安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初5413号原告：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号。法定代表人：黄焕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：于秋红，女，1987年5月26日出生，汉族，系明发集团（合肥）房地产开发有限公司法务人员,住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：李杨，男，1988年1月8日出生，汉族，系明发集团（合肥）房地产开发有限公司法务人员,住南京市鼓楼区。被告：赵静，女，1986年4月12日生，汉族，住安徽省长丰县。原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）与被告赵静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明发房地产公司的委托诉讼代理人李杨，被告赵静均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。明发房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金117631元，及租金逾期利息21291元（逾期利息按银行同期年贷款利率暂计算至2017年7月20日，之后顺延计算至实际偿还日止）；2、判令被告支付原告违约金21291元；3、判令被告承担案件受理费等费用。在本案庭审过程中，明发房地产公司将其第一项诉讼请求明确为“判令被告支付租金、房屋占用使用费117631元，及租金、房屋占用使用费逾期利息21291元（逾期利息按银行同期年贷款利率暂计算至2017年7月20日，之后顺延计算至实际偿还日止）”事实和理由：2012年5月14日，被告与原告签订合同编号MF-HF-0138《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》，约定被告承租原告位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥××商业广场××区××号商铺，面积为46.08平方米；租期5年，即自2012年5月14日至2017年5月13日；租金按季度支付，先付后用，并应于当个交租期限届满前20日支付下季度租金；被告应向原告交纳履行保证金6000元，如被告拖欠租金等费用，原告有权没收履约保证金。另合同还对违约责任等也作了相应约定。合同签订后，原告依约履行了交付租赁房屋，通知了被告开业，被告也进行了装修和开业，但被告未按约支付2012年9月20日至2015年9月6日期间的房屋租金及2015年9月7日至2017年7月25日房屋占用使用费，共计117631元。之后，原告多次催款未果。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。赵静辩称，被告对原告的诉讼请求不认可。1、被告自装修后一天都没有营业过，原告称被告2012年6月14日正式营业不是事实。2、原告从来没有向被告催要过租金，被告也没有收到过原告要求被告支付任何租金的通知。《中华人民共和国民法通则》第一百六十三条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告于2017年7月起诉，已超过诉讼时效。3、原告不作为，被告没有实际经营，并于2012年年底将钥匙交到商场物业管理部门；原告作为合同相对方没有采取适当措施防止损失进一步扩大，故意拖延，迟迟不行使合同解除权，致使租金损失扩大，原告要求的损失赔偿应不予支持。对于明发房地产公司提供的赵静的身份证复印件、明发公司营业执照副本的复印件、《明发集团合肥商业广场租赁合同》、进驻装修审查确认单、设计效果图、水电费发票、《律师函》；赵静提供的租金以及履约保证金收据，双方当事人均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年5月14日，明发房地产公司作为出租方（合同甲方），赵静作为承租方（合同乙方），签订了《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场B2区一层142号商铺出租给乙方使用，共一间，租赁总建筑面积约为46.08平方米；乙方承诺租赁该商铺用于商业用途，品牌为欧维苔妮女装；双方暂定物业交付使用日期为2012年5月18日甲方将物业交付乙方；租赁期限自2012年5月14日至2017年5月13日；开业期为2012年6月20日，如因乙方原因拖延开业，甲方有权单方撤销免租期或撤销合同且履约保证金不予退还；第一年平均租金水平为126.5元/平方米/月，第二年平均租金水平为147.6元/平方米/月，第三年平均租金水平为147.6元/平方米/月，第四年平均租金水平为168.7元/平方米/月，第五年平均租金水平为168.7元/平方米/月；租赁期间甲方给予乙方优惠，其中，第一年优惠后租金为52元/平方米/月，第二年租金水平为60元/平方米/月，第三年租金为72元/平方米/月，第四年租金为132元/平方米/月，第五年租金为168元/平方米/月；租金按季度支付，先付后用，签订本合同时支付优惠后第一年三个月租金即2012年6月20日至2012年9月19日的租金7188元，乙方应当于当个交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向甲方按日千分之五支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴纳的履约保证金，并有权要求乙方承担、赔偿甲方损失；乙方须在本合同签订时向甲方交纳租赁履约保证金，合计6000元，履约保证金在合同届满或终止时，经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用和违约行为，且在乙方出具注销营业执照凭证后，在十五个工作日内无息退还给乙方。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，明发房地产公司按约将租赁场地交付给赵静；赵静即亦向明发房地产公司支付了履约保证金6000元、首期三个月的租金7188元，并于2012年6月4日交纳了水电费进场进行装修。此后，赵静因市场没有人气停止了装修，亦未实际经营，且未再支付租金。2015年9月2日，明发房地产公司委托律师制作了《律师函》，并于2015年9月6日向赵静寄送。该《律师函》称“截至发函日你方拖欠委托人2012年9月20日至2015年8月31日租金113579元，……。现郑重函告你：双方2012年5月14日签订的《租赁合同》于2015年9月6日解除，请在接函后七日内搬离租赁房屋并将租赁房屋恢复原状，按合同约定缴付所欠租金；逾期未办理，委托人将对承租房内物品予以清理、搬离、封存”。2017年7月，明发房地产公司诉至本院，并提出前述诉讼请求。本院认为，明发房地产公司和赵静签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。明发房地产公司主张上述合同于2015年9月6日解除；赵静述称其已于2012年年底已搬离租赁商铺并将商铺钥匙交到商场物业管理部门，认为双方之间的租赁关系已于当时实际解除。虽然根据双方当事人提交的证据可以认定赵静在接收租赁商铺后并没有装修完毕，亦没有实际经营使用；但赵静没有提供其退还商铺钥匙的证据，故本院确认双方当事人之间的租赁合同关系于明发房地产公司2015年9月6日邮寄《律师函》之日解除。对于明发房地产公司要求赵静支付2012年9月20日至2015年9月6日的租金117631元及逾期付款利息、违约金的诉讼请求，赵静抗辩明发房地产公司的主张已经超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为1年。明发房地产公司提供的《律师函》能够证明明发房地产公司向赵静邮寄《律师函》催缴过租金，但明发房地产公司未能提供证据证明其于2015年9月6日双方解除合同之后的一年期间内向赵静主张过租金，故赵静关于诉讼时效的抗辩理由成立。明发房地产公司关于租金的诉讼请求已超出1年的诉讼时效，致其法律上的胜诉权消灭，故对其主张租金及违约金，本院不予支持。对于明发房地产公司要求赵静支付2015年9月7日至2017年7月25日的房屋占用使用费及逾期付款利息、违约金的诉讼请求，但明发房地产公司提供的证据不足以证明赵静在2015年9月7日至2017年7月25日期间仍在占有使用租赁房屋；赵静对此亦不予认可，故本院对于明发房地产公司的该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3504元减半收取为1752元，由原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 朱 江二〇一七年十二月十三日书记员 刘晴旸附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。