重庆市南川区人民法院民 事 裁 定 书（2017）渝0119民申30号再审申请人（原审被告）何泥鑫，男，1963年7月23日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。再审申请人（原审被告）邱亨秀，女，1969年5月24日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。二再审申请人委托代理人罗琴，重庆祥永律师事务所律师。被申请人（原审原告）刘汉华，男，1973年3月12日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被申请人（原审原告）张晓灵，女，1980年9月12日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被申请人（原审第三人）周德群，男，1975年6月21日，汉族，居民，住重庆市南川区。被申请人（原审第三人）金秀兰，女，1975年2月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。再审申请人何泥鑫、邱亨秀不服本院（2017）渝0119民初3895号民申判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，并由审判委员会讨论，现已审查终结。再审申请人何泥鑫、邱亨秀申请再审称，一是该案原审认定事实错误：本案诉争的房屋并没有合法交付，产权登记仍在刘汉华名下，第三人也没有装修，刘汉华将房屋钥匙交给第三人的行为，是恶意违约，牟取高价，不正当阻止自己合法取得房屋，这种形式上的交付不具有物权转让的效力，更不应得到法律的支持。二是原审适用法律错误：1、原审判决用合同法第九十四条第四项的规定判决解除自己与刘汉华夫妻签订的房屋买卖合同是错误的，该规定是赋予合同守约方的权利，违约方无权行使该条规定的解除权；自己已全面履行了合同约定的义务，合同标的物的产权仍在刘汉华名下，不存在不能实现合同目的的障碍，现在的判决结论明显支持了恶意违约、不讲诚信的行为，用法定解除的法律规定判决解除原被告签订的房屋买卖合同是适用法律错误。2、判决书引用了合同法第六十条的规定，但判决结论与该条规定精神大相径庭，即适用的法律与案件性质明显不符，明显违背立法原意，按照民诉法司法解释第390条的规定，应认定为适用法律错误。三是原审程序违法：1、本案原诉是房屋买卖合同纠纷之诉，判决主文第二条“被告何泥鑫、邱亨秀不得妨害第三人周德群、金秀兰对南川区XX小区X幢XX号房屋的管理和使用”是侵权之诉，各是一个基础法律关系，原审将毫无相关的两个诉合并判决，明显违法；2、原审违法追加第三人参加诉讼，因为原告起诉是以家庭矛盾致使合同无法履行为由，请求解除与申请人2012年9月28日签订的《房屋买卖协议》，原审只能从原告的理由来审查判断诉求能否予以支持，与第三人无任何关联，并且原审原被告也没有申请第三人参加诉讼，也不知道第三人的存在，因此追加当事人参加诉讼于法无据。请求再审撤销（2017）渝0119民初3895号民事判决，将诉争房屋判归再审申请人，驳回第三人的诉讼请求，损失由刘汉华夫妻赔偿。再审申请人何泥鑫、邱亨秀提交5张照片，证明诉争房屋被自己占用和第三人并没有实际装修；提交唐永兰、李照的证言，证明刘汉华在2017年5月11日与其商谈交房屋的事情。被申请人刘汉华、张晓灵未提交书面意见。被申请人周德群、金秀兰提交书面意见称，原审事实清楚，适用法律正确，程序合法，再审申请人申请再审的理由不成立，请求驳回其再审申请，维持该案原判决。被申请人周德群、金秀兰提交证人蒋明理、陈高明的证言，证明自己已在装修，是法官电话通知停止装修，其后被何泥鑫堵锁眼和换锁的事实。审查查明，原审二原告、二被告、第三人各自为夫妻关系。2010年10月20日刘汉华与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订了编号为0001383的《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》，按该协议，南川区政府X号地安置小区X幢XX号（现为南川区XX小区XX幢XX号）、建筑面积为97.49平方米的房屋为刘汉华的安置还房。2012年9月28日，刘汉华夫妻（甲方）与何泥鑫夫妻（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定甲方自愿将位于南川区XX小区X栋XX楼X号的房屋卖给乙方，出售总额为270000元整，付款方式分两次付清，第一次付款于2012年9月28日乙方付甲方购房款240000元，第二次于房屋交接并办理完过户手续之日付清余款30000元，最后结清以房产证面积多退少补，单价按现在交易标准为准。甲方保证出售的房屋无任何财产纠纷和产权纠纷，如因此引起的法律责任和经济损失由甲方负责，如其中任意一方违约则按房屋买卖总额的80﹪支付另一方违约金，《房屋买卖协议》签订的当日，何泥鑫支付购房款240000元。2016年4月13日，刘汉华向何泥鑫借款20000元，该笔借款于2017年5月11日双方认可抵作支付的剩余购房款。2014年8月6日，周德群（乙方）与刘汉华夫妻（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将位于南川区XX小区X幢XX号房屋一套卖给乙方，该房屋交易金额360713.00元，付款方式为四次付清。同年8月14日，周德群（乙方）与刘汉华夫妻（甲方）签订《权益转让协议》，协议约定甲方在婚姻关系存续期间以刘汉华名义取得的南川区XX小区X幢XX号、建筑面积为97.49平方米房屋一套的权益转让给乙方所有，乙方自愿接受。转让价款为人民币360000元整，支付方式为第一次由乙方支付给甲方购房款人民币计280000元整，第二次待甲方将上述房屋交给乙方后，由乙方支付人民币计60000元整，第三次待甲方将上述房屋的房地产权证拿下来并配合乙方过户后，由乙方支付给甲方购房款人民币20000元整，甲方于本协议签订之日将编号0001383的《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》、身份证复印件等所有相关资料交付给乙方。交房时间按《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》执行。上述权益中所涉及的房屋一套的水、电、光纤、天然气由乙方安装并承担其费用。接房费用由甲方承担，房屋过户登记的所有费用由乙方承担……甲乙双方签订的《房屋买卖合同》的内容与本协议内容不一致的，以本协议内容为准。……。同日，《权益转让协议》由刘汉华夫妇向金秀兰出具代理《委托书》在重庆市南川公证处进行了公证，同时周德群向刘汉华夫妻转账支付购房款255000元、现金支付购房款25000元，共计280000元。2017年5月10日，刘汉华对拆迁安置房屋进行了接房，同年5月16日，刘汉华夫妻与周德群签订《交房手续》，其内容为刘汉华出售给周德群XX小区X栋XX号的房屋于今天交于周德群。周德群应支付给刘汉华的款项包括：第二次房款60000元，面积差款29896元，水户款68元，电户款600元，大修基金633元，物业费1133元，共计92943元，今天周德群实际支付82943元，剩余10000元于2017年12月31日前付清，如果实测面积与产权证面积有误差，以产权证为准多退少补。同日，刘汉华夫妻向周德群出具了一份《房屋交接说明》，内容为“刘汉华出售给周德群的房屋余款包括：第三次余款20000元；房屋面积余款10000元，合计30000元。以后无任何其他款项，再有其他款项与周德群无关”。同时，周德群于当日向张晓灵的账号汇款82943元，刘汉华将房屋的使用说明书、质量保证书、物业服务管理协议、钥匙等物品交于周德群。同年5月28日，周德群以业主的名义向XX小区的物业（重庆市XX物业管理有限公司）交纳了房屋的装修保证金、临时出入证押金、装修垃圾清运费、临时出入证工本费。何泥鑫发现刘汉华将诉争房屋出卖交付给了周德群后，先堵了锁眼，后更换了锁芯，并让其父亲居住在该房屋中。本院于2017年6月1日立案受理刘汉华、张晓灵诉何泥鑫、邱亨秀房屋买卖合同纠纷一案，2017年6月20日公开开庭进行了审理，2017年6月21日通知第三人周德群、金秀兰参加诉讼，2017年6月29日再次公开开庭进行了审理。原审原告刘汉华、张晓灵以家庭矛盾致使合同无法履行为由，请求：1、判决解除与何泥鑫夫妇于2012年9月28日签订的《房屋买卖协议》。2、退还被告购房款240000元。原审被告何泥鑫、邱亨秀辩称：1.原、被告于2012年9月28日签订《房屋买卖协议》属实，但原告理由不正当，诉讼主张不成立，不同意解除房屋买卖协议。2.要求继续履行合同。原审第三人周德群、金秀兰在在诉讼中，在同意原告刘汉华诉讼请求的同时，提出诉讼请求：1.要求原告刘汉华夫妻履行与第三人在2014年8月14日签订的《权益转让协议》及在2014年8月6日签订的《房屋买卖合同》，将南川区XX小区X幢XX号的房屋交付给自己管理、使用、所有。2.要求何泥鑫夫妻不得阻挠自己正常使用、管理该房屋，并由原审原、被告承担给第三人造成的经济损失。3.本案诉讼费用由原审原、被告承担。原审审理认为，刘汉华夫妻与与何泥鑫夫妻2012年9月28日签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同有效；刘汉华夫妻与周德群于2014年8月6日、8月14日签订的《房屋买卖合同》、《权益转让协议》亦系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，也合法有效。何泥鑫夫妻、周德群各自按合同约定履行付款义务，在两个合同均有效的情况下，综合考虑刘汉华夫妻将房屋钥匙、商品房屋使用说明书、质量保证书、物业服务管理协议等物品交与周德群，周德群将第二次应付房款、面积差房款、水电户款、大修基金、物业费等费用支付给刘汉华，双方并就下欠款项以《房屋交接说明》的方式进行了结算，周德群向物业管理公司交纳了装修保证金、临时出入证押金、装修垃圾清运费、临时出入证工本费等事实，确认双方完成了房屋交付，周德群对该房屋已实际合法占有，应对双方履行合同的行为予以保护。基于周德群对诉争房屋已合法占有，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，对其要求何泥鑫夫妻不得阻挠其正常使用、管理诉争房屋的诉讼请求依法予以支持。由于刘汉华夫妻与何泥鑫夫妻签订的房屋买卖合同未约定合同解除条件内容，只有符合法定的解除条件，刘汉华夫妻行使解除权才具有效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，现刘汉华夫妻于2017年5月16日向周德群履行了交房手续使之合法占有，致使刘汉华已不能向何泥鑫夫妻履行交房的义务，从而导双方签订的《房屋买卖协议》的合同目的不能实现，其已符合合同法规定的解除情形，故此对刘汉华夫妻要求解除与何泥鑫夫妻签订《房屋买卖协议》的诉讼请求予以支持。同时，经向何泥鑫夫妻释明是否在本案向原告提起反诉后，明确表示不予主张，因此《房屋买卖协议》解除后可另案向刘汉华夫妻主张相关权利。原审根据上述理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、解除原告刘汉华、张晓灵与被告何泥鑫、邱亨秀于2012年9月28日签订的《房屋买卖协议》；二、被告何泥鑫、邱亨秀不得妨害第三人周德群、金秀兰对南川区XX小区X幢XX号房屋的管理和使用；三、驳回原告刘汉华、张晓灵的其它诉讼请求；四、驳回第三人周德群、金秀兰的其他诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告刘汉华、张晓灵负担。本院认为：一，本案现有证据证明了刘汉华夫妻将诉争房屋钥匙、商品房屋使用说明书、质量保证书、物业服务管理协议等物品交与周德群，周德群将第二次应付房款、面积差房款、水电户款、大修基金、物业费等费用支付给刘汉华，双方并就下欠款项以《房屋交接说明》的方式进行了结算，周德群向物业管理公司交纳了装修保证金、临时出入证押金、装修垃圾清运费、临时出入证工本费等无争议事实，由这些事实便可确认双方完成了房屋交付，周德群对该房屋已实际合法占有。原审第三人周德群是否在装修并不能否认刘汉华夫妻已完成向其交付房屋的事实，虽诉争房屋产权仍在刘汉华名下，未完成与周德群办理过户登记，但亦不能据此否认诉争房屋已发生交付的事实，因此原审认定事实并无不当。对于再审申请人何泥鑫夫妻提交的照片和证人证言、被申请人周德群提交的证人证言，均不符合再审审查新证据的要求，均不予采信。二，中华人民共和国《合同法》第九十四条规定的是合同双方当事人在履行合同过程中，出现了法律规定情形的情况，可以解除合同，但并未明确规定只有守约人才享有该权利；本案原审根据刘汉华夫妻已向周德群完成其交付房屋的事实，认定刘汉华夫妻与何泥鑫夫妻签订的《房屋买卖协议》的合同目的不能实现正确，据此判决解除双方签订的《房屋买卖协议》亦正确。对于判决书引用的合同法第六十条，在本案中并不属适用法律错误，也不因引用了该条导致了判决结论错误。因此原审判决适用法律并无不当。三，本案原因刘汉华夫妻与何泥鑫夫妻基于房屋买卖合同发生纠纷而发生，在案件审理过程中，人民法院根据案件事实通知第三人周德群夫妻参加诉讼符合法律规定；周德群基于与刘汉华夫妻之间存在房屋买卖合同、且合同标的物与正在审理的合同纠纷标的物系同一物，在参加的诉讼中提出自己的主张仍符合法律规定；原审根据案件事实和第三人周德群夫妻的主张，在支持刘汉华夫妻诉讼请求的同时，判决支持了周德群夫妻主张的部分诉求，符合人民法院在工作中要减轻当事人诉累的要求。因此，原审程序并不违法。综上，再审申请人何泥鑫、邱亨秀申请再审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回何泥鑫、邱亨秀的再审申请。审判长  张仁虎审判员  朱劲松审判员  侯正六二〇一七年十二月七日书记员  王 磊