对调解书第一项所确定的债务承担连带清偿责任；承担责任后，有权向北京鹏程万丰公司追偿。如未能履行调解书给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。调解书生效后，农行丰台支行向北京市第二中级人民法院申请执行。2012年6月4日，北京市第二中级人民法院出具（2012）二中执字第240号委托执行函，在执行过程中，对被执行人所有的红山区站前办事处钢铁西街居委会原广播电台院内房地产及国有土地使用权进行了查封，将案件委托本院执行。2015年4月17日，对红山区站前办事处钢铁西街居委会原广播电台院内房地产进行评估拍卖、经三次拍卖无人竞买流拍，故作出（2012）赤执字第39-2号执行裁定，变卖被执行人阿旗鹏程公司所有的用于抵押的的用××区居委会原广播电台院内房地产。2016年1月6日，本院出具通知，因上述房地产三次拍卖，并以第三次拍卖保留价27033820.80元进行变卖，均无人买受，故通知农行丰台支行接到通知后是否同意接受该财产抵债。2016年2月3日，农行丰台支行，出具书面申请，同意以第三次拍卖保留价27033820.80元接受上述房地产财产抵债。2016年5月13日，本院作出（2012）赤执字第39号通知，向上述房产租户告知阿旗鹏程公司所有的用于抵押的红山区站前办事处钢铁西街居委会原广播电台院内房地产进行拍卖、变卖，告知租户在接到通知十五日内搬出被执行房屋。阎某向本院提出异议，本院于2016年6月29日作出（2016）内04执异24号民事裁定书，裁定驳回异议申请人阎某的异议。本院认为：阎某依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起案外人执行异议之诉，应当提供证据证明其对讼争财产享有的实体权利足以阻却强制执行措施。本案阎某称阿旗鹏程公司的授权委托人ＸＸ与何爱波签订租赁合同，将坐落于赤峰市××区居委会原广播电台院内的房屋予以出租，王利民代何爱波与阎某签订租房合同，将其中部分房屋租赁给阎某，故上述涉案房屋处分合同并非是被执行人亦即涉案房产的所有权人参与签订，阎某未提交有效的证据证明ＸＸ系阿旗鹏程公司授权委托人或阿旗鹏程公司对租赁合同予以追认，故不能认定阎某对涉案房屋存在真实、合法的租赁关系。另涉案房产于2007年即已设定抵押，2012年在执行过程中即被法院查封，即使阎某对涉案房屋存在真实、合法的租赁关系，其于2015年在涉案查封财产上所设定的权利，是在人民法院查封后所为，依法对申请执行人不具有约束力。因阎某自认一直不知房屋的所有权人，其作为承租人未对租赁房屋的产权状况及其上设有的负担进行审查即签订租赁合同，自身存在过错，其对涉案房屋已经抵押并被法院查封不知情不能阻却法院强制执行。综上所述，阎某就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。阎某的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条一款二项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：驳回阎某的诉讼请求。案件受理费100元，由阎某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长  鹿春林审判员  崔明明审判员  郭 宇二〇一七年一月三日书记员  刘亚文