广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初16543号原告（反诉被告）：何俏华，男，1971年4月25日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。委托代理人：董立凡、汤晓亮，广东维永律师事务所律师。被告（反诉原告）：林初仁，男，1982年8月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：肖海军、张佩琪，广东广岭律师事务所律师。被告：广州裕德丰房地产咨询有限公司，住所地广州市天河区天河东路215号102房。法定代表人：陈景文。委托代理人：冯鹤赟、梁友斌，该公司职员，联系地址。第三人（反诉被告）：黎倩霞，女，1971年2月21日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。委托代理人：李倩雯，广东启源律师事务所律师。原告何俏华诉被告林初仁、广州裕德丰房地产咨询有限公司（以下简称裕德丰公司）、第三人黎倩霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人董立凡、汤晓亮，被告林初仁的委托代理人肖海军、张佩琪，被告裕德丰公司的委托代理人冯鹤赟、梁友斌，第三人黎倩霞的委托代理人李倩雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认被告林初仁、裕德丰公司与第三人黎倩霞于2017年6月22日签订的《存量房买卖合同》无效。事实及理由：原告与第三人系夫妻关系，两人共同共有广州市越秀区越秀北路313号1908房，该房屋登记在原告及第三人名下。原告出差期间，被告林初仁、裕德丰公司与第三人在原告不知情的情况下于2017年6月22日签订《存量房买卖合同》，约定林初仁以6980000元购买上述房屋，同时约定2017年7月3日原告补签名后当天支付剩余40万元条款。由此可见，两被告在签订合同时明知原告并未授权第三人出售涉案房屋，第三人无权单独签订《存量房买卖合同》，合同需原告追认后才能发生法律效力。同日，被告林初仁向第三人支付定金10万元，被告裕德丰公司作为居间人，在合同上盖章确认。原告得悉涉案房屋买卖事宜后，当即于2017年6月26日向两被告表示拒绝出售涉案房屋且不予认可《存量房买卖合同》。此后，第三人于2017年7月7日向被告发出《关于取消的函》，表明鉴于原告不同意签订合同，以致合同无效而无法履行，但两被告坚持认为合同有效，要求原告及第三人继续履行合同或承担违约责任。综上，两被告在明知第三人未获得原告授权的情况下与第三人签订《存量房买卖合同》，原告在事后已作出拒绝追认合同的意思表示，故合同无效。被告林初仁辩称：不同意原告所有诉请，其所说事实理由与事实不相符。一、根据最高院相关司法解释规定，“当事人一方……不予支持”，同时省高院关于审理房屋买卖纠纷案件指引第七条规定“部分共有人……不予支持”；根据合同法，合同依法成立，自成立时生效，涉案合同不存在合同法第51条规定的无效情形，原告要求确认合同无效没有法律依据；二、原告是清楚知道这次交易而且对这次交易是同意的，后来只是因为房屋价格上涨而找理由不继续交易。根据我方反诉证据的录音可以清晰知道，原告当时亲口说过“我们夫妻作出这个决定的时候是经过深思熟虑的……可以解决一些问题”，原告还说过“作出这个决定的时候就是我在外地的时候……重新买要买多大的房子”、“买这个房子也是因我而起”，原告亲口说的这些话明确看出原告对于出售房屋是知情而且同意的，而且我方签订合同是在原告和第三人家里签订的，第三人还打电话给原告确认价格，原告表示同意，第三人才与被告签订合同。而且在原告出差回来之后，找被告交涉的理由一直都是其女儿不同意出售房屋，而非原告不同意出售房屋，但是房屋产权人是原告和第三人，不应该以其女儿意愿影响合同履行；三、原告和第三人是夫妻关系，第三人签订合同时向被告出示过两本房产证，而且当着被告面和中介的面打电话给原告确认价格后才签订的，即原告没有向第三人出具书面授权，但是原告和第三人的行为已经足以让我方认为第三人有代理权，第三人行为构成表见代理，原告对该行为应该承担法律责任，现因为原告和第三人明确表示不履行合同，我方认为合同合法有效。原告和第三人严重违约应该承担违约责任。被告裕德丰公司辩称：不同意原告诉请。一、不存在合同无效的法定情形；二、根据最高院相关司法解释，本案合同不应当认为为无效。第三人述称：同意原告诉请。一、第三人与原告虽然是产权共有人，但是由于双方在该房屋中的产权属于共同共有，是产权份额混同，不适用被告所陈述的法律依据；二、被告的录音属于非法录音没有其他书证辅助，不能作为认定事实的依据；三、第三人从未表示过郊区置业换房的意思表示，涉案房屋从一手交付至今一直是第三人和原告一家三口居住，也是他们的唯一住所，第三人基于原告长期在外工作，希望通过卖掉房屋迫使原告回到广州；四、第三人签约现场有给电话给原告，但是原告多次表示不同意出售房屋，并且希望第三人能等待他回来再处理。两被告根本没有亲耳听见原告在电话中的表述，在我方和被告林初仁的仲裁案件中，中介公司出庭作证也是作证只是听到第三人打电话，没有听到原告的回应，故被告说听到原告同意不是事实。被告林初仁在本案中提出反诉请求：一、原告与第三人向被告林初仁退还定金100000元；二、原告与第三人向被告林初仁支付违约金698000元；三、原告和第三人向被告林初仁赔偿律师费损失70000元，中介服务费60000元，财产保全担保费5400元。原告对被告林初仁的反诉请求辩称：不同意被告林的反诉请求，请求予以全部驳回。一、第三人与被告林初仁签订的存量房买卖合同为无效合同，该合同第三条明确约定，2017年7月3日原告补签名后当天支付剩余定金10万元，该条款表明原告并没有授权第三人签订合同，以及合同生效的要件以原告签名为准。鉴于原告没有签名，表明原告拒绝追认合同，故该合同为无效合同；二、原告没有收取被告林初仁的定金，其无权要求返还；三、原告并非合同当事人，无需承担违约责任。买卖合同为无效合同，被告林初仁对此存在过失，其主张的违约金及要求赔偿律师费、中介服务费、财产保全担保费损失没有事实依据和法律依据，反之其应该承担缔约过失责任；四、被告林初仁在广州仲裁委员会已经提起仲裁，案号为2017穗仲字第7947号，该案对第三人提出的仲裁请求与本案反诉请求一致，故被告林初仁在本案所提起的反诉，属于重复主张；五、根据我方了解，第三人已经在2017年7月4日将合同约定的定金全部退还给被告林初仁，而且当时双方已经存在明显争议，但被告林初仁在收到退款之后仍将所谓定金再次汇入第三人账号，对此我方认为，被告第二次再转账的这笔款项是否属于定金，是否产生定金的约束效力请求法院予以裁判。第三人对被告林初仁的反诉请求辩称：被告林初仁在仲裁委已经对我方提出仲裁请求，并经过仲裁庭开庭审理，目前还没有裁决，被告的反诉请求与仲裁请求完全一致，而且被告在本案声称的财产保全费就是针对仲裁案件提出的。对其反诉请求第二项，我方已经在6月22日签约后由于仍无法取得原告的同意，所以第三人在7月4日已经主动将收取部分定金（合同约定定金是50万元，被告签约时知悉房产是属于共有的，必须取得原告的签名同意，所以双方当时约定，被告只支付部分定金，原告同意签名后再全额支付合同约定的购房定金，签约后我方无法取得原告同意，所以在7月4日主动向被告退还定金），从签约到退还定金之间只有12天，第三人已经主动减少了被告的损失，而且希望协商处理，故我方认为第三人根据合同约定主张的10%违约金没有事实和法律依据。关于律师费损失，被告是明确知悉合同必须取得另一半共有人的同意，所以作为第三人和被告，对该合同签订都存在过错，应该各自承担相应过错责任，故被告的律师费应该由其自行承担。对于中介服务费，仲裁庭审过程中已经查明该中介服务费没有实际发生也没有相应合同依据，没有在买卖合同中作出约定，财产保全费不属于本案发生的费用，所以不应该得到支持。经审理查明:原告与第三人系夫妻关系，广州市越秀区越秀北路313号1908房为两人共同共有的房屋。2017年6月22日，被告林初仁（乙方、买方）、第三人（甲方、卖方）、被告裕德丰公司（中介方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲乙双方同意将上述房屋按整套出售并计价，成交价款为6980000元；签订合同时，乙方向甲方支付500000元作为购房定金，2017年6月22日买方支付定金100000元，2017年7月3日卖方补签名后当天支付剩余400000元；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金，守约方行使单方面解除合同权利时，应书面通知违约方，合同自通知送达对方时解除；因本合同发生争议，应协商解决，协商不成，各方一致同意提交中国广州仲裁委员会仲裁解决等。同日，被告林初仁向第三人支付100000元定金，第三人向其开具《收款收据》。就该部分定金，第三人表示其在7月4日将款项退还给被告林初仁。被告林初仁则称，退还定金是第三人未经过其同意擅自退还的，而且其于当日也将该定金返回，向第三人明确表示要继续履行合同。2017年7月7日，第三人向被告林初仁寄送《关于取消的函》，记载：涉诉房产的产权属第三人和原告共有，签订该合同时原告在外省工作，第三人也没有得到原告的授权，原告也不同意签署合同，故导致该合同无效而无法履行。为了不给被告造成损失，第三人于2017年6月26日相约被告和房屋中介方在应元路裕丰德房屋中介办公室见面，向被告和中介方明确表明无法履行合同并撤销合同的态度，现通过函件通知被告取消该合同等。2017年7月10日，被告林初仁向原告、第三人寄送《解除通知书》，记载：6月29日，原告找到中介公司和林初仁，提出出售该房产是夫妻两人慎重考虑的结果，虽两人同意出售房产，但签约后因女儿反对，要求解除合同。7月2日、7月4日双方再次见面协商，贵方也曾表示愿意双倍返还10万定金，但本人购买该房是看中该房的优质学位可以为小孩上学所用，因此本人没有同意贵方解除合同的无理要求。之后本人多次表达希望通过协商解决问题的意愿，但在2017年7月8日，本人收到第三人发出的《关于取消的函》。贵方的行为已经严重违反合同的约定和诚实信用原则，导致合同已无法继续履行。根据合同第八条约定，现正式通知贵方，自即日起解除与贵方签订的《存量房买卖合同》，并将依法追究贵方的全部法律责任等。原告表示没有收到该函件。第三人确认收到函件，但对函件内容表示不予认可。关于合同签订的情况。第三人确认签约当天曾致电原告，但其表示通话内容为威胁原告要卖掉房屋，但没有告诉原告签约的具体情况。为此，被告林初仁为证明原告是同意出售涉诉房屋的，提交证人朱某的证言，该证人为被告裕德丰公司的员工，其证实签订合同时第三人当场电话与原告沟通，其中第一次是沟通价钱的问题，第二次是确认原告何时回来广州补签合同，证人表示其没有听到原告在电话中说的内容。另查明：被告林初仁就房屋买卖合同纠纷向中国广州仲裁委员会提出仲裁申请，案号为（2017）穗仲案字第7947号，该仲裁委已于2017年7月14日向原告发出仲裁通知书。林初仁在该案中申请仲裁要求何俏华、黎倩霞向林初仁退还定金100000元、支付违约金698000元、赔偿律师费70000元、中介服务费60000元、财产保全担保费5400元。后中国广州仲裁委员会于2017年8月15日发出《通知》，记载：何俏华向该会提出管辖权异议申请，现申请人撤回对何俏华的仲裁申请，根据相关规定，现决定恢复本案仲裁程序的进行。就前述关于仲裁的问题。被告林初仁表示：现仲裁还没有作出处理，我方当时仲裁的时候是将原告和第三人共同作为被申请人，原告提出仲裁异议，仲裁庭打算中止审理，我方就撤销了对原告的仲裁申请，因此房产是原告和第三人共同出售，我方在仲裁是针对第三人个人，在本案反诉针对的是原告本人，主体是不一样的，但是由于他们共同的出售行为造成我方损失，应该由原告和第三人共同来承担我方的损失，故不存在重复起诉的问题。被告林初仁坚持在本案中提出上述反诉请求。原告于2017年7月31日提起本案诉讼。本院认为：本案中，原告以第三人无权处分双方共有的房产，且未得到原告事后追认为由，主张涉诉房屋买卖合同无效。而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。参照上述规定，原告以其为房屋共有人主张被告林初仁与第三人签订的房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。关于被告林初仁在本案中提出的反诉请求。被告林初仁要求原告及第三人承担违约责任是基于买卖合同关系，而根据涉诉合同的约定，买卖双方同意由中国广州仲裁委员会仲裁解决纠纷。现仲裁委员会已经受理林初仁提出的仲裁申请，虽林初仁表示在该案中仅向第三人主张权利，但该案亦是对双方之间的买卖纠纷进行处理，且该仲裁程序尚在进行之中，故对于被告林初仁提出的反诉请求，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、驳回原告何俏华的诉讼请求。二、驳回被告林初仁的反诉请求。本案受理费60660元，反诉费6592元，由原告何俏华负担60660元，由被告林初仁负担6592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  谢炜权人民陪审员  陈慧玲二〇一七年十二月二十八日书 记 员  梁洁欣