广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤01执异316号
案外人：广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司，住所地广州市从化太平镇广从路东边未编B栋自编201房。
法定代表人：黄健强，该公司执行董事。
委托代理人：张玲燕，广东安华理达律师事务所律师。
申请执行人：元志鸿，男，1949年7月29日出生，汉族，住佛山市禅城区。
委托代理人：王祖锋，广东万林律师事务所律师。
委托代理人：王祖军，广东万林律师事务所实习律师
被执行人：广州市华商贸房产发展有限公司，住所地广州市越秀区大沙头路33号之二东座地下101室。
法定代表人：郑树清。
委托代理人：阮健文，该公司员工。
本院在执行申请执行人元志鸿和被执行人华商贸发展有限公司（下称华商贸公司）民间借贷纠纷一案中，案外人广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司（下称煜盈臻公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人煜盈臻公司称：其于2014年4月2日与华商贸公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，购买广州市越秀区大沙头路33号之二2902房，其已根据合同约定,以分期付款的方式支付购房全款。其已于2015年7月21日接收涉案房屋办理收楼手续，是涉案房屋的合法占有人。华商贸公司负有为其司办理房产证义务，但由于开发商的原因，其司至今未能取得房产证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求解除对广州市越秀区大沙头路33号之二2902房的查封。
煜盈臻公司提交的证据有：1、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》；2、购房款收款收据、购房款转账凭证；3、收楼确认书；4、《消防安全责任书》、《江尚东山前期物业管理服务协议》。
申请执行人元志鸿称：1、案外人提供的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》签订日期为2014年4月2日，而根据查册资料信息显示，涉案房屋在2013年7月24日已经广州市中级人民法院查封，案号为（2013）穗中法民五初字第25-2号。该购房合同显然是在法院查封后签署。根据最高人民法院审理的张树俊案外人执行异议再审案确定的裁判规则，执行标的物一旦被法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对房屋进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的之处分行为。案外人和华商贸公司对已被法院查封的涉案房屋进行买卖，根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》[（1997）经他字第8号]的批复规则，案外人就已查封的涉案房屋签订的购房合同是无效的。2、案外人没有充足的证据证实在查封前已经合法占有涉案房屋，现有材料如果真实成立，恰好可以反映案外人在法院查封后非法占有涉案房屋。《业主收楼确认书》的交楼单位不是华商贸公司，没有证据证明华商贸公司委托物业企业办理交楼手续。同时，该收楼确认书、消防安全责任书、前期物管协议的业主签名并非案外人，不能认为案外人已经收楼。涉案购房合同补充协议第九条明确约定交楼手续包括了华商贸公司盖章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但交楼确认书没有显示有移交。交楼主体、交付内容均不符合合同约定和法律规定。据现场考察，涉案房屋目前仍是毛坯未装修，处闲置状态，至今长达近3年并无实际控制、管理、使用。3、现有证据不能证实案外人已经付清涉案房屋的房款。其提供的转账回单的备注均标示是往来款，未显示是购房款，且其向华商贸公司购买了多套房产，很难证实是支付涉案房款。收据以及转帐的金额、时间和合同约定付款进度不一致，有部分款项收款账号与约定不一致。购房合同约定2014年4月5日前支付600万，2014年6月30日前支付200万，2014年12月31日前支付316万，但案外人提供的转账记录显示2014年4月3日转578万、2014年6月24日转200万、2014年12月19日转113万、2015年2月12日转125万、2015年7月21日转100万。4、案外人在购买涉案房产时，未尽合理注意义务，未通过公知途径主动了解涉案房产存在查封、抵押等直接影响交易的重大法律风险，此后一直未督促华商贸公司办理网签和办证，对涉案房屋未办理过户存在明显的过错。案外人在签署涉案购房合同时房产处于查封期间，并且根据查册资料显示，涉案房产处于抵押登记状态。上述查封、抵押是涉案房产交易的情况，从广州市房管局、阳光家缘等网站可查询到。案外人作为买受人在购买房产时不通过公知途径主动了解涉案房出存在查封、抵押等直接影响交易的重大法律风险或者了解后仍进行交易，对自身权利是漠视的。案外人并无证据证实曾催促华商贸公司办理网签和办理房产证，其向华商贸公司购买多套房产，自称付清全款，在同小区其他业主早已顺利办证的前提下，案外人却不积极督促办证，也存在过错。案外人作为商业主体，同时向华商贸公司购买多套住宅并非用于办公，而是为规避自然人限购政策，为避税故意不进行网签，并将部分房产交付实际居住人，对未办理过户是消极且放任，具有重大过错。故请求驳回案外人的执行异议。
被执行人华商贸公司称：同意案外人的异议请求及其全部举证。
本院查明，关于元志鸿与华商贸公司民间借贷纠纷一案，中国广州仲裁委员会受理元志鸿的仲裁申请，并于2017年1月12日作出（2016）穗仲案字第300号裁决，裁令：华商贸公司向元志鸿偿还借款本金15428008.79元、借款利息5843700.23元、逾期利息及违约金，等。该裁决已发生法律效力，因华商贸公司未履行付款义务，依据元志鸿的申请，本院于2017年12月18日以（2017）粤01执5964号立案执行。
在上述（2016）穗仲案字第300号案审理期间，中国广州仲裁委员会提请广州市越秀区人民法院对华商贸公司的财产采取保全措施，广州市越秀区人民法院于2016年1月20日保全查封了华商贸公司名下位于广州市越秀区大沙头路33号102房、大沙头路33号之一2104房、2401房、2802房、大沙头路33号之二2604房、2902房、3002房等。在执行过程中，本院于2018年2月24日裁定拍卖华商贸公司名下的上述7套房产以清偿债务。
据煜盈臻公司提交的证据显示：其与华商贸公司于2014年4月2日签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），约定：煜盈臻公司向华商贸公司购买广州市越秀区大沙头路33号之二2902房，总金额为11160000元，第一期在2014年4月5日（不超过5日）支付600万元，第二期在2014年6月30日（不超过5日）支付200万元，第三期在2014年12月31日（不超过5日）支付316万元，华商贸公司应当在2014年12月31日前收到全部房款后将房屋交付使用；华商贸公司出具收取煜盈臻公司2902房房款的收款收据，分别为落款日期2014年4月3日578万元、2014年6月24日200万元、2014年12月19日113万元、2015年2月12日125万元、2015年7月21日100万元。煜盈臻公司提交广州银行网银2014年4月3日转账578万元、2014年6月24日转帐200万元的回单，均记载“往来款”；中国银行2014年12月19日转账113万元，2015年2月12日转账125万元的付款通知单，记载“往来款”；广州银行2015年7月21日转账100万元凭证。煜盈臻公司还提交落款日期为2015年7月21日、业主签名为“邱俊斌”的业主收楼确认书、邱俊斌签名的消防安全责任书、江尚东山前期物业管理服务协议以及交纳水电周转金、管理费的收据，称邱俊斌为其司员工，但无提交相关证据。
另查明，本院于2018年2月5日查询的《广州市不动产登记查册表》反映：广州市越秀区大沙头路33号之二2902房初始登记时间为2015年5月18日，权属人华商贸公司；2015年8月5日核准涂销抵押登记；该房屋没有他项权利内容。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因华商贸公司未履行已发生法律效力的裁判文书确定的义务，本院查封华商贸公司名下的涉案房产符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然煜盈臻公司提交的涉案房屋购买合同显示的签订日期为2014年4月2日，但双方未在网上签订合同，该合同的签订时间没有其他证据相印证，本院对煜盈臻公司主张的签订购房合同的时间不予确认。关于房款的支付，煜盈臻公司提交5笔转帐凭证的时间、金额，与购房合同约定的分三期付款的时间、金额不相符，且均记载“往来款”，不能反映是支付涉案房屋购房款。而华商贸公司只出具收款收据，煜盈臻公司长期未要求该司出具发票的做法，也与通常的企业财务管理要求不符。关于接收使用房屋问题，煜盈臻公司称收楼确认书上签名的是其司员工，但一是没有提交相关证据，二是与其在同楼盘其他房屋收楼确认书中盖其公司章的做法不同；交纳管理费凭证只有收据没有发票，也与该楼盘其他业主的情形不同。鉴于煜盈臻公司提交的证据不足以证明其在本院查封之前已签订购房合同、支付全部房款及接收使用涉案房屋，其异议主张不符合上述规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司的异议请求。
当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 叶洁靖
审判员 胡伟东
审判员 刘 皓
二〇一八年四月二十六日
书记员 黄翠燕
江海燕