陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终618号
上诉人（原审原告）：王燕伽，男，1967年8月17日出生，汉族，自由职业，住西安市新城区。
委托诉讼代理人：陈汉，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吉泽伟，陕西永嘉信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王璐，女，1982年3月21日出生，汉族，学生，住西安市莲湖区。
委托诉讼代理人：姚维芝，女，1955年12月27日出生，汉族，西安车辆厂退休职工，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：孙联生，男，1941年12月7日出生，汉族，西北工业大学机电学院退休教师，住西安市碑林区。
被上诉人（原审被告）：陕西华业房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区劳动南路64号。
法定代表人：张莉，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯龙，男，1976年7月15日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。
上诉人王燕伽因与被上诉人王璐、陕西华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初6427号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王燕伽委托诉讼代理人陈汉、吉泽伟，被上诉人王璐委托诉讼代理人姚维芝、孙联生，被上诉人华业公司委托诉讼代理人冯龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王燕伽上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费由华业公司、王璐负担。事实和理由：其向华业公司交款94万元后第七日即2007年4月10日，其与华业公司签订了《商品房买卖合同》，该94万元应当认定为购房款的45%，一审未予认定，属于基本事实认定不清。一审适用《中华人民共和国物权法》第九条的规定，与事实不符，属法律适用错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。
王璐辩称，王燕伽买受涉案房屋系第二买受人，占有该房屋对第一买受人极为不公。该房屋经多次诉讼，涉及多方债权人，王燕伽已收取租金收益多年，而其权益始终未得到保护。王燕伽可以参加总体收益分配。王燕伽与开发商是民间借贷关系，非商品房买卖关系。一审认定事实清楚，处理结果正确。
华业公司辩称，王燕伽通过高利贷方式获取涉案房产，不应受法律保护。因涉及司法诉讼查封，美华公寓整栋大厦的产权证均未办理，故无法办理房屋权属证书。一审判决并无不妥，请求维持原判。
王燕伽向一审法院起诉请求：1.判令停止对西安市××区××公寓××楼北侧180平方米商业用房租金收益提取、扣留的执行行为，并判令不得执行该房屋租金收益；2.依法确认王燕伽为位于西安市××区××公寓××单元××号房屋的所有权人，并由华业公司配合办理房地产权属证书；3.本案诉讼费用由王璐、华业公司负担。
一审法院认定事实：2007年4月10日，买受人王燕伽与出卖人陕西正信房地产开发有限责任公司、华业公司签订《商品房买卖合同》（编号：0425481），约定王燕伽购买位于西安市××区××公寓××单元××、建筑面积174.39平方米房屋，王燕伽应于2007年4月10日一次性交纳购房总款2092680元。同日，华业公司向王燕伽出具收款收据（编号：0356442）载明，“今收到王燕伽先生美华公寓购房款2092680元整”。该合同已在西安市住房保障和房屋管理局登记备案，合同登记号为070016583。2007年11月20日，华业公司向王燕伽出具《美华大厦交房通知书》。2007年11月21日，王燕伽与华业公司签订《委托租赁合同》，约定自合同签订之日，王燕伽将美华大厦一层10101号、10102号商铺交予华业公司托管，由华业公司统一对外租赁、经营，每月经营目标为4万元，华业公司将房屋租金支付给王燕伽，期限至2008年5月21日止。2010年12月22日，王燕伽与西安普惠健康体检中心签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给西安普惠健康体检中心，租赁期限自2011年1月6日至2013年1月5日。2012年11月23日，王燕伽与西安普惠健康体检有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给西安普惠健康体检有限公司，租赁期限自2013年1月6日至2015年1月5日。之后，王燕伽与西安普惠健康体检有限公司签订《门面房续租补充协议》，将租赁期限延长至2017年1月5日止。案件审理中，王燕伽称其向华业公司一次性交付购房款2092680元，其中于2007年4月3日向华业公司法定代表人张莉个人账户转账94万元，通过向王燕伽控股公司借支以现金方式交付1152680元。经法院释明，王燕伽未在限定期限内提交向其控股公司借支的证据。
2014年8月26日，西安市仲裁委员会就申请人王璐与被申请人华业公司作出西仲裁字（2014）第403号裁决书：被申请人华业公司将由其提供的权属登记资料报送产权登记机关；被申请人华业公司向申请人王璐支付违约金1567元。2015年1月14日，王璐向法院申请执行，执行内容：1.被申请人华业公司将由其提供的权属登记资料报送产权登记机关；2.支付违约金1567元、仲裁费1500元。2015年11月18日，法院作出（2015）莲执字第00108号执行裁定书，载明：华业公司作为被执行人涉案较多，包含王璐、刘彩云、曹清华、李志勇、王合理等416人与其房屋买卖合同、租赁、托管合同纠纷等系列案件，标的所涉债权本金总额4000余万元，被执行人华业公司现有唯一资产是西安市劳动路64号美华公寓（又名美华商务大厦）整幢226套13146.47平方米的房产（登记在陕西正信房地产开发有限责任公司名下），已被法院及西安市公安局经侦支队做产权查封。美华公寓一楼北侧180平方米面积的商业用房被王燕伽出租给西安市普惠健康体检有限公司使用，王燕伽每年收取租金324000元。王燕伽所持之购房合同均与该批案件中李志勇、李妙深、黄群生、孙丽倩等20名债权人持有的生效法律文书内容相冲突。因被执行人华业公司一直未能履行生效法律文书确认的债务清偿义务，为保障广大债权人合法权益，裁定：提取、扣留被执行人华业公司在西安市××区××公寓××楼由姚坛礼、王燕伽收取的租金收益4000万元整。2015年9月18日，该执行裁定书、协助执行通知书送达西安普惠健康体检有限公司。王燕伽对法院执行措施提出异议，法院于2016年5月23日作出（2016）陕0104执异17号执行裁定，驳回王燕伽的异议。嗣后，王燕伽提起本案诉讼。
另查，涉案房屋已被法院及西安市公安局经侦支队做产权查封。2006年办理商品房预售许可证时，售房单位为陕西正信房地产开发有限责任公司和华业公司，该房产目前尚未办理房屋产权证书。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，王燕伽主张拥有所有权的房屋未经房屋管理机关登记，故王燕伽需依法提交证据证明其合法取得该房屋所有权。王燕伽与华业公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，并已备案，依法应予保护，在合同履行过程中，虽华业公司向王燕伽出具收款收据载明收到房屋总款，但王燕伽在其与华业公司签订《商品房买卖合同》之前已向华业公司法定代表人张莉个人账户转账94万元，并称通过向王燕伽控股公司借支以现金方式交付1152680元，未提交借支现金的相关证据，故王燕伽向华业公司法定代表人张莉个人账户转账款项是何性质及王燕伽是否足额交纳购房款，缺乏证据佐证，对王燕伽已实际履行合同义务的诉称不予采信。由于王燕伽未能举证证明其已履行《商品房买卖合同》主要义务，虽该房屋已交付王燕伽，但不足以认定王燕伽已取得该房屋所有权，故对王燕伽请求确认其系位于西安市××区××公寓××单元××号房屋的所有权人并由华业公司配合办理房地产权属证书之诉请，不予支持。因王燕伽对该房屋不享有所有权法定权益，故对其请求停止对西安市××区××公寓××楼北侧180平方米商业用房租金收益提取、扣留的执行行为并判令不得执行该房屋租金收益之诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、三百一十二条规定，判决：一、驳回原告王燕伽要求停止对西安市××区××公寓××楼北侧180平方米商业用房租金收益提取、扣留的执行行为及不得执行该房屋租金收益之诉讼请求；二、驳回原告王燕伽要求依法确认其为位于西安市××区××公寓××单元××号房屋的所有权人并由被告陕西华业房地产开发有限公司配合办理房地产权属证书之诉讼请求。案件受理费23541元王燕伽已预交，由其自行负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为王燕伽对西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104执异17号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案王燕伽应当对位于西安市××区××公寓××单元××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因王燕伽与华业公司签订的《商品房买卖合同》已经过西安市住房保障和房屋管理局登记备案，故一审认定该合同意思表示真实，应予保护，与法不悖，并无不妥。经查，华业公司于向王燕伽出具《美华大厦交房通知书》的次日，与王燕伽签订了《委托租赁合同》，之后王燕伽又与西安普惠健康体检中心就涉案房屋数次签订《房屋租赁合同》，最后王燕伽与西安普惠健康体检中心签订了《门面房续租补充协议》，将租赁期限延长至2017年1月5日，故一审认为涉案房屋已交付王燕伽，有事实依据，本院予以确认。一审审理中，王燕伽称，其向华业公司一次性交付购房款2092680元，其中于2007年4月3日即签订《商品房买卖合同》之前，其向华业公司法定代表人张莉个人账户转账94万元，通过向其控股公司借支以现金方式交付华业公司1152680元。对此，因王燕伽至今未提供其向华业公司法定代表人张莉个人账户转账款项是何性质的证据，且未提供向其控股公司借支现金的相关证据，故一审认为王燕伽未能举证证明其已履行了《商品房买卖合同》的主要义务，不足以认定王燕伽已取得涉案房屋所有权，对王燕伽的诉讼请求不予支持，符合上述法律规定，并无不当。
综上所述，王燕伽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23541元，由王燕伽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一八年二月五日
书 记 员 张欢欢