湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初1413号原告：黄基年，男，1985年3月20日出生，瑶族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：王飞鹏，湖南骄阳律师事务律师。委托诉讼代理人：李志强，湖南骄阳律师事务所律师。被告：长沙梅溪湖金悦置业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区天顶街道麓云路268号金悦雅苑商业1栋，统一社会信用代码：91430104053864777B。法定代表人：文雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨俐，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡，湖南金州律师事务所实习律师。原告黄基年与被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司（以下简称“金悦置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法由审判员徐江红适用简易程序于2018年4月2日公开开庭进行了审理。书记员田幸担任法庭记录。原告黄基年的委托诉讼代理人王飞鹏、李志强、被告金悦置业公司的委托诉讼代理人杨俐、张怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄基年向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期申请办理房屋权属证书的违约金40734元（从2016年6月2日起计算至2017年8月7日止,以房款940741元为基数，按每日万分之一计算，即940741元*万分之一/天*433天）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方共同签署了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定了房号—梅溪湖·金茂悦（金悦雅苑）住宅第6栋N单元8层803号房、面积、价款、交付日期、产权登记及违约责任等。合同签订之后，原告已按合同约定履行了全部义务，但被告却未按约履行其义务，直至2017年8月8日才为原告办好房屋权属证书，被告的上述行为已经违反合同约定，应当承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法予以支持。悦置业公司辩称：一、答辩人已按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定积极履行了协助办理房屋权属证书的义务。1、根据商品房买卖合同《补充协议》第十二条第一款约定：“买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书的…”，可知，答辩人仅负有协助办理房屋权属证书的义务，即将办理房屋权属证书所需提交的资料报相关登记机关进行备案即可，而本案中，答辩人已如实按约履行了上述义务，至于相关登记机关用于审查及办理手续的时间，与答辩人无关。2、根据《商品房买卖合同》第二十条约定：“出卖人在交付商品房后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证”，另根据《补充协议》第六条第2款约定：“以房屋交接单上买受人签字的日期作为该房屋的收房日期。”，由上述合同约定可知，答辩人协助办理房屋权属证书的日期应从被答辩人在房屋交接单上签字确认收房之日开始计算，本案中被答辩人未提供相关证据证明实际交房日期，故其主张并无事实依据，而答辩人提供的、经被答辩人签字确认的《梅溪湖?金茂悦一期交房确认书》足以证明被答辩人实际收房日期为2014年12月24日。3、根据《湖南省不动产统一登记工作实施方案》及《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》之规定，长沙市城区范围内（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、高新区）自2016年9月9日起实施房屋产权证与土地使用权证两证合一的政策（自2016年8月29日至9月8日，停止办理国有土地上房屋建筑物、构筑物所有权不动产登记业务），且不动产权证同时具备房屋所有权证及国土使用权证的性质和功能，故答辩人认为协助办理不动产权证的期限应当结合合同约定及政策变动综合分析确定，另根据《长沙市商品房买卖合同》第二十三条的约定，两证合一政策属于不可抗力因素，是免责事由，答辩人认为，如果合同约定的办理房屋所有权证的截止日期晚于2016年8月29日的，则办理不动产权证的截止时间应为合同约定的办理国土使用权证的截止时间（即房屋交付后的540个工作日），本案原告办理房屋所有权证的截止日期应该是2016年6月10日，办理国土证的截止日期应该是2017年3月1日。二、本案原告房屋的不动产权证办理晚于合同约定的期限并非“答辩人的责任”，系金悦雅苑部分业主违章搭建所致，故根据《长沙市商品房买卖合同》第二十条的约定，不应由答辩人承担违约责任。1、本案中，答辩人积极履行了合同义务，而多户金悦雅苑业主违章搭建导致答辩人未能取得规划验收合格证，直接导致被答辩人办理不动产权证的进度严重滞缓。2、答辩人在发现金悦雅苑存在违章搭建的情况时积极采取了包括但不限于上门劝告、函告、通知、请求相关行政部门介入等能力范围内的所有措施，以求消灭违章搭建的现象，进而推进规划验收合格证的办理，加快为被答辩人办理不动产权证的进度。综上，被答辩人并未证明答辩人自身存在相关责任，相反，答辩人充分履行了合同义务，故被答辩人要求答辩人承担违约责任并支付违约金的诉讼请求不应得到支持。三、若经法院公正审理后，仍认定答辩人存在违约行为，答辩人认为被答辩人并未证明其所受实际损失，且被答辩人主张的违约金明显过高。1、本案中，被答辩人未提供相关证据证明其所遭受的实际损失，而房屋最主要的功能是用于生活居住，答辩人已按合同约定履行了交付义务，因此，不动产权证的办理并不会对被答辩人产生任何实质性的不良影响。2、答辩人认为，《商品房买卖合同》第二十条约定的违约金系补偿性质，如果按照约定的标准（日违约金为已付房款的万分之一）计算违约金，违约金总额将明显高于被答辩人所受的实际损失。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，若法院认定答辩人逾期办理产权登记，甚至判令被答辩人要承担违约责任，答辩人恳请法院考虑金悦雅苑一期业主共一千两百多户，存在违章搭建行为的业主约计四百余户，若不存在违章搭建行为的八百余户业主均依据法院判令答辩人支付违约金的判决纷纷起诉，主张承担逾期办理不动产权登记的违约责任，届时，答辩人作为国企因此将面临巨大的经济压力和社会压力，故恳请法院综合考虑部分业主违章搭建及答辩人积极协助办理权证等因素，驳回被答辩人的诉讼请求。本院审理认定事实如下：2013年11月15日,原告黄基年与被告金悦置业公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，该买卖合同约定：黄基年购买金悦置业公司开发的位于长沙市岳麓区梅溪湖?金茂悦（金悦雅苑）第6幢Ｎ单元8层803号的住宅商品房一套，建筑面积为114.33平方米，房屋总价款为940741元。该合同的第八条约定：出卖人应当在2015年1月31日之前将符合交付条件的该套商品房交付买受人使用。该合同的第二十条约定：出卖人应在商品房交付后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按第2项约定处理：买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的万分之一的标准向买受人支付违约金。与此同时，双方所签上述买卖合同的附件《补充协议》的第六条第二项约定：“买受人须在交房通知日期内到出卖人指定的地点办理房屋交付手续，以房屋交接单上买受人签字的日期作为该房屋的收房日，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等相关费用由买受人承担”，该条款的第三项约定：“超过交房通知规定的最后期限，买受人未办理收房手续，则以主合同第八条约定的交付期限为房屋收房日……”。上述合同签订之后，原告按合同的约定向被告支付了全部房款940741元，被告向原告出具了上述房款的《销售不动产统一发票》，原告还缴纳了房屋买卖契税、物业专项维修资金、住宅抵押登记费、法律服务费等费用，至此，原告已全面履行了合同约定的义务。原告当庭认可被告实际于2015年1月31日之前向其交付了所购房屋。另查另查明：一、2014年12月11日，梅溪湖?金茂悦（金悦雅苑）住宅6栋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格；2014年12月15日，备案机关签署了“金茂悦住宅6栋工程的竣工验收备案文件已于2014年12月15日收讫，文件齐全”的意见。二、被告开发建设的梅溪湖?金茂悦项目一期住宅商品房交付业主使用后，因部分业主在装修过程中存在违章搭建行为，2015年4月22日，长沙市城乡规划局岳麓区分局向被告发送了一份《建设工程限期改正通知书》（长规岳改[2015]3号），要求被告限期整改；之后，被告向相应的业主发送了《停工整改通知书》及《律师函》，并向长沙市岳麓区拆违办、建设局、天顶乡街道等部门发送了《申请》、《请示》等，请求相关部门对涉案小区违章搭建行为予以处理；2016年7月19日，被告向长沙市城乡规划局岳麓区分局发送了一份《关于长沙梅溪湖金茂悦项目一期业主违章搭建的情况说明及再次申请办理金茂悦项目一期规划验收合格证的请示》，上面写明：“违章搭建并非我司的行为，贵局因一期部分业主的违章搭建未给我司办理规划验收合格证，将导致其他未违章搭建的业主不能如期取得房屋所有权证，为保障项目一期未违章搭建的业主的合法权益，如期为其办理房屋产权证，请求尽快办理金茂悦项目一期规划验收合格证”；庭审中，被告认可本案原告没有实施违章搭建行为。三、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，由长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放，从2016年8月29日起至9月8日，城区范围内停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。四、被告已于2017年8月8日为原告所购的商品房办理了《不动产权证书》。上述事实，有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议、《中国建设银行个人贷款结清证明》、《湖南省非税收入一般缴款书》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》、《收款收据》、《税收缴款书》、《销售不动产统一发票》、《赠送券》、《回执》等证据、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、《交房通知单》、《房屋交付催告提示函》、《交房确认书》、长沙市城乡规划局岳麓区分局《建设工程限期改正通知书》【长规岳改[2015]3号】、违章搭建的现场图片、《停工整改通知书》、《违规行为整改通知单》及现场张贴照片、《律师函》及EMS快递底单、《关于对业主违章搭建进行督查整改的函》【长沙金悦函[2015]第026号】、《关于对金茂悦小区业主违章建筑物拆除的申请》（对岳麓区拆违办的去函）、《关于对金茂悦小区业主违章搭建事宜处理的请示》（对岳麓区建设局的去函）、《关于对金茂悦小区业主违章搭建事宜处理的请示》（对岳麓区天顶乡街道办事处的去函）、《关于长沙梅溪湖金茂悦项目一期业主违章搭建的情况说明及再次申请办理金茂悦项目一期规划验收合格证的请示》及EMS快递底单（向长沙市城乡规划局岳麓区分局寄发）、《湖南省不动产统一登记工作实施方案》【湘办发[2015]43号】、《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》【长政发[2016]15号】、《长沙市规划局建设工程规划竣工检查内部审核表》、《建设工程规划许可证》及审批单、授权委托书及授权委托人身份证复印件、《长沙市建设项目完费通知单》、《房地产勘测报告书》、《实勘情况与报建图差异对照表》、长沙市勘测设计院《竣工定位比较图》、《建设工程竣工验收备案表》、《实测报告》、《长沙市先导区基本建设项目收费反馈表》、《建设工程档案合格证》、《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》【长公消验字[2014]第W0280号】、《长沙市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书》【长公消峻备查字[2014]第0083号】、《长沙市城乡规划局竣工测量成果核实意见书》【长规岳测核字[2015]第73号】、《长沙市房屋产权登记收件、领证凭证》等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原告黄基年与被告金悦置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照此合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、被告金悦置业公司是否存在逾期办证的违约行为,是否应当承担违约责任。对此，本院认为：1、根据原、被告双方在所签《长沙市商品房买卖合同》中的约定，被告应当在2015年1月31日之前将涉案房屋交付给原告，这是被告应履行的一项义务，原告已当庭认可被告于2015年1月31日之前向其交付了所购商品房，故本院确认2015年1月31日是计算办理房屋权证的起始时间。2、根据上述买卖合同第二十条的约定，被告应在商品房交付后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理原告所购商品房的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理原告所购商品房的土地使用权证，据此，被告应分别在2016年7月12日之前和2017年3月31日之前办理房屋所有权证和土地使用权证，但被告在庭审中自认其于2017年8月8日才向长沙市不动产登记中心提交办理房屋产权证登记的申请及相关资料，明显已逾期，被告辩称应按照《补充协议》第六条第二款的约定即以房屋交接单上原告签字的日期（2014年12月24日）作为该房屋的收房日期，这是被告对该条款涵义的误读，《补充协议》的第六条第三款已对此予以了明确，即：以主合同即《长沙市商品房买卖合同》的第八条约定的交付期限（2015年1月31日）为房屋收房日，故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。3、被告所称的涉案小区的其他业主违章搭建导致其未能及时办理房屋权属证书的理由，不能对抗本案合同的相对人黄基年，本案的原告并未实施违法搭建行为，在合同履行过程中没有任何违约行为，故对被告的上述理由，本院不予采信。综上，被告金悦置业公司存在逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。二、关于违约金的计算问题。尽管原告在审理中表示其主张的仅仅是逾期办理房屋所有权证的违约金，但长沙市实行不动产统一登记制度后，自2016年9月9日起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故被告办理涉案房屋不动产权证的截止期限，应以合同约定的办理土地使用权证之日为准,因此，被告应向原告支付的违约金计算期间为2016年7月13日和2017年4月1日至2017年8月7日。综合原告因被告的违约行为可能造成的损失、被告的过错程度、实际违约情况等因素，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金为1636.89元（940741元×万分之零点二×87天=1636.89元），对原告所主张的诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告黄基年支付违约金1636.89元；二、驳回原告黄基年的其他诉讼请求。如被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费818元减半收取409元，由被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司负担。此款已由原告黄基年预付，故由被告在给付上述违约金时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐江红二〇一八年四月二十四日书记员  田 幸附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条第一款第（一）项由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。