南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终114号
上诉人（一审被告）：南宁市比佛利汽车服务有限公司，住所地南宁市科园大道西二路广西科学院对面，组织机构代码：69279177-0。
法定代表人:朱榕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡丽梅，广西安信律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李明军，男，1976年8月17日出生，壮族，住扶绥县。
委托诉讼代理人：张宁，广西君桂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丘水伊，广西君桂律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：南宁昊霖投资有限公司，住所地南宁市邕武路21号。
法定代表人：李尚峻。
上诉人南宁市比佛利汽车服务有限公司（以下简称比佛利公司）因与被上诉人李明军、南宁昊霖投资有限公司（以下简称昊霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015)南铁民初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人比佛利公司的委托诉讼代理人胡丽梅、被上诉人李明军的委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼。被上诉人昊霖公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
比佛利公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第492号民事判决第二项，判决比佛利公司无需承担返还责任；2.本案诉讼费用由李明军、昊霖公司承担。事实和理由：1.根据合同的相对性原理，比佛利公司不是李明军、昊霖公司签订的《租赁协议》的相对方，李明军诉请的返还定金的义务理应由昊霖公司承担。从南宁铁路运输法院向南宁市工商局高新分局调取的询问笔录可以认定，李明军所缴纳的定金实际上全部是昊霖公司收取、使用，且昊霖公司在收取了定金之后不久双方便签订了《租赁协议》。由于《租赁协议》系李明军、昊霖公司所签订，因此李明军在签订《租赁协议》时就已明知比佛利公司将涉案铺面的权利义务转移至昊霖公司的事实，根据合同相对性原理，李明军诉请的返还定金的义务理应由昊霖公司承担。2.李明军提供的定金收据上加盖的比佛利公司的公章系昊霖公司伪造的，比佛利公司不应当承担连带返还责任。比佛利公司在领取本案一审判决书之时，从昊霖公司知悉昊霖公司在比佛利公司收回公章之后，私自伪造了比佛利公司的公章，因此，李明军提供的定金收据上加盖的公章极有可能是昊霖公司伪造的。3.一审法院适用法律错误。一审法院认定比佛利公司与昊霖公司是属于债务转让的行为，比佛利公司认为这不是债务转让，而是代理行为，即比佛利公司代昊霖公司收取的合同定金。因为一审时李明军已经认可所缴纳的定金转化为合同履约金，缴纳定金行为在前，李明军与昊霖公司签订租赁协议行为在后，租赁协议的第二条第一项明确约定了合同的履约金是乙方收取，在租赁期满并没有违约时，乙方将商铺依约交还商铺后，由甲方退还履约金。退一步来说，即使是债务转让，那么也因为李明军与昊霖公司签订的租赁协议里已经认可了债务转让的行为，所以此后产生的权利义务应当由昊霖公司来承担，与比佛利公司无关。
李明军答辩称，1.本案并未突破合同相对性原理，早在2013年4月29日，比佛利公司就通过通知的形式向李明军等众多租户发出预定铺面的邀约，同时在收到李明军的定金后向李明军出具了其加盖公章的收款收据，其行为与昊霖公司的租赁行为相延续，而李明军也是依据比佛利公司的通知和收据要求退回押金，因此没有突破合同相对性原理。2.比佛利公司辩称收款收据中加盖的比佛利公司公章是伪造的，是其为拖延时间的行为，比佛利公司如认为公章是假的，那么早就应当在发出通知时提出异议，并举报昊霖公司。而一审时比佛利公司并未对公章真实性提出异议，故比佛利公司的辩解没有法律依据和事实依据。3.比佛利公司与昊霖公司应当是合伙关系，并不是比佛利公司所述的代理关系。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请二审法院依法驳回比佛利公司上诉请求。
昊霖公司未作答辩。
李明军向一审法院起诉请求：1.确认李明军与昊霖公司签订的《租赁协议》无效；2.昊霖公司、比佛利公司共同向李明军返还履约保证金10000元、租金3600元、综合服务费180元；3.本案诉讼费由比佛利公司、昊霖公司共同承担。
一审法院认定事实：2013年4月29日，比佛利公司向南宁农业科技市场农资经营户发出《通知》，主要内容为：南宁农业科技市场将于2013年7月1日起拆除，为使广大经营户能继续有个良好的农资经营环境，比佛利公司已经在南宁市筹建新的农业生产资料专业市场，希望广大农资经营户对新市场铺面进行预订。2013年4月30日，李明军向比佛利公司支付铺面定金10000元，比佛利公司向李明军出具加盖其公章的收款收据，收款收据中注明的收款人为韦海鹰。2013年9月13日，李明军（乙方，承租方）与昊霖公司（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定：1.甲方将位于南宁市邕武路21号南宁昊霖农业科技广场4-13号商铺出租给乙方用于农业经营，租期自2013年9月13日至2014年12月31日；2.租赁期间的全部租金为14400元，综合服务费为720元；3.合同签订当日，乙方应支付甲方履约保证金10000元，在租赁期满乙方无违约行为时甲方无息退还；合同还对其他的权利和义务作了约定。合同签订后，李明军向昊霖公司支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金14400元以及综合服务费720元，昊霖公司将铺面交付李明军使用。
2014年5月16日，南宁市工商行政管理局高新技术产业开发区分局（以下简称高新分局）向涉案铺面所在的市场贴出告示，要求：1.昊霖公司立即停止相关违法经营活动，终止违法摊位、店铺的租赁，并于2014年6月15日前自行关闭市场；2.昊霖农业科技广场内的经营户自行停止装修、装潢，自行停止现有的经营活动。2014年9月10日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）向市场内的各租户发出《限期搬离通知书》，主要内容为：高新区管委会将依法对昊霖公司擅自在南宁市西面路西村违法建设的房屋进行强制拆除，要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离，否则所造成的财产损失，高新区管委会一律不予赔偿。2016年1月29日，昊霖公司出具《承诺书》，载明：昊霖公司以比佛利公司名义向南宁昊霖农业科技广场租户收取的所有租金、押金等各项费用，与比佛利公司无任何关系，均由昊霖公司承担所有经济赔偿。
另查明，南宁市工商行政管理局登记昊霖公司的成立日期是2013年9月5日。依比佛利公司申请，一审法院于2015年12月23日向高新分局调取该局经济检查大队的行政执法人员就昊霖农业科技广场内铺面租赁合同纠纷对韦海鹰所做的询问（调查）笔录，这份2014年6月9日的笔录载明：韦海鹰系昊霖公司项目部主管兼任财务主管，因李明军支付定金时昊霖公司尚未成立，故出具的收据加盖的是比佛利公司的公章，该款项实质全部用于昊霖公司的市场建设，比佛利公司与昊霖公司并不存在合作关系。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，李明军与昊霖公司签订的《租赁协议》应属无效合同。故李明军请求确认其与昊霖公司签订的《租赁协议》无效，一审法院予以支持。
关于比佛利公司是否应承担责任的问题。李明军在签订《租赁协议》前向比佛利公司支付了10000元定金，因该款项未冲抵租金，李明军主张比佛利公司予以退还。比佛利公司辩称因李明军支付定金时，昊霖公司尚未成立，故比佛利公司将公章借给了昊霖公司使用，定金名义上是比佛利公司收取的，但实际收款人和使用人都是昊霖公司，高新分局的询问（调查）笔录和昊霖公司出具的《承诺书》均能印证该事实，故责任应由昊霖公司承担。一审法院认为，高新分局的询问（调查）笔录仅是韦海鹰的单方陈述，并非高新分局经调查核实后得出的结论，该笔录不能直接作为认定比佛利公司不应承担责任的依据。昊霖公司在《承诺书》中承诺其以比佛利公司名义收取的费用与比佛利公司无关，由昊霖公司承担所有经济赔偿义务，但李明军不认可昊霖公司代替比佛利公司履行义务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”之规定，比佛利公司仍应对其收取的10000元定金承担返还的义务，因其他款项不是其收取的，比佛利公司对其他款项无需承担责任。
关于履约保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”签订《租赁协议》前，李明军已就涉案铺面支付定金10000元。从昊霖公司出具的《承诺书》中可以得知，昊霖公司认可收到以比佛利公司名义收取的10000元定金。《租赁协议》约定签订协议时李明军应向昊霖公司支付履约保证金10000元，因李明军交纳的定金未冲抵租金，故对李明军主张该定金已转化为履约保证金的说辞，一审法院予以采信。李明军诉请比佛利公司、昊霖公司共同返还履约金10000元，一审法院予以支持。
关于租金、综合服务费的问题。高新区管委会于2014年9月10日发出的《限期搬离通知书》中要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离，李明军主张其于2014年9月20日搬离，一审法院予以采信。《租赁协议》约定涉案铺面的年租金为14400元，故月租金为1200元，李明军要求昊霖公司退还剩余租期即2014年10月至2014年12月期间的租金共计3600元（1200元×3月），一审法院予以支持。《租赁协议》约定综合服务费每间铺面每年720元，故每间铺面每月60元，李明军要求昊霖公司退还剩余租期即2014年10月至2014年12月期间的综合服务费180元（60元×3月），一审法院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认李明军与昊霖公司签订的《租赁协议》无效；二、比佛利公司、昊霖公司共同向李明军返还履约保证金10000元；三、昊霖公司向李明军返还租金3600元、综合服务费180元;四、驳回李明军的其他诉讼请求。本案案件受理费146元，公告费233元，总计379元（李明军已预交），由比佛利公司、昊霖公司共同负担。
二审期间双方当事人均没有提交新证据。比佛利公司、李明军对一审法院查明事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：比佛利公司是否应当对其收取的款项承担返还责任？
本院认为，比佛利公司向南宁农业科技市场农资经营户发出《通知》后，李明军在与昊霖公司签订《租赁协议》之前，向比佛利公司支付了铺面定金10000元，比佛利公司出具了加盖其公章的收据，在签订《租赁协议》之后，该定金并未冲抵租金，因此当《租赁协议》无效，比佛利公司应对其收取的款项承担返还责任。比佛利公司主张其不是《租赁协议》的当事人，李明军所缴纳的定金实际上由昊霖公司收取、使用，李明军在签订《租赁协议》时就已明知比佛利公司将涉案铺面的权利义务一并转让给昊霖公司，因此返还定金的义务应由昊霖公司承担，本院认为，南宁市工商行政管理高新分局的询问（调查）笔录，以及昊霖公司出具的《承诺书》均是单方陈述，没有其他证据予以佐证，其行为不能对抗比佛利公司、昊霖公司以外的第三人，因此比佛利公司的主张不能成立。比佛利公司主张定金收据上加盖的其公司公章是由昊霖公司伪造，但未能提供相应证据予以证实，其主张没有依据。比佛利公司主张其与昊霖公司之间是代理行为，本院认为，比佛利公司是以其公司的名义收取李明军的定金，本案中没有证据证实其与昊霖公司之间存在代理关系，李明军对此亦不予认可，比佛利公司的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人比佛利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费146元（上诉人南宁市比佛利汽车服务有限公司已预交），由上诉人南宁市比佛利汽车服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 袁宇飞
审判员 韦圆圆
二〇一七年三月二十三日
书记员 符贵芳