广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初11997号
原告（反诉被告）：龙喜燕，女，1972年4月14日出生，苗族，住广东省中山市东区，
委托诉讼代理人：郭训富，广东香山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：练文雄，男，1982年8月18日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，
委托诉讼代理人：廖旭东，广东粤法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹鹏，广东粤法律师事务所律师助理。
原告（反诉被告）龙喜燕与被告（反诉原告）练文雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月12日受理后，依法适用普通程序。诉讼中，被告练文雄提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉进行合并审理。后公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙喜燕及其委托诉讼代理人郭训富，被告（反诉原告）练文雄及其委托诉讼代理人廖旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙喜燕向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告及经纪方三方于2016年1月24日签订的房地产买卖合同，原告向被告支付463000元；2.被告赔偿原告房地产买卖合同违约金50000元并承担房地产买卖中介费用12000元。事实与理由：原、被告及经纪方中山市大商房地产经纪有限公司三方于2016年1月24日签订房地产买卖合同，双方在合同中约定：1.被告将其拥有的位于中山市港口镇××信××房（粤房地权证中府字第××）以513000元的价格转让给原告，原告同意受让，并于签订合同当天支付购房定金50000元；2.因被告房屋尚有银行按揭，故原、被告约定：被告应于签订房地产买卖合同之日起90个工作日内还清银行贷款，办妥解除房屋抵押登记手续；3.房屋转让款支付方式：原告支付购房定金50000元，原告申请银行按揭310000元，原、被告办理过户手续当天原告支付被告153000元。被告因现阶段房屋价格普遍上涨的因素，被告拒绝履行本合同，原告多次交涉，被告均置之不理。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。
原告龙喜燕对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.房地产买卖合同；2.收据2份；3.粤房地权证中府字第××号房屋所有权证、中府国用（2014）第易1102439号国有土地使用证；4.函告、EMS快递单。
被告练文雄辩称：1.原告构成违约，违约责任由原告承担，被告不需承担违约金50000元及中介费12000元。2016年1月24日，在经纪方中山市沙溪镇大商房地产经纪服务部梁某的介绍下，原、被告签订房地产买卖合同，原告购买被告位于中山市港口镇××信××房（粤房产证权中府字第××号），房地产买卖合同第二条约定：“卖方应于签署合同之日起90个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续”，第十三条约定“买方在收到卖方银行还款通知时支付第二笔房款（首付）103000元给卖方”。2016年2月，被告向中国建设银行提出提前还款申请，银行批准了被告申请，要求被告在2016年3月21日至3月24日期间，还款244231.8元，被告将银行受理通知书电话告知了经纪方中山市沙溪镇大商房地产经纪服务部梁某，要求原告支付第二笔房款103000元，但原告没有按约支付，2016年5月，被告又一次向银行申请提前还款申请，中国建设银行受理了申请，预约开始日为2016年6月13日，结束日为2016年6月27日，被告将受理通知书原件交给了经纪方中山市沙溪镇大商房地产经纪服务部梁某，经纪方中山市沙溪镇大商房地产经纪服务部将受理通知书转交给了原告，但是原告收到受理通知后又没有按合同的约定支付第二笔房款103000元，原告的行为已构成违约，须承担违约责任。2.原告要求被告继续履行房地产买卖合同，没有法律和合同依据。根据房地产买卖合同第九条第一款规定“如买方未能执行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权将该房地产转让予任何人”，因为原告违约在先，被告要求与原告解除合同，追究原告的违约责任。
被告练文雄对其辩解在举证期限内提供的证据有：中国建设银行个人贷款提前还款预约受理通知书2份（一份还款时间为2016年3月21日至2016年3月24日；另外一份还款时间为2016年6月13日至2016年6月27日）。
反诉原告练文雄向本院提出反诉请求：1.终止反诉原告与反诉被告签订的房地产买卖合同；2.没收反诉被告已付定金50000元。事实与理由：2016年1月24日，在经纪方中山市沙溪镇大商房地产经纪服务部梁某的介绍下，反诉原告与反诉被告签订房地产买卖合同，反诉被告购买反诉原告位于中山市港口镇××信××房（粤房产证权中府字第××号），房地产买卖合同第二条约定：“卖方应于签署合同之日起90个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续”，第十三条约定“买方在收到卖方银行还款通知时支付第二笔房款（首付）103000元给卖方”。2016年3月21日，中国建设银行书面通知反诉原告，已批准反诉原告提前还款申请，要求反诉原告在2016年3月24日前还款244231.8元，反诉原告将银行通知转告给了反诉被告，要求反诉被告支付首期房款103000元，但反诉被告一直到现在也没有支付，已构成违约，须承担违约责任。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉。
另外，对于练文雄提出反诉请求的第一项中“终止”这一点，庭审中，练文雄明确其要求解除合同，理由是根据合同的约定，练文雄享有合同的解除权，应受法律保护，至于哪一方违约，如何承担违约责任，则应由法院定夺。
反诉原告练文雄对其反诉请求以及理由在举证期限内向本院提交的证据与本诉一致。
反诉被告龙喜燕辩称：反诉原告称反诉被告违约没有事实依据，完全歪曲事实真相，事实理由不成立。其称在2016年2月份有还贷提前申请，但没有交付给反诉被告。反诉原、被告有短信、微信往来，反诉原告完全可以微信、电话将提前清偿银行贷款事宜告知反诉被告，但反诉原告没有任何提示，相反在反诉原告第二次申请提前还款时，反诉原告在收到催告函之后，本应立即告知反诉被告有还款事宜，但反诉原告也没有将第二次还款申请告知反诉被告。反诉原告当庭也确认收到反诉被告发出的催告函，那么其就应该告知反诉被告提前还款申请的问题，双方就可以履行房屋买卖合同后续事宜。
反诉被告龙喜燕就其反诉辩解在举证期限内向本院提交的证据与本诉一致。
本院经审理认定事实如下：2016年1月24日，龙喜燕（买方）与练文雄（卖方）在经纪方中山市大商房地产经纪有限公司的居间介绍下，就位于中山市港口镇××信××房房屋签订房地产买卖合同，转让成交价为513000元。合同约定：定金50000元为第一部分房款，买方在签署本合同同时向卖方支付定金50000元；463000元为第二部分房款，买方申请银行按揭贷款310000元，买方在中山市国土局过户当天将153000元直接交付给卖方；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起90个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；买方支付交易过程中所产生的税费、手续费；买方向经纪方支付中介代理服务费12000元，签署本合同后，若本合同被取消、解除或未实际履行，或买卖双方私下或通过其他其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介代理服务费的权利；如买方未能执行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行本合同；合同在备注（备注内容与前述条款不一致的，以备注条款内容为准）中另约定：经买卖双方协商，买方在收到卖方银行还款通知时支付第二笔房款（首付）103000元给卖方；合同还约定了其他事项，并由龙喜燕、练文雄签字捺印，经纪方中山市大商房地产经纪有限公司盖章确认。
合同签订当日，龙喜燕即向经纪方中山市大商房地产经纪有限公司支付中介费12000元，支付定金50000元。后练文雄两次向贷款银行中国建设银行申请提前清偿涉讼房地产的银行按揭贷款，一次还款时间为2016年3月21日至2016年3月24日；另外一次还款时间为2016年6月13日至2016年6月27日。后龙喜燕认为其没有收到练文雄或经纪方通知其有提前还款通知书并需要支付第一期款项，并认为练文雄后称不再出售涉讼房地产，练文雄存在违约行为，遂诉至本院，主张前述实体权利；练文雄认为龙喜燕并没有依约支付首期购房款，遂提起反诉，主张前述反诉请求。
庭审中，梁某（系本次房地产交易经纪方中山市大商房地产经纪有限公司的负责人）作为证人出庭作证称：年初，各方签订房地产买卖合同，龙喜燕申请按揭，练文雄申请还款，双方口头约定：双方收到涉讼房地产贷款银行还款通知时，双方共同到银行还款，练文雄还款后龙喜燕将103400元支付至练文雄的供楼账户处。前期双方一直积极办理相关事宜，后来经纪方通知催促练文雄办理提前还款事宜，但练文雄工作比较繁忙，一直未去办理。5月份证人梁某亲自向练文雄催促办理还款事宜，练文雄拿到提前还款通知书之后通过经纪方交给龙喜燕，并通知龙喜燕支付款项，龙喜燕同意付款。之后经纪方与练文雄联系相约时间去处理还款事宜，刚开始的时候练文雄称工作忙没有时间去，让经纪方联系练文雄的姐姐，练文雄姐姐称暂时不再出卖涉讼房地产，直接退还50000元定金。对于练文雄在本次诉讼中提交的两份中国建设银行个人贷款提前还款预约受理通知书，第一份梁某没有收到，也没有收到照片。第二份梁某在5月之时收到，当时就告知龙喜燕支付房款，龙喜燕当时就同意了。当梁某再联系练文雄相约前往办理还款手续的具体时间之时，练文雄的姐姐就答复不出售了。在整个交易的过程中，梁某多次催促练文雄办理还款事宜。梁某5月收到第二份通知书之时，告知龙喜燕在20天至1个月时间内准备款项去还款，那大概就到六月初了，到时将是一并前往银行办理，龙喜燕表示同意。
经质证，龙喜燕认为，从证人梁某的陈述可以看出龙喜燕是诚心诚意购买涉讼房屋的，也早早准备了购房款，第一次预约还款时练文雄没有任何告知，龙喜燕也无从知晓。后来合同履行期限快届满，龙喜燕非常着急，从5月至6月一直催促经纪方，直到6月6日龙喜燕才知道有还款通知一事，当时龙喜燕就同意支付款项了，但付款方式是需要经纪方、龙喜燕、练文雄一起到银行共同办理清偿贷款手续随后再支付，但由于涉讼房屋实际控制人是练文雄的姐姐，形式上的产权人才是练文雄，等到练文雄的姐姐明确不再出售涉讼房屋时，各方也无法一起去银行办理还贷手续了，真正导致交易失败在于练文雄一方。
练文雄认为证人梁某证言基本符合事实。练文雄的确有到中国建设银行第一次申请提前还款，并且有通知经纪方的工作人员钟宏进。当练文雄拿到第二份提前还款通知书后就电话联系龙喜燕，此时，龙喜燕就应该按照合同约定支付103000元。根据合同约定，定金以及购房款都必须托管在经纪方处，证人称双方口头有其他约定，对于这种重大合同事项的变更，应以书面形式确认。龙喜燕在5月初知道有第二次还款通知书之时就应该将103000元支付至经纪方的托管账户上，6月份时也应该将103000元支付至经纪方的托管账户上，否则龙喜燕构成违约。
另查，据中山市不动产登记资料证明表显示，涉讼房地产目前仍在练文雄名下，抵押状态未涂销。另外，龙喜燕同意自筹资金一次性支付剩余购房款，在过户过程中所产生的税费由龙喜燕自行负担。
诉讼中，龙喜燕向本院提出财产保全申请，本院于2016年11月8日作出（2016）粤2071民初11997号之一民事裁定，查封练文雄名下的位于中山市港口镇××信××房价值相当于100000元的财产份额。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。龙喜燕、练文雄以及中山市大商房地产经纪有限公司签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容以及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。
关于本次交易无法进行是哪一方违约的问题。根据合同的约定，涉讼房地产处于抵押状态，清偿银行贷款、涂销抵押登记是卖方练文雄的主要义务，买方龙喜燕应在收到通知之时支付103000元配合练文雄完成还款涂销抵押登记手续。至于支付103000元或清偿银行贷款涂销抵押登记孰先孰后的问题，在合同中并没有明确的约定。但结合各方的陈述，本院采信过程应是练文雄在获得提前还款通知书之后告知龙喜燕或经纪方，然后由练文雄、龙喜燕及经纪方一并到银行，龙喜燕持应该支付的103000元，练文雄持剩余应还购房款存进贷款账户。练文雄未提交证据证明其所辩称的有关2016年2月份的提前还款通知书已告知经纪方，证人亦证实没有收到练文雄的通知。直至合同履行期届满前经过经纪方多次催告，练文雄方才告知有银行的第二次还款通知，之后练文雄又以龙喜燕应在收到还款通知时将103000元支付到经纪方托管为由，拒绝办理相关手续，并且表示不再出售涉讼房屋，练文雄的行为已构成违约。结合本案各方提交的证据以及陈述，并没有证据或陈述表明，龙喜燕拒绝按照合同约定或练文雄、经纪方指示支付购房款103000元。综合以上事实可以认定，练文雄客观上消极履行合同义务导致本次交易未能继续进行，主观上有拒绝履行卖方相关义务并拒绝继续出售涉讼房屋的意图。因此，本院认定练文雄一方存在违约。
本案的特殊之处在于，在原、被告及经纪方签订的房地产买卖合同中有明确的约定：“如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行本合同”，这是原、被告及经纪方在签订房地产买卖合同之时的明确约定，并不存在无效或可撤销的情形，该条款为有效条款。在本案中，练文雄以反诉的形式明确表明不再进行交易并解除房地产买卖合同，这表明，基于前述，即使在练文雄存在违约的情况下，练文雄主张不再进行交易并解除房地产买卖合同，龙喜燕也不得请求继续履行合同，因此，对于龙喜燕主张的继续履行合同这一项诉讼请求，本院不予支持。
关于龙喜燕主张的要求练文雄赔偿违约金50000元以及中介费12000元的诉讼请求。本案中，龙喜燕支付了定金50000元，参照《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”的规定以及各方所签订的房地产买卖合同的约定，在练文雄存在违约的情况下，龙喜燕的其中一项诉求可以是要求练文雄双倍返还定金，故对于龙喜燕在本案中所主张的违约金50000元可理解为相当于一倍的定金，本院支持龙喜燕该项诉讼请求，但由于在本案中龙喜燕并未提出如何处理定金也未提出其他损失主张，并且出于存在超出当事人诉讼请求判决的可能性考虑，本院在本案中对龙喜燕交纳的50000元定金不作处理，龙喜燕可另循合法途径主张。而对于中介费12000元的诉讼请求，在房地产买卖合同中对此没有明确详细的约定，但本院认为，此属龙喜燕的实际损失，在练文雄存在违约的情况下，练文雄应对此予以赔偿。
关于练文雄提出的反诉请求，基于前述，对于解除房地产买卖合同这一项，本院予以支持。但是，需要说明的是，由于房地产买卖合同包含了房屋买卖合同关系以及居间合同关系，居间合同关系不在本次纠纷解决范围之列，故本案解除的仅为练文雄与龙喜燕之间的房屋买卖合同关系。对于练文雄提出的其他反诉请求，因练文雄自身存在违约，本院不予支持。
综上所述，龙喜燕诉求合理部分，本院予以支持；练文雄反诉请求合理部分，本院亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告练文雄于本判决发生法律效力之日起七日内向原告龙喜燕支付违约金50000元；
二、被告练文雄于本判决发生法律效力之日起七日内向原告龙喜燕赔偿中介费损失12000元；
三、解除反诉原告练文雄与反诉被告龙喜燕于2016年1月24日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系部分；
四、驳回原告龙喜燕的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告练文雄的其他反诉请求。
本诉案件受理费9050元，诉讼保全费1020元，合共10070元（原告龙喜燕已预交），由原告龙喜燕负担8882元，被告练文雄负担1188元（被告练文雄负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告龙喜燕）；反诉案件受理费1100元（反诉原告练文雄已交纳4465元），由反诉原告练文雄负担1050元，反诉被告龙喜燕负担50元（反诉被告龙喜燕负担部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告练文雄），本院退回3365元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁丹妮
人民陪审员 陈晓莹
人民陪审员 邓杏妹
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 宋依蒙
刘佳林