福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2181号上诉人（原审被告）：阮江家，男，1938年2月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。被上诉人（原审原告）：林必显，男，1992年8月21日出生，汉族，住福建省漳州市漳浦县。委托诉讼代理人：林汉坤，福建仁胜律师事务所律师。上诉人阮江家因与被上诉人林必显房屋买卖合同纠纷一案，不服芗城区人民法院（2017）闽0602民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阮江家上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，或者将案件发回重审。事实与理由：一、一审认定上诉人违约的证据不足。1、本案讼争合同并未成立，一审认定上诉人违约没有法律依据。2、一审认定上诉人违约的依据只是二个中介的证人证言，证人证言存在主观意识及感情色彩在里面，在没有其他证据予以佐证的情况下，不能以此作为定案依据。二、一审认定上诉人应支付被上诉人15万元定金并赔偿房屋差价损失没有依据。林必显辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。林必显向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告定金15万元人民币，并从起诉之日起至实际还清之日按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息。2、判令被告赔偿原告房屋差价损失（具体数额以评估鉴定意见与合同成交价的差额为361792元及中介费17000元）。3、本案的诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实如下：2016年12月22日，原告、被告和案外人友邦房产中介签订一份《房地产买卖协议书》，约定：被告（甲方）阮江家将所有的漳州市钱隆首府1幢601室的房屋出售给原告（乙方）林必显，建筑面积137.64平方米，总成交价为140万元人民币；第三条付款方式：原告于2016年12月22日支付给被告人民币壹拾伍万元整，做为购房定金。（1）首期购房款人民币陆拾万元整（含定金）于2017年1月30日前办理房产证、土地证过户时乙方支付给甲方。（2）第二期购房款人民币捌拾万元整于2017年6月30日前办理银行贷款放贷当日乙方支付给甲方。（3）甲、乙双方定于2017年1月30日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。第九条约定：违约责任，本契约在履行中若发生争议，任何一方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。甲乙双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成损失由责任一方承担。乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金人民币壹拾伍万元整等条款。合同签订后，原告支付15万元的定金，被告出具一收款收据交原告收执。2017年2月8日，原告向被告发出“继续履行合同通知书”（摘要）：请你（阮江家）在收到本通知书之日五个工作日内携带完整的材料到房管部门办理过户交易手续，继续履行该协议，我（林必显）也会按约定向你支付首期购房款，若你逾期不到或不予办理，视为你方违约，相应的法律责任由你全部承担。“同日原告对该份通知书进行公证，漳州市佳信公证处作出（2017）闽漳佳证民内字第0766号公证书，进行公证送达。2017年2月17日，原告向被告发出“解除合同通知书”，被告予以否认收到该通知书。2017年2月20日原告起诉至法院。另查明，原告申请证人郑某、黄某出庭作证。证人郑某系友邦中介的工作人员，向法庭作证称：“按合同约定，2017年1月30日前办理过户，我与被告联系提醒被告在过户前须把手续材料准备好，但在过户时，被告以手续不完整、家人不同意为由没有办理过户；同时，在2017年1月30日前原告也有提醒中介首付款已准备好，可以请被告办理过户。在2017年1月25日，被告通过中介黄某约原告前往被告家中商谈，但没有说到过户的问题，原告以没时间为由未与被告进行商谈。”证人黄某系国山中介的工作人员，向法庭作证称：“合同系2016年12月22日签订，由于被告妻子去世，涉及要公证继承，所以原、被告约定2017年1月30日前过户，原告交定金15万。1月24、25日，原告中介郑某与我联系催促过户，我与被告通了很多次电话，告诉被告手续办好赶紧过户。1月30日前被告通过我约原告要与原告协商，但没有说协商内容。最后在1月30日前被告称手续没有完整即没有办理公证继承，所以没办法过户。2月3日前，被告通过我要联系原告，但我从来没有听被告说要过户的事。”在诉讼过程中，原告于201７年2月20日向一审法院申请财产保全，请求对被审请人阮江家所有的位于漳州市芗城区钱隆首府1幢601号房屋进行冻结。原告以中国大地财产保险股份有限公司出具的财产保全担保函提供担保。一审法院于201７年2月22日作出（2017）闽0602民初1862号民事裁定书，裁定冻结被申请人阮江家名下相当于300000的财产。2017年3月22日，原告申请法院委托有资质的评估机构对讼争房屋在起诉之日即2017年2月20日当时的价值进行评估。经本院委托，2017年5月15日，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司作出鑫八闽价鉴【2017】228号价格评估结论意见书，在第七项“价格评估过程”中，载明（摘要）“该房屋属于被申请方阮江家所有，于2017年5月3日下午15时，法院经办人员、评估申请方林必显的代理律师及评估工作人员在预约勘验时间到达本案评估标的物芗城区钱隆首府1幢601号房屋门口，等候约二十分钟，被申请方未到场开启房门，我司评估人员无法进行室内装修状况勘验。由于无法进行室内装修状况勘验，法院提供房屋近期的室内装修照片作为评估该房产的参考材料。”价格评估结论：价格评估标的漳州市芗城区钱隆首府1幢601号房屋在价格评估基准日的评估价格为人民币壹佰柒拾陆万壹仟柒佰玖拾贰元整（1761792元）。2017年2月11日出具的《房地产登记信息查询结果证明》载明：该讼争房屋系阮江家所有。在庭审中，被告表示同意解除合同。一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=15&Gid=121861758&ShowLink=false&PreSelectId=45484048&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined”l”m_font_0#m_font_0?)、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司作出鑫八闽价鉴【2017】228号价格评估结论意见书客观真实，可以采纳。本案中，根据合同约定，原、被告定于2017年1月30日前办理房屋交易手续，被告通过中介即本案的证人表示不办理过户，在原告公证送达“继续履行合同通知书“后，仍未做出任何回复，亦未能表示继续履行合同；且被告称2月3日因手续已完整要联系原告商谈过户，经法院庭审要求，被告于开庭后七天内向法庭提交“完整手续”，仅为被告子女放弃继承的声明及亲属关系证明，并未提供办理过户的相关公证文书，由此可见，被告在当时不具备办理过户的完整手续。综上，被告无正当理由未在约定期间内配合过户，已构成违约，应承担违约责任，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房地产买卖协议书》于原告起诉之日即2017年2月20日解除，被告应当退还原告购房定金150000元。关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。在合同履行过程中，原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，在被告未表示履行的意思后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。故本着倡导诚实信用的价值导向，以保护守约方的信赖利益的角度为出发点，根据鉴定意见，本案讼争房产经鉴定总价值为1761792元，被告应赔偿损失361792元（1761792元-140000元）。原告诉求被告支付原告支出的中介费17000元，因中介费尚未实际支付，不予支持。被告辩称协议书没有儿子阮颖超的签名合同不成立，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此该辩称缺乏依据，不予采纳；另被告辩称系原告原因导致没有办理过户手续，经庭审调查，原、被告均主张在2017年1月30日一直通过电话与对方、中介联系，双方均无直接证据证明己方主张，但原告在公证送达“继续履行合同通知书“后，被告仍未做出履行的意思表示，结合证人证言，系被告违约在先，无正当理由未在约定期间内配合过户，故该辩称缺乏事实根据和法律依据，不予采纳；被告对价格评估书提出异议，本院已提前书面通知原、被告评估时间，且评估的相关材料已在评估前经双方质证。故该辩称缺乏事实根据和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条(?javascript:SLC(21651,8)?)、四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)之规定，判决如下：一、原、被告2016年12月22日签订的有关漳州市钱隆首府11幢601室的《房地产买卖协议书》解除；二、被告阮江家于本判决生效之日起十日内返还原告定金15万元，并从起诉之日至实际还款之日按中国人民银行同期贷款利率支付利息；三、被告阮江家于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失361792元；四、驳回原告其他诉讼请求。二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。对一审判决查明的事实，林必显表示无异议，阮江家则表示对证人证言有异议，认为证人证言不真实。本院另查明：1、本案林必显支付的定金15万元，其中阮江家收取10万元，房产中介方收取5万元。2、在本案房屋买卖协议签订后，漳州地区的房价处于强势上涨阶段。本院认为，本案讼争房产登记的产权人为阮江家，据一审诉讼中阮江家提供的其子女阮颖超、阮宁静的《声明》，阮颖超、阮宁静均表示讼争房产的二证一概由阮江家处理，放弃继承。因此，本案《房地产买卖协议书》上甲方虽列阮江家、阮颖超二人，而实际只有阮江家签名，但阮江家作为有权全权处理讼争房产的合同当事人，其与他人签订的《房地产买卖协议书》符合合同成立的要件，该《房地产买卖协议书》依法成立，阮颖超虽未在该协议书上签名，但这并不影响协议书的各方当事人实现各自合同目的。阮江家以协议书上缺少阮颖超的签名为由主张协议书未能成立，缺乏法律依据，不予采纳。本案《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。一审诉讼中，经林必显申请，证人房产中介郑某、黄某出庭作证，符合法律程序，其二人的证言可以相互印证，证明阮江家经林必显及郑某、黄某的多次催促，却迟迟未办理房屋过户的事实。该事实与林必显在向阮江家公证送达“继续履行合同通知书“后、阮江家仍未做出履行过户的意思表示吻合，进一步证明了在当时漳州房价强势上涨的情况下，阮江家存在惜售的违约行为。阮江家主张一审认定其违约的依据只是“带有色彩”的二个中介的证人证言，该主张与客观事实不符，不予采纳。阮江家称2017年2月3日其手续已完整并要联系林必显商谈过户，经一审法院要求，阮江家于一审开庭后七天内向法庭提交的“完整手续”，仅为其子女放弃继承的声明及亲属关系证明，并未提供办理过户的相关公证文书，由此可见，阮江家当时并不具备办理过户的完整手续，其所称的当时手续已完整并要联系林必显商谈过户并不真实，据此，阮江家主张林必显在其要求下未能与其商讨过户事宜，与客观事实不符，不予采纳。阮江家另主张林必显未能按时支付购房款，违约在先，因本案协议书约定首付款60万元于2017年1月30日前办理房产证、土地证过户时林必显支付给阮江家，按照房产过户的正常交易习惯，只有在阮江家办理房产证、土地证过户手续完毕后，林必显才将首付款支付给阮江家，本案阮江家并未先行完成房产的过户手续，其要求林必显支付首付款乏理，因此，阮江家主张林必显未按时支付购房款，违约在先，其拒绝办理过户是行使不安抗辩权，该理由不能成立。根据合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案林必显的损失属于可得利益损失，经鉴定所得的房屋差价是合同履行后其可以获得的利益，也是作为合同的当事人在订立合同时应当预见到的，因此，一审认定房屋差价361792元（即1761792元-140000元）属于违约赔偿的范围并无不当，阮江家在构成合同违约的情况下，依法应向林必显赔偿该损失。至于林必显支付的定金15万元，其中阮江家只收取10万元，另5万元由房产中介方收取，因此，一审判决阮江家返还林必显定金15万元不当，应予纠正，阮江家的该点上诉理由可以成立。综上所述，阮江家的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持芗城区人民法院（2017）闽0602民初1862号民事判决第一、三、四项；二、变更芗城区人民法院（2017）闽0602民初1862号民事判决第二项为：阮江家应于本判决生效之日起十日内返还林必显定金10万元，并从起诉之日至实际还款之日按中国人民银行同期贷款利率支付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费17400元，由阮江家承担15300元，由林必显负担2100元。一审案件受理费8700元，由阮江家负担7650元，由林必显负担1050元，诉讼保全费2020元，由阮江家负担，价格评估费5000元，由阮江家负担。本判决为终审判决。审判长  唐志忠审判员  陈天明审判员  谢旭耀二〇一七年十月三十日书记员  蒋舒红