北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初33341号
原告齐永卿，男，1940年2月16日出生，住址北京市丰台区，身份证号XXX。
委托代理人施秀清，男，1951年9月20日出生，住址河北省沧州市东光县。
被告苑宝梅，女，1959年4月20日出生，住址北京市朝阳区。
委托代理人刘成，北京市三信律师事务所律师。
委托代理人彭诚，北京市三信律师事务所律师。
原告齐永卿与被告苑宝梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长、审判员宋培海、代理审判员刘坤鹏参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。齐永卿及其委托代理人施秀清、苑宝梅的委托代理人刘成均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
齐永卿诉称：1993年5月23日，我与苑宝梅签订了《买卖房协议》，约定苑宝梅将其坐落于北京市朝阳区来广营村西辛庄，东邻肖某某、王某某，南邻苑某，西邻通道，北邻东西大道的宅院内房屋5间以1.8万元的价格卖给我。双方在该协议上签字，并有中间人签字予以确认。该买卖协议书签订时，我一次性把购房款18000元交给了苑宝梅，她也把上述房屋交付于我使用。2007年3月，该宅院被北京市朝阳区来广营乡人民政府腾退拆迁，苑宝梅趁我回河北省老家探亲之际，同拆迁部门签订了《腾退补偿协议书》，于2007年3月27日领取了全部拆迁款和定向安置房。苑宝梅系农民，双方买卖的房屋系建设在集体所有的土地上，我系居民，对宅基地没有使用权，双方签订的《买卖房协议》违反了我国相关法律规定。2015年12月，我以房屋买卖合同无效为由诉至法院，2016年5月18日，北京市朝阳区人民法院作出(2015)朝民初字第66420号民事判决书，判决我们于1993年5月23日签订的《买卖房协议》无效。依据我国相关法律规定，合同无效的法律后果为各自返还，结合审判实践，房屋买卖合同被确认无效后，因该合同获得的房屋被腾退，苑宝梅获得腾退补偿款1979812.94元；把属于我的腾退补偿款用于买房，支付购房款1756129元，共购房屋6套；剩余补偿款差额223683.94元；这些应采取三、七开，即我占70%，苑宝梅占30%的比例分割。她的私自拆迁行为侵犯了我的财产权，经双方多次协商未果。我诉至法院，请求判令1、苑宝梅返还我购房款1.8万元，2、苑宝梅补偿我经济损失156578.75元。3、确认北京市朝阳区朝来绿色家园9号楼5单元XXX室、10号楼4单元XXX室、16号楼6单元XXX室、16号楼6单元XXX室，每套房屋我都占有70%的份额。
苑宝梅辩称：只同意退还购房款1.8万元，其他的请求均不同意。我同齐永卿签订的买卖房协议已经生效判决确认无效，合同无效后按照合同法五十八条处理。所谓赔偿损失，一是要求损失客观存在，二是必须因合同订立和履行引起的，三是赔偿一方应当对合同无效存有过错，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，分担损失。合同被判决无效，除了1.8万元购房款和利息外，齐永卿没有任何损失。1993年我们签订协议时，我是农民，并不清楚宅基地上的房屋不得买卖，而齐永卿是铁路公安部门的工作人员，对国家法律和政策是完全清楚的。当时是他看好了5间房屋后要求我卖给他，我才卖给他的。现在他又提出高额赔偿，可以认定他是蓄意以合法形式掩盖非法目的的知情一方。关于齐永卿要求的经济补偿，没有事实和法律依据。我取得腾退房屋补偿款和房屋买卖合同无效及损失赔偿是两个不同的法律关系，没有共同之处，齐永卿不能将我依据拆迁政策的合法所得与合同无效的损失赔偿混为一谈。我同案外人苑某某共取得1979812.94元拆迁补偿款，不是1.8万元购房款的增值，补偿的是我和苑某某在来广营村北队其他房屋，不是拆除买卖房协议书中约定的那5间房屋取得的。齐永卿要求确认安置房屋所有权的请求更是没有事实和法律依据。齐永卿不是安置人口，也不属于农业户口，不符合腾退政策的要求。我用腾退补偿款、补助费购买了安置房，同我与齐永卿之间的协议没有任何关系，房屋增值也同齐永卿无关。最后，我没有恶意反悔以追逐利益的行为，而齐永卿在接收房屋后不居住、不管理，导致屋内、院内无人管理，还是我出资进行了翻建。2007年3月，乡里贴出了腾退公告，进行了广泛宣传，但齐永卿未与拆迁部门沟通，导致买卖房协议涉及的北房5间被拆，没有得到任何补偿。
经审理查明：1993年5月23日，齐永卿、苑宝梅签订了一份《买卖房协议》，约定：一、兹有苑宝梅旧北房五间，座落在朝阳区来广营村村西辛庄，东邻肖某某、王某某，南邻苑某，西邻通道，北邻东西大道，经双方协商事宜一致，该房计价人民币18000元。该宅院南北25米，东西26米。（约）二、双方自1993年5月23日达成协议，齐永卿向苑宝梅付款完毕后，双方在协议上签字画押，方为有效。自签字之日起该房产由齐永卿所有。自签字之日起国家集体的一切事宜由齐永卿负责。此后，齐永卿向苑宝梅支付了1.8万元购房款，苑宝梅向齐永卿交付了房屋。现上述房屋院落已被拆迁。
2007年3月27日，苑宝梅作为乙方与甲方北京市朝阳区来广营乡政府签订房屋腾退拆迁补偿协议书，约定乙方应在2007年4月1日前完成搬家，将房屋交甲方拆除。应安置人口共七人（不包括齐永卿）。乙方房屋地址为朝阳区来广营乡来广营北村XXX号。甲方应支付乙方腾退补偿款1272483.14元、补助费39463.4元。同日，苑宝梅与北京朝来绿色家园房地产开发有限公司签订四份朝来绿色家园房屋买卖合同，分别购买北京市朝阳区朝来绿色家园9号楼5单元XXX室、10号楼4单元XXX室、16号楼6单元XXX室、16号楼6单元XXX室。2007年3月29日，苑宝梅又同北京朝来绿色家园房地产开发有限公司签订朝来绿色家园结算书，确认了购买房屋的单价、总价等事项。
2015年齐永卿诉至本院，要求确认他与苑宝梅签订的买卖房协议无效。庭审中，双方均确认齐永卿购买的是建设在村宅基地上的院落。齐永卿表示房子没有动过，基本没有住过，只住过很短的时间。买了这个房子后曾委托他人照管，自己也曾经告知苑宝梅要及时通知拆迁事宜，但直到2015年春天才发现房子已经被拆迁了。苑宝梅表示自己卖给齐永卿的房子和自己的院子一起拆迁的，时间在2007年，齐永卿长期不居住在购买的房屋中，导致院子里堆满垃圾，长满荒草，存在一定危险，村里要求自己进行整理，于是自己2004年找人重整了以下，修了房顶和院墙，还加盖了房屋。2016年5月18日，本院依法作出（2015）朝民初字第66420号民事判决书，判决确认原告齐永卿与被告苑宝梅于一九九三年五月二十三日签订的《买卖房协议》无效。该判决现已生效。
案件审理过程中，承办人赴北京市朝阳区来广营乡政府调查核实，乡政府方面表示，齐永卿、苑宝梅之间买卖的房屋均已拆除，该拆迁是乡政府主导的拆迁。按照政策，苑宝梅的房屋是不允许出售给城镇居民户口的齐永卿的。拆迁时确实给苑宝梅发放了补偿款和配置的优惠购房指标，这些补偿乡政府不可能给齐永卿，目前苑宝梅购买的安置房均未办理产权证。
上述事实，有《买卖房协议》、（2015）朝民初字第66420号民事判决书、朝来绿色家园结算书、房屋腾退补偿协议书、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：苑宝梅与齐永卿签订的买卖房协议已经判决确认无效，且判决业已生效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方作为具有完全行为能力的公民，理应对我国农村宅基地上房屋的买卖相关政策、法规有所了解，但仍然签订买卖房协议，应该说对于该协议无效局面的形成，双方均负有一定责任。关于购房款1.8万元，合同无效后理应由苑宝梅退还齐永卿。关于齐永卿主张的损失数额，缺乏具体证据，他以苑宝梅拆迁获得安置款项作为主张的标准，显然欠缺事实和法律依据，本院考虑到苑宝梅长期未归还这1.8万元，客观上产生了一定损失，同时双方对于合同无效的局面形成均有一定过错，酌情确定苑宝梅赔偿齐永卿损失5万元。关于齐永卿确认房屋份额的主张，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现通过已确认无效的买卖房协议无法得出齐永卿在安置房屋中应享有物权的结论，他既不是被安置人，也没有证据证明其对于拆迁安置利益的取得有贡献，在调查中北京市朝阳区来广营乡政府也明确表态，齐永卿作为城镇居民不可能享有补偿款和购房指标，故本院对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、被告苑宝梅于本判决生效之日起十日内退还原告齐永卿购房款一万八千元。
二、被告苑宝梅于本判决生效之日起十日内赔偿原告齐永卿损失五万元。
三、驳回原告齐永卿的其他诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如被告苑宝梅在上述期限内未向原告齐永卿支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍向原告齐永卿支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五万五千零二十二元，原告齐永卿负担五万元（已交纳），被告苑宝梅负担五千零二十二元（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 文怡昊
审 判 员 宋培海
代理审判员 刘坤鹏
二〇一七年十月二十日
书 记 员 姚澍峥