江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终1490号上诉人（原审原告）：公红珍，女，汉族，1966年6月23日出生，住江西省南昌市青山湖区。委托代理人：冯帆、吕淑萍，均系江西友达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西尤金房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市新建区。法定代表人：汪进，职务：董事长。委托代理人：吴江平，系公司法律顾问。上诉人公红珍因与被上诉人江西尤金房地产开发有限公司（以下简称尤金公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人公红珍及其委托代理人冯帆、吕淑萍，被上诉人尤金公司的委托代理人吴江平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。公红珍上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判令被上诉人赔偿上诉人装饰差价38897.83元；3.本案一、二审诉讼费、公证费、司法鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定”合同并未约定房屋的装修标准为2000元/㎡，被上诉人发布的‘享2000元/㎡’精装修、‘送2000元/㎡一线品牌精装修’的宣传广告为要约邀请而非要约”与事实、法律完全不符。被上诉人2013年期间在搜房网、腾房网等网页先后多处发布欧尚国际公馆精装修公寓”享、送2000元/㎡精装修”的宣传广告，于2013年5月10日在南昌晚报A8版发布了”含2000元/㎡精装修”的宣传广告，被上诉人对外宣称的每平方米的房屋价格实际上包括了每平方米2000元装修的价格在内，被上诉人就涉案商品房价格的说明和宣传内容是具体明确的，且上诉人积极响应广告内容并因此做出购房的行为符合相关司法解释规定，被上诉人应当承担相应的违约责任及其他法律责任。二、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议没有排除上述商业广告合同效力，上述商业广告应当作为合同的组成部分。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中商业广告不作为交接验收依据的条款属于无效格式条款。被上诉人未提供证据证明签约当时已向上诉人特别说明该格式条款，亦未在合同文本中通过加粗或加大字体的方式让上诉人辨别，而该格式条款具有明显免除被上诉人合同义务、排除上诉人主要权利的内容，当属无效。一审法院应依据法律规定对上述格式条款作出不利于被上诉人的解释，因为上诉人购买的是期房，签约当时所购商品房并未建成，上诉人对该格式条款理解不同于被上诉人，精装修商品房不能仅以商业广告等作为交接验收依据。三、一审法院判决查明部分认定上诉人收房当时对交付的房屋未提出异议，该事实认定错误。在房屋交接验收单中部分业主提出了异议，有即便并未提出异议，也不表示上诉人认可了精装修标准。被上诉人尤金公司答辩称：一、被上诉人在网页上发布了宣传广告，但在广告中明确说了此广告的一些条款以合同为准，没有单独收取上诉人2000元/㎡的装修房款，这2000元不是房屋总价中，装修是按照合同约定进行。二、被上诉人出售的公寓楼不是普通商品房，上诉人把普通商品房和公寓楼的的差价2000元认为是装修价格是错误的，公寓楼的装修标准和价值都是不一样的；三、被上诉人在商业广告、买卖合同中提到了出卖人提供的效果图、售楼书、售楼广告、项目手册等都是销售人员的口头承认，都不作为交房依据，我方一再提醒，就是让上诉人看清条款，做出正确的选择，双方签订的不是格式合同。四、上诉人提出的竣工、装修验收存在时间差的问题没有事实依据，上诉人已经实际居住了，上诉人第三点上诉理由与本案无关。公红珍在一审的诉讼请求为：1、被告赔偿原告的装饰差价共计38897.83元；2、本案所有诉讼费用、公证费、司法鉴定费用均由被告承担。一审法院经审理查明：2013年6月8日，公红珍与尤金公司签订了一份《新建县商品房买卖合同》，约定由公红珍购买尤金公司开发的，位于新建县××区商业××住宅××房，建筑面积44.02㎡，单价10142.3元/㎡，总金额446464元；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。该合同附件三约定:”交楼标准：（一）、公共部位1、顶部：大堂、电梯厅及内走廊局部吊顶；2、地面：大堂局部石材、电梯厅及内走廊贴砖；3外墙面：外墙涂料4、内墙面：大堂局部石材，电梯厅贴砖、内走廊涂料；5、入户玄关：墙面局部木饰面；6、电梯：品牌电梯。精装修房屋交付约定：一、买受人方向出卖人购买红谷十二庭商业B区商住楼1106室，该房屋为精装修交付，精装修交付时间为2014年12月31日前。二、与装修有关的事项，由甲方负责按规定保修；三、房屋装修标准：（一）、室内部分：1、内墙面：内墙涂料（厨房、卫生间为贴砖）；2、天花：内墙涂料（厨房、卫生间吊顶）；3、室内地面：多层实木地板（厨房、卫生间、阳台为贴砖）；4、入户门：品牌钢质门；5、窗：品牌铝合金中空玻璃；6、厨房：品牌抽油烟机、燃气灶、成品橱柜（包括不锈钢水池、笼头）；7、卫生间：品牌洁具、燃气热水器、浴霸、浴室柜；8、电话、有线电视、网络：管线、面板安装到位；9、对讲系统：可视对讲；10、水、电表：一户一表；11、阳台：不锈钢栏杆及夹胶玻璃；12、灯：吸顶灯、射灯；13、其他：品牌分体空调一部，木质卫生间门、厨房门、定制衣柜、晾衣架。出卖人所展示的户型模型以及室内装修宣图，仅为装修示范，不属于交付范围。项目采用的地砖、地毯、纹理及颜色上均有自然差异，如因生产加工或供货发生变化，为确保按时交付房屋，出卖人有权根据市场情况订购其他同档次产品、并保证该产品档次不低于原约定产品。出卖人对上述装饰材料及品牌、设备标准及装修内容具有最终选择的决定权以及根据实际情况进行调整（但不应低于相同的档次和价格）的权利。双方均认可以实际交付现状为准。”该合同附件四第五项约定：”出卖人提供的效果图、售楼书、售楼广告、示范单位（样板房），项目手册、户型手册、沙盘、模型以及出卖方销售人员的口头承诺、均不作为商品房交接验收依据。”合同签订后，公红珍按约付清了购房款。2014年12月8日，红谷十二庭B区商业-住宅楼整体通过竣工验收。尤金公司于2014年12月31日前将该房屋交付原告使用。公红珍收房后，认为尤金公司交付使用的商品房的装饰、设备标准未达到广告宣传的2000元/㎡，双方协商未果。2015年11月3日，公红珍诉至一审法院。另查明：尤金公司销售红谷十二庭B区商业1栋-住宅楼期间，发布了”享2000元/㎡精装修”、”送2000元/㎡一线品牌精装修”的宣传广告。公红珍与尤金公司签订的《新建县商品房预售合同》中未约定房屋的装修标准为2000元/㎡。公红珍收房时，对尤金公司交付的房屋未提出异议。一审法院认为：公红珍与尤金公司签订的《新建县商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同附件四第五项约定”出卖人提供的效果图、售楼书、售楼广告、示范单位（样板房），项目手册、户型手册、沙盘、模型以及出卖方销售人员的口头承诺、均不作为商品房交接验收依据。”且合同并未约定房屋的装修标准为2000元/㎡，尤金公司发布的”享2000元/㎡精装修”、”送2000元/㎡一线品牌精装修”的宣传广告为要约邀请而非要约，故公红珍以房屋装修未达到广告宣传的2000元/㎡为由要求尤金公司支付装饰差价，证据不足，不予支持。因公红珍未提供公证费、司法鉴定费的有效票据，故对公红珍要求尤金公司承担公证费、司法鉴定费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告公红珍的诉讼请求。案件受理费772元，由原告公红珍负担。本院另查明：合同约定2014年12月31日前交付房屋，公红珍于2014年12月办理收房手续后，于2015年11月起诉至一审法院。本案为系列案件之一，案涉红谷十二庭B区商业1栋住宅共计1033套房屋。二审审理期间，本院组织双方到涉案楼盘房屋对装修情况进行现场勘验。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于：1.被上诉人在广告宣传中发布的”享、送2000元/㎡精装修”、”含2000元/㎡精装修”是否应认定为合同约定内容。2.如果认定合同约定了2000元/m2的装修价款，涉诉房屋是否达到2000元/㎡的装修标准。3.如果涉诉房屋装修标准未达到合同约定的2000元/㎡，被上诉人应如何承担责任。关于焦点一被上诉人在广告宣传中发布的”享、送2000元/㎡精装修”、”含2000元/㎡精装修”是否应认定为合同约定内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，尤金公司对涉案房屋的销售广告中明确说明”享2000元/㎡的精装修”，该广告说明内容具体确定，2000元/㎡相对涉案房屋单价10142.3元/㎡占比较大，可以认定对涉案合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。涉案合同附件四补充协议第五条约定”出卖人提供的……售楼广告……均不作为商品房交接验收依据”，该条款为格式条款且免除了尤金公司按照销售广告赠送2000元/㎡精装修的责任，被上诉人也未作特别提示，根据《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综上，经本院审判委员会讨论决定，本案对于赠送的精装修标准应采信2000元/㎡的标准。关于焦点二、三涉诉房屋是否达到2000元/㎡的装修标准以及如果未达到，被上诉人应如何承担责任的问题。上诉人在一审期间提交的鉴定报告系其单方委托，本院不予采纳。2000元/㎡的精装修系尤金公司的合同义务，被上诉人在二审期间虽然提交了装修合同、工程承包合同等合同，但仅提供了部分付款凭证、发票，并不能形成完整的证据链证明其精装修的价值达到了2000元/㎡，结合双方提交的材料以及现场勘验情况，本院认为涉诉房屋未达到2000元/m2的装修标准。本案中，考虑到被上诉人在销售房屋过程中的宣传行为及签订合同行为存在不当之处、上诉人在签订合同以及收房过程中也未尽到审慎义务，在合同对装修项目的品牌和价值约定不够明确的情况下，本院综合考虑涉案楼盘的整体情况，酌定被上诉人补偿上诉人损失3000元。关于上诉人所主张的公证费及鉴定费由被上诉人承担，因其未提交票据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉有一定的事实和法律依据，一审认定事实不充分，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第209号民事判决；二、江西尤金房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向公红珍支付人民币3000元；三、驳回公红珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计1544元由江西尤金房地产开发有限公司承担。审 判 长  汪西菲代理审判员  曹 渊代理审判员  邓 晖二〇一七年十二月十三日书 记 员  王 倩