广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初3487号
原告：梁海亮，男，1989年9月9日出生，壮族，住广州市白云区，
委托诉讼代理人：邝肖霞，广东誉理律师事务所律师。
被告：邱伟东，男，1985年2月15日出生，汉族，住广州市花都区，
委托诉讼代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟敏瑶，广东合慧益律师事务所实习人员。
原告梁海亮与被告邱伟东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理，适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告梁海亮及其委托诉讼代理人邝肖霞、被告邱伟东的委托诉讼代理人钟健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁海亮向本院提出诉讼请求:1.邱伟东立即向梁海亮返还定金80000元及利息（利息自2017年1月6日起按银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）；2.邱伟东向梁海亮支付违约金190000元；3.邱伟东向梁海亮支付中介费用15000元；4.邱伟东向梁海亮支付2800元/月租金，自2017年3月15日起计算至本案判决生效之日止，暂计至2017年4月15日租金为2800元；5.邱伟东赔偿梁海亮房价损失500000元；6.邱伟东向梁海亮赔偿律师费10000元；7.邱伟东承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，梁海亮变更诉讼请求为：1.解除梁海亮、邱伟东之间于2017年1月6日签订的房屋买卖合同；2.邱伟东立即向梁海亮返还定金80000元及利息（利息自2017年1月6日起按银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）；3.邱伟东向梁海亮支付违约金190000元；4.邱伟东向梁海亮支付中介费用15000元；5.邱伟东向梁海亮支付2800元/月租金，自2017年3月15日起计算至本案判决生效之日止，暂计至2017年4月15日租金为2800元；6.邱伟东赔偿梁海亮房价损失500000元；7.邱伟东向梁海亮赔偿律师费10000元；8.邱伟东承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：梁海亮、邱伟东及广州市诚实房地产咨询有限公司于2017年1月6日签订《存量房买卖合同》一份，邱伟东将位于广州市花都区新华街桂花路61号B3栋303房以190万元的价格出售给梁海亮。合同签订当天，梁海亮向邱伟东支付定金及支付中介费用。同时，合同签订时约定邱伟东以2800元/月向梁海亮返租标的房，梁海亮则用该租金在外承租房屋居住并售卖自己的唯一居住用房以便能够及时履行本合同的全部付款义务。合同签订后，梁海亮依照约定将自己的唯一住房出售，并在外承租房屋居住，但邱伟东并没有依照合同约定在收到定金15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料协助梁海亮申请银行按揭，并多次无理向梁海亮要求增加房价，否则拒绝继续履行合同。经梁海亮查询，邱伟东更是在签订合同后没有告知梁海亮的情况下，把本案标的赎契后再次抵押给招商银行股份有限公司广州分公司，并设定了1210000元最高额抵押。邱伟东的行为已经构成根本违约，且其恶意违约行为给梁海亮带来巨大的经济损失。梁海亮多次就此事与邱伟东进行协商，未果，梁海亮唯有具状至贵院，请求依法判决以维护自己的合法权益。
邱伟东辩称，第一，同意解除双方签订的房屋买卖合同；第二，同意向梁海亮返还收取的8万元定金，我方认为不应向梁海亮支付利息；第三，同意支付解约的违约金19万元；第四，同意支付梁海亮已支付的中介费7500元，梁海亮要求支付15000元中介费没有事实和法律依据；第五，梁海亮其他的诉讼请求我方认为没有事实和法律依据，请求予以驳回。
本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街桂花路61号B3栋303房，权属人是邱伟东，2011年1月25日抵押给广州农村商业银行股份有限公司花都支行，债权数额为63万元。2017年1月11日抵押给招商银行股份有限公司广州分行，债权数额为121万元。
2017年1月6日，邱伟东（甲方、卖方）、梁海亮（乙方、买方）与案外人广州市诚实房地产咨询有限公司（丙方、中介方，以下简称诚实公司）签订《存量房买卖合同》，就涉案房屋的买卖事宜进行约定，总金额为1900000元，甲乙双方同意该不动产交付使用的时间为卖方收齐房款当天即2017年10月1日。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥不动产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲乙双方约定按照甲乙双方共同办理的方式办理产权转移登记，甲乙双方应当于2017年3月15日前向不动产登记机构申请办理产权转移登记。丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2017年1月6日前向丙方支付中介服务费。乙方应当向丙方支付中介服务费15000元整。甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准像丙方支付违约金。签署本合同的行为人属无权代理或无权处分，未获得追认导致合同不能生效的，该行为人应按本合同及服务收费确认书约定的买卖一方或双方应付的居间服务费总额向经纪方赔偿损失。甲方不能按本合同约定将该不动产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该不动产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。甲乙双方约定从银行放款后每个月租金2800元返还乙方。双方约定以涂销抵押后按揭付款的方式支付房款，定金80000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方，卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本协议后45日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后45日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年120万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押后续后7个工作日内配合完成本次交易的递件手续。卖方自行赎契，卖方收取定金后60日内向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续，经银行审批同意贷款后，首期楼款570000元整，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方。合同第二十条用手写体载明，甲乙双方约定从银行放款后每个月租金2800元返还乙方。合同并对其他权利义务进行了约定。
上述合同签订当天，梁海亮向邱伟东支付定金80000元，梁海亮向诚实公司支付中介费7500元。后合同未能继续履行，梁海亮认为合同履行过程中，邱伟东存在隐瞒2017年1月11日抵押登记的行为，邱伟东未按照合同约定在15天内提供办理按揭所需资料及申请提前还贷手续，构成根本违约，导致合同目的不能实现，由于房价上涨，合同约定的违约金已经不能弥补梁海亮的损失，因此要求邱伟东承担高于合同约定的违约金。邱伟东确认自己存在违约行为并陈述根据合同约定，赎证的责任在于邱伟东，但邱伟东没有能力赎证，不同意梁海亮要求违约金高于总房价款10%的主张。梁海亮认为为本案的诉讼聘请了律师，支付律师费10000元，梁海亮未提交律师费的发票。
诉讼中，梁海亮申请对涉案房屋在2017年4月24日（即起诉日）的市场价进行评估，本院依法摇珠选定广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司作为评估机构，该公司出具《房地产估价报告》，载明涉案房屋在2017年4月24日的市场价值为2278050元。邱伟东认为不应当以2017年4月24日作为评估时点，应当以邱伟东违约的时间作为评估时点，因双方合同中约定应当在2017年3月15日前申请办理产权转移登记，因此应当以2017年3月15日作为评估时点，并向本院递交重新评估申请书，要求对涉案房屋2017年3月15日的市场价值进行评估。梁海亮为此次鉴定花费费用7686元。
诉讼中，依照梁海亮的财产保全申请，本院作出（2017）粤0114民初3487号之一民事裁定，裁定冻结邱伟东的银行存款797800元或查封等值的其他财产，后本院对邱伟东的财产采取了保全措施。
本院认为，梁海亮、邱伟东及诚实公司签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，各方均应恪守合同约定。上述合同包含两个法律关系，即梁海亮与邱伟东的房屋买卖合同关系以及梁海亮、邱伟东双方与诚实公司的居间合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷，因此本案的审理范围为梁海亮与邱伟东之间的房屋买卖合同关系，双方与诚实公司之间的居间合同关系不属于本案的审理范围。
上述合同签订后，双方应该积极履行合同，邱伟东未按照合同约定涂销抵押，而是于合同签订后另行设定了抵押，邱伟东的违约行为给合同履行造成了障碍，使合同目的不能实现，梁海亮有权请求解除合同，且邱伟东同意解除合同，因此，梁海亮请求解除合同，理据充分，本院予以支持。根据合同解除的法律后果，梁海亮请求返还定金80000元及支付违约金190000元，理据充分，本院予以支持。关于梁海亮请求的房屋溢价损失500000元，邱伟东认为应当以2017年3月15日作为评估时点对涉案房屋的价值重新进行评估，但结合双方的举证及合同的履行过程，邱伟东在本案庭审中才确认其违约的事实，邱伟东此前并未明确作出不履行合同的意思表示，因此，梁海亮以本案的起诉日作为评估时点本院予以采纳，本院对于邱伟东要求重新评估的申请不予准许。经评估起诉时的涉案房屋市场价为2278050元，减去合同约定价格1900000元，房屋溢价378050元，双方约定的违约金显然不足以弥补造成的损失，因此，邱伟东应当赔偿房屋溢价损失，如上所述，本院已对违约金190000元予以支持，因此，378050元房屋溢价损失中应当对该部分予以扣除，故本院对房屋溢价损失中的188050元予以支持，梁海亮诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，梁海亮诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。关于梁海亮请求的中介费15000元，梁海亮提交的证据仅显示其支付了7500元中介费，邱伟东同意支付该7500元中介费，因此，本院对于中介费7500元予以支持，对梁海亮诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。关于律师费10000元，梁海亮并未提交律师费发票且合同中亦未对律师费进行约定，因此，梁海亮请求邱伟东支付律师费，本院不予支持。关于定金80000元的利息及每月租金2800元，如上所述，合同解除，本院对于违约金与房屋溢价损失予以支持，梁海亮的损失已经得以弥补，梁海亮请求定金80000元的利息及每月租金2800元，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告梁海亮与被告邱伟东于2017年1月6日签订的《存量房买卖合同》中的房屋买卖合同关系；
二、被告邱伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁海亮返还定金80000元；
三、被告邱伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁海亮支付违约金190000元；
四、被告邱伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁海亮支付中介费7500元；
五、被告邱伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁海亮支付房屋溢价损失188050元；
六、驳回原告梁海亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27742元，由原告梁海亮负担3521元，由被告邱伟东负担24221元。财产保全费4509元，由被告邱伟东负担。鉴定费7686元，由原告梁海亮负担976元，由被告邱伟东负担6710元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 白一帆
人民陪审员 邓燕梅
人民陪审员 袁伟峰
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 黄丽雅
陈玳莹