广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3851号上诉人(原审被告）：杨小云,住广东省广州市增城区。被上诉人（原审原告）梁维悦，住广东省吴川市。被上诉人（原审原告）：梁明光，住广东省吴川市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：田宝元，广东容林律师事务所律师。原审第三人：广州市喜迎居房地产中介有限公司，住所地广东省广州市萝岗区。法定代表人：何干姣。委托诉讼代理人：钟创鑫，该司职员。上诉人杨小云因与被上诉人梁维悦、梁明光，原审第三人广州市喜迎居房地产中介有限公司（以下简称喜迎居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3158号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨小云，被上诉人梁维悦、梁明光及其代理人田宝元，原审第三人喜迎居公司代理人钟创鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨小云上诉请求:1.撤销一审判决书，依法改判；2.依法将标的物房屋产权过户回杨小云名下；3.本案的一切诉讼费由梁维悦、梁明光承担。事实与理由如下：一、一审法院对本案主要事实认识错误，事实是标的物已于2017年3月7日过户至梁维悦、梁明光名下，梁维悦、梁明光却至今未支付尾款124万元。二、一审法院对本案主要事实尚了解不全。杨小云要求梁维悦、梁明光将涉案房屋过户回到杨小云名下，因为合同约定在4月10日之前梁维悦、梁明光将124万元支付给杨小云，否则合同失效。梁维悦、梁明光已构成违约，因此杨小云认为合同已失效，涉案房屋应转回登记在杨小云名下。杨小云卖房的过程中，是半推半就的，但也在买卖合同上签名了。杨小云已按合同约定履行了自己的义务，但至今没有收到124万元余款，因此要求将涉案房屋转回登记在杨小云名下。一审梁维悦、梁明光称杨小云没有配合其完成相关手续，但杨小云已切实履行了自己的义务。梁维悦、梁明光二审共同答辩称其答辩意见与一审意见一致。关于尾款问题，合同约定是按揭付款124万元，杨小云也答应配合办理相关手续。梁维悦、梁明光未支付尾款的原因是银行的划款委托书需要李某明签名，但其拒绝才导致银行无法放款，对此，梁维悦、梁明光已发出催促函。同时，一审法院也询问梁维悦、梁明光是否同意放弃银行贷款，另行筹措124万元尾款，并要求在一周之内提供124万元的存折。梁维悦、梁明光已按要求向一审法院提供了存折，一审法院才作出如此判决。而且，杨小云要求收取的尾款，梁维悦、梁明光在2017年7月份的时候就可以支付，但杨小云在一审判决后坚持上诉，因此恳请二审法院维持一审判决。原审第三人喜迎居公司答辩称：关于签字问题，合同履行过程中由于银行放款需要李某明签名，是李某明不同意签名才导致按揭款无法发放，这是合同无法继续履行的原因。喜迎居公司当时询问过按揭公司，按揭公司表示可以不用李某明签名，但由于杨小云提供了的收款账号是李某明的，因此银行要求要李某明在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》上签名，由于李某明不同意签名，导致4月18日放款时间过了，双方因此产生了本案的纠纷。梁维悦、梁明光共同向一审法院起诉请求:1.确认梁维悦、梁明光与杨小云于2017年2月11日签订的《房地产买卖合同》合法有效；2.杨小云提供符合按揭银行要求的《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》以及配合按揭银行发放按揭贷款的各项工作；3.请求杨小云将涉案房屋交付给梁维悦、梁明光；4.请求杨小云支付违约金至杨小云将涉案房屋交付给梁维悦、梁明光之日止，违约金暂计至起诉之日止为15400元；5.杨小云承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2017年2月11日，杨小云（卖方）、梁维悦、梁明光（买方）、喜迎居公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市新塘镇××花园××房的所有买卖条件达成一致意见。……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰伍拾肆万零仟零佰零拾零元整（￥1540000元）……三、卖方合法持有《房地产证》……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料、逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。……（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内履行期限。……备注：……2、尾款于2017年4月10支付，否则属违约。附件：……（二）按揭付款1、定金人民币壹拾万元，买方须在2017年2月11日支付给卖方。……3、首期楼款（不含定金）人民币贰拾万元整，买方于递件成功当天支付卖方。……”。2017年2月11日，杨小云出具《收款证明》，载明“本人杨小云是位于新塘镇××花园××房的物业业主，现本人收到客户梁维悦交来承购上述物业定金款人民币伍万元整。”。2017年2月13日，杨小云出具《收款证明》，载明“本人杨小云是位于新塘镇××花园××室物业业主，现在本人收到客户梁维悦交来承购上述物业的定金款人民币伍万元。”。2017年3月6日，中国农业银行股份有限公司广州天河支行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明“梁维悦：关于您向我行提出的用于购买位于增城区新塘镇××花园××室房屋个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向你发放商业贷款124万元。……”。2017年3月7日，杨小云出具《收款证明》，载明“本人杨小云是位于新塘镇××花园××室物业业主。现在本人收到客户梁维悦交来承购上述物业的首期款人民币贰拾万元。”。2017年3月7日，杨小云与梁维悦、梁明光签订《存量房交易价格计税核定通知书》。2017年3月16日，广州市国土资源和规划委员会出具《不动产权证书》，位于增城区新塘镇××花园××室登记在梁维悦、梁明光名下。2017年4月21日，梁维悦、梁明光向杨小云发出《催促通知函》，载明“……现我郑重通知你，请于2017年4月30日前，由物业原权属人及共同权属人前往广州市天河区南二路26号中国农业银行股份有限公司广州天河支行……按照银行要求签署《个人二手房贷款资金划转授权委托书》。……”。2017年4月22日，杨小云向梁维悦、梁明光发出《解除合同通知书》，载明“……截至目前买方剩余房款也未支付给卖方已逾期10天以上。为维护卖方权益，特以此函郑重告知买方：自买方收到本函之日起解除买卖双方签订的房地产买卖合同，请买方在收到此函七日内办理退房手续并按照合同约定承担违约责任。……”。另查明，一、经一审法院释明，梁维悦、梁明光明确第2项诉讼请求为不需要办理按揭手续，愿意一次性支付房屋尾款给杨小云。二、杨小云、李某明向一审法院递交1、《关于案号3158的补充说明》，载明“广州增城新塘××花园××室是李某明、杨小云共同财产，共同共有产权。该物业2001年由杨小云按揭购买，2006年李某明、杨小云相识相恋，2007年后一起共同生活，2011年3月登记结婚，直至现在存续夫妻。2011年8月李某明与杨小云儿子李某出生，杨小云和李某户口均落户该物业。2007年杨小云所在公司倒闭失业没有工作收入，依靠李某明工作收入共同生活至今。2010年8月该物业由李某明提前一次性还清按揭贷款，该款项由李某明工作住房公积金还本付息。”。2、《另外补充说明》，载明“广州增城新塘××花园××室的房产是杨小云及其配偶李某明共同共有。因梁维悦、梁明光与杨小云签订买卖合同后没有按时付款违约而解除买卖合同。该住房是要来住的，而不是要来卖的。如果卖了，杨小云及儿子李某就没有房子住就流落街头。无房可住，无家可归。……这是杨小云及李某的唯一户口住房必须不能卖。”。审理中，梁维悦、梁明光与杨小云共同确认以下事实，1、涉案《房地产买卖合同》是在喜迎居公司处签订的。2、杨小云在2017年3月7日配合梁维悦、梁明光办理过户的。梁维悦、梁明光陈述以下事实，1、杨小云配合梁维悦、梁明光办理了抵押按揭贷款手续。2、已经取得同贷书，且涉案房屋已经抵押在申请贷款银行名下。3、杨小云签合同时没有告知其配偶李某明不同意出售。杨小云陈述以下事实，1、杨小云将涉案房屋在喜迎居公司处放盘，是很久之前放盘的，但是很久都没有人联系杨小云。如果有人想买涉案房屋，杨小云就会出售。2、涉案房屋是杨小云婚前购买，但是在婚后还清银行贷款的。3、杨小云配合梁维悦、梁明光办理了按揭贷款手续，但当时文件都是空白的。4、梁维悦、梁明光以银行需要杨小云及其配偶签名只是说辞，当时口头是要求梁维悦、梁明光一次性付款的。所以合同约定在2017年4月10日前梁维悦、梁明光要付清款项。5、签订合同时，李某明是不知情的，也没有告知李某明。但是当时签订合同时是否将上述情况告知梁维悦、梁明光，杨小云记不清楚了。6、梁维悦、梁明光、喜迎居公司有催促过杨小云要求杨小云的配偶李某明配合办理按揭贷款手续。一审法院认为：梁维悦、梁明光与杨小云签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现杨小云提出涉案房屋为夫妻共同财产，杨小云没有经过李某明的同意而擅自处分夫妻共同财产，因此，理应解除前述《房地产买卖合同》。对此，根据双方提供的证据，可知涉案房屋登记在杨小云个人名下，且占有份额为全部，因此梁维悦、梁明光基于对物权登记的信任而与杨小云签订合同，其具备善意并无不当。同时，杨小云在庭审中陈述涉案房屋是其婚前购买，对此李某明亦未提出异议。结合在（2017）粤0183民初第2731号案喜迎居公司的陈述可知，是因杨小云认为其出售涉案房屋价格过低而不愿履行合同，综上所述，杨小云以其擅自处分夫妻共同财产为由，要求解除《房地产买卖合同》的主张，理据不足，一审法院不予支持。如上文所述，杨小云作为违约方，现梁维悦、梁明光作为守约方要求继续履行合同，并表示同意在本案中一次性支付涉案房屋的尾款1240000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，及结合本案不具有《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，因此，梁维悦、梁明光要求杨小云继续履行合同，将涉案房屋交付梁维悦、梁明光，合理合法，一审法院予以支持。至于梁维悦、梁明光要求杨小云支付违约金的诉讼请求能否支持的问题，依据《房地产买卖合同》第六条“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料、逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。……（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内履行期限。”的约定，梁维悦、梁明光的上述请求合理合法，一审法院予以支持，杨小云应从2017年4月27日开始，以总房款1540000元为本金，按每日千分之一计至履行完毕之日止，违约金以房款本金1540000元为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、原告梁维悦、梁明光与被告杨小云签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、被告杨小云继续履行《房地产买卖合同》，在本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于广东省××城市新塘镇××花园××房交付给原告梁维悦、梁明光；原告梁维悦、梁明光在上述房屋交付之日，即支付被告杨小云位于广东省××城市新塘镇××花园××房的尾款1240000元；三、被告杨小云在本判决发生法律效力之日起三十日内，支付原告梁维悦、梁明光延期履行合同违约金（违约金从2017年4月27日开始，以总房款1540000元为本金，按每日千分之一计至履行完毕之日止，违约金以房款本金1540000元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9330元，由被告杨小云负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人杨小云的上诉请求与被上诉人梁维悦、梁明光、原审第三人喜迎居公司的答辩意见，分析如下：涉案房屋的原《房地产权证》显示，涉案房屋登记在杨小云个人名下，占有份额为全部。李某明在与杨小云结婚后，并未变更房地产登记册中两人对涉案房屋的占有份额，且对杨小云在一审庭审中陈述涉案房屋是其婚前购买的事实，李某明并未提出异议。根据物权公示公信原则，梁维悦、梁明光基于对物权登记的信任而与杨小云签订合同，具备善意。根据一审查明的事实，杨小云已收取梁维悦、梁明光除按揭款124万元之外的购房款。2017年3月16日，广州市国土资源和规划委员会已出具《不动产权证书》，位于增城区新塘镇××花园××室已登记在梁维悦、梁明光名下。从杨小云配合梁维悦、梁明光办理涉案房屋转移登记的事实及结合在（2017）粤0183民初第2731号案喜迎居公司的陈述，一审法院认定杨小云是认为其出售涉案房屋价格过低而不愿履行合同并无不妥。为此，杨小云以其擅自处分夫妻共同财产为由，要求解除《房地产买卖合同》的主张，理据不足，一审法院不予支持并无不当。本案梁维悦、梁明光作为守约方要求继续履行合同，并表示同意在本案中一次性支付涉案房屋的尾款1240000元合理合法，一审法院予以支持正确。因杨小云未配合继续履行合同已构成违约，依合同约定，对梁维悦、梁明光要求杨小云支付违约金的请求，一审法院予以支持并判处杨小云应从2017年4月27日开始，以总房款1540000元为本金，按每日千分之一计至履行完毕之日止，违约金以房款本金1540000元为限亦无不妥，本院均予以维持。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨小云的上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18660元，由杨小云负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年三月二十九日书记员  王心怡