常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0404民初1589号原告：何为民，男,1973年6月生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：韩勤丰，江苏森鸿律师事务所律师。被告：王景光，男，1953年7月生，汉族，户籍地江苏省。被告：蒋玉华，女，1953年12月生，汉族，户籍地江苏省。原告何为民与被告王景光、蒋玉华民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，原告申请撤回对被告王玉国、李晶晶的起诉，本院依法另行裁定予以准许，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何为民的委托诉讼代理人韩勤丰到庭参加诉讼，被告王景光、蒋玉华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。何为民向本院提出诉讼请求：1、要求被告归还借款本金427500元及利息、逾期利息、违约金等（以427500元为基数按年息24%从2015年9月30日起计算至实际还清之日，扣除已支付利息，利息暂计10000元）；2、要求被告支付律师代理费28000元；3、上述债权原告有权以被告抵押的某某市某某镇某某路某侧某某房某某房产折价、变卖、拍卖后优先受偿。事实和理由：2015年9月30日，原告与被告签订房屋抵押借款合同一份，合同约定被告向原告借款人民币450000元，年利率为18%，借款期限为2015年9月30日至2016年3月31日，被告以自有房产作为抵押，双方对违约事项及实现债权的费用等内容进行了约定。合同签订后，原告按约将出借款项汇至被告的银行账户，借款到期后，被告未能归还。原告为保护自身的合法权利，现诉至法院，望判如所请。王景光、蒋玉华未作答辩，也未提供相应证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对《房屋抵押借款合同》、中国建设银行交易明细、《房屋所有权证》、《他项权证》、《结婚证》、《委托代理合同》及代理费发票等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2015年9月30日，原告作为乙方（出借人、抵押权人）与被告作为甲方（借款人、抵押人）签订《房屋抵押借款合同》一份，其中约定：甲方因资金周转需要向乙方借款450000元，借款期限为2015年9月30日至2016年3月31日，借款年利率为18%；甲方应在收到借款之日支付首期利息，首期利息自甲方收到借款之日起计算至下月20日。之后利息的支付，甲方双方一致同意按天计算，按月支付，甲方在每月20日16：00前向乙方支付当月21日至下一个月20日的利息，同时本借款合同到期日在该月20日后的10天内（含10天），则该期间的利息在合同到期日的上个月20日一并支付。若甲方未按约支付足额利息，乙方有权提前收回借款本息，并要求甲方承担相应的违约责任；甲方应在借款合同到期之日16：00前一次性偿还本金；若甲方未按照合同约定偿还本金、利息乙方可要求甲方提前偿还本合同约定借款本金及利息；自甲方未按本合同约定或者乙方提前还款要求全额偿还借款本金、利息之日起，乙方有权直接没收保证金；乙方有权要求甲方按借款金额的百分之二十支付违约金；逾期超过5日的，乙方有权要求甲方按未偿还借款金额的日千分之三支付逾期利息；为保证甲方能如期履行合同义务，甲方在签订合同时应向乙方交纳履行保证金22500元，若甲方未违反本合同约定，乙方在甲方按约还本付息后退还该履约保证金；甲方以其位于某某镇某某房某某室的房屋（房屋所有权证号：邳房权证运河字第商某某号）作为抵押，抵押担保的范围为借款本金、利息、逾期利息、违约金，在本合同履行期间产生的有关抵押物的评估、鉴定、保险、保管、维修、保养等费用，以及乙方为实现债权和质押权而支出的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、公证费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等；甲方保证抵押房屋空置未租赁且不是抵押人名下唯一居所。2015年9月30日，原告通过银行转账的方式向被告交付450000元；同日，被告向原告交付22500元履约保证金。2017年2月16日，原告与江苏森鸿律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定由江苏森鸿律师事务所指派韩勤丰律师代理本案一审诉讼，并支出代理费28000元。2015年9月29日，被告就抵押房屋办理了以原告为抵押权人的抵押登记（房屋他项权证号：邳房他证2015字第××号）。被告在借期内按月还款共计39150元，但未依约归还借款本金。借款到期后被告分别于2016年7月21日支付1000元，2016年8月22日支付6975元，2016年10月31日支付4000元，2016年11月16日支付9500元，截止2016年11月16日被告累计向原告归还借款逾期利息21475元，此后被告未再向原告偿还任何本息。本院认为，合法的借贷关系受法律保护；债务应当清偿。本案中，被告向原告借款的事实由《房屋抵押借款合同》、银行交易明细等证据证实，本院予以认定。在借款期限届满后，王景光、蒋玉华应及时向原告履行清偿义务。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定，借据、收据、欠条等债权凭证载明的金额，一般认定为本金；预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。本案中，原告虽然通过银行向被告转账交付45000元，但是又在当日以履约保证金的形式扣除了22500元，实际当日向被告出借427500元。据此，本院认定双方之间出借款项时的借贷金额为427500元。按本金427500元计算，被告已支付的期内利息39150元超出了按合同约定利率应付的利息数额38791元，对超出部分359元本院认为应视为归还的借款本金，故截止借款期满日即2016年3月31日被告共结欠借款本金数为427141元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率又约定了违约金或其他费用的，当事人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。本案中，出借人与借款人约定的逾期利率、违约金和其他费用总计超过了24%，现原告主张逾期利息、违约金和其他费用三项违约责任按总计年利率24%计算不违反法律规定，本院予以支持。但原告主张逾期利息自2015年9月30日起算并无相应事实和法律依据，本院认为逾期利息应因自被告未按合同约定还款之次日起算，本案中被告系依约偿付了期内借款利息，仅未依约归还借款本金，故本院认为逾期利息的起算时间应为双方约定的借款到期之次日即2016年4月1日。被告已支付的逾期利息应自判决支付的逾期利息中扣除。因原、被告约定原告为实现债权而产生的律师费由被告承担，故原告要求被告承担本案涉诉的律师费28000元，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条规定，债务人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第一款规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。本案中，被告如未在确定期限内履行债务，原告作为借款抵押物某某镇某某房某某室的房屋的抵押权人可以与作为抵押人的被告协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃，由此引起的法律后果由其承担。《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第三十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第一款、最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王景光、蒋玉华于本判决生效之日起十日内归还原告何为民借款427141元及利息（以本金427141元为基数自2016年4月1日起按照年利率24%计算至实际支付之日止并扣除已支付的21475元）；二、被告王景光、蒋玉华于本判决生效之日起十日内支付原告何为民律师费28000元；三、如被告王景光、蒋玉华未履行上述债务，原告何为民有权依法对坐落于某某镇某某房某某室的房屋与被告协议折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8283元（原告已预交），由二被告承担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  庄雪英审 判 员  桑 红代理审判员  王 昊二〇一七年五月十日书 记 员  朱 玲