衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢柯巡民初字第15号
原告：黄建春。
委托代理人：祝永良。
被告：衢州市远大房地产开发有限公司。
法定代表人：丁渐宝。
委托代理人：许广平。
原告黄建春与被告衢州市远大房地产开发有限公司（以下简
称远大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年12月28日
受理立案，依法由代理审判员聂留辉独任审判，于2013年2月28日
公开开庭进行了审理。因案情复杂，不宜适用简易程序，2013年3
月22日，本案依法裁定转为普通程序进行审理。2013年5月14日，
本案由审判员徐荣华担任审判长，与代理审判员聂留辉、人民陪
审员陈雪芬依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理
人祝永良、被告远大公司委托代理人许广平到庭参加诉讼。本案
现已审理终结。
原告黄建春起诉称：2009年，原告与被告签订浙江省商品房
买卖合同，约定：被告将座落于市区曙光路5号的293.26平方米的
房地产出售给原告，房屋总价款1678000元，2009年10月29日支付
首付款508000元，余款1170000元通过银行按揭贷款方式支付；被
告应在2011年6月31日前取得土地、房屋权属证书并交付原告，如
在约定期限后180天被告仍不能交付的，原告退房，被告应在原告
提出退房之日起30日内将购房款退还原告，并支付相应违约金。
合同签订后，原告按约履行了全部义务。但被告至今未向原告交付相关的权属证书。原告多次要求被告将购房款退还原告，并按约支付违约金，但被告均置之不理。故原告诉至法院，要求：一
、判决被告退还购房款1678000元，并支付违约金612470元（按购
房款的0.1%／天自2011年6月31日起计算至2012年12月30日，此后
违约金按购房款的0.1%／天计算至实际退款之日）；二、本案诉
讼费由被告承担。
为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：商品房买
卖合同复印件1份，证明原告向被告购买了位于衢州市区曙光路5
号衢州市“远大·欧景御花苑”第22幢22-
2号住宅一套以及被告逾期办证等事实。
被告远大公司答辩称：1、依据《最高人民法院关于审理商品
房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条的规定，本案合同解除权应当在解除权发生之日起一年
内行使，原告已经超出一年的解除期；2、至今未交房并非被告恶
意拖延，而是因为建筑公司擅自延误工期；3、原告主张的办证违
约金过高，请求调低；4、房子没有交付，违约时间不能确定，现
在无法计算违约金。请法庭根据本案事实作出公正判决。
本院组织当事人对上述证据予以当庭质证，被告对原告提交
的上述证据均无异议。经审查，上述证据来源合法、内容真实、
与本案具有关联性，本院予以确认。
被告未向本院提供证据。
根据上述证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定案
件事实如下：
原、被告于2009年8、9月份签订《商品房买卖合同》一份，
约定：原告向被告购买座落于衢州市区曙光路5号衢州市“远大·欧景御花苑”项目第22幢22-2号住宅一套，建筑面积293.26㎡，单价5761.18元／㎡，合计房
价为1678000元；出卖人应当于2010年12月31日前将商品房交付买
受人使用，并于2011年6月31日（本院认为，该日期实为2011年6
月30日，合同文本系笔误）前取得前款规定的土地、房屋权属证
书，交付给买受人。同时，双方对逾期交房和逾期办证的违约责
任进行了约定（详见合同文本第十、十六条）。合同签订后，原
告依约付清了全部购房款1678000元，但被告至今未按合同约定期
限向原告交付房屋和权属证书，故原告提起诉讼，诉请如前。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当
事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务
或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救
措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方以商品房买卖
合同的形式签订的商品房买卖合同，其主体合格，内容合法，属
有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，
被告应当在2010年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房、2
011年6月30日前取得相应的土地和房屋权属证书。如若逾期，被
告须支付相应的违约金。现原告据此要求解除合同、退还购房款
，并要求被告支付逾期办证违约金，而被告提出了相应的答辩意
见（详见前文）。针对双方观点分歧，本院逐一分析如下：
第一，被告认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
》第十五条的规定，本案合同解除权应当在解除权发生之日起一
年内行使，原告已经超出一年的解除期。原告则认为，原告并未
依据迟延交房来解除合同，而是依照合同第十六条被告逾期办证来解除合同，该规定没有违反该解释的强制性规定。并且，原告认为其买房的目的是投资，房屋所有权没有取得，致使房屋无法
转让，不能达到签订合同的目的。本院认为，《最高人民法院关
于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
》第十九条明确规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产
开发经营管理条例》第
三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由
于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人
请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案原、被告在合同
第十六条中明确约定：“出卖人负责申请该商品房所有权初始登
记，取得该商品房《房屋所有权证》”“出卖人承诺于2011年6月
31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人”。
由此可见，被告逾期办理房屋所有权登记的期限已然超过一年，
并且，被告未能证明未予办证的责任不在己方，加之合同具有相
对性，故本院认为，原告要求解除合同的条件已经成就，其要求
解除合同并要求被告退还购房款的诉讼请求应予支持。
第二，被告认为，至今未交房并非被告恶意拖延，而是因为
建筑公司擅自延误工期。本院认为，合同具有相对性，市场经济
生活中，合同的相对性应得到严格的遵守。本案原、被告之间的
房屋销售合同依法成立并生效，合同中的义务条款对当事人具有
约束力，违反合同约定义务而无约定或者法定的免责事由均须承
担相应的违约责任。被告所称涉案商品房未按时交付系建筑公司
擅自延误工期，并不产生违约的免责效力，故本院对此不予采纳
第三，被告认为，房子没有交付，违约时间不能确定，现在无法计算违约金。本院认为，合同中被告交房和办证的时间确定、清楚，被告到期未履行相关义务，违约便已构成。至于违约时
间的确定与否，并不影响原告就已发生的违约损失请求被告承担
责任。因此，被告的抗辩意见本院不予采纳。
第四，被告认为，原告主张的违约金过高，要求调低。根据
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定
的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁
机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可
以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照合同约定的
违约金计算方式计算，截止2013年5月22日，本案逾期办证违约金
为1678000元＊0.001＊693=1162854元。从公平合理的角度出发，
如此违约金显然过高，应予适当调整。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》
第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，
应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约
定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的
损失确定违约金数额。”被告要求降低违约金，本负有举证证明
要求降低的理由及依据的责任。但从举证可能性的角度而言，被
告难以举出因自己违约给对方造成损失的证据，而原告也未能对
其损失予以举证，其实际损失难以确定。
本院认为，从订立合同的目的来看，原、被告之间关于违约
金的约定更具惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的
一种私的制裁。鉴于《中华人民共和国担保法》第九十一条“定
金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，同样属于“私的制裁”的定金，其数额不得超过主合同标的额的百分之二十。基于类似的利益状况，该法的立法精神
也应当体现在惩罚性违约金上，故本院对本案类推适用《中华人
民共和国担保法》第九十一条，根据法官的自由裁量权，将本案
现已发生的违约金酌情调整为1678000元＊0.2=335600元。为敦促
被告及时退还原告已付购房款，根据双方合同约定，自2013年5月
23日起至实际退款日止被告须按日向原告支付已付购房价款0.1%
的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十
三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告黄建春与被告衢州市远大房地产开发有限公司
于2009年签订的关于衢州市区曙光路5号衢州市“远大·欧景御花
苑”第22幢22-
2号商品房的买卖合同；被告衢州市远大房地产开发有限公司于本
判决生效之日起十日内退还原告黄建春购房款1678000元。
二、被告衢州市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日
起十日内支付原告黄建春逾期办理衢州市区曙光路5号衢州市“远
大·欧景御花苑”第22幢22-
2号商品房房屋相关权属证书违约金，截止2013年5月22日，共计3
35600元；2013年5月23日起至实际退款之日止的违约金按已付购
房款1678000元的0.1%按日据实计算。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。
本案受理费25124元，由被告衢州市远大房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州
市中级人民法院。
审 判 长 徐荣华
代理审判员 聂留辉
人民陪审员 陈雪芬
二〇一三年五月二十二日
书 记 员 徐 贞