广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0702民初575号
原告（反诉被告）刘文珍。
委托代理人蒋钦，广西港天律师事务所律师。
被告（反诉原告）钦州钦廉恒大置业投资有限公司，住所地钦州市子材西大街27号农行三楼。
法定代表人刘玉芝，该公司董事长。
委托代理人罗世民，该公司职员。
原告（反诉被告）刘文珍诉被告（反诉原告）钦州钦廉恒大置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员杨程适用简易程序，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘文珍的委托代理人蒋钦，被告（反诉原告）钦州钦廉恒大置业投资有限公司的委托代理人罗世民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告刘文珍诉称，2014年10月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买恒大绿洲小区20栋2902号房，2014年10月28日，被告开具了113919元的购房发票给原告。但由于有优惠金额，原告实际支付了103620元。由于原告经常身处外地，办理各项事务多有不便，便委托被告代为办理房贷等各项事宜。但时至今日，购房贷款也没有办下来。并以原告征信不良等缘由认为是因为原告的原因而无法办理贷款，通知原告要求解约并扣除房屋总价的10%违约金37391元。经原告2015年12月8日查询，原告征信良好，无逾期等不良记录。后又到钦州咨询了贷款银行，发现并不是因原告个人原因而导致不能贷款。原告认为，在购房时被告承诺代为办理相关手续，并承诺无征信不良记录可以办理房贷。原告遂同意购买并支付首付，现非因为原告个人原因而导致贷款不能，应予返还支付的首付并解除合同。为此原告请求人民法院判令：被告返还购房款103620元；2、诉讼费用由被告承担。
本诉被告钦州钦廉恒大置业投资有限公司辩称，原告与被告于2014年10月13日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于钦州市子材东大街88号钦州恒大绿洲楼盘20栋2902号商品房，总价款373919元。合同约定，原告采取银行按揭付款方式支付房款，合同约定原告支付首期房款113919元后，余款26万元办理银行按揭贷款申请手续。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第（一）款第3点约定“如因包括但不限于买受人或国家、地方政府、银行相关政策调整等原因致使买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金”。签订合同后，原告实际仅支付了部分首付款103494元，因其自身原因不符合贷款条件，其按揭贷款被银行拒绝，就此中国农业银行钦州分行亦提供说明材料予以证实。
反诉原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司反诉称，因被反诉人迟迟未能办理银行按揭申请手续，反诉人已向其发出《催办按揭手续通知书》催促其履行合同义务付清剩余款项，但其仍拒绝履行。由于被反诉人逾期付款超过180日，违约情形严重，已达到合同约定的解除条件，反诉人行使合同解除权，按合同约定通讯地址向其寄出《解除商品房买卖合同通知书》并于2015年5月21日送达。此后被反诉人亦提交其签字确认的退房审批表，自认其因个人原因无法办理按揭贷款，同意解约并按约定扣除房价10%违约金。为此反诉原告请求人民法院：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》于2015年5月21日解除；2、判令反诉被告支付违约金37391.90元，该款直接从反诉被告已支付的房款中予以扣除；3、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告刘文珍辩称，对钦州钦廉恒大置业投资有限公司的解除合同通知书不予承认，刘文珍无法获得贷款审批的原因是银行政策性原因而不是刘文珍的个人原因。
本诉原告（反诉被告）刘文珍为支持其本诉请求和反诉辩称理由向本院提供的证据有：
1、身份证。拟证明原告身份。
2、工商查询单。拟证明被告身份。
3、收据。拟证明原告购房事实。
4、商品房买卖合同。拟证明原告购房事实。
5、征信报告。拟证明原告征信事实。
本诉被告（反诉原告）对本诉原告（反诉被告）的上述证据发表了如下质证意见：证据1、2、3、4的真实性均无异议。证据5只是复印件，真实性不能确认。对刘文珍提供的证据，本院评议如下：对于证据材料的真实性本院均予以认可。
反诉原告（本诉被告）钦州钦廉恒大置业投资有限公司就其反诉请求及本诉辩称向本院提供的证据有：
1、认购书、商品房买卖合同。拟证明双方存在商品房买卖合同关系。
2、声明。拟证明反诉人已告知被反诉人现行银行房贷政策，尽到相应告知义务，被反诉人知悉相应后果且明示自愿承担。
3、催办按揭通知书、EMS邮寄单、邮寄情况跟踪查询单。拟证明反诉人已催促被反诉人及时履行付款义务。
4、被反诉人不符合银行放贷条件说明。拟证明被反诉人因自身原因不符合银行贷款条件。
5、解除《商品房买卖合同》通知书、EMS邮寄单、邮寄情况跟踪查询单。拟证明被反诉人逾期180日以上未履行付款义务，达到合同解除条件，反诉人已按约定通讯地址寄达解除合同通知书。
6、退房申请资料。拟证明被反诉人自承其因负责过高、流水不足以致无法办理贷款，确认扣除优惠金额10425元，实际已交房款为103494元，同意解约并按合同约定扣除房价10%违约金。
本诉原告（反诉被告）对本诉被告（反诉原告）的上述证据发表了如下质证意见：证据1、2、3、5的真实性均无异议。证据4、6真实性有异议。对钦州钦廉恒大置业投资有限公司提供的证据，本院评议如下：对于证据材料的真实性本院均予以认可。
综合诉辩双方的诉讼主张及全案证据，本院确认以下法律事实：2014年10月13日，刘文珍与钦州钦廉恒大置业投资有限公司签订商品房买卖合同，向钦州钦廉恒大置业投资有限公司购买“恒大绿洲”第20栋1902号房，该商品房建筑面积共91.03平方米，单价为每平方米4107.65元，总金额373919元。2014年10月28日，刘文珍支付购房款103494元，钦州钦廉恒大置业投资有限公司开具了113919元发票（含10425元优惠款）。合同约定余款250000须在2014年10月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。签订合同后刘文珍签署“声明”，确认已知悉现行银行房贷政策及相应法律后果。2015年5月15日，钦州钦廉恒大置业投资有限公司向刘文珍发出通知书催促其及时履行付款义务，刘文珍于5月21日签收该通知。中国农业银行股份有限公司钦州分行出具说明，称刘文珍在该行申请房贷，因其无法提供真实收入证明及流水，不符合房贷条件。2015年5月21日，钦州钦廉恒大置业投资有限公司向刘文珍发出解除合同通知书，解除《商品房买卖合同》，刘文珍签收该通知。刘文珍在“退房审批表”上签字确认：向钦州钦廉恒大置业投资有限公司申请扣房屋总价10%违约金37392元、提前还款优惠额10425元后退房，退房款66102元。
本院认为：对于原、被告提交的《商品房买卖合同》，因双方都予以认可，且都是真实的、自愿的意思表示，对其法律效力本院予以确认。关于钦州钦廉恒大置业投资有限公司是否应返还购房款的问题。合同约定余款250000须在2014年10月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，这是刘文珍的合同义务，根据中国农业银行股份有限公司钦州分行出具的说明、刘文珍在“退房审批表”上签字确认的内容，可以判断未能完成上述合同义务的原因在刘文珍，刘文珍亦书面确认在扣除37392元违约金、10425元提前还款优惠额后退房，退房款为66102元，故钦州钦廉恒大置业投资有限公司应返还的购房款为66102元。
关于双方签订的《商品房买卖合同》是否已解除的问题。合同未能履行的原因在刘文珍，2015年5月15日，钦州钦廉恒大置业投资有限公司向刘文珍发出通知书催促其及时履行付款义务，刘文珍依然未能履行合同义务。钦州钦廉恒大置业投资有限公司已尽到相关的通知义务，故钦州钦廉恒大置业投资有限公司向刘文珍发出解除合同通知书的行为并不违反法律规定，其解除《商品房买卖合同》的行为有效。
关于刘文珍是否应支付违约金的问题。合同未能履行的原因在刘文珍，且刘文珍已书面确认其应承担的违约金数额为37392元，故钦州钦廉恒大置业投资有限公司此诉讼请求本院予以支持，该款可从刘文珍已支付的房款中予以扣除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
1、被告（反诉原告）钦州钦廉恒大置业投资有限公司返还原告（反诉被告）刘文珍购房款66102元；
二、确认原告（反诉被告）刘文珍、被告（反诉原告）钦州钦廉恒大置业投资有限公司于2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》已于2015年5月21日解除；
三、原告（反诉被告）刘文珍支付被告（反诉原告）钦州钦廉恒大置业投资有限公司违约金37392元，在原告（反诉被告）刘文珍已支付的房款中予以扣除；
四、驳回原告（反诉被告）刘文珍的其他诉讼请求。
案件受理费2372元简易程序减半收取1186元，反诉案件受理费734元，合计1920元，由原告（反诉被告）刘文珍负担。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期按﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案发生法律效力规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费3106元（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院；开户帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨 程
二〇一六年四月二十五日
书记员 邓龙鹏