湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终480号
上诉人（原审被告）：廖琼玲，女，1988年9月14日出生，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
委托诉讼代理人：杨军，湖北正典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏明，湖北正典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄振翠，女，1962年7月2日出生，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审原告）：陈世荣，女，1961年7月7日出生，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审原告）：张洪（陈世荣之夫），男，1960年1月15日出生，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审原告）：范雅玲，女，1965年4月19日出生，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审原告）：丁继芬，女，1965年6月1日出生，苗族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审原告）：吕国宗（丁继芬之夫），男，1965年11月1日出生，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审原告）：牟目，女，1968年6月13日出生，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审原告）：赵红，女，1963年7月27日出生，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：杨世云，湖北施州律师事务所律师。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：陈启风，湖北施州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：恩施长友投资实业有限公司。住所地：湖北省恩施市施州大道***号。
法定代表人：张长友，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：马德胜（湖北德胜房地产公司的法定代表人），男，1964年10月1日出生，湖北省鹤峰县人，住湖北省恩施市施州大道157号。
原审第三人：张长友，男，1954年4月24日出生，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省鹤峰县。
原审第三人：恩施市高岭惠农农业有限责任公司。住所地：恩施市舞阳街道办事处枫香坪村桂花组。
法定代表人：张长友，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：贺信，湖北施南律师事务所律师。
上诉人廖琼玲因与被上诉人黄振翠、陈世荣、张洪、范雅玲、吕国宗、丁继芬、牟目、赵红（以下简称黄振翠等八人）、恩施长友投资实业有限公司（以下简称长友公司）、原审第三人张长友、恩施市高岭惠农农业有限责任公司（以下简称高岭公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，廖琼玲的委托诉讼代理人苏明、长友公司的委托诉讼代理人马德胜、黄振翠等八人的委托诉讼代理人杨世云、高岭公司的委托诉讼代理人贺信到庭参加了诉讼，张长友经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
廖琼玲上诉请求：请求撤销一审判决，将本案依法发回重审或改判驳回黄振翠等八人的诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，本案中黄振翠等八人提供的与长友公司签订的《商品房买卖合同》的真实性无法核实，该合同中对房屋的交付期限、付款方式均无约定，不符合商品房买卖交易习惯。黄振翠等八人出具的收条、转账凭证均不符合法律规定，无法核实其真实性。本案的《商品房买卖合同》签订于2015年6月28日，但转款多在2012年，与常理不符。一审黄振翠等八人也未向法庭提交购房发票，本案所涉房屋是否交付无证据证实。黄振翠等八人提交的《前期物业管理服务协议》、《装饰装修工程施工合同》以及“通知”不能证实涉案房产真实交付，黄振翠等八人未能提交水电气发票、物业费缴纳凭证、领取钥匙以及涉案房产实际装修的证据。二、一审法院适用法律错误。本案涉及的《商品房买卖合同》签订时间为2015年6月28日，廖琼玲申请查封的时间为2016年9月，长达一年多的时间被上诉人都未去相关部门办理网签备案，存在过错。因被上诉人自身过错导致后期办证拖延，故不属善意第三人。一审法院仅依据几份合同就认定长友公司向黄振翠等八人交付房产证据不足，事实认定错误，请求二审法院维护廖琼玲的合法权益。
黄振翠等八人等辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法；二、黄振翠等八人与长友公司签订的房屋买卖合同真实合法有效，黄振翠等八人已经全部支付购房款，长友公司已经交付黄振翠等八人房屋，因此，廖琼玲的上诉理由不应该得到二审法院的支持，请求依法驳回。
长友公司辩称：签订的合同真实有效，一审判决真实合法；房屋已经交付给黄振翠等八人；德胜公司和长友公司签订了投资开发协议书，办证等一系列事情均有德胜公司负责，和长友公司没有关系。因发票未开具导致涉案房屋一直没有办理产权证，不光是涉案房屋没有办证，还有其他的房屋也是同样的原因，没有备案，导致无法办证。
高岭公司陈述：本案所涉合同，第三人高岭公司不是合同当事人，对其真实性以及房屋是否交付均不清楚，以法院审理查明为准。如果廖琼玲获得了房屋拍卖款的话，其在高岭公司破产案中申报的债权也应该相应进行扣减。
黄振翠等八人向一审法院起诉请求：一、确认黄振翠等人与长友公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令长友公司协助黄振翠等八人办理恩施市金典大厦二单元三层302号房屋权属的登记；二、依法判决恩施市法院作出（2016）鄂2801执字982号执行裁定书（简称982裁定）不予执行。
一审法院认定事实：案外人廖琼玲与长友公司民间借贷纠纷案，恩施市法院于2016年6月27日作出（2016）鄂2801民初1325号、1326号、1327号民事判决书，1325号判决：一、长友公司偿还廖琼玲借款本金3421300元，并按年利率24%支付自2016年3月1日起至还款之日止的债务利息；二、高岭公司、张长友对上述本金及利息承担连带清偿责任。1326号判决：一、张长友偿还廖琼玲借款本金7380000元，并按年利率24%支付自2016年1月31日起至还款之日止的债务利息；二、高岭公司、长友公司对上述债务本金及利息承担连带清偿责任。1327号判决：一、高岭公司偿还廖琼玲借款本金5860000元，并按年利率6%支付自2016年3月1日起至还款之日止的债务利息；二、长友公司对上述债务本金及利息承担连带清偿责任。前述判决生效后，因长友公司未履行判决确定的义务，廖琼玲向恩施市法院申请执行，恩施市法院于2016年9月9日作出982裁定，裁定查封长友公司开发建设的金典大厦项目中的负201号、101号、108号及案涉房屋，并责令债务人在20日内履行前述三份判决所确定的债务；2016年11月29日作出（2016）鄂2801执982号之一执行裁定，裁定拍卖前述查封的负201号、101号、108号及案涉房屋；2016年12月20日作出（2016）鄂2801执982号之二执行裁定，裁定拍卖前述101号、108号及案涉房屋。
黄振翠、陈世荣、范雅玲、吕宗国、牟目、赵红对982号裁定不服，以其与长友公司签订了《商品房买卖合同》已购买了案涉房屋为由向恩施市法院提出书面异议，恩施市法院于2016年11月18日作出（2016）鄂2801执异20号执行裁定，裁定驳回黄振翠、陈世荣、范雅玲、吕宗国、牟目、赵红的异议请求。
黄振翠等八人提交的证据及证明事实如下：
1、2007年11月4日，长友公司（法人ＸＸ，甲方）与案外人湖北省鹤峰县德胜房地产建筑开发有限公司（法人马德胜，乙方）（简称德胜公司）签订《投资开发房地产协议》，载明：甲方为了使公司其它计划项目得到更好、更快的发展，同时又能解决资金紧缺的问题，也解决了土地闲置的问题，所以采用全额引资和固定分红利润的形式开发位于恩施××州××土地4447.5㎡，使用权证号恩州国用[20013]字第H084号。甲方出该宗地及其使用权和甲方在恩施州房管局办理的恩施长友投资实业房地产开发有限公司的资质证书和相关的印件、证照等，由乙方全额出资开发该宗地的房地产开发，甲方一次性所得房地产开发的固定利润和该宗地及资质、证件等费用共计人民币1730万元，由乙方分期支付。第一条第7项载明：乙方在此开发项目中单独开设账户，乙方属独立经济实体，单独管理财务、单独核算和甲方财务没有任何关系及财务纠纷，甲方出现任何经济情况和此房地产开发项目的经济无关，甲方的任何个人、单位及财务部门不得对其项目的资金开发进行干涉、支配，金融部门和政府部门与甲方的经济往来和此房地产开发项目无关。第二条载明：付款方式，双方签订此协议后3天内，由乙方支付甲方该宗地投资费1100万元；第二期土地投资费由乙方在2007年11月8日支付给甲方200万元；甲方在2007年12月30日前将该宗地上的所有应该拆迁的东西拆迁完毕，乙方支付第三期土地投资费130万元。注：原协议土地费为1330万元，加上过户费等费用约为400万元，按现行合作方法，用甲方的资质等证件、土地投资费共计1730万元，甲方不再收取任何费用。第四条载明：特别注明，由于甲方不能按2007年9月11日和2007年9月22日签订的合同执行，为了解决这一问题，甲方愿意用以上条件进行此房地产开发项目的开发。
2、陈世荣向案外人马德胜个人账户转款如下：通过工商银行于2012年5月20日、21日、29日转款分别为30万元、40万元、80万元，于2013年2月4日、2月23日、3月21日、5月24日、7月7日、10月21日转款分别为30万元、15万元、40万元、15.8万元、30万元、30万元；通过建设银行于2015年1月24日转款40万元。前述款项共计350.8万元。2015年6月26日的“收条”一份，其内容载明：“今收到购302房的房款壹拾捌万元整（180000.00元）现金。此据恩施长友投资实业有限公司（印章）马德胜2015年6月26日”。
3.2015年6月25日的“收条”一份，其内容载明：“今收到黄振翠、陈世荣、赵红、牟目、范雅玲、吕国宗购金典大厦二单元3层302室购房款叁佰陆拾捌万捌仟元整（3688000.00元）。收款人恩施长友投资实业有限公司（加盖有印章）马德胜2015年6月25日”。
4.2015年6月28日,黄振翠等八人（购买人）与长友公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）即案涉合同，合同第一条载明：出卖人以出让方式取得恩施市××州大道××编号为××号2号地块的土地使用权，土地使用权证号为恩市国用（2009）第170074号。该地块面积为4447.5㎡，规划用途为商服、住宅，土地使用年限自2009年9月30日至2049年9月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名金典大厦。建设工程规划许可证号为2009-0064，施工许可证号为2009-088。第三条载明：买受人购买的商品房为金典大厦二单元三层302号房，用途为商业，建筑面积共922.04㎡。第四条载明：出卖人与买受人按建筑面积计算价款，单价4000元/㎡，总金额为3688000元。第六条载明：买受人一次性付款（无付款时间）。第八条未载明交付房屋时间。第十七条第5项载明：买受人在交接房屋时与物业公司签订物业管理合同，并按物价部门核定的标准缴纳费用。第二十条载明：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条载明：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条载明：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向恩施市房地产管理局申请登记备案。双方签订的作为合同附件四的“补充协议”第6条载明：房屋交易契税、住房维修基金、印花税、物业管理费、房屋测量费应由买受人承担，在房屋交付时由买受人一次性交清。乙方款交清一年内甲方给乙方代办完成房产证和土地使用证。所有费用由买受人承担。
5.2015年6月28日，长友公司向案外人“三鑫物业公司金典物业管理处”发出的“通知”，载明：金典大厦302号房业主黄振翠、陈世荣、赵红、牟目、范雅玲、吕国宗于2015年6月28日购买，款已交齐，请予发放钥匙。
6.黄振翠、陈世荣与恩施州三鑫物业服务有限责任公司于2016年5月16日签订的《前期物业管理服务协议》，协议第四条载明：本小区物业管理费从房屋交付使用之日起开始计算，每年交纳一次；收费标准为商业门面按1.8元/㎡·月计算（不含生活垃圾处置费）；房屋在未装修之前每月按本小区物业管理服务费标准的70%收取等。
7.黄振翠与恩施市和泰装饰设计工程有限公司于2016年9月16日签订的《装饰装修工程施工合同》，载明：工程名称为办公室装修，工程地点为恩施市施州大道206号（工程量前期清单概算计算表载明工程地址为恩施金典大厦二单元302号），承包方式为包工包料，合同价款61万元。
8.长友公司以及第三人张长友共同于2016年10月23日出具说明一份，其内容为“恩施市人民法院恩施市黄泥坝金典大厦商住楼（206号）一、第一层的101号于2014年1月24日签订合同已付款，卖给刘静等人。二、第一层108号于2014年1月24日签订合同已付款，卖给吴小军、方亚军等人。三、第三层302号于2015年6月28日并签订合同已付款，卖给黄振翠、陈世荣、牟目、赵红、范雅玲、吕国宗等人。四、金典大厦从2007年11月4日以来，此项目由恩施长友投资实业有限公司法人ＸＸ全权委托湖北得胜房地产公司马德胜负责、管理办理各种证件手续，房屋建设，销售签订合同、融资、办理房产、证件，直到房屋售完、清盘为止。五、此项目由马德胜单独核算，自负赢亏，经营管理。此项目已（与）ＸＸ、张长友签订此房屋合同无关。请恩施市人民法院冻结的金典大厦的101号、108号、302号房屋的解冻。购房人已在使用。此房屋不能卖给第二个人，合同受法律保护。六、恩施长友投资实业有限公司ＸＸ、张长友的借款与此项目房屋买卖无关。”
一审另查明，案涉房屋现未进行装修，无人居住和使用。对购房款于案涉合同签订之前支付的问题，黄振翠等八人称应长友公司要求，先付清房款，长友公司才同意签订合同，长友公司认可该事实；对案涉合同未约定房屋交付时间的问题，长友公司称，因是现房交付，所以没有约定交付时间，黄振翠等八人认可该事实；对长友公司先出具购房款总金额收据后又收取购房款的问题，长友公司称是先出具了购房款总金额的收据，后由黄振翠等八人补交的购房款尾款18万元，黄振翠等八人认可该事实。
因黄振翠与向必赋于2017年7月12日登记离婚，在双方订立的《离婚协议书》中约定向必赋享有的案涉房屋份额由黄振翠所有。向必赋对案涉房屋不再享有权利，即其与本案不再具有法律上的利害关系，亦不具备原告主体资格。对此，一审法院已另作裁定处理。
一审法院认为，案涉合同为黄振翠等八人与长友公司经协商，在平等、自愿的基础上签订的，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
虽然长友公司将房地产开发建设项目转让给案外人德胜公司，并委托德胜公司的法定代表人“负责、管理办理各种证件手续，房屋建设，销售签订合同、融资、办理房产、证件”，但案涉合同仍由长友公司与黄振翠等八人签订，长友公司仍为案涉合同的相对人，应当承担案涉合同产生的民事责任。案外人马德胜作为德胜公司的法定代表人，并经长友公司授权，收取了黄振翠等八人的购房款，系履行销售商品房行为的职务行为。尽管购房款由马德胜以其个人银行账户收取，但该行为所产生的民事责任亦应由长友公司承担，即马德胜以个人银行账户收取的黄振翠等八人的款项为购房款。
依法成立的合同应当得到诚实履行。长友公司为案涉合同相对人，对合同至今未得到完全履行应当承担民事责任。按合同约定，黄振翠等八人已经完全支付购房款，长友公司应当履行协助黄振翠等八人办理案涉房屋的权属登记的义务。在履行中，因恩施市法院为执行其他案件而将案涉房屋予以查封，致案涉合同的履行未能完成。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，通过审查当事人提交的证据可知，在恩施市法院查封案涉房屋之前，案涉合同的签订、购房款的支付、案涉房屋的交付等行为均已完成。仅因恩施市法院查封，致案涉合同的备案及权属登记义务未能继续履行。故，对未办理过户登记手续，黄振翠等八人没有过错。黄振翠等八人享有的权利能够排除人民法院对涉案房屋的执行，法院应当解除查封，促使案涉合同继续履行。另，该条款规定的是“未办理过户登记手续的”，从“过户登记”可知，其调整对象为非初始登记房屋。本案标的物为商品房，非二手房。在房地产开发企业出售之前，所开发房地产均属房地产开发企业。故，该条款不适用于本案。黄振翠等八人的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。
关于廖琼玲提出的各项抗辩理由，黄振翠等八人与长友公司均作出了合理解释，对其抗辩理由，不予采信。
关于第三人张长友、高岭公司的民事责任。黄振翠等八人起诉时以其为被告主体，但未对第三人张长友、高岭公司提出诉讼请求，张长友、高岭公司在本案中不应当承担民事责任。第三人张长友、高岭公司作为被执行人，未反对案外人即黄振翠等八人提出的异议，其诉讼主体应当为第三人，黄振翠等八人起诉以其为被告主体不妥，予以变更。第三人张长友经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、黄振翠、陈世荣、张洪、范雅玲、吕宗国、丁继芬、牟目、赵红与长友公司于2015年6白28日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）有效。二、不得执行恩施市法院2016年9月9日作出（2016）鄂2801执字982号执行裁定书中的案涉房屋（恩施市金典大厦二单元三层302号）。三、长友公司于判决生效后十五日内协助黄振翠、陈世荣、张洪、范雅玲、吕宗国、丁继芬、牟目、赵红办理案涉房屋（恩施市金典大厦二单元三层302号）的所有权及国有土地使用权登记。四、驳回黄振翠、陈世荣、张洪、范雅玲、吕宗国、丁继芬、牟目、赵红的其他诉讼请求。案件受理费100元，由恩施长友投资实业有限公司负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案廖琼玲据以申请执行的依据是恩施市法院作出的已经生效的（2016）鄂2801民初1325号、1326号、1327号民事判决，该三份民事判决明确长友公司欠付廖琼玲借款本金16661300元及利息，长友公司应当偿还，张长友、高岭公司对前述债务承担连带清偿责任，即应执行的财产属长友公司或张长友、高岭公司完全所有。经审查，本案恩施市法院查封的金典大厦302号房屋系长友公司与德胜公司于2007年11月4日签订《投资开发房地产协议》联合开发，从该《投资开发房地产协议》约定内容可知，案涉房产由长友公司提供土地的使用权及其房地产开发资质，由德胜公司全额出资修建，长友公司一次性取得房地产开发的固定利润和该宗地及资质、证件等费用1730万元，该1730万元在协议签订后由德胜公司分三次支付给长友公司，长友公司出现任何经济纠纷与该房地产项目无关，即长友公司对此房地产项目所享有的收益，已通过联合开发的双方约定以货币方式固定下来，并由联合开发的另一方支付。也就是该房地产项目中长友公司的财产权益为德胜公司支付的1730万元，在2016年10月23日长友公司、张长友出具的说明中也表明长友公司、张长友已经与案涉房屋无关。现廖琼玲欲申请执行的长友公司在该房地产项目中的财产应为德胜公司已经支付给长友公司的1730万元，虽然案涉被执行房地产现登记于长友公司名下，但并不能排除德胜公司基于《投资开发房地产协议》约定取得案涉房产的相关财产权益。现德胜公司将案涉房屋以长友公司名义出售给黄振翠等八人，系双方当事人的真实意思表示。黄振翠等八人基于房屋买卖合同关系请求排除对案涉房屋的执行应予支持。
综上所述，上诉人廖琼玲的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人廖琼玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 向 蕾
审判员 吴 卫
审判员 宋九龙
二〇一八年五月三日
书记员 赖宏为