广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初15957号
原告：陈志锋，男，1988年6月18日出生，汉族，住，
被告：佛山市雅居乐房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文华路东侧、绿景路南侧，统一社会信用代码91440600782997203E。
法定代表人：郑重。
委托诉讼代理人：史煜，女，1993年9月16日出生，汉族，住，系公司员工。
原告陈志锋诉被告佛山市雅居乐房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告将房屋存在的质量问题，具体包括厨房天花及外墙渗水漏水；厨房、卫生间下水道堵塞反涌；房间、厅墙身爆裂等质量问题立即进行维修，并将维修后由第三方鉴定验收合同的房屋交付给原告；2、被告支付逾期交房违约金187824.42元（以已付房款993780元为本金，按万分之二自2015年4月2日起暂计至2017年11月30日，共945天，实际支付违约金计算至交房之日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
诉讼中，在本院组织的第二次现场勘查时，原告明确：撤销第一项诉讼请求。
事实和理由：2014年7月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1401010128）（以下称合同），向被告购买了“佛山市禅城区绿景三路10号五座101房”，房屋总金额为993780元（大写：玖拾玖万叁仟柒佰捌拾元），约定的房屋交付时间为2015年3月31日前。合同第九条约定了出卖人（被告）逾期交房的违约责任：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比例应不小于第（1）项种的比率的违约金）”。《商品房买卖合同》附有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，约定五座101房交楼的具体标准。
2015年3月底被告通知原告验收房屋，原告验收时发现该房屋存在以下质量问题：1、厨房天花与墙壁出现漏水渗水的现象；2、房屋大厅、房间、通道多处积水，积水面积较大，其中厨房及卫生间积水深约30-50cm不等。3、房屋墙身出现多处裂缝，特别是卫生间，裂缝长度覆盖整个墙身。4、下水道堵塞及反涌。因此原告拒绝收楼，被告当时表示可予以修复再交楼。但此后，就该房屋上述质量问题，原告多次与被告进行协商沟通，同时也向广东省消费者协会及佛山12345政府服务平台进行投诉，并先后两次委托广东联顺律师事务所发出《律师函》，要求被告解决房屋存在的质量问题并及时交楼。但至今房屋质量问题仍然未能解决，该房屋每逢遇到下雨天仍然出现大面积渗漏水，导致整间房子积水，其中厨房和主卧卫生间积水尤为严重，积水深度超过50厘米。因长时间大面积积水，导致该房屋此前已完成白色刷灰的墙脚出现腐蚀脱皮。可见房屋不符合合同约定的条件，已经达到影响房屋正常使用的地步。
原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，受法律保护，双方应诚实履行。合同签订后原告按照约定支付了房款，完全履行了自己的义务，但被告应交付的房屋存在严重质量问题，无法按合同约定的交付期限向原告交付房屋，已形成严重违约的客观事实。被告的违约行为，给原告造成重大损失，被告理应承担违约责任，被告须即刻解决上述房屋质量问题并及时交楼给原告，为避免争议，顺利交楼，故诉请由第三方鉴定机构验收合格后将房屋交付给原告。其次，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止。现违约金自2015年4月2日起暂计算至2017年11月30日，共945天，违约金数额为187824.42元（（993780元×0.0002）×945天＝187824.42元）。
被告答辩称，被告不同意原告的诉讼请求，请求驳回，理由如下：1、原告所称的房屋质量问题其实属于不影响收楼的装修瑕疵，依据双方签订的商品房合同第8条的约定，房屋符合交楼条件，被告对房屋只承担保修义务，原告拒绝收楼不合法不合理；2、按照双方签订商品房买卖合同第11条的约定，原告需要在收到被告发出的收楼通知所确定的期限之内到指定的地点办理收楼手续，而在此期间内如原告无办理收楼手续则视为原告对房屋的接收，房屋的风险已经转移，原告在接到被告的收楼通知后，无正当理由拒绝收楼，且也无及时向被告表达拒绝收楼的理由，按照合同的约定应当视为原告已经收楼，房屋风险已经转移；3、按照合同第11条第4款的约定，如原告认为房屋存在不符合交付标准或者条件的应当一次性提出书面异议，原告在2015年3月31日前应当收楼，却无及时向被告发出书面通知，按照合同约定视为收楼，被告不需承担逾期交楼责任，且合同约定，即使原告提出书面的房屋交付标准或条件的异议，被告仅负有修缮的义务，在期间被告不向被告主张任何赔偿，综上，原告的房屋应当视为交付，房屋风险转移，被告不应承担逾期交楼的责任。被告只确认下水道堵塞反涌，没有其他的问题。
诉讼中，原告提交以下主要证据：
1、原告身份证复印件、被告信息公示，证明原、被告诉讼主体资格。
2、商品房买卖合同、购房发票，证明购房事实及约定了房屋质量标准、违约责任。
3、省消费委员会投诉终止调解书，证明房子存在严重质量问题，并通过投诉到省消费委员会的投诉事实。
4、挂号信照片，证明房屋存在质量问题，原告通过律师函通过挂号信发送到被告。
律师函（2016年1月12日、2017年6月23日），证明原告致函被告提出质量问题，并要求妥善处理。
6、佛山12345，证明房子存在质量问题的投诉及政府相关部门协调处理。
7、存在质量问题的照片、光盘，证明房子存在质量问题。
诉讼中，被告提交以下主要证据：
收楼通知书、收楼告知函3份（2015年11月11日、2016年1月26日、2016年9月9日）、ems详情单，证明被告履行告知义务，原告无按时收楼并提出异议，按照合同约定，风险已经转移，视为原告已经收楼。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的上述证据，本院认定如下：对原告提交的证据，被告对证据1、2、3、5真实性无异议，本院予以确认；对证据4、6，经核实，本院确认其真实性；对证据7，结合本院现场勘查情况及其他证据，本院确认其真实性；对被告提交的证据，本院确认其真实性，至于是否认定原告已收楼，在后论述。
综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：
2014年7月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买佛山市禅城区绿景三路10号五座101房，房屋总价为993788元，第八条约定：出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.政府部门变更规划设计对验收及市政配套、安装之延误及其他政府行为引起的工程延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）…（2）…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单…。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在收到出卖人发出收楼通知确定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管，出卖人不再另行通知，该商品房毁损、灭失等风险亦转移予买受人….在该商品房符合本合同第八条约定的前提下，买受人在按照出卖人通知收楼的时间进行收楼时，如发现该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性书面提出异议，并有权要求出卖人进行修缮，出卖人则应按照实际情况在合理时间内负责修缮，修缮期间，买受人同意不向出卖人作任何追偿；第十六条：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
上述合同附件《住宅质量保证书》，约定：屋面防水保修期限为5年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期限为5年，管道堵塞保修期限为6个月。
2014年10月17日，被告开具案涉房屋购房发票，金额为993788元。
2016年1月12日、2017年6月23日，原告委托广东联顺律师事务所分别向被告发出律师函，就延迟交楼事宜协调处理，指出案涉房屋存在漏水渗水积水及墙身裂缝等严重质量问题，要求被告妥善解决。2016年12月26日，原告向佛山12345投诉上述房屋质量问题。2016年12月16日，原告向广东省消费者委员会投诉所购房屋质量问题，该委员会于2017年5月31日出具《投诉终止调解通知书》，称因双方未能达成一致意见，决定终止调解，建议通过司法途径解决。
2015年11月11日、2016年1月26日、2016年9月9日，被告三次向原告发出收楼告知函。
2017年12月29日、2018年1月9日，本院组织原、被告双方在晴天、雨天分别两次到案涉房屋进行现场勘查。经本院现场勘查及双方当事人确认，屋内未见积水、渗水，客厅天花及墙面、小房间墙、主人房墙面有修补痕迹，客厅及客房外通道有水浸痕迹，室外排污管附近地面有挖补痕迹。
现场勘查时，原告陈述：室外排污管于2017年7月重新铺接，7月之后就无出现积水。被告陈述：室外排污管是有重新铺接，于2017年4月1日接好；主人房的卫生间、厨房是有反涌现象，但无原告称的有积水现象。双方均确认反涌问题会导致积水。
另查明，根据原告提交的照片，标注拍摄于2015年3月28日的照片显示，厨房墙面有大片疑似渗水的形状；拍摄于2015年6月12日的照片显示，厨房有明显积水，客厅及过道也有水浸；拍摄于2016年12月30日的照片显示，房屋内有工人维修房屋；拍摄于2017年3月27日的照片显示，厨房有较深积水，屋内有水浸，主人房卫生间积有污水；拍摄于2017年5月8日的照片显示，有工人检视室外排污管，屋内仍见水浸；拍摄于2017年5月26日的照片显示，室外排污管重接，地面开挖，现场围有雅居乐物业的警戒带；拍摄于2017年7月28日的照片显示，室外排污管开挖地面仍未填平。原告另提供视频光盘，对上述照片反映的内容予以佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因原告在诉讼中撤回第一项诉讼请求，故本院对房屋维修问题不作审查处理。综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：原告拒绝收楼有无正当理由，被告应否承担逾期交房违约责任。
关于原告拒绝收楼的正当性问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条的规定，在房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人有权请求解除合同和赔偿损失，即在上述两种情况下，对买受人而言，房屋买卖合同的目的已无法实现，故买受人在所购房屋存在上述两种情况时拒绝收楼，为有正当理由。本案中，尽管在本院现场勘查时案涉房屋已无渗水、积水现象，但仍可见水浸和修补痕迹，根据原告提交的照片、视频及其向被告发出的律师函、向佛山12345、广东省消费委员会投诉等情况，结合双方均予确认的厨房和主人房卫生间下水道反涌及反涌会导致积水的事实，可以认定案涉房屋在交付时存在严重积水、渗水问题的可能性较高。依日常生活经验判断，上述质量问题足以达到严重影响正常居住使用的程度。在此情况下，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十一条第一款“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务”的规定，原告有拒绝收楼的正当理由。因此，原告要求被告承担逾期交房的违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告称按照合同约定原告未在被告通知的期限内收楼应视为已收楼的抗辩意见，因该约定适用的前提是因买受人的原因未能按期交付，而案涉房屋未能按期接收是因房屋质量问题，并非买受人原因，故被告该抗辩缺乏依据，本院不予支持。
关于违约责任。根据涉案商品房买卖合同约定，被告应自买卖合同规定的最后交付期限的第二天（即2015年4月1日）起至实际交付之日止，按已交付房款（993788元）的0.02%向原告支付违约金。而原告主张自2015年4月2日起并按993780为基数计付违约金，系其对自身权利的自由处分，本院予以支持。至于违约金数额，首先，根据合同约定，被告对房屋质量有保修义务，原告对房屋质量有书面提出异议的义务，而根据本案证据，原告最早向被告提出书面异议为2016年1月12日发出的律师函，故原告未及时对质量问题提出书面异议，同样存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院酌定由原告对2015年4月2日起至其向被告书面提出质量异议后的合理维修期（本院根据案情确定为一个月，即2016年2月12日）之间的逾期交楼损失自负50%的责任，即此期间（共317天）被告应付违约金为：993780元×0.02%×317天×50%=31502.83元；其次，根据原告提供的证据，被告在2017年7月底仍在接装室外排污管，而被告虽称2017年4月就已接装完毕，但未举证加以证明，结合原告关于2017年7月后房屋再无积水的陈述，本院确定案涉房屋的质量问题在2017年7月31日已维修完毕，此后双方可进行房屋交接，故被告的逾期交房违约金应付至2017年7月31日，则2016年2月13日至2017年7月31日（535天）的违约金为：993780元×0.02%×535天=106334.46元。综上，被告应付的违约金合共为137837.29元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告佛山市雅居乐房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志锋支付逾期交房违约金137837.29元；
二、驳回原告陈志锋的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2028元，由原告陈志锋负担540元、被告佛山市雅居乐房地产有限公司负担1488元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黎秋华
二〇一八年一月十五日
书记员 吴章斐