重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0119民初712号
原告:重庆恒昌物业管理有限责任公司,住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2号，统一社会信用代码9150011967614416XP。
法定代表人：夏于书，该公司总经理。
委托代理人：袁鸿专，该公司经理。
被告龚月华，男，1966年2月28日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业）与被告龚月华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日受理后，依法由审判员张钊燕独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒昌物业的委托代理人袁鸿专、被告龚月华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒昌物业诉称，2010年10月21日，XXXX业主委员会与恒昌物业签订《物业服务合同》，第四章第六条第一项规定多层住宅2010年0.40元/㎡/月、2011年0.46元/㎡/月、2012年0.52元/㎡/月、2013年0.58元/㎡/月，第七章第十九条约定服务期限2010年10月21日至2013年10月23日止、第八章第二十六条规定未交物业服务费应按每日万分之三的标准收取违约金。到期后，XXXX业主委员会又与恒昌物业续签了《物业服务合同》。第三章第十六条规定服务期限为2014年1月10日至2019年1月10日止，第六章第二十条第2项规定多层建筑2015年12月30日前收取物业服务费为0.46元/㎡、2016年1月1日起为0.51元/㎡。第7项规定逾期不交物业费的业主，每日按未交金额的3‰计收违约金。恒昌物业为该小区提供物业服务，履行了《物业服务合同》。被告2013年1月1日至2017年12月31日共欠交物业费3319元，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益不受侵犯，特依法向人民法院提起诉讼，请求判令被告：一、立即向原告交纳物业服务费3319元（2013年1月1日至2015年12月31日：104.65㎡×0.46元/㎡×36月，2016年1月1日至2017年12月31日：104.65㎡×0.51元/㎡×24月+路灯费5元/月×60月）。二、支付违约金1782元（3319×0.0003元×30天×60月）。三、承担本案的诉讼费。
被告龚月华辩称，原告所述未交物业费属实。我家房屋的漏水厉害，楼顶还有人种菜。我是从物业公司手里接的钥匙，现在房屋出现漏水，我就找物业公司处理。只要物业公司处理好了漏水问题，我就交物业费，但违约金不交。
经审理查明，原告系重庆市南川区XXXX小区的物业管理企业，被告系该小区X-X-X-
X号房屋的业主，其房屋建筑面积为104.65平方米。2010年10月21日，重庆市南川区XXXX小区业主委员会（以下简称XXXX业委会）与原告签订《重庆市物业服务合同》，双方约定由甲方（XXXX业委会）委托乙方（原告）实施物业管理服务事宜，合同期限自2010年10月21日起至2013年10月20日止。合同第六条约定，物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、多层住宅：0.4元/月·平方米；2011年0.46/月·平方米；2012年0.52元/月·平方米；2013年0.58元/月·平方米。高层住宅：2011年0.70元/月·平方米；2012年0.8元/月·平方米；2013年0.9元/月·平方米。合同第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取以下方式向业主分摊计收：1、公共照明电费按5元/月·户。合同到期后原告继续为该小区提供物业服务，2014年1月15日，XXXX业委会又与原告续签了《重庆市南川区XXXX物业服务合同》，合同期限自2014年1月10日起至2019年1月10日止。合同第二章第四条约定，房屋建筑、本体公用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙、外承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、质保期内出现的房屋质量，乙方应当代表或者协助业主或者使用人通知相关单位，并督促其保质保量完成。合同第二十条约定，多层物业服务费用（按建筑面积计算）2015年12月30日前按0.46元/月·平方米收取（不含公共能耗费），2016年1月起按0.51/月·平方米；2017年1月起按0.56元/月·平方米；2018年1月起按0.61元/月·平方米。公共能耗费每月每户5月。（如楼道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、消防报警主机等）。业主或物业使用人逾期缴纳交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴纳管理服务费的千分之三交纳滞纳金。被告自2013年1月1日至2017年12月31日未向原告缴纳物业服务费用。2018年1月23日，原告诉至本院，要求被告支付2013年1月1日至2017年12月31日的物业管理费共计3319元，并支付违约金1782元，本案的诉讼费由被告负担。
以上事实，有原告提交的《重庆市物业管理服务合同》、《重庆市南川区XXXX物业服务合同》（以上合同均与原件核对无误）、恒昌物业服务费催收通知，被告提交的屋顶种菜、房屋漏水照片，以及原被告的陈述和辩解等证据在案证明，亦经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，原告与XXXX业委会签订的《重庆市物业管理服务合同》和《重庆市南川区XXXX小区物业管理服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，未损害社会公共利益，故合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述物业管理服务合同依法对南川区XXXX小区业主包括被告在内均具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXX小区进行了物业管理服务，被告作为南川区XXXX小区的业主，理应按照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费，其从2013年1月1日起至2017年12月31日期间拖欠物业服务费未交纳，已经构成违约，依法应承担交清物业服务费的民事责任。关于被告陈述的不交纳物业服务费等费用的答辩意见，屋顶漏水系房屋质量问题，根据物业服务合同约定，物业公司只对质保期内房屋质量问题负有代表或者协助业主或者使用人通知相关单位，并督促其保质保量完成的义务，现被告房屋已经过质保期，原告对此不承担相关义务。屋顶种菜问题系原告在履行物业服务合同过程中存在的一定瑕疵，不能否定原告已实际履行物业服务合同主要义务的事实。同时，鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。因此，对被告提出不交纳物业服务费的理由，本院依法不予采纳。被告对于拖欠物业费的事实无异议，故对于原告要求被告支付2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费、公共照明费共计3319元的诉讼请求，本院予以支持。因原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、限被告龚月华在本判决生效之日起十日内向原告重庆恒昌物业管理有限责任公司支付2013年1月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费合计3319元。
二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告郑德林负担。被告郑德林负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司。
本判决为终审判决。
审判员 张钊燕
二〇一八年三月七日
书记员 张京津