浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭淳民初字第53号
原告（反诉被告）：余政军。
委托代理人：王昌好。
被告（反诉原告）：张志良。
被告（反诉原告）：胡永香。
两被告共同委托代理人：唐志来。
原告余政军诉被告张志良、胡永香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月14日立案受理，依法由审判员余建军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余政军及其委托代理人王昌好，被告张志良、胡永香的共同委托代理人唐志来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告本诉诉称和反诉辩称，2008年3月19日因拆迁安置，两被告与拆迁人淳安县城市建设资产经营有限公司签订了房屋拆迁产权调换协议。2008年5月22日两被告与原告签订了安置房转让协议，被告将安置编号372号的被安置权益转让给原告，原告按协议当日支付给被告转让定金10000元。2008年7月28日，原、被告一起选定安置房号为千岛湖镇绿园新村44幢402室及柴间一间（以下简称案涉房屋），并为落实安置权益的转让签订了房屋买卖协议。该协议约定两被告将案涉房屋以安置房原价转让给原告，于2009年6月30日前办理产权过户手续，当时双方说好原告以被告的名义将房款直接付给房管处。当日原告又按该协议支付给被告转让定金10000元。该房屋买卖协议合法有效，但其中“双方签订协议后，乙方付清上述房款”的条款付款时间不明确，当时房屋没有造好，房价没有确定，要接到淳安县房地产管理处（以下简称房管处）的通知后才知道房款多少。被告从未通知原告要交房款，交多少房款。后原告向被告亲戚了解，才知道房管处2010年1月通知被告交房款。原告多次通知被告协助交付房款及办理过户手续，被告不予回应。2010年1月12日上午原告去房管处及办证中心咨询后才知道被告已于2010年1月12日将房款交付给房管处。原告要求被告接受房款，但被告不同意，直到今天被告都没有通知原告交付房款。现起诉，要求被告继续履行合同，协助原告办理案涉房屋的产权过户手续；本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持诉请和反诉答辩意见，提供如下证据（其中证据1、2、3、4均为复印件）：1、房屋拆迁产权调换协议1份，欲证明被告房屋拆迁产权调换，安置编号372号的事实。2、安置房转让协议书1份，欲证明被告将安置房编号权益转让给原告的事实。3、收条2份，欲证明被告已收到原告转让定金20000元。4、房屋买卖协议1份，欲证明双方房屋买卖具体事项。5、2010年1月11日原告发给被告的短信1条（与原件核对一致的复印件），欲证明原告已通知被告协助交房款。
被告就本诉辩称和反诉诉称，2008年5月22日两被告与原告签订的安置房转让协议约定，余额待房屋选定后付清，该“余额”是指房屋总价款的余额。房屋买卖协议由原告自己拟定，其中第三条对房款支付期限的约定与安置房转让协议一致，都是要求在2008年7月28日房屋选定后即付清。选定安置房房号后，房屋性质、面积、单价都能够确定，政府有规范性文件，房款通过确定的面积，2008年7月28日就可以算出来。按房屋买卖协议，原告应将房款交给被告，不是付给房管处，原告随时可以付房款。2008年7月28日协议签订以后，被告就通知原告交房款，后来每个月都催过。房管处2009年下半年通知被告交房款，被告就通知原告将房款交给被告，但原告未交。原告未按约支付其余房款，构成根本违约。2010年1月8日胡永香赶到千岛湖镇通知原告终止合同，并不是向原告催讨房款，原告承诺当天付房款，但在当天后又说其妻子赌博输掉了，钱拿不出来，原告对被告通知其终止合同并没有异议，故本案合同已经终止。2010年1月12日被告已将案涉房屋卖给他人，合同已签，钱已付，没有办理过户手续。请求驳回原告的诉讼请求。
根据合同法第九十四条、第九十六条的规定，被告提起反诉，要求：1、终止案涉房屋的房屋买卖协议，原告已支付的20000元定金归被告所有；2、反诉诉讼费由原告承担。
被告为支持答辩意见和反诉诉请，提供如下证据：1、房屋买卖协议、安置房转让协议书各1份（复印件，与原件核对一致），欲证明原告未按约支付房款，构成根本性违约。2、销售不动产统一发票2份（复印件，与原件核对一致），欲证明涉案房屋价款。3、收条复印件2份，欲证明被告收到原告定金20000元。
比照证据的规定，对上述证据的证明力本院分析认定如下：原告的证据1，被告无异议，依法予以认定。证据2，被告所提其中“余额”指总房款余额的异议不能成立，该证据予以认定。证据3，被告实质并无异议，其所提原告表示当天会把房款全部付给被告的异议与该证据无关，该异议因无证据佐证，不能成立，证据3予以认定。证据4，真实性予以认定；被告提出房子面积确定，房款就知道的异议，经审查，该证据中房屋建筑面积明确，但并没有约定房款的具体数额，结合原告的证据1第三条，安置房的建筑面积可由选房程序选定，但单价是否同时由选房程序选定并不明确；根据被告的证据2，两者所涉该房建筑面积有出入，签订房屋买卖协议时该房尚未竣工，故最终房款有以后确定的可能，被告的异议因无其他证据佐证，不能成立，证据4予以认定。证据5，被告提出该短信经过移动，移动过程中存在编辑的可能；本案的当事人是二被告，并不包括被告儿子，该短信与本案无关联性的异议，经审查，该短信只发给了被告儿子，不能排除被告儿子未发现、未通知两被告的可能，故不能证明原告主张的待证事实，证据5不予认定。
被告的证据1，原告提出当时没法知道多少房款的异议，因该证据没有约定交多少房款，被告也没有通知原告要交多少房款，故异议成立，但该异议并不否认该证据本身，故证据1予以认定。证据2、3，原告无异议，予以认定。
综合上述证据的证明力和当事人陈述，本院认定事实如下：2008年3月19日，两被告与拆迁人淳安县城市建设资产经营有限公司签订房屋拆迁产权调换协议，约定被告将原房屋交付给拆迁人拆迁，拆迁人支付被告补偿款123223元，并将坐落于千岛湖镇绿园新村的房屋作为安置用房，房屋的建筑面积以被告根据具体的选房流程规定的选房程序选定的房屋面积为准，具体购房款按选定的房屋性质、面积及单价进行结算，拆迁人在2008年12月30日前将安置用房交付给被告。2008年5月22日两被告与原告签订了安置房转让协议书，约定被告将安置房编号372号转让给原告，转让定金20000元，先付10000元，余额在房屋选定好时付清。当日原告按转让协议支付被告转让定金10000元。2008年7月28日，被告选定安置房号为案涉房屋，原告又支付被告转让定金10000元。同日，原、被告签订房屋买卖协议约定：被告将案涉房屋（建筑面积80.71平方米，柴间48幢8号面积19.56平方米）以房屋原价转让给原告，双方签订协议后，原告付清上述房款；被告在2009年6月30日协助原告办理上述房产证、土地使用权证等过户手续；任何一方违约均要赔偿因此事造成对方的一切经济损失（律师代理费、通讯费、交通费等相关费用），并承担违约金100000元，被告违约，还要退还原告上述房款；违约方在违约之日起一个月内，向守约方赔偿上述违约金。房屋买卖协议签订时，房屋没有造好，被告未通知原告要交多少房款。2010年1月8日，被告通知原告终止合同。2010年1月12日，被告为购买案涉房屋（建筑面积80.72平方米，柴间48幢8号建筑面积19.47平方米），向房管处支付购房款共计226338元。因被告不同意将该房过户到原告名下，故原告于2010年1月14日向本院提起诉讼。
本院认为，被告根据具体的选房流程规定的选房程序选定了案涉房屋，原、被告就该房签订房屋买卖协议时，虽然该房的产权证尚未登记到被告名下，被告并未实际取得该房屋，但拆迁安置协议具有特殊性，被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特定债权，赋于物权的优先效力，被拆迁人（被告）对拆迁安置房屋亦为有权处分，故原、被告就该房签订的房屋买卖协议合法有效。房屋买卖协议约定，双方签订协议后，原告付清上述房款，原告于2008年7月28日支付定金后，未向被告支付房款，但因房款数额未明确，被告并不能据此就可以解除双方签订的房屋买卖协议，且根据合同法第九十四条第（三）项的规定，一方迟延履行主债务不论合同是否规定了履行期限，当事人他方只有经过催告后对方在合理期限内仍不履行的，他方才可解除合同。催告是指债权人向债务人发出请求履行的通知，催告是他方当事人行使合同解除权的必经程序。如果未经催告，一般不能行使合同解除权，除非当事人一方迟延履行债务，致使合同目的不能实现的，无须经过催告就可解除合同。被告所提该房屋买卖协议自其2010年1月8日通知原告终止时解除的主张，因被告一直未向原告催告，也未给原告合理的期限，且原告在六天后（2004年1月14日）即向本院提起了诉讼，故被告的该主张本院不予采纳。在合同并未解除的情况下，原、被告均应本着诚实信用的原则继续履行合同义务。现原告要求按房价226338元支付其余房款，在原告支付其余房款后，原告要求被告继续履行合同，协助原告办理案涉房屋产权过户手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：
一、被告张志良、胡永香自原告余政军向其支付其余购房款206338元之日起三十日内协助原告余政军办理坐落于千岛湖镇绿园新村44幢402室房地产（包括柴间）的产权过户手续。
二、驳回被告（反诉原告）张志良、胡永香的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4750元，减半收取2375元，保全费1670元，反诉案件受理费190元，合计4235元，均由被告张志良、胡永香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费4940元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 余建军
二〇一〇年四月十二日
书记员 潘沁弘