山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终407号
上诉人（原审被告）：王秀贤，女，1975年7月25日出生，汉族，住威海市。
委托诉讼代理人：李京华（系王秀贤之夫），住威海市。
被上诉人（原审原告）：威海市顺发物业服务有限公司，住所地威海市环翠区环翠楼街道世昌大道-8号五楼。
法定代表人：刘靖，总经理。
委托诉讼代理人：赵海霞，女，系公司员工。
委托诉讼代理人：王立平，男，系公司员工。
上诉人王秀贤因与被上诉人威海市顺发物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2017)鲁1002民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王秀贤上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回威海市顺发物业服务有限公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：威海市大中路12-5号房屋（以下简称案涉房屋）系王秀贤自毕佳丽处转租，该房屋存在无法排污、电线老化等质量问题，导致王秀贤无法正常使用，经王秀贤多次要求，威海市顺发物业服务有限公司均未予维修，故其无权要求王秀贤搬出案涉房屋。
威海市顺发物业服务有限公司答辩称，双方签订的租赁合同已经到期，王秀贤无权继续占用房屋，且其未按照通知参加竞租，应视为其放弃了续租的权利。根据租赁合同约定，王秀贤对租赁物及附属设施承担维护、保养、维修义务，且费用自理，如经有资质专业机构鉴定确认租赁物有建造质量问题，由威海市顺发物业服务有限公司负责维修。王秀贤主张污水井无法排污，但未经鉴定机构鉴定确认，因此应由其自行维修。王秀贤自愿从毕佳丽处转租房产，视为其同意转租时房屋现状，房产实际能够正常使用。王秀贤付给毕佳丽的转让费与威海市顺发物业服务有限公司无关。
威海市顺发物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令王秀贤将案涉房屋腾空并交还威海市顺发物业服务有限公司；2.判令王秀贤支付自2017年6月11日起至交还房屋之日止，按照合同约定计算房屋占用费（109.6元/日）及违约金（54.8元/日）。
一审法院认定事实：案涉房屋系威海国有资产经营（集团）有限公司所有，威海国有资产经营（集团）有限公司授权威海市顺发物业服务有限公司进行管理。2012年6月18日，威海市顺发物业服务有限公司与案外人毕佳丽签订租赁合同一份，约定威海市顺发物业服务有限公司将案涉房屋出租给毕佳丽使用，租赁期限从2012年6月11日起至2013年6月10日止。2012年9月10日，威海市顺发物业服务有限公司、王秀贤及毕佳丽签署一份协议，约定自2012年9月11日起，上述租赁合同项下毕佳丽享有的权利义务转让给王秀贤，毕佳丽的第一次房租已于2012年6月18日交纳，第二次房租由王秀贤于2012年12月25日前交纳20000元，其他条款不变。协议签订后，案涉房屋由王秀贤租赁使用。2013年9月23日，威海市顺发物业服务有限公司与王秀贤签订《租赁合同》一份，约定威海市顺发物业服务有限公司将上述房产出租给王秀贤，租赁期限从2013年6月11日起至2015年6月10日。2015年6月10日，威海市顺发物业服务有限公司、王秀贤签订《租赁合同》一份，约定王秀贤继续租赁上述房屋，租赁期限从2015年6月11日起至2017年6月10日，租金合计80000元，分四次交付，分别于2015年6月11日前交纳20000元，2015年12月11日前交纳20000元，2016年6月11日前交纳20000元，2016年12月11日前交纳20000元；履约保证金为2000元，王秀贤于本合同签订已向威海市顺发物业服务有限公司交纳。合同同时约定，租赁期满，王秀贤交清了应付租金及有关费用，经威海市顺发物业服务有限公司验收确认王秀贤无违约行为，威海市顺发物业服务有限公司应于30日内将履约保证金退还王秀贤；租赁期内，王秀贤对租赁物及附属设施承担维护、保养、维修的义务，且费用自理，由此产生的责任和造成的损失，由王秀贤负责承担；租赁期内，如经有资质的专业机构鉴定确认租赁物存在建造质量问题，由威海市顺发物业服务有限公司负责维修；租赁期内，王秀贤对租赁物进行装修，应事先向威海市顺发物业服务有限公司提交装修设计方案，经威海市顺发物业服务有限公司书面同意后方可进行，装修工程和改扩建工程在租赁期满后无偿归威海市顺发物业服务有限公司所有，未经威海市顺发物业服务有限公司同意，王秀贤不得拆除；租赁期满，王秀贤应将租赁物内外清扫干净，否则，产生的费用和造成的损失，由王秀贤负责承担；租赁期限届满后王秀贤拒不搬出的，除履约保证金不予退还外，每逾期一日，应按日租金计算支付房屋占用费，并按日租金的50%向威海市顺发物业服务有限公司支付违约金，超过15天仍拒不搬出的，威海市顺发物业服务有限公司有权自行收回房屋并进行清理，由此产生的所有费用和损失由王秀贤承担。上述合同签订后，王秀贤继续租赁案涉房屋。
一审诉讼中，威海市顺发物业服务有限公司提交其于2017年5月9日寄出的EMS邮件一份，收件人为王秀贤，地址为威海大众路12-5号阿慧美食园，邮件显示收件人拒收，邮件内为威海市顺发物业服务有限公司就案涉房产作出的房产招租公告和威海市顺发物业服务有限公司向王秀贤发出的通知各一份，通知内容为双方的租赁合同于2017年6月10日到期，威海市顺发物业服务有限公司将该房产对外公开招租，如王秀贤有意继续承租房产，请按招租公告的规定与威海市顺发物业服务有限公司联系，逾期不报名或不符合公告要求，视为放弃承租，请王秀贤于2017年6月11日前腾空房产并交付威海市顺发物业服务有限公司。王秀贤称其并未收到上述材料。王秀贤提交以下证据：1、照片18张，王秀贤称上述照片于2017年7月份拍摄于案涉租赁房屋，用于证实上述房屋电线老化、墙体长毛、下水道堵塞等情况；2、无王秀贤签名的未生效的租赁合同一份，用于证实威海市顺发物业服务有限公司强迫王秀贤每年更改合同内容。经质证，威海市顺发物业服务有限公司对上述证据均不予认可。
一审法院于2017年8月25日到案涉房屋处进行了现场勘查，房屋存在漏雨、墙体发霉、下水道杂乱等问题。王秀贤申请对案涉房屋是否存在建造质量问题进行鉴定，但在规定的时间内未交纳鉴定费用，故鉴定未能进行。
另查明，王秀贤支付威海市顺发物业服务有限公司履约保证金2000元，截至2017年6月10日，王秀贤已经足额支付了租金，之后再未支付。威海市顺发物业服务有限公司起诉后，王秀贤继续占有使用案涉房屋。
一审法院认为，案涉房屋虽系威海国有资产经营（集团）有限公司所有，但威海市顺发物业服务有限公司经该公司授权对房屋进行管理，有权将房屋对外出租。威海市顺发物业服务有限公司、王秀贤之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律规定，一审法院确认合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据租赁合同约定，租赁期限截至2017年6月10日，合同到期后王秀贤理应将租赁物返还威海市顺发物业服务有限公司，到期未返还理应支付房屋占用费，威海市顺发物业服务有限公司要求按照双方租赁合同约定的租金数额支付占用费较为合理，一审法院予以支持。对于威海市顺发物业服务有限公司要求王秀贤按照日租金50%支付违约金的主张，因威海市顺发物业服务有限公司未能提供证据证实其除了租金损失外还有其他损失，一审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则综合认为该违约金过高，酌定调整为以到期未付租金为基数，自逾期之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。
王秀贤以案涉房屋存在漏雨、下水道不通等问题拒绝返还租赁房屋。根据双方合同约定：租赁期内，王秀贤对租赁物及附属设施承担维护、保养、维修的义务，且费用自理；如经有资质的专业机构鉴定确认租赁物存在建造质量问题，由威海市顺发物业服务有限公司负责维修。本案中，虽然租赁房屋存在漏雨等问题，但未经有资质的专业机构鉴定确认租赁物存在建造质量问题，相关的维修义务按约应当由王秀贤承担，故王秀贤的抗辩理由证据不足，理由不当，不予采纳。综上，威海市顺发物业服务有限公司的诉讼请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十五条之规定，判决：一、王秀贤将位于威海市大众路12-5号房屋腾空并返还给威海市顺发物业服务有限公司；二、王秀贤支付威海市顺发物业服务有限公司自2017年6月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按照每年40000元计算）及违约金（以到期未付租金为基数，自逾期之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；三、驳回威海市顺发物业服务有限公司其余诉讼请求。判决于生效后十日内履行完毕。如果王秀贤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王秀贤负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的租赁合同已经到期，此后双方未能达成继续租赁之合意，故王秀贤应当将案涉房屋返还给威海市顺发物业服务有限公司。王秀贤主张案涉房屋存在质量问题导致其无法正常使用，但该情况即便属实，也属于因租赁合同履行产生的损失或违约责任，并非王秀贤继续占用案涉房屋的法定或约定事由。同时，王秀贤在一审中拟对案涉房屋的质量问题申请鉴定，但其无正当理由未缴纳鉴定费，视为其放弃举证权利，无法证实案涉房屋存在无法使用的质量问题。综上所述，王秀贤以案涉房屋存在质量问题为由拒绝搬出，无事实及法律依据，其在租赁合同到期后继续占用的行为造成威海市顺发物业服务有限公司产生损失，对此亦应承担赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王秀贤负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年三月二十八日
书记员 安圆圆