常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0402民初4193号
原告（反诉被告）：王成，男，1987年8月27日生，汉族，住江苏省句容市。
委托诉讼代理人：孙东兴、韦丹丹，江苏臻儒律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄美丽，女，1981年6月5日生，汉族，住福建省政和县。
委托诉讼代理人：戴正才、王晗玢，江苏常发律师事务所律师。
原告王成诉被告黄美丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法由审判员朱加林适用简易程序公开开庭进行了审理。黄美丽提起反诉，本院依法予以合并审理。王成的委托诉讼代理人孙东兴、黄美丽的委托诉讼代理人戴正才、王晗玢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告王成向本院提出诉讼请求：1、被告支付购房余款105000元，并支付违约金（自过户完成之日2017年6月20日起按总房款118万元的千分之三计算至实际付清之日止）暂计180540元（计算至2017年8月10日），共计285540元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月，王成通过中介将名下位于常州市天宁区兆丰花苑19幢乙单元101室房屋出售给黄美丽，双方签订了房屋买卖合同，约定：房屋总价118万元，黄美丽于2017年4月14日前支付定金3万元，购房定金冲抵购房款，其中5000元暂存中介方，当天黄美丽依约支付了定金3万元，其中5000元暂存给了中介。双方于2017年4月30日前办理产权转让手续，同时被告在2017年4月30日前将购房款118万元一次性付清；待手续办妥，付款付清后，王成于2017年6月14日将房屋正式交付黄美丽。
后双方又于2017年5月5日签订补充协议一份，约定双方在2017年5月19日前到房产市场办理资金监管商业贷款手续。双方已经于2017年6月20日办理了案涉房屋过户手续，后黄美丽通过银行贷款于2017年6月28日支付王成房款104.5万元，截止目前尚有10.5万元房款未支付，王成经多次催要，未果。故王成起诉至法院。
反诉被告黄美丽辩称，对剩余105000元的购房款无异议。1、对于王成要求的285540元，无事实法律依据。（1）王成无法履行过户手续，违约在先。根据双方签订的合同3.2条约定，黄美丽应在2017年4月30日前足额支付购房款，王成必须在该日办理过户，与合同4.1条一致。但是由于王成直至2017年4月28日才向平安银行归还涉案房屋抵押贷款，2017年5月上旬，案涉房屋仍设立抵押，致使王成根本不可能在2017年4月30日办理过户手续，根据合同法第66条，王成也无权要求黄美丽支付相应房款，此外，黄美丽购买案涉房屋的目的就是为了其子女在常州读书上户口，这一点王成是明知的，故双方才特意在合同9.3条中明确约定，王成需在2017年5月30日将案涉房屋名下户口迁出，但直至2017年7月18日，王成才将房屋名下户口迁出，此时黄美丽已来不及办理子女转学事宜。根据案涉房屋买卖合同7.1条、7.3条、补充协议第2点的约定，王成应支付黄美丽3万元的违约金和中介费，黄美丽已对此提起反诉。（2）鉴于王成无法根据合同约定办理过户手续，其也无法要求黄美丽于2017年4月30日前支付房款的事实，双方未继续履行案涉合同，特于2017年5月5日在原合同基础上增加约定并签订补充协议1份，即甲方承诺在2017年5月19日前去房产市场办理资金监管和商业贷款手续，也就是说，双方仅对办理资金监管事宜作出补充约定，而并未对王成办理过户手续、黄美丽支付房屋款作出变更。不存在在王成办理过户手续（2017年6月20日）当日黄美丽便需要支付剩余案涉房款，否则就要承担违约责任这一约定。退一步说，即使假定王成办理过户手续与黄美丽支付房款需同时进行，王成至今未足额收到118万元房款，王成本可拒绝履行其过户义务，但王成仍于2017年6月20日办理了过户手续，这是王成的自愿行为。2017年4月14日，王成向黄美丽支付定金2.5万元，2017年5月15日，黄美丽向王成父亲王世华支付5万元，并于同日向资金监管账户转账30万元，于2017年6月19日向工商银行申请贷款70万元，那么，截止2017年6月19日，黄美丽累计支付房款1075000元，此时，距案涉房款118万元还差105000元，王成对此明知。王成在明知黄美丽未足额支付房款且双方未对剩余房款约定或变更的情况下，仍自行办理过户手续，表明其认可黄美丽的“分期付款”行为，那么王成便应当与黄美丽就分期付款的时间数额另行约定，而非擅自要求黄美丽支付过户之日起的违约金。
2、即使黄美丽构成违约，王成计算违约金的方式也是错误的，是过高的，显失公平。（1）双方从未对剩余房款的支付时间进行约定，也从未催要黄美丽剩余房款。王成要求黄美丽支付自2017年6月20日开始的违约金无事实法律依据。（2）王成诉请的日千分之三违约金远超24%的年利率，王成诉请如此高额违约金利息无事实法律依据。（3）根据最高院合同法司法解释二，案涉房款118万元，黄美丽已实际支付1045000元，仅有105000元尚未支付，故即使王成要求黄美丽支付违约金，违约金的计算基数应为剩余房款105000元，而非房款总额118万元。
反诉原告黄美丽向本院提出反诉诉讼请求：1、判令王成支付黄美丽违约金30000元、中介费17700元，共计47700元；2、王成承担本诉、反诉诉讼费。事实和理由：黄美丽为在2017年9月份之前安排其子女在常州上户口、读书相关事宜，通过中介向王成购买其名下位于常州市天宁区兆丰花苑19幢乙单元101室房屋，并2017年4月签订《房屋买卖合同》一份，约定：“第二条：房地产成交价格为118万元；第四条：甲、乙双方约定于2017年4月30日前办理产权转让、公证手续”。2017年5月5日，双方签订《补充协议》一份，约定：“2、如果甲、乙双方在约定的时间内不能办理手续，甲乙双方应承担经济赔偿损失3万元和中介费17700元，甲方赔偿乙方各项经济损失。”
然，黄美丽多次催促王成及时办理过户手续，但直到2017年6月20日王成才办理过户手续，此时距合同约定的办理时间已整整过了50天，黄美丽已来不及办理其子女上户口、读书等相关事宜。黄美丽认为，王成违反《房屋买卖合同》约定，延迟履行办理产权转移事宜已构成违约，这给黄美丽造成了极大损失。
另外，房屋买卖合同5.3条约定了户口迁出的时间，但实际王成是2017年7月18日才迁出户口，根据合同7.1条、补充协议第2条，王成均应承担3万元违约金及中介费17700元。
反诉被告王成辩称，黄美丽的反诉不能成立，违约在先。办理资金监管，黄美丽要拿出全部房款至资金监管账户，但事实证明黄美丽无力一次性支付房款，而是贷款。签订合同时黄美丽没有讲清这一点，违约在先。即使双方同时履行，黄美丽一直未履行资金监管手续，导致房屋不能办理过户。不能办理过户就无法迁户口，这是因果关系。合同约定双方办理资金监管就是为了保证房屋买卖的资金交易安全性，也就是说，黄美丽只有先把钱交至资金监管账户，王成才办理过户手续，但黄美丽一直违反约定，从补充协议内容来看就是对资金监管及商业贷款手续的办理时间进行约定，王成在2017年6月20日与黄美丽办理房屋过户手续。房屋买卖过户手续需要双方到场，我方认可双方对过户包括户口迁移做了相应修改，但是黄美丽在王成办理过户后迟迟不支付余款，应支付违约金。
本院经审查认定事实如下：2017年4月14日，王成（卖方、甲方）、黄美丽（买方、乙方）、新北区三井三泰房产中介服务部（中介方）签订房屋买卖合同，约定：乙方购买甲方所有兆丰花园19幢乙单元101室房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积133.01平方米，房屋价格118万元（包括兆丰花园4-13车库，以下简称案涉车库，产权人为王成父亲王世华）。3.1、乙方于2017年4月14日前付给甲方购房定金3万元，购房定金冲抵购房款，其中5000元暂存于中介。3.2、在甲、乙双方到产权处办理房屋产权转移登记手续的同时，乙方在2017年4月30日前支付给甲方118万元，即一次性付清，甲方净得购房款118万元。甲乙双方约定4月21日前至房产市场做资金监管。4.1、甲、乙双方约定于2017年4月30日前办理产权转让、公证手续。2、双方同意待手续办妥，付款付清后，于2017年6月14日前由甲方将上述房屋证实交付给乙方，另外甲方应负责将交付前的水、电、煤及网络有线电视费，电话费，物业管理费等相关费用结清，并协助乙方办理相关过户手续。6.2、乙方支付代理佣金17700元。7.1、甲方中途违约应在之日起三日内还已收取的全部房款并赔偿乙方违约金3万元。7.2、乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。乙方不得按期向甲方付清购房款，或甲方不能按照向乙方交付房屋，每逾期一日，则违约方向对方支付相当于上述房款价格千分之三的滞纳金。9.3、甲方将该房屋户口在2017年5月30日前迁出。
2017年4月14日，黄美丽向王成支付定金3万元，其中5000元暂存于新北区三井三泰房产中介服务部。
2017年5月5日，王成（甲方）、黄美丽（乙方）、新北区三井三泰房产中介服务部（中介方）签订补充协议一份，约定：甲乙双方在原定的房屋买卖（兆丰花园19-乙-101）合同基础上增加约定：1、甲方承诺在2017年5月19日前到房产市场去办理资金监管和商业贷款手续。2、如果甲乙双方在约定的时间内不能办理手续，甲乙双方应承担经济赔偿损失30万元和中介费17700元，甲方另赔偿乙方各项经济损失。3、如果因为政策调整导致的房屋不能买卖和贷款，甲方应承担以上约定的所有赔偿责任。
2017年5月15日，王成、黄美丽就案涉房屋签订常州市区存量房交易资金监管协议，约定案涉房屋价格为100万元，2017年5月15日，黄美丽向资金监管账户付款30万元，2017年6月19日，房屋贷款70万元发放至资金监管账户。
2017年6月20日，王成、黄美丽至行政部门办理案涉房屋登记手续。2017年7月18日，王成将户口迁出案涉房屋。
审理中，王成提供的定金收条下方载明：“今天过户中介费收120000元+押金5000元，过水电煤时5000元押金由黄美丽支付，房价118万元-
贷款和资金监管100万元-付车款5万元-
付定金3万元，黄美丽还需付10万元+押金5000元，还需付10.5万元，2017.6.20”，王成主张该内容系由中介书写。王成提供的另一份定金收条下方载明：“今天水电煤已过户，黄美丽欠王成房款余款10.5万元，明天2017年8月3日之前黄美丽付王成卖方余款10.5万元。2017.8.2”。
审理中，王世华认可案涉车库的相关权利均由王成主张，黄美丽亦无异议。
上述事实，有房屋买卖合同、定金收条及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，关于王成要求黄美丽支付购房余款105000元，黄美丽并无异议，故本院予以支持。
关于违约情况。尽管2017年4月14日房屋买卖合同约定黄美丽在2017年4月30日前支付给王成118万元，但双方于2017年5月5日达成的补充协议重新约定了办理资金监管和商业贷款手续，即对2017年4月14日房屋买卖合同付款时间等相应条款亦做了变更，但双方此时并未明确约定确切的付款时间，按照通常情形下双方至行政部门办理案涉房屋登记手续时，黄美丽应该付清房款，但根据王成提供并自认的落款日期为2017年6月20日、8月2日定金收条，黄美丽应于2017年8月3日前向王成支付余款10.5万元，房屋买卖合同约定的违约金过高，本院酌情予以调整，即黄美丽应支付以10.5万元为基础，从2017年8月4日起按照年利率24%计算至款项还清之日止的违约金。
2017年5月5日补充协议系对办理资金监管和商业贷款手续进行了补充约定，王成在规定时间内至相关部门办理了手续，故根据补充协议王成并未构成违约，亦不需承担赔偿违约金3万元及中介费的违约责任。另外，双方未对户口迁出违约责任进行相应约定。2017年5月5日补充协议对付款方式进行变更，显然对房屋登记、户口迁出产生影响，2017年4月14日房屋买卖合同约定了2017年5月30日前迁出，但黄美丽的贷款直至2017年6月19日商业贷款才发放。故黄美丽要求王成赔偿违约金3万元及中介费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、黄美丽于本判决发生法律效力之日起十日内支付王成105000元，并支付自2017年8月4日起按年利率24%计算至款项实际还清之日止的利息。
二、驳回王成的其他诉讼请求。
三、驳回黄美丽的诉讼请求。
本诉案件受理费5584元，减半收取2792元，由黄美丽负担1792元，由王成负担1000元。反诉案件受理费993元，减半收取496.5元，由黄美丽负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审判员 朱加林
二〇一七年十月二十五日
书记员 王吉娜