上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初30176号
原告(反诉被告)：庄燕，男，1960年1月22日生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：王丽琼，上海欧瑞腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海名汇娱乐有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：杨志忠，经理。
委托诉讼代理人：李良清，上海元才律师事务所律师。
原告(反诉被告)庄燕诉被告(反诉原�)上海名汇娱乐有限公司(下称名汇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理，依法适用简易程序于2017年1月5日公开开庭进行了审理。被告名汇公司于2017年1月11日向本院提起反诉后，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。庄燕及其委托诉讼代理人胡灿，名汇公司的法定代表人杨志忠、委托诉讼代理人李良清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庄燕向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方签订的《租赁合同》于2016年10月10日解除；2、要求名汇公司返还租金71,000元、房屋押金3万元、物业费1,400元、代收电费2,800元，四项合计105,200元；3、要求名汇公司赔偿装修费69,530元；4、要求名汇公司支付解除合同违约金53,250元。事实和理由：2016年8月23日，庄燕与名汇公司签订《租赁合同》，约定庄燕承租上海市闵行区都会路XXX号一楼门面(含夹层约90平方米)经�饭店，租期5年，每月租金17,750元，押金3万元，装修免租期38天。签约当日，庄燕按约支付了押金3万元、2016年10月至2017年1月四个月的房租71,000元、物业费1,400元(200元/月*7个月)、电费2,800元。名汇公司于2016年8月24日左右交付房屋，庄燕进场装修。2016年10月，庄燕在办理餐饮服务许可证的过程中，被相关部门告知需提供环境评估审批意见书等材料才可办理。庄燕多次与名汇公司交涉，该公司至今未能提供相关材料，导致无法办理手续，无法正常经营。2016年10月8日，相关部门明确向庄燕出示文件，涉案房屋存违章搭建，不符申请服务许可证的条件。故2016年10月8日庄燕明确知道已无法达到合同目的，故诉至法院要求于该日解除合同。
名汇公司辩称：同意解除合同，合同解除日期应为名汇公司收到本案诉状副本之日。名汇公司提供了产证供庄燕办理营业执照，房屋质量检测报告或环评证书非合同约定必要提供。庄燕承租房屋前经实地查看，明知房屋内有夹层。庄燕如要经营餐饮，必须由食药监部门同意后才能进行装修。庄燕未办理相关手续就动工装修，将名汇公司原有装修全部拆除，现庄燕单方坚持解除合同，应承担相应赔偿责任。庄燕违约，押金3万元应予没收，名汇公司不应承担违约责任。庄燕已将租金支付至2017年1月31日，房屋仍由庄燕占用，故租金不予退还，且其应自2017年2月1日起按合同约定的租金标准支付房屋使用费。物业费、电费已实际产生，也不予退还。庄燕的装修损失由其自己承担，原房屋内的装修损失由庄燕赔偿。涉案房屋内原有10台格力空调，由名汇公司提供庄燕使用，庄燕在装修期间将其中5台挪至他处使用，应予归还。
名汇公司提起反诉：1、要求确认双方签订的《租赁合同》于名汇公�收到本案诉状副本之日解除；2、要求庄燕支付自2017年2月1日起至2017年3月14日止，按每月17,750元计算的房屋使用费；3、由名汇公司没收庄燕支付的房屋押金3万元；4、要求庄燕赔偿名汇公司装修损失3万元；5、要求庄燕返还房屋内的物品计有立式空调1台、格力挂式空调10台、电视机10台、热水器1台、饮水机1台、沙发1个、床边柜7个，衣柜1个、桌子1张，货架1个。
针对反诉，庄燕辩称：其得知系争房屋无法办出营业执照后，于2016年10月10日向名汇公司工作人员交还了钥匙，因名汇公司不配合，其无法正常向名汇公司交还房屋。其向名汇公司经营场所交付钥匙即系交还房屋，故使用费应算至2016年10月10日。名汇公司应退还租赁押金。其系在名汇公司同意的情况下进行装修，故不同意赔偿装修损失。现遗留在现场的装修材料其不要了。同意向名汇公司归还空调挂�5台、电视机4台。
本院经审理认定事实如下：
上海市闵行区都会路XXX号一层商业用房的产权人系上海中地圣世置业有限公司，名汇公司有转租权。2016年8月23日，名汇公司(出租方、甲方)与庄燕(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方上海市闵行区都会路XXX号一层(含夹层90平方米)商业用房。乙方向甲方承诺，该房屋仅作商业用途，并在工商行政部门核准登记的经营范围内合法经营。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审核批准前，不擅自改变约定的用途。双方约定，2016年8月23日甲方向乙方交付房屋，装修期为38天，房屋租赁期至2021年9月30日止，租赁期为5年。该房屋2789号一层面积为135.68平方米及夹层90平方米，露台为公共露台。第一年(2016年10月1日至2017年9月30日)每月租金17,750元，第二年(2017年10月1日�2018年9月30日)每月租金19,525元……租金按每四个月支付一次。合同签订之日起，乙方支付给甲方四个月租金计71,000元，以后每期在15天之前支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按应付租金总额每天3%向甲方支付违约金。未到合同期提前解约房租不予退还。签约同时乙方应向甲方支付房屋押金30,000元，未到合同期提前解约押金不予退还。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、燃气、通讯、有线电视、宽带、设备等费用均由乙方自行承担并支付。物业管理费由乙方支付，每个月200元，未到合同期提前解约物业管理费不予退还。由乙方自行负责装修该房屋并承担费用，但不得出现有损该房屋结构安全的改造。乙方在该房屋内的经营活动，必须遵守国家法律法规，合法经商、合法经营、合法从业，并接受有关职能部门的检查监督。如乙方违规违法经营，乙方承担全部法律责任和经济责任。装修期间水电费由乙方自行承担。自甲方交付该房屋至租赁起算日期间，乙方擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金。违约金为三个月租金及保证金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的三倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中扣除。保证金不足抵付的，不足部分由乙方另行支付。屋内物品供乙方使用，合同期满后需完好交付甲方。如有损坏或遗失甲方必须赔偿。双方另对其余事项作了约定。
合同签订后，名汇公司于2016年8月24日向庄燕交付了房屋。庄燕向名汇公司支付租赁保证金3万元、4个月房租71,000元、7个月的物业费1,400元、电费1,200元。庄燕将涉案房屋内原足浴店的装修拆除，按照餐饮业的需要进行装修。2016年10月8日，庄燕在申请食品经营许可证的过程中接到上海市食品药品监督管理局的“餐饮服务许可提前服务指导意见”，意见认为1、需拆除夹层或提供有资质的房屋质量检测机构对搭建的房屋进行质量检测，并出具房屋质量检测报告，工程质量合格方可申请食品经营许可证；2、提供环评审批意见书；3、第1项工作完成后，送平面图审阅。庄燕遂停止了装修，要求名汇公司拆除夹层或提供检测报告，否则将门店退租。名汇公司表示可提供营业执照，但无义务提供检测报告。双方沟通无果。
2016年11月3日，庄燕将涉案房屋钥匙交给案外人李某某，要求其转交名汇公司法定代表人杨志忠。李某某在庄燕提供的收条“都会路XXX号门店钥匙壹把转交杨小姐”上签字后又觉不妥，欲退回钥匙，双方发生拉扯以致李某某受伤。庄�装修时未拆除夹层，但将楼梯改变了方向，交钥匙时未将装修现场恢复原状，现场仍留有部分建筑材料、铝合金分割栅栏。此外，庄燕还取走名汇公司的空调挂机5台、电视机4台。
2016年11月8日，名汇公司收到了庄燕要求解除租赁合同的诉状副本等材料。
审理中，2017年3月14日，庄燕与名汇公司均表示将自行解决现场遗留物品的交接。庄燕表示，装修现场遗留物品“不要了”，其装修损失为69,530元。名汇公司称，因庄燕拆除原装修影响再次出租，遭受经济损失3万元。
2017年4月10日，名汇公司向本院出具情况说明称，已于3月15日自行收回了房屋，庄燕取走名汇公司的空调挂机5台、电视机4台未归还，要求折价10,000元。
以上事实，由庄燕提供的租赁合同、房屋交付前的照片、上海市食品药品监督管理局的“餐饮服务许可提前服务指�意见”、通话记录、微信截屏、收条、装修收据及发票、现场照片，名汇公司提供的租赁合同、清单、补充说明、房屋租赁合同授权书、微信截屏、庄燕与李某某的短信记录等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。
本院认为，庄燕与名汇公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容涉及无证搭建的夹层部分无效，其余关于有证租赁面积之约定有效。合同无效的部分自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庄燕作为承租人，在签订合同时明确知晓其承租部位包含一层房屋面积135.68平方米及夹层90平方米，却在未取得相关资质和许可的情况下，仍投入餐饮装修，故对租赁合同的无效部分应承担主要责任。名汇公司出租包含无证搭建面积的房屋，导致合同未能正常履行，亦应承担相应的责任。
庄燕要求确认上述租赁合同于2016年10月10日解除，本院查明庄燕于2016年11月3日要求案外人李某某转交钥匙，但未将装修现场撤清、向名汇公司归还房屋及物品，且其要求解除租赁合同的意思于2016年11月8日到达名汇公司，名汇公司现同意解除，故本院确认双方的租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状，有权要求赔偿损失。合同解除后，庄燕理应及时腾空承租房屋向名汇公司返还。名汇公司应退还庄燕租赁保证金3万元。庄燕虽要求案外人转交房屋钥匙，但未将装修现场撤清，不能认定为已向名汇公司返还涉案房屋。双方虽约定了免租期，但免租期系针对租赁合同正常履行的情况设定。租赁合同解除后，自名汇公司向庄燕交付房屋起至名汇公司收回房屋期间，名汇公司确实蒙受经济损失。故庄燕要求退还全部已付租金、物业费和电费，缺乏事实依据，本院难以支持。庄燕已付租金71,000元、物业费1,400元，扣除庄燕进场装修实际发生部分，名汇公司应退还其余部分。名汇公司代收电费1,200元，但未提供代缴凭证，故应向庄燕返还。现名汇公司要求庄燕按合同约定的租金标准支付使用费，尚属合理，本院予以支持。考虑到因夹层问题，双方对合同无效均负有责任，故双方诉请对方承担违约责任，本院均不予支持。本院从公平原则出发，酌情确定双方的装修损失由双方各自承担。双方均向本院陈述，将自行解决现场遗留物品的交接，故本院对名汇公司反诉要求返还物品之主张，在本案中不予处理，名汇公司可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十三条第一款、第九�七条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)庄燕与被告(反诉原告)上海名汇娱乐有限公司签订的关于上海市闵行区都会路XXX号一层(含夹层90平方米)商业用房的《租赁合同》于2016年11月8日解除；
二、被告(反诉原告)上海名汇娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)庄燕租赁保证金3万元；
三、被告(反诉原告)上海名汇娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)庄燕租金27,222元；
四、被告(反诉原告)上海名汇娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)庄燕电费1,200元；
五、被告(反诉原告)上海名汇娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)庄燕物业管理费100元；
六、原告(反诉被告)庄燕于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海名汇娱乐有限公司房屋使用费68,040元；
七、驳回原告(反诉被告)庄燕其余本诉请求；
八、驳回被告(反诉原告)上海名汇娱乐有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计2,400.35元，由原告(反诉被告)庄燕负担1,137.30元，被告(反诉原告)上海名汇娱乐有限公司负担1,263.05元；
反诉案件受理费减半收取计650元，由原告(反诉被告)庄燕负担600元，被告(反诉原告)上海名汇娱乐有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈�
二〇一七年八月八日
书记员 缪 丽 丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采�其他补救措施、并有权要求赔偿损失。