河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2017）豫10民初127号
原告（申请执行人）：宋绍霞，女，1968年11月20日出生，汉族，住许昌市魏都区。
委托诉讼代理人：段冰，河南金泰律师事务所律师。
被告（案外人）：李中阳，男，1989年12月24日出生，汉族，住河南省长葛市。
委托诉讼代理人：张永锋，河南七星灿律师事务所律师。
第三人：韩华，女，1958年6月22日出生，汉族，住许昌市魏都区。
第三人：长葛市卓越房地产有限公司，住所地：和尚桥镇东辛庄社�。
法定代表人：李宽军。
委托诉讼代理人：唐书涛，河南德典律师事务所律师。
原告宋绍霞与被告李中阳、第三人韩华、长葛市卓越房地产有限公司（以下简称卓越地产）申请执行人执行异议纠纷一案向本院提起诉讼，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋绍霞的委托诉讼代理人段冰、被告李中阳的委托诉讼代理人张永锋、第三人卓越地产的委托诉讼代理人唐书涛到庭参加诉讼，第三人韩华经本院依法传唤未到庭，依法按缺席审理。本案现已审理终结。
原告宋绍霞诉称，被告李中阳提出的案外人执行异议无事实根据和法律依据。1、李中阳仅持有《商品房买卖合同》，没有购房款支付凭证，所以不能证明其房屋买卖合同已经履行，不能证明买卖关系存在，而韩华购买卓越地产的房产，有宋绍霞为韩华支付的�房款凭据（借据、借款担保合同）为证。宋绍霞以向卓越地产借款的形式支付韩华的购房款也符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，根据该条规定，许昌市中级人民法院（2016）豫10执异45号执行裁定也认定韩华购买卓越地产并由宋绍霞以借款形式支付购房款这一事实。2、根据《物权法》第20条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25、27条规定，韩华购买的卓越地产位于香格里拉小区的房产已经在长葛市房管局进行了备案登记，已经实际取得了房屋所有权，具有对抗第三人的效力，而李中阳即使与卓越地产签订有《商品房买卖合同》但未进行备案登记，故没有实际取得房屋所有权，李中阳获得的是一种合同债权。3、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，该规定仅仅针对出售房屋又是被执行人的开发商而言，仅仅对没有进行备案登记的其他买受人而言。综上，原告认为许昌市中级人民法院（2016）豫10执异45号执行裁定不顾上述事实和法律，裁定中止对卓越香格里拉小区第95幢1单元3层东户0103001号房产的执行是错误的。综上，请求依法判决许可对位于长葛市卓越香格里拉小区第95幢1单元3层东户0103001号房产的执行，被告承担本案一切诉讼费用。
被告李中阳答辩称，1、被告与卓越签订商品房买卖合同支付购房款，并实际入住已取得诉争房屋所有权。2、韩华所谓的在长葛房管局备案登记，只是对宋绍霞借款给卓越提供了担保，韩华并未实际购买房屋也未支付购房款。所以应认定为对债务的担保，不应认定为房屋买卖关系。综上，许昌中院执行裁定认定事实正确，裁定中止对涉案房屋�执行符合法律规定。
第三人卓越地产答辩称，1、卓越地产已经于2017年9月18日被长葛市人民法院裁定受理重整，目前正处于债权申报阶段，根据管理人目前掌握的信息，韩华对涉案房屋没有交纳任何房款。根据破产法19条的规定，本案应当终止执行。相关权利人应当依照破产法的规定向管理人申报债权，由破产管理人按照法律规定依法确认诉争房屋的权属。2、在破产重整的过程中破产管理人已经依照破产法的规定要求长葛市人民法院确认与韩华所签订的19套商品房买卖合同无效并且已经立案受理，故管理人与韩华确认合同无效合同纠纷案件的审理结果与本案有直接的关系和影响，建议本案终止诉讼，待确认合同无效案件判决生效后再进行审理。
第三人韩华未作出答辩。
为支持己方主张，原告宋绍霞向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明：2014年5月13日本案所涉房屋由韩华购买，并在房管局进行备案登记。2、民事判决书一份，证明：2015年8月20日许昌中院2015许民初第213号民事判决，该判决判令韩华对原告承担916.4059万元及利息的连带还款责任。
被告李中阳对原告证据发表质证意见是：对两份证据真实性无异议，商品房买卖合同并未实际履行，韩华并未支付购房款，签订该合同目的是为宋绍霞的债务提供担保。商品房买卖合同行为应认定为借款关系。对判决书，正如原告在诉状所称，宋绍霞以借款形式支付购房款，进一步证明韩华并未实际支付购房款和房屋买卖为借款提供担保的事实。原告提供的两组证据均不能达到其证明目的。
第三人卓越地产对原告证据发表质证意见为：对真实性无异议，但是韩华并未支付任何款项，备案仅仅只是一种行政管理行为，并不产生物权效力。对民事判决的真实性无异议，该判决书仅仅处理的是宋绍霞与卓越公司、韩华之间的民间借贷关系，并不涉及对19套房产的权属，并未对19套房屋的权属进行确认。双方系民间借贷关系。
被告李中阳为支持自已的主张，向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》一份，证明：被告李中阳和第三人长葛市卓越房地产有限公司于2014年1月9日签订商品房买卖合同，李中阳成为卓越香格里拉小区第95幢1单元3层东0103001号房业主。2、编号为0006359号《收款收据》一份，证明：被告李中阳履行了房款缴纳义务，缴纳了全部或绝大部分房款。3、物业缴纳水电费、物业费证明及收据19份，证明：自2015年2月起，被告对所购买的房屋装修并入住，按时缴纳水电费。4、照片8张，证明：被告李中阳对房屋进行了装修并已实际入住。
原告宋绍霞对被告证据发�质证意见是：证据1真实性有异议，因为该合同没有在长葛市房管局进行备案登记。证据2真实性有异议，是被执行人长葛市卓越房地产有限公司与李中阳恶意串通逃避执行而伪造的。证据3、4的意见同证据2质证意见。
第三人卓越地产对被告证据发表质证意见是：破产重整过程中李中阳已经进行了债权申报，但是债权审核结果并未出来，对真实性不发表意见，但是李中阳已经入住的事实进行确认。对判决书的真实性无异议。
第三人卓越地产提供的证据有：1、长葛市民事裁定书一份，证明：2017年9月18日长葛市人民法院已经受理长葛市卓越地产破产重整一案。2、长葛市人民法院案件受理通知书一份以及起诉状一份，证明：长葛市卓越地产被裁定重整后破产管理人依照职权及法律规定已经起诉到人民法院要求确认卓越地产与韩华签订的本案以及其他涉案19套房屋的商品房买卖合同无效，长葛市人民法院已经立案受理。
原告宋绍霞、被告李中阳对卓越地产提供证据真实性无异议。
对各方当事人提供的证据，本院经审核后认为，以上证据来源合法，真实有效，本院对以上证据的真实性予以确认。
综合以上证据，经庭审，确认以下案件事实：2014年5月13日，原告宋绍霞与第三人卓越地产签订《借款担保合同》，约定卓越地产借宋绍霞人民币1100万元，该笔借款由第三人韩华作为保证人，承担连带保证责任，并由韩华与卓越地产签订了多份商品房买卖合同（其中包括本案争议房产），韩华以签订的卓越香格里拉房产为该笔债务抵押担保。后卓越地产未能及时还款，宋绍霞依法起诉卓越地产和韩华，许昌市中级人民法院于2015年8月20日作出（2015）许民初字第213号民事判决：判令卓越地产偿还宋�霞本金916.4059万元及利息，韩华对上述债务承担连带还款责任。该案进入执行程序后，许昌市中级人民法院于2015年10月8日作出（2015）许法执裁字第310-1号执行裁定，依据该裁定许昌市中级人民法院查封了长葛市卓越香格里拉小区第95幢1单元3层东户0103001号房产。后本案被告李中阳作为案外人提出执行异议，许昌市中级人民法院于2017年3月17日作出（2016）豫10执异45号执行裁定：裁定中止对长葛市卓越香格里拉小区第95幢1单元3层东户0103001号房产的执行。宋绍霞不服执行异议裁定，向本院提出执行异议之诉。
另查明，2014年1月9日，被告李中阳与第三人卓越地产签订《商品房买卖合同》，合同约定李中阳以总价款216128元购买卓越地产开发的香格里拉第95幢1单元3层东户0103001号房产。李中阳于2010年12月31日向卓越地产交纳购房款200000元。自2015年2月起，李中阳占有�用涉案房屋。
本院认为，执行异议之诉案件应当就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实体审查。本案中，被告李中阳与第三人卓越地产签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方自愿签订，并不违反法律规定，合同真实有效，李中阳已基本缴清全部购房款，且对争议房屋已经装修入住，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽李中阳对涉案房产没有进行产权登记，但其对涉案房屋享有不动产买受人的物权期待权。而本案第三人韩华虽然也与卓越地产签订了《商品房买卖合同》，但其并没有交纳购房款，仅是以签订购房合同的形式为卓越地产所欠宋绍霞债务提供担保，宋绍霞对涉案房屋的执行系基于普通的债权关系。综上，李中阳对涉案房屋所享有的物权期待权在效力上应当优先于宋绍霞的债权效力，故本院依法裁定中止对涉案房产的执行并无不当。关于宋绍霞提出韩华已对涉案房屋进行合同备案，已经实际取得了房屋所有权的理由，因房屋交易合同登记备案并非预告登记，合同备案仅是一项行政管理措施，并不产生物权变动效力，故韩华并未取得房屋所有权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下:
驳回原告宋绍霞的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告宋绍霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 杨天兰
审判员 蒋家康
审判员 刘 兵
二〇一八年一月十一日
异
书记员 王沛文
执行催告
义务人：
根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，请自觉及时履行生效法律文书确定的义务，如果有财产拒不履行，视情况将受到以下信用监督、警示和惩戒：
1.限制设立融资性担保公司、保险公司。
2.限制公开发行公司债券。
3.限制合格投资者额度审批。
4.中止股权激励计划及对象。
5.限制股票发行或挂牌转让。
6.限制设立社会组织。
7.限制参与政府投资项目或使用财政性资金项目。
8.限制获取政府补贴。
9.限制获得政策支持。
10.限制担任国企高管。
11.限制担任事业单位法定代表人。
12.限制担任金融机构高管。
13.限制担任社会组织负责人。
14.限制招录(聘)为公务员或事业单位工作人员。
15.在入党或党员设立特别限制。
16.限制担任党代表、人大代表和政协委员。
17.限制入伍服役。
18.限制海关认证。
19.限制从事药品、食品等行业。
20.限�房地产、建筑企业资质。
21.限制授予文明城市、文明村镇、文明单位、文明家庭、道德模范、慈善类奖项。
22.限制律师、律师事务所获得荣誉。
23.限制授信。
24.限制从事不动产交易、国有资产交易。
25.限制使用国有林地。
26.限制使用草原。
27.限制利用其他国有自然资源。
28.限制乘坐火车一等以上座位和飞机。
29.限制住宿宾馆饭店等高消费。
30.限制高消费旅游。
31.限制子女就读高收费学校。
32.限制购买具有现金价值保险。
33.限制新建、扩建、高档装修房屋。
34、限制和控制出境
35、加大刑事拒执惩戒力度
36、鼓励各级组织和单位实施对失信被执行人的信用监督、警示和惩戒。
邮编：461000
地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口