黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0321民初2054号原告(执行案外人）:黄在芳，女，1964年9月21日出生，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人:黄在森（黄在芳哥哥），男，1963年6月1日出生，住黑龙江省鸡东县。被告（申请执行人）:ＸＸ超，男，1983年9月24日出生，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：韩建梅，女，1973年11月19日出生，住黑龙江省鸡东县。第三人（被执行人）：蔡云龙，男，1956年5月6日生，住黑龙江省鸡东县。原告黄在芳与被告ＸＸ超、第三人蔡云龙案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月15日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2017年10月20日、2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告黄在芳的委托诉讼代理人黄在森、被告ＸＸ超及其委托诉讼代理人韩建梅、第三人蔡云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄在芳向本院提出诉讼请求：不得执行鸡东县鸡东镇荷兰城小区7号楼4单元202室。事实及理由：1.（2017）黑0321执异21号执行裁定书认定事实错误，查封位于鸡东县鸡东镇荷兰城小区房屋的实际日期为2017年6月22日，但该执行裁定书写为2017年2月22日，日期前置了整整4个月。2.黄在芳与蔡云龙签订房屋买卖合同的时间是2016年11月9日，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同在双方签字时生效。而ＸＸ超在2017年1月12日立案，法院查封时间是2017年6月22日。因此黄在芳与蔡云龙之间买卖合同成立并生效时，ＸＸ超的债权还没有确定，黄在芳与蔡云龙不存在恶意逃债的事实，在法院查封房屋之前，黄在芳与蔡云龙之间已经签订了合法有效的书面合同，并依约实际履行，黄在芳对房屋已经实际占有和使用。3.法院没有对黄在芳与蔡云龙的房屋买卖合同是否真实有效进行审理，因为房屋买卖合同的效力，直接影响法院的查封是否符合法律规定。案涉房屋虽然未办理过户登记手续，但房屋买卖合同合法有效，房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且已经履行完毕，蔡云龙交付、黄在芳实际占有该房屋，黄在芳根据买卖这种继受方式取得物权，完全可以对抗ＸＸ超的债权。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，可以认定只要具备其中一个条件就可以排除法院的执行，且民事法律对案件事实与证据要求是高度盖然性即可。因此，（2017）黑0321执异21号执行裁定书适用法律错误。5.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产真正权利人，请求确认其享有物权的，法院应予支持。”可见，我国的物权法律是对物权尊重客观真实，实行登记相对性原则。黄在芳提供的证据足以证明自己是案涉房屋的真正权利人，人民法院驳回黄在芳书面执行异议申请是错误的。6.ＸＸ超的债权只有46000元，而黄在芳购买案涉房屋的价值为270000元。（2017）黑0321执783号执行裁定书明显违反规定超标的查封。ＸＸ超辩称，1.黄在芳购买登记在蔡云龙名下的案涉房屋，在买卖房屋时具备客观条件办理产权过户登记手续。2017年3月1日蔡云龙到鸡东县公证处办理的委托过户公证，不能证明是办理案涉房屋过户登记手续的公证，且该公证是在ＸＸ超与蔡云龙一审判决宣判之后的行为。因此，黄在芳、蔡云龙房屋买卖合同不具有真实性，是明显恶意逃避法院执行的行为。2.根据法律规定，黄在芳只有拥有案涉房屋的物权才能对抗ＸＸ超的债权，案涉房屋已登记在蔡云龙名下，买卖交易当时办理过户是不受任何阻碍的，双方没有依据《城市私有房屋管理条例》的规定办理过户登记手续就是违反了法律规定，黄在芳对此具有过错。综上，黄在芳的诉讼请求不符合相关法律规定，请人民法院依法驳回其诉讼请求。蔡云龙述称，ＸＸ超称恶意逃债是不存在的。双方签订房屋买卖合同后，蔡云龙已经将房屋向黄在芳交付，购房款是先交了20000元定金、最后一次付现金30000元，中间一次220000元是在银行转账，银行应当有记录。该房屋从中间人介绍、收定金、转账、交尾款到公证，中间人都参与，房屋买卖确为事实。黄在芳购房是出于善意的，蔡云龙与黄在芳之间也没有任何恶意和欺诈，黄在芳向蔡云龙交付了全款，黄在芳接受了蔡云龙交付的房屋并在该房实际居住，不应对该房屋进行强制执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。黄在芳向法庭提供证据（2017）黑0321执783号执行裁定书、查封公告、（2017）黑0321执异21号执行裁定书，证明本院于2017年6月22日（执行裁定书体现的2017年2月22日应为笔误）作出（2017）黑0321执783号执行裁定书，查封蔡云龙所有的位于鸡东县鸡东镇荷兰城小区房屋（建筑面积99.69平方米）。黄在芳不服该裁定，向本院提出书面执行异议。经本院审查，认为黄在芳的异议理由不成立，于2017年8月21日作出（2017）黑0321执异21号执行裁定书，驳回黄在芳的异议请求。黄在芳对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄在芳提供的证据1.房屋买卖合同、收据、补充约定、借记卡及借记卡明细清单，证明黄在芳与蔡云龙房屋买卖是真实的。ＸＸ超对证据的形成时间提出异议，认为不能证明2016年11月9日及2016年11月11日双方确实签订了房屋买卖合同，220000元的交易是卡取现金，并不是黄在芳及蔡云龙所说的转账支付。不能作为对抗执行的依据。证据2.公证书、房屋所有权证，证明黄在芳与蔡云龙房屋买卖合同已履行完毕，蔡云龙将房屋所有权证交与了黄在芳，蔡云龙公证委托黄在森办理房屋过户登记手续。ＸＸ超对证据的真实性无异议，认为公证只是对委托办理过户登记手续的公证，不能证明房屋买卖合同履行完毕，而且公证的时间是蔡云龙与ＸＸ超判决宣判之后，存在逃避法院执行的嫌疑。另外，既然能办理委托过户公证，也就随时能够办理房屋过户登记手续，黄在芳、蔡云龙对房屋没有办理过户登记手续具有过错。蔡云龙对上述证据无异议。ＸＸ超提供证据（2017）黑0321民初208号民事判决书，证明ＸＸ超于2017年1月12日起诉蔡云龙，鸡东县人民法院于2017年2月27日作出民事判决书，而蔡云龙与黄在芳在2017年3月1日办理委托过户的公证，明显存在逃避执行的嫌疑，黄在芳的诉讼请求不应支持。黄在芳对证据真实性无异议，但认为ＸＸ超所称的“明显具有逃避执行的嫌疑”是其凭空想象的，黄在芳与蔡云龙的房屋买卖合同是真实的。蔡云龙对证据的真实性没有异议，但认为ＸＸ超所称的“明显具有逃避执行的嫌疑”是错误的，没有事实根据。如果蔡云龙具有恶意，哪怕在接到判决书的时候四处借款或者让黄在芳垫付也要把房屋过户手续办完。恰恰没有恶意，才拖到现在。上述证据结合当事人的陈述能够认定：2015年7月20日，鸡东县人民政府颁发鸡东县房权证房屋所有权证，将坐落在鸡东县鸡东镇荷兰城小区私有房产登记在蔡云龙名下，面积99.96平方米，产权来源：买卖。2016年11月9日，蔡云龙与黄在芳签订房屋买卖合同，将上述房屋以270000元的价格卖与黄在芳，当日支付购房款20000元。2016年11月11日双方签订补充约定，写明“由于目前过户费用较高，在满足年限税率下降时再办理过户手续，在过户手续没办理之前，黄在芳再支付房款220000元，蔡云龙将房屋产权证交与黄在芳，余下房款在办理过户手续后支付。蔡云龙在2016年11月20日前将住房交与黄在芳。”当日，黄在芳又向蔡云龙支付房款220000元，并口头约定办理过户的费用由黄在芳承担，但如果费用超过5000元，超过部分由蔡云龙承担。蔡云龙按照约定的日期交付了房屋，黄在芳及家人搬入案涉房屋居住。2017年2月27日，本院作出（2017）黑0321民初208号民事判决书，判决蔡云龙给付ＸＸ超借款46000元。2017年3月1日，蔡云龙向鸡东县公证处出具委托书，写明“我与受托人黄在森系朋友关系，我有一套房产坐落于鸡东县鸡东镇东风街一委荷兰城，建筑面积99.96平方米。因为我要去外地，不能亲自协助买房人办理房屋的过户等事宜，特委托受托人黄在森作为我的合法代理人，代理我办理如下相关事宜：1.代理我协助买房人到房产局办理房产过户手续、签署相关文件。2.代理我协助买房人到不动产局办理并领取不动产证、签署相关文件。3.代理我缴纳相关税费。4.代理我签署因办理上述事宜所需签署的相关文件。”当日，鸡东县公证处对上述委托事项进行了公证。黄在芳于同日向蔡云龙支付购房尾款30000元。2017年6月8日，ＸＸ超依据生效的（2017）黑0321民初208号民事判决书申请对蔡云龙强制执行。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”黄在芳提供的证据能够认定在本院查封案涉房屋八个月前，其与蔡云龙签订了房屋买卖合同，并按合同约定的义务相互履行完毕，已合法占有了案涉房屋。但并未办理房屋产权过户登记手续，蔡云龙仍为该房屋法律意义上的所有权人。本院于2017年6月22日对案涉房屋采取查封措施之前，黄在芳完全有充足的时间办理产权过户登记手续，尤其自2017年3月1日起，蔡云龙已将协助办理过户登记手续的随附义务委托给黄在芳的哥哥黄在森履行，其办理过户登记手续更加没有阻碍。黄在芳以“目前过户费用较高，在满足年限税率下降时再办理过户手续”为由，消极的不行使过户登记权利，依法应当认定因黄在芳自身原因未办理过户登记，其对此具有过错。综上所述，法律规定的能够排除强制执行登记在被执行人名下不动产的条件应当同时满足，缺一不可。案涉房屋因黄在芳自身原因未办理过户登记，其依法不能享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回黄在芳的诉讼请求。黄在芳已交纳的案件受理费100元，由黄在芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  丁建波人民陪审员  关秀菊人民陪审员  丛青峰二〇一七年十一月二十三日法官 助理  詹冀尧书 记 员  柳丹妮