吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）船民一初字第97号
原告：吉林市房建物业服务有限公司，住所地吉林市船营区西安路平山街11-13号，
法定代表人：刘众，经理。
委托代理人：姜丽颖，吉林金风律师事务所律师。
被告：吉林市金福乐居建材经销有限公司，住所地吉林市船营区德胜街130号乐园一区0号楼1-12网点1号门。
法定代表人：刘长江，总经理。
委托代理人：邵红微，吉林保民律师事务所律师。
被告：吉林市伟业房地产开发有限责任公司，住所地吉林市北大湖滑雪场24-12-10-117。
法定代表人：王臣，总经理。
委托代理人：张巍，住吉林市。
原告吉林市房建物业服务有限公司（以下简称房建公司）与被告吉林市金福乐居建材经销有限公司（以下简称金福乐居公司）、被告吉林市伟业房地产开发有限责任公司（以下简称伟业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘众及其委托代理人姜丽颖、被告金福乐居公司的委托代理人邵红微、被告伟业公司的委托代理人张巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房建公司诉称：2010年6月1日原告与银龙苑小区业主委员会签订协议，约定东至鞍山街、南至集体胡同、西至迎山胡同、北至德胜路由原告实施物业管理，管理期限为2010年6月1日至2020年6月1日，物业费的收取标准为住宅房屋按照住宅面积每月每平方米0.35元，非住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.90元收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之二交滞纳金。被告伟业公司的房屋建筑面积4887.822平方米，应当缴纳的金额为人民币52，788.48元，从2011年以各种理由拒绝缴纳物业管理费，经原告多次催要，未果。原告起诉来院，请求法院依法判令：1、依法判令被告先期给付物业费人民币171，562.55元（具体数额按照总面积平方米乘以每平方米0.9元计算至判决生效日止）；2、依法判令被告先期给付滞纳金人民币117，850.28元（具体数额按照约定的欠缴的物业费总额每天千分之二交滞纳金至判决生效日止）；3、依法判令被告承担本案一切费用。
被告金福乐居公司辩称：一、答辩人与原告人未订立物业管理合同，根据合同相对性而言，答辩人不负有给付物业费的义务；二、答辩人所用房屋自行管理、自行修缮、自有保洁、自有保安，原告未向答辩人提供管理服务，故答辩人不应给付物业费。综上请法院依法驳回原告告诉。
被告伟业公司辩称：一、答辩人与原告人未订立物业管理合同，答辩人不负有给付物业费的义务。二、答辩人的房屋由承租人金福乐居公司自行管理、自行修缮、自有保洁、自有保安，未享受原告所谓的管理服务，故答辩人不应给付物业费。
为证实自己的主张，原告房建公司向本院提供如下证据：
1、原告营业执照、代码证、税务登记证各1份，证明原告是本案适格主体；
2、金福乐居公司机读档案1份，证明被告金福乐居公司是本案适格主体，同时证明该公司坐落地点位于船营区德胜街130号乐园一区0号楼；
3、伟业公司机读档案1份，证明被告伟业公司是本案适格主体；
4、证明1份，证明船营区德胜街130号乐园一区0号楼所有权人为伟业公司；
5、2010年6月1日签订的银龙苑小区物业管理委托合同书1份，证明合同约定原告实施物业管理的范围、非住宅按照建筑面积每月每平方米0.9元收取，同时证明业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之二交滞纳金；
6、照片7张，证明原告按照合同约定以及相关规定提供了物业服务。
7、证人于某某的出庭证言，证明证人系某某的员工，曾多次到两名被告处张贴过催缴物业费的单子，催缴物业费，金福乐居公司所在的楼与银龙苑小区是一体的，但有窗户在银龙苑小区的里面，三楼以上都是住户，住户都是属于银龙苑小区，原告跟住户也收物业费。
8、证人马某某的出庭证言，证明证人曾多次给两名被告贴催缴物业费单子，催缴过物业费，2012年或是2013年对金福乐居公司房屋内部和楼顶都进行维修。
金福乐居公司对原告所举证据质证意见如下：对证据1-4真实性无异议，对证明问题有异议，被告房屋所在区域为乐园一区，不是原告主张的银龙苑小区；对证据5真实性有异议，第一，物业合同第三十二条规定，该份合同应到物业管理行政部门备案，备案之后应该有物业行政部门的印章。第二，关于非住宅房屋的物业费收取这一项规定的标准有异议，物业费施行的是政府指导价格，吉林市政府只是在2011年7月1日做出过非住宅物业收费的指导价格，试用期至2012年6月30日止，除此之外非住宅物业没有政府指导价格标准，因此该合同中约定的标准是没有法律依据和行政文件依据的。第三，对合同第六条第五项关于滞纳金的约定，该约定标准过高，根据最高院的司法解释，如果业主有充分理由少交或不交物业费是因物业公司引起的，不应承担滞纳金的费用；对证据6证据形式有异议，该照片中并没有体现被告的房屋，换而言之，被告的房屋并不在小区内，因此该照片与被告房屋没有关联性；对证据7-8真实性有异议，都是原告的工作人员，证明效力低，证人所某某的事实没有书证加以认证，因此证人证言不具有证明力。
伟业公司对原告所举证据质证意见同金福乐居公司一致。
原告房建公司对证据7-8的证人证言无异议。
为证明自己的主张，被告金福乐居公司向本院提供如下证据：
1、填发时期为2005年10月房地产产权证1份，证明伟业公司为乐园一区0号房屋所有权人，同时证明房屋位置为乐园小区0号楼，而非原告诉称的银龙苑小区；
2、房地产租赁契约1份，证明金福乐居公司为乐园小区0号楼1-2商业网点的承租人，与原告诉称银龙苑小区的物业服务地点无关；
3、照片3张，证明被告所使用房屋不属于银龙苑小区，与原告物业合同无关，被告自行对房屋进行保洁、保安服务，与原告物业服务内容无关；
4、金福乐居公司内部漏水部分图片6张，证明金福乐居公司房屋存在漏水、墙体发霉等情况，可以说明原告对被告使用房屋未尽维修服务；
5、2012年5月签订的维修协议书1份，证明被告金福乐居公司所使用房屋的维修责任由伟业地产承担，原告物业公司未向该房屋提供物业维修服务，被告不应承担给付物业费的义务；
6、报警回执1份，证明原告未履行保洁义务，任意在被告处扔垃圾；
7、录像资料U盘1份，证明原告的不法行为已给被告造成经济损失，被告对此保留另案告诉权利；
8、新文化网站的报道1份，证明房建公司对银龙苑小区的物业服务不达标，存在争议。
原告对被告金福乐居公司提供的证据质证意见如下：
对证据1真实性无法确认，不予质证；对证据2真实性无异议，对证明问题有异议，更能说明两名被告享受了原告的物业服务，在其范围之内；对证据3的证明问题有异议，证明不了被告对其房屋自行进行保洁、保安服务；对证据4真实性有异议，确定不了拍照地点，更证明不了原告对被告未尽到物业服务的义务；对证据5真实性、关联性均有异议，该协议第一页中地点有改动，且证明不了被告所要证明的问题；对证据6真实性无异议，证明不了被告要证明的问题，确定的是在被告门前有人乱倒垃圾，证明不了是谁倒的；对证据7，证明不了被告证明的问题，是原告到被告处以正当手段维护自己的权益；对证据8真实性、合法性、关联性均有异议。
被告伟业公司对被告金福乐居公司提供的证据均表示无异议。
被告伟业公司未向本院提供证据。
审查认为，对原告提供的证据1-4因两被告对真实性均无异议，本院予以采信；对证据5虽两被告对真实性有异议，但未提供相反证据予以证实，因此对该证据本院予以采信；对证据6因两被告对真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认；对证据7-8虽两被告有异议，但两证人陈述客观，符合常理，且能相互印证，因此对证人陈述的金福乐居公司所租用的伟业公司的楼房与银龙苑小区是一体的，三楼以上都是住户，都向原告交纳物业费，原告曾多次给两名被告催缴物业费这一事实予以认定。对被告金福乐居公司提供的证据1虽原告有异议，但经本院核实，其真实有效，本院予以采信；对证据2、6，因原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对证据3、7，因原告对真实性未提出异议，本院对真实性予以确认；对证据4因原告有异议，且被告未提供其它证据予以佐证，因此本院仅对证据真实性予以确认；对证据5因原告有异议，且该证据存在改动，因此本院不予采信；对证据8因原告有异议，且被告未提供其它证据予以佐证，本院无法核实其来源及真伪，因此不予采信。
通过原、被告诉辩，举证、质证，本院对以下事实予以确认：
2010年6月1日房建公司与银龙苑小区业主委员会签订协议，约定东至鞍山街、南至集体胡同、西至迎山胡同、北至德胜路由房建公司实施物业管理，管理期限为2010年6月1日至2020年6月1日，物业费的收取标准为住宅房屋按照住宅面积每月每平方米0.35元，非住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.90元收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之二交滞纳金。乐园一区0号楼，坐落在德胜街130号，产权人为伟业公司，产权面积为4591.20平方米，所在层数1-2，设计用途为商业服务，该房屋在银龙苑小区范围内。2009年12月8日伟业公司与金福乐居公司签订房地产租赁契约，将上述房屋租赁给金福乐居公司使用，租赁期限从2010年4月15日至2014年5月15日，双方对物业费的交纳未做约定。房建公司多次向伟业公司催要物业管理费，伟业公司从2011年起至今未向房建公司缴纳，每年拖欠物业服务费（4591.20平方米×0.9元／平方米×12月）49584.96元，至2014年3月共拖欠物业服务费（49584.96元×3年﹢4591.20平方米×0.9元／平方米×3月）161151.12元。
本院认为，原告是依法成立的物业服务组织，已管理服务银龙苑小区多年，与被告伟业公司已形成事实上的物业服务合同关系，现原告提供物业服务后要求被告伟业公司按照约定给付物业费，属合法请求，应予支持，因金福乐居公司系承租人，且与出租人伟业公司未就物业费交纳进行约定，因此原告要求金福乐居公司支付物业费及违约金的请求不予支持。关于原告请求被告伟业公司给付违约金，因被告伟业公司未能及时履行交纳物业费义务，存在违约行为，其应承担违约金给付义务，但因约定的违约金数额过高，本院给予适当调整。关于被告伟业公司认为与原告人未订立物业管理合同，不负有给付物业费的义务、房屋由承租人金福乐居公司自行管理、自行修缮、自有保洁、自有保安，未享受原告所谓的管理服务，故伟业公司不应给付物业费的主张，其一伟业公司所有的房屋为1-2层，虽名称为乐园一区0号楼，但其坐落在德胜街130号，是属于银龙苑小区的外围，其楼上的住户属于银龙苑小区且向原告交纳物业费对此亦可以证实；其二物业服务涉及多种项目，涉及小区全体业主的利益，不能仅因被告自身未享受到个别的项目服务而拒绝交纳服务费，因此对被告的抗辩主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吉林市伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告吉林市房建物业服务有限公司2011年1月至2014年3月物业服务费161151.12元，此后物业费按每月（4591.20平方米×0.9元／平方米）4132.08元的标准给付到本判决生效之月止；
二、被告吉林市伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告吉林市房建物业服务有限公司欠缴物业费用的违约金，自2011年度（1月1日-12月31日）开始，每年以（4591.20平方米×0.9元／平方米×12月）49584.96元，按金融机构计收逾期贷款利息的标准，自本年度结束之日的次日起计算至本判决生效之日止；
三、驳回吉林市房建物业服务有限公司的其他诉讼请求。
被告吉林市伟业房地产开发有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4543.00元（原告已预交）由被告吉林市伟业房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 王新颖
人民陪审员 宋美霖
人民陪审员 毛 强
二〇一四年七月八日
代理书记员 申 颖