广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1023民初2269号原告：广西壮族自治区右江矿务局有限公司，住所地广西田东县祥周镇新州村，组织机构代码：20066037-X。法定代表人：巫庆先，董事长。委托诉讼代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄清华，男，1986年6月13日出生，汉族，该公司职工，住广西田东县右江矿务局宿舍区派班楼203号。被告：杨玉官，男，1964年9月10日出生，汉族，居民，户籍所在地福建省长乐市，现住广西玉林市。委诉讼托代理人：黄宇平，广西济文律师事务所律师。委诉讼托代理人：李劲，广西百澄律师事务所平果分所律师。被告：王乡中，男，1959年10月1日出生，汉族，平果县归德砖厂职工，现住广西平果。委托诉讼代理人：黄振耀，南宁经纬法律事务所法律工作者。第三人：林文诚，男，1975年5月13日出生，汉族，平果县归德砖厂职工，现住广西平果县。原告广西壮族自治区右江矿务局有限公司（以下简称右江矿务局）诉被告杨玉官企业租赁经营合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理后，依法组成合议庭于2016年12月22日第一次公开开庭进行审理，后依被告杨玉官的申请，依法追加王乡中作为共同被告参加本案诉讼，于2017年2月15日第二次公开开庭进行审理，后因第三人林文诚与本案有利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼，并于2017年8月25日第三次公开开庭进行审理，原告右江矿务局的委托诉讼代理人邓燕兵、ＸＸ清（第三次庭审未到庭）、被告杨玉官及其委托诉讼代理人黄宇平、李劲（第三次庭审未到庭）、被告王乡中的委托诉讼代理人黄振耀、第三人林文诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告右江矿务局向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与被告之间的企业租赁经营合同关系；2、请求判令被告向原告返还租赁财产（平果归德砖厂的场地、办公楼、职工宿舍楼、取土山场），支付拖欠的租金713359元及逾期利息268003元（利息计算：①以15.2万元为基数按月息1%从2011年12月31日计至2012年12月31日；②以30.4万为基数按月息1%从2012年12月31日计至2013年12月31日；③以45.6万元为基数按月息1%从2013年12月31日至2014年12月31日；④以60.8万元为基数按月息1%从2014年12月31日至2015年12月31日；⑤以713359元为基数按月息1%从2015年12月31日暂计至2016年9月10日，以后另计至实际支付之日止），合计981362元。事实和理由：2007年11月6日，原告将平果县坡造镇归德砖厂的场地、办公楼、职工宿舍楼、取土山场租赁给被告独立自主生产经营。双方签订了《租赁合同》，约定，租赁期限为15年，从2007年12月1日起至2022年11月30日；租金152000元/年，按年交付，被告必须在本协议签订后15日内预付第一年的租金才能进场经营，此后必须每年12月31日前一次性预付下一年的租金，被告必须按本协议约定交付租金，被告不能按期交纳租金的，应承担违约责任，支付当年租金1%的违约金，并按月息1%追收利息。合同签订后，原告依约将归德砖厂的场地、办公楼、职工宿舍楼、取土山场移交被告，提供砖厂所有经营证照，并积极协助被告解决生产经营中所遇到的问题。然而，被告租赁经营归德砖厂后，仅支付了2011年12月31日以前的租金，以后的租金至今未付。从2011年12月31日起，原告一直都在追讨被告拖欠的租金，被告却以各种理由敷衍。为了尽快追讨租金，原告于2016年3月30日将《关于尽快支付租金的函》送达平果县归德砖厂，要求被告在2016年4月30日前支付拖欠的租金，但被告还是拒绝支付。2016年6月3日，原告再次将《关于尽快支付租金的函》送达归德砖厂厂长王乡中，要求被告在2016年6月30日前支付拖欠的租金，否则原告将依法解除租赁关系，被告至今依然拒绝支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院。并提交以下六组证据进行佐证：1、《租赁合同》；2、《关于尽快支付租金的函》及送达签收单；3、《关于尽快支付租金的函》；4、平果县归德砖厂工商电脑咨询单；5、广西政府办公厅桂政办函[1988]379号文；6、关于合作经营归德红砖厂合同书；7、关于要求办理营业执照的报告；8、工业企业开业申请登记表；9、核准登记注册通知书；10、广西政府办公厅机关生活服务部的证明；11、广西政府办公厅《关于归德砖厂土地征用的函》；12、关于征用归德砖厂用地的报告；13、平果县人民政府《关于广西平果归德砖厂征用土地的请示》；14、原广西百色地区土地局《关于广西平果归德砖厂征用土地的批复》；15、《征用土地协议书》（两份）；16、收据；17、建设用地许可证；18、《关于转让平果归德砖厂的合同》；19、银行汇款凭证；20、企业申请变更登记注册书；21、广西政府办公厅《关于同意将公篓煤矿并入右江矿务局管理的批复》；22、百色市国资委《关于右江矿务局修改的批复》；23、申请免除租金的报告；24、关于免除租金的补充材料说明；25、关于免除租金的申请报告；26、关于归德砖厂现状的报告。被告杨玉官答辩称，1、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告虽然与原告签订了租赁合同，但实际上杨玉官和王乡中、林文诚是合伙的，只是以杨玉官名义签订合同。2009年4月17日杨玉官已经与另外两位合伙人协商退股，2009年4月17日之后归德砖厂与原告发生的事情与杨玉官已经没有关系了，原告要求杨玉官支付租金没有依据。2、归德砖厂已经向原告支付租金，杨玉官退出合伙之后发生的权利义务应当由王乡中承担。3、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，按照法律规定，租金的支付诉讼时效是1年，本案已经超过4、5年时间了，即使杨玉官有给付义务，但是本案已经超过诉讼时效，不应得到法院的支持。4、杨玉官不应承担本案任何民事责任，杨玉官在2009年已经将协议内容转让给王乡中，王乡中做为合同的继承人，所有的权利义务应当由王乡中承担。即使王乡中应当承担租金，至今才提出已经超过诉讼时效。5、同意解除合同。并提供以下两组证据进行佐证（证据编号顺延）：27、《股权转让协议》、《股额转让（竞标）协议》；28、《关于尽快支付租金的函》2份及送达签收单、电脑咨询单。被告王乡中答辩称，本案原告的诉讼请求单位及本人没有取得租赁场地的土地使用证，租赁的场地、办公楼、宿舍楼从2012年就没有了。原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告要求的租金事实已经不存在，诉讼请求没有事实、法律依据，也不是真实的。同意解除合同，但必须办理相关手续。请法院驳回原告的诉讼请求。并提供以下一组证据进行佐证（证据编号顺延）：29、《马平高速项目建（构）筑物拆迁补偿协议书》2份。第三人林文诚陈述称，1、我所说的我们指的是归德砖厂，我和王乡中是合伙人。原告把土地租给我们，这是不合法的，从2012年开始纠纷，导致我们停产，我们也打了很多报告上去，原告无数次到我们厂处理，后来原告处理不了，我们第一个月向村里交了过路费7000元，之后原告也无法处理这件事，现在厂里的土地，原告说是他的，可是村民种树的种树，办厂的办厂，原告怎么能向我们收取租金。现在我们每年要向村里交租金，不然无法办厂。2、我同意解除合同；3、不同意支付金，从2012年至2016年的租金不同意支付；4、对于返还场地和取土山的问题，场地和取土山没有剩多少了。并提交以下证据进行佐证（证据编号顺延）：30、《收条》、《收据》一组；31、《马平高速项目建（构）筑物拆迁补偿协议书》2份；32、《关于要求退还我们村民小组土地的函》。原告右江矿务局质证认为：对杨玉官提交的证据27真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，这两份协议当中交易过程原告是不知情的，协议上也没有任何标注能反映原告是知情的，内部的转让不应影响杨玉官作为合同一方履行合同义务，被告质证时也说是合伙关系，没有和合同相对方确认，我方认为杨玉官还是租赁合同的相对方。对于证据28被告陈述有异议、关联性有异议，我方确实了解王乡中是法定代表人，但是不一定是实际经营人是法定代表人，所以被告所陈述的不成立。对被告王乡中提交的证据29的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，归德砖厂确实是被征用了部分土地及地上附属物，这两份恰恰证明了归德砖厂的权属是原告的，因为签订协议的一方是原告方，被告所说归德砖厂是属于王乡中的不是事实。对第三人提交的证据对第三人林文诚提交的证据30三性均有异议，没有盖村委公章，收据上写的是“道路使用土地”，不是涉案租赁土地，原告每年都有要求被告交租金，但被告以此理由拒绝不交，我方认为这可以是诉讼时效的中断，我方也请求当地政府解决，但政府未能解决。对证据31三性没有异议，恰恰证明了我方租赁的土地、生产设备设施是合法的，否则不会补偿给我方补偿款。对证据32有异议，该证据说明村民只理解了其中一份合同书，但原告已通过征收取得了土地使用权。被告杨玉官质证认为：证据1是真实的，但是当时是杨玉官、王乡中和林文诚合伙，是以杨玉官的名义签订的合同。对证据2、3、23、24关联性有异议，因为在2009年的时候杨玉官已经退出了归德砖厂的经营，归德砖厂的权利义务与杨玉官已经没有关系了，原告向归德砖厂发的函、报告应该是针对王乡中所经营的归德砖厂，不是对杨玉官的追款行为，原告对杨玉官的诉请已经超过诉讼时效。对证据4真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，电脑咨询单中的法定代表人名字是王乡中，原告的诉讼请求不应该要求杨玉官承担租金、违约金的义务。对证据5-22没有异议。对证据25、26对其关联性有异议，因为杨玉官于2009年4月17日已经退出，都是王乡中和林文诚经营的，报告按照我们的理解是原告向另一被告追收租金的时候，王乡中以归德砖厂的名义提出的报告，与杨玉官是没有任何联系的。申请免除租金的报告只有归德砖厂的公章，没有被告杨玉官的签名，这些报告与杨玉官没有关联性，原告要求杨玉官承担本案责任是不正确的，证据4法定代表人是王乡中，这些是互相吻合的。对被告王乡中提交的证据29没有异议，这份协议书是给王乡中，杨玉官在2009年之后的拆迁等均不知情，因为杨玉官已经退出租赁合同，王乡中本人认可、原告也知情。该份证据恰好证明原告与被告签订合同的租赁物已经丧失，还按照合同计算租金是不符合的。对第三人林文诚提交的证据30三性没有异议，恰恰证明了第三人陈述的一个事实即第三人与王乡中从2012年合伙开设砖厂后受到生产队的干扰，从而发生纠纷，原告要求被告支付租金是没有依据的。对证据31三性均无异议，该份证据证明了被告杨玉官在2009年4月17日将归德砖厂的经营权转让给王乡中、林文诚后，原告还一直与王乡中、林文诚有工作上的往来，也证明了原告是知道归德砖厂的实际经营人是王乡中、林文诚，因此原告是知道2009年4月17日原告与王乡中、林文诚签订转让协议书的事实的。对证据32三性无异议，但这是2013年5月8日出具的函，杨玉官在2009年已退股，相关内容与杨玉官无关。被告王乡中质证认为：对证据1真实性有异议，租赁合同是无效的合同。对证据2、3、25、26真实性没有异议、关联性有异议；已经超过诉讼时效，因为从2011年至起诉，已经5年时间。对证据4没有异议，这个厂的所有权、使用权是归王乡中。对证据5-17与本案没有关联性，对真实性、合法性也有异议，原告提交的都是报告，没有证据证明租赁的土地是原告的，也没有土地使用权，这些报告不能证明是原告的土地。对证据18-22真实性、合法性、关联性均有异议，也没有证据证明这个厂是他的，现在这个厂的所有权是王乡中。对证据23、24真实性、合法性、关联性均有异议，这个厂不是他的，2012年场地王乡中也不能使用，办公楼、宿舍楼也不存在了，申请免除租金的报告第三条写不付租金。对被告杨玉官提交的证据27没有异议，这是杨玉官和王乡中的关系，与原告没有任何关系。对证据28《关于尽快支付租金的函》2份及送达签收单有异议，因为租金按照法律规定已经不成立，租赁物原告已经转移，租金已经不存在，从2012年土地、场地、办公楼、宿舍楼已经不存在，原告以此要租金不成立、也没有法律规定，对电脑咨询单没有异议。对第三人林文诚提交的证据30三性均无异议，因为本案中原告租赁的土地，根据原告提交的证据6、7页，合伙的是1988年7月1日至2006年7月1日总共18年合作期满后土地归生产队。对证据31原告租给被告的设备、土地，原告已经收取了补偿款48万元，说明租给被告及第三人的租赁物已经不存在，原告要求返还租金、土地、场地没有法律依据。对证据32没有异议。第三人林文诚没有对原告提交的证据1至证据26，被告杨玉官提交的证据27、28，被告王乡中提交的证据29进行质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与各方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。对于对方有异议，负有举证责任一方未能举出其他证据进行佐证的，本院不予采信。综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案法律事实如下：2007年11月6日，原告右江矿务局作为甲方，与杨玉官作为乙方，签订了一份《租赁合同》，约定的主要内容为：甲方将平果归德砖厂的场地、办公楼、职工宿舍楼、取土山场租赁给乙方，由乙方独立自主开展生产经营活动。乙方每年向甲方交纳租金152000元整，租金按年交付，乙方必须在本协议签订后15日内预付第一年租金才能进场开展经营活动，此后乙方必须在每年12月31日前一次性预付下一年的租金。乙方必须将预付的租金转到甲方账户。租赁期限15年，自2007年12月1日起至2022年11月30日止。合同终止，乙方必须依照约定支付所欠的各种费用并完整交还所租用的财产，否则甲方有权依法追究乙方的法律责任。乙方享有依法使用租赁物，用于开办砖厂，独立进行生产经营，不得将租赁物转租或者转包。甲方不得干涉乙方的合法租赁和生产经营活动，甲方保证所出租的财产没有权属纠纷。双方应认真全面履行合同，不履行或不完全合同的，应负违约责任，乙方不能按期缴纳租金的，应承担违约责任，支付当年租金1%的违约金，并按月息1%追收利息。承租期满，如乙方不能按数量交还租赁的财产，乙方应照价赔偿损失，甲方违约的给乙方造成经济损失的，应赔偿直接损失。双方还就其他权利义务进行约定。合同签订后，原告依约将租赁物交付使用，2009年3月30日，被告杨玉官、王乡中、第三人林文诚签订一份《股额转让（竞标）协议》，约定平果县归德砖厂进行股权重组，退股者不负责原股东所注明的债权债务责任，不负责以后归德砖厂所发生的各种法律和经济责任。2009年4月17日，被告杨玉官与被告王乡中签订一份《股权转让协议》，约定被告杨玉官将其在平果县归德砖厂的股份一次性转让给王乡中。此后，平果县归德砖厂由被告王乡中与第三人林文诚实际租赁经营，并将平果县归德砖厂的法定代表人由杨玉官变更登记为王乡中。期间，被告及第三人依约向原告支付自2007年12月1日至2011年12月31日的租金。因在经营过程中受到砖厂所在地平果县坡造镇六德村归德第一、二村民小组的干扰和主张租金，被告王乡中、第三人林文诚以平果县归德砖厂的名义分别于2012年1月17日、2012年2月28日、2012年6月17日、2013年1月14日2013年5月26日、2014年1月26日、2015年1月26日、2016年2月3日该村民小组支付了道路费、道路使用土地租金7000元、25000元、25000元、50000元、100000元、100000元、100000元、100000元，共计507000元。该村民小组还于2013年5月8日向该砖厂发出《关于要求退还我们村民小组土地的函》。同时，被告王乡中、第三人林文诚以平果县归德砖厂的名义分别于2013年1月16日、2013年3月6日、2014年3月6日、2014年5月24日向原告发出《申请免除租金的报告》、《关于免除租金的补充材料说明》、《关于免除租金的申请报告》、《关于归德砖厂现状的报告》说明因土地权属纠纷受到村民干扰，要求减免租金，但原告未作答复，并于2016年3月30日向被告发出《关于尽快支付租金的函》。后因被告未支付2011年12月31日之后的租金，原告遂诉至本院。另外，庭审中，被告杨玉官、王乡中、林文诚均表示同意解除合同，原、被告均表示涉案办公楼、职工宿舍楼已被征收拆迁。本院认为，原告右江矿务局与被告杨玉官签订的《租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，各方均应恪守约定之条款。被告杨玉官及该砖厂实际经营者王乡中、林文诚在2017年8月25日的庭审中均表示同意解除合同，这是其真实意思表示，故本院确认原告与被告杨玉官于2007年11月6日签订的《租赁合同》于2017年8月25日解除。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一是原告提起本案诉讼是否已超过法定诉讼时效；二是原告请求两被告支付租金713359元及逾期利息268003元（已自2011年12月31日起，按月息1%，分段计算至2016年9月10日，往后利息按同一标准计算至实际支付之日止）是否有依据；三是原告请求两被告返还租赁财产（平果归德砖厂的场地、办公楼、职工宿舍楼、取土山场）是否有依据。关于焦点一。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告于2016年3月30日向被告发出了《关于尽快支付租金的函》，要求被告支付租金的行为，属于法定诉讼时效中断的事由，本案诉讼时效应自2016年3月30日重新计算，因此，原告于2016年11月2日起诉主张权利，没有超过法定诉讼时效。被告的辩称理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，《租赁合同》约定原告所出租的财产没有权属纠纷。庭审中，原告表示确实存在村民因对土地征用协议的不同理解而干扰砖厂生产的事实，并且截至本案法庭辩论结束时，村民的干扰还持续存在。被告王乡中、第三人林文诚也依法通知告知原告租赁物存在第三人主张权利的事实，但原告在长达几年的时间内均未能按照合同约定妥善处理土地权属纠纷，导致被告、第三人不能正常使用该租赁物，被告有权主张减少或免除租金。但因被告、第三人并非完全不能使用租赁物，故被告、第三人主张不支付租金，本院不予支持，但可以请求减少租金。因被告、第三人为处理租赁土地权属纠纷问题而干扰的村民小组支付了自2012年起至2016年处理纠纷的费用共计507000元，该费用应当从应付租金中扣除。《租赁合同》约定每年的租金为152000元。被告已经支付至2011年12月31日，而双方签订的《租赁合同》于2017年8月25日解除，被告应依约支付2012年1月1日至2017年8月25日期间租金，但原告仅主张至2016年9月10日的租金共计713359元，这是原告对自身权利的处分，没有违反法律规定，本院依法照准。扣减后，被告还应向原告支付的租金数额应为206359元。对于原告主张的逾期利息问题，因被告逾期支付租金的原因是原告未尽合同排除租赁物权属纠纷的障碍引起的，应由原告承担不利后果，因此，原告请求逾期支付租金利息理由不充分，本院不予支持。虽然被告杨玉官将其在平果县归德砖厂的股份转让给被告王乡中，但这是被告之间的法律关系，被告杨玉官作为《租赁合同》的当事人依法应承担合同责任，被告王乡中、第三人林文诚作为实际承租人，与原告形成事实上的租赁关系，但由于原告未向第三人林文诚主张权利，故上述租金206359元应由被告杨玉官、王乡中向原告支付。关于焦点三。对于原告请求返还租赁物即平果归德砖厂场地、办公楼、职工宿舍楼、取土山场的问题。对于办公楼和职工宿舍楼，庭审中，各方当事人均表示该租赁物已经被征收拆迁，实物已经不存在，且该拆迁补偿费用已由原告领取，因此，原告请求返还该办公楼、职工宿舍楼，本院不予支持。对于原告请求返还平果归德厂的场地、取土山场，因庭审中，各方当事人均表示当地村民对此干扰持续存在，对该场地和取土山场的范围无法确定，且排除干扰是原告的合同义务，在原告未尽排除干扰义务之前，不存在现场测量的客观条件，因此，对此，本院不在本案一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、确认原告广西壮族自治区右江矿务局有限公司与被告杨玉官于2007年11月6日签订的《租赁合同》于2017年8月25日解除；二、由被告杨玉官、王乡中支付租金206359元给原告广西壮族自治区右江矿务局有限公司；三、驳回原告广西壮族自治区右江矿务局有限公司其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13614元，由原告广西壮族自治区右江矿务局有限公司负担9676元，由被告杨玉官、王乡中负担3938元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（户名：待结算财政款项------法院诉讼费专户，帐号：605101012001397，开户行：中国农业银行百色分行营业部)。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韦青枚审 判 员  潘巧燕人民陪审员  李 贝二〇一七年八月二十九日书 记 员  韦宣吕