辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0114民初10752号原告：姜晓琦，女，现住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：姜旭，男，现住沈阳市铁西区。被告：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区白山路105—8号31。法定代表人：谷鹏云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张国镇，男，现住沈阳市皇姑区。原告姜晓琦与被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告姜晓琦委托代理人姜旭、被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司委托诉讼代理人张国镇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姜晓琦向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金20647.40元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，根据合同第十五条约定，买受人应当在房屋交付后365天内将办证材料报登记机关备案，但至今被告未为原告办理房屋产权登记。沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司辩称：一、2017年1月17日我公司与姜晓琦签订一个停车位租赁协议，违约金抵了停车位租赁费用，不应再给付违约金了。二、“壹米阳光”项目虽延期办证，但原因众多，重点是政府部门审批程序多次出现重大调整造成的：2014年6月政府出台新政策，要求原有项目补充提供配套安装工程《中标通知书》，然而由于“壹米阳光”项目工程早已结束�众多施工单位很难在短时间内一一找到，更无法全部按规定完善手续，加上个别施工单位不配合办理，造成配套安装工程登记工作无法正常推进。“壹米阳光”施工单位及实际施工人未能将全部档案一次性移交，导致多次补充材料，建委相关部门无法按时出具档案合格证。人防施工单位未到人防办进行报验，造成我公司未能按时办理人防工程设备、主体验收。施工单位在配套安装工程前期未到质监站办理登记手续，在质监站验收过程中补办，影响验收进度。造成质监站无法出具《配套安装工程验收合格证》。以上多种原因造成我公司无法向房产部门申报材料，为业主办理产权登记。原告起诉违约金过高，请求予以调整。我国违约金的性质是赔偿性违约金，有损失才能赔偿。原告所购房屋均按合同约定时间交付，未影响业主居住使用，虽然合同上约定了违约金，然而原告在经济利益上并无实际损失，原告诉请的违约金为日万分之零点五，比例过高，不尽合理，我公司请求考虑众多复杂因素和实际情况予以下浮调整，按照业主单套购房总房款0.3%-0.5%处理，给予业主一次性赔付。我公司请求贵院做业主调解、息诉、撤诉工作。第三、关于办证事宜，我公司正在积极推进，壹米阳光小区于2016年12月16日完成初始登记批复，2016年12月23日在园区张贴公告，现在办证事宜正在进行，大多数业主已经办理完毕。希望贵院能�助我公司做调解工作，避免二次起诉，增加诉累，浪费司法资源。现在，大多数业主对我公司是理解的，也同意将索赔事宜暂时搁置，只是一少数有激进情绪的业主放弃调解采取径行起诉的方式，相信通过法院耐心细致的工作能使纠纷化解，息诉、撤诉。以上意见，请贵院领导及办案法官考虑，我公司同时也得到了区政府、市建委、市房产局的支持，在具体环节办理上承诺特事特办。只有及时办证才是业主满意的标准，才能化解纠纷。我公司保证全力配合法院调查、调解、审理等工作。本院经审理认定事实如下：原告姜晓琦与被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区丹景山路22-1号2-6-1室房屋一处，建筑面积为89.24平方米，总房款为466607元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人自届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。”2013年7月11日，原告办理入住手续。2016年12月16日，涉案房屋完成了商品房初始登记批复。2017年1月17日，原告姜晓琦与被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司签订了一份《壹米阳光停车位租赁协议书》，该协议的甲方为沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，乙方为姜晓琦、房号60#2-6-1。该协议书第二条约定：逾期办�违约金4666元抵顶地下车位使用期限2017年1月18日至2018年7月17日；该协议书第三条约定：乙方（原告姜晓琦）在租赁期间对车位享有使用权；该协议第六条约定：本协议书自双方签字之日起生效。2017年8月22日，原告来院诉讼，要求被告给付逾期办证违约金20647元。上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、壹米阳光停车位租赁协议书等相关证据在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年7月11日，原告办理入住手续，被告应于2014年7月11日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未按约定期限将原告所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案，已构成违约。关于逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，在商品交换等价原则的基础上追求合同正义与公平。故确定违约金数额时，在尊重合同双方当事人意思自治的同时，应充分考虑违约行为所造成的损失数额、在约定过高或过低时可以适当调整，以实现民法公平原则的要求。违�金的约定亦是在违约发生时对违约方的惩罚，但在确定违约责任之时应充分考虑违约方的过错程度，因过失违约、客观因素违约的，在认定违约责任时应与故意违约有所区别，以期体现民法的诚实信用，使惩罚程度与过错程度相适应。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，在法律规定上充分体现了违约金补偿性属性，将实际损失作为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。第三，本案中，原告已占有使用涉案房屋，实现了该房屋的使用价值，且并无证据证明因被告的违约行为而导致原告遭受经济损失，而根据被告提供的相关证据，被告的违约行为确系多种因素造成。故《商品房买卖合同》约定按已付房款的日万分之零点五标准计算违约金明显过高，应予以调整。结合本地区实际情况，逾期办证违约金数额确定为已付总房款的百分之一为宜�即4666元（466607元×1%)。关于被告提出的双方已订立协议，用逾期办证违约金抵顶车位使用费的答辩意见。双方签订的《壹米阳光停车位租赁协议书》内容并未违反法律法规相关规定，原告虽主张该协议系乘人之危订立的合同，但并未提供充分证据予以证明；另外抵顶的车位使用费折合每月为259元（4666元÷18个月），该数额系属于合理范围，亦不存在显失公平。故该协议系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按照该协议约定享有权利并承担义务。在该协议第二条中双方明确约定，逾期办证违约金4666元抵顶地下车位使用期限2017年1月18日至2018年7月17日。故原告已享有了壹米阳光停车位18个月的使用权，并应承担相应的合同义务：即以逾期办证违约金4666元抵顶的方式支付车位租赁使用费。因抵顶金额与本院确定的逾期办证违金数额完全一致，本案中被告无须再向原告支付逾期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的�务利息。案件受理费316元，减半收取158元，由原告姜晓琦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  杨宁二〇一七年十月二十日书记员  程敏