上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0101民初30450号
原告：施特伟科技(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：吴立基，董事长。
委托诉讼代理人：吴慧，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宁，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告：上海昊美化妆品有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：邓学民，董事长。
委托诉讼代理人：沈振春，公司员工。
委托诉讼代理人：温敏霞，公司员工。
原告施特伟科技(上海)有限公司诉被告上海昊美化妆品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案，于2017年12月6日依法公开开庭审理。原告施特伟科技(上海)有限公司的委托诉讼代理人吴慧、张宁，被告上海昊美化妆品有限公司的委托诉讼代理人沈振春，温敏霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还上海市黄浦区威海路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)；2、被告向原告支付房屋占有使用费暂计为40,859.7元(按389.14平方米乘以7元/平方米/天计算，自2017年6月1日起暂计算至2017年6月15日，要求计算至被告实际返还房屋之日止。)庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付房屋占有使用费250,606元(按389.14平方米乘以7元/平方米/天计算，自2017年6月1日起计算至2017年8月31日止)。并增加诉讼请求2、被告赔偿原告2017年10月16日起至2017年10月30日止的修复期间租金损失40,859元(计算标准同诉请1)；3、被告赔偿原告维修上海市黄浦区威海路XXX号XXX室房屋天花板、地面的费用91,523元。事实与理由：原、被告于2014年4月18日签订《房屋租赁合同》一份。双方约定：原告将其所有面积为389.14平方米的涉案房屋出租给被告。2014年4月21日至2014年6月1日为免租期，租赁期限为2014年6月1日至2017年5月31日。双方还约定，除原告同意被告续租外，被告应当在租期届满后当日返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋，每逾期一日，被告应当按7元/平方米/天支付房屋使用费。2017年5月31日，合同到期后，双方就续租事宜未能达成一致。原告委托律师向被告发函告知应当于2017年6月1日返还房屋。由于被告未按约返还房屋，原告于2017年6月22日诉至法院，经法院诉前调解仍未达成一致。后被告通知原告将于2017年8月29日搬离，双方实际于2017年8月31日办理房屋交接手续。交接当日，原告发现被告恶意毁坏房屋天花板和地板，房屋被弄得一塌糊涂。原告为减少损失，当日接收房屋后，专门请人维修天花板，地面铺设地砖，恢复房屋原状。为此原告支出维修费91,523元，而铺设地砖、修复天花板工程用时15天，致使原告该期间不能使用涉案房屋。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效。租期届满，被告理应按约返还房屋，但被告不但违约拖延返还还恶意毁坏房屋设施，造成原告的维修损失依法应当赔偿。另外，因修复天花板及地面的维修期间，导致房屋不能使用的损失也应当由被告承担，该损失应以合同约定的房屋使用费进行计算。原告为维护合法权益，请求判如所请。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。合同到期后被告打算续租涉案房屋，希望按照当时涉案房屋周边市场价格计算租金，周边房租仅4.7元/平方米/天，但原告不同意，所以是原告恶意想要赶走被告。而被告搬离时已出资请人将涉案房屋恢复到入住时的原状，三年前被告承租涉案房屋时就是被告返还时的状态。如原告认为被告没有恢复原状应拿出三年前被告承租涉案房屋时，涉案房屋状态的证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的租赁合同、房屋状况及产权人信息、土地状况信息、上海民生银行大厦办公房租赁确认单、现场照片4页、现场视频、照片第1、2张、短信记录，以及被告提供的短信、微信记录、照片两张等双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据二2.1青府贸[2003]260号文，证明2003年6月19日上海市青浦区人民政府同意“上海施特伟科技有限公司”企业名称变更为“施特伟科技(上海)有限公司”，被告辩称对该文件不清楚。本院对该证据予以确认。证据三3.2上海久裕物业管理有限公司(以下简称久裕物业公司)出具的物业证明，久裕物业公司证明原告向被告交付涉案房屋时，地面铺设有地砖、吊顶完整；被告不认可该证据，辩称其入住时，原告交付的涉案房屋就是毛坯房，被告搬离时也已经恢复成了毛坯状态。本院认为，该证据与原告提供的前一份证据上海民生银行大厦办公房租赁确认单系一组证据，均来源于久裕物业公司。关于该证明中“2016年4月底交付”的文字，庭审中，原告认为系物业公司笔误，应为“2014年4月底交付”。结合双方租赁合同约定的起租日及补充条款确定的免租期，本院对笔误说法予以认可。在被告未提供相反证据的情况下，本院对该证据予以确认。证据四、装修合同、付款凭证、工程发票、装饰工程明细，维修工期说明，证明原告对涉案房屋天花板及地板的维修费用情况，被告对该证据真实性、关联性均不认可，认为系原告与案外人签订，与其无关。结合原、被告此后提供的照片，本院确认原告在收回房屋后对涉案房屋包括天花板及地板进行装修的事实。对于原告提供的补充证据一照片中(第3-8张)，被告认为该五张照片反映的是原告自行装修的事实，被告不予确认。本院意见同前。补充证据三、房屋出租信息截图，被告认为系原告单方报价，不认可。原告称该证据来源于搜房网，鉴于被告不予认可，本院亦不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年4月18日，原告作为出租房(甲方)、被告作为承租方(乙方)经上海海昱房地产经纪事务所居间签订上海市房屋租赁合同一份。合同约定如下：一、出租或预租房屋情况：1-1、甲方出租给乙方的房屋坐落在本市黄浦区威海路XXX号/幢803室。该房屋实测面积为389.14平方米，土地用途为办公楼，结构为混钢；房地产权证：证书编第XXXXXXXX**号；1-2、甲方作为涉案房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告诉乙方涉案房屋未设定抵押。二、租赁用途：2-1乙方向甲方承诺，租赁涉案房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。三、交付日期和租赁期限：3-1、甲、乙双方约定，甲方于2014年4月21日向乙方交付涉案房屋。房屋租赁期自2014年6月1日起至2017年5月31日止；3-2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租涉案房屋的，则应于租赁期届满前贰月，向甲方提出继租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、租金、支付方式和限期：4-1、甲、乙双方约定，涉案房屋每日每平方米建筑面积租金为3.5元。月租金总计为41,427元。五、保证金和其他费用：5-1、甲、乙双方约定，甲方交付涉案房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即捌万贰仟捌佰伍拾肆元整。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在租约结束后的三个工作日无息归还乙方。六、房屋使用要求和维修责任：6-2租赁期间，乙方应合理使用并爱护涉案房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使涉案房屋及其附属设施损坏或发生故障时，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。七、房屋返还时的状态：7-1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返涉案房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应7元/平方米/天向甲方支付该房屋占用使用费；7-2、乙方返还涉案房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。补充条款约定：1、甲方租金不包物业费，由乙方承担。2、租房的房产税金由甲方承担，乙方如需租房发票所产生的税金由乙方承担。3、2014年4月21日至2014年6月1日为免租期。
2017年3月20日，原告工作人员向被告法定代表人发送短信：“1、原先增幅2万/月降低到1.8万/月。2、如无法接受此价格的调整，公司按合同结束租约，放宽2月的搬家期限，租金按原价。以上是总公司的决定…”2017年5月19日，原告工作人员发送短信：“邓先生，我公司总部让我联系您，贵公司一直未给与我们答复，我们将不再续租，按照合同约定我公司将于2017年6月1日结束与贵公司的合同关系，请将办公室复原后交还我公司，按合同约定执行，谢谢。”当日，被告法定代表人答复“我会安排去香港和房东当面洽谈，合作了三年，我们想好好洽谈。”2017年7月7日被告法定代表人答复“陈老师：刚开完董事会，既然我们打(达)不成协议，我们决定搬走…”2017年7月20日，被告法定代表人短信称“陈老师：麻烦你转告房东，我们8月29日搬离，谢谢！”2017年8月2日，原告工作人员发送短信“大家都退一步，我们第一月按合同原价收取房屋使用费，后面两个月按合同约定。如果公司不同意，那由法院来判定。”2017年8月11日，原告工作人员再次发送短信“邓先生，真的很抱歉，公司的决定就是之前第一个月原价，之后按合同。至于装修，我们公司真的不需要了。谢谢！”
2017年8月31日，原告作为甲方出租方，被告作为乙方承租方与丙方物管方久裕物业公司共同签署上海民生银行大厦办公房租赁确认单，该确认单一式三份，三方各执一份。在该确认单“其他说明”一栏处，手写“地损坏、天花板损坏、后增空调2台。”字样。确认单用途勾选“适用于租赁合同结束”栏。在确认单尾部甲方工作人员签名，物业公司工作人员签名并盖章，被告法定代表人邓学民在乙方签章处签名。2017年8月30日，久裕物业公司出具证明一份，证明原告为涉案房屋业主与被告于2014年4月21日签订租赁合同一份，合同约定2014年4月21日至2014年6月1日为免租期，自2014年6月1日起，租期三年整，2017年5月31日到期。2016年4月底交付时(应为2014年4月底)，地砖600*600，可使用状态；吊顶完整。2017年8月30日退还时，地面和吊顶完全损坏。地面地板和地砖全部拆除，留下不平整水泥地，吊顶人为破坏，照片为证。双方均确认，原告收回涉案房屋后目前系自己使用。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告双方于2014年4月18日签订的租赁合同约定租赁期限至2017年5月31日到期。根据合同约定租赁期满，双方如要续约，需重新签订合同，即双方需对租赁合同权利义务重新进行协商。合同届满前双方曾就续租租金价格一事反复进行协商，被告始终认为原告提出的价格高于周边市场价格，不同意接受。由于双方未能就租金问题达成一致，签订新的租赁合同，根据合同约定，双方之间的租赁合同权利义务关系已于2017年5月31日终止，被告应按期向原告返还房屋。现双方当事人均确认，双方实际于2017年8月31日交接房屋，故2017年8月31日之前的房屋使用费应当由被告支付。根据租赁合同第七条约定租期届满后的使用费标准为每逾期一日，被告应按7元/平方米/天向原告支付占用使用费。但从双方均确认的短信内容看，2017年8月原告曾先后两次向被告表示第一个月按原先租金价格计算，后续月份按照合同约定执行。庭审中，原告虽主张该要求仅是原告在法院调解期间作出的让步，并非是原告对合同权利的放弃。然而根据双方均认可的短信内容来看，原告的该项意思表示是在被告法定代表人2017年7月下旬表示将于2017年8月29日搬离后，原告于2017年8月2日向被告发出的；之后双方在交涉过程中原告于2017年8月11日再次回复被告，该意见系公司决定，结合双方于2017年8月31日交接的事实，应视为双方对合同到期后的使用费问题已达成一致。故本院认为2017年6月1日至2017年6月30日的房屋使用费仍应按原合同约定，即每月41,427元；2017年7月1日至2017年8月31日的使用费，则应按照租赁合同7-1条约定的7元/平方米/天计算，即168,886.76元。
另外关于原告主张的装修损失。根据双方均确认的照片，被告交接房屋时天花板被损坏，地面为取走铺设物后不平整的水泥地面。被告辩称因原告表示不需要被告的装修，故被告将涉案房屋恢复到三年前原告交付时的原状。但根据原、被告及物业公司于2017年8月31日共同签署的租赁确认单，已经明确“地损坏、天花板损坏”，且物业公司证明2014年4月原告交付房屋时，地砖600*600，可使用状态、吊顶完整。被告主张其交还的状态与三年前接收的状态一致，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利后果。况且无论根据合同约定还是法律规定及严格履行与诚实信用原则，被告均应保证房屋及附属设施处于正常的可使用状态，而被告返还时的房屋显然不属于正常可使用状态。因此，本院认为原告确有修复之必要，被告应当支付相关修复费用。关于修复地面、天花(板)工程费用，原告提交了包括施工合同在内的共五份证据，但被告不予确认。诉讼中原、被告双方均未对相关费用申请鉴定评估，为减少讼累，本院酌情确定地面及天花(板)的修复费用为50,000元。
综上所述，对于原告的诉讼请求：1、被告向原告支付房屋占有使用费250,606元(按389.14平方米乘以7元/平方米/天计算，自2017年6月1日起计算至2017年8月31日止)，本院确认被告应支付自2017年6月1日起至2017年8月31日的房屋使用费210,212.78元，鉴于原告同意以被告支付的保证金抵扣相关费用，被告支付的保证金82,854元应予以抵扣。3、被告赔偿原告维修上海市黄浦区威海路XXX号XXX室房屋天花板、地面的费用91,523元，本院酌情确认被告应支付修复费用50,000元。关于原告的诉讼请求2、被告赔偿原告2017年10月16日起至2017年10月30日止的修复期间租金损失40,859元(计算标准同诉请1)，本院认为该诉请缺乏事实和法律依据，且本院已确认被告须向原告支付修复涉案房屋和天花板的维修费用，故对原告的该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海昊美化妆品有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告施特伟科技(上海)有限公司2017年6月1日起至2017年8月31日止房屋占有使用费210,212.78元(被告支付的保证金82,854元应予以抵扣)。
二、被告上海昊美化妆品有限公司应在本判决生效之日起十日内赔偿原告施特伟科技(上海)有限公司维修上海市黄浦区威海路XXX号XXX室房屋天花板、地面的费用50,000元。
三、对原告施特伟科技(上海)有限公司的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7044.82元，减半收取计3522.41元，由原告施特伟科技(上海)有限公司负担922.41元，被告上海昊美化妆品有限公司负担2,600元。
审判员 程 珊
二〇一八年二月二十八日
书记员 徐公允
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。