重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初17389号原告：重庆匡记亿佰家商贸有限公司，住所地重庆市江北区盘溪路X号附X号，统一社会信用代码9150010533961516XK。法定代表人：李忠琼，执行董事。委托诉讼代理人：孙超，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李隆庚，重庆伟豪律师事务所律师。被告：胡朋，男，1986年6月12日出生，汉族，住重庆市垫江县。原告重庆匡记亿佰家商贸有限公司（下称匡记公司）与被告胡朋房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由代理审判员柴世斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告匡记公司的委托代理人孙超、李隆庚、被告胡朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡记公司诉称，2015年9月17日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市江北区盘溪路X号附X号的“匡记超市”内A0006-1号商铺，商铺实际面积为80平方米，租赁期限为2015年9月15日至2021年9月14日，免租期2个月，租金每月12480元，并逐年递增。合同还约定了履约保证金、物管费、使用商铺所产生的日常费用、滞纳金等内容。2016年6月24日，被告向原告发函要求立即解除合同，并拒绝支付相应费用。根据双方签订的《商铺租赁合同》第十四条第二款的约定“由于甲方或者乙方的自身原因而要求在租赁期内解除本合同的，应提前至少六十日向对方发出提前解除本合同的书面通知，在征得对方书面同意后方可解除合同，还需按剩余租期租金总额的10%支付违约金。”因此，被告未提前书面通知单方面立即解除合同的行为已构成违约。请求：1、确认原、被告2015年9月17日签订的《商铺租赁合同》于2016年6月29日解除；2、判令被告搬离租赁的位于重庆市江北区盘溪路X号附X号的“匡记超市”内A0006-1号商铺；3、判令被告向原告支付违约金77376元；4、判令被告支付至2016年6月24日已拖欠的租金12480元；5、判令被告支付截止2016年6月24日已拖欠的租金的滞纳金928.56元、物管费416元以及电费1242.08元，共计2586.64元。本案诉讼费由被告承担。被告胡朋辩称，1、我方认为合同是在2016年6月24日解除的；2、我方租赁商铺经营药房，药房的搬离属于特殊情况，需要经过药监局的认可，我方需要判决后给予40天的时间搬迁，超过这个时间的我方愿意按照补充协议约定的租金标准支付原告；3、对违约金不认可，我方不存在违约行为，反倒是原告的原因导致合同目的不能实现，匡记超市是原告旗下的超市，被告因原告的招商进入超市外租区经营，超市的外租区依赖超市经营，超市停业，外租区也无法经营.如果人民法院认定我方应该承担违约金，违约金的标准也过高，请求予以调整；4、我方没有拖欠原告租金，相反至2016年6月24日我方还有多余的租金在原告处；5我方认可电费，不认可滞纳金，不认可物管费，我方只产生了5个月的物管费，而且已经进行了预交。对于物管费的标准，租赁合同上约定的是4元每平方米，按30%公摊计算的话每个月为416元，因为后来又和原告签署了补充协议，双方将公摊面积做了下调，下调后我租赁的商铺面积加公摊面积共计88平方米，每个月的物管费应该为352元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《解除商铺租赁合同及赔偿函》、收据本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告和被告各举示了一份《商铺租赁合同》，该两份商铺租赁合同存在两个方面的不同：1、被告举示的合同各页均有原告的印章骑缝，原告举示的合同第1、2页没有印章骑缝；2、合同第2页第三条3.2条为“免租期：甲方给予乙方2个月的装修免租期，免租期从超市开业起算，该商铺的装修免租期结束后开始计算租金”。但是被告举示的合同在该条有手写改动，将“免租期从超市开业起算”手写改动为“免租期从药房正式开业起算”，原告举示的合同在该处没有改动。除此以外，两份合同的其他内容完全一致。庭审中，被告还举示了一份2016年3月29日被告和原告签订的补充协议，协议第1条约定“延长免租期至3个月，即2016年3月18日免租期结束”。同时在该条款处有如下手写改动：3月18日被告手写改动为4月18日，另手写添加文字“更正：补充协议：以药房正式营业日为准，正式营业时间为2016年元月28日，免租为2016年4月28日结束”该段文字后有被告胡朋签名并捺印。该补充协议第4条还约定“此协议一式三份，甲方（原告）执两份，乙方（被告）执一份，具有同等法律效力。原告对于合同、补充协议的质证意见均为不认可手写部分。另，庭审中，原告未举示补充协议。对于手写添加文字部分，被告称均为2016年3月29日双方合意后原告的工作人员添加的；将3月18日改成4月18日是被告自己所为。对于合同和补充协议，本院认为，虽然被告举示的两份证据上改动部分均为手写，但是原告举示的合同在证据形式上明显有瑕疵，而且对于补充协议也没有举示，基于此，本院有理由认可被告关于手写部分的陈述，对其举示的合同、补充协议及相应的手写改动部分予以认可，即免租期至2016年4月28日。庭审中，原告还举示了一份重庆匡记商贸有限公司出具情况说明，该情况说明载明“我司为重庆市江北区盘溪路X号附X号房屋的产权人，自始知晓且同意重庆匡记亿佰家商贸有限公司在房屋经营超市、出租商铺等，承认重庆匡记亿佰家商贸有限公司与商户签订的《商铺租赁合同》的内容与效力。被告也举示了一份营业执照复印件，证明实际产权人为重庆匡记商贸有限公司。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月17日，被告（乙方）和原告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定被告承租A0006-1号商铺，实际面积80平方米，用于巨琪大药房经营，租赁期为6年，即自2015年9月15日起至2021年9月14日止。租金120元/平米每月，月租金12480元，从第二年开始，每年租金在上一年的基础上递增百分之五，原告给予被告2个月的装修免租期，免租期从药房正式开业起算。合同第4.4条约定：能源费：乙方应承担使用该商铺所产生的日常费用，包括但不限于该商铺的电费、电话费、网络费、水费、煤气费、空调费等，并应在收到甲方的交费通知单之日起7日内支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按拖欠费用的千分之三支付滞纳金。合同5.1条约定：本合同的履约保证金为12480元，乙方应于签订本合同后5日内一次性支付给甲方，乙方不得以交纳保证金为由拒绝交纳其他一切应由乙方承担的费用，合同期结束后，甲方应在15个工作日内无息退还履约保证金给乙方。第6.3条约定：乙方所售商品与超市卖场有冲突的，甲方有权利调整这些商品的成列位置，且这些商品的售价需高于超市卖场同类商品售价的20%。第7.3条约定：乙方在租赁期内，应确保商品、人员、服务等各项经营工作正常进行，乙方应向顾客提供优质服务，以维护“匡记”的良好形象。7.7条约定：乙方应当遵从甲方关于“匡记”市场推广的各项合理要求。11.10条约定：乙方商铺开业不得晚于甲方超市卖场开业时间。14.1条约定：乙方未按本合同约定交纳租金，应当承担应付未付款项日千分之三的滞纳金。逾期缴纳达30日仍未支付的，甲方有权解除本合同，乙方承担上述滞纳金至甲方通知解除本合同之日止，且同时乙方向甲方交纳相当于一个月的违约金。14.2条约定：由于甲方或乙方的自身原因而要求在租赁期内解除本合同的，应提前至少六十日向对方发出提前解除本合同的书面通知，在征得对方书面同意后方可解除合同，还需按剩余租期租金总额的10%支付违约金。16.2条约定：下列情况不作为影响“匡记”营业的因素或乙方拒绝接受租赁该商铺或缴纳本合同约定费用的理由…….（4）其他店铺的经营。合同签订之前的2015年9月10日，被告向原告支付预定商铺定金500元，同年9月24日，被告再次向原告缴纳保证金11980元，被告出具收据，收据上载明包含前期定金500元，实际保证金12480元。同年12月15日，被告再次向原告缴纳3个月租金37440元，5个月物管费2080元，共计39520元。2016年1月8日，被告向原告申请减免租金5000元，原告同意。2016年3月29日，被告（乙方）和原告（甲方）签订补充协议，约定延长免租期至3个月，即2016年4月28日免租期结束。免租期结束后，甲方同意在2016年9月18日前，租金调整为3520元每月。2016年6月24日，被告与其他六家租赁户联名向原告发送一份《解除商铺租赁合同及赔偿函》，提出由于超市无法正常营业，导致外租区名誉受到极大影响，营业额大幅下滑，此属于原告严重违约，由此应对外租区进行赔偿，同时提出三项要求：1、立即解除商铺租赁合同；2、退还已经缴纳的履约保证金及预交的商铺租金；3、赔偿我外租区商户违约金及各项损失费用。该函件原告在当日收到。另，涉诉租赁场地产权人为重庆匡记商贸有限公司，处于负一楼，从地面平层乘扶梯下行直达。该租赁场地内有匡记超市和其他商铺进行经营活动，被告经营的商铺即是其中之一。匡记超市于2015年12月19日营业。庭审中，被告举示了一组照片和视频，拟证明2016年6月19日至24日匡记超市关门停业，2016年7月19日，进入整个市场的一楼大门关闭。原告陈述2016年6月24日超市只是暂时整顿，7月20日一楼大门关门，超市正式停业。另，庭审中双方均认可，2016年6月24日被告发函后并未搬离涉诉场地，一楼大门关门后，被告也无法进入，至庭审之日，商铺及物品仍处于涉诉租赁场地之内。另，原告2016年6月29日曾提出本诉诉至本院，要求确认其与被告签订的《商铺租赁合同》在2016年6月24日解除，在本诉审理过程中，本案被告提出反诉。后因原告未按时到庭应诉，本院对本诉按撤诉处理。2016年9月8日，原告又提起本案诉讼至本院。本院认为，2015年9月17日原、被告签订的《商铺租赁合同》及2016年3月29日签订的补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定行使权利、承担义务。对于第一项诉讼请求。本院认为，2016年6月24日，被告向原告发送《解除商铺租赁合同及赔偿函》时，其并不具备合同解除权，其主张的原告根本违约导致合同目的不能实现的解除理由不成立。理由如下：1、《商铺租赁合同》的主要权利义务表现为一方交付房屋、一方支付租金，原告作为出租方，自交付给被告可以满足日常经营使用的商铺之时即已履行了租赁合同的主要义务；2、虽然在涉诉商场中，由于超市经营对人流的巨大吸引性，周边的商铺经营与超市形成了一种积聚互动效应，但是被告作为商铺投资经营者，其应该对投资经营中的商业风险有合理的预期，应该预期到如果超市经营出现意外状况可能对自身经营产生的影响，其在承租时可以将此种潜在的影响在双方的租赁合同中另行约定救济，但是纵观《商铺租赁合同》，并没有此种条款的体现，相反，在16.2条反倒是约定了其他商铺的经营不构成被告拒绝接受租赁商铺或者拒交租金的理由；3、从时间上来讲，6月24日发函之日，超市虽然经营出现了停顿，但是是否在经历该停顿之后可继续复业经营在当时尚未可知，此种情况下，被告急急发送解除函要求立即解除合同，缺乏法律依据。但是，原告要求确认合同在2016年6月29日解除，本院也不予支持。原告认为，其要求解除合同，并非是对6月24日被告发函要求解除合同表示同意，而是因为被告存在根本违约导致原告提出解除合同，其提出解除合同的时间为2016年6月29日首次起诉时，故要求确认该日合同解除。本院认为，6月24日被告发函之时其不具备合同解除权，6月29日，原告起诉被告要求确认合同在6月24日解除，此应该视为原告同意解除合同，该意思表示已经在前次本诉开庭当日到达被告，故合同解除时间应为2016年6月24日。这与租赁合同第14.2条“由于甲方或乙方的自身原因而要求在租赁期内解除本合同的，应提前至少六十日向对方发出提前解除本合同的书面通知，在征得对方书面同意后方可解除合同……”关于合同解除的约定也相符合。原告将6月29日视为合同解除时间，于法无据，也与其6月29日初次起诉时的意思表示明显相悖，本院不予支持。综上，本院认为，可以确认双方当事人之间的《商铺租赁合同》在2016年6月24日已经解除。此种解除的性质，按照租赁合同第14.2条的约定，应该是被告因为自身原因要求解除合同，原告予以同意。对于第二项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已经解除，原告要求被告搬离，于法有据，本院予以支持。对于第三项诉讼请求。前述已经认定，被告在2016年6月24日发函要求解除合同时，其主张的原告根本违约导致合同目的不能实现的解除理由不成立，合同解除的性质，按照租赁合同第14.2条的约定，应该是被告因为自身原因要求解除合同，原告予以同意。按照该条约定，被告还需按剩余租期租金总额的10%支付违约金。被告庭审中请求对违约金进行调整。本院认为，前述虽然认定在超市停业整顿之时被告不具有合同的解除权，但是不能回避的是超市的停业确实对被告的经营产生了影响，对租赁合同的继续履行造成了一定程度的障碍，作为超市的投资方、租赁合同的出租方，原告对于合同的最终解除也存在一定的过错。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，本院酌定将违约金调整为剩余租金的3%。双方的剩余租期为2016年6月25日至2021年9月14日，此期间的租金总额为3520*3-3520*6/30=9856元（截止2016年9月18日）、12480*1.05*26/30+12480*1.05*11=155500.8元（2016年9月19日至2017年9月14日）、12480*1.05*1.05*12+12480*1.05*1.05*1.05*12+12480*1.05*1.05*1.05*1.05*12+12480*1.05*1.05*1.05*1.05*1.05*12=711646.46元（2017年9月15日至2021年9月14日）。共计877003.26元，被告应该向原告支付的违约金为877003.26*3%=26310.10元。对于原告超过此金额的违约金诉讼请求，本院不予支持。对于原告的第四项诉讼请求。根据合同和补充协议，被告的免租期至2016年4月28日，从4月29日起至2016年9月18日前，租金为每月3520元。至2016年6月24日合同解除，被告应该支付给原告的租金总额为3520*2-3520*4/30=6570.67元。因为原告另行给予被告5000元租金减免的优惠，故被告应当支付给原告的租金总额为1570.67元。被告在2015年12月15日已经预交租金37440元，因此截止2016年6月24日被告不存在拖欠租金未支付的情形。故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告的第五项诉讼请求。首先，对于电费部分的诉讼请求，庭审中被告表示认可，故本院予以支持。其次，对于物管费部分的诉讼请求。虽然原、被告双方对于每月物管费的应收金额有异议，但是庭审中，原告主张物管费从2016年2月19日开始计收，结合被告已经预交2080元物管费的事实，无论按哪一种标准计算，截止合同解除之日，被告均不拖欠，故对于原告的该项主张，本院不予支持。再次，对于原告主张的未缴租金的滞纳金，前述已经认定截止合同解除，被告并不拖欠原告租金，故对于该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡朋于本判决生效之日起十五日内搬离重庆市江北区盘溪路X号附X号A0006-1号商铺；二、被告胡朋于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆匡记亿佰家商贸有限公司违约金26310.10元。三、被告胡朋于本判决生效之日起十五内支付原告重庆匡记亿佰家商贸有限公司电费1242.08元；四、驳回原告重庆匡记亿佰家商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1055元，由原告重庆匡记亿佰家商贸有限公司承担741元，由被告胡朋承担314元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  柴世斌二〇一六年十月二十九日书 记 员  叶 丹