广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肇四法民一初字第394号
原告（反诉被告）潘岐达，男，汉族，住广东省广宁县潭布镇，公民身份号码：×××2011。
委托代理人潘康福，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省广宁县潭布镇。
被告（反诉原告）苏活雨，男，汉族，住广东省怀集县怀城镇，公民身份号码：×××001X。
委托代理人梁孟杰，广东端庆律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于××013年11月××1日公开开庭进行了审理。原告潘岐达、被告苏活雨的委托代理人梁孟杰到庭参加了诉讼。被告苏活雨提出反诉，本院受理后，于××014年3月4日再次公开开庭审理本案，原告潘岐达及其委托代理人潘康福、被告苏活雨及其委托代理人梁孟杰到庭参加了诉讼。由于案情较为复杂，本院于××014年6月10日第三次公开开庭审理本案，原告潘岐达，被告苏活雨的委托代理人梁孟杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于××011年7月10日签订租赁合同，由被告承租原告位于四会市大沙镇四连线龙伏路口的商铺用作经营木雕生意，承租的面积为××层，约6××5平方米。双方合同约定：1、租赁期限为××011年7月10日至××014年7月10日；××、每年的租金为：××011年7月10日至××01××年7月10日，年租金33000元；××01××年7月10日至××013年7月10日，年租金36000元；××013年7月10日至××014年7月10日，年租金为39000元，即每年在原租金的基础上增加3000元。其中交付方式为每半年交付一次；3、被告拖欠租金超过一个月，原告有权提前解除合同；4、双方约定逾期支付租金的违约金计算方式为：拖欠租金的天数×所欠租金的5%。在原、被告双方签订合同之后，被告自××01××年7月份开始就没有按期交付租金，经原告多次催收，被告仍然没有履行支付租金的义务，至今已欠下原告13个月的租金，构成根本性违约。因为双方合同约定的违约金过高，原告依照法律的相关规定，主张按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算被告逾期支付租金的违约金。据此，请求判令：1、解除原告与被告签订的铺面租赁合同；××、被告向原告支付自××01××年7月11日至××013年8月30日合共13个月的租金39××50元，并按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款违约金；3、本案受理费由被告负担。
原告举证：1、身份证；××、租赁合同；3、集体土地使用证。
被告苏活雨辩称：我方认为原、被告双方在××011年7月10日签订的合同为无效合同，请求解除租赁合同，理由是：1、从原告提供的证据可见原告出租的商铺是还没有取得房屋所有权证，原告也没有提供证据证明涉案房屋有办理了建设工程规划许可证的，根据相关的法律规定，原、被告签订的合同为无效合同。××、按照原告提供的土地使用证显示土地面积是1××0平方米，而其与被告签订的租赁合同约定的租赁物是6××5平方米，这是不合乎情理的。3、原告是违反土地使用用途对外出租的，土地使用证上显示的是住宅用途，原告将房屋用作商铺出租是一种违法行为。4、原告出租的房屋是不符合安全使用标准的，房屋出现大量裂痕也有倾斜，我方也提供了照片予以证实。原、被告双方签订的是无效合同，导致合同无效是原告的责任，原告主张的租金、违约金是没有依据的。
被告苏活雨举证：照片6张。
被告苏活雨反诉称：原、被告双方于××011年7月10日签订的《租赁合同》是无效的，且涉案的租赁物是危楼无法正常经营使用，反诉被告应向反诉原告赔偿因此造成的损失，理由如下：一、涉案的租赁物属于违法出租，违反了相关法律、法规的强制性规定，反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》无效。1、涉案的租赁物既未办理报建手续，亦未取得房屋所有权证，反诉被告依法不得将该房屋出租。经我方到相关部门调查核实，涉案的位于四会市大沙镇张屋新塘四连线公路边的商铺仅有《集体土地使用权证》，并没有依法取得房屋所有权证，而且没有依法办理相关的报建审批手续，因此它属于违法建筑。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证；……（五）属于违法建筑的。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，原、被告于××011年7月10日签订的《租赁合同》为无效合同，请法院予以确认。××、反诉被告存在超范围出租的行为，对于超出合法权属范围的部分依法不得出租。××、从反诉被告提供的《集体土地使用证》显示，反诉被告的土地使用权面积为1××0平方米，但《租赁合同》约定的租赁物面积为6××5平方米，这既不合理也不合法，面积为1××0平方米的土地上不可能建成面积为6××5平方米的二层房屋（每层314.5平方米）。因此涉案的租赁物即使取得合法产权证，但由于反诉被告严重超出自己权属将租赁物对外出租，其行为明显是违法的，依法不应得到法律的保护。3、反诉被告违反房屋用途将租赁物出租，依法应当认定为无效。《集体土地使用证》上显示的房屋用途为住宅，但反诉被告明知反诉原告租赁房屋的目的是用于经营根雕生意（即商业用途），仍然将房屋当作商铺出租给反诉原告，他的这种行为亦属违法，其与反诉原告签订的《租赁合同》依法应当认定为无效。二、涉案租赁物属于危楼，不符合安全使用标准。反诉原告在进驻租赁物从事经营活动后不久（约为××011年9月份），就发现涉案房屋四周出现大量裂痕，房屋主体也发生了较为严重的倾斜。看到此情况，反诉原告马上将该情况向反诉被告反映，反诉被告来到现场查看后也认为租赁物存在严重的安全隐患而不适宜继续经营居住，并表示需马上对房屋进行打桩修建，当时，反诉原告同意立即将室内物品搬出让反诉被告对房屋重新进行打桩修建，并要求反诉被告支付搬迁费，但反诉被告拒绝，且要求在重修期间反诉原告继续经营并支付租金，最终双方协商不成导致房屋至今未能重修。如今涉案房屋的情况更加恶化，根本无法正常使用。三、导致《租赁合同》无效以及租赁物无法正常经营使用的责任完全在于反诉被告一方，反诉被告依法应当向反诉原告退还已收取的租金和押金，并赔偿由此造成的一切经济损失。1、反诉被告作为出租方，明知自己的房屋未依法取得房屋所有权证，且未办理相关的报建手续或者取得建设工程规划许可证，恶意隐瞒事实真相，仍然将房屋出租给反诉原告，使反诉原告在不知情的情况下以正常合理的价格予以承租。因此，双方签订的《租赁合同》无效完全是反诉被告的单方过错造成的，反诉原告对此不存在任何过错。××、按照相关法律以及《租赁合同》的规定，出租方提供的租赁物应当符合正常的安全使用标准。本案涉案的房屋在反诉原告承租使用后不久就不能正常使用，其原因在于反诉被告未依法对房屋进行合法的规划建设造成的，反诉被告依法应当对此承担全部的过错责任。四、关于反诉被告的民事责任以及各项经济损失的计算问题。1、《租赁合同》无效，反诉被告依法应当立即向原告返还已收取的租金和押金，合计36000元。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”由于本案的《租赁合同》是无效合同，根据上述规定，反诉被告需向反诉原告返还租金和押金合计36000元。××、《租赁合同》无效以及租赁物无法正常使用，其过错均在于反诉被告一方，反诉被告依法应当向反诉原告赔偿如下经济损失（1）搬迁费50000元。反诉原告承租涉案租赁物的目的是从事根雕的制作和销售生意，租得租赁物后，反诉原告购进了大量的木根原材料，用于制作根雕的木根重量和所占面积都较大，在搬迁上需要花费大量的人力、物力和财力。现反诉原告仍有大量的原材料和成品存放在租赁物的室内外，因合同无效及租赁物不符合安全使用标准，反诉原告需将现存的原材料及成品撤离租赁物。参照反诉原告进驻租赁物时花费的搬迁费用包括吊车费30000元、运输费××0000元，本次搬迁费用合计50000元。（××）停业损失费340000元。鉴于涉案的租赁物的安全状况越来越差，根本无法正常居住使用，且反诉被告亦有意要对房屋进行重修，反诉原告从××01××年6月底停业，停业期间为确保财物安全，反诉原告留下两名员工在现场驻守，为此每月支付工资5000元。由于反诉被告一直没有对租赁物进行重修导致反诉原告至今仍未恢复经营，已造成反诉原告严重的经济损失。停业损失按照每月××0000元的标准，从××01××年7月1日起算至××013年11月××6日止约为17个月，合计340000元。据此，请求判令：1、确认反诉原、被告于××011年7月10日签订的《租赁合同》无效；××、反诉被告立即向原告返还已交付的租金33000元、押金3000元，合计36000元；3、反诉被告向反诉原告赔偿经济损失390000元，其中包括搬迁费50000元，停业损失费340000元；4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
被告苏活雨为支持其反诉请求举证如下：1、证人证言、身份证；证明两证人对房屋的危险情况、根雕店经营情况、停业情况、停业原因和经营损失等事实进行作证。××、吊车费、运输费收费收据；证明反诉原告在××011年为经营涉案的根雕店从外地搬运原材料等物品到涉案房屋所在地所花费的费用情况。搬出的吊车费、运输费损失是参照搬入的吊车费、运输费损失。
原告潘岐达对被告苏活雨的反诉答辩称：一、请求驳回反诉原告主张《租赁合同》无效的诉讼请求。1、根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，国家编制土地利用总体规划，规划土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。我方租赁给反诉原告的房屋已取得《集体土地使用权证》，符合该法第四十三条的规定，即村民建设住宅已经依法批准使用集体经济组织农民集体所有的土地。《城市房屋租赁管理办法》适用的对象是在城市的房屋，而我方的房屋在四会市大沙镇岗美张屋新塘四连线公路边，属于农村，反诉原告套用《城市房屋租赁管理办法》纯属偷换了概念。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条也明确了该司法解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。而乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。注意是“可以参照”而不是应当应用该司法解释。故反诉原告套用城镇房屋租赁合同方面的法律法规来约束双方之间属于农村房屋租赁的纠纷，属于法律概念与法律适用的张冠李戴、偷梁换柱。完全违背了法律的相关规定，故请驳回反诉原告的该诉讼请求。另外，我方租赁给反诉原告的房屋已取得国土资源管理局出具的《集体土地使用权证》，说明我方用于本案租赁的房屋是合法的。反诉原告认为我方的房屋是属于违法建筑一说，更属荒谬之极。是否属于违法建筑或者违章建筑，应当由国家相应的行政管理机关予以确认并进行先期整改或予以拆除，在没有经过国家行政机关认定为违章建筑或者违法建筑之前，其他任何单位或个人都无权认定他人的房屋属于违章建筑。反诉原告不能出示行政管理机关出具的认定我方房屋为违章建筑的行政处罚决定书，凭什么说我方拥有《土地使用权证》的房屋是违章建筑？何况当时岗美村委会口头承诺集体报建，现在村委会没有出具当时的报建材料，我方都没有办法，至于有否报建，请法院去村委会调查。反诉原告认为所有的房屋都要取得规划许可证，那是否整个肇庆地区、广东省甚至全国范围内没有城乡规划许可的房屋都属于违章建筑？不准出租、出售甚至要强令拆除？××、反诉原告认为我方房屋使用面积超出《集体土地使用权证》确认的面积问题。我方房屋建筑面积是否超出《集体土地使用权证》确定的面积应由出具《集体土地使用权证》的国家行政机关作出认定，否则，即使我方房屋建筑面积超出《集体土地使用权证》确定的面积，我方也可以通过补充完善相应手续的方式，合法取得相应土地面积的使用权。我方只是出租房屋而不是出售房屋给反诉原告，且反诉原告也确实使用了租赁物，在此期间也没有第三方说我方占用了他人的土地，造成权属纠纷而影响了了反诉原告对房屋的使用权。3、我方租赁房屋给反诉原告，关心的是在合同租赁期内能否按时收取相应的租金，如果反诉原告认为做生意就不能使用农村房屋，那反诉原告不是自打嘴巴，明知违法而为之吗？相信也没有哪一个行政部门会认为反诉原告租用了农村房屋做生意就认定其违法而不准其做生意甚至要查封其商铺吧？二、反诉原告认为我方房屋是属于危楼，不符合安全使用标准的诉讼请求，没有任何的事实和法律的依据。我方租赁给反诉原告的房屋是完好无缺的，也是符合一般住宅房屋的使用标准的。反诉原告跟我方签订合同的时候，口头承诺房屋仅用作销售木雕成品，实际上，反诉原告不但把我方的房屋用作销售木雕成品，更是把整个加工场地设在屋内，反诉原告加工、堆放大量木雕原料，一定需要使用大量的切割、打磨抛光机器，普通房屋如何承受得了？另外，反诉原告为偷税等原因，多次将木雕直接调运至楼顶的水泥板面，以致楼顶承重过载，导致房屋产生裂纹。我方把房屋租赁给被告时是完好无裂痕的，否则，反诉原告作为一个正常人是不可能租用一间有大量裂痕的房屋作为经营、加工木雕的场所。反诉原告现在提供的照片是××013年11月16日的照片，反诉原告认为我方房屋是××011年底已经产生大量裂纹，应当提供××011年年底的照片与××013年11月16日的照片进行对比，才能认定我方房屋是从租赁开始后没多久就出现大量裂纹，才能认定房屋结构有问题。反诉原告仅提供了××013年11月的照片，说明是由于反诉原告不负责任的使用导致房屋出现了裂纹，应当是我方追究反诉原告损坏房屋的责任。三、关于租金问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四、五条的规定，反诉原告需要支付占用我方房屋的租金。1、反诉原告主张的搬迁费没有任何法律依据，因反诉原告长期拖欠租金导致我方要求终止合同，其不及时搬走、不支付租金，反而要求我方支付搬迁费是没有道理的。××、关于停业损失。反诉原告主张的停业损失完全没有任何事实依据，从××011年至××013年8月30日，反诉原告都正常使用我方的房屋，没有任何依据证实其无法进行木雕的销售。故真如反诉原告所述那样，为何从××011年至××013年长达××年多的时间，反诉原告没有提出任何的异议。仅在我方依法追讨租金后提出相应的赔偿请求？四、反诉原告提出的房屋安全鉴定申请，我方认为鉴定的费用应由反诉原告负担，因为该鉴定结果仅能证明××013年鉴定当时的房屋状况，而不能证明我方把房屋租赁给反诉原告初期就出现裂痕的情况，更不能够说明房屋出现裂痕是何原因造成，故我方对鉴定结论的客观性、关联性均有异议，不予确认。综上所述，反诉原告的反诉请求没有任何事实与法律的依据，请求法院依法予以驳回，反诉原告提起反诉无非是达到不用交租金，反而能得到一笔比其做生意还要多的经济补偿的目的，故我方请求反诉原告缴纳租金及相应利息的诉求，合法有据，事实充分，请求法院予以支持。
原告潘岐达对反诉的答辩举证如下：1、土地租赁合同两份、集体土地使用证两个；证明反诉被告拥有该土地的使用权。××、收据（共三页）。3、高要市公安局南岸派出所证明。4、四会市大沙镇岗美村民委员会及大沙国土资源所出具的证明。
经审理查明：原告潘岐达与被告苏活雨于××011年7月10日签订了《租赁合同》，原告将位于四会市大沙镇四连线龙伏路口二层共6××5平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限从××011年7月10日至××014年7月10日。双方约定××011年7月10日至××01××年7月10日的租金为33000元／年，××01××年7月10日至××013年7月10日的租金为36000元／年，××013年7月10日至××014年7月10的租金为39000元／年，每半年交一次租金。被告交付押金3000元。若被告欠交租金超过一个月，原告有权解除合同。原、被告签订上述《租赁合同》后，被告向原告支付了33000元租金后至今未有再支付租金。原告租给被告的位于四会市大沙镇四连线龙伏路口两层共6××5平方米的房屋包含了三块相连的土地，该三块相连土地的使用权人分别是潘岐达（集体土地使用证号：四集用（××000）字第00884号，土地面积1××0平方米）、潘亚方（集体土地使用证号：四集用（××000）字第0088××号，土地面积60平方米）、欧少女（集体土地使用证号：四集用（××000）字第00871号，土地面积60平方米，四会市国土资源局大沙国土资源所和高要市公安局南岸派出所均证实欧小女与欧少女属同一人），潘亚方与欧小女于××008年已分别把各自的上述土地租给潘岐达使用，期限为××0年。经询问，潘亚方与欧小女均表示其已经把上述土地租给了潘岐达使用，潘岐达也已经把××0年的租金付清，在约定的租期××0年内这块地的使用权都是潘岐达的，潘岐达在上面盖房屋租给别人使用是他自己的事，潘岐达对该房屋以及土地都有完全支配的权利，他们没有权利收承租人的租金，现在潘岐达与别人因该房屋的租赁问题产生纠纷也与他们无关。被告方确认其承租原告的位于四会市大沙镇四连线龙伏路口的房屋面积如合同约定有6××5平方米。经本院依职权调查，四会市城乡规划局复函证实上述集体土地使用证号码为四集用（××000）字第0088××号、四集用（××000）字第00884号、四集用（××000）字第00871号的三块土地未在四会市城乡规划局申办建设工程规划许可证，也未通过其他形式经四会市城乡规划局批准建设，上述三块土地均属于城镇规划区范围。四会市大沙镇岗美村民委元会复函证实没有为上述三块土地到相关部门办理集体报建手续。
另查明，被告苏活雨为证明房屋出现问题的时间及问题的严重性、因此造成的停业损失等的事实，申请了其员工梁健生、余玉平出庭作证。上述两个证人已出庭作证。
另，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）赔偿其因房屋的安全质量问题造成的包括搬迁费、停业损失费在内的损失共390000元，并以房屋的安全质量问题直接关系到原告潘岐达对于被告遭受的损失是否存在过错为由请求法院依法委托相关的司法鉴定机构对位于四会市大沙镇岗美张屋新塘四连线公路边的房屋的安全性进行鉴定并出具鉴定结论。原告不同意被告提出的上述鉴定申请，本院认为被告为证明其损失，申请了其公司员工梁健生、余玉平出庭作证，上述两个证人已出庭作证，但梁健生、余玉平两人与被告有利害关系，该证人证言不够证明力，本院不予采信，被告也未能提供其他充分的依据证明其存在包括搬迁费、停业损失费在内的损失，被告申请鉴定的理由的前提不成立，故不予批准被告的上述鉴定申请。
另，根据原告的申请，本院以（××013）肇四法民一初字第394号之一民事裁定书查封了被告苏活雨所有的存放于四会市大沙镇岗美村委会四连线张屋新塘路边商铺内的根雕、木材一批，并查封了原告潘岐达所有的位于四会市大沙镇新圩恩蓬中路113号的房屋一间作为上述财产保全的担保。
以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录、询问笔录、质证意见证实。
本院认为：1、关于原告对其出租给被告的房屋是否具有权利的问题。经查证，原告出租给被告的位于四会市大沙镇四连线龙伏路口两层共6××5平方米的房屋包含了三块相连的土地，该三块相连土地的使用权人分别是潘岐达、潘亚方、欧小女，潘亚方与欧小女证实其已经把上述土地租给了潘岐达使用，期限为××0年，潘亚方与欧小女均表示潘岐达对该房屋以及土地都有完全支配使用的权利，潘岐达与别人因该房屋的租赁问题产生纠纷与他们无关。故本院确认原告潘岐达对于上述三块土地上的房屋具有支配使用的权利。××、关于原、被告签订的《租赁合同》是否有效的问题。被告辩称因原告出租的房屋存在未办理报建手续等问题，故原、被告签订的《租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指市、镇规划区内的房屋。”第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”本院认为，原告出租给被告的位于四会市大沙镇岗美张屋新塘四连线公路边（集体土地使用证号码为四集用（××000）字第0088××号、四集用（××000）字第00884号、四集用（××000）字第00871号）的房屋所在的三块土地属于城镇规划区范围内，但该三块土地均未经四会市城乡规划局批准建设，故根据上述规定，原告潘岐达与被告苏活雨订立的《租赁合同》无效。被告辩称原告出租的房屋未办理报建手续，原、被告签订的《租赁合同》无效的辩解意见，本院予以采纳。因无效合同自始无效，不存在解除合同的问题，故对原告潘岐达主张解除原、被告签订的《租赁合同》的诉请本院不予支持。3、关于租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”经释明，原告坚持即使合同无效也要主张被告支付××01××年7月至××013年8月30日的租金39××50元，并按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付逾期付款违约金。本院认为，虽然原、被告签订的《租赁合同》依法属于无效合同，但被告确实有在占用着原告的房屋，且未能举证证明存在其反诉所称的因承租的房屋有裂痕造成其搬迁费、停业损失费在内的损失，故被告应向原告支付一定的房屋占有使用费，同时，对被告反诉主张原告返还其已向原告支付的租金33000元及主张原告赔偿包括搬迁费、停业损失费在内的390000元损失的诉求，本院不予支持。关于被告向原告支付的房屋占有使用费，本院认为原告虽诉称是被告使用不当致房屋出现裂痕，但其未能就此提供相关的依据，故该使用费应参照原、被告双方签订的《租赁合同》约定的租金标准，酌情予以减少为33000元／年为宜，对原告主张被告按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付逾期付款违约金的诉求本院不予支持。即被告苏活雨需向原告潘岐达支付××01××年7月11日至××013年8月30日的房屋占有使用费37491.67元，扣减被告已向原告支付的3000元押金，被告尚应向原告支付房屋占有使用费34491.67元。
综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告苏活雨应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告潘岐达支付房屋占有使用费34491.67元。
二、驳回原告潘岐达的其他诉讼请求。
三、确认原告潘岐达与被告苏活雨于××011年7月10日签订的《租赁合同》无效。
四、驳回被告苏活雨的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费781.××5元（潘岐达已预交），由潘岐达负担119.××5元，苏活雨承担66××元，财产保全费4××0元（潘岐达已预交），由苏活雨负担；反诉受理费3845元（苏活雨已预交），由苏活雨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 邱 毅
审 判 员 夏睿娜
人民陪审员 黎淑雯
二〇一四年九月十一日
书 记 员 赖 莹