福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初330号
原告泛诚（福州）物业管理有限公司，住所地，福州市晋安区三八路10号丽景东方2号楼01店面。
法定代表人：严学榜，董事长。
委托代理人朱振渊、黄书俭系公司员工。
被告黄某,男，汉族，1988年12月6日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人吴亚娟、王祥霖，福建名仕律师事务所律师。
原告泛城（福州）物业管理有限公司与被告黄某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱振渊、黄书俭，被告委托代理人吴亚娟、王祥霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系福州市房地产主管部门审批、福州市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为二级，原告于2012年10月1日与保福新苑1、2期全体业主（代理人：象山社区居民委员会）签订保福新苑《福建省前期物业服务合同》，约定由原告为保福新苑（美之国）提供物业管理服务至2015年9月30日止，合同第五条约定了物业服务费为：别墅：一、二期联排、双拼：为2.00元/月/平方米，叠拼：1.50元/月/平方米，高层住宅：1.50元/月/平方米，商业店面3.00元/月/平方米.同时，合同第九条约定物业服务费应于每月5日前向原告交纳，从逾期之日起应当按照欠费总额物业管理服务费的千分之五标准向原告支付违约金，并在合同中约定了相关的责任与义务。原告依照《福建省前期物业服务合同》中的相关约定对保福新苑（美之国）提供物业管理服务。而被告却拒绝依照保福新苑（美之国）的《福建省前期物业服务合同》中相关约定缴纳物业管理服务费及代收公共水电公摊费，暂计2015年10月10日止累计拖欠原告物业管理服务费451.7元（2015年7月1日至2015年10月10日止共计4个月），并按各笔服务费自应付之日起至支付之日止按日仟分之伍的利率支付逾期违约金，暂计至2015年10月10日逾期违约金共计149元，按约定计算标准费用应计至被告履行义务之日止，代收公共水电公摊费为180元（自2015年5月1日至2015年9月30日止共计5个月），并按福州市自来水公司及供电局的利率支付付款滞纳金按约定计算标准费用应计至被告履行义务之日止。综上所述，被告的行为不仅违约，而且还侵害了其他绝大部分已依约交纳物业服务费业主的合法权益。原告多次口头、电话及函件催款，但被告至今不履行付款义务。原告依据我国《民事诉讼法》第一百零八条之规定具状诉至贵院，请求：1.请求法院依法判令被告立即向原告支付暂计2015年7月1日至2015年10月10日止共计4个月物业管理服务费451.7元，并按各笔服务费自应付之日起至支付之日止按日仟分之伍的利率支付物业服务合同逾期违约金，暂计至2015年10月10日逾期违约金共计149元，按约定计算标准费用应计至被告履行义务之日止。2.请求法院依法判令被告立即向原告支付暂计2015年5月1日至2015年9月30日止共计5个月代收公共水电公摊费为180元，并按福州市自来水公司及供电局的利率支付付款滞纳金，按约定计算标准费用应计至被告履行义务之日止。3.本案一切诉讼费全部由被告承担。
被告辩称，一、被告已于2015年12月31日受让薛某等人对原告的债权，并向原告发送抵销通知书。原告为保福新苑（美之国）小区提供物业服务截止时间为2015年10月10日。薛某等人将其向原告多缴纳的2015年10月11日起的物业费等债权转让给含被告在内的薛某等人，2015年12月31日，债权转让双方就此签订了《债权转让协议》。2016年1月11日，薛某等人向原告发出《债权转让通知书》，通知原告上述债权转让事宜。2016年1月11日，含被告在内的薛某等人向原告发出《抵销通知书》，将通知人应付原告的物业费合计57930.23元与通知人受让的原告欠付薛某等人债权合计57930.56元进行抵销。
二、原告未尽到合同约定及法律规定的物业服务义务，被告有权行使抗辩权。在合同期限内，原告怠于履行基本义务，不及时清理卫生、垃圾随处堆放、不注重小区治安管理，存在大量安全隐患，且原告利用小区内公用基础设施进行非法牟利，且将其牟利而消耗的水电费成本均分摊至业主身上。此外，因原告怠于履行职责，导致小区内多户住宅发生入户盗窃的恶性事件。原告未尽到基本的物业服务义务。被告有权相应减免物业服务费。
三、根据原告证据《关于运盛美之国物业管理权移交事宜的公告》第四条的约定，原告应从2015年10月11日开始在原办公地点退还预收的物业费及收交2015年10月10日之前未交的物业费，但原告未派人处理该项事务，过错在于原告。被告已将相应的款项交业委会。原告无权主张违约金。况且，原告诉请的违约金过分高于实际损失，法院应当依法予以调整。
四、原告未能举证其实际代交了公摊部分水电费及金额，亦未能证明各户的分摊计算方式，原告的第二项诉讼请求不应得到法庭支持。事实上，2015年9月份水电费是由福州市鼓楼区美之国花一、二期小区业主委员会缴纳，并非原告缴纳，原告无权向被告主张该水电公摊费。
综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法庭驳回原告全部诉讼请求。
根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，经审理查明如下事实：
2012年9月30日，原告泛诚（福州）物业管理有限公司与保福新苑1、2期全体业主（代理人：象山社区居民委员会）签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：一、原告提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主；全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。二、原告按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：（1）别墅：一、二期：联排、双拼：2.00元/月*平方米；叠拼：1.50元/月*平方米；（2）住宅：1.50元/月*平方米；（3）商业店面：3.00元/月*平方米。以上收费均不含公共水电分摊。三、物业服务费按月进行交纳，业主和物业使用人应在每月5日前履行上月物业服务费交纳义务。本着业主自愿原则也可按季或按年进行交纳。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起应当按照欠费总额物业管理服务费的千分之五标准向原告支付违约金。四、该合同为期三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。原告签约后，即按期提供物业管理服务。2012年11月19日，福州市鼓楼区房地产管理局同意原告泛诚（福州）物业管理有限公司对原告关于保福新苑1、2期物业服务合同给予备案。
2015年10月10日，原告与福州市鼓楼区洪山镇象山社区居委会、福州市鼓楼区美之国花园一、二期小区业主委员会共同作出《关于运盛美之国物业管理权移交事宜的公告》，该公告载明：根据2015年10月10日象山社区居委会、美之国业委会、原告联席会的精神，移交小组于2015年10月10日上午在社区会议室开会，经研究决定小区物业管理权力移交事宜如下：一、原告服务截止时间为2015年10月10日24时止；2015年10月11日起由业委会管理；二、物业费用预收、多交的费用2015年10月11日开始由原告负责退还业主（以收款凭证为证），2015年10月10日之前未交物业费的业主及时向原告交纳；三、2015年10月11日开始至2015年12月31日止过渡期间物业费由业委会收取；四、2015年10月11日开始由原告在原办公地点退还多预收的物业费及收交2015年10月10日之前未交的物业费；五、地库车辆管理费暂不退还业主，由移交小组、业委会同原告直接交接。
另查明，被告黄某系福州市鼓楼区的业主，房屋建筑面积总计为90.33平方米。根据物业服务合同的约定，其每月应缴纳的物业费为：90.33平方米×1.5元/月/平方米=135.5元。被告自2015年7月1日起至2015年10月10日止共欠缴3个月零10天物业管理费，合计为人民币451.7元。
本院认为，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，居民委员会代行职责代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2012年9月30日，原告与保福新苑1、2期全体业主的代理人象山社区居民委员会签订《福建省前期物业管理服务合同》为保福新苑（运盛美之国）提供物业服务，该合同效力及于保福新苑1、2期全体业主。被告系福州市鼓楼区的业主，应受该合同约束，依约享有原告物业管理服务的权利，亦应承担履行交纳物业管理费的义务。被告在享受原告提供物业服务的同时未按约交纳物业管理费已构成违约，应承担违约责任。被告自2015年7月1日起至2015年10月10日止共欠缴物业管理费人民币451.7元，因此，原告诉请被告应缴纳物业费，于法有据，本院予以支持。关于逾期违约金的诉请，虽有合同明确约定，但是原告主张被告按照日千分之五的标准支付逾期违约金，明显过高，本院依法予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计付。关于原告主张代收公共水电公摊费用等诉请，本院认为，原告未能提供证据证明其已为被告垫付相应的公共水电公摊费用金额及分摊依据、计算方式，故其要求被告支付水电公摊费用等的诉请，本院不予支持。
关于被告的答辩意见，被告辩称已受让其他人对原告的债权，且其他债权人和被告均向原告发送通知书，原告称并未收到该通知书，且被告并未提交其他证据证明所谓的其他人对原告的债权的真实性、具体金额等情况，故该答辩意见本院不予采信。被告辩称原告怠于履行义务、非法利用小区公用基础设施牟利并将成本分摊至业主身上，均无证据证明，本院不予采信，如属实，被告可另行主张。被告将款项交给业主委员会，属另一法律关系，与本案无关，被告与业主委员会之间可另行主张解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告黄某于本判决生效之日起十日内向原告泛诚（福州）物业管理有限公司支付从2015年7月1日至2015年10月10日止的物业管理费人民币451.7元以及逾期违约金（以每月物业费135.5元为基数，逐月递增135.5元直至451.7元，从2015年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准分别计付到款项还清之日止）。
二、驳回原告泛诚（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费减半收取25元（原告预交50元），由被告黄某承担。
审判员 黄恒康
二〇一六年四月二十日
书记员 尹佳树
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》
第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。