昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2015）五法民二初字第754号原告：孙玲，女，汉族，1975年8月10日出生，在云南利玛律师事务所工作，住云南省昆明市。委托代理人：蓝娟，云南利玛律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明盘通屋业有限公司。住所：昆明市五华区南屏街**号**幢*楼。法定代表人：李思谅，董事长。委托代理人：王泳，重庆恒泽（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告孙玲诉被告昆明盘通屋业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序并于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告孙玲及其委托代理人蓝娟，被告昆明盘通屋业有限公司的委托代理人王泳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙玲诉称：2013年11月8日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，购买被告开发建设的“世纪广场”写字楼第26层一套房屋，房屋总价为7137590.48元。合同第十二条约定：被告应当于原告交齐各种费用并签订物业合同后于90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。且合同签订前，原告已向被告分两次付清了全部购房款，原告于2013年11月1日向被告支付了契税、印花税共计217696.73元。购房合同签订后，因被告未按约定时间（2013年12月31日）交房，原被告双方于2014年6月20日签订了《补充协议》，约定逾期交房期间的补偿金按《商品房购销合同》第九条约定支付，即按“已付款的0.01%乘以逾期天数”支付违约金。补充协议签订后，被告向原告支付了自2014年1月1日至2014年6月30日的违约金。2014年12月19日，被告向原告交房，且原告按被告要求签署了物业管理合同并交纳了物业管理费、公共维修资金等费用。按照约定被告应当于2015年4月24日前向产权登记机关申请办理产权登记手续，但经原告多次催促，被告均以各种理由推诿，且至今尚未向原告支付自2014年7月1日至2014年12月18日的逾期交房违约金。被告的上述违约行为已严重侵害了原告的合法权益，严重妨碍了原告转让、出租所购置的房屋的合法权利，特请求：1、请求判令被告办理并向原告交付房屋权属证书（包括房屋所有权证和国有土地使用权证）；2、请求判令被告承担逾期办理产权证的违约责任，被告应当立即向原告支付自2015年4月25日起至2015年7月31日期间的违约金人民币128705.36元。且被告应当按1313.32元/日的标准向原告支付自2015年8月1日起至原告实际取得房屋权属证书之日期间的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告昆明盘通屋业有限公司答辩称：一、未能按合同约定时间内为原告办理房屋产权证登记手续，并非是被告主观故意拖延造成。原告所购买的世纪广场主塔楼房屋，主体工程取得竣工验收合格证明的时间是2014年11月22日。答辩人已于2014年12月19日向原告交房，原告也已入住。并且在此之前，答辩人已经就逾期交房违约问题向原告支付了违约金。根据昆明市房屋产权登记管理的相关规定，办理房屋初始登记，需要向房产管理部门提交权利人身份证明、土地证、建设项目立项批准文件、建设工程规划建设许可证、建设工程竣工验收备案表、规划验收核查意见、房屋分户平面图、房屋测绘报告。以上文件均需要提交原件进行查验。其中世纪广场主塔楼工程应当在完成综合竣工验收合格后，需要向建设工程质量管理部门（昆明市建设工程质量安全监督管理总站）提交齐全相关资料方能取得建设工程竣工验收备案表。建设工程质量管理部门要求提交的资料中必须有规划部门的核实意见书。由于世纪广场项目规划批准时间是1999年，此后昆明市政府对南屏街片区的规划几度调整，建设了下穿隧道、步行广场等，市政工程占用世纪广场主塔楼原批准建设用地红线范围。故这一次世纪广场主塔楼在规划验收时出现调整事项，昆明市规划局内部协调花费较多时间，直到2015年8月17日才正式出具规划核实意见书，同意竣工验收。在此条件成就后，答辩人才得以组织全面的综合验收。2015年8月29日世纪广场主塔楼综合验收正式完成。此后答辩人立即向昆明市建设工程质量安全监督管理总站报送相关备案材料，2015年9月17日昆明市建设工程质量安全监督管理总站出具了建设工程竣工验收备案表。另外，世纪广场主塔楼的土地使用证书由于2009年答辩人向招商银行昆明高新支行（原海棠支行）借款，用该土地使用权进行担保，该笔借款早已于2012年6月30日还清，但招商银行昆明高新支行无理由拒不办理撤销抵押登记手续，无法取回土地使用证原件。答辩人一直都在向该银行主张办理，但银行一直不办。目前答辩人正在加大力度敦促该银行办理撤销抵押登记手续取回土地使用证原件。以上情况表明，答辩人并不是因为自身的原因故意拖延，而是客观上存在障碍，做不到按合同约定时间完成房屋产权登记手续。二、根据相关法律规定，被告不应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。答辩人认为，该解释中出卖人承担责任的前提，是出卖人由于自己主观上的原因故意拖延，才应当承担违约责任；但迟延履行是出于客观原因，以及答辩人不能控制的原因而导致，不应当算答辩人的违约责任。三、对于原告主张的违约金计算方式，被告认为在双方所签订的房屋买卖合同中，并没有对被告逾期办理产权证如何计算违约金进行约定，原告的计算方式，被告不认可。答辩人现已在积极寻求解决办法，尽快给原告等各位业主办理产权登记手续。国庆节后，答辩人已开始向昆明市房屋产权管理部门报送产权登记材料，估计不用多长时间这项工作就能够完成了。世纪广场主塔楼的建设，因为各种原因工程建设滞后，答辩人为了维护各位业主的权利，已向各位业主支付了逾期交房违约金，答辩人产生了不小损失。现答辩人已向各位业主交付房屋，原告的房屋也已装修完毕投入使用，产生经济价值，不存在损失。原告孙玲针对其主张向本院提交如下证据材料：第一组证据：1、《商品房购销合同》一份；2、《合同补充协议》一份；3、购房发票和收据、付款凭证；4、收据两份；5、云南省住宅专项维修金专项收据、付款凭证。证明原告与被告于2013年11月8日签订了《商品房购销合同》，原告已向被告付清购房款，且交纳了契税、印花税、办证工本费和公共维修资金等费用。第二组证据：1、《业主入伙通知书》；2、《世纪中心业主/用户手册》；3、付款凭证。证明2014年12月19日，被告向原告交房，且原告按被告要求签署了《物业管理合同》并交纳了物业管理费。第三组证据:1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；2、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》；3、《人民币贷款基准利率表》；4、《逾期办证违约金计算表》。证明被告应当支付逾期办证的违约金的计算方式和金额。经质证，被告昆明盘通屋业有限公司对原告提交的第一组证据、第二组证据以及第三组证据中的证据1的真实性予以认可，对第三组证据中证据2、3、4的真实性不予认可。被告昆明盘通屋业有限公司针对其主张向本院提交如下证据材料：1、昆明市房屋产权登记须知（摘录）。证明房屋初始登记办理流程。2、昆明市建设工程竣工验收备案表。证明2015年9月17日，昆明市建设工程质量安全监督管理总站出具世纪广场续建工程主塔楼《竣工验收备案表》。办理《昆明市建设工程竣工验收备案表》所要求提交的材料名录和签字单位名录。3、建设用地规划许可证。4、建设工程规划许可证。5、建设工程规划许可证。证明世纪广场项目批准时间较早；主塔楼续建工程建设过程中有规划变更的情况。6、昆明市环保局（2012）411号批复。证明世纪广场主塔楼续建工程设计变更，昆明市环保局对项目环境影响方面重新作的批复。7、昆明市规划局建设工程规划核实意见书。证明2015年8月17日，昆明市规划局对世纪广场主塔楼续建工程批复同意组织竣工验收。8、竣工验收合格证明书。证明2015年8月29日，世纪广场主塔楼续建工程正式竣工验收。9、公告。证明昆明市环保局对世纪广场主塔楼续建工程环境影响检测进行公示。10、申请一份。证明被告因借款将世纪广场二期土地使用权抵押给招商银行，虽还款已经履行完毕，但银行未办理撤销抵押权登记手续，土地使用权证原件仍保管在昆明市国土资源局五华分局。11、竣工验收合格证明书。证明工程是在2014年11月22日第一次竣工验收合格了。经质证，原告孙玲对被告昆明盘通屋业有限公司提交的证据2、3、4、5、6、7、9、10的真实性予以认可，对证据1、8、11的真实性不予认可。本院认为，原告孙玲提交的第一、二证据，被告昆明盘通屋业有限公司对其真实性均予以认可，故本院依法予以采纳。原告孙玲提交的第三组证据中的证据1、2、3，该证据并非是对案件事实的证明，故在本案中不作为证据予以采纳；原告孙玲提交的第三组证据中证据4，该证据系原告对损失的计算清单，并非证明案件事实，故在本案中不作为证据予以采纳。被告昆明盘通屋业有限公司提交的证据2、3、4、5、6、7、9、10，原告孙玲对其真实性予以认可，本院依法予以采纳。被告昆明盘通屋业有限公司提交的证据1，该证据并非对案件事实的证明，故在本案中不作为证据予以采纳；被告昆明盘通屋业有限公司提交的证8、11，原告对其真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对该份证据的真实性予以认可并采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2013年11月8日，原、被告双方签订了一份《商品房购销合同》。合同约定被告以出让方式取得位于南屏街××（××南廊）、编号31-21-184-1的地块的土地使用权，土地规划用途为商业住宅用地。土地使用权证号：昆明五华国用2005第0257373号。被告经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为昆明世纪广场，建设工程规划许可证为昆规建证（2007）0031号。被告将位于主塔楼第26层2605号房（钢结构、规划设计用途为写字楼）出售给原告，房屋套内建筑面积为215.04平方米，单价为33191.92元/平方米（已包含分摊的共有建筑面积价格），总价款为7137590.48元；一次性付款金额为713590.48元，付款时间为2013年11月1日。被告应于2013年12月31日前将建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。合同还约定被告逾期三十天后交房，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。协议另约定在原告办理完毕以下事项后，被告于90个工作日向产权登记机关申请产权登记手续：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修资金等；二、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、原告向被告交齐委托被告办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。合同签订后原告向被告支付了房屋价款713591元，于2013年11月1日向被告交纳了代收契税、代收印花税以及代收工本费，并于2013年11月8日办理了商品房买卖合同登记备案。庭审中原、被告双方均认可合同中约定的费用原告已经支付完毕，原告也将办理房屋权属证书需要资料交予被告。2014年1月1日原、被告双方签订了《合同补充协议》。2014年12月19日被告将涉案房屋交付原告使用，当日原告向被告交纳了28080元的住宅专项维修基金。后原告与案外人昆明世纪物业管理有限公司签订了《【世纪中心】前期物业服务合同》，并向案外人交纳了物业管理费。另查明，昆明盘通屋业有限公司系昆明世纪广场的建设单位，建设位置位于昆明市南屏街88号，于1998年10月22日获得昆明市城市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，于2007年2月9日获得昆明市规划局颁发的（永久性建设）编号昆规建证（2007）0031号《建设工程规划许可》（建设规模为50573平方米、一幢、地上三十三层），于2012年11月8日获得昆明市规划局颁发的（建筑工程）建字第530101201200491号《建设工程规划许可》（建筑面积14045.1平方米）。2012年9月6日昆明市环境保护局对被告的《昆明世纪广场主体结构工程（续建工程）项目建设项目环境影响补充报告》进行批复，因昆明巫家坝机场已经关闭，项目在原环评批准基础上续建，总面积、楼高、项目投资、环保投资发生变更，现昆明市环境保护局同意《补充报告备案》，工程内容、规模、功能以及环保对策措施如《补充报告》所述，并对项目外排废水应执行的标准以及其他事项进行了批复。2014年11月22日被告作为建设单位和勘察单位、设计单位、监理单位以及施工单位对昆明世纪广场续建主塔楼进行了竣工验收，并获得竣工验收合格证明书。2015年8月17日昆明市规划局出具昆规核实（2015）0094号《建设工程规划核实意见书》（工程类别：建筑工程），对被告位于昆明市南屏街88号的昆明世纪广场主塔楼规划核实建筑工程进行全面核实，认为可以按基本建设程序组织竣工验收。后再次对昆明世纪广场续建主塔楼进行竣工验收，于2015年8月29日获得竣工验收合格证明书，并于2015年9月2日进行了竣工验收备案。还查明，被告于2009年6月30日至2012年6月30日向招商银行昆明高新支行借款人民币捌仟万元整，被告提供了昆明五华国用（2005）第0257373号《国有土地使用权证》土地使用权作为借款担保，并办理了抵押登记。至今该土地使用权证抵押没有办理撤销抵押登记手续，土地使用权证原件仍保管于昆明市国土资源局五华分局。本案在审理过程中，被告陈述现昆明五华国用（2005）第0257373号《国有土地使用权证》已经取回。另外，庭审中原被告双方均认可因被告未按照合同约定的期限向原告交付房屋，被告向原告支付了违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告双方签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。关于原告要求被告办理并向原告交付房屋权属证书的诉讼请求，庭审中被告主张已于2015年9月下旬向产权部门报送了资料，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”审查本案全部证据，被告并未向法庭提交确实充分的证据证明其已向产权部门报送办理产权登记的资料，对此应由其承担举证不能的证明责任，故对被告的抗辩不予采纳。本案中，原告已按双方签订的《商品房购销合同》支付完毕合同及补充协议约定的相关款项、办理完毕房屋交接手续以及交齐委托被告办理产权证所需的相关资料，但被告并未在原告办理完毕上述事项后90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续，故本院对原告要求被告办理并交付涉案房屋房屋所有权证的诉请依法予以支持。关于要求被告办理并交付涉案房屋国有土地使用权证的诉请，原被告双方仅对产权登记进行了约定，并未对国有土地所有权证的办理以及交付事项进行约定，故对该项诉请不予支持。关于原告要求被告承担逾期办理产权证的违约责任，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依据庭审查明的事实，被告于2014年12月19日将涉案房屋交付原告使用，原告应于2015年5月4日取得房屋所有权证。但因被告未能在规定期限内取回土地证以及取得竣工验收备案表等原因导致涉案房屋至今未办理产权登记，被告应当承担违约责任向原告支付自2015年5月5日至原告实际取得房屋所有权证之日止的违约金。关于支付违约金的标准，原告依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款之规定，要求被告按照已付购房总款按照中国人民银行短期贷款利率5.1%的水平上加收30%计算违约金。本案在审理过程中被告要求提前调整违约金，要求在中国人民银行同期贷款利率（短期）的基础上上浮10%来计算利息。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条之规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”本院依据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定由被告按照已付购房总款依照中国人民银行同期贷款利率（短期）的水平上加收10%的违约金。依照中国人民银行制定的基准贷款利率：2015年3月1日至2015年5月10的短期贷款利率为5.35%，2015年5月11日至2015年6月27日的短期贷款利率为5.1%，2015年6月28日至2015年8月25日的短期贷款利率为4.85%。故被告应向原告支付2015年5月5日至2015年5月10日的违约金7000.8元（7137591元×（5.35%+5.35%×10%）÷360天×6天），2015年5月11日至2015年6月27日的违约金53389.2元（7137591元×（5.1%×10%）÷360天×48天），2015年6月28日至2015年7月31日的违约金35963.5元（7137591元×（4.85%×10%）÷360天×34天），并按中国人民银行制定的同期贷款利率（短期）的水平上加收10%的标准计算自2015年8月1日至原告实际取得房屋所有权证之日止的违约金。据此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告昆明盘通屋业有限公司于判决生效后十五日内为原告孙玲办理昆明世纪广场主塔楼第26层2605号房的房屋所有权证并交付原告。二、被告昆明盘通屋业有限公司于判决生效后十五日内向原告孙玲支付2015年5月5日至2015年5月10日的违约金人民币7000.8元，2015年5月11日至2015年6月27日的违约金人民币53389.2元，2015年6月28日至2015年7月31日的违约金人民币35963.5元，并按原告孙玲已付购房款7137591元依据中国人民银行制定的同期贷款利率（短期）的水平上加收10%的标准计算自2015年8月1日至原告孙玲实际取得房屋所有权证之日止的违约金。三、驳回原告孙玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2874元，减半收取人民币1437元，由原告孙玲承担人民币332.6元，由被告昆明盘通屋业有限公司承担人民币1104.4元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。代理审判员 徐 嘉二〇一五年十月二十七日书 记 员 贾艳琳