福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0581执异52号
案外人：庄沛宇，男，1979年4月18日出生，中国台湾，住新北市三重区，境内住址，石狮市。
案外人：刘建林，女，1982年2月28日出生，汉族，住江苏省阜宁县。
以上两案外人委托代理人：林清沛，福建华达（石狮）律师事务所律师。
以上两案外人委托代理人：胡卫华，福建华达（石狮）律师事务所实习律师。
申请执行人：泉州农村商业银行股份有限公司石狮支行，住所地福建石狮市八七路与兴业街交汇处洋下服装面料综合市场二期29号楼店面，统一社会信用代码91350581098275642G。
负责人：刘春卫，该支行行长。
被执行人：许三妹，女，1984年1月10日出生，汉族，住福建省晋江市。
被执行人：许锦旋，女，1980年6月9日出生，汉族，住福建省晋江市。
被执行人：许四妹，女，1985年7月21日出生，汉族，住福建省晋江市。
本院在执行原告泉州农村商业银行股份有限公司石狮支行与被告许三妹、许锦旋、许四妹金融借款合同纠纷一案中，案外人庄沛宇、刘建林于2017年4月27日对查封房产行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人庄沛宇、刘建林述称：法院因泉州农村商业银行股份有限公司石狮支行与许三妹、许友长、许锦旋、许金瓶、许四妹、许德联金融借款合同纠纷一案，查封了址于石狮市百德康桥小区第1幢403号的房产。案外人现对查封该房产行为提出异议，理由如下：该房产的所有权已归属于案外人。案外人与洪朝直、许锦旋于2010年4月14日签订了《二手房买卖协议》，向洪朝直、许锦旋购买址于石狮市百德康桥小区第1幢403号的房产，现已支付全部购房款人民币2189694元。签订《二手房买卖协议》当日，洪朝直、许锦旋将房屋交付给案外人，案外人于同日向石狮百德康桥假日物业管理处备案登记并办理装修手续。《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人早在涉案房产被查封之前就已与洪朝直、许锦旋签订房屋买卖合同，并支付了部分购房款，其余房款案外人以洪朝直名义继续归还按揭款，现已全额支付了购房款，且案外人实际占有和使用了该房产7年，但因该房产按揭贷款未还清而没有及时办理过户手续。没有登记只是物权未设立，该房产实际已归案外人所有，洪朝直、许锦旋应当配合案外人办理房产登记和过户手续。法院作出裁定，查封登记在许锦旋名下的上述房产，给案外人的合法权益造成严重侵害，为此，案外人向法院依法提出执行异议，请求法院解除对址于石狮市百德康桥小区第1幢403号房产的查封。
经审查查明：原告泉州农村商业银行股份有限公司石狮支行与被告许三妹、许锦旋、许四妹金融借款合同纠纷一案，该案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、确认截至2016年10月20日，被告许三妹尚欠原告泉州农村商业银行股份有限公司借款本金240000元，利息、罚息及复利21943.11元，合计261943.11元。同时被告许三妹应支付2016年10月21日起至实际还清款项之日止按讼争《个人自助循环贷款（万通宝）最高额借款合同》约定的利息、罚息、复利计算标准计算的利息、罚息、复利；二、被告许三妹尚欠原告泉州农村商业银行股份有限公司的全部借款本金分六期偿还，每期应于每月1日前偿还40000元，最后一期剩余本金与结欠的所有利息、罚息及复利一并全部偿还。其中，被告许三妹第一期应于2016年11月1日前偿还借款本金40000元，最后一期剩余的借款本金及利息、罚息、复利应2017年4月1日偿还完毕；三、被告许锦旋、许四妹应对上述债务承担连带保证责任；四、如被告许三妹任何一期未按上述约定履行还款义务，即视为本案讼争的所有借款本息全部提前到期，原告泉州农村商业银行股份有限公司有权一次性向法院申请强制执行，并有权直接要求被告许锦旋、许四妹对上述债务承担连带保证责任；五、本案案件受理费5114元，减半收取2557元，由被告许三妹、许锦旋、许四妹负担。本院于2016年10月24日作出（2016）闽0581民初4524号民事调解书予以确认。该调解书发生法律效力后，申请执行人泉州农村商业银行股份有限公司石狮支行于2016年11月8日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2016）闽0581执6136号。2016年11月25日，本院作出（2016）闽0581执6136号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人许三妹、许锦旋、许四妹的财产（以执行标的额为限）。2016年11月28日，本院向石狮市不动产登记中心送达（2016）闽0581执6136号协助执行通知书、（2016）闽0581执6136号执行裁定书，请求协助办理：查封被执行人许锦旋名下址在石狮××××号百德康桥假日1幢403的房地产，产权证号：狮建房权证宝盖字第××号，土地证号：狮地宝国用（2010）第002**号。查封期限为三年。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明许锦旋名下址在石狮××××号百德康桥假日1幢403房地产已于“中国建设银行股份有限公司石狮支行”设定抵押关系，房地产查封的有效期至2019年11月27日。案外人主张该房产的所有权已归属于案外人，于2017年4月27日向本院提出异议。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。据此，可以认定本院所查封的登记在许锦旋名下的址于石狮××××号百德康桥假日1幢403的房地产的权利人为许锦旋。案外人所购买的商品房因在办理银行按揭时已设定抵押权登记，在银行按揭款未还清之前，无法办理该商品房的过户登记。该商品房未办理过户登记是由于案外人自身对他人权利障碍的忽略所导致。案外人庄沛宇、刘建林与洪朝直、许锦旋之间所签订的《二手房买卖协议》是否真实有效，在执行异议程序中不能确定，案外人庄沛宇、刘建林可通过其他法律途径予以确定。案外人庄沛宇、刘建林主张其是本院查封的上述房产的所有权人，并据此提出的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人庄沛宇、刘建林提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 尤祖荣
审判员 曾怡明
二〇一七年五月十一日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。