安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1502民初6170号原告：沈家林，男，1971年10月25日生，汉族，住霍邱县。原告：梁中玲，女，1974年5月20日生，汉族，住霍邱县。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：汪东，安徽皋城律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾传根，安徽皋城律师事务所律师。被告：六安市博祥置业有限公司，住所地安徽省六安经济开发区上东阳光城，统一社会信用代码91341500577073554T。法定代表人：潘斌，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李甫，安徽英锐律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：朱春雪，安徽英锐律师事务所律师。原告沈家林、梁中玲与被告六安市博祥置业有限公司（以下简称博祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人汪东、曾传根、被告博祥公司的委托诉讼代理人朱春雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈家林、梁中玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即履行交房义务，将原告购买的位于六安经济开发区、经二路以东的“六和城”第13幢1304号住房交付原告；2、依法判令被告承担违约金18万元【暂定，2016年1月31日后按日万分之五标准、以原告已付购房款（包括银行贷款及全部利息）为总数计算至被告实际交房日止】；3、依法判令被告承担本案诉讼等费用。事实理由：原告购买被告开发的、位于六安经济�发区的“六和城”第13幢1304号住房一套，双方于2013年12月27日签订了《商品房买卖合同》，合同对计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限及违约责任等内容进行了明确约定。合同签订后，原告按照约定支付了首付款208,630元，并按照合同约定完成了按揭贷款33万元。但被告未能在合同约定的2015年10月30日前完成交房，构成违约。后双方在六安经济技术开发区管理委员会的见证下，于2016年3月19日签订了《补充协议》：被告承诺于2016年6月30日前完成交房，并自愿自2016年1月31日起至交房日止，按日万分之五的标准向原告支付已付购房款（包括银行贷款及全部利息）的违约金。现被告再次违约，未能兑现承诺完成交房。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请依法判如原告诉请！被告博祥公司辩称，一、�辩人已在2017年9月1日正式交房。答辩人在开发区管委会的支持下于2017年9月1日向六和城二期业主进行了交房，并且在报纸上进行了公告，答辩人可随时将被答辩人的房屋进行交付。二、答辩人逾期交房的原因有不能预见、不能避免并且不能克服的客观原因，属不可抗力，构成免责是由。逾期交房的直接原因是2015年4月29日芜湖市中级人民法院依据（2013）芜中刑初字第00028号刑事判决查封了答辩人132套房产、基本账户和（2012）905国有土地使用权。并向六安市房管局发出协助执行通知书要求房管局不得办理六和城楼盘的相关预售手续。芜湖中院的上述行为致使答辩人直接处于瘫痪状态，不可能继续组织施工并如期交付房屋。经过答辩人的执行异议，2017年1月19日芜湖市中级人民法院作出的（2016）皖02执异字30号执行裁定，裁定书中明确确认：“本院认为，根�（2013）芜中刑初字第00028号刑事判决及（2015）芜中刑初字第00001号刑事判决内容，对以何孝明个人名义投入六安博祥公司的3,300万元是否完全属于赃款进而置业物化为本院查封拍卖的132套预售商品房（赃物）无法确认，对此，应依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十五条“执行过程中，案外人或者被害人认为刑事裁判中对涉案财物是否属于赃款赃物认定错误或者应予而未认定向执行法院提出书面异议，可以通过裁定补正的，执行机构应当将异议材料送刑事审判部门处理；无法通过裁定补正的，应告知其通过审判监督处理”的规定办理，执行机构无权作出决定。就目前查封土地、冻结银行账户及停止办理预售房许可证执行行为因与《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十五条规定的处理程序无关联，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：一、解除六安博祥公司名下位于六安经济开发区，证号为六土国有（2012）××号土地使用权的查封；三、解除六安博祥公司在徽商银行六安公安路支行××银行账号的冻结；四、解除“不得办理六合城商铺住宅预售手续”的查封措施。”最终安徽省高级人民法院2017年4月27日作出的（2017）皖执复14号执行裁定又进一步确认了：“芜湖中院在生效刑事判决没有明确认定其他应当分追缴的赃款赃物的情况下，另行查封六安博祥公司名下位于六安经济开发区土国有（2012）9058号土地使用权，冻结六安博祥公司在徽商银行的…银行账号，通知六安市住建委限制办理六和城商铺住宅预售手续。上述执行行为没有事实�法律依据，依法应予纠正。”由此看来，博祥公司逾期交房是因为芜湖市中院错误的司法保全查封造成的，这个原因是博祥公司不能预见、不能避免并且不能克服的，不能归责于答辩人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七的规定，构成不可抗力的免责事由。五、2016年3月19日签订的《补充协议》系答辩人在大环境下签订的，既不能代表答辩人的真实意思，客观上也无法在约定的时间交付房屋。四、被答辩人要求的违约金过高，严重高于被答辩人的损失。根据《合同法解释二》关于违约金的规定在我国的司法理论和实践中，认为根据合法的诚实信用原则和公平原则，违约金的性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅。综上所述，请求法院考虑被答辩人的免责事由，给风雨飘摇中的民营企业活下去的机会，驳回原告的诉求。我们没有收到涉案土地补偿款，款在被告墩塘组处，我们没有分配土地赔偿款的责任和义务，没有向原告支付土地赔偿款的责任。请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人提交的证据本院认定如下：原告围绕其诉讼请求向本院提交证据一原告身份证复印件，证明原告基本情况。证据二被告工商登记信息，证明被告基本情况。证据三《商品房买卖合同》,证明2013年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将其开发的、位于六安市经济开发区皖西大道以南经二路以东的“六和城”第13幢1304号住房出售于原告，合同对房屋的价款、付款方式及房屋的交付期限与违约责任等内容进行了明确的约定。证据四《补充协议》，证明被告承诺2016年6月30日前交房，自2016年1月31日起至交房日止，按日万分之五标准支付已付购房款的违约金。证据五收据，证明原告交付购房款情况。证据六明码标价书，证明被告所售房屋应当具备基础设施条件。被告提供证据一（2015）芜中执字第00241号执行裁定书和协助执行通知书复印件，证明:1、依据（2013）芜中刑初字第00028号刑事判决查封132套房产。2、2015年6月25日查封六安市博祥置业有限公司六土国有（2012）905国有土地使用权。3、2015年6月29日发出协助执行通知书要求房管局不得办理六和城楼盘的相关预售手续。证据二（2016）皖02执异字30号执行裁定和（2017）皖执复14号执行裁定复印件，证明被告逾期交房由于芜湖市中院错误保全行为，是不能预见、不能避免并且不能克服的，属于不可抗力，构成被告�责事由。证据三13#楼工程竣工验收报告和交房公告（2017年9月1日的，详见关联案件），证明被告已经具备交房条件并进行了公告。被告认可原告提供的证据一、二、三、五、六，认为逾期交房的违约责任应依照证据三《商品房买卖合同》约定。认为证据四不具有合法性，《补充协议》在司法查封期间签订，违背了被告意愿，其中违约责任的约定已超出住建部相关标准，如果支付违约金，也应按照合同约定标准结算。被告已在2017年9月1日公告交房，原告拒绝收房，应自行承担相关责任。原告认为被告提供的证据一、二系复印件，不具有合法性，并对其证明目的持异议，认为法院仅查封谢道群名下132套房屋及相关土地，影响有限，不影响已售房屋的继续施工和交付，被告应充分举证查封房屋是否涉及原告购买房屋。原告认可证据三的证据三性，但对其证明目的持异议，其认为该组证据不能证明被告已具备交房条件，被告交房方式与合同约定不符。本院经审核，认为原告提供的上述证据及被告提供的证据三系书证，符合有效证据要件，予以确认并在卷佐证。被告提供的证据一、二皆为复印件，且原告不予认可，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据并结合关联案件，本院认定事实如下：被告博祥公司为房地产开发企业，位于六安市经济开发区的“六和城”为其建设开发项目。2013年12月27日，两原告出资购买“六和城”第13幢1304号住宅一套（期房），双方签订《商品房买卖合同》约定：该房建筑面积112.18平方米，总房价538630元，买受人应于2013年12月27日前向甲方（被告）支付房款208630元，余款33万元办理按揭贷款。该合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1.（该商品房经验收合格）、5.（水、电、路、气电梯等基础设施到位）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。另约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人。……”该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1（2）种方式（逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金）处理。第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方另约定纠纷处理方式：向人民法院起诉。《商品房买卖合同》签订当天，原告交付被告首付款208630元。对剩余33万元原告所办按揭贷款并支付予被告，被告在本院指定其核实的期限内未提出异议。本院对上述事实依法予以确认。2016年3月19日，因未如约交房，博祥置业（甲方）与沈家林、梁中玲（乙方）签订《补充协议》，约定六项内容，其中一、甲方承诺于2016年6月30日前将乙方购买合格的商品房交付给乙方使用……二、自2016年1月31日起至交房之日止，甲方按每日万分之五的标准向乙方支付已付购房款（包括银行借款及全部利息）的违约金。甲方在交房之日以现金方式一次性支付。原被告在协议尾部甲方、乙方处盖印、签名，六安经济技术开发区管理委员会作为见证方在协议最下端盖印。2017年9月1日，被告在《皖西日报》刊登“通告”，通知“六和城”二期业主，内容为：第7、8、9、13、14栋房屋已竣工验收合格，即日起正式办理交房手续，其中第13栋房屋交房时间为9月6日—9月8日。两原告认为案涉房屋不符合《商品房买卖合同》约定交房条件等，双方发生争执致讼。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题：一、《补充协议》是否有效。二、司法查封是否属于免责事由。三、逾期交房违约金计算标准及期限起点。对上述焦点问题，本院依法分析认定如下：一、关于《补充协议》是否有效问题。原告认为有效，被告认为违背其真实意愿无效。本院认为，原被告双方均系具有完全民事责任能力的当事人，在《补充协议》上签名盖章的�为具有法律上的效力，《补充协议》性质属于民法上的合同，是双方当事人意思自治的结果，被告称协议违背其真实意愿，却未提供充分证据佐证，不予采信。协议约定以日万分之五、也即年利率18.25%标准计算违约金，并未违反法律法规强制性规定，故本院认定该《补充协议》合法有效。二、关于司法查封是否属于免责事由问题。本院认为，涉案房屋已经备案，不属于司法查封范围。司法查封本身并不影响动工建设，并非不可抗力，该免责事由即非双方约定，也非法律规定，故认定司法查封不属于被告逾期交房的免责事由。即便被告遭遇错误的司法保全后，其在向购房人承担迟延交房的违约责任后，亦依法享有向错误保全的第三方追偿的权利。三、关于逾期交房违约金计算标准及期限起点问题。双方在补充协议中明确约定被告应在2016年6月30日前向原告交付涉案房屋，然被告未按约定时间交付，故被告应该承担迟延交房的违约责任。原告主张逾期交房违约金应分段计算，自2015年10月31日至2016年1月30日，按照合同约定的日万分之一标准计算；自2016年1月31日至2017年10月15日按照补充协议约定的日万分之五标准计算。本院认为，根据双方于2016年3月签订的《补充协议》约定“自2016年1月31日起至交房之日止，甲方按每日万分之五的标准向乙方支付已付购房款（包括银行借款及全部利息）的违约金……”，该约定是双方在履行《商品房买卖合同》过程中，就博祥公司包括迟延交房应承担的违约金及违约金的标准、起止时间在内等事项作出新的约定，系对《商品房买卖合同》中关于违约金计算标准条款的变更�博祥公司辩解该《补充协议》并非其真实意思表示，但并未能提供有效证据证实。博祥公司称两原告主张的违约金过高，但《补充协议》是双方在合法、自愿的基础上达成，且被告尚无证据证实约定的违约金过高，故应遵从该约定，本院就该违约金约定的标准无调整的必要。被告称其于2017年9月1日通过公告的方式通知原告交房，但该方式不符合合同约定书面通知的方式，虽被告未能进一步举证原告何时知晓被告对涉案房屋在进行交付，但至原告起诉时其通过律师对上述交付事实应已知晓，综上，本院视2017年10月24日为涉案房屋交付之日。故依双方签订的《补充协议》，原告主张逾期交房违约金应以538630元为基数按照月利率利率18.25%自2016年1月31日起计算至2017年10月24日止为170207元。综上，案涉《商品房买卖合同》和《补充协议�均合法有效，原告如约支付全部购房款，被告却未按照约定期限交付商品房构成违约，原告要求被告履行交房义务并承担逾期交房的违约责任，予以支持。但其请求应限于双方签订的《补充协议》约定的范围内，其主张超过该协议部分另未举证证明的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告六安市博祥置业有限公司按照与原告沈家林、梁中玲签订的《商品房买卖合同》约定条件，向原告沈家林、梁中玲履行交付“六和城”第13幢1304号房屋义务；二、被告六安市博祥置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付原告沈家林、梁中玲逾期交房违约金170,207元；三、驳回原告沈家林、梁中玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,500元，减半收取计2,250元，由被告六安市博祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于�徽省六安市中级人民法院。审判员  徐爱军二〇一八年五月十日书记员  文 政附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求�加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。