河南省汝阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0326民初1072号
原告：王清周，男，1953年10月4日生，汉族，住汝阳县。
委托诉讼代理人：姚合兴，汝阳县法律服务中心法律工作者，特别授权代理。
被告：河南汝阳农村商业银行股份有限公司，住所地：汝阳县城人民路29号。
法定代表人：单秋焕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王建敏、布浩雷，河南洛城律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：汝阳县富力房地产开发有限公司，住所地：汝阳县文化路1号（原毛巾厂）。
法定代表人：翟冬冬，该公司董事长。
第三人：汝阳县鑫鼎商贸有限公司，住所地：汝阳县城杜鹃大道东段路北第四排一单元502号。
法定代表人：陈刚强，该公司董事长。
第三人：汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司，住所地：汝阳县城刘伶路北段凤祥小区4号楼5单元6楼西。
法定代表人:翟天须，该公司董事长。
第三人：翟天须，男，1956年5月16日生，汉族，住汝阳县城关镇文化路**号，公民身份号码：4103261956********。
第三人：翟冬冬，男，1983年2月18日生，汉族，住汝阳县城关镇文化路**号，公民身份号码：4103261983********。
第三人：陈刚强，男，1972年2月11日生，汉族，住汝阳县上店镇西街村*组，公民身份号码：4103261972********。
第三人：毛葡萄，女，1974年10月25日生，汉族，住汝阳县。
第三人：张琳晓，女，1988年8月6日生，汉族，住汝阳县。
原告王清周与被告河南汝阳农村商业银行股份有限公司（以下简称汝阳农商行），第三人汝阳县富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、汝阳县鑫鼎商贸有限公司、汝阳县恒金富达有色金属商贸有限公司、翟天须、翟冬冬、陈刚强、毛葡萄、张琳晓执行异议之诉一案，原告王清周于2017年5月26日提起诉讼，本院于5月27日立案受理，依法适用普通程序，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告王清周的委托诉讼代理人姚合兴、被告汝阳农商银的委托诉讼代理人布浩雷、王建敏到庭参加了诉讼，第三人汝阳县富力房地产开发有限公司、汝阳县鑫鼎商贸有限公司、汝阳县恒金富达有色金属商贸有限公司、翟天须、翟冬冬、陈刚强、毛葡萄、张琳晓经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告王清周向本院提出诉讼请求：1.立即停止对王清周购买的富力公司开发的富力城9号楼2单元602房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.确认富力公司与王清周就富力城9号楼2单元602房产形成的买卖合同有效，并确认上述房产归原告王清周所有；3.依法判令富力公司协助和配合原告王清周办理上述房产的产权过户登记。事实与理由：2014年12月26日，原告出资30万元购买富力公司开发的汝阳县富力城小区9号楼2单元602房，面积127.06平方米，当日付清全款，富力公司出具收据并签订房屋认购书。可因本案被告汝阳农商行与第三人的借款合同纠纷，汝阳县人民法院对原告购买的房产予以查封。原告提出书面执行异议，但被驳回。原告认为，其已支付全部价款，虽未办理房产证，但房屋买卖合同有效，被告汝阳农商行无权申请查封该房产，故提起诉讼。
被告汝阳农商行辩称，原告与富力公司未签订商品房买卖合同，且原告王清周在购买房屋至房屋被查封前，中间有一段比较长的期限，依据众多同类执行异议案件中的其他情况，原告一直未签订正式买卖合同也未交纳契税，不符合常理。应驳回原告的诉求。
第三人汝阳县富力房地产开发有限公司、汝阳县鑫鼎商贸有限公司、汝阳县恒金富达有色金属商贸有限公司、翟天须、翟冬冬、陈刚强、毛葡萄、张琳晓未作陈述。
原告王清周提交以下证据：1.收据一份，主要内容为：2014年12月26日，王清周向富力公司一次性支付购房款30万元，购买汝阳县富力城小区9号楼2单元602房，面积127.06平方米；2、房屋认购书一份，主要内容同证据1；3.豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》一页，主要内容为：王清周交纳房款购房的事实，在对富力公司进行资产和负债专项审计中，该房款已列入《已确认销售收全款房屋销售（预估）收入明细表》。汝阳农商行对上述证据的真实性不持异议，但认为本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，原告的异议请求不应支持。
被告汝阳农商行提交豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》第12至17页，提出其他许多所谓的购房款，经审计均为投资款，本案买卖关系的真实性存疑。原告王清周对证据的真实性不持异议，但提出该证据与原告王清周无关，没有显示原告王清周交纳的是投资款。
鉴于当事人对上述证据的真实性均不持异议，本院予以采信。
本院查明：富力公司于2013年11月7日取得位于汝阳县城文化路××小区××、××、××、××、××、××、××、××楼预售许可。2014年12月26日，王清周向富力公司一次性支付购房款30万元，认购汝阳县富力城小区9号楼2单元602房，富力公司当日出具收据，并与王清周签订《房屋认购书》。在汝阳农商行申请执行富力公司、翟冬冬、陈刚强等金融借款合同纠纷一案中，经汝阳农商行申请，本院于2015年8月10日依法对该房产予以查封。王清周提出执行异议，本院审查后认为，根据物权法的规定，王清周未与富力公司签订正式的书面合同，也未到房屋管理部门备案登记，本院对登记在富力公司名下的房产进行查封并无不当，遂裁定驳回其异议请求。王清周不服，在法定期间内提起案外人执行异议之诉。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据该规定，案外人执行异议之诉的审理范围为异议人对执行标的是否享有足以排除执行的权利进而决定是否停止对争议标的物的执行，以及案外人同时提出的权利请求应否予以确认。据此，本案的审理范围限于应否停止对争议房产的执行，以及应否确认争议房产归王清周所有。原告王清周的其他诉讼请求均不属执行异议之诉的审理范围，本院在本案中不予处理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对于本案是否符合上述规定的情形，评述如下：
首先，在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案的认购书已明确了房号和价款，具备房屋买卖合同的主要内容，且富力公司已全额收取了房款，应当认定认购书为商品房买卖合同。现已查明，争议房产查封日期为2015年8月10日，王清周支付30万元购房款及订立认购书的时间为2014年12月26日，应当认定当事人在人民法院查封之前已就争议房产签订了合法有效的书面买卖合同。
其次，关于所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案争议的商品房系住宅，通常情况下当然系用于居住，而汝阳农商行并未举证证明王清周名下还有其他房屋，亦未举证证明争议房产并非用于居住，应当推定王清周所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。
第三，关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。关于富力公司截止2010年10月25日至2015年8月31日资产负债表和利润表的审计报告显示，本案诉争房产价款30万元已列入《已确认销售收全款房屋销售（预估）收入明细表》，足以认定王清周支付了全部价款，汝阳农商行关于该宗买卖真实性存疑的主张不能成立。
第四，关于王清周对争议房产所享有权利是否足以排除执行。原告王清周系争议房产的合法买受人，被告汝阳农商行系富力公司的普通债权人。在保护顺序上，买受人对特定商品房转移所有权的请求权，应当优于其他一般债权人变卖商品房获得金钱清偿的请求权。否则，将会使商品房买受人陷入既无法取得特定房屋，又无法获得购房款返还的困境。
综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应停止对争议房产的执行。关于原告王清周要求确认房产所有权的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于原告王清周对房产享有的是取得所有权的合同权利，并未实际取得所有权，其所有权仍应通过不动产登记的方式取得，本院在本案中对其房产所有权不应予以确认。
经合议庭评议并报请院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
一、停止对王清周购买的汝阳县富力房地产开发有限公司开发的富力城9号楼2单元602房产的强制执行,本院（2015）汝执异字第80号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
二、驳回原告王清周的其他诉讼请求。
案件受理费1000元，由原告王清周负担800元，被告汝阳县富力房地产开发有限公司负担200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 李刚强
审 判 员 程晓光
人民陪审员 魏颜军
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 王欣然