贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔04民终393号
上诉人（原审原告）：陈华，男，1967年1月16日出生，苗族，住贵州省安顺市平坝区。
上诉人（原审原告）：石开芬，女，1978年9月7日出生，侗族，住贵州省安顺市平坝区。
上诉人（原审被告）：贵州安顺银城房地产开发有限公司，住所地：安顺市西秀区龙青路银城帝景3A栋。
法定代表人：邓成勇，该公司董事长、总经理。
委托诉讼代理人：邱祖靖，贵州巨人律师事务所律师。
代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师。
代理权限：特别授权代理。
上诉人陈华、石开芬因与上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司（以下简称“银城公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2017）黔0403民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈华、石开芬上诉请求：撤销原判，依法重新审理，支持其全部诉讼请求；2.诉讼费由银城公司负担。事实和理由：1.市政供电，是指用户所用的电是在电网部门已经办理入户手续，得到电网部门的认可，做到一户一卡，由用户到电网部门凭卡交费，我所用的电是银驹物业提供的市场高价电（有银驹物业对上诉人收取电费的收据为凭），没有在电力部门办理入户手续，不属于市政供电。银城公司每个商铺收取1195元，这1195元己经包含办理入户手续的费用，银城公司应当按照合同约定为我的1-1-13商铺安装一块电表、一块水表和一个开关，并办理用水用电入户手续。同时给1-1-14商铺办理用电入户手续，提供市政供电。2.银城公司在1-1-14商铺方面也是违约的，银城公司没有为1-1-14商铺办理用电入户手续，违约金的计算应该是再加上1-1-14商铺的首付款186467元，即应以419259元（232792元+186467元）为基数。3.按照《商品房买卖合同》的约定，违约金计算时间应从2013年7月1日开始，一审从我起诉之日计算错误。4.我主张由银城公司返还因多收代办费给我造成的贷款利息损失5354.93元，应当予以支持，我提交的代办费收款收据证明返还多收部份的时间是2016年8月3日，贵州省农村商业银行平坝县农村信用合作联社夏云信用社的凭证单、《商品房买卖合同》证明我是以贷款方式付款，因此会产生利息损失。
银城公司上诉请求：撤销原判第一、第二项，改判驳回陈华、石开芬的诉讼请求；诉讼费由陈华、石开芬负担。事实和理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）项约定了陈华、石开芬委托我公司向相关单位缴纳专项维修基金、契税、办理产权手续的有关费用，并不包含水、电落户费。我公司是为了便于陈华、石开芬使用水、电，才在《商品房买卖合同》约定之外，代为收取水、电落户费用。双方虽对该事项建立了新的委托关系，但委托事项仅仅包含将水、电落户费用交给平坝供水公司和贵州电网公司，并不包含为陈华、石开芬安装水电表。2.上诉人并非适格的诉讼主体，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，上诉人交付的商铺只要上水、下水、供电达到交付条件（即通水、通电），就完成了合同约定的义务，至于何时安装水电表、如何安装水电表取决于平坝供水公司及贵州电网公司而并非上诉人，故我公司不是适格的诉讼主体。3.一审举证期限内，我公司依法提交了“调查取证申请”，申请人民法院到贵州电网公司平坝分公司调查了解没有安装电表的原因。开庭时，一审法院经办法官口头答复我公司：贵州电网公司答复安装义务在自己，然而一审判决却错误将贵州电网公司的安装义务强加给我公司。同时，我公司特意到现场查看，发现陈华、石开芬购买的商铺均安装有水、电表，且水、电表上标识有“平坝供水”及“贵州电网”的字样，这充分说明安装水电表的义务不在我公司。我公司没有为陈华、石开芬安装水电表的义务，不存在因没有履行约责任的问题。一审法院偷换概念，以《商品房买卖合同》第十二条第（一）款第（3）项约定的交付义务来认定并计算我公司的违约责任及教额，系认定事实错误，适用法律不当。4.上诉人诉请的违约金已超过诉讼时效。
陈华、石开芬二审答辩称：1.银城公司收取水电落户费，办理落户手续及安装水电表是《商品房买卖合同》中约定的义务。2.直到现在，银城公司没有将水电在相关部门落户，而且电话通信、有线电视、宽带网络等的线路也没有铺设到户，造成买受人无法办理开通手续。3.银城公司是适格的诉讼主体。《商品房买卖合同》第十二条和附件十二的补充协议1约定了银城公司的该义务。4.银城公司的严重违约情形，应承担违约责任。
陈华、石开芬向一审法院起诉请求：1.判令银城公司给陈华、石开芬的1-1-13号商铺安装电表1块，水表1块，总开关1个；2.银城公司履行合同向陈华、石开芬提供市政供电；3.银城公司赔偿因违约造成的违约金14942.39元；4.银城公司返还因多收代办费给陈华、石开芬造成的贷款利息损失5354.93元。
一审法院认定的事实：2012年9月1日陈华、石开芬与银城公司签订了两份商品房买卖合同，陈华、石开芬向银城公司购买位于平坝区××名门小区××、××号两个商铺，其中合同编号为1-商012的合同约定，陈华、石开芬向银城公司购买夏云紫金名门商铺1幢1-13号，首期付款232792元；该合同第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施，1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理，即（3）由出卖人向买受人承诺30日处理完成，如超过承诺时限仍未能完成，由出卖人向买受人支付首付款万分之0.3的违约金”。现陈华、石开芬所购买的1-1-13号商铺已交付使用，但未安装水电表。2012年8月21日银城公司向石开芬出具“收款收据”一份，载明“石开芬交来代办款58538元”，其中实收1-1-13商铺办证费32465元，实退代办费8545元，实收1-1-14号商铺办证费26073元，实退代办费5100元，通水费为675元，通电费为520元。2016年7月26日，石开芬收到银城公司退1栋1-13代办费用款8545元。2016年8月3日银城公司通过银行向石开芬退款21680元。
一审法院认为：依法成立的合同自成立时起即具有法律效力，当事人应按约定全面履行义务。本案中，陈华、石开芬与银城公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，属有效合同，各方当事人应按合同约定履行自己的义务。陈华、石开芬向银城公司所购买的两个商铺，合同约定供水供电在交付时达到使用条件，现1-1-14已按合同约定安装了水电表，银城公司未有证据证实已为陈华、石开芬购买的1-1-13号商铺安装水表、电表及开关，从银城公司收取的代办费项目中，已确认收取了该商铺办理安装水表、电表的费用，虽然银城公司不是安装水电表的机构，所收取的代办费用也是其合同部分，为陈华、石开芬的1-1-13号商铺安装水电表是其义务，对陈华、石开芬的诉讼请求予以支持。银城公司辩称其无安装义务及不是安装主体的理由不能成立，不予采纳。
关于陈华、石开芬要求银城公司履行合同向陈华、石开芬提供市政供电的主张，电力部门向居民供应的照明电应属市政供电，陈华、石开芬诉请无事实和法律依据，不予支持。
关于陈华、石开芬主张银城公司因违约支付违约金14942.39元的请求，从双方约定的“由出卖人向买受人承诺30日处理完成，如超过承诺时限仍未能完成，由出卖人向买受人支付首付款万分之0.3的违约金”，因银城公司未按约定履行安装义务，应承担违约责任，现陈华、石开芬未提供在使用该商铺后向银城公司主张履行安装水电表的相关证据，其违约金的计算只能从陈华、石开芬起诉之日计算至本案银城公司履行义务之日，对其主张从2013年7月1日计算至起诉之日之请求，不予支持。
关于陈华、石开芬主张由银城公司返还因多收代办费给其造成的贷款利息5354.93元的主张，银城公司多收陈华、石开芬的代办费已退还，且陈华、石开芬未有证据证实其因贷款事实及遭受的损失，故不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1.贵州安顺银城房地产开发有限公司在判决生效之日起3日内为陈华、石开芬在夏云镇紫金名门小区1栋1-13号商铺安装水表一个、电表一个。2.由贵州安顺银城房地产开发有限公司支付陈华、石开芬违约金（从2017年1月10日起计算至银城公司履行安装水电表之日，以首付款232792元为基数，按日万分之零点三计算）。3.驳回陈华、石开芬的其他诉讼请求。案件受理费307元，减半收取153.5元，由陈华、石开芬负担53.5元，银城公司负担100元。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1.银城公司提交的相片四张，拟证明银城公司已经为陈华、石开芬安装了电表和水表；陈华、石开芬认为该证据虽显示了电表和水表，但不能分辨电表和水表的业主身份是陈华、石开芬。本院认为陈华、石开芬的质证意见成立，本院对该证据不予采信。2.《贵州电网公司客户资产接受实施办法》，拟证明没有为陈华、石开芬开户安装电表是因为电力部门不接受小区商业用电的专用变供配电资产导致的，银城公司没有过错。陈华、石开芬认为，其已经向银城公司交了入户费，银城公司应当为其办理入户手续，且其他小区的商铺均办理了入户手续。本院认为，陈华、石开芬的质证意见成立，本院对该证据不予采信。
陈华、石开芬提交了：1.2015年7、8月份的电费《收款收据》，拟证明贵州省安顺银驹物业有限公司向陈华、石开芬提供的不是市政用电；银城公司认为2015年7月份的《收款收据》内容无法看清，8月份的《收款收据》真实性无异议，但不能达到其证明目的，陈华、石开芬使用的电力就是市政用电。本院认为，该证只能证明陈华、石开芬所用电力的电价为1.05元/度，不能证明是否是市政用电。2.《商品住宅使用说明书》、2013年8月19日的《收条》，拟证明交房的时间，银城公司应当自30日的承诺期满后向陈华、石开芬支付违约金。银城公司认为，《商品房买卖合同》中约定的违约金是按照首付款的万分之零点三计算，并没有明确按日计算，因此违约金计算与时间无关。本院认为，银城公司的质证意见成立。本院对该证据不予采信。3.《借款借据》，拟证明银城公司占用应退代办费期间给陈华、石开芬造成了利息损失。银城公司认为，陈华、石开芬交纳的代办费不包含于《借款借据》中载明的金额，《借款借据》中载明的金额只是商品房按揭款。本院认为，银城公司的质证意见成立，本院对该证据不予采信。
诉讼中，经向供电服务热线95598咨询，向陈华、石开芬商铺提供供电的客户编号为4511436264的账户为企业商用电，陈华、石开芬的商铺也应当使用商用电，商用电的价格约0.7元/度。陈华、石开芬及银城公司对该证据均无异议，本院对该证据予以采信。
二审查明：陈华、石开芬购买1-1-13号、1-1-14号商铺后，将两个商铺打通，一直使用的是1-1-14号商铺的水表和电表，其中水表已经在自来水公司入户，电表是编号为4511436264的客户下的分电表，在供电部门没有入户。2013年5月至2015年9月陈华、石开芬的电费由贵州省安顺银驹物业管理有限公司收取，再由该公司向供电部门交纳。
其他事实与一审认定的事实一致。
本案的争议焦点归纳为：1.银城公司是否负有为陈华、石开芬安装水、电表的义务；2.陈华、石开芬所主张的违约金应如何计算，是否超过了诉讼时效；3.银城公司是否应支付多收代办费期间给陈华、石开芬造成的利息损失。
本院认为：当事人应当按照合同的约定遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》中约定了供水、供电应当达到使用条件，现双方对“达到使用条件”理解上产生分歧，陈华、石开芬认为应当安装电表、水表才符合“达到使用条件”，银城公司认为只要供水供电就符合“达到使用条件”，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，只有安装了电表、水表，才可能计量陈华、石开芬用水、用电过程中产生的水、电费，故“达到使用条件”应理解为安装了水表、电表。银城公司负有为陈华、石开芬安装水电表的义务。
《商品房买卖合同》中虽约定了水、电需买受人自行办理开通使用手续，但银城公司依然收取了陈华、石开芬的通电、通水代办费，该代办费的性质表明银城公司同意接受陈华、石开芬的委托向电力公司和自来水公司申请开户，现银城公司不能举证证明其已完成受托事项，故1-1-14号商铺虽安装了电表，但银城公司仍然构成违约，对1-1-14号商铺应当承担违约金。陈华、石开芬主张违约金的起算时间应为2013年7月1日，但《商品房买卖合同》约定“由出卖人向买受人承诺30日处理完成，如超过承诺时限仍未能完成，由出卖人向买受人支付首付款万分之0.3的违约金”，这里并没有明确按日计算违约金，故违约金的计算与起算时间无关，鉴于陈华、石开芬购买商铺后，将两个商铺打通，一直使用的是1-1-14号商铺的水、电，用水用电并未受影响，且银城公司只是负有协助代办义务，诉讼中陈华、石开芬也未主张合同约定的违约金过低，本院对违约金的约定不宜进行调整，因此本案违约金应计算为（232792元+186467元）×0.3÷10000=12.58元。二审中银城公司虽上诉称违约金已过诉讼时效，但该公司一审中未提出时效抗辩，二审对其主张不予支持。
陈华、石开芬上诉称其使用的电力不是市政供电，但何谓“市政供电”并没有明确的定义，陈华、石开芬所使用的电力是编号为4511436264的客户提供的，该客户为商用电，而陈华、石开芬所购买的商铺亦应当使用商用电，至于2015年编号为4511436264的客户所有人贵州省安顺银驹物业有限公司向陈华、石开芬收取的电价为什么高于商用电电价，陈华、石开芬可向贵州省安顺银驹物业有限公司咨询或主张，故陈华、石开芬关于其使用的不是市政供电的上诉理由不成立。
按照商品房交易习惯，房开公司通常会向买房人预收代办费，最后双方按照有关部门出具的正式发票，据实结算，多退少补，并不计算利息。陈华、石开芬向银城公司预交的代办费包括印花税、契税、维修基金、登记费、测绘费、交易手续费通电费、通税费，按照《商品房买卖合同》合同的约定，银城公司应于2013年3月30日前向陈华、石开芬交付房产证，故截止2013年3月30日上述费用数额应当已经确定，银城公司应当将多收的代办费及时退还陈华、石开芬，但银城公司直至2016年8月3日才将多收的代办费21768元退还陈华、石开芬，银城公司应当向陈华、石开芬支付2013年3月31日至2016年8月2日占用多收代办费期间的利息损失。
综上所述，上诉人陈华、石开芬关于利息损失及银城公司关于违约金的上诉理由成立，本院予以支持，其他上诉理由均不成立，本院予以驳回，一审判决事实认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省安顺市平坝区人民法院（2017）黔0403民初105号民事判决第一项。
二、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2017）黔0403民初105号民事判决第二、三项。
三、上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人陈华、石开芬违约金12.58元及代办费21768元占用期间的利息损失（以21768元为基数，自2013年3月31起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2016年8月2日止）。
四、驳回上诉人陈华、石开芬的其他诉讼请求。
当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。
一审案件受理费307元，减半收取153.5元，由上诉人陈华、石开芬负担123.5元，上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司负担30元；二审案件受理费307元，由上诉人陈华、石开芬负担247元，上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司负担60元。
本判决为终审判决。
审判长 宋 颂
审判员 辜 贤 莉
审判员 黄 光 美
二〇一七年八月八日
书记员 李倩（代）
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