辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽民终1038号上诉人（原审被告）：沈阳太东节能建筑材料有限公司法定代表人：林刚山委托诉讼代理人：张卫军，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市于洪区北李官农工商联合公司负责人：王树春委托诉讼代理人：赵忠礼被上诉人（原审第三人）：沈阳市和泰房地产开发有限公司法定代表人：成勇委托诉讼代理人：郭成文委托诉讼代理人：刘罡上诉人沈阳太东节能建筑材料有限公司（以下简称太东公司）因与被上诉人沈阳市于洪区北李官农工商联合公司（以下简称北李官公司）、沈阳和泰房地产开发有限公司（以下简称和泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2016）辽01民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭并公开开庭审理了本案。北李官公司的委托诉讼代理人赵忠礼、王闯，太东公司的法定代表人林刚山及其委托诉讼代理人张卫军，和泰公司的委托诉讼代理人郭成文、刘罡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。太东公司的上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回北李官公司起诉或改判，驳回北李官公司诉讼请求；二、改判和泰公司向太东公司支付拆迁补偿金2000万元及赔偿损失。三、诉讼费由北李官公司负担。理由：1、北李官公司未依法工商登记，没有企业法人和营业执照，且沈阳市中级人民法院（2009）沈中民第905号判决认定涉案房屋的产权人为北李官村民委员会所有，故北李官公司不具有法人资格。2、太东公司向一审法院提交了“收条”及“保证书”的原件，而一审法院否认收到上述原件，造成太东公司在以后的诉讼中无法提供原件。且按北李官公司主张的租赁期限即1997年9月1日至2014年8月31日，北李官公司于2014年提起诉讼，超过法律规定的一年诉讼时效期间，一审法院对此未予审理。北李官公司于2008年就涉案房屋提起所有权确认及腾退之诉。经法院审理驳回了北李官公司腾退房屋的诉求，而本案与上述的诉讼内容相同，属违反“一事不再理”原则。综上，一审法院存在程序违法。3、一审法院认定太东公司与北李官公司存在租赁关系，判令解除租赁合同、腾空房屋、支付租金没有事实依据，系认定事实错误。4、2000年10月23日和泰公司取得了涉案地块的拆迁许可证，2003年取得涉案土地《国有土地使用权证》，该地块的争议属于征收补偿的法律关系，太东公司作为使用诉争房屋从事生产经营使用人，理应享有补偿的权利，和泰公司对太东公司的生产设备和拆迁导致的停产、停业损失所承担的补偿责任，应在本案中一并审理解决。北李官公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。和泰公司述称：同意北李官公司的答辩意见。北李官公司向一审法院起诉请求：1、判令解除北李官公司与太东公司之间的口头房屋租赁协议；2、判令太东公司立即撤离北李官公司的房屋，将北李官公司的房屋腾空后交付给北李官公司；3、判令被太东公司向北李官公司支付承租使用期间的租金834万元，或按沈阳市地税局房屋租赁指导价格支付使用期间的租金；4、判令太东公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1997年，北李官公司与太东公司达成口头房屋租赁协议。北李官公司将村集体所有的工业厂房1694㎡、办公楼452㎡、锅炉房165㎡、收发室40㎡、车库452.5㎡、库房及平房200㎡，总计3003.5㎡商用房屋租赁给太东公司使用。用途是生产水泥砖，租金为每年50万元。双方达成口头协议后，太东公司从其合作方沈阳市墙改办拿来转账支票一张，金额16万元，作为预付租金。1997年9月，北李官公司收到16万元租金后，将上述3003.5㎡商用房屋交付给太东公司使用。由于太东公司与沈阳市墙改办合作及前期资金设备等问题，太东公司一直至2001年才正式投入生产，2003年停产至今。太东公司在未签订书面协议的情况下已经使用北李官公司的房屋，北李官公司村委会几任领导多次找太东公司要求支付房屋租金，但太东公司以种种理由推迟拖延。2003年太东公司停产后，北李官公司多次要求太东公司腾退房屋并交付租金，太东公司以未签订租赁合同，并称使用房屋产权归其所有为由，公然拒付租金。2005年后，北李官公司二次起诉到法院，要求法院确认争议的3003.5㎡商用房屋归北李官公司所有。一、二审法院均支持北李官公司确权请求。太东公司不服申请省法院再审，省法院依法驳回太东公司的再审请求。在辽宁省高级法院作出判决后，太东公司无视法律和村民的切身利益仍然拒不支付房屋租金，也不腾房。从1997年9月起至今为止，太东公司使用北李官公司房屋已达17年整。除使用入住前由市政府墙改办支付16万元预付租金外，至今再分文未付，太东公司已经拖欠北李官公司租金达834万元。一审法院认定事实：1993年3月，北李官堡村委会拟成立名为沈阳太东节能建筑材料公司的集体企业，并以沈阳太东节能建筑材料公司名义在沈阳市于洪区于洪乡北李官堡村西侧，迎宾路北（四至为：东至村熔铸厂、一七四中学；南至：村道；西至：村铸造厂；北至村道）申请了面积为23000平方米建设用地，并办理了《集体土地建设用地使用证》。而沈阳太东建筑节能材料公司只办理了土地使用证，并没有成立，亦没有在工商行政管理部门登记注册。1993年6月，北李官堡村委会与沈阳纺织机械厂二分厂签订共同成立沈阳沈大纺织整经机厂的协议。协议约定，北李官堡村委会以沈阳太东节能建筑材料公司名义办理的土地使用证项下的土地、地上物（厂房及附属设备）等作为投资，沈阳纺织机械厂二分厂以机加设备、技术软件、流动资金等作为投资。1993年7月26日沈阳沈大纺织整经机厂登记注册。之后，北李官堡村委会委托其下属企业于洪北里有色金属熔铸厂的厂长王左奎主要负责建设了沈阳沈大纺织整经机厂厂房1694平方米、办公楼452平方米、车库452.5平方米、锅炉房165平方米、收发室40平方米、库房及秤房200平方米，总计3003.5平方米。1996年9月4日，沈大纺织整经机厂被注销。1997年6月18日，北李官堡村委会下属沈阳北李实业公司（已注销）将上述厂房、办公楼、车库、收发室及锅炉房等出租给太平洋海外集团（美国）有限公司，但该厂区出租合同太平洋海外集团（美国）有限公司没有签字盖章。2001年5月25日沈阳太东节能建筑材料有限公司成立，并使用本案争议地上物至今。太平洋海外集团（美国）有限公司是太东公司唯一股东。2005年，沈阳北李实业公司向于洪区人民法院提起诉讼，要求太东公司腾退厂房场地并赔偿损失146万，太东公司提出反诉请求，要求北李实业公司赔偿损失10万元，于洪区人民法院于2006年7月7作出（2005）于民房初字第508号民事判决，驳回双方诉讼请求。宣判后，沈阳北李实业公司提起上诉，本院于2006年11月10作出（2006）沈民（2）房终字第790号民事裁定书，以沈阳北李实业公司已被注销为由，驳回双方起诉。2007年，沈阳市于洪区于洪乡北李官堡村民委员会（以下简称北李官村委会）向于洪区人民法院提起诉讼，要求太东公司腾出侵占的房屋、土地，并赔偿经济损失148万元，于洪区人民法院于2007年12月7日作出（2007）于民权初字第172号民事裁定，以涉案土地已变更为国有土地，土地使用权为沈阳市和泰房地产开发有限公司所有为由，驳回北李官村委会的起诉。审判后，北李官村委会提起上诉，本院于2008年5月23日作出（2008）沈中民二终字第452号民事裁定，驳回北李官村委会上诉。2008年，北李官村委会向沈阳市于洪区人民法院提起诉讼，要求确认涉案房屋归其所有，太东公司立即腾房，并赔偿经济损失304万元。该院作出（2008）于民二初字第976号民事判决，确认位于沈阳市于洪区于洪乡北李官堡村西侧，迎宾路北的厂区（西至为：东至村熔铸厂、一七四中学；南至：村道；西至：村铸造成厂；北至村道）地上物（其中厂房1694平方米、办公楼452平方米、锅炉房165平方米、收发室40平方米、车库452.5平方米、库房及秤房200平方米，总计3003.5平方米）为北李官村委会所有，驳回其他诉讼请求。该判决认为：集体合法的财产权利受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案诉争的地上物于1993年建成，对此事实1993年航摄图、建设工程勘察设计合同及施工设计图纸等证据能够证实；虽然该建设用地登记在沈阳太东节能建筑材料公司名下，但因该公司从未注册成立，而北李官堡村委会提供的投资明细、北李官堡村委会与沈阳纺织机械厂二分厂签订的合作办厂协议表明，诉争的地上物是由北李官堡村委会投资建设。上述证据已形成完整的证据链条，能够证明本案争议的地上物系归北李官堡村委会集体所有。关于北李官堡村委会提出的要求太东公司腾房及赔偿损失的请求，因沈阳市和泰房地产开发有限公司已取得该土地的建设工程规划许可证及房屋拆迁许可证，双方争议的地上物已划定在拆迁范围内，且在此期间沈阳市城市管理行政执法局于洪分局按沈阳市人民政府关于限期拆除违章建筑、临时建筑和清理违法占地的通告，两次对太东公司使用的办公楼、库房等予以拆除，北李官堡村委会请求腾出房屋、赔偿经济损失应按拆迁补偿程序予以解决，且法院就北李官堡村委会此请求裁定驳回起诉，对北李官堡村委会的该主张，本案不予审理。关于太东公司主张上述地上物是其购买所得，并且购买的是地基，因其向法院提交的由沈阳北李实业公司出具的收条系复印件，经法院释明后仍未提供证据原件，且没有提供其它有效证据证明购买事实，亦无法证明由其建设的事实，应承担举证不能的法律后果，故对太东公司的此项抗辩意见，不予采信。关于太东公司提出北李官堡村委会起诉违反“一事不再理”原则的抗辩理由，因北李官堡村委会以请求确认地上物权属作为诉求，提起本案诉讼，经法院审查，在此之前其未就此主张过权利，故对太东公司的此项抗辩理由，不予支持。该案宣判后，太东公司不服，提出上诉，本院于2010年3月25日作出（2009）沈中民二终字第905号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2014年4月26日，太东公司向辽宁省高级人民法院申请再审，申请再审的主要事实与理由：1、涉案土地集体土地使用证上登记的使用权人“沈阳太东节能建筑材料公司”即为被告；2、北李实业公司已将涉案土地使用权及地上建筑物以人民币16万元、20万美元的价格出卖给美国太平洋海外集团公司；3、原审认定的争议的地上建筑物面积与实际使用的面积不符；4、于洪区人民法院（2005）于民初字第508号民事判决和沈阳中院（2008）沈中民二终字第452号民事判决确认被告系土地使用权人。辽宁省高级人民法院于是2010年11月10日作出（2010）辽立二民申字第625号民事裁定书，驳回被告再审申请。另查明，本案涉案房屋所占用土地已由第三人和泰公司取得建设工程规划许可证及房屋拆迁许可证。2006年，沈阳市行政执法局于洪分局以太东公司所使用的房屋为违章建筑为由，而强制予以拆除。太东公司于同年10月起诉至于洪区人民法院，要求确认行政行为违法，并赔偿损失302万元，于洪区法院于2006年12月15日作出（2006）于行初字第66号行政判决，确认沈阳市行政执法局于洪分局对太东公司的拆除行为违法，并赔偿太东公司配电室迁移工程费用11676元，宣判后，太东公司提起上诉，后撤回上诉，原审判决不再执行，太东公司称沈阳市行政执法局于洪分局已对其予以赔偿。对于上述太东公司提起的行政诉讼，北李官公司未参与诉讼。又查明，沈阳市于洪区人民政府下发《关于于洪街道办事处撤销村建制的批复》（沈于政发〔2009〕9号），该批复载明“同意你街道撤销李官村建制，原村民委员会管理的行政职能转交社区居民委员会，集体经济职能转交新组建的股份制公司”。一审法院认为，本案争议焦点问题如下：其一，关于北李官公司主体是否适格的问题。本案，涉案房屋已经沈阳市于洪区人民法院（2008）于民二初字第976号判决判定为沈阳市于洪区于洪乡北李官堡村民委员会所有，且该判决已生效。庭审中，北李官公司向法庭提交了沈阳市于洪区人民政府下发的《关于于洪街道办事处撤销村建制的批复》（沈于政发〔2009〕9号），据该批复载明“同意你街道撤销李官村建制，原村民委员会管理的行政职能转交社区居民委员会，集体经济职能转交新组建的股份制公司”，虽太东公司辩称北李官公司未经工商注册登记，且并非新组建公司，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称“民事证据规定”）第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，太东公司应对其抗辩承担举证证明责任，但太东公司无证据证明上述批复所指的“公司”并非北李官公司，且在本案诉讼期间，亦无其他主体向本院申请主张权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，北李官公司提交的证据，可认定其与本案有直接利害关系，符合上述法律规定，故对太东公司主张北李官公司主体不适格的抗辩，本院不予支持。其二，关于北李官公司与太东公司之间的法律关系问题。庭审中，北李官公司提交的“厂区出租合同”、“记账凭证”、“进账单”等证据，拟证明北李官公司、太东公司之间存在租赁关系。太东公司对该组证据的真实性、关联性均有异议，认为该组证据仅北李官公司单方签字，但对“进账单”标注的“16万”金额无异议，认为是其向北李官公司支付购买土地房屋的定金。太东公司向法庭提交了“收条”、“保证书”等证据，拟证明双方之间存在买卖关系，北李官公司对该组证据的真实性、关联性均有异议，认为“收条”上印章是虚假的，未提供原件，“保证书”上签字的“王佐库”仅为普通村民，已于2005年7月27日死亡，“保证书”上名印有“太平洋公司”字样。由此，根据双方当事人提交的证据分析认定，均不足以证明其各自主张，但基于太东公司实际占有使用涉案房屋的事实，可推论出双方当事人之间的可能存在的法律关系为两种，即北李官公司主张的租赁关系或太东公司主张的买卖关系。依照民事证据规定第七十三条第一款：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”的规定，结合双方当事人提交的证据及质证意见可知，太东公司虽对北李官公司提交的“厂区出租合同”不予认同，但其对已支付北李官公司16万元的事实没有异议，并且对“厂区出租合同”中“承租方”，即太平洋海外集团（美国）有限公司为其唯一股东的事实亦无异议，再结合太东公司自认其于1997后占有使用涉案房屋的事实，与北李官公司提供“厂区出租合同”及“进账单”标注的时间相对应，可形成北李官公司主张租赁关系的证据链条。据此，太东公司应对反驳北李官公司的主张承担举证证明责任，且应对其支付北李官公司16万元的性质承担举证证明责任，庭审中，太东公司虽向法庭提交了“收条”及“保证书”，但上述两份证据均为复印件，太东公司亦不能提供原件予以核对，依照民事证据规定第六十九条第四项：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品”的规定，太东公司提供的上述证据不能单独作为定案依据。且庭审中太东公司自认，上述证据中的“收条”为案外人王佐库提供，“保证书”上的保证人亦标注为“王佐库”，但对于“王佐库”是否有权出卖涉案房屋，太东公司对此无证据予以佐证。而太东公司在无证据证明“王佐库”是否有权出卖涉案房屋及土地的情况下，向其支付16万元人民币和20万美金转让款，其做法亦有违常理。综上可知，北李官公司提交证据的证明力大于太东公司提交证据的证明力，故本院认定双方当事人对于涉案房屋存有租赁关系。现本案涉案房屋已经生效判决判定归北李官公司所有，涉案房屋所占用的土地亦经征用变更为国有，并由第三人和泰公司取得国有土地使用权，双方当事人之间的租赁关系事实上已无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，北李官公司要求解除其与太东公司之间租赁关系的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。关于要求腾退房屋的诉讼请求。涉案房屋所占用土地虽经征用变更为国有，但其上的涉案房屋未实际拆除。庭审中，第三人自认其对涉案房屋未签订补偿协议，且双方当事人对此均无异议，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被证收人的居住条件”的规定，北李官公司在未依法取得涉案房屋拆迁补偿的情况下，其对涉案房屋仍享有实体权利，再依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，北李官公司该项诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。关于要求太东公司给付租金的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，基于双方当事人之间存在的租赁关系，太东公司亦实际占有使用涉案房屋的情况下，其应履行支付租金的义务，故对北李官公司该项诉讼请求，本院予以支持；关于租金数额问题。庭审中，北李官公司主张参照其与太平洋海外集团（美国）有限公司签订的《厂区出租合同》约定的方式计算，按50万/年标准，自1997年9月1日起计算至2014年8月31日止，共计834万（已除去已付16万），但鉴于太东公司对该厂区出租合同不予认同，其上亦无太东公司签字确认，北李官公司也无证据对其上述主张予以佐证，故本院对北李官公司主张的租金数额，因证据不足，无法采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时期履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，本院根据沈阳市物价局、沈阳市房产局出具的沈价发（2011）68号文件的指导价格，涉案房屋为五级路段，标准为每平方米/每月为10元-15元，涉案房屋平均年租金为36万—54万，按北李官公司主张的期间计算应为596万—912万（除去已付16万）。综上分析，鉴于上述政府指导价标准系2011年标准，而本案租赁关系为自1997年9月1日起算至2014年8月31日止共计17年，故本院酌定应以最低标准计算为宜，即10元每平方米/每月。由此，太东公司应支付北李官公司的租金数额为5967140元（10元/月*3003.5平方米*12个月*17年-16万）。其三，关于涉案房屋是否为太东公司重新构建的问题。本院出具的（2009）沈中民二终字第905号民事判决的本院认为部分，认定了太东公司在承租使用期间存在部分改、扩建的事实。但在本案中，双方当事人对此认定均不予认同，太东公司主张其为1997后重新构建，不存在改、扩建的事实，以此主张沈阳市于洪区人民法院（2008）于民二初字第976号判决判定归北李官公司所有房屋并非涉案房屋，依据民事证据规定第二条的规定，太东公司应为其主张重新构建涉案房屋的事实承担举证证明责任。庭审中，太东公司提交的“房地产估价报告”、“辽宁省建设科学研究院、辽宁省工程质量检测中心出具的检测结论”等证据，拟证明北李官公司主张的房屋面积与证据显示的面积不符，不是同一类建筑物，涉案房屋系1997年后建成。北李官公司对该组证据的关联性有异议，认为太东公司于2001年成立，涉案房屋不是太东公司建成，并对该组证据提出反证，即：1993年和2002年涉案房屋的航拍图，太东公司对2002年航拍图显示的涉案房屋状态无异议。结合当事人提交上述证据分析，太东公司虽出具了辽宁东联房地产评估有限责任公司于2007年出具的《房地产估价报告》和辽宁省建设科学研究院、辽宁省工程质量检测中心于2007出具的检测结论两份证据，但上述证据中标注的房屋面积仅为1292.97平方米，与沈阳市于洪区人民法院（2008）于民二初字第976号判决中认定的房屋面积3003.5平方米不符。同时，根据北李官公司提交的涉案房屋于1993年和2002年的航拍图来看，涉案房屋在平面结构上未发生根本的改变，仅在局部上存在改变，可认定涉案房屋于1993年存在的事实，且太东公司对其主张的重新构建的事实，亦未提交相关施工合同、施工图纸等证据予以佐证，故太东公司提供的上述证据，还不足以证明涉案房屋为其所重新构建的事实。由此，对太东公司主张涉案房屋为其重新构建的抗辩，因证据不足，本院不予采信。而对于涉案房屋存在改、扩建的事实，虽在上述生效判决中对该事实予以认定，但庭审中双方当事人对此均予以否认，太东公司亦未针对该事实向法院主张权利，应视为当事人对自身权利的处分。其四，关于本案诉讼是否为重复诉讼的问题。北李官公司提交的“沈阳市于洪区人民法院出具的（2008）于民二初字976号判决”、“沈阳市中级人民法院出具的（2009）沈中民二终字905号判决”等证据，拟证明北李官公司主张腾退房屋的诉讼请求，在上述判决中认定为不予审理，不存在重复诉讼。太东公司对该组证据的关联性有异议，认为不予审理也是法律上的程序认定，属于重复诉讼。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理;已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。依照上述法律规定，本次诉讼与2008年诉讼的诉讼标的、诉讼请求并不相同，且对于北李官公司主张腾退房屋的诉讼请求，该案认定为不予审理，故不构成重复诉讼，太东公司的抗辩不能成立。综上，一审法院判决如下：一、解除北李官公司与太东公司之间的租赁关系；二、太东公司于本判决生效后三十日内将位于沈阳市于洪区于洪乡北李官堡村西侧，迎宾路北（四至为：东至村熔铸厂、一七四中学；南至：村道；西至：村铸造厂；北至村道）地上物（其中厂房1694平方米、办公楼452平方米、车库452.5平方米、锅炉房165平方米、收发室40平方米、库房及秤房200平方米，总计3003.5平方米）腾空交付给北李官公司；三、太东公司于本判决生效后三十日支付北李官公司自1997年9月1日起算至2014年8月31日止租金5967140元。四、驳回北李官公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70,180.00元，由北李官公司负担19,968.00元，太东公司负担50,212.00元。本院查明，一审认定基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：沈阳市于洪区迎宾路街道办事处证明：原北李官村的集体房产、土地经济组织职能转交北李官公司。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点问题如下：一、关于北李官公司的诉讼主体资格问题。首先，生效的法院判决即于洪区人民法院（2008）于民二初字第976号民事判决确认本案诉争的房屋归沈阳市于洪区于洪乡北李官堡村民委员会所有；其次，2009年3月20日，沈阳市于洪区人民政府下发的《关于于洪街道办事处撤销村建制的批复》证明于洪乡北李官堡村民委员会撤销建制，其行政职能转交沈阳市于洪区迎宾路街道办事处，集体经济职能转交新组建的股份制公司。现沈阳市于洪区迎宾路街道办事处证明：于洪乡北李官堡村民委员会的集体经济职能转交北李官公司。《最高人民法院的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和资产，但又不具备法人资格，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。”依据上述事实和《司法解释》之规定，北李官公司属于法律规定的其他组织，且北李官公司主张权利，无论是原北李官村民委员会还是现在的迎宾路街道办事处均不持异议。故太东公司上诉关于北李官公司不是本案诉争房屋的权利人，其主体不适格的主张本院不予支持。二、关于北李官公司与太东公司是否存在房屋租赁合同关系问题。北李官公司主张，双方当事人是房屋租赁关系。太东公司对此不予认可，主张涉案房屋系其购买取得，且于1997年实际占有。对此问题经本院审查，沈阳市于洪区人民法院作出的（2008）于民二初字第976号民事判决确认：涉案房屋归北李官村委会集体所有，太东公司主张的涉案房屋是其购买所得缺乏证据，不予采信。现本案太东公司亦无相反证据足以推翻该判决的认定，故太东公司上诉涉案房屋由其购买的主张，本院不予支持。本案一审认定北李官公司与太东公司就涉案房屋使用存在租赁合同关系并无不当，本院予以确认。三、关于涉案房屋的返还及租金给付问题。北李官公司基于太东公司欠付数年租赁费用拒不支付，主张解除双方租赁关系，要求太东公司返还房屋并支付欠付租金，一审法院依法支持正确，本院予以确认。关于租金数额问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。”根据太东公司于1997年9月1日交付租赁定金16万元后拖欠房屋租金的行为一直持续至今以及涉案房屋权利人从2005年提起诉讼主张权利的事实，依据上述法律规定，对于北李官公司提起本案诉讼时，倒推超过一年诉讼时效的（即2004年9月1日之前）欠付租金不予保护。故太东公司应支付北李官公司房屋租金为：3,444,200元[2004年9月1日起算至2014年8月31日止共计10年，3003.5平方米×10元/平方米（月）×12月×10年-16万元]。四、关于太东公司主张的补偿责任问题。太东公司主张，案涉地块争议系征收补偿的法律关系，其享有补偿权利，因拆迁造成的相关损失和泰公司应承担补偿责任，应在本案一并审理。本院认为，太东公司的此项请求与本案纠纷不属同一法律关系，对此本院不予审理。五、关于一审审理程序是否存在错误等问题。1、太东公司未提交有效证据证明，一审法院收取了太东公司“收条”及“保证书”原件，故太东公司的此项上诉主张，本院不予采信。2、2008年北李官村委会向于洪区法院提起诉讼，请求确认涉案房屋归其所有，太东公司腾房并赔偿经济损失。法院认为北李官村委会的腾房和赔偿经济损失诉求应按拆迁补偿程序予以解决而未予审理。故太东公司的本案违反“一事不再理”原则的上诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市中级人民法院（2016）辽01民初字11号民事判决第一、二项；二、撤销沈阳市中级人民法院（2016）辽01民初字11号民事判决第四项；三、变更沈阳市中级人民法院（2016）辽01民初字11号民事判决第三项为：沈阳太东节能建筑材料有限公司于本判决生效后三十日支付沈阳市于洪区北李官农工商联合公司自2004年9月1日起至2014年8月31日止租金3,444,200元；四、驳回沈阳市于洪区北李官农工商联合公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70,180元，由沈阳市于洪区北李官农工商联合公司负担40,000元，沈阳太东节能建筑材料有限公司负担30,180元。二审案件受理费70,180元，沈阳太东节能建筑材料有限公司负担60,000元，沈阳市于洪区北李官农工商联合公司负担10,180元。本判决为终审判决。审判长  胡光甲审判员  张宝华审判员  唐云涛二〇一七年五月十日书记员  周 洋