四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川14民终421号上诉人（原审原告）王建，男，汉族，1967年12月16日出生。委托代理人伍小龙，四川铁韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川仁寿碧海房地产开发有限公司。法定代表人向斌，董事长。委托代理人徐成东，四川力恒律师事务所律师。上诉人王建因与被上诉人四川仁寿碧海房地产开发有限公司（以下简称碧海公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院(2015)仁寿民初字第3213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭审理本案。上诉人王建及委托代理人伍小龙，被上诉人碧海公司的委托代理人徐成东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，碧海公司为开发建设位于仁寿县文林镇仁方路口“森林燕语”工程项目，于2010年4月15日与王建签订《旧房拆迁补偿合同》，约定：王建将自己所有的位于仁寿县文林镇城北社区，原仁方路口旁的养路段家属区的（国有土地使用权证号为仁国用（1994）字第0088号，房产证号为仁房权证文林镇字第R-011030243**号）99.2平方米的房屋交与碧海公司开发，并置换135平方米的新房屋；王建接到碧海公司通知后按通知要求30天内自行搬迁，由碧海公司负责过渡费、补偿费、搬迁费共计5000元／年；任何一方违反合同约定，将承担守约方的经济损失，并处违约金10万元。合同签订后，王建搬出房屋，并将房屋的产权证书及钥匙交付给碧海公司；碧海公司支付了2010年度至2014年度的过渡费，尚欠2015年度的过渡费未付。2015年8月10日，王建诉来本院，提出上述请求。另查明，1.碧海公司在2010年先后与仁寿县文林镇城北社区、原仁方路口旁的养路段家属楼20户居民（含王建）签订《旧房拆迁补偿合同》。合同签订后至今，碧海公司对该20户居民的房屋均未进行拆迁，但房屋的门窗、水电气等设施已被拆除。2.2010年12月19日，碧海公司出具《法人授权委托书》，载明：“我公司开发建设位于文林镇仁方路口‘森林燕语’项目，公司特委托张刚为该项目经理，全权负责处理该项目的相关事宜，代理权限如下：森林燕语项目立项、报建、规划、设计、选择建筑施工队伍、房屋销售、备案登记、办理产权证、房屋保修维修等权利。委托有效期从2010年12月18日起至2011年12月17日止。”2013年11月22日，张刚出具《承诺书》载明：“仁寿县城北社区仁方路口原养路段家属区住房（20户）过渡费2014年元月26号付清（2014年过渡费），共计20万元”。3.2011年3月15日，仁寿县文林镇人民政府和仁寿县住房和城乡规划建设局共同出具《通告》，载明：“……因该地块属于集体土地，不能办理《房屋拆迁许可证》，现告知上述签订了《房屋拆迁补偿合同》的居民，立即与碧海公司商洽解除《房屋拆迁补偿合同》。”4.2011年6月15日，仁寿县国土资源局在碧海公司补交土地出让金后，将王建房屋的国有土地使用权的使用期限变更为70年，证书号变更为仁国用（2011）第3934号。原判认为，一、关于《旧房拆迁补偿合同》的效力问题。双方之间签订《旧房拆迁补偿合同》时，碧海公司作为拆迁人，没有办理相关的拆迁手续，不具有拆迁的资格，双方签订的合同违反当时拆迁法律、法规之规定,该合同应当认定为无效。二、关于过渡费用的问题。王建在签订合同后，已按约定搬离拆迁房屋，碧海公司应当支付2015年度的过渡费用。张刚于2013年11月22日承诺20户拆迁户在2014年的过渡费20万元，碧海公司出具的《法人授权委托书》载明张刚的代理权限于2011年12月17日截止，张刚在出具《承诺书》时已无代理权，碧海公司对张刚的行为不予认可，也不予追认，故王建诉称2015年度过渡费为1万元的主张，依法不予支持，碧海公司应按合同约定支付2015年度的过渡费5000元。三、关于违约金是否支持的问题。根据《合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，双方之间签订的《旧房拆迁补偿合同》确认为无效，违约条款在无效合同中也自始无效。对于王建要求碧海公司支付逾期交房违约金10万元主张，依法不予支持。四、关于是否应当恢复原状的问题。本案中，王建在协议签订后搬离拆迁房屋，现房屋的门窗、水电气等设施已被拆除，此系碧海公司在履行合同过程中给王建造成的损失，应由碧海公司承担相应的责任，故王建要求碧海公司对房屋恢复原状的请求，应予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定判决：一、碧海公司于本判决生效后三十日内给付王建2015年度的过渡费5000元。二、碧海公司于本判决生效后三十日内为王建位于仁寿县文林镇城北社区、原仁方路口旁的养路段家属区，现坐落地址为文林镇柏林湾路35号幢3-1号的房屋恢复原状。三、驳回王建的其他诉讼请求。案件受理费300元，由碧海公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王建上诉称，一、原判认定《旧房拆迁补偿合同》无效没有法律依据，且违约金条款是有效条款，碧海公司应支付违约金10万元。二、原判认定碧海公司应按合同约定支付2015年过渡费5000元错误，张刚作为碧海公司代理人承诺2014年过渡费为每年1万元。请求二审依法撤销原判，改判碧海公司支付2015、2016年过渡费2元，并支付逾期交房违约金10万元，将房屋恢复原状。碧海公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，王建的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。二审中，碧海公司出具了一份《交接手续》，拟证实碧海公司已恢复了房屋原状，其他涉案十七户人已经接收房屋。王建对此证据予以认可。涉案房屋共计二十户，一审判决后有十七户服判，未提起上诉。对于王建二审中新增的给付2016年过渡费1万元的诉讼请求，碧海公司不同意该请求在本案二审中审理，也不同意调解。碧海公司主张《旧房拆迁补偿合同》无效，理由是划拨土地开发、转让违反法律规定，且至今未办好拆迁许可证；政府未办理拆迁许可证是因整个案涉土地较为复杂，集体、国有性质都有，另外规划方面也未过关。对于《旧房拆迁补偿合同》目的，双方均认可是为了进行商品房开发，该拆迁行为与政府无关。王建二审中表示，因情势变更，该合同现在客观上无法履行，合同目的无法实现，其在一审中已请求解除合同；碧海公司也同意解除合同。碧海公司认为将王建的房屋恢复原状后其实际上就没有损失。其余事实，与原判认定一致。以上事实，有双方当事人身份证明、旧房拆迁补偿合同、收条、法人授权委托书、承诺书、通告、土地登记审批表、交接手续、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点为双方所签订的《旧房拆迁补偿合同》是否有效及碧海公司是否应支付违约金；2015年度的过渡费标准。关于双方所签订的《旧房拆迁补偿合同》，该合同系双方真实意思表示，也未违反法律行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。原判以碧海公司未办理相应的拆迁手续，不具有拆迁的资格，合同违反当时拆迁法律、法规之规定为由认定合同无效，依据不充分，认定不当。虽《旧房拆迁补偿合同》合法有效，但在履行过程中，因土地性质、拆迁许可证办理、规划等客观非归责于双方的原因，进行商品房开发的合同目的不能实现，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”，本案合同成立后因情势变更致合同目的，双方当事人均可以请求解除合同。诉讼中，双方均同意解除合同，故本合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案情况，合同解除后，碧海公司应恢复王建房屋的原状。因王建在交付其房屋后，碧海公司一直支付其过渡费，故碧海公司在将房屋恢复原状后王建并不存在损失。故王建请求碧海公司支付违约金10万元缺乏相应事实依据，该请求本院不予支持。至于2015年过渡费的标准问题，王建主张该费用为1万元，其提供的张刚出具的承诺书能证明张刚曾经按1万元标准支付2014年过渡费，但因碧海公司出具的《法人授权委托书》载明张刚的代理权限于2011年12月17日截止，张刚在出具《承诺书》时已无代理权，且碧海公司对张刚的行为不予认可，也不予追认，故2015年过渡费应按《旧房拆迁补偿合同》约定的每年5000元标准支付。王建的该上诉理由不能成立，本院不予支持。王建在诉讼中同时主张了2016年过渡费，该请求属于新增诉讼请求，因碧海公司不同意在本案中一并处理及调解，故该请求本院二审不予审理，王建可就2015年后至碧海公司将房屋恢复原状之日止的过渡费另行起诉。综上，原判认定事实清楚，在认定合同效力上适用法律错误，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人王建负担。本判决为终审判决。审判长  罗卫平审判员  王 敏审判员  蒋 毅二〇一六年六月二十四日书记员  刘慧彬