河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫08民终3625号
上诉人（原审原告）：贾金成，男，1963年10月15日出生，汉族，现住焦作市山阳区。
委托诉讼代理人：翟宝红，河南隆成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：焦作蓝十字医药连锁有限公司。住所地：焦作市解放西路与河嘉路交叉口东南角。
法定代表人：孟红芳。
委托诉讼代理人：刘利宝，河南海搏律师事务所律师。
原审第三人：刘振平，男，1967年7月16日出生，汉族，现住焦作市解放区。
上诉人贾金成因与被上诉人焦作蓝十字医药连锁有限公司（以下简称蓝十字公司）、原审第三人刘振平房屋租赁合同纠纷一案，不服解放区人民法院（2017）豫0802民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人贾金成及其委托诉讼代理人翟宝红，被上诉人蓝十字公司的委托诉讼代理人刘利宝，原审第三人刘振平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾金成上诉请求：撤销解放区人民法院（2017）豫0802民初993号民事判决，改判支持贾金成的一审诉讼请求。事实和理由:一、一审认定“上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同因法院公权力强制拍卖所导致的物权变动而应予以解除”适用法律错误。合同是私法规范的范畴，合同解除权只赋予合同当事人，没有赋予法院，法院无权主动依职权作出解除合同的判决。二、一审法院认为“司法拍卖不适用‘买卖不破租赁’原则”纯属法官对法条的任意解释，无法律依据。《合同法》第229条规定所有权变动应当包含因拍卖而发生的所有权变动，不论因何种原因发生的物权变动都属于所有权变动。“买卖不破租赁”是基本原则，目前立法中例外情形只有两个，一个是“先抵押，后租赁”，另一个是“先查封，后租赁”，司法拍卖显然不属于上述例外情形，故司法拍卖仍应适用“买卖不破租赁”原则。最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款明确规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失。”上诉人与蓝十字公司之间的租赁合同已经生效判决认定有效，上诉人要求蓝十字继续履行合同有明确和充分的法律依据。
被上诉人蓝十字公司辩称，涉案房屋经由焦作市中级人民法院强制拍卖所导致的物权变动，涉案房产产权自执行裁定送达买受人刘振平时转移，一审关于贾金成与蓝十字公司的原租赁合同关系应因法院公权力强制拍卖所导致的物权变动而应予以解除的认定是正确的。本案不应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。上诉人与原成全之间并不存在房屋租赁合同关系，上诉人只是代理原成全，有原成全给贾金成出具的代理授权可以证明。原审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人刘振平述称，本人是通过人民法院合法拍卖取得涉案房产，现场交接时，无人提异议。涉案房产曾经实际是原成全租给蓝十字公司的，贾金成只是代理，即使“买卖不破租赁”保护的应是蓝十字公司的权利，而与贾金成无关。请求维持一审判决。
贾金成向一审法院起诉请求：1、确认蓝十字公司继续履行签订的房屋租赁合同，并向原告支付420000元和利息（暂时计算到起诉之日），并承担违约金11523.7元直至清偿完毕之日；2、请求判令第三人刘振平对蓝十字公司所欠贾金成的房屋租赁费420000元及利息23047.5元（暂计算到起诉之日）承担连带还款责任。
一审法院认定事实：2012年8月17日，原成全与焦作市金德利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原成全购买焦作市金德利房地产开发有限公司开发的位于焦作市解放区解放中路109号西城美苑1号商住楼141号的房屋，原成全首付房款2783790元，余款2770000元办理贷款。后原成全用该房产抵押给交通银行股份有限公司焦作分行办理了抵押贷款。2013年6月18日，原成全向原告贾金成出具授权证明，授权证明上载明：我叫原成全（身份证号：），我名下位于焦作市××中路××小区××商住楼下××房产商品房（面积约××），对外租赁、收款及管理事项，特授权均由贾金成全权负责代理。2013年8月3日，原告贾金成作为出租方（甲方）与被告蓝十字公司承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于焦作市解放中路西城美苑小区一号商住楼下141号房产商品房，建筑面积为191.5平方米，出租给乙方做合法经营场所用，租赁期限为8年，自2013年9月1日至2021年8月31日，第一、二年租金分别为200000元，第三、四年租金分别为210000元，第五、六年租金分别为220500元，第七、八年租金分别为231500元。自签订合同之日起，乙方支付甲方租金200000元，甲方负责于8月15日前将打好隔断的空房子交予乙方使用后，乙方将剩余租金200000元支付于甲方。以后乙方每次一次性交清两年的房租并提前一个月支付。合同签订后，被告蓝十字公司向原告贾金成交付了两年的房租，原告将租赁房屋交付被告使用至今。后因原成全与案外人席东方有经济纠纷，在席东方申请法院执行的过程中，河南省焦作市中级人民法院于2015年5月27日作出（2014）焦执字第00005-6号执行裁定，裁定将原成全名下的位于焦作市解放区解放中路109号西城美苑1号商住楼141号的房产（面积为383.02平方米）以3998664元的价款变卖给刘振平，在实现抵押权人交通银行股份有限公司焦作分行2552996.50元债权后，余款1445667.50元用于抵偿所欠席东方的债务，产权自本裁定送达买受人刘振平时转移。2015年8月16日，第三人刘振平向被告蓝十字发出《告知函》，要求被告撤柜或者直接向新房主承租房屋并交纳租金。2015年9月1日，刘振平（甲方）与被告（乙方）又签订《房屋租赁合同》，被告向刘振平交纳了2015年9月1日至2016年8月31日的租金。之后，因为原告提起诉讼，被告蓝十字公司没有向原告贾金成以及第三人刘振平交纳2016年9月1日之后的租金。原告贾金成以确认合同效力为由向我院诉讼，要求确认2013年8月3日与被告签订《房屋租赁合同》有效，该合同效力经本院（2016）豫0802民初830号民事判决书以及焦作中级人民法院（2016）豫08民终1617号生效判决书所确认，确认原告贾金成与被告蓝十字公司签订的租赁合同有效，原告贾金成要求被告蓝十字公司依据有效合同向原告交纳2015年9月1日至2017年8月31日的房租并承担违约责任，引起本案诉讼。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。2013年8月3日原告贾金成与被告焦作蓝十字公司签订的《房屋租赁合同》，该合同已经本院以及焦作市中级人民法院生效民事民事判决书确认为有效合同。且自2013年9月原告贾金成将房屋交付给被告蓝十字公司后，被告蓝十字公司开始使用，并交纳了两年的租金，应认定为是被告对该合同内容的实际履行。因此被告蓝十字公司庭审中认为该合同无效抗辩理由不能成立。2013年8月3日原告贾金成与被告焦作蓝十字公司签订的《房屋租赁合同》是否因法院公权力强制拍卖所导致的物权变动而应予以解除，是本案的关键所在。原告主张贾金成与被告焦作蓝十字公司签订的《房屋租赁合同》应当继续履行是基于“买卖不破租赁”原则，而“买卖不破租赁”原则由《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立，该条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”实际上该条规定中所有权变动的情形不仅有“买卖”，还包括“赠与、互易、以物抵债”等平等主体之间基于意思自治而导致的所有权变动，这些方式均属于平等民事主体之间的行为，属于私法范畴，受合同法调整。然而，本案涉案房产是由法院公权力强制拍卖所导致的物权变动，河南省焦作市中级人民法院于2015年5月27日作出（2014）焦执字第00005-6号执行裁定，裁定将原成全名下的位于焦作市解放区解放中路109号西城美苑1号商住楼141号的房产（面积为383.02平方米）以3998664元的价款变卖给刘振平，在实现抵押权人交通银行股份有限公司焦作分行2552996.50元债权后，余款1445667.50元用于抵偿所欠席东方的债务，产权自本裁定送达买受人刘振平时转移。该案诉争房屋的产权人原成全因焦作市中级人民法院司法拍卖更换为第三人刘振平，不能体现平等主体之间的意思自治，当然不应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。原告贾金成与被告焦作蓝十字公司的租赁合同关系应因法院公权力强制拍卖所导致的物权变动而应于2015年5月27日予以解除，故原告贾金成主张继续履行与被告焦作蓝十字公司于2013年8月3日签订的《房屋租赁合同》的请求本院不予支持。2015年8月30日以前的租金，被告蓝十字公司已经支付给原告贾金成，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的部分，终止履行，故被告蓝十字公司不应该再承担向原告贾金成支付租赁费及利息，违约金的合同义务。综上，原告主张被告蓝十字公司支付420000元租金、利息，并承担违约金，主张第三人刘振平对被告蓝十字公司所欠原告贾金成的房屋租金420000元及利息23047.5元承担连带还款责任等诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，故不予支持。判决：驳回原告贾金成的诉讼请求。案件受理费4060元，由原告贾金成负担。
二审中，为支持自己的上诉主张，上诉人贾金成提交一组证据：蓝十字公司民事起诉状一份和民事裁定书一份，证明：蓝十字公司在本案发回重审的过程中没有提出解除合同的反诉请求，一审无权直接判决本案合同解除。被上诉人蓝十字公司质证后认为，对真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关。原审第三人对该组证据不发表意见。
本院对证据的分析和认定：对上诉人贾金成提交该组证据的真实性，本院予以采信。对其证明指向，本院结合案情予以综合评定。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2013年8月3日贾金成与蓝十字公司签订涉案房屋租赁合同，且已实际履行，涉案房屋租赁合同经本院生效判决确认为有效，贾金成据此主张蓝十字公司继续履行该房屋租赁合同，向其交付租金。蓝十字公司主张贾金成只是原成全的代理人，贾金成与原成全之间并不存在房屋租赁合同关系，贾金成无权向蓝十字公司主张租金。本院认为无论贾金成和原成全之间是代理关系，还是房屋租赁合同关系，无论与蓝十字公司成立房屋租赁合同关系的是贾金成还是原成全，上述两个房屋租赁合同的订立时间均在抵押权人交通银行股份有限公司焦作分行的抵押权之后。因原成全与案外人席东方有经济纠纷，在席东方申请法院执行的过程中，本院于2015年5月27日通过执行程序将原成全名下涉案房产以3998664元的价款变卖给刘振平，在实现抵押权人交通银行股份有限公司焦作分行2552996.50元债权后，余款1445667.50元用于抵偿所欠席东方的债务，产权自本裁定送达买受人刘振平时转移，该案诉争房屋的产权人原成全因焦作市中级人民法院司法拍卖更换为第三人刘振平。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。关于涉案房屋，交通银行股份有限公司焦作分行的抵押权设立在前，上述两个房屋租赁合同订立在后，在交通银行股份有限公司焦作分行的抵押权实现后，贾金成所主张的其与原成全的房屋租赁合同以及贾金成与蓝十字公司签订的房屋租赁合同对刘振平均不具有约束力，贾金成也无权再就涉案房屋要求蓝十字公司支付租金。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。贾金成二审提交的证据不能证明其主张。一审认定对贾金成的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人贾金成的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审委会研究决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4060元，由上诉人贾金成负担。
本判决为终审判决。
审判长 何云霞
审判员 董亚峰
审判员 武丽娟
二〇一七年十二月十四日
书记员 刘 颖