江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1302民初4419号
原告（反诉被告）：宿城区罗圩乡快购超市，住所地宿迁市宿城区罗圩乡罗圩村*组。
经营者：臧其明。
委托诉讼代理人：杨伟刚，江苏向天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宿迁市银龙棉麻有限公司，住所地宿迁市宿城区运河路19号。
法定代表人：宋光早，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙北，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅广宇，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
原告（反诉被告）宿城区罗圩乡快购超市（以下简称快购超市）与被告（反诉原告）宿迁市银龙棉麻有限公司（以下简称银龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）快购超市的委托诉讼代理人杨伟刚，被告（反诉原告）银龙公司的委托诉讼代理人孙北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告快购超市向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告签订的《房屋租赁协议》无效；判令被告立即归还原告租金80000元及利息（以80000元为基数，从2015年6月2日起按照年利率6%计算至实际履行之日止）；被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年5月22日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告租用被告所有的位于宿迁市宿城区罗圩乡街北首、罗洋路以南的宿迁市银龙棉麻有限公司罗圩轧花厂东西走向仓库，约1000平方米。租期自2015年6月1日至2020年5月31日。约定第一年租金8万元，以后每年按10%递增。合同签订后，原告于2015年6月2日将第一年租金汇至被告法定代表人宋光早账户，随后准备组织装修使用，但每次开始装修时总是被当地百姓阻挠，多次阻挠后，原告无奈报警。在公安机关，原告得知，被告所有的前述仓库与当地百姓之间存在产权争议，当地百姓在诉求未得到合理答复前有权阻止任何使用该仓库的行为。为此，原告将此情况告知被告法定代表人宋光早，其虽口头答应解决，但迟迟未予处理，故诉至法院，请求依法处理。
被告银龙公司辩称，原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，双方均应按照协议履行，原告要求返还租金及利息无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告银龙公司的反诉请求为：判令反诉被告快购超市给付反诉原告银龙公司从2016年6月1日至2017年5月31日租金8.8万元及逾期利息（逾期利息以8.8万元为基数，从2016年6月1日起按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；判令反诉被告支付反诉原告值班人员24个月工资共计38400元及逾期利息（以38400元为基数，从2016年6月1日起按照银行同期利率计算至实际履行之日止）；反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告和反诉被告于2015年5月22日签订《房屋租赁协议》，协议第七条对租金进行明确约定：第一年租金8万元，第二年租金8.8万元，第三年租金9.6万元，第四年租金10.5万元，第五年租金11.5万元。协议第九条明确约定，值班人员中一人工资每月1600元由反诉被告负担。协议签订后，反诉原告将涉案房屋交付给反诉被告，反诉被告仅支付第一年的租金，后再未支付租金和工人工资。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，请求依法支持反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2015年5月22日，原告（乙方）快购超市与被告（甲方）银龙公司签订《房屋租赁协议》，协议约定：一、根据乙方需要，甲方同意现将位于宿迁市宿城区罗圩乡街北首、罗洋路以南宿迁市银龙棉麻有限公司罗圩扎花厂东西走向仓库（约10000平方米）租给乙方，作为其超市经营用房（无甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途和转租他人）。七、房屋租金：第一年8万元，次年按基数的10%递增，第二年8.8万元，第三年9.6万元，第四年10.5万元，第五年11.5万元。每年度租金乙方必须要一次性付清，否则，甲方随时有权终止协议，并限期乙方搬出。九、甲方罗圩厂现有值班人员两人，其中一人工资由乙方承担（暂定1600/月）。十、租赁期限：从2015年6月1日起至2020年5月31日止。房屋租赁协议签订后，快购超市将第一年租金8万元汇入银龙公司法定代表人宋光早的账户。银龙公司将涉案房屋交付给快购超市使用。2015年7月17日，蔡安宁与张克亮等罗圩村一组群众因罗圩乡老棉花加工厂所在土地租赁问题发生纠纷，并报警处理。快购超市认为，银龙超市出租的房屋土地权属存在争议，其承租的房屋无法使用，故而成讼。
另查明：银龙公司于2003年9月29日取得涉案房屋的土地使用权证书。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。”第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，银龙公司出租的房屋虽取得土地使用权证，但未能取得建设工程规划许可证，故快购超市与银龙公司于2015年5月22日签订的《房屋租赁协议》应属无效。房屋租赁协议被确认为无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋实际使用期间的费用。据此，快购超市应将承租的房屋返还给银龙公司。参照双方签订的房屋租赁协议对租金的约定，快购超市应支付银龙公司第一年（即从2015年6月1日至2016年5月31日）房屋使用费为80000元，第二年房屋使用费（从2016年6月1日至2017年5月31日）88000元。快购超市已经支付第一年的房屋使用费80000元，还应支付第二年房屋使用费88000元。因快购超市与银龙公司签订的房屋租赁协议无效，故银龙公司主张逾期利息，本院不予支持。快购超市述称，因银龙公司出租的房屋土地存在纠纷，导致当地百姓阻止快购超市装修，快购超市无法使用涉案房屋，本院认为，银龙公司于2003年9月29日即取得涉案房屋的土地所有权证，土地权属并不存在争议，如确因银龙公司与当地百姓之间存在纠纷导致快购超市无法使用涉案房屋，快购超市也应及时将涉案房屋返还给银龙公司，而快购超市至今未能将涉案房屋交付给银龙公司，故快购超市主张银龙公司返还租金80000元及利息，本院不予支持。因给付值班工人工资与房屋租赁并非同一法律关系，银龙公司在提起反诉时主张快购公司支付其值班工人工资费用，本案不予理涉。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）宿城区罗圩乡快购超市与被告（反诉原告）宿迁市银龙棉麻有限公司于2015年5月22日签订的《房屋租赁协议》无效；
二、原告（反诉被告）宿城区罗圩乡快购超市于本判决生效后十日内将承租的房屋返还给被告（反诉原告）宿迁市银龙棉麻有限公司；
三、原告（反诉被告）宿城区罗圩乡快购超市于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）宿迁市银龙棉麻有限公司房屋占有使用费88000元（从2016年6月1日计算至2017年5月31日）；
四、驳回原告（反诉被告）宿城区罗圩乡快购超市的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）宿迁市银龙棉麻有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2050元，由原告（反诉被告）宿城区罗圩乡快购超市负担；反诉案件受理费1414元（已减半收取），由原告（反诉被告）宿城区罗圩乡快购超市负担1000元，由被告（反诉原告）宿迁市银龙棉麻有限公司负担414元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（该院为征收单位，户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。
审 判 长 柏小凤
人员陪审员徐遵华
人民陪审员 冯 伟
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 邱丹艳