重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初7135号
原告：重庆伟清房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道16号财富中心科技创业园B2栋1楼，统一社会信用代码91500000681494447D。
法定代表人：陈廷芳，总经理。
委托诉讼代理人：徐雅洁，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告：吉琳，女，1980年11月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：甄逢柏，重庆乐扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨利，重庆乐扬律师事务所律师。
原告重庆伟清房地产开发有限公司（以下简称伟清公司）与被告吉琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、蒋泽琼组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘倬伶、被告吉琳及其委托诉讼代理人甄逢柏、杨利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伟清公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年1月1日起至2017年1月10日的租金7582.54元；2.被告自2017年1月11日起向原告支付房屋占用损失（截止起诉之日暂计算为83407.94元）；3.被告支付逾期支付租金的违约金，以欠付租金7582.54元为基数从2016年12月11日起按每日万分之八的标准计算至付清之日止；4.被告支付终止合同违约金249193.4元；5.被告赔偿6个月租金标准的损失136485.72元;诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《升伟·晶石公元房屋租赁合同》，将重庆市北部新区镜泊中路28号出租给被告。合同约定按季度支付租金，2015年10月30日，双方协商一致将2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金支付方式变更为一月一交，自2016年1月1日起恢复一季一交。被告应当于2016年12月11日前向原告一次性支付2017年1月1日至2017年3月31日期间的房屋租金，但截至起诉之日，被告仅向原告支付了2016年12月31日前的租金，基于被告的违约行为，原告于2017年1月10日向被告送达了《解除合同通知书》，解除了双方签订的租赁合同，为维护原告合法权益，遂起诉来院。
被告吉琳辩称，被告承租案涉房屋后投入大量人力和资金进行装修等，在试营业期间报消防验收，接到《责令限期整改通知书》，得知承租的房屋夹层是原告私自违法搭建，因此无法通过消防验收。被告与原告多次协商未果，于2016年12月30日通知原告解除了租赁合同。原告违法搭建夹层导致被告无法行使房屋使用权，原告属于根本违约，被告解除合同并无不当。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据咨询笔录、《房屋租赁合同》、《房屋交接技术条件》、《进场确认单》、责令限期整改通知书、整改申请、公证书及发票、律师函、租金名细表、房地产权证、催告函、邮寄单、发票、解除合同通知书、申请书、电子邮件、视频、咨询笔录等本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于升伟晶石公元28号门面工程质量整改的函，被告无证据佐证已向原告送达，本院不予采信；2.照片，仅有打印件，真实性无法核实，本院不予采信；3.关于升伟晶石公元28号门面消防问题的函，被告无证据佐证已向原告送达，本院不予采信；4.被告举示的解除合同通知书，被告无证据佐证已向原告送达，本院不予采信；5.询问笔录和设计图，询问笔录属于证人证言，证人应当庭作证，故对该证据本院不予采信；6.陈建的证人证言，能够与电子邮件的内容相印证，本院予以采信；7.装修合同、购物合同及票据，真实性无法核实，本院不予采信。
经审理查明：原告是北部新区镜泊中路28号房屋的所有权人。
2014年7月30日，以原告为甲方、被告为乙方，签订《升伟·晶石公元房屋租赁合同》，主要约定：甲方将重庆市北部新区镜泊中路28号出租给乙方使用，建筑面积198.15平方米，租赁用途为茶艺会所以及其经营所需的配套办公，租赁期限从合同签订之日开始计算，自2014年8月1日至2019年7月31日止（包含装修期3个月），装修期为3个月，乙方应支付进场日起租赁场所发生的水电等公共事业费、垃圾清运费、物业管理费等；5.2.2租赁场所的装修方案凡涉及消防、建筑安全等需报政府主管部门批准的，或涉及甲方提供的设备设施的，须报政府主管部门及甲方审批同意后方可实施；6.2如果本合同由于乙方违约提前终止，乙方除需根据约定承担责任外，还须在合同终止前3日内向甲方支付违约金249193.4元；7.1租金支付方式，计租面积198.15平方米，第一个租约年2014年8月1日-2015年7月31日，年租金173520元，第二个租约年2015年8月1日-2016年7月31日，每月租金105.7元/平方米，第三个租约年2016年8月1日-2017年7月31日，每月租金114.8元/平方米，第四个租约年2017年8月1日-2018年7月31日，每月租金124.6元/平方米，第五个租约年2018年8月1日-2019年7月31日，每月租金105.7元/平方米，7.2乙方应按季度为周期支付租金，乙方应当在每期期满之日的20日前向甲方一次性足额支付下期租金；8.1乙方在本合同签署后的7个工作日内，向甲方缴纳124596.7元的履约保证金；8.3履约保证金的返还，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后六个月内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定；10.2如果乙方未按约定向甲方或物业管理公司支付或补交租金，商业管理费、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之八的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除合同并要求乙方立即支付前述应缴费用和违约金；19.4.1甲方行使合同解除权解除本合同或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方交付的履约保证金，且乙方应按本合同其他条款的约定承担相应违约责任；19.4.2乙方除承担本合同第19.4.1条责任外，还应赔偿甲方相当于6个月租金的违约金及其他相应损失（包括但不限于乙方改变租赁区域原状的恢复费用及甲方房屋出租损失）；19.4.3前述计算违约金标准的“月租金”是指合同解除当月的月租金；20.1.1无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起10日内自行承担费用拆除，搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有），并将租赁场所恢复到甲方交房时状态，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方；20.2.3无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按合同终止时租金的两倍标准及逾期交还实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；25.3.1任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或邮政特快专递的方式送达至如下联系方式（甲、乙双方确认该联系方式均为正确并可以有效送达），传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日视为收悉日，以多种形式发送的，以较快送达者送达日为收悉日，甲方通讯地址：重庆市渝北区财富大道13号财富2号B栋1楼，乙方通讯地址：重庆市北部新区金童路100号奥林匹克花园二期xxxx号；25.3.2倘若任何一方变更联系方式，应及时以书面形式通知对方，并在对方签收确认后方为有效，如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达；25.3.3乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。
在上述租赁合同拟定期间、原告向被告交付租赁房屋之前，原告已经在租赁房屋内完成了夹层的施工，并有原告的工作人员康静与被告发邮件沟通搭建夹层一事，称“我落实夹层工程完工具体时间后再最终帮你确定租赁日期”。
2014年8月1日，原告交房，双方签订《进场确认书》，确认租赁场所已符合《租赁合同》约定的初步装修进场条件，本进场确认书签署之日即为进场日，乙方可按《租赁合同》的约定进场装修。被告随即进行了装修。案涉房屋一、二楼均有一堵墙将房屋封闭成两部分，被告将墙打通使用。
2015年1月，被告开始营业。
2015年6月8日，北部新区公安消防支队向被告发出《责令限期改正通知书》，载明：在2015年6月4日对案涉房屋进行消防监督检查，发现室内装修工程未进行竣工消防备案，责令在2015年6月15日前整改。
2015年7月30日，被告向原告送达了《整改申请》，对租赁房屋内通道进行整改提出2个方案，1.将现门面大门两侧各开挖一扇逃生门；2.在二楼增加一扇逃生门，该门位于重庆市北部新区镜泊中路28号与30号共用墙。由于增加二楼逃生门会涉及到相邻商家的墙体，须贵公司出面解决。原告在该申请上签署：同意将玻璃幕墙改为门，改后的门材料颜色必须与原幕墙一致，同意租赁期届满后无需恢复原状。
但被告并未就门面大门进行改造，而是在案涉门市二楼与隔壁镜泊中路30号的共用墙上开了一道门。
2015年10月30日，被告向原告送达《申请书》，载明，自2015年1月开业以来，由于晶石公元项目现在不是很成熟、客流量较少、交通十分不便等，加之我店前期装修投入较大，开业以来亏损特别严重、资金周转非常困难，申请租金、商业管理服务费、物业管理服务费由季缴改为月缴。原告未回复。
2016年12月30日，被告向原告合同约定的通讯地址邮寄律师函，主张在茶楼开业前办理消防验收时才得知房屋二楼属原告违法改建，无法通过消防验收，导致被告无法如期正常开展经营，原告隐瞒重大瑕疵，存在缔约欺诈，导致被告无法实现合同目的，在本函送达之日原、原告签订的《升伟·晶石公元房屋租赁合同》立即解除。该律师函因“迁移新址不明”被退回。
2017年1月10日，原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，以被告欠付租金、商管费、物业费共计145402.5元为由，解除双方签订的《升伟·晶石公元房屋租赁合同》。
2017年2月16日，原告再次向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，仍以被告欠付租金、商管费、物业费共计145402.5元为由，要求解除双方签订的《升伟·晶石公元房屋租赁合同》。
2017年1月13日，被告与重庆市江北区公证处一道到案涉房屋进行拍摄，显示案涉房屋已经空置及装修情况。被告支付公证费2200元。
被告向原告支付了截止2016年12月31日的租金，其后的租金未予支付。
经我院依职权调查，作出《责令限期改正通知书》的重庆两江新区公安消防支队答复：因为案涉门面搭建二层，总面积超过300平方米，按规定应办理室内装修消防设计备案和室内装修竣工验收消防备案，必须要消防设计备案通过后才能申报竣工验收消防备案。吉琳报了室内装修消防设计备案，但因为需要两个消防出口，申报的时候只有一个消防出口，故未通过。在作出《责令限期改正通知书》前吉琳申报了两次、在作出《责令限期改正通知书》后吉琳申报了一次，均因相同原因未通过。但吉琳一直在使用案涉房屋。吉琳在二楼开的门不符合消防要求，相当于两个店共用一个门，也不能通过消防设计备案。消防设计备案未通过的原因是没有两个消防出口，不涉及二楼夹层是否是违法改建，是否违法搭建不归消防支队处理。
庭审中，被告主张在收到《责令限期改正通知书》后即停止了营业，租赁合同已于2016年12月31日解除，被告曾经想过还钥匙给原告，但不清楚还给谁，所以没还，清洁工也有租赁房屋钥匙；原告主张被告一直营业到2016年12月底，租赁合同在2017年1月10日解除，原告未收到被告交还的钥匙，租赁房屋在2017年6月20日再次出租给他人。原告要求被告支付六个月房租租金标准损失136485.72元是依据合同第19.4.2条，是对装修期的弥补。双方均同意，被告支付的履约保证金124596.7元用于抵扣被告应付租金。
本院认为，原、被告签订的《升伟·晶石公元房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。
本案争议的焦点是原告方是否存在根本违约。被告主张原告交付的房屋夹层系违法改建，导致无法通过消防备案，被告无法正常经营，是根本违约行为。首先，被告并未举示证据证明案涉房屋的夹层系违法搭建。其次，根据查明的事实，消防队向被告出具《责令限期改正通知书》的原因是因为案涉房屋超过300平方米，需要两个消防出口，但被告申报的装修设计方案仅有一个出口。再次，被告接到《责令限期改正通知书》后向原告提出两个整改方案，其中一个是将现门面大门两侧各开挖一扇逃生门，原告同意将玻璃幕墙改为门，其中一个是在二楼增加一扇逃生门，该门也实际增开。被告提出的整改要求原告均予以了同意，并未阻止被告整改导致不能通过消防验收。综上，并不能认定被告的装修设计方案未能通过消防设计备案的原因在于原告，原告无根本违约行为。
因原告并无根本违约行为，2016年12月30日被告向原告送达的解除合同的律师函并不产生解除合同的效力。
租赁合同10.2条规定，如果乙方未按约定向甲方支付租金延迟达30日，甲方有权解除本合同。被告未支付2017年1月1日起的租金，2017年1月的租金被告应在2016年10月11日前向原告支付，被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同，故原、原告签订的《升伟·晶石公元房屋租赁合同》应在被告收悉原告邮寄的《解除合同通知书》之日即2017年1月10日解除。
关于租金。合同解除前的房屋租金被告应向原告支付，故被告应向原告支付2017年1月1日至2017年1月10日的租金114.8元/平方米×198.15平方米×0.33个月=7506.71元。
关于逾期支付租金的违约金。按照合同约定，租金按季度支付，被告应在每期期满之日的20日前向原告支付下期租金，2017年1月1日至2017年1月10日的租金7506.71元，被告应在2016年10月11日前付清，原告要求被告从2016年12月11日起计算逾期支付租金的违约金是其对自身权利的处分，本院予以认可。合同约定的逾期支付租金的违约金的计算方式是每迟延一日，按应付而未付金额万分之八计算，该计算方式高于被告逾期支付租金给原告造成的损失，故本院酌情调整为按照年利率24%计算，被告应以7506.71元为基数按照年利率24%的标准，从2016年12月11日起至付清之日止，向原告支付逾期支付租金的违约金。
关于终止合同违约金。合同第6.2条约定，如果本合同由于乙方违约提前终止，乙方除需根据约定承担责任外，还须在合同终止前3日内向甲方支付违约金249193.4元。合同提前解除，给原告造成的是房屋需另行出租，空置期间的租金损失。原告在2017年6月20日将房屋出租给他人，其遭受的损失是2017年1月11日至2017年6月19日期间的房屋空置租金损失，按照解除合同时的租金标准计算为114.8元/平方米×198.15平方米×5.3个月=120562.39元。故终止合同的违约金约定过高，应予调整，本院酌情调整为按照原告实际损失的1.3倍计算，即120562.39元×130%=156731.11元。
关于房屋占用损失。合同解除后，被告应向原告返还房屋，逾期未返还的还应支付房屋占用费。被告未向原告交还钥匙，也未履行过其他还房手续，应视为未将案涉房屋交还。被告在2017年6月20日将房屋出租给他人，应视为其自行收回了房屋，房屋占用期间应是2017年1月11日至2017年6月19日。但原告已要求被告支付解除合同的违约金，该违约金已经弥补了合同解除后原告房屋空置期间的租金损失，且房屋空置期间与逾期交还房屋期间重合，故原告要求被告重复支付房屋占用损失的诉讼请求本院不予支持。
关于6个月房屋租金标准的损失136485.72元。原告在庭审中主张该损失是违约金性质，是对装修期的弥补。但租赁合同并无合同提前解除需对免租期进行补交租金的约定，该6个月租金标准的违约金属于对违约金的重复主张，本院不予支持。
庭审中，双方均认可被告支付的履约保证金124596.7元用于抵扣租金，履约保证金的作用是在承租方有违约的情况下可弥补出租方的损失，故履约保证金在本案中可以抵扣租金及违约金。本院酌情将履约保证金与终止合同违约金156731.11元进行抵扣，抵扣后，被告还应向原告支付终止合同的违约金156731.11元-124596.7元=32134.41元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告吉琳在本判决生效后三日内支付原告重庆伟清房地产开发有限公司2017年1月1日至2017年1月10日的租金7506.71元；
二、被告吉琳在本判决生效后三日内支付原告重庆伟清房地产开发有限公司逾期支付租金的违约金，以7506.71元为基数按照年利率24%的标准，从2016年12月11日起计算至付清之日止；
三、被告吉琳在本判决生效后三日内支付原告重庆伟清房地产开发有限公司终止合同的违约金156731.11元，抵扣保证金后还应支付32134.41元；
四、驳回原告重庆伟清房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费8460元，由原告重庆伟清房地产开发有限公司负担5545元、被告吉琳负担2915元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 黄明真
人民陪审员 彭钦梅
人民陪审员 蒋泽琼
二〇一七年九月十二日
书 记 员 陈 实