江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终2929号
上诉人（原审原告）:刘仕才，男，1967年2月11日生，汉族，住兴化市。
上诉人（原审原告）：王阿凤，女，1965年12月18日生，汉族，住兴化市。
委托诉讼代理人：刘仕才，男，1967年2月11日生，汉族，住兴化市。系王阿凤丈夫。
上诉人（原审被告）：兴化市土地开发储备中心，住所地兴化市国土资源局大楼*楼。
法定代表人：姚晓祥，主任。
委托诉讼代理人：顾悦（特别授权），江苏天炜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：兴化市新华拆迁安置有限公司，住所地兴化市西公路《国际公寓》10号楼4层。
法定代表人：王保国，总经理。
委托诉讼代理人：卜德宽（特别授权），男，系兴化市新华拆迁安置有限公司员工。
委托诉讼代理人：顾悦（特别授权），江苏天炜律师事务所律师。
上诉人刘仕才、王阿凤因与上诉人兴化市土地开发储备中心（以下简称土地储备中心）、被上诉人兴化市新华拆迁安置有限公司（以下简称新华公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2017）苏1281民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2017年12月29日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人刘仕才、上诉人土地储备中心及被上诉人新华公司的共同委托诉讼代理人顾悦、被上诉人新华公司的委托诉讼代理人卜德宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘仕才、王阿凤上诉请求：增判被上诉人一审时赔偿租金的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决驳回上诉人租金损失没有事实与法律依据。1、上诉人与两被上诉人签订的《兴化市房屋拆迁安置协议书》明确约定“甲方提供给乙方花园路朝北营业房5#-10#两层房屋实行产权调换”，6套房屋的栋号是5——10号，也就是说在签订合同时已经明确了未来安置房屋的地址栋号，而非是后来“在图纸上明确”。后来双方虽有图纸确认的依据，只能是对原合同的进一步确认，而不是推翻原合同的约定或者对原合同的改变。2、原审认定被上诉人在图纸确认时“尚未实际施工”，只能说明被上诉人违约。双方于2008年9月25日签订合同已明确安置房屋的地址和栋号，2010年1月双方确认图纸时只是对原合同约定地址的进一步确认，并没有改变合同约定。此时被上诉人未实际施工只能说明被上诉人视合同约定为儿戏，也坐实了被上诉人违约的事实。3、上诉人取得安置房屋前无须与第三人协商并签订书面租赁合同。既然原审已认定被上诉人违约，则按照合同法约定违约一方支付违约金仍不足以弥补损失的，还要赔偿租金损失。上诉人出租过程中没有必要与任何第三方协商。二、即便“强拆通知”存在，被上诉人也逾期交房达四年六个月，租金损失1755000元。上诉人在原审中多次重申，没有见到所谓的“强拆通知”，也不存在强拆事实。如果是强拆，上诉人不可能拿到“腾空奖”，但事实上拆迁公司给了上诉人“腾空奖”，说明上诉人是按期、自行迁让的。即便所谓的强拆通知存在，从2009年7月要求迁让的时间点起算，被上诉人也逾期交房四年半应当支付租金损失1755000元。
上诉人土地储备中心与被上诉人新华公司共同辩称，刘仕才、王阿凤要求给付租金没有任何事实和法律依据，请求驳回其上诉。
上诉人土地储备中心上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清，上诉人并未违约。1、双方签订的《兴化市城市房屋拆迁补偿安置协议书》四份中有两份协议是选择货币补偿，另两份是选择产权置换。在产权置换的两份协议中书写的“过渡期18个月”是由于工作人员书写失误。按照拆迁规定，营业用房不享有过渡期，只享有停产停业损失。协议第十条第2项违约按总房款的10%罚款，是刘仕才、王阿凤单方意思表示。上述两项如果是双方合意约定，上诉人不就是明知违约而与其签订协议，这显然不符合常理。造成被上诉人安置时间长是被上诉人多次无理上访、缠访所致。2、本案中上诉人并不存在违约。被上诉人签订补偿协议后迟迟不交房，在行政强拆通知下达后，在2010年春节前才将案涉房屋全部腾空，2011年1月21日才到拆管办提供图纸上选择确定安置房源。从2008年9月25日到被上诉人选择确定房源期间，已经远远超过合同中误写的过渡期18个月，即使按照此过渡期计算，被上诉人也已违约在先。一审法院以被上诉人腾空让房之日起计算，认为上诉人违约，明显不当。土地储备中心在庭审中补充陈述称：一、刘仕才、王阿凤选择进行产权置换的面积为491.87平方米，该部分的补偿款为3504371元，而不是4934371元。1、拆迁编号为42#、42#-1的两份协议补偿款已发放给刘仕才、王阿凤。2、拆迁编号为42#-2的两份协议，其中一份是面积491.87平方米，补偿款金额为3504371元，这一部分是选择产权置换，另外一部分面积为161.25平方米，补偿款1430000元，这一部分最初是选择产权置换，但刘仕才后变更补偿方式为货币安置，其分两次领取了补偿款143万元，故刘仕才没有任何理由将该部分的数额纳入置换的总房款，更没有理由向土地储备中心及新华公司索要这部分房款的违约金，其占用该部分资金长达四年多，即使按照月息1%计算的话，占用的利息也高达74.22万元。二、在对刘仕才户的拆迁安置过程中，已经对其作了最大限度的补偿，其实际所得利益远远超过其在合同上强行添加的“甲方违约按总房款的10%罚款”。三、退一步讲，即使按照18个月的过渡期计算，这18个月的延期履行也是由于刘仕才本人原因造成的，其不满意在原地安置，坚持要求要花园路安置，签订合同的实际时间是2011年6月27日，之所以这样做也是由于刘仕才不肯签订协议，当时也已超过了可以享有腾空奖的期限，为了让刘仕才仍然可以享有腾空奖才将日期倒签在2008年。在2008年花园路还没有动迁，根本没有花园路的房源。如果刘仕才同意原地安置，早在2012年就可以全部交付。
上诉人刘仕才、王阿凤辩称，1、关于10%的罚款是双方真实意思表示，一式四份上都有公章。关于过渡期的18个月也是拆迁条例上规定的，如果没有这一条规定，对方不可能写18个月。2、新华公司是专业的拆迁公司，是有资质的，如果我没有把钥匙给他们，他们怎么可能跟我签协议？这是基本的常识。3、关于新华公司贴给我26000元的事，是由于我的部分东西无处放置，被上诉人就找了地方让我们把东西搬过去，后来我的东西丢了，在这种情况下对方才给了我26000元，但实际价格不止这么多。4、货币安置协议不是我的真实意思表示，我没有签字。由于被上诉人让我搬迁，我想让被上诉人预付拆迁款，被上诉人说不好预付，让我做货币安置的协议。后来出现的补充协议、补充说明，是因为我真实意思要产权置换，拆迁公司把置换的房款扣除以外多余的钱要给我，这些钱是要领导同意才可以给的，都有审批手续的。我的房屋被拆了8年，事情尚未解决。该房屋是2008年9月25日签订的协议，我也交出了钥匙。补充协议和补充说明都证实双方已经达成一致意见。
刘仕才、王阿凤向一审法院提出诉讼请求：1、判令土地储备中心、新华公司支付违约金493437.1元；2、土地储备中心、新华公司支付由于违约造成的损失共计2067000元；3、诉讼费用由土地储备中心、新华公司承担。
一审法院认定事实：1、2008年9月25日，刘仕才、王阿凤与土地储备中心分别签订四份《兴化市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，其中42#建筑面积为91.71㎡、42#-1建筑面积为98.38㎡的房屋刘仕才、王阿凤选择货币补偿的安置方式，补偿金额合计1568518元；42#-2建筑面积为491.87㎡,42#-2建筑面积为161.25㎡的房屋刘仕才、王阿凤选择产权置换的补偿安置方式，该两套房屋补偿价值合计4934371元，产权调换的房屋位置为花园路朝北营业房5#-10#两层营业房屋。两份产权调换的补偿安置协议书中第五条约定，乙方（刘仕才、王阿凤）自行过渡，过渡期18个月；第十条第①约定，产权调换的房屋面积以竣工面积及房管部门核定的面积按实结算找差，歇业补偿按实结算，第②项约定甲方（土地储备中心）违约按总房款的10%罚款。
2、2009年6月26日，市政府作出兴政发[2009]240号《关于责成市建设局、城管局、规划局、公安局对刘仕才户实施强制拆迁的通知》，载明因被拆迁人刘仕才未能与拆迁人达成房屋拆迁补偿安置协议，经拆迁人申请，市建设局于2009年4月29日作出房屋拆迁裁决书。鉴于被拆迁人刘仕才户未按房屋拆迁裁决书规定的期限搬迁让房，为保障城市规划建设项目的顺利实施，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十七条之规定，现责成市建设局、城管局、规划局、公安局对刘仕才户实施强制拆迁。
3、2009年6月29日，兴化市建设局、城管局、规划局、公安局共同作出兴建发[2009]257号《关于对刘仕才户强制拆迁的公告》，载明由于被拆迁人刘仕才户未按《房屋拆迁裁决书》（兴建拆裁字[2009]65号）规定的期限搬迁让房，市政府作出《市政府关于责成市建设局、城管局、规划局、公安局对刘仕才户实施强制拆迁的通知》（兴政发[2009]240号）。希被拆迁人刘仕才顾全大局，服从城市规划建设项目的需要，于2009年7月16日前自觉履行搬迁义务，逾期将实施强制搬迁。
4、2011年3月19日，新华公司作出《关于刘仕才户拆迁补偿安置情况的说明》，载明体育场地块拆迁户刘仕才：拆迁号42#、42-1#拆迁面积843.21㎡为营业房，拆迁补偿总额为650.2889万元，该户选择产权置换方式。甲方提供给乙方花园路朝北营业房5#-10#两层（小区北大门东侧）计六间进行产权置换，最终面积以房产测绘部门测量结果为准，一二层均价为5800元/㎡，甲方先前支付乙方2498518元，入户时甲、乙双方结清产权调换面积及差价后该产权属乙方私有。综上情况，双方均已认可，其他条款按原协议执行，特此说明。该说明由新华公司加盖印章。
5、2011年6月27日，刘仕才、王阿凤与新华公司签订《关于刘仕才户拆迁补偿安置情况的补充协议》，约定：刘仕才、王阿凤拆迁号42#、42#-1、42#-2，拆迁面积843.21㎡为营业房，拆迁补偿总额为650.2889万元，选择产权置换方式，甲方提供乙方花园路朝北营业房5#-10#两层（小区北大门东侧）计六间进行产权置换，面积约750㎡，最终面积以房产测绘部门测量结果为准，一二层均价为5800元/㎡。如实际安置时六间建筑面积低于750㎡，则应按原拆迁安置价另行提供壹自然间门面房供其购买。甲方合计已支付乙方2998518元，入户时甲、乙双方结清产权调换面积差价及相关入户费用后该产权属乙方私有。综上情况，双方均已认可，特此协议。该协议由刘仕才、王阿凤签字，新华公司加盖印章。
6、2015年6月16日，新华公司作出《关于刘仕才安置方案的请示》，安置方案请示如下：一、安置海德花园花园路门面房六间、位置矛盾由我公司和刘仕才与另一户自行协调解决。二、按照局会议研究决定，安置房面积中750㎡按照等面积5800元/㎡结算、其余超出面积按照超面积6800元/㎡结算。以上请求当否，请领导批示。后相关领导在该请示上进行了批示，同意实施单位提交的安置意见。
7、2015年7月24日，刘仕才、王阿凤取得海德国际海德花园商铺入户联系单，获得了安置，入户联系单显示安置房屋为海德国际海德花园18号楼花园路104、106、108、110、112、114号（房屋建筑面积869.24㎡）。双方一致确认，双方已就安置房屋的相关款项进行了结算，已全部履行完毕。
8、刘仕才、王阿凤为夫妻，拆迁编号为42#-1的拆迁补偿安置协议书上乙方杨晓芳为刘仕才、王阿凤刘仕才外甥女，系接受刘仕才的委托在协议书上签字。
9、2008年9月5日，土地储备中心与新华公司签订拆迁委托协议书一份，约定土地储备中心委托新华公司实施拆迁、补偿和安置及拆迁有关的事宜。新华公司取得了房屋拆迁许可证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，土地储备中心与刘仕才、王阿凤签订的四份《兴化市城市房屋拆迁补偿安置协议书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。虽然土地储备中心认为协议书上过渡期十八个月的约定为其工作人员习惯性的书写，按照规定营业用房不适用过渡期的约定，但该合同为其提供的格式合同，其作为拆迁单位，在订立合同时应当对相应的条款尽到审查义务，故对其抗辩意见不予采纳。至于土地储备中心认为协议书第十条第②项“甲方违约按总房款的10%罚款”的约定为刘仕才、王阿凤事后添加，刘仕才、王阿凤并不否认为其书写，但认为已经过土地储备中心的认可。因该协议书为一式四份，经核对，每份协议上均有该项约定，土地储备中心在合同签订后并未向刘仕才、王阿凤提出异议，且土地储备中心在该协议书签订后又与刘仕才、王阿凤签订了补充协议，在补充协议中也未反映对该项约定存有异议，故协议书第十条第②项的约定应当认定为双方的合意，对土地储备中心的该抗辩意见不予采纳。
按照协议书的约定，过渡期为18个月，土地储备中心、新华公司应当在过渡期18个月期满后向刘仕才、王阿凤交付房屋，而对于过渡期从何时开始计算，双方存在争议。刘仕才、王阿凤认为应从协议书签订之日即2008年9月25日起计算，土地储备中心及新华公司则认为只有置换的房屋由开发商建成并符合交付条件时才能交付。一审法院认为，按照拆迁安置习惯，应当从刘仕才、王阿凤腾空让房之日起计算，但双方对腾空让房之日未能达成一致的意见，即便按照土地储备中心主张的强制拆迁公告期满之日计算，到双方确认的交付安置房屋之日2015年7月24日，也已超过18个月的过渡期，故应当认定土地储备中心的行为构成违约，其应当按照协议书的约定承担违约责任，即按总房款的10%罚款，根据协议书的约定产权置换的房屋补偿款合计4934371元，故土地储备中心应当支付刘仕才、王阿凤违约金493437.1元。至于刘仕才、王阿凤主张的租金损失，因其为安置房源问题一直在与土地储备中心及新华公司进行磋商，其在房源确定时仅是在图纸上明确，尚未实际施工，刘仕才、王阿凤在取得安置房屋前未与任何第三人协商房屋租赁事宜并签订书面的房屋租赁合同，故其主张的该项损失不予支持。至于刘仕才、王阿凤要求新华公司承担责任的主张，因新华公司系接受土地储备中心的委托实施相关的拆迁事项，未超越授权范围，故对刘仕才、王阿凤的该项主张，一审法院亦不予支持。判决：一、被告兴化市土地开发储备中心于判决生效之日起十五日内支付原告刘仕才、王阿凤违约金493437.1元。二、驳回原告刘仕才、王阿凤的其他诉讼请求。案件受理费27284元，由原告刘仕才、王阿凤负担22019元，被告兴化市土地开发储备中心负担5265元。
本院二审期间，上诉人刘仕才、王阿凤提供新华公司向其出具的结算票据，证明双方已经结算完毕，还要补给对方168万多元。上诉人土地储备中心质证认为，对结算票据真实性认可，已收到该补款。新华公司质证意见同土地储备中心的质证意见。上诉人土地储备中心提供证据如下：1、2015年9月14日刘仕才、王阿凤出具的收条，证明新华公司给付刘仕才方26000元的补贴款；2、2015年7月22日刘仕才与新华公司对花园路商铺结算单一份，证明为刘仕才计算交付房款的时候等面积是按750个平方结算的，已经超出产权置换的面积；该结算单载明，本结算单经购房人签字后，即拆迁补偿安置合同履行终结，证明双方的权利义务已经全部履行完毕，刘仕才不应当再向土地储备中心、新华公司索要所谓的10%的违约金；3、证人耿某，证明当时签协议时刘仕才方是知晓18个月内安置房屋无法拿到，营业用房不享有过渡费。上诉人刘仕才、王阿凤质证认为，关于证据1，26000元收到了。关于证据2，结算单上的签字是我签的，但是我当初不情愿签，如果我不签字，房屋就不给我。结算单上没有不再追究违约损失的条款，在这种情况下我只能把尾款交了拿房屋。关于证人证言，签定协议的时候在协议上明确了花园路门朝北，用营业用房进行调换。新华公司质证认为，同意土地储备中心的证明目的。一审查明的事实有相应证据予以佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、土地储备中心是否构成违约；二、刘仕才、王阿凤要求赔偿损失是否有事实及法律依据。
关于争议焦点一，本院认为，本案中涉及到产权置换的房屋拆迁补偿安置协议书中明确约定了刘仕才方自行过渡，过渡期为18个月。土地储备中心虽称该条款系其工作人员失误书写，然其未有证据证明该条款符合撤销条件，故对土地储备中心的该项理由，本院不予采纳。关于过渡期的起算时间，因双方未能达成一致意见，一审法院参照强制拆迁公告期满之日计算并无不当，由此，至土地储备中心交付安置房屋时已经超过了18个月，土地储备中心应当按约向刘仕才、王阿凤支付违约金。关于违约金的计算基数，土地储备中心认为应当扣除刘仕才、王阿凤已领取的1430000元，对此，本院认为，双方在涉及该款项的房屋拆迁补偿安置协议书明确约定了补偿安置方式为产权置换，实际双方也是按照产权置换的方式履行了各自的义务，也即土地储备中心委托的新华公司向刘仕才、王阿凤交付了协议约定的安置房屋，刘仕才、王阿凤补足了剩余款项，故该份协议的安置方式并未变更，土地储备中心仍需承担未能按期交房的违约责任，一审法院认定的违约金计算基数正确，土地储备中心的该项上诉理由不能成立。至于土地储备中心认为需要计算该部分款项的占用利息，与本案非同一法律关系，本院不予理涉。
关于争议焦点二，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘仕才、王阿凤认为土地储备中心及新华公司应当赔偿损失，然双方协议中并未约定损失的计算方式，其提交的证据也不足以证明实际已发生的损失，故对刘仕才、王阿凤的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27284元，由上诉人刘仕才、王阿凤负担22019元，上诉人土地储备中心负担5265元（均已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
审 判 员 潘贻杰
二〇一八年二月二十八日
法官助理 田 扬
书 记 员 叶 红