浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭富民初字第1287号
原告：李益群。
委托代理人：施敏鹏。
被告：占学军。
委托代理人：徐明霞。
被告：富阳旅游学校。
法定代表人：汪莹莹。
委托代理人：蔡苏仙、菅秀伟。
原告李益群诉被告占学军、富阳旅游学校（以下简称旅游学校）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理后，依法由审判员吴贤祥适用简易程序，于2013年8月15日公开开庭进行了审理，原告李益群及其委托代理人施敏鹏、被告占学军委托代理人徐明霞、被告旅游学校委托代理人蔡苏仙到庭参加诉讼。后本案转为普通程序进行审理，分别于2013年10月28日、12月16日、12月18日公开开庭进行了审理。第二次庭审中，原告李益群及其委托代理人施敏鹏、被告占学军委托代理人徐明霞、被告旅游学校委托代理人蔡苏仙到庭参加诉讼。第三次庭审中，原告李益群及其委托代理人施敏鹏、被告占学军委托代理人徐明霞、被告旅游学校委托代理人菅秀伟到庭参加诉讼。第四次庭审中，原告李益群委托代理人施敏鹏、被告占学军委托代理人徐明霞、被告旅游学校委托代理人蔡苏仙到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告李益群起诉称：被告占学军基于其与被告旅游学校的协议，向民间销售被告旅游学校所有的部分教工宿舍。2011年2月10日（应为2012年2月10日），被告占学军与原告达成房屋转让意向，由原告购买坐落于富阳市高桥镇金桥北路880号22幢2单元303室住房1套，原告于2012年8月16日向被告占学军支付了购房款420000元。由于被告出售房屋的行为改变了土地使用性质，导致原告无法取得案涉房产的土地使用权，也无法将房产登记在自己名下。原告认为，被告在转让（销售）房屋时隐瞒事实，致使原告无法实现购房目的，其行为具有欺诈性。为此，原告诉至本院，请求判令：一、确认原告与被告占学军之间的房屋买卖合同无效；二、被告占学军返还购房款420000元，并赔偿利息损失30030元；三、被告旅游学校对被告占学军的上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，要求判令：一、确认原告与被告占学军之间的房屋买卖合同无效；二、二被告共同返还购房款420000元，并赔偿利息损失30030元。后原告再次变更诉讼请求，要求判令：一、二被告向原告交付案涉坐落于富阳市高桥镇金桥北路880号22幢2单元303室的房屋1套；二、本案诉讼费由被告承担。
原告李益群为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了下列证据：
1、房屋转让合同1份、收条1份、银行业务回单1份。用以证明被告占学军以被告旅游学校的名义向原告转让房屋并收取420000元购房款的事实。
2、协议1份（复印件）、补充协议1份（复印件）。用以证明二被告约定由被告占学军转让被告旅游学校所有的教工宿舍的事实。
3、土地使用权登记审批表1份。用以证明被告的转让行为改变了土地的使用性质。
被告占学军在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：被告占学军已经尽到了受托人的义务，但由于被告旅游学校的阻挠导致房屋至今无法交付，所以房屋应当由被告旅游学校来交付。
被告占学军未向本院提供证据。
被告旅游学校答辩称：一、被告旅游学校从未和原告签订过房屋转让合同，原告据以为依据的房屋转让合同是原告和被告占学军之间签订的，旅游学校从未授权被告占学军出卖旅游学校的教工宿舍；二、原告和被告占学军所签订的房屋转让合同中，无被告旅游学校的任何意思表示，故旅游学校和原告之间无任何的权利和义务关系；三、被告旅游学校从未收到过原告的任何购房款；四、案涉房产已经用于教学用途，客观上也不能交付。综上事实，原告诉请无事实依据和法律依据，且客观上不能实际履行，被告旅游学校无交付房屋的义务和依据，故要求驳回原告的诉请。
被告旅游学校为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、房产证1份（复印件）。用以证明案涉房产系被告旅游学校所有，与被告占学军没有任何关系。
2、富阳日报公告1份。用以证明被告旅游学校在富阳日报上登报公告，声明被告旅游学校从来没有委托任何单位或者个人以被告旅游学校的名义出售房屋的事实。
3、解除合同的通知1份、EMS快递回单1份。用以证明2012年8月16日被告旅游学校发函通知被告占学军要求解除协议与补充协议的事实。
原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告李益群提供的证据1，被告占学军质证后对真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为并不是被告占学军以被告旅游学校的名义转让房屋，实际上就是被告旅游学校与原告之间发生房屋买卖关系。被告旅游学校质证后对房屋转让合同的真实性有异议，认为被告旅游学校在该合同中没有任何的意思表示，旅游学校与原告之间不存在房屋买卖关系，对合法性有异议，合同中已经明确说明房屋为被告旅游学校所有，被告占学军无权处分该房屋，也没有权利代表被告旅游学校以其个人的名义处分该房屋，对关联性有异议，该份合同与被告旅游学校没有关联性。对收条与银行业务回单的真实性有异议，认为从时间上看，汇款与收条的出具时间相差6个多月，从理论上来看没收到钱就出具收条不合理。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据2，被告占学军质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关。被告旅游学校质证后对真实性、合法性、关联性均没有异议，认为该二份协议恰恰证明了被告占学军无权出售被告旅游学校的房屋，补充协议是对前一份协议进行了补充说明，在补充协议中说的很清楚，是让被告占学军去处理与杭州欣新房产及富阳的教工宿舍变更商品房的事宜，并不是说将房屋转让给被告占学军，当中也明确了被告占学军处分房屋须经被告旅游学校的认可，但是案涉房屋的买卖并没有经过被告旅游学校的同意。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定；证据3，被告占学军质证后没有异议。被告旅游学校质证后对真实性、合法性、关联性均没有异议，认为该证据恰恰证明案涉房屋系被告旅游学校所有，与被告占学军没有任何关系。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
被告旅游学校提供的证据1，原告李益群、被告占学军质证后均没有异议，本院予以认定；证据2，原告质证后表示对此情况不知情。被告占学军质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关，公告只是被告旅游学校的单方面声明。本院经审查后对该证据的真实性、合法性予以认定；证据3，原告质证后表示对此情况不知情。被告占学军质证后表示没有收到过。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。
本院经审理，认定事实如下：
一、2011年9月1日，被告占学军作为乙方与作为甲方的被告旅游学校签订协议1份，约定甲方同意将旅游学校教工宿舍的权益和义务等一切事项转让给乙方，甲方提供有关学校教工宿舍的所有资料，乙方接收学校教工宿舍权益和义务后，乙方独立处理与决断有关教工宿舍的一切事宜，并承担有关教工宿舍所发生的一切经济责任和法律责任，乙方切实做好教工宿舍的后续工作，甲方予以配合。如乙方在处理教工宿舍的过程中影响学校的整体利益，乙方承担所有的经济责任和法律责任。如遇教工宿舍转让，受让方必须开具富阳市地税局不动产发票，乙方如数缴纳税款由甲方统一开具发票，以旅游学校教工宿舍880-23号房留甲方作税收抵押。乙方同意支付甲方补偿费叁仟万元人民币（不包括已转让的部分教职工住宅），于2012年1月15日前支付壹仟万元，于2012年3月31日前付清，甲方限于2012年12月31日将学校教工宿舍处理完毕。乙方妥善处理好已转让的部分教职工住房，甲方转交有关资料。
二、2012年2月10日，被告占学军以被告旅游学校的名义与原告李益群签订房屋转让合同1份，约定将坐落于富阳市金桥北路富阳旅游学校教工宿舍880号22幢2单元303室房屋转让给李益群，房屋总价款为420000元。但该转让合同未加盖旅游学校公章，旅游学校法定代表人也未签字确认。合同签订当日，被告占学军向原告出具收条，载明收到原告房款420000元。2012年8月16日，原告通过银行汇款向被告占学军实际支付购房款420000元。被告占学军收到该款后未将该款支付给被告旅游学校。
三、2012年5月22日，被告旅游学校在富阳日报刊登公告，公告内容为：“我校系金桥北路880号土地及房屋的唯一合法使用权及所有人，现郑重声明如下‘我校从未委托任何个人或单位以富阳旅游学校的名义对外出售、抵押或以其他方式处理金桥北路880号的房屋。我校特此公告。’”2012年6月8日，被告占学军作为乙方与作为甲方的被告旅游学校签订补充协议1份，约定原协议第一条的转让事宜指由乙方与欣新房产进行协商或通过其他一切合法合理途径进行处理，即乙方与欣新房产达成一致意见或第三方权威机构就诉争内容的实体作出生效判决书或仲裁书。乙方通过合法、合理的方式处置上述房屋，但处理的方式须得到甲方的书面认可。补充协议还对其他事项进行了约定。2012年8月16日，被告旅游学校通过EMS向被告占学军户籍所在地邮寄解除合同的通知1份，通知解除2011年9月1日的协议及2012年6月8日的补充协议，但占学军表示从未收到过该解除通知。
四、原告李益群非被告旅游学校的职工。本案案涉房屋的土地性质系国有出让土地，用途为教育用地。2010年4月7日，被告旅游学校取得富阳市高桥镇金桥北路880-22号整体房屋的产权，建筑面积为2571.84㎡，规划用途为教工宿舍，但本案诉争的房屋未取得单独的房产证。
五、庭审中，原告陈述其在与被告占学军签订房屋转让合同时被告占学军向其出示了2011年9月1日的协议，被告占学军则认为在签订房屋转让合同时其向原告出示了2011年9月1日的协议及2012年6月8日的补充协议。
六、案涉房产目前仍由被告旅游学校实际掌控，旅游学校以其与原告之间不存在房屋买卖关系、其未收到原告房款为由拒绝交付房产。
七、庭审中，关于房屋转让合同的效力问题，本院向原告进行了释明，同时对原告要求被告交付房屋这一诉请可能存在的风险后果进行了提示和告知，原告表示不再变更诉讼请求，仍要求二被告交房。
本院认为：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款的规定，应理解为土地使用权及地上建筑物、其他附着物权属变更的条件，并非禁止当事人对相关标的物进行处分，转让行为能否完成应属合同履行的问题。案涉房屋系被告旅游学校经合法审批建造，原告李益群与被告占学军之间的房屋转让行为未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该转让合同应属有效。根据原、被告双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、被告占学军与原告之间的房屋转让行为对被告旅游学校是否有约束力；二、案涉房产是否应当交付。针对争议焦点一，本院认为，所谓委托关系，系委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的关系。本案中，原告及被告占学军据以认定二被告之间存在委托售房关系的依据系二被告于2011年9月1日签订的协议。该协议中虽有“乙方（指被告占学军）独立处理与决断有关教工宿舍的一切事宜”的约定，但同时也有“（乙方）承担有关教工宿舍所发生的一切经济责任和法律责任”的约定，结合协议中关于“甲方（指被告旅游学校）同意将富阳旅游学校教工宿舍的权益和义务等一切事项转让给乙方”及“乙方同意支付给甲方补偿费叁仟万元人民币（不包括已转让的部分教职工住宅）”的约定，二被告之间应为项目整体转让的关系，而非委托售房关系，基于此，被告占学军与原告之间的房屋转让行为仅约束被告占学军与原告，而不及于被告旅游学校，故该转让行为对旅游学校没有约束力。针对争议焦点二，本院认为，首先，因原告与被告占学军的房屋转让行为对被告旅游学校没有约束力，故旅游学校没有交房的义务。其次，合同有效不等于合同能够实际履行。合同是否有效只涉及合同效力层面，无需考虑合同能否实际履行，而合同能否实际履行则需结合标的物的性质、履行成本、政府管理等实际情况综合考虑。《中华人民共和国房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。本案所涉土地性质虽系出让性质，但土地用途为教育用地，被告旅游学校在2010年4月7日取得的房产证中亦载明本案所涉房产用途为教工宿舍，故原告与被告占学军之间的房屋转让行为违反了法律的管理性规定，案涉房产不具有现实的履行可能，尤其不能通过作为公权力的司法机关强制履行。综上，在被告占学军不占有标的物、不能实际履行而被告旅游学校没有履行义务且案涉房产也不能通过司法机关判决履行的情况下，原告诉请要求二被告交房，没有法律依据，故该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李益群的诉讼请求。
案件受理费8050元，由原告李益群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8050元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968］。
审 判 长 吴贤祥
审 判 员 戚利尧
人民陪审员 周爱根
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 陈水英