吉林省辽源市龙山区人民法院行 政 判 决 书（2016）吉0402行初2号原告：白先民，住辽源市。原告：侯殿华。二原告委托代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。被告：辽源市龙山区房屋征收经办中心（原辽源市龙山区人民政府房屋征收办公室）法定代表人：黄巨福，该中心主任。委托代理人：柴寿臣，该单位法律顾问。第三人：辽源市海达房地产开发有限公司法定代表人：唐建欣，该公司经理。委托代理人：柳月利，该公司法律顾问。原告白先民、侯殿华诉被告辽源市龙山区房屋征收经办中心（以下简称龙山征收办）、第三人辽源市海达房地产开发有限公司（以下简称海达地产）不履行房屋征收补偿协议一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告白先民及白先民、侯殿华共同委托代理人董晓丽，被告龙山征收办委托代理人柴寿臣，第三人海达地产委托代理人柳月利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白先民、侯殿华起诉称：因城市改造建设需要，原告所住房屋被龙山区政府列为实施征收范围，在征收过程中，原告在被告及第三人工作人员动员下，于2011年6月19日，原告与第三人就搬迁安置事宜签订一份明确约定第三人以具体位置、面积、用途特定的房屋对原告予以安置的《安置搬迁协议》，约定：1、原告将二套住房合并为一套进行安置，安置户型为121平方米户型，应交费用按安置政策办理，第三人同意按此方案安置；2、原告要求楼层定为本楼西侧11层（房山有窗户的）。第三人同意，保证安置在11层121平方米的套房（因家有残疾人给予一定的照顾）；3、本协议签订后，原告无条件的，立即签订搬迁协议，腾空房屋；4、本协议为双方特殊约定，在法律上生效。该协议签订后，原告按约定将房屋腾空。6月21日，被告工作人员看到《安置搬迁协议》后，同原告签订了《辽源市国有土地上房屋征收补偿协议书》。协议约定：原告选择产权调换房屋为高层建筑，面积为121平方米，其中原面积93.13平方米，交纳结构差价款13969.5元，无偿增加10%后面积为102.443平方米，再增加面积18.557平方米，按市场价格交纳房款69588.75元，被告保证在2013年9月30日前将产权调换房屋交付给原告。协议签订后原告在规定的时间内交纳了全部房款。2015年10月，原告在办理回迁事宜时，被告以第三人未提供《安置搬迁协议》中约定的房屋为由，无法按照该协议约定的房屋对原告进行安置。原告与被告、第三人多次协商未果。原告认为由于第三人违约行为，造成被告无法按照《安置搬迁协议》约定对原告进行安置的后果，第三人严重违反约定，构成违约。原告诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求解除安置搬迁协议、解除房屋征收与补偿协议，由被告按121平方米面积以目前第三人海达大厦房屋销售平均价格4633.86元双倍对原告进行赔偿，总额1121394.12元，第三人承担连带给付责任。2、请求支付一次性奖励费、搬家补助费用和其他费用合计30057.25元。3、请求支付过渡费2011年6月22日至2016年6月22日共计60个月，总计73568.00元。4、承担未按期交付房屋期间的银行利息从2013年9月30日至2016年6月20日共计95598.84元，即121平方米4633.86元/平方米6.2%（同期贷款利率）÷12个月=95598.85元。5、由被告承担本案诉讼费用。原告白先民、侯殿华向法庭提交证据如下：证据1、安置搬迁协议一份（与原件核对无异的复印件），房屋征收与补偿协议书一份（与原件核对无异的复印件），户型图一份。证明原告与第三人在2011年6月签订的对于回迁房屋的位置和用途做出特别约定，同时证明被告人无法安置原告入户特别约定的房屋及被告违约的事实。被告质证称对第二个协议没有异议。第一个协议是原告和第三人所签，与其无关。第三个图纸是自己自制，不能作为证据使用。第三人质证称对第一份协议没有异议。但第三人能够按照合同协议的约定给原告安置11层的回迁房，除了房山没有窗户外，其他部分都能履行。第二份协议没有异议。对户型图有异议，因为是原告自制的，不能作为证据使用。证据2、现金收款单一份（与原件核对无异的复印件），证明按被告要求向被告缴纳增加面积款和结构差价款41779.00元。被告、第三人无异议。证据3、辽源市商品住宅销售统计明细表一份，证明第三人辽源市海达房地产开发有限公司平均销售单价4633.86元每平米。被告质证称辽源市房屋产权交易中心不能作为评定销售价格的权威单位。第三人质证称房屋产权交易中心不是房地产价格评估机构，所出具的证据不能作为本案的定案依据。从明细表上的时间上看，跨度较长，不能证明是当前的市场价格，而且该房总套数是115套，出具证明是仅出售了36套，充其量是36套的平均价格，况且价格比目前该楼的销售价格明显过高。被告龙山征收办辩称，原告要求被告履行《房屋征收与补偿协议》。原被告双方于2011年6月21日签订《房屋征收与补偿协议》。被告与海达地产承担积极履行该协议。龙山征收办与海达地产有约定，龙山征收办只做房屋征收工作，补偿事宜由建设开发单位负责。被告向法庭提供的证据是：证据1、房屋征收补偿协议书一份。证明双方签订的具体合同内容及时间。原告质证称协议书中违约金的约定第十条违约责任是对超过过渡期的部分的过度费补偿的约定，不是对不能履行安置解除合同违约的约定。第三人无异议。证据2、两份产权证复印件。证明签订协议原面积93.13平方米是两处房屋面积之和。原告、第三人无异议。第三人海达地产陈述称：1、第三人虽未能按照安置搬迁协议的约定为原告安置西侧有窗户的回迁房，但是已经在该楼11层预留了与其面积相符的120.64平方米的房屋，房间号是1103号。和双方所约定相类似的两处房屋面积分别为65.29平方米和62.28平方米，可供原告进行选择，因此，第三人并非完全违反双方所签订的安置协议。合同未根本违约。不同意进行解除。况且第三人未能安置与双方约定的房屋一致的回迁房其根本原因，是因为该房的设计进行了改变，因为回迁协议签订后要求进行小户型回迁84平方米的业主就有17户之多占回迁总面积的40%，而要求回迁120平方米的业主只有两户，原有的设计方案满足不了回迁户的安置，而该楼又是城市改造房屋，建设单位必须负责安置回迁户，所以对原有的设计方案进行调整，即将原东侧安置给了84的平米的回迁户。将东侧的户型调到了西侧，才造成原告要求回迁的房屋有变化，对此给原告造成的损失，公司的意见是在同楼层安置相同面积的房屋，再行补偿30000元的经济损失，或者由原告选择第三人之前提供的两处小面积房屋，所增加的面积无偿进行赠送。2、鉴于上述事实，第三人虽然安置的房屋与原合同相差了山墙的窗户，其他的几乎相差无几，对合同履行的目的无重大影响，不具备法律所规定的合同可以解除的条件，不当判决合同予以解除。3、如果原告仍然坚持解除合同，根据国有土地上房屋征收与补偿条例19条的规定，第三人也只同意按照房屋被征收时的93.13平方米的面积，按当时的市场价格进行返还，同时返还原告已经预交的差价和结构差价款。理由是双方所签订的合同不具备进行双倍返还的条件，而且拆迁补偿协议签订时已经约定了合同违约金责任和过渡期的费用计算标准，拆迁费用搬家费用等补偿。已经弥补了原告因拆迁照成的经济损失，再进行重复主张权利不应当予以支持。4、原告主张的利息损失，合同没有约定，而且在此期限原告已经主张了过渡期的费用，属于重复主张。5、第三人前期给付过原告1.2万元安置补偿费用，请求予以扣除。6、过渡期的补偿费用第三人同意支付至通知房屋进户时为止，即2015年10月19日。对通知之后的费用不同意进行承担。7、因为房屋征收单位是龙山征收办，第三人仅是建设单位，合同的权利义务应向被告主张。第三人向法庭提供的证据是：证据1、安置搬迁协议一份。证明回迁房屋的位置是该楼的西侧11层121平方米，和房山有窗户。原告无异议，但称该协议约定是一套房屋。证据2、第三人为原告安置房屋的平面图一份。证明第三人为原告所安置的房屋与双方约定的位置相同，面积相符，不符部分仅是房山没有窗户，而两处小户型是有窗户的，说明合同没有完全违约。原告有异议，称第三人所说的在西侧两户可以安置。不是原协议可以安置的一套房屋，另外一套不是原协议约定的位置，不接受安置方案。证据3、回迁户的明细表一份。证明老科技楼地块回迁小户型67平米的有67户。而要求回迁121平米户型的只有两户，设计方案改变是因为无法按原有方式回迁业户。原告有异议，称这份证据不能证明第三人改变图纸设计后十日内书面通知原告的事实，同时也不能证明其违约的理由的成立。证据4、固定资产房屋建筑物评估明细表一份。证明原告被拆迁的房屋共计93.13平方米。拆迁时的评估价值是每平方米3037元。如果原告解除合同，第三人同意按当时的评估价值和被拆迁面积返还房屋价款。评估是征收部门委托的被拆迁人选定的吉林圣沅资产评估所出具的。原告有异议，称这份证据是第三人公司自己制作的，不是经过专业部门评估的，也不同意按照当时的评估价格返还，这份明细表不能体现是吉林圣沅评估所出具的评估报告。证据5、回迁安置通知书和回迁登记表一份，证明房屋征收部门已经于2015年10月19日通知到原告方正式办理回迁入户。过渡费用只同意给付至回迁通知之日止。原告质证称有异议，原告人没有同意被告人给安置的回迁房屋。目前为止，原告人仍未办理回迁手续，过渡费应计算到2016年6月20日。原告没办回迁手续，责任在被告人和第三人。在房屋征收补偿协议书回迁签字上原告未签字，因为原告不同意，2015年10月19号确实通知了。证据6、收据一份。证明2015年9月30日第三人给付原告临时安置费1.2万元。原告无异议。被告对上述证据均无异议。经审理查明，2011年5月28日，辽源市龙山区人民政府按照辽源市总体规划及旧城区改造工程项目建设需要，对原老科技楼地块作出国有土地上房屋征收的决定，并按房屋征收补偿方案实施征收。第三人海达地产系海达大厦项目的建设单位。原告白先民、侯殿华所居住的建筑面积为58.90平方米和34.23平方米两套房屋在本次征收范围内，房屋面积共计93.13平方米。2011年6月19日，原告与第三人就搬迁安置事宜签订《安置搬迁协议》，协议主要内容如下：…一、乙方（原告）自愿将410、308二套住房合并为一套进行安置，安置户型为121平方米户型，应交费用按安置政策办理，甲方（第三人）同意按此方案安置。二、乙方（原告）要求楼层定为本楼西侧11层（房山有窗户的）。甲方（第三人）同意，保证安置在11层121平方米的套房（因家有残疾人给予一定的照顾）实际面积按房产测量计算。三、本协议签订后，乙方（原告）无条件的，立即签订搬迁协议，腾空住房。…。2011年6月21日，原告白先民、侯殿华与原辽源市龙山区人民政府房屋征收办公室签订《辽源市国有土地上房屋征收与补偿协议书》，协议的主要内容如下：第二条第二款（二）项选择产权调换房屋为高层建筑，面积为121平方米。其中，原面积93.13平方米……；（三）产权调换房屋的总价款合计人民币83558.25元。乙方（原告）应于2011年6月23日前，将产权调换房屋价款的50%计41779元，存入甲方（被告）指定的银行，乙方（原告）应于2013年9月30日前将调换房屋的剩余价款41779.25元全部交给甲方（被告）。第五条乙方（原告）保证在2011年6月20日前搬迁腾空被征收房屋，……。甲方（被告）保证在2013年9月30日前将产权调换房屋交付乙方（原告）。第六条第二款乙方（原告）选择产权调换方式安置的，并自行解决过渡用房。在约定的搬迁过渡期限内，甲方（被告）按被征收房屋建筑面积按每月每平方米8元的标准支付乙方（原告）临时安置费（过渡费），临时安置费低于300元的，按300元支付临时安置费。第七条产权调换安置的房屋与本协议约定的面积不符时，按安置房屋的实际面积计算。第十条违约责任1、甲方（被告）未按期交付乙方（原告）房屋，超出过渡期6个月内的，超期部分临时安置补偿费按每月每平方米10元标准支付；超过6个月的临时安置补偿费超期部分按每月每平方米12元的标准支付。协议签订后，原告按期履行了搬迁腾房和交纳调换房屋部分价款的义务。2015年10月19日回迁安置时，第三人给原告提供的安置房屋与原、被告签订协议时的户型不相符，原、被告签订的安置补偿协议没有履行，原告应交调换房屋剩余款产权调换房屋剩余款41779.25元亦未交。第三人在实施建设中将其与原告协议约定的，原告与被告协议约定的121平方米户型房屋结构进行了改变，无法满足双方的特别约定条款。现第三人提供不出与约定相同房屋可供原告选择。经多次协商，原告不接受第三人提供120.64平方米的安置房屋或者提供两套小面积房屋的安置方案。经法院调取海达地产海达大厦项目在辽源市房屋产权登记交易中心商品住宅销售统计情况，截至2016年5月该地块房屋平均售价为每平方米4633.86元。现原告提出如下诉讼请求：1、请求解除安置搬迁协议、解除房屋征收与补偿协议，由被告按121平方米面积以目前第三人海达大厦房屋销售平均价格4633.86元双倍对原告进行赔偿，总额1121394.12元，第三人承担连带给付责任。2、请求支付一次性奖励费、搬家补助费用和其他费用合计30057.25元。3、请求支付过渡费2011年6月22日至2016年6月22日共计60个月，总计73568.00元。4、承担未按期交付房屋期间的银行利息从2013年9月30日至2016年6月20日共计95598.84元，即121平方米4633.86元/平方米6.2%（同期贷款利率）÷12个月=95598.85元。5、由被告承担本案诉讼费用。本院认为，海达大厦项目系龙山区政府依照辽源市总体规划和旧城改造建设需要，决定进行征收的，被告是负责组织实施该项目的征收工作。原告在征收过程中与第三人签订了《安置搬迁协议》，对回迁安置的房屋进行了特别约定，并且据此与被告签订了《辽源市国有土地上房屋征收补偿协议书》，该协议系双方真实意思表示，是合法有效的。协议签订后，原告依约定腾空了房屋，交纳了部分调换房屋款。但是，在回迁安置时，被告给原告安置房屋的户型与签订协议时房屋的户型不相符，致使原、被告签订的补偿协议不能履行。现就原告的各项诉请分述如下：一、解除安置搬迁协议、解除房屋征收与补偿协议，由被告按121平方米面积以目前第三人海达大厦房屋销售平均价格4633.86元双倍对原告进行赔偿，总额1121394.12元。根据审理查明的事实，第三人海达地产为海达大厦项目的建设单位，其所建房屋没有与原告诉请相同的房屋，合同目的已无法实现，被告是房屋征收的实施主体，与原告签订协议后理应按协议全面履行，现因其未尽到监管职责，导致协议无法继续履行，被告应承担相应的民事责任。现原告要求与被告解除合同，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，要求被告按121平方米的房屋面积以目前海达大厦售楼平均销售价格双倍补偿。该解释第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”从该解释第七条、第八条规定来看，仅是在约定的房屋被出卖人另行出卖给第三人，或者抵押给第三人的的两种情形下，才可要求“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，本案并没有出现这两种情形，故本案不适用该解释的规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条第二款：“原告请求解除协议或者确认协议无效，理由成立的，判决解除协议或者确认协议无效，并根据合同法等相关法律规定作出处理。”的规定，结合本案实际，本院应判决解除原告与被告签订的房屋征收补偿协议，及原告与第三人签订的安置搬迁协议，并由被告按协议约定的121平方米房屋，以海达大厦平均售价每平方米4633.86元计算，即4633.86元/平方米121平方米=560697.06元给予原告补偿是合理的，同时原告也应履行交纳产权调换房屋剩余款41779.25的义务。二、原告要求被告给付一次性奖励费、搬家补助费用和其他费用合计30057.25元，因房屋征收与补偿协议第四条有明确约定，参照协议约定其请求应予支持。三、原告要求被告给付未进户期间的临时安置补偿费，因房屋征收与补偿协议第六条及第十条违约条款有明确约定，该诉讼请求应予支持，但应参照该协议，按约定的被征收房屋建筑面积93.13平方米计算临时安置补偿费。被告给付原告临时安置补偿费按协议约定计算如下：2011年6月22日至2013年9月30日每月按8元/平方米即8元/平方米93.13平方米28月=20861.12元；2013年10月1日至2014年3月31日每月按10元/平方米即10元/平方米93.13平方米6月=5587.80元；两项合计为26448.92元，已付临时安置补偿费12000.00元应予扣除，应付14448.92元。从2014年4月1日起至补偿款给付之日止按每月12元/平方米标准计算，即每月1117.56元应予保护。四、原告要求支付从2013年9月30日至2016年6月20日的银行利息共计95598.84元。因本案涉案协议未解除前，原告选择的系产权调换的方式，并非货币补偿方式，因产权调换方式出现违约情形在房屋征收补偿协议已经有明确约定，故原告要求支付上述利息损失缺乏依据，本院不予支持。因第三人海达地产系海达大厦项目的建设单位，其与原告签订的安置搬迁协议中明确约定由其提供双方特别约定的户型的房屋，其也知晓原、被告约定房屋的户型和面积，现因其改变房屋户型设计，其又提供不出与其同的户型房屋，致使被告不能全面履行与原告签订的房屋征收与补偿协议，导致被告违约，故第三人应当对被告承担的给付补偿款及违约后产生的民事责任承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、解除原告白先民、侯殿华与被告辽源市龙山区房屋征收经办中心（原辽源市龙山区人民政府房屋征收办公室）于2011年6月21日签订的《辽源市国有土地上房屋征收补偿协议书》；二、解除原告白先民、侯殿华与第三人辽源市海达房地产开发有限公司于2011年6月19日签订的《安置搬迁协议》；三、被告辽源市龙山区房屋征收经办中心补偿原告白先民、侯殿华房屋面积款人民币560697.06元；原告交纳给被告产权调换房屋剩余款人民币41779.25元；四、被告辽源市龙山区房屋征收经办中心给付原告白先民、侯殿华住宅搬家补助费用、一次性奖励费和其他费用合计30057.25元；五、被告辽源市龙山区房屋征收经办中心给付原告白先民、侯殿华临时安置补助费从2011年6月22日起至2014年3月31日止合计人民币26448.92元，扣除已支付12000.00元，实际应给付14448.92元；从2014年4月1日起至本判决上述第三项房屋面积款给付之日止，每月应给付人民币1117.56元；六、第三人辽源市海达房地产开发有限公司对本判决上述第三项、第五项中被告应补偿及给付原告的各款项承担连带给付责任；七、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9700.00元（原告已预交50.00元），由被告辽源市龙山区房屋征收经办中心、第三人辽源市海达房地产开发有限公司连带负担，于本判决生效后十日内交至本院。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长  王宏伟人民陪审员  苏奎华人民陪审员  解安梅二〇一六年六月十四日书 记 员  刘金晟