广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1975号
上诉人（原审被告）：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路313号302房自编之二。
法定代表人：田全蓝。
委托代理人：杨紫稀，女，该公司职员，通讯地址。
被上诉人（原审原告）:陈松辉，男，1937年4月11日，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：梁浩儒、刘雪燕，广东法则明律师事务所律师。
上诉人广州嘉强投资有限公司（下称“嘉强公司”）因与被上诉人陈松辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
嘉强公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判嘉强公司应按临迁费用本金1100元的50％支付延期补助费用直至本判决发生法律效力之日止。2、本案的诉讼费用由陈松辉承担。事实与理由：一、原审法院对费用本金的事实认定不清楚，法律依据有误。原审法院判定嘉强公司每月按1100元临迁费用的200％支付延期补助费用的法律依据有误，《补充协议书》是陈松辉与前开发商天佳公司签订而来的，该协议并没经过公证处公证，嘉强公司无法查证到该协议的真实性，单凭陈松辉的材料难以证明该事实的真实性及法律依据的真实性。对于该补充协议书的三性嘉强公司不予认可。二、陈松辉关于延期补助费的诉讼请求过高，对法律依据有偏差，应予以适当调整该延期补助费用的标准，才有利于公平原则。1、嘉强公司认为，根据拆迁当时有效的《广州市城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，延期补助费是指由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人不能依约回迁导致过渡期限延长所应承担的补偿责任，其法律性质是违约金。嘉强公司认为，涉案拆迁项目逾期安置回迁并非因嘉强公司的过错造成；相反，自嘉强公司接管涉案地块以来一直积极推进项目进展、加紧工程建设。但原开发商造成的前期烂尾、拍卖后项目交接、工程规划、用地审批等行政手续均是嘉强公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力情形，由此产生的逾期责任不应由嘉强公司承担。嘉强公司与陈松辉对回迁房屋具体楼层、方位等内容多次沟通未果，对该回迁房屋的实际情况双方都知悉，回迁房屋是具有历史性及特殊性，因此，嘉强公司认为，尊重历史背景，为解决相关历史遗留问题，原审法院应尊重1995年所签订的协议及按此协议的精神处理该相关的回迁问题，而应从公平原则出发，按政府一号令标准50％支付延期补助费用，这才是有利项目的继续复建。对此相关同类情况越秀区法院也有相关的案例可参考，即（2017）粤0104民初9511号判决中第十四页中第二段“本案的：……”至第十五页第一段中均明确判定是按50％承担延期责任的，对此我司予以认可。2、原审法院依据一份并无经过公证的补充协议便判定嘉强公司应按此补充协议承担违约责任，明显不公平。这并非嘉强公司与陈松辉所签订的协议，如果单方面的概括承受将对嘉强公司造成严重的不公平，一方面极大地增加了嘉强公司的开发复建成本，既不符合现行市场经济及社会发展的趋势，也有违于广州市对烂尾楼盘活的政策精神，不利于烂尾楼项目的盘活。3、原审法院只考虑陈松辉作为弱势群体，但其实嘉强公司才是最大的受害者。自拍卖成交后，嘉强公司作为拍卖介入的开发商，承诺按原开发商的条件积极承担被拆迁人的各项合理费用并加紧建设，在承接场地至今8年多毫无收入的情况下，一直履行着开发商应尽的义务。但政府各部门以现行规范来要求嘉强公司按新规来处理该22年的烂尾楼项目显然是不公平且不利于项目的复建及回迁安置，导致嘉强公司面临重重经济的危机及各种困难，在复建的道路上难以向前开展。嘉强公司自2017年1月20日后由于资金链无法衔接才暂停发放费用，待资金链可以接驳上将继续向各拆迁户合理发放费用的。因此，嘉强公司与陈松辉作为平等的民事主体，原审法院在处理本案时，仅考虑保障被拆迁人利益，而忽视嘉强公司作为平等主体同样享有受保护的权利。4、陈松辉作为广州旅业公司的职工，在此嘉强公司希望将此单位追加为本案第三人，希望法院予以支持。另外该陈松辉作为公房承租户理应向公房部门缴纳租金，现陈松辉并无缴纳租金，也难以证明其承租行为的继续有效履行，租金是一要素，而且临迁费用也包含当年所承租的租金在内。嘉强公司认为，陈松辉为了实现利益最大化，通过诉讼的方式谋取更大的经济利益，势必极大地增加嘉强公司的开发成本，不利于尽快盘活项目，也有可能使项目再次进入烂尾的胶着状态，不利于社会的稳定和谐，也损害了嘉强公司的合法权益。综上所述，原审法院要求嘉强公司承担超出合理范围的责任有违公平合理原则，恳请贵院依法查明事实，支持嘉强公司的上诉请求。因此，为维护被告的合法权益，也为了该涉案项目能顺利继续开展并实现早日回迁安置的愿望，请贵院依法支持嘉强公司的上诉请求，依法驳回陈松辉的诉求！
陈松辉辩称：1、嘉强公司以《补充协议书》未经公证为由否认其效力，并无法律依据，公证并非合同生效的前提。《补充协议书》是陈松辉与原拆迁人在自愿的基础上签订，并不违反法律、行政法规定的强制性规定，为有效合同。在陈松辉诉原拆迁人广州市广协房地产开发公司、广州天佳房地产有限公司房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案【（2013）穗越法民三初字第1812号】的生效判决中，亦己确认补充协议书的效力。2、原拆迁安置协议于1995年签订，至今已超过二十年，原先约定的临迁费标准已远远不足以弥补被拆迁人的租金损失。《补充协议书》是陈松辉与原拆迁人于1999年签订的，其约定的临迁费及延期补助费的标准，均符合当时政策即《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条的规定；另外，近年来，嘉强公司接手该楼盘后，不顾拆迁户的反对，单方否认《补充协议书》的效力，拆迁户的临迁费均按1995年拆迁安置协议书约定的标准支付。众多的拆迁户因此提起诉讼，要求嘉强公司支付临迁费差额及按200％的标准支付延期补助费，拆迁户此类诉讼请求均获得了法院的支持，并且相当一部分判决已生效，并且得到实际履行。3、陈松辉是涉案房屋的实际居住人，房屋拆迁协议及补充协议是陈松辉与原拆迁人签订的，与广州旅业公司无关；并且嘉强公司在一审中也未申请过追加第三人，嘉强公司在本案二审中要求追加广州旅业公司为第三人并无依据。租赁合同纠纷与拆迁安置补偿合同纠纷是两个相互独立的法律关系，陈松辉是否向涉案房屋出租人清缴租金并不影响嘉强公司在拆迁安置补偿关系中的合同义务。综上，嘉强公司的上诉请求并无事实和法律依据，请贵院依法予以驳回。
陈松辉向一审法院起诉请求：1、判令嘉强公司向陈松辉支付自2010年12月17日起至2012年4月19日的临迁补助费（按1100元/月的标准计算）；2、判令嘉强公司向陈松辉支付自2017年1月20日起至实际回迁之日止的临迁补助费（按1100元/月的标准计算）；3、判令嘉强公司向陈松辉支付自2014年12月17日起至实际回迁之日止的延期补助费（按每月1100*200%=2200元的标准计算）。
一审法院认定事实：原广州市海珠南路221号501房（承租面积55㎡）是陈松辉承租的房屋。1995年8月31日，陈松辉（合同内称乙方）与广协公司（合同内称甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第153号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；由甲方提供解决临迁用房；甲方应于1998年10月30日前安排大新路濠畔街回迁楼南向第十八层产权属于公有的，使用面积55㎡的房屋给乙方回迁居住；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定向乙方承担违约责任等。协议签订后，陈松辉户依约迁出原址房屋，将房屋交由嘉强公司拆除。
2000年3月20日，陈松辉（乙方）与天佳公司（甲方）签订《补充协议书》（复印件），其中约定：甲方与乙方原签定的《房屋拆迁安置协议书》，公证书（95）穗荔证内字第6091号或《房屋拆迁补偿协议书》的原则不变，并给予回迁居住；甲方应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置乙方回迁居住；从2000年3月30日起改领临迁费，以55㎡×20元/月·㎡计为1100元/月等。
2013年，陈松辉与天佳公司、广协公司因拆迁纠纷诉至一审法院，一审法院于2013年8月9日作出（2013）穗越法民三初字第1812号民事判决书，判决：广协公司、天佳公司自本判决发生法律效力之日起10日内，共同向陈松辉支付从2002年1月1日起至2010年12月16日止的延期补助费（按每月1100元×200%计付）。该判决已于2013年8月27日发生法律效力。
另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。
2010年7月27日，一审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。
2010年11月10日，一审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。
2010年11月25日，一审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。
2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。
2011年1月5日，一审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。
2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。
2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。
2012年4月，一审法院发出公告，其中载明：本院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函一审法院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。
2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。
嘉强公司按每月1100元的标准向陈松辉支付了从2012年4月20日起至2017年1月20日期间的临迁补助费。嘉强公司至今未安置陈松辉回迁。
一审法院认为：陈松辉与广协公司签订的《房屋拆迁安置协议》及与天佳公司签订的《补充协议书》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。嘉强公司经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，一审法院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。因此，嘉强公司应按上述合同约定向陈松辉支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费。由于生效的法律文书已确认广协公司、天佳公司应按每月1100元的标准向陈松辉支付临迁补助费，故嘉强公司应按此标准予以给付。
上述拍卖转让公告已载明涉案地块为在册烂尾地块，本市为使烂尾地块被拆迁人的权益能得到基本的保障，将烂尾地块尽快盘活，制定实施了处理烂尾地的相关政策。该政策的基本精神是被拆迁人将回迁的补偿安置方式变更为货币补偿，在司法部门拍卖该烂尾地块后，货币补偿款及临迁费用等在拍卖款中予以分配，拍得人只需支付拍卖价款，无需承担被拆迁人的回迁安置补偿。涉案地块长期处于停工状态，法院在拍卖时考虑到该地块的特殊状况，确定地块拍得人需承担被拆迁人回迁安置补偿义务，是在同等条件下对被拆迁人最大限度的保护。若拍得人还需立即承担因原拆迁人违约而产生的违约责任，将不利于地块的尽快盘活，更不利于被拆迁人的早日回迁安置。但是，在拍得人与被拆迁人无法达成新协议的情况下，如不对回迁及承担违约时间给嘉强公司予以约束，也不利于对被拆迁人权益的保护。因而，按照公平合理原则，综合考虑涉案地块的历史遗留问题、交付时间，参考相关拆迁规定针对兴建回迁房是十九层以上的回迁期限，酌情确定嘉强公司安排陈松辉回迁的时间从拍卖成交日起不超过四年即至2014年12月16日，逾期回迁，嘉强公司应从该日次日起向陈松辉支付延期补助费等相关费用。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、广州嘉强投资有限公司在一审判决发生法律效力之日起10日内向陈松辉支付临迁补助费（从2010年12月17日至2012年4月19日，按每月1100元计）。二、广州嘉强投资有限公司在一审判决发生法律效力之日起10日内向陈松辉支付临迁补助费（从2017年1月21日至一审判决发生法律效力之日止，按每月1100元计）。三、广州嘉强投资有限公司在一审判决发生法律效力之日起10日内向陈松辉支付延期补助费（从2014年12月17日至一审判决发生法律效力之日止，按每月1100元×200%计）。四、驳回陈松辉的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2030元，由广州嘉强投资有限公司负担。
二审期间，当事人均未提交新证据。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，在二审期间，嘉强公司、陈松辉均确认嘉强公司向陈松辉支付了2017年1月21日至2017年7月20日的临迁补助费6600元。
本院认为：嘉强公司经公开拍卖的方式竞得涉案地块，故其应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承担竞得人义务。上述拍卖转让公告及转让成交确认书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。因此，原审法院判令嘉强公司依照原拆迁人与陈松辉签订的《房屋拆迁安置协议》、《补充协议书》等合同约定继续向陈松辉支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费，并酌情确定上述回迁期限从拍卖成交当日起算四年即至2014年12月16日，据此判令嘉强公司向陈松辉支付自2014年12月17日起的延期补助费并无不当，本院予以认可。
关于临迁补助费、延期补助费的计算标准问题。陈松辉与天佳公司2000年3月20日签订的《补充协议书》约定临迁费以1100元/月计，另，生效判决确定广协公司、天佳公司应按照每月1100元的标准支付临迁补助费及按照每月1100元×200%的标准支付延期补助费，故嘉强公司应按上述标准支付前述期间的临迁补助费及延期补助费。
综上所述，嘉强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，但鉴于在二审期间，嘉强公司已支付2017年1月21日至2017年7月20日的临迁补助费，故对该期间临迁补助费已无判决必要，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13809号民事判决第一、三、四项及一审受理费部分。
二、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13809号民事判决第二项为：广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向陈松辉支付临迁补助费（从2017年7月21日至本判决发生法律效力之日止，按每月1100元计）。
如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1340元，由广州嘉强投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年三月二十八日
书记员 王日平
冯镇辉