甘肃省金昌市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘03民终331号
上诉人（原审原告）：李发虎，男，1982年1月11日出生，汉族，住本市。
委托诉讼代理人：杜婉，甘肃吉庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：甘肃八冶房地产开发集团有限公司，住所地兰州市城关区定西南路343号。
法定代表人：吴国友，经理。
委托诉讼代理人：解建平，甘肃德融律师事务所律师。
上诉人李发虎因与被上诉人甘肃八冶房地产开发集团有限公司（以下简称八冶房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2016）甘0302民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李发虎及委托诉讼代理人杜婉、被上诉人八冶房产公司的委托诉讼代理人解建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李发虎上诉请求：1.撤销金昌市金川区人民法院（2016）甘0302民初72号民事判决；2.解除上诉人李发虎与被上诉人八冶房产公司订立的商品房买卖合同；3.被上诉人八冶房产公司返还上诉人李发虎购房款332122元，支付违约金82366.25元。事实和理由：1.在商品房买卖合同第十五条中，双方约定出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付购房款退还，并按已付购房款的2%赔偿买受人损失。2014年8月15日，八冶房产公司将涉案商铺交付李发虎，但直至2016年1月19日李发虎起诉，八冶房产公司没有为李发虎办理房产权属证书；2.本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条关于”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定。一审援引该司法解释第十五条和《中华人民共和国合同法》第九十五条属适用法律错误；3.原审法院调解案件久调不决，一审的诉讼期间长达一年之久，审判程序违法。
八冶房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李发虎的上诉请求。
李发虎向一审法院起诉请求：1.解除原告李发虎与被告八冶房产公司订立的商品房买卖合同；2.被告八冶房产公司返还李发虎购房款332122元，支付违约金82366.25元（按购房款332122元，以年利率9.6%计算31个月）；3.本案诉讼费由被告八冶房产公司负担。
一审法院认定事实：2013年9月3日，原告李发虎与被告八冶房产公司签订商品房买卖合同，约定：李发虎以332122元的价款购买八冶房产公司紫金广场商铺，建筑面积42.1平方米，八冶房产公司应于2014年8月31日前将验收合格的商铺交付李发虎使用。如规划设计变更房屋结构、户型、空间尺寸等影响买受人所购商铺质量或使用功能的，出卖人应当在规划设计变更经有关部门批准同意10日内书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起15日内将已收取的购房款退还，并按银行同期存款利率支付利息。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。如因出卖人的责任，买受人在规定期限内未取得房产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付购房款退还，并按已付购房款2%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付购房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，李发虎向八冶房产公司支付购房款332122元。2014年8月15日，八冶房产公司向李发虎交付涉案商铺，但直至2016年1月19日李发虎起诉之日，八冶房产公司未向产权登记机关报送紫金广场产权初始登记资料。2016年5月18日，金昌市房地产交易中心为产权人八冶房产公司办理了紫金广场产权初始登记。截止2017年6月12日，购买紫金广场商铺的154户业主办理了房屋产权登记手续。金昌市国土资源局2017年6月12日复函载明：八冶房产公司所使用紫金广场面积22659.66平方米的土地使用权合法有效。一审法院认为，被告八冶房产公司未按约定期限办理紫金广场房产初始登记，原告李发虎享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，解除权成就时，没有约定解除权行使期限的，应以”合理期限”确定解除权的行使期限。本案八冶房产公司逾期办证的情形，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，享有解除权的一方应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。无据证实李发虎在八冶房产公司报送产权初始登记资料的2014年11月14日起的一年内依法行使解除权。至李发虎起诉的2016年1月19日，已逾解除权行使的期间，解除权消灭。八冶房产公司在诉讼中已取得了紫金广场产权初始登记，并为部分业主办理了产权登记，李发虎现可实现合同目的。八冶房产公司在紫金广场招商中印发的宣传资料不构成要约，不应成为双方间订立商品房买卖合同的内容。李发虎提交的证据不足以证明规划、设计的变更影响到其所购商铺质量或使用功能。李发虎要求解除合同、返还购房款的请求不成立。八冶房产公司迟延办理房屋产权初始登记构成违约，应按约定标准向李发虎支付违约金。案经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告八冶房产公司支付原告李发虎违约金6642.44元；二、驳回原告李发虎的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于李发虎是否于2015年11月14日前通知八冶房产公司解除商品房预售合同的问题。李发虎应对于2015年11月14日前通知八冶房产公司解除合同的事实负举证责任，李发虎未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。本院认定李发虎未在2015年11月14日前通知八冶房产公司解除商品房预售合同。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月3日，上诉人李发虎与被上诉人八冶房产公司签订商品房买卖合同，约定：李发虎向八冶房产公司购买紫金广场一层1-85号商品房，建筑面积42.1平方米，价款332122元。八冶房产公司应于2014年8月31日前交付商品房，在商品房交付后90日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记部门备案。如因八冶房产公司的责任，李发虎在规定期限内未取得房产权属证书而要求退房，八冶房产公司在李发虎提出退房要求之日起90日内退款，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。合同签订后，李发虎向八冶房产公司支付购房款332122元。八冶房产公司于2014年8月15日向李发虎交付紫金广场一层1-85号商品房。八冶房产公司未在2014年8月15日后的90日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记部门备案，导致李发虎未能在该期限内取得房屋产权证。但李发虎未于2015年11月14日前行使解除权。八冶房产公司开发的紫金广场房产现已具备办理产权登记的条件。
本院认为，上诉人李发虎与被上诉人八冶房产公司签订商品房预售合同时，八冶房产公司已取得商品房预售许可证，双方订立的商品房预售合同合法有效。因八冶房产公司的原因导致李发虎未能在房屋交付使用之日的90日内取得不动产权属证书的事实成立，李发虎于2014年11月14日享有合同解除权。双方未约定解除权行使期限，李发虎应在合理期限内行使解除权。一审将合理期限确定为解除权发生后的一年，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。其他事实导致李发虎享有解除权的行使期限亦应以2015年11月14日为限。李发虎未于2015年11月14日前行使解除权，超过该期限解除权消灭。李发虎要求按年利率9.6%标准支付违约金不符合双方对违约金计算标准的约定，无据证实李发虎在合同规定的期限内接收房屋后因八冶房产公司迟延办证等违约行为给其造成的损失相当于按年利率9.6%计算的利息，对该部分上诉请求本院不予支持。
综上，李发虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7417元，由上诉人李发虎负担。
本判决为终审判决。
审判长王希望
审判员童钦
审判员贾春花
二Ｏ一七年十二月四日
书记员陈晓菊