江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终242号
上诉人（原审被告）：无锡市青鸟电动车有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆溪北路67号。
法定代表人：孙泉莹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴山源，江苏谋盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察8693部队，住所地宜兴市屺亭街道拥军路1号。
法定代表人：陈伟，该部队团长。
委托诉讼代理人：高卓，江苏衡立律师事务所律师。
上诉人无锡市青鸟电动车有限公司（以下简称青鸟公司）因与被上诉人中国人民武装警察8693部队（以下简称武警部队）土地租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2017）苏0282民初6814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
青鸟公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回武警部队解除租赁合同的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由武警部队承担。事实和理由：
一、2008年武警部队未经青鸟公司同意，擅自拆除出租的房屋，构成违约在前，青鸟公司有先履行抗辩权。二、一审认定武警部队于2015年5月6日向青鸟公司发出解除合同的通知，该认定并不属实，没有证据证明青鸟公司收到了该通知。退一步讲，即使按所谓通知书的内容看，也并非依据租金逾期支付而解除，而是依据“受国家高铁线路建设和宜兴市城市建设规划等不可抗力因素，部队需要搬迁”的原因而解除，结合青鸟公司提供的武警部队与宜兴市人民政府签订的搬迁重建合同，反映是由于武警部队2011年起已办理了拆迁手续，故自2012年起不要求青鸟公司交付租金应当符合常理。一审认定青鸟公司自2011年起拖欠租金有违事实。三、针对武警部队2017年2月20日向青鸟公司发出的《限期搬离告知书》的内容，首先该份告知书对青鸟公司交付的租金确认为至2007年，而一审认定青鸟公司已经支付至2011年，由于武警部队对青鸟公司交付的租金的计算方法及具体金额都没有确定，青鸟公司当然有权在武警部队未确定实际租金的金额之前拒绝继续交付租金。四、退一步讲，武警部队在一审中依据合同约定“逾期6个月交付租金，有权解除合同”，但合同并未约定武警部队无需向青鸟公司履行催告交付租金的通知义务。应当依据合同法第九十四条及其他相关规定，只有在青鸟公司收到武警部队催交租金通知的合理期限内仍不交付租金时，武警部队才有权解除合同。
武警部队辩称：青鸟公司严重拖欠租金，武警部队有权解除合同收回土地，一审判决正确，请求维持原判。
武警部队向一审法院起诉请求：1、判令解除双方租赁合同，青鸟公司立即返还租赁土地及租赁物；2、判令青鸟公司立即支付拖欠租金184000元及违约金1962040元；3、本案诉讼费用由青鸟公司承担。
一审法院认定事实：2005年3月8日，出让人（武警部队）与受让人（青鸟公司）签订《国有土地使用权出让合同》（以下简称《土地出让合同》）一份，该合同第三条约定出让人出让给受让人的宗地位于104国道1287公里牌以北350米处（东侧），宗地编号为5036，宗地总面积为1598平方米。第四条约定本合同项下出让宗地的用途为电动车生产加工及销售。第六条约定本合同项下的土地使用权出让年期为30年，自出让方向受让方实际交付土地之日起算。第七条约定，该宗地的土地使用权出让金前10年为每年12000元；10年后按届时宜兴市政府关于工业用地价格计算。两层框架结构的旧房一幢租期不定，出让金每年8000元。第九条约定，受让人同意按以下时间和金额分期向出让人支付上述土地使用权出让金。第一期，土地与旧房出让金合计20000元，付款时间为2005年至2014年，每年4月8日之前支付；第二期，从2015年至2034年，土地按届时宜兴市政府关于工业用地的有关规定价格适当调整。第十一条约定，受让人在该出让宗地范围内新建建筑物的，应符合主体建筑物性质砖混结构一幢，附属建筑物性质砖混结构一幢。第十二条约定，出让人同意在该出让宗地范围内框架结构旧房一幢租给受让方，宗地上建筑物的经营权、新建房屋的所有权归受让人所有。第十六条约定，在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。第三十一条约定，受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还租金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。合同签订后，武警部队依约向青鸟公司交付了出租土地及旧房一幢，青鸟公司于2005年4月20日交纳了租金20000元。
另查明，2008年，因104国道扩建需要，武警部队配合宜兴市人民政府将上述《土地出让合同》中载明的两层框架结构旧房予以拆除。
又查明，2015年5月6日，武警部队向青鸟公司发送关于解除合同的通知一份，载明：受国家高铁线路建设和宜兴市城市建设规划等不可抗力因素影响，我部整体搬迁至屺亭镇鹅山。通知贵方6个月（11月8日前）内将土地使用权归还部队。2017年2月20日，武警部队向青鸟公司发送限时搬离告知书一份，载明：根据相关文件规定，2017年6月前须终止与你方的土地租赁关系。双方签订合同后，我方已经按照合同约定交付了土地使用权，但是你方在使用过程中，擅自更改土地用途，并于2008年起停止缴纳租金。根据合同约定，我方有单方解除权，现我方正式函告如下：（1）请你方于2017年6月底前限期搬离；（2）逾期，我方将自行或者委托第三方采取强制搬离措施，由此造成损失自行承担；（3）就你方拖欠的土地租金、滞纳金及其他一切损失，我方暂且保留诉讼的权利。
审理中，经法院释明，青鸟公司明确对其在该宗租赁土地上新建的建筑物等附属设施的相关补偿事项不要求在本案中一并处理。
审理中，武警部队明确表示对其第二项诉请中要求青鸟公司立即支付违约金1524040元的请求在本案中暂不作处理，对该部分保留诉讼的权利。
本案争议焦点为：1.青鸟公司是否存在拖欠租金的行为，如果存在，具体金额是多少？2.双方所签订的《土地出让合同》是否应当予以解除？
针对第一个争议焦点，武警部队认为：《土地出让合同》签订以来，青鸟公司共交纳4笔租金，2007年3月26日支付2006年度租金20000元，2008年6月22日支付2007年度租金12000元，2009年12月23日支付2008年度租金12000元，2011年1月29日支付2009年度租金12000元，其余未交纳。
青鸟公司认为：对武警部队提交的4张发票的真实性没有异议，但认为仅仅是部分交纳租金的票据，并不是全部，其实际交付至2011年，2011年前双方的租金全部结清，且其都是当年支付的租金，不存在今年交去年的租金情形。由于武警部队将出租给其的旧房擅自拆除，就相关损失未能达成一致意见，同时由于部队整体搬迁，综合上述因素才造成其自2012年起的租金未支付。另外，由于旧房在2008年被拆除，故旧房的租金8000元从2008年以后已不需要支付，租金相应减少到每年12000元。
针对第二个争议焦点，武警部队认为：无论是法律规定还是双方合同约定，青鸟公司作为承租人拖欠租金的违约行为，使部队享有单方解除权，同时双方合同对于出租土地使用用途有明确约定，现青鸟公司超出约定范围使用，没有事实和法律依据，故部队有权要求青鸟公司立即搬离返还土地。另外，本案还存在两个不可抗力因素，所以即使青鸟公司认为双方合同还未被解除，但合同因不可抗力因素必须提前终止，双方之间不存在继续履行合同的可能性。对此，武警部队在庭审中向法院提交了以下证据：1、武警8693部队营区搬迁重建合同；2、后营[2015]113号《关于进一步从严规范房地产管理有关问题的通知》；3、后营[2015]78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》。
对此，青鸟公司质证称：对上述3份证据的真实性没有异议，但认为部队的两份文件材料并不属于法律法规，不能适用本案，即使该通知对武警部队有规范效力，但对已经建立的民事法律关系，没有溯及既往的效力。对搬迁重建合同，认为与本案无关。另外青鸟公司认为：武警部队要求解除双方租赁合同没有法律依据，根据合同法相关规定，即使其有不支付租金的违约行为，部队依据法律有向其发出催缴通知的前置义务，只有在发出通知以后的合理期限内，其如仍然拒绝支付租金，才构成根本性违约的条件，而武警部队在没有发出催缴义务的前置程序下，直接要求解除合同，不符合法律规定。另外，武警部队认为本案存在两个不可抗力因素，但是部队向法院提交的两份通知及拆迁合同，并不属于不可抗力，故部队解除合同的理由不能成立。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。针对第一个争议焦点，结合双方提供的支付租金票据、交费情况及庭审中的陈述，可以确认青鸟公司在合同签订后支付2005年度租金20000元，支付2007年度租金20000元，支付2008年度租金12000元，支付2009年度租金12000元，支付2010年度租金12000元的事实。对于2006年度租金交纳的情况，双方均未能向法院提供证据证明自己的主张，从武警部队2017年2月20日发出的限时搬离告知书上面载明的青鸟公司于2008年起停止缴纳租金来看，可以推断青鸟公司已支付了2006年度的租金。因此，综合本案实际情况，可确认青鸟公司从2011年起开始存在拖欠租金的行为。对于拖欠租金的具体金额问题，因可不归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据武警部队与青鸟公司签订的《土地出让合同》第七条的约定，涉案租赁物的租金为每年20000元（其中包含土地出让金12000元和旧房出让金8000元）。庭审中，双方一致确认作为租赁物之一的旧房于2008年已被拆除的事实，且该拆除行为并非由承租人青鸟公司实施。在合同实际履行过程中，青鸟公司从2008年起实际每年支付的租金均为12000元，对此武警部队也未提出过任何异议，故应确认青鸟公司从2008年起每年需要支付的租金变更为12000元，其从2011年起开始拖欠租金。
针对第二个争议焦点，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据武警部队与青鸟公司签订的《土地出让合同》第三十一条约定，受让人须按照该合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地。本案中，青鸟公司从2011年起未能按时支付土地使用权出让金，且已经延期付款超过6个月，已构成违约，因此按照合同约定，武警部队有权解除合同，收回土地。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因青鸟公司在法院向其释明后明确表示对其在租赁土地上新建的建筑物等附属设施不要求在本案中做处理，故对该事项，本案不予理涉。武警部队要求青鸟公司返还租赁土地上其他租赁物的主张，因其未提供证据，故不予支持。
一审法院判决：一、解除武警部队与青鸟公司于2005年3月8日签订的《土地出让合同》，青鸟公司于判决发生法律效力之日起10日内返还武警部队的租赁土地。二、青鸟公司于判决发生法律效力之日起10日内支付武警部队2011年至2016年的土地租金72000元。三、驳回武警部队其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，双方签订的《土地出让合同》第七条明确约定，“两层框架结构的旧房一幢租期不定，出让金每年8000元。”因此旧房本为不定期租赁，且2008年系因104国道扩建需要，武警部队配合宜兴市人民政府将上述旧房予以拆除，武警部队拆除旧房的行为并不构成违约。由于双方在《土地出让合同》中对土地、旧房分别约定了“出让金”，因此在旧房被拆除后，青鸟公司仍负有按时支付土地租金的义务，青鸟公司关于其在旧房被拆除后即享有先履行抗辩权的主张不能成立。
虽然武警部队在2011年起即办理了拆迁手续，但青鸟公司仍然占有使用土地，因此应当支付土地租金，青鸟公司称武警部队自2012年起不要求青鸟公司支付租金，但未提供证据证明，本院对此不予采信。
负有合同义务的一方主张其已履行合同义务，应对此承担举证责任。青鸟公司上诉称其租金实际支付至2011年，但也未提供证据证明，对青鸟公司的该陈述，本院也不予采信。即使双方在合同履行过程中对租金计算方法及具体金额存在争议，青鸟公司也无理由拒付2012年以后按每年12000元标准计算的土地租金。
在双方未约定合同解除条件的情形下，出租人解除合同，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，即在催告义务人履行义务，但义务人在合理期限内仍未履行的，方可解除合同。但如果双方在合同中对解除权作了约定，在符合合同约定情形时，出租人即可行使合同解除权。本案中双方签订的《土地出让合同》中已确定约定，“延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地”，现青鸟公司逾期支付租金达数年之久，武警部队可行使约定解除权，青鸟公司以武警部队未经催告不得解除合同的主张，没有法律依据，本院不予支持。
综上，青鸟公司的上诉理由均不能成立，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2423元，由青鸟公司负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长 姚旭斌
审判员 仓 勇
审判员 李 杨
二〇一八年三月八日
书记员 窦 玥