广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终572号
上诉人(原审被告)：北海福融鑫房地产开发有限公司，住所地北海市金海岸大道158号银滩融鑫苑海星座二单元1504号，统一社会信用代码：914505006697386562。
法定代表人：陈秀平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汤震强，广西海城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡剑武，广西海城律师事务所实习人员。
被上诉人(原审原告)：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道鸿海大厦，组织机构代码：89930448-2。
负责人：李毅，该行行长。
委托诉讼代理人：李满穗，广西海鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：许秀丽，女，l973年12月18日出生，汉族，住北海市金海岸大道***号银滩融鑫苑海星座*单元***号，公民身份号码：4528021973********。
被上诉人(原审被告)：刘庆强，男，1974年4月12日出生，汉族，住北海市金海岸大道***号银滩融鑫苑海星座*单元***号，公民身份号码：4505111974********。
上诉人北海福融鑫房地产开发有限公司（以下简称福融鑫公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称建行北海分行）、许秀丽、刘庆强金融借款合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院作出的（2015）海民一初字第2459号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福融鑫公司的委托诉讼代理人汤震强、蔡剑武，被上诉人建行北海分行的委托诉讼代理人李满穗到庭参加诉讼，被上诉人许秀丽、刘庆强经�院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
福融鑫公司上诉请求：撤销北海市海城区人民法院(2015)海民一初字第2459号民事判决中的第五项判决，改判为上诉人不承担连带保证责任。事实和理由：一、上诉人为被上诉人许秀丽、刘庆强的借款提供保证责任的时间是有保证期间和附条件的，是阶段性的保证责任。2010年9月25日，上诉人与被上诉人建行北海分行签订了《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，约定对购置坐落于北海市银滩大道以西、浙江路以南“银滩融鑫苑”项目而办理住房抵押贷款发生的债务承担保证责任。在该合同中对保证范围、保证方式、保证期间、保证金等都予以明确。该合同第四条对“保证期间”作了专�约定，即：自被上诉人与购房人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。也就是说当上诉人将房产证办到被上诉人许秀丽、刘庆强名下，且将该房屋作为抵押物抵押给被上诉人建行北海分行，被上诉人建行北海分行取得该房屋抵押权的时候，上诉人对该购房人的保证责任就完成了。二、2011年11月10日被上诉人与刘庆强、许秀丽夫妇签订《个人住房(商业用房)借款合同》(编号：450180018-011-2011001200)，依该合同约定向刘庆强、许秀丽夫妇发放贷款人民币叁拾捌万元整(￥380000元整)用于购买“银滩融鑫苑”海星座二单元0804号房屋。2011年11月29日，刘庆强、许秀丽夫妇将“银滩融鑫苑”海星座二单元0804号房屋办理抵押登记，抵押给了被上诉人并已经生效。2011年12月22日，上诉人为刘庆强、许秀丽夫妇办理了房产权证(编号：北房产证【2011】字第039902号和北房产证【2011】字第039904号)，他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书也已经交给被上诉人建行北海分行，保证期间的终止条件已经于2012年成立。被上诉人许秀丽、刘庆强的债务是发生在2015年，是在保证期间之外，上诉人不应承担保证责任。被上诉人许秀丽、刘庆强拖欠贷款的行为与上诉人无关，这是银行办理抵押贷款应当承担的风险，而且实际上被上诉人也已取得了该房屋的抵押权，再要求上诉人承担购房者将来有可能违约拒缴按揭贷款本息的保证责任显然是不公平的也是不切实际的，有违公平和诚信的原则。三、被上诉人建行北海分行于2012年向�诉人退还履行保证责任保证金的行为，也明确表明被上诉人建行北海分行认可上诉人的保证责任已经终止。上诉人与被上诉人建行北海分行签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》时，为了确保合同履行，上诉人交纳贷款金额的5％作为履行保证责任的保证金。有17名购房户(其中包括刘庆强、许秀丽夫妇)共向被上诉人借款人民币伍佰万元(￥5000000元整)。上诉人在办理这17户的房产权证后，2012年4月18日发出了《关于申请退回贷款保证金的函》，理由是已将17户购房客户所购买的“银滩融鑫苑”房产的房产证全部办理到购房人名下，现房屋产权证放在北海市房地产交易中心，至此公司申请退回该17个购房户贷款保证金。被上诉人也按照合同约定退还了办理按揭贷款购房户的保证金。说明被上诉人认可或承认上诉人的保证责任因履行完毕而结束。综上所述，上诉人在与被上诉人建行北海分行关于个人住房(商业用房)借款保证关系履行了义务，保证期间的终止条件已经成立。请求二审法院撤销北海市海城区人民法院一审判决中的第五项判决，依法改判。
被上诉人建行北海分行辩称，一审判决正确，法院应驳回上诉，维持原判。
被上诉人许秀丽、刘庆强经本院依法传唤，未到庭参加诉讼也未发表书面的答辩意见，视为其放弃答辩权利。
建行北海分行向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告共同偿还贷款本金302519.48元及利息7091.16元（利息从2015年2月28日计至2015年11月3日止，以后续计），合计人民币309610.64元；3.判决被告北海福融鑫房地产开发有限公司对上诉借款本息承担连带清偿责任；4.判决原告对被告名下位于北海市金海岸大道158号银滩融鑫苑海星座二单元0804号房屋享有优先受偿权；5.判决三被告承担原告为实现债权发生的律师费14432元。
一审法院认定的事实：2011年11月10日，原告与被告许秀丽、刘庆强签订《个人住房(商业用房)借款合同》(编号：450180018--011--
2011001200)一份，主要约定被告许秀丽、刘庆强向原告借款380000元用于购买北海市金海岸大道l58号银滩融鑫苑海星座二单元0804号房屋，借款期限为2011年ll月10日至2021年ll月10日，共120个月，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮l5％计算，借款偿还方式为每月等额本息还款法，如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用(包括但不限诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)均由借款人承担。被告许秀丽、刘庆强提供位于北海市金海岸大道l58号银滩融鑫苑海星座二单元0804号房屋作抵押担保，并于2011年ll月29日，办理了上述抵押物的抵押登记手续。原告依约向被告许秀丽、刘庆强发放了贷款380000元，被告许秀丽、刘庆强亦一直依约偿还贷款本息，但自2015年2月28日开始没有依约足额偿还贷款本息。截止2015年11月3日被告许秀丽、刘庆强已拖欠贷款本金302519.48元及利息7091.16元。另查明，北海福融鑫房地产开发有限公司于2010年9月25日与原告签订了一份《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，为原告与购买北海市银滩大道以�、浙江路以南“银滩融鑫苑”项目而发生借贷关系的全部债务人形成的一系列债权提供最高额连带责任保证，债权确定期间为2010年至2012年，保证期间自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。被告许秀丽、刘庆强债务发生在债权确定期间及保证期间内。原告因追索上述债权支出律师费用l4432元。为此，原告诉至本院提出上述请求。以上事实有《个人住房(商业用房)借款合同》、抵押登记证明书、支付凭证、对账单、《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》、发票、审笔录等证据在案证明。一审法院认为：原告与被告许秀丽、刘庆强签订的《个人住房(商业用房)借款合同》是双方在平等自愿的�础上签订的，是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且抵押物已依法办理了抵押登记，该合同是合法有效的，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行自己的权利义务。本案原告已依约将贷款发放给被告许秀丽、刘庆强，已履行了发放贷款义务，但被告许秀丽、刘庆强不按照合同约定履行还款义务，致使原告不能实现贷款合同目的，被告已构成违约。根据双方签订的《个人住房(商业用房)借款合同》第十七条的约定，原告有权解除借贷关系，宣布贷款立即到期，并要求被告偿还借款本息及相关费用，原告请求解除双方签订的《个人住房(商业用房)借款合同》及请求被告许秀丽、刘庆强共同偿还拖欠的贷款本金302519.48元及利息7091.16元(利息从2015年2月28日暂计至2015年11月3日止，以后续计)，一审法院予以支持；另根据《个人住房(商业用房)借款合�》第二十一条的规定，对于原告追索本案债权所支出的律师费，应由被告承担，原告请求被告许秀丽、刘庆强支付律师费14432元，合理有据，一审法院予以支持；原告与被告许秀丽、刘庆强已就抵押物办理了抵押登记手续，根据《担保法》第三十三规定，原告对抵押物折价或者拍卖、变卖的价款在债权范围内有优先受偿权。北海福融鑫房地产开发有限公司为原告提供最高额连带责任保证，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债承担保证责任”的规定，被告北海福融鑫房地产开发有限公司对抵押物担保以外的债权承担连带保证责任。综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第二百零七条、《中华人民�和国担保法》第二十八条第一款、第三十三条、第四十六条、第五十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告建行北海分行与被告许秀丽、刘庆强签订的《个人住房(商业用房)借款合同》（编号：450180018-011-2011001200）；二、被告许秀丽、刘庆强共同偿还贷款本金302519.48元及利息7091.16元（利息从2015年2月28日计至2015年11月3日止，以后按合同约定另计至本院生效判决确定的还款之日止），合计人民币309610.64元；三、被告许秀丽、刘庆强向原告建行北海分行支付律师费14432元；四、原告建行北海分行对位于北海市金海岸大道158号银滩融鑫苑海星座二单元0804号房屋折价或者拍卖、变卖的价格在债权范围内享有优先受偿权；五、判决被告福融鑫公司对上述抵押物担保以外的债权承担连带担保责任，保证人承担保证责任后，有�向债务人追偿。案件受理费6160元，公告费100元，合计6260元，由被告许秀丽、刘庆强负担（该费用原告已预交，被告许秀丽、刘庆强在归还上述款项时一并付还给原告建行北海分行）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据的交换和质证。上诉人福融鑫公司向本院提交的新证据有：证据1.房产权证、不动产登记档案查询证明，证据2.申请退还按揭购房保证金函，证据3.进账单，证据4.退还保证金清单，证据5.不动产登记档案查询证明。被上诉人建行北海分行对福融鑫公司提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性都无异议，关联性有异议。对于证据1，认为涉案房产于2011年11月29号已经办理预抵押登记，许秀丽、刘庆强拿到房产证以后应当与开发商、银行到房产中心完善抵押登记，现在本案三方�有完善最后的抵押。对于证据2、证据3、证据4，认为与本案无关，建行北海分行退回给福融鑫公司的是整个项目的保证金，针对的是购房者在银行办理贷款的保证，而不是本案的抵押保证。对于证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但该房产权利证书上备案的是预抵押登记并非抵押登记，应以权利登记证书上的为准。被上诉人建行北海分行没有提交新证据，被上诉人许秀丽、刘庆强未提交新证据亦未发表质证意见，视为放弃举证、质证的权利。
二审期间，上诉人福融鑫公司对一审认定的事实没有异议，但认为漏查了许秀丽、刘庆强于2011年12月22日取得房产权证和建行北海分行已经退还了保证金给福融鑫公司的事实。被上诉人对一审法院认定的事实没有异议。本院对一审判决查明的事实予以确认，二审查明的事实与一审查明的一致。
对当事人二审争议的证据与事实，本院认定如下：上诉人提交的证据均具有真实性、合法性，本院结合本案其他证据予以采信。二审另查明：2011年12月22日，许秀丽、刘庆强取得位于金海岸大道158号银滩融鑫苑海星座二单元0804号房屋，房屋所有权证号分别为：北房权证（2011）字第039902号、北房权证（2011）字第0399**号。还查明：因福融鑫公司开发的“银滩•融鑫苑”项目已有36户房产证过户到客户名下，该公司于2012年4月18日向建行北海分行申请退回相关贷款保证金，福融鑫公司也已收到相关款项。
综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：上诉人福融鑫公司在本案是否应当承担连带保证责任。
本院认为，许秀丽、刘庆强与建行北海分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》向该行贷款，福融鑫公司与建行北海分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》为许秀丽、刘庆强的贷款提供最高额连带责任保证，各方当事人对上述合同的效力均未提出异议，故上述合同是合法有效的，一审认定正确，本院予以维持。
上诉人福融鑫公司主张涉案房屋已办理了抵押权登记手续，其保证责任已经终止。本院认为，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条第一款第（二）项约定，福融鑫公司的保证期间为“借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”，该条款的目的是为了保证建行北海分行依法享有涉案房屋的抵押权。结合本案证据，涉案房屋已于2011年11月29日办理了预购商品房抵押登记并于2011年12月22日取得了房屋所有权证。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”抵押权的设立以登记为准，不以权利证书的交付为要件，根据《不动产登记档案查询证明》，涉案房屋抵押权人为建行北海分行，故该房屋的抵押权已设立，贷款人即建行北海分行已经取得涉案房屋的抵押权。因此，建行北海分行依法享有涉案房屋抵押权的合同目的已实现，福融鑫公司为涉案房屋提供的保证责任应当终止。福融鑫公司的上诉理由成立，本院予以支持；一审判�福融鑫公司承担连带保证责任不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人北海福融鑫房地产开发有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2459号民事判决第（一）、（二）、（三）、（四）项；
二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2459号民事判决第（五）项；
三、驳回被上诉人中国建设银行股份有限公司北海分行对上诉人北海福融鑫房地产开发有�公司的一审诉讼请求。
一审案件受理费6160元，公告费100元，二审案件受理费6160元，公告费350元，合计12770元，由被上诉人中国建设银行股份有限公司北海分行负担2554元，由被上诉人许秀丽、刘庆强负担10216元。
上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 丘富圣
审 判 员 魏玉芳
审 判 员 杨雪云
二〇一七年十一月十日
法官助理 沈晓璐
书 记 员 庞芳婷