上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初22954号
原告(反诉被告)：苏州国嘉高分子科技有限公司，住所地江苏省吴江市。
法定代表人：郑爱国，总经理。
委托诉讼代理人：何矜，上海市泾锐律师事务所律师。
被告(反诉原告)：谈理康，男，1963年5月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：杨小青，上海市汇业律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称原告)苏州国嘉高分子科技有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)谈理康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏州国嘉高分子科技有限公司的委托诉讼代理人何矜，被告谈理康及其委托诉讼代理人杨小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州国嘉高分子科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告就上海市长宁区仙霞路XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年10月27日解除，被告返还原告预付的租金1,260,000元；2、被告支付原告逾期交付房屋的违约金252，000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月26日，原告与被告就涉讼房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将房屋装修后出租给原告使用，租期为五年，自2016年9月1日至2021年8月31日止，租金五年1,260,000元一次付清，被告于2016年7月15日前将房屋先交给原告使用。合同签订后，原告依约一次性支付五年租金1,260,000元，然至合同约定的验收交房日，租赁房屋仍未装修完毕，无法按时交付使用。原告通过居间方多次交涉无果，又于2016年10月9日发函催告被告，然被告既不退回租金，也未采取其他补救措施。原告认为，被告的行为已经构成违约，原告有权解除租赁合同，合同解除日期为2016年10月27日(在本院诉讼调解中心被告收到起诉状当日)，被告应当退还租金并承担相应的违约责任。综上，原告提起本案诉讼。
被告谈理康辩称，租赁合同真实有效并已实际履行，原告解除合同的理由不成立。由于原告陆续提出变更装修的请求，双方已经协商将交房日期延长到2016年10月16日，被告并未逾期交房。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告谈理康向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告继续履行《上海市房屋租赁合同》，计租日期自2016年9月1日起算；2、判令原告向被告支付新增装修项目的费用78,531元，3.原告承担本案本诉及反诉的诉讼费。事实和理由：2016年6月26日，被告与原告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将其位于上海市长宁区仙霞路XXX号XXX室房屋出租给原告。合同约定租期五年，被告于2016年7月15日前将房屋交给原告使用。2016年6月27日，原告向被告提出了一些新的装修要求，被告考虑到原告已经将5年的租金全部付清，履行合同的诚意十足，同意配合原告对房屋进行重新装修。在装修过程中，原告不断提出新的装修要求，导致工期一再顺延，原告也表示同意交房期限顺延。然而在2016年10月16日交房当天，原告拒绝收房。被告不存在违约行为，租赁合同应当继续履行。
原告苏州国嘉高分子科技有限公司辩称，原告没有同意延期交房，被告逾期交房构成违约，原告据此已经提出诉讼请求要求解除合同，合同不应继续履行。且硬装修本来就是由被告负责，不存在新增装修项目，故不同意被告的全部反诉诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房地产权证》、《结婚证》、《上海市房屋租赁合同》、《收据》、《个人转账汇款业务受理回单》、被告与周华的微信聊天记录截屏、原告法定代表人郑爱国与被告的微信聊天记录、《装修备忘录》、《大陆居民前往台湾签注》、被告出入境记录等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告另申请租赁合同居间方上海浩天房地产经纪有限公司工作人员周华作为证人出庭作证，证明2016年10月16日房屋尚不具备交付条件，原因在被告。被告对证人证言不予认可。
根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告与案外人龙某某系夫妻，俩人系涉讼房屋的产权人。
2016年6月26日，原告作为承租方(乙方)，被告作为出租方(甲方)，签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将涉讼房屋出租给原告作为居住使用。合同约定，…3-1房屋租赁期自2016年9月1日起至2021年8月31日止5年整。…4-1甲乙双方协商一致约定，该房屋为期5年租金总计为1,260,000元整，5年租金乙方一次性支付给甲方。甲方于2016年7月15日前先交房给乙方使用。…9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反本合同的一方，应向另一方按租期总租金的2倍支付违约金；…(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后五日内仍未交付的；…10-6租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方已支付的总租金，不足抵付甲方损失的，乙方还负责赔偿。…原合同附件之(补充条款)约定，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1、甲方要按完整固定装修及完整固定附属设备(中央空调、地暖设施、厨房燃气灶、油烟机、热水器等等)交房给乙方使用。2、甲方不提供房屋内除现状完整固定装修以外的所有可移动的家具家电，此部分家具家电由乙方自行配备，退租后不留用给甲方。
2016年6月27日，原告的法定代表人郑爱国通过银行转账方式支付被告1,260,000元。同日，被告出具《收据》，记载：今收到苏州国嘉高分子科技有限公司租赁本人名下位于上海市长宁区仙霞路XXX号XXX室(丽晶大厦)房屋，房租共计1,260,000元整。(时间为2016年9月1日-2021年8月31日，为期伍年整。)
2016年8月22日，原告法定代表人郑爱国向被告发送微信语音，文字整理为：……这里也已经明确。什么时候交房，我们按照合同条款…约定的入住时间和那个入住的合同期限，现在可能都会产生一个顺延的问题。顺延多长时间，这个合同肯定要重新签订……。
2016年10月10日，中介人员周华将收到的原告10月9日的函拍照微信发送被告，并告知：谭总您好！刚刚与郑先生通过电话意思是先把5年租金退回去才好商量！第二、郑先生肯定要租13B！而且据我所知买的家电、家具送货地址也是这边，只是租赁合同要重新商定！第三、您肯定要做一定的补偿和让步！如果谈不笼郑先生肯定要走法律程序的！请按照告知函将租金退回！谢谢！
被告于当日下午2：05回复：我的意见如下：1、先友好协商。2、不成就走法律程序。
2016年10月14日，被告向中介人员周华发送微信，记载：周华并报郑总：……8、9月份耽误的工期主要是我方与大金公司空调及地暖的安装存在沟通不畅有关，我方也是受害者，昨天我亲自去大金公司投诉。整个工期延误我也很无奈并向郑总表示歉意，……。
2016年10月16日，原告、被告、周华以及其他人员到达涉讼房屋看房，原、被告双方均确认，当日涉讼房屋尚不具备交房条件。
庭审中，被告自认于2016年10月27日收到起诉状副本。
另查，被告于2016年7月1日出境前往泰国，于2016年7月5日入境；于2016年7月18日出境前往加拿大，于2016年10月9日入境；于2016年10月10日出境前往台湾，于2016年10月12日入境。
原告另提供以下证据材料：
1、2016年10月10日拍摄的涉讼房屋内照片一组。证明当时涉讼房屋的状况，不具备交房条件。
2、聘请律师合同及律师代理费发票。证明原告支付的律师费用70,000元。
3、住宿费发票七张。证明被告未按时交付涉讼房屋导致原告员工在外租住酒店产生额外的支出16,127.02元。
4、手机录音及光盘。证明2016年10月16日，原告、被告、中介人员周华和装修老板潘宗林在涉讼房屋看房，被告抱怨装修队没有及时完工，涉讼房屋在当日仍不具备交付条件。
5、上海市物业租赁合同、保证金收据、企业网上银行交易凭证、上海市房地产权证，证明原告已经与案外人陈某某签订房屋租赁合同，原告已承租他处房屋，涉讼租赁合同已无继续履行的基础。
6、《退回租金赔偿损失告知函》及EMS查询记录，证明原告于2016年10月9日发函要求被告在收函三日内退回原告预付的五年租金并赔偿损失。该邮件的EMS查询记录显示，2016年10月10日11时32分投递并签收，签收人：本人收。
被告的质证意见为：
1、对证据1的真实性无法确认，且即使照片于2016年10月10日拍摄，距离约定的交房日期2016年10月16日仍有一点时间，房屋内保洁没有完成也是正常的。
2、对证据2真实性认可，但是认为与本案无关，原告主张律师费没有依据。
3、对证据3的真实性认可，但是认为原告承租涉讼房屋是供原告的法定代表人郑爱国夫妇居住，该证据与本案无关。
4、对证据4的真实性认可，但是认为录音内容不完整，原告截取了对自己有利的部分。经本院释明，原被告核对了原始录音内容，被告未对录音内容提出异议。
5、对证据5的真实性无法确认，同时认为与本案无关。
6、对证据6的真实性认可，被告认可收到该函，但是对收到的时间不认可，被告认为收到该函时间应为2016年10月13日。
被告另提供以下证据材料：
1、装修备忘录。证明原告、被告以及施工方三方关于装修新增项目达成一致意见，约定装修工期顺延到2016年8月10日。
2、增加项目情况说明。证明原告在租赁合同签订后增加很多新的装修项目。
3、银行业务凭证/回单、收据、销售清单、结算单及微信记录。证明因原告提出新增装修项目，被告为此支付新增装修费用共计78,531元，其中人工费及材料费21,471元。
4、名片及居间费收据。证明中介人员周华是涉讼租赁合同的居间方工作人员，被告支付居间费用21,000元。
5、被告与周华的微信记录。证明原告与被告约定于2016年10月16日交房，当日原告提出了一些整改要求，双方约定一周内整改完毕。
6、交房通知。证明被告整改完毕后将交房通知交给周华，周华于2016年10月18日将交房通知交给原告法定代表人郑爱国，但是原告没有按期来验收房屋。
7、物业公司情况说明。证明2016年10月16日涉讼房屋已经装修完毕。
8、保洁公司收条。证明2016年10月15日涉讼房屋保洁工作完成。
9、2016年11月18日涉讼房屋内照片及视频。证明涉讼房屋已经具备交付条件。
10、装修合同。证明涉讼房屋原来的装修工程原本预计工期2个半月，能在6月底完工。
11、销售(发货清单)及支付凭证。证明2016年6月27日被告应原告要求购买大师漆重新粉刷。
12、垃圾清运费单据五张。证明被告在租赁合同签订之前已进行装修，支付的垃圾清运费，后因原告提出新增装修项目，又于7月7日发生垃圾清运费。
13、送货单三份。证明被告房屋早已装修完毕，应原告要求重新购买卫生间瓷砖。
14、窗帘照片。证明涉讼房屋内原有窗帘。
原告的质证意见为：
1、对证据1真实性认可，但是认为所列项目是正常的装修项目，不是新增项目。虽施明华是原告请来的监工，但签字并非表示确认，只是表示知晓此事。
2、对证据2的真实性不认可，属于证人证言，证人应当到庭接受质证，且该证人与被告存在利益关系。
3、对证据3中的银行业务凭证/回单真实性认可，只能证明被告给施明华钱后施明华去采购，不能证明原告拖时间，对更换踢脚线费用认可，其他证据真实性无法确认。
4、对证据4真实性认可，恰恰说明证人周华与原告没有利害关系，证人证言真实可信。
5、对证据5真实性无法确认，鉴于周华已到庭作证，应以证人证言为准。
6、对证据6真实性认可，但原告于2016年11月20日收到。
7、对证据7。原件与复印件不一致，真实性不认可。
8、对证据8真实性认可，与本案无关。
9、对证据9真实性无法确认，鉴于双方的合同已经于被告收到起诉状时解除，与本案无关。
10、对证据10真实性无法确认，潘宗林与被告有利害关系，且装修约定为清包，所有材料由被告自行购买。
对证据11、12、13、14，原告对真实性无法确认，也不认可被告的举证目的。
因双方当事人各执己见，致本案调解未成。
本院认为，原、被告双方就交房时间及起租日在租赁合同中进行了约定，同时双方确认合同签订时涉讼房屋尚在装修过程中。合同签订后，原告有对装修提出过意见及要求，被告也予以采纳，交房时间也随之予以顺延，结合被告实际装修情况，最迟应于合同约定的起租日2016年9月1日之前要交付房屋。被告自认于2016年7月1日－同月5日、同月18至同年10月9日、同年10月10日至同月12日均在国外。2016年10月9日，原告发函被告及中介，对被告逾期交房提出交涉，并主张权利，中介工作人员于次日收到后，也于当日将此信函拍照微信发给被告。后原、被告双方于2016年10月16日至涉讼房屋进行验房，根据现场实际情况，房屋并不符合交房条件。次日，被告给中介一份交房通知，将交房时间定于本周五(10月21日)。原告认为被告经催告后仍未能在五日内交房，应依约享有单方解除合同的权利。原告要求将被告在本院诉讼调解中心调解当日视为解除合同通知送达被告之日的诉请，本院予以支持。因涉讼房屋并未实际交付给原告，原告要求被告依合同取得的1,260,000元租金予以返还，依法有据，本院予以支持。关于违约金，双方在租赁合同中有约定，原告自行进行了调整，被告仍认为过高，要求法院进行调整，认为原告将律师费及原告单位员工到上海出差的住宿费用等作为损失均无依据。本院认为，在尊重当事人约定的前提下，综合考虑原告的实际损失，兼顾合同履行的具体情况、违约方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应支付的违约金调整为70,000元。
关于被告的反诉请求，本院认为合同应予解除，故被告要求继续履行合同的诉请不予支持。对于被告要求支付新增装修项目的费用78,531元，该费用均用于被告自己的涉讼房屋，故对此诉请本院也不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)苏州国嘉高分子科技有限公司与被告(反诉原告)谈理康就上海市长宁区仙霞路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年10月27日解除；被告(反诉原告)谈理康应于本判决生效之日起十日内将房屋租金1,260,000元返还原告(反诉被告)苏州国嘉高分子科技有限公司；
二、被告(反诉原告)谈理康应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)苏州国嘉高分子科技有限公司支付违约金70,000元；
三、驳回原告(反诉被告)苏州国嘉高分子科技有限公司的其余本诉诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)谈理康全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18,408元，由原告(反诉被告)苏州国嘉高分子科技有限公司负担2,216元，被告(反诉原告)谈理康负担16,192元。
反诉案件受理费881.64元，由被告(反诉原告)谈理康负担。
如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 马浩波
审 判 员 史 捷
人民陪审员 戴玉珍
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 陆旭辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。