广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12991号
上诉人（原审被告）：梁雪清，女，汉族，1972年3月26日出生，住广东省佛山市顺德区，
上诉人（原审被告）：邓文韬，男，汉族，1993年3月13日出生，住广东省佛山市顺德区，
两上诉人的共同委托诉讼代理人：杜梓和，广东达声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东美的物业管理股份有限公司，住所广东省佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会美的大道6号美的总部大楼写字楼D区10楼C区，统一社会信用代码914406067224733527。
法定代表人：綦海生,该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙永建，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：吴锐照，男，该公司工作人员。
上诉人梁雪清、邓文韬因与被上诉人广东美的物业管理股份有限公司（以下简称美的物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初11329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人梁雪清、邓文韬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回美的物业公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由美的物业公司负担。事实和理由：一、一审判决对证据认证错误。1.一审法院认为梁雪清、邓文韬在签订商品房买卖合同补充协议上约定由出卖人指定美的物业公司负责物业管理，就认定梁雪清、邓文韬在签订合同时已经知悉《美的时代花园收费标准一览表》的内容欠妥，该举证责任应当由美的物业公司承担。如果在签订商品房买卖合同时就已经出具了物业管理收费标准，美的物业公司应当予以公示或当场签订物业服务协议，确定物业收费标准，或要求梁雪清、邓文韬对该收费标准的文书进行签名确认，但本案中，美的物业公司及开发商根本没有履行上述责任，所以，一审法院认为由于梁雪清、邓文韬未能提供反驳的证据就认定梁雪清、邓文韬知悉该收费标准是错误的。2.一审法院通过梁雪清、邓文韬收到了美的物业公司邮寄的律师函，从而认定梁雪清、邓文韬收到了收楼通知书错误。庭审中确认律师函及收楼通知书的签收人均非梁雪清、邓文韬本人，虽然美的物业公司所书写的邮寄地址与合同中的一致，但并不代表有签收就等同于已经送达给梁雪清、邓文韬。梁雪清、邓文韬的住址一直没有变更，且提供了相应的联系方式，美的物业公司所出具的文书完全可以直接送达给梁雪清、邓文韬，并无需由杨双娜代为收取。3.梁雪清、邓文韬在一审庭审中明确提出，房屋交接书上的书写日期为2016年11月25日，之所以书写为2015年11月25日是应美的物业公司要求所写，且当时与前期物业服务协议书的签订时间是一致的，但一审法院简单认定为签订时间是2015年11月25日，并未对该事实进行谨慎审查。4.关于物业服务协议书上“4”元的标准，明显是非梁雪清、邓文韬修改，按照原来的标准是2.5元，并非4元，而美的物业公司未向梁雪清、邓文韬出示收费标准，也未就修改部分告知梁雪清、邓文韬，更未经梁雪清、邓文韬在修改处签名确认。二、一审法院认定事实错误。1.商品房买卖合同中约定未收到收楼通知书的，则以合同约定的交付期限为收楼手续的时间，该条约明显是无效的格式合同，免除了开发商的责任。根据实际情况，涉案小区的商铺交付并没有严格按照合同约定进行交付，大部分均是超过上述日期仍未交付房屋。在签订物业服务协议前，各方并不知道物业管理费的收费标准、物业管理要求、双方权利义务等相关内容，只有在双方签订物业服务协议后，双方才确立物业服务关系，双方权利义务才能明确确立，所以应当以签订物业服务协议作为收取物业费的起始时间。因此，一审法院认定以2016年1月1日作为收取物业费的起始时间是错误的。2.美的物业公司并没有按照物业服务协议的约定提供一级物业管理服务。
被上诉人美的物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
美的物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.梁雪清、邓文韬支付物业服务费8605.11元（从2016年1月1日暂计算至2017年6月30日，后续按实际经过月数支付物业服务费）及违约金2224.49元；2.本案诉讼费用由梁雪清、邓文韬承担。
一审法院查明：梁雪清、邓文韬于2013年12月19日与佛山市顺德区新利民置业投资有限公司（以下简称新利民公司）签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》购买了位于广东省佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区居民委员会杏龙路75号美的时代花园25号商铺（以下简称涉案商铺），双方约定：新利民公司应在2015年11月30日前将符合合同约定的商品房交付梁雪清、邓文韬使用，梁雪清、邓文韬应该按照《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续，未收到《收楼通知书》的，则以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间，如梁雪清、邓文韬未按照《收楼通知书》或合同约定的时间办理收楼手续的，自合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已经交付，自交付之日起，物业管理费由梁雪清、邓文韬承担；在商品房移交后，梁雪清、邓文韬承诺遵守业主委员会选聘的物业管理公司依法制定的物业管理规定，在业务委员会未选定物业管理机构之前，新利民公司指定美的物业公司负责物业管理，梁雪清、邓文韬遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定；委托管理期间，梁雪清、邓文韬同意按政府主管部门批准或备案的物业管理费标准交纳物业管理费。双方在补充协议中再次约定梁雪清、邓文韬按照《美的时代花园收费标准一览表》交纳相关费用。
新利民公司于2015年11月17日向梁雪清、邓文韬邮寄《收楼通知书》，通知梁雪清、邓文韬在2015年11月20日至25日期间办理商品房的交接手续，无正当理由逾期未办理视为该公司已按期交付该商品房，自交付之日起，该商品房的物业管理费由梁雪清、邓文韬承担。该邮件于2015年11月18日被签收。同时，梁雪清在《房屋交接书》上签名确认新利民公司于2015年11月25日已将涉案商铺交付梁雪清、邓文韬。
2016年11月25日，美的物业公司与梁雪清签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，载明：美的物业公司是新利民公司委托管理美的时代花园物业管理区域的物业服务企业，提供自《前期物业服务合同》生效之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；物业服务资金具体收费标准为4元/月/平方米，梁雪清、邓文韬应每月10号前交纳，否则应从逾期之日起按每日5‰支付违约金。
另查明，美的物业公司与新利民公司签订了《顺德区前期物业服务合同》，约定：新利民公司选聘美的物业公司对美的时代花园提供前期物业管理服务，在物业竣工验收交付买受人之日后，物业服务费计收采用酬金制，其中商业物业为4元/月/平方米；新利民公司应协助美的物业公司向业主于每月10日起收取物业服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因新利民公司原因未能按时交给物业买受人的物业，由新利民公司全额交纳物业服务费；美的物业公司应在2013年7月1日开始实施物业管理服务并开始计收物业服务费用；新利民公司、业主或物业使用人未能够按时足额交纳物业服务费的，应按每日1‰的标准支付违约金。
2013年6月27日，佛山市顺德区国土城建和水利局作出（2013）017号前期物业管理备案通知书，同意对美的物业公司与新利民公司共同申报美的时代花园项目的前期物业管理资料进行备案，备案内容包括：物业服务标准为一级、物业共用部位和共用设施设备维护一级、公共秩序维护一级、保洁服务一级、绿化养护一级；物业服务费收取标准（含公共水电分摊）为电梯住宅2.5元/月/平方米、商业4元/月/平方米、汽车车位40元/月/个。
再查明，涉案商铺建筑面积为130.38平方米，共两层，每层各65.19平方米；至本案法庭辩论结束前，梁雪清、邓文韬没有向美的物业公司交纳2016年1月至2017年8月期间的物业服务费。
一审法院认为，美的物业公司为梁雪清、邓文韬提供物业管理服务，梁雪清、邓文韬应按照约定按时交纳物业服务费。虽然美的物业公司与梁雪清于2016年11月25日才签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，但根据梁雪清、邓文韬于2013年12月19日与新利民公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，在新利民公司移交商品房后，梁雪清、邓文韬即应按政府主管部门批准或备案的物业管理费标准向美的物业公司交纳物业管理费。而按照已送达梁雪清、邓文韬的《收楼通知书》及梁雪清签名确认的《房屋交接书》，梁雪清、邓文韬所购的商铺于2015年11月30日前已经交付，梁雪清、邓文韬从2015年12月1日开始即应负担物业服务费，故美的物业公司向梁雪清、邓文韬主张2016年1月及之后涉案商铺的物业服务费，合法有据。
涉案商铺备案的物业管理费标准为4元/月/平方米，梁雪清、邓文韬应按该标准交纳物业服务费；美的物业公司对涉案商铺第二层于2016年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费标准降低20%至3.2元/月/平方米，系其对自身权利的处分，一审法院予以确认。梁雪清、邓文韬抗辩美的物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。梁雪清、邓文韬欠交2016年1月至2017年8月期间的物业服务费，其中2016年1月至2017年3月共15个月期间，商铺首层费用为3911.4元（4元/月/平方米×65.19平方米×15个月）、商铺二层费用为3129.12元（3.2元/月/平方米×65.19平方米×15个月）；2017年4月至8月共5个月期间，涉案商铺费用为2607.6元（4元/月/平方米×130.38平方米×5个月）。上述费用共计9648.12元（3911.4元+3129.12元+2607.6元），梁雪清、邓文韬应向美的物业公司清偿。至于后续物业服务费，梁雪清、邓文韬如出现欠交情况，美的物业公司应另行起诉处理。
梁雪清、邓文韬逾期交纳服务费，应承担逾期付款违约金。但本案梁雪清、邓文韬拖欠的物业服务费部分产生于《顺德区（前期）物业服务协议书》签订之前，且该合同约定的违约金计算标准过分高于美的物业公司的实际损失，而美的物业公司与新利民公司签订的《顺德区前期物业服务合同》对违约金计算方式所作的约定不能约束梁雪清、邓文韬，故一审法院根据梁雪清、邓文韬的违约情况，酌情要求梁雪清、邓文韬支付违约金800元。
综上，一审法院对美的物业公司诉请中合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、梁雪清、邓文韬应于判决发生法律效力之日起十天内向美的物业公司支付2016年1月至2017年8月期间的物业服务费9648.12元及违约金800元；二、驳回美的物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为34.88元，由美的物业公司负担9.88元，梁雪清、邓文韬负担25元。
二审期间，美的物业公司向本院提交了《美的时代花园收费标准一览表》一份，拟证明梁雪清、邓文韬知悉涉案商铺的物业收费标准为每月每平方米4元。经质证，梁雪清、邓文韬对该份证据的真实性无异议，梁雪清亦确认上面的签名是其本人的签名，故本院予以采信。
梁雪清、邓文韬在二审期间均没有向本院提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系梁雪清、邓文韬应否向美的物业公司支付2016年1月至2017年8月期间的物业管理费及违约金。
梁雪清、邓文韬与美的物业公司于2016年11月25日签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。美的物业公司已向梁雪清、邓文韬提供物业管理服务，梁雪清、邓文韬应按照约定按时交纳物业服务费。首先，关于涉案物业服务费的起算时间问题。梁雪清、邓文韬上诉主张其并未收到收楼通知书，新利民公司并未严格按照《商品房买卖合同》约定的交付时间交付涉案商铺，涉案商铺的物业服务费应从签订《顺德区（前期）物业服务协议书》当天开始计收。对此，本院认为，美的物业公司已提交了梁雪清、邓文韬与新利民公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》、新利民公司发出的《收楼通知书》快递单、梁雪清签署的《房屋交接书》证明新利民公司已按照约定于2015年11月30前将涉案商铺交付给梁雪清、邓文韬，梁雪清、邓文韬未提交充分、有效的证据予以反驳，故对其的该项上诉主张因缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院根据美的物业公司的诉讼请求判令梁雪清、邓文韬承担2016年1月至2017年8月期间涉案商铺的物业服务费并无不当，本院予以维持。其次，关于涉案物业服务费的标准问题。梁雪清、邓文韬上诉主张其并不知悉《美的时代花园收费标准一览表》的内容，双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》中收费标准由每月每平方米2.5元改为每月每平方米4元是美的物业公司自行修改的，涉案商铺的物业服务费应按照每月每平方米2.5元的标准计收。对此，本院认为，根据梁雪清、邓文韬与新利民公司于2013年12月19日签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定：“在商品房移交后，梁雪清、邓文韬承诺遵守业主委员会选聘的物业管理公司依法制定的物业管理规定，在业务委员会未选定物业管理机构之前，新利民公司指定美的物业公司负责物业管理，梁雪清、邓文韬遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定；委托管理期间，梁雪清、邓文韬同意按政府主管部门批准或备案的物业管理费标准交纳物业管理费。梁雪清、邓文韬按照《美的时代花园收费标准一览表》交纳相关费用。”在二审审理期间，梁雪清、邓文韬确认《美的时代花园收费标准一览表》的真实性，梁雪清亦确认上面的签名是其本人的签名，但却表示其已记不清楚签名日期。结合上述合同之约定及梁雪清、邓文韬的陈述，本院认定梁雪清、邓文韬是知悉《美的时代花园收费标准一览表》的内容即涉案商铺的物业服务费收费标准为每月每平方米4元，且根据已查明的事实可知，包括涉案商铺在内的美的时代花园项目在佛山市顺德区国土城建和水利局备案的物业服务收费标准亦为每月每平方米4元。综上，梁雪清、邓文韬主张其并不知悉《美的时代花园收费标准一览表》的内容没有事实依据，美的物业公司辩称《顺德区（前期）物业服务协议书》中收费标准存在笔误更为可信。涉案商铺已交付予梁雪清、邓文韬，其应依约按照政府主管部门批准或备案的物业管理费标准向美的物业公司交纳物业服务费，梁雪清、邓文韬主张以每月每平方米2.5元之标准计收涉案商铺物业服务费，无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院关于涉案商铺物业服务费的计收标准及计算方法正确，本院予以维持。梁雪清、邓文韬逾期交纳物业服务费，已构成违约，应承担逾期付款违约金，一审法院根据已查明的事实及本案实际情况，酌情判令梁雪清、邓文韬支付违约金800元，符合法律规定，本院予以维持。至于梁雪清、邓文韬主张美的物业公司对多项物业服务项目并未提供一级服务之待证事实，根据民事诉讼中关于“谁主张，谁举证”的举证原则，其并未提供充分、有效的证据予以证实，本院对其该上诉主张不予支持。综上，美的物业公司要求梁雪清、邓文韬支付2016年1月至2017年8月期间的物业服务费及违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁雪清、邓文韬的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费69.76元，由上诉人梁雪清、邓文韬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 安 静
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年二月九日
法官助理 黄结仪
书 记 员 李嘉敏