河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终5703号
上诉人（原审被告）:王怀英，男，汉族，生于1948年4月15日，住河南省镇平县。
委托诉讼代理人：王熙，河南汉冶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南阳市盛世铭建房地产开发有限公司，住所地南阳市天山路净土庵村后场201号。
法定代表人：李书学，该公司总经理。
委托诉讼代理人:肖军，河南涅阳律师事务所律师。
上诉人王怀英因与被上诉人南阳市盛世铭建房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服镇平县人民法院（2016）豫1324民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王怀英及委托诉讼代理人王熙、被上诉人盛世公司的委托诉讼代理人肖军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王怀英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案玉翔社区系被上诉人与王洪等三个自然人共同投资开发建设，被上诉人为独享利益，抛开其他自然人独立起诉，显属错误，本案四个投资开发主体，属于必要共同诉讼，一审把四个投资人利益之争理解为被上诉人内部问题，排斥其他投资人参加诉讼，程序违法；2、上诉人是投资人之一，16间门面房和6套单元房是上诉人应得部分，本案欠条是各方投资结算的价值依据，不是真正意义上的欠款凭证，本案不是房屋买卖之争，上诉人不应当支付房款255万元；3、被上诉人请求的开始计息日为2015年2月19日，一审却从2015年2月9日开始计息，判决违法。
盛世公司答辩称：1、上诉人购买的房屋总价值310万元，上诉人已付55万元，下欠255万元承诺在2015年2月9日前付清，但至今未清，一审判决正确；2、就玉翔社区的建设，被上诉人与镇平县晁陂镇政府签订有开发协议书，由被上诉人进行建设、销售，是本案的适格主体；2、上诉人不是该项目的投资、开发主体，应当支付房款；3、被上诉人一审要求2015年春节前付款，而2015年春节是2月8日，2月19日系笔误，一审判决自2015年2月9日开始付息正确。故一审判决正确，请求维持原判。
盛世公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付购房款255万元及逾期付款的违约金（自2015年2月19日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至款付清之日止）；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告购买原告位于镇平县晁陂镇玉翔新型社区房屋，并于2014年6月24日向原告出具欠条一份，内容显示：“王怀英欠玉翔社区门面房16间，单元房6套，总房价310万元，已付55万元，余款255万元，春节前付齐欠款，如付不齐，不入住。”另查，2015年春节为2月8日。2012年3月23日镇平县国土资源局镇国土资（2012）14号关于晁陂镇政府“玉翔新村”建设项目的函，显示，该宗土地按规定主要用于晁陂镇吕营村及周边几个行政村拆旧区的群众到建的新区入住，但该宗土地现被用于开发建设商品住宅，对外销售，涉及改变土地用途和转让土地使用权。要求晁陂镇人民政府对“玉翔新村”项目严格按照上级批准文件要求进行建设，加强土地用途监管。2015年9月23日晁陂镇人民政府关于玉翔新村项目用地的情况说明，显示玉翔新型社区主要用于吕营、王楼、裴营、张营、梁堂五个行政村的群众安置住房。
一审法院认为：被告承认原告在本案主张的事实，故对原告主张的该事实予以确认。对于当事人有争议的部分：1、原告主体是否适格。根据《中华人民共和国公司法》及相关法律、法规的规定，原告属于法人，法人的经营、管理等业务，应当按照法律、法规及公司章程进行。原告以自己的名义开展活动，受法律保护，被告购买原告开发的房产，原告与本案具有直接利害关系，主体适格。故被告认为原告主体不适格，本院不予支持；2、买卖行为是否合法。被告系晁陂镇吕营村村民，根据规定，其有权取得安置住房，原告作为法人，按照法律、法规及公司章程规定，对被告出售房屋的行为并无不当，故被告认为拖欠房款不受到法律保护，本院不予支持；3、付款条件是否成就，被告认为股东曾商量过整个项目算账后先用利润冲抵，不足部分再由被告支付，对此并未提供充足证据证实，虽然在玉翔社区建设过程中，无论是合伙、合作或者其它关系，均属于内部法律关系，而本案是被告购买原告房屋，属于另一个法律关系，被告应当按照约定向原告支付剩余房款，故被告认为付款条件不成就，本院不予支持。原告主张逾期付款利息，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故原告要求被告支付逾期付款利息的请求成立，本院应予支持。综上所述，原、被告房屋买卖关系成立，被告购房后未按照约定支付所欠房款，存在违约行为，故原告的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决：限被告王怀英于判决生效后三十日内支付原告南阳市盛世铭建房地产开发有限公司房款255万元及利息（利息自2015年2月9日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至款付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27200元，由被告负担。
二审中，上诉人王怀英向本院提交如下证据：1、2010年4月29日被上诉人给王洪出具的200万元收条一份、2016年9月29日被上诉人给王洪、罗保东的敦促函、罗保东公证证言一份，以证明上诉人与王洪、王宇在玉翔社区投资400万元，上诉人是投资人之一；2、门浩公证证言一份，以证明王洪作为代表与被上诉人多次算账，上诉人与王洪等商量过，整个项目算账后先用利润冲抵，不足部分再由上诉人支付真实；3、王洪上诉费发票一份，以证明被上诉人诉王洪排除妨害纠纷案，王洪已上诉至河南省高级人民法院。被上诉人盛世公司未向本院提交新的证据。
经质证，对上诉人二审提供的上述证据，被上诉人质证认为：上述证据均不属于新证据，第一组证据真实性无法核实，与本案无关，第二组证据证言形式不合法，第三组证据真实，但与本案无关。本院经审查认为：上诉人二审提供的上述证据没有显示涉及王怀英，也与本案关系不大，故本院依法不予采信。
本院经审理查明：2015年春节为2月19日。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，关于本案主体资格问题，本案系房屋买卖合同纠纷，所涉玉翔新村社区项目是以盛世公司名义投资、开发建设的，被上诉人盛世公司应为本案的适格主体，至于被上诉人与他人是否存在投资关系，与本案不属同一法律关系，故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于本案欠条的性质问题，上诉人王怀英本人书写的欠条载明其所购买的房屋总价值310万元，已付55万元，下欠255万元，上诉人称该欠条不是真正意义上的欠款凭证，本案不是房屋买卖之争，没有提供有效证据予以反证，上诉人是否系投资人也与本案不属同一法律关系，故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于利息起算时间问题，2014年6月24日上诉人所书写的欠条承诺付齐255万元房款的时间为春节前，被上诉人起诉请求的付息时间从2015年2月19日起，而2015年2月19日为春节，一审判决从2015年2月9日起计息错误，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实有误，利息起算时间处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更镇平县人民法院（2016）豫1324民初2879号民事判决为：限上诉人王怀英于本判决生效后三十日内支付被上诉人南阳市盛世铭建房地产开发有限公司房款255万元及利息（利息自2015年2月19日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至款付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费27200元、二审案件受理费27200元，共计54400元，由上诉人王怀英负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹庆文
审判员 王小军
审判员 宋池涛
二〇一七年十二月二十六日
书记员 付翔宇