广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）象民初字第335号
原告徐定洲。
委托代理人蒋仁贵、王杨光（实习），广西立横律师事务所律师。
被告桂林台联房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市凤北贡后里1栋。
法定代表人：莫明辉，公司经理。
委托代理人阳田林、谭桂鹏，广西金桂律师事务所律师。
原告徐定洲诉被告桂林台联房地产开发有限责任公司（以下简称台联房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月28日受理后，依法由审判员谢颂独任审理，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。代书记员魏继红担任法庭记录。原告委托代理人蒋仁贵、王杨光，被告委托代理人阳田林、谭桂鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008所5月20日原告与被告台联房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：由原告徐定洲购买被告开发位于桂林市上海路28号定名为“枫丹丽苑商务办公楼”第一栋五层6号房产，建筑面积为50.15平方米，套内面积37.23平方米，按套内面积计算房产总金额，第平方米房产单价为：4220.25元，总金额为157120元；房产交付期限为2009年6月30日前。同时还约定了双方的违约责任：买受人在合同签订的当日，一次性付完购房款全额；出卖人逾期交房的，逾期不超过60日的按日支付已交房款万分之三的违约金；逾期60日的买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之四的违约金。该合同签订后，原告向被告一次性支付全额房款157120元，被告于2008年5月21日将《商品房买卖合同》交桂林市房产管理局办理了商品房购销合同备案登记，备案登记号为：08318380。合同期满原告购买的“枫丹丽苑商务办公楼”只是个半成品楼盘，至2014年12月31日，被告已逾期交房2009天，其行为致原告遭受重大经济损失。
原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律的规定，且双方在平等自愿的基础签订的，是双方真实意思的表示，本《商品房买卖合同》是依法成立的合同，应受法律保护，双方当事人应依法全面履行自己的义务。原告依合同约定，履行了一次性全额交付房款的义务，而被告却没有依合同约定期限履行交付房产的义务，被告已经违约，并造成了原告的经济损失，依法应承担合同约定的违约责任。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判决1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金126265元（以已付房款157120元的每日万分之四计算，自2009年7月1日至2014年12月31日止）；3、被告继续履行交付房屋的义务。诉讼费由被告承担。
原告徐定洲在举证期限内向本院提交如下证据：1、原、被告于2008年5月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：08318392），证实双方买卖事实及被告违约的行为，违约金的计算依据；2、2008年5月22日桂林银行进账单，证实原告签订合同后，购房款全额支付给被告。
被告台联房地产公司辩称，原告与被告之间是名为商品房买卖，实为民间借贷关系。原告与被告签订的购房合同在被告尚未付款的情形下就进行了备案登记，这有悖交易习惯。事实上原、被告之间存在一份真实的借款协议，就借款期限及利息进行了约定，但由于被告的一些特殊原因而无法举证。原告诉称所交九套房屋的全额房款为1519440元（其中本案房款157120元），但原告在签订了购房合同后转账给被告3325000元，实际上是原告最初签订的购房合同是20套房屋备案，而签订这20套房屋的购买合同是为了被告向原告融资抵押担保。2009年7月9日，原告徐定洲出具一份委托书给被告要求将退房款叁佰万元转入潘成西的账户；另出具一份商品房退房协议。为此，从该退房协议可以看出原、被告之间的借贷期限为一个月，即2008年6月20日到期，原告委托转款是2008年7月9日，即便从2008年7月10日起算，原告现提起诉讼已超过了法律规定的诉讼时效。原告从最初的20套房屋备案变更为9套（其中包括本案一套），是因为原告已经归还了部分借款，所以才撤销了11套房屋的购房合同及备案登记。请法院依法驳回原告徐定洲的诉讼请求。
被告台联房地产公司对其主张在举证期内向本院提交如下证据：1、《商品房预（销）售登记总表》，证实原告签订的《商品房买卖合同》后的次日进行了备案登记，之后从20套房屋变更为9套房屋的备案登记及证实原、被告签订此合同的真实目的是被告为原告的借款进行担保；2、原告于2008年7月9日传真给被告的《委托书》（复印件），证实被告已将大部分的借款已归还给原告的事实；3、原告徐定洲签名的《商品房退房协议》，证实原、被告之间实为民间借贷关系，被告向原告提供物的担保以及借款期限为一个月的事实；4、（2008）象民二初字第339号民事判决书，证实判决书中涉及的270000元借款实为原告借给被告3325000元借款自2008年5月22日至2008年7月9日的利息（月息5%），证实原告与被告之间真实的法律关系为民间借贷关系的事实。
结合全案证据及原告庭审陈述，本院确认如下法律事实：被告台联房产公司于2005年2月1日取得位于桂林市上海路28号桂市国用（2005）第000146号的地块的土地使用权后，经批准，在该土地上建设商品房，定名为“枫丹丽苑商务办公楼”。原告徐定洲与被告台联房地产公司于2008年5月20日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利义务：其中确定了房屋座落的位置为桂林市上海路28号定名为“枫丹丽苑商务办公楼”第一栋五层6号房，房屋建筑面积为50.15平方米，套内面积37.23平方米，总金额为157120元；同时约定了付款方式：原告应予2008年5月20日一次性清房款及交付房屋的期限为2009年6月30日前。另还约定了双方的违约责任：买受人在合同签订的当日，一次性付完购房款全额；出卖人逾期交房的，逾期超过60日的买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之四的违约金。该合同签订的次日，被告将《商品房买卖合同》交桂林市房产管理局办理了商品房购销合同备案登记，备案登记号为：08318380。2008年5月22日，原告向现被告的法定代表人莫明辉账户上转款3325000元，其中包括该套房屋的购房款157120元。合同约定的交付房屋期满后，原告购买位于桂林市上海路28号定名为“枫丹丽苑商务办公楼”只是个半成品楼盘，至今因被告台联房产公司原因，该楼房尚未完工。原告认为，被告违反合同约定，未能按约定期限交付房屋造成了损失，遂向本院起诉。
本院认为，1、关于合同的效力。原、被告签订《商品房买卖合同》是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订，反映了当事人的真实意愿，没有违反法律禁止性规定，亦未损害他人合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，依法成立并有效。合同中明确了双方的权利义务，属合法有效合同，各方当事人均应严格恪守约定。而被告辩称原、被告双方之间不存在真实的商品房买卖，而是民间借贷，双方签订的《商品房买卖合同》是被告为原告融资抵押担保。但被告提供的证据并不能证明其主张。因此。对于被告关于原、被告双方之间是民间借贷而非商品房买卖合同的辩称，本院不予支持；2、本案诉讼时效问题。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，系物权纠纷。同时约定被告在合同约定具备交房条件后应当告知原告验收房屋，至今房屋未实际落成竣工验收，尚未达到交付条件，因此本院对被告的主张不予采信。3、关于被告继续履行交付房屋问题。关于商品房交付条件，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，应当竣工验收后才能交付。而依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，本案目前事实上至今该房屋未实际落成竣工验收，显然不能履行本案涉及的商品房交付。故该房屋并不具备交付的条件，由被告履行交付房屋显然不能，本院对原告的此项诉请在本案中不作处理，待该房屋具备交付条件时，原告可再行起诉主张此权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、原告徐定洲与被告桂林台联房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（备案登记号为：083183380）为有效合同；
二、被告桂林台联房地产开发有限责任公司支付原告逾期交付房屋的违约金126265元（按购房款本金157120元，自2009年7月1日起至2014年12月31日止每日万分之四计算）；
三、驳回原告徐定洲其他诉讼请求。
本案受理费3026元，因本案适用简易程序审理，受理费减半收取1513元（此款原告已预交），由被告承担。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。
审 判 员 谢 颂
二〇一五年四月二十二日
代书记员 魏继红