贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终2466号
上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。
法定代表人：叶秀，董事长。
委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：龙泉，男，1989年7月6日出生，侗族，住贵州省黎平县。
上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人龙泉商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院(2017)黔2631民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项即撤销“被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告龙泉逾期交房违约金14141.39元”；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、即使上诉人存在逾期交房，一审判决上诉人承担逾期交房违约金14141.39元也过高，超过被上诉人实际受到损失的数倍，一审判决计算违约金的起算时间不当。如果上诉人违约给被上诉人造成经济损失，也就是逾期交房216天的时间，造成过渡房安置费损失，按照黎平县政府规定的临时过渡安置费每平方米每月10元计算，给被上诉人造成每平方米每天损失就是0.333元，一审判决上诉人支付逾期交房违约金14141.39元，超过了其实际受到损失的30%，上诉人请求调减于法有据。二、一审支持被上诉人超过诉讼时效起诉的违约金诉讼请求是错误的。根据合同约定，2014年9月30日上诉人已把房屋交付给被上诉人使用，到2016年9月30日两年的诉讼时效期间已经届满，被上诉人提起诉讼已超过两年的诉讼时效期间。一审判决采信被上诉人超过举证期限提交的且与本案没有关联的“证明”，认为被上诉人具有诉讼时效中断的情形，判决不当。
被上诉人龙泉答辩称：上诉人的上诉主张违背事实，不符合法律规定，请求驳回其上诉请求，维持原判。事实和理由：一、一审判决上诉人支持答辩人逾期交房违约金14141.39元正确。二、上诉人要求驳回答辩人的全部诉讼请求不符合法律规定。三、上诉人认为答辩人起诉逾期交房违约金超过诉讼时效和证明材料没有关联性，没有法律依据。
一审原告龙泉向一审法院起诉请求：1.判决双方签订的《商品房买卖合同》合法有效并继续履行合同；2.判决被告向原告支付交房违约金14187.75元。
一审法院认定事实：2013年4月21日原告龙泉与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。原告购买被告在黎平县德凤镇××“××风情××”××单元××商品房××套。该商品房为预售商品房，建筑面积为133.81㎡，房屋总价款为463652.00元；双方约定，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司应当在2014年9月30日前将该商品房交付给原告，逾期交房的，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。并约定双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内，向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款463652.00元。原、被告于2015年8月2日办理了入伙手续，将住房交给原告。同时查明，被告于2016年8月3日向原告出具了关于解决逾期交房违约金的承诺。
一审法院认为：原、被告于2013年4月21日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同。原告请求继续履行，符合法律规定，予以支持。对原告请求被告支付逾期交房违约金14187.75元的诉讼请求，被告认为原告提交的由被告向原告出具的承诺书，与原告所购买的商品房的合同房号不一致的，与本案无关联，原告已超过了请求被告承担逾期交房“违约金”责任的诉讼时效期间，其请求依法不能获得法律的保护。对于该承诺书，一审法院认为虽然所涉及房号与双方的合同房号不一致，但原告在被告所开发的黎平县德凤镇北门坡北门新区“侗族风情园”楼盘购买住房仅为一套，被告于2016年8月3日向原告出具了关于解决逾期交房违约金的承诺，说明原告就被告逾期交房违约金问题向被告有过权利主张。《中华人民共和国民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外。”原、被告签订《商品房买卖合同》时约定交房时间为2014年9月30日前，排除诉讼时效中断中止情形，原告就逾期交房违约金的诉讼时效应从2014年10月1日到2016年9月30日止。期间被告于2016年8月3日向原告出具了关于解决逾期交房违约金的承诺，应视为诉讼时效的中断，原告就逾期交房违约金的诉讼时效应于2016年8月3日重新计算。因此原告于2017年8月24日向一审法院起诉，要求被告支付逾期交房违约金并未超过诉讼时效期间。被告认为原告要求支付逾期交房违约金已超过了诉讼时效期间，不应受到法律保护的抗辩理由不能成立。因此，被告应当承担逾期交房的违约责任，支付给原告逾期交房违约损失。原告请求支付商住房违约金14187.75元，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原、被告于2015年8月2日办理了入伙手续，已将房屋交给原告占有，应视为房屋已交付。原告收房时间应为2015年8月2日。被告逾期交付的时间为2014年10月1日起至2015年8月2日止，逾期天数为305天，逾期违约金为：463652.00元×1/10000×305天=14141.39元；原告请求违约金14187.75元，多出部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、龙泉与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司2013年4月21日签订《商品房买卖合同》合法有效，继续履行；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告龙泉逾期交房违约金14141.39元。案件受理费156元，减半收取78元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。
本院审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：1.被上诉人的起诉是否超过两年的诉讼时效期间；2.一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当。
1.关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定交房时间为2014年9月30日前，则被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效从2014年10月1日起算至2016年9月30日届满，在此期间上诉人曾于2016年8月3日向被上诉人出具了关于解决逾期交房违约金的承诺，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效于2016年8月3日发生中断，诉讼时效期间重新计算。被上诉人于2017年8月24日向一审法院起诉要求上诉人支付逾期交房违约金，未超过诉讼时效期间。上诉人主张被上诉人起诉已超过诉讼时效期间的意见，本院不予采纳。
2.关于一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当的问题。根据双方签订的合同约定，上诉人应当在2014年9月30日前向被上诉人交付房屋，上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。合同约定逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日支付全部已付款万分之壹的违约金，该约定未违反法律规定，且约定的违约金并未过高，因此，一审判决根据合同约定的交房时间、违约金标准和被上诉人入住房屋的时间，计算上诉人应支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费156元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 龙 恺
二〇一七年十二月二十七日
书记员 赵艳萍