文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2016）粤1402民初1189号原告：钟永平，男，汉族，1983年3月22日出生，住址：梅州市。原告：谢晓芬，女，汉族，1983年12月17日出生，住址：梅州市。两原告委托代理人：杨春燕，系广东客中梅律师事务所律师。两原告委托代理人：郑誉，系广东客中梅律师事务所实习律师。被告：广东客天下旅游产业园有限公司，住址：梅州市梅江区彬芳大道鸿都大厦。法定代表人：蔡鸿文，系该公司董事长。委托代理人：黄砚乔，系广东粤梅律师事务所律师。委托代理人：丘翠兰，系该公司员工。原告钟永平、谢晓芬诉被告广东客天下旅游产业园有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法由审判员曾士芳适用简易公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨春燕律师、郑誉，被告的委托代理人黄砚乔律师、丘翠兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两原告是夫妻关系，于2012年11月7日向被告购买位于梅州市××镇××天下旅游产业××湖××区××1101（预售房），双方签订了编号为20121000037364《商品房买卖合同》，该合同约定：套内建筑面积为121.22平方米，售价为人民币786000元，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6484.08元，房屋交付期限为2013年5月30日前，办理产权登记时间为交付使用后360天内等内容。合同签订后，两原告依约于当日将购房款786000元全部付清给被告，而被告却存在如下违约行为：未按合同约定期限交付商品房；未按合同约定期限办理产权登记，合同约定2014年5月25日前办理产权登记，而被告在2015年4月17日才办理产权登记；合同约定套内面积为121.22平方米，而政府部门核定的套内面积仅为116.69平方米，比合同约定面积减少了4.53平方米，差异值达3.737%等违约行为。被告的上述违约行为同时导致两原告多缴纳契税881元。综上，两原告认为被告的上述行为已严重违约，两原告多次要求被告承担相应的违约责任，并于2016年4月14日委托广东星辰律师事务所出具律师函给被告，但均未果，无奈之下，两原告根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规规定，向贵院提起诉讼，请求判令：1.被告向两原告支付逾期办理产权登记的违约金41174元（按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年5月26日计至2015年4月17日止）；2.被告向两原告返还购房面积误差的房价款35166元（面积误差比3%内为23580元，面积误差比超过3%双倍计付为11586元），及利息7766元（此息计至2016年6月26日，此后至还清之日止的利息按中国人民银行贷款利率计算），合计42932元；3.被告赔偿两原告契税损失881元；4.本案诉讼费被告承担。原告诉讼提交的证据有：两原告身份证，被告工商机读资料，《商品房买卖合同》，房地产权证，发票，税收完税证明等，以证明其诉请。被告答辩称：1.关于逾期办证违约金问题。原、被告双方曾于2014年8月就交楼时间的问题进行协商，双方达成了一致协议，并由原告出具了声明一份，该声明确认原告同意将涉案商品房交付的时间调整为2013年11月10日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，被告已经按照合同约定履行了相关义务，不存在逾期履行义务的情形，因此原告请求的逾期办理产权登记违约金无事实和法律依据。2.关于面积差异的问题。根据双方《商品房买卖合同》第四条、第五条约定，涉案的房产为按套出售，因此不存在面积差异补偿的约定，即使应补偿，也应按建筑面积计算。3.关于契税损失。该契税是按照商品房的价值计算契税，与面积无关。综上，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上订立的，合法有效，对双方具有约束力，原告请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。被告答辩时提交的证据有：被告营业执照、法人身份证明，声明书一份，以证实其答辩意见。经审理查明：两原告为夫妻关系。被告系具有房地产开发经营、农副产品加工等经营范围的有限责任公司。2012年5月，原告钟永平与被告签订一份商品房买卖合同，原告支付购房款768000元给被告。因办理网签需要，两原告（买受人）应被告要求，于2012年11月7日与被告（卖方）重新签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20121000037364），约定主要内容有：“第三条买受人所购商品房的基本情况，原告向被告购买位于梅州市××镇××天下旅游产业××湖××区××房××商品房××套，合同约定建筑面积共154.18平方米，其中套内建筑面积121.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.96平方米。……第四条计价方式与价款，1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米6484.08元，按建筑面积计算，单价为每平方米5097.94元，总金额为786000元整。……第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定），本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为士0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为士0.6%以上（不含本数）至士3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值为士3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝【（产权登记套内建筑面积－合同约定计价套内建筑面积）÷合同约定计价套内建筑面积】×100%；第八条交付期限，出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定商品房交付买受人使用。……第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……及约定其他违约责任等”。原告支付购房款后，被告于2012年11月7日出具发票交由原告收执。后原告以上述诉请理由与被告协商未果，遂于2016年7月向本院起诉，提出上述诉讼请求，被告作出上述答辩意见。另查：1.2014年8月18日，原告向被告出具一份《声明》，主要内容有：本人同意合同交楼时间调整为本人办理入伙的时间为2013年11月10日，关于交楼时间差异补偿一事，本人严格保密不对其他任何第三方提及，自本人B区负1-545号车位按150000元签订购买合同后，本人与出卖人不再存在任何因交楼时间产生的经济及法律纠纷等。庭审中，双方对该《声明》无异议，并确认房屋实际交楼时间为2013年11月10日，原告同时明确其诉讼请求1为：被告向两原告支付逾期办理产权登记的违约金（从2014年11月6日起至2015年4月17日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付），其他诉请不变。2.涉案房地产于2013年11月20日经竣工验收合格。2015年1月19日，原告填写房地产权转移登记申请书。本案涉及套房于2015年3月26日办理国有土地使用证，2015年4月17日办理房地产权证，权属人均为两原告，房地产权证显示建筑面积为151.22平方米，套内建筑面积为116.69平方米。2014年10月22日，原告缴纳购房款契税23580元，计税金额为768000元，税率为0.03。审理过程中，被告申请法院向产权登记部门调取有关被告提交办证资料时间的材料，法院依法向梅州市住房和城乡建设局进行了解及调取材料。据法院向相关部门了解，当事人填写产权转移登记申请即是提交资料日期，产权证上的登记日期是审批日期。经质证，原告对法院调取材料的真实性无异议，但认为这些材料并不能证实被告在合同约定期限内向办证部门提交了申请登记资料，产权转移申请书是原告应被告要求签名，但被告并不是于2015年1月19日就已经将登记资料提交到办证部门，被告应在2014年11月5日前向办证部门申请办理产权登记，而被告在2015年4月17日才办理申请登记，所以被告存在逾期办证情形。被告对法院调取材料的三性均无异议，认为被告在2014年9月底左右通知原告缴交契税，原告缴交契税后将完税单据交给被告，被告收取该完税凭证后，即提交有关材料到办证部门。2015年1月19日原告签名确认产权转移登记申请书，被告在合同约定时间内履行了办证应尽义务，不存在违约情形。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。双方对原告已付购房款768000元，涉案房屋于2013年11月10日实际交付，及已过户登记至原告名下的事实无异议，本院予以确认。现本案争议焦点是：1.被告有无在约定期限内提供需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的问题。2.购房面积误差如何计算的问题。关于被告有无在约定期限内提供需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的问题。按双方《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从原告缴交契税时间（2014年10月22日），及产权登记转移申请书填写时间（2015年1月19日）看，可以认定原告在2015年1月19日将需由其提供的资料报产权登记机关备案。按双方约定被告应于房产交付使用后360日内即2014年11月5日前，提交相关资料到登记机关备案，被告于2015年1月19日才提交相关资料的行为应为违约。双方对违约金计付标准无约定，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，现原告请求按中国人民银行同期同类贷款利率计付，本院予以准许，原告请求违约金从2014年11月6日起计付至2015年4月17日止，因被告提交相关资料时间认定为2015年1月19日，所以被告应支付从2014年11月6日起至2015年1月19日止，以购房款768000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金给原告，原告请求合理部分，本院予以支持。于购房面积误差如何计算的问题。按双方《商品房买卖合同》第四条约定，该商品房属预售，按套出售，第五条约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定，同时又约定本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按如下原则处理…。等。因该合同采用被告提拱的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”之规定，应按双方约定原则处理。合同约定套内建筑面积为121.22平方米，产权登记套内建筑面积为116.69平方米，面积差为4.53平方米，双方约定面积差异百分比以套内建筑面积计算，因此面积差异值为士3.73%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”，及双方《商品房买卖合同》第五条“……3、差异值为士3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……”的约定，双方应按约定处理，原告未选择退房，应按双方约定多退少补原则处理，即被告应退回房款（4.53平方米×6484.08元）＝29372.88元给原告。因双方有约定，因此对原告面积差异的计算方法不予支持。原告要求被告支付退回房款的利息（从2012年11月7日至2016年6月26日止），双方无约定，本院不予支持。对被告答辩称房产为按套出售，不存在面积差异补偿，即使应补偿，也应按建筑面积计算的意见，理由不充分，不予采纳。原告请求被告赔偿契税损失881元，因原告所缴交契税是以购房总价款进行计税，双方对购房款无异议，原告请求理由不充分，本院不予支持。对被告抗辩意见，合理部分予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东客天下旅游产业园有限公司应在本判决生效后10日内，支付逾期提交资料的违约金（从2014年11月6日计至2015年1月19日止，以购房款768000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）给原告。二、被告广东客天下旅游产业园有限公司应在本判决生效之日起10日内，退回购房面积误差房价款29372.88元给原告。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1924.68元，按规定减半收取962.34元（此款由原告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  曾士芳二〇一六年九月二十八日书记员  陈 悦