重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第13863号
原告重庆渝高新兴科技发展有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道1号，组织机构代码70937417-3。
法定代表人陈珍明，董事长。
委托代理人魏正山，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
委托代理人李炎，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
被告重庆恒隆资产管理股份有限公司，住所地重庆市江北区洋河一路68号1栋19-4、19-5，组织机构代码证05483050-1。
法定代表人周可，经理。
委托代理人董婉，女，汉族，1988年6月17日出生，住江北区。
原告重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称渝高公司）与被告重庆恒隆资产管理股份有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员贺前春担任审判长，与人民陪审员徐玉凤、吴海燕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告渝高公司的委托代理人魏正山，被告恒隆公司的委托代理人董婉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告渝高公司诉称，2013年8月，原被告签订了《房屋租赁合同》，被告租用原告位于重庆市渝北区洪湖西路26号A幢负1-4号房屋，租赁期限从2013年8月19日起至2023年8月18日止，合同约定了租金和支付方式，合同第八条还约定了被告的违约情形，原告解除合同的条件等。房屋移交后，被告实际使用了该房屋，并支付了部分租金。被告承租房屋后，一直拖延支付租金，2015年2月19日以后的租金未交足。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，被告未缴纳租金，已经构成违约，应承担违约责任。原告有权要求被告支付租金，根据租赁合同第八条第5款的约定，被告交纳的履约保证金应作为违约金不予退还。由于被告逾期不支付原告租金，给原告造成利息损失，被告应按照逾期时间以中国人民银行同期贷款基准利率支付原告相应的利息损失。故原告起诉来院，请求判令：1、被告向原告立即支付2015年2月19日至2015年11月3日欠付房屋租金732538.19元；2、请求判令被告缴纳的履行保证金165320元为被告违约行为的违约金，原告不再退还；3、请求判令被告支付原告逾期支付租金的利息损失8982.19元，其中以欠付季度租金188742元（2015年2月19日-2015年5月18日该季度欠付的部分租金）为基数，按照人民银行同期贷款基准利率，从2015年2月5日计算至实际支付之日止，暂定计算至2015年8月18日为5194.86元；以季度租金288742元（2015年5月19日-2015年8月18日该季度的租金）为基数，按照人民银行同期贷款基准利率，从2015年5月5日起计算至实际支付之日止，暂定计算至2015年8月18日为3787.33元；4、本案诉讼费用、律师费30000元由被告承担。
被告恒隆公司辩称：被告同意按实际欠付租金金额支付租金，同意将履约保证金作为解除合同的违约金。租金的利息如果法院认为应当支付，同意按照欠付租金总额为基数，按照同期贷款利率给付资金利息。同意给诉讼费和律师费。
经审理查明，2013年8月，以原告渝高公司为甲方，被告恒隆公司为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，由甲方将位于重庆市渝北区洪湖西路26号A幢负1层楼4号房屋出租给乙方，建筑面积为802.06平方米，租赁用途为配套用房。租赁期限为10年，计租时间为2013年8月19日至2023年8月18日，2013年8月19日至2013年11月18日为装修免修期。三、租金及支付方式：2013年11月19日至2014年8月18日租金单价为每月120元／平方米，月租金96247.20元，季度租金288742元；2014年8月19日至2015年8月18日租金单价为每月120元／平方米，月租金96247.20元，季度租金288742元；2015年8月19日至2016年8月18日租金单价为每月127.20元／平方米，月租金102022.03元，季度租金306066元。租金每季度支付一次，乙方需至少提前15日将每期租金预付给甲方。五、双方的权利义务：合同期满前，甲方因特殊情况需要提前终止租赁合同，应提前三个月书面通知乙方，并承担3个月租金的违约金。合同期满前，乙方因特殊情况需要提前终止租赁合同，应提前三个月书面通知甲方，并承担3个月租金的违约金。六、保证金：1、为保证乙方合理地使用该房屋及其配套设施，在本合同签订时，乙方应向甲方缴纳保证金165320元整。2、退房手续办理完成后，甲方将保证金退还给乙方，保证金不计利息。八、违约责任：2、乙方如逾期1个月未缴纳房屋租金，甲方有权单方面解除合同，并且由此造成的一切损失由乙方承担。3、若乙方未按约支付租金或物业管理费、水费、电费、停车费等其它相关费用，甲方有权从保证金中扣除拖欠款项，扣除款项明细甲方需书面通知乙方，乙方在收到甲方扣款明细后10日内补足保证金，否则甲方有权单方面解除合同。5、乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方面解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还，如乙方造成的损失金额大于保证金，甲方对差额部分享有追偿权。（1）未经甲方书面许可擅自将承租的房屋转租、转借他人使用；（2）擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；（3）拖欠租金或物管费、电费、水费等相关费用逾期达一个月。6、如因乙方违约导致甲方采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由乙方承担。
合同签订后，渝高公司将房屋交付给恒隆公司使用。
庭审中，原告渝高公司和被告恒隆公司均认可被告2015年2月19日之前的租金已经交清，2015年2月19日至2015年5月18日这个季度交了10万，付款时间2015年5月15日。2015年12月11日付了5万，2015年12月17日付了10万，共计付款25万元。
另查明，原告渝高公司于2015年7月与上海锦天城（重庆）律师事务所签订《法律服务合同》，由渝高公司委托上海锦天城（重庆）律师事务所代理本案，渝高公司为此支付了法律服务费共30000元。
被告称由于经济状况不好，公司决定退租，于2015年11月3日前向原告发出解除函，但发函后原告没有书面回复。2015年11月3日，原被告办理了房屋移交手续，双方达成了解除合同的合意，同意2015年11月3日解除合同。
上述事实，有房屋租赁合同、房地产权证、法律服务合同等在案佐证，足以认定。
本院认为，原告渝高公司与被告恒隆公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告恒隆公司作为承租人，应当严格依约履行支付租金的合同义务。2015年2月19日至2015年8月18日租金单价为每月120元／平方米，月租金96247.20元，季度租金288742元；2015年8月19日至2015年11月18日租金单价为每月127.20元／平方米，月租金102022.03元，季度租金306066元。为此，从2015年2月19日至2015年11月3日期间，被告恒隆公司共欠缴租金金额为：288742元／季度＊2个季度＋102022.03元／月＊2个月＋102022.03元／月÷30天＊16天-250000元=585939.81元，现原告主张732538.19元，对超出部分的房屋租金本院不予支持。
关于保证金，根据租赁合同第八条第五项的约定，乙方拖欠租金或物管费、电费、水费等相关费用逾期达一个月。甲方有权单方面解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还。本案中，被告拖欠了原告超过一个月的租金，原告有权将被告缴纳的保证金165320元作为违约金，不予退还。被告也同意将保证金作为解除合同的违约金。因此，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于逾期支付租金的利息损失，由于原告的第二、三项诉讼请求均是基于被告拖欠租金逾期一个月以上的这一违约行为，如前所述，被告缴纳的保证金已经作为违约金不再退还，原告也无证据证明该违约金不足以弥补其损失，故对原告要求的逾期支付租金的利息损失，本院不予支持。
关于律师费，根据租赁合同第八条第六项的约定：因乙方违约导致甲方采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由乙方承担。被告也表示愿意承担律师费30000元，故对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆恒隆资产管理股份有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆渝高新兴科技发展有限公司支付2015年2月19日至2015年11月3日欠付的房屋租金585939.81元；
二、被告重庆恒隆资产管理股份有限公司缴纳的履行保证金165320元作为其违约行为的违约金，原告重庆渝高新兴科技发展有限公司不再退还；
三、被告重庆恒隆资产管理股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司律师费30000元；
四、驳回原告重庆渝高新兴科技发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费13380元，由被告重庆恒隆资产管理股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 贺前春
人民陪审员 徐玉凤
人民陪审员 吴海燕
二〇一六年一月十九日
书 记 员 陈 瑜