广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初11823号
原告：何沛绒，女，1990年5月28日出生，汉族，住广东省揭东县，
委托诉讼代理人：赵子金，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。
被告：何东恩，男，1970年9月28日出生，汉族，住河南省舞阳县，
被告：王爱荣，女，1970年12月1日出生，汉族，住河南省舞阳县，
被告王爱荣委托诉讼代理人：何纪恩，漯河市舞阳县舞泉镇法律服务所法律工作者。
被告：王志强，男，1973年6月27日出生，汉族，住河南省舞阳县，
被告：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市中山五路61号汇智大厦2座3层6卡,统一社会信用代码91442000678855547H。
法定代表人：张国库。
原告何沛绒诉被告何东恩、王爱荣、王志强、中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，原适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行审理。原告何沛绒及其委托代理人赵子金，被告何东恩，被告王爱荣委托代理人何纪恩，被告王志强到庭参加诉讼。被告家家顺公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何沛绒向本院提出诉讼请求：被告履行房地产买卖合同，并限期被告将中山市火炬开发区江尾××房的房屋所有权过户给原告（房地产价值380000元）。事实与理由：2015年10月12日，原告通过被告家家顺公司提供居间服务，与被告何东恩、王爱荣、代理人王志强签订了关于中山市火炬开发区江尾××房的《中山市二手房买卖及居间服务合同》。该合同约定：成交总价为380000元，定金20000元。原告于2015年10月30日前向被告支付首期款80000元，并于2015年10月30日前原告向银行提交按揭贷款的相关资料。合同签订后，原告如约向被告支付了购房定金20000元并取得了何东恩出具的收款收据。而被告在收取了原告的购房定金20000元以后，却拒不履行合同的相关义务。经被告中山市家家顺房地产经纪有限公司多次电话并致函给被告何东恩、王爱荣，要求他们收取房款并配合原告办理过户递件手续，但被告置之不理。
原告何沛绒向本院提供的证据有：1.《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.公证书、委托书；3.催告函、提前交房协议；4.同意贷款意向书；5.中山市不动产登记资料证明表。
被告何东恩辩称：同意解除《中山市二手房买卖及居间服务合同》。被告何东恩一直在履行合同义务，原告的行为已构成违约，原告应承担总购房款20%的违约责任，法院应当驳回原告的诉求。
被告何东恩向本院提供的证据有：1.住房证明、个人（家庭）住房证明；2.资金托管协议、收款收据、产权证明收取凭条；3.客户对账单。
被告王爱荣辩称：1.被告何东恩、王志强、家家顺公司恶意串通，侵犯了被告王爱荣的合法权益，《中山市二手房买卖及居间服务合同》为无效合同。2.被告王爱荣虽然对卖房知情，但是出售的房价明显偏低。
被告王爱荣向本院提供的证据有：公证书、网页信息打印件。
被告王志强辩称：被告王志强没仔细看合同就签了名。其他没有意见。
被告家家顺公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状、证据。
经审理查明，位于中山市火炬开发区江尾××房[土地证号：国（2007）易1547**；房产证号：Ｃ6××45﹨C1521611]为何东恩、王爱荣名下的一套自有房产。2015年10月9日，何东恩、王爱荣经河南省舞阳县公证处公证向王志强出具委托书，委托王志强代办上述房地产的出售事宜（包括签订买卖合同等），代为确定上述房地产的出售价格，但出售价格不应低于房屋所在地区相关国家部门公布的房屋指导价，代收房款或银行转款，代办上述房地产的权属过户的相关手续，代缴相关税费，并签署相关文件。2015年10月12日，何东恩、王爱荣（卖方），家家顺公司（居间方），何沛绒（买方）共同签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方将上述房地产出售给买方；转让款38万元，定金2万元于合同签订时支付，除定金外的首付款8万元买方需于2015年10月30日前付至买卖双方约定的银行监管账户，剩余的购房款28万元以银行按揭贷款的方式支付，买方需于2015年10月30日前向银行申请按揭贷款，若银行同意发放的贷款数额低于28万元，买方需于接到银行按揭通知后3个工作日内补足；出售房产处于抵押状态，卖方承诺于买方取得银行贷款批复函后55个工作日内自筹资金还清贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，过户所产生的相关税费由买方承担；买卖双方同意买方支付定金时从定金中预留0.5万元作为交房保证金交由居间方托管；卖方应于收到全部购房款后3个工作日内将房地产及钥匙交付给买方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收还定金或要求买方支付转让总价20%的违约金。合同还约定了其他条款，何东恩在卖方处签名，王志强代表王爱荣在卖方处签订，并在卖方代理人处签名。同日，何沛绒向何东恩交付购房定金2万元。同年10月12日，何东恩、王爱荣，家家顺公司，何沛绒签订《提交交房协议》，三方协商一致将交房日期变更为2016年1月1日。同日，何东恩、王爱荣，家家顺公司，何沛绒签订《资金托管协议》，三方约定：买卖双方同意向购房定金2万元（含交房保证金0.5万元）交由居间方托管。当日，何东恩向家家顺公司交付托管定金2万元（含交房保证金0.5万元）。当日，何东恩将案涉房地产的产权证书原件交予家家顺公司。2015年12月3日，上海浦东发展银行中山分行向何沛绒出具同意贷款意向书，同意向何沛绒发放住房贷款26.5万元。2016年1月10日，家家顺公司向何东恩发出催告函，催告何东恩办理交房手续。同年2月25日，案涉房地产上原有的抵押登记被注销。同年3月1日，家家顺公司再次向何东恩、王爱荣发出催告函，催告办理房地产过户递件手续。其后，何东恩明确表示不卖房，何沛绒遂诉诸本院，主张上述实体权利。
另查：王爱荣提供的网页信息打印件记载中山市国土资源局于2016年7月20日在其网站发布关于我市2016年上半年住房平均交易价格的通告，通告经测算我市2016年上半年住房平均交易价格镇区为6486元/平方米。
再查：案外人何会玲于2016年9月12日以何东恩向其借款42万元为由另案将何东恩、王爱荣诉至舞阳县人民法院，后双方自愿达成协议，由何东恩、王爱荣于2016年9月24日前向何会玲偿还借款42万元。该院于2016年9月14日作出（2016）豫1121民初1485号民事调解书予以确认。2016年9月30日，该院依据何会玲的申请，查封了案涉房产（第1轮候查封）。
庭审期间，何东恩与王爱荣共同表示：双方系夫妻关系，王志强为王爱荣的弟弟，何会玲为何东恩的姐姐。何东恩述称：收到催告函后，家家顺公司工作人员向其致电，要求签订补充协议，并表示何沛绒同意立即支付现金8万元，但其当时表示不同意，并表示不再出售房产。庭审结束后，何东恩未经本院同意，自行将“何沛绒同意立即支付现金8万元”修改为“何沛绒同意在过户时支付现金8万元”。何沛绒表示愿意支付剩余的购房款36万元。
诉讼期间，依何沛绒的申请，本院依法查封了案涉房地产（首次查封）。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》由卖方、经纪方、买方共同签署，内容包含有卖方与买方之间的商品房买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》中的买卖合同条款。
关于涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》的效力问题。王爱荣主张该合同无效，理由为何东恩、王志强、家家顺公司将案涉房地产以低于公证委托书限定的当地房屋指导价对外出售损害利益构成恶意串通。但其提供的网页信息打印件内容为本市住房平均交易价格，该价格没有限定为二手房，理应包含有一手房，且并非是事先预告的市场指导价，而是事后统计的实际价格水平，因此该证据并不足以证明王志强超越授权范围对外签订合同，更无法证实王爱荣利益的受损。同时，按何东恩、王爱荣所述，何东恩为王爱荣的丈夫，王志强为王爱荣的弟弟，而家家顺公司买卖房地产的中介公司，何东恩、王志强不存在与家家顺公司恶意串通损害王爱荣的基础。故而，何东恩、王志强、家家顺公司没有恶意串通的主观故意，按照当时的价格出售案涉房产也不构成对王爱荣利益的损害，王爱荣对于合同无效的主张，没有任何事实与法律依据，不足采信。王志强对外以王爱荣名义出售案涉房地产系在公证委托授权范围内，相应的法律后果由王爱荣承担。据此，何东恩、王爱荣与何沛绒签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于何沛绒是否存在先违约行为的问题。何东恩主张何沛绒没有依照约定及时将除定金外的首期款8万元存入银行监管账户构成违约在先。对此，本院认为，虽然何沛绒确实没有根据《中山市二手房买卖及居间服务合同》在2015年10月30日前将该8万元存入银行，但存入银行监管账户需要何东恩、王爱荣的配合，没有证据证明何东恩、王爱荣有尽到配合义务，也没有证据证明何东恩、王爱荣有催告何沛绒履行该义务，因此何沛绒单方履行该义务的条件不成就。此后，从何东恩的陈述可以看出，何沛绒通过家家顺公司告知何东恩欲以立即支付现金的方式替代存入银行监管账户，但因何东恩的拒绝而再次未能完成支付首期款8万元的义务。由此可知，何沛绒已采取了力所能力的手段来履行该义务，但因何东恩的拒绝而未能完成，责任不在于何沛绒，何沛绒并不因此构成违约。何沛绒当庭表示同意支付剩余的购房款，案涉房产的抵押登记已经注销，过户条件已经成就，何东恩、王爱荣理应协助将案涉房产过户至何沛绒名下，其拒绝履行构成违约，应当承担相应的违约责任，继续履行该房地产的过户义务。因过户所产生的税费依约应由何沛绒负担。何会玲申请的司法查封，属轮候查封，不影响该义务强制履行。据此，何沛绒对何东恩、王爱荣的诉请，理据充分，本院予以支持。王志强、家家顺公司并非案涉房地产的出卖人，无需承担过户义务。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告何沛绒于本判决生效之日起十五内向被告何东恩、王爱荣支付购房款36万元；
二、被告何东恩、王爱荣于本判决生效之日起三十日内将位于中山市火炬开发区江尾头村康怡路12号名嘉花园D2幢C座503房[土地证号：国（2007）易1547**；房产证号：Ｃ6××45﹨C1521611]的房地产协助过户至原告何沛绒名下（过户所产生的税费由原告何沛绒负担）；
三、驳回原告何沛绒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7000元，诉讼保全费1400元，合计8400元（原告已预付），由被告何东恩、王爱荣负担（该款被告何东恩、王爱荣于本判决生效之日起七日内径行支付给原告何沛绒）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 陆 招 胜
审 判 员 陈 春 华
人民陪审员 陈 宇 玲
二〇一六年十二月八日
书 记 员 张治强阮妙珍
杨丽燕