北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初597号
原告：郭孝冬，女，1962年12月17日出生，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：董志刚，北京市浩盛律师事务所律师。
被告：邓福新，男，1958年12月14日出生，住北京市通州区。
被告：宋花玲，女，1961年10月24日出生，住北京市通州区。
二被告共同委托诉讼代理人：王喜莲，北京市诚汇律师事务所律师。
原告郭孝冬与被告邓福新、宋花玲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭孝冬之委托诉讼代理人董志刚，被告邓福新及二被告共同委托诉讼代理人王喜莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭孝冬向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告腾退并返还其占有的房屋及宅院；3.本案诉讼费由被告负担。郭孝冬向本院陈述的事实和理由如下：1998年8月中旬至今，原告郭孝冬之父郭芝通将原告所有的位于北京市通州区宋庄镇小杨各庄村XX号院落及房屋借给被告居住。原告父亲郭芝通去世后，郭孝冬想居住该房屋，才得知郭芝通与被告已经签订了房屋买卖合同，以42000元的价格将上述房屋卖给了被告。原告认为，该房屋买卖合同系原告之父假冒原告之名签署，且属于无权处分。另外，该农村宅基地属于村集体经济组织所有，不允许私自买卖，上述房屋买卖合同的签订违反了国家法律法规等相关规定。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告邓福新、宋花玲辩称：1.不同意原告的诉讼请求；2.不认可涉案房屋归原告郭孝冬一人所有，涉案房屋系由原告家庭成员共同共有；3.原告主张将涉案房屋出借给被告居住，但在20年的时间内对此不闻不问，显然有悖常理；4.涉案房屋买卖合同签订已达20年之久，且原告及其他家庭成员的户口均已陆续自涉案房屋迁出，本身即印证了原告及其他成员对涉案房屋的出售事宜应当是知悉且同意的；5.原告的户籍已经迁出小杨各庄村，故其主张涉案房屋及院落归其所有的诉讼请求，属于主体不适格，该诉请无事实及法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邓福新、宋花玲系夫妻关系，二人均为北京市通州区宋庄镇小杨各庄村农民。1995年6月5日，原密云县人民政府密云水库周边地区工作办公室（甲方）、原北京市通县密云水库周边地区移民安置办公室（乙方）与原告密云县石城镇赶河厂村移民户主郭孝东（丙方）签订《北京市密云水库周边地区移民协议书》（以下简称移民协议书），约定，1.乙方负责于1995年4月25日以前在通县宋庄镇小杨各庄村为丙方提供住宅一套，包括北房六间，西厢房二间，共计建筑面积140.69平方米，宅基地0.44亩；2.在丙方迁入的同时统一为丙方办理迁入新居住地的有关转入手续，包括户籍、住房所有权证等；3.丙方必须在1995年6月7日前迁入甲方指定的新居住地，在迁入新居的同时自行拆除原籍住房及其附属设施，物料自行处理等；4.移民协议书还约定了其他内容。该移民协议书经甲乙丙三方签字盖章，其中丙方签字人员为郭孝菊、郭孝东，并经北京市密云县公证处对上述签订移民协议的行为进行了公证。经核实，根据涉案移民协议书确定的置换房屋坐落于北京市通州区宋庄镇小杨各庄村南街XX号，即本案诉争房屋。根据原告郭孝冬提交的居民户口簿显示，“郭孝东”为原告郭孝冬的曾用名，上述移民协议中签字的“郭孝东”即为本案原告郭孝冬。上述移民协议签订后，原密云县赶河厂村内被拆迁房屋的户籍人员包括原告郭孝冬及案外人郭孝菊、郭孝凡、郭孝辉、王国臣、娄依娇、曹冉、王丹聪等于1995年9月11日迁入宋庄镇小杨各庄村，户口登记地址为宋庄镇小杨各庄村南街XX号。现上述所有人员的户籍均已自涉案诉争房屋地址迁出，其中，郭孝冬于1998年6月办理其户籍的迁出手续。
1998年2月24日，由案外人张德勇、宋明玉、宋明春等见证，案外人郑守宽代书，郭孝东为卖房人，邓福新为买房人，双方签订房屋买卖合同，约定：1.卖房人本户在村居住人口少，全在外工作，故将本人所有的正房六间、厢房两间、西院墙及前墙门楼等建筑物相随一并卖给邓福新；2.房屋及院落等共计作价人民币42000元，笔下交清，各无反悔。该房屋买卖合同载明，“卖房人郭孝东”处由郭芝通签字，“大队证明人张德勇、宋明玉”处由其二人签字，并加盖宋庄镇小杨各庄村村委会印章。上述房屋买卖合同签订后，邓福新、宋花玲于合同签订当日支付了全部购房款，郭芝通亦将房屋交付给邓福新、宋花玲居住使用。经核实，涉案房屋目前由被告邓福新、宋花玲实际控制、使用。
在审理过程中，本院就本案诉争的相关房屋信息向签订涉案房屋买卖合同时作为中间人、大队证明人的宋明春、张德勇进行了询问、核实。宋明春、张德勇表示在签订涉案房屋买卖合同之时，由郭芝通及其妻子邓淑芝居住在涉案房屋内，郭芝通托宋明春打听是否有人愿意买房，后邓福新夫妇与郭芝通联系买卖房事宜，郭芝通作为家庭代表与邓福新签订了涉案房屋买卖合同。村委会在合同上盖章的行为表明村委会知悉此房屋买卖事宜，以方便村务管理。
在审理过程中，本院就本案诉争的相关房屋信息向郭孝冬、郭孝凡、郭孝辉、郭孝菊进行了询问、核实。郭孝冬、郭孝凡、郭孝辉、郭孝菊均表示，1.原密云县石城镇赶河厂村被拆迁房屋系由原告祖父母分给原告父母即郭芝通、邓淑芝的房屋；2.在上述房屋拆迁之前，郭芝通、邓淑芝的户籍已从上述房屋迁出，此后被拆迁房屋的户主即为原告郭孝冬，故原告郭孝冬、郭孝菊作为户主及家庭代表签订了涉案移民协议；3.涉案房屋属于户主郭孝冬所有，郭孝凡、郭孝辉、郭孝菊等均知晓郭孝冬起诉的事实并认可其诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，被告邓福新、宋花玲均系北京市通州区宋庄镇小杨各庄村农民，涉案标的物亦位于北京市通州区宋庄镇小杨各庄村，被告邓福新、宋花玲具有购买、使用涉案房屋的资质。现原告郭孝冬主张涉案房屋买卖协议其父在未取得其同意及授权的情况下擅自以原告郭孝冬名义出售房屋，郭芝通与被告签订房屋买卖合同系无权处分，要求确认涉案房屋买卖协议书无效，并要求被告将涉案房屋予以返还。本院根据查明的事实并结合双方当事人的意见，对原告的诉讼请求不予支持。理由如下：
第一、原告认可涉案房屋系因原密云县赶河厂村的老房拆迁所得的置换补偿房屋，亦认可原被拆迁房屋系原告之祖父分配给原告之父母即郭芝通、邓淑芝的房屋，为郭芝通夫妇的夫妻共同财产。即使在签订移民协议书时，郭芝通夫妇的户籍虽已从涉案房屋迁出，户主已经变更为郭孝东，但郭芝通夫妇对涉案房屋享有的权利并不应此而发生改变。需要指出的是，户籍登记仅是公安机关对常住人口进行管理的一种方式，户籍登记信息中的户主并不必然是户籍登记地址对应不动产的产权人。故，原告郭孝冬仅以其为户主为由，主张其为涉案房屋的所有权人，无事实与法律上的依据。
第二、涉案移民协议书的签字人的确并非郭芝通，而是本案原告郭孝冬，但是，原告认可涉案房屋一直由其父母居住、使用，基于原告与郭芝通的特殊身份关系，被告主张房屋买卖协议签订时，郭芝通声称取得了书面登记权利人的同意，符合常理。此外，需要特别指出的是，委托人与受托人就委托事项的约定并非必须以书面方式予以确定，故不排除原告与郭芝通就涉案房屋的处分存在其他非书面方式的约定。
第三、原告认可涉案房屋由郭芝通及邓淑芝实际居住，涉案房屋买卖协议自签订之日至今已经近20年，原告郭孝冬主张其是涉案房屋的所有权人，但是在长达20年的时间内对属于个人重大财产事项的涉案房屋不闻不问，不符合常理。再结合包括原告郭孝冬在内的同户成员先后将个人户籍迁出涉案房屋登记地址，以及郭芝通夫妇在将涉案房屋出售后搬离涉案房屋居住的事实，原告主张其对房屋出售事宜不知情，显然有悖于常理。据此，反而可以推定存在两种可能，其一是郭芝通即是涉案房屋的实际所有人，其二便是郭芝通的出售行为已经取得了涉案房屋所有权人的同意。
第四、从交易金额而言，4.2万元的交易价格符合合同签订时的市场价值，不存在被告与郭芝通恶意串通处分涉案房屋，不存在侵害其他相关权益人情形。另，结合本案现有证据而言，并不存在其他导致合同无效的情形，故涉案诉争房屋买卖协议应为有效。
故，关于原告郭孝冬要求判令其与被告签订的房屋买卖合同无效并要求被告腾退返还涉案房屋的诉讼请求，证据不足、于法无据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告郭孝冬的全部诉讼请求。
案件受理费425元，由原告郭孝冬负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 梁涛
二〇一七年十月三十一日
法官助理 李成
书 记 员 纪妍