重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初12438号
原告：重庆玺讯置业发展有限公司，住所地重庆市渝中区枇杷山正街120号8-1号，统一社会信用代码91500103666403447U。
法定代表人：申险峰，重庆玺讯置业发展有限公司董事长。
委托诉讼代理人：景雪梅，重庆富乐达律师事务所律师。
被告：吴波，男，1970年10月8日出生，汉族，无固定职业，住重庆市璧山区。
第三人：王兴惠，女，1964年1月5日出生，汉族，重庆惠凌实业股份有限公司总经理，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆玺讯置业发展有限公司与被告吴波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因审理需要，本院通知王兴惠作为第三人参加本案诉讼。原告重庆玺讯置业发展有限公司的法定代表人申险峰、委托诉讼代理人景雪梅，被告吴波，第三人王兴惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆玺讯置业发展有限公司（以下简称玺讯公司）向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年10月23日签订的《租房合同》。2、要求被告立即支付2015年6月1日起至合同解除之日止的租金及相应的违约金。租金的计算标准为286734.56元/季度（期）；违约金自2015年6月1日起，以每期应付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算到判决生效之日止。事实与理由：原、被告于2013年10月23日签订了《租赁合同》。双方约定，原告将位于重庆市沙坪坝区青木关镇的门面及卫生间公共部分面积租赁给被告，建筑面积1464.35平方米，租赁期限12年，租金为289688元/季度，租金每季度支付一次。如被告逾期未付清租金，则每逾期一日，被告按应交租金总额每日5%的标准，逾期超过15日的，按每日8%的标准向原告计付违约金。2014年6月30日，原、被告签订《租房屋合同补偿协议》，原告因消防验收耽误被告装修，双方交付租金的起算时间变更为2014年6月1日，其余条款按照原合同执行。被告租金付至2015年5月31日后再未支付任何租金。被告于2016年3月1日向原告支付租金65000元后，至今未再支付租金。故提起本案诉讼。
被告吴波辩称，租赁合同是与第三人签订的，租赁关系是与第三人建立的。租金应当向第三人交纳。原告所述租金标准、未缴纳租金的时间段属实。未缴纳租金的原因为：1、没有及时交付租赁房屋。约定是2014年2月1日，但实际交付是在2014年6月1日；2、房屋的水电、烟道等配套设施不到位，造成其承租房屋后第一次招商失败，产生广告、人工等损失；3、房屋产权证一直没有交给被告，导致其招商的租户办理营业执照等证件困难，租户进而拖欠其房租、物管费等，致其产生资金占用损失；4、交付房屋的公共面积不足约定的290平方米，实测只有220平方米，虽然合同约定只计收100平方米的租金，但是再转租给其他租户时，其他租户提出公共面积不足，被告每月减少应当收取的租金1500元。综上，即使应向原告交纳租金，也要求在原告主张租金的基础上减付80万元。否则，不同意解除《租赁合同》。原告主张的违约金计算标准过高，而且我方也不同意支付违约金。
第三人王兴惠述称，原告所述属实。案涉合同系其代理原告与被告签订的。被告应当向原告交纳租金。
本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，吴波与王兴惠签订《租房合同》。双方约定，王兴惠将坐落于重庆市沙坪坝区青木关镇的门面与卫生间及公共部分面积出租给吴波（卫生间及公共部分建筑面积约290平方米，其中70%面积的卫生间及公共部分优惠出租给吴波，按100平方米计租，由吴波自行隔离装修）；其中第一层建筑面积为1322.88平方米（含卫生间及公共部分）。第二层建筑面积为1464.35平方米。实际租金以房产证面积计算，多退少补；租赁期限为12年，即从2014年2月1日起至2026年1月30日止；租金单价前三年一层门面与卫生间及公共面积均为每月每平方米42元，二层门面为每月每平方米28元，以上共计每季度租金289688元；租金每季度支付一次，合同生效之日付清第一季度租金289688元，此后应在租期第三个月满前七天付清下季度租金，以此类推；如逾期未交清，每逾期一日，吴波按应交租金总额的5%向原告支付滞纳金，每日累积计算，逾期超过十五天，滞纳金增加到8%，累积计算，且王兴惠有权收回该房屋。合同第六条约定，吴波有下列情形之一的，王兴惠可以终止合同，收回房屋：2、拖欠租金累计达15天，或拖欠费用累计达30天以上的。
2014年6月3日，吴波与王兴惠签订《租房屋合同补充协议》载明，双方签订上述《租房合同》后，因消防验收耽误了吴波的装修，经双方协商达成以下补充协议：变更《租房合同》第二条租金起计时间2014年2月1日为2014年6月1日；其他内容按原合同执行。后玺讯公司多次发函催收租金。
审理中，玺讯公司称王兴惠原系其公司经理；上述合同系王兴惠接受其公司委托代理并以个人名义签订的。王兴惠对此予以认可。玺讯公司提供了上述租赁房屋的产权证。产权证登记产权人为玺讯公司，其上所载房屋面积与合同约定有出入。双方根据产权证登记面积确认租金应当按照286734.56元/季度（期）计算，并应减扣吴波于2016年3月1日已经支付的65000元；玺讯公司明确按其诉讼请求，应交租金及起算逾期付款违约金的时间为每年的6月1日、9月1日、12月1日、3月1日。吴波提供了其与他人签订的租赁合同，拟证明当时租赁房屋未取得产权证。
上述事实,有原、被告双方当事人的陈述及被告提交的《租房合同》、《租房屋合同补充协议》、催收房屋租金函、吴波租赁滴翠小区门面付款明细、案涉租赁房屋的产权证等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。本案中，玺讯公司与王兴惠均称案涉租赁关系为王兴惠受玺讯公司委托以自己名义与吴波建立的。因此，王兴惠达成的合同所涉权利义务均应由玺讯公司享有和承担，玺讯公司是案涉合同的相对人。玺讯公司作为委托人向吴波主张案涉租赁关系的合同权利符合上述法律规定。吴波承租玺讯公司的房屋，应当按照约定的时间和金额支付租金；逾期支付租金的，应当承担逾期付款违约责任。
吴波认可未付租金的事实，但要求减付租金，并提出多项抗辩理由。一、其称没有及时交付租赁房屋，实际交付日期为2014年6月1日。对此，双方达成了补充协议，约定租金起算时间为2014年6月1日。该事由双方已达成一致协商解决，吴波再以此提出抗辩，不能构成减付租金的理由。二、吴波还提出租赁房屋的配套设施不到位，致其承租后招商失败产生损失；租赁房屋产权证一直没有交给吴波，致其所招租户办理营业执照等证件困难，进而拖欠其房租等费用产生资金占用损失的两项辩解理由。本院认为，《租房合同》中并无约定配套设施的具体情况以及须向吴波提供租赁房屋的产权证，吴波也未提供证据证明其所述事由客观存在。三、吴波又称租赁房屋公共面积不足约定的290平方米，转租时租户提出公共面积不足，其每月减少应收租金1500元。对此，双方合同中已经约定实际面积以房产证面积为准，并且玺讯公司只计收100平方米的租金。吴波称其减少租金，既无证据证明，理由也颇为牵强。吴波将租赁房屋转租或做其他经营活动时必须考量已经产生的租金成本，是否能够获得收益更与其经营能力相关。综上所述，吴波提出的上述辩解理由，进而要求减付租金的反驳主张，本院不予采纳。
玺讯公司主张被告拖欠租金的事实理由成立，其要求解除《租房合同》的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。根据双方确认的未付租金时间及标准，本院确定吴波应付租金为自2015年6月1日起以286734.56元/期（每期三个月，每年3、6、9、12月起算）为标准计算，并应当扣除被告已付的65000元。玺讯公司主张违约金符合合同约定，但合同计算标准过高，其提出的标准也无法律依据。故本院确定违约金的计算，以吴波每期应付未付租金为基数（每期应付租金为286734.56元/期；2016年3月1日未付租金减扣已付的65000元），自2015年6月1日起每3、6、9、12月的第一日，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至本判决生效之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告重庆玺讯置业发展有限公司与被告吴波于2013年10月23日签订的《租房合同》。
二、由被告吴波于本判决发生法律效力后立即向原告重庆玺讯置业发展有限公司支付自2015年6月1日起以286734.56元/期为标准计算至本判决生效之日止的未付租金（扣除被告于2016年3月1日已付的65000元）。
三、由被告吴波于本判决发生法律效力后立即向原告重庆玺讯置业发展有限公司支付违约金。违约金以被告吴波每期应付未付租金为基数（每期应付租金为286734.56元/期；2016年3月的未付租金减扣已付的65000元），自2015年6月1日起每3、6、9、12月的第一日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算至本判决生效之日止。
四、驳回原告重庆玺讯置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17250元，减半交纳8625元（原告已预交），由被告吴波负担，此款限于本判决生效后立即迳付原告重庆玺讯置业发展有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 秦 伟
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 肖习敏