广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终355号
上诉人（原审原告）：谢浩，男，汉族，1991年2月22日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：王观涛，广东提德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石伙娟，广东提德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市高明区丽日名都房地产开发有限公司，住所广东省佛山市高明区荷城街道荷富路803号丽日名都尚湖轩53、55、56、57号商铺。
法定代表人：陈锦波。
委托诉讼代理人：戴斌，广东千度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。
上诉人谢浩为与被上诉人佛山市高明区丽日名都房地产开发有限公司（以下简称丽日名都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月28日，谢浩、丽日名都公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，谢浩向丽日名都公司购买佛山市高明区荷城街道荷富路803号丽日名都9座24层2404号房；该商品房合同约定建筑面积共102.71平方米，其中套内建筑面积80.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.50平方米；该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米7218.84元，总金额579023元；丽日名都公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付谢浩使用；丽日名都公司逾期交房，逾期不超过60日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，丽日名都公司按日向谢浩支付已付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，谢浩有权解除合同。谢浩要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，丽日名都公司按日向谢浩支付已付房价款万分之五的违约金。
2013年3月28日，谢浩向丽日名都公司支付预售定金20000元及售房款559023元。
2014年12月26日，佛山市高明区国土城建和水务局盖章确认丽日名都9#、10#、11#、12#、二期地下室工程竣工验收备案文件已于2014年12月26日收讫，文件齐全，同意备案。
2015年1月28日，丽日名都公司发出《告知书》，告知业主所购买的商品房住宅已通过联合验收，但业主对部分收尾工程存在不满意的地方，丽日名都公司已着手对业主所提意见进行整改，预计在2015年2月10日前完成整改工作。届时丽日名都公司另行发出收楼通知。本着对业主负责的精神，本次收楼的逾期，丽日名都公司会按照合同约定支付逾期交房违约金。
谢浩在与丽日名都公司签订《商品房销售合同》的同时与案外人广东省化州市建筑工程总公司高明分公司签订《房屋改造委托协议》，协议约定：谢浩委托广东省化州市建筑工程总公司高明分公司对该商品房进行局部改造，改造项目为加建一块楼板以及加装两个窗户（改造项目参见附件《房屋改造工程示意图》）；谢浩同意案外人在该商品房达到谢浩与丽日名都公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付标准时，经丽日名都公司同意后直接接手进行改造；该商品房改造工程款1500元（不含税），在签订本协议时由谢浩一次性支付给案外人。
2015年11月3日，佛山市高明区交通运输和城市管理局对广东省化州市建筑工程总公司佛山分公司（以下简称化州建筑）作出明管（直）罚[2015]字第21号行政处罚决定，认定化州建筑在高明区荷富路803号建设丽日名都小区过程中，在9-12座、15-17座加建中空楼层板及部分楼顶复式层面板。佛山市高明区发展规划和统计局来函确认丽日名都9-12座、15-17座加建中空楼层板及部分楼顶复式层面板的建设未办理报建手续。经检测鉴定，确认丽日名都9-12座、15-17座加建楼板的使用性符合设计图纸及相关鉴定标准的要求，在主体结构目标使用年限内，可以满足作为住宅正常使用功能的要求。经检测鉴定，确认若对丽日名都9-12座、15-17座违建楼板进行拆除，会对主体结构构件产生不利影响，并可能会对违建楼板周边关联的梁、柱造成一定程度的破损等，建议保留该违建楼板继续使用。因化州建筑未办理报建手续加建中空楼层板及部分楼顶复式屋面板，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，属于未取得建设工程规划许可证进行建设的违法行为，可责令限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。决定对化州建筑没收违法所得891000元，处以罚款603256.19元。
另查，1.谢浩提供的户型建筑平面图宣传彩页中争议部分标注为中空。2.丽日名都公司通知谢浩购买的商品房定于2015年2月6日交付业主使用，届时请前来办理相关手续。
谢浩于2016年7月4日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.丽日名都公司向谢浩支付逾期交楼违约金，从2014年12月31日开始起至实际交楼日止，暂计至2016年6月30日共547天的违约金为158362.8元；2.拆除未办理报建手续而擅自加建的楼顶复式屋面板；3.就欠缺报建手续的房间补办相关的合法手续；4.诉讼费由丽日名都公司支付。
原审法院认为：谢浩、丽日名都公司双方签订的《商品房买卖合同》约定：丽日名都公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付谢浩使用；丽日名都公司逾期交房，逾期不超过60日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，丽日名都公司按日向谢浩支付已付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，谢浩有权解除合同。谢浩要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，丽日名都公司按日向谢浩支付已付房价款万分之五的违约金。上述约定是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，是合法、有效的，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。
关于丽日名都公司是否逾期交楼问题。2015年1月28日，丽日名都公司发出《告知书》，告知业主所购买的商品房住宅已通过联合验收，但业主对部分收尾工程存在不满意的地方，丽日名都公司已着手对业主所提意见进行整改，预计在2015年2月10日前完成整改工作。届时丽日名都公司另行发出收楼通知。本着对业主负责的精神，本次收楼的逾期，丽日名都公司会按照合同约定支付逾期交房违约金。丽日名都公司承诺自愿承担至房屋整改完成后另行发出收楼通知书时的逾期交房违约金，上述承诺没有违反法律规定，法院予以支持。谢浩认为中空加建部分没有验收合格，丽日名都公司没有按照口头约定的合同交付符合标准的房屋给谢浩。但谢浩、丽日名都公司提供的证据足以证明谢浩购买房屋时明知该中空部分为额外赠送面积，没有房产证。丽日名都公司交付的房屋经验收合格，符合交付条件，谢浩以中空加建部分没有验收合格为由拒绝收楼，没有法律依据，谢浩据此请求丽日名都公司支付违约金至中空加建部分验收合格止，没有法律依据，法院不予支持。关于逾期期间，丽日名都公司仅提供了邮政快递寄件单，无法提供快递回单或退件，无法证明谢浩收件时间。但丽日名都公司按照《商品房买卖合同》中谢浩预留的地址和电话寄出的收楼通知书，且第一次寄出收楼通知书及第二次寄出的告知书，谢浩均能收到，谢浩辩称没有收到第二次收楼通知书不符合常理的。法院参照其他案件收楼通知书的签收之日或快递退件之日，酌定谢浩最迟于2015年2月12日收到收楼通知书，故丽日名都公司应从逾期交楼之日即2015年1月1日起至2015年2月12日止，按每日万分之四向谢浩支付违约金，故丽日名都公司应支付的违约金为9959.20元（579023元×0.0004×43日）。
关于拆除未办理报建手续而擅自加建的楼顶复式屋面板的问题。谢浩没有提供证据证明擅自加建的楼顶复式屋面板为丽日名都公司所为。根据佛山市高明区交通运输和城市管理局对化州建筑作出明管（直）罚[2015]字第21号行政处罚决定，擅自加建的楼顶复式屋面板是顶楼业主委托案外人广东省化州市建筑工程总公司高明分公司所建。故法院不予支持。
关于就欠缺报建手续的房间补办规划许可证及报建许可证、施工许可证、变更建筑规划。根据佛山市高明区交通运输和城市管理局对化州建筑作出的明管（直）罚[2015]字第21号行政处罚决定，佛山市高明区发展规划和统计局来函确认丽日名都9-12座、15-17座加建中空楼层板及部分楼顶复式层面板的建设未办理报建手续，为违章建筑。现谢浩要求丽日名都公司就违章加建建筑办理规划许可证及报建许可证、施工许可证、变更建筑规划，不属于法院受理范围，法院不予处理。
综上所述，丽日名都公司应从逾期交楼之日即2015年1月1日起至2015年2月12日止，按每日万分之四向谢浩支付违约金，故丽日名都公司应支付的违约金为9959.20元（579023元×0.0004×43日）。谢浩的其他诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、丽日名都公司于判决发生法律效力之日起十日内向谢浩支付违约金9959.20元；二、驳回谢浩的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1734，由谢浩负担1625元，丽日名都公司负担109元。
上诉人谢浩不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、中空房属于《商品房买卖合同》的一部分，交付前需经检验符合安全居住条件。通过丽日名都公司的样板房、宣传彩页、销售人员的陈述均显示，中空房是所售房屋中不可缺少的一部分，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故中空房是本次合同的一部分，交付使用前应验收合格符合居住条件。同时，根据《建筑工程质量管理条例》、《消费者权益保护法》等相关法律的规定，中空房亦应经验收合格符合安全居住条件。二、《房屋改造委托协议》属无效合同，丽日名都公司需对中空房的建造行为及质量负责。《房屋改造委托协议》主要内容为未取得建设工程规划许可而进行建设的违法行为，依法应认定合同无效。中空房的改造行为实质上是承建方在履行开发商对其的委托建造行为，《房屋改造委托协议》不能作为丽日名都公司推卸责任的理由。上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持谢浩的全部诉讼请求；2.案件受理费由丽日名都公司负担。
上诉人谢浩在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人丽日名都公司答辩称：一、对于交楼期限、交楼条件及交楼责任，在谢浩与丽日名都公司所签的《商品房买卖合同》第八、九条及《补充协议》第四条已作出了明确约定，而涉案证据已充分证明涉案房屋已符合交楼条件、丽日名都公司已履行了收楼的告知义务。丽日名都公司所提交的《竣工验收备案表》证明涉案房屋于2014年12月26日通过了验收备案，已符合合同所约定的交楼条件；谢浩所提交的《交付使用通知书》、《告知书》及丽日名都公司所提交的《收楼通知书》底单或退件回单或收件回单证明丽日名都公司已依约履行了告知义务。二、楼顶复式层面板非丽日名都公司所建，丽日名都公司既无权利亦无责任拆除。根据谢浩所提交的《关于丽日名都9-12、15-17座违建问题处理结果的答复》及《行政处罚决定书》证明该楼顶复式层面板由顶楼业主委托化州建筑所建，而非丽日名都公司所建，且该违建对整幢楼房的安全不产生危害，若拆除则可能产生危害。由此，谢浩诉求拆除楼顶复式层面板理据不足。三、谢浩关于中空部分的诉讼主张无事实和法律依据。1.谢浩所说的销售广告和宣传资料仅为两份《公证书》及光盘，而该组证据是从网站上下载的，但所下载的网站并非丽日名都公司的网站，而是“高明房产网”，该网站对丽日名都公司商品房的描述不能等同丽日名都公司的自我宣传，且谢浩所提交的前述证据并未涉及中空房部分。2.双方所签《商品房买卖合同》对合同的标的作出了明确约定，无论是《商品房买卖合同》还是其附件，均未将中空房部分作为交易的对象，谢浩所提交的“销售广告和宣传资料”亦未涉及到丽日名都公司对中空房部分的承诺。因此，谢浩诉称中空房属商品房买卖合同的一部分理据不足。至于赠与，要弄清楚的是赠与的是什么？丽日名都公司赠与的为中空部分，而非中空房部分，是谢浩将其改造为“中空房”。当然，对于赠与物，受赠人完全可以拒受，但无论拒或受，都不成为其拒收房屋的理由。3.涉案证据充分证明，对中空部分实施改造并将之改造成“中空房”的行为人是谢浩，不是丽日名都公司，因此产生的一切责任应由谢浩自行承担。《房屋改造委托协议》是否有效，均不影响中空部分由谢浩自行改造成中空房的事实。且行政机关已认定中空房属违建，因此不可能办理任何报建手续，行政机关已委托鉴定机构对中空房进行了安全鉴定，结论是不存在安全隐患，且不宜拆除。综上，请求二审法院维持原审判决，驳回谢浩的上诉请求。
被上诉人丽日名都公司在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：谢浩、丽日名都公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用后，将竣工验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房不超过60日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之四的违约金，合同继续履行。本案中，案涉房屋虽于2014年12月26日通过竣工验收备案，但由于丽日名都公司已向买受人发出《告知书》，承诺丽日名都公司将在2015年2月10日完成案涉房屋的整改工作，届时将另行发出书面通知。对由此造成的收楼逾期，丽日名都公司会按照双方所签《商品房买卖合同》约定的内容支付逾期交房违约金。由于本案中丽日名都公司仅能提交邮政快递寄件单，无法提供快递回单或退件，原审法院参照其他案件收楼通知书的签收之日或快递退件之日，酌定谢浩最迟于2015年2月12日收到收楼通知书并无不当。故丽日名都公司应支付2015年1月1日至2015年2月12日的逾期交楼违约金9959.20元（579023元×0.0004×43日）予谢浩。谢浩上诉主张由于案涉房屋中的中空房未经过竣工验收，丽日名都公司至今仍未将符合《商品房买卖合同》约定的竣工验收的房屋交付谢浩使用，故请求就中空房位置补办相关的合法手续并支付自2015年1月1日至暂计至2016年6月30日止共547天的违约金158362.8元。对此，本院认为，谢浩该上诉主张理据不足，不应予以支持。理由如下：第一，根据谢浩与广东省化州市建筑工程总公司高明分公司签订的《房屋改造委托协议》显示，案涉中空房为谢浩委托广东省化州市建筑工程总公司高明分公司所建，并非丽日名都公司所建；第二，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，该中空房并未包含在案涉房屋的套内建筑面积之内，而案涉房屋是按照套内建筑面积计算单价，即谢浩并未对中空位置支付对价；第三，丽日名都公司针对案涉房屋所作的宣传彩页亦明确标示中空房位置为“中空”，并不存在虚假宣传误导买受人的情形；第四，相关职能部门已认定加建中空房属于未取得建设工程规划许可证进行建设的违法行为，因考虑到拆除会对主体结构构建产生不良影响，并可能对违建楼板周边关联的梁、柱造成一定程度的破损而建议保留违建楼板继续使用。故，该违建楼板通过竣工验收备案在法律上有障碍。综上，谢浩以中空房未通过竣工验收备案为由而请求丽日名都公司就中空房位置补办相关的合法手续并支付自2015年1月1日至暂计至2016年6月30日止共547天的违约金158362.8元理据不足，本院不予支持。原审法院判决丽日名都公司支付2015年1月1日至2015年2月12日的逾期交楼违约金9959.20元妥当，依法应予维持。关于谢浩请求丽日名都公司拆除未办理报建手续而擅自加建的楼顶复式屋面板，由于谢浩并未举证证明楼顶复式屋面板为丽日名都公司加建，谢浩请求丽日名都公司拆除理据不足，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人谢浩的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3268元，由上诉人谢浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年四月十日
书 记 员 黄结仪