上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13051号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海航梅实业有限公司，住所地上海市闵行区光华路598号1幢D1106室。
法定代表人：王一新，总经理。
委托诉讼代理人：宋栽，男，系该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海正贺贸易有限公司，住所地上海市虹口区岳州路22号2幢206室。
法定代表人：吴少雄，经理。
委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
上诉人上海航梅实业有限公司（以下简称航梅公司）因与被上诉人上海正贺贸易有限公司（以下简称正贺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
航梅公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回正贺公司原审全部诉请。事实和理由：1、2016年4月，双方签订厂房租赁合同，其后，正贺公司提出要增加仓库的用电容量进行食品加工和包装，经航梅公司请示村领导后不予批准。正贺公司又让航梅公司帮其另行寻找厂房。2、考虑到正贺公司黄沙、水泥等建材损失，航梅公司已于2016年6月12日至25日分次退还其已付租金、保证金，补偿其建材损失人民币2万元，并为其找寻四处厂房，但正贺公司均未予接受。合同解除系因正贺公司擅自要求变更厂房用途所致，正贺公司应承担违约责任。
正贺公司辩称：1、正贺公司经营范围系原材料贸易，并无从事食品加工相关资质，也不会进行食品加工业务。因村里有领导向航梅公司介绍租金更高的客户，才导致双方合同解除。2、航梅公司确实为正贺公司寻找了几处厂房，但因租金过高，未成功。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
正贺公司向一审法院起诉请求判令：1.解除双方签订的租赁合同；2.航梅公司赔偿违约金1,301,225元；
航梅公司向一审法院提起反诉诉讼请求判令：正贺公司赔偿6个月的租金1,301,225元。
一审法院查明，上海市闵行区江川街道五星村的土地所有权人为上海市闵行区颛桥镇五星村农民集体，该土地上有属于上海A有限公司等的房屋。
2016年3月24日，正贺公司欲租赁房屋向航梅公司支付了意向金5万元。
2016年4月20日，航梅公司（出租方、签约甲方）与正贺公司（承租方、签约乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将闵行区XX路XX号厂房（以下称涉案厂房）出租给乙方，厂房面积为7,130平方米，甲方作为该厂房的房地产权利人与乙方建立租赁关系，并告知乙方该厂房未设定抵押；该厂房原规划设计的生产使用性质为仓储、办公用房，其现有装修、有关设施设备（包括特种设备下同）状况、安全生产条件、防火等级，以及甲方同意乙方自行装修和改变技术工艺或生产设施的内容、标准及需约定的其他有关事宜，由甲乙双方在本合同附件二加以列明，甲乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该厂房至本合同终止时乙方向甲方返还该厂房的验收依据；甲方已查验乙方的营业执照、相应生产经营资质证书或者拟从事的经营范围，乙方向甲方承诺，租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质，用于从事生产、仓储；乙方保证，在租赁期间内未征得甲方书面同意，或未按规定经安全生产监督、消防等有关部门批准，不擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质，从事上述约定之外的其他产品生产经营活动，如需改变，须得到甲方及有关部门同意；甲乙双方确认，甲方已在本合同签署之前将该厂房和本合同附件二中约定的有关设备交付给乙方使用，乙方同意按租赁物及附属设施的现状承租，乙方对租赁物及附属设施的完好性、功能性无任何异议，租赁日期自2016年7月1日起至2022年6月30日止，合同六年，每三年递增一次6%；每日每平方米建筑面积租金为1元（不含税），共7,130平方米，年租金总计为2,602,450元；该厂房实行先付后用，乙方每三个月支付一次租金，乙方应于2016年4月20日前支付650,612.50元，之后每季度提前15日向甲方支付租金；甲乙双方约定，乙方于本合同签订生效后当日向甲方支付厂房租赁一个月的保证金216,870.80元，该保证金于本合同终止，甲方收房验收合格，且乙方已付清所有应付款后，甲方无息退还乙方；本合同签署生效后，任意一方因己方原因需单方解除本合同的，应向另一方支付半年总租金作为违约金；非本合同规定的情况，甲方在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该厂房的，甲方应按提前收回天数的租金向乙方支付违约金，不足半年的以半年违约金计算；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求，擅自改变厂房建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定，进行电力线路等装修工程，改变技术或生产设施的，甲方有权要求乙方恢复厂房和有关设施设备原状及赔偿损失；甲乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商解决不成的，双方同意依法向闵行区人民法院起诉等。合同签订当日，正贺公司向航梅公司支付了保证金216,870.80元及三个月租金650,612.50元，航梅公司将涉案厂房交付正贺公司使用。
此后，正贺公司进场准备装修，并运入了部分装修材料。但之后双方就该房屋使用产生争议，正贺公司未能继续使用该房屋，涉案厂房由航梅公司收回。航梅公司于收回房屋后又向正贺公司推荐了四处厂房，正贺公司未能重新租赁。航梅公司于2016年6月12日向正贺公司返还60万元，于2016年6月15日返还217,483.30元，于2016年6月25日返还5万元。航梅公司并于2016年6月25日向正贺公司支付了涉案厂房退材料款2万元。
航梅公司收回涉案厂房后，与案外人上海B有限公司达成《仓库租赁合同》，将涉案厂房再次出租。
2016年9月27日，正贺公司的法定代表人与航梅公司工作人员王石慧电话沟通租赁纠纷，航梅公司表示涉案厂房内加工食品会被查处，正贺公司同意更换地方，正贺公司表示要求给予赔偿。双方就赔偿数额未能达成一致。
一审法院认为：航梅公司与正贺公司签订的《厂房租赁合同》为当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。该合同签订后，正贺公司按约支付了相应租金及保证金，航梅公司亦依约交付了房屋，但交付房屋几天后正贺公司即撤场，双方的合同并未实际履行。一审庭审时经与双方确认该租赁合同已无法实际履行，而航梅公司已于2016年6月25日将保证金、租金及装修材料赔偿款全数返还，一审法院确认双方的租赁合同于2016年6月25日已解除。本案的争议焦点为解除合同的责任在谁，就此正贺公司认为系航梅公司要求其撤场离开，此后也未能合理安排租赁房屋，而航梅公司认为因正贺公司要求在该房屋内进行食品加工，涉案厂房无法满足该用途故被要求停止。双方于租赁合同中约定的房屋用途为仓储、办公用房，并非为食品加工，就该节事实航梅公司仅提交了谈话笔录，因被谈话人身份不明且并无其他证据予以佐证，难以认定。而从双方的实际履行过程来看，航梅公司不仅退还了收取的保证金及租金，赔偿了装修材料费用，还为正贺公司重新寻找了四处厂房用于租赁，航梅公司的上述种种行为系对合同解除责任的负担。若如航梅公司陈述系因正贺公司违约，其作为守约方的上述行为实难解释。又因航梅公司认为正贺公司与上海B有限公司存在欺诈嫌疑，该两家公司虽名字相似，但并未有关联性为独立主体，且航梅公司主张上海B有限公司已退租，房屋另租他人的事实也未提交证据予以证明。综上，航梅公司认为系因正贺公司违约导致合同解除的意见不予采信，故其反诉请求法院不予支持。如前所述，航梅公司在房屋出租后要求正贺公司离场，并另行将该房屋出租于案外人，已属违约。虽其此后多次为航梅公司另寻租赁厂房，但双方未能就合同解除的后果处理达成一致，双方合同无法继续履行的责任在于航梅公司，应承担相应的违约责任，正贺公司要求其支付违约金的诉讼请求法院予以支持。至于违约金数额，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中正贺公司取得涉案厂房数日后双方即未再继续履行，此后航梅公司积极采取措施减少损失，不仅赔偿了正贺公司的材料款2万元，还多次寻找房屋代替。而正贺公司在明确知晓原合同无法继续履行的情况下却未及时止损，至今未另行承租新厂房，导致了自身损失的扩大，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定航梅公司支付违约金216,870.80元。又因航梅公司已支付赔偿款2万元，正贺公司同意作为违约金处理，剩余违约金196,870.80元航梅公司应予以支付。
一审法院审理后于二〇一七年八月八日作出判决：一、上海航梅实业有限公司于判决生效之日起十五日内向上海正贺贸易有限公司支付违约金196,870.80元；二、驳回上海航梅实业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,255.52元，由原告上海正贺贸易有限公司负担6,879.60元，由上海航梅实业有限公司负担1,375.92元；反诉案件受理费减半收取计8,255.52元，由上海航梅实业有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于双方签订厂房租赁合同后谁存在违约行为导致合同解除。第一，根据双方合同约定，正贺公司应严格按照生产经营范围从事生产、仓储，未征得航梅公司书面同意，不得擅自从事其他产品生产经营活动。航梅公司主张合同解除系由正贺公司要求从事食品加工业务违反了双方的合同约定，但其提供的证据不足以证明正贺公司曾要求在涉案厂房从事食品加工业务，正贺公司亦未予认可，本院不予采信。退一步说，即使正贺公司曾提出过在涉案厂房从事食品加工业务的要求，航梅公司也可根据合同约定予以拒绝，并不能简单地据此收回涉案厂房。第二，认定违约行为应注重行为本身而不仅是言语表达，在没有证据证明正贺公司有从事食品加工业务行为的情况下，航梅公司不因此享有合同解除权。第三，根据现已查明的事实，航梅公司在合同解除后又将厂房出租给了案外人XX公司，同时退还正贺公司已付的全部租金及保证金，自愿补偿正贺公司2万元建材费，还曾多次为正贺公司寻找厂房。其系列行为表明航梅公司对双方合同的解除存在过错。本院认定双方合同的解除系因航梅公司违约所致，正贺公司要求航梅公司承担违约责任合法有据。一审法院在综合考虑实际损失、双方过错程度及预期收益的基础上，酌情确定航梅公司支付正贺公司违约金216,870.80元，并无不当，本院予以确认。
综上，航梅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18,282.86元，由上诉人上海航梅实业有限公司负担。
本判决系终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 翟从海
审判员 许 军
二〇一七年十二月十九日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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