广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9422号
上诉人（原审原告）：陆佩云，女，1973年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈雄柏，男，1978年2月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，广东共明律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）:李佩文，女，1988年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
被上诉人（原审被告）：区海明，男，1983年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李杏颜，广东佛明律师事务所律师。
原审被告：谭志远，男，1974年6月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
原审第三人：佛山市放心房地产经纪有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沧江路366号。
法定代表人：谭健豪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾志均，男，该公司员工。
上诉人陆佩云与因与被上诉人李佩文、区海明、原审被告谭志远、原审第三人佛山市放心房地产经纪有限公司（以下简称“放心经纪公司”）确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆佩云上诉请求：撤销一审判决，判决李佩文、区海明与谭志远于2017年3月21日签订的房地产买卖合同无效，本案一、二审诉讼费用由李佩文、区海明承担。事实和理由：（一）一审判决没有认定和查清以下事实，导致不能真实全面反映本案事实。李佩文、区海明与谭志远于2017年3月21日签订《房地产买卖合同》并未征得陆佩云的同意。当晚谭志远将卖房的事实告知陆佩云后，陆佩云当即表示反对，并于第二天向李佩文、区海明认识的同村人打电话提出反对并要求解除合同，同时又到放心经纪公司处明确提出反对，并要求解除合同，退回定金。该事实，有李佩文、区海明举证的通话录音可以证明，陆佩云无异议，应依法予以认定，但一审判决没有认定。本案房地产买卖合同是放心经纪公司促成，作为有资质的房地产中介企业，放心经纪公司熟知夫妻共有房产的相关规定，但放心经纪公司都没有询问过谭志远配偶的情况和涉案房屋的共有产权情况，在签订合同之前，没有任何一个人向陆佩云征询过是否卖房的意见。一审判决对此事实没有查清。（二）一审判决适用法律错误，应依法改判。1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的是合同当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。而陆佩云并非涉案房地产买卖合同的当事人一方，而是被侵权第三人，一审判决适用该条规定错误。2.一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定错误。李佩文、区海明与谭志远签订买卖合同，擅自处分陆佩云享有份额的一半房产，违反了《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，严重损害了陆佩云的合法权益。涉案房地产买卖合同还违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款法律强制性规定。3.本案争议的标的是共有不动产，李佩文、区海明无权取得涉案房产的所有权，故房地产买卖合同应认定为无效。谭志远未经陆佩云同意，擅自越权与李佩文、区海明签订房地产买卖合同，陆佩云自知道后一直反对，拒绝追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，该房地产买卖合同对陆佩云不发生法律效力。李佩文、区海明仅支付了3万元定金，未支付其余购房款，更未办理产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题（三）》第十一条的规定，即使在本案合同实际履行的情况下，陆佩云也有权追回房屋。由此可以推定，涉案房地产买卖合同应为无效合同，否则不能依照上述规定追回房屋。3.从法律体系统一性和法律作用等进行分析，本案应认定涉案房地产买卖合同无效。
被上诉人李佩文、区海明辩称，（一）李佩文、区海明与谭志远签订的房地产买卖合同合法有效。该合同是双方当事人真实意思表示，不存在合同无效的法定情形。从谈话录音可知，陆佩云觉得涉案房屋太小以及想去其他地方买房才出售涉案房屋的，陆佩云和谭志远早已经将涉案房屋委托中介放盘出售，不存在陆佩云不知情的情况，更不存在谭志远恶意处分夫妻共同财产损害配偶权益的情况。陆佩云在签订合同后不同意出售房屋，原因是觉得房屋售价太低，并非不知情。根据物权公示原则，李佩文、区海明作为买方只负有对房屋产权状况进行形式上审查的义务，没有义务去审查设房产是否属于夫妻共同财产。涉案房屋登记在谭志远一人名下，李佩文、区海明有理由相信涉案房产的产权登记信息，相信谭志远有权处分。涉案合同是由放心经纪公司作为居间人促成的，房屋售价合理，不存在明显低于市场价格的情形。（二）本案是确认合同无效纠纷，陆佩云请求确认涉案房屋的产权属于物权确认纠纷，属于另一法律关系，与本案无关。综上，请求驳回陆佩云的上诉。
谭志远辩称，涉案房屋属于谭志远与陆佩云婚后所得。谭志远和陆佩云就房产问题一直存在较大的矛盾，谭志远需出卖房屋取得资金，但陆佩云一直反对谭志远出卖涉案房屋。当中介打电话问谭志远是否有房出售时，谭志远就让放心经纪公司先挂着，有人想看房就看看再说。因有几次谭志远和他人达成意向想签合同时向陆佩云告知,陆佩云均予以反对，所以当放心经纪公司业务员在3月21日介绍想买房屋的李佩文和区海明时，谭志远一时冲动，决定先签了房屋买卖合同，再事后告知陆佩云。放心经纪公司的业务员称不需要陆佩云同意，因为房产证只有谭志远的名字，只要谭志远签了名字就可以了。在放心经纪公司的主持下，双方在其办公室签订了房屋买卖合同，之后放心经纪公司业务员还私下拿出《买卖代理费支付承诺书》让谭志远签名。整个过程均是由放心经纪公司操作，就连合同上的文字、定金收据都是放心经纪公司书写。因为放心经纪公司把所有的事都做了，谭志远和看房的人甚至没有说过几句话。当天回到家，谭志远向陆佩云告知此事后，她强烈反对，坚持拒绝出卖，并于第二天通过放心经纪公司向李佩文和区海明告知情况，要求解除合同。谭志远无奈之下通过放心经纪公司多次与李佩文和区海明沟通，希望能达成和解，愿意私下双倍定金赔偿，了结此事。但李佩文和区海明不愿和解，要买房屋。后来，在放心经纪公司的主持下，陆佩云与李佩文、区海明见面商谈，但由于一方坚决不卖，一方也不愿意和解，以致成讼。放心经纪公司在签订房屋买卖合同中过错明显，没有向合同双方提示任何风险和是否合法，如果知道会惹出这么多麻烦，谭志远不会签订该合同。
放心经纪公司述称，希望买卖双方能达成谅解。
陆佩云向一审法院起诉请求：确认李佩文、区海明与谭志远于2017年3月21日签订的《房地产买卖合同》无效；本案诉讼费用由李佩文、区海明、谭志远承担。
一审法院认定事实：2017年3月21日，谭志远（卖方）与李佩文、区海明（买方）、放心经纪公司签订房地产买卖合同，约定放心经纪公司促成谭志远与李佩文、区海明买卖位于佛山市高明区荷城街道荷富路988号7座1103房。该物业成交价为645000元，该物业现时状况属于抵押中，欠款额具体以银行通知为准。涂销抵押方式为卖方在签订本合同后七个工作日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，卖方应于银行通知扣款日的7日前将该物业的银行欠款全部付至卖方还贷账号内，如需卖方到房管部门办理涂销抵押手续的，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内到房管部门办理。卖方是该物业的权属人，对该物业享有完整所有权，保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，在签署本合同前，经纪方负责核实包括周边情况、租赁情况、土地使用权等有可能影响交易的真实信息，卖方应如实提供信息给经纪方。买卖双方同意于2017年5月10日前（卖方涂销银行抵押后）办理交易过户手续。定金10000元，买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业的权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。定金余款20000元，买方需于2017年3月21日前支付给卖方。首期楼款（不含定金），买方需于交易递件核税当天支付给卖方，该款直接支付给卖方或存进卖方账户，到账即视为收取。按揭楼款为395000元，完成抵押登记手续后，由贷款银行直接划款到卖方账户。
另查，陆佩云与谭志远为夫妻关系，两人于1997年2月5日登记结婚，涉案房屋于2015年4月16日办理房屋产权登记，房地产权属人为谭志远。
一审法院认为，本案为确认合同无效纠纷。陆佩云与谭志远是夫妻关系，涉案房屋在两人的婚姻关系存续期间办理产权登记，房地产权属登记在谭志远一人名下。谭志远与李佩文、区海明于2017年3月21日签订房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，陆佩云辩称涉案房屋为夫妻共有财产，谭志远无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。陆佩云未能提供证据证明谭志远、李佩文、区海明与第三人在订立合同时存在恶意串通，陆佩云请求确认涉案房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决：驳回陆佩云的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元（陆佩云已预交），由陆佩云承担。
本案各方当事人在二审期间均未提交新的证据。
经审理，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案属于确认合同无效纠纷。陆佩云上诉主张涉案房屋为夫妻共同财产，谭志远与李佩文、区海明签订房屋买卖合同出卖共有房产违反法律规定，该房屋买卖合同应当认定无效。经审理，本院认为，本案并不存在认定涉案房屋买卖合同无效的法定情形，理由如下：
第一，认定合同的效力，应遵循《中华人民共和国合同法》的有关规定进行判断。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》是最高人民法院为正确审理买卖合同纠纷案件，根据民法通则、合同法、物权法、民事诉讼法等法律的规定，结合审判实践，制定的司法解释，该司法解释对于所有的买卖合同具有普遍适用的属性。而房屋买卖合同属于买卖合同中的一种，该司法解释同样适用于房屋买卖合同。根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效，故陆佩云以谭志远无权处分共有财产为由主张合同无效显然不成立。另外，陆佩云上诉主张其并非涉案房屋买卖合同一方当事人，不属于上述司法解释第三条第一款所规定的“当事人一方”，故该司法解释对其主张合同无效不予适用，但上述司法解释并未将“当事人一方”具体限定为合同文本上的当事人，此其一；其二，上述司法解释第三条第一款的重点在于不能以无权处分为由请求认定买卖合同无效，而无论是出卖人还是其他共有人以出卖人无权处分为由主张认定合同无效，其主张无效的理由均是相同的，故该司法解释所规定的原则应同样可适用于其他共有人以无权处分为由主张合同无效的情况。因此，陆佩云主张一审法院适用上述司法解释第三条第一款的规定对本案房屋买卖合同的效力进行判断属于适用法律错误，其理由并不成立。
第二，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案并无证据显示涉案房地产买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当认定合同无效的第一种至第四种法定情形：一是，陆佩云并未提交证据证明李佩文、区海明以欺诈、手段订立合同，损害国家利益。二是，李佩文、区海明信赖涉案房屋权属登记情况，并通过第三方中介公司与谭志远签订房屋买卖合同，陆佩云并未提交证据证明李佩文、区海明与谭志远恶意串通损害陆佩云的利益；而且，从双方当事人的陈述看，陆佩云是在合同签订之后才提出的异议，更进一步证明李佩文、区海明在签订合同时并未与谭志远进行恶意串通。至于陆佩云、谭志远所陈述的放心经纪公司在居间服务过程中存在的过错，与本案房屋买卖合同效力认定无关。三是，本案亦不存在以合法形式掩盖非法目的情形。四是，并无任何证据表明本案房屋买卖合同存在损害社会公共利益的情形。
第三，从陆佩云的上诉意见看，其主要是认为本案房地产买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的违反法律、行政法规的强制性规定的认定合同无效的法定情形。对此，本院认为，本案所涉及的是房屋买卖合同的效力问题，而无论《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，还是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项关于未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产的规定，所涉及的都是物权变动的效果问题，即使违反该规定，所产生的影响或后果针对的是所买卖的涉案房屋的物权变动情况，并不能影响房屋买卖合同的效力，故陆佩云以上述法律规定主张本案房屋买卖合同无效缺乏理据。
综上所述，本案房屋买卖合同并不存在认定合同无效的情形，陆佩云的上诉请求不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陆佩云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 建 红
代理审判员 欧阳凤霞
代理审判员 焦 艳 辉
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 朱 雯 偲