安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民一初字第00410号
原告：熊倩。
委托代理人：张永华，系熊倩的丈夫。
原告：张永华。
被告：淮北圣火房地产开发有限责任公司。
法定代表人：张功民，该公司董事长。
委托代理人：丁学哲，该公司法律顾问。
原告熊倩、张永华与被告淮北圣火房地产开发有限责任公司（简称圣火公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孟秀芳独任审判，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告张永华同时作为原告熊倩的委托代理人，被告圣火公司的委托代理人丁学哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
熊倩、张永华诉称：我们与圣火公司于2013年4月28日签订商品房买卖合同，约定圣火公司于2013年10月31日前交付房屋，如圣火公司逾期交房超过90日，我们有权解除合同，圣火公司应当支付已付房款的0.5%作为违约金。2013年5月10日，我们支付了全部购房款664092元，但圣火公司至今未交付房屋。现诉至法院，请求判决：（一）解除双方于2013年4月28日签署的商品房买卖合同；（二）圣火公司向我们退还购房款664092元；（三）支付违约金3320.46元；（四）增加赔偿违约损失25732.54元，并由圣火公司承担诉讼费用。诉讼过程中，圣火公司退还了购房款664092元，熊倩、张永华变更诉讼请求为：判令圣�公司支付违约金3320.46元，增加赔偿违约损失61345.49元（以购房款664092元为基数，按同期银行贷款利率计算，减去3320.46元），由圣火公司承担诉讼费用。
圣火公司在庭审中辩称：因我公司未按约定时间交房，熊倩两人于2014年9月22日寄送解除合同通知书，通知我公司收到该通知之日起立即解除合同，要求我公司退回购房款，并支付违约金3320.46元。我公司于当月28日复函同意解除合同及其解除条件。2014年12月10日，我公司将全部购房款退给熊倩两人，但熊倩两人不同意按合同约定计算违约金，向人民法院提起诉讼，要求按同期银行贷款利率支付违约金及损失计64665.95元。熊倩两人的诉讼请求不成立，应依法驳回。理由如下：一、双方签署的商品房买卖合同对逾期付款和逾期交房的违约金计算方法进行了明确约定，该约定是双方的真实意思�示，不违背法律规定，且违约金的计算方法双方是对等的，并不单独针对买受方。根据合同必须履行的法律原则，我公司逾期交房的违约责任应按合同约定执行。二、熊倩两人的解除合同通知书和我公司的复函是双方的真实意思表示，是双方对解除合同又重新进行的约定，是新的合同，具有合同效力，该约定应当受到法律保护和履行。三、我公司未支付逾期交房违约金3320.46元，首先是因为熊倩两人反悔，对已约定的违约金数额不接受；其次，即使我公司未及时支付该违约金，也只是迟延履行，应当承担迟延履行责任的问题，并不影响合同效力。四、熊倩两人要求按同期银行贷款利率计算损失61345.49元，没有事实依据和法定依据。首先，熊倩两人的购房款不是从银行贷款，没有贷款利息损失；其次，双方是买卖合同关系，不是民间借贷关系，没有理由按银行贷款利息计算损失；第三，熊倩两人不是金融机构，没有收取银行贷款利息的权利；第四，合同对上述情形明确约定了违约金，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，熊倩两人没有按银行同期贷款利率计算损失的法定依据。五、熊倩两人称我公司占用其资金19个月理由不成立。所谓资金占用，指应当支付的资金没有及时给付，其表现形式为延迟支付，而在合同约定期间内不属于占用资金。我公司于2014年9月24日收到熊倩两人的解除合同通知。根据合同约定，2014年10月24日前我公司不存在占用资金问题。本案是因我公司逾期交房熊倩两人选择退房，而不是因我公司无法交房导致合同目的无法实现。按照熊倩两人的观点，我公司即使按期交房也占�其几个月资金，其不选择退房，从其付款之日起亦应计算占用资金期间。由此可见，熊倩称我公司占用其资金19个月的理由不成立。
经审理查明，双方对以下事项无异议：2013年4月28日，熊倩、张永华夫妇与圣火公司签订商品房买卖合同，约定熊倩、张永华购买圣火公司开发的位于淮北市相山区相山中路16号皇御豪庭5幢1503室，房款为664092元，圣火公司于2013年10月31日之前将房屋交付熊倩、张永华使用，如逾期交房超过90天，熊倩、张永华有权解除合同，圣火公司自收到解除合同通知之日起30日内退还已付房款，并按已付款的0.5%支付违约金等内容。2013年5月10日，熊倩、张永华支付购房款664092元。2013年10月14日，圣火公司向熊倩发出《致歉函》，通知熊倩不能按约定时间交房，交房时间延至2014年5月31日前。2014年9月22日，熊倩、张永华向圣火公司邮寄《解除合同通知书》，通知圣火公司因其逾期交房超过90日，自其收到通知书之日起合同立即解除，要求圣火公司于收到通知书之日起30日内将已付购房款664092元、违约金3320.46元转至熊倩名下账户。同年9月28日，圣火公司函复熊倩、张永华，表示同意解除合同、退还购房款664092元，并支付违约金3320.46元。12月10日，圣火公司返还熊倩、张永华购房款664092元，但未支付违约金。
以上事实，有熊倩、张永华提交的商品房买卖合同、解除合同通知书、致歉函、函、购房款发票复印件，圣火公司提交的解除合同通知书、函、两份邮寄凭证，及双方当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，本案争议焦点为：圣火公司应否支付熊倩、张永华违约金3320.46元，赔偿损失61345.49元。
熊倩、张永华与圣火公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。熊倩、张永华已经付清购房款，履行了全部合同义务，圣火公司未按约定时间交房，显系违约，熊倩、张永华有权依照合同约定解除合同，圣火公司应当返还全部购房款，并承担违约责任。圣火公司称愿意按照合同约定支付违约金，熊倩、张永华要求按照同期银行贷款利率标准计算损失无法律依据，并申请对同地段同类房屋的租金数额进行评估。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关�管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该条款内容应理解为在双方未明确约定违约金或损失赔偿数额的计算方法，房地产开发企业逾期交房，双方继续履行合同的情形下，可以参照同地段同类房屋的租金标准计算违约金或损失赔偿数额。本案中双方约定了解除合同的违约金计算方法，故不适用上述条款，圣火公司申请对房屋租金数额进行评估，对审理本案没有意义，故本院对圣火公司该申请不予准许。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，熊倩、张永华有权以约定的违约金低于实际损失为由要求增加违约金。熊倩、张永华提出解除合同，要求圣火公司支付违约金3320.46元，系其依照合同约定行使权利，圣火公司表示同意，并不意味着双方建立了新的合同关系。熊倩、张永华从未表示放弃主张增加违约金的权利，其在诉讼中主张增加违约金于法有据。因圣火公司逾期交房，导致双方签订的商品房买卖合同解除，考虑熊倩、张永华的实际损失及圣火公司使用资金的受益情况，熊倩、张永华要求按照同期银行贷款基准利率计算圣火公司应承担的违约金、增加赔偿损失的数额是适宜的，但应当从逾期交房之日即2013年11月1日起计算至2014年12月10日。经计算，664092元在上述期间的贷款利息为45364.08元（664092元6.15%÷1213＋64092元6.15%÷36510�。熊倩、张永华主张违约金3320.46元、增加赔偿损失61345.49元，两者之和为64665.95元，超过部分无事实及法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
被告淮北圣火房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告熊倩、张永华违约金、赔偿违约损失45364.08元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1417元，因本案适用简易程序审理，减半收取708.5元，由被告淮北圣火房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判员 孟秀芳
二〇一五年四月二十八日
书记员 周丽君
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同�务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请�减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。