福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0681民初3694号原告（反诉被告）谢俊荣，男，1990年2月13日出生，汉族，住福建省武平县。委托诉讼代理人赖惟金、黄承国，福建瀛坤律师事务所律师。被告（反诉原告）常惠茹，女，1964年2月8日出生，汉族，住河北省秦皇岛市。现住漳州台商投资区。委�诉讼代理人刘仲谋，福建秦剑律师事务所律师。第三人漳州丹厦房产行销策划有限公司，住所地漳州市龙文区迎宾路以南锦绣一方绿榕里13幢DC3号。法定代表人沈木钦，经理。原告谢俊荣与被告常惠茹、第三人漳州丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法适用简易程序后因案情复杂转为普通程序，并于2016年9月14日公开开庭进行了审理。诉讼中常惠茹向本院提起反诉，本院经审查后决定合并审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，第三人丹厦房产公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢俊荣�本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告购房定金50000元；2、被告依法支付原告违约金240000元；3、被告支付原告中介费22500元；4、被告支付原告律师费8000元；5、被告支付原告保全费2123元。以上合计322623元。事实和理由：2015年12月31日被告常惠茹与案外人王庆跃签订《房产买卖居间协议书》约定：原告向王庆跃购买漳州市角美镇龙池开发区角嵩路2号4号楼306室房屋一套，并办理相关的公证委托手续。2016年6月4日，原告谢俊荣与被告常惠茹、第三人丹厦房产公司签订编号为S0039696的《房产买卖居间协议书》约定：原告向被告购买上述诉争房屋，房屋总价款为120万元；原告在签订协议当日支付被告定金50000元，在办理产权交易登记手续当日支付470000元；原告在签订协议时支付第三人中介费；原、被告双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方需要支付守约�总房款20%的违约金及中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价款等实际损失和收益损失，并承担由此发生的诉讼费用和律师费用等；原、被告双方保证备齐资料于2016年6月24日前到土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》。协议签订后，原告依约于2016年6月4日支付被告购房定金50000元、中介费22500元，并于2016年6月6日向被告支付购房款350000元。被告却于同年6月23日退回原告购房款350000元并拒绝按照协议约定于2016年6月24日前往土房局办理交易登记手续和签订《漳州市房地产买卖合同》。原告认为被告的行为已严重违反双方的合同约定，且损害原告的利益，故诉至法院。被告（反诉原告）常惠茹答辩并提起反诉，其反诉请求为：请求判令反诉被告支付反诉原告违约金190000元。事实和理由及答辩意见为：2015年12月31日反诉原告与案外人王庆跃及第三人就龙池开发区角嵩路2号4号楼306室签订编号为0035640《房屋买卖居间协议书》，反诉原告购买该房屋后，欲将该房屋过户至其女儿刘一芳名下。在办理房屋过户手续过程中，反诉原告与反诉被告于2016年6月4日签订编号为S0039696《房屋买卖居间协议书》，约定：反诉原告将座落于龙池开发区角嵩路2号4号楼306室房屋一套出售反诉被告，房屋价款为1200000元，房屋过户产生的所有契税由反诉被告承担；反诉被告于办理产权交易登记手续当日向反诉原告支付购房款470000元；2016年6月24日前双方配合办妥产权过户登记手续，协议签订后双方不得反悔，一方悔约者向守约方支付总购房款的20%的违约金。合同签订后，反诉被告于2016年6月4日支付反诉原告定金50000元，后于6月6日再次支付350000元，此后反诉被告再未支付任何款项，至�反诉被告已违约。因反诉原、被告约定该房屋的过户手续由案外人王庆跃直接过户给反诉被告，协议签订后，反诉原告与反诉被告及案外人王庆跃多次约定前往房管部门办理相应的产权过户手续，但反诉被告均以各种理由未能前往办理过户手续，至此反诉被告已多次违约。2016年6月20日反诉被告至第三人处大吵大闹并威胁、辱骂第三人的工作人员，要求反诉原告终止买卖协议并退回购房款及赔偿经济损失等，反诉原告无奈只能于2016年6月23日退回反诉被告的购房款350000元。因反诉被告的多次违约，致使双方之间的买卖协议无法继续履行，反诉被告的行为已严重损害反诉原告的利益，故提出如上反诉请求。同时反诉原告认为反诉被告主张的律师费、佣金等已包括在约定的20%违约金范围内，反诉被告不应重复主张。反诉被告答辩称�反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且严重违反诚实信用原则，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对双方无争议的事实确认如下：2015年12月31日王庆跃与常惠茹签订编号为0035640的《房产买卖居间协议书》，约定：王庆跃将其所有的座落于漳州角美镇龙池开发区角嵩路2号4号楼306室房屋一套出售给常惠茹，房屋价款970000元。王庆跃公证委托方志阳办理诉争房屋交易、过户及其他一切与房屋买卖有关的事宜。合同签订后，常惠茹依约将购房款970000元支付给王庆跃。王庆跃同意诉争房屋由常惠茹占有、使用、支配及处分。2016年6月4日常惠茹与谢俊荣签订编号为S0039696的《房产买卖居间协议书》�定：1、常惠茹（甲方）将座落于漳州市角美镇龙池开发区角嵩路2号4号楼306室房屋出售给谢俊荣（乙方）；2、房屋成交价为1200000元，本协议签订签订当日乙方支付购房定金50000元……乙方于办理产权交易登记手续当日向甲方支付人民币470000元（含定金）；11、甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方应向守约方承担总房款20%的违约金，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费用等；13、甲乙双方保证备齐资料于2016年6月24日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》；若于2016年7月4日前因一方原因仍无法办理交易手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任等。合同签订�，谢俊荣依约支付常惠茹购房定金50000元，支付中介费25500元。2016年6月6日支付常惠茹购房款350000元，同年6月23日常惠茹通过中国建设银行退回谢俊荣购房款350000元。合同签订后，谢俊荣与常惠茹并未于2016年6月24日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》，由此双方产生纠纷。谢俊荣委托赖惟金作为其诉讼代理人参与本案诉讼，并花费律师费8000元，同时在诉讼中谢俊荣向本院申请财产保全，支付保全费2123元。诉讼中谢俊荣与常惠茹均明确表示不同意继续履行双方签订的编号为S0039696的《房产买卖居间协议书》，并同意解除。本院认为，本案的争议焦点为本案的违约责任应由谁承担。本案中常惠茹向案外人王庆跃购买诉争房屋并已全额付清购房款，虽未办理相应的房屋过户手续，但王庆跃同意�惠茹再次出售诉争房屋，可视为常惠茹取得房屋处分权。其与谢俊荣签订的编号为S0039696的《房产买卖居间协议书》合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。双方在合同中明确约定：谢俊荣于办理产权交易登记手续当日向常惠茹支付人民币470000元（含定金），并于2016年6月24日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》。对该条款谢俊荣认为“办理产权登记当天”即为2016年6月24日，亦是其付清购房款470000元的截止日期，常惠茹则认为“办理产权登记当天”系指在2016年6月24日之前，实际上双方是约定在2016年6月6日支付购房款470000元。对此，本院认为当事人对合同条款的理解有争议的，应按照合同使用的词句、合同目的及交易习惯等确定该条款的真实意思。常惠茹认为的双方口�约定在2016年6月6日支付购房款470000元并未提交证据予以证明。本院综合判断认为双方约定的“谢俊荣于办理产权交易登记手续当日向常惠茹支付人民币470000元（含定金）”应理解为“办理产权登记当天”即为2016年6月24日。谢俊荣在2016年6月6日将购房款400000元支付给常惠茹，虽尚欠70000元，但并未违反双方合同的约定，谢俊荣该行为未违约。常惠茹在2016年6月23日将谢俊荣支付的350000元退回该谢俊荣，且未按照双方合同约定于2016年6月24日前往办理相应的交易登记手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。谢俊荣主张常惠茹承担相应的违约责任并不不当。根据《中华人民共和国合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中谢俊荣既主张常惠茹应根据合同约定支付违约金又要求其赔偿由此产生的中介费、律师费等违反法律规定，本院对此不予支持。因违约金本质上系损害赔偿额之预定，其包括实际损失和可得利益的损失，谢俊荣主张按照合同约定由常惠茹支付购房款20%的违约金即240000元，本院综合考虑合同约定、常惠茹的违约情况及谢俊荣的损失情形，对谢俊荣该项诉请予以支持。因违约金中已包括谢俊荣因常惠茹违约而造成的中介费、律师费等损失，谢俊荣再次要求常惠茹赔偿中介费、律师费的诉讼请求本院不予支持。关于定金50000元，因该定金系为订立买卖合同而设立，属于履约定金，作为接受定金一方的常惠茹现拒绝履行双方签订的《房产买卖居间协议书》，依法应当承担相应责任，谢俊荣要求返还定金50000元，符合法律规定，本院予以支持。谢俊荣要求常惠茹支付保全费，符合法律规定，本院予以支持。至于反诉中常惠茹提出的谢俊荣已多次违约，未提供相应的证据予以证明，本院不予支持综上所述，原告谢俊荣的诉讼请求，部分成立，本院予以支持。反�原告常俊荣的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）常惠茹支付原告（反诉被告）谢俊荣违约金240000元；二、被告（反诉原告）常惠茹返还原告（反诉被告）谢俊荣定金50000元；三、被告（反诉原告）常惠茹支付原告（反诉被告）谢俊荣保全费2123元；以上款项限于本判决生效之日起二十日内支付。四、驳回原告（反诉被告）谢俊荣的其�诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）常惠茹的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6108元，由原告谢俊荣负担541元，由被告常惠茹负担5567元。反诉案件受理费4100元，由反诉原告常惠茹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  陈坤城审 判 员  吴晶晶人民陪审员  曾秀珍二〇一六年九月二十五日书 记 员  郭天祥执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。