广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第491号
上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。
负责人：韩玉明。
委托代理人：曾兴风，广东国融律师事务所律师。
委托代理人：刘运辉，广东国融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓振生，男，1951年7月20日出生，汉族，住广东省珠海市。
委托代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：王艳丽，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。
被上诉人（原审被告）：林金学，男，1955年1月22日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）因与被上诉人邓振生、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、林金学商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年1月4日，邓永峰与吉雅公司签订三乡中心区农贸市场认购书一份，约定：邓永峰向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡中心区农贸市场1幢11号商铺，该物业建筑面积约为162平方米，认购楼价为680400元；付款方式为银行按揭，首期定金100000元须于签署认购书或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款50000元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款22400元须于捣好商铺第三层楼面或之前付清；认购书还就其他内容进行了约定。认购书注明，认购方名字更改为邓振生；一次性付款，另加补楼款54810元；已收到上述所列的首期定金100000元，吉雅公司并开具收到首期定金10万元的收款收据。2005年6月10日，吉雅公司向邓振生开具收到楼款735210元的收款收据；同年11月25日向邓振生开具收到收楼费用26847元的收款收据。2006年5月18日，邓振生与吉雅公司签订商品房买卖合同，约定：邓振生向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场1号楼11号商铺，该商品房的建筑面积为175.05平方米，套内建筑面积为171平方米；单价为每平方米4259.47元，按套内建筑面积计，房价款合计735210元；付款方式为一次性付款，在签署商品房买卖合同时已付清；交楼期限为2005年12月30日前；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商一致解决；合同还约定了其他事项。此后，吉雅公司未按认购书及合同约定的内容履行义务，邓振生获悉所购房产己备案到他人名下，且吉雅公司法定代表人张其涉嫌犯罪已被刑事羁押。
2013年2月27日，邓振生向原审法院提起诉讼称：2004年1月4日，邓永峰与吉雅公司签订三乡中心区农贸市场认购书，约定由邓永峰购买中山市三乡镇中心区综合市场1号楼11号商铺。认购书签订后，经过邓永峰与邓振生、吉雅公司三方同意，变更该商铺买受人为邓振生。吉雅公司于2005年5月将商铺交付给邓振生使用。邓振生接收该商铺后，将该商铺用于出租，并收取租金至今。2006年5月18日，邓振生、吉雅公司签订一份广东省商品房买卖合同，但吉雅公司一直未协助邓振生办理房产登记手续。为此，邓振生向法院起诉，请求判令：一、确认吉雅公司与林金学签订的商品房买卖合同无效；二、确认吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼11号商铺归邓振生所有；三、吉雅公司、林金学承担诉讼费用。诉讼中，邓振生变更第二项诉讼请求为：吉雅公司履行买卖合同义务，协助邓振生办理上述商铺的房屋权属证书；并增加诉讼请求：确认林金学与交行中山分行签订的抵押借款合同无效，交行中山分行协助办理注销抵押登记。
原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明：涉案的中山市三乡镇中心区综合市场1号楼11号商铺，建筑面积为175.05平方米，购房总价为805230元，于2004年11月16日登记备案在林金学名下，备案登记的商品房买卖合同签订于2004年11月9日；该商铺于2005年1月20日抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为402000元，抵押人林金学。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封。
交行中山分行（乙方、贷款人即抵押权人）与林金学（甲方、借款人）、吉雅公司（丙方及房产开发商）签订个人住房抵押贷款合同，约定由林金学向交行中山分行贷款402000元用于购买中山市三乡镇大布村“公路下”中心区综合市场1号楼11号商铺，吉雅公司对合同项下的贷款提供连带责任保证。
原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，涉及邓振生及邓永峰，其出借金额为116.2万元，涉讼商铺涉及虚假按揭。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，林金学与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场1号楼11号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
为查清事实，原审法院调取了刑事判决案卷中认定张其向邓振生借款数额的借据、邓振生在公安机关处所作笔录及邓振生出具给张其的收到投资利润的收据。借据具体有：2002年4月10日，张其、中山市华佳房地产开发有限公司向邓振生借款12万元；2002年10月7日，张其、吉雅公司向邓振生借款10万元；2002年12月7日，张其、吉雅公司向邓振生借款10万元，定于2003年5月7日全部归还，到还款时，邓振生即将购楼合同及收据退回张其；2003年2月17日，张其、吉雅公司向邓振生借款8万元，定于2003年8月17日归还；2003年5月30日，张其、吉雅公司向邓振生借款8.5万元；2003年8月20日，张其、吉雅公司向邓振生借款10万元；2003年11月13日，张其、吉雅公司向邓振生借款35万元；2006年12月13日，张其、吉雅公司向邓振生借款20万元，定于2007年10月13日归还。以上借款合计113.5万元。2008年5月21日，邓振生在公安机关所作笔录中述称：我向吉雅公司购买了中山市三乡镇中心区综合市场1号楼11号商铺、9号楼8、9号商铺，不认识张其，没有借钱给张其或者吉雅公司；1号楼11号商铺出租给别人，9号楼8、9号商铺自己使用。邓振生出具的收据中载明收到张其多笔投资利润，其中2005年有5张收据上载明扣楼款。
原审法院再查明：邓振生与邓永峰系父子关系。邓永峰诉吉雅公司商品房预售合同纠纷一案［案号：（2013）中一法三民一初字第247号］中，要求吉雅公司协助其办理中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8、9号商铺的房地产权属证书，该商铺的价款为640000元，邓永峰提供了吉雅公司出具的金额为600000元的收款收据。原审法院作出一审判决，认定上述商铺的购房款为借款，不存在商品房买卖关系，驳回邓永峰的诉讼请求。
诉讼中，原审法院派员到涉讼房产处核实使用人员。经核查，该房产由邓振生出租给案外人李贵方使用，案外人李贵方从2007年开始承租该商铺，并于2007年9月4日在该商铺处开设个体工商户，办理了营业执照。
原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。争议的焦点为：一、邓振生与吉雅公司之间是否存在真实的商品房买卖关系；二、林金学与吉雅公司签订商品房买卖合同是否有效，林金学与交行中山分行签订的个人借款合同、抵押合同是否有效。关于焦点一。虽然邓振生涉及吉雅公司非法吸收公众存款的犯罪行为，但刑事案卷中有113.5万元的借款借据，且邓永峰主张关于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8、9号商铺的商品房买卖关系已被认定为借款抵押，购房款600000元被认定为借款，故有证据证明的借款数额已经超过刑事判决认定邓振生借款116.2万元。此外，吉雅公司称曾出售过中心市场1号楼的1间商铺给邓振生，且邓振生已于2007年起将涉讼商铺出租给案外人李贵方经营个体工商户。如系虚假的商品房买卖，吉雅公司不可能将涉讼商铺交给邓振生使用。故原审法院认定邓振生与吉雅公司签订的认购书及商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守约定全面履行。邓振生持有认购书及商品房买卖合同原件并向吉雅公司支付了全部购房款，且在房屋交付后已实际使用多年，故应认定邓振生与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖关系。关于焦点二。虽然涉讼商铺于2004年11月16日登记备案在林金学名下，且林金学与交行中山分行签订个人住房抵押贷款合同，并将涉讼商铺抵押登记在交行中山分行名下。但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，林金学与吉雅公司之间对中山市三乡镇中心区综合市场1号楼11号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。林金学与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，林金学、吉雅公司与交行中山分行签订的个人住房抵押贷款合同也一并无效。吉雅公司收取了邓振生的全部购房款，并已将房屋实际交付给了邓振生使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故邓振生主张吉雅公司继续履行合同，并为邓振生办理房地产权属证书的诉求原审法院予以支持。吉雅公司、林金学经原审法院的合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）、（五）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认林金学与吉雅公司于2004年11月9日签订的中山市三乡镇中心区综合市场1号楼11号商铺的商品房买卖合同无效；二、确认林金学、吉雅公司与交行中山分行签订的个人住房抵押贷款合同无效，交行中山分行于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼11号商铺上所设的抵押权登记；三、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助邓振生办理位于中山市三乡镇综合市场1号楼11号商铺的房地产权属证书。案件受理费11152元（邓振生已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司应在原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人交行中山分行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项的规定判决交行中山分行与林金学、吉雅公司签订的抵押贷款合同无效，属于法律适用错误。1.交行中山分行与林金学、吉雅公司签订抵押贷款合同的行为不存在合同法第五十二条第（三）项规定的情形。以合法形式掩盖非法目的，应当是双方恶意串通的行为，目前没有证据显示交行中山分行在签约过程中存在与吉雅公司、林金学恶意串通的情形，抵押贷款合同系吉雅公司、林金学为骗取贷款而以欺诈方式订立的合同，损害了交行中山分行的利益。根据合同法第五十四条第二款和第五十五条的规定，交行中山分行作为受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，撤销权行使期间为一年，交行中山分行没有在一年期间内行使撤销权，应认定抵押贷款合同有效，合同当事人应依约履行义务。2.交行中山分行与林金学、吉雅公司签订抵押贷款合同的行为不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的情形。本案贷款行为发生在2006年6月29日以前，刑法修正案（六）于2006年6月29日才公布实施，骗取贷款罪属于新增的罪名，结合刑法不溯及既往、从旧兼从轻的原则，吉雅公司、张其在刑法修正案公布实施之前的骗取贷款行为不构成刑事犯罪。因此已生效的（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定书以及（2010）中中法刑二初字第25号所认定的涉及本案的贷款构成骗取贷款罪有待商榷。3.北京市高级人民法院对同类案件的处理意见也是认为抵押贷款合同有效。北京市高级人民法院关于印发《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》的通知（京高法发（2007）273号）规定：在个人购房贷款合同履行过程中，出现了符合合同第五十四条第二款规定的情形，利益受损方有权请求人民法院变更或撤销贷款合同。如其不行使请求人民法院变更或撤销贷款合同的权利，在审理中仍应认定贷款合同有效。4.广东省高级人民法院针对中国建设银行股份有限公司东莞市分行因与吕妙宜等借款人、东莞市天龙居商贸有限公司、大启实业有限公司借款合同纠纷系列案，已认定开发商基于骗取贷款目的抵押贷款合同合法有效，所以吉雅公司系列案件应当认定为合法有效，统一司法裁判尺度。5.即使不考虑借款抵押合同的效力问题，交行中山分行基于善意取得制度，也已经取得了涉案房屋的抵押权。交行中山分行在对讼争房屋设立抵押权发放贷款时出于善意抵押贷款合同各方当事人的身份证明及签字、盖章都是真实的，完全符合放贷政策，交行中山分行作为善意第三人，在放贷过程中是不可能知晓吉雅公司与借款人之间订立合同的真实目的是骗取贷款，从保护交易安全和信赖利益的法理出发，即便吉雅公司与借款人之间订立的房屋买卖合同被确认为无效，借款人对讼争房屋不具有所有权，并需配合办理预告撤销手续，但根据不动产物权善意取得的规定，交行中山分行仍可善意取得讼争房屋的抵押权。（二）购房合同和贷款合同是两个不同、独立的合同，没有主从关系。购房合同无效，或被撤销、解除时，申请贷款购房的买受人与银行的借贷关系还存在。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条进一步明确，买卖合同被确认无效或被撤销、解除均不影响个人住房抵押贷款合同的效力。即使吉雅公司与林金学签订的商品房买卖合同无效也不影响交行中山分行与吉雅公司、林金学签订的抵押贷款合同的效力。（三）原审判决吉雅公司协助办理注销涉案商铺上所设的抵押权登记，属于法律适用错误，剥夺了交行中山分行享有的物权（抵押权）。交行中山分行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力。在登记部门未撤销之前，交行中山分行依法享有抵押权。原审法院完全忽视交行中山分行的抵押权已经抵押登记的客观事实，判决交行中山分行协助办理注销该商铺上所设的抵押权登记，破坏了物权法上的公示公信原则。（四）交行中山分行基于公示公信原则，在办理按揭贷款时，已至相关部门查询该房产的权属情况，并在核实销售备案及抵押登记备案的情况下发放贷款，交行中山分行已尽完全审查义务，不具有任何过错，应当保护交行中山分行的合法抵押权。（五）邓振生不是林金学、吉雅公司签订商品房买卖合同以及交行中山分行与林金学、吉雅公司签订的抵押贷款合同的合同当事人，其无权提起确认该合同无效之诉，原审受理其诉讼请求并判决确认该合同无效是错误的。（六）邓振生在签订商品房买卖合同时，是完全可以知悉抵押登记备案的情况，但其疏于调查，对导致一房两卖的情况具有重大过错，依法应由其承担相应的法律后果。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决，改判驳回邓振生的诉讼请求；（二）邓振生、吉雅公司、林金学共同承担一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人邓振生答辩称：刑事判决已认定张其的犯罪行为成立，交行中山分行的上诉意见没有事实和法律依据。交行中山分行并未在申请贷款人与吉雅公司的交易中作出称职的审查，没有采取现场查看面谈的方式，存在严重的疏忽，应承担相应的责任。贷款合同违反法律规定，当属无效，抵押合同及抵押权也当属无效。邓振生终止林金学与吉雅公司的虚假交易合同，提起确认之诉，是符合法律规定的。邓振生在2004年1月份已经与吉雅公司达成交易，收楼后一直未有任何第三方主张过产权，邓振生有理由相信对商铺享有完全产权，并不存在过错，请求二审法院驳回交行中山分行的上诉请求。
被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被上诉人林金学经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明：原审期间，吉雅公司辩称，邓振生、邓永峰与张其均是借款关系，没有真实买房。张其记得他们确实是购买了一个铺位，当时在1号楼，备案人是梁伟忠，不是邓振生起诉的商铺。且邓振生真实购买的商铺也只是交来20万元左右的楼款，其余也是用借款利息顶楼款的。邓振生出示的多张由梁华娣开出的收据更能证明是借款关系，梁华娣在吉雅公司中没有任何职位，但会应张其要求为借款人支付利息。梁华娣开具的所谓收款收据均是每期利息，并非真实的购房关系。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。经查，2004年1月4日，吉雅公司与邓永峰签订三乡中心区农贸市场认购书，约定邓永峰向吉雅公司认购三乡中心区农贸市场1幢11号商铺，认购楼价680400元。2005年6月10日，吉雅公司出具收据确认收到邓振生支付的商铺款735210元，2005年11月25日，吉雅公司出具收据确认收到邓振生支付的收楼费用26847元。2006年5月18日，吉雅公司与邓振生签订广东省商品房买卖合同，约定邓振生向吉雅公司购买三乡镇中心区综合市场1号楼11号商铺，总楼价为735210元，在签署广东省商品房买卖合同时已付清，吉雅公司应当在2005年12月30日前将商铺交付邓振生使用，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需要由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案。目前涉案商铺由邓振生出租给案外人使用。本院作出的已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，涉及邓振生及其邓永峰，出借金额为116.2万元。原审法院调取的该刑事案件卷宗中邓振生出具给张其的收到投资利润的收据显示，2005年有5张收据上载明扣楼款，邓永峰另案主张的中山市三乡镇中心区综合市场9号楼8、9号商铺的商品房买卖关系已被法院认定为借款抵押，购商铺款60万元也已被认定为借款。因此，在没有证据显示刑事判决认定的上述借款与本案购商铺款存在关联的情况下，原审法院认定前述三乡中心区农贸市场认购书和广东省商品房买卖合同系各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，认定邓振生与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，处理并无不妥，本院对此予以维持。吉雅公司应当按照广东省商品房买卖合同的约定履行相关合同义务。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已经认定，林金学与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场1号楼11号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款，故林金学与吉雅公司签订商品房买卖合同以及吉雅公司、林金学与交行中山分行签订个人住房抵押贷款合同，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，并判决交行中山分行协助办理注销涉案商铺上所设的抵押权登记，以及吉雅公司为邓振生办理涉案商铺的房地产权属证书，处理均无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人交行中山分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理11152元，由上诉人交通银行股份有限公司中山分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 赵伟光
审判员 胡健仪
二〇一四年九月三十日
书记员 易嘉璇