云南省昆明市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）云01执异80号
案外人：云南物流产业集团投资开发有限公司，住所：云南省昆明市官渡区凯旋利现代城3幢5层。
法定代表人：马庆亮。
委托诉讼代理人：段继骧、孙惠琴，云南勤业律师事务所律师。
申请人：云南谷昌工贸有限公司，住所：云南省昆明市西山区滇池路颐庆园小区综合楼五楼B区。
法定代表人：朱彦溪。
被申请人：云南万哆贝建材有限公司，住所：昆明经开区信息产业基地云南海归创业园1栋2楼244-14号。
法定代表人：旷佳。
被申请人：云南仁泽房地产开发有限公司，住所：昆明市滇池路西贡码头第11幢A型4号。
法定代表人：陈勇。
被申请人：陈勇，男，汉族，1971年1月24日生，住云南省昆明市宜良县匡远镇永盛街**号。
在本院执行申请执行人云南谷昌工贸有限公司与被申请人云南万哆贝建材有限公司、云南仁泽房地产开发有限公司、陈勇民间借贷纠纷一案[执行依据：本院（2015）昆民四初字第50号民事判决书；执行案号：（2017）云01执639号]中，案外人云南物流产业集团投资开发有限公司对本院执行“滇池宜城”F1地块住宅商品房2栋2单元101号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人云南物流产业集团投资开发有限公司称，请求：立即停止对异议人购买的由云南仁泽房地产开发有限公司开发的“滇池宜城”F1地块住宅商品房2栋2单元101号房屋的拍卖，终止执行。事实和理由：2010年10月，案外人组织了600余名职工团购云南仁泽房地产开发有限公司开发建设的“滇池宜城”商品房住宅，团购职工于2010年12月、2011年1月、2012年1月分三次支付了62万元（约占总购房款90%）的购房款。2013年6月29日，全体团购职工公开选取房源，当日由团购职工陈冉然与云南仁泽房地产开发有限公司就“滇池宜城”住宅商品房F1地块2栋2单元101号买卖达成协议并签订了《委建房房源确认书》，合计支付该房屋购房款680466.00元，2014年6月30日与云南仁泽房地产开发有限公司签订了正式的《商品房购销合同》。后团购房屋因云南仁泽房地产开发有限公司资金链断裂长期未能建成交付，广大职工反映强烈并多次上访，案外人为维护企业和社会稳定以及尽可能协调解决职工团购房问题，经数次研究并向国资委报告后，实施了团购职工可自愿选择转让全部购房权益的方案。据此，2017年1月24日，团购职工陈冉然与案外人签订了《协议书》，将上述房屋所形成的法律关系下的一切权利和权益全部概括转让给案外人，且案外人已按《协议书》约定支付了720466.00元。现案外人得知，因云南谷昌工贸有限公司根据云南省昆明市中级人民法院就委托贷款纠纷一案作出的（2015）昆民四初字第50号民事判决书申请执行云南万哆贝建材有限公司、云南仁泽房地产开发有限公司。昆明市中级人民法院在阿里巴巴司法拍卖平台发布了《司法拍卖公告》，将于2018年3月11日10时至2018年3月12日10时止对包含上述案外人购买房屋在内的68套房屋进行第一次公开网络司法拍卖。案外人很大程度上也是为了缓解职工压力和社会矛盾，才购买了该商品房，成为该商品房的买受人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。异议人对所购买的房屋享有优先于建筑工程的承包人的优先受偿权的权利，也应享有优先于抵押权人的抵押权和其他普通债权人的债权的权利。
本院查明，本院于2014年12月12日作出（2014）昆立保字第380号民事裁定，裁定：“查封、扣押、冻结被申请人云南万哆贝建材有限公司、云南仁泽房地产开发有限公司、陈勇人民币60687500元的财产。”于2014年12月26日作出（2014）昆执保字第834号协助执行通知书，请求昆明市产权监理处协助执行以下事项：“1、对云南仁泽房地产开发有限公司开发的滇池宜城（F1地块）89套（详见查封清单）房产予以预查封；2、查封期限：2014年12月26日至2016年12月26日。”另外，查封清单所列房产包括本案涉案房产。
之后，本院于2015年7月13日作出（2015）昆民四初字第50号民事判决，判决：“一、由被告云南万哆贝建材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南谷昌工贸有限公司归还借款本金5000万元，支付利息567777.92元并支付逾期利息及复利（以5000万元为本金，从2014年3月17日起至款项还清之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的4倍计算）；二、由被告云南万哆贝建材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南谷昌工贸有限公司支付为实现债权所产生的律师代理费286380元；三、对本判决第一项、第二项所确定的债务，由被告云南仁泽房地产开发有限公司、陈勇承担连带保证责任，云南仁泽房地产开发有限公司、陈勇承担保证责任后，有权向债务人云南万哆贝建材有限公司追偿；四、对本判决第一项、第二项所确定的债务，原告云南谷昌工贸有限公司有权对被告云南仁泽房地产开发有限公司位于昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处太河社区，总面积为19518.12平方米的土地（国有土地使用权证号：西（度假）国用（2013）第00009号）以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；五、驳回原告云南谷昌工贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费350487.5元，由云南谷昌工贸有限公司担10%即35048.75元，由云南万哆贝建材有限公司、云南仁泽房地产开发有限公司、陈勇承担90%即315438.75元。财产保全费5000元由云南万哆贝建材有限公司、云南仁泽房地产开发有限公司、陈勇承担。”
本院于2016年12月26日作出（2014）昆执保字第834号协助执行通知书，请昆明市产权处协助执行以下事项：“1、继续查封云南仁泽房地产开发有限公司开发的滇池宜城（F1地块）的房产共计89套（详见查封清单）。2、查封期间停止办理抵押、变更、过户手续。3、查封期间三年，自2016年12月27日至2019年12月26日。”另外，查封清单所列房产包括本案涉案房产。
本院于2017年4月25日作出（2017）云01执639号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人云南万哆贝建材有限公司、云南仁泽房地产开发有限公司、陈勇在银行的存款88955078.45元及利息，或对被执行人云南万哆贝建材有限公司、云南仁泽房地产开发有限公司、陈勇价值88955078.45元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”
另外，云南物流产业集团投资开发有限公司提交了其（丙方）与陈冉然（甲方）、云南物流产业集团有限公司（丁方）及云南仁泽房地产开发有限公司（乙方）于2017年1月24日签订的《协议书》作为证据，该协议载明：“甲方：陈冉然，身份证号：530102199505242148，乙方：云南仁泽房地产开发有限公司，丙方：云南物流产业集团投资开发有限公司，丁方：云南物流产业集团有限公司。（一）甲方委托丁方统一向乙方购买乙方开发的位于昆明市滇池旅游度假区‘滇池宜城’（或称西南海）项目的住宅房屋（以下简称‘房屋’，具体坐落位置为‘滇池宜城’F1地块第2幢2单元第1层1号……）一、基本事项：（一）各方一致同意由甲方将委托丁方向乙方购买上述房屋所形成的的法律关系下的一切权利和权益全部概括转让给丙方云南物流产业集团投资开发有限公司，转让价款为甲方已经向乙方支付的所有款项合计人民币750466.00元（大写金额：柒拾伍万零肆佰陆拾陆元整）（不含更名费、资金占用费或任何补偿）”等内容。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人与陈冉然签订《协议书》的时间为2017年1月24日，而法院查封的时间为2014年12月26日，且案外人没有提交证据证明所购涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。故案外人提出排除执行异议不符合上述法律规定。因此，案外人的异议请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人云南物流产业集团投资开发有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 代晓明
人民陪审员 乐 敏
人民陪审员 杨丽华
二〇一八年三月十六日
法官 助理 白游宇
书 记 员 杨敏智