上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1514号
上诉人（原审原告）：孙昌康，男，1955年5月31日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：于正川，上海李东方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海金都房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区川沙路***弄**号*层。
投资人：陈信泽，总经理。
委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。
上诉人孙昌康因与被上诉人上海金都房地产经纪事务所（以下简称金都事务所）居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初77470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙昌康上诉请求：撤销原判，依法改判支持孙昌康原审全部诉请。事实与理由：1、金都事务所的经办人杨某出具的《中介服务承诺书》对金都事务所具有约束力，承诺对双方有效；2、居间合同是格式合同，如对合同条款有两种以上解释的，应作出不利于合同提供方即金都事务所的解释，一审解释有违合同法精神；3、上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下称为涉案房屋）未能按约定日期完成过户，一审酌定由金都事务所返还中介费人民币2,000元，有违公平。
金都事务所辩称：1、双方纠纷系中介居间服务纠纷，从合同法对居间服务的定义，金都事务所已经完成了居间服务的内容，促成了双方买卖合同的订立；2、居间合同及承诺书均不是格式合同，不存在理解上的歧义；3、根据承诺书的内容，金都事务所没有违反约定，金都事务所没有陪同孙昌康办理过户手续的原因是案外人谢某不愿意配合孙昌康办理过户手续。在孙昌康另案起诉后，金都事务所表示愿意继续为孙昌康办理剩余的房屋过户手续，但是孙昌康以不信任为由拒绝了金都事务所要求。
孙昌康向一审法院起诉请求：一、判令金都事务所归还孙昌康居间服务费16,500元；二、判令金都事务所支付孙昌康以16,500元为基数，按同期银行贷款利率计算自2017年6月1日起至实际清偿日止的利息损失。
一审法院认定事实：涉案房屋系动迁安置房屋，2013年9月15日，孙昌康与案外人谢某就涉案房屋签订了《动迁房预售预购合同》。同年10月31日，孙昌康向金都事务所支付了中介费16,500元，金都事务所向孙昌康出具了《中介服务承诺书》，其中载明“今收到孙昌康支付购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室XX房佣金壹万陆仟元整，中介方承诺办理后期所有手续直到该房屋过户为止，如未陪同买方办理，则全额退还所有佣金。如不是买方原因不能过户的，也全额退还。”2014年5月4日，孙昌康与案外人谢某在金都事务所的居间下签订了涉案房屋买卖合同，约定双方在2017年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。2016年9月30日、同年11月24日、同年12月2日，孙昌康就购房一事前往金都事务所位于上海市浦东新区XX路XX号及XX路XX号的办公地点，并与金都事务所产生纠纷。2017年6月13日，孙昌康就其与案外人谢某的房屋买卖合同纠纷一案诉至一审法院。一审法院审理后作出（2017）沪0115民初46439号民事判决书，判令谢某协助孙昌康办理涉案房屋的过户手续，该判决已于同年9月4日生效。同年9月7日，孙昌康向金都事务所发出律师函，要求金都事务所于2017年9月10日前退还16,500元中介费。
一审庭审过程中，双方一致确认2014年2月14日涉案房屋产权登记至案外人谢某名下，自2017年2月21日起可以办理产权过户登记手续。至一审开庭之日止，涉案房屋登记产权人为案外人谢某。
一审法院认为：本案的争议焦点，1、《中介服务承诺书》中所载的全额退款的条件；2、致使涉案房屋未能完成过户的原因。首先，从《中介服务承诺书》的内容及写法来看，其形成时间应当处在买卖双方磋商阶段，并且接近孙昌康给付金都事务所16,500元佣金之日，金都事务所虽辩称该份承诺书形成于《上海市房地产买卖合同》签订之日，但其未提供证据对此加以证明，故不予采信。
关于《中介服务承诺书》中“如不是买方原因不能过户的，也全额退还”应作何理解的问题：孙昌康方认为该表述意指涉案房屋若无法完成过户、且无法过户的原因不在于孙昌康，则金都事务所应返还全部佣金，金都事务所方则认为该表述意指在房屋过户的可能性彻底丧失的前提下，金都事务所方需要返还全部佣金。对此，一审法院认为，在对协议文本进行解释时，不仅要根据文意，也需探究当时孙昌康、金都事务所的真实意思，结合孙昌康与案外人谢某在2013年9月15日签订的《动迁房预售预购合同》，孙昌康在2013年10月15日给付金都事务所佣金时，对于涉案房屋作为动迁安置房的性质应当知晓，而涉案房屋直至2014年2月14日产权才登记至案外人谢某名下，在此之前案外人谢某对涉案房屋是否享有所有权确实存有不确定性，因此，金都事务所方提出该承诺系对涉案房屋不具备过户可能性所作的预防条款，与常情常理无悖；结合房屋居间交易的习惯和行业惯例，孙昌康就其对《中介服务承诺书》的理解所作之解释显然有悖常理。一审庭审过程中，孙昌康亦未就金都事务所方为何愿意做出其理解范畴内的显著让步并甘愿承担由此带来的巨大风险一事作出使人信服的解释。综上，一审法院认为金都事务所对此做出的解释更为可信，《中介服务承诺书》中有关全额退款的内容系金都事务所方为预防动迁安置房不具备过户可能性而作出。孙昌康据此要求金都事务所全额返还16,500元中介费的诉讼请求，不予支持。
关于涉案房屋未能按约定日期完成过户的原因，一审法院认为：居间法律关系中，居间方主要的义务在于撮合、促成买卖合同的缔结，其虽然负有协助买卖双方办理房屋过户的义务，但在这一阶段应当由买卖双方发挥主导作用。一审庭审过程中，孙昌康、金都事务所一致认可涉案房屋自2017年2月21日起可以过户，孙昌康则自述其在2017年2月21日至2017年9月7日间从未主动联系过金都事务所，结合（2017）沪0115民初46439号民事判决书中所作出的认定，涉案房屋未能完成过户的主要原因不在于金都事务所；另一方面，金都事务所方作为居间方，应当在一定程度上积极主动配合孙昌康办理房屋产权变更登记手续，而其未能提交证据证明其在2017年2月21日后主动联系过孙昌康或案外人谢某协调双方过户一事，及其在收到孙昌康于2017年9月7日所发的律师函后积极参与此事，结合涉案房屋目前的产权登记情况，一审法院认为，金都事务所在履行居间义务时存在一定的不作为，应当向孙昌康返还与之相应的中介费。结合金都事务所方在居间过程中实际完成的工作量等因素，酌定由金都事务所返还孙昌康中介费2,000元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一七年十一月三日作出判决：一、上海金都房地产经纪事务所于判决生效之日起十日内返还孙昌康中介费2,000元；二、驳回孙昌康其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217.73元、减半收取计108.87元，由孙昌康负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，孙昌康在2017年11月2日一审庭审中表示，正在通过法院强制执行办理涉案房屋过户手续，不再需要金都事务所协助。孙昌康在二审审理中表示，涉案房屋已通过法院强制执行过户至其名下。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的合同。孙昌康已通过金都事务所的居间介绍与案外人谢某就涉案房屋签订了《动迁房预售预购合同》、《上海市房地产买卖合同》，因此，可以认定金都事务所已经完成了居间行为之提供媒介服务的主要活动。因案外人谢某在签订房屋买卖合同后未全面履行合同义务，导致涉案房屋未能及时过户，孙昌康未能提供充分、确凿的证据证明金都事务所在居间系争房屋过程中存在过错，因此，孙昌康应当支付相应佣金。鉴于涉案房屋已通过法院强制执行完成了过户手续，一审法院根据本案情况酌情判决金都事务所返还孙昌康支付的部分佣金，并无不当，本院予以确认。另，《中介服务承诺书》中不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款。综上所述，孙昌康的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费167元，由孙昌康负担。
本判决系终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 翟从海
审判员 许 军
二〇一八年三月十九日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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