广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初4819号
原告：尤明华，男，汉族，1970年2月7日出生，身份证住址：广东省化州市。
委托代理人：严慧丹，广东日升律师事务所律师。
第一被告：叶洪奎，男，汉族，1970年1月14日出生，身份证住址：广东省惠州市惠城区。
第二被告：邵元秀，女，汉族，1974年8月24日出生，住址：惠州市惠城区。
第三人：惠州市家家顺房产经纪有限公司，住所地：惠阳区x路中天彩虹城N-xxxx号商铺。
法定代表人：罗立平
原告尤明华与被告叶洪奎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄金咏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告尤明华的委托代理人严慧丹、被告叶洪奎、邵元秀到庭参加了诉讼，第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司经本院出纳票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告起诉称，原、被告双方于2016年2月22日签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称合同），合同约定：被告将其所有的位于惠城区旭日路x号花园xx栋x单元xx层xx号房出售给原告，房屋所有权证号为：1xxxxxxxx2，登记建筑面积为162.87平方米，房屋转让总价格为人民币1480000元。另，合同约定原告需向被告支付购房定金2万元（实际支付购房定金5万元），被告需自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续、将房产证原件交给居间方、并在抵押登记注销后3日内双方签署正式《惠州市二手房买卖合同》及办理递件过户手续。合同签订后，原告在第三人的指定下在广发银行办理按揭手续，并将首期款53万元打入办理按揭的银行账户。在原告申请的广发银行的按揭审批通过后，原告和第三人多次电话及发《催告函》催促被告履行赎楼义务，被告均以不在惠州为由进行推脱。2016年5月27日，第三人及原告一起到惠州市房产管理局对涉案房屋进行查询，发现涉案房屋已被被告另行出售给了他人。被告不但未告知原告已完成赎楼，拒绝履行过户义务，且又将涉案房屋另行出售给他人，被告的行为已构成根本违约。根据合同第12条第1款的约定，原告有权解除合同并要求被告承担涉案房屋总价款20%的违约金。综上所述，被告拒绝与原告继续履行合同，并将涉案房屋另行出售给他人的行为已构成根本违约，现原告为维护自身合法权益，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，望依法予以支持原告的全部诉讼请求。一、请依法判决解除原告与被告于2016年2月22日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（编号：NO：5xxxxxxxxx2）；二、请依法判决被告向原告返还购房定金50000元；三、请依法判决被告向原告支付违约金296000元；四、本案全部诉讼费用（含保全费）由被告承担。
第一被告叶洪奎、邵元秀辩称，我共收到原告的定金5万元，原告的诉请不合理。我老婆是不愿意卖房，当时有找原告协商赔偿问题。我不算违约，因为当时说好贷款是一个月发放，但贷款过久，我也有告诉原告和第三人如果贷款还不下来我只能转卖该房给他人。我高价赎楼后，他们还是没有办理好贷款，我就把房卖给了他人，也说好我收到5万元就赔回5万元给原告。原告也算违约。
第二被告邵元秀辩称，答辩意见同第一被告。
第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司述称，关于尤明华诉叶洪奎一案，案号为粤13**民初4819号，我司作为本案的第三人对案件事实作出如下陈述：―、2016年2月22日原告尤明华和被告叶洪奎在我司的居间服务下基于真实的意思表示签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，该合同真实、有效、合法。合同约定被告叶洪奎将位于惠州市惠城区xx路x号xx花园二期第xx栋x单元xx层xx号房的房产以148万元价格出售给原告尤明华。根据合同，原告尤明华向被告叶洪奎支付定金2万元。二、2016年3月8号，我司协同原、被告到广发银行签订按揭贷款合同。同日，原告将首期款打入广发银行账户并向被告另外支付定金3万元。2016年4月13日，广发银行通知原告贷款已通过，我司通知被告尽快完成赎楼手续。2016年4月24日，被告还没有完成赎楼，我司协助原告向被告发送《催告函》催告其履行合同义务，但被告拒收。期间被告电话沟通我司明确其不想卖房子了，我司组织原被告协商合同履行的相关事宜，但双方对合同解除的赔偿金额无法达成一致，交易进度停滞不前。三、我司促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极居间沟通，已尽居间合同义务，有权要求违约方支付全额佣金。
本院查明的案件事实
经审理查明，原、被告双方于2016年2月22日签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称合同），合同约定：被告将其所有的位于惠城区xx路x号xx花园二期第xx栋x单元xx层xx号房出售给原告，房屋所有权证号为：1xxxxxxx2，登记建筑面积为162.87平方米，房屋转让总价格为人民币1480000元。另，合同约定原告需向被告支付购房定金2万元（依第一被告于2016年3月8日向原告出具的《收据》显示，原告实际支付购房定金5万元），被告需自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续、将房产证原件交给居间方、并在抵押登记注销后3日内双方签署正式《惠州市二手房买卖合同》及办理递件过户手续。对于违约责任，双方约定：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金（买方的权利义务同卖方）。
合同签订后，原告拟在在广发银行办理按揭手续，于2016年3月8日将53万元款项汇入在广发行开立的银行账户。第一被告称，2016年3月8日原告有要求第一被告去办理关于贷款的银行卡。2016年4月24日，第三人向第一被告送达了《催告函》，催促被告履行赎楼义务及旧房产证的注销抵押登记手续。2016年4月28日，第一被告将上述房产在“惠州58同城”上另行发布了出售信息，发布价格为185万元。2016年6月24日，第一被告将上述房产转卖给了他人并办理了过户手续。
裁判理由和结果
本院认为，原、被告双方于2016年2月22日签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上达成的，为合法有效的合同，依法应受法律保护。原、被告双方应当依照合同的约定全面履行各自的义务。原告与第一被告签订合同后，原告已经履行了支付定金及到银行联系贷款的义务，并已经取得了初步的成效。第一被告应当依照双方的约定到银行配合办理相应的贷款手续。第一被告自称在2016年3月份已经办理了房屋的赎楼手续，但在2016年4月28日又在其他网站以更高的价格发布售楼信息并将房屋转卖给他人，违背了合同履行中的诚信原则，造成了与原告原告签订的合同无法履行，依法应当承担违约责任。因该房屋已经另行出售给他人，原合同已经不具备履行的条件，因此，原告要求解除与第一被告签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》的请求本院予以支持。原、被告在合同中既约定了定金条款，又约定了违约金条款，原告可以选择适用。原告既要求被告履行定金条款、又选择支付违约金，两者只能选其一。按有利于原告诉权的主张，原告要求第一被告支付违约金296000元（1480000元*20%）的请求本院予以支持；要求支付定金50000元的请求本院不予支持。本案是商品房买卖合同，依据合同的相对性，第二被告不是本案合同的相对方，原告要求第二被告承担共同违约责任的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五项）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告尤明华与被告叶洪奎于2016年2月22日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（编号：NO：5xxxxxxxxx2）。
二、被告叶洪奎应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告尤明华支付违约金296000元。
三、驳回原告尤明华的其他诉讼请求。
案件受理费3245元（原告已预交3245元），由被告叶洪奎负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 员 黄金咏
二〇一七年四月二十一日
法官助理 严 毅
书 记 员 钟思怡