浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1082民初9490号
原告：临海市供销投资开发有限公司，统一社会信用代码：91331082763935015T，住所地：临海市东方大道299号。
法定代表人：王志坚，董事长。
委托诉讼代理人：陈萍，浙江郑和陈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林静超，浙江郑和陈律师事务所实习律师。
被告：董灵敏，女，1982年9月26日出生，汉族，住临海市。
委托诉讼代理人：吴佳丹，浙江鲁大律师事务所律师。
原告临海市供销投资开发有限公司（以下简称临海供销公司）与被告董灵敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临海供销公司的委托诉讼代理人陈萍、被告董灵敏的委托诉讼代理人吴佳丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告临海供销公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《原烟花公司房屋临时租赁合同》于2017年6月27日解除。2、判令被告立即腾房并返还给原告。3、判令被告支付原告房屋占有使用费按年3万元计算，自2017年6月28日起算至实际返还房屋之日止（暂计算至2017年8月27日为5000元）。4、判令被告恢复原状。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年12月28日签订《原烟花公司房屋临时租赁合同》，约定：一、原告将座落在市日杂公司和市烟花公司的仓库底楼十间、二楼西灿四间及以外楼梯脚起向南延伸至围墙止的西场地出租给被告使用。二、租期自2016年1月1日起至2018年12月30日止。三、年租金为叁万元。……七、在租赁期内，当原告城建规划需要或原告自行处置盘活资产时，原告需提前一个月通知被告终止合同，被告必须无条件搬迁，因合同终止造成的装修等其他一切损失由被告方自行负责，原告不负被告经济责任，房租按实结算等。因原告自行处置盘活资产需要，2017年6月25日，经原告董事会讨论决定收回临时出租给被告的房屋。2017年6月27日，原告向被告送达了《关于提前收回房屋的通知》，限被告于2017年7月30日前搬离并交回房屋。但期满后，被告却拒不搬离。故原告起诉。
另外，被告未经原告同意擅自将租赁房屋二楼转租给徐尤琳开餐饮，一楼转租给浙江时代电力建设有限公司。被告未经原告同意擅自装修房屋，改变房屋主体结构，将西面承重墙上的窗改成门，将二楼多孔板起掉架设楼梯，将一楼部分砌墙隔断。
原告认为，本案因约定解除合同，因房屋转租未经原告同意解除合同，因被告将租赁房屋未经原告同意擅自改变主体结构解除合同，因被告改变房屋使用性质解除合同。请求法院支持原告的诉讼请求。
被告董灵敏答辩称：本案不具备合同解除条件，双方的租赁合同应当继续履行。原告依据《原烟花公司房屋临时租赁合同》第七条，提出因“资产盘活需要”解除合同理由不成立。1、该合同第七条系原告为重复使用而预先拟定的条款，排除了被告主要权利，加重了被告责任，该条款无效。即使该条款有效，也应从维护交易安全、市稳定出发，行使解除合同应当严格遵守民事行为诚信、公平原则，严格履行审慎义务，而不应当随意的，仅以“莫须有”的“资产盘活需要”单方解除合同。原告陈述收回房产是因为政府有配餐项目需要使用标的房产，但未提供任何政府文件予以证实其说。2、原告以被告擅自转租为由要求解除合同，理由不成立。被告将标的房产二楼转租给徐尤琳经营已经取得原告同意。该事实可以从徐尤琳的个体工商户登记资料中得到证实。虽然在该资料中盖有产权人临海市供销合作社联合社的章。但供销社是标的房产的所有权人，同时供销社是原告的主管单位、全资股东，与原告是两个单位一套人马，连公章都保管在同一个工作人员手中。故原告以供销社与其是两个单位，供销社同意而原告不同意是诡辩。对于一楼东边房产，被告并非是将该房产转租给浙江时代电力建设有限公司临海项目部，而是因双方有业务重合，共同经营、使用。不存在转租。在原告向被告发送《关于提前收回房屋的通知》里也未提及不同意转租，在起诉时也未提起，均以“资产盘活”为由要求解除合同。从被告提交的证据，可以得出原告对有其他人共同使用标的房产是知情同意的。3、原告以被告未经同意擅自装修为由要求解除合同，理由不能成立。原告所谓的被告擅自将西面承重墙改成门、擅自架设通往二楼的楼梯等并非被告所为，被告只是按照原告交付时的房屋主体结构现状继续使用。被告在承租后因经营需要对标的房产进行简单装修、隔断，对此已经得到原告的同意。被告的装修行为不是原告提出解除合同的情形。
因原、被告双方的租赁合同不具备解除条件，原告要求被告腾房返还房屋的诉讼请求没有事实和法律依据。房屋租金被告依约支付，更无所谓的房屋占有使用费。请求驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告补充述称：原告有权解除租赁合同，理由有三：1、根据约定解除合同。租赁合同第七条明确约定，原告自行处置盘活资产时，提前一个月通知被告，被告必须无条件搬迁。从专业角度分析，“盘活资产”是“将闲置的资产运用管理起来，使之带来新的效益，或者是以前对资产的使用效率低，更换使用方法提高生产效益。”本案原告收回租赁房屋是为存放全市中小学超市配送食品，而目前出租的14间租赁房屋加场地，年租金共才3万元，两者比较，前者效益远远大于后者。从诚实、信用角度分析，既然双方当时在合同中约定“盘活资产”，这证明双方均认可“盘活产资”的约定。只要原告“盘活资产”用，被告就应当交回房屋。现被告拒不交回房屋，显属违约、更不诚信。2、未经原告同意擅自转租解除合同。被告将二楼房屋擅自转租给个体户徐尤琳经营开餐饮，将一楼部分房屋擅自转租给浙江时代电力建设有限公司用于经营。被告所谓的二楼转租经原告上级单位供销社同意。原告认为，供销社既不是产权人，又不是经营权人，原告与供销社是两个相互独立的民事主体，供销社没有得到原告的授权，不能代表原告。并且被告与案外人徐尤琳的转租合同违返合同常理，连基本的要素租金都没有约定。被告所谓的一楼部分房屋与电力公司合作经营关系，没有提供任何证据。3、未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。该租赁房屋为仓库，被告将租赁的房屋擅自改变用途，用于经营餐饮、办公室使用和营业场所。被告未按租赁房屋原有的性质使用，存在安全隐患。合同应予解除，被告应支付占有使用费。并且被告应恢复租赁房屋原有状态。
原告为证实自己的主张，在举证期限内，向本院提交的证据有：
1、原告的营业执照、被告的户籍证明各1份，拟证明原、被告的诉讼主体资格适格。
2、原烟花公司房屋临时租赁合同1份，拟证明该房屋性质是仓库；租金每年3万元；原告盘活资产时提前1个月通知被告，被告无件条搬迁；被告装修必须经原告同意的事实。
3、关于提前收回房屋的通知1份，拟证明原告通知被告收回房屋，被告也签字确认事实。
4、董事会决议书、公司登记基本情况各1份，拟证明原告公司经董事会决定对被告地块做盘活资产处理的事实。
5、房产证2份，拟证明被告租赁的房屋二楼系烟花公司所有，一楼系临海市日用杂品公司所有的事实。
6、临海市人民政府临证发【2014】36号关于同意组建临海市供销投资开发经营有限公司的批复1份，拟证明原有供销系统的资产经营权归属原告的事实。
7、临海市人民政府临政发【2011】44号关于加快供销合作社改革发展的实施意见1份，拟证明社有企业由原告经营的事实。
8、浙江省人民政府浙政发【2010】46号关于加快供销合作社改革发展的实施意见1份，拟证明供销社资产所有权与经营权分离的事实。
9、国务院国发【2009】40号关于加快供销合作社改革发展的若干意见1份，拟证明有关管理和经营权归原告的事实。
10、中华全国供销合作总社供销函合字【2002】62号关于对基层社和直属企业改制后剩余资产权属问题的批复1份，拟证明改制后的资产权属的事实。
11、临海市供销合作社文件临供办【2002】29号关于临海市日用杂品公司进行改制的请示和临海市经济体制改革委员会文件临体改【2002】14号关于临海市日用杂品公司改制方案的批复各1份，拟证明临海市日用杂品公司是供销社下属企业，改制后资产归供销社所有，一楼房屋的所有权是日杂公司的事实。
12、临海市供销烟花有限公司章程1份，拟证明烟花公司是原告的子公司的事实。
13、个体户登记基本情况、浙江时代电力建设有限公司的国家企业信用信息公示各1份，拟证明否定被告与徐尤琳、时代电力公司不存在合作关系，是转租给徐尤琳、时代电力公司的事实。
14、照片8张，拟证明被告转租和改变房屋主体结构的事实。
对原告提供的上述证据，被告的质证意见为：
被告对原告提供的证据1无异议。对原告提供的证据2的真实性无异议，但认为房屋的性质是仓库，原告租给被告并不是做仓库使用，合同第七条虽然有盘活资产收回房屋的约定，被告认为是格式条款无效。对原告提供的证据3的真实性无异议，对其合法性有异议，本案不具备解除合同的条件，被告仅是收到通知，没有同意原告解除要求。从通知书看原告要求解除合同理由仅是盘活资产需要，不存在被告装修、转租的原因。由此反应出徐尤琳、时代电力公司，以及被告对房屋的简单装修是无异议的。对原告提供的证据4的三性被告不清楚。但其收回房屋的唯一理由是盘活资产需要，原告无权仅凭自己意愿做出侵害被告意愿的决定。对原告提供的证据5无异议。对原告提供的证据6、7、8、9、10的真实性无异议，但认为原告的职责是运作，资产是供销社所有，供销社与原告是同一套班子，二者之间是控制权有统一性，供销社作为原告唯一控股股东，以及涉案房产的所有人，当然有权对涉案房产设定权利义务。原告将涉案房产出租给被告也是资产盘活，解除合同不能成立。供销社是出资人，所有权也是供销社，对于原告提出的规定所有权和经营权分离是其内部规定，不能约束被告。对原告提供的证据11、12，被告认为没有关联性。对原告提供的证据13中的徐尤琳登记情况和时代电力公司的信用信息均无异议，但认为徐尤琳使用房产已经供销社同意，原告早在2015年12月份应当知道时代公司在使用涉案房产，未在6个月内向被告提出解除合同，已丧失了解除合同的理由。对原告提供的证据15，被告对拍摄地点没有无异议，但其中3张楼梯照片不属于被告承租范围，另5张只能证明时代电力公司在使用，不能作为改变主体的证明。
被告董灵敏为证实自己的主张，在举证期限内，向本院提供的证据有：
1、临海市四季园果蔬专业合作社营业执照1份，拟证明被告系该合作社的经营者是自用房屋。
2、徐尤琳住所（经营场所）使用证明、房屋租赁合同各1份，拟证明涉案房屋是临海供销社联合社所有，徐尤琳使用的涉案房产已经得房屋所有人同意，不存在原告主张的擅自转租事实。
3、照片2张（照片手机所拍，被告出示手机），拟证明早在2015年9月份时代公司临海项目部就已在使用涉案房产，原告最迟在与被告签订租赁合同时即2015年12月28日已知道电力公司使用该房屋的事实，并未在6个月内解除合同，已丧失了解除合同的事实。
4、中国银行客户留存联单1份，拟证明被告早在2017年7月1日就已将涉案房屋的租金支付给原告，不存在占有房屋使用费的事实。
对被告提供的上述证据，原告的质证意见为：
对被告提供的证据1的真实性无异议，对其合法性有异议，认为该经营地点是临海市邵家渡街道邵临中路26号，不是涉案房产所在地；关联性有异议，不能是被告主张的自用房屋。对被告提供的证据2的合法性和关联性有异议，认为涉案房屋所有权并非供销社联合社所有，是烟花公司所有，烟花公司是原告的子公司。二楼的经营权归原告。被告提供的房屋租赁合同条款上的租金是空白的，对合同的真实性、合法性、关联性均有异议。本案供销社和原告是两个不同的主体，本案合同是原告与被告签订，如同意转租也是由原告同意，该证据不能证明原告的主张。对被告提供的证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。照片无法辨认是时代电力公司，无法证明被告主张的拍摄时间为2015年9月11日，因为手机时间可以人为调整。假设时间是2015年9月11日也不能证是时代公司的牌子。对被告提供的证据4的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为费用是被告腾房前的占有使用费，不是房租。
对原、被告提供的上述证据，结合原、被告的举证、质证意见，本院认证如下：
对原告提供的证据1、2、5，本院予以认定。对原告提供的证据3，原告发出收回房屋的通知，被告收到该通知的事实，本院予以认定。对原告提供的证据4真实性予以认定，但该证据对外不产生直接的法律效力。对原告提供的证据6、7、8、9、10、11的真实性是予以认定，上列证据均为机关文件。对原告提供的证据12，证明临海市供销烟花有限公司为原告的全资子公司予以认定。对原告提供的证据13，本院认为被告未提供证据证明被告与徐尤琳、浙江时代电力建有限公司存在合作关系。对原告提供的证据14，本院认为原告未提供租赁房屋原有房屋主体结构，无法认定被告改变原房屋主体结构。
对被告提供的证据1，本院予以认定。对被告提供的证据2本院不予认定，本案房屋租赁合同的主体是原告和被告，供销社联合社不是直接参与经营者，对其作为出租方徐尤琳作为承租方签订的《房屋租赁合》，并且合同中主要条款欠缺，本院不予认定。对被告提供的证据3，不能证明时代电力公司早在2015年12月28日已挂有该照牌。对原告提供的证据4的真实性本院予以认定。
经审理，本院认定事实如下：
2015年12月28日，原告临海供销公司与被告董灵敏签订《原烟花公司房屋临时租赁合同》，合同约定：原告将座落在临海市古城街道江滨路112号后面，房屋所有权证登记在临海市日杂公司名下（房产权证号为：临海市房权证城关镇字第××号）和房屋所有权证登记在临海市烟花公司名下（房产权证号为：临海市房权证城关镇字第××号）的仓库，其中底楼十间，二楼西灿四间及从楼梯脚起向南延伸至围墙止的西场地出租给被告使用。租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月30日止。年租金3万元，先付租金，后使用房屋，每半年支付一次，分别在每年的1月1日和7月1日支付。如被告需要装修，应事前征得原告同意后，方可装修。在租赁期限内，如遇城建需要或原告自行处置盘活资产，原告提前一个月通知被告终止合同，被告必须无条件搬迁等。2017年6月27日，原告以盘活处置为由向被告发出《关于提前收回房屋的通知》，要求被告于2017年7月30日前腾房，交回租赁房屋。被告于当日收到该通知。被告未按该通知返还租赁房屋。
另查明，原告出租被告承租的涉案房地产，目前二楼由个体经营户徐尤琳经营餐饮服务；一楼部分房屋及房屋外场地由浙江时代电力建设有限公司作为办公室及存放电力设备使用。上述两处房屋非承租人使用该房屋，且未经原告许可。一楼的另一部分由被告董灵敏开办经营的临海市四季园果蔬专业合作社，业务范围为组织收购、销售成员种植的水果、蔬菜，开展与农业生产经营有关的技术、信息服务。
本院认为：原、被告双方签订的《原烟花公司房屋临时租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。但被告在履行合同过程中，未经原告许可将二楼房屋转让给案外人个体工商户徐尤琳使用，虽然被告提供了由临海市供销合作社联合社与徐尤琳签订的《房屋租赁合同》，但该合同的出租方为临海市供销合作社联合社，为非涉讼房屋的经营权人，其合同主要条款租金欠缺；同时，未经原告许可将一楼的部分房屋让与浙江时代电力建设有限公司作为办公室及存放电力设备使用。该行为为被告擅自将涉诉讼房屋转租、分租或出借他人使用，违反合同法第二百二十四条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定。本案租赁标的物为贮藏仓库，被告擅自将该仓库改变用途，转租或出借他人用于经营餐饮、改为办公用房，作为经营场所，明显与原有仓库用途不符，该改用行为显然不当，未按照租赁物的性质使用，为典型的未正当使用租赁物。本案承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，并可能造成租赁物严重损失，出租人可以解除合同。现原告要求解除房屋租赁合同，本院予以准许。原告曾以盘活处置为由，向被告发出通知解除合同，本院认为以盘活资产为由解除租赁合同，理由过于随意。原告请求恢复原状，因原告未提供证据证明出租该房屋时的原有状态，故驳回原告要求恢复原状的请求。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十四条规定，判决如下：
一、解除原告临海市供销投资开发有限公司与被告董灵敏于2015年12月28日签订的《原烟花公司房屋临时租赁合同》。
二、被告董灵敏于判决生效之日起十五日内腾退其承租的座落在临海市古城街道江滨路112号后面，房屋所有权证登记在临海市日杂公司名下（房产权证号为：临海市房权证城关镇字第××号）和房屋所有权证登记在临海市烟花公司名下（房产权证号为：临海市房权证城关镇字第××号）的仓库，其中底楼十间，二楼西灿四间及从楼梯脚起向南延伸至围墙止的西场地，并返还给原告临海市供销投资开发有限公司。
三、被告董灵敏按年租金3万元计算房屋租金和房屋占有使用费给原告临海市供销投资开发有限公司至被告董灵敏腾退出屋时止。
四、驳回原告临海市供销投资开发有限公司其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告董灵敏负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 马平飞
二〇一七年十一月十三日
代书记员 彭齐松