中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申2917号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：徐州世界新能源发展有限公司，住所地江苏省徐州市淮海西路17号2幢1层。法定代表人：张敬国，该公司总经理。委托诉讼代理人：况世道，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王从进，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：谢继胜，男，1959年10月10日生，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：龚雷，男，1983年4月27日生，住江苏省徐州市泉山区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：谢勇，男，1963年1月30日生，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：龚雷，男，1983年4月27日生，住江苏省徐州市泉山区。二审被上诉人（一审第三人）：徐州日成房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区铜山路康怡佳园49号楼4楼。法定代表人：赵伟，该公司董事长。再审申请人徐州世界新能源发展有限公司（以下简称新能源公司）因与被申请人谢继胜、谢勇、原审第三人徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司)案外人执行异议之诉一案，不服江苏省高级人民法院（2016）苏民终700号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。新能源公司申请再审称，（一）谢继胜、谢勇没有向日成公司支付36517938元购房款。1.日成公司举证2010年3月30日工商银行1500万元汇款凭证，付款人为薛某，与谢继胜、谢勇无关；2.日成公司所举证2010年5月、8月共2000余万元银行承兑汇票出票人分别为江苏中汇贸易发展有限公司及徐州七星矿山配件供应站，而谢继胜、谢勇所举银行承兑汇票的出票人为安徽恒源煤电股份有限公司，非谢继胜、谢勇支付；3.无论是日成公司相关收据、《认购房屋协议书》还是江苏省徐州市云龙区人民法院（2014）云刑诉初字第012号刑事裁定书，均表明系案外人薛某1与日成公司建立法律关系，合同的相对人为薛某1。即使谢继胜、谢勇实际支付了相关款项，只能认定其与薛某1之间建立债权债务关系。（二）案外人薛某1与谢继胜、谢勇之间非委托代理关系。依据新能源公司所举江苏省徐州市云龙区人民法院刑事裁定书，薛某1与谢继胜、谢勇之间显然不是委托代理关系；且双方持续诉讼3年之久，薛某1从未出庭，不符合常理。（三）谢继胜系日成公司实际控制人之一，即使存在谢继胜向日成公司付款的事实，相关款项性质也为投资款。依据新能源公司的录音取证，谢继胜与案外人李某系日成公司的实际控制人，这是日成公司在诉讼中做不实陈述以及谢继胜、谢勇能够取得相关协议、收据的原因。且在录音中日成公司经理已经明确陈述谢继胜与日成公司之间为投资关系，加之案外人李某存在私刻公章之行为，相关协议的真实性更不应采信。（四）谢继胜、谢勇在涉案房屋被查封之前没有合法占有该房屋及合法公示行为。1.关于江苏省徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第3694号民事判决书的证据效力问题，新能源公司在诉讼中作了明确陈述，不再重复，原判决仍然将其作为认定事实的依据，令人对于判决的公正性存疑；2.相关租赁合同，即使为案外人薛某1出租，也与谢继胜、谢勇无关；3.如果缺乏租赁合同情有可原，则本案缺乏直接支付租金的证据，无法解释。（五）谢继胜、谢勇未在房屋查封之前与日成公司签订合法有效的书面买卖合同。1.《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”2.根据《徐州日成奥运城认订协议书》，所交款项为认购金、建筑面积为暂定，且谢继胜有放弃购买该房的权利，关于上房日期等其他必要条款均不具备，更为重要的是，协议中约定双方在6个月之后签订《商品房买卖合同》，该认订协议书性质明显为预约合同。（六）谢继胜、谢勇具有明显过错，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形，明显损害了新能源公司的合法利益。1.谢继胜、谢勇明知涉案房屋在2010年3月取得预售许可证，而涉案房屋在2011年9月之前完全可以签订《商品房买卖合同》并办理备案登记手续，而按其诉称，其于2010年3月签订认购书，2010年5月18日支付了绝大部分款项，谢继胜、谢勇在长达1年半的时间没有签订商品房买卖合同、没有办理备案登记手续，更没有办理权属登记手续，对此金额达到3000万元之巨的重大交易，即使谢继胜、谢勇主张的事实成立，其自身过错明显。2.依据《徐州日成奥运城认订协议书》第6条：“鉴于该房目前处于抵押状态”，谢继胜、谢勇对于涉案房屋已经备案登记且用于担保新能源公司的债权是明知的，仍然与日成公司进行交易，主观上并非善意。（七）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。该司法解释实际上确立了让与担保制度，涉案房产依法应由新能源公司查封并拍卖。综上,新能源公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定,请求对本案予以再审。谢继胜、谢勇提交书面意见称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回新能源公司的再审申请。本院经审查认为，本案的焦点问题是：(一)谢继胜、谢勇是否系涉案房屋实际购房人;(二)谢继胜、谢勇请求停止执行涉案房产的主张是否成立。（一）关于谢继胜、谢勇是否系涉案房屋实际购房人。虽然《认购房屋协议书》签订的名义主体是薛某1，但根据原审查明的款项交付情况，本案涉案房款均来源于谢继胜、谢勇。原审结合日成公司提交的原始账本中的进款单据、专项审计报告以及日成公司的陈述等，认定涉案房屋实际购房人为谢继胜、谢勇并无不当。新能源公司虽主张日成公司收受的并非购房款，而是其他债权款或股权投资款，但无有效证据予以证明，不能成立。新能源公司原审提交的刑事裁定书及新能源公司于上诉期间的委托诉讼代理人李立在本案上诉期间与新能源公司所称的日成公司员工吴某之间的电话录音等证据，亦不足以证明薛某1系实际购房人。本案再审申请审查期间，新能源公司认为谢继胜、谢勇提交的《认购房屋协议书》、《借款合同》、《产权证明》、《徐州日成奥运城认订协议书》系伪造形成，申请本院对上述证据的形成时间及先后顺序进行鉴定，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十九条关于“审查再审申请期间，再审申请人申请人民法院委托鉴定、勘验的，人民法院不予准许”的规定，本院对新能源公司的该项申请不予准许。（二）关于谢继胜、谢勇请求停止执行涉案房产的主张是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，如前所述，谢继胜、谢勇为涉案房屋的实际购房人，且支付了全部购房款，根据原审查明的付款事实，以及江苏省徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第3694号民事判决书认定的事实和判决结果，可以认定谢继胜、谢勇在涉案房屋被查封前已经付清房屋价款，并已实际占有使用。此外，原审还查明，涉案房屋未办理过户登记，系因涉案房屋所在的整栋楼不具备办理产权过户的条件，不能归咎于谢继胜、谢勇。因此，谢继胜、谢勇请求停止执行涉案房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其主张成立，原审认定并无不当。综上，新能源公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回徐州世界新能源发展有限公司的再审申请。审 判 长 毛宜全审 判 员 王展飞审 判 员 张爱珍二〇一七年十二月二十九日法官助理 吴之翔书 记 员 李 璐