湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0111民初4683号
原告（反诉被告）：伍尤强，男，1979年8月12日出生，汉族，住湖南省耒阳市。
委托诉讼代理人：付小丽，湖南鼎昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺清，系原告周伍尤强之妻。女，1982年11月23日出生，汉族，湖南省益阳市赫山区。
被告（反诉原告）：李文明，男，1969年10月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：刘靖，湖南楚一律师事务所律师。
第三人：湖南钟爱一生食品有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区同升街道金海路158号湖南环保科技园内
法定代表人：徐建军，总经理。
委托诉讼代理人：刘靖，湖南楚一律师事务所律师。
原告（反诉被告）伍尤强（以下简称原告）与被被告（反诉原告）李文明（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案后，于2017年1月21日作出（2016）湘0111民初1345号民事判决，原告、被告均不服，提出上诉，长沙市中级人民法院于2016年6月29日作出（2017）湘01民终2711号民事裁定，撤销本院（2016）湘0111民初1345号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法适用普通程序，在诉讼过程中，追加第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人付小丽、被告和第三人共同的委托诉讼代理人刘靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金82163.08元（按《房屋租赁合同》约定的违约金，自2013年9月9日至2015年3月27日，410815.4元的20%）；2、判令被告向原告返还房屋租赁押金50000元及利息1781.25元（按银行同期贷款利率从2015年4月1日暂计算至起诉之日）；以上共计133944元。3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为开办工厂于2013年9月6日与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将位于长沙市雨花区同升街道金海路158号湖南环保科技园汇金国际创业中心第十层房屋出租给原告，租赁期限三年，自2013年9月10日至2016年9月9日，第一年每月租金及物管费21480元，第二年起在上一年基础上递增8%；原告于合同签订之日向被告支付50000元作为保证金被告未尽房屋修缮义务，严重影响生产、生活的，原告可以解除合同，由被告按照合同总租金的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了押金50000元。租赁期间，原告按时向被告支付房屋租金。被告的房屋存在严重漏水问题，原告货物遭受严重损失，原告多次与被告协商，被告督促原告租赁房屋的上一层租赁户向原告支付了20000元作为赔偿，被告同意将原告租赁的房屋进行修缮。但被告一直未修缮，造成原告无法正常生产经营，被迫停产。原告为防止损失过大，与被告结清租金后提出解除租赁关系，并要求被告依据合同返还原告支付的50000元保证金及向原告支付违约金弥补原告的损失，被告均拒绝。
被告辩称，《房屋租赁合同》履行期间，原告没有按照合同约定支付租金和物管费。原告所称房屋漏水问题，原告已经与楼上的租户自行协商解决，漏水的原因是楼上租户用水不当所致，并不是房屋本身原因漏水，即使是楼上租户造成漏水也没有影响到原告的正常生产经营。原告自身严重违约，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：1、判令原告以50000元保证金充抵所拖欠的租金和物管费125325.4元后还应当支付租金75325.4元；2、判令原告支付违约金154656元；3、原告承担本诉和反诉的诉讼费用。事实和理由：原、被告之间签订房屋租赁合同，合同第二条约定每半年支付一次租金及物管费，且原告须提前一个月支付下半年度租金及物管费，合同签订之日由原告支付第一个半年度租金及物管费给被告。按此约定，原告应当于2013年9月6日支付第一个半年度的租金128880元，以及保证金50000元，而原告直到2013年12月20日在被告多次催促下才支付完成。第二个半年度的租金及物管费应当在2014年2月10日前支付，总金额128880元，而原告直到2014年3月11日才交纳了64440元，余款直到2014年6月30日才交清。第三个半年度的租金及物管费应当在2014年8月10日前交纳，而原告直到2014年9月3日才缴纳64440元，余款直到2014年12月17日才基本交清。第四个半年度的租金及物管费原告应当在2015年2月10日前交纳，而原告仅于2015年3月19日和23日分别交纳了10000元和3865元，该半年度应当交纳的租金尚欠125325.4元。之后原告一直未交租金及物管费。2015年3月下旬原告要求退租，鉴于原告一直拖欠租金，被告同意提前解除合同，但按照合同约定，本半年度的租金应交足到2015年9月9日。保证金50000元冲抵所欠租金。原告在合同期内一贯拖欠租金及物管费，即使从2014年4月5日开始计算违约金，原告的滞纳金也有314695元。即使按照合同总金额的20%来计算违约金，也有154656元。
原告针对被告的反诉辩称：1、原告不存在任何违约行为，被告请求原告以50000元保证金冲抵所欠的租金和物业管理费没有事实和法律依据。在合同履行过程中，双方达成口头约定，按季度支付租金和物管费，在房屋租赁期间，原告均是按季度支付的房屋租金，被告对此没有提出过任何异议。原告不存在拖欠房租和物管费用的情况，被告应当依据合同约定如数退还原告保证金50000元。2、被告房屋存在严重漏水，又不尽修缮义务，致使原告无法生产经营，是本案合同解除的根本原因，被告存在严重违约，应依法支付违约金。
第三人陈述意见称，关于涉案房屋，第三人已经授权给被告经营管理并获得收益，第三人对双方的租赁合同没有异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提供了一份《关于健安漏水事件的终结协议》，拟证明房屋存在严重漏水的事实。同时，原告还提供了一组房屋内部照片，照片显示多处有漏水后的痕迹，原告拟以此证明被告房屋严重漏水导致货物受损的事实及被告未尽修缮义务。本院经审查认为，《关于健安漏水事件的终结协议》载明：2014年12月22日，长沙市雨花区健安食品厂与原告开办的宏昌椅套厂就漏水问题达成了一次性补偿20000元的协议，双方同意就此了断，原告方今后不得就此漏水事件再起任何事端。从上述内容可以认定漏水并非经常性事实，而是一次偶然事件。而原告提供的一组照片，原告陈述系搬离涉案房屋时拍摄，该组照片仅能证明涉案房屋发生过漏水，事后未予修缮的事实，不能证明房屋严重漏水导致货物受损的事实。且上述照片证明的内容与协议证明的漏水事件是相互印证的。
2、被告提交了6张收据及有第三人盖章认可的《伍尤强2013年9月10日-2015年9月9日承租房屋支付租金和物管费用明细账》，拟证明原告未按时支付租金及物管费，原告质证对其证明目的有异议，认为恰好证明双方口头约定按季度支付租金和物管费。本院经审查认为，上述证据载明原告应于2013年9月支付第一个半年租金128880元租金及押金50000元，原告实际于2013年9月支付94440元、2013年11月22日、2013年12月20日分别支付64440元、20000元；此后，原告分别于2014年3月11日、2014年6月30日、2014年9月3日各支付了64440元；2014年12月10日、2014年12月17日分别支付了48000元、26750元；2015年3月19日支付10000元、2015年3月23日支付3865元。以上支付记录显示原告在租赁期间实际基本上按照季度向被告支付租金及物业费。被告虽然否认与原告达成口头协议按季度支付租金及物管费，但鉴于被告长期默认原告按季度支付的事实，可视为双方就租金的支付时间形成了新的合意。
结合当事人提交的证据及对事实的陈述，本院认定如下事实：
涉案房屋长沙市雨花区同升街道金海路158号环保科技产业园内汇金国际创业中心第10层系第三人所有的物业。被告系第三人的股东。第三人于2013年1月1日出具《授权声明》，授权给被告经营管理。允许被告以其个人名义对外行使除买卖过户以外的一切物权，包括但不限于将该房屋对外招租、转租、转借、经营、收益等处置行为。
2013年9月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告出租给原告的厂房、仓储为汇金国际创业中心第十层，面积1480平方米；租赁期限为三年，自2013年9月10日至2016年9月9日止；该房屋第一年每月租金及物管费为21980元，从第二年起房屋的月租金及物业管理费在上一年度的基础上递增8%；每半年度支付一次租金及物管费，原告须提前一个月支付下半年度租金及物管费；原告同意在合同签订之日支付50000元给被告作为保证金，合同期满后，如原告全面履行了本合同义务，被告应当于三日内将保证金无息退还给原告；被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，由被告按合同总租金的20%向原告支付违约金，并将已交租金的余下部分及保证金无息退还给原告：……（2）被告未尽房屋修缮义务，严重影响生产、生活的。房屋租赁期间，原告有下列行为之一的，被告有权解除合同，收回出租房屋，由原告按合同总租金的20%向被告支付违约金，且原告已交的租金及保证金不予退还：……逾期未交纳按约定应当由原告交纳的各项费用，故意拖欠费用总计15天以上。在租赁期内，任何一方要求退租，应向对方支付合同总租金50%的违约金；合同还就其他方面内容进行了约定。
上述合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告。原告使用该房作为宏昌椅套厂的厂房，向被告支付了50000元保证金。合同履行期间，2014年12月，由于涉案房屋的楼上用户用水不当，造成涉案房屋屋顶及墙壁漏水。2014年12月22日，原告所在的宏昌椅套厂与楼上的长沙市雨花区健安食品厂签订《关于健安漏水事件的终结协议》，该协议约定：由健安食品厂一次性补偿十楼宏昌椅套厂人民币20000元，由钟爱一生食品厂转交给十楼宏昌椅套厂，双方就此作为了断，宏昌椅套厂今后不得就此漏水事件再起任何事端。2015年3月，原告向被告口头提出解除合同，并于3月31日搬走设施设备腾空了涉案房屋。期间，原告已付清自合同签订之日至2015年3月31日的租金。涉案房屋在2015年9月9日后由被告使用。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案双方争议的焦点在于究竟哪一方构成违约。
一、关于被告是否构成违约的问题。原告主张被告提供的租赁房屋存在严重漏水问题，被告未履行修缮义务，但是原告提供的证据仅能证明涉案房屋发生过漏水的事故，就该次事故的赔偿，原告与肇事方已经达成了协议，原告未能提供充分的证据证明涉案房屋存在严重影响生产、生活的问题需要被告履行修缮义务，故不能认定被告构成违约，原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。
二、关于原告是否构成违约的问题。首先，被告对于原告已经结清2015年3月31日搬离涉案房屋时止的租金不持异议，本院考虑被告长期默认原告按季度支付租金的事实，认定双方就租金的支付时间达成了新的合意，对于被告反诉原告不按时支付租金的行为构成违约，本院不予支持。其次，原告未能提供充分的证据证明被告存在违约行为，原告单方要求解除合同不具备法定条件，原告提前解除合同的行为构成违约。根据上述实际情况，原告支付的50000元保证金应不予退回，被告反诉原告支付违约金，本院亦不予支持。
三、关于原告是否还应向被告支付租金的问题。原告于2015年3月向被告提出解除合同并于3月31日腾空了涉案房屋，双方的租赁关系于2015年3月31日实际终止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故对于被告反诉原告支付半年度租金差额部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）伍尤强的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）李文明的反诉请求。
本案受理费2979元，由原告（反诉被告）伍尤强负担。反诉受理费2375元，由被告（反诉原告）李文明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 林湘邕
人民陪审员 曹群湘
人民陪审员 朱楷人
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 龙嘉佳
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。