呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终1665号
上诉人（原审被告）：陈国庆,无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：张金来，内蒙古启安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：周慧敏,教师，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：张金来，内蒙古启安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：呼和浩特万达广场投资有限公司。
法定代表人：于修阳，系该公司经理。
委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古嘉泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行呼和浩特锡林北路支行。
法定代表人：杨永宽，系该行行长。
委托诉讼代理人：张永峰，住呼和浩特市。
上诉人陈国庆、周慧敏与被上诉人呼和浩特万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、原审第三人中国工商银行呼和浩特锡林北路支行（以下简称工商银行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第04142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈国庆、周慧敏的委托诉讼代理人张金来、被上诉人万达公司的委托诉讼代理人丁换生、杨鑫、原审第三人工商银行的委托诉讼代理人张永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈国庆、周慧敏上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、本案一、二审诉讼费用由万达公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》已经履行完毕，法院强行解除违背诚实信用及公平原则。2010年4月30日，陈国庆、周慧敏与万达公司签订了《商品房买卖合同》，万达公司将涉案房屋出售给陈国庆、周慧敏，随后双方又签订了《商品房买卖合同附件》。合同签订后，陈国庆、周慧敏依约交付了首付款，并办理了银行按揭手续。万达公司也如期交付了房屋。因此根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，陈国庆、周慧敏与工商银行之间存在借贷合同关系，万达公司只是借贷合同中的保证人或担保人。因此即使陈国庆、周慧敏存在没有及时向工商银行偿还借款，导致万达公司承担了保证责任。那么万达公司也只能是向陈国庆、周慧敏追偿其代陈国庆、周慧敏还款的保证义务，而不是要求解除《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，万达公司只享有代为还款的债权请求权，不享有解除合同取得房屋的物权请求权；二、万达公司对于双方当事人所签订的《商品房买卖合同》没有解除的法定理由。本案中，因双方当事人的《商品房买卖合同》已经履行完毕，双方不存在协商解除合同的基础和条件，也不存在解除合同的法律现实。如果是双方都有退房或退款的意愿，也应当是通过合理议价，另行签订《二手房买卖合同》，出卖方是陈国庆、周慧敏，买受方为万达公司。综上，请求二审法院查明事实依法支持陈国庆、周慧敏的上诉请求。
万达公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回陈国庆、周慧敏的上诉请求。（1）《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。陈国庆、周慧敏与万达公司就本案涉及的房屋签署了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，陈国庆、周慧敏自工商银行处通过按揭贷款的方式支付了购房款，万达公司对其贷款承担阶段性连带保证责任，前述两份合同的前述是陈国庆、周慧敏与万达公司真实意思表示，未违反诚实信用及公平原则，双方应当按照合同履行。（2）陈国庆、周慧敏在履行合同的过程中因未按期归还工商银行处贷款，导致工商银行自万达公司处扣划了保证金，根据双方当事人签署的《商品房买卖合同附件》第二条第四款第一项、第二项之规定，如因陈国庆、周慧敏未按期向按揭银行归还贷款，导致万达公司承担担保责任的，万达公司在向其送达告知函后三日内归还万达公司代其偿还的全部贷款本息及违约金，现陈国庆、周慧敏未依照合同约定履行还款义务，则万达公司有权解除双方签订的商品房买卖合同及附件，并要求陈国庆、周慧敏支付代其偿付的贷款本金及利息，同时承担相应的违约金，综上，万达公司依据双方的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，依法解除与陈国庆、周慧敏签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，一审法院判决正确；（3）关于陈国庆、周慧敏强调的涉案《商品房买卖合同》已经履行完毕的抗辩事由，万达公司认为其理由不成立，万达公司承担了其向按揭银行贷款的保证责任，同时《商品房买卖合同附件》中关于解除合同的约定也是对万达公司作为担保人承担保证责任的一种救济条款，当陈国庆、周慧敏迟延履行其按时还款的义务，导致万达公司承担保证责任后，赋予万达公司挽回损失的权利，且《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》的签署系双方真实意思表示，不存在无效或者可撤销的条款，双方应当严格按照合同约定行使权利、履行义务。综合所述，陈国庆、周慧敏的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。
陈国庆、周慧敏向一审法院起诉请求：一、解除双方当事人签订的合同编号为YS(2010)00029392的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同写字楼附件》，陈国庆、周慧敏向万达公司返还其购买的10号楼2单元601号房屋，房屋代码493446，配合万达公司办理该商品房网签注销手续并支付违约金17673.33元、销售佣金4400元；二、依法判令陈国庆、周慧敏承担万达公司为其垫付的贷款本金及利息8904.24元，违约金257.26元（暂计至2015年8月，实际金额计算至陈国庆、周慧敏还清万达公司垫付本金及违约金之日止），律师费12505.5元；三、陈国庆、周慧敏承担因诉讼产生的公告费400元。
一审法院认定事实：2010年4月30日，万达公司与陈国庆、周慧敏签订了编号为YS(2010)00021994的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》。合同约定由陈国庆、周慧敏购买万达公司所有的万达广场10号楼2单元601号房屋，房屋代码为493446，建筑面积为107.05平方米，房屋单价为5503.14元，房屋总价为589111元。付款方式为首付款179111元，剩余房款410000元由陈国庆、周慧敏通过银行贷款方式支付给万达公司，并保证于本合同签订后30日内支付至万达公司银行账户。其中《商品房买卖合同附件》第二条第四款第一项约定，因万达公司为陈国庆、周慧敏提供阶段性按揭贷款担保（即万达公司在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为万达公司偿还房款贷款提供担保），则：陈国庆、周慧敏未能按期向银行偿还贷款本息，导致万达公司承担担保责任的，陈国庆、周慧敏在万达公司向其送达告知函之日起三日内，将万达公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及万达公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给万达公司，同时自万达公司实际承担上述款项之日起至陈国庆、周慧敏实际向万达公司支付全部款项之日止，陈国庆、周慧敏按日向万达公司支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。第二项约定陈国庆、周慧敏没有按照约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成合同项下的严重违约。万达公司有权立即解除本合同。第十条第三款第一项约定，如因陈国庆、周慧敏原因导致买卖合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理：陈国庆、周慧敏向万达公司支付购房款总额3%的违约赔偿金。万达公司因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费等因此发生的其他费用均由陈国庆、周慧敏承担。第二项约定，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，陈国庆、周慧敏应当在万达公司发出解除通知之日起10日内，配合万达公司办理相关撤销手续。第三项约定，如合同解除，如需陈国庆、周慧敏腾退房屋的，除万达公司书面允许保留的装修外，陈国庆、周慧敏应当在万达公司发出腾退房屋通知之日起30日内，将房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将该房屋交还万达公司。另查明，2015年4月9日，工商银行扣划万达公司保证金1054.47元；2015年5月29日扣划2636.61元；2015年7月30日扣划2577.82元；2015年8月26日扣划2635.31元，共计8904.21元......2016年8月22日，工商银行扣划万达公司贷款本金320363.11元，利息130.81元，至此，陈国庆、周慧敏的贷款已经由工商银行向万达公司扣完。又查明，万达公司在本案中花费律师费12505.50元、2015年8月5日，万达公司在内蒙古法制报上刊登并催告，陈国庆、周慧敏在登报之日起向万达公司支付其向按揭银行代偿的贷款本金及利息以及违约金，发生登报公告费400元。
一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。陈国庆、周慧敏怠于偿还银行贷款，根据合同约定，万达公司为陈国庆、周慧敏提供了阶段性担保，陈国庆、周慧敏怠于履行还款义务在先，万达公司的保证金扣划在后，且根据《商品房买卖合同附件》第二条第三款第二项明确约定，陈国庆、周慧敏未按照约定付清全部款项迟延达30日，构成本合同项下的严重违约，万达公司有权选择解除合同。现陈国庆、周慧敏未按照约定付清全款导致万达公司承担多笔保证责任，已构成合同解除的条件，故一审法院对此诉讼请求依法予以确认。对于陈国庆、周慧敏称万达公司行使解除合同的权利已经超过除斥期间的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，经过催告后，当事人一方行使解除权的期间为3个月，万达公司于2015年8月5日通过报纸公告的方式向陈国庆、周慧敏发出催告通知，于2015年10月13日向一审法院起诉请求解除合同并未超过法律规定的除斥期间，故陈国庆、周慧敏的该抗辩理由依法不能成立。对于万达公司主张为陈国庆、周慧敏垫付的贷款本金及利息的诉讼请求，一审法院根据万达公司所提供的证据，万达公司共代陈国庆、周慧敏垫付8904.21元，对此数额一审法院予以支持。对于垫付款项日万分之五的违约金亦没有超过法律的规定，一审法院予以支持，截至2015年8月31日为237.14元，计算方式附后，实际计算至陈国庆、周慧敏实际偿还贷款本金及利息之日止。对于万达公司主张的律师费及公告费，由于《商品房买卖合同附件》明确约定，陈国庆、周慧敏未能按期向银行偿还贷款本息，导致万达公司承担担保责任的，陈国庆、周慧敏在万达公司向其送达告知函之日起三日内，将万达公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及万达公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），且万达公司提供了相应的票据证明了实际数额，故一审法院对于该项诉讼请求予以支持。对于万达公司主张合同解除的违约金17673.33元，合同中已有约定，一审法院予以支持，对于万达公司主张销售佣金的诉讼请求，由于万达公司并未举证证明其数额，一审法院亦不予支持。对于万达公司主张返还房屋并办理网签注销手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。并且《商品房买卖合同附件》第十二条第二款、第三款已经约定，合同解除后应当返还房屋并且撤销登记，故一审法院对此诉讼请求亦支持。对于合同解除的其他后果，陈国庆、周慧敏向万达公司支付购房首付款179111元应当由万达公司向陈国庆、周慧敏返还，由于万达公司至今已经代陈国庆、周慧敏垫付银行贷款8904.21元，此外陈国庆、周慧敏应当向万达公司支付代偿款项的违约金237.14元、合同解除的违约金17673.33元、律师费12505.50元、公告费400元，上述款项共计39720.18元。上述款项应当在万达公司向陈国庆、周慧敏返还的首付购房款中折抵，万达公司共应向陈国庆、周慧敏返还购房款139390.82元。对于陈国庆、周慧敏向工商银行已经偿还的贷款，由于陈国庆、周慧敏并未举证证明具体数额，陈国庆、周慧敏可以另行主张要求返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认编号为YS(2010)00021994《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》于本判决生效之日起解除；二、万达公司于本判决生效之日起三十日内向陈国庆返还首付购房款139390.82元；三、陈国庆、周慧敏于本判决生效之日起三十日内向万达公司返还万达广场10号楼2单元601号房屋，并协助配合万达公司办理该商品房网签注销手续；四、陈国庆、周慧敏于本判决生效之日起三十日内向万达公司支付自2015年9月1日至实际付清垫付本金及利息之日止的违约金（计算方式详见附表）；五、驳回万达公司的其他诉讼请求。案件受理费812元（万达公司已预交），由万达公司负担50元，陈国庆、周慧敏负担762元。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：本案中，一审判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》是否有事实及法律依据。
针对该争议焦点，本院认为，结合一审查明的事实、双方当事人出示的相关证据以及对涉案合同的履行情况的表述来看，本案中陈国庆、周慧敏与万达公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》系双方真实意思表示，且内容并不违反相关法律的强制性规定，一审法院对前述两份合同效力的认定并无不当。陈国庆、周慧敏诉称其在与万达公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》时因对合同约定内容不了解、不知情及合同中涉及解除的相关条款系霸王条款的主张并没有提供充足证据予以证明，故陈国庆、周慧敏的该项理由不能成立，本院不予采纳。陈国庆、周慧敏因未能如期履行向按揭银行归还贷款的义务，从而违反了其与万达公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》中的相关约定，如万达公司在工商银行以万达公司为其提供的保证金扣划偿还所欠贷款的情形下，当万达公司向陈国庆、周慧敏履行了催告义务未果之后即可依约行使合同解除权。前述合同中的解除条款系双方当事人自由约定，当约定解除情形出现时，有解除权人即可依约行使。故一审判决解除本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》并无不当，本院予以支持。
综上，陈国庆、周慧敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费100元（陈国庆、周慧敏已预交），由陈国庆、周慧敏负担。
本判决为终审判决。
审判长马国民
审判员鄂晓红
审判员孙昊
二〇一七年七月十八日
书记员乌日汗