南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初415号原告：何大艺，男，1975年10月1日出生，住广西南宁市。委托诉讼代理人：陆昀，广西志明律师事务所律师。被告：广西同济大药房（连锁）有限责任公司，住所地广西南宁市。法定代表人：俞云辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄锐，广西天狮灵动律师事务所律师。原告何大艺与被告广西同济大药房（连锁）有限责任公司（以下简称同济公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何大艺的委托诉讼代理人陆昀、被告同济公司的委托诉讼代理人黄锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何大艺向本院提出诉讼请求：1.被告同济公司向原告何大艺支付租金440098元；2.被告同济公司向原告何大艺支付拖欠租金的违约金138306.21元；３.被告同济公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告何大艺变更第1、2项诉讼请求为：1.被告同济公司向原告何大艺支付租金538852元；2.被告同济公司向原告何大艺支付拖欠租金的违约金125874.21元。事实和理由：2012年4月3日，原告和被告签订一份商铺租赁合同，原告将南宁市衡阳路广西南宁警备区商铺一层25-1至25-6号以220元/平方米的价格出租给被告，租金每年递增10%。合同约定先缴纳租金后使用，2015年5月2日前被告应付年租金875016元，但被告迟延支付且每次都只支付几万元，至今尚欠440098元。依据合同约定被告违约需支付违约金，现原告暂计违约金至2016年5月2日，违约金为138306.21元。上诉款项经原告多次追收无果。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告同济公司辩称：1.被告不认可2016年5月3日合同到期后3个月租金的计算方式，因为合同到期后，双方未签订新的租赁合同，该租金的计算标准过高；2.被告向原告交纳的履约保证金应该抵扣拖欠的租金；3.违约金计算标准过分高于被告拖欠租金给原告造成的实际损失，被告请求法院对违约金数额予以调整。经审理查明：涉案房屋为原告何大艺从广西南宁警备区后勤部承租而来。2012年4月1日，原告经广西南宁警备区后勤部的同意，将涉案房屋转租给被告同济公司。2012年4月3日，原告何大艺（出租方，甲方）与被告同济公司（承租方，乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将坐落在南宁市衡阳西路广西南宁警备区商铺一层面积249.86平方米（含公摊）的25-1至25-6号商铺出租给乙方；2.租期自2012年5月3日至2016年5月2日；3.第一年租金为220元/㎡/月，年租金659630.4元，租金从第二年开始递增，在上一年租金的基础上递增10%，租金每年缴纳一次，先缴纳租金后使用，租金在每年租金期满前15天缴纳；4.签订合同时，乙方按第一年租金总额的百分之十即65963元向甲方交纳铺面履约保证金，合同终止乙方已交清租金及其他费用迁出时，甲方应将履约保证金无息退回乙方；5、乙方逾期支付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交费用总额的千分之三向乙方加收违约金。合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告使用。在庭审中，原、被告双方对以下事实予以确认：1.被告应于2015年5月3日前向原告交纳租金875016元；2.被告于2015年5月20日向原告交纳租金25000元，于2015年5月29日向原告交纳租金47918元，于2015年7月1日向原告交纳租金30000元，于2015年7月16日向原告交纳租金50000元，于2015年9月2日向原告交纳租金30000元，于2015年9月29日向原告交纳租金20000元，于2015年11月11日向原告交纳租金70000元，于2015年11月26日向原告交纳租金40000元，于2015年12月3日向原告交纳租金30000元，于2016年1月17日向原告交纳租金50000元，于2016年1月27日向原告交纳租金20000元，于2016年1月29日向原告交纳租金30000元，于2016年3月18日向原告交纳租金10000元，于2016年3月22日向原告交纳租金20000元，于2016年3月29日向原告交纳租金22000元，于2016年5月21日向原告交纳租金10000元，于2016年5月23日向原告交纳租金20000元，于2016年5月30日向原告交纳租金30000元，于2016年8月1日向原告交纳租金5000元；3.直至2016年8月3日，被告仍继续使用涉案房屋；4.原、被告双方的租赁关系于2016年8月3日解除。在庭审中，原告表示只要求被告承担2015年5月3日至2016年5月2日期间的违约金。以上事实，有《军队房地产租赁合同书》、《商铺租赁合同》、《收据》、《转账凭证》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原告何大艺与被告同济公司于2012年4月3日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2016年5月2日原、被告签订的租赁合同期满后，双方未签订新的租赁合同，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方为不定期租赁合同关系。原合同约定，2015年5月3日至2016年5月2日的年租金为877968元，月租金为73164元。双方当事人在庭审中确认，被告应于2015年5月3日前向原告交纳租金875016元，即2015年5月3日至2016年5月2日的年租金为875016元，月租金为72918元。原、被告双方的租赁关系于2016年8月3日解除。原告要求不定期租赁期间即2016年5月3日至2016年8月3日的月租金为72918元，本院予以支持。综上，2015年5月3日至2016年8月3日被告应向原告支付租金1093770元（计算方式：72918元×15个月）。被告在该期间已向原告支付租金559918元，还应向原告支付租金533852元（计算方式：1093770元-559918元）。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者合同性质不得抵消的除外。当事人抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。”双方租赁关系于2016年8月3日解除后，被告向原告支付的履约保证金应用来抵扣其拖欠的租金。故本院采纳被告用履约保证金65963元抵扣租金的答辩意见。抵扣后，被告还应向原告支付租金467889元。原告要求被告支付租金538852元，本院只支持租金467889元，多出的部分本院不予支持。关于违约金的问题。租赁合同中约定，租金每年缴纳一次，先缴纳租金后使用，租金在每年租金期满前15天缴纳。即被告至迟应于2015年4月19日前向原告支付下一年的租金877968元。合同还约定，被告逾期支付租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交费用总额的千分之三向被告加收违约金。现原告要求被告应于2015年5月3日前向原告交纳租金875016元，违约金以所欠费用为基数，以24%为年利率，从2015年5月3日计算至2016年5月2日。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告迟延支付租金，原告因此遭受的实际损失为延迟支付费用的利息损失，尽管原告将违约金计算标准降低，但该标准的违约金数额仍然过分高于原告所受到的损失，被告主张对违约金数额予以调整合法有据。被告至迟应于2015年5月3日前向原告支付租金875016元，被告未如期支付。被告虽未如期支付租金，但在使用租赁房屋的2015年5月3日至2016年5月30日期间，陆续向原告支付了租金554918元。本院兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，考虑到以一次性所需支付的租金875016元作为违约金计算基数的起始点过高，而被告在一年间陆续向原告支付大部分租金的行为表示被告并非恶意拖欠租金。直至起诉前，被告尚欠原告2015年5月3日至2016年5月2日期间的租金320098元，该欠款应于2015年5月3日支付。因此，本院酌情降低违约金计算的基数，确定被告向原告支付的违约金计算如下：以320098元为基数，以24%为年利率，从2015年5月3日计至2016年5月2日。因此，被告应向原告支付违约金76823.52元。原告要求被告支付违约金138306.21元，多出的部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告广西同济大药房（连锁）有限责任公司向原告何大艺支付租金467889元；二、被告广西同济大药房（连锁）有限责任公司向原告何大艺支付违约金76823.52元；三、驳回原告何大艺其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11048元，减半收取计5524元，由原告何大艺负担997元，被告广西同济大药房（连锁）有限责任公司负担4527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。代理审判员  廖俊芳二〇一六年八月二十二日书 记 员  李小媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者合同性质不得抵消的除外。当事人抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。