广东省佛山市南海区人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）粤0605执异184号
复议申请人：广东世纪达建设集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城平洲夏南大道，统一社会信用代码：91440605193797174A。
法定代表人：麦志基，总经理。
委托代理人：郭雁熙，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：祝锋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被申请人：广东中旅（南海）旅游投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵镇西岸庆云洞风景区（迎宾馆副楼）2103号，统一社会信用代码：914406056886723657。
法定代表人：李晖。
委托代理人：曾绍金，北京大成（广州）律师事务所律师。
原告广东世纪达建设集团有限公司与被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年3月21日作出（2018）粤0605执保282号民事裁定书。原告广东世纪达建设集团有限公司不服，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
复议申请人称，请求撤销（2018）粤0605执保282号民事裁定，继续冻结被申请人广东中旅（南海）旅游投资有限公司在广东南海农村商业银行股份有限公司的银行账户80×××14（实际冻结11356455.33元）;80×××66（实际冻结2707538.27元）;80×××05（实际冻结250456.30元）。事实与理由：商品房预售款的资金监管账户（即本案账号80×××14）中的资金在执行前，需保障该商品房的工程款已经得以清偿，故实际可被执行的数额往往远低于账户中数额，故被申请人以账户80×××14已经足额冻结的理由并不成立，应当撤销（2018）粤0605执保282号裁定书。首先，被申请人广东中旅（南海）旅游投资有限公司账户80×××14己足额冻结14314450元并不属实，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法【2013】17号），在执行前需保障该商品房的工程款已经得以清偿，故商品房预售款的资金监管账户中的资金（即账户80×××14）可被执行的数额往往远低于账户显示的数额。其次，根据（2016）最高法执复33号裁定：商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，存在比较大的风险。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法【2013】17号）要求各地制定本地区商品房预售资金监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。因此，以商品房预售资金监管账户中的资金支付工程进度款符合第四十五条第三款关于“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定和上述国务院通知精神。因此商品房预售资金应当在执行前，需保障该商品房的工程款己经得以清偿，故实际可被执行的数额往往远低于账户中数额，也就不存在被申请人以账户80×××14已经足额冻结的情形。本案中，（2018）粤0605执保282号民事裁定存在事实认定不清，应当予以撤销。原（2018）粤0605民初1407号民事裁定：1.冻结被申请人广东中旅（南海）旅游投资有限公司在广东南海农村商业银行股份有限公司的银行账户80×××14的人民币存款14314450元，实际冻结11356455.33元。2.冻结被申请人广东南海农村商业银行股份有限公司的银行账户80×××66的人民币存款14314450元，实际冻结2707538.37元。3.银行账号80×××05的人民币存款250456.30元，实际冻结250456.30元。其中，第一项实际冻结11356455.33元为商品房预售款的资金监管账户，终审判决生效后，考虑到本案中商品房预售款资金监管账户中的资金需要全部支付完该商品房的工程款然后才可得到执行，故最终被申请人广东中旅（南海）旅游投资有限公司可供执行财产数额将远远低于冻结的数额，并不存在超标的冻结情形，被申请人的请求不能成立。（2018）粤0605民初1407号民事裁定所作出的冻结裁定数额正确，应予以维持，该裁定不存在被申请人所主张的超标的冻结，被申请人的理由与事实不符合，不应当采信，应当撤销（2018）粤0605执保282号民事裁定书。综上所述，复议申请人广东世纪达建设集团有限公司认为：广东中旅（南海）旅游投资有限公司的解除保全的请求缺乏事实和法律依据应当不予采纳，应当撤销（2018）粤0605执保282号民事裁定书。复议申请人明确请求先冻结被申请人银行账户80×××05中存款，不足部分在被申请人银行账户80×××66或80×××14中冻结，冻结金额总额与保全标的额相同。
被申请人答辩称：不同意复议申请人的请求，（2018）粤0605执保282号民事裁定事实清楚，适用法律正确，而复议申请人的复议请求没有事实及法律依据，应予驳回。理由如下：1.法院查封了被申请人三个银行账户，所查封的资金已超过了申请人诉讼请求中所确定的标的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款的规定，人民法院发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应根据被执行人的申请或依职权及时解除超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。因此，（2018）粤0605执保282号民事裁定解除超标的额资金的冻结是正确的。2.账户80×××14是被申请人养生谷花园项目的预售资金监管账户，位于佛山市南海区西樵镇西岸，与原告在（2018）粤0605民初1407号案中追讨工程款的项目并非同一项目，但该账户内的资金属被申请人所有。最高院复函明确答复商品房预售资金属开发商所有，对于复议申请人提供的案例，该案例并没有裁定商品房预售不能用于清偿房地产开发企业的其他债务，同样，城市房地产管理法第四十五条第三款之规定并未禁止房地产企业将商品房预售款清偿其他债务。商品房预售款所得款是包含两部分的，一部分是用于建设工程的资金，也就是工程款的部分，另一部分是企业的毛利润，到目前为止，被申请人已经按照施工合同支付了养生谷花园项目施工方的款项，目前并无养生谷花园项目施工方就该冻结的资金主张工程款优先支付，因此该款项是可以被执行的。复议申请人以未发生的一种可能性来主张未超标的查封，没有事实和法律依据，如果仅仅依据一种未发生的可能性，那么对于企业来说还有工人工资、税收款优先的问题，那如果这种成立的话，在很多案件中都可超标的查封。综上所述，复议申请人的复议请求没有事实及法律依据，应予以驳回。
经审查查明，原告广东世纪达建设集团有限公司与被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2018）粤0605民初1407号。原告于2018年1月26日向本院提出财产保全的申请，并由广东合润融资担保有限公司提供信用担保，本院审查后于同年1月29日作出（2018）粤0605民初1407号民事裁定，裁定冻结被申请人广东中旅（南海）旅游投资有限公司的银行存款人民币14314450元或查封、扣押其相应价值的财产，并于同年2月1日冻结了被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司在广东南海农村商业银行账户80×××14内存款（当日余额11356455.33元）、于同年2月2日冻结在广东南海农村商业银行账户80×××66内存款（当日余额2707538.37元）、于同年2月5日冻结在广东南海农村商业银行账户80×××05内存款（当日余额250456.30元）。后本院于2018年3月21日作出（2018）粤0605执保282号民事裁定，现因被申请人广东中旅（南海）旅游投资有限公司银行账户80×××14的银行存款已足额冻结14314450元，故依法应解除对被申请人广东中旅（南海）旅游投资有限公司其他银行存款的保全措施，裁定：一、解除对被申请人广东中旅（南海）旅游投资有限公司的银行存款人民币14314450.00元（开户行：广东南海农村商业银行股份有限公司，账号：80×××66）的冻结；二、解除对被申请人广东中旅（南海）旅游投资有限公司的银行存款人民币250456.30元（开户行：广东南海农村商业银行股份有限公司、账号80×××05）的冻结。2018年3月23日，本院解除冻结上述两个账户内的存款。广东世纪达建设集团有限公司不服前述解封裁定，遂向本院申请复议。
广东中旅（南海）旅游投资有限公司提交账户余额查询单一份，显示2018年3月14日，户名为广东中旅（南海）旅游投资有限公司，账户80×××11-4，产品类型：预售房专用存款账户，账户余额：14426455.33元，冻结金额：14314450元。
另查明，根据编号：南验证VI（2017）80077号南海区建设工程竣工规划验收合格证显示，建设单位广东中旅（南海）旅游投资有限公司，建设项目名称养生谷花园1-3座、5-13座、15-19座、130座、1区地下室，已经竣工规划验收合格。
广东世纪达建设集团有限公司手持预售许可证基本信息网页打印件两张，其中一张显示预售许可证号：南房预字第2016026502号，预售幢名称：养生谷花园1-3座、5-13座、15-19座，预售款专用账户为：800280×××14。
本院认为，现有证据证明广东中旅（南海）旅游投资有限公司银行账户80×××14内存款已足额冻结保全标的额14314450元，本院依法解除对广东中旅（南海）旅游投资有限公司其他银行账户内存款的保全措施并无不当。对于广东世纪达建设集团有限公司主张账户80×××14内的存款应优先保障该商品房工程款得以清偿后，才能用于本案的执行，所以，该账户内实际可被执行的金额可能远低于账户内金额的问题。本院认为，城市房地产管理法第四十五条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。该条规定系针对与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预售款所作的规定，不能约束人民法院依法实施的冻结、划扣行为。而且，至目前为止，本案中亦未有证据反映广东中旅（南海）旅游投资有限公司就相关建设工程已结算及欠付工程款的情况。此外，如依广东世纪达建设集团有限公司提交预售许可证基本信息网页打印件反映监管账户80×××14所对应的预售房屋，已经竣工规划验收合格，即不会影响有关的工程建设。广东世纪达建设集团有限公司的复议理由不成立，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回复议申请人广东世纪达建设集团有限公司的复议请求。
本裁定立即开始执行。
审判长 植少佳
审判员 王志钊
审判员 李 娟
二〇一八年五月七日
书记员 潘倩琪