甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第185号
原告姚俊，男，1982年11月2日出生，汉族，甘肃省通渭县人，系甘肃省通渭县襄南乡政府干部，住甘肃省定西市通渭县。
委托代理人李文涛，甘肃硕通律师事务所律师。
被告定西市人民政府驻兰州办事处，住兰州市城关区。
负责人王小宝，该办事处主任。
委托代理人王亚萍，女，1967年8月23日出生，汉族，该办事处干部，住兰州市城关区。
委托代理人魏小军，男，1976年4月17日出生，汉族，该办事处干部，住兰州市城关区。
被告毛亚虎，男，1963年4月8日出生，汉族，甘肃省定西市人，系定西市人民政府办公室调研员，住兰州市城关区。
委托代理人郭洁，定西市安定区中华路街道法律服务所法律工作者。
原告姚俊诉被告定西市人民政府驻兰州办事处、毛亚虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告姚俊及其委托代理人李文涛，被告定西市人民政府驻兰州办事处委托代理人王亚萍、魏小军，被告毛亚虎及其委托代理人郭洁均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告姚俊诉称，2010年，被告定西市人民政府驻兰州办事处主任被告毛亚虎向原告承诺，以每平米3700元的价格向原告出售三易公司为被告定西市人民政府驻兰州市办事处承建的综合楼17楼至23楼（不含18楼）3号或4号住房一套，面积97.77平米。2010年9月26日，原告向被告定西市人民政府驻兰州办事处一次性支付房款275000元，向被告毛亚虎支付55000元办理房屋手续的费用，该款于2014年12月被告毛亚虎退还给原告。被告毛亚虎作为时任被告定西市人民政府驻兰州办事处负责人，向原告承诺出卖被告定西市人民政府驻兰州办事处在建大厦的房屋，原告向被告定西市人民政府驻兰州办事处支付了275000元的购房款构成对合同的实际履行，被告定西市人民政府驻兰州办事处、被告毛亚虎在接受原告的购房款以后将房屋另卖他人构成对合同的实际违约。为维护原告的合法权益，诉至法院请求：1、解除原、被告之间的口头房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房款275000元；3、判令被告赔偿原告275000元的损失；4、判令本案诉讼费由被告承担。
被告定西市人民政府驻兰州办事处辩称，被告毛亚虎是当时的办事处主任，办事处按照主任的要求收取了原告275000元。办事处收取原告汇款的行为属于被告毛亚虎的个人行为，现仅承认收到该款。
被告毛亚虎辩称，2010年，其担任被告定西市人民政府驻兰州办事处主任职务，定西市人民政府给定西县级以上领导出售兰州办事处综合楼团购房，收取原告的购房款是由原告直接汇入单位账户，收款的行为应当是职务行为，因此其不承担民事责任。
经审理查明，定西市人民政府为定西市县级以上干部团购由三易房地产开发有限公司开发的被告定西市人民政府驻兰州办事处在建综合楼房屋。2010年9月26日，时任被告定西市人民政府驻兰州办事处主任被告毛亚虎向原告出售定西市人民政府驻兰州办事处综合楼房屋，双方口头约定出售的房屋楼层与户型为17楼至23楼（不含18楼）3号或4号房，房屋建筑面积97.77平方米，房价每平米3700元。同日，原告向被告定西市人民政府驻兰州办事处支付部分房款275000元，被告定西市人民政府驻兰州办事处向原告出具了收款收据。2014年6月，三易公司不再向被告定西市人民政府驻兰州办事处提供团购房，被告定西市人民政府驻兰州办事、被告毛亚虎未能将房屋交付原告，酿成纠纷。
另查，2013年3月1日，被告毛亚虎调离定西市人民政府驻兰州办事处，任定西市人民政府副秘书长。
再查，2015年5月13日，原告向本院提交评估鉴定申请，要求对其购买的涉案房屋同等地段、同等类型的房屋价格进行评估，2015年9月8日，兰州中信房地产评估事务有限公司作出评估单价9159元／㎡，评估总价895500元。
本院所确认的上述事实，由原告提供的2010年9月26日收据、现金交款单、借条、收条、银行还款凭证14张、卖房合同，二被告收据、现金交款单以及当事人陈述笔录在卷为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
综上所述，本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告姚俊与被告定西市人民政府驻兰州办事处虽未签订书面的房屋买卖合同，但时任被告定西市人民政府驻兰州办事处主任被告毛亚虎与原告姚俊达成口头约定，就出售房屋位置、面积、价款、户型做了相应的约定，原告姚俊也按照约定支付了275000元购房款，故双方房屋买卖合同关系成立并生效。现二被告均不能向原告交付房屋，法定解除合同的条件已成就，房屋买卖合同应予解除，被告定西市人民政府驻兰州办事处应当退还原告已付的购房款。关于原告请求被告赔偿275000元损失的意见，原告姚俊已履行了买卖合同的主要付款义务，而被告定西市人民政府驻兰州办事处、被告毛亚虎未能履行交付房屋的义务，被告定西市人民政府驻兰州办事处应当承担违约责任。因房屋价格的上涨，原告姚俊购买涉案房屋后发生的房屋溢价即为原告的损失。原告预期购买涉案房屋应交纳总房款为361749元，其已付275000元，占总房款的76%。兰州中信房地产评估事务有限公司作出的涉案房屋评估价为895500元，房屋溢价533751元。被告定西市人民政府驻兰州办事处对评估报告提出异议，认为房屋评估价格过高，兰州中信房地产评估事务有限公司对异议进行了答复，兰州中信房地产评估事务有限公司的评估程序合法，评估结论客观，本院予以确认。根据原告姚俊已付款占总房款的比例，原告的预期利益损失为405650元，因原告向本院主张的诉求为赔偿损失275000元，故本院对原告的诉请予以支持，超出部分不予支持。关于原告请求法院变更诉讼请求的意见，原告于2015年9月15日向本院提交变更诉讼请求的申请，要求增加损失数额。本案已于2015年4月17日进行了开庭审理，庭审辩论已终结，根据民事诉讼法的相关规定，本院已向原告进行了书面答复，故本院对原告的变更请求不予受理。关于被告定西市人民政府驻兰州办事处提出被告毛亚虎出售房屋的行为是其个人行为的意见，被告定西市人民政府驻兰州办事处出售房屋时被告毛亚虎任该办事处主任，其负责处理定西市人民政府县级以上干部团购房的相关事宜，原告姚俊虽与被告毛亚虎达成口头协议，但被告毛亚虎出售的是被告定西市人民政府驻兰州办事处承办的团购房。另原告姚俊将购房款汇入被告定西市人民政府驻兰州办事处账户。因此，被告毛亚虎出售房屋的行为应属职务行为。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告姚俊与被告定西市人民政府驻兰州办事处之间的房屋买卖关系。
二、被告定西市人民政府驻兰州办事处于本判决生效后十日内向原告姚俊退还购房款275000元。
三、被告定西市人民政府驻兰州办事处于本判决生效后十日内向原告姚俊支付违约金275000元。
四、驳回原告姚俊对被告毛亚虎的诉讼请求。
案件受理费9400元，由被告定西市人民政府驻兰州办事处承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
在本判决生效后，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行义务期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行，在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 齐春晖
代理审判员 马海光
人民陪审员 张文刚
二〇一五年十一月四日
书 记 员 陈丽丽