.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民事判决书（2018）新40民终575号上诉人（原审原告）：万春香，女，汉族，1968年4月18日生，住伊宁市。委托诉讼代理人：秦启勇，伊犁州佳诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：新疆祥汇绿城房地产开发有限公司。住所地：新疆伊犁州伊宁市伊犁河新路九号。法定代表人：王英，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭东，男，该公司法务主管。上诉人万春香因与被上诉人新疆祥汇绿城房地产开发有限公司（以下简称祥汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院作出的（2016）新4002民初2553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。万春香上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋交付应符合双方合同第八条约定的条件，故认定其实际取得并居住即为交付了房屋错误。2.祥汇公司自2012年起至2017年缴纳基础设施配套费，不是一次性缴纳。故认定祥汇公司足额缴纳基础设施配套费错误。3.祥汇公司开发之初应考虑到水电暖等基础设施，故认定配套设施不完善系不可抗力错误。祥汇公司辩称：1.其不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房违约金。双方签订的合同第八条约定，房屋交付期限为2013年11月30日前，祥汇公司于2013年在伊犁晚报发布入住公告，告知了包括万春香在内的业主。涉案房屋已于2013年11月30日交房，要求业主前来办理入住手续。关于万春香主张房屋不具有交房条件，小区的自行车棚、垃圾池、物业用房尚未交付的问题。双方签订的补充协议第十二条第三项约定，该商品房竣工验收合格交付时，若存在主体结构质量问题之外的质量瑕疵问题，不影响买受人按照合同期限对该商品房验收交接。因此，万春香主张的小区自行车棚尚未交付等问题，并不影响万春香居住使用房屋，且万春香自办理入住手续至今一直居住使用。2.万春香未因逾期办证遭受经济损失，且逾期办证并非祥汇公司原因所致，系因政府市政管网的自来水管网在小区竣工验收后迟迟未能接入，导致小区绿化植被大面积死亡，祥汇公司只能从其他地方引来自来水供业主生活使用，致小区绿化未通过验收，影响了房屋权属证书的办理。万春香自合同约定的交付时间取得房屋并实际入住，万春香暂时未能取得房产证，并不影响其居住使用，且万春香购买的该套房屋，已经向银行办理了按揭贷款，也不存在需要用该套房屋的房产证再办理抵押贷款的情形。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，应当以实际损失为基础对万春香主张的违约金进行衡量。3.关于万春香主张违约金的期间。根据双方签订的补充协议第二十二条约定，祥汇公司在房屋交付后一年之内，办理初始登记，即公房产权证书，若按合同约定，违约金的起算时间应当为2014年12月1日，若按照万春香的主张，房屋至今未交付，更谈不上逾期办证的违约金。万春香向一审法院诉讼请求：祥汇公司按合同约定将资料报产权登记机关备案，协助万春香办理房产过户手续；祥汇公司支付违约金347582.4元，其中①交付期限违约金（合同条款第八条，第九条），已付房款万分之二，自2013年11月31日至2016年5月31日，179715.9元（987451元×0.02%×910天）。②产权登记违约金（合同条款第十五条），已付房款万分之二，自2013年11月30日60日内即2014年1月30日至2016年5月31日即167866.5元（987451元×0.02%×850天）；案件受理费由祥汇公司承担。一审法院认定事实：2012年11月24日，万春香（买受人）与祥汇公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同，约定：（一）万春香购买祥汇公司开发的位于绿城蔚蓝公寓第1栋4单元101室房屋，该商品房预测建筑面积为103.09平方米，总价款为987451元，万春香以银行按揭形式支付房款。（二）1.出卖人应当于2013年11月30日前将具备取得建设工程竣工验收备案表;小区内上水、下水、供电、供暖、公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房、停车场、自行车棚、垃圾池均达到使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。3.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。4.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的房款、税收、物管费用、入住费用等费用未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。（三）出卖人逾期交房的违约责任为：1.除上述规定的特殊情况外，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。2.本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行。如遇上述规定的特殊情况，则出卖人不承担违约责任；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。（四）出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金。之后，双方签订一份补充协议，约定：本合同或协议的任何一方发出通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以接到书面通知发出日为准，收件地址以本合同或协议所列的地址为准；买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内，前往办理领房手续并缴纳出卖人所垫付的相关费用及物业管理费用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一年之内办理初始登记及公房产权证书。2012年8月3日，祥汇公司向伊宁市公用基础设施有偿使用管理办公室交纳了基础设施配套费。2013年12月5日，祥汇公司在伊犁晚报上发出入住公告，载明：其开发建设的蔚蓝公寓一期（西区X1号-X8号、东区D1号-D9号）住宅楼现已通过验收，已于2013年11月30日正式交房。为便于收房，蔚蓝公寓的业主请于2013年12月6日前来办理入住手续。请各位业主相互转告。另查明：万春香已支付房屋房总价款987451元，并实际居住在该房中。再查明：2016年5月25日，伊宁市自来水公司用户管理科出具一份证明，载明：位于南环路绿城蔚蓝公寓小区于2015年11月通水。2017年4月1日，祥汇公司就解决南环片区绿城·蔚蓝公寓和景苑雅居项目住户采暖问题向伊宁市人民政府提出书面申请，后陈虎在该申请上批示为：“请住建、环保、规划、联创公司提出意见”。一审法院认为，双方当事人在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。万春香已付清涉案房屋总价款，祥汇公司理应按照合同约定协助两万春香办理权属登记手续。祥汇公司对于其应当履行协助万春香办理权属登记手续无异议，但辩称因政府市政管网的自来水管网在小区竣工验收后迟迟未能接入，导致小区绿化植被大面积死亡，使得小区绿化未通过验收。小区至今未供暖，市政供热管网未接入，无法完成规划验收，导致房屋权属证书无法办理。对此祥汇公司举证了伊宁市自来水公司用户管理科出具的内容为“位于南环路绿城蔚蓝公寓小区于2015年11月通水”证明及内容为祥汇公司就解决南环片区绿城·蔚蓝公寓和景苑雅居项目住户采暖问题向伊宁市人民政府提出书面的申请足以证实，且祥汇公司已向政府交纳了基础设施配套费，故祥汇公司无法正常办理所涉房产的初始登记，非自身原因导致，属不可抗力的情形。根据法律规定，因不可抗力造成违约，违约方不存在过错，不应承担责任，对祥汇公司辩称无法办理房屋产权证书及逾期交房系由不可抗力造成的抗辩理由予以采信，故万春香要求祥汇公司支付因逾期产权登记赔偿违约金的诉讼请求，不予支持。万春香主张祥汇公司协助其将所购买房产办理至万春香名下的诉讼请求，因本案所涉房产的初始登记还未办理完成，故万春香该主张可待能够办理时另行主张。双方签订的补充协议第十二条约定商品房竣工验收合格后交付时，若该商品房存在主体结构质量问题之外的质量瑕疵问题出卖人承担及时修复责任，但不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接并及时缴纳暖气费和物业管理费的义务。祥汇公司已向万春香交付房屋，万春香在办理入住后居住至今。故万春香主张祥汇公司承担逾期交房、逾期交付配套设施违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国会同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，2017年8月31日，一审法院判决：驳回万春香的诉讼请求。案件受理费6541元，减半实际收取3257元，由万春香负担。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：涉案房屋交付及产权登记违约责任问题。关于涉案房屋交付违约责任。本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当于2013年11月30日前将具备取得建设工程竣工验收备案表，小区内上水、下水、供电、供暖、公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房、停车场、自行车棚、垃圾池均达到使用条件的房屋，交付买受人使用。但遇县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。祥汇公司于2013年12月5日在伊犁晚报上发出入住公告后，万春香已实际取得居住该房屋。根据双方签订的补充协议的约定，商品房竣工验收合格后交付时，若该商品房存在主体结构质量问题之外的质量瑕疵问题出卖人承担及时修复责任，但不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接并及时缴纳暖气费和物业管理费的义务。故一审判决认定万春香主张祥汇公司承担逾期交房违约金的理由不能成立，并无不当。关于产权登记违约责任。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题>的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。但是，本案中，祥汇公司未能按合同约定及时为万春香办理房屋所有权登记手续，系受政府行政措施影响，非祥汇公司的原因，故一审判决认定万春香主张祥汇公司承担逾期办理产权登记违约金的理由不能成立，亦无不当。综上，万春香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6514元，由上诉人万春香负担。本判决为终审判决。审判长王欣审判员杨峻峰代理审判员张瑀歆二〇一八年五月二十三日书记员雷昕倩