福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终2286号
上诉人（原审被告）：福建乐昆贸易有限公司，住所地泉州市丰泽区碧水湾9号楼1502号。
法定代表人：黄池水，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄荣昆，男，该公司员工。
人（原审原告）：泉州市丰泽老兄弟食品有限公司，住所地泉州市丰泽区美桐街东美工业区3号楼。法定
法定代表人：蒋志鑫，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王有松，福建百康师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈福东，福建百康师事务所律师。
上诉人福建乐昆贸易有限公司（下称乐昆公司）因与被上诉人泉州市丰泽老兄弟食品有限公司（下称老兄弟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初2430号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人乐昆公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人老兄弟公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.由被上诉人老兄弟公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人老兄弟公司未按照约定提供免费停车服务，已构成违约。当时双方签订租赁合同时，被上诉人法定代表人口头承诺给上诉人提供免费的停车服务。但在合同的履行过程中，并未提供该项服务，且停车收费超过正常的标准。二、上诉人没有违约，无需根据合同约定承担违约金。本案是由于被上诉人未能提供停车服务，违约在先，上诉人推迟交付租金合情合理，不应认定为违约，也无需承担违约责任。三、被上诉人应赔偿上诉人的房屋装修残值损失，一审判决未予处理不当。上诉人对承租房屋进行了二十余万元的装修，仅使用一年多，造成了巨大的损失，被上诉人应予赔偿。综上，一审判决结果错误，请求二审改判。
被上诉人老兄弟公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回上诉，维持原判。
老兄弟公司向一审法院起诉请求：1.判令乐昆公司立即向老兄弟公司支付房屋租金75500元，水费94.5元，电费3304.1元，管理费1755元，公摊费234元，以上合计人民币80887.6元，并支付逾期租金自逾期付款之日起至法院判决确认还款之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金（其中13000元自2015年3月24日起计算，30000元自2015年6月24日起计算，30000元自2015年9月24日起计算；暂计至起诉之日约为人民币7620元）；2.乐昆公司提供的房屋租金押金1万元归老兄弟公司所有；3.本案诉讼费用由乐昆公司承担。一审法院认定事实：2007年12月28日，老兄弟公司与案外人泉州市丰泽区丰泽街道东霞资产管理组签订租赁合同一份，约定老兄弟公司承租东霞资产管理组所有的原街道办事处综合楼第一至六层。2013年8月19日，老兄弟公司与乐昆公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、租赁房屋座落泉州市丰泽区美桐街东美工业区3号楼4楼，建筑面积360平方米；租赁期限2013年9月23日至2018年9月22日止。2、月租金10000元，按季度交付，首次租金于2013年8月23日支付，之后租赁按合同约定日期每月23日前支付，或逾期交付租金，每逾期一日按月租金的3%向原告支付违约金。3、乐昆公司需向老兄弟公司支付押金1万元，合同期满，若乐昆公司无违约行为，老兄弟公司应在合同期满当日将押金无息退还乐昆公司。4、乐昆公司有下列情形之一的，老兄弟公司有权单方解除合同并要求乐昆公司3天内退还房屋，同时没收押金。押金不足以补老兄弟公司损失的，老兄弟公司有权要求乐昆公司赔偿。1、擅自转租、转借、调换；2、擅自拆除房屋结构、损坏或改变用途；3、拖欠租金达15日；4、租用承租房屋从事非法活动或存放危险物品。5、租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前一个月通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间老兄弟公司擅自解除合同的，应赔偿乐昆公司一个月租金及乐昆公司装修损失费用（装修费用按五年折旧）；乐昆公司擅自解除合同的，赔偿老兄弟公司1个月租金，老兄弟公司应退还押金。乐昆公司退租时，留置不搬的家具杂物任由老兄弟公司处置。合同还对其它事项进行了约定。双方经协商一致同意上述租赁合同于2015年10月1日解除。截至2015年9月30日，乐昆公司尚欠老兄弟公司租金75500元（其中尚欠2015年3月22日前应支付的13000元、6月22日前应支付的30000元，9月2日前应支付的租金30000元、9月23日至9月30日的租金2500元）、水费94.5元、电费3304.1元、管理费1755元、公摊费234元，共计80887.6元。一审法院认为，老兄弟公司与乐昆公司之间的租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律禁止性规定，依法成立并合法有效。双方当事人均应按约定履行相应的义务，乐昆公司未依约履行合同约定的交付租金义务，已构成违约，现老兄弟公司要求乐昆公司支付尚欠的租金75500元、水费94.5元、电费3304.1元、管理费1755元、公摊费234元，共计80887.6元，有事实和法律依据，予以支持。因合同约定乐昆公司逾期交付租金应按日3%向老兄弟公司支付违约金，老兄弟公司在诉讼请求中将违约金标准调整为按月利率2%计算，符合法律规定，予以确认。合同明确约定若乐昆公司拖欠租金达15日，老兄弟公司有权没收押金1万元，故老兄弟公司主张乐昆公司交付的1万元押金归其所有，于法有据，予以支持。乐昆公司辩称因老兄弟公司存在未按约定提供免费停车服务的违约行为，其才未按期缴交租金，但老兄弟公司否认双方有达成免费提供停车服务的约定，且乐昆公司提供的证据不足以证明其该辩称，故应承担举证不能的法律后果，相应的其该辩称亦不予采信。乐昆公司辩称老兄弟公司应支付其装修残值损失，该主张乐昆公司应通过提起反诉来主张，其在本案未提起反诉，故应通过另案主张。综上所述，老兄弟公司主张乐昆公司支付租金及逾期支付违约金、水费、电费、管理费、公摊费，押金归其所有，均有事实和法律依据，均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、福建乐昆贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州市丰泽老兄弟食品有限公司尚欠的房屋租金75500元、水费94.5元、电费3304.1元、管理费1755元、公摊费234元，共计80887.6元，并支付逾期交付73000元租金的付款违约金（其中13000元自2015年3月24日起计算，30000元自2015年6月24日起计算，另30000元自2015年9月24日起计算，均按月利率2%计算至还清之日止）。二、福建乐昆贸易有限公司交付泉州市丰泽老兄弟食品有限公司的租赁合同押金10000元归泉州市丰泽老兄弟食品有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2013元，由福建乐昆贸易有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院二审期间，双方当事人一审判决查明认定的事实均没有异议，本院予以确认。
本案双方当事人的争议焦点为：一、被上诉人老兄弟公司是否违约在先？二、上诉人乐昆公司在本案中是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任？
本院认为，一、关于被上诉人老兄弟公司是否违约在先的问题。上诉人乐昆公司主张被上诉人老兄弟公司有口头约定答应使用停车场，由于老兄弟公司未能提供，致使上诉人无法正常经营，迫使搬离，应视为被上诉人违约在先。被上诉人老兄弟公司辩称，对于停车费问题，不是被上诉人收取的，是社区租给滨海酒店，停车费是滨海酒店收取的。且被上诉人并未答应提供免费停车服务。本院经审查认为，被上诉人与上诉人之间签订的租赁合同并未约定提供免费的停车服务，从证据看，上诉人乐昆公司主张双方口头约定可以免费提供停车服务缺乏相关的事实依据，尚不足以证明被上诉人违约在先，故上诉人乐昆公司主张被上诉人违约在先缺乏相关的事实依据，本院不予采纳。二、关于上诉人乐昆公司在本案中是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任？审理中，由于上诉人乐昆公司对在租赁期间拖欠房屋租赁费用的数额无异议，而交纳租金是租户的义务，且根据合同的约定，逾期交付租金，应按每逾期一日按月租金的3%向被上诉人支付违约金。一审中，被上诉人老兄弟公司在诉讼请求中将违约金标准调整为按月利率2%计算，是符合法律规定的，应予准许。因此一审判决上诉人按照合同约定支付租金并承担相应的违约责任并无不妥。另关于上诉人乐昆公司主张的老兄弟公司应支付其装修残值损失的问题，鉴于上诉人乐昆公司在一审中并未提起反诉，该部分权利可由上诉人乐昆公司另行主张权利。
综上所述，上诉人乐昆公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费2013元，由上诉人福建乐昆贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑丽阳
审 判 员 李 芳
代理审判员 郭燕珍
二〇一七年七月二十日
书 记 员 林秋韵
速 录 员 金雅琳
附本案主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。