浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1081民初13406号
原告：招商银行股份有限公司台州温岭支行，住所地：温岭市太平街道三星大道47-53号，统一社会信用代码91331081698298768E。
主要负责人：林伟，该支行行长。
委托诉讼代理人：林擎，男，该支行员工。
委托诉讼代理人：张弦，男，该支行员工。
被告：陈彩珍，女，1969年6月27日出生，汉族，住温岭市，
被告：张梦蝶，女，1999年9月25日出生，汉族，住温岭市，
被告：张梦瑶，女，1993年9月25日出生，汉族，住温岭市，
被告：温岭市宏泰房地产开发有限公司，住所地：温岭市滨海镇东楼村332号。
法定代表人：王明军。
原告招商银行股份有限公司台州温岭支行与被告陈彩珍、张梦蝶、张梦瑶、温岭市宏泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理，原告招商银行股份有限公司台州温岭支行的特别授权委托诉讼代理人林擎、张弦与被告陈彩珍、张梦蝶、张梦瑶到庭参加诉讼，被告温岭市宏泰房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司台州温岭支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈彩珍偿还所欠原告贷款本金382755.60元及利息（截止2017年6月1日尚欠利息13045.69元，自2016年6月2日起至实际付清之日止利息、罚息、复息按合同约定利率计算）；2.判令原告可就被告所有的坐落于温岭市（温房预滨海字第0037296号）房产折价款或者拍卖、变卖价款在上述请求范围内享有优先受偿权；3.判令被告张梦蝶、被告张梦瑶在继承被继承人张宝根的遗产范围内对上述第一项债务承担清偿责任；4.判令被告温岭市宏泰房地产开发有限公司对第一项诉讼请求承担连带保证责任。诉讼过程中，原告以笔误为由变更第1项诉请中关于利息的计算方式为截止2017年6月1日尚欠利息13045.69元，自2017年6月2日起至实际付清之日止利息、罚息、复息按合同约定利率计算，其他诉讼请求不变。事实和理由：2014年10月20日，原告与被继承人张宝根、被告陈彩珍、被告温岭市宏泰房地产开发有限公司签订了编号为8141014632015号的《个人购房借款及担保合同》。该合同约定，原告向被继承人张宝根发放47万元的贷款，用于购买位于温岭市（温房预滨海字第0037296号），借款期限10年，自2014年10月20日至2024年10月20日止，合同执行年利率为6.55%，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。抵押人张宝根、陈彩珍以所购买的坐落于温岭市产为上述借款提供抵押担保，抵押范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、保险费以及原告实现债权的费用。上述抵押房产已经办理了预购商品房抵押权预告登记手续（温房预滨海字第0037296号）。被告温岭市宏泰房地产开发有限公司为借款人张宝根在合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。同时，被告温岭市宏泰房地产开发有限公司承诺对保证范围内的全部债务负有经济、法律上的连带责任，自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。被告陈彩珍向原告出具《共同还款承诺书》，承诺自愿为借款人张宝根在授信协议项下的债务承担共同还款义务。2014年10月31日，原告按约向被继承人张宝根、被告陈彩珍发放贷款47万元，但2016年10月开始被告没有按约偿还贷款本息，已逾期多期，截止2017年6月1日尚欠贷款本金382755.60元，当期利息1439.37元，逾期利息10523.34元，罚息819.55元，复息263.34元，合计395801.29元。被继承人张宝根于2015年12月12日在家因病亡故，根据《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第三十三条之规定，被告张梦蝶、张梦瑶作为被继承人张宝根的法定继承人，对被继承人张宝根生前所有的房屋在转化为遗产后，并未表示放弃继承，视为接受继承，应在遗产继承范围内清偿被继承人依法所负担的债务，故原告要求被告张梦蝶、张梦瑶在遗产继承范围内对上述债务承担清偿责任。
被告陈彩珍辩称，其与张宝根为购买房屋向原告申请按揭贷款47万元是实，按揭贷款已按月付至2016年10月份，该月支付了两千多元，之后未还，具体欠款情况不清楚，希望法院拍卖房屋时能价款高一点；讼争房屋约定在2015年11月30日前办证，当时因人在外地未及时办理，不久后张宝根去世，房屋登记机关要求按揭贷款全部还清后才能办证，其也无力还款或支付办证费用，故正式产权证书及抵押登记至今尚未办理。
被告张梦蝶、张梦瑶承认原告提出的全部诉讼请求。
被告温岭市宏泰房地产开发有限公司未作答辩。
原告招商银行股份有限公司台州温岭支行围绕其诉讼请求，向本院提交了个人购房借款及担保合同、浙江省温岭市公证处出具的（2014）浙温证民字第763号公证书、共同还款承诺书、备案合同编号为20140200033的商品房买卖合同、个人贷款借款借据、房屋预告登记证明、结婚证复印件、死亡证明、张宝根户籍证明、亲属关系证明表、欠款清单、账单明细各一份，被告陈彩珍、张梦蝶、张梦瑶经质证均无异议，被告温岭市宏泰房地产开发有限公司既未到庭应诉，也未提交书面质证意见，视为已自动放弃质证与抗辩的权利。本院经审查认为，该些证据来源合法，内容真实，能够证明原告主张的待证事实。
根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：
2014年2月7日，张宝根（已于2015年12月12日亡故）与被告陈彩珍就其所购买的坐落于温岭市委托案外人张春贵办理按揭贷款手续，并约定了授权范围，各方为此办理了公证手续。2014年10月20日，张春贵作为张宝根及被告陈彩珍的委托代理人与原告、被告温岭市宏泰房地产开发有限公司签订编号为8141014632015的《个人购房借款及担保合同》一份，约定：张宝根因购买位于温岭市房屋向原告申请个人购房贷款47万元用以支付购房款，贷款期限为120个月，自2014年10月20日至2026年10月20日止，具体贷款期限以借款借据为准；贷款执行利率以贷款发放日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率即年利率6.55%为基准利率，合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，贷款利率从每年的1月1日开始执行最新的基准利率标准，1月1日前后分段按日计息；贷款本息按等额本金的方式归还，即借款人按月归还等额本金，归还每月利息，扣款日指借款人在借款借据中指定的扣款日；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；如借款人未按约按时还本或付息的，原告有权宣布合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在合同项下所欠的全部债务，并有权按约处理抵押物；张宝根及被告陈彩珍愿意以其购买的前述房产的全部权益抵押给原告，作为偿还合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，抵押担保的范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）等，抵押人应积极配合原告办理预告抵押登记，抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须配合办妥由预告抵押登记转为正式抵押登记的手续，如因保证人或抵押人的原因导致抵押房产未能办妥前述抵押登记的，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人及抵押人承担连带担保责任；被告温岭市宏泰房地产开发有限公司为张宝根在合同项下的债务承担连带保证责任，保证期限自合同生效之日起至合同项下贷款到期日另加两年，保证范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）等，保证人自愿放弃要求原告首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。同日，张春贵作为被告陈彩珍的委托代理人向原告出具《共同还款承诺书》一份，自愿为张宝根在前述《个人购房借款及担保合同》项下的债务承担共同还款义务。2014年10月28日，原告与张宝根及被告陈彩珍就前述房产办理了预购商品房按揭预告登记手续（登记证明号：温房预滨海字第0037296号）。2014年10月31日，原告按约发放贷款，张春贵作为张宝根的代理人向原告出具个人贷款借款借据一份，载明借款期限自2014年10月31日起至2024年10月31日止，借款年利率为6.55%，扣款日为每月1日。嗣后，张宝根及被告陈彩珍按约偿还款项，自2016年10月开始逾期偿还贷款本息，截止2017年6月1日，尚欠贷款本金382755.60元、利息11962.71元、罚息819.55元、复息263.34元未付。
另认定，张宝根与被告陈彩珍系夫妻关系，双方婚后育有两女（长女即被告张梦瑶、次女即被告张梦蝶），张宝根父母先于其亡故。
本院认为，案外人张春贵接受张宝根与被告陈彩珍委托，在代理权限内代为办理本案所涉房屋的按揭贷款手续，由此产生的民事责任应由张宝根及陈彩珍承担。原告与张宝根、被告陈彩珍、温岭市宏泰房地产开发有限公司之间形成的金融借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系，系各方自愿，内容合法，依法应认定为有效。原告已按约履行借款交付义务，张宝根理应按约还本付息，但其未按约履行，其行为已构成违约，原告有权按合同约定宣布贷款提前到期并要求受偿剩余借款本息以及罚息、复息。现因张宝根已于2015年12月12日亡故，而被告陈彩珍出具《共同还款承诺书》，自愿就本案债务承担共同还款责任，故对原告要求被告陈彩珍清偿本案债务的诉讼请求，本院予以支持。被告张梦瑶、张梦蝶作为张宝根的第一顺序法定继承人，依法应在继承遗产的范围内对张宝根生前的债务进行清偿，故对原告主张要求被告张梦瑶、张梦蝶在继承被继承人张宝根的遗产范围内对本案债务承担清偿责任的诉讼请求，本院亦予以支持。张宝根与被告陈彩珍自愿以其所购房产为本案债务提供抵押担保，现案涉房屋已经符合办理正式抵押登记条件，但非基于原告原因导致无法办理，故可赋予原告对抵押物享有优先受偿权，原告依据该抵押担保对抵押物主张优先受偿权，本院予以支持。被告温岭市宏泰房地产开发有限公司为张宝根的债务提供连带责任保证担保，且自愿放弃要求原告首先对抵押物先行处置或采取诉讼之权利，故应在约定的保证范围内就本案债务承担连带清偿责任。
综上，原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈彩珍于本判决生效之日起十日内偿还给原告招商银行股份有限公司台州温岭支行借款本金382755.60元及截止2017年6月1日的利息13045.69元（含罚息、复息），以上合计395801.29元，并支付自2017年6月2日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复息（按合同约定标准计算）；
二、被告张梦瑶、张梦蝶于本判决生效之日起十日内在继承张宝根的遗产范围内对前述第一项债务承担共同清偿责任；
三、原告招商银行股份有限公司台州温岭支行就其享有的上述第一项债权，对坐落于温岭市房地产（房屋预告登记证明号：温房预滨海字第0037296号）的折价款或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；
四、被告温岭市宏泰房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7237元，减半收取3618.50元，由被告陈彩珍、温岭市宏泰房地产开发有限公司共同负担，被告张梦蝶、张梦瑶在继承张宝根的遗产范围内对上述费用承担共同清偿责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 赵怡璐
二〇一七年十一月二十七日
代书记员 高晨诚