上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初16703号
原告(反诉被告)：卢俊伟，男，1976年10月13日生，汉族，住湖北省应城市。
原告(反诉被告)：欧媛，女，1983年5月15日生，汉族，住湖南省衡阳市。
两原告共同委托诉讼代理人：周成松，上海以恒律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：郑杰锋，上海以恒律师事务所律师。
被告(反诉原告)：陈亚梅，女，1963年8月24日生，汉族，住福建省莆田市。
被告(反诉原告)：陈建南，男，1995年4月28日生，汉族，住福建省莆田市。
被告(反诉原告)：陈碧琼，女，1996年3月11日生，汉族，住福建省莆田市。
三被告共同委托诉讼代理人：吴燕娟，上海申伦律师事务所律师。
原告(反诉被告)卢俊伟、欧媛与被告(反诉原告)陈亚梅、陈建南、陈碧琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年11月15日受理了被告陈亚梅、陈建南、陈碧琼的反诉，于2017年2月14日转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告以及两原告的共同委托诉讼代理人周成松、三被告的共同委托代理人吴燕娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年6月16日签订的房地产买卖合同；2.被告退还购房款1,199,999元，被告赔偿购房款利息(按照同期银行贷款利率，其中199,999部分从2016年4月19日，80万元部分从2016年6月16日，20万元部分从2016年8月5日，均计算至本案判决生效之日止)；3.被告赔偿房屋上涨损失1,600,000元；4、被告支付公证费损失1,600元、中介费损失30,000元。审理中，原告变更上述第3项诉讼请求为1,750,000元并增加要求被告支付鉴定费12,100元的诉讼请求。事实和理由：2016年4月16日，在第三人居间下，被告陈亚梅丈夫陈庆林代被告陈亚梅与原告签订了《委托购买意向书》，约定被告将位于上海市松江区文翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房价270万元。意向书签订后，原告即依约支付了定金20万元。2016年6月16日，在陈碧清(被告陈亚梅女儿)陪同下，被告陈亚梅与原告签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，其中被告陈建南、陈碧琼由被告陈亚梅代签，买卖合同约定总价为228万元，2016年10月31日前为过户期限。同日，双方还签订了《房屋买卖合同的补充协议》，约定房屋实际买卖价格为270万元。当天，被告陈建南和陈碧琼未到场，陈亚梅称需要办理委托公证。2016年6月16日，原告依约向被告支付了房款80万元，但被告迟迟未能办理委托公证手续，直到2016年8月4日，被告陈建南才办理好委托陈碧清的公证委托，故原告再向被告支付房款20万元。2016年8月底，原告完成了自有房屋的出售事宜后联系被告办理审税等事宜遭到被告无视，2016年9月2日，被告陈亚梅向原告发出《解除房屋买卖合同通知》以原告迟延付款以及被告陈建南、陈碧琼不同意出售系争房屋为由单方解除买卖合同。故原告诉至本院请求判如所请。
三被告共同辩称：被告同意解除合同，不同意其他诉请。被告陈建南、陈碧琼认可被告陈亚梅的代理行为。原告在合同中应该依约付款，但是原告逾期付款超一个月，被告有权单方面解除合同。对于办理公证的事情，双方均不知情，直到第三笔款项要付款时，原告提出要办理公证委托的事情，被告也同意办理公证但是不得影响付款时间。被告只要在原告支付第四笔款项前办理处公证书，被告就没有过错。
同时三被告提出反诉：要求原告向被告支付违约金405,000元。事实和理由：原告逾期支付20万元房款，构成根本性违约，被告有权要求单方面解除合同并要求原告支付总房价15%的金额作为违约金。
对于被告的反诉请求，原告辩称：原告不构成根本性违约，原告已经支付了100万元房款，之所以未支付20万元是因为系争房屋为三被告所有，但是合同只有被告陈亚梅一人签字，其他两被告应该提供公证委托书否则交易不能继续，原告只是暂时不支付房款。而且按照上海市房地产买卖合同中约定的付款协议，原告没有逾期支付房款，补充协议也没有对逾期支付房款作出后果的约定。即便原告逾期付款20万元应受制于上海市房地产买卖合同中违约责任的约定，原告当时说一旦公证书下来即付款也是得到被告同意的。被告单方面擅自通知解除合同的行为构成根本性违约，不同意被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下，系争房屋的登记所有权人为三被告，截止到2016年9月7日，系争房屋上抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海松江支行的抵押(债权数额477,000元)未注销。被告陈亚梅是被告陈建南、陈碧琼以及陈碧清的母亲。
2016年4月16日，原告卢俊伟作为购买方、甲方与被告陈亚梅及其丈夫陈庆林作为出售方、丙方在居间方上海嘉松房产经纪事务所作为乙方居间服务下签订《委托购买意向书》，约定甲方委托乙方购买系争房屋，房屋总价款270万元，丙方同意出售系争房屋以及购房条件，等。原告卢俊伟、被告陈亚梅丈夫陈庆林在《委托购买意向书》上签字并代签陈亚梅名字，上海嘉松房产经纪事务所在《委托购买意向书》上盖章并由工作人员梁某某签字。被告在审理中认可陈庆林取得了三被告的授权和追认。同日，陈庆林代陈亚梅签字出具《出售方承诺书》称：关于本人出售系争房屋的交易事项中的价格一事，同意房屋实际总价为270万元整，此价格系本人真实意愿，签订的意向书上事项合法有效，若因产权纠纷或产权共有人以及意见不统一导致交易不成功，本人承担此次房屋交易所产生的全部责任。
2016年6月16日，三被告作为出卖方(甲方)、原告作为购买方(乙方)签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》，约定：1.乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为228万元，甲方于2016年11月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。2.甲乙双方确认，在2016年10月31日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。3.乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付的0.05%的作为逾期违约金，合同继续履行，乙方逾期未付款达到15日，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面解除合同通知书之日起5日内向甲方支付房产总价的15%作为其违约导致合同解除的违约金，等。4.甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，“乙方逾期未付款达到15日，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面解除合同通知书之日起5日内向甲方支付房产总价的15%作为其违约导致合同解除的违约金，等”。5.付款协议：乙方于2016年6月16日向甲方支付房款80万元，含定金20万元，该笔款项甲方必须专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款以及注销银行对系争房屋设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意；乙方于2016年10月10日向甲方支付房款70万元；乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付房款78万元整，等。合同落款中甲方(三被告)的签名均由陈亚梅一人签写及代签，被告应诉称认可被告陈亚梅对被告陈建南、陈碧琼的代理行为。
同日，由三被告作为甲方与原告作为乙方签订关于系争房屋的《房屋买卖合同的补充协议》约定：“系争房屋的实际成交价格为甲方净到手价270万元，经双方协商同意以228万元作为上海市买卖合同总价。乙方承担本次房屋买卖中各项税费。乙方需于2016年6月16日向甲方支付100万元，含定金20万元。乙方需于2016年6月30日前向甲方支付20万元。乙方需于2016年10月10日前向甲方支付70万元。乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付78万元，乙方需于交房当日向甲方支付2万元整。作为此房的相关装修补偿款。”合同落款中甲方(三被告)的签名均由陈亚梅一人签写及代签，被告应诉称认可被告陈亚梅对被告陈建南、陈碧琼的代理行为。原、被告在审理中确认实际房屋价款为270万元，上海市房地产买卖合同中对房价的作低约定系为避税目的。
原告房款的支付情况如下：2016年4月16日向陈庆林转账支付49,999元作为定金、2016年4月19日向陈庆林支付15万元定金、2016年6月16日向被告陈亚梅两次转账共计支付80万元。被告在审理中表示对于首次定金支付49,999元而非5万元没有异议，被告陈亚梅以及陈庆林在2016年4月16日出具了收到定金5万元的收据。原告另于2016年8月5日向被告陈亚梅转账20万元。
2016年9月1日，被告陈亚梅向两原告发出《解除买卖合同通知书》，称：原告应于2016年6月30日之前支付20万元，本人多次催促无果，根据合同约定逾期超过十五日，甲方有权单方解除合同及主张违约金；另系争房屋为三被告共有，被告陈亚梅无法取得被告陈建南、陈碧琼的授权，该二人不同意出售房屋，故基于以上两个理由通知原告：1、解除被告陈亚梅与原告签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2.原告已付款扣除合同约定的各项违约金后将退还原告账户。原告称于2016年9月4日自中介人员处获转交通知书。
另查明，陈碧清系被告陈亚梅的女儿，其陪同陈庆林及陈亚梅签订上述意向书、协议及合同。原告欧媛与陈碧清于2016年6月16日加为微信好友，其中微信部分聊天内容如下：1.2016年7月15日，欧媛向陈碧清表示因无法联系陈庆林故和陈碧清联系，能否在支付20万元的情况下先对房屋进行装修，希望被告能把(公证)手续补齐就可以马上打款。陈碧清对此回复称：原告同意合同签订之后补公证手续，则原告仍应该按合同在6月30日付款20万元，希望原告履行合同。欧媛遂问何时可以办好公证，陈碧清回复称正在办理公证。2.2016年8月1日，欧媛询问陈碧清办理公证的事宜，陈碧清回复称正在办理中尚未下来。3.2016年8月4日，陈碧清向原告通过照片的形式提供了被告陈建南对陈碧清的公证委托书，其中委托书落款时间为2016年7月27日；欧媛遂询问是否只需要对陈建南的委托需要公证，其他两位房东是否可以本人到场，陈碧清没有回复。欧媛后又和陈碧清要求确认付款账号，陈碧清表示支付到陈亚梅的卡号。原告于2016年8月5日付款20万元后向陈碧清确认是否收到款项，陈碧清回复称收到了。对于上述微信记录，原告委托上海市东方公证处进行公证，支付公证费1,600元。
居间方上海嘉松房产经纪事务所工作人员梁某某证明称：2016年4月16日原被告签订《委托购买意向书》时出售方为陈庆林、陈碧清在场；2016年6月16日，原被告签订《上海市房地产买卖合同时》出售方为陈亚梅、陈碧清在场，因为陈建南、陈碧琼未到场签字，双方约定由卖方尽快补齐公证委托书，当时陈亚梅和陈碧清表示陈建南、陈碧琼将授权给陈碧清；2016年6月底，涉及20万元支付，原告和梁某某沟通公证是否办理好，梁某某自卖方取得答复为未办理好，故原告要求梁某某告知卖方尽快办理好委托公证；自2016年6月底至7月上旬，梁某某多次电话联系陈庆林办理公证但是未通话；2016年8月24日，陈庆林发短信给梁某某表示不再履行合同。
审理中，应原告申请，本院委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋于2016年9月3日的市场价值进行评估。上海信衡房地产估价有限公司于2017年3月10日出具《房地产估价报告》，估价结果为：系争房屋的市场价值为445万元。原告为此支出鉴定评估费12,100元。原告对上述鉴定报告予以认可。被告认为上述估价过高且对于评估方法中未使用“收益法”有异议，对此，上海信衡房地产估价有限公司鉴定人员屠方芳出庭称，所谓收益法主要适用于对于商铺、厂房等房屋价值的评估，系争房屋属于住宅，对于住宅的价格评估按照《房地产估价规范》应使用本次估价中所使用的“比较法”。
另查明，原告卢俊伟的银行账户在2016年6月30日进账两笔分别为12万元(杨平)、20万元(苗华)，账户余额326,776.51元。原告欧媛银行账户在2016年6月29日的余额为50,006.65元。
上述事实，主要有《委托购买意向书》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、收据、银行明细、补充协议、公证书、发票、估价报告、证人证言、解除合同通知书、微信记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。被告陈亚梅代被告陈建南、陈碧琼与原告签订的房屋买卖合同，被告陈建南、陈碧琼表示认可陈亚梅的代理行为，则原被告均应恪守买卖合同的约定。原被告签订的上海市房地产买卖合同中对房屋价款作出低于实际成交价款的约定系出于避税之目的，损害了国家利益，属于无效的约定条款，但是买卖合同其他部分仍有效，原被告应按照房屋的真实价格270万元履行合同。现原告提出解除原被告之间的房屋买卖合同，被告予以同意，并不当，考虑到原被告买卖合同中关于房屋价款的约定无效，故本院确认对于原告要求解除合同中有效部分的诉讼请求，本院予以支持，同时本院确认原被告买卖合同中就房屋价款的约定为无效。故就本案中本反诉，双方争议焦点在于，谁应对合同解除承担违约责任，进一步说就是原告逾期支付20万元，被告是否因此可以单方解除合同。对此本院认为，被告不可以据此单方解除合同，被告应对解除合同承担违约责任，主要理由如下：原告逾期支付理应在2016年6月30日支付的20万元是事实，但是根据原告提供的相关证据显示被告对原告逾期支付该20万元至少是不反对的，双方实际上对于20万元的付款时间作出了变更。首先，原告在2016年6月30日有支付20万元的能力，不存在客观上履行不能的情况；其次，根据证人梁某某的证言以及陈碧清在之后的表现，表明原、被告对于被告需要提供未到场两人陈建南、陈碧琼的公证委托书以继续履行合同都是明知的，且原告在付款时间也向中介表示要求被告提供公证委托书，而被告未能提供公证委托书，客观上会造成原告对合同的顺利履行、资金安全产生不安情绪，原告要求在提供公证委托书的情况下付剩余20万元并无不当，且被告未提供任何证据证明其在6月30日之前以及之后催告原告付款的情况，反而是原告在7月15日之后一直试图和被告方联系公证的事宜；第三，原告在7月15日与陈亚梅的女儿陈碧清微信联系时也明确了之所有未能付款的原因，也表明原告没有故意逾期付款的意思，且此时陈碧清也没有向原告表示被告方将解除合同而是希望原告及时付款；第四，在陈碧清提供了被告陈建南的公证委托书后原告立即支付了20万元款项表明原告主观上没有怠于履行的故意，而被告方在收到款项之后的也没有表示出因为原告逾期付款被告将解除合同，反而是在之后20天才提出因原告逾期付款而单方解除合同，被告陈亚梅甚至在解除合同通知书中表示解除合同的另一个理由是被告陈亚梅没有取得陈建南、陈碧琼的授权，这显然与审理中被告的自认是相悖的，被告仅仅是在为解除合同而解除合同；第五，关于陈碧清的身份，被告认为陈碧清无法代表两被告，但是基于陈碧清在原被告交易中出现的场合以及其与被告之间的身份关系，特别是在签订合同当天原告与陈碧清互相加了微信好友，原告基于此通过陈碧清了解被告的想法并无不当，而且原告最后支付20万元是到被告陈亚梅的账户，陈碧清也表示收到，这表明陈碧清是清楚了解交易过程的，如果被告此时对原告逾期付款是不认可的，完全可以通过陈碧清向原告表示出因为逾期付款而不予继续履行的意思表示。综上，本院认为，被告单方面向原告发出解除合同的通知书不符合双方的约定，也没有法律上的依据，被告此举构成违约，应当向原告承担违约责任。基于此，对于被告的反诉请求，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
原告要求被告返还已付房款1,199,999元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张已付房款利息损失以及房屋上涨损失，本院认为都属于原告因为被告违约的损失范围，应当统一考虑。故根据评估报告，在2016年9月3日系争房屋的市场价值在445万元，相比较约定的房屋价款270万元上涨175万元。同时考虑原被告对于合同的履行情况特别是原告已付款的比例、双方的过错程度等，本院认定被告应赔偿原告损失100万元。
至于公证费，系原告为本案诉讼取证而自行支付的费用，其要求被告承担没有相应的依据，本院不予支持。
至于中介费，原告仅仅提供了中介费的收据，不足以证明原告实际已经支出了上述费用，且即便原告支出了中介费也是其理应支出的购房成本，是原告得以主张购房利益的必要支持，故原告要求被告支付中介费没有相应的依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)卢俊伟、欧媛与被告(反诉原告)陈亚梅、陈建南、陈碧琼签订的房屋买卖合同中关于房屋价款228万元的约定无效；
二、确认原告(反诉被告)卢俊伟、欧媛与被告(反诉原告)陈亚梅、陈建南、陈碧琼签订的房屋买卖合同中有效部分予以解除；
二、被告(反诉原告)陈亚梅、陈建南、陈碧琼于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)卢俊伟、欧媛返还房款1,199,999元；
三、被告(反诉原告)陈亚梅、陈建南、陈碧琼于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)卢俊伟、欧媛损失1,000,000元；
四、驳回原告(反诉被告)卢俊伟、欧媛的其余诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)陈亚梅、陈建南、陈碧琼的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费30,653元、财产保全申请费5,000元、鉴定费12,100元，反诉案件受理费3,687.50元，合计诉讼费51,440.50元，由原告(反诉被告)卢俊伟、欧媛负担6,253元(已付)、被告(反诉原告)陈亚梅、陈建南、陈碧琼负担45,187.50(已付14,606.50元，余款30,581元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 徐星华
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 李 胜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。