广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0103民初5610号
原告：李昊原，男，1966年1月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：邓远东，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。
委托诉讼代理人：谭一玲，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师
被告：广西利海房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区中柬路9号。
法定代表人：谢海榆。
被告：广西金和伦投资有限公司，住所地：南宁市青秀区滨湖路55号。
法定代表人：李怀佐。
案由:商品房销售合同纠纷
适用程序：简易程序（）普通程序（√）
立案时间：2016年6月17日
开庭时间：2016年12月15日
当事人到庭情况：
原告方：原告李昊原的委托诉讼代理人邓远东到庭
被告方：被告广西利海房地产开发有限公司（以下简称“利海公司”）、广西金和伦投资有限公司（以下简称“金和伦公司”）未到到庭
原告诉请要点
诉讼请求：1.解除原告与被告利海公司于2013年9月签订的《南宁市商品房买卖合同》；2.解除原告与被告金和伦公司于2013年11月21日签订的《补充协议》；3.被告利海公司向原告返还购房款4018570元；4.被告利海公司向原告返还专项维修基金12270.72元；5.两被告向原告返还商铺租金900000元；6.被告利海公司向原告赔偿已付购房款一倍的违约金4018570元；7.本案的诉讼费用由两被告负担。
事实和理由：2013年9月13日，原告以8028570元的总价认购了被告利海公司开发的南宁市中柬路9号xx号商铺。原告依约支付了首期款4018570元，并交纳了专项维修资金12270.72元。同年11月21日，双方签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告利海公司应于2014年6月30日前将商铺交付原告使用。同日，原告与被告利海公司的代理方即被告金和伦公司签订一份《补充协议》，约定原告购买上述商铺时的总售价已扣除返租三年的租金1816876元，现被告金和伦公司同意原告以900000元买断该商铺三年租赁权。协议签订后，原告向被告金和伦公司支付了900000元。之后，因被告利海公司未能依约交房，且整个商业楼长期未开业，原告于2016年4月向房产局查询得知，被告利海公司早在2010年11月3日就将原告购买的商铺抵押给广州农村商业银行，且该商铺于2012年8月24日被山东省青岛市中级法院查封，虽然被告利海公司分别于2012年11月8日、2014年5月8日进行了解封、解押，但被告利海公司在与原告签订合同时隐瞒了该商铺已查封、抵押的事实。同时，被告利海公司还与多个第三方存在债务纠纷，原告所购买的商铺又于2015年分别被南宁市中级人民法院及南宁市青秀区人民法院进行了三次查封。原告认为，因被告利海公司在签订合同时隐瞒了房屋已抵押和查封的事实，导致本案合同无法履行，故根据相关法律规定，被告利海公司应当向原告赔偿已付房款一倍的违约金4018570元。同时，因被告利海公司的违约行为，导致原告与被告金和伦公司签订的《协议书》也无法履行，故被告金和伦公司应返还原告900000元，而被告金和伦公司为被告利海公司的代理方，故被告利海公司对被告金和伦公司的行为亦应承担责任。
被告答辩要点
被告利海公司、金和伦公司未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。
事实认定
经审理查明：2013年下半年，原告李昊原（买受人）与被告利海公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告以8028570元的总价格购买被告利海公司开发建设的南宁市中柬路9号xx号商铺（以下简称涉案商铺）；合同第七条“付款方式及期限”约定，买受人应于合同签订当日支付不低于总房款50.05%的房款计4018570元，余下房款4010000元以银行按揭贷款方式支付；合同第九条“交付期限”约定，出卖人应当在2014年6月30日前将经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格的房屋交付原告使用，如买受人逾期付款的，交房日期相应顺延；合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人如未按合同约定期间交房且期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款。
合同签订前，原告已向被告利海公司支付了首期款4018570元并交纳了专项维修资金12270.72元。合同签订之后，被告利海公司未办理上述合同的备案登记。2016年5月24日，原告以被告未依约交房且在签订合同时故意隐瞒房屋已抵押、查封的事实导致本案合同无法履行为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。在庭审中，本院询问原告未支付购房余款的原因，原告称涉案商铺在合同签订前已抵押及查封，被告利海公司未能为其办理商品房买卖合同备案，故无法办理银行按揭贷款支付购房余款。
另查明：2013年11月21日，原告（乙方）与被告金和伦公司（甲方）签订一份《补充协议》，约定乙方购买甲方代理销售南宁市中柬路9号xx号商铺，该铺成交价已扣除返租三年（2014年4月30日-2017年4月29日止）租金1816876元，现甲方同意乙方以900000元买断该铺的三年承租权，甲方在收到全款后即将甲方所拥有的上述三年租赁权授予乙方。合同签订次日，原告将900000元转账支付给了被告金和伦公司指定的收款人郑国栋，被告金和伦公司向原告开具了《收据》。
再查明：被告利海公司已于2008年9月27日取得涉案商铺在内的B区裙楼及地下室的《商品房预售许可证》，预售证号为南房预字（2008）第xx号。
还查明：涉案商铺曾于2012年8月24日被山东省青岛市中级人民法院查封，后于2012年11月8日解封。之后，涉案商铺又于2015年4月9日被南宁市中级人民法院查封，并于2015年6月15日、2015年9月9日被本院轮候查封三次，至今未被解封。
又查明：在本案诉讼过程中，本院释明原告与金和伦公司存在商品房销售合同关系之外的其他合同关系，但原告坚持以商品房销售合同提起本案诉讼。
判决理由
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告利海公司、金和伦公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告与被告利海公司签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且被告利海公司已取得涉案商铺的《商品房预售许可证》，故该合同应属合法有效的合同，双方当事人均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，原告作为买受人已经按照合同约定支付了房屋首期款，但因被告利海公司未为原告办理商品房买卖合同备案登记，致使原告无法通过按揭贷款方式支付购房余款，且因被告利海公司与案外人的债务纠纷致使涉案商铺被法院查封，至今仍未解封，原告因此无法实现合同目的，故根据上述法律规定，原告依法享有解除权，现原告要求解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》并要求被告利海公司返还已付房款4018570元及专项维修资金12270.72元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告以被告利海公司在签订合同时故意隐瞒房屋已抵押的事实导致合同无法履行为由要求被告利海公司按已付购房款一倍的金额赔偿4018570元的诉请是否合理有据的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……。”从该条规定看，出卖人承担已付房款一倍的赔偿责任应具备两个条件，一是出卖人在签订合同时故意隐瞒房屋已抵押的事实，二是该行为直接导致合同被解除。本案中，即便被告在签订合同时隐瞒房屋已抵押给广州农村商业银行的事实，但从原告的陈述看，被告利海公司也已于2014年5月8日解除了该抵押权登记，该行为并未直接导致本案合同不能履行，本案合同不能继续履行系因双方签订合同之后房屋被法院查封所致，而非上述原因。据此，原告依据上述规定要求被告利海公司承担已付房款一倍的赔偿责任，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告利海公司对被告金和伦公司所收的900000元承担返还责任的诉请是否合理有据的问题。因原告并无证据证实被告金和伦公司与被告利海公司系代理关系，故对原告的该项诉请，本院亦不予支持。至于原告对被告金和伦公司的起诉。因原告与被告金和伦公司之间的法律关系与本案审理的法律关系不一致，本院已另行作出（2016）桂0103民初5610号民事裁定书，裁定驳回原告对被告金和伦公司的起诉。
判决结果
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项之规定，判决如下：
一、解除原告李昊原与被告广西利海房地产开发有限公司就南宁市中柬路9号xx号商铺所签订的《南宁市商品房买卖合同》；
二、被告广西利海房地产开发有限公司返还原告李昊原已付房款4018570元及专项维修资金12270.72元；
三、驳回原告李昊原要求被告广西利海房地产开发有限公司赔偿已付购房款一倍的违约金4018570元的诉讼请求；
四、驳回原告李昊原要求被告广西利海房地产开发有限公司返还商铺租金900000元的诉讼请求。
本案受理费74446元，扣除驳回起诉部分应退还的受理费7487元，余下受理费66959元，由原告李昊原负担33428元，由被告广西利海房地产开发有限公司负担33531元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17）。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 倩
人民陪审员 陈 华
人民陪审员 钟新燕
二〇一七年九月二十日
书 记 员 郭顺萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条第（二）项出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……。