湖南省津市市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津民二初字第363号
原告（反诉被告）刘玲，女，1965年6月17日出生，汉族，东仁药店退休人员。
原告（反诉被告）苏文华，男，1962年9月15日出生，汉族，津市监狱罪犯总医院工作人员。
两原告共同委托代理人余学舫，男，1963年4月23日出生，汉族。
被告（反诉第三人）津市市阳由房地产开发有限公司，住所地常德市津市市三洲驿办事处护市社区澹津路26号。
法定代表人黄大喜，公司董事长。
委托代理人赵继庆，湖南鼎鸣律师事务所律师。
被告（反诉原告）姚引春，男，汉族，1967年6月4日。
委托代理人汪辉，湖南鼎鸣律师事务所律师。
原告苏文华、刘玲诉被告津市市阳由房地产开发有限公司、姚引春商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理。依法由审判员邓长颖适用简易程序公开开庭进行了审理，被告姚引春当庭提起反诉，本院合并审理。原告（反诉被告，下同）苏文华、刘玲及其共同委托代理人余学舫，被告（反诉第三人，以下简称阳由公司，下同）津市市阳由房地产开发有限公司的委托代理人赵继庆，被告（反诉原告，下同）姚引春及其委托代理人汪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏文华、刘玲诉称，2006年11月15日，原告在津市紫金花苑小区购买商品房一套，建筑面积151.71平方米，金额130500元，双方签订了一份商品房买卖合同。原告当时向被告姚引春预先付房款70000元，并立下欠条一张，尚欠60500元。按合同约定，余款在一个月内付清，如买方不按规定时间结清房款，出卖方有权解除合同并要求支付违约金。为此原告于2006年12月12日向津市市住房公积金管理部办理委托贷款合同。2006年12月21日，原告住房公积金贷款获审批90000元，次日上午，原告电话通知被告姚引春到建设银行拿购房余款，把欠条带来。约20分钟后，被告姚引春和一名陌生男子来到建设银行营业厅。原告问被告姚引春是转账还是给现金，被告姚引春说：“就给现金吧，要给工人开工资”。因银行取50000元以上需要预约，于是原告在柜台取49000元，再到柜机上取了30000元（有银行流水号数为证），并当场交给姚引春。被告姚引春拿到余款60000元后，将欠条交给原告，且原告当着被告姚引春的面当场撕毁欠条，至此双方就购房欠款一事结清。但当时没有在意要被告姚引春开具收据或发票。当询问房产证时，被告姚引春告知因原告欠银行贷款证件抵押在银行亦相信。2015年9月结清公积金贷款本息后，原告想把房屋产权证作抵押贷款做生意，找被告姚引春去拿房产证，被告姚引春说：“原告没有结清购房款”。作为债权人长达10年的时间，被告姚引春从未提及亦未催促过此事，原告认为是敲诈，并再次找被告姚引春要房屋产权证，被告姚引春说：“两证没有办，现在办理更有点难，10年前的税只有几个点，现在办要17%的税，要多出一万多元，这个钱由你出”。原告不同意，遂形成纠纷，诉至法院请求：1.判令两被告履行合同义务，为原告办理房屋产权证，并将房屋产权证交付于原告手中；2.本案诉讼费由两被告承担。
为支持其诉讼请求，两原告向本院提交了以下证据：
1.《商品房买卖合同》1份，拟证明原、被告商品房买卖合同关系成立，对具体事项进行了约定的事实；
2.阳由公司营业执照，拟证明被告阳由公司是依法成立的合同主体的事实；
3.《委托贷款合同》1份，拟证明原告为购买房屋申请住房公积金贷款，住房公积金管理中心对相关事项进行了审批的事实；
4.契税发票、先行缴付的购房款两张收据，拟证明2006年11月已缴付70000元购房款、2006年12月15日缴纳房屋买卖税金5220元的事实；
5．《房屋权属登记程序审核表》1份、《津市市城区房地产抵押（按揭）贷款审核登记表》1份，拟证明原告为了购买房屋申请住房公积金贷款并将房屋进行抵押登记的事实；
6.《常德市住房公积金提取审批单》1份、中国建设银行股份有限公司津市支行《个人活期明细账查询》1份、《按客户编号查询账号》明细1份，拟证明2006年12月22日原告为了缴纳房款用卡号为3000209980110103131取款并交给原告的事实；
7.《常德市个人住房公积金委托贷款本息结清通知单》1份，拟证明原告于2015年9月16日结清贷款的事实；
8.工商银行信贷股陈林手写清单1份，拟证明原告为了将房屋抵押申请银行贷款才得知房屋未办理房产证的事实；
9.紫金花苑业主孟德金的说明1份，拟证明被告姚引春从未找原告催讨房款，不存在反诉原告所诉称的原告欠被告姚引春房款的事实；
10.原告给姚引春1390736****的打过电话的详单，拟证明原告给被告姚引春打过电话，多次要求协商房产证办理的事实。
被告阳由公司辩称，2006年阳由公司施行的是项目承包制，项目经理为姚引春，其权利义务在双方的承包合同中已经进行了确认，有关阳由公司起诉的事实以姚引春当庭陈述的意见为准。
被告姚引春辩称，原告起诉不实，到目前为止原告尚欠房款60500元，水电费3500元，合计64000元；由于原告方没有按照合同约定将购房款及其他费用支付给被告方，被告方享有先履行抗辩权。在原告方未缴纳上述费用之前，被告方有权不为原告办理房产证。
被告姚引春当庭提出反诉称，依据双方签订的合同，请求原告方支付尚欠的购房尾款60500元和水电费3500元，共计64000元。
为支持其诉讼请求，被告姚引春向本院提交的以下证据：
1.《商品房买卖合同》1份，拟证明按合同约定了原告应将余款在一个月内付清，原告应当先付清尾款，被告才为原告办证；被告方已经按照合同15条约定履行了自己前期备案义务的事实；
2.津市房地产管理局产权产籍股出具的《证明》1份，拟证明本案诉称的紫金花苑小区共有59户，52户已办理产权证，7户未办理产权证都是因为拖欠房款的事实；
3.湖南省津市市地方税务局第三税务分局出具的《地税局征管系统发票代开清册》1份，拟证明被告在地税开具了税票，为业主办房产证，印证已经办证的业主是已经缴清房款的事实；
4.证人赵杰的出庭证言1份，拟证明因原告尚欠购房尾款，2008年4月，赵杰曾与被告姚引春一起催讨的事实；
5.《关于我市房地产行业发展和售房合同签订及办证惯例说明》1份，拟佐证原告因拖欠房款未办证的事实。
两原告（反诉被告）对反诉辩称，1.原告已按合同约定履行完毕，不存在欠款争议；2.对其反诉请求，被告姚引春长达10年未向原告提出过，已超过诉讼时效，亦未提交任何证据证实其主张。
被告阳由公司当庭表示不提反诉。作为被告姚引春反诉中的第三人，阳由公司认为双方的合同没有履行完毕，存在争议。
被告阳由公司未向本院提交任何证据。
对两原告提交的证据，经庭审质证，被告阳由公司对证据1、2、3、4、5、6、7、10的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，不能达到原告的证明目的；对证据8.手写清单，认为形式要件不合法，与本案无关系；对证据9.孟德金的说明，认为证人需出庭接受质证，其内容亦不能证明是否欠款的事实。被告姚引春对证据2无异议；对证据1、3、4、5、6、7、10的真实性、合法性没有异议，但认为均不能达到证明房屋款项已全部付清的证明目的；对证据8.手写清单，认为来源不明，且与本案无关；对证据9.孟德金的说明，认为形式要件不符合规定，证明不真实。本院认为，对原告方提交的证据1、2、3、4、5、6、7、10，形式、来源合法，与本案事实有关联，对与本案有关事实部分的证明效力本院予以确认，其证明目的是否采信将在本院认为部分阐述；证据8.与本案无关，且无书写人签名或盖章形式要件不合法，本院不予以采纳；证据9.证人无正当理由未出庭作证，对其证明效力不予确认。
对被告姚引春提交的证据，经庭审质证，被告阳由公司均无异议。两原告对证据1.的真实性、合法性无异议，但认为不能达到被告方的证明目的；对证据2.的真实性、关联性有异议，认为房管局未具体说明7户未办产权证系因未缴清房款，不能达到被告的举证目的；对证据3.的关联性有异议，不能达到其证明目的；对证据4.证人证言的真实性有异议，且证人与姚引春系亲戚关系，证词不能采信；对庭后提交的证据5.不同意质证，且认为内容不真实，不具有直接证明力。本院认为，对被告姚引春提交的证据1.形式、来源合法，内容真实，与本案有关联，本院对其有关事实的证明效力予以确认；证据2.载明7户系因未申请登记暂未办理房屋所有权证，不能证明7户业主均因拖欠房款而导致未办理房屋所有权证，进而逻辑推导出原告因拖欠房款未办理房屋所有权证的事实，故对其证明目的本院不予以采信；证据3.形式、来源合法，内容真实，但该证据仅证明被告阳由公司在税务部门为付款方为彭梅、高柏生、许业芬、蒋崇华代开了税票，不能达到证明未开具发票业主的原因是未缴清房款的证明目的，故对其证明目的本院不予采信；证据4.证人赵杰与被告姚引春系连襟关系，本院不予采纳；证据5.系当事人在法庭辩论终结后提交，原告方不同意质证，且该证据无制作人或负责人签字，证明内容对个案事实不具有直接的证明力，本院不予以采纳。
根据当事人举证、质证、庭审陈述和本院认证情况，本院确认如下案件事实：
2006年11月15日，买受人苏文华与出卖人阳由公司及其委托代理人姚引春签订《商品房买卖合同》，购买位于津市市九澧广场东北角紫金花苑第2幢东单元202号房。合同约定：建筑面积共151.71平方米，每平方米860元，总金额130500元；付款方式及期限为：合同签订之日付房款70000元，余款在1个月内付清；买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……；交付期限为：出卖人应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，同时约定了出卖人逾期交房的违约责任；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金……。主合同后附合同补充协议：附件三装饰、设备标准；附件四“经双方协商：1.出卖方负责办理土地使用证和房屋产权证，办证费用按实际发生额由买受人负担，买受人还应提供有效身份证件和契税发票。2.水、电单独立户费共计3500元，由买受人交纳给出卖人统一办理。出卖人：姚引春买受人：苏文华。”
2006年11月14日、16日，苏文华分别支付购房款20000元、50000元，收款人姚引春出具收据并加盖“津市阳由建筑公司姚引春项目经理部”印章。2006年12月12日，借款人（甲方）苏文华与津市市住房公积金管理部签订《委托贷款合同》，贷款金额为90000元；贷款用途为用于甲方购买座落于津市市紫金花苑2座东单元202号的住房，建筑面积为151.71平方米；贷款期限为10年，自2006年12月起至2016年12月止。贷款发生日以实际放款日期为准……。2006年12月15日，苏文华填写《房屋权属登记程序审核表》《津市市城区房地产抵押（按揭）贷款审核登记表》，将上述房屋抵押给津市住房公积金管理部。2015年9月16日，借款人苏文华结清住房公积金贷款本息。
2006年12月15日，苏文华向津市市契税纳税中心按计税金额130500元、税率4%的标准，缴纳房屋买卖契税5220元。
另查明：苏文华与刘玲系夫妻关系，双方从2006年起至今一直共同居住在紫金花苑2号楼东单元202房。阳由公司实行项目承包制，姚引春系阳由公司紫金花苑小区开发项目的项目经理。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为原告方主张两被告应按约履行合同义务为其办理房屋产权证的诉讼请求是否成立？被告姚引春反诉请求原告支付购房尾款是否应得到支持？
关于原告方主张两被告应按约履行合同义务为其办理房屋产权证的诉讼请求是否成立的问题。被告姚引春认为原告方提供的现有证据，无论是公积金贷款或是银行流水凭证，均不能直接证明原告方已将购房尾款交付于姚引春，仅凭当事人陈述还清尾款时未出具收据，是当时写下欠条，现金偿还后即撕毁的事实，未完成举证责任，不能认定其主张的事实成立并当庭提出反驳与反诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，本院认为，第一，本诉中，因事隔9年，银行录像等直接证据已无法提取，原告提供的公积金贷款凭证、银行流水与其陈述结清房款的时间等要素相互吻合；第二，原告方陈述所欠尾款系当时书写欠条，还款时当即撕毁未留凭证的事实符合日常生活交易习惯；第三，被告姚引春及阳由公司房地产开发有限公司作为专业的房地产开发商应对所收取的每笔房款按规定出具正式发票、留有存根，对欠款业主有明细账册或记账凭证。被告反驳原告诉讼主张，称紫金花苑小区共52户业主均由其亲自负责办理，7户包括本案苏文华均因未缴清房款未办理房产证，但未提供公司账册、记账凭证或其他材料证实未办证业主所欠房款时间、具体金额等事实。且被告未提供有效证据证实其在长达9年的时间内曾向原告主张权利的事实，不合常理。反驳无充足证据予以支撑，不足以认定其主张。经审查并结合全案事实，本院对原告提交证据的证明力可以确认，故认定原告方已按约履行合同义务，对原告要求两被告履行合同义务为其办理房产证的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告姚引春反诉请求原告支付购房尾款是否应支持的问题。反诉中，被告亦未提交有效证据证实原告欠款事实存在。基于前述理由，本院确认原告已按约履行了合同义务，不存在时效问题。故被告姚引春反诉要求原告支付购房尾款共计64000元的请求，本院不予以支持。
另本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中对买、卖双方的违约行为均约定了违约责任，本诉原告和反诉原告在诉讼中对违约责任均未主张系对各自权利的自行放弃。
综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人受其约束。原告方按合同约定履行付款义务，出卖方应按合同附件四的约定负责办理土地使用证和房屋产权证。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：
一、被告津市市阳由房地产开发有限公司、被告姚引春于本判决生效之日起一个月内为原告苏文华购买的紫金花苑第2幢东单元202号房办理房屋产权证，并直接交付于原告苏文华、刘玲。
二、驳回被告（反诉原告）姚引春的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费2910元，减半收取1455元，由被告津市市阳由房地产开发有限公司和被告姚引春共同负担，反诉费700元，由被告姚引春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常德市中级人民法院。
审判员 邓长颖
二〇一六年五月七日
书记员 冯 译
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。