广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1804号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谭信，男，汉族，住湖北省江陵县。
委托诉讼代理人：余丹霞，广东顺庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹裕坚，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：黄衍雄，广东汇联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡炳华，广东汇联律师事务所律师。
上诉人谭信因与被上诉人曹裕坚土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9628号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人谭信上诉请求：1.撤销一审判决，改判案涉合同继续履行；2.判令曹裕坚停止阻碍经营行为；3.曹裕坚赔偿谭信停产损失150000元（暂计至2016年7月25日）；4.本案一、二审诉讼费用由曹裕坚承担。事实和理由：一、一审法院判决解除谭信与曹裕坚的租赁合同没有任何法律依据。（一）周某作为本案利害关系人，其没有亲自到庭或委托代理人或当庭表示其放弃权利主张，因此“周某声明”的真伪难以查明。（二）周某与曹裕坚签订的《使用权租赁合同书》不具法律效力。依据《土地租赁合同》，涉案《使用权租赁合同书》没有得到土地出租方佛山市南海区大沥镇沥西经济联合社的书面同意，转租行为无效，并且《土地租赁合同》的补充协议将租期延长至30年，因超过法律规定最长租赁期而无效。（三）本案中谭信的《租赁合同》早于周某、曹裕坚，且谭信的合同相对人系肖某，并非周某、曹裕坚。谭信于2015年春节前一直向肖某账号支付租金及水电费，春节后系根据肖某的指示向曹裕坚账号支付租金，该转租金行为仅系委托转付行为，在谭信与曹裕坚之间并不形成租赁合同关系，不存在解除双方租赁合同的问题。二、未能及时支付租金并非由谭信主观恶意导致，一审法院忽视租金未能及时支付的客观原因。（一）佛山市中级人民法院（2015）佛中法执字第417号文书通知彭某，租金交到法院专用账号，虽该通知是发给彭某，但谭信与彭某所租土地均为同一地块，出租主体也系同一主体，谭信有理由相信租金也应交到法院。（二）根据谭信向一审法院提交的证据表明，从2015年10月起，存在多方向谭信主张缴纳租金的问题，导致支付对象不明确，因此谭信是出于善意保护合法租金权利人的利益才延迟交付租金。（三）谭信与肖某签订《租赁合同》的目的是租赁土地用于物流经营，但曹裕坚、周某与肖某签订《使用权租赁合同书》的目的是赶走全部租户将涉案土地用于建造酒店等设施，其他租户已经得到合理补偿后协商搬迁，但曹裕坚却使用违法方式强行阻止谭信日常经营，逼迫谭信搬离，谭信对租赁土地进行了添加办公场所等构筑物及设备设施投入达二十多万元，一审法院判决解除案涉租赁合同显失公平。三、谭信主张因曹裕坚妨碍经营给谭信造成损失，一审法院以谭信出示的现场照片、客户送货单据、微信支付凭证等证据系单方制作而不予采纳，无视曹裕坚的违法行为给谭信造成的实际损失与事实不符。
曹裕坚针对谭信的上诉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判决，驳回谭信的上诉请求。
曹裕坚向一审法院提出诉讼请求：1.确认曹裕坚、谭信签订的《租赁合同》于2016年6月1日终止；2.谭信支付2015年9月至2016年6月租金86959元；3.谭信支付从2016年6月1日起至实际搬走之日按每月9500元计算的使用费；4.谭信支付2015年9月至2016年6月的水电费7549元；5.诉讼费由谭信负担。
谭信向一审法院提出反诉请求：1.曹裕坚立即停止阻碍经营的侵害行为；2.曹裕坚赔偿停产损失150000元（暂计至2016年7月25日）；3.反诉费由曹裕坚承担。
一审法院查明：2004年4月30日，南海大沥沥西经济联合社（甲方）与郑某、肖某（乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将位于南海大沥沥西敦和村民小组土名“孖岭”的土地出租给乙方作办企业使用，土地使用权证号为：南府集用（2003）字第040115号和南府集用（2002）字第040001号，使用期限自2004年5月1日起至2024年4月30日止，双方还对租金数额、支付方式及违约责任等进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定租赁期限续约定10年，即从2024年5月1日起至2034年4月31日止。
2014年11月1日，肖某（甲方）与谭信（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将广三路口边900平方米土地租给乙方作为停车仓库使用，租赁期限从2014年11月1日至2017年10月30日，签订合同时交纳保证金30000元，每月租金9500元，乙方必须在每月2日前缴纳当月租金及水电费，合同期内如果乙方违约或中途单方面终止协议，甲方有权无条件收回房屋的使用权，不退回乙方的押金，终止合同。
2014年12月8日，肖某（甲方）与曹裕坚和周某（乙方）签订一份《使用权租赁合同书》，约定甲方将与南海大沥沥西经济联合社签订的《土地租赁合同》及补充协议所取得的土地使用权，租赁给乙方，乙方使用权限与合同约定一致，2015年1月1日后甲方已出租的租户的租金由乙方收取，合同还对其他权利进行了约定。当日，肖某向谭信发出通知，明确其将与谭信签订的《租赁合同》权利义务转让给曹裕坚和周某，租金直接交付给曹裕坚和周某，合同条款不变，合同到期后押金直接与曹裕坚和周某交洽。
2015年10月28日，佛山市中级人民法院向彭某发出通知，根据生效法律文书，认定肖某、郑某承租的南府集用（2003）字第040115号和南府集用（2002）字第040001号土名“孖岭”土地及地上附着物在承租期内的投资权益享有25%的份额，故要求彭某将每月租金35100元汇入法院执行款专户。
2015年9月份，谭信尚欠租金1459元、电费843元、水费98元未交纳。2015年10月后租金及水电费谭信均未交纳。曹裕坚、谭信确认2015年9月至2016年6月期间谭信尚欠租金86959元。曹裕坚统计2015年9月至2016年6月水电费为4883元，谭信对金额并无异议。
2016年5月12日，曹裕坚张贴《解除合同通知》，认为谭信从2015年6月1日开始拖欠租金，已违反合同规定，通知谭信解除合同，解除时间为谭信收到通知之日。
2016年6月20日，南海公安局告知谭信，就谭信提出物流仓库被小车堵塞致不能正常经营的信访事项已受理。谭信为证明损失，提供了收据、佛山众信物流货物装车清单、证人证言、驾驶证、支付宝账单详情截图、泽达臣不锈钢金属材料有限公司送货单、佛山市新东源不锈钢制品有限公司销售清单、返还所有物申请书、广东省永振源不锈钢配件有限公司销售单、返还所有物申请书、出仓单、证明、返还所有物申请书、佛山明伟包装材料有限公司送货单、快递凭证、佛山市众物货运物流装车清单10张。经审查，上述证据无法反映谭信直接损失，且均为单方面制作，法院对其证明力不予确认。
2016年6月12日，周某出具声明书，声明因谭信拖欠租金一事，同意由曹裕坚一人主张权利。2016年6月13日，曹裕坚向一审法院提起诉讼。曹裕坚、谭信均确认谭信承租土地后自建简易厂房。
一审法院认为：曹裕坚、谭信均确认2014年11月1日签订的《租赁合同》项下出租物为土地，案件为土地租赁合同纠纷。曹裕坚、谭信针对涉讼土地形成的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。周某在曹裕坚起诉前已出具声明，同意由曹裕坚一人提起诉讼，一审法院对谭信就曹裕坚主体资格提出的异议不予采纳。谭信并未提供证据证明司法机关要求其暂停向曹裕坚支付租金，根据合同相对性，除非有充分证据证明收取租金的权利人发生了变更，否则谭信仍应按原合同约定向曹裕坚履行义务，考虑到2015年8月份之前租金谭信都是支付给曹裕坚，现谭信提出的拒绝向曹裕坚支付租金的理由明显不能成立。谭信拖欠2015年9月份后的租金，在曹裕坚于2016年5月12日催告后仍未交纳，违约行为一直持续到法庭辩论终结时止，导致曹裕坚合同目的无法实现，已构成根本违约，曹裕坚、谭信之间的《租赁合同》应予解除。谭信以对租赁场地有投入为由不同意解除租赁合同的抗辩不能成立。因《租赁合同》并未约定曹裕坚单方面解除租赁合同的权利，曹裕坚在2016年5月12日的催告不发生解除合同的效力，曹裕坚请求确认租赁合同在2016年6月1日解除依据不足。曹裕坚、谭信确认2016年6月份前拖欠租金金额为86959元，法院对曹裕坚主张谭信支付该部分租金的诉讼请求予以支持。
2016年7月1日起，谭信仍应按合同约定的租金标准即每月9500元支付租金予谭信。根据曹裕坚提供的欠费明细，谭信在2015年9月至2016年6月期间所欠水电费为4883元，谭信对此金额予以确认，在曹裕坚未提供其他证据的情况下，其主张谭信支付此期间的水电费7549元依据不足，超出部分法院不予支持。案件处理曹裕坚、谭信之间的租赁合同纠纷，谭信并未提供充分有效证据证明曹裕坚阻碍其对租赁物的正常使用达到一定程度，也无法证明其所主张的停产损失与租赁物使用存在因果关系，法院对谭信反诉请求曹裕坚赔偿停产损失150000元的诉讼请求不予支持。因案件已确定曹裕坚、谭信之间的租赁关系解除，判决生效后谭信已无合法使用租赁物的依据，对谭信反诉主张曹裕坚停止阻碍经营的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十六、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除曹裕坚与谭信之间关于位于广三路口边900平方米土地租赁关系的《租赁合同》；二、谭信应于判决发生法律效力之日起十日内支付计算至2016年6月30日止的租金86959元予曹裕坚；三、谭信应于判决发生法律效力之日起十日内支付自2016年7月1日起至实际搬离租赁场地之日止按每月9500元计算的租金予曹裕坚；四、谭信应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年9月至2016年6月期间水电费4883元予曹裕坚；五、驳回曹裕坚其他诉讼请求；六、驳回谭信全部反诉请求。案件受理费1081.35元，由谭信负担，反诉受理费1650元，由谭信自行负担。
二审期间，谭信向本院提交以下证据材料：
证据1.《公安机关处理信访事件告知书》，拟证明曹裕坚阻碍谭信的正常经营；
证据2.图片8张，拟证明曹裕坚强行将谭信赶出案涉场地后在案涉土地上盖酒店；
证据3.光盘及照片，拟证明曹裕坚擅自把谭信的雨棚、简易板房拆除；
证据4.照片，拟证明被拆除的雨棚现已被建为宠物市场。
证据5.证人证言两份，拟证明曹裕坚堵塞案涉租赁场地出入口导致谭信承运的货物滞留，造成损失。
本院依职权向佛山市公安局南海分局大沥派出所就谭信诉称曹裕坚堵塞租赁场地出入口的报警情况发函询问，佛山市公安局南海分局大沥派出所于2017年11月13日复函如下：人员情况：谭信，众信货运负责人，承租人。曹裕坚，土地出租人，众德诚宠物有限公司为物业管理方。大沥众德诚宠物有限公司承租了沥西孖岭段,众信货运位于上述地址，2015年6月开始到2016年6月，众信货运拖欠租金和水电费约9万元。期间众德诚宠物有限公司曾多次通知众信货运缴纳租金和水电。因众信货运长期不交租，已违反合同，大沥众德诚宠物有限公司依合同要求收回该仓库，在2015年12月29日，众德诚宠物有限公司发出通告通知众信货运在2016年1月1日前撤场，但对方拒绝搬离，大沥众德诚宠物有限公司遂对众信货运停水电处理，但众信货运自行发电，自己接驳水电继续经营，拒绝搬走。2016年5月下旬开始，大沥众德诚宠物有限公司于是派管理人员将小车停放在众信货运门口通道，要求众信货运交租金或者搬离。
曹裕坚对谭信提交的证据1的真实性同意法院依职权认定，对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性不予确认，对证据5认为不能证明谭信所要证明的内容。对佛山市公安局南海分局大沥派出所的复函没有异议。谭信认为佛山市公安局南海分局大沥派出所的复函陈述不真实。
经审查，曹裕坚提交的证据1、5与本院依职权调取的复函内容相互印证，本院对上述证据的真实性予以确认，谭信提交的证据2、3、4与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，谭信租赁案涉场地用于经营货运物流。2016年5月下旬，因谭信拒绝缴纳租金，曹裕坚派人堵塞案涉租赁场地出入口，至谭信经营的货物滞留在租赁场地。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《租赁合同》应否解除；2.曹裕坚应否向谭信赔偿经营损失150000元。
关于争议焦点一。2014年11月1日，谭信与肖某签订了《租赁合同》，约定谭信承租案涉租赁场地。后肖某与曹裕坚、周某签订《使用权租赁合同书》，约定2015年1月1日后案涉租赁场地的租金由曹裕坚、周某收取。同日，肖某亦向谭信发出通知，明确将其与谭信签订的《租赁合同》权利义务转让与曹裕坚、周某。后谭信亦依约向曹裕坚、周某支付了2015年1月至9月的租金，故谭信与曹裕坚、周某之间已形成租赁合同关系，谭信应依《租赁合同》的约定支付租金，但谭信自2015年9月起即未再向曹裕坚、周某支付租金，经曹裕坚、周某多次催告仍不履行缴纳租金的义务，其行为已构成根本违约。由于周某于一审诉讼前已明确同意由曹裕坚一人提起诉讼，故曹裕坚起诉请求解除案涉《租赁合同》理据充分，依法应予支持。一审法院判令解除曹裕坚与谭信之间关于位于广三路口边900平方米土地租赁关系的《租赁合同》并无不当，本院予以维持。谭信并未提交证据证明司法机关要求其暂停向曹裕坚支付租金，根据合同相对性原理，谭信仍应按照合同约定向曹裕坚履行义务，谭信关于拒绝缴纳租金的理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。谭信作为承租人，应按照《租赁合同》的约定履行缴纳租金的义务，曹裕坚作为出租人，亦应该通过正当合法的手段维护自身权利。曹裕坚在谭信拒绝缴纳租金的情况下，本应通过协商、诉讼等途径解决纠纷，但其派人员堵塞案涉租赁场地出入口达半月以上，致谭信承运的货物滞留，必然给谭信造成一定程度的经营损失，综合谭信提交了初步证据证明曹裕坚确实存在堵塞案涉租赁场地出入口的行为，但谭信提交的证据又不足以证明其遭受损失的具体金额，本院根据案件事实及相关证据酌定曹裕坚向谭信赔偿经营损失30000元，谭信反诉请求超过本院核定部分，本院不予支持。
综上所述，一审判决部分事实认定不清，适用法律不当，本院予以改判。由于该案因二审期间出现新证据而改判，故一审判决不属于错判。谭信的上诉主张部分有理，对有理部分本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9628号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9628号民事判决第六项；
三、曹裕坚于本判决发生法律效力之日起十日内向谭信赔偿经营损失30000元；
四、驳回谭信的其他反诉请求。
一审案件本诉受理费1081.35元，由谭信负担；反诉受理费1650元，由曹裕坚负担330元，由谭信负担1320元；二审案件受理费3300元由曹裕坚负担660元，由谭信负担2640元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 黄结仪