上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1701号
上诉人(原审原告)：翟素美，女，1964年9月20日出生，汉族，住江苏省徐州市。
委托诉讼代理人：黄志伟，上海博和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李冬颖，上海博和律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海海泰房地产(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：丁劲松，董事长。
委托诉讼代理人：李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。
上诉人翟素美因与被上诉人上海海泰房地产(集团)有限公司(以下简称“海泰公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市虹口区(2017)沪0109民初7339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
翟素美上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判海泰公司返还购房款50万元。事实及理由：1、海泰时代大厦3层XXX室、305室房屋的成交系双方对履行主体、价格进行了变更，故海泰公司无权以翟素美违约为由主张没收定金；2、30万元系购房款，海泰公司未经双方协商而单方面将30万元写为定金，不发生定金效力。
海泰公司辩称：翟素美未按约支付房款，海泰公司已给予其宽限期，其仍未支付已构成违约，海泰公司有权没收定金。30万元收据上载明收款事由为“海泰时代大厦3F购房定金”，翟素美主张该款项为购房款，缺乏依据。一审判决正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
翟素美向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《海泰时代大厦商品房预定合同》于2016年1月9日解除；2、海泰公司返还购房款50万元。
一审法院经审理查明，海泰公司系上海市四川北路XXX号海泰时代大厦的开发商。2015年12月11日，海泰公司作为甲方、翟素美作为乙方，双方签订了《海泰时代大厦商品房预定合同》，约定：“乙方向甲方购买海泰时代大厦X层301、302、303、305、306、307、308、309、310、313、315、316、317、318、319、320、321、322、323、325、326、327、328、329、330、331、332、333、335、336、337、338室(以下简称“系争房屋”)，总计建筑面积2,824.42㎡，签约总价为82,755,506元，签约单价为29,300元；乙方同意签订本合同时支付20万元的定金作为双方当事人订立《上海市商品房出售合同》的担保；房款支付节奏如下：2015年12月12日支付房款的2%为180万元，2015年12月20日支付房款的10%为828万元，2016年1月15日支付房款的10%为828万元，2016年2月7日支付房款的8%为6,825,506元，好房贷款支付房款20%为1,600万元，2016年4月15日银行按揭支付房款的50%为4,137万元；本合同签订之日起35日内，即乙方须于2016年1月15日(定金合同签署35日内)前到甲方售楼处与甲方签订《上海市商品房出售合同》，乙方已支付的定金在正式签署《上海市商品房出售合同》后自动转为房款等；在本合同约定的期限内，乙方表示不愿签订商品房出售合同或不来甲方售楼处签订商品房出售合同，甲方有权认定乙方已撤销本合同，甲方无须另行通知乙方即有权处置该房屋，乙方已付的定金不予退还；在本合同中所填写的住所为双方文件的实际送达地址，任何一方可随时按本条款约定书面通知对方后改变其通讯地址，否则若送达至原地址仍视为送达等，同时乙方在该合同的住所地一栏处填写的地址为“江苏省徐州市铜山区上海路XXX号XXX幢XXX单元XXX室”等等。在该合同中记载了手写的一行字“如因乙方资金周转问题不能按约定时间付款，甲方应给予支持和宽限”，翟素美在上述一行字后予以签名。
一审法院另查明，1、2015年12月12日，海泰公司与案外人李某某签订了《海泰时代大厦商品房预定合同》，约定海泰公司将海泰时代大厦3层XXX室(建筑面积62.46平方米)出售给案外人。2016年1月9日，海泰公司与案外人李某某、刘育辰针对3层XXX室签订《上海市商品房出售合同》；同日，海泰公司与案外人苏振民、苏国恒、苏轩驰针对3层305室签订《上海市商品房出售合同》。
2、2015年12月11日，翟素美支付给海泰公司20万元，海泰公司出具收款收据，收款事由“海泰时代3楼定金(房款)”。同月30日，翟素美支付海泰公司30万元，海泰公司出具收款收据，收款事由“海泰时代大厦3F购房定金”。
3、2016年1月1日，海泰公司曾发函给翟素美，函告书言明：“…按照预定合同的约定，贵方应于2015年12月20日前向我司支付房屋部分房价款壹仟零肆万元整(10,040,000元)，现贵方违反《预定合同》第四条的约定，拖延支付定金及房款，经我司多次催讨，至今尚欠玖佰柒拾肆万元整(9,740,000元)。为此，我司正式通知如下：请贵方于2016年1月10日前将拖欠的房款共计人民币9,740,000元支付至我司，如果贵方逾期仍未支付的，我司将另行处置该房屋…”。
同月15日，海泰公司向翟素美发出解约通知，通知言明：“…现贵方违反《预定合同》第四条的约定，拖延支付定金及房款，且又违反《预定合同》第五条的约定，未于2016年1月15日前来售楼处签订《上海市商品房出售合同》，根据《预定合同》第六条的约定，在本合同第五条约定的预订期限内，乙方表示不愿签订商品房预售合同或不来甲方售楼处签订商品房预售合同，甲方有权认定乙方已撤销本合同，甲方无须另行通知乙方即有权处置该房屋，乙方已付的定金不予退还。为此，我司正式通知如下：自该函发出之日起正式解除与您签署的《海泰时代大厦商品房预定合同》，我司有权处置该房屋，您已支付的定金不予退还…”。
4、2016年12月21日，翟素美委托律师向海泰公司致函，表示：“…翟素美按约于签约当日支付定金20万元，又于2015年12月30日支付房款30万元。其后，翟素美以朋友名义购买了上述海泰大厦3层房屋中的303室、305室两套，单价分别为38,000元、49,000元，剩余房屋贵司不同意继续出售给翟素美，已付的50万元房款(包括20万元定金)贵公司不予退还。本律师认为：在翟素美未能按照约定时间付款的情况下，贵司同意给予宽限，之后将303室、305室两套房屋出售给翟素美，且303室、305室两套房屋的出售单价远远高于双方在《海泰时代大厦商品房预定合同》中约定的签约单价29,300元，可以视为双方对原《海泰时代大厦商品房预定合同》的解除，即双方均同意不再按照该预定合同继续履行，互不承担合同项下的违约责任。因此，贵公司应将20万元定金及30万元购房款返还翟素美，以维护公平、诚信的交易原则…”。
一审审理中，翟素美表示：除去翟素美于2015年12月11日、2015年12月30日交付海泰公司的20万元、30万元之外，双方另有两笔往来款项，即1、2015年12月19日，翟素美给付海泰公司15万元，该款是3层308室本来也要签订《上海市商品房出售合同》，但之后没有成交，故之后海泰公司将15万元退还给翟素美。2、2016年1月9日，翟素美给付海泰公司40万元，该款是海泰公司于2016年1月9日将系争房屋中的303、305室与案外人签订《上海市商品房出售合同》，同日翟素美交付海泰公司，之后抵作了303、305室的房款。
2、翟素美在诉状中书写：“…其后，翟素美以朋友名义购买了上述海泰大厦3层房屋中的303室、305室两套，单价分别为38,000元、49,000元，其余房屋海泰公司不同意继续出售给翟素美，已付的50万元房款(包括20万元定金)海泰公司也不同意退还…”。
2017年6月14日庭审中翟素美亦陈述：“…303、305室房屋是包括在预定合同之内的，303、305室房款的支付人是翟素美，翟素美是以他人名义购买的303、305室，如果海泰公司认为303、305室不是翟素美购买的，海泰公司的违约行为是明显的…”。
同年9月13日的庭审中，翟素美陈述为：“…翟素美的朋友知道翟素美购房的情况后要求参与购房，所以翟素美介绍其朋友过来购买海泰公司的房屋。翟素美起诉状上是笔误，当时翟素美仅仅是介绍其朋友过来购买海泰公司的房屋，但并不是介绍朋友来购买303、305室房屋…；当时翟素美是介绍朋友过来购房，并代替朋友支付了一小部分的房款，但翟素美并不知晓海泰公司是将303、305室出售给翟素美朋友，翟素美是事后才知道朋友购买的是303、305室房屋…”。
一审法院认为，本案存在如下争议焦点：一、翟素美、海泰公司未能继续履行《海泰时代大厦商品房预定合同》的责任归属。首先，翟素美、海泰公司之间签订的《预定合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定，翟素美应于2015年12月12日支付180万元，2015年12月20日支付828万元，2016年1月15日支付828万元等等；虽然海泰公司认可“若翟素美不能按约定时间付款的，海泰公司给予宽限”，但对于具体的宽限期限双方并没有明确约定，截止2015年12月29日翟素美理应支付1,000余万元房款，但翟素美仅交付了35万元(12月11日20万元、12月19日15万元)，显然，翟素美缺乏履行合同的诚意及能力。其次，民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化除为法律特别规定所禁止外，均可予以准许。本案中，翟素美对于系争房屋中的303、305室出售情况前后陈述不一，对此，翟素美没有给出合理的解释。从翟素美发给海泰公司的律师函、起诉状及其在2017年6月14日庭审中的陈述综合分析可以判定，翟素美不仅介绍了案外人来与海泰公司签订《预定合同》及《出售合同》，而且还参与了303、305室部分房款的支付，故翟素美对海泰公司与案外人签订《预定合同》及《出售合同》的情况是明知且同意的，在此情况下，由于翟素美、海泰公司的《预定合同》共涉及32套房屋，即便是其中的二套的履行主体发生变更也不影响其余30套房屋的履行。在海泰公司于2016年1月1日发出函告书催促其应于2016年1月10日前付清900余万元后，翟素美仍未在合理期限内履行付款义务，已然构成根本违约，应当适用定金罚则。其后，海泰公司于同年15日向翟素美发出解约通知，该通知已于同月16日到达翟素美留在《预定合同》上的“江苏省徐州市铜山区上海路XXX号XXX幢XXX单元XXX室”地址，海泰公司之举理由正当，故一审法院依法确认双方合同解除日期为2016年1月16日。
二、关于定金的具体数额。2015年12月11日翟素美支付的20万元系合同约定的定金数额，双方均予以确认。后，翟素美于2015年12月30日支付了30万元，对于该30万元，翟素美主张系房款，而海泰公司则认为是翟素美在拖延付款后对于后续保证付款的定金。对此，一审法院认为，在翟素美理应支付1,000余万元房款但其仅交付了35万元的情况下，双方协商追加支付定金亦在情理之中。另，该收据上收款事由一栏明确载明为“海泰时代大厦3F购房定金”，翟素美在收讫该收据后应当明知的。综合以上因素，一审法院认为该30万元系翟素美对于后续付款保证而追加支付的定金。判决如下：一、翟素美与上海海泰房地产(集团)有限公司2015年12月11日签订的《海泰时代大厦商品房预定合同》于2016年1月16日予以解除；二、对翟素美其余的诉讼请求不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《海泰时代大厦商品房预定合同》系翟素美、海泰公司真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。
预定合同虽载有海泰公司在翟素美遇资金困难时给予宽限，但宽限理应以合理期限为限。翟素美未按约支付房款，经海泰公司发函催讨，翟素美仍未在合理期限内付款已构成违约，海泰公司有权没收定金。翟素美以双方合意变更合同为由主张其未违约，与事实不符，本院不予采纳。
关于30万元款项的性质，翟素美支付30万元时收到的收据上收款事由明确载明为“海泰时代大厦3F购房定金”，其应当知晓此笔付款的用途及性质。海泰公司主张30万元为后续保证付款的定金，符合客观事实，本院予以采信。翟素美上诉主张30万元为房款，依据不足，本院难以采纳。
综上所述，翟素美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受费8,800元，由上诉人翟素美负担。
本判决为终审判决。
法官助理何倩
审判长 陈 俊
审判员 徐 江
审判员 俞 璐
二〇一八年二月二十六日
书记员 董佳欣
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……