北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民再22号
上诉人（一审原告、反诉被告）北京鼎盛居餐饮有限公司，住所地北京市昌平区科技园区振兴路9号。
法定代表人李海霞，总经理。
委托代理人郭建忠，男，1966年5月1日出生。
委托代理人张景胜，北京市中盾律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）北京大劲力兴科贸有限公司，住所地北京市昌平区科技园区振兴路9号。
法定代表人白旭毅，总经理。
委托代理人宋燕霞，北京市青山律师事务所律师。
上诉人北京鼎盛居餐饮有限公司（简称鼎盛居公司）因鼎盛居公司与北京大劲力兴科贸有限公司（简称大劲力兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民再初字第01712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
鼎盛居公司向北京市昌平区人民法院起诉称，该公司与大劲力兴公司于2009年8月3日签订房屋租赁合同。合同约定：大劲力兴公司将其所属的坐落于昌平区科技园区某路9号一层北侧的商业用房出租给鼎盛居公司，租期10年，自2009年11月3日起至2019年11月2日止，年租金50万元。鼎盛居公司租赁房屋的用途为经营餐饮服务公司。合同签订后，该公司认真履行合同义务，每季度按时交付租金。2011年2月2日，鼎盛居公司法定代表人李海霞多次联系大劲力兴公司法定代表人白旭毅要求向大劲力兴公司支付该季度租金，白旭毅称自己当时不在国内，并承诺回国后与李海霞联系，到时支付该季度租金即可。2011年3月24日，鼎盛居公司发现租赁房屋断电、大门被锁，无法正常经营。李海霞联系白旭毅后得知，是大劲力兴公司擅自锁住租赁房屋。鼎盛居公司与大劲力兴公司多次交涉并报警，请求大劲力兴公司排除妨碍、返还租赁房屋，大劲力兴公司拒绝不采取任何措施，严重侵害了鼎盛居公司的经济利益。鼎盛居公司为维护自身合法权益，避免大劲力兴公司的进一步侵害，故将其诉至法院。诉讼请求为，一、大劲力兴公司排除妨害，返还租赁房屋；二、大劲力兴公司赔偿库存厨房半成品及原料损失10万元；三、大劲力兴公司赔偿员工工资损失2万元；四、大劲力兴公司赔偿潜在客源损失20万元；五、大劲力兴公司赔偿库存酒水、饮料、茶叶损失等2.7583万元；六、大劲力兴公司赔偿库存调料损失2万元；七、大劲力兴公司赔偿库存鲜榨果汁损失5000元；八、大劲力兴公司赔偿预交职工宿舍房租损失2万元；九、大劲力兴公司赔偿设备折旧费、待摊费用损失20万元；十、大劲力兴公司赔偿鼎盛居公司新开店启动费用30万元；十一、大劲力兴公司赔偿2011年3月24日至2011年7月25日间四个月的净利润的损失28万元；十二、大劲力兴公司赔偿开业房租费用9万元；十三、大劲力兴公司赔偿鼎盛居公司供货商贷款利息损失3.5万元；十四、大劲力兴公司承担本案的诉讼费用。在重审中，鼎盛居公司变更诉讼请求为，一、请求判令解除《房屋租赁协议》及附属协议，从《房屋租赁合同》不能实际履行时解除；二、大劲力兴公司赔偿如能如期履行（2011年3月24日至2015年6月23日期间，共计51个月）的损失4227834.57（含可获利益损失204万元、装修款的利息911617.35元、厨房设备及辅助用具、前厅用具、办公经营家具及设施损失款的利息552536.89元，厨房半成品及原料、员工工资、库存酒水、饮料、茶叶、库存调料等及预交职工工资、新开店启动费等费用的利息266517.33元，应付供货商利息457164元）；三、大劲力兴公司赔偿厨房设备及辅助用具损失279752.20元、前台用具损失98326.50元、办公经营家具设施损失705325元，合计1083403.70元；四、大劲力兴公司赔偿厨房半成品及原料损失10万元、员工工资损失2万元、库存酒水、饮料、茶叶损失27583元、库存调料、粮油、易耗品损失2万元、预交职工宿舍房租损失2万元、新开店启动费损失30万元、开店筹办经营房租费用损失3.5万元、退还房租合同押金4.2万元，合计564583元；五、承担诉讼费用36228元。以上共计5912049.27元，诉讼费由大劲力兴公司承担。
大劲力兴公司辩称，该公司与鼎盛居公司于2009年8月3日签订房屋租赁合同，租赁合同签订之初鼎盛居公司还能依照合同约定履行向大劲力兴公司交纳房屋租金的义务，但自2011年2月3日起至今再未支付任何租金。大劲力兴公司曾于2011年2月24日、3月25日两次向鼎盛居公司发出催交通知，鼎盛居公司均置之不理。大劲力兴公司设有专门的物业管理部门并且设有专人收取包括鼎盛居公司在内的整栋大厦的所有租户的租金，鼎盛居公司若想交纳租金完全可以直接交到大劲力兴公司的物业管理部门，不必与大劲力兴公司的法定代表人直接联系。鼎盛居公司以其行为表明其拒绝再履行合同义务，是鼎盛居公司违约在先，其诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回，同时提出反诉。
大劲力兴公司反诉称，我们与鼎盛居公司签订了《房屋租赁合同》，我公司履行了有关义务，而鼎盛居公司却于2011年2月2日起，未能交付2011年2月3日至2011年5月2日的房屋租金125000元。我公司曾于2011年3月25日发出催交通知，但鼎盛居公司均置之不理。综上，鼎盛居公司的行为已严重侵害到大劲力兴公司的合法权益，为此特向人民法院提起诉讼，反诉请求为，一、解除鼎盛居公司、大劲力兴公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、鼎盛居公司向大劲力兴公司支付拖欠的租金12.5万元；3月份的水、电费17940.9元；三、鼎盛居公司支付大劲力兴公司违约金10万元；四、鼎盛居公司将房屋腾空交还大劲力兴公司；五、本案的诉讼费由鼎盛居公司承担。
针对反诉，鼎盛居公司辩称，我公司从未收到大劲力兴公司出具的任何要求解除租赁合同或是要求我公司交纳租赁费用的书面通知。大劲力兴公司的第一、三、四项反诉请求无合同及法律依据，请求法院予以驳回。大劲力兴公司违反了租赁合同，侵害鼎盛居公司的租赁权，造成鼎盛居公司的巨大损失，现大劲力兴公司已将房屋租给他人，履行原合同目的无法实现，同意解除租赁合同。对于鼎盛居公司造成的损失，大劲力兴公司理应赔偿。
北京市昌平区人民法院经重审查明：2009年8月3日，鼎盛居公司（乙方）与大劲力兴公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同的主要内容为：甲方将其所属的坐落于昌平区科技园某路9号一层北侧商业用房出租乙方，租赁房屋用途为餐饮用房。租用期限10年，自2009年11月3日起至2019年11月2日止。第4条规定，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：（1）、乙方擅自将房屋转租或转让的；（2）、乙方拖欠租金累计达一个月；（3）、乙方损毁房屋设施的。第5条规定租金及水、电费的交纳期限为，（1）、房屋租金：年租金为50万。经双方商定房屋租金3年以后（包括第3年）房屋租金每年递增3%；（2）、租金的交纳，签订合同之日交纳房屋租金，按季支付，押一个月房屋租金4.2万元，付三个月房屋租金12.5万元；（3）、水、电费必须在每月月底之前交纳，价格按水、电部门收取的价格计算。第6条规定，合同期间，乙方在不影响该房屋主体结构前提下，可对该房屋进行装修。合同到期，乙方不续租时，应保证房屋现状。第8条违约责任约定，出现下列情形之一的，视为违约，违约金为10万元。（1）、未按前述合同条款的规定向乙方交付合乎要求的房屋；（2）、甲方未按时交付出租房屋供乙方使用的；（3）、甲方无故中途终止合同，收回房屋的，应向乙方退还剩余租金，并支付违约金；（4）、乙方逾期交付租金、水、电费的，除就及时如数补交外，应支付违约金。第10条争议的解决方式为，本合同在履行中如发生争议，双方协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。《房屋租赁合同》还约定了其他事项。同日，鼎盛居公司（乙方）与大劲力兴公司（甲方）签订《房屋租赁合同补充附件》，主要内容为：根据甲乙双方2009年8月3日签订的房屋租赁合同第5条第2款，经甲乙双方协商，前半年不收取房屋押金，由2010年5月2日起执行《房屋租赁合同》交纳房屋押金，即：押1个月房屋租金，付3个月房屋租金。合同签订后，大劲力兴公司按照合同约定向鼎盛居公司交付了租赁房屋，鼎盛居公司投资对租赁房屋进行了装修并进行餐饮营业（鼎盛居饺子城）。2009年8月3日至2011年2月2日，鼎盛居公司履行了向大劲力兴公司交纳租金的义务，并且按照《房屋租赁合同补充附件》向大劲力兴公司交纳一个月房屋押金4.2万元。2011年2月3日，鼎盛居公司应按照合同约定向大劲力兴公司支付3个月（即2011年2月3日至2011年5月2日期间）房屋租金时，鼎盛居公司未及时向大劲力兴公司交纳相关费用。2011年3月24日14时，大劲力兴公司未事先告知将鼎盛居公司承租的房屋的大门上锁、停止供电，鼎盛居公司无法进入承租房屋进行经营，致使其经营的饭店内库存厨房半成品及原料等鲜活物品受损。后鼎盛居公司在大劲力兴公司上锁的房门上又加锁。2011年7月28日、8月2日，鼎盛居公司与大劲力兴公司双方共同对租赁房屋内的物品进行了清点。当事人签订的《房屋租赁合同》及补充协议均未约定承租方违约时出租方可以采取断电、大门上锁等行为行使合同解除权，也没有约定装饰装修物遇到合同解除后如何处理。大劲力兴公司提供了一份《通知》。内容为，鼎盛居公司，你公司应在2011年2月2日前向我公司交房租12.5万元，至今未交，现已逾期53天，已经违约。根据你公司与本公司《房屋租赁合同》的约定，特通知你公司停业，本公司将与你公司解除《房屋租赁合同》，但鼎盛居公司否认收到该通知。大劲力兴公司出租给鼎盛居公司的商业房基本为毛坯房，鼎盛居公司承租后投资进行装饰装修。2012年5月，大劲力兴公司将涉案房屋转租给他人，改作宾馆等其他用途，现由他人承租经营，并对房屋重新做了部分装修。本案在审理期间，根据鼎盛居公司的申请，法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对鼎盛居公司装修、装饰及物品进行价格评估，确认装修价格为900129元、电气价格316028元、暖通价格461842元，三项共计1677990元，物品价格为102660元、燃气及消防系统价格87146元。鼎盛居公司因此支付鉴定费3万元。鉴定评估结束后，鼎盛居公司将窗帘、不锈钢调理台、冷藏柜、空调等部分物品运走，鼎盛居公司自认价值为158789.59元。大劲力兴公司认为价值190688.75元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充附件》、水电费票据、物品盘点清单、价格评估鉴定文书、取走物品清单、勘验笔录、照片等证据及双方当事人的陈述在案佐证。
北京市昌平区人民法院重审认为：鼎盛居公司与大劲力兴公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，大劲力兴公司依约将租赁房屋交付给鼎盛居公司，鼎盛居公司接收承租房屋后投入大量资金对房屋进行装修并进行经营，交纳了2011年2月2日前的租金及房屋押金4.2万元；但鼎盛居公司未按照合同约定的时间交纳2011年2月3日至2011年5月2日的房屋租金，至2011年3月24日，拖欠租金已超过一个月，构成违约，应承担相应责任。鼎盛居公司出现违约，双方发生争议时，大劲力兴公司未依照合同约定采取协商、诉讼的方式处理，也未事先告知便采取将鼎盛居公司承租的房屋的大门上锁、断电过激行为行使合同解除权，存在过错，其行为致使鼎盛居公司经营的饭店鲜活物品受损，应承担相应的赔偿责任。鼎盛居公司称，2011年2月2日公司法定代表人多次联系大劲力兴公司法定代表人要求向其支付该季租金，大劲力兴公司法定代表人称自己不在国内，并承诺回国后与鼎盛居公司联系，到时支付该季度租金即可。鼎盛居公司虽有证人到×证明，但该证人欲与鼎盛居公司法定代表人李海霞合作经营承租房屋，与本案有利害关系，其证据的证明力较低。由于双方发生纠纷后大劲力兴公司已经将房屋出租给他人，当事人之间签订的租赁合同已实际解除，现双方均同意解除《房屋租赁合同》，法院不持异议。
关于鼎盛居公司要求大劲力兴公司赔偿第二项中房屋租赁合同如能履行的可获利益的损失、装修款、厨房设备等、厨房半成品及原料、员工工资、预交职工宿舍房租、应付供货商等的利息损失4227834.57元均无事实与法律依据，法院不予支持。关于鼎盛居公司要求大劲力兴公司赔偿第三项中厨房设备及辅助用具、前厅用具、办公经营家具及设施损失1083403.70元，因法院鉴定评估结束后，鼎盛居公司将可移动的物品取走，鼎盛居公司再次要求赔偿，没有事实与法律依据，法院不予支持。关于鼎盛居公司要求大劲力兴公司赔偿第四项中厨房半成品及原料、库存酒水、饮料、茶叶、调料、易耗品的损失，因鼎盛居公司经营的是餐饮业，大劲力兴公司采取锁门断电过激方式行使合同解除权，存在过错，造成了鼎盛居公司上述库存厨房成品、半成品等鲜活物品的直接损失，大劲力兴公司应承担一定的赔偿责任，法院酌定3万元。该项中要求的赔偿员工工资、预交职工宿舍租房损失、新开店启动费损失费没有事实和法律依据，法院不予支持。鼎盛居公司要求退还房租押金4.2万元，法院予以支持。
关于大劲力兴公司反诉要求鼎盛居公司支付拖欠的租金12.5万元的诉讼请求，考虑到2011年2月3日至2011年3月23日期间，鼎盛居公司实际占有使用该承租房屋，应支付此期间房屋租金；2011年3月24日至2011年5月2日期间双方发生纠纷，大劲力兴公司通过锁门、断电的方式已经行使了合同解除权，收回了房屋，不应再要求支付此期间房屋占用费，鼎盛居公司应支付实际租赁大劲力兴公司2011年2月3日至同年3月23日的租金65753.42元；大劲力兴公司要求鼎盛居公司支付的水电费17940.9元及违约金10万元的请求依据不足，法院不予支持。关于大劲力兴公司反诉要求鼎盛居公司将房屋腾空交还的诉讼请求，因大劲力兴公司已将房租出租他人，该诉讼请求已无实际意义。北京市昌平区人民法院于2015年11月20日作出（2015）昌民再初字第01712号民事判决：一、解除北京鼎盛居餐饮有限公司与北京大劲力兴科贸有限公司于二○○九年八月三日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充附件》；二、北京大劲力兴科贸有限公司赔偿北京鼎盛居餐饮有限公司库存厨房成品、半成品损失费三万元，判决生效后十日内履行；三、北京大劲力兴科贸有限公司于本判决生效后十日内返还北京鼎盛居餐饮有限公司房屋押金四万二千元；四、北京鼎盛居餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付北京大劲力兴科贸有限公司二○一一年二月三日至二○一一年三月二十三日的房屋租金六万五千七百五十三元四角二分。上述二、三、四项相抵，北京大劲力兴科贸有限公司赔偿北京鼎盛居餐饮有限公司六千二百四十六元五角八分，本判决生效后十日内履行。五、驳回北京鼎盛居餐饮有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京大劲力兴科贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鼎盛居公司不服上述重审判决，向本院提起上诉。该公司的上诉请求是：1、改判支持上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由是：1、原审认定事实错误。原判决将被上诉人未事先告知便采取大门上锁、断电等行为写作合同解除权，只列举上诉人的鲜活物品受损，但尚有大量物品及经营性损失未提及是不对的；原审认定上诉人违约未交纳租金是错误的，报警记录可证明上诉人为向被上诉人交房租而发生纠纷。被上诉人不收取房租违约；原审认定要求赔偿的可得利益损失无事实及法律依据是错误的。如合同正常履行，上诉人每年盈利几十万。被上诉人侵权行为造成各项损失，均应依据合同法相关规定承担赔偿责任；原审认定上诉人已将可移动物品取走，无权再次要求赔偿是错误的。上诉人只取走了不到20万元的物品，余80多万元应赔偿；原审对第四项诉讼请求酌定为3万元赔偿数额太少；2、原审适用法律错误。本案经多次审理，最终确认被上诉人侵权锁门违法，应赔偿上诉人损失，但原判决确定的赔偿数额与上诉人的实际损失相差悬殊。
大劲力兴公司辩称，同意一审判决结果。
本院经审理查明：一审法院重审查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，除一审法院认定的证据外，还有双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：鼎盛居公司与大劲力兴公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。在合同履行过程中，因鼎盛居公司未依约交纳2011年2月3日至同年5月2日的租金，双方产生矛盾。至2011年3月24日，鼎盛居公司虽因拖欠租金超过一个月而构成违约，但大劲力兴公司采取将鼎盛居公司所承租房屋大门上锁、停止供电方式行使合同解除权，该行为致鼎盛居公司所经营饭店内鲜活物品受损，应由大劲力兴公司承担相应赔偿责任。一审法院经审查现有证据，根据本案实际情况酌定具体数额，由大劲力兴公司向鼎盛居公司进行赔偿并无不当。对于鼎盛居公司实际占有使用承租房屋期间所欠租金应由该公司承担，但自2011年3月24日，大劲力兴公司通过锁门、停止供电方式已经行使了合同解除权，收回了房屋，不应再由鼎盛居公司支付此后的房屋占用费，一审法院据此判由鼎盛居公司支付所欠付的房屋租金，且由大劲力兴公司返还房屋押金，而对于其他无事实及法律依据的诉讼请求不予支持亦无不当。鼎盛居公司上诉称大劲力兴公司不收取房租，但该公司并无确凿证据证明其主张、鼎盛居公司上诉称法院酌定3万元赔偿数额太少，但该公司亦无证据证明具体损失数额，故对鼎盛居公司上诉请求，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费五万三千一百八十四元，由北京鼎盛居餐饮有限公司负担五万一千六百三十四元（已交纳）；北京大劲力兴科贸有限公司负担一千五百五十元（判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费二千四百七十元，由北京鼎盛居餐饮有限公司负担一千四百四十三元（判决生效后七日内交纳）、北京大劲力兴科贸有限公司负担一千零二十七元（已交纳）。
二审案件受理费三万六千三百零六元，由北京鼎盛居餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王颖君
代理审判员 孙 锋
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 唐静静