浙江省常山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0822民初1934号原告：姜斌，男，1989年6月28日出生，汉族，住浙江省常山县。被告：衢州冠科置业有限公司（原名称为衢州中商置业有限公司），住所地浙江省常山县天马街道天马路167-6号。法定代表人：杨忠来，职务：总经理。委托诉讼代理人：樊厚成，浙江三衢律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子仙，浙江三衢律师事务所律师。原告姜斌与被告衢州冠科置业有限公司（以下简称冠科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜斌、被告冠科公司的委托诉讼代理人李子仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜斌向本院提出诉讼诉请：1、判令被告继续履行合同，并向原告支付逾期交房款的违约金58212元（自2016年11月1日起至2017年7月5日止共计247天，按已交房款的日万分之三计算）；2、判令被告向原告支付未能及时取得所购房屋和车位的有关权证的违约金19404元（自2016年11月1日起至2017年7月5日止共计247天，按已交房款的日万分之一计算）；3、依法要求被告对擅自修改的房屋规划设计的情况予以整改到位；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201410037），约定原告购买被告开发建设的中商广场3幢2单元1202室房产，建筑面积106.75平方米，房屋价款775587元。另原、被告还签订《商品房买卖合同》（合同编号：20150034）一份，约定原告购买被告开发建设的中商广场9号—403地下车位一个，建筑面积36.49平方米，价款为10000元。两份合同约定被告于2016年10月31日前交付该房屋及车位给原告，以及被告逾期交房的违约责任为：逾期超过90天的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付实际购房款万分之三的违约金；被告逾期交房导致原告未能办理房屋产和车位产权登记手续的违约责任为按日向原告支付实际购房款万分之一的违约金。同时，被告未与原告协商，擅自修改规划设计，未按合同中的房屋平面示意图施工，导致本户房屋原规划中的卫生间、厨房窗户未修建，构成违约，被告应予以整改。为此，原告诉至法院。被告冠科公司辩称，1、根据房屋买卖合同第九条约定，如遇不可抗力、政府部门行政措施、买受人未付清房款等情形，其可据实予以延期交房。其逾期交房存在施工期内雨天较多的不可抗力因素、G20峰会停工的行政措施以及公司股东变更等情形。2、合同约定的逾期交房按每日万分之三的购房款承担违约金过分高于造成的损失，请求予以适当减少。3、逾期交房违约金与逾期办证违约金不能重复计算，请求法院驳回原告该不合理诉讼请求。4、如果被告的确存在擅自修改房屋规划设计的行为，被告同意承担修改义务，但是原告无法提供直接证据证明被告存在擅自修改房屋规划设计的行为。本院经审理认定事实如下：2014年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将坐落于常山中商广场第3幢2单元1202室房产出售给原告，房屋价款为775587元。原告于2014年12月25日支付首付款233587元，于2015年3月13日再次支付42000元，余款500000元通过贷款方式于2015年7月17日发放到位。2015年7月20日，原、被告又签订《商品房买卖合同》，由被告将坐落于常山县天马街道文峰西路9号-403号地下车位出售给原告，车位价款为10000元，原告于2015年7月20日支付10000元。双方合同约定：被告应当在2016年10月31日前交付商品房及车位；逾期超过90天，买受人有权解除合同；若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。2017年7月1日，被告通知原告交房。另查明，2016年5月10日，浙江省住房和城乡建设厅发布《关于印发的通知》，通知明确停工时间为8月26日至9月6日。2017年7月19日，原告诉至本院，诉请如前。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告对其逾期交房的事实并无异议，故被告依法应当承担违约责任。一、被告逾期交房是否有法定或约定的免责理由。首先，关于被告提出的天气因素属不可抗力。本院认为，天气因素不属于法定的不可抗力事由，被告以此主张顺延工期没有事实和法律依据，本院不予采信。其次，关于被告提出的G20峰会可顺延11天的辩解。根据合同第九条可予以延期的情形第2项约定，省住建部门关于G20峰会期间停工11天的文件属于县级以上行政主管部门根据法律法规规定采取的行政措施。据此，被告主张工期顺延11天，本院予以认可。再次，关于被告提出的买受人逾期付款可顺延天数的辩解。本院认为，合同约定的十天系买受人申请贷款的时间，而不是贷款发放到位时间，贷款发放受银行和相关部门工作流程影响，被告据此主张顺延不符合合同约定，本院不予支持。被告提出的其他情形亦不属于法定或约定的免责事由，本院不予采信。二、被告逾期交房违约金是否过高需要调整的问题。被告提出合同约定的违约金过高应予以适当减少的辩解。本案《商品房买卖合同》系由被告提供的格式合同，关于违约金的约定是被告在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的。现被告延迟交付房屋，构成违约，所承担违约责任的范围原则上应依当事人的约定。双方在合同第十条明确约定按已交付房价款每日万分之三支付违约金，该违约金标准不违反法律法规的强制性规定。故对被告关于违约金过高要求予以调减的主张，本院不予支持。三、关于逾期办理房屋权属证书违约金问题。根据合同约定办理房屋权属证书应缴纳的税费由买受人即原告负担，而被告是在实际交房后才代收代缴的税费。可见，被告履行办理房屋权属证书义务的时间应当从实际交房并代收相关税费之日起计算为宜。虽原告提出系被告原因导致其未能及时办理相关房屋产权交付手续，但为能提供相应证据予以证明。故原告要求被告从2016年1月30日起支付逾期办理房屋权属违约金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。四、关于被告对擅自修改的房屋规划设计的情况。原、被告签订的《商品房买卖合同》中的户型平面图中常山中商广场第3幢2单元1202室房屋卫生间内并没有窗户。虽原告提供常山中商广场广告宣传单一份用以证明广告宣传单上的装修设计中在卫生间处标有窗户，但该广告单右下方明确注明：“户型面积及装修渲染图仅供参考，最终以实际测量面积为准，一切解释权归衢州中商置业有限公司所有”以及“本广告内容仅供参考，买卖双方的权利义务以合同约定及政府批准建设为准，衢州中商置业有限公司保留最终解释权”，且该广告合同并未明确注明户型房屋的楼层及价格等信息。故本院认为该商品房广告单仅为邀约邀请，原、被告权利、义务应以最终签订的《商品房买卖合同》为准。故原告要求被告对擅自修改的房屋规划设计的情况予以整改到位的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据双方合同约定的交房时间，扣除G20峰会可以顺延11天，被告逾期交房的天数应为231天。被告应按合同约定的违约金标准，以已付房价款785587元为基数，按每日万分之三向原告支付逾期交房的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告衢州冠科置业有限公司支付原告姜斌逾期交房违约金54441元，限于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告姜斌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1740元，减半收取计870元，保全申请费820元，合计诉讼费用1690元，由原告姜斌负担290元、被告衢州冠科置业有限公司负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 员  郑 颖二〇一七年十一月十日法官助理  徐利文书 记 员  吴旭然