贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初7377号
原告：周贞馨，女，1993年11月1日生，布依族，住贵州省贞丰县。
委托诉讼代理人：刘玉泉，兴义市黄草法律服务所法律工作者。
被告：李佳励，男，1995年7月17日生，壮族，住贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：胡小宁，贵州法甲律师事务所律师。
被告：熊德芳，女，1971年3月15日生，布依族，户籍地贵州省兴仁县。
第三人：周明媚，女，1966年5月28日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：王文贵，男，住贵州省望谟县，系贵州省兴义市桔山街道办事处金桔社区居民委员会推荐。
第三人：贵州圣地大通房地产开发有限公司，登记地贵州省兴义市桔山城市中心区瑞金路侧金地大厦C座三单元1602号，现办公地贵州省兴义市桔山大道富康公馆8楼。
法定代表人：孙由学，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张燕，该公司工作人员。
原告周贞馨与被告李佳励、熊德芳及第三人周明媚、贵州圣地大通房地产开发有限公司（以下简称圣地房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周贞馨及其委托诉讼代理人刘玉泉，被告李佳励的委托诉讼代理人胡小宁，被告熊德芳，第三人周明媚及其委托诉讼代理人王文贵、圣地房开公司的委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周贞馨向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与李跃兴所签订的《房屋买卖合同》；2.判决二被告共同退还原告交付给李跃兴的购房款200000元，并从2014年11月2日起以年息6%计算支付资金占用费到退还完毕购房款为止；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：李跃兴与熊德芳系再婚夫妻，李佳励系李跃兴与前妻周明媚婚生的儿子。2004年4月15日，李跃兴与周明媚经兴义市人民法院（2004）黔义民初字第438号民事判决书判决离婚，并对夫妻共同财产进行了处理。离婚后，李跃兴对兴义市××山路××号单位房改房一套（建筑面积65.32平方米）于2012年3月12日办理了上市证。2013年3月28日，李跃兴与熊德芳登记结婚并共同生活。2011年11月28日，因城市规划建设需要，圣地房开公司为实施“黔西南州贵宏商贸中心职工住宅楼、单位办公楼改造建设项目”，同李跃兴签订《住宅置换协议》，该协议第三条第一款约定由圣地房开公司按照1:1.3的方式置换新房一套给李跃兴，即可置换90平方米住房，超出该面积部分另行支付购房款。为此，李跃兴置换得“圣地俊园”701号房屋一套，建筑面积为120平方米。2013年1月至2015年1月，李跃兴、熊德芳以做生意和车队换车为由分7次向原告的母亲熊德芬借款164800元。经协商，李跃兴同意将“圣地俊园”701号房屋一套中的90平方米以200000元价格出售给原告，置换平方面积由原告向圣地房开公司补差价，对此，李跃兴与原告于2014年11月1日签订《房屋买卖合同》，李佳励也在该合同上签字同意卖房。用借款164800元折抵购房款，签订合同时约定支付现金15200元，后协商支付15000元，签订合同后支付了20000元。李跃兴出具收到200000元购房款的《收条》。2015年2月21日李跃兴病故，2015年6月26日，李佳励出具《卖房说明》，再次确认卖房及付款的真实性。此后原告到圣地房开公司要求办理购房手续，但该公司告知李佳励的母亲周明媚阻碍交房，为此圣地房开公司要求法院判决该房屋的归属。2017年8月18日，李佳励在纠纷未解决的情况下利用欺骗的手段同圣地房开公司签订《商品房买卖合同》并出具《承诺书》表态愿意承担由此引发的一切后果。基于上述事实，由于二被告系李跃兴的合法继承人，在李跃兴病故后，理应按照《房屋买卖合同》的约定配合原告办理交房手续，但由于李佳励的违约，致使原告与李跃兴签订的《房屋买卖合同》无法继续履行。经协商无果，原告诉至人民法院解除合同，由二被告退还原告购房款，并从2014年11月2日起按年息6%计算支付资金占用费，恳请支持原告的诉请。
李佳励辩称，一、本案《房屋买卖合同》的签订系熊德芳与原告和死者李跃兴恶意串通转移财产的行为，虽然李佳励在合同上签字，但当时李跃兴健在，还未过世，李佳励签字的行为不发生法律效力，故本案《房屋买卖合同》无效。二、从付款的形式看，在合同形成之前就已经付款，相互矛盾，且付款人不是原告，收款人也不是李佳励，李佳励并未收到原告支付的购房款。关于诉讼费的承担，李佳励无过错，不应承担诉讼费。
熊德芳辩称，李跃兴与周明媚于1995年结婚后生育一子李佳励，2004年4月15日离婚。2013年3月28日李跃兴与我再婚。李跃兴从2014年开始生病，2015年2月21日病逝。李跃兴于1999年4月29日在兴义市××山路××号购买房改房一套，面积56.62平方米，2011年李跃兴与圣地房开公司签订房屋《住宅置换协议》，将位于兴义市桔山路的房改房56.62平方米置换为120平方米，超出置换部分按面积补差价。2014年11月1日，李跃兴、李佳励将该置换房屋出售给原告，价格200000元，超出置换部分面积差价由原告自己补足，为此签订了《房屋买卖合同》，原告按合同约定将200000元打在李跃兴、李佳励提供的银行账户上，李跃兴、李佳励出具有《收据》一份。收到购房款200000元后，用于李跃兴治病费用85396元，安葬费70146元，归还李跃兴之前向兴义军供站借款20000元。李跃兴之妹借款10000元，客车更换费30210元。综上所述，原告与李跃兴、李佳励签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，购房款不予退还。
第三人周明媚述称，一、原告与李佳励及其父亲李跃兴于2014年11月1日对位于兴义桔山路31号房屋（现为圣地俊园××号）所签订的《房屋买卖合同》系无效合同，我与李跃兴于1995年6月5日登记结婚，于1999年4月29日夫妻双方共同购置该套房屋，后夫妻感情不和于2004年4月15日经兴义市人民法院判决准许离婚。离婚时双方对婚姻关系存续期间共同购置的房屋没有进行分割，至今仍系共同共有财产。原告与李佳励及李跃兴所签订的该《房屋买卖合同》严重侵害了我的合法权益，且李佳励没有处分该房屋的权利。二、原告诉称李跃兴生病的情况与事实不符，李跃兴于2014年7月以前根本没有患癌症，系2014年8月查出患肺癌的，于8月27日至9月4日入住兴义市人民医院住院治疗，同年12月1日至2015年2月21日第二次入院治疗，2015年2月21日病逝，共计产生医疗费20017.73元。这充分说明李跃兴住院不需要卖房作医疗费，其患病时间也不是原告称的2011年以来。原告的诉讼存在虚假诉讼。三、原告之母熊德芬与被告熊德芳系同胞姊妹，她们双方之间从2013年1月28日至2015年1月2日有180000元的资金往来，系熊德芬与熊德芳的个人行为，依法不能认定为购房款。四、熊德芳与熊德芬不是本案《房屋买卖合同》的相对人，熊德芳所收的款项未受该房屋所有权人周明媚、李跃兴的委托，故熊德芳与原告周贞馨及其母亲熊德芬恶意串通，以非法占有他人财产为目的，损害第三人我的合法权益，综上，请求法院查明案件事实。
第三人圣地房开公司述称，我公司开发黔西南州粮食车队小区，李跃兴系该小区的住户，当时李跃兴还未过世。我公司与住户本人签订协议后，以1:1.3的比例置换房屋，原告称其到我公司办理交接房手续，我公司告知其到法院起诉不属实，原告没有到我公司过。李跃兴病逝后，李佳励作为继承人到我公司签订合同，并作出了承诺。
本院经审理认定事实如下：李跃兴系黔西南州粮食车队（后变更名称为黔西南州贵宏商贸中心）的职工，分得一套职工住房。于1995年6月与周明媚登记结婚，婚后生育一子李佳励。李跃兴于1999年4月29日取得兴义市××山路××号（黔西南州粮食车队院内）房屋的房产证。2004年4月李跃兴与周明媚离婚，婚生子李佳励由李跃兴抚养。2011年11月28日，圣地房开公司为了开发“黔西南州贵宏商贸中心职工住宅楼、单位办公楼改造建设项目”，与李跃兴签订一份《住宅置换协议》，约定李跃兴将其位于兴义市××山路××号的住宅一套提供给圣地房开公司按协议拆除，并由圣地房开公司在项目新住宅建设完毕后，以房屋产权调换的方式，按照建筑面积1:1.3的比例归还李跃兴新住宅一套，超出比例范围的费用由李跃兴自行承担。李跃兴于2012年3月12日取得兴义市××山路××号房改房上市交易准入许可证。2013年3月28日，李跃兴与熊德芳登记结婚，后李跃兴置换得一套圣地俊园7-1号120平方米的房屋一套。在2013年至2015年1月期间，周贞馨的母亲熊德芬陆续借款共计164800元给熊德芳。后因李跃兴生病，其自愿将其所置换的圣地俊园7-1号房屋出售给熊德芬之女周贞馨，用于折抵熊德芬的借款。2014年11月1日，李跃兴作为甲方，周贞馨作为乙方，双方签订一份《房屋买卖合同》，主要约定甲方自愿将兴义市那坡圣地俊园7号房屋一套出售给乙方，房屋总面积为120平方米，其中90平方米是拆迁补偿，售价200000元，余下30平方米低于市场价格的10%出售给乙方，由乙方自己付款给开发商。该房屋的相关权益随该房屋一并转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索……。付款方式约定为房屋总价款200000元，乙方一次性给付，甲方收到款后出具《收据》。在办理房屋产权时，甲方应随时配合乙方出具相关证据和签字，如因甲方原因而不能办理过户手续，乙方有权解除合同，解约时，甲方除将已收的房款全部退还乙方外，并应赔偿所付房款的20%赔偿金给乙方。李跃兴在合同首部及尾部甲方处签名捺印，李佳励在合同尾部甲方处签名，周贞馨在合同首部和尾部的乙方处签名捺印。用上述借款164800元折抵购房款后，经双方协商，再由周贞馨支付35000元的现金。合同签订当日，李跃兴出具一份《收据》给周贞馨，载明“今收到周贞馨购房款共计200000元”。李跃兴于2015年2月21日病逝。2015年6月26日，李佳励出具《卖房说明》称“因父亲身患癌症，当时需要大量的钱医治，本人李佳励及父亲李跃兴已将圣地俊园701号房卖给周贞馨，与任何人无关，请有关部门给予办理”。2017年8月18日，李佳励向圣地房开公司出具一份《承诺书》，载明“我本人李佳励系李跃兴之子，我父亲原拥有原单位（黔西南州贵宏商贸中心）位于兴义市××山路××号地块房屋一套65.32平方米，2012年原单位与圣地房开公司联合开发该地块，对原居住回迁户给予置换优惠，按协议我父亲选定《圣地俊园》小区7-1号房，现小区已竣工交付使用……，鉴于我父亲突发疾病过世，已经不能再继续履行该协议，现由我代他与房开公司继续履行该协议……”。当日，李佳励与圣地房开公司签订一份《商品房买卖合同》约定由李佳励购买圣地房开公司开发位于兴义市桔山新区圣地俊园第1幢7层7-1号房，建筑面积125.22平方米，套内建筑面积99.90平方米，房屋总价款337593元，李佳励于2017年8月18日前支付全部房价款。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案李跃兴将其所有的位于兴义市××山路××号的房屋与圣地房开公司进行置换，圣地房开公司同意按面积1:1.3的比例置换其开发的圣地俊园7-1号新房一套给李跃兴。李跃兴将其置换所得的圣地俊园120平方米房屋中的90平方米出售给周贞馨，其余30平方米的购房款由周贞馨自行支付给圣地房开公司，并与周贞馨签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的规定，合法有效。李佳励辩称“因李跃兴还未过世，其在合同上签字的行为不发生法律效力，该房屋买卖合同无效”，本案房屋的所有权人系李跃兴，且本案《房屋买卖合同》的首部出卖方和尾部甲方处均有李跃兴的签名捺印，李佳励对李跃兴的签名捺印并未提出异议。李跃兴之子李佳励并不是涉案房屋的所有权人，其是否在该合同上签字不影响合同的效力，故对其辩解，本院不予采信；周明媚辩称“其与李跃兴离婚时并未对共同购置的位于兴义市××山路××号的房屋进行分割，系共同共有财产，周贞馨与李跃兴、李佳励所签订的房屋买卖合同，侵害其合法权益，该合同无效”，首先，李跃兴置换前位于兴义市××山路××号的房屋，在李跃兴与周明媚的离婚判决书中并未载明系夫妻共同财产；其次，该房屋的产权登记在李跃兴名下，在圣地房开公司与李跃兴就其名下兴义市××山路××号的房屋进行置换签订《住宅置换协议》时，该协议系李跃兴个人所签。综上，本案合同是周明媚与李跃兴离婚后所签，作为房屋买受人的周贞馨已尽到审慎的注意义务，其有理由相信李跃兴置换所得圣地俊园7-1号120平方米房屋中的90平方米系李跃兴个人所有，而与李跃兴签订本案《房屋买卖合同》合法有效。周明媚所举的证据不能证明周贞馨与李跃兴恶意串通，损害了其利益，故对周明媚的上述辩解，本院不予采信。根据《房屋买卖合同》约定“在办理房屋产权时，甲方应随时配合乙方出具相关证据和签字，如因甲方原因而不能办理过户手续的，乙方有权解除合同”，本案李跃兴之子李佳励已与圣地房开公司针对涉案房屋圣地俊园7-1号签订正式《商品房买卖合同》，导致周贞馨无法办理房屋的过户手续，按照合同约定，周贞馨有权解除合同，故对周贞馨要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
关于购房款及资金占用费问题，李佳励辩称“周贞馨之母熊德芬与熊德芳系同胞姊妹，熊德芬借款给熊德芳系个人行为，不能认定为购房款”，本案《房屋买卖合同》签订前，周贞馨之母熊德芬陆续借款给熊德芳，大部分借款时间均系熊德芳与李跃兴夫妻关系存续期间，即便是熊德芳的个人借款，李跃兴愿意将其置换所得圣地俊园7-1号120平方米房屋中的90平方米以200000元价格出售给熊德芬之女周贞馨，用于折抵熊德芬的借款，这是李跃兴对自己享有权利所作的处分。在周贞馨补足剩余购房款后，李跃兴出具收到200000元购房款的《收据》给周贞馨，这足以证明无论是借款折抵购房款，还是现金支付购房款，李跃兴均认可周贞馨支付的200000元购房款，故对李佳励的上述辩解，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案李跃兴收到周贞馨购房款200000元，对周贞馨要求退还购房款200000元的诉讼请求，本院予以支持；周贞馨已按合同约定履行了支付购房款的义务，但李佳励与圣地房开公司针对涉案房屋已签订正式的《商品房买卖合同》，导致本案合同目的不能实现，给周贞馨造成了一定的利息损失，故其要求按年利率6%计算支付从2014年11月2日起的资金占用费，本院予以支持。因李跃兴已过世，李跃兴之子李佳励及其妻子熊德芳作为继承人并未表示放弃继承，故其应在继承遗产范围内返还周贞馨200000元购房款，并支付资金占用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条规定，判决如下：
一、解除周贞馨与李跃兴于2014年11月1日签订的《房屋买卖合同》。
二、限李佳励、熊德芳于本判决生效后十日内在继承李跃兴的遗产范围内返还周贞馨购房款200000元，并按年利率6%计算支付2014年11月2日起至款项付清时止的资金占用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4562元，减半收取2281元，由李佳励、熊德芳共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 王明快
二〇一七年十二月二十五日
书记员 卢声艳