安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4874号
上诉人（原审被告）：吴毓琴，女，1980年9月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：倪学军，安徽皖大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：葛援，男，1962年8月6日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，
委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏洋，安徽华人律师事务所律师。
上诉人吴毓琴因与被上诉人葛援房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初6700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴毓琴上诉请求：1、依法撤销合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初6700号民事判决中第一、三项判决；2、葛援承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、吴毓琴与葛援之间没有任何法律关系。一审中，吴毓琴一再说明其是与葛清而非葛援之间就购买房屋资格的转让一事进行联系，并一直以葛清作为交易的对象，从双方的证据能反映，双方不存在合同关系，葛援不是适格的主体。二、吴毓琴与葛援之间不存在房屋买卖合同关系。本案中，案涉房屋至今未登记领取房屋产权证书，房屋所有权尚不明确。按照相关规定依法不得转让，所以吴毓琴不具备买卖该房屋的主体资格，双方更不存在所谓的房屋买卖合同关系，即使有，也是无效的合同；三、吴毓琴有转让购房指标的意向，但双方并未就转让事宜达成合意。首先，本案讼争的房屋系吴毓琴基于安粮集团的员工身份而享有的优惠购房的权利，在讼争房屋所有权登记手续之前，吴毓琴并非房屋的所有权人，吴毓琴实际享有的是购买安粮包河项目商品房的权利，是一种购房资格，故本案的标的物应当是购房指标或购房资格，而非房屋本身。其次,吴毓琴与葛援就购房指标的转让未达成一致意见，交易过程中，双方既未见过面，也未就购房资格转让事宜进行过任何协商，直至吴毓琴于2016年8月13日接到葛援电话及短信后才得知欲购买房屋人为葛援，而非葛清。吴毓琴与葛援就购房指望买卖转让具体价款、履行期限以及履行方式均未约定，不存在达成一致意见的情形。购房指标转让合同的成立缺乏必备法律要素。最后，购房指标系吴毓琴因特定职工身份而购买，在夫妻关系存续期间产生、能够带来经济收益的权利，故应当为夫妻共同财产。本案中，吴毓琴未经配偶同意，协商转让购房资格的行为应为无效；四、吴毓琴已于2016年8月17日短信告知葛援要求退还23万元，但因葛援拒不提供银行账户而导致退款无果（吴毓琴仅有葛清的银行账户）。故此部分的诉讼费用应由葛援承担；五、假设双方存在房屋买卖合同关系，吴毓琴违约了，对损失的承担也应当结合葛援所已付的房款占全部房款的比例进行确认。
葛援辩称,一、双方之前的房屋买卖合同合法有效，一审法院对此认定符合法律规定。根据证人证言明显可以看出，双方之间虽然没有签订房屋买卖合同，但是就房屋转让的事实达成了合意，故双方之间存在房屋买卖关系，而非没有任何法律关系。同时，吴毓琴认可了一审判决第二项，即返回购房款23万元，足以证明吴毓琴内心认定双方存在房屋买卖关系。二、本案是因吴毓琴违约而导致，经评估，涉案房屋的目前价值为195万余元，上涨后的差价为1059288元，葛援在合同履行过程中依约履行合同义务，没有任何违约，依约向吴毓琴转让23万元购房款。后续66万余元购房款未缴纳的原因是吴毓琴严重违约，在葛援选房后明确要求吴毓琴在后续房款交付时提前告知葛援，但吴毓琴私自缴纳房款，严重违约，导致葛援无法缴纳后续房款。葛援无法交纳后续房款的原因在吴毓琴，而非葛援。故吴毓琴要求撤销原审第三项判决没有任何事实和法律依据。
葛援向一审法院起诉请求：1、解除葛援、吴毓琴之间的房屋买卖合同，由吴毓琴返还葛援购房款23万元，并赔偿葛援经济损失741501元；2、吴毓琴承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年下半年，安粮集团组织员工团购由安徽安粮置地有限公司承建的位于合肥市包河区花园大道与宁夏路交口东北角的安粮中心综合体项目商住房。吴毓琴作为安粮集团的员工享有对上述商住房的团购资格。2014年10月29日，吴毓琴向安粮集团工会委员会支付23万元参与团购。缴款后，吴毓琴不想再继续参加团购房，吴毓琴遂通过其单位同事陈永玲转让团购房。陈永玲与葛援的妹妹葛清系同学，葛清询问陈永玲有无团购房转让，陈永玲遂将吴毓琴的情况告知。2015年1月6日，吴毓琴将其银行账号通过手机短信发送给葛清，并表示其有需要用钱的地方要求对方尽快转款。2015年1月7日，葛援委托葛清将23万元转至吴毓琴的银行账户，其后葛援又将23万元购房款转账给葛清。吴毓琴收到23万元后，将安粮集团工会委员会开具给其的23万元购房款收据交付陈永玲，陈永玲将收据转交葛清，葛清又将收据交付葛援。2015年6月14日，葛援凭借选房入场券等材料成功选取安粮中心综合体项目9号楼1502室房屋。2016年8月13日，葛援凭借吴毓琴提供的身份证复印件领取了团购房交款确认单及交款签约事项的通知，通知中载明，选择一次性交款方式的，剩余房款交款截止日为2016年9月30日。同日，葛援向吴毓琴发送短信，告知其已经办理购房确认手续，要求与吴毓琴当面沟通协助其办理购房的最终确认手续。2016年8月17日，吴毓琴通过网上汇款的方式向安徽安粮置地有限公司支付了剩余购房款669012元，并于当日向葛援发送短信，并告知其已经将涉案房屋尾款全部付清。次日，葛援给吴毓琴发送短信，认为吴毓琴的行为属于单方违约，并表明其不同意吴毓琴反悔转让购房。
另查明：目前，涉案房屋尚在建设之中，但已取得商品房预售许可证，售房单位为安徽安粮置地有限公司。
一审案件审理过程中，依据葛援的申请，该院依法委托安徽国华房地产土地评估有限公司对涉案房屋在2016年8月份的市场价格进行评估，该评估公司于2017年4月7日出具皖国华评（估）字第201704071-1号评估报告，评估意见为：估价对象在价值时点2016年8月的期房市场价值：单价为13878元/平方米，总价为195.83万元。
一审法院认为，葛援与吴毓琴虽未签订书面的房屋买卖合同，但从双方以短信方式联系沟通、葛援委托葛清向吴毓琴支付23万元购房款、吴毓琴将购房款收据通过居间人转交葛援、葛援持选房入场券选取涉案房屋，以及葛援持吴毓琴的身份证复印件领取交款确认单这一系列的行为来看，并结合陈永玲的证人证言，葛援提交的证据已经形成完整的证据链，可以证明葛援与吴毓琴就转让购买涉案房屋的资格已经达成合意，且该合意是在双方平等、自愿的基础上达成的，是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定。吴毓琴作为完全民事行为能力人，应当知道如何行使民事权利，并知道其实施的民事行为所产生的法律后果，吴毓琴不能因时间、环境等变化所造成的利益落差而违反当初的约定。吴毓琴辩称居间人陈永玲承诺转让价格会让其满意，但其从未向陈永玲提出明确的转让价格，陈永玲在作证时表示吴毓琴是无偿转让，没有要求具体的转让价格，“因为在2014年那个位置就是6000多元（每平方米均价），符合市场价格，很多员工当时都没有要”。如果吴毓琴当时认为其没有将购买涉案房屋的资格转让给葛援，那么在葛援选房的前一天，吴毓琴不会将其身份证复印件交由陈永玲，以配合葛援办理选房手续。吴毓琴辩称陈永玲与葛援存在利害关系，且吴毓琴与陈永玲关系恶化，没有证据予以佐证。陈永玲系葛援、吴毓琴的居间人，其证言可以证明真实的交易过程，对其证言该院予以采信。葛援按约向吴毓琴支付首笔购房款23万元，并积极履行合同的其他义务，但在交付购房尾款期限届满前，吴毓琴未经葛援同意擅自自行支付涉案房屋尾款，该行为导致葛援的合同目的无法实现，吴毓琴已经构成根本违约。根据合同法的相关规定，葛援享有法定的解除权，现葛援要求解除与吴毓琴的房屋买卖合同关系，符合法律规定，该院予以支持。葛援在解除合同之后有权要求吴毓琴返还其支付的购房款23万元。
根据合同法规定，合同解除后，对于造成守约方的损失，守约方可以主张赔偿。因合肥2016年上半年的房价上涨较快，葛援因吴毓琴的违约行为导致其可期待利益遭受损害，该损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。经评估机构评定涉案房屋在2016年8月的期房价值为1958300元，葛援因违约行为导致的损失应当为房屋上涨之后的价值与房屋原购买价格之间的差额，即为1059288元（1958300元-230000元－669012元），葛援主张吴毓琴赔偿其经济损失741501元，仅为差价的70%，葛援的诉请有事实和法律依据，该院予以支持。吴毓琴抗辩称其与葛援未形成房屋买卖合同关系，缺乏事实和法律依据，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款第二项、第十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除葛援与吴毓琴之间的房屋买卖合同；二、吴毓琴于判决生效之日起十日内向葛援返还购房款23万元；三、吴毓琴于判决生效之日起十日内赔偿葛援经济损失741501元。一审案件受理费减半收取即6798元，由吴毓琴负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，吴毓琴在2015年1月7日收到葛清银行转账23万元后，通过居间人将购房款收据转交买受人，后葛援凭借上述材料等选定案涉房屋，并于2016年8月13日再次凭借吴毓琴提供的身份证复印件领取了案涉房屋团购房交款确认单及交款签约事项的通知，且于当日短信通知吴毓琴要求与其当面沟通购房最终确认手续的办理。至此，吴毓琴应当知晓实际买受人为葛援。而吴毓琴却于2017年8月17日未经葛援同意擅自自行支付涉案房屋尾款，致使葛援合同目的无法实现，业已构成违约。吴毓琴主张与葛援之间不存在房屋买卖合同关系，双方并未就转让事宜达成一致的意见，本院不予采信。一审法院结合《房地产估价报告》、葛援履约支付的款项及违约争议发生的时间及葛援的诉讼请求等，判决解除葛援与吴毓琴之间的房屋买卖合同，吴毓琴向葛援返还购房款23万元并赔偿葛援经济损失741501元并无明显不当，本院予以维持。综上，吴毓琴的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11215元，由上诉人吴毓琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年九月二十五日
书记员 吴丁蔷
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。