北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第07497号
原告田娟香，女，1977年1月1日出生。
委托代理人黄诠胜，北京回龙律师事务所律师。
被告北京先锋时代服装商贸有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡官庄村陶庄垡头商业街35-37号。
法定代表人陆义定，总经理。
被告北京先锋兴盛珠宝商贸有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇建材城西路87号院1号楼3层3016。
法定代表人杨永胜，总经理
二被告的共同委托代理人段吉胜，北京劲翔律师事务所律师。
第三人李冬青，女，1974年12月15日出生。
委托代理人李艳芳，北京市大安律师事务所律师。
原告田娟香与被告北京先锋时代服装商贸有限公司（以下简称时代服装公司）、北京先锋兴盛珠宝商贸有限公司（以下简称兴盛珠宝公司）、第三人李冬青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员宋玉希担任审判长，与代理审判员孙颖、人民陪审员闫素霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田娟香及其委托代理人黄诠胜、被告时代服装公司及兴盛珠宝公司的委托代理人段吉胜、第三人李冬青及其代理人李艳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田娟香诉称：2013年1月31日，李冬青代表原告与被告时代服装公司签订了租用原告商品房，并签订了《房屋租赁合同》，约定2013年7月17日到2015年7月16日期间的租金标准为每天每平方米5.5元，每天共计92.4元，超过7天拖欠租金，被告时代服装公司支付拖欠部分的滞纳金，可是被告时代服装公司并没有按约定支付租金及滞纳金，故被告时代服装公司应当向原告支付拖欠的租金。李冬青未经原告同意，擅自与被告时代服装公司、兴盛珠宝公司签署了房屋转租协议，将该房屋又交给兴盛珠宝公司进行租赁，时代服装公司拖欠的租金由兴盛珠宝公司接手，可是兴盛珠宝公司又继续拖欠租金，故时代服装公司与兴盛珠宝公司应承担连带责任。请求法院判令：解除原告与时代服装公司、兴盛珠宝公司之间的《房屋租赁合同》，并将昌平区建材城西路××号××号楼××号商品房交给原告。
被告时代服装公司、被告兴盛珠宝公司一并辩称：被告时代服装公司系与第三人李冬青签订的租赁协议，李冬青是业主代表，她是代表业主来签订的合同，这个房屋涉及的业主比较多，所以时代服装公司不可能一一和业主去签，租金也是支付给业主代表。二被告和业主之间并不具有直接的租赁关系，即便存在合同违约的情况也应当由业主代表代表全体业主来向我们主张，二被告与原告之间不存在合同关系。被告时代服装公司在2013年11月7日已经将租赁合同涉及到的相关的权利义务债权债务均转移给了被告兴盛珠宝公司。在2013年12月4日签订了三方协议，本案的被告时代服装公司不是本案适格的主体，不应当成为被告。被告兴盛珠宝公司曾召集业主代表开会，并提出十一点意见，当时业主代表之间有争议没有达成一致意见。兴盛珠宝公司希望面对业主代表，不可能把商场分开分别交给200个业主，这不具有可操作性，兴盛珠宝公司与业主之间没有办法谈。
第三人李冬青述称：李冬青也是租赁房屋的业主之一，是二被告拖欠房租，与李冬青无关。李冬青已经转付了兴盛珠宝公司支付的2013年1月17日至2015年1月16日的租金，未截留拖欠任何租金，原告对此也未提出任何异议，原告起诉称没有收到任何租金没有事实和法律依据，
经审理查明：原告田娟香系昌平区建材城西路××号院××号楼××层××号房屋的所有权人。2013年1月31日，李冬青（甲方）代理田娟香及昌平区建材城西路87号院1号楼其他部分房屋所有权人与承租方时代服装公司（乙方）签订租赁合作协议及补充协议，协议约定甲方将其所有�位于北京市昌平区回龙观镇西三旗1#楼（风尚购物中心）商铺租赁给乙方合法使用，租赁期限自2013年1月17日起至2025年10月24日止。2013年12月4日李冬青（甲方）与时代服装公司（乙方）、兴盛珠宝公司（丙方）签订《债务转移协议书》，三方约定：“1、乙方将因履行其与甲方于2013年1月31日签订的《租赁合同》及其全部补充协议而产生的债权债务全部转移给丙方；2、本合同签订之日，乙方对甲方尚欠2013年1月17日-2013年7月16日期间租金，合计人民币1000000元尚未支付，乙方将此债务也一并转让给丙方。”
本案庭审中，原被告双方及第三人均认可2013年12月4日后的房屋租金由兴盛珠宝公司支付，2013年12月4日至2015年1月17日尚欠包括原告田娟香在内的房屋所有权人租金共计400万元。2015年1月17日后，兴盛珠宝公司未再给付租金。
另查，现昌平区建材城西路87�院1号楼3层3082的房屋由兴盛珠宝公司占有使用。
本院认为:《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，原告委托李冬青与时代服装公司签订租赁合作协议及补充协议，在原告与李冬青之间形成委托合同关系，该委托合同关系合法有效，依法应受法律保护。依据前述规定，作为委托人的原告应当对受托人李冬青对外签�合同的行为承担民事责任，亦即李冬青与时代服装公司签订的租赁合作协议及补充协议应当对原告产生约束力。需指出，涉案房屋并非属于李冬青所有，现有证据又无法证明李冬青具有自主出租涉案房屋的权利，因此被告方应当知道李冬青无权处分涉案房屋，应当知道李冬青与原告之间系委托合同关系，故兴盛珠宝公司主张与原告之间不存在合同关系，原告无权解除合同的辩解意见本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，李冬青与时代服装公司、兴盛珠宝公司签订《债务转移协议书》的行为实际系将承租人的权利和义务一并转让给了兴盛珠宝公司，虽然原告认为李冬青超越代理权限，债务转移未发生法律效力，但原告认可2013年12月4日后收取的租金系兴盛珠宝公司支付，并且原告在收取租金过程中未提出异议，故应视为原告同意将承租人的权利和义务一并转让给了兴盛珠宝公司，因此原告的此项主张本院不予采纳。由此，本院认定，原告与兴盛珠宝公司之间形成了租赁合同关系，该合同关系未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。
现兴盛珠宝公司未按照合同约定向原告支付房屋租金，其行为构成违约，故原告请求解除租赁合同关系的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。合同解除后，兴盛珠宝公司应将涉案房屋腾退给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、解除原告田娟香与被告北京先锋兴盛珠宝商贸有限公司之间的房屋租赁合同关系；
二、被告北京先锋兴盛珠宝商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空昌平区建材城西路××号院××号楼××层××房屋并交还给原告田娟香。
案件受理费七十元，由被告北京先锋兴盛珠宝商贸有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋玉希
代理陪审员 孙 颖
人民陪审员 闫素霞
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 姚东方