大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初5284号原告大连乐百年置业有限公司。法定代表人王戊一。委托代理人贾亮，系辽宁崇光律师事务所律师。被告ＸＸ程，男。委托代理人乔如柏，系辽宁拓华律师事务所律师。被告孙荣范，男。原告大连乐百年置业有限公司与被告ＸＸ程、孙荣范商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张威担任审判长，与人民陪审员张淑华、王莹组成合议庭。原告委托代理人贾亮、被告ＸＸ程委托代理人乔如柏到庭参加了诉讼，被告孙荣范经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2014年5月19日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告购买原告开发建设的位于甘井子区红旗镇柳树村柳韵园的商品房，房款总价7,780,000.00元人民币。双方又于2014年6月10日签订了《商品房买卖合同补充协议一》，约定被告已经支付房款500,000.00元，剩余房款由被告自行选择付款方式，但付款金额应在2014年12月31日前满足网签条件，并实现网签。被告现迟迟未缴纳剩余房款，根据合同第七条约定，买受人逾期支付房款应承担每日万分之一的违约金。第二被告作为保证担保人，约定对第一被告的违约行为承担连带保证责任，现第一被告没有支付房款及违约金的行为已经违约，应由第二被告承担连带保证责任。故为维护原告合法权益，请求判令：1.第一被告支付购房款7,280,000.00元，并从2016年6月1日期至实际付清之日按每日万分之一承担逾期付款的违约金；2.第二被告对上述房款及违约金承担连带付款责任。被告ＸＸ程辩称，不同意原告诉讼请求。第一，原告列明的ＸＸ程的身份信息是错误的，ＸＸ程购买房屋，但原告一直未与其签订《商品房买卖合同》，所以ＸＸ程未确定以谁的名义与原告签订合同。第二，购房人自2009年12月至2013年7月16日期间已经分别向本案原告付款2,000,000.00元，本案第二被告付款5,000,000.00元，购房人已经付清了全部款项。原告于2014年6月10日向购房人交付了房屋及所赠与的房屋附属设施，并在房屋建设过程中，单独为购房人在购房屋负一层增设了酒窖。第三，本案购房人（包括ＸＸ程）并未和本案原告签订过原告诉状陈述的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，该合同及协议是原告和第二被告之间形成的，是原告和第二被告之间的结算依据，与购房人无关。从签订时间来看，原告认可第二被告已经将房屋出售给购房认的事实，购房款应由第二被告支付给原告或其他方式解决。第四，本案第二被告孙荣范系原告的董事，也是原告所开发楼盘项目的合作方旅顺三元房地产开发有限公司的法定代表人和实际负责人。购房人支付的房款也是按照孙荣范的要求刷卡或转账到孙荣范账户。原告向购房人交付房屋时也未要求购房人签订购房合同，仅与ＸＸ程的母亲姜学珠签订《物业服务协议》，并收取了取暖费、物业费、垃圾清运费。原被告之间已经履行完毕房屋、房款的交付，因原告一直未通知被告签订正式的商品房买卖合同，因此一直未办理产权。被告孙荣范未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，被告ＸＸ程购买位于甘井子区红旗镇柳树村柳韵园商品房，房屋建筑面积367.15平方米。2011年9月15日原告与被告ＸＸ程和其母亲姜学珠签订《商品房认购书》，认购书约定认购人应当自签订本认购书之日向出卖人支付认购定金500,000.00元人民币。2011年9月15日被告ＸＸ程向原告支付500,000.00元。2011年9月15日案外人欧阳海清与原告签订《商品房认购书》，约定认购定金500,000.00元人民币，同日欧阳海清向原告支付C02房款500,000.00元。2009年11月2日姜学珠向孙荣范转账500,000.00元。2009年12月14日被告ＸＸ程父亲李士波向原告支付房源保留金1,000,000.00元，但交款人处写明“刘事波”。2013年7月16日案外人李砚向孙荣范转账4,000,000.00元。2014年6月10日被告ＸＸ程母亲姜学珠与广东中奥物业管理有限公司大连分公司签订《大连中体奥林匹克花园》，为案涉房屋交付采暖费、物业费、建筑垃圾清运费合计38,021.40元。案涉房屋现已经交付使用。另查明，孙荣范系原告董事之一。孙荣范系大连旅顺三元房地产开发有限公司法定代表人，亦是自然人股东之一。再查明，原告乐百年置业有限公司（简称甲方）与被告ＸＸ程及其父亲李士波（简称乙方）于2017年11月4日签订了《关于001号别墅的备忘录》，双方就大连市甘井子区柳韵园商品房买卖一事达成备忘录。甲方计入欧阳海清的定金500,000.00元计入乙方房款，如欧阳海清有异议，乙方自行处理；乙方认可甲方与孙荣范签订的《商品房买卖合同补充协议一》中关于孙荣范对乙方购买房屋支付房款承担连带保证责任；双方确认房屋销售价值6,300,000.00元；法院依据双方房屋总价款出具判决书后，甲方签收后，甲方在总房款基础上扣除乙方已付房款1,000,000.00元（包括乙方支付定金500,000.00元和本协议第二条确定的500,000.00元）和甲方诉讼中冻结的孙荣范3,200,000.00元以后，剩余房款2,100,000.00元。如乙方在收到判决书后30日内支付甲方1,600,000.00元，甲方对乙方减免后续剩余房款500,000.00元，房屋价款变为5,800,000.00元。双方为办理产权证签订的《商品房买卖合同》等其他文件对于房屋总价款的约定不能对抗该备忘录协议的价款；甲方收到乙方支付的1,600,000.00元款项同时与乙方签订《商品房买卖合同》（同时办理网签），并未乙方开具6,300,000.00元全款结算发票。甲方协助乙方在30日内办理房屋产权登记；备忘录达成事项基础上，甲方放弃乙方诉讼中对乙方其他请求，房屋总价款、房款扣除、剩余房款及减免均按备忘录执行；如双方按以上执行，则2009年12月14日支付的1,000,000.00元房源保留金乙方不计入房屋总价款中。如乙方向孙荣范（或考艳荣）主张，甲方提供材料协助，收回款项归属乙方，如需一甲方名义向孙荣范或考艳荣主张，甲方需向乙方提供诉讼所需材料，收回该款项后，及时向乙方支付；诉讼费双方各承担50%。本院所确认的上述事实，有原、被告提供的《商品房认购书》、转账记录、《前期物业服务协议》、《备忘录》以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,原告大连乐百年置业有限公司与被告ＸＸ程及其父亲李士波之间签订的《关于C01号别墅的备忘录》系双方当事人的真实意思表示，各方应按合同约定履行义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告大连乐百年置业有限公司与被告ＸＸ程就大连市甘井子区红旗镇柳树村柳韵园商品房达成了商品房买卖协议，确定该房屋总价款为6,300,000.00元，扣除被告ＸＸ程已付房款部分，被告ＸＸ程应在本判决生效十日内向原告大连乐百年置业有限公司支付其剩余未付房款5,300,000.00元；二、被告ＸＸ程在判决生效十日内一次性支付原告大连乐百年置业有限公司1,600,000.00元款项，同时原告大连乐百年置业有限公司与被告ＸＸ程签订《商品房买卖合同》并办理网签，原告为被告开具6,300,000.00的全款结算发票，原告大连乐百年置业有限公司协助被告ＸＸ程在30日内办理房屋产权登记；原告大连乐百年置业有限公司为被告ＸＸ程减免后续剩余房款500,000.00元；三、被告孙荣范对本判决第一项被告ＸＸ程的付款责任承担连带保证责任;四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费31,380.00元、公告费1,000.00元、保全费5,000.00元，合计37,380.00元（原告已预交），由原告大连乐百年置业有限公司承担18,690.00元，被告ＸＸ程承担18,690.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为两年。审 判 长  张 威人民陪审员  张淑华人民陪审员  王 莹二〇一七年十一月二十三日书 记 员  林雨欣附法律适用《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。