江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏执复96号
复议申请人（异议人）：韩守彪，男，1970年生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：高建川、陈亮，江苏常联律师事务所律师。
复议申请人（异议人）：江苏金恒泽欣环保材料有限公司，住所地常州市武进区潞城街道政新村委颜家村88号。
法定代表人：宋崇莲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高建川、陈亮，江苏常联律师事务所律师。
申请执行人：招商银行股份有限公司南京分行,住所地江苏省南京市。
负责人：宋刚，该行行长。
委托诉讼代理人：王薇，江苏常元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽娜，江苏常元律师事务所律师。
被执行人：江苏双欣环保材料有限公司，住所地江苏省常州市新北区府翰苑1幢431室。
法定代表人：翁银风，该公司董事长。
被执行人：付宝林，男，汉族，1966年生，住所地江苏省常州市新北区。
被执行人：翁银风，女，汉族，1965年生，住所地江苏省常州市新北区太阳花园*幢*单元***室。
第三人（××）：常州市富腾机械有限公司，住所地江苏省常州市武进区。
法定代表人：陶琴芳，该公司董事长。
复议申请人江苏金恒泽欣环保材料有限公司（以下简称金恒泽欣公司）、韩守彪因申请执行人招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）与被执行人润丰公司、江苏双欣环保材料有限公司（以下简称双欣公司）、付宝林、翁银风金融借款合同纠纷一案，分别不服常州中院（2017）苏04执异2号执行裁定向本院申请复议。本院于2017年5月11日立案受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
常州中院经审查查明：关于招商银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称招行信贷中心）与润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风金融借款合同纠纷一案，常州中院于2015年4月10日作出（2014）常商初字第271号民事判决：一、润丰公司应向招行信贷中心归还借款本金9322186.73元及利息199203.63元（利息暂计算至2014年7月24日，自2014年7月25日起至实际付清之日止的利息、罚息、复息按借款合同约定继续计算支付）；二、如润丰公司不履行上述第一项债务，招行信贷中心有权就坐落于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的房屋和土地（他项权证号为：常房他证戚字第002461**号、常房他证戚字第002461**号、常国用他项（2013）押字第580号）进行折价或者拍卖、变卖后所得价款在1000万元的最高余额内优先受偿；三、双欣公司、付宝林、翁银风对润丰公司上述第一项债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向债务人润丰公司追偿；四、润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风向招行信贷中心支付本案律师代理费353442元；案件受理费、财产保全费合计85924元，由润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风迳付招行信贷中心。判决后，因各被告未履行义务，2015年10月13日招行信贷中心向常州中院申请执行。2015年10月30日常州中院立案执行。
2016年6月16日，申请执行人与被执行人润丰公司签署谈话笔录，表示共同委托常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司（以下简称鲲鹏公司）对本案抵押物（潞城镇政新村委颜家村88号的厂房、土地）进行评估后由法院上网拍卖。2016年7月12日，鲲鹏公司出具了常鲲2016（估）字第F09号土地估价报告，确认润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的土地使用权[权证号常国用（2012）第6953号，即本案抵押的土地使用权]价值为6380000元；同日，鲲鹏公司出具的常鲲房估（2016）第F09号房地产估价报告，确认润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的房屋[包含抵押的有证房屋、无证房屋（食堂、车间、浴室、仓库、办公、门卫、厕所）以及构筑物（围墙、铁棚、水泥场地）]价值为15636000元；上述房屋总面积为16529.56㎡，无证房3的面积为2224.8㎡，无证房1的面积为4702.5㎡；有证房3幢的面积为2098.44㎡，4幢的面积为4380.91㎡。
2016年8月3日，常州中院向润丰公司法定代表人付宝林送达了评估报告。2016年9月13日，常州中院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，载明拍卖标的物为常州市潞城镇政新村委颜家村88号房地产，注明“由于该拍品存在长期租赁，××自行处理附着在拍品上的租赁关系，法院不负责交付”，并在《拍卖（变卖）标的调查表》上列明有租赁。2016年10月26日，第三人常州市富腾机械有限公司（以下简称富腾公司）参加第三次拍卖，以14090200元成交，并已支付了全部成交价款。
韩守彪提出异议称：其于2012年8月10日承租了润丰公司的部分厂房和土地，租期至2018年8月；因本院在拍卖前未依法通知其行使优先购买权，因此请求本院撤销拍卖并重新拍卖。其提供的租赁协议约定的租赁面积为2852.13㎡。
金恒泽欣公司提出异议称：其于2015年4月25日承租了润丰公司的部分厂房和土地，租期至2030年4月25日；因本院在拍卖前未依法通知其行使优先购买权，因此请求本院撤销拍卖并重新拍卖。其提供的租赁合同约定的租赁面积为1500㎡。
招行南京分行答辩称：对韩守彪的租赁合同有异议；金恒泽欣公司是在抵押之后签订的租赁合同，也未提交租金支付证明。请求驳回异议。
常州中院再查明，本次拍卖的润丰公司的土地使用权和有证房屋在2013年5月13日办理了抵押登记，抵押权人为招行信贷中心。
常州中院又查明，招行信贷中心于2016年9月20日注销，本案债权由招行南京分行承继。
常州中院认为：
一、异议人不享有承租人优先购买权。从异议人提交的租赁协议来看，各异议人均只是承租了被执行人润丰公司的部分房屋。承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人购买该不动产的权利。在承租部分房屋的情况下，承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让房屋的具体情况；《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）认为：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”首先，如果异议人承租的房屋在使用功能上相对独立，其优先购买权也仅及于其承租的房屋，本院并未单独拍卖其承租的房屋，而是整体拍卖，其不享有整体房屋的优先购买权；其次，如果异议人承租的房屋使用功能整体性较为明显，其优先购买权可以扩展到整体房屋，但由于本案各异议人承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半，其也不享有优先购买权。总之，无论异议人对部分房屋还是整体房屋主张优先权，根据最高人民法院复函的意见都不宜认定其享有优先购买权。
二、本案拍卖合法有效。异议人不享有承租人优先购买权，本案也不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的情形。
综上，异议人的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回异议人韩守彪、金恒泽欣公司提出的执行异议。
金恒泽欣公司、韩守彪不服上述裁定，向本院申请复议。
金恒泽欣公司称：第一、本案拍卖存在竞买人恶意串通情形。本案第三次拍卖中仅有两名竞买人，且该两名竞买人相互代为缴纳保证金、拍卖成交款，其中一方以保留价成功竞买，明显违背了竞价充分的拍卖技术要求，构成恶意串通。第二，本案拍卖未按照法律、司法解释的规定发布公告。常州中院在本案第三次拍卖前，只在网络平台发布一次性公告，没有在纸质媒体上发布公告，违反《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条，直接导致异议人丧失公平参与竞价机会。第三、本案拍卖程序严重违法，且损害了优先购买权人的竞买利益。1、金恒泽欣公司在租用土地上自建了厂房，该自建厂房不属于抵押物，所有权属于金恒泽欣公司。2、金恒泽欣公司享有租赁权及优先购买权。3、金恒泽欣公司客观上未怠于行使合法物权及优先购买权，主观上无过错，其合法权益受损，完全系常州中院未尽必要调查、通知职责所致。4、常州中院违法拍卖行为严重损害了金恒泽欣公司的合法权益。第四，本案执行标的物虽由多个承租人分别承租，但总体承租面积达到百分之一百，该情形与最高人民法院复函所涉情况并不相同。原审裁定援引该复函，属于法律适用错误。复议申请人与案涉其他承租人愿意联合购买本案拍卖标的物，承租面积相加超过拍卖房地产总面积的一半，行使优先购买权合理合法。综上，请求撤销（2017）苏04执异2号执行裁定以及案涉拍卖。
韩守彪除上述复议请求和理由外，另提出其与本案被执行人于2012年8月10日签订的租赁合同合法有效，且租赁合同成立于案涉厂房、土地设定抵押之前。故其对租赁房屋享有租赁权及优先购买权。
本院另查明：
（一）关于本案案涉房地产被评估、拍卖的有关情况
1.2015年10月27日招行信贷中心向常州中院书面申请强制评估、拍卖其于2014年8月7日起诉后诉讼中已查封的上述被告润丰公司抵押房地产。2015年10月30日，常州中院立案执行。案号为：（2015）常执字第0598号。
2.2016年8月1日常州中院作出（2015）常执字第00598-2号执行裁定：其中载明，“双方委托的常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司分别作出的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》、《土地估价报告》确定：在估价时点，润丰公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号房屋的价值为1563.6万元、土地使用权价值为1300.58万元。上述房地产、装修及附属设施等评估价值总计638万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条的规定，裁定如下：拍卖被执行人常州市润丰新材料科技有限公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号的房屋、土地使用权、上述房地产的装修及附属设施等（拍卖财产清单详见上述二份评估报告）。”2017年3月27日本院收到常州中院于2017年3月23日作出的（2015）常执字第00598号之四执行裁定：“（2015）常执字第00598-2号执行裁定中第2页第10行‘在估价时点，润丰公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号房屋的价值为1563.6万元、土地使用权价值为1300.58万元。上述房地产、装修及附属设施等评估价值总计638万元。’表述错误，现补正为‘在估价时点，润丰公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号房屋的价值为1563.6万元、土地使用权价值为638万元。上述房地产、装修及附属设施等评估价值总计2201.6万元。”
常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司作出的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》显示：已提供抵押的常房权证字第××号、第××号的有证房屋合计8531.48㎡、评估值为849.3万元；无证房屋合计7998.08㎡、评估值为622.9万元。估价对象房屋现值1472.2万元，构筑物价值91.4万元，房屋的总价值为1563.6万元。
3.经公告，常州中院在淘宝网司法拍卖网络平台对案涉房地产进行公开拍卖：2016年10月8日10时起至2016年10月9日10时，第一次拍卖流拍；2016年10月17日10时至2016年10月18日10时，第二次拍卖流拍；2016年10月25日至2016年10月26日10时第三次拍卖中，交付保证金竞买人为邵丽芳/海泰广告、陈洁敏，2016年10月26日，第三人富腾公司以第三次拍卖起拍价14090200元成交。淘宝网司法拍卖网络平台显示该次拍卖无优先购买权人记录。
4.执行异议审查过程中，2016年12月23日常州中院作出（2015）常执字第00598-3号执行裁定：其中载明，“在执行中，双方委托的常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司分别作出的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》、常鲲2016（估）字第F09号《土地估价报告》确定：在估价时点，常州市润丰新材料科技有限公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号常房权证戚字第××号、第××号建筑面积8531.48平方米、无证房7998.08平方米合计16529.56平方米（含有证、无证）房屋价值为1563.6万元、土地证编号为常国用（2012）第6953号，面积为14799平方米，土地使用权价值估价为638万元。2016年8月26日，本院依法裁定上述业经评估的被执行人的房地产以2201.6万元进行上网拍卖。上述财产经三次拍卖后，××常州市富腾机械有限公司以三拍价1409.02万元竞得。现××常州市富腾机械有限公司已付清全款。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院<关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定>》第二十三条、二十九条的规定，裁定如下：一、被执行人常州市润丰新材料科技有限公司位于本市潞城镇政新村颜家村88号常房权证戚字第××号、第××号及无证房合计16529.56平方米、土地证编号为常国用（2012）第6953号面积为14799平方米的土地使用权归××常州富腾机械有限公司所有；二、××常州市富腾机械有限公司可持本裁定书到房地产管理部门办理相关产权过户手续。”
上述执行裁定书以及《成交确认书》、致常州市不动产登记中心的《协助执行通知书》已于2017年1月5日向富腾公司送达。
（二）关于常州中院裁定拍卖前是否进行通知、公告问题
1.本案卷宗中留存的网上司法拍卖（变卖）信息表显示：“公告时间：网络：2016年9月13日；报纸：2016年9月14日《常州日报》第1拍公告。优先购买权申报时间：每轮拍卖竞价开始前两日。等等。”
2.2016年9月13日常州中院淘宝网司法拍卖网络平台发布的《关于常州市潞城镇政新村颜家村88号房地产的拍卖公告》第四条规定“竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。”第五条规定“优先购买权申报方式：优先购买权人参加竞买的，应于每轮拍卖竞价开始前两日向拍卖法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”第八条规定“与本拍品有关人员〔案件当事人、担保物权人（××）、优先购买权人等〕均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。”于此同时，该平台显示《不动产拍卖（变卖）标的调查表》中载明：“标的物情况介绍摘录自常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》、常鲲2016（估）字第F09号《土地估价报告》，拍品现状：租赁情况：有，租赁合同记载租赁期为2014年3月1日起至2024年2月29日。权利限制情况：1、被法院查封；2、有抵押。等等”
3.对案涉标的物的拍卖事宜，卷宗中无常州中院已经以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人的材料，常州中院也未在现场张贴拍卖预告或公告。
（三）关于金恒泽欣公司、韩守彪与润丰公司签订租赁合同情况
1、金恒泽欣公司提交其与润丰公司租赁合同复印件一份，载明的合同签订时间为2015年4月25日；租赁面积为厂房建筑面积700平方米（钢构），300平方米（砖混），500平方米空地（可自建厂房），厂门口2车库（可改建）；租赁期限为15年，自2015年4月25日至2030年4月25日；租金及缴纳方式为每年30万元，十五年租金合计450万元在本合同签订之日二年内付清，可在甲方拖欠乙方货款中抵扣租金。
2、韩守彪提交其作为乙方与润丰公司（甲方）租赁合同复印件一份，载明的合同签订时间为2012年8月10日，合同第1条约定：甲方向乙方出租厂房和土地，乙方将厂房和土地转租。甲方应保证乙方每月收到转租租金3万元，抵偿乙方的利息。第2条约定：甲方向乙方出租的厂房和土地的具体情况如下：位于政新村委颜家村88号甲方院内西北角空地及北面厂房1226.52平方米及其办公用房825.61平方米（以上厂房见常房权证戚字第××号记载）、东北角彩钢约500平方米以及附房、门卫的约300平方米。第6条约定：租赁物转租的租金收入，作为乙方债权的担保。第7条约定：本协议有效期为6年。自2012年9月至2018年8月，到期后甲方清偿全部债务、控制租赁物，若甲方到期不能偿还债务，则本合同继续履行，直至甲方完全清偿为止。清偿之后，租赁关系自然终止。此外，韩守彪提交其作为甲方与常州市黎阳纺织科技有限公司（乙方，以下简称黎阳公司）、润丰公司（产权方）签订的《厂房租赁合同》复印件，约定将韩守彪承租的颜家村88号2800平方米房屋转租给黎阳公司，租期6年，从2012年9月1日起至2018年8月30日，每年租金36万元，租金按月交付。
对于金恒泽欣公司、韩守彪的复议申请，本案争议焦点是：一、常州中院对被执行人润丰公司的房地产决定整体拍卖是否恰当；二、常州中院决定拍卖前，金恒泽欣公司、韩守彪是否是已知的法定优先购买权人；三、常州中院执行人员拍卖前有无对拍卖财产的权属、占有使用情况进行必要调查，并在拍卖前五日以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人；四、金恒泽欣公司、韩守彪以其享有承租人优先购买权为由，请求撤销本次拍卖并分项重新拍卖、变卖的复议申请是否应予以支持。
本院认为：
一、常州中院对被执行人润丰公司的房地产决定整体拍卖依法有据，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，常州中院应当对被执行人润丰公司的案涉房地产整体拍卖。本案中，被执行人润丰公司的案涉房地产既有设定抵押的有证房地产，又有在抵押土地使用权范围内的无证房产、构筑物等，根据“房随地走”，“房地一体”处分原则，为最大化实现房屋价值，也为免于分别拍卖可能严重减损其价值的不利后果，从最高最佳使用考虑，常州中院根据申请执行人的申请，将被执行人润丰公司的案涉厂房、土地整体评估、拍卖有事实和法律依据。事实上，常州中院决定评估、拍卖前，2016年6月16日被执行人润丰公司已在常州中院执行人员与润丰公司法定代表人付宝林、招商银行信贷中心委托代理人的《谈话笔录》中明确确认“我们已协商好达成一致，共同委托鲲鹏公司对我润丰公司位于潞城镇政新村委颜家村88号的厂房、土地进行评估后由法院上网拍卖。”
二、常州中院决定拍卖前，金恒泽欣公司、韩守彪是否是已知的法定优先购买权人问题。
租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物的占有、使用和收益的权利，因此，首先需要出租人和承租人建立真实的合同关系。其次，租赁权本质上属于债权，但具有物权的对抗效力，也即《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”规则。租赁权取得物权的对抗效力需要经过公示，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条，关于就同一房屋存在数份有效租赁合同、承租人均主张履行情况下，人民法院按照占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同承租人的规定，取得租赁权的公示标准应为占有。租赁权取得的准据时点应以占有时间为准。再次，对于已设定抵押或被法院查封的房屋，租赁权要取得对抗抵押权人和申请查封的债权人的效力，还要求租赁权必须设定在先。综上，对租赁权的审查标准应当包含以下三个要件：租赁合同真实；租赁合同签订于被执行房屋设定抵押或被法院查封前；案外人已依据租赁合同占有租赁房屋。
就本案二复议人是否享有租赁权并进而享有优先购买权问题，具体分析如下：
（一）《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上既有的租赁权以及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，根据金恒泽欣公司提交的其与润丰公司签订的《租赁合同》记载，该合同签订于2015年4月25日，故其所承租的房产系在2013年5月13日抵押设立后的抵押房产，其租赁关系不能对抗抵押权人。常州中院对案涉抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法应予以涤除。
（二）根据韩守彪提供的其与润丰公司的《租赁合同》及与黎阳公司的《厂房租赁合同》内容可见，因润丰公司对韩守彪另负债务，故双方约定由韩守彪将相关租赁物转租给第三人黎阳公司，收取租金抵偿借款利息。故韩守彪与润丰公司的《租赁合同》实为润丰公司以其房屋使用权抵偿债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，其与润丰公司之间并未成立真实有效的租赁关系。此外，《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）认为：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”本案中，常州中院对润丰公司的房地产决定整体拍卖依法有据，并无不当。如前所述，金恒泽欣公司并不享有优先购买权，而赵梦谷、严国庆、柯桦故三人的优先购买权亦被本院（2017）苏执复27号执行裁定予以否认，则韩守彪主张与案涉其他承租人联合购买以享有优先购买权的请求亦不能成立。综上，韩守彪不享有承租人的优先购买权。
三、常州中院拍卖前未尽必要调查、通知职责，该院执行程序存在明显不当。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属、占有使用情况进行必要调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”、第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人于拍卖日到场”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行通知当事人和优先购买权人的职责”、第十三条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：…（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（六）优先购买权主体以及权利性质；（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；…”规定，无论传统拍卖还是网络司法拍卖，人民法院拍卖前均应履行必要的调查职责以及应履行通知当事人和已知优先购买权人的职责。2.现没有证据证明常州中院执行人员拍卖前对拍卖财产的权属、占有使用情况进行过必要实地调查，并在拍卖前五日以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人。
四、尽管常州中院拍卖前未尽必要调查、通知职责，存在明显不当，但金恒泽欣公司、韩守彪以其享有承租人优先购买权为由，请求撤销本次拍卖并分项重新拍卖、变卖的复议申请也不应予以支持。理由：
1.尽管常州中院执行人员拍卖前未尽必要调查、通知职责，存在明显不当，但本次拍卖是经申请执行人、被执行人润丰公司共同协商确定，且被执行人润丰公司已通过网络司法拍卖平台公告获知了有关案涉房地产拍卖信息。被执行人润丰公司对于拍卖公告中有关拍品信息、拍卖时间、竞买人资格、优先购买权申报、确定以及放弃后果等均已明知或应当知道。其中，该拍卖公告第五条规定“优先购买权申报方式：优先购买权人参加竞买的，应于每轮拍卖竞价开始前两日向拍卖法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”第八条规定“与本拍品有关人员〔案件当事人、担保物权人（××）、优先购买权人等〕均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。”被执行人润丰公司在未经抵押权人招行信贷中心同意情况下，对抵押设立后财产出租的，在抵押权实现时，其对承租人负有通知义务，故，二复议申请人知道或应当知道常州法院已通过网络司法拍卖平台公告了有关案涉房地产的上述拍卖信息。二复议申请人虽认为其是承租人，享有同等条件下的优先购买权，符合拍卖公告第八条中的竞买人资格，但并未依照该拍卖公告第五条规定要求向常州中院申报，并由常州中院审查、核实、确定其优先购买权人身份，应视为其已放弃了对案涉拍卖标的物享有的优先购买权。
2.事实上，根据如上分析，金恒泽欣公司对案涉房地产的承租关系发生在抵押权设立后，依法应予涤除，其也不具有优先购买权资格。韩守彪与润丰公司之间的《租赁合同》实为以租抵债关系，并非真实有效的租赁关系。且在常州中院对润丰公司房产进行整体拍卖的情况下，韩守彪所占份额亦不足以享有优先购买权。常州中院经审查后未确认二复议申请人享有优先购买权依法有据，并无不当。
3.人民法院在执行中依法采取拍卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，××通过法院的拍卖取得财产，不同于一般民间交易行为，撤销拍卖应限于法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，应当撤销拍卖的情形有以下五种：一是竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；二是××不具备法律规定的竞买资格的；三是违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；四是未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；五是其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十一条规定：“网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。”二复议申请人以第三次拍卖中仅有两名竞买人，且其中一方以保留价成功竞买为由，主张本案拍卖存在恶意串通请求撤销拍卖，没有法律依据。本案中，××人为善意正当竞买，执行法院拍卖也不存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形下，二复议申请人请求撤销司法拍卖，并不符合上述法定情形，应不予支持。经审核，二复议申请人对案涉房地产均不享有租赁权，不享有优先购买权，其请求撤销本次拍卖并分项重新拍卖、变卖的异议和复议申请无事实和法律依据，本院难以支持。常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定认定事实清楚、适用法律并无不当，依法应予以维持。
五、复议申请人金恒泽欣公司在复议程序中直接提出其在近500平方米的租用土地上自建了厂房（即案涉评估报告中所列无证房5），该厂房兴建时间在2015年4月，故其对涉案厂房享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，常州中院已于2016年12月23日作出（2015）常执字第00598-3号执行裁定，将涉××归买受人富腾公司所有。复议申请人既未在异议程序中先行提出对涉案厂房的所有权主张，亦未在涉案厂房执行终结之前提出该所有权主张，故对其该项主张，本院依法予以驳回。
综上所述，复议申请人金恒泽欣公司、韩守彪的复议请求和理由无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回复议申请人江苏金恒泽欣环保材料有限公司、韩守彪的复议申请，维持江苏省常州市中级人民法院（2017）苏04执异2号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 唐志容
审判员 苏 峰
审判员 赵建华
二〇一七年八月八日
书记员 杜 涛