上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第73号
上诉人（原审被告、反诉原告）威虎商业投资管理（上海）有限公司。
法定代表人许剑俊。
委托代理人杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。
委托代理人王志敏，上海市瑞和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱龙德。
委托代理人方有明，北京市天元律师事务所上海分所律师。
委托代理人盛安彦，北京市天元律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审被告）唐耀明。
委托代理人沈艳红，上海市诤正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司。
法定代表人陈志华。
委托代理人刘宁。
委托代理人李树安。
原审被告上海威虎赛车俱乐部有限公司。
法定代表人许剑俊。
原审被告许剑俊。
上列两原审被告共同委托代理人杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。
上列两原审被告共同委托代理人王志敏，上海市瑞和律师事务所律师。
原审被告周宇。
上诉人威虎商业投资管理（上海）有限公司（以下简称威虎投资公司）、上诉人朱龙德、上诉人唐耀明因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院（2012）宝民三（民）初字第1603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人威虎投资公司的委托代理人杨振荣，上诉人朱龙德的委托代理人盛安彦，上诉人唐耀明的委托代理人沈艳红，被上诉人复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司（以下简称复地宝丰公司）的委托代理人刘宁、李树安，原审被告上海威虎赛车俱乐部有限公司（以下简称威虎赛车俱乐部）与原审被告许剑俊共同委托代理人杨振荣到庭参加诉讼。原审被告周宇经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年4月21日复地宝丰公司（甲方）与威虎赛车俱乐部（乙方）签订转租协议，约定由威虎赛车俱乐部向复地宝丰公司承租逸仙路XXX号（现为3718号）的房屋及场地，并由威虎赛车俱乐部成立新公司，在新公司成立后，由新公司履行协议的权利义务，同时威虎赛车俱乐部对新公司的义务和责任包括租金、违约金、赔偿金及添附物承担连带担保责任。同年8月27日复地宝丰公司（甲方）与威虎投资公司（乙方）签订转租协议，由威虎投资公司履行协议全部的权利义务。协议约定：租赁物1的转租期为20年，即自2009年5月30日至2029年5月29日。租赁物2的转租期为11年，即2009年5月30日至2020年5月29日。乙方享有9个月的免租期，即2009年5月30日至2010年2月28日。租金先付后用、三个月一付，每次支付日期为1月20日、4月20日、7月20日、10月20日前。租金标准：租赁物1，2009年5月30日至2010年5月29日租金为人民币（以下币种均为人民币）55万元，2010年5月30日至2012年5月29日每年租金220万元，2012年5月30日至2015年5月29日每年租金为231万元，2015年5月30日至2018年5月29日每年租金2，425，500元等。租赁物2，2009年5月30日至2010年5月29日租金为25万元，2010年5月30日至2011年5月29日每年租金120万元，2011年5月30日至2012年5月29日每年租金为160万元，2012年5月30日至2015年5月29日每年租金143万元，2015年5月30日至2018年5月29日每年租金1，573，000元等。乙方未按约定支付租金，经甲方书面通知后三个月仍未支付的，甲方有权解除合同，收回租赁物（包括改建、扩建、装修形成的添附物），同时对乙方的损失不作任何赔偿。乙方应支付相当于六个月租金的违约金。双方同意如因乙方违约提前解除合同，乙方应补足免租期内的租金（具体见计算公式）。在签订协议前乙方对租赁物的权属、现场、状况、附属设施及周边情况作充分了解。甲方同意，乙方承租后，双方根据经营需要对租赁物重新规划、改建、扩建、装修，应按政府的有关规定申报，费用主要由乙方承担。
协议签订后复地宝丰公司交付了场地及房屋，但威虎投资公司未履行支付租金的义务。2010年12月2日、2011年2月25日复地宝丰公司发出催款通知。2011年4月14日、8月23日威虎投资公司向复地宝丰公司提出延期支付租金申请，称因项目地理位置和区域人气的缺陷因素，造成一定的资金压力，对所欠租金作出了还款计划。2011年9月2日威虎投资公司向复地宝丰公司发出延期支付租金申请，承诺所欠C区租金465万元，于2011年12月20日前支付，并按当期银行贷款利率支付利息。如未按以上时间付清款项，同意按双方转租合同内容执行。2012年6月6日威虎投资公司再次对C区租金作出还款计划。同年10月12日复地宝丰公司发函给威虎投资公司，要求解除合同。
2012年11月，复地宝丰公司起诉至原审法院，要求判令：1、复地宝丰公司与威虎投资公司签订的转租协议于2012年10月12日解除，威虎投资公司搬离场地，归还租赁物；2、威虎投资公司向复地宝丰公司支付2012年10月12日前所欠的租金6，423，041.72元；3、威虎投资公司按每天10，246.58元的标准向复地宝丰公司支付2012年10月13日至归还房屋日止的使用费；4、威虎投资公司向复地宝丰公司支付合同解除的违约金187万元；5、威虎投资公司向复地宝丰公司支付免租期内的租金1，797，273元；6、威虎投资公司向复地宝丰公司支付逾期支付租金的同期银行贷款利息（具体提供计算清单）；7、威虎赛车俱乐部对上述诉讼请求2至6项承担连带责任；8、许剑俊、朱龙德、周宇、唐耀明在各自未出资额范围内对上述请求2至6项承担补充责任，同时每逾期一天的利息按同期银行贷款利率计算，自2012年9月17日起至实际出资日止。威虎投资公司提起反诉，要求变更双方签订的租赁协议，在隧道开通前免除威虎投资公司支付租金的义务。
原审审理中，双方一致确认威虎投资公司共计支付复地宝丰公司租金295万元。复地宝丰公司称合同解除后，威虎投资公司在场地上及房屋内添附的可搬走的设备可以搬走，改建、扩建、装修等固定添附归复地宝丰公司所有。因威虎投资公司系违约，故复地宝丰公司对固定添附不予补偿。威虎投资公司称其实际投入土建32，457，223元，电力设备投入2，284，102元，电影院音响设备投入约300万元，如果合同解除，则要求复地宝丰公司对上述投入进行赔偿。复地宝丰公司主张的违约金过高，要求调低，且利息和违约金、免租期租金存在重复主张。
原审法院另查明，根据相关新闻报导，长江路隧道于2008年12月底开建。目前系争场地边的军工路正在进行隧道施工。
原审法院另查明，许剑俊、朱龙德、周宇、唐耀明系威虎投资公司的股东，许剑俊未出资750万元，朱龙德未出资100万元，周宇未出资100万元，唐耀明未出资50万元。根据2010年9月16日签署的公司章程，上述股东的出资均应在2012年9月完成。
原审法院还查明，2012年7月案外人上海衡元建设工程有限公司向法院起诉，称为系争场地进行施工的工程量无争议部分为32，457，223元，要求威虎投资公司支付所欠的无争议部分的工程款，后双方达成调解协议，威虎投资公司同意支付尚欠的工程款14，157，223元及利息。
原审法院认为，复地宝丰公司与威虎赛车俱乐部、威虎投资公司签订的两份转租协议，均合法有效，受法律保护。协议签订后威虎投资公司长期拖欠租金不付，且在多次向复地宝丰公司出具还款计划后，仍未按约履行支付租金的义务，属违约，应当承担违约责任。复地宝丰公司要求解除合同，符合法律规定，法院予以准许。合同解除后，威虎投资公司应当支付所欠的租金，并支付合同约定的违约金，补交免租期内的租金。双方约定的违约金未明显过高，法院不予调整。关于复地宝丰公司主张的逾期支付租金利息，双方在转租协议中未约定利息，但在2011年9月2日威虎投资公司向复地宝丰公司发出延期支付租金申请中，承诺所欠C区租金465万元，于2011年12月20日前支付，并按当期银行贷款利率支付利息，故对465万元租金的利息应自2011年9月3日起算。根据协议约定，威虎赛车俱乐部应当对威虎投资公司债务承担连带责任。许剑俊、朱龙德、周宇、唐耀明系股东，均存在出资不实的情形，故应当按公司法的规定，在未出资本息范围内承担补充赔偿责任。关于威虎投资公司等辩称系争场地因建设隧道致无法经营，威虎投资公司反诉要求免除隧道开通前租金等，因双方的协议于2009年签订，而隧道于2008年开建，威虎投资公司等对于隧道开建的情况是明知的，理应在签订协议前就承租后的商业风险作出谨慎的评估，并承担相应的后果。在租赁协议履行期间，威虎投资公司多次向复地宝丰公司作出还款计划，从未以隧道建设为由要求免除租金。威虎投资公司现以隧道开建影响其经营为由，要求免除租金，缺乏法律依据，法院难以采纳。关于威虎投资公司对场地投资的改建、扩建、装饰装修等，根据现场的实际情况及生效调解书，该投资确已发生，且数额较大。鉴于隧道建设对威虎投资公司经营确有一定的影响，也是造成威虎投资公司无法按约支付租金的因素之一，且威虎投资公司投入的改建、扩建及装饰装修等，对于复地宝丰公司也有一定利用价值，故根据威虎投资公司在系争场地上的实际投入情况，按公平合理的法律原则，法院酌定由复地宝丰公司补偿威虎投资公司改建、扩建及装饰装修等费用500万元，在系争场地及房屋上的改建、扩建及装饰装修等固定添附归复地宝丰公司所有。至于朱龙德、唐耀明、周宇等辩称向公司出借款项，故不应承担补充赔偿责任的理由，因借款与股东的未出资责任无法律关系，朱龙德、唐耀明、周宇等的辩称无法律依据，故法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司与威虎商业投资管理（上海）有限公司签订的转租协议解除，威虎商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内将场地及房屋返还复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司；二、威虎商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内支付复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司2012年10月12日前所欠的租金6，423，041.72元；三、威虎商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内按每天10，246.58元的标准支付复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司自2012年10月13日起至归还场地房屋日止的租金；四、威虎商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内支付复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司合同解除的违约金187万元；五、威虎商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内支付复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司免租期内的租金1，797，273元；六、威虎商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内支付复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司同期银行贷款利息（以465万元为本金，自2011年9月3日起至本判决生效日止）；七、上海威虎赛车俱乐部有限公司对上述二、三、四、五、六项承担连带清偿责任；八、对上述二、三、四、五、六项，许剑俊在未出资750万元及利息范围内，朱龙德在未出资100万元及利息范围内，周宇在未出资100万元及利息范围内，唐耀明在未出资50万元及利息范围内承担补充赔偿责任（利息计算方式：分别以750万元、100万元、100万元、50万元为本金，自2012年9月17日起至本判决生效日止，按同期银行贷款利率）；九、复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内补偿威虎商业投资管理（上海）有限公司改建、扩建及装饰装修费用500万元，在租赁场地及房屋上的改建、扩建及装饰装修等固定添附归复地宝丰商业投资管理（上海）有限公司所有；十、威虎商业投资管理（上海）有限公司的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费73，540元、财产保全费5，000元及反诉案件受理费33，410元，由威虎商业投资管理（上海）有限公司负担。
威虎投资公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方签订转租协议时，威虎投资公司经了解评估隧道施工点与施工周期对威虎投资公司经营影响不大，但当威虎投资公司投入巨资进行改扩建期间，隧道出口施工点发生变化，对威虎投资公司承租场地造成很大影响，致威虎投资公司无法履行转租协议，这属于典型的情势变更，威虎投资公司请求继续履行转租协议并减免部分租金合情合理，威虎投资公司认为在隧道出口建设完工后，威虎投资公司完全有条件按原计划经营，也能履行转租协议的权利义务，原审法院仅以威虎投资公司未按期付租金为由，判令转租协议解除，严重损害威虎投资公司合法权益。威虎投资公司为履行转租协议已经投入3，800余万元进行设备设施建设，虽然威虎投资公司不同意解除协议，但经法院释明，威虎投资公司仍表示如法院判令协议解除，要求复地宝丰公司补偿，原审法院未按法律规定程序要求当事人申请评估，而仅凭自由裁量判定复地宝丰公司补偿500万元，与威虎投资公司实际投资额相差甚远，侵害了威虎投资公司的合法权益，要求撤销原审法院判决，发回重审或依法改判转租协议继续履行，并减免威虎投资公司在隧道建设期间即2012年6月至2013年12月期间的租金。
被上诉人复地宝丰公司辩称，隧道建设在双方签订转租协议之间就存在，不属于情势变更，威虎投资公司在签订协议时应考虑到隧道施工的复杂性，在整个协议履行过程中，威虎投资公司从未提出因隧道建设要求减免租金，威虎投资公司的改建专业性很强，对复地宝丰公司无任何价值，根据协议约定及相关规定，复地宝丰公司可以不作补偿，请求维持原判。
朱龙德、唐耀明述称，同意威虎投资公司的上诉请求。
朱龙德不服原审法院判决，亦向本院提起上诉称，其作为公司股东，因威虎投资公司工程建设和日常运营需要，多次借款给威虎投资公司，现威虎投资公司仍欠朱龙德251万元未还，朱龙德对威虎投资公司借款数额远大于朱龙德未出资数额，不影响资本充实问题，另外现朱龙德已经足额缴纳了应承担的出资100万元，不应承担补充连带责任，威虎投资公司欠租是因外因造成，目前外来干扰逐步消除，转租协议应继续履行，要求撤销原审判决第二项，依法改判朱龙德不承担补充赔偿责任。
被上诉人复地宝丰公司辩称，不同意朱龙德的上诉意见，朱龙德所提借款与出资是两个法律关系，不能以借款代替出资责任，朱龙德应在未出资范围内承担补充责任，请求维持原判。
威虎投资公司述称，朱龙德的出资确实已经到位，同意朱龙德的上诉请求。
唐耀明述称，同意朱龙德的上诉请求。
唐耀明不服原审法院判决，亦向本院提起上诉称，其在威虎投资公司成立时已经出资25万元，之后还陆续出借给威虎投资公司60多万元，这数额大于唐耀明应出资的50万元，唐耀明不应承担补充赔偿责任，因隧道建设原因致威虎投资公司无法正常经营，属情势变更，转租协议应继续履行，原审法院认定事实不清，判决错误，要求撤销原审判决，发回重审或依法改判唐耀明不承担补充连带责任。
被上诉人复地宝丰公司辩称，不同意唐耀明的上诉请求，唐耀明的借款不能代替出资，借款与出资是两个不同法律关系，唐耀明应在未出资范围内承担补充责任，请求维持原判。
威虎投资公司、朱龙德述称，同意唐耀明的上诉请求。
原审被告威虎赛车俱乐部述称，同意威虎投资公司、朱龙德及唐耀明的上诉请求。
原审被告许剑俊述称，同意威虎投资公司、朱龙德及唐耀明的上诉请求，许剑俊作为威虎投资公司的股东，出资也是分期到位的，根据生效案件认定，威虎投资公司投入资金达到3，800万元，已经超过所有股东的认缴金额及注册资本，故许剑俊也不应再承担相应的赔偿或补偿责任。
原审被告周宇述称，同意威虎投资公司、朱龙德及唐耀明的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2013年8月21日，威虎投资公司全体股东召开股东大会一致同意朱龙德以现金100万元履行其第二期出资义务。2013年10月18日，朱龙德向上海银行浦东分行缴纳了100万元出资。威虎投资公司为此办理了相应的验资及实收资本出资情况变更登记申请，实收资本从2，000万元申请变更为2，100万元。2013年12月26日，工商行政管理部门向威虎投资公司发出准予变更登记通知书，决定准予变更登记。
以上事实，有朱龙德提供的股东会决议、验资报告、公司变更登记申请书、银行询证函、档案机读材料等证据为证，经各方当事人质证，本院予以认定。
本院认为，复地宝丰公司于2009年4月24日与威虎赛车俱乐部签订的转租协议，以及复地宝丰公司于2009年8月27日与威虎投资公司签订的转租协议，均系当事人真实意思表示，属合法有效，当事人均应按约履行自身的义务。协议履行中，威虎投资公司长期拖欠租金不付，且在出具还款计划后仍未及时履行，按约已构成违约。复地宝丰公司以此为由要求解除转租协议，依法有据，原审法院予以支持，并无不妥。威虎投资公司上诉以隧道建设对其经营造成影响，属情势变更为由，要求继续履行转租协议并减免部分租金，缺乏相应依据，原审法院不予支持，亦无不妥，相应理由原审法院已作充分阐述，本院不再赘述。转租协议解除后，威虎投资公司应当迁出租赁场地及房屋、支付所欠租金，并承担相应的违约责任。对于威虎投资公司因改建所作的投入，原审法院基于该投入数额巨大且实际发生，考虑到隧道建设的影响以及改建等投入对于复地宝丰公司有一定利用价值，从公平合理原则出发，根据威虎投资公司实际投入情况，酌情确定复地宝丰公司应补偿威虎投资公司费用的数额，并无不当，本院予以认同。威虎投资公司上诉要求对其在租赁场地及房屋上投入进行评估，并由复地宝丰公司进行补偿，缺乏依据，本院难以支持。威虎投资公司的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。朱龙德、唐耀明作为威虎投资公司的股东，存在出资不实的情形，原审法院依法认定朱龙德、唐耀明在未出资本息范围内承担补充赔偿责任，亦无不当。朱龙德、唐耀明上诉称其曾向公司出借款项，数额大于其应出资额，故不应承担补充赔偿责任，由于借款与股东的出资责任系不同法律关系，朱龙德、唐耀明的上述理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决后，朱龙德于2013年10月18日实际履行了其应缴纳的100万元出资，故朱龙德在100万元出资范围内的补充赔偿责任可以免除，但朱龙德在该100万元出资的利息范围内仍需承担补充赔偿责任，故本院对原审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2012）宝民三（民）初字第1603号民事判决主文第一、二、三、四、五、六、七、九、十项；
二、撤销上海市宝山区人民法院（2012）宝民三（民）初字第1603号民事判决主文第八项；
三、对上海市宝山区人民法院（2012）宝民三（民）初字第1603号民事判决主文第二、三、四、五、六项，许剑俊在未出资人民币750万元及利息范围内，朱龙德在人民币100万元的利息范围内，周宇在未出资人民币100万元及利息范围内，唐耀明在未出资人民币50万元及利息范围内承担补充赔偿责任（许剑俊、周宇及唐耀明的利息计算方式：分别以人民币750万元、人民币100万元、人民币50万元为本金，自2012年9月17日起至本判决生效日止，按同期银行贷款利率；朱龙德的利息计算方式：以人民币100万元为本金，自2012年9月17日起至2013年10月18日止，按同期银行贷款利率）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币73，540元、财产保全费人民币5，000元及反诉案件受理费人民币33，410元，均由上诉人威虎商业投资管理（上海）有限公司负担；二审案件受理费人民币106，950元，由上诉人威虎商业投资管理（上海）有限公司负担人民币96，950元，由上诉人朱龙德负担人民币4，000元，由上诉人唐耀明负担人民币6，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 刘 郡
代理审判员 高 胤
二〇一四年五月二十日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。