宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初3883号
原告（反诉被告）：宁波中建物业管理有限公司（组织机构代码为25407994-3）。住所地：宁波市鄞州区锦寓路***号***室。
法定代表人：张维民，该公司董事长。
委托代理人：朱鹏飞，该公司员工。
被告（反诉原告）：陈玲，女，1968年11月25日出生汉族，教师，住宁波江东区。
委托代理人：贺学根（系陈玲丈夫），1967年12月12日出生汉族，教师，住宁波江东区。
原告宁波中建物业管理有限公司诉被告陈玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后，依法由审判员厉国平适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院依法合并审理，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年7月4日、8月30日公开开庭审理了本案。原告委托代理人朱鹏飞、被告陈玲及其委托代理人贺学根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波中建物业管理有限公司起诉称，被告系宁波市江东区杨木碶路227弄13号明辰紫月小区603室业主。原告与宁波市科技园区明辰紫月业主管理委员会（以下简称业委会）签订了一系列的物业管理委托合同，约定由原告为被告所在小区明辰紫月小区提供物业服务，物业服务费为住宅0.35元/㎡/月，房屋公共部位、共用设施的日常维修费为住宅1.50元/㎡/年，业主应在每年10月前向原告交纳，宽限期为一个月，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.50元/户交纳滞纳金等。2008年8月15日，业委会经过协商，与原告达成共识，将物业服务费由原来的0.35元/㎡/月提升0.45元/㎡/月，并从2008年1月1日开始执行。2013年1月1日起，约定滞纳金按每日3‰计算。自2008年1月1日至2015年12月31日，被告拖欠原告物业服务费6844元、日常维修费1900.80元、楼道电费66.60元。历年来，原告数次催讨，但被告至今尚未支付。请求判令被告支付2008年1月1日至2015年12月31日的物业服务费6844元、日常维修费1900.80元、楼道电费66.60元、违约金9006.60元，合计17818元。
原告提交下列证据：
1、业主情况登记表及不动产登记证明各一份，拟证明被告系杨木碶路227弄13号603室业主的事实。
2、2006年3月12日到2009年3月11日的物业服务合同一份、2009年3月12日到2012年12月31日的补充协议一份、2013年1月1日年物业服务合同一份，2008年8月16日的物业费标准调整会议纪要一份及物价局备案报告一份，拟证明多年来原告为被告提供物业服务，2008年8月业委会将物业服务费提升0.45元/㎡/月，并从2008年1月1日开始执行的事实。
3、提交缴费清单一份，拟证明被告最后一次缴费是2007年，之后未缴纳物业管理费的事实。
4、催缴通知书八份及挂号信收据四份，拟证明原告方多次以书面通知被告缴纳物业管理费用的事实，起诉在诉讼时效内。
5、工程维修单5份，报修时间分别为2008年9月25日，2008年11月21日，2013年11月18日，2014年9月10日，2015年10月29日，拟证明反诉被告多次上门维修，已尽到物业服务义务的事实。
被告陈玲答辩并反诉称，被告拖欠2008年以来的物业服务费、日常维修费、楼道电费是事实，楼道电费应该支付，但物业服务费、日常维修费不应该支付。原告擅自将物业服务费由0.35元/㎡/月提升为0.45元/㎡/月，并从2008年1月1日起按0.45元/㎡/月开始收取，被告认为违反合同，缺乏依据，对原告计算的物业服务费不予认可。物业管理应该是先服务后付费，原告没有在承诺的7天内履行维修服务，即使维修后，也没有达到质量要求，依旧在渗水，作为业主被告有权拒绝支付物业管理费和日常维修费。为此，被告（反诉原告）提出反诉：
一、反诉被告偷工减料，造成劣质修理。
1、2008年，反诉被告在修理被告南天沟过程中，没有将大块的水泥块作为垃圾运走，而是回填天沟底部作为混泥土使用，偷工减料。反诉原告当场表示不认可，要求出示施工合同，重新施工，但遭到拒绝。直到2010年，反诉被告才同意重新施工，但实际施工一直拖到2012年。施工过程中，还是有小块的水泥块回填，不符合施工标准，致使原来符合建筑标准的房顶变成了建筑垃圾回填的劣质房顶，五年来漏水区域不断扩大，由一间变成了三间。
2、修理后的天沟坑洼不平，低于邻居天沟，被告要求修至齐平时，原告不予理睬。
3、在墙体防水维修过程中减少工序和材料，涂在外墙上的材料没有经过处理，粘性很强，经常粘住晾晒的衣服和其他杂物。且虽然经过维修，但外墙和窗台有7处尚在渗水。
4、反诉被告在维修过程中不加防护措施，建筑垃圾直接从阳台角落坠落，造成阳台角及墙面渗水。
二、反诉被告监管不力，造成安全隐患与既成事实。
1、601室和602室的南阳台天沟被业主装修成平台，不能正常排水。在602室刚装修平台时，反诉原告就报告反诉被告，但反诉被告不予处理。现在反诉原告家的南阳台天沟要负担601室和602室公共屋面的排水，台风暴雨时，天沟中的雨水来不及排泄，经常漫上阳台，甚至漫入室内，每遇暴雨，反诉原告必须冒雨疏通管道，给反诉原告的生活带来危险和不便。另，天沟积水重压，导致楼下阳台窗框变形，很难推拉，不能卸下，无法维修。
2、楼下504室装修时，从一楼到五楼的楼道和楼梯门口及草坪上都堆满建筑材料和建筑垃圾，堆放了半年之久，反诉原告和其他业主多次反映，反诉被告均不予处理。
3、反诉被告员工维修六楼屋顶时，不系安全绳、不戴安全帽，反诉原告多次报告反诉被告，反诉被告不予整改。
4、反诉被告从未对反诉原告所处的603室公共屋面、水沟、水管等进行常规检修。
5、反诉被告没有维修监管基本常识，不知道什么是建筑垃圾，业主报修时不是次次登记，而是根据自己判断，想登记才登记。
三、反诉被告拖延维修，造成房屋损失加大。
反诉原告发现屋顶、墙面或水管渗漏后及时报修，反诉被告没有及时维修：书房漏水，拖延半年；客厅漏水，拖延一年以上，至今未修；水管渗漏多年，至今未修。以致内墙渗漏面积扩大，部分粉刷脱落，露出水泥底墙，需要彻底粉刷，扩大被告经济损失（涉及厨房顶和墙、主卧顶、书房顶和墙、次卧墙、客厅顶和墙、下水道和窗户、阁楼墙，计11处之多）。
四、反诉被告维修不仔细，造成房屋损失加大。
1、2008年反诉被告在维修厨房墙体渗水时，检修不够仔细，重锤打凿墙体后，才发现不是墙体渗漏，而是水管破损，造成内墙屋顶灰粉全部脱落。
2、2012年反诉被告翻修天沟时，对下水道不加防水处理，造成下水管周围渗漏严重。
反诉原告陈玲要求法院判令反诉被告：1、立即履行合同义务，维修反诉原告房屋渗漏的屋面、墙体，按施工要求重新维修南阳台天沟；2、赔偿因反诉被告长久不维修而导致的反诉原告房屋内墙损失8000元，窗户损失2000元，合计10000元；3、补偿反诉原告八年来住在不安全房顶下的精神损失费8000元和耗时间交涉费2000元，合计10000元；4、对恶语辱骂反诉原告一事公开道歉，并象征性赔偿精神损失费1元。因双方已经就此事庭外和解，反诉原告撤回该诉讼请求。
被告提交：1、明辰紫月小区物业管理协议（复印件）一份；2、2006年至2009年的委托合同（复印件）一份；3、补充协议（复印件）一份；4、2013年的委托合同（复印件）一份；5、物业服务标准（照片复印件）一份；6、网上下载的国家房屋渗漏修缮技术规程一份；7、明辰紫月小区物业综合服务费收费标准备案报告（复印件）一份；8、宁波市服务业统一发票（复印件）一份；9、网上下载的最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释；10、网上下载的《物业未履行维修义务，业主拒交物业费合法》；11、检察日报《物业未履行维修义务，业主拒交物业费合法》；12、安徽普法网《物业未履行维修义务，业主拒交物业费合法》；13、网上下载的宁波市物业服务收费管理实施细则；14、2008年南阳台天沟维修照片九张；15、访客登记（报修登记）册、明辰紫月小区管理处、110出警照片复印件各一份；16、工程决算书（复印件）一份、工程结算书（复印件）两份；17、立邦“刷新服务”人工收费单、辅料收费单一份。前述证据拟证明反诉被告违规提升物业服务价格，违背物业合同未履行公共部分维修义务，或未按约定履行维修义务，偷工减料，南阳台天沟的维修不符合施工要求，要求重修，反诉原告拒付物业费合法，反诉被告应赔偿墙面维修费、精神损失费、消耗时间费，反诉被告谎报维修次数和维修面积，从中牟利等。
反诉被告宁波中建物业管理有限公司针对反诉原告的反诉答辩称，对反诉原告陈述的事实和提出的反诉主张均不认可。反诉被告接到反诉原告的报修要求后，每次都安排人员进行勘验和施工，但因反诉原告从事教育工作，工作很忙，勘验时间和施工时间经常与反诉原告的教学时间冲突，导致不能在合同约定的时间内完成，且原告承诺的7天时间指的是勘验时间或简单的维修，象反诉原告这样的维修工程需要勘验、组织人员施工，还要考虑天气的因素，所以是不可能在这个时间段内完成的，拖延几天也是正常的，反诉被告已经尽心尽责完成物业合同约定的义务，应该驳回反诉原告的诉讼请求。
本院为查明本案事实，查看了被告的房屋渗漏情况，并对渗漏点拍摄了照片六张。
本院组织当事人围绕诉讼请求进行证据交换和质证。对于原告提交的5组证据，被告质证后表示，对第1、3组证据无异议，本院予以认定；对第2组证据，被告表示提升物业服务费违反合同，不予认可。本院认为，业委会结合当前物价提高小区物业服务费，向物价局备案后，从2008年1月1日起按提升后的价格计算物业服务费，并无不当，本院予以认定；对第4组证据，被告表示没有收到过原告所发的催缴单，原告也没有向被告催要过物业服务费。本院认为原告向被告发过催缴单、被告没有收到均属实，本院予以认定；对第5组证据，被告表示物业合同约定维修在三天内完成，而原告实际是拖延了半年，甚至一年，严重违反了合同和承诺，而且被告报修的不止这几次，且在维修过程中以大块水泥回填，严重违反了工程决算单上记载的施工步骤，偷工减料，维修没有达到预期效果，导致被告的房屋现在还在渗水。本院对原告的维修事实予以认定。对于反诉原告提交的证据，反诉被告质证后表示，对1-5证据无异议，后面的证据缺乏真实性。本院对第1-5组证据予以认定，第7、8组证据与原告陈述的一致，本院予以认定，第6、9、13组证据系公开的法律规范，本院予以认定，第10、11、12组证据与本案缺乏关联，本院不予认定，第14组证据真实，但该天沟2012年已经重修，故该2008年的照片与本案缺乏关联，本院不予认定，第15组证据系复印件，缺乏真实性，本院不予认定，第16组证据系复印件，与本案缺乏关联，本院不予认定，第17组证据系复印件，缺乏真实性，本院不予认定。对于本院勘验拍摄的照片，原告和被告均无异议，本院予以认定。
综上，本院对下列事实予以认定：被告系宁波市江东区杨木碶路227弄13号明辰紫月小区603室（含阁楼）业主。2006年3月8日，原告与业委会订立物业管理委托合同一份，约定由原告为明辰紫月小区提供物业服务，委托管理期限为2006年3月12日至2009年3月11日；物业服务费为住宅0.35元/㎡/月，房屋公共部位、共用设施的日常维修费为住宅1.50元/㎡/年，业主在每年10月前向原告交纳，宽限期为一个月；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.50元/户交纳滞纳金；原告未能达到约定的管理目标，业委会有权要求原告限期整改，逾期未整改的，业委会有权终止合同，造成业委会损失的，原告应给予赔偿等。原告向小区业主公开承诺：日常维修业主报修7日内完成，急修2小时内到现场处理。2008年8月，业委会将小区住宅物业服务费由0.35元/㎡/月提升为0.45元/㎡/月，向物价局备案后，从2008年1月1日起开始执行。2009年2月13日，原告与业委会签订补充协议一份，约定延续原合同至新的物业服务合同生效日止。2012年12月31日，原告与业委会订立物业管理委托合同一份，约定由原告为明辰紫月小区提供物业服务，委托管理期限为2013年1月31日至2013年12月31日；物业管理综合服务费住宅为0.45元/㎡/月，房屋公共部位、共用设施的日常维修费住宅为1.50元/㎡/年，业主在每年9月30日前向原告交纳；业主逾期交纳各项费用的，原告可以从逾期之日起每日按3‰计算滞纳金；原告未能达到约定的管理目标，业委会有权要求原告限期整改，逾期未整改且严重违约的，业委会有权解除合同，造成业委会损失的，原告应给予赔偿等。2014年1月1日起至今，原告未与业委会续订物业管理合同，但原告的物业管理工作仍在继续。原告根据被告的报告，于2008年10月18日对被告南阳台天沟渗水完成维修（报修时间2008年9月25日），2008年12月11日对被告前阳台南面渗水完成维修（报修时间2008年11月21日），2012年因被告不满意原告在维修南阳台天沟时将水泥块回填，原告重新维修，2014年3月12日原告对被告的客厅窗台外墙渗水、北面外墙渗水完成维修（报修时间2013年11月28日），2014年9月22日原告对被告南边屋面渗水、窗台边渗水、平移门下角渗水完成维修（报修时间2014年9月10日），2015年12月29日原告对被告卧室靠南外墙渗水、厨房靠北外墙渗水完成维修（报修时间2015年10月29日）。被告因不满原告的服务态度和服务质量，拖欠2008年1月1日至2015年12月31日的物业服务费6844元、日常维修费1900.80元、楼道电费66.60元。
另，经勘验，被告房屋南边阳台顶、南边阳台左侧转角、南边阳台左侧靠墙处、书房南边窗右侧空调与外机连通口周围、卧室北墙空调与外机连通口周围有渗水痕迹，厨房顶粉刷部分脱落。
本院认为，业委会与原告订立的物业管理合同合法有效，对业主和原告均有约束力，原告有权按合同约定向业主收取物业管理费和日常维修费，2014年1月1日起，原告未与业委会续订物业管理合同，因原告的物业管理工作仍在继续，双方应当参照2013年度的物业管理合同享受权利和履行义务。原告履行了日常物业管理服务义务，并对被告报修的渗漏点进行了维修，被告也应履行付款义务，向原告支付2008年1月1日至2015年12月31日的物业服务费、日常维修费、楼道电费。被告辩称，除了前述的几次维修外，被告还多次报修，但原告未予登记，也不予维修，因原告对此予以否认，被告无证据佐证，本院不予采信，但原告未按承诺在7日内完成被告报修的内容、有的甚至拖延三个多月事实清楚，履行物业服务合同存在瑕疵，故原告要求被告支付违约金缺乏依据，本院不予支持。被告以原告的维修程序和所用材料不符要求为由要求原告对南阳台天沟重新维修，本院认为现在的南阳台天沟无明显渗漏，至于邻居屋面的雨水通过被告天沟排泄的问题，原告答应在天沟交界处浇筑挡水墙予以解决，被告要求重修属于扩大损失，本院不予支持。被告的房屋中目前有多处渗漏点，但已经经过维修，是否还在渗漏未能确定，如果存在渗漏，原告应及时维修。因不愿意通过鉴定确定因原告未及时维修给被告造成的损失，故本院对被告提出的第2项反诉主张不予支持。关于被告提出的第3项反诉主张，本院认为被告房屋渗漏不能确定由原告造成，原告根据物业管理合同已经对被告报修的渗漏点进行了维修，故被告要求原告补偿精神损失费和耗时间交涉费，于法无据，本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条之规定，判决如下：
一、被告陈玲给付原告宁波中建物业管理有限公司2008年1月1日至2015年12月31日的物业服务费6844元、日常维修费1900.80元、楼道电费66.60元，合计8811.40元，在本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告宁波中建物业管理有限公司其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告陈玲的各项诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费245元，反诉受理费150元，由原告宁波中建物业管理有限公司负担121元，被告陈玲负担274元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
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审 判 长 厉国平
人民陪审员 俞飞军
人民陪审员 邵成飞
二〇一六年九月十四日
代书 记员 郑勤燕