浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余余民初字第62号
原告（反诉被告）：广东中奥物业管理有限公司余杭分公司，
住所地杭州市余杭区南苑街道东湖南路**号楼*楼。
法定代表人：陈卓。
委托代理人：宋冬健。
被告（反诉原告）：杨希。
委托代理人：张忠元、谈红丽。
原告广东中奥物业管理有限公司余杭分公司（下称中奥物业）与被告杨希物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月17日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中被告杨希提起反诉，本院决定合并审理，并于2013年4月9日裁定转为普通程序审理，于2013年5月8日公开开庭进行了审理，中奥物业委托代理人、杨希及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中奥物业起诉称：2010年1月18日，中奥物业与杨希签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定对杨希购买的青枫墅园林语阁9幢2室物业管理服务的相关事项及违约责任。从2010年10月1日起至今，虽经中奥物业多次催讨，而杨希一直未依约交纳物业管理费。自2010年10月1日计算至2011年12月31日，尚欠物业管理服务费7878元。中奥物业认为，双方之间建立了合法有效的服务合同关系，均应当严格履行各自的权利义务。在合同期内，中奥物业一直积极履行相关权利义务，但杨希却置双方签署的协议不顾，无故拖延支付物业费及相关费用，多次以各种形式催讨，均不予理睬，已构成严重的违约行为，应当依法承担相应责任。为此，中奥物业起诉请求依法判令杨希支付拖欠的物业管理服务费7878元（自2010年10月1日起至2011年12月31日止）。
被告杨希答辩并反诉称：一、2010年1月18日，双方签订《前期物业管理服务协议》约定的收费标准并非是杨希与中奥物业协商形成的，而是开发商出售房屋时的一个硬性规定，购买房屋时必须接收。且此小区按多层住宅每月每平方米1.2元，高层1.7元，联排别墅住宅2.5元，商业物业4.0元的收费标准显然超出了杭州市余杭区物价局余价批（2012）13号文件《关于青枫墅园物业管理服务收费标准》文件规定的标准。而杨希购置的房屋非排屋，属于无电梯的低层住宅，应按照每月每平方米0.72元的标准支付物管费。《前期物业管理服务协议》确定排屋物业费为2.5元／平方米的收费标准并不是业主的真实意思，当时业主是为了收取开发商交付的房屋，双方明显存在不对等的情况下签订的物管协议，否则业主将无法入住房屋，中奥物业是在带有一定要挟成分下获取物管合同。在签订协议时，很多业主对该物管费收取标准向中奥物业提出过异议，中奥物业工作人员称该价格为暂时的，并不代表双方一定按此实际履行。从类似地段和类似楼盘比较来看，确实存在严重过高的事实，中奥物业却还要强行收取，不符合公平合理原则。
二、中奥物业未按双方签订的《前期物业管理服务协议》及附件一、二约定履行义务，无权足额收取物管费。对于小区业主大门锁问题、房屋积水、外墙沙岩脱落、小区公用楼梯破损、小区门口电缆、车辆进出管理、小区门岗值勤、公共卫生清洁、绿化养护等等方面，中奥物业都没有按照双方签订的约定履行自己的义务，无权收取足额物业管理费。另外，中奥物业常以不正当手段向杨希催讨物业费，在深夜电话骚扰。中奥物业的物业管理服务质量无法与高额收费标准相匹配，多处服务质量水准都不到位，这完全违背了公平、合理原则，其无权要求收取高额的物业费。请求法院判决扣减中奥物业未履行物管工作所对应的物管费。
三、根据杨希及其他业主实地调查可知，与青枫墅园小区周围相近的类似排屋物业收费标准均为1.7元／平方米／月或1.8元／平方米／月，青枫墅园小区物业收费标准已经严重脱离市场实际状况，明显显失公平，理应按市场实际情况作变更调低收费标准。
四、参照物价部门对小区物业的核准收费标准，青枫墅园小区排屋物业收费标准应变更为1.5元／平方米／月。按杭州市余杭区物价局余价批（2012）13号文件批复的规定，中奥物业已经将青枫墅园小区多层和高层住宅物业收费价格从合同约定的1.2元和1.7元分别调低为0.72元和0.96元，降低幅度分别为40%和43.5%。在同一小区和物业公司，相同的服务标准，部分调整，部分不作调整的作法明显有失公平，故依照合同法的相关规定，反诉请求判令变更双方已签订的《前期物业管理服务协议》中排屋为2.5元／平方米／月每平方米的不合理收费标准，将该收费标准调整为1.5元每月每平方米，中奥物业向杨希收取的物业管理费降低至4726.8元，减除物业管理费3151.2元（暂计算至2011年12月31日）。
被告中奥物业反诉答辩称：一、双方签订的合同是合法有效，对双方都具有法律约束力，并不存在一方欺诈或不公平的情况。二、杨希等业主认为周边其他物业收费标准低于中奥物业标准而要求参照周边标准是错误的，每个物业公司的经营成本是不同的，物业服务差距也不同，如物业使用的建材、绿化都是不同的，造成了各方面物业收费没有可比性。三、针对杨希提出物价部门关于调价政策，中奥物业认为普通住宅是执行物价部门的指导价格，但排屋并不采取政府的指导价，而是双方协议价格。四、杨希答辩认为物业服务上有瑕疵等情况也是没有证据的，对于不满物业服务而不交纳物业费也是不符合法律规定的，类似情况在一些媒体报刊和法学专家都做过相关报道及具体说明。故请求法院驳回的反诉诉讼请求。
中奥物业为证明自己的起诉及反诉答辩主张，向本院提供的证据有：1、业主／住户资料一份，证明杨希系青枫墅园林语阁9幢2室房屋业主的事实。2、《前期物业管理服务协议》一份，证明双方之间物业服务合同关系及相关权利义务的事实。3、承诺书一份，证明杨希承诺遵守《青枫墅园临时管理规约》的事实。4、催缴函一份，证明中奥物业已经多次向杨希催缴欠款的事实。5、律师函一份，证明中奥物业通过律师函催缴物业费等相关费用的事实。6、地名登记表一份，证明涉案房屋是排屋的性质的事实。
杨希为证明自己的答辩及反诉主张，向本院提供的证据有：1、关于青枫墅园物业管理服务收费标准的批复一份，证明中奥物业收取的物管费明显偏高。2、信息公开告知书一份，证明青枫墅园8-10幢的房屋类型及容积率信息，属普通住宅并非高档住宅。3、照片一组，证明中奥物业未充分履行物业管理义务。4、业主意见一份，证明中奥物业未依约履行协议约定的义务。5、网上查询说明两份，证明与与青枫墅园周围相近的类似的两个物业公司的排屋物业收费标准均为1.7元／平方米／月和1.8元／平方米／月。6、物业收费发票一份，相邻近的大华西溪风情小区排屋收费标准为1.7元／平方米／月。
对于中奥物业和杨希的举证，经庭审质证，杨希对中奥物业举证的证据1、2、3的真实性均无异议，但对其合法性或证明对象有异议，而对证据4、5、6的真实性均有异议，认为未见到过张贴的催缴函或收到过律师函，不具有证明力；中奥物业对于杨希举证的证据1、2、3、6的真实性均无异议，但认为与本案无关联性，而证据4中的签名是否系业主身份不明，证据5系网上下载资料，具有广告性，对其真实性均有异议。
根据当事人的以上举证和质证意见，经本院审查后认为，对于双方认为证据真实性无异议的证据，经审查均符合有效证据的条件，本院确认其证明力，但其证明对象本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定；对于中奥物业举证的证据4、在相关物业外采用张贴催缴函形式，也应系催缴物业费的合理方式，本院予以认定；而中奥物业举证的证据5，由于中奥物业未能提供有关送达的证据相印证，故对其主张没有证明力；对于中奥物业举证的证据6，与双方签订的前期物业管理服务协议约定及涉案物业的实际状况相一致，本院确认其证明力。对于杨希举证的证据4，系杨希等业主的单方意见反映，相关业主均系物业服务协议中的利益共同体，故对案件相关事实的认定证明力不足；证据5与证据6相印证，对杨希的主张具有证明力，本院予以认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：中奥物业系青枫墅园小区房产开发商选定的前期物业管理服务企业。2010年1月18日，中奥物业与杨希签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定对杨希购买的青枫墅园林语阁9幢2室房屋提供物业管理服务，物业类型为排屋，建筑面积210.08平方米。协议并对双方的权利义务作了约定，其中约定的物业管理服务费收费标准为多层住宅1.2元每月每平方米建筑面积、高层住宅1.7元每月每平方米建筑面积、联排别墅住宅2.5元每月每平方米建筑面积。同年8月，余杭区物价局对中奥公司的收费标准作出指导价批复，综合评定青枫墅园普通住宅前期物业收费等级为甲级，无电梯住宅中准收费标准0.6元／建筑平方米、月，浮动幅度为±20%；有电梯住宅中准收费标准0.8元／建筑平方米、月，浮动幅度为±20%。为此，中奥公司对该二类普通住宅的实际收费标准作了降低调整，调整后的收费标准为无电梯住宅为0.72元／建筑平方米、月，有电梯住宅为0.96元／建筑平方米、月。而对于排屋类型住宅的物业服务费收费标准，中奥物业认为系双方协议定价方式，无需政府核准批复，故未作降低调整。故大部分排屋类型业主以物业收费过高、物业服务存在较多质量问题为由，拒绝向中奥物业交纳物业管理费，其中包括杨希拒绝交纳自2010年10月1起至今的物业管理费。为此，中奥物业在2011年2012年期间多次以电话催交和张贴催交通知方式向杨希等相关业主催交物业管理费，但均无效。
另查明：1、中奥物业与杨希所签订的《前期物业管理服务协议》系中奥物业提供的格式合同，该合同中除购房人基本情况（含物业类型、座落位置、建筑面积）需空格填写外，其余内容均系格式化内容，包括双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费收费标准等。
2、青枫墅园小区系多层、高层普通住宅和排屋混合类型的物业，中奥物业与小区全部购房业主所签订的物业服务合同均采用同一格式化合同。
3、与青枫墅园小区相邻近的大华西溪风情、广瑞瑞城对排屋类型住宅的物业服务收费标准为1.7元／建筑平方米、月和1.8元／建筑平方米、月。
审理中，经本院走访了解余杭组团内部分住宅小区（如绿墅春天、白云深处等）的物业管理收费标准，证实联体排屋类型住宅的物业管理收费标准一般均不高于1.8元／建筑平方米、月。
本院认为，中奥物业与杨希所签订的《前期物业管理服务协议》系当事人自愿签订，不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效，应予以履行。本案双方争议的主要问题：一是物业管理费收费标准是否存在显失公平，符合变更合同的情形；二是中奥物业是否存在物业服务缺失或瑕疵，应否扣减物业收费的问题。关于第一个争议问题，根据余杭区物业服务收费管理的有关规定，虽然别墅、排屋等高标准住宅的物业服务收费实行市场调节价，由当事人协议定价，但是结合本案，一方面从余杭区物价局对青枫墅园小区多层和高层的普通住宅前期物业服务收费的指导价来看，与中奥物业和业主所签订的协议收费价格存在较大差距，在中奥物业按批复指导价作相应降低后，对享受相同物业服务内容、服务质量的排屋业主拒绝下调收费标准，有失公平；另一方面，从本地区类似物业小区排屋收费价格一般不超过每月每建筑平方米1.8元的现状来看，中奥物业与杨希协议约定的每月每建筑平方米2.5元的收费标准明显超出了合理的市场调节范围，中奥物业也未能提供证据证明其存在高收费的事实依据。同时，考虑到双方在签订前期物业管理服务协议时，对于物业收费价格的定价信息，相对杨希等购房业主来说，中奥物业应处于更有优势的地位。故应当认定本案前期物业管理服务协议中约定的联排别墅住宅按2.5元每月每平方米建筑面积收取物业服务费的内容符合合同法上当事人一方因显失公平而享有的合同变更权，现杨希反诉请求变更合同内容，要求作降低调整，本院予以支持，本院将综合物业服务水平、市场同类住宅的收费现状等因素酌情确定收费价格。关于第二个争议问题，由于杨希在本案中未提供充分证据证实中奥物业在物业服务中缺失或瑕疵，故其要求扣减物业费的要求，于法无据，本院不予支持。但是应当指出，中奥物业作为青枫墅园小区物业服务企业，应虚心听取和接受业主的合理化的意见和建议，同时应加强内部管理，完善各项规章制度，不断提高物业服务水平，向业主提供符合协议约定的物业服务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条第一款第（二）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、反诉原告杨希与反诉被告广东中奥物业管理有限公司余杭分公司于2010年1月18日签订的前期物业管理服务协议第五条中约定的联排别墅住宅按2.5元每月每平方米建筑面积的收费标准变更为按1.8元每月每平方米建筑面积的收费标准。
二、被告杨希支付原告广东中奥物业管理有限公司余杭分公司物业管理费5672元（自2010年10月1日至2011年12月31日止），于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告广东中奥物业管理有限公司余杭分公司其余诉讼请求。
四、驳回反诉原告杨希的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告杨希负担；反诉案件受理费40元，由反诉被告广东中奥物业管理有限公司余杭分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费90元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谈国永
人民陪审员 李 华
人民陪审员 李明达
二〇一三年七月九日
书 记 员 沈 晨