文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终17705号上诉人（原审被告）：深圳市海纳佳实业有限公司法定代表人：张任妹。委托诉讼代理人：高荣顺，广东朗迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州创熙物业管理有限公司深圳分公司，负责人：仲济刚。委托诉讼代理人：刘海峰，广东瀚诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪姣，广东瀚诚律师事务所实习律师。上诉人深圳市海纳佳实业有限公司（以下简称海纳佳公司）与被上诉人广州创熙物业管理有限公司深圳分公司（以下简称创煕公司）土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。深圳市海纳佳实业有限公司的上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判海纳佳公司于判决生效之日起十五日内搬离位于深圳市龙岗区xx公路北侧面积为38747.4平方米的土地，并将该土地返还予以创熙物业管理有限公司深圳分公司；二、撤销一审判决第二项，依法驳回创煕公司的该项诉讼请求；三、判令由创煕公司承担本案诉讼费。上诉事实和理由：一审法院判令海纳佳公司恢复土地原状没有法律依据。一审法院已在判决中确认海纳佳公司与创煕公司之间的《租赁合同》、《关于部分租赁土地暂停经营的补充协议》、《租赁合同补充协议》无效，但又判令海纳佳公司恢复土地原状是是错误，缺乏法律依据的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中，双方虽在租赁合同中约定，租赁期满或终止之日前搬迁完毕，承租方投资自建的不动产双方协商解决，协商不成，承租方负责恢复租赁物至合同签订时初始状态，但该约定因合同无效属于无效条款，不具有约束力。海纳佳公司认为，合同无效完全是创煕公司的过错，创煕公司一直隐瞒租赁土地属于供水用地的事实，海纳佳公司是在创煕公司起诉后见到涉案土地的房地产证后才知晓用地性质的，否则，海纳佳公司在知道土地用地性质的情况下是不会（参与创煕公司的土地出租招标并最后）承租该块土地的；双方合同签订后，海纳佳公司经出租人同意后以深圳市东深投资控股有限公司的名义进行了“东深建筑材料配送中心”项目的建设（报建类型为永久建筑物），最终，海纳佳公司在涉案租赁土地中总计投入大约人民币6000万元的资金进行房屋及配套设施建设，包括但不限于场地（山体）土方开发运土工程、材料库建设、土方开发工程、道路建设、地下排水设施、水电安装工程以及消防工程建设等。海纳佳公司在与出租人深圳市东深投资控股有限公司（以下简称东深公司）磋商租赁事宜的时候，东深公司是承诺海纳佳公司租赁期（至2029年底）的，且在招标时，其招标条件也是标注租赁期限2029年底的，但中标后东深公司因其公司有关于租赁合同的最长期限不得超过10年的规定，才暂与海纳佳公司签订了10年期限的租赁合同，而是事实东深公司及其相关负责人当时是承诺合同租赁期限届满后无条件续租至2029年底的，另外租赁期限将届满前东深公司及创煕公司的相关领导也是多次表示同意再续租的。基于上述对东深公司、创煕公司的信任，海纳佳公司才敢投入大量资金进行房屋及其基础配套设施的建设，否则反诉人是不会大胆投资建设的。而且如果仅租赁10年，而海纳佳公司的投入成本高达6000多万，即便海纳佳公司以承租的租赁价格标准的双倍价格对外进行出租，10年的租金差额也�两三千万元左右，其利润额远低于海纳佳公司的投入成本，根本就是亏本生意，要不是有长达30年租赁期限，试问这种亏本生意有人会做么？海纳佳公司认为，创煕公司隐瞒土地的实际用地性质，对合同无效存在重大的过错责任，而且其以可以承租30年的条件为诱饵，欺骗海纳佳公司投入巨额资金用于租赁土地的建设，现又被背弃信义不再与海纳佳公司续签租赁合同的行为，已违反了公平信用原则，并导致海纳佳公司严重亏损回收不了投资成本，理应赔偿海纳佳公司由此受到的经济损失。现海纳佳公司已在租赁土地上建成了大量建筑物，在创煕公司未能赔偿海纳佳公司上述损失的情况下，创煕公司是无权要求海纳佳公司恢复土地原状。因此,一审判决判令海纳佳公司恢复土地原状存在错误，没有法律依据。二、一审判令海纳佳公司按108818元/月的标准向创煕公司支付�2015年3月15日起至判决确认的返还土地之日止的土地占用费，没有事实依据。事实上，租赁期届满后，创煕公司以消防安全隐患为由多次向消防、安监等部门投诉举报，企图借助政府部们的力量逼迫租户（商户）搬离，多次围堵海纳佳公司的场地，导致海纳佳公司及租赁场地上的转租租户无法正常经营，且最终导致场地上的租户陆续搬离。因此，基于创煕公司的骚扰，海纳佳公司自租赁期限届满后并无实际占有租赁土地，故，一审判令支付土地占用费没有事实依据。综上所述，海纳佳公司认为一审判决存在错误、没有事实和法律依据，故恳请二审法院依法改判并支持海纳佳公司的上诉请求。广州创熙物业管理有限公司深圳分公司辩称：一、原审法院判令上�人恢复土地原状是有法律依据的。二、原审判令上诉人按108818元/月的标准向被上诉人支付自2015年3月15日起至判决确认的返还土地之日止的土地占用费是有事实依据的。综上所述，原审法院判令上诉人恢复土地原状有法律依据，原审法院判令上诉人支付土地占用费也是有事实依据的。广州创熙物业管理有限公司深圳分公司向一审法院起诉请求：1、海纳佳公司立即搬离xx公路北侧面积为38747.4平方米的租赁土地（宗地号GXXXXXXXXXX），将该土地恢复原状并交回给创煕公司；2、海纳佳公司支付从2015年3月15日起至实际交还土地之日止按同地段同用途房屋租金指导标准计算的占用费；3、本案诉讼费用由海纳佳公司承担。一审法院认定事实：2004年3月31日，东深公司与海纳佳公司签订《租赁合同》，约定东深公司将位于xx公路南、北两块宗地号为Gxxxxxxxx、Gxxxxxxxx的土地出租给海纳佳公司用于建设建材物流市场、开发园林花木项目；土地面积81338.7平方米，扣除盐排高速征地28224.2平方米、xx公路占用及隧道管中线保护面积4247.5平方米后，实际计租面积按48867平方米计算；租赁期限10年零6个月，从2004年4月1日起至2014年9月30日止，2004年4月1日起至2004年9月30日止为免租建设期；首年月租金为135850元，从第2年起每年按2%递增；海纳佳公司在合同签订之日一次性支付履约保证金271700元；海纳佳公司在租赁期满或合同提前终止时，须于租赁期满或终止之日前搬迁完毕，海纳佳公司所投资自建的不动产由双方协商解决，协商不成，海纳�公司负责恢复租赁物至合同签订时初始状态并承担相关费用。承租上述土地后，海纳佳公司依约向东深公司缴纳保证金271700元，并在土地上建造建筑物使用，但一直未办理报建手续。2011年1月28日，创煕公司与海纳佳公司签订《关于部分租赁土地暂停经营的补充协议》，约定从2007年1月起，涉案宗地号为GXXXXXXXXXX、GXXXXXXXX的土地已交由创煕公司管理，该事实已通知海纳佳公司，自此创煕公司取代东深公司作为租赁合同的出租方行使权利、承担义务，海纳佳公司表示同意，对此并无异议，并已按通知实际履行；海纳佳公司在2010年11月15日前将在GXXXXXXXX号土地上经营的金银湖木材市场全部搬迁完毕并清理干净，暂停在该土地上的一切经营活动；海纳佳公司向创煕�司缴清2010年11月之前的租金，从2010年12月1日起至深圳市大运会结束后3个月（2011年11月30日）止，海纳佳公司暂停在该地块的经营活动，创煕公司免除该地块应交纳的租金，暂停经营期间终止之日（2011年12月1日）开始，创煕公司恢复收取租金。2011年11月29日，创煕公司、海纳佳公司、东深公司签订《租赁合同补充协议》，确认以下事实：东深公司与海纳佳公司于2004年3月31日签订《租赁合同》，将涉案宗地号为GXXXXXXXXXX、GXXXXXXXX的两块土地出租予海纳佳公司；从2007年1月起，东深公司将上述土地交由创煕公司管理，该事实已于2007年1月18日通知海纳佳公司，自此创煕公司取代东深公司作为上述租赁合同的出租方行使权利、承担义务，海纳佳公司表示同意，对此并无异议；在2004年3月31日至2011年9月30日期间，海纳佳公司与东深公司、创煕公司就租赁合同的相关事宜分别签订了多份补充协议、函件、文件等。在上述补充协议中，三方约定涉案租赁合同及补充协议的出租方统一变更为创煕公司，由创煕公司作为出租方享有和承担出租方的权利和义务；海纳佳公司已缴纳的履约保证金转为海纳佳公司向创煕公司交纳的履约保证金，合同期满后由创煕公司、海纳佳公司按约定结算，东深公司无须再向海纳佳公司返还履约保证金；从2011年12月1日起，海纳佳公司承租土地变更为GXXXXXXXXXX号土地，面积为38747.4平方米，实际计租面积为31963.64平方米，租期届满日变更为2015年3月14日，租期届满按原租赁合同第七条第2款约定执行；月租金标准调整为2011年12月1日至2012年3月14日为100090.94元，2012年3月15日至2013年3月14日为102091.87元，2013年3月15日至2014年3月14日为104131.15元，2014年3月15日至2015年3月14日为106211.98元；海纳佳公司从2011年12月1日起不再租用GXXXXXXXX号土地，并须在2011年11月30日前将该土地交还给创煕公司。其后，海纳佳公司按时将GXXXXXXXX号土地交还。2015年3月13日，创煕公司委托律师向海纳佳公司发出《律师函》，要求海纳佳公司收到函件后立即搬离场地，并于2015年3月14日将物业移交给创煕公司。2015年6月15日，创煕公司又向海纳佳公司发出《关于再次要求尽快搬迁并交回租赁土地的函》，再次要求海纳佳公司尽快搬迁，将租赁土地交还给创煕公司。2015年8月6日，创煕公司向海纳佳公司发出《关于要求停止施工的函》，要求海纳佳公司立即停止广告牌设施的施工，并立即搬离，将土地恢复原貌�回给创煕公司。另查，涉案宗地号为GXXXXXXXXXX、GXXXXXXXX土地的权利人为广东粤港供水有限公司，土地用途为供水用地。2005年11月30日，广东省人民政府办公厅发出粤办函【2005】717号《关于同意扩大广东粤港供水有限公司经营范围的复函》，同意广东粤港供水有限公司的经营范围自粤海重组将土地注入该公司时起扩大至土地出租业务。2015年10月19日，广东粤港供水有限公司出具《声明及授权》，声明公司已将与上述租赁土地有关的所有权利授权给创煕公司，创煕公司以其自身名义开展与租赁物有关的各项活动，公司均予以认可。再查，创煕公司、海�佳公司均确认海纳佳公司曾交纳截至2015年6月30日的租金，创煕公司分别于2015年5月8日、2016年7月20日分两次将海纳佳公司交纳的2015年3月15日至6月30日期间的租金全部退还予海纳佳公司。其中海纳佳公司在2015年4至6月份每月交纳的租金为108818元。一审法院认为，东深公司于2004年3月31日与海纳佳公司签订《租赁合同》后，其从2007年1月起将租赁土地交予创煕公司管理，并将上述合同所涉权利义务均转让给创煕公司，创煕公司、海纳佳公司在2011年1月28日、11月29日签订的《关于部分租赁土地暂停经营的补充协议》、《租赁合同补充协议》中均对上述转让事宜予以确认，且海纳佳公司明确表示同意，自此涉案《租赁合同》所涉出租人的权利义务概括转让给创煕公司�创煕公司承继东深公司在上述《租赁合同》中所有的权利义务，涉案租赁合同关系中的出租方变更为创煕公司。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉案GXXXXXXXXXX、GXXXXXXXX号土地登记的用途为供水用地，属于公共设施及配套用地，创煕公司未依法办理土地用途变更登记手续，自行将土地出租予海纳佳公司，海纳佳公司承租土地后，建造违法建筑用于商业用途，损害了社会公共利益，涉案《租赁合同》及相关补充协议应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《租赁合同》及相关补充协议无效且已届合同约定的履行期，创煕公司据此要求海纳佳公司恢复原状并返还租赁土地，合法有理，一审法院予以支持。因涉案租赁土地一直由海纳佳公司占有使用，创煕公司诉请海纳佳公司支付相应的占用费，符合公平原则，一审法院也予以支持。一审法院参照海纳佳公司交纳的最后一期租金的标准，酌情确定占用费按108818元/月的标准计算。因海纳佳公司已支付截至2015年3月14日的占用费，从2015年3月15日起算的占用费应按108818元/月的标准计算至本判决确定的海纳佳公司返还租赁土地之日止。因海纳佳公司已向创煕公司缴纳租赁保证金271700元，涉案《租赁合同》无效，创煕公司应将该笔费用返还予海纳佳公司，海纳佳公司主张以该笔费用抵销部分占用费，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，一审法院也予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认广州创熙物业管理有限公司深圳分公司与深圳市海纳佳实业有限公司之间的《租赁合同》、《关于部分租赁土地暂停经营的补充协议》、《租赁合同补充协议》无效；二、深圳市海纳佳实业有限公司于判决生效之日起十五日内搬离位于深�市龙岗区xx公路北侧面积为38747.4平方米的土地（宗地号为GXXXXXXXXXX），恢复土地原状，并将该土地返还予广州创熙物业管理有限公司深圳分公司；三、深圳市海纳佳实业有限公司于判决生效之日起三十日内向广州创熙物业管理有限公司深圳分公司支付从2015年3月15日起至判决确定的返还土地之日止按108818元/月的标准计算的土地占用费（该费用应先行扣减271700元）；四、驳回广州创熙物业管理有限公司深圳分公司的其他诉讼请求。案件受理费22060元，创熙公司负担11030元，海纳佳公司负担11030元。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。关于合同效力问题，涉案土地的用途为供水用地，权利人为广东粤港供水有限公司，经广东省人民政府批准，广东粤港供水有限公司有经营土地出租的权限，原审法院认定涉案土地出租用于商业用途损害了社会公共利益缺乏充分理据，据此认定涉案租赁合同无效依据不足，本院予以纠正。海纳佳公司上诉主张东深公司及其相关负责人当时承诺合同租赁期限届满后无条件续租至2029年底，创煕公司对此未予认可，海纳佳公司对该主张未提供相应证据证明，该主张亦与合同当事人于2004年3月31日、2011年1月28日、2011年11月29日的多次约定内容不符，该主张缺乏证据支持，本院无法采纳。涉案合同约定，海纳佳公司在租赁期满或合同提前终止时，须于租赁期满或终止之日前搬迁完毕，海纳佳公司所投资自建的不动产由双方协商解决，协商不成，海纳佳公�负责恢复租赁物至合同签订时初始状态并承担相关费用。租赁期限届满后，因双方未再续签合同且对地上不动产的处理无法协商一致，海纳佳公司继续占用土地缺乏合同依据，创煕公司请求其支付占用费、搬离并恢复原状有事实与合同依据，原审法院予以相应支持并无不当，本院予以确认。综上所述，海纳佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对合同效力认定有误，本院予以纠正，其他方面的处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1771号民事判决第二、三、四项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1771号民事判决第一项。一审案件受理费22060元，创熙公司负担11030元，海纳佳公司负担11030元；二审案件受理费22060元，由海纳佳公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一七年十二月二十一日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。