杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）上民二初字第255号
原告：中国农业银行杭州市中山支行。
代表人：蒋伟法。
委托代理人：郑猛、王双。
被告：朱利芬。
被告：绿城房地产集团有限公司。
法定代表人：寿柏年。
委托代理人：王胜辉。
原告中国农业银行杭州市中山支行（以下简称农行中山支行）为与被告朱利芬、杭州市中山房地产开发有限公司（以下简称中山房地产公司）借款合同纠纷一案，于2008年3月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭。在审理过程中，本院于2008年10月6日以被告中山房地产公司已于2008年9月11日被注销、尚未确定权利义务承受人为由作出中止诉讼的裁定。后原告向本院申请将被告中山房地产公司变更为绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城集团），本院经审查后予以准许。因本案中止诉讼的原因已消除，故本院依法于2008年11月21日恢复对本案的审理。本院变更合议庭成员后，于2009年3月26日公开开庭审理了本案。原告委托代理人郑猛、王双，被告绿城集团的委托代理人王胜辉到庭参加诉讼。被告朱利芬经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案经本院院长批准，依法延长审理期限二个月。本案现已审理终结。
原告农行中山支行起诉称：2006年4月27日，原告与被告朱利芬、中山房地产公司签订借款合同一份，约定被告朱利芬向原告借款人民币300万元，借款期限自2006年4月29日起至2011年4月28日止，借款利息为年利率5.265%（按照借款合同约定，如遇人行利率调整，从次年一月一日起执行新的利率，目前执行利率为6.579%）；借款人未按合同约定归还借款的，按年利率基础上上浮50%计收罚息；还款方式为借款人以每一个月为一个归还周期，自借款发放以后，每月的借款对应日为还款日；借款人与贷款人商定采用等本递减还款法归还借款本息。同时，中山房地产公司为被告朱利芬的上述债务承担连带保证责任。被告朱利芬自愿将深蓝广场西楼1单元2201室房屋作为其上述债务的抵押物，抵押给原告。合同签订后，原告依约发放借款，但被告朱利芬自2007年5月后就一直逾期归还借款本息。经原告多次催讨，其仍拖延未付。中山房地产公司作为债务担保人亦未履行担保义务。2008年3月，原告就上述债务起诉后，担保人即中山房地产公司在案件审理过程中注销了工商登记，其权利义务的实际承受人为被告绿城集团。因此，被告绿城集团应当承担中山房地产公司本应承担的担保责任，对被告朱利芬的债务进行连带清偿。故原告诉至法院，请求判令：一、被告朱利芬立即支付给原告欠款人民币2394578.19元；二、被告朱利芬支付给原告利息103143.06元（计算至2008年2月29日）及至款项付清之日止的利息；三、确认原告对深蓝广场西楼1单元2201室房屋享有优先受偿权；四、被告绿城集团对被告朱利芬的上述债务承担连带清偿责任；五、案件受理费、律师费、公告费由被告朱利芬承担，被告绿城集团承担连带清偿责任。在审理过程中，原告当庭明确第二项诉请为：被告朱利芬支付给原告利息、罚息、复利合计111328.49元（计算至2008年3月11日止）及至判决确定履行之日止的罚息。
被告朱利芬未答辩。
被告绿城集团答辩称：1、由于被告朱利芬本人没有出庭，被告绿城集团并非借款主合同的当事人，故对本案事实中借款合同的实际履行情况要等到举证阶段原告提供证据原件后才能进行确认；2、被告绿城集团同意在查明本案事实的基础上，结合物权法、担保法的规定承担责任。
为支持其主张，原告农行中山支行向本院提供了以下证据：
1、中山房地产公司与被告朱利芬之间于2006年3月13日签订的商品房买卖合同一份，证明被告朱利芬购买不动产、总价为5351421元的事实。
经质证，被告绿城集团对真实性、合法性、关联性均无异议。
2、原告与被告朱利芬、中山房地产公司之间于2006年4月27日签订的个人购房担保借款合同一份，证明被告朱利芬向原告借款300万元，中山房地产公司作为保证人为被告朱利芬进行担保的事实。
经质证，被告绿城集团对真实性、合法性、关联性均无异议，并认为该担保借款合同中没有明确约定原告作为贷款人在借款人出现逾期还贷的情况下优先选择物的担保还是人的担保。
3、个人购房贷款申请表（附被告朱利芬身份证、户口簿、证明、收据联、企业法人营业执照、公司章程复印件）九页，个人借款凭证二份，证明原告向被告朱利芬放款300万元的事实。
经质证，被告绿城集团对被告朱利芬已收到贷款的事实无异议。
4、杭州市预售商品房抵押登记备案证明复印件一份，证明被告朱利芬以预售不动产为抵押物向原告设定抵押，原告取得抵押权的事实。
经质证，被告绿城集团确认被告朱利芬已将本案所涉房产抵押给原告，且已办理预售商品房抵押登记备案手续。
5、贷款还款记录四页，证明被告尚欠2394578.19元借款未归还的事实。
经质证，被告绿城集团认为其并非借款合同的当事人，且该资料均系由原告单方提供，被告绿城集团作为担保人不清楚该借款合同的履行情况。
6、公司变更登记审核表、公司变更登记申请书、股权转让协议、备案申请表、中山房地产公司基本情况、被告绿城集团基本情况等十六页，证明被告绿城集团为担保人即中山房地产公司的权利、义务继受人。
经质证，被告绿城集团对真实性、合法性均无异议，确认中山房地产公司已注销，被告绿城集团是中山房地产公司的权利、义务继受人。
7、公告费票据三份，证明原告为本案诉讼共支出公告费1250元。
经质证，被告绿城集团对公告费予以确认。
8、委托代理合同一份，证明原告为本案诉讼共支出律师代理费30826元。
经质证，被告绿城集团对真实性无异议，但认为不能确认原告是否已实际支出该笔律师代理费。
被告朱利芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃质证权利。
被告朱利芬、绿城集团均未提供证据。
经庭审举证、质证，本院对证据作如下认定：
原告提交的证据1-4、6、7，被告绿城集团对真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采用；原告提交的证据5，能证明本案相关事实，且被告绿城集团未提供相应证据予以反驳，故本院予以确认；原告提交的证据8，被告绿城集团对真实性无异议，且其在审理过程中对原告为本案诉讼已实际支出律师费30826元的事实予以确认，故本院予以采用。
经审理本院认定，2006年4月27日，原告与被告朱利芬及其丈夫张国科、中山房地产公司之间签订个人购房担保借款合同一份，约定被告朱利芬向原告借款人民币300万元，借款期限自2006年4月29日起至2011年4月28日止；借款利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率基础上下浮10%，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自基准利率调整后的次年1月1日起确定新的借款执行年利率；被告朱利芬未按合同约定归还借款的，原告有权对逾期借款本金自逾期之日起直至清偿之日止，按照本合同约定的借款执行年利率基准上浮50%计收罚息；对应付未付利息，原告有权依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为以每一个月为一个归还周期，自借款发放以后，每月的借款对应日为还款日，采用等本递减还款法归还借款本息；被告朱利芬及其丈夫张国科自愿将贷款所购深蓝广场西楼1单元2201室房屋（建筑面积为205.38平方米）一套作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及抵押物处置费、因违约产生的律师费等原告实现债权的一切费用；保证人中山房地产公司提供阶段性保证担保，保证责任自本合同签订之日起至被告朱利芬取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日止，保证范围与抵押担保范围相同；被告朱利芬连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，原告有权停止发放贷款，宣布本合同提前到期，行使抵押权或／和要求保证承担保证责任。同时，杭州市房产管理局就被告朱利芬所购房屋颁发杭房押字第064028484号杭州市预售商品房抵押登记备案证明。合同签订后，原告依约于2006年4月29日发放贷款。现原告以被告朱利芬自2007年5月后一直逾期归还贷款本息、要求提前收回已发放的全部贷款本息为由，诉至本院。
另查明，2008年9月11日，中山房地产公司以股东会决议解散为由注销公司登记，其权利、义务的继受人为被告绿城集团。
再查明，原告为本案诉讼支出律师代理费30826元。
本院认为，原告农行中山支行与被告朱利芬及其丈夫张国科、中山房地产公司之间于2006年4月27日签订的个人购房担保借款合同，是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应依约履行。被告朱利芬自2007年5月29日起至今未依约按时足额归还贷款本息，显属违约，且约定解除合同的条件成就，原告有权依约宣布上述借款合同项下的全部贷款提前到期。故原告关于被告朱利芬归还所欠借款本金2394578.19元的诉请，理由正当、于法有据，本院予以支持。原告关于被告朱利芬支付利息、罚息、复利合计111328.49元（自2007年5月29日起暂算至2008年3月11日止）及至判决确定履行之日止的罚息（以所欠借款本金2394578.19元为基数，按照调整后的借款执行年利率基准上浮50%计算）的诉请，本院认为原告主张的利息、罚息、复利的计算基数、计算标准、起算时间及计算结果均符合本案所涉个人购房担保借款合同的约定及本案相关事实，本院依法予以支持。原告关于被告朱利芬承担律师代理费30826元的诉请，因该笔律师代理费系因被告朱利芬不履行个人购房担保借款合同的约定而给原告造成的损失，且依照本案所涉个人购房担保借款合同的约定理应由被告朱利芬承担，故原告的该诉请依法成立，本院予以支持。同时，被告朱利芬贷款所购买的深蓝广场西楼1单元2201室房屋（建筑面积为205.38平方米）一套已办理预售商品房抵押登记备案手续，作为借款抵押担保，被告绿城集团对此亦无异议。故在被告朱利芬不能按时履行付款义务时，原告对该抵押物有权折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。因此，原告主张对该抵押物享有优先受偿权的诉请，依据充分，本院予以支持。此外，因中山房地产公司为被告朱利芬的借款提供连带责任保证的保证期间为自本合同签订之日起至被告朱利芬取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日止。现被告朱利芬借款所购买的深蓝广场西楼1单元2201室房屋至今尚未办理房产证书及正式的抵押登记手续、取得抵押房产的他项权利证书，且中山房地产公司注销后的权利、义务继受人系被告绿城集团，故被告绿城集团仍应为被告朱利芬的上述债务提供相应连带责任保证，被告绿城集团对此亦无异议。但因本案所涉债权既有债务人提供的物的担保又有人的担保，且各方当事人关于实现债权的约定并不明确，故原告应当先就债务人提供的物的担保实现债权。被告绿城集团关于对被告朱利芬提供的物的担保以外的债权承担连带保证责任的抗辩理由，事实与法律依据充分，本院予以采纳。因此，原告关于被告绿城集团对被告朱利芬的上述债务承担连带保证责任的诉请，本院对其合理部分予以支持，即被告绿城集团对被告朱利芬提供的抵押物不足清偿债务部分承担连带保证责任。被告朱利芬经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告朱利芬归还给原告中国农业银行杭州市中山支行所欠借款本金人民币2394578.19万元。
二、被告朱利芬支付给原告中国农业银行杭州市中山支行利息、复利、罚息合计人民币111328.49元（暂算至2008年3月11日止）及至判决确定履行之日止的罚息（以所欠借款本金人民币2394578.19元为基数，按照调整后的借款执行年利率基准上浮50%计算）。
三、被告朱利芬支付给原告中国农业银行杭州市中山支行律师代理费人民币30826元。
上述一、二、三项应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。
四、如被告朱利芬不能按时履行上述一、二、三项付款义务，原告中国农业银行杭州市中山支行有权以被告朱利芬用于抵押的深蓝广场西楼1单元2201室房屋（建筑面积为205.38平方米）一套折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。
五、被告绿城房地产集团有限公司对被告朱利芬提供的抵押物不足清偿上述一、二、三项付款义务部分承担连带保证责任。
六、被告绿城房地产集团有限公司承担连带保证责任后，有权向被告朱利芬追偿。
七、驳回原告中国农业银行杭州市中山支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26847元，公告费1250元，合计28097元，由被告朱利芬负担，被告绿城房地产集团有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费26847元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68，开户行（工商银行湖滨支行）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
审 判 长 宓旭庆
代理审判员 程雪原
人民陪审员 赵惠健
二〇〇九年四月二十八日
书 记 员 王丹秋
（另设附页）
附页：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国担保法》第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。