福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终82号
上诉人（一审原告）：戴文革，男，1968年7月26日出生，汉族，个体户，住福建省三明市梅列区。
委托诉讼代理人：林萍（系戴文革之妻），1974年3月23日出生，汉族，住福建省三明市三元区。
被上诉人（一审被告）：方圆九洲（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村350幢2401室。
法定代表人：周小辉，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：方圆九洲（福建）进出口贸易有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村80幢。
法定代表人：方则基，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：吴秀英，女，1973年7月20日出生，汉族，个体户，住福建省三明市三元区。
被上诉人（一审被告）：余惟灯，男，1967年10月27日出生，汉族，个体户，住福建省三明市三元区。
被上诉人（一审被告）：章玉英，女，1943年4月1日出生，汉族，无业，住福建省三明市三元区。
被上诉人（一审被告）：周小辉，男，1969年1月19日出生，汉族，方圆九洲（福建）房地产开发有限公司总经理，住福建省福清市。
一审第三人：三明市梅列区列西小学，住所地福建省三明市梅列区列西街***号。
法定代表人：黄延虬，该校校长。
上诉人戴文革因与被上诉人方圆九洲（福建）房地产开发有限公司（以下简称方圆房产公司）、方圆九洲（福建）进出口贸易有限公司（以下简称方圆贸易公司）、吴秀英、余惟灯、章玉英、周小辉、一审第三人三明市梅列区列西小学（以下简称列西小学）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人戴文革及其委托诉讼代理人林萍，被上诉人章玉英，一审第三人列西小学到庭参加诉讼。被上诉人方圆房产公司、方圆贸易公司、吴秀英、余惟灯、周小辉经本院传票传唤（公告）未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
戴文革上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初179号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由各被上诉人承担。事实和理由：一审认定戴文革与方圆房产公司不存在房屋买卖关系，属认定事实不清，驳回戴文革诉讼请求是适用法律错误。首先，一审法院已查明列西小学与方圆房产公司合作开发讼争房产，方圆房产公司有权出售讼争房产。吴秀英向方圆房产公司董事长方则江的账户及方圆房产公司副董事长方则基开办的方圆贸易公司的账户转账两笔共计19万元。吴秀英的丈夫余惟灯将讼争房产转让给章玉英，章玉英与方圆贸易公司签订《住宅认购书》并转购房款92600元到方圆贸易公司账户上，双方约定余款31722元等到办房产证时交齐。章玉英又将讼争房产转让给戴文革，戴文革与方圆贸易公司签订《住宅认购书》，并将购房款转给章玉英。其次，一审法院在查明事实过程中除了章玉英到庭外，方圆房产公司等均不到庭。一审法院打电话给方圆房产公司及列西小学核实情况时，他们均说是方秀娇购买的讼争房产，而没有提供证据，一审法院据此做出判决是事实认定不清。根据证据规则谁主张、谁举证，方圆房产公司说其将讼争房产卖给方秀娇，应提供双方合约，方秀妖的身份信息，购房款交付情况等购房的相关信息。而方圆房产公司拒不提交，应承担不利的后果。一审法院仅凭方圆房产公司和列西小学的一句话就不采信戴文革的证据，属事实认定错误。最后，吴秀英将款打到方圆贸易公司账户上，章玉英将款打到方圆贸易公司账户上，章玉英与方圆贸易公司签订《住宅认购书》，戴文革与方圆贸易公司签订《住宅认购书》是方圆房产公司指定的，不然他们怎么会将钱打到方圆贸易公司账户上并签订《住宅认购书》，而不打到别的账户上，还有账号是怎么来的，方圆贸易公司和方圆房产公司必须说清楚，否则岂不是诈骗。方圆房产公司和方圆贸易公司拒不举证说明，避而不谈，从证据规则来说要承担不利的法律后果。二审庭审中，戴文革补充陈述以下上诉意见：1.讼争房产是方圆房产公司出售给吴秀英，吴秀英、余惟灯又将讼争房产转让给章玉英，最后是章玉英转让给了戴文革。出售讼争房产是方圆房产公司的真实意思表示，之后公民个人间的转让，也没有违背方圆房产公司出售房产的本意。因此，应确认戴文革购买讼争房产有效。2.讼争房产是几经转手最后由戴文革购买，在此过程中，几方均不知道有方秀娇这个人。列西小学筹建处的《情况说明》，说明讼争房产原购房人为方秀娇，但却没有方秀娇的个人身份信息、方秀娇与方圆房产公司的房屋买卖合同、方秀娇缴纳购房款的相关凭据及方圆房产公司收到方秀娇购房款的收据等证据在案证明。因此，讼争房产原购房人为方秀娇一节不能成立。3.房屋不同于一般的商品，国家在控制，并要履行相关手续，无权是卖不了的。方圆房产公司、方圆贸易公司经合法登记成立，两方圆公司，对一般人而言容易混同，方圆贸易公司如果未经方圆房产公司授权或者是其没有入股、投资方圆房产公司的话，方圆贸易公司怎么能够与公民个人签订《住宅认购书》。方圆房产公司、方圆贸易公司作为正常经营的两个公司，在能出庭应诉的情况下，却拒不到庭，说明他们心虚，不敢面对客观真实。那么，戴文革的主张即应得到支持，作出不利于方圆房产公司、方圆贸易公司的判定。
章玉英辩称，讼争房屋是其转让给戴文革的，没有其他意见。
列西小学的答辩意见与其一审中提供的《情况说明》内容一致。
方圆房产公司、方圆贸易公司、吴秀英、余惟灯、周小辉未作答辩。
戴文革向一审法院起诉请求：1.判令方圆房产公司、方圆贸易公司、吴秀英、余惟灯、章玉英、周小辉立即向戴文革交付位于三明市梅列区产;2.判令方圆房产公司、方圆贸易公司、吴秀英、余惟灯、章玉英、周小辉及列西小学协助戴文革办理三明市梅列区产的过户手续;3.判令本案诉讼费由方圆房产公司、方圆贸易公司、吴秀英、余惟灯、章玉英、周小辉负担。
一审法院认定事实：
列西小学二期改造项目于2005年启动，该项目由列西小学与方圆房产公司合作开发，由方圆房产公司实行费用总包干垫资建设，安置后剩余的房源（含店面）归方圆房产公司所有。方圆房产公司将位于三明市梅列区产出售给吴秀英。2010年9月2日，方圆房产公司向吴秀英出具收到购房款19万元的《收据》。因吴秀英、余惟灯夫妇拖欠章玉英借款50余万元，吴秀英、余惟灯将讼争房产转让给章玉英。2011年4月11日，余惟灯向章玉英出具一份《转让合同》，约定将上述房产转让给章玉英，原支付给方圆房产公司的19万元也转给章玉英，房屋产权归章玉英所有。同年4月13日和4月18日，章玉英分别支付给方圆贸易公司购房款60000元和32600元，合计92600元。同年4月18日，方圆贸易公司与章玉英签订《列西富华新村16幢904住宅认购书》，约定房屋总价款314322元，章玉英在本协议签订时支付总购房款282600元，余款31432元等方圆贸易公司通知办理产权证时再支付完毕。本认购书签订后，方圆贸易公司不得将章玉英所认购的商品房另售他人，否则，章玉英有权要求方圆贸易公司双倍返还定金。同年10月12日，章玉英将讼争房产以49万元转让给戴文革，原吴秀英、章玉英支付给方圆房产公司、方圆贸易公司的购房款282600元一并转让给戴文革。同年10月13日，戴文革支付给章玉英购房款280000元。同年10月12日，方圆贸易公司与戴文革签订与上述方圆贸易公司与章玉英签订内容相一致的《列西富华新村16幢904住宅认购书》。
2015年1月15日，列西小学开具付款方为周小辉，不动产楼牌号为梅列区富华新村16幢904室，金额为314470.87元的不动产统一发票。目前，该房产登记在列西小学名下。
2016年10月21日，三明市梅列区新列西小学筹建处出具《情况说明》，说明根据方圆房产公司提供名单，讼争房产原购房人为方秀娇。在办理营业税缴纳手续时，因无法联系方秀娇本人，根据方圆房产公司要求，讼争房产暂由方圆房产公司法定代表人周小辉作为购房人并开具不动产发票。
方则江原任方圆房产公司的董事长兼总经理，方则基原任方圆房产公司副总经理。
一审法院认为，本案讼争房产实际上是由方圆房产公司和列西小学合作开发建设，根据方圆房产公司和列西小学协议约定，项目由方圆房产公司实行费用总包干垫资建设，安置后剩余房产归方圆房产公司所有。因此，方圆房产公司有权处分讼争房产。根据戴文革提供的证据来看，章玉英从吴秀英手中接收讼争房产，以及章玉英将讼争房产转让给戴文革时，章玉英、戴文革分别与方圆贸易公司签订《列西富华新村16幢904住宅认购书》，而方圆房产公司和方圆贸易公司是两个完全独立的企业法人，虽然方圆贸易公司现任法定代表人方则基曾任方圆房产公司的副董事长，但没有证据表明方圆房产公司授权方圆贸易公司，以方圆贸易公司名义与购房者章玉英、戴文革签订认购书。而从三明市梅列区新列西小学筹建处出具《情况说明》来看，方圆房产公司只认可本案讼争房产的购房者为方秀娇。因此，戴文革主张要求方圆房产公司等交付讼争房产并协助办理过户手续的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。方圆房产公司、方圆贸易公司、吴秀英、余惟灯、周小辉、列西小学经合法传唤，未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回戴文革的诉讼请求。案件受理费200元，由戴文革负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，本院就讼争房屋办理权属证书的情况向列西小学筹建处工作人员胡存福作了询问，各方当事人对胡存福所作陈述均无异议，本院予以采信。
二审中各方当事人争议的焦点为：方圆贸易公司向戴文革出售涉案讼争房屋行为的法律后果是否应归属于方圆房产公司。对此，本院分析认定如下：
列西小学二期改造项目由列西小学和方圆房产公司合作开发，根据协议约定，项目由方圆房产公司实行费用总包干垫资建设，安置后剩余房产归方圆房产公司所有。从列西小学提供的《情况说明》反映，方圆房产公司系在列西小学拆迁安置工作未完成的情况下，就对外出售包括涉案梅列区列西富华新村16幢904室在内的安置房屋50余套（含店面），因相关手续不全无法办理产权证书，导致相关购房户集体上访。嗣后，为解决相关购房户办证的问题，政府于2014年1月24日召开专题会议，并以会议纪要的形式对方圆房产公司出售安置房（含店面）的行为予以确认，同时确定列西小学与相关购房户签订房屋买卖协议（仅用于办理“两证”，双方不发生资金往来），至此，方圆房产公司向相关购房户出售房屋的行为由效力待定转为有效。
根据本案查明的事实，吴秀英、余惟灯夫妇于2011年4月11日将所购涉案讼争房屋转让给章玉英，以抵偿所欠章玉英借款。转让前，吴秀英已向方则江（时任方圆房产公司法定代表人）个人账户转账支付购房款10万元、向方圆贸易公司存入购房款9万元，方圆房产公司亦于2010年9月2日开具《收据》，载明：本公司收到吴秀英购买梅列区列西富华新村16幢904室住宅部分购房款￥190000元（拾玖万圆）。方圆房产公司开具《收据》的行为表明，其对方则江、方圆贸易公司向吴秀英出售涉案讼争房屋、收取购房款的行为予以认可，也即方圆房产公司事实上授予了方圆贸易公司或者方则江向相对方出售涉案讼争房屋的权利，双方间形成委托代理关系。此后，余惟灯将讼争房屋转让给章玉英，在其出具的《转让合同》中明确载明“原付给方则江的人民币壹拾玖万元整也转让给章玉英”，章玉英受让涉案讼争房屋后，作为乙方于2011年4月18日与方圆贸易公司（甲方）签订《列西富华新村16幢904住宅认购书》，该认购书第二条就付款方式约定：乙方在本协议签订时支付总购房款的90%即￥282600元，剩余10%即￥31432元等甲方通知办理产权证时再支付完毕。该认购书签订后，方圆贸易公司向章玉英出具二张购房款收据，载明收到章玉英购房款合计92600元，故吴秀英、余惟灯将已交付的涉案讼争房屋购房款190000元的权利转让给章玉英、涉案讼争房屋转由章玉英购买的事实得到作为代理人的方圆贸易公司确认。2011年10月12日，章玉英出具《转让合同》，载明：原三明市梅列区列西富华新村16幢904室居住房壹套转让给戴文革，原付给章玉英的人民币壹拾玖万元整也转让给戴文革，产权归戴文革所有。同日，戴文革（乙方）与方圆贸易公司（甲方）签订《列西富华新村16幢904住宅认购书》，并于2011年10月13日向章玉英交付28万元购房款。从方圆贸易公司与戴文革签订认购书及履行情况看，方圆贸易公司对于原由章玉英交付的购房款权利转由戴文革继受、戴文革成为涉案讼争房屋的购买人这一事实并无异议，并再次以自己的名义与戴文革就出售讼争房屋签订了合同。二审中筹建处工作人员胡存福陈述，其在协助办理安置房权属证书的过程中，发现有的购房人是与方圆房产公司签订住宅认购书、有的是与方圆贸易公司签订、甚至还有与个人签订的情况。这也表明，涉案列西小学二期改造项目安置房由方圆贸易公司或相关个人出售并与相对人签订住宅认购书的情况是客观存在的。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，方圆房产公司对外出售包括涉案梅列区列西富华新村16幢904室在内的安置房屋50余套（含店面）的行为已被确认有效，故方圆贸易公司接受方圆房产公司委托后，在授权范围内以自己的名义、为委托人的利益出售涉案讼争房产并所签订的合同均为有效，对方圆房产公司具有约束力，方圆贸易公司向戴文革出售涉案讼争房屋行为的法律后果应归属于方圆房产公司。
方圆房产公司提供给列西小学筹建处的名单体现方玉娇为涉案讼争房屋的购房人，但方圆房产公司作为出售方并未提供方秀娇的个人信息，也无证据证明方秀娇与方圆房产公司或其委托代理人签订购房合同并已履行付款义务，方秀娇也从未以购房人身份主张过相应权利。根据列西小学的《情况说明》及二审中筹建处工作人员胡存福的陈述，在办理案涉房产营业税缴纳手续时，税务部门要求一次性开票，因无法联系到方秀娇本人，后根据方圆房产公司要求，涉案讼争房屋暂由方圆房产公司法定代表人周小辉作为购房人并开具不动产发票。因此，无论是方圆房产公司之前提供的购房人方秀娇、还是此后为办理相关手续而将周小辉确定为涉案讼争房产的购房人，均无合同、事实及法律依据，本院依据现有证据认定戴文革为涉案讼争房屋的买受人。
本院认为，因方圆房产公司出售涉案讼争房屋的行为的效力已由政府会议纪要所确认，故方圆贸易公司在接受方圆房产公司的委托后，以自己的名义在授权范围内与戴文革签订的《列西富华新村16幢904住宅认购书》未违反法律法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，对委托人方圆房产公司及戴文革具有法律约束力。戴文革作为买受人已依约履行交付购房款的义务，方圆房产公司作为出卖人亦应履行交付讼争房屋并协助办理讼争房屋所有权登记手续的义务。因案涉房屋系列西小学二期改造项目安置房，按照政府会议纪要的精神，列西小学亦负有协助办理讼争房屋权属证书的义务。戴文革关于要求方圆房产公司交付涉案讼争房屋、要求方圆房产公司及列西小学协助办理涉案讼争房屋过户手续的上诉主张成立，本院予以支持，涉案讼争房屋办理过户手续过程中产生的相应税费，由各方当事人依合同及市场交易惯例各自承担。一审法院以“没有证据表明方圆房产公司授权方圆贸易公司，以方圆贸易公司名义与购房者章玉英、戴文革签订认购书”为由，认定戴文革主张方圆房产公司等交付讼争房产并协助办理过户手续的诉讼请求缺乏事实依据，从而判决驳回戴文革的诉讼请求，属于认定事实不清导致处理结果错误，本院予以纠正。
综上所述，戴文革的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《诉讼费用交纳办法》第十三条规定，判决如下：
一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初179号民事判决；
二、方圆九洲（福建）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向戴文革交付三明市梅列区列西富华新村16幢904住宅；
三、方圆九洲（福建）房地产开发有限公司、三明市梅列区列西小学应于本判决生效之日起六十日内协助戴文革办理三明市梅列区列西富华新村16幢904住宅的权属登记手续；
四、驳回戴文革的其他诉讼请求。
一审案件受理费6015元，由方圆九洲（福建）房地产开发有限公司负担。二审案件受理费6015元，由方圆九洲（福建）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 瑞 峰
审判员 吴 树 辉
审判员 林 炬 火
二〇一八年四月十二日
书记员 林慧（代）
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《诉讼费用交纳办法》
第十三条案件受理费分别按照下列标准交纳：
（一）财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：
1.不超过1万元的，每件交纳50元；
2.超过1万元至10万元的部分，按照2.5％交纳；
3.超过10万元至20万元的部分，按照2％交纳；
4.超过20万元至50万元的部分，按照1.5％交纳；
5.超过50万元至100万元的部分，按照1％交纳；
6.超过100万元至200万元的部分，按照0.9％交纳；
7.超过200万元至500万元的部分，按照0.8％交纳；
8.超过500万元至1000万元的部分，按照0.7％交纳；
9.超过1000万元至2000万元的部分，按照0.6％交纳；
10.超过2000万元的部分，按照0.5％交纳。