河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民再8号
申请再审人（一审被告）：洛阳疆天工贸有限公司。住所地：洛阳市老城区。
法定代表人：刘景旭，该公司总经理。
委托代理人：张罗兰。系该公司工作人员。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：周淑芳，女，1951年10月12日出生，汉族。
委托代理人：杨志良，男，1987年10月23日出生，汉族。系周淑芳三子。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：方爱琴，女，1966年10月1日出生，汉族。
委托代理人：杨建奇，男，1965年8月5日出生，汉族。系方爱琴丈夫。
一审被告：杨子龙，男，1983年12月30日出生，汉族。系周淑芳长子。
一审被告：杨志杰，男，1985年11月5日出生，汉族。系周淑芳次子。
一审被告：杨志良，男，1987年10月23日出生，汉族。系周淑芳三子。
一审被告：杨志霞，女，1979年11月3日出生，汉族。系周淑芳之女。
一审被告共同委托代理人：杨志良，基本情况同前。
申请再审人洛阳疆天工贸有限公司（以下简称疆天公司）、申请再审人周淑芳与被申请人方爱琴、一审被告杨子龙、杨志杰、杨志良、杨志霞房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）洛民终字第1255号民事判决，向本院申请再审。本院经审判委员会讨论决定，于2016年2月1日作出（2016）豫03民申4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。疆天公司委托代理人张罗兰，周淑芳委托代理人杨志良，方爱琴及其委托代理人杨建奇，一审被告共同委托代理人杨志良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年1月10日，一审原告方爱琴诉至洛阳市老城区人民法院称，原告方爱琴通过被告疆天公司的被委托人杨留欣（2011年12月病故），购买了被告疆天公司开发的一套商品房，该房位于洛阳市老城区中州东路口腔医院综合楼1单元401室，于2010年12月20日一次性支付了全部房款45万元，被告疆天公司也于2010年12月20日将房屋钥匙交给了原告方爱琴。经洛阳市老城区人民法院通知参加诉讼，原告方爱琴才知道被告之前已经将该房屋卖给杨建民。（2011）老民初字第573号民事判决已经把该房判给了杨建民，现在该判决书已经生效，原告方爱琴无法取得该房屋的所有权，原告方爱琴和被告之间的房屋转让合同已经无法继续履行，不得不解除。被告疆天公司在（2011）老民初字第573号民事案件诉讼中，称其对该房屋卖给原告方爱琴不知情，完全是在隐瞒事实推脱责任。被告疆天公司在该房屋买卖交易过程中存在欺诈行为，应当承担相应的法律责任。现原告方爱琴用相同的交易价格已经不可能购买到相同地段、相同户型、相同面积的房屋。被告疆天公司这种欺诈行为给原告方爱琴造成了重大损失，为赔偿事宜，原、被告协商不成，故原告方爱琴起诉要求：1、判令六被告返还原告45万元购房款及相应的银行同期贷款利息（自2010年12月20日起至庭审之日止按同期银行贷款利率5.81计算，暂定4万元，被告应支付利息至执行之日止），赔偿原告损失28万元，并承担惩罚性赔偿责任赔偿原告45万元，共计122万元；2、判令六被告承担本案的全部诉讼费用。周淑芳、杨子龙、杨志杰、杨志良、杨志霞（一审被告）答辩称，原告主张的利息、损失、惩罚性赔偿数额法律上不能同时适用，应根据利于被告的原则，按最低一项计算。原告方爱琴要求的损失28万元没有依据。关于事实部分，五被告的被继承人杨留欣系口腔医院综合楼工程的实际施工人员，在工程决算时，剩余结算款，疆天公司以房产的方式折抵给杨留欣。造成一房两卖的根本原因在于案外人杨建民没有及时给杨留欣交足房款，杨留欣才将该房卖于原告。目前，杨建民案件法律文书已经具备法律效力，五被告认可该判决。杨留欣并无明显过错，杨留欣因病已去世，作为五被告的被继承人对外应承担的债权债务，五被告一致商议放弃继承，所以关于杨留欣的债权债务五被告不应承担责任。疆天公司（一审被告）未提交答辩状。
洛阳市老城区人民法院一审查明，洛阳市口腔医院综合楼系洛阳市口腔医院与疆天公司联合开发，洛阳市口腔医院提供土地、疆天公司提供建设资金，建成后疆天公司分得房产55%。杨留欣系该综合楼项目经理，亦是该楼的实际施工人，因疆天公司拖欠杨留欣工程款，便将四套房屋（含争议房屋）委托杨留欣出售，售房款归杨留欣以折抵工程款。2011年9月2日，疆天公司出具出让方为疆天公司、受让方为杨建民的房屋转让合同书一份，该房屋转让合同主要内容为，出让方疆天公司（甲方），受让方杨建民（乙方），一、甲方房屋坐于洛阳市老城区中州东路518号（市口腔医院以西，中州路以南），洛阳市口腔医院与本公司联建的市口腔医院综合楼住宅1单元401室；二、该房屋建筑面积为165平方米；三、该房屋转让价款为每平方米2800元，共计462000元；四、一次性付款。该房屋转让合同未约定具体交房时间。该合同共2页，合同的首页由疆天公司签章，首页受让方显示为杨建民，但第2页出让方由疆天公司签章及代表人张罗兰签注，受让方没有杨建民签注。同日，疆天公司出具收据一张，内容为：收到杨建民一单元401室购房款肆拾陆万贰千元整。2010年12月20日，杨留欣持该房屋转让合同及收据以疆天公司名义与方爱琴就买卖该房屋协商，并以杨建民未交房款为由，将该房屋转让给方爱琴，由方爱琴在该房屋转让合同的第2页受让方的位置签注名字及身份证号码，杨留欣在合同首页左下角签注“此房同意转让给方爱琴，款已付清”。方爱琴于同日将45万元购房款通过中国光大银行转至杨留欣指定的杨志良的银行卡上，杨留欣将该房屋钥匙及交款人为杨建民的收据交于方爱琴。2011年5月6日，疆天公司收到方爱琴煤气初装费3250元并出具收据一张。2011年4月11日，杨建民以杨留欣于2009年10月27日与其签订购房协议，杨留欣将洛阳市口腔医院综合楼1单元401室转让给杨建民为由诉至本院，要求确认2009年10月27日协议有效，并要求杨留欣及疆天公司将该1单元401室交于杨建民，该案在审理中，本院依法追加方爱琴为该案第三人参加诉讼。2011年7月13日，本院作出（2011）老民初字第573号民事判决，判决内容为：一、原告杨建民和被告杨留欣于2009年10月27日签订的协议有效；二、原告杨建民于本判决生效后十日内按约定将购房款10.5万元付给被告杨留欣，被告杨留欣和第三人洛阳疆天工贸有限公司、方爱琴将洛阳市口腔医院综合楼4房1单元401房交于原告杨建民。杨留欣不服该判决并提出上诉，因未按规定交纳诉讼费，2011年12月9日洛阳市中级人民法院作出（2011）洛民终字第2659号民事裁定，裁定该案按自动撤回上诉处理。现该争议房屋已由杨建民实际占有。杨留欣于2011年12月份亡故。杨留欣的继承人有妻子周淑芳、长子杨子龙、次子杨志杰、三子杨志良、女儿杨志霞。杨留欣的继承人均表示放弃对杨留欣遗产的继承。
洛阳市老城区人民法院一审认为，杨留欣受被告疆天公司委托，持已由被告疆天公司盖章的房屋转让合同，以被告疆天公司名义与原告方爱琴就本案涉案房屋的买卖进行协商并达成一致意见，原告方爱琴同意房屋转让合同的内容并签字确认，按合同约定内容支付45万元购房款，该房屋转让合同是双方当事人真实意思表示，应受法律保护。由于被告疆天公司内部经营及管理问题，其委托代理人杨留欣在此之前以个人名义与杨建民订立该房屋购房协议并由此引起诉讼，现生效法律文书已经确定该房屋由杨建民所有，原告方爱琴与被告疆天公司的房屋转让协议已履行不能，且各方当事人均认可该协议已自行解除，故杨留欣收取原告方爱琴的购房款，应当予以返还。因杨留欣已亡故，被告周淑芳作为杨留欣的妻子，对其与杨留欣夫妻关系存续期间所形成的债务应当承担清偿责任。被告疆天公司在明知该争议房屋已先行转让给杨建民的情况下，又于2011年5月26日收取原告方爱琴的燃气初装费，说明被告疆天公司对其代理人杨留欣将本案涉案房屋一房二卖是知情的，被告疆天公司却没有采取任何措施，存在重大过错，因此被告疆天公司应承担连带责任。原告方爱琴要求被告周淑芳及疆天公司返还其购房款45万元和利息的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告方爱琴要求被告疆天公司承担45万元赔偿责任的诉讼请求，因原告方爱琴在购房及付款时，未尽到自己的注意义务，故原告方爱琴的上述诉讼请求本院不予支持。原告方爱琴要求六被告赔偿其损失28万元之诉讼请求，因其未提供相关证据，故本院不予支持。原告方爱琴要求被告杨子龙、杨志杰、杨志良、杨志霞承担返还其购房款及利息及承担惩罚性赔偿45万元的诉讼请求，因被告杨子龙、杨志杰、杨志良、杨志霞已放弃对杨留欣遗产的继承，故对原告方爱琴上述诉讼请求，本院不予支持。洛阳市老城区人民法院于2013年1月30日作出（2012）老民初字第328号民事判决：一、被告周淑芳于本判决生效后十日内返还原告方爱琴购房款45万元，并支付该款自2010年12月20日起至本判决确定的还款之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告洛阳疆天工贸有限公司对被告周淑芳的上述还款付息责任承担连带责任；三、驳回原告方爱琴的其他诉讼请求。本案受理费15860元，由原告方爱琴承担7810元，被告周淑芳承担8050元（原告方爱琴已垫付，待执行时由被告周淑芳一并支付给原告方爱琴）。
周淑芳不服一审判决，向本院提起上诉称，1、原审认定事实不清，主要认定事实错误。杨留欣的行为直接决定他生前所负债务是否系夫妻共同债务。根据已知判决，一审法院已经认定杨留欣系洛阳五建公司施工队责任人，那么他在以冲抵工程款房产处置上的任何行为都是职务行为，因为涉案房产所收房款均用于施工建设，杨留欣亡故后，因职务行为引发的任何债权债务的实际承受人都不应当是其本人，更不是夫妻共同债务。2、一审法院判决程序违法，遗漏当事人。法院认定杨留欣为洛阳五建公司及施工队的负责人，那么杨留欣亡故后，因杨留欣工作期间所引发的诉讼就应追加洛阳五建公司为当事人。3、一审判决适用法律错误，一审判决事实没有查清，适用法律错误。故请求贵院查清事实，依据法律公正判决。方爱琴答辩称，1、上诉人的上诉理由不能证明其与五建公司有任何关系，一审中上诉人认可是实际施工人。2、杨留欣的行为不是职务行为，上诉人所诉没有法律依据。一审判决应由疆天公司承担责任，周淑芳承担连带责任。疆天公司答辩称，对判决数额没有异议，但让疆天公司承担连带责任有异议。
本院二审经审理对一审查明的事实予以确认。
本院二审认为，洛阳市口腔医院综合楼系洛阳市口腔医院与疆天公司联合开发，建成后疆天公司分得55%房屋产权，上诉人周淑芳之夫杨留欣系该项目经理及实际施工人。疆天公司因欠杨留欣工程款，便将四套房屋（含争议房屋）抵给杨留欣并委托其售房，售房款归杨留欣所有。杨留欣先后将该综合楼1单元401室卖于杨建民（已另案处理）和方爱琴二人，并与杨建民、方爱琴签订了由疆天公司出具的加盖公司公章的房屋转让合同及收款收据，疆天公司在本案中存在过错，应承担连带责任。鉴于双方争议的房屋已确权给杨建民并由其实际占有，被上诉人方爱琴要求返还购房款450000元的诉求应予支持。上诉人周淑芳上诉主张杨留欣的行为是职务行为自己不应承担清偿责任的问题，本院认为，由于杨留欣收到方爱琴的购房款是在双方夫妻关系存续期间，而上诉人周淑芳对杨留欣收到方爱琴的购房款450000元的事实并无异议，且周淑芳在诉讼期间并未向本院提交相关证据证明杨留欣所收购房款450000元已交付洛阳五建公司的事实存在，故杨留欣收购房款的行为不符合职务行为的构成要件，上诉人周淑芳应对夫妻关系存续期间的债务承担清偿责任，上诉人周淑芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。本院于2013年7月1日作出（2013）洛民终字第1255号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8950元，由上诉人周淑芳负担。
疆天公司申请再审称，1、原一、二审判决事实不清，主要事实认定错误。⑴杨留欣的行为是职务行为；⑵疆天公司和杨留欣均没有一房二卖，杨留欣将涉案房屋卖给方爱琴应该定性为冒用公司名义卖房，是属于欺诈行为；⑶杨留欣没有卖房资格，没有权利对外签订卖房合同，他可以介绍卖房、可以用钱（钱将来结算时冲抵），但每套房子都是由疆天公司出具手续负责卖的；⑷原审法院将更改过的房屋买卖合同认定为合法有效，没有事实和法律依据；⑸杨留欣的行为属于职务行为，涉案工程的施工单位是洛阳五建公司，杨留欣是施工队负责人，因此洛阳五建公司应对杨留欣的职务行为承担法律责任；2、原一、二审程序违法，遗漏当事人。原一、二审法院非法剥夺了疆天公司的诉讼权利属于程序违法。涉案房产的业主是洛阳口腔医院，施工单位为洛阳五建公司，而施工队负责人杨留欣也是五建公司的人，涉案房款也用于施工建设中支出。理应追加上述单位为当事人，一、二审法院遗漏重要当事人。二审法院在判决书中多次、多处更改一审判决书内容，而有些主要内容、责任与一审判决完全相反，二审判决极不严肃。3、二审判决适用法律错误。涉案房产是一般物产不是商品房，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。根据案件基本事实，杨留欣系职务行为，其民事法律后果应由相关单位承担，因此，本案也不应当适用《婚姻法》的规定。方爱琴答辩称，1、本案一、二审认定事实清楚，证据确凿，杨留欣受疆天公司委托售房，并且本人与疆天公司签订了房屋转让协议，疆天公司说这个房子与他们没有关系是推脱责任。疆天公司收了我3250元燃气初装费至今未还，我与疆天公司之间存在购房合同关系；2、购房款是一次性打给杨留欣的儿子杨志良在浦发银行的账户上，他们关于杨留欣是职务行为的说法不成立；3、二审判决中，有一些数字叙述错误有瑕疵，但判决结果正确。周淑芳、杨子龙、杨志杰、杨志良、杨志霞称，同意疆天公司的申请再审的理由。
周淑芳申请再审称，1、一、二审判决事实不清，主要事实认定错误。涉案房产“洛阳口腔医院综合楼”是由洛阳市口腔医院发包，洛阳五建公司通过招投标手续中标承建的，杨留欣仅仅是五建公司该项目施工队的负责人。所以，申请人亡夫杨留欣的行为是职务行为，应当由所在单位承担。2、一、二审判决程序违法，遗漏当事人。涉案房产的业主为洛阳口腔医院，施工单位为洛阳五建公司，而申请人亡夫杨留欣也是五建公司的人，涉案房款也用于施工建设中支出，所以应当追加上述单位作为当事人。3、二审判决更改了一审判决的适用法律条款，取消了《民法》和《婚姻法》而增加了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。二审法院在判决书中多次、多处更改一审判决书内容，而有些主要内容、责任和一审判决完全相反。4、一、二审判决适用法律错误。根据案件基本事实，杨留欣是职务行为，不应当按照《婚姻法》认定由申请人承担责任。方爱琴答辩称，本案审理的对象是针对售房一事，对方说的关于施工过程中工程款的纠纷与本案无关。原审判决正确，杨留欣的行为不是职务行为，如果是职务行为，杨志良为何收购房款。本案与口腔医院和五建公司没有直接关系。疆天公司称，同意周淑芳的再审申请。针对周淑芳的再审申请，杨子龙、杨志杰、杨志良、杨志霞均表示没有意见。
本院再审经审理查明的事实与原一、二审一致。
本院再审认为，洛阳市口腔医院综合楼系由洛阳市口腔医院和疆天公司联合开发，建成后疆天公司分得房产55%。杨留欣是该综合楼工程的实际施工人，疆天公司因拖欠杨留欣工程款，便将四套房屋（含涉案房屋）委托杨留欣出售，售房款由杨留欣收取抵工程款。杨留欣持由疆天公司盖章的房屋转让合同，与方爱琴就涉案房屋的转让协商一致，方爱琴依约一次性支付了45万元购房款，该房屋转让合同是双方当事人的真实意思表示，应受到法律保护。但由于杨留欣在此之前将涉案房屋出售给杨建民，并引发诉讼，现已生效法律文书将涉案房屋产权确权给杨建民，本案的房屋转让协议已经实际履行不能，方爱琴已经支付的45万元购房款，应当予以返还。因该45万元购房款由杨留欣收取，且杨留欣已亡故，而该笔债务形成于夫妻关系存续期间，所以周淑芳作为杨留欣的妻子，应当承担该笔债务的清偿责任。另外，疆天公司在明知涉案房屋已先行转让给杨建民的情况下，又于2011年5月26日收取方爱琴交纳的燃气初装费，说明疆天公司对杨留欣将涉案房屋一房二卖是明知的，但未采取任何措施，存在过错，因此疆天公司应当承担连带责任。另外，针对申请再审人疆天公司和周淑芳均主张杨留欣的行为属于职务行为，本案遗漏当事人的问题，再审认为，现有证据并不能证明杨留欣将收到的45万元购房款交给五建公司，其行为不符合职务行为的构成要件。综上，疆天公司和周淑芳的再审请求均不能成立，原一、二审处理结果正确。但本院二审判决在援引一审判决时出现错误，再审予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2013）洛民终字第1255号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 郝丹丹
审判员 王 伟
审判员 钱利平
二〇一六年六月三日
书记员 王文霞