浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第9号
上诉人（原审被告）：蔡某某。
被上诉人（原审原告）：汪某某。
被上诉人（原审原告）：张某某。
原审被告：葛某某。
上诉人蔡某某因与被上诉人汪某某、张某某、原审被告
葛某某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于
2009年10月9日作出的（2009）甬北民初字第908号民事判决，
向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理
终结。
原审法院审理认定：2001年11月15日，原审被告蔡某某
、葛某某把座落在宁波市江北区××街道姚江村××层木结构
房屋卖给城镇居民原审原告汪某某、张某某。双方签订《购房
协议》约定：房价84000元，原审原告支付50%房款后，原审被
告在半个月内搬迁，原审被告搬迁后，原审原告再付40%房款
；原审被告有义务提供产权证过户所需的有关证件及必要的帮
助；过户后原审原告付清余款。2002年1月21日，双方签订《
购房补充协议》，对搬迁细节进行约定。原审原告在原审被告
腾空房屋后对房屋进行了装修和局部的翻修改建，于2002年3
月入住。2002年8月29日，双方再次签订《购房协议》，原审
被告把同在一处的另外25.52平方米的二间房屋以27000元价格转让给了原审原告。原审原告付清了所有房款。因原审被告所
卖房屋所在土地属于农村集体所有，产权一直未能过户至原审
原告名下，原审被告交付原审原告的房屋集体土地建设用地使
用证：北集建（1992）字第1404号（用地面积73.20平方米）
，北集建（1993）字第0968号（用地面积14平方米），北集建
（1992）字第1367号（用地面积11.52平方米），房产证甬北
镇私字第1968号，至今登记在原审被告蔡某某名下。2003年4
月，双方经协商，让原审被告与其他村民签订一份假的协议，
由原审被告先把房子卖给其他村民，后来原审原告觉得这样房
产权证仍然做不到原审原告名下，就没有办理。原审原告所购
现房屋所在地区面临拆迁，原审被告以得知双方买卖违反法律
规定为由，诉至原审法院要求确认协议无效。原审法院分别作
出（2009）甬北民初字第250号民事判决书和（2009）甬北民
初字第855号民事判决书，确认双方签订的购房协议无效。之
后，原审被告再次起诉要求原审原告出屋，原审法院以（2009
）甬北民初字第708号案立案。
另查明，原审原告翻修改建后，增加砖混结构建筑面积2
.69平方米。经拆迁办确认，双方争议房屋中，住宅用房某某
面积为136.62平方米，附属用房某某面积29.38平方米，违章
建筑8.12平方米，三项共计174.12平方米；装修及附属物损失
按同类拆迁房屋标准确定分别为18389元。现按相关拆迁政策
，该地段住宅用房拆迁补偿价为9800元／平方米，附属用房拆
迁补偿价为500元／平方米，违章建筑拆迁补偿价为40元／平
方米。原审原告汪某某、张某某于2009年7月23日诉至原审法院
，请求判令：1、原审被告返还原审原告房屋买卖款111000元
；2、原审被告赔偿原审原告为该房屋屋顶翻修、院子翻建的
费用10000元；3、原审被告赔偿原审原告的房屋装修费30000
元；4、原审被告赔偿原审原告该房屋房号为（1-19）-（1-
26）、（2-13）-（2-16）、（1-2）、（1-
5）的拆迁回购款160万元（包括公摊面积，回购价为11760元
／平方米）；5、原审被告赔偿原审原告临时安置补助费以及
该房屋按拆迁政策可得的其他补偿款15000元；6、本案诉讼费
用及房屋评估费用由原审被告承担。
原审法院审理认为：受法律保护的合同，不仅须有基于
合同当事人的真实意思表示而达成的合意，而且其内容必须合
法。本案双方当事人签订的《购房协议》约定买卖建于集体土
地上的房屋，违反了国家法律法规的强制性规定，已由生效判
决确定为无效协议。协议被确认无效后，产生相互返还和根据
过错责任赔偿损失的法律后果。双方至迟于2003年4月配合过
户，让原审被告与其他村民签订一份假的协议，由原审被告先
把房子卖给其他村民，仍未能将房产证做到原审原告名下时，
均应知道房屋不能过户，均应该知道协议无效，此后双方均未
提出相互返还，保持着无效状态，直至拆迁，对此双方均有过
错。但《购房协议》签订后，得到实际履行，原审原告支付全
部房款，并装修入住多年，由于购房在目前仍是社会普通民众
家庭消费中最重大的消费支出，往往要倾注毕生的积蓄或背负
沉重的债务，近年来房价大幅上涨，在无相反证据的情况下，可以认定原审原告对无效协议的履行足以导致原审原告购房能
力的丧失，造成巨大损失。故《购房协议》虽属无效合同，仍
应按照合同法的诚信原则，保护原审原告的合法权益，任由原
审被告因其有悖诚信的反悔行为而得到极大的利益，在本案中
显失公平。原审原告要求原审被告返还购房款并参照拆迁权益
予以赔偿的主张应予支持，其中赔偿额度宜参照：拆迁补偿价
9800元／平方米乘以本案中各方确认的住宅用房某某面积136.
62平方米，加上500元／平方米乘以附属用房某某面积2.89平
方米（另26.49平方米原审原告声明不在本案中主张），加上4
0元／平方米乘以违章建筑8.12平方米，上述三项总和由原审
被告赔偿80%。原审原告对无效合同的签订、履行也有过错，
应当承担相应责任。房产权至今登记在原审被告名下，拆迁权
益中，公摊面积回购价、临时安置补助费等应由房屋所有权人
专属享受，原审原告不得主张。原审原告入住前对房屋进行了
部分翻修翻建，原审原告所投入的该笔费用与原审原告实际使
用房屋的利益可大致抵充，不应再另行计算。原审原告改建后
房屋建筑面积增扩，原审被告在收回房屋后应按宁波市确定的
砖混结构房屋拆迁的重置价格标准，即880元／平方某某准给
付原审原告相应经济补偿，为880元／平方米乘以2.69平方米
等于2367.2元。现存房屋装修及附属物投入，以原审原告出资
为主，相关补偿费宜归原审原告所有。对按拆迁政策可得的其
他补偿款，原审原告未举证，具体项目不清，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条
、第五十八条的规定，作出如下判决：一、原审被告蔡某某、葛某某返还原审原告汪某某、张某某已付购房款人民币111000
元。二、原审被告蔡某某、葛某某赔偿原审原告汪某某、张某
某经济损失1093272.84元［（9800×136.62＋500×2.89＋40
×8.12）×80%＋880×2.69＋18389）。以上二项，合计12042
72.84元，原审被告于某判决生效后15日内给付原审原告，同
时原审原告返还房屋。三、驳回原审原告其他诉讼请求。如果
未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人
民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。本案受理费20694元，减半收取，由原
审原告承担4952元，原审被告承担5395元。
宣判后，原审被告蔡某某不服，上诉至本院，称：原审
判决认定事实不清，上诉人答应被上诉人在房屋过户时给予配
合，但由于国家政策不允许，因此，上诉人不存在过错，所有
过错均在被上诉人，原审判决关于赔偿的认定有误，在逻辑上
自相某某等。综上，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的
诉讼请求。
被上诉人汪某某、张某某答辩称：被上诉人当时某某时
不知道房屋不能过户，该房屋买卖实际上已履行多年，现出卖
方在房屋拆迁时提出返还房屋完全是为获得巨额利益，原审判
决认定的房屋补偿标准不合理，应按该地段的商品房价格为标
准，赔偿应充分考虑买入方某某受损的事实，被上诉人对原审
判决也觉得委屈，但既然已经判决，被上诉人也就相信判决，
未提起上诉。
原审被告葛某某的辩称意见与上诉人蔡某某的意见一致。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案当事人之间签订的购房协议因违反法律
、法规规定，已被相关判决确认无效。双方当事人均已知道讼
争房屋不能过户，而仍继续履行该协议，直至讼争房屋所在地
块拆迁。据此，造成协议无效双方当事人均有过错。原审根据
购房协议实际已履行、被上诉人已支付全部房款并装修入住多
年的事实，以及诚信、公平原则，判决上诉人蔡某某及原审被
告葛某某承担80%的赔偿责任，并无不当。原审基于讼争房屋
的性质，认定赔偿标准参照拆迁房屋的补偿价计算，并不违反
法律规定。原审判决认定事实清楚，判决得当，予以维持。上
诉人蔡某某的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民
共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一
百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10790元，由上诉人蔡某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 李夫民
审 判 员 黄永森
二〇一〇年二月十一日
代书记员 黄 琼