北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初16557号
原告：陶念，男，1986年8月21日出生，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
被告：杨宝齐，男，1975年6月15日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：张子琴，北京市广盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王辉，北京市广盛律师事务所律师
被告：刘长艳，女，1975年5月27日出生，住北京市大兴区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，该公司员工，住单位宿舍。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，该公司员工，住单位宿舍。
原告陶念与被告杨宝齐、刘长艳、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告陶念及其委托诉讼代理人王佳红，被告杨宝齐及委托诉讼代理人张子琴、王辉，被告刘长艳到庭参加诉讼，第三人链家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陶念向本院提出诉讼请求：判令杨宝齐、刘长艳继续履行北京市存量房屋买卖合同及补充协议，办理北京市大兴区枣园小区17号楼1门102房屋（以下简称：102房屋）的所有权转移登记手续，并将上述房屋交付给我；判令杨宝齐、刘长艳支付违约金（以总房款为基数，每日按照万分之五计算，自2016年9月9日至本判决生效之日止）；判令杨宝齐、刘长艳赔付律师代理费3万元；诉讼费由杨宝齐、刘长艳承担。具体事实与理由如下：2016年4月7日，杨宝齐与链家公司签订了《速销服务协议》，杨宝齐委托链家公司出售其与刘长艳夫妻共同所有的102房屋（房屋所有权证号：京房权证兴私字第XX**号）。2016年5月29日，在链家公司的居间服务下，我与杨宝齐签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定房屋总价款为228万元。合同签订之后，我依约支付了购房定金6万元，但对方要求涨价并明确拒绝履行合同。我认为杨宝齐的行为已构成根本违约，违反了诚信原则，依法应当相应的法律责任。因此为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。
被告杨宝齐辩称：房屋系我与刘长艳的夫妻共同财产，刘长艳和陶念签订的房屋买卖合同无效，陶念无权依据无效的合同请求我办理房屋转移登记手续。速销服务协议和房屋买卖协议是相互矛盾的协议，我只签订了速销协议，没有参与房屋买卖的事项，我之前没有授权，之后没有追认，我是房屋的所有权人，签订房屋买卖合同没有我本人的参与，综上，房屋买卖合同和补充协议不能对我有效。陶念主张违约金的依据系无效的合同，亦不能得到支持。陶念主张的律师代理费没有相关依据，不同意承担诉讼费。
被告刘长艳辩称：房屋系我与杨宝齐的夫妻共同财产，在签订合同的时候，我和杨宝齐在闹矛盾，我没有和杨宝齐联系，杨宝齐不知道。其中授权委托书中受托人部分的手写内容和配偶同意出售证明上声明人处的手写内容系我本人所写，其余内容是链家公司的人填好的。陶念说我是因为房屋涨钱才不卖房子的，我不认可。我和杨宝齐是因为要离婚，房子协商好要留给孩子，所以不卖了。我不同意支付违约金。签字是我个人的行为，我也没有支付能力。
第三人链家公司未到庭应诉，但在谈话笔录中曾表示，根据笔迹鉴定意见书和相关事实情况，签订合同时刘长艳构成表见代理的情形，合同合法有效，同意继续履行合同，陶念的其他诉讼请求不针对我公司，我公司不发表意见。邓爱华系双方房屋买卖合同关系的实际经办人，我公司认可邓爱华的证人证言。对于刘长艳第二次庭审中提交的配偶同意出售证明和授权委托书真实性证明目的不认可，来源无法核实。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下涉及本案争议焦点问题的证据存在异议：
证据一、北京市存量房屋买卖合同及补充协议。陶念提供上述证据证明双方签订买卖合同，两被告将102房屋出售给陶念。杨宝齐对真实性予以认可，但对证明目的不予认可，称没有其本人签字。刘长艳对真实性予以认可，但表示签字均是其本人书写，为了达到赶紧将房屋出售的目的，就将合同定金收条金额写高了。
证据二、买卖定金协议，陶念提交证据证明已经向被告支付了定金。杨宝齐对真实性予以认可，但对证明目的不予认可，称没有其本人签字。刘长艳对真实性予以认可，认可签字均是其本人书写，虽收条载明收取定金10万元，但实际收取定金6万元。
证据三、授权委托书及配偶同意出售证明复印件（原件均存于链家公司），陶念提交上述证据证明杨宝齐授权刘长艳出售102房屋并同意出售房屋。杨宝齐表示证据均系复印件不予认可。刘长艳表示杨宝齐签字均是其本人代为书写。
证据四、速销服务协议（复印件），陶念提交上述证据证明杨宝齐和链家公司针对102房屋出售签订了委托协议；杨宝齐对真实性予以认可，并表示委托出售的房屋价格最低为225万元，刘长艳实际已收取的房款为6万元并非收据显示的10万元。刘长艳表示该份协议系杨宝齐签署，其本人不清楚情况。期间，杨宝齐提交速销服务协议的原件，证明杨宝齐针对涉案房屋委托出售价格不能低于225万元，陶念对证据的真实性认可，表示该协议在签约时并不知晓，交易价格并不影响合同的效力和履行，且愿意以228万元履行合同，该份证据不能证明其与刘长艳恶意串通；刘长艳对证据的真实性和证明目的均认可。
证据五、催告函复印件、律师函及快递签收记录，陶念提交上述证据证明2016年9月2日，链家公司向杨宝齐寄发催告函要求杨宝齐于2016年9月8日办理房屋核验以及网签、面签手续；2016年9月30日分别向链家公司及被告下发律师函，要求被告履行合同承担违约责任；杨宝齐对催告函的不予认可，认可收到律师函，但对证明目的不予认可。刘长艳认可收到催告函及律师函，但证明目的均不认可。
证据六、链家公司工作人员邓爱华出庭作证，陶念申请邓爱华出庭证明证人作某陈述整个交易的过程，刘长艳在签订合同的当天已经与杨宝齐进行了电话沟通，并且得到了杨宝齐的同意，所以才签署了房屋买卖合同。杨宝齐向刘长艳出具了授权委托书，并且原件也保管在链家公司总部，虽然涉案房屋实际交易价格是224万元，但是这是双方沟通的结果，因为在签署合同当时，自己并不了解速销服务协议的内容，交易价格对于合同的效力以及合同的履行都不构成影响，在杨宝齐和自己沟通的整个过程中，杨宝齐本人也并没有提出过不知道房屋出售的事实。邓爱华证人证言内容为：刘长艳和杨宝齐一起找链家公司签订委托协议，其代表链家公司和杨宝齐签的委托协议，成交价格不能低于225万元，如果价格有浮动，按照签署合同的当日为准。签订合同时，要求刘长艳给杨宝齐打电话，虽没有当面进行，但刘长艳和杨宝齐有过电话沟通，肯定核实清楚确定要卖房子之后，才让买卖双方签署合同，陶念提交的授权委托书和配偶同意出售证明原件都在我公司，是现场签的还是后补的记不清了。当时，刘长艳夫妻双方沟通想228万元卖房，陶念不想228万元买，刘长艳想卖，同意补陶念4万元，所以实际收取定金6万元，但定金收条载明收取定金10万元。杨宝齐对邓爱华的证人证言不予认可，表示没有委托刘长艳出售房屋，没有见过委托书，也没有签字，刘长艳签完合同之后，刘长艳与其通话，到最后都不知道房屋卖了多少钱，一直到这个事情过了两个月我才知道陶念这个名字。直到9月，链家公司催促作房屋后续手续，才见到合同内容，也才知道刘长艳实际给了6万元定金，如果陶念诉称刘长艳曾与我事前沟通通电话，陶念需要提交证据证明。刘长艳对证人证言不予认可，是双方先签的合同，链家公司才把空白委托书给我，让我找杨宝齐，因联系不到杨宝齐，杨宝齐也不签字，我就问证人如果杨宝齐不签字怎么办，我没有交给证人签字的委托书，就算是我提供链家公司的材料，有杨宝齐的名字也都是我代签的，代签也没有和杨宝齐联系，因为担心杨宝齐不同意卖。
证据七、2016年6月6日的通话记录清单，陶念证明杨宝齐于2016年6月6日分别两次就102房屋事宜进行沟通，杨宝齐至少在2016年6月6日知道其购买涉案房屋。杨宝齐对证据的真实性及证明目的均不认可，但认可通话记录上显示的电话号码系其本人。刘长艳对证据的真实性及证明目的均不认可，称有伪造的嫌疑。
证据八、2016年9月1日陶念与杨宝齐的短信记录以及陶念、邓爱华、链家公司邓爱华等人之间谈话录音，其中，2016年9月1日陶念与刘长艳的电话录音，刘长艳“……还是希望卖，孩子他爸不想卖，我们没有达成共识，他说这个房子涨钱涨的太多了，他不想卖了，……我还是希望卖，可是他爸还是不想卖，他说卖也许得加点钱，想跟你们坐下来聊”；2016年9月10日，刘长艳、陶念、邓爱华等人的谈话录音，其中，刘长艳“他说我没经过他同意签字了”，王梁“当时不是打电话了么”，刘长艳：“现在就不纠结当时的事了，你现在想怎么解决吧，当初我是为了卖这个房子，我收了他们6万，让他们帮我写了10万元，他俩都知道，我着急卖房，我收了他们是6万，我也不会否认……”刘薇薇：“当时你卖房子的时候，你也给你老公打电话了，你老公也是同意的”，邓爱华“当时是打电话了，现在不是不同意了嘛，现在就是不卖这个房子你们要多少钱”；刘长艳对陶念提交的其与杨宝齐的短信不予认可，对2016年9月1日陶念与刘长艳的电话录音真实性没有异议，对陶念提交的其他录音的真实性、证明目的均不予认可。杨宝齐表示其向陶念下发的短信仅表达对陶念的同情，不涉及对之前发生事实的描述和承认，无法证明刘长艳订立合同时，杨宝齐表示过同意，对于所有录音证据的真实性无法确定，证明目的不予认可，无法证明其本人有过同意处分房屋的意思表示。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年4月7日，杨宝齐与链家公司签订《速销服务协议》，约定杨宝齐委托链家公司出售涉案房屋，出售总价款不低于225万元，委托期限自2016年4月7日至2016年7月6日，此期间链家公司为独家委托，针对房屋共有人情况一处显示有配偶，配偶为房屋共有人。
2016年5月29日，刘长艳作为卖房人杨宝齐（甲方）的代理人与买房人陶念（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，双方约定：甲方出售102房屋，建筑面积为80.29平方米。房屋成交价格及家具、家电、装饰装修和配套设施等作价总计为228万元，乙方向甲方支付定金10万元。其中《补充协议》第二条规定，乙方于2016年5月29日将10万元定金自行支付甲方；乙方于过户前2日内将第一笔首付款96万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后10日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在乙方公积金贷款批贷后5个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任规定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情况之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
同日，刘长艳作为卖房人杨宝齐（甲方）的代理人与买房人陶念（乙方）签订《买卖定金协议书》，约定乙方于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元。当日，刘长艳作为杨宝齐的代理人出具收取10万元的定金收据，陶念实际支付定金6万元。
案件审理过程中，杨宝齐表示刘长艳作为代理人与陶念签订房屋买卖合同时，并未与其沟通且第三人链家公司留存公司的授权委托书及配偶同意出售证明上“杨宝齐”的签名并非其本人书写，并申请笔迹鉴定。2017年6月10日。北京长城司法鉴定所出具鉴定意见书（编号：长城司鉴[2017]文鉴字第127号）：配偶同意出售证明和授权委托书上的“杨宝齐”签名字迹与样本上的“杨宝齐”签名字迹不是同一人所写。针对上述鉴定意见，陶念表示对鉴定意见不认可，但是不提起异议，即便鉴定意见认定授权委托书上的签字并非杨宝齐本人所签署，但是并不影响2016年5月29日双方所签署买卖合同的效力，具体理由：1、2016年4月杨宝齐签署了102房屋的房屋速销协议，其本身就已经有了房屋出售的意思表示；2、在签署买卖合同当天，第三人链家公司经纪人邓爱华已经出庭作证，证明刘长艳签署合同时与杨宝齐通过电话，征得同意后才签署的买卖合同，而且证人在庭审中也已经证明杨宝齐最开始是同意配合办理房屋核验的，只是后来由于房价上涨才不配合；3、我方提供了我们和杨宝齐的电话录音、短信记录以及通话清单，均可以证明杨宝齐对于涉案房屋买卖合同的签署是知情的，之所以拒绝履行合同完全是因为房屋价格上涨；4、涉案房屋作为二被告的夫妻共同财产在一方明确表示出售的情况下，另外一方持有房屋相关的全部证件包括房产证、身份证、结婚证等同我方签署合同，刘长艳有权出售房屋，杨宝齐应该按照合同义务履行义务。杨宝齐对鉴定意见书的真实性认可，没有异议，并表示从授权委托书、配偶同意出售证明都不是杨宝齐所签署，表明在整个房屋买卖交易流程中杨宝齐并不知道刘长艳将房屋出售给陶念，杨宝齐也不同意将涉案房屋出售给陶念，链家公司经纪人的证人证言只是证明刘长艳曾经走出房间打过电话，但是到底是给谁打，内容并不知道，由此证人并不知情也并不能证明刘长艳曾给杨宝齐打过电话，杨宝齐同意将涉案房屋出售给陶念，根据物权法规定共有人进行处分时，应当征得所有共有人的同意，杨宝齐到现在为止，都不同意将房屋出售给陶念，所以房屋买卖合同不具有法律效力，如果一定要求将涉案房屋出售给陶念，会侵害杨宝齐的合法权益。刘长艳认可鉴定意见书，表示与陶念签订合同时确实没有给杨宝齐打电话，并提交书写一部分内容的授权委托书及配偶同意出售证明各一份，证明链家公司存档的两份材料是虚假的，称链家公司要求其在签订合同后续补交的授权委托书及配偶同意出售证明一直由其持有并未提交链家公司，第一次庭审中认可陶念提供的授权委托书及配偶同意出售证明复印件的签字系其代签是因为庭审紧张，笔迹鉴定谈话时，因明知链家公司存档材料的签名并非杨宝齐签署，故当时没有对第三人链家公司提交鉴定的授权委托书及配偶同意出售证明提出异议。陶念对刘长艳提交的授权委托书的真实性、关联性、合法性不认可，在第一次庭审中刘长艳亲自认可授权委托书是由其代杨宝齐签字的，无论授权委托书是否为杨宝齐本人签署，均不影响双方签订的房屋买卖合同，对于刘长艳提交的配偶同意出售证明真实性、关联性、合法性不认可，涉案房屋本身就是二被告的共同财产，刘长艳在签合同的时候就代表其同意出售房产。杨宝齐表示刘长艳提交的授权委托书和配偶同意出售声明均没有自已本人的签字。
关于链家公司存档的授权委托书及配偶同意出售证明的具体情况，链家公司称当时签约的时候，被告方是刘长艳到场，杨宝齐并未到场，配偶同意出售证明声明人处“刘长艳”签合同的时候现场签字的，刘长艳拿走了配偶同意出售证明和授权委托书两三份，经过与公司经纪人邓爱华核实对于刘长艳取走的配偶同意出售证明和授权委托书的份数、格式以及有无填写或勾选的内容记不清了，现在存档的配偶同意出售证明和授权委托书是当时的经办人邓爱华向刘长艳要回来的，具体时间记不清了，存档的授权委托书及配偶同意出售证明上的签字系刘长艳代杨宝齐签的还是杨宝齐本人签的不清楚。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案争议的焦点系刘长艳以杨宝齐代理人的身份与陶念签订房屋买卖合同时，杨宝齐是否知情并同意出售涉案房屋，合同效力是否有效的问题。
首先，刘长艳与杨宝齐系夫妻关系，根据2016年4月7日杨宝齐与链家公司签订的《房屋速销协议》显示102房屋属于夫妻共同财产。刘长艳作为房屋的共有权人，刘长艳有权处分涉案房屋，加之，刘长艳虽以杨宝齐的代理人名义与陶念签订了涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，但可以证明刘长艳同意出售涉案房屋。其次，虽链家公司留存的授权委托书经鉴定杨宝齐签字并非杨宝齐本人签署，但链家公司经办人到庭表示刘长艳在签订102房屋的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》与杨宝齐电话沟通同意后才签订的合同，根据本案查明的事实，刘长艳与陶念签订的涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》约定的成交价均为228万元，刘长艳作为杨宝齐的代理人向陶念出具的定金收据为10万元，而陶念实际给付定金金额为6万元，上述情况应系刘长艳为了满足与杨宝齐沟通的房屋出售价格的要求，达到出卖房屋目的而为之，换言之，如刘长艳在签订合同时，未针对房屋买卖合同事宜与杨宝齐取得沟通，恶意损害杨宝齐的利益，合同中房屋成交价可以直接约定实际成交价224万元，且刘长艳作为完全行为能力人，在明知收取定金数额的情况下，而不据实出具定金收据，有违常理，综合证据情况应认定刘长艳签订合同时系有权代理。现陶念同意按照双方签订的房屋买卖合同约定的价格228万元履行合同，且杨宝齐与刘长艳未提交相关证据证明合同存在可撤销或无效情形，应认定《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属有效。杨宝齐、刘长艳应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经审查双方继续履行合同并不存在现实困难，故陶念要求杨宝齐、刘长艳办理102房屋转移登记手续并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。杨宝齐、刘长艳明确表示拒绝出售房屋，已经构成了根本违约，关于违约金，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院根据房屋成交价格、陶念未提供证据以证明其实际损失、双方履行情况等因素，酌情确定数额，杨宝齐、刘长艳给付陶念违约金3万元。关于律师费，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后十日内，陶念给付杨宝齐、刘长艳剩余房款222万元；
二、杨宝齐、刘长艳收到剩余房款后十五日内，协助陶念办理北京市大兴区枣园小区17号楼1-102房屋的所有权转移登记手续，将房屋登记至陶念名下，并将房屋交付给陶念；
三、于本判决生效后十日内，杨宝齐、刘长艳给付陶念违约金3万元；
四、驳回陶念的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25544元及保全费5000元，由陶念负担5544元（已交纳）；由杨宝齐、刘长艳负担25000元（于本判决生效后七日内直接给付陶念）。
鉴定费5700元，由杨宝齐负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 韩文静
人民陪审员 杨淑英
人民陪审员 刘学文
二〇一七年十月十三日
书 记 员 高 雅
书 记 员 刘雪飞