中华人民共和国
北京市平谷区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）京0117行初98号
原告金纯，女，1947年9月11日出生，韩国国籍。
委托代理人曲桂珍，北京市言采律师事务所律师。
被告北京市规划和国土资源管理委员会，住所地北京市东城区和平里北街2号。
法定代表人魏成林，主任。
委托代理人贺庆余，北京市规划和国土资源管理委员会工作人员。
委托代理人王振三，北京市时雨律师事务所律师。
第三人宋发，男，1959年7月5日出生，汉族。
第三人周香莲，女，1952年11月30日出生，汉族。
原告金纯不服被告北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称市规土委）房屋行政登记，于2016年8月17日向本院提起行政诉讼。本院于次日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因宋发、周香莲与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知该二人作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年1月10日、2017年7月17日公开开庭审理了本案。原告金纯及其委托代理人曲桂珍、被告市规土委的委托代理人贺庆余、王振三到庭参加诉讼，第三人宋发、周香莲经本院合法传唤未到庭。因公告送达，本案扣除审限154天，因需等待公安机关处理结果,本案于2017年3月17日中止审理,于2017年4月10日恢复审理。本案现已审理终结。
2007年6月14日，作为出让方的北京市平谷中侨经济技术开发公司（以下简称中侨公司）与作为受让方的宋发向原北京市建设委员会提出申请，申请对位于北京市平谷区×小区2号楼4单元9号的房屋进行所有权转移登记，2007年7月3日，原北京市建设委员会向宋发核发京房权证平私移字第XX**号《房屋所有权证》（以下简称第48831号房屋所有权证）。
原告金纯诉称，1994年4月8日，原告向中侨公司支付购房订金13730元，同月30日与中侨公司签订《售房协议书》，购买中侨公司开发建设的位于平谷区×小区3号楼4单元9号的房屋，并于当日全额支付购房款、预收房修费及预收取暖费。当年12月，原告交齐全部契税及购房手续费，取得房产证并正式入住。居住四年后，因原告主要业务在广州市，故原告一直在广州居住，×小区3号楼4单元9号的房屋一直空置，只有原告来北京时才回去看看。2011年原告返回北京曾到该地址看过，一切如故。但2014年3月再去看房时，原告的房屋中已有其他租户居住。随后原告到被告处查询得知，被告已于2007年7月3日将诉争房产产权人变更为宋发，而产权登记地址也变更为×小区2号楼4单元9号。经原告调查，诉争房产确曾发生过楼号变更，由原来的3号楼变更为2号楼。而现在×小区3号楼4单元9号房屋在房屋登记档案中有两份权利证明：一份是原告金纯的，另一份是案外人史东风的。被告工作人员承认金纯产权证的真实性，但却不对一个房产登记地址出现两个产权人的咄咄怪事作出解释。原告认为，被告作为房屋产权登记机关，未尽审慎审查义务，造成同一房产出现两个产权人，并错误地将原告的房产变更为宋发所有。被告为宋发颁发产权证的行为违法。请求法院确认被告于2007年7月3日向宋发核发的第48831号房屋所有权证违法。
原告金纯向本院提交了下列证据并在庭审中出示：1.平字第06227号《房产所有证》（以下简称第06227号房产所有证），证明原告为×小区3号楼4单元9号房产的合法产权人；2.《售房协议书》，证明原告于1994年4月30日与中侨公司签订《售房协议书》，购买中侨公司开发建设的×小区3号楼4单元9号房产；3.票据六张，证明原告已按照合同约定履行了自己的合同义务；4.房屋契证及权属登记收存契证收据，证明原告已办理交纳契税等相关手续；5.（2012）二中民终字第12558号民事判决书，证明诉争房产曾发生楼号变更，该案原告车秀住在金纯对面；6.案外人史东风的《售房协议书》，证明史东风所购买房屋的地址与原告所购房屋地址相同，被告存在违法行为；7.第48831号房屋所有权证，证明原告所述事实以及被告发证行为违法。
被告市规土委辩称，被告不同意原告所提诉讼请求，事实及理由如下：第一，本案基本事实。1.原告购房及房屋登记过程。根据原告的起诉事项，被告查阅了相关档案，资料显示，1994年4月30日，原告与中侨公司签订《售房协议书》，约定中侨公司将位于×小区3号楼4单元9号的房屋出售给原告，价款78640元。1994年12月8日，原告向原北京市平谷县房地产管理局提交《售房协议书》等材料进行房屋登记，取得第06227号房产所有证。但该房产所有证缺乏相关主页，效力令人质疑。经了解，原告所购楼房确实由×小区3号楼变更为2号楼。2.宋发购房及房屋登记过程。1996年9月20日，宋发与中侨公司签订《售房协议书》，约定中侨公司将位于×小区2号楼4单元9号的房屋出售给宋发，价款55000元。2007年6月14日，宋发向房屋登记部门申请办理房屋登记手续，取得第48831号房屋所有权证。3.被告接管房屋登记工作的过程。2015年9月，依据北京市编办《关于整合本市不动产登记职责的通知》，原由北京市住房和城乡建设委员会负责的房屋登记工作移交给原北京市国土资源局。2016年7月29日，原北京市国土资源局和原北京市规划委员会合并成立市规土委。原告诉状中对于被告“未尽审慎审查义务”的指责，被告不予接受。第二，被告对于本案的处理意见。原登记机关于2007年为宋发核发房产所有证的行为，符合当时的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定。原告金纯与宋发及周香莲的房屋产权争议，可另行提起所有权确认的民事诉讼解决。依据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第二十一条的规定，因房屋产权引起的纠纷，可以由当事人共同协商解决，也可以申请房地产仲裁机构仲裁或者诉请人民法院裁决。被告作为房屋登记机关，可依据法院生效判决文书进行房屋产权注销登记。
被告在法定期限内向本院提交了以下证据、依据,并在庭审中出示：1.原告的房屋产权登记档案，证明原北京市房地产管理局于1994年12月为原告办理房屋产权登记，原告的房产证不生效；2.宋发的房屋登记档案，证明原北京市建设委员会于2007年为宋发办理房屋登记，该房产证符合法律规范；3.周香莲的房屋登记档案，证明原北京市建设委员会于2008年为周香莲办理房屋登记，该房产证符合法律规范。原告与中侨公司、宋发之间的房屋所有权争议不应当由被告解决，应当通过法院解决。
《房屋登记办法》《城市房屋权属登记管理办法》系被告提供的法律依据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据持以下质证意见:对证据1的真实性认可，合法性不认可，该房产证的发放时间是1994年12月，缺乏登记表和平面图，发证机关在房产证第2页注明了房产证缺乏登记表和平面图无效，说明该房产证不具备法律效力；对证据2、3、4、5的真实性均认可；证据6与本案无关；对证据7真实性认可，证明目的不认可。原告对被告提交的证据持以下质证意见：对证据1真实性认可，对证明目的不认可，原告持有的房屋所有权证有效；对证据2、3真实性认可，证明目的不认可。原告所购买房屋的楼号由3号楼变为2号楼，被告在明知楼号变更的情况下，仍然为他人办理产权登记，没有尽到审查义务。
本院对上述证据作如下确认：原告提供的证据1-5真实，证明目的成立，本院予以采纳；证据6真实，但该《售房协议书》不能证明被告存在违法行为，对此证明目的本院不予采纳；证据7系本案被诉行政行为的主要内容，其本身无法证明其自身的违法性，本院不予采纳。被告提供的证据1能够证明原告购买房屋的过程及办理房屋所有权登记的情况，对此本院予以采纳，但不能证明原告持有的房产证无效，对此本院不予采纳。证据2、3能够证明涉案房屋的所有权转移登记情况，对此本院予以采纳，但不能证明被诉行政行为合法，对此本院不予采纳。
经审理查明，1994年4月30日，原告金纯与中侨公司签订《售房协议书》，约定中侨公司将位于×小区3号楼4单元9号的房屋出售给原告，总价款78640元。1994年12月8日，原北京市房地产管理局向金纯核发第06227号房产所有证，该房产所有证附记一栏中注明“本证无房产平面图和房屋登记表无效”，涉案房屋产权档案中显示涉案房屋测绘日期为1995年2月1日。根据现有房屋权属档案显示，1996年9月20日，第三人宋发与中侨公司签订《售房协议书》，约定中侨公司将位于×小区2号楼4单元9号的房屋出售给宋发，价款55000元。2007年7月3日，原北京市建设委员会向宋发核发第48831号房屋所有权证。2008年8月31日，宋发与周香莲签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将宋发所有的坐落于×小区2号楼4单元9号的房屋售予周香莲，成交价为125000元。2008年9月11日，原北京市建设委员会向周香莲核发X京房权证平私字第XX**号《房屋所有权证》(以下简称第001226号房屋所有权证)。原告对原北京市建设委员会为宋发颁发的房屋所有权证不服，向本院提起行政诉讼。
2017年3月17日,本院以中侨公司涉嫌刑事犯罪为由,将本案移送北京市公安局平谷分局,北京市公安局平谷分局于2017年4月2日作出京公平经不立字[2017]000003号不予立案通知书。
另，经本院调查，×小区现3号楼4单元9号住户为史东风、李红丽夫妇，李红丽称其于1997年由其亲戚处购买该房屋并于当年入住，史东风、李红丽不持有该房屋所有权证。×小区现2号楼住户赵某某、张某某称原告曾于×小区现2号楼居住，×小区楼号曾发生变更。
本院认为：第一，市规土委系本案适格被告。宋发于2007年7月3日取得第48831号房屋所有权证，根据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》（2001年修正版）第八条第三款之规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。根据《北京市人民政府办公厅关于组建北京市国土资源局等有关事宜的通知》（京政办发[2004]37号）的规定，原北京市建设委员会负责本市房屋行政管理。据此，原北京市建设委员会在2007年具有对房屋所有权转移进行审核、登记的职责。2009年，原北京市建设委员会更名为北京市住房和城乡建设委员会。根据《关于整合本市不动产登记职责的通知》（京编办发[2015]10号）的规定，原由北京市住房和城乡建设委员会负责的房屋登记工作移交给原北京市国土资源局。根据《北京市人民政府办公厅关于设立北京市规划和国土资源管理委员会北京市城市管理委员会的通知》（京政办发[2016]33号）的规定，原北京市国土资源局的职责归入市规土委，故市规土委系本案适格被告。
第二，原告金纯于1994年4月30日购买的×小区3号楼4单元9号房屋实际指向×小区现2号楼4单元9号房屋。理由为：1.北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第12558号民事判决书认定×小区楼栋编号曾发生变更，该案原告车秀《售房协议上》所载“×小区3号楼4单元5层10号”房屋实际指向“×小区2号楼4单元5层10号”房屋，虽然该判决书并未写明楼号变更的具体时间和原因，但×小区的现2号楼曾于1994年由中侨公司作为3号楼对外出售的事实能够确定。2.原告金纯主张其于1994年购房后在所购房屋内居住至1998年。经本院现场调查，×小区现2号楼居民指认原告金纯曾于×小区现2号楼居住，×小区现3号楼4单元9号居民李红丽称其房屋系其于1997年由其亲戚处购买，且其于1997年搬至×小区现3号楼4单元9号房屋内居住至今。以上情况可以相互印证，原告金纯于1994年4月30日购买的×小区3号楼4单元9号房屋实际指向×小区现2号楼4单元9号房屋。由此可以认定，原告金纯持有的第06227号房产所有证与第三人宋发曾持有的第48831号房屋所有权证以及第三人周香莲所持有的第001226号房屋所有权证所指向的房屋为同一房屋。
第三，原北京市建设委员会为第三人宋发核发涉案房产证时未尽到审慎审查义务。宋发于2007年7月3日取得第48831号房屋所有权证，当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》（2001年修正版）第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记；申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”原建设部《城市房地产转让管理规定》（2001年修正版）第六条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”；第七条第（二）项规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。”根据上述规定，买卖房屋应办理转移登记，办理转移登记应提交房屋权属证书等材料。本案中，中侨公司向宋发出售涉案房屋，应按转移登记程序向房屋登记机关提交房屋权属证书等材料，但现有证据显示，涉案房屋的申请权属登记材料中缺失中侨公司的房屋权属证书，即申请人所提交的材料并不齐全，在此情况下，原北京市建设委员会仍然为中侨公司与宋发办理了房屋所有权转移登记手续，未尽到审慎审查义务，原北京市建设委员会向宋发核发被诉房屋所有权证的行为违法。
第四，宋发于2007年取得涉案房屋所有权不符合善意取得情形。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，构成善意取得必须同时具备以下三个条件：（一）受让人是善意的，不知出让人是无权处分人；（二）受让人支付了合理的价款；（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。对于不动产转让而言,受让人因信赖出让人为登记簿上记载的权利人而购买不动产是认定受让人善意的基本条件,若出让人并非登记权利人,受让人则没有理由相信出让人有处分权，如果受让人与出让人发生交易，受让人则不存在善意的可能性。本案中,中侨公司与宋发办理房屋所有权转移登记时,中侨公司并不持有房屋所有权证,宋发仍然与中侨公司发生交易,明显不属于善意取得的基本条件。
综上,原北京市建设委员会为第三人宋发核发房屋所有权证时，申请人提供的材料并不齐全，不符合颁证条件，颁证行为违法，且宋发并非善意取得人。因该房屋所有权后又由宋发转移至周香莲名下，故被诉房屋所有权转移登记行为虽违法，但已被登记机构改变,不具有可撤销内容。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款之规定，判决如下:
确认原北京市建设委员会(现职能由被告北京市规划和国土资源管理委员会承担)于2007年7月3日向宋发核发京房权证平私移字第XX**号《房屋所有权证》的行为违法。
案件受理费五十元及公告费五百三十元，由被告北京市规划和国土资源管理委员会负担（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 郝玉洁
人民陪审员 王海生
人民陪审员 关来全
二〇一七年七月十七日
书 记 员 李经朋