辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终13号上诉人（原审原告、案外人）：李伯和，男，1975年7月26日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县.委托诉讼代理�：李同煜，北京市鼎知律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王焱，男，1985年2月25日出生，汉族，住址沈阳市铁西区.委托诉讼代理人：刘宏晔，辽宁途禹律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈飞飞，男，1984年2月1日出生，汉族，住江苏省阜宁县.上诉人李伯和因与被上诉人王焱、陈飞飞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王焱上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、�审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在事实认定及法律适用上均存在错误。第一、一审法院认为上诉人未能举证证明其在法院查封之前就已合法占有该涉案房屋，为事实认定错误。上诉人向法院提交了法院查封前与陈飞飞签订的房屋买卖协议、租赁协议、付款银行记录及收条、陈飞飞向其移交的涉案房屋的《买卖合同》、《购房发票》等全部房屋交接手续之原件、多位亲友出庭作证在该房屋长期居住使用情况（王焱所举证的曾经居住首先已为陈飞飞否认，退一步讲即使其曾进入讼争房屋，与上诉人亲友的长期居住使用显然并无可比性）；上述证据已形成完整的证据链，足以证明上诉人在法院查封前已合法占有该涉案房屋。至于，涉案房屋查封前的水电等缴费记录均以陈飞飞名义缴纳，系该房屋产权登记一直在陈飞飞名下，无法以其他人名义缴纳，上�人亲友在出庭时已向法庭做出说明，我方亦就此申请一审法院向涉案房屋物业公司核实，即水、电等缴费记录已不能作为判断房屋居住使用之证据。此外一审法院向涉案房屋物业管理公司发出调查函，询问涉案房屋的实际占有人情况，但物业公司的回答仅为陈飞飞系房屋所有人，显然答非所问。上诉人向法院申请的调查令罗列的具体的核实问题，是足以查清房屋实际占有人情况的，而一审法院的简单宽泛提问显然无法实现调查目的，其存在明显的事实认定不清。第二、一审法院对上诉人提供的收条及租赁合同证据的瑕疵认定并无依据，其判断存在偏见。上诉人提供的收条存在改动系陈飞飞签署时按照实际签署时间修正了上诉人此前书写的时间，房屋租赁合同系在取得房产证后添附的房产证信息，上述改动、添附完全符合常理。被上诉人没有提供任何相反证据证明上述证据存在虚假，一审法院就此做出完全不利于上诉人的推测没有任何事实与法律依据，显失公正。第三、一审法院认为上诉人所举证据不足以证明其已按照合同约定支付了全部价款，在事实认定及法律适用均有误。上诉人与陈飞飞之间存在的银行交易记录，仅说明其此前存在资金往来，没有任何法律规定存在资金往来的公民之间不得进行房屋买卖的交易行为，仅凭曾经的资金往来即将各方其他涉及经济因素的法律关系均归结为借贷，显然严重悖离了《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》之立法宗旨；严重误导了本案的审理方向。上诉人支付购房款的银行记录，结合陈飞飞提供的收条、向上诉人移交全部房屋交接手续原件及房屋产权证原件，结合上诉人的亲友对讼争房屋的长期居住使用情况，足以证明上诉人已向其实际交付房款，否�陈飞飞之行为已无法合理解释。被上诉人王焱与陈飞飞倒是存在借贷关系，但其也未能取得讼争房屋交接手续与房屋产权证原件，也未能实际居住使用房屋；至于其提交的所谓曾在诉争房屋居住的照片，已与陈飞飞核实，并无其事，该照片无法证明系拍摄于诉争房屋，也无法证明确切拍摄时间。退一步讲，即使王焱曾于2014年7月进入过诉争房屋，与上诉人的亲友在2014年11月至2017年1月在该房屋的长期居住使用是完全没有可比性的，一审法院在上述证据的认定与判断上存在偏颇，有失公正。第四、一审法院认为上诉人所举证据无法证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其认定错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判断上诉人是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应审查各方签�的房屋买卖协议是否真实，房款是否已交付，房屋是否实际居住使用，购房人对产权证延迟办理是否有过错的因素综合判断。现并无相反证据证明上诉人所提交的房屋买卖协议不真实，房款交付不真实，上诉人已证明对房屋的实际居住使用，结合涉案房屋的实际情况，上诉人就其对房屋的举证使用已经充分举证，或者反之，请法院释明如何才能达到就涉案房屋已实际居住使用的证明目的，上诉人已向一审法院提交陵水黎族自治县不动产登记中心出具的涉案房屋《房屋抵押情况查询说明》，证明其对产权证延迟办理并无过错。上述证据可以证明上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，上诉人已充分举证：在法院查封前，其就涉案房屋已与陈飞飞签订真实合法有效的书面房屋转让协议，并全额支付了房屋转让价款，于法院查封前已合法占有该房屋，且该房屋未及时办理过户登记并非上诉人过错。上述事实足以说明上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人王焱尽管对上述证据不予认可，但并未提供充分的相反证据予以否认，其仅凭推测、怀疑并不能依法否认上诉人证据之真实合法有效性。故恳请上级法院依法重新查明事实，判允上诉人诉求以维护其合法权益。王焱辩称，李伯和提出的主张不享有足以排除强制执行的民事权益，其与陈飞飞签订的所谓《房屋转让协议》、《房屋租赁合同》及交易方式均不能说明各方之间存在真实有效的买卖关系。首先，陈飞飞于2014年3月7日与海南陵水御海房地产开发有限责任公司签订的《陵水县商品房买卖合同》，购买海南省陵水县英州镇清水湾珊瑚宫殿东3-1507号房屋，金额1,568,621.00元，2014年11月5日开具完税证明金额47,058.00元，2014年11月26日交纳维修基金4,083.00元，不含办理入住时交纳的其他费用外，陈飞飞就1057号房屋交了1,619,762.00元；陈飞飞于2014年4月17日购买清水湾珊瑚宫殿东3-1506号房屋，金额1,608,461.00元，2014年10月14日开具完税证明金额48,253.83元，于2014年11月26日交纳维修基金4,084.00元，至此在不含办理入住时交纳的其他费用外，陈飞飞就1056号房屋交纳了1,660,798.83元。从上述陈飞飞的交易过程看，按照案外人李伯和所述“在2014年4月1日与陈飞飞签订《房屋转让协议书》2份，同时各方对涉诉2处房产进行了交接，并由案外人李伯和合法占有使用，于4月28日签订《房屋租赁合同》。”当时房证还没下发，《房屋租赁合同》上就已经体现了房产证号，可见明显是虚假的。再从陈飞飞购买2处房屋的目的看，是为了房产增值和租赁获取更多的收益。而比照李�和与陈飞飞签订房屋转让协议的时间，陈飞飞不可能低于当时的价格以赔钱的方式即刻又将房产转卖给李伯和；在陈飞飞取得1507号房屋后，还未就1506号房屋与开发商签订《商品房买卖合同》、交付房款及未办理入住，怎么会在4月1日签订《房屋转让协议书》的同时将2处房产都进行了交接（案外人李伯和起诉状第2页，综上……）。按照案外人李伯和在执行异议案中所述“陈飞飞是经营建筑的，因为预期的工程款没能及时收到，资金出现紧张……”，既然，陈飞飞因资金紧张在没有签订1506房屋合同和没交款的情况下，完全可以由李伯和就1506号房屋直接与开发商签订《商品房买卖合同》交付房款即可。因为1507号房屋已赔10多万元了，李伯和没有必要再就1506号房屋让陈飞飞先交纳160余万元�然后再赔近20万元，以150万元的价格又即刻转让给李伯和，陈飞飞与李伯和作为完全行为能力的自然人，这种交易行为明显不符合常理。更没有必要就相同的2处房屋再签订所谓的《房屋租赁合同》。因此，案外人李伯和提供其与陈飞飞签订的《房屋转让协议书》、《房屋租赁合同》均系虚假的后补的。其次，案外人李伯和主张“签订2处《房屋转让协议书》的同时已支付了陈飞飞全部房款”，结合李伯和提供的银行往来记录，李伯和称所谓付款方式和付款数额与事实完全不符。所谓的《房屋转让协议书》约定的付款方式和价款，与银行往来记录明显不符。从我方提供的第九组证据李伯和与陈飞飞的《银行转帐记录》看，仅此一张卡就可以体现案外人李伯和与陈飞飞从2012年至今，李伯和与陈飞飞之间的资金往来多达千万余元，并不只是李伯和所提供的截取当中2014年4月一段时间的经济往来。从每笔资金转款的数额均存在民间借贷中先扣利息的现象。再结合我方提供的第七组证据陈飞飞与李伯和之间的《借款合同》，说明他们之间确有借款往来的事实，从2012年至今近千万元的往来记录李伯和与陈飞飞均无法说明其用途，其中李伯和提供的其截取4月份的各方经济往来也与李伯和提供的日期有更改的所谓的《收条》也不吻合，更不符合正常支付房款的交易习惯。最后，在人民法院对涉案1507号、1506号房产查封之前，案外人李伯和不存在合理占有使用涉案的2处房产。在人民法院查封该2处房产后，李伯和曾多次找答辩人协商要求其与答辩人每人平分1处房屋，在答辩人未同意其提出的要求后，案外人李伯和在明知2处房产有人民法院查封的情况下，于2016年6月其与陈飞飞串通擅自在物业公司办理入住（我方提供的�二组证据），强行占有该2处涉案房产。根本不存在案外人李伯和所述的在2014年4月1日签完《房屋转让协议书》的同时就将该2处房屋占有使用的情形，更没有当时的每月物业费、水电费、煤气费、网络电视缴费的相关凭证予以佐证。结合我方提供的第八组证据李伯和称其与吴凯（房屋中介）签订的《租赁合同》比照物业系统电子记录，李伯和在2016年6月7日办里入住后，将1507、1506房屋出租给房屋中介人吴凯，吴凯又将房屋转租给温广志使用。这恰恰能说明，在一审庭审中案外人李伯和的证人所陈述的内容不实，2套房子都租给中介了，那么，证人还称是李伯和让其在春节期间居住使用，明显矛盾。因此，案外人李伯和主张在人民法院查封之前就占有使用的主张不成立。综上所述，被答辩人李伯和提出的案外人执行异议之诉，没有事实及法律依据，李伯和提供的《房屋转让协议书》、《房屋租赁合同》及收条内容均有错误、日期有明显的更改，系虚假后补的。李伯和与陈飞飞的陈述存在矛盾、与证人的证言矛盾、更与证据内容本身及客观事实矛盾。因此李伯和与陈飞飞不存在真实有效的买卖关系，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。故请求二审人民法院，查清事实真相，依法维持原判。陈飞飞未答辩。李伯和向一审法院起诉请求：判令终结（2016）沈铁西执字第1744号执行案件中对海南省陵水县英州镇清水湾珊瑚宫殿公寓东3-1506、3-1507号两处房产的执行；诉讼费由王焱、陈飞飞共同承担。一审法院认定事实:王焱诉陈飞飞民间借贷纠纷一案，一审法院受理后�在该案审理期间，依据王焱申请一审法院于2015年12月30日保全查封了登记为陈飞飞所有、位于海南省陵水县英州镇清水湾珊瑚宫殿东3-1507、3-1506两处房产档案。后一审法院于2016年5月31日作出（2015）沈铁西民三初字第02699号民事判决。该判决已生效，王焱据此向一审法院申请执行，一审法院已经受理，执行案号为（2016）沈铁西执字第1744号。一审法院另查明，2014年3月7日，陈飞飞与海南陵水御海房地产开发有限责任公司签订《陵水县商品房买卖合同》一份，约定以1,568,621元的价格购买海南陵水清水湾珊瑚宫殿公寓东楼三单元十五层1507号房屋。2014年3月28日，陈飞飞就该房屋取得销售不动产统一发票。2014年4月17日，陈飞飞与海南陵水御海房地产开发有限责任公司另签订《陵水县商品房买卖合同》一份，约定以1,608,461元的价格购买海南陵水清水湾珊瑚宫殿公寓东楼三单元十五层1506号房屋。2014年4月15日，陈飞飞就该房屋取得销售不动产统一发票。庭审过程中，李伯和提供其作为受让方（乙方）与被执行人陈飞飞为转让方（甲方）分别于2014年4月1日就位于海南省陵水县英州镇清水湾珊瑚宫殿公寓东楼三单元十五层1507号房屋、2014年4月19日就位于海南省陵水县英州镇清水湾珊瑚宫殿公寓东楼三单元十五层1506号房屋签订《房屋转让协议书》各一份，上述协议书均约定房屋以1,500,000元的价格进行转让，房款一次性付清，在甲方收款时应向乙方出具收据等内容。李伯和主张双方于签订合同当日交接了房屋钥匙。李伯和另提供陈飞飞于2014年4月13日出具收到1507号房款1,500,000元的《收条》及2014年4月23日出具收到1506号房款1,500,000元的《收条�。《收条》中日期部分有改动，陈飞飞解释称系李伯和拿着提前找人写好的收条找其签字，陈飞飞在签字的同时将收条上记载的日期修正为实际签字日期。李伯和亦提供一份银行账户明细以证明其向陈飞飞支付房款的情况，该银行账户明细显示于2014年4月2日给付陈飞飞1,930,025元；于2014年4月4日给付陈飞飞500,012.50元；于2014年4月13日给付陈飞飞1,000,012.5元。李伯和陈述其以现金形式另行给付陈飞飞70,000元，并称截止至4月13日共计给付陈飞飞3,500,000元，其中有500,000元系应陈飞飞的请求由李伯和向其给付的借款。但根据王焱提供的银行转账记录能够证明在2012年7月4日至2015年2月17日期间，李伯和与陈飞飞之间存在多笔大额银行转款。李伯和提供上述商品房《买卖合同》《购房发票》及《房屋交接备忘�》《钥匙托管授权书》《住宅质量保证书》《业主手册》《物业管理服务合同》等用以证明房屋转让后陈飞飞将房屋实际交付李伯和使用同时移交了全部的房屋手续。并申请证人李凤岐、王珍瑜、李永波、毕作华、孟辉等人出庭作证，证明上述证人在2014年11月至2017年1月部分期间在案涉房屋居住。但王焱也提供了飞机票复印件、照片（出示原始载体）等证据，证明2014年7月王焱与陈飞飞曾在案涉房屋居住过。一审法院另查明，在案涉房屋被一审法院查封之前，水、电等缴费记录均是以陈飞飞的名义进行缴纳。因案涉房屋物业公司提供钥匙托管服务，一审法院于是向案涉房屋物业公司海南赛莱柏瑞物业服务有限公司进行调查取证，要求明确在2014年4月1日至2015年12月30日期间案涉房屋的实际占有人情况。2017年9月19日，海南赛莱柏瑞物�服务有限公司金钥匙物业服务中心出具证明，证明陈飞飞系案涉房屋在2014年4月1日至2015年12月30日的房屋所有人。2015年1月9日，陈飞飞就海南省陵水县英州镇清水湾珊瑚宫殿公寓东3-1506、3-1507两处房屋以其单独所有的形式办理了房屋所有权登记并取得了房屋所有权证书。根据陵水黎族自治县不动产登记中心出具查询说明，海南省陵水县英州镇清水湾珊瑚宫殿公寓东3-1506、3-1507两处房屋，产权登记人为陈飞飞，上述房屋于2015年1月28日抵押给张敏生，抵押期限为2015年1月19日至2015年7月18日，2015年11月25日已还清借款并办理解押。另查明，李伯和与陈飞飞于2014年4月28日，分别就海南省陵水县英州镇清水湾珊瑚宫殿公寓东3-1506、3-1507两处房屋签订《房屋租赁合同》各一份，合同载明房屋地址、面积及产�证号分别为陵房权证陵水字第201500**号、陵房权证陵水字第201500**号，上述合同均约定租期自2014年5月1日至2034年4月30日止，租金为2,000,000元，于2014年5月1日前给付。李伯和主张该合同除签名以外手写内容为其朋友杨威所写，房屋所有权证号系在陈飞飞将房产证交付后增添上去的，但具体时间难以回忆。一审法院认为，李伯和提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在本案中，李伯和未能举证证明其本院查封之前就已合法占有该案涉房屋，而根据李伯和提供收条、房屋租赁合同存在改动、添附的情况以及李伯和与陈飞飞之间原本存在多笔大额银行转款的事实，李伯和所举证据不足以证明其已按照合同约定支付了案涉房屋的全部价款。现李伯和所举证据无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其所提出的异议，因证据不足，不能成立。一审法院判决：驳回原告李伯和的诉讼请求。案件受理费30,800元，由原告李伯和承担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实本院予以确认。本院另查明，陈飞飞与海南陵水御海房地产开发有限责任公司签订的购买海南省陵水县英州镇清水湾珊瑚宫殿公寓东3-1506、3-1507两处房屋的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在730日内向土地登记机关申请……。附件七补充协议第五条第�款第一项约定：双方同意由买受人委托出卖人办理该商品房《房屋所有权证》。1.出卖人应当在商品房交付之日起730日内到房屋登记机构为买受人办妥《房屋所有权证》。李伯和与陈飞飞于2014年4月1日签订的1507号房屋转让协议第五条约定：房屋交付乙方（李伯和）后，甲方（陈飞飞）应在2014年4月1日至2014年4月7日，7天内办理该房屋过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担。李伯和与陈飞飞于2014年4月19日签订的1506号房屋转让协议第五条约定：房屋交付乙方（李伯和）后，甲方（陈飞飞）应在2014年4月19日至2014年10月7日，天内办理该房屋过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担。在本院审理期间，李伯和自认陈飞飞在出售争议房屋时向其出示了陈飞飞给开发商打款的记录、购房合同、发票、房屋交接记录。并称签订房屋转让协议当时，陈飞飞将房屋钥匙和购房合同、发票原件，房屋交接手续原件交付给了李伯和。李伯和称争议房屋所有费用（契税、维修基金）由李伯和交付给陈飞飞，由陈飞飞缴纳的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中李伯和作为案外人，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，从李伯和与陈飞飞签订的房屋转让协议书内容来看，虽李伯和与陈飞飞签订的房屋转让协议书时间在法院查封之前，但从双方签订的协议书中有关办理房屋更名过户的时间约定来看，明显与客观实际不符。即陈飞飞与开发商之间约定的办理产权证时间为李伯商品房交付之日起730日内，�李伯和与陈飞飞之间约定办理房屋过户手续时间为2014年4月1日至2014年4月7日及2014年4月19日至2014年10月7日，且双方协议书对于违约条款未作约定。李伯和自认在签订房屋转让协议时，陈飞飞已将与开发商签订的购房合同交付给李伯和，李伯和作为房屋的买受人，在签订协议时，应更具审慎义务和维护自身权益意识，以最大限度保护自身权益实现。但李伯和上述行为，很明显与日常交易行为不符。其次，从李伯和支付房屋价款的行为来看，亦与日常交易行为不符。李伯和与陈飞飞的协议书中明确约定房款一次性支付，但李伯和所提供的付款证据表示，其并非一次性付款，且几笔付款中均非整数，而系出现了尾数为0.5元的情形。对于付款的陈述李伯和在本院审理期间与在一审法院所作的听证会笔录中的陈述不一致。另结合王焱提供的银行转账记录，陈飞飞与李伯和之间�2012年7月4日至2015年2月17日期间，存在多笔大额银行转款记录，李伯和未能作出合理的解释，故本院无法认定李伯和所述银行转款实际为支付房屋价款。第三，从李伯和购买房屋的目的来看，李伯和自认购买房屋的目的为居住和投资。结合一审期间李伯和提供的证人证言，证明其亲属在争议房屋居住。故可认定李伯和购买房屋的目的并非为日常生活居住使用。第四，关于李伯和是否在法院查封前实际占有房屋的问题。一审期间李伯和虽提供证人证言证明其亲属朋友曾在法院查封前在争议房屋居住，但李伯和亦自认入住时需要陈飞飞与物业公司打招呼授权。王焱一审期间提供的争议房屋物业公司出具的物业系统电子记录载明，李伯和本人办理房屋入住卡的时间为2016年6月7日，即在法院查封之后。本院认为，结合李伯和与陈飞飞之间为朋友关系的身份，李伯和提供的证�证言虽称在法院查封前在争议房屋居住过，但均系以渡假形式短暂居住，并自行缴纳居住期间的费用，且在居住期间需陈飞飞向物业公司打招呼授权，依据现有的证据，本院无法认定争议房屋在法院查封前系由李伯和占有和控制使用。第五，关于未办理更名过户登记李伯和是否存在过错的问题。陈飞飞于2015年1月9日取得了争议房屋的所有权证书。陈飞飞办理房屋所有权证书前所缴纳的契税、维修基金所支付的费用均由李伯和支付给陈飞飞，由陈飞飞办理缴纳契税和维修基金，同时李伯和持有争议房屋的购房合同及购房发票原件，按正常交易习惯在办理房屋所有权证书时应向登记机关提供购房合同及购房发票原件，但李伯和称不清楚陈飞飞如何办理产权证及何时办理的产权证亦不符合日常交易习惯，故本院亦无法排除未办理过户登记李伯和自身无过错。综合以上，�伯和作为案外人，未能提供证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对李伯和请求终结（2016）沈铁西执字第1744号执行案件中对海南省陵水县英州镇清水湾珊瑚宫殿公寓东3-1506、3-1507号两处房产的执行，无法支持。综上所述，上诉人李伯和上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,800元，由上诉人李伯和负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 韩彩霞审 判 员 姜会军二〇一八年二月二十三日法官助理 史舒畅书 记 员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。