江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终964号
上诉人（原审被告）：林鸽英，女，1961年8月16日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：李旭，江苏百圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘志鹏，江苏百圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京市第九初级中学，住所地南京市玄武区杨将军巷**号。
法定代表人：林啟红，南京市第九初级中学校长。
委托诉讼代理人：柳国林，江苏行知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛勇武，江苏行知律师事务所律师。
上诉人林鸽英因与被上诉人南京市第九初级中学（以下简称第九中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林鸽英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定案件事实有遗漏，定性不正确。（1）一审判决未对上诉人、被上诉人之间约定使用诉争土地的事实进行确认。实际上，上诉人、被上诉人自上世纪九十年代在新街口街道办事处牵头下就己约定由上诉人使用该土地并建设房屋自用，且未约定使用期限。（2）一审判决未确认上诉人为案涉房屋的所有权人。该房屋系在上诉人、被上诉人以及新街口街道办事处三方共同协商确认由上诉人使用该土地后，由上诉人出资建设的房屋，该自建房屋的所有权归上诉人所有，上诉人对该房屋享有合法的使用权。2.一审判决适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。（1）被上诉人的诉讼请求为“被告将承租的玄武区杨将军巷46号大门北侧门面房占用的原告校园土地返还原告，并拆除房屋”，上诉人与被上诉人之间自上世纪九十年代就己有使用该土地的约定，被上诉人的请求损害了上诉人的信赖利益。此外，被上诉人并无证据证明上诉人系非法占用涉案土地，一审法院判决上诉人搬出涉案门面房己超出了被上诉人的诉讼请求范围，应予撤销。（2）上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是对上诉人、被上诉人以及新街口街道办事处三方之间协商结果的确认，涉及多重法律关系，实质为由上诉人使用玄武区杨将军巷46号土地的约定，该合同属于有效合同，上诉人不应当返还门面房。即便合同确实无效，从物尽其用、维护守约方合法利益，以及上诉人尚在经营中且上诉人同意继续支付相关费用等因素考虑，上诉人亦不应返还门面房。（3）一审判决根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定判决上诉人应迁出占用的涉案房屋，将土地使用权返还被上诉人属于适用法律错误。涉案房屋系由上诉人出资建设，所有权属于上诉人，上诉人对该房屋属于有权占有，上诉人是基于合法事由占有案涉房屋，一审判决仅凭诉争土地的使用权归被上诉人所有即认定上诉人使用案涉房屋没有合法根据属于适用法律错误。（4）案涉房屋系在九十年代政府为解决无业人员生活问题，经上诉人、被上诉人及新街口街道办事处三方协商，由上诉人在被上诉人享有使用权的土地上出资搭建的，当时物权法及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等尚未出台实施，一审法院未考虑该事实而径行适用相关规定属于适用法律错误。
第九中学辩称，案涉房屋位于被上诉人第九中学土地使用权范围之内，上诉人和被上诉人就案涉房屋的使用自2014年开始每年均订立书面的房屋租赁合同，上诉人林鸽英按照该合同的约定使用涉案房屋，并按合同约定缴纳租金，该状况一直持续到2016年度，房租缴纳至2016年12月31日。双方之间的法律关系应当是房屋租赁合同关系，与林鸽英承租房屋状况完全相同的案件，已经有生效的民事判决书确认，案号是（2017）苏01民终9432号。因为案涉房屋没有领取建设工程规划许可证，故案涉房屋租赁合同无效。根据相关司法解释规定，房屋租赁合同无效的，出租方有权收回房屋，有权要求恢复原状。承租人已经缴纳的房租并不因租赁合同无效而发生返还问题，因此一审法院判决并无问题。至于一审法院判决主文和一审原告诉讼请求事项在措词方面有所区别，被上诉人认为这是同一个诉讼请求的两种不同表达方式，其法律后果都是一样的。被上诉人认可已生效的（2017）苏01民终9432号民事判决书，改判内容并不违背被上诉人的一审诉讼请求。
第九中学向一审法院起诉请求：林鸽英将承租的南京市玄武区杨将军巷46号大门北侧门面房占用的第九中学校园土地返还第九中学，并拆除该房屋。
一审法院认定事实：2016年1月12日，第九中学与林鸽英签订《房屋租赁合同》一份，约定：由林鸽英承租南京市玄武区杨将军巷46号建筑面积11平方米房屋，租期自2016年1月1日至2016年12月31日，租金25000元；租赁期满，双方未就续租达成新合同，第九中学有权收回房屋，林鸽英添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归林鸽英所有，未能移动、拆除的设备设施归第九中学所有，林鸽英应在租赁期满后十日内搬离等。合同履行期间，林鸽英依约缴纳了租金。合同约定租赁期限届满后，第九中学以双方在合同期满后未达成新的合意为由要求林鸽英搬离房屋，林鸽英予以拒绝。林鸽英现在案涉房屋（自南向北第一间）经营的店铺名称为“亮点精品服饰”。
1992年12月22日土地使用证上写明的玄武区杨将军巷46号土地的使用者为南京市新宁中学，土地用途为“教育”。案涉房屋未取得建设工程规划许可证。
本案审理中，南京市玄武区教育局于2017年3月13日向法院出具《关于南京市第九初级中学杨将军巷46号校区变迁情况的说明》，内容为：“位于南京市玄武区杨将军巷46号校园原属南京市新宁中学，新宁中学于2002年6月与南京市第九中学合并组建南京市第九中学初中部，杨将军巷46号作为南京市第九中学的初中北校区。2011年8、9月，同意将南京市第九中学初中部独立设置，命名为南京市第九初级中学。杨将军巷46号校园自南京市第九初级中学独立设置以来，一直是该中学校本部所在地。”
林鸽英提供2016年12月8日第九中学给玄武区教育局并转公有住房出租出借领导小组的报告一份，其中内容为：“杨将军巷校区1号楼在1994年完成建设，4间门面房不在我校1号楼主体建筑内，因历史原因投资建设（无建设资料，批文，施工图纸等档案），据相关知情人描述经学校和街道协商，由新街口街道牵头，由现在的承租人集资建设，房子经常漏水，没有正规房顶，只有牛毛毡等遮风挡雨，维修也是由现在的承租户自行负责（承租户要求自行维修）。据说街道收取10年房租后，交还第九中学管理，2011年8月初高中分设，南京第九中学把4间门面房全部移交第九中学管理，4间门面房是否属于区政府240号文件要求，请领导小组重新予以认定。”林鸽英拟以此证明案涉房屋的建设者是林鸽英，房屋所有权应归林鸽英所有。第九中学质证认为，对该份报告的真实性予以认可，但报告的内容并不能证明案涉房屋是由林鸽英集资建设。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，第九中学与林鸽英签订的房屋租赁合同中所涉的房屋未取得建设工程规划许可证，故该房屋租赁合同应为无效。林鸽英使用的该房屋所占用的土地，登记的使用权人为南京市新宁中学，经南京市玄武区教育局证明原南京市新宁中学与南京市第九中学初中部合并的南京市第九中学初中部独立设置，命名为南京市第九初级中学，故诉争土地的使用权归第九中学享有，林鸽英占用案涉房屋没有合法根据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，林鸽英应迁出占用的涉案房屋，将土地使用权返还给第九中学。第九中学要求林鸽英拆除房屋，依据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、林鸽英于判决生效之日起十日内搬出其占用的南京市玄武区杨将军巷46号大门北侧门面房（自南向北第一间，经营的店铺名称为“亮点精品服饰”）；二、驳回南京市第九初级中学的其他诉讼请求。
当事人在二审中未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，上诉人戚春梅与被上诉人南京市第九初级中学房屋租赁合同纠纷一案，本院经审理，作出（2017）苏01民终9432号民事判决，该判决已生效。
上述事实，有国有土地使用证、房屋租赁合同、情况说明、报告、（2017）苏01民终9432号民事判决书及当事人陈述等证据证实。
本案二审的争议焦点为：第九中学要求林鸽英返还占用案涉门面房土地的诉讼请求应否得到支持。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，第九中学与林鸽英就该房屋签订的房屋租赁合同无效。租赁合同无效，因该合同所取得的财产应当予以返还，故第九中学依据其对案涉门面房土地的使用权要求林鸽英返还占用的土地，有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。林鸽英虽认为案涉房屋并非第九中学建设，而系由林鸽英实际建造，但案涉房屋建设在第九中学享有使用权的土地上，林鸽英系以租赁形式使用房屋，林鸽英亦与第九中学签订了房屋租赁合同，表明林鸽英认可其承租人的身份。现租赁合同无效，林鸽英并无其他合法依据继续占有使用案涉土地，故林鸽英关于不应返还土地的主张，于法无据，本院不予支持。第九中学一审起诉要求林鸽英返还占用的案涉门面房土地，但一审法院判决林鸽英搬出案涉房屋，与诉讼请求不符，本院予以纠正。
综上所述，林鸽英的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初366号民事判决；
二、林鸽英于本判决生效之日起十日内将南京市玄武区杨将军巷46号大门北侧门面房（自南向北第一间，经营的店铺名称为“亮点精品服饰”）占用的土地返还南京市第九初级中学；
三、驳回南京市第九初级中学的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由南京市第九初级中学负担40元，林鸽英负担40元；二审案件受理费80元，由南京市第九初级中学负担40元，林鸽英负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年三月二十六日
书记员 陈晓君