陕西省蓝田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓝民初字第00647号
原告李慧玲，女，汉族，1969年9月2日出生。
原告李永强，男，汉族，1966年12月26日出生，居民。
原告陈桂智，女，汉族，1948年2月16日出生，居民，系原告李慧玲之母。
原告李慧玲、陈桂智的共同委托代理人李军，男，汉族，1975年7月7日出生，住址、职业同原告陈桂智，系原告李慧玲之胞弟、原告陈桂智之子。
三原告之共同委托代理人王鑫，陕西群鑫律师事务所律师。
被告李春荣，男，汉族，1948年1月12日出生，退休教师，系原告李慧玲之父、原告李永强之胞兄、原告陈桂智之夫。
第三人蓝田县农业局，住所地：蓝田县蓝新路中段。
法定代表人程行功，系该局局长。
委托代理人田丽、赵民虎，陕西白鹿原律师事务所律师。
原告李慧玲、李永强、陈桂智诉被告李春荣及第三人蓝田县农业局确认合同无效、返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈桂智，原告李慧玲、陈桂智的共同委托代理人李军，原告李慧玲、李永强、陈桂智的共同委托代理人王鑫，被告李春荣，第三人蓝田县农业局的委托代理人田丽、赵民虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李慧玲、李永强、陈桂智诉称，被告李春荣和第三人蓝田县农业局签订了《房屋转让协议》、《灞源兽医站房屋买卖协议》，协议约定：被告李春荣将灞源街道（灞源粮站对面）三间两层砖混结构房屋及地下室三间平房，建筑占地面积176.5平方米，所属庭院占地面积245.6平方米，一次性卖给第三人蓝田县农业局。被告在原告不知情的情况下私自将原告拥有财产份额的财产转让给第三人，侵犯了原告的合法权益。2014年7月，原告李慧玲回娘家时才知道被告将房屋出卖给第三人的事实，后其余原告也才知此事。被告和第三人签订的《房屋转让协议》和《灞源兽医站房屋买卖协议》不仅侵犯了原告的利益，而且第三人购买属于蓝田县灞源镇灞源街村一组村民小组集体土地上的房屋明显违法，况且合同约定连同占地面积一次性出卖，被告和第三人的签订合同行为及合同内容违反了法律强制性规定，应属无效合同。要求宣告上述两份协议无效；依法判令第三人返还位于灞源镇灞源街村一组三间两层小楼房及附属建筑楼后三间小平房；由被告承担诉讼费用。
被告李春荣辩称，原告所诉属事实。卖房时，原告陈桂智不在家，儿子、儿媳在深圳打工，原告李永强也在外打工，原告李慧玲远嫁江苏，被告未与原告说卖房一事。原告陈桂智问被告咋回事时，被告称将房屋租给了农业局。那几年，被告的身体不好，工资远远不够看病花费，所以才卖房，卖房的钱被告看病用了。其不懂法，请法庭依法裁决。
第三人蓝田县农业局述称，房屋卖给了灞源兽医站，灞源兽医站具有独立的主体资格，应将灞源兽医站列为第三人，不应将蓝田县农业局列为第三人；主张合同无效应是合同的双方当事人，原告无权主张；签订两份合同时，三原告均知道，原告陈桂智还参与了与农业局的谈判，应当构成表见代理，对表见代理的人民法院应不予支持；原告李慧玲、李永强没有证据证明对讼争的房屋拥有所有权，原告李永强与其他原告早已分家另住，靠低保生活，故第一、第二原告无权主张合同无效；被告与第三人签订的两份协议，符合法律规定，不违反双方意愿，亦经村干部鉴证，应对两份协议的真实性、合法性予以认可。综上，原告要求确认两份协议无效，没有事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告李春荣的父亲在世时有祖遗老房一院，位于蓝田县灞源镇灞源街原灞源粮站对面。1990年，被告李春荣同其妻陈桂智等人拆掉祖遗老房建成三间两层砖混结构楼房一座（该房座南面北）。后又在该楼房南、贴着该楼房建成砖混结构三间平房。2009年，第三人蓝田县农业局为解决其下属单位——灞源乡畜牧兽医站的办公用房，于同年3月18日，在蓝田县灞源乡灞源街村村民委员会及村干部的鉴证下，以蓝田县灞源乡畜牧兽医站名义与被告李春荣就上述房屋及宅基地转让达成房屋转让协议，协议约定：李春荣将灞源街道（灞源粮站对面）三间两层砖混结构房屋、地下室三间平房，建筑占地面积176.5平方米，所属房屋及庭院占地面积共254.6平方米，一次性卖给蓝田县灞源乡畜牧兽医站，房屋价款为人民币13.3万元整，蓝田县灞源乡畜牧兽医站先付给李春荣房款12.9万元，款到后，李春荣必须在一周内全部搬出，剩余4000元待后给付；此协议一式三份，甲、乙双方及鉴证方各执一份，经甲乙双方及鉴证方签字盖公章后生效；协议已经签订，甲乙双方务必共同遵守，任何一方若违约，按房屋价款的百分之二十赔付给对方；本合同未尽事项由甲乙双方另行协商，并签订补充协议等。李春荣在协议上签名、捺印，蓝田县灞源乡畜牧兽医站站长高军代表乙方蓝田县灞源乡畜牧兽医站签名、蓝田县灞源乡畜牧兽医站盖公章，鉴证方蓝田县灞源乡灞源街村村民委员会盖公章，鉴证方村委会主任曹彦娃在协议上捺印，等。同日，鉴证方村委会主任曹彦娃及蓝田县灞源镇灞源街村一组时任组长葛明印在有关房屋四址的房屋概况上签名、捺印。同年8月25日，被告李春荣又与蓝田县灞源乡畜牧兽医站签订了灞源兽医站房屋买卖协议，作为对前一份协议的补充，协议约定：乙方在原有房价13.3万元的基础上再增加1.1万元；房屋四址、房屋财产与原合同一致不变；乙方已付给甲方12.9万元，下欠1.5万元于2009年年底一次性付清；2009年9月30日前，甲方腾出房屋及交付乙方使用；本合同自签订之日起生效，双方不再违约，否则一切损失由违约方承担。李春荣在协议上签名、捺印，蓝田县灞源乡畜牧兽医站站长高军代表蓝田县灞源乡畜牧兽医站以乙方名义签名、捺印。后因购房资金在蓝田县农业局，为了支付购房资金需要，被告李春荣又与第三人蓝田县农业局签订了房屋转让协议及灞源兽医站房屋买卖协议（该两份协议和被告与蓝田县灞源乡畜牧兽医站签订的两份协议的名称、内容、落款时间一致），蓝田县农业局将款付给李春荣，李春荣向蓝田县农业局交付了房屋，蓝田县灞源乡畜牧兽医站在该房中办公至今，并于2010年、2014年对该房屋进行了装修、改造。2014年改造花费8500元。2015年4月20日，三原告诉至本院，诉讼请求如前所述。庭审中，就被告李春荣将涉诉的房屋卖给了蓝田县灞源乡畜牧兽医站（现为蓝田县灞源镇畜牧兽医站）作为办公用房，被告李春荣与蓝田县农业局、蓝田县灞源乡畜牧兽医站分别签订了房屋转让协议、灞源兽医站房屋买卖协议，被告及第三人无异议。三原告就主张系涉诉房屋的共有人一节，提供了其代理人与证人曹彦娃的调查笔录、灞源镇灞源街村委会的书面证明，并让证人程立富、葛贤政到法庭作证，还提供了三原告的身份证明，同时申请法庭到现场实际勘验建房的时间。证人曹彦娃证明：房屋是1990年7月拆祖遗房产后建新。建房时，李春荣的父亲李德彦还在，李永强与其他家庭成员未分家。灞源镇灞源街村委会证明：陈桂智的祖居老屋是1990年7月建成，当时参与建房的家人有陈桂智、李慧玲、李永强、李德彦等人。证人程立富证明：其是灞源街村一组组长，蓝田县灞源乡畜牧兽医站现住的房屋原是柴房，李春荣、李永强、李春荣的父亲住在一起，后拆了柴房建了现畜牧兽医站住的楼房；拆旧建楼房时，李春荣的大女儿、李永强、李春荣夫妇都在；听李永强讲，房子有李永强一份。证人葛贤政证明：李春荣的父亲李德彦留下三间柴房；大约20年前拆旧建新，建房时，其作为邻居帮忙盖房，李慧玲可能成年了，没有念书，在家给工人做饭，李春荣教书，主要是李春荣的媳妇招呼着，李永强帮忙，大工是从山外叫的，小工是村里帮忙的人，建了现在的三间两层；后来又建了楼房后面的三间平房，建三间平房时包了出去，其也没帮忙；李永强与李春荣在一起住着。依原告申请在三方在场的情况下本庭现场勘验结果为：在涉诉的楼房二楼中间一间脊檩上有用黑墨水书写的“公元一九九零年八月初九......”毛笔字。被告对原告方的上述证据均表示无异议。第三人表示：是不是房屋的权利人，不能以是否为成年人来认定，应当有出资方面的证据；证人应当出庭作证，证人未出庭，故对证人证言不认可；对灞源镇灞源街村委会的证明目的不认可；没有证据证明原告李慧玲、李永强对涉诉的房屋享有权利，原告李慧玲、李永强不具备原告的诉讼主体资格；李永强与陈桂智不在一个户口薄上，李永强与李春荣早已分户，李永强与李春荣已分家，李永强对房屋不享有所有权。第三人就主张的李永强与李春荣分家一节，未提供相应的证据。被告李春荣表示：李永强与其已分户属实，但其与李永强一直未分家。李永强没有房屋，现在居住的是其一手给建的房。如果说分户就分家的话，其与其妻子、儿子分别有户口薄，难道说其家也分家了？三原告就主张卖房时不知情一节，提供了证人王艳丽、郑永军、李兰芳的书面证言及其代理人与证人曹彦娃的调查笔录。证人王艳丽、郑永军均证明：证人和李春荣家是邻居，2014年8月，李慧玲回娘家探亲时得知其父李春荣未经过家人同意私自将房出售，与其父吵架，在家没住几日就回去了。证人李兰芳证明：其家与李春荣家相距几户人家，李慧玲远嫁江苏，十几年都未回来过。2014年7、8月份，李慧玲回家探亲听说李春荣将房卖了，和李春荣发生争吵。曹彦娃证明：2014年7月，李慧玲回家时才得知其父将房卖给了农业局，家人为此发生矛盾。被告对上述证人证言表示无异议。第三人以证人未出庭作证为由表示对证明目的不予认可。为了证明自己的主张，原告让证人郑永军到法庭作证，申请法庭向证人王艳丽、李兰芳作调查。经法庭调查，证人郑永军陈述：其和李春荣家同排居住，相隔四、五家，系邻居；上次开庭时，其在外打工，没有时间，今天来作证还是李军将其从西安接来的；2014年7、8月，其从地里锄地回来路过时，见李慧玲和她的父母吵架，原因是她的父母将房屋卖给了兽医站，李慧玲的意思是卖房时应该征求子女的意见，要求将房要回；李慧玲嫁到了外地，经常不回家。证人王艳丽陈述：其家和李春荣家斜对门居住，仅属邻居关系；其是本村媳妇，李慧玲比其结婚要早，其嫁到本村时，李慧玲已出嫁到外地，李慧玲经常不太回家；2014年暑假其带孩子回家避暑，结果看到李慧玲与她的父亲争吵，从争吵中得知，李慧玲的父亲将房子卖了。证人李兰芳陈述：其与李春荣家相隔了四家；李春荣卖房时，子女均不在家，后来子女知道后都不同意卖房；2014年，其在路边转，看见李慧玲和她的父亲吵架，吵架的原因是她的父亲将房子卖了，家里房子不够住，吵架后李慧玲就回她婆家了；李春荣卖的房屋属李春荣的父亲留下的，当时是土房，后李春荣就拆掉土房重新建了房屋，建房时，参与人有李春荣、李春荣的父亲、李春荣的媳妇、李春荣的兄弟和他的大女儿，当时李春荣的大女儿已经成年，给做饭、烧水；李春荣的父亲在世时对卖给灞源兽医站的房屋未分家。对于本庭向证人王艳丽、郑永军、李兰芳作的调查笔录，被告表示无异议，第三人表示对证明目的不予认可。第三人就其主张的原告陈桂智参与了签订协议一节，申请当年参加了签订协议、其单位工作人员闫斌、董浩出庭作证。证人闫斌证明：其当时是动物疾控中心副主任，其和当时的陈跃鸣副局长、疾控中心副主任董浩、疾控中心经营管理科科长雷养西去的，到场第一面见的是李春荣的爱人，将房子说好后约二十分钟才见的李春荣，结束时，他们还和李春荣夫妇及村干部一块吃了饭，说事的过程李春荣及其爱人一直参与着；签合同时，灞源兽医站高军站长代表灞源兽医站与李春荣签订了合同，当时说了十二、三万元，后李春荣嫌钱少，又加了一万元左右。因钱在农业局账上，为了报帐，又以农业局名义与李春荣签订了合同。证人董浩证明：在李春荣家，主要是与李春荣的爱人谈的事，李春荣是辅助，因价钱问题还加了一次钱，农村男人是户主，签字画押为准；第一次合同是其以疾控中心的名义与李春荣签订，因要报账，蓝田县农业局又与李春荣另外签了一份合同，合同上约定卖的是李春荣名下的房产和地皮；两次签合同时，其与陈跃鸣、闫斌都去来；当时兽医站属疾控中心管理。对于闫斌的证言，三原告表示：证人是农业局的职工，有利害关系；陈桂智是否知道卖房一事应以书面为准，合同上亦无陈桂智的签字；认可签了一份合同。被告表示：证人与第三人有上下级关系；记忆中只与农业局签了一份合同；当时谈卖房时只有其在场，陈桂智是在下午吃饭时一块吃的饭；对于其余事实无异议。对于董浩的证言，三原告表示：证人是农业局的职工，有利害关系；陈桂智是户主；签合同时是以灞源兽医站和农业局名义签订的，不是以疾控中心名义签订的。被告表示：证人与农业局有直接利害关系；认可签定了两份合同；协商、签订均是其一人所为，陈桂智不在场。第三人对于其主张的卖房一事其余原告都知道一节，未提供相应的证据。第三人就其主张的灞源兽医站有独立的法人资格、不应将其列为第三人一节，提供了一份蓝田县机构编制委员会文件，即蓝编发（2007）10号蓝田县机构编制委员会关于畜牧兽医机构调整的通知复印件，原、被告以系复印件为由不予认可。本庭向蓝田县编制委员会事业单位登记管理局局长代正民、蓝田县编制委员会蓝田县委政策研究室副主任臧亚宏、动物疾病控制中心镇站管理科科长蔺超作了调查。代正民证明：灞源兽医站没有在蓝田县编委登记，蓝田县编委也未给该站发独立法人代表证。臧亚宏证明：乡镇畜牧兽医站原为多部门管理，2007年后没有明确归谁管，但一直由蓝田县农业局垂直管理。2007年体制改革时由蓝田县编委分为三大块，即动物卫生监督所、动物疾病预防控制中心、畜牧兽医技术服务中心。编委未发文，各乡镇自己将畜牧兽医站归动物疾病预防控制中心管理。除了玉山镇的畜牧兽医站由镇上管理外，其余乡镇畜牧兽医站的人事、工资都由县农业局管理。2007年以后，虽然编委体制改革文件中未明确畜牧兽医站的隶属关系，但实际一直由农业局管理。蔺超证明：灞源畜牧兽医站是蓝田县农业局的下属单位，动物疾病控制中心代管灞源畜牧兽医站，动物疾病控制中心也是蓝田县农业局的下属单位。对于代正民、臧亚宏、蔺超陈述的内容，原、被告及第三人均无异议。原告、被告、第三人各执己见。三原告最后意见为诉讼请求不变。被告表示同意原告的诉讼请求。第三人表示应驳回原告的诉讼请求。当法庭询问原告：如果判决合同有效时，原告有何意见。原告表示：不管合同是否有效，都要求返还房屋。当法庭询问第三人：如果判决合同无效时，有何意见。第三人表示：合同根据相关法律规定是有效的；如果判决无效，将上诉至中级法院。调解未果。
另查明，涉诉的房屋及庭院系祖遗房产，一直未办理房屋产权、宅基地使用权登记手续，第三人与被告至今未办理房屋产权、宅基地使用权变更登记手续。第三人蓝田县农业局就2010年房屋装修花费一节未提供相应的证据。现房屋内有蓝田县灞源镇畜牧兽医站站长高军的一些个人生活用品及少量办公用品。证人李兰芳系被告李春荣的亲姑。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，以第三人名义与被告签订的房屋转让协议书两份，以蓝田县灞源乡畜牧兽医站名义与被告签订的房屋转让协议书两份，房屋概况书面材料，证人证言，法庭调查笔录及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，综合本案原告的陈述、本庭现场勘验的建房时间、三原告提供的身份证明、证人葛贤政和程立富等人的证言、蓝田县灞源镇灞源街村村委会的证明材料以及农村建房的实际情况，可以认定：涉诉的房屋系三原告及被告拆旧建新而形成的家庭共有财产，三原告及被告均是涉诉房屋的共有人。第三人仅以李永强已分户为由主张原告李永强已与被告李春荣分家、李永强不是涉诉房屋的权利人一节，证据不足，本院不予采信。第三人主张原告李慧玲不是涉诉房屋的权利人，缺乏相应的反驳证据，本院亦不予采信。作为财产的共有人，如果认为自己的权益受到侵犯都有权主张权利，第三人以三原告非签订合同的当事人为由主张三原告无权主张合同无效一节，于法无据，本院不予采纳。蓝田县灞源乡畜牧兽医站系蓝田县农业局的下属单位，至今无独立的法人资格，不管被告李春荣与蓝田县灞源乡畜牧兽医站签订了房屋转让协议、灞源兽医站房屋买卖协议，还是被告李春荣与蓝田县农业局签订了房屋转让协议、灞源兽医站房屋买卖协议，如果发生合同纠纷的话，行使诉讼权利、承担诉讼义务的诉讼主体只能是蓝田县农业局而非蓝田县灞源乡畜牧兽医站，故第三人蓝田县农业局抗辩不应将其列为第三人一节，理由不能成立。就被告李春荣与蓝田县农业局协商、签订卖房一事，三原告是否在场并知情一节，第三人当庭出庭作证的证人闫斌、董浩虽然系第三人单位的工作人员，但其二人也是2009年协商、签订卖房合同时的见证人和参与人，结合被告李春荣的质证意见以及日常生活中的通常做法，可以认定原告陈桂智当时在场并参与了卖房合同的协商与签订。第三人主张原告李慧玲、李永强在场并知道一节，未提供相应的证据，本院不予采信。三原告以被告李春荣未经三原告的同意、在三原告不知情的情况下与第三人蓝田县农业局签订的房屋转让协议、灞源兽医站房屋买卖协议侵犯了三原告的利益为由主张合同无效一节，根据我国物权法、民法通则相关司法解释应当认定被告李春荣的处分行为无效，但依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释的有关规定李春荣的该行为并不影响买卖协议的效力。三原告以“第三人购买属于蓝田县灞源镇灞源街村一组村民小组集体土地上的房屋明显违法，况且合同约定连同占地面积一次性出卖，被告和第三人的签订合同行为及合同内容违反了法律强制性规定”为由请求确认合同无效一节，依照我国土地管理法相关法律规定，宅基地属于农村集体经济组织所有；国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位和个人使用，使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案被告李春荣与第三人蓝田县农业局及第三人下属的蓝田县灞源乡畜牧兽医站签订房屋买卖协议，将三原告和被告共同拥有的房屋连同宅基地一起卖过了第三人，违反了我国土地管理法的上述规定。根据我国合同法的有关规定，三原告的该项请求应予支持。协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。第三人蓝田县农业局应向三原告及被告李春荣返还上述房屋，被告李春荣应向第三人蓝田县农业局返还所取得的购房款14.4万元。第三人对房屋装修改造产生的费用应由被告李春荣折价补偿给第三人。第三人就2014年房屋进行改造的费用，提供了相应的单据，且对于此次房屋装修一事，被告认可，只是对花费8500元的数额提出了异议，但被告就其异议提供不出相反的证据，按8500元予以认定。第三人就2010房屋装修改造的费用，未提供相应的证据，可在有证据后与被告李春荣协商解决或者另案主张。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告李春荣与第三人蓝田县农业局签订的房屋转让协议、灞源兽医站房屋买卖协议无效。
二、自本判决生效后30日内，由第三人蓝田县农业局返还给原告李慧玲、陈桂智、李永强及被告李春荣位于蓝田县灞源镇灞源街村一组三间两层楼房及三间平房，被告李春荣返还给第三人蓝田县农业局购房款14.4万元。
三、自本判决生效后30日内，由被告李春荣给付第三人蓝田县农业局房屋装修补偿款8500元。
如未按本判决书指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3280元（原告李慧玲已预交1640元），由被告李春荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李国武
人民陪审员 乔安绪
人民陪审员 李润安
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 刘 佩