湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂12民终51号
上诉人（原审原告）：刘超，男，汉族，1982年4月4日出生，住湖北省咸宁市咸安区。
上诉人（原审原告）：祁亚玲，女，汉族，1983年9月7日出生，住湖北省咸宁市咸安区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：黎琼楼，湖北海舟律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张仲衡，湖北海舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：咸宁宏大城市广场开发有限公司，住所地湖北省咸宁市长安大道145号。
法定代表人：陈国华，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：湖北宏大资产管理有限公司，住所地湖北省咸宁市长安大道特188号。
法定代表人：张四平，该公司董事长。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵娥，咸宁宏大开发公司工作人员。
上诉人刘超、祁亚玲因与被上诉人咸宁宏大城市广场开发有限公司（以下简称咸宁宏大开发公司）、湖北宏大资产管理有限公司（以下简称宏大资产管理公司）房屋买卖合同纠纷及委托合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘超、祁亚玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人自2015年9月29日起以804089元为本金按照日万分之三的标准计算违约金至房屋实际交付之日止；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房价款日万分之三支付违约金。日万分之三的标准计算违约金，没有突破法律规定的上限，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决计算继续履行合同的违约金标准错误，请求二审予以改判。
咸宁宏大开发公司辩称，本案中，从约定交付房屋的时间开始，湖北宏大资产管理有限公司已将之后三年的租金抵付了相应房款，一审法院根据实际情况对违约金作出调整有法律依据。2015年9月24日涉案房屋已经竣工验收，即已具备合同约定的交房条件。
宏大资产管理公司辩称，本案的违约金与宏大资产管理公司没有任何关联。
刘超、祁亚玲向一审法院起诉请求：1.判令解除两原告与被告咸宁宏大城市广场开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，全额退还两原告购房款804089元，并自2015年6月9日起按人民银行同期贷款利率四倍计算至款项还清之日止，向两原告赔偿资金占用费损失；2.判令被告咸宁宏大城市广场开发有限公司按约定向两原告支付违约金80408.90元；3.判令依法解除两原告与被告湖北宏大资产管理有限公司签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》；4.本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认为，一、《商品房买卖合同》、《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》是否应予解除。原告与被告咸宁宏大城市广场开发有限公司约定，被告咸宁宏大城市广场开发有限公司应当在2015年9月28日前将符合约定的商品房交付给原告，同时约定逾期交房超过150日后，原告有权解除合同，因此，原告有权自2016年2月28日起1年内解除《商品房买卖合同》，但在此期间原告并未行使解除权，所以被告咸宁宏大城市广场开发有限公司主张解除权消灭的辩称，予以支持。另由于原告丧失《商品房买卖合同》的解除权，其请求解除《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，既不符合合同约定，也不符合法律规定，亦不予支持。二、被告是否应当承担违约金及承担利息损失。被告咸宁宏大城市广场开发有限公司没有按合同约定交付房屋，已构成违约，虽然原告的合同解除权丧失，但要求被告咸宁宏大城市广场开发有限公司承担已付房款10%违约金的诉求，符合法律规定和合同约定，予以支持。另原告请求支付房款的利息损失，因被告咸宁宏大城市广场开发有限公司已承担违约金，再要求承担房款的利息损失，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、原告刘超、祁亚玲与被告咸宁宏大城市广场开发有限公司、湖北宏大资产管理有限公司于2014年10月12日签订的编号为：XN201413355《商品房买卖合同》、《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》继续履行。二、被告咸宁宏大城市广场开发有限公司于判决生效后三十日内支付原告刘超、祁亚玲违约金80408.9元。三、驳回原告刘超、祁亚玲其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费905元，由被告咸宁宏大城市广场开发有限公司负担。
本院审理查明：2014年10月12日，刘超、祁亚玲与咸宁宏大开发公司签订商品房买卖合同（合同编号XN201413355），刘超、祁亚玲购买咸宁宏大开发公司开发建设的咸宁宏大城市广场商业铺面E幢1层124号，总价款804089元，合同约定咸宁宏大开发公司应于2015年9月28日前交付房屋，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；……5.买受人房款全部付清，商场已开业即视为实际交房；咸宁宏大公司如未按本合同约定的期限将商品房交付给刘超、祁亚玲，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过150日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2.逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，刘超、祁亚玲按约支付了购房款，但咸宁宏大开发公司至今未能向刘超、祁亚玲交付房屋及办理房地产权证。2014年10月12日，刘超、祁亚玲同时与宏大资产管理公司签订了编号为XN201413355咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议（以下简称委托合同），刘超、祁亚玲将其购买的商铺委托给宏大资产管理公司经营管理，委托经营期为10年，自2015年9月28日起至2025年9月27日止。该协议第五条第1、2款约定，由于商场处于培育期，在此期间广告宣传、招商和经营管理费用较大，刘超、祁亚玲同意放弃该商铺前三年的任何经营收益，即为免租期。商铺由湖北宏大资产管理有限公司根据商场培育情况决定免租、减租，盈亏不涉及刘超、祁亚玲；自第四年起至第十年，按该商铺租金收入的90%支付给刘超、祁亚玲，10%作为湖北宏大资产管理有限公司管理费用。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，即违约金是承担违约责任的基本方式之一，它具有补偿及惩罚的双重性质，但赔偿非违约方的损失仍是主要功能，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的基本标准。刘超、祁亚玲将违约金作为损失要求咸宁宏大开发公司赔偿的前提是该损失客观存在、确实充分，且损失的造成与迟延交房之间存在必然的因果关系，但根据刘超、祁亚玲与咸宁宏大开发公司、宏大资产管理公司签订的《商品房买卖合同》以及《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》第三条、第五条第1、2款的约定，刘超、祁亚玲自愿将购买的商铺委托宏大资产管理公司经营管理，期限自2015年9月28日起至2025年9月27日止，前三年为免租期，故至今为止商铺尚在免租期。且刘超、祁亚玲在一、二审审理过程中亦均未提出在免租期内其实际损失的具体金额及依据，一审法院在咸宁宏大开发公司主张调整违约金的情况下，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素对违约金进行调整并不违反法律规定。故刘超、祁亚玲请求按已支付房款的日万分之三计算违约金的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，刘超、祁亚玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1810元，由刘超、祁亚玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨荣华
审判员 沈朝明
审判员 李 伟
二〇一八年六月七日
书记员 夏子涵
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；