湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益法民一终字第81号
上诉人（原审原告）胡志军。
委托代理人梁少华，湖南激扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邓猛。
委托代理人ＸＸ，湖南公言律师事务所律师。
原审第三人益阳恒源房地产开发有限公司。
法定代表人周新华，该公司总经理。
委托代理人李奇国，湖南万维律师事务所律师。
上诉人胡志军与被上诉人邓猛、原审第三人益阳恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）房屋买卖合同纠纷一案，胡志军不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫民一初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。胡志军及其委托代理人梁少华、邓猛及其委托代理人ＸＸ、恒源公司之法定代表人周新华及其委托代理人李奇国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，恒源公司于2005年开发建设了位于益阳市金山路与梓山路交汇处东北角的综合楼项目，于2005年10月取得了商品房预售许可证。2007年6月，益阳市房地产管理局向恒源公司发放了位于益阳市赫山区朝阳办事处江金社区101号、102号、103号门面的房屋所有权证（益房权证朝字第001001**号、益房权证朝字第001001**号、益房权证朝字第001001**号）。在原审法院审理的案号为（2008）益赫民二初字第142、143、147号，益阳市赫山区农村信用合作联社诉周新华、恒源公司借款合同纠纷案中，原审法院于2008年4月2日依法裁定冻结恒源公司名下的诉争房产后，邓猛提出异议，要求解除财产保全，并举证2006年5月30日与恒源公司签订了商品房买卖合同，单价6800元每平方米。邓猛通过中国工商银行桃花仑支行、中国建设银行赫山支行支付了1768000元首付款给恒源公司，并以所购门面作抵押在中国建设银行赫山支行借款1700000元，以贷款转存的方式将该款支付给了恒源公司，证明邓猛付清了恒源公司全部购房款。因此，原审法院依法作出了（2008）益赫民二初字第142-2、143-2、147-2号民事裁定书，裁定“解除对益阳恒源房地产开发有限公司名下（实际所有权人为邓猛）三间商铺门面的查封，该三间商铺门面的产权证号分别为：益房权证朝字第001001**号、益房权证朝字第001001**号、益房权证朝字第001001**号”。2009年5月26日，胡志军与邓猛签订了一份门面买卖的《协议书》，约定胡志军以单价3500元每平方米在邓猛手中购买了本案诉争的三间门面，办理过户手续过程中发生的任何税费由胡志军承担；门面合同总价为2109975元，邓猛至2009年5月25日止结欠的银行按揭贷款1323853.01元，由胡志军负责偿还。双方另约定胡志军理应支付邓猛余款786121.99元，因签订协议时房屋所有权证上的所有权人为恒源公司，约定在2010年年底以前将房屋所有权证上的所有权人更名及国土证过户后，胡志军在一个月内付清邓猛余款；自协议签订之日起门面的所有权人为胡志军。至2013年11月，胡志军已代为偿还邓猛欠中国建设银行赫山支行的该笔银行贷款全部本息。
原审法院认为，本案存在两个房屋买卖合同，但均未办理房屋过户登记手续，过户登记仅是房屋产权转移的必要条件，并不是买卖合同有效的要件，在双方当事人签订了有效的变动物权的债权合同的情形下，物权变动登记仅对物权转移产生影响，对债权合同并无影响。邓猛于2006年5月30日与恒源公司签订的商品房买卖合同，已经原审法院依法作出的（2008）益赫民二初字第142-2、143-2、147-2号民事裁定书予以确认，后邓猛因无力偿还银行的贷款，与胡志军签订《协议书》以低价将诉争门面出卖，在邓猛与恒源公司并未提供相关证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同情形的情况下，对胡志军的的第一项诉讼请求，应依法予以支持，故对胡志军与邓猛于2009年5月26日签订的《协议书》确认合法有效。
胡志军的第二项诉讼请求的性质实为物权确认的诉求，房屋过户登记手续具有公信力，可以推定产权的明确和对不动产善意取得效力的公示保护。本案诉争三间门面的房屋产权未登记在邓猛名下而是登记在恒源公司名下，2006年，邓猛与恒源公司签订房屋买卖合同时办理了银行按揭手续，并进行了房屋抵押预约登记，2007年，恒源公司如何将房屋产权登记在自己名下尚不可知，但邓猛与恒源公司尚未完成过户登记手续是事实；胡志军在支付房屋对价款后有权通过办理产权变更登记取得三间门面的房屋产权，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，没有完成权属登记的房屋是不能转让的，故邓猛出卖给胡志军的标的物存在瑕疵，不能引起物权的实质变动，故依法予以驳回。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，经原审法院审判委员会决定，判决：一、确认胡志军与邓猛于2009年5月26日签订的《协议书》合法有效；二、驳回胡志军的其他诉讼请求。案件受理费23700元，由胡志军负担11850元，邓猛负担11850元。
宣判后，胡志军不服，向本院提起上诉称：1、（2008）益赫民二初字第142-2、143-2、147-2号民事裁定已确定本案诉争门面的实际所有权人为邓猛。根据物权法第28条之规定，民事裁定书生效之时邓猛就已取得诉争门面的物权，无须进行登记，邓猛出卖给胡志军的标的物不存在瑕疵。2、城市房地产管理法系行政管理性法律，该法第38条第（6）项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易。请求二审法院撤销原判的第二项，改判邓猛、恒源公司将益房权证朝字第001001**号、第00100117号、第001001**号的门面产权转移登记到胡志军名下，由邓猛承担本案一、二审诉讼费。
邓猛答辩称：就诉争门面不主张权利，不承担义务，也无法承担义务。请求二审法院在查明胡志军与邓猛所签购房协议的基础上，按先保护胡志军所代还的按揭款，后保护恒源公司所欠邓猛单位贷款的原则依法判决。
恒源公司答辩称：1、原审认定事实不清，没有查清诉争房屋的使用权，认定诉争门面系邓猛所有是错误的。2、诉争门面实际属恒源公司所有，邓猛无权处置该门面。本案的实质是恒源公司向胡志军借款、偿还银行贷款的关系，并非房屋买卖合同关系。3、本案诉争门面贷款的首付由恒源公司支付。请求二审法院撤销原判，发回重审。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
二审经审理查明，2015年4月22日，恒源公司以本案涉及的湖南省益阳市赫山区人民法院作出的（2008）益赫民二初字第142-2、143-2、147-2号民事裁定已进入再审立案审查为由，书面申请中止本案审理。2015年4月22日，本院作出（2015）益法民一终字第81号民事裁定，认为本院已立案审查对上述裁定的再审申请，可能影响本案的审理结果，为减少当事人的诉累，将本案中止诉讼。2015年8月25日，本院作出（2015）益法民申字第48号民事裁定，由本院另行组成合议庭对湖南省益阳市赫山区人民法院作出的（2008）益赫民二初字第142-2、143-2、147-2号民事裁定进行再审。本院于2016年3月11日作出（2016）湘09民再1号民事裁定，认为湖南省益阳市赫山区人民法院作出的（2008）益赫民二初字第142-2、143-2、147-2号民事裁定认定本案诉争门面的实际所有人为邓猛错误，但鉴于解除诉讼保全后，胡志军已对诉争门面申请了查封，撤销（2008）益赫民二初字第142-2、143-2、147-2号民事裁定没有实际意义，故裁定维持上述裁定。邓猛在再审庭审中承认与恒源公司签订商品房买卖合同后，未付款给恒源公司。恒源公司以邓猛名义向中国建设银行贷款，还益阳农村商业银行股份有限公司的借款。本院于2016年3月23日通知本案各方当事人，本案恢复诉讼。
除上述事实之外，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、胡志军与邓猛于2009年6月4日签订的《协议书》是否有效；二、邓猛与恒源公司是否应将房屋所有权证号为益房权证朝字第001001**号、第00100117号、第001001**号的门面转移登记到胡志军名下。
一、关于胡志军与邓猛于2009年5月26日签订的《协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，邓猛与恒源公司签订商品房买卖合同后，未付款给恒源公司，房屋买卖合同并非邓猛与恒源公司真实的意思表示，目的在于套贷还款，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的”，故邓猛与恒源公司签订的房屋买卖合同无效。邓猛并未取得本案诉争门面的所有权，系无权处分人。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”邓猛虽系无权处分人，但不必然导致其与胡志军签订的《协议书》无效，且无证据证实《协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故胡志军与邓猛于2009年5月26日签订的《协议书》有效。
二、关于邓猛与恒源公司是否应将房屋所有权证号为益房权证朝字第001001**号、第00100117号、第001001**号的门面转移登记到胡志军名下的问题。不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，房屋买卖合同有效不当然发生不动产物权的变动。虽然胡志军与邓猛于2009年5月26日签订的《协议书》有效，但诉争门面登记在恒源公司名下，胡志军只享有合同请求权，没有取得诉争门面的物权。故胡志军提出的，邓猛与恒源公司应将房屋所有权证号为益房权证朝字第001001**号、第00100117号、第001001**号的门面转移登记到胡志军名下的上诉请求，不能成立，本院不予支持。
综上所述，胡志军的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23700元，由上诉人胡志军负担。
本判决为终审判决。
审判长 喻 宁
审判员 付 星
审判员 黎 娜
二〇一六年四月十三日
书记员 方赛兰