北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2015年西民初字第11170号
原告北京鲁能物业服务有限责任公司椿树分公司，住所地北京市西城区椿树园小区15号楼夹层。
负责人张国辉，该公司经理。
委托代理人段纪波，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人周瑞军，北京市中闻律师事务所律师。
被告马文良，女，1950年8月10日出生，户籍地北京市西城区。
原告北京鲁能物业服务有限责任公司椿树分公司（以下简称：鲁能椿树分公司）与被告马文良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告鲁能椿树分公司委托代理人段纪波到庭参加诉讼，被告马文良经法院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告鲁能物业公司诉称：原告自2001年7月开始受北京椿树园业主管理委员会委托进行物业服务。被告系椿树园小区xx室的业主，临时产权证面积69.09平方米，其正式产权证书上房屋建筑面积70.55平方米。原告一直为该小区提供物业服务，被告未提出异议，但持续不向原告给付物业服务费及相关费用。从2002年7月至2013年12月，被告拖欠物业费10216.42元（2002年7月1日至2005年12月31日收费标准1元每平米每月，按照临时房产证面积69.09平方米计算，金额为2901.78元；2006年1月1日至2013年12月31日收费标准为1.08元每平方米每月，按照正式建筑面积70.55平方米计算，金额为7314.64元）；垃圾清运费330元（2003年1月1日至2013年12月31日）。原告一直催促被告支付费用，但被告以各种借口拖延至今，严重影响原告的物业服务工作，也损害了包括被告在内的全体业主的合法权益。鉴于上述事实，原告诉至法院要求被告支付2002年7月1日至2013年12月31日物业服务费10216.42元；支付2003年1月1日至2013年12月31日的生活垃圾清运费330元；支付逾期付款违约金（按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2014年8月15日）3886.62元；被告承担本案诉讼费用及公告费。
经审理查明：被告马文良系北京市西城区（原宣武区）椿树园xx号房屋（房屋建筑面积70.55平方米）的所有权人。北京富卓房地产开发有限公司（以下简称：富卓公司）系原宣武区椿树园地区危旧房改造的开发建设单位。2001年2月5日，经原北京市宣武区居住小区管理办公室批准，马文良房屋所在小区成立了北京市宣武区椿树园小区物业管理委员会（以下简称：椿树园物管会）。2001年5月6日，原北京市宣武区政府就该区危改回迁小区物业管理服务收费标准，向北京市物价局、原市国土资源和房屋管理局请示，要求按照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）的通知》的标准进行收费（宣政函[2001]14号）。2001年6月26日，北京市国土资源和房屋管理局复函，“在收费标准与提供物业服务相一致的前提下，回迁房的物业管理收费标准可以参照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》执行，即多层住宅的公共性物业管理费为0.50元/每月/每平米，高层住宅另加电梯、水泵日常运行维护费为0.50元/每月/每平米，生活垃圾清理费每户每年30元。服务内容包括小区共用部位设施设备的维修养护及运行费用，小区日常组织管理。回迁小区的物业管理服务水平必须达到《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（京房地物字[1999]第187号）”；“物业管理公司要按上述标准收费，必须事先征得业主委员会的同意，双方应签订物业管理合同，明确各自的权利和义务”。2001年8月3日，北京市物价局、北京市国土资源和房屋管理局向宣武区人民政府复函，同意危改回迁小区物业管理服务收费标准可以参照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》执行，并要求事先征得业主委员会的同意，双方签订物业管理合同并报区物价局、国土房管局备案。2001年7月16日，北京鲁能物业服务有限责任公司授权原告鲁能椿树分公司（原名称北京鲁能物业管理有限责任公司椿树分公司）与椿树园物管会签订了《椿树园住宅区物业管理委托合同》，双方约定管理期限为2001年7月16日至2002年7月15日；危改回迁户物业管理服务费按京价（房）字（2000）第163号的通知规定执行，小区生活垃圾费按京价（收）字[1999]第253号的通知执行。鲁能椿树分公司接管椿树园小区，后又与椿树园物管会续签物业管理委托合同，并实施物业管理行为至今，但未与马文良签订物业管理合同。
另查，根据北京市房屋产权登记申请书记载，2002年2月15日，富卓公司为马文良在本案所涉回迁房屋办理了产权登记申请。马文良已于2005年5月26日通过原告领取了该房屋的所有权证。因马文良至今尚未交纳物业服务费及垃圾清运费，原告起诉来院要求马文良支付2002年7月1日至2013年12月31日物业服务费10216.42元；支付2003年1月1日至2013年12月31日的生活垃圾清运费330元；支付逾期付款违约金（按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2014年8月15日）3886.62元。审理中，我院于2015年9月2日在《人民法院报》刊登公告，依法向被告马文良送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满后，被告马文良未到庭应诉，亦无音信。
上述事实，有当事人陈述、房屋产权查询资料、物业管理委托合同、北京市物价局和北京市国土资源和房屋管理局（京价（房）字[2000]163号）文件及京价房字（2001）273号文件、北京市物价局和北京市财政局（京价（收）字[1999]第253号）文件、证明、名称变更通知、催缴通知、民事判决书及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，物业管理是小区居民正常生活秩序的保证。被告所居住的小区在没有业主大会和业主委员会的情况下，尚不能选聘物业管理企业，但小区需要进行物业管理。在此情况下，鲁能椿树分公司在椿树园小区尚未成立业主委员会的情况下，接受椿树园物管会的委托负责该小区的物业管理工作，自2001年7月至今对该小区事实上实施了物业服务管理行为，虽然原、被告之间未签订物业委托服务合同，但被告实际上获得了原告为其提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系，被告应向原告交纳物业服务费用。被告的房屋系通过危改回迁方式取得，房屋性质具有特殊性，经原宣武区人民政府向北京市物价局、北京市国土资源和房屋管理局请示，已获得的复函中明确说明回迁房屋的物业收费标准可以参照《北京市经济适用房住房小区物业管理服务收费办法（试行）》执行，上述函件虽不具有行政强制性，但也属于政府相关主管部门的指导性意见，且鲁能物业公司与椿树园物管会签订的《椿树园住宅区物业管理委托合同》中对收费标准也进行了明确约定，原告应按照每建筑平方米每月1元的标准收取物业服务费，按照每户每年30元的标准收取生活垃圾清运费，对此人民法院亦有生效判决予以确认。原告现要求以被告房屋临时面积（69.09平方米）收取2006年1月1日前的物业费，因原告所述房屋临时面积小于被告房屋所有权证面积，本院对此不持异议。原告诉求中要求被告在2006年1月1日后按照每建筑平方米1.08元给付物业服务费的主张超过了上述标准，故对于原告诉求中超过标准的数额，本院不予支持。关于逾期付款违约金的问题，因违约金应以合同当事人有明确约定为前提，在双方之间没有签订物业合同并约定违约责任的情况下，原告不宜向被告收取，故本院对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益。当然，作为物业服务公司，应该在工作中加强与业主沟通，努力在现有情况下提高服务质量，改善与业主之间的关系。审理中，本院在《人民法院报》刊登公告，依法向被告送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满后，被告未到庭应诉，亦无音信，本院对此予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告马文良支付原告北京鲁能物业服务有限责任公司椿树分公司二〇〇二年七月一日至二〇一三年十二月三十一日的物业服务费九千六百七十四元五角八分。
二、自本判决生效之日起十日内，被告马文良支付原告北京鲁能物业服务有限责任公司椿树分公司二〇〇三年一月一日至二〇一三年十二月三十一日的生活垃圾清运费三百三十元。
三、驳回原告北京鲁能物业服务有限责任公司椿树分公司的其他诉讼请求。
如果被告马文良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百六十二元，由原告北京鲁能物业服务有限责任公司椿树分公司负担五十元（已交纳）；由被告马文良负担一百一十二元，自本判决生效之日起七日内交纳。送达起诉书公告费二百六十元及送达判决书公告费（以实际票据金额为准）由被告马文良负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 喆
人民陪审员 肖春菓
人民陪审员 孙 皓
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 任旋旋
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