河南省南阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫13执复72号
复议申请人：张翼飞，男，汉族，生于1982年11月28日，住河南省南阳市宛城区。
申请执行人：河南西峡农村商业银行股份有限公司。住所地：西峡县城区白羽路。
法定代表人：ＸＸ，该行董事长。
被执行人：西峡县宛瑞高新混凝土砖厂。住所地：西峡县东环路民营生态工业园。
负责人：李义周。
复议申请人张翼飞不服西峡县人民法院（2017）豫1323执异29号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭审查,现已审查终结。
西峡县人民法院查明，2014年3月10日，宛瑞砖厂向西峡农商银行申请借款900万元。2014年4月3日，宛瑞砖厂以房权证号为西峡县五里桥镇字第30××35号的房权证及西国用（2010）第2**号土地使用权证确定的房产及土地使用权在西峡县房产管理局签订相应抵押合同并对上述房地产办理抵押登记，西峡县房产管理局向西峡农商银行发出西房他证2014字第4**号他项权证。同日，双方签订借款合同，宛瑞砖厂向西峡农商银行借款900万元，期限一年，约定利率月息0.93分，逾期按约定月息加收50%。宛瑞砖厂借款后，未按约定偿付借款本息。2015年7月7日，西峡县农商银行将宛瑞砖厂诉至西峡县人民法院，西峡县人民法院于2015年9月28日作出（2015）西民二金初字第48号民事判决书，判令：宛瑞砖厂在判决生效后十日内偿还西峡农商银行借款本金900万元及利息（利息自2014年4月4日起借款合同期限内按月息0.93分计算，逾期利息按约定在月息基础上加收百分之五十计算至付清借款之日止）；案件受理费84190元，减半收取42095元，由宛瑞砖厂承担。西峡农商银行于2015年12月21日就该判决确定的全部义务向西峡县人民法院申请强制执行。在该案执行过程中，西峡县人民法院于2017年3月28日作出（2015）西法执字第910号执行裁定书，裁定拍卖宛瑞砖厂位于西峡县五里桥镇河岗村北营组龙乡路东段北侧的房产、土地及其附属物（房权证号为西峡县五里桥镇字第30××35号的房权证及土地使用证号为西国用（2010）第212号土地使用权证确定的房地产及附属物）。2017年5月11日，宛瑞砖厂的该处房地产经依法拍卖成交，成交价款为1000万元。南阳市宛城区人民法院在审理张翼飞与李义周、宛瑞砖厂、张明翠、尹文涛等民间借贷纠纷一案中，于2015年5月22日向西峡县国土资源局发出协助执行通知书，查封宛瑞砖厂位于西峡县龙乡路北侧的土地（证号为西国用2010第212号）。2016年12月16日，南阳市中级人民法院对该案作出（2016）豫13民终4901号民事判决书，判令李义周、宛瑞砖厂、张明翠、尹文涛等互负连带清偿责任向张翼飞偿还借款本金200万元及利息。该判决发生法律效力后，张翼飞现已向南阳市宛城区人民法院申请强制执行。
西峡县人民法院认为，根据张翼飞的异议理由及请求，张翼飞是以申请执行人西峡农商银行与被执行人宛瑞砖厂之间就执行拍卖的房地产形成的抵押担保物权无效，该院执行拍卖的房地产其在诉李义周、宛瑞砖厂、张明翠、尹文涛等民间借贷纠纷一案的诉讼保全中查封在先，西峡县人民法院的执行拍卖行为侵害其合法权益为由提出的执行异议，张翼飞应系基于利害关系人对西峡县人民法院的执行拍卖行为提出异议，该院依法依据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定对其提出的异议予以审查。对张翼飞提出的异议，该院认为，西峡农商银行与宛瑞砖厂就西峡县五里桥镇字第30××35号的房权证及西国用（2010）第2**号土地使用权证确定的房产及土地使用权已在西峡县房产管理局办理抵押登记，对该抵押登记的效力，不属于执行程序审查的范围，张翼飞对该抵押登记的效力有异议，应当依法通过行政或民事诉讼程序解决。在至今该抵押登记的效力未经有权机关生效法律文书予以否定的情况下，西峡县人民法院在执行申请执行人西峡农商银行与被执行人宛瑞砖厂借款合同纠纷一案中依据西峡农商银行持有的他项权证及对该房地产在西峡县房产管理局抵押登记情况确定西峡农商银行对该房地产有法定优先受偿权并无不当，可依法对该房地产予以执行拍卖，因此，利害关系人张翼飞提出的异议理由不成立，对张翼飞的异议请求，该院不以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第七条、第十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十六条、第一百九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十五条之规定，裁定驳回利害关系人张翼飞的异议请求。
复议申请人张翼飞称，河南西峡农村商业银行股份有限公司申请执行西峡县宛瑞高新混凝土砖厂（简称西峡砖厂）借款纠纷一案，西峡县法院于2017年5月11日对被执行人西峡砖厂所有的土地、房产及附属物进行拍卖执行。但申请人已经于2015年5月22日已经申请了宛城区法院的对砖厂该宗土地财产进行了保全查封措施，且已进入强制执行程序，申请人认为西峡县法院对此土地资产的拍卖执行对申请人享有的合法债权造成了损害，遂向西峡县法院提出执行异议，2017年7月20日，西峡县法院作出（2017）豫1323执异29号执行裁定书，驳回申请人的异议请求。为此，申请复议理由如下：
1、西峡县农商行不享有未抵押登记土地拍卖款的优先受偿权，整体土地被拍卖但未保障申请人优先债权的行为损害了申请人合法的首封财产法律权益。申请人与李义周、西峡砖厂、张明翠、尹文涛借款纠纷一案，宛城区人民法院于2015年5月22日查封了被执行人西峡砖厂位于西峡县龙乡路土地，土地证登记面积16962.9平方米，证号为西国用（2010）第212号，且该案2016年早已进入执行程序，依照“执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对与普通债权按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿”的法律规定。在该宗土地无设定抵押、无优先受偿债权的情况下，申请人作为第一顺序查封债权人，应当在拍卖价款中首先清偿异议申请人200万元债权、利息及实现债权的费用。
2、西峡法院的执行未保障首封法院的执行程序，土地拍卖公告中，也未申明宛城区法院对整体土地的查封情况。申请人于2015年5月22日即请求宛城区人民法院首封查封了被执行人西峡砖厂的全部土地，依照法律规定，对该财产的拍卖、处置应有首封法院宛城区人民法院来执行，西峡县人民法院却忽视宛城区法院的协助执行手续，直接评估、拍卖处置该宗土地，且在土地财产拍卖公告中，西峡县法院刻意隐瞒了申请人申请宛城区法院2015年已经对该宗土地全部查封的事实，未预留申请人合法债权的相应份额，故申请人认为未保障首封法院的执行工作程序和申请人的合法财产权利，西峡法院执行程序和实体处理均存在重大疏漏。
3、该宗土地并未办理有效的抵押登记，不产生抵押权优先权利。西峡县房产管理局《西房他证2014字第4**号》抵押权证，对西峡砖厂全部土地面16962.9平方米“登记”抵押是无效的。按照西峡砖厂与西峡县房产管理局签订的《房地产抵押合同》第5条约定：“持房屋所有权证抵押的，连同该房屋占用范围内的土地使用权面积随之抵押”。根据《物权法》182条规定：建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。而西峡砖厂房权证（证号：304935)登记的房产，占地面积不足600平方米，但西峡县房产管理局《西房他证2014字第4**号》抵押权证却擅自把西峡砖厂16962.9平方米全部土地面积“记载”登记抵押，这是对法律规定的曲解，更是属于超越职权，显然缺乏法律依据！因为按照最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条法律解释规定，地上建筑物与土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理登记。所以房产管理部门无权对建筑物占用范围外的土地进行抵押登记。同样按照《担保法》43条规定内容，未进行建筑物占用范围外的土地进行抵押权登记的，不得对抗第三人。
4、该宗土地资产在发放贷款时做了价值评估，且土地资产的价值远远大于抵押登记的房产价值，那么，在西峡砖厂申请贷款之初，西峡农商行是明知该宗土地应当被抵押登记却并未办理抵押，仍应视为对该宗土地被拍卖后不享有优先权。因此，申请人认为对建筑物占用范围外的土地，河南西峡农村商业银行股份有限公司、西峡砖厂未到土地部门办理符合法律规定的抵押登记，故对建筑物占用范围外部分的土地拍卖款不享有优先受偿权。砖厂土地拍卖款未预留给执行申请人相应份额，且执行程序和内容存在瑕疵，也严重损害了申请人的土地首封合法权益。
本院对西峡县人民法院查明的事实予以确认。另查明，西峡法院未对案涉房产土地进行查封。
本院认为，本案复议申请人张翼飞申请执行的案件，宛城法院于2015年5月22日对被执行人案涉土地予以查封，并办理了查封登记，宛城法院系案涉土地的首封法院，西峡农商行申请执行的案件，西峡法院未办理案涉土地的查封。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十六条的规定，“对被执行人的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对银行存款等各类可以直接扣划的财产，人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力”，据此，宛城法院因先行查封，取得了对案涉土地的处置权，西峡法院未对案涉土地有效查封即强制拍卖显属不当。考虑到案涉房地产已拍卖成交，不宜再做变动，故拍卖变价款交由宛城法院处理较妥。复议申请人张翼飞主张西峡农商行不享有案涉土地抵押权的理由，执行程序不宜做出评判，故本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项规定，裁定如下：
1、撤销西峡县人民法院（2017）豫1323执异29号执行裁定书。
2、西峡法院在收到本裁定后五日内将案涉房地产拍卖价款转交宛城法院处理。
本裁定为终审裁定。
审判长 张万波
审判员 王 全
审判员 刘 辉
二〇一八年五月二十四日
书记员 党闯闯