河北省三河市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1082民初7149号
原告：田文胜，男，1957年4月12日出生，汉族，住河北省三河市。
委托诉讼代理人：霍振林，河北霍振林律师事务所律师。
被告：王书英，女，1956年11月23日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：韩晶华，河北京拓律师事务所律师。
原告田文胜与被告王书英物权保护纠纷一案，本院于2016年7月28日作出（2016）冀1082民初3505号民事判决书。被告王书英不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2016年11月15日作出（2016）冀10民终4487号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田文胜及其委托诉讼代理人霍振林，被告王书英及其委托诉讼代理人韩晶华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田文胜向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告之间签订的房屋及宅基地买卖协议无效，被告返还原告5间正房、8间厢房及涉案土地，原告返还被告购房款5万元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自有农村宅基地一座，坐落于三河市高楼镇西南各庄村，用地面积为565平方米，涉案集体土地建设用地使用证为三集建（宅）字第20-09072号，上面自建5间正房、8间厢房。2006年，原告将该住房及涉案土地转让给被告，转让价格为5万元。后原告了解，因被告不是三河市高楼镇西南各庄村村民，不具有购买涉案土地及房屋的成员权资格，违反了我国现行法律的强制性规定，原被告之间的买卖行为应属于无效的法律行为。经原告找被告协商，被告不同意互相返还，故原告诉至法院，望判如所请。
被告王书英辩称，原告的诉讼请求既无事实根据也没有法律依据，应当予以驳回。具体理由如下：第一，本案事实情况是被告与原告的妻子是亲姐妹，被告本来是东南各庄村民，后外嫁到别的村。2006年2月初，原告主动找到被告说因其长子男到女家，原告当时是又要在村东另一块宅基地上建房，因为如果不建房空置了宅基地村委会就要收回，导致其旧房没人住，盖新房又缺少资金，在这样的情况下将涉案房产转让给被告，转让价格是五万元。被告当时想自己年老有房子居住，而且离亲姐姐也比较近就同意了，被告当时也提出了疑虑，问原告转让是否可以，原告保证说一是这么近的亲属关系被告绝对不会反悔，二是这个事情已经经村委会同意，可以找村委会出具同意转让的说明。而且当时原告还说将来会帮忙把被告的户口迁回西南各庄村，在此种情况下，被告才同意受让涉案房产。上述事实可以说明原告在转让房产时非常清楚被告的身份，现在却陈述事后才了解，完全是无稽之谈，只是原告为自己违背诚信行为找的借口。第二，原告主张合同无效的诉讼请求没有法律依据，原、被告双方签订的转让协议应为有效。1、原告主张合同无效没有法律依据。原告提起的是合同无效之诉，根据《合同法》及《合同法》司法解释一、二的规定，因违反法律强制性规定而无效的合同是指违反了法律及行政法规的效力性强制性规定，但目前并没有一部法律或行政法规有关于此种转让无效的规定。即便根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的规定，也是禁止“城镇居民”在农村购置宅基地。但被告并非城镇居民，其户籍性质也是农村居民，并不适用这一规定。2、原、被告双方签订的转让协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，且涉案房产所在的三河市高楼镇西南各庄村民委员会盖章确认“同意转让”，该协议应为有效。《物权法》第153条规定，农村宅基地适用土地管理法的相关规定，《土地管理法》第10条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者农民委员会经营、管理；村委会作为村民自治组织，实际上也一直承担着宅基地批准、分配的权利和职责。因此，西南各庄村委会盖章确认同意转让的行为，应为集体的管理者对该转让行为有效的确认，该转让协议未违反法律、法规强制性规定。因此，该转让协议应为有效。第三，如果认定协议无效，判令双方互相返还，将给被告造成巨大损失，且让原告获得巨大的非法利益，被告一方无过错却要承担不利后果，而原告一方具有明显过错却获得利益，现在没有法律依据也显失公平，法院不应支持原告的诉讼请求。首先，被告也有子女，如果当时原告没有提出让被告受让涉案房产，被告既可以选择让孩子另行申请宅基地，也可以选择购买商品房，以十年前的物价水平，被告当时支付给原告的50000元完全可以全款在自己村里购买一处房产，被告的这些损失是无法估量的，也是实际存在的。当时原告没钱建房急需这笔资金，否则将丧失自己的另一处宅基地，现在既保住了自己宅基地，又要要回涉案宅基地，根据公平原则，原告主张返还50000元也没有依据。其次，根据《合同法》关于合同无效的规定，如果认定合同无效的后果，也是有过错方赔偿无过错方损失。本案中原告具有全部过错，被告无过错，原告应当赔偿被告的全部损失。其损失应当为涉案房产的现价值，请法官注意的是，涉案房产所在的西南各庄村已经归入拆迁范围，根据该村的拆迁安置补偿方案，补偿标准为400万元/亩。涉案房产为565平方米，如果判令合同无效，原告应当按房产现价值补偿给被告。
庭审中，当事人对原审时陈述的事实、发表的意见均予以认可，且无新证据提交。本院根据当事人原审时提交的证据和举证、质证，以及本次庭审当事人的陈述，认定本案基本事实如下：原告田文胜系高楼镇西南各庄村村民，被告王书英是北京市通州区人。2006年2月11日，原、被告签订转让协议，约定原告将位于三河市高楼镇西南各庄村的五间正房、八间厢房转让给被告，转让款为人民币五万元，转让协议中有西南各庄村民委员会在同意转让处盖章。签订合同后，被告按照约定支付了房屋转让款人民币万元。地上房屋所在的宅基地现登记使用权人为原告，四至为东至过道，南至大道，西至过道，北至田茂荣。原告陈述，其转让给被告的土地是宅基地，并不是真正意义上的财产，只是一种使用权。土地的所有权归村集体所有，只能在村集体内部进行流转，经土地管理部门审批发放证件，否则不能转让。农村宅基地具有严格的身份性、无偿使用性、永久性、从属性和范围的严格性特点，取得的方式和原因是农村集体经济组织成员因申请行为而取得，非本经济组织成员不能取得宅基地的使用权，我国现行法律对此作出了严格的禁止性规定，原、被告之间的转让行为，违反了法律的规定，应属无效。被告对此不认可，被告认为双方签订协议转让的是宅基地使用权，是用益物权，可以转让。原告主张的成员权问题，应该是指以申请方式取得宅基地的情况，双方转让是否有效，应当依据合同法的规定确认是否有效。以上事实有原、被告陈述，原告提交的第20-09072号三集建宅字集体土地建设用地使用证，被告提交的原、被告签订的转让协议，被告的常住人口登记卡为证。另查明，涉案房屋现未纳入拆迁范围，原、被告双方均不申请对涉案房屋的现价值进行评估。
本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，根据我国法律规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民。本案争议的房屋系农村村民在集体土地上建造的住宅，被告王书英作为非本村居民和原告田文胜签订的转让协议违反了国家法律和政策的规定，该合同为无效合同。故对原告确认转让协议无效、要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以维护。关于原告主张返还给被告的购房款，因双方于2006年2月11日约定涉案房屋的对价为5万元，距今已十年有余，情势已发生重大变更，原告不能再以当时的对价向被告返还，否则将因合同无效造成双方利益失衡。原、被告双方均不提起对涉案房屋现价值的评估，涉案房屋所处区位确有拆迁的可能，而是否拆迁对房屋价值影响较大，本院无法酌定原告应当返还被告的房屋价款，故本案暂不处理为宜，原、被告双方可待房屋价值确定后，另行解决。
综上所述，原告田文胜与被告王书英签订的转让协议无效，被告应当返还原告涉案房屋。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款之规定，判决如下：
原告田文胜与被告王书英于2006年2月11日签订的《转让协议》无效。
被告王书英于本判决生效后三十日内将位于三河市高楼镇西南各庄村、宅基地四至为东至过道，南至大道，西至过道，北至田茂荣的五间正房、八间厢房返还原告田文胜。
案件受理费80元，由被告王书英负担（于本判决生效之日起三日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长 牛宝卫
代理审判员 张桢雪
人民陪审员 张春良
二〇一七年三月三十日
书 记 员 李若楠