广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12006号
上诉人（原审被告）：李淑英，女，汉族，1987年3月16日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：张鹏，北京盈科（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文劲，男，汉族，1984年11月28日出生，住广东省佛山市南海区，系李淑英的丈夫。
被上诉人（原审原告）:区国建，男，汉族，1985年4月10日出生，住广东省佛山市南海区，
被上诉人（原审原告）：林秀平，女，汉族，1983年10月26日出生，住广东省佛山市高明区，
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：高丽珠，广东盛隽律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：何少玲，广东群立弘律师事务所律师。
上诉人李淑英因与被上诉人区国建、林秀平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9800号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人李淑英上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回区国建、林秀平的全部诉讼请求；2.解除李淑英与区国建于2017年3月16日签订的编号为0001241号的《房屋买卖合约》；3.区国建、林秀平支付李淑英律师费20000元；4.区国建、林秀平承担全部诉讼费用。事实和理由：案涉《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，不存任何无效情形，双方均受合同约束。《房屋买卖合约》关于买方无权迫使卖方继续履行合同的约定，其适用前提并非是作为区国建、林秀平的买方选择解除合同。《房屋买卖合约》关于买方无权迫使卖方继续履行合同的约定，是李淑英与区国建、林秀平的真实意思表示，是作为买方的区国建、林秀平通过合意的形式对自身权利的放弃。二、李淑英不存在任何违约行为，无需向区国建、林秀平承担违约责任，一审法院在李淑英不存在违约的情形下，判决李淑英向区国建、林秀平支付律师费以及承担案件诉讼费用没有事实依据。李淑英自合同签署后一直积极履行合同义务，导致李淑英至今仍未能到房管部门办理涂销抵押手续，其原因不在于李淑英，而是因为银行拖延未能向李淑英出具还清贷款的证明以及办理完相关手续。李淑英履行《房屋买卖合约》的行为本身不存在任何违反合同约定的情形，因此，李淑英并不存在违约行为。三、区国建、林秀平在李淑英不存在任何违约的情形下即提起本案诉讼，区国建、林秀平对争议的产生存在过错，应当承担李淑英聘请律师的费用以及全部诉讼费用。四、一审法院对李淑英提出的反诉请求未作出任何处理，程序违法。
被上诉人区国建、林秀平答辩称：一、李淑英因房价上涨，违反合同约定就地起价，故意拖延不办理涂销抵押登记，其行为违反了《房屋买卖合约》的约定，构成违约。根据法律的有关规定，合同解除权是给予守约人的一种救济选择，作为违约方的李淑英没有合同解除权。二、李淑英对《房屋买卖合约》第十条约定的理解错误。该条适用的前提是守约方解除合同才适用。
区国建、林秀平向一审法院提出诉讼请求：1.李淑英办理涂销抵押、协助区国建、林秀平办理位于佛山市南海区西樵镇崇南村大德路1号碧玉名轩××房（房产证号：粤房地权证佛字第××号）的所有权转移登记手续；2.李淑英向区国建、林秀平双倍返还定金40000元；3.李淑英赔偿区国建、林秀平已支出中介服务费5250元，未支付的中介服务费5250元由李淑英承担；4.李淑英承担律师费30000元；5.案件的全部诉讼费用由李淑英承担。
李淑英向一审法院提出反诉请求：1.解除双方于2017年3月16日签订的编号为0001241号的《房屋买卖合约》；2.区国建、林秀平支付李淑英支出的律师费20000元；3.案件全部诉讼费用由区国建、林秀平承担。
一审法院查明：涉案房屋位于佛山市南海区西樵镇崇南村大德路1号碧玉名轩××房[权利证号××]，登记权属人为李淑英。2017月8月22日，佛山市南海区国土城建和水务局出具的《佛山市（南海区）房产查询证明》显示，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海西樵支行，因区国建、林秀平申请财产保全涉案房屋于2017年7月7日被查封，除此之外，无其他查封。
2017年3月16日，区国建（买方）与李淑英（卖方）、佛山市南海拓华房地产中介服务部西樵分店（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：卖方将涉案房屋以700000元的成交价出售给买方，建筑面积为94.39平方米。签署本合约当天，买方支付定金20000元予卖方。卖方在签署本合同约后10日内向抵押银行申办提前还贷手续，在卖方收到银行通知提前还贷之日起三日内一次性还清贷款。卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等相关资料后15日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后15日内，买卖双方共同签署《广东省房地产买卖合同》及相关交易文件，卖方需将该物业证件资料交给经纪方，由经纪方办理交易递件手续。买卖双方在签署本合约后15日内提供完整的银行贷款所需资料，共同到银行办理按揭贷款手续，签署银行按揭贷款合同。买方在房管部门成功受理本次交易递件当天、房管部门核发买方《房地产权证》领证凭证当天向卖方支付第二期房款190000元。尾期房款490000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。卖方在签署本合约后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，卖方在15天内仍不履行合约之条款以至本合约不能顺利完成，买方有权解除合同，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。如卖方违约，卖方除需退还所收买方已付款项外，并须按本合约成交价的10%支付违约金给买方，但买方不得在为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。买卖双方各向经纪方支付中介费10500元。如买卖双方任一方违约，违约方须承担买卖双方应付的中介费。买卖双方任何乙方违约，对方方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由违约方全额承担。
同日，李淑英出具收据确认收到区国建、林秀平支付的购房定金20000元。
同日，佛山市南海拓华房地产中介服务部西樵分店出具收款收据确认收到区国建支付的中介费5250元。
2017年8月2日，广东盛隽律师事务所向区国建、林秀平出具发票，确认收到区国建、林秀平支付的律师费30000元。
2017年5月11日，中国农业银行股份有限公司南海西樵支行出具《贷款审批通知书》，载明贷款金额为490000元，期限360月，有效截止日为2017年11月11日。
2017年8月7日，中国农业银行股份有限公司南海西樵支行出具《贷款结清证明》，载明：借款人李淑英在我行申请贷款300000元，用于购买涉案房屋，贷款期限为30年，现该笔贷款已于2017年3月10日全部结清。我行实收利息为23431.88元。
户名为林秀平的中国农业银行账户明细显示于2017年8月24日的余额为702222.56元。
一审法院认为，关于林秀平的诉讼主体资格问题，涉案合同系区国建作为买方与李淑英作为卖方签订的，林秀平并非合同相对方，区国建、林秀平亦未举证证明李淑英同意增加林秀平作为共同卖方进行交易，故林秀平作为原告的主体不适格，无权就涉案合同向李淑英主张权利，故法院对林秀平的主张均不予支持。
区国建与李淑英签订的《房屋买卖合约》是双方真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行各自义务。案件的争议焦点为李淑英是否享有合同解除权。李淑英并未举证证明区国建在履行合同过程中存在违约行为，李淑英无权单方解除合同，李淑英应继续履行合同义务。现涉案房屋无其他查封，虽仍存在抵押预告登记，但涉案房屋所欠贷款已结清，银行亦出具了结清证明，李淑英凭结清证明即可办理涂销抵押登记手续，除此之外，涉案房产不存在其他抵押、查封等权利限制，合同具备继续履行的条件，区国建已按合同约定支付了定金20000元予李淑英，且举证证明有全额一次性支付涉案房产购房余款的经济能力，李淑英作为卖方应按合同约定办理涂销抵押登记并协助区国建办理将涉案房产过户至区国建名下的手续。对于区国建的相应诉请，法院予以支持。关于李淑英辩称区国建无权迫使李淑英继续履行合同的问题，涉案合同约定卖方逾期十五日仍拒不履行合同义务的，买方有权解除合同，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。如卖方违约，卖方除需退还所收买方已付款项外，并须按本合约成交价的10%支付违约金给买方，但买方不得在为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。该条款的适用情形应为买方主张解除合同的情况下，若按李淑英的理解，该条款赋予了违约方合同解除权，违反公平诚信原则，该条款为无效条款，李淑英不应因此享有合同解除权。故对李淑英的相应抗辩，法院不予采纳。
涉案合同虽有约定违约方支付中介费的情形，但适用前提是因违约方的违约行为导致合同无法继续履行，守约方合同目的无法实现的情况，而区国建继续履行合同的目的仍能实现，不适用上述约定，故区国建关于中介费的主张缺乏依据，法院不予支持。区国建主张李淑英支付因主张案涉权利而产生的律师费30000元，符合双方约定及法律规定，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、李淑英应于判决发生法律效力之日起十日内协助区国建办理位于佛山市南海区西樵镇崇南村大德路1号碧玉名轩4座603房[权利证号0200534444]涂销抵押登记手续；二、李淑英应于上列第一项义务履行之日起十日内协助区国建办理位于佛山市南海区西樵镇崇南村大德路1号碧玉名轩4座603房[权利证号0200534444]变更登记至区国建名下的手续；三、李淑英应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费30000元予区国建；四、驳回区国建其他诉讼请求；五、驳回林秀平全部诉讼请求。案件受理费5776.25元、财产保全费4396.25元，合计10172.5元，由李淑英负担。
二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.在案涉《房屋买卖合约》履行过程中，何方为违约方；2.违约方应承担何种违约责任。
关于争议焦点一。区建国与李淑英签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《房屋买卖合约》的约定，李淑英应在抵押银行出具还清贷款证明等相关资料后15日内到房管部门办理涂销抵押手续。而中国农业银行股份有限公司南海西樵支行在2017年8月7日出具了《贷款结清证明》，但李淑英直至本案二审庭审时仍未办理案涉房屋的涂销抵押手续，李淑英的行为已构成违约。而区国建已按照《房屋买卖合约》的约定支付了定金及办理了银行按揭贷款手续，区国建在案涉《房屋买卖合约》的履行中不存在违约行为。综上，在案涉《房屋买卖合约》履行过程中，李淑英为违约方。
关于争议焦点二。《房屋买卖合约》第十条约定，如卖方违约，卖方除需退还所收买方已付款项外，并需按合约成交价的10%支付违约金给买方，但买方不得再为此而向卖方进一步追究违约责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。同时，《房屋买卖合约》第十一条对买方的违约责任作了对等的约定，即如买方违约，买方需按本合约成交价的10%支付违约金给卖方，卖方有权再将该物业售予任何人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使买方履行此合约。上述约定是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且对买卖双方的违约责任作出了对等的约定，不存在显失公平的情形，对买卖双方均具有约束力。根据上述约定，卖方违约时，买方可请求卖方承担违约责任，但不得迫使卖方履行此合约。上述约定并非限定在买方请求解除合同的情形下使用，因若限定为上述情形，则合约中关于买方不得迫使卖方履行此合约的约定则不具有实际意义，不符合合同本意。综上，区国建请求李淑英继续履行合同，办理涂销抵押手续并协助办理所有权转移登记手续理据不足，依法不应予以支持。一审法院对此予以支持不当，本院依法予以改判。区建国可就李淑英在案涉《房屋买卖合约》中的违约行为另案起诉主张李淑英承担违约责任。同时，根据《房屋买卖合约》的约定，买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等由违约方全额承担，故区国建主张李淑英承担律师费30000元于法有据，应予支持。一审法院对此予以支持正确，本院依法予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。李淑英的上诉主张部分有理，对有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9800号民事判决第三项、第五项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9800号民事判决第一项、第二项、第四项；
三、驳回区国建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5776.25元，财产保全费4396.25元，合计10172.5元，由区国建负担9949.5元，由李淑英负担223元；二审案件受理费11300元，由区国建负担10863元，由李淑英负担437元。
本判决为终审判决。
审判长 余珂珂
审判员 李 虹
审判员 黄玉凤
二〇一八年三月四日
书记员 冯隽尧