北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第23260号
原告都×，男，1969年9月7日出生。
身份证号：×××。
原告尹×，女，1972年4月7日出生。
身份证号：×××。
委托代理人王大飞，北京市浩都律师事务所律师。
委托代理人杨猛，北京市浩都律师事务所律师。
被告郭×，男，1967年11月20日出生。
身份证号：×××。
被告吴×，男，1987年11月27日出生。
身份证号：×××。
郭×及吴×之委托代理人赵楠，北京尚勤律师事务所律师。
吴×之委托代理人郭一强，北京尚勤律师事务所律师。
第三人泰和联行投资管理（北京）有限公司，住所地北京市东城区藏经馆胡同17号2幢B1110室。
注册号：110105009711881。
法定代表人冯威，执行董事。
委托代理人章彦奇，北京安之律师事务所律师。
委托代理人侯×，男，北京安之律师事务所实习律师。
�告都×、尹×与被告郭×、吴×、第三人泰和联行投资管理（北京）有限公司（以下简称泰和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告都×、尹×之委托代理人王大飞、杨猛与被告郭×及吴×、郭×之委托代理人赵楠、吴×之委托代理人郭一强、泰和公司之委托代理人章彦奇、侯×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
都×、尹×诉称，我们系夫妻关系。2009年11月6日都×取得北京市海淀区西翠路17号院3号楼4层西3单元×号房屋的所有权。2014年10月16日花×（甲方）与我们（乙方）签订《抵押借款合同》，约定甲方向乙方提供借款600万元，借款期限为一个月，借款担保为乙方提供自有住房即诉争房屋作为抵押担保，乙方协助甲方办理抵押登记手续。同日，双方在北京市方正公证处出具（2014）京方正内民证�第51658号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年10月17日，都×与花×对诉争房屋办理了抵押权设立登记。在办理抵押登记的同时，我们依花×的要求还向郭×出具了出售诉争房屋的《授权委托书》，北京市方正公证处出具（2014）京方正内民证字第51664号公证书。2014年12月4日，郭×出具《转委托书》，将（2014）京方正内民证字第51664号公证书中的委托事项转委托给吴×办理。2014年12月3日，吴×与第三人签订《房屋买卖合同》，2014年12月8日第三人取得了诉争房屋的所有权证。我们认为，1、在未解除抵押权的情况下，2014年12月3日吴×以自己的名义与第三人签订的房屋买卖合同应该无效；从公证书中体现吴×没有权利决定诉争房屋的价格，为此房屋买卖合同属于超越代理权，应该无效。2、我们与花×存在借款事实，但花×利用其优势，迫使我们签订委托书，而且我们�受托人郭×根本不认识，并在借款到期时，故意隐瞒出售抵押权房产，既不告诉我买房对象，也不告知金额和付款方式，恶意串通订立《房屋买卖合同》，并私自办理过户变更手续，企图以合法形式掩盖非法目的。因此被告的买卖行为和所签订的买卖合同均是无效。3、吴×在未授权的情况下与第三人签订的《房屋买卖合同》，合同显示成交价格为465万元，该转让价格达不到市场交易价的70%。故诉至法院，要求：1、确认郭×、吴×以我们的名义与第三人泰和公司于2014年12月3日签订的北京市海淀区西翠路17号院3号楼4层西3单元×号房屋的《房屋买卖合同》无效；2、确认郭×、吴×以我们名义就上述房屋与第三人泰和公司于2014年12月5日签署的、在建委备案的《存量房买卖合同》无效；3、诉讼费由郭×、吴×承担。
郭×、吴×辩称，不同意都×、尹×的诉讼请求。都×、尹×起诉书所述与事实不符，郭×与都×、尹×之间是委托代理关系，郭×经公证处转委托给吴×的委托书均具有合法的手续，我们二人没有超越代理权限的代理行为。都×、尹×要求确认无效的合同系房屋买卖合同，该合同只是我们在从事代理权限范围内的代理活动，买卖的主体是都×、尹×，我们二人不是本案适格主体。综上我们要求驳回都×、尹×的诉讼请求。
泰和公司述称，都×、尹×的本次起诉构成重复起诉，本案的诉讼标的与二人提起的前诉的诉讼标的相同，均是二人和我公司就诉争房屋签署的房屋买卖合同，且本次诉讼的诉讼请求否定了前诉的裁判结果。本案是都×、尹×和我公司之间的房屋买卖合同纠纷，所以二人针对的利益相反方是我公司，我公司应是本案被告，故前后诉的当事人相同。都×、尹×将不是合同任何一方的郭×和吴×列为被告�为了规避重复诉讼。我公司作为买方，签署的合同、手续程序都合法有效，且该房屋交易已实际履行完毕，诉争房屋已经过户到我公司名下。综上，我公司请求驳回都×、尹×的诉讼请求。
经审理查明，都×与尹×系夫妻关系。2009年11月6日，都×取得北京市海淀区西翠路17号院3号楼4层西3单元×号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权证。2014年10月16日，花×（甲方）与都×、尹×（乙方）签订《抵押借款合同》，约定甲方向乙方提供借款600万元，借款期限为一个月，借款担保为乙方提供自有房屋即诉争房屋作为抵押担保，乙方协助甲方办理抵押登记手续。同日双方在北京市方正公证处对该合同进行公证。2014年10月22日，北京市方正公证处出具（2014）京方正内民证字第51658号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年10月17日，都×与花×对诉争房屋办理了抵押权设立登记。
2014年10月16日，都×出具《委托书》，委托原因、事项、权限为：“委托人都×是位于北京市海淀区西翠路17号院3号楼4层西3单元502房屋的所有权人（房屋所有权证号为：X京房权证海字第1155**号）。现我想抵押上述房产借款，因为我没有时间，故委托郭×为我的代理人，全权代表我办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；2、办理解除抵押登记手续，领取还款资料及相关文件、领取房屋所有权证；3、办理该房产抵押登记手续，在抵押登记机关签订抵押登记使用的抵押借款合同；4、领取房屋所有权证、他项权证；5、签署与上述事宜相关的文件；6、代理日后关于上述房产的本人作为抵押人的解除抵押事宜，并领取解押文件、房屋所有权证。受托人郭×在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至办理完毕为止。代理人有转委托权。”同日，都×对该委托书进行公证。2014年10月22日，北京市方正公证处出具（2014）京方正内民证字第51659号公证书。2014年10月16日，都×、尹×出具《委托书》，委托原因、事项、权限为：“委托人都×是位于北京市海淀区西翠路17号院3号楼4层西3单元×房屋的所有权人（房屋所有权证号为：X京房权证海字第1155**号），尹×是都×的配偶。现我们想将上述房产出售，因为我们没有时间，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托郭×为我们的代理人，全权代表我们办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法�定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；2、办理提前偿还贷款事宜、解除抵押登记手续并领取房屋所有权证、他项权证、贷款结清证明等相关文件；3、贷款还清抵押解除后，办理房屋核验手续，在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，办理网签、撤销网签、面签、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续（包括资金监管手续）、办理接受询问相关手续。受托人郭×在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至办理完毕为止。代理人有转委托�。”同日，都×、尹×对该委托书进行公证。2014年10月22日，北京市方正公证处出具（2014）京方正内民证字第51664号公证书。审理中，都×、尹×表示其系在花×的要求下进行的上述公证，郭×亦表示系花×让其办理诉争房屋的相关事宜。
2014年12月3日，吴×与泰和公司签订《房屋买卖合同》，约定吴×将诉争房屋出售泰和公司，成交价格为620万元。2014年12月4日，郭×出具《转委托书》，委托原因、委托事项如下：转委托人郭×受都×、尹×的委托（见北京市方正公证处出具的（2014）京方正内民证字第51664号公证书）办理位于北京市海淀区西翠路17号院3号楼4层西3单元×房屋（房屋所有权证号为：X京房权证海字第×号）的解抵押、出售、过户等相关事项，具体内容详见编号为（2014）京方正内民证字第51664号。因本人工作忙，现将上述事项转委托给吴×办理。受托人吴�在上述授权范围内所进行的一切行为及签署的一切文件，我均予以承认并承担一切法律后果。委托期限：从转委托之日起至转委托事项办完为止。受托人无转委托权。同日，北京市方正公证处对该转委托书出具（2014）京方正内民证字第60828号公证书。2014年12月5日，花×与都×代理人郭×签署《解除抵押权的协议》，并于当日办理了诉争房屋的抵押权注销登记手续。同日，吴×代都×（出卖人）与泰和公司（买受人）签署编号为CW2×012《存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定出卖人出售诉争房屋的成交价格为465万元。该合同在北京市海淀区房屋管理局予以备案，泰和公司亦按照该合同约定的成交价格支付税款151601.74元。
2014年12月8日，泰和公司取得了诉争房屋的所有权证。审理中，都×、尹×表示郭×没有权利代表二人确定诉争房屋的出售价格，吴×在签订《房屋买卖合同》时并没有代理权，且吴×与泰和公司系恶意串通，将诉争房屋登记至泰和公司名下。吴×表示其已于12月3日获得了郭×的口头授权。郭×对《房屋买卖合同》予以认可，表示其并不认识吴×，其系通过花×与吴×办理的转委托书，且其在12月3日已经告知吴×转委托一事。
泰和公司提交了增涛于2014年12月4日向吴×汇款380万元及2014年12月5日向吴×汇款240万元的中国工商银行汇款凭证、吴×出具的收条，证明其单位员工增涛向吴×支付620万元的购房款。都×、尹×表示对汇款凭证的真实性无法确认。吴×表示其已收到泰和公司支付的购房款620万元，其出售诉争房屋系因都×、尹×未偿还花×的欠款，且该笔款项已经转给郭×，但记不清转款时间及银行账户。郭×表示其对吴×与泰和公司的房屋买卖过程并不知情，亦不清楚购房款在何处，但表示其有一张银行卡在花×处。都×、尹×表示对吴×与泰和公司的房屋交易过程亦不知情，并表示二人未偿还花×的欠款，但花×未向二人主张过债权。
另查，2014年12月，都×、尹×将泰和公司起诉至本院，认为CW2×12《存量房屋买卖合同》（自行成交版）约定的成交价格过低，显失公平，要求撤销该份合同并将诉争房屋恢复登记至都×名下，由泰和公司腾退交还诉争房屋。在该案审理中，都×、尹×提交了北京中资房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》，估价结果为诉争房屋2014年12月8日的评估价值为8374900元。2015年3月25日，本院作出一审判决，驳回都×、尹×的全部诉讼请求。后都×、尹×不服提起上诉，因二人在上诉过程中提起本诉，2015年6月24日，北京市第一中级人民法院作出裁定，中止审理该上诉案件。泰和公司认为都×、尹×的此次诉讼属于重复起诉。另外，都×、尹×提出泰和公司购买诉争房屋的成交价格过低，据此提交二手房房源网站的成交记录打印件，证明2014年12月11日诉争房屋所在位置的其他房源成交价格约900万元。吴×表示无法核实该份证据的真实性，对证明目的不予认可。郭×对此表示不清楚。泰和公司对该份证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。
上述事实，有当事人陈述、结婚证、存量房屋买卖合同（自行成交版）、北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书、北京市国有土地房屋一般抵押权注销登记申请书、解除抵押权的协议、抵押借款合同、（2014）京方正内民证字第51658号公证书、（2014）京方正内民证字第51659号公证书、（2014）京方正内民证字第51664号公证书、（2014）京方正内民证字第60828号公证书、房屋买卖合同、税收缴款书、银行凭证、收条、房屋所有权证、房源成交记录打印件、（2015）海民初字第02514号民事判决书、（2015）一中民终字第04508号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条之规定：“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”都×、尹×于2014年10月16日出具委托书，委托郭×办理诉争房屋的买卖手续、产权转移手续并收取相关售房款等，同时赋予郭×转委托权。该委托书经北京市方正公证处公证，并出具（2014）京方正内民证字第51664号公证书。2014年12月3日，吴×与泰和公司就诉争房屋签订了《房屋买卖合同》，次日郭×将（2014）京方正内民证字第51664号公证书中的委托事项转委托吴×办理，对吴×出售诉争房屋的行为进行了追认，并办理了诉争房屋的解除抵押手续，庭审中，郭×亦对吴×依据委托事项出售诉争房屋的行为予以认可，因此吴×出售诉争房屋的行为并未超出都×、尹×的委托事项，其有权单独代都×、尹×出售诉争房屋，该行为合法有效。因此，都×、尹×提出郭×、吴×的行为超越代理权，于法无据，本院不予采信。现泰和公司已经按照《房屋买卖合同》的约定给付购房款620万元，吴×亦表示收到该笔款项，且诉争房屋已过户至泰和公司名下，故本院认定《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且已经履行完毕。都×、尹×提出吴×与泰和公司系恶意串通，未提交相应证据，本院不予采信。都×、尹×提出诉争房屋的实际交易价格过低，未提交充分证据，且二人在前诉中提交的房屋估价报告亦显示当时出售房屋的价格为8374900元，因此泰和公司购买诉争房屋的价格应属合理范围内，故本院对都×、尹×的该项主张不予采信。综上，都×、尹×要求确认吴×以其名义与泰和公司于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
从事双方民事法律行为的当事人，意思表示中意思与表示不一致的，属于隐藏行为，在隐藏行为中，虚假意思表示应当认定为无效。吴×代都×、尹×与泰和公司于2014年12月5日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》系双方用于报税及备案而签订的网签合同，双方并未实际按照该自行成交版合同的房价款履行，而实际按照双方于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》中约定的房价款履行，故就出现上述两版合同的情况，本院认定前者的民事行为系为以合法手段掩盖避税的非法目的无效民事行为，应当认定双方于2014年12月5日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。都×、尹×主张吴×以其名义签署的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。都×、尹×提起本次诉讼的诉讼请求与前诉不同，泰和公司主张二人系重复诉讼的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第三百九十七条、第四百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十九条之规定，判决如下：
一、确认吴×与泰和联行投资管理（北京）有限公司于二○一四年十二月五日签订的编号为CW287012《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；
二、驳回都×、尹×的其他诉讼请求。
案件受理费二万七千六百元，由都×、尹×负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按�方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭晶
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 常远