广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初1499号原告：广州市禾泰置业有限公司，住所地广州市海珠区南洲路西滘村盈信街8号自编1号。法定代表人：于曰江，董事长。委托代理人：王大潮，北京市东卫（广州）律师事务所律师。被告：广州屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地广州市经济技术开发区锦绣路38号。法定代表人：倪文玲。委托代理人：徐燕，广东正平天成律师事务所律师。原告广州市禾泰置业有限公司诉被告广州屈臣氏个人用品商品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王大潮，被告的委托代理人徐燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2016年签订《场地租赁合同》，约定：被告承租原告位于广州市海珠区江南大道中路99号建筑物[项目名称“同乐汇”]首层A02号铺位，作为屈臣氏的零售商店使用；租赁场地的实用面积为285平方米；租赁期限为8年；自场地移交之日起90天为免租期，免租期满的次日为起租日；被告按商店营业额的百分比抽成向原告支付租金，具体比例为：第1-4年按月营业额的6%，第5-8年按月营业额的7.5%。后来，原、被告签订《场地计租确认函》，共同确认租赁合同约定的计租日为2016年4月29日。剔除免租期后，从2016年8月1日起计付租金。起算租金后，被告未能按照租赁合同约定在2016年9月15日之前向原告提交2016年8月的营业额报表，亦未能在2016年9月18日前将8月份的抽成租金支付到原告的租金账户。被告的行为已构成初次违约。为此，原告于2016年9月22日向被告发出《协调函》，向其催付租金。被告在租赁场地实际开业后，经现场勘测，其实用面积为288.6平方米，建筑面积为476.9平方米。被告自从2016年4月30日营业以来，各月的营业额、抽成租金及租金单价分别如下：2016年4月期间营业额7912.72元，抽成租金474.76元，租金单价29元；2016年5月期间营业额255391.77元，抽成租金15323.51元，租金单价32元；2016年6月期间营业额202588.59元，抽成租金12155.32元，租金单价25元；2016年7月期间营业额205708.65元，抽成租金12342.52元，租金单价25元；2016年8月期间营业额204187.8元，抽成租金12251.27元，租金单价25元；2016年9月期间营业额193065.32元，抽成租金11583.92元，租金单价24元；2016年10月期间营业额235998.04元，抽成租金13428.7元，租金单价28元；2016年11月期间营业额241834.4元，抽成租金13895.77元，租金单价29元；2016年12月期间营业额299518.72元，抽成租金16036.38元，租金单价33元；2017年1月期间营业额233276.81元，抽成租金13403.9元，租金单价28元。但同城租金均价为146元，政府指导价为166元。在租赁合同的谈判过程中，被告利用其连锁经营的经济优势和格式合同制定者的垄断地位，严重偏离行业租金平均水平，取得超低额的租金抽成比例。在履行过程中，利用财务手段人为地将营业额的14%剔除在外，不予租金抽成。在抽成比列严重偏低和抽成基数严重低迷的双重扭曲下，导致被告的租金成本整体扭曲，远远偏离经营成本和公平价值，对原告的最基本利益造成严重伤害。被告所支付的抽成比例租金，不仅远远跌破原告的取得成本，而且与同层其他商户的租金单价加权平均数相比，仅占其他商户租金单价加权平均数的2成，仅占政府公布的同地段租金指导价的1.8成。被告的抽成租金，不仅严重影响到同层商户的公平竞争，而且远远背离了政府公布的指导价，违背了社会公平和经济公平。依照合同所约定的租金抽成比例，被告所交付的租金，就连最基本的水、电费、空调费、垃圾费、保安工资等物业管理费用，都无法承担起。综上所述，被告利用其在缔结合同时的优势地位，造成本案诉争租赁合同显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十五条第（一）项的规定，并参照最高法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，起诉请求判令：1、撤销原、被告双方于2016年3月18日所签的《场地租赁合同》。2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告陈述的诉讼请求和事实理由严重违背事实。被告在承租原告的物业之前即2015年9月之前就开始协商承租涉案物业；过程中，关于商业合作条款，比如：关于租金的支付方式是经过双方协商而确定下来的，计算内容也是双方协商确定而签订于合同条款中，并非如原告所言是被告利用自己的连锁经营优势而达成的，也非被告在履行过程中利用财务手段而人为地将营业额的14%剔除在外，不计算在营业额内。2、根据《合同法》第五十四条规定，当事人请求法院变更合同内容必须属于以下两种类型：因重大误解或在订立合同时显失公平。根据《合同法》条款解释，对显失公平的解释为一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立，使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等，标的物的价值和价款过于悬殊，风险承担显然不合理。从上述法律和条款解释对“显失公平”的解释，可看出必须满足两个条件，一是紧迫或者缺乏经验的情况下订立，使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等，标的物的价值和价款过于悬殊，风险承担显然不合理；二是订立合同时，存在上述的第一种情况。本案原告是依法设立具有出租物业和管理物业业务的公司，对市场出租物业的市场金额是完全了解的，而且双方订立该租赁合同的时候是经过多次协商后而确立下来的，而并非被告利用连锁经营的经济优势而强制订立下来的，因此被告认为原、被告订立合同时不存在紧迫或者缺乏经营的情形存在。3、如被告所言，订立合同的协商过程从2015年9月到2016年2月，是经过双方详细洽谈而确定下来的，不存在上述两情形，合同条款内容是双方当事人真实意思表示，也不存在使双方当事人权利义务严重不对等的情形，故原告要求撤销合同没有法律依据。4、原告的诉讼请求已过诉讼时效，应予以驳回。原、被告确定的计租日的时间为2016年4月30日，根据合同约定免租期为90天，以此推断双方签订合同的时间为2016年1月份左右，而原、被告确定租金支付的合同条款时间为2015年10月份，原、被告确定该条款后在2016年1月份左右签订该租赁合同。因此，根据《合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。关于租金支付条款，原、被告双方确定的内容是2015年10月份，确定该条款后在2016年1月份左右签订该租赁合同，因此原告在协商确定该条款之日起就应当知道原、被告双方协商确定的以营业额的百分比收取租金是有风险的，有可能会随着被告营业额变化而高于或者低于同期的其他物业的租金收入。故在原、被告双方确定该合同条款的时候，原告就知道该风险存在，由此推算，原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上所述，涉案租赁合同租金金额的确定是以营业额为基数乘以百分比计算，该租金的计算本身就是有风险的，如双刃剑，如果被告的营业额较高，那么原告收取的租金会高于同期的其他物业的租金收入；如果被告的营业额较低，则会低于同期的其他物业的租金收入。被告认为，任何的商业经营都是有风险的，原告将显失公平作为商业风险的保护伞，违反《合同法》的自愿原则。因此，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，应予驳回。经审理查明：原告于2008年6月5日经工商行政管理部门核准成立，为有限责任公司（外国法人独资），股东为诚达购物中心有限公司，经营范围为物业管理、房屋租赁。广州市海珠区江南大道中路99号首层房屋的产权人为原告，登记时间为2010年6月17日，建筑面积为4238.51平方米。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定：甲方愿意出租及乙方愿意承租广州市海珠区江南大道中路99号的建筑物（以下简称“建筑物”）首层的一部分（铺位号：A02）；场地的实用面积285平方米，面积最终以测量为准，但误差不得超出1.5%；甲方同意给予乙方自甲方按本合约定移交场地之日（以下称“起租日”）起90天的免租期，但如因非乙方原因致使乙方商店在前述免租期结束时仍未开业，则免租期顺延直至乙方商店开业；免租期内不计租金，但乙方需支付实际发生的能源费，并履行合同中相关的义务；计租日期（以下简称“计租日”）以免租期结束次日为准，双方按此确定计租日后，签署场地计租日确认函；若乙方在免租期内提前开业，则乙方商店开业之日为计租日；本合同所订租赁期限（以下简称“租期”）为8年，自计租日起乙方商店经营满8年止；（第三章租金及支付）1.乙方从计租日起按以下方式缴付以下租金：1.1租金方式（纯营业额抽成）：乙方按商店的营业额的百分比抽成向甲方支付租金，具体比例为：第1-4年：月营业额的6%；第5-8年：月营业额的7.5%；本条中“年”是指租赁年，自计租日起至次年当月当日的前一日为第一个租赁年；本条中“营业额”是指在店铺经营场所范围内，直接销售给顾客的商品销售额，但应扣除以下项目：(1)17%增值税销项税金；(2)销售折扣：(3)退货；及(4)顾客为使用屈臣氏提货券或其他类型的提货凭证而预缴之款项，但顾客使用屈臣氏提货券或其他类型的提货凭证消费时的消费额应计入营业额；2.租金支付方式：乙方按月向甲方支付租金，乙方在每月15日或之前提供上个月的营业额报表，乙方在每月的第18日或之前将上月提成部分的租金直接汇入甲方账户，计租日至场地计租日确认函签订后15个工作日内的到期应付租金，乙方可延至计租日确认函签订后15个工作日内支付；……乙方保证前述营业额报表的真实性，并加盖公司财务章确认；如甲方对乙方营业额报表有异议，须在收到数据信息后一个月内以书面形式提出，乙方应在收到甲方书面函件后一个月内给予回复；若甲乙双方无法就该异议达成共识，则甲方经与乙方协商同意后可聘请双方认可的有合法资质的会计师事务所对该营业额进行专项审计，若审计结果与乙方提供的数据相同或在5‰的合理误差范围内，则审计费用由甲方全部承担，乙方并应补足差额部分租金（如有的话）；若审计结果与乙方提供的数据有差异且超出5‰的合理误差范围，则审计费用由乙方全部承担，营业额误差产生的租金差额，按实多退少补；……4.除法律法规或当地政府规定及本合同约定应由乙方支付的租金和费用外，其他任何与本场地有关的费用由甲方承担，乙方无须向甲方或任何第三方支付此等费用（包括物业管理费、中央空调的电费及使用费、建筑物公用能源费等）；5.履约保证金：乙方须向甲方交纳总额为10万元的履约保证金（以下简称“履保金”），用于乙方对履行本合同各条款之保证；6.履保金的交付：乙方应于本合同签字生效之日起十五个工作日内，将履保金支付给甲方，甲方同时开具相关收据。在甲方保管期间，履保金不计利息。若甲方于乙方交付履保金后15天内未交付收据予乙方，则需退还乙方全额履保金；……（第四章场地交付）交接场地的具体时间，由双方根据实际情况协商确定;双方理解且认同，本商场（亦即甲方控制区域范围，详见附件七）之开业状况之于乙方商店营业之商业环境及之于双方签订本合同最终目的之实现，其影响可谓至深至远，本商场可否依本条款之状况全面运营亦乃本合同订立之基本条件以及乙方后续可否继续正常履行合约之基本保障;双方同意对于本商场之状况，双方均遵循以下条款之约束，以下条款所赋予之权利待本合同约定之条件完全成就之日结束及依照以下条款中具体所述之条件成就之日结束：本商场之开业率（意指甲方控制区域范围之内业已开业店铺之建筑面积之和与全部店铺建筑面积总和之比例）（下称“开业率”）达百分之八十或以上;在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同；等。该合同没有填写签订日期。被告于2016年3月18日支付履约保证金10万元给原告。之后，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订一份《场地计租日确认函》，内容为：租赁场地地址为广州市海珠区江南大道中路99号首屋（铺位号：A02号）；双方就上述租赁场地签署了租赁合同，现双方确认租赁合同中约定的计租日为2016年4月29日；等。该确认函没有填写签订日期，下方有手写字体“原件已收，袁远，10/8”。2016年9月22日，广州市禾泰置业有限公司同乐汇营运管理中心向被告发出《协调函》（函号：广同201609-08），主要内容：按我司与贵司合同第三章第1.1，租金方式（纯营业抽成）的约定，第1-4年，月营业额的6%;第2，乙方在每月15日或之前提供上个月的营业额报表，乙方在每月的第18日或之前将上月提成部分的租金直接汇入甲方账户；另按约定，我司对贵司的免租期为2016年5、6、7三个月（90日），从八月份开始贵司应缴纳租金，并于2016年9月15日前提供2016年8月营业报表，并于2016年9月18日前将租金汇入我司账户；但我司至今（2016年9月22日）仍末收到贵司上月营业报表及提成租金；请贵司给予配合，于三个工作日内提供上月营业报表；等。该份函下方有手写字体“原件已签收，袁远”。合同签订后，被告于2016年10月14日一次性支付了2016年4月30日至2016年9月30日期间的租金给原告，之后被告按合同约定的在每月18日交付上一个月的租金给原告。原告于2017年3月1日提起本案诉讼。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、原告自行制作的《同乐汇首层租金横向对比统计表》。拟证明被告租金水平仅占租金均价的20%，显失公平。2、原告从政府网站上下载的、广州市房地产租赁管理所制定的《2016年广州市房屋租金参考价》。拟证明被告租金水平仅占政府指导价的18%，显失公平。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据不能真实反映涉案物业所在地段的租金。被告为证明其抗辩主张也提交了以下证据：1、被告与原告之间的往来邮件若干份，其中：⑴何唯于2015年9月23日向被告有关人员发出的邮件的主要内容为：经我司内部谈论后，回复如下：租金按商店每月（税后）总营业额的百分比提成作为当月租金，第1-4年：6%，第5-8年：7.5%，保底租金:150元/㎡/月（“保底租金:150元/㎡/月”被横线划掉）；等。⑵何唯于2015年10月21日向被告有关人员发出的邮件的主要内容为：经我司内部谈论后，回复如下：租金按商店每月（税后）总营业额的百分比提成作为当月租金，第1-4年：6%，第5-8年：7.5%，不设保底租金；等。拟证明原、被告双方之间就租赁合同条款进行协商确定，协商的条款中包括原告按照被告营业额的6%收取租金。2、何唯的名片（扫描件）。拟证明负责与被告进行租赁合同条款协商的原告负责人何唯，是原告的招商企划经理。3、被告与原告之间的往来邮件《公证书》6份。证明内容与证据1一致。原告质证表示：对证据1-3的真实性予以认可，但认为证据1的邮件⑴中“保底租金:150元/㎡/月”不是其公司删除的，是被告删除的。诉讼中，原告表示：其公司在与被告签订合同时由于疏忽没有写时间，据其公司员工回忆应该是2016年3月中旬，大概是2016年3月18日，被告提交的邮件往来公证书里面显示在2016年3月7-8日被告内部还在对合同内容进行磋商，所以该合同是不可能在3月7-8日之前签订的，应该是在2016年3月7日至3月18日之间的某一天签订，双方签订合同的时间有先后，现在暂时不清楚是谁先签；其公司已于2016年3月10日将涉案场地交付给被告使用。被告表示：根据其公司提交的证据3，其中公证书号为12010的邮件是在2016年3月7日发出，显示合同已完成签署；公证书号为12008的邮件是在2015年11月30日发出，显示2016年3月1日原告需要交付场地；从计租日确定时间为2016年4月30日，往前推3个月的免租期，其公司推断合同的签订时间为2016年1月，具体哪天也不清楚；其公司确认原告已实际交付场地给其公司使用，但由于当时双方没有办理书面交接手续，其公司内部也没有记录场地交接时间，所以不能确定原告是哪一天交付场地的。原、被告还确认以下事实：1、涉案场地在交付给被告使用时为毛坯状态，被告接收场地后有对场地进行装修；2、被告每月将关于营业额的报表（该营业额的数额是被告报到税局纳税的数额）发给原告，并按照合同约定的租金计算方式计算出每月的租金后支付给原告；3、被告已向原告支付的抽成租金金额分别为：2016年4月抽成租金474.76元；2016年5月抽成租金15323.51元；2016年6月抽成租金12155.32元；2016年7月抽成租金12342.52元；2016年8月抽成租金12251.27元；2016年9月抽成租金11583.92元；2016年10月抽成租金13428.7元；2016年11月抽成租金13895.77元；2016年12月抽成租金16036.38元；2017年1月抽成租金13403.9元；2017年2月抽成租金12588.5元；2017年3月抽成租金13320.84元；2017年4月抽成租金11918.34元；2017年5月抽成租金13844.53元；2017年6月抽成租金14128.88元；4、在本案2017年7月12日第二次开庭时被告已向原告支付租金至2017年6月；5、涉案场地所在商场的名称为“同乐汇”。另外，原告在诉讼期间向本院提交《申请书》，申请对涉案场地在2016年3月3日至2017年3月3日期间的租金价格进行鉴定。被告表示不同意原告该申请事项。经本院释明后，原告仍坚持其诉讼请求，并表示在本案中暂不要求法院处理收回场地的问题。本院认为：原、被告之间签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同约定切实履行。本案争议的焦点是《场地租赁合同》是否构成显失公平而应予撤销的问题。下面本院对该问题分析如下：根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定，下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，原告是在2008年成立的有限责任公司，经营范围为物业管理、房屋租赁，股东为诚达购物中心有限公司。从原告成立到原告与被告协商签订涉案《场地租赁合同》之前，原告已经具有超过7年的经营物业管理、房屋租赁事宜的丰富经验。原告是一家专业的经营房屋租赁的有限责任公司，被告是一家有限责任公司，就双方当事人而言，在法律上是平等的企业法人，双方在缔约、交易时的地位是平等的。根据本院查明的事实，原、被告在签订《场地租赁合同》前曾多次进行协商，双方也是在对本案争议的租金标准的条款进行过沟通之后才签订《场地租赁合同》的。由此可见，原告在签订合同时已明知本案租金的支付标准和方式为“被告按商店的营业额的百分比抽成向原告支付租金”，而且被告的营业额与涉案场地所在商场的整体开业率和周边环境、人流等因素有关，原告并无证据证明是被告的原因导致营业额偏低，故原告应自行承担因商业风险产生的后果。综上，原、被告在签订合同时不存在被告利用优势或地位不平等的情形，也不存在原告处于劣势和缺乏经验的情形，更不存在危难急迫的客观事实。现原告以被告利用其在缔结合同时的优势地位造成涉案《场地租赁合同》显失公平为由，要求撤销其与被告签订的上述合同，显然依据不足，理据不充分，故本院对原告该诉讼请求予以驳回。鉴此，原告申请对涉案场地在2016年3月3日至2017年3月3日期间的租金价格进行鉴定已无必要，故本院对原告该申请不予采纳。被告的抗辩意见有理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第72条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市禾泰置业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费12800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一七年九月二十五日书 记 员  刘 淼程淑玲