福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0105民初734号原告：周辉，男，汉族，1989年5月24日出生，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张炜，福建元一律师事务所律师。被告：陈庚，男，汉族，1985年9月10日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：马丁丁，福建凯峰律师事务所律师。被告：福州念家房产经纪服务有限公司，住所地福州市马尾区马尾街道江滨东大道68号名城港湾二区60号楼04店面（自贸试验区内）。法定代表人：吴丰，执行董事。被告：福建福家金融服务有限公司，住所地福州市马尾区马尾镇儒江东路62号名城港湾三区23#楼1层34店面（自贸试验区内）。法定代表人：陈小龙，董事长。上述两被告共同委托诉讼代理人：韩飞，福建亚嘉律师事务所。原告周辉与被告陈庚、福州念家房产经纪服务有限公司（以下简称“念家公司”）、福建福家金融服务有限公司（以下简称“福家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，由审判员沈镇友适用简易程序于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张炜、被告陈庚的委托诉讼代理人马丁丁、两被告福家公司和念家公司的委托诉讼代理人韩飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周辉向本院提出诉讼请求：1、解除原告周辉与被告陈庚签订的房屋及地下车位《房屋买卖合同》；2、判令念家公司、福家公司返还原告的购房保证金10�元；3、判令三被告赔偿原告周辉损失90万元；4、判令被告陈庚向原告周辉支付律师费用3万元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告陈庚告知念家公司、福家公司其房屋已具备办所有权证的条件。2016年11月27日，原告周辉与被告陈庚、杨桂梅签订《房屋买卖合同》，陈庚、杨桂梅将马尾镇江滨东大道68-1号蓝波湾X#楼X复式单元的房产和地下二层X车位出售给周辉，因被告陈庚拒不履行合同的约定，导致合同目的根本无法实现，原告将被告陈庚、杨桂梅起诉至法院，要求其承担相应的责任，被告陈庚收到法院传票后与原告进行协商，由念家公司提供居间服务、福家公司提供交易服务，于2017年3月23日就马尾镇江滨东大道68-1号蓝波湾X#楼X复式单元的房产及地下二层X号车位达成新的《房屋买卖合同》，合同约定：第四条陈庚、杨桂梅于2017年4月10日向抵押权人申请还款；第十一条（一）约定原、被告双方任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币20万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；补充协议于签订合同时，陈庚、杨桂梅已持有上述房产《商品房买卖合同》，应在2017年4月10日前至房屋登记机构申请办理其名下《房屋所有权证》并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件且提交给交易服务人。合同签订当日，原告即按合同约定付款，但被告却因房价上涨拒不办理《房屋所有权证》，导致合同无法继续履行。此后原告周辉才得知被告陈庚代理杨桂梅的行为未获杨桂梅追认，原告认为在二手房市场持续火爆且市价持续上涨的时候，被告陈庚一直占用原告的交易机会，导致原告已无法以同等价格购置同类型的房产，损失惨重。请求法�依法判如所请。被告陈庚辩称，一、第二份《房屋买卖合同》至今未得到产权共有人杨桂梅追认，对陈庚而言合同成立但未生效，合同无法履行且合同目的根本无法实现，本案实属合同缔约过失。首先，答辩人处分共有房屋应当经过共有人杨桂梅同意方能生效，未经授权或追认其行为对答辩人不发生法律效力。即使答辩人与杨桂梅系夫妻关系，但涉及房屋买卖等处置家庭资产的重大事项，任何一方均不具有擅自处分的权利，出卖房屋的一方虽然也是房屋的共有人之一，但其未经对方同意而出卖的行为也属于无权处分。案涉第二份《房屋买卖合同》对陈庚而言成立但无法履行，但对房屋共有人杨桂梅而言两份《房屋买卖合同》均不成立，合同实属缔约过失。第二，原告在签订第一份《房屋买卖合同》时就知晓案涉房屋属于答辩人�妻子杨桂梅共有，且在第一次起诉前，杨桂梅已书面拒绝卖房、不予追认陈庚无权处分行为，原告为贪图便宜的房价，在第一次起诉期间又单独与答辩人签订第二份《房屋买卖合同》，其目的就是为了促成陈庚的必然违约、放任自身损失不断扩大和索取高额的违约金及房价差价损失。原告的交易行为违背了诚信原则，应当对自身过错承担相应责任，同时也应减轻答辩人因过错导致合同缔约过失的赔偿责任；二、原告主张的损失90万元严重超出其实际损失，答辩人请求予以调整，原、被告应按照各自过错在不超过“20万元违约金”范围内分担缔约过失责任。首先，缔约过失责任赔偿只限于信赖利益，不包括合同有效情形下通过履行可获得的利益。最高人民法院民一庭意见“信赖利益的损失是指缔约人信赖合同的有效成立，但因法�事由发生，致使合同不能成立、无效或被撤销等遭受的损失。缔约过失责任的目的是补偿一方当事人损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态，故其损害赔偿的对象为信赖利益，信赖利益不包括合同履行后可以获得的利益即履行利益。参考侵权行为的赔偿，结合合同违约赔偿实践，信赖利益包括大致以下项目，即善意缔约人为缔约支付的直接费用、与此相关善意缔约人所遭受的财产利益的额外支出、法定孳息和自然孳息的损失、现有经营利益的损失和可期待的工资和劳动收入的损失等。本案中，原告损失不存在上述信赖利益情形，房价波动因市场调解具有不稳定性，也不适合认定为信赖利益。第二，原告明知第二份《房屋买卖合同》无法履行，为谋取高达90万元房屋差价损失，放任损失扩大，违背诚信原则。2016年11月27日，原告与答辩人签订了第一份《房屋�卖合同》，原告当时就知道房屋为答辩人与杨桂梅共有，后因杨桂梅一直未追认，原告于2017年2月9日向答辩人和杨桂梅发《解除合同函》解除了第一份买卖合同，并于2017年3月3日向马尾区法院提起民事诉讼，诉讼期间原告于2017年3月23日单独与答辩人签订了第二份《房屋买卖合同》，并将违约金调高到20万元，后因杨桂梅2017年5月8日委托律师出庭拒绝追认第一份《买卖合同》，原告当庭提出撤诉，并于2017年5月16日以第二份《房屋买卖合同》重新提起民事诉讼，索要高达90万元的损失。综上，原告的行为表明追求高额的违约金或房价差价损失是其签订第二份《房屋买卖合同》的真实目的，原告明知答辩人无权处分且杨桂梅不会追认情况下，在解除第一份《房屋买卖合同》后不去取回10万元保证金另寻购房机会，放任损失不断扩大，应当对扩大损失部分承担过错责任。第三，从本案《房屋买卖合同》履行上看，原告自身存在过错，损失主张过高，应予调整。原告将第一份《房屋买卖合同》（已解除）10万元保证金直接转化为第二份《房屋买卖合同》的保证金，并由被告中介公司重新出具收据，相对于188万元的全部购房款占比约为5.3%，对比原告诉请的90万元损失，其损失主张远远高出实际履行合同的投入。参照公平原则，结合双方签订的《房屋买卖合同》违约条款，答辩人认为赔偿数额应在不超过20万违约金元范围内，根据原告实际损失及各方过错情况分担缔约过失责任。同时原告也应对缔约过失造成的直接损失负有举证责任，否则应承担举证不能的不利后果；三、被告福州念家房产经纪服务有限公司和福建福家金融服务有限公司作为专业房产中介公司未尽到勤勉、忠实义务，应对原告和答辩人的损失承担连带赔偿责任。被告福�念家房产经纪服务有限公司和福建福家金融服务有限公司作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。但本案中被告中介公司在明知答辩人未得到杨桂梅授权情况下，两次协助答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》，答辩人认为被告中介公司为谋取中介费用，并未履行作为居间方勤勉、忠实和如实告知的义务，存在重大过错，给原告及答辩人造成重大损失。根据《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，被告福州念家房产经纪服务有限公司和福建福家金融服务有限公司不得要求支付中介服务费用，给原告和答辩人造成损失的，还应承担相应的损害赔偿责任；4.本案实属合同缔约过失，原告以违约责任主张3万元律师费没有法律依据，应予驳回。原告依据本案《房屋买卖合同》第十一条违约责任（一）“守约方有权要求违约方因违约责任产生的律师代理费”向答辩人主张3万元代理费，但本案原告、答辩人和被告中介公司各自因过错导致《房屋买卖合同》无法履行、合同目的根本无法实现，且涉案房屋产权共有人杨桂梅不同意出售，导致答辩人出售房屋属于无权处分，几方签订的买卖合同成立但不能生效和履行，原、被告依法应各自承担缔约过失责任。原告和答辩人均不是守约方，原告不能依据违约条款主张律师代理费，贵院依法应当不予支持。两被告念家和福家共同辩称，一、本案《房屋买卖合同》是买卖双方当事人真实意思表示，是合法有效的，对此，请求法院予以确认；二、原告要求念家公司、福家公司承担赔偿责任以及承担诉讼费没有任何法律及事实依据，请求法院予以驳回；三、念家公司认为在本案居间服务过程中不存在编造和隐瞒事实的情形，被告陈庚要求我方承担赔偿责任没有任何法律及事实依据。对周辉提供的《房屋买卖合同》、民事裁定书、委托代理合同及发票，被告对其真实性均无异议，本院予以采纳。对陈庚提供的《房屋买卖合同》、民事裁定书与原告提供的一致，予以采纳。对2016年12月6日的收款收据和2017年3月23日的收�收据（购房保证金），系双方前后两次签订合同重新缴纳出具，与相应合同、转账明细可相互印证，予以采纳。对《合同解除函》、《声明书》及被告念家公司提供的《履约通知函》、《产权人及共有权人未到场声明书》、《商品房买卖合同》等均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。前述证据本院均予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：2016年11月27日，周辉与陈庚签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定陈庚将位于福州市马尾区车位出售给周辉，并约定价款合计1900000元，并约定陈庚应于2016年12月10日前备齐材料用于办理《房屋所有权证》，周辉缴纳10万元的购房保证金并由福家公司代管。后陈庚未按照合同约定办理房屋所有权证，导致合同无法继续履行。2017年2月9日，周辉向陈庚发出《解除合同函》�要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。2017年3月3日，周辉以陈庚、杨桂梅为被告向本院提起诉讼【案号为（2017）闽0105民初333号】，要求两被告赔偿违约金20万元及支付律师费1万元。诉讼期间，3月27日，双方又重新签订了《房屋买卖合同》及补充协议，合同内容与原合同基本一致，只是房屋价款变更为1880000元，其中第十一条第一款第一项约定，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履行，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；第二项约定，任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币20万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。补充协议第三条约定陈庚应在2017年4月10日前向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。同日，陈庚出具《产权人及共有权人未到场声明》，保证代理签订合同的行为已经得到其他共有权人的口头授权，保证合同签订三日内提供其他共有权人的授权确认函或委托公证书，并承诺愿意承担相应违约责任，包括支付赔偿金20万元等。因陈庚仍然未按照合同约定办理房屋所有权证，2017年5月4日，福家公司向陈庚发出《履约通知函》，要求陈庚及时按照合同约定办理房屋所有权证申请手续。2017年5月8日，周辉申请撤诉并得到本院准许。因陈庚仍然未履行合同，周辉再次向本院提起诉讼，并支付律师费30000元。2017年6月16日，周辉向陈庚发出《解除合同函》，以陈庚违约为由要求解除合同。另查，讼争房屋系陈庚及案外人杨桂梅于2013年5月22日向福建国航远洋房地产有限公司购买所得。2016年11月27日和2017年3月23日周辉与陈庚所签订的两份《房屋买卖合同》中出卖人系�庚本人签字捺印，杨桂梅的签名也是陈庚代替。2017年2月3日，案外人杨桂梅有出具《声明书》一份，表示陈庚出售讼争房屋未经其同意，其亦不同意追认陈庚的出售房屋行为。周辉及福家公司、念家公司均表示此前未收到该《声明书》，是在2017年5月8日第一次庭审中由陈庚向法院提交。庭审中，经本院告知，福家公司表示在法院判决解除周辉与陈庚的合同关系后愿意退还周辉10万元的购房保证金。本院认为，周辉与陈庚在2017年3月23日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，有效的合同对双方当事人具有法律约束力。按照双方在《房屋买卖合同》及补充协议的约定，陈庚应当在2017年4月10日之前到房屋登记机构办理房屋所有权登记手续，但陈庚未按照合同约定及时办理，导致合同后续履约工作无法进行，包括评估、办理按揭等手续。陈庚的行为已经构成违约，经福家公司发函催促，陈庚仍未履约，周辉已于2017年6月16日发函明确告知解除与陈庚签订的《房屋买卖合同》。在陈庚违约且至今仍未办理房屋所有权证情况下，周辉解除合同的主张符合双方合同约定，本院予以支持。《房屋买卖合同》解除后，双方之间已经没有任何合同关系，福家公司应当将周辉缴纳的10万元购房保证金退还周辉。由于陈庚的行为已经构成违约，是造成周辉解除合同的原因，按照双方合同第十一条约定及陈庚在《产权人及共有权人未到场声明书》中的承诺，陈庚应当赔偿原告违约金20万元并支付律师费30000元。针对双方存在的三个争议焦点：1、双方合同纠纷是否属于缔约过失责任纠纷及合同是�生效；2、周辉、福家公司、念家公司应否应否在过错范围内承担相应赔偿责任；3、周辉主张的90万元涨价损失应否给与支持。本院认为，关于第一个争议焦点，所谓缔约过失是指在合同订立过程中，一方因违背其依据诚实信用原则应尽的义务，而致另一方的信赖利益损失所需承担的责任。显然，缔约过失责任发生在合同订立阶段，与合同生效后的违约责任不同，体现其对另一方立约人基于相信对方会与其订立合同或者相信签订的合同不会无效、不成立的信赖利益的侵害。而本案双方已经签订了《房屋买卖合同》并进入合同履行阶段，合同也按照双方约定在其签字或盖章后生效。因此，双方纠纷不属于缔约过失责任。在合同效力方面，尽管陈庚出售该房屋未经得共有权人杨桂梅的同意，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条�一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该合同是周辉与陈庚真实意思表示，合法有效。共有权人是否同意出售只是影响合同履行，对合同效力不发生影响。因此，陈庚辩解合同无效及双方属于缔约过失责任纠纷的意见不予采纳。关于第二个争议焦点，在2016年12月6日双方第一次签订《房屋买卖合同》时，周辉和中介机构未及时审核房屋出售是否得到共有权人的同意便签订合同，尚且可以认定周辉和中介机构有一定的过错。但在双方解除第一次签订的合同后再次协商签订合同时，陈庚已经按照周辉及中介机构的要求出具了《产权人及共有权人未到场声明书》，说明他们已经意识到讼争房屋共有权人杨桂梅不同意出售房屋可能给本次交易带来的风险，但较�于陈庚与杨桂梅的关系，周辉及中介机构要求陈庚出具《产权人及共有权人未到场声明书》显然已经尽到了相应的注意义务。反之，陈庚在第一次没有得到共有权人同意情况下与周辉签订合同存在一定过错，在第一次违约后被周辉提起诉讼，诉讼期间其是否能够得到共有权人的同意进而与周辉再次签订《房屋买卖合同》应该是自由和清楚的，但陈庚仍然与周辉签订合同后又再次不履行合同，既有违合同诚信又违背其在声明书中的承诺和保证，过错在于陈庚，周辉及中介机构不存在过错。尽管杨桂梅在2017年2月3日有出具拒绝售房及追认陈庚行为的声明，但该声明书并未第一时间送达给周辉及中介机构，陈庚辩解周辉及中介机构知晓讼争房屋共有权人不同意售房的意见不予采纳。福家公司、念家公司在本次纠纷中已尽相应的注意义务，陈庚违约不办理房屋所有权证是造成本次合同无法履行的根本原因，其要求周辉、福家公司、念家公司承担过错范围内的赔偿责任缺乏事实和法律依据。关于第三个争议焦点，从合同依据看，双方并未就房屋涨价损失的赔偿作出约定，原告的主张缺乏合同依据。从法律规定看，《合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方前后两次签订合同并对违约金作出约定，在陈庚第一次违约后，双方对违约金数额进行提高，但并未对房屋涨价损失进行约定，说明双方对违约方应承担的违约责任已明确限于违约金的合理�间内，并未大幅跃升至房屋涨价损失的违约责任约定。因此，房屋涨价损失不是陈庚在违约情况下可预见或应当预见的因违约可能给周辉造成的损失。客观上，房屋涨价损失是房屋市场变动的表现形式之一，所购买房屋的涨价损失也受到交易时间、地段、小区配套、房产政策等的综合影响，具有一定的变动性；同时，守约方是否在同一区域、同一小区再次购买同类型或者相似类型房屋也是认定房屋涨价损失是否客观存在重要依据。有鉴于此，再行考虑双方的纠纷也仅是发生在合同履行的初步阶段，周辉仅支付10万元的购房保证金，双方在合同履行的投入和履行利益方面较小，20万元的违约金已经足以弥补周辉的损失，对陈庚前后两次违约的主观过错足以达到惩戒目的，周辉该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵�合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除原告周辉与被告陈庚于2017年3月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈庚应于本判决生效后十日内赔偿原告周辉违约金200000元；三、被告陈庚应于本判决生效后十日内赔偿原告周辉律师费损失30000元；四、被告福建福家金融服务有限公司应于本判决生效三日内退还原告周辉购房保证金100000元；五、驳回原告周辉其他诉讼请求。如�未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20820元，减半收取10410元，财产保全费5000元，由被告陈庚负担，应于判决生效后七日内向本院缴清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 沈镇友二〇一七年八月二十八日法官助理 王晓蓉书 记 员 林剑英附引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同�（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合�的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。E*MERGEFORMAT