天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终7142号上诉人(原审原告)：张哲梅，女，1971年9月3日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。上诉人(原审被告)：天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽河北路宏达园10号楼底商。法定代表人：郝振明，董事长。委托诉讼代理人：刘忠义，天津同文和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓森，天津同文和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市宏达集团有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽宏达公寓1-1502。法定代表人：郝振明，董事长。委托诉讼代理人：刘忠义，天津同文和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓森，天津同文和律师事务所律师。上诉人张哲梅、天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司（以下简称宏达实业公司）与被上诉人天津市宏达集团有限公司（以下简称宏达集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服天津市滨海新区人民法院（2014）滨塘民初字第7952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张哲梅、上诉人宏达实业公司及被上诉人宏达集团公司的委托诉讼代理人刘忠义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张哲梅上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持张哲梅在一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由宏达实业公司、宏达集团公司承担。事实和理由：1、宏达实业公司的行为违反双方合同约定，应当依约协助张哲梅办理涉诉房屋所有权转移登记手续；2、系宏达集团公司向张哲梅出具的《答复函》，应当与宏达实业公司承担连带责任；3、依据《答复函》，宏达实业公司、宏达集团公司保证于2007年6月15日前为张哲梅办理产权证，但至今未办理产权证，违约行为一直在持续，不存在诉讼时效问题。故，一审判决不应当从上诉人起诉之日倒推两年计算违约金的起始日期。宏达实业公司、宏达集团公司辩称，不同意上诉人张哲梅的上诉请求，请求法院支持宏达实业公司的上诉请求。宏达实业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判宏达实业公司不向张哲梅承担违约责任；2、一、二审诉讼费由张哲梅负担。事实及理由：1、涉诉房屋未能办理产权证的原因并非宏达实业公司不行使权利，而是由于政策的变化，导致涉诉房屋产权证书不能办理，故上诉人宏达实业公司不存在违约行为；2、对于一审法院认定的违约金的截止时间及基数均不予认可，应截止至2016年5月12日，计算基数应为张哲梅实际付款78580元。张哲梅辩称，不同意上诉人宏达实业公司的上诉请求，请求法院支持张哲梅的上诉请求。宏达集团公司辩称，同意宏达实业公司的意见。张哲梅向一审法院起诉请求:1、被告协助原告办理位于天津市滨海新区房屋所有权转移到原告名下的登记手续；2、二被告连带向原告支付违约金66072元（2007年6月16日至2015年1月31日，共计2786天，按购房款118580元的日万分之二计算）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求：二被告连带向原告支付违约金87748元（自2007年6月16日起至2017年8月2日止，按购房款118580元的日万分之二计算）。一审法院认定事实：2005年7月2日，原告与被告宏达实业公司签订《天津市房产买卖合同》。约定原告购买被告宏达实业公司开发的坐落塘沽（区）上海道海河外滩Ｂ区框架商铺，建筑面积11平方米，房价款118580元；原告于2005年6月26日、2005年7月2日分两次支付购房款78580元，其余房款40000元以贷款形式支付；被告宏达实业公司须于2005年8月31日前，将该房屋交付原告；原、被告应在交房后90日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续；如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记造成损失的，应依法承担违约责任等内容。2005年8月31日，被告宏达实业公司将该房屋交付原告。因房屋产权证迟迟未予办理，原告于2007年起诉被告宏达实业公司，请求办理该房屋产权证。基于此被告宏达实业公司于2007年4月6日向原告出具答复函，答复于2007年6月15日前协助办理产权证，如未按上述条款履行，自2007年6月16日起至实际办理产权证之日止按照购房款的日万分之二给付违约金。在答复函上加盖的是被告宏达集团公司的印章。由于该房屋产权证一直未予办理，故成讼。另查，2016年1月21日，被告宏达实业公司与案外人天津市滨海新区土地发展中心、天津市滨海新区土地开发有限责任公司签订《土地收储协议》，约定天津市滨海新区土地发展中心将包括涉诉商铺在内的5宗土地收购，土地使用权收购补偿46000万元，协议第四条约定，本协议签订之日起，乙方即启动本协议第二条第二款所述的第1项工作，即清理本协议项下土地使用权上的建筑物，与房屋买受人解除合同、与租户解除租赁合同、与合作人解除合作关系、清理房产其他占用人、并负责腾空全部房产。2016年5月12日，天津市滨海新区国土资源和房屋管理局向一审法院出具《关于协助查询塘沽海河外滩BD区26户购房人能否办证的复函》，载明：根据《天津市不动产登记操作规程》规定，不动产登记以不动产单元为基本单位进行。不动产单元由权属界限封闭且具有独立使用价值的空间组成。经核实我中心留存的档案资料，已为宏达实业公司塘沽海河外滩B区、D区分别核发津字第10××46号（此房产证包含原告该房屋）、津字第10××14号房地产权证，符合不动产登记单元的规定，故贵院来函所述26户购房人在现有情况下不能办理权属登记。2016年7月7日，被告宏达实业公司提出坐落于塘沽上海道775/839/871/879/921/不动产（津字第10××46号房地产权证）注销登记申请，天津市滨海新区国土资源和房屋管理局经审核准予注销。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。鉴于原告该房屋及周围土地已被政府相关部门收购，原、被告合同义务已无法继续履行，合同目的在客观上无法实现，且根据房管部门提供的答复函可知，原告购买的该房屋现在无法办理变更登记，同时被告宏达实业公司津字第10××46号房地产权证已经注销的事实，故原告主张被告协助办理该房屋所有权登记手续的诉请，不予支持。关于原告主张逾期办理产权证违约金事宜。依据合同约定，双方应在交房后90日内到相关部门办理房屋所有权转移登记手续。被告宏达实业公司未能按照合同约定期限办理房屋所有权转移登记手续，构成违约，依据合同约定应承担违约责任。依据被告宏达实业公司出具的答复函，原告主张按照购房款的日万分之二给付违约金，有事实依据，予以支持。关于给付违约金的起始时间，一审法院酌情调整为自2012年11月17日为计算违约金的起始日，计算至2017年8月2日。原告主张被告宏达集团公司支付违约金的诉请，无事实和法律依据，对此主张不予支持。被告辩称无法办理产权证责任不在被告。鉴于被告宏达实业公司在较长时间里未履行办理产权证之义务，存在过错，根据合同相对性原则，被告宏达实业公司的此辩称理由不予采信。综上所述，原告主张被告宏达实业公司支付违约金的诉请成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：“一、被告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张哲梅违约金40767.80元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1994元，原告负担1068元（已交付），被告负担926元。”二审期间，当事人未向本院提交新的证据。对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点为：1、上诉人张哲梅要求宏达实业公司、宏达集团公司协助办理涉诉房屋所有权转移登记手续能否得到支持；2、宏达实业公司是否存在违约行为以及违约责任的认定；3、宏达集团公司是否应与宏达实业公司承担连带责任。对此，本院阐述如下：关于办理涉诉房屋所有权转移登记问题。天津市滨海新区国土资源和房屋管理局向一审法院出具的复函明确载明涉诉房屋在现有情况下不能办理权属登记，且宏达实业公司提供的房地产权证被注销，涉诉房屋已被政府相关部门收购。鉴于此，本案涉诉合同目的在客观上已无法实现，故上诉人张哲梅主张宏达实业公司、宏达集团公司协助其办理涉诉房屋的产权转移登记手续，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于宏达实业公司是否存在违约行为以及违约责任的认定问题。依据双方合同约定，双方应在交房后90日内到相关部门办理房屋所有权转移登记手续，但宏达实业公司未在约定期限内履行办理房屋所有权转移登记手续的义务，已构成违约，应当承担违约责任。因政府收购行为在双方履约期限之后，故宏达实业公司主张因政府行为导致合同不能继续履行，其不存在违约行为的上诉主张不能成立。关于违约金的确定。对于违约金起止时间，综合考虑本案当事人的违约情形、实际损失等情况，一审法院酌情调整违约金起止时间为2012年11月17日至2017年8月2日，并无不当，本院予以维持。对于违约金基数问题，上诉人宏达实业公司上诉主张应按照张哲梅实际支付购房款计算违约金基数。对此，依据宏达实业公司出具的《答复函》载明：“1、天津市塘沽区宏达实业发展公司于2007年6月15日前协助办理产权证。2、如未按上述第一款履行，自2007年6月16日起至实际办理产权之日止，按照购房款的日万分之二给付违约金。”故一审法院以涉诉房屋购房款为计算违约金的基数，符合上述约定，上诉人宏达实业公司主张以实际支付购房款为计算违约金基数的主张亦不能成立。关于宏达集团公司应否承担连带责任的问题。因涉诉合同系宏达实业公司与张哲梅签订，宏达集团公司并非合同相对方，故上诉人张哲梅仅以宏达集团公司在《答复函》上盖章为由要求宏达集团公司承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，张哲梅、天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1792元，由上诉人张哲梅负担975元、天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司负担817元。本判决为终审判决。审 判 长  李 静代理审判员  苏美玉代理审判员  李冬梅二〇一七年十二月十四日书 记 员  张 韬