陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕03民终1869号上诉人(原审被告、反诉原告)宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司，住所地宝鸡市渭滨区胜利桥北红旗路48号市科技情报所，统一社会信用代码91610302093976191C。法定代表人：高继军，任董事长。委托代理人：王斐，陕西金宝律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)中国人民解放军某部队。法定代表人：王建军，任处长。委托代理人：王晓欢，男，系中国人民解放军某部队工作人员。委托代理人：田茂昌，男，1958年2月28日生，系中国人民解放军某部队工作人员。中国人民解放军某部队与宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2017年10月31日作出(2017)陕0302民初3107号民事判决，宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司委托代理人王斐，被上诉人中国人民解放军某部队委托代理人王晓欢、田荗昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判上诉人反诉请求或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案所涉2014年1月1日合同未生效，原审法院认定事实错误，判决结果不当。中国人民解放军某部队辩称，原审法院认定事实清楚，上诉人上诉理由不能成立，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。中国人民解放军某部队向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾退承租的房屋、场地，并按照双方租赁合同第十一条第二项约定将相关财产返还原告；2、判令被告支付从2015年1月1日起至返还租赁物之日止的租赁费（年租金8万元），暂计算至2017年9月底，应付租金为220000元，并按合同约定缴纳违约金，计算至2017年9月30日共计422880元。3、本案诉讼费由被告承担。宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司向一审法院反诉请求：1、请求依法确认反诉人与被反诉人于2014年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》﹝合同编号（2014）0303号﹞未生效并赔偿损失（以实际鉴定为准）；2、被反诉人承担本案诉讼费用。原审法院查明，原告（反诉被告）某部队与被告（反诉原告）阿记餐饮公司于2012年4月28日签订《军队房地产租赁合同》，原告（反诉被告）某部队将自属土地证号宝市国用2000字第0**号地产及地上附属物出租给被告（反诉原告）阿记餐饮公司使用。租赁期限自2012年10月1日起至2013年10月1日止。年租金为8万元。租金按每年结算，被告（反诉原告）阿记餐饮公司于合同签订后十日内交付某部队。租赁期限届满后，被告（反诉原告）阿记餐饮公司继续使用租赁房屋及场地。2014年1月1日，原告（反诉被告）某部队与被告（反诉原告）阿记餐饮公司签订《军队房地产租赁合同》一份，约定租赁期限为2014年1月1日起至2016年12月31日止。年租金为8万元。租金按年结算，被告（反诉原告）阿记餐饮公司于每年的前十日内交付原告（反诉被告）某部队。合同第八条约定“……第（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得出租方书面同意，费用自理，权属归出租方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给出租方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向出租方提供建设方案，在出租方按规定报经军队主管部门批准并出具书面同意书后实施，费用由承租方自理，权属归出租方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿移交给出租方。”合同第十一条第二项约定“承租方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，出租方按滞交经费总额的千分之三加收违约金；逾期30日，出租方有权解除本合同并收回按本合同约定属于承租方的全部财产，同时停止向承租方提供的水电等，属于承租方的财产在没有结清租金和其他费用之前，承租方不得转移；逾期60日，视为承租方放弃其在出租方的财产，同时出租方有权向承租方收取所欠租金及滞纳金。”合同第十二条约定“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”2017年5月24日，原告（反诉被告）某部队向被告（反诉原告）阿记餐饮公司发出“收回告知书”一份，通知被告（反诉原告）阿记餐饮公司停止在租赁场地的一切经营活动，做好相关善后措施，妥善安全的进行搬迁，恢复原状。于2017年6月30日前将场地和其他合同约定权属的财产及所欠租金全部一并交回。被告（反诉原告）阿记餐饮公司收到“收回告知书”后，未向原告（反诉被告）某部队交还租赁房屋及场地。被告（反诉原告）阿记餐饮公司对租赁房屋进行了装修，将租金支付至2014年12月31日。原审法院认为，本案争议的焦点是：1、双方当事人于2014年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》是否生效；2、如该合同生效，原告（反诉被告）某部队行使解除权的条件是否成就及合同解除的法律后果。根据法律规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中原告（反诉被告）某部队与被告（反诉原告）阿记餐饮公司约定须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，但是原告（反诉被告）某部队已将租赁物交付被告（反诉原告）阿记餐饮公司使用，已经履行了租赁合同的主要义务，且被告（反诉原告）阿记餐饮公司已接受，故应当视为原告（反诉被告）某部队的军队房地产管理部门同意被告（反诉原告）阿记餐饮公司使用租赁物，双方的租赁合同已经履行完毕，因此原告（反诉被告）某部队与被告（反诉原告）阿记餐饮公司于2014年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》已生效。被告（反诉原告）要求确认2014年1月1日原告（反诉被告）某部队与被告（反诉原告）阿记餐饮公司签订的《军队房地产租赁合同》未生效并赔偿损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中原告（反诉被告）某部队与被告（反诉原告）阿记餐饮公司于2014年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》已于2016年12月31日期限届满，但被告（反诉原告）阿记餐饮公司继续使用租赁房屋和场地，原告（反诉被告）某部队称其于2016年2月口头通知被告（反诉原告）阿记餐饮公司租赁期限届满后交还房屋和场地，但其未能举证证明，故对该意见不予采信，应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2017年5月24日，原告（反诉被告）某部队通知被告（反诉原告）阿记餐饮公司要求收回租赁房屋和场地，被告（反诉原告）阿记餐饮公司认可其收到了该通知，本院酌情认定被告（反诉原告）阿记餐饮公司腾退房屋的合理期限为2个月，故原告（反诉被告）某部队与被告（反诉原告）阿记餐饮公司的《军队房地产租赁合同》于本案起诉之日即2017年7月28日解除。截止2017年7月28日，被告（反诉原告）共拖欠原告（反诉被告）租赁费205808元（80000元＋80000元＋80000元÷365天×209天），被告（反诉原告）除应支付拖欠的租赁费外，还应当及时腾退，向原告（反诉被告）交还租赁房屋和场地。被告（反诉原告）至今仍占用原告（反诉被告）的房屋和场地，故被告（反诉原告）应当支付原告（反诉被告）自2017年7月29日至实际搬离之日止的占用费，参照原告（反诉被告）与被告（反诉原告）约定的租金标准，按照每年80000元计算。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《军队房地产租赁合同》中约定了迟延支付租金的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告（反诉原告）以违约金过高为由要求调整违约金，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中原告（反诉被告）主张的违约金过高，综合本案合同履行情况和当事人过错程度、逾期利益等综合因素，本院将违约金调整为以80000元为基数，自2015年1月11日起算至2017年7月28日止以每日万分之四计算；以80000元为基数，自2016年1月11日起算至2017年7月28日止以每日万分之四计算；以45808元为基数（2017年1月1日至2017年7月28日共拖欠租金45808元），自2017年1月11日起算至2017年7月28日止以每日万分之四计算。以上违约金共计51486元（29760元＋18080元＋3646元）。《军队房地产租赁合同》约定，改造、装修或增扩固定设施，新建和添建各种建筑物、构筑物，须经原告（反诉被告）某部队同意，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给出租方。被告（反诉原告）不支付租金逾期30日，出租方有权解除本合同并收回按本合同约定属于承租方的全部财产。根据合同约定，对于已经形成附合的装饰装修物归原告（反诉被告）某部队所有。对于租赁房屋和场地内的物品，因双方当事人对于“按本合同约定属于承租方的全部财产”无明确的约定，故对原告（反诉被告）某部队要求被告（反诉原告）阿记餐饮公司返还租赁房屋和场地内物品的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告（反诉原告）宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司于本判决生效后十日内腾退承租的原告（反诉被告）中国人民解放军某部队房屋及场地，该房屋已经形成附合的装饰装修物归原告（反诉被告）中国人民解放军某部队所有。二、被告（反诉原告）宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）中国人民解放军某部队自2015年1月1日起至2017年7月28日止的租赁费205808元。三、被告（反诉原告）宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）中国人民解放军某部队自2017年7月29日起至实际搬离之日止的占用费，按照每年80000元标准计算。四、被告（反诉原告）宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）中国人民解放军某部队违约金51486元。五、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军某部队的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10230元，减半收取5115元，由原告（反诉被告）中国人民解放军某部队承担1115元，由被告（反诉原告）宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司承担4000元。反诉诉讼费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司承担。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案双方2014年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，虽然该合同第十二条约定了“本合同经双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，但上述须经“具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章”的规定只是管理性规范，而非效力性规范，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持；当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”就本案而言，在2014年1月1日签订合同后，被上诉人作为出租方已经履行了交付租赁标的物的主要合同义务，上诉人作为承租方业已接受，并支付了部分租赁费用，更何况该合同实际已经履行完毕，且期间并未因是否加盖“合同审核专用章”而影响上诉人承租权的实现，故原审认定本案所涉2014年1月1日双方签订的《军队房地产租赁合同》已经生效，并无不妥，上诉人该上诉主张于法无据，本院不予支持。关于上诉人所称改造、装修等损失赔偿的问题，首先，宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司作为反诉原告，在一审反诉请求中对此并未提出明确具体的损失数额；其次，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案双方2014年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》于2016年12月31日届满后，上诉人仍继续使用租赁房屋和场地，被上诉人并未提出异议，故应视为2014年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》继续有效，而该合同第八条（三）项明确约定，改造、装修或增扩固定设施，新建和添建各种建筑物、构筑物，须经甲方（被上诉人）同意，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方（被上诉人）；据此，上诉人关于改造、装修等损失赔偿的理由不能成立，其该主张本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10280元，由宝鸡阿记餐饮文化管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  韩权雁审 判 员  邱有前代理审判员  黄 婷二〇一七年十二月十四日书 记 员  谈佳华