河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终9819号
上诉人（原审被告、反诉原告）：常冰，女，汉族，1986年12月3日出生，住河南省唐河县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷磊，男，汉族，1976年11月8日出生，住河南省郑州市金水区。
委托诉讼代理人：王柯，河南信永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕贝雷，河南信永律师事务所律师。
上诉人常冰因与被上诉人雷磊房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初14589号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
常冰上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初14589号民事判决第二项，改判雷磊返还租金及押金57万元及利息，或发回重审；2.一、二审诉讼费由雷磊承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院认定双方签订的《房屋租赁意向书》及《商铺租赁合同》合法有效，故双方应按合同约定全面履行各自的义务。现合同无法继续履行，合同目的无法实现，一审法院却未查清合同无法继续履行的原因，属于严重的事实认定不清。合同目的无法实现的原因有：1.涉案房屋自身存在重大安全隐患，被上诉人将不具有基本使用价值的房屋出租给上诉人，被上诉人具有重大过错。2.根据合同约定，上诉人可在安全范围内改变商铺的内部结构。上诉人按合同约定委托专业的设计公司、装修公司进行正常装修，没有任何过错。3.被上诉人将涉案房屋又出租给第三人且第三人已经装修使用该涉案房屋，上诉人无法继续使用该房屋。4.被上诉人在没有转租权的前提下，隐瞒事实真相，将涉案房屋非法转租给上诉人，属于欺诈行为。被上诉人只有五年的租期，转租给上诉人的租期却是八年。被上诉人没有租赁一楼的50平方，却谎称要把一楼的50平方出租给上诉人。二、租赁合同第5条明确约定出租方给承租方免费装修期五个月，而上诉人仅装修1个月零10天就被迫停工，完全符合免房租的条件，一审法院判令上诉人承担装修期1个月零10天的房租是完全错误的。三、被上诉人在一审时主张上诉人装修时擅自改变房屋承重结构，但未向法院提供充分的证据予以证明，故被上诉人应当承担举证不能的法律后果，一审法院将该举证责任强加给上诉人严重违反举证分配规则。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人常冰的上诉请求。
雷磊辩称：一、涉案房屋已在2015年9月16日经双方确认进行了交付，上诉人支付房租并进行了装修，其对房屋质量及相关问题并未提出异议，可见上诉人入住时房屋是符合交付条件的。二、被上诉人给上诉人发放停工通知，理由是上诉人在施工过程中擅自改变房屋的主体结构，危害楼体安全，涉案房屋的产权人即被上诉人的出租方，责令停业整改，其过错在上诉人，事后被上诉人也积极协调此事，尽到了相应的义务。三、从一审中被上诉人提交的证据可知，被上诉人的转租得到了涉案房屋的产权人范洽的追认，不存在欺诈、非法转租的行为。四、合同约定6个月的免租期，是建立在双方履行8年租赁合同的前提下，现由于上诉人的原因，导致租赁合同无法继续履行，且仅使用房屋不到两个月，应当支付占有期间的房屋租金。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
雷磊向一审法院起诉请求：1.解除雷磊、常冰双方签订的房屋租赁合同；2.常冰支付雷磊房屋租金49万元整（暂计）；3.常冰承担本案全部诉讼费用。
常冰向一审法院反诉请求:1.雷磊返还常冰已付的房屋租金43万元、押金14万元，共计57万元及其相应利息30220.56元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年9月16日至2016年10月27日，以后的利息请求至法院判决确定的给付之日）；2.反诉费用由雷磊承担。
一审法院认定的事实：2015年8月，雷磊作为出租人与常冰作为承租人签订《房屋租赁意向书》一份，主要约定：雷磊将位于金水区北二七路96号（三、四、五层）现KTV面积共3000平方米承租给常冰，租期8年，每月租金14万元整，每六个月支付一次。意向书合同签订后常冰向雷磊支付人民币10万元作为预定金，签订正式合同时，预定金转为房租押金（已付6万，剩余4万2015年8月25日付清）。经双方协商正式合同于2015年9月15日前正式签订。房租递增为每三年递增百分之五。给予免费装修期五个月，常冰第一次付房租时免两个月，第二次付房租时免两个月，第三次付房租时免一个月。押金14万元，合同到期给予退还。签正式合同时须包括以上条款。合同还对其他事项作出了约定。
2015年9月16日，雷磊作为出租人与常冰作为承租人签订《商铺租赁合同》一份，在上述《房屋租赁意向书》的约定的内容上主要增加：在首期租金分两次支付，签订合同之日支付3个月租金，另3个月租金在2015年11月5日前支付，常冰提前十天支付下期租金，雷磊应开具收款收据。常冰应合理使用并爱护其所承租的商铺及其附属设施，如因使用不当造成商铺及设施损坏的，常冰应立即负责修复或经济赔偿，常冰可在安全范围内改变商铺的内部结构，在开业前务必给雷磊提供相关部门认可的消防合格及图纸合格等资料复印件。租赁期间，双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，并须提前三个月书面形式通知另一方。否则，按如下方式处理：雷磊提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于年租金数额300%作违约金；常冰提前退租的，雷磊有权不退回全部保证金，常冰以货币形式退还雷磊给予的免租期。合同还对其他事项作出了约定。该合同文本共三页，第一页“商铺租赁合同”标题下方有手写内容为：“今收到叁个月租金肆拾贰万元整（￥420000），押金壹拾肆万元整（￥140000），收到人：雷磊”。第三页下方甲乙双方方签字/签章、联系电话及日期处为空白。下方空白处有手写字体：“合同正式签订，以本合同内容为准，正式合同于2015年9月25日—9月31日前签订，如到期未签，以此合同为正式合同”，文字下方有雷磊、常冰签名并按捺指印，落款日期为2015年9月16日。
常冰向该院提交银行流水明细一份，欲证明自2015年8月24日至2015年9月16日期间，常冰共计向雷磊转账支付56万元。雷磊对此表示无异议。
2015年10月26日，雷磊向常冰出具通知一份，载明：常冰承租的二七路96号（原友谊大楼）3至5层，业主通达公司因常冰未对柱子、梁及楼板加固改造就施工装修，10月26日通达给下达了停工通知，范恰在10月26日也给雷磊下达了停工通知，雷磊同时也特通知常冰停工，以免造成日后损失。通知人：雷磊，2015年10月26日。该通知下方有常冰签名及日期，日期为2015年10月26日。
2016年5月26日，雷磊诉至郑州市金水区人民法院。
审理中，1.法庭询问常冰是否同意解除合同，常冰回答同意。2.法庭询问双方，雷磊是何时向常冰交付房屋的，雷磊回答是2015年9月3日，常冰回答是2015年9月15日—20日之间。3.法庭询问常冰从2015年9月16日计算利息的依据是什么，常冰回答其是2015年9月16日向雷磊支付的房租，租赁合同也是2015年9月16日签订的，雷磊也于当日向常冰出具了收条。4.法庭询问双方是何时向常冰下发的停工通知，双方均回答是2015年10月26日。雷磊称实际停工日期是2015年10月26日之后，常冰称实际停工时间是2015年10月26日之前的3、4天。5.常冰询问雷磊，常冰对涉案房屋的实际使用时间。雷磊回答是2015年9月3日交付的，2015年10月26日停工的。6.常冰询问雷磊，2015年10月26日后，常冰是否实际使用房屋。雷磊回答是没有继续装修，但是东西还在。7.常冰询问雷磊停工通知后，有无相互协商如何继续使用。雷磊回答是协商过，业主让常冰停工后，雷磊积极协助常冰找业主协商开工，但是业主的条件常冰无法达到。
一审法院认为，雷磊、常冰自愿签订的《房屋租赁意向书》及《商铺租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，常冰按约支付雷磊租金56万元，雷磊应当按约将房屋交付于常冰使用。审理中雷磊主张房屋交付日期为2015年9月3日，常冰主张房屋交付日期为2015年9月15日—20日之间。因交付房屋属于雷磊按约履行之义务，因此应由雷磊举证加以证实，雷磊并未向该院提交其于2015年9月3日已按约将涉案房屋交付给常冰的相关证据，再结合常冰主张的房屋交付时间及合同签订时间，该院确认房屋交付时间为2015年9月16日。《商铺租赁合同》约定常冰可在安全范围内改变商铺的内部结构，在开业前务必给雷磊提供相关部门认可的消防合格及图纸合格等资料复印件。房屋交付后，常冰进行内部装修。2015年10月26日，雷磊向常冰出具停工通知，常冰停止施工。雷磊主张停工是因为常冰擅自改变房屋承重结构造成的，但并未向该院提供相应证据予以证明，该院对此意见不予采信。常冰亦未提交其装修图纸用以证明其装修并未改变房屋的承重结构，双方在合同履行过程中均存在过错。常冰于2015年10月26日装修停工后，租赁合同目的即无法实现，且雷磊已将涉案房屋另行出租。雷磊主张解除涉案房屋租赁合同，审理中常冰亦同意解除合同。故该院确认双方签订的《房屋租赁意向书》及《商铺租赁合同》已解除。双方虽在合同中约定常冰第一次付房租时免房租两个月，该约定是在常冰长期租赁雷磊房屋的情况下雷磊给予常冰的优惠条件，现常冰仅租赁雷磊房屋一月有余，双方房屋租赁合同即不再履行，故常冰租赁雷磊房屋共计为1个月零10天，该期间的租赁费常冰应向雷磊支付，该期间的租赁费为186667元。综上，雷磊应当返还常冰支付的房屋租金及押金共计373333元及利息（以373333元为基数自2015年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的还款之日止）。雷磊要求常冰支付剩余租金49万元，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、雷磊与常冰签订的《房屋租赁意向书》及《商铺租赁合同》已解除；二、雷磊于本判决生效后十日内返还常冰租金及押金共计373333元及利息（利息以373333元为基数自2015年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的还款之日止）；三、驳回雷磊的其他诉讼请求；四、驳回常冰的其他诉讼请求。本诉受理费8650元，由雷磊负担。反诉受理费4901元，雷磊负担3048元，由常冰负担1853元。
本院二审期间，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院相同。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。常冰现上诉称，本案所涉《房屋租赁意向书》及《商铺租赁合同》无法继续履行的责任在雷磊一方，常冰没有任何过错。针对该上诉理由，本院认为，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，常冰可在安全范围内改变商铺的内部结构，但应提供相关部门认可的消防合格及图纸合格等资料复印件；房屋交付后，常冰对涉案房屋进行内部装修，但未按合同约定提交图纸合格等资料，庭审中也未提交装修图纸用以证明其装修并未改变房屋的承重结构，故一审法院认定常冰在合同履行过程中存在过错，并无不当，常冰的该上诉理由本院不予支持。常冰另上诉称，双方在租赁合同中明确约定常冰第一次付房租时免房租两个月，故一审法院判令常冰向雷磊支付一个月零十天的租金，明显有误。针对该上诉理由，本院认为，由一审中双方提供的证据及法庭审理情况可知，常冰租赁涉案房屋后，使用期间共计1个月零10天，该期间的租赁费为186667元；虽然双方在合同中约定常冰第一次付房租时免房租两个月，但是该免租两个月的约定是在常冰长期租赁雷磊房屋的情况下雷磊给予常冰的优惠条件，现常冰仅租赁使用该涉案房屋1个月零10天，租赁合同即不再履行，故常冰应支付该1个月零10天的租赁费186667元，常冰的该项上诉理由本院亦不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1853元，由上诉人常冰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 扈孝勇
审 判 员 付大文
代理审判员 刘 敏
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 娄杨杨