北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第00206号
�告（反诉被告）王海燕，女，1983年2月7日出生。
委托代理人风志，北京市仁杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵冬，男，1977年1月5日出生。
委托代理人王浩，北京市海润律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生。
原告（反诉被告）王海燕与被告（反诉原告）赵冬、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王海燕的委托代理人风志，被告（反诉原告）赵冬及其委托代理人王浩，第三人链家公司的委托代理人唐广娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王海燕诉称：经第三人提供居间服务，原、被告于2014年5月19日签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），合同约定被告将其所有的坐落于北京市通州区梨园镇（加州阳光苑C地块）x号房屋（以下简称诉争房屋）出卖给原告，共计价款2335000元，付款方式为：定金、首付款、贷款。合同签订后，原告向被告支付定金10万元。同日，原被告及第三人签订《补充协议》，对未尽事宜作出补充约定。原被告签订买卖合同时，原告已经向被告告知其出卖自身房屋取得售房款后才有能力向被告支付首付款，被告对此表示同意。因此，补充协议中关于首付款的支付时间双方约定为2014年8月30日前支付。合同履行过程中，原告在出卖自身房屋过程中因买受人违约而不得不重新出卖房屋，浪费了原告大量时间。这一意外造成原告无法在8月30日前向被告交付首付款，原告及时向被告告知了上述情况，被告明确表示可以等原告凑够首付款后双方继续履行合同。原告为了促成与被告的交易，将自身房屋以低于市场价的价值对外出售。不料，原告自身房屋正在交易过程中即将取得售房款之时，被告突然向原告提出终止房屋买卖合同，不再出售该房屋给原告。原告多次与被告协商希望继续履行合同，但被告始终拒绝。原告认为，在原被告已经对支付首付款时间达成协议作出事实上的变更的情况下，被告单方拒不履行合同是违约行为。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，解除原告与被告、第三人签订的《补充协议》；2、判令被告向原告双倍返还定金人民币20万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）赵冬辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告履行房屋买卖合同过程中，原告存在违约，逾期支付首付款，根据合同约定，被告有权提出解除合同，并且要求原告按照合同约定向被告支付违约金，按照房款20%支付。我方同时提出反诉。
第三人链家公司述称：若原被告同意解除房屋买卖合同和补充协议，我方不持异议。原告其他的诉讼请求与我方无关，我方不发表答辩意见。
被告（反诉原告）赵冬反诉称：2014年5月19日，经第三人链家公司居间，被告与原告就通州区梨园镇（嘉州阳光苑C地块）x号房屋买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》。原被告双方在买卖合同及补充协议中对房款支付及逾期付款的违约责任有着明确约定。根据双方在《补充协议》第二条第4款第1项中约定，原告应于2014年8月30日前向被告支付首付款1535000元；同时，双方在《补充协议》第四条第3款第3项约定，原告逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，原告构成根本违约，被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，原告应于违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金，原告向被告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。然原告恶意违约，先后以钱款凑不齐等各种借口一直拒付首付款，从双方约定的支付首付款的最晚期限（2014年8月30日）计算至今已长达153天，原告仍未向反诉人支付首付款。现被告反诉请求法院判令：1、解除被告于原告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、原被告与第三人签订的《补充协议》；2、原告向被告支付剩余违约金36.7万元；3、原告承担本诉及反诉的诉讼费。
原告（反诉被告）王海燕反诉辩称：我不同意被告的反诉请求。第一，违反合同一方是被告，在本诉中，原告已经要求解除合同，反诉人的反诉理由不成立；第二，违约方是反诉人，反诉人违约在先，因此，不同意支付所谓的违约金；第三，反诉费用应当由反诉人自行承担。
经审理查明：2０14年5月19日，赵冬（甲方）、王海燕（乙方）签订《买卖定金协议书》，协议书第四条第一项约定：甲、乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。同日，在链家公司提供的居间服务下，赵冬（出卖人）与王海燕（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落为通州区梨园镇（嘉州阳光苑Ｃ地块）x号，建筑面积共132.０5平方米；经出卖人和买受人协商一致，该�屋成交价格为2００000０元，该房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价为335０００元；合同亦对其他事项进行了约定。同日，赵冬（甲方）、王海燕（乙方）与链家公司（丙方）签订了《补充协议》，协议约定，乙方于2０14年5月19日向甲方支付定金人民币1万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；甲方应于2０14年8月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2０14年9月1日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方应于2０14年8月3０日前将第一笔首付款1535０００元支付给甲方；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成违约，且乙方有权以书面形式解除房屋买卖合同：．．．．．．（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方出现上述根本�约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的2０％向乙方支付违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成违约，且甲方有权以书面形式解除房屋买卖合同：．．．．．．（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的2０％向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金；乙方于2０14年5月26日再次支付甲方定金9万元，乙方共计支付定金1０万元；合同亦对其他事项进行了约定。合同签订后，王海燕于2０14年5月19日向赵冬支付定金1万元，于2０14年5月26日向赵冬支付定金9万元，后双方因房屋首付款的给付产生纠纷。2014年10月21日，赵冬经链家公司职员郝×向王海燕提出解除合同。
庭审中，王海燕称，其与赵冬达�了关于首付款延迟支付的口头约定，赵冬同意待其凑够首付款后继续履行合同；赵冬对此予以否认，赵冬称，王海燕在2０14年8月3０日前未能履行合同约定的给付首付款的义务，其仅同意将首付款的给付期限延至2０14年9月3０日前。
王海燕称其在2014年10月中旬告知赵冬其凑齐15万元首付款可以先行支付时，赵冬仍表示等凑齐所有的首付款后再一起支付。对此，王海燕提交的证据为微信聊天记录截屏两份和录音一份。第一份聊天记录为2０14年1０月14日12时38分赵冬与鹏彪（王海燕之夫）的微信聊天记录，鹏彪称：赵哥，明天估计一笔15万元会到位，你回到北京了吗？明天有空的话给你？赵冬回：刚回北京。鹏彪称：这个假期应该休息好了，连年假一起休的吧，悠悠假期。赵冬回：是啊。第二份聊天记录为2０14年1０月21日22时03分赵冬与鹏彪（王海燕之夫）的微信聊天记�截屏，赵冬发送的微信内容为：“小王，你好。关于房子的问题是我想在走之前和你沟通一下。之所以决定停止合同有几点原因，首先是合同的付款日期已经过了近两个月了，本以为在逾期一个月的时间可以完成，其实在咱们双方签订的合同及补充协议中所协定的内容，在8月3０日后合同已经到期了，在法律意义上已经自动解除了合同。但是我们为了可以完成交易，且老弟你也积极的配合的情况下同意将合同口头方式继续等待一个月，但我想你也明白我之所以在房价的低点以更低的价格和你达成协议，也是家中难事迫不得已．．．．．．。”王海燕提供的录音为2０14年1０月24日，赵冬、王鹏彪及王新柱（王鹏彪之父）等人在链家公司加州小镇Ｂ区西门店内的录音。该录音在约为3分17秒时，赵冬说：我为了等他这一个多月，连合同都没有签。他就给我打了一个电话让�等一个多月。我说行，我说了吧，我就等他。王新柱说：你等为什么现在不等了呢？你等，到现在我们把房子卖掉了，为什么你倒不等了呢？……。该录音在约9分10秒处时，赵冬说：从道理上来讲，8月30号应该是过了，……，你给我打电话说8月30号不成，其实8月30号的时候我就可以终止合同，我就可以终止，你说再过一个月，我口头答应你了，我就必须做到，我安安静静等了你一个月，我到9月30号的时候我还是有权利终止合同，对吧，我已经错过两个时间口了，现在是，今天几号，10月24号，延迟了54天。
另，王海燕有证人郝×出庭作证，郝×为链家公司职员，系诉争房屋买卖经办人。郝×证人证言称，王海燕系卖房买房，一直在积极出售已有房屋凑齐首付款，但因故未能在合同约定期限到达前凑齐首付款，王海燕便与赵冬进行口头协商，赵冬说可以等等，就尽快吧；2014年10月，其接到赵冬电话称不再出售房屋，便告知王海燕该情况，后王海燕与赵冬就诉争房屋买卖发生纠纷。本院询问郝×是否清楚王海燕与赵冬协商首付款支付时间延迟至何时，郝×述称王海燕说因房屋没有卖出去，可能要比合同预期支付首付款的时间晚一两个月，具体是晚一个月还是两个月记不清楚了；其又述称道，王海燕告诉其已有房屋已经出售，但房款要一两个月之后拿到时，其提示王海燕主动与赵冬协商首付款延迟支付问题，但其作为中间人，未参与二人协商，对于双方协商的首付款延迟支付的具体期限亦不清楚。
另查：2014年10月8日，王海燕（出卖方、甲方）、张辛明（受买方、乙方）等签订退单声明，约定因买方无力购买，经四方友好协商，同意解除编号为E09160201的《北京市存量房屋买卖合同》及与之相关的《居间服务合同》、《保障服务合同》、《补充协议》及全部相关资料；自本声明签订之日，甲乙双方同意人民币八万元作为违约金由乙方支付甲方等。2014年10月8日，王海燕（出售方）与韩斌辉（买受方）签订北京市存量房屋买卖合同，约定王海燕将其坐落于丰台区刘家窑东里x号房屋卖与韩斌辉，房屋成交价格1780000元。王海燕称，合同签订当日，韩斌辉支付定金10万元。2014年11月26日，韩斌辉支付王海燕59万元，2014年12月18日，王海燕收到房屋尾款119万元。庭审中，经本院询问，王海燕认为合同约定的违约金过高。
上述事实，由《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、微信聊天记录、录音、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王海燕与赵冬签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，且双方均履行各自权利义务。
本案的争议焦点主要有二：一是合同中违约方的确定问题；二是合同的解除问题。
王海燕与赵冬，双方中哪方属于合同的违约方。王海燕称赵冬为合同的违约方，理由主要有二：一是赵冬明确表示可待王海燕凑够首付款后继续履行合同，然赵冬在2014年10月21日告知其不再继续履行合同，要求解除合同，构成根本违约；二是赵冬未按照合同的约定的时间履行办理房屋解押手续的义务，构成根本违约。赵冬称，因王海燕未能按照合同约定的时间支付首付款，亦未能在延迟一个月时间内支付首付款，构成根本违约。
首付款延迟支付期限是确定双方是否存在违约的一个重要问题。根据双方合同约定，在支付定金10万元后，第一笔首付款支付期限为2014年8月30日前。王海燕称其系卖房买房，需出售已有住房取得购房款后方能支付诉争房屋首付款，因故不能在合同约定的首付款支付期限到达前取得购房款用于支付诉争房屋首付款，遂与赵冬协商延迟支付首付款时间，赵冬同意待其凑齐首付款后再予以支付。赵冬对于协商延迟支付首付款时间的事实予以认可，但称其仅同意首付款支付时间延迟一个月，即延迟至2014年9月30日，并不是至王海燕凑齐首付款后。根据王海燕提交的微信聊天记录及录音证据，赵冬均有表明其仅同意首付款支付时间延迟一个月的意思表示，王海燕方对此问题均未予以反驳或否认；王海燕主张微信聊天记录显示其在10月中旬告知赵冬其凑够15万元首付款可以先行支付时，赵冬仍表示等到凑齐所有首付款再一同支付，但在王海燕所提交的微信聊天记录中，赵冬对王海燕�夫王鹏彪提出先行支付15万元的要求并未予以回应；而且，王海燕提供的证人在出庭作证时也仅证明双方存在协商延迟支付首付款的事实，但是并未能证明赵冬同意首付款支付时间延迟至王海燕凑齐首付款后；因此，王海燕与赵冬就首付款延迟支付期限达成的一致意见应为延迟一个月，即至2014年9月30日，而非王海燕主张的至王海燕凑齐首付款后。据此，王海燕超过双方变更的首付款支付时间，即2014年9月30日仍未支付首付款，已构成违约。需要说明的是，王海燕称其一直在积极出售已有房屋以便积极履行诉争房屋合同，但违约责任适用无过错原则，其一直在出售房屋的行为不能改变其超过约定期限未支付首付款的违约事实。
赵冬未按照合同约定的时间履行办理房屋解押手续的义务是否构成违约。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一�有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。合同约定的赵冬应于2０14年9月1日前办理完毕解除抵押登记手续，但合同亦约定王海燕应于2014年8月30日前给付赵冬首付款，王海燕未向赵冬支付首付款的前，赵冬可不再履行办理解除抵押登记的手续。故赵冬未按照合同的约定的时间履行办理房屋解押手续的义务系其行使后履行抗辩权，不构成违约。
关于合同的解除问题，合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照合同约定，王海燕超过双方变更的首付款支付时间，即2014年9月30日仍未支付首付款，已构成违约，故赵冬有权按照合同的约定行使解除权。赵冬于2014年10月21日经链家公司职员郝×向王海燕提出解除房屋买卖合同，王海燕亦收到赵冬�求解除合同意思表示，故王海燕与赵冬签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2014年10月21日解除。
关于王海燕给付赵冬违约金的数额。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，赵冬并非合同的违约方，故本院对于王海燕要求赵冬承担双倍返还定金的请求，不予支持。因王海燕存在违约行为，赵冬反诉要求王海燕支付违约金的违约责任的请求，理由充分、于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据�约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因赵冬并未向本院举证证明其实际损失，且王海燕表明的违约金过高，本院考虑到涉案房屋的地理位置及市场行情，对于双方约定的违约金予以酌减；另因王海燕的违约导致合同未能履行，此与未能签订合同效果一致。综上，本院根据情况认定违约金数额为10万元。根据双方合同中定金折抵违约金的约定，故王海燕交予赵冬的10万元定金不再由赵冬予以返还，王海燕亦无需再另行向赵冬支付违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第二款、九十六条、第一百一十四条之�定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王海燕与被告（反诉原告）赵冬于二〇一四年五月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》均于二〇一四年十月二十一日解除；
二、原告（反诉被告）王海燕给付被告（反诉原告）赵冬违约金十万元（已给付清）；
三、驳回原告（反诉被告）王海燕的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）赵冬的其他反诉请求。
本诉案件受理费四千三百元，由原告王海燕负担（已交纳）。
反诉案件受理费三千四百元，由原告王海燕负担一千元，于本判决书生效之日起七日内交纳；由被告赵冬负担二千四百元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。在上诉期满后�日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 井 龙
人民陪审员 钟玉文
人民陪审员 杨柏山
二〇一五年六月十九日
书 记 员 杨娴婷