连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初1998号原告：曹某某，男，1963年1月7日生，汉族，住连云港市海州区。原告：高某某，女，1964年8月23日生，汉族，住址。原告：曹某，男，1988年9月4日生，汉族，住址。三原告共同委托诉讼代理人：朱国怀，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：连云港西湾置业有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳西湾。统一社会信用代码913207007933337018。法定代表人：丁芳宜，董事长。原告曹某某、高某某、曹某诉被告连云港西湾置业有限公司（以下简称西湾置业）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告西湾置业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹某某、高某某、曹某共同向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付维修费用、赔偿损失20万元（以鉴定为准）。2、要求被告支付逾期办证违约金，以已付房款为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2013年2月23日起直至办到不动产登记证之日止，到起诉日2017年5月25日为410000元。3、要求被告返还专项维修基金13246.5元，由原告直接交给不动产登记机关，以办理不动产登记。4、要求被告立即提供办理不动产登记所需由被告提供的相关资料（土地规划许可证、施工许可证、预售许可证、房屋维修基金）。5、由被告承担诉讼费、鉴定费等全部费用。事实与理由，2011年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定由原告购买被告开发的位于连云港经济技术开发区朝阳西湾“西湾锦城”第30幢无单元102室，建筑面积264.97平方米，价款为1510329元，在2012年5月31日前将验收合格的商品房交付原告，在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约支付全部房款，被告按时交付房屋。但由于被告开发的房屋未进行防水处理，导致房屋墙面多处漏水，房间内装饰因漏水而损坏，被告没有按约履行维修义务，致使原告权利受到严重损害，要求被告赔偿原告因此造成的损失；原、被告合同约定的逾期办理不动产权属证书的违约金过低，请求法院依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金；并要求被告返还原告已经交纳的专项维修基金13246.5元，由原告直接交给不动产登记机关，并要求被告立即提供办理不动产登记需由被告提供的相关资料，以供原告办理不动产登记。被告西湾置业没有到庭，也没有提交书面的答辩意见。经审理查明，原告曹某某与原告高某某系夫妻关系，原告曹某系其儿子。2011年9月19日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定由三原告购买被告开发的位于连云港经济技术开发区朝阳西湾“西湾锦城”第30幢无单元102室（丘号06541136-2），建筑面积264.97平方米，价款为1510329元，由原告于签订合同时一次性支付被告；被告应当在2012年5月31日前将验收合格的商品房交付原告；合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2011年9月20日缴纳了房屋买卖契税，于2011年12月12日向被告全额支付了购房款，并由被告出具金额为1510329元的购房款发票给原告。2012年4月20日，被告通知原告在2011年5月31日前收房，原告按约收房，并于2012年6月6日向被告交纳了专项维修基金13246.50元及其他费用，合计22969.50元。原告在收房时，被告向原告发放了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《住宅质量保证书》中住宅质量保修说明的保修范围记载“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”的保修期限为5年，保修责任载明“保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准”。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、契税发票、购房款发票专项维修基金收款收据及原告通过银行转款22969.50元给被告的银行凭证、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》及原告陈述加以证明，足可认定，本院依法对上述证据及证据证明的事实予以确认。原告主张其收房后，即装修入住，因房屋漏水多次找小区物业公司即连云港开成物业服务有限公司（以下简称开成公司）报修，经开成公司与开发商沟通，至今未维修。原告为此提供开成公司的证明，该证明明确自2013年1月起原告即报修房屋墙面、楼梯墙面渗水，但物业未进行维修；2014年7月、2015年4月原告又报修，但一直未予维修。原告向本院提供其室内房屋渗漏情况及位置的照片，佐证其主张。原告申请本院对其房屋渗漏原因及维修方案进行鉴定，经本院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南公司）进行鉴定，该公司于2017年9月4日出具鉴定报告，明确涉案房屋渗漏主要集中在2、3层墙面，墙面墙纸有霉变、起皮等问题，对渗漏部位相应外墙面检查发现，相应外墙面存在装饰条破损、开裂以及窗周边墙面开裂等问题；该公司分析外墙面装饰条破损、开裂以及窗周边墙面开裂等，导致雨水沿着破损及开裂部位进入保温板与墙面之间的缝隙，造成墙体渗漏，使得内墙面墙纸受潮产生霉变、起皮；该公司一并确定了修复范围和修复方法。为此原告支付了鉴定费21000元。原、被告对该鉴定报告均未提异议，本院依法对该鉴定报告的效力予以确认，并对原告支付鉴定费21000元的事实予以确认。原告针对东南公司鉴定报告，申请本院对鉴定报告确定的维修范围和维修方法所需费用进行鉴定，经本院委托江苏省先河工程咨询有限公司（以下简称先河公司）进行鉴定，先河公司于2017年12月13日出具鉴定报告，鉴定结果为:对东南公司鉴定报告确定的修复方案所需维修费用为91811.59元。为此原告支付先河公司鉴定费3000元。原、被告对该鉴定报告均未提异议，本院依法对该鉴定报告的效力予以确认，并对原告支付鉴定费3000元的事实予以确认。原告向本院提供2016年7月14日其到连云港市不动产登记中心办理涉案房屋、土地不动产权属证书时，该中心出具的《房屋土地信息匹配结果告知单》，该告知单明确原告申请登记房屋、土地的信息与原告所购房屋一致。原告主张因被告未将涉案房屋的相关资料提交不动产登记中心备案，导致其无法办理不动产权属证书。本案在审理期间，原告向本院提出保全申请，保全金额为65万元。本院依据原告申请于2017年8月3日对登记在被告连云港西湾置业有限公司名下的位于连云港经济技术开发港城大道南77808.10平方米土地[证号为连国用（2009）字第LY001112号）]予以查封，查封期限为三年。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》并未违反法律、行政法规的规定，系合法有效合同。合同成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告购房并向被告全额交付购房款及相关费用，被告也按约向原告交付了房屋，但被告交付原告的房屋出现渗漏，自2012年5月31日被告交房至2017年5月25日原告起诉，按照《住宅质量保证书》的双方约定防水保修期为5年，原告主张的渗漏在原、被告双方约定的防水保修期内；而依据东南公司的鉴定结论，原告房屋渗漏系因外墙面装饰条破损、开裂以及窗周边墙面开裂等，导致雨水沿着破损及开裂部位进入保温板与墙面之间的缝隙，造成墙体渗漏，使得内墙面墙纸受潮产生霉变、起皮，也在原被告约定的保修范围内，故被告应当负责无偿维修，而在原告的多次要求维修后，被告均未能履行维修义务，故按照先河公司的鉴定意见，由被告赔偿原告相应的维修费用91811.59元。对原告主张的逾期办理不动产权属证书违约金，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付（2012年5月31日）使用后270日内，即2013年2月25日前将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案，但直至本案法庭辩论终结前被告也没有将需由其提供的资料全部提交产权登记机构备案，原告主张被告违约、应向原告支付违约金，本院依法予以支持；原告主张双方在商品房买卖合同中约定的违约责任是按已付房价款0.3%的标准由被告支付原告违约金，原告认为该违约责任过低，要求被告按中国人民银行计收逾期贷款利率计算违约金至被告提交相关资料时止，对此本院认为，考虑被告的违约时间较长及被告已不正常经营的现状，原、被告约定的违约金确实过低，原告要求调整及调整的标准符合法律规定，本院依法予以支持。对原告要求被告尽快提供办理不动产权属证书所需资料至产权登记机构备案的诉讼请求，结合被告现已不正常经营的现状，且该诉求也无法强制执行或替代履行的实际情况，本院对原告该诉求不予支持。对原告主张由被告返还其交纳的专项维修基金13246.50元的诉求，因现在办理不动产权属登记时，专项维修基金由开发商或业主交纳均可，而被告未能提供证据证明被告已经将收取原告的专项维修基金交纳不动产权属登记部门，故原告要求被告返还，由其自行交纳并无不当，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连云港西湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹某某、高某某、曹某房屋渗漏维修费用91811.59元。二、被告连云港西湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹某某、高某某、曹某逾期提交办理不动产权属证书所需资料违约金，以1510329元为基数，自2013年2月26日起至实际提交办理不动产权属证书所需资料至产权登记机构备案之日止，按中国人民银行流动资金同期同类贷款利率计算。三、被告连云港西湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曹某某、高某某、曹某交纳的专项维修基金13246.50元。四、驳回原告曹某某、高某某、曹某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10032元、鉴定费24000元、保全费3770元，合计37802元，由原告承担1500元，由被告承担36302元（因原告已预交，被告将36302元于给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费10032元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 王 艳二〇一七年十二月二十一日书记员 张林林法律条文及上诉须知附录法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同底图或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。