北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初901号
原告：张靓，男，1988年12月8日出生，住北京市昌平区。
委托代理人：祝云，北京勤弘律师事务所律师。
被告：路丽曼，女，1987年7月19日出生，住北京市昌平区。
委托代理人：胡凯，男，1987年3月16日出生，住北京市昌平区。
原告张靓与被告路丽曼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张靓委托代理人祝云、被告路丽曼委托代理人胡凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张靓提出如下诉讼请求：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还房屋租金26000元及自2015年8月至给付之日止的同期银行贷款利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月，崔亚军与原告看到被告在位于北京市昌平区王府路平西府村村北东杰美特超市内59平米左右的麻辣烫店转让信息。后崔亚军联系被告，要求承租此房屋用于经营驴肉火烧店。双方于2015年8月8日签订协议书一份。协议约定：被告将此麻辣烫店转让给崔亚军，被告交至给第三方旺乐福超市负责人的租金费用视为崔亚军交纳。租赁期至2016年4月24日。签订协议后，崔亚军及原告共同向被告交纳租金26000元。但在原告和崔亚军装修期间，房屋所有人北京贝琪床上用品制作有限公司阻止崔亚军及原告经营，并向原告及崔亚军出示了房屋所有权的凭证，发出腾退公告。我们无法使用承租的房屋，也无法领取相关营业执照和卫生许可证。原告认为被告未得到房屋所有权人同意擅自将此房屋转租给原告，给原告造成巨大经济损失。原告曾因此事，多次找被告协商要求其退还租金并解除合同，但被告以各种理由推脱。因原告与崔亚军系合伙关系，且崔亚军同意将对被告的债权转让给原告。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告路丽曼答辩称：不同意原告的诉讼请求。事实部分：崔亚军给了我们2.6万元租金后就说家里有事消失了。我们联系不上他，他还欠我们3万元尾款没有交付。后来房东问他是否还租，他不回来。10月左右，他回来一次，找我问了一下情况就又走了。我多次催他交3万元，但是一直拖。我们不认识原告。我们和原告没有租赁合同关系。转租给崔亚军时就是空铺，没有提起过驴肉火烧店。我们转租房屋经过房东同意了。我们和房东签订的原版合同。我们和房东签合同的押金条、钥匙都被崔亚军拿走了。我们要求他归还合同，他们一直没有给。法律适用部分：一、原告所诉案由错误。原告诉的是债权转让纠纷，所以本案不应适用房屋租赁合同纠纷。若适用租赁合同纠纷，那么原告主体是错误的。二、关于原告提供的证据六，该录音系张靓打电话给被告，被告认可的事实是：确实接到过张靓的电话，但是被告不认可该债权己转让给原告的事实。另，根据我国《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。自始至终被告也没有接到崔亚军将债权转让原告的通知。出让人负有债权转让的通知义务，出让人未向债务人进行通知的，不能对债务人产生法律效力。最高人民法院《关于审理金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条规定：“金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了《合同法》第八十条规定的通知义务。在案件审理中，债务人以原债权银行转让债权未履行通知义务为由进行抗辩的，人民法院可以将原债权银行传唤到法庭调查债权转让事实，并责令原债权银行告知债务人债权转让的事实”，该规定实际采取的出让人通知的观点。所以原告电话录音的债权转让行为无效。三、被告与案外人崔亚军无任何债务关系。崔亚军于2015年8月8日，从被告手里转租过来（租赁期限至2016年4月23日），每月租金为10830元，崔亚军共支付被告人民币26000元。2015年8月10日，被告就将店铺交付崔亚军使用。2015年11月20日才被腾退，在这三个月零12天的时间里，崔亚军找各种理由不去经营，责任应在崔亚军，且崔亚军支付的租金已实际使用完毕，现尚欠被告3万元未支付。综上所述，原告的债权转让无效，请求贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院经审理查明如下：
2015年4月24日，路丽曼从北京旺乐福超市（经营者吴剑飞）处承租位于北京市昌平区北七家镇平西府村北一处59平方米的房屋。双方所签租赁合同约定每年租金13万元，租期一年，免租期自2015年4月24日至5月20日。路丽曼称她承租房屋后进行了装修，用于经营麻辣烫生意，但经营了一段时间后发现经营不善，就把房屋转租给了案外人崔亚军。
路丽曼与崔亚军口头协商转租店铺的费用为5.6万元。2015年8月8日，北京旺乐福超市（甲方）、路丽曼（乙方）与崔亚军（丙方）签订一份《协议书》。《协议书》约定：“经甲、乙、丙三方协商，甲方同意乙方于2015年4月24日所承租的甲方的摊位转租给丙方。租赁期至2016年4月23日。自本协议签订之日起，甲丙双方按以上协议继续履行租赁，租金不变，双方权利义务等内容均与甲乙双方所签内容相同，（乙方不再另行收取转让费和摊位装修费）。甲方认可，乙方所交至2015年10月7日的租金视为丙方交纳，甲方下一次收取丙方租金日为2015年10月7日”。
8月8日当天，崔亚军向路丽曼交纳转租费用1.6万元。8月10日，崔亚军向路丽曼交纳转租费用1万元。其后，崔亚军再未交纳剩余款项，也未进场经营。2015年8月18日，转租房屋所在土地的登记使用权人北京贝琪床上用品制作有限公司在承租场地、房屋处张贴通知，内容为：“自本通知张贴之日起15个自然日内，请各商户尽快搬离并腾退土地，逾期不予腾退的，将自行承担法律后果。”经查，该地块最初由北京贝琪床上用品制作有限公司股东田宝忠出租给案外人叶林木。双方签订的《租赁合同》被我院生效判决确认无效。故北京贝琪床上用品制作有限公司据此张贴了腾退商户通知。
另查，张靓称其与崔亚军为合伙关系。二人原打算租下该房屋后用于开办驴肉火烧店，但是因为北京贝琪床上用品制作有限公司张贴腾退通知，所以也没有开成。张靓称，以崔亚军名义交纳的2.6万元转租费用实际为张靓出资。2015年11月30日，张靓与崔亚军签订一份《债权转让协议》。该协议约定，将崔亚军对路丽曼的债权2.6万元转让给张靓行使。张靓可凭该协议直接向路丽曼主张债权。又查，关于5.6万元包含的名目，被告路丽曼称包括租金、装修费、押金（1万元）。原告张靓不认可有装修费，认为路丽曼没有装修。路丽曼称打隔断、安装吊顶、灯具、贴墙纸总共花费约5、6万元。被告路丽曼称，涉诉房屋后来被北京旺乐福超市收回，并拆除隔断，成为场地。再查，涉案房屋并无建设工程规划许可证。关于合同效力问题，经本院释明，原告张靓表示即使法院认定合同无效，他仍要在无效的基础上要求被告返还转租费用。
上述事实，有《协议书》、集体土地使用证、租金收据、公证书、《债权转让协议》、（2014）昌民初字第10527号民事判决书及原被告庭审陈述在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案被告路丽曼出租给原告张靓的房屋没有建设工程规划手续，故双方口头约定的转租协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
关于是否返还房屋转租费用以及返还金额的问题，首先要明确双方约定的5.6万元的具体构成。现原被告双方针对此项问题说法并不完全一致。双方没有争议的是两个月的房租费即21667元和押金1万元。扣除该两项后剩余的24333元是否是装修费，本院认为应该认定为装修费，理由有二：1、路丽曼与北京旺乐福超市所签租赁合同中约定了免租期，按照交易惯例，此期间应为装修期；2、按照2015年8月8日三方所签《协议书》约定，路丽曼不再另行收取摊位装修费，可见5.6万元是包括了装修费的。其次，关于张靓诉讼主体的身份也是双方争议的焦点之一。张靓提交了其与崔亚军签订的《债权转让协议》。该协议确立了张靓诉讼主体的身份。虽然依据现有证据不能证明崔亚军履行了通知义务，但从保护债权人的角度看，张靓出示《债权转让协议》本身就应视为履行了通知义务。路丽曼以崔亚军未通知为由拒绝向张靓返还转让费的辩解本院不予采信。再次，关于返还的金额，应当依据实际可承租的期间确定。崔亚军承租房屋后，该房屋所在土地使用权人依法维权，要求包括崔亚军在内的商户限期搬离，崔亚军承租房屋用于经营的目的已受到实质阻碍。虽然如此，在北京贝琪床上用品制作有限公司限定的腾退截止日前即2015年9月3日前，崔亚军仍能继续正常承租房屋。因此8月8日至9月3日期间的占有使用费崔亚军仍应继续交纳，不在退还之列。同理，在此期间，崔亚军利用了原有装修，该期间的装修折旧亦应在扣除之列。关于折旧期间，依据崔亚军实际承租期间，本院计为8.5个月。除此之外，剩余转租费用应当退还。张靓要求路丽曼支付转租费用利息的请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告路丽曼于本判决生效之日起7日内退还原告张靓房屋转租费用14586元；
二、驳回原告张靓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1200元，由原告张靓负担600元（已交纳），由被告路丽曼负担600元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢志成
人民陪审员 唐险峰
人民陪审员 寇艳荣
二〇一七年六月六日
书 记 员 赵齐跃