天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终7106号
上诉人（原审原告）：何洪藻，男，1971年9月18日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：王颖，天津盈诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永乐，天津盈诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵丽，女，1968年9月9日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：靖子圣，天津韬鼎律师事务所律师。
上诉人何洪藻因与被上诉人赵丽房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初780号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
何洪藻上诉请求：1、撤销原判，将一审认定的赵丽赔偿上诉人的损失金额由397352.67元变更为1467800元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对于本案鉴定的房屋差价总额1467800元无异议，但认为自己无过错，一审认定房屋差价双方各担一半没有依据，所有损失均应由赵丽承担。另外，涉诉房屋使用费问题，已有生效判决认定上诉人不用支付房屋使用费，本案一审法院却将此部分扣除，显然与生效判决相矛盾，应予改判。
赵丽辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
何洪藻向一审法院起诉，请求判令赵丽：1、赔偿损失3800000元；2、赔偿装修损失200000元；3、承担本案诉讼费用。一审诉讼中，何洪藻变更诉讼请求为请求判令赵丽：1、赔偿损失3800000元；2、承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年5月7日，在案外人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）的促成下，原告、被告签订《房屋买卖居间合同》，约定：原告何洪藻向被告赵丽购买坐落于天津市河西区房屋（下称诉争房屋），总价款为2538700元；何洪藻应在签订合同之时支付赵丽定金100000元，剩余房款2438700元在过户前筹齐，双方亲自签署《天津市房产买卖协议》并递件至房管局，并分别将定金及除定金外的剩余房款存入资金监管机构；买卖双方均清楚该物业在赵丽名下的房地产权证正在办理中的状态下签署合同；赵丽须保证对上述物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理有关该物业已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，赵丽应在买卖完成前清理完毕，并保证买卖后何洪藻不承担任何责任，否则赵丽应承担违约责任，并赔偿何洪藻由此遭受的一切损失。合同签订当日，何洪藻依约向赵丽支付定金100000元及房屋面积差价款20361元，赵丽将上述房屋交付何洪藻使用至今。
合同签订后，因对合同履行发生争议，赵丽于2014年5月22日向一审法院提起诉讼，要求：1、解除原告、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令何洪藻腾空坐落于天津市河西区房屋；3、何洪藻支付自2010年5月7日至2014年5月22日的房屋使用费300000元。一审法院于2014年12月18日作出（2014）西民一初字第858号民事判决，认定双方签订的合同有效，赵丽未能为何洪藻办理所有权转移登记手续的行为构成违约，并判决：一、解除赵丽与何洪藻于2010年5月7日签订的房屋买卖合同；二、何洪藻于判决生效后二十日内，将坐落于天津市河西区房屋腾空并交付赵丽；三、赵丽于判决生效之日起二十日内，返还何洪藻定金100000元、房屋面积差价款20361元；四、何洪藻于判决生效之日起二十日内支付赵丽自2010年11月7日至2014年5月22日的房屋使用费300000元；五、驳回原告赵丽的其他诉讼请求。何洪藻不服提起上诉，天津市第二中级人民法院于2015年4月7日作出（2015）二中民四终字第156号民事判决，判决：1、维持一审法院（2014）西民一初字第858号民事判决第一、二、三项；2、撤销一审法院（2014）西民一初字第858号民事判决第四、五项；3、驳回赵丽原审其他诉讼请求；4、驳回何洪藻其他上诉请求。
另查，天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司于2017年7月10日作出津蓝房地评字［2017］第055号《房地产估价报告》，评估天津市河西区房屋在2015年4月7日的市场价格为4006500元。何洪藻垫付评估费12516元。
一审法院认为，（一）我国的诉讼实践承认判决理由的拘束力。一审法院（2014）西民一初字第858号民事判决认定双方签订的《房屋买卖居间合同》合法、有效，双方当事人应当按照生效合同全面履行法律义务。（二）赵丽未按照合同约定履行法律义务，未能办理房屋产权登记，致使房屋无法过户到何洪藻名下，属于违约。一审法院（2014）西民一初字第858号民事判决裁判理由亦予以认定，且（2015）二中民四终字第156号民事判决书认定何洪藻对双方之间的买卖合同的解除没有过错，故赵丽应承担违约责任。（三）关于违约时点。赵丽认为，其已于2010年7月7日通知何洪藻房屋不能出售，要求解除合同，故即便人民法院认定赵丽违约，也应以2010年7月7日作为违约时点。对此抗辩理由，不予认可。首先，赵丽并未向一审法院提交证据证明于2010年7月7日通知何洪藻解除合同，且该理由也未经生效民事判决确认。其次，双方所签订的买卖合同并未约定办理房屋转移登记的具体时间，说明双方对办理房屋所有权转移登记的过程存在一定的风险预期。直至天津市第二中级人民法院作出生效民事判决前，赵丽仍可以排除障碍，解除该房屋上的查封、注销设定在涉诉房屋上的抵押，但赵丽并未能排除该障碍，致使合同目的不能实现，故应以天津市第二中级人民法院判决生效时间即2014年5月7日作为违约时间。再者，一审法院、天津市第二中级人民法院的判决均为形成判决，判决生效即导致双方合同的解除，使双方之间的房屋买卖合同关系不再存在。（四）关于赵丽违约责任。按照双方合同第三条第4项的约定，赵丽须保证对上述物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理有关该物业已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，赵丽应在买卖完成前清理完毕，并保证买卖后何洪藻不承担任何责任，否则赵丽应承担违约责任，并赔偿何洪藻由此遭受的一切损失。根据合同法第一百一十三条的规定，损失包括积极损失和消极损失（预期收益损失）。何洪藻并未向一审法院提交证据证明其所遭受的积极损失，对消极损失，赵丽应予赔偿。但对于损失的数额，虽然鉴定机构鉴定2015年4月7日的标的房屋市场价格为4006500元，但是考虑到（1）何洪藻作为完全行为能力人，对购买房屋这种大宗消费，应当尽到充分的注意义务。何洪藻在签订合同时，应了解房屋的权属状况、抵债情况、抵押情形；（2）双方合同并未约定办理房屋过户的时间，何洪藻对合同履行过程中可能出现的风险有足够的预期；（3）赵丽已将涉诉房屋交付何洪藻使用，主观上有履行合同的意愿；（4）何洪藻仅支付了100000元的定金及房屋差价款20361元，并未支付赵丽其他任何房款，故一审法院综合判断，确定何洪藻损失为房屋差价1467800元的50%，即733900元。（五）公平原则是合同法的基本原则，双方当事人应当按照公平原则确定各方的权利和义务。虽然赵丽的消极履行行为导致双方签订的合同目的无法实现，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一的规定，不适用“损益相抵”的规则，但毕竟何洪藻在合同履行期限内（即从2010年5月7日至2015年4月7日）无偿占用诉争房屋，从公平原则的角度，应扣除因无偿占用该房屋所取得的利益。关于该项利益，参照天津市国土资源和房屋管理局公布的租金指导价的80%确定为336547.33（222.82×32×80%×59）元。故，赵丽应当赔偿何洪藻损失为397352.67（733900-336547.33）元。
综上，原告的诉讼请求部分符合法律规定，予以部分支持，没有法律依据的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条的规定，判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告赵丽赔偿原告何洪藻损失397352.67元；二、驳回原告何洪藻的其他诉讼请求。如被告赵丽未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，因原告何洪藻变更诉讼请求，退还原告何洪藻1600元，剩余37200元，由原告何洪藻负担33310元，由被告赵丽负担3890元。评估费12516元，由原告何洪藻负担11207元，被告赵丽负担1309元。”
二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案围绕房屋买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：赵丽赔偿何洪藻损失的金额如何确定，上诉人主张赔偿金额为1467800元是否有事实和法律依据，是否应予支持。围绕争议焦点阐述如下：
人民法院生效法律文书是裁判的依据。赵丽与何洪藻签订房屋买卖合同，合法有效，该合同最终未能履行完毕，对此，本院（2015）二中民四终字第156号民事判决书已经认定何洪藻对双方之间买卖合同的解除无过错。但，同时一审法院考虑以下情况：何洪藻作为完全行为能力人，对购买房屋这种大宗消费，未尽到充分的注意义务；双方合同并未约定办理房屋过户时间，何洪藻对合同履行过程中可能出现的风险应有足够预期；赵丽已将涉诉房屋交付何洪藻使用，主观上有履行合同的意愿；特别是，何洪藻仅支付了100000元定金及房屋差价款20361元，并未支付赵丽其他任何房款，故一审法院综合以上情节，酌情确定何洪藻与赵丽各自承担房屋差价损失的50%，即赵丽应赔偿何洪藻房屋差价1467800元×50%=733900元，本院认为并无不当，予以维持。
至于房屋使用费的扣除问题，本院（2015）二中民四终字第156号民事判决书已经生效。该生效判决认定，何洪藻不需向赵丽支付房屋使用费，并对该案一审判决相应项进行改判。对此，本院认为，依据上述生效判决，何洪藻不应承担房屋使用费。一审法院认定房屋使用费应从赔偿金额中扣除，处理意见不当，本院予以纠正。则，赵丽应当赔偿何洪藻的损失金额为733900元。
综上，上诉人何洪藻的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院部分处理意见不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销天津市河西区人民法院（2017）津0103民初780号民事判决第二项；
二、变更天津市河西区人民法院（2017）津0103民初780号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十日内，被上诉人赵丽赔偿上诉人何洪藻损失733900元；
三、驳回上诉人何洪藻一审其他诉讼请求及其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费37200元，由何洪藻承担30016元，由赵丽承担7184元，评估费12516元，由何洪藻承担10099元，由赵丽承担2417元；二审案件受理费14434元，由上诉人何洪藻承担4538元，由被上诉人赵丽承担9896元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
代理审判员 苏美玉
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 李珊珊