上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2810号
上诉人(原审原告、反诉被告)：陈荣，男，1971年6月11日生，汉族，户籍地上海市静安区。
委托诉讼代理人：李建伟，上海睦达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵继丹，上海睦达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：章漪，女，1982年4月29日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：张滨，上海申欧律师事务所律师。
上诉人陈荣因与被上诉人章漪房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初19436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈荣上诉请求：撤销一审判决第二、四项，依法改判支持章漪赔偿陈荣违约金人民币(以下币种均为人民币)94万元的一审诉讼请求。事实和理由：陈荣与章漪就上海市宝山区房屋(以下简称“系争房屋”)签订房屋买卖合同约定违约金为房屋总价的20%，而一审法院却调整至4%，该判决违反了合同约定，也违反了法律规定。陈荣因章漪违约行为，遭受了实际损失，其中利息损失72万余元，房屋市场跌价90万元、租金损失5万余元等，因此，陈荣按房屋总价20%主张违约金并无不当，应得到支持。一审法院在对违约金进行调整时，未要求违约方就违约金过高承担举证责任，毫无理由随意任性的调整了违约金金额，侵害了陈荣的合法权益，损害了民事协议的正式性、严肃性。综上，陈荣请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人章漪辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈荣向一审法院起诉请求：一、判令解除陈荣与章漪之间签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》和《补偿协议》；二、判令章漪支付违约金人民币94万元。
章漪向一审法院提起反诉请求：判令继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》和《补偿协议》。
一审法院认定事实：2016年12月10日，陈荣(甲方)与章漪(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，约定甲方向乙方出售系争房屋，转让价款为460万元，双方于2017年5月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。买卖合同补充条款(一)第1条约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。第7条有关乙方贷款的特别约定：(1)乙方于付清第二笔款项后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；(2)若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；……第8条约定，本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。第9条约定，甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任；乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。买卖合同附件三付款协议约定：1、乙方于2016年12月11日前，支付甲方房款50万元；2、乙方于2017年3月15日之前，支付甲方房款272万元；3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款138万元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。章漪在买卖合同中预留的联系地址为上海市虹口区。同日，双方又签订了补充协议。
上述协议签订后至2017年3月15日止，章漪只向陈荣支付了222万元房款。陈荣(甲方)和章漪(乙方)于2017年3月15日签订补偿协议，主要约定：原定于2017年3月15日前乙方支付甲方房款272万元，但由于乙方逾期支付，现支付甲方房贷款172万元，双方协商乙方同意赔偿甲方10万元，并确定2017年5月30日之前，乙方向甲方支付100万元房款，于双方开始办理过户手续之前即2017年6月20日前乙方支付甲方逾期补偿款10万元。补偿协议第5条约定，本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。
因章漪未按照补偿协议约定的时间支付房款，陈荣于2017年6月22日向章漪预留在买卖合同中的地址寄送了告知函，要求章漪支付剩余款并承担逾期付款的违约责任。2017年7月7日，陈荣向章漪寄送解除合同函，通知章漪解除双方签订的买卖合同和补偿协议，并要求其承担房屋总价20%的违约金。2017年7月24日，章漪向陈荣寄送通知函，要求继续履行买卖合同。现系争房屋仍由陈荣控制。
在庭审过程中，为证明己方主张，陈荣向法院提交了两份银行交易明细单，证明其在向案外人借款300万元后，因章漪逾期付款，导致其迟延还款并支付了36万元利息。章漪发表质证意见：上述借款与本案无关，章漪在双方交易之前无法预见到陈荣借款，且章漪已向陈荣支付了222万元房款，不会产生陈荣不能还款的情况。
为证明己方主张，章漪向法院提交了其出售沙浦路自有房屋的居间协议、买卖合同以及其与陈荣、中介的谈话录音，证明章漪先委托太平洋中介售房未果后，于2017年3月1日另行通过上海福格房地产经纪事务所公司出售了自有房屋来筹集购房款。因其自有房屋存在抵押，需要办理还款及注销抵押手续后才能交易过户，故最后一笔贷款的放款时间要在抵押注销还款后四个月章漪才能收到，在太平洋中介处双方签订的补偿协议中关于2017年5月30日之前支付100万元的约定其实根本无法实现；章漪认为，本案系因撮合双方交易的太平洋中介未及时售出其沙浦路房屋并对章漪获得售房款时间的错误预判导致章漪未按约付款。另外，陈荣在收到大笔房款后，未及时表明是否解除或继续履行合同，产生的扩大损失不应由章漪承担。陈荣发表质证意见：章漪作为完全的民事行为能力人，应对其自愿的意思表示和行为负责，应当诚实守信地履行合同义务。
一审法院认为，陈荣、章漪就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同、补充协议和补偿协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案当事人之间的主要事实争议在于，是否因第三方的原因导致章漪未按约支付房款。本案中，在章漪第一次逾期付款之后双方于2017年3月15日就继续履约达成了补偿协议，该协议实质上变更了剩余房款的支付时间，其中未将章漪成功出售自有房屋作为其支付剩余房款的前提条件，因此陈荣作为出售方对于章漪能否及时售出其自有住房来筹集房款并不负有预见和配合义务。而章漪作为购买方，其有义务和责任对房款的支付时间进行谨慎判断并作出合理安排，在充分协商的基础上寻求合同相对方的理解。违约责任系严格责任，合同一方未按约履行义务即应向合同相对方承担违约责任，而不问第三方因素。同时也需要指出的是，房屋交易本身存在一定的不确定性，章漪以第三方未合理判断为由主张不应由其承担相应违约责任的观点，实则将交易风险转嫁给合同相对方。章漪的相关意见，法院不予采纳。根据已查明的事实，章漪未按照相关协议约定履行房款支付义务，在陈荣催告后仍未支付，其行为已构成根本违约，陈荣关于解除买卖合同、补充协议及补偿协议的诉请，符合合同约定，法院予以支持。章漪的反诉诉请，法院不予支持。陈荣应在买卖合同解除后将已收到的222万元房款返还章漪。陈荣另关于违约金的请求，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，且陈荣未提供足够证据证明其借款利息等损失与本案的关联性，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌情确定章漪向陈荣支付违约金20万元。
一审法院作出判决：一、解除陈荣与章漪就上海市宝山区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》和《补偿协议》；二、章漪于判决生效之日起十日内，向陈荣支付违约金20万元；三、陈荣于判决生效之日起十日内，向章漪返还房款222万元；四、驳回陈荣的其余诉讼请求；五、驳回章漪的全部反诉请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，陈荣提供了《中国工商银行借记卡账户历史明细清单》，证明因章漪违约导致其向案外人借款购房而支付的利息合计72万元；《房屋租赁合同》证明系争房屋租金损失大约为59,000元；链家网、58同城、安居客等与系争房屋同房型、面积房屋的挂牌价格截图，证明系争房屋跌价损失大约为90万元。章漪对此认为，借款利息损失与本案无关联性，一审法院对此已作认定；一审法院判处的违约金数额已将租金损失考量在内；系争房屋为一楼，附带地下室，价格本就比同小区其他楼层高。陈荣列举的截图中，没有一处房屋系一楼房屋。因此，不具备可比性。
二审审理中，章漪表示，为尽快解决纠纷，其自愿在一审判决20万元违约金的基础上，再自愿补偿陈荣5万元。
本院认为，本案争议焦点为一审法院将章漪赔偿的违约金由合同约定的总房价的20%即94万元调整至20万元，是否适当。违约责任的成立不以债务人有过错为要件。但在判断当事人设定违约金是否应予调整时，还是要具体考量债务人因此而产生的损失、以及是债务人故意违约还是过失违约、合同履行过程中有无过错及过错程度等因素。具体至本案，陈荣列举相关损失的证据中，有些不能达到其证明目的，有些不应由章漪负担。本院经审查认为，一审法院调整后的违约金金额20万元并无不当。章漪于二审中表示自愿在一审判决的基础上增加5万元违约金，系其自身权利的合法行使，本院予以准许。综上所述，陈荣的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初19436号民事判决第一、三、五项；
二、撤销上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初19436号民事判决第二项；
三、章漪应于本判决生效之日起十日内，向陈荣支付违约金人民币25万元。
四、驳回陈荣的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币6,600元，反诉案件受理费人民币21,800元，由陈荣负担人民币5,196元，由章漪负担人民币23,204元；二审案件受理费人民币11,200元，由上诉人陈荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 江
审判员 俞 璐
审判员 成 皿
二〇一八年五月十四日
书记员 董佳欣
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
……