湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武东开民一初字第00952号
原告：湖北省楚湘会馆酒店管理有限公司，住所地：武汉市江岸区台北路100号云凌阁台北花苑1栋1层12号车库。
法定代表人：颜帅勇，该公司董事长。
委托代理人：刘敬东，该公司职员。
委托代理人：陈南华，该公司职员。
被告：武汉天才教育投资有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖生态旅游风景区卓刀泉北路特1号。
法定代表人：任星，该公司董事长。
委托代理人：黄志湘，湖北普明律师事务所律师。
委托代理人：万波，湖北普明律师事务所律师。
原告湖北省楚湘会馆酒店管理有限公司（以下简称：楚湘会馆公司）诉被告武汉天才教育投资有限公司（以下简称：天才教育公司）合同纠纷一案，本院于2013年10月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡丽红独任审理，并于2013年12月11日公开开庭进行审理。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员蔡丽红担任审判长，与代理审判员王友、人民陪审员李红英组成合议庭，于2015年7月24日再次公开开庭进行审理。原告楚湘会馆公司的委托代理人刘敬东、陈南华，被告天才教育公司的委托代理人黄志湘、万波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楚湘会馆公司诉称：原告楚湘会馆公司（甲方）、被告天才教育公司（乙方）于2012年7月份签订《合作建房协议》一份，约定由原告在东湖东路15号的位置上进行房屋建设，所有建房手续由乙方负责找房屋所在地的磨山村村委会协商办理，所有规划报建费、勘察设计费用、工程建设费用都由甲方承担，房屋建成后甲方对房屋一楼享有20年的免费使用、收益权，对房屋二楼按约定租金享有20年的承租权。此后，原告将工程交给湖北湘商城市建设有限公司（以下简称：湘商城建公司）施工，依约进行房屋建设，目前原告作为工程发包方已将房屋建成，二楼已封顶，即将与施工方进行工程结算。此后原告多次要求被告办理房屋交接手续，但被告均以房屋建设手续有问题，不能投入使用为由拒绝依约交给原告使用，不履行合同义务。原告认为其已按照《合作建房协议》中的约定履行了甲方的全部义务，而被告作为乙方却迟迟不愿继续履行交接手续将房屋交给原告使用，而且房屋报建手续有问题也是被告恶意促使房屋达不到使用条件，应由被告承担全部责任。现原告诉至法院，要求判令：1、确认原告对位于东湖磨山景区东湖东路15号的建筑物依约享有使用权；2、被告继续履行合同向原告办理房屋交接手续；3、由被告承担本案诉讼费用。
原告楚湘会馆公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一、《合作建房协议》一份，拟证明原、被告建立了合作建房协议关系，双方约定了承建单位、建设费用承担方、原告享有的使用权及承租权利益。
证据二、《建设工程施工合同》一份，拟证明原告依约将案涉建房工程交给湖北湘商城市建设有限公司（以下简称：湘商城建公司）承包并签订了施工合同。
证据三、施工日志及工程量计价清单若干份，拟证明湘商城市建设公司按原告要求依约在进行施工。
证据四、施工图纸，拟证明原告进行了前期土地勘察设计工作，制作了完整的基建施工图纸。
证据五、施工问题资料（38张照片），拟证明原告作为业主方对施工过程进行了严格监督，查出施工过程中三大不合格问题。
证据六、照片2张，拟证明原告依约合作建房的建筑物现状。
证据七、证人凌某的出庭证言，主要内容是：1、凌某所在的湘商城建公司从原告楚湘会馆公司处承包了在东湖东路15号建造一处3000平方米的2层楼房的工程，凌某被湘商城建公司派往该工程作为项目负责人，其向法院提交了一份《情况说明》以表明身份及工程基本情况；2、该工程所建房屋系由湘商城建公司设计建造，其中湘商城建公司在2012年8月份进入场地进行“三通一平”工作，在同年9月份进行了基础施工；至2012年12月，湘商城建公司将案涉房屋建造到一层半（约2000平方米）时，原告楚湘会馆公司通知湘商城建公司停工；3、因原告楚湘公司嫌请专业人员设计图纸费用太贵，凌某找朋友帮忙设计了原告楚湘公司证件四的施工图纸，该图纸上的“高胜公司”是设计图纸时随手打印上去的；在施工过程中，湘商城建公司制作了施工日志并就施工过程中发现的工程问题拍了照片，就是原告楚湘公司的证据三、证据五；4、至今发包人原告楚湘会馆公司一直未与湘商城建公司结算工程款。原告楚湘公司提交此证据拟证明案涉房屋系其施工建造。
被告天才教育公司辩称：一、原、被告签订的《合作建房协议》属于无效协议。1、该协议合作建房的土地性质属于集体土地，双方均不属于集体组织内的成员，依法不能在集体土地上进行商业开发或者由本集体组织以外的第三人使用本集体组织内的土地，故该协议无效；2、合作建房的集体土地权利人是磨山村村委会，在未经该村委会许可的情况下，原、被告均无权在他人土地上进行开发；3、原、被告均无开发房地产的资质，不能从事建筑实务的发包；4、该协议签订后，原、被告没有办理新建食堂的立项审批手续，也未办理相应的施工许可手续。故该协议属于无效协议，原、被告对该协议无效均具有过错，在双方没有实际损失的情形之下，不存在赔偿责任。二、在原、被告签订《合作建房协议》之后，由于原告拒绝向被告支付规划、报建手续需要的投资，导致该协议未能实际履行。三、由于原、被告未实际履行《合作建房协议》，导致案外人湖北省中欧联合投资集团有限公司（以下简称：中欧联投公司）取得该食堂的建设权并将食堂发包给湖北宏森建筑有限公司（以下简称：宏森建筑公司）承建。四、位于武汉市东湖磨山景区东湖东路15号范围较广，上述地址存在诸多建筑物，原告未提供有效证据证明其享有使用权的东湖东路15号上建筑物名称、建筑物面积、建筑物朝向及具体的坐落，其诉讼请求不明确。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告天才教育公司为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：
证据一、《学生食堂承包经营协议书》、《学生食堂建筑工程承包协议书》，拟证明中欧联投公司与宏森建筑公司是建筑工程承包关系，中欧联投公司是发包人，宏森建筑公司是承包人，简称的食堂与原告楚湘会馆公司没有关系。
证据二、1、2013年8月20日工程验收通知一份、2013年8月25日工程竣工验收单一份、2013年8月28日证明一份；2、
2012年11月20日400000元收条一张、2013年1月29日300000元收条一张、2013年5月23日150000元收条一张、2013年5月29日500000元收条一张、2013年7月3日100000元收条一张、2013年8月5日300000元收条一张、2013年8月22日700000元收条一张、2013年8月27日150000元收条一张、2013年8月30日100000元收条一张、2013年9月4日200000元收条一张及每张收条的相关银行转账凭证。此组证据拟证明案涉工程进度款为3960000元，中欧联投公司实际支付工程款3900000元，原告楚湘会馆公司诉请的食堂是由宏森建筑公司施工的事实。
经庭审举证，被告天才教育公司对原告楚湘会馆公司提交的证据发表以下质证意见：对证据一真实性无异议，但双方并没有按照协议履行；对证据二真实性有异议，湘商城建公司与原告楚湘会馆公司是关联企业；对证据三真实性有异议，湘商城建公司不能为自己证明，其施工日志没有被告天才教育公司签字；对证据四真实性有异议，图纸上施工项目是酒店，没有具体的施工地址，图纸上的日期与具体施工时间不一致；对证据五真实性有异议，与本案缺乏关联性，证据中的照片不能够显示建筑物就是原告楚湘会馆公司施工的工程；对证据六真实性有异议，被告天才教育公司没有见过照片上的建筑物；对证据七证人证言的真实性有异议，证人系湘商城建公司建设项目的负责人，其证词矛盾，其陈述做了大半个工程但没有拿到一分工程款不符合常理，工程设计单位对工程终身负责，施工图纸上的公司不可能随便套用，如果设计图纸的单位是其自身随便填写，那么这份图纸的真实性、是否真实的进行了施工也可以随便进行捏造，被告天才教育公司不认可原告楚湘会馆公司的证据及证人陈述的内容。原告楚湘会馆公司对被告天才教育公司提交的证据发表以下质证意见：对证据一没有原件，真实性有异议，另协议书中的两个主体与本案没有关系；对证据真实性有异议，收条的主体与协议的主体不一致，没有发票，也与本案无关。
为核实诉争房屋的相关情况及该房屋所使用土地的性质，本院依法前往武汉市东湖生态旅游风景区东湖东路调查案涉房屋的具体情况并形成调查笔录一份，前往武汉市国土资源和规划局东湖分局调查案涉房屋的土地使用性质并取得该局提供的说明（附图）一份，主要内容是：一、1、接受调查人付超称其系中欧联投公司的中层管理人员，中欧联投公司设立了武汉南望山物业管理有限公司（以下简称：南望山物业公司）对东湖东路15号建筑物进行日常物业管理，付超系南望山物业公司的负责人；现在派出所对这个建筑物分的临时号是东湖东路12号；该建筑物现在由武汉航海职业技术学院（以下简称：航海职院）日常使用，该学院系中欧联投公司与航海职院在此处联合办学；该建筑物现占有使用的土地是该学院独立占有使用，与武汉大学无关；2、该建筑物在天才教育公司投资建造成一层毛坯房的样子后，中欧联投公司向天才教育公司购买过来，并找宏森建筑公司建造成现状，中欧联投公司与宏森建筑公司签有合同，也付了款；3、2012年11月17日《学生食堂承包经营协议书》、2012年11月20日《学生食堂建筑工程承包协议书》上有其所在公司的印章，但其不是经办人。二、航海职院学生食堂和办公楼（一楼是学生食堂，二楼办公）所用土地是东湖风景区磨山村集体土地。原告楚湘会馆公司对本院调取的前述证据材料无异议。被告天才教育公司对本院调取前述证据的真实性无异议，但对于接受调查人付超陈述的案涉建筑物收购等事项有异议，提出付超与被告天才教育公司无关，其也不是任何部门的法定代表人，并不清楚陈述的情况，其说法缺少事实依据。
本院对原、被告提交的证据依法认证如下：对原告楚湘会馆公司提交的证据一，系原件，显示了原、被告协议合作建房的有关内容，与本案相关，本院依法予以采信；证据二，系原件，显示了原告楚湘会馆公司将证据一中的合作建房工程发包给湘商城建公司承建而签订施工合同的事实，与本案相关，本院依法予以采信；证据三，虽盖有湘商城建公司印章，但系该公司单方提供的打印件，无其他方签章，在无其他证据佐证的情况下，本院无法确定其真实性；证据四，虽系原件，但无设计单位签章，不具有建筑工程施工图纸的合法性，在无其他证据佐证的情况下，本院无法确认该证据与本案的关联性；证据五，照片内容无法显示与本案的关联性；证据六，因建筑物外观、所处地貌状况经时间变化有改变，以本院前往实地调查时所拍照片为准。对被告天才教育公司提交的证据一，虽然被告天才教育公司不是协议双方，也未提交协议原件，但被调查人付超确认了该两份协议上其公司印章的真实性，结合其证据二中的付款情况，本院对该证据的真实性予以确认；证据二，系原件，部分银行转账凭证显示了中欧联投公司支付工程款的情况，与本案相关，本院对中欧联投公司对宏森建筑公司支付工程款一事予以确认，但具体金额无法确认。
经审理查明：2012年7月，原告楚湘会馆公司（甲方）与被告天才教育公司（乙方）签订《合作建房协议》一份，该协议载明签订协议背景是：1、乙方已长期承租了东湖风景区磨山村沙湾段约1500平方米土地（集体土地），并搭建了临时房屋出租给武汉大学软件学院作学生食堂。现食堂已拆除急需改建。2、甲方愿意与乙方合作，承担学生食堂的改扩建工程的出资。甲乙双方经过友好协商，就合作进行学生食堂改扩建事宜签订该协议。该协议约定：一、项目地块位于东湖风景区磨山村，武汉市东湖东路15号，土地面积约1500平方米，地块的权利人为东湖风景区磨山村村委会；二、东湖风景区磨山村作为建设方，出面办理有关规划、建设、消防、绿化等各项手续，乙方负责会同磨山村办理各项手续，费用由甲方负担；三、改扩建房屋情况：1、原有房屋为1层钢架结构建筑，建筑面积约800平方米，现已由乙方拆除；2、改扩建房屋情况：建筑物为二层，建筑物地上高度不得超过8.5米，框架，建筑面积约3000平方米；3、改扩建的房屋使用：二楼使用权、收益权归乙方，一楼20年的使用权、收益权归甲方；乙方将二楼出租给甲方20年，……；四、乙方负责与东湖风景区磨山村缔约，乙方确保将建设项目的房产交给甲方使用20年；五、报建费用、建设费用由甲方出资；甲方安排其关联企业湘商城建担任改扩建工程的总承包商，由总承包商与乙方协商确定工程分包协议；六、甲方的权利义务：1、享有建设项目的房屋、第一层房产免费使用权、收益权，第二层房产20年的承租权；……3、协助东湖风景区磨山村、乙方办理该地块建设的各项审批手续，甲方承担各项审批费用；4、承担建设费用（报建费用、设计费用、施工费用）、装修费用，……；七、乙方的权利义务：享有学生食堂（即二楼）的使用权、收益权；负责与磨山村签订有关协议；等内容。
2012年8月1日，原告楚湘会馆公司（甲方）与案外人湘商城建公司（乙方）签订《建筑工程施工合同》一份，约定：位于东湖风景区磨山村东湖东路15号的武汉大学软件学院食堂改建项目的基础工程、主体工程、装饰装修工程等工程内容由乙方采取包工包料的方式承包，工程建筑面积约3000平方米，合同价款约4500000元，合同工期为180天，从2012年8月1日开工到2013年2月1日竣工；等内容。
2012年11月17日，案外人南望山物业公司（甲方）与案外人中欧联合公司（乙方）签订《学生食堂承包经营协议书》一份，约定：从签订协议之日起，乙方负责承建甲方所拥有使用权的南望山小区的食堂综合楼，手续由甲方办理；乙方分2次支付甲方前期手续办理费用共计十二万元；甲方将该学生食堂综合楼整体租赁给乙方自主经营，甲方不干涉乙方的一切合法经营；乙方承包经营期限自2012年11月17日至2032年11月3日20年，期满经甲、乙双方续订本承包协议；乙方每年向甲方交纳承包费18万元，于每年1月1日向甲方缴清当年承包费；在建期不计承包费；乙方承包经营食堂综合楼实行自主经营，独立核算，自负盈亏；等内容。甲、乙双方均在前述协议上盖章，乙方代表人处有“任星”签名。被告天才教育公司在前述协议书上盖章。
2012年11月20日，案外人中欧联合公司（甲方）与案外人宏森建筑公司（乙方）签订《学生食堂建筑工程承包协议书》一份，约定：根据与南望山物业公司签订的书面协议，甲方承包经营南望山物业公司南望山校区新学生食堂大楼，负责新学生食堂大楼工程建设；学生食堂占地约1400平方米，高度不低于9米，总面积约为2800平方米，价格控制在1450元／平方米以内，实行包工包料一次性计价；上述工程价款，甲、乙双方按如下付款方式付款，具体为2012年11月26日前支付40万元，2012年12月4日前支付50万元，2012年12月30日前支付100万元，2013年10月10日竣工验收后支付尾款，另留25万元作为质量保证金，竣工验收后一年支付；学生食堂建设工期自2012年11月起至2013年6月（手写“3”月）30日止，到期依法必须完成全部工程建设，竣工验收交付甲方使用；等内容。甲、乙双方均在前述协议上盖章，甲方代表人处有“任星”签名，乙方代表人处有“胡磊”签名。被告天才教育公司在前述协议书上盖章。同日，案外人宏森建筑公司代表人胡磊出具收条一张，内容为“今收到学生食堂工程款400000元”，该公司、胡磊在该收条上盖章、签名；2012年11月26日，案外人中欧联合公司向胡磊出具400000元的银行转账支票一张。此后，胡磊多次出具收到学校食堂工程款的收条，案外人中欧联合公司多次向胡磊出具银行转账支票（用途“工程款”）。
2013年8月20日，案外人宏森建筑公司向案外人中欧联合公司发出验收南望山学生食堂工程的《工程验收通知》。
2013年8月25日，案外人中欧联合公司与案外人宏森建筑公司共同盖章确认《工程竣工验收单》一份，双方明确已于2013年8月25日完成南望山学生食堂工程项目，工程达到施工协议要求及验收标准，双方认可特此交接。
另查明：前述南望山学生食堂综合楼现由航海职院日常使用（一楼学生食堂，二楼办公），该处现地址编号“东湖东路12号”（原编号“东湖东路15号”）；该学生食堂和办公楼所用土地是东湖风景区磨山村集体土地。
在本案审理过程中，本院依法向原告楚湘会馆公司释明：其诉讼请求是依据有效合同来要求对方履行合同义务，如果原、被告签订的《合作建房协议》无效，其是否坚持诉讼请求。原告楚湘会馆公司表示坚持本案诉讼请求，提出如果法院确认双方签订的《合作建房协议》无效，其诉请在本案中没有得到支持，其将会对合同无效的后果另行主张权利。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。在本案中，案涉土地性质是磨山村的集体土地，原、被告均不是该集体经济组织成员，双方签订《合作建房协议》要在该集体土地上建造房屋的约定违法了法律强制性规定，故该《合作建房协议》无效。原告楚湘会馆公司根据该无效的《合作建房协议》要求被告天才教育公司履行协议约定的义务，无依据，故原告楚湘会馆公司要求法院确认其对案涉建筑物依约享有使用权并要求判令被告继续履行合同向原告办理房屋交接手续的诉讼请求，本院依法不予支持。在本院依法对原告楚湘会馆公司释明案涉协议可能无效的情况下，其仍坚持诉讼请求，并表示如果法院认定案涉协议无效，没有支持其诉讼请求，其将对协议无效的后果另行主张权利，本院尊重其权利选择。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：
驳回原告湖北省楚湘会馆酒店管理有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告湖北省楚湘会馆酒店管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡丽红
代理审判员 王 友
人民陪审员 李红英
二〇一五年八月十八日
书 记 员 李姿树