上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初7990号
原告：上海赞优机动车驾驶员培训有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：张俊亮，董事长。
委托诉讼代理人：甄灵宇，上海市锦天城律师事务所律师。
被告：上海军锋混凝土管桩有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：韩丽华，总经理。
委托诉讼代理人：徐瑞林。
委托诉讼代理人：杨群群，上海理帅律师事务所律师。
原告上海赞优机动车驾驶员培训有限公司与被告上海军锋混凝土管桩有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甄灵宇、被告的法定代表人韩丽华及其委托诉讼代理人徐瑞林、杨群群均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、确认双方签订的《租赁合同书》无效；二、被告返还原告已支付的租金人民币(下同)180万元；三、被告返还原告已付保证金30万元；四、被告赔偿原告装修损失110万元。事实和理由：原、被告双方于2015年1月15日签订《租赁合同书》一份，约定原告承租被告浦南路XXX号厂房及场地，面积约70亩(以批文为准)，用于驾驶员培训基地使用，被告并未告知原告厂房土地真实权属状况。合同签订后，原告支付了180万元租金及30万元保证金，并对厂房进行了装修。后被告始终无法提供有效的土地使用权属证明，致使原告无法办理驾驶培训需要的道路运输经营许可证，无法经营，且被告出租的厂房无建设规划许可证。原告为了避免损失扩大，在2015年10月1日即告知被告租赁合同无法继续履行，要求返还租金遭拒，以致涉讼。
被告辩称，关于诉请一，认可双方之间的租赁合同系无效合同，但签约之前双方在长期洽谈过程中，被告已明确告知原告厂房及土地性质，是原告坚持认为根据其以往开办驾驶员培训基地的经验，可以正常经营，所以双方签订了合同，且租金也低于有产证的房屋的租金，现原告无法办理出相关许可证，与被告无关；关于诉求二，被告已按约向原告交付了房屋及土地，原告在办理许可证过程中，交通委也来实地看过，亦印证了被告已交付租赁物，原告使用了租赁物，就应支付占有使用费，故对该诉请不同意；关于诉请三，原告实际使用厂房土地至2016年1月11日，但占有使用费只支付至2015年9月底，保证金足以抵扣未付的使用费，故不同意返还；关于诉请四，认为原、被告及次承租人上海能昶实业发展有限公司(以下简称能昶公司)于2016年1月11日签订协议，约定由能昶公司直接将厂房及装修交还给被告，能昶公司向其次承租人收取的180.6万元的租金，也只需支付给被告80.6万元，未支付的100万元中包括了赔偿的装修损失，故厂房中装修已属被告，至于原告与能昶公司之间就装修如何处理与被告无关，故不同意原告的该诉请。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告对原告提供的租赁合同书、厂房租赁补充协议书、补充协议、收据两份、情况说明及图纸、上海市交通不予行政许可决定书、公函、合同结束协议、收据、协议、录音资料、上海谷满香粮食种植专业合作社与被告签订的协议、照片一组、上海市交通港航行政许可申请受理通知书四份的真实性无异议；原告对被告提供的档案机读材料、准予设立开业登记通知书、申请书、通知、证明、情况说明三份、批复、协议书、图纸、合同的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告提供的装修合同及费用清单不认可，原告对被告提供的建设工程项目卡不认可，本院对上述证据亦不予确认。被告对原告提供的原告与能昶公司的合同表示不清楚，本院对该证据的关联性不予确认。
庭审中，被告申请证人吴某某、刘某某、陈某某、戴某某出庭作证。
证人吴某某表示，从2015年4月至12月，其在原告处工作担任门卫保安队队长，后来处理公司水电费，工资是由张建发放现金。7月份的时候，有一家市里的单位来考察，之后要求房东将高压炉及搅拌机拆除，驾校的人也来过两次做驾校规划。11月左右张总打电话给他，表示需借给别人运输粮食到码头，要其处理下。张建对厂房重新浇了水泥地及拆了搅拌机封顶，然后就出租给了福建的老板，福建老板装修了墙。
证人刘某某表示，其系上海环申房地产经纪有限公司的工作人员，负责本案租赁合同的签订事宜。张老板第一次看房是2014年11月19日，双方就有无产证的事宜在办公室里协商沟通过好几次，就其参与的就有约六次。租客里有一位姓徐的人曾表示没有房产证也是可以开驾校的，就是手续比较烦。
证人陈嵚崎系上海谷满香粮食种植专业合作社理事长，证人戴某某系上海市奉贤区庄行镇杨溇村书记，该两人均表示合作社种植了稻谷，收割后需借用码头水运出去。后通过戴某某书记的协调，找到张总，张总表示可以通过驾校通道运粮食到码头，但不能影响驾校的正常运行，且港口经营许可证张总没有，可以通过门卫老吴找韩老板协商。后找到韩总后，韩总表示可以将许可证借给合作社使用，双方签订了一份协议。后合作社使用了厂区现有的石子路运粮食到码头，但并没有付任何费用。
本院于2016年11月8日至涉案房屋及土地进行现场勘察，原、被告均表示搅拌站顶棚是被告拆除的，但由原告进行安装新的顶棚，厂房里的水泥地是原告浇的，但用了被告的部分黄沙石子，厂房外的水泥地原告也全浇了，但围墙东面场地已由被告重新浇过。原告表示还重新沏了墙并粉刷，被告表示不认可，系由二房东装修的。
原告对证人吴某某曾做过原告门卫无异议，但对证明内容不认可，对刘某某的证言不认可，对陈某某、戴某某的证言真实性无异议，对证明内容不认可，被告对证人证言均表示无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月15日，原、被告通过前期的交流沟通后，签订了正式的《租赁合同书》及厂房租赁补充协议书，约定被告将位于上海市奉贤区庄行镇欧洲工业园区浦南路XXX号厂房及场地租赁于原告使用，租赁面积约70亩(以批文为准)，租赁期限自2015年4月1日至2020年4月1日止，租金第一年至第三年为350万元/年，第四年、第五年为367.5万元/年，租金支付方式：第1-2年每季度付一次，先付后租，第3-5年每半年付一次。原告于合同签订之日起3天内向被告支付保证金30万元。
2015年4月21日，原告向被告支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金及保证金共计120万元。2015年7月2日，原告向被告支付2015年7月1日至2015年9月30日的租金90万元。
2015年7月25日，原、被告签订补充协议，约定被告同意原告将厂房11,000平方米转租给能昶公司，如遇租赁期间内政府动迁厂房的装修归被告所有。厂房租赁费参照原、被告双方补充协议，每年租赁费超出壹佰捌拾万元整，由被告所有。
后原告与能昶公司签订厂房租赁合同，租期自2015年8月1日至2020年4月1日，其中免租期为2015年8月1日至2015年9月30日，前三年年租金为190万元。合同签订后，能昶公司向原告支付了使用费47.5万元及保证金20万元。后能昶公司又将厂房转租给了上海渝顺展览展示服务有限公司、上海通赛建材有限公司，由该两公司实际使用厂房。
2015年10月22日，被告与上海谷满香粮食种植专业合作社签订协议，约定合作社借用被告的港口经营许可证和原告的装运场所通道，借用时间2015年10月25日至2015年11月30日。
2016年1月11日，原告与能昶公司签订合同结束协议，确认双方的租赁合同自2015年12月31日不再履行，能昶公司承租的厂房及装修已经返还被告，能昶公司已将下家所付租金转付被告，下家已经与被告达成租赁关系继续使用厂房及其装修。双方确认无装修、搬迁等任何损失，互不追究违约赔偿责任，已付租金不需返还。
2016年1月11日，被告与能昶公司签订协议书，确认能昶公司于2015年12月31日退出租赁关系，由能昶公司的下家即上海渝顺展览展示服务有限公司、上海通赛建材有限公司与被告直接建立租赁关系，继续承租房屋、使用装修。能昶公司已收下家租金180.6万元，将其中80.6万元转付给被告，支付后双方无任何赔偿要求和纠纷。后能昶公司向被告支付了80.6万元。
另查明，原告曾于2015年6月9日、7月9日、9月10日、2016年1月7日四次向上海市交通委员会申请机动车培训经营许可，2016年2月2日，上海市交通委员会向原告出具了不予行政许可决定书。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁厂房及土地未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，故原、被告于2015年1月15日签订的《租赁合同书》无效。
本案争议焦点之一，已付占有使用费及保证金是否返还问题。房屋租赁合同无效，出租人仍可以请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。本案中，原告表示其只转租了厂房，场地被告从未交付，故已付至2015年9月30日止的使用费180万元中，最起码属于场地的使用费应当予以返还。被告表示已按约交付了厂房及场地，原告使用至2016年1月才返还，还尚欠被告部分使用费，故不同意返还。本院认为，虽原、被告双方就房屋及场地的交接没有任何书面的交接手续，但从原告两次支付租金的时间及金额、原告转租厂房的事实、原告四次行政许可的申请、及证人吴某某、陈某某、戴某某的证言，已形成一个证据链，证明被告已按约交付厂房及场地。原告未使用场地并不必然意味着被告未交付，且原告也无证据证明被告自己在实际占有使用场地，故对原告要求返还已付使用费180万元的诉请，本院不予支持。关于保证金，本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故对原告要求被告返还保证金30万元的诉请，予以支持。被告关于原告尚欠使用费的辩称，被告可另案诉讼，本案中不作处理。
本案争议焦点之二，因合同无效产生的装修损失承担问题。庭审中，原、被告均确认2016年1月11日，在原、被告及能昶公司均在场协商的情况下，原、被告分别与能昶公司签订了协议。从协议的内容来看，三方就厂房的返还、厂房内装修的归属、各自已收取的使用费的分配、保证金的返还等权利义务均作了明确约定。本院认为，从该两份协议可以推断出就厂房内的所有装修，三方已达成合意，即在原告及能昶公司不再使用厂房的前提下，全部装修均归被告所有，由被告去处置。故对原告现要求被告赔偿装修损失的诉请，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告上海军锋混凝土管桩有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海赞优机动车驾驶员培训有限公司保证金人民币300,000元；
二、驳回原告上海赞优机动车驾驶员培训有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币32,400元，由原告上海赞优机动车驾驶员培训有限公司负担30,000元，由被告上海军锋混凝土管桩有限公司负担2,400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾煜麟
审 判 员 裴孙英
人民陪审员 罗 明
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。