昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呈民初字第520号
原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂。
法定代表人蔺兴坤，董事长。
委托代理人李升友、舒加芳，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）吕相杰，男，汉族。
委托代理人梁隆乾、戴映晖，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。
原告昆明市呈贡天马沙发厂（以下简称：天马沙发厂）诉被告吕相杰租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，被告于2014年5月12日提出管辖权异议。经审查，2014年5月19日本院作出（2014）呈民初字第520号民事裁定，驳回被告吕相杰提出的管辖异议。被告因不服该裁定向昆明市中级人民法院提起上诉。2014年7月3日昆明市中级人民法院作出（2014）昆立管终字第68号民事裁定，驳回被告吕相杰对管辖权提起的上诉，维持昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第520号民事裁定。本院重新给双方指定了三十日的举证期限，被告吕相杰在举证期限内于2014年8月26日提起反诉，经审查，反诉成立，本院依法组成合议庭于2014年10月23日在本院第五法庭公开开庭将本反诉合并审理。原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂的委托代理人李升友、舒加芳，被告（反诉原告）吕相杰的委托代理人梁隆乾、戴映晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂诉称：2006年1月10日，天马沙发厂将自己拥有的5.5亩土地及所有建筑物出租给吕相杰作包装厂经营使用，双方签订《土地及建筑物租赁合同》，就租金、租期、被告所租土地及建筑物的用途等内容作了明确约定。其中租赁合同第一条约定“乙方租用甲方土地及所有建筑物作包装厂经营使用”，第十一条约定“双方如有违约，都有向守约方要求支付违约金的权利。因违约带来的损失，违约方应全额赔偿。”第七条约定“……甲方无权转包、转租……”。双方签订合同后便按照各自权利义务履行合同。2014年2月初，吕相杰依约应向天马沙发厂缴纳2014年2月至2015年2月的租金人民币132000元整，但吕相杰迟迟未付，天马沙发厂经多番周折后才联系上了吕相杰，却被吕相杰告知向现在租用房屋的人收取租金，天马沙发厂听到吕相杰的解说后第一时间跑到厂房的地点，发现厂房早已不是吕相杰用作包装厂使用，而是擅自多次转租他人，现由卢鸣钟作为仓库所用。原有的灭火设备被转走，存在极大的安全隐患，租金为每年336000元整，并且擅自将厂房拆除了一间，对厂房的原有门窗进行了大量的更换，厂房地板也出现大面积损坏，严重侵害了天马沙发厂的合法利益。天马沙发厂发现该严重违约行为后，便多次与吕相杰协商解除合同及要求对方违约赔偿，但吕相杰一直没有直接与天马沙发厂交涉，而是要求天马沙发厂自己与现在的租户卢鸣钟进行交涉，且一直拖欠2014年的租金，为此天马沙发厂曾于2014年3月2日报请昆明市公安局呈贡分局龙街派出所调解处理，但因吕相杰拒不到场，未能得到有效解决。吕相杰擅自将天马沙发厂的土地及建筑物转租他人，从中获取高额的租金差价，获取不正当利益、擅自改变房屋用途等种种行为，严重损害了天马沙发厂的合法权益，构成了对双方租赁合同的违约，天马沙发厂为此报请管辖派出所协调处理，被告吕相杰均不予理睬，至今未与天马沙发厂协商解决。天马沙发厂被迫向人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除双方于2006年1月10日签订的《土地及建筑物租赁合同》，由吕相杰按照每日361.6元的租金标准支付天马沙发厂2014年2月15日至判决解除合同之日的租金；二、由吕相杰赔偿其擅自拆除天马沙发厂房屋及灭火设备的经济损失16220元；三、由吕相杰赔偿天马沙发厂转租所得租金差额153000元；四、由吕相杰按照年租金的20%的标准赔偿天马沙发厂违约金26400元；五、本案的诉讼费用由吕相杰承担。
被告（反诉原告）吕相杰针对本诉答辩称：双方所签合同合法有效，天马沙发厂要求吕相杰支付租金，吕相杰一直积极主动交纳租金。根据合同约定，吕相杰有权进行改建、改造及拆除，同时其使用场地期间没有转租行为，都是依约使用土地，转租差额没有事实法律依据。本案中是天马沙发厂违约，严重干扰吕相杰正常生产经营。
被告（反诉原告）吕相杰反诉称：2006年1月10日，反诉人与被反诉人签订了《土地及建筑物租赁合同》，合同约定被反诉人将昆明市呈贡天马沙发厂5.5亩土地及所有建筑物出租给反诉人，租期自2006年2月15日起至2016年2月15日止。合同履行期间，反诉人按时将租金支付给了被反诉人。但合同履行至2014年2月，在反诉人依照合同约定要将下一年度租金支付给被反诉人时，被反诉人却违反合同约定向反诉人提出要涨租金，并拒绝收取下一年度租金。反诉人于2014年2月15日向昆明市公安局呈贡分局龙街派出所报警请求协调处理，但被反诉人不予回应。按照合同第七条约定：反诉人根据生产、生活需要有权拆除、改建被反诉人原物业。依此，反诉人在承租后即对租赁物投入了近38万多元的改建费用。现原告为了达到涨租金的目的拒绝收取下一年度租金，甚至提出要解除合同。为此特向法院提起反诉，请求判令：一、由反诉被告向反诉原告补偿改建费用38754元；二、由反诉被告向反诉原告支付违约金26400元；三、由反诉被告继续履行合同；四、诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂针对反诉答辩称：首先，天马沙发厂无任何违约行为，吕相杰擅自将厂房高额向第三人转租作为仓库使用，到2014年未依约交纳租金，天马沙发厂不应承担违约责任。第二、吕相杰要求补偿改建费无法律依据和事实依据。吕相杰改建等行为均未告知天马沙发厂，其改建行为及私自处理厂房内价值6220元的灭火器均没有与天马沙发厂沟通商量，给今后厂房的使用造成极大不便，并带来相应的经济损失。第三、由于吕相杰擅自转租、改变厂房用途，未交付2014年至2015年的房屋租金，合同已不具备继续履行的条件。
原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂针对其本、反诉诉讼主张，提交如下证据材料：
一、《营业执照》及《组织机构代码证》各一份，欲证明：原告的主体资格及相关基本信息。
二、吕相杰身份证复印件一份，欲证明：吕相杰的身份信息。
三、《土地及建筑物租赁合同》、收款收据各一份，欲证明：双方的合同关系及具体合同约定，以及天马沙发厂灭火设备的价值。
四、《通知》、《房屋产权证》复印件、《土地及建筑物使用合同》复印件、《接待报警案件三联单》各一份，欲证明：吕相杰的具体违约行为及派出所接警后对双方的处理情况，房屋产权证复印件上标注的一间房屋吕相杰已经进行拆除。
五、照片12张，欲证明：仓库现状，吕相杰租用仓库后擅自拆换门窗，并拆除库房一间，封闭部分门窗，门头被破坏，存在重大安全隐患，损害了天马沙发厂的合法权益。目前厂房已经被搬空，对方没有实际使用。
六、2014年8月16日A12版生活新报一份（原告当庭提交），欲证明：吕相杰通过报纸对天马沙发厂擅自进行转租公告。
被告（反诉原告）吕相杰质证认为：对于天马沙发厂提交的第一、二组证据无异议。对第三组证据中的《土地及建筑物租赁合同》没有异议，证明双方合同合法有效，对方应当依约继续履行合同；第三组证据中的收款收据不是正式发票，因此不予认可，且该证据的产生时间在租赁合同签订两年之前。对第四组证据中的《通知》不予认可，该通知系单方制作，内容也非客观事实，通知中的签字与合同复印件中的笔迹不一致；对《房屋产权证》复印件不予认可，该证据系复印件，房屋产权证上是私产，营业执照上又是集体经济单位，与本案无关；对《土地及建筑物使用合同》不予认可，该证据系复印件，且签订合同的主体中没有吕相杰，合同主体与本案无关；对《接待报警案件三联单》认可其真实性，但不认可内容，简况仅是派出所对天马沙发厂所述的单方记录，不是客观真实的。对第五组证据不认可真实性，反映不出对方的证明观点，且恰恰证明吕相杰在依约使用厂房。对第六组证据生活新报不予认可，系天马沙发厂当庭提交，超过举证期限，与本案没有关联性。
被告（反诉原告）吕相杰就本诉、反诉一并向本院提交以下证据材料：
一、《土地及建筑物租赁合同》复印件一份，欲证明：反诉原、被告于2006年1月10日签订租赁合同，双方已经按约定履行至今，应当继续履行。
二、《接处警登记表》及《授权书》各一份，欲证明：反诉原告委托宋士兵按合同约定向反诉被告支付2014年的租金时，反诉被告拒绝收取，要求涨租金，发生纠纷后报警。
三、收据及发票，欲证明：反诉原告依租赁合同约定在承租后对租赁物投入了38万多元的改建费用，反诉被告现违反合同约定，应承担违约金26400元，并补偿改建费用38754元。
原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂质证认为：对第一组证据没有异议，但不予认可证明内容，吕相杰已经实际将厂房转租给第三人作为仓库，其应当依约交纳租金但没有按时交纳。合同第八条约定天马沙发厂无权转租，根据合同相对性吕相杰也无权转租。对第二组证据不予认可，《接处警登记表》的时间有改动，宋士兵与本案无关，处警人没有相应签字确认，内容为报警人宋士兵单方陈述、不真实，与本案无关；对《授权书》不予认可，系单方出具。对第三组证据不予认可，证据中没有吕相杰的签字，且均为单方面的收据，购车费等也不是吕相杰本人支付，付款单位看不出来，也不是因为改、扩建发生的费用，与改建费用38754元无关。
本院认为：对于原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂提交的《营业执照》、《组织机构代码证》、吕相杰身份证复印件、《土地及建筑物租赁合同》经双方当事人认可，本院予以采信。收款收据具备真实性，但该收据中载明的灭火设备不能证明在出租厂房时已移交承租人吕相杰，本院不予采信。对《通知》因卢鸣钟签字的真实性不能核实，本院不予采信。对《房屋产权证》复印件因与本案不具有关联性，同时其真实性无法核实，本院不予采信。对《土地及建筑物使用合同》系复印件，且吕相杰对此部分不予认可，不能核实其真实性，本院不予采信。《接待报警案件三联单》所载内容系单方陈述，本院不予采信。对12张照片因其拍摄时间不能确定，同时无法反映出本案仓库改建前后的情况，本院不予采信。对生活新报报纸原件具备真实性，但不能反映出与本案之间的关联性，本院不予采信。对于被告（反诉原告）吕相杰提交的《土地及建筑物租赁合同》经双方当事人认可，本院予以采信。《接处警登记表》所载内容系单方陈述，本院不予采信。对《授权书》系单方出具，本院不予采信。对第三组证据中的收据不符合证据的形式要件，且原告对此不予认可，本院不予采信；对第三组证据中的发票具备真实性，本院予以采信，但对其证明目的及证明力本院随后予以评判。
根据双方当事人自认的事实及本院的认证情况，本院依法确认以下法律事实：2006年1月10日，天马沙发厂（甲方）与吕相杰（乙方）签订土地及建筑物租赁合同，天马沙发厂将位于昆明市呈贡区龙街乡殷联办事处九社松山顶的5.5亩土地及所有建筑物出租给吕相杰，作包装厂经营使用。合同期限自2006年2月15日至2016年2月15日止，后五年（从2011年2月15日至2016年2月15日止）每年租金132000元。从2008年2月15日起，土地租金一年一付，每年到期提前15天付款。合同第七条约定：“……在所有租赁期内根据乙方生产、生活需要乙方有权拆除、改建所有甲方原建物业，甲方无权阻止，并应积极配合。……”合同第八条约定：“甲方无权转包、转租。如因甲方土地及所附建筑物转包、转租、抵押所造成的经济及民事纠纷与乙方无关，因此而造成的乙方经营及相关损失由甲方赔偿。”合同第十二条约定：“双方如有违约，都有向违约方要求支付违约金的权利。因违约带来的损失，违约方应全额赔偿。”2014年度吕相杰至今未向天马沙发厂缴纳租金。
本院认为，关于本案中的租赁合同是否具备解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及合同约定，2014年度租金应在到期日2014年2月15日前提前15天支付。吕相杰没有按期支付2014年租金，导致天马沙发厂收取租金的合同目的不能实现。吕相杰对其交租行为负有举证责任，吕相杰未能举证证明其已交租金但天马沙发厂拒收，在双方就租金未达成一致意见的情况下，吕相杰也应按照合同原约定继续履行，故对于吕相杰主张天马沙发厂涨租金导致其未交租金的抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方签订的合同已具备法定解除条件，同时吕相杰也没有遵守双方关于支付租金期限的约定，故对于天马沙发厂要求解除双方于2006年1月10日签订的《土地及建筑物租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。根据双方签订的合同，在2014年2月15日至2016年2月15日期间每年租金为人民币132000元，折合日租金为每日361.6元，故对于天马沙发厂主张吕相杰按照每日361.6元的标准支付2014年2月15日至判决解除合同之日的租金的诉讼请求，本院予以支持。关于天马沙发厂主张吕相杰赔偿其擅自拆除原告房屋及灭火设备的经济损失16220元，天马沙发厂不能举证证明其6220元的灭火设备已实际交付吕相杰使用，其余10000元的拆除房屋损失没有相应证据证实，结合合同第七条约定：“……在所有租赁期内根据乙方生产、生活需要乙方有权拆除、改建所有甲方原建物业，甲方无权阻止，并应积极配合。……”吕相杰根据合同约定及其生产需要有权对房屋进行拆除和改建，对该诉讼请求本院不予支持。关于天马沙发厂主张吕相杰赔偿其转租所得租金差额153000元，由于天马沙发厂不能证明转租行为的存在以及吕相杰实际收取的转租的租金费用数额，该诉讼请求没有法律及事实依据，本院不予支持该诉讼请求。关于天马沙发厂主张吕相杰按照年租金的20%的标准赔偿违约金26400元的诉讼请求，因吕相杰没有按期缴纳租金致使合同履行的目的不能实现，过错在吕相杰，双方在合同中仅约定了“双方如有违约，都有向违约方要求支付违约金的权利。因违约带来的损失，违约方应全额赔偿”，没有具体约定违约金的数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本院予以酌情支持吕相杰支付天马沙发厂违约金人民币10000元。
关于吕相杰要求天马沙发厂支付改建费用38754元的反诉请求，根据吕相杰提供的发票不能证明吕相杰在租赁天马沙发厂期间就厂房的使用实际进行了添附，该费用根据合同第七条约定属于吕相杰在租赁期内就自身生产、生活需要对天马沙发厂进行的拆除和改建，双方在合同中未就改建部分的产权归属作出约定，同时本案中违约方是吕相杰，故本院不予支持吕相杰要求天马沙发厂支付改建费用38754元的诉讼请求。关于吕相杰要求天马沙发厂支付违约金26400元的诉讼请求，因吕相杰没有按期支付租金，过错在吕相杰，本院不予支持。关于吕相杰要求天马沙发厂继续履行合同的诉讼请求，因该合同解除条件已具备，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂与被告（反诉原告）吕相杰于2006年1月10日签订的《土地及建筑物租赁合同》于2014年12月15日解除；
二、由被告（反诉原告）吕相杰在本判决发生法律效力之日起十日内按照每日361.6元的租金标准向原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂支付2014年2月15日至判决解除合同之日2014年12月15日的租金共计109926.40元，并支付原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂违约金人民币10000元，以上款项共计人民币119926.40元；
三、驳回原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）吕相杰的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉人民币4888元、反诉人民币1429元，由被告（反诉原告）吕相杰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为两年。
审 判 长 李 解
代理审判员 樊春花
人民陪审员 何李元
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 曾 璺