广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终1497号上诉人（原审被告）：明辉（高要）房地产开发有限公司，住所地:肇庆市高要区南岸要南一路52号，组织机构代码67312149-9。法定代表人：陈乃晶，该公司董事长。委托代理人：杜玉明、邝晓君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冼建根，男，1983年6月20日出生，汉族，住肇庆市鼎湖区（铭兴不锈钢）。被上诉人（原审原告）：李金霞，女，1987年12月24日出生，汉族，住肇庆市鼎湖区（铭兴不锈钢）。上诉人明辉（高要）房地产开发有限公司因与被上诉人冼建根、李金霞商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民二初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。明辉（高要）房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，驳回冼建根、李金霞的全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由冼建根、李金霞承担。事实与理由：一、原审判决认定的事实错误。理由如下：1.明辉（高要）房地产开发有限公司不存在逾期交付商品房的事实，也不存在违约的事实，故明辉（高要）房地产开发有限公司无义务向冼建根、李金霞支付逾期交房违约金。2.原审认定案涉商品房是否‘经验收合格’应以建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续为准，属认定事实错误。二、原审适用法律错误。理由如下：1.明辉（高要）房地产开发有限公司不应当向冼建根、李金霞支付逾期交房违约金，于法无据。2.原审以《消防法》第十五条的规定认定涉案商品房属于须经申请消防安全检查的公众聚集场所，并认为未经消防安全检查的涉案商品房不符合交付条件，存在适用法律错误。庭审中补充事事和理由：1.案涉合同约定政府的原因导致逾期的可以延期。明辉（高要）房地产开发有限公司在一审中已做陈述并提交资料证实明辉（高要）房地产开发有限公司的原因迟延交楼由政府的研究与审批迟延造成的，但案涉商品房不影响业主使用，符合实际性交楼。2.建设工程只需要建设方、施工方、设计方、监理方等四个机构验收即可，消防机构不需要对每个工程验收的。根据《建设工程消防监督管理规定》相关规定，消防部门只对人员密集和特殊建设工程进行验收。3.根据案涉合同第十一条约定××文件还没有齐全，××是可以拒绝收楼的，但业主实际同意交楼的条件，等于以自己的行为变更了合同约定的交楼条件，该条款也明确约定，签订接收书，视××对房屋无异议。4.竣工备案表是政府要求的文件，并不是法定交楼条件，××可以以自己的行为变更合同约定的交楼条件。上诉人冼建根、李金霞辩称：1.案涉商品房是在明辉（高要）房地产开发有限公司欺骗的情况下收楼的。2.《建筑工程竣工验收备案表》是法定的交付条件。根据相关法律规定，开发商应该由相关的行政部门验收后再由建设行政主管部门进行验收。明辉（高要）房地产开发有限公司于一审中举证的《入伙通知书》，但明辉（高要）房地产开发有限公司当时还没有验收报告，证明明辉（高要）房地产开发有限公司存在欺骗行为。3.开发商方所主张消防的问题主针对商场的，并不能说明住房部分的消防不需要验收。被上诉人冼建根、李金霞向一审法院起诉请求：1.判令明辉（高要）房地产开发有限公司支付从2014年10月31日至2015年5月19日期间违约金合计23506元；2.判令明辉（高要）房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：广东省肇庆市高要区南岸要南一路52号的蔚蓝商住中心是明辉（高要）房地产开发有限公司所开发建设的商住小区。明辉（高要）房地产开发有限公司已取得商品房预售许可证，获准销售商品房。冼建根、李金霞（××）与明辉（高要）房地产开发有限公司（××）于2013年12月5日签订了编号为201312055949714的《广东省商品房买卖合同》，合同约定：××所购商品房为蔚蓝商住中心第16幢3层308号房，成交总金额为391772元。该合同第八条交付期限第一款约定为：××应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。……4、“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。第八条第二款约定为：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长；3、因政府等公共事业部门或非××的原因所造成的延期。合同第九条××逾期交房的违约责任约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.03％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定为：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、××应当在××寄发的交房通知书规定的交房时间、地方办理交房手续，并从收房之日起交纳物业管理服务等相关费用。……2、××逾期未办理交房手续或者拒绝在《商品房交接书》上签字，除××有正当理由外，视为××已按期交付，房屋的所有权风险已转移给××，《交房通知书》中约定的交房截止日期即为房屋交付使用起始日（房屋的保修时间从此时开始计算），××应当按照房屋交付使用起始日开始缴纳物业管理服务费用。……合同签订后，冼建根、李金霞已向明辉（高要）房地产开发有限公司支付购房款391772元。2014年12月19日，蔚蓝国际商住中心8、9、16、17#楼取得《建筑工程竣工验收报告》，竣工验收结论为：经各单位综合评定，本工程质量符合建筑安装工程验收标准、施工规范及工程建设标准强制性条文的有关规定与要求，符合肇庆市房屋建筑工程和市政基础设施工程验收及备案管理实施细则的有关程序要求，经有关单位验收一致认为本工程质量等级为“合格”，同意验收交付使用。明辉（高要）房地产开发有限公司举证了《入住通知书》、《入伙须知》以及国内挂号信函收据，用以证明其送达《入住通知书》及《入伙须知》、《关于在项目施工中合理停工的告知函》给冼建根、李金霞。落款时间为2014年10月15日的《入住通知书》中，明辉（高要）房地产开发有限公司告知业主：购买的位于肇庆高要市要南一路52号蔚蓝国际商住中心的16幢楼已竣工，经有关部门验收合格。该《入住通知书》中注明16幢楼的入伙时间为2014年12月11日，并告知业主在项目建设期间，因不可抗力或收到政府部门通知，共有40天时间停工（2013年6月20日-2014年9月17日期间因中、高考，自来水公司停水，高要招商洽谈会，降雨，台风等原因）。在庭审过程，冼建根、李金霞确认收到明辉（高要）房地产开发有限公司邮寄的《入住通知书》及《入伙须知》、《关于在项目施工中合理停工的告知函》。冼建根、李金霞收到明辉（高要）房地产开发有限公司邮寄的《入住通知书》及《入伙须知》后，认为商品房没有达到合同约定的交付使用条件，没有按《入住通知书》中告知的时间办理收楼手续，直到2015年6月3日才办理实际收楼手续。2015年4月3日，高要市住房和城乡规划建设局就蔚蓝国际商住中心部分业主先后两次投诉蔚蓝国际商住中心开发商和物业管理公司的相关问题进行调处后作出回复，其中关于小区的建筑工程竣工验收备案的问题回复如下：“关于小区的建筑工程竣工验收备案的问题。该商住楼盘至2014年12月19日已取得了全部建筑工程竣工验收报告（报告中标示了工程竣工验收合格），但由于开发商仍未付清该楼盘建设工程规划方面的相关缴费而未完成建设工程规划验收手续，因此，至今仍未取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。我局将继续要求和监督开发商尽快完善该建筑工程竣工验收备案手续。”2015年5月14日，广东省肇庆市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》[编号为：肇公消验字（2015）第0066号]给明辉（高要）房地产开发有限公司，对明辉（高要）房地产开发有限公司报送的蔚蓝国际商住中心位于高要市城区要南二路，共16栋建筑物（自编2#-17#），经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。2015年5月19日，高要市建筑工程竣工验收备案管理组出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称竣工验收备案表），建设单位名称为：明辉（高要）房地产开发有限公司；工程名称为：蔚蓝国际商住中心8#、9#、16#、17#楼及8#、9#、16#、17#楼地下室（包含半地下室）；备案日期为2015年5月19日；备案机关处理意见显示：“经核查，位于广东省高要区蔚蓝国际商住中心8#、9#、16#、17#楼及8#、9#、16#、17#楼地下室（包含半地下室）工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》，该工程同意予以备案。”一审法院认为，冼建根、李金霞与明辉（高要）房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。本案的争议焦点为：一、明辉（高要）房地产开发有限公司未在2014年10月31日前交付商品房给冼建根、李金霞是否构成违约。二、明辉（高要）房地产开发有限公司通知冼建根、李金霞于2014年12月11日交付商品房是否符合合同约定及法律规定。三、明辉（高要）房地产开发有限公司应否向冼建根、李金霞支付违约金。关于第一个争议焦点，明辉（高要）房地产开发有限公司认为其在蔚蓝国际商住楼建设期间，因不可抗力或收到政府部门通知，共有40天时间停工，该40天可以据实予以延期，故明辉（高要）房地产开发有限公司未在2014年10月31日前交付商品房给冼建根、李金霞不构成违约。该院认为，首先，关于明辉（高要）房地产开发有限公司认为遭遇不可抗力主张延期的意见，根据原、明辉（高要）房地产开发有限公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款××可以据实予以延期的第1点约定：“遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的”，鉴于明辉（高要）房地产开发有限公司开发建设的本案所涉商品房是在广东省肇庆市高要区，该地区属亚热带季风气候，夏秋常受台风外围影响。明辉（高要）房地产开发有限公司提供的证据亦证明有关政府部门要求其做好相关台风、暴雨的防御措施或防御工作，明辉（高要）房地产开发有限公司已举证证明在合同期内存在台风、暴雨的证据，故，对明辉（高要）房地产开发有限公司认为因台风、暴雨属于遭遇不可抗力主张可以延期的意见，该院予以采纳。至于合同中关于××在发生之日起60日内告知××的约定，由于楼盘所涉业主众多，且台风、暴雨发生的时间是间断发生的，开发商在通知收楼前提前一并告知业主，情有可原，亦属于可以接受的范围。其次，关于中高考期间、高要招商洽谈会期间、自来水公司停水等造成的停工亦有相关政府部门的文件予以证明，双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第八条第二款××可以据实予以延期的第3点亦约定：“因政府等公共事业部门或非××的原因所造成的延期。”故，对明辉（高要）房地产开发有限公司主张不可抗力及收到政府部门通知主张可以延期的意见，该院予以采纳。但是，原明辉（高要）房地产开发有限公司双方签订商品房买卖合同的时间是2013年12月5日，明辉（高要）房地产开发有限公司主张可以延期的天数的40天中有17天是在合同签署之前发生的，理应予以扣减，故，明辉（高要）房地产开发有限公司主张不可抗力及收到政府部门通知主张可以延期23天（40天-17天）。本案中，明辉（高要）房地产开发有限公司可以依照合同约定自2014年10月31日延期至2014年11月23日将商品房交付给冼建根、李金霞。关于第二个争议焦点，明辉（高要）房地产开发有限公司提出明辉（高要）房地产开发有限公司开发建设的本案所涉房产16#楼已于2014年12月19日取得《建筑工程竣工验收报告》，认为根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，明辉（高要）房地产开发有限公司已经具备交付商品房给购房者的条件，《建筑工程竣工验收报告》显示已经验收合格，仅仅是因为相关规费存在争议，而尚未获得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不是交付商品房的必要条件，明辉（高要）房地产开发有限公司通知冼建根、李金霞于2014年12月11日办理入伙手续符合合同约定及法律规定。针对明辉（高要）房地产开发有限公司的答辩意见，该院认为，一、“商品房买卖合同”中“该商品房经验收合格”的约定并非该商品房单体楼房建设工程的竣工验收，而是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。况且，广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函（2003）63号）指出：“该商品房经验收合格”，是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。因此，确定商品房是否“经验收合格”，应以建设单位是否在建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续为准。明辉（高要）房地产开发有限公司于2015年5月19日取得《竣工验收备案表》，即至2015年5月19日，明辉（高要）房地产开发有限公司开发的本案所涉商品房才具备合同约定的交付条件。故对明辉（高要）房地产开发有限公司认为楼房建设工程竣工验收即具备交楼条件的辩解，该院不予采纳。明辉（高要）房地产开发有限公司通知冼建根、李金霞于2014年12月11日办理商品房交付手续，不符合合同约定及法律规定。二、本案中所涉房产为商品房，交房条件除了应符合法律、行政法规的强制性规定外，还应当符合合同目的，即房屋应满足居住等基本功能。商品房的竣工验收除单体主楼建设工程（即本案所涉的16#楼）验收合格外，还应包括市政基础设施的完备，水、电、煤气、消防等生活设施，小区附属设施配套建设的完成等满足业主入住商品房居住需要的使用条件。因此，应在完成上述相关设施的验收手续，取得“建设工程竣工验收备案表”后为商品房验收合格标准。此外，根据《中华人民共和国消防法》第十五条：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”的规定，本案所涉商品房还需要通过消防安全的验收。根据证据显示明辉（高要）房地产开发有限公司开发的本案所涉商品房于2015年5月14日经消防验收合格，亦印证了明辉（高要）房地产开发有限公司于2015年5月19日取得《竣工验收备案表》前，其开发的本案所涉商品房未具备合同约定的交付条件。明辉（高要）房地产开发有限公司通知业主于2014年12月11日办理交付商品房手续时，商品房未验收合格，其交付给冼建根、李金霞的商品房不符合合同约定和法律规定。对于冼建根、李金霞主张明辉（高要）房地产开发有限公司于2015年5月19日前不具备交付本案所涉商品房的条件而要求明辉（高要）房地产开发有限公司向冼建根、李金霞承担逾期交楼的违约责任的意见，该院予以支持。关于第三个争议焦点，明辉（高要）房地产开发有限公司与冼建根、李金霞在商品房买卖合同中约定的交楼日期为2014年10月31日，明辉（高要）房地产开发有限公司根据合同据实可以延期的日期为23日，故实际应交楼日期为2014年11月23日。本案所涉商品房事实符合交付标准的时间为2015年5月19日，明辉（高要）房地产开发有限公司未按照合同的约定交付经检验合格的商品房，应承担逾期交房的违约责任。按照原明辉（高要）房地产开发有限公司双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条第一款的规定，明辉（高要）房地产开发有限公司应自2014年11月24日起至2015年5月18日按照冼建根、李金霞已付房价款每日万分之三的标准计算违约金给冼建根、李金霞。经核算，明辉（高要）房地产开发有限公司应支付2014年11月24日至2015年5月18日期间的违约金20685.56元（391772元×0.03%/天×176天=20685.56元）给冼建根、李金霞。对冼建根、李金霞诉请违约金超出部分，该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：明辉（高要）房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交付商品房的违约金20685.56元给冼建根、李金霞。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费388元，由冼建根、李金霞负担71元，明辉（高要）房地产开发有限公司负担317元。二审中，明辉（高要）房地产开发有限公司提供一份由肇庆市城乡规划局高要分局出具《关于蔚蓝国际商住中心办理规划竣工验收的相关情况说明》；冼建根、李金霞质证称，对证据的关联性有异议，认为延期交楼是明辉（高要）房地产开发有限公司自身原因导致，该证不符合案涉合同第八条规定。明辉（高要）房地产开发有限公司提供的上述证据不足以证实因政府的延误而导致备案逾期，本院对该证据不予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是明辉（高要）房地产开发有限公司是否存在逾期交楼违约行为的问题。首先，依照国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其它有关部门备案”的规定，认定商品房具备法定交付使用的条件应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准，××如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，应视为房屋未具备法定交付使用的条件。其次，双方所签合同也约定房屋交付的条件为：“1、该商品房经验收合格”、“4、‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”，因此，冼建根、李金霞要求明辉（高要）房地产开发有限公司交付已经办理工程竣工验收备案手续的房屋，符合双方合同约定条件。再次，至于明辉（高要）房地产开发有限公司主张因政府对是否抵扣款项回复迟延，导致案涉房屋备案迟延的问题，从肇庆市城乡规划局高要分局出具《关于蔚蓝国际商住中心办理规划竣工验收的相关情况说明》来看，相关政府部门与明辉（高要）房地产开发有限公司之间款项问题与本案并无直接关联，对于该问题的答复并不属于双方合同约定的可据实延期的情况。综合上述分析，明辉（高要）房地产开发有限公司认为没有迟延交付案涉房屋的理由不成立，本院不予支持。双方合同约定案涉房屋交付时间为2014年10月31日，办理竣工验收备案手续的时间是2015年5月19日，即便扣除因不可抗力及政府通知等原因造成的逾期，明辉（高要）房地产开发有限公司仍未能在约定期限内，向冼建根、李金霞交付符合法定及约定条件的房屋，构成违约，原审认定正确，本院予以维持。至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。综上所述，上诉人明辉（高要）房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由明辉（高要）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张秀丽代理审判员  覃争义代理审判员  黄国涛二〇一六年十二月二十七日书 记 员  李少锋