上海市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪02执异10号
案外人：卓松电子科技(上海)有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：张军，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司上海市分行，地址上海市。
负责人：段超良，行长。
委托诉讼代理人：朱剑，中豪律师集团(上海)事务所律师。
被执行人：上海昆川实业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：黎娟芬，执行董事。
被执行人：徐永灿，男，汉族，1970年3月24日出生，住浙江省上虞市。
被执行人：黎娟芬，女，汉族，1967年1月21日出生，住浙江省上虞市。
被执行人：徐琪胜，男，汉族，1994年6月19日出生，住浙江省上虞市。
被执行人：上海茗圣贸易有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：黎娟芬。
被执行人：上海永圣建设有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：徐永灿。
第三人：丰骅军，男，1975年3月30日出生，汉族，住上海市浦东新区
委托诉讼代理人：龙珑，上海市海华永泰律师事务所律师。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称建行上海分行)与被执行人上海昆川实业发展有限公司(以下简称昆川公司)、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、上海茗圣贸易有限公司(以下简称茗圣公司)、上海永圣建设有限公司(以下简称永圣公司)金融借款合同纠纷一案中，案外人卓松电子科技(上海)有限公司(以下简称卓松公司)对本院执行昆川公司名下位于上海市松江区小昆山镇房地产(以下简称系争厂房)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人卓松公司称，其于2015年3月12日与昆川公司签订《厂房订购协议》，购买系争厂房。卓松公司已按约支付购房款计人民币4,913,050元(以下币种相同)且愿意将剩余房款交付法院执行。2015年1月4日，昆川公司将系争厂房交付卓松公司，卓松公司随后对系争厂房进行装修改建用于生产经营使用至今。因系争厂房被法院查封无法办理过户登记手续，故卓松公司对系争厂房未能过户登记也无过错。综上，卓松公司符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条规定的情形，请求撤销(2016)沪02执152号执行公告并终止对系争厂房的拍卖、执行程序。
申请执行人建行上海分行称，对卓松公司提供的《厂房订购协议》、收据、昆川公司出具的情况说明、交房通知书、建筑装饰工程施工合同、物业管理服务合同、声明书的真实性无法确认。卓松公司与昆川公司签订《厂房订购协议》晚于建行上海分行设立房屋建设工程抵押登记的时间，根据法律规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。系争厂房的转让并未征得建行上海分行同意，昆川公司无权转让系争厂房。而且，上海市规划和土地资源管理局沪规土资地[2011]1023号文件，以及《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》均明确规定，工业用地标准厂房类，其建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。上海市松江区小昆山镇房地产(以下简称房地产)属于工业用地的厂房，该建设用地使用权不得分割转让，该房屋亦不得分幢转让。卓松公司理应知晓系争厂房的不动产登记情况以及上述规章对工业厂房分割买卖的限制，并应在签订买卖合同时尽到审慎注意义务。卓松公司无视上述交易限制，其对系争厂房不能办理过户登记存在明显过错。综上，请求驳回卓松公司的异议请求。
第三人丰骅军称，同意建行上海分行的意见。
被执行人昆川公司、徐永灿、徐琪胜、黎娟芬、茗圣公司、永圣公司均未发表意见。
本院查明，本院于2016年1月19日作出(2015)沪二中民六(商)初字第124号民事调解书，确认昆川公司结欠建行上海分行本金8,900万元及利息、逾期利息等；徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、茗圣公司、永圣公司对昆川公司的上述债务承担连带清偿责任；如昆川公司不履行上述还款义务的，建行上海分行可与昆川公司协商，以昆川公司名下1-21幢的抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款由建行上海分行优先受偿，不足部分由昆川公司继续清偿；如昆川公司不履行上述还款义务的，建行上海分行可与徐永灿、黎娟芬协商，以徐永灿、黎娟芬名下位于上海市浦东新区的抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款由建行上海分行优先受偿，不足部分由徐永灿、黎娟芬继续清偿；案件受理费、财产保全费共计250,844.82元，由昆川公司、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、茗圣公司、永圣公司共同负担。因上述债务人均未按期履行还款义务，权利人建行上海分行向本院申请强制执行。本院于2016年3月7日立案受理，案号为(2016)沪02执152号。2015年9月8日，本院在(2015)沪二中民六(商)初字第124号案件审理过程中，轮候查封房地产。
另查明之一，上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)在丰骅军与徐永灿、黎娟芬、上海君蕾汽车配件有限公司(以下简称君蕾公司)、永圣公司、昆川公司、上海恒恩货物运输代理有限公司(以下简称恒恩公司)民间借贷纠纷一案审理过程中，于2015年8月12日正式查封了房地产。2016年2月3日，浦东法院作出(2015)浦民一(民)初字第29901号民事调解书，确认徐永灿、黎娟芬应于2016年2月23日前归还丰骅军借款本金400万元及相应的利息、逾期息；君蕾公司、永圣公司、昆川公司、恒恩公司对上述还款义务承担连带责任。因上述债务人均未按期履行还款义务，权利人丰骅军向浦东法院申请强制执行。浦东法院于2016年3月7日立案受理，案号为(2016)沪0115执4734号。2016年4月20日，本院作为优先债权执行法院，函请浦东法院将房地产移交本院处置。2016年4月27日，浦东法院出具移送执行函，将房地产交由本院处置。后本院通过上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对房地产进行评估，并于2016年7月29日出具沪八达(2016)FC0231号房地产估价报告。2017年11月14日，本院至张贴公告，责令占有、使用上述厂房的单位及个人于公告张贴之日起20日内搬离上述厂房。对此，卓松公司不服，遂向本院提出执行异议。
另查明之二，2015年3月12日，昆川公司(甲方)与卓松公司(乙方)签订《厂房订购协议》一份，约定：甲方通过转让方式取得产证号沪房地松字(2011)第013144号土地使用权，土地用途为工业用地，使用年限为2010年11月29日至2060年11月28日。乙方有意购买甲方开发的上述地产中的系争厂房，总价暂定为9,826,100元。乙方于签订合同当日支付50%房款，剩余50%房款乙方通过银行贷款方式支付，乙方应当在规定日期前向甲方提供购房贷款资料。昆川公司在标准厂房竣工验收合格后，于2015年3月30日前将系争厂房交付乙方使用，并于2015年12月31日前完成与乙方小产证过户交易手续。该协议签订后，卓松公司向上海松江出口加工区企业服务有限公司(以下简称企服公司)支付了50%房款4,913,050元。2015年1月4日，昆川公司和企服公司向卓松公司发出交房通知书。2015年4月16日，卓松公司就系争厂房与上海禾企建筑装饰工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同。2015年4月17日，卓松公司与上海企福物业管理有限公司签订物业管理服务合同。2015年9月12日，项目参建方上海企福置业(集团)有限公司及企服公司就房地产的产权过户问题出具声明书。
另查明之三，2014年4月30日，建行上海分行就房屋建设工程设立抵押。2015年4月8日，松江区建设和交通委员会向昆川公司颁发新建生产用房建设工程竣工验收备案证书。2015年4月29日，昆川公司取得了房地产的产权证，该产权证记载的产权人为昆川公司、土地用途为工业用地、房屋用途为厂房。同日，建行上海分行将房屋建设工程抵押转为新建房屋抵押，并办理抵押登记。
上述事实，有本院(2015)沪二中民六(商)初字第124号民事调解书、(2016)沪02执152号裁定书、公告、浦东法院移送执行函、上海市房地产登记证明、《厂房订购协议》、收据、支票、银行回单、昆川公司出具的情况说明、交房通知书、建筑装饰工程施工合同、物业管理服务合同、声明书、当事人陈述笔录等证据证实。
本院认为，在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行，应当符合《异议复议规定》第二十八条规定的全部情形。本案中，虽然卓松公司在浦东法院查封之前已与昆川公司就系争厂房签订了《厂房订购协议》，支付了部分购房款并实际占有使用，但卓松公司与昆川公司签订《厂房订购协议》晚于建行上海分行设立房屋建设工程抵押登记的时间，该房屋建设工程抵押于2015年4月29日转为新建房屋抵押权登记。根据法律规定，昆川公司作为抵押人未经抵押权人建行上海分行同意无权转让系争厂房，卓松公司作为受让人在上述抵押权涤除之前也不能取得系争厂房的所有权。而且，房屋系在工业用地上建造的厂房，其建设用地使用权及宗地上房屋的转让受到相关规章的限制。卓松公司作为买受人理应在签订买卖合同之时了解系争厂房的不动产登记情况以及相关对工业厂房分割转让的限制性规定，应当预见到在此期间系争厂房可能产生不能办理过户登记的风险，因卓松公司未尽到审慎注意义务，导致其购买的系争厂房不能办理过户登记，对此，卓松公司具有过错。故卓松公司不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其异议请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回卓松电子科技(上海)有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 朱志红
人民陪审员 ＸＸ旦
人民陪审员 王承奇
二〇一八年一月十五日
书 记 员 徐 琛
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。