辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终1158号
上诉人（原审原告）：抚顺伟达物业管理有限公司。住所地辽宁省抚顺经济开发区。
法定代表人：朴慧淑，该公司经理。
委托诉讼代理人：张雪，该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：抚顺市环城房地产开发有限公司。住所地辽宁省抚顺市望花区。
法定代表人：吕泽臣，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：徐岑，辽宁正太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪，辽宁正太律师事务所实习律师。
上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达公司）与上诉人抚顺市环城房地产开发有限公司（以下简称环城公司）物业服务合同纠纷一案，均不服抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2468�民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伟达公司的法定代表人朴慧淑及其委托诉讼代理人张雪，上诉人环城公司的委托诉讼代理人徐岑、张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
伟达公司上诉请求：环城公司支付伟达公司2014年8月1日至2015年6月18日期间的物业费27458.71元；二审上诉费由环城公司承担。事实和理由：伟达公司与枫泽家苑业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效。该合同第十七条第二款约定：原兴人物业（伟达公司前手物业服务企业）所欠水费、电费等费用归乙方。这说明兴人物业的离开，是因为入不敷出，拖欠水、电等费用，这些费用是伟达公司接手后补交的，如果伟达公司未补交，最终会由环城公司承担，因此伟达公司依据合同有权收取上述期间的物业费来补充物业服务经费。物业管理费系物业管理单位赖以生存和持续提供服务的资金来源，伟达公司接受委托为环城公司所在小区提供物业管理服务，环城公司享受了伟达公司提供的服务，理应支付物业费用。
环城公司辩称：伟达公司不具备物业服务资格，也不具备收费资格。物业委托合同因双方主体不符合条件而无效，环城公司不应当承担物业费。环城公司是开发商不同于一般的业主，环城公司没有缴纳物业费的责任。环城公司从未与伟达公司签订过物业服务合同，从未参与物业服务企业的选聘，更未看到经过公示的物业服务合同，没有收到物业服务手册。环城公司未出售的门市十处，早在建房时就已单独门户、大门朝外，由其自己承担维修管理义务，并直接向有关部门缴纳卫生清运管理费。环城公司在自行承担物业费的情况下还遭到了财产损失，2016年10月环城公司的四处门市被盗，�安机关已立案，表明伟达公司未尽到物业服务责任。环城公司未享受到物业服务，伟达公司主张的物业费请求，不应得到支持。
环城公司上诉请求：撤销一审判决，驳回伟达公司诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由伟达公司承担。事实和理由：一审判决对环城公司的关键性意见没有表述，剥夺了环城公司的辩论权。伟达公司不能提供物业服务企业资质证书，伟达公司与枫泽家苑业主委员会签订的委托物业管理合同不具有真实性和合法性。枫泽家苑小区目前不存在业主委员会。在合同上签字的业主委员会代表杨连和不是本小区的业主，伟达公司不能提供杨连和的身份证明和房屋所有权证明。原业主委员会与兴人物业签订的物业管理委托合同没有到期。伟达公司与兴人物业没有签订物业转让合同，伟达公司没有提交兴人物业终止对小区物业服务的相关证据，也没有提交承接小区物业的移交手续及小区业主同意其进驻小区的证据。伟达公司未向环城公司履行物业服务义务，无权主张物业服务费。
伟达公司辩称：环城公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，只是没有判决2014年8月1日至2015年6月18日的物业费错误。伟达公司具有物业服务资质，2015年7月枫泽家苑业主委员会召开会议的材料及社区的证明均能证实伟达公司为枫泽家苑小区提供物业服务是经过小区业主委员会集体作出的决定，伟达公司与业主委员会签订的委托合同合法有效，收取物业费于法有据。
伟达公司一审起诉请求：环城公司给付拖欠的2014年8月1日至2016年8月1日期间的物业费62763.12元及违约金1506.31元，诉讼费由环城公司承担。
一审法院认定事实：2015年6月18日，原告伟达公司与枫泽家苑业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，由原告管理枫泽家苑小区，服务期间为2015年6月18日至2020年6月17日，合同约定物业管理服务费为高层0.8元/平方米、多层0.7元/平方米、门市1元/平方米、车库0.5元/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可以按照应缴金额的千分之二按月收滞纳金。原告从2014年8月1日开始收缴物业管理费。合同同时约定，原告需实现“房屋外观完好率90%，设备运行完好率100%、定期检查、允许故障1%，房屋及设施、设备的维修、养护完好率、使用率95%，园林、道路、楼道有专人养护，在现有50%绿化破损状态下补植补种，车辆停放有序、无占道行为，各岗有人看守、坚持夜间巡逻、急修维修到达率100%，小修2日内修复完毕，合格率100%，业主和物业使用人对原告的满意度达到90%”。合同签订后，原告即开始�枫泽家苑小区进行物业管理。被告环城公司作为枫泽家苑小区的开发商，有某号楼某单元某某某室（多层、建筑面积45.85㎡）、某号楼某单元某某某室（多层、建筑面积55.36㎡）、某号楼某单元某某某室（高层、建筑面积69.06㎡）、门市十处（总建筑面积2489.02㎡）尚未售出，其自2015年6月18日至今的物业服务费未交纳。
一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案原告与枫泽家苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告依据该合同对枫泽家苑小区进行物业管理，被告作为枫泽家苑小区的建设单位，就其尚未售出的房屋，有义务向原告交纳物业费，但�告自2015年6月18日起至2016年8月1日止的物业费一直未交纳，因此，原告主张的由被告交纳物业服务费的诉讼请求有理，予以支持。现原告依据《物业管理委托合同》收取自2014年8月1日起的物业费，但原告的实际服务期间系自2015年6月18日开始，故其主张的2014年8月1日至2015年6月18日期间的物业费没有法律依据，不予支持。综上所述，被告应支付原告的物业费期间应自2015年6月18日起至2016年8月1日止，实际为13.5个月，具体数额应为（45.85+55.36）㎡×0.7元/㎡×13.5+69.06㎡×0.8元/㎡×13.5+2489.02㎡×1元/㎡×13.5=35304.05元；关于原告主张的由被告支付原告违约金1506.31元一节，因原告与枫泽家苑业主委员会签订的合同中对违约金的约定为选择性条款，因此，原告的该项诉讼请求没有法律依据，不予支持；关于被告辩称原告服务期间其财产被盗一节，与本案并非同一法律关系，�法支持。据此，一审法院判决：一、被告抚顺市环城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告抚顺伟达物业管理有限公司物业服务费35304.05元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1407元，由被告抚顺市环城房地产开发有限公司负担773元，由原告抚顺伟达物业管理有限公司自行负担634元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组当事人进行了质证。伟达公司提供物业服务企业资格证书，证明伟达公司具备从事物业管理经营的资质。提供建设街道金石社区居民委员会的情况说明，证明伟达公司接管小区后，投入大量的人力、财力使小区各方面有了改观。提交意向书，证明伟达公司与业主委员会签订物业管理委托合同前的预约合同，双方是在平等自愿的基础上签订的。提供公开信、业主委员会会议纪要、建设街道和金石社区及业主委员会出具的证明、枫泽家苑业主委员会名单、望花区城乡建设局证明，证明伟达公司接管小区之前已经进行了公示，程序合法，伟达公司在区物业办办理了备案手续，具有合法经营权。提供停水通知、补交水电费发票，证明伟达公司补交2013年-2014年兴人物业所欠的费用，伟达公司与业主委员会签订物业管理委托合同约定兴人物业所拖欠的费用由伟达公司补交，之后伟达公司再向业主收取物业费，兴人物业已经收取部分2017年的物业费，收取的不退给伟达公司，未收取的由伟达公司收取。对前述伟达公司提供的证据材料，环城公司认为，一审阶段伟达公司并未提交前述证据，均不属于二审的新证据。
环城公司为证明其上诉请求，向本院提供望花区建设派出所的报案材料、环城公司工作人员徐永刚的证明及其身份证复印件、房屋被盗后的照片，证明伟达公司没有提供物业服务，未尽到安全保障义务，致使环城公司遭遇财产损失。伟达公司质证认为，该组证明没有原件，也不属于新证据，不予认可。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年6月18日，伟达公司取得了物业服务的相关资质，且该公司得到了所在社区及街道办事处的认可，进入枫泽家苑小区开展物业服务。
本院认为，本案的争议焦点为伟达公司收取枫泽家苑小区2014年8月1日至2015年6月18日及2015年6月18日至2016年8月1日的物业费是否具有事实及法律依据。
关于2014年8月1日至2015年6月18日的物业费问题。伟达公司与枫泽家苑小区业主委员会签订物业管理委托合�的时间是2015年6月18日，伟达公司据此对枫泽家苑小区进行物业管理，即在双方签订该合同前伟达公司未进入小区开展物业服务，因此伟达公司收取2014年8月1日至2015年6月18日的物业费没有事实及合同依据。因此伟达公司该项上诉请求，不予支持。
关于2015年6月18日至2016年8月1日物业费问题。二审中伟达公司已举证证明其物业服务企业的资质及进入枫泽家苑小区的程序合法。杨连和系业主委员会代表，有枫泽家苑业主委员会出具的业主委员会名单证明，因此其代表业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”因此环城公司主张其作为开发商不同于普通业主，不应承担物业费的主张没有法律依据。环城公司提出的门市房被盗问题，非物业服务企业职责。因此，环城公司的该项上诉请求，不予支持。
综上所述，伟达公司、环城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决虽事实不清，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费536元，由抚顺伟达物业管理有限公司负担486元，由抚顺市环城房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 史汉营
审判员 潘力& # xB;
审判员 王 爽
二〇一七年十二月十八日
书记员 何 贺