上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2043号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海新金翔物业管理有限公司，住所。地上海市。
法定代表人：张圣哲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主委员会，住所。地上海市。
负责人：祝瑞明，该业委会主任。
委托诉讼代理人：姜鑫磊，上海四维乐马律师事务所律师。
上诉人上海新金翔物业管理有限公司(以下简称“新金翔物业”)因与被上诉人上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主委员会(以下简称“霍兰业委会”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初12007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新金翔物业上诉请求：撤销一审判决，改判霍兰业委会支付公用水电费以及人民币(以下币种均为人民币)22万元施工费用差价。事实和理由：新金翔物业在提供物业管理服务期间为该小区支付了公用水电费，该部分水电费用于共用部位、设备、设施运行，应当从公有住宅售后维修基金中列支。新金翔物业按程序经霍兰业委会要求和批准实施了为全体业主或部分业主利益而施工的工程。因霍兰业委会运作不正常等原因致长期拖欠工程款，在此情况下相关工程单位开具发票客观上存在困难。
霍兰业委会辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求法院维持一审判决。
新金翔物业向一审法院起诉请求：1、要求霍兰业委会支付房屋养护费98,472.02元，街坊养护费47,266.56元，绿化养护费8,125元，水泵养护费12,000元，弱电系统养护3,000元，水箱清洗费8,735元，电梯水泵运行费189,066.28元，公用水电费69,462.99元，电梯养护费75,800元，上述合计512,314.06元；2、要求霍兰业委会支付单项工程维修费用共计221,300元。
霍兰业委会向一审法院提起反诉请求：要求新金翔公司支付2013年1月1日至2015年4月30日公益性收入397,915.57元。
一审法院认定事实：2012年12月28日，上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主大会(甲方、主任王光耀)与上海新金翔物业管理有限公司(乙方)签订《霍兰公寓物业服务合同》约定，(第一条)物业名称霍兰公寓，总建筑面积47,266.57平方米。(第二条)乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。物业共用部位的维护、物业公用设施的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项。(第七条)乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。商品房：1.24元/月•平方米，其中综合管理服务费0.26元/月•平方米、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修费用：0.07元/月•平方米、公共区域的清洁卫生服务费用0.15元/月•平方米、公共区域绿化养护费用0.05元/月•平方米、公共区域秩序维护服务费用0.16月/月•平方米、电梯水泵运行费用0.55元/月•平方米。售后房：物业管理费：一室户8元/月，二室户10元/月，三室户12元/月；保安保洁费：保安费9元/月•户，保洁费6元/月•户；电梯水泵运行费用：0.55元/月•平方米(其中0.15元/月•平方米由售后房业主自付，0.40元/月•平方米从公有住宅售后维修资金中列支)。本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。(第十一条)停车场收费分别采取以下方式：停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天固定机动车车位180元/个•月标准向乙方缴纳停车费；临时停车超过1小时以上按5元/次向停车人收取，过夜车辆按10元/次向停车人收取。同日，双方签订《附件九：补充协议》：一、本小区业主自用部位的原始房屋使用设备，小区范围内共用部位、共用设备、共用设施维修养护及管理工作，甲方均采用经济包干方式，委托乙方实施管理及修理。1、业主自用部位的原始房屋使用设备自然损坏的修理和共用设施维修保养，甲方按每年每平方建筑面积2.5元，从公有住宅售后维修资金中列支。(按售后房建筑面积结算)；2、乙方负责管理区域范围内的绿化养护、除虫、除草。由专业人员对绿化进行定期保养……日常绿化养护费用，甲方按每年每平方米绿化面积3.90元从公有住宅售后维修资金中列支。本小区绿化实测面积为2500平方米，绿化单项工程需报业委会审核同意后实施，费用从公共收益或公有住宅售后维修资金中列支。(此项费用按公私房比例分摊)；3、乙方负责区域范围内道路、下水道、街坊路灯的修缮养护管理。保证道路平整、下水道畅通、街坊路灯明亮。其日常养护费用，甲方按每年每平方米建筑面积1.20元从公有住宅售后维修资金中列支。4、乙方负责本小区上下水泵的修缮养护工作，保证水泵正常运行。甲方按每月每台泵养护费50元及养护中的材料费从公有住宅售后维修资金中列支。(此项费用由公私房面积比例分摊)5、乙方负责电梯的日常维修保养，保证电梯的正常运行。电梯保养费每月每台7**元加每层20元，材料费实报实销，上述电梯保养费、材料费从公有住宅售后维修资金中列支。单项修理报业主委员会审核同意后修理，费用从公有住宅售后维修资金中列支，电梯更换配件、材料需保留备查。(此项费用按公私房面积比例分摊)6、乙方负责区域内消防泵的维修保养工作，消防泵修缮保养费每月每台泵养护费50元(50元以上材料费另按实结算)。如发生单项以上修理，由业主委员会审核同意后修理，费用从公有住宅售后维修资金中列支(此项费用由公私房面积比例分摊)；7、根据《上海市人民政府令》第12号文的有关规定，对本区域内的水箱、蓄水池每年清洗二次，清洗费用由甲方按沪房管规范物(2012)30号文价格规定支付，乙方需提供水质监测报告作为甲方支付依据(此项费用按公私房面积分摊)；8、地面车位必须准确编号，对号停放。经协商小区停车费收入的分配比例为：业委会按停车费总收入的25%分成；物业公司按停车费总收入的75%分成(其中包括营业税及附加)；9、委托物业将公共部位租赁的收入和业委会其他经营收入，应系数单独列账，在扣除30%(税金及管理成本)后，其余70%归全体业主，补充维修资金或作业委会活动经费；10、上述修缮养护费用每年由乙方向甲方结算一次。结算日为每年12月10日-12月20日；……二、根据霍兰公寓的报案门岗安排的实际情况，故甲方同意乙方管理方案，并于2013年1月1日起精简4名内门岗保安，同时甲方同意在公共收益中另行补贴乙方20,000元/年，以弥补乙方人员成本的不足，此项费用于2013年6月30日前完成结算。三、本区域内售后房业主的电梯水泵运行费每月按0.15元/平方米自付，0.40元/平方米从公有住宅售后维修资金中扣除，并由业委会在结算维修费用的同时一并支付。四、乙方负责住宅区域范围内的公共环境卫生及保安工作。保安费每户每月9元、保洁费每户每月6元(缴纳商品房管理费的业主已包含此费用)。五、因考虑到霍兰公寓1号、3号本属商品房立项，其中部分房屋原属单位产权，后因职工以旧公房出售形式购为个人产权。该类房屋现在政府无明确政策法规出台以前，参照售后房收费标准收费。待政府有明确规定出台后，按政府规定再行调整。六、小区内垃圾房出租收入用于小区维修养护，其中12%部分用于乙方代付税金、管理费，剩余88%部分单列账目定期公布，不得挪作他用。审理中，双方当事人一致确认，霍兰公寓小区售后房占总面积的62.5%。
一审法院审理中，新金翔物业向法院明确第一项诉讼请求的具体计算方式及合同依据为：(1)房屋养护费：47,266.57×62.5%×2.5÷12×16=98,472.02元；(合同依据：附件九补充协议之一、1)；(2)街坊养护费：47,266.57×62.5%×1.2÷12×16=47,266.56元；(合同依据：附件九补充协议之一、3)；(3)绿化养护费：2,500×3.9÷12×16×62.5%=8,125元；(合同依据：附件九补充协议之一、2)；(4)水泵养护费：600×24÷12×16×62.5%=12,000元；(合同依据：附件九补充协议之一、4)；(5)弱电系统养护费：1,200×3÷12×16×62.5%=3,000元(无合同依据)；(6)水箱清洗费：13,967*62.5%=8,735元(合同依据：附件九补充协议之一、7)；审理中，新金翔物业新金翔物业无法向本院提交2015年的水质监测报告；(7)电梯水泵运行费：0.4×47,266.57×62.5%×16=189,066.28元(合同依据：附件九补充协议之三)；(8)公用水电费：69,462.99元；(无合同依据)；(9)电梯养护费：【750+(20×24)】×16×4+【750+(20×29)】×16×2=121,280元；121,280×62.5%=75,800元(合同依据：附件九补充协议之一、5)。
新金翔物业就其第二项诉讼请求，向法院明确具体单项工程费用的支付情况及付款凭证(按照付款对象分)：
上海浦旺建筑安装工程有限公司：1、服务内容：修理水泵，费用9,200元，审批人王光耀签字，业委会盖章，发票时间2013年8月30日；2、服务内容：水泵液位器，费用2,533元，审批人王光耀签字，业委会盖章，发票时间2013年9月28日；3、服务内容：抢修更换排水管，费用6,291元，审批人李仁源，没有盖章，发票时间2016年11月24日；4、服务内容：抢修更换水箱液位器，费用1,755.7元，审批人李仁源，没有盖章，发票时间2016年11月24日；5、服务内容：更换生铁管，费用870元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2016年11月24日；6、服务内容：泵房水泵修理，费用1,236元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2016年11月24日；7、服务内容：抢修液位器、浮球，费用2,584元，审批人李仁源，没有盖章，发票时间2016年11月24日；8、服务内容：垃圾堆场砌墙，费用4,500元，审批人王光耀，没有盖章，发票时间2013年12月11日；9、服务内容：修理共用污水管，费用280元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2016年11月24日；10、服务内容：修理不锈钢栏杆，费用3,500元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2016年11月24日；11、服务内容：水箱修理，费用4,500元，审批人王光耀签字，业委会盖章，发票时间2013年8月30日；12、服务内容：化粪池盖抢修，费用686元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2016年11月24日；13、服务内容：更换断路器，费用185元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2016年11月24日；14、服务内容：抢修公共污水管，费用2,000元(费用共计3,000元，其中1,000元由业主自付)，审批人李仁源，没有盖章，发票时间2016年11月24日；15、服务内容：抢修排污阀，费用621元，审批人李仁源，没有盖章，发票时间2016年11月24日；16、服务内容：抢修浮球、液位器，费用1,805元，审批人李仁源，发票时间2016年11月24日；17、服务内容：急修污水管排污泵，费用4,478元，审批人李仁源，发票时间2016年11月24日；18、服务内容：生铁粪管抢修，费用3,289元，审批人李仁源，发票时间2016年11月24日。该公司涉及金额总计50,313.70元。
上海瑞生电梯有限公司：1、服务内容：轿门门刀，费用780元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；2、服务内容：电梯抢修，费用480元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年10月9日；3、服务内容：电梯抢修，费用5,740元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；4、服务内容：电梯修理，费用1,440元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；5、服务内容：电梯修理，费用3,000元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2014年12月22日；6、服务内容：电梯年检费，费用3,916元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；7、服务内容：轿门光幕，费用1,600元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；8、服务内容：轿门光幕，费用1,600元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；9、服务内容：轿厢控制板，费用1,800元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；10、服务内容：光电开关，费用1,500元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；11、服务内容：轿厢控制板，费用2,200元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；12、服务内容：轿厢控制板，费用1,500元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；13、服务内容：轿门压杆，费用380元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；14、服务内容：电梯调速器，费用2,500元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；15、服务内容：电梯主板，费用2,400元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；16、服务内容：电梯驱动板，费用2,800元，王光耀签字，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；17、服务内容：电梯更换钢丝绳，费用1,600元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；18、服务内容：电梯电脑板，费用2,860元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；19、服务内容：电梯钢丝绳，费用1,600元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；20、服务内容：轿厢控制板及扩展板，费用3,046元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；21、服务内容：电梯接触器，费用480元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；22、服务内容：电梯外召电脑板，费用1,500元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；23、服务内容：电梯驱动板，费用2,300元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；24、服务内容：电梯更换磁鼓，费用316元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；25、服务内容：电梯改造，费用5,110元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；26、服务内容：抢修电梯，费用316元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；27、服务内容：急修电梯，费用840元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；28、服务内容：急修电梯，费用1,456元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；29、服务内容：急修电梯，费用2,688元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；30、服务内容：急修电梯，费用240元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；31、服务内容：急修电梯，费用2,061元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；32、服务内容：抢修电梯，费用15,456元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2015年12月14日；33、服务内容：抢修电梯，费用2,184元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2017年9月27日；34、服务内容：抢修电梯，费用18,592元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2015年12月14日；35、服务内容：三方通话电源装置，费用873元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2013年12月12日；36、服务内容：三方通话装置，费用1,000元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2013年12月12日；37、服务内容：抢修曳引机，费用7,160元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；38、服务内容：抢修电梯主电脑版，费用2,464元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2015年12月14日。该公司涉及金额总计107,778元。
中基建工防水装饰集团有限公司上海分公司：1、服务内容：急修外墙，费用858元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；2、服务内容：急修外墙，费用916元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；3、服务内容：急修外墙，费用1,276元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；4、服务内容：急修外墙，费用2,344元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；5、服务内容：急修外墙，费用1,230元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；6、服务内容：抢修楼顶排水弯管，费用7,115元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；7、服务内容：抢修楼顶排水弯管，费用4,316元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；8、服务内容：急修外墙，费用1,797元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；9、服务内容：急修外墙，费用4,644元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；10、服务内容：急修外墙，费用1,335元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2017年9月27日；11、服务内容：急修外墙，费用1,171元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2017年9月27日；12、服务内容：抢修外墙，费用1,793元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2017年9月27日；13、服务内容：抢修外墙，费用1,687元，审批人李仁源签字，未盖章，发票时间2017年9月27日；14、服务内容：急修外墙，费用1,554元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2017年9月27日；15、服务内容：急修外墙，费用5,951元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；16、服务内容：急修外墙，费用4,139元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；17、服务内容：5号楼潜水泵，费用9,236元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日。该公司涉及金额合计51,362元。
一审法院审理中，霍兰业委会认可王光耀、李仁源曾为业委会主任、副主任。
2015年1月至2015年4月的《维修资金账户公开报表》显示，期末余额为397,915.57元。
2017年5月，上海市杨浦区平凉路街道社区管理办公室出具《证明》，新金翔物业原系我街道所辖霍兰公寓小区服务单位。自2015年4月30日因故退出小区服务工作。为解决服务期间遗留的房屋设施和设备养护费、电梯运行费、水箱清洗费及各类垫付的工程款，应新金翔物业的申请我街道社管办在2016年底前曾多次召集霍兰现任业委会成员、街道社管办相关人员、房办相关人员、霍兰居委会相关成员及新金翔物业参加的协调会议。最终协商未果。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《霍兰公寓物业服务合同》系双方真实意思表示，应按约履行。根据合同附件九补充协议的约定，除业主支付的物业费部分外，售后维修资金中需另行向新金翔物业支付售后房屋部分的房屋养护费、街坊养护费、绿化养护费、水泵养护费，水箱清洗费、电梯水泵运行费、电梯养护费，故霍兰业委会应按合同约定支付。上述费用中的水箱清洗费，因新金翔物业无法向法院提交合同约定的2015年的水质监测报告，故该费用仅计算一年。新金翔物业要求霍兰业委会支付的弱电系统养护3,000元、公用水电费69,462.99元，无合同依据，法院不予支持。关于新金翔物业要求霍兰业委会支付的单项工程维修费的部分，因新金翔物业向法院提供了相应的《服务采购申请单》，申请单上或盖有业委会印章，或为业委会主任、副主任签名，法院均予以确认。但是，单项工程的实施，申请审批仅是其中的一个步骤，新金翔物业要求霍兰业委会结算的款项，必须为该项工程在审批后已实际实施后代为支付了该部分款项。审理中，新金翔物业向法院提供了大量2017年9月27日集中开具的发票。如该部分工程实际发生，在工程完工多年后均未付款，直至法院对该节事实进行详细审查中再行支付工程款，有违常理。法院有理由相信，该部分证据系新金翔物业为应付法院审理中对单项工程的审查而准备，对于该部分发票证据，法院不予采信，故对于该部分费用，法院不予支持。霍兰业委会要求新金翔物业返还《维修资金账户公开报表》中显示的余额，符合相关规定，法院应予支持。至于霍兰业委会认为新金翔物业起诉超过诉讼时效的观点，根据街道社管办出具的证明材料，2016年底层多次召集协商未果，故诉讼时效应从此时起算，且即便从新金翔物业2015年4月30日退出小区开始计算诉讼时效，亦未超过三年，故法院对霍兰业委会的该辩称意见，不予采纳。
一审法院判决：一、上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主委员会应于判决生效之日起十日内支付上海新金翔物业管理有限公司房屋养护费98,472.02元、街坊养护费47,266.56元、绿化养护费8,125元、水泵养护费12,000元、水箱清洗费6,551.25元、电梯水泵运行费189,066.28元、电梯养护费75,800元；二、上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主委员会应于判决生效之日起十日内支付上海新金翔物业管理有限公司单项工程维修费共计144,331.70元；三、上海新金翔物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主委员会公益性收入397,915.57元；四、驳回上海新金翔物业管理有限公司之其余诉讼请求。
本院二审期间，新金翔物业提交沪房管规范物【2012】29号关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知复印件一份，载明：绿化养护和共用部位、共用设备设施(除配备电梯住宅的电梯和水泵外)日常运行、保养、维修等物业服务费用均在公有住宅售后维修基金中列支。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人主张被上诉人应当支付公用水电费用，但合同并没有该约定。即使依上诉人所称【2012】29号关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知中，在公有住宅售后维修基金中列支的项目是绿化养护和共用部位、共用设备设施的运行、保养、维修等物业服务费用，并未明确水电费用的列支。在上诉人不能明确证明用于日常运行、保养、维修的水电费可以单独另列支，而非包含在运行、保养、维修等物业服务费用内的情况下，一审法院已经将绿化养护费等日常运行、保养、维修等物业服务费用判归上诉人，而以合同没有约定，对上诉人要求被上诉人支付水电费的主张不予支持，该意见并无不当，可以维持。至于单项工程维修费部分，虽然上诉人提供了相应的《服务采购申请单》，但提供的大量发票均是2017年9月27日集中开具。一审法院认为有违常理，认定该部分证据系新金翔物业为应付法院审理中对单项工程的审查而准备，对于该部分发票证据，不予采信，对于该部分费用不予支持，该意见本院予以认同。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,228.63元，由上诉人上海新金翔物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 皿
审判员 徐 江
审判员 余 艺
二〇一八年五月二十一日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……