云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云23民终1212号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨培进，男，1954年5月15日生，住楚雄市。
委托诉讼代理人：蔡晓燕，云南鼎燊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏永艳，女，1987年3月4日生，住楚雄市。
委托诉讼代理人：秦海龙，云南公正法律服务所法律工作者。
上诉人杨培进因与被上诉人苏永艳房屋�赁合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2017）云2301民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨培进及其委托诉讼代理人蔡晓燕、被上诉人苏永艳的委托诉讼代理人秦海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨培进的上诉请求：请求撤销楚雄市人民法院（2017）云2301民初2196号民事判决第二项，改判上诉人不返还被上诉人任何款项；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人提交证据能证实被上诉人违反《租赁合同》约定，要求提前解除租赁关系的事实。合同第九条约定：一旦解除合同，所有改造、装饰装修乙方不得损毁，不得提出索赔要求。苏永艳出具的欠条已经明确，装修费用共计36000元，被上诉人承担16000元。上述约定内容，双方权利义务明确，足以证实因被上�人违约解除合同，所产生的装修费用上诉人作为守约方不应退还；2.本案是被上诉人违反合同约定，要求提前解除租赁关系。被上诉人在签订合同后，以各种理由借口明确表示不愿继续承租，并主动交还钥匙。因被上诉人的违约行为给上诉人造成了经济损失，包括预期经济损失,本案房屋租金不应当退还。上诉人是在收到一审传票后，得知被上诉人解除合同，才考虑签署拆迁协议的。拆迁协议的签署与本案无关，签订时间也是在被上诉人明确解除合同，不愿继续履行的基础上签订。
被上诉人苏永艳辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
苏永艳向一审法院起诉请求：1.解除与杨培进签订的《租房合同》；2.判令杨培进退还房租41000元；3.诉讼费由杨培进承担。
一审法院认定事实：苏永艳与杨培进经人介绍认识，2016年年初，双方就苏永艳承租杨培进家位于楚雄市东瓜镇车坪村委会板桥村小组小庙山的房屋经营农家乐事宜进行协商，达成了初步意见，但未签订书面合同。之后，杨培进对房屋进行了基础装修，期间，苏永艳借给杨培进10000元款项用于装修。2017年3月1日，杨培进（甲方）与苏永艳（乙方）就杨培进的房屋（原彝家香院）出租给苏永艳经营农家乐事宜签订租赁合同，约定：“第一条，底租金20000元/年，从第二年起逐年递增10%（各年依次为20000元、22000元、24200元、26620元、29282元、32210元），押金为5000元。第二条，本合同第一阶段合同有效期为六年，合同期满乙方愿意继续租用，乙方优先获得继续租用权……第四条，租赁期政府因规划征用，甲方无条件收回乙方使用权，乙方投入的装饰装修甲方不予赔偿。乙方经营范围内获得的相关赔偿费用甲乙双方共有（甲方占70%，乙方占30%）。……第六条，租用范围：除正房左边楼房一间和连接左耳房楼一间共两间楼（甲方居住）外，其余二十间主房、三间厨房、四间平房，共计27间房全部归乙方使用。……第二十二条，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效，具有同等法律效力。”租赁合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，杨培进的妻子金丽向苏永艳出具了一份收条，内容为：“今收到苏永艳交2017年3月1日至2018年3月1日第一年房屋租金贰万元整，其中壹万元于去年（2016年）付了，并在当时写了一张借条，现在苏永艳说借条已遗失，今天实收壹万元，去年那壹万元冲抵房租壹万元。另外，装修费用叁万陆仟元，苏永艳承担壹万陆仟元，杨培进承担贰万元。另外，协商交租房抵押金伍仟元，总计现应收金额为肆万壹仟元，除去壹万元，实收叁万壹仟元。”�订租赁合同当天晚上，苏永艳搬了一块大镜子、一个沙发、一棵盆栽的树到其承租的杨培进家房屋里。签订租赁合同时，杨培进出租给苏永艳的房屋包括地板、墙体的基本装修已经完成，彩绘部分尚未完成。自2017年3月3日起至3月31日期间，苏永艳通过微信聊天方式，先以开业资金不足为由欲向杨培进借款开业，后以资金不足、父亲生病住院急需用钱、自己无力开展经营等理由与杨培进协商解除租赁合同事宜，但未果。自2017年4月1日起，苏永艳一直在通过微信聊天方式与杨培进协商解除租赁合同事宜。2017年6月26日，云南鼎燊律师事务所受杨培进的委托，向苏永艳发出了一份律师函，要求苏永艳在接到律师函后5个工作日内赔偿因其提前解除合同给杨培进造成的经济损失134312元，并将放置于杨培进家房屋内的物品搬离。6月29日，苏永艳将杨培进起诉到法院，杨培进应诉�提起反诉。
另查明，在签订租赁合同前，杨培进对其房屋进行基础装修支出费用36000元。杨培进家位于楚雄市东瓜镇车坪村委会板桥村小组小庙山的房屋因被确定为拆迁范围，2017年7月15日，杨培进家与拆迁单位签订了拆迁协议。
一审法院认为，苏永艳与杨培进签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规效力禁止性规定，合法有效。庭审过程中苏永艳、杨培进均明确表示同意解除租赁合同，对双方签订的租赁合同予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人……”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和�同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”苏永艳与杨培进签订的租赁合同未对杨培进交付房屋及房屋钥匙的时间、条件及苏永艳交付租金的时间和条件进行约定，即双方对于先交付租金或先交付房屋及房屋钥匙未进行约定，苏永艳在签订合同当晚将租金、押金、装修费等支付给了杨培进，并将其一块大镜子、一个沙发、一棵盆栽的树搬入到了杨培进的房屋中，至今未搬离。苏永艳未提交证据证实存在其要求杨培进履行交付房屋及房屋钥匙的义务而杨培进拒绝履行的情形，而在签订合同后的三、四天时间里苏永艳即向杨培进提出要解除合同，之后一直在与杨培进协商解除合同事宜，直至收到杨培进的律师函后向法院提起诉讼。杨培进自认租赁合同约定出租给苏永艳的房屋因涉及拆迁已于2017年7月15日与相关单位签订了拆迁协议�鉴于以上情况，由苏永艳承担从合同签订之日起至2017年6月30日期间的房屋租金6668元（20000元÷12个月×4个月），由杨培进返还苏永艳已支付的租金13332元（20000元-6668元）为宜；杨培进未提交证据证实签订租赁合同前与苏永艳对房屋进行基础装修的费用承担进行过约定，双方签订合同后，苏永艳基于要承租杨培进的房屋同意承担的16000元装修费用，不属于租赁合同第九条约定的“一旦解除合同，所有改造、装饰装修乙方不得损毁、不得提出索赔要求”的范围，结合苏永艳未实际在杨培进的房屋内从事农家乐经营、房屋已确定要被拆迁的事实，由杨培进返还苏永艳装修费15000元为宜；合同解除后，杨培进收取的押金5000元应予以退还。因苏永艳在签订合同当晚将其一块大镜子、一个沙发、一棵盆栽的树搬入到了杨培进的房屋中至今未搬离，故对杨培进要求苏永艳将其物品�离房屋的反诉请求，本院予以支持。对杨培进要求苏永艳赔偿经济损失134312元（租赁合同期限为六年，扣除第一年租金20000元，余下五年的租金合计为134312元）的反诉请求，杨培进可收取134312元的租金系基于租赁合同能够正常履行，现因房屋涉及拆迁，杨培进已经与相关单位签订了拆迁协议，合同客观上已不具备继续履行的条件，且杨培进亦未提交证据证实其存在经济损失及损失的具体数额，故对杨培进的该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除苏永艳与杨培进于2017年3月1日签订的租赁合同；二、由杨培进于本判决生效之日起十五日内返还苏永艳租金13332元、装修费15000元、押金5000元；三、苏永艳于本判决生效之日起十五日内将摆放于杨培进家位于楚雄市东瓜镇车坪村委会板桥村小组小庙山的房屋内的一块大镜子、一个沙发、一棵盆栽的树搬离；四、驳回杨培进的其他反诉请求。
对原审法院认定的事实，上诉人杨培进提出：苏永艳借给杨培进的10000元不属于借款，是苏永艳自愿承担的装修款；苏永艳在签订租赁合同后提出解除合同，其已违约；杨培进的房屋不属于强制拆迁范围，是可拆可不拆。被上诉人苏永艳对原审法院认定的事实无异议。
二审中，上诉人杨培进提交以下证据：1.两份微信聊天记录，欲证明苏永艳知道房屋拆迁范围的事宜，杨培进的房屋不属于必须强制拆迁的范围；2.照片，欲证明房屋交付后，苏永艳搬进租赁房屋内的物品，上诉人已将房屋交付苏永艳使用。经质证，被上诉人苏永艳提出，虽然不清楚什么时候要拆房屋，但事实上该房屋已被拆除；认可第二份聊天记录的真实性，但也证明了房屋要拆迁的事实；对照片的真实性、合法性、关联性不予认可。
二审审查认为，两份微信聊天记录能证明苏永艳知道房屋拆迁的事宜，因本案涉及的租赁房屋事实上已经被拆除，对上诉人提出租赁的房屋不属于必须拆迁的范围的证明目的不予确认；照片可证明苏永艳将部分物品放置于租赁房屋内。
对当事人争议的事实，本院确认如下：1.杨培进的妻子金丽出具的收条已载明，苏永艳于2016年支付10000元，当时写了一张借条，现将已支付的10000元冲抵房屋租金10000元。一审认定苏永艳于2016年借给杨培进10000元的事实清楚，应予确认；2.一审已认定苏永艳与杨培进签订租赁合同后，与杨培进协商解除租赁合同事宜，苏永艳的行为是否�成违约在判决理由部分予以阐述；3.上诉人杨培进于2017年7月15日与拆迁单位签订了拆迁协议，其租赁的房屋属于拆迁范围，二审庭审中双方均认可房屋已被拆除的事实，上诉人提交的证据不能证明租赁的房屋不属于强制拆迁范围，上诉人主张不能成立。二审经审理查明的事实与一审认定一致。
根据双方当事人的诉辩主张，本院确定本案的争议焦点为当事人是否存在违约行为，双方在本案中应当承担的责任。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏永艳与杨培进签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效。合同签订后，苏永艳提出解除合同，其行为已构成违约。杨培进妻子金丽出具给苏永艳的收条中载明，装修费用36000元，苏永艳承担16000元，杨培进承担20000元。苏永艳在庭审中认可收条内容，杨培进已对出租的房屋进行�装修，双方对装修费用的承担约定明确，上诉人杨培进主张装修费用不应返还的理由成立，应予支持。苏永艳向杨培进交付了一年租金，杨培进自认于2017年7月15日与拆迁单位签订了拆迁协议，鉴于苏永艳并未对承租房屋进行使用，杨培进应当返还苏永艳2017年7月以后的租金13332元。杨培进与苏永艳虽约定了押金，但对押金的处理约定不明，不能认定为履约保证金，故合同解除后，押金应予退还。苏永艳在签订合同当晚将一块大镜子、一个沙发、一棵盆栽的树搬入承租房内，现房屋已被拆除，苏永艳庭审中明确表示放弃放置于承租房屋内的物品，杨培进表示同意，故对原审判决第三项应予撤销。
综上所述，上诉人杨培进上诉请求部分成立，二审予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
�、维持楚雄市人民法院（2017）云2301民初2196号民事判决第一项、第四项，即：“一、解除原告（反诉被告）苏永艳与被告（反诉原告）杨培进于2017年3月1日签订的租赁合同；四、驳回被告（反诉原告）杨培进的其他反诉请求”；
二、撤销楚雄市人民法院（2017）云2301民初2196号民事判决第二项、第三项，即：“二、由被告（反诉原告）杨培进于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）苏永艳租金13332元、装修费15000元、押金5000元；三、原告（反诉被告）苏永艳于本判决生效之日起十五日内将摆放于被告（反诉原告）杨培进家位于楚雄市东瓜镇车坪村委会板桥村小组小庙山的房屋内的一块大镜子、一个沙发、一棵盆栽的树搬离”；
三、由上诉人杨培进于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人苏永艳租金13332元、押金5000元；
四、�回被上诉人苏永艳的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费413元、一审反诉案件受理费1493元，合计1906元，由被上诉人苏永艳负担177元（已交纳），由上诉人杨培进负担1729元（已交纳1493元）；二审案件受理费633元，由上诉人杨培进负担316元（已交纳），由被上诉人苏永艳负担317元（未交纳），本项上诉人杨培进、被上诉人苏永艳应履行的款项与上述款项一并执行。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长 刘 斌
审判员 沈黎芸
审判员 段雨函
二〇一七年十二月十八日
书记员 刘晓燕