江苏省扬州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏10执异10号
异议人（利害关系人）：上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行，住所地在江苏省苏州工业园区钟园路718号。
负责人：詹定国，该行行长。
委托诉讼代理人：俞洪方，该行员工。
委托诉讼代理人：汤玉泉，江苏润仪律师事务所律师。
申请执行人：上海涨廷投资管理合伙企业，住所地在上海市浦东新区川沙路5××号*****室。
负责人：陈春茂，该公司经理。
委托诉讼代理人：程志明，江苏擎天柱律师事务所律师。
被执行人:扬州佳德福建材家具有限公司，住所地在江苏省扬州市江都区仙女镇长江东路269号。
法定代表人：郭长发，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王守贵，该公司主任。
委托诉讼代理人：陆宜昆，该公司经理。
被执行人：苏德余，男，汉族，1969年5月15日生，住所地在浙江省泰顺县。
被执行人：苏余丰，男，汉族，1971年12月14日生，住所地在浙江省泰顺县。
被执行人：薛长平，男，汉族，1975年11月26日生，住所地在浙江省泰顺县三魁镇薛处村普后。
评估机构：江苏中诚土地房地产评估规划咨询有限公司，住所地在江苏省扬州市扬子江中路春江花园8幢906室。
法定代表人：李金胜，该公司总经理。
本院在执行上海涨廷投资管理合伙企业（以下简称涨廷企业）与扬州佳德福建材家具有限公司（以下简称佳德福公司）、苏德余、苏余丰、薛长平金融借款合同纠纷一案中，上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行（以下简称浦发银行苏州分行）对江苏中诚土地房地产评估规划咨询有限公司（以下简称中诚评估公司）的评估报告及司法拍卖行为提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2018年4月18日公开进行听证，浦发银行苏州分行的委托诉讼代理人俞洪方、汤玉泉，涨廷企业的委托诉讼代理人程志明，佳德福公司的委托诉讼代理人王守贵、陆宜昆，中诚评估公司的估价师王学斌到庭参加了听证。本案现已审查终结。
浦发银行苏州分行提出异议称：请求撤销拍卖行为、对租赁进行调查、重新评估拍卖。理由：1、异议人提出评估异议后，执行法官未予理睬，继续网拍；2、江苏中诚（2017）（房估）字第245号评估报告的估值严重偏离市场价值，2012年法院委托评估时，苏慧评报（2012）第039号估值173797236元，且未包括未登记建筑面积，而现在评估只有137957639元；3、该物业出租率达95%，评估报告“本次估价不考虑租约对房地产价值的影响”，明显错误，评估机构采用收益法计算时的租金从何而来？要求提供估价技术报告。
异议人提供了EMS邮件存根复印件、据称下载于网络的江都相关地产价格汇总。
涨廷企业答辩称，1、该案从去年4月份申请执行至今年该项目拍卖成交，在办理债权款项汇款事宜时，法院说有人提出异议，从法律规定及提出异议看，异议申请超过法律规定，依法应认定该异议无效。2、申请人提出估价过低的依据是上次价值1.7亿元，但2017年4月、10月两次流拍，流拍价1.1亿元，异议人应明白二押的风险，我们对评估价格也有看法，1.1亿元已经流拍，还估值1.3亿元。3、本案标的两次网拍均无人报名，二拍前一天，为避免再次流拍，我们找到投资人买下。异议人认为价格低、房价上涨，本案拍品不是住宅、别墅，是建材类商业地产，现在市场价值很低，如果异议人认为价格偏低，可以自己买。本案处置近一个月，至今拍卖款没有拿到，每天成本近3万元，希望法院给个说法。
申请执行人提供了司法拍卖网下载的上次拍卖及流拍信息、违建部分估价表、终本裁定书等证据。
佳德福公司对本院评估、拍卖行为无异议。
中诚评估公司答辩称，1、价值时点原则是房地产估价的基本原则，异议人以2012年的评估价格与本案评估价格简单对比，人为判断房地产价格的涨跌，依据不足，也不合理；2、对权属已登记的房地产价值采用收益法估价，根据《房地产估价规范》“评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。”估价师对同类房地产租赁市场充分调查后，测算出市场租金明显高于法院提供的合同租金，根据估价目的，充分考虑产权人的权益，以解除租赁合同（即不考虑租约限制）为前提进行估价，估价结果高于考虑租约限制的房地产价值，故不会损害债权人的权益；3、异议人作为债权人可以参与市场竞拍，权益也不会受到影响。
中诚评估公司提供了估价技术资料、佳德福公司租金及物业管理费统计表等证据。
经审查查明，中国银行股份有限公司江都支行（以下简称中行江都支行）与江都市家得福建材家具有限公司（以下简称家得福公司）、苏德余、苏余丰、薛长平借款合同纠纷案，本院于2012年5月11日作出（2012）扬商初字第0023号民事判决已发生法律效力，依该判决书：一、解除中行江都支行与家得福公司借款合同；二、家得福公司于判决生效后十日内偿付中行江都支行借款本金5500万元、利息390000元（2012年2月2日以后的利息、罚息按合同约定利率计算）；三、中行江都支行对家得福公司设定抵押的座落于江都区仙女镇樊庄村刘院组的房屋所有权证号为江房权证仙女字第××、5××、5××、5××、5××、5××、5××、5××、5××、5××、5××、5××、5××、5××号、土地使用权证号为江国用（2008）第5798号的房产、土地享有优先受偿权；四、苏德余、苏余丰、薛长平对上述债务承担连带清偿责任；五、苏德余、苏余丰、薛长平在承担保证责任后，有权向家得福公司追偿。因被告未履行生效法律文书确定的义务，原告向本院申请执行。
2012年7月17日，本院立（2012）扬执字第0105号案件执行，后因双方自行协调，申请执行人撤回申请。2013年，本院根据申请立（2013）扬执字第0124号案件执行。执行过程中，本院对家得福公司抵押的房产、土地启动评估拍卖程序，涉案房产、土地估价为173797236元，评估报告载明房屋建筑面积为36259.35平方米。涉案房产、土地经淘宝网司法拍卖，第三次流拍价为111230231元，流拍时间为2014年10月11日，因申请执行人拒绝以物抵债，本院据此于同年10月21日裁定终结本次执行程序。
期间，家得福公司变更为佳德福公司，中行江都支行将本案债权转让给涨廷企业，本院于2017年6月22日裁定将申请执行人中行江都支行变更为涨廷企业、被执行人家得福公司变更为佳德福公司。2017年6月23日，本院根据涨廷企业的申请，立（2017）苏10执恢33号案件执行。执行过程中，再次启动对抵押房产、土地的评估程序。2017年12月15日，中诚评估公司作出江苏中诚（2017）（房估）字第245号估价报告，确定涉案资产在2017年11月22日价值时点的总价为137957639元。评估报告载明：总建筑面积43997.24平方米（其中权属登记建筑面积36259.35平方米，估价12785××40元；未登记建筑面积7737.89平方米，估价10105099元），国有土地使用权面积为41576.9平方米。中诚评估公司对估价对象采取收益法进行评估，调查了类似商业用房——万德隆国际家居、金牛湾建材市场、五金城（临大站）等出租案例。
异议人提供的江都区2012年-2018年批发零售用地汇总表，最近的成交时间为2018年3月2日，楼面地价为659元/平方米；2017年无成交案例；2016年8月3日成交两例，楼面地价分别为1277元/平方米、1275元/平方米。
上述事实，有（2012）扬商初字第0023号民事判决书、（2013）扬执字第0124号执行裁定书、江苏中诚（2017）（房估）字第245号估价报告、苏慧评报（2012）第039号、批发零售用地汇总表等证据证实。
本院认为，第一，关于评估拍卖行为是否违法问题，执行人员将评估报告依法送达申请执行人、被执行人后，双方未对评估报告提出异议，异议人所称曾向执行人员寄送异议申请书，但其仅提供邮件存根而非执行人员签收联，执行人员亦否认收到该申请书，在电话沟通、异议人寄送本次异议申请书后，执行人员已将异议材料移送立案审查，并未漠视异议人的权利。第二，关于评估报告估价是否偏低问题，根据《房地产估价规范》，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，其中，市场比较法不能完全类比大体量商业综合体整体的交易案例；对收益性房地产的估价，可选用收益法作为其中的一种估价方法，出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，而租赁资料的收集应当全面、客观。本案中，中诚评估公司未全面收集佳德福公司租金收益情况，且评估结论采用的租金收益资料并非佳德福公司收益情况，而是参考类似案例的租赁收益资料。估价报告如需参考类似商业用房出租案例，亦应收集大量案例，尽可能客观真实地反映租赁市场行情，本案中可比实例万德隆国际家居、金牛湾建材市场、五金城（临大站）均为大体量商业综合体，但估价测算未提供具体的调查情况。评估人员对大体量商业综合体，应当在全面、客观收集估价对象和同类房地产租赁案例的基础上，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。从估价结论看，估价对象作为比较成熟的建材家具市场，其价值在五年间从173797236元缩减到12785××40元，缩水达26.44%，也不符合当前市场实际状况。
综上所述，异议人对估价报告部分的异议请求，有事实和法律依据，依法予以支持；因司法拍卖行为基于司法评估结论作出。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下：
撤销对扬州佳德福建材家具有限公司位于扬州市江都区仙女镇樊庄村刘院组房地产的司法拍卖行为。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 任国凡
审判员 黄 祥
审判员 陆开存
二〇一八年五月二日
书记员 王 薇