湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初579号原告：蒲伟华，男，1982年5月14日出生，苗族。原告：梁丽，女，1986年8月30日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：刘光元，男，1971年12月16日出生，汉族，会同县金竹镇水尾村民委员会推荐。被告：怀化市天福集团房地产开发有限公司。法定代表人曾祥福，系该公司董事长。委托诉讼代理人(特别授权)：黄建，女，1970年7月10日出生，汉族，系怀化市天福集团房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：周海卫，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：14312200310460449。原告蒲伟华、梁丽诉被告怀化市天福集团房地产开发有限公司（以下简称“天福房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理，原告蒲伟华、梁丽及其共同委托诉讼代理人刘光元、被告天福房产公司的委托诉讼代理人黄建、周海卫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒲伟华、梁丽向本院提出诉讼请求：请求1、判令被告向原告支付逾期交房违约金21000元（违约金按当地房屋租金标准1000元/月支付，自2015年6月1日起暂计至2017年3月1日，直至完成房屋交付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月2日，原、被告签订了编号为：湘怀房（合）NO:0000992的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发建设的鲁班新城小区商品房一套。根据《商品房买卖合同》第四条第3款的约定：“该商品房售价已包括供水、供电、供气……等开通到户建设的所有费用（俗称开通费）”；但原告又应被告要求缴纳了“代收燃气开通费”2080元。同时，合同第八条、第九条也明确约定：“出卖人应当在2015年5月30日前将合同约定的商品房交付给买受人使用，如逾期交房应承担支付违约金的责任”。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告却未按照合同约定如期交房，并违反合同约定向原告收取本应由被告承担的燃气开通费用，侵害了原告的合法权益，使原告不能及时入住购买的房屋，造成原告的租金损失。原告特诉至法院。被告天福房产公司辩称，原、被告在签订《商品房买卖合同》已经具备了交房条件，原告可以办理交房手续。被告开发的“鲁班新城”项目已经于2014年8月29日项目主体工程验收合格。该交房标准已经符合原、被告双方于签订的《商品房买卖合同》合同补充协议第二条交房标准的特别约定。且根据双方签订《商品房买卖合同》第九条第2项的约定，被告逾期交房的，按每月100元支付违约金。原告请求按照每月1000元支付违约金不符合合同约定。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年3月2日，原告蒲伟华、梁丽（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：两原告向被告购买鲁班新城第1幢1203号住宅，房产单价为3601.56元，购房款总价为497268元。两原告在签订合同时付定金1万元，合同签订后当日另付房款147268元，向银行按揭贷款34万元。两原告未按合同约定的时间付款：⑴逾期七日内，自合同约定的应付款期限起第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过7日的，被告有权解除合同。两原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同应付款期限起第二天起至实际支付应付款之日止，两原告按日向被告支付逾期应付款万分之十。（该比率不小⑴项中比率的违约金。）。被告应在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付两原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，并于同日签订一份《合同补充协议》，约定房屋移交的质量标准：工程的各责任主体项目竣工后，经质检部门验收达到质量标准即可交房，其中绿化、道路及小区其他配套设施可在交房后于业主装修同步建设。交房时间为2015年4月30日前。合同签订后，两原告向被告缴纳了157268元，并通过银行贷款形式向被告支付34万元的购房款。另查明，2013年10月24日，被告取得鲁班新城的预售许可证。2014年8月29日，被告将鲁班新城2、3#楼的《主体工程质量验收记录》提交验收，建设单位、施工单位、监理单位、设计单位均在该验收记录上加盖公章，但监督站监督验收工程师签字一栏为空白。上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证，质证、辩论，本院确认，有如下证据予以证实：证据一、两原告身份证复印件，被告单位信息，证实原、被告身份情况；证据二、商品房买卖合同及补充协议，证实两原告购买被告开发的鲁班新城房产一套，约定购房款为497268元，被告应于2015年4月30日交付房屋，交付条件为工程的各责任主体项目竣工后，经质检部门验收达到质量标准。被告逾期交房的违约金为每月100元；证据三、购房发票及相关费用收据、银行按揭流水明细，证实两原告已经支付了全部购房款、并交纳了相应的契税；证据四、《预售许可证》怀房售许可字（2013）第0120号，证实被告天福房产公司开发的“鲁班新城”项目售房行为合法的事实；证据五、《主体工程质量验收记录》2014年8月29日，证实被告开发的“鲁班新城”项目主体工程经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位盖章；证据六、庭审笔录，证实本案其他事实。本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》，具有当事人签名（签章），内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。双方应按照合同全面履行。两原告已经根据合同约定向被告支付了全额购房款，被告应当按约向两原告交付房屋。《商品房买卖合同》中的附件四《补充协议》对交房时间和条件做了变更，将交房条件变更为：工程的各责任主体项目竣工后，经质检部门验收达到质量标准即可交房，其中绿化、道路及小区其他配套设施可在交房后于业主装修同步建设。交房时间变更为2015年4月30日前。该变更不违反法律的规定，且已经两原告确认，应为合法有效。两原告主张房屋现仍未达到交付条件，被告提交了一份《主体工程质量验收记录》用以证明已经达到了交付条件，但该证据不能证明房屋已经质监部门验收，因监督站监督验收工程师签字一栏为空白，故本案诉争的房屋尚未达到约定的交付条件，被告的行为构成逾期交房。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房的，应按照每月100元向房屋买受人支付逾期交房违约金，而该违约金数额明显低于其为房屋买受人设定的逾期交付购房款的违约金，房屋买受人逾期支付购房款，违约责任为：7日内按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，超过7日按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。因《商品房买卖合同》为被告提供，系格式合同，格式合同中对于对方违约设定较高的违约责任，对于己方违约则设定较低的违约责任，显然违背《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，根据《合同法》第一百一十四条“……，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加……”的规定，两原告请求按照每月1000元/月支付违约金，尚未超过应付购房款的每日万分之一，本院予以支持，2015年6月1日至2017年3月1日的违约金为：1000元/月×21（个月）=21000元。两原告请求被告支付逾期交房违约金21000元，并自2015年6月1日计算至完成交付之日止（计算至2017年3月1日为21000元），于法有据，本院予以支持，完成交付之日应为房屋的各责任主体项目竣工后，经质检部门验收达到质量合格标准，被告将交房通知送达两原告之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告怀化市天福集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告蒲伟华、梁丽支付逾期交房违约金21000元，并自2017年3月1日起按照每月1000元支付逾期交房违约金至房屋交付之日止（房屋交付之日为房屋的各责任主体项目竣工后经质检部门验收达到质量合格标准，被告怀化市天福集团房地产开发有限公司向原告蒲伟华、梁丽送达交房通知之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，由被告怀化市天福集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 李 玲人民陪审员 丁 伟人民陪审员 陈珊英二〇一七年九月十一日代理书记员 杨梅云附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。