乌兰县人民法院民 事 判 决 书（2017）青2821民初239号原告：马延雪，女，回族，1962年2月1日出生，住乌兰县。被告：赵生海，男，回族，1962年7月12日出生，住乌兰县。被告：马守财，男，回族，1954年3月14日出生，住乌兰县。委托代理人：马成虎，男，回族，1980年6月25日出生，住乌兰县。被告：马花兰，女，回族，1954年8月19日出生，住乌兰县。原告马延雪诉被告赵生海、马守财、马花兰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员余洪海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马延雪、被告赵生海、马守财的委托代理人及马花兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马延雪向本院提出诉讼请求：1.确认被告赵生海与被告马守财、马花兰于2015年7月29日签订的《商品房买卖合同》无效。2.被告返还原告位于乌兰县希里沟镇东庄四社庄廓一院，房屋10间，院中棚圈及设施。3.退回原告土地经营权证，交出原告承包经营的乌兰县希里沟镇东庄村11.39亩土地。4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年8月，被告马守财夫妇到原告家中称原告丈夫赵生海把房子借给他使用，土地包给他经营。当时原告联络不到被告赵生海，携带部分随身物品借住亲友家中。原告多次找被告赵生海问明缘由，赵生海无理辱骂和殴打原告。原告提出离婚，要求分割夫妻财产，才知被告赵生海于2015年7月29日与被告马守财、马花兰签订《商品房买卖合同》，将夫妻共同财产位于乌兰县希里沟镇东庄四社庄廓一院、房屋10间、院中棚圈及设施转让给被告马守财、马花兰夫妇，将夫妻共同承包经营的乌兰县希里沟镇东庄村11.39亩土地转让给被告马守财、马花兰夫妇经营。由于被告赵生海未经原告同意与马守财、马花兰签订《商品房买卖合同》，侵犯了原告权益，现原告迫于无奈，只有依法提起诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告赵生海辩称，签订房屋置换协议时，未将实情告知原告马延雪，剥夺了原告的人身权与知情权，现请求法院依法判决，以法院判决为准。被告马守财的委托代理人辩称，2015年7月，被告赵生海找被告马守财商量，称自己要去西宁发展，让被告马守财购买他的住房，并将自己承包的土地转让给被告马守财承包经营，经多次协商，双方于2015年7月29日签订《商品房买卖合同》，原告及被告赵生海在合同签订现场，证人韩生福在合同上签名作证，被告按照合同约定全面履行了义务，现原告以《商品房买卖合同》无效为由提出诉讼，属夫妻窜通恶意诉讼，请求法院查明事实，依法驳回原告的起诉。被告马花兰辩称，因《商品房买卖合同》在原告家中签订，被告马花兰多次向被告赵生海询问原告是否知情，被告赵生海向原告马延雪询问后，原告马延雪说：“男人们的事情，男人当家作主，没啥不同意的”，所以房屋置换协议原告马延雪是知情的，同时在签订合同之日原告马延雪、被告赵生海即收拾行李搬走。经本院审理查明认定事实如下，2015年7月29日，甲方（乌兰县希里沟镇东庄四社）赵生海、马延雪与乙方（乌兰县希里沟镇东庄四社）马守财、马花兰在原告马延雪、被告赵生海夫妻家中签订《商品房买卖合同书》，合同约定：“经甲乙双方友好协商，就解放路3号楼5号铺面和希里沟镇东庄村四社赵生海的家园互换。1、铺面和马守财、马花兰儿女无任何关系。2、双方违约退50000元。3、马守财、马花兰无任何条件办理铺面过户手续。4、地全部由马守财经营。5、林产证交给马守财。6、2015年10月份马守财、马花兰无条件抓给赵生海100只五牙至六牙的母绵羊。7、本协议一式两份，自甲乙双方签字后生效。证明人：韩生福”。《商品房买卖合同书》后，原告马延雪、被告赵生海搬出乌兰县希里沟镇东庄四社家院，并将林产证交付于被告马守财、马花兰，履行了合同中的义务，被告马守财、马花兰将解放路3号楼5号铺面交付原告马延雪、被告赵生海使用（未过户），交付100只羊，履行了合同主要义务。上述事实，由原告马延雪提交的《商品房买卖合同书》、户口本复印件、装修合同、青海省农村土地承包经营权证登记簿，由被告马守财提交的收条，以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告马延雪、被告赵生海与被告马守财、马花兰的房屋和承包地置换协议，实质是农村宅基地房屋及承包地一并转让的买卖合同。因此，农村房屋宅基地和承包地买卖合同的效力是本案的焦点。关于农村房屋宅基地房屋合同效力的问题：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，说明在不违反法律规定的情形下可以转让农村集体土地上的住房。结合2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”规定，为保护农村村民的居住权和生存权，农村房屋宅基地可以在本集体经济组织内互相买卖流转，但不得流转于本集体经济组织以外。根据查明事实，原告马延雪、被告赵生海与被告马守财、马花兰属同一集体经济组织，故原、被告签订的农村房屋宅基地买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定。其次，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，《商品房买卖合同书》系在原告马延雪、被告赵生海的家中签订，被告马花兰多次向被告赵生海询问：“原告马延雪是否同意房屋置换协议”，并听见原告马延雪说：“男人的事，男人当家作主，没有什么不同意的”，原告马延雪亦当庭认可说过此话，但因被告赵生海用别的理由欺骗原告，故被告马守财、马花兰有理由相信与原告马延雪、被告赵生海签订的房屋置换协议，是其夫妻双方真实意思的表示。原告马延雪、被告赵生海与被告马守财、马花兰所签合同约定的房屋置换协议，是双方自愿协商的结果，该协议在当时并不明显低于市场价格，故相对原告马延雪、被告赵生海夫妻而言，被告马守财、马花兰夫妻为善意第三人。原告马延雪以被告赵生海未经其同意置换房屋系无权处分的主张，本院不予采纳。关于农村承包地经营权转让合同效力的问题：《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，因此，本案当事人协议转让土地的行为，具有法律根据。土地转让已有二年，希里沟镇东庄村作为本案诉争土地的发包方，对该转让行为不持异议，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”的规定，应视为对该土地转让行为的同意。因此，原被告双方协议转让土地并不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同书》无效的诉请，无法律依据，本院不予支持。原告要求返还诉争房屋及土地的诉请，因不具合同无效的前提，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，判决如下：驳回原告马延雪的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告马延雪负担（未缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海西蒙古族、藏族自治州中级人民法院。审 判 员 余洪海二〇一七年九月十一日法官助理 高秋香书 记 员 吴英图附本案适用的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。3、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。4、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。5、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十四条土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价款及支付方式；（七）违约责任。6、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。7、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。