广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂13民终136号上诉人（一审被告）：彭炯兰，女，1968年4月12日出生，壮族，住广西来宾市。委托诉讼代理人：谭伯生，男，1963年12月7日生，住广西来宾市，系彭炯兰的丈夫。被上诉人（一审原告）：柳州致上物业服务有限公司来宾分公司，住所地：广西来宾市桂中大道368号大地景苑物业会所。法定代表人：罗宁，总经理。委托诉讼代理人：林春吉，女，1993年4月27日出生，汉族，住广西博白县，系被上诉人的法务专员。上诉人彭炯兰因与被上诉人柳州致上物业服务有限公司来宾分公司（以下简称“致上物业来宾分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2017）桂1302民初3446号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，并于2018年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人彭炯兰的委托诉讼代理人谭伯生，被上诉人致上物业来宾分公司的委托诉讼代理人林春吉到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人彭炯兰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决错误，大地景苑小区第二届业主委员会未经召开业主大会于2014年12月13日私自与被上诉人签订《物业服务合同》，违反了《物权法》和《物业管理条例》的规定，该合同属于无效合同，一审法院应首先判定合同是否有效，而一审判决却有意回避签订合同的合法性问题。二、上诉人拒绝交费是有原因的，一是因为被上诉人违反合同约定，没有尽到管理义务，且被上诉人起诉时已经超过2年诉讼时效；二是因为业委会不按法定程序召开业主大会就与被上诉人签订《物业服务合同》，违反《物权法》、《物业管理条例》和《合同法》的相关规定，属于无效合同。三、一审判决酌定支持80%的物业费没有法律依据，实际上被上诉人都没有尽到30%的责任和义务。被上诉人致上物业来宾分公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉。事实与理由：1.业委会与被上诉人签订的物业服务合同为有效合同，上诉人称合同无效是错误的，这是上诉人与业委会之间的内部问题；2.上诉人主张2015年7月15日前的物业费已经超过2年的诉讼时效，但在一审中并没有提出该主张，现在二审提出不合适；3.根据合同约定，被上诉人已如约履行了管理义务，上诉人应按约缴纳物业费。被上诉人致上物业来宾分公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令彭炯兰立即支付大地景苑小区B2-3-1-2房物业服务费3492.20元，路灯费247.5元，违约金4793.04元，合计费用8532.74元；二、本案诉讼费用由彭炯兰承担。一审法院认定事实：2012年4月21日，来宾市大地景苑小区业主委员会（以下简称“大地业委会”）与致上物业来宾分公司签订《物业服务合同》，合同约定：第二条，物业名称为来宾市大地景苑小区。第三条，致上物业来宾分公司提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人，要求本物业的全体业主和物业使用人根据《管理规约》履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。委托管理服务事项为：第四条，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。第五条，共用设施的维修、养护、运行和管理及小型维修项目。第六条，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。第七条，物业区域内共用绿地、花木、园林小品等养护与管理。第八条，附属配套建筑和设施的维修、养护、管理。第九条，公共环境卫生。第十条，消防安全、道路交通与车辆停放秩序管理。第十一条，维护物业管理区域内的公共安全和秩序。第十四条，对业主和物业使用人违反《管理规约》行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、制止、向行政主管部门报告的职责。第十五条，委托管理期限为2年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止。并约定了双方的权利和义务、物业管理公共服务质量、物业管理服务费用及违约责任等。2013年7月2日,大地业委会与致上物业来宾分公司公示《大地景苑物业管理服务收费标准》。2013年12月8日，致上物业来宾分公司发出《关于缴纳物业服务费的通知》。2014年12月13日，大地业委会与致上物业来宾分公司续签《大地景苑小区物业管理服务合同》，委托管理期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。2015年11月28日，致上物业来宾分公司发出《致小区业主的公开信》，要求欠费业主按期交纳物业管理费。彭炯兰系大地景苑小区B2-3-1-2房业主，自2012年5月1日至2017年6月30日，彭炯兰拖欠物业管理服务费3492.20元，路灯公摊费247.50元，共计3739.70元。另查明，致上物业来宾分公司自2012年进驻大地景苑小区进行物业服务管理期间，存在公共设施管理不善、可视对讲系统失修、部分路灯无法照明、监控设施图像不清晰、电梯故障检修不及时、小区内乱摆乱放及私搭乱建等小区管理问题。一审法院认为，大地业委会与致上物业来宾分公司签订的《大地景苑物业管理服务合同》合法有效。致上物业来宾分公司与大地业委会签订的第一份合同终止日期为2014年4月30日，在2014年5月1日至2014年12月31日期间，致上物业来宾分公司继续为小区业主提供物业管理，彭炯兰享受物业服务且未提出异议，双方存在事实物业服务合同关系。彭炯兰作为小区的业主，享受了小区内的物业服务，应按照合同约定按期交纳物业管理费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，大地业委会与致上物业来宾分公司签订的物业服务合同效力及于小区全体业主，彭炯兰以未与致上物业来宾分公司签订物业服务合同为由以及致上物业来宾分公司物业服务管理存在问题而拒绝交纳物业服务费没有法律依据。小区内的物业管理需要物业服务企业与业主相互协作，共同构筑和谐小区要求物业服务企业不断改进服务质量，以满足业主的物业服务需求；同时要求业主按期交费，以维持物业服务企业的运营及提高物业管理服务质量。综观全案，致上物业来宾分公司依约对小区内环境物业管理提供了服务，彭炯兰享受了该物业服务，致上物业来宾分公司诉请彭炯兰给付物业服务费及路灯费合法有据。致上物业来宾分公司在对小区的物业管理上确实存在不足，提供的服务质量没有达到合同约定的标准，但彭炯兰长期不交纳物业服务费，却享受了小区内的物业服务，不仅损害了致上物业来宾分公司的利益，也损害了已交纳费用的业主利益。根据致上物业来宾分公司对小区内的物业服务实际，按照公平原则，一审法院对致上物业来宾分公司诉请的物业管理费及路灯费，酌定支持80%，即彭炯兰应给付致上物业来宾分公司物业管理费及路灯费2991.8元（3739.70×80%）。同时，因致上物业来宾分公司提供的物业服务存在一定的问题，对致上物业来宾分公司要求彭炯兰支付滞纳金的诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条的规定，判决：一、彭炯兰给付柳州致上物业服务有限公司来宾分公司物业服务费及路灯费2991.8元；二、驳回柳州致上物业服务有限公司来宾分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由彭炯兰负担。二审期间，上诉人向本院提供四份证据：1.来宾市大地景苑小区物业交接公共设施、公共区域现状核查汇总表；2.《紧急通知》；3.《关于小区业主自治和否认的公示》；4.《关于是否认可的确认书》。拟共同证明开发商移交的消防设施不齐全，物业公司不作为，没有进行维护，小区垃圾不及时清理，致上物业来宾分公司没有履行合同约定的管理义务，违反了合同约定。被上诉人的质证意见：对证据的真实性有异议，证据是上诉人单方制作的，无法证明缺失或瘫痪的设备设施是被上诉人造成的。另外，因为小区没有专门的维修基金，所以要由业主委员会或业主大会制定维修方案筹集维修费后再由物业公司进行维修。本院认证意见：该四份证据为上诉人单方制作，且被上诉人不认可其真实性，本院不予采纳。经审理查明，一审法院查明的法律事实属实，本院予以确认。另查明，大地景苑业主朱连江等人曾就小区业委会与致上物业来宾分公司签订的《物业服务合同》提起过确认合同无效之诉，本院审理后作出（2017）桂13民终191号民事判决，认定该合同有效，判决驳回了朱连江等人的诉讼请求，此后朱连江等人认为本院审理错误，向本院申请再审，本院在2018年1月4日作出（2017）桂13民申59号裁定，裁定驳回朱连江等人的再审申请。本院认为，关于上诉人的上诉请求是否有事实和法律依据的问题。首先，对于物业服务合同的效力问题，因涉案物业服务合同已被法院生效判决确认有效，上诉人仍主张该合同无效，本院不再审理。其次，对于上诉人主张被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效的问题，根据查明的事实，上诉人在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、第四条之规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，故上诉人关于诉讼时效已过的主张本院不予支持。最后，对于一审判决支持80%的物业服务费是否妥当的问题，因作为业主的上诉人已实际享受了被上诉人提供的物业服务，理应支付物业费，但由于被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，故一审法院酌定支持80%的物业费并无不当。综上所述，上诉人彭炯兰的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭炯兰负担。本判决为终审判决。审判长  韦远潇审判员  邓 媚审判员  石晓志二〇一八年三月六日书记员  龙 莉附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。