南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终134号
上诉人（原审被告）:广西盛标投资集团有限公司，住所地南宁市青秀区桂春路10号琅西市场综合楼七楼。
法定代表人：李应标，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁育琼，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广西歌巢投资有限公司，住所地南宁市江南区五一东路7号淡村商贸城2号楼5楼A-11号。
法定代表人：刘广波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯旭，广西广为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：青天春，广西颂诚律师事务所律师。
原审被告：李应标，男，1959年12月28日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
委托诉讼代理人：梁育琼，北京市炜衡律师事务所律师。
原审被告：广西歌乐迪投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区大学东路75号陈东商贸城第五层。
法定代表人：刘广耀，该公司董事长。
原审第三人：刘广耀，男，1971年9月30日出生，壮族，住南宁市。
以上两位当事人的共同委托诉讼代理人：梁瑞迎，广西佳宾律师事务所律师。
上诉人广西盛标投资集团有限公司（以下简称盛标公司）因与被上诉人广西歌巢投资有限公司（以下简称歌巢公司）及原审被告李应标、广西歌乐迪投资有限公司（以下简称歌乐迪公司）、原审第三人刘广耀房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人盛标公司与原审被告李应标的共同委托诉讼代理人梁育琼、被上诉人歌巢公司的委托诉讼代理人冯旭、原审第三人刘广耀及刘广耀与原审被告歌乐迪公司的共同委托诉讼代理人梁瑞迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛标公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初194号民事判决，驳回歌巢公司对盛标公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由歌巢公司承担。
事实和理由：一、歌巢公司已将其在《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给刘广耀。1.2013年1月31日，歌巢公司与盛标公司签订《房屋租赁合同》，由盛标公司将位于南宁市商铺出租给歌巢公司用于经营KTV娱乐城，刘广耀代歌巢公司交纳了合同保证金1000000元及一年租金2550972元，合计3550972元。2014年5月12日，歌巢公司全体股东决定将KTV娱乐城的全部投资3630972元（包含保证金1000000元、预付一年租金2550972元及中介费80000元）转让给刘广耀。歌巢公司的法定代表人刘广波与刘广耀一起在盛标公司的办公室，出示了刘广波于2014年5月25日签字确认的《出资股份协议》，刘广波称因公司资金问题，经公司全体股东同意，将KTV娱乐城（盛标店）项目转让给刘广耀，并相应将《房屋租赁合同》中的承租人由歌巢公司变更为刘广耀，盛标公司同意变更。刘广耀成为承租人后，于2014年5月29日以涉案房屋为住所地，成立了歌乐迪公司。因歌乐迪公司经营需要，2014年10月15日，盛标公司与刘广耀协商将《房屋租赁合同》的承租人变更为歌乐迪公司，并由盛标公司与歌乐迪公司重新签订了租赁合同。同时，盛标公司、刘广耀及歌乐迪公司也认可了刘广耀于2013年向盛标公司支付的3550972元为歌乐迪公司支付的保证金、租金，盛标公司也没有另外向刘广耀和歌乐迪公司收取保证金及第一年租金。2015年12月，盛标公司将涉案房屋交付歌乐迪公司使用，歌乐迪公司对涉案房屋进行装修后，于2016年4月28日正式对外营业，经营KTV娱乐城。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定，“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的'其他形式'订立的合同……”事实上，盛标公司、歌巢公司、刘广耀三方基于信任，虽未签订书面协议，但三方已达成将《房屋租赁合同》的承租人由歌巢公司变更为刘广耀的合意，并已实际履行，否则，盛标公司不可能在刘广耀及歌乐迪公司未支付保证金和租金的情况下，就将涉案房屋交付给刘广耀及歌乐迪公司。而刘广耀如果未得到歌巢公司的同意，也不可能投巨资装修涉案房屋。二、一审判决认定盛标公司未向歌巢公司交付涉案房屋构成违约，认定错误，盛标公司并未违约。1.歌巢公司已将其在《房屋租赁合同》中的权利义务全部转让给刘广耀，无权再向盛标公司主张合同权利。2014年6月30日《房屋租赁合同》约定的交房时间到期时，歌巢公司没有向盛标公司主张交房，直至2016年3月一审法院立案，期间将近两年，歌巢公司也从未向盛标公司主张交付租赁房屋。歌巢公司中持股50%的股东许某可以证明，在KTV娱乐城（盛标店）项目转让给刘广耀后，歌巢公司股东会没有租赁涉案房屋的投资计划。2.盛标公司与歌乐迪公司于2014年10月15日签订的租赁合同不属于新的合同，仅变更了承租人，其余条款与原租赁合同均一致，且交房时间仍为2014年6月30日前。三、一审判决认定的违约金过高。
歌巢公司辩称，一、歌巢公司和盛标公司所签订的合同合法有效，一审已认可，歌巢公司已经按照合同约定支付了1000000元履约保证金及一年的租金2550972元，盛标公司应当按照合同约定将涉案房屋交付给歌巢公司。二、盛标公司在没有将涉案房屋交付给歌巢公司的情况下，又与歌乐迪公司签订了另外的租赁合同，构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。三、歌乐迪公司主张歌巢公司已经将合同内容权利义务转让给歌乐迪公司，没有事实和法律依据，不能成立。四、一审判决对违约金判定偏低，歌巢公司起诉时要求盛标公司按照租赁合同第9条第4款约定承担违约责任，但是一审判决按第9条第2款约定计算违约金，一审法院应当引用对歌巢公司有利的条款。盛标公司根本性违约，应承担惩罚性的违约责任，盛标公司主张违约金过高没有依据。
李应标的陈述意见与盛标公司一致。
歌乐迪公司述称，一、刘广耀是本案涉案房屋的实际承租人，租赁合同保证金及第一年租金均为刘广耀向盛标公司支付。刘广耀与歌巢公司的法定代表人刘广波是堂兄弟关系，双方共同投资经营歌巢公司北湖分公司、歌巢公司跃盛店、歌巢公司盛标店，截止至2013年1月，刘广耀向刘广波汇款共计18130000元，用于出资经营KTV娱乐城。2013年1月31日，歌巢公司与盛标公司签订《房屋租赁合同》，由歌巢公司承租本案涉案房屋，用于经营KTV娱乐城（盛标店），但歌巢公司实际上并没有经营KTV娱乐城（盛标店）的投资计划，KTV娱乐城（盛标店）项目的实际投资人原计划为刘广波、刘广耀、许某、黄某宁、黄某五人，后刘广波、刘广耀、许某、黄某宁、黄某共同协商由刘广耀一人投资经营。向盛标公司支付保证金1000000元、第一年租金2550972元，中介费80000元也是由刘广耀支付的。刘广波转账给刘广耀的1000000元及梁运娇转账给刘广耀的600972元，均来源于此前刘广耀转账给刘广波的合伙投资款18130000元。二、盛标公司与歌乐迪公司就涉案房屋签订的租赁合同不是新合同，而是对2013年1月31日《房屋租赁合同》的变更。刘广耀与刘广波因合伙经营纠纷产生矛盾，2014年5月12日，刘广波、刘广耀、许某、黄某宁、黄某共同确定KTV娱乐城（盛标店）由刘广耀独自投资经营后，刘广耀决定KTV娱乐城（盛标店）不再挂靠歌巢公司经营。刘广波也向盛标公司做了说明，要求变更租赁合同的实际承租人为刘广耀，由刘广耀承担合同全部权利义务。2014年5月29日，刘广耀出资成立歌乐迪公司，并由刘广耀担任歌乐迪公司的法定代表人。2014年10月9日，刘广耀申请盛标公司变更租赁合同承租人名称，之后，盛标公司与歌乐迪公司于2014年10月15日签订了《房屋租赁合同》，该合同除承租人名称变更外，合同内容与2013年1月31日租赁合同内容一致。三、歌巢公司仅是2013年1月31日《房屋租赁合同》名义上的承租人，既无租赁场地开展经营的真实意思，也未实际支付合同的相关费用，其要求盛标公司承担违约责任没有事实依据，也违反公平原则。综上，本案争议的《房屋租赁合同》的承租人已变更，歌巢公司无权要求盛标公司承担违约责任，请求二审法院驳回歌巢公司的上诉请求。
刘广耀的陈述意见与歌乐迪公司一致。
歌巢公司向一审法院起诉请求：1.盛标公司、李应标继续履行合同，将南宁市农贸市场）XX房屋出租并交付给歌巢公司；2.盛标公司、李应标按租赁合同的约定向歌巢公司支付违约金2560972元；3.诉讼费由盛标公司、李应标共同承担。诉讼过程中，歌巢公司将诉讼请求变更为：1.解除歌巢公司与盛标公司签订的房屋租赁合同；2.盛标公司、李应标共同向歌巢公司返还预交的保证金和租金共计3550972元；3.盛标公司、李应标共同赔偿歌巢公司因签订租赁合同所支付的中介费80000元；4.盛标公司、李应标按租赁合同的约定向歌巢公司支付违约金2560972元；5.歌乐迪公司对上述2、3、4项诉讼请求承担连带赔偿责任；6.诉讼费由盛标公司、李应标、歌乐迪公司共同承担。
一审法院认定事实：2013年1月31日，盛标公司（出租方，甲方）与歌巢公司（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同的主要内容为：1.甲方将位于南宁市农贸市场）XX房屋出租给乙方用于KTV娱乐城；2.租赁期限为十五年，自交付之日起至满十五年止，免租期9个月，自交付之日起算；3.合同期内总租金为44898192.72元，租金单价为47元/平方米/月，租金每三年递增百分之八；4.自租赁合同签订起，乙方于五日内交付保证金1000000元，于五日内预付一年租金2550972元，保证金和预付租金合计3550972元，均在本合同签订之日起的五日内全部付清，如乙方未按照上述约定交付的，则甲方有权解除合同，且已交付的1000000元定金不予退还；5.甲方应于XX城建筑至第五层封顶且第五层消防验收通过的次日或于2014年6月30日前将乙方所承租的房屋移交乙方；6.因甲方责任导致本合同不能继续履行的，甲方向乙方支付违约金为合同租期内总租金的5%；7.甲方未按约定交付期将出租屋交给乙方，且逾期超过180天的，则需支付第一年度租金总额和保证金的万分之一作为违约金。合同还对其他的权利义务作了约定。
2013年1月27日，歌巢公司的法定代表人刘广波向刘广耀转入1000000元；2013年1月28日，刘广耀向盛标公司的法定代表人李应标的个人账户转入1000000元；2013年2月4日，刘广耀向李应标的个人账户转入1300000元；同日，刘广耀向案外人刘礼召借款400000元，刘礼召应刘广耀的要求向李应标的个人账户转入400000元；同日，刘广耀向案外人李日超转入中介费80000元；2013年2月5日，刘广耀向李应标的个人账户转入850972元；同日，案外人梁某（歌巢公司员工）向刘广耀转账600972元。刘广耀在一审庭审中陈述，歌巢公司委托其向李应标的个人账户转账支付《房屋租赁合同》中约定的保证金1000000元、租金2550972元，合计3550972元。盛标公司向一审法院出具《情况说明》，载明因盛标公司经营需要，故歌巢公司与盛标公司签订的合同中约定的保证金、租金通过法定代表人李应标的个人账户接收。
2014年5月25日，刘广波出具一份《出资股份协议》，该协议载明：“刘广波同意出资《歌巢》现金总额中，分配给刘广耀：北湖店：800万元；跃盛店：255万元；盛标店：3630972元。”刘广波在一审庭审中陈述，“该《出资股份协议》是根据刘广耀向其表达投资歌巢公司的意向所出具，该协议中北湖店已实际开店，跃盛店和盛标店未实际开业。其中北湖店的800万元占歌巢公司对该店总投资股份的一定份额，而盛标店因还未实际开业经营，该3630972元具体占多少份额还未确定。该《出资股份协议》只是投资意向，而实际上，刘广耀并没有实际履行该投资意向。”
另查明：2014年10月15日，盛标公司（出租方，甲方）与歌乐迪公司（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市农贸市场）的房屋出租给乙方用于KTV娱乐城；2.租赁期限为十五年，自交付之日起至满15年止，免租期9个月，自交付之日起算；3.乙方于租赁合同签订后五日内交付保证金1000000元，于五日内预付一年租金2550972元，保证金和预付租金合计3550972元，均在本合同签订之日起的五日内全部付清，如乙方未按照上述约定交付的，则甲方有权解除合同，且已交付的1000000元定金不予退还。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，歌乐迪公司未向盛标公司支付上述3550972元。之后，盛标公司于2015年12月将涉案房屋交付歌乐迪公司，歌乐迪公司对房屋进行装修后，其承租房屋所经营的KTV娱乐城于2016年4月28日正式对外营业。
再查明：涉案房屋所在的土地为案外人南宁市永新区上尧街道办事处陈东村民委员会三组（以下简称陈东村三组）所有，涉案房屋已取得建设工程规划许可证。
2011年6月28日，盛标公司与陈东村三组签订一份《陈东综合市场承包合同书》，约定陈东村三组将南宁市农贸市场和原柳峰机瓦厂、原金卢饲料厂、原胜泰电器厂全部场地一起整体承包给盛标公司（机瓦厂、饲料厂、电器厂三个场地面积约14亩），该场地以后统称陈东综合市场。承包期限30年，从2011年8月11日至2041年7月31日。
还查明：一审法院于2016年6月12日向盛标公司送达歌巢公司变更诉讼请求后的民事起诉状。
一审法院认为，歌巢公司与盛标公司于2013年1月31日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除的问题。盛标公司、李应标、歌乐迪公司辩称，歌巢公司法定代表人刘广波出具的《出资股份协议》已将《房屋租赁合同》中承租人歌巢公司的全部权利义务转让给刘广耀。一审法院认为，该《出资股份协议》为刘广波个人出具，且根据《出资股份协议》“刘广波同意出资《歌巢》现金总额中，分配给刘广耀：北湖店：800万元；跃盛店：255万元；盛标店：3630972元”的内容，表述不明，也并未提及歌巢公司与盛标公司签订的《房屋租赁合同》的相关情况，无法得出歌巢公司已将《房屋租赁合同》中歌巢公司的权利义务转让给刘广耀的结论。故一审法院对盛标公司、李应标、歌乐迪公司关于“《房屋租赁合同》中承租人歌巢公司的全部权利义务已转让给第三人刘广耀”的答辩意见不予采纳。《房屋租赁合同》签订后，歌巢公司委托刘广耀向李应标的个人账户转账支付《房屋租赁合同》中约定的保证金1000000元、租金2550972元，合计3550972元。盛标公司认可李应标代其收到的上述款项为合同中约定的保证金和租金，故歌巢公司已依约履行支付租金和保证金的义务，盛标公司应依约向歌巢公司交付涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2014年10月15日，盛标公司与歌乐迪公司签订租赁合同，盛标公司将涉案房屋另行出租给歌乐迪公司，并于2015年12月交付涉案房屋。歌乐迪公司对房屋进行装修后，其承租房屋所经营的KTV娱乐城于2016年4月28日正式对外营业。歌巢公司与盛标公司签订的《房屋租赁合同》已无实际履行的可能。盛标公司在未解除与歌巢公司的《房屋租赁合同》之前，另行出租并交付涉案房屋，盛标公司的违约行为致使该《房屋租赁合同》的目的不能实现，歌巢公司要求解除合同，一审法院予以支持。根据合同法第九十六条第一款的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”一审法院于2016年6月12日向盛标公司送达歌巢公司变更诉讼请求后的民事起诉状，歌巢公司解除合同的意思表示于当日到达盛标公司，故一审法院认定歌巢公司与盛标公司于2013年1月31日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月12日解除。
关于保证金和租金的问题。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》签订后，歌巢公司委托刘广耀向盛标公司支付保证金1000000元、租金2550972元，合计3550972元。《房屋租赁合同》解除后，盛标公司应向歌巢公司退还上述款项。故歌巢公司要求盛标公司退还保证金和租金共计3550972元，一审法院予以支持。李应标并非《房屋租赁合同》的相对人，其作为法定代表人代盛标公司收取保证金、租金是履行职务的行为，故歌巢公司要求李应标退还保证金和租金共计3550972元，一审法院不予支持。
关于违约金的问题。盛标公司在未解除与歌巢公司的《房屋租赁合同》之前，另行出租并交付涉案房屋，盛标公司的违约行为致使该《房屋租赁合同》的目的不能实现合同，歌巢公司有权解除合同。根据《房屋租赁合同》约定，合同期内总租金为44898192.72元，因盛标公司的原因导致合同不能继续履行的，盛标公司应向歌巢公司支付违约金，违约金为合同租期内总租金的5%。故盛标公司应向歌巢公司支付违约金2244909.64元（计算方式：44898192.72元×5%）。歌巢公司要求盛标公司支付违约金2560972元，一审法院支持其中的2244909.64元，多出的部分不予支持。李应标不是《房屋租赁合同》的相对人，故歌巢公司要求李应标支付违约金，不予支持。
关于中介费的问题。盛标公司应向歌巢公司支付的违约金2244909.64元已足够弥补歌巢公司的中介费损失，而李应标不是《房屋租赁合同》的相对人，故歌巢公司要求盛标公司、李应标赔偿中介费80000元，不予支持。
关于连带赔偿责任的问题。歌乐迪公司不是《房屋租赁合同》的相对人，歌巢公司要求歌乐迪公司对盛标公司的债务承担连带赔偿责任，于法无据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、歌巢公司与盛标公司于2013年1月31日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月12日解除；二、盛标公司向歌巢公司退还保证金和租金共计3550972元；三、盛标公司向歌巢公司支付违约金2244909.64元；四、驳回歌巢公司的其他诉讼请求。案件受理费55144元，由歌巢公司负担3528元，盛标公司负担51615元。
二审期间，盛标公司向本院提供一份由歌乐迪公司、刘广耀于2014年10月9日出具的《关于更改租赁合同主体和代表人的函》，内容为：基于2013年1月31日歌巢公司与盛标公司签订的《房屋租赁合同》，由于投资和经营管理需要，现申请将原租赁合同主体歌巢公司更名为歌乐迪公司，原代表人刘广波更名为刘广耀；更名后，由更名方承担原租赁合同权利和享受合同义务。拟证明盛标公司与歌乐迪公司于2014年10月15日签订的租赁合同不是新合同，而是对2013年1月31日《房屋租赁合同》承租人的变更。经质证，歌巢公司认为该份函不能证明涉案房屋的承租主体由歌巢公司变更为歌乐迪公司，该份函的内容是歌乐迪公司的行为，对歌巢公司不产生效力。李应标、歌乐迪公司、刘广耀对该函的真实性、合法性、关联性均无异议。刘广耀在二审期间向本院提供以下新证据：1.《广西歌巢投资有限公司各项目出资明细表》，该表有刘广波、刘广耀、许某、黄某宁、黄某的签名、捺印，签名日期为“2014年5月12日”，记载了刘广波、刘广耀、许某、黄某宁、黄某在歌巢公司北湖、苹果、跃盛、防城港、盛标店的出资明细，其中盛标店记载为：“刘广波-1151018.2元，刘广耀3630972元，许某843837.89元，黄某宁2243**.07元，黄某82786.16元，小计3630972元。”拟证明KTV娱乐城（盛标店）项目由刘广耀占100%的份额。2.歌巢公司电脑咨询单及《公司股东（发起人）出资信息》，电脑资讯单记载歌巢公司股东为刘广波、许某二人，注册资本为10000000元；《公司股东（发起人）出资信息》记载刘广波、许某各认缴出资、实际出资5000000元。拟证明歌巢公司在工商行政管理机关登记的股东为刘广波与许某，各持股50%。3.歌巢公司北湖分公司2014年6月15日、2015年4月9日的会议纪要复印件，两份会议纪要均记录了参会人员有刘广波、刘广耀、许某、黄某宁、黄某，并有其五人签名，拟证明刘广耀、刘广波、许某、黄某宁、黄某存在共同投资经营的事实。4.企业信息公示报告，拟证明各合伙人中，有部分合伙人另外成立了歌巢公司苹果店。刘广耀二审申请证人许某、黄某宁、黄某出庭作证，拟证明歌巢公司没有投资KTV娱乐城（盛标店）的意向，KTV娱乐城（盛标店）项目的实际投资人是刘广耀。证人许某、黄某宁、黄某在二审庭审中陈述，许某是歌巢公司的股东，刘广耀、刘广波、许某、黄某宁、黄某共同投资经营KTV娱乐城，有多个KTV娱乐城店铺。刘广耀把投资款放在刘广波处，黄某宁、黄某把投资款放在许某处。KTV娱乐城（盛标店）项目开始是由刘广耀出资1000000元保证金，歌巢公司与盛标公司签了租赁合同后，由于各合伙人在装修KTV娱乐城（北湖店），存在资金问题，刘广耀、刘广波、许某、黄某宁、黄某开会协商决定由刘广耀独自投资经营KTV娱乐城（盛标店）的项目，并制作了一份投资明细表，记载各个店铺每个人的投资情况，由刘广耀、刘广波、许某、黄某宁、黄某签字确认。之后刘广耀也将许某、黄某宁、黄某在KTV娱乐城（盛标店）的投资款分别退给了其三人。经质证，歌巢公司对证据1《广西歌巢投资有限公司各项目出资明细表》的真实性无异议，但认为不能证明盛标店项目由刘广耀占有100%的股份，也不能证明歌巢公司将租赁合同的权利义务转让给歌乐迪公司。对证据2的真实性无异议，认为该份证据证明歌巢公司是签订租赁合同的主体。对证据3的真实性不予认可，因刘广耀无法提供两份会议纪要原件进行核对。对证据4的真实性不予认可，认为证据4不能证明当事人的主张。歌巢公司认为刘广耀提供的证人证言相互矛盾，黄某宁、黄某不是歌巢公司股东，不能代表公司处分租赁合同，证人证言不能证明歌巢公司股东会同意将租赁合同转让给刘广耀或歌乐迪公司。盛标公司、李应标、歌乐迪公司对刘广耀提供的四份新证据及证人证言的真实性、合法性、关联性均无异议。歌巢公司在二审期间无新证据提交。
歌巢公司对一审判决认定的事实无异议。盛标公司、李应标对一审判决认定的事实提出异议：1.一审判决认定租金和保证金是歌巢公司委托刘广耀向盛标公司交付不是事实，实际情况是刘广耀受合伙人（即盛标店合伙人，包括许某、刘广波、刘广耀、黄某、黄某宁）委托向盛标公司交付租金和保证金。2.一审遗漏查明盛标公司与歌乐迪公司于2014年10月15日签订的租赁合同第8条第2款约定交房时间是“2014年6月30日前，或者消防验收次日”，这个交房时间与歌巢公司、盛标公司之间的租赁合同约定的交房时间一致。歌乐迪公司、刘广耀对一审判决认定的事实提出的异议与盛标公司、李应标的异议一致。
经质证，本院认为，对盛标公司提供的由歌乐迪公司出具的《关于更改租赁合同主体和代表人的函》，真实性予以确认，对该份证据予以采纳。对刘广耀提供的证据1、2，各方当事人对真实性无异议，本院予以采纳。证据3为复印件，无原件核对，歌巢公司对证据3的真实性也不予认可，本院不予采纳。证据4与本案无关联性，本院不予采纳。证人许某、黄某宁、黄某三人均确认歌巢公司的股东同意将盛标店项目交由刘广耀投资经营，对三位证人的证言，本院予以采纳。
针对盛标公司、李应标、歌乐迪公司、刘广耀对一审判决认定事实提出的异议，1.根据刘广耀在一审的答辩意见，刘广耀向盛标公司交纳保证金、租金，是代歌巢公司支付的。故本院对该项异议不予支持。2.一审判决已查明刘广耀代表歌乐迪公司与盛标公司于2014年10月15日签订一份房屋租赁合同，对合同内容没有在一审判决书中全部表述，并非遗漏查明事实。
二审另查明，歌巢公司在工商行政管理机关登记的股东为刘广波、许某二人。许某、刘广波、刘广耀、黄某、黄某宁经协商，一致同意将盛标店项目转由刘广耀经营，并于2014年5月12日签字确认了一份《广西歌巢投资有限公司各项目出资明细表》。之后，刘广波、刘广耀与盛标公司就涉案房屋转由刘广耀经营KTV盛标店达成一致，并由刘广波出具了2014年5月25日《出资股份协议》。
本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、盛标公司是否存在违约行为？二、一审判决解除盛标公司与歌巢公司签订的合同是否正确？三、盛标公司是否应当向歌巢公司退还保证金、租金？四、盛标公司是否应当向歌巢公司支付违约金？
关于第一个争议焦点，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，歌巢公司在工商行政管理部门登记的股东为刘广波、许某二人。根据许某在二审中的证言，刘广波、刘广耀、许某、黄某宁、黄某开会同意将歌巢公司KTV盛标店项目转让给刘广耀经营。根据刘广耀在二审中提供的新证据，刘广波、刘广耀、许某、黄某宁、黄某签字确认了《广西歌巢投资有限公司各项目出资明细表》，许某、黄某宁、黄某三人的证人证言、《广西歌巢投资有限公司各项目出资明细表》及盛标公司提供的由刘广波出具的《出资股份协议》相互印证，证实刘广波、许某作为歌巢公司的股东，已同意将利用涉案房屋经营的KTV（盛标）项目转让给刘广耀经营，即由刘广耀继受涉案房屋租赁合同的权利义务，刘广波、刘广耀与盛标公司就涉案房屋转由刘广耀经营KTV盛标店已达成一致。另外，刘广耀向盛标公司支付了租赁保证金1000000元及第一年租金2550972元，盛标公司向刘广耀出具了付款人为刘广耀的收款收据。本案签订租赁合同需要支付保证金1000000元、第一年租金2550972元、介绍费80000元，共计3630972元，该项金额与《广西歌巢投资有限公司各项目出资明细表》中记载的刘广耀在盛标店的投资金额3630972元相吻合，亦与许某、黄某宁、黄某的证人证言相互印证。《广西歌巢投资有限公司各项目出资明细表》还记载：“盛标店许某投资843837.89元，黄某宁投资224394.07元，黄某投资82786.16元”，与许某、黄某宁、黄某证言关于刘广耀已退还了其三人在盛标店项目的投资这一事实相印证。综上，刘广波经盛标公司同意，并与刘广耀达成协议，在不改变涉案房屋租赁合同内容的情况下，将该租赁合同的权利义务，一并转移给刘广耀，该权利义务的转移没有违反法律规定，刘广耀作为租赁合同的实际承租方，盛标公司将涉案房屋交付给刘广耀使用，不存在违约行为。
关于第二个争议焦点，如前所述，歌巢公司作为承租人，在本案租赁合同中的权利义务实际于2014年5月25日由刘广耀继受。2014年10月15日，经刘广耀、歌乐迪公司、盛标公司协商一致，刘广耀作为歌乐迪公司法定代表人，另行与盛标公司签订内容与原租赁合同一致的《房屋租赁合同》时，原租赁合同实际于2014年10月15日终止。一审判决认定2013年1月31日的租赁合同于2016年6月12日解除有误，本院依法予以纠正。
关于第三个争议焦点，如前所述，盛标公司向刘广耀交付涉案房屋，已完成其作为出租方的合同义务，并未违约。且涉案房屋一直由刘广耀及歌乐迪公司经营，歌巢公司以盛标公司没有交付房屋构成违约为由，主张盛标公司返还保证金和第一年租金的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。
关于第四个争议焦点，如前所述，盛标公司在履行租赁合同的过程中，并不存在未交付租赁房屋的违约行为，歌巢公司要求盛标公司支付违约金，无事实依据,本院不予支持。一审判决盛标公司向歌巢公司支付违约金2244909.64元不当，应依法予以纠正。
综上所述，盛标公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初194号民事判决；
二、驳回广西歌巢投资有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费55144元（广西歌巢投资有限公司公司已预交），二审案件受理费55144元（广西盛标投资集团有限公司已预交），两项合计110288元，由广西歌巢投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁宇飞
审判员 覃瑞晟
审判员 彭 博
二〇一七年八月十八日
书记员 谢 瑜