安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终6352号
上诉人（原审被告）：胡松林，男，1975年1月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：方婷婷，安徽径桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙汉文，安徽径桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方冬冬，男，1982年10月21日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
被上诉人（原审原告）：杨全全，女，1983年12月30日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
两被上诉人共同委托的诉讼代理人：张方，安徽中天恒律师事务所律师。
两被上诉人共同委托的诉讼代理人：张苹苹，安徽中天恒律师事务所实习律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司合肥银河支行，住所地安徽省合肥市徽州大道（美菱大道）381号，统一社会信用代码9134010071176471X5。
负责人：李进，行长。
委托诉讼代理人：陈钢，该支行客户经理。
委托诉讼代理人：王良椿，安徽昊华律师事务所律师。
上诉人胡松林因与被上诉人方冬冬、杨全全、原审第三人中国工商银行股份有限公司合肥银河支行（以下简称工行银河支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡松林上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由方冬冬、杨全全承担。
事实和理由：一、一审判决程序违法
（一）本案案情复杂、争议较大，不应直接适用简易程序进行审理。（1）涉案房产系胡松林与其前妻石飞兰的夫妻共同财产，这一事实在签订房屋买卖合同之前便已告知方冬冬、杨全全，当时胡松林也向中介递交了结婚证复印件，中介也向方冬冬、杨全全出示了该复印件，作为房屋买受方的方冬冬、杨全全对涉案房产系胡松林夫妻共同财产这一事实是明知的，而庭审中方冬冬、杨全全拒绝承认这一事实。（2）石飞兰作为涉案房产的共有权人在得知房屋被出售一事后，坚决反对，拒不追认，对这一事实一审判决并未核实。（3）对于是否应该继续履行合同，双方当事人各执一词，争议较大。（4）本案自受理之日起近六个月才审结，远超过三个月的审理期限，说明本案不适宜适用简易程序。（5）一审法院在审理过程中追加银行为第三人，说明案情复杂。因此，本案不应适用简易程序，而应转为普通程序进行审理。
（二）一审法院未能依法追加涉案房产共有人石飞兰作为本案第三人参加诉讼。胡松林妻子石飞兰作为涉案房产的共有权人，本案的审理结果与其有直接的利害关系，且其在本案一审庭审前便书面申请作为有独立请求权的第三人参与诉讼，在庭审过程中也曾向法院提出请求，但均被拒绝，一审法院不予追加属于程序违法。
（三）一审法院滥列贷款银行为第三人，影响判决结果公正。贷款银行既非有独立请求权的第三人，本案件的处理结果与其也没有法律上的利害关系，一审法院不应将其追加为第三人。
（四）一审法院未对胡松林提交的中止审理申请给予任何答复。本案一审审理过程中，胡松林妻子石飞兰因未能参与到本案诉讼，为维护自己合法权益，遂向一审法院另行提起诉讼，要求确认涉案房屋买卖合同无效。胡松林根据《民事诉讼法》第一百五十条第五款的规定，于2016年9月2日向一审法院提交了中止审理的书面申请，但一审法院未对胡松林的该申请给予任何书面或口头答复。
（五）一审判决认定的事实和判决超出方冬冬、杨全全的诉讼请求范围。一审判决有方冬冬、杨全全直接向第三人工商银行清偿抵押贷款，已超出原诉讼请求范围，违反了民事诉讼不告不理原则。另，根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，对于“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，本案原审判决并未完全支持方冬冬、杨全全的全部诉讼请求，而判决却确定一审的案件受理费全部由胡松林承担，有违规定。
二、一审判决查明事实有遗漏
（一）对于涉案房产所有权的真实情况，胡松林在一审中已向法院提交了结婚证原件及复印件、房产证原件及复印件，用以证明该房产系胡松林与其妻子石飞兰在婚姻存续期间的夫妻共同财产。涉案房产的物权属性直接影响到房产的处分权，进而影响到处分行为的效力问题，而一审法院却对最基础的房屋物权属性问题故意回避，不予核查，直接影响本案的正确判决。
（二）对于胡松林单方处分夫妻共同财产的行为，胡松林妻子事前不知情，事后不同意且拒绝追认，一审法院对这一事实以采取了故意回避的态度。胡松林在庭审过程中一直强调，买卖合同签订之前就已经将结婚证复印件经由中介公司向方冬冬出示，方冬冬提交的微信记录中也显示胡松林已及时告知其妻子不同意卖房，证明方冬冬在诉前就已明知涉案房产系夫妻共同财产，胡松林妻子事后并不同意追认。石飞兰在一审中向法院申请作为第三人参加诉讼，一审法院对石飞兰事前是否同意卖房、事后是否对胡松林卖房行为进行追认未要求石飞兰出庭核实。
三、一审判决适用法律错误
（一）涉案房产系胡松林与其前妻石飞兰婚姻存续期间的夫妻共同财产，虽然房产证仅登记在胡松林一人名下，但根据《婚姻法》第十七条第一款的规定，该房产系法定的夫妻共同共有财产，系《物权法》第九条第一款中“法律另有规定的除外”的认定不动产物权归属的例外情形。
（二）《物权法》第九十七条规定，除共有人之间另有约定的除外，处分共有的不动产应经全体共有人同意。《城市房地产管理法》第三十八条第四项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。根据《合同法》第五十一条以及上述法律的规定，在其他共有人不同意且不予追认的情况下，部分共同共有人擅自出卖共有物而签订的合同，不能因此而发生物权变动的法律效力。
（三）涉案房屋买卖合同虽依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款的规定不宜认定为无效合同，但合同行为并不当然导致物权发生变动，属《合同法》第一百一十条第一款所规定的合同继续履行的法律障碍。涉案房产的共有权人石飞兰不知情、不追认行为阻碍了涉案房产的物权变动，致合同无法继续履行，方冬冬、杨全全看寻求违约责任承担的救济方式。
（四）因涉案房产系夫妻共同共有的不动产，且截至起诉前方冬冬、杨全全未完全支付合同对价、未办理过户登记，不构成善意取得。方冬冬、杨全全应对本案已符合不动产物权变动要件进行举证，即方冬冬、杨全全应对涉案房产共有人石飞兰已书面授权胡松林后事后对涉案交易进行追认承担举证证明责任。
方冬冬、杨全全辩称，一、一审法院审判程序合法
（一）本案事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，一审法院适用简易程序进行审理，符合《民事诉讼法》第一百五十七条第一款的规定。2015年11月4日，方冬冬、杨全全与胡松林通过合肥美诚地产营销有限公司签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定胡松林将其位于经济区松林路426号一方城市花园19幢1102室（权属证号：合产字第8110146226）的存量房以1550000元的价格出售给方冬冬、杨全全，方冬冬于合同签订之日支付给胡松林购房定金20000元，于2015年11月6日支付给胡松林剩余180000元购房定金，并对违约责任、争议解决方式等进行约定。后因房价大幅上涨，胡松林违约，拒绝履行合同义务。由上可见，本案事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，根据《民事诉讼法》第一百五十七条第一款“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。”的规定，一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定。
（二）一审法院依法追加工行银河支行作为本案第三人参加诉讼，符合《民事诉讼法》第五十六条第二款的规定。一审庭审中，方冬冬、杨全全与胡松林的争议焦点之一是案涉房屋按揭贷款尚未还清，能否由方冬冬、杨全全代胡松林提前还清贷款。该问题是影响本案审理结果的重要问题，而能够回答该问题的则只能是案涉房屋的抵押权人。因此，工行银河支行与本案的审理结果有着法律上的利害关系，将其追加为本案第三人参加诉讼便于法院查明案涉房屋的银行剩余按揭贷款情况、银行的抵押权问题以及能否由方冬冬、杨全全代胡松林提前还清案涉房屋贷款等问题。
（三）一审判决并未超出方冬冬、杨全全的一审诉讼请求，符合法律规定。关于一审判决是否超出方冬冬、杨全全原诉讼请求的问题。如前所述，能否由方冬冬、杨全全代胡松林提前还清案涉房屋的剩余银行贷款是本案在审理过程中必须要解决的一个问题。因此，一审法院依法追加了工行合肥银河支行为本案第三人参加诉讼。在庭审中，工行合肥银河支行辩称，合肥市经济开发区松林路426号一方城市花园19幢1102室（权属证号：合产字第8110146226）房屋在该行办理了抵押贷款，截至2016年8月16日，贷款余额为724476.13元，并同意由方冬冬、杨全全提前偿还按揭贷款。另，方冬冬、杨全全在起诉状以及一审审理过程中一直表示愿意代胡松林清偿案涉房屋的剩余银行按揭贷款。
方冬冬、杨全全在一审民事起诉状中向一审法院提出的要求判决胡松林继续履行双方签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》以及判决胡松林将案涉房屋过户至方冬冬、杨全全名下的诉讼请求中必然包含着方冬冬、杨全全代胡松林清偿案涉房屋剩余银行按揭贷款的内容，因此一审法院关于本案作出的判决中第一项，在方冬冬、杨全全的一审诉讼请求范围之内，并未违反民事诉讼不告不理原则。
关于诉讼费用的承担问题。一审法院基本支持了方冬冬、杨全全的全部诉讼请求，应当认定为方冬冬、杨全全胜诉，因此判决全部诉讼费用由败诉方即胡松林承担，符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方承担”的规定。
（四）一审法院未追加案外人石飞兰为本案第三人，以及未采纳上诉人胡松林的申请而中止本案审理的做法合法有据。本案系方冬冬、杨全全与胡松林之间的房屋买卖合同纠纷，案外人石飞兰与本案审理结果没有法律上的利害关系，其另行起诉的案件更是对本案的审理没有任何影响，理由如下：第一、案涉《存量房买卖合同》及《补充协议》系方冬冬、杨全全与胡松林签订的，因此方冬冬、杨全全和胡松林才是本案适格当事人，而石飞兰则属于案外人；第二、案涉房屋的房产证上登记为胡松林单独所有，因此胡松林应当为案涉房屋的单独所有权人，其有权独自处分案涉房屋，而无须征得案外人石飞兰的同意；第三、胡松林在与方冬冬、杨全全签订《存量房买卖合同》及《补充协议》之前并未告知案涉房屋为夫妻共同财产，也没有出示过结婚证复印件，因此，方冬冬、杨全全有理由相信案涉房屋为胡松林单独所有，其对该房屋具有完全处分权，基于此，方冬冬、杨全全与胡松林签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，因此，本案房屋买卖合同纠纷的当事人应当是方冬冬、杨全全与胡松林，石飞兰则属于案外人；第四、胡松林在一审中提交了结婚证、商品房买卖合同、购房款发票等证据，商品房买卖合同、购房款发票上的买受人和付款方均为上诉人胡松林一人，因此有理由认为案涉房屋应当系胡松林一人购买并所有。同时，不能简单地因为案涉房屋购买于胡松林与石飞兰夫妻关系存续期间就直接将案涉房屋认定为夫妻共同财产，这是没有法律依据的。胡松林提交的上述证据并不能充分证明案涉房屋系胡松林与石飞兰的夫妻共同财产，因此根据不动产登记公示原则，案涉房屋系胡松林单独所有。所以，一审法院因石飞兰系案外人，与本案没有法律上的利害关系而未将其追加为本案第三人合法有据；而石飞兰另行起诉的案件对本案的审理更是没有任何影响，也不应成为中止本案审理的合法理由。
二、一审法院认定事实清楚、适用法律正确。
三、方冬冬、杨全全早已将购房余款准备好，可随时代胡松林还清案涉房屋银行按揭贷款，且第三人工行合肥银河支行同意方冬冬、杨全全代还，案涉房屋买卖合同在事实上可继续履行。由方冬冬、杨全全提供的客户账户交易明细可以看出，2017年2月27日杨全全在中国邮政储蓄银行的账户余额为人民币1350341.81元，该款项足以支付购房余款或者代胡松林还清案涉房屋银行按揭。另，本案第三人工行合肥银河支行在一审庭审中明确表示同意由方冬冬、杨全全代胡松林偿还案涉房屋银行按揭贷款。因此，案涉房屋买卖合同在事实上是可继续履行的，胡松林应当继续履行与方冬冬、杨全全签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，并将案涉房屋转移登记至方冬冬、杨全全名下。
综上所述，一审法院审判程序合法、认定事实清楚、适用法律准确，请求二审法院依法驳回胡松林的上诉，维持原判。
方冬冬、杨全全向一审法院起诉请求：1、胡松林继续履行与方冬冬、杨全全于2015年11月4日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、胡松林将坐落于合肥市经济区松林路426号一方城市花园19幢1102室（权属证号：合产字第8110146226）的房屋过户登记至方冬冬、杨全全名下；3、胡松林支付方冬冬、杨全全违约金29760元（违约金以购房价款1550000元为基数，按每日万分之三的标准从2016年1月27日暂计至2016年3月31日，后计至房屋交付之日止）。
一审法院认定事实：2015年11月4日，方冬冬、杨全全（买受人、乙方）与胡松林（出卖人、甲方）签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定甲方将合肥经济区松林路426号一方城市花园19幢1102室（权属证号：合产字第8110146226），建筑面积166.07平方米的房屋出售给乙方，转让价款1550000元；乙方应于2016年1月26日前将500000元（含定金200000元）存入托管账户；乙方自协议生效之日向甲方支付定金200000元，该款抵作房款；甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部房款（乙方申请贷款的，以银行房款到指定账户为准）后的三日内办理房屋交接手续；乙方替甲方还贷500000元，剩余贷款甲方自行结清，实际过户日期以银行他项权证注销次日为准，甲方不承担任何税费。合同签订后，方冬冬、杨全全向胡松林支付定金200000元。庭审中，方冬冬、杨全全表示愿意随时代为清偿房屋抵押贷款。
一审法院认为，方冬冬、杨全全与胡松林签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，当事人意思表示真实，内容亦不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，应为有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。
本案中，方冬冬、杨全全依约履行了合同义务，胡松林未按《存量房买卖合同》及《补充协议》全面履行自己的义务，构成违约，依法应承担相应的民事责任。方冬冬、杨全全主张由胡松林继续履行合同，协助办理房屋所有权转移登记手续，符合双方合同约定，于法有据，予以支持。但方冬冬、杨全全应代为先行将案涉房屋贷款清偿。方冬冬、杨全全主张违约金，缺乏合同依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、方冬冬、杨全全于判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司合肥银河支行清偿合肥经济区松林路426号一方城市花园19幢1102室（权属证号：合产字第8110146226）房屋抵押贷款；二、胡松林在方冬冬、杨全全履行本判决第一项确定的义务后十日内继续履行与方冬冬、杨全全签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，协助将合肥经济区松林路426号一方城市花园19幢1102室（权属证号：合产字第8110146226）房屋所有权转移登记至方冬冬、杨全全名下；三、驳回方冬冬、杨全全其它诉讼请求。一审案件案件受理费19018元，减半收取为9509元，保全费5000元，合计14509元，由胡松林负担。
二审中胡松林提交离婚证及离婚协议书各一份，拟证明案涉房产是夫妻存续期间的共同房产，因为本案导致双方离婚。该案涉房屋已经通过离婚协议转让给了石飞兰，案涉房屋已经归石飞兰所有。方冬冬、杨全全质证意见为本案起诉日期为2016年3月24日，离婚协议时间是2016年9月18日，离婚证登记日期是2016年9月30日。两组证据与本案无关且不能达到证明目的。方冬冬、杨全全则提供账户交易明细表复印件一份，证明方冬冬、杨全全有足够的能力履行合同义务，可以随时支付剩余房款。胡松林质证意见为银行账户存款余额与是否应当继续履行合同没有关联，无法达到证明目的。工行银河支行认为上述证据均与其无关。本院认为上述证据均与本案不具有关联性，本院对上述证据的证明效力均不予认定。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，本案胡松林与方冬冬、杨全全签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，当事人意思表示真实，内容不违反国家法律、法规的强制性规定。案涉房屋所有权证记载显示，涉案房产系胡松林单独所有，在石飞兰未办理权利登记手续的情况下，不能确认其对诉争合同约定的涉案房产享有物权。房屋所有权证的记载内容，具有对外公示之效力。根据前述房屋买卖合同之内容，可以认定方冬冬、杨全全已经对涉案房产证进行了审查，尽到了合理注意之义务。诉争合同约定的房产是否系胡松林与石飞兰的夫妻共同财产，并不影响该房产所有权证的公示效力。故案涉《存量房买卖合同》应为有效之协议，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。买卖合同有效，即产生了关于发生物权变动的请求权。故方冬冬、杨全全有权依据合同约定请求胡松林协助将案涉房屋所有权转移登记至方冬冬、杨全全名下。
因案涉房屋存在抵押权，故在当事人请求继续履行合同，完成房屋权属变更登记的情况下，应当征询抵押权人的意见。在抵押权未涂销的情况下，房屋权属变更登记将无法办理。故方冬冬、杨全全要求继续履行合同，必须征询案涉房屋抵押权人工行银河支行的同意。因此一审依方冬冬、杨全全申请，追加案涉房屋抵押权人工行合肥银河支行为第三人，征询其关于涂销抵押权的意见，处理得当，不存在违反法定程序的情形。
关于石飞兰要求作为第三人参加诉讼的申请，本院认为，案涉存量房买卖合同有效，方冬冬、杨全全与胡松林之间系正常的市场交易行为，并不存在恶意串通损害他人合法权益的情形。胡松林上诉主张其处分房屋未经房屋共用权人石飞兰同意，其事前不知情，事后不追认，该理由不能成为阻却案涉房屋买卖合同的效力的事由，本院亦不予采信。本案系房屋所有权人胡松林与购买人方冬冬、杨全全之间的房屋买卖合同纠纷，且双方合同合法有效，如果案外人石飞兰认为本次交易损害了其合法权益，其可以依据法律规定另案向胡松林主张相关权益，而非参加本案诉讼。一审适用简易程序审理此案，并不存在违反法律规定的情形，程序并无不当。
综上，胡松林的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19018元，由胡松林负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年五月二日
书记员 金婉莹
附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；