陕西省洋县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0723民初91号
原告：肖玉存，又名肖玉椿，男，陕西省洋县人。
委托诉讼代理人：何永超，陕西秦汉律师事务所律师。
被告：洋县三盛商贸有限公司。
法定代表人：梁咏，公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：梁峰，该公司工作人员。
原告肖玉存与被告洋县三盛商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告肖玉存及其委托诉讼代理人何永超均到庭参加诉讼，被告洋县三盛商贸有限公司法定代表人梁咏及委托诉讼代理人梁峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告订立的厂房、场地租赁合同；2、判令被告腾退所租赁的厂房、场地并恢复原状；3、判令被告按年租金65000元向原告支付自2017年5月1日起至腾退之日止期间的租金及之前下欠的租金5000元；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：1、判令被告将违约转租获利的20672元退付给原告；2、原告不退还被告已经交纳的1万元保证金；3、判令被告投入的一切设施归原告所有。事实和理由：2012年2月20日，原告与梁永盛订立了厂房、场地租赁合同。约定：梁永盛租赁原告厂房、场地等。租赁期限自2012年3月1日起至2034年10月31日止，计22年零8个月，年租金为人民币76000元。2013年3月22日，原告与梁永盛，以及被告公司法定代表人梁咏三方共同签订了“合同变更说明”，将原告与梁永盛订立的厂房、场地租赁合同中的乙方梁永盛，变更为被告洋县三盛商贸有限公司，合同内容其他条款不变。2015年6月，由于西城高铁修建征用了该租赁场地西北角部分位置，原、被告协商将原来约定的年租金76000元，变更为年租金65000元。此后，被告也按照约定向原告支付了2015年5月1日至2016年4月30日年度的租金65000元；2016年5月1日至2017年4月30日年度的租金，被告仅交纳60000元，下欠5000元租金未支付。2017年4月，原告要求被告按照约定支付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金以及前期下欠的5000元租金，被告推诿不予支付。另外，被告违反合同约定，将厂房、场地转租给他人从中获利。
被告洋县三盛商贸有限公司辩称，1、原、被告签订《厂房、厂地出租合同》，被告租赁位于五里塬洋县种猪场的厂地属实。被告租赁场地用于对非金属矿物的加工使用；2、请法院驳回原告不合理的诉讼请求；3、原告向被告赔付西城高铁征用款；4、原告向被告赔付停工损失并顺延合同期限；5、原告收取了被告租金后，被告即拥有厂房场地的使用权，原告私自将场地内西北角部分位置让西城高铁征用，并将赔付款占为已有，侵害了被告的权益。租赁期间，原告于2017年8月将工厂大门焊住、锁闭,2015年5月至今，因原告的过错行为致被告无法实现经济效益，给被告造成损失。
本院经审理认定事实如下：2004年12月30日，原告肖玉存与国营洋县种猪场签订《土地租赁合同》，约定：国营洋县种猪场将位于洋县五里塬靠西苎溪河附近的两丘土地租赁给原告肖玉存，租赁期限30年，自2004年11月1日至2034年10月31日止。租赁期间，原告肖玉存在该土地上办企业。
2012年2月20日，原告肖玉存又将上述土地及所建房屋、机井、水电等出租给梁永盛经营使用，双方签订《厂房、场地出租合同》。约定：租赁期限为22年零8个月，自2012年3月1日至2034年10月31日止。年租金76000元。第一次年租金先付后用，以后租金，在租金期满前一个月支付。合同第三条约定：“梁永盛在租期内，未经肖玉存同意，不得将所租一切设施，转借或转租给他人，更不能借转租获利，否则，按违约对待。肖玉存可终止合同，收回所租一切设施……”、“合同期内，如遇国家征用该地或大的政策性变动，双方均无违约责任，本合同终止……”、“梁永盛需交纳1万元设施损坏、维修保证金……”。该1万元保证金已经实际向原告交纳。
2013年3月22日，经原告肖玉存与梁永盛，以及本案被告洋县三盛商贸有限公司法定代表人梁咏三方协商，将原来2012年2月20日原告肖玉存与梁永盛签订的《厂房、场地出租合同》进行变更，将合同中的乙方梁永盛变更为本案被告洋县三盛商贸有限公司，合同其他条款均不变。即《厂房、场地出租合同》的相对方变更为：原告肖玉存、被告洋县三盛商贸有限公司。此后，被告洋县三盛商贸有限公司使用该场地进行非金属矿物的加工，包括对矿物的进料、破碎、沉淀、晾晒等。
2015年，因西城高铁修建征用了该厂房、场地内西北角的部分位置，原、被告即协商将原来的年租金76000元，变更为年租金65000元。经双方一致同意后，被告也实际向原告交纳了2015年5月1日至2016年4月30日年度的租金65000元。2016年4月30日的租金，被告已经向原告交纳清楚，双方无争议。2016年5月1日至2017年4月30日年度的租金，被告已向原告交纳60000元，下欠5000元未支付。后经催要，被告未向原告交纳下欠的租金，被告亦未向原告腾退厂房、场地。
另查，2015年9月14日，被告公司法定代表人梁咏未经原告肖玉存同意，将前述厂房、场地租赁给案外人何军使用了近7个月时间，何军租赁厂房进行石英石破碎微粉加工和销售，被告公司法定代表人梁咏与何军约定每月租金按8000元计付。
审理中，原告提交的身份证及户口本复印件、《土地租赁合同》、营业执照、《厂房、场地租赁合同》及合同变更说明、手机短信截屏图片、违约情况陈述、通话记录及短信、照片、施工日志、丈量绘图说明、车间图片、电费明细、何军证明及租赁加工合同、车间工作面照片等合法有效，予以认定。对被告提交照片的合法性、真实性予以认定，对关联性不予认定。
本院认为，本案争议的焦点在于：（一）本案《厂房、厂地出租合同》及合同变更说明的租赁期限效力问题；（二）原告主张解除合同是否成立的问题；（三）本案年租金的计算问题；（四）原告诉中请求中主张被告法定代表人梁咏违反合同约定转租获利、本案保证金是否退还、被告投入的设施归属的问题；（五）被告辩解的原告向被告赔付西城高铁征用款、原告于2017年8月工厂大门焊住、锁闭，原告向被告赔付损失并顺延合同期限等是否成立的问题。
针对第一个争议的焦点，本案《厂房、厂地出租合同》及合同变更说明的租赁期限效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案原、被告在《厂房、厂地出租合同》中约定租赁期限为22年零8个月，自2012年3月1日至2034年10月31日止。该约定期限已超过20年，与法相悖。故该合同期限自2012年3月1日起，超过20年期限的约定无效。未超过20年期限的约定有效。
针对第二个争议的焦点，原告主张解除合同是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案被告拖欠原告租金经催收仍未履行，另外，被告公司法定代表人梁咏在实际经营过程中未经原告同意，将相关厂房、场地转租给案外人何军，显属违约。因被告的行为致使合同目的不能实现，本案解除合同的条件已经成就，故原告解除合同的主张成立。
针对第三个争议的焦点，本案年租金的计算问题。2015年经原、被告协商将原来的年租金76000元，变更为年租金65000元，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，亦不损国家、集体、第三人利益，予以准许。且被告也实际向原告交纳了2015年5月1日至2016年4月30日年度的租金65000元。2016年5月1日至2017年4月30日年度的租金，被告已交纳60000元，下欠5000元租金未支付。故被告需要向原告支付2016年5月1日至2017年4月30日下欠的租金5000元，自2017年5月1日至腾退厂房、场地之日止按照年租金65000元计付。
针对第四个争议的焦点，原告诉中请求中主张被告法定代表人梁咏违反合同约定转租获利、本案保证金是否退还、被告投入的设施归属的问题。本案《厂房、厂地出租合同》中明确约定：1万元保证金系“设施损坏、维修保证金”，审理中，原告未提交相关证据证明其厂房、场地设施的损坏及相关维修情况，故原告需向被告退还该1万元保证金。对被告法定代表人转租获利以及被告投入的设施归属问题，因与本案不属同一法律关系，不宜合并审理。对原告请求中该两项主张予以驳回。
针对第五个争议的焦点，被告辩解的原告向被告赔付西城高铁征用款、原告于2017年8月将工厂大门焊住、锁闭，原告向被告赔付损失并顺延合同期限等是否成立的问题。被告主张由于原告的行为给其造成损失，审理中，被告未向本院提起反诉，视为被告对其诉讼权利的处分。另外，2017年1-12月，被告实际在该厂房、场地内施工，每月均消耗电量，有电力局电费明细为证。被告提及的赔付西城高铁征用款之辩解，与本案不属同一法律关系，不宜合并审理。故对被告以上辩解理由不予采纳。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同涉及的租赁期限为六个月以上的，应当采取书面形式。本案原、被告之间《厂房、厂地出租合同》及合同变更说明是双方当事人真实意思表示，合同中租赁期限未超过20年的相关约定内容合法有效，本院予以确认。租赁期限约定超过20年的相关约定内容无效。合同实际履行过程中，因被告未按时交纳租金、未经原告准许而转租的行为符合解除合同的条件，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故原告诉讼请求中要求解除合同，腾退厂房场地，支付租金，合理合法，予以支持，对其余请求不予支持。对被告的辩解意见不予采纳。
依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十九条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、解除本案2012年2月20日签订的《厂房、厂地出租合同》及2013年3月22日签订的合同变更说明。
二、限被告洋县三盛商贸有限公司于本判决生效后十五日内将承租原告位于洋县五里塬的厂房、场地腾清后交还原告，并向原告支付厂房、场地租金至腾清交还之日止（1、被告向原告支付自2016年5月1日至2017年4月30日年度拖欠的租金0.5万元；2、2017年5月1日至腾清交还之日止的租金按照年租金6.5万元的标准计算）。
三、限原告肖玉存于本判决生效后十五日内向被告洋县三盛商贸有限公司退还保证金1万元。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告承担。现原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付给原告，不再向本院交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审判员 叶宝云
二〇一八年三月二十日
书记员 任红武
许方舟