湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民二初字第103号
原告毛贵娇（曾用名毛桂姣），女，1987年1月2日出生，公民身份号码4308211987********，汉族，高中文化，居民，籍贯张家界市永定区，住张家界市永定区南庄坪办事处安民家园***号。
委托代理人陶胜军，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
被告张家界宏力置业有限公司，住所地张家界市永定区永定办事处解放居委会教场路36号。
法定代表人熊寿民，董事长。
委托代理人蒋训民，湖南新川律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告毛贵娇诉被告张家界宏力置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告毛贵娇及其委托代理人陶胜军、被告张家界宏力置业有限公司的法定代表人熊寿民、委托代理人蒋训民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛贵娇诉称：原、被告双方于2010年12月3日签订了《张家界市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的时代港湾项目中的第3栋22层a2201号住宅商品房一套，建筑面积共135.26平方米，单价为1978元／平方米，总价款为267544.00元，付款方式采取首付加按揭。同时约定，被告应于2011年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告完全履行了合同约定的义务。而被告却不按合同约定积极履行，不仅不按约定标准按时交房，而且无理收取原告水电上户费、电子门禁费及面积补差款。原告认为，被告迟迟不按约定标准交房，无理收取各种费用，严重侵害了原告的合法权益，故诉诸法院，请求判令被告：1、按合同约定支付逾期交房违约金33443元（2011.7.1-2014.12.5），2、退回已收取的水电安装上户材料费、安装费共计4000元、电子门禁费1000元。
原告毛贵娇为证实其诉讼主张，当庭提交了以下证据：
1．商品房买卖合同复印件1份，拟证明：（1）原、被告双方形成了商品房买卖合同关系；（2）约定了交易房产的面积、房屋价款、付款方式、交房期限、交房标准，并约定了逾期交房违约责任为自合同约定的最后交房日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金；
2．首付房款收据复印件一份，拟证明原告按约定向被告支付了首付房款80544元；；
3．住房贷款合同复印件一份，拟证明原告以按揭的方式向中国银行贷款187000元，用于向被告支付除首付款以外的购房款；
4.水、电上户及材料费、门禁费收据复印件各一份，拟证明原告向被告交纳了水、电上户及材料费4000元、门禁费1000元；
5．2011年9月21日供水施工合同复印件一份，拟证明在约定的交房日期2011年6月30日前，被告公司开发的时代港湾小区还没有通水，没有达到交房条件；
6．（2013）张定法行初字第18号行政判决书复印件一份，拟证明2013年1月4日，本案被告公司在当时的行政案件庭审中自认时代港湾小区尚未达到交房条件的事实；
7．被告在2014年5月13日致时代港湾业主的公开信复印件一份，拟证明至少至2014年5月13日，时代港湾小区的用电问题没有解决，没有达到交房条件；
8．2011年12月6日拍摄的照片复印件一份，拟证明当时时代港湾小区还没有完工；
9．2014年11月18日时代港湾小区物业办公室贴出的通知复印件一份，拟证明至2014年11月18日时代港湾小区才全面通电。
被告张家界宏力置业有限公司辩称，1、被告未违反合同约定。被告与原告签订的《张家界市商品房买卖合同》第十条约定：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第三种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第三种条件即“该商品房经验收合格”。合同签订后，被告排除阻力，积极组织施工，严格按照合同约定履行，于2011年5月16日如期完工，并经相关单位主体验收合格，达到了合同约定的交付条件，并及时告知了原告，原告也已入住，因此被告不存在违约。2、本案案由系商品房预售合同纠纷，原告所称的水电上户及材料费、门禁费等，属于小区物业管理服务的范畴，不属于本案审理的范围，依据物业管理条例及合同第十九条的规定，物业管理区域内的设施建设，是需要另行收费的。
被告张家界宏力置业有限公司为证实其答辩主张，当庭提交以下证据：
1．国有土地使用证、建设用地规划许可证复印件各一份，建筑工地施工许可证、商品房预售许可证复印件各三份，拟证明：被告名下的时代港湾商住小区项目经政府及相关职能部门依法进行整体审批，于2010年取得了商品房预售许可，时代港湾不属于保障性住房，是商品房，非保障性住房的定价权属于被告的事实；
2．分部（子分部）工程质量验收记录复印件一组，拟证明：相关单位于2011年5月16日对原告购买的时代港湾商住小区商品房进行了验收，经验收合格达到了合同约定的交房条件；
3．电力工程安装施工合同书复印件一份，拟证明时代港湾住宅小区电力设施已建设到位；
4．2011-2014年电费明细表复印件一份，拟证明从2011年1月21日起，时代港湾小区实现了居民供电；
5．照片复印件两组，拟证明时代港湾小区已经交房，目前所有的配电设施、外墙漆、玻璃门窗、消防设施等装饰已经到位，被告在履行合同过程中是认真负责的；
6．商品房团队订购协议书、关于要求给“时代港湾”团购房办理按揭贷款抵押登记的报告、更换预留银行签章通知书复印件各一份，拟证明：本案购房主体是张家界市永定区干部职工，购房价格低于市场价格，根据合同约定，被告有权在一定条件下延期交付。同时证明被告严格履行合同，没有违约，被告的建设资金是从共管账户中支付的；
7．张府阅（2006）82号会议纪要、张府阅（2009）75号会议纪要、张府阅（2012）4号会议纪要复印件各一份，拟证明：被告为时代港湾项目建设作出了诸多努力，该项目因政府行为不能如期完工，无法综合验收的事实；
8．市政府17号会议纪要复印件一份，拟证明原告诉求的水电安装费，被告是按照政府文件执行的，并不是原告诉称的乱收费；
9．张家界市物价局、房管局28号文件复印件一份，拟证明原告诉求的有关收费内容，属于物业管理范畴，与被告无关。
在庭审质证中，被告对原告提交的证据1、2、3、5、6、7、9的真实性、合法性、关联性均未提出异议；对证据4的合法性、真实性无异议，仅对其关联性有异议，认为水电上户及材料费、门禁费属物业管理范畴，与本案无关；对证据8有异议，认为照片无拍摄人及拍摄时间，不能作为依据。
原告对被告提交的证据1未提出异议。对证据2提出异议，认为分部（子分部）工程质量验收记录仅为验收记录，并不能证明已达到交房条件，同时在验收记录中的唐志远的签字互不相同，第四栋在尚未建设完毕的情况下就产生了验收记录，与客观事实不符，验收记录缺乏真实性；对证据3有异议，该电力施工合同属于时代港湾第1期的，与本案所涉第2期无关；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，且认为不能达到被告的证明目的；对证据5有异议，认为无拍摄时间和拍摄人，不能作为依据；对证据6、7、8、9的真实性、合法性、关联性未提出异议，但认为不能达到证明目的；
本院对原、被告双方无异议的证据予以确认。原告提供的证据4，与本案有关联，且被告对其真实性、合法性无异议，故本院予以确认。原告提供的证据8，因无拍摄时间证明，不能作为定案依据。被告提交的证据2，原告对分部（子分部）工程质量验收记录提出的异议，因未能提供足以反驳的证据否定其真实性，故本院予以确认；被告提供的证据3及电力工程安装施工合同书，属于时代港湾第1期电力工程安装，且无证据证明其完工日期，故本院不予确认；被告提供的证据4，系被告自行制作的电费明细，且无法证明电力工程安装施工到位，本院不予确认。被告提供的证据5，无拍摄时间及拍摄人证明，不能作为定案依据。被告提出的证据6、7、8、9，原告对其真实性、合法性、关联性未提出异议，本院予以确认。
根据本院确认的证据及原、被告的陈述，可以认定以下事实：
被告开发建设的时代港湾综合商住楼项目，位于西溪坪办事处彭家巷居委会，规划建设为8栋商住楼，其中二期四栋。2009年8月1日，被告作为甲方，与乙方张家界市永定区机关事务管理服务中心签订了《商品房团队订购协议书》，将被告开发的“时代港湾”二期中的三栋共481套商品房作为永定区行政机关和事业单位干部职工团购房。2010年2月8日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号分别为张房售许字（2010）第0019号、0020号两份商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾s-1、s-2栋商品房预售。2010年11月30日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号为张房售许字（2010）第0072号商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾坐南朝北（第）3栋商品房预售。
在《商品房团队订购协议书》相关约定的基础上，2010年12月4日，原告与被告签订《张家界市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的“时代港湾”项目中的第3栋a单元22层a2201号住宅商品房一套，建筑面积共135.26平方米，套内建筑面积116.07平方米，公共部位与公用房屋分摊面积19.19平方米；按建筑面积计算，单价为1978元／平方米，总价款为267544.00元，付款方式为：首付款80544.00元于2010年12月4日支付，剩余房款187000.00元采用银行按揭方式支付。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期未超过10日的，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，并自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金。合同第十条约定：被告应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用（如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的）。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该条还约定，由于出卖人原因，未按约定期限将商品房交付买受人使用，逾期未超过90日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该条还约定，由于买受人原因，未能按期接受房屋的，出卖人按逾期每天50元向买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。合同第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。合同附件二对外墙、公共区域装修标准、室内装修标准、电梯配置进行了明确的约定（附件二附后）。
上述合同签订后，原告交纳了首付款80544.00元，2011年1月5日，原告为借款人，被告为保证人，与贷款人中国银行股份有限公司张家界分行签订了《个人一手住房贷款合同》，原告贷款187000.00元，用途为支付剩余房款，贷款直接发放至被告专用账户。
2011年5月16日张家界市华顺监理有限责任公司时代港湾综合商住楼项目监理部对s-3栋主体进行验收，形成了分部（子分部）工程质量验收记录，监理结论为“符合要求”。针对该栋房屋再无其它验收记录或报告。
2011年6月30日，合同约定的交房期限到期后，被告通过打电话、发短信的方式，通知相关购房户接收房屋，因被告未按约定书面通知接收房屋，且水、电管线铺设及其他基础配套设施未到位，原告一直没有接收房屋。同时不断有购房户网络发帖或组织上访，反映被告未按合同约定的期限、标准如期交房。
2011年9月21日，被告与张家界祥宇市政工程有限责任公司签订《供水施工合同》，约定被告将时代港湾小区室外生活用水及室外消防给水安装工程发包给后者，合同工期天数45天，合同价款1600000元等。但至2014年底才基本完成供水入户，仍属“二次供水”。2014年11月18日，被告完成通电线路铺设，全面通电，同时使用电卡计量，但其供电模式仍属于“二次供电”。
2013年2月27日，原告向被告交纳了水电上户安装及材料费4000元、门禁费1000元及垃圾清运费、电梯使用费、预收物业费后，便自行搭建临时管线对涉案房屋进行了装修并入住。
另查明，被告开发建设的时代港湾综合商住楼项目二期的四栋当中，尚有一栋楼盘因其所占用的土地原属张家界树人职业学校，因土地及房屋征收活动迟延等相关原因，导致该栋商住楼至今未能建成，是影响小区绿化及综合验收的原因之一。
本院认为：原、被告双方签订的《张家界市商品房买卖合同》、《区政府“时代港塆”团购房补充协议》，确为双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效合同，原、被告双方均应按合同约定及补充约定履行各自的义务。本案原告毛贵娇已按合同要求履行了义务。而被告张家界宏力置业有限公司在交房期限届满并以短信方式发布交房信息时，不仅房屋尚未进行竣工验收，且供水、供电等相关设施远未达到合同约定的交房标准，对此，被告张家界宏力置业有限公司在2013年张家界树人职业学校不服张家界市房地产管理局城市拆迁补偿安置行政裁决一案中也已自认：“小区配套设施不完备而无法入住”，并在2014年先后两次在小区张贴告示，承诺完善，故可认定被告张家界宏力置业有限公司在合同约定的交房期限内未达到合同第十四条约定的交房标准。因此，被告张家界宏力置业有限公司的行为已构成逾期交房违约，并应按照合同约定承担违约责任。被告张家界宏力置业有限公司辩称其在交房期限届满时已达到合同约定的交房标准，其辩解观点与客观事实不符，合同第十条约定的交房条件是“该商品房经验收合格，并符合本合同约定”，同时第十四条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准”，而《附件二》对外墙及室内装饰标准均有约定。被告张家界宏力置业有限公司出具的房屋主体分部工程验收记录，并不能说明该商品房已经验收合格。同时水电管线的铺设，也不符合《附件二》关于装饰、设备标准的要求，因此被告张家界宏力置业有限公司的上述辩解观点，本院不予支持。被告张家界宏力置业有限公司辩称在其施工过程中遭遇了不可抗力，对此，本院认为，因张家界树人职业学校征地拆迁工作的迟延，给该项目建设造成了一定影响，但只影响到另栋楼房的建设及整个项目的综合验收，并不对被告张家界宏力置业有限公司出售给原告的商品房建设、装饰及相关配套设施的施工造成阻碍，也不影响涉案商品房所在楼栋的分栋验收项目的进行。因此被告张家界宏力置业有限公司在本案中辩称其在施工过程中遭遇了不可抗力的观点，本院不予采信。原告毛贵娇要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，理由成立，符合合同约定，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提供任何证据证实因被告张家界宏力置业有限公司延期交房行为致其实际遭受损失的情况，故本院综合全案考量，将原、被告双方在合同中约定的每日按已付房款万分之一的标准支付延期交房违约金酌情调整为万分之零点五。原告于2013年2月27日自行搭建管线对涉案房屋装修并入住，应视为接收该商品房。因此，被告承担违约延期交房责任的期间应自2011年7月1日至2013年2月27日止。故被告应承担的违约金为自2011年7月1日起至2013年2月27日止，间隔605天，被告张家界宏力置业有限公司应承担的违约金为8053.07元（267544×602×0.00005）。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各种基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。故被告在签订合同价格之外另行收取原告水、电上户及材料安装费4000元，违反了该条规定，应予退还。被告向原告收取的门禁费1000元，属物业服务的范围，且合同第十九条亦有约定，故原告要求返还门禁费1000元，可另行主张权利，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张家界宏力置业有限公司支付原告毛贵娇延期交房违约金8053.07元；
二、被告张家界宏力置业有限公司退还原告毛贵娇水电上户安装及材料费4000元；
三、驳回原告毛贵娇的其他诉讼请求
上述第一、二项所确定的义务，限本判决生效后五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
案件受理费584元，原告田胜球负担401元，被告张家界宏力置业有限公司负担183元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 金 军
人民陪审员 代名洪
人民陪审员 朱 霞
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 谢姣玲
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。