宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第1027号
原告（反诉被告）海亮，男，1974年5月1日出生，回族，，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人周学全，宁夏正义达律师事务所律师。
被告（反诉原告）马娟，女，1971年5月26日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人戈川俊（被告马娟的丈夫），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告海亮与被告马娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理。被告马娟于2015年3月18日提起反诉，本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年5月12日公开开庭进行了合并审理。原告海亮的委托代理人周学全，被告马娟的委托代理人戈川俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海亮诉称，2014年5月14日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将其位于银川市兴庆区一处房屋以410000元的价格出售给原告，付款方式为银行按揭贷款。2014年5月18日，原告向被告支付了购房定金20000元。后原告在银行办理按揭贷款手续时，才得知该房屋已超过了银行规定的贷款年限，无法办理贷款。现原、被告签订的合同合同目的已经无法实现，为此诉至法院，请求判令：一、被告向原告双倍返还定金40000元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告马娟辩称，原告的诉讼请求没有事实依据。原告现在不想购买被告房屋是因为目前房地产市场的整体房价呈下降趋势。涉案房屋的房龄23年，但根据中国工商银行工银规章（2014）105号文件的规定，房龄不超过30年的均可以办理抵押贷款。原告海亮至今未向被告支付剩余购房款，严重违反了合同的约定，被告有权不予退还原告已支付的购房定金20000元，并提起反诉，请求判令：一、解除反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同；二、反诉被告赔偿反诉原告房屋买卖中介费4000元；三、本诉及反诉费由反诉被告承担。
原告海亮为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：
一、合同书一份，证明2014年5月14日，原、被告及中介方宁夏兴麟房产营销策划有限公司签订合同一份，该合同明确约定原告付款方式为贷款支付；合同还约定如被告违约，需向原告双倍返还定金。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，认为被告并无违约。
二、收条一份，证明被告于2014年5月18日收取原告购房定金20000元。被告对该份证据的三性及证明目的无异议。
被告马娟为证明其抗辩及反诉主张向本院提交如下证据：
一、合同书一份、房屋权属档案证明单一份、房屋所有权证一份、国有土地使用权证一份，证明涉案房屋属于被告的合法财产，没有任何其他权利瑕疵，该房屋现可以进行抵押贷款，被告不存在违约，另合同约定，如有任何一方违约，各自的居间费由违约方承担。原告对合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；对权属证明单的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为从该份证据上无法看出涉案房屋是否有抵押贷款；对房屋所有权证及国有土地使用权证的真实性、合法性、关联性均无异议，但是对其证明目的有异议，认为该证据无法证明被告没有违约。
二、说明一份，证明根据原、被告及中介方宁夏兴麟房产营销策划有限公司三方签订的合同书约定，调档过户相关手续由宁夏兴麟房产营销策划有限公司协助办理，银行按揭贷款相关手续由被告自行办理。原告认为该证据系复印件，其真实性无法核实，并且该份证据与本案无关。
三、关于印发个人住房贷款管理办法（2014年版）的通知一份，证明根据中国工商银行的规定，涉案房屋可以在中国工商银行办理抵押贷款，原告称涉案房屋无法贷款不属实。原告对该份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为该文件印发的时间较晚，并且没有落款时间，文件是否适用本案不能确定；另该证据仅是中国工商银行的内部规定，与实际操作是有出入的，15年以上房龄的房屋基本是不可能办理银行贷款的。
经审理查明，2014年5月14日，原、被告及居间代理方宁夏兴麟房产营销策划有限公司签订《合同书》一份，约定：出售方（甲方）：马娟，购买方（乙方）：海亮，居间代理方（丙方）：宁夏兴麟房产营销策划有限公司220分公司，甲方自愿将位于银川市兴庆区一处房屋及其所占范围的土地使用权出售给乙方，房屋所有权号为银房权证城区字第××号，建筑面积77.36㎡，经甲、乙双方协商，该房产的成交价款为（人民币）大写：肆拾壹万元整，（小写）￥410000.00元，……乙方同意于2014年5月14日之前交付贰万元整（￥20000.00元）作为购该房产的定金，……乙方付款方式为贷款支付，如乙方贷款，甲方需配合，……甲、乙、丙三方商定本合同生效后，甲方向丙方支付房屋成交总价款的1%的居间费肆仟元整（￥4000.00元），乙方向丙方支付房屋成交总价款的1%的居间费肆仟元整（￥4000.00元），……自本合同签订后，甲、乙双方任何一方违约的按照以下条款处理，并且甲、乙双方各自居间服务费由违约方承担：……补充条款：经甲、乙、丙三方协定，丙方只居间介绍，乙方自行办理按揭贷款手续，乙方于2014年11月14日之前交于甲方房屋全款。2014年5月18日，原告海亮向被告交纳了购房定金20000元，被告马娟向原告出具定金收条一张。
上述事实，有房屋所有权证、国有土地使用权证、合同书、定金收条及原、被告的当庭陈述在案为凭，经本院开庭质证并审查，可以采信。
本院认为，本案的《合同书》实质包含两部分内容，即房屋买卖合同和居间服务合同，该合同为有效合同。现原告以其无法办理房屋贷款，合同目的无法实现为由要求被告马娟双倍返还定金40000元，因“合同目的无法实现”系解除合同的法定条件，而双倍返还定金室收取定金的一方违约，支付定金的一方可以主张的。现原告主张被告双倍返还购房定金40000元，应当提交证据证明被告存在违约的情形，根据原告现有证据，不能证实被告存在违约，故原告的该诉讼请求不能成立，本院不予支持。另根据原、被告签订的《合同书》的补充条款约定，涉案房屋的银行按揭贷款手续由原告自行办理，交纳房款的最后期限为2014年11月14日，但原告海亮至今未向被告马娟支付剩余购房款390000元，已经构成违约，故被告提出的原告违约，无权要求返还定金的意见，本院予以采纳。同时根据合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行，当事人可以解除合同，故被告反诉要求解除与海亮签订的房屋买卖合同，本院予以支持。根据以上合同的约定，如原、被告任何一方违约，另一方支付的居间服务费由违约方承担，现原告海亮已经构成违约，故被告反诉要求其已支付的居间服务费4000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（三）项、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告海亮的诉讼请求；
二、解除马娟与海亮签订的房屋买卖合同；
三、反诉被告海亮于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告马娟居间服务费4000元。
如果反诉被告海亮未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费800元，反诉案件受理费50元，合计850元，由海亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 龙文臣
人民陪审员 殷玉娥
人民陪审员 仇 芳
二〇一五年六月十二日
书 记 员 杨 媛
附：本案适用的相关法律、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。
当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。