广西壮族自治区北海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂05执异338号
案外人：祁洪彬，男，1973年8月28日出生，汉族，住北海市银海区。
委托诉讼代理人：贾荣龙，广西宝典律师事务所律师。
申请执行人：赖楚衡，男，1964年11月9日出生，汉族，住北海市海城区。
被执行人：北海宇丰经济实业发展公司。住所：北海市金海岸大道*号枫林蓝湾*幢第*层会所。
法定代表人：马德龙。
在本院执行申请执行人赖楚衡与被执行人北海宇丰经济实业发展公司（以下简称宇丰公司）借款合同纠纷一案中，案外人祁洪彬于2017年10月26日对本院查封的位于北海市金海岸大道枫林蓝湾D幢三单元0303号房屋及相应土地使用权提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人祁洪彬称，其于2011年8月28日与宇丰公司签订《商品房买卖合同》，购买位于金海岸大道9号枫林蓝湾D幢三单元0303号房屋，自2011年8月至2014年9月分七笔向宇丰公司支付全部购房款38万元，2011年9月10日宇丰公司将房屋交付给案外人，2011年10月30日案外人入住该房屋，期间，宇丰公司以各种理由搪塞、推脱而没办理房屋权属变更登记手续，且宇丰公司隐瞒将上述房屋抵押给赖楚衡的事实，导致无法办理变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，涉案房屋系案外人合法财产，不属于被执行人宇丰公司的可供执行财产，案外人的权利足以排除本案的执行，故请求解除对上述房地产的查封。
申请执行人赖楚衡称，枫林蓝湾D幢三单元0303号房屋属可执行财产，应驳回案外人的执行异议。理由如下：一、该房屋现登记在被执行人宇丰公司名下，案外人祁洪彬依法不是房屋所有权人。二、涉案房屋转让存在诸多不合常理，不排除是虚假交易。案外人主张其与宇丰公司2011年8月28日签订商品房买卖合同，自购房之日起至2013年6月支付购房款共18万元,2014年9月11日转账支付最后一笔购房款20万元，2011年9月1日进户入住，但宇丰公司收款18万元后仅出具收据，没有开具正式发票，20万元转账凭证不能印证为案外人支付的购房款，涉案房屋未在房地产交易中心备案或者预告登记，也没有证明交付房屋的其他文件，且该房屋已具备转移登记条件却直至设定抵押登记前都没有办理过户手续。三、即使涉案房屋转让属实也不能排除执行。涉案房屋物权未发生变动，案外人与宇丰公司之间依法仅成立合同之债，而申请执行人作为涉案房屋的抵押权人，是善意相对人，对该房屋享有优先受偿权，物权优于债权，依法应予执行。
被执行人宇丰公司称，确于2011年8月28日与案外人祁洪彬签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋转让给案外人，收取了房款，并已将该房屋移交案外人使用。
本院查明，赖楚衡与宇丰公司借款合同纠纷一案，北海仲裁委员会于2017年5月25日作出北仲裁字[2017]第58号裁决书，确认宇丰公司向赖楚衡借款130万元，以其名下的北房权证（2011）字第0106**号、第010651号、第008994号房屋所有权证项下的三套房屋提供担保，分别于2014年3月7日、4月23日办理了抵押登记，抵押权登记证明书号分别为北房地交押字[2014]第03587号、第06042号，裁决：一、被申请人宇丰公司向申请人赖楚衡返还借款本金人民币130万元及支付相应利息（按月利率2%计算，其中人民币100万元本金从2015年10月7日起计算至借款还清之日止，另外人民币30万元本金从2015年10月22日起计算至借款还清之日止）。二、被申请人宇丰公司向申请人赖楚衡支付律师费人民币35000元。三、申请人赖楚衡对被申请人宇丰公司提供的北房地交押字[2014]第03587号、[2014]第06042号抵押权登记证明书项下的抵押房产享有优先受偿权。上述裁决发生法律效力后，赖楚衡于2017年8月2日向本院申请执行。执行中，本院于2017年8月16日作出（2017）桂05执97号执行裁定，查封被执行人宇丰公司名下坐落于北海市××海岸大道××枫林××号房屋[房屋所有权证号：北房权证（2011）字第0089**号]、D幢三单元0303号房屋[房屋所有权证号：北房权证（2011）字第0106**号]、D幢四单元0601号房屋[房屋所有权证号：北房权证（2011）字第0106**号]及其相应土地使用权，查封期限自本裁定生效之日起三年。
另查明，2011年8月28日，案外人祁洪彬与宇丰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定案外人祁洪彬购买位于北海市××海岸大道枫林××单元××号房屋，总价款为38万元。当日，宇丰公司向案外人祁洪彬出具收到其3.8万元房款的收据。2011年10月8日、2012年2月10日、2012年6月25日、2013年11月7日、2013年6月9日宇丰公司分别向案外人出具2.5万元、3.5万元、3.2万元、2万元、3万元购房款收据。案外人另提供2014年9月12日中国农业银行已销户活期账户明细清单，以证明其通过银行转账20万元给宇丰公司。北海锋瑞物业服务有限公司2017年10月23日出具证明，证明案外人于2011年9月1日入住该房屋。上述房屋现登记在被执行人宇丰公司名下，房屋所有权证号为北房权证（2011）字第0106**号，规划用途为住宅。该房屋及相应土地使用权属本院（2017）桂05执97号执行裁定查封范围。
再查明，案外人祁洪彬名下在北海市不动产登记中心无其他房产登记信息。
本院认为，本案案外人与被执行人宇丰公司系在本院查封前签订商品房买卖合同，案外人所购买的房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，但其提供的中国农业银行已销户活期账户明细清单未载明收取20万元的对方名称、账号及汇款用途，亦没有宇丰公司出具的20万元购房款收据，本院不予认定，故案外人已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，因此本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，案外人不符合该规定的第三个情形，不享有消费者物权期待权。而申请执行人赖楚衡对涉案房屋享有抵押优先受偿权，根据上述司法解释第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”案外人享有的权利不能对抗申请执行人的抵押优先受偿权，不能排除本案执行。
综上，案外人祁洪彬的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：
驳回祁洪彬的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张永明
审 判 员 林少立
审 判 员 魏 岚
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 李俸萱
书 记 员 陈 宏
附：本裁定适用的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
3、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。