贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2601民初124号
原告宋碧芳，女，1966年10月4日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托诉讼代理人姚婕，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告刘光华，女，1949年12月12日出生，汉族，四川省成都市人，住凯里市。
委托诉讼代理人董建成，男，1948年12月20日出生，汉族，山东省烟台市人，住凯里市，系原告刘光华之夫。代理权限为特别授权。
被告贵州省黔东南州时代电脑有限责任公司。住所地：凯里市韶山南路**号。
法定代表人王建忠，执行董事。
委托诉讼代理人陈奕汐，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告宋碧芳、刘光华诉被告贵州省黔东南州时代电脑有限责任公司（以下简称：时代电脑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年3月1日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告宋碧芳委托的诉讼代理人姚婕、原告刘光华委托的诉讼代理人董建成、被告时代电脑公司委托的诉讼代理人陈奕汐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋碧芳、刘光华诉称：2012年11月8日，我俩与被告时代电脑公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租我俩位于凯里市韶山南路17号1楼的两间门面，租期从2012年11月1日至2015年10月31日止，且门面不能转租。合同履行过程中，被告不仅在承租门面的前方通道上搭建了一间门面，还将承租的门面及搭建的门面出租给他人获利。租赁期限届满后，我俩多次催促被告返还门面并拆除私自搭建的门面，被告却不予理睬。为此，我俩与ＸＸ签订的《房屋租赁合同》得不到履行，不仅损失租金，而且赔偿违约金，两项共计37.5万元。为了维护我俩的合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告：1、将承租的房屋腾空、恢复原状后返还；2、拆除承租房屋前面的“法式脆皮蛋糕房”；3、赔偿损失37.5万元及房屋租金损失（租金损失按每月2.5万元，从2016年2月1日计付至房屋恢复原状并交付之日止）；4、将转租收益20万元归还原告；5、案件受理费由被告承担。
原告宋碧芳、刘光华为证明诉请理由成立，向本院提供的证据有：1、二原告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明二原告的基本身份信息和诉讼主体资格。2、2012年11月8日《房屋租赁合同》复印件一份4页，拟证明（1）原、被告之间存在租赁关系以及在合同中约定各自权利义务的内容；（2）原告有权要求被告将门面恢复原状的事实。3、被告与黄荣飞签订的《房屋出租合同》复印件一份4页，拟证明被告在租赁期间将涉案房屋转租给他人的事实。4、原告与ＸＸ签订的《房屋租赁合同》复印件一份3页，拟证明原告在租期届满后将涉案门面出租给他人，并在合同中约定各自权利义务的内容。5、《索赔通知书》复印件一份1页，拟证明因被告的行为导致原告遭受租金损失以及承担违约金的事实。6、《中国银行客户回单》、《收条》、《律师函》复印件七份各1页、《照片》影印件7张，拟证明（1）门面的现状；（2）原告支付ＸＸ违约金25万元的事实；（3）原告在2015年12月16日向被告发送律师函，要求恢复门面原状并交还房屋的事实。
被告时代电脑公司辩称：一、原告宋碧芳、刘光华诉请赔偿损失37.5万元以及每月支付2.5万元租金损失没有事实和法律依据。我公司与二原告就房屋（门面）租赁事宜签订租赁合同是事实，但合同约定的租赁期限届满后，是否续租双方未作表示，故我公司与原告之间系不定期的租赁关系。原告在未终止原租赁关系前便与他人签订租赁合同，主观上存在过错，应当承担由此产生的法律后果。双方系不定期租赁关系，应按原合同约定标准收取租金，不得每月按2.5万元收取租金损失。二、原告诉称门面转租获得20万元收益归其所有缺乏事实和法律依据。我公司在履行租赁合同期间，曾花费约40万元装修店面。由于经营出现问题，为了减少损失才将承租的门面转租给他人，并收取相应的“转租费”。我公司的转租行为没有给原告造成任何损害，原告主张转租所得归其所有于理不符、于法无据。三、合同约定的租赁期限届满后，我公司曾于2016年2月19日通过公证送达方式通知原告收回房屋，原告收到通知后未与我公司协商终止租赁关系事宜，故原告无权要求我公司支付2016年2月22日后的租金。
被告时代电脑公司为证明答辩理由成立，向本院提供的证据有：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》复印件一份4页，拟证明（1）原、被告之间存在租赁合同关系；（2）合同明文约定转租行为只有在对原告造成损失的情况下才承担赔偿责任的事实。2、《收条》复印件一份1页，拟证明租赁合同约定的期限届满后，原告仍向次承租人黄荣飞收取租金的事实，已认可次承租人租赁涉案房屋的行为。3、《公证书》复印件一份5页，拟证明被告在多次通知原告收回门面未果的情况下，被迫通过公证通知的方式要求原告收回门面的事实。4、《协议书》复印件一份1页，拟证明被告与黄荣飞达成解除租赁合同协议书后，黄荣飞与原告方自行协商租赁事宜的事实。5、《调查笔录》复印件一份2页，拟证明被告收取黄荣飞转让费是因为被告对涉案房屋进行了装修，存在装修价值的事实。
经审理查明：2012年11月8日，以原告宋碧芳与刘光华为甲方（出租方）、被告时代电脑公司为乙方（承租方）就房屋租赁事宜签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：第一条、房屋基本情况：甲方房屋坐落于韶山××路，位于一层，共二间；第三条、租赁期限：租赁期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止；第四条、租金：2012年11月1日至2013年5月30日，每月租金12800元；2013年6月1日至2014年5月30日，每月租金13440元；2014年6月1日至2015年5月30日，每月租金14100元；2015年6月1日至2015年10月31日，每月租金14800元。在上一年的基础上递增5%。第五条、付款方式:2012年11月1日至2013年5月30日的租金第一次支付时间为2012年11月1日，第二次支付时间为2013年3月1日，以后付款时间则为每年6月1日和11月1日分两次支付全力租金。第六条、关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损害房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢或向甲方交纳恢复工程所需费用。第八条、租赁期满：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方。如乙方要求继续续租，则须提前两个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。第九条、因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租房屋转租的；……。2014年2月24日，被告将从原告处承租的房屋和向他人承租来的房屋一并转租给案外人黄荣飞，并收取黄荣飞转让费30万元，合同约定租赁期限从2014年3月1日至2017年3月1日。
原、被告签订的租赁合同期限届满后，因被告已将承租的房屋转租给他人，导致被告未能向原告归还租赁的房屋，双方为此发生纠纷后，原告于2016年3月1日向本院提起诉讼。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。
另查明：被告承租原告的房屋期间，在楼梯口处修建了一间门面，并出租给案外人经营“彭记法式脆皮蛋糕”。
再查明：2015年12月20日，以二原告为甲方、案外人ＸＸ为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年12月20日至2018年12月19日止；租金每月25000元，租赁期间内，租金每年递增10%；甲方在2015年12月20日前将原承租人搭建的部分房屋拆除，保证房屋恢复原状，房屋过道畅通，没有阻挡物，满足出租条件；如若该房屋未满足上述条件，合同继续履行，合同期限顺延三个月，由甲方承担支付乙方三十万违约金的违约责任。
庭审中，原告称出租给被告的两间房屋原系毛坯房，被告承租原告的两间房屋后，又承租案外人的另一间房（紧靠原告房屋左边），三间房屋均有隔墙，被告将三间房屋的隔墙打通后，装修成一间房屋，并在原告方两间房屋前的楼梯口处修建了“法式脆皮蛋糕房”，该蛋糕房堵死了楼梯通道，要求被告将承租房屋恢复原状（拆除“法式脆皮蛋糕房”以及两间房屋的所有装修，并将两间房屋恢复原始状态）；诉请被告赔偿损失37.5万元的依据是原告未能履行与ＸＸ签订的租赁合同造成的损失，30万元是逾期交房违约金，7.5万元是交付房屋顺延3个月的租金；诉请的门面损失（2016年2月1日至门面恢复并交付之日止，按每月2.5万元计算）的依据是，因被告不能退还房屋，导致原告无法将房屋交付给ＸＸ，为此造成的租金损失；租赁期届满后，因被告未退还房屋，原告方收取了黄荣飞2015年11月的租金1.9万元。
上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案二原告与被告时代电脑公司签订的《房屋租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。
关于原告主张被告赔偿损失，并返还转租收益的问题。本院认为，被告在承租期间将承租房屋租赁给案外人黄荣飞是事实。根据原、被告提交的证据，可以认定被告的转租行为未征得原告同意。被告将租赁房屋转租给黄荣飞，转租期限超过承租人剩余租赁期限，导致被告在租赁期限届满后，不能依约向原告归还租赁房屋。为此，被告应承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告在没有收回承租房屋或者能确保自己在2015年12月20日前收回承租房屋的前提下，就与案外人ＸＸ签订房屋租赁合同，并约定在2015年12月20日前，如未能向ＸＸ交付符合出租条件的房屋，应支付ＸＸ违约金30万元。由此，造成原告向ＸＸ承担违约责任的损失应由原告自行承担。故原告主张被告赔偿损失37.5万元证据不足，于法无据，本院不予支持；原告主张被告赔偿租金损失（按每月2.5万元从2016年2月1日计算至房屋恢复原状并交付原告之日止）部分合理，部分不合理，本院参照原、被告关于租金的约定，只支持被告按月租金14800元的标准向原告支付2015年12月1日至被告将承租房屋恢复原状并归还之日止的租金损失。原告主张被告返还转租收益20万元部分合理，部分不合理。被告将从原告处承租的两间房屋（位于凯里市韶山南路17号1楼）及向他人承租的一间房屋（该房屋与原告方两间房屋相邻）一起转租给案外人黄荣飞，收取黄荣飞“转让费”30万元是事实，但被告向原告承租的房屋系毛坯房，房屋转租给黄荣飞时，已经过装修，转租获得“转让费”的原因主要是房屋的装修价值。根据公平原则，并结合原告房屋的面积，本院酌情支持被告支付原告转租收益（“转让费”）10万元。
关于原告主张被告将承租房屋腾空、恢复原状后返还并拆除承租房屋前面的“法式脆皮蛋糕”房屋的问题。本院认为，被告在未经原告许可，也未办理合法建设手续的情形下，擅自在承租房屋的前面扩建房屋一间，并将扩建的房屋租赁给他人经营“法式脆皮蛋糕”。被告擅自扩建的行为系无效行为，侵害了原告的合法权益，影响原告对房屋的有效使用。故原告主张被告拆除租赁房屋前的“法式脆皮蛋糕”房屋事实清楚、证据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告在承租期间将承租房屋租赁给案外人黄荣飞，导致租赁期限届满后，未能向原告返还租赁房屋是事实。被告辩称，租赁期限届满后，双方对是否续租未作出表示，故与原告之间系不定期租赁关系。因被告提交的证据未能充分证明租赁期限届满后，原告同意其续租涉案房屋或对其在租赁期限届满后继续使用租赁房屋无异议。故被告的辩称事实不清、证据不足，本院不予采信。综上，原告诉请被告将承租房屋腾空、恢复原状（拆除房屋的装饰装修物、恢复隔墙）后返还事实清楚、证据充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告贵州省黔东南州时代电脑有限责任公司在本判决生效之日起十日内将承租原告宋碧芳、刘光华位于凯里市韶山南路17号1楼的两间房屋恢复原状（拆除两间房屋的装饰装修物、恢复两间房屋的隔墙）后，归还原告宋碧芳、刘光华。
二、被告贵州省黔东南州时代电脑有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告宋碧芳、刘光华转租收益（转让费）10万元。
三、被告贵州省黔东南州时代电脑有限责任公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告宋碧芳、刘光华租金损失（租金损失按月租金14800元从2015年12月1日计算至房屋恢复原状并反还原告宋碧芳、刘光华之日止）。
四、被告贵州省黔东南州时代电脑有限责任公司在本判决生效之日起十日内拆除位于凯里市韶山南路17号1楼的两间房屋前的“彭记法式脆皮蛋糕房”。
五、驳回原告宋碧芳、刘光华的其余诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9550元，减半收取4775元,由原告宋碧芳、刘光华负担3833元，被告贵州省黔东南州时代电脑有限责任公司负担942元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判员 王金贵
二〇一六年十一月三十日
书记员 杨顺钰