贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔05民终1960号上诉人（原审原告）朱贵宁，男，1960年8月19日生，汉族，初中文化，威宁县农业银行退休职工。住贵州省威宁县。上诉人（原审原告）朱虹，女，1992年8月26日生，汉族，初中文化，农民，住址同上。上诉人（原审原告）朱海，男，1997年8月26日生，汉族，朱贵州省毕节市。委托代理人吴桂芝，系朱海母亲。被上诉人（原审被告）ＸＸ所，男，1969年3月28日生，汉族，初中文化，农民，住贵州省威宁县。被上诉人（原审被告）沈国敏，女，1973年12月14日生，汉族，初中文化，农民，住址同上。系被告ＸＸ所之妻。委托代理人张达举，贵州威迪律师事务所律师。上诉人朱贵宁、朱虹、朱海与被上诉人ＸＸ所、沈国敏房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省威宁县人民法院(2016)黔0526民初1777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人朱贵宁、朱虹及朱海的委托代理人吴桂芝，被上诉人ＸＸ所、沈国敏及其委托代理人张达举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告诉称：2010年5月6日，我们和二被告签订了房屋买卖合同，约定由二被告购买我位于威宁县草海镇建设西路农行宿舍一套，交易价格为128000元。协议签订后，被告未按约一次性支付我房屋价款，后来二被告找到朱贵宁索要房屋，在受被告胁迫迫于无奈的前提下，我向二被告书写了128000元的收据交于被告。但我根本没有收足约定的128000元房价款，二被告的行为已严重违反了合同的约定。2006年12月26日，我和我妻子吴桂芝协议离婚，经双方协商约定房屋归子女朱虹及朱海所有，该协议经威宁县民政局盖章认可，具有法律效力。由于我和被告签订房屋买卖协议时，未经我儿子朱海的同意，属无权处分，且房屋也未变更登记到被告名下，房屋仍归朱贵宁所有。综上所述，请求法院依法解除我和二被告签订的房屋买卖合同。原审被告辩称：我们和原告签订的房屋买卖协议合法有效，我们已按约向原告支付了128000元房价款，原告也将房屋交付给了我们，合同中未约定解除条件，也没有法定解除情形，故应驳回原告的诉讼请求。此外，我们当时购买原告的房屋时，房屋登记在原告名下，原告属有权处分，且我们之间的房屋买卖合同也经原告朱虹签字认可，而原告朱贵宁与其妻子离婚对财产的处分不得对抗我们的合法购买行为。即便原告朱贵宁属无权处分，但无权处分也不是本案的法定解除事由。房屋是否变更登记，不影响我们对房屋的实际所有权。虽然未办理房屋变更登记，原告有义务协助我们办理房屋产权变更登记。故原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回其诉讼请求。原审查明：2010年5月6日，被告沈国敏、ＸＸ所夫妇二人经中间人祖某的介绍到原告朱贵宁家中商谈购买原告位于威宁县草海镇建设西路农行宿舍住房事宜。实地查验房屋后，经原被告双方磋商后口头约定，二被告以128000元的价格购买原告朱贵宁的该住房，当日二被告向原告交付30000元定金，原告朱贵宁将该房屋产权证及市场交易准入许可证交付被告沈国敏。次日，原告朱贵宁、朱虹和二被告在中间人祖某家中以原告朱贵宁作为出卖方，被告ＸＸ所作为购买方签订了《房屋买卖协议合同》。原告朱贵宁、朱虹以卖方名义在合同书上签字捺印，被告ＸＸ所以买方名义在合同上签字捺印，ＸＸ开、朱奎贤、祖某、沈某以证明人身份在合同上签字并捺印。因该合同书系根据原被告双方于5月6日达成的口头协议当天制作完成，实际系5月7日签订，但签订合同后未对合同上事先载明的日期作更改（庭审中双方均认可）。签订合同后，被告ＸＸ所当即支付原告朱贵宁现金78000元，朱贵宁向被告ＸＸ所出具收条，载明收款金额及日期。原告朱贵宁、朱虹在该收条上签字捺印。原被告双方签订的《房屋买卖协议合同》明确载明了交易房屋的地址、房号、四至界限、交易价格等具体事宜。其中特别约定：购买方需一次性付清出卖方购房款128000元，出卖方负责做好交易房屋内的卫生间，费用由购买方另行支付。朱贵宁配合ＸＸ所办理房屋产权变更登记手续，相关费用由ＸＸ所负担，原告朱虹已满18岁，同意朱贵宁将房屋出售给ＸＸ所。约定违约责任：合同自签订之日起生效，双方均不得违约，如有违约，违约方一次性向守约方赔偿十五万元整。二被告付清原告全部房价款后，2012年5月15日，原告朱贵宁以暂无房屋居住为由，与被告协商租用ＸＸ所购买的该房屋。被告ＸＸ所以出租人名义将该房屋出租给原告朱贵宁，并签订租赁协议，约定租赁期限为2年，每年房屋租金为12000元。租赁期限届满后，双方再次签订了租期2年的租赁协议，房屋租金每年13000元。但原告朱贵宁均未向被告ＸＸ所支付房屋租金。截止本案庭审结束前，原告朱贵宁也未按约将房屋内的卫生间修建完毕。2014年5月15日，房屋租赁期限届满后，二被告要求原告归还房屋，但原告已暂无居住地为由，拒不搬出。因被告沈国敏将原告出具的后期房款收据遗失，要求原告补充一份收款收条。原告当即向ＸＸ所出具收条一份，载明：今收到ＸＸ所购房款壹拾贰万捌仟元整。并注明：以前的临时收据全部作废。另查明：1999年5月18日，威宁县人民政府向原告朱贵宁颁发了威房产局房权证草海镇（玖玖）字第零零柒柒玖号房屋产权证书。登记房屋所有权人为朱贵宁，房屋座落于威宁县草海镇建设西路，房号为1幢3-2号，建筑面积为58.412平方米。2009年7月1日，威宁县房改办向原告朱贵宁颁发了毕节地区房地产交易市场准入许可证，允许该房屋进入同级房地产交易市场交易。2006年12月26日，原告朱贵宁与其妻子吴桂芝达成离婚协议，并办理离婚登记手续。协议约定：子女由吴桂芝抚养，房屋归子女所有，房屋暂由原告朱贵宁居住，家中全部财产归朱贵宁所有。朱贵宁与吴桂芝共同生育一男一女，长子朱海、长女朱虹。后双方协商，长子朱海由吴桂芝抚养，长女朱虹由朱贵宁抚养。原审认为：原告朱贵宁与被告ＸＸ所均属完全民事行为能力人，所订立的《房屋买卖协议合同》内容不违反国家法律行政法规的强制性规定，意思表示真实，无合同效力瑕疵，属合法有效协议，本院予以确认。原告朱贵宁以与其妻子吴桂芝离婚时将房屋赠与给儿子朱海和女儿朱虹，朱海、朱虹才是房屋实际所有权人，自己处分该房屋属无权处分为由请求解除双方订立的房屋买卖协议的诉讼请求。虽然原告的赠与行为在先，但未办理房屋产权过户登记，在与被告订立房屋买卖合同时，房屋仍登记在原告朱贵宁名下，房屋仍归朱贵宁所有，对其子女而言因未办理过户登记不发生物权变动的法律效果，即因欠缺不动产法定物权变动公示、公信效力，原告朱虹、朱海未取得该房屋的所有权。故原告朱贵宁将房屋出卖给ＸＸ所的民事法律行为，属有权处分，也即对被告ＸＸ所而言不适用善意取得制度。但被告ＸＸ所在与原告签订房屋买卖协议以前，已实地查验房屋及房屋产权证书，也得知原告已离婚的客观事实，并在房屋买卖协议中，征询了原告的同住成年子女朱虹的认可，已尽足够、合理审慎义务，也履行了全部付款义务，其主观持善意。由于原告收取被告交付的购房款后，仅向被告交付了房屋产权证书及市场准入交易凭证，属仅有交付的意思，但并未完成现实实际交付，故房屋仍归原告现实占有。本案争议房屋属不动产，不适用动产交易中占有改定的交付方式，即被告将该房屋出租给原告朱贵宁的行为不视为原告已向被告完成交付。因此，在该房屋仍登记在原告朱贵宁名下的前提下，被告将房屋出租给原告朱贵宁的行为属无权处分，但不因此而影响双方订立的房屋租赁协议的法律效力。故被告抗辩称原告已向被告完成交付，未办理房屋产权过户登记并不影响其已实际取得房屋所有权的抗辩理由不成立，本院不予采信。在原被告双方签订的房屋买卖合同有效存续期间内，原告不存在不能履行合同约定义务的客观事由，尽管被告未按合同约定一次性支付原告购房款，但被告每次给付部分购房款时，原告均予以接受且未持异议。退一步说，即便认定被告分批付款行为存在违约，但被告的违约行为不影响原告订立房屋买卖协议合同目的的实现，不属于根本违约。而原告继续履行合同不会因此而造成超过原告在订立合同时可预见的损失，且原被告双方也未在合同中约定解除合同的条件，事后也未达成补充协议。故本案不符合约定解除和法定解除合同的客观情形，原告请求解除与被告订立的《房屋买卖协议合同》的诉讼请求不成立，本院不予支持，应予驳回其诉讼请求。此外原告朱海经本院传票传唤无正当理由未到庭，按其自动撤回起诉处理。据此，基于诚实信用原则，保护权利人合理信赖利益不受侵害，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第一百零六条、第二百四十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十三条之规定，判决如下：驳回原告朱贵宁、朱虹的诉讼请求。案件受理费30元，由原告朱贵宁、朱虹负担。上诉人朱贵宁、朱虹、朱海不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法予以改判。事实及理由：一、涉案房屋属夫妻共同财产，2006年12月26日朱贵宁与吴桂芝离婚时，经协商房屋归子女所有，该离婚协议经民政局登记和认可并具有法律效力，该房屋未办理过户登记，仍登记在朱贵宁名下。但房屋属于朱虹和朱海所有，朱贵宁无权单方面处分，其与被上诉人签订的房屋买卖合同，侵害了子女的合法权益。二、上诉人实际只收到被上诉人购房款8.1万元，被上诉人并未按合同约定付清购房款，严重违反合同。2014年5月15日上诉人朱贵宁出具给被上诉人的收条是在被上诉人胁迫之下出具的，朱贵宁还在收条上注明以前的临时收据全部作废，该收条没有朱虹的签名。且该收条的时间与房屋买卖合同的时间不相符合，应属无效收条。三、一审法院开庭时，朱海系在校中学生还在上课，法官开庭询问朱海是否到庭时，朱虹回答朱海因还在读书，由其代理，法院却说朱海无正当理由不到庭，按自动撤诉处理不当。综上，请求二审撤销一审判决，重新作出判决。被上诉人沈国敏、ＸＸ所辩称：一、答辩人已足额支付上诉人购房款。一审中答辩人提供收条及证人证言证明将购房款全部支付给朱贵宁，朱贵宁作为完全民事行为能力人，如果答辩人不向其支付购房款，其不可能向答辩人出具收条。二审朱贵宁上诉称收条系其被胁迫所写，其应提供证据予以证明，但其并未提供受胁迫的证据，所以应当认定答辩人已足额支付购房款。朱贵宁诉讼中自认收到购房款8.1万元，即便根据朱贵宁的自认，答辩人也支付大部分购房款，对于未支付的部分，朱贵宁可以要求答辩人支付并承担违约责任，不能据此主张解除合同。二、双方签订合同转让房屋时该房屋登记在朱贵宁名下，没有其他共有权人，朱贵宁有权处分。同时，根据朱贵宁家庭户口信息，朱贵宁的子女只有朱虹一人，且朱虹也在买卖合同上签名同意转让。且答辩人已足额支付转让款，房屋已经交付答辩人，双方主要义务已履行完毕，答辩人取得房屋所有权。即便朱贵宁离婚而约定房屋归子女所有，朱贵宁未征得子女同意处分房屋，其行为为无权处分，但当事人是否有权处分合同标的物并不是主张解除合同的法定条件，在答辩人不同意解除合同情况下，上诉人无权要求解除合同。二审另查明：2010年5月7日，买方ＸＸ所与卖方朱贵宁签订《房屋买卖协议合同》，载明合同执笔人为祖某，祖某签名并加盖手印。卖方朱贵宁和朱虹签名并加盖手印，卖方证明人朱红玲和祖某签名并加盖手印。买方ＸＸ所签名并加盖手印，买方证明人沈某签名并加盖手印。本案二审争议的焦点：一、被上诉人是否足额向上诉人支付合同约定的购房款；二、一审判决上诉人不享有涉案房屋买卖合同解除权是否符合法律规定。本院认为：关于焦点一，上诉人称其只收到8.1万元购房款，其于2014年5月15日出具给被上诉人12.8万元的收条系受胁迫所写理由不成立。因为在一审庭审中，双方均认可2010年5月6日交付30000元定金。5月7日上诉人又出具收条收到被上诉人7.8万元购房款，该事实一审庭审被上诉人申请证人祖某、沈某出庭作证，2位证人均当庭陈述被上诉人支付上诉人7.8万元购房款的事实，上诉人在一审当庭对该2位证人的证人证言表示无异议。上诉人称2014年5月15日出具给被上诉人12.8万元的收条系受胁迫所写，但上诉人并未提供受胁迫的证据，上诉人作为完全民事行为能力人，在未收到款项情况下出具收条与常理不符，且不符合根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定。上诉人以后如果能提供证明被上诉人未足额支付购房款的证据，其可按照法律规定另案诉讼解决。关于焦点二，当事人行使合同解除权必须符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十四条的规定，解除合同有两种方式，一是《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除，本案中因双方签订的《房屋买卖协议合同》并未对合同解除进行约定，且事后未对合同解除进行过协商，故本案不适用约定解除情形。本案只能适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除，虽然《房屋买卖协议合同》约定被上诉人应一次性向上诉人支付购房款，被上诉人没有按照合同约定一次性支付购房款，属违约行为。但在被上诉人违约后，上诉人未及时行使合同解除权，反而出具收条接受被上诉人支付购房款，在现有证据不能推翻被上诉人已足额支付购房款情况下，上诉人不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元由上诉人朱贵宁、朱虹、朱海负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 陈红梅审判员 徐 洪二〇一六年十月二十一日书记员 詹 淼