安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终627号
上诉人（原审原告）：李成好，男，1984年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
上诉人（原审原告）：王玉，女，1984年9月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。（到庭）
以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：夏伟，安徽神州行律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：夏发柱，安徽神州行律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：陈加香，女，汉族，1979年4月4日出生，户籍住址安徽省长丰县，经常居住地安徽省合肥市庐阳区，（未到庭）
委托诉讼代理人：田保华，安徽可为律师事务所律师。
上诉人李成好、王玉与陈加香因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初4331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李成好、王玉上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判陈加香支付李成好、王玉赔偿金965000元；2、本案全部诉讼费用由陈加香承担。
事实和理由：1、一审判决认定事实清楚、证据充分，判决解除合同及协议正确。双方签订合同后，李成好、王玉当天支付定金1万元。2016年1月13日，李成好、王玉按约到合肥市庐阳区地税局支付过户税费58000元，税务部门出具了发票和完税证明。2、一审虽然认定本案诉争房屋未过户及合同解除的原因责任在于陈加香，但是未支持李成好、王玉要求赔偿全部损失965000元。在一审诉讼前，陈加香始终未表示解除合同不予过户。根据存量房买卖的流程，房屋过户是存量房资金账户开立的前提，李成好、王玉购房资金已经准备好，因此无法将资金存入存量房资金账户的责任不在李成好。陈加香与他人债务纠纷致使房屋早在2014年就被法院查封，陈加香房屋被法院查封是导致无法过户交易和合同解除的根本原因。李成好、王玉购房时直至2016年5月才得知该房屋被颍上县人民法院查封，在此期间陈加香从未告知李成好、王玉本案诉争房屋无法过户或者提出解除合同赔偿损失。陈加香也未举证证明其在此之后积极履行合同，故陈加香构成根本违约，应承担违约责任。合同无法继续履行的原因在陈加香，客观上不仅耽误李成好、王玉的购房机会，也会造成其在同地段的购房成本大幅增加，故对李成好、王玉要求陈加香赔偿损失的诉请，请求二审予以支持。
陈加香辩称，李成好、王玉的上诉理由不成立，赔偿金与事实不符，也没有法律依据，请求驳回李成好、王玉的上诉请求。
陈加香上诉请求：一审判决赔偿的数额过高，没有法律依据，请求撤销一审判决第二项，依法改判降低赔偿金额。
李成好、王玉辩称，陈加香违约事实清楚，证据充分。具体答辩意见同上诉意见。
李成好、王玉向一审法院起诉请求：1、解除李成好、王玉与陈加香签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，陈加香双倍返还李成好、王玉定金20000元；2、陈加香立即退还李成好、王玉代付的个人所得税11600元；3、陈加香支付李成好、王玉赔偿金965000元；4、陈加香承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年12月20日，李成好、王玉与陈加香签订存量房买卖合同一份，该合同约定陈加香将位于合肥市庐阳区固镇路555号龙源丽景8幢202室房产一套出售给李成好、王玉，价格为1233000元，过户时间为2016年1月15日，过户产生的契税、印花税等相关费用由李成好、王玉负担。2016年1月15日前将423000元（含10000元定金）存入托管账户。合同还就其他条款进行了约定。当日，买卖双方另行签订补充协议一份，该协议明确定金双方自行交接，李成好、王玉同意用首付款替陈加香还清银行贷款。合同签订后，李成好、王玉向陈加香支付定金10000元。2016年1月13日，李成好、王玉缴纳了过户所需的税费。之后，双方未办理房产过户手续。李成好、王玉向本院提起诉讼，要求判如所请。
一审另查明，涉案房屋在陈加香出售前被安徽省颍上县人民法院查封。在李成好、王玉的申请下，本院委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司对涉案房屋的价值进行评估。该公司于2016年8月23日出具宝孚[2016]估（房）字第2146号房地产估价报告，报告明确确定估价对象在价值时点2016年8月12日的房地产市场价值为2190500元。李成好、王玉为此支付评估费4155元。
一审法院认为，李成好、王玉与陈加香签订存量房买卖合同以及补充协议系双方真实意思的表示，双方均应依约履行各自的合同义务。但是，陈加香在签订合同时出售房屋已经被安徽省颍上县人民法院司法查封，在一审辩论终结前仍然处于查封状态，致使合同履行不能，陈加香的行为构成了违约，李成好、王玉主张解除签订的存量房买卖合同以及补充协议，符合法律规定，予以支持。李成好、王玉主张双倍返还定金20000元，予以支持。对于李成好、王玉主张的退还个人所得税。房屋买卖合同解除后，相关各方可以向税务主管机关申请退税，另税务的办理不属于民事审判解决的平等主体之间的权利义务关系,对此主张不作处理。
对于李成好、王玉主张的赔偿差价问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定了：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”李成好、王玉与陈加香在签订合同时约定的房屋价款为1233000元。北京宝孚房地产评估事务所有限公司于2016年8月23日出具宝孚[2016]估（房）字第2146号房地产估价报告，报告明确确定估价对象在价值时点2016年8月12日的房地产市场价值为2190500元。李成好、王玉据此主张两者差价965000元。根据双方所举证据及陈述，一审法院酌定陈加香赔偿李成好、王玉180000元，依据在于：1、对于总房款1233000元来说，李成好、王玉仅仅支付了购房定金10000元，定金在总房款中所占比例较少；2、双方签订合同的时间是2015年12月20日，合同约定的过户时间是2016年1月15日，李成好、王玉向本院提起诉讼时间是2016年6月22日，北京宝孚房地产评估事务所有限公司作出评估报告的时间是2016年8月23日。从各个时间节点来看，李成好、王玉知晓涉案房屋被查封的时间应当较早，另外评估报告作出时间较晚，故不能以评估报告所确定价值减去当初约定的价格作为赔偿标准。根据交易习惯推测，李成好、王玉在2016年1月13日完成房屋税款的缴纳后于2016年1月15日不能顺利完成过户手续时应知晓房屋被查封的情况。即使李成好、王玉在2016年1月15日不知晓房屋被查封的情况，在随后的时间里也应当有条件知晓，李成好、王玉陈述在2016年6月22日起诉时才知晓房屋被查封的情况，不符合常理；3、李成好、王玉向法院主张了双倍返还定金，一审法院予以支持其主张。一审法院支持双倍返还定金的依据主要在于陈加香构成违约，李成好、王玉另行主张差价，有重复主张的部分，故一审法院在此情节上酌定予以扣减。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、解除李成好、王玉与陈加香于2015年12月20日签订的存量房买卖合同以及补充协议；二、陈加香于判决生效之日起十日内双倍返还李成好、王玉定金共20000元并赔偿180000元；三、驳回李成好、王玉的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为6868元。由李成好、王玉负担868元，陈加香负担6000元。保全费850元由陈加香负担。评估费4155元，由李成好、王玉负担2000元，陈加香负担2155元。
二审中，李成好、王玉提供了银行卡折对账单、个人信用报告、李成好个人收入证明，证明李成好、王玉已将按照合同约定准备好首付款并有购房还款能力。陈加香认为该组证据与本案没有关联性。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，对该组证据的证明效力亦不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审双方争议的焦点为陈加香支付李成好、王玉损失赔偿的数额如何确定的问题。一审中，评估机构根据法院委托，作出评估报告，报告明确确定估价对象在价值时点2016年8月12日的房地产市场价值为2190500元。李成好、王玉据此主张两者差价965000元。一审法院酌定陈加香赔偿李成好、王玉180000元。对此，本院认为，首先，李成好、王玉在签订《存量房买卖合同》时案涉房屋已被人民法院查封，李成好、王玉未尽合理注意义务，未能考查房屋产权情况，对双方合同最终未能履行存在一定过错。其次，双方签订合同的时间是2015年12月20日，合同约定的过户时间是2016年1月15日，李成好、王玉向法院提起诉讼时间是2016年6月22日。从各个时间节点来看，李成好、王玉知晓涉案房屋被查封的时间应当较早，另外评估报告作出时间较晚，故不能以评估报告所确定价值减去当初约定的价格作为赔偿标准。根据交易习惯推测，李成好、王玉在2016年1月13日完成房屋税款的缴纳后于2016年1月15日不能顺利完成过户手续时应知晓房屋被查封的情况。即使李成好、王玉在2016年1月15日不知晓房屋被查封的情况，在随后的时间里也应当有条件知晓，李成好、王玉陈述在2016年6月22日起诉时才知晓房屋被查封的情况，不符合常理。再次，对于总房款1233000元来说，李成好、王玉仅仅支付了购房定金10000元，定金在总房款中所占比例较少。并且一审法院已经支持了李成好、王玉要求双倍返还定金的主张。综合以上情形，一审法院对赔偿金额酌定予以扣减，并无不当。
综上，李成好、王玉与陈加香的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15350元，由李成好、王玉负担11450元，由陈加香负担3900元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年六月八日
书记员 金婉莹
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；