辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00728号
上诉人（原审原告）：李善清，大连金广建设集团电气工程师。
委托代理人：王钟琦，辽宁华夏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连盛达基业房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗镇张家村。
法定代表人：万波，该公司董事长。
委托代理人：田晓峰，辽宁众义律师事务所律师。
原审原告李善清与原审被告大连盛达基业房地产开发有限公司（以下简称盛达基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年11月13日作出（2014）甘民初字第23号民事判决，李善清不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人李善清及其委托代理人王钟琦、被上诉人盛达基业公司的委托代理人田晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李善清一审诉称：2012年8月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于xx区xx园x号x单元x层x号的商品房，交房截止日为2013年5月30日，总价款1，154，232元；如逾期交房超过60日，被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，原告支付全部房屋价款，被告未依合同约定向原告交房，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付2013年5月31日至2014年2月28日的逾期交房违约金158，706.9元（已交房款总额1，154，232元×每日万分之五×逾期交房日数275天）；2、诉讼费由被告承担。
被告盛达基业公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，因为政府出台了新的验收政策，还有一户没有搬迁，该地块不是净地，造成逾期交房，责任不在被告，合同约定的违约金比较高，应予降低。
一审法院审理查明：2012年8月2日，原、被告双方签订合同，约定原告购买被告位于xx区xx园x号x单元x层x号的商品房。合同第八条约定，被告应当在2013年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；如因执行国家法律、法规、政策、政府指令导致延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期交房。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交房日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价款万分之五的违约金。2010年11月23日，大连市出台《大连市建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（以下简称验收办法），该办法于2011年1月1日起实施，该办法将建筑工程竣工验收的项目由6项增至19项，较之以前增加了13项，被告按照该办法重新准备验收材料，报相关部门登记备案。2012年10月31日，房地产开发协会出具《关于验收新政策影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》（以下简称情况说明），该情况说明载明：我市于2010年11月23日出台了验收办法，并于2011年1月1日起执行，该办法较以前的程序增加了十余项验收环节，新增的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制定其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大地延长了开发企业办理竣工备案手续的时间。
一审法院认为：根据原、被告双方签订的合同第九条约定，若出卖人未按合同约定的期限将房屋交付买受人，买受人要求继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金可以按照实际损失相应调整。本案约定违约金过高，被告表示应适当降低并举证同期、同地段租房价格，原告不认可又无法提供实际损失，坚持要求按照合同履行，一审法院不予认可。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回原告李善清的诉讼请求。案件受理费3400元，其他诉讼费50元，合计人民币3450元，由原告李善清承担。
李善清上诉的理由及请求是：一、一审判决认定事实不清。2010年11月23日，大连市出台《大连市建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，虽然该验收办法中确认于2011年1月1日其将建筑工程竣工验收的项目由6项增至19项，增加了验收项目导致验收时间的延长。但本案中双方签订《商品房买卖合同》的时间为2012年8月2日。被上诉人系在充分了解相应风险后与上诉人签订了《商品房买卖合同》，系其真实意思表示，故双方应按照该合同条款予以执行。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定《商品房买卖合同》中约定的违约金数额过高，但未按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条确认上诉人的实际损失，也未对认定过高的违约金进行调整，而是直接驳回上诉人的诉讼请求，系适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。
盛达基业公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人逾期交房有不可归责于被上诉人的原因。首先，由于政府出台相关规定且当时现场有一位钉子户不搬迁，导致竣工验收延期，进而导致逾期交房。其次，一审时被上诉人认为合同中约定的日万分之五的违约金过高，要求根据法律规定调整不超过对方实际损失的30%，并且被上诉人还提供了经公证的同地段房屋的租金情况，希望据此对违约金进行调整。
本院经审理查明：除将一审判决中“2012年8月2日，原、被告双方签订合同，约定原告购买被告位于x区xx园x号x单元x层x号的商品房”纠正为“2012年8月2日，原、被告双方签订合同，约定原告购买被告位于xx区xx园x号x单元x层x号的商品房”，以及将“2010年11月23日，大连市出台《大连市建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》”纠正为“2010年11月23日，大连市出台《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》”外，一审判决认定的其他事实属实。
本院补充查明：2012年8月2日，盛达基业公司为李善清出具购房发票，发票总金额为1，154，232元。
本院所确认的上述事实，有购房发票及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。
上诉人要求按照《商品房买卖合同》第九条的约定主张逾期交房的违约金，被上诉人提出其逾期交房应予免责。关于被上诉人提出因政府出台验收新政策导致其逾期交房一节，大连市政府于2010年11月23日颁布了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，并于2011年1月1日起实施，该办法较以前的相应规定增加了多项验收环节，作为办理竣工验收备案的前提条件。但本案中，双方签订《商品房买卖合同》的时间系2012年8月2日，距该验收办法实施已超过一年半之久，被上诉人在签订合同时就已知晓该验收办法已经实施，早应预料到该验收办法对验收环节的影响，该验收办法的影响并非签订合同时不可预知的风险，故不应成为减轻或免除被上诉人责任的理由。关于被上诉人称现场有一户没有搬迁，也是造成逾期交房的原因一节，在一、二审庭审时双方均认可上诉人购买房屋时，房屋已是现房，并非期房，且该事由并不符合《商品房买卖合同》第八条约定的可以延期交房的事由，故该项理由不能成为逾期交房的免责事由。因上诉人已履行了交付全部购房款的义务，被上诉人即应按照合同的约定按期交付房屋，现被上诉人未在合同约定的期限内交付房屋，又不符合合同约定的免责事由，应承担相应的违约责任。一审法院仅以上诉人不能提供实际损失为由，驳回其诉讼请求，显属不当。
关于违约金的支付标准，被上诉人提出《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金日万分之五的标准过高，应予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。被上诉人的该抗辩意见符合相关法律法规的规定，应结合房屋逾期交付期间上诉人的实际损失予以考量。
上诉人在二审时提供房屋租赁合同、房屋抵债协议及其邻居购房发票复印件，用以证明其实际损失包含在外租房的租金损失、逾期交房导致以房抵债协议未能履行的损失、逾期交房期间房屋降价损失等，上诉人提交的房屋租赁合同中载明的租赁房屋地段不同于案涉房屋同类地段，房屋面积为163平方米，远大于合同中载明的案涉房屋建筑面积（93.84平方米），故该房屋租赁合同不能证明其实际损失。关于上诉人主张因逾期交房导致以房抵债协议未能履行的损失、逾期交房期间房屋降价损失亦为其实际损失一节，上诉人提交的房屋抵债协议载明系其与案外人签订，案外人未到庭参加诉讼，无从考察该房屋抵债协议的真实性。关于其提交的邻居购房发票复印件，因未与原件进行核对，真实性无法认定，即使该发票系真实的，上诉人也应自行承担因房价涨跌的商业风险，故对上诉人提交的上述证据，本院不予采信。本院认为逾期交房造成的实际损失主要为同地段同类房屋的租金损失，上诉人主张的其他损失不应计入实际损失。关于租金损失，被上诉人一审时提供经公证的同地段同类房屋的租金标准为2500元／月，并同意上调30%计算违约金，上诉人未予认可。结合本案实际情况，应以《商品房买卖合同》约定的已付房屋价款作为违约金计算基数，本案调整违约金以已付房款的日万分之1.5为宜。关于违约期间一节，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付时间为2013年5月30日，截止李善清起诉时被上诉人仍未交付房屋，本案逾期交房的违约期间应从次日即2013年5月31日计算至上诉人主张的2014年2月28日，计274日。故违约金数额应为47，439元（已付房款1，154，232元×0.00015／日×274日）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第23号民事判决；
二、大连盛达基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李善清逾期交付房屋违约金47，439元；
三、驳回李善清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3450元（李善清已预交），由李善清负担2464元，大连盛达基业房地产开发有限公司负担986元；二审案件受理费3400元（李善清已预交），由李善清负担2414元，由大连盛达基业房地产开发有限公司负担986元。大连盛达基业房地产开发有限公司负担部分应自本判决发生法律效力之日起十日内给付李善清。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 刘丽媛
代理审判员 陈 伟
二〇一五年六月十日
书 记 员 王 亮
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。