天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终8302号
上诉人（原审被告）：和厚斋（天津）文化传播有限公司，住所地天津市和平区河北路308号。
法定代表人：刘振春，总经理。
委托诉讼代理人：孙烨，男，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：宋胜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市历史风貌建筑整理有限责任公司，住所地天津市河西区利民道27号。
法定代表人：杨訢，董事长。
委托诉讼代理人：张卫星，天津谦厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文静，天津谦厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市庆王府酒店管理有限公司，住所地天津市和平区重庆道55号、59-73号（单号）、75-89号，重庆道三益里1-31号（单号）、4-22号、24-42号（双号）。
法定代表人：颜亮，总经理。
委托诉讼代理人：张卫星，天津谦厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文静，天津谦厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市五大道资产管理有限公司，住所地天津市和平区河北路288号二层。
法定代表人：朱一航，执行董事。
委托诉讼代理人：张卫星，天津谦厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文静，天津谦厚律师事务所律师。
上诉人和厚斋（天津）文化传播有限公司（以下简称和厚斋公司）因与被上诉人天津市历史风貌建筑整理有限责任公司（以下简称历史风貌公司）、天津市庆王府酒店管理有限公司（以下简称庆王府公司）、天津市五大道资产管理有限公司（以下简称五大道公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2017）津0101民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人和厚斋公司的委托诉讼代理人孙烨、宋胜，被上诉人历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司的共同委托诉讼代理人李文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
和厚斋公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、二项，改判驳回历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司一审全部诉讼请求或者将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司承担。事实和理由：1．一审法院按照三层396.38平方米作为计费面积，没有事实和法律依据。自2013年7月开始，因房屋自身问题导致多次漏雨及消防管道漏水，和厚斋公司先后十二次发函，至今未得到任何回复和解决；和厚斋公司提供了大量现场照片、视频等证据，证实负一层始终无法正常使用，对方也认可上述事实，在其已经收取的供暖费中，也未向和厚斋公司收取负一层费用而按照两层标准计费。2．一审法院认定事实前后矛盾，缺少法律依据。一审法院一方面认定物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，另一方面又认定对方未举证证明当事人列举的主要问题已经达到了合同约定的物业管理服务标准，认定事实前后矛盾，在和厚斋公司提供了十二次发函、现场照片、视频等证据证实对方未完成物业服务的情况下，仍适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，属于适用法律错误。3．历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司与和厚斋公司之间均系独立法律关系，不应在本案中一并解决。
历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。答辩理由：租赁合同中明确约定租赁费按建筑场所面积计算，与是否使用无关，且至今和厚斋公司仍用地下室放置物品，故我方不同意减免该部分费用。消防管道问题需要和厚斋公司配合，我方多次与和厚斋公司沟通维修事宜，和厚斋公司不予配合，故至今未能解决。相邻建筑重建工程从立项至施工均履行合法审批手续，得到相关部门的批准，且该事件与物业费纠纷案件无关，故不应减免物业费。
历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司向一审法院起诉请求：1．和厚斋公司向五大道公司支付自2013年7月15日至2013年12月19日的物业费30689元，违约金13124元（因按照租赁合同第十五条第二项，其他费用逾期支付按迟延付款金额每日千分之五计算比例过高，故按照现行贷款利息两倍计算）；2．和厚斋公司向庆王府公司支付自2013年12月20日至2017年4月14日的物业费236881元，违约金42172元（同前）；3．诉讼费用由和厚斋公司承担。
一审法院认定事实：2013年4月8日，历史风貌公司与和厚斋公司签订租赁合同约定，历史风貌公司将座落于天津市和平区×××号单元房产出租给和厚斋公司经营使用，建筑面积为396.38平方米，交付日期应在2013年4月15日或之前免租期为历史风貌公司交付租赁场所之日起4个月，免租期内和厚斋公司无须支付租金，但仍应支付所有其他费用，包括但不限于物业管理费及市政设施费等费用。同时还在该租赁合同中就物业服务等问题进行了约定，运营管理公司指历史风貌公司选聘的并提供和厚斋公司承租场所在内的天津区运营管理服务的公司（即五大道公司）及其工作人员，公用部分指在天津区内，包括本合同确定的租赁场所内依法属于公用部分、租赁场所之外场所及其附属设施、设备，包括但不限于建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基础结构部分，道路、通道、停车场等公共通行或使用部分，消防、公共照明、给排水以及其他附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分。物业费计算标准为15元/月/平方米，按照租赁场所建筑面积计算。每季度支付一次，和厚斋公司于每个季度结束前5个工作日向运营管理公司支付下一季度物业管理费。和厚斋公司逾期补交押金、逾期支付租金或其他费用，和厚斋公司应以逾期押金金额、当月的租金金额或其他费用金额为基数，按照付款金额的每日千分之五支付滞纳金。其后，历史风貌公司与和厚斋公司于2013年12月20日签订物业费结算方变更协议约定，物业服务公司由租赁合同中约定的五大道公司变更为庆王府公司，物业费等相关费用亦变更为（向）庆王府公司（交纳）。一审庭审中，双方当事人确认，和厚斋公司自2013年7月10日至2017年4月14日未交纳物业费。其中，欠付五大道公司自2013年7月15日至2013年12月19日的物业费30689元，欠付庆王府公司自2013年12月20日至2017年4月14日的物业费236881元。历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司还曾就天津市五大道先农历史文化街北区的物业服务进行了约定，历史风貌公司为业主方，五大道公司为委托方，庆王府公司为受托方。
双方当事人存有争议的事实：1．地下一层因漏雨渗水未能投入使用，和厚斋公司是否应当交付物业管理费。2．地上一层消防管道跑水至今未予修复、噪声和粉尘及墙体开裂、封堵后门不能与先农大院互通，是否应当交纳物业管理费。
一审法院认为，历史风貌公司与和厚斋公司签订的租赁合同中关于物业管理服务方面的条款，以及物业费结算方变更协议是合同签订双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。五大道公司和庆王府公司作为历史风貌公司指定的运营管理公司和物业服务公司，已经履行了对天津区的服务义务，和厚斋公司作为房屋使用权人是物业服务的相对方，理应受前述合同条款和协议的约束，承担支付物业费的责任。和厚斋公司虽提出因地下一层漏雨渗水未能投入使用不同意给付物业费，但因历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司不同意和厚斋公司的主张，并且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持的规定，故对于和厚斋公司的该项抗辩主张难于支持。另因物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在前述合同条款和协议约定和履行过程中缺乏量化的指标，且和厚斋公司提出多个环节没有享受物业服务，历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司亦未举证证明当事人列举的主要问题已经达到了合同约定的物业管理服务标准，故历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司对此应当按照合同约定以及法律规定承担相应的责任，即以适当减免向和厚斋公司收取物业管理服务费作为责任的承担方式。综合考虑，和厚斋公司欠交的物业费应当予以适当减免，以一次性向五大道公司支付24551.2元作为了结为宜，以一次性向庆王府公司支付189504.8元作为了结为宜。因原历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司服务有不到位的情况，故历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司要求违约金的诉讼请求，不予支持。
一审法院判决：“一、被告和厚斋（天津）文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告天津市五大道资产管理有限公司2013年7月15日至2013年12月19日的物业费24551.2元；二、被告和厚斋（天津）文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告天津市庆王府酒店管理有限公司2013年12月20日至2017年4月14日的物业费189504.8元；二、驳回三原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6143元，由原告天津市五大道资产管理有限公司承担272元，原告天津市庆王府酒店管理有限公司承担1817元；被告和厚斋（天津）文化传播有限公司承担4054元（于本判决生效后十日内直接给付原告天津市历史风貌建筑整理有限责任公司）。”
本院经二审开庭审理，本院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，历史风貌公司与和厚斋公司签订的租赁合同中指定五大道公司作为涉案房屋的物业服务企业，后双方又签订变更协议，变更物业服务企业为庆王府公司，上述协议均系签订双方的真实意思表示，应认定为合法有效。据此，五大道公司和庆王府公司作为历史风貌公司指定的运营管理公司和物业服务公司，在提供了相应的物业服务后有权向物业服务的相对方和厚斋公司主张物业费。一审法院依据和厚斋公司提供的证据以及历史风貌公司、庆王府公司、五大道公司的自述，涉案房屋存在消防管道破裂及渗水漏水等诸多问题，作出的酌情减免部分物业费的判决是适当的，本院应予维持。和厚斋公司拒绝交纳物业服务费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。此外，一审判决对于和厚斋公司上诉请求所涉及的其他相关问题已经给予了充分的注意和论述，本院不再赘述。
综上所述，上诉人和厚斋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4511元，由上诉人和厚斋（天津）文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张吉堂
代理审判员 刘 芳
代理审判员 豆 艳
二〇一八年三月七日
法官 助理 薛东超
书 记 员 田 惠
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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