安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终8078号
上诉人（原审原告）：张杰，男，1985年12月28日出生，汉族，住安徽省太和县，
委托诉讼代理人：陈永庆，安徽力澜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婷婷，安徽力澜律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：谢芳云，女，1988年12月7日出生，汉族，住安徽省定远县，
委托诉讼代理人：陈永庆，安徽力澜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婷婷，安徽力澜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张卫东，男，1970年6月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，
上诉人张杰、谢芳云因与被上诉人张卫东房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张杰、谢芳云上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张杰、谢芳云一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为，张卫东未收回房屋，无法将涉案房屋直接交付，故张卫东不存在违反合同约定不交付涉案房屋的违约情形。这一认定明显错误。双方在《补充协议》中明确约定了房屋交接时间，即在“银行放款到房产局资金托管账户3日内”。张杰于2016年9月27日将房款全部打入张卫东的资金托管账户，张卫东既对房屋交接时间签字确认，且早已领取房款，则应按照合同约定履行交付义务。张卫东至今未交房，应当承担相应的违约责任。一审法院在认可双方已约定具体房屋交接时间的基础上，以张杰、谢芳云在购买涉案房屋时，明确知晓房屋存在租赁情况，否定张卫东的违约行为，自相矛盾。张卫东在一审庭审中告知张杰“将涉案房屋追讨回即予以交付”，却被一审法院认定为双方早已达成合意，明显歪曲事实。二、一审法院适用法律错误。1、错误适用“买卖不破租赁”原则。一审法院认定《补充协议》约定的房屋交接时间客观上无法实现，进而认定认定张卫东不存在违约情形，该原则明显适用错误。张卫东与承租人已有另案纠纷，正在诉讼阶段，双方对该租赁权的合法性已产生争议，该原则不适用在此处。2、一审法院混淆法律关系，无视债的相对性。本案仅涉及房屋买卖合同关系中的债权债务关系，一审法院以张卫东正在行使对其承租人的请求权，而否认张杰、谢芳云对张卫东的请求权基础。一审开庭时，张卫东辩称2017年4月肯定能交房，时至今日，张杰给付房款已经一年，却仍未能收到房屋。三、一审法院作出的判决超出其自由裁量权的范围。张卫东一审庭审中对其违约行为并未否定，只是辩称并非故意不交付，请求法院减少或者免除违约金。一审法院主观认定张卫东不存在违约情形，明显不当。四、律师费、诉讼费应由张卫东承担。依据双方《补充协议》第10条约定，张卫东违约事实清楚，相应的诉讼费、律师费理由应违约方承担。
张卫东未到庭答辩。
张杰、谢芳云向一审法院起诉请求：1.判决张卫东支付违约金82500元（以150万元为基数，按日万分之五标准自2016年10月1日开始暂计算至2017年1月19日，之后顺延至张卫东交接房屋之日止）；2.判决张卫东承担律师代理费8000元；3.判决张卫东承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2016年9月8日，出卖人张卫东（甲方）与买受人张杰（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将位于棋石路和书箱路交叉口禹州华侨城二期21#楼704室的房屋作价150万元出卖给乙方，合同第三条未明确约定交接腾房时间；合同第九条约定甲方未按照第三条约定期限交接存量房的，甲方应按照存量房转让价款的日万分之一支付违约金。同时，双方还签订一份《补充协议》，主要内容是协议签订后乙方支付甲方定金2万元，充抵房款，双方确定于2016年9月14日前共同向房地产管理部门申请涉案房屋的所有权转移登记手续，逾期违约方需按照房屋价款的日万分之五承担违约金，任何一方违约需承担中介服务费、诉讼费、律师费等，乙方申请贷款放款到房产局资金托管账户三日内，甲乙双方必须办理房屋交接手续，未能按期交接，违约方承担房屋价款日万分之五的违约金。上述合同签订后，张杰通过中国建设银行62×××58账号向张卫东6228770010010046876账号转账支付了2万元购房定金，张卫东出具了定金收条。
2016年9月12日，张卫东还与张杰签订一份《买方替卖方还款协议》，主要内容是乙方将首付款282000元用于甲方偿还房屋的抵押贷款，贷款结清后、房产部门返还他项权证两个工作日，甲乙双方办理过户手续等。同日，张杰通过上述账号向张卫东6215591302002110974账号先后转账50000元、50000元、50000元、50000元、50000元、32400元、50000元、26700元。张卫东同时还出具收条一张，载明“今收到张杰人民币柒万陆仟柒佰元￥76700.00元”。
2017年1月17日，肥西县国土资源局存量房资金托管中心出具一份证明，主要内容是张杰于2016年9月13日交付托管中心购买涉案房屋的首付款55000元、2016年9月27日交付托管中心1100000元，现已将上述款项转入张卫东6217993610002712031账户。
涉案房屋为张卫东、江进共同共有，现已办理了所有权转移登记手续，转移登记至张杰、谢芳云名下。因涉案房屋存在租赁，张杰在购买涉案房屋时也明确知晓涉案房屋存在租赁，张卫东曾口头承诺尽快将房屋收回交付给张杰，但至今房屋仍未交付，故张杰、谢芳云将张卫东、江进诉至一审法院，后撤回了对江进的起诉。
另查明：2016年10月14日，张卫东以房屋租赁合同纠纷为由将纪洋洋诉至安徽省肥西县人民法院，要求收回涉案房屋等。后该院作出（2016）皖0123民初3695号民事判决书，判决纪洋洋腾空涉案房屋并返还给张卫东。纪洋洋不服该判决，上诉至合肥市中级人民法院，该案正在审理过程中。
一审法院认为：张杰与张卫东签订的存量房买卖合同、补充协议及买方替卖方还款协议，均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。虽补充协议约定了具体的房屋交接时间，但涉案房屋存在租赁合同纠纷，根据买卖不破租赁的原则，补充协议约定的房屋交接时间客观上无法实现，而张杰、谢芳云在购买涉案房屋时亦明确知晓涉案房屋存在租赁情况，且张卫东也告知张杰、谢芳云将涉案房屋追讨回即予以交付，现涉案房屋租赁纠纷仍未审结生效，张卫东仍未收回房屋、故无法将涉案房屋直接交付张杰，该院认为张卫东不存在违反合同约定不交付涉案房屋的违约情形，对张杰、谢芳云诉请要求支付逾期交付房屋的违约金及律师费，该院均不予支持。据此，该院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回张杰、谢芳云的全部诉讼请求。案件受理费2064元减半收取1032元，由张杰、谢芳云负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明而为当事人无争议的事实予以确认。
二审另查明，2016年10月14日，张卫东以房屋租赁合同纠纷为由诉至安徽省肥西县人民法院，要求确认其与承租人纪洋洋签订的《房屋租赁合同》无效，并要求纪洋洋腾空房屋、恢复原状及要求支付拖欠租金、物业、水电费等。后该院作出（2016）皖0123民初3695号民事判决书，确认张卫东与纪洋洋恶意串通，双方签订租赁合同的目的在于阻碍司法执行，判令张卫东与纪洋洋签订的《房屋租赁合同》无效，纪洋洋腾空涉案房屋并返还给张卫东。纪洋洋不服该判决，上诉至合肥市中级人民法院。2017年10月12日，合肥市中级人民法院作出（2017）皖01民终4854号民事判决书，对（2016）皖0123民初3695号判决书查明的事实予以确认，并对该判决予以维持。
本院认为：张杰与张卫东于2016年9月8日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。张杰作为买受人，应按照约定支付房款。张卫东作为出卖人应当履行向张卫东交付房屋并转移房屋所有权的义务。2016年9月27日，经买卖双方签字同意，肥西县国土资源局存量房资金托管中心将购房款转入张卫东个人银行账户，至此，张杰的付款义务全部履行完毕。涉案房屋现已办理所有权转移登记手续，转移登记至买受人张杰、谢芳云名下。双方当事人对上述事实均无异议，本院予以确认。
双方签订的《补充协议》约定，乙方（张杰）申请贷款放款到房产局资金托管账户三日内，双方须办理房屋交接手续。然而张卫东至今未能向张杰交付涉案房屋，一审中张卫东对迟延交付事实亦予以认可。因此，张卫东确实存在违约情形。综合本案现有证据及一、二审查明的事实，均无法反映双方在签订《存量房买卖合同》及《补充协议》时，张卫东已就涉案房屋存在租赁，无法交付的实际情况向张杰说明。另外，依据本院（2017）皖01民终4854号民事判决书认定的相关事实，张卫东与案外人纪洋洋签订《房屋租赁合同》的目的在于抗拒司法执行，系为恶意串通，现涉案房屋被案外人纪洋洋占用导致无法向房屋买受人张杰交付，张卫东对此具有主观过错。一审法院认为张卫东未能收回涉案房屋，故无法将涉案房屋予以交付，其不存在违约情形，显系认定不当，本院予以纠正。
关于张杰、谢芳云诉请的迟延交房违约金，《补充协议》对此有明确约定，即违约方承担房屋总价款日万分之五的违约金。一审庭审中，张卫东认为该违约金标准约定过高，要求予以核减，本院予以准许。鉴于迟延交房给张杰带来的损失数额相当于同类房屋租金损失，本院酌情确认迟延交房违约金标准为2000元/月。涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，张卫东即向张杰说明房屋无法立即交付，承诺待其收房后进行交付，张杰表示知晓。此种情形可视为买卖双方对于房屋交付期限予以变更。因双方未就变更后的具体交付时间明确约定，本院酌情确认在《补充协议》约定的交付期限基础上给予两个月宽限期，即为2016年12月1日。在此时间节点之后，张卫东仍未交付房屋，应向张杰、谢芳云支付相应的迟延违约金。
关于张杰、谢芳云诉请的律师代理费。双方签订的《补充协议》约定，甲乙双方任一方违约，违约方承担中介服务费、诉讼费、律师费。张杰、谢芳云就此提供了《委托代理合同》及安徽增值税普通发票，证明因张卫东的违约行为导致实际支出律师费8000元。张杰、谢芳云的该项诉请，具有合同依据，本院予以支持。
综上，张杰、谢芳云的上诉请求理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初1072号民事判决；
二、张卫东于本判决生效之日起十日内向张杰、谢芳云支付迟延交房违约金（以2000元/月为标准，自2016年12月1日起计算至实际交房之日止）；
三、张卫东于本判决生效之日起十日内支付张杰、谢芳云律师代理费8000元；
四、驳回张杰、谢芳云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1032元，由张杰、谢芳云负担732元，由张卫东负担300元；二审案件受理费2064元，由张杰、谢芳云负担1464元，由张卫东负担600元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 余海兰
审判员 方玮韡
二〇一七年十二月三十日
书记员 吴丁蔷
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。