河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终4234号
上诉人（原审被告、反诉原告）：肖劲波，男，1970年7月28日出生，汉族，住罗山县。
委托诉讼代理人:张家辉，河南正晟律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南省罗山县地方税务局。住所地：河南省信阳市罗山县龙池大道。统一社会信用代码11410000724113991。
法定代表人周新民，系该局局长。
委托诉讼代理人:翟静静，河南竞远律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人肖劲波因与被上诉人河南省罗山县地方税务局房屋租赁合同纠纷一案，不服罗山县人民法院（2017）豫1521民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖劲波及其委托诉讼代理人张家辉，被上诉人的委托诉讼代理人翟静静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉请求：1、依法撤销原判，对本案依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉的事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定被上诉人在重审庭审中提供2011年4月1日至2013年3月31日的《房屋租赁合同》是错误的。重审庭审中，上诉人对被上诉人提供2011年4月1日至2013年3月31日的《房屋租赁合同》不予认可，并提出其合同第一页承租方“肖劲波”三个字不是上诉人所写，其《房屋租赁合同》第一页承租方“肖劲波”三个字与《房屋租赁合同》最后一页“肖劲波”三个字明显笔记不同，但一审法院对上诉人提出的质证意见并没有采纳。2、一审法院不予确认上诉人提交的2013年4月1日至2018年3月31日《房屋租赁合同》是错误的。《房屋租赁合同》是被上诉人单位加盖的印章，被上诉人又认可该《房屋租赁合同》上加盖的印章是真实的，就应认定该《房屋租赁合同》有效。3、一审法院判决让上诉人从2015年7月1日起至被告实际搬出租赁房屋之日止，按每日0.93元向被上诉人支付违约金错误。根据2013年4月1日至2018年3月31日的《房屋租赁合同》，其违约金应从2018年4月1日起如上诉人不向被上诉人交付租赁的一层房屋，其违约金应从至2018年4月1日起计算违约金才是正确的。4、一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋租金“2014年4月1日-2014年8月31日期间房屋（3层）租金按34000元/年付计14167元；2014年9月1日至被告肖劲波实际搬出租赁房屋之日止的定期房屋租金，是判非所诉。根据2013年4月1日至2018年3月31日的《房屋租赁合同》，该合同仍在履行之中。被上诉人在诉讼请求中没有提出解除《房屋租赁合同》的请求，人民法院无权对其作出判决。一审法院认定上诉人与被上诉人房屋租赁合同为“不定期房屋租赁合同”没有任何事实依据。5、一审诉讼费用让上诉人承担1545元，被上诉人承担755元是错误的。一审判决没有支持被上诉人的请求100000元的逾期使用费和违约，那么本案一审受理费就该由被上诉人承担。
被上诉人河南省罗山县地方税务局辩称，一审关于房屋使用费、违约金、司法鉴定费等判决被上诉人承担过多，有误判、漏判之处，应当进行改判，以维护被上诉人的合法权益；对于一审判决的其他事实认定及法律适用无异议。
原审原告河南省罗山县地方税务局向一审法院起诉请求：1、判决被告搬出所租赁房屋;2、2013年4月1日至2014年12月31日按年租金34000元标准计算1-3层租赁费;3、从2015年1月1日至被告实际搬出房屋止，按市场评估价计算第一层房屋使用费;4、2013年4月1日开始每天按34000元×3％开始计算违约金至2014年12月31日;5、2015年1月1日起每天按34000元×1/3×3％计算违约金至被告实际搬出房屋止。
原审反诉原告肖劲波向一审法院法院反诉请求：1、驳回原告的诉讼请求;2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋装修费40万元;3、判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失40万元;4、本诉与反诉费用由反诉被告负担。
一审法院认定事实：2005年3月1日，原告罗山地税局与被告肖劲波的妻子李光玉签订《房屋租赁合同》，原告将地税征收管理分局院内东面四层楼，从二层至四层共计15间房屋和一个小伙房租赁给被告方经营。租赁期限为6年，即从2005年3月1日至2011年3月1日止。本诉中，原告提供2011年4月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于罗山县北隅路地税城关分局东侧房屋一栋12间(注:1-3层，每层4间)租赁给被告作营业使用，租赁期2年，自2011年4月1日至2013年3月31日止，年租金为34000元，由被告在每年7月1日前交纳给原告30000元，余款在租赁期限届满前付清；关于违约责任约定:合同期满时，乙方（被告肖劲波）未经甲方（原告）同意，继续使用承租房屋，按约定租金的3%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。2015年6月10日，原告向被告邮寄律师催告函，要求被告于2015年7月1日前搬出租赁房屋，被告在收到该催告函后至今未搬出涉案租赁房屋。对原告提供的2011年4月1日的《房屋租赁合同》，原告和被告均认可合同书第一页中承租方“肖劲波”的名字不是被告肖劲波本人所写，对该合同条款内容真实性肖劲波表示认可，合同第三页签名“肖劲波”及“2011年4月1日”被告肖劲波承认为自已所写。反诉原告向本院提供的证据有2013年4月1日《房屋租赁合同》，该合同内容第一页“租赁期限5年，甲方从2013年4月1日起出租房屋交付乙方使用，至2018年3月31日到期”外，其余内容与原告提供的2011年4月1日《房屋租赁合同》相同。反诉原告提供的《房屋租赁合同》，原审被告提出上诉后，二审期间被告曾经向信阳市中院提交，原告对此不予认可。信阳市中院委托南京东南司法鉴定中心对被告提供的《房屋租赁合同》第一页与第三页的形成时间是否一致进行鉴定。该鉴定中心于2016年12月1日作出鉴定意见书，分析认为“送检《房屋租赁合同》第一页上手写物质的溶解力与第三页上手写字迹物质的溶解力明显不同，且两者之间物质中挥发性有机成分含量变化也明显不同，说明第一页上手写字迹物质的老化程度与第三页上手写字迹物质的老化程度明显不同。另外，第一页上打印字迹与第三页上打印字迹墨粉的微观形态特征不同，且两者在页面边距排版特征方面明显不同，符合不是同一台打印机同时打印形成的特点;第一页上手写字迹与第三页上手写字迹的墨迹颜色、笔痕特征明显不同，符合系不同书写工具书写形成的特点。鉴定意见:送检落款标称合同有效期为2013年4月1日至2018年3月31日的《房屋租赁合同》第一页与第三页的形成时间不一致”。原审中被告承认“合同在2013年3月31日期满以后，虽然双方未再签订租赁合同，但是双方还继续按照合同约定履行各自的权利义务”。本次庭审中反诉原告亦未解释所持的落款标称合同有效期为2013年4月1日至2018年3月31日的《房屋租赁合同》与反诉被告单位的谁及在什么地点签订，反诉原告只认可是在反诉被告办公室拿的。2016年2月28日，反诉原告肖劲波申请对租赁的1-3层租赁房屋装修费用进行评估鉴定，本院委托信阳丰华联合资产评估事务所作出评估报告。评估基准日:2017年4月28日;评估结论:被评估房屋装修费用为408300元。反诉原告提供装修合同证明租赁房屋装修时间为2012年3月间。反诉原告提供2014年6月5日缴纳34000元费用票据一张，主张交纳的是2014年至2018年的租赁费，反诉被告不予认可，认为交纳的是2012年至2013年度的租赁费，但双方均没有提供证据证明自已的主张。但原审中原、被告均认可房屋租赁费结付至2014年3月31日。诉讼中：1、反诉原告称其早在2014年8月底的时候，就将涉案租赁房屋的第2、3层腾出交还给了原告，对此说法，原告不予认可。但原、被告双方对原告2014年12月31日搬进涉案租赁房屋的第2、3层从事办公的事实均无异议；2、被告称其租赁涉案房屋时，原告单位领导表态，该房屋只租赁给其经营，以后不再做办公用，另在其交还涉案租赁房屋第2、3层时，原告单位领导承诺其免费使用租赁房屋第一层，对此说法，原告不予认可，被告未提供相应证据予以证实。上述事实有当事人陈述，2011年4月1日《房屋租赁合同》，落款标称合同有效期为2013年4月1日至2018年3月31日的《房屋租赁合同》，律师函，南京东南司法鉴定中心司法鉴定意见书，信阳丰华联合资产评估事务所司法鉴定意见书，2014年6月5日缴纳34000元费用票据一张，房屋装修合同等证据附卷佐证，并经开庭质证和本院审查，足以采信。
一审法院认为，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本诉中，原告提供的2011年4月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》中虽第一页“肖劲波”不是被告本人书写，对该合同条款内容真实性肖劲波表示认可，合同第三页签名“肖劲波”及落款“2011年4月1日”被告肖劲波承认为自已所写。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行应尽的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限自2011年4月1日至2013年3月31日。合同到期后，原、被告双方未办理房屋交接手续，被告继续使用租赁房屋，原告亦未提出书面异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此自2013年4月1日起，以后原、被告双方形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，一方当事人可以随时解除合同，故原告要求被告腾退租赁的房屋（位于罗山县北隅路地税城关分局东侧一栋房屋的第一层），于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付房屋逾期使用费的主张，诉讼中原、被告双方对被告将租金结至2014年3月31日及原告于2014年12月31日搬进租赁房屋的第2、3层从事办公的事实予以认可，但应当给被告合理的房屋腾退时间和原告搬进涉案2-3层房屋的准备时间，故房租租金可分为两个阶段：其中2014年4月1日-2014年9月1日期间的房屋租金（1-3层）按34000元/年标准计算计14167元(34000元/年÷12个月×5个月)；2014年9月1日至被告实际搬出现在租赁房屋之日止的房屋租金，即租赁房屋的第一层的租赁费按平均值11333.3元/年标准计算（34000元/年÷3层)。对原告要求被告支付违约金的主张，鉴于原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定，合同期满后，被告未经原告同意，继续使用承租房屋，按约定租金的3%，以天数计算向原告支付违约金，且原告直到2015年6月10日才向被告邮寄律师催告函，要求被告于2015年7月1日前搬出租赁房屋，故违约金应从2015年7月1日起以每天0.93元计付（34000/年÷365天÷3层×3%）。反诉中，反诉原告持有的落款标明合同有效期为2013年4月1日至2018年3月31日的《房屋租赁合同》是否真实，因南京东南司法鉴定中心鉴定认定该《房屋租赁合同》第一页与第三页的形成时间不一致，本次庭审中反诉原告亦未解释所持的《房屋租赁合同》与反诉被告单位的谁及在什么地点签订，原审中被告承认“合同在2013年3月31日期满以后，虽然双方未再签订租赁合同，但是双方还继续按照合同约定履行各自的权利义务”。故反诉原告所持的该《房屋租赁合同》有重大瑕疵，真实性本院不予采信。关于反诉原告提供2014年6月5日缴纳34000元费用票据一张，主张交纳的是2014年至2018年的租赁费，反诉被告不予认可，认为交纳的是2012年至2013年度的租赁费，谁的主张成立的问题，原审中原、被告均认可房屋租赁费结付至2014年3月31日，本次庭审中原告与反诉原告对反诉原告提供的2014年6月5日缴纳34000元费用票据一张的各自主张，本院不予采信。关于反诉原告要求反诉被告赔偿40万元装修费的问题，因反诉原告自认装修行为发生于2012年3月，其装修目的是为自已的经营服务，装修风格非办公用房，其将2-3层租赁房屋退还给反诉被告的行为发生在2014年8月，装修的2-3层房屋已为其服务近3年时间，反诉被告作为2-3层租赁房屋的后续使用者和受益人，应当给予反诉原告适当补偿，本院酌定54440元(408300元÷3层×2层×20％)。关于反诉原告要求反诉被告赔偿经营损失40万元是否成立，因反诉原告所持有的落款标称合同有效期为2013年4月1日至2018年3月31日的《房屋租赁合同》真实性本院不予采信，双方后期仅形成不定期租赁合同关系，反诉原告的该项主张无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论判决：一、解除原告河南省罗山县地方税务局与被告肖劲波不定期房屋租赁合同，被告肖劲波于本判决书生效之日起十五日内搬出从原告河南省罗山县地方税务局处租赁的第一层四间房屋（位于罗山县北隅路地税城关分局东侧）。二、被告肖劲波于本判决生效之日起十五日内向原告河南省罗山县地方税务局支付房屋租金，其中2014年4月1日-2014年8月31日期间的房屋（3层）租金按34000元/年计付计14167元；2014年9月1日至被告肖劲波实际搬出租赁房屋之日止的房屋租金（租赁的第一层四间房屋）按11333.33元/年标准计付。三、被告肖劲波于本判决生效之日起十五日内向原告河南省罗山县地方税务局支付违约金，违约金从2015年7月1日起至被告实际搬出租赁房屋之日止按每日0.93元计付。四、反诉被告河南省罗山县地方税务局于本判决生效后十五日内补偿反诉原告肖劲波2-3层租赁房屋装修费54440元。五、驳回原告河南省罗山县地方税务局的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告肖劲波的其他诉讼请求。被告和反诉被告如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由原告河南省罗山县地方税务局负担755元，被告肖劲波负担1545元;反诉案件受理费减半收取5900元，反诉原告肖劲波负担4400元，反诉被告河南省罗山县地方税务局负担1500元。
二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的基本事实与一审相一致。
本院认为，本案双方争议的焦点是：1、原审关于本案两个合同是否真实有效等方面的认定是否有误；2、原判关于租金、违约金、装修损失等支付金额等方面的事实认定是否有误。关于本案两个合同是否真实有效问题。租赁期限为2011年4月1日至2013年3月31日的《房屋租赁合同》，因其有双方的签名或盖章，且已实际履行，应当认定真实有效；关于肖劲波出示的租赁期限为2013年4月1日至2018年3月31日的《房屋租赁合同》，第三页虽有公章，但未被上诉方代表人签字，经司法鉴定，认定其第一页与第三页的形成时间不一致，且上诉人不能说明签订的时间地点及对方签订人，不能排除合理怀疑，故原判不予采信并无不当。因原审（第一次庭审）中上诉人曾认可“合同在2013年3月31日期满以后，虽然双方未再签订租赁合同，但是双方还继续按照合同约定履行各自的权利义务”。故原判认定2014年4月1日后双方合同已转化为不定期限的租赁合同，定性准确。原判关于本案租金、违约金等金额的认定，系根据查明的事实证据，结合本案实际情况予以定，并无不当；被上诉人虽有异议，但未提起上诉，应视同认可。原判对于本案诉讼费、鉴定费用酌情认定，亦无不当。但鉴于上诉人将花费大量资金刚装修两年的两层营业房交还被上诉人使用，且有较大营业损失的情况，原审判决被上诉人对于上诉人在租赁期间的装修损失按20%赔付过低，本院综合考虑装修价值评估意见、上诉人使用折旧及对被上诉人的营业影响等合理因素，以酌定被上诉人按评估价的35%，即95270元(408300元÷3层×2层×35%)补偿上诉人为宜。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、维持罗山县人民法院（2017）豫1521民初82号民事判决第一、二、三、五、六项，即：“一、解除原告河南省罗山县地方税务局与被告肖劲波不定期房屋租赁合同，被告肖劲波于本判决书生效之日起十五日内搬出从原告河南省罗山县地方税务局处租赁的第一层四间房屋（位于罗山县北隅路地税城关分局东侧）。二、被告肖劲波于本判决生效之日起十五日内向原告河南省罗山县地方税务局支付房屋租金，其中2014年4月1日-2014年8月31日期间的房屋（3层）租金按34000元/年计付计14167元；2014年9月1日至被告肖劲波实际搬出租赁房屋之日止的房屋租金（租赁的第一层四间房屋）按11333.33元/年标准计付。三、被告肖劲波于本判决生效之日起十五日内向原告河南省罗山县地方税务局支付违约金，违约金从2015年7月1日起至被告实际搬出租赁房屋之日止按每日0.93元计付。五、驳回原告河南省罗山县地方税务局的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告肖劲波的其他诉讼请求。”
二、变更罗山县人民法院（2017）豫1521民初82号民事判决第四项为：反诉被告河南省罗山县地方税务局于本判决生效后十五日内补偿反诉原告肖劲波2-3层租赁房屋装修费95270元。
如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，按原判决执行；二审案件受理费8200元，由上诉人肖劲波负担4200元，被上诉人河南省罗山县地方税务局负担4000元。
本判决为终审判决。
审判长 任 钢
审判员 吴 斌
审判员 李 牧
二〇一七年十二月十九日
书记员 陈紫薇