贵州省黄平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民再初字第6号
原审原告：杨再凯，男，1972年生，苗族，黄平县人。
原审被告：潘建英，女，1951年生，苗族，黄平县人。
委托代理人：唐松垣，贵州省黄平县中心法律服务所法律服务工作者。
杨再凯与潘建英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月22日作出（2013）黄民初字第7号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年9月10日作出（2014）黄民监字第6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告杨再凯、被告潘建英及其委托代理人唐松垣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称：2010年3月，原告向被告购买位于黄平县新州镇北门街马家岩北门路××号五楼住房一套。经原告与被告双方协商，房屋售价1100元／㎡，由被告出具给原告办理房屋产权证的相关手续，原告自行办理房屋产权证。原告于当天支付了购房款118000元给被告，双方协商余款在办房产证时全部付清。被告将房屋交付给原告，原告装修后入住。此后，被告多次向原告追要余款，原告只好于2010年12月30日支付给被告40000元。被告将原告支付118000元房款的收条及房屋买卖协议收回去，并另立了一张158000元的收条给原告，擅自在收条上注明被告只卖房不卖地，原告不同意。被告又告知原告需交建安税才给办理过户手续，原告不得以又交付了3882元的建安税。原告要求被告给办理房屋产权证时，被告要求原告另行支付房屋土地使用证分摊的土地金额，由此，双方发生争议。综上所述，被告出售房屋给原告，原告支付了房屋价款并装修入住，双方的房屋买卖已经生效，被告要求原告另外支付房屋占地的土地金额、建安税和国家法律、法规明文规定应由出卖方承担的相关税费，不符合我国法律的规定。被告不履行双方当时购房时达成的房屋买卖协议，违反我国合同法及相关法律的规定。现原告请求人民法院确认原、被告双方的房屋买卖协议成立，限期被告出具办理房屋产权证的相关手续给原告办理房屋产权证，并由被告承担本案诉讼费用。
原审被告辩称：原告的诉讼请求是不可诉的诉讼请求，限期办理房屋过户手续，是不符合法律规定的。限期办理房屋产权证是行政行为，是由房管部门办理。办理房产证的前提是先办理土地使用证，不是被告不去办理，所以应驳回原告的诉讼请求。
原审查明：1991年被告潘建英在新州镇北门村申请宅基地，经黄平县土地管理局（1991）黄土（建）字第2号批复文件，获得北门村处95.3㎡空闲地和21.7㎡旱地（用地四至：东至潘光武责任田、南至菜地、西距公路边沟外缘五米、北至潘光武责任田）建房。潘建英又与北门村潘光武协商，由潘光武转让与该地相邻的土地85.5㎡给潘建英。2006年，经黄平县国土局实地测量审核，同年8月22日以黄平县人民政府名义给潘建英颁发了黄国用（2006）××号《国有土地使用证》。该土地使用证的附注部分注明该宗地于2011年12月12日分割转让18.65㎡给彭小珊，分摊系数为315／2358.75。被告在该宗土地上修建了一栋楼房。2011年1月28日，经黄平县房地产管理站审核，以县政府名义颁发了分套房产证，房产证上记载的房屋所有人均为潘建英单独所有。2010年12月30日，原告杨再凯向被告潘建英购得房屋一套，被告潘建英出具了收到杨再凯交付房款158000元的收条一张给原告杨再凯，收条上注明“收到杨再凯购房款158000元，房屋面积143.055㎡，通道5㎡，购房单价1100元／㎡，只卖房不卖地，如要分割土地权，另按购房价补，房产证由购房者自己办理”。2011年12月7日，原告向被告交付建安税3882元。原告杨再凯购买的被告潘建英的房屋的房屋产权证为黄房权证黄平县字第××××号，房号为501室，面积为139.69㎡，分摊面积9.51㎡。原告杨再凯已装修入住该争议房屋，但是原、被告双方至今未办理该房屋产权过户手续。庭审中，原告放弃限期办理房屋过户手续的诉讼请求，要求人民法院确认原、被告双方的房屋买卖关系成立。2013年5月21日，原告增加诉讼请求要求被告潘建英协助办理房屋过户手续，被告潘建英表示原告需要其出面协助办理房屋过户手续其随时都可以出面配合办理。
原审认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政规定应办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该条规定，对合同的生效作了规定。1、房屋买卖合同应当符合一般合同生效要件：（1）当事人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）合同的内容合法。另外，不得违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。2、房屋买卖合同未采取书面形式的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同。因此，房屋买卖合同为要式合同。3、没有进行过户登记不影响合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，作为房屋所有权变动要件的登记行为并非房屋买卖合同成立的法定要件，欠缺这一要件并不影响房屋买卖合同的效力。原告杨再凯与被告潘建英虽未签订正式的书面房屋买卖协议，但是有潘建英出具给他的收款条予以证实他与潘建英之间确实存在房屋买卖这一关系，收款条上简单写明了杨再凯已经支付158000元房款、房屋的单价为1100元／㎡、房屋的面积是143.055㎡、通道5㎡以及房产证由购房者自己办理诸事项，且原告杨再凯已经实际装修入住。《合同法》第三十六规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据本案实际情况，卖房人潘建英对杨再凯与其买房这一事实予以认可，并出具了收款条给原告，原告也已支付了158000元房款给潘建英，且已经装修入住，本院认为原告与被告潘建英之间的房屋买卖合同成立。被告潘建英在该收款条上注明的“甲方只是卖房子交易，不卖土地使用权，如要分割土地权，另按购房价补甲方”的内容违反了《中华人民共和国物权法》第147条地随房走的规定，本院认为该内容应认定为无效。关于原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，被告潘建英表示原告需要其出面协助办理房屋过户手续其随时都可以出面配合办理。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，判决如下：原告杨再凯与被告潘建英的房屋买卖合同有效，被告协助原告办理房屋过户手续。案件受理费2710元，由被告潘建英负担。
本院再审过程中，原审原告称：当时买房时没有约定只买房不卖地，我交款了就应该办房产证和土地使用证。原审被告答辩称，我私人修的房子卖了好还账，当时与所有买房人约定只卖房不卖地，他们买房人付了首款就入住，一直未付尾款，只要付了尾款及所有税款，我就协助办理房屋相关证件。其代理人在庭审中提出：原告的诉讼请求不清楚，原、被告间目前的房屋买卖关系，实质上是合同效力与物权效力的区别问题。买卖关系应自合同达成之日起生效，因此，双方未办理房屋买卖登记的行为，不得影响买卖合同的效力。原告诉请的《房屋所有权证》办理纠纷，因双方对土地转让金及土地收益金的数额及缴纳方式均没有约定，属于《物权法》和《城市房地产转让管理规定》调整范畴，不宜以合同关系认定和调整，综上所述，应依法驳回原告的诉讼请求。
本院再审查明，1991年被告潘建英在新州镇北门村申请宅基地，经黄平县土地管理局（1991）黄土（建）字第2号批复文件，获得北门村处95.3㎡空闲地和21.7㎡旱地（用地四至：东至潘光武责任田、南至菜地、西距公路边沟外缘五米、北至潘光武责任田）建房。潘建英又与北门村潘光武协商，由潘光武转让与该地相邻的土地85.5㎡给潘建英。2006年，经黄平县国土局实地测量审核，同年8月22日以黄平县人民政府名义给潘建英颁发了黄国用（2006）××号《国有土地使用证》。该土地使用证的附注部分注明该宗地于2011年12月12日分割转让18.65㎡给彭小珊，分摊系数为315／2358.75。被告在该宗土地上修建了一栋楼房。2011年1月28日，经黄平县房地产管理站审核，以县政府名义颁发了分套房产证，房产证上记载的房屋所有人均为潘建英单独所有。2010年12月30日，原告杨再凯向被告潘建英购得房屋一套，被告潘建英出具了收到杨再凯交付房款158000元的收条一张给原告杨再凯，收条上注明“收到杨再凯购房款158000元，房屋面积143.055㎡，通道5㎡，购房单价1100元／㎡，只卖房不卖地，如要分割土地权，另按购房价补，房产证由购房者自己办理”。2011年12月7日，原告向被告交付建安税3882元。原告杨再凯购买的被告潘建英的房屋的房屋产权证为黄房权证黄平县字第××××号，房号为501室，面积为139.69㎡，分摊面积9.51㎡。原告杨再凯已装修入住该争议房屋，原、被告双方至今未办理该房屋产权过户手续。原告即诉请判决确认原、被告双方的房屋买卖关系成立。被告潘建英协助办理房屋过户手续。
上述事实有如下证据证明：（1）收条，证明原告已经支付给被告房款及建安税共计161882元的事实。（2）黄房权证黄平县第××××号房屋所有权证，证明原告向被告购买房屋，房屋面积139.69㎡，分摊面积9.51㎡，产权证上的户主仍为被告的事实。（3）书证：《关于村民宁利平申请用地建房的批复》，《黄国用（2006）第××号土地使用证》、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，用以证明被告取得建设用地的合法性及自建房的合法性的事实。（4）黄平县房地产交易证明材料，证明黄平县2010年和2011年房地产市场交易情况。
上述证据，经当庭举证、质证属实，能证明本案客观事实，具有关联性，客观性、合法性，本院予以确认。
本院再审认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”第五十七规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”坐落于黄平县新州镇北门街马家岩北门路××号的房屋，是被告潘建英的私有财产。该房屋占用的土地虽然是划拨取得，但经有批准权的人民政府批准办理了土地使用权出让手续，交纳土地出让金后，才能转让该土地上的房产。本案原告与被告达成协议转让房屋，协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为法律允许买卖的私有财产，不损害国家和社会公共利益，因此双方所达成的房屋买卖协议依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”原告杨再凯与被告潘建英达成的房屋买卖协议虽然依法成立，但在没有办理上述规定要求的手续之前，不具有将协议指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和协议的约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。
应当指出，所谓“房屋的转让应进行变更登记方为有效”一语，是指双方通过达成协议，虽然买卖房产的意向能够成立，但是若不登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是指买卖协议本身不能成立。在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人建立的债权债务关系依然存在。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”被告潘建英出卖的房屋，是依法经批准修建的，国家允许在办理了土地使用权出让手续后转让该土地上的房产。对此情况，达成协议双方都非常了解，因此在达成协议时，原告方应当知道交纳土地使用权出让金，才能办理房屋所有权过户手续。原告虽然尚未取得该房产占用土地的使用权证，但这仅仅是取得迟早，并非不应或者不能取得的问题。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续、或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”参照这一规定，被告潘建英在一审提起诉讼之前，早已分别办理了涉案房屋的产权证和土地使用权证，成为该房屋的合法权人。潘建英以合法权人的身份与原告杨再凯达成的房屋买卖协议，依法成立。根据“地随房走”的原则，被告潘建英在出售自己的房产时，其以划拨方式取得的土地使用权，在依法补办相应手续后，也是可以转让的。故原告的诉讼房屋买卖合同成立的理由成立，应予支持。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十五条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”潘建英在房产所有权未依法转移的情况下，以各种不正当理由表示翻悔，有悖诚实信用的原则，有损交易的安全。双方在协议依法成立后，因不及时办理房所有权变更登记手续。对此，双方都有过错，双方当事人应当依照法律的规定，按照协议的约定继续履行。原审认定事实清楚，证据充分，但适用法律不当，应予撤销。
综上所述，原告杨再凯与被告潘建英达成的房屋买卖协议，依法成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百零一条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）黄民初字第7号民事判决书。
二、原告杨再凯与被告潘建英达成的房屋买卖协议依法成立。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费2，710.00元，由原告杨再凯承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交案件上诉费2，710.00元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期则本判决发生法律效力。
审判长 杨 平
审判员 周 玮
审判员 朱 贵 新
二〇一五年一月三十日
书记员 张光祝（代）