江苏省苏州市中级人民法�
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5479号
上诉人（原审被告）:苏州市报关有限公司，住所地苏州市人民桥堍东一路8号。
法定代表人:黄建栋，董事长。
委托诉讼代理人:薛丹，江苏陈全兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:上海盛高物业服务有限公司，住所地上海浦东新区沪南路2502号。
法定代表人：陈军，董事长。
委托诉讼代理人：王秦益，上海锦天城（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州市报关有限公司因与被上诉人上海盛高物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏州市报关有限公司因的委托诉讼代理人薛丹、被上诉�上海盛高物业服务有限公司的委托诉讼代理人王秦益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人苏州市报关有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、认为每一月的物业费都是独立的债权，每月的物业费的保护期限为2年，被上诉人第一次催缴物业费是在2012年7月，2015年12月31日第二次催缴物业费，故2015年12月份之前未缴纳的物业费已经超过了诉讼时效。2、被上诉人向租户主张或授权物业费的行为也不能等同或代表被上诉人向上诉人主张过物业费，不能发生时效的中止或中断。3、开发商与被上诉人签订的前期物业管理合同第9条明确9.18元/平方米是代收代缴费，但是上诉人与开发商的购房合同中约定的9.18元/平方米是电梯水泵的运行费用。如果是代收代缴费用需要按照实际支出合理分摊，如果是实际水费、电费的使用费用，需要被上诉人提供相应的依据。3、被上诉人怠于行使配合义务，不提供业主相关信息造成业主委员会迟迟无法成立，而且开发商与被上诉人续签条款需履行告知义务。4、上诉人所在物业与相同户型的701在套内建筑面积上少50平方米，与其享受相同的物业服务，却多交了50平米的物业管理费用和其他费用。
被上诉人上海盛高物业服务有限公司辩称，1、被上诉人至今仍在持续提供物业服务，在起诉前多次通过多种方式催讨，本案没有超过诉讼时效。2、不管9.18元/平方米是代收代缴费用还是电梯水泵运行费用，其本质都是公共费用，合同的表述不影响该费用的性质。3、业主委员会的成立责任不在于物业公司，物业公司没有责任推动业委会的成立。4、套内面积的差异与本案无关。
上海盛高物业服务有限公司向一审法院起诉请求：请求判令苏州市报关有限公司支付物业管理费、电费311748.11元（暂计算至2015年12月，以后要求按每月9482.22元计算至实际支付之日止）、滞纳金500元（最终按合同约定计算至实际支付之日止），并承担本案诉讼费用。原审庭审中，上海盛高物业服务有限公司明确其物业管理费、电费支付请求为要求被告支付计算至2015年12月的物业管理费、电费311748.11元，滞纳金要求从起诉之日起计算至实际付清之日止，按每日千分之三计算。
一审法院认定事实：苏州润建置业有限公司（委托方、房地产开发企业甲方）与盛高公司（受委托方、物业管理企业、乙方）签订苏州市前期物业管理委托合同，约定甲方通过招投标方式将环球财富广场委托乙方实行物业管理服务；物业名称环球财富广场，物业类型办公、酒店公寓、商业，座落位置苏州工业园区苏惠路88号；委�管理服务期限2年6个月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2010年10月1日至2013年3月31日；在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定）,商务写字楼物业管理费标准15.79元/月/平方米，代收代缴费9.18元/月/平方米，其中代收代缴费的收费标准是按照物业合同签订之日国家对水、电、煤等收费的相关规定收取，若在合同期限内相关的收费标准发生变动，甲方选聘的物业公司有权进行相应的调整；上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在前期物业管理服务协议中约定，由乙方向业主收取。
2013年3月28日苏州润建置业有限公司（委托方、房地产开发企业甲方）与盛高公司（受委托方、物业管理企业、乙方）签订前期物业管理委托合�补充协议，约定甲乙双方同意续延双方于2010年10月1日签订的苏州环球财富广场前期物业管理委托合同之合同委托期限，新合同委托期限自2013年3月31日起至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。
诉讼中，盛高公司提交2011年1月19日工商准予变更登记通知书，证明新独院公司于2011年1月19日经工商登记核准，名称变更为盛高公司，即本案原审原告。盛高公司称，上述前期物业管理委托合同系工商登记变更后签订，所以是以新公司盛高名义签订。
另查明，报关公司于2010年12月21日与苏州润建置业有限公司签订商品房销售合同，约定报关公司购买苏州工业园区环球大厦1幢601、602室房屋；甲方定于2011年3月31日前将房屋交付乙方；甲方已于2009年1月14日通过招投标方式选聘新独院公司对该房屋进行前期物业管理，并与其�订了前期物业管理委托合同，在小区业主委员会成立前，由甲方选聘的物业公司负责该小区前期物业管理工作，前期物业管理期限为小区入伙后至整个小区房屋交付使用后2年，乙方同意将该房屋交甲方选聘的物业服务企业进行前期物业管理，并履行本合同附件六约定的乙方应承担的义务（入伙指业主按本合同第二十条约定期限办理完结相应房屋交接手续，业主未按合同第二十三条约定在催告书规定的日期内办理房屋交接手续的，自催告书约定的验收交接日之第二日起视为入伙）；该房屋前期物业管理公共服务费6.61元/月/平方米，电梯水泵运行费9.18元/月/平方米，两者合计物业费为15.79元/月/平方米，前期物业管理费自乙方入伙之日起计算，如乙方未入住的物业服务费由乙方按100%承担。
作为上述商品房销售合同附件的前期物业管理服务协议载明：甲方�房地产开发经营企业）苏州润建置业有限公司，甲方选聘的物业管理公司新独院公司，乙方（××）报关公司。物业名称环球财富广场，乙方所购房屋为写字楼，坐落在1幢602室；前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费商务写字楼为15.79元/平方米/月，前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。
苏州工业园区不动产登记簿记载，苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢601室、602室建筑面积均为300.26平方米，初始登记人苏州润建置业有限公司，权利人报关公司，房产证日期2011年6月17日。盛高公司出具的发票载明，1-601室、1-602室2011年2月11日-8月10日的物业管理服务费各28446.66元已于2011年4月交纳。
再查明，2012年7月，盛高公司向报关公司发出催款函，称报关公司拖欠2011年8月至2012年7月物业费本金117721.09元、滞纳金45685.25元，要求七日内支付。催款函下方手写注明“现回复：承诺帮我们的房产以130元/平方米租出（卖房时）可到现在没有租出，现我们空置，所以申请不交费”。盛高公司称以上文字由报关公司负责人书写。
2015年12月，盛高公司委托律师向报关公司发送律师函，称至发函之日，被告尚有601室、602室物业费分别为184111.95元、129413.06元到期应付，要求报关公司一周内缴清。
以上事实，由盛高公司提交的前期物业管理委托合同、补充协议、工商准予变更登记通知书、商品房销售合同及附件、房地产登记信息、催款函、律师函等证据以及双方当事人庭审中的�述予以证实。
诉讼中，盛高公司明确被告欠缴费用明细为：601室2011年8月至2014年1月物业费142233.30元、2015年3月至2015年10月物业费35481.97元、2012年至今电费6396.78元；602室2011年8月至2013年9月、2014年11月物业费128841.86元、2013年6月至今电费571.20元。
原审法院认为，苏州润建置业有限公司作为房地产开发经营企业，与盛高公司签订的苏州市前期物业管理委托合同、补充协议，以及与报关公司签订的苏州市前期物业管理服务协议依法成立有效。相应合同对房屋业主具有约束力，作为苏州工业园区环球财富广场1幢601室、602室业主，报关公司负有交付物业管理费的义务。依据上述合同约定，报关公司应自房屋入伙，即房屋交付起承担物业费用，根据当事人提交的产权登记信息等证据，诉争房屋产权已于2011年6月登记至报关公司方名下，盛高公司诉请主张为2011年8月后欠付的费用，报关公司未就该费用实际支付情况提交证据予以证明，原审法院就报关公司欠付物业费的法律事实予以确认，相应盛高公司提出的付款请求，原审法院予以支持。关于电费6967.98元，盛高公司未举证就双方约定垫付及实际垫付等事实予以证明，该部分款项支付请求原审法院不予支持。关于逾期付款滞纳金，盛高公司要求自起诉之日起按每日千分之三计算，该违约金支付请求过分高于有证据证明的因报关公司逾期付款导致的盛高公司损失，原审法院酌情调整为自起诉之日起至实际支付之日止，按银行同期同类贷款利率的130%计算。报关公司抗辩认为盛高公司收费主体不符，已由盛高公司提交工商变更登记信息予以证明，原审法院不予采信；报关公司提出前期物业管理合同存在格式化内容，加重被告义务、显失公平等，缺乏事实和法律依据，原审�院不予支持；报关公司认为盛高公司诉请已超出时效，鉴于除前期物业管理委托合同所载物业费按月计收外，双方就物业费支付时间是否另有约定或惯例均未举证予以证实，同时，作为持续履行的合同，债务履行和欠付行为亦存在持续性，盛高公司已举证证明其于2012年、2015年均曾向被告主张权利，故报关公司提出时效抗辩于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条之规定，判决如下：
苏州市报关有限公司于判决生效之日起十日内支付盛高公司上海盛高物业服务有限公司物业管理费304780.13元，并偿付盛高公司自2016年2月29日起至款项付清之日止，按同期同类银行贷款利率的130%计算的逾期付款违约�。
案件受理费减半收取2992元，由苏州市报关有限公司负担，该款项盛高公司已预交，报关公司于履行上述付款义务时一并支付盛高公司。
二审审理期间，上诉人报关公司提交了苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢601室与701室的产权证复印件各一张，用以证明两套房屋建筑面积有差别。被上诉人盛高公司质证认为作为物业公司无法对套内面积发表意见，与本案无关。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，物业服务合同属于继续性合同，在物业服务一直处于持续履行的状态下，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，被上诉人已经在一审庭审中举证于2012年和2015年分别向上诉人主张过权利，所以被上诉人关于物业费已过诉讼时效的主张本院不予支持。
关于上诉人主张的开发商与被上诉人签订的前期物业管理合同第9条明确9.18元/平方米是代收代缴费，但是上诉人与开发商的购房合同中约定的9.18元/平方米是电梯水泵的运行费用，本院认为无论是代收代缴费用还是电梯水泵的运行费用，都包含在物业服务费里，都是上诉人应当缴纳的范围，故上诉人的主张本院不予采信。
关于上诉人认为被上诉人怠于行使配合义务，不提供业主相关信息造成业主委员会迟迟无法成立的问题并没有提供相应的证据加以证明，本院不予采信。
关于上诉人主张的相同户型在套内建筑面积上的差异导致的享受相同的物业服务，自己却多交了50平米的物业管理费用和其他费用的问题，本院认为前期物业管理委托合同第九条有明确约定，按照建筑面积向业主收取物业费，而且购房合同中也约定了物业服务费每月为15.79元/平方米，故上诉人的主张本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5784元，由上诉人苏州市报关有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年九月九日
书 记 员 孟桢