上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3903号
上诉人(原审原告、反诉被告)：杨培友，男，1975年2月18日出生，汉族，住上海市宝山区。
上诉人(原审被告、反诉原告)：周红杰，男，1960年7月18日出生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人(原审被告、反诉原告)：周德利，男，2008年5月30日出生，汉族，住上海市虹口区。
法定代理人：周红杰，年籍同上诉人周红杰。
上诉人杨培友因与上诉人周红杰、周德利房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初19486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨培友的上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审时的本诉请求，驳回周红杰、周德利的一审反诉请求。事实与理由：杨培友系个人买房，并不违背职业操守及诚信原则，周红杰应当按约支付房屋差价款。
上诉人周红杰、周德利的上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审时的反诉请求，驳回杨培友的本诉请求。事实与理由：周红杰于2016年9月4日以现金方式支付给杨培友人民币(以下币种均为人民币)19万元后，杨培友又指示他人在银行围堵周红杰，要求周红杰再通过银行转账支付2万元定金和16万元差价款，故杨培友共计收到37万元，应当返还16万元。
杨培友向一审法院提起诉讼，请求判令：周红杰、周德利继续履行2016年8月30日签订的房屋买卖合同，支付房屋差价款余款16万元，并返还定金2万元，支付违约金30万元及诉讼保全损失7,840元。周红杰、周德利提出反诉，请求判令：确认双方间的房屋买卖合同解除，杨培友返还多收取的16万元房屋差价款。
一审法院经审理查明事实如下：杨培友系上海正友房地产经纪事务所(以下简称“正友房产”)的法定代表人。上海市宝山区(以下简称：“系争房屋”)系周红杰、周德利所有。2015年6月3日，杨培友与周红杰签订正友房产印制的房地产买卖居间协议，约定杨培友以58万元的价格购买系争房屋，并支付5万元定金。该协议约定杨培友可以转卖系争房屋，周红杰应配合签订转卖合同，超出60万元部分归杨培友所有。正友房产作为居间方在该协议上盖章。
2015年6月25日，经杨培友介绍，周红杰与案外人鲁某某签订房屋买卖合同及特别协议，约定鲁某某以75万元购买系争房屋。同时，杨培友与周红杰解除原先58万元的买卖协议。同日，杨培友出具两份收条，载明收到周红杰系争房屋买卖差额款10万元及7万元，其中10万元之收条有转账凭证相互印证，7万元收条未有实际付款证据。正友房产亦在鲁某某购房协议上盖章。
2016年8月30日，杨培友又与周红杰签订正友地产印制的房屋买卖合同及房屋产权转让协议，约定杨培友以110万元购买系争房屋，杨培友当日支付定金2万元。该买卖合同也约定杨培友可以转让房屋，周红杰应配合签订转卖合同，转卖价高出部分归杨培友所有，若周红杰、周德利违约，则赔偿杨培友违约金30万元。
2016年9月4日，杨培友与其他中介公司合作，介绍案外人梅某某以144万元购买系争房屋，并与周红杰签订房屋买卖合同。当日，梅某某向周红杰转账支付129万元，周红杰当即将其中大部分转账给鲁某某，用于退还房款及赔款。另外，周红杰拒绝向杨培友支付34万元的房屋差价款，当日向杨培友转账付款18万元。杨培友于当日出具一份收条，但记载收到房屋差价款19万元。
一审法院认为，系争房屋已经由双方共同配合转卖给案外人梅某某，故双方于2016年8月30日达成的买卖合同已经解除，杨培友诉称要求继续履行买卖合同、周红杰辩称要求解除买卖合同，均无现实意义。本案争议在于杨培友是否有权依照2016年8月30日之合同约定取得房屋差价款。根据双方的合同来看，杨培友转卖房屋的差价部分应归杨培友所有。但是本案纠纷不能仅从8月30日之合同来判断。根据查明的事实，可以认定杨培友在经营房产中介业务中利用房价快速上涨的趋势和交易信息优势，以个人名义买断房源，然后择机高价出售，赚取差价。此行为违背职业操守和诚信原则，助长房价非理性上涨，应当认为该行为违背公序良俗。根据民法总则的规定，违背公序良俗的民事法律行为无效，故应认定杨培友买断房源赚取差价的行为无效，其不应取得房屋差价款。需要指出的是，本案双方当事人系自愿订立合同，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，故本案之无效应当仅仅局限于杨培友取得房屋差价之约定无效，而且该无效应当限定为相对无效，即相对人提出异议才可认定无效，如此方可兼顾双方利益和社会伦理。具体分析本案客观事实，2016年9月4日，周红杰得知杨培友短短4、5天内就以144万元转卖房屋，差价高达34万元，随即拒绝按约支付所有差价款，此时即可认定双方关于差价款之约定因周红杰之异议而归于无效，故杨培友起诉要求周红杰继续支付剩余差价款及支付违约金等均不能支持。虽然杨培友取得差价款不予支持，但无论从买卖合同角度还是从居间工作角度，其均享有一定的合法权益，而且周红杰自认双方于9月4日商定向杨培友支付19万元，故双方权利义务应当以此为限，予以确认。关于该19万元钱款，杨培友自述其中1万元系退还给鲁某某的中介费，已经由周红杰直接支付给鲁某某，故周红杰实际向杨培友付款18万元，已经履行了双方的约定，双方房屋转卖后利益分配就此了结。另外，根据常理，上述钱款中应当已经包括杨培友支付的2万元定金，故杨培友再主张退还定金，不予支持。周红杰主张其于9月4日支付19万元及18万元，共计37万元，无充分证据予以证明，且37万元之金额已经超过房屋差价，不合常理，故周红杰要求退还多支付的16万元钱款等请求，不予支持。据此判决：一、杨培友要求周红杰、周德利支付房屋差价款16万元，返还定金2万元，支付违约金30万元及诉讼保全损失7,840元等诉讼请求，不予支持；二、周红杰、周德利要求杨培友退还16万元之诉讼请求，亦不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，周红杰、周德利于2017年诉至一审法院，要求撤销2016年8月30日与杨培友签订的房屋买卖合同及房屋产权转让协议，返还16万元，未获法院支持。周红杰、周德利不服，提起上诉。本院经审理后判决驳回上诉，维持原判。
以上事实，有(2017)沪0113民初1839号、(2017)沪02民终4171号民事判决书、审理笔录等为证。
本院认为，正友房产在经营房产中介业务中，以法定代表人杨培友名义与周红杰签订购房合同，利用房价快速上涨的趋势和交易信息优势，找好买家后再居间周红杰与买家签订房屋买卖合同，并赚取约定的房屋差价款。正友房产此行为有违房地产经纪机构从业禁止，而法定代表人杨培友则明显违背职业操守和诚信原则，侵害了房地产交易双方的合法权益。杨培友要求房屋差价款及违约金等的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
周红杰、周德利此前就2016年8月30日与杨培友签订的房屋买卖合同及房屋产权转让协议提起的是撤销权之诉，此次提出合同解除之诉，不属于一案二诉，虽然合同解除已无必要。但其要求返还16万元的诉请已为前案所处理，本案中不作处理。
综上，上诉人杨培友，上诉人周红杰、周德利的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,556元，由上诉人杨培友负担4,056元；由上诉人周红杰、周德利共同负担3,500元。
本判决为终审判决。
法官助理何倩
审判长 陈 俊
审判员 徐 江
审判员 俞 璐
二〇一八年五月十七日
书记员 董佳欣
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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