福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初7821号
原告（反诉被告）张耀，男，1985年11月22日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人庄良佳、念建辉，北京中银（厦门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙培志，男，1982年12月16日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人李安荣、黄丽虹，福建金方正律师事务所律师。
原告（反诉被告）张耀与被告（反诉原告）孙培志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告张耀的委托代理人庄良佳、念建辉，被告孙培志及其委托代理人李安荣到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告张耀诉称，2015年8月1日，原、被告签订了一份《房产预约买卖协议》，约定原告将厦门市思明区下堡路171号1802室的房屋以371万元价格出售给被告。因原告当时处于以房换房，急需资金，故要求买家能够一次性付款或快速办理贷款。被告承诺银行关系融洽，可快速取得银行按揭贷款，故在合同第十五条约定，被告应当自取得产权证时三日内办妥银行按揭贷款手续。原告也以优惠价格将房屋出售给被告。2015年8月27日被告取得了产权证，但由于其个人原因，直至9月22日才办妥银行按揭手续，拖延23天，导致原告蒙受额外损失。被告的行为已构成违约，根据合同第十二条约定，被告应当每日按照购房总额的0.05%支付违约金。现请求判令：1、被告向原告支付逾期付款违约金42665元及其逾期付款利息（按同期银行贷款利率，自2015年10月18日起计算至实际还款日）；2、被告承担原告为本案支出的律师费3000元。
被告孙培志辩称，被告并不存在原告所诉称的违约事实，根双方协议约定，双方于2015年9月10日签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，十天后被告取得产权证办理抵押手续，三天内办妥银行按揭贷款手续，即被告办妥银行按揭贷款手续最后期限为2015年9月23日。被告系严格依照协议履行，于签约当日支付10万元定金，后又于8月12日支付95万元购房款，8月18日支付40万元，提前支付了前三次的购房款；并于2015年9月22日办妥了剩余的226万元购房款的抵押按揭贷款手续，原告已于2015年9月24日收到该笔购房款。但原告却未能依约履行交房之义务，拖延至2015年10月1日才腾空交付房产给被告使用管理，其已逾期交房，应赔偿被告逾期交房违约金。
反诉原告孙培志诉称，基于前述事实，现请求判令：1、反诉被告立即向反诉原告支付逾期交房违约金55650元及其逾期付款利息（按银行同期贷款利率的标准，自2015年10月22日起至实际付清违约金之日止）；2、反诉被告支付给反诉原告委托律师服务费5000元。
反诉被告张耀辩称，双方签订讼争卖合同时，讼争房屋的一手产权证尚未办理，在一手产权办理时间尚不明确的情况下，讼争协议所约定的都是不明确的保守期限；讼争合同第14条约定签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》的时间是2015年9月10日，但实际履行过程中，因一手产权提前办理，导致整个交易全部提前，双方实际于8月18日签订了《厦门市房地产买卖合同》，8月27日反诉原告已经取得产权证，故根据协议第15条约定，其应当在取得产权后立即办理抵押手续，3日内即8月30日办妥银行按揭手续，反诉原告拖延付款23天。另，反诉被告在2015年9月1日已经将钥匙交付中介，中介也已通知反诉原告领取，但因其未办妥按揭贷款，直至10月才从中介处取得钥匙，反诉被告已依约于2015年9月1日交付了讼争房屋。综上，反诉诉求应予以驳回。
经审理查明，2015年7月31日，原告张耀（甲方）与被告孙培志（乙方）经厦门鼎原房地产行销策划有限公司（丙方）居间介绍，签订了一份编号为0003268的《房产预约买卖协议》，约定甲方向乙方出售观海澜庭3#楼（T1）18层02单元房产，建筑面积为123.98平方米，成交总价为371万元，交易税费由乙方承担，办理甲方名下产权（一手产权）费用由甲方承担；其中乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金10万元，于2015年8月5日支付甲方购房款90万元（含定金，作为解押款），于2015年8月20日支付40万元，于送件过户当天支付15万元，余款由乙方向银行申请商业贷款226万元；甲方应于2015年8月31日前将房产交付给乙方使用，甲方交房应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。该协议第十一条还约定：“甲、乙双方签订本协议后，双方均不得中途违约。如甲方中途违约，应书面通知乙方及丙方，并自违约之日起三日内退还乙方所支付房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，若乙方已在该房装修，甲方要全额支付乙方在该房装修上所产生的全部费用及间接损失；若乙方中途违约，乙方的装修无偿归甲方所有，乙方需保证不对房屋装修进行人为破坏，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。在此条件下违约方向丙方支付总房款的2.5%作为信息服务费、劳务费。任何一方违约，违约方须承担全部的诉讼费用及律师费”；第十二条约定：“若乙方不能按期向甲方支付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金”；第十四条约定：“甲、乙双方保证于2015年9月10日签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续。否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述房款的0.05%作为违约金，若于2015年9月10日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任”；第十五条约定：“乙方在签订《厦门市房地产买卖合同》后十日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在乙方取得产权证时立即办理抵押手续，于三日内办妥银行按揭贷款手续”；第二十一条约定：“双方约定的其他事项：一、房屋座落现在的地址是：厦门市思明区下堡路171号1802室；二、乙方在甲方还完解押款当日，定金自动追加为人民币七十万元整；三、甲方应自行办理该房产一手产权证加急手续，加急费用由甲方承担……七、该房屋室内房间三台空调以及开发商原精装修配套设施均留给乙方使用”。
上述协议签订后，被告分别于2015年7月31日支付原告10万元定金，于2015年8月12日支付原告购房款95万元，于2015年8月18日支付原告购房款40万元。后，双方于2015年8月18日签订了土房局印制的《存量房买卖合同》并办理交易登记手续，被告于2015年8月27日领取了讼争房屋的产权书，并于2015年9月22日办妥了剩余购房款226万元的按揭贷款手续，原告于2015年9月24日收到该笔购房款。
另查明，原告张耀因本案支出律师费3000元，被告孙培志因本案支出律师费5000元。
以上事实，有《房产预约买卖协议》、《存量房买卖合同》、土地房屋登记卡、收据、借款凭证、律师费票据及庭审笔录为证。本院予以确认。
审理中，原告主张其已于2015年9月1日完成了交房义务，其于2015年9月1日将讼争房屋的钥匙交付给中介，让中介转交，中介曾催促被告领取钥匙，但因被告未办妥按揭贷款手续，故其未领取钥匙，后因被告告知中介其不要存留在讼争房屋内的床，故原告于2015年10月1日将该部分家具搬走。为证明其前述主张，原告申请证人陈某出庭作证，陈某陈述其系讼争交易中介，2015年9月1日原告父亲确将讼争房屋钥匙交付给其本人，让其转交给被告（原告父亲告知只能向被告交付A锁即装修锁，B锁因按揭手续未办妥不能交付），后曾多次通知被告领取钥匙，但被告要求原告本人与其办理交接手续，原告并未表态是否本人到场办理交接手续，并认为钥匙已经交付至中介处，被告可随时领取；后被告于2015年10月1日领取了钥匙，同日原告将讼争房屋内的相关家具搬走。
被告抗辩认为讼争房屋于2015年10月1日才完成交付，认为中介从未通知其领取讼争房屋钥匙，对其他证言内容予以确认。
本院认为，原告张耀与被告孙培志签订的讼争《房产预约买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应依约履行。（一）关于被告是否逾期付款。讼争协议第十四条虽然明确约定了双方签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》的具体期限为2015年9月10日，但讼争协议第十五条所约定的被告备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认的期限为自签订《厦门市房地产买卖合同》后十日内，被告办妥银行按揭贷款手续的期限为其取得产权证时三日内，故被告履行办妥银行按揭贷款手续义务的期限起算点应系其取得产权证之日，故被告抗辩认为其办妥银行按揭贷款手续的期限为2015年9月10日之后的十三日内，与讼争协议第十五条之约定不符，本院不予采信。故，依照约定，被告应在其取得产权证后三日内即2015年8月30日前办妥银行按揭贷款手续，而其直至2015年9月22日方才办妥该手续，存在逾期办理23天，被告逾期办妥按揭贷款手续必然导致相关购房款延期支付，故原告主张被告按照讼争协议第十二条之约定，赔偿其逾期付款违约金42665元，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付该违约金之逾期付款利息，并无法律依据，对该部分诉求，本院不予支持。（二）关于反诉被告是否逾期交房。首先，根据一般的二手房交易习惯，交房不仅限于交付钥匙，买受方在交房时有权对房屋进行查验，以确认交付房屋是否符合双方约定，如房屋现状不符合约定，买受方有权拒绝接收房屋；且根据讼争协议之约定，讼争房屋内有部分设施一并出售给原告，故在交房时也需确认该部分设施是否交付，反诉被告在未经反诉原告查验房屋时，而以将讼争房屋钥匙交付中介方即视为交房，显属不当。其次，反诉被告并未举证证明在将讼争房屋钥匙交付中介之前，其已以合理方式催告反诉原告接收房屋而其拒不配合，也未能证明反诉原告已同意其将钥匙寄存中介处的交房方式。再次，反诉被告亦确认于2015年10月1日从讼争房屋搬离相关物品，而随同讼争房屋一并出售反诉原告的物品范围已在讼争协议第二十一条第七款中明确约定，反诉被告所搬离的前述物品并未在约定范围内，故在反诉被告存留钥匙时，讼争房屋现状并不符合双方约定。综上分析，反诉被告主张其已于2015年9月1日已尽到交房义务，并无事实及法律依据，本院不予采信。反诉原告确认其已于2015年10月1日收房，故反诉原告依照讼争协议第十二条之约定，要求反诉被告支付逾期交房违约金55650元，于法不悖，本院予以支持；反诉原告要求反诉被告支付该违约金之逾期付款利息，并无法律依据，对该部分诉求，本院不予支持。（三）关于双方主张的律师费损失。原告及反诉原告均主张依据讼争协议第十一条的约定，要求对方赔偿因本案支出的律师费，但讼争协议第十一条系约定：“甲、乙双方签订本协议后，双方均不得中途违约。如甲方中途违约，应书面通知乙方及丙方，并自违约之日起三日内退还乙方所支付房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，若乙方已在该房装修，甲方要全额支付乙方在该房装修上所产生的全部费用及间接损失；若乙方中途违约，乙方的装修无偿归甲方所有，乙方需保证不对房屋装修进行人为破坏，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。在此条件下违约方向丙方支付总房款的2.5%作为信息服务费、劳务费。任何一方违约，违约方须承担全部的诉讼费用及律师费”；而协议第十二条又对逾期付款违约金及逾期交房违约责任进行另行约定，结合第十一条前后约定内容及第十二条约定内容，第十一条所约定的“悔约”应指因一方根本违约导致解除合同之情形；而本案中，原告及反诉原告均未行使合同解除权，而是要求对方继续履行合同并已按第十二条约定主张相关违约金，故对双方主张依据第十一条之约定要求对方支付律师费之诉求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告孙培志于本判决生效之日起十日内支付原告张耀逾期付款违约金42665元；
二、反诉被告张耀于本判决生效之日起十日内支付反诉原告孙培志逾期交房违约金55650元；
三、驳回原告张耀的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告孙培志的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费484元，由原告张耀负担42元，由被告孙培志负担442元；反诉受理费658元，由反诉原告孙培志负担54元，由反诉被告张耀负担604元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 （王瑛）
二〇一六年七月一日
代书记员（ 周月娜）
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。