江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初5543号原告：太仓市浏河镇浏南村村民委员会，住所地江苏省太仓市浏河镇浏南村，组织机构代码K1224285-4。主要负责人：金球，该村村民委员会主任。委托诉讼代理人：浦兆明，太仓市浏河法律服务所法律工作者。被告：杨德兴，男，1951年1月28日出生，汉族，住上海市闸北区，现住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：徐捷，江苏广浩律师事务所律师。原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会与被告杨德兴土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序分别于2017年11月9日进行了证据交换、2017年12月15日公开开庭进行了审理。后本院发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，并组成合议庭分别于2018年2月1日、2018年3月5日、2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会的委托诉讼代理人浦兆明、被告杨德兴（缺席2018年2月1日和2018年3月5日开庭）及其委托诉讼代理人徐捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.确认原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会与被告杨德兴于2001年11月1日签订的《土地租赁协议》于2017年9月8日解除；2.被告杨德兴立即将租赁原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会的土地腾退并归还给原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会。事实和理由：1.为继续发展牛奶生产，2001年11月1日被告杨德兴与原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会签订一份《土地租赁协议》，约定：被告杨德兴租用原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会土地建造奶牛饲养场，租期约定暂定20年，分二次签订，第一次为15年，从2001年11月1日至2016年10月30日止，第二次需双方协商另续订协议。2.实际履行过程中，被告杨德兴一开始经营奶牛饲养，约2007年始停止奶牛饲养，违法办起了塑料加工厂、破衣服加工厂，严重污染环境，当地村民有意见上访，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会认为被告杨德兴的行为违反土地租赁协议发展奶牛生产的约定，擅自将奶牛房出租给他人经营工业企业，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会依据合同法第91条、94条之规定于2016年4月27日向太仓法院起诉，开庭后原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会考虑种种因素撤诉，被告杨德兴继续将奶牛场出租给他人（共5家企业）经营工业企业，现牛棚里只有五头牛。3.原、被告之间第一次签订15年期限的土地租赁协议，租期至2016年10月30日届满，到期后被告杨德兴也未与原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会协商另签续订协议，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会于2017年9月8日向被告杨德兴发出书面通知，于2017年9月8日与被告杨德兴解除土地租赁协议，解除协议的效力自通知书送达被告杨德兴之日生效，并要求被告杨德兴于2017年9月17日前将租赁土地恢复原状归还给原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会，土地进行复耕。4.2017年9月8日，太仓市浏河镇“两减六治三提升”专项行动领导小组、长江口旅游度假区城乡环境综合整治工作领导小组也向被告杨德兴发出关于整治“小散乱污”企业专项活动的通知，要求被告杨德兴进行环境综合整改，但被告杨德兴还是不履行法定义务。5.被告杨德兴违反土地租赁协议约定未经允许改变使用用途擅自将涉案土地出租给他人从事工业企业生产经营，故原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会不同意与被告杨德兴续签土地租赁协议，2016年10月30日止15年的土地租赁协议租期已届满。6.涉案土地出租给被告杨德兴办奶牛饲养场，被告杨德兴在土地上建造房屋等永久性建筑，违反了《基本农田保护条例》第十七条的规定，故该协议无效，即使有效15年合同期满后已演变为不定期租赁合同，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会已于2017年9月8日通知解除了原、被告之间的土地租赁合同，被告杨德兴均应腾退并归还涉案土地给原告。被告杨德兴辩称：1.原、被告之间签订的土地租赁协议经公证处公证依法有效，租期20年，也向国土部门缴纳了7000元土地复耕保证金，被告杨德兴仍在经营奶牛饲养，当事人双方均应继续履行土地租赁协议；2.涉案土地租赁协议并未约定不得转租，被告杨德兴有权转租，且杨德兴仍在从事奶牛饲养，并未从事违法工业生产经营，2017年9月8日收到原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会的解除通知书后，就书面回复称原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会单方解除违法；3.2016年10月31日第一次15年租期到期后，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会不愿意继续与被告杨德兴续签第二次的5年租期，被告杨德兴还是按照以往的惯例向原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会指定的租金收取人姚根明（涉案土地生产小组组长）交纳2017年度土地租金，但原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会指示姚根明拒收。综上，原、被告2001年11月1日签订的土地租赁协议合法有效，且租期系固定期限20年，请求法院驳回原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会的诉讼请求。经审理查明：2001年11月1日，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会（甲方、出租方太仓市浏河镇新镇村村民委员会，现太仓市浏河镇新镇村已并入太仓市浏河镇浏南村）与被告杨德兴（乙方、承租方）签订《土地租赁协议》，该协议约定：乙方为继续发展牛奶生产，向甲方租赁新镇村二十二组一块十六亩一分八厘土地建造奶牛饲养场，第一期乙方先租七亩零五厘土地建造德兴奶牛场，其余九亩一分三厘土地乙方如需扩展，经甲乙双方协商后另签补充协议；乙方租用期限暂定20年，分二次签订，第一次为15年，自2001年11月1日至2016年10月30日止，至期经甲、乙双方协商另签续订协议；自签订协议起，乙方向甲方支付第一年的土地租金，之后每年11月1日交清下年的土地租金；乙方在租赁土地上建造奶牛场，包括牛舍、生活用房、库房及配套辅助设施等，所有权归乙方所有；甲方负责用地审批，水、电、路基的协调工作，所需费用由乙方自理；为便于协议到期后不再租赁土地情况下的土地复耕需要，乙方需一次性支付甲方土地复耕保证金每亩一千元，协议到期或终止合同时，如乙方已复耕，复耕保证金全额归还给乙方；租赁期内乙方必须合法经营，做好奶牛场内外的环境卫生工作，加强污水、粪便处理及除蝇、除虫等工作，确保周边环境正常，不影响农产的正常生产和生活；本协议一式四份，甲、乙双方各执一份，太仓市浏河镇人民政府一份，公证处一份。关于该土地租赁协议约定的租赁期限问题，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会称：只有15年，若不续签就不存在后面的5年；被告杨德兴称：后面5年只需对租金进行协商调整即可，续不续签租期都是固定20年;土地租赁协议上约定的奶牛场的牛舍、生活用房、库房及配套辅助设施等所有权归其所有是指拆迁利益归其所有。2001年10月，太仓市农业产业化领导小组办公室致太仓市浏河镇人民政府关于同意浏河镇农业产业结构调整的太农复【2001】24号批复内容为：你镇报来关于新镇村建办德兴奶牛场临时用地请示【2001】77号关于调整产业结构的请示收悉，经研究同意你镇将新镇村20亩耕地由种植业调整为养殖业用地。该批复下方显示“抄送：市国土局、农业局、多管局”。原、被告签订上述《土地租赁协议》后，由太仓市公证处对该协议进行了公证。被告杨德兴仅向原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会承租了第一期的7.05亩土地。原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会将涉案7.05亩土地交给被告杨德兴后，被告杨德兴在涉案土地上建造了生活用房、牛棚、库房及附属设施等。后被告杨德兴又在涉案土地东侧向村民（代表姚根明）租赁了3.72亩土地（租金5000元/亩/年）搭建了彩钢大棚对外出租。被告杨德兴已向原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会指定的土地租金收取人姚根明交纳了2016年10月30日之前的土地租金。2017年1月25日，被告杨德兴向姚根明交纳2016年10月31日之后一年度的租金，但姚根明拒收，拒收理由为原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会通知不让收。原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会称：15年的土地租赁协议已到期，双方未续签土地租赁协议，另租赁涉案土地的目的在于饲养奶牛，但杨德兴已不再养奶牛，并擅自将土地转租给他人用于工业企业经营，故原告不同意与被告续签土地租赁合同，且被告杨德兴也没去找原告商量，说明被告杨德兴不想再租了，原告也以为被告杨德兴不准备再租了。被告杨德兴称：拒收后其确实没去找原告商议续签或续交，但原告也没通知过不续签土地租赁协议；另外在原告2016年起诉时杨德兴明确表示续签后5年的土地租赁协议，但当时原告以被告不再从事奶牛饲养而在从事非奶牛行业经营为由不同意续签，双方根本没办法商量续签事宜。2017年9月8日，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会至奶牛场向被告杨德兴送达解除通知，主要内容为：……根据协议书约定饲养奶牛，现贵方将奶牛房经营企业，违反民法通则及合同法相关法律规定，存在严重违约；其次，第一次租赁至2016年10月30日已到期，双方之间也未续签协议，故通知你方（我方将解除与贵方于2001年11月1日签订的土地租赁协议书，解除协议的效力自本通知书送达贵方之日生效，请贵方于2017年9月17日前将租赁土地恢复原状归还浏南村委会，土地进行复耕），请贵方收到此通知按期归还租赁土地，逾期将产生的一切法律责任和经济损失由你承担。被告杨德兴于该日收取上述解除通知。同日，太仓市浏河镇浏南村村民委员会、太仓市浏河镇“两减六治三提升”专项行动领导小组办公室、长江口旅游度假区城乡环境综合整治工作领导小组联合向被告杨德兴送达关于整治“小散乱污”企业专项行动的通知，内容为：前期浏河镇人民政府已于2017年5月23日对你户发过《关于开展整治“小散乱污”企业专项行动的通知》，但你户拒不整改，我们于8月14日采取断三相电保留民用电的措施；但你户仍不配合整改并且私改电路用于违规生产。现再次通知你户停止违规生产行为，我们将在本通知发放之日起7日后对你户再次采取断电断水措施（强制销户，不得恢复）。原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会称：此为对奶牛场的通知；被告杨德兴认为该通知针对的是其在奶牛场隔壁的3.72亩土地，与涉案的7.05亩土地无关。2017年9月11日，被告杨德兴通过快递方式向原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会邮寄了“对9月8日通知的回复”，主要内容为：……第二次实因贵方原因未续签，但并不影响租赁协议中租期二十年的效力，双方签订的协议继续有效，有关其他条款依法参照原协议履行；贵方与我签订的土地租赁协议经太仓市公证处公证，受法律保护，任何一方擅自单方解除都是违法的。关于被告杨德兴奶牛场从事非奶牛饲养经营的情况，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会称2017年9月8日在奶牛场看到仓库里存放大量棉花和破衣破布、最南面河边的牛棚里有木制品加工、铝制品加工，并提供大量棉花照片4张（奶牛场示意图东北的小仓库）、木制品加工照片3张（奶牛场示意图最南的牛棚）、铝制品加工照片2张（奶牛场示意图最南的牛棚）及长江口旅游度假区城乡环境综合整治工作领导小组办公室的证明。从原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会上面载明的日期可以看出2017年8月15日字样。被告杨德兴称：木材加工厂和铝制品加工厂都是2017年四五月进入奶牛场的，木制品加工企业叫太仓市浏河镇刘安建材商行，铝制品加工企业叫太仓市浏河镇优佳铝合金加工厂，2017年8月14日停电后，该两家企业搬走了，另外奶牛场仓库内的大量棉花、破衣破布是奶牛场隔壁3.72亩土地彩钢大棚的太仓市浏河镇思祖棉花胎加工厂老板彩钢大棚里放不下、放在了奶牛场的仓库里，但也在2017年8月14日停电后把奶牛场仓库的棉花和破衣破布搬走了；2017年5月综治办就来环境整治过，综治办的人8月、9月、10月、11月几乎每天都来，在这木制品加工厂和铝制品加工厂两家企业来之前奶牛场的房子都空置着，只养了5头奶牛。原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会称：被告杨德兴未通知原告擅自将奶牛场用于非奶牛饲养企业经营，按照土地租赁协议约定奶牛场只能用于饲养奶牛；奶牛场有院墙和大门，平时不进去是看不到里面的情况的，2017年5月综治办去时发现奶牛场经营工业企业加工生产，原告这才知道。关于奶牛场的经营情况，被告杨德兴称：其向原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会租赁的7.05亩土地一直用于饲养奶牛、未出租给他人使用；受2007年三鹿“三聚氰胺”影响，奶牛、牛奶都卖不掉，奶牛厂经营困难，奶牛就淘汰了，其也没钱投资、没钱买养奶牛，就暂时停止经营饲养奶牛；直到2015年为了生存，其把奶牛场空的地方出租给他人用于塑料加工企业经营，出租了大概一个月左右，因环境整治塑料加工企业就搬走了，其就又开始饲养奶牛（5头），2017年四五月份引进了太仓市浏河镇优佳铝合金加工厂、太仓市浏河镇刘安建材商行，现在太仓市政府让供电局停电导致5头牛都快养不下去了；饲养奶牛行情不行后其一直靠奶牛场隔壁3.72亩土地上盖的彩钢大棚出租收益生活。关于2016年原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会起诉的情况，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会于2016年4月诉至本院要求确认土地租赁协议无效并要求被告杨德兴归还土地，在诉状和2017年5月31日的庭审陈述中原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会仍称被告杨德兴擅自改变土地用于奶牛饲养用途开办塑料加工、废布回收企业；被告杨德兴在答辩词及2017年5月31日庭审中称土地租赁协议有效、奶牛场仍在饲养5头奶牛、废塑料和破布加工回收不是在奶牛场而是在另外的3.72亩土地上。原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会以与被告杨德兴协商为由于2016年7月8日撤诉。本案庭审中，被告杨德兴拒不配合法院对奶牛场的不动产及附属物勘查、清点和启动评估、并明确不提反诉，导致法院无法对奶牛场的不动产及附属物进行勘察清点和启动评估程序；本院明确向被告杨德兴释明了拒不配合的法律后果，被告杨德兴明确表示知晓相应的不利法律后果。以上事实，有原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会提交的土地租赁协议、太仓市人民政府关于同意浏河镇村行政区划调整的批复、太仓市农业产业化领导小组办公室关于同意浏河镇农业产业结构调整的批复、解除通知书、照片、长江口旅游度假区城乡环境综合整治工作领导小组办公室出具的证明，被告杨德兴提交的营业执照、土地租赁协议、太仓市公证处的公证书、太仓市农业产业化领导小组办公室关于同意浏河镇农业产业结构调整的批复、对9月8日通知的回复、2012年至2016年的土地租金收据、牛棚中的奶牛照片、奶牛场的示意图，本院调取的太仓市市场监督管理局的函件，以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、土地租赁协议的效力问题；二、若土地租赁协议有效，则原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会主张2017年9月8日土地租赁协议解除是否成立。关于争议焦点之一，本院认为：一方面，原、被告签订《土地租赁协议》由被告承租原告的土地开设奶牛场从事奶牛养殖，协议就审批、复耕、地上物归属等事宜亦进行了特别约定，上述约定未与相关法律相冲突，太仓市公证处对涉案土地租赁协议进行了公证，故双方签订土地租赁协议系双方真实意思表示，该真实意思并不违反法律行政法规的强制性规定；另一方面，耕地与养殖业用地均属于农用地范畴，不涉及转为建设用地审批事宜，被告承租土地开办奶牛饲养场养殖奶牛系养殖业，归属于农业范畴；涉案土地经太仓市浏河镇人民政府申报，经太仓市农业产业化领导小组办公室批复同意将涉案土地由耕地变更为养殖业用地，该办公室将批复抄送了国土局，土地管理部门亦未提出异议，涉案土地用于开办奶牛场履行了相应的政府手续，也符合国家对设施农业用地及养殖业的产业政策要求。综上，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会与被告杨德兴于2001年11月1日签订的《土地租赁协议》并未违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会认为该土地租赁协议违法无效的意见缺乏相关法律依据和证据支持，本院不予支持。关于争议焦点之二，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会认为涉案土地租赁协议于2017年9月8日解除，理由为被告杨德兴违反土地租赁协议约定经营工业加工企业生产且2016年10月30日15年租期届满后双方未续签土地租赁协议；被告杨德兴认为原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会单方解除涉案土地租赁协议缺乏依据；本院认为：1.原、被告双方于2001年11月1日签订土地租赁协议依法成立，对当事人双方均有约束力，该法律约束力表现为在承租人持续从事奶牛养殖业经营的情况下，出租人在第一阶段租赁期满后，除可随市场行情调整土地租金价格外，应当与承租人续签土地租赁协议，同时也就意味着一旦承租人改变了土地经营用途，则出租人有权不再续签土地租赁协议；2.原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会明确解除意思以此次诉讼的2017年9月8日的解除通知书为准，2016年10月30日15年租期届满后，原、被告在未协商另签续订协议之前，被告杨德兴一直占有使用涉案土地，但原、被告双方签订土地租赁协议的目的在于从事奶牛养殖业，从本案原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会提供的证据及被告杨德兴的陈述来看，2016年10月30日前后承租人被告杨德兴早已改变了涉案土地的实际使用用途，且遭到综治办多次查处并多次要求整改，被告的行为不仅违背了双方签订土地租赁协议的合同目的，而且违反了国家的相关法律规定，原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会明确表示不同意与被告杨德兴另签续订土地租赁协议并无不当，原告于2017年9月8日书面要求解除原、被告之间的土地租赁合同关系符合法律规定，被告杨德兴已于2017年9月8日收到原告解除土地租赁协议的意思表示，故原、被告于2001年11月1日签订的土地租赁协议于2017年9月8日解除,本院予以确认。综上，土地租赁协议于2017年9月8日解除后，被告杨德兴理应依法腾退并将涉案土地归还给原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会，被告杨德兴腾退时应对涉案7.05亩土地上属于被告的财产予以全部搬离。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会、被告杨德兴于2001年11月1日签订的《土地租赁协议》于2017年9月8日解除；二、被告杨德兴于本判决生效之日起30日内将租赁原告的7.05亩土地上属于被告的全部财产予以搬离并将土地归还给原告太仓市浏河镇浏南村村民委员会。案件受理费3652元，由被告杨德兴负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  王 晓审 判 员  王云超人民陪审员  周秀芬二〇一八年三月二十六日法官 助理  王 伦书 记 员  陈寒艳