上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初12832号
原告(反诉被告)：廖书国，男，1969年11月9日生，汉族，住江苏省。
原告(反诉被告)：刘雪勤，女，1988年4月27日生，汉族，住安徽省。
两原告共同的委托诉讼代理人：徐向日，上海汉盛律师事务所律师。
被告(反诉原告)：尹新华，男，1964年11月20日生，汉族，住浙江省。
被告(反诉原告)：徐燕，女，1970年10月24日生，汉族，住湖北省。
两被告共同的委托诉讼代理人：周敏敏，北京盈科(上海)律师事务所律师。
两被告共同的委托诉讼代理人：陈娜，北京盈科(上海)律师事务所律师。
原告廖书国、刘雪勤与被告尹新华、徐燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后,依法适用简易程序审理。审理中，两被告提出了管辖权异议，本院于2016年9月18日依法裁定驳回了两被告提出的管辖权异议。后两被告不服本院裁定，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院经审查后于2016年10月20日依法裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2016年11月11日公开开庭进行了第一次庭审。后因案情复杂，本案于2016年12月2日转为普通程序，并于2017年1月25日、3月28日、8月17日公开开庭进行了第二、三、四次庭审。两原告的共同委托诉讼代理人徐向日，两被告的共同委托诉讼代理人周敏敏、陈娜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告廖书国、刘雪勤向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间就坐落于松江区文诚路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2、判令被告履行上述合同，办理系争房屋过户手续。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，两被告返还原告房款2,250,000元；2、判令两被告赔偿原告因房屋涨价的损失4,530,000元；3、判令被告支付原告违约金(以7,250,000元为本金，自2015年11月31日起计算至2016年11月11日止，按照日万分之五的标准，共计1,250,625元)；4、判令被告赔偿原告佣金130,000元并赔偿资金监管服务费108,750元；5、两被告就上述诉请承担连带责任。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2015年9月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告向两被告购买系争房屋，总价款为7,250,000元。其后两原告向两被告支付购房款2,250,000元，其中200,000元为定金。然两被告却未能按约履行，故两原告诉至法院，请求判如所请。
被告尹新华、徐燕辩称：同意解除原、被告间就系争房屋签订的房屋买卖合同，但不同意两原告的其余诉讼请求。原、被告确实就系争房屋签订了买卖合同，但履行过程中系原告违约导致履行不能，双方约定于2015年11月20日完成过户，但因为原告未办理出贷款亦未现金方式补足，导致了后续交易的障碍。现系争房屋虽已被司法查封，但合同不能履行的原因在于原告没有按约履行付款义务。故只能在扣除原告应付给被告的违约金后，将剩余房款返还给原告。原告仅支付了2,250,000元购房款，却主张了房屋涨价的全部损失，其主张的标准显属过高。而原告主张的逾期交房违约金，其前提应是原告已经支付了全额购房款，具备交房条件，故原告的该项诉请不成立。至于原告主张的佣金，其现无证据证明。而对于资金监管费用，根据双方签订的协议显示，资金监管是不需要任何费用的。
被告尹新华、徐燕向本院提出反诉请求：判令两原告支付两被告逾期付款违约金(以5,000,000元为本金，自2015年12月21日起至实际支付之日止，按照日万分之五的标准计算)。事实与理由：2015年9月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定两原告向两被告系争房屋，合同价款为7,250,000元。2015年9月14日，双方签订了补充协议，约定系争房屋上的抵押贷款4,500,000元由原告进行偿还。然原告未能按约偿还上述贷款，也未按约支付第二期房价款5,000,000元，最终导致了系争房屋买卖合同无法继续履行。故两被告提出反诉，望法院判如所请。
原告廖书国、徐燕针对被告的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。被告的主张缺乏依据，是被告的违约行为导致合同履行不能。
经审理查明：系争房屋权利人为两被告，建筑面积338.79平方米，房屋类型为花园住宅。系争房屋上设有抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市宝山支行、最高债权限额为9,000,000元，债权发生期间自2015年5月7日至2029年5月7日止。
2015年8月13日，原告廖书国(购买方、乙方)与被告徐燕(出售方、甲方)经上海爱裳家房产经纪事务所(以下简称“居间方”)居间，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价为7,250,000元。乙方与甲方签署买卖合同后13日内支付4,500,000元(包含乙方已支付甲方的全部购房定金)。乙方申请贷款2,750,000元。乙方于签订房地产买卖居间协议时，交付定金200,000元。协议第五条约定，乙方于甲方同意上述乙方所提出的购买条件及各项条款签字确认后有后悔不买或不按时间来签订房地产买卖合同等其他行为致使甲乙双方无法达成交易，则乙方向甲方支付违约金(相当于本协议约定定金总额，可用定金抵扣)。……。补充条款(1)……；(2)双方约定2015年8月26日之前签合同并同时支付首付款4,500,000元。协议另对其他相关事项进行了约定。
同日，原告廖书国通过中国银联刷卡方式向被告徐燕支付200,000元。同日，被告徐燕向原告廖书国出具《定金收据》一张，载明就系争房屋收到原告廖书国定金200,000元。
2015年9月14日，原告刘雪勤并代原告廖书国签署《补充协议》一份，载明：“刘雪勤、廖书国(代)购买文诚路XXX弄XXX号(全幢)房屋，经双方友好协商，故由徐燕、尹新华抵押贷款给中国银行宝山支行金额为肆佰伍拾万(￥4,500,000元)元整，由购买方廖书国进行偿还此笔款项”。
2015年9月14日，原告廖书国通过银行转账方式向被告徐燕支付购房款500,000元。
审理中，两原告认为上述《补充协议》是对《房地产买卖居间协议》的补充。两被告则认为上述《补充协议》是对2015年9月11日网签《上海市房地产买卖合同》的补充。
另查明：2015年9月11日(网上合同签订时间)，两原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX7)一份，约定两被告将其名下的系争房屋出售给两原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计7,250,000元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年11月20日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定：乙方未按本合同约定的期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：乙方逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日，乙方应按逾期部分日万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除合同，并要求乙方赔偿总房价款的10%。甲方可从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十条约定：甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)甲方逾期交房或未按约定过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，乙方有权催告甲方履行，在乙方催告的宽限期届满后甲方仍未履行的，乙方有权以书面形式解除合同，并要求甲方赔偿总房价款的10%。合同补充条款(一)第5条约定，甲方应于2015年11月30日之前，将该房屋交付给乙方，双方验看清点无误后签订房屋交接书。若甲方迟延交付该房地产的，每逾期一日应按照总房价款万分之五支付违约金。合同附件三《付款协议》约定：1、本合同签订后，乙方已付的定金200,000元转为部分首期房价款，待甲乙双方签订本合同并办理本合同公证手续(若需)后当日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款2,250,000元。甲方收到首期房价款后应优先用于注销抵押。2、甲方应于本合同签订后且抵押权人许可的最短时限内，至抵押权人处全额清偿贷款余额，取得注销抵押所需材料，并在过户前注销抵押。若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹。3、乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房价款5,000,000元。乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金方式补足。合同另对其他相关事项进行了约定。上述合同最后签订落款时间为2015年9月18日。
2015年9月18日，原告廖书国通过银行转账方式向被告徐燕支付购房款1,550,000元。
再查明：2015年10月29日，两原告(乙方)与两被告(甲方)及案外人上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房担保公司”、丙方)签订《上海市存量房交易资金监管协议》以下简称《监管协议》)一份，协议第二条约定，甲、乙双方委托丙方监管交易资金5,100,000元，其中：乙方支付的自有资金100,000元；乙方贷款总额5,000,000元，其中：商业贷款5,000,000元。协议第六条约定，甲、乙双方同意在2015年11月10日前将约定监管的自有资金解交监管账户并办妥贷款相关手续后申请房地产转移登记；房地产登记机构受理房地产转移登记后、核准房地产转移登机前，乙方同意将所申请的贷款解交监管账户。协议第七条约定，甲、乙双方同意监管的交易资金按照以下第三项约定划转甲方的收款账户，但甲方尚有该房地产的抵押贷款未清偿的，应当选择第三项的约定：(一)、……；(二)、……；(三)、在房地产登记机构核准房地产转移登记后，除500,000元在交房后划转甲方确定的收款账户外，其他监管资金在清偿甲方贷款后余款划入甲方确认的收款账户。协议第十条约定，甲、乙双方同意在本协议签订时向丙方支付服务费0元，其中甲方同意承担服务费0元；乙方同意承担服务费0元。协议另对其他相关事项进行了约定。
2015年10月29日，被告尹新华就系争房屋向中国银行上海市分行提交个人贷款提前还款征询函。中国银行上海市宝山支行写明：至2016年1月29日清偿贷款，则需支付本息金额商业性贷款4,524,000元。
2015年10月30日，原告刘雪勤向上海市房地产交易资金管理有限公司转账100,000元。
2016年1月4日，原告廖书国、刘雪勤就原、被告于2015年9月18日签订的《上海市房地产买卖合同》向上海市地方税务局松江区分局查询申请，查询结果为0。
又查明，2015年11月24日，系争房屋被云南省昆明市中级人民法院司法查封，限制原因为(2015)昆执保字818号。2016年10月19日，系争房屋被江西省高安市人民法院轮候查封，限制原因为(2016)赣0983执保371号。
审理中，两原告另提供了如下证据材料：
1、原告廖书国社保缴费证明、两原告结婚证，证明两原告符合本市购房资格；被告对社保缴费证明不清楚且不予认可，结婚证无异议，并认为两原告的购房资格由法庭审核。
2、收据二张、收条一张、转账记录两份，证明就系争房屋支付了资金监管服务费108,750元给案外人林某某，支付了中介费给案外人崔某某；两被告对上述证据真实性不予认可，并认为根据协议，资金监管是免费的，且中介费即便存在也与其无关。
两被告另提供了如下证据材料：
1、贷款还款记录，证明两原告并未按《补充协议》约定归还系争房屋贷款；原告对证据的真实性不发表意见，认为与本案无关。
2、由居间方工作人员于2016年11月11日出具的《情况说明》，证明两被告在中国银行上海市宝山支行的贷款由两原告偿还，但两原告未能履行还款义务，导致系争房屋未能在约定的2015年11月20日完成过户；原告对此不予认可。
此外，原告申请了证人林某某、崔某某出庭作证。证人林某某称：是其安排了双方签订了《监管协议》，并收取了108,750元佣金，其并非案外人上海市住房置业担保有限公司的员工，是其通过私人关系，促成双方签订了《监管协议》，操作的时候原告申请了贷款，据了解贷款最后没有审批下来，《监管协议》仅与银行发生关系，因此如果原告的贷款下不来，现金也无法补进去。
证人崔某某称：其是促成双方签约的中介工作人员，自2015年10月底开始办理银行贷款，但由于系争房屋有抵押，需要办理相应的手续和产权证原件，但被告直到2015年12月才到上海，当时房屋已经被查封了。有关审税材料也递交了，由于没有产权证原件第一次未审出来，第二次发现房屋已经被查封也未审出来。此外，2015年11月的时候，银行曾联系其表示，系争房屋有司法查封，因此贷款批不下来。由于原告的资金不够，需要贷款4,500,000元，而原告只有2,250,000元，所以签订了资金《监管协议》，由后续原告获得的贷款偿还被告所欠的抵押贷款。具体操作银行贷款批下了，划到监管账户，先偿还银行贷款，剩余的给被告。
对上两位证人证言，原告认为证人证言证明了被告违约导致了交易障碍。被告则认为，根据证人证言可知,资金监管需要征询函,而两被告于2015年10月29日出具了征询函。之后,双方签订了《上海市存量房交易资金监管协议》，根据约定是在2015年11月10日前办妥贷款手续，并准备好自由资金。系争房屋在2015年11月10日前尚未查封。因此，并非系争房屋被查封导致合同不能履行，而是两原告未办妥资金等导致履约不能。
审理中，本院根据两原告申请，依法委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋市场价值进行了估价，估价结果为：系争房屋在2017年5月18日价值时点的评估价值为11,780,000元。原告对上述报告予以认可。被告认为上述报告委托程序不合法，且勘查评估等亦不符合法律规定，故报告意见不应作为定案依据。
以上事实，有上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《定金收据》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、转账记录、个人贷款提前还款征询函、《上海市存量房交易资金监管协议》、上海市房地产登记薄、证人证言、房地产估价报告及当事人陈述等证据证实。
本院认为，根据原告廖书国与被告徐燕于2015年8月13日签订的《房地产买卖居间协议》约定，双方就系争房屋应于2015年8月26日前网签合同，原告廖书国应于网签合同时向被告徐燕支付首付款4,500,000元。由于原告廖书国没有证据证明其于2015年8月26日前已经将首付款4,500,000元筹集完毕，亦没有证据证明被告徐燕在2015年8月26日前拒绝与原告廖书国网签合同，因此，是因原告廖书国违约在先，致使双方未能在2015年8月26日前网签合同。在原告廖书国违约在先的情形下，被告徐燕可以要求原告廖书国承担违约责任，继续履行《房地产买卖居间协议》，若经被告徐燕向原告廖书国催告后在合理期限内仍未履行，被告徐燕可以要求解除合同。然而，被告徐燕对原告廖书国的违约行为并没有提出异议，也没有追究原告廖书国的违约责任，而是同意继续履行合同，并于2015年9月11日就系争房屋网签了《上海市房地产买卖合同》。两原告为了继续履行合同于2015年9月14日向两被告签署《补充协议》后，双方于2015年9月18日在《上海市房地产买卖合同》上签字确认。因此，综合本案的实际情况和日常生活经验，本院依法认定，虽然，两原告没有于2015年9月11日当日在网签的《上海市房地产买卖合同》签字，但两原告应当知道网签版《上海市房地产买卖合同》的内容，两原告于2015年9月14日签署的《补充协议》是对2015年9月11日网签版《上海市房地产买卖合同》补充，《补充协议》中所谓的“由购买方廖书国进行偿还此笔款项”应当解释为由原告廖书国筹集资金，协助两被告向中国银行上海市宝山支行清偿贷款注销抵押，事实上，系争房屋的首付款仍为4,500,000元。若两原告签署的《补充协议》是对《房地产买卖居间协议》的补充，就失去补充意义，因《房地产买卖居间协议》本来就约定原告廖书国应向被告徐燕支付首付款4,500,000元。另外，根据二手房交易流程，首先需要两被告向中国银行上海市宝山支行清偿贷款注销抵押后，两原告才能向银行申请银行抵押贷款，只有在系争房屋过户至两原告名下后，银行才能放款。此外，若按2015年9月11日网签版《上海市房地产买卖合同》约定，两原告只需向两被告支付首付款2,250,000元，而不是4,500,000元，就无需签订《监管协议》，正因为两原告需要向两被告支付首付款4,500,000元，为了保证两原告取得银行贷款后，将多支付的资金最后返还给两原告，故双方签订《监管协议》，正如证人林某某的证言，《监管协议》仅与银行发生关系。
综上所述，本院认为，两原告应根据《补充协议》约定，筹集4,500,000元资金，协助两被告向中国银行上海市宝山支行清偿贷款注销抵押。两被告亦应当根据《上海市房地产买卖合同》约定优先将两原告支付的首付款2,250,000元用于向中国银行上海市宝山支行清偿贷款抵押，并催告两原告及时补足首付款4,500,000元。然而，由于双方当事人均没有按约履行自己的义务，导致系争房屋未能在2015年11月20日前办理过户手续，嗣后，系争房屋于2015年11月24日被云南省昆明市中级司法查封后，两被告未采取补救措施，继续履行合同。由此可见，原、被告在履行合同过程中均存在违约，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案审理中，两原告主张解除合同，两被告亦同意解除合同，故本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，两原告要求两被告返还购房款2,250,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的房屋涨价的损失、违约金、佣金、资金监管服务费，因两原告在履行合同过程中存在违约，故本院不予支持。关于两被告反诉主张的违约金，因两被告在履行合同过程中亦存在违约，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)廖书国、刘雪勤与被告(反诉原告)尹新华、徐燕就坐落于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》；
二、被告(反诉原告)尹新华、徐燕于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)廖书国、刘雪勤购房款2,250,000元；
三、驳回原告(反诉被告)廖书国、刘雪勤的其他诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)尹新华、徐燕的反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费89,509元、反诉案件收费7,237.50元、鉴定费27,050元，合计诉讼费用123,796.50元，由原告(反诉被告)廖书国、刘雪勤91,759元(已付)，由被告(反诉原告)尹新华、徐燕负担32,037.50元(已付7,237.50元,余款24,800元于本判决生效之日起七日内交至本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年九月十九日
书 记 员 刘金鑫
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……