安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一初字第00093号
原告：六安伟能房地产营销代理有限公司，住所地安徽省六安市。
法定代表人：蔡银霞，该公司总经理。
委托代理人：葛子宏，安徽公众律师事务所律师。
被告：安徽省中平置业有限公司，住所地安徽省六安市经济技术开发区。
法定代表人：廖贵斌，该公司董事长。
委托代理人：王敏，安徽晟成律师事务所律师。
委托代理人：李淑梅，安徽晟成律师事务所律师。
原告六安伟能房地产营销代理有限公司（以下伟能公司）因与被告安徽省中平置业有限公司（下简称中平公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2014年7月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组织合议庭，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告六安伟能房地产营销代理有限公司委托代理人葛子宏，被告安徽省中平置业有限公司委托代理人王敏、李淑梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告伟能公司诉称：2013年5月22日，原、被告双方签订《“六安鑫泰钢贸物流园”独家销售代理服务合同》，同年8月20日，双方签订《临时招商协议》，按上述合同及协议约定，原告为被告开发的商品房进行销售及招商，被告按约定给付销售及招商佣金。原告按约履行合同及协议义务，被告未按合同及协议给付销售及招商服务费。此外，由于被告涉诉，双方合同及协议约定销售及招商的房屋被不同地方的人民法院查封，以及因被告与他人发生纠纷，售楼部数次被打砸、锁门封门致原告无法履行合同及协议销售房屋以及招商，给原告方造成重大经济损失，并且导致原告方无法获得可得利益，故具状诉至贵院，请求判决：1、被告给付销售及招商佣金并赔偿损失合计600万元；2、本案诉讼等费用由被告承担。
被告中平公司辩称：一、答辩人没有违约，相反是原告销售不积极，采取“坐销”的方式销售商品房，致使房屋销售数量少。答辩人与原告签订《“六安鑫泰钢贸物流园”独家销售代理服务合同》后就投入大量的财力物力，总投入达400多万元，包括建设售楼部及广告费，但原告在销售商品房的过程中并没有像之前承诺的那样采取“行销”的方式售房，而是“坐销”等着买房者上门才进行销售，这样就大大减少了房屋的销售量。答辩人开发的商品房虽有部分被法院查封，但是六安市经济开发区管委会给答辩人发了文件，文件规定虽然商品房被查封，但与查封方已经协商好，商品房可以出售，售出一套解封一套，并不影响商品房的销售，原告没有将商品房卖出，答辩人当然不给提成。二、2014年3月14日原告出具了一张“鑫泰*世贸中心”重金结算表（001），并由原告负责人钟宏亲笔签名，答辩人与原告对所销售的商品房佣金已经进行了结算，双方认可实际已收房屋销售价款3259410元，佣金为462539元。三、答辩人在《“六安鑫泰钢贸物流园”独家销售代理服务合同》签订后已经支付给原告26万元的代理服务费，其中通过银行转账汇款13万元，给付现金13万元。
原告伟能公司为支持其诉讼请求，提交如下证据：
证据一、企业法人营业执照、组织机构代码证。证明原、被告企业基本信息。
证据二、销售代理服务合同。证明：1、2013年5月22日双方签订“六安鑫泰钢贸物流园”独家销售代理服务合同，该合同合法有效；2、合同规定原告方的报酬按5％计提销售佣金及销售价格超出平均销售底价金额为溢价部分，溢价按原被告3：7分成，以及合同签订后，所售出房源皆应计算乙方佣金；3、被告未按合同约定的时间及金额给付原告佣金及溢价分成。
证据三、临时招商协议、鑫泰钢贸物流园租赁佣金结算表。证明被告为搞活其开发的市场，要求原告在落实销售的同时委托原告招商，招商的佣金为每套4000元。原告已招商五套，佣金为合计2万元，被告未支付佣金。
证据四、交易一区、二区、三区、四区剩余房源明细表、六安鑫泰钢贸物流园备案汇总表。证明被告委托原告代理销售的房屋位置，面积及已销售备案。
证据五、鑫泰钢贸物流园销售佣金及溢价汇总表、承诺函、收据、汇款凭证。证明原告履行合同约定义务已代理销售的房屋，被告应给付相应佣金及溢价款。
证据六、短信内容、情况说明、工作流转单、函、电视推广方案、实施计划、鑫泰世贸中心招商恳谈会活动方案、派单方案、年终促销方案、金寨霍山霍邱电视台推广计划、认筹活动方案。证明原告为代理销售被告方开发的房屋，履行合同而做的工作。
证据七、照片、法院查封及轮候查封单、工资发放单、会议纪要、联系单。证明被告与他人发生纠纷导致原告无法履行合同，造成原告可得到利益损失及实际人员工资损失。
证据八补充清单一份。证明原告诉请600万元计算方法。
被告中平公司质证意见：
对证据一、无异议。
对证据二、无异议。强调一点，原告销售的房源才应计算佣金。
对证据三、三性有异议，原告方不积极销售，并提出房子卖不掉，我方才提出可以出租出去。临时协议没有原告方的签名盖章，结算表没有双方签字认可。
对证据四的房源明细表无异议，都是没有销售的房子；对房产局的备案汇总表有异议，对表格的真实性无异议，但是该备案表中内容有部分是真实的，部分是虚假的（从22到30，从41到48），据我方了解，都是为了银行进行抵押贷款，做到别人名下的，我方提供的证据二中的房子是原告真实销售的房子。原告提供的房产局盖章的备案汇总表中的范围其中有一部分是其他代理公司销售的。经过原告卖出的房屋共计6416300元，我方实际收到的只有3259410元，其中未收房款3156890元。按照合同原告应当将全部房款收回。合同中依房款到账提起佣金和服务费，未收回的房款不能计算佣金和服务费，是双方认可的；对佣金结算表（001）真实性无异议。
对证据五、对溢价汇总表真实性有异议，是原告方单方制作；承诺函真实性无异议，关联性有异议，与本案没有关联性，实际是我方进行抵押的，不是原告方销售的，是直接给买房子人的承诺；对收款收据真实性无异议，但是对方应当提供原件，其中有部分收据中的房屋不是原告销售的，如潘超、钱金户，与我方提供的证据二中一致的是真实的；对付款凭证真实性无异议。
对证据六、对于短信真实性无异议，只能证明对方编了短信，不能证明其确实发送了；对情况说明、工作流转单无异议；对电视推广方案实施计划、鑫泰世贸中心招商恳谈会活动方案、派单方案、年终促销方案、金寨霍山霍邱电视台推广计划、认筹活动方案真实性无异议，均是原告进行销售前期必备工作，对于一系列方案，是原告按合同应当做的，我方没有给原告造成损失。
对证据七法院查封及轮候查封单真实性无异议，与本案无关，根据文件的第三联，查封不是影响原告方销售的因素，2014年经过协调，虽然查封了，也说明了只有销售商能够销售一套掉就给解封一套；工资发放单与本案没有关联性，应当由原告支付的。对会议纪要三性无异议；对联系单、照片的真实性无异议，但是只能证明当时情况，实际情况仅仅几天，不影响原告销售。
对证据八补充清单有异议，与本案没有关联性。我方承诺是销售一套房屋给一套房屋的佣金，其主张于法无据。
被告中平公司为支持其答辩理由，提供如下证据：
证据一、营业执照、组织机构代码证复印件计两张。证明被告的主体资格。
证据二、“鑫泰*世贸中心”佣金结算表一张。证明原、被告双方认可实际已收房屋销售价款3259410元，佣金结算额为462539元。
证据三、地税发票3张，网银转账回单4张及收条1张。证明被告已支付原告26万元的代理服务费。
原告伟能公司质证意见：
对证据一无异议。
对证据二无异议，仅仅证明001表是双方部分结算。
对证据三真实性无异议，被告已支付的26万元，不能证明全部是佣金，只有6万元是佣金，20万元是策划费，策划费在合同之外。另策划费已经全部支付。
本院认证意见：
原告所举证据一、二、四、六、七，被告对其真实性无异议，予以确认。原告所举证据三，被告对其中的临时协议被告方的签名真实性无异议，但认为临时协议没有原告方的签名盖章，因该临时协议是原告提供，本院予以确认；被告对其中的结算表有异议，因该结算表系原告单方制作，且被告不予认可，本院不予确认。原告所举证据五，被告对其中的溢价汇总表真实性有异议，因该溢价汇总表系原告单方制作，且被告不予认可，本院不予确认；被告对其中的承诺函、收款收据、付款凭证的真实性无异议，本院予以确认。原告所举证据八，被告有异议，因该清单系原告单方制作，且被告不予认可，本院不予确认。被告所举证据原告对其真实性均无异议，本院予以确认。
经审理查明：2013年5月22日，原告伟能公司（乙方）与被告中平公司（甲方）签订《“六安鑫泰钢贸物流园”独家销售代理服务合同》，约定，甲方独家委托乙方代理销售服务“六安鑫泰钢贸物流园”项目。其中甲方责任部分约定：甲方负责提供正常开展销售工作的办公场所；为该项目之营销宣传、推广成本有关费用由甲方承担；甲方接到乙方各类工作联系单，在三个工作日给予答复或调整意见；甲方应按本合同约定，足额支付乙方策划费用、销售提成、溢价分成等销售服务费以及其它内容。乙方责任部分约定：乙方负责该项目整体营销策划、宣传、推广和销售计划制定与实施、商业规划建议、招商建议及运营建议；乙方负责策划、销售队伍的管理，并承担乙方人员的工作、奖金等一切费用的支出以及其它内容；乙方代表甲方以甲方名义签署该项目的认购书及商品房买卖合同，非经甲方同意，乙方不得与购房者修改或增加甲方审定的认购书和商品房买卖合同中的任何条件；乙方在实际操作过程中，应按双方确定的销售程序和付款方式向客户收款。代理服务费就支付方法部分约定：本案未销售面积4.3万平方米的平均销售底价双方协商确定为每平方米4500元，所售商品房按双方约定的销售底价的实际成交额的5％计提销售佣金（含税），作为乙方报酬，该项目合同确定后，所售出房源皆应计算乙方佣金，购房者签订商品房买卖合同后按实际到账额提取销售佣金，双方确定各阶段销售实际价格超出平均销售底价的销售金额为溢价部分，溢价部分分成甲方70％，乙方30％（含税），溢价款按套按月结算，与销售佣金一起于次月5日前一次性支付给乙方，自本协议签订之日起，每月甲方支付乙方前期策划费10万元，至开盘后次月不再支付，为解决甲方资金困难，乙方进场后即开展实际销售工作，同时因甲方资金困难，乙方同意甲方只支付两个月的前期策划费20万元，本项目涉及的主要的项目宣传费，由甲方授权乙方具体操作，以现有可销售房源中予以消化（权作抵押）。合同生效后，原告按照合同约定为被告开发的商品房进行销售及招商，在此期间，因被告与他人发生经济纠纷，双方合同及协议约定销售及招商的房屋被不同地方的人民法院查封、轮候查封，售楼部数次被他人打砸、锁门封门，致原告无法履行合同销售房屋以及招商。2014年3月14日，原、被告就“鑫泰*世贸中心”项目中销售给郑永春、何本亮、周军、袁以建、赵泽清、张磊、刘选升、岳启周、陈久松13套房屋佣金进行结算，双方认可实际已收房屋销售价款3259410元，佣金结算额为462539元（包括溢价佣金），被告已付6万元。
另查明：2013年8月20日，原、被告双方签订临时招商协议，约定在被告未确定专业招商运营公司前，为尽快启动市场，应被告要求先由原告在落实销售的同时，临时进行商业招商，招商的佣金标准原告为每成功招商一套，被告支付原告4000元招商佣金，招商推广费用由被告承担。此后，原告已招商一套商铺，被告未支付4000元佣金。
再查明：被告中平公司已经按照合同约定支付给原告伟能公司两个月的前期策划费20万元。
综合归纳诉、辩双方意见，本案争议焦点：一、被告中平公司应支付原告伟能公司佣金、溢价应分成款的数额。二、被告中平公司应支付原告伟能公司招商佣金的数额。三、原告伟能公司主张被告中平公司赔偿其损失是否应得到支持。
关于争议焦点是一，原被告双方合同约定该项目合同确定后，所售出房源皆应计算原告佣金，购房者签订商品房买卖合同后按实际到账额提取销售佣金。原告虽然提供了加盖有六安市房地产管理局公章的该项目备案汇总表，以证明双方约定该项目合同确定后，所售房屋的情况。因已备案销售房不能视为该房屋已经完成交易，备案只是预售房屋登记的程序，原告没有提供购房者签订商品房买卖合同以及购房者按实际支付购房款的到账凭证；原告提供的补充清单列举的应得的佣金金额，只是按照备案汇总表中涉及的房屋完成交易后（付清购房款）应得的佣金，不是按购房者实际已经支付购房款金额计算的佣金。现有证据能够证明2014年3月14日，原、被告就“鑫泰*世贸中心”项目销售给何本亮等人13套房屋佣金进行结算，双方认可实际已收房屋销售价款3259410元，佣金结算额为462539元（包括溢价佣金）；原告提供的备案汇总表、被告出具给购房者潘超的1440万元购房款收据，能够证明潘超购买21套门面房（面积2933.59平方米、单价4800元），按照原被告签订的合同约定，原告应提取销售给潘超房屋的佣金720000元（1440万元5％）、溢价应分成款264023.1元（2933.59平方米（4800元-4500元）30％）。原告虽然提供了被告出具给购房者钱金购买10套门面房4756080元的购房款收据，但原告提供的备案汇总表不包括购房者钱金，且原告也没有提供购房者钱金与被告签订的购房合同，其主张被告支付出售给钱金房屋的佣金、溢价应分成款，证据不足。原告依据备案汇总表主张被告支付出售给其他人房屋的佣金、溢价应分成款，因没有提供购房者与被告签订的购房合同、已经支付购房款的收据，证据也不足。综上，被告应支付原告佣金、溢价应分成款合计1446562.1元（462539元＋720000元＋264023.1元），比除被告已付佣金6万元，尚欠1386562.1元。
关于争议焦点是二，原告诉称已招商五套商铺，被告应付未支付佣金2万元，原告没有提供招商租房合同。被告陈述已招商五套商铺，只认可原告招商一套商铺，其他的4套房是他人租的和原告没有关系。本院认定原告招商一套商铺，被告应支付原告招商佣金4000元。
关于争议焦点是三，原告主张赔偿损失部分，一是2014年4月至9月发放的工资损失；二是因被告待售房屋被法院查封、轮候查封，售楼部被砸，大门被锁无法销售房屋而不能获得销售佣金、招商佣金及销售溢价分成款的可得利益损失。因双方合同约定原告负责策划、销售队伍的管理，并承担己方人员的工作、奖金等一切费用的支出，故原告要求被告赔偿工资损失，理由不能成立；虽然存在被告待售房屋被法院查封，因被告与他人发生纠纷售楼部被砸，大门被锁无法销售房屋的情况，但该部分房屋无法销售不能归责于被告，且市场随时存在变化，房屋是否可以销售出去以及即使销售出去，房屋价格、佣金、销售溢价分成款也不能确定，故对原告此项诉讼请求不予支持。
综上，本院认为：原告伟能公司与被告中平公司签订的《六安鑫泰钢贸物流园独家销售代理服务合同》、《临时招商协议》合法有效。原告进场后，参与并施实了对六安鑫泰钢贸物流园项目商品房销售的宣传、策划、招商工作，被告理应按照合同的约定向原告支付相应的营销代理佣金、溢价应分成款和招商佣金。原告诉讼请求部分理由成立，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽省中平置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告六安伟能房地产营销代理有限公司营销代理佣金、溢价应分成款1386562.1元；
二、被告安徽省中平置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告六安伟能房地产营销代理有限公司招商佣金4000元；
三、驳回原告六安伟能房地产营销代理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费53800元，由原告六安伟能房地产营销代理有限公司负担23800元，被告安徽省中平置业有限公司负担30000元。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 许 琛
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 季 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。