新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）新民终551号 上诉人（原审原告）：陈学志，男，汉族，新疆亿美家商贸有限公司董事长，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人（原审原告）：潘胜玛，男，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 以上二上诉人的共同委托代理人：方建利，新疆亿美家商贸有限公司法律顾问。 上诉人（原审被告）：新疆天山实业发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市黑龙江路187号。 法定代表人：徐方干，该公司董事长。 委托代理人：朱晓荔，新疆鸿华律师事务所律师。 委托代理人：张博，新疆鸿华律师事务所律师。 上诉人陈学志、潘胜玛因与上诉人新疆天山实业发展有限公司（以下简称天山实业公司）合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院(2016）新01民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘胜玛、陈学志及其共同委托代理人方建利，上诉人天山实业公司的委托代理人朱晓荔、张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈学志、潘胜玛上诉请求：一、依法判令天山实业公司支付违约金480万元。二、由天山实业公司负担本案一、二审诉讼费、送达费及其他费用。事实与理由：根据合同约定在2015年6月30日前，为我方办理交易房的买卖、过户手续，否则支付违约金650万元，但涉诉房产至今仍在法院查封之中。天山实业公司构成违约，应支付违约金，故我方按照1600万元的30%主张违约金480万元，符合法律和司法解释的规定，应当予以支持。 天山实业公司答辩称，我方不存在违约行为，不应承担违约责任。 上诉人天山实业公司上诉请求：一、依法驳回陈学志、潘胜玛的诉讼请求；二、判令陈学志、潘胜玛负担全部受理费和保全费。事实与理由：一、合同约定履行方式不明确，我公司不应承担违约责任。《合同书》第二条约定：当乙方已付款总额达到2000万元时，甲方无其他任何附加条件的将房产过户至乙方名下。按照上述约定，办理房产过户的前提条件是陈学志、潘胜玛的付款已经达到2000万元。第三条约定，陈学志、潘胜玛在2015年7月30日前第三次付款，但前提是上述房产已经完全具备买卖条件，否则付款时间推后顺延。第六条第二款约定：在2015年6月30日前，我公司不能够办理完毕涉诉房产的买卖、过户手续的，我公司须支付违约金650万元。上述关于合同履行方式的三种表述存在冲突和矛盾，导致合同履行过程中合同各方均采用对自己有利的方式来解释合同。因此，我公司有权在合同履行过程中依据第二条的约定要求陈学志、潘胜玛付款达到2000万元，否则不予办理房产过户手续，该行为符合合同约定和法律规定。二、一审认定根据合同约定的房产不能进行买卖交易，陈学志、潘胜玛购买房产的目的无法实现与事实不符。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十一条、六十二条规定，本案在合同约定履行方式不明的情况下，应首先考虑的是按照有利于实现合同目的原则尽可能的履行合同。为便于交付房产，我公司积极与案外人福建融港侨装饰设计工程有限公司协商，最终于2015年8月向执行法院申请撤销了涉诉房的查封。本案诉争房产的买卖及过户已不存在障碍，未能实际履行的原因在于双方对合同约定的付款条件有异议。一审期间，我公司提交的《补充协议》能够证明陈学志作为共同买受人希望继续履行合同的意愿，从该协议内容和形式来看，没有违背原双方的合同原则，有利于合同的继续履行，亦没有损害潘胜玛的利益，潘胜玛不予认定没有充分理由。 陈学志、潘胜玛辩称，一、原审证据可以证明涉案房屋仍处于查封状态，未能达到合同约定的买卖房屋条件，天山实业公司构成违约，原审认定正确。二、合同履行方式明晰。合同约定未在2015年6月30日办理完毕涉案房屋的买卖、过户手续，需支付违约金，合同继续履行。并未对我方付款总额是否达到2000万元在合同第三条约定的第三次付款时间等情况外约定相应的违约责任。三、天山实业公司发出的《通知》已明确表示另行出售涉案房屋，其意思表示已发生法律效力，天山实业公司无权要求继续履行合同购买涉案房屋。 陈学志、潘胜玛一审法院诉讼请求：一、请求判令天山实业公司返还购房款500万元，返还购房定金650万元，支付违约金480万元。二、请求判令天山实业公司负担本案的诉讼费、保全费、送达费以及其他涉案费用。 天山实业公司辩称：请求驳回陈学志、潘胜玛的诉讼请求。按照合同约定，陈学志、潘胜玛应在交足2000万元的情况下我公司才给其办理过户手续。双方在2015年达成的补充协议，对该问题双方已经协商解决。福建融港桥装饰设计有限公司的承诺书表明法院对酒店四层楼多次查封及解除查封。我公司不存在违约行为。请求继续履行合同。 一审法院认定事实：2013年4月28日，甲方天山实业公司与乙方陈学志、潘胜玛签订《合同书》约定：甲乙双方经过友好协商就甲方所拥有的房产租赁、买卖给乙方一事达成如下协议：一、甲方将位于乌鲁木齐市黑龙江路187号（现为32号）的天山大酒店房产一楼的A-7号房，房屋面积152.85平方米和四楼的整层房屋面积2519.53平方米，采取先租后买的方式与乙方进行交易。二、上述房产租赁费第一个五年（2013年5月20日至2018年5月20日）为150万元每年...总租期20年。租赁具体时间自乙方支付第一笔款后7日内起算。待该房产具备买卖条件后，甲方将上述房产出卖给乙方，乙方已经支付的租赁费立刻必然的、全额等值折抵为购房款。甲乙双方签订上述房产买卖合同后且当乙方已付款总额达到2000万元时，甲方无其他任何附加条件的按照约定将该房产过户到乙方名下。但在乙方未付清全部房款前，甲方享有合同法第一百三十四条权利，乙方不得将房产部分或全部转让给本合同第八条以外的他人，否则甲方有权解除本合同。三、租金以及购房款付款方式为：第一次付款（分两期支付〕：1.租金金额150万元，购房定金350万元。付款时间为合同签订后二十天之内，如超过时间，本合同自动失效。2.购房定金300万元，付款时间2013年6月30日。第二次付款：租金金额150万元，购房款650万元。付款时间2014年7月30日。第三次付款：租金金额150万元，购房款550万元。付款时间2015年7月30日。第四次付款：租金金额150万元，购房款650万元。付款时间2016年7月30日。第五次付款：租金金额150万元，购房款2464319元。付款时间2016年7月30日。上述第三次付款的履行前提必须是上述房产已经完全具备买卖条件（即上述房产产权清晰、明确、干净，不涉及任何第三方物权纠纷的）且甲乙双方已签订房屋买卖合同后，否则第三次付款时间按照约定推后顺延，直到甲乙双方签订上述房产买卖合同后乙方再按照第三次付款金额向甲方支付。第四次付款亦相应顺延，即第三次实际付款日12个月后之日支付。第五次付款亦相应顺延，即第四次实际付款日12个月后之日支付。甲方不得提出解除合同，如乙方提出解除合同的，则按第六条2款执行。四、房屋买卖价格：买卖房产为一楼的号房，房屋面积152.85平方米，买卖单价为每平方米26000元，合计3974100元，四楼的整层房，面积2519.53平方米，买卖单价为每平方米12300元，合计30990219元。总合计为34964319元。具体面积和金额在办理过户时以实际房产证登记的面积为准，金额在单价不变的情况下计算多退少补。五、租金以及购房款由甲方出具相应的发票。买卖过户时如果产生交易税所得税的由甲方承担，契税由乙方承担,其他过户费用按国家规定承担。六、甲方违约责任：1、本合同签订后，乙方在按上述第一次付款3项的约定的款项向甲方支付后，甲方须在七日之内向乙方办理房屋使用手续。甲方必须保证乙方能够使用该房产，保证乙方租赁期间的正常经营。如果因甲方产权纠纷的原因导致乙方不能够正常使用该房产累计天数达到60天后，乙方有权解除合同，甲方将乙方已支付的款项全部退回乙方，同时甲方向乙方支付每日万分三的利息。甲方支付给乙方的全部款项须在乙方提出解除合同后三十天之日履行，逾期的时间，甲方还须向乙方支付全部款的日万分之六的违约金。2、在2015年6月30日之前，甲方不能够与乙方办理完毕上述房产的买卖、过户手续的，甲方须向乙方支付违约金650万元，同时租赁合同继续履行，乙方已支付给甲方的总款超出部分甲方全部返还给乙方，剩佘租赁期的租金为一年一付。甲方支付给乙方的全部款项须在乙方提出申请后三十天之内履行，逾期的时间，甲方还须向乙方支付全款的日万分之六的违约金。3、如果甲方将该房产卖给乙方之外的第三人，则双方租赁关系涉及权利、义务约定内容必然全面、彻底的适用于第三人。即第三人无条件的享受本合同中甲方的权利和义务。七、乙方违约责任：1、乙方必须按照约定时间、期限、金额支付租金、购房款，如不能够按期支付，除应当继续支付外，须承担拖欠款的万分之三的滞纳金；如果拖延时间超过30天，所付定金总额的10%予以没收，合同继续履行；如果拖延时间超过60天，所付定金总额的30%予以没收，合同继续履行；如果拖延时间超过120天，所付定金总额的50%予以没收，合同继续履行；如果拖延时间超过180天，所付定金总额的50%予以没收，甲方有权解除合同，租金按实际使用的时间计算，多余款项退还给乙方。但所退款项须在终止合同后三十日内履行，逾期的时间，甲方还须向乙方支付所退款的日万分之六的违约金。4、甲方在上述房产具备买卖条件后，通知乙方并签订买卖合同。乙方在接到通知30天后无正当理由拒绝与甲方签订房屋买卖合同的，甲方有权终止合同。合同签订后，陈学志、潘胜玛于2013年5月13日向天山实业公司支付购房定金350万元、租金150万元；于2013年7月10日支付购房定金300万元；于2014年7月30日支付购房款650万元、租金150万元。 另查明，2015年6月30日，甲方天山实业公司与乙方陈学志、潘胜玛签订补充协议，约定：甲乙双方经过友好协商在2013年4月28日签订了有关甲方所拥有的乌鲁木齐市黑龙江路187号天山大酒店4层及一楼A-7号房先租后买的合同书。甲乙双方原先约定在2015年6月30日前签订房屋买卖合同。但因甲方在法院的程序尚未完成，上述房产暂时还在查封状态。现经甲乙双方友好协商，甲乙双方同意推迟房屋买卖合同签订时间，待法院程序完成解除上述房产查封后再行签订房屋买卖合同。乙方将不追究甲方的违约责任。同时甲方同意乙方相应推迟约定的付款日期且不追究乙方责任。该补充协议由天山实业公司盖章、陈学志签字，该补充协议上潘胜玛签字系陈学志代签。 2015年9月1日，天山实业公司向陈学志、潘胜玛发出通知：根据我公司于2013年4月28日与你们俩签订的位于乌鲁木齐市黑龙江路187号天山大酒店商住楼A-7号房及四楼整层《合同书》，以及2015年6月30日签订的《补充协议》的相关约定，多次与您们沟通无果，故特书面通知。1、现上述房产已具备买卖条件，请你们俩接到本通知之日起三日内到我公司书面确认签约人名字。2、按《合同书》约定缴付购房款，签订购房合同。如逾期缴款视为你们俩放弃购买权和优先购买权，同时视为你们俩违约，我公司有权对上述房产另行处置，由此造成的一切后果由你们俩承担。 2015年10月14日，天山实业公司向陈学志、潘胜玛发出通知：根据你我双方于2013年4月28日签订的《合同书》及2015年签订的《补充协议》，我公司于上月初与福建融港侨装饰设计工程有限公司协商解除了执行查封。我公司曾多次电话、口头、书面通知你们俩尽快按合同约定交款，而你们俩至今仍一再拖延，故特再次书面通知。一、你们俩务必在接收本通知之日起七日内按合同的相关约定交足款项，签订房屋买卖合同，否则视为你们俩放弃购买，你我双方签订的《合同书》按租赁的方式履行，同时视为你们俩放弃优先购买权。二、你们俩在收到本通知之日内未以书面方式提出异议或解决方案的，视为认可本通知内容，同时视为认可我公司在本通知送达之日起十日后有权另行出售《合同书》中约定的房产。 2015年10月22日，陈学志、潘胜玛通过公证方式向天山实业公司送达通知书一份，称截至2015年10月19日天山实业公司未能在双方合同约定的日期之前完成对合同涉及房产标的物的全部解封以及向我方提供房产证原件工作。根据你我双方2013年4月28日签订的合同的第六条第3款之约定，双方签订的合同应变更为租赁合同并且继续履行。要求天山实业公司退还超出的租金部分款1237.5万元，支付违约金650万元，支付逾期返还超付租金的利息816750元。 再查明，涉案的一楼A-17号房现处于法院查封之中。 一审法院认为，天山实业公司与陈学志、潘胜玛于2013年4月28日签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的规定，合法有效，双方应当依约履行。2015年6月30日，天山实业公司与陈学志、潘胜玛签订的补充协议，其中潘胜玛签名系陈学志代签，陈学志并无潘胜玛授权、潘胜玛亦不认可陈学志代签的效力，故该补充协议对天山实业公司与陈学志、潘胜玛于2013年4月28日签订的合同书不能起到变更的效力，对该补充协议的关联性、有效性，不予认可。根据《合同书》的内容，陈学志、潘胜玛与天山实业公司对涉案房产租赁和购买的方式均有明确约定，其中关于购买涉案房产的前提条件是该房产具备买卖条件，即上述房产产权清晰、明确、干净，不涉及任何第三方物权纠纷，但涉案房产中天山大酒店一楼的A-7号房处于法院查封之中，不能进行买卖交易，陈学志、潘胜玛购买涉案房屋的目的无法实现，天山实业公司应向陈学志、潘胜玛返还购房款及购房定金。因涉案房产2013年5月20日至2018年5月20日期间租赁费为每年150万元，陈学志、潘胜玛已向天山实业公司缴纳了2013年5月20日至2015年5月20日期间的租赁费300万元，在本案中亦表示愿意以已支付的650万元购房款中150万元作为涉案房屋2015年5月20日至2016年5月20日期间的租赁费，该行为并不违反法律规定，予以支持。综上，天山实业公司应向陈学志、潘胜玛返还购房定金650万元，购房款500万元(650万元-150万元）。对于陈学志、潘胜玛主张天山实业公司支付480万元违约金的诉讼请求，一审法院认为，天山实业公司在履行《合同书》的过程中，未能提供具备买卖条件的房产，其向陈学志、潘胜玛发出的两份通知书不能产生相应的法律后果。天山实业公司存在违约行为，应向陈学志、潘胜玛支付相应的违约金。陈学志、潘胜玛主张的违约金数额过高，亦未提交证据证明其因天山实业公司的违约行为受到的损失情况，对其主张的违约金，原审参照银行同期贷款利率对天山实业公司占用陈学志、潘胜玛购房款及购房定金期间的利息损失数额酌情对陈学志、潘胜玛主张的违约金予以支持，天山实业公司应向陈学志、潘胜玛支付违约金1742812.5元[350万元×4.875%×38个月（2013年5月13日至判决之日）十300万元×4.875%×36个月（2013年7月10日至判决之日+500万元×4.875%×23.3个月（2014年7月30日至判决之日）]。判决：一、天山实业公司返还陈学志、潘胜玛购房定金650万、购房款500万元；二、天山实业公司向陈学志、潘胜玛支付违约金1742812.5元。案件受理费119600元、保全费5000元，由陈学志、潘胜玛负担2337196元，由天山实业公司101225.04元。 二审期间，双方均未提交新证据，本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，双方是否具有违约行为，违约责任如何认定是本案的争议焦点。双方签订的《合同书》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同当事人应严格忠实履行各自义务。双方是否具有违约行为，应严格按合同签订目的及约定予以认定。《合同书》第一条约定：...双方租赁、买卖房产采取先租后买的交易方式；第二条约定：待该房产具备买卖条件后，甲方（天山实业公司）将房产出卖给乙方（陈学志、潘胜玛），乙方已经支付的租赁费立刻必然、全额等值折抵购房款，甲乙双方签订房产买卖合同后且当乙方已付款总额达到2000万元时，甲方无其它任何附加条件的按照约定将该房产过户到乙方名下。第三条约定：上述第三次付款的履行前提必须是房产已完全具备买卖条件（即房产产权清晰、明确、干净、不涉及任何第三方物权纠纷的）且甲乙双方已签订房屋买卖合同后...；第六条2.约定：在2015年6月30日之前，甲方不能够与乙方办理完毕上述房产的买卖，过户手续的，甲方须向乙方支付违约金650万元，同时租赁合同继续履行...。从上述合同条款可见，双方买卖房产系附条件、附期限的行为，即涉诉房产具备买卖条件（房产产权清晰、明确、干净、不涉及任何第三方物权纠纷的）后，双方签订买卖合同，并应在2015年6月30日前办理房产买卖过户手续，否则甲方构成违约。但直至2016年1月27日和28日的两份《乌鲁木齐市住房情况查询记录》记载，在约定的办理房产买卖过户手续期日，涉诉房产仍处于查封状态，故按合同约定，天山实业公司因未提供房产产权清晰、明确、干净、不涉及任何第三方物权纠纷的房产，构成违约。虽然天山实业公司与陈学志签订了补充协议，但因陈学志代为潘胜玛签字，未得到共同购买人潘胜玛的授权，该补充协议未生效。天山实业公司上诉称双方合同履行约定不明的理由，与事实不符，不能成立，本院不予采纳。关于违约责任的认定问题。违约责任具有补偿性，以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的。陈学志、潘胜玛主张的违约金数额，未提交证据证明因天山实业公司的违约行为受到的实际损失，故原审参照银行同期贷款利率酌定违约责任并无不妥。 综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费132541.38元，陈学志、潘胜玛负担31257.5元，天山实业公司负担101256.88元。 本判决为终审判决。 审 判 长  戴昀杞 代理审判员  孙 祎 代理审判员  孙ＸＸ 二〇一六年十一月二日 书 记 员  李玥璇