江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1143号
上诉人（原审被告）：江西路通房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市英雄经济开发区南园南莲路1398号，统一社会信用代码：913600007758873721。
法定代表人：刘军成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄瑆，江西求正沃德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张建凡，男，汉族，1950年8月13日出生，住江西省南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：甘丽琴，江西朗秋律师事务所律师。
上诉人江西路通房地产开发有限公司（以下简称路通公司）因与被上诉人张建凡房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南昌县人民法院（2016）赣0121民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人路通公司委托诉讼代理人黄瑆，被上诉人张建凡及其委托诉讼代理人甘丽琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人路通公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。
事实和理由：上诉人与被上诉人互负权利和义务，在涉案房屋并未完成征收且未过户给上诉人的前提下，上诉人无需履行交付新房义务。上诉人采取产权调换方式征收被上诉人房屋，即被上诉人与上诉人将房屋产权置换，以达到双方目的，其实质是双方对所持房屋各负过户义务，由于被上诉人的房屋征收行为在先，因此上诉人的交房义务发生在被上诉人交房义务之后，一审判决认定被上诉人已交付涉案房屋给上诉人系事实认定不清。由于被上诉人欠缴税费，至今未将涉案房屋交付给上诉人，涉案房屋产权人至今仍为被上诉人，一审判决对被征收房屋交付的认定缺乏法律依据。一审程序存在瑕疵，对上诉人提起的与本案事实相关的反诉请求未予理会，直接将被上诉人的过户义务割裂。
被上诉人张建凡辩称：被上诉人基于与上诉人签订的《房屋征收补偿安置协议》取得房产，不存在产权置换。双方于2012年8月2日签订《房屋征收补偿安置协议》以及附件《筑路机械厂房改房征收补偿安置方案》，双方约定上诉人补偿给被上诉人的安置房位于路通城邦三期1#或3#中与安置面积对应的三室两厅的房屋一套，房屋面积为106.09平方米。上诉人提出双方签订的《商品房买卖合同》是基于2012年8月2日签订《房屋征收补偿安置协议》产生的，系产权调换取得，因此得出被上诉人负有对原所有房屋过户的义务，然而却没有提交任何证据证明此观点。依据双方签订的《房屋征收补偿安置协议》第三条明确约定被上诉人选择的为住房实物安置，而非产权调换，且第十条第5项明确约定产权证的办理，原产权证的注销和新产权证的登记均由上诉人统一负责办理。现上诉人出于自身利益不履行协议约定拆除房屋，而是要求被上诉人办理原拆迁房产过户手续，被上诉人基于诚信，也配合上诉人办理了授权公证，上诉人可自行在房管局办理过户，一审庭审中上诉人也认可了该事实，因此不存在上诉人在上诉状中所陈述的原房屋无法过户的情形。
上诉人应当为被上诉人办理不动产权证书。上诉人提出依据《房屋征收补偿安置协议》第九条关于选房和交房的时间约定中具体交房时间将在签订正式安置房屋买卖合同时确定，本案双方并未签订《安置房屋买卖合同》，据此得出上诉人在未达到交房条件的情况下，提前向被上诉人交付了房屋。上诉人的阐述系推卸责任的说法，被上诉人早在2012年8月2日签订《协议》时已搬离拆迁房屋并将房产证原件交付给上诉人，已履行自己的义务，然而上诉人出于自身利益考虑决定不拆除原房屋，却将由此产生的相关费用嫁接给被上诉人，并以不给被上诉人办理安置房的房产证相威胁。且上诉人于2016年10月26日与被上诉人签订了《南昌县商品房买卖合同》，房屋为路通城邦3栋1单元1501室，建筑面积为105.1平方米的三室两厅，与双方签订的《房屋征收补偿安置协议》中约定的一致，上诉人出于自身利益的考虑变通履行协议的方式，被上诉人也不予追究，因此原审法院认定事实清楚。
张建凡向一审法院起诉请求：判令被告立即将购房款发票给原告，并为原告办理不动产产权证书。本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年8月2日，原告张建凡与被告路通公司签订《房屋征收补偿安置协议》（以下简称为安置协议）一份，约定：1、原告原有房屋位于6栋2单元601室，房屋产权面积86.11平方米，原告自愿选择住房实物安置的方式进行征收补偿；2、被告路通公司在安置房建设取得预售许可证后，双方另行签订安置房买卖合同。原告预订的安置房位于路通城邦三期1#楼或3#楼中与安置面积对应的三室两厅的房屋一套。该房屋面积为106.09平方米（最终以房管局测绘面积为准），房价款按《筑路机械厂房改房征收补偿安置方案》中约定的标准进行结算，多退少补；3、原告同意在2012年9月10日前从该房改房中迁出，将房屋交由被告拆除；4、原告同意按照被告要求采用抽签的顺序确定安置房的具体位置。交房时间暂按最后一个住户交出房屋钥匙和房产证后两年时间内把新房交给安置户。具体交房时间将在签订正式安置房屋买卖合同时确定；5、产权证的办理，原产权证的注销和新产权证的登记均由被告方统一负责办理，办理新产权证的相关费用由原告负责；6、原告同意江西省公路机械工程局拟定的《筑路机械厂房改房改造安置方案》，该方案作为本合同附件与本合同具有同等法律效力。作为上述合同附件的《筑路机械厂房改房征收补偿安置方案》（以下简称为安置方案）规定以下事项：1、征收房屋的范围：筑路机械厂房改房1、2、3、6号楼住户；2、安置方式分住房实物安置方式及货币补偿方式两种，住户只能选择其中一种方式进行安置。6号楼的住房实物安置方式、标准为拆一还一补二十个平方米的产权调换，如住户所选安置房产权建筑面积小于住户现有房改房产权建筑面积加二十平方米之和，该部分面积差由（公路机械）局按房改房相应收购单价支付面积差价款给住户，即面积差价款=（住户房改房产权面积+20平方米-
安置房面积）*房改房收购单价搬迁费+搬迁费+过渡安置费，其中6号房改房收购单价为2000元/平方米；如住户所选安置房产权建筑面积等于住户现有房改房产权建筑面积加20平方米之和，则住户不需要补交差价款，（公路机械）局也不支付差价款，只支付相应搬迁费和过渡安置费；3、签订房改房安置方案及合同时，应由房改房户主本人签订同时需携带房主身份证、房产证。原告张建凡分别在安置协议、安置方案的乙方栏、住户栏上签字、捺印，被告在安置协议的甲方栏上盖章。嗣后，原告张建凡将被征收房屋6栋2单元601室的房产证等材料交由被告路通公司，并在约定的期限之前将上述房屋交付给被告拆除。2016年10月20日，原、被告双方签订编号为2016-082466号的《南昌县商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买被告开发建设的路通城邦第3栋1单元15层1-1501号（以下简称为涉诉房屋）房屋一套，建筑面积105.1平方米，房屋单价为2000元/平方米，房屋总价款为210200元；2、被告应在2016年11月20日前将经验收合格的房屋交付给原告使用；3、被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年11月3日，原告办理了涉诉房屋的交接手续，并缴纳了燃气初装费、有线电视初装费及自2015年5月1日至2017年8月31日期间的物业费。
同时查明，截止一审庭审之日止，原告被征收房屋仍登记在原告名下，且该征收房屋所在的6号楼因无法完成征收，仍未被拆除。
另查明，路通城邦楼盘3栋在南昌县不动产登记中心楼盘表显示为49栋。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋征收补偿安置协议》及其附件《筑路机械厂房改房征收补偿安置方案》、《南昌县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，予以确认。原、被告之间虽签有《南昌县商品房买卖合同》，但该合同的签订实际上是双方为履行安置协议中所约定的住房实物补偿安置而进行变通的结果，故双方表面上为商品房销售合同关系，实质上为房屋拆迁安置合同关系。根据《南昌县商品房买卖合同》，被告给予原告的安置房为路通城邦第3栋（南昌县不动产登记中心登记为49栋）1单元15层1-1501号，房款总价为210200元，因上述房屋系原告房屋征收后所得的安置房，根据安置方案中安置差价款支付规则，原告被征收房屋价值与涉诉房屋价款相当，原告无需再额外支付任何购房款，原告以征收房屋价值抵扣涉诉房屋购房款，故原告请求被告交付购房款发票，予以支持。被告向原告交付了涉诉房屋，但一直未办理该房屋的不动产产权证书，原告为此诉请主张被告予以办理，庭审中，被告以原告尚未履行安置协议中约定的将被征收房屋过户至被告名下的义务为由，提出原告无权要求被告履行涉诉房屋不动产登记义务的抗辩，对此，根据安置协议第十条“产权证的办理，原产权证的注销和新产权证的登记均由甲方（被告路通公司）统一负责办理，办理新产权证的相关费用由乙方（原告张建凡）负责”的约定，原告并不负有将被征收房屋过户给被告的义务，原告已按安置协议及方案的约定全面履行了己方义务，被征收房屋所在的6号楼无法完成征收致使未能拆除系不可归责于原告方的原因导致，被告应对6号楼无法拆除而产生的后果承担责任，故对被告的该项抗辩理由不予采纳。原告于2016年11月3日办理了涉诉房屋的交接手续，依据《南昌县商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决一、被告江西路通房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告张建凡给付路通城邦第3栋（南昌县不动产登记中心登记为49栋）1单元15层1-1501号房屋的购房款发票（金额为人民币210200元）；二、被告江西路通房地产开发有限公司应在房屋交付使用后（2016年11月3日）180日内将办理路通城邦第3栋（南昌县不动产登记中心登记为49栋）1单元15层1-1501号房屋权属登记需由被告江西路通房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。案件受理费100元由被告江西路通房地产开发有限公司承担。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋征收补偿安置协议》及其附件《筑路机械厂房改房征收补偿安置方案》、《南昌县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，予以确认。上诉人与被上诉人之间虽签有《南昌县商品房买卖合同》，但该合同的签订实际上是双方为履行安置协议中所约定的住房实物补偿安置进行变通的结果，根据《南昌县商品房买卖合同》，上诉人给予被上诉人的安置房为路通城邦第3栋，系被上诉人房屋征收后所得的安置房，根据安置方案中安置差价款支付规则，被上诉人被征收房屋价值与涉诉房屋价款相当，被上诉人无需再额外支付任何购房款，上诉人向被上诉人交付了涉案房屋，但一直未办理该房屋的不动产产权证书，根据安置协议第十条“产权证的办理，原产权证的注销和新产权证的登记均由甲方（路通公司）统一负责办理，办理新产权证的相关费用由乙方（张建凡）负责”的约定，被上诉人并不负有将被征收房屋过户给上诉人的义务。上诉人与被上诉人2016年11月3日办理了涉案房屋的交接手续，依据《南昌县商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人的上诉请求与事实不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人江西路通房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一七年十月十六日
书记员 杨乾崇