广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3021号
上诉人（原审原告）：彭科英，男，1973年2月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东至高律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区中航万科房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇潭洲村委会登洲工业区二路8号万科水晶花园58号113铺。
法定代表人：李文锋。
委托诉讼代理人：黄德伟，男，汉族，1987年11月11日出生，住广东省佛山市顺德区，公司员工。
上诉人彭科英因与上诉人佛山市顺德区中航万科房地产有限公司（以下简称中航万科公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法陈民初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月20日，彭科英、中航万科公司签订《商品房买卖合同》，由彭科英购买中航万科公司开发的位于佛山市顺德区陈村镇潭州村登洲工业区二路8号35号楼101单元的房屋，房屋为带家具精装出售，总价格为16800000元，约定房屋的交付期限为2011年12月30日。同日双方签订《商品房买卖合同补充协议》，双方在十一条约定“交付的房屋需要维修整改时，买受人可以口头或书面通知出卖人，出卖人应依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。保修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者按照同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿费用”。房屋到交付期间时，彭科英发现房屋存在排水不畅、渗水、墙面发霉等原因要求中航万科公司予以维修，中航万科公司予以维修，2014年1月9日中航万科公司出具《关于促请确认维修事项完成结果的知会》，告知彭科英提出的维修事项已于2013年12月29日全部完成，要求彭科英在2014年1月13日验收并确认维修结果。之后双方就维修未达成一致意见，2015年9月7日，彭科英向原审法院提交本案诉状。本案在审理过程中，经原审法院摇珠选定，广东南粤陇图建筑设计有限公司于2015年12月31日对房屋的安全结构和原因予以鉴定，鉴定意见为：1.该房屋上部出现渗水现象、渗水痕迹均是由于房屋的防水处理不当，出现渗漏所致；负一层局部出现漫水现象是由于抽水系统没有正常运作，导致地下水位上升所致；木饰面板与木柜的发霉发白现象、软包的发霉发黑现象均是由于渗水受潮所致；2.该房屋墙纸的不平整、脱落现象，饰面砖的开裂现象，玻璃的开裂现象和木饰面翘起、脱胶现象均属于施工工艺及施工质量问题；3.该房屋天花批荡出现的开裂现象是由于材料受温度影响收缩变形所致；负一层车库墙脚处批荡的鼓起开裂现象是由于渗水受潮所致；4.该房屋负一层采光井处积水现象是由于找坡处理不当及设置的地漏小所致；5.该房屋二层与三层南面房间均出现白蚁蛀蚀现象，应当尽快采取防治处理，避免更大危害产生。上述损坏情况对房屋的安全性未构成影响，但对房屋的正常使用与美观性有一定影响，应对该房屋作修缮处理，并对应出具一定的修复方案，彭科英为此支出鉴定费30000元。根据方案，原审法院摇珠选定广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司对修复造价进行评估，该公司于2016年10月31日作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定该工程总造价为310484.30元，彭科英为此支出评估费9000元。另外由于中航万科公司对同地段租金存在异议，原审法院委托广东信德资产评估和房地产土地评估有限公司对涉案房屋租金进行评估，该公司于2016年5月21日作出评估意见，评估租金为10503元/月，彭科英为此支出评估费20000元。
原审法院认为，彭科英、中航万科公司就房屋买卖签订的合同是双方真实意思表示，未有证据证实违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和他人权益，合法有效，双方的权利义务应受到合同的保护和约束。根据双方的约定，彭科英向中航万科公司购买的为带装饰装修和家具的房屋，而非普通的毛坯房屋，中航万科公司应在双方约定的2011年12月30日前将符合约定和使用要求的房屋交付给彭科英使用，但中航万科公司交付的房屋存在渗水等问题，不符合直接入住的条件，中航万科公司构成违约，理应承担继续履行、修复及赔偿损失的违约责任。根据中航万科公司提交的证据，其在维修过程中在2014年1月才向彭科英发出通知，告知房屋已实际维修的事宜，但根据原审法院在审理过程中的鉴定和评估显示，房屋依旧存在渗水、墙面发霉等现象，证明房屋依旧存在相应的质量问题，中航万科公司辩称房屋不存在影响使用问题的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。根据鉴定意见，房屋并不存在结构性安全问题，但确实对正常使用和美观性存在一定的影响，中航万科公司最后一次维修为2013年12月，在此之后如存在相应的问题，彭科英本可采取向法院及时主张权利或自行由第三方维修等方式以减少损失的进一步扩大，但彭科英向原审法院起诉为一年半之后的2015年9月7日，时间的变化对发霉、渗水的加剧存在必然的影响，因此对损失的扩大彭科英自身存在一定的过失，但考虑到本案涉案房屋经鉴定损坏原因中彭科英保管不善的因素较少，不宜过多加大其自身责任，根据本案各种因素和过错，酌定修复费用由中航万科公司承担95%即294960.09元，彭科英自行承担5%。关于修复期间的租金，双方在补充协议中有明确的约定，修复期间的租金确实应由中航万科公司承担，但本案审理过程中彭科英已将请求变更为修复费用，且修复方案较为明确，费用在原审法院送达评估意见后已大致明确，彭科英应采取积极的手段及时进行维修，不宜过大增加损失，根据本案评估报告送达时间、庭审时间、工程量和修复工程所需时间等因素，为督促各方积极主动主张权利，不管本案是否经过二审或其他的程序，维修应及时完成且不影响本案的最终处理，因此酌定彭科英应在本案最后一次庭审的下一个月底之前即2016年12月31日前完成，超出部分视为扩大的损失，不宜再行计算；同时，本案应考虑中航万科公司通知完成修复的时间为2014年1月，彭科英向原审法院提起诉讼的时间为2015年9月，其中时间长达1年8个月，在本案房屋所涉及的问题需及时修复的情况下彭科英未采取措施或第一时间向法院主张权利，应认定其存在一定的懈怠，应扣除其中一部分作为彭科英自行扩大的损失更为公平，根据本案的情况，酌定其自行扩大损失的期间为15个月；因此2012年1月1日至2016年12月31日期间应计算租金损失的时间为45个月，租金损失为450000元（评估为10503元/月，彭科英请求按照10000元/月的标准视为其对诉讼权利的合法处分）。本案处理过程中的鉴定费均因中航万科公司未按时交付符合约定和法定要求的原因引起，应由中航万科公司承担。彭科英主张的信息费（电子证据固化）为彭科英在诉讼过程中因诉讼策略的选择支出的费用，不属于直接损失，不予支持。彭科英请求物业费由中航万科公司承担，因房屋享受的服务包括安全、清洁、公共区域维护等各方面，并不会因房屋未实际使用而不承担物业成本，不能因此认定为中航万科公司造成的损失，彭科英请求由中航万科公司承担，原审法院不予支持。
综上所述，彭科英请求部分有理，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中航万科公司在判决发生法律效力之日起十日内向彭科英支付房屋修复费用294960.09元；二、中航万科公司在判决发生法律效力之日起十日内向彭科英支付房屋租金损失450000元；三、驳回彭科英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4198.22元，由中航万科公司负担。鉴定费和评估费共计59000元，由中航万科公司负担，该费用彭科英已向相关机构直接交纳，中航万科公司在履行本判决确定的义务时一并支付给彭科英。
上诉人彭科英不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实有误，彭科英积极主张权利并无懈怠。中航万科公司2013年12月份最后一次维修后，2014年1月告知了完成修复的情况，但彭科英发现涉案房屋存在的问题没有解决，仍多处渗水，且木质发霉面积扩大，甚至出现了白蚁。在发现上述情况后，彭科英随即与中航万科公司联系要求重新维修，并未办理房屋维修交付手续。中航万科公司推诿，且因员工离职的原因认为导致维修时间拖长，其责任在中航万科公司，彭科英在中航万科公司一直拖延，维修无望的情况下才提起诉讼。在上述期间内，彭科英一直积极主张权利，并协商解决问题，并无懈怠，涉案房产一直在中航万科公司的控制之下，在未交付合格房产之前，房产的维修责任也在中航万科公司，一审法院认为彭科英存在过错而要求彭科英承担5%的修复费用以及认为彭科英存在懈怠而要求彭科英承担15个月的租金损失没有依据，同时涉案房屋存在如此之多的质量问题，维修需要的时间至少5个月以上，法院将租金酌定在2016年12月31日完成没有依据，应由中航万科公司承担全部的修复费用以及修复之前的全部租金损失，请求二审法院予以纠正。二、信息费的认定有误，应属于彭科英的直接损失。由于中航万科公司一审庭审中否认关于双方维修的邮件往来的真实性，彭科英不得以才对双方交涉维修事宜的网页进行证据固化，由此支付了信息费1030元，中航万科公司在一审中同意由其承担。三、对物业费的事实认定有误。一审法院认为物业费是因房屋享受的服务而支付的费用，并不会因为服务未实际使用而不承担物业成本。自涉案房屋发现有质量问题直至案件诉讼，彭科英并未实际的使用涉案房产，房产一直在中航万科公司的控制之下，而且因为中航万科公司迟迟不履行维修义务，导致彭科英无法入住，并未能实际享受到物业提供的服务，此亦为彭科英损失的一部分，相应的费用应由中航万科公司承担。综上，请求二审法院改判：1.在原审第一项判项基础上，增加判令中航万科公司向彭科英支付涉案房屋另外5%的修复费用15524元；2.在原审第二项判项基础上，增加判令中航万科公司向彭科英支付20个月的租金损失，合计20万元；3.判令中航万科公司支付彭科英已付的物业服务费30594元，并确认自2015年3月1日起至修复完毕止的物业服务费由中航万科公司承担；4.判令中航万科公司支付彭科英已付的信息固化费用1030元；5.一、二审诉讼费以及鉴定费用由中航万科公司承担。
上诉人中航万科公司答辩称：涉案房屋仅仅有瑕疵，中航万科公司已进行维修，不影响对方的居住使用；一审鉴定时间在2014年，只能表明鉴定存在的部分问题，此类问题的出现系彭科英长期未居住导致，损失之所以如此之大系对方拖延收楼导致。
上诉人中航万科公司亦不服一审判决，上诉认为：首先，一审判决原审对于房屋质量问题成因及严重程度事实认定错误，将原本属于彭科英过错造成的损失错误转嫁给了中航万科公司。一审判决认定2011年12月30日中航万科公司交付的房屋存在渗水问题，并以此认定不符合直接入住条件，但根据彭科英一审所提供证据显示房屋交付时并不存在严重影响业主长期居住使用的渗水现象，唯一一处渗水未“电梯前双扇平开门下部积水”，且已于2012年2月18日完成整改，可见中航万科公司交付时并不存在不符合入住条件的质量瑕疵；具体情况为房屋交付后彭科英长期不予使用、管理导致负一层抽水系统没有正常运作（如广东粤珑图建筑设计有限公司鉴定意见），进而导致地下室水位上升，木饰面板、木柜、墙纸发霉、脱落等；另自中航万科公司交付后过程中虽然进行了部分维修，但根据维修内容来看所维修事项均为门扣、电梯及瓷片脱落等细小瑕疵，并不涉及一审法院所认定的漏水并严重影响居住使用情形，当然也就不适用于一审判决所依据的“保修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者同地段同类房屋租金标准进行补偿”，而渗水所造成的修复损失也不应由中航万科公司承担；其次，一审判决在事实认定上存在严重逻辑错误，所处存在前后矛盾情形；对于鉴定意见更是断章取义，混淆了鉴定意见所适用的期间，最终导致上述事实认定和法律适用错误。1.一审法院认为交付时即存在严重渗水、漏水问题，则中航万科公司所维修事项中就应该有相关维修事项，而根据彭科英提供证据显示未曾有相关事项，对此彭科英也未能提供其他证据证明交付时存在相关渗水、漏水问题；2.一审法院驳回中航万科公司另一抗辩的理由为“根据本院在审理过程中的鉴定和评估显示，房屋依旧存在渗水、墙面发霉等现象，证明房屋依旧存在相应的质量问题。对此中航万科公司已提供了维修记录及通知单给彭科英，以证明房屋自始至终符合交付条件并履行了质量瑕疵维修义务，并不影响彭科英正常居住使用；而一审法院将2014年1月之前或之后存在的问题同意按照鉴定意见进行认定，试想在长达近两年的时间里一个长期没有人居住、管理的房屋会出现什么质量问题，更何况鉴定意见中已明确指出主要质量问题是由于负一层抽水系统没有正常运作所致，因此一审法院对于鉴定意见断章取义的事实认定方式明显与事实不符，严重侵害了中航万科公司合法权益。至此，请求二审法院改判：1.撤销原审判决；2.一、二审诉讼费用均由彭科英承担。”
彭科英答辩称：鉴定报告中提及涉案房屋的质量问题有三个原因，并非仅提及抽水系统问题；房屋维修费用应由对方承担，系对方建造房屋质量问题。
经审查，原审法院认定的案件事实准确无误，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人彭科英和中航万科公司各自的诉辩意见，本案的争议焦点是：中航万科公司是否适当履行合同义务；原审判决是否妥当。
中航万科公司是否适当履行涉案合同义务。中航万科公司上诉认为其不应承担支付修复费用和租金损失的责任，应驳回彭科英的全部诉请。本院认为，判定中航万科公司是否承担责任，关键在于双方合同的效力以及中航万科公司是否妥当履行合同义务。经核查，双方在2011年6月20日签订《商品房买卖合同》之际同时签订《商品房买卖合同补充协议》，双方在十一条约定“交付的房屋需要维修整改时，买受人可以口头或书面通知出卖人，出卖人应依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务保修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者按照同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿费用”。结合以上事实，本院分析如下：首先，涉案合同的效力问题。经核查，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均系双方真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，亦未损坏国家、集体和个人利益，故该合同内容合法有效，应受法律保护，双方应按照合同适当履行各自的权利和义务。根据约定，涉案房屋存在质量问题，出卖人应及时承担修复涉案房屋的义务。其次，中航万科公司履行义务存在的不当之处。彭科英系在合同约定的交楼时间即2011年12月30日发现涉案房屋存在排水不畅、渗水等问题要求中航万科公司维修，但中航万科公司直至2014年1月9日方才出具维修事项完成的告知书，要求对方于1月13日验收涉案房屋。另根据南粤珑图建筑设计有限公司对于涉案房屋的安全结构和原因鉴定结论可知，涉案房屋渗水原因主要集中在：房屋防水处理不当；施工工艺及施工质量问题；材料受温度影响收缩变形所致；找坡处理不当及设置地漏小等。以上原因系施工不当产生的质量问题，中航万科公司对此应承担修复责任，并承担因不能按期交付房屋所产生的损失。
原审判决是否妥当。首先，关于修复费用的承担。中航万科公司在履行交房义务后，应按照合同约定及时进行修复并履行交付义务，但涉案房屋直至诉讼并未修复，根据合同约定保修义务应由中航万科公司承担，彭科英要求涉案房屋的维修费用310484.30元由中航万科公司承担的诉请，符合合同约定，于法有据，本院予以支持；至于中航万科公司提出该鉴定内容系2016年作出不应采信的上诉理由，由于这些质量问题均系施工不当导致，该请求明显与事实不符，缺乏理据，本院不予采信。其次，关于租金损失。由于涉案房屋存在的质量瑕疵并非房屋主体存在质量问题，业主不得以此为拒绝收楼的理由，故此，租金损失亦应根据房屋实际的修复情况和理应修复完工的时间以及各方履约情况进行综合酌定。经核查，自合同约定交房之日2011年12月30日至自认修复完工之日2014年1月13日，时间跨度超过两年，中航万科公司方才通知彭科英接收依然存在质量问题的房屋，故该修复期间所产生的损失应由中航万科公司负担。尽管中航万科公司通知完成修复时间为2014年1月，但涉案房屋仍然存在质量问题，仍需进行维修，故此本院酌情给予半年时间再度进行修复较为适宜，该6个月维修期间的损失亦应由中航万科公司承担，6个月外超出的期间损失系彭科英自身懈怠履行合同义务所致，由彭科英自行承担。至此，原审法院的处理略失公允，本院予以纠正。即中航万科公司应承担的租金损失应为两个期间：中航万科自身维修未完好期间24.5个月（2011年12月30日至2014年1月13日）+再行维修期间6个月=30.5个月，按10000元/月计，共计305000元；至于超出部分的损失，应由彭科英自行承担。第三，信息费。鉴于该项费用系彭科英在诉讼过程中为取证而产生的费用，不属于直接损失，原审法院不予支持的认定与事实和法律相符，本院予以维持。第四，关于物业管理费用。根据涉案合同中“出卖人提供临时居住房屋或者按照同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿费用”的约定，中航万科公司在承担租金损失后，其他赔偿费用不应再承担。故此按照当事人意思自治原则和诚实信用原则，彭科英上诉认为该笔费用应由对方承担，缺乏合同依据，原审法院不予支持的认定完全正确，本院予以维持。
综上，彭科英、中航万科公司各自上诉部分主张成立，本院对部分诉请予以支持；部分诉请不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法陈民初字第585号民事判决第三项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法陈民初字第585号民事判决第一项为：佛山市顺德区中航万科房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向彭科英支付房屋修复费用310484.30元；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法陈民初字第585号民事判决第二项为：佛山市顺德区中航万科房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向彭科英支付房屋租金损失305000元；
四、驳回彭科英的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取4198.22元，由佛山市顺德区中航万科房地产有限公司负担3800元，彭科英负担398.22元。鉴定费和评估费共计59000元，由佛山市顺德区中航万科房地产有限公司负担。二审案件受理费13403.44元，由佛山市顺德区中航万科房地产有限公司负担7646.44元，彭科英负担5757元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一七年八月三日
书 记 员 梁 理