福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终1479号上诉人(原审原告)：龙岩市恒和兴投资有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人：卢根昌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李东成，福建乐康律师事务所执业律师。被上诉人(原审被告)：龙岩市天恒盛世娱乐有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人：陈龙，总经理。被上诉人(原审被告)：陈龙，男，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人(原审被告)：周新江，男，汉族，住龙岩市新罗区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：游菊兴、许敏，福建天衡联合（龙岩）律师事务所执业律师。上诉人龙岩市恒和兴投资有限公司（以下简称恒和兴公司）因与被上诉人龙岩市天恒盛世娱乐有限公司（天恒盛世公司）、陈龙、周新江租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院(2017)闽0802民初2625号民事判决，向本院提起上�。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒和兴公司上诉请求：一、依法撤销龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初字第2625号民事判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违约拖欠租金、物业水电费的事实清楚，证据充分，但一审法院置本案事实、证据不顾，认定被上诉人不拖欠上诉人租金、物业费，驳回上诉人的诉讼请求，系认定事实错误。二、2015年12月20日，上诉人和被上诉人签订《补充协议》，约定自2015年1月起，被上诉人将每月租金、物业水电费转账至福建省海峡客家旅游有限公司账户，双方约定的内容法律性质是债务人向第三人履行而不是债权转让。三、根据《中华人民共和国合同法》第64条规定，被上诉人违约拖欠租金、物业水电费应当向上诉人承担违约责任，一审法院未依法判决被上诉人的承担违约责任，系认定事实错误，适用法律错误。四、在被上诉人一直严重违约情形下，上诉人追究被上诉人违约责任诉讼过程中，2017年5月24日，第三人海旅公司为了达到让被上诉人不承担违约责任的目的，出具给被上诉人一份《函》，同意债务人延期或分期履行债务，该函内容明显属于免除债务人违约责任，既违反了《中华人民共和国合同法》第64条规定，又同时违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属于无效的合同行为，不具有合法性，对上诉人不具有约束力，不能作为一审裁判的依据。天恒盛世公司、陈龙、周新江辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，依法应予以驳回。恒和兴公司向一审法院起诉请求：1.判令解除恒和兴公司与陈龙、周新江于2013年4月1日签订的《店铺租赁合同》、恒和兴公司于2015年9月9日与天恒盛世公司、陈龙、周新江签订的《补充协议》及解除恒和兴公司于2015年12月20日与天恒盛世公司签订的《补充协议》；2.天恒盛世公司、陈龙、周新江立即向恒和兴公司腾空并交付位龙岩市新罗区×号龙岩国际美食城E栋一层、×、×层楼及×楼露台等租赁物；3.天恒盛世公司、陈龙、周新江向恒和兴公司支付拖欠的房屋租金1324171元、水电物业费12635.6元，违约金376573.72元，合计1713380.32元，并以1336806.6元计算，按月利率2%支付自起诉之日至款清之日的违约金；4.天恒盛世公司、陈龙、周新江支付自起诉之日起至实际腾空、返还租赁房屋之日止每月房屋租金189944.54元；5、本案诉讼费由天恒盛世公司、陈龙、周新江承担。一审法院认定事实：2013年4月1日，恒和兴公司（甲方）与陈龙、周新江（乙方）签订《店铺租赁合同》，合同主要内容为：租赁商铺位于龙岩市新罗区龙岩国际美食城E栋一、四、五层楼，租赁总面积为3166.6平方米，出租给乙方作为经营KTV夜总会使用，租赁期限自2013年4月1日至2024年12月31日止。租赁期间内，乙方租赁范围内的水费、电费、排污费、物业费等因乙方产生的所有费用，由乙方承担并交纳。租金交纳期限及交纳方式：1、2013年4月1日至2013年8月15日为装修期间，不收取租金，2013年8月16日至2014年3月31日，月租金为168860元（不含税）。2、租金：四、五层按每平方米50元，一层按每平方米100元，2014年4月份开始，每年按4%递增（即2014年四、五层按每平方米52元，一层按每平方米104元）3、租金支付方式为�一个月为一个租约期，每月支付一次。4、租金支付时间，签订合同后，免租期最后7个工作日前支付第一个期租金2013年8月16日至2013年9月31日的租金，第二个租约期起，乙方应在每租约期起始日前7天支付下一个租约期租金以此类推。5、合同第七条违约责任与合同解除第一款约定，如果乙方未按时交纳租金和其他费用，经甲方催告仍未交纳的，逾期一天按应付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过一个月仍不支付的，甲方有权单方解除合同。在租赁期内，除本合同约定的情形外，未经双方协商一致，不得单方解除合同，因任一方违约导致合同不能继续履行的，违约方应支付违约金，并赔偿实际损失等内容。2015年9月9日，恒和兴公司与龙岩市天恒盛世娱乐有限公司、陈龙、周新江签订《补充协议》，补充协议约定：1、双方同意将原合同免租期延长10个月，自2014�6月16日起才开始计收租金，租金自2014年10月1日起开始递增，其余条款不变。2、鉴于乙方将四层、五层之间的露台架连通，承租面积增加位于店铺四楼的露台，甲方把四楼的露台按500元/月租给乙方，租金从2014年4月1日起算。3、鉴于补充协议第一至第三条，2014年6月至2014年12月31日租金共计1006067元，截止2015年8月20日止乙方已经支付480000元，乙方应每月支付甲方80000元，至2016年1月付清以上款项。4、鉴于补充协议第三条，2015年1月至9月每月租金158553元，2015年10月至12月，每月租金164875元，乙方直接转至海旅公司账户，抵恒和兴公司应付海旅公司租金。5、本协议签订后，若乙方违约拖欠租金、水电费、物业费等任何一项超过10天，则甲方有权取消本协议甲方给予乙方的优惠条款（本协议第一、二、三条款）。2015年12月20日，恒和兴公司与龙岩市天恒盛世娱乐有限公司签订�补充协议》，协议约定：1、鉴于双方于2015年9月9日所签协议，从2015年1月起，乙方将每月租金转账至福建省海峡客家旅游有限公司（以下简称海旅公司）账户，用来抵扣恒和兴公司所欠海旅公司租金。2、2015年3月15日起，乙方将每月水电费、物业费、公摊水电费转至旅游海诚物业有限公司账户内。3、乙方应按时于每月20日前交纳当月租金、水电费、物业费、公摊水电费等费用。双方同时确认：2015年1月1日至2015年9月30日的每月租金为158553元；2015年10月1日至2015年12月31日每月租金为164875元。2015年总计租金为1921602元。2016年1月11日，恒和兴公司发函天恒盛世公司2016年应缴租金为1998222元。2017年5月24日，海旅公司发函天恒盛世公司，明确截止2017年5月，天恒盛世公司应向海旅公司缴纳租金4777077元，已缴纳3430000元，尚欠1347077元未交。海旅公司同意天恒盛世公司分三个月缴清�欠的1347077元租金，同时，2017年6月份开始的租金应于每月5日前缴纳。另查明，2012年8月23日，海旅公司作为出租人与恒和兴公司作为承租人签订租赁合同，合同约定恒和兴公司向海旅公司承租包括本案位于龙岩市新罗区龙岩国际美食城E栋的3166.6平方米房产，其中合同48条第二款约定海旅公司可以选择恒和兴公司或者恒和兴公司的承租人同时或单独承担支付租金的义务。2017年4月19日，恒和兴公司以天恒盛世公司拖欠租金及物业费为由诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。恒和兴公司与天恒盛世公司、陈龙、周新江签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应受法�保护。本案的焦点问题是天恒盛世公司在合同履行过程中是否存在违约从而导致合同可以被解除的情形。在本案中，双方约定，从2015年开始，天恒盛世公司将租金直接向海旅公司支付，该条款应视为，当事人约定由债务人向第三人履行债务。本案的第三人海旅公司作为受益人取得债权人的地位，若债务人存在瑕疵履行的情形，则其有权请求债务人承担瑕疵履行的责任；同理，海旅公司也有权同意债务人延期或分期履行到期债务。因此，从2015年开始，天恒盛世公司已按合同的约定向海旅公司缴纳了大部分租金，其所欠的部分租金也因征得作为受益人的海旅公司书面同意而分期缴纳，恒和兴公司以天恒盛世公司拖欠租金为由要求解除合同并要求天恒盛世公司承担违约责任无事实和法律依据，不予支持。恒和兴公司主张2014年12月31日前，天恒盛世公司、陈龙、周新江仍�租金20000元，但并未举证该20000元系天恒盛世公司、陈龙、周新江所欠恒和兴公司的租金，且承认于2017年6月8日收到该笔款项，故恒和兴公司前述主张无事实依据，不予采信。恒和兴公司主张天恒盛世公司、陈龙、周新江拖欠物业水电费亦未举证予以证实，不予采信。综上，恒和兴公司主张天恒盛世公司存在拖欠租金、物业费、水电费等违约情形，无事实和法律依据，不予支持，故恒和兴公司据此主张的解除合同、返还租赁物并承担违约金的诉请亦于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十四条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用�解释》第九十条规定，判决：驳回龙岩市恒和兴投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费21929元，减半收取为10964.5元，由龙岩市恒和兴投资有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒和兴公司向本院提交以下证据：证据一、2017年4月至9月租金催缴通知单，证明：（1）无论在本案一审起诉前，一审诉讼过程中，还是在二审诉讼过程中，在恒和兴公司未缴足租金的情况下，海旅公司仅向恒和兴公司催缴租金，而不是向天恒盛世公司催缴租金，海旅公司向恒和兴公司催缴租金的总额均包含了天恒盛世公司拖欠恒和兴公司租金的部分；并未扣除海旅公司于2017年5月24日出具给被上诉人的《函》同意被上诉人缓交的1347077元。（2）证明海旅公司与天恒盛世公司不是租赁合同关系，不是债权人。同时也证明，恒和兴公司和天恒盛世公司签订《补充协议》，约定自2015年1月起，天恒盛世公司将每月租金、物业水电费转账至海旅公司账户，双方约定的内容法律性质上是债务人向第三人履行而不是债权转让。证据二、福建农村信用社企业网银电子回单、兴业银行网上转账受理单，证明：（1）2017年6月，天恒盛世公司仅缴交违约拖欠租金30万元，2017年7月，天恒盛世公司仅缴交违约拖欠租金10万元，同时证明截止一审判决生效前（2017年8月），天恒盛世公司违约拖欠恒和兴公司租金947077元；（2）海旅公司于2017年5月24日出具给天恒盛世公司的《函》后，2017年6月、7月、8月，天恒盛世公司继续违约，均未按照约定的时间、金额缴交违约租金：即2017年6月25日前未缴交871418元（交30万元）；7月25日前向未缴交237829.5元（交10万元）；8月25日前未缴交237829.5元。证据三、2017年1月、2月、3月《水电物业费缴费通知回执单》，2017年、7月份《水电物业费缴费通知回执单》《水电物业费缴费通知》，证明：（1）路佳灵系天恒盛世公司的财务人员，每月均代表天恒盛世公司与恒和兴公司的财务人员对账，路佳灵确认无误后在《水电物业费缴费通知回执单》签字，上述5份《水电物业费缴费通知回执单》路佳灵签字笔迹与恒和兴公司一审提交的2017年4月份《水电物业费缴费通知回执单》《水电物业费缴费通知》相同。（2）截止2017年4月8日，天恒盛世公司应交水电物业费的金额为63449元，往期欠费12635.6元。截止2017年7月6日天恒盛世公司应交水电物业费的金额为85241元，往期欠费11156.2元。证据四、福建农村信用社企业网银电子回单、兴业银行网上转账受理单，证明：2017年4月至2017年天恒盛世公司缴交租金的具体金额；同时也证�天恒盛世公司每月应当缴交水、电、物业费的具体项目、金额，均是根据路佳灵确认的《水电物业费缴费通知回执单》缴交。对上述证据，天恒盛世公司质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明的内容有异议。对于海旅公司对恒和兴公司催缴的事实不清楚，恒和兴公司从未告知过天恒盛世公司。且自2015年1月起，恒和兴公司也从未向天恒盛世公司催告过租金。这五张租金催缴通知单的内容只是写明欠缴的金额，不能证实恒和兴公司的主张。恒和兴公司提供的催缴通知恰恰可以证实恒和兴公司直接向海旅公司缴纳租金，是因在此前恒和兴公司在收到天恒盛世公司缴纳的租金后未交付给海旅公司导致的。恒和兴公司自身存在拖欠海旅公司租金的行为，甚至高达600万元。美食城的商户均存在缓交租金的行为。对证据二的真实性无异�，但对恒和兴公司证明的内容有异议。我方收到函件后，资金确实困难，后与海旅公司总经理协商后，按照双方口头的约定将缓交的租金全部缴纳完毕。天恒盛世公司在向海旅公司缴纳租金后，将相应的凭证交给恒和兴公司。对证据三2017年1月、2月、3月《水电物业费缴费通知回执单》的真实性无法确认，天恒盛世公司的员工路佳灵已经离职，且不是公司的财务，无权签收《水电物业费缴费通知回执单》，一直与恒和兴公司对接的是财务人员陈瑛琳。2017年5份、7月份《水电物业费缴费通知回执单》《水电物业费缴费通知》的真实性无法确认，天恒盛世公司有缓交物业费和水电费9500元，是因为租赁物存在漏水的情况，致使天恒盛世公司的机器设备受损，因为当时为了确保维修费用的抵扣问题暂扣了一个月的物业费，后协商完毕后，已经缴清物业费。对证据四的真实性无异议，是天恒盛世公司缴纳相应的物业费后提供给恒和兴公司，并非是海旅公司提供的。对证明的内容有异议，不能证实恒和兴公司主张的金额一致的事实，恰恰证实天恒盛世公司缴纳的水电、物业费是根据实际情况，而与《水电物业费缴费通知回执单》《水电物业费缴费通知》记载的金额不一致，具体金额应当以双方财务人员对账的金额为准。天恒盛世公司向本院提交以下证据：证据一、天恒盛世公司补缴租金清单及银行交易信息单，证明：截止2017年10月30日，天恒盛世公司已经按海旅公司的要求足额补交原缓交的全部租金1347077元。证据二、2017年6月起缴纳租金清单及银行交易信息单，证明：自2017年6月起天恒盛世公司均按海旅公司的要求足额交清每月的月租金。证据三、天恒盛世公司缴纳物业费、水电费清单（2017年4月至2017年11月）及银行交易信息单，证明：天恒盛世公司已经足额向物业公司缴纳了物业费、水电费，不存在拖欠费用的情形。证据四、照片、货梯二层渗水引流工程处理、收款收据，证明：因上诉人提供的租赁物附属设施漏水致使天恒盛世公司电梯进水，造成电梯故障，并致使二级库、吧台、223走道、音控室受损，天恒盛世公司多次找恒和兴公司与物业公司协商赔偿事项，但均置之不理。天恒盛世公司为解决漏水问题先行支付了相关费用。对上述证据，恒和兴公司质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明的对象有异议，恰恰证明天恒盛世公司在2017年6月后继续违约，天恒盛世公司并未根据第三人的发函约定的时间、金额缴交租金的事实。对证据二真实性无异议，对证明的对象有异议，天恒盛世公司缴交租金的金额是双方约定的，也是恒和兴公司通知的，并非海旅公司要求缴交的租金。对证据三的真实性无异议，对证明的对象有异议，天恒盛世公司提供的证据的金额已经包含了其在2017年4月8日前拖欠应当缴纳的租金。对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明天恒盛世公司有合理理由拖欠物业费的行为，恰恰证明天恒盛世公司有拖欠物业费的行为。对双方提交的上述证据，可以证明本案事实，本院予以认定。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，2017年10月30日，天恒盛世公司将尚欠的租金、物业水电费共计1347077元，支付给了海旅公司指定的龙岩海成商务物业管理有限公司。本院认为，租赁合同是出租�将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。恒和兴公司与天恒盛世公司、陈龙、周新江签订的租赁合同及补充协议,系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，海旅公司系讼争租赁商铺的所有权人。双方约定，从2015年起，天恒盛世公司将租金直接向海旅公司支付，该条款系对承租人天恒盛世公司履行义务的变更。2017年5月24日，海旅公司致函天恒盛世公司，同意天恒盛世公司对尚欠的租金1347077元，分三个月缴清。本案二审期间，天恒盛世公司已经按照合同约定全面履行支付租金、物业水电费的合同义务，缴清了尚欠的租金1347077元。故恒和兴公司上诉主张，已无事实依据,其上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，恒和兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21929.92元，由龙岩市恒和兴投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 煌 忠审 判 员 范 文 祥审 判 员 陈 水 柏二〇一七年十二月十八日法官助理 张 婷 婷书 记 员 吴姗�