安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一初字第00062号
原告：何枫，男，1977年4月12日生，汉族，农民，住安徽省宿松县汇口镇。
原告：陈桂花，女，1976年8月18日生，汉族，农民，住安徽省宿松县汇口镇。
上述二位原告共同的委托代理人：朱艳林，安徽松圣律师事务所律师。
上述二位原告共同的委托代理人：朱亚琴，安徽松圣律师事务所律师。
被告：安庆市宿松互益房产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇。
法定代表人：陈新光，公司董事长。
委托代理人：芮松，安庆市迎江区华中法律事务所法律工作者。
委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
原告何枫、陈桂花诉被告安庆市宿松互益房产开发有限公司（以下简称互益房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由审判员周玉峰适用简易程序进行审理。被告互益房产公司于2015年1月5日提起反诉，本院予以受理。因本案必须以本院审理的（2014）松民一初字第01228号案件的审理结果为依据，而该尚未审结，本院遂作出（2015）松民一初字第00062-1号民事裁定本案中止审理。现该案已审理终结，本案恢复审理，于2015年9月18日公开开庭进行了审理，原告陈桂花及其与何枫的共同委托代理人朱艳林，被告互益房产公司的委托代理人黄松林到庭参加诉讼。被告互益房产公司当庭撤回反诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。
何枫、陈桂花诉称：何枫、陈桂花系夫妻关系。何枫、陈桂花与互益房产公司于2012年1月19日签订《商品房预售合同》，约定何枫、陈桂花购买互益房产公司位于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区第X幢XXXX室，房屋总价款为468279元，何枫、陈桂花已按约定履行了全部付款义务。合同约定2012年12月30日前交付房屋，逾期交房按总房款日万分之三支付违约金。但互益房产公司直至2014年11月才具备部分交房条件。经多次交涉未果，遂诉请：1、判令互益房产公司按合同约定向何枫、陈桂花交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、判令互益房产公司按总房款的日万分之三向何枫、陈桂花支付违约金至符合交房条件之日止计94124元。
互益房产公司辩称：互益房产公司向何枫、陈桂花交付房屋的时间是2013年8月4日，逾期交房违约金应计算至2013年8月3日；何枫、陈桂花诉请逾期交房违约金过高，应当比照同期同类房屋租金调整；由于不可抗力导致延期交房，交房期限应当扣减8个月。
何枫、陈桂花为证明其主张的事实，向本院举出如下证据：
1、何枫、陈桂花的身份证复印件各1份，证明何枫、陈桂花主体适格。
2、《商品房预售合同》1份，证明何枫、陈桂花与互益房产公司订立《商品房预售合同》合法有效，何枫、陈桂花购买互益房产公司开发的“互益金都”小区第X栋XXXX室，房屋总价款为468279元，何枫、陈桂花已付首付款193279元，余下部分为银行按揭付款；互益房产公司应于2012年12月30日前按合同第8条和第11条规定交付房屋；逾期交房，互益房产公司按日向何枫、陈桂花支付已交付房款万分之三的违约金。
3、购房发票1份，证明何枫、陈桂花已给付首付款193279元。
互益房产公司为证明其辩称，向本院举出如下证据：
1、安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司宜恒综估字（2015）023号《关于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区XX幢XXX室房屋年租金评估报告书》1份及安徽省宿松县人民法院（2005）松民一初字第192号、第202号民事判决书各1份，证明本案房屋租金损失为每年89.96元／平方米；宿松县人民法院对迟延交付商品房的违约金曾有参照房屋租金损失的判决。
2、人防工程设计图、宿松县人民政府松政秘（2011）52号《关于批准互益.金都花园设计方案的批复》、松政秘（2012）55号《关于同意互益.金都花园设计方案局部设计变更方案的批复》、证明各1份，证明人防工程的变更不可预见、不可避免、与政府行为有关，属于不可抗力。即使属于订立合同后的情势变更，也可以作为据实延期的充分理由，本案互益房产公司迟延交付房屋的期限应当扣减8个月。
3、《承诺书》1份，证明何枫、陈桂花与互益房产公司实际交房时间为2013年8月4日。
互益房产公司对何枫、陈桂花所举证据的质证意见为：对证据1、3无异议；对证据2真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，约定日万分之三的违约金过高。
何枫、陈桂花对互益房产公司所举证据质证意见为：对证据1真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，评估报告书和二份判决书与本案无关联，违约金是双方约定的，且其标准只相当于商业银行贷款利率，只有在没有约定违约金的情况下才可以参照房屋租金标准；对证据2真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，商品房开发商在施工过程中第三人的原因均不属于不可抗力的理由，何况互益房产公司所称的事项是可预见的情形，不能达到其证明目的；对证据3真实性无异议，但对其合法性有异议，房产公司在向何枫、陈桂花交房时不具备交房条件，逾期交房违约金应计算至符合交房条件的2014年11月14日。
本院对双方当事人所举证据认证如下：
何枫、陈桂花证据：证据1、3真实、合法，与本案有关联性，互益房产公司亦无异议，予以采信；证据2中关于延期交房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金是否过高，在本院论理部分予以分析，其他内容真实、合法，与本案有关联性，予以采信。
互益房产公司证据：证据1中的评估报告书真实性、合法性予以采信，能否达到互益房产公司的证明目的即依照房屋租金标准计算逾期交房违约金在论理部分予以论述；二份判决书真实、合法性予以采信，该二份判决书内容与本案无关联性，故对其关联性及证明目的不予采信。证据2真实、合法性予以采信，但不能证明变更人防工程等原因对互益房产公司工程施工产生影响系不可抗力，不能作为延期交房的抗辩理由，对其证明目的不予采信。证据3真实、合法，能证明何枫、陈桂花于2013年8月4日接收涉案房屋，予以采信。
综合以上采信证据及当事人陈述，本院查明：
何枫、陈桂花系夫妻关系。互益房产公司系宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区开发商。2012年1月19日，双方签订《商品房预售合同》，约定：何枫、陈桂花购买互益房产公司位于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区第X幢XXXX室，预测建筑面积共125.72平方米，房屋总价款为468279元，何枫、陈桂花支付首付款193279元，余下房款申请银行按揭；出卖人应当在2012年12月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收的房屋交付给买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；逾期交房，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，双方验收交接时，出卖人对住宅商品房还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因逾期一个月仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。合同签订后，何枫、陈桂花履行了全部付款义务。2013年8月4日，陈桂花签署内容为“互益金都小区电未通，电梯道路等基本未完善，我愿意收房并服从物业公司管理”的承诺书，受领互益房产公司交付的房屋现已入住。2014年11月14日，涉案房屋建筑工程通过竣工验收合格。而合同约定的交房时间是2012年12月30日前，故何枫、陈桂花起诉来院要求判如所请。在本院审理的（2014）松民一初字第01228号案件中，根据互益房产公司申请，安徽省安庆市中级人民法院委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司进行评估，该公司作出宜恒综估字（2015）023号《关于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区XX幢XXX室房屋年租金评估报告书》，评估结论为：宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区XX幢XXX室房屋年租金评估值为每平方米89.96元。
本院认为：何枫、陈桂花与互益房产公司签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同，双方均应履行。何枫、陈桂花依约履行了支付全部购房款的义务后，互益房产公司应按《商品房买卖合同》的约定于2012年12月30日前向何枫、陈桂花履行交付取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收的房屋的义务，同时还应交付住宅使用说明书和住宅质证保证书，但互益房产公司于2013年8月4日才向何枫、陈桂花交付房屋，至今仍未交付住宅使用说明书和住宅质证保证书，互益房产公司应依合同约定承担逾期交房的违约责任。互益房产公司逾期交房的违约期间为2012年12月31日至2013年8月3日，共逾期216天。按照《商品房买卖合同》第九条的约定逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故何枫、陈桂花要求互益房产公司从逾期之日支付违约金，交付住宅使用说明书和住宅质证保证书的请求，予以支持。关于互益房产公司申请调减约定违约金问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，互益房产公司关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过何枫、陈桂花实际损失的30%。何枫、陈桂花因逾期交房产生的损失从实际情况看应是体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，二原告未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因逾期交房产生的损失较为合理。何枫、陈桂花所购涉案房屋第X幢XXXX室与本院审理的（2014）松民一初字第01228号案件中涉案房屋XX幢XXX室在同一小区，故可参照安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司宜恒综估字（2015）023号《关于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区XX幢XXX室房屋年租金评估报告书》的评估结论即房屋年租金评估值为每平方米89.96元为租金损失标准。逾期交房违约金如果依据年租金标准计算，本案违约金为每日30.98元（89.96元／平方米×125.72平方米÷365天），以逾期216天计算为6692.90元（216天×30.98元／天）；如果依合同约定的总房款的日万分之三计算，本案违约金为30344.47元（216天×468279元×0.3‰元／天），明显超过租金损失的百分之三十。故对何枫、陈桂花起诉要求互益房产公司按房屋总价款的日万分之三计算违约金的诉求，本院予以调减为该讼争房屋租金损失的130%，即违约金共计为8700.77元（6692.90×130%）。何枫、陈桂花超出8700.77元部分的违约金诉请予以驳回。何枫、陈桂花要求逾期交房违约金计算至起诉之日2014年12月22日，本院认为陈桂花明知房屋不符合合同约定的交付条件而签署承诺书并实际接收房屋，其在有权拒绝交接房屋的情况下选择接受房屋，系对自己权利的一种正当处分，合法有效。但在接受房屋后仍然主张出卖人的逾期交房违约责任没有事实依据，也有违诚信原则，本院不予支持。其主张的逾期交房违约金应计算至2013年8月3日即交房前一天。互益房产公司称施工期间因变更人防工程导致影响施工进度，但上述情形均不属于合同约定和法定的免责事由，因此，互益房产公司欲以此观点免责不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告安庆市宿松互益房产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告何枫、陈桂花交付住宅使用说明书和住宅质量保证书；
二、被告安庆市宿松互益房产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告何枫、陈桂花逾期交房违约金8700.77元；
三、驳回原告何枫、陈桂花的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2153元，减半收取1076.5元，由原告何枫、陈桂花共同负担576.5元，被告安庆市宿松互益房产开发有限公司负担500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 周玉峰
二〇一五年九月二十一日
书记员 程 媛
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。