吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1489号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭莉，女，1958年12月20日出生，汉族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：郝瑞婵，吉林吉人卓识律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：樊志杰，女，1968年9月4日出生，汉族，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：冯继伟，北京尚公（长春）律师事务所律师。
上诉人郭莉因与被上诉人樊志杰房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院于2017年12月26日作出的（2017）吉0104民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
樊志杰一审诉讼请求：1.被告郭莉支付房租175000元及利息（以150000元为基数，自2016年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付完毕之日止；以25000元为基数自2016年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付完毕之日止）；⒉诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月30日签订租赁合同，原告将位于长春市朝阳区前进大街靖宇路两层房屋出租给被告，租期五年（自2015年10月1日至2020年9月30日止），其中一楼租金为每年300000元，租金支付方式为上打租，且应在本期租金到期前一个月支付下期租金。合同签订后，被告支付一楼租金150000元（2015年10月1日至2016年3月31日），到期后其未再支付租金。原告于2016年5月向法院提起诉讼，经（2016）吉0104民初1818号民事判决，原告与被告解除《租赁合同》一楼部分，但被告至今未履行合同义务，支付一楼租金到期后至合同解除前的租金。
郭莉一审辩称：1.原告就同一事实同一理由曾向法院提起诉讼，法院已经作出判决，应驳回此次起诉。2.2016年4月7日原告通知被告解除合同时起，双方的租赁合同解除，2016年10月25日，法院判决是对2016年4月7日原告解除合同行为予以确认。3.原告至今未返还被告50000元定金及迟延履行期间的利息。4.原告未经张某某同意转租房屋，获取暴利，存在欺诈。5.2015年5月24日，原告爱人向被告的爱人借款20000元至今未偿还。
郭莉一审反诉请求：1.反诉被告樊志杰返还反诉原告郭莉从2016年4月7日之后多支付的房屋租金177666.67元及利息（从2016年4月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至给付完毕之日）；2.反诉费用由樊志杰承担。事实及理由：郭莉与樊志杰于2015年4月30日签订《租赁合同》，约定樊志杰将房屋出租给郭莉，租期五年，租金合计每年420000元。截至2016年6月15日郭莉给付樊志杰50000元定金和390000房租，分别为一楼2015年10月1日至2016年3月30日房租150000元，二楼2015年10月1日至2017年9月30日房租240000元。同时为了经营，郭莉投入大量资金进行装修，但樊志杰却在郭莉不知情的情况下，将特种行业许可证注销，使得郭莉无法经营，给郭莉造成损失。2016年4月7日，樊志杰通知郭莉解除一楼的租赁合同，因二楼的出入口在一楼，二楼无法独立使用，故两层楼作为一个整体同时解除。樊志杰的行为构成违约，并存在欺诈，应返还郭莉已经支付的从2016年4月7日至2017年9月30日二楼旅馆的租金，并赔偿郭莉损失。
樊志杰一审辩称：1.郭莉的反诉与本诉并非同一法律关系，不符合反诉条件；2.樊志杰与郭莉之间的租赁合同一楼部分于2016年11月法院判决解除，不存在郭莉所称的2016年4月7日解除；3.租赁合同解除后郭莉继续使用二楼部分的事实证明，解除一楼不影响二楼使用；4.双方签订合同后，郭莉支付了二楼两年租金，樊志杰也将房屋交付其使用至今，不存在樊志杰返还租金的问题。请求驳回郭莉反诉请求。
一审法院查明：2015年4月30日，樊志杰与郭莉签订租赁合同，约定樊志杰将其从张某某处租来的涉案房屋（樊志杰交纳该房租至2016年10月1日）出租给郭莉，租期五年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止。其中一楼租金为每年300000元；二楼租金120000元，先预付两年。郭莉已于合同签订前的2015年4月8日向樊志杰支付了租房定金50000元，并已向樊志杰支付了至2015年10月1日至2016年3月31日的一楼租金150000元，2015年10月1日至2017年9月30日期间的二楼租金240000元。合同履行过程中双方产生纠纷，樊志杰曾于2016年5月9日向一审法院提起诉讼，要求：1.解除樊志杰与郭莉签订的合同中关于租赁涉案房屋一楼的内容；2.郭莉赔偿樊志杰损失150000元；3.郭莉支付樊志杰履行合同前所欠的一二楼2个月房费70000元。同时郭莉提起反诉，要求：1.认定樊志杰提前解除合同的行为构成违约；2.樊志杰按郭莉的实际损失支付违约金50000元；3.樊志杰向郭莉返还定金50000元。一审法院于2016年10月25日作出（2016）吉0104民初1818号民事判决书，判决：一、解除樊志杰与郭莉签订的租赁合同一楼部分；二、樊志杰立即返还郭莉定金50000元；三、驳回樊志杰其他诉讼请求；四、驳回郭莉其他反诉请求。该判决已生效。现樊志杰以郭莉未支付2016年4月1日起至2016年10月31日共7个月的一楼租金为由提起本案诉讼。郭莉则认为合同已于2016年4月7日解除，因此樊志杰应返还其已支付的2016年4月7日至2017年9月30日期间的二楼租金。另查明，2016年9月26日，案外人李某与张某某签订租赁合同，李某自2016年10月1日起承租涉案房屋，并向张某某支付第一年房租380000元。
一审法院认为：1.本院审理的（2016）吉0104民初1818号案件中，均未涉及本案中原、被告的诉讼请求，因此双方均不属于重复告诉。2.本院作出的（2016）吉0104民初1818号民事判决书，判决解除双方关于一楼部分的租赁合同。在此之前，郭莉只支付了2016年4月1日前的一楼租金。因此，樊志杰主张郭莉应按双方约定的一楼年租金标准承担自2016年4月1日起至2016年10月31日共7个月的租金175000元应予支持。虽然租赁合同第3条约定“一楼租金：一楼整体每年为叁拾万元人民币”，第4条约定“提前一个月付房租”，但双方在实际履行过程中，并未按合同约定的付款方式支付租金，因此不能依据合同约定认定郭莉尚欠的房租应付款时间为2016年3月1日，郭莉应自樊志杰提出租金主张之日即2017年9月5日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率标准计付利息。至于郭莉提出的樊志杰尚欠其保证金之答辩主张，因该笔保证金已经本院（2016）吉0104民初1818号判决，郭莉不应重复主张。郭莉提出樊志杰转租房屋获取暴利且存在欺诈之答辩主张，于法无据，本院不予支持。3.（2016）吉0104民初1818号判决解除双方一楼部分租赁合同，未涉及二楼部分，因此仍应依据合同约定确认双方涉及二楼部分的权利义务。虽然郭莉提出解除一楼部分合同关系，导致其二楼部分无法单独履行，但未提交证据证明其主张，且双方在合同中对一、二楼分别进行了约定，因此应当认定双方认可一、二楼可以分别履行，解除一楼部分的合同关系，不影响双方继续履行二楼部分的权利义务。郭莉认为双方二楼部分的合同关系已于2016年4月7日解除，于法无据，本院不予支持。鉴于樊志杰未向涉案房屋权利人张某某交纳2016年10月1日之后的房租，涉案房屋已于2016年10月1日由张某某租给李某使用，因此樊志杰应向郭莉返还其已收取的自2016年10月1日起至2017年9月30日的二楼部分房租120000元，并自2016年10月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率标准向郭莉计付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭莉于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）樊志杰租金175000元及利息（利息自2017年9月5日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率标准计算至本金付清之日止）；二、原告（反诉被告）樊志杰于本判决生效后立即返还被告（反诉原告）郭莉租金120000元及利息（利息自2016年10月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率标准计算至本金付清之日止）；三、驳回原告（反诉被告）樊志杰其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郭莉其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由郭莉负担；反诉费1900元，由樊志杰负担1350元，郭莉负担550元。
郭莉上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判。主要理由：1.一审认定事实不清，适用法律错误，判决前后矛盾。一审已经认定被上诉人对案涉房屋自2016年10月1日起已经没有承租权，房屋权利人张某某从2016年10月1日起将房屋出租给李某使用，却判决上诉人向被上诉人支付租金175000元（即2016年4月1日至2016年10月31日的房租），前后矛盾。2.2016年9月22日，因被上诉人拖欠租金，张某某通知被上诉人解除租赁合同，收回房屋。自2016年10月1日起，张某某与李某就重新建立了租赁关系，上诉人与被上诉人都已经退出了租赁关系，基础法律关系的灭失，上诉人与被上诉人都不再享有占有、使用、收益的权利，一审判决上诉人向被上诉人支付2016年10月1日之后的租金没有事实和法律依据。3.因被上诉人未向张某某交纳2016年10月1日之后的租金，房屋已于2016年10月1日被张某某租给李某，一审判决上诉人向被上诉人支付2016年10月1日至10月31日的租金，被上诉人构成不当得利。
樊志杰二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。另，二审中，双方当事人一致确认2016年10月1日至10月31日的租金数额为2.5万元。
本院认为：因樊志杰未向出租人张某某支付2016年10月1日之后的案涉房屋租金，张某某与李某（郭莉的女婿）签订案涉房屋租赁合同，由李某向张某某支付了2016年10月1日起算的房屋租金38万元，樊志杰无权要求郭莉给付其2016年10月1日至10月31日期间的租金2.5万元。故一审判决认定郭莉给付樊志杰的租金数额有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初5281号民事判决第二、三、四项；
二、变更长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初5281号民事判决第一项为：上诉人郭莉于本判决生效后立即给付被上诉人樊志杰租金人民币150000.00元及利息（自2017年9月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至本金付清之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费、反诉费共计9500.00元，由上诉人郭莉负担7063.00元，被上诉人樊志杰负担2437.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年四月十日
书 记 员 林星辰