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广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗南法民三初字第1243号
原告：林根亮，住广州市越秀区。
被告：广州市润发房地产有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：黄佳爵，职务总经理。
委托代理人：杨志华，系该公司员工。
委托代理人：廖德应，系该公司员工。
原告林根亮诉被告广州市润发房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林根亮及被告的委托代理人杨志华、廖德应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林根亮诉称：原告与被告签订了《商品房预售合同》，购买被告开发的南沙御景花园自编x栋xx铺（后确认名称为广州市南沙区御苑街x号xx商铺），成交价2188221元，并按合同约定支付了房款，已取得房产证。2012年12月28日，原告接到被告通知前往收楼，验房时发现大面积漏水等现象，被告工作人员对此签名确认。原告提出等被告修复后再收楼，但被告提出很快就可以修复，故原告签字收楼，该收楼行为属被告欺骗而为之。为了尽快修复破损问题，原告来回南沙30多次，电话沟通不下100次，但始终没有解决，给原告身心造成了莫大的困扰和伤害。故请求判令：一、被告修缮原告商业房产以下破损：1、左墙（收缩缝下面）大面积漏水；2、屋顶层中间一个漏水小洞；同时确定整套房子的保修期，自以上破损修复之日起开始计算。二、被告向原告支付以下费用：1、误工费10000元；2、往返交通费2000元；3、精神损失费5000元；4、电话费300元；5、租金损失48000元；6、已收取原告物业费1382.20元。三、被告支付自2013年3月8日起至被告修复且经原告验收合格签字之日止的物业管理费。四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告按照广州兢业建筑结构技术有限公司做出的鉴定报告、修复方案对涉案房屋进行维修，另外对屋顶中间已经修复过的漏水小洞再次进行修复，整套房子的保修期自以上破损修复之日起开始计算。
被告广州市润发房地产有限公司辩称：1、被告已按合同约定在2012年12月8日将符合交楼条件的房屋交付给原告使用，涉案房屋的质量问题为一般质量瑕疵，该瑕疵可以通过维修方式解决。对原告要求按照广州兢业建筑结构技术有限公司做出的鉴定报告、修复方案对涉案房屋进行维修没有异议。屋顶中间已经修复过的漏水小洞已经修复好，所以原告要求再次修复没有事实依据。2、关于原告第二项诉讼请求要求原告支付相关费用，被告认为缺乏任何法律及事实依据，应全部予以驳回。3、关于原告第三项诉讼请求，属于原告使用房屋与物业管理公司发生的物业服务关系，属于另一法律关系，原告要求我方承担责任缺乏充足的合同和法律依据。即使判决我方应当支付物管费，但是在业主于2012年12月8日收楼之后，物业公司已经赠送了一年的物业费，该部分物管费应剔除。
经审理查明：2011年10月13日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定：原告向被告购买南沙御景花园自编x栋xx房，用途为商业，建筑面积92.15平方米，总金额2188089元；被告应当在2012年12月30日前将房屋交付原告使用；正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限，屋面防水工程3年；房屋建筑工程保修期从交付之日起计算；被告应在收到原告通知后5日内履行保修义务，在保修期内，原告发出书面保修通知书5日内，被告既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，原告可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由被告承担。2012年12月5日，被告取得讼争房屋的《竣工验收备案表》。2012年12月8日，原告办理了收楼手续。同日，原告向广州珠光物业管理有限公司交纳管理费1382.3元。2014年4月21日，房管部门核发了讼争房屋的房地产权证，记载房屋坐落为南沙区御苑街x号xx房，建筑面积93.62平方米。
2012年12月8日，双方签署《交楼验收表》，验收意见记载：二个洞补回、线槽生锈、漏水（侧墙）、卫生间封面有洞等。此后，原告分别于2013年3月16日、4月20日、2014年8月23日签署《小区维修单》，提出左手把手装复、大门雨棚玻璃中间一块破裂等问题，并要求物业费从维修好并双方签字确认之日起计。被告之后对讼争商铺天面伸缩缝、大门雨棚、屋顶中间漏水小洞进行修理。原告表示除天面伸缩缝漏水及屋顶中间漏水小洞外，其余部分已经维修好；屋顶中间漏水小洞对方也进行了维修，之后也未发现过渗水，但害怕以后会渗水。
2014年2月28日，原告与广州长城宽带网络服务有限公司签订《房屋租赁合同》，将讼争房屋出租给该公司，约定第一年每月租金5000元，第二年每月租金5300元。原告同时提交广州市南沙区南沙街社区综合管理服务中心出具的《发票》及《税收缴款书》，记载2014年3－4月，7－10月讼争房屋租金计税金额为每月5000元。
本案诉讼过程中，根据原告的申请，本院委托广州兢业建筑结构技术有限公司对讼争房屋漏水原因及修复方案进行鉴定。该公司于2015年3月27日出具兢业鉴字（2015）0138号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为xx房的渗水损坏现象与伸缩缝的防水缺陷存在因果关系；处理建议为对出现的防水缺陷进行防水修复处理，全面检查上层伸缩缝的防水设施，查看是否有破损或封闭不严等损坏，对房屋因渗漏造成的损坏进行修缮处理。2015年5月3日，广州兢业建筑结构技术有限公司出具《南沙区御苑街x号xx房修复工程修复设计方案》，要求拆除原不合格的屋面变形缝构造（含防水构造），按照标准图集中变形缝构造要求重新施工。2015年6月12日，广州兢业建筑结构技术有限公司出具《修复工程预算》，预算修复费用为33602.42元。原、被告双方对该公司出具的鉴定报告及修复方案没有异议，另原告认可该公司出具的工程预算费用，但被告提出预算费用过高。
另，原告在诉讼中表示，误工费、交通费、电话费、精神损失实际有发生，但不能提供证据；租金损失按每月4000元的标准，从2013年3月1日计至2014年2月底；物业管理费按每月460.77元标准计算。原告在诉讼中确认，除收楼时交纳三个月物业管理费外，未由其本人及承租人向物业公司交纳过其他物业管理费。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定屋面防水工程保修期限为3年，保修期限从交付之日起计算。据广州兢业建筑结构技术有限公司于2015年3月27日出具的兢业鉴字（2015）0138号《房屋安全鉴定报告》记载，鉴定结果为“xx房的渗水损坏现象与伸缩缝的防水缺陷存在因果关系”。因此，在屋面防水工程保修期限内，讼争房屋屋面出现渗水，根据合同的约定，应由被告对此进行维修。诉讼中，原、被告双方均同意由被告按照广州兢业建筑结构技术有限公司出具修复方案对鉴定报告记载的屋面渗水进行维修，对此本院予以准许。另原告确认屋顶层中间原有的一个漏水小洞已经由被告进行了维修，之后也未发现渗水，且鉴定报告也未提出该处存在渗漏，故原告要求被告对该处再次进行维修没有事实依据，本院不予支持。合同约定房屋的保修期限从交付之日起计算，故原告要求整套房子的保修期自破损修复之日起开始计算依据不足，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿损失问题。原告未能提供证据证明房屋在2014年2月28日前没有出租是因房屋天面渗漏造成的；且房屋屋面仍存在渗水的情况下，原告已经将房屋对外出租使用，故原告要求被告赔偿从2013年3月1日计至2014年2月底止的全部租金损失依据不足，本院不予支持。鉴于讼争房屋在屋面防水保修期内确实存在屋面渗水问题，对原告正常使用房屋存在一定影响，故本院酌情确定被告应赔偿原告损失4000元。至于原告要求被告赔偿误工费、交通费、电话费、精神损失，原告未能提供证据证明其主张的费用已经实际发生，且与本案不属同一法律关系；另物业管理费也与本案属不同法律关系，故对原告上述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告广州市润发房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按照广州兢业建筑结构技术有限公司出具的兢业鉴字（2015）0138号《房屋安全鉴定报告》及《南沙区御苑街1号113房修复工程修复设计方案》对广州市南沙区御苑街1号113房屋面进行修复。
二、被告广州市润发房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告林根亮损失4000元；
三、驳回原告林根亮的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1568元由原告负担1380元，被告负担188元；鉴定费11000元由被告负担。上述受理费及鉴定费均已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 徐华斌
代理审判员 何炎辉
代理审判员 王 健
二〇一五年八月四日
书 记 员 万 策