广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民再30号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：尹子原，男，1964年10月20日出生，汉族，现住中山市东区。
委托诉讼代理人：李亚玲，广东中元（中山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林敏君，广东中元（中山）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：中山市城乡建设发展总公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中环广场2座709室。
法定代理人：刘某，经理。
委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高丽敏，广东保衡律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号。
主要负责人：韩玉明，行长。
委托诉讼代理人：李玉萍，女，该行职员。
委托诉讼代理人：潘嘉伟，男，该行职员。
一审第三人：中山市五桂山华侨住宅发展公司，住所地：中山市五桂镇第三工业区。
法定代表人：古润辉，经理。
再审申请人尹子原因与被申请人中山市城乡建设发展总公司（以下简称城建公司）、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交通银行中山分行）、一审第三人中山市五桂山华侨住宅发展公司（以下简称华侨住宅公司）物权纠纷一案，不服本院（2016）粤20民终935号民事裁定，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年6月7日作出（2017）粤民申1420号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人尹子原的委托诉讼代理人李亚玲、林敏君、被申请人城建公司的委托诉讼代理人陈家晓、被申请人交通银行中山分行的委托诉讼代理人李玉萍、潘嘉伟到庭参加诉讼。华侨住宅公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
尹子原申请再审称：本案不属于单位内部分房、腾房的纠纷，属于人民法院民事诉讼的受理范围，省高院指令本案再审的裁定已经纠正了二审裁定的错误。本案再审应当进行实体审理。根据中山市国土资源局出具给一审法院的复函，中山尚未实行预告登记制度，因此交通银行中山分行对涉案房屋的备案登记不具有预告登记的物权效力，这也符合我国商品房预售管理办法的规定。我原来是华侨住宅公司的员工，1991年，涉案房屋作为福利房由公司分配给我居住使用至2013年搬离，1998年，我因为公司即将破产而打算离职，离职前华侨住宅公司要求我付款买下涉案房屋，我就以现金方式一次性交清了房款。因为涉案房屋所在小区没有土地权属登记，因此，华侨住宅公司向我表示等公司破产程序完结后再办理房产证，后来我又听说是城建公司接手了办证事务，所以去找城建公司，但城建公司去国土部门查询后回复我说涉案房屋已备案登记在交通银行中山分行名下，我又去银行查询此事，银行的工作人员和我一起去国土部门查询，发现包括我在内有七、八家花园新村的住户与我的情形一致，只不过他们还住在那里，目前只有我提起了诉讼以解决房屋的权属问题。我全款买下了房屋且居住使用长达二十多年，因此我对涉案房屋享有物权。综上，请求撤销二审裁定，维持一审判决。
被申请人城建公司辩称：（一）本案不属于人民法院民事诉讼的受理范围。尹子原主张物权的依据是其与华侨住宅公司之间单位住房分配的关系，而其与华侨住宅公司之间是领导与被领导的关系，不是平等主体的公民、法人和其他组织之间的关系，本案纠纷属于因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，所以不属于人民法院主管范围。省高院直接认定本案属于侵权之诉，这无疑已经推定尹子原对涉案房屋享有物权，但显然，无论是从不动产登记确立物权的角度还是从司法实践的角度，都不能确认尹子原对涉案房屋享有物权，因此，省高院的认定缺乏法律依据；（二）城建公司与交通银行中山分行不存在商品房销售合同关系，因为城建公司不是涉案小区的土地权属人，只是名义上的开发商，按照处理历史遗留问题的原则协助相关业主办理房产证。城建公司与交通银行中山分行之间也没有商品房销售合同等相关的证据，一审时城建公司与交通银行中山分行均不确认双方存在商品房销售合同关系，因此，涉案房屋备案登记在交通银行中山分行名下是存疑的，至于交通银行中山分行的备案登记是否具有物权效力由法院认定；（三）尹子原提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有物权。首先，尹子原一审时提出其系转账，二审、再审时又说是现金支付，其对房款支付方式的说法前后不一，并且均未能提交证据证明，单凭一张收据不足以证明其已经履行了付款义务，其次，尹子原主张其是华侨住宅公司的员工而取得涉案房屋作为福利分房，但其没有证据证明。再次，我方既不是尹子原的用人单位，也没有与尹子原签订商品房买卖合同，更没有收到尹子原的房款，综合上述理由，尹子原无权对涉案房屋主张物权。综上，请求驳回尹子原的再审申请。
被申请人交通银行中山分行辩称：（一）我方依法对涉案房屋享有物权。我国立法上，不动产物权变动原则上以登记为准，从国土部门查询的档案资料可知，我方为涉案房屋的产权人，已于1990年3月8日进行了登记。预售合同登记备案依法是将物权公示手段运用于请求权之上，使买受人对预售商品房的请求权具有对抗第三人的效力。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条第三项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”以及《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”故我方自始至终依法享有房屋所有权。而尹子原不享有涉案房屋的所有权。尹子原在再审申请书中明确其于1998年向华侨住宅公司购买了涉案房屋，退一万步说，即使其所述为真，但涉案房屋已于1990年3月8日登记在我方名下。我方购买涉案房屋是出于福利分房的需要，在涉案房屋的楼下5楼和4楼均为我方员工福利房。在取消福利分房制度后，在没有使用需要且房屋为空置的情况下，我方不需要时时去查访。况且，我方为企业法人，涉案房屋并非商业房产，不能用作商业用途，故将其空置，也不知已有人实际占有。华侨住宅公司并非涉案房屋的所有权人，无权对涉案房屋进行处分，即使处分，也是无权处分。我方早已完成物权公示，尹子原并非善意第三人，故其不拥有涉案房屋的所有权。综上，请求驳回尹子原的再审申请。
2015年4月21日，尹子原向一审法院起诉，请求判令：1.确认其是中山市东区花园新村××房的房屋所有权人；2.判令城建公司为其办理中山市东区花园新村××房的房地产权证；3.城建公司、交通银行中山分行共同到中山市国土资源局办理中山市东区花园新村××房的合同登记备案注销手续；4.城建公司、交通银行中山分行承担本案的诉讼费用。一审诉讼中，尹子原同意撤回第1项诉讼请求。另外，尹子原提交申请书请求增加一项诉讼请求为：确认交通银行中山分行对中山市东区花园新村××房的合同备案登记无效，后当庭明确不增加该诉讼请求。
一审法院查明：尹子原称其原为华侨住宅公司员工，1991年，华侨住宅公司将中山市东区花园新村××房作为福利房分配给其使用，后华侨住宅公司转制，其于1998年离开单位时向华侨住宅公司转账支付了购房款147000元，华侨住宅公司向其开具了收款收据，但该房基于历史遗留问题一直没有办理涉案房屋的房地产权证。后尹子原得知城建公司可以协助办理涉案房屋的房地产权证，遂要求城建公司为其办证。尹子原与城建公司在办证过程中发现涉案房屋已在中山市国土资源局办理了商品房销售合同登记备案，备案登记的合同买方为交通银行中山分行，尹子原提交的相关办证资料被退回，无法办理涉案房屋的产权登记手续。尹子原认为其自身权利受到损害，遂起诉，主张前述实体权利。
尹子原为证明其已支付了购房款及实际使用了涉案房屋，提供：1）第三人华侨住宅公司于1998年11月2日向尹子原出具的《收据》，内容载明：“今收到尹子原先生交来花园新邨XX房款定价款147000元。合计人民币大写壹拾肆万柒仟元正”。华侨住宅公司在收据上盖章确认。尹子原认为购房款已全部付清。城建公司对上述收据的真实性确认，但认为其司与华侨住宅公司无关联，尹子原交至华侨住宅公司的款项不能视同已交给其司。交通银行中山分行认为无法核实收据的真实性，对上述收据不予确认。2）中山供电局城区分局的用户资料卡和客户档案综合查询。其中用户资料显示：户号：，储户名：尹子原，开户银行：华柏，帐号：，用电地址：花园新村，装表日期：01/10/92。而客户档案综合查询显示结算户名称为尹子原、用电地址为花园新村XX房的房屋于2011年1月至2013年6月期间产生电费费用，自2013年7月起未产生电费。尹子原称其于1992年10月1日起对涉案房屋进行装修，后一直在涉案房屋居住，直至2013年购置新房屋后才迁出，基于供电公司只能提供最近五年的缴费记录，故只能提供2011年至今的电费情况。城建公司、交通银行中山分行对上述用户资料卡、客户档案综合查询的真实性确认，但称对尹子原是否一直在涉案房屋居住不清楚。
尹子原为证明其无法办理涉案房屋的房地产权证的事实，提供：1）《中山市商品房销售合同登记备案证明表》。该表内容显示：买方姓名：交通银行中山支行，商品房座落：中山市东区花园新村××房，建筑面积：105.42平方米，房屋用途：住宅，付款方式：一次性付款，签约日期：1990-03-08，购房总价110691元，登记备案日期，1990-03-08，发展商名称：中山市城乡建设发展总公司，合同编号为13535，预售许可证号为空白。城建公司、交通银行中山分行对上述证明表的真实性确认，但对于具体购房情况不清楚，亦未向一审法院提供相关的购房合同及付款凭证。交通银行中山分行认为上述证明表已证明其已对涉案房产进行了预告登记，其对涉案房屋具有优先权。2）《合同登记备案股退件通知书（备案）》，内容载明：出卖人：中山市城乡建设发展总公司，买受人：交通银行中山支行，房地产座落：东区花园新村XX房，退件原因：已有业主：交通银行中山支行，退件经办人：王xx，退件日期：2011-03-1614：44：44，股长签章处签有“刘xx”的名字，通知书未有相关部分盖章。尹子原称上述通知书表明其办理的合同登记备案材料被国土部门退回，原因为涉案房屋已有业主为交通银行中山分行。城建公司对上述通知书的真实性确认，而交通银行中山分行不确认通知书的真实性。3）《关于花园新村xx房办证情况的函》，内容载明：“交通银行中山分行：我司在办理业主尹子原位于东区花园新村xx房房产合同登记备案时，获悉该商品房已于1990年3月8日备案至“交通银行中山支行”名下，若要将该房产办至业主尹子原，则需先注销交通银行中山支行的备案登记。由于该房屋属五桂山工区（即中山市第二建筑公司五桂山工区，在本案中简称五桂山工区）带资代建城建公司开发的花园新村部分商品房，虽以我司名义与业主签订购房合同，但由五桂山工区直接收取房款及办理产权证。后因五桂山工区转制，经多方协商，由业主承诺已付清房款及自愿负担买卖双方税费和办证费的情况下，由我司代为办理房产证。由于我司并没有该房屋的其它档案资料，故望贵行协助查清该房产的实际情况。……中山市城乡建设发展总公司2011年6月29日。”函件的落款处有城建公司的盖章。城建公司称该函系其司提供给尹子原的，函件所称的五桂山工区的全称为“中山市第二建筑公司五桂山工区”，对上述函件的真实性确认。交通银行中山分行对上述函件的真实性不确认。
一审庭审中，尹子原称基于其已于2013年迁出涉案房屋，而供水公司口头告知其仅能提供近三个月的用水记录，故涉案房屋的用水情况其无法提供。另外，城建公司称由于五桂山工区没有开发商资质，用其名义开发商品房，购房款均由五桂山工区收取，后来五桂山工区改制办不了证，政府遂要求其帮忙办证，故为解决历史遗留问题，其同意为五桂山工区承建的商品房业主办理相关的房地产权证，而住宅发展公司与五桂山工区系五桂山镇政府下属的企业，其与住宅发展公司之间没有关系。一审法院为查明事实，要求交通银行中山分行提供其向城建公司购买涉案房屋的相关资料，但交通银行中山分行称基于时间久远、经手人已调离等原因，购买涉案房屋的相关资料无法提供，亦对是否签有购房合同、购房款项支付情况不清楚，其称备案登记后因一直没有被通知而没有去办理房地产权登记手续，其无法解释为何一直没有使用涉案房屋。
诉讼中，一审法院依尹子原的申请向中山市工商行政管理局调取了第三人华侨住宅公司的工商登记内档资料。该档案资料显示：1华侨住宅公司为内资企业法人，经济性质为集体所有制，法定代表人为古润辉，成立日期为1987年2月10日，经营范围为投资房地产等，因逾期未年检于2009年7月30日被中山市工商行政管理局吊销营业执照；2.《工商企业核查登记表》显示，企业名称：中山市五桂山华侨住宅发展公司，经济性质：区集体，生产经营方式：承建包工包料楼宇，企业主管部门：中山市建委第二建筑工程公司，业务主管部门：中山市建委，申请企业盖章：负责人：陈丙年，1986年2月20日，落款处盖有“中山市第二建筑公司五桂山工区”公章，有关部门意见：同意核证，企业名称：“中山市五桂山区华侨住宅公司”，1987年1月23日，中山市建设委员会盖上公章；3.公司变更名称为中山市五桂山镇华侨住宅发展公司，经营期间多次变更法定代表人和主管部门。一审法院依职权查询中山市第二建筑公司五桂山工区的企业登记资料，但显示没有相关的企业登记信息。
一审法院依尹子原的申请向中山市国土资源局调取涉案房屋合同备案的内档资料，但无法查询到相关的内档资料。为查明本案事实，一审法院依职权发函至中山市国土资源局了解涉案房屋的合同备案登记性质，中山市国土资源局回函称：我局负责全市商品房合同登记备案工作，暂没有开展预告登记，经查核，涉案房屋已向我局申请办理合同登记备案。
另查：交通银行中山支行于1994年4月22日变更名称为交通银行中山分行，后于2005年8月29日变更名称为交通银行股份有限公司中山分行。
一审法院认为,本案系商品房销售合同纠纷。虽然交通银行中山分行与城建公司均称由于时间久远、经办人调离等原因未能提供双方签订的购房合同，但双方已在中山市国土资源局办理了合同备案登记，故认定交通银行中山分行与城建公司之间存在商品房销售合同关系。
关于华侨住宅公司与中山市第二建筑公司五桂山工区关系问题。根据华侨住宅公司的工商登记内档资料反映，华侨住宅公司于1987年1月23日在工商行政部门办理企业登记时所注明的企业性质为区集体企业，生产经营方式为承建包工包料楼宇，企业主管部门为中山市建委第二建筑工程公司，业务主管部门为中山市建委，申请企业登记盖章处盖有“中山市第二建筑公司五桂山工区”公章，中山市建设委员会盖章同意核证。一审法院为查明事实追加了华侨住宅公司为本案第三人，但华侨住宅公司经一审院传唤未到庭，相关情况无法进一步核实。为此，一审法院又依职权查询中山市第二建筑公司五桂山工区的工商登记情况，但显示为没有相关信息。在双方当事人对二者关系均难以举证的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院认定华侨住宅公司与中山市第二建筑公司五桂山工区为关联企业。
关于尹子原与城建公司之间是否存在商品房销售合同关系问题。城建公司在出具给交通银行中山分行的函件及庭审陈述中已确认由于五桂山工区没有开发商资质而用城建公司的名义开发商品房，购房款均由五桂山工区收取，涉案房屋属于五桂山工区带资代建的商品房。尹子原提供《收据》证明其已于1998年向华侨住宅公司交纳了147000元购房款，基于华侨住宅公司与五桂山工区为关联企业，两者可能存在委托收款情形，而上述款项数额与1990年交通银行中山分行合同备案的购房总价110691元数额相当，故认定尹子原已履行了购买涉案房屋的付款义务。又根据尹子原提供的中山供电局城区分局的用户资料卡和客户档案综合查询显示，其于1992年起已在涉案房屋安装电表使用房屋至2013年，尹子原对涉案房屋的占有使用是连续的、公开的、和平的，在长达21年期间，作为发展商的城建公司以及涉案房屋的另一买方交通银行中山分行并未向尹子原主张过权利，表明城建公司、交通银行中山分行对尹子原长期使用该房屋并无异议，城建公司作为房屋权利人，长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注形成较大反差，明显不合常理。虽然现有证据未显示尹子原与城建公司之间签有商品房销售合同，但根据上述分析，尹子原履行了购买房屋的付款义务，也实际占有房屋长期使用，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，认定尹子原与城建公司存在事实的商品房销售合同关系。
关于涉案房屋的合同备案登记效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据国土查询情况反映，涉案位于中山市东区花园新村××房仅进行了商品房销售合同登记备案，其中备案材料显示买方为“交通银行中山支行”，购房价格110691元，发展商为城建公司，未显示已办理相关房地产权证。虽然交通银行中山分行认为根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力”的规定，城建公司在中山市国土资源局办理的备案登记属于预告登记性质，交通银行中山分行因此对涉案房屋享有排他性和优先性的权利。但根据中山市国土资源局复函显示，该局暂未开展预告登记，该局负责的为商品房合同登记备案工作。又根据我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。一审法院认为，该部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，不能等同于物权立法中的不动产预告登记制度，故城建公司所办理的上述备案登记不产生物权效力，亦不属于预告登记，涉案房屋因未进行不动产物权登记而未设立物权，交通银行中山分行对城建公司仅享有商品房销售合同的相关债权。
综上，尹子原、交通银行中山分行分别与城建公司存在商品房销售合同关系，涉案房屋实为一房二卖。虽然销售合同备案证明中显示交通银行中山分行与城建公司的商品房销售合同成立在尹子原之前，但涉案房屋至今未办理户权登记手续，而尹子原早于1992年已先行占有使用房屋二十余年，且亦于1998年支付了购房款，在尹子原占有使用房屋期间，城建公司、交通银行中山分行均未提出异议，故认定尹子原的合同权利履行顺位先于交通银行中山分行合同权利履行顺位。为此，城建公司应继续履行合同义务，协助尹子原办理房地产权属证书，而城建公司基于与交通银行中山分行的商品房销售合同关系而进行的合同备案登记，应予以注销。对尹子原主张的诉讼请求，予以支持。
第三人华侨住宅公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃陈述、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院缺席判决如：一、城建公司于判决发生法律效力之日起七日内协助尹子原办理位于中山市东区花园新村××房的房地产权属证书；二、注销城建公司对位于中山市东区花园新村××房屋于1990年3月8日办理的商品房销售合同备案登记。案件受理费3240元(尹子原已预交)，由城建公司负担1620元，由交通银行中山分行负担1620元。
城建公司、交通银行中山分行均不服一审判决，向本院上诉，请求撤销一审判决，依法驳回尹子原的全部诉讼请求。
本院二审确认了一审判决查明的事实。
本院二审认为，尹子原称其原为华侨住宅公司的员工，尹子原以讼争房屋是华侨住宅公司于1991年向其分配的福利房，因华侨住宅公司转制，其于1998年离开华侨住宅公司而向华侨住宅公司交付购房款并实际居住为由，要求城建公司为其办理讼争房屋产权证，并注销城建公司、交通银行中山分行已对讼争房屋的合同登记备案，因此，依尹子原的诉因，本案是因单位内部分配房屋而引起的房地产纠纷案件。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号）第三条规定“……因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”尹子原因单位内部分房而引发的本案房地产纠纷依法不属于人民法院民事诉讼受理范围，尹子原可向相关主管部门申请解决。一审法院受理本案并作出实体性判决处理不当，依法予以纠正。
综上所述，城建公司和交通银行中山分行的上诉理由均不能成立，故对其上诉请求不予支持。一审判决认定主要事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条和《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，裁定：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第1393号民事判决；二、驳回尹子原的起诉。一审案件受理费3240元（尹子原已预交），由广东省中山市第一人民法院退回尹子原；二审案件受理费6480元（城建公司和交通银行中山分行已分别预交3240元），本院分别退回给城建公司和交通银行中山分行各3240元。
本院再审确认一、二审查明的事实。
另查明：一审法院调取的华侨住宅公司工商登记内档资料显示，华侨住宅公司的工商企业核查登记表申请企业盖章一栏盖有五桂山工区的公章。
再审诉讼中，交通银行中山分行向本院提交书面说明，称在2017年9月27日前，其与华侨住宅公司未有借款关系。尹子原和城建公司称无法确认该说明的内容，即使属实也与本案无关。城建公司亦就与本案类似的情况向本院提交《情况说明》，称由于转制多年，历史遗留办证等相关工作由市城建集团代为办理，由于年代久远，档案不全，人事变动大，只能列举说明以下两个事例：1.城建公司与房屋备案登记产权人陈某某、房产受让人吴某某签订了《终止合同协议书》后，陈某某下落不明，城建公司遂提起诉讼。一审法院判决陈某某需协助办理涉案房产的合同登记备案注销手续。该判决现已生效，在国土部门的协助下，吴某某办理了涉案房产的权属证书；2.蔡某某向城建公司申请办理某房屋的产权证，城建公司经查询，发现房屋已备案登记在中山市城郊信用社名下。由于该信用社转制多年，人事变动大，无法提供房屋取得备案登记的相关资料，亦无法查明相关情况，故不同意办理房屋注销备案登记手续。尹子原和交通银行中山分行均认为城建公司的该份说明与本案无关联性。
本院再审认为，本案争议的问题有二，一是本案是否属于人民法院民事诉讼受理范围；二是涉案房屋的物权归属问题。
关于第一个问题。从再审申请人尹子原的诉求看，尹子原与原所在单位华侨住宅公司并不产生房改争议，而是尹子原请求排除被申请人交通银行中山分行对房产的权利，由其取得房产权属证书，属于主张物权性质，故本案纠纷不属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。尹子原与交通银行中山分行均对涉案房屋主张物权，在事实上已形成物权冲突，故本案在法律关系上应认定为尹子原与被申请人城建公司、交通银行中山分行之间的物权纠纷，该纠纷在性质上属于侵权之诉，属于人民法院受理民事诉讼的范围，人民法院应予受理。二审裁定适用法律有误，予以纠正。
关于第二个问题。从尹子原提交的供电部门用户资料卡来看，尹子原至少自1992年起即开始占有、使用涉案房屋。尹子原还向一审法院提交了支付购房款的收据以证明涉案房屋系其向华侨住宅公司购买。交通银行中山分行虽然不确认该支付购房款的收据的真实性，但未提供相应的反驳性证据，故对其抗辩不予支持，应当认定该支付购房款的收据属实。由于涉案房屋所在小区系五桂山工区带资开发建设，而华侨住宅公司的工商登记档案资料反映，华侨住宅公司与五桂山工区具有密切的关联性，在城建公司和交通银行中山分行未提供证据予以反驳的情况下，可认定华侨住宅公司与五桂山工区系关联企业，因此，尹子原所述涉案房屋系华侨住宅公司分配给其的福利性住宅并在房改政策出台后其向华侨住宅公司购买的说法，符合情理，本院予以采信。但是，由于城建公司是名义上的开发商，城建公司亦承担了为涉案房屋办证的义务，因此本院认定尹子原与城建公司之间形成了商品房买卖合同关系，因不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖关系合法有效。
交通银行中山分行虽然办理了涉案房屋的备案登记，但该备案登记并不具有法定的直接物权效力，并且，至今中山市尚未施行商品房预告登记制度，因此，该备案登记不具有预告登记的效力。交通银行无举证也没有直接证据证明其已实际履行该房屋买卖合同，且在长达二十余年的时间里一直怠于占有、使用涉案房屋，本案诉讼前亦未对尹子原提出异议，因此尹子原对此事实并不知情，客观可信，显然其入住并购买涉案房屋不存在恶意。因此，尹子原出于善意先行接受商品房交付并居住使用了十几年且支付了相应的对价，其应当优先享有涉案房屋的物权，故本院对交通银行中山分行对涉案房屋物权的主张不予支持。交通银行中山分行及城建公司应当协助尹子原注销有关涉案房屋的备案登记。在涉案房屋的备案登记注销之后，城建公司还应当协助尹子原办理涉案房屋的物权登记手续。
综上所述，尹子原申请再审理据充分，予以支持。城建公司、交通银行中山分行的抗辩意见不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理略有不当，应予纠正。二审裁定认定事实清楚，但适用法律和处理不当，应予纠正。华侨住宅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院依法缺席审判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）粤20民终935号民事裁定和广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第1393号民事判决；
二、被申请人中山市城乡建设发展总公司、交通银行股份有限公司中山分行于本判决发生法律效力之日起一个月内协助再审申请人尹子原注销中山市东区花园新村xx房于1990年3月8日办理的商品房销售合同备案登记；
三、被申请人中山市城乡建设发展总公司于上述备案登记注销之日起一个月内协助尹子原办理位于中山市东区花园新村107幢xx房的房地产权属证书。
一审案件受理费3240元(再审申请人尹子原已预交)，由被申请人中山市城乡建设发展总公司、被申请人交通银行股份有限公司中山分行分别负担1620元，被申请人中山市城乡建设发展总公司、交通银行股份有限公司中山分行应在本判决生效之日起三日内分别向再审申请人尹子原予以返还；二审案件受理费3240元，由被申请人中山市城乡建设发展总公司、交通银行股份有限公司中山分行分别负担1620元（被申请人中山市城乡建设发展总公司、交通银行股份有限公司中山分行应自本判决生效之日起七日内分别向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 郭军乐
审判员 蔡惠群
二〇一八年三月五日
书记员 孙静杏