安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1097号
上诉人（原审原告）：马荣军，男，1969年7月18日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：吴银霞，女，系马荣军配偶。
被上诉人（原审被告）：侯宏磊，男，1981年11月4日，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：冯飞，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢泽海，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
原审第三人：丁婷婷，女，1982年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
上诉人马荣军因与被上诉人侯宏磊及原审第三人丁婷婷申请执行人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马荣军及其委托诉讼代理人吴银霞，被上诉人侯宏磊的委托诉讼代理人冯飞、谢泽海到庭参加了诉讼。原审第三人丁婷婷经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
马荣军上诉请求：撤销一审判决，改判支持马荣军一审诉讼请求。事实与理由：一、2011年9月14日，一审法院向合肥市房产局送达（2011）包民一初字第01950号民事裁定书及协助执行通知书，查封丁婷婷名下位于合肥市包河区房屋一套。该房屋查封前侯宏磊与丁婷婷已经恶意串通，将涉案房屋通过丁婷婷所谓的代理人齐育拔出售给了侯宏磊。故一审法院认定侯宏磊与丁婷婷的代理人齐育拔签订《存量房买卖合同》、支付全部房款、交纳房屋买卖相关税费，同时侯宏磊亦合法占有该房屋，该认定是一审法院的主观臆断，存有错误。二、侯宏磊虽向一审法院提交其实际占有涉案房屋的证据，但一审法院没有认真核实侯宏磊提供的入住房屋支付的公摊电费及物业费凭证的真实性，这些证据有伪造的嫌疑。故一审法院认定侯宏磊已实际占有涉案房屋的事实，存有武断，依法应重新查明。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确指出：出让的财产应当在查封前实际支付并实际占有且没有过错的，人民法院才不得查封、扣押、冻结。本案中，涉案房屋被查封前，侯宏磊是清楚房屋存在纠纷不宜直接买卖，但其不但没有停止购买，而且私自与丁婷婷所谓的代理人齐育拔交易，显属存在过错。故人民法院可以查封涉案房屋。一审法院（2016）皖0111执异21号执行裁定书裁定中止对丁婷婷的房屋执行，明显违反上述法律规定。四、涉案房屋在执行时的所有权仍为丁婷婷所有，侯宏磊对房屋不享有物权。故侯宏磊提出执行异议没有事实和法律依据。
侯宏磊辩称：一、涉案房屋所涉及的公证文书、存量房买卖合同、发票等相关材料都在房产局备案，是真实的。侯宏磊使用房屋期间缴纳了物业费，在一审庭审前也对房屋及家庭居住情况进行了拍照呈现给一审法院，因此侯宏磊实际占有房屋的事实及房屋买卖关系的真实性应得到法院认可。二、丁婷婷向齐育拔借款时办理了抵押权证，齐育拔作为丁婷婷代理人将涉案房屋卖给侯宏磊时，先办理了抵押权注销登记，后缴纳税费，在等待过户期间，涉案房屋被一审法院查封。因此，交易在前，查封在后。三、我国法律不认可物权无因性，物权变动的主要原因是债权。侯宏磊购买涉案房屋符合法律规定，已经取得物权，仅仅是过户手续因法院查封未办理完结。综上，一审法院认定事实正确，请求二审法院予以维持。
丁婷婷未提交述称意见。
马荣军向一审法院起诉请求：1、依法撤销一审法院（2016）皖0111执异21号《执行裁定书》，并恢复对合肥市包河区房屋的执行。
一审法院认定事实：在（2016）皖0111执异21号案件执行中查明如下事实：马荣军与周太国、丁婷婷、朱仡民间借贷纠纷一案，一审法院已作出（2011）包民一初字第01950号民事判决书，该民事判决书确认：周太国、丁婷婷、朱仡偿还马荣军欠款150000元及相应利息。2012年6月28日，马荣军向一审法院申请强制执行，要求周太国、丁婷婷、朱仡履行生效法律文书确定的付款义务。在案件审理过程中，一审法院依据马荣军的保全申请，于2011年9月14日向合肥市房产局送达（2011）包民一初字第01950号民事裁定书及协助执地通知书，查封丁婷婷名下位于合肥市包河区房屋一套。
另查明，2011年4月28日，丁婷婷向齐育拔借款150万元，约定借款期限自2011年4月28日至2011年6月28日；在此期间，丁婷婷提供自己名下位于合肥市包河区房屋进行担保，办理抵押登记，抵押权人为齐育拔；同时丁婷婷委托齐育拔办理上述房屋的买卖、产权过户、领取房款等，双方签订委托书并在合肥市中安公证处予以公证。2011年8月25日，齐育拔以代理人名义与侯宏磊签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：侯宏磊以80万元的价格购买合肥市包河区房屋；当日，齐育拔办理抵押权注销登记、并以侯宏磊名义交纳了房屋买卖的相关税费，合肥市房产局包河分局也通知侯宏磊七个工作日后领取房产证。
有关马荣军的民间借贷案件申请执行后，侯宏磊以合肥市包河区房屋为其所有为由，向一审法院提出执行异议。
再查明：2011年8月31日，齐育拔曾作为原告起诉丁婷婷、钱安华、朱国忠、周太国民间借贷纠纷一案，（2011）包民一初字第01937号民事判决书除查明齐育拔与丁婷婷之间存在150万元的民间借贷关系外，认定齐育拔主张的借款数额中扣除其变卖房屋（太湖东路世纪阳光花园B-12幢504室）所得，没有违反法律规定。也认定了如下事实：2011年4月27日，丁婷婷向齐育拔出具委托书一份，就其位于合肥市房屋作价90万元，委托齐育拔办理还款、买卖、过户等事项，该委托书于当日在安徽省中安公证处办理了公证，之后，齐育拔将该房屋对外出卖给侯宏磊，齐育拔缴纳了丁婷婷名下的各项税费。
一审审理期间，侯宏磊提供银行流水证实其向齐育拔丈夫张灿的账户汇付款项87万元，用于支付购房款、税费，时间分别为2011年8月26日、9月26日、10月14日，2011年10月侯宏磊交纳了涉案房屋的公摊电费和物业管理费。
一审法院认为：法律规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
在本院采取查封措施之前，侯宏磊与房屋所有人丁婷婷的委托代理人齐育拔之间签订房屋买卖合同，诉讼中侯宏磊提供了在法院采取查封措施之前交纳相关税费的凭证，以及在查封措施采取前后支付购房款的银行流水，入住房屋支付公摊电费及物业费的凭证，同时关于齐育拔与丁婷婷的生效法律文书中对此事实也予以了确认。综上，侯宏磊作为该套房屋的买受人，其提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予支持。该院作出的裁定“中止对合肥市包河区房屋的执行”，符合法律规定，侯宏磊就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故马荣军要求依法撤销该院（2016）皖0111执异21号执行裁定书，并恢复对于合肥市包河区房屋执行的请求，该院不予支持。据此，该院依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回马荣军的诉讼请求。案件受理费3500元，公告费800元，合计4300元，由马荣军负担。
二审中，双方均未提交新的证据。对一审查明而为双方当事人无争议的事实，本院予以确认。
本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记“。故本案二审争议焦点是涉案房屋是否符合上述法律规定的排除执行的条件。对此，本院具体分析如下：首先，侯宏磊与涉案房屋的产权人丁婷婷的委托代理人齐育拔就涉案房屋签订的存量房买卖合同时间为2011年8月25日，而一审法院查封涉案房屋的时间为2011年9月14日，即在人民法院查封之前，侯宏磊已签订合法有效的书面买卖合同；其次，侯宏磊已向一审法院提交了其在法院采取查封措施之前交纳相关税费的凭证以及在查封措施采取前后支付购房款的银行流水、入住房屋支付公摊电费及物业费的凭证，用以证明其已支付了购房款并合法占有涉案房屋；第三，侯宏磊未能办理过户系因涉案房屋被法院查封。一审法院据此认定侯宏磊对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，于法有据，本院予以维持。马荣军上诉主张侯宏磊与丁婷婷恶意串通以及侯宏磊提交的证据有伪造的嫌疑，其在二审中对此并未提交相关新证据予以反驳。
综上所述，马荣军的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3500元，由马荣军负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 余海兰
审判员 方玮韡
二〇一八年六月二十日
书记员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。