湖北省武汉市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鄂01行终751号
上诉人（原审原告）李祥，男。
委托代理人焦美红，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）武汉市青山区住房保障和房屋管理局，住所地湖北省武汉市青山区三干道青翠园特1号。
法定代表人高文建，局长。
委托代理人姜莉，该局工作人员。
委托代理人黄新明，湖北扬子律师事务所律师。
原审第三人韩伶俐，女。
上诉人李祥因诉被上诉人武汉市青山区住房保障和房屋管理局（以下简称青山区房管局）房屋管理行政登记一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院作出的（2017）鄂0107行初23号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于武汉市青山区青翠苑小区xxx门xx号房屋（面积为71.3平方米）房屋权属原登记在原告李祥的名下，于2009年10月22日办理产权登记手续。原告李祥因向借贷公司借款，将上述房屋的权属证书原件交给借贷公司。2015年10月13日，一位假冒原告李祥的人与房屋中介人员陈雪燕到中星公证处办理了（2015）鄂中星内证字第27090号委托公证书，委托内容为李祥委托陈雪燕代为办理涉诉房屋的相关事项，其中包含“代为偿还贷款，领取结清证明，注销抵押，代为领取他项权证等相关事宜；待该房屋符合出售条件后，办理该房屋的买卖相关事宜；办理该房屋的房产证及土地证过户相关事宜；代为收取该房屋的售房款及银行贷款，并配合买方办理银行贷款手续。”2015年10月28日，第三人韩伶俐的丈夫黄世国通过房屋中介机构购买权属登记在原告李祥名下的房屋，并与陈雪燕、同丰里公司三方签订存量房居间（买卖）合同，合同约定：“李祥（甲方）将涉诉房屋出售给黄世国（乙方），房屋销售的总价款为465,000元。签订合同时，乙方支付10,000元作为此房购房定金，定金冲抵房款。签订本合同后，乙方在7日内提供贷款资料，由同丰里公司（丙方）代为办理银行贷款，甲方配合办理。待贷款审批通过后，甲、乙双方约定签订正式存量买卖合同，办理房产交易过户手续，同时乙方支付给甲方首付款205,000元。乙方通过商业贷款250,000元。”当日，陈雪燕向第三人韩伶俐出具一张收条，载明：“今收到黄世国购房定金人民币壹万元整”。2015年11月16日，第三人韩伶俐向陈雪燕转账170,000元购房款，陈雪燕亦出具一张收条证实已收到该170,000元。次日，陈雪燕向韩伶俐出具一张收条，载明：“今收到韩伶俐购房款叁万元整”。陈雪燕在上述三张收条中均代签李祥的名字。同月18日，陈雪燕等人向韩伶俐出具一张收条，载明：“今收到韩伶俐购买青山区青翠苑xxx号肆仟元整。下欠壹仟元原房主水、电、汽、物业结清后扣除外剩下付清。”2015年11月16日，陈雪燕以原告李祥代理人的身份与第三人韩伶俐向被告区房管局提交房屋买卖过户申请，并同时提交有双方签订的存量房买卖合同、原房屋权属证书（原件）、李祥身份证明、婚姻状况证明、户口、代理人身份证明及《公证书》。被告区房管局依据房屋权属转移登记的相关规定对陈雪燕与第三人韩伶俐提交的资料进行审查后，认为其申请转移登记的资料齐全，符合转移登记的条件，遂于2015年11月18日予以核准登记，并向第三人韩伶俐颁发了武房权证青字第××号房屋所有权证。2015年11月24日，第三人韩伶俐与中国建设银行股份有限公司湖北省分行签订借款合同，将涉诉房屋抵押贷款并于2016年1月1日开始还贷至今。涉诉房屋现已交付第三人韩伶俐占有、使用。2016年11月21日，中星公证处作出（2016）鄂中星决字第7号关于撤销（2015）鄂中星内证字第27090号公证书的决定书，认定2015年10月13日到该处办理委托书公证的所谓“李祥”系他人假冒，决定撤销（2015）鄂中星内证字第27090号公证书。经核对，该公证书中所附的李祥户口本上信息与原告李祥的真实身份信息有多处不符。武汉市房屋抵押记载信息单显示，原告李祥将涉诉房屋抵押给招行武汉分行，2009年11月10日办理抵押登记，2012年1月5日注销抵押。而该行证实原告李祥关于涉诉房屋在该行只有一笔贷款，贷款本息于2016年6月14日结清。现原告李祥认为被告青山区房管局办理房屋转移登记的依据《公证书》已被撤销，其对涉诉房屋的贷款于2016年6月14日才还清，而被告青山区房管局于2012年1月5日注销抵押登记，并在涉诉房屋贷款实际未还清的情况下于2015年11月18日办理了转移登记，被告青山区房管局的行为违法，故提起行政诉讼，请求判如所请。
原审法院认为，本案争议焦点为：一、被告青山区房管局办理房屋权属转移登记行为是否违法。根据《房屋登记办法》第四条的规定，被告青山区房管局具有办理房屋行政登记的法定职权。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”本案中，被告青山区房管局在办理涉案房屋的所有权转移登记时，对陈雪燕及第三人韩伶俐提交的登记申请书、申请人身份证明、公证书、房屋所有权证（原件）、土地使用证（原件）以及存量房买卖合同等必备材料进行了审查，认为申请人提交的证件、材料齐全，从而予以核准登记并向第三人韩伶俐颁发房屋所有权证书。现作为代理权依据的《公证书》已被撤销，因被告青山区房管局在受理房屋权属登记申请进行的审查是形式审查，尽管其已尽到了审查的义务，且形式上资料齐全，但终因虚假的申请材料导致房屋权属转移登记事实上的错误。该登记结果错误，虽系人为提交虚假材料所致，但不影响对登记机关的登记行为违法性的认定。对于原告李祥诉称被告青山区房管局在原告关于涉诉房屋的银行贷款未还清的情况下办理转移登记违法的问题，根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因原告李祥关于涉诉房屋的贷款本息于2016年6月14日结清，而被告青山区房管局于2012年1月5日注销抵押登记，并在原告李祥的银行债务未清偿的情况下于2015年11月18日办理了转移登记，被告青山区房管局注销抵押登记审查不严。基于以上两点，被诉房屋登记行为依法应当撤销。
二、因本案涉诉房屋现已转移登记至第三人韩伶俐名下，因此本案另一争议焦点在于第三人韩伶俐是否属于善意取得问题。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”善意取得的构成要件是：（1）出让人系无权处分人；（2）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（3）以合理的价格转让；（4）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，假冒李祥的人使用虚假身份办理委托公证，其委托的代理人处分房屋属无权处分；第三人韩伶俐系通过房屋中介机构购房并实地看房，依据代理人提交的房屋权属证书原件及公证书等材料有理由相信其有房屋处分权，所购房屋用于自己居住，其行为属善意；在房屋交易中，第三人韩伶俐支付了合理的购房款，并按成交价缴纳了相关税费，涉诉房屋现已依照法律规定转移登记至第三人韩伶俐名下，且韩伶俐在交易完成后实际占有、使用至今。基于上述理由，第三人韩伶俐购得房屋符合善意取得的构成要件，依法应予认定。综上，被告青山区房管局在受理登记申请后进行审查时已尽到了形式审查的义务，但终因虚假的申请材料导致该房屋权属转移登记事实上错误，且在原告李祥的银行债务未清偿的情况下办理了转移登记，被告青山区房管局注销抵押登记审查不严，被诉房屋登记行为违法，但第三人韩伶俐在购买该涉诉房屋时属于善意取得，且实际占有、使用该房屋，故该移转登记行为不具有可撤销性。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：一、被告武汉市青山区住房保障和房屋管理局于2015年11月18日作出对位于武汉市青山区青翠苑小区167门12号房屋的权属转移登记行为违法；二、驳回原告李祥要求撤销武房权证青字第××号房屋所有权证的诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，由被告武汉市青山区住房保障和房屋管理局负担。
上诉人李祥不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实有漏项，被上诉人存在其他重大过错，过户行为应当撤销。一审判决适用法律错误，上诉人认为不应该适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，应该适用最新的行政诉讼法，适用上位法、新法。请求二审法院：1.依法改判或发回重审，依法撤销湖北省武汉市青山区人民法院作出的（2017）鄂0107行初23号第二项判决，改为依法撤销被上诉人向第三人颁发的武房权证青字第××号房产证；2.上诉费由被上诉人承担。
被上诉人青山区房管局、第三人韩伶俐在二审中均未向本院提交书面答辩意见。
各方当事人向原审法院提交的证据、依据均已随案移送本院，本院对证据的认证和采信理由与原审法院相同，对原审法院认定的事实予以认可。
本院认为，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。……”第三十四条规定：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”在办理涉案房屋转移登记前，涉案房屋上设定了贷款抵押，并于2009年11月10日办理抵押登记。注销抵押登记发生在2012年1月5日，涉案房屋转移登记发生在2015年11月18日，贷款本息于2016年6月14日还清。上述事实表明，涉案房屋转移登记和注销抵押登记均发生在贷款本息实际结清前。在无证据显示抵押权人在抵押期间同意转让涉案房屋的情况下，贷款结清，抵押登记注销是涉案房屋转移登记的前提和依据。在贷款未还清情况下，被上诉人却作出注销抵押登记行为。诉讼中，被上诉人也无法提供作出注销抵押登记的事实依据，显然该注销抵押登记行为明显证据不足，存在重大且明显瑕疵，不能作为证据采信，不能成为办理涉案房屋转移登记的依据。其次，涉案转移登记的申请材料之一涉案委托公证因假冒代理被公证处撤销。综上，基于以上两个理由，涉案转移登记显然违法，理应撤销。第三人韩伶俐在购买涉案房屋时，符合善意第三人取得的构成要件，且在交易完成后对涉案房屋占有使用至今。一审法院据此根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定确认该权属转移登记行为违法，亦无不当。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元由上诉人李祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李莉荣
审 判 员 沈 红
审 判 员 俞 震
二〇一八年一月十六日
法官助理 王 瀚
书 记 员 祁 平