江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2414号
上诉人（原审被告）：江苏双建新型建材科技有限公司。
委托诉讼代理人：唐翱翔，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张家港市常阴沙现代农业示范园区管理委员会。
委托诉讼代理人：王薇，江苏国瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈丹，江苏国瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张家港市宇扬纺织有限公司。
委托诉讼代理人：杨永清，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
上诉人江苏双建新型建材科技有限公司（以下简称双建公司）因与被上诉人张家港市常阴沙现代农业示范园区管理委员会（以下简称常阴沙管委会）、张家港市宇扬纺织有限公司（以下简称宇扬公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2017）苏0582民初4461号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人双建公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判双建公司无需腾退土地且无需承担占有使用费或发回重审。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：常阴沙管委会在事先未通知双建公司以及未依法公告拆迁事宜的情况下，突然将双建公司所建厂房拆除，导致双建公司重大损失。双方就赔偿金额存在差距，导致协商未成。在未妥善处理好赔偿事宜前，不应当支持常阴沙管委会要求双建公司腾退土地、承担占用使用费的诉讼请求。
被上诉人常阴沙管委会辩称，宇扬公司与常阴沙管委会之间的租赁合同早已到期，双建公司占用常阴沙管委会的土地属于违法行为，双建公司应当立即腾退，就占用期间应支付合理的使用费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人宇扬公司辩称，宇扬公司在签订拆迁协议后，没有必要再占有涉案土地，事实上也没有占有，涉案土地是双建公司在占有使用，宇扬公司不需要承担土地占有使用费。
原审原告常阴沙管委会向一审法院起诉请求：1.判令两原审被告立即将占用的坐落于张家港市常阴沙现代农业示范园区乐红公路西侧的9240.7平方米土地腾退给原审原告。2.两原审被告自2016年7月10日起至腾退之日止，按138000元/年的标准支付所涉土地和房屋占有期间的使用费。3.诉讼费用由原审被告承担。
一审法院认定事实：常阴沙管委会为张家港市现代农业示范园区乐红路地块的所有人。2011年6月27日，常阴沙管委会与宇扬公司签订《土地租赁协议》一份，约定将位于张家港市现代农业示范园区乐红路的地块（东为常阴沙供销社，南为常红社区农田，西为赛康公司，北为乐红路）租给宇扬公司，租赁期限为两年，每年租金为138000元。协议到期后，宇扬公司继续使用案涉土地，双方未再签订租赁协议。2016年7月5日，常阴沙管委会与宇扬公司签订《协议书》一份，约定常阴沙管委会收回宇扬公司租用的位于乐红路西侧、康赛医疗南侧全部土地以及位于常东社区长江收棉站土地。经评估机构评估，两块土地上房屋及附着物评估的总补偿金为365.61万元，分两期支付。协议订立后，宇扬公司将长江收棉站的土地归还常阴沙管委会，对乐红公路西侧地块宇扬公司配合常阴沙管委会拆除了部分协议约定的房屋。
另查明，2011年8月3日，宇扬公司与双建公司订立《租赁协议》一份，约定宇扬公司将厂内部分厂房及辅助用房出租给双建公司使用。租赁期限自2011年8月25日至2014年8月24日共三年，土地租赁费100000元/年，房屋租赁费为150000元/年。合同期满后，双方未再续订合同，后该部分一直由双建公司占有使用。
以上事实，有国有土地使用证、宗地图、《土地租赁协议》、《协议书》、《租赁协议》及庭审笔录等予以佐证。
一审法院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，常阴沙管委会与宇扬公司约定，常阴沙管委会将案涉土地出租给宇扬公司，系双方真实意思表示，合法有效。租赁合同到期后，转为不定期租赁合同。后常阴沙管委会为充分利用现有资源，与宇扬公司于2016年7月5日签订协议，收回位于乐红路西侧、赛康医疗南侧宇扬公司租赁的全部土地（1号地块）及位于常东社区宇扬公司租用的长江收棉站（2号地块）隶属于常阴沙农场所有的全部地块，双方租赁关系就此终止。宇扬公司与常阴沙管委会订立土地租赁合同，负有合同解除或者终止时返还土地的义务。案涉房屋后虽由双建公司占有、使用，但案涉土地上房屋为宇扬公司所有，双建公司的占有、使用亦来源于宇扬公司的转租行为。宇扬公司、双建公司在常阴沙管委会与宇扬公司的租赁合同终止后应及时将案涉土地返还常阴沙管委会，故常阴沙管委会要求宇扬公司、双建公司腾退的诉讼请求，一审法院予以支持。
租赁期满后，承租人未能及时返还租赁物，应支付占有期间的使用费，转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁物并赔偿损失，承租人承担连带责任。关于占有期间使用费的计算标准，协议签订后原审被告归还了部分土地，根据测绘情况，现实际占用面积为1727.7平方米，故应按照相应比例进行折算，为25740.63元/年[（1727.7平方米÷9262.5平方米）*138000元/年]。双建公司作为案涉土地的实际占有和使用人，应当按照该标准支付自2016年7月10日起至腾退之日止的占有期间土地使用费，宇扬公司作为转租人应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，一审法院判决：一、江苏双建新型建材科技有限公司、张家港市宇扬纺织有限公司立即将占用的坐落于张家港市常阴沙现代农业示范园区乐红公路西侧的1727.7平方米土地腾退给张家港市常阴沙现代农业示范园区管理委员会。二、江苏双建新型建材科技有限公司自2016年7月10日起至腾退之日止，按25740.63元/年的标准向张家港市常阴沙现代农业示范园区管理委员会支付所涉土地占有期间的使用费。张家港市宇扬纺织有限公司对江苏双建新型建材科技有限公司的上述债务承担连带责任。三、驳回张家港市常阴沙现代农业示范园区管理委员会其他诉讼请求。案件受理费1205元、保全费1020元，合计2225元，由张家港市常阴沙现代农业示范园区管理委员会负担1810元，由江苏双建新型建材科技有限公司负担415元。
二审中，当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
另查明，常阴沙管委会于2011年6月27日取得涉案土地的使用权，土地使用权性质为划拨。二审中，常阴沙管委会确认其将涉案土地出租给宇扬公司没有向当地人民政府土地管理部门办理批准手续。
上述事实，由国有土地使用权证，常阴沙管委会的陈述予以证明。
本院认为，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权的出租须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租所获收益抵交土地使用权出让金。本案中，常阴沙管委会将涉案土地出租给宇扬公司未依法办理上述批准和出让手续，故双方签订的租赁合同应认定为无效。宇扬公司与双建公司之间的转租合同亦归于无效。一审法院对合同效力的认定有误，本院予以纠正。因租赁合同无效，宇扬公司、双建公司负有将涉案土地腾退返还给常阴沙管委会的义务，宇扬公司、双建公司逾期腾退的，还应当支付相应的占有使用费。双建公司上诉提出的赔偿损失问题，与本案不属同一法律关系，本院不予理涉，双建公司可依法另行主张权利。综上，双建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽对合同效力的认定有误，但实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费830元，由上诉人江苏双建新型建材科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 叶 刚
审判员 沈军芳
二〇一八年四月十六日
书记员 王文君