江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0206民初586号
原告（反诉被告）：李琳，女，1980年10月23日出生，汉族，住无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：王磊君，江苏崇宁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈钰，女，1977年3月17日出生，汉族，住无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：薛本肖，江苏求本律师事务所律师。
原告（反诉被告）李琳与被告（反诉原告）陈钰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李琳及其委托诉讼代理人王磊君、被告（反诉原告）陈钰的委托诉讼代理人薛本肖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李琳向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方之间于2015年5月18日签订的商铺租赁合同于2015年11月12日解除；2.判令陈钰返还租金87972元、物业费5413元、水电押金30000元，合计123385元；3.判令陈钰赔偿装潢损失142823元、广场改造损失136214元、员工宿舍租金损失6300元、店面设计费30000元、员工遣散费120000元，合计435337元；4.本案诉讼费由陈钰承担。事实和理由：2015年5月18日，双方签订商铺租赁合同，由其向陈钰承租复地新城19-5、19-6号商铺，用于经营汽车装潢、美容，陈钰称拥有该商铺前广场的使用权，同意由其改造后进行使用。其对该商铺进行了装饰装修，并对广场进行了改造后开业经营。2015年10月，因复地公园城邦（即该商铺所在小区）业主对广场的使用提出异议，经政府多方协调后，广场被整改恢复为绿化广场，其无法再使用广场停放车辆施工、操作，无法继续经营。因陈钰的违约行为，其合同目的已经无法实现，并导致其产生损失。
被告陈钰辩称：其仅将复地新城19-5、19-6号商铺出租给李琳，并不包含广场，其无义务保障李琳使用该广场。其已按约将商铺交付给李琳使用，李琳解除合同不具备法定解除事由。双方约定由李琳对广场进行改造，但李琳未办理相应的审批手续，违法改造而产生损失。同时，双方约定小区业主妨碍李琳使用广场的，李琳自行承担由此产生的风险和责任。故其无需返还已收取的租金和物业费，也不应承担李琳的各项损失，同意返还水电押金。
反诉原告陈钰向本院提出诉讼请求：1.判令李琳立即支付房屋使用费108333元、物业费8000元、违约金249166.5元，并赔偿楼梯损失60000元，合计425499.5元；2.本案诉讼费由李琳承担。事实和理由：根据双方之间的商铺租赁合同，李琳可以提前一个月提出解除合同，但应赔偿其剩余未缴纳租金的50%及楼梯损失60000元。现李琳仅支付了一年租金即单方要求解除合同，并于2017年5月16日向其返还了商铺，应当赔偿其相应的损失。
反诉被告李琳辩称：因陈钰违约导致其无法继续经营，故其行使了法定解除权。陈钰应向其返还合同解除后的租金及物业费，其无需支付其他房屋使用费及物业费，也不应承担违约责任。
经审理查明：李霞系复地新城19-5、19-6号商铺的所有权人，其将上述商铺出租给了陈钰，租赁期自2012年9月1日起至2032年8月30日止，其同意陈钰在租赁期内可以转租。2015年5月18日，陈钰与李琳签订商铺租赁合同，约定：陈钰将上述商铺底层出租给李琳作为经营汽车装潢、美容的场所；租赁期限自2015年5月18日起至2020年5月17日，租金计算日自2015年7月18日起至2020年5月17日；租金为130000元/年，每年支付一次，先付后用；李琳在协议签订之日起3个工作日内需交付30000元水电押金，租赁到期后李琳结清所有费用，经陈钰确认后10个工作日内退还；物业费由陈钰承担，租赁期间李琳每年支付陈钰8000元，与租金一并支付；合同履行过程中，李琳可以提前一个月书面通知陈钰解除合同，但应赔偿陈钰剩余未缴纳租金的50%；室外楼梯由李琳拆除，如李琳租赁期未满解除合同，由李琳赔偿陈钰60000元；租赁期间，如李琳单方提前解约，收取的租金不予退还；商铺前广场面积1400平方，由李琳负责在原有的基础上改造，改造费用由李琳支付，陈钰负责监督，改造后的广场供双方使用，陈钰不收取费用，李琳使用期限与商铺租赁期限一致；在广场改造及使用过程中，出现复地业主或物业阻挠改造或妨碍李琳使用的，由此产生的相关责任及损失均由李琳承担。合同签订后，李琳向陈钰支付了首年租金130000元、首年物业费8000元及水电押金30000元。同时，李琳对上述商铺进行了装饰装修，并对商铺前的广场进行了改造，在改造广场时，未办理任何行政审批手续。商铺装修及广场改造完毕后，李琳即开业经营。
2015年9月16日，因市民反映复地公园城邦利用小广场毁绿修建停车场（即李琳改造的广场），惠山区副区长就该事宜召开协调会，开发区管委会、惠山区城管局、消防大队、交警大队、开发区派出所、复地业主委员会、无锡复地房地产开发有限公司（以下简称复地公司，即小区开发商）及小区物业服务企业的相关工作人员参加会议。经过现场勘查与讨论，达成一致意见：1.由惠山区城管局统一负责此次事件的协调处置工作，其中公共设施及绿化恢复由开发区管委会具体负责；由惠山区城管执法局立即启动立案查处程序，对毁绿行为依法查处，并协调毁绿方（商铺产权人）对毁绿造成的损伤进行赔偿。2.2015年9月25日之前，由开发区管委会会同复地公司、复地业主委员会拟定初步恢复整改方案，2015年10月8日前，在听取各方意见后，由开发区管委会会同相关单位确定最终恢复整改方案。3.整改方案最终确定后，如商铺产权人未能按整改方案实施整改，由开发区管委会组织实施，所产生的费用由复地公司垫付，整改工作力争在10月底前完成。4.恢复整改工作完成后，由小区物业服务企业落实长效管理工作，开发区做好日常监管工作。随后，上述广场被整改恢复为绿化广场，车辆无法再通行、停放，已不能满足李琳经营的汽车装潢美容店所需，李琳即停止经营。
2015年10月20日，李琳向陈钰送达通知函，提出：其租赁商铺前的广场由其改造后全部出租给其使用；但在其正式经营后不久，小区业主即对该广场的使用提出异议，开发区管委会于2015年10月10日对该广场实施拆除，现仅留一条人行通道；在订立合同时，陈钰称拥有该广场全部所有权，故其同意改造广场，并多支付30000元/年的广场租金；其租赁商铺经营汽车美容，必须使用门前广场停放客户车辆用于施工、操作，现由于该广场整改施工致使其无法继续经营，其已于2015年10月15日起歇业；其等待陈钰尽快协调处理此事，以便其能正常经营，使商铺租赁合同得以继续履行。后双方协商未果。
2015年11月11日，李琳诉至本院，要求解除双方之间的商铺租赁合同。次日，本院向陈钰送达了诉状副本。2017年1月20日，李琳申请撤回该案起诉。2017年1月24日，李琳再次提起本案诉讼。2017年5月16日，李琳将涉案商铺返还给了陈钰。
另查明：2015年3月31日，李琳与陈钰签订商铺租赁合同，承租涉案商铺经营汽车装潢、美容，双方约定租赁期自2015年4月1日起至2018年6月30日止，租金为100000元/年，未对广场的改造及使用作出约定。2015年4月17日，因上述商铺在签订合同前已被法院查封，故双方协议解除该合同，由陈钰向李琳返还已付租金100000元，并赔偿损失42000元。后陈钰按约向李琳支付了上述款项，李琳在与陈钰重新签订了涉案合同后，又向陈钰返还了赔偿款42000元。李琳表示，双方在两次签订合同时均未提及广场改造的风险，2份合同相隔1个月，前合同约定租金为100000元/年，后合同约定租金为130000元/年，并对广场改造作了特别约定，上涨的30000元租金实际是广场租金。陈钰认为，李琳租赁商铺用于经营汽车装潢、美容，需要相应的空地，在李琳承诺自行承担广场无法使用的风险和责任的前提下，其才同意出租商铺，且后合同已明确广场不收取费用，租金上涨主要是因为其认为之前的租金较低。
审理中，李琳主张，陈钰在签订合同时称拥有广场的使用权，同意由其改造后进行使用。李琳提交了其合伙人宣日红与陈钰的经办人夏金忠于2015年10月12日的谈话录音，以及李霞与复地公司签订的补充协议。在谈话录音中，夏金忠表示：涉案商铺是李霞出租给陈钰，其只是经办人；广场是开发商给其使用，并允许其在广场上建房，双方有书面协议；其没有把广场出租给李琳，广场作为配套给李琳使用。补充协议载明：复地公司与华润集团达成初步意向，无锡华润万家超市坐落于复地商业广场，现要求复地新城19-8、19-9、19-10的商铺大门整体向外移出约2米，及复地新城19-2、19-3、19-5、19-6商铺大门整体向东移出约7米，与复地新城19-1门面保持相平，上述商铺均系李霞向复地公司购买，复地公司同意李霞按该方案施工。经质证，陈钰表示：夏金忠是其朋友，参与了其与李琳签订合同，夏金忠无法确定录音中是否是他的发言，即使是他的发言，由于他不是房屋权利人，无权做出承诺；其对补充协议无异议，其在双方签订合同时也提及过该补充协议，复地公司承诺李霞有权对广场及部分商铺进行改造，但其也无法确定广场的权属归谁，所以在合同中没有把广场出租给李琳，并告知了相关风险；因李琳要在广场上设置道闸并收费，引起小区业主愤怒，而由政府出面将广场整改恢复，其没有任何过错。李琳表示，签订合同时，其仅向夏金忠核实过广场的权属，夏金忠称李霞对广场有使用权，所以陈钰也有使用权，其才承租的商铺的，现其也不清楚李霞对广场是否有使用权；其没有也不可能在广场上设置道闸并收费，是陈钰让人来安装道闸的，过错方为陈钰。
李琳主张：因广场被整改恢复为绿化广场，其已无法继续经营，因陈钰的违约行为，其合同目的已经无法实现，故要求解除合同，合同解除已于2015年11月12日解除，陈钰应当返还剩余租金87972元（2015年11月13日至2016年7月17日）、物业费5413元（2015年11月13日至2016年7月17日）、水电押金30000元。陈钰表示：李琳直至2017年5月16日才返还涉案商铺，故李琳已交的租金无需返还；李琳已支付2015年5月18日至2016年5月17日的物业费8000元，双方没有约定2个月的免交期，且该款无需返还；李琳的水电费已经结清，同意返还水电押金30000元。
李琳还主张，因陈钰的违约行为，导致其产生下列损失：
1.装潢损失142823元。李琳申请对涉案商铺内形成附和的装潢进行造价鉴定，本院依法委托无锡智邦工程咨询有限公司（以下简称智邦公司）进行了鉴定。经鉴定，智邦公司出具司法鉴定报告，载明涉案商铺现有装潢部分的工程造价为142823元。经质证，李琳对此没有异议。陈钰认为：估价的装潢材料单价过高，不予认可，其不应赔偿该损失；如果法院认为应当赔偿，因李琳返还房屋时已使用近2年，应考虑折旧后按60%计算装潢的剩余价值。李琳认为，不应考虑装潢的折旧，如果法院认为要考虑折旧，则应以合同解除之时作为折旧时点，按90%计算剩余价值。
2.广场改造损失136214元。李琳还申请对广场改造费用进行鉴定，本院依法委托智邦公司进行了鉴定。经现场勘查，查得广场已被强制恢复为绿化广场，已无法查明李琳改造广场的具体情况。关于广场面积，由智邦公司对广场进行了实地测量，测得面积为1296.7平方米。关于广场的改造方式，李琳陈述，广场本来是绿化广场，其将广场平整后铺了一层碎石层，再浇了混凝土；李琳在前案诉讼中提交了广场被整改恢复时拍摄的照片，显示挖掘机在广场上挖掘并堆放了大量混凝土块；陈钰表示，其不清楚李琳实际改造的广场面积及施工方式。后智邦公司根据建筑工程规范及室外地坪常规做法，并达到质量合格的最低标准进行了评估。经鉴定，智邦公司出具司法鉴定报告，载明广场改造费用为136214元。经质证，李琳对此没有异议。陈钰认为：广场改造的面积和方式均无法确认，且估价也过高，不认可该鉴定意见，其不应赔偿该损失；如果法院认为应当赔偿，因李琳返还房屋时已使用近2年，应考虑折旧后按60%计算广场的剩余价值。李琳认为，不应考虑广场的折旧，如果法院认为要考虑折旧，则应以合同解除之时作为折旧时点，按90%计算剩余价值。
3.员工宿舍租金损失6300元。李琳主张其在经营期间为员工租赁房屋作为宿舍，支付了一年租金，因涉案商铺租赁合同已解除，员工已遣散，租赁的房屋仅使用至2015年11月12日，剩余租期的租金6300元应由陈钰赔偿。李琳提交了签订于2015年6月8日的房屋租赁合同，载明其向年连敏承租复地公园城邦138-202号房屋，租赁期自2015年6月15日至2017年6月14日，租金为900元/月。经质证，陈钰对房屋租赁合同的真实性无法确认，并认为即使合同真实，也无法确认房屋的具体用途，且李琳也未提交支付租金的依据，故不认可该损失。
4.店面设计费30000元、员工遣散费120000元。李琳主其装修商铺时支出店面设计费30000元，停止经营后支出员工遣散费120000元，但未提交证据予以证明。陈钰对此均不予认可。
此外，陈钰主张：李琳直至2017年5月16日才返还涉案商铺，故李琳应支付房屋使用费108333元（2016年7月18日至2017年5月16日）、物业费8000元（2016年5月18日至2017年5月16日）。李琳认为：因陈钰违约而导致其无法继续经营，其不应支付后续的房屋使用费、物业费；在诉讼期间，其一直在寻求协商的可能性，在双方和解无望的情况下，其才无奈返还房屋。
陈钰还主张：根据合同约定，李琳提前一个月单方解除合同，应当赔偿其剩余未缴纳租金的50%，即承担违约金249166.5元；同时，李琳拆除了涉案商铺门前原有室外楼梯，现李琳单方解除合同，按约还应赔偿拆除室外楼梯的费用60000元。李琳表示：其对上述约定无异议，但其系行使法定解除权，不应赔偿上述损失；即使其要承担违约责任，因违约金过高，要求法院调解违约金；室外楼梯因影响其经营，双方协商由其拆除，其已另外建造了室内楼梯。
以上事实，有房屋登记簿证明、情况说明、商铺租赁合同、个人业务凭证、会议纪要、通知函、邮寄凭证、诉状副本、送达证、电子银行回单、录音、补充协议、司法鉴定报告、照片、房屋租赁合同及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：李琳与陈钰签订的商铺租赁合同，除广场改造部分约定，其他约定合法有效，本院予以确认。关于广场改造部分约定，因双方均未取得处置广场的权利，在改造广场时也未办理任何行政审批手续，故该部分约定应属无效。
因李琳租赁涉案商铺用于经营汽车装潢、美容，需要商铺前广场用于车辆的停放和通行，广场被整改恢复后，李琳已无法使用广场，导致其实际已无法正常经营，其租赁商铺的合同目的已无法实现。现李琳主张因合同目的无法实现，要求解除合同，合法有据，本院予以支持。李琳已于2015年11月12日向本院起诉，要求解除双方之间的商铺租赁合同，本院于次日向陈钰送达了诉状副本，故双方之间的商铺租赁合同已于2015年11月12日解除。
根据本院查明的事实，双方在签订合同时，均应知广场对履行合同的必要性，但均未核实广场的权属及使用情况；陈钰在签订合同时提及了李霞与复地公司之间的补充协议，一定程度上导致李琳轻信陈钰有权使用广场，并承诺自行承担使用广场产生的相关责任及损失；双方还约定由改造后的广场供双方使用，但双方均未办理任何行政审批手续；双方先后签订2份合同，后合同的租金高于前合同，并对广场改造作了特别约定，虽然明确使用广场不收取费用，但又约定广场使用期限与商铺租赁期限一致，故不能排除上涨的租金与广场使用之间存在关联性。综合考虑上述因素，本院认为，双方对广场改造部分约定无效，进而导致李琳的合同目的无法实现，均存在过错，且过错相当。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，李琳有权要求陈钰返还合同解除后的剩余租金、物业费、水电押金，并赔偿损失；同时，陈钰也有权要求李琳返还商铺，并赔偿损失。现李琳要求陈钰返还租金87972元（2015年11月13日至2016年7月17日）、物业费5413元（2015年11月13日至2016年7月17日）、水电押金30000元。经审核，本院认定陈钰应返还租金87972元、物业费4087.43元（2015年11月13日至2016年5月17日）、水电押金30000元，合计122059.43元，对李琳的超出部分诉讼请求不予支持。
关于李琳的各项损失。1.装潢损失，因广场被整改恢复后，李琳即停止经营，无法继续利用商铺内的装潢，故合同解除后剩余租赁期内的装潢残值属于李琳的损失。经鉴定，装潢造价为142823元，考虑其折旧后，剩余租赁期内的装潢残值为128540.7元（142823元×90%）。陈钰认为估价的装潢材料单价过高，但未提交相应的依据，本院不予采信。2.广场改造损失，因广场系违法改造，后被整改恢复，故改造广场的费用也属于李琳的损失。经鉴定，广场改造费用为136214元。陈钰认为广场改造的面积和方式均无法确认，且估价过高，但未举证证明李琳实际改造的广场面积及施工方式，也未提交估价过高的依据，而根据广场整改恢复时的照片所示，以及广场实测面积小于合同约定面积，本院认为智邦公司的鉴定意见并无不当，故予以采信。陈钰还认为因李琳返还房屋时已使用近2年，应考虑折旧后按60%计算广场的剩余价值，于法无据，本院不予采纳。3.员工宿舍租金损失，因李琳未举证证明其租赁该房屋的实际用途及其已实际支付相应租金，且陈钰不予认可，故本院不予认定。4.店面设计费、员工遣散费，因李琳未举证证明其实际支出该费用，且陈钰不予认可，故本院不予认定。因此，本院认定李琳的损失为：装潢损失128540.7元、广场改造损失136214元，合计264754.7元。因双方对合同被解除均存在过错，且过错相当，故本院认定陈钰应承担50%的赔偿责任，即132377.35元，对李琳的超出部分诉讼请求不予支持。
关于陈钰的各项损失。1.房屋使用费、物业费，合同解除后，李琳应及时返还涉案商铺，但双方对合同能否解除一直存在争议，李琳直至2017年5月16日才返还，故涉案商铺自2015年11月13日起至2017年5月16日止的房屋使用费195890.41元、物业费12054.79元属于陈钰的损失。2.违约金，因李琳解除合同并非行使合同约定的任意解除权，故陈钰无权根据合同约定要求李琳承担违约金。3.楼梯损失，双方约定李琳在租赁期未满解除合同，则赔偿陈钰楼梯损失60000元，该约定不以李琳行使合同约定的任意解除权为前提，现李琳提前解除合同，该款应认定为陈钰的损失。因此，本院认定陈钰的损失为：房屋使用费195890.41元、物业费12054.79元、楼梯损失60000元，合计267945.2元。陈钰的上述损失，系因合同被提前解除而产生，而双方对此过错相当，故本院认定李琳应承担50%的赔偿责任，即133972.6元，对陈钰的超出部分诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项、第五十六条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、第十四条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、李琳与陈钰于2015年5月18日签订的商铺租赁协议于2015年11月12日解除；
二、陈钰于本判决发生法律效力之日起十日内向李琳返还租金87972元、物业费4087.43元、水电押金30000元，合计122059.43元；
三、陈钰于本判决发生法律效力之日起十日内向李琳赔偿损失132377.35元；
四、李琳于本判决发生法律效力之日起十日内向陈钰赔偿损失133972.6元；
五、驳回李琳的其他本诉诉讼请求；
六、驳回陈钰的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14266元，鉴定费4180元，合计18446元，由李琳负担10046元，陈钰负担8400元。反诉案件受理费减半收取计3841元，由陈钰负担2632元，李琳负担1209元。上述诉讼费已由双方分别预交，经结算，陈钰还应向李琳支付7191元，于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给李琳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 安震旦
代理审判员 周 腾
人民陪审员 吴凤臻
二〇一八年三月三十日
书 记 员 薛凯诺