广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终733号
上诉人（原审被告）：吕雪娟，女，苗族，1974年12月20日出生，身份证住址：广东省惠州市惠阳区，
委托代理人：吕扬声，男，苗族，1939年12月13日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，系上诉人父亲。
被上诉人（原审原告）：邓玉婷，女，汉族，1979年12月27日出生，身份证住址：广东省兴宁市，
委托代理人：丘斌华，广东信惠律师事务所律师。
原审被告：吕东波，男，苗族，1975年11月6日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，
原审第三人：惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司，住所地惠阳区淡水白云四路82号。
负责人：王润。
上诉人吕雪娟因与被上诉人邓玉婷、原审被告吕东波及原审第三人惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司（下称“华润爱家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吕雪娟的委托代理人吕扬声、被上诉人邓玉婷的委托代理人邱斌华以及原审被告吕东波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年9月28日，原审原告邓玉婷向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.俩被告双倍返还原告定金共20万元；2.本案诉讼费用由俩被告承担。主要事实和理由是：2016年3月8日，原、被告在第三人的居间下，签订了《房地产买卖合同》，原告向被告购买位于惠州市××区淡水××教师本因××花园××房，原告按约定向被告支付了定金10万元，可被告未按合同约定办理过户手续，现距双方约定办理过户手续的时间（2016年6月8日）已有三个月时间。期间，原告与第三人多次与俩被告协商，但俩被告不仅不按合同办理过户手续，还要求原告多支付10万元房款。在与被告协商的同时，原告办理了银行按揭贷款手续并已获得银行批准，还到税局缴纳了过户所需的税款，但原告拒绝办理过户手续。
原审被告吕东波答辩称：被答辩人所称答辩人不顾双方已签订的合同，拒绝办理过户手续。这一说法与实际情况完全不符。事实是答辩人一直积极与被答辩人以及第三人的房产经纪人卢某协调双方分歧并积极配合房产过户。2016年3月8日，答辩人与被答辩人在第三人的居间下签订了《房地产买卖合同》，合同约定金额为71.5万元，中介费用由被答辩人承担，支付方式为银行按揭，被答辩人支付定金10万元整。在被答辩人申请银行按揭期间，答辩人因有重要的事宜必须去俄罗斯，答辩人于5月3日入境俄罗斯。2016年5月24日被答辩人收到第三人房产经纪人卢某的微信，称被答辩人的贷款已审批下来，因答辩人在俄罗斯事务未处理完毕，预计8月底才能回国。故请第三人房产经纪人卢某与被答辩人沟通，商定于8月31日办理过户手续。答辩人于5月3日入境，8月26日出境。答辩人8月27日回到深圳后，立即和第三人房产经纪人卢某联系，协商过户事宜，并在8月31日与被答辩人在约定时间内到惠阳房管局办理房产过户事宜。同时，被答辩人也在当天自行缴纳了过户需要的税款。在协商办理房产过户手续过程中，被答辩人的丈夫言语中带有威胁，双方不欢而散，未能成功办理房产过户。9月1日至9月17日期间，因被答辩人与第三人对合同有效性存在异议，在与第三人房产经纪人卢某沟通，其请示领导后，达成一致意见。同时答辩人要求第三人房产经纪人卢某督促被答辩人尽快按照签订的《房地产买卖合同》办理过户。9月17日后至今，一直未见被答辩人有任何关于房产过户的要求和行动。因此非答辩人拒绝办理过户手续，而是答辩人迟迟未去办理房产过户。另外，答辩人提供的证据材料中的《房地产买卖合同》中的第八条中的第三小条，该条款规定过户前买卖双方需签订《广东省房地产买卖合同》，答辩人至今未见过也未签署这个买卖合同。同时该条款规定，被答辩人应在过户当天支付首期款9万5千元给答辩人，答辩人与被答辩人双方不得借故拖延，否则视为违约。答辩人至今仍未收到该首期款。被答辩人提供的另一份证据材料《同意售房声明书》中答辩人的房产除卖给被答辩人之外，还有另外一人，丘某某，而答辩人签署的《房地产买卖合同》的买方只有被答辩人一人。答辩人从未知晓此丘某是何人，也从未同意将房产卖给此人。综上，被答辩人诉讼答辩人拒绝办理过户手续，与事实不符。被答辩人提供的证据材料《房地产买卖合同》和《同意售房声明》存在明显相悖，恳请法官驳回被答辩人的全部诉讼请求。同时，由于被答辩人至今未按《房地产买卖合同》约定支付首期款9万5千元给答辩人，已经违反了签订的《房地产买卖合同》。按照签订的《房地产买卖合同》第十条中的第一小条，“如买方未能履行本合同之条款导致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房产转让予任何人”。答辩人为了维护自身的合法权益，答辩人诉求法院判令被答辩人违约，已付之定金由答辩人没收，而答辩人有权再将该房产转让予任何人，望法院支持答辩人的合法诉求。
原审被告吕雪娟答辩称：被答辩人所称答辩人于2016年3月8日，在第三人的居间下，签订了《房地产买卖合同》。这一说法与实际情况完全不符。答辩人从未与被答辩人签订《房地产买卖合同》。答辩人作为本因坊7栋5B房产共有人之一，从未委托授权任何人处理该处房产的共有部分。被答辩人与本因坊7栋5B房产共有人之一吕东波在2016年3月8日于华润爱家房产中介中铭分公司签订《房地产买卖合同》，并未征求过答辩人的意见，也未经过答辩人的同意。当日答辩人不知房屋出售事宜，也没有出现在现场与被答辩人签署《房地产买卖合同》。吕东波在其签署《房地产买卖合同》之后，因需要配合被答辩人银行按揭而告诉答辩人本因坊7栋5B出售事宜，但并未告诉《房地产买卖合同》具体内容，也未将《房地产买卖合同》出示予答辩人。在其劝说之下，答辩人于2016年3月14日在广发银行签署了《同意售房声明书》，但声明书中并未约定违约赔偿和房产过户时限。另外，被答辩人提供的证据材料存在明显相悖部分。如下：《房地产买卖合同》第五条中约定的房产转让价格为人民币715000元。而《同意售房声明书》中约定的价格为人民币700000元。综上，恳请法官驳回被答辩人的全部诉讼请求。同时，由于答辩人未与被答辩人签署《房地产买卖合同》，以及《房地产买卖合同》和《同意售房声明书》存在相悖，答辩人为了维护自身的合法权益，诉求法院裁定《房地产买卖合同》无效，望法院支持答辩人的合法诉求。
原审第三人华润爱家公司述称：买卖双方没有按约定办理过户手续是因为被告一在俄罗斯没有回来，被告一八月回来过户当天，被告一是一个人来的，他说要加十万元才能卖，原告不同意，所以没有成交。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2016年3月8日，原告与被告一吕东波及第三人共同签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告一同意将位于惠州市××区淡水××××花园××房转让给原告，转让价格为715000元，原告应于合同签订当天支付购房定金100000元。双方同意按照以下方式支付剩余房款：银行按揭贷款520000元；双方须在2016年6月8日前办理该房地产过户手续，并签署《广东省房地产买卖合同》，买方应在过户当天向卖方支付首期款95000元，买卖双方不得借故拖延，否则均视为违约。如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产转让给买方，则卖方须即时返还双倍定金给买方以弥补损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同。合同签订后，原告于当天向被告一支付了购房定金100000元。2016年3月14日，被告一吕东波及其配偶李丹、被告二吕雪娟及其配偶钟建英出具两份《同意售房声明书》，表明其同意将涉案房产卖给邓玉婷，价格为人民币700000元。合同约定的过户时间2016年6月8日，因被告一在俄罗斯没有回来无法办理过户手续。之后约定在2016年8月31日办理过户，因过户时被告一要求加价100000元，原告不同意，因此没有办理过户手续，没有签署《广东省房地产买卖合同》，原告也没有向被告支付首期款95000元。2016年11月8日庭审时，被告二吕雪娟表示不同意将该房产出卖给原告。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告、被告一及第三人签订的《房地产买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，被告二吕雪娟及其配偶钟建英出具一份《同意售房声明书》，表明同意将涉案房屋转让给原告，应视为被告二对被告一处分共有财产行为及其签订卖房合同的追认。因此，原被告及第三人签订的《房地产买卖合同》为有效合同，各方均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约支付了100000元购房定金，被告作为出卖方并未按照合同约定与原告办理产权过户手续，且被告二在2016年11月8日庭审时表示不同意将涉案房产出卖给原告，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告诉请俩被告双倍返还原告定金共20万元，依据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告邓玉婷、被告一吕东波及第三人惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司于2016年3月8日签订的《房地产买卖合同》；二、被告一吕东波与被告二吕雪娟应于本判决生效之日起十日内向原告邓玉婷返还双倍购房定金200000元。案件受理费2150元（已减半），由俩被告负担。
当事人二审的意见
吕雪娟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原判决书第二项；2.上诉人不承担一二审诉讼费用；3.被上诉人邓玉婷、华润爱家公司承担上诉人此案中的所有损失。主要事实与理由是：（一）（2016)粤1303民初3130号案件中，上诉人既没有委托任何人处理名下的房产也没有在被上诉人2（华润爱家公司）的居间下与被上诉人1（邓玉婷）签署房屋买卖合同和收到购房定金。仅仅是在该案的另一被告的劝说下，与银行签订了《同意售房声明书》。而一审判定上诉人与银行签署的《同意售房声明书》是对《房地产买卖合同》的追认。上诉人作为一名完全民事行为能力人，不需要通过《同意售房声明书》这种告启类文书来追认具有法律效力的《房地产买卖合同》。而且，从2016年3月8日《房地产买卖合同》签订到2016年8月31日房产过户，近半年时间，两被上诉人在明知房产是两人共有的情况下，却从未征询过上诉人的意见，也从未要求上诉人去签订《房地产买卖合同》，这严重违反了《物权法》第六十六条，侵害了上诉人的合法权益。（二）（2016)粤1303民初3130号案件判决书中，上诉人于2016年11月8日庭审开庭时，不同意一审法官的提议，“原告一次性付清房款，两被告是否同意将房产出售给原告”，而被判定违约。在判决书上，一审法官自行删除了他提议的前提，“原告一次性付清房款”，明显有失公允。作为证据材料的《房地产买卖合同》上约定的是银行按揭方式，一审法官罔顾《房地产买卖合同》明确规定的付款方式为银行按揭，强行提出被上诉人一次性付清房款，有违《中华人民共和国合同法》。上诉人不同意一审法官提议“原告一次性付清房款，两被告是否同意将房产出售给原告”，并不是不同意将房子出售给被上诉人1，而是上诉人尊重《中华人民共和国合同法》。而且在被上诉人l（邓玉婷）的诉状中没有一个字提及要买这房子，满篇全是要求双倍定金赔偿，她的目的清晰明确，就是要20万，不要房子。由于两被上诉人的严重过失，导致上诉人不得不出席庭审应诉，对上诉人的工作生活以及精神造成了严重困扰。因此，上诉人恳请广东省惠州市中级人民法院裁定两被上诉人对本人的损失做出经济补偿，损失包括误工费、诉讼费、精神损失费以及（2016)粤1303民初3130号终审带来的损失。同时，上诉人与被上诉人l（邓玉婷）没有签订房屋买卖合同，上诉人也没有收到被上诉人1的定金。而广东省惠州市惠阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决上诉人返还被上诉人l（邓玉婷）双倍购房定金200000元，一审判决没有厘清事实，有失公允。
邓玉婷书面答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，理由如下：（一）答辩人与被答辩人在第三人居间下签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的。被答辩人一吕东波、被答辩人二吕雪娟二人夫妇于2016年3月14日签署了《同意售房声明书》，同意将涉案房产出售给答辩人夫妇。而签署《同意售房声明书》的是本案涉案房产的所有共有人，故被答辩人一处置涉案房产符合《物权法》第九十七条的规定，是依法处置不动产的合法行为。且《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，不存在违反法律法规的内容。所以双方当事人应当依照合法有效的合同约定履行各自义务。（二）被答辩人一多次违反《房地产买卖合同》约定，才导致了本案纠纷的发生，被答辩人一应当双倍返还答辩人定金共计人民币贰拾万元整。合同签订后，答辩人依约向被答辩人支付了定金人民币拾万元整，并在第三人的组织下到广发银行办理了银行按揭贷款手续，也获得了银行的批准。在合同履行期限内，被答辩人一却拒不配合办理房产过户手续。为此，答辩人与第三人多次与被答辩人一协商，但其均以人在俄罗斯为由拒绝办理。被答辩人一作为合同的签订人，其非常清楚合同的履行期限，答辩人一称在合同履行期内去了俄罗斯明显是为了不履行合同。且即使被答辩人一在合同履行期限内在俄罗斯，也可以公证委托他人代为办理房产过户手续。被答辩人这一行为明显是违约行为。答辩人多次要求未果，通过广东信惠律师事务所向被答辩人一发去了《律师函》，被答辩人一才答应于2016年8月31日办理房产过户手续。在2016年8月31日，答辩人按被答辩人的要求缴交了过户所需的税费，被答辩人却提出加价人民币拾万元整才办理过户手续的要求（对加价的事实，被答辩人一在一审庭审时已承认）。至此，《房地产买卖合同》的目的已无法实现，答辩人为了维护自身的合法权益，将二位被答辩人起诉至惠州市惠阳区人民法院即一审法院，一审法院判决违约的被答辩人双倍返还答辩人定金人民币贰拾万元整，符合法律规定的定金罚则。（三）被答辩人二应当依法承担连带双倍返还定金人民币贰拾万元整的责任。答辩人二作为本案涉案房产的共有人先是签署了《同意售房声明书》，书面明确表示同意将房产出售给答辩人。但在一审庭审时当庭反悔，表示不愿意将房产出售给答辩人，被答辩人二对于是否出售房产起到了至关重要的作用，对于是否履行《房地产买卖合同》具有决定性的权利。依照《物权法》第一百零二条的规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外……”。故被答辩人二依法应当对返还定金承担连带责任。（四）答辩人完全具备履行合同的能力。答辩人是通过自己的平安银行储蓄卡向被答辩人一转账支付定金人民币拾万元整。在一审时，答辩人已提交了《个人结算业务申请书》予以证明。并非被答辩人在上诉状中所称答辩人支付的定金是信用卡套现、与他人借款支付的。如果被答辩人认为答辩人的支付能力存在问题，那么答辩人愿意按照原合同约定的房款一次性支付给被答辩人，原《房屋买卖合同》继续履行。综上所述，答辩人认为，被答辩人一先以人在俄罗斯为由拒绝履行合同，并在答辩人支付了税费后提出加价人民币拾万元整的行为，明确地表明了其不履行合同的真实目的，被答辩人一应当依法双倍返还答辩人定金共计人民币贰拾万元整。被答辩人二作为本案涉案房产的共有人也应依照《物权法》第一百零二条的规定承担连带返还责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回二位被答辩人的上诉请求，维持一审判决。
华润爱家公司书面答辩称：三方签订合同后，上诉人拒不履行合同义务，违反了合同约定，上诉人应当双倍返还定金。上诉人与被上诉人在答辩人的居间下于2016年3月8日签订了《房地产买卖合同》，合同约定了在2016年6月8日前办理过户手续。合同签订后，被上诉人向上诉人支付了定金10万元，且三方当事人按合同约定办理了银行按揭贷款手续，并获得了银行的批准。可上诉人却不按合同约定的时间办理过户手续，答辩人与被上诉人多次催促上诉人履行合同义务办理过户手续，但上诉人以人在俄罗斯为由不予配合。后来被上诉人通过广东省信惠律师事务所向上诉人发去了《律师函》，上诉人才同意在2016年8月31日办理过户手续，可在2016年8月31日，上诉人吕东波又要求加价10万元，导致合同无法再继续履行。上诉人吕东波一而再地违反合同约定，拒不履行合同义务是本案纠纷发生的根本原因。上诉人收取了被上诉人的定金，理应双倍返还。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，原审被告吕东波在法定期间内通过原审法院向本院提起上诉，但未在指定期限内缴纳诉讼费，在二审审理过程中经释明后仍未缴纳诉讼费，因此按其自动撤回上诉处理。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点主要是：（一）涉案《同意售房声明书》产生的相应法律后果；（二）吕雪娟应否对返还邓玉婷双倍定金200000元承担责任。对此，本院作如下评判：
关于涉案《同意售房声明书》产生的相应法律后果。根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房产属于吕东波和吕雪娟二人共同共有，虽然吕雪娟未在吕东波、邓玉婷与华润爱家公司三方于2016年3月8日签订的《房地产买卖合同》上签名，但其作为共同共有人与其配偶钟建英于2016年3月14日出具了《同意售房声明书》，对吕东波转让房产的行为进行了追认，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
关于吕雪娟应否对返还邓玉婷双倍定金200000元承担责任的问题。本案中，邓玉婷与吕东波签订《房屋买卖合同》并支付了100000元定金，且吕东波转让房产的行为得到了房屋共有人吕雪娟的追认，后因吕东波、吕雪娟的原因未能按期办理房地产过户手续，其二人不予交付房屋的行为已构成违约，邓玉婷有权根据合同约定要求出卖人返还双倍定金。吕雪娟辩称没有向邓玉婷出卖房屋也没有收到定金，其出具《同意售房声明书》是受吕东波劝告，但吕雪娟作为完全民事行为能力人，凭借日常生活经验和知识，应当知晓出具《同意售房声明书》应当承担的相应后果和责任，原审法院判令其与吕东波向邓玉婷返还双倍定金并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人吕雪娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人吕雪娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温永宏
审 判 员 饶来新
审 判 员 周 娟
二〇一七年五月十七日
法官助理 马晓曼
书 记 员 陈伟杰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。