昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）五法民二初字第624号
原告：彭云保，男，汉族，1943年1月18日出生，江苏省常州市人。
被告：昆明康源物业管理有限责任公司。
住所：昆明市人民中路**号明昌大厦*楼。
法定代表人：季鹏，董事长。
委托代理人：张铭，云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。
原告彭云保诉被告昆明康源物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告彭云保、被告昆明康源物业管理有限责任公司的委托代理人张铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭云保诉称：一、物业费：自2000年11月1日起，至2013年12月31日止，被告以建筑面积87.55㎡，1.3元／㎡／月的价格（原告对此收费价格有异议，为方便本案诉讼，暂以此价格说明问题）计算，收取原告的物业费，每月为113.8元，按每两月收取一次，为227.63元。《云南省物业服务收费管理实施办法》规定：“物业服务收费按照【房屋所有权证】载明的房屋建筑面积计算。”原告现住明昌大厦X号楼X楼X座，属于房改房，房屋所有权证载明的建筑面积是67.80㎡，按照上述规定，被告每月向原告多收取25.7元的物业费，请法院依法判决被告退还向原告多收取的费用，共计：4034.90元。二、电费：居民生活用电价格由政府统一定价，按照政府定价缴纳电费是每一个公民的义务，也是公民的合法权益。对被告而言，收取电费仅是一种接受委托，代收费用的行为，从本质上来说，被告无权向原告收取电费。《物业管理条例》第四十五条规定：物业服务企业接受委托收取费用时，物业服务企业不得以各种名目向业主收取额外费用。被告在明昌大厦小区内分别以0.5元／度，0.83元／度的价格向业主收取电费，置法律、法规于不顾。云发改物价（2011）135号文：居民生活用电价格0.483元／度，居民电炊用电价格0.363元／度。被告以何种价格向供电部门缴费，原告不得而知，原告仅以0.5元／度与政府的规定的价格0.483元／度的标准相比，被告多收取原告的电费为570元之多。本小区未实行一户一表制，记入损耗可以理解。但对于供电来说，损耗的是电量，电价是没有损耗的。电力损耗要经过专业的检测，规范的计算，人为地在电价上加价的做法既不合理也不合法。煤气公司的供气和供电情况是一样，也未实行一户一表，但煤气公司多年来一直上门抄表，按表数值缴费。原告认为，明昌大厦小区供电上损耗极小，基本上可以忽略不计，真正的损耗是“吃空饷”现象。原告除了要求退还多收取的电费外，保留被告依法处罚的申诉权利。为保护原告的合法权益，特请求：1、请求法院判决被告退还向原告多收取的物业费4034.9元；2、请求法院判决被告退还向原告多收取的电费570元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告彭云保当庭将多收取的物业费变更为3263.90元，多收取的电费变更为472.17元。
被告昆明康源物业管理有限责任公司答辩称：被答辩人在诉状中提出了两个诉讼请求，其一为物业费计收面积标准，其二为电费收费标准，答辩人认为此两诉讼请求均无事实、法律依据，应依法予以驳回，现分别阐述如下：一、关于答辩人计收被答辩人物业费房屋面积问题：1、从事实上说，被答辩人现居住房屋属于房改房，系其原工作单位统一购买后分配给职工居住后参加房改所得。（1）本小区同类型的房屋建筑面积均为87.55平方米；（2）开发商“明昌屋业有限公司”向被答辩人工作单位“云南漫湾水电站工程管理局”销售房产时亦是按此87.55平方米进行销售的，因房改中不计入公摊面积，并仅以室内使用面积计算，导致其产权面积缩小为67.80平方米，但本小区同一类型房产的面积即为87.55平方米，双方对此一直无异议，并按此缴纳物业费至2011年6月30日，此后被答辩人即未予缴纳物业费、水电费等费用（电费缴纳至2011年5月31日）。2、1997年10月5日被答辩人工作单位“云南漫湾水电站工程管理局”作为产权人与“明昌屋业有限公司”签订了一份《物业管理委托协议》（当时房产尚未过户至被答辩人名下），在该协议中明确约定被答辩人的房屋面积即按87.55平方米计收物业费。3、从法律、政策依据看：现行有效的《云南省物业服务收费管理实施办法》第十四条明确规定：“房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。”说明答辩人不按产权面积计收物业费是有政策、法律依据的。综上，被答辩人以物业费计收面积不当要求退费是完全不能成立的。二、电费计收标准问题：由于本小区的电表未抄表到户，属于未执行“一表一户”小区，按云南省发展和改革委员会《关于我省居民生活用电试行阶梯电价的通知》（云南省发展和改革委员会文件，云发改物价（2012）1057）号第二条明确规定：“实施居民阶梯电价后，对未实行“一户一表”抄表到户的合表居民用户，以及执行居民生活电价的党政事业单位、部队、公立医院、学校的非居民照明用电、市政部门管理的公共场所、公共道路照明用电，公安部门的交通指挥等用电，均按照每千瓦时0.51元执行。”同时，供电部门也确实是按照每度0.5元的标准向答辩人收取电费，答辩人作为代收代缴方无权降低收费标准、也无义务代用户缴纳部分电费，故其第二个诉讼请求同意是完全没有事实法律依据的，答辩人代为收取的电费完全是义务和没有收益的，是完全符合政策相关规定的。三、被答辩人自2011年7月起即未缴纳任何物业费、电费。其要求退还所谓的多收费用本就是无稽之谈，并且原已缴纳的费用部分还早就过了诉讼时效，仅从程序上看，其诉讼请求也是不应得到支持的。综上所述，被答辩人全部诉讼请求均无事实法律依据并且早已超过诉讼时效，请人民法院依法予以全部驳回。
原告彭云保针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、明昌大厦X号楼X-X座水、电、物管费明细。证明被告是按照87.55平方米收费取的物管费，按0.5元每度收取的电费。
2、房屋所有权证。证明房产证的建筑面积是67.8平方米。
3、春城晚报《云南省物业服务收费管理实施办法》。证明房改房应该按照房屋所有权证建筑面积收取物管费。
4、云南省电网销售电价表。证明云南省电网居民生活用电是每度收费是0.483元。
5、收据二张、缴费通知书二张、发票六张。证明被告收费是按照87.55平方米收取物管费，电费0.5元每度电收费。
经质证，被告昆明康源物业管理有限责任公司对原告彭云保提交的所有证据的真实性予以认可。
被告昆明康源物业管理有限责任公司针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、企业法人营业执照。证明原告具备企业法人资格。
2、物业企业资质证书。证明原告具备提供物业服务资格。
3、《物业管理委托协议》。证明物业管理委托服务协议对物业费计收面积约定情况。
4、《关于明昌花园大厦物业管理综合服务费的批复》。证明价格主管部门对明昌大厦物业收费标准批复情况。
5、云南省经营服务性收费许可证。证明价格主管部门对明昌大厦物业收费标准许可情况。
6、电费发票。证明供电部门实际收取电费的标准。
7、《云南省物业服务收费管理实施办法》。证明法规、政策规定情况。
8、《关于我省居民生活用电试行阶梯电价的通知》。证明法规、政策规定情况。
9、云南电网电价表。证明电价情况。
经质证，原告彭云保对被告昆明康源物业管理有限责任公司提交的证据1、2、3、8的真实性予以认可，对证据4、5、6、7、9的真实性不予认可。
本院认为，原告彭云保提交的证据1、2、4、5，被告昆明康源物业管理有限责任公司对其真实性均予以认可，故本院依法予以采纳。原告彭云保提交的证据3，该证据系对《云南省物业服务收费管理实施办法》公布的新闻报道，并非证明案件事实，故在本案中不作为证据予以采纳。被告昆明康源物业管理有限责任公司提交的证据1、2、3、8，原告彭云保对其真实性予以认可，故本院依法予以采纳。被告昆明康源物业管理有限责任公司提交的证据4、5、6、9，原告对其真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对其真实性予以认可并采纳。被告昆明康源物业管理有限责任公司提交的证据7，该证据系地方性法律法规，故本院对其真实性予以确认并采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：位于昆明市长春路明昌大厦X号楼X号的房屋所有权人为彭云保，该房屋属于房改售房，房屋建筑面积为67.8平方米，加上公摊面积后房屋实际面积为87.55平方米。彭云保系云南漫湾水电站工程管理局的职工。1997年10月5日，云南漫湾水电站工程管理局与明昌屋业有限公司签订了一份《物业委托管理协议》，由云南漫湾水电站工程管理局委托明昌屋业有限公司对明昌大厦2号住宅楼进行物业管理服务，云南漫湾水电站工程管理局确定进行物业管理委托的具体住户清单中楼层、房号为X-
X的住户为原告彭云保，面积为87.55平方米。该合同于2000年10月31日失效。合同失效后，由被告昆明康源物业管理有限责任公司向明昌大厦2号住宅楼提供物业管理服务，经昆明市盘龙区物价局批准同意昆明康源物业管理有限责任公司与产权人及使用人协商议定的物业管理综合服务费。后原告彭云保按照87.55平方米的面积向昆明康源物业管理有限责任公司交纳物业管理费至2011年6月30日。另外彭云保居住的明昌大厦2号楼属于未实行“一户一表”抄表到户的合表居民用户，昆明康源物业管理有限责任公司在提供物业管理期间亦代为收取电费，并按照云南电网公司昆明供电局收取的标准向住户收取电费。庭审中原告彭云保陈述交纳电费至2011年7月，被告昆明康源物业管理有限责任公司陈述交纳至2011年5月31日。另查明，《云南省物业服务收费管理实施办法》第十四条第三款规定，房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。
本院认为，原告未与被告签订物业服务合同，但其接受了被告提供的物业服务，并向被告交纳了物业管理费，原告与被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”依据庭审查明的事实，原被告双方并未签订物业服务合同，诉争房屋系房改售房，原告购买时的面积为87.55平方米，虽房屋所有权证上登记的建筑面积为67.8平方米，但自被告向其提供物业服务之日起原告亦按照87.55平方米向被告交纳物业至2011年6月30日，因此原告按照87.55平方米的面积交纳物业服务费系交易习惯，且与《云南省物业服务收费管理实施办法》的规定相吻合，当事人双方均应诚信履行。故原告主张应按房产证上载明的建筑面积收取物业服务费并要求被告退还多收取的物业费于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告退还多收取的电费。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”庭审中原告认可电费由被告代收，且原告居住的房屋属于未实行“一户一表”抄表到户的合表居民用户。审查本案全部证据，原告并未向法庭提交确实充分的证据证明被告存在多收取电费的情况以及计算的依据和标准，对此应由原告承担举证不能的责任。故本院对原告主张退还多收取电费的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回原告彭云保的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告彭云保承担人民币25元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
代理审判员 徐嘉
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 朱瑾