广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1291号
上诉人（一审被告）：林圳烁，男，1984年10月12日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（一审原告）：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中宝树新街13号1栋四层4147房。
法定代表人：陈马权，经理。
委托诉讼代理人：王志健、黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。
原审第三人：广州联众房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路836号东峻广场2座1603房。
法定代表人：陈凌，总经理。
委托诉讼代理人：何丽敏，该司职员。
上诉人林圳烁因与被上诉人广州凯安物业管理有限公司（以下简称凯安公司）、原审第三人广州联众房地产代理有限公司（以下简称联众公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院认为：凯安公司是倾城汇业委会通过问卷调查表的形式征求业主意见最终形成结果选聘而来的物业管理公司，倾城汇业委会可以根据该投票结果与凯安公司签订物业服务合同，倾城汇业委会作出选聘凯安公司的决定对业主具有法律约束力。林圳烁的物业位于倾城汇婚庆广场内，故《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》对林圳烁具有法律约束力。凯安公司向林圳烁提供了物业服务，林圳烁应支付相应对价。林圳烁辩称凯安公司和联众公司是关联公司且凯安公司和联众公司均承诺林圳烁不需缴纳物业管理费和公摊水电费，凯安公司和联众公司对此予以否认，林圳烁提交的证据亦不能证明该事实，故对林圳烁该抗辩意见，一审法院不予采信。
《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》约定，商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费）。诉讼中，凯安公司表示对林圳烁的涉案物业按每月25元/平方米×13.33平方米标准计算从2015年5月1日起至2017年1月31日止的物业管理费，并无不妥，一审法院予以采纳。林圳烁是倾城汇婚庆广场范围内商铺的业主，对合理发生的公摊水电费用理应予以缴交。根据凯安公司发出的《通告》和水电费发票，对凯安公司要求从2015年5月1日起至2017年1月31日止，每月按10.8元/平方米×13.33平方米标准计付公摊水电费的请求，一审法院予以采纳。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。故凯安公司要求林圳烁支付延付物业管理费的违约金请求，一审法院予以支持，但应从2015年6月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止为宜，并以林圳烁所欠物业管理费本金为限。对凯安公司要求从2015年5月1日起计算延付物业管理费违约金的请求，一审法院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2017年11月10日作出如下判决：一、林圳烁在本判决生效之日起10日内支付从2015年5月1日起至2017年1月31日止的物业管理费（每月按25元/平方米×13.33平方米的标准计）及支付延付2015年5月1日至2017年1月31日期间物业管理费的违约金（从2015年6月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以林圳烁所欠物业管理费本金为限）给广州凯安物业管理有限公司；二、林圳烁在本判决生效之日起10日内支付从2015年5月1日起至2017年1月31日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×13.33平方米的标准计）给广州凯安物业管理有限公司；三、驳回广州凯安物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案受理费124元，由林圳烁承担。上述受理费已由广州凯安物业管理有限公司预交，广州凯安物业管理有限公司同意由林圳烁在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给广州凯安物业管理有限公司。
判后，上诉人林圳烁不服上诉称：一、请求撤销原审判决，改判联众公司支付相关的费用；二、本案诉讼费用由凯安公司承担。事实和理由：一、物业管理条例第41条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”，根据倾城汇婚庆广场物业管理委托合同第八条第1项约定：“业主／用户逾期缴纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方缴纳滞纳金”。根据该约定，用户即使用人同样是物业管理费的缴纳人，承担相应的违约责任。根据倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同第一条第6项，林圳烁已委托联众公司独家代表林圳烁进行招商招租出租及日常营运管理商铺工作。且第五条第一款第1项约定：业主同意联众公司在租金及其他收入中提取15％作为日常营运管理费用。第七条第4项约定：物业管理公司进场后由联众公司负责管理。这意味着合同期间，林圳烁除了可以对商铺进行转卖之外，已经没有任何处置权，即使他日上诉人要在自己的商铺作经营活动，也必须向联众公司承租该物业，换言之，联众公司作为商铺的独家营运及管理公司，实际为商铺物业的使用人，为涉案商铺的实际占有人，取得处分权、收益权、使用权等。基于权利和义务对等的关系，涉案物业管理费应由联众公司承担，林圳烁只应承担连带责任而非给付主体。二、根据凯安公司提供的付款通知书，仅单方列明公摊水电费，并无实际使用水电的数量，亦无水电费相应的缴费单，并不足以证明用户实际使用的水电数量及费用，且凯安公司列明的水电费均为10.80元／平方米，此为2013年12月商铺的出租率有七八成时的标准，实际上从第二年开始出租情况就每况愈下，在案涉商铺并无实际使用水电的情况下，强行收费，明显违反了公平、合理的原则。另根据国务院物业管理条例第44条规定，林圳烁并无使用商铺，并非最终用户，凯安公司没有提供本商铺的出租情况，亦未向商铺的租户即实际使用人收取费用，而直接向林圳烁收取水电费的做法明显违反了上述规定。且凯安公司作为物业服务企业只能按照实际使用量来代收，不能按照固定标准收取。三、凯安公司是联众公司针对倾城汇婚庆广场专门开设的一家物业管理公司，负责商场的安保、设施设备的维护。业委会和凯安公司签订的《物业管理委托合同》明确标明其管理目标。但事实上，凯安公司与联众公司在进驻了商场的4年时间里，除了第一年，因为招租期为商户实施免租6个月的优惠政策期间，商场尚能达到合同约定的开业要求，即75％～80％的商铺满租率外，之后就每况愈下。从第一个考核年度起，商场的出租率就已经不能达到合同约定的标准，到现在更是到了门可罗雀几近关门的地步。然而，联众公司不仅没有想方设法地搞好宣传推广招商工作，反而靠着凯安公司在商场内每月早涝保收地收取管理费，他们不能找商户要管理费，就反过来向没有使用权的业主要管理费。一审判决书称，凯安公司和联众公司否认他们是关联公司。事实上，根据倾城汇业委会与凯安公司签订的《物业管理委托合同》附件一《倾城汇婚庆广场物业管理服务方案》第三部分关于凯安公司的介绍中明确显示：广州凯安物业管理有限公司是广州联众房地产有限公司针对倾城汇广场专门开设的一家专业的物业管理公司。此外，根据案涉合同第三条第一点，联众公司承诺：林圳烁商铺所在的第三层，平均月租金不低于60元／平方米，三年合同免租期最长六个月。第二年年租金不低于上一年的15％提升平均年租金，第三年年租金递增率不低于上一年租金的25％提升平均年租金，直至第一份《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》租约完成止。实际月租金不能低于上述的租金标准。从第四年开始，每年平均租金在上年的基础上递增率不低于10％。按照以上约定，林圳烁从第一年开始每个月的租金就应该不低于60元／平方米×13.33平方米=799.8元。2015年5月1日已经是第二年，实际按约定平均月租金应不低于60元/平方米×（1+15％）=69元/平方米，林圳烁应收到的月租金应为：69元/平方米×13.33平方米=919.77元。2015年10月1日开始，约定平均月租金应不低于60元/平方米×（1+15％）×（1+25％）=86.25元/平方米，林圳烁应收到的月租金应为：86.25元/平方米×13．33平方米=1149.71元；从2016年9月1日开始进入合作的第四年，林圳烁应收到的月租金应不低于：1149.71元×（1+10％）=1264.68元。事实上，林圳烁每月收到的租金远远未达到约定的标准。而本应由用户（租户或者联众公司）缴纳却被强加给没有使用权的业主的物管费每个月为：25元/平方米×13.33平方米=333.25元。分摊费为：10．8元/平方米×13.3平方米=144元，物管+分摊水电合计为477.25元,远多于林圳烁实际收到的租金。虽然合同没有标明管理费应由联众公司缴交，但这种不平等的合同的存在，是由于合同的一方是机构团体，有常务律师，而合同的另一方是一众小业主，缺乏相关专业知识，故更加需要法律的保护。四、林圳烁与联众公司签订了商铺经营管理委托合同后，就已认定自己事实上放弃了商铺的使用权，认定管理费等相关费用是由商铺使用人缴交，认定不存在与凯安公司有约定缴交管理费的义务，认定不存在所谓的违约金问题。
凯安公司答辩称，请求依法判决驳回林圳烁的全部上诉请求，维持原判。事实和理由如下：一、凯安公司和联众公司这两家公司并不是法律上的关联公司。根据联众公司和业主还有业委会之间的三方合同，联众公司有权利及义务选聘物业管理公司、向业委会提出意见，并代为进行沟通。不能因联众公司履行合同义务就认为联众公司和凯安公司有关联。二、关于部分业主认为物业转交给联众公司，联众公司即享有完整的出租权和收益权。根据当事人之间的三方合同，业主拿租金收益其中的85%，不存在收益都是让联众公司拿，但费用都让业主来担的情况。以凯安公司所知，根据三方合同，联众公司和业主之间只有一个委托合同法律关系。联众公司受业主的委托，代为招商、策划和出租，其作用就相当于中介。三、关于业委会给联众公司的函件。该函是业委会出具给联众公司的，所提及到的管理费是当事人之间三方合同所说的营运管理费而并非物业管理费。结合整个函件的内容，所谓的管理费是跟租金相挂钩的，没有产生租金就没有产生管理费。营运管理费就是从租金收益按比例来提取的，但物业管理费是不以租金为前提的。该函件的名称也很明确是关于签订三方合同而并非物管合同，且这个是给联众公司的函，与凯安公司无关。联众公司也无权代表凯安公司就物业管理费的收取作出任何的承诺。四、关于违约金的问题。违约金的起算时间，物业管理合同没有明确约定物管费的缴纳时间，但是明确约定了物管费按月收取。所以一审法院从第二个月的第一天来算前一个月的物业管理费所产生的违约金有合同依据。五、公摊水电费的标准之前还没统一，基本上每个月的单价大概是每平方米12到13块。那时候业委会说标准比较高，所以主动要求调整。经过业委会的确认才调整为涉案的10.8元每平方米，这个费用得到之前的生效判决确定。费用是公摊的，是整个商场对外运营所产生的电费，由全体业主来承担。一审的时候凯安公司已经提交相应电费单和发票证实已替业主垫付了这笔费用。
联众公司发表意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决，驳回林圳烁的上诉请求。事实和理由：一、本案案由是物业服务合同纠纷，依据《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》及现有的法律法规，联众公司与本案纠纷无关。二、联众公司从未承诺代替林圳烁承担本案所涉及的物业管理费用及其他相关费用。三、联众公司无权代表也从未代表凯安公司承诺免除林圳烁物业管理费用。四、关于合理性的讨论。从权利义务对等上论述，林圳烁依据《委托合同》向联众公司支付租金15％作为委托代理事务的报酬。林圳烁依据《委托合同》就管理涉案物业代为收取租金收益的85％。林圳烁作为涉案商铺的所有权人，实际上又获得该商铺所产生的绝大多数收益，依法律及客观合理性判断，其都是本案所涉缴纳物业管理费的适合主体。自联众公司进驻倾城汇广场后一个月内，商场租赁率已有大幅度的提升，该期间凯安公司并非商场的物业管理方。可见联众公司的勤勉任职行为与凯安公司是否能作为商场物业管理方无任何关系。林圳烁在本案中的主张是企图转移自身责任的一种轻信重利的行为，该行为严重挫伤了联众公司作为正常商业行为里委托代理商铺营运业务方面的基本商业信仰以及颠覆了商业市场对于商铺运营业务的行为准则。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，林圳烁提交新证据如下：证据一《未出租商铺的物管费和公摊费的回函》，拟证明凯安公司与联众公司是关联公司。证据二中国光大银行阳光卡交易明细，拟证明我方实际收到的租金远低于要求缴纳的水电费。凯安公司发表质证意见称：证据一、二均不属于新证据，并对上述证据的三性均不予认可。联众公司未发表质证意见。
本院认为，本案各方争议的焦点问题是：凯安公司是否有权要求涉案商铺的业主林圳烁支付2015年5月1日至2017年1月31日的物业管理费及逾期付款违约金、公摊水电费。对此，本院分析如下：
凯安公司与倾城汇业委会于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》合法有效，而涉案商铺位于倾城汇婚庆广场内，故该合同对作为涉案商铺业主的林圳烁具有法律约束力。凯安公司已经为涉案商铺提供了物业服务，林圳烁作为涉案商铺的业主理应支付相应的对价。该合同明确约定商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费），该物业管理收费标准不包含公用水电费分摊，物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施水电费用和路灯用电费用以及电梯根据建筑面积合理分摊（每月）向业户收取；公用水电本着公开、透明的原则分摊；业主/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金。2013年7月13日联众公司出具的《承诺书》明确表示业主只需每月缴交25元/㎡的物业管理费，业主不需缴交的23元/㎡物业管理费由该公司与凯安公司协商处理。林圳烁并未向凯安公司缴纳涉案商铺自2015年5月1日至2017年1月31日的物业管理费，现凯安公司要求林圳烁以每月25元/平方米的标准支付该时间段的物业管理费及延付期间的违约金，并未违反《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》中所约定的标准，原审法院判令林圳烁按此标准向凯安公司支付物业管理费及相应的违约金，于法有据，本院予以维持。林圳烁上诉主张联众公司是涉案商铺的实际占有人，故该商铺的物业管理费及其他相关费用也应当由联众公司承担，而涉案商场出租率不能达到合同约定标准，凯安公司仍然按照原来的公共水电分摊标准收费不合理，林圳烁二审期间提交的证据，并不足以证明其主张，其并未提交证据证明涉案商铺由联众公司实际使用，也未提交涉案商铺公摊水电费标准过高的证据，故林圳烁上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；林圳烁的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费124元，由上诉人林圳烁负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 焕
审判员 梁淑敏
审判员 梁燕梅
二〇一八年四月四日
书记员 毕晓蕾
吴桐