北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初529号
原告（反诉被告）：蔡倩，�，1983年12月8日出生，北京中医药大学东方医院医生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：秦鹏宇，北京颐合中鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔铖，北京颐合中鸿律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：于海波，女，1981年7月1日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：王某，北京市五泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）蔡倩（以下简称姓名）与被告（反诉原告）于海波（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蔡倩及其委托诉讼代理人秦鹏宇、于海波及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡倩向本院提出诉讼请求：1、判令于海波继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：xx），为蔡倩办理位于北京市朝阳区饮马井xx号房屋（以下简称x号房屋）的产权转移登记手续；2、判令于海波向蔡倩支付逾期过户违约金共计852000元。事实和理由：蔡倩与于海波经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间介绍，于2016年6月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定于海波将x号房屋出售给蔡倩，房屋建筑面积55.94平方米，总价款284万元，其中首付款124万元，贷款160万元。补充协议约定合同签订当天蔡倩支付定金2万元，2016年6月30日之前支付定金8万元，网签后三日内支付首付款100万元，办理房屋所有权转移登记当天再支付首付款14万元。房屋买卖合同及补充协议均未约定办理贷款的具体期限，但约定了自合同签订之日起120日内应完成房屋权属转移登记。2016年8月31日，双方签订网签合同。2016年11月5日，双方按照事先的约定，共�到朝阳区不动产登记过户大厅办理过户手续，但未能实际办理，因于海波在当天收到蔡倩支付的14万首付款后拒绝办理过户，并要求当天看批贷函，但蔡倩在建设银行办理的贷款没有批贷函。实际上当天贷款已经批下来了，蔡倩办理的是组合贷款，其中公积金贷款于2016年9月19日批贷，商业贷款准确的批贷时间不清楚，蔡倩能够看到还贷的截止期限为2046年9月29日，贷款期限为30年，故批贷时间应在2016年9月29日之前。蔡倩是2016年9月18日在建设银行申请的贷款，有短信提醒。蔡倩向于海波出示了短信，但于海波对短信的效力不认可，拒绝办理房屋过户。过户当天我爱我家公司的工作人员也在场，该工作人员在过户以前通过短信告知过于海波批贷成功的事实。关于购房款的支付情况，房屋买卖合同签订当天，蔡倩向于海波支付定金2万元，2016年6月27日蔡倩向于海波支付定�8万元，2016年7月18日蔡倩向于海波支付100万元，2016年11月5日蔡倩向于海波支付14万元。蔡倩现在随时可以支付剩余房款160万元，只要按照银行的要求办理抵押手续即可。x号房屋在2016年6月25日签订合同当天就交付蔡倩使用，蔡倩在该房屋内居住至今。蔡倩第二项诉讼请求的依据是房屋买卖合同第十条第五款及补充协议第十四条，蔡倩主张的违约金是同时适用上述两条违约金条款计算出来的。
于海波辩称，蔡倩所述签订合同的情况属实，但其称贷款期限没有约定的陈述不属实。房屋买卖合同第五条第一项约定，乙方（蔡倩）因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不超过本合同签订后的80日。我爱我家公司工作人员曾以短信的形式通知于海波称蔡倩的贷款已经批下来了，但短信的具体时间现在记不清了，短信也没有留存。于海波要求看到书面的批贷手续，但蔡倩一直没有提供。房屋买卖合同对第一次贷款的批贷期限没有约定，但对第二次贷款批贷的期限进行了约定，但无论是第一次贷款还是第二次贷款，蔡倩的批贷时间都不应超过2016年9月13日之前，也就是签订合同后的80日。蔡倩递交贷款申请的日期2016年9月28日，这个时间就已经超过了合同签订起80日的期限，因为蔡倩迟延申请贷款，进而导致双方在合同签订之日起120日内未能进行过户。蔡倩延期办理贷款的行为导致双方未能按时办理过户手续，蔡倩构成根本违约，于海波自2016年9月13日起便享有解除合同的权利。2016年11月7日，于海波向蔡倩发出解除通知，蔡倩于2016年11月9日签收了该通知，故双方的房屋买卖合同和补充协议已于2016年11月9日解除。于海波拒绝为蔡倩办理过户手续不构成违约，系行使后履行抗辩权的行为。根据合同法第六十七条的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方可以拒绝履行。根据房屋买卖流程，蔡倩获得批贷的义务先于于海波的过户义务，但蔡倩获得批贷函的先合同义务未能按照约定履行，故于海波有权拒绝履行过户义务。于海波自2016年9月13日起即享有合同的解除权，但仍以最大的耐心给蔡倩宽限，希望促成合同，但这并不意味着于海波放弃合同解除权。于海波在2016年11月5日过户当天知道蔡倩没有在2016年9月13日前获得批贷。蔡倩诉请第二项的依据不充分，其称依据房屋买卖合同第十条，该条约定的是在合同可以继续履行的情况下于海波逾期交房所应承担的违约责任，但合同现在是否应当继续履行应当由司法机关裁决。另外蔡倩依据的补充协议第十四条，蔡倩应该举证证明于海波存在违反补充协议约定的行为，否则无权依据该�主张于海波支付成交总价款20%的违约金。
于海波向本院提出反诉请求：1、确认蔡倩与于海波于2016年6月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2016年11月9日解除；2、判令蔡倩向于海波支付违约金568000元；3、判令蔡倩协助于海波办理x号房屋的网签合同注销手续；4、判令蔡倩将x号房屋腾退交付于海波；5、判令蔡倩按照每月6000元的标准，自2016年6月25日起向于海波支付房屋使用费至实际腾退之日止，并承担使用该房屋期间发生的物业费、燃气费、供暖费、水、电费。事实和理由：于海波自知道蔡倩在2016年9月13日前没有获得批贷后享有解除涉案房屋买卖合同及补充协议的权利。蔡倩在2016年11月9日收到解除合同通知，故要求法院确认房屋买卖合同及补充协议于当日解除。第二项反诉请求的依据是房屋买卖合同第十一条第一项。
蔡倩�对于海波的反诉辩称，蔡倩自签署房屋买卖合同后一直积极履行合同义务，没有出现任何违约行为，于海波依据房屋买卖合同第五条贷款的其他约定，称蔡倩获得批贷函的时间最迟不得超过合同签订后的80日，但该条的适用是有前提条件的，条件就是因蔡倩自身的原因无法获得贷款机构批准贷款的才能适用这一条。目前蔡倩已经一次性获得了银行的批贷，故不应适用这一条。于海波拒绝为蔡倩办理过户，构成违约，所以蔡倩不应支付违约金和水、电费等费用。于海波称办理过户的时间晚于合同约定的时间，认为蔡倩构成违约，蔡倩不认同，蔡倩认为这属于不可抗力。蔡倩已经积极进行了预约过户，但因为朝阳过户的人比较多，只能约到2016年11月5日，于海波当时也没有提出异议，并于11月5日当天收取了蔡倩支付的14万元购房款，并于2016年11月7日向蔡倩出具了该14万元房款的收据，之前于海波从未向蔡倩主张过蔡倩存在违约。此外，蔡倩主张适用补充协议的第十四条的依据是该补充协议的第十三条。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年6月25日，蔡倩（乙方）、于海波（甲方）经我爱我家公司居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定甲方将x号房屋出售给乙方，总价款284万元；乙方应于签订合同当日给付甲方定金2万元，于2016年6月30日以前给付定金8万元，于网签后3日给付购房款100万元，于办理房屋所有权转移登记当天给付购房款14万元；剩余购房款160万元，乙方采用组合贷款方式支付；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款�，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日，否则甲方有权单方解除合同；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因导致乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，如乙方选择继续履行合同，甲方应当继续履行房屋权属转移登记义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付；因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同；如甲方按照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面解除通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价的20%向甲方承担违约责任。房屋买卖合同第十条第五款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，甲、乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。补充协议第十四条违约条款另约定，除房屋买卖合同、补充协议等对违约责任另有约定外，甲、乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。
蔡倩表示，于海波于签订房屋买卖合同当日将x号房屋交付蔡倩使用至今。
2016年6月25日，蔡倩给付于海波定金2万元；2016年6月27日，蔡倩给付于海波定金8万元；2016年7月18日，蔡倩给付于海波购房款100万元；2016年11月5日，蔡倩给付于海波购房款14万元�2016年11月7日，于海波出具收据，对其于2016年11月5日收到蔡倩给付的14万元购房款的事实予以确认。
庭审中，于海波提交房屋所有权证一份，拟证明其于2016年7月29日将x号房屋原有抵押解除。于海波提交建设银行平台信息照片一张，显示蔡倩在该行申请贷款的日期为2016年9月28日。于海波据此主张蔡倩申请贷款的时间已经超过了合同约定的贷款应获得审批的期限，故于海波有权解除房屋买卖合同。于海波向蔡倩发出解除合同通知，该通知于2016年11月9日送达蔡倩。蔡倩认可于海波提交的上述证据的真实性，但表示其实际向建设银行申请贷款的时间为2016年9月18日。
蔡倩提交经公证的蔡倩、于海波以及我爱我家公司工作人员关于涉案房屋买卖过程进行交流、通知的微信聊天记录，显示2016年9月13日，我爱我家公司工作人员通知蔡倩、于海波，2016年9月18日上午到公积金管理中心进行贷款申请手续，于海波表示同意；于海波于2016年10月8日将我爱我家公司工作人员发给双方的贷款批贷成功通知发到该聊天群中，并询问是否可以办理过户，我爱我家公司工作人员则表示已经预约了2016年10月12日的缴税号，预计过户号会约在2016年11月初；2016年10月13日，在买卖双方已经在前一日办理缴税后，我爱我家公司工作人员通知双方，约在2016年11月5日办理过户手续，于海波未提出异议，且于海波还在2016年10月14日在该聊天群内通知蔡倩，x号房屋所在小区将进行试供暖，请其注意防止家中跑水；2016年11月5日，蔡倩与我爱我家公司工作人员到达过户大厅，经与于海波沟通，向于海波支付购房款14万元，于海波表示收到，但此后于海波便在聊天群内索要贷款的批贷函，在我爱我家公司工作人员将相关材料发至群内后，于海波不予认可，并�出过户时间已经超过合同约定的120天；直到2016年11月5日下午14：07，预约的过户号已经过号，于海波未到过户大庭办理过户手续。经询，于海波认可聊天记录的真实性。
蔡倩另提交律师函及快递详情单、投递结果查询单若干，拟证明其及我爱我家公司工作人员曾多次催促于海波按照合同约定履行过户义务。于海波则表示其从未收到过蔡倩发送的律师函。经查，蔡倩提交的快递详情单中有两份于海波的收件地址与于海波向蔡倩发出解除合同通知书的快递详情单所记载的于海波的地址相同，且有多份投递结果查询单均显示“本人签收”。
蔡倩另申请我爱我家公司方庄贵友店门店经理汤某到庭作证。汤某称：其经手了蔡倩、于海波房屋买卖合同履行过程中的部分细节；双方过户当天汤某在中午的时候赶过去，因为另一位经纪人沈丽告诉汤某过户没有�功，汤某去了之后于海波称要看批贷函，但国管公积金贷款加商业贷款的组合贷款是没有书面批贷函的，纯商业贷款的话银行会发书面批贷函，如果是组合贷款银行就不发书面批贷函，公积金管理中心无论是纯公积金贷款还是组合贷款都不发书面批贷函，只通过短信通知是否批贷；另一位经纪人已经向双方发送过微信通知和批贷的链接并得到了双方的回复，但过户当天于海波称必须要看到书面批贷函才过户，看不到就不过户；当时汤某给银行打电话，银行称无法提供书面批贷函，让汤某找公积金管理中心；由于过户当天是星期五，双方就约定了下周一去国管中心看批贷函；据蔡倩称双方去国管中心看了批贷函，看过批贷函后因为于海波要2016年11月19日才能回到北京，另一位经纪人沈丽又给双方定了一次过户的时间，就是2016年11月19日；当天沈丽和蔡倩都去了过户大�，但于海波没有去；之后双方发生了争议，我爱我家公司给于海波发函提醒其配合过户，但没有收到过于海波的回复；2016年10月8日，沈丽给双方发送了批贷成功的通知，公积金贷款的批贷时间在2016年9月18日，商业贷款具体批贷时间不清楚，但应该是在2016年10月8日之前；从签约开始，双方在谈合同的时候有过价格争议，当时蔡倩称要以商贷的形式支付尾款，因为商贷比较快，但因为于海波不同意降价，蔡倩就称要以组合贷款的形式支付贷款，但组合贷款批贷比较慢，汤某就此也提示过于海波，称组合贷款要4-6个月的时间才能完成过户，因为x号房屋当时是有抵押的，光解抵押就得要一个月的时间，但于海波表示同意以组合贷款的形式支付尾款；朝阳建委的缴税和过户的号是非常难约的，要提前很长时间才能约上，2016年10月8日批贷后，沈丽最早能约到的过户号就在2016年11月5日，双方在11月5日之前没有任何一方主张对方有违约行为。
经询，汤某表示，蔡倩于2016年9月18日申请贷款时于海波亦到场进行面签，彼时于海波未提出任何异议。
另询，于海波表示，若法院判令继续履行双方签订的房屋买卖合同，则其要求蔡倩支付剩余购房款160万元。蔡倩则表示同意自本判决生效之日起1个月内支付剩余房款160万元。
又询，于海波表示，若法院认定其构成违约，其认为蔡倩主张的违约金过高，要求法院予以酌减。
本院认为，蔡倩与于海波签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依照合同履行各自的义务。
当事人协商一致，可以变更合同。本案中，房屋买卖合同虽约定，买方应于合同签订后80日内（即2016年9月13�以前）获得批贷。但根据蔡倩提交的微信聊天记录以及证人汤某的证言，蔡倩与于海波实际于2016年9月18日到公积金管理中心办理了贷款申请的面签手续，对此于海波未曾提出异议。该申请贷款的日期显然已经超出合同约定的批贷期限，故应认为蔡倩、于海波以实际行动变更了合同关于签订后80日内获得批贷的约定，于海波无权再以该条约定主张蔡倩构成违约。
关于于海波认为因蔡倩的原因导致x号房屋未能在合同签订后120日内过户至蔡倩名下，故要求解除合同一节，根据蔡倩提交的微信聊天记录和证人汤某的证言，我爱我家公司在贷款获得批准后于2016年10月8日通知了于海波，于海波未提出异议，并表示希望办理过户手续；后由于朝阳区房产预约过户的实际情况，预约过户时间为2016年11月5日，但因于海波未按照约定时间到达过户大厅，导致过户手续未能办理。在上述过程中，蔡倩不存在过错，反而系因于海波的原因导致未能及时办理过户手续。综合前述双方已经以实际行为变更了买卖合同有关贷款批准期限的约定的情况，房屋未在合同签订后120日内办理过户手续应在买卖双方的预期之内，于海波无权据此要求解除合同。综上，于海波向蔡倩发送的解除通知不能产生解除合同的效力，本院对于于海波要求确认合同解除以及基于合同解除的其他反诉请求均不予支持。
现蔡倩要求继续履行合同，将x号房屋过户至其名下，符合合同约定，本院予以支持。蔡倩同意支付剩余购房款，本院不持异议。
于海波拒绝履行过户义务构成违约，根据房屋买卖合同的约定，蔡倩有权要求于海波支付违约金。因房屋买卖合同第九条第二款第二项对此有明确约定，现蔡倩要求按照房屋买卖合同第十条第五款和补充协议第�四条计算违约金，不符合合同的约定，本院不予支持。房屋买卖合同第九条第二款第二项的约定系针对超过合同签订之日起120日内未办理权属转移登记的情形，现双方已经以实际行为变更了原合同关于期限的约定，故应当以实际预约的过户日期的次日作为违约金的起算日期，即于海波应于2016年11月6日起向蔡倩支付逾期过户的违约金。关于违约金的计算标准，结合房屋总价款金额、蔡倩已支付的购房款数额，并综合考虑蔡倩的实际损失情况，本院认为合同约定的日万分之五的计算标准过高，本院酌减为日万分之二。另根据房屋买卖合同的约定，该笔违约金应于过户当日给付。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）于海波于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）蔡倩将位于北京市朝阳区饮马井xx号的房屋所有权变更登记至原告（反诉被告）蔡倩名下；
二、被告（反诉原告）于海波于上述房屋过户登记至原告（反诉被告）蔡倩名下当日向原告（反诉被告）蔡倩给付逾期过户违约金（违约金以1240000元为基数，按照日万分之二的标准，自二○一六年十一月六日计算至上述房屋所有权变更登记至原告（反诉被告）蔡倩名下之日止）；
三、原告（反诉被告）蔡倩于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）于海波购房款1600000元；
四、驳回原告（反诉被告）蔡倩的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）于海波的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规�，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费29520元,由被告（反诉原告）于海波负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费14760元，由被告（反诉原告）于海波负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵 靓
人民陪审员 卢维东
人民陪审员 杜素玲
二〇一七年八月三十日
书 记 员 秦 彬