淮安市淮阴区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）淮民初字第1373号 原告李树英。 委托代理人郁立亚。 委托代理人蔡晓霞。 被告付文军。 被告陈洪飞。 两被告共同委托代理人沙立新。 被告郑加峰。 原告李树英与被告付文军、陈洪飞、郑加峰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，由代理审判员王卫华适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人郁立亚、被告付文军、陈洪飞及其共同委托代理人沙立新、被告郑加峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告郑加峰系夫妻关系，在淮安市淮阴区新渡乡林河村梁庄集体土地有房屋一套。2008年12月21日，被告郑加峰瞒着原告，将上述房屋出售给被告付文军、陈洪飞。原告知悉后，一直要求被告退还涉案房屋，但均被两被告拒绝。基于三被告行为违反了农村宅基地转让相关法律，同时也侵害了原告的夫妻合法财产共同所有权。所以诉请法院确认三被告签订的房屋买卖合同无效；被告付文军、陈洪飞归还涉案房屋，被告郑加峰将购房款退给被告付文军和陈洪飞，由被告承担本案的诉讼费用。 原告提供的证据为房屋买卖协议一份，证明2008年12月21日，三被告在没有原告签字的情况下擅自处分了涉案房屋。该房屋为原告与被告郑加峰的夫妻共同财产，涉案房屋位于临河村九组，涉案房屋的宅基地为集体土地所有，不能擅自买卖。 被告付文军、陈洪飞答辩称：1、2008年12月21日，被告郑加峰与被告付文军和陈洪飞在郑加峰家里签订房屋买卖合同，通过原告小叔郑某玉介绍最终以15万元的价格成交，还有三人在场见证给付了土地使用证，原告当时在家并亲自下厨做饭给双方吃。原告虽然没有在合同上签字，但是原告对房屋买卖的事实是知晓并同意的；2、被告付文军和陈洪飞买房后一直住在涉案房屋中，原告在6年的时间里天天从房根经过从未反悔，现在房屋准备拆迁才表示反悔的；3、当时的成交价15万元一点也不低，如果不是原告小叔介绍且是表兄弟关系，被告付文军和陈洪飞也不会买这个房屋，两被告现在也是该村村民，具有享受宅基地和住房的条件；4、房屋买下后，被告付文军和陈洪飞对涉案房屋进行了装修，2009年春天在该房屋宅基地上又新建了长16.3米宽6.3米的房屋，院内5＊8整浇房屋顶，总投资9万余元；5、被告付文军、陈洪飞家人口众多，儿子已到谈婚论嫁，是因为房屋紧张才买的涉案房屋，原告夫妻见利忘义的行为违反了协议约定。 被告付文军、陈洪飞为支持其辩称意见，提供以下证据：1、房屋买卖协议一份，证明原、被告共同订立的协议系真实的。2、集体土地建设用地使用证，在签订房屋买卖协议的同时，原告就将该证给了被告付文军和陈洪飞，证明买卖协议生效。3、两被告的户口簿，证明陈洪飞和付文军的户口均属于争议房屋所在村的村民，享受宅基地和房屋的权利，也证明两被告买卖房屋是符合法律规定的。4、证人郑某玉、浦某化的证言。证人郑某玉的证言主要内容为：卖房子就是我介绍的，被告付文军和陈洪飞当时想买房子，正好我家二哥郑加峰有房子卖，我就从中介绍的，让他们比别人的价格高一点。后来就15万成交的，事后还在郑加峰家中吃饭庆祝，饭是原告李树英做的；证人浦某化证言的主要内容为：我和原告李树英不认识，我和付文军是表兄弟，陈洪飞是付文军的外甥，我和陈洪飞没有什么直接关系。我不认识郑加峰，仅仅是面熟。他们之间的买房协议是我起草的，签协议的时候见过郑加峰。协议是我在王营医院对门那个地方打印的，协议是我起草的，内容是双方协商一致同意的。起草合同的时候我也在老郑家吃的饭，他老婆也在家，付文军也在场，还有刚才的郑某玉也在场。 被告郑加峰对原告的起诉内容没有意见。 经审理查明，原告李树英和被告郑加峰是夫妻关系，系淮安市淮阴区新渡乡临河村居民。郑加峰与付文军系表兄弟关系，与陈洪飞系远方亲戚。诉争房屋位于淮安市淮阴区新渡乡临河村10组（原9组），现为临河村梁庄45号。2008年12月21日，通过原告小叔郑某玉介绍，被告郑加峰与被告付文军、陈洪飞在郑加峰家中签订房屋买卖协议一份，以15万元的价格将长16.3米、宽14米的平房屋卖于付文军、陈洪飞，当场交付了土地使用证，见证人郑加桂、郑某玉、浦某化在协议上签名。协议第五条约定：房屋前土地与东西两邻居平齐归被告付文军、陈洪飞所有。协议定好后，原告李树英在其家中为众人做饭庆祝。2014年6月13日，原告以其对该买卖协议不知情，且该买卖协议违反法律规定为由诉至本院，请求判如所诉。 另查明，被告付文军、陈洪飞在协议签订后即开始使用诉争房屋，并在诉争房屋前加建了房屋。2014年6月19日，被告付文军与被告陈洪飞将户口迁至淮安市淮阴区新渡乡临河村梁庄**。 还查明，诉争房屋所在地块现面临拆迁。 以上事实，由原、被告双方的庭审陈述、原告提供的房屋买卖协议、被告提供的房屋买卖协议、集体土地建设用地使用证、两被告的户口本、证人郑某玉、蒲开化的证言以及双方陈述等在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点系被告郑加峰与被告付文军、陈洪飞之间签订的房屋买卖协议是否有效。本院认为，农村房屋转让时，宅基地使用权也一并转让，故本案的房屋买卖涉及到农村宅基地使用权的转让问题。根据《中国人民共和国土地管理法》第六十二条之规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，……；农村村民出卖出租宅基地后，再申请宅基地的，不予批准。本院认为：本案所涉房屋买卖合同虽是双方在平等、自愿基础上，协商达成，意思表示真实，但若此合同若认定有效，势必将与房屋密不可分的宅基地使用权主体扩大化，而农村宅基地使用权的主体仅限于本集体组织成员，本案中被告付文军、陈洪飞在签订协议之时并非所涉房屋集体组织成员，故房屋买卖协议应属无效。虽然合同无效一般指的是自始、当然的无效，但为维护市场秩序，促进交易繁荣，保护当事人的信赖利益，规定了无效合同的补正。即当事人签订的合同违反了法律禁止性规定，导致合同不能满足有效条件，第三人可以通过事后补正或实际履行来使合同满足有效的条件，促使合同有效。一般包括资质的补正、权利瑕疵的补正、因法律变更而补正、合同违法性消除。其后，付文军、陈洪飞于2014年6月19日将其户户籍迁至淮安市淮阴区新渡乡临河村**，虽然被告付文军、陈洪飞在协议签订时户籍户籍不在原告所在村组，已于2014年将户籍户籍迁至该地，实际使用诉争房屋至今，故被告付文军、陈洪飞已对合同违法性的资质进行了补正，合同违法性消除。原告以其对该房屋买卖协议不知情，未在协议上签名为由，主张被告郑加峰系无权处分，协议应属无效。经庭审调查查明，该买卖协议的介绍人系原告小叔，买受人系其丈夫的亲戚，且在协议签订后，原告在家中做饭招待买受人以及见证人，从中可以推断原告对此事知情的。即使原告当时并不知情，被告郑加峰陈述原告是在协议签订后二、三个月之后才知道此事，而在协议签订后的近六年时间里，原告并未提出异议，故现原告以不知情、未在协议上签名为由主张协议无效，本院不予支持。民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，而诚实信用原则作为市场经济活动的一项基本道德准则，是现代法治社会的一项基本法律规则，它要求人们在民事活动中应当讲究信用，严守诺言，诚实不欺。本案中，原告作为被告郑加峰的妻子，虽未在房屋买卖协议上签名确认，但其丈夫的行为已经得到其认可，且被告付文军、陈洪飞已支付了合理对价，现原告因房屋征迁在即而主张合同无效，其行为违反诚实信用原则，本院不予支持。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告李树英的诉讼请求。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。 代理审判员  王卫华 二〇一四年八月十八日 书 记 员  侍海玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。