杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初19041号原告：储诚荣，女，1987年11月6日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。被告：贾娟娟，女，1988年5月19日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。委托代理人：钟建芳，浙江思伟律师事务所律师。被告：程明华，男，1987年10月15日出生，汉族，住安徽省歙县。原告储诚荣（以下简称原告）为与贾娟娟、程明华（以下简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年11月6日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员刘娟独任审判，并于2018年1月24日公开开庭，原告储诚荣、被告贾娟娟的委托代理人钟建芳到庭参加诉讼。被告程明华经本院合法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称，2017年10月13日，原告与二被告在都市房网东仁店签订《购房意向合同》。同日，原告支付二被告定金100000元。双方约定2017年11月5日前在都市房网总部签订《杭州市房屋转让合同》，但被告未按时间履行。在此期间，原告多次联系二被告协商解决，但二被告不予理睬。特起诉，请求判令：二被告退还定金100000元并支付违约金100000元。原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1、购房意向合同一份，用于证明合同对双方的权利义务进行约定的事实。2、房产证、契证、国有土地使用权证一组，用于证明案涉房屋系二被告同意出售给原告的事实。3、结婚证一份，用于证明签订合同时二被告没有离婚的事实。4、收据一份，用于证明二被告收取原告定金100000元的事实。被告贾娟娟答辩称，原告与二被告签订的《购房意向合同》无效，应当仅需要返还定金100000元。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条之规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为，第八款为承购、承租自己提供经纪服务的房屋等。本案的原告为中介工作人员，故不得违反《房地产经纪管理办法》的相关规定，原告的行为损害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定，故《购房意向合同》无效。被告仅需返还定金即可。如果需要返还定金，因定金系被告程明华收取，所以也应当是由被告程明华来返还。退一步讲，本案的根本违约是由被告程明华导致的，是由于被告程明华临时反悔不同意转让房屋，所以违约责任也应当由被告程明华来承担，而不需要由被告贾娟娟来承担。本案诉讼费被告贾娟娟不承担。被告贾娟娟未提供证据材料。被告程明华未答辩，也未提供证据材料。原告提供的证据，被告程明华在收到证据副本后，未提出异议，被告贾娟娟当庭质证，证据1，被告贾娟娟认为该合同无效，只需返还原告定金100000元，无需支付违约金，原告即购房意向合同的买家，系都市房网的中介工作人员，其行为违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第八款的规定导致合同无效。即便该份合同真实合法，被告贾娟娟也无需承担支付违约金及返还定金的责任，应当由被告程明华来返还定金以及支付违约金。被告贾娟娟严格按照合同约定，履行义务，系被告程明华临时反悔不同意出售房屋，导致合同无法履行，故应当由被告程明华来支付违约金及返还定金；对证据2的真实性、合法性无异议，但是不能证明二被告同意出售该房屋，仅能证明该房屋系二被告共同共有，故在出售房屋时，应当由二被告同意，被告贾娟娟单方面同意的情况下，该房屋仍是无法出售；对证据3，由于二被告于2017年10月向余杭区人民法院起诉离婚，现已判决双方离婚，案号为（2017）浙0110民初18106号，故该结婚证已失效，应当以判决结果为准；对证据4的三性无异议，原告支付的定金100000元系由程明华收取，应当由程明华来返还。本院经审核后对原告提供的证据1-4的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2017年10月13日，原告作为甲方、二被告作为乙方以及居间方杭州东仁房产咨询代理有限公司作为丙方签订《购房意向合同》一份，约定原告购买二被告所有的位于杭州市余杭区仁和街道金鼎阳光公寓2幢1单元1405室房屋，转让总价1450000元，甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金100000元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金。若甲方不依约履行合同，无权要求返还定金，若乙方不依约履行合同，需双倍返还定金。甲乙双方同意在本《购房意向合同》签订后于2017年11月5日之前签订《杭州市房屋转让合同》，届时如果甲方未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，甲方已支付的定金不予返还，如果乙方未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，则乙方应向甲方双倍返还定金。合同还对其他事项约定如下：“该房东承诺该房屋产权清晰，无债权债务纠纷，于拿到整个房款时正式交房，房内户口于2017年12月31日之前迁出，户口押金伍万放在中介方。在该房屋签订正式买卖合同前，如有买家不买或卖家不卖，违约方赔偿守约方拾万元整。在此期间，如因国家政策导致买方不能购买房屋，则该协议自动解除，互不承担违约责任，房东退还买家定金拾万元整。买家承诺房东户口迁出之日退还户口押金伍万元。”合同还对其他权利义务做出了约定。同日，原告支付了定金100000元，并由被告程明华出具收条一份。后因双方未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，原告诉至本院，望判如所请。另查明，二被告系夫妻关系，因离婚纠纷案件在本院审理，现判决尚未生效。案涉房屋位于杭州市余杭区仁和街道金鼎阳光公寓2幢1单元1405室，建筑面积98.22平方米，房屋所有权人：贾娟娟、程明华，产权证号：余房权证仁移字第××、15××77号。本院认为，关于《购房意向合同》是否有效的问题。被告认为原告在本案中属于中介方，根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第（八）项规定，中介方不得承购或者承租自己提供经纪服务的房屋，故原告不可以购买案涉房屋，该合同应属无效。本院认为，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此原、被告双方签订的合同只有存在以上情形时才能认定为无效，现被告贾娟娟以双方签订的合同违反了《房地产经纪管理办法》的规定来主张合同无效，经查《房地产经纪管理办法》系住房和城乡建设部审议通过，经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，予以发布，其效力级别属部门规章，同时该办法第三十七条规定，违反该办法第二十五条第（八）项的“由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。”而违反“法律、行政法规的强制性规定”应当是违反全国人大及其常委会颁布的法律或由国务院颁布的法规，故本案中原、被告双方签订的房地产买卖合同虽然违反了《房地产经纪管理办法》的规定，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，同时二被告亦未提供其他证据证明涉案合同存在其他合同无效的情形。综上，原、被告双方签订的《购房意向合同》合法、有效。二被告收取原告支付的定金后，无正当理由拒绝继续履行合同，其行为已构成违约。根据合同约定，在签订正式买卖合同前如有买家不买或卖家不卖，违约方赔偿守约方拾万元整。现原告要求二被告退还定金100000元并赔偿违约金100000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告贾娟娟认为定金系程明华收取，应当由其个人承担责任的抗辩意见，本院不予采信。被告程明华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贾娟娟、程明华返还原告储诚荣定金100000元，于本判决生效后十日内付清；二、被告贾娟娟、程明华支付原告储诚荣违约金100000元，于本判决生效后十日内付清；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告贾娟娟、程明华共同负担，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 娟二〇一八年一月二十五日书 记 员 宣雅萍?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-7-?