广西壮族自治区蒙山县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0423民初485号原告：廖丹玲，女，1976年9月3日出生，瑶族，广西蒙山县人，蒙山县白竹林场职工，住广西蒙山县。委托诉讼代理人：罗深艺，广西国桂律师事务所律师。被告：广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心3023号。法定代表人：陈国金，公司董事长。被告：广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司蒙山分公司，住所地：广西蒙山县鳌山路18号19单元二楼。法定代表人：冯宗秈，公司经理。二被告共同委托诉讼代理人王建庆，广西利民律师事务所律师。原告廖丹玲与被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司（下称新世纪公司）、广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司蒙山分公司（下称新世纪蒙山分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年8月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖丹玲及其委托诉讼代理人罗深艺，被告新世纪公司、新世纪蒙山分公司的共同委托诉讼代理人王建庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖丹玲向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告同被告新世纪公司签订的《碧水居9#楼商铺认购书》；二、判令两被告共同返还原告款项139550元；三、判令两被告向原告支付资金占用损失费23779.32元（从2016年7月1日起至起诉之日止，以139550元为基数，按每日万分之四计算）；诉讼过程中原告变更起算时间从2015年9月5日起，计资金占用损失为40525.32元；四、判令两被告支付从起诉之日至实际付清之日，以139550元为基数，按每日万分之四计算的资金占用损失；五、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告新世纪公司拟销售位于蒙山县商铺，原告与新世纪公司于2013年11月13日签订《碧水居9#楼商铺认购书》，签订认购书后，原告依约向被告新世纪蒙山分公司交付首付款139550元。后因双方就《商品房买卖合同》的主要条款无法达成一致意见，未最终签订《商房买卖合同》。2015年8月27日，被告向原告发出书面《通知》提出签订合同，否则对已交付的款项不予退还。2015年9月4日后，原告要求被告全额退还已交付的购房款，但被告以需领导审批等理由推延时间，至今未予退款。被告新世纪公司是合同签署人，被告新世纪蒙山分公司是购房款收款人。因此，两被告应承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。原告廖丹玲向法庭提供的证据有：1.碧水居9#楼商铺认购书1份，证明原告认购的事实和原告支付了首付款，该认购书不作为商品房买卖合同，认购书仅仅约定了单价、面积、总价，但对户型、结构等都未明确约定；2.2015年8月27日通知1份，证明原告付款事实；3.收据2份，证明原告已经按约交付首付款；4.银行存取单4份，证明原告已经按约交付首付款139550元，其中现金支付8000元，92000元是转账方式支付，20000元是转让别人的预付款，19550元现金交付给被告，被告未出具收据；被告新世纪公司、新世纪蒙山分公司辩称，原告于2013年11日13日签订《碧水居9#楼商铺认购书》，承购碧水居9#楼商铺，面积23.29/㎡,认购单价15000元/㎡,该铺面折后总价款为人民币336363.00元，额外折扣优惠后总价为278550元（其中定金100000.00元），约定自收到公司通知之日起七天内交清首付款或签订《商品房买卖合同》。逾期不交清首付款或不签订合同的，视为认购人放弃该物业的认购权，认购定金不退还，公司有权将该物业转售。在购买人签订认购书时，被告已将《滨江.碧水居9#楼商铺认购方案》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》向购买人展示。原告当时确认“已阅读并理解《滨江.碧水居9#楼商铺认购方案》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》并予以接受”。签订认购书后，原告已经向被告鑫达公司蒙山分公司支付定金12万元，首付款19550元，共计139550元。尔后，经过被告多次电话及书面通知，原告没有按通知前往签订《商品房买卖合同》及办理按揭贷款手续，并于2015年9月4日以不知有不同销售方案为由提出要求退还已交款项或置换其他物业。在通知催促未果后，被告于2016年12月23日向原告发出解除认购通知决定收回上述商铺，已收款项不再退回。认购书本是预约合同，当时原告于2013年11月13日签订的《碧水居9#楼商铺认购书》，约定了购买铺面的面积、单价、总价及违约责任，具备了商品房买卖合同的主要内容，同时，原告已经交付了首期购房款（包括定金），依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为商品房买卖合同。依法成立的合同必须全面履行，原告毁约应当依法承担违约责任。依照认定书及认购方案的规定，被告有权不退回购买定金，被告占有原告交付的购房款合法有据，原告请求退款并支付资金占用费，没有法律依据，应予驳回。对于资金占用费认购书及认购方案均没有约定,被告不予认可。关于一切诉讼费，被告不认可，由法院依法判决由败诉方承担本案的诉讼费。被告新世纪公司向法庭提交的证据有：1.营业执照副本、商品房预售许可证复印件各1份，拟证明被告具备房地产开发经营资质法人；2.碧水居9#楼商铺认购方案复印件1份，拟证明每认购一间，应交认购金10万元及约定相关认购优惠及放弃认购责任等；3.通知1份，拟证明被告多次要求原告签订《商品房买卖合同》及办理按揭贷款手续或交清购房款；4.收款收据3页，拟证明原告已交付款139550元，其中定金120000元；5.信函复印件1份，拟明原告于2015年9月4日以不知被告有不同的销售方案为由，提出要求退还已交款项或置换其它物业；6.解除认购通知书1份，拟证明被告于2016年12月23日向原告发出解除认购通知，决定收回原告认购商铺，已收款项不再退还。经庭审质证，被告对原告提供的证据无异议，原告对被告提供的证据1、证据3中的2015年8月27日通知、证据4无异议。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提供的证据2，认为证据2被告未向原告展示过，且原告亦未在方案上签名认可，故对证据的真实性有异议；证据3中2014年8月1日、9月2日，2015年4月3日的通知，原告均未收到或知晓，故对证据的真实不予认可；原告对证据5、证据6真实性有异议。对当事人有异议的证据部分本院认为，被告提供的证据2、3、6因被告未提供证据证实原告已签收知晓，本院不予认定；证据5被告未提供证据佐证是原告所寄，本院不予认可。综合全案证据和当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2013年11月13日，原告廖丹玲与被告新世纪公司签订《碧水居9#楼商铺认购书》，原告认购被告开发的碧水居9#楼XX号商铺，认购约定商铺面积为23.29平方米及认购定金100000元，并约定认购单价15000元/㎡及优惠折扣计算，折扣后商铺总价为336363元。原告在签订认购书后共交款139550元，被告新世纪公司共出具三张收款收据：2013年11月13日收定金100000元；2013年11月17日收认购定金20000元；2014年1月9日收购铺金19550元。后因双方一直未签订《商品房买卖合同》。2015年8月27日，被告新世纪公司向原告书面《通知》，明确原告认购碧水居商铺总价为人民币贰拾柒万捌千伍佰伍拾元（278550元），并确认原告已交购房首付款壹拾叁万玖千伍佰伍拾元（139550元）,告知原告在2015年9月5日前到被告销售中心办理银行按揭贷款手续或一次性付清剩余购铺款，逾期不办理的，被告公司将该套商铺收回并转售他人，认购定金不予退还。至今，原、被告双方未签订正式的商品房买卖合同，原告诉至本院，请求解除商品房认购书。本院认为，原告廖丹玲与被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司签订《碧水居9#楼商铺认购书》是双方经自愿协商后签订，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《碧水居9#楼商铺认购书》系房屋买卖双方为保证签订正式的商品房买卖合同而签订的预约合同，作为预约合同的商品房认购书仅是原被告双方为将来订立作为本约合同所作的承诺，而非正式的商品房买卖合同，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务，根据当事人合同自由原则，任何一方当事人均可以不遵守认购书的承诺而不与对方签订商品房买卖合同。本案原被告双方仅签订了认购书而未签订正式的商品房买卖合同，庭审中双方均表明不再签订商品房买卖合同，故原告要求解除与被告签订的《碧水居9#楼商铺认购书》，本院予以支持。原告主张因双方对认购商铺的销售方案优惠未能协商一致，商铺结构同原告愿望不相符，造成双方未签订商品房买卖合同。但原告未提交证据证明其就签订正式商品房买卖合同事宜与被告进行过协商或被告拒绝与其协商，相反被告在2015年8月27日发出《通知》要求原告协商签订合同，被告从未表示不愿与原告签订商品房买卖合同，原告的主张证据不足，缺乏事实依据，本院不予支持。故原告请求解除认购书的原因在于原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，认购书解除后，被告应退还原告所交纳的房款。原告主张其所交纳的139550元已转变为购房款，请求全部返还。原、被告签订的认购书中双方实际约定了认购定金，且收款收据中部分款项亦注明为定金，故本院对原告该主张意见不予采纳。由于本案解除认购书的原因在于原告，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”，原告请求被告返还包括认购定金在内全部款项，本院不予支持。原、被告在认购书中约定认购定金为10万元，已超过主合同标的额20%，超出部分本院不予支持，应由被告退还给原告。根据被告向原告送达的《通知》确定房屋价款为278550元，故本院确认合同定金为55710元。扣除定金55710元被告应退还给原告款共计83840元（139550元-55710元=83840元）。原告请求支付从2015年9月5日起的资金占用损失，因解除认购书的原因在于原告，且原告未提供证据证实起诉前曾向被告主张解除预约合同并予退款，故原告请求被告支付资金占用损失，理据不足，本院亦不予支持。本案被告新世纪公司是认购合同当事人，且被告新世纪蒙山分公司是被告新世纪公司的分支机构。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人被告新世纪公司承担，故应由被告新世纪公司承担退款责任。被告主张《碧水居9#楼商铺认购书》具备《商品房买卖合同》的主要内容，且原告已缴纳部分房款，认购书已属生效的商品房买卖合同，理据不足，本院不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院》第四条，《最高人民法院关于适用》第一百一十五条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告廖丹玲与被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司2013年11月13日签订的《碧水居9#楼商铺认购书》。二、被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告廖丹玲款83840元。三、驳回原告廖丹玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3567元（原告已预交），原告廖丹玲负担1567元，被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  覃 林审 判 员  刘寿权人民陪审员  龙 玉二〇一七年十二月二十八日书 记 员  唐冬梅附件：案件适用的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人《最高人民法院关于适用》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。