广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第696号
原告（反诉被告）郑伟，男，1983年4月10日出生，汉族，住址深圳市福田区。
委托代理人廖春桃，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人魏开，广东晟典律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）钟明巧，女，1960年7月12日出生，汉族，住址深圳市罗湖区。
委托代理人程雪梅，广东南方福瑞德律师事务所律师。
第三人深圳创富居实业有限公司，住址广东省深圳市宝安区众鑫区兴华路南侧龙光世纪大厦1栋2-33，组织机构代码311614499。
法定代表人杨光友。
第三人曾德明，男，1974年5月10日出生，汉族，住址广东省佛山市南海区。
委托代理人邓伟强，广东融关律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，地址深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心，组织机构代码455766379。
负责人王业。
委托代理人赵兵，广东惠商律师事务所律师。
委托代理人陈彦锐，广东惠商律师事务所实习律师。
上述当事人房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，审判员陈平担任审判长并主审本案，并公开开庭进行了审理。原告郑伟及其委托代理人廖春桃、魏开，被告的委托代理人程雪梅，第三人曾德明的委托代理人邓伟强，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行深圳分行）委托代理人赵兵、陈彦锐均到庭参加诉讼。第三人深圳创富居实业有限公司（以下简称创富居公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告郑伟诉称，2015年2月5日，原告（买方）与被告（卖方）通过居间人深圳创富居实业有限公司签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定由原告购买被告位于深圳市宝安区花样年华郡家园H座8D的房产（房地产证号码为深房地字第××号），该房产转让总价款为188万元，原告按照合同约定已向被告支付定金5万元。2015年3月6日，原告与被告在中国建设银行新安支行办理资金监管手续，签订《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，开立资金监管账户，原告已将除定金外的首期款54万元存入资金监管账户内。完成首期款的资金监管后，原告积极配合银行完成贷款事宜，并已获得银行贷款承诺函，现担保公司以及居间方因收到被告要求暂缓赎楼的通知，不予办理赎楼手续。根据合同第五条“在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续”及第六条“该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起5日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书”的约定，被告应及时办理赎楼及配合原告办理房产过户手续。原告本着改善居住条件、尽快筹款付款的诚意与被告在公平自愿的情况下达成房屋买卖合同，并按合同约定积极履行各项义务，但被告却无视诚信原则，怠于履行合同义务，导致原告房钱两失，身心俱疲。合同第十二条约定“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。”被告怠于履行合同义务，应向原告支付违约金。原告认为，原告与被告的买卖关系明确，被告怠于履行合同义务的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告继续履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（房产登记价为74.91万元，房产转让总价款为188万元），要求被告在判决结果确定后办理资金监管手续及配合原告办理房产过户登记手续；二、被告向原告支付违约金7,520元（从2015年4月23日起暂计至2015年4月30日，直至被告办理完房产过户手续时止）；三、被告依法支付原告为处理本案而支付财产保全担保费5,243元；四、被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告郑伟明确第二项诉讼请求违约金的计算方式为按照合同转让价每日万分之五的标准从2015年4月23日起计算至案涉房产办理过户手续之日至。
被告钟明巧答辩称，一、原告郑伟违反约定迟延向银行提交申请按揭贷款的相关资料、拒不配合银行的审批手续，已构成根本违约，被告依法享有合同解除权。依据建设银行的个人住房贷款流程，原告应在获得公积金个人贷款额度后再向贷款银行申请组合贷款，之后银行才能开始相关的审批手续，确定公积金个人贷款额度的相关文件是申请按揭贷款的必须材料，原告应在2015年3月10日前获得公积金个人贷款的额度。但原告直至2015年4月3日才获得公积金个人贷款额度，并在之后才向银行提交相关资料，已迟延履行超过15个工作日，被告依法可以解除合同，并追究原告的违约责任。二、原告郑伟的违约行为致使被告钟明巧无法另行购房，合同目的落空，损失严重。合同已无继续履行的客观基础。被告为实现家中老人落叶归根以及和家人同住的一员，解决自己和家人上下楼梯不方便的问题，已于2015年1月28日与案外人李小军签订了《房屋买卖合同》，购买龙岗区的农民房，约定被告于2015年4月20日将剩余购房款支付给案外人李小军。为筹集上述款项，被告以低于市场价的价格将案涉房产出卖给原告，但原告故意拖延履行的行为导致银行的审批手续严重迟延，原告签订案涉合同的目的落空。三、原告郑伟采取欺骗的方式恶意协商，拖延纠纷解决，导致损失扩大，其应就扩大的损失承担赔偿责任，合同已无继续履行的主观基础。四、《二手房买卖合同》已被依法解除，第三人曾德明行使优先购买权的主张已无事实和法律基础。综上，恳请依法驳回原告的诉讼请求。
第三人曾德明答辩称，郑伟和钟明巧二人私下缔约并向第三人曾德明施压搬走的行为侵害了第三人曾德明的优先购买权及曾德明作为××的居住权，第三人曾德明在2015年2月明确表示不放弃优先购买权，要求按原、被告间的合同行使优先购买权。合同法所赋予的买卖不破租赁的法定权利，二人行为属于恶意串通，违反法律强制性规定，侵害第三人曾德明合法权益的无效民事行为。
第三人建设银行深圳分行答辩称，一、2009年11月12日，建设银行深圳分行与钟明巧签订《借款合同》，约定借款59万元，用于购买深圳市宝安区花样年华郡家园第1栋H座8D号房产。于2010年5月18日办理房产抵押登记手续。建设银行深圳分行已依约发放贷款59万元，建设银行深圳分行依法享有抵押权。二、建设银行深圳分行认为，涉案房产已办理抵押登记，建设银行深圳分行依法享有抵押权。因此，无论原、被告之间的纠纷如何解决，法院均应保护抵押权人的合法权益，在还清建设银行深圳分行全部借款本息后按相关规定方可办理解除抵押登记手续。三、截止2015年8月7日，钟明巧尚欠贷款本金474,096.14元。
被告钟明巧反诉称，被告原为龙岗原村民，年轻时经济困难，娘家家庭已将所有宅基地和地上建筑物出卖，被告于是带同母亲住到市区的楼梯房。然而随着被告及母亲日渐年老，难以上下楼，被告只能在外租赁一套电梯房给母亲和保姆独立居住。老人因长期不能与家人同住，心情压抑，回龙岗居住的落叶归根想法也日益强烈。2015年1月，恰逢朋友介绍有一龙岗原村民因为急需资金周转，愿意将一栋农民房以非常低的价格整体出让。被告心想终于可以接母亲一起回龙岗安渡晚年，老人即无需再上下楼梯。而且因被告家人连年患重疾，经济非常困难，出卖深圳市宝安区花样年华郡家园H座8D的房产后，除了可购买龙岗的农民房，还可有剩余资金留做医疗费。2015年1月28日，被告将6万元定金交给了案外人李小军，并共同签订了《房屋买卖合同》，约定被告必须在2015年4月20日前向李小军交付剩余的144万元购房款，否则李小军有权解除合同。为了尽快拿到购房款，被告以低于市场价两到三万的价格将案涉房产挂牌出让。2015年2月5日深夜，原告郑伟和第三人创富居公司找到被告，要求当晚面谈，被告认为太晚要求次日面谈，原告郑伟和创富居公司的工作人员表示看到案涉房产的房价较其他房屋低，怕错失机会所以要尽快签约。于是被告就同意协商，协商中，被告明确表示急需卖房套现购买龙岗房屋，对此，原告郑伟和第三人创富居公司共同将房价压低了2万元以及将定金由10万元减到5万元，并承诺肯定可以让被告尽快拿到全部房款。于是在2015年2月5日当晚，三方共同签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同第四条约定“买方需于2015年3月10日之前支付处定金之外的首期款（以银行资金监管为准）至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续”。从2月5日合同签约到3月10日有超过一个月的时间，原告有足够的时间办理资金监管和准备按揭贷款的相关材料，但原告不予配合银行的审批工作，故意拖延至2015年4月3日才向银行提交齐按揭贷款的相关资料，审批程序才得以开始，并致使银行于4月21日才出具《贷款承诺书》，加上后续赎楼和过户等手续，被告起码要到五月中才能取得全部房款。期间，被告不断催促原告郑伟尽快办理相关手续，但其仍一意孤行要拖延至4月份才肯去办理。根据合同第十二条的约定，原告迟延提交材料的行为构成了根本违约，也导致了被告无法再2015年4月20日前将144万交付给案外人李小军，卖方的合同目的完全落空，被告依约有权解除合同。原告的违约行为直接导致了被告无法搬回龙岗居住，家中的母亲深受打击，终日心情抑郁，但老家人已达88岁高龄，宁愿花钱息事宁人也不愿到法院处理。于是在2015年4月20日，被告遵从母亲的意愿联系到原告郑伟协商解除合同。然而，虽然被告已根据原告的要求不断答应所有补偿要求，更一口答应给予20万元的补偿金，但原告却贪得无厌，一次又一次在已经谈好了补偿金的基础上不断增加数额，更不断欺骗被告出来签署协议，却一次又一次临时说没空，要被告耐心等待。直至2015年5月5日，原告和其代理人廖桃春仍然欺骗被告说要再等等，并在被告不断追问何时签协议之下，才在当天说不同意协商条款，原来其已经在2015年4月29日向法院提起了诉讼。其恶意拖延、故意欺骗要协商，实乃为了恶人先告状，让被告无足够时间调查相关证据材料。甚至在法院通知调解后，原告郑伟和代理律师开始约好了调解，但在调解当天却又以律师出差为由临时不来。2015年5月6日，当被告收到法院就本案寄来的诉讼文书，家人得知原告郑伟出尔反尔时，被告的母亲当场气得晕倒过去，经抢救醒来后就一直发高烧，因高烧长久不退，于5月10日送医院急救，然而被告的母亲气愤难下，最终在5月18日急救无效，与世长辞。其临终前还耿耿于怀，念叨着在郑伟严重违约的情况下，自己已经如此妥协让步，郑伟还如此下作，贪得无厌，采取欺骗手段恶意协商，实在死不瞑目。母亲的离世，让被告大受打击，也痛定思痛，被告不愿意再息事宁人，故向法院提起反诉，请求判令：一、确认原、被告之间《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》已依法解除；二、被告依法没收原告所支付的5万元定金；三、原告承担本案全部诉讼费用。
原告郑伟针对被告的反诉答辩称，一、原、被告于2015年2月5日签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对原、被告均有约束力，双方应当诚实、全面履行合同。原告于2015年3月6日将首期款支付至双方约定的监管账户，并同时向贷款银行提交资料申请贷款，贷款类别为公积金贷款与商业贷款组合；2015年4月3日，原告的住房公积金贷款审批通过；2015年4月21日，贷款银行向赎楼担保公司出具了贷款承诺函。原告郑伟不存在任何违约行为，被告钟明巧作为违约方无权要求解除双方签订的买卖合同以及要求没收原告已支付的5万元定金，被告的诉求没有任何事实依据和法律依据，原告坚决不同意解除该买卖合同。二、在签订房屋买卖合同后，买方未违约时卖方主动毁约的，买方既可以要求解除双方签订的买卖合同，要求卖方支付合同中约定的违约金，也可以要求卖方继续履行合同。被告反诉所称理由均属借口，没有任何事实和法律依据，均不能成为被告违反合同的理由。被告为达到其目的不择手段，诬蔑原告气死其母亲，完全是对原告人格和尊严的侮辱。综上，请求依法驳回被告的全部反诉诉讼请求。
第三人曾德明针对反诉答辩，一、第三人曾德明就涉案房屋早就与被告签订租赁合同，并履行××的义务，依照合同法的规定具有优先购买权。原告郑伟在答辩状中称涉案房屋没有租约系其与被告私下恶意串通损害第三人曾德明的利益，原、被告的房屋买卖合同无效，不能因此认定第三人曾德明没有优先购买权。二、第三人曾德明已提交了相关证据材料证明第三人曾德明具有在深购房资格，能够行使涉案房屋的优先购买权，能够将涉案房屋过户至其名下。三、除了侵害第三人曾德明的优先购买权外，原告郑伟在签订房屋买卖合同后以各种各样明示和暗示的手段向第三人曾德明施压，逼第三人曾德明搬离涉案房屋，损害了第三人曾德明的居住权及合同法所赋予的买卖不破租赁的权利。由此可知郑伟和钟明巧所缔结的合同及后续一系列的行为严重侵犯了第三人曾德明的民事权利并违反了合同法第二百二十九条、第二百三十条的强制性规定，应属无效。
第三人建设银行深圳分行针对被告反诉的答辩意见，与本诉答辩意见一致。
第三人曾德明作为有独立请求权的第三人诉称，2013年初始，曾德明开始租住钟明巧所有的深圳市宝安区花样年华郡家园H座8D房屋。2014年1月1日，曾德明与钟明巧续签租赁合同，约定租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日止，钟明巧需要出售房屋时，应提前2个月通知曾德明。2015年2月中，钟明巧向曾德明表示要求提前解除租赁合同，曾德明当即表示不同意。经曾德明多次协商，钟明巧遂向曾德明出示了其与郑伟、中介公司于2015年2月5日签订的房屋买卖合同和补充协议，希望曾德明签署放弃优先购买权，曾德明当场拒绝，并要求按钟明巧与郑伟、创富居公司所确立的房屋买卖条件行使优先购买权，但双方至今为止仍未达成一致意见。曾德明认为，钟明巧、郑伟和创富居公司明知曾德明对涉案房产的租赁期限尚未届满，仍私下恶意串通，通过提前终止合同的方式逼使曾德明放弃且无法行使优先购买权，严重侵害了曾德明的合法权益，为维护曾德明的合法权益，请求判令：一、钟明巧与郑伟、创富居公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《合同编号为（S88800125）补充协议》无效；二、确认曾德明得以按钟明巧与郑伟、创富居公司所确立的房屋买卖合同条件享有优先购买权；三、诉讼费由原、被告共同承担。
原告郑伟针对第三人曾德明的独立诉讼请求答辩称，一、本案第三人曾德明与本案被告钟明巧签订的《住宅房屋租赁合同》是虚假合同，合同真实性无法确认，双方不存在真实的房屋租赁合同关系。案涉合同明确记载没有租约，且第三人曾德明提交的租赁合同未办理备案登记手续，不能对抗善意第三人。被告在合同履行过程中、协商过程中从未提过有××主张优先购买权。二、退一步说，即使上述房屋租赁合同是真实是的，××主张优先购买权已过法律规定的合理期限，实体权利已消灭。三、本案原告郑伟与被告钟明巧于2015年2月5日签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》合法有效，并不属于合同法规定的合同无效情形，本案第三人无权主张该合同无效。第三人曾德明未提供任何证据证明其在知晓案涉买卖交易后的15日内向被告明确表示要购买案涉房产，或者主张优先购买权。四、本案第三人的购房条件不符合深圳限购政策的规定，其根本无权购买深圳房产，原告已向法院申请调查取证，本案第三人曾德明为非深圳户籍，其不能提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。综上所述，原告对房屋租赁合同关系的真实性提出质疑，第三人曾德明与被告钟明巧恶意串通助长本案被告的不诚信行为，以主张优先购买权为由来阻止交易的进行，严重损害原告的利益，为维护交易秩序安全，请求依法驳回第三人曾德明的独立诉讼请求。
被告钟明巧针对第三人曾德明的独立诉讼请求的答辩意见，与本诉答辩意见一致。
第三人建设银行深圳分行针对第三人曾德明的独立诉讼请求的答辩意见，与本诉答辩意见一致。
第三人创富居公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2011年8月2日，深圳市房地产权登记中心向钟明巧颁发了深房地字第××号《房地产证》，钟明巧系深圳市宝安区中心区宝安大道西南侧花样年华郡家园H座8D房地产权利人，该房地产建筑面积56.61平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2014年1月1日，钟明巧作为甲方（××）与作为乙方（××）的曾德明签订了一份《住宅房屋租赁合同》，约定甲方将上述房地产出租给乙方，租期自2014年1月1日至2015年12月31日，租金为每月3,300元，乙方应于每月5日前向甲方支付租金，租赁保证金为4,000元。甲方出售涉案房屋时需提前两个月通知乙方。之后，钟明巧将房屋交付给曾德明，曾德明通过其妻子张林银行转账方式按月向钟明巧支付租金，其中2014年2月至2015年1月的租金通过张玲的平安银行账户转账支付，每次转账金额均为3,300元，共计12笔；2015年2月至4月的租金通过张玲的建设银行账户转账支付，每次转账金额均为3,300元，共计3笔。
2015年2月5日，钟明巧作为卖方与作为买方的郑伟、作为居间方的创富居公司订立了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定钟明巧将上述房地产转让给郑伟，转让价款为188万元。买方同意在合同签订时向卖方支付定金5万元，双方一致同意将上述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方本人已收讫，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金生效。买方通过申请按揭贷款的方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2015年3月10日之前支付除定金之外的首期款（以银行资金监管为准）至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。在买方取得贷款承诺函，且卖方以取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需办理递件过户手续。房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼，须于签订合同之日起5日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在15日内自行筹集资金赎楼，增加的赎楼费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内将房地产证原件交给第三方办理过户。该房产没有租约；房产租约现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与××之关系导致买法无法顺利按合同购入、使用房产的，则卖方按合同违约条款约定承担违约责任。交易中所产生的全部税费均由买方承担。双方同意在定金中预留1万元作为交房保证金交居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付房产后5个工作日内结算；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后3个工作日内将房产及钥匙交付买方。关于违约责任，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十五个工作日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年2月5日，郑伟向创富居公司支付定金5万元。创富居公司向被告支付了4万元，剩余1万元作为交楼押金仍托管在创富居公司处。
2015年3月6日，郑伟、钟明巧在中国建设银行股份有限公司深圳新安支行办理了首期款54万元的资金监管手续。被告亦签署了《划款委托书》。
2015年3月16日，郑伟在网上预约办理公积金贷款申请。
2015年3月20日，郑伟向公积金管理中心递交公积金贷款申请资料。
2015年4月3日，深圳市住房公积金管理中心出具了《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，载明郑伟及其共同申请人刘姹颖的公积金贷款申请已审批通过，贷款金额为90万元，贷款期限为240个月，在满足全部放款条件的前提下将予以放款。
2015年4月21日，中国建设银行股份有限公司深圳市分行发出《二手楼贷款承诺书》，承诺就案涉交易发放贷款39万元公积金贷款和90万元商业贷款。
2015年4月23日，钟明巧出具了一份书面材料，载明“位于深圳市宝安中心区花样年华郡H栋8D的房子的赎楼情况因买卖双方就合同部分协议进行协商，所以暂缓两天赎楼。特此说明因暂缓赎楼所产生的银行利息由卖家（即本人钟明巧）支付”。
2015年4月24日，原告郑伟委托代理律师通过微信向被告发出解除合同协议书初稿，并通知被告提出修改意见，汇总后再修改。之后原告郑伟委托代理律师再次通过微信告知被告“重新发了修改意见给你，中介不同意，要去今晚就支付25万以及结清费用，你们今晚签订的事后能给钱吗”，被告方没有回复。
2015年4月26日，钟明巧出具了一份《暂缓赎楼通知书》，称“因本人钟明巧和郑伟关于深圳市宝安区宝安中心区花样年华郡H栋８D房产之房屋买卖合同仍处协商阶段，经郑伟要求双方协商日期为2015年4月28日，届时双方将就合同履行及赎楼等相关问题进行协商，为免赎楼程序与合同约定内容相悖而产生损失，本人特向贵担保公司送交暂缓赎楼通知书，待双方协商完毕再即时且另行通知贵公司重新启动赎楼程序”。
2015年4月29日，原告提起本案诉讼。
2015年5月5日，本院依据原告申请查封了案涉房地产。
另查明，郑伟与刘姹颖于2011年9月19日登记结婚，在深圳市区域内无购房记录，郑伟愿意一次性支付剩余购房款，愿意代为清偿抵押债务以注销案涉房产抵押登记。曾德明在深圳连续缴交社保满一年，其本人和其妻子张玲在深圳市区域内无购房记录，曾德明愿意一次性支付购房款，愿意代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记。
被告钟明巧称其出售涉案房产是为了支付购买案外房产的购房款，但因原告郑伟迟延履行致使合同目的落空。被告钟明巧为证明其主张向本院提供了《房屋买卖合同》、身份证复印件、《解除合同确认书》、银行转账凭证等。上述证据显示被告钟明巧与案外人李小军于2015年1月28日签订了一份房屋买卖合同，约定李小军以150万元的价格将位于龙岗区的一套建筑面积为360平方米的房屋出售给钟明巧，钟明巧在签订合同当日支付定金6万元，剩余购房款144万元于2015年4月20日前一次性付清。2015年4月26日，钟明巧和李小军签订了一份《解除合同确认书》，载明合同约定如钟明巧未能在2015年4月20日前付清购房款，李小军有权解除合同并没收定金。现钟明巧未支付剩余购房款，李小军依据约定解除合同，并没收定金6万元。双方签订的《房屋买卖合同》自2015年4月20日解除。原告郑伟对上述证据的真实性、合法性和关联性均不认可，主张系被告为了解除合同而寻找的诸多借口。
第三人曾德明主张钟明巧于2015年2月中向曾德明表示要提前解除租赁合同，并出示了钟明巧与郑伟签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》和《补充协议》，2月10日左右，曾德明在了解出售价格后以口头方式向钟明巧表示要购买案涉房屋。《补充协议》为复印件，主要内容为买卖双方均同意案涉房屋租赁合同期限为2014年1月1日至2015年12月31日，租金为每月3,300元，租赁押金为4,000元。买方确认在签订合同后两个月后与××解除房屋租赁合同，房屋租赁合同规定的相关责任由卖方承担，卖方有义务和租客签订放弃优先购买权。庭审中，原告郑伟不认可该份《补充协议》的真实性、合法性、关联性，称从未签署该份补充协议。被告钟明巧确认该份《补充协议》，称该份协议只有一份，留存在第三人创富居公司，被告在要求解除租赁合同时向曾德明出示过。
庭审中，原告称居间方于2015年4月22日通知原、被告双方办理过户，但4月23日、26日被告发出书面暂缓赎楼通知书，所以没有赎楼、没有过户。被告主张公积金贷款额度应在2015年3月10日之前获得，但原告在4月3日才获得，迟延超过15个工作日，组合贷款中，没有获得公积金贷款额度之前，银行无法进行审批工；被告同时称因为原告已构成根本违约，导致被告合同目的落空，被告已经依法解除合同，所以房产没有过户，担保公司没有继续赎楼。第三人曾德明称被告于2015年2月份要求其放弃优先购买权，其予以拒绝，并月2月10日左右以口头方式向被告提出要行使优先购买权；被告确认第三人曾德明的上述陈述；原告不确认第三人曾德明的上述陈述，称从未有人告知过第三人曾德明主张优先购买权。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的深圳市二手房买卖及居间服务合同、房地产证、房屋交易资金托管业务协议书、转账单、深圳市个人住房公积金贷款审批通知书、暂缓赎楼通知书、二手楼按揭贷款承诺书、房屋产权信息查询、结婚证等证据，被告提供的深圳市二手房买卖及居间服务合同、深圳市个人住房公积金贷款审批通知书、审批表、二手楼按揭贷款承诺书、划款委托书、房屋买卖合同、解除合同确认书、暂缓赎楼通知书、微信聊天记录、短信记录等证据，第三人曾德明提交的住宅房屋租赁合同、补充协议、转账凭证、房屋产权信息查询单、结婚证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：原、被告及第三人创富居公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是否无效；《深圳市二手房买卖及居间服务合同》不能履行的原因是什么，《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是否已解除，能否继续履行；第三人曾德明与被告钟明巧是否存在真实的房屋租赁合同关系，第三人曾德明行使优先购买权是否有依据。对此，本院逐项分析如下：
一、《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是否无效。原、被告及第三人创富居公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，××出卖租赁房屋未在合理期限内通知××或者存在其他侵害××优先购买权情形，××请求××承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认××与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，第三人曾德明请求确认案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、涉案房屋买卖合同不能履行的原因。被告主张其签订合同出售涉案房地产的动机系为了支付购买案外房产购房款。本院认为，被告签订合同的动机如何，在它未作为合同条件提出时，外人难以了解。本案中，没有证据证明被告告知了原告签订涉案合同的动机以及被告急于于2015年4月20日前实际收到全部购房款这一被告主张事实，被告以履行合同达不到其签订合同动机为由主张解除合同，使作为合同相对方的原告陷于极为不利的境地，因此，签订合同的动机如何，在它未作为合同条件提出时，不能成为解除合同的理由。被告主张原告迟延申请按揭贷款，因此，其行使合同解除权。本院认为，原告于2015年3月6日支付首期款至监管账户，且申请了银行按揭贷款；2015年4月21日，原告取得银行出具的商业贷款和公积金贷款承诺。本院认为，原告在合同约定的期限内向银行申请按揭贷款，并在合理期限内取得了贷款承诺，并不存在违约行为。同时，本院认为，本院应当查明的系涉案合同不能履行的真实原因，本案中，被告在合同履行过程中并未以原告迟延履行申请银行按揭贷款为由提出解除合同，也没有证据显示在合同履行或协商过程中以此为由主张原告违约，涉案合同不能履行的真实原因并非被告所主张的原告迟延申请银行按揭贷款。根据审理查明的事实可知，原告已经取得贷款承诺函，但被告通知担保公司暂缓赎楼，且一直未要求担保公司恢复赎楼，致使案涉交易无法办理递交过户手续，此系案涉买卖合同不能履行的真实原因。因此，被告在履行合同过程中构成违约。
三、案涉房屋买卖合同是否已解除。原、被告在原告取得银行贷款承诺函后曾协商解除合同，协商条件为被告支付原告一定数额的违约金，但最终双方并未签署解除合同协议书，因此案涉房屋买卖合同并未协商解除。被告没有提供任何证明其曾享有合同约定或法定的解除权，并据此向原告通知解除合同，因此案涉合同在起诉前并未解除。被告在原告起诉后提起反诉，主张原告故意迟延递交申请按揭贷款资料。根据审理查明的事实可知，原告于2015年3月16日在网上预约办理公积金贷款申请，于2015年3月20日向公积金管理中心递交公积金贷款申请资料，于2015年4月3日取得深圳市住房公积金管理中心出具的《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，于2015年4月21日取得银行二手楼贷款承诺书。上述办理贷款申请的过程显示原告确实存在迟延履行的行为，但根据案涉买卖合同的约定，一方迟延超过15个工作日，相对方才享有合同解除权。原告的迟延行为并未超过合同约定的15个工作日，被告不享有合同解除权，其以此为由反诉要求解除案涉合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。其基于解除合同所主张的没收定金的诉讼请求，亦没有事实依据，本院不予支持。
四、第三人曾德明与被告钟明巧是否存在真实的房屋租赁合同关及第三人曾德明的优先购买权。（一）租赁合同关系是否真实。根据审理查明的事实可知，第三人曾德明实际占有使用案涉房屋，且每月按照租赁合同约定的租金标准支付租金，有银行转账记录在卷证实，足以说明第三人曾德明与被告钟明巧存在真实的房屋租赁合同关系。被告钟明巧对此亦予以认可。原告郑伟主张上述房屋租赁合同系恶意串通的虚假合同，但原告郑伟并未提供任何证据证明其抗辩主张，原告郑伟的上述主张，没有证据证明，本院不予采信。（二）第三人曾德明是否已经放弃优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于××优先购买权的规定，××出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知××，××享有以同等条件优先购买的权利。被告钟明巧在出售案涉房屋前应当通知第三人曾德明，以征求第三人曾德明是否明确表示以同等条件购买案涉房产。庭审中，被告钟明巧认可第三人曾德明提交的含有被告钟明巧负责与第三人曾德明签订放弃优先购买权内容的《补充协议》，且表示向第三人曾德明出示过该份《补充协议》，也确认第三人曾德明在2015年2月10日提出过行使优先购买权，以同等条件购买涉案房产。因此，第三人曾德明诉请要求行使优先购买权有事实和法律依据，应予以支持。原告郑伟称其从未收到过第三人曾德明行使优先购买权的通知，考虑到原告郑伟与第三人曾德明不存在合同关系，第三人曾德明客观上无法通知原告郑伟，其只能告知被告钟明巧。但被告钟明巧并未提供任何证据证明其已经将第三人曾德明行使优先购买权的意思表示转告原告郑伟，被告钟明巧在案涉房屋买卖合同履行过程中存在故意隐瞒重要交易信息的情形，被告钟明巧在案涉房屋买卖合同履行过程中存在重大过错。（三）第三人曾德明优先购买权的行使。第三人曾德明诉请按照案涉房屋买卖合同所确立的条件享有优先购买权。本院认为，对法律规定中的“××享有以同等条件优先购买的权利”中的同等条件的解释应当采用目的性限缩解释，同等条件的核心应该是价格相同，因此，第三人曾德明应当以188万元的价格购买案涉房产。案涉买卖合同中约定原告郑伟得以按揭贷款的方式支付购房款，本院认为，该约定与原告郑伟个人资产状况、信用状况等存在依附性，不能完全适用于第三人曾德明，且本院判决亦无法判令未参加诉讼的某一商业银行向第三人曾德明发放贷款及贷款数额，因此，第三人曾德明应一次性支付188万元购房款。第三人曾德明要求行使优先购买权，本院必将判决被告钟明巧将案涉房地产过户给第三人曾德明，但案涉房地产存在查封，客观上不具备转移过户的条件，第三人曾德明关于行使优先购买权的诉讼请求存在客观障碍，在上述障碍消除前，本院无法支持其诉讼请求。
五、案涉房屋买卖合同能否继续履行。本院认为，××优先购买权时先买权，但××与买受人之间的买卖合同已实际履行，优先购买权人可依据优先购买权，主张优先保护履行其与××形成的买卖合同，买受人因优先购买权的行使无法取得标的物之所有权，其可以依据买卖合同要求出卖人承担违约责任或赔偿责任。具体到本案中，原告郑伟与被告钟明巧之间签订的买卖合同因第三人曾德明行使优先购买权而无法继续履行，被告钟明巧已构成违约，原告郑伟可依据案涉房屋买卖合同之约定要求被告钟明巧承担违约责任或赔偿责任。因此，原告郑伟关于继续履行的诉讼请求及基于继续履行而提出的被告支付迟延履行违约金等相关诉讼请求，本院不予支持。保全担保费并非被告钟明巧违约行为所造成的直接损失，原告郑伟亦因支付担保费获益，其要求被告钟明巧支付保全担保费的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告郑伟的全部诉讼请求；
二、驳回被告钟明巧的全部反诉诉讼请求；
三、驳回第三人曾德明的全部独立诉讼请求。
本案本诉受理费21,835元、保全费4,265元，由被告负担，本诉受理费、保全费原告已预交；反诉受理费525元，由被告负担，反诉受理费被告已预交；第三人曾德明交纳的受理费21,720元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一五年十二月一日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 张雪娜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十条××出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知××，××享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条××出卖租赁房屋未在合理期限内通知××或者存在其他侵害××优先购买权情形，××请求××承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认××与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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