江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10629号上诉人（原审原告）：王继根,男,1953年6月27日生,汉族，住江苏省苏州市。上诉人（原审原告）：王彩珍,女,1955年12月30日生,汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：李加刚，江苏和舟律师事务所律师。（代理前述二上诉人）被上诉人（原审被告）：朱益明,男,1972年4月21日生,汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审被告）：朱金兴,男,1959年2月28日生,汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审被告）：许秋坤,男,1966年7月20日生,汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：金佩霞，江苏执着律师事务所律师。（代理前述三被上诉人）上诉人王继根、王彩珍因与被上诉人朱益明、朱金兴、许秋坤共有物分割纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王继根、王彩珍的上诉请求：请求撤销原判，改判支持我方一审的诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定我方授权委托的范围包括房屋出售后的房款分配是错误的，肆意扩大了授权的范围。我方出具的授权书仅指向昆山市千灯镇景唐北路625号商铺，并不包含627号商铺，而且权限也只是房屋定金、签约事宜，并不包含成交后的房款分配事宜。涉案房屋售房款的分配方案，被上诉方既未与我方商量，也未征得我方同意，王富良也从未告知我方。我方对王富良的授权属于限定代理，而非原审判决认定的概括代理，原审法院所作认定有违日常经验法则。王富良与朱益明之间的聊天记录仅是其个人建议，既不能代表我方的真实意思，也无法推断出朱益明等三人已经最终同意的结论，事实上四家人并未见面并达成一致意见。另外本案并不符合表见代理的构成要件，本人在办理房产过户时到场也是应登记机关的要求，并不能代表我方对房款分配方案已经认可。请求撤销原判，纠正原审错误判决。朱益明、朱金兴、许秋坤辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。王继根、王彩珍向一审法院起诉请求：1、判令朱益明给付出卖共有物的差价款62500元，承担此款自起诉之日起至实际给付之日止的按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息；2、判令朱金兴给付出卖共有物的差价款37500元，承担此款自起诉之日起至实际给付之日止的按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息；3、判令许秋坤给付出卖共有物的差价款37500元，承担此款自起诉之日起至实际给付之日止的按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息；4、判令三原审被告对上述债务互负连带责任。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：王继根、王彩珍与朱益明、朱金兴、许秋坤原为昆山市千灯镇景唐北路625号、627号房屋的共同共有人，四方约定各占四分之一的份额，并平均享受收益。2017年2月22日，双方当事人（出售方）与案外人陈建芳、俞璟（购买方）、案外人昆山市成嘉房产咨询有限公司（居间方，以下简称“成嘉房产”）签订《昆山市存量房买卖合同》，约定双方将共同共有的昆山市千灯镇景唐北路625号、627号房屋出售给案外人陈建芳、俞璟，总价款为1950000元。合同中两原审原告的签字由其儿子王富良持王继根出具的授权委托书代签。合同签订后，陈建芳、俞璟将全部房款汇入朱益明账户。2017年3月3日，朱益明将35万元购房款汇入王富良账户，朱金兴、许秋坤各自分得52.5万元的房款。以上事实，有原审原告提交的房产证复印件、土地证复印件、银行账户交易明细、结婚证复印件、《昆山市存量房买卖合同》，原审被告提交的委托书等证据，以及双方庭审陈述予以证实。原审法院认为：本案的争议焦点在于售房时原审原告对于其分得35万元售房款是否表示同意。原审被告陈述，双方当事人原本是好朋友，一起合伙购买了涉案的两套商住两用房屋，因为原审原告儿子急需用钱，其找到原审被告希望能够将上述房屋出售以解决经济困难。涉案房屋开始挂在中介的价格为215万元，后因买家有讨价还价，房价降到210万元，因为商铺已经出租作为网吧，所以当时210万元并未成交。原审原告委托人即其儿子王富良找到中介并且自己与买方谈判表示房价可以按照195万元来成交，但是195万元的价格原审被告方均不同意，王富良经过权衡愿意自己让步一部分房款，自愿少拿15万元的差价，对于朱金兴、许秋坤按照210万除以4的比例即52.5万元分配房款，对于朱益明除了按照上述比例分配即52.5万元以外，还考虑到朱益明负责出售事宜比较辛苦，额外再让2.5万元给朱益明，所以最终的房款分配如下：原审原告方35万元；朱益明55万元；朱金兴52.5万元；许秋坤52.5万元。朱益明将工作都协调完毕，王富良表示再给朱益明2.5万元的代办费，但原审原告方一直未履行承诺。因为各方是多年的朋友，所以朱益明一直未好意思催讨。原审被告认为，在商讨售房事宜过程中，两原审原告的委托代理人王富良已表示自愿同意其分得售房款的金额为35万元，其要求原审被告返还房款无事实依据。原审被告就其抗辩提交了如下证据予以佐证：1、王继根出具的委托书。该份委托书的内容为：本人王继根现欲出售昆山市千灯镇景唐北路625号商铺，因本人有事，无法亲自办理，现委托王富良到场办理房屋定金签约事宜，受托在上述房屋出售代理中所实施的行为，本人均予认可，并承担法律后果。原审被告认为王继根出具的该份委托书证明原审原告在出售房屋事宜中全权委托王富良处理，并对王富良与原审被告协商售房款分配事宜予以认可。原审原告对该份委托书的真实性没有异议，但对原审被告主张的证明内容不予认可，认为该委托书仅能证明王继根委托王富良代为签署房屋买卖合同。朱益明陈述：王富良曾说他可以代表他全家人，我跟王继根也核实过，王继根打电话说房屋的价格由其儿子王富良和我们谈。朱金兴陈述：王彩珍曾跟我老婆说过他们少拿15万元，分配钱的第二天，王继根曾打电话给我，说他怎么拿了35万元，少拿了2.5万元，让我问问朱益明怎么回事，我就去问了朱益明，朱益明说这2.5万元给了现金，我再打电话给王继根，王继根就不接电话了。2、购房人陈建芳出具的情况说明。购房人陈建芳在其出具的情况说明中陈述：其在2017年3月3日通过成嘉房产中介购买了千灯美景苑西门口的商铺，成交价为195万元，钱打给了朱益明，交易已经完成。交易中中介和卖方说过，房屋原定价是210万，因带房租无法快速出售，故以价格195万出售给我，其中差额15万由急需用钱的王富良承担。原审原告对该份情况说明不予认可。3、成嘉房产工作人员高武宝出具的情况说明。高武宝在其出具的情况说明中陈述：高武宝通过网络得知朱益明发布的商铺出售信息，经过几次协商，确定的价格是210万元。因房屋带有房租，迟迟没有成交，后王继根之子王富良因急需用钱，愿意将价格降低至195万，并自愿由王富良一人承担降低的金额即15万后四人同意出售，并约定由王富良支付给朱益明2.5万代办费。原审原告对该份情况说明不予认可。4、原审原告的儿子王富良与朱益明的微信聊天记录截屏及王富良与成嘉房产工作人员的微信聊天记录截屏。根据2017年2月21日王富良与朱益明的微信聊天记录显示：王富良向朱益明发送微信称“……,我们多让点利给您！心甘情愿的那种”；“如果不是走投无路，我也不可能如此着急，并主动放弃自身利益，我的方案会让你分更多利益，其他两家利益不受损，在他们可以接受的范围里”；“……,错过这个买家，很难找到可以一次性付款195万元，并且自己承担所有的税费，那我也只能彻底放弃了，这次我们家这份是心甘情愿多让点利益给您的，您也为我们的事情奔波了这么久，您多赚点，我爸没有任何意见的，您可以多赚五万多，互惠互利！望您成全”；“把该分给我家的钱，分一部分给你，作为感谢费，你说服他们俩家也肯定花很多精力的，你应得的，我们自愿的，没有任何争议”。朱益明询问“问题是他们低于210万元不肯卖的，等了那么多年那边的市场刚刚好转”，王富良回复“就卖210万”，王富良“我再给你2.5万，我自己只能35万，你拿55万，你看怎么样？”、“他们52.5万”、“15万，就当是给买家的赔偿”。根据2017年2月21日王富良与成嘉房产工作人员的微信聊天记录显示：王富良发送微信称“……，我明天说服朱先生即可，我让他多分点钱，应该问题不大的”、“你们确定210万，朱先生肯卖的吧？”、“那就没问题了，我自己愿意少拿十五万，你就跟买家说一下，195万肯定可以卖的，我们这边商量下即可”；“现在卡在朱先生那，其他两家都没问题，朱先生无非想要多分钱，所以我要跟他谈一下他要多拿多少钱”；“然后让朱先生去说服另外两家来签合同，你懂吗？合同按190万签，我自己补贴朱先生钱”；“让朱先生多拿钱，另外两家少拿个一万多，涉及好几家人，事情就难办”；“实际买家要付款195万的”。原审原告认为上述聊天记录不能证明王富良有权代理自己与原审被告协商售房款分配。原审法院传唤王富良到庭接受询问，王富良对原审被告提交的上述两份微信聊天记录的真实性予以认可。王富良当庭陈述售房事宜如下：在售房过程中主要都是我在和中介沟通，起初中介说买方愿意出210万买这个房子，但是由于有5年的租约，买家想立马拿到房子，210万元就不愿意买，后来买家愿意以195万元购买，最终成交价格是195万，这个价格是我和中介谈好的。法庭向王富良询问为什么在微信记录中陈述愿意少拿15万元，王富良回复：这只是我个人与中介的沟通情况，只是表达我自己的意思，并没有得到我父亲（王继根）的允许。法庭询问王富良为什么在与朱益明的微信记录中陈述“我再给你2.5万，我自己只能35万，你拿55万，你看怎么样？”，王富良回复：我在跟朱益明沟通如何分配195万售房款时都是使用询问的口气，他给我的答复都是需要四家人在一起商谈。至于为什么这样分配我不记得了，只是当时的一个方案而已。朱益明陈述：其分得的房款也是52.5万元。签合同当天，房款都打到我账户上了，然后王富良跟着我急着要钱，我在给王富良汇款前请示过他老爸王继根，王继根同意我把钱汇给王富良账上，我就直接往王富良账户上打了35万，然后跟他说我扣2.5万作为他答应我的佣金，他最后不同意，我正好车上有3万，就给了他2.5万。因为出于相互信任，所以没有写收据。王富良仅认可收到35万元，未收到朱益明支付的2.5万元的现金。5、原审被告申请成嘉房产的法定代表人程某出庭作证。程某确认原审被告提交的微信聊天记录系其公司员工陈徐与王富良之间的聊天记录，高武宝也为其公司员工。程某在庭审中说明：我公司在处理涉案房屋买卖事宜时，我、陈徐、高武宝在场，在整个买卖过程中我方是与王富良协商的，因为王富良有原审原告的委托书，王富良告诉我们由他来全权办理此事。涉案房屋最开始价格谈的是210万，买家后来得知租期是5年，觉得租期太久，就出价195万，朱益明不接受195万的价格，只接受210万。王富良与陈徐沟通称自己愿意少拿15万，补偿给买家，相当于195万成交。我是在王富良与陈徐的微信沟通过程中知道王富良准备给朱益明2.5万元代办费的。三原审被告对于程某的证人证言没有异议。原审原告对程某关于由王富良承担15万元以及给朱益明2.5万元代办费的陈述不予认可。原审法院综合原审原告举证及原审被告抗辩认为，双方就涉案房款的分配已经达成协议且已经按照协议履行完毕，两原审原告要求三原审被告另行支付购房款，无事实依据，原审法院不予支持。一、王富良具有原审原告的委托授权，王富良作为两原审原告的儿子，具有足以让他人信任其有代理权的特殊身份关系。王继根出具了委托书，且在委托书中明确“（王富良）受托在上述房屋出售代理中所实施的行为，本人均与认可，并承担法律后果”，该授权委托书是一种概括的授权委托，委托事项不限于仅仅为代表两原审原告签订合同。两原审原告分配的房款也是汇入了王富良账户，两原审原告也予以认可。根据上述事实，原审法院据以认定王富良在涉案房屋买卖价款的协商、房款的分配等事宜中均取得了两原审原告的委托授权，其行为对两原审原告产生代理人的法律效力。二、王富良与朱益明、中介人员的微信记录以及证人的证人证言，足以证明王富良就涉案房屋的出售金额及分配方式已经达成了口头协议。王富良在与朱益明、中介人员的微信记录中均说明房屋以195万元成交，自愿少拿15万元，并且明确说明了分配方案“我再给你2.5万元，我自己只拿35万，你拿55万”、“他们52.5万”、“15万元，就当是给买家的赔偿”，朱益明在其他人分配所得房款未减少的情况下同意该方案，并已经实际履行。王富良当庭对上述微信内容予以认可，证人程某的陈述与上述微信记录也基本吻合，原审被告陈述的售房经过与上述微信记录及证人证言相互印证，可予以采信。王富良辩称其与朱益明所说的分配方案系其单方询问，未与朱益明达成一致意见，与微信聊天记录及实际履行情况不符，原审法院对王富良的陈述不予采信，认定在签订合同之前，王富良所代表的两原审原告就售房款分配方案已与朱益明代表的三原审被告达成合意，即由原审原告方分得35万、朱益明分得55万元、朱金兴分得52.5万元、许秋坤分得52.5万元。售房款之分配方案系房屋买卖过程中需要商讨的重要事项，原审原告辩称其未授权王富良与原审被告商讨分配方案，但其在整个房屋买卖过程中始终未对王富良的行为提出异议，且在签约当天出具委托书，并在办理房屋过户时本人到场签字，应视为对王富良代理其确定售房款分配方案的认可。综上，双方当事人在出售涉案房屋时就售房款分配方案已达成一致，原审原告已经按照约定分得35万元，现又以未授权王富良为由要求三原审被告补偿差价，缺乏事实依据，原审法院不予支持。朱益明虽未举证其以现金方式支付王富良2.5万元，但根据王富良代表原审原告与三原审被告达成的分配方案，王富良同意另补偿朱益明2.5万元，明确朱益明应分得55万元售房款，故朱益明无需另行向原审原告支付2.5万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回王继根、王彩珍的诉讼请求。案件受理费减半收取1525元，由王继根、王彩珍负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中上诉人王继根、王彩珍主张其仅授权王富良出售昆山市千灯镇景唐北路625号的商铺，并不包含627号的商铺，但是二审中其明确陈述出具委托书的时候，涉案的两套商铺是一起出售的，而且后来其在办理房屋过户手续时到场签字，也可视为对王富良代理行为的认可和追认，故本院对其相关上诉意见不予采纳。王富良作为上诉人王继根、王彩珍的儿子，身份具有特殊性，其持有王继根出具的委托书，委托书中亦载明“……受托在上述房屋出售代理中所实施的行为，本人均与认可，并承担法律后果。”原审法院根据前述载明的内容，以及涉案房屋协商、洽谈的整个过程，认定上诉方对王富良的授权属于概括性授权，王富良对售房款分配方案的处分行为对上诉人王继根、王彩珍具有约束力符合法律规定。上诉人王继根、王彩珍的上诉理由因缺乏事实和法律依据，二审依法不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3050元，由上诉人王继根、王彩珍负担。本判决为终审判决。审判长  赵东审判员  顾平审判员  陈斌二〇一八年二月十三日书记员  孙贞