上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12039号
上诉人（原审被告）：上海申月厨房成套设备有限公司，住所地上海市浦东新区三航路7号。
法定代表人：胡能杰，总经理。
委托诉讼代理人：方亮，上海紫本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海上林建材厂，住所地上海市浦东新区三林镇新春村孙家生产队。
法定代表人：黄莉敏，总经理。
委托诉讼代理人：金佳，北京长安（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓康，北京长安（上海）律师事务所律师。
上诉人上海申月厨房成套设备有限公司（以下简称申月公司）与被上诉人上海上林建材厂（以下简称上林建材厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初28883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人申月公司之法定代表人胡能杰、委托代理人方亮律师,被上诉人上林建材厂之委托代理人金佳、王晓康律师到庭参加了审理，本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
事实和理由：1、租赁合同约定遇到动迁，合同自动终止。系争房屋于2014年11月27日被公告纳入房屋征收范围，租赁关系应于当日自动终止。原审法院认定双方租赁关系于租赁期届满之日即2017年3月15日终止，属于事实认定不清；2、在系争房屋未签订征收补偿协议之前，上诉人不宜搬离系争房屋。原审法院判决上诉人搬离系争房屋，会导致上诉人的动迁利益得不到保障。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。
上林建材厂诉至一审法院，请求判令：1、申月公司搬离上海市浦东新区XX路XX号；2、申月公司向上林建材厂支付2015年8月至2017年3月15日的租金或房屋占有使用费人民币（以下币种同）47万元；3、申月公司向上林建材厂支付房屋占有使用费：按照每日821.92元的标准，自2017年3月16日起计算至实际搬出之日止。
一审法院认定事实：2000年2月，经核准，上海市XX队（上林建材厂、申月公司确认即上海市浦东新区XX路XX号）房屋登记在案外人上海XX公司名下，土地地号浦东新区XX镇XX村80丘，土地使用面积1970平方米，房屋建筑面积922.73平方米。
2000年、2005年，上林建材厂先后与上海XX公司签订协议书，其中约定上林建材厂向上海XX公司租借XX队大桥仓库东侧土地办厂使用，上林建材厂支付相应土地租金，上林建材厂生产经营期间建筑的办公、厂房等建筑地面设施，上海XX公司为上林建材厂办理好房产产权证；由于国家开发等原因导致被动迁或征用，土地使用补偿费归上海XX公司所有，地面房屋、厂房等建筑设施补偿归上林建材厂所有；上林建材厂同意将房屋土地使用证的户名做为上海XX公司，房屋产权证由上海XX公司保管，上林建材厂有复印件。2013年1月，上林建材厂就上述租地事宜再次与上海XX公司签订租地协议书，约定期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止，土地租金24,000元。
2014年3月11日，上林建材厂与申月公司签订《房屋租赁合同》，其中约定上林建材厂将坐落于上海市浦东新区XX路XX号内的办公楼、生活楼、厂房等租赁给申月公司从事经营以及生活用房，总面积1970平方米，建筑面积922.72平方米；租赁期限3年，自2014年3月16日至2017年3月15日止；租金为每年30万元，按先付后用的原则每半年支付一次，申月公司在2014年3月16日前向上林建材厂支付半年租金15万元，已收的5万元定金相应扣除，下次租金15万元在上次租金到期前付清，以后按此类推，租金超过一个月未付，上林建材厂有权终止协议；申月公司在租用上林建材厂房屋期间必须合理使用妥善管理上林建材厂所提供的财产，如需变动和改造应事先通知上林建材厂，征得上林建材厂同意后方可实施并承担费用，租赁期满后上林建材厂收回房屋，对申月公司变动改造及装修不作任何补偿，同时按动产归申月公司所有，不动产归上林建材厂所有的原则执行；如该合同租赁房屋遇到动拆迁，本合同自动终止，上林建材厂不承担违约责任，但租金按实际数结算，动拆迁的补偿按国家规定处理。
2014年9月4日，上海市浦东新区规划和土地管理局发布《拟征地告知书》，告知拟征收系争房屋所在地在内的集体土地，用作楔形绿地（含部分配套开发用地）。
2014年11月27日，上海市浦东新区人民政府发布《征收土地方案公告》，告知经批准征收系争房屋所在土地在内的集体土地。
2015年5月29日，上海市浦东新区规划和土地管理局发布拟定的《征收房屋补偿方案公告》。
2015年7月27日，浦东新区规划和土地管理局发布《征收房屋补偿方案实施告知书》，告知征收房屋补偿方案已获审核批准，将依法组织实施征地房屋补偿，本征地范围房屋补偿协议的签约期限自2015年8月22日至2015年12月19日。
2015年12月22日，上林建材厂法定代表人黄莉敏至系争房屋处向申月公司法定代表人胡能杰催讨租金。2016年6月15日，上林建材厂法定代表人黄莉敏向申月公司法定代表人胡能杰发送彩信，附有房租催款单及电费账单，其中催款单要求申月公司在2016年6月底前支付截至2016年6月15日的欠付房租245,000元。
2016年11月22日，上海市浦东新区建设和交通委员会发布《签约期限告知书》，告知就三林楔形绿地（含部分配套开发用地）项目国有土地上非居住房屋（企事业单位）征收工作自2016年11月22日至2017年1月22日为房屋征收补偿协议签约期限。
2017年1月12日，上林建材厂向申月公司邮寄《告知函》，告知租期届满后不再续租，要求申月公司于2017年3月16日搬离，并支付拖欠2015年8月16日至2017年3月15日的租金47万元。
2017年3月21日，上林建材厂又向申月公司邮寄《房屋搬离通知书》，要求申月公司搬离，并支付拖欠租金等费用。
2017年4月，上林建材厂诉至法院，要求判如所请。
关于租金支付情况，上林建材厂、申月公司确认申月公司已支付2014年3月16日至2015年3月15日的租金30万元，另于2015年3月16日支付10万元，2015年8月1日支付2万元，2016年1月20日支付1万元，合计13万元。
审理中，双方确认系争房屋至今尚未签订房屋征收补偿协议。申月公司提供上海XX有限公司于2014年9月15日为房屋协议补偿目的而对系争房屋的估价结果附件。申月公司还申请证人曹某出庭作证，曹某陈述其为上海市XX事务所工作人员，负责系争房屋动迁的实际经办人，2014年11月、12月间，为尽快开展动迁工作，在三航路附近搭建围墙，除持证车辆及特种车辆外，全天禁止通行。证人曹某阅看申月公司提供的评估报告附件后表示内容属实，申月公司在系争场地中搭建有违章建筑，系争房屋目前尚未签订动迁协议。
一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点之一为《房屋租赁合同》何时终止。申月公司认为2014年11月27日发布征收土地公告，根据约定遇到动迁，合同于2014年11月28日自动终止。上林建材厂则认为租赁房屋至今未签订征收补偿协议，合同系2017年3月15日租赁期限届满而终止。法院认为，合同第八条约定“如该合同租赁房屋遇到动拆迁，本合同自动终止，上林建材厂不承担违约责任”，从文义理解动迁系一个时段概念，包括征地公告、补偿方案公告、房屋征收补偿协议的签订等，由于合同未作明确约定，故双方对于合同应在哪个动迁时间点终止理解不一。从合同目的看，双方约定合同期限至2017年3月15日止的大前提下，再行约定租赁期间内如遇动拆迁合同自动终止，系为了防止租赁期限届满前，由于房屋被动拆迁，签订征收补偿协议后导致承租人无法使用房屋而约定的合同自动终止，故尽管在租赁期间，系争房屋及场地所在地块被列入征收范围，但在此期间尚未签订房屋征收补偿协议，系争房屋仍由申月公司租赁使用，申月公司在此期间也未向上林建材厂提出租赁合同因征收公告发布而自动终止，在2015年3月、2015年8月及2016年1月仍陆续支付部分租金，在双方约定的租赁期限届满时，申月公司作为经营主体租赁房屋的目的已基本实现，申月公司关于《房屋租赁合同》已于2014年11月27日征收公告发布而自动终止的辩称，缺乏依据，法院不予支持。双方约定的租赁期限届满前，上林建材厂已明确告知申月公司合同租期届满后不再续签，双方的租赁关系应于租赁期限届满之日即2017年3月15日终止。
合同终止后，申月公司应搬离，并将系争房屋及场地返还上林建材厂。申月公司辩称返还的前提为补偿款先予确定与保障，法院认为，首先，租赁期限届满，申月公司并无法律或合同依据，以谈妥申月公司应获得的动迁补偿作为返还房屋的前提条件；其次，目前尚未签署征收补偿协议，申月公司有无动迁利益或者动迁利益的多少均不明确，在双方不能自行形成一致意见下，申月公司不返还房屋，于法无据。再者，即使申月公司享有相应动迁利益，根据申月公司所述评估公司已对涉案房屋包括违章建筑作出相应评估意见，申月公司的搬离并不影响动迁利益的确认。故申月公司的上述辩称，法院不予采纳。
关于租金问题，首先，申月公司辩称起诉日一年前的租金已超过诉讼时效，法院认为，根据查明事实，申月公司已支付2014年3月16日至2015年3月15日的租金30万元，2015年3月16日至2015年9月15日租金应为15万元，申月公司实际支付12万元，2016年1月20日申月公司又支付租金1万元。2015年12月22日，上林建材厂法定代表人黄莉敏至系争房屋处向申月公司法定代表人胡能杰催讨租金；2016年6月15日，上林建材厂法定代表人黄莉敏向申月公司法定代表人胡能杰发送彩信，催讨欠付租金；2017年1月12日、3月21日，上林建材厂又通过发函形式向申月公司催讨租金。延付或拒付租金的诉讼时效为一年，本案诉讼时效因上林建材厂的催讨行为发生中断，故申月公司关于诉讼时效的辩称，缺乏事实依据，法院不予采信。其次，申月公司又称系争房屋的所有权人系上海XX公司，上林建材厂与该公司的租地协议书已于2014年12月31日到期且未续签，故上林建材厂无权向申月公司收取自2015年1月1日起的房屋使用费。法院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订《房屋租赁合同》后，上林建材厂将租赁物交付申月公司使用，申月公司作为承租人应支付租金，故申月公司的该项辩称，缺乏依据，法院不予支持。关于租金金额，租赁房屋附近因动迁搭建围墙、限制车辆通行等，对申月公司使用租赁房屋产生一定的影响，故法院对租金酌情予以减少。
关于房屋使用费，租赁期间届满后申月公司未及时返还房屋，上林建材厂请求支付房屋占有使用费，于法有据，法院予以支持，房屋使用费的金额由法院参照上述减少后的租金标准予以计算。
法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定,于二〇一七年七月十一日作出判决，判决如下：一、上海申月厨房成套设备有限公司于判决生效之日起十五日内搬离其承租的上海市浦东新区XX路XX号房屋及场地；二、上海申月厨房成套设备有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海上林建材厂欠付租金335,000元；三、上海申月厨房成套设备有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海上林建材厂房屋使用费：按照每月20,000元的标准，自2017年3月16日起计算至实际搬离之日止。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,608元，减半收取计4,304元，诉讼保全费2,956元，合计7,260元，由上海上林建材厂负担1,740元，上海申月厨房成套设备有限公司负担5,520元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。虽然合同第八条约定“如该合同租赁房屋遇到动拆迁，本合同自动终止”，但在2014年11月27日《征收土地方案公告》发布之后，上诉人申月公司与被上诉人上林建材厂并未终止履行合同约定的权利义务，上诉人继续占有使用系争房屋，并支付部分租金，被上诉人也未要求上诉人搬离系争房屋，并在收取部分租金后要求上诉人按合同约定补足租金。上诉人与被上诉人的上述行为，应视为对继续履行合同达成的一致合意，因此合同并未在拆迁公告发布后自动终止，直至2017年3月15日届满终止，上诉人此部主张本院不予采信。合同终止后，上诉人对系争房屋的占有丧失合同依据，被上诉人要求上诉人搬离的诉讼请求于法有据，应予支持。对租用期间的租金及合同终止后的占有使用费，一审法院考虑到动迁对系争房屋存在影响酌情减少，尚属合理，本院予以维持。
对于上诉人认为搬离系争房屋会导致其动迁利益得不到保障的主张，本院认为，上诉人是否享有动迁利益及动迁利益多少并非本案租赁合同纠纷诉讼标的范畴，本案判决结果与上诉人动迁利益的确认或救济机会不存在法律上的必然联系。以此为据要求驳回被上诉人原审诉请，显然不能成立。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,225元，由上诉人上海申月厨房成套设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……