宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1598号
上诉人（原审被告）：郝利强，男，1990年05月17日出生，汉族，现羁押于银川市看守所。
委托诉讼代理人：许亚静，女，1990年6月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被上诉人（原审原告）：银川隆光置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区五里水乡隆瑞园7号楼。
法定代表人：王继光，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹慈义，宁夏辅德律师事务所律师。
上诉人郝利强因与被上诉人银川隆光置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服银川市金凤区人民法院（2016）宁0106民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
郝利强上诉请求：维持原审判决第一、二项，撤销原判第三项，改判被上诉人向上诉人返还购房款731494元，上诉人向被上诉人支付代偿款65003.79元，上诉人承担5%的违约金，并支付契税等费用共计22299.13元及房屋代办费200元，并赔偿5万元的房屋基础装修费用。事实和理由：本案中因上诉人违约，被上诉人向上诉人所办理按揭贷款的银行归还共计65003.79元的贷款，该部分为被上诉人的实际损失，双方签订的《合同补充协议》中约定房屋总价款10%的违约金过高，且该补充协议在签订时未做特别说明，是上诉人在不知情的情况下签订的。同时，在购买此房屋时，上诉人还交纳了相应的契税等费用，在解除商品房买卖合同后被上诉人应予以退还。涉案房屋在交付使用后，上诉人予以装修，被上诉人应对装修的增值部分予以返还，以减少上诉人的损失。
银川隆光置业有限公司（以下简称隆光公司）辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。其中，关于10%的违约金，在合同中有明确约定，因为涉案房屋的价值在不断下降，且涉案房屋已被多家司法部门查封致使不能及时消除登记也不能向第三人出售，上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失不止7万多元，所以违约金的约定没有偏高；关于契税、配图费、工本费及房屋代办费用等费用，契税已经交付税务机关，且无法退还，该损失是由于上诉人的违约才导致房屋产权证没有办下来，不应退还给上诉人，上诉人在一审中也没有提交相应证据或提起反诉来解决这个问题；关于装修费用，上诉人违约导致被上诉人起诉解除合同，在双方合同中对于此种情况下解除合同下的装修费用没有约定，合同中约定按所购房屋原状来返还，所以装修费用在本案不应予以考虑，且上诉人也没有提起反诉来解决该问题，该上诉请求也超越了一审审判范围，应予以驳回。
隆光公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2013年3月20日签订的《银川市商品房买卖合同》；2.被告向原告返还银川市金凤区隆瑞园4-3-601室房屋；3.被告向原告支付违约金73149.4元；4.被告向原告支付赔偿金46000元（律师费）；5.被告向原告支付物业费943元、电梯费270元（自2016年1月1日至2016年6月30日）；6.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年3月20日，原告银川隆光置业有限公司与被告郝利强签订了一份《银川市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的位于银川市××区房屋一套；房屋建筑面积142.87平米，总价731494元；被告于2013年3月19日前支付首付款221494元，于2013年4月19日前支付商业贷款510000元；原告于2013年3月31日前交付房屋。同日，双方另在合同附件六《补充协议》第五条中约定：”因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，并按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的价格收回所卖房产另行出售，同时出卖人有权要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的10%的标准向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括出卖人行使追偿权所支出的诉讼费、律师费等各项费用），买受人同意出卖人按上述情况解除合同时有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金”。上述合同签订后，被告向原告支付了221494元的首付款，原告亦依约向被告交付了房屋。后原、被告及案外人中国银行银川市石油城支行（现更名为中国银行银川市东城支行）签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定由被告郝利强向中国银行银川市石油城支行贷款510000元用于购买原告房屋；原告为该笔借款提供阶段性连带责任保证担保。该行向被告郝利强发放了510000元贷款，并按约直接支付至原告账户。后被告郝利强未按合同约定还款，中国银行银川市石油城支行遂扣划了原告的65003.59元保证金用于偿还郝利强的借款。现原告认为解除商品房买卖合同的条件已经成就，遂诉至法院，请求判如所请。
原审法院另查明，涉案房屋在2016年1月1日至2016年6月30日期间共计产生物业费943元、电梯费270元。该项债权已由债权人银川隆光物业服务有限公司转让给了原告。
一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方在合同中约定的解除条件为：”因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》”。现解除条件已经成就，原告诉请解除合同，该院依法予以支持。
合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，在《商品房买卖合同》解除后，被告应向原告返还涉案房产，并由原告向被告返还购房款731494元，但对于原告被银行扣除的保证金65003.59元应在退款中扣减。此外，原、被告还在合同中约定，如解除合同，出卖人有权要求买受人按房款总额的10%向其支付违约金，并自退款中直接扣减。故对原告要求被告支付违约金73149.4元的诉请，该院予以支持，此款亦应从退款中直接扣减。在被告接收房屋后，其即应按照合同约定向物业公司缴纳物业费、电梯费，现该债权已依法转让给了原告，原告诉请被告支付，该院予以支持。对于被告要求原告补偿其装修费用的主张，该院认为，合同解除的后果系因被告违约造成，对此原告并不存在过错，故其对被告的装修损失不应承担责任。至于被告要求返还物业储备金、管道接入费的主张，因其并未举证证明系原告收取上述费用及收取上述费用的具体金额，故对该项辩解该院亦不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告银川隆光置业有限公司与被告郝利强签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号201300006817）；二、被告郝利强于判决生效之日起十五日内向原告银川隆光置业有限公司返还位于银川市××区的房屋；三、原告银川隆光置业有限公司向被告郝利强返还购房款731494元；被告郝利强向原告银川隆光置业有限公司支付代偿款65003.59元、违约金73149.4元、物业费943元、电梯费270元。以上付款义务两相抵顶后，由原告银川隆光置业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告郝利强返还购房款592128.01元。四、驳回原告银川隆光置业有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人向本院提交了以下证据：证据一、房屋代办费收据一份、契税、抵押登记费、配图费、工本费收据一份、银川市本级非税收入票据一份，证明被上诉人收取了其22299元办理房屋产权证和160元登记费用，但最终没有将证件办理出来；证据二、装修合同书一份，证明上诉人为涉案房屋的基础装修费为50000元。经质证，被上诉人对证据一的真实性、关联性、合法性予以认可，但对证明目的不予认可，其认为代办费是代办贷款的，贷款已经办理完毕，现因上诉人违约而解除合同，上诉人应自行承担该部分损失，契税及其他费用已经交到税务及相应机关，因上诉人涉及刑事案件，导致产权证未最终办理，但这些费用也无法返还，登记费用的收费单位为石嘴山银行银川金凤支行，与本案无关。被上诉人向本院提交税收缴款书一份，证明涉案房屋的契税已经交付给银川市地税局直属征收管理局。经质证，上诉人对该组证据予以认可。经审查，上诉人和被上诉人提交的证据与本案无实质关联性。
对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中解除《商品房买卖合同》是因上诉人未能按期归还银行按揭贷款本息，其为过错方，应承担相应的过错责任。在合同附件六《补充协议》中对因买受人未按期归还银行按揭贷款的情形做出明确约定，买受人应按《商品房买卖合同》总金额的10%向出卖人支付违约金，一审判决并无不当。关于上诉人主张赔偿其房屋基础装修费用的请求，因其系解除商品房买卖合同的过错方，被上诉人不存在过错，则被上诉人不应对上诉人的装修费用承担责任。关于上诉人要求被上诉人返还房屋代办费、契税、抵押登记费、配图费、工本费、登记费等所支出的费用的请求，因其在一审中未对该部分予以主张，亦未提起反诉，故二审中本案不予处理。
综上所述，上诉人郝利强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2707元，由上诉人郝利强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李山山
代理审判员 任朝霞
代理审判员 杨 玫
二〇一七年九月十四日
书 记 员 马银辉
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。