吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1006号
上诉人（原审被告）：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地长春市南关区南岭大街90-1号。
法定代表人：王星，董事长。
委托诉讼代理人：周会军，北京尚公（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高洁，住长春市净月技术开发区。
被上诉人（原审原告）：孙跃武，住址同上。
二被上诉人委托诉讼代理人：孙喜民，吉林实正律师事务所律师。
上诉人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）因与被上诉人高洁、孙跃武房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人鑫隆公司委托诉讼代理人周会军，被上诉人孙跃武及二被上诉人委托诉讼代理人孙喜民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫隆公司上诉请求：撤销长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初443号民事判决，改判鑫隆公司返还房屋预订款，驳回二被上诉人其他诉讼诉讼请求。理由如下：原审法院认定2008年1月29日、2008年4月10日鑫隆公司与高洁、孙跃武签订的三份《房屋预订协议》为房屋买卖合同错误，该三份协议无论格式、内容均与正式的房屋买卖合同有较大差异，并且明确写明为预订协议，其中还有相当部门内容待定，不能仅仅依据其有房屋买卖的约定就认定为房屋买卖合同。2.原审判决认定分三份《房屋预订协议》为无效协议，却没有按照无效协议的返还原则认定各方的过错责任，直接判决鑫隆公司赔偿高洁、孙跃武所谓购房款差价，没有事实和法律依据。事实上，签订协议时，鑫隆公司尚未取得房屋预售许可证的事实各方都是清楚。原审法院单方委托吉林嘉通房地产估价有限公司做出所谓的《房地产司法鉴定评估报告》，根本没有进行现场勘查，评估结果纯属臆测，不应采信。
高洁、孙跃武二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
高洁、孙跃武向原审法院提出的诉讼请求：1.请求判决确认鑫隆公司与高洁、孙跃武签订的购买鑫隆嘉园小区的第16栋1单元1001室、1002室及15号车库《房屋预订协议》无效，返还购房款961460元，并自2008年1月29日起按照同期贷款利率给付利息；2.依法判令鑫隆公司按实际损失进行赔偿，实际损失需要评估鉴定，房屋升值部分由被告承担；3.本案诉讼费用由鑫隆公司承担。
原审法院经审理查明：2008年4月10日，高洁与鑫隆公司签订了《房屋预订协议》，高洁购买15号车库，2008年1月29日高洁与鑫隆公司签订《房屋预订协议》，高洁购买鑫隆嘉园小区的第16栋1单元1002室，2008年1月29日，孙跃武与鑫隆公司签订了《房屋预订协议》，购买鑫隆嘉园小区的第16栋1单元1001室。高洁、孙跃武按照合同约定交纳了全部购房款。因实际完工与《房屋预订协议》中约定的门牌号存在差异，房屋建成后高洁、孙跃武所购买的长春市南关区东岭南街的鑫隆嘉园小区的第16栋1单元1001室、1002室及15号车库对应为鑫隆嘉园小区的第16栋1单元901室、902室及107号车库。2013年3月办理入住需要补交鑫隆嘉园小区的第16栋1单元901室、902室每平方米500元的涨价款。高洁、孙跃武当时没有交涨价款，后鑫隆公司未给原告办理入住手续。2013年5月6日，鑫隆公司与案外人任希臣签订了《房屋预订协议》，用鑫隆嘉园小区的第16栋1单元901室、902室及107号车库抵顶鑫隆公司欠付的“鑫隆嘉园16、17号楼”外墙保温涂饰工程款。现高洁、孙跃武同意补交鑫隆嘉园小区的第16栋1单元901室、902室每平方米500元的涨价款。另查、吉林嘉通房地产估价有限公司受一审法院委托对本案诉争房屋进行市场价值评估并做出《房地产司法鉴定评估报告》三份，其中编号为吉嘉通估报字【2017】第108号的报告对16栋1单元901室最终评估价值为74.70万元；编号为吉嘉通估报字【2017】第109号的报告对16栋1单元902室最终评估价值为人民币88.67元；编号为吉嘉通估报字【2017】第110号的报告对16栋107号车库最终评估价值为人民币30.66万元。再查，鑫隆公司至今未取得涉案房屋预售许可证。再查，高洁、孙跃武系夫妻关系。
原审法院认为：2008年4月10日，高洁与鑫隆公司签订了《房屋预订协议》、2008年1月29日，高洁与鑫隆公司签订《房屋预订协议》和2008年1月29日，孙跃武与鑫隆公司签订了《房屋预订协议》系双方真实意思表示，且三份协议中具备《商品房管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。因案涉房屋仍不具备商品房预售许可证，应认定无效。合同无效后鑫隆公司应返还孙跃武、高洁已支付的购房款并赔偿原告损失。孙跃武、高洁主张赔偿房屋差价的请求，符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告高洁与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于2008年4月10日签订的《房屋预订协议》、原告高洁与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于2008年1月29日签订的《房屋预订协议》和原告孙跃武与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于2008年1月29日签订的《房屋预订协议》无效；二、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还原告高洁、孙跃武购房款人民币共计961460元；三、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即赔偿原告高洁、孙跃武房屋损失人民币共计980300元。案件受理费5925元、保全费4545元，均由鑫隆公司负担。
本院二审查明的案件事实与原审法院查明的案件事实相同。另，高洁、孙跃武于2008年1月29日交纳购房款811460元，于2008年4月10日交纳购房款150000元。
本院认为：1.2008年4月10日高洁与鑫隆公司签订的《房屋预订协议》、2008年1月29日高洁与鑫隆公司签订的《房屋预订协议》以及2008年1月29日孙跃武与鑫隆公司签订的《房屋预订协议》具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人鑫隆公司已经按照约定收受购房款，该三份协议应认定为商品房买卖合同，鑫隆公司现尚未取得商品房预售许可证明，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该三份协议应认定为无效协议。2.高洁、孙跃武作为买房人，应查看鑫隆公司是否具备售房资格，鑫隆公司作为开发商应向买房人提供预售许可证，双方对鑫隆公司不具备销售许可证系明知，双方对案涉合同无效均存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，鑫隆公司应承担返还购房款并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的责任，一审法院认定鑫隆公司承担赔偿房屋差价损失，于法无据，应予纠正。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初443号民事判决第一项；
二、变更长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初443号民事判决第二项为：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还高洁、孙跃武购房款961460元并支付利息（其中，811460元按中国人民银行同期同类贷款利率标准，给付自2008年1月29日至实际给付之日止的利息；150000元按中国人民银行同期同类贷款利率标准，给付自2008年4月10日至实际给付之日止的利息）；
三、撤销长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初443号民事判决第三项；
四、驳回高洁、孙跃武其他诉讼请求；
五、驳回长春市鑫隆房地产开发有限责任公司其他上诉请求。
原审案件受理费5925元，由鑫隆公司负担3900元，高洁、孙跃武负担2025元。保全费4525元，由鑫隆公司负担；二审案件受理费5925元，由鑫隆公司负担3900元，由高洁、孙跃武负担2025元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 李东鹤
二〇一八年四月十二日
书 记 员 李玉鑫