四川省平昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民再字第3号再审申请人贺荣凡。
再审申请人李春珍，系贺荣凡之妻。
共同委托代理人何文林，四川万明律师事务所律师。
被申请人（原审原告）谭家双。
被申请人（原审原告）冯英太，系谭家双之妻。
被申请人（原审被告）平昌县江州房地产开发有限公司。
法定代表人韩春辉，总经理。
委托代理人（特别授权）康军，该公司副总经理。
被申请人巴中市鸿荣建筑工程有限公司。
法定代表人刘荣，经理。
委托代理人严政，四川砝鼎律师事务所律师。
委托代理人李琴，四川砝鼎律师事务所律师。原审原告谭家双、冯英太诉被告平昌县江州房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月10日作出（2013）平民初字第312号民事判决，已经发生法律效力。在案件执行中，巴中市鸿荣建筑工程有限公司、贺荣凡、李春珍以利害关系人身份提出执行异议申请，本院于2015年3月26日作出（2015）平执字第159-1号民事裁定书予以驳回。申请人向四川省巴中市中级人民法院申请复议，四川省巴中市中级人民法院于6月29日作出（2015）巴中执复字第01号执行裁定书：1、撤销平昌县人民法院（2015）平执字第159-1号民事裁定，2、由平昌县人民法院对巴中市鸿荣建筑工程有限公司和贺荣凡、李春珍所提处异议重新审查处理。本院于2015年7月14日作出（2015）平执字第159-2号民事裁定书：驳回异议人的异议。2015年7月21日，申请人贺荣凡、李春珍向四川省巴中市中级人民法院申请再审，四川省巴中市中级人民法院于同年11月25日将该申诉案件移交本院审查，经审查该申请符合法律规定的再审条件。本院决定再审后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人贺荣凡、李春珍共同委托代理人何文林，被申请人谭家双、冯英太，被申请人平昌县江州房地产开发有限公司委托代理人康军，被申请人巴中市鸿荣建筑工程有限公司法定代表人刘荣、委托代理人严政、李琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明事实：2012年2月10日，原告谭家双、冯英太与被告江州房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于平昌县江口镇新华街西段“鸿福佳苑”A幢第13层1单元3号住房一套（建筑面积110.44平方米），购买单价为每平方米人民币3000元，总价款为人民币331320元，付款方式为分期付款，并约定了交付时间为2010年5月30日前及违约责任等条款。该合同于2012年2月17日在平昌县房地产管理局进行了登记备案。2012年4月9日原告谭家双向被告江州房地产公司交购房款12万元，2012年5月17日原告谭家双向平昌县房地产管理局交纳鸿福佳苑”A幢第13层1单元3号住房住宅专项维修资金3589元。
原审认为：原告谭家双、冯英太与被告江州房地产公司于2012年2月10日签订的《商品房买卖合同》，于2012年2月17日在平昌县房地产管理局进行登记备案，该合同系双方真实意思的表示，且在行政管理部门履行登记备案手续，系合法有效的合同。因该合同系格式化合同，合同中约定的被告江州房地产公司应交付房屋的期限在合同签订日期之前，不符合常理，其后双方又未签订相应的补充协议，应视为交付房屋期限约定不明确，同时两原告只交纳了部分购房款，对下差房款虽约定分期付款，但该合同中分期付款具体期限未约定，亦应认定为约定不明确。现原告诉请要求被告立即履行交房义务本院应予以支持，但必须给被告江州房地产公司必要的准备时间，被告履行交房义务时同时原告应履行交付下余房款的义务。两原告在庭审中自愿放弃要求被告承担违约责任的主张，系其真实意思的表示，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百三十九条之规定，作出判决：限被告平昌县江州房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将位于平昌县江口镇新华街西段“鸿福佳苑”A幢第13层1单元3号的住房交付给原告谭家双、冯英太，被告履行交房义务时同时原告履行缴纳下差房款的义务。
申请人贺荣凡、李春珍认为：因我们在鸿福佳苑项目承包部分工程时，投入了50000元的工程保证金及10740.60元工资无法收回，经与项目部协商，在另交纳180000元购房款后，于2012年1月20日签订了购房合同，购得该套房屋，并进行了装修、居住和出租，这么长时间没有人提出异议，该套住房应属我们所有。请求撤销（2013）平民初字第312号民事判决，判令平昌县江州房地产开发有限公司为我们办理房屋所有权证、国有土地使用权证。
被申请人（原审原告）谭家双、冯英太称：我们的购房合同是与平昌县江州房地产开发有限公司签订的，且已经缴纳了购房款，也在房管局备案，申请人与承建商所签的合同不具有法律效力，其房屋应判令归我们所有，并责令平昌县江州房地产开发有限公司立即交付房屋。
被申请人（原审被告）平昌县江州房地产开发有限公司称：我们公司系开发企业，对所开发的房产有权进行销售，而项目部、刘荣及他们公司没有我们的授权，不能对外销售房屋，该套房屋应归谭家双、冯英太所有。
被申请人巴中市鸿荣建筑工程有限公司称：该项目是我们几个人合伙开发，因没有开发资质，才挂靠在平昌县江州房地产开发有限公司，他们只是收取管理费，房屋的销售都是我们自己在做，在形式上需要他们公司在售房合同上盖章，并且，我们销售的这套房屋，不属于商品房预售范围，实质上是我们通过加高坡屋面的高度，才形成的房屋，后来因差欠贺荣凡的保证金和工资，无法给付，才折价作抵的，贺荣凡将其余房款给付后，领取了钥匙，并对房屋进行装修、居住至今，我们之间的买卖合同合法有效，请求法院予以支持。
经再审查明，2006年8月平昌县棉麻公司（实际投资人为刘兆湘）、刘荣、许正义、易家莲签署《联合开发协议》，共同出资130万元（其中刘兆湘60万元、刘荣50万元、许正义10万元、易家莲10万元），购买了平昌县二丝厂家属楼后面的土地，用于房产开发，由许正义为联合开发项目负责人，许正义、刘荣共同负责工程建设业务、易家莲负责房屋销售。因该四人不具有开发资质，经与平昌县江州房地产开发有限公司协商挂靠后，于同年8月22日以该公司为甲方，以许正义（项目负责人）代表其余三人为乙方并以平昌县江州房地产开发有限公司鸿福佳苑项目部名义与平昌县江州房地产开发有限公司签订了《经营管理责任书》，约定：一、二、三（略），四、经营管理办法：自主经营、自主分配、自主核算、盈亏自负。房屋自行销售，所收购房款必须转存甲方银行存款账户，甲方按规定比例扣除上缴款，再转拨乙方进行运作。五、六、七、八、九、十（略），十一、管理费提取标准：按甲方管理制度规定，乙方应按该项目房屋销售决算总金额2.1%计提上交甲方。根据该项目的实际情况，其中0.9%留在乙方项目工地建账等事项主要人员的工资，实际乙方向甲方按房屋销售决算总金额1.2%上缴。
2007年3月15日，平昌县江州房地产开发有限公司以平江州（2007）001号《关于刘荣、许正义等同志职务任免的通知》，聘用刘荣同志任鸿福佳苑项目部经理，免去许正义同志鸿福佳苑项目部经理职务。
2007年12月3日平昌县江州房地产开发有限公司与巴中市鸿荣建筑工程有限公司签订《建设工程承包补充协议》，约定：一、二（略），三、本工程的工程款拨付办法：以甲方开发建设的本工程住房销售款作为工程款付款，1、甲方以单元套平方米作为抵押。2、抵押住房由甲方及销售代理商（巴中市博信公司）负责销售，其销售款全额存入三方认可的账户，甲乙双方未经许可，不得挪作他用，到工程约定该拨付工程款时，由甲方支付给乙方。3、如因甲方原因致使抵押给乙方的住房销售滞后，形成工程款不能按时支付给乙方，乙方可将所抵押住房按1410元/平方米下浮10%进行销售，并将此款作为乙方工程拨款。4、如该住房下浮10%销售，仍不能达到按期拨款额的，乙方在第一次下浮的基础上，再下浮10%进行销售，并将此款作为乙方工程款（略）。甲方签章为平昌县江州房地产开发有限公司，韩春辉，其项目代表人签名：刘兆湘、刘荣、许正义、易家莲。乙方签章为巴中市鸿荣建筑工程有限公司，刘荣，项目代表人许正义。
2008年1月15日平昌县江州房地产开发有限公司以邀请招标的方式，对平昌县鸿福佳苑一期工程进行招标，巴中市鸿荣建筑工程有限公司中标。同年3月21日，平昌县江州房地产开发有限公司与巴中市鸿荣建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，其甲方加盖平昌县江州房地产开发有限公司和韩春辉的印章，其委托代理人签名为刘兆湘、牟宗斌、刘荣、许正义；乙方加盖巴中市鸿荣建筑工程有限公司印章，刘荣签名。
2008年4月23日，巴中市鸿荣建筑工程有限公司与贺荣凡签订《劳务用工合同》，将相关工程土建的部分人工分包与贺荣凡，并由许正义收取保证金50000元，同时在其收据上注明：此款在工程结束时退还，若到时不能退还，可以房子作抵押或按2%计算月息。后因其他原因，贺荣凡退场，其应收取费用10390.60元。
2009年12月28日平昌县规划和建设局对该幢商品房的《四川省商品房预售许可证申报审批表》上载明，申报企业：平昌县江州房地产开发有限公司；总建筑面积16399.99平方米，其中商品房面积15549.09平方米；栋号A；住宅面积15549.09平方米，注：不含坡屋顶第13层面积850.90平方米。平昌县规划和建设局审批意见：总建筑面积16399.99平方米，预售许可面积15549.09平方米，其中住宅147套，不含第13层坡屋顶面积850.90平方米。次日，平昌县规划和建设局颁发平规建（2009）房预售证第15号《商品房预售许可证》，内容为：售房单位：平昌县江州房地产开发有限公司，项目名称：鸿福佳苑A幢，房屋用途性质：住址，预售总面积：15549.09平方米，共147套。
2012年1月20日，贺荣凡、李春珍与平昌县江州房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以单价2535元/平方米，价款280000元，购买鸿福佳苑A幢第十三层一单元三号住房，房屋建筑面积110.44平方米。该合同中，出卖方未加盖平昌县江州房地产开发有限公司印章，无法定代表人签名，由刘荣在委托代理人处签名，并以收据收取贺荣凡、李春珍购房款180000元，另抵扣保证金50000元、应收工资10740.60元。贺荣凡、李春珍购房后，随即对房屋进行了装修，事后一直将该房屋对外出租至2015年12月，由本院执行局将该房屋承租人搬出。
2012年2月10日，谭家双、冯英太通过案外人李杰介绍，与平昌县江州房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号A-13-1-3），以单价3000元/平方米，价款331320元，购买鸿福佳苑A幢1单元第13层3号住房，房屋建筑面积110.44平方米。该购房合同中出卖人处加盖平昌县江州房地产开发有限公司、韩春辉印章。谭家双、冯英太于2012年4月9日向平昌县江州房地产开发有限公司交纳购房款120000元，2012年5月17日向平昌县房地产管理局交纳住宅专项维修基金3589元，并登记备案。2013年10月28日，案外人李杰以鸿福佳苑项目部欠付土建工程款为由，出具领据：领到鸿福佳苑项目部土建工程款219100元，经办人许正义。谭家双、冯英太以此抵作购房款。
2013年1月5日，谭家双、冯英太起诉平昌县江州房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，本院作出了（2013）平民初字第312号民事判决：限被告平昌县江州房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将位于平昌县江口镇新华街西段“鸿福佳苑”A幢第13层1单元3号的住房交付给原告谭家双、冯英太，被告履行交房义务时，原告履行缴纳下差房款的义务。再审申请人贺荣凡、李春珍不服，申请再审。
本院认为，本案所诉争的“鸿福佳苑”A幢1单元13层3号房屋，系该幢商品房第13层“坡屋顶”范畴内的建筑物，不属于该幢商品房在建设行政主管部门颁发的《商品房预售许可证》许可销售的147套商品房范围内的，且各方当事人均没有提供该套房屋依法可以对外进行销售的相关证据，由此，再审申请人贺荣凡、李春珍及被申请人（原审原告）谭家双、冯英太分别签订的两份《商品房房屋买卖合同》，因违反国家强制性规定，均属无效合同。因此，再审申请人贺荣凡、李春珍要求确认该套房屋应归自己所有的诉讼主张及被申请人（原审原告）谭家双、冯英太要求确认该套房屋归其所有的诉讼主张，均不予支持。
对再审申请人贺荣凡、李春珍请求撤销本院（2013）平民初字第312号民事判决的主张，因该判决认定被申请人（原审原告）谭家双、冯英太与被申请人（原审被告）平昌县江州房地产开发有限公司所签订的《商品房房屋买卖合同》有效，属事实认定错误，法律适用不当，应依法予以纠正，对再审申请人贺荣凡、李春珍的该项诉讼主张，予以支持。
同时，对被申请人（原审被告）平昌县江州房地产开发有限公司、被申请人巴中市鸿荣建筑工程有限公司在本案中的诉讼主张，依法不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、撤销四川省平昌县人民法院（2013）平民初字第312号民事判决，驳回原审原告谭家双、冯英太的诉讼请求；
二、驳回再审申请人贺荣凡、李春珍的其他诉讼请求。
本案案件诉讼费6270元，由再审申请人贺荣凡、李春珍、被申请人谭家双、冯英太、被申请人平昌县江州房地产开发有限公司、被申请人巴中市鸿荣建筑工程有限公司各承担1567.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 刘 琦
人民陪审员 周洪娟
人民陪审员 王心会
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 陈红竹