陕西省铜川市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铜中民一终字第00001号上诉人（原审原告）杨松山，男，1964年1月13日生，汉族。被上诉人（原审被告）陕西秦煤实业（集团）有限责任公司。法定代表人付宣亮，该公司总经理。委托代理人孙克斌，该公司销售部经理。上诉人杨松山因与被上诉人陕西秦煤实业（集团）有限责任公司（以下简称秦煤公司）不当得利纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院（2014）耀新民初字第00256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人杨松山、被上诉人秦煤公司的委托代理人孙克斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨松山一审诉称，2013年9月3日，原告与被告就位于铜川市新区华原东道十字的“傅氏阳光”楼盘售楼中心签订内部认购单一份，双方约定，原告购买该楼盘1-50607室商品房一套，建筑面积114.27平方米，单价3180元，总价款363379元。付款方式采用首付（总价款的30%）加按揭。当日被告收取原告人民币50000元，并约定4日内双方签订正式合同。9月6日，原告在该售楼中心与被告签订商品房买卖合同一份，原告当日交首付款113379元，另给被告办理按揭手续人民币250000元。当日签完合同后，被告售楼部工作人员称，该套商品房系他人购买后中途退房，售楼部与该人存在纠纷，于是被告强行从原告的购房定金50000元中扣划人民币40000元，作为其与他人之间纠纷的处理费，原告当即表示反对。后原告曾多次向被告索要该笔款项未果，故此，原告特提起诉讼请求：1、被告返还原告不当得利款人民币40000元；2、被告支付前项本金及同期银行贷款利息；3、本案诉讼费由被告承担。原告提供了以下证据：1、傅氏阳光内部认购单；2、订金收据；3、商品房买卖合同；4、POS机交房款凭条；5、首付款专用收款收据；6、价外费用收据；7、致王敏函；8、发挂号信收据；9、邮件全程跟踪查询单；10、个人贷款支付凭证；11、铜川仲裁庭开庭笔录。被告秦煤公司一审辩称，1、原告诉状中所述事情经过与事实不符，逻辑不清，证据不足。属于捏造事实，被告方不予认可，不同意原告的所有诉讼请求。2、原告面对经办人（证人）ＸＸ陈述的事情经过及提出的重要问题，原告答辩不清，避重就轻。原告没有充分证据推翻证人所述事情经过及提出的重要问题。3、原告在诉状中提出‘强行划扣房款’多次要求终止合同及四万元为他人的纠纷费用等纯属谎言，证据不足，根本不符合逻辑与事实。4、原告认购时现金支付5万元整，签约时POS机刷卡支付103379元整。原告如不知道该套房屋为代售的前提下，为什么要先后支付153379元房款。5、原告在诉状中提到2013年9月6日与被告签订完商品房买卖合同后，被告称该套商品房系他人购买中途退房，售楼部与该人存在纠纷，于是被告强行从原告交的购买定金（50000元）中扣划人民币40000元，作为与他人处理纠纷的处理费。原告当即表示反对。既然原告在2013年9月6日就此事已与被告发生纠纷，那么原告为什么还要继续履行合同。继续办理下来的购房相关手续。直至原告起诉被告之日，原告从未就此事提出过任何问题，也没用任何证据证明原告多次提出终止合同，要求退房。6、原告所购买的5单元6层07号房屋，面积114.27平米、户型三室两厅两卫。这种产品属于稀缺房源，数量少，价格高，该户型的成交单价约3450元-3715元／平米。该套房屋销售时为开盘价格、优惠幅度大、加之市场低迷，成交单价较低。随着时间、工程进度、市场变化等原因该套房屋自然增值合情合理。7、原告在诉状多次提到‘被告强行扣划原告四万元房款’，购房支付大额房款必须通过POS机进行刷卡支付。刷卡支付时，必须经本人多次确认交易金额后输入密码，才能进行付款。原告在诉状说到自己购买的房子总价为363379元，首付款30%为113379元，单价为3180元／平方米。原告诉状中也明确提到，2013年9月3日已经支付定金5万元。原告明知首付款30%为113379元，既然已经交付了5万，那么剩余首付款应是63379元，原告为什么在2013年9月6日办理签约手续时还要刷卡再支付103379元，这个事实足以说明原告对购买1-50607号房屋实际情况明确知晓。被告提供了以下证据：1、商品房买卖合同；2、协议变更申请；3、原购房人收款收条；4、证人（原经办人）证言；5、变更费用收款收条；6、同户型价格详细信息。原审法院审理查明，傅氏阳光项目开盘时，被告与杜某某签订傅氏阳光项目5单元6层50607号房屋商品房买卖合同，因客观原因杜某某委托被告销售人员将该房屋代为销售。2013年9月3日，原告与被告签订傅氏阳光内部认购单，约定：一、乙方（原告）购买的房屋为傅氏阳光项目5单元6层50607号，乙方选择按揭付款方式；建筑面积114.27平方米，单价3180元／平方米，总价款363379元；二、本认购单甲乙双方签订当日即生效，乙方在签订本认购单时支付认购定金人民币壹万元整，所支付认购定金不予退还，定金在买卖双方签订《商品房认购协议》时转为房款。当日原告向被告交纳现金50000元，被告出具收款收据载明：“今收到杨松山傅氏阳光1-50607室定金50000元。”2013年9月4日杜某某交纳协议变更费12000元，将杜某某更名为杨松山。同年9月6日，原告在被告售楼中心与被告签订商品房买卖合同。按照双方约定，原告当初所交的50000元订金其中10000元作为首付款抵作房款，原告当日通过POS机刷卡向被告交纳103379元，原告交纳首付款113379元，被告出具专用收款收据载明：“今收到杨松山傅氏阳光1-50607室首付款113379元。”同日被告销售人员ＸＸ向原告出具收条载明：“今收到杨松山傅氏阳光1-50607室房款40000元整。”被告协助原告办理住房贷款250000元。原被告之间的合同第十九条约定了仲裁条款，即本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交铜川仲裁委员会仲裁。原告于2014年4月向铜川仲裁委提起仲裁，铜川仲裁委于2014年4月14日依法驳回了原告的申请。原告又申请到铜川市中级人民法院亦被驳回。原告又提起本案诉讼。原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告自愿协商签订的认购单合法有效，双方已履行完毕。原告自愿交纳现金50000元定金，认购单约定定金10000元，在双方签订商品房买卖合同时原告亦认可交纳的定金10000元转为房款，原告自愿通过银行卡支付被告103379元交齐了首付款113379元，原告在被告协助下办理了个人住房贷款250000元；原告提交被告销售人员向其出具收条载明：“今收到杨松山傅氏阳光1-50607室房款40000元整。”被告提交的证据证明本案所争议的40000元中12000元支付了协议变更费，28000元作为原购房人支付首付款的利息和增值，原告主张其不知情，被告强行从原告的购房定金50000元中扣划人民币40000元，作为其与他人之间纠纷的处理费，原告当即表示反对的理由无证据证明，原告请求被告退还不当得利款40000元的请求缺乏事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告杨松山的诉讼请求。本案受理费800元由原告杨松山负担。上诉人杨松山不服上述判决上诉称：1、一审判决认定事实错误。2013年9月3日，上诉人与被上诉人在傅氏阳光售楼部签订傅氏阳光内部认购单一份，该认购单约定，上诉人购买被上诉人楼盘1–50607室商品房一套（建筑面积114.27平方米，单价3180元／平方米），该房总价款为363379元，采用首付（30﹪）加按揭的付款方式。另外，上诉人给被上诉人交定金10000元。签认购单时，上诉人给被上诉人支付定金50000元。该认购单同时约定，签单4日内签订正式商品房买卖合同。同年9月6日，双方在该售楼部签订商品房买卖合同，并办理了网签手续，合同约定，上诉人应给被上诉人交购房首付款113379元（总价款的30﹪），另办按揭250000元。上诉人当日付清了首付款，当时上诉人按照被上诉人吩咐，在POS机上交款103379元，其另从原收定金中冲抵10000元，这才办完了首付款。之后，上诉人便向被上诉人索要多收的40000元定金，被上诉人称，那40000元是其与他人（前1–50607业主）处理纠纷的费用，该款不退。上诉人顿时感到上当受骗，当即表示反对，并主张解除该商品房买卖合同，被上诉人不许，上诉人遂让被上诉人打40000元收条一张。2014年1月15日，上诉人给被上诉人转按揭250000元，现上诉人给被上诉人已经彻底付清购房款。从本案证据来看，无论是购房首付，还是购房按揭，上诉人已付清合同约定的全部购房款，被上诉人另多收的40000元购房款事实清楚，然而，被上诉人称这40000元系其与原购房业主的纠纷处理费，而上诉人购的商品房是从被上诉人手里购得房，与原购房业主无任何关系，被上诉人非法转嫁这40000元，实属不当得利。2、一审判决严重违反法定程序。一审庭审笔录记载由于被告需补强证据，休庭错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条（三）项规定，一审应口头裁定延期审理，而不是休庭。在举证期限过后，一审庭审中，审判人员当庭多次指使被上诉人提供这个证据、提供那些书证、让那个证人出庭作证等，严重违反法定程序。如一审第一次庭审笔录记载：“庭审后七日内被告向法庭补交证据，逾期视为举证不能”，并明示让原房业主杜立华写一个4万元的收条；在质证笔录中称，下次开庭时，通知ＸＸ作为证人出庭。第二次庭审笔录中称，证人证言（ＸＸ）当庭予以确认，庭审后三日内提交与原告同户型的房屋合同三份。按照最高法院证据规则规定，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利，一审法院延长举证期限是严重违法的。一审第二次开庭后，又非法延期让被上诉人庭后举证，上诉人没有见过，也没有进行质证，但一审法院却把没有质证的证据，予以认定。一审判决认定被上诉人的全部证据均属无效，一审法院当庭准允被上诉人延期举证，严重违法，被上诉人后补的所有证据，均不能依法认定。请求二审法院撤销一审判决，查明事实，依法改判。秦煤公司答辩称，2012年5月6日傅氏阳光1–50607室商品房已由杜立华购买（有交款凭证为证），当时为期房、销售阶段开盘价低，成交单价为每平方3180元。后因个人原因杜立华不能继续购买并委托销售部工作人员ＸＸ代售，此时因市场情况及工作进度原因，该房屋有所增值，出于帮忙ＸＸ代为销售并约定增值款为4万元。2013年9月3日经ＸＸ讲解，原告同意购买该套房子，并签订认购单且交5万元定金（认购单约定定金为1万元，剩余4万元为原购房人的增值部分，经办人在介绍时已经讲清楚，经过购买人同意后再办理）；同年9月6日杨松山补交剩余首付款103379元（POS机刷卡支付），加上认购时的1万元房款合计113379元，并开据了首付款收据，余款25万元为按揭。增值款4万元经办人ＸＸ收款后给杨松山打了收条，之后ＸＸ将4万元交给原客户杜立华，有杜立华收条为证。按照销售部规定，杜立华需交《协议变更费》12000元（该费用收据已交付一审法院），并按要求销毁作废原杜立华的《认购协议》，杨松山办理完购房前期手续后，按照销售部工作程序，ＸＸ继续为杨松山办理按揭贷款相关手续。上诉人认购时交付5万元现金，1万元为制式收款收据，4万元为收条，签约时，上诉人在POS机上支付103379元（首付为113379元），上诉人如不知该套房屋为代售的前提下，为何要支付153379元房款，为何还要办理25万元的贷款，而不是21万元。上诉人在诉状中对此提到“被告强行扣划原告4万元”，按照程序。购房支付大额房款是通过POS机进行刷卡支付，刷卡时，必须经本人多次确认交易金额并输入密码后，才能进行付款，上诉人陈述太过牵强。上诉人在诉状中提到“2006年9月6日，原告与被告签订完商品房买卖合同后，被告称该套商品房系他人购买中途退房，售楼部与该人存在纠纷，于是被告强行从原告交的购买定金（50000元）中扣划人民币40000元，作为与他人处理纠纷的处理费”不符合事实。既然上诉人在2013年9月6日就此事已与被告发生纠纷，那么上诉人为什么还要继续履行合同。继续办理下面的购房相关手续。直至上诉人起诉被上诉人之日，上诉人从未就此事提出过任何问题，也没用任何证据证明上诉人多次提出终止合同，要求退房，也未找过经办人ＸＸ。上诉人在诉状多次提到‘被告强行扣划原告四万元房款’，购房支付大额房款必须通过POS机进行刷卡支付。刷卡支付时，必须经本人多次确认交易金额后输入密码，才能进行付款。上诉人在诉状说到自己购买的房子总价为363379元，首付款30%为113379元，单价为3180元／平米。上诉人诉状中也明确提到，2013年9月3日已经支付定金5万元。上诉人明知首付款30%为113379元，既然已经交付了5万，那么剩余首付款应是63379元，上诉人为什么在2013年9月6日办理签约手续时还要刷卡再支付103379元，这个事实足以说明上诉人对购买1-50607号房屋实际情况明确知晓。上诉人所购买的5单元6层07号房屋，面积114.27平米、户型三室两厅两卫。这种产品属于稀缺房源，数量少，价格高，该户型的成交单价在签订合同时市场价约3500元／平米以上（有其他合同佐证），双方之间并无关系，而双方合同价为3180元／平方米，这进一步说明4万元为增值款。一审认定事实清楚，程序正确，应予维持。二审查明杨松山与秦煤公司签订商品房买卖合同、合同价款为363379元及交款数额与一审查明一致，对一审查明事实予以确认。二审中秦煤公司提交2012年5月6日杜立华购房收款收据，用以证明这套房子曾经有销售给杜立华并交付首付款113378元的事实。杨松山质证称，这份证据其从未见过，不是新证据不予认可。一审庭审笔录中证人ＸＸ称：2013年9月1日原告委托其妻子来到新区傅氏阳光销售部看房。其妻子在我推荐后看中1-50607号房屋，并咨询购房事宜。我将1-50607室房屋情况在2013年9月1号已经说清。1-50607号房屋于2012年5月6日已经被客户杜立华优先购买，成交单价3180元／平米，成交总价363379元，并交纳购房首付113379元，剩余房款25万元整选择银行按揭贷款。在通知杜立华办理按揭手续时，因客户个人银行征信问题不能办理银行按揭贷款25万元，杜立华无力一次性支付，最终决定放弃购买。由于杜立华购买属于开盘价格，所购买房屋价格较低。而现在房屋因时间、工程进度、市场等原因，该房属准现房，房价比原客户购买时增值。客户杜丽华委托我帮忙找个适合的客户将房子转让，并在房屋原总价的基础上增值4万元，房屋增值的4万元包含房屋变更等费用。2013年9月6日是先交款，后签订合同，后去住房公积金看是否办理按揭手续，原告要求我打4万元收条，我从业时间不长，向领导请示后，领导觉得不合适，我就去找原告要收条，原告称不会为难我。二审证人ＸＸ称：2013年9月1日杨松山委托他的妻子来傅氏阳光看房，刚好有一套房子，符合他们的要求，我就介绍了本案涉案的房子，原客户杜立华因为征信问题，无法贷款，让我把他这套房子卖出，看完房子之后，杨松山的妻子很满意，就问了这套房子的情况，如果要买这套房子，要带5万元的定金，其中4万元就是原先客户杜立华的增值部分。杨松山的妻子表示非常满意，回去考虑一下。在这期间一直给我说，她看上这个房子了，先不要给其他客户介绍这套房子。2013年9月3日杨松山、杨松山的妻子、儿子一块来看房，我就带他们一家人看了这套房，他们一家人当时表示很满意，杨松山来的时候也带了五万元的现金，当时我就说的很清楚，一万元是定金，四万元是原客户的增值部分。杨松山要求把增值部分给他打上收条，杨松山担心这四万元发生纠纷，还要求提供原购房人的合同，在杨松山多次要求下，我以本人名义给他打了4万元的增值部分的收条，打完收条，我感觉不对，当时我给杨松山媳妇说了很多，他媳妇就说把收条退给我，但杨松山不让给。在2013年9月6日至2013年12月底中间，杨松山正常办理购房手续，从未问过4万元的事情，也未提出解除合同。据一审庭审记载：一审庭审杨松山称：2013年9月3日签订认购单，认购单写定金1万元，实际支付5万元，当时业务部说现在多交，到最后可以少交。2014年9月30日质证笔录中一审法院问：原告解释一下，你交了5万元，但认购单只写了定金1万元，杨松山称：当时刷卡，员工说现在多交，贷款可以少贷一些。一审第一次庭审中秦煤公司提交证据仲裁裁决书和针对仲裁裁决书的本院裁定书；一审法院提出庭审后七日内被告向法庭补交证据，逾期视为举证不能。2014年9月30日质证笔录中秦煤公司提交杜立华收据、收条，证明ＸＸ收杨松山4万元交给杜立华同时杜立华交给公司更名费12000元，一审法院提出下次开庭时，通知ＸＸ（经办人）作为证人出庭。一审第二次庭审中，一审法院提出庭审后三日内被告提交与原告同户型的房屋合同三份。二审谈话笔录中杨松山称：当时交5万元是因为业务员说可以多交，总共113379元，现金如果多交，可以多交，到时候首付可以少交，当时我们带了5万元，就交了，秦煤公司也承认这个5万元，当时我没去，我媳妇交的。2013年9月6日交首付时，交了103379元，在5万元定金中冲了1万元，总共交了113379元。首付不扣除4万元，是因为按多退少补原则，我多交了向他们要，发生纠纷，当时说是多退少补，大堂经理ＸＸ在POS机上操作的，冲了1万元。合同约定首付款113379元，超付4万元，是因为超付的应在本金中抵，本金应把4万元加上，交完以后核对发现不对，向他们要，交款是他们操作的，只冲了1万元，多收的应该退，他们不退，才发生纠纷，他们说这4万元是人家退下来的房子处理纠纷用的，我生气让他们打了个条子，收到购房款4万元。我是先签的合同，后交的款。之后按揭贷了25万元。2013年9月6日多交了4万元，之后贷了25万元，而不是21万元，是因为贷款是他们公司和建行协助办的，由不了我，多次交涉要这4万元，要不下。对2013年9月在相对面积楼层价款为每平方米3500元至3600元，我购房每平方米3180元，我解释是我合同和认购单中标价每平方米为3180元，一审判决中同户型的详细信息没有质证，一审判决被告提供的6组证据，前5组对方也质证了，第6组未质证。一审第二次庭审中被告延期提交的证据都没有质证。铜川仲裁委员会开庭笔录中杨松山称：证据六《收条》，ＸＸ领走了4万元，这4万元作为一手新房二手转让的钱。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院程序是否严重违法。二、秦煤公司收取的4万元是否构成不当得利。一、关于一审法院程序是否严重违法的问题。《最高人民法院关于适用〈关于民事诉讼证据的若干规定〉中有关举证时限规定的通知》第一条规定：“关于第三十三条第三款规定的举证期限问题。《证据规定》第三十三条第三款规定的举证期限是指在适用一审普通程序审理民事案件时，人民法院指定当事人提供证据证明其主张的基础事实的期限，该期限不得少于三十日。但是法院征得双方当事人同意后，指定的举证期限可以少于三十日。前述规定的举证期限届满后，针对某一特定事实或特定证据或基于特定原因，人民法院可以根据案件的具体情况，酌情指定当事人提供证据或者反证的期限，该期限不受‘不得少于三十日’的限制”。秦煤公司虽在一审第一次庭审提交了证据，但一审法院为查明事实，根据案件具体情况，酌情指定秦煤公司提供补强证据，并无不当。对未质证的同户型价格详细信息，一审予以认定不当，但该信息对本案有一定的关联性，二审对该证据予以质证。一审程序虽有瑕疵，但未达到严重违反程序的程度。上诉人请求发回重审，于法无据，不予支持。二、秦煤公司收取的4万元是否构成不当得利。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。杨松山与秦煤公司对双方签订商品房买卖合同、合同价款为363379元无异议。对于杨松山多支付的4万元，杨松山称该款项在首付款中多退少补，其在签订合同时已知首付款为113379元，其已交付5万元，首付款时应交63379元，但其在首付款交付时在POS机上刷卡交款103379元，POS机上付款需仔细核对数字并输入密码才能付款，杨松山称完全由秦煤公司工作人员操作付款与常理不符，杨松山对交款103379元是明知的；杨松山称交完款项后核对发现不对，向秦煤公司索要，但其之后在按揭贷款时仍未扣除40000元。办理按揭贷款需杨松山签字确认，杨松山对贷款25万元也是明知的。杨松山称贷款是秦煤公司和建行协助办的，其无法决定贷款数额也与贷款办理过程和常理不符。秦煤公司一审庭后提交同户型价格详细信息，从多份同户型商品房房屋购买价格可以看出，在2013年9月左右，杨松山购买的同户型商品房房屋购买价格在每平方米3500元以上，杨松山二审认为合同约定每平方米3180元，明显低于当期同户型房屋售价，加上争议的40000元，该房屋的价格才与当期上述售价相当。秦煤公司一审提交协议变更申请、原购房人收款收条、证人（原经办人）ＸＸ证言、变更费用收款收条；秦煤公司二审提交了2012年5月6日杜立华购房收款收据，该部分证据可以形成证据链，能够证明该40000元是支付给原购房人的房屋增值款。结合前述杨松山交定金、付首付及办理按揭贷款的过程来看，杨松山对秦煤公司收取该40000元以及该款的去向和性质均是明知的，该款并不构成秦煤公司的不当得利。上诉人该项上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，结果正确，应予维持。上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人杨松山负担。本判决为终审判决。审 判 长  康建军审 判 员  梁兴旗代理审判员  吴 娜二〇一五年三月十九日书 记 员  何小静