云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云06民终1616号
上诉人（原审原告）云南滇能牛栏江水电开发有限公司（统一社会信用代码：91530600753551712X），住所地：云南省昭通市昭阳区珠泉路117号。
法定代表人上官朝锋，系公司总经理。
上诉人（原审原告）彝良滇能洛泽河流域发电有限公司（统一社会信用代码：915306287506615021），住所地：云南省昭通市彝良县钟鸣乡木龙村。
法定代表人上官朝锋，系公司总经理。
委托代理人张高见，云南联宇律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人白梅，云南联宇律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审被告）云南昭通高桥发电有限公司（统一社会信用代码：91530600216972415H），住所地：云南省昭通市昭阳区珠泉路117号。
法人代表周建峰，系公司董事长。
委托代理人罗昆，云南宏通律师事务所律师。
上诉人云南滇能牛栏江水电开发有限公司（以下简称滇能水电公司）、彝良滇能洛泽河流域发电有限公司（以下简称彝良发电公司）与上诉人云南昭通高桥发电有限公司（以下简称高桥发电公司）房屋租赁合同�纷一案，不服昭阳区人民法院（2016）云0602民初3217号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审法院经审理确认的法律事实：2008年6月，被告高桥发电公司修建其位于昭阳区××号的综合办公楼。2008年6月4日，原、被告共同的上级管理公司云南滇能（集团）控股公司下达滇能建[2008]31号文件，该文件确定：被告高桥发电公司修建的综合办公楼建筑面积控制在5005㎡，第二次装修费用标准控制在600元/㎡以内，二次装修由承租方（牛栏江公司和洛泽河公司，即本案二原告）共同出资，建成后免收一定期限的房屋租赁费。原、被告按照滇能建[2008]31号文件履行，被告高桥发电公司修建完综合办公楼，二原告出资对该楼第二至六层楼进行第二次装修，装修完毕后，被告高桥发电公司将该办公楼的第三层、第四层的半层共计1500㎡出租给滇能水电公司使用，将第二层的半层和第四层的半层约750㎡出租给彝良发电公司使用，自2009年10月至2010年12月，共计15个月时间，二原告未支付房屋租金。2011年1月1日，被告高桥发电公司分别与原告滇能水电公司、彝良发电公司订立《房屋租赁合同》，二原告仍承租原租赁房屋，每月按每平方米25元计算租金，租赁期限为自2011年1月1日年至2013年12月31日，租赁期满后，原告滇能水电公司支付了租金135万元，彝良发电公司支付了租金67.5万元。被告高桥发电公司将该办公楼整体对外转让，要求二原告腾退租赁房屋，二原告从2014年1月使用至6月后搬离租赁房屋，未支付租金。二原告认为其多支付了房租，找被告进行协商未果，诉至本院。
原审法院审理认为：原、被告按其共同上级管理公司云南滇能（集团）控股公司下达滇能建[2008]31号文件要求，进行办公楼修建、装修及�赁，已实际履行近五年时间，双方均认可应当遵守滇能建[2008]31号文件要求。故本院可按滇能建[2008]31号文件规定确定双方权利义务，并结合法律规定评判双方民事行为。对二原告第二次装修办公楼的费用，结合文件内容确定为（5005㎡÷7）×5×600元/㎡=2145000元。该2145000元装修费用，依据原、被告双方共同认可的滇能建[2008]31号文件规定，可用于折抵租金。因该文件未确定房屋租金标准，也未确定二原告用装修费用折抵房屋租金的期限，故本院结合原、被告后期订立的房屋租赁合同确定二原告支付房屋租金标准（即每月按每平方米25元计算租金），较为恰当。二原告租赁21个月未支付房租，其应当支付的租金分别为：滇能水电公司1500㎡×25元/㎡、月×21个月=787500元，彝良发电公司750㎡×25元/㎡、月×21个月=393750元，共计1181250元。二原告多支付的租金为2145000元-1181250元=963750元。其中滇能水电公司多支付的租金为：963750×[1500㎡÷（1500㎡+750㎡）]=642499.99元,彝良发电公司多支付的租金为：963750×[750㎡÷（1500㎡+750㎡）]=321250.01元。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案诉讼时效期间应从二原告知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即2014年1月1日起计算至2015年12月31日。原告方自2014年至2016年期间曾多次向被告高桥发电公司主张相应权利，故本案存在诉讼时效中断的情形，并未超过二年诉讼时效期间。被告高桥发电公司主张本案已超过诉讼时效期间，与本院已查明的事实和法律规定不符，不予支持。
被告高桥发电公司主张二原告租赁其房屋18个月未支付租金，故二原告第二次装修房屋的费用已与应当支付的租金相冲抵。本院结合滇能建[2008]31号文件规定标准确定二原告的二次装修费用为2145000元，结合原、被告订立房屋租赁合同约定租金标准，确定二原告在21个月未支付的租金为1181250元，如果两相冲抵，显失公平。故对被告高桥发电公司此一主张，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南昭通高桥发电有限公司退还原告云南滇能牛栏江水电开发有限公司租金642499.99元，退还原告彝良滇能洛泽河流域发电有限公司租金321250.01元，在本判决生效后30日内履行完毕；二、驳回原告云南滇能牛栏江水电开发有限公司、彝良滇能洛泽河流域发电有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费34027元，由原告云南滇能牛栏江水电开发有限公司负担16099元，原告彝良滇能洛泽河流域发电有限公司负担8293元，被告云南昭通高桥发电有限公司负担9635元。
一审宣判后，云南滇能牛栏江水电开发有限公司、彝良滇能洛泽河流域发电有限公司、云南昭通高桥发电有限公司均不服，提出上诉。
云南滇能牛栏江水电开发有限公司、彝良滇能洛泽河流域发电有限公司提起上诉�请求支持上诉人一审全部诉讼请求。具体理由：一、一审认定事实错误，将上诉人的装修费认定为2145000元，上诉人牛栏江公司、洛泽河公司、高桥公司三家分别签订的装修工程价款为3327149.28，超出了一审认定的装修金额,且该三份装修合同经质证上诉人高桥公司无异议；二、一审认定上诉人装修面积并非实际结算的面积，且31号文件确定的价格仅仅是指导性预算价格并非实际决算价格，上诉人装修面积约4000㎡，而非一审认定3128㎡；三；被上诉人同昭通市鑫吉隆商贸有限公司及广东中泰家具实业有限公司签订的综合办公楼家具物资采购协议的价款分别为366447.8元和343600元，两笔款项均由上诉人实际代付;四、二上诉人支付的装修款为4854829.96元，扣除21个月的房租，被上诉人高桥公司应返还3403579元。
云南昭通高桥发电有限公司上诉称：一、上诉人同被上诉人三公司均隶属于云南滇能（集团）控股公司，根据控股滇能公司（2008）17号文件批复办公楼和公寓的设计要求满足三个公司的办公和居住要求，同时第31号文件也明确二次装修的费用由二被上诉人共同出资，建成后免收一定期限房屋租赁费，办公楼建成后被上诉人使用了18个月。2011年1月1日双方签订了三年的房屋租赁合同，合同到期后二被上诉人使用至2014年6月才腾退房屋。结合二被上诉人经一审查明支付的装修费为2145000元及分配给其使用的70套公寓，双方已经按照31号文件的规定抵扣完结；二、本案已经超过了诉讼时效；三、本案案情重大不适用独任审判。
本案在二审中双方对原审认定的事实，上诉人云南滇能牛栏江水电开发有限公司、彝良滇能洛泽河流域发电有限公司提出异议认为：原审认定其装修的面积为3128.125㎡，工程单间为600元/平米，工程量和工程单价与客观事实不符，实际工程量约4000㎡。原审认定其支付的装修款金额与客观实际不符，一审庭审中经双方质证认可的装修合同金额已达3327149.28元。云南昭通高桥发电有限公司提出异议认为：根据滇能建（2008）31号文《关于云南昭通高桥发电有限公司综合办公楼和公寓楼建设方案的批复》及2011年1月1日至2013年13月31日双方签订的房屋租赁协议足以认定双方约定的二次装修资金免收一定期限房屋租赁费已经履行完毕。其余的事实，双方无异议，应予以确认。上诉人提出的异议，将结合争议焦点综合予以评判。
归纳双方的主张，本案二审的争议焦点为：一、上诉人云南昭通高桥发电有限公司主张根据滇能建（2008）31号文件的规定已经同上诉人云南滇能牛栏江水电开发有限公司、彝良滇能洛泽河流域发电有限公司抵扣完二次装修资金是否合理？二、上诉人�南昭通高桥发电有限公司是否应当返还超过房屋租金的二次装修款给云南滇能牛栏江水电开发有限公司、彝良滇能洛泽河流域发电有限公司？
针对本案争议的焦点，本院评议认为。
一、关于本案是否应当适用滇能建（2008）31号文件作为双方装修资金的结算。1、原审法院在审理过程中双方对该文件的证据三性表示认可，应对该文件的指导性确认；2、该文件明确综合办公楼二次装修范围包含所有办公设备及配置，故对办公楼装修的合理支出应予支持。
二、关于上诉人滇能水电公司、彝良发电公司提出一审认定其支付的装修款项为2145000元没有事实依据的上诉理由。虽然双方对滇能建（2008）31号文件的指导性均认可，但该文件并非对房屋装修款的结算，应结合装修合同及装修结算凭证确定装修款。根据原审庭审时双方对滇能水电公司、彝�发电公司提供的证据四、五、六的证据三性均无异议，故对上述三份证据确定的装修款3327149.28元应予认定。
三、关于上诉人滇能水电公司、彝良发电公司提出其支付了购买办公设备款的上诉理由。根据其在原审提交的证据八、九由上诉人高桥发电公司同昭通市鑫吉隆商贸有限公司、广东中泰家具实业有限公司签订的《综合办公楼办公家具物资采购协议书》的约定及付款凭证，由滇能水电公司支付了家具款366447.8元，由彝良发电公司支付了家具款343600元。上述家具款虽原审时上诉人高桥发电公司不予认可，但根据合同签订及付款凭证，足以认定二上诉人支付了该家具款项，故对该家具款理应认定。
四、关于上诉人滇能水电公司、彝良发电公司提交的证据七、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七，上述合同签订时间在双方当事人原审�确认的装修入住的房屋的时间之后，且上述款项原告方不能证实系装修的必备设施，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故对上诉人滇能水电公司、彝良发电公司的该主张不予支持。
五、关于上诉人高桥发电公司提出上诉人滇能水电公司、彝良发电公司支付的装修款已经抵扣房租的上诉理由。双方共同确认的滇能建（2008）31号文件未对抵扣房屋租金的时间明确界定，同时根据双方在2011年1月1日签订的租赁合同，上诉人滇能水电公司、彝良发电公司一年的租金为675000元，二上诉人支付的二次装修款近四百万元左右，若只抵扣2011年1月1�前15个月的房租显失公平。故高桥发电公司提出滇能水电公司和彝良发电公司支付的二次装修款已经同房租抵扣完结的上诉理由不能成立，不予采纳。
六、关于上诉人高桥发电公司提出本案已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案诉讼时效期间应从上诉人滇能水电公司、彝良发电公司知道或者应当知道权利被侵害�起计算，即2014年1月1日起计算至2015年12月31日。上诉人滇能水电公司、彝良发电公司自2014年至2016年期间曾多次向高桥发电公司主张相应权利，故本案存在诉讼时效中断的情形，并未超过二年诉讼时效期间。
七、关于上诉人高桥发电公司提出本案法律关系复杂，涉案标的大，不适用独任审判的上诉理由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定“基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定”。本案适用独任审理并没有违反法律的规定，故上诉人高桥发电公司的该上诉理由不能成立。综上，根据原审庭审质证认证的证据应当认定滇能水电公司支付的二次装修款为3571377.08元，彝良发电公司支付的二次装修款为465820.00元，共计4037197.08元。另，原审法院根据双方后期签订的租赁合同确定房租应予支持，滇能水电公司和彝良发电公司租赁高桥发电公司房屋21个月未支付房租，应当支付的租金分别为：滇能水电公司1500㎡×25元/㎡、月×21个月=787500元，彝良发电公司750㎡×25元/㎡、月×21个月=393750.00元，共计1181250.00元。滇能水电公司多支付的租金为：3571377.08元-787500元=2783877.08元。彝良发电公司多支付的租金为465820元-393750.00元=72070.00元。
综上所述，原判认定部分事实不清，适用法律不当，本院依法改判。上诉人滇能水电公司和彝良发电公司的部分上诉理由成立，本院予以采纳。上诉人高桥发电公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、撤销昭通市昭阳区人民法院（2016）云0602民初3217号民事判决；
二、由上诉人云南昭通高桥发电有限公司在本判决生效之日起三十日内退还上诉人云南滇能牛栏江水电开发有限公司租金2783877.08元；退还上诉人彝良滇能洛泽河流域发电有限公司租金72070.00元。
三、驳回上诉人云南滇能牛栏江水电开发有限公司和彝良滇能洛泽河流域发电有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费34027.00元，由上诉人云南滇能牛栏江水电开发有限公司负担12027.00元，由上诉人彝良滇能洛泽河流域发电有限公司负担3000.00元，由上诉人云南昭通高桥发电有限公司负担19000.00；二审案件受理费34027.00元，由上诉人云南滇能牛栏江水电开发有限公司负担12027.00元，由上诉人彝良滇能洛泽河流域发电有限公司负担3000.00元，由上诉人云南昭通高桥发电有限公司负担19000.00。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。
审判长 周严惠
审判员 陈 丹
审判员 余 帅
二〇一七年九月二十五日
书记员 刘明琼