吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初4054号
原告：王连鹏，男，汉族，住：延吉市建工街。
委托代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。
被告：延边鑫汇佳商贸有限公司(下称鑫汇佳公司)，住所地：延吉市新兴街。
法定代表人：金松男，该公司经理。
委托代理人：李春吉，吉林孝信律师事务所律师。
案由：房屋买卖合同纠纷。
原告王连鹏与被告鑫汇佳公司之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日受理后，依法由审判员杨雪松独任审判，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告王连鹏及委托代理人麻百平、被告鑫汇佳公司的法定代表人金松男及委托代理人李春吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王连鹏起诉称，被告与原告于2008年4月23日订立了房屋买卖合同，约定将其开发的位于延吉市XX小区XX号楼XX单元XX室、建筑面积XX平方米的房屋出售给原告，被告于2010年10月交付诉争房屋。2010年11月30日原告向被告交纳了办理房屋产权证的契税、手续费、工本费1342元。2015年3月得知被告为所在小区业主办理房屋产权证时，向被告提出要求其给办理房屋产权证时，被告以种种理由加以推脱不给办理。由于2013年9月29日国务院出台的新“国五条”规定，从2013年10月1日起，90平方米以下非首次购买普通住宅，税率从原来的1%上调到3%，此损失系被告未及时为原告办理房屋产权证所造成，应由被告承担。综上，请求人民法院判令：1.继续履行合同，并以原告缴纳的购房款108224元为基数赔偿损失；2.由被告立即为原告办理位于延吉市XX小区XX号楼XX单元XX室、建筑面积XX平方米房屋产权证及土地使用权证。
被告鑫汇佳公司答辩称：一、与原告订立的房屋买卖合同系由包括案外人龙井市兴源建筑安装有限公司(下称兴源公司，但在合同中的乙方为延吉市住宅建设有限公司，盖章是兴源公司)在内的三方共同签订的合同，按照合同第三条的约定，在原告交齐全部购房款的前提下，案外人将钥匙交给原告，而本案中的原告与案外人的负责人系近亲属关系，因此，原告需要提供购房款支付凭证。二、本案所诉争的房屋并未办理入住手续。三、被告与案外人的工程款尚未结算完毕。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求。
本院经公开开庭，综合查明如下事实：2008年4月23日，原告与被告、案外人兴源公司订立了购房合同，约定被告以抵付工程款的形式将延吉市XX后侧的XX号楼XX单元XX室(建筑面积XX平方米、房屋单价1650元／平方米)抵给案外人兴源公司，由案外人兴源公司出售给原告，同时约定房屋总价为108224元，房屋交付日期为2009年5月31日。原告依约将购房款10万元交付案外人兴源公司，并在案外人兴源公司处取得钥匙后入住。2010年9月23日，因本案诉争房屋面积经测量增加而向案外人兴源公司补交了0.73平方米的房屋差价款1022元。2010年8月24日，原告向被告交纳了电费款200元。2010年11月1日，原告向被告缴纳了办理房屋产权证的费用1342元。2015年3月，原告在获悉被告向小区业主发出办理房屋产权证的通知后，向被告要求办理房屋产权证遭拒。被告拒绝为原告办理房屋产权证的主要理由是，原告与案外人兴源公司的负责人系近亲属关系，因案外人兴源公司未与被告结清工程款，即案外人兴源公司与被告尚有债务未结算而不予办理。
另查明，鑫汇佳公司系延边鑫华房地产开发有限公司变更而来。
为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据：
证据1.原告与被告、案外人兴源公司签订的购房合同书复印件1份，证明：被告将本案诉争房屋抵债给兴源公司，由兴源公司出卖给原告，当事人之间形成房屋买卖合同关系；
证据2.购房收据1份，证明：原告于2008年4月23日已经将购房款交付至案外人兴源公司；
证据3.案外人兴源公司出具的收据1份，证明：2010年9月23日对诉争房屋的实际测量，房屋面积增加0.73平方米，为此原告补交了购房款1022元；
证据4.电费收据1份，证明：2010年8月24日，原告向被告交纳了电费200元，并证明原告最迟于此时间占有使用本案诉争房屋；
证据5.由被告出具的办理房屋产权证收据1份，证明：被告于2010年11月30日收取了原告交付的办理房屋产权证费用1342元；
证据6.延吉铁南供热有限公司出具的供热费收据1份，证明：原告向供热公司交纳供热费1889.16元，并以此证明原告在占有使用本案诉争房屋；
证据7.企业信息一组，证明被告原名为延边鑫华房地产开发有限公司；
证据8.以财泉小区房屋抵付工程款明细，证明：诉争房屋系被告抵账给案外人而由案外人取得，根据合同中的约定，案外人有权将此房屋出售。
被告除对上述证据中2、8有异议外对其他证据真实性无异议，其余6份证据来源合法、真实有效，且与本案有关联，本院予以采信。但证据2是案外人兴源公司向原告收取的购房款收据，据三方签订的购房合同中的约定，被告同意将诉争房屋抵账给案外人，与本案被告的权利无直接关联。被告对证据8表示有异议，但该份证据意在证明被告与案外人有工程款结算事宜，同时与购房合同中的约定内容相互印证，被告无其他相反证据加以反驳，本院对该份证据的证明目的予以采信。
被告未向本院提交证据。
本案系商品房买卖合同纠纷案，应适用合同法及最高人民法院关于商品房买卖的司法解释进行处理，审理的焦点为原告与被告鑫汇佳和案外人兴源公司之间签订的商品房买卖合同是否合法有效；原告要求继续履行合同并由被告办理本案诉争房屋的产权证、土地使用权证是否成立；原告要求被告承担赔偿损失的责任是否合理。
本院认为，2008年4月23日，原告与被告以及案外人兴源公司之间订立的购房合同，是合同当事人之间的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。依照合同法第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”的规定，原告作为买受人，履行了向合同中的乙方即案外人兴源公司交付购房款的义务，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并协助办理房屋产权手续等义务。本案所涉购房合同中的房屋
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延吉市XX局后侧的XX号楼XX单元XX室(建筑面积XX平方米、房屋单价1650元／平方米)，是由被告以抵付工程款的形式将抵给案外人兴源公司，并经被告签字同意将此房出售给原告，兴源公司在收取原告交付购房款后而成为原告的债务人，被告因欠兴源公司工程款而成为兴源公司的债务人，依照合同法第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，原告、被告和案外人兴源公司共同在购房合同上签字，且原告还向被告交纳了电费、办理房屋产权证费用，是作为债权人的原告同意的结果，此债务转移合法，被告是新债务人。依照合同法第八十六条“债务人转移的义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务”的规定，被告应当承担向原告交付房屋、为原告办理房屋产权证和土地使用权证的义务。
被告辩称，原告须提供交付购房款的支付凭证，以证实原告已履行了交付购房款的合同义务，本院认为购房款交付与否、交付多少，均是案外人兴源公司与原告之间的合同关系，被告既已将本案诉争房屋抵债给案外人兴源公司，兴源公司有权自由处理本案诉争的房屋，即无论是兴源公司将房屋留作自用、奖励职工或是对外出售、以多少价格出售，均是兴源公司自身权利范围内的处分权所决定，且从证据上看，原告已经按照合同约定交付了购房款且补交了房屋面积增加的价差，被告的此项抗辩理由不成立。被告关于案外人兴源公司的负责人与原告系亲属关系和本案诉争房屋原告未办理入住手续的抗辩理由，本院认为此抗辩无法律依据，且在事实上入住手续须原告向被告办理，而被告并无证据证明是原告怠于办理所形成，此抗辩理由不成立。关于被告与案外人兴源公司之间的工程款未结算结算完毕的问题，此形成于被告与案外人之间且系工程建设合同法律关系，与本案房屋买卖并非同一法律关系，不能成为阻却被告应当向原告履行合同义务的法定理由。因此，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。
关于原告要求被告承担因逾期办理房屋产权证等手续而造成损失的问题。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记约定的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失赔偿数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”的规定，本案诉争房屋的交付时间至迟不晚于原告向被告交纳电费200元之后的90日，即2010年8月24日后的90日，但被告至今未为原告办理房屋产权证和土地使用权证，显已构成违约，按照上述规定，原告本可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算损失，而原告在本案中只要求被告承担因2013年国家新“国五条”出台后，税率由1%上调至3%的价差，该价差不高于上述司法解释所规定的损失，本院予以支持，即被告应承担办理房屋产权证的税率由1%上调至3%的价差，亦即在原告于2010年11月30日收取了原告交付的办理房屋产权证费用1342元后，被告应在不再收取原告办理费用的前提下为原告办理房屋产权证和土地使用权证，此价差应由被告承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第八十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告延边鑫汇佳商贸有限公司于本判决生效后立即为原告办理房屋产权证和土地使用权证，办理费用由被告负担。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费2465元（原告已预交），减半收取1232.5元，由被告延边鑫汇佳商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 杨雪松
二〇一六年八月二十六日
书记员 李 越