安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终399号
上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥来西口餐饮管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路136号101号。统一社会信用代码91340100072360435P。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：刘罡，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王梦园，安徽华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王永芳，女，1967年1月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：朱咸朝，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
上诉人合肥来西口餐饮管理有限公司（以下简称来西口公司）因与被上诉人王永芳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初2595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
来西口公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，依法改判王永芳向来西口公司返还租赁押金10万元，并赔偿来西口公司经济损失189948元。事实与理由：涉案房屋性质为住宅。来西口公司已向一审法院提交了《合肥市服务业环境保护管理办法》（合肥市人民政府第142号令）及《安徽省餐饮业环境污染防治管理暂行规定》。根据上述证据，本案房屋无法经营餐饮服务业，因此，来西口公司在被合肥市蜀山区环保局告知停止营业的情况下，于2015年9月之前通知王永芳要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并于2010年10月初与王永芳进行了房屋交接。自房屋交接后，双方的房屋租赁关系已实际解除。一审法院未采信上述证据，且认定双方没有进行房屋交接，显系认定事实和适用法律错误。来西口公司与王永芳于2015年10月10日前就已进行了房屋交接并解除了合同，但来西口公司实际向王永芳支付租金至2015年11月14日，因此多向王永芳支付了一个月房租。来西口公司在履约过程中没有出现违约情形，王永芳在返还房屋押金的同时，还应返还多支付的一个月房租。
王永芳辩称：《合肥市服务业环境保护管理办法》、《安徽省餐饮业环境污染防治管理暂行规定》并未赋予来西口公司享有合同任意解除权，该证据与本案没有关联性。来西口公司上诉称其被相关主管单位责令停业，并未提交任何证据予以证明。来西口公司承租涉案房屋后，已实际经营达一年半之久，其上诉所称从事餐饮经营的目的无法实现，没有依据。来西口公司经营餐饮行业多年，不可能不熟悉餐饮行业规定，其在明知涉案房屋性质的前提下仍承租王永芳的房屋，若由此产生经济损失也应由其自行承担，与王永芳无关。一审法院认定事实正确，请求二审法院予以维持。
王永芳向一审法院起诉请求：1、解除王永芳与来西口公司签订的《房屋租赁合同》;2、判令来西口公司支付王永芳违约金100000元;3、判令来西口公司支付王永芳房租损失248237.2元;4、判令来西口公司承担本案全部诉讼费。一审庭审中，王永芳陈述第2项诉请违约金为200000元，以来西口公司所交押金100000元冲抵后，还应支付100000元;同时将第3项诉请变更为323494.4元（自2015年11月14日至2016年3月20日共127天，按128平方米、每天每平方租金19.9元计算）。
来西口公司向一审法院反诉请求：1、判令王永芳立即返还房屋租赁押金100000元整;2、判令王永芳赔偿来西口公司损失149698元;3、本案的全部诉讼费用由王永芳承担。
一审法院认定事实：2014年5月1日，王永芳（出租方、甲方）与来西口公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租乙方的房屋位于：合肥市蜀山区官亭路8号1幢105室、1幢105门面房。2、出租房屋面积为：建筑面积92.54+59.82平方米。3、甲方对该房屋拥有明确清晰的产权。如因产权问题导致的租赁合同无法继续履行，由甲方承担全部责任。4、甲方提供该房屋产权证明、平面位置图、装修情况、设备设施，并以附件形式作为本合同的组成部分。5、甲方承诺明确知晓该房屋租赁于来西口公司用作开设来西口餐厅使用。第三条甲方应提供房产证、身份证等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第四条租赁期限、用途1、该房屋租赁期肆年，起租日从2014年5月15日起至2018年5月14日，在2014年5月5日前，甲方将房屋交付乙方。2014年5月5日至2014年5月14日为乙方的装修免租期。第五条房租费的计算及支付方式：1、租金标准：该房屋租金分别为：2014年5月15日至2015年5月14日租金为人民币100万元;2015年5月15日至2016年5月14日租金为110万元;2016年5月15日至2017年5月14日租金为120万元;2017年5月15日至2018年5月14日租金为140万元。2、支付方式：该房屋租金每半年支付一次，乙方应提前一个月支付下一次应付租金。乙方在签订本合同时支付甲方人民币10万元整作为房屋租赁押金，在根据合同约定的时间甲方交付房屋，乙方顺利收到房屋当日，乙方将首期房屋租金50万元整以汇款方式支付至本合同甲方指定账户。甲方在收到该款项后应出具收款证明。第六条合同的违约责任、变更、解除与终止1、甲方双方权利与义务：（1）甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同。8、本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得无故解除合同，如因特殊原因必须解约，解约方应提前6个月告知对方。任何一方违反本约定，应支付未违约方相当于押金双倍数额的违约金，并支付由此造成的损失。
合同签订当日，来西口公司给付王永芳押金100000元，王永芳将房屋交付给来西口公司装修使用。
来西口公司按约支付租金至2015年11月14日。
2015年9月，来西口公司口头通知王永芳要求解除房屋租赁合同。王永芳随后委托安徽远致律师事务所律师孙何俊、刘洋向来西口公司发出一份《律师函》，其中载明：来西口公司没有按照合同规定履行“解除该房屋租赁合同须提前六个月告知王永芳”的义务，已构成违约，按照双方签署的合同约定，来西口公司应支付租金至告知王永芳解除事宜后六个月。请来西口公司在收到本函后及时联系王永芳，妥善处理此事。
来西口公司收到上述《律师函》后未予回复，并搬离了涉案房屋，未与王永芳办理交接手续。
一审庭审中，王永芳陈述得知来西口公司搬离涉案房屋后，为减少损失，于2015年10月10日向来西口公司要回房屋钥匙，并于2015年12月18日将涉案房屋中约30平方米租赁给王江红，于2016年3月20日将涉案房屋中约80平方米租赁给林虎程，将涉案房屋中48平方米租赁给柯德。
一审法院另查明：王永芳是涉案房屋的所有权人，房屋所有权登记、转让审核表载明：房屋坐落为官亭路8号1幢105室、105号门面，房屋类型为住宅，建筑面积152.36平方米，备注：其中含门面房建面59.82平方米。
一审法院认为：王永芳、来西口公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。来西口公司未按约支付2015年11月15日至2016年5月14日的租金，且单方提出解除合同并实际搬离涉案房屋，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。来西口公司在租赁合同期限内单方提出解除合同，不符合合同约定，且王永芳未表示同意，故来西口公司主张合同已于2015年9月18日前解除，没有事实和法律依据，该院不予采纳。王永芳已于2015年10月10日取回租赁房屋钥匙，故依法应当认定《房屋租赁合同》于2015年10月10日解除。王永芳现诉请解除合同，不符合法律规定，该院不予支持。王永芳要求来西口公司给付违约金200000元，符合合同约定，该院予以支持，以来西口公司支付的押金100000元冲抵后，还应支付100000元。由于来西口公司违约导致合同解除，给王永芳造成的损失，来西口公司依法应当予以赔偿。鉴于双方约定的违约金不足以弥补王永芳的损失，综合本案的实际情况，该院确定以来西口公司支付的2015年10月10日至11月14日的租金冲抵王永芳的损失后，再由来西口公司赔偿王永芳损失30000元。王永芳要求来西口公司赔偿房租损失323494.4元，超出30000元的部分，该院不予支持。来西口公司以王永芳提供的房屋不符合约定条件、不能实现合同目的为由主张王永芳违约，并要求王永芳返还押金并赔偿损失，没有事实和法律依据，该院不予采纳。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、合肥来西口餐饮管理有限公司给付王永芳违约金200000元，以押金100000元冲抵后，余款100000元于判决生效后10日内付清;二、合肥来西口餐饮管理有限公司于判决生效后10日内赔偿王永芳损失30000元;三、驳回王永芳的其他诉讼请求;四、驳回合肥来西口餐馆管理有限公司的反诉请求。案件受理费7653元，由王永芳负担3653元，由合肥来西口餐饮管理有限公司负担4000元;反诉案件受理费2825.5元，由合肥来西口餐饮管理有限公司负担。
二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。
本院认为：王永芳与来西口公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，来西口按约支付了押金100000元，王永芳也按约将涉案房屋交付来西口公司。合同第五条第2款约定，房屋租金每半年支付一次，来西口公司应提前一个月支付下一次应付租金。合同第六条第8款约定，本合同自签订之日起，双方均不得无故解除合同，如因特殊原因必须解约，解约方应提前陆个月告知对方。任何一方违反本约定，应支付未违约方相当于押金双倍数额的违约金，并支付由此造成的损失。但在之后的合同履行过程中，来西口公司未按约支付王永芳2015年11月15日至2016年5月14日的租金，且单方提出解除合同并实际搬离涉案房屋，一审法院据此认定来西口公司构成违约，应承担王永芳双倍押金的违约金和3万元房租损失，于法有据。涉案部分房屋性质系住宅，来西口公司在签订合同时就已知晓，其承租后仍用于餐饮经营长达将近一年半之久。现来西口公司上诉称因环评未能通过而被合肥市蜀山区环保局责令停业以及其搬离时已与王永芳对涉案房屋进行了交接，二审中其对此均未提供证据予以证实。
综上所述，来西口公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7575.5元，由合肥来西口餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 马枫蔷
审判员 方玮韡
二〇一七年三月三十一日
书记员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。