安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖15民终1840号
上诉人（原审被告）：安徽徽超置业有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路838号，统一社会信用代码91340100771106145Q（1-1）。
法定代表人：胡磊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程亮亮，安徽徽商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨德莉，安徽徽商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓卓红，男，1982年9月1日生，汉族，务工，住安徽省六安市叶集区，
被上诉人（原审原告）：陈晓娟，女，1982年10月27日生，汉族，务工，住安徽省六安市叶集区，
上诉人安徽徽超置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服六安市叶集区人民法院（2017）皖1504民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人安徽徽超置业有限公司的委托诉讼代理人程亮亮、杨德莉，被上诉人邓卓红到庭参加诉讼，被上诉人陈晓娟经本院传票传唤未予到庭。本案现已审理终结。
上诉人安徽徽超置业有限公司（以下简称徽超置业公司）上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人支付被上诉人2312元；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案双方签订的《盛世豪庭一期违约、平方误差金额明细表》经双方多次确认，并由被上诉人或其亲属签字，系双方真实意思表示，合法、有效，不存在任何欺诈行为。2、《盛世豪庭一期违约、平方误差金额明细表》明确的载明了物业费、水电费、违约金的数额，并且详细的载明了违约金的计算方式，物业管理费用的收取期间。很显然，系双方合意将物业费、水电费、违约金相互冲抵，且该冲抵行为符合法律规定。3、上诉人与被上诉人、涉案小区物业公司亦达成物业费、水电费与房屋差价抵消的合意。
被上诉人邓卓红答辩称：1、我和陈晓娟均没有在《盛世豪庭一期违约、平方误差金额明细表》签字，他人的签字是受欺骗才签的。该表中有明显欺骗之处，如交房时间在2015年6月1日，而物业费却收至2015年1月1日。2、物业费我们可以向物业公司缴纳，若不缴纳，物业可以起诉我们。水电费可以向水电部门缴纳。上诉人所称是临时用电，我们不应当承担。3、上诉人没有按照约定为我们办理房产证，应当承担违约责任。4、本案房屋质量存在诸多问题，且在交房时不符合交房条件。综上请求二审在维持一审判决的基础上，判决上诉人承担逾期办理房产证的违约金1700.49元。
被上诉人陈晓娟未予答辩。
原审原告邓卓红、陈晓娟一审诉讼请求：1、判令徽超置业公司退还邓卓红、陈晓娟多支付的房屋面积差价款790.93元；2、判令徽超置业公司向邓卓红、陈晓娟支付逾期交房违约金5135.48元。
一审法院认定事实：2013年6月3日，邓卓红、陈晓娟与徽超置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定邓卓红、陈晓娟购买徽超置业公司在姚李镇街道开发的“盛世豪庭”2幢2单元1008室住宅，建筑面积111.80平方米，2014年12月31日交房；若迟延交房，应按日支付已交付房价款万分之一的违约金。邓卓红、陈晓娟依约支付房价总款340098元，但徽超置业公司实际交房面积为111.54平方米，迟延到2015年6月1日才交房，逾期151天。徽超置业公司在庭审中要求，其为邓卓红、陈晓娟垫交的物业费3613元应从中比除，并举出2017年3月15日就该笔物业费，已在与邓卓红、陈晓娟结算房屋面积差价款、逾期交房违约金时一并结算，且有其家人邓邦成签名认可。其实，当时是在业主们要求徽超置业公司退还房屋面积差价款及支付逾期交房违约金的情况下，徽超置业公司借此时机，一并向业主计收物业费且从中比除，并称结算签名后立即付款，业主或其家人便在结算表上签名。事后，徽超置业公司未按约付款。业主们还发现徽超置业公司计算的所谓垫交的物业费，存在欺诈行为，即计算不实的情况——将交房前6个月也计算在收取物业费的时间内。双方为此产生纷争，后多次协商未果，现诉至法院。
一审法院认为，徽超置业公司借退还房屋面积差价款及支付逾期交房违约金之机，搭车结算所谓垫交的物业费，且结算时不仅存在欺诈行为，结算后还未按约退还业主的多余款项，致使徽超置业公司称其享有的物业费债权存在纷争，因此，徽超置业公司对邓卓红、陈晓娟诉请的两项债权不可行使抵销权，可就物业费债权的主张另案诉讼。故邓卓红、陈晓娟的请求成立，应予支持；徽超置业公司辩称抵销其债务的理由不成立，不予采纳。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告安徽徽超置业有限公司退还原告邓卓红、陈晓娟多支付的房屋面积差价款790.93元；二、被告安徽徽超置业有限公司向原告邓卓红、陈晓娟支付逾期交房违约金5135.48元。上述一、二两项金钱给付，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由安徽徽超置业有限公司负担。
二审期间，上诉人徽超置业公司提供下列证据：证据一、情况说明，证明：涉案小区物业管理公司霍邱县恒安物业管理有限公司证明上诉人已经为26户小区业主缴纳了物业费，该部分物业费是冲抵逾期交房的违约金，霍邱县恒安物业管理有限公司未向26户业主主张物业水电费，26户的明细表中就包括本案的被上诉人。
证据二、收据一份，证明：徽超置业公司已经缴纳了涉案的物业费，缴费的期间是2015年1月1日至2017月12日31日，霍邱县恒安物业管理有限公司出具了收据并认可。系列案件共出具了九份收据，费用是一栋楼一交。
证据三，《盛世豪庭一期违约、平方误差金额明细表》，证明：邓卓红、陈晓娟一户有邓邦成签字确认，该明细表记载了违约金数额，差价数额，双方已经达成了抵扣的合议。
被上诉人邓卓红质证称：对于证据一不予认可，也不同意违约金抵扣物业费。证据二不予认可，水电费都是我们自己交的。对于证据三也不认可，签字应当是我或者陈晓娟签才行，邓邦成是我的父亲，当时其签字时我不在家，我也不认可。当时签字的背景是签字给钱，但上诉人未给付下余钱款，存在欺诈行为。
本院认证：鉴于本案中的《盛世豪庭一期违约、平方误差金额明细表》中反映的物业费缴纳时间至2015年1月1日，而邓卓红、陈晓娟于2015年6月1日才收到该房，仅从载明的内容看，明显存在不合理性，也反映了双方之间的争议，故对该部分事实在本案中不宜认定，亦对上诉人在二审期间提供上述证据及证据目的不予评价。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，徽超置业公司与邓卓红、陈晓娟签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。该合同对于房屋的面积差价及逾期交房的违约责任作了明确约定，双方亦共同确认面积差价款为790.93元，逾期交房违约金为5135.48元，对此一审法院作出判决后，双方无异议，本院予以维持。徽超置业公司上诉提及的应当按照《盛世豪庭一期违约、平方误差金额明细表》，将形成的物业费和水电费予以抵扣一节，经查，该表载明的内容明显存在不合理之处，且双方之间就此内容发生争议，故一审法院未予处理并交待其另行主张，并无不当。至于邓卓红二审中提及的徽超置业公司逾期办理房产权应承担违约责任的答辩意见，并不属于其一审诉讼请求范围，故本院不作审理。
综上认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。徽超置业公司的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人安徽徽超置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 张海龙
审判员 王 丽
二〇一七年十二月十一日
书记员 宋贵杰
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。