广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终6123号
上诉人（原审被告）：杜广龙，男，1986年3月10日出生，汉族，住广东省佛山市三水区,
上诉人（原审被告）：李洁，女，1985年6月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区，
两上诉人共同委托诉讼代理人：曾祥寅，广东广之洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈德龙，男，1989年8月26日出生，汉族，住福建省福鼎市，
委托诉讼代理人：赵雨顺，广东骏和律师事务所律师。
上诉人杜广龙、李洁因与被上诉人陈德龙房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2016)粤0606民初17570号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杜广龙、李洁上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法作出改判；2.一、二审案件受理费由陈德龙负担。事实与理由：（一）一审法院认定陈德龙主张的房屋差价损失为信赖利益损失错误。信赖利益损失是缔约过失责任的赔偿方式，涉案合同成立并生效，不应适用信赖利益保护制度。双方在合同中约定了违约责任，表明双方在订立合同时对合同无法履行作了充分的预判，并对违约损失作了明确的约定。一审法院应按涉案合同的约定认定违约责任。陈德龙主张因违约而造成的损失，但未提供任何证据证明。陈德龙只支付了定金，却主张远超过定金的差价损失，违背了合同的公平合理原则。（二）即使一审法院认定应赔偿陈德龙的房屋差价损失，也不应当以陈德龙单方委托的房屋评估报告作为定案依据。杜广龙、李洁在二审期间委托有资质的鉴定机构对涉案房屋重新作了评估，鉴定结论是涉案房屋市场价为102万元，远低于陈德龙主张的价值。
陈德龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
陈德龙向一审法院起诉请求：1.解除陈德龙与杜广龙、李洁就顺德区陈村镇旧圩居委会樟村街18号锦明华府3座503房屋成立的买卖合同法律关系；2.杜广龙、李洁向陈德龙返还购房定金50000元；3.杜广龙、李洁向陈德龙支付违约金90000元；4.杜广龙、李洁向陈德龙支付因房价上涨给陈德龙造成的损失303000元；5.杜广龙、李洁向陈德龙支付陈德龙已经支付给经纪方的买卖代理费13500元；6.诉讼费由杜广龙、李洁承担。
一审法院认定事实：2016年4月9日，陈德龙作为买方、杜广龙、李洁作为卖方与佛山市顺德区陈村镇领域地产物业代理服务部作为经纪方签订《房地产买卖合同》（编号：NO.000078）一份，合同约定经纪方已经促成买卖双方就位于佛山市顺德区陈村镇旧圩社区居委会樟村街18号锦明华府3座503的房产所有交易条件达成一致，买卖双方自愿协商达成协议；买卖双方同意该物业成交价为人民币900000元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括物业维修基金、管道煤气初装费、电话初装费、网络初装费、有线电视初装费等）。本次交易过程中产生的税费由买方承担。合同第六条约定，买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则：（1）逾期未超过十个工作日的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十个工作日的仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款解除合同发出之日起五个工作日内退还。付款方式约定为按揭付款，定金50000元买方须于2016年4月9日支付给卖方；买方须于2016年7月27日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。买卖双方应于2016年8月30日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。该份合同由陈德龙及杜广龙、李洁签名并加捺指模确认，佛山市顺德区陈村镇领域地产物业代理服务部作为经纪方盖章确认。并附有家私电器清单，该份清单有陈德龙与杜广龙、李洁签名并加捺指模确认。签订合同当日，陈德龙向杜广龙、李洁支付定金50000元，杜广龙向陈德龙出具《收款证明》一份，确认收取定金50000元。2016年8月4日，广东顺德农商银行陈村支行在审核陈德龙提交的资料后，与陈德龙签订《购房担保借款合同》（合同编号：ZF103061201600611），同意向陈德龙贷款500000元用于购买佛山市顺德区陈村镇旧圩社区居委会樟村街18号锦明华府3座503的房产，并同意将贷款划至杜广龙的银行账户内，该份合同由陈德龙签名及广东顺德农商银行陈村支行盖章确认。2016年8月19日，杜广龙就案涉房产到佛山市顺德区房管部门办理了抵押登记，证号为粤（2016）顺德区不动产证明第1316031874号，抵押权人为姚文威。2016年8月24日，杜广龙、李洁向陈德龙发出《解除合同通知书》，告知陈德龙佛山市顺德区陈村镇旧圩社区居委会樟村街18号锦明华府3座503的房产已经办理了抵押登记，不能向陈德龙出售，基于合同履行不能，解除上述《房地产买卖合同》，双方终止履行合同义务。陈德龙与杜广龙、李洁双方后进行协商未果，陈德龙依法委托佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司对案涉位于佛山市顺德区陈村镇旧圩社区居委会樟村街18号锦明华府3座503的房产价值进行鉴定，该估价公司于2016年9月26日作出房地产市场估价报告，评估案涉房产的价值1203000元，单价11700元/平方米。
另查明，佛山市顺德区陈村镇领域地产物业代理服务部因认为陈德龙及杜广龙、李洁未有依约支付相应的买卖交易代理中介服务费用27000元，向一审法院起诉，一审法院于2017年2月13日依法受理，案号为（2017）粤0606民初1550号。
再查明，杜广龙与李洁为夫妻关系，两人于2014年5月14日登记结婚，本案案涉房屋买卖合同纠纷发生在杜广龙、李洁夫妻关系存续期间。
一审法院认为，杜广龙、李洁在与陈德龙签订《房地产买卖合同》后，未经陈德龙同意，擅自将涉案房屋抵押给案外人姚文威，其行为已经构成违约，致使陈德龙购买涉案房产的目的不能实现，杜广龙、李洁的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。杜广龙、李洁主张其已经告知陈德龙房产办理抵押的情况，但该份通知是在其办理抵押之后送达给陈德龙，杜广龙、李洁的抵押行为既未提前告知陈德龙，也未征得陈德龙的同意，故杜广龙、李洁的该项抗辩不成立，不予采信。关于陈德龙主张合同解除，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，因此，合同解除系当事人主张的结果，而非法院判决的结果，法院的判决仅是对当事人解除合同的主张是否成立的确认，以及合同解除后法律后果的判断。本案中，陈德龙与杜广龙、李洁均表示同意解除合同，对于合同解除的时间，杜广龙、李洁于2016年8月24日将解除合同的通知送达给陈德龙，但陈德龙并未表示同意解除合同，且通过杜广龙、李洁提交的微信记录显示，陈德龙在得知杜广龙、李洁将房屋抵押后仍表示想要继续履行合同，作为守约方并未同意解除合同。由于杜广龙、李洁行为已构成根本违约，陈德龙有权解除合同，因此，一审法院以本案起诉状的送达之日为解除合同通知到达之日，确认陈德龙与杜广龙、李洁签订的《房地产买卖合同》在2016年10月11日解除。合同解除后，杜广龙、李洁收取陈德龙的购房定金50000元应当予以退回。关于陈德龙第三项诉讼请求的房产差价损失，陈德龙委托佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产价值进行鉴定，鉴定价值为1203000元，陈德龙认为陈德龙与杜广龙、李洁双方签订合同时房价为900000元，差价为303000元，据此向一审法院请求杜广龙、李洁支付。杜广龙、李洁认为该份报告为陈德龙自行委托评估所得，不符合法律规定，不予认可，一审法院依法摇珠委托具有资质的鉴定机构对涉案房产价值进行鉴定，但杜广龙、李洁未按时预缴评估费用，致使鉴定未能进行，杜广龙、李洁应当承担举证不利的后果。经查，陈德龙委托的鉴定机构具有合法鉴定资质，鉴定结论客观真实，一审法院予以采信。杜广龙、李洁辩称陈德龙主张房屋差价损失没有依据，且未实际发生。一审法院认为陈德龙主张的房屋差价损失为信赖利益损失，陈德龙与杜广龙、李洁在本案中签订房屋买卖合同，并支付了定金，双方就房屋买卖已经达成合意，且陈德龙一直有积极履行贷款义务，现由于杜广龙、李洁的违约，导致合同目的无法实现，陈德龙的信赖利益遭受损失，从而丧失了另订其他有利合同的机会，现因为房屋价格上涨，导致陈德龙购买同类房产而须额外支付的费用就是其遭受的损失。陈德龙在合同履行中向杜广龙、李洁支付了定金50000元后合同未能继续履行，杜广龙、李洁于2016年8月24日已经通知陈德龙房屋办理抵押情况，其行为已经明确表明合同无法履行，以此避免陈德龙的损失继续扩大，考虑到陈德龙支付定金后并未向杜广龙、李洁支付剩余房款，且杜广龙、李洁已经将其违约行为及时通知陈德龙，尽到相应的告知义务，一审法院酌情支持陈德龙的损失151500元（303000元×50%），陈德龙主张的违约金90000元，为实际损失的组成部分，一审法院不再重复支持。关于陈德龙主张杜广龙、李洁支付陈德龙其向经纪方支付的买卖代理费13500元的请求，杜广龙、李洁违约导致合同目的无法实现，依照合同约定陈德龙有权要求杜广龙、李洁承担买卖代理费，但由于经纪方佛山市顺德区陈村镇领域地产物业代理服务部认为本案陈德龙及杜广龙、李洁未支付相应的买卖代理费，并已经向一审法院提起诉讼，陈德龙未能据证明该项费用实际发生的情况，故一审法院在本案中不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、确认陈德龙与杜广龙、李洁于2016年4月9日签订的《房地产买卖合同》于2016年10月11日解除；二、杜广龙、李洁应于判决发生法律效力之日起十日内向陈德龙返还定金50000元；三、杜广龙、李洁应于判决发生法律效力之日起十日内向陈德龙赔偿损失151500元；四、驳回陈德龙其他诉讼请求。案件受理费减半收取为4073.75元（陈德龙已预交），由陈德龙负担1573.75元，杜广龙、李洁负担2500元。
二审中，杜广龙、李洁向本院提交了评估报告，拟证明涉案房屋市值只有102万元。
陈德龙未提交新证据。
经审查，本院对杜广龙、李洁提交的证据不予采信，理由在下文再作论述。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为一审法院认定杜广龙、李洁应承担的违约责任是否合法、合理。
涉案合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约定履行合同义务。杜广龙、李洁擅自将涉案房屋抵押给案外人，致使陈德龙购买涉案房屋的合同目的不能实现，构成根本违约，一审法院根据陈德龙的请求认定涉案合同解除正确。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因涉案合同已解除，根据上述规定，杜广龙、李洁应向陈德龙返还因合同取得的财产，并赔偿损失。一审法院认定杜广龙、李洁向陈德龙返还定金5万元正确，本院予以维持。关于赔偿损失。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”陈德龙与杜广龙、李洁签订涉案合同后，如杜广龙、李洁按约定履行合同，陈德龙可在支付合同约定的价款后，取得涉案房屋的所有权，在当前房屋价格普遍上涨的情况下，陈德龙取得涉案房屋所有权后可以获得房屋价格上涨的差价利益。该房屋差价的利益，属于合同履行后可以获得的利益。因杜广龙、李洁不履行涉案合同，导致陈德龙无法取得涉案房屋所有权，进而不能获得前述房屋价差利益，根据上述规定，房屋差价构成陈德龙的损失。杜广龙、李洁在二审期间提交其委托鉴定机构作出的评估报告，主张陈德龙在一审提交的评估报告所认定的房屋价值不合理，但一审法院在一审阶段已启动鉴定程序拟对涉案房屋的价值进行鉴定，后因杜广龙、李洁未预缴费用而导致鉴定未能进行，故一审法院在无相反证据的情况下，采信陈德龙提交的评估报告并无不当。在杜广龙、李洁一审中放弃通过司法鉴定确定涉案房屋价值，且无直接证据证明一审法院认定数额明显不合理的情况下，杜广龙、李洁在二审阶段以自行委托的鉴定机构作出的评估报告否定一审法院认定的涉案房屋价值，缺乏理据，本院不予支持。一审法院采信陈德龙提交的评估报告，综合本案案情考量确定杜广龙、李洁对前述评估报告所认定房屋差价的50%承担赔偿责任合法、合理，本院予以维持。
综上所述，杜广龙、李洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4322元，由杜广龙、李洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年九月七日
书 记 员 许佩珊