湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第02234号
原告肖昌奉，男，生于1948年1月12日，汉族，湖北省恩施市人，现住恩施市。
委托代理人（特别授权）向赶生，恩施市小渡船法律服务所法律工作者。
被告袁忠，男，生于1968年9月3日，汉族，湖北省恩施市人，现住恩施市。
委托代理人（特别授权）李永松，湖北正典律师事务所律师。
原告肖昌奉诉被告袁忠租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，被告袁忠提起反诉，本院予以受理。本案依法组成由于永国担任审判长，审判员谭远双、助理审判员陈松参加的合议庭，于2015年10月10日公开开庭合并进行了审理。原告肖昌奉及其委托代理人向赶生、被告袁忠及其委托代理人李永松到庭参加诉讼。当事人申请调解期限一个月。被告袁忠于2015年10月10日撤回反诉，本院已另行裁定准许其撤回反诉。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年4月6日签订《房屋租赁合同》一份，租期10年，即自2011年5月1日至2021年4月30日。其中前三年租金为120000元／年，中间三年租金为130000元／年，最后四年租金为140000元／年。每年租金在当年的4月1日前付清。2011年4月16日，双方签订《房屋租赁补充合同》一份。2015年4月，因市场不景气及自身经营因素，被告不再经营“六味居”农家乐，但并未与原告进行解除合同或清算交接事宜。原告为此多次找被告协商解决，被告不予理睬，原告向恩施市旗峰社区居委会反映，但处理无果。为维护原告合法权益，现请求人民法院依法判令：1.解除原、被告于2011年4月6日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告自2015年4月30日至交还租赁物之日止的租金（计算方式为2015年每年130000元，每月10833元，每天361元）；3.被告返还所租原告物品（详见清单），如造成租赁物及其他财产损坏，被告予以恢复或照价赔偿；4.被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、原告身份证复印件一份。证明原告诉讼主体资格。被告认为对该证据真实性及证明目的均没有异议。该证据来源合法，具备客观性、关联性，本院予以采信。
证据二、房屋租赁合同原件一份。证明原、被告于2011年4月6日签订该房屋租赁合同，权利义务明确，并且约定价款及支付方式，被告没有依约履行支付租金的义务。被告认为该证据是真实的，没有交纳租金属实，但并非无正当理由不交。该组证据来源合法，具备客观性，真实性、关联性，本院对其客观性予以确认。
证据三、补充合同原件一份。证明原、被告之间曾签有补充合同，被告修建蒙古包所有费用由其自行承担，由于清水走廊工程蒙古包被拆，但因土地是集体土地，被告要求取得土地补偿费，双方为此发生过争议，补偿款现在村经济联合社尚未领取。被告认为该证据是真实的，对蒙古包的产权以及最终的补偿收益已经明确，应该归被告所有。该组证据来源合法，具备客观性，真实性，本院对其客观性予以确认。
证据四、2011年4月10日的物品清单原件一份。证明被告持有原告的租赁物品，如造成损坏应该予以赔偿。被告认为该清单签名不是其所签。该证据来源合法，具备客观性、关联性，本院对其客观性予以确认。
证据五、2016年6月16日（实为2015年6月16日）清单原件一份，证明被告在租赁期间打洞子的事实以及自身添置物品的事实，原告交付被告使用的洞子由被告重新开挖了。被告认为该证据是真实的，但不能证明原告所说的打洞子就是损害洞子。该证据来源合法，具备客观性，关联性，本院予以采信。
证据六、证明原件一份。证明自2015年4月后，被告将大门锁住没有交纳租金，已构成违约。原告多次找到被告要求解除合同或者继续履行合同，被告置之不理。原告找到调解委员会调解的事实。被告对该证据真实性即证明目的均没有异议。该证据来源合法，具备客观性、关联性，本院对其客观性予以确认。
被告答辩称，原告要求解除双方租赁合同，答辩人不同意。原告要求支付租金，答辩人认为原告将山洞维修后符合安全标准，答辩人能够正常使用后，答辩人愿意按合同约定履行。原、被告双方签订租赁合同及约定租期、租金等权利义务是属实的。2015年5月1日答辩人确实停业了，因此再未支付原告租金。租金已经支付到2015年4月30日共计490000元也属实。答辩人停业的原因不是市场不景气，而是山洞已经不符合安全使用条件，双方对此在租赁合同第11条有约定，因此原告应当返还答辩人租金及各项损失包括装修及预期损失等。
被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据：
证据一、2011年5月9日成立的“恩施市六味居泉水农庄”个体工商户营业执照复印件一份。证明恩施市六味居泉水农庄位于恩施市旗峰村二组263—3号，系被告经营。原告认为该证据是真实的，但与本案无关。该证据来源合法，具备客观性，关联性，本院对予以采信。
证据二、2011年4月6日原、被告签订的《房屋租赁合同》复印件一份。证明原、被告于2011年4月签订了房屋租赁合同，约定了租赁场所为原告所有的位于旗峰村二组263—3号的房屋及庭院，山洞等附属设施，面积2000余平方米，租期十年及租金支付方式、各方权利义务等内容。原告认为该证据是真实的，但达不到其证明目的，因为被告没有依约履行支付租金义务。原告对该证据的质证意见并非针对被告的证明目的，故其异议不能成立，本院不予采纳。本院对该证据予以采信。
证据三、2011年4月16日签订的补充合同复印件一份。证明原、被告在原合同基础上达成了补充协议，由被告另外搭建蒙古包6个，如遇拆迁、补偿，蒙古包补偿费用归被告所有。原告认为该证据是真实的，对证明目的也没有异议。该证据来源合法，具备客观性，关联性，本院予以采信。
证据四、租赁物视频光盘一份。证明租赁物及租赁场地情况，山洞裂缝情况，已经无法经营。原告认为是否山洞裂缝或无法使用，都应由被告自行承担责任。该证据来源合法，具备客观性，关联性，但达不到被告证明山洞已无法经营使用的目的，故本院对该证据的真实性予以确认。
证据五、四星农家乐授牌照片一张。证明六味居因山洞特色，被评为四星级农家乐，具有无形资产。原告认为该证据与本案无关。该证据来源合法，具备客观性，本院对其客观性予以确认。
证据六、被告投入情况明细单及相应凭证复印件一份。证明被告共计投入资金166670元（不含无形资产，蒙古包，后期经营损失）。原告认为无论洞子造成什么损害，造成什么后果都由被告自行承担，其余证据均与本案无关。该证据来源合法，具备客观性，本院对其客观性予以确认。
经审理查明，原、被告于2011年4月6日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将自有的位于恩施市旗峰村二组263—3号的房屋即附属设施（含庭院、山洞等）共约2000平方米，出租给被告经营使用；租期10年，即自2011年5月1日至2021年4月30日；其中第一、二、三年租金为120000元／年，第四、五、六年的租金为130000元／年，最后四年的租金为140000元／年；租期自2011年5月1日开始，租金按年支付，第一年租金在签订本协议当时一次性支付，其后每年租金分别在当年的4月1日前支付；原告将现有的餐饮和住宿物品、设施设备无偿提供给被告使用，经营中的正常损耗，不承担赔偿责任；被告保证按时支付租金，如违约迟缓交纳租金，原告有权提前终止合同；因原告原因造成被告无法正常经营的，原告退还被告支付的当年全部租金，并赔偿被告在经营中投资改造、维修的全部费用。
2011年4月16日，原、被告双方再次签订《房屋租赁补充合同》一份，协议约定：原告同意被告在租赁物业之外相邻有使用权的空地上搭建蒙古包6个，但不追加租金，使用期限与原租赁合同约定相同，合同到期后蒙古包所有权、使用权无偿转给原告，如遇政府拆迁，蒙古包相关补偿归被告，原告协助被告取得补偿款。补充合同签订后，被告接收原告提供的大冰柜1个，电视机6台，空调挂机5台、柜机2台，床5套，土椅子35把，大圆桌18套，火锅桌子4张，厨房餐具1套及太阳能热水器1个。合同签订后，被告开始使用并支付租金至2015年4月30日。
另查明，租赁合同签订后，被告依约支付至2015年4月期间的租金。被告租赁原告房屋用于经营“恩施市六味居泉水农庄”农家乐，山洞包房及蒙古包均系该农家乐的特色，其中被告自建的蒙古包现已因拆迁被拆除。山洞包房顶部出现裂缝后，出于安全起见，被告要求原告进行维修，原告自行维修过程中发现裂缝有进一步扩大趋势，以无法修复为由停止维修，并主张解除双方租赁合同，未获被告认可。被告认为原告拒不履行租赁物的维修义务，致使农家乐无法正常经营，因此于2015年5月1日起停止对该山洞的使用，并将其他租赁物在内的整体农家乐关门停业。原告为此向恩施市旗峰社区调解委员会反映情况，但处理无果，原告遂诉至本院请求依法支持其诉请。
本院认为，原、被告之间于2011年4月签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》均系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有拘束力，本院予以确认。
《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。本院认为，原告在缺乏充分证据证实山洞包房已无维修价值或修复可能的情况下，拒不履行对租赁物及时维修的义务，已构成违约。依据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在原告未能修复租赁物即山洞的情况下，被告有权以不支付租金的方式进行抗辩。《合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，且原、被告之间约定的租赁期限长达十年，现解除双方租赁合同，对双方的经营收益都将产生较大损失，在双方对租赁物的维修争议未解决的情形下，原告以被告不支付租金为由主张解除双方租赁合同的理由不充分，本院不予支持；同时原告主张由被告支付自2015年4月30日起至腾退租赁物之日止的租金的理由亦不充分，本院不予支持。
对于原告主张由被告返还或赔偿其有可能损坏的交付被告使用的大冰柜等物品的理由，本院认为，双方在租赁合同尚未解除的情况下，被告没有约定或法定义务返还占有、使用中上述租赁物品，原告亦无充分证据证实上述物品存在损坏的事实，故原告该项主张理由不充分，本院不予支持。
对于被告辩称，不同意解除双方之间的租赁合同，只要原告将租赁物维修到符合安全标准，能够正常使用，答辩人就愿意支付租金。停业的原因不是市场不景气，而是租赁物业已经不符合安全使用条件的抗辩意见。本院认为，被告的抗辩意见有证据证实，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告肖昌奉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。
案件受理费610元，由原告肖昌奉负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 于永国
审 判 员 谭远双
代理审判员 陈 松
二〇一六年一月十一日
书 记 员 罗 毅