湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民商初字第01817号
原告（反诉被告）武汉岸房动迁有限公司，住所地武汉市江岸区黄兴路21号。
法定代表人韩世雄，董事长。
委托代理人周起应（一般授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
被告（反诉原告）武汉新江滩宾馆有限公司，住所地武汉市江岸区青岛路10号。
法定代表人张海珍，董事长。
委托代理人胡泉水（特别授权代理），湖北佳元律师事务所律师。
第三人武汉市商业储运有限责任公司，住所地武汉市江岸区黄孝河路1号3楼。
法定代表人罗德华，董事长。
委托代理人王富友（一般授权代理）湖北创智律师事务所律师。
委托代理人李军（一般授权代理），武汉市商业储运有限责任公司副总经理。
原告（反诉被告）武汉岸房动迁有限公司（以下简称岸房公司）诉被告（反诉原告）武汉新江滩宾馆有限公司（以下简称新江滩宾馆）、第三人武汉市商业储运有限责任公司（以下简称商储公司）房屋拆迁纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理，依法适用普通程序由审判员樊红敏担任审判长，与人民陪审员黎显爱、崔丽君组成合议庭进行审理。2014年9月3日新江滩宾馆提出申请，要求对位于武汉市江岸区青岛路10号2栋1-5层房屋宾馆装饰装修的余值进行鉴定、评估。本院于2015年2月27日收到武汉长诚工程造价咨询有限责任公司作出的司法鉴定报告书。本院于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）岸房公司的委托代理人周起应，被告（反诉原告）新江滩宾馆的委托代理人胡泉水，第三人商储公司的委托代理人王富友、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）岸房公司诉称并反诉答辩称：我公司系武汉市江岸区青岛路片土地储备项目的拆迁实施单位，第三人商储公司是被拆迁人。我公司与商储公司经充分协商，于2010年6月18日签订房屋拆迁补偿《协议书》，约定：我公司对商储公司位于江岸区上海街青岛路10号，房屋所有权证号为武房权岸字第200240038号，国有土地使用权证号为武国用（2002）字第2380号，证载建筑面积30451.45平方米的自管房予以货币补偿，补偿金总计210683719元（人民币，下同）；商储公司应于拆迁补偿协议签订之日将房屋的产权证及有关资料交付我公司，并清退房屋承租经营户，负责对承租户的补偿，商储公司于2010年9月20日前将全部房屋移交给我公司，如逾期则视房屋已移交。拆迁补偿协议签订后，我公司依约足额向商储公司支付了全部补偿款，但商储公司至今未依约定履行向我公司移交房屋的义务，商储公司有义务协助我公司清退承租户即新江滩宾馆。新江滩宾馆系被拆迁房屋的承租人，商储公司为出租人，双方于2006年1月18日签订房屋租赁合同，合同中约定，合同履行期间因国家建设需要动迁该房屋的，出租人有权单方提前终止合同，应提前30日书面通知承租人；政府认定支付的相关拆迁补偿中装修补偿归承租人所有，出租人不再另行承担，其他补偿金全部由出租人享有。在合同履行期间，因国家建设需要征收拆迁涉案房屋，商储公司于2010年3月5日书面通知新江滩宾馆，并于2010年7月6日在《武汉晨报》上登载终止合同通知书，通知新江滩宾馆双方的租赁合同于2010年8月1日终止。在房屋租赁合同依约终止后，新江滩宾馆有义务腾退并向我公司移交所租赁的全部房屋，且应向我公司支付房屋租赁合同终止后至其交付之日止的房屋占用使用费。新江滩宾馆的反诉请求缺乏事实和法律依据。根据相关法律规定，商储公司是房屋的所有权人，商储公司与新江滩宾馆之间是房屋租赁关系，新江滩宾馆不是适格的拆迁补偿主体。我公司与商储公司已经达成拆迁补偿协议，并进行了补偿，所以不能进行重复补偿。诉至法院请求判令：1、新江滩宾馆立即腾退房屋即位于武汉市江岸区上海街青岛路10号（青岛路仓库2栋）一楼102库、二楼201库和202库、三楼301库和302库、四楼401库和402库及五楼平台；2、新江滩宾馆支付房屋租赁合同终止后的房屋占用使用费（从2010年9月20日起至实际交付房屋之日止，比照租赁合同约定的租金标准计算）；3、商储公司履行房屋拆迁补偿协议书约定的协助腾退义务；4、本案全部诉讼费用由新江滩宾馆承担。
岸房公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、武国土房拆许字（2009）第44号及武土资规岸拆迁延字（2013）第101-44-2号《房屋拆迁许可证》，拟证明岸房公司依法实施房屋拆迁。
证据二、《协议书》1份，拟证明岸房公司与商储公司签订了房屋拆迁补偿协议，补偿方式为货币补偿，补偿金额为210683719元；商储公司负责清退房屋承租户，并负责对承租经营户补偿；商储公司应于2010年9月20日前向岸房公司移交房屋。
证据三、《补充协议》1份，拟证明商储公司应当配合岸房公司清退承租人新江滩宾馆；基于租赁合同发生的债权债务和费用由商储公司承担。
证据四、联系函，拟证明商储公司已书面通知新江滩宾馆终止房屋租赁合同；岸房公司在新江滩宾馆参与的情况下，已经委托评估公司对新江滩宾馆装修进行了拍照取证。
证据五、终止合同通知书，拟证明商储公司登报通知新江滩宾馆于2010年8月1日起正式终止房屋租赁合同。
证据六、《房屋租赁合同》及补充条款，拟证明租金标准，并约定国家征收时，出租方商储公司有权单方终止合同，租期届满时或终止时，承租方新江滩宾馆按现状退还房屋，改装、装修、装饰、消防及水电设施投入和所有权无偿归出租方商储公司所有。
证据七、被拆迁房屋所有权证，拟证明被拆迁房屋的所有权人是商储公司。
证据八、情况说明，拟证明岸房公司是江岸区国有资产经营管理有限责任公司的控股公司，有关拆迁款项由江岸区国有资产经营管理有限责任公司代岸房公司支付。
被告（反诉原告）新江滩宾馆辩称并反诉称：岸房公司要求我公司腾退房屋无法律依据，不符合国务院城市房屋拆迁管理规定。岸房公司、商储公司应与我公司签订房屋拆迁补偿协议，支付拆迁补偿款后，我公司才能搬迁、腾房。岸房公司要求我公司支付房屋占用使用费的诉请，由于岸房公司只是拆迁实施单位，不是该房屋业主，岸房公司不具有该项请求的资格。我公司占有房屋不是非法的，只是一直在守候，等待岸房公司或商储公司向我公司支付拆迁补偿款。在本案诉讼之前，岸房公司曾与我公司多次协商，但未能达成拆迁补偿协议。请求法院驳回岸房公司的诉讼请求。2006年1月18日我公司与商储公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为八年，随后我公司投入1300多万元对租赁房屋进行了装修，并且在征得商储公司同意的前提下在五楼平台加盖房屋。2010年3月5日，商储公司给我公司发联系函，告知租赁房屋将拆迁，已委托评估公司对宾馆装修等进行了拍照取证。我公司即停止全部经营活动，等待评估结果、拆迁补偿费。之后，我公司多次询问评估结果及补偿费问题，始终未得到准确回复，双方未达成补偿协议。我公司提出反诉请求：1、判令岸房公司、商储公司支付拆迁房屋装修及各项补偿款650万元；2、由岸房公司承担本案全部诉讼费用。
新江滩宾馆为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交如下证据：
证据一、《房屋租赁合同》、《变压器补充合同》、《新江滩宾馆租赁合同补充协议》，拟证明新江滩宾馆与商储公司签订房屋租赁合同，约定了租赁期限、政府动迁时的补偿等事项。
证据二、新江滩宾馆装修情况照片、平面布置图及投资项目，拟证明新江滩宾馆应该获得合同约定的补偿。
证据三、联系函，拟证明政府动迁工作已于2010年3月开始。
证据四、函告、《房屋租赁合同》、企业信息咨询报告，拟证明新江滩宾馆接到函告后，已停止营业，并与他人签订了新的房屋租赁合同，做好了搬迁腾房准备。
证据五、《协议书》，拟证明岸房公司与商储公司达成房屋拆迁补偿协议，却不将补偿款支付给新江滩宾馆。
第三人商储公司述称：我公司与岸房公司签订了房屋拆迁补偿协议，约定我公司于2010年9月20日前将全部房屋移交给岸房公司，我公司只有房屋移交义务没有房屋腾退义务。补充协议中约定岸房公司对新江滩宾馆进行腾退，我公司进行配合，腾退主体是岸房公司，腾退费用由岸房公司负责。岸房公司将拆迁补偿款已支付给我公司，我方已履行了拆迁义务。新江滩宾馆反诉请求我公司支付拆迁房屋装修款及各项补偿款650万元不能成立。新江滩宾馆主张的五楼平台搭盖与事实不符，新江滩宾馆在五楼平台搭盖违背了双方的约定。岸房公司与新江滩宾馆之间在房屋装修补偿方面，虽经协商，但一直未达成一致意见。我公司所获得的拆迁补偿款中不含装修补偿款，新江滩宾馆向我公司主张装修补偿款，无法律依据，请求法院驳回新江滩宾馆的反诉请求。
商储公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、房屋所有权证、土地使用权证，拟证明商储公司享有涉案房屋的所有权和土地使用权。
证据二、《协议书》、《补充协议》、房屋交接书，拟证明岸房公司负责拆迁商储公司所有的青岛路10号房屋，并补偿商储公司拆迁款210683719元；商储公司于2010年9月20日前将全部房屋移交岸房公司，逾期视为房屋移交；房屋移交后，由岸房公司全权处置。还约定：岸房公司对新江滩宾馆进行腾退，商储公司配合，腾退费用由岸房公司负责。
证据三、付款凭证，拟证明商储公司已履行房屋交接书的义务，岸房公司已支付了全部房屋拆迁补偿款。
证据四、《房屋租赁合同》、《新江滩宾馆租赁合同补充协议》，拟证明商储公司与新江滩宾馆签订房屋租赁合同，约定商储公司将江岸区上海街青岛路10号102、201、202、301、302、401、402库及五楼平台房屋租赁给新江滩宾馆使用，因国家建设需动迁房屋的，商储公司有权单方面提前终止合同，提前30天书面通知新江滩宾馆，政府支付的相关拆迁补偿中装修补偿归新江滩宾馆所有，商储公司不再另行承担，其他补偿全部由商储公司享有。
证据五、联系函、终止合同通知书，拟证明商储公司通知新江滩宾馆租赁房屋按政府规划需要拆迁，新江滩宾馆拒收通知；商储公司登报通知新江滩宾馆于2010年8月1日起正式终止房屋租赁合同。
审理中，经新江滩宾馆申请，本院对位于武汉市江岸区青岛路10号2栋1-5层房屋宾馆装饰装修的余值进行鉴定、评估。武汉长诚工程造价咨询有限责任公司作出的司法鉴定意见为：1、宾馆改造装饰装修鉴定余值造价为4905478.79元；2、家俱、家电及宾馆用品等鉴定余值造价为376102.92元，此部分为可移动资产，是否采用由法院裁决。
经庭审质证，新江滩宾馆对岸房公司提交的证据一、二、三无异议，但认为证据二、三没有涉及装修补偿部分；对证据四、五真实性无异议，但认为岸房公司与商储公司相互串通，侵害了新江滩宾馆的权利；对证据六、七、八无异议。商储公司对岸房公司提交的对证据一、二、三、四、五、七、八均无异议；对证据六真实性无异议，对证明目的有异议，该合同仅是商储公司与新江滩宾馆之间的约定。岸房公司对新江滩宾馆提交的证据一中的《房屋租赁合同》、《变压器补充合同》的真实性无异议，对《新江滩宾馆租赁合同补充协议》真实性有异议，该证据不能证明新江滩宾馆真实的投资情况，而且这是新江滩宾馆与商储公司之间的合同关系；对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，新江滩宾馆主张的补偿应当依新江滩宾馆与商储公司之间的合同约定；对证据三的真实性无异议，但与岸房公司无关；对证据四的真实性无异议，但与本案无关；对证据五真实性、合法性无异议，对关联性有异议，新江滩宾馆不是被拆迁主体。商储公司对新江滩宾馆提交的证据一、三真实性无异议；对证据二真实性有异议，新江滩宾馆租赁商储公司的房屋，装修是新江滩宾馆自行投资，与商储公司无关；证据四中的函告不是原件，《房屋租赁合同》、企业信息咨询报告与本案无关；证据五真实性无异议，对证明目的有异议，商储公司收到的拆迁款中没有装修补偿款。岸房公司对商储公司提交的证据一、二、四、五无异议；对证据三真实性无异议，该证据能够证明商储公司已经履行房屋交接义务，岸房公司已经履行支付拆迁款义务。新江滩宾馆对商储公司提交的证据一、二、四、五无异议；对证据三真实性有异议，该协议遗漏了新江滩宾馆的房屋装修补偿款。对于鉴定报告，岸房公司认为鉴定意见不科学，宾馆改造装饰装修价值已包含在岸房公司对商储公司的拆迁补偿款中，宾馆用品等可移动财产绝对不是装修费用。新江滩宾馆对鉴定意见无异议，但认为评估数额偏低。商储公司对鉴定意见有异议，认为双方租赁六年期满，装修费归零；家俱、家电及宾馆用品等可以移动，不能作为补偿。
对上述证据材料，经合议庭评议认为，岸房公司提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八，新江滩宾馆提交的证据一、二、三、四、五，商储公司提交的证据一、二、三、四、五，武汉长诚工程造价咨询有限责任公司作出的司法鉴定报告书具有真实性、合法性和关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。
经审理查明：2006年1月18日商储公司（甲方）与新江滩宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于武汉市江岸区上海街青岛路10号（青岛路仓库2栋）一楼102库299.07平方米、二楼201库和202库、三楼301库和302库、四楼401库和402库等计1628平方米、五楼平台房屋（自行搭建395.44平方米）租赁给乙方使用。合同租赁期限六年，从2006年3月1日至2012年2月29日。乙方在按时支付租金的情况下，甲方同意在本合同届满后按约定意向将租赁期限延长二年。前四年租金单价：一楼每月每平方米33元，二、三、四楼每月每平方米15元，五楼每月每平方米8元。第五年一至四楼的月租金在前三年租金单价的基础上递增10%。第六年的月租金在第五年租金单价的基础上递增10%。按本合同第二条第二款的规定延长租赁期限的，则第七年、第八年月租金按第六年的月租金标准收取。房屋的改造和装修：根据乙方经营需要，甲方同意乙方在不损坏房屋结构和房屋安全使用的前提下，对承租的房屋进行改建、装修和装饰（含消防设施等），乙方的改建和装修方案须事先征得甲方书面同意，费用全部由乙方自理。甲方协助乙方办理相关手续（含经营所需手续）。合同履行期间任何一方不得单方面终止合同。确需提前终止合同的（在双方同意的前提下），需提前60天通知对方，并经双方协商一致后签订终止合同书。在终止合同书签订前，本合同仍然有效。合同履行期间如因国家建设需动迁该房屋的，甲方有权单方面提前终止合同，且一般应提前30天书面通知乙方。政府认定支付的相关拆迁补偿中装修补偿归乙方所有，甲方不再另行承担。其他补偿全部由甲方享有。合同签订后，双方按约履行，新江滩宾馆对租赁房屋进行了装修。2010年政府对该房屋所在的青岛路片实施拆迁，2010年3月5日，商储公司向新江滩宾馆发联系函，告知其房屋将拆迁，并于2010年7月6日在《武汉晨报》上登载终止合同通知书，通知新江滩宾馆双方的租赁合同于2010年8月1日终止。
2010年6月18日岸房公司与商储公司签订房屋拆迁补偿《协议书》，约定：岸房公司对商储公司位于武汉市江岸区上海街青岛路10号房屋进行拆迁，房屋所有权证号为武房权岸字第200240038号，国有土地使用权证号为武国用（2002）字第2380号，证载建筑面积30451.45平方米的自管房予以货币补偿，补偿金总计210683719元（其中包含顶层搭建房屋补偿款5343947元）。商储公司于本协议签订之日将房屋产权证件及有关资料交付岸房公司并清退房屋承租经营户，对承租户的补偿由商储公司负责承担。商储公司于2010年9月20日前将全部房屋移交岸房公司，如逾期则视房屋已移交。房屋移交后，由岸房公司全权处置。协议签订后，岸房公司向商储公司支付了房屋拆迁补偿款210683719元，但因装修补偿款等问题一直未解决，新江滩宾馆占住租赁房屋至今。经审查，岸房公司支付给商储公司的拆迁补偿款不包含装修补偿款。
另查明，2010年4月22日新江滩宾馆为腾退房屋与武汉经纬液化气船务有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁武汉市江岸区上海街青岛路13号第4幢房屋经营。
审理中，武汉市江岸区上海街青岛路10号2栋1-5层房屋宾馆装饰装修价值经武汉长诚工程造价咨询有限责任公司鉴定：1、宾馆改造装饰装修鉴定余值造价为4905478.79元；2、家俱、家电及宾馆用品等鉴定余值造价为376102.92元，此部分为可移动资产，是否采用由法院裁决。
岸房公司表示只要新江滩宾馆立即腾退房屋，公司可以补偿新江滩宾馆装修款，但要扣除新江滩宾馆应当支付的房屋占用费。新江滩宾馆表示为构建和谐江岸，愿意作出适当让步，新江滩宾馆可支付岸房公司房屋占用费1620000元，诉讼费、鉴定费各自承担。
本院认为：2006年1月商储公司与新江滩宾馆签订的《房屋租赁合同》真实有效，双方均应按合同全面履行，合同约定租赁期限六年，新江滩宾馆在按时支付租金的情况下，租赁期限可延长二年；还约定合同履行期间如因国家建设需动迁该房屋的，商储公司有权单方面提前终止合同；政府认定支付的相关拆迁补偿中装修补偿归新江滩宾馆所有，商储公司不再另行承担，其他补偿全部由商储公司享有。2010年政府对涉案房屋所在的青岛路片实施拆迁，商储公司按约定提前通知了新江滩宾馆，2010年8月1日房屋租赁合同依约终止。
2010年6月18日岸房公司与商储公司签订房屋拆迁补偿《协议书》，岸房公司已按协议约定支付商储公司房屋拆迁补偿款210683719元，但该款项不包含涉案房屋的装修补偿款。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。拆迁人岸房公司应当对房屋承租人新江滩宾馆的装饰装修余值进行补偿。经鉴定宾馆改造装饰装修鉴定余值造价为4905478.79元，岸房公司应当补偿新江滩宾馆装饰装修款4905478.79元，新江滩宾馆立即腾退涉案房屋。关于鉴定中涉及的家俱、家电及宾馆用品等余值为376102.92元，因该部分为可移动资产，岸房公司对此资产不应折价补偿，新江滩宾馆在腾退时可以自行搬走。因新江滩宾馆一直占用涉案房屋，新江滩宾馆愿意支付岸房公司房屋占用费1620000元，岸房公司对此亦无异议，本院予以准许。新江滩宾馆主张其他补偿款，无证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）武汉岸房动迁有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉新江滩宾馆有限公司支付装饰装修补偿款4905478.79元。
二、被告（反诉原告）武汉新江滩宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉岸房动迁有限公司支付房屋占用费1620000元。
上述一、二项冲抵后，原告（反诉被告）武汉岸房动迁有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉新江滩宾馆有限公司支付3285478.79元。
三、被告（反诉原告）武汉新江滩宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区上海街青岛路10号（青岛路仓库2栋）一楼102库299.07平方米、二楼201库和202库、三楼301库和302库、四楼401库和402库、五楼平台房屋。
四、驳回原告（反诉被告）武汉岸房动迁有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）武汉新江滩宾馆有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21290元由原告（反诉被告）武汉岸房动迁有限公司负担，反诉费28650元、鉴定费140000元，由被告（反诉原告）武汉新江滩宾馆有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 樊红敏
人民陪审员 黎显爱
人民陪审员 崔丽君
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 容 成