沈阳市和平区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽0102民初2078号
原告：赵杰，女，1957年4月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：梁宇，系辽宁申盟律师事务所律师。
委托代理人：蒋力，男，1957年7月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。
被告：沈阳市和平区维克教育培训中心，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：王凤兰，系该单位校长。
委托代理人：曹雷，系辽宁青安律师事务所律师。
原告赵杰与被告沈阳市和平区维克教育培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告系房屋租赁合同关系。2017年11月19日原、被告签订房屋租赁合同书，约定将位于沈阳市和平区房屋出租给被告使用，租期二年，自2017年12月1日至2019年11月30日止，年租金第一年14.5万元，第二年15万元。但被告未经原告同意，擅自将房屋转租，构成根本违约。诉讼请求：一、判令被告将拆改房屋恢复原状，赔偿损失10万元；二、解除合同立即腾房；三、诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原、被告存在合法有效的房屋租赁合同，我方不同意解除合同；2、被告作为营业机构，涉案房屋作为经济商品门市房，为经营方便，对房屋门窗进行合理必要的改造是正常现象，被告主张的损失没有任何事实及法律依据，且应当补交相应诉讼费用；3、原告因我方转租获取较大利益，因心里不平衡才引发纠纷；4、我方租赁原告房屋长达10年，在2017年11月份，在合同约定期限即将到来时，双方为了继续完成租赁协议，针对具体条款进行协商，原告同意转租，同意我方针对窗户进行改造后，我方同意继续租赁涉案房屋。综上，我方并不存在违约的情形，应当依法驳回原告各项诉讼请求。
经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积183.01平方米房屋登记在原告赵杰名下。
2017年11月17日原告配偶蒋力、被告法定代表人王凤兰就涉案房屋续签租赁合同事宜进行商讨，对此庭审中被告表示”当时被告即已向原告提出一楼转租，并且提出一楼要打通窗改门的通道，当时原告是同意的”，原告表示”被告跟我说经营状况不是很好，想要转租。我跟被告明确如果转租或部分转租可以，但必须事先通知我”。
2017年11月19日，原告（甲方）、被告（乙方）就涉案房产签订《合同书》一份，约定：”租赁期限二年，自2017年12月1日至2019年11月30日，年租金第一年壹拾肆万伍仟元整，并在每年11月1日前一次性交给甲方第二年租赁费用......在合同有效期内，乙方有权出租出兑房屋或部分出租出兑此房屋，但必须通知甲方......”。同日，被告向原告支付自2017年12月1日至2018年11月30日租金145000元。
2017年11月23日被告与案外人刘海飞就涉案房屋一楼一部分房产分租事宜签订《合同书》一份，约定”租赁期限二年，自2017年12月1日至2019年11月30日，第一年租金壹拾肆万元整......”。
2017年12月2日，原告配偶蒋力前往涉案房屋处发现并阻止刘海飞（汆悦麻辣烫）进行装修。
2017年12月3日被告以微信方式通知原告”我已经把沈阳市和平区（天和家园）夹河路10-2号6门房屋一楼一部分租给刘海飞，用来经营汆悦麻辣烫。特此通知。通知人王凤兰”。被告回复微信”......事已经做完告诉我晚了，此项目必须搬走、包括你在内......”。
2018年2月1日《沈阳市公安局治安调解协议书》显示：主要事实,2018年1月4日蒋力因房屋纠纷与王凤兰发生争执，后蒋力在长白三街及长白二街路边自制大字报侮辱、诽谤维克教育机构及其法人王凤兰。经双方协议后王凤兰已同意谅解蒋力的行为。经调解，双方自愿达成如下协议：1、蒋力不得再发生以上违法行为；2、蒋力不得到维克教育各个校区进行寻衅滋事，影响维克教育的正常教学和招生；3、蒋力必须遵循与王凤兰所签署的房屋租赁协议（在合同履行期间不得参与王凤兰将房屋全部或部分转租他人的行为）；4、王凤兰不得再因此事追究蒋力的任何法律责任；5、以上协议是在双方平等、自愿的条件下签署。
另查明，涉案房屋一楼一部分房产（转租房产）为刘海飞（汆悦麻辣烫）使用，房屋已装修完毕，处于正常经营使用中。
上述事实，有当事人提供的房屋所有权证、合同书、银行转账凭证、微信记录、沈阳市公安局治安调解协议书、照片等证据及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2017年11月19日签订的合同书，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。本案中，被告在合同续签前即已向原告（代理人蒋力）提及转租意向，原告方表示”可以转租但需提前通知”，对此双方在2017年11月19日合同书中约定”在合同有效期内，乙方有权出租出兑房屋或部分出租出兑此房屋，但必须通知甲方”，庭审中双方均认可2017年12月3日被告法定代表人向原告方微信通知转租的事实，但双方的分歧在于：原告认为”被告应当在2017年11月23日签订转租合同前通知原告，故被告违反了合同约定的通知义务”，被告则认为”续签合同前已得到原告方同意转租的许可，且在签订转租合同后合理期限内通知了原告方，合同中并未约定履行通知义务的具体时间，故被告未构成违约”。
关于原告提出的”被告签订转租合同后才履行通知原告的义务构成违约”的意见，2017年11月19日签订的合同书对于履行通知义务的时间未作明确约定，即使按照原告方理解该合同条款”被告需事先履行通知义务”，那么在2018年2月1日时原告方在对被告转租的事实及转租房产（刘海飞汆悦麻辣烫）已实施装修以待经营的事实明知且具有清晰认识的情况下，双方签订《治安调解协议书》系原告方对于被告转租及转租房产装修事实的追认与准许。另外，原告赵杰与代理人蒋力系夫妻关系，且从涉案房屋历年来合同的签署及谈判相关事宜可以看出，原告代理人蒋力对于涉案房屋的签署及处理等事宜构成表见代理，故2018年2月1日原告代理人蒋力与被告法定代表人王凤兰在沈阳市公安局和平分局长白派出所作出的《沈阳市公安局治安调解协议书》对原、被告双方均具有约束力，即原告方须遵循与被告方所签署的房屋租赁协议，在合同履行期间不得参与王凤兰将房屋全部或部分转租他人的行为，双方应恪守履行。故对于原告提出的要求解除合同、腾房、恢复原状及赔偿损失等诉讼请求，本院不予支持。
关于原告提出的《沈阳市公安局治安调解协议书》系原告代理人蒋力在警方施加压力下签署并非其真实意思表示的意见，因原告未提供证据予以证明，且庭审中被告不予认可，故对于原告的该项意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告赵杰的诉讼请求；
案件受理费5145元（已减半收取），由原告赵杰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员冯菲
二〇一八年三月十六日
书记员王琳
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。