福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0502民初433号原告（反诉被告）：福建万策商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江滨北路“滨江•幸福广场”一层A1-27店面。统一社会信用代码：91350503M0001PUW7N。法定代表人：陈建峰。委托诉讼代理人：郭传挺、李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李伟峰，男，1988年6月18日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：董秀丽、郭振宇，福建伟盛律师事务所律师。原告（反诉被告）福建万策商业运营管理有限公司（下简称万策公司）与被告（反诉原告）李伟峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告李伟峰在举证期限内提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并公开开庭进行了审理。万策公司的委托代理人李泽楠，李伟峰的委托代理人董秀丽、郭振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万策公司向本院提出诉讼请求：1.确认李伟峰通知万策公司解除《幸福广场商铺租赁合同》及《幸福广场商铺租赁合同补充协议》不发生解除合同的效力；2.由李伟峰承担本案的诉讼费。事实和理由：为运营所需，泉州市诚源房地产有限公司与万策公司签订了《商铺租赁合同》，将其所开发的址在泉州市鲤城区的“滨江·翡翠中心”商业项目整体出租给万策公司进行运营。万策公司拟将该商业项目打造为“一站式鞋业网批基地”，并以“滨江·幸福广场”作为推广名，进行商铺出租及商业运营。2016年8月11日，李伟峰为承租案涉项目商铺，与万策公司签订了《幸福广场商铺租赁合同》。合同约定，位于幸福广场一层60号店铺由李伟峰承租做商业用途。租赁期限为5个自然租赁年度，自2016年10月1日起至2021年9月30日。考虑到商业体打造的周期较长，难度较大，该合同签订后，双方还签订了《幸福广场商铺租赁合同补充协议》，约定给予李伟峰较长的免租期，以降低李伟峰的经营成本，实现李伟峰换铺经营的平稳过渡。其后，李伟峰委托福建伟盛律师事务所谢秀锦律师向万策公司发送律师函，函称万策公司未兑现宣传承诺，导致李伟峰无法正常经营，经营目的无法实现，万策公司已构成违约，并通知万策公司解除合同。事实上，万策公司将案涉店铺出租给李伟峰进行经营时，已具备正常经营条件，此外万策公司也已实际履行宣传承诺，未存在虚假承诺或拒绝兑现承诺的情况，李伟峰也未提供相应的证据对万策公司虚假承诺、未兑现承诺以及李伟峰无法正常经营予在佐证，反倒是李伟峰长期拒绝正常开店营业，对万策公司的商业运营造成恶劣影响，因此，李伟峰发送律师函通知万策公司解除《幸福广场商铺租赁合同》及《幸福广场商铺租赁合同补充协议》，没有事实和法律依据，其通知不发生解除合同的效力。李伟峰辩称，1.李伟峰已发函通知万策公司解除，合同已发生解除的效力；2.万策公司存在虚假宣传，幸福广场也没有正式运营开业，导致李伟峰无法正常开业经营，合同目的无法实现，因此李伟峰解除合同是合法的；3.其他意见与反诉状的内容一致；4.万策公司作为整个商场运营商，至今未依法办理建设工程（装修后）消防设计审核、验收或者备案，也没有向消防部门申请消防安全检查并取得消防检查合格证，该场所不具备合法出租、开业及经营条件，万策公司存在违约过错责任。李伟峰向本院提出反诉请求：1.要求确认李伟峰与万策公司于2016年8月11日签订的《幸福广场商铺租赁合同》及《幸福广场商铺租赁合同补充协议》已于2016年12月28日解除；2.要求万策公司立即返还李伟峰押金人民币24000元及资金占用期间利息（自2016年8月11日起至实际还清款项之日止的按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.由万策公司承担本案本、反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2016年万策公司为鲤城区江滨北路“滨江·幸福广场”项目进行招商，万策公司通过网络、报纸、广告、发布会等方式对外进行各种招商宣传，李伟峰在万策公司上述宣传和承诺的误导下，于2016年8月11日草率与万策公司签订了幸福广场一层60号店铺的《幸福广场商铺租赁合同》及《幸福广场商铺租赁合同补充协议》。根据法律的规定，万策公司在其宣传中所做的说明及允诺应作为涉诉合同内容。合同签订后，李伟峰被要求缴纳押金24000元，装修进场经营后，却发现万策公司所作的宣传都是虚假、虚构、引人误解的，所做承诺也没能兑现，故意欺骗、误导李伟峰的，不但商铺入驻率低，所保证会入驻的几大重要鞋商都没有入驻，广场客流量为零，李伟峰在极短的时间内流失大量原有稳固客户，为此承受了巨大的经济损失。而且其提供的格式合同条款约定苛刻、权利义务严重不对等，显失公平，李伟峰租赁合同根本目的完全无法实现，李伟峰多次与万策公司交涉，均无果，为降低经济损失，李伟峰于2016年12月27日委托律师向万策公司发送了关于解除涉诉租赁合同的律师函，万策公司已于次日收到该函，涉诉租赁合同及补充协议已于收件当日解除。万策公司对李伟峰的反诉辩称，1.李伟峰称依照法律规定，万策公司在宣传中所作的说明和允诺应作为涉诉合同内容，没有法律依据，依法不应予以支持。首先，李伟峰未说明是依据哪条法律规定得出前述结论。实际上，关于宣传内容应作为合同组成部分的法律规定，系来自于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（一）》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但本案合同关系并非商品房买卖合同关系，直接使用前述条款并不适宜。退一步说，即便法院认为前述条款在本案中可以适用，但万策公司给予李伟峰长达三年的免租期，本案中实际上不存在宣传内容对价格产生重大影响的情形。因此，前述条款无论从法律适用亦或是事实依据上，均无法支撑李伟峰所诉称的内容。李伟峰该诉不应予以支持。2.李伟峰诉称万策公司宣传虚假等情况与事实不符，依法不应予以支持。（一）李伟峰诉称万策公司“宣传都是虚假、虚构、引人误解，所做承诺也没能兑现，系故意欺骗、误导李伟峰”的内容，李伟峰未具体明确万策公司哪些宣传是虚假、虚构，哪些承诺没能兑现，误导消费者，在李伟峰的诉称内容如此不明确的情况下，万策公司无法进行有效的答辩，且李伟峰也无法举证证明前述内容。（二）李伟峰诉称“保证会入驻的几大重要鞋商都没有入驻”的问题与事实不符。首先，几大重要鞋商会入驻案涉滨江幸福广场的承诺，是重要鞋商在泉州线下鞋业批发商会成立及进驻滨江•幸福广场仪式上作出的承诺，承诺对象包括万策公司，因此该承诺并非万策公司作出的承诺，而是重要鞋商作出的承诺，万策公司的宣传材料仅是进行了客观的报道。其次，几大重要鞋商也有实际进驻幸福广场。退一步说，即便重要鞋商未进驻，也是鞋商向万策公司作出承诺未兑现的问题，系属万策公司与重要鞋商之间的合同关系，与本案没有直接的关联性。（三）李伟峰称广场客流量为零。万策公司从未对广场客流量进行过承诺，从另一个方面看，若滨江幸福广场客流量大，无需运营培育周期，万策公司也不会给予李伟峰长达三年的免租期。广场客流量需要培育系属客观情况，李伟峰事先也实际知情。3.李伟峰诉称万策公司提供格式条款没有事实和法律的依据，依法不应予以支持。李伟峰诉称万策公司提供格式条款约定苛刻、权利义务严重不对等，显失公平等情况，但李伟峰也无法明确是哪条或者哪些格式条款，权利义务如何严重不对等，因此李伟峰的主张没有事实依据。退一步说，即便李伟峰认为部分条款属于《合同法》规定的无效的格式条款，该问题也系确认合同条款是否有效的法律关系，是独立于本案的合同解除法律关系之外的法律关系，两者之间没有必然的联系。李伟峰未独立提出确认合同条款无效的诉讼请求，而在此诉称格式合同条款的问题，存在诉讼逻辑错误。因此，李伟峰该主张没有事实和法律的依据，依法不应予以支持。4.李伟峰诉称案涉租赁合同的合同目的无法实现没有事实和法律的依据，依法不应予以支持。李伟峰签订本合同的根本目的应为承租滨江幸福广场的商铺用于商业经营，李伟峰无法举证证明万策公司存在违约行为导致李伟峰无法继续使用该商铺，《合同法》第九十三条规定的法定解除情形并不成立，李伟峰要求解除案涉合同没有事实和法律的依据，依法不应予以支持。5.李伟峰提出的消防问题与本案没有关联性，不属于本案的审理范围，李伟峰明确答复是确认其发送的律师函发生解除效力，即确认涉案合同于2016年12月28日发生解除效力，但李伟峰发送的律师函所述内容针对的是鞋商大咖未进驻的问题，本案审理的内容应是“鞋商大咖是否有进驻”，即李伟峰所发送的律师函所称的内容是否客观真实，是否能构成通知解除的法定条件。李伟峰再行提出的消防问题，跟律师函之间并无任何关联性，退一步说即使真的存在李伟峰所称的消防未验收的情况，李伟峰要求解除合同也应另行提起解除合同之诉，与本案确认通知解除效力之间并不是同样的法律关系，不属于本案审理的范畴。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。李伟峰向本院申请到涉诉的滨江·幸福广场进行实地勘验。本院于2017年5月17日进行了现场勘验，并制作一份笔录及拍摄若干照片。李伟峰主张申请现场勘验是为了证明万策公司所宣传的鞋商大咖关闭老店进驻新店是虚假宣传，除了起点店外其他大咖都没有经营，也更换了新的店名，宣传中的大咖都已关闭，万策公司构成根本违约，合同目的无法实现。万策公司质证认为大咖有实际进驻，但已协商解除，大部分大咖已退出，但不能证明大咖关闭老店进驻幸福广场是虚假或者不存在的事实。双方对现场照片没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址在泉州市鲤城区滨江•翡翠中心初始登记在泉州诚源房地产有限公司名下。2016年4月28日，万策公司与泉州诚源房地产有限公司签订《商铺租赁合同》，双方约定：泉州诚源房地产有限公司将“滨江•翡翠中心”商业项目整体出租给万策公司，万策公司有权对“滨江•翡翠中心”商业项目的物业进行转租、分租等，并进行招商及运营代理；万策公司有权根据出租及商业运营的需要，变更商业项目名称；双方同时对租赁期限、租金等进行了约定。后万策公司将“滨江•翡翠中心”更名为“滨江·幸福广场”。2016年8月11日，李伟峰向万策公司承租了位于幸福广场一层60号店铺，并与万策公司签订《幸福广场商铺租赁合同》及《幸福广场商铺租赁合同补充协议》。后李伟峰向万策公司缴纳了合同保证金2.4万元。2016年12月27日，李伟峰委托福建伟盛律师事务所向万策公司发出要求解除合同的《律师函》，要求万策公司退还押金24000元并赔偿损失。万策公司于2016年12月28日收到该《律师函》。2017年2月17日，万策公司向本院提起诉讼。本院认为，李伟峰向万策公司承租位于幸福广场一层60号店铺，签订《幸福广场商铺租赁合同》及《幸福广场商铺租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立，合法有效。1.关于李伟峰向万策公司发出的《律师函》是否发生合同解除效力问题。本院认为，首先，李伟峰主张其与万策公司签订的《幸福广场商铺租赁合同》及《幸福广场商铺租赁合同补充协议》的合同条款存在显失公平、甚至是霸王条款的情况，却未举证证明，应承担举证不能的不利后果。对李伟峰的该项主张不予采信。再次，合同要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，发出要约邀请时，当事人仍处于订约的准备阶段，它既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因自己作出某种承诺而约束要约人。本案中，万策公司将“滨江·翡翠中心”商业项目以“滨江·幸福广场”作为推广名进行相关宣传，其目的是向社会不特定个体发出邀请，邀请其向自己发出承租该商铺的要约，以便签订租赁合同，万策公司为招商所作的宣传应视为要约邀请。宣传内容中介绍了大咖进驻、商家优惠政策等事项，但这些内容都不应视为是租赁合同当事人的权利义务，不具备合同的基本内容。故李伟峰主张万策公司在其宣传中所做的说明及允诺应作为涉诉合同内容，本院不予采纳，其认为万策公司违反招商宣传和承诺，据此要求解除合同，本院亦不予支持。其次，《幸福广场商铺租赁合同补充协议》中虽约定“在开业时如三毛、快龙、后浪等21家商会成员未搬迁的，乙方（即李伟峰）有权不搬迁老店”，但不能据此解读为三毛、快龙、后浪等21家商会成员未搬迁则李伟峰有权不履行双方签订的合同，该条款仅是对李伟峰是否搬迁老店进行约束。从李伟峰与万策公司签订的合同来看，李伟峰租赁滨江·幸福广场一层60号店铺开新店并不意味着就要搬迁老店，其租赁合同的履行并不以大咖是否进驻为前提，其开新店与继续经营老店并非必须二选一，该条款亦不能作为解除合同的依据。第四，本案中，万策公司在收到李伟峰发出的解除合同的《律师函》后并不认可合同解除，并向本院提起诉讼请求确认解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，万策公司收到《律师函》并不必然导致合同的解除。综上，李伟峰向万策公司发出的《律师函》不发生合同解除效力。2.关于涉诉店面是否符合消防条件，是否影响合同目的实现问题。首先，万策公司向本院提交泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书，据此可知消防部门已评定该工程消防验收合格。现万策公司已将租赁物交付李伟峰使用，但李伟峰未能提供证据证明其在合同履行过程中因未经消防安全检查，导致租赁物无法正常开业经营，其也未能提供证据证明因该租赁物的消防问题导致无法实现合同目的而与万策公司进行交涉。消防安全检查应该由消防相关部门进行，是否符合消防技术标准和管理、是否符合消防安全要求、是否可以进行使用营业等相关事项也应以该部门认定为准，但至今消防部门未因租赁物消防问题对该租赁物采取措施，事实上，目前该租赁物亦有其他租户继续承租，该租赁物并非无法使用，合同目的无法实现。李伟峰主张租赁物不符合消防条件，合同目的无法实现，本院不予采纳。如前所述，李伟峰向万策公司发出的《律师函》并未发生合同解除的效力，且本案中又未发生法定或者约定事由或者经当事人协商一致解除合同的情形，因此，李伟峰辩解万策公司收到《律师函》时双方签订的《幸福广场商铺租赁合同》及《幸福广场商铺租赁合同补充协议》即解除，本院不予采纳。合同既未解除，李伟峰反诉请求万策公司返还押金及预付租金，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、李伟峰于2016年12月27日向福建万策商业运营管理有限公司发出的《律师函》不发生解除合同的效力；二、驳回李伟峰的反诉诉讼请求。案件本诉受理费100元，减半收取50元，反诉受理费210.50元，均由李伟峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员  王汉杰二〇一七年十月三十一日书 记 员  王彩霞速 录 员  吴翠云判决书适用的法律条文及执行申请提示一、判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。