北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初7872号
原告：张颖，女。
委托诉讼代理人：贾鸿斌，北京市京师律师事务所律师。
被告：李莉，女。
委托诉讼代理人：张晓强，北京市尚格律师事务所律师。
第三人：任静源，男。
第三人：中国民生银行股份有限公司北京分行。
负责人：马琳，行长。
委托诉讼代理人：侯文洁，北京市中银律师事务所律师。
原告张颖与被告李莉、任静源、中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告张颖及其委托诉讼代理人贾鸿斌，被告李莉及其委托诉讼代理人张晓强，第三人任静源，第三人民生银行的委托诉讼代理人侯文洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张颖向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人在我方代被告偿清贷款本息后协助我方办理解除北京市丰台区银地家园3号楼2单元×室房屋上设立的抵押登记手续，并配合原告将北京市丰台区银地家园3号楼2单元×室房屋过户到原告名下；2、判令被告根据《补充协议》第一条的约定向原告支付拒绝履行合同义务的违约金87.4万元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年9月20日，李莉与张颖通过兴海公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定李莉将位于北京市丰台区银地家园3号楼2单元×号房屋出售给张颖，房屋总价款437万元；同日，双方还签订了《补充协议》、《买卖定金协议书》等相关文件，上述合同约定原告在2016年9月30日前向被告支付购房定金80万元，在过户当日向被告支付购房款77万元，剩余购房款280万元通过商业贷款方式支付，约定的过户日期为合同签订之日起90日内。签订合同后，原告于2016年9月30日前依约向被告支付了购房定金80万元，因涉案房屋存在银行抵押登记，无法办理其他一切后续手续。2017年2月，原告多次要求被告配合办理过户手续，被告却提出了增加购房款否则就解除合同的要求；2017年2月17日，被告又擅自在中介公司的网站上将涉案房屋挂牌出售，企图一房二卖，被告的行为已经构成违约。我方有能力一次性支付剩余全部房款来解押、过户。我方同意偿还第三人任静源和民生银行的贷款，解除抵押登记，并用偿还该笔贷款的款项充抵房款。故原告张颖诉至法院。
被告李莉辩称：根据双方签订的房屋买卖合同的约定，买卖双方应自本合同签订之日起90日内共同申请办理房屋权属转移登记，�补充协议又约定原告应在过户当日向被告支付购房首付款157万元（含定金80万元），因此，原告应在签订合同之日起90日内支付购房首付款，但原告却逾期超过30日仍未支付该笔款项，被告有权解除合同，原告违约在先，且被告已解除合同，无需继续履行，被告没有理由提前垫付偿还借款解除抵押；同时，也没有证据证明被告在一房二卖。原告要求支付违约金的诉讼请求，该项违约金应为解除合同违约金，原告要求继续履行合同时不能同时主张；原告强调让我方配合办理房源核验，但中介公司并未找我方配合办理房源核验，这是中介公司的义务，但中介公司没有找我，也是因为原告预期违约（提前告诉我方不交首付款了），原告很早就告诉我方，首付款无法按照合同约定支付，中介也没有找过我方，所以我方才没有配合原告和中介公司办理房源核验，实际上原告也确实没有支付。不同意原告的诉讼请求。
第三人任静源述称：只要还清我的本金及利息，我同意协助办理解除抵押登记手续，违约金与我方无关，不发表意见。
第三人民生银行述称：贷款关系及抵押关系确实存在，如果偿清我方贷款本息，我方同意协助办理解除抵押登记手续，具体数额以清偿时我方计算数额为准。违约金与我方无关，不发表意见。
本院经审理认定事实如下：2016年9月20日，李莉（出卖人）与张颖（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区银地家园3号楼2单元×室（以下简称涉案房屋），建筑面积为109.50平方米，该房屋已经设定抵押，该房屋成交价格为437万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金80万元，该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一；第七条违约责任还约定，买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条权属转移登记约定，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，李莉（出售方/甲方）与张颖（买受方/乙方）、兴海公司（居间方/丙方）签订了《补充协议》，约定：一、经甲、乙双方友好协商，乙方支付甲方购房定金80万元整（2016年9月20日付10万元整，2016年9月30日前付70万元整），如因乙方原因造成该套房屋无法交易，则甲方收取乙方违约金总购房款的20%，乙方支付丙方的相关服务费不予退还。如因甲方原因造成该房屋无法交易，甲方应向乙方赔偿违约金总购房款20%，以及各项费用，并承担乙方支付给丙方的相关服务费用。二、经甲、乙双方友好协商，乙方采取商业贷款方式购买此房，乙方向银行申请贷款280万元整，甲乙双方自行过购房款，过户当日乙方向甲方支付购房首付款157万元，其中包含购房定金80万元整，剩余贷款280万元整由银行直接打到甲方指定账户，至此甲方收到乙方全部购房款，具体办理时间依照办理流程而定，丙方作为见证方存在。
同日，李莉（甲方）与张颖（乙方）、兴海公司（丙方）签订了《买卖定金协议书》，约定：涉案房屋的成交价格为437万元，购房定金为80万元，甲方违约应双倍返还定金，乙方违约则定金不予退还。
同日，张颖向李莉支付定金10万�。2016年9月27日，张颖再次向李莉支付定金70万元。
2016年10月10日，张颖通过购房资格核验。
2017年1月9日、16日，李莉多次向张颖催要剩余首付款，张颖则要求在过户时支付该笔钱款。后双方并未办理解抵押手续、房源核验、网签、过户等手续，张颖亦未向李莉支付剩余首付款。
2017年3月13日，李莉向张颖及兴海公司通过邮寄方式发送了《解除合同通知书》，载明：依照合同约定，我与张颖应于房屋买卖合同签订之日起90日内申请办理房屋权属转移登记手续，房屋过户当日张颖应向我支付购房首付款157万元（包含定金80万元）。经我多次向张颖催要，但张颖仍没有按合同约定期限向我足额支付首付款，且逾期已经超过30日。故根据《北京市存量房屋买卖合同》第七条第（二）款第1条第（2）项之规定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”我正式通知你们：解除上述2016年9月20日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》等相关房屋买卖相关文件。次日，张颖及兴海公司均收到了上述《解除合同通知书》。
经查，2013年11月11日，李莉因向中国民生银行股份有限公司总行营业部借款而与其共同在涉案房屋上申请设立了最高额抵押权登记（《最高额抵押权设立登记申请表》的业务编号为12458603）。2017年1月24日，李莉向任静源借款，并由北京市中信公证处（2017）京中信内民证字09851号《公证书》公证了《借款合同》，还签订了《主债权及不动产抵押合同》，在涉案房屋上再次设立了抵押登记。上述抵押登记至今仍未解除。中国民生银行股份有限公司总行营业部后变更为中国民生银行股份有限公司北京分行。
在庭审过程中，李莉表示由于张颖逾期付款，已经构成根本违约，我方才又进行抵押贷款的，我方也没有义务提前垫资解押；由于张颖没有依约支付首付款，所以才没有过户的，并称张颖早已告知我方不能依约支付首付款，所以后续的房源核验就没有配合办理；张颖对此不予认可，并称李莉一方没有进行解除抵押、房源核验、办理网签等手续，根本无法办理过户，李莉一方的履行义务在先，还未到过户时，我方不需要支付剩余首付款，我方没有违约，且李莉在未与我方协商的情况下在2017年又擅自设立抵押，构成违约，李莉无权解除合同。
上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：李莉与张颖、兴海公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》等均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事�均应依约履行。本院认为，解除涉案房屋上设立的抵押登记系履行本案房屋买卖合同其他一系列后续义务的前提，因双方并未就张颖提前支付房款用于李莉解除抵押达成一致，李莉无权要求张颖提前支付房款，李莉理应自行偿还借款履行解除房屋抵押的义务，由于李莉未能及时履行解抵押这一前提义务，导致房屋过户超过合同约定的期限，李莉应当承担违约责任。而李莉在签订合同后的2017年1月24日，又因借款担保需要而在涉案房屋上再次设立了抵押登记，构成再次违约。张颖依约支付了购房定金，并通过了购房资格核验，并不存在违约行为。因此，李莉无权单方解除上述合同，且张颖亦未曾同意解除合同，故李莉向张颖发送《解除合同通知书》的行为并不导致上述合同的解除。关于李莉所称张颖逾期支付首付款一节，因上述合同约定张颖应于过户当日支付除购房�金外的剩余首付款，故在李莉并未配合办理房源核验、网签及解除抵押登记的情况下，房屋尚不具备过户条件，张颖有权因李莉未履行在先义务而拒绝支付剩余首付款，此系行使先履行抗辩权的正当行为，并不构成违约；至于李莉所称因张颖早已明确表示无力支付剩余首付款故其亦未配合办理房源核验手续的情况，并未提供充分证据予以证明，且张颖亦不认可，故本院不予采信。综上，因李莉构成违约，故对于张颖要求被告及第三人在其偿清贷款本息后协助办理解除抵押登记手续，并配合将涉案房屋过户到张颖名下的诉讼请求，本院依法予以支持；张颖亦应在扣除代偿的借款本息后将剩余购房款支付李莉。关于张颖要求李莉根据《补充协议》第一条的约定向其支付拒绝履行合同义务的违约金87.4万元的诉讼请求，根据《补充协议》第一条的约定，支付该项违约金的条件系“该房屋无法交易”，而本院现已支持其要求解除抵押登记并过户房屋的诉讼请求，并不符合该条约定的支付违约金的条件，故本院对于张颖的此项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、张颖于本判决书生效之日起十五日内代李莉向中国民生银行股份有限公司北京分行偿还借款的本金、利息及罚息等相关款项（具体金额按照业务编号为12458603《最高额抵押权设立登记申请表》所指向的借款合同相关约定予以确定）；
二、张颖于本判决书生效之日起十五日内代李莉向任静源偿还借款的本金、利息及罚息等相关款项（具体金额按照北京市中信公证处（2017）京中信内民证字09851号《公证书》所公证的《借款合同》相关约定予以确定）；
三、李莉、任静源、中国民生银行股份有限公司北京分行于本判决书生效之日起十五日内解除在北京市丰台区银地家园3号楼2单元×室房屋上设立的抵押权人为任静源、中国民生银行股份有限公司北京分行的抵押登记；
四、张颖于本判决书生效之日起十五日内向李莉支付剩余房款（具体金额按照剩余房款四百三十七万元扣除已付定金八十万元及上述判决主文第一项、第二项张颖代李莉所偿还金额后的数额计算）；
五、李莉于本判决书生效之日起十五日内协助张颖将北京市丰台区银地家园3号楼2单元×室房屋的权属转移登记至张颖名下；
六、驳回原告张颖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件�理费20880元，由原告张颖负担3480元（已缴纳），由被告李莉负担17400元（于本判决书生效之日起七日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 岩
人民陪审员 白选民
人民陪审员 田 磊
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 张 欢