江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0519号
上诉人（原审原告）王嵩山。
委托代理人王宁生（系王嵩山儿子。
上诉人（原审原告）李幼平。
委托代理人王萍（系李幼平女儿）。
两上诉人共同委托代理人薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）淮安市嘉和房地产开发有限公司。
法定代表人钱国华，该公司董事长。
原审第三人淮安市房屋拆迁安置中心有限公司。
法定代表人梁津，该公司董事长。
上诉人王嵩山、李幼平与被上诉人淮安市嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）、原审第三人淮安市房屋拆迁安置中心有限公司（以下简称拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年1月21日作出（2013）河民初字第3550号民事判决。上诉人王嵩山、李幼平不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人王嵩山的委托代理人王宁生、上诉人李幼平的委托代理人王萍、两上诉人的共同委托代理人薛忠凯、原审第三人拆迁公司的法定代表人梁津到庭参加诉讼。被上诉人嘉和公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，王嵩山、李幼平系夫妻关系。2009年9月26日，王嵩山、李幼平与嘉和公司、拆迁公司签订了三份淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书（以下简称“拆迁协议”）。其中登记面积为22.01平方米的拆迁协议约定：“一、甲方（嘉和公司）应支付乙方（王嵩山、李幼平）房屋补偿款58018.36元；三、甲方应支付乙方附属物、装饰、装潢及花草树木补偿款9120.64元；四、甲方应付乙方其它安置补助费用：1、搬家费700元，2、临时安置补助费6000元（250元／月×24月），3、奖金5000元，4、交房奖7000元，合计人民币18700元；五、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换；六、乙方应付甲方安置用房费用：安置西园小区二期乙单元5幢502室房屋，面积93平方米，单价3196元，总价297228元；七、甲乙双方费用结算：冲抵后，乙方应付款211389元；九、补充约定：1、经拆迁人同意安置房差价款减免贰万元整；2、安置房最终的面积以房管部门核定的面积为准，差价多退少补。”
登记面积为128.385平方米的拆迁协议约定：“一、甲方（嘉和公司）应支付乙方（王嵩山、李幼平）房屋补偿款379703.82元；三、甲方应支付乙方附属物、装饰、装潢及花草树木补偿款64016元；四、甲方应付乙方其它安置补助费用：1、搬家费700元，2、临时安置补助费21568.68元（128.385平方米×7元／平方米·月×24月），3、奖金12838.50元，4、交房奖7000元，合计人民币42107.18元；五、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换；六、乙方应付甲方安置用房费用：安置西园小区二期乙单元5幢402室，面积93平方米，单价3166元，总价294438元；七、甲乙双方费用结算：冲抵后，乙方应得款191389元；九、补充约定：安置房最终的面积以房管部门核定的面积为准，差价多退少补。”
第三份拆迁协议约定：“……六、乙方（王嵩山、李幼平）应付甲方（嘉和公司）安置用房费用：安置西园小区二期乙单元5幢302室，面积93平方米，单价4080元，总价379440元；七、甲乙双方费用结算：乙方应付款379440元；九、补充约定：安置房最终的面积以房管部门核定的面积为准，差价多退少补。”
上述三份协议第八条均约定，乙方自行过渡，过渡期限初步约定为30个月，从2009年9月26日至2012年3月26日止，乙方应付甲方的安置房屋差价款应在安置房交付时一次性付清。
2012年6月1日，农垦丽景苑5号楼质量验收合格。经房管部门测绘，涉案三套安置房（农垦丽景苑5号楼B单元302室、3A02室、502室）面积均为100.40平方米。
另查明，嘉和公司将拆迁协议报淮安市房屋征收管理办公室（以下简称“征收办”）备案，征收办处共有三份涉案的拆迁协议第二联，与王嵩山、李幼平持有的三份拆迁协议内容一致。
庭审中，嘉和公司提交公告一份，载明：“尊敬的农垦丽景苑小区业主：公司于2012年4月已通知业主前来办理领房手续。现再次公告通知请业主带齐房屋发票、房屋合同到售楼部拿房。2012年5月24日。”王嵩山、李幼平对此不认可，主张嘉和公司于2013年2月4日通知拿房，但由于双方对结算问题产生争议，致房屋没有交付。王嵩山、李幼平主张协议第九条补充约定系嘉和公司后补的，但未提交证据证明，嘉和公司不认可。
王嵩山、李幼平一审诉称：嘉和公司因农垦西园小区二期工程建设需要，需拆迁其所有的位于淮安市淮海西路228号10幢1号房屋。2009年9月26日，其与嘉和公司及拆迁公司就拆迁安置补偿事宜达成一致意见，三方签订了四份《拆迁补偿安置协议》。协议签订后，其按约将房屋交付给嘉和公司拆除，但嘉和公司未在拆迁项目结束后按约交付《拆迁补偿安置协议》。2013年2月4日，嘉和公司通知领房，并交付三份《拆迁补偿安置协议》，尚有一份没有交付。在已经交付的三份协议的空白处由嘉和公司和拆迁公司单方私自添加了内容，结算时，嘉和公司拒不按照约定进行结算。经多次协议未果，现请求判决：1、嘉和公司和拆迁公司交付《拆迁补偿安置协议》；2、嘉和公司支付过渡费至实际交房之日（截止2013年6月26日的过渡费为99936.47元）；3、嘉和公司对安置房超过协议面积3%以内按实结算，超过部分由嘉和公司承担；4、嘉和公司交付三套安置房，并按以上条款结算；5、由嘉和公司承担本案诉讼费。
嘉和公司一审答辩称：1、拆迁协议已经交付，共计三份；2、过渡费最多应计算至房屋竣工之日，即2012年6月1日；3、安置房超过面积应按协议约定多退少补，结算之后，方能交付房屋。
拆迁公司一审述称，其只负责拆迁事宜，拆迁经办人称当时共签订了四份协议，请求法院依法判决。
原审认为，王嵩山、李幼平与嘉和公司、拆迁公司签订的拆迁协议，系拆迁人与被拆迁人就拆迁房屋面积、价值、安置用房的面积、地点、搬迁过渡的方式、期限以及其他事宜经平等协商一致，签订的书面协议，是当事人真实的意思表示，是合法有效的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
关于王嵩山、李幼平要求嘉和公司、拆迁公司交付第四份拆迁协议。经走访征收办得知，拆迁协议均保存在征收办档案室备案，涉案拆迁没有第四份拆迁协议。同时，王嵩山、李幼平没有提供证据证明存在第四份拆迁协议，嘉和公司陈述共三份拆迁协议，故王嵩山、李幼平主张交付第四份拆迁协议，举证不足，不予支持。
关于交付三套安置房。本案中，根据拆迁协议约定，嘉和公司应交付王嵩山、李幼平三套安置房。现嘉和公司的安置房屋已建好，并已符合交房条件，王嵩山、李幼平要求嘉和公司交付农垦丽景苑5号楼B单元302室、3A02室、502室的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
关于房屋拆迁补偿款。当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中，拆迁协议第九条补充约定载明，安置房最终的面积以房管部门核定的面积为准，差价多退少补。王嵩山、李幼平主张该条款系嘉和公司后补的，不是其真实意思表示，但未举证证明，应承担举证不能的后果，故对该主张不予采信，原审认定安置房最终超出部分面积7.40平方米（100.40平方米-93平方米）应按实计算，三套房屋面积差费用共计77270.80元（7.40平方米×3196元／平方米＋7.40平方米×3166元／平方米＋7.40平方米×4080元／平方米）。王嵩山、李幼平主张三套安置房超过协议面积的3%以内按实计算，超过部分由嘉和公司承担，举证不足，不予采信。根据协议约定，三套安置房93平方米的价款共为971106元（297228元＋294438元＋379440元），因此，结合面积差部分的价款，三套安置房总价款为1048376.80元（971106元＋77270.80元）。根据拆迁协议约定，嘉和公司应支付王嵩山、李幼平房屋拆迁补偿款为571666元（85839元＋485827元）。根据登记拆迁面积为22.01平方米拆迁协议第九条补充约定，嘉和公司同意减免安置房差价款2万元，上述各项费用冲抵后，王嵩山、李幼平应支付嘉和公司拆迁款456710.80元（1048376.80元-571666元-20000元）。
关于过渡费。根据拆迁协议约定，过渡费初步约定为30个月，即从2009年9月26日至2012年3月26日，其中前24个月的过渡费已计算在总额中。过渡期延长十二个月以内的，增付一倍临时安置补助费。本案中，嘉和公司提交2012年5月24日的领房公告，主张多次告知王嵩山、李幼平领房，而三套安置房于2012年6月1日验收合格，故对嘉和公司主张王嵩山、李幼平已知晓领房通知的观点不予采信。房屋验收合格后，嘉和公司未提交证据证明已告知王嵩山、李幼平领房，王嵩山、李幼平主张2013年2月4日收到领房通知，故原审认定嘉和公司通知领房时间应为2013年2月4日。双方就补偿结算产生争议，致房屋未能及时交付，根据上述认定，王嵩山、李幼平对房屋价款结算存在过错，故原审认定嘉和公司应支付王嵩山、李幼平截止2013年2月4日的过渡费。根据协议约定，过渡期内后6个月即2011年9月26日至2012年3月26日的过渡费应为6892.17元（250元／月×6月＋128.385平方米×7元／平方米·月×6月），过渡期延长12个月以内的过渡费应按2倍标准支付，即2012年3月27日至2013年2月4日的过渡费应为23663.12元（250元／月×2＋128.385平方米×7元／平方米·月×2）×（10月＋9天／30天／月），合计30555.29元。王嵩山、李幼平主张超过部分，不予支持。
经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第一款、第二十五条第一款、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、嘉和公司于判决生效后立即向王嵩山、李幼平交付淮安市农垦丽景苑小区5号楼B单元302室、3A02室、502室房屋；二、王嵩山、李幼平支付嘉和公司拆迁结算款456710.80元，嘉和公司支付王嵩山、李幼平过渡费30555.29元，两者相抵，王嵩山、李幼平应支付嘉和公司拆迁补偿结算款426155.51元，该款王嵩山、李幼平于嘉和公司交付上述房屋时支付；三、驳回王嵩山、李幼平其他诉讼请求。本案案件受理费2298元，由王嵩山、李幼平承担。
王嵩山、李幼平不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定双方不存在第四份拆迁协议与事实不符，拆迁公司作为实施单位也证明存在第四份协议；2、对安置房超出约定面积3%的部分应按《商品房销售管理办法》的规定进行结算，拆迁协议中的补充约定系嘉和公司私自后添加的，无法律效力；3、安置房未能交付的责任在嘉和公司，一审将安置费仅计算到2013年2月4日错误，应计算至实际交付之日；拆迁协议中约定的30个月过渡期系嘉和公司后添加的，是无效条款，故安置费的计算方法及标准应按《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。综上，请求撤销原审判决第二、三项；对安置房面积误差部分按《商品房销售管理办法》进行结算；对过渡费应按《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条的规定计算到安置房实际交付之日；判令嘉和公司交付第四份《拆迁补偿安置协议》；由嘉和公司承担本案一、二审诉讼费用。
嘉和公司未作答辩。
拆迁公司答辩称，淮安市人民政府拆迁管理办公室（以下简称市拆迁办）项目管理科科长参与了拆迁协议的洽谈，当时的确签订了四份拆迁协议，因有些内容不便在正式协议中表述，故产生了第四份协议，协议中约定额外补偿王嵩山、李幼平89440元。
二审庭审中，王嵩山、李幼平提交如下证据：1、市拆迁办向淮安市人民政府（以下简称市政府）提交的《关于西园小区王嵩山户拆迁问题处理情况报告》，内容是，市拆迁办根据市政府批示，安排专人积极协调王嵩山户拆迁安置问题，并已妥善解决；
2、江苏安淮律师事务所律师薛忠凯、赵海松于2014年2月10日向市拆迁办项目科吴某某所作的调查笔录，吴某某陈述的主要内容是：根据上级安排，其参与协调王嵩山、李幼平与嘉和公司的拆迁安置；最终达成的协议是嘉和公司安置三套房屋给王嵩山、李幼平，王嵩山、李幼平支付嘉和公司29万元；签订拆迁协议时其本人就在现场，当时王嵩山夫妇共签了四份拆迁协议，签订协议时补充约定部分均为空白；双方在履行拆迁协议过程中发生争议，其曾组织双方调解，因调解未成，吴某某将嘉和公司交给其的手写和打印的结算清单各一份交给了王嵩山的女儿王萍，并建议通过司法途径解决。
嘉和公司对上述证据未发表质证意见。
拆迁公司对上述证据无异议。
综合各方举证、质证意见及现有证据，本院认证如下：第1份证据系政府文件，真实性本院予以认定。第2份证据，王嵩山、李幼平在原审提交的、并得到嘉和公司认可的打印版安置房结算凭证中载明，嘉和公司应支付“旧房款85839元、485827元”、“补充合同款2万元、89440元”。上述款项与拆迁安置协议中约定的三套安置房房款折抵后，王嵩山、李幼平应给付嘉和公司29万元，该数字恰好与吴某某陈述内容相吻合。吴某某作为国家工作人员，根据工作安排参与本案所涉拆迁的协调，其相关陈述不仅有书面证据的印证，还得到了王嵩山、李幼平、拆迁公司所作陈述的印证，故本院对调查笔录予以认定。
根据调查笔录及安置房结算凭证，可以认定如下事实：王嵩山、李幼平与嘉和公司共签订了四份拆迁协议；嘉和公司除了应对被拆迁的两套房屋分别补偿王嵩山、李幼平85839元、485827元外，还应额外支付2万元、89440元；现有三份拆迁协议中的补充约定部分均为嘉和公司后添加内容；在被拆迁房屋面积为22.01平方米的拆迁协议中，嘉和公司在补充约定部分后添加了再减免价款2万元的内容，王嵩山、李幼平对该添加内容未提出异议，且该项补充也符合目前查明的双方洽谈时的约定，故本院对该项补充约定的效力予以认可。
经二审审查，对原审认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：1、王嵩山、李幼平与嘉和公司之间是否存在第四份拆迁协议；2、安置房屋实际面积超出约定部分应如何处理；3、原审关于过渡费的计算是否正确。
关于争议焦点1。王嵩山、李幼平在原审提交的安置房结算凭证、拆迁公司的陈述以及对市拆迁办吴某某调查形成的笔录，可以充分证明存在第四份拆迁协议，且第四份协议中应包括嘉和公司再货币补偿王嵩山、李幼平89440元的条款，该款项应当在双方结算时直接扣除，并且嘉和公司应当向王嵩山、李幼平交付第四份拆迁协议。
关于争议焦点2。根据拆迁协议的约定，嘉和公司应安置王嵩山、李幼平三套面积均为93平方米的房屋，但建成后三套房屋的实际面积均为100.4平方米。对于面积误差，拆迁协议中约定应按《商品房销售管理办法》（建设部88号令）的有关规定处理。《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。据此，本院认为，王嵩山、李幼平应当就超出约定面积3%部分向嘉和公司补足房款，总计29133.18元（3196元／平方米×93平方米×3%＋4080元／平方米×93平方米×3%＋3166元／平方米×93平方米×3%）。综上，根据拆迁协议约定，三套93平方米的安置房总价款为971106元，加上面积差价款29133.18元，与嘉和公司应当支付的各项拆迁补偿款681106元（85839元＋485827＋2万元＋89440元）折抵后，王嵩山、李幼平还应向嘉和公司支付319133.18元。
关于争议焦点3。被拆迁人就拆迁补偿选择产权调换方式的，拆迁人应当向被拆迁人支付临时安置补助费。因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照规定增付临时安置补助费。本案所涉安置房屋于2012年6月1日验收合格，嘉和公司主张其于2012年5月24日即已发出领房公告，显然缺乏事实依据，本院不予采信。王嵩山、李幼平称其于2013年2月4日收到嘉和公司的拿房通知后，即与嘉和公司联系结算，但由于嘉和公司未按规定结算，导致其未能拿房，并要求临时安置补助费计算至实际交房之日。本院认为，王嵩山、李幼平关于存在第四份拆迁协议、现有三份拆迁协议中的补充约定部分系嘉和公司后添加的主张，均已得到证据证实，由此可以认定，双方未能及时结算并导致王嵩山、李幼平至今未能拿到安置房屋的责任在嘉和公司，故嘉和公司应当向王嵩山、李幼平支付临时安置补助费至生效判决确定交付之日。王嵩山、李幼平主张拆迁协议中临时过渡安置费及期限的内容系嘉和公司私自添加，所交证据并不足以证明其主张，本院不予采信。根据拆迁协议约定，被拆迁房屋每月的临时安置费总计1148.695元（250元／月＋128.385平方米×7元／平方米·月），双方约定的过渡期是30个月（2009年9月26日至2012年3月26日），嘉和公司在签订拆迁协议时已付24个月的临时安置费，嘉和公司还应支付约定过渡期内另外6个月的安置费6892.17元（1148.695元×6个月）。超出约定过渡期的安置费应如何计算，双方在拆迁协议中未作约定，故本院按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条的规定执行，即延长时间在12个月以内的，拆迁人增付一倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。由此，嘉和公司应支付王嵩山、李幼平2012年3月27日至2013年3月26日的过渡费27568.68元（1148.695元×12个月×2倍），支付自2013年3月27日起至本判决生效之日即2014年5月20日的过渡费47555.97元（1148.695元×3倍×13个月＋1148.695元×3倍×24／30）。综上，嘉和公司共应向王嵩山、李幼平支付临时安置补助费82016.82元。
综上所述，因二审出现新证据，导致一审认定事实错误，本院予以纠正。王嵩山、李幼平的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销淮安市清河区人民法院（2013）河民初字第3550号民事判决第二、三项，维持第一项；
二、淮安市嘉和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向王嵩山、李幼平交付双方签订的《拆迁补偿安置协议》（第四份）；
三、王嵩山、李幼平应向淮安市嘉和房地产开发有限公司给付拆迁结算款319133.18元，淮安市嘉和房地产开发有限公司应向王嵩山、李幼平给付临时安置补助费82016.82元，两者相抵，王嵩山、李幼平应于房屋交付时向淮安市嘉和房地产开发有限公司给付最终结算款237116.36元。
四、驳回上诉人王嵩山、李幼平其它上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2298元；二审案件受理费2298元；合计4596元，由被上诉人淮安市嘉和房地产开发有限公司负担（王嵩山、李幼平已预交，淮安市嘉和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付王嵩山、李幼平）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓明
代理审判员 刘玉娟
代理审判员 孙 坚
二〇一四年五月二十日
书 记 员 孙志丹