广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂12民终1596号
上诉人（原审被告）：广西怡骏房地产开发有限公司。住所：广西河池市任香路市政广场东侧（河池市民族图书馆）。统一社会信用代码：914512006902083858。
法定代表人：胡子俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李莉萍，北京市尚衡（南宁）律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：潘艺园，北京市尚衡（南宁）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：叶垒，男，1985年12月21日生，汉族，住广西柳州市柳南区。
上诉人广西怡骏房地产开发有限公司因与被上诉人叶垒商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
广西怡骏房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、判令被上诉人承担本案诉讼费。在二审询问过程中，上诉人将上诉请求第1项变更为：撤销一审判决第二、第三项。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院未查明被上诉人房屋的现有状态，未查明无法退房的根本原因。被上诉人以银行按揭付款的方式购买房屋，其与中国建设银行股份有限公司柳州分行签订了《住房公积金借款合同》，约定被上诉人以所购房屋设定抵押。上诉人于2014年11月3日在河池市住房保障和房产管理局办理了被上诉人房屋的他项权利登记，该房屋己设立抵押权，被上诉人要求上诉人退房，首先应垫资解押，只有在与银行解除抵押权的情况下，被上诉人才能进行退房操作。但一审法院对该事实未进行查明，属于认定事实不清。二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期返还损失，属于事实认定不清而导致的错误判决。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，如因上诉人的责任未能在商品房交付720日内取得房屋所有权登记，被上诉人有权退房，上诉人应退还购房款并不支付任何利息。按照合同的约定，被上诉人要求退房时，上诉人应按零利息退还购房款原价，不需要承担任何的利息及损失。自从被上诉人提出退房申请至今仍未办理银行的解押手续，退房条件不成就，上诉人根本无法进行退房。办理解押手续需要被上诉人先偿还全部贷款部分，银行才能解除抵押权，办理该手续的时间完全取决于被上诉人，上诉人无权也无义务代理被上诉人办理垫资解押手续。由于被上诉人的原因导致无法办理退房手续，一审法院未查明无法退房的根本原因，而违背《商品房买卖合同》的约定，要求上诉人承担逾期返还损失，实属错误判决。
叶垒辩称，1、上诉人的上诉理由不在本案的审理范围之内，被上诉人从通知上诉人退款的期限到期后才开始计算损失；2、被上诉人已经将房款全额付给上诉人，由于上诉人的违约导致合同无法履行，另外关于垫资解押问题，是双方退房退款之后才产生办理退房手续，不是本案的审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
叶垒向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告2014年5月13日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告购房款457032元；3、判令被告支付逾期返还损失（以457032元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年5月27日起计算至返还全部购房款日止）；4、判令被告赔偿原告各项损失13513.58元。其中契税6855.48元，办证费1500元，燃气初装费2700元，物业管理费1061.5元，垃圾清运费274.7元，生活垃圾处理费90元，电梯运行费、专项维修基金731.9元，二次供水、水电周转金300元；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年5月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014K0002160351），约定原告购买被告开发建设的河池.澳门国际城一期B区7#楼第14层1407号商品房，原告为此及时交给被告房款457032元和办证费1500元。合同第八章第二十条第四项约定：“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照0利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”2015年4月25日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告于当日至2015年5月7日收楼。后原告于2015年5月2日收房。被告至今已为原告办理所有权证支出1122元，但因其他原因未能使原告取得案涉房屋的房屋所有权证登记。原告于2017年4月27日到被告售楼处送达《退房通知书》，被告售楼处工作人员拒绝签收。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当依约履行。被告在2015年5月2日交付房屋给原告至今未能办理房屋所有权证登记，已构成违约，原告因此于2017年4月27日到被告售楼处送达《退房通知书》，无论被告售楼处工作人员有无签收该文书的权限，都可以通报或转交给被告相关人员，再者，合同约定被告于收到退房通知书30日内退款，被告完全有足够时间来处理解除合同、退还购房款事项，而被告至今未按约处理，因此，原告选择该种方式送达，可视为有效送达。被告如果在收到退房通知书30日内退款，自可以按合同约定的“零利率”支付利息，但现其超过其约定期限未退款，原告诉请按送达30日后参照中国人民银行同期贷款利率计算逾期返还损失，该院予以支持。但原告对逾期返还损失的起止日期有误，该院予以调整为从2017年5月28日起至实际返还全部购房款日止。被告收取原告的办证费1500元，已实际支出1122元，因此返还的办证费数额应为378元（1500-1122元）。原告交纳的契税和物业费用，与本案无关，请求被告返还没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：一、解除原告叶垒与被告广西怡骏房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》（合同编号：2014K0002160351）及其补充协议。二、被告广西怡骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告叶垒购房款457032元、办证费378元、燃气初装费2700元，共计460110元。三、被告广西怡骏房地产开发有限公司支付原告叶垒逾期返还损失（以457032元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年5月28日起计算至还清购房款之日止）。四、驳回原告叶垒的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人是否应将全部购房款返还给被上诉人，并应否支付相应的逾期返还损失给被上诉人？
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。被上诉人在商品房交付之日起至今未能取得房屋所有权登记，现被上诉人诉至法院请求解除合同，并要求上诉人返还购房款及赔偿相应损失，根据上述合同约定，上诉人未能在约定时间内为被上诉人办理相关房屋所有权登记的行为已经构成违约，上诉人同意解除合同，但主张涉案商品房目前尚未办理解押手续，故不应退还购房款及赔偿逾期返还损失给被上诉人，对此本院认为，涉案商品房是否解押涉及到商品房担保贷款合同，属另一种法律关系，不是本案的审理范围，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，按照商品房买卖合同约定，在逾期未取得房屋所有权登记，被上诉人通知退房并要求退还购房款的情况下，退还购房款的条件已经成就，上诉人应该按照约定将全部购房款退还被上诉人，同时上诉人未在约定期限内退款的行为亦给被上诉人造成一定的损失，因此一审判决上诉人返还购房款及参照中国人民银行同期贷款利率计算逾期返还损失并无不当，应予以维持。综上，上诉人应将全部购房款返还给被上诉人，并应支付相应的逾期返还损失给被上诉人，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人广西怡骏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广西怡骏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴亚玲
审判员 韦 媛
审判员 黄美秀
二〇一七年九月二十日
书记员 韦世玉
附：本案判决所适用的法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。