浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0304民初1600号
原告：朱爱兰，女，1962年7月9日出生，汉族，住温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：黄雪巨，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐云州，男，1987年3月10日出生，汉族，系原告儿子，住温州市瓯海区。
被告：徐贤良，男，1953年7月2日出生，汉族，住温州市瓯海区。
被告：夏松兰，女，1958年12月12日出生，汉族，住温州市瓯海区。
以上两被告的共同委托诉讼代理人：姜娅静，浙江光正大律师事务所律师。
第三人：徐贤龙，男，1947年7月13日出生，汉族，住温州市瓯海区。
第三人：徐贤滔，男，1956年1月10日出生，汉族，住温州市瓯海区。
第三人：徐贤俊，男，1963年1月21日出生，汉族，住温州市瓯海区。
原告朱爱兰为与被告徐贤良、夏松兰，第三人徐贤龙、徐贤滔、徐贤俊合同纠纷一案，于2017年3月1日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序于2017年3月30日公开开庭进行了审理，原告朱爱兰及其委托诉讼代理人黄雪巨、徐云州，被告夏松兰及夏松兰、徐贤良的共同委托诉讼代理人姜娅静，第三人徐贤龙、徐贤滔、徐贤俊到庭参加诉讼。后因案件复杂于2017年6月27日转为普通程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理，原告朱爱兰及其委托诉讼代理人黄雪巨、徐云州，被告夏松兰、徐贤良及其共同委托诉讼代理人姜娅静，第三人徐贤龙、徐贤滔、徐贤俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱爱兰起诉称：坐落于瓯海区间房屋为徐象聪（已亡故）祖产。徐象聪育有子女六人，长子徐贤龙、次子徐贤良、三子徐贤滔、四子徐贤斯（系原告的丈夫，已经亡故）、五子徐贤俊及小女徐贤媚。经分家析产，长子徐贤龙分得86号房屋（中堂东侧第一间），次子徐贤良分得92号房屋（中堂西侧第一间）、三子徐贤滔分得90号房屋（中堂东侧第二间）、四子即原告方分得94号房屋（中堂西侧第二间），唯有中堂未分配而由徐象聪子女共同使用。2004年被告徐贤良及第三人徐贤龙在申办土地证、房产证时，未经其他人的同意，擅自将中堂登记为已有，其中第三人徐贤龙登记前半间（用地面积为3.65米*5.5米），被告徐贤良登记后半间（用地面积3.65米*6.12米）。2016年3月20日，因涉案地块列入三垟街道上垟村城中村改造范围，经上垟村人民调解委员会调解，原告朱爱兰与徐贤龙、徐贤良、徐贤滔签订一份协议书，约定“房屋旁边老房的中堂权属分配如下：1.一楼由徐贤龙、徐贤良平分；2.二楼属于徐贤龙所有；3.三楼有赔偿由徐贤龙、徐贤良、徐贤滔、朱爱兰平分”；同日，原告与被告徐贤良签订一份协议书，约定“房屋旁边老房的中堂属于徐贤良所有的老屋分一半给朱爱兰”。上述两份协议书由当事人签署后已经生效。因被告不愿执行上述协议，阻挠涉案房屋补偿协议的签订，故至今未就涉案房屋签订征收补偿协议。经核算，原告享有房屋东边中堂（占地面积22.34平方米）的50%份额及第三层征收补偿利益的25%份额。原告请求法院判令：1.确认原告与被告徐贤良签订的协议及原告与被告徐贤良、第三人徐贤龙、徐贤滔签订的协议均有效；2.确认原告享有坐落于房屋东边中堂第一层50%份额折合人民币约10万元，及第三层征收补偿利益的25%,上述权益折合成货币形式支付。
被告徐贤良、夏松兰答辩称：一、涉案房屋东边中堂属于答辩人夫妻共同财产，与原告没有法律上的利害关系。答辩人徐贤良与夏松兰于1979年结婚。婚后，父亲徐象聪进行了分家，长子徐贤龙分得86号房屋（中堂东边第一间），次子徐贤良分得92号房间（中堂西边第一间），三子徐贤滔分得90号房屋（中堂东边第二间），四子徐贤斯分得94号房屋（中堂西边第二间），五子徐贤俊分得中堂。因徐贤俊年纪尚小，成家尚早，父亲徐象聪与答辩人、长子徐贤龙商议，由答辩人跟徐贤龙各出8000元建房砖块的钱给五子徐贤俊另建住房，该中堂归答辩人和徐贤龙所有。因此，涉案中堂的归属已经明确约定由答辩人所有。二、本案所涉两份协议侵害了房屋共有人夏松兰的合法权益，属于无效协议。根据法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，中堂系答辩人夏松兰婚姻关系存续期间所取得的财产，答辩人徐贤良在未征得配偶夏松兰同意的情况下，擅自与他人签订协议，处分共有财产，明显侵害了夏松兰的共有权益，属于无权处分，因此上述两份协议属于无效协议。三、本案属于赠与合同纠纷，在涉案财产权利转移之前，答辩人徐贤良有权单方面撤销赠与行为。目前受赠的不动产尚未办理产权变更登记手续，受赠的动产亦未实际交付，因此答辩人在财产权利转移之前有权单方面撤销该赠与行为，而答辩人已经用实际行动表明撤销之意，现原告诉请确认共有权份额以及第三层征收补偿利益缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人徐贤龙陈述意见称：中堂原本是分给徐贤俊的，我跟徐贤良两个人用砖块的钱向他买过来的，徐贤俊建了三间房子，其中的钱都是我跟徐贤良出的，中堂是归我跟徐贤良所有。
第三人徐贤滔陈述意见称：中堂是六兄妹共同所有，关于徐贤媚的一份需要她自己过来表示放弃与否。
第三人徐贤俊陈述意见称：我没有拿到一块砖块，也没有拿到任何钱，我不承认中堂归徐贤龙和徐贤良所有，中堂是六兄妹共同所有的。
本院经审理认定如下事实：徐象聪与诸娒媛育有六个子女，分别为长子徐贤龙、次子徐贤良、三子徐贤滔、四子徐贤斯、五子徐贤俊及小女徐贤媚。徐象聪于2000年12月28日去世，诸娒媛于2013年8月13日去世。徐贤斯与朱爱兰于1989年9月15日登记结婚，徐贤斯于1993年4月因交通事故去世；徐贤良与夏松兰于1979年结婚，后于2016年9月21日补办结婚登记。
1993年6月15日土地管理部门对宗地号331503508、331503509的地籍调查，其中宗地号331503508的宗地草图载明宗地面积由两部分组成，一部分为37.8平方米，一部分为20.8平方米，合计为58.6平方米；其中宗地号331503509的宗地草图载明宗地面积由两部分组成，一部分为49.5平方米，一部分为18.2平方米，合计为67.7平方米；宗地号331503508、331503509的地籍面积中20.8平方米及18.2平方米系原中堂部分的土地面积。1993年7月4日，宗地号331503508的宗地登记在被告徐贤良名下，权证号为温集用（1993）第15-3508号，面积为58.6平方米；2004年温州市国土资源局向被告徐贤良出具土地证，权证号温集用（2004）第3-28398号，该证载明土地使用权人为徐贤良，坐落于，使用面积为58.6平方米；同年温州市房产管理局向被告徐贤良出具房屋权属证书，该证载明房屋坐落于，建筑面积为114.4平方米，土地使用面积为57.2平方米。1993年7月20日温州市瓯海区土地管理局向第三人徐贤龙出具集体土地建设用地使用证，该证载明地号为331503509、用地面积为67.7平方米。2010年10月19日温州市房产管理局向第三人徐贤龙出具房屋权属证书，该证载明房屋坐落于建筑面积为111.4平方米、土地使用面积为55.52平方米。
2016年3月20日原告朱爱兰与被告徐贤良签订协议书，协议书约定如下：徐贤良将上垟村旁边的老房中堂一楼属徐贤良所有的老房分一半给朱爱兰；同日，经三垟街道上垟村人民调解委员会主持，第三人徐贤龙、徐贤滔与原告朱爱兰、被告徐贤良就老房中堂部分签订协议书一份，约定如下：一楼由徐贤龙与徐贤良平分，二楼属徐贤龙所有，三楼拆迁有赔偿由四兄弟徐贤龙、徐贤良、徐贤滔、朱爱兰平分。
2016年6月15日，温州市瓯海区人民政府出具温瓯政办发【2016】75号文件，同意三垟街道组织实施《三垟街道上垟村、池底村城中村改造补偿实施细则》，该细则载明“被征收人符合政策规定，按政策选择以合法房屋基底面积一至三倍确定安置面积的，房屋货币补偿金额由评估机构根据被征收住宅用房比准价，结合被征收住宅用房的面积、区位、层次、朝向、成新等因素及其装饰装修和附属物等因素评估确定”。
2016年8月7日温州华信房地产土地资产评估有限公司出具房屋价值估价报告，评定被告徐贤良名下的原中堂部分一层合法产权的建筑面积为22.34平方米，被征地房屋补偿价值计207735元。庭审中被告徐贤良、夏松兰明确就房屋选择产权安置。被告徐贤良名下的原中堂部分二层已转让给第三人徐贤龙所有，2017年7月20日温州华信房屋征收事务所有限公司出具证明，证明被告徐贤良名下的原中堂部分因政策原因不享受其合法基底面积不大于三倍标准的安置政策。
上述事实由原、被告、第三人的陈述，原告提供的主体资格材料、上垟村委会证明、温集用（2004）第3-28396号集体土地使用权证、房产证、上河头路86号房产证、温瓯政办发【2016】75号文件、2016年3月20日原告朱爱兰与被告徐贤良签订的协议书、第三人徐贤龙、徐贤滔与原告朱爱兰、被告徐贤良就老房中堂部分签订协议书及被告提供的不动产登记信息查询记录、地籍调查表、证明等予以证实，上述证据均经庭审出示质证，本院经审查予以确认；原告提供的三垟街道制作的《房屋平面图》，系复印件，不符合证据的形式要件，且被告不予认可，本院对该证据不予认定；对被告提供的证明书及证人证言，因证人已出庭进行陈述，对证人提供证言本院结合本案其他证据综合判断。
本院认为，本案的争议焦点如下：一是原中堂的权属问题。1993年6月15日土地管理部门对宗地号331503508、331503509进行地籍调查并登记，宗地号331503508、331503509地籍面积中20.8平方米及18.2平方米系原中堂部分的土地面积，1993年7月4日及7月20日，上述中堂部分的土地面积分别登记在被告徐贤良及第三人徐贤龙名下，之后由职能部门出具集体土地建设使用证和房屋权属证予以确认。上述中堂部分土地和房屋进行调查及权属登记时，徐象聪、诸娒媛及徐贤斯均在世，第三人徐贤滔、徐贤俊也未提供证据证明当时已就中堂土地及房屋的登记行为提出异议，故原中堂部分的土地及其上房屋自登记之日起已归属于被告徐贤良及第三人徐贤龙所有。本案立案案由为共有物分割不妥，现予以调整。
二是原告朱爱兰与被告徐贤良签订的协议书的性质及法律效力问题。该协议书系被告徐贤良与原告就原中堂房屋事宜进行协商后达成的协议，协议内容明确，双方的意思表示真实，且该协议的内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定；从房屋的权属登记来看，权利人均为被告徐贤良，从居民户口簿登记内容来看，被告徐贤良系所在家庭户的户主，考虑到协议内容所指向的标的系老房中堂部分，而中堂原由被告徐贤良的父亲徐象聪所建造，按农村风俗习惯的做法，由徐贤良与原告朱爱兰直接进行协商也是常情，现被告夏松兰以协议书签订时存在无权处分情形而主张协议无效，但被告夏松兰并未提供证明涉案协议书无效的确凿证据，因此，被告夏松兰应当承担举证不能的不利后果。综上，原告朱爱兰与被告徐贤良签订的协议书应认定合法有效，本院对原告要求确认该协议书有效的请求予以支持。关于协议书的性质，从涉案协议书内容来看，协议系对老房中堂一楼部分进行分配，虽然中堂部分已登记在被告徐贤良名下，但中堂一楼部分来源于被告徐贤良的父辈，原告系被告徐贤良的弟弟徐贤斯的妻子，双方之间存在亲情及其他利益方面等因素，结合中堂来源、用途及双方之间的关系，被告徐贤良将一楼中堂部分的一半分给原告，考虑到让与的财产系中堂部分，故被告徐贤良的上述行为与纯粹无偿的赠与行为之间存在差异，因此被告夏松兰主张原告朱爱兰与被告徐贤良签订的协议书为赠与合同没有依据，本院不予支持。
三、第三人徐贤龙、徐贤滔与原告朱爱兰、被告徐贤良就老房中堂部分签订协议书的效力问题。根据温州华信房屋征收事务所有限公司出具的证明，被告徐贤良就房屋一层中原中堂部分的面积不享受其合法基底面积不大于三倍标准的安置政策，现原告也未对案外人徐贤龙原中堂部分的拆迁权益进行主张，故在三垟街道上垟村人民调解委员会主持下第三人徐贤龙、徐贤滔与原告朱爱兰、被告徐贤良就老房中堂部分签订协议书与本案诉讼请求不存在关联，本院对该协议的效力不作认定。
四、原告主张的诉讼请求问题。2004年温州市国土资源局出具的土地证载明被告徐贤良名下的房屋土地使用面积为58.6平方米，但同年温州市房产管理局出具的房屋权属证书载明土地使用面积为57.2平方米，庭审中被告徐贤良确认拆迁办测量的土地面积为57.2平方米，根据温州华信房屋征收事务所有限公司出具的证明，可以确认被告徐贤良名下的房屋一层中原中堂部分的面积为22.34平方米。根据原告与被告徐贤良所签订的协议内容，被告徐贤良自愿将其所有的原中堂部分分一半给原告，即11.17平方米；庭审中被告徐贤良、夏松兰确认就房屋选择产权安置，及其所在房屋若选择货币安置则一平方米折合9300元，原告朱爱兰确认可以将上述所分配面积折合货币，上述11.17平方米折合货币为103881元，现原告主张按10万元计算符合法律规定，本院予以确认；因被告徐贤良就房屋一层中原中堂部分的面积不享受其合法基底面积不大于三倍标准的安置政策，现原告主张享有被告徐贤良所有的中堂部分第三层的征收补偿权益没有事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告徐贤良、夏松兰应于本判决生效之日起十日内共同支付原告朱爱兰原中堂一楼部分一半面积的折合款10万元。
二、驳回原告朱爱兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2900元，由原告朱爱兰负担600元，由被告徐贤良、夏松兰负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 蒋玲玉
人民陪审员 翁瑞育
人民陪审员 王崇林
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 石楚楚
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。
5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。
6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。
7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。