山东省郯城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郯民初字第1654号
原告徐勤友
委托代理人李永成，山东衡正源律师事务所律师。
委托代理人陈洪浩，山东俊锦律师事务所律师。
被告郯城县郯城街道龙泉街居民委员会（下称龙泉街居委会）
法定代表人赵青春，主任。
委托代理人徐勤生
委托代理人袁德胜，山东师郯律师事务所律师。
被告郯城县龙泉房地产开发有限责任公司（下称龙泉房地产公司）
住所地：龙泉居委会院内。
法定代表人李如峰，经理。
被告吴清华
委托代理人张鹏举，山东鹏举律师事务所律师。
原告徐勤友与被告龙泉街居委会、龙泉房地产公司、吴清华恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐勤友及其委托代理人李永成、陈洪浩，被告龙泉街居委会的委托代理人徐勤生、袁德胜，被告龙泉房地产公司的法定代表人李如峰，被告吴清华及其委托代理人张鹏举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐勤友诉称，2003年9月27日原告与被告龙泉街居委会签订协议书，将原告位于人民路面积为258.477平方米的房屋所有权及相应土地使用权永久转让给被告龙泉街居委会使用，被告龙泉街居委会支付原告房屋价款30万元，并为原告安置13米×14米的宅基地两位。协议签订后，被告龙泉街居委会向原告支付价款30万元，并安排了宅基地，原告将上述房产交给被告龙泉街居委会，但未办理房产变更登记。此后被告龙泉街居委会、龙泉房地产公司与被告吴清华签订转让协议，将上述房产转让给了被告吴清华，房产在被告吴清华占有期间，房屋部分毁损，造成经济损失30余万元。因被告龙泉街居委会始终不能为原告办理安置宅基地的土地使用证，因而发生争议，经临沂市中级人民法院（2013）临民一终字第1145号终审判决，解除了原告与龙泉街居委会签订的房地产转让协议。原告根据上述终审判决要求三被告返还房地产、恢复原状并赔偿损失未果，为此诉请法院判令三被告返还原告位于人民路北侧的房地产，对毁损房屋恢复原状，并赔偿损失30万元，本案的诉讼费用由三被告承担。
被告龙泉街居委会辩称，2003年9月27日在合法自愿的基础上，被告龙泉街居委会与原告签订房地产转让协议，系当事人的真实意思表示，协议履行完毕至今十余年，且被告龙泉街居委会因开发宇大步行街，已于2004年8月与被告吴清华签订协议，将上述房产作为安置房转让归吴清华所有，被告吴清华取得上述房产属善意取得，依法不应返还。（2013）临民一终字第1145号终审判决认定事实错误，判决解除被告龙泉街居委会与原告签订房地产转让协议缺乏法律依据，为此建议法庭驳回原告的诉讼请求。
被告龙泉房地产公司辩称，被告龙泉房地产公司虽在被告龙泉街居委会与被告吴清华签订的协议书上盖章，但被告龙泉房地产公司不是合同当事人，协议书约定的权利义务均不涉及被告龙泉房地产公司，因此原告以龙泉房地产公司为被告提起诉讼无法律依据，因此被告龙泉房地产公司在本案中不承担任何责任。
被告吴清华辩称，2004年8月1日被告龙泉街居委会、龙泉房地产公司与被告吴清华签订协议书，被告龙泉街居委会以43万元的价格将位于人民路北的房地产一宗转让给被告吴清华，同年8月30日被告吴清华向被告龙泉房地产公司交纳购房款31万元，剩余12万元以拆迁补偿款折抵，被告龙泉街居委会将建设用地使用证和房产证交给被告吴清华，涉案房产由吴清华占有、管理至今，由于种种原因至今未能办理产权变更登记。原告将房产转让给被告龙泉街居委会后，便不再享有涉案房产的任何权利，被告吴清华占有使用该房产，原告无权干涉。被告吴清华并非（2013）临民一终字第1145号案件的当事人，该案判决对吴清华无法定拘束力，原告以吴清华为被告提起诉讼违反了合同相对性原则，因此建议法庭驳回对被告吴清华的诉讼请求。
经审理查明，2003年9月27日原告与被告龙泉街居委会（原城里三居委会）签订协议书，协议约定：将原告位于人民路北、集体土地建设用地使用证号为郯集建（92）字第113910号、城镇私房所有权证号为郯城房字第12-2**号、土地面积为258.477平方米、建筑面积为242.64平方米房产一宗永久转让给被告龙泉街居委会使用；被告龙泉街居委会支付原告房屋价款30万元，并为原告安置13米×14米的宅基地两位；被告龙泉街居委会付清款后原告将土地使用权证和房产证交给被告龙泉街居委会，产权转移手续由居委会办理。协议签订后，被告龙泉街居委会向原告支付价款30万元，并安排了宅基地，原告将上述房产交给被告龙泉街居委会，但未办理房产变更登记。2004年8月1日被告龙泉街居委会、龙泉房地产公司与被告吴清华签订协议书，该协议约定：被告龙泉街居委会将上述房产转让给了被告吴清华；房产价款为43万元，除了以被告吴清华的拆迁补偿款12万元折抵部分房款外，吴清华应支付剩余价款31万元；房款交清后被告龙泉街居委会将产权证交给吴清华并出具产权过户证明手续，相关费用由吴清华负担2004年8月30日被告吴清华付清房款后，被告龙泉街居委会将产权证交给被告吴清华，上述房产由吴清华占有使用。
被告龙泉街居委会为原告安置的两位宅基地因土地性质等原因不能办理建设用地使用证，为此双方发生争议，原告于2011年以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，请求解除双方于2003年9月27日签订的房地产转让协议，同时请求返还房屋并赔偿损失，一审作出（2011）郯民初字第2253号民事判决。原告不服判决提起上诉，二审法院裁定发回重审。重审后一审法院作出（2012）郯民重初字第5号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告仍不服判决再次上诉，二审法院认为，双方协议约定的被告龙泉街居委会为原告安置宅基地两位虽为当事人的真实意思表示，但该约定与国家有关土地政策和法律相悖而履行不能，为此作出（2013）临民一终字第1145号民事判决，撤销（2012）郯民重初字第5号民事判决，解除原告与被告龙泉街居委会于2003年9月27日签订的房地产转让协议，驳回原告的其他诉讼请求。被告龙泉街居委会不服（2013）临民一终字第1145号民事判决申请再审，2015年5月20日山东省高级人民法院作出（2015）鲁民申字第370号民事裁定，驳回了被告龙泉街居委会的再审申请。
另查明，涉案房产在脱离原告占有期间，部分房屋毁损，经原告委托，2014年3月27日临沂市东泰价格事务所有限公司作出临东泰评报字（2014）第60号价格评估报告书，评估结论为部分房屋毁损损失共计33188.44元，房屋租金损失为267645.23元，损失合计300833.67元。三被告对上述评估报告提出异议，但均未申请重新评估。根据现场照片及当事人陈述查明，涉案房产中79.20平方米砖混结构门面房依然存在，55.44平方米砖木结构南房及东、西房各27平方米已由被告吴清华翻建，54平方米砖木结构北房已毁损，根据评估报告毁损北房损失价值为8510.83元。
上述事实，有原告举证提供的集体土地建设用地使用证、城镇私房所有权证、协议书、生效法律文书等书证，被告龙泉街居委会等书证，被告吴清华举证提供的协议书、房款收据、房产现状照片及当事人陈述证明，相关证据经质证后均已收入卷宗。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。根据该条规定，不动产的交付是以变更登记为要件的，涉案房产虽经两次协议转让，但均未办理变更登记，故该房产所有权尚未发生转移，仍归原告所有。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案案情，原告与被告龙泉街居委会2003年签订的房地产转让协议已由（2013）临民一终字第1145号民事判决而解除，被告龙泉街居委会作为合同相对人，被告吴清华作为实际占有人，均对涉案房产负有返还责任，原告作为产权人要求上述二被告返还房产的诉讼请求，合法有据，应予支持；鉴于55.44平方米砖木结构南房及东、西房各27平方米已由被告吴清华翻建，54平方米砖木结构北房已毁损，涉案房产发生重大改变，不宜恢复原状，可现状返还；对于毁损的54平方米砖木结构北房，可依照评估报告中该房损失价值，由合同相对人即被告龙泉街居委会予以赔偿，原告主张的租金损失为期待利益，并根据合同于2013年方经判决解除的实际情况，原告的该项主张有失公允，本院不予支持。被告龙泉街居委会不同意返还房产的答辩意见与法相悖，本院不予采纳，鉴于被告龙泉街居委会未主张返还购房价款，对此本案不予处理。被告龙泉房地产公司并非合同相对人，不享有合同权利亦不承担合同义务，故在本案中不承担责任。被告吴清华在本案中不同意返还房产而未提出其它诉讼主张，故对其相关权益可根据其与被告龙泉街居委会之间的合同关系另行主张，本案不予理涉。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告郯城县郯城街道龙泉街居民委员会、吴清华返还原告徐勤友集体土地建设用地使用证号为郯集建（92）字第113910号、城镇私房所有权证号为郯城房字第12-2**号的房地产一宗；
二、被告郯城县郯城街道龙泉街居民委员会赔偿原告徐勤友房屋毁损造成的损失8510.83元；
三、被告郯城县龙泉房地产开发有限责任公司不承担责任；
四、驳回原告徐勤友的其它诉讼请求。
上述一、二项限于判决生效后十五日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，原告徐勤友负担2900元，被告郯城县郯城街道龙泉街居民委员会负担2900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 徐 明
审 判 员 周东方
人民陪审员 滕 猛
二〇一五年九月三十日
书 记 员 郑安丽