湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘07民终393号
上诉人（原审原告）康保林，村民。
委托代理人廖世友，湖南龙马律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)常德市鼎城区黄土店镇人民政府，住所地湖南省常德市鼎城区黄土店镇长安街。
法定代表人蔡国平，该镇镇长。
委托代理人文红俊，湖南南天门律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)常德宝泰房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区红云街道德安社区德安路与仙门巷交叉处宝泰花园小区。
法定代表人康孝忠，该公司总经理。
委托代理人孟德明，湖南南天门律师事务所律师。
上诉人康保林因与被上诉人常德市鼎城区黄土店镇人民政府（以下简称黄土店镇政府）、常德宝泰房地产开发有限公司（以下简称宝泰房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2015）常鼎民初字第1517号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康保林及其委托代理人廖世友，被上诉人黄土店镇政府的委托代理人文红俊，被上诉人宝泰房产公司的委托代理人孟德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1996年，康保林承租鼎城区黄土店镇粮食购销站（又名鼎城区黄土店镇中心粮油管理站，以下简称黄土店粮管站）的门面从事木器家具的加工销售，并对所承租门面进行装修后投入使用，双方没有签订书面房屋租赁合同，亦未约定租赁期。2006年，康保林未经黄土店粮管站的同意，也未经审批报建，在租用的粮店土地和仓库上修建猪栏养猪。2012年10月，康保林对承租门面重新装修，并使用粮店仓库扩建猪栏，两项工程事前均没有征得出租人黄土店粮管站的同意，事后与出租人未对门面装修、猪栏扩建达成任何补偿或追责协议。2013年，鼎城区粮食系统改革，鼎城区粮食局于2013年8月18日向鼎城区人民政府请示依法处置含黄土店粮店、黄土店米厂（其中含康保林承租房屋）在内的4宗国有资产，鼎城区人民政府于2013年8月23日批复将上述4宗土地收回后依法处置。后黄土店粮管站口头通知含康保林在内的所有承租粮管站门面、粮库的经营户，因粮食系统机构改革，随时可能收回门面解除合同，后于2013年12月向康保林等经营户送达书面解除租赁合同的通知书，通知解除双方租赁合同，对房屋装修不予补偿。此后黄土店粮管站没有再收取过康保林的租金。2014年，黄土店粮管站向粮管站门面的所有经营户送达了清场通知。2014年8月19日，鼎城区国土资源局委托常德市政源拍卖有限公司依法公开拍卖鼎城区黄土店镇面积25829.55平方米（粮店）的国有土地使用权，委托拍卖书上写明“场地清场由鼎城区黄土店镇政府负责，区粮食局协助”。2014年9月11日，宝泰房产公司依法拍得上述土地及地上建筑物。2015年2月13日，鼎城区粮食局发出《关于原黄土店米厂、粮店清场的公告》，告知各住户、经营户粮店已于2014年9月11日依法挂牌（拍卖）成交，请于2015年3月13日至2015年4月13日期间主动搬家。2015年4月16日，黄土店镇政府发出《清场公告》，告知各经营户于2015年4月21日前自行清场，黄土店镇政府和鼎城区粮食局将于2015年4月22日对原黄土店粮管站及大米厂的沿街所有门面和仓库依法予以停电停水，并拆除地面上的建筑物。康保林认为黄土店镇政府、宝泰房产公司的行为给其造成了巨大的经济损失，遂提起诉讼，请求判令黄土店镇政府、宝泰房产公司依法支付房屋拆迁安置补偿费674024元（其中猪场房屋补偿费182969元，门面装修补偿费201400元，停产停业补偿费204480元，牲猪转运补偿费2500元，牲猪提前出栏补贴20000元，搬家费10070元，过渡费15105元，重建损失费7500元，交房腾地奖30000元），并承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案的争议焦点为黄土店镇政府、宝泰房产公司是否是本案的适格被告；是否应当给康保林补偿。根据上述查明的案件事实，在2014年9月11日之前康保林原承租门面、粮库的所有权人是黄土店粮管站（属鼎城区粮食局的内部下属单位），出租人亦是黄土店粮管站。在此之后，因黄土店粮管站的粮店被依法拍卖，粮店需清场后移交给买受人宝泰房产公司，黄土店镇政府受鼎城区人民政府的安排，成为粮店拆除工作的清场主体之一，因清场工作涉及他人私有财产，清场主体的清场行为与本案存在直接的关联，故清场主体黄土店镇政府系本案适格被告。宝泰房产公司是康保林原承租房屋及所占用土地的买受人，既非出租人也非拆除清场主体，康保林与宝泰房产公司之间没有交集，故宝泰房产公司不是本案的适格被告。康保林自1996年起长期租赁出租人黄土店粮管站的房屋使用、收益，按期支付租金，双方虽未签订书面房屋租赁合同，但形成事实房屋租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，双方的房屋租赁合同关系视为不定期租赁；同时双方未约定租赁期间，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案出租人黄土店粮管站先是口头通知康保林解除合同，后于2013年12月向康保林送达书面解除租赁合同的通知书，之后未收取租金，可见出租人黄土店粮管站尽到了合理期限内的通知义务，双方的房屋租赁合同关系于2013年12月届满终止。2014年黄土店粮管站向康保林送达清场通知的行为符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，康保林应当搬离承租房屋、返还房屋给出租人。结合2015年2月13日鼎城区粮食局发出《关于原黄土店米厂、粮店清场的公告》可见，出租人黄土店粮管站已给早已解除租赁合同关系的康保林充足的腾房搬家时间，黄土店镇政府于2015年4月16日发出《清场公告》要求康保林腾房搬家亦符合法律规定。康保林与出租人黄土店粮管站的租赁期限届满，出租人解除租赁关系后，就应腾房搬家，此腾房搬家是康保林作为承租人的义务，出租人黄土店粮管站亦给了康保林充足腾房期，故黄土店镇政府受鼎城区人民政府安排对康保林原承租房屋进行清场时无需对康保林无偿占用期间的经营损失或搬家损失进行补偿。对康保林在粮库私自扩建猪栏，属于承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增加他物，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，黄土店粮管站亦口头通知过康保林其增添物或装修物可以拆走的可拆走，黄土店镇政府对康保林所建的猪栏进行的清场符合法律规定。康保林因其修建猪栏被拆除而要求清场主体之一的黄土店镇政府补偿猪栏建造损失和牲猪提前出栏补偿，无事实和法律依据，且康保林提交的证据亦无法证明康保林因黄土店镇政府的清场或拆除行为所造成的损失项目及具体金额，康保林应承担其举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，遂判决：驳回康保林的诉讼请求。案件受理费10540元由康保林负担。
宣判后，康保林不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持康保林的全部诉讼请求，由黄土店镇政府、宝泰房产公司承担本案诉讼费用。所持理由是：一、原审判决在认定事实上有错误。1、原审判决对康保林提交的宝泰房产公司的清场公告不予认定，并认定宝泰房产公司不是本案适格被告是错误的。2、原审判决对康保林提交的证据3即照片10张、电子U盘一个不予认定是错误的。3、原审判决认定“黄土店粮管站于2013年12月向康保林等经营户送达书面解除租赁合同的通知书，通知解除租赁合同，对房屋装修不予补偿，此后黄土店粮管站没有再收取过康保林的租金。”是错误的。4、原审判决认定“2015年2月13日鼎城区粮食局发出《关于原黄土店米厂、粮店清场的公告》、2015年4月16日黄土店镇政府发出《清场公告》”是错误的。5、原审判决认定2006年康保林未经黄土店粮管站的同意也未经审批报建在租用的粮店土地上修建猪舍，2012年10月康保林对承租门面重新装修也没有得到事后追认是错误的。6、原审判决认定“双方的房屋租赁合同关系于2013年12月届满终止”是错误的。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决认为“2014年黄土店粮管站向康保林送达清场通知的行为符合合同法第235条之规定，康保林应当搬离承租房屋返还房屋给出租人”是错误的。2、原审判决认为“黄土店镇政府于2015年4月16日发出《清场公告》要求康保林腾房搬家亦符合法律规定”是错误的。3、原审判决对黄土店镇政府拆除康保林的猪场和承租方门面适用合同法第215条、第223条、第232条、第235条的规定是错误的。
为支持其上诉主张，二审期间，康保林向本院提交了收条1份，拟证明黄土店粮管站于2015年1月27日向康保林收取了2014年1月至12月房租费3000元。
黄土店镇政府答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，康保林的上诉理由均不能成立。请求驳回上诉，维持原判。1、原审判决对康保林提交的证据3即照片10张、电子U盘不予认定是正确的，该组证据系康保林单方制作，不具有客观真实性和关联性。康保林在原审中提交的这组证据以及其他证据均不能证明清场行为给其造成了损失。2、康保林与黄土店粮管站的租赁关系于2013年12月解除，康保林未经出租人允许修建猪舍及装修等不应得到补偿，黄土店粮管站还可以要求康保林返还租赁物并恢复原状。康保林认为修建猪舍和装修门面已向黄土店粮管站领导口头汇报得到许可或事后得到追认的主张没有事实依据。3、出租人解除租赁关系后已经给了康保林充足的腾房时间，黄土店镇政府的清场行为没有给康保林造成任何损失。4、康保林在2014年无偿使用该门面及仓库，康保林称黄土店粮管站收取了2014年租金是不属实的。5、本案适用法律正确，康保林要求赔偿损失是基于其与黄土店粮管站的租赁关系，租赁合同解除对装修装饰能否得到补偿只能适用合同法的相关规定，康保林认为应当适用物权法，那么本案就应当通过行政诉讼来解决。
宝泰房产公司答辩称：1、宝泰房产公司不是本案适格被告。本案的案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而宝泰房产公司是根据国土部门及政府产权部门的公开拍卖程序取得本案所涉土地使用权及地上建筑物，宝泰房产公司与康保林无任何法律关系，既不是拆迁人也不和康保林存在任何补偿合同法律关系，康保林无权以房屋拆迁安置补偿为由向宝泰房产公司主张权利；2、康保林提起的诉讼不符合法律规定，根据相关司法解释的规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人向有关部门申请裁决。康保林作为承租人如果就房屋拆迁安置补偿存在争议是不能向人民法院提起民事诉讼的，应当向有关部门申请裁决。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，黄土店镇政府、宝泰房产公司均未向本院提交新的证据材料。
经庭审质证，黄土店镇政府对康保林提交的收条1份的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该收条不属于新的证据，在原审中就应当提交，这份收条到底是否为这几个人出具的不清楚，2013年改制后这几个人都不是粮店职工，租金只有粮店的负责人才有权收取，并且租给康保林房屋的租金每年都是一万多元，不存在只有三千元。宝泰房产公司对该份收条真实性、合法性、关联性均提出异议，认为租金交付与否与宝泰房产公司没有法律关系，不能支持康保林要求宝泰房产公司进行补偿或赔偿的要求。本院经审查认为，康保林提交的收条没有加盖黄土店粮管站的印章，在收条上签名的人身份不明，也不是黄土店粮管站的负责人，其真实性无法确认，故对其证明效力本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为黄土店镇政府和宝泰房产公司是否应向康保林支付拆迁安置补偿费用。本案中，康保林与黄土店粮管站之间并未就租赁房屋签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，康保林与黄土店粮管站之间的房屋租赁关系应视为不定期租赁。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的相关规定，出租人黄土店粮管站只要在合理期限之前通知康保林，即可随时解除双方之间的租赁关系。根据查明的案件事实，黄土店粮管站早在2013年12月以书面的形式通知康保林解除双方之间的房屋租赁关系，并给予了康保林充分的时间搬离租赁房屋，也再未向康保林收取房屋租金。在康保林未经黄土店粮管站书面同意的情况下即利用租赁房屋扩建猪栏，且双方未就房屋租赁期间康保林对房屋的装修及增设物在租赁期满后应如何处理进行书面约定的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款和第二百三十五条的相关规定，康保林应当将租赁房屋返还给黄土店粮管站，且黄土店粮管站不负有对康保林给予猪场房屋、门面装修、停产停业等补偿的义务。因此，在本案中，无论是根据鼎城区人民政府的安排对本案所涉租赁房屋及场地进行清场的黄土店镇政府，还是通过拍卖买受本案所涉租赁房屋所在土地的土地使用权及地上建筑物的宝泰房产公司，亦均不负有对康保林给予补偿的义务。康保林认为原审判决认定事实及适用法律错误的上诉理由不能成立，对于其要求黄土店镇政府和宝泰房产公司向其支付房屋拆迁安置补偿费674024元的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10540元，由上诉人康保林负担
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 张 利
二〇一六年五月三十日
书记员 赵丹丹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。