陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0116民初6430号
原告（反诉被告）西安嘉凯机电设备工程有限公司，住所地西安市国家民用航天基地。
法定代表人刘星，该公司总经理。
委托代理人郭平、杨磊，西安市长安区韦曲法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）黄甫，男，1985年9月8日生，户籍地西安市周至县。
委托代理人吕智平、程立鹏，陕西洪振律师事务所律师。
原告（反诉被告）西安嘉凯机电设备工程有限公司（以下简称嘉凯公司）与被告（反诉原告）黄甫租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉凯公司法定代表人刘星及其委托代理人杨磊与被告（反诉原告）黄甫及其委托代理人吕智平、程立鹏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）嘉凯公司诉称：其公司与被告在2017年3月20日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将其所有的位于西安市国家民用航天产业基地北长安街吉源美郡1C栋X单元XXXXX室单元房一套出租给其公司办公使用。合同签订后，其公司按约定支付了租金，但由于被告装修时使用了劣质角阀，导致其公司人员下班后因角阀接口突然断裂，致使房屋大面积进水无法继续使用。故诉请：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还涉案房屋内的全部物品；3、判令被告赔偿其损失32000元；4、案件受理费由被告承担。
被告（反诉原告）黄甫承认与原告之间存在合同关系，辩称造成房屋漏水系嘉凯公司工作人员在居住使用期间未尽管理维护责任造成，表示同意解除租赁合同，但不同意原告其余诉讼请求。并提出反诉称，嘉凯公司在使用涉案房屋期间未履行维护及日常管理责任，导致其房屋大面积泡水，给其造成严重的经济损失，请求判令反诉被告嘉凯公司赔偿其房屋损失80000元并承担反诉案件受理费。
原告（反诉被告）嘉凯公司否认反诉原告所述的反诉事实，辩称涉案房屋的装修存在安全隐患，造成房屋漏水的责任在于出租方，故认为反诉原告要求赔偿损失80000元无事实及法律依据，请求驳回反诉原告黄甫的反诉请求。
经审理查明：2017年3月20日，原告嘉凯公司（合同中的承租方、乙方）与被告黄甫（合同中的出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定黄甫将其所有的位于西安市长安区吉源美郡1C栋X号楼XXX室建筑面积130平方米的3室1厅2卫1厨的单元房一套出租给嘉凯公司办公使用。同时，合同约定的租赁期限为2017年3月21日至2018年3月20日共计1年；租金标准每月2100元，总计25200元；房屋租赁保证金约定为2000元，并约定租赁期满或者合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；另外，双方在合同中就房屋的交付及返还、房屋及设施的维护、违约责任、争议解决办法等相关事项均作出了明确详细的约定。合同签订后，原、被告均按照合同约定的内容履行了各自的义务。2017年6月15日晚，嘉凯公司工作人员下班离开后，涉案房屋突然发生漏水，导致房屋内大面积被水浸泡。嗣后，原、被告就漏水原因及漏水损失的赔偿问题发生纠纷，原告嘉凯公司于2017年7月10日诉于本院坚持其诉讼请求。审理中，被告黄甫（反诉原告）就其房屋损失提出反诉，坚持其反诉请求。庭审中，嘉凯公司针对其本诉及黄甫提出的反诉向本院提供的证据有：1、房屋租赁合同一份，证明双方存在租赁合同关系，在租赁期间因房屋大面积漏水致使其无法继续使用，黄甫应当返还其剩余租金并赔偿其损失32000元；2、其公司与案外人高光光签订的租赁合同一份，证明涉案房屋因漏水无法使用，其不得不另行租用房屋办公；3、工资表及银行发放工资的流水，证明其公司在无法办公的情况下给员工支付工资，系其公司在本案中遭受的实际损失。被告黄甫（反诉原告）就原告（反诉被告）嘉凯公司的本诉及其提出的反诉向本院提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明其已经按照合同约定的义务交付了房屋，因嘉凯公司未履行维护义务，存在保管使用不当行为致使房屋漏水，给其造成的损失嘉凯公司应当予以赔偿；2、居间租赁合同，证明从2016年3月21日开始嘉凯公司就租用涉案房屋；3、收条，证明事发后，嘉凯公司已经给其赔偿保证金2000元；4、房屋泡水后的照片，证明漏水造成其房屋大面积受损的事实；5、西安市家庭居室装饰装修工程施工合同一份，证明涉案房屋重新装修的造价为8万元，嘉凯公司应当予以赔偿。就原、被告提交的上述证据，经当庭质证后，黄甫就嘉凯公司提供的证据1租赁合同的真实性认可，证明目的不认可，提出嘉凯公司事实上从2016年就以江苏鸿辉公司的名义开始租用涉案房屋办公，在承租房屋期间造成房屋漏水，承租人应向出租人承担赔偿责任。另外，嘉凯公司作为承租人提前解除合同应向出租方提供三个月的空档期，房子漏水需要重新装修装饰，此费用应由嘉凯公司承担；对证据2的真实性有异议，认为出租方为高光光，其委托他人办理租赁手续，租赁合同为他人签字，签字的人无高光光的授权，故对该证据的关联性和证明目的均不认可。对证据3以系复印件为由不认可其真实性和证明目的，提出银行流水应该加盖银行公章，流水中注明7月分工资，是原告自己备注留言的，而不是银行发放。还提出嘉凯公司给其员工发放工资是受劳动法约束的行为，与出租人黄甫无法律上的关联性。嘉凯公司就黄甫提交的证据对证据1真实性无异议，证明目的有异议，提出该合同只能证明双方之间有合同关系，不能证明公司负责人刘星在涉案房屋居住；对证据2的真实性无异议，证明目的不认可，以该合同系黄甫与周兰兰个人签订为由，认为该组证据与本案无关联性；对证据3、4的真实性无异议，但提出涉案房屋的漏水是人为还是质量问题无法确定，黄甫要求其公司承担赔偿责任无事实依据；对证据5的真实性及证明目的均不认可，提出装修合同系黄甫在明知其公司起诉后才与装修公司签订了装修合同，其行为是为了掩盖房屋漏水的真实情况，其反诉请求的80000元装修费用不能证明是维修房屋漏水所产生的必要维修费用。就被告（反诉原告）黄甫提出的反诉一节，嘉凯公司的质证意见与本诉的质证意见相同。另外，本案在审理过程中，嘉凯公司就涉案房屋的漏水原因、黄甫就漏水造成的房屋受损情况分别申请进行司法鉴定，经西安市中级人民法院委托，陕西兵器建设监理咨询有限公司于2017年11月17日以鉴定物已改变，无法准确判定房屋受损原因为由终止了委托；陕西精诚资产评估有限责任公司于2017年11月20日以其公司接受委托后多次联系申请人，申请人以撤销鉴定为由拒不缴纳评估费用，遂将其鉴定申请予以退回。就鉴定单位的退案申请及退卷函所载明的内容原、被告均无异议，本院予以认定。还查明，嘉凯公司至今在涉案房屋内存放有物品，原、被告在双方代理人在场见证的情况下于2017年11月7日对物品进行了清点，对清点后形成的物品清单已经双方均签字确认，故本院予以认定。后就本案纠纷经本院主持调解，双方各自坚持其诉辩及质证意见，调解不立。
上述事实有房屋租赁合同、收条、照片、退卷函等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：依据合同法的规定，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原、被告在平等自愿的基础上经协商签订了房屋租赁合同，该合同内容系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。对有效的合同双方当事人均应当按照约定全面履行合同约定的义务。合同法规定当事人协商一致可以解除合同。本案原告提出解除合同并请求返还涉案房屋内的归其所有的物品之请求被告均表示同意，故涉案的房屋租赁合同本院依法予以解除，房屋内属于原告的物品归原告所有。本诉中，双方争议的焦点为“原告请求赔偿损失32000元应否予以支持”。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”及《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定，原告在租赁使用期间造成房屋漏水，系其未尽管理维护义务造成，原告以涉案房屋装修存在安全隐患为由认为其公司因漏水不能继续使用房屋造成其损失要求被告赔偿之请求无事实及法律依据，本院依法不予支持；原告主张被告返还其剩余租金之请求，因双方发生纠纷后，原告在客观事实上至今占用涉案房屋，在双方均同意解除合同的情况下原告拒绝腾出涉案房屋，故其主张退还该部分费用无事实及法律依据，本院不予支持；就原告主张的员工工资及另行租房损失一节，因该部分费用系原告公司经营期间的正常开支，与本案纠纷无直接的法律关系，故依法不予支持；故对原告诉请被告赔偿其损失32000元之请求本院依法不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及该规定第二十五条第二款之规定，本案反诉原告请求反诉被告赔偿其房屋损害费用80000元一节，因其在规定时间内未向鉴定单位缴纳鉴定费用，就因漏水造成的具体损失金额无法确定，反诉原告仅以装修公司评估的装修价款作为赔偿依据与事实及法律规定相悖，故本院不予采信。反诉原告的反诉请求因证据不足，本院依法不予支持。综合本案实际情况，被告答辩意见中提出因房屋漏水再次维修应当给其预留三个月的维修期，该理由符合一般常理，本院予以支持。另外，本案双方的租赁合同解除后，为了减少当事人诉累，就合同约定的房屋租赁保证金2000元及嘉凯公司事发后已经支付给黄甫的维修保证金2000元在本案中均应予以扣减。综上，为保护公民、法人合法的民事权利，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款及相关民事法律、法规之规定，判决如下：
一、原、被告于2017年3月20日签订的《房屋租赁合同》依法予以解除。
二、原告嘉凯公司在本判决生效后十五日内将位于西安市长安区吉源美郡1C栋3号楼1402室单元房一套腾空并返还给被告黄甫；房屋内的物品（附清单一份）归嘉凯公司所有。
三、原告嘉凯公司自涉案房屋腾出后十五日内以每月2100元的标准给被告黄甫支付房屋租金（租金从腾出之日起向后顺延计算3个月；租金已交付至2018年3月20日，实际给付时应扣除已付的租金保证金2000元及维修保证金2000元）。
四、驳回原告嘉凯公司要求被告黄甫赔偿其损失32000元的诉讼请求
五、驳回反诉原告黄甫要求反诉被告嘉凯公司赔偿其房屋损失80000元的反诉请求。
本诉案件受理费600元，原告已预交，由原告嘉凯公司承担300元，被告黄甫承担300元；反诉案件受理费900元，反诉原告已预交，由反诉原告黄甫承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王爱茹
人民陪审员 李养花
人民陪审员 李志勇
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 吉堉源