文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终934号上诉人（原审被告）：李浩练。被上诉人（原审原告）：深圳市鑫粤泰文化产业投资有限公司。法定代表人：方德志，总经理。委托诉讼代理人：叶健红，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾红霞，广东国晖律师事务所实习律师。上诉人李浩练因与被上诉人深圳市鑫粤泰文化产业投资有限公司（以下简称，“鑫粤泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7306号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。李浩练上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案一审、二审诉讼费全部由鑫粤泰公司承担。事实和理由：一、鑫粤泰公司明知合同无效还骗得李浩练签订房屋租赁合同在先，导致李浩练造成巨大的损失。按照规定的第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程、许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十四条建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查的具体办法，由国务院公安部门规定。第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。没有图纸审核备案及验收备案的，属于违法建筑。二、鑫粤泰公司无权就案涉房屋向李浩练主张权利。1、案涉房屋未经依法办理土地房产证、规划许可证、建设工程施工许可证、消防验收合格许可证，案涉房屋存在着重大的安全隐患以及使用案涉房屋的合法性，因此该案涉房屋不能用于经营（出租）使用行为。2、鑫粤泰公司没有房屋产权证明，不能证明其权利主体资格。三、鉴于鑫粤泰公司违反法律，行政法规效力性强制性规定的，合同无效。鑫粤泰公司故意造出虚假合同欺诈李浩练骗取场地占有使用费，因此李浩练不应给予鑫粤泰公司的占有使用费。四、综上所述，鑫粤泰公司重大违法造假欺诈在先，李浩练有权行使同时履行抗辩权，有权拒支付占有使用费，由于鑫粤泰公司故意造出虚假合同欺诈李浩练，导致李浩练造成了巨大损失。因此，李浩练认为一审法院的判决在适用法律上存在事实错误、概念错误、逻辑推理混乱错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的第153条规定，请求法院依法改判，以维护李浩练的合法权益。鑫粤泰公司辩称,1、李浩练本来就是工作站房管所的工作人员，熟知涉诉房产的情况。2、在合同中第一条出租物业概况第二点已经注明乙方在承租前对该物业的交付状况如有任何意见及要求，需在签订本合同前以书面形式提出；否则表示乙方签约时已经了解并认可该物业现状。这说明李浩练对出租房屋的历史遗留产业情况是知晓的。鑫粤泰公司作为出租方并没有主观上要欺诈隐瞒的故意，因此李浩练的理由不成立。3、本案件的引发是因为李浩练拖欠巨额的占用费，经多次口头书面催收并在第三份律师函中清楚明释合同解除并由出租方自行清理租赁房屋中的设备用品，并将房屋另行出租给他人。李浩练收到三份律师函，并没有作出任何的回复，视为其同意律师函所述内容。因此并没有给李浩练造成损失。鑫粤泰公司向一审法院起诉请求：1、确认鑫粤泰公司、李浩练双方签订的《物业租赁合同》于2016年3月1日解除，李浩练立即将租赁房屋腾退返还鑫粤泰公司；2、李浩练向鑫粤泰公司支付自2015年8月1日起至2016年2月29日止的租金415587元、管理费47540元、水费995.5元、电费5002.5元，以及滞纳金80662.57元，共计549787.57元；3、李浩练向鑫粤泰公司支付自2016年3月1日起至李浩练交还租赁房屋之日止的房屋占用费201300元、物业管理费18300元、水费7.5元，以及滞纳金6515.25元，合共226122.75元（暂计至2016年5月31日，按《物业租赁合同》约定的标准计算）；4、李浩练支付违约金134200元；5、本案诉讼费用全部由李浩练承担。一审法院认定事实：2015年2月10日，鑫粤泰公司（乙方，承租方）与案外人深圳市平山实业股份有限公司（甲方，出租人）签订了南山云谷创新产业园《物业租赁与管理合同》一份，约定：甲方将位于南山区桃源街道留仙大道南山云谷创新产业园二期11栋1-7楼出租给乙方，未经甲方书面许可乙方不得转租、分租、转让、借用等形式将租赁房屋交予第三人使用，等等。2015年6月25日，鑫粤泰公司（甲方）和李浩练（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，用途为商业，面积为1220平方米，租租赁期限自2015年6月25日至2020年6月24日，免租期自2015年6月25日起至2015年7月24日止，乙方缴纳本合同押金后，甲方应于2015年6月25日将涉案房屋交付乙方使用，2015年6月25日至2016年6月24日期间的租金为每月67100元，2016年6月25日至2017年6月24日期间的租金为70760元等，免租期结束后，乙方应于每月10日前将该月租金交付甲方，乙方在签约3天内缴付2个月房租和1个月的房租作为押金，共计201300元，乙方每月的管理费为6100元，装修期内每月为3660元，以及其他条款。2015年12月1日，李浩练出具《证明》一份，记载：李浩练为平山大园工业区11栋2楼承租方，至今2015年12月1日欠款2015年8月、9月、10月、11月租金、管理费、水电费249004．1元。现出租方同意实收145000元租金己结清2015年8月、9月、10月、11月所有费用，承租方李浩练在11月1日已交45000元，欠100000元承租方李浩练答应承诺12月5日前必须付清。2015年9月25日，李浩练分别向鑫粤泰公司交纳了134200元和67100元，鑫粤泰公司向李浩练出具《收款收据》。庭审中，鑫粤泰公司、李浩练双方确认李浩练支付了246300元后就未支付过任何费用。鑫粤泰公司提交了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，以证明涉案房屋已通过消防验收。鑫粤泰公司于2016年2月2日向李浩练寄出第一份《律师函》，通知李浩练缴费，于2016年2月29日寄出第二份《律师函》，通知李浩练如果不缴费，其将解除合同，于2016年3月9日寄出第三份《律师函》，正式通知李浩练所欠的金额为562370.31元以及解除合同，收回房屋，自行清理设备。三份律师函李浩练确认均已收到。鑫粤泰公司提交了李浩练的交款明细，上面载明李浩练拖欠2015年8月1日至2016年2月29日期间的管理费47540元，水费995.5元，电费5002.5元。2016年3月份的管理费6100元，水费7.5元等。李浩练提交了照片和录音，以证明鑫粤泰公司将其装修好的涉案房屋内装修拆除，并将涉案房屋另行出租，而涉案为非法建筑，没有通过消防验收等。庭审中，鑫粤泰公司表示其已于2016年10月份将涉案房屋另行出租。李浩练表示鑫粤泰公司曾于2016年3月份将涉案房屋的门锁更换，期间双方均有对涉案房屋的门锁撬换过。另，涉案房屋无报批报建手续。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案房屋未取得《房地产证》，亦无报批报建手续的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，鑫粤泰公司、李浩练于2015年6月25日签订《物业租赁合同》依法归于无效。关于鑫粤泰公司要求确认鑫粤泰公司、李浩练双方签订的《物业租赁合同》于2016年3月1日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。鑫粤泰公司要求李浩练立即将租赁房屋腾退返还鑫粤泰公司的诉讼请求，因鑫粤泰公司已收回涉案房屋并另行出租，故一审法院不予处理。关于鑫粤泰公司主张的2015年8月1日至2016年2月29日期间的各项费用，因庭审中双方确定李浩练支付了246300元后就未支付过任何费用，虽然合同无效，但李浩练占有使用涉案房屋，因此李浩练应向鑫粤泰公司支付相应的费用，但李浩练已支付的246300元应抵扣其应支付的费用。综上，一审法院按照双方的租赁合同租金标准计算占有使用费，经核算，李浩练应向鑫粤泰公司支付2015年8月1日至2016年2月29日期间的占用使用费236387元，管理费47540元，水费995.5元，电费5002.5元。关于鑫粤泰公司主张的滞纳金和违约金，无合同和法律依据，一审法院不予支持。关于鑫粤泰公司主张的2016年3月1日之后的各项费用，因鑫粤泰公司曾于2016年3月份将涉案房屋的门锁更换，期间双方均有对涉案房屋的门锁撬换过，事后鑫粤泰公司将涉案房屋收回，拆除装修并另行出租，故对于2016年3月份的占用使用费67100元，管理费6100元，水费7.5元，一审法院予以支持，鑫粤泰公司诉求超出部分一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照之规定，判决：一、李浩练应于判决生效之日起十日内向鑫粤泰公司支付2015年8月1日至2016年2月29日期间的占用使用费236387元，管理费47540元，水费995.5元，电费5002.5元；二、李浩练应于判决生效之日起十日内向鑫粤泰公司支付2016年3月份的占用使用费67100元，管理费6100元，水费7.5元；三、驳回鑫粤泰公司其他的诉讼请求。案件受理费6450.6元，由鑫粤泰公司负担3876.6元，李浩练负担2574元。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物业没有取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，为违法建筑物，原审法院认定双方签订的涉案房屋租赁合同为无效合同有事实与法律依据，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原审法院认定李浩练应支付其占有使用涉案物业期间所产生的房屋占有使用费等费用并无不当，但鑫粤泰公司于2015年12月1日出具证明同意给予李浩练减免部分费用104004.10元（249004.10元-145000元），该减免未附任何条件，原审法院未予扣减存在不当，本院予以纠正，经核算，李浩练应支付2015年8月1日至2016年2月29日期间的占有使用费为119395.90元（67100元/月×7个月-已付款项246300元-减免费用104004.10元）。原审法院其他方面的处理并无不当，本院予以确认。李浩练上诉主张鑫粤泰公司无权收取占有使用费理据不足，本院不予采纳。综上所述，李浩练的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7306号民事判决第二项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7306号民事判决第三项；三、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7306号民事判决第一项为：上诉人李浩练应于本判决生效之日起十日内向被上诉人鑫粤泰公司支付2015年8月1日至2016年2月29日期间的占有使用费119395.90元，管理费47540元，水费995.5元，电费5002.5元；四、驳回被上诉人鑫粤泰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6450.6元，由鑫粤泰公司负担4876.6元，李浩练负担1574元。二审案件受理费5148元，由鑫粤泰公司负担2000元，李浩练负担3148元。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年三月二十七日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。