广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7348号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司佛山大沥支行，住所地广东省佛山市南海区。
负责人：罗剑宁，该行行长。
委托诉讼代理人：谈展华，女，该行职员。
委托诉讼代理人：王婉兰，女，该行职员。
被上诉人（原审被告）：叶莹，女，1985年10月25日出生，汉族，住广东省吴川市。
被上诉人（原审被告）：佛山南海保利海荣投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：周康，该司总经理。
委托诉讼代理人：栗鑫昕，女，该司职员。
上诉人中国工商银行股份有限公司佛山大沥支行（以下简称工商银行大沥支行）因与被上诉人叶莹、佛山南海保利海荣投资有限公司（以下简称保利海荣公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初449号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
一审法院认定事实：叶莹与工商银行大沥支行于2014年12月12日签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款人叶莹向工商银行大沥支行借款100万元，购买位于广东省佛山市南海区大沥镇某房，贷款期限为30年，叶莹按月等额本息还款法（按月计息）偿还当期贷款本息。合同履行期内如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，工商银行大沥支行有权停止发放尚未发放的贷款，并宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。贷款合同签订后，双方对上述房产办理预告抵押登记手续，工商银行大沥支行依约于2014年12月19日发放该笔贷款，叶莹同时出具贷款借据。后叶莹拖欠本息未还，经催收未果，工商银行大沥支行遂于2017年1月9日向法院提起诉讼，请求判令：1、案涉《个人购房借款/担保合同》项下的贷款提前到期，叶莹立即向工商银行大沥支行偿还贷款本金977844.26元及至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2016年12月25日为15673.81元，从2016年12月25日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定另行计算）；2、工商银行大沥支行对叶莹提供抵押的位于广东省佛山市南海区大沥镇某房的房产在抵押担保范围内享有优先受偿权；3、保利海荣公司对叶莹拖欠案涉债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由叶莹、保利海荣公司共同承担。
另查明，案涉《个人购房借款/担保合同》约定合同期内利率为中国人民银行公布的同期贷款基准利率，未按约定日期（包含被宣布提前到期）偿还的贷款，工商银行大沥支行有权按罚息利率（即合同约定执行利率水平上加收50%）计收利息，不能按时支付的利息，按罚息利率计收复息。
工商银行大沥支行起诉后，法院于2017年1月23日向叶莹邮寄送达本案起诉状副本。工商银行大沥支行起诉后，叶莹偿还了部分借款本息。工商银行大沥支行提交的欠款本息清单显示，截至2017年3月8日，叶莹尚欠贷款本金968413.59元。
工商银行佛山分行（甲方）与保利海荣公司（乙方）于2012年12月12日签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定双方就乙方开发并销（预）售的保利公馆项目的个人住房贷款和商用房贷款业务进行合作，合作期间，乙方对甲方向购买上述项目的购房人提供的个人贷款在发放贷款之日起至该笔贷款相对应的房产办妥抵押备案登记之日的期间产生的尚未清偿的贷款本金和利息、罚息承担连带责任保证。自借款合同对应的房产办妥抵押登记证明之日止，乙方的连带保证责任解除。涉讼抵押房屋属于上述协议约定的房地产项目，该房屋现仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理房地产权证。
一审法院认为，工商银行大沥支行、叶莹签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。工商银行大沥支行依约履行了放贷义务，叶莹未按约定偿还贷款本息，已属违约，工商银行大沥支行有权依约定主张所有未到期贷款提前到期，并要求叶莹归还所有贷款本息。因工商银行大沥支行未能证实其在本案起诉前已向叶莹成功送达贷款提前到期通知书，故认定法院向叶莹送达起诉状副本之日即2017年1月23日为贷款提前到期日。依合同约定，贷款提前到期后，所有欠款本金均应按罚息利率计算利息，未按期支付的利息按罚息利率计算复利。
关于预告抵押权登记房屋的抵押权问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”工商银行大沥支行与叶莹就约定用于抵押的房屋办理了抵押权预告登记，该预告登记的效力在于使买卖合同上的债权和抵押合同上的债权，具有对抗第三人的物权效力，但并不能取代所有权过户登记和抵押权登记。工商银行大沥支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其仅享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并非是对涉讼房屋享有现实抵押权，故其有关对涉讼房屋优先受偿权的诉请，因与相关法律法规的规定不符，法院不予支持。
关于保证人（开发商）的责任问题。本案合作协议里明确约定保利海荣公司为叶莹向工商银行大沥支行所负债务承担连带责任保证，保证期限自贷款发放之日起至贷款合同对应的房产办妥抵押备案登记之日止，因约定抵押房产尚未办理房地产权证及抵押登记，故保利海荣公司依约应对叶莹在本案中的债务承担连带清偿责任。
据此，判决：1、叶莹应于判决发生法律效力之日起10日内归还借款本金968413.59元及相应利息（自2017年3月8日起，以本金968413.59元为基数按中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮50%计算利息至欠款全部清偿日止，未按期支付的利息按前述利率标准计算复利）予工商银行大沥支行；2、保利海荣公司对叶莹的上述第一项债务承担连带清偿责任；3、驳回工商银行大沥支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6867.59元、财产保全费5000元，合计11867.59元，由叶莹、保利海荣公司连带承担。
工商银行大沥支行上诉请求：1、改判工商银行大沥支行对叶莹提供的位于佛山市南海区大沥镇某房享有优先受偿权；2、本案诉讼费用由叶莹、保利海荣公司承担。事实与理由：工商银行大沥支行与叶莹签订的《个人购房借款/担保合同》约定，叶莹以位于佛山市南海区大沥镇某房产为前述合同项下贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及债权人实现债权等费用。依据《中华人民共和国物权法》第二十条的立法本意，只要预告抵押登记生效，预告抵押权利人对购房人（借款人）抵押合同项下的请求权亦取得了物权效力。虽预告抵押登记不能完全等同于抵押登记，预告抵押权人对抵押房产亦未现实取得担保物权意义上的抵押权，但对于办理了抵押预告登记的房产，预抵押权人对其享有具备物权效力的权利。况且，预告登记制度解决的是房产所有权证办理之前物权的归属问题，预告登记的公示方式赋予物权效力，此乃预告抵押权利人享有优先受偿权的权利来源。如果否认预告登记下权利人的权利，将导致预告登记制度失去存在意义。若以抵押房产尚未办理抵押登记而否认预告抵押权利人不享有优先受偿权，那依此逻辑，购房者在办理所有权证前对房产无处分权，其不能以房产进行抵押，如此则从法律上否认了按揭制度存在基础，将导致银行房产按揭业务无法顺利开展。
保利海荣公司辩称，案涉按揭贷款既有叶莹提供的案涉房产提供抵押担保，也有保利海荣公司提供的连带保证责任，根据物权法的规定，应当先以案涉房产折价、拍卖或者变卖的价款实现债权，如仍未能全部清偿，再由保利海荣公司对不足清偿部分承担补充责任。叶莹未发表答辩意见。
各方当事人在二审期间均未向本院提供新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合工商银行大沥支行提出的上诉请求，本案二审争议焦点及审理范围为该行就案涉房产是否享有优先受偿权的问题。双方当事人在案涉《个人购房借款/担保合同》中约定以位于佛山市南海区大沥镇某房产为本案借款债务提供抵押担保。前述合同签订后，双方当事人就案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为工商银行大沥支行。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。据此规定，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。由此可见，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权。预告登记权利人应在确定的财产权登记条件具备，或者所附条件具备以及所附期限到来时，积极申请不动产物权登记，实现请求权指向的物权变动效果。是故，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此亦反映预告登记与不动产物权登记的性质、效力有别。涉讼房产至今未办理正式的不动产抵押登记手续，故工商银行大沥支行要求确认其对该房产的优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。工商银行大沥支行上诉所提，理据不足，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13484.13元，由上诉人中国工商银行股份有限公司佛山大沥支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林炜烽
代理审判员 刘金玲
代理审判员 张媛媛
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 梁碧姬