广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终11487号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳辣椒传媒有限公司，住所地：深圳市福田区梅林街道梅林工业区梅秀路1-1号华强云产业园3号厂房4楼433室，统一社会信用代码9144030075840485X。
法定代表人：别楠，总经理。
委托诉讼代理人：陈明晓，广东法仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵逸龙，广东法仁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周焕文，男，汉族，1977年7月6日生，住所地：广东省五华县。
委托诉讼代理人：李嘉伦，广东宝城（前海）律师事务所律师。
委托代理人：薛茜茜，广东宝城（前海）律师事务所实习律师。
上诉人深圳辣椒传媒有限公司（以下简称辣椒传媒公司）因与被上诉人周焕文房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初23954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
辣椒传媒公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判或发回重审；判令支持辣椒传媒公司的一审全部诉讼请求；由周焕文承担本案一、二审全部诉讼费。上诉理由：一、一审法院事实认定不清，本案的违约方应为周焕文而非辣椒传媒公司。（一）一审法院不认可涉案房产存在多次停水停电，该事实认定错误，还大大低估了停水停电事件对当地商户工作经营影响的严重性。辣椒传媒公司在一审中提交的《第壹世界广场4层联合声明》已显示，周焕文作为4层业主，其出租的物业在2016年8月5日、11日、15日分别出现了3次1-4小时不同程度的断电。而在辣椒传媒公司所提交的经周焕文签字的《人民调解协议书》中也可以发现，由于作为第二房东的周焕文与第一房东蓝某某及物业管理处存在物业管理费的缴纳问题，物业管理处采用停水停电等方式逼迫其缴费。上述证据都清晰地证明了多次停电事实的存在，且停电给商户带来了巨大不良影响，以至于第壹世界广场4层的6位租户不得不联合发出声明，还寻求街道办事处的调解，要求周焕文处理停电事件。一审法院无视上述客观事实，称“原告（辣椒传媒公司）并未举证证明涉案物业在2016年8月存在多次停电、停水行为”，属于严重的事实认定不清。（二）辣椒传媒公司暂未支付8月份房租及管理费、7月份水电及空调费的原因，并非一审法院所认定的“因原告（辣椒传媒公司）认为停电导致其损失”。而是因停电严重影响了辣椒传媒公司的工作和经营，使其承租涉案房产的基本目的不能实现。辣椒传媒公司作为一家传媒公司，在日常工作中计算机、摄影机等电子设备是主要的办公工具。经加工处理的视频、音频作为传媒公司的主要工作成果，一般保存在电脑硬盘当中。突然的停电不仅容易导致硬盘损坏，使辣椒传媒公司承担大量文件数据丢失的风险，还会中断辣椒传媒公司员工的正常工作，导致其正在编辑的文件未经保存就被强行关闭从而丢失。辣椒传媒公司所提交的《证明》及《报价单》显示了仅2016年8月5日的一次停电，就导致了辣椒传媒公司2个硬盘损坏、数据丢失，经营工作遭受到严重阻碍。因此，辣椒传媒公司暂不支付8月份相关费用，并不是简单因为停电导致的直接经济损失，而是因为停电严重影响了辣椒传媒公司的经营和工作，使辣椒传媒公司对涉案房产正常使用的权利得不到保障。辣椒传媒公司期望通过交涉解决停电引起的一系列纠纷，暂不支付租金也是为了能促使周焕文出面交涉，对屡次停电停水的状况给出一个交待，绝非恶意拒不支付。事实上，除2016年8月以外，辣椒传媒公司一直每月支付足额费用，双方从未产生过费用方面的纠纷，即使是2016年9月的租金辣椒传媒公司也如期支付，更是表明了辣椒传媒公司暂不支付租金的行为既非恶意拖欠，也不是因直接经济损失协商不成，而是出于对自己合法承租权的维护，期望停电状况不再发生从而可以按照合同约定正常地使用涉案房产。辣椒传媒公司恳请二审法院查明上述事实，还原案件真相。（三）一审法院认定“原告未支付8月各项费用，构成违约”错误，实系辣椒传媒公司依据《房屋租赁合同补充协议》，行使其合同权利而不予结清当月各项费用。且周焕文交付的租赁物存在重大瑕疵，辣椒传媒公司可依法行使抗辩权，拒绝支付对价。根据《房屋租赁合同》补充协议第12条“如甲方有提前终止《深圳市房屋租赁合同》或违约的，甲方将双倍赔偿保证金作为违约金交于一方，当月该房屋租金、水电等费用乙方将不予结清”，本案涉案物业存在多次停水停电，严重影响辣椒传媒公司正常工作经营，存在重大瑕疵，应视为周焕文违约，辣椒传媒公司有权对8月份各项费用不予结清。并且，周焕文作为出租人，对于所出租的房屋有瑕疵担保义务，辣椒传媒公司有权要求其消除瑕疵。在周焕文未消除租赁物瑕疵的情况下，辣椒传媒公司有权行使抗辩权，拒绝支付8月份各项费用，同时有权追究债务人的违约责任。（四）一审法院所认定的“后两次停电行为分别在11日和15日超过合同约定的每月5日前支付各项费用，也超过了合同约定的被告解除合同的合理宽限期”没有事实依据。对于每月的租金、管理费、水电费、空调费的支付时间，辣椒传媒公司与周焕文已达成了新的约定，宽限期的最后一天为每月的15日。当月的3次停电事件也都发生在该宽限期以内。因此辣椒传媒公司有权行使抗辩权而不支付8月各项费用。根据辣椒传媒公司及周焕文在一审中提交的2015年8月到2016年9月期间的《第壹世界广场物业收费通知单》，每一份都明确显示周焕文通知辣椒传媒公司支付费用的时间是当月10日以前，因此应当认定双方对于租金、管理费、水电及空调费的支付时间已达成了新的约定，即当月10日之前。再结合《房屋租赁合同》补充协议第11条第3款“乙方超过约定时间5天内未向甲方缴纳房租，视为乙方违约”，在本案中，当且仅当辣椒传媒公司在当月16日仍无故不支付上述费用，才可认定为违约行为，而辣椒传媒公司在2016年8月遭受到的3次停电分别在5号、11号、15号，全部发生在双方约定的宽限期以内。辣椒传媒公司有权行使抗辩权而暂不支付8月各项费用。一审法院简单地将2014年8月双方签订的《房屋租赁合同》条款认定为双方的最终约定，错误地认为“乙方（辣椒传媒公司）必须每月5日前将房租、水电等费用按时缴纳至指定账户”，从而认为辣椒传媒公司先于周焕文违约，严重缺乏事实依据。同理，一审法院无视《第壹世界广场物业通知单》，强行从当月6日开始计算各项费用的滞纳金，没有任何事实依据，损害了辣椒传媒公司合法利益。（五）一审法院认定“9月份原告（辣椒传媒公司）仍按照原租金标准支付，少支付了4424元”错误，双方对于2016年9月租金数额已经有了新的约定，辣椒传媒公司无需支付该4424元及其滞纳金。周焕文在一审中提交的2016年9月份《第壹世界广场物业通知单》显示，周焕文所确定的租金管理费总数额即为67071元，与以往每月的租金管理费总数额保持一致。其当月也并未提出增加租金的要求，辣椒传媒公司同时也是按照周焕文提供的《第壹世界广场物业通知单》支付相应的各项费用，很显然是周焕文自行放弃了当月增加租金的要求。一审法院不应对该部分租金及其滞纳金予以支持。（六）周焕文9月30日对涉案租赁物上锁，是周焕文单方擅自解除合同的行为，应由违约方周焕文承担擅自解除的责任，而不是一审法院认定的因辣椒传媒公司违约而承担全部责任。辣椒传媒公司提供了从租赁合同签订之日起一直按照约定履行支付租金的义务的证据，即使是双方就8月份的停电行为有了纠纷，辣椒传媒公司没有支付8月份的租金，也依然按照约定支付了9月份的租金，认真履行了支付租金的义务。整个纠纷发生经过，辣椒传媒公司丝毫不存在拖欠租金的主观恶意，一直带着善意希望周焕文能够积极处理8月份的停电事情，给予辣椒传媒公司不再出现停电事件的保证。而周焕文不仅没有积极处理好与上一手业主的租金问题，导致停电行为频发，还在没有提供符合约定用途的租赁物的前提下，只是不断要求辣椒传媒公司支付租金。在辣椒传媒公司支付了9月份租金，要求周焕文就8月份恶意停电导致损失承担责任的情况下，周焕文没有丝毫认为自己违约，不顾辣椒传媒公司的反映、友好协商的意愿，还在9月30日对涉案房屋强行上锁，导致辣椒传媒公司无法办公，直接停止了工作，辣椒传媒公司只能紧急连续数天花费金钱去寻找下一个租赁物，并且加急处理办公基本设备的配备，维护日常上班。现周焕文在辣椒传媒公司没有违约的情况下，擅自突然对涉案租赁物上锁，是单方面解除租赁合同的行为，应承担相应单方解除合同的责任。（七）一审法院完全无视辣椒传媒公司在装修、空调及消防工程施工方面遭受的损失，在一审判决书中既没有对此进行任何讨论或论述，也没有在最后判决中予以支持。而本案中周焕文存在根本违约行为，应对辣椒传媒公司的上述损失承担赔偿责任。根据辣椒传媒公司提交的《房屋装饰装修管理协议书》，辣椒传媒公司在周焕文同意的情况下对上述物业进行装饰装修，支出大量费用。然而周焕文于2016年9月30日强行锁门，导致辣椒传媒公司无法继续使用上述物业，属于单方解除合同的行为。对此周焕文应赔偿辣椒传媒公司在装修、空调及消防工程施工方面遭受的损失。一审中辣椒传媒公司已根据租赁年限折旧从而统计出了实际损失，然而一审法院完全不予理会，恳请二审法院查明改判。二、一审法院法律适用错误。出租人的瑕疵担保责任属于无过错责任，涉案房屋屡次停水停电，辣椒传媒公司对于停水停电的真实原因不须承担举证责任。一审法院主张“原告（辣椒传媒公司）并未提交证据证明是被告要求物业公司停电，或者是被告拖欠物业公司物业管理费导致的停电”从而令辣椒传媒公司承担举证不能的法律后果，分配给辣椒传媒公司错误的举证责任，严重损害了辣椒传媒公司的合法利益，不符合法理，也不符合情理。根据合同法第二百一十六条，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，即出租人对于租赁物应承担瑕疵担保责任。瑕疵担保责任作为一种无过错责任，只要租赁物存在瑕疵致使承租人的合同目的难以实现，都应由周焕文承担相应的法律责任。本案中，多次的停水停电即属于租赁物的瑕疵，该瑕疵严重影响了辣椒传媒公司的正常工作经营，周焕文没有对租赁物保持符合约定的用途，应对此承担违约责任。同时辣椒传媒公司不必证明停水停电系由出租人故意引起，也不必证明周焕文拖欠物业公司的物业管理费导致停电，只需证明停电事实的存在即可。三、一审判决认定存在租赁保证金是错误的，在合同履行过程中，2014年8月14日辣椒传媒公司向周焕文支付的118500元并非租赁保证金，而是房屋押金及水电费押金。辣椒传媒公司在一审过程中提交的证据第12页《收款收据》，由周焕文出具，有明确的记载上述支付的款项都是押金，而非保证金。因此，在本案中，只存在押金，不存在保证金。双方签订的租赁合同，并没有规定周焕文可以没收辣椒传媒公司押金的任何规定。因此，无论是否存在违约情况，周焕文都应当向辣椒传媒公司返还所有押金。综上所述，一审法院事实认定不清，忽略停水停电对辣椒传媒公司工作经营的巨大影响，误解辣椒传媒公司暂不支付8月各项费用的理由，还错误地认定了租赁双方所约定的每月费用支付时间，使辣椒传媒公司承担了不利的法律后果。此外一审法院还错误分配给了辣椒传媒公司的举证责任，最终错误地认定本案的违约方为辣椒传媒公司。
周焕文辩称：一、辣椒传媒公司2016年8月5日已构成违约，2016年8月10日起周焕文已享有一切可行的措施维护自身利益。（一）《房屋租赁合同》第四条明确约定，辣椒传媒公司应于每月5日前向甲方交付当月租金等费用、《补充协议》第9条明确约定辣椒传媒公司必须于每月5日前将房租、水电等费用按时缴纳，否则按每天滞纳金总金额的0．5％收取(补充协议第ll条第3款约定只是强调在超过约定时间5天后(即拖欠租金超达5天或以上)仍未缴纳房租的，周焕文就有权采取包括停水停电、单方解除合同、收回房屋等一切可行措施维护自身利益。这一条强调的是该情况下周焕文享有的权利，而不是违约的认定。这条实际上是对《房屋租赁合同》第十八条“乙方拖欠租金达7天以上”的补充与变更)。违反了即为违约。（二）辣椒传媒公司一审中承认应于2016年8月5日前向周焕文支付的8月份租金、管理费及7月份的水电费、空调费一直未付，构成严重违约。（三）周焕文与辣椒传媒公司并未就交纳租金的期限达成新的约定，每月5日是付款的届满日，逾期即为违约，每月l0日为宽限期的届满日，逾期周焕文即有权采取一切可行措施维护自身的合法权益。周焕文提交的收费通知单上的8月10日前支付指的就是宽限期届满前支付，没有任何的证据证明双方对违约前的付款届满日以及宽限期的届满日作出了新的约定。二、停电并不能成为辣椒传媒公司违约拒付租金、费用行为的抗辩理由，拒付没有任何法律依据。（一）应当在8月5目前交纳租金的义务在前，停电发生在后。在辣椒传媒公司所谓的“第二次停电”(“8月11日”)、“第三次停电”(“8月15日”)发生前，辣椒传媒公司未在8月5目前、甚至在宽限期8月10日前交付租金、费用构成违约是已经存在的事实，该事实一直持续并且不可逆转。辣椒传媒公司现声称是“多次”停电严重影响其正常工作经营，并且以此作为其违约的抗辩，是不符合逻辑的。因为在其所谓的“第二次停电”、“第三次停电”发生前以及交纳租金的届满日前，根本不存在“多次”停电，而且辣椒传媒公司连其所谓的“第一次停电”(8月5日)也无法证明。即便假设是8月5日当日发生了停电的情况，也不能在未确认停电原因、停电是否导致损失、损失为多少的情况下就擅自拒付租金。而且根据辣椒传媒公司的陈述，该日是“第一次停电”，发生了一次未经证实(存在及原因均不能证实)的停电不能作为拒付租金的理由。而且辣椒传媒公司陈述的“第二次停电”发生在交纳租金宽限期8月10日之后(停电的情况每个居民、商户、物业使用人均有可能遭遇，即使真的遇上了，只要恢复用电，大家的工作、生活还是可以照常进行，偶尔的停电根本不影响租赁合同的履行，与没有供电能力的情形必须区分开来。)辣椒传媒公司明显违反了合约精神。若承租方可以以任意未经证实的状况或者任何不影响继续履行合同的状况为由随意拒绝、拒绝支付租金，那么出租方的合法权益根本没法保障，当初签署的租赁合同也是一张废纸。（二）周焕文自租赁合同开始履行一直为辣椒传媒公司提供适合辣椒传媒公司办公经营的场所及条件，已完成了租赁合同中的主给付义务，本案不存在可以同时履行抗辩的情形，辣椒传媒公司应按期支付租金、费用。周焕文已经完成了向辣椒传媒公司提供适合的办公场所及条件的主给付义务，而且该场所将在未来一段时间周焕文占有、使用，该期间内周焕文无法再将其提供第三方使用。因此，辣椒传媒公司应当基于约定履行其主给付义务，即按期支付租金、费用。（三）若停电带来辣椒传媒公司所谓的“损失”，与其使用的设备有直接关系。如果辣椒传媒公司服务器的硬盘因为停电就可以导致损坏的，那么首先该服务器或硬盘应当是伪劣产品或者事先没有设置好。停电的发生通常都是非常突然的，不可控制的，那么使用该设备就等于埋了一个地雷，一旦停电就触发了。如果使用这样的设备停电造成损失了，辣椒传媒公司应当找生产厂商或销售商索赔。如果辣椒传媒公司坚持要使用这样的服务器设备，而且辣椒传媒公司又声称其数据非常重要，丢失了会“严重影响正常工作”并有“巨大的损失”，辣椒传媒公司应当至少同时配备专门的供电设备，以防突然的停电。作为出租方，周焕文并不会有这方面的责任，因为设备是如何的，数据有多重要，周焕文并不知悉。（四）停电并非周焕文导致的，非周焕文所能控制，也没有证据证明是物业管理处人为故意停电。停电并非周焕文导致的，也没有证据证明是物业管理处停电的(虽然不管原因怎样，作为出租方，周焕文已经与物业管理处明确交涉不管什么原因都不能停电。当时就是因为辣椒传媒公司反映有发生停电并且怀疑是物业管理的问题或物业管理处停电，周焕文才代表租户去找物业管理处交涉，引发了双方的争吵)。停电的原因各种各样，可能是线路故障、可能超负荷，也可能是发生事故切断了某段电线，即便是跳闸都有不同的原因，非周焕文所能控制的。供电局也没办法保证居民全天候用电而不发生停电的情形。（五）辣椒传媒公司以周焕文需赔偿其停电损失而拒付8月所有的租金、管理费以及7月的水电费、空调费，纯属无理。辣椒传媒公司主张停电停水的损失合计2万余元(单算8月5日的损失更少)，远远少于其应交付的8月租金、管理费以及水电费、空调费合计8万余元。（六）辣椒传媒公司拒绝支付租金、费用的行为不属于合同履行抗辩权的范畴，属于擅自进行“抵销”。辣椒传媒公司拒绝支付8月租金、管理费及7月相关费用的行为，实际上是擅自进行“抵销”(辣椒传媒公司已经支付9月租金、管理费及8月相关费用可以证明辣椒传媒公司是想抵销、抵扣租金，而非仅仅延迟支付租金)。而本案并不存在双方互负到期债务且债务明确无误的情形。而且，在没有经周焕文同意或司法机关确认前，辣椒传媒公司因“停电”而遭受的损失根本没有明确，本案中辣椒传媒公司无权擅自进行抵销、抵扣租金、管理及上月发生的水电费、空调费。对此，周焕文一方已经多次明确请辣椒传媒公司尽快支付租金、费用，有关停电造成损失的争议双方另行解决(9月30日的电话录音也提及)。三、辣椒传媒公司没有证据证明实际停电的日期时间、持续时长，以及停电与损失的因果联系，停电的损失的依据。（一）辣椒传媒公司关于停电导致电路出现故障的说法不符常理。辣椒传媒公司所述的“三组电路出现故障”可以是停电的原因，但停电不可能成为电路出现故障的原因。试想，供电局停电维护的情形不少，如果每停一次电，就会或者有可能会导致电路出现故障的话，那么供电局每次大范围的停电后是不是会有很多居民都要请电工上门维修清除故障后才能正常用电？因此导致的人力、时间、物力的损失是不是可以找供电局索赔呢？相反，电路出现故障就有可能是停电的原因了。这里需要说明，根据周焕文一方人员回忆，辣椒传媒公司所谓的“第一次停电”的时候，其它租户并没有向周焕文反馈停电，而且至今都没有向周焕文关于停电损失索赔的主张。（二）辣椒传媒公司主张的停电时间、停电持续时长并无证据证明。辣椒传媒公司一方面声称服务器硬盘数据丢失，一方面却声称监控记录了停电的时间。而且监控是怎么样的周焕文都不知悉，完全是辣椒传媒公司一方的说法。（三）辣椒传媒公司所谓的因停电产生的费用及损失的计算没有依据，提交的《证明》等文件真实性严重存疑。《证明》漏洞百出：辣椒传媒公司主张8月5日发生停电，然后同一天一家名为“深圳市黑科科技有限公司”就出具了《证明》，证明内容除了包括“停电导致硬盘损坏”及“服务器数据全部丢失”以外，还包括“该数据为公司重要资料”、“严重影响了该单位正常工作并造成了巨大的损失”等主观性强烈的内容，作为一家第三方公司如何能在停电同一天就判断得出“造成巨大的损失”的结论，又如何得知会“严重影响工作”(技术上硬盘坏了换一个就可以继续工作了，至于运营上，该公司又不是与辣椒传媒公司经营相同的业务，怎么判断数据的重要性)。而且，2016年5月设立的深圳市黑科科技有限公司目前已被载入经营异常目录，而且该家公司的法定代表人与出具《深氧科技报价单》的深圳市深氧科技有限公司的法定代表人均为李彤彤，两家公司具有关联关系，而且经营范围一样。并且该报价单上写的负责人为“李彤”，日期为2016年9月l9日。据此，出具《证明》的公司与出具《深氧科技报价单》的公司经营范围一致，却随意用不同的主体加盖公章出具文件，负责人名称也没有准确书写，非常不专业。而且如果数据对辣椒传媒公司非常重要，为何到9月19日才取得一个恢复数据的报价单。四、周焕文没有违约。（一）周焕文9月30日锁门的行为没有违约，只是在辣椒传媒公司没有按期支付租金、管理费及其它费用造成违约，并且违约时间长达55天以上的情况下，根据租赁合同补充协议的约定采取一切可行措施保护自身的利益，并且采取该些措施无须另行通知辣椒传媒公司，由此造成的一切后果，均由辣椒传媒公司自负。（二）辣椒传媒公司主张周焕文违约既没有事实依据，也没有法律依据。五、辣椒传媒公司系有预谋要提前搬走，并且很有可能是为降低租金成本而搬离涉案租赁物业。（一）种种迹象表面，辣椒传媒公司有预谋提前搬离涉案租赁房产。一审中提交的辣椒传媒公司企业商事主体信息(含从市场监督管理局的企业信息内档文件)可以证明，至少在2016年10月11日前，辣椒传媒公司的办公场所已经搬至地点(肯定是已经装修完毕)。以往辣椒传媒公司每次变更地址，从签订租赁合同到走内部决议程序，再到向工商部门申请都有一定时间间隔(2014年6月27日作出关于第一次变更住所地址的股东会决议，2014年7月11日才进行工商变更登记；2014年9月20日作出第二次变更住所地址的股东会决议，2014年9月25日才进行工商变更登记)，但2016年10月11日的变更在同一天走完了上述程序。并且，9月27日，辣椒传媒公司的股权发生变更，变更为一人有限公司(辣椒传媒公司提交的录音文字材料第27页可以看出，双方交谈过程中提及与辣椒传媒公司内部股东相关的原因而拒绝交付租金)，这就可以很好地解释辣椒传媒公司完全有动机在股权以及公司性质发生变更的同时，搬迁至新的办公场所(周焕文9月30日锁门前，实际上涉案租赁物业内较有价值的物品均已经被搬走。如果有计算机等有价值的、重要的物品没搬走，按常理辣椒传媒公司必定会在短期内采取进去的措施尝试取回，而不是无限期搁置，拒绝与周焕文一方联系。辣椒传媒公司曾在一审庭审过程中声称周焕文曾经在锁门后(10月8日)曾为其开门放行搬出一部分物品，一方面对于周焕文来说，不可能在辣椒传媒公司没有支付欠缴租金费用前再为辣椒传媒公司开门，另一方面如果真有为辣椒传媒公司放行，辣椒传媒公司也会第一时间把有价值物品先搬出来(辣椒传媒公司声称10月8日放行10月9日又不再放行，但问题是一天足够把值钱的物品搬出来)。这明显与其主张涉案房产内还有许多有价值的物品是自相矛盾的。如果真没有提前预谋搬走，而是上班前或者正常上班过程中突然被锁门，里面应该会有服务器设备、计算机设备，但从辣椒传媒公司的举动、陈述来看，显然都不会有这些物品。而且，如果非预谋并且准备好搬离的情况下，突然被锁，那么辣椒传媒公司必然是会每天都追着周焕文来解决这件事，争取尽早取回重要的物品或者好好谈让辣椒传媒公司员工能够继续回去办公，直到找到新的办公场所并且装修好可以入驻再说。但辣椒传媒公司并没有，实际情况是辣椒传媒公司早已物色并确定了新的办公场所，新场所装修好后就开始搬物品了。（二）一审庭审中辣椒传媒公司“被迫无奈在短时间内以高额租金另行承租办公场所”(庭审笔录ll页对我方证据2的质证意见)的说法与事实严重不符。根据辣椒传媒公司的工商登记信息以及《房屋租赁合同证明书》，辣椒传媒公司的新办公场所位于福田区梅林工业区3号厂房4楼433(用途为厂房)，租赁面积约为457平方米，每平米单价为28元(指导月租金单价为30元或简易的厂房为20元/平方米)，月租金约为l2800元，远远低于涉案的月租金53300元。六、辣椒传媒公司主张的装修、空调、消费等损失没有任何依据，辣椒传媒公司违约，周焕文没有违约，辣椒传媒公司无权向周焕文主张任何的损失。（一）如周焕文在一审中的质证意见、答辩意见，辣椒传媒公司主张的装修、空调等损失根本没有客观有效的证据证明，全都是辣椒传媒公司一方的说法。（二）辣椒传媒公司违约事实明确，周焕文锁门只是依照约定在辣椒传媒公司逾期55天以上时行使的措施以促使辣椒传媒公司支付欠缴租金及费用，没有违约，辣椒传媒公司所谓的一切损失即使存在，也无权要求周焕文承担。综上所述，在本案中辣椒传媒公司因其主张2万余元的停电造成的损失(而且该损失并没有依据)而最终导致无法继续在涉案租赁房产继续办公的思路有严重的逻辑问题，也不符合常理(另外辣椒传媒公司主张的28万元装修等损失是基于合同解除)，因为如果有重要物品被锁在租赁房产内，辣椒传媒公司不可能因为区区2万元而因小失大，同时“被迫无奈在短时间内以高额租金另行承租办公场所”而支出更多的费用(包括新装修的费用)，这笔账非常容易算清楚从而轻易做出抉择(选择把欠缴的租金交上，即可继续经营，轻松拿回“被锁在里面的重要物品”以及省去一大笔搬迁至新场所的开销)。因此，可以判断出辣椒传媒公司搬离的真实原因并非因为停电造成了损失，而是因为辣椒传媒公司自身的原因(股权、公司性质发生变更以及希望降低租金成本)而主动寻求搬离涉案租赁物业。辣椒传媒公司的上诉理由不成立，请求驳回辣椒传媒公司的所有上诉请求，依法维持原判。
辣椒传媒公司向一审法院起诉请求：1、确认辣椒传媒公司、周焕文已于2016年9月30日解除了房屋租赁合同关系；2、周焕文向辣椒传媒公司支付因其违约解除租赁合同造成辣椒传媒公司损失的装修、空调、消防等相关费用286800元；3、周焕文向辣椒传媒公司支付因停水停电造成辣椒传媒公司人工及设备损失相关费用28052元；4、周焕文向辣椒传媒公司返还租赁房屋押金118500元；5、由周焕文承担本案全部诉讼费用。
周焕文向一审法院提起反诉，请求：1、辣椒传媒公司立即向周焕文支付拖欠的租金及管理费、水电费、空调费238893.2元。2、辣椒传媒公司向周焕文支付迟延支付租金等费用的滞纳金(计至实际付清所有租金、费用之日，暂计至2017年2月1日为155483.105元）。3、辣椒传媒公司承担本案的全部诉讼费用。周焕文当庭明确2014年8月至2015年7月31日，每月房租为55300元，从2016年8月18日起，每月房租租金为59724元。每月管理费为11771元；电费每度为1.35元。所以诉讼请求第一项租金为2016年8月份租金57217元（8月份租金自8月18日期开始递增，所以8月18日至31日递增的租金为1917元），10月份租金59724元，11月份租金59724元，9月份递增租金差额为4424元，合计181089元；管理费8月份、10月份、11月份，每月11771元，合计35313元；水电费包含8月份电费2424.6元+水费16.25元；10月份电费2451.6元+水费9.75元，合计电费为4902.2元；空调费为8月份空调费10564.8元、10月份空调费为7024.2元，上述各项费用合计238893.2元。诉讼请求第二项暂计至2017年2月1日的滞纳金调整为138905.3元。具体计算方式为当月应付费用均自当月6月起开始，均按照每日千分之五的标准进行计算，暂计至2017年2月1日为138905.3元。
一审法院经审理查明：2014年8月14日，辣椒传媒公司（承租方、乙方）与周焕文（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方同意将位于深圳市福田区红荔西路第壹世界广场X楼XXX房出租给乙方使用；建筑面积790平方米；每月每平方米月租金为70元，月租金总额为55300元；乙方应于2014年8月14日前交付首期租金，乙方租赁房屋的期限自2014年8月15日至2019年8月31日止；租赁房屋用途为商业；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即110600元；租赁期间，乙方负责支付租赁房屋的水电费、物业费、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。
双方并于同日签订《补充协议》，协议约定甲方同意给予乙方装修期共30天，装修期间免租金；管理费为每平方米14.9元；乙方全面履行合同，甲方返还乙方租赁保证金为合同期满一个月内（不计息）；电费为1.35元/度，电费押金每平方米10元，电费押金共计7900元；乙方必须每月5日前将房租、水电等费用按时缴纳至指定账户，甲方收款后提供有效的收款凭证给乙方，否则按每天滞纳金总金额的0.5%收取；乙方退房前保证金不得用于抵作房租及各种费用，否则视为乙方拖欠房租，甲方有权按协议约定的相关条款维护自身权利；乙方超过约定时间5天未向甲方缴纳房租，视为乙方违约。甲方有权采取包括停水、停电、单方面解除合同；收回房屋等一切可行之措施以维护自身利益。甲方采取以上措施无须另行通知乙方，由此造成的一切后果，均由乙方自负；租赁期间，乙方应正常履行完毕租赁合同，如有提前终止或违约的，甲方没收乙方保证金，乙方须向甲方结清该房屋租金、水电等费用，同时乙方应将所承担物业按照租赁合同及补充协议约定完整交还甲方（包括乙方二次装修不动产的地面、墙面及天面等部分），该装修部分不评估不作价。前两年租金金额不变，第三年租金在第二年基础上递增8%，第四年租金在第三年租金的基础上递增8%，第五年租金在第四年租金的基础上递增8%。
2014年8月14日，辣椒传媒公司向周焕文支付118500元（租赁保证金110600元、电费押金7900元）。
2016年8月期间，涉案物业存在停电现象，辣椒传媒公司主张第一次停电是8月5日上午8点11分至9点38分，第二次停电是8月11日7点58分至9点57分，第三次停电是2016年8月15日8点01分至12点12分。周焕文对于上述时间不予确认，但承认8月份确实有停电现象，但停电并非周焕文的过错，有可能是线路问题，也有可能是房屋实际业主拖欠物业管理处的管理费导致的。
辣椒传媒公司主张8月5日上午的停电导致辣椒传媒公司人工成本损失和服务器硬盘、数据及电路的损失。并提交案外公司的证明，称8月5日的停电对辣椒传媒公司的上述设施设备的损坏。
因辣椒传媒公司认为停电导致其损失，故未向周焕文支付8月份的租金、管理费及7月份的电费、水费和空调流量费。辣椒传媒公司后于2016年9月12日向周焕文支付9月份房租、物业管理费及8月份水电费共计78963.65元。周焕文对于上述辣椒传媒公司支付行为予以确认，但认为根据合同约定第三年开始每月租金上涨8%，也就是说自2016年8月18日起，租金应相应上涨8%，9月份辣椒传媒公司仍按照原租金标准支付，少支付了4424元。
2016年9月30日，周焕文将涉案房屋上锁。辣椒传媒公司提交当日与周焕文的通话记录，显示周焕文确认其锁门行为，认为辣椒传媒公司没有交租金，所以其采取了收楼的措施。辣椒传媒公司提出周焕文应提前告知辣椒传媒公司要收楼，并预留时间给辣椒传媒公司搬家，周焕文则指出不会给辣椒传媒公司搬家，因为辣椒传媒公司没有给房租。至于辣椒传媒公司的损失，应当通过法律途径解决，但并不能免除辣椒传媒公司支付租金的义务。且告知辣椒传媒公司交了房租后，周焕文会开门的。
辣椒传媒公司主张10月8日，周焕文开门让辣椒传媒公司将部分物品搬走，但第二天辣椒传媒公司前来搬走剩余物品时，遭到周焕文拒绝。对此，周焕文本人庭后提交书面说明称：1、周焕文锁门的目的是催促辣椒传媒公司尽快补交拖欠的租金及费用，周焕文从未在锁门后为辣椒传媒公司开门搬运任何物品；2、9月30日周焕文锁门当日，里面有清洁工正在清理垃圾，而办公室内只剩下一些办公格子和椅子（平时辣椒传媒公司员工主要使用笔记本电脑）；3、周焕文在登报后没有收到辣椒传媒公司回复才开始对外招租；4、辣椒传媒公司陈述自相矛盾，一方面称有很多值钱的物品没有搬走，一方面又称周焕文在10月8日开门让辣椒传媒公司搬走物品。如果确实10月8日开门放行，理应先将值钱的物品拿走。
一审法院认为：辣椒传媒公司与周焕文签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，双方成立房屋租赁法律关系，双方当事人应当全面履行合同义务。按照合同约定，辣椒传媒公司应于每月5日前向周焕文支付当月房租、管理费及上月水电费、空调流量费。辣椒传媒公司至2016年9月30日仍未支付8月份的租金、管理费、7月份的水电费、空调费以及9月份部分租金，构成违约。周焕文有权依据合同约定没收租赁保证金，并不经通知收回出租物业。并要求辣椒传媒公司支付拖欠8月份租金57217元、9月份部分租金4424元、8月份管理费11771元、7月份电费2424.6元、水费16.25元、空调流量费10564.8元、9月份电费2451.6元、水费9.75元、空调流量费7024.2元以及逾期支付上述费用的滞纳金（当月租金、管理费的滞纳金以当月应付费用为计算基数，自当月6日起开始计算，当月水电费、空调流量费的滞纳金以当月应付费用及计算基数，自次月6日起开始计算，均计算至实际付清之日止）。周焕文虽主张滞纳金的计算标准按照每月千分之五进行计算，但该标准过高，辣椒传媒公司亦提出调整，一审法院酌情确定按照每日万分之五的标准进行计算。周焕文虽反诉要求辣椒传媒公司支付2016年10月至11月的租金、管理费及逾期支付该部分费用的滞纳金，但周焕文自2016年9月30日即自行收回房屋，辣椒传媒公司实际亦无法使用房屋，对于周焕文该部分反诉请求，一审法院不予支持，辣椒传媒公司诉请周焕文返还房屋租赁保证金110600元，一审法院不予支持，但电费押金7900元，周焕文理应予以返还。
辣椒传媒公司虽主张8月份存在多次停电停水，导致辣椒传媒公司无法正常经营，造成巨大财产损失。但首先，辣椒传媒公司并未举证证明涉案物业在2016年8月存在多次停电、停水的行为。即便是辣椒传媒公司提交的租户联合声明也只是陈述存在3次停电行为。且后两次停电行为分别在11日和15日。超过合同约定的每月5日前支付各项费用，也超过了合同约定的周焕文解除合同的合理宽限期；其次，辣椒传媒公司认为停电的原因是周焕文不积极履行作为出租人的义务，造成的停电。但并未提交证据证明是周焕文要求物业公司停电，或者是周焕文拖欠物业公司的物业管理费导致的停电；再次，即便是周焕文的原因导致的停电，辣椒传媒公司也未提交证据证明停电导致了辣椒传媒公司的损失，以及损失的程度。辣椒传媒公司提供的案外人的证明称因为停电导致硬盘损坏及数据丢失，数据为公司重要资料，造成辣椒传媒公司的巨大损失。但案外公司并非权威鉴定机构，不能仅凭其证明就认定停电与辣椒传媒公司硬盘损坏之间有必然因果联系，且数据丢失是否会对辣椒传媒公司造成巨大的损失，并非案外公司在停电当日就可以预计。辣椒传媒公司也未提交证据证明案外公司依据何种证据材料或者依据何种鉴定手段判定因为停电导致了辣椒传媒公司硬盘损坏，且丢失了全部数据，而且该损坏行为和丢失数据的行为对辣椒传媒公司造成了何种损失，以及为何断定是巨大损失。对此，辣椒传媒公司应承担举证不能的法律后果；最后，辣椒传媒公司虽主张周焕文存在多次停水行为，但并未提交任何证据予以证实。对于辣椒传媒公司请求周焕文赔偿因停电停水造成辣椒传媒公司的损失，一审法院不予支持。
关于合同解除的时间，双方确认周焕文于2016年9月30日自行收回房屋。应视为该日，周焕文以收房行为实际解除了合同。故双方合同应于2016年9月30日解除。
关于辣椒传媒公司要求周焕文赔偿装修费的请求。如前所述的，涉案合同解除的违约方为辣椒传媒公司，辣椒传媒公司在违约导致合同解除后，要求周焕文赔偿其装修损失，没有合同及法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认辣椒传媒公司与周焕文于2016年9月30日解除；二、辣椒传媒公司应于判决生效之日起向周焕文支付2016年8月份租金57217元、2016年9月份部分租金4424元、2016年8月份管理费11771元、2016年7月份电费2424.6元、2016年水费16.25元、2016年空调流量费10564.8元、2016年9月份电费2451.6元、2016年水费9.75元、2016年空调流量费7024.2元；三、辣椒传媒公司应于判决生效之日起向周焕文支付逾期支付2016年8月份租金57217元、2016年9月份部分租金4424元、2016年8月份管理费11771元、2016年7月份电费2424.6元、2016年水费16.25元、2016年空调流量费10564.8元、2016年9月份电费2451.6元、2016年水费9.75元、2016年空调流量费7024.2元的滞纳金（其中逾期支付8月份租金57217元；8月份管理费11771元的滞纳金；7月份电费2424.6元、水费16.25元、空调流量费10564.8元的滞纳金，均自2016年8月6日起开始计算；其中逾期支付9月份部分租金4424元的滞纳金、9月份电费2451.6元、水费9.75元、空调流量费7024.2元的滞纳金，均自2016年9月6日起开始计算，上述滞纳金均按照每日万分之五的标准，均计算至实际付清之日止）；四、周焕文应于判决生效之日起十日内向辣椒传媒公司返还电费押金7900元；五、驳回辣椒传媒公司的其他诉讼请求；六、驳回周焕文的其他反诉请求。本诉案件受理费7800元（已由辣椒传媒公司预交），由辣椒传媒公司负担7658元，由周焕文负担142元。反诉案件受理费3608元（已由周焕文预交），由辣椒传媒公司负担970元，由周焕文负担2638元。
二审经审理查明：涉案房屋2016年8月期间停电系因业主蓝某某拖欠管理费引发，在停电发生后，周焕文参加了深圳市福田区莲花街道办事处景华工作站组织的调解工作，并于2016年8月30日达成调解协议，约定：（1）由周焕文8月31日前将递增租金及租金交予蓝某某；（2）蓝某某收到租金后交管理处5-8月管理费25万元，有争议的部分双方负责在一个月内协商解决；（3）管理处不能因业主与租户及管理处的纠纷不提供服务及停水停电。关于2016年9月份租金，辣椒传媒公司系按照周焕文通知的金额支付，周焕文称其忘了该月应当上涨租金。周焕文在2016年9月30日上锁前并未通知辣椒传媒公司补交8月份租金及做好搬离准备。二审补充查明的事实有2016年8月30日《人民调解协议书》及二审调查笔录在卷证实，足以认定。
除以上事实外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。双方对合同效力及拖欠租金的事实均无异议，根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：辣椒传媒公司停交2016年8月份租金是否合理，周焕文2016年9月30日将涉案房屋上锁、解除合同是否构成违约。根据本院查明的事实，2016年8月份期间的停电行为系因业主某某欠缴管理费所致。根据合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。辣椒传媒公司在停电发生后停交当月租金，系合理行使不安抗辩权，不构成违约。至于2016年9月份的租金，周焕文也自认忘记了该月租金有上涨，辣椒传媒公司按照周焕文通知的金额交纳，不属于拒绝履行交租义务，也不构成违约。而周焕文在未与辣椒传媒公司协商2016年8月份欠租问题，也未提前通知辣椒传媒公司做好搬离准备的情况下，径自将涉案房屋上锁，解除合同，理据不足，构成根本违约。
双方房屋租赁合同已经实际解除，一审法院确认涉案合同于2016年9月30日解除，认定正确。辣椒传媒公司应当向周焕文支付所欠2016年8月份租金、9月份部分租金及合同解除前所欠的水电费、空调流量费。因辣椒传媒公司停交上述费用有合理理由，周焕文有关要求支付上述费用滞纳金的诉讼请求，应予驳回。周焕文应当向辣椒传媒公司返还租赁保证金110600元和电费押金7900元，并赔偿因违约给辣椒传媒公司造成的损失。辣椒传媒公司请求周焕文赔偿装修、空调、消防等损失286800元，考虑到辣椒传媒公司作为守约方，也有减损的义务，本院酌情判决周焕文赔偿辣椒传媒公司损失15万元。
综上，上诉人辣椒传媒公司的上诉请求部分成立，应予相应驳回。一审判决认定事实不清，裁判结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初23954号民事判决第一项、第二项和第四项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初23954号民事判决第三项、第五项和第六项；
三、周焕文应于本判决生效之日起十日内向深圳辣椒传媒有限公司返还租赁保证金110600元；
四、周焕文应于本判决生效之日起十日内向深圳辣椒传媒有限公司赔偿损失15万元；
五、驳回深圳辣椒传媒有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回周焕文的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费7800元（已由深圳辣椒传媒有限公司预交），由深圳辣椒传媒有限公司负担2800元，由周焕文负担5000元；反诉案件受理费3608元（已由周焕文预交），由深圳辣椒传媒有限公司负担608元，由周焕文负担3000元。二审受理费8628元，由深圳辣椒传媒有限公司负担3628元，由周焕文负担5000元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十一月十日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。