浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭余民初字第94号
原告（反诉被告）：杭州海纳实业有限公司。
法定代表人：高水华。
委托代理人：郭安。
被告（反诉原告）：杭州小林家私有限公司。
法定代表人：王培连。
委托代理人：王江毅。
委托代理人：洪新军。
被告：杭州江南家私市场有限公司。
法定代表人：王培连。
委托代理人：王江毅。
委托代理人：洪新军。
原告杭州海纳实业有限公司（以下简称海纳公司）为与被告杭州小林家私有限公司（以下简称小林家私公司）、杭州江南家私市场有限公司（以下简称江南家私公司）建设用地使用权纠纷一案，于2009年12月28日向本院起诉。本院于同日立案受理，依法适用普通程序，于2010年2月25日公开开庭进行了审理。庭审中，小林家私公司提起反诉，并于2010年3月2日提交了民事反诉状，本院于同日立案受理，并决定与本诉部分合并审理。2010年4月8日，本院依法公开开庭审理了本案。海纳公司委托代理人郭安，小林家私公司及江南家私公司的共同委托代理人王江毅两次均到庭参加诉讼。根据海纳公司的申请，本院于2009年12月30日依法查封了小林家私公司使用的、坐落于余杭区星桥街道枉山村的11327.2平方米的土地使用权。本案现已审理终结。
海纳公司起诉称：2009年3月10日，海纳公司与小林家私公司、江南家私公司就杭余出国用（2003）字第2－1025号国有土地使用权及地上建筑物和附属物所有权转让事宜达成了土地转让协议，相关国有土地使用权及地上建筑物和附属物所有权转让的权利义务在土地转让协议中进行了明确约定。土地转让协议签订后，海纳公司即向小林家私公司支付定金3000000元，但小林家私公司未按约配合海纳公司办理建房手续以及土地使用权转让手续。为使协议履行正常进行，海纳公司于2009年7月8日又向小林家私公司支付土地转让款3000000元，小林家私公司虽将国有土地使用权证原件交给海纳公司，但对办理相关权属登记及过户手续并不依约善意配合。2009年11月17日，海纳公司继续向小林家私公司支付土地转让款2000000元，但小林家私公司在2009年11月24日却以土地价格上涨为由，突然单方面毁约，将2000000元土地转让款退还给海纳公司，并拒绝转让本案所涉土地。双方发生纠纷后，虽经多次协商，但未果，为此，海纳公司向法院起诉，要求：1.小林家私公司继续按约定价款转让杭余出国用（2003）字第2－1025号国有土地使用权为海纳公司所有；2.小林家私公司继续按约定分批接受未付的土地转让款；3.小林家私公司继续按约定配合海纳公司办理小林家私公司地上建筑物及附属物所有权的登记手续；4.小林家私公司继续按约定配合海纳公司办理本案转让标的物（土地使用权及地上建筑物及附属物所有权）的过户登记手续；5.江南家私公司对上述四项请求承担连带保证责任；6.小林家私公司、江南家私公司承担本案诉讼保全费5000元。在案件审理过程中，海纳公司明确诉讼请求，要求：1.继续履行双方于2009年3月10日签订的土地转让协议；2.小林家私公司继续按约定分批接受海纳公司未支付的土地转让款；3.小林家私公司继续按约定配合海纳公司办理土地使用权及地上建筑物和附属物所有权的过户登记手续；4.江南家私公司对上述第2、3项请求承担连带保证责任；5.小林家私公司、江南家私公司承担本案诉讼保全费5000元。
小林家私公司、江南家私公司答辩称：小林家私公司一直积极履行义务，配合海纳公司办理相关手续。小林家私公司并未收到海纳公司主张的第二笔土地转让款3000000元，后来支付的2000000元也已及时退还给了海纳公司，同时与海纳公司说明情况，并解除了土地转让协议。因此，请求驳回海纳公司的诉讼请求。
小林家私公司反诉称：2009年3月10日，小林家私公司与海纳公司签订土地转让协议一份，约定小林家私公司将坐落于余杭区星桥街道枉山村一宗国有出让土地及该土地上建筑物、附属物转让给海纳公司，转让价款为12100000元。付款方式为：协议签订后海纳公司支付定金3000000元；海纳公司进场施工前，支付5000000元；办理完土地及房屋产权过户后，支付余款4100000元。同时约定，海纳公司应当于2009年9月30日前完成土地及房屋产权转让过户手续，如不能完成，亦应全额付清土地转让款。如海纳公司不履行该协议，则小林家私公司有权没收定金3000000元。协议签订后，海纳公司向小林家私公司支付定金3000000元。小林家私公司依照合同约定，积极配合海纳公司的工作，于定金交付当日将国有土地使用证原件交付给海纳公司，并于2009年4月14日向海纳公司指定的中介机构交付图纸及相关资料。按照合同约定，海纳公司应支付土地转让款5000000元，但一直未支付，直至2009年9月30日，海纳公司仍未办理完土地及房屋产权过户手续，又未依约付清全部土地转让款。小林家私公司多次电话通知海纳公司于2009年10月15日前付清剩余土地转让款9100000元，否则，小林家私公司将解除合同，但海纳公司仍置之不理，并于2009年11月17日支付了土地转让款2000000元。小林家私公司收到该款后，要求海纳公司全额支付余款，但海纳公司予以拒绝。于是，小林家私公司于2009年11月24日将该款退还，并通知解除合同。为此，小林家私公司要求解除与海纳公司于2009年3月10日签订的土地转让协议，并没收海纳公司支付的定金3000000元。
海纳公司答辩称：海纳公司并未违约，小林家私公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，故请求予以驳回。
海纳公司为支持自己的诉讼主张，向法院提交下列证据：
1.土地转让协议、承诺书各一份，用以证明：（1）海纳公司与小林家私公司、江南家私公司于2009年3月10日签订土地转让协议的事实；（2）转让的标的物是本案所涉的土地；（3）本案所涉土地转让的价款是12100000元；（4）付款方式为：定金按期支付，5000000元是按条件支付；（5）有两个条款约定办理土地使用权证的转让手续需要小林家私公司的配合；（6）合同约定了两种违约责任承担方式，不履行才能适用定金罚则；（7）小林家私公司的主张适用第四条第三款是错误的；（8）合同没有约定余款支付的期限；（9）江南家私公司对于小林家私公司履行合同承担保证责任；（10）合同生效条件是支付定金3000000元，海纳公司已经支付了定金，因此本合同已生效。
2.杭余出国用（2003）字第2－1025号国有土地使用权证一份，用以证明：（1）该原件已经在海纳公司手中，说明海纳公司已经履行了8000000元的付款义务；（2）本案所涉土地是合法的标的物。
3.浙A04314186业务委托书一份，用以证明海纳公司于2009年3月12日向小林家私公司支付3000000元定金，已经在履行义务的事实。
4.浙江省农村信用社（合作银行）信用卡转账凭证一份，用以证明海纳公司的受托人郑小妹向小林家私公司的代理人俞松根支付土地转让款3000000元的事实。
5.网上银行记账凭证付款通知书一份，用以证明海纳公司于2009年10月17日通过网上银行向小林家私公司支付土地转让款2000000元的事实。
6.大额支付系统专用凭证（收账通知）一份，用以证明小林家私公司于2009年10月24日突然将2000000元的土地转让款退还给海纳公司，单方面违约的事实。
7.郑小妹的身份证复印件、以及结婚证、情况说明各一份，用以证明海纳公司支付的3000000元土地转让款是委托郑小妹代为支付的事实以及海纳公司法定代表人高水华与郑小妹之间存在婚姻关系的事实。
本院根据海纳公司的申请，准许证人郦某出庭作证。证人郦某（男，1964年8月31日出生，汉族，住杭州市余杭区乔司镇良熟村15组洗马自然村57号）在庭审中陈述如下：郦某系浙江益恒土地登记代理有限公司职员，受海纳公司和小林家私公司的委托，办理本案所涉土地使用权及小林家私公司已建成建筑物、附属物所有权变更登记手续。代表小林家私公司与郦某联系的人是俞松根。2009年4、5月份时，郦某拿到了小林家私公司提供的办理地上建筑物及附属物过户手续的资料，但是还缺许多材料。小林家私公司将国有土地使用权证交给郦某是在2009年11月中下旬。在与双方的接触过程中，郦某起草了土地转让协议，并在其后的协议履行过程中起到穿针引线的作用，海纳公司支付3000000元定金和3000000元土地转让款时，郦某都在场。当时，俞松根有3000000元的贷款要还，向江南家私公司的法定代表人王培连借钱，王培连说没有，俞松根说要么先去海纳公司拿。后郦某陪俞松根到海纳公司，以转账的形式，向海纳公司拿了3000000元。回来以后，郦某向王培连说起了这件事，王培连说他知道的。
海纳公司在举证期限内书面申请本院调查取证。本院经审查，予以准许，依法向案外人俞松根（男，1962年7月21日出生，汉族，住杭州市余杭区临平街道结网社区3组蒋夏村71号）进行了询问，并制作了询问笔录。
小林家私公司、江南家私公司为支持自己的诉讼主张，向法院提交下列证据：
收条一份，用以证明小林家私公司已经履行办理产权变更登记手续的配合义务。
海纳公司提供的证据，小林家私公司、江南家私公司经当庭质证，对证据1、2、3、5、6及证据7中的身份证复印件及结婚证的真实性、合法性及关联性均无异议；证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据7中情况说明的真实性、合法性及关联性均有异议。
对证人郦某的证言，海纳公司对其真实性、合法性及关联性均无异议，并认为可以证明以下事实：（1）小林家私公司不履行配合办理本案所涉土地使用权及建筑物、附属物所有权的变更登记手续的事实；（2）本案所涉土地使用权转让的相关事宜，小林家私公司都是由俞松根出面和郦某联系的事实；（3）俞松根收到的3000000元作为土地转让款的支付是经小林家私公司法定代表人王培连同意的；（4）土地使用权证的原件是由俞松根于2009年11月份左右交给郦某的。小林家私公司、江南家私公司对其真实性、合法性及关联性均有异议。
对询问笔录，海纳公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，并认为其内容可以证明以下事实：（1）本案所涉土地转让事宜是俞松根代表小林家私公司与海纳公司洽谈的；（2）俞松根收到的3000000元是基于土地转让而支付的；（3）俞松根到海纳公司拿3000000元钱的时候，王培连是知道的；（4）结合郦某的证言，可以证明小林家私公司认可了该笔土地转让款的支付方式。小林家私公司、江南家私公司对其真实性、合法性无异议，对关联性无异议。
小林家私公司、江南家私公司提供的证据，海纳公司经当庭质证，对其真实性、合法性无异议，关联性有异议。
对双方当事人提供的证据，本院经审查后，认证如下：
海纳公司提供的证据，其中证据1、2、3、5、6符合证据的采信规则，故确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。其中，证据1可以证明双方当事人签订了土地转让协议一份，就小林家私公司使用的、坐落于余杭区星桥街道枉山村的11327.2平方米工业土地的使用权转让进行约定的事实，但不足以证明海纳公司主张的以下事实：（6）不履行才能适用定金罚则；（7）小林家私公司的主张适用第四条第三款是错误的；（8）合同没有约定余款支付的期限；（10）海纳公司已经支付了定金。证据2可以证明小林家私公司出让的土地使用权合法的事实，但不足以证明海纳公司主张的其已支付8000000元土地转让款的事实。证据3、5可以证明的事实与海纳公司主张的待证事实相一致。证据6可以证明小林家私公司将2000000元土地转让款退还给海纳公司的事实，但不足以证明小林家私公司违约的事实。证据4的真实性予以确认，可以证明俞松根收到郑小妹以转帐形式支付的3000000元钱。证据7中的情况说明在形式上属证人证言，因海纳公司未申请证人出庭作证，故不予认定；身份证复印件及结婚证的真实性予以确认，可以证明郑小妹与海纳公司法定代表人高水华系夫妻关系的事实。
对证人郦某的证言以及本院对俞松根所作的询问笔录的形式上真实性、合法性予以确认。
小林家私公司、江南家私公司提供的证据符合证据的采信规则，故确认其作为认定本案相关事实的依据。该证据可以证明郦某收到了小林家私公司移交的建设图纸以及相关资料原件复印件一本，图纸全套的事实。
本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定事实如下：
小林家私公司享有坐落于余杭区星桥街道枉山村、面积为11327.2平方米、地号为9-2-6-14的工业用地的土地使用权，其国有土地使用权证号为杭余出国用（2003）字第2－1025号。
小林家私公司将该土地使用权及地上建筑物和附属物转让给海纳公司，双方于2009年3月10日签订土地转让协议一份，其中第二条约定：转让价款为12100000元；第三条约定付款方式为分期付款：1.于协议签订后支付定金3000000元（在协议履行完结算时抵作价款）；2.海纳公司指定专人办理好建房施工手续（小林家私公司须给予积极配合），在进场施工前支付5000000元。该款到帐后，小林家私公司于十日内交付原国有土地使用权证；3.待海纳公司办理完土地及房屋的产权过户，即上述土地使用权和建筑物、附属物所有权人为海纳公司，交付产权证次日支付余款4100000元，本交易即告结束；第四条第3款约定：海纳公司应于2009年9月30日前完成本案所涉土地和建筑物、附属物转让过户手续。如不能完成此项工作，海纳公司应全额付清余款；第六条约定：小林家私公司保证本案所涉土地、房屋不存在共有人（含共同使用人），不存在重复转让或任何经济纠纷和争议。本协议签订后不再另行转让，如发生上述情况的，小林家私公司愿按定金的2倍计付违约金给海纳公司，并赔偿海纳公司由此而造成的损失。如海纳公司不履行土地转让协议，小林家私公司有权没收定金3000000元；第七条约定：协议一经签订生效后，双方必须严格履行。任何一方不得违约，任何一方违约应对守约方承担违约责任，违约金自违约日起按未履行部分的万分之十／日支付；第十条约定：本协议经双方法定代表人签字、盖章，支付3000000元定金后即生效。协议还约定了其他内容。江南家私公司作为小林家私公司的担保／保证人在协议上盖章。
同日，江南家私公司出具承诺书一份，承诺对小林家私公司与海纳公司签订土地转让协议之日前，原小林家私公司发生的债权债务承担一切法律责任及产生的后果，并就本案所涉土地转让中小林家私公司的担保人承担连带担保／保证责任。
协议签订后，海纳公司于2009年3月12日支付定金3000000元。2009年11月17日，海纳公司支付2000000元土地转让款给小林家私公司，小林家私公司于2009年11月24日将该款退回。
在土地转让协议的履行中，海纳公司指定的办理权属变更登记手续的人为郦某。2009年4月14日，郦某出具收条一份给小林家私公司，确认收到小林家私公司交付的建设图纸及相关资料原件复印件一本，图纸全套。
本院认为，海纳公司与小林家私公司签订的土地转让协议以及江南家私公司出具的承诺书系双方当事人的真实意思表示，除双方约定的定金数额超过主合同标的额的20％部分已违反法律的强制性规定，应认定无效外，其余内容合法有效，依法予以保护。双方均应全面履行土地转让协议中约定的义务。
虽然双方当事人在土地转让协议中约定了分期付款的内容，但同时又约定海纳公司若未能在2009年9月30日前完成本案所涉土地使用权及建筑物、附属物所有权的变更登记手续，亦应全额付清余款的内容，故本院认定海纳公司至迟应于2009年9月30日前付清12100000元价款。在该期间，双方对海纳公司支付了3000000元定金，俞松根于2009年7月8日收到郑小妹以转账形式给付的3000000元的事实均无异议，争议的焦点在于俞松根收到的3000000元是否可作为海纳公司应支付的价款予以抵销。虽然郑小妹是海纳公司法定代表人高水华之妻，且证人郦某的证言以及对俞松根的调查笔录中均有俞松根取得该笔款项与本案所涉土地转让有关的内容，但由于海纳公司未进一步提供证据证明该笔款项与其之间的关联性，即郑小妹支付的钱是海纳公司的，或与海纳公司之间因此而形成债权债务关系的事实，也未能证明小林家私公司予以认可的事实，且俞松根也表示愿意以借款的方式返还该笔款项，故对海纳公司认为该3000000元钱是支付给小林家私公司的土地转让款的主张，本院不予采信。
根据前述分析，海纳公司迟延支付土地转让款已构成违约，且小林家私公司要求解除合同，但由于小林家私公司未能提供证据证明法律规定的合同解除条件已成就，故本院认为双方于2009年3月10日签订的土地转让协议应当继续履行。现海纳公司要求继续履行土地转让协议，除本院已确认无效部分外，其余诉讼请求理由充分，本院予以支持；要求小林家私公司按约定分批接受未支付的土地转让款，根据民事诉讼法学理论，所谓诉讼请求是指当事人基于争议的实体权利义务关系向人民法院提出的、责令义务人履行义务以实现自己合法权益的具体实体要求，而在双方签订的土地转让协议中，支付价款是海纳公司的义务，而接受价款是小林家私公司的权利，况且在小林家私公司拒绝接受的情况下，海纳公司可以提存等方式履行义务，故对该项诉讼请求，本院不予支持；要求小林家私公司履行办理土地使用权及地上建筑物和附属物所有权的过户登记手续的配合义务，因该项诉讼请求已包括于其要求继续履行土地转让协议的诉讼请求内，且海纳公司未提供证据证明地上建筑物和附属物属合法建筑，故本院不予支持。根据担保法的规定，担保的对象是由民事关系产生的债务，因海纳公司要求小林家私公司接受的是债权，故不属于担保的范围；要求配合办理权属变更登记手续的请求权属物权请求权的范畴，而要求承担担保责任的请求权属债权请求权的范畴，故亦不属于担保的范围，因此，对海纳公司要求江南家私公司就前述第二、三项诉讼请求承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。海纳公司要求小林家私公司和江南家私公司承担本案的诉讼保全费，根据土地转让协议的约定，应由小林家私公司承担付款义务，江南家私公司承担连带清偿责任。小林家私公司、江南家私公司认为协议已解除，进而要求驳回海纳公司的诉讼请求，其答辩意见理由不充分，本院不予采信。
小林家私公司要求解除其与海纳公司的土地转让协议，其诉讼请求理由不充分，本院不予支持；要求没收定金3000000元，根据担保法有关定金不得超过主合同标的额的20％的规定，对其中符合法律规定部分的诉讼请求，本院予以支持，其余部分不予支持。即其中2420000元因海纳公司违约而不予退还，其余580000元抵作海纳公司应支付的价款，据此，海纳公司还应支付价款11520000元。海纳公司认为其未违约，该答辩意见与事实不符，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条第一款、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、杭州小林家私有限公司与杭州海纳实业有限公司于2009年3月10日签订的土地转让协议，除其中定金数额超过主合同标的额的20％部分外，继续履行；
二、杭州小林家私有限公司应于判决生效后十五日内支付杭州海纳实业有限公司为本次诉讼而支出的财产保全费5000元。杭州江南家私市场有限公司对此承担连带清偿责任；
三、驳回杭州海纳实业有限公司的其他诉讼请求。
四、杭州小林家私有限公司对杭州海纳实业有限公司支付的定金2420000元不予退还。
五、驳回杭州小林家私有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费94400元，反诉部分案件受理费15400元，合计109800元，由杭州海纳实业有限公司、杭州小林家私有限公司各负担54900元，杭州江南家私市场有限公司在杭州小林家私有限公司应负担的范围内承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费109800元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68】。
审 判 长 蔡国伟
审 判 员 黄林琍
人民陪审员 朱曙峰
二〇一〇年四月二十六日
书 记 员 孙孝平