天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3938号上诉人（原审被告）：杜丽红，女，1984年8月10日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：杨杰，河北恒威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所，住所地天津市河东区晨光道军馨家园。法定代表人：李顺国，所长。委托诉讼代理人：齐晓圣，该单位助理员。委托诉讼代理人：姚晶心，天津玺名律师事务所律师。上诉人杜丽红因与被上诉人中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2017）津0102民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜丽红的委托诉讼代理人杨杰，被上诉人中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所的委托诉讼代理人齐晓圣、姚晶心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜丽红上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人没有占用被上诉人所诉租赁标的物，租赁到期后，上诉人也没有就上述标的物取得收益，一审判决上诉人支付使用费和腾房没有依据；2、一审法院在双方合同到期后未约定的情况下就推定所谓租赁费没有法律依据；3、上诉人在租赁户土地上有建筑物，如果拆除应给予上诉人补偿。中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告将坐落于天津市河东区××甲××号所租赁的房屋和土地腾空交付给原告；2、判令被告给付所欠2015年全年、2016年1月至4月10日的房地产租金255555.7元；3、请求依法判令被告向原告支付自2016年4月14日至实际缴纳租金之日止的逾期违约金（计算标准为每日750元）；4、请求依法判令被告向原告支付自2016年4月11日至房屋和土地实际腾空交付之日期间的占用费（计算标准为每月16667元）；5、本案诉讼费及相关费用由被告承担。原告当庭变更第一项诉请为要求被告将天津市河东区××甲××号租赁的土地和房屋中尚未交付部分交付给原告，具体为房屋300平方米和场地200平方米腾空交付原告，以卫星云图中标注的橘线区域为准；变更第四项诉请为判令被告支付自2016年4月11日至房屋及土地实际腾空交付之日期间的占用费（计算标准为每月3333.4元）。一审法院认定事实：原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所系坐落于天津市河东区××甲××号，国有土地使用证编号为国用（94）字第038号军产土地的使用权人。2007年9月27日，原告作为甲方出租方与被告作为乙方承租方签订《军队房地产租赁合同》一份，该合同末尾处加盖了原告印章并有被告本人签字。合同第一条约定“甲方自愿将坐落在天津市河东区××甲××号（第0725号坐落）的房屋建筑面积1500平方米，场地面积1200平方米，出租给乙方使用…”，第三条约定“租赁期限自2007年10月1日起至2008年12月31日止”，第四条约定“房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币（大写）贰拾万元（小写：200000元）”，第八条约定“…（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意…（八）必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续…”，第十一条约定“…（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金…”。上述合同到期后，双方未再续签书面的租赁合同，但仍按照原合同内容继续履行。另查，被告的租金交付至2014年12月31日，之后未再向原告交纳过租金。再查，2016年3月，中央军委印发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，根据其规定，原告于2016年4月8日向被告送达了《关于给付租金通知书》，载明“自2003年起，您承租我部位于天津市河东区××甲××号（军产编号京津字第0725号）的空余房地产，与我部签订了《军队房地产租赁合同》及相关补充协议。截止目前，您尚拖欠2015年01月01日至2016年03月31日租金合计人民币116.25万元（大写壹佰壹拾陆万贰仟伍佰元整）未缴纳我部…请您于收到本通知之日起3日内将2015年01月01日至2016年03月31日应交租金合计人金币116.25万元（大写壹佰壹拾陆万贰仟伍佰元整）及时给付我部，逾期我部将按应付金额的千分之三/日向您主张违约金”。该通知下方回执处载明“天津警备区第五离职干部休养所：我（李国平杜丽红）已收到贵部下发的通知，已充分了解相关内容，并愿依通知要求执行”，该回执上有“李国平”和“杜丽红”手写签字，签字日期为2016年4月10日。一审法院认为，原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所系坐落于天津市河东区××甲××号涉诉土地的使用权人，并取得了该片土地的军队单位对外有偿服务许可证及军队单位对外有偿服务收费许可证，原告据此与被告自愿订立租赁合同，系双方真实意思表示，双方成立房屋租赁合同关系，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。双方合同约定的租赁期限届满后，双方虽未继续签订书面合同，但仍继续履行原租赁合同的内容，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人享有任意解除权。原告已于2016年4月8日向被告送达了《关于给付租金通知书》，被告于2016年4月10日在回执上签收，至此，双方合同关系已终止，被告应遵循诚实信用原则及合同约定将涉诉房屋和土地返还原告。庭审中，虽被告多次表示其并非现在实际占有使用涉诉土地和房屋的主体，但根据合同的相对性原则，被告仍应承担返还原告的义务。原告对此提供了卫星云图，被告对其尚未交付的租赁范围系卫星云图中标注的橘线区域未提出异议，故原告的该项诉请一审法院予以支持。关于原告主张被告给付所欠2015年全年、2016年1月至4月10日的租金一节，一审法院认为，原、被告双方成立租赁合同关系，被告应当按合同约定支付其所拖欠的租金，庭审中被告亦认可其租金缴纳至2014年12月31日，故原告的该项诉请一审法院予以支持。关于被告抗辩称其欠缴租金系因次承租人不再向其交纳租金所致，原告对此不予认可，表示一直都是由被告直接向原告交纳租金，对此一审法院认为，原告与次承租人之间并不存在租赁合同关系，而被告作为合同的相对方理应依约向原告交纳租金，故一审法院对此抗辩不予采信。关于原告主张被告支付自2016年4月14日至租金实际交付之日止的逾期违约金一节，一审法院认为，原告于2016年4月8日向被告送达了《关于给付租金通知书》，要求对方于收到通知之日起3日内将欠缴租金补齐，逾期将收取违约金，被告于2016年4月10日在回执上签收，但被告并未依约向原告给付租金，已经构成违约。根据双方签订的租赁合同第十一条的约定，原告主张按照日千分之三的计算标准，被告表示该违约金标准过高，请求法院予以调整。一审法院认为，该违约金标准超过了法律的规定，一审法院对此予以调整，酌定被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准向原告支付逾期违约金。关于原告主张被告支付自2016年4月11日至房屋和土地实际腾空交付之日期间的占用费一节，被告在双方租赁合同解除后仍一直占有涉诉土地和房屋，原告诉请依据合同约定的租金标准主张腾房期限届满后的房屋使用费符合法律规定，故被告应向原告支付自2016年4月11日起至房屋和土地实际交付之日止的占用使用费。关于具体数额，原告主张被告尚未交付的房屋和土地面积占其租赁的总面积的20%，故每月数额应为3333.4元，符合法律规定及合同约定，一审法院对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决：一、本判决生效之日起三十日内，被告杜丽红将其租赁的坐落于天津市河东区××甲××号的土地和房屋中尚未交付原告的部分交付给原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所，具体范围为房屋300平方米及场地200平方米，以原告提供的卫星云图中标注的橘线区域为准；二、本判决生效之日起三十日内，被告杜丽红按照年租金200000元的标准向原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所支付自2015年1月1日起至2016年4月10日止的租金；三、本判决生效之日起三十日内，被告杜丽红以上述判决主文第二项的租金数额为本金、按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准向原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所支付自2016年4月14日起至租金实际交付之日止的逾期违约金；四、本判决生效之日起三十日内，被告杜丽红按照每月3333.4元的标准向原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所支付自2016年4月11日起至房屋和土地实际交付之日止的占用使用费；五、驳回原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7615元，减半收取3807.5元，由被告杜丽红负担。二审中，上诉人提交被上诉人对朱燕伟的《腾退军队房地产通知书》一份，证明被上诉人对于实际占有涉诉房屋的情况是清楚的，要求上诉人腾房交租赁费是错误的。被上诉人对该证据的真实性认可，但认为与本案无关。本院对该证据真实性确认，但证明目的不予采信。被上诉人提交《军队房地产交接书》四份，证明双方合同到期后，上诉人是涉诉房地产的实际承租人，上诉人直至2016年才与被上诉人办理了80%的房地产交接手续。上诉人认为四份交接内容与本次诉讼无关。证据中上诉人并未对杜丽红的签字表示异议，本院对该证据予以确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并已实际履行，合同到期未续订租赁合同，上诉人继续使用租赁物。按照法律规定，租赁期限为不定期，当事人享有任意解除权。2016年4月8日被上诉人向上诉人送达《关于给付租金通知书》，通知书明确了欠付租金数额及逾期交付租金的处理形式，上诉人在回执上签收，应视为上诉人对通知书内容的确认，应按照通知书内容履行义务。虽上诉人称合同到期后并未实际占有使用租赁物，但二审中被上诉人提供的《军队房地产交接书》可以推翻上诉人的该项主张，且被上诉人基于合同的相对性向上诉人主张腾房并交付使用费，于法有据，本院予以支持。一审参照原租赁合同确定的租赁费标准并无不妥，本院予以维持。上诉人逾期交付租金违反约定，应支付违约金，一审法院根据本案实际情况已酌定调低了违约金并无不当，本院予以维持。关于上诉人要求补偿的问题，被上诉人对此不予认可，且上诉人亦未提供证据证实其在租赁物上构建新建筑已经被上诉人同意，故上诉人要求补偿依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5733元，由上诉人杜丽红负担。本判决为终审判决。审 判 长  李国敏代理审判员  苏美玉代理审判员  孟 夏二〇一七年六月二十七日书 记 员  穆 艺