江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0411民初7326号
原告（反诉被告）:常州市元享汽车销售服务有限公司，住所地常州市新北区黄河路108号,统一信用代码91320411MA1MMNWB5D。
法定代表人:陆烨，该公司执行董事。
委托代理人:施明良，江苏宏银律师事务所律师。
被告（反诉原告）:常州金诚汽车商贸有限公司，住所地常州市新北区黄河中路88号，统一信用代码91320411714097289L。
法定代表人:金晓敏，该公司总经理。
委托代理人：曹骏，该公司法务。
原告（反诉被告）常州市元享汽车销售服务有限公司（以下简称元享公司）诉被告（反诉原告）常州金诚汽车商贸有限公司（以下简称金诚公司）合同纠纷一案，本院于2017年12月11日受理后，依法由代理审判员朱华群适用简易程序分别于2018年1月22日和3月5日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审中，原告元享公司的委托代理人施明良、被告金诚公司的委托代理人曹骏到庭参加诉讼，金晓敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。第二次庭审中，原告元享公司当庭撤回对金晓敏的起诉。后因案件复杂，本院依法组成合议庭于2018年4月4日第三次公开开庭进行了审理，原告元享公司的委托代理人施明良、被告金诚公司的委托代理人曹骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告元享公司向本院提出本诉部分的诉讼请求：1、请求判决被告向原告退还保证金20000元；2、请求判决被告立即向原告开具2017年6月至11月期间已付款发票；3、请求判决被告向原告返还税金共计124346.2元；4、本案的诉讼费由被告承担。第一次庭审中，就其第三项诉讼请求原告增加诉请金额，要求被告在原诉请金额的基础上加付1160元。事实和理由:我公司于2016年5月18日与被告签订存在重大效力瑕疵的协议，被告将其位于常州市黄河路108号（土地权证面积5265.1平米）范围内的原比亚迪4S店的展销厅、办公区、维修车间房屋及附属设备整体租赁给我公司使用，然而在签订协议时被告隐瞒了涉案房产已被抵押的事实，现在该土地及房产已被法院拍卖，双方签订的协议无法继续履行，因此按协议约定被告需退还我公司已经支付的水电保证金20000元；另外，2016年12月22日，我公司通过银行转账和现金方式向被告预付了房租税金共计124346.2元，而根据税法规定及“谁受益谁负税”的税收义务原则，所有因被告收取租金而应当缴纳的税应当由被告自行承担，因此被告应当返还我公司预付的税金124346.2元。以上事实有协议、发票、收条及汇款凭证为证，请求贵院查明事实，判如所请。
被告金诚公司辩称：1、我公司认为原告主体不适格，按照我公司所持有的协议原件第十七条的约定，本协议在未得到江锦洲本人签字追认前，承租方的权利和义务由蒋耀希享有和承担。目前江锦洲本人未在任何协议上签字追认。由此，我公司认为原告的诉讼主体资格不适格；2、按照协议第十四条约定，乙方需要开具租金发票的，甲方需协助办理，税金由乙方承担。正是因为该约定，原告在我公司的多次催促下才将涉案的十二万多税金付给了我方。目前，原告尚欠我公司税金三万八千多元。对于第一项诉讼请求，如果原告愿意同我公司解除协议，我公司愿意将保证金退还。对于第二项诉讼请求，该项诉讼请求不属于法院的受理范围，请求法院予以驳回。对于第三项诉讼请求，同上述答辩意见。
被告金诚公司于2018年3月5日第二次庭审中当庭提出反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿房屋租赁协议违约金18.2万元整，及拖欠的税金合计34425.57元；2、判令反诉被告承担反诉的诉讼费用。事实和理由：我公司和反诉被告于2016年5月18日签订了房屋租赁协议，我公司将自有位于新北区黄河东路108号范围内的比亚迪4S店及附属设施设备整体租赁给反诉被告使用，然而在协议签订后，反诉被告多次拖欠房屋租金，并且拖欠其按协议约定应支付的各项税金，经双方多次协商未果，为维护我公司的合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。
对于被告的反诉请求，原告在2018年3月15日的答辩状中辩称，第一、我公司不存在任何违约行为，已经按约足额支付租金至2017年11月17日，被告也已经收到了上述租金，不存在不支付或故意延迟支付的问题。第二、导致我公司存在延迟支付租金的情况，均系被告方责任导致，且属于财务管理的合理延迟范围，具体情况如下：1、被告在向我公司索要租金时以各种理由不开具符合要求和相应金额的增值税发票，或提供记载非被告名称的发票复印件等各种不合理的行为来逃避纳税义务，导致我公司无法按约定时间履行支付租金义务，被告不提供合法的增值税专用发票，我公司有权不支付租金直至其提供符合规定的发票为止；2、我公司在被告拒不提供已付租金发票的情况下，仍然向被告继续支付了后续租金，经过几次付款后发现，被告违背诚信，收取我公司的五期租金后，仍拒不提供所有已付款发票，被告的行为构成违约，给我公司造成了损失，且早已失信于人；3、被告不仅为了逃避纳税义务拒不提供发票，还编造假的发票税金恶意骗取我公司的钱财，开具了很多名头的发票，包括存在一笔收款重复开票的行为，所产生的税金竟然也要我公司承担。我公司从2016年5月6日至11月19日向被告累计支付租金达到60多万元，但经我公司无数次沟通协调，被告才于2016年12月底出具了上述已付租金的三张发票；4、关于税金承担，根据2016年底被告出具的增值税发票，因租金产生的税金共计29008.32元，根据协议约定应当由我公司承担，我公司于2016年12月22日一次性向被告支付了发票税金101236.56元，并约定好多退少补，有收条为证，现我公司不仅已经向被告足额支付了税金，还多付7万余元。另外开业以来的水费均由我公司支付，但被告也一直不予出具水费发票。综上，被告不履行出具发票的义务，违约在先，请求法院驳回被告所有的反诉请求。第三次庭审中原告补充答辩意见称：即使法院认定我公司存在违约的情形，但反诉原告主张的违约金计算标准也明显过高。
经审理查明，本案原告成立时间为2016年6月13日，尚处于设立过程中的原告由蒋耀希作为授权代理人，于2016年5月18日与被告签订租赁协议，由被告将其位于常州市新北区黄河路108号（土地权证面积5265.1平方米）范围内的原比亚迪4S店的销售展厅、办公区、维修车间房屋及附属设施设备整体租赁给原告使用，原告为协议乙方，被告为协议甲方。双方在第二条约定的租期为八年，从2016年5月18日起至2024年5月17日止，双方在协议第三条约定：第一年租金80万元，第二年为88万元。协议第四条双方约定：租金支付时间为原告先付后用，第一年租金按每3个月支付一次，每次支付20万元，即在2016年5月18日、8月18日、11月18日和2017年2月18日各支付20万元，第二年起，在每半年的第一天支付年租金的一半，如原告拖延支付，每延后一天，应向被告支付违约金7000元。双方在第五条确认，已经由王洪斌向被告支付了10万元作为租房定金，该10万元定金转为第一年第一次3个月的租金，在双方交接当日，原告还应向被告支付第一年第一次3个月的租金10万元。协议第六条约定由原告向被告支付2万元的水电押金，租赁关系结束、结清水电费后，由被告退还原告押金2万元。第七条约定，被告按原状将展厅、二楼办公区、维修车间及附属设备、设施移交给原告使用，设备设施使用费2万元/年，先付后用，与租金同步。在该份协议的第十四条双方约定：原告需开具租金发票的，被告须协助办理，税金由原告承担。协议签订后，被告将上述租赁物整体交付给原告使用。其后，2016年5月31日，原告向被告支付剩余的第一年第一次3个月房租及设备使用费余款105000元，对照双方约定的付款时间，逾期13天；2016年8月22日，原告向被告付清第一年第二次租金205000元，逾期4天；2016年11月19日，原告向被告付清第一年第三次租金205000元，逾期1天；2017年2月22日，原告向被告付清第一年第四次租金205000元，逾期4天。2017年5月18日，原告应向被告预付第二年的租金，原告于2017年5月19日将45万元款项汇至本院账户，实际逾期1天，对于该笔款项，被告认可原告系用于支付房屋租金及设备使用费。对于上述原告逾期付款行为，被告在其反诉状主张原告逾期的总天数为26天，原告应按照协议约定向其支付逾期付款违约金182000元。
另查明，关于原告支付税金及被告出具发票的过程，本院查明如下：2016年12月22日，原告向被告预付房屋发票税金101236.56元，由被告于2016年12月16日至21日向原告出具了三张总计面值为61.5万元的增值税发票，三张发票中设备使用费及房屋租金的税额为29008.32元，被告向原告出具的收条中对于收到的101236.56元载明：待一月份房租税金发票出来后结算，多退少补。被告在收到原告于2017年2月22日支付的20.5万元租金后，于2017年3月7日向原告出具了面值为20.5万元的增值税发票，产生的税额为9669.44元。当日，被告还向原告出具其以现金方式支付4910元的收条，收款事由为2016年12月22汇款101236.56元的税费多退少补，因为就该笔101236.56元的税费，被告应原告要求于2017年3月7日向原告出具了增值税发票，税额为4356.49元。在2017年3月7日，原告还向被告电汇18200元的房租税金，就该笔税金，被告于2017年3月8日向原告出具了面值18200元的增值税发票，载明的服务费税额为1030.19元，为此，原告于2017年3月8日向被告以现金方式支付了1160元，并由被告出具了收条，在收款事由部分载明了多退少补。综上，原告共计向被告支付了127万元的房租租金及设备使用费，另外还以电汇及现金方式向被告支付了总计125506.56元的税金，而被告出具给原告的六张增值税发票，票面税额为44064.44元。关于税金具体金额及由谁承担税金的问题，被告在第二次庭审时主张：因双方在租赁协议中约定的租金明显低于市场价，根据房产税的计征方式，产权人自用房产的房产税计征方式与产权人将房产租赁给他人使用产生的房产税计征方式是不一样的，后者产权人应负担的房产税金额较前者高，因此被告认为因出租房屋导致房产税增加使被告承担更多的税负，则该部分税负应当由原告承担才是合理的。被告在向原告出租房产后，产生的房产税、教育费附加等相关的税费应当由原告承担。
又查明，2011年11月3日，被告将名下位于常州市新北区黄河路108号的一处土地（地号为11050004020，使用权面积5265.1㎡）向案外人常州市恒泰投资担保有限公司设定抵押并办理了编号为常国用他项（2011）押字第0013315号的他项权证。2011年11月7日被告将位于常州市新北区黄河路108号的三处房屋（房屋所有权证号分别为常房权证新字第××号、00××76号、00××18号）向案外人设定抵押并办理了编号为常房他证新字第××号、00194737号、00194738号的他项权证，前述设定抵押权的土地、房屋即为本案中被告向原告出租的土地、房屋，被告设定抵押行为在先，本案中原、被告签订租赁协议在后。因被告未能履行债务，被告名下的设定抵押的土地、有证房产及地上附属设施、装修装饰由本院依法进行评估、拍卖，于2017年10月10日由案外人万宝龙买受竞得。
再查明，因案涉租赁物已被本院依法处置，租赁协议无法继续履行，双方同意解除租赁协议，被告同意向原告退还20000元的水电保证金。
以上事实有原告提供的租赁协议、付款凭证及收条、六份增值税发票原件，被告提供的逾期付款违约金计算表，本院调取的（2017）苏0411执恢31号之一号执行裁定书等证据以及双方当事人在庭审中的陈述及自认予以证实。
本院认为，案涉租赁协议虽签订于2016年5月18日，先于原告的成立时间，但该协议签订后，被告向原告提供位于常州市新北区黄河路108号（土地权证面积5265.1平方米）范围内的原比亚迪4S店的销售展厅、办公区、维修车间房屋及附属设施设备整体租赁给原告使用，原告亦向被告支付租金及设备使用费，因此该份协议对原、被告双方具有约束力，双方均应按照协议约定履行权利义务。因案涉用于租赁的不动产在2011年就已向案外人设定了抵押权，为实现案外人的抵押权，租赁物已经被本院依法进行了评估拍卖，由他人竞得，故该份租赁协议无法继续履行，庭审中双方也同意解除租赁协议，故原告要求被告退还水电费押金20000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告的第二项诉讼请求，本案中，原告共计向被告支付了127万元的设备使用费和租金，但被告仅向原告出具了面值为82万元的增值税发票，故2017年5月19日支付的45万元设备使用费和房租金，被告应当向原告出具相应的发票，其中，设备使用费金额为1万元，房租金额为44万元，相应的税额由原告承担。因双方在租赁协议中未约定出具发票及支付税额的先后顺序，考虑到被告于2016年12月16日、12月21日先行向原告出具了三份增值税发票，而原告于2016年12月22日向被告支付了第一笔101236.56元税金，且发票的最终税额应当由税务部门审定，故由被告先行至税务部门核定税额、出具正式增值税发票，将增值税发票交付原告后，再由原告支付税额，可减少双方的纷争。对于原告要求被告返还税金的诉请，在租赁过程中，原告共计向被告支付了125506.56元的税金，而被告向原告出具了四张设备使用费及房租的增值税专用发票，产生税额38677.76元，该部分税额，按照租赁协议的约定，应当由原告承担。且原告分别于2016年12月22日和2017年3月7日两次向被告支付的开票税金，被告也应原告要求向其出具了增值税专用发票，分别产生了4356.49元和1030.19元的税额，该部分税额也应当由原告承担，故被告向原告出具的六份增值税专用发票产生的设备使用费、房屋租金及服务费税额共计为44064.44元全部应当由原告承担，被告出具给原告的税金收条中，均注明了多退少补，故本诉部分被告应当向原告退还多收取的税金。对于被告要求原告支付18.2万元违约金的反诉请求，本院认为，双方在租赁协议中明确约定了租金支付的时间及相应的违约金计算方式，其中，原告支付租金每延迟一天，按7000元/天的标准向被告支付违约金，故原告不予支付违约金的抗辩理由不成立，将原告实际支付租金的时间与租赁协议约定的支付时间对照，原告共计迟延支付的天数为23天。在企业正常的财务管理过程中，在原告支付租金后，被告也应当及时出具相应的发票，原告分别于2016年5月6日至11月19日期间多次向被告支付租金，而被告迟至2016年12月16日才首次出具发票，因租赁协议中约定的第一年房屋租金及设备使用费为82万元，不足2300元/日，考虑到双方支付租金时间、发票出具时间以及违约金的数额，本院将违约金数额酌定为3500元/日，则原告应付的违约金数额为80500元。关于被告在反诉状中要求原告继续支付的税金34425.57元，首先，被告未提供该金额产生计算的依据，其次，被告庭审中称因其名下的不动产租赁给原告使用后所产生的房产税、教育费附加等费用应当由原告承担，故原告先前支付的税金不足以涵盖上述费用，原告还应当继续支付税金，但对照租赁协议，被告的反诉请求缺乏合同及税法依据，被告要求原告继续支付34425.57元税金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告常州金诚汽车商贸有限公司退还原告常州市元享汽车销售服务有限公司水电费押金20000元。
二、被告常州金诚汽车商贸有限公司退还原告常州市元享汽车销售服务有限公司超付的设备使用费、房租税金81441.76元。
三、原告常州市元享汽车销售服务有限公司向被告常州金诚汽车商贸有限公司支付租金违约金80500元。原、被告上述第一、第二和第三项互负的付款义务相抵，被告常州金诚汽车商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常州市元享汽车销售服务有限公司20941.76元。
四、被告常州金诚汽车商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州市元享汽车销售服务有限公司出具1万元设备使用费、44万元房租的增值税专用发票，原告收到前述增值税专用发票的当日，向被告支付增值税专用发票载明的税额。
五、驳回原告常州市元享汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告常州金诚汽车商贸有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3187元、保全费1242元，共计4429元，由原告承担849元，由被告负担3580元（该款原告已预交，本院不退，被告应负担的3580元由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。反诉案件受理费2273元，由原告承担845元，被告承担1428元（反诉费用被告已预交，本院不退，原告应负担的845元由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给被告）
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
（本页无正文）
审 判 长 朱华群
人民陪审员 贡山凌
人民陪审员 夏春芳
二〇一八年四月十三日
书 记 员 王清远
法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。