广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤01执异487号
异议人（案外人）：肖穗儿，女，1983年11月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：周长怡，广东经国律师事务所律师。
申请执行人：广东华兴银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河路533号。
负责人：段欣，该行行长。
委托代理人：成恒杰、黄杏强，均为该行员工。
被执行人：广东永安贸易有限公司，住所地：广东省广州市越秀区下塘西路89号109房。
法定代表人：方广彬，该公司经理。
委托代理人：章其明，该公司职员。
被执行人：方广彬，女，1964年6月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被执行人：周韬，男，1978年8月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
被执行人：唐卫兰，女，1984年12月20日出生，壮族，住广东省广州市海珠区。
被执行人：广州永谦隆贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区下塘西路87号首层自编之五。
法定代表人：方广彬。
被执行人：广州源百弘贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区下塘西路87号首层自编之七。
法定代表人：方广彬。
本院在执行广东华兴银行股份有限公司广州分行与广东永安贸易有限公司、方广彬、周韬、唐卫兰、广州永谦隆贸易有限公司、广州源百弘贸易有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人肖穗儿对本院查封登记于唐卫兰名下的广州市海珠区君庭街17号4002房（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人肖穗儿称，一，法院查封的房屋已经网签并办理过户登记手续，实际所有权人为案外人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结财产的规定》第十七条之规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人肖穗儿与被执行人唐卫兰于2016年10月8日通过网上交易系统签订存量房买卖合同，约定递件当日支付首付款1950000元，剩余房款4550000元按照按揭方式付款，并由中国农业银行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》。2016年11月7日案外人办理了涉案房屋的申请转移手续并同时向被执行人支付了首期款3250000元，广州市房地产管理部门已受理过户申请并出具了《受理回执》。案外人据此认为已支付完毕购房款，且案外人接受房屋后，一直在实际占有、使用、管理该房屋。因此房屋的实际所有权人为案外人。二、法院的查封行为将导致房地产交易秩序的混乱和不安全。本案中，肖穗儿支付了全部房款并实际占有了涉案房产，对未过户登记没有过错，因此请求撤销（2016）粤01执字第2444号执行裁定书并立即解除对涉案房产的查封。
案外人肖穗儿向本院提交了如下证据:1、存量房买卖合同；2、房屋买卖合同；3、个人购房担保借款合同；4、个人住房贷款同意贷款意向书；5、存量房交易价格计税核定通知书；6、房地产纳税申报表；7、税收缴款书及增值税普通发票；8、受理回执（16登记08399061、16登记08399101）；9、广州市不动产登记查册表；10、个人名下房地产登记情况查询证明；11、物业交接表；12、物业管理费发票；13、工商银行转账凭证；14、中信君庭业主公约；15、中信君庭前期物业管理服务协议；16、发票八份；17、两份收款收据（定金、首期款）；18、施工合同。
申请执行人广东华兴银行股份有限公司广州分行称，根据广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋的所有权人仍然是被执行人唐卫兰。房管局只是受理了肖穗儿的变更申请，但尚未办理过户登记，故涉案房产没有发生物权变动。虽然肖穗儿与农业银行签订了个人购房担保借款合同和个人住房贷款同意贷款意向书，但农业银行尚未放款，肖穗儿与农业银行之间不存在真实的债权债务关系。
本院查明，本案的执行依据是本院作出的（2015）穗中法金民初字第2049号民事判决，该判决内容如下：“一、自判决发生法律效力之日起十日内，广东永安贸易有限公司向广东华兴银行股份有限公司广州分行偿还借款本金92605604.13元以及利息、罚息、复利（第1笔贷款，利息以5000万元为本金按年利率7.2%从2015年3月21日计至2015年8月28日，罚息从2015年8月29日起至2015年12月30日以5000万元为本金，从2015年12月31日起至2016年2月3日以49655604.13元为本金，从2016年2月4日起至款项实际清偿之日止以49605604.13元为本金，均按年利率10.8%计算，复利以不能按时支付的利息为基数，从2015年6月21日起按年利率10.8%计算至清偿之日止，罚息不计收复利；第2笔贷款，利息以3300万元为本金按年利率7.2%从2015年3月21日计至2015年9月4日，罚息从2015年9月5日起按年利率10.8%计至款项实际清偿之日止，复利以不能按时支付的利息为基数，从2015年6月21日起按年利率10.8%计算至清偿之日止，罚息不计收复利；第3笔贷款，利息以1000万元为本金按年利率7.2%从2015年3月21日计至款项实际清偿之日止，复利以不能按时支付利息为基数，从2015年6月21日起按年利率10.8%计算至清偿之日止，罚息不计收复利）。二、方广彬、周韬、唐卫兰、广州永谦隆贸易有限公司、广州源百弘贸易有限公司对上述第一项判决确定的广东永安贸易有限公司的债务承担连带清偿责任。方广彬、周韬、唐卫兰、广州永谦隆贸易有限公司、广州源百弘贸易有限公司承责后，有权向广东永安贸易有限公司追偿。”被执行人逾期未履行上述生效法律文书确定的义务，本院于2016年10月20日作出（2016）粤01执2444号执行裁定书，裁定“查封、冻结、扣划、截留、扣押、变卖属于被执行人广东永安贸易有限公司、方广彬、周韬、唐卫兰、广州永谦隆贸易有限公司、广州源百弘贸易有限公司的价值约人民币107838323.16元（含执行费）的财产。”本院据此于2016年11月7日查封了涉案房产。
另查明，2016年9月20日，肖穗儿与唐卫兰通过中介广州市德才房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定唐卫兰将其名下广州市海珠区君庭街17号4002房屋以790万元的价格出售给肖穗儿。付款方式为在签署合约之时交付定金10万元，在取得银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续之后，支付楼款227万元。在交易过户完成并办妥他项权证后由贷款银行直接拨入唐卫兰银行帐号553万元作为楼价余款。2016年9月20日，唐卫兰出具收到肖穗儿购买涉案房屋定金10万元的收据。同日，肖穗儿向广州市德才房地产代理有限公司支付3万元中介代理费，并收到广州市德才房地产代理有限公司开具的收款收据。2016年10月8日，肖穗儿与唐卫兰签订《存量房买卖合同》和《存量房买卖合同说明》，房地产中介是广州市盈联投资顾问有限公司。2016年11月7日，唐卫兰出具收到肖穗儿购买涉案房屋首期款325万元的收据。2016年10月24日，中国农业银行股份有限公司向肖穗儿出具个人住房贷款同意贷款意向书，用于肖穗儿向唐卫兰说明贷款落实情况。肖穗儿与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，约定肖穗儿把涉案房产抵押给农业银行并借款455万元，用于购买涉案房产，全部借款直接划给唐卫兰名下的农行账户。
再查明，2016年11月7日，账号62×××41户名肖穗儿的中国工商银行账户分别向账号62×××78的中国农业银行户名唐卫兰的账户转账195万元、130万元。当日，唐卫兰和肖穗儿一同向广州市海珠区不动产登记中心申请办理过户登记手续，因涉案房产已被本院查封，未完成过户登记。本案审理期间，本院征询肖穗儿意见是否愿意将剩余价款按照本院要求交付执行，肖穗儿表示其愿意将购房余款455万元交付本院用以执行以解封涉案房产。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。因此，本院以（2016）粤01执2444号执行裁定书查封登记于唐卫兰名下的广州市海珠区君庭街17号4002房符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人肖穗儿与被执行人唐卫兰已于2016年9月20日签订了房屋买卖合同。2016年10月8日起，肖穗儿开始实际占有涉案房产。2016年11与7日止肖穗儿共交付了首期购房款335万元，且其在本案审理过程中书面同意将购房余款455万元交付本院用于执行。肖穗儿向不动产登记管理部门提交转移登记申请后才发现涉案房屋被本院查封而无法办理过户手续，故其对未过户登记此没有过错。因此，在肖穗儿交清购房余款455万元供本案执行后，本院可根据上述司法解释的规定解除对涉案房屋的查封。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
案外人肖穗儿于本裁定发生法律效力之日起10日内将购房余款455万元交付本院用于执行后，中止对广州市海珠区君庭街17号4002房的执行。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 赵建文
审判员 刘 皓
审判员 陈 雯
二〇一七年一月××日
书记员 邓伟贤
法条提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条（原第二百零四条）规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议；第二十三条规定：人民法院依照民事诉讼法第二百零四条规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。