辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终632号
上诉人（原审被告）：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号。
法定代表人：牛成立，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张朔，北京同诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢思源，北京同诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马文杰，男，1959年7月17日出生，满族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：赵艳东，辽宁才宇律师事务所律师。
原审第三人：沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区森林路1A8号。
法定代表人：杜骄，该公司经理。
委托诉讼代理人：李仁财，该公司清算组主任。
上诉人中诚信托有限责任公司（以下简称中诚公司）因与被上诉人马文杰及原审第三人沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司（以下简称圣地雅阁公司）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2016）辽01民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭，庭进行了审理。上诉人中诚公司的委托诉讼代理人张朔、卢思源，被上诉人马文杰的委托诉讼代理人赵艳东，原审第三人圣地雅阁公司的委托诉讼代理人李仁财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中诚公司的上诉请求：撤销一审判决第一项；驳回马文杰的全部诉讼请求。事实和理由：涉诉的认购、团购协议等均为开发商不具备售房条件下，以认购等形式签订商品房买卖合同的意向协议，与《商品房销售管理办法》中所要求的商品房买卖合同主要内容差别显著，此类认购书等为预约，并非本约，且涉诉房屋均在五证不全情况下，亦未予以网签备案登记。涉诉房屋未备案登记，达不到债权物权化的效力，根据《合同法》司法解释的规定，未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移，所以一审判决认定的房屋销售行为是典型的合同债权，仅为对人权。而中诚公司的优先受偿权已登记公示且被生效民事判决所确定，担保物权取得方式无过错，物权优于债权，中诚公司的抵押权具有排除第三人干扰及对抵押物优先受偿的效力。综上，马文杰不具有排除中诚公司对世权的权利及情形，一审判决适用法律错误，认定事实不清。
马文杰辩称，马文杰是涉案房屋的合法权利人，马文杰与圣地雅阁公司签订的认购协议书是合法有效的商品房买卖合同，且马文杰已经支付了全部价款并实际占有使用了涉案房屋，但因圣地雅阁公司的原因导致涉案房屋至今没有办理产权登记手续，马文杰对此没有过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回上诉。
圣地雅阁公司述称，同意马文杰意见。
马文杰向一审法院提出诉讼请求：1.判决不得执行马文杰位于沈阳市东陵区的房屋；2.确认诉争房屋归马文杰所有；3.判令诉讼费由中诚公司和圣地雅阁公司承担。事实和理由：马文杰经与辽宁金帝第二建筑工程有限公司（以下简称金帝二公司）郜春福协商，购买了圣地雅阁公司与金帝二公司郜春福工程款抵账房屋，房屋坐落于沈阳市东陵区，建筑面积123.1平方米，房屋总价款335,784元。马文杰于2009年10月15日向圣地雅阁公司支付全部购房款。2010年7月28日，圣地雅阁公司与马文杰另行签订了《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》，对门牌号、面积、价款等再次进行了确定。2011年12月31日，圣地雅阁公司向马文杰交付了房屋和钥匙。2016年4月，马文杰得知中诚公司和圣地雅阁公司因借款合同纠纷一案经北京市第二中级人民法院一审并于2013年作出（2013）二中民初字第00008号民事判决，案件进入执行阶段后，北京市第二中级人民法院于2014年2月29日对圣地雅阁公司开发的沈阳市东陵区世博东街30-1、30-2、30-3、30-4、30-5、30-6、30-7、30-8号全部房产进行预查封，后该案移送至一审法院，案号为（2014）沈中执字第326号，并进行了拍卖前的评估程序，马文杰向一审法院提出案外人执行异议，该院作出（2016）辽01执异330号执行裁定书，驳回马文杰的异议申请。马文杰认为依据《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，圣地雅阁公司将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给马文杰，马文杰已经支付全部价款并实际占有，且马文杰对未办理过户登记手续没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，因此涉案房屋为马文杰的合法财产，马文杰就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，法院不能查封和处理。同时应对马文杰确认房屋权利的请求一并作出裁决。
一审法院经审理查明：2010年7月28日，马文杰与圣地雅阁公司签订《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》，主要内容：马文杰自愿选择欧风小镇项目3号楼1单元1/2-1号房源（以下统称查封房屋），建筑面积约123.1平方米，成交总价335,784元。上述房源面积以房产管理部门最终核实的面积为准。房源单价不变，成交总价作相应调整。付款方式为一次性付款。马文杰应在圣地雅阁公司规定的时间内办理《商品房买卖合同》签署事宜。双方同意在未签署《商品房买卖合同》之前，此认购协议书作为法律有效之合约，签署商品房买卖合同后，此认购协议书自动失效。之后马文杰与圣地雅阁公司未签订《商品房买卖合同》。
另查明，2009年10月15日，马文杰向圣地雅阁公司交纳了购房款。2011年12月31日圣地雅阁公司向马文杰出具准住通知单。
再查明，圣地雅阁公司于2010年8月5日取得欧风小镇（一期）1＃-8＃住宅的《商品房预售许可证》。
2010年8月10日圣地雅阁公司与中诚公司在沈阳市房产局办理了在建工程抵押登记，抵押物包括查封房屋。2010年8月24日，圣地雅阁公司与中诚公司在沈阳市规划和国土资源局棋盘山国际风景旅游开发区分局办理了国有土地使用权抵押登记。
2013年9月18日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民初字第00008号民事判决：一、圣地雅阁公司于判决生效后十日内偿还中诚公司欠款6800万元并支付利息；二、中诚公司对编号为棋盘山他项（2010）第019号《土地他项权证》上载明的抵押物、对编号为沈房建中心字第10000895号《在建工程抵押登记证明》上载明的抵押物（包括查封房屋）享有优先受偿权。
2014年1月9日，中诚公司向北京市第二中级人民法院申请强制执行。2014年2月19日，北京市第二中级人民法院预查封了查封房屋。后北京市第二中级人民法院委托一审法院执行。一审法院执行中，马文杰提出异议，一审法院作出（2016）辽01执异330号执行裁定书，以马文杰未实际占有房屋为由裁定驳回马文杰的异议。
还查明，2015年8月31日，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司受一审法院委托对包括查封房屋在内的欧风小镇（一期）1＃-8＃住宅进行价值评估，出具《房地产估价结果报告》一份。报告中载明：2015年6月10日现场勘察时，欧风小镇（一期）1＃-8＃住宅均为在建工程，主体封顶，门窗安装完毕，处于停工闲置烂尾状态，园区内杂草丛生，消防管线未安装，电、地热随主体及砌筑预埋管线，用水管线尚未接入。
一审法院认为，首先，马文杰提供了其与圣地雅阁公司签订的《欧风小镇情景洋房认购协议书》，圣地雅阁公司出具的专用收款收据，圣地雅阁公司对此予以认可，由此可见，马文杰的举证基本形成证据链条，证明其与圣地雅阁公司之间存在房屋买卖行为。中诚公司虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定马文杰的主张。
其次，关于马文杰与圣地雅阁公司签订的《欧风小镇情景洋房认购协议书》是否能认定为商品房买卖合同的问题。对此问题，应从协议的内容、性质进行全面的考察，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条规定；商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。马文杰与圣地雅阁公司签订的认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，马文杰亦按约定交纳了全额购房款，圣地雅阁公司对此予以认可，故可以认定马文杰与圣地雅阁公司签订的《欧风小镇情景洋房认购协议书》系双方就案涉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。
再次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定马文杰与圣地雅阁公司之间订立了房屋买卖合同并支付了全额购房款；其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，马文杰在此过程中并没有过错，马文杰的购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形。
最后，从马文杰、中诚公司双方各自行为发生时间先后来看，中诚公司与圣地雅阁公司之间签订《借款合同》时间、办理包括案涉房屋在内的在建工程抵押登记时间、起诉时间、法院办理预查封时间均发生在马文杰与圣地雅阁公司签订购房合同及付款时间之后，虽然中诚公司主张马文杰与圣地雅阁公司存在倒签合同情形，但仅为单方陈述，并未提供相应证据均以证明，且马文杰与圣地雅阁公司对于中诚公司的主张均不予认可，故对中诚公司的该主张不予采纳，对马文杰签订购房合同及付款时间在先的事实予以确认。
综上所述，马文杰作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除中诚公司请求对该房屋申请强制执行的民事权益，对于马文杰提出判决不得执行该房屋的诉讼请求，一审法院应予支持。
关于马文杰主张确认查封房屋所有权，因查封房屋尚未竣工验收，未交付使用，故马文杰主张确认房屋所有权，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市东陵区房屋；二、驳回马文杰其他诉讼请求。案件受理费11,808元，由圣地雅阁公司负担。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为，马文杰就涉案房屋提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查马文杰对涉案房屋是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。
关于马文杰对涉案房屋的实体权利，即马文杰与圣地雅阁公司之间就涉案房屋的商品房买卖关系。马文杰虽与圣地雅阁公司未签订格式化的《商品房买卖合同》，但双方签订了涉案房屋的认购协议书，该协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，符合《商品房买卖合同解释》第五条的规定，且该协议书系马文杰与圣地雅阁公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审判决认定涉案认购协议书合法有效且具备商品房买卖合同性质正确。即马文杰对涉案房屋存在实体权利。
关于马文杰对涉案房屋的实体权利能否排除强制执行。一审法院对涉案房屋查封之前，马文杰与圣地雅阁公司就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款。虽然涉案《房地产估价结果报告》中载明，2015年6月10日现场勘察时，欧风小镇（一期）1＃-8＃住宅均为在建工程，处于停工闲置烂尾状态，但该报告中还载明，该1＃-8＃住宅主体封顶，门窗安装完毕，电、地热随主体及砌筑预埋管线。涉案房屋被查封之前，圣地雅阁公司已向马文杰出具了准住通知，应视为马文杰对涉案房屋已经享有事实上的管理和支配权。涉案房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，不具备办理产权过户登记的条件，故马文杰对涉案房屋未办理过户登记手续并无过错。综上，马文杰对涉案房屋的实体权利符合《查封、扣押、冻结规定》第十七条的规定，足以排除对涉案房屋的强制执行，一审判决对马文杰提出的不得执行涉案房屋的诉讼请求予以支持正确。
综上所述，中诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6337元，由中诚信托有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 维 良
审判员 黄 海 洋
审判员 赵 碧 涛
二〇一七年十一月一日
书记员 解明璐（代）