广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法良民初字第425号
原告（反诉被告）李建奕，男，1984年4月4日出生，汉族，住广东省电白县，
被告（反诉原告）唐劲德，男，1977年11月13日出生，汉族，住广东省罗定市，
原告李建奕与被告唐劲德因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，被告唐劲德于2015年3月11日提起反诉，依法由代理审判员辜原适用简易程序独任审判，于2015年4月1日、2015年5月4日公开开庭进行了合并审理。原告李建奕、被告唐劲德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李建奕诉称，原告与被告于2014年8月29日在佛山市顺德区景和物业代理有限公司中介工作下，签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定了由原告购买被告位于佛山市顺德区大良街道办事处云路居委会桂畔路涛景湾419之物业，该房地产转让成交价为438000元，签订合同后原告支付了定金30000元，双方还约定如果被告在收取定金后不依合同条约将该房地产售与原告，被告除要将已支付的定金30000元返还给原告外，还要按照合同约定再赔偿双倍定金60000元给原告，同时承担该诉讼所需的律师费和诉讼费。合同签订后，原告依约给付定金后，经多次催告，被告以各种理由，拒绝履行办理过户的义务，为此中介公司已经于2015年1月7日将被告起诉至法院，案号为(2015)佛顺法良民初字第130号，要求被告承担违约责任，而被告不履行合同的行为也已经严重侵害原告的合法权益，原告为维护合法权益，因此特向法院起诉，请求判令：1.解除原、被告双方于2014年8月29日签订的《房地产买卖合同》；2.被告将原告已支付的定金30000元返还给原告，并按照合同约定再赔偿双倍定金60000元给原告；3.被告赔偿原告向经纪方支付的中介服务费3000元；4.被告承担原告所支出的律师费6000元；5.本案诉讼费由被告承担。以上合计99000元。
被告唐劲德反诉及答辩称，反诉人与被反诉人于2014年8月29日，在佛山市顺德区景和物业的中介下，签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定被反诉人购买了反诉人位于佛山市顺德区大良街道办事处云路居委会桂畔路涛景湾419之物业，合同约定转让成交价为438000元，签订合同后以转账方式支付了定金30000元。合同违约责任中第二点约定：“如果买方未履行合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已支付之定金将由卖方没收，并双倍赔偿定金予以卖方以弥补卖方之损失，而卖方有权再将该房产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿”。卖方按照合同要求，已于2014年9月初配合买方提交申请按揭所需法律文书，顺利办理贷款业务。卖家为履行合同，选择提前还贷手续，买家支付的30000元定金不足以卖家提前偿还的贷款额。同时卖方已于2014年10月15日还清贷款及办妥解除抵押登记手续。根据中介费支付约定，“无论买卖双方约定中介费由谁承担，买卖双方都对经纪方应收的全部中介服务费承担连带责任”由于中介方已向法院起诉，法院于2015年1月7日法院判决反诉人支付中介费10000元，而根据合同买方需支付中介服务费6500元，除其之前已支付3000元，还需补支付3500元应付中介费用；根据违约责任第4点，“诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或者过错方承担”。律师费的产生为个人行为，市场定价，与本案无关。在此房屋买卖合同中，卖方已积极按照条款内容、时限完成合同约定义务，遵守合同相关约定，并有意向完成房产买卖，卖方并无违约或过错，请求判令由被反诉人负责。根据银行按揭付款第2点，“买方须在银行出具《个人购房/担保合同》之后支付158000元，直接支付给卖方用于还贷款”及第二大点的第2小点，“要求卖方应于签署本合同之日起40个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续”。2014年10月25日前应为卖方完成还清贷款，办妥解除登记手续的时间限期，也为买方支付158000元的时间限期。及放款时间、方式第2点“如买方办理银行按揭，则银行承诺之贷款由贷款银行按约定时间支付给卖方”。合同自2014年8月29日签订至2014年10月25日前，买方支付定金3000元后，没有继续履行合同约定，在卖方多次要求中介联系支付时，买方及中介方均对卖方的要求不予理会。也没有任何人告知贷款的250000元是何时支付完毕。在此过程中买方及中介方是否因个人原因导致银行出具的时间延误、最终放款时间不清晰、合同限期条款不清而不作为等不得而知。而且直至今天，买方因各种原因致158000元房款依然没有支付，后续事宜无法进行下去。此行为无形中损害了卖方利益，已构成违约事实。因此特提起反诉，请求法院判令：1.被反诉人将已支付的定金30000元没收，并按照合同约定在赔偿双倍定金，即60000元给反诉人；2.被反诉人向反诉人支付2015年1月7日法院判决反诉人负连带责任的中介费用3500元；3.被反诉人自己承担其支出的律师费6000元；4.解除原、被告双方于2014年8月29日签订的《房地产买卖合同》；5.本案全部诉讼费由被告承担。以上合计93500元。
原告李建奕对反诉答辩认为，1.违反合同约定是被告。2.应当承担违约责任的也是被告，原告不承担任何违约责任。3.被告的反诉请求无事实法律依据，请法院依法驳回反诉请求。
原告在诉讼过程中提供证据及被告质证意见如下：
1.原被告身份证复印件各1份，证明原被告诉讼主体资格。
被告质证认为，无异议。
2.房地产买卖合同原件1份，证明双方于2014年8月29日签订房地产买卖合同，双方在合同第九条第一款约定，如卖方在收取定金后不按照条约将房屋售与买方，则已经支付的定金需归还买方，并赔偿双倍定金。
被告质证认为，无异议。
3.房地产买卖家私清单原件1份，证明原告已经积极履行义务。
被告质证认为，无异议。
4.房地产权证复印件2份，证明被告所持有的涉案房屋当时处于抵押。
被告质证认为，无异议。签订买卖合同，三方均已经知道有抵押。
5.收据原件、银行流水转账单原件各2份、景和物业公司的起诉状复印件1份、民事判决书原件1份，证明原告已经按照合同约定履行义务，但是被告未履行义务，是被告违约。
被告质证认为，对真实性无异议。但是对证明内容有异议。民事判决书只是证明我需要交纳中介费，不能证明我违约，无论是否违约，中介费均要支付的。判决书判定我方支付1万元，按买卖合同，原告应当支付其所欠的3500元中介费。
6.民事委托合同原件、律师费发票原件各1份，证明原告为本案纠纷支付了相应律师费，应当由被告承担并返还原告。
被告质证认为，真实性无异议。但是，律师费是个人行为，其费用多少与本案无关，由原告自行负责。
7.佛山市顺德区房地产抵押登记申请表复印件1份，证明原告已申请办理银行贷款。
被告质证认为，真实性无异议。
8.证人证言1份（中介公司工作人员卢某到庭作证）、《个人购房/借款担保合同》原件1份，证明合同约定的交易流程为签订合同的时候原告给了30000元，房子在广发银行抵押，约好原告出158000元帮被告还贷，前提是原告与被告共同递资料给工商银行出同意贷款书，同意贷款书上有出具日期。同意贷款书（证人举证：《个人购房/借款担保合同》）于2014年11月27日出具之后，证人通知被告，也知道被告之前已经还清贷款，通知双方办登记过户。同意贷款书出具的时间并非由中介确定。如果一登记过户，出房产证后把房产证给银行，银行正常一个星期内转账250000元给被告，但是出款时间由银行控制中介无法决定。由于被告已经还清贷款，根据流程，为登记过户的时候直接给首期款。
原告对证人证言质证认为，对证人证言真实性无异议。出了同意贷款书之后，原告约了被告出来之后原告做出的让步。原告急着用房子结婚。后来补充协商也没有结果，不了了之。
被告质证认为，对证人证言真实性无异议。
被告在诉讼过程中提供证据及原告质证意见如下：
1．被告与景和公司的QQ交谈内容、房地产买卖补充协议打印件各1份，证明被告有继续履行房屋买卖合同的意愿。
原告质证认为，真实性、关联性、合法性不予确认。补充协议无双方签字确认。交谈内容无法识别双方身份。
2.房产证复印件1份（庭后已补充原件供法庭核对），证明我的房产已经2014年10月15日与银行取消抵押。
原告质证认为，无原件，真实性、关联性，合法性有异议，如庭后补充原件，真实性无异议。
3.补充举证协议书、发票原件各1张，证明被告已经支出了中介服务费，被告愿意继续履行合同。
原告质证认为，对真实性无异议。对证明内容有异议，根据原告提交的证据，中介公司向顺德区人民法院起诉被告之后，被告支付的款项。被告依据法院判决支付的费用，正好证明被告延迟履行相关的义务。
对原、被告提供的证据，本院认证如下：对原告在诉讼中提供的证据及被告提供的证据2、3，因对方就证据的真实性没有异议，经审查，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对上述证据的真实性予以确认。对于被告提供的证据1，能够证明待证事实，本院予以采信。
综合本院采信的证据，本院对本案事实认定如下：
李建奕作为买方、唐劲德作为卖方与经纪方佛山市顺德区大良景和物业代理有限公司于2014年8月29日签订《房地产买卖合同》一份，约定李建奕向唐劲德购买位于佛山市顺德区大良街道办事处云路居委会桂畔路涛景湾419房屋（房地产权证号：粤房地权证字第××号）一套，成交价为438000元，房款包括。双方另确认并约定：1.该房地产已办理房产证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整产权，能完全支配及处理；2.该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起40个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续等。李建奕于签署合同时已交付定金30000元给唐劲德。第二部分楼款408000元，其中250000元李建奕办理按揭贷款，买方须在银行出具《个人购房借款/担保合同》之后支付158000元直接支付给卖方用于还建行贷款，剩余250000元房款银行放款支付完毕。3.在银行出具《个人购房/担保合同》之30个工作日之内（若卖方需赎楼的，则在赎出房产证原件并在注销抵押登记完毕后）30个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件手续。根据合同约定，交易流程如下：签订合同的时候李建奕给付定金30000元，案涉房产在广发银行抵押，约定双方共同递资料给工商银行出同意贷款书，工商银行出具同意贷款书后，李建奕出158000元帮唐劲德还贷。同意贷款书出具之后，中介通知双方办登记过户，过户后出房产证后把房产证给工商银行，工商银行转账贷款250000元给被告，但是出同意贷款书时间及给付贷款时间由银行控制中介无法决定。
另查，唐劲德于2014年10月15日办理抵押登记注销手续，但案涉房产仍有租约，李建奕对此知情。中国工商银行于2014年11月27日出具《个人购房借款/担保合同》即同意贷款书表示同意贷款。李建奕于2014年11月27日以佛山市顺德区大良街道办事处云路居委会桂畔路涛景湾419房屋为抵押以中国工商银行为抵押权人申请抵押登记。后李建奕未支付首期款158000元。
再查，买卖双方均需支付6500元给佛山市顺德区大良景和物业代理有限公司，另约定无论买卖双方约定中介服务费由谁承担，都对景和公司应收的全部中介服务费承担连带责任，其中李建奕已支付3000元中介费，本院已作出生效判决（2015）佛顺法良民初字第130号民事判决书，判令唐劲德向佛山市顺德区大良景和物业代理有限公司支付中介服务费10000元。
李建奕与唐劲德在以下几个方面存在争议，导致双方互不信任无法进行过户：1.唐劲德认为李建奕须先行支付首期款158000元，而李建奕则认为应在银行同意贷款书出具后，在办理过户当日支付首期款；2.对于租客搬出时间有争议。李建奕遂于2015年2月11日起诉至法院，唐劲德于2015年3月11日提起反诉。李建奕当庭确认不愿意继续履行合同，唐劲德表示可以继续履行合同。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，第一，本案所查明的原告、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，受法律保护。
第二，关于违约责任。根据《房地产买卖合同》第三条第（二）项第2点第（2）、（3）小点约定可见，交易流程如下：在原告在申请贷款并获得银行同意出具《个人购房借款/担保合同》之后，向被告支付首期款158000元，被告收取该款之后方能有足够资金清偿贷款并办理案涉房产抵押登记注销手续。在银行同意出具《个人购房借款/担保合同》之日30个工作日内，买卖双方签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件手续。本案中银行已经出具《个人购房借款/担保合同》，则根据交易流程及合同条款，应由原告先行支付首期款才办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中原告在银行出具《个人购房借款/担保合同》后有先支付首期款的义务，原告未及时给付构成违约。一方面被告已于2014年10月15日办理抵押登记注销手续，该行为是被告为了交易顺利进行所为，并不得因此免除原告先行支付首期款的义务，另一方面合同明确约定出具同意贷款书原告即需支付购房首期款158000元，并未约定在办理过户时才给付，因此在原告仅支付30000元定金但未支付首期款的前提下，被告拒绝履行过户属于主张先履行抗辩权，被告该抗辩符合常理以及合同约定、法律规定。经审查案涉合同可以继续履行，被告亦表示如原告同意可以继续履行，但原告明确表示不同意继续履行合同。由于原、被告均诉请解除合同，本院根据合同自愿原则予以准许，但解除合同后违约条款依然适用。对于原告的其他诉讼请求，由于原告违约，其诉请被告承担中介费及律师费没有事实与法律依据，本院不予支持，与此相对被告诉请由原告自行承担律师费，只是对于原告关于律师费诉请的抗辩，本院不予作为诉讼请求处理。对于被告的反诉诉请没收定金30000元，并按照合同约定原告双倍赔偿定金60000元给被告，本院认为定金条款已具有惩罚性质，没收定金30000元已足以弥补被告损失，因此被告诉请双倍赔偿定金没有法律依据，本院仅支持被告没收原告定金，不予支持双倍赔偿定金的诉讼请求。对于被告诉请原告向被告支付法院判决被告承担连带责任的中介费用3500元，由于中介费原、被告均为6500元，（2015）佛顺法良民初字第130号民事判决书已生效，该判决判令唐劲德向佛山市顺德区大良景和物业代理有限公司支付中介服务费10000元，因此被告连带承担了原告所应负担的3500元，原告应予以返还。
综上所述，原告李建奕的诉讼请求、被告唐劲德的反诉请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李建奕与被告唐劲德于2014年8月29日签订的《房地产买卖合同》；
二、原告李建奕已支付的定金30000元归被告唐劲德所有；
三、原告李建奕应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告唐劲德返还中介服务费3500元；
四、驳回原告李建奕的其他诉讼请求；
五、驳回被告唐劲德的其他反诉请求。
本案受理费1137.5元（已减半收取）、财产保全费1010元，由原告李建奕负担，反诉费1068.75元，由反诉原告唐劲德负担383元，由反诉被告李建奕负担685.75元并直接返还给反诉原告唐劲德。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 辜 原
二〇一五年五月五日
书 记 员 柯洁静