上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初15362号
原告：呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：杨淑玲，总裁。
委托诉讼代理人：马润华，男。
委托诉讼代理人：王莉萍，女。
被告：上海馥邦购物中心有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：王一民，总经理。
原告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司与被告上海馥邦购物中心有限公司、上海兆城精瑞房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序。原告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司撤回对被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司的起诉，本院依法予以准许。因被告上海馥邦购物中心有限公司下落不明，本案依法转为普通程序，合议庭于2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司的委托诉讼代理人马润华、王莉萍到庭参加诉讼。被告上海馥邦购物中心有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2011年6月30日签订的租赁合同；2.被告退还履约保证金30,000元；3.被告退还原告多支付的租金397,879.16元；4.被告支付违约金34,534.44元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2011年6月30日签订租赁合同，约定原告承租上海市长宁区天山西路XXX号上海馥邦购物中心地下一层D-2商铺(以下简称涉讼商铺)经营餐饮服务，租期6年，租金为提成方式：第1-2年原告按餐饮年营业额的8%向被告支付租金，第3-4年按年营业额的9%支付租金，第5-6年按餐厅年营业额的10%支付租金；餐厅年营业额低于300万则被告应按照年营业额的6%收取租金。原告在经营期间年营业额从未满300万元，原告要求被告按照6%收取租金，但被告表示需待租期结束一并结算。2017年1月3日，原告收到产权人的通知函，要求原告搬离承租房屋。同年1月15日，房屋被断电导致餐厅无法经营。故原告提起本案诉讼。
被告上海馥邦购物中心有限公司无答辩意见。
本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于租赁合同、通知函、公函、年度租金、管理费结算通知单、收据、租金支付凭证及发票，与原件核对一致，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：原告(乙方)与被告(甲方)于2011年6月30日签订《租赁合同》一份，约定甲方将涉讼商铺出租给乙方，租期6年，自2011年9月8日起至2017年9月7日止。合同第4.1条约定，租金为纯抽成租金：第一至二年，乙方按该处餐厅年营业额8%支付租金；第三至四年，乙方按该处餐厅年营业额9%支付租金；第五至六年，乙方按该处餐厅年营业额10%支付租金。在经营期限内，如乙方餐厅年营业额低于300万元(含300万)则甲方按该处餐厅年营业额的6%向乙方收取租金。乙方应于每月15日前向甲方提供上月营业额报表和应计抽成租金，即《营业额及租金和其他款项通知单》。如甲方对乙方提供的营业额和抽成租金数据存在异议，双方可以在每一租赁年度结束后的30天内聘请具有合法组织的会计师事务所或审计师事务所对该餐厅营业额进行审计。营业额应扣除营业税及附加等项目。合同4.2条约定，租赁年度系指起租日起向后推算满十二个月为一个租赁年度。合同4.3条约定，付款方式为每1个月支付一次，甲方应于乙方提供营业额报表后的5个工作日内开具租赁发票，乙方收到发票后5个工作日内支付租金。合同4.8条约定，乙方支付保证金3万元。合同第8条约定了甲方的保证及责任，第8.17条约定，如甲方违反保证应向乙方承担违约责任，如导致乙方损失严重，乙方有权选择解除合同，如乙方选择解除合同，甲方应赔偿乙方已投入的装修施工损失并按3个月的租金赔偿乙方。
签约后双方按约履行。原告支付租金直至2016年11月底。
2013年5月18日，被告向原告发送一份公函，载明，原告于2013年5月6日发给被告的公函已阅，对于原告提出的多支付差额从2013年4月开始逐月抵扣等事宜，未经双方签字确认，被告不予认可。被告对合同4.1条关于年营业额低于300万元将在原扣率上降扣租金等约定无异议，但对于“营业期限内”、“营业额”有异议，被告认为“营业期限”指合同期限，也就是整个营业期内的总营业额平均分摊；“营业额”则是包含营业税及附加。
2017年1月3日，原告收到案外人上海兆城精瑞房地产经纪有限公司发出的通知函，告知因被告方严重违反合同，双方合同经诉讼确认于2015年2月解除，上海兆城精瑞房地产经纪有限公司于2016年10月17日收到民事判决书。该司将启动收回租赁房屋的工作，要求商户尽快搬离。
后原告提起本案诉讼。
审理中，原告陈述，涉讼商铺于2017年1月5日被案外人收回，原、被告租赁合同应于该日解除。
另查明，原告每月按照被告开具的发票支付租金，支付租金情况如下：
第一年：2011年9月至2012年8月，税后营业额2,921,034.29元，按照8%支付租金总额233,682.74元；
第二年：2012年9月至2013年8月，税后营业额2,783,233.79元，按照8%支付租金总额222,658.70元；
第三年：2013年9月至2014年8月，税后营业额2,744,159.57元，其中2013年9月1日至9月7日营业额44,509.45元，按照8%计租，其余按照9%计租，租金总额为246,529.27元；
第四年：2014年9月至2015年8月，税后营业额2,642,855.28元，按照9%支付租金总额237,856.97元；
第五年：2015年9月至2016年8月，税后营业额2,417,091.19元，其中2015年9月1日至9月7日营业额52,562.11元，按照9%计租，其余按照10%计租，支付租金总额为241,183.50元；
第六年：2016年9月至2016年11月，税后营业额661,760.32元，按照10%支付租金总额66,176.03元。
原告主张，上述租赁期限内，原告营业额均未超过300万元，应当按照6%计租，故第一年应付租金为175,262.04元，第二年应付166,994.03元，第三年应付164,649.57元，第四年应付158,571.32元，第五年应付145,025.47元，第六年应付39,705.62元。被告总计应当退还租金397,879.16元。关于违约金，原告按照营业额6%的标准计算的2016年月租金的平均值11,511.48元为单月租金，计算了3个月，计34,534.44元。
庭审中，经法庭询问，原告陈述，租期第六年只经营了2016年9月至11月3个月，未满一年，租金如何确定由法院决定。
本院认为，被告作为出租人，应当保证承租人在租期内对租赁房屋的正常使用。现因出租人和案外人之间的租赁合同解除，房屋被案外人收回，导致原告无法继续使用，原告要求确认双方合同解除，具有事实和合同依据，本院予以支持。合同解除后，保证金应予返还。原告要求被告按照合同约定的标准承担违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金差额，按照双方租赁合同约定，租金采用抽成方式，抽成比例按照原告年营业额确定。从被告回函来看，被告就年营业额的结算存有异议。按照双方租赁合同的约定，年营业额应当扣除营业税及附加，以起租日起满十二个月为一年，如对年营业额有异议，可以进行审计。从双方履行情况看，并未就营业额进行审计，被告一直按照原告提供的营业额标准计算租金、开具发票给原告要求支付租金，原告亦予以支付。故应当认为双方对原告提供的营业额并无异议。原告提供的租赁期间的年营业额均低于300万元，原告要求按照年营业额的6%计租，具有合同依据，本院予以支持。对于2016年9月至11月的租金，因未满一年，无法确定年营业额的确切金额，不满足合同中关于降低租金扣率的约定，故对于该期间的租金，原告应当按照合同约定的10%支付。故被告应当退还的租金金额为371,408.75元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司与被告上海馥邦购物中心有限公司于2011年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月5日解除；
二、被告上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司返还保证金30,000元；
三、被告上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司返还租金差额371,408.75元；
四、被告上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司支付违约金34,534.44元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,236.20元，由原告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司负担471.50元，由被告上海馥邦购物中心有限公司负担7,764.70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
审 判 员 张 沁
人民陪审员 杨耀丰
二〇一八年一月三十日
书 记 员 汪 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。