湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初4350号
原告徐敏，女，1976年10月23日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县。
委托代理人张建平（系徐敏之夫），男，1975年11月1日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县。
被告长沙恒玺置业有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道松雅安置区A区2栋。
法定代表人赖立新，董事长。
委托代理人卢伟，男，1983年12月2日出生，汉族，系该公司员工，户籍地：湖北省武汉市武昌区。
委托代理人余海波，男，1989年6月29日出生，汉族，系该公司员工，户籍地：湖南省长沙市天心区。
原告徐敏与被告长沙恒玺置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐敏及其委托代理人张建平到庭参加了诉讼，被告长沙恒玺置业有限公司的委托代理人卢伟与余海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告请求判令：1、被告对原告的房屋承担质量保修责任、承担全部修缮费用，并承担自房屋修缮之日起5年内的质量保修责任；2、被告赔偿因房屋漏水给原告造成的租金损失150000元；3、被告承担自2015年4月1日起至房屋修复之日止的物业管理费用（计算至起诉之日止计8458元）；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告答辩要点：1、被告同意承担质量保修责任和全部修缮费用，但依据双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第十八条之约定，保修期限应当自出卖人交付房屋之日起即自2015年4月3日起；2、原告主张的租金损失之诉求无事实及合同依据。理由：原告无证据证明其所购房屋是否存在房屋质量问题亦无法证明其所购房屋未能出租，且该房屋未出租与房屋质量问题并无直接必然的联系；3、原告主张的物业管理费用之诉求无合同及事实依据；4、本案诉讼费不应由被告承担。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议事实
1、2012年9月25日，原、被告签订了一份《长沙县商品房买卖合同》（含4个附件，合同编号为20120092-107）。合同约定，1）原告购买被告所开发的位于长沙县恒大翡翠华庭第6栋负一层-107号房屋，规划用途为商用，房屋实测建筑面积为69.52㎡，房屋总价款为932818元；2）交付时间及条件：被告应当在2015年3月30日前，上述房屋经验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人使用；3）房屋保修责任：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。屋面防水的保修期限为5年（自通知交楼之日起计算）；4）被告通过政府招标方式选聘金碧物业有限公司长沙分公司（以下简称金碧物业公司）对涉案商铺进行前期物业服务与管理。另，商品房买卖合同主合同及其附件还针对商品房买卖其他事项进行了相关约定。
2、合同签订当日，原告向被告交付购房首付款472818元并交纳了办理国土证、预告登记、产权登记、抵押登记、公证书等手续费用共计3090元；2013年12月26日，原告向被告交付购房款460000元，至此原告已交付全部购房款。原、被告双方于2015年4月1日办理了涉案商铺的交房手续。
3、2015年4月3日，金碧物业公司收取原告缴纳的涉案商铺半年（即自2015年4月3日至2015年10月3日）的物业管理费共计1879.8元并向原告交付涉案商铺的钥匙。同日，原告收房后发现其商铺存在天花吊顶有水渍印、门面前过道地面有三个洞的问题，后其立即向金碧物业公司反馈报修，金碧物业公司在接到原告的反馈后已进行维修整改完毕。
4、2017年6月3日，原告前往其商铺再次发现商铺存在室内墙面渗水、户内地面有积水的问题，并于当天向金碧物业公司报修，后物业公司进行了维修整改完毕。
另查明，1、2015年7月28日，金碧物业公司工作人员针对原告于2015年4月3日提出的房屋天花吊顶有水渍印、门面前过道地面有三个洞的问题维修完毕后分别电话通知原告前往涉案商铺对房屋漏水维修工作进行验收查看，原告因没时间未前往；2、2015年8月17日，金碧物业公司工作人员又电话通知原告前往涉案商铺对上述房屋漏水维修工作进行验收查看，原告回复表示暂不着急、不知道什么时候前往商铺；3、2015年9月7日，被告针对原告商铺的漏水问题户内维保修工程问题组织了涉案小区物业维保修队长、维修人员、物业助理、驻地专员进行四方联合验收；4、2016年9月6日，金碧物业公司工作人员再次电话通知原告前往涉案商铺对上述房屋漏水维修工作进行验收查看，原告回复其商铺未留出租信息、暂无人承租，待有人承租时再前往签字验收，并口头委托金碧物业公司工作人员留门面出租信息；5、2017年10月20日，原告已将涉案商铺出租并签订书面房屋租赁合同，租金为7000元/月。
二、双方当事人有争议的事实
（一）涉案商铺5年质量保修责任期限的起算日期
原告认为，依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定以及被告出具的《商铺质量保证书》，5年的质量保修责任期限应当自其商铺漏水问题解决之日起计算；被告认为，依据原、被告之间签订的《长沙县商品房买卖合同》对房屋保修责任的约定，被告承担质量保修责任的期限应自其向原告交付房屋之日即2015年4月3日起计算；本院认为，根据原、被告之间签订的《长沙县商品房买卖合同》约定，房屋的质量保修期限5年应当自通知交楼之日起计算。
（二）被告是否应当承担原告的租金损失和物业管理费损失
原告认为，因房屋漏水直接导致其商铺无法出租，被告已给原告造成租金损失，且因此给原告产生了物业管理费损失，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定和原、被告签订的商品房买卖合同第十八条之约定，被告应当承担原告的租金损失和物业管理费损失；被告认为，自原告于交房之日即2015年4月3日报修一次后被告已立即组织整改，并在整改完毕后多次通知原告前往商铺进行验收确认，但原告多次以不着急、商铺内管道设计有问题而拒绝前往商铺验收查看。且被告提供的2016年9月6日通话录音显示，原告一直未在门面上留出租信息而只是口头委托并无义务的物业公司工作人员，故自2015年4月3日至2015年9月6日期间原告未出租门面在于原告自身原因；自2015年9月6日至2017年6月3日期间被告并无原告的漏水报修记录，故原告主张租金损失并无事实证据证明；另原告主张的物业管理费损失亦无事实及法律依据。综上，被告不应承担原告的租金损失和物业管理费损失；本院依据原、被告提供的证据及本院查明的上述案件事实认为，原告在被告对其于2015年4月3日提出的房屋质量问题进行维修整改完毕后一直怠于验收，且在2017年6月3日的报修之前，原告并无证据证明其再次因房屋质量问题进行报修而导致其商铺无法出租。另，原告对其商铺疏于管理、长时间处于空置状态。故本院认为，原告商铺未能出租的原因并非完全归责于被告，其所主张的租金损失与物业管理费损失不能完全归责于被告，但其商铺在合理维修期间的租金损失和物业管理费损失应予支持。
判决的理由与结果
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，故合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。1）房屋质量保修责任。被告作为房屋出售方应在房屋保修范围和保修期限内承担商品房质量保修责任并承担全部修缮费用。本案中，原告自交房后所发现的质量问题，被告均已履行维修义务并承担修缮费用，且原告现已将商铺出租，故本案中被告无须再承担修缮义务。对于原告主张的被告承担自房屋修缮之日起5年内的质量保修责任之诉求，不符合合同约定，本院不予支持；2）租金损失。依据原、被告提供的证据及本院查明、认定的上述案件事实，本院认为原告商铺未能出租的原因并非完全归责于被告。故对于原告主张被告赔偿因房屋漏水给原告造成的租金损失之诉求，虽存在损失但其主张请求过高。综合本案实际情况并结合涉案门面的租金情况，本院酌情确定原告房屋维修期间的租金损失为21000元；3）物业管理费损失。原告主张被告承担自2015年4月1日起至房屋修复之日止的物业管理费用，暂计算至起诉之日即2017年7月26日止为8458元。本案中原告实际交纳的物业管理费为1879.8元，其余部分缺乏证据予以证明是否发生，故本院认为原告该项主张过高，酌情认定为939.9元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、限被告长沙恒玺置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐敏租金损失21000元；
二、限被告长沙恒玺置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐敏物业管理费损失939.9元；
三、驳回原告徐敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3469元，减半收取1734.5元，由被告长沙恒玺置业有限公司负担734.5元，由原告徐敏负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。
审 判 员 付建安
二〇一七年十一月十九日
法官 助理 吴 欢
代理书记员 李子祎
附：判决适用的法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。