湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘07民终207号
上诉人(原审被告)：富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司，住所地湖南省常德经济技术开发区德山街道办事处乾明寺居委会乾明路56号。
法定代表人：聂伟，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：聂喜保，广东茂亨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙明，男，1989年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：刘继虎，湖南二十一世纪律师事务所律师。
上诉人富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司（以下简称海林房地产公司）因与被上诉人孙明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2017）湘0702民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海林房地产公司的委托诉讼代理人聂喜保、被上诉人孙明的委托诉讼代理人刘继虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海林房地产公司上诉请求：撤销一审判决第二项，并由孙明负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定海林房地产公司“所举证据不能证明孙明已按补充协议第一条的价格收购车位”，从而否定孙明实际收购了海林房地产公司车位的事实，是认定事实错误。二、一审判决认定在履行《补充协议》的条件下仍应履行《商铺买卖协议》，没有正确把握《补充协议》的实质，违反了后协议优于前协议的法律适用原则。三、一审判决侵犯了他人的权利，且无法执行，处理不当。
孙明辩称，海林房地产公司的上诉主张缺乏事实依据和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
孙明向一审法院起诉请求：一、确认海林房地产公司与孙明签订的《商铺认购协议》及《补充协议》有效；二、判令海林房地产公司与孙明补签商品房买卖合同，并办理网签手续、赔偿损失；三、由海林房地产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月26日，孙明与海林房地产公司签订《商铺认购协议》，该协议约定，孙明提前认购“海林·馨香雅苑”的商品房小区8号栋第三层靠东侧部分商铺，该商铺采取按套计价的方式，总价为人民币5000000元。该商铺取得销售条件后，海林房地产公司需及时通知孙明签订正式的《商铺买卖合同》。该《商铺认购协议》后附加了商铺的平面图。2013年5月27日，孙明向海林房地产公司缴纳了5000000元的商铺认购款。后由于海林房地产公司一直不能为孙明就该认购商铺办理网签手续，2016年5月9日经双方协商一致签订《补充协议》，双方约定：“一、为保障孙明权益，海林房地产公司同意转让部分馨香雅苑地下车位的使用权给孙明，转让数量160个，转让总价为8000000元。（具体车位编号见附表）；二、海林房地产公司同意在2016年5月21日前为孙明办理好商铺的网签手续。三、海林房地产公司办理好商铺的网签手续后，本补充协议随即废止。四、海林房地产公司未能在规定的时间内办理好网签手续，孙明按补充协议第一条的价格收购车位。”《补充协议》在附件中对160个车位号进行了明确。后双方因在履行协议过程中发生矛盾，海林房地产公司未能在2016年5月21日前为孙明办理好商铺的网签手续，孙明为维护自身合法权益，遂诉至法院。另查明，本案诉争商铺于2015年1月29日取得预售许可，2015年3月5日办理了在建工程抵押登记，2016年6月6日解除抵押。2016年7月12日，该商铺办理了网签，购房人为胡勇。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，其争议焦点为《商铺认购协议》及《补充协议》的效力及《补充协议》是否构成对《商铺认购协议》履行内容的变更。关于《商铺认购协议》及《补充协议》的效力。孙明与海林房地产公司签订《商铺认购协议》时，当时作为开发商的海林房地产公司没有取得该商铺的预售许可，根据《商品房销售管理办法》第二十二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条相关规定，该《商铺认购协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。但在起诉前，海林房地产公司取得了该商铺的预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，故海林房地产公司与孙明签订的《商铺认购协议》有效，同时，《补充协议》是对《商铺认购协议》的补充约定，系双方真实意思表示，亦有效，双方应按上述二份协议履行。关于《补充协议》是否构成对《商铺认购协议》中履行内容的变更，《补充协议》是为履行《商铺认购协议》而订立，虽其中约定了海林房地产公司未能在规定的时间内（2016年5月21日前）办理好网签手续，孙明按补充协议第一条的价格收购车位，但其并未明确在履行该条的情况下原《商铺认购协议》不再履行，故“孙明按补充协议第一条的价格收购车位”只能作为未按期办理网签手续的补偿条件而并不等同于履行内容变更。同时，海林房地产公司所举证据不能证明孙明已按补充协议第一条的价格收购车位，故原《商铺认购协议》仍应履行，本院对孙明要求海林房地产公司与其补签商品房买卖合同，并办理网签手续的请求予以支持，并对于其主张的损失无具体金额本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司与孙明签订的《商铺认购协议》及《补充协议》有效；二、富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内与孙明签订商品房买卖合同，并办理网签手续；三、驳回孙明的其他诉讼请求。案件受理费46800元，由富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、从《补充协议》的具体内容来看，协议的第二条重申了海林房地产公司应当为孙明办理本案所涉商铺的网签手续，并且应当在2016年5月21日前办理好网签手续；而第一条、第四条是给海林房地产公司约定一个附加义务，即如果海林房地产公司没有在约定的时间内为孙明办理好本案所涉商铺的网签手续，则孙明就有权以800万元的价格购买160个车位的使用权，作为海林房地产公司没有按约办理好本案所涉商铺网签手续的一种补偿，但是并不能免除海林房地产公司应当继续为孙明办理本案所涉商铺网签手续的义务；《补充协议》第三条的内容则清楚的表达了如果海林房地产公司在约定时间内办理好本案所涉商铺的网签手续，孙明就不再享有以800万元的价格购买160个车位使用权的权利的意思表示。2、海林房地产公司虽称已与案外人胡勇就本案所涉商铺网签了购房合同，但海林房地产公司在本案诉讼中并未提交书面购房合同，也未就网签合同向登记机构申请预告登记。海林房地产公司提交的委托付款函、转账凭条和停车位转让协议以及孙明提交的企业信用信息公示报告等证据材料均不能达到其证明目的，对其相应的证明效力本院不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为海林房地产公司是否应与孙明签订商品房买卖合同并办理网签手续。本案中，孙明与海林房地产公司在2013年5月26日签订了《商铺认购协议》，海林房地产公司已在孙明提起本案诉讼前的2015年1月4日取得了本案所涉商铺的预售许可证，因此可以认定双方签订的《商铺认购协议》为有效协议，双方应当按照协议约定履行各自义务。而从已查明的案件情况来看，海林房地产公司并没有在取得本案所涉商铺的预售许可证后及时通知孙明签订正式的《商铺买卖合同》，更未办理网签手续，已经违反了《商铺认购协议》的相关约定。虽然孙明与海林房地产公司于2016年5月9日签订了《补充协议》，但从该《补充协议》的内容来看，双方签订《补充协议》的原因在于海林房地产公司称暂时无法为孙明办理本案所涉商铺的网签手续，因此为了保障孙明的权益，双方才签订《补充协议》就相关事项进行约定。从补充协议的具体内容来看，协议的第二条重申了海林房地产公司应当为孙明办理本案所涉商铺的网签手续，并且应当在2016年5月21日前办理好网签手续；而第一条、第四条是给海林房地产公司约定一个附加义务，即如果海林房地产公司没有在约定的时间内为孙明办理好本案所涉商铺的网签手续，则孙明就有权以800万元的价格购买160个车位的使用权，作为海林房地产公司没有按约办理好本案所涉商铺网签手续的一种补偿，但是并不能免除海林房地产公司应当继续为孙明办理本案所涉商铺网签手续的义务；补充协议第三条则约定了如果海林房地产公司在约定时间内办理好本案所涉商铺的网签手续，孙明就不再享有以800万元的价格购买160个车位使用权的权利。因此，本院认为双方签订的《补充协议》并未对《商铺认购协议》的履行内容进行变更，不能据此认定双方已同意海林房地产公司在2016年5月21日后无需再为孙明办理本案所涉商铺网签手续而仅需将车位使用权出让给孙明。在海林房地产公司虽然已与案外人胡勇就本案所涉商铺办理了网签，但并未就该商铺向登记机构申请预告登记，其处分行为并未发生物权效力的情况下，海林房地产公司仍然应当按照《商铺认购协议》的约定就本案所涉商铺与孙明签订商品房买卖合同并办理网签手续。海林房地产公司认为一审判决认定事实错误，认定海林房地产公司在履行《补充协议》的条件下仍应履行《商铺买卖协议》，违反了后协议优于前协议的法律适用原则并侵犯了他人权利的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，海林房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46800元，由上诉人富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 杨 炎
二〇一八年三月六日
书记员 赵丹丹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。