浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终2289号上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江创业建设工程有限公司，住所地浙江省浦江县亚太大道633号。法定代表人：黄佳良，执行董事。委托诉讼代理人：丁盛，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈彪，男，1972年1月9日出生，汉族，住浙江省浦江县。委托代理人：黄红英，浙江川丰律师事务所律师。上诉人浙江创业建设工程有限公司（以下简称创业公司）因与被上诉人陈彪房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2016）浙0726民初4372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。创业公司上诉请求：1.撤销原判第五项，改判被上诉人返还“学区房”补偿款10万元；2.上诉费用由陈彪承担。事实与理由：原判认定双方签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效,同时认定双方签订的关于“学区补偿”的补充协议亦属无效，被上诉人通过补充协议从上诉人处获得了10万元的学区补偿款，应予返还，但一审在认定补充协议无效基础上确依照过错原则仅判令被上诉人返还3万元学区补偿款，属于适用法律错误。陈彪答辩称，一审对学区房补偿款判决正确。学区房补偿款性质是对损失的弥补，与案涉的合同具有一定的独立性，非因该合同取得的财产。故合同无效后，应按过错承担相应的责任，按照司法同案同判统一原则，一审判决适用法律正确。陈彪向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效；2.判令创业公司返还购房款人民币421208元；3.判令创业公司赔偿上述款项利息损失（从款项支付次日起算至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档次借款基准利率计）；4.判令创业公司赔偿陈彪房屋装饰装修损失15441元及鉴定费5000元；5.判令创业公司赔偿陈彪就读费损失共计93600元；6.由创业公司承担诉讼费用。创业公司向一审法院提出反诉请求：1.要求陈彪支付拖欠的物业费、水电费6652元；2.要求陈彪支付房屋使用费55216元（从2014年1月1日起计算至2017年12月31日止，之后按每年13804元标准另行计算至实际返还房屋之日止）；3.返还学区补偿款10万元；4.反诉费用由陈彪承担。一审法院审理查明，2014年3月6日，陈彪（乙方）与创业公司（甲方）签订了《内部职工房屋使用权转让合同》，合同约定：第一条转让房屋情况甲方将座落于浙江省金华市浦江县（创业大厦）6栋503室的房屋的使用权转让给乙方；乙方确认：甲方已如实告知该房屋的土地使用权情况及该房屋的权利情况，乙方已清楚上述情况，并表示自愿受让该房屋使用权。第二条使用权期限和交付日期甲、乙双方约定，该房屋使用权转让期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止；双方同意，甲方于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。该房屋的交房标准详见附件。第三条转让金及支付方式甲、乙双方约定，在上述使用权转让期间内，乙方应支付月转让金人民币1元/平方米；甲、乙双方约定，在使用权转让期间内，如果市场租金收费超过月转让金的130%，经双方协商，按当地市场收费标准调整转让金标准；乙方支付转让金的方式：一年一付，先付后用。第四条保证金和其他费用甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋使用权转让保证金，保证金总额为人民币621208元。乙方选择第肆种保证金支付方式。即乙方在签订合同时支付保证金总金额的50%，金额为421208元。余额200000元在2016年12月31日前付清。该房屋的使用权转让期限到期后，乙方可选择继续该房屋使用权转让或要求甲方收回该房屋。如果乙方选择继续该房屋使用权转让的，则同等条件下甲方应与乙方续签使用权转让合同，乙方已交付的本合同的保证金转为续签的使用权转让合同的保证金。如果乙方选择要求甲方收回该房屋的，则甲方同意无息全额退还乙方交纳的保证金，但乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿……第七条产权过户使用权转让期间，如国家和地方政府政策允许本房屋可分割做产权证的情况下，乙方可书面要求甲方将该房屋产权转移至乙方名下，乙方的保证金抵付产权转让金，归甲方所有；在国家政策出台6个月内，甲方应配合乙方相关产权转移手续。如因乙方原因不能办理产权转移手续或拒绝办理产权转移手续的，甲方有权收回该房屋，并按实际使用时间扣除相应的使用费用后，余款不计利息返还给乙方，房屋装修及其他成本不予补偿；在办理该房屋产权过程中产生的一切税费及补交的土地补偿金、收益金等均由乙方承担。第八条抵押及保证甲方承诺：使用权转让期间，甲方不将该房屋进行抵押；如有其他经济和法律纠纷，优先保护乙方权益及经济利益；甲方承诺：使用权转让期间，如果甲方公司权益地位变动，需通知乙方；在不损害乙方权益及经济利益的条件下，该合同由下一任与乙方按照同等条件签订；双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，合同到期后，甲方无权单方终止合同续约，且无论市场实际对该房屋价值及租金的影响或变动情况如何，本合同将自动按照同等条件顺延25年，直到2058年1月24日止，以维护乙方长期使用权转让该房屋的相关权益。双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，2058年1月24日后，如果政府收回本物业土地，补偿部分由甲方按相应比例转给乙方；如果政府无土地收回计划，续约费用按国家统一标准由乙方自行承担；甲方保证乙方子女进行本物业指定的中小学（东苑小学、实验中学）入学就读，学区享受直到2058年1月24日或政府规定的日期。如有违约，乙方可解除合同，甲方将全额退还乙方已支付房屋保证金，并按照银行同期一年期贷款利率结算支付利息，房屋装修及其他费用甲方不予补偿……房屋交付四年后，乙方有权提前解除合同。乙方提前解除合同的，则甲方应在收回该房屋并从乙方已支付的保证金中扣除经济补偿金后，将剩余保证金无息退还乙方，但是乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿。经济补偿金的计算方式为乙方实际使用该房屋的年限（N）除以45年乘以保证金总额（N/45×房屋保证金总金额）。陈彪分别于2013年10月15日缴纳购房款40000元（其中20000元购房定金为于娜转给陈彪），2013年10月26日缴纳房款275316元，2014年3月6日缴纳房款105896元，合计房款421208元。创业公司亦按合同约定于2013年12月31日前将房屋交付陈彪使用。陈彪对该房屋进行了装修。经本院依法委托金华鸿文价格评估有限公司鉴定，该公司于2017年11月6日作出鸿文价鉴（2017）0075号价格评估结论书，价格评估基准日为2014年1月1日至2014年7月1日，采用成本法确定创业大厦6栋503室房屋在价格评估基准日的装修重置价格为154411元，内装修的经济寿命参考年限为8年。陈彪预付了鉴定费5000元。另查明，陈彪非创业公司的职工。案涉房屋所属的土地〔土地证号：浦国用（2010）第17**号〕性质为工业用地。创业公司亦将该房地产抵押于浦江县农村信用合作联社及浦发银行金华分行。因创业公司未按合同约定安排陈彪方子女入读指定学校，双方后经协商一致，于2015年1月28日签订了《补充协议》，约定原“房屋使用权转让合同”中“甲方保证乙方……不予赔偿”的学区条款作废且乙方放弃该条款及“关于学区的承诺书”向甲方索赔的权利；双方约定，乙方所持的物业不享受学区待遇，甲方一次性退还乙方10万元作为补偿。合同签订后，创业公司将10万元补偿款支付给陈彪。2015年9月，陈彪儿子陈天一变更学籍至浦江县龙峰国际学校学习，2015年7月2日和2016年4月7日分别各缴纳学费7800元。诉讼过程中，双方共同签字盖章向一审法院提出《报告》，对房屋使用费经协商一致按陈彪缴纳的房屋使用权转让保证金13804元作为房屋年使用费标准。一审法院认为，双方签订的《内部职工房屋使用权转让合同》违反了法律的强制性规定而应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同为双方自愿签订，双方均有过错，创业公司应负担主要的过错责任，陈彪负担次要过错责任，并确定由创业公司承担70%，陈彪承担30%。关于陈彪的其他本诉请求，一审法院认为：1.创业公司应返还陈彪购房款及借贷利息并赔偿从陈彪支付购房款之日起至创业公司返还购房款之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失的70%；陈彪应腾空返还创业公司座落于浦江县（创业大厦）的房屋。2.对陈彪诉请由创业公司赔偿房屋装饰装修损失154411元及鉴定费的意见。一审法院认为：鉴定报告确定的内装修的经济寿命参考年限为8年，装修期限为房屋交付之后六个月即2014年7月1日开始计算使用期，折旧期届满日为8年即至2022年6月30日，由创业公司赔偿陈彪按每年154411元÷8年=19301.375元标准计算，自实际腾空之日起至2022年6月30日止的装修损失的70%。陈彪预交的鉴定费5000元的70%计3500元，由创业公司负担。3、关于陈彪诉请就读费损失93600元的问题。合同中对学区问题作出约定，如陈彪因此受到就读费损失应属损失赔偿范围之内。但双方于2015年1月28日签订的《补充协议》对学区重新作出了约定，陈彪子女至龙峰国际学校就读系发生在学区重新约定之后，不属因合同无效造成的损失。对陈彪的该项诉请认为不属合同无效应予赔偿的范围，不予支持。关于创业公司的反诉请求。1、创业公司反诉要求支付水电、物业费的诉请。一审法院认为，上述诉请系物业服务合同纠纷与本案房屋买卖合同纠纷非同一事实和法律关系，本案不作审理。创业公司可另案主张权利。2、关于陈彪实际占有房屋期间的使用费。陈彪应支付创业公司占有房屋期间的使用费。该使用费的标准从从2014年1月1日起计算至实际腾空返还房屋日止，按每年13804元标准计算。3、“学区房”补偿款10万元的返还问题。一审法院认为：《内部职工房屋使用权转让合同》属无效后，2015年1月28日签订的《补充协议》亦属无效，双方应按过错各自承担责任，故陈彪应返还该“学区房”补偿款中的3万元。综上，一审法院对陈彪、创业公司诉请中的合法合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第六十四条、第七十四条之规定，判决：一、确认陈彪与创业公司签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效；二、由创业公司返还陈彪购房款421208元；三、由创业公司赔偿陈彪从交付购房款之日起，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失的70%；其中，购房款40000元自2013年10月15日交付之日起开始计算，购房款275316元自2013年10月26日交付之日开始计算，购房款105896元自2014年3月6日交付之日开始计算，均计算至实际履行之日止；四、陈彪腾空返还创业公司坐落于浦江县（创业大厦）的6栋503室房屋；五、由创业公司赔偿陈彪按每年19301.375元标准计算，自实际腾空之日起至2022年6月30日止的装修损失的70%及鉴定费3500元；六、由陈彪返还反诉创业公司“学区房”补偿款30000元；七、由陈彪支付创业公司按年13804元的标准计算自2014年1月1日起至实际腾空返还房屋之日止的占有房屋使用费；以上二、三、四、五、六、七项，限双方各自于本判决生效后一个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。八、驳回陈彪的其他诉讼请求；九、驳回创业公司的其他反诉请求。本诉受理费10542元，由陈彪负担1050元，由创业公司负担9492元；反诉受理费1769元（已减半收取），由陈彪负担539元，创业公司负担1230元。二审中，双方均未向本院提交证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案双方签订的《内部职工房屋使用权转让合同》违反了法律的强制性规定而应认定为无效。根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于上诉人创业公司所提上诉理由。首先，基于《内部职工房屋使用权转让合同》无效，以该合同为存在前提下订立的学区补偿《补充协议》自然也应认定无效，根据合同法第五十八条规定，业主陈彪依《补充协议》从创业公司取得的10万元补偿款应全额返还。上诉人创业公司就此所提上诉请求，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省浦江县人民法院（2016）浙0726民初4372号民事判决的第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销浙江省浦江县人民法院（2016）浙0726民初4372号民事判决的第六项、第八项、第九项；三、由陈彪返还浙江创业建设工程有限公司“学区房”补偿款100000元；四、驳回陈彪、浙江创业建设工程有限公司的其他诉讼请求。上述判项限双方各自于本判决生效后一个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10542元，由陈彪负担1050元，浙江创业建设工程有限公司负担9492元。一审反诉受理费1769元，由陈彪负担1680元，浙江创业建设工程有限公司负担89元。二审案件受理费1550元，由陈彪负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢圣香审 判 员 吕 强审 判 员 陈荣飞二〇一八年五月三十日代书记员 徐圆圆