陕西省汉阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汉民初字第00064号
原告刘燕妮（反诉被告），女，汉族。
委托代理人刘涛，陕西宁康律师事务所律师。
被告（反诉原告）陕西省汉阴县金凤缘商贸有限公司（以下简称金凤缘公司），住所地：汉阴县城南开发区。
法定代表人徐涛。
委托代理人李剑明，陕西振汉律师事务所律师。
原告刘燕妮诉被告陕西省汉阴县金凤缘商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案及金凤缘公司反诉刘燕妮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告刘燕妮及其委托代理人刘涛、被告金凤缘公司法定代表人徐涛及其委托代理人李剑明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘燕妮诉称：我与被告2012年6月18日签订了一份《租房合同》，合同约定被告公司将其位于汉阴县城南开发区在建当中尚未竣工的房屋前后楼及连接楼三栋楼及场地合计12522平方米整体出租给原告经营。房屋租赁期限为10年，自2012年8月10日至2022年8月9日止。房屋租金每年170万元。合同约定在合同签订后30日内前楼交房，免租装修期为六个月，自正式交房签字之日起计算，装修期满后开始计算租金。同时合同约定了其他条款。合同签订后，原告即向被告公司交纳了50万元预付房租（定金）。但直至2012年8月24日，被告公司才将合同约定的前楼完工并以书面形式交付给原告，同时双方再次签订《租房合同补充条款》，约定1、前楼免租装修期为2012年8月10日至2013年2月10日止。租期从2013年2月10日起算。2、后楼、连接楼、场院甲方于2012年12月10日交付使用，如延迟交房时间，免装修时间整体顺延。3、付款方式为首年租金于2013年1月10日交清。4、前楼，乙方于2012年9月30日内进入装修，如不进入装修，向甲方在缴纳70%年租金（119万元），如不缴纳租金，视为乙方自动放弃租房，租房合同自动解除，乙方已支付的定金不予退还。
上述第一次合同签订后，原告即与2012年6月28日与西安亿阳装饰工程有限公司签订了合同价款为42万元的对租赁房屋的装饰设计委托合同，原被告双方第二次补充合同签订后，原告即分别于2012年9月8日与西安亿阳装饰工程有限公司签订了合同价款为449万元的酒店装修合同；2012年9月17日与陕西四方新能源工程有限公司签定了总价为265.96万元的中央空调及热水系统安装工程承包合同书；于2012年9月23日与安康市汉滨区龙森装饰工程有限公司签订了就租赁房屋前楼一二楼装修和场地钢结构和玻璃顶棚的总造价为93万元的《工程施工合同》。原告并为将该租赁房屋投资建成名为“阳光国际商贸城”的建设作了前期大量的广告设计宣传投资。
至2012年9月28日前，原告委托的龙森装饰有限公司的施工队、广告公司以及部分消防设施等即进入前楼进行了现场勘测等前期施工及规划，但至10月2日，当原告方委托的施工队再次进入前楼施工时，却遭到了被告方法定代表人等的多次强行阻拦，致使原告委托的施工队无法继续施工，为此，原告多次与被告协商要求被告履行合同，被告却借口以原告违约为由提出解除合同，并不予退还原告已经支付的50万元预付款。上述事实，有大量的证据足以证实。
由于被告的违约阻拦施工行为，不仅给原告的经营造成了时间上的拖延，而且使原告为履行合同已经支付的超过百万元的经济损失无法收回，更为严重的，原告对外签订的各项合同均在履行当中，被告单方违约解除合同行为会导致原告因不能履行对外已经签订的相关合同而给原告造成无法估量的巨大经济损失，因此，为维护原告的合法权益，特诉请人民法院依法判令被告继续履行合同并判令被告赔偿其违约阻拦施工期间的部分开支费用损失。对于因被告违约给原告造成的对外履行合同损失，原告将保留继续追索的权利。
被告金凤缘公司答辩及反诉称：一、被答辩人刘燕妮起诉事实不成立，其诉讼请求予以判决驳回。
双方于2012年6月18日签订了《租房合同》，答辩人将坐落于汉阴县城南开发区的房屋出租给被答辩人，出租房屋由四部分组成：（1）前楼一至九层建筑面积8400㎡；（2）连接楼一至六层1464㎡；（3）后楼第一层，裙楼除外；（4）附属院场1202㎡。面积共12522㎡。其中（2）（3）（4）项尚待竣工，竣工后正式交付。交屋租期10年，自2012年8月10日起至2022年8月9日止，房屋租金每年170万元。2012年8月24日双方又签订《租房合同补充条款》约定：前楼免装修期自2012年8月10日至2013年2月10日止，租期从2013年2月10日起计算；后楼、连接楼、场院于2012年12月10日交付，如延迟交房时间免装修时间整体顺延；首年租金应于2013年1月10日交清；前楼承租方于2012年9月30日内进入装修，如不进入装修，承租方向出租方缴纳70%年租金（即119万元），如不缴纳租金，视为承租方违约，自动放弃租房，2012年6月18日签订的租房合同自动解除与终止，并失去法律效力，支付的租房定金不予退还作为赔偿金。答辩人考虑到租房面积较大，给被答辩人留足了半年免租的装修时间，房租起算时间是在半年后的2013年2月10日，被答辩人有足够的时间装修和前期准备，但答辩人又考虑到被答辩人若在免租期内不及时装修的风险，故特别约定了承租方进场装修的特定时间和违约的法律后果。被答辩人将房屋承租后，迟迟不安排装修，答辩人在2012年10月起就多次去函催告被答辩人安排装修履行合同，双方也多次见面商议，被答辩人当初要求退定金终止合同，后又提出履行合同延长装修时间，答辩人自始一再催促被答辩人履行合同，并按租房合同补充条款第4条履行义务，被答辩人一再拖延，眼看合同约定的交纳房租时间2013年1月10日将至，没有理由拒交租金，又以起诉的方式继续拖延交款时间。答辩人将房屋出租给被答辩人按合同约定将房屋实际交付，被答辩人无视双方的约定，自身缺乏诚信和履约实力，想将答辩人房屋先占有再慢慢寻求商机，可被答辩人招商引资不力，已无法按设想运作，白白地浪费掉答辩人预留的装修时间，被答辩人想转嫁损失甚至提出延长免租装修时间，让答辩人再次受损，答辩人以极其宽容的态度从2012年10月2日起就督促被答辩人履约，被答辩人二次装修无任何申报和实施方案，想到被答辩人浪费的是自己的装修时间只能催其交款，在2013年1月10日前都希望被答辩人按合同约定交款，答辩人也多次向法庭传递此意见，可被答辩人既不交房租又不坚持租房，让答辩人彻底失望，双方没有任何协商余地。被答辩人起诉提出的诉讼请求与事实不符，违背了双方的合同约定，且答辩人不再谅解被答辩人的违约行为，故请求人民法院判决驳回其全部诉请！
答辩人针对本案的实际特提出反诉请求：
1、判决解除双方签订的租房和合同补充条款，并判令被反诉人交还所租房屋（2013年1月10日后交还房屋应按日租金双倍承担损失）；
2、判令被反诉人承担无权要求返还定金的违约责任外还应承担违约赔偿金1.7万元；
3、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
反诉事实和理由如下：双方签订了合同及补充条款，被反诉人既不履行合同又不诚信协商，预留的免租装修时间六个月被承租方违约浪费掉，多次催促不予理睬，承租方不按合同约定的装修时间、交款时间履行义务，造成严重违约的事实，承租方已无实际履约的能力和诚信，双方约定解除合同的条件已客观成立，双方应解除合同。由于承租方的违约行为致反诉人六个月房租已实际损失，被反诉人理应承担违约责任和赔偿损失，由于其所交定金不足以弥补反诉人的实际损失，故被反诉人还应承担违约赔偿责任。若被反诉人拒不交还所租房屋，应承担租金和滞纳金的违约责任算至交房止。由于被反诉人混淆视听粉饰自己的违约责任，双方无法坦诚协商，故恳请人民法院判决处理。
反诉被告刘燕妮辩称：反诉意见和请求依法不能成立，违约是因为反诉原告阻扰装修造成的，反诉被告并没有违约，请求驳回反诉请求。
原告（反诉被告）刘燕妮为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、房屋租赁合同及补充合同，证明租房的时间、价款，是双方的真实意思表示；
2、2012年6月28日西安亿阳装饰公司设计委托合同及工程施工合同、预付款收据；龙森装饰工程有限公司合同；陕西四方新能源工程有限公司安装工程承包合同书及预付款收据；森森装饰合同；三意广告打字复印合同；东方红户外喷绘广告结算单，证明原告已履行合同，并开始进入装修。
3、2012年10月28日龙森公司恢复施工督促函；汉滨区公证书，主要证明该房屋不具备装修条件。
被告（反诉原告）汉阴县金凤缘商贸有限公司对原告证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，认为属实；对证据2认为与其履行合同与否无关，并没有进行装修审批报备，并对该组证据真实性有异议；对证据3认为不够客观真实，不能证明双方所争议的焦点问题。
被告（反诉原告）汉阴县金凤缘商贸有限公司为证明自己答辩及反诉主张，提供如下证据：
原、被告往来函件8份，证明原告在2012年9月30日前没有正式施工，原因是原告的工人操作不当不能进行施工；
建设用地许可证、建设工程规划许可证、项目选址许可证、消防验收许可证，证明该房屋具备出租装修的条件；
3、证人刘宝禹证言，证明在2012年9月30日原告没有进入场地进行装修；
4、证人罗永强证言，证明在2012年9月30日前没有人进入场地装修；
5、竣工验收备案表，证明房屋具备出租装修条件。
原告刘燕妮对被告的证据质证意见为：对证据1、2、5的真实性没有异议，对证人刘宝禹、罗永强的证言有异议，认为不属实。
根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据认定如下：
原告证据1因被告对其真实性予以认可，故本院予以确认；
原告证据2因证据能相互应证，本院予以确认。
原告证据3能证实房屋当时实际现状，但并不能证实房屋不具备装修条件，故对原告证明目的不予认可。
被告汉阴县金凤缘商贸有限公司证据1、2、5双方当事人均无异议，本院予以确认。所举证人证言，原告认为不属实，其也未提供其他证据予以佐证，故该证人证言本院不予确认。
根据双方当事人的举证、质证及本院的认证及双方当事人的陈述，经审理查明以下事实：
2012年6月18日，刘燕妮与金凤缘公司签订《租房合同》，合同约定，金凤缘公司将坐落于汉阴县城南开发区的在建房屋出租给刘燕妮，出租房屋由四部分组成：（1）前楼一至九层建筑面积8400㎡；（2）连接楼一至六层1464㎡；（3）后楼第一层，裙楼除外；（4）附属院场1202㎡。面积共12522㎡。其中（2）（3）（4）项尚待竣工，竣工后正式交付。房屋租期10年，自2012年8月10日起至2022年8月9日止，房屋租金每年170万元。2012年8月24日双方又签订《租房合同补充条款》约定：前楼免装修期自2012年8月10日至2013年2月10日止，租期从2013年2月10日起计算；后楼、连接楼、场院于2012年12月10日交付，如延迟交房时间免装修时间整体顺延；首年租金应于2013年1月10日交清；前楼承租方于2012年9月30日内进入装修，如不进入装修，承租方向出租方缴纳70%年租金（即119万元），如不缴纳租金，视为承租方违约，自动放弃租房，2012年6月18日签订的租房合同自动解除与终止、并失去法律效力，支付的租房定金不予退还作为赔偿金。在补充条款签订当日金凤缘公司将前楼移交给刘燕妮。在此期间，刘燕妮分两次向金凤缘公司交付定金共计50万元，双方约定该定金在合同实际履行后作为房屋租金。
租房合同及补充条款签订后，刘燕妮将拟开办企业暂定名为汉阴县阳光国际商贸有限公司，先后与西安亿阳装饰工程有限公司、安康市汉滨区龙森装饰工程有限公司、陕西四方新能源工程有限责任公司签订了装修及安装合同，约定了装修工程的开工时间及工期，进行了装修的前期准备工作，但至2012年9月30日前，没有进入场地开始施工。2012年10月2日，金凤缘公司以刘燕妮未进入装修为由去函督促刘燕妮于10月10日缴纳70%年租金（即119万元），并阻止装修工人进入场地开始装修施工。在刘燕妮未按通知时间交清租金后，金凤缘公司又于2012年11月21日以律师函告知刘燕妮已经违约，要求协商相关事宜。在协商未果后，刘燕妮于2012年12月25日向本院起诉，要求继续履行合同。本院受理后，金凤缘公司提起反诉，要求解除合同。
本院认为：本案中双方2012年6月18日签订的《租房合同》及2012年8月24日签订《租房合同补充条款》系双方真实意思表示，且双方均无异议，故该租房合同及补充条款合法有效。补充条款中约定了前楼刘燕妮进入装修的时间为2012年9月30日内，但此条款所称的“进入装修”并未明确是“进入场地实施装修”。刘燕妮自2012年8月24日前楼移交后，即与装修公司及安装公司签订了装修和安装合同，着手装修的准备工作，已经进入装修状态，有促使合同正常履行的意思表示，其行为没有违约。金凤缘公司认为刘燕妮未按时进入装修及交清房租造成违约，是双方对合同的理解存在误差，不应作为解除合同的理由，该合同应该继续履行。
由于双方均未遵守诚实信用原则，善意的履行自己的义务，对于合同没能及时履行均有一定过错，该过错相抵，故双方要求对方承担违约责任的请求均不予支持，对刘燕妮要求重新计算装修免租期的诉请也不予支持。原告刘燕妮对其要求金凤缘公司因阻拦施工赔偿损失的请求，没有提供相应证据，应承担举证不能的责任，对该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告刘燕妮与被告汉阴县金凤缘商贸有限公司2012年6月18日签订的租房合同及8月24日签订的合同补充条款合法有效，继续履行；
二、驳回原告刘燕妮其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告汉阴县金凤缘商贸有限公司的诉讼请求。
案件受理费4216元，反诉案件受理费225元，合计4441元，由原告刘燕妮承担2221元、被告汉阴县金凤缘商贸有限公司承担2220元。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 唐志刚
代理审判员 马远鹏
代理审判员 陈 延
二〇一三年五月二十六日
书 记 员 王 娟
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《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。