北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12648号
上诉人（原审原告、反诉被告）：袁蕊，女，1984年7月13日出生。
委托诉讼代理人：段福升，山西黄河律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈晓玲，女，1963年6月30日出生。
委托诉讼代理人：史志敏，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王占民，北京矩阵律师事务所律师。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：李宇，女，北京麦田房产经纪有限公司员工。
上诉人袁蕊、陈晓玲因与原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初5357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁蕊及其委托诉讼代理人段福升，上诉人陈晓玲及其委托诉讼代理人史志敏、王占民，原审第三人麦田公司的委托诉讼代理人李宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁蕊上诉请求：撤销一审判决第三项，改判陈晓玲承担140万元的违约责任，上诉费用由陈晓玲承担。事实和理由：一、一审判决陈晓玲支付袁蕊50万元违约金没有事实和法律依据。违约金条款具有惩罚性，只要不违反国家法律规定，出现了合同约定的违约条件，违约方就应该承担违约责任。一审判决已经确定陈晓玲拒不履行合同应该承担违约责任，且双方签订的《北京市存量房买卖合同》附件二中已经明确约定按照房屋成交价格的20%即140万元作为违约金，一审法院判决50万元违约金没有依据。二、袁蕊要求陈晓玲承担140万元的违约金并不足以弥补其损失，陈晓玲在2016年12月违约，袁蕊的实际损失达到了170万元。一审法院将双方约定的20%的违约金调整为50万元没有事实依据。三、陈晓玲始终认为其不存在违约，反而认为是袁蕊违约，故不存在其认为违约金过高要求酌减的情况。本案事实是陈晓玲构成了违约，一审法院认定50万元的违约金存在错误。
陈晓玲辩称，不同意袁蕊的上诉请求，具体的答辩意见与陈晓玲的上诉理由一致。
陈晓玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈晓玲的全部反诉请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由袁蕊承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.陈晓玲与袁蕊已达成一次性支付全款购房的合意，但袁蕊并没有支付购房款，而是另行购房，袁蕊构成了根本违约且其主张的损失也不存在。一审判决认定陈晓玲违约违背了案件事实；2.关于本案阴阳合同的签订，陈晓玲一再表示拒绝签署，双方对此多次协商未果。一审法院却认定陈晓玲未明确拒绝即是同意签署，之后未配合签署属违约行为应承担违约责任，违背案件事实；3.袁蕊与陈晓玲达成全款支付购房款的协议后，未依约支付购房款而是在与陈晓玲协商的过程中另行购房，其行为构成违约，且其没有任何损失。一审法院判决陈晓玲向袁蕊支付高达50万元的违约金，违背案件事实，明显不公正；4.一审法院对2017年2月25日陈晓玲与麦田公司中介人员通话录音的认定违背案件事实；5.本案系因2016年9月30日的住房信贷政策（以下简称930新政）调整导致双方就首付款支付问题产生的纠纷，属于不可归责于双方当事人的原因，双方不构成违约，互不承担责任。一审判决认定陈晓玲单方违约属于认定事实错误，判决陈晓玲承担50万元违约金是适用法律错误。二、一审判决程序违法，导致实体违法。1.陈晓玲一审中申请对袁蕊提交的电话录音完整性进行鉴定，未被一审法院准许；2.陈晓玲向一审法院递交《调查取证申请书》申请查询袁蕊另行购买房屋的买卖合同、网签合同及该合同在房管局等部门的登记信息，一审法院让袁蕊自行提交，袁蕊仅提供了房产证复印件故意不提供其他材料，一审法院并未作出不利于袁蕊的推断有失公正；3.陈晓玲两次申请证人出庭作证均未被允许；4.一审判决对陈晓玲的证据几乎只字未提。
袁蕊辩称，一、一审认定事实清楚。1.陈晓玲并未提交证据证明双方已经达成支付全款的合意。根据2016年12月12日袁蕊给陈晓玲发送的微信内容，双方仍然没有达成支付全款700万元的合意。2016年12月3日的电话中陈晓玲表示去澳大利亚和其儿子商量，2016年12月12日其收到袁蕊微信也没有明确回复，后袁蕊于2016年12月13日正式向法院提出诉讼；2.袁蕊至今都有购房资格，陈晓玲于2016年11月26日明确向麦田公司表示不卖房，并于2016年12月3日向袁蕊表示因儿子儿媳要回国不能卖房，不能因为陈晓玲的违约而主张袁蕊违约；3.2017年2月25日陈晓玲和宋电星的电话录音是在一审起诉之后中，电话中宋电星只是简单答复，并没有认可陈晓玲的陈述；4.本案中因为当时的房地产政策变更，麦田公司向陈晓玲邮寄的资料并不是阴阳合同，只是把700万元的房价改成两种构成。陈晓玲从来没有提出异议，2016年11月还要求袁蕊把材料都准备好，陈晓玲来了就签字。假如陈晓玲提出愿意按照700万元签订网签合同，袁蕊也同意；5.麦田房产公司已经向陈晓玲告知袁蕊同意700万元支付全款，但一直都是陈晓玲违约拒绝卖房。6.930新政的出台并不影响合同继续履行，本案违约方是陈晓玲。二、一审程序合法。1.一审法院对2017年2月25日的电话录音的认定并未违背事实，当日陈晓玲和宋电星的通话是别有用意的；2.袁蕊二审中已经提交了2016年12月3日的完整通话录音；3.关于袁蕊另外购房的合同，二审中已经提交合同复印件且麦田公司也认可真实性，陈晓玲要求法院调取原件缺乏依据。该合同是2017年1月3日签订的，在陈晓玲2016年11月26日和12月3日明确表示拒绝卖房后，袁蕊才另外购房；4.陈晓玲申请出庭的证人是和陈晓玲一同去澳大利亚的朋友，即便是手机屏幕坏了无法回复微信，袁蕊在2016年12月13日已经提出解除合同，因此证人出庭没有必要。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，但袁蕊认为一审判决对于违约金的认定存在不当。
麦田公司述称：对袁蕊和陈晓玲的上诉请求均不发表意见。
袁蕊向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除袁蕊与陈晓玲签订的编号为2016JJ0027478的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令陈晓玲支付违约金140万元；3.判令陈晓玲退还定金10万元。
陈晓玲向一审法院提出反诉请求：1.确认陈晓玲与袁蕊签订的编号为2016JJ0027478的《北京市存量房屋买卖合同》于2017年2月27日解除；2.判令袁蕊支付迟延付款违约金12.95万元；3.判令袁蕊支付解除合同违约金140万元。
一审法院认定事实：2016年7月14日，在麦田公司居间介绍下，陈晓玲作为出卖人与袁蕊作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定袁蕊购买位于北京市朝阳区×102号房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交总价为700万元。该合同附件二约定买受人以自行交接方式支付定金10万元。签订本附件当日支付1万元，剩余9万元于2016年7月16日前支付。出卖人应于2016年7月31日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。买卖双方应于2016年9月30日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为400万元。买受人于过户前3个工作日内支付出卖人购房款288万元。出卖人同意将购房款2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。买卖双方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续。买卖双方应按约定履行义务，若逾期履行，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。任何一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
签订合同当日，陈晓玲作为出卖人、袁蕊作为买受人与麦田公司作为居间方签署《居间服务合同》，约定买卖双方签订的买卖合同成立时，居间服务完成，支付方应按合同约定向居间方支付居间服务费。买受人向居间方支付居间服务费14万元。
2016年7月13日，袁蕊通过微信向陈晓玲转账1万元，2016年7月15日，袁蕊向陈晓玲转账9万元。2016年8月16日，袁蕊、陈晓玲向银行提交了贷款所需相关材料。
2016年9月26日，麦田公司工作人员向陈晓玲发送了“客户的购房资格出来了，现在有个网签需要签字”的微信。2016年9月30日，麦田公司工作人员向陈晓玲发送了“姐，那您过完国庆，8号就过来吧，把网签做一下”。2016年10月17日，麦田公司工作人员通过微信向陈晓玲发送了变更房屋价款的具体约定以及变更贷款数额的补充协议，同时发送了内容为“姐，由于新政出台，可以贷款金额变更，所以以上材料，您先看一下，有不懂的或不了解的，给我打电话或发微信”“如果姐觉得没啥问题，我就安排接下来的事情”的微信。当日陈晓玲回复“我在路上开车，晚上看看”。2016年10月22日，麦田公司人员发送了“姐，咱们大概24号中午几点到啊”的微信，陈晓玲回复“我这次去都干些什么”，麦田公司人员回复“签草签、签贷款变更协议还有补充协议，就是我之前发您微信的3份材料”“这些材料签完之后，3-5个工作日，批贷函就下来了，然后就可以交税，再预约过户”，陈晓玲回复“我只有两天时间，”“寄过来可以不”，麦田公司人员回复“这些材料都是现成的，您来北京就能签，怕来回时间赶不及”。2016年10月23日，麦田公司人员向陈晓玲发“姐，明天中午您大概什么时候到，我把材料提前准备好”的微信，2016年10月24日，麦田公司人员向陈晓玲发“姐，昨天给您打电话没接到，您今天中午大概什么时候到，我把材料提前准备好”，陈晓玲回复“你把所有要签字的东西准备好，西安家里有事，还要过几天再去北京”，当日麦田公司人员还发“姐，现在咱们这个单子的流程，就差草拟网签签字之后，银行批贷函才能下来，所以张某才和姐确认一下具体的时间安排，如果咱们这样正常走的话，大概在12月初到月中基本咱们就完事了”“姐，您什么时候方便接听电话，我给您打电话说一下”，陈晓玲回复“992423230”，麦田公司人员发“生成正式网签，购房资格的有效期是30个自然日，那个经理怕购房资格过期，耽误后面的流程，所以让我问一下”“姐，您签完字之后，那个草拟合同先拍照片给我，然后三份再一起邮寄回来”。2016年10月25日，麦田公司人员发送了内容为“姐，那个我发到您邮箱的材料收到了吗”的微信，陈晓玲回复“我看了”，麦田公司人员询问“有哪些不理解的吗”，陈晓玲回复“等我和你联系”。2016年10月27日，麦田公司人员向陈晓玲发送了内容为“姐，我已经找客户那边签完了，咱们西安的地址在哪啊？我把材料给您邮寄过去”的微信，2016年10月28日，陈晓玲回复了其地址。2016年10月28日，麦田公司工作人员发送了内容为“今天寄出，2天左右到，顺丰快递”的微信，2016年11月1日，麦田公司人员发微信询问材料是否收到。2016年11月3日，麦田公司人员向陈晓玲发送了内容为“姐，最近还忙孩子的事呢？我给姐寄的材料收到了吗？有不理解的姐给张某发微信或打电话都行”的微信，2016年11月4日，麦田公司人员发“姐，还在忙吗”，2016年11月6日，麦田公司人员向陈晓玲发送了“姐，之前给您寄到的材料收到了吗？贷款变更协议、草签合同和房屋价款的具体约定，咱们接下来：1.草签合同签完之后才能生成网签2.这些材料都齐全的情况下，批贷函5-7个工作日就下来了3.批贷函下来之后，咱们基本提前3天就可以预约交税4.交税之后拿契税票预约过户”的微信。2016年11月7日，麦田公司人员发内容为“姐，咱们目前的流程也快了，只要材料补齐，5-7个工作日出批贷函，批贷函出来后，基本提前3天预约交税，交税之后，就可以预约过户号了，客户的资金也基本到位了”的微信；2016年11月8日，麦田公司人员向陈晓玲发内容为“姐，目前流程就是：材料齐全，5-7个工作日出批贷函，批贷函出来之后，提前3天预约交税，用契税票约过户号”“那些材料签完字，如果您没有时间过来，可以寄到我们店……”的微信。2016年11月11日，麦田公司人员发内容为“接下来交易流程：材料齐全，5-7个工作日出批贷函，批贷函出来之后，提前3天预约交税，用契税票约过户号”的微信。2016年11月14日，发“姐，咱房子目前接下来交易流程：材料齐全，5-7个工作日出批贷函，批贷函出来之后，提前3天预约交税，用契税票约过户号”的微信，2016年11月16日发“姐，咱们接下来的交易流程：网签材料准备齐全，5-7个工作日出批贷函，批贷函出来后，提前3天预约交税（用契税票约过户号）”，2016年11月20日，麦田公司人员再次发交易流程，陈晓玲回复“我最近会安排去北京”，11月25日，麦田公司人员询问陈晓玲哪天来京。
2016年11月26日，麦田公司人员向陈晓玲发“姐，刚才和我们经理沟通了一下，如果咱们现在不卖了的话，是要承担违约责任的呀？”“您确定不卖了吗”的微信。2016年12月2日，麦田公司人员向陈晓玲发内容为“姐，我们同事已经和客户沟通了，客户的意思是如果不按照合同履行，就只有走法律程序了”的短信和微信。2016年12月5日，麦田公司人员向陈晓玲发送了内容为“姐，我是张某，刚才客户那边来信，让咱们商量一下，她希望在下周一前能给个信”的短信。
袁蕊称陈晓玲于2016年12月3日通过电话告知其不再出售房屋；麦田公司称陈晓玲于2016年11月26日电话告知因其家人不同意所以不再继续履行合同。为证明陈晓玲明确不履行合同，袁蕊向一审法院提交了2016年12月3日与陈晓玲的通话录音，通话中陈晓玲提出孩子们从国外回来，有计划回来北京工作，要是这样能不卖就不卖了，还提出其要到澳大利亚待一段，然后再商量商量，让袁蕊尽快找别的房子。陈晓玲认可录音的真实性，但提出该录音不完整，并称该日的通话双方达成了一次性付清房款的合意。一审法院庭审后，陈晓玲申请对录音的完整性进行鉴定。
2017年2月26日，陈晓玲的委托诉讼代理人通过顺丰速运向袁蕊、麦田公司发出《解除合同通知书》，主要内容为袁蕊未依约支付购房款，且已超过十五个工作日，且由于袁蕊已购买其他房产，使得购房资格丧失，致使房屋买卖合同履行不能，故通知解除合同。麦田公司于2017年2月27日签收。向袁蕊邮寄的快件的查询记录显示2017年2月27日签收，备注脚垫下，袁蕊称其未收到该快件。
陈晓玲称其收到了草签合同、补充协议以及房款贷款约定的材料，但发现与合同内容相比有更改，故拒绝签署。为此，陈晓玲提交了网签草签合同、关于房屋价款的具体约定以及补偿协议，草签协议约定的房价款为465万元，关于房屋价款的具体约定约定的总成交价为700万元，其中房屋价格465万元，家具、家电、装饰装修等价格为235万元；补充协议约定贷款金额由400万元变更为302万元，通过银行资金托管交接购房款288万元变更为386万元。袁蕊已在前述文件上签字。就陈晓玲不同意签署前述材料是否告知过袁蕊和麦田公司，陈晓玲称其向袁蕊和麦田公司表达了不同意以450万元网签的意思，并向一审法院提交了其于2017年2月25日与麦田公司人员宋电星的通话录音，该录音中陈晓玲提出补充协议是阴阳协议，我就不签，我不愿意做这个事情，违法的事情我不干，这个我跟张某说的很清楚。宋电星表示对，到那个时候把这些东西都陈述清楚就好了。麦田公司认可录音的真实性，但提出从微信记录中可以看出其将材料邮寄给陈晓玲后，陈晓玲并未提出异议，该录音系本案第一次开庭后形成的，其工作人员知道陈晓玲的行为是有目的的，所以一直回复“嗯”等。袁蕊表示其未参与，与其无关，且宋电星也未参与买卖事宜。
袁蕊还提交其购房资格审核结果，证明其有在京购房资格。陈晓玲对此不认可，麦田公司对该证据无异议。
关于涉案房屋在2016年11月的价格，袁蕊称在900万元以上，麦田公司称挂牌价在850万元左右，陈晓玲称不清楚。
一审法院于2017年2月27日第一次庭审时，陈晓玲答辩同意解除袁蕊要求解除合同的诉讼请求。
另查，袁蕊与刘泽于2017年3月2日办理了离婚登记。按一审法院要求，袁蕊提交了刘泽名下产权证复印件，证明其前夫于2017年2月9日取得另外房屋的权属。陈晓玲对产权证不认可，但认可袁蕊另行购房的事实。
经询，陈晓玲称袁蕊主张的违约金过高。
本案一审审理过程中，袁蕊申请财产保全，要求查封、扣押、冻结陈晓玲名下价值150万元的财产，一审法院依法采取了保全措施。
一审法院认为：袁蕊与陈晓玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。本案中，根据微信记录以及短信记录可知，麦田公司不停催促陈晓玲办理网签事宜，陈晓玲虽称网签合同更改了合同内容其不愿意签署，但在麦田公司的催促期间，未能提供任何证明证明其就此提出过异议，且麦田公司也表示陈晓玲并未提出异议。陈晓玲虽提交了与麦田公司人员的通话记录，但录音中仅系其自己陈述，且录音发生在袁蕊起诉之后，不足以证明其对网签价格提出过异议。根据袁蕊以及麦田公司的陈述，结合袁蕊提交的通话录音可知，本案系陈晓玲拒不履行合同，构成违约，应承担违约责任。袁蕊以诉讼方式主张解除合同，且陈晓玲于2017年2月27日答辩时同意解除合同，故一审法院确认双方签订的买卖合同于2017年2月27日解除。对陈晓玲主张的合同解除违约金、迟延付款违约金，因本案系陈晓玲违约，故一审法院对其请求均不予支持。合同解除后，陈晓玲收取的定金应予退还。关于袁蕊主张的违约金，有合同依据，但合同约定过高，一审法院根据本案合同履行情况等酌情确定为50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、袁蕊与陈晓玲签订的编号为2016JJ0027478的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2017年2月27日解除；二、陈晓玲于判决生效后七日内退还袁蕊定金100000元；三、陈晓玲于判决生效后七日内支付袁蕊违约金500000元；四、驳回袁蕊的其他诉讼请求；五、驳回陈晓玲的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁蕊向本院提交以下新证据：证据1.2016年12月3日的录音光盘及文字整理材料，证明2016年12月3日的录音内容完整，袁蕊与陈晓玲在通话中并没有达成全款购买涉案房屋的协议，陈晓玲一审中主张双方在电话中达成一次性付清全款的合意缺乏事实依据。该录音部分内容为“袁蕊：中介小姑娘跟我说，说您不想卖了。陈晓玲：我跟你说，袁蕊，是这样，我那个房子是孩子们从国外回来计划在北京工作，所以我就，真的是这样，他们也说能不卖就不卖了。……袁蕊：不知道是不是您的意思，中介说，阿姨说您这边要是全款700万能买的话，她就能卖了。陈晓玲：我本来也是这样想的，就是你要是前天大前天，我也和中介张某说了，说他们是真的想买这个房子的话，就是也简单嘛，我也为这个事情跑北京跑了四趟了，还有一次，我已经把机票给定了，然后他说银行那边计划又变了，又不让我跑了，所以我也挺烦的，你知道吧，我想要是这样的话，就别卖了，别折腾了。袁蕊：我能理解，就是这样，就是全款的话，700万的话我们当时也就给您全款买了，这个不瞒您说，我们确实也没有这么多钱。……袁蕊：因为阿姨，是这个样子，因为当时700万，您要是不卖给我们，可能我们也会考虑买别的房子，也能买上，现在房价涨了，您也知道，我们自己的房子当时卖的也亏了一百多万，这边的房子也涨了接近小两百万，可能中介报价都报到890、900万了，那我们这一反一正，在这市场泡沫掉了400万，我们现在，真的是被逼得走投无路了，真的是这样，因为我不想跟您经过什么官司。陈晓玲：关键是孩子也跟我说了，你把房子卖了也没和我商量，我说我跟你爸爸商量了，因为你们走了，已经不想回来了嘛，关键是这样，北京那个事务所已经准备和他签约了，我说那你咋办，现在就是这情况，如果要这样的话，人家袁蕊那边肯定会告咱们的，告咱们，咱们该咋弄咋弄吧，我这两天也和他沟通过了，我是这样，我九号去澳大利亚，我当面再和他谈一次，元月初就回来，也不耽误你们什么事情，你们也商量一下，要是觉得咱们能和平处理这个事情，当然最好了，要是不行的话，那就让法律来判吧，那你说是吧？……陈晓玲：我现在是，九号去澳大利亚，完了待一段时间，我们再商量商量，但是我估计你尽快找别的房子了，真的，不行的话，那你说咋办了，你现在能找就赶紧找，也别耽误时间，如果你要没地方住，可以暂时先住我们家，没有问题的，我一分钱都不要你的，现在就是这个情况。袁蕊：我们租房子，是我们肯定要付给钱，我们在找，要不然您再跟孩子商量商量，要是真的是差在价格这块的话，全款我们可能没有能力，要不然我们再给您加点钱，您看行吗？……陈晓玲：……小袁是这样，你也赶紧跟中介想办法，商量弄，如果实在不行的话，那你咋办呀？现在就是这房子肯定是我孩子想要了，我不能说不给他啊，我就这一个孩子，人家将来还是个麻烦，你先想办法，好吧……陈晓玲：我那什么吧，就是我见了孩子再问问他，到时是咋弄，你们要是觉得等不了，那我刚才也说了，你们不是要用法律保护自己，对的，这合同就是这样，法院也是双刃剑，该怎么赔怎么赔吧，那咋办……”；证据2.深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司（以下简称深圳世联公司北京分公司）于2017年8月24日出具的房地产询价单、深圳世联公司北京分公司的营业执照、深圳世联土地房地产评估有限公司（以下简称深圳世联公司）的营业执照及该公司的房地产估价机构资质证书，证明袁蕊的实际损失已经超过合同约定的140万元。该房地产询价单记载，“深圳世联公司北京分公司根据袁蕊要求，对涉案房屋住宅房地产价值进行咨询，咨询时点为2016年12月30日，咨询目的为委托方了解估价对象的市场价值提供参考依据，咨询总价为8729000元，咨询单价为86000元”；证据3.袁蕊与案外人胡明明于2017年1月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》复印件，证明袁蕊在陈晓玲明确毁约且袁蕊向一审法院起诉后另行购买其他房屋。陈晓玲对袁蕊提交的上述证据发表如下质证意见：1.对证据1录音光盘及文字整理材料的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，主张录音中双方协商等陈晓玲2017年1月回国后再商量，并没有明确表示不卖涉案房屋。对于录音中未提及930新政及网签合同更改房屋价格的原因，陈晓玲称记不清了，当天其和朋友吃饭时喝酒了，后来袁蕊打来电话，因为以前打电话提到过阴阳合同，所以这次电话没有涉及。一审中袁蕊未提交完整录音，二审才提交对陈晓玲不公平；2.对证据2房地产询价单、营业执照及资质证书的真实性认可，但不认可证明目的，主张该询价单是袁蕊单方委托所做的询价，不能确保客观性，且咨询时点2016年12月30日不足以作为认定损失的时间，目前涉案房屋价格已经回落到700万元；3.对证据3《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》复印件的真实性无法确认。麦田公司对袁蕊提交的上述证据的真实性均予以认可，但对证明目的不发表意见。
麦田公司向本院提交以下新证据：证据1.袁蕊与案外人胡明明于2017年1月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》原件及同日袁蕊、胡明明与麦田公司三方签订的《房屋交易代办服务合同》原件，证明2017年1月3日，袁蕊与案外人胡明明签订房屋买卖合同，麦田公司为袁蕊和胡明明签订的房屋买卖合同提供后续服务；证据2.《网签授权委托书》，证明涉案房屋成交价格包括净房屋价格571万元和家具家电配套设施价格129万，袁蕊和陈晓玲均授权麦田公司按照净房屋价格进行网签登记；3.证据3链家网上的房屋成交情况打印件，证明2016年12月21日与涉案房屋同小区同户型的房屋成交总价为885万，单价为86765元/平。陈晓玲对麦田公司提交的上述证据发表如下质证意见：1.对证据1《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《房屋交易代办服务合同》的真实性和证明目的均不予认可，主张袁蕊与麦田公司是利益共同体；2.对证据2《网签授权委托书》中陈晓玲签名的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，主张该《网签授权委托书》内容存在事后伪造的嫌疑，陈晓玲主张其从未见过该委托书，里面涉及到阴阳合同的部分与文件中其他内容属于不同的笔迹和签署时间；3.对证据3链家网上的房屋成交情况打印件的真实性无法确认，主张该房屋户型一样但楼层不一样，仅为链家网的成交价，价格还可能包括房屋装修、家具和地下车库，无法反映房屋的真实市场价格。袁蕊对麦田公司提交的上述证据的真实性和证明目的均予以认可。
本院对上述证据的真实性及证明目的将结合本案事实综合予以认定。
本院二审补充查明以下事实：陈晓玲向一审法院提交经过公证的微信记录，显示2016年12月12日，袁蕊向陈晓玲发送微信，内容为：“陈阿姨，不知您和家人是否已经商量好全款700万、正常履行合同？如果您和家人怎么商量、都不愿意卖了、我们也只能走法律程序了、也请您谅解！也请您咨询一下律师、根据法律规定您需要支付百分之二十的违约金、也许钱对您来说并不是问题、但是大家谁都不希望大过年的去打公司、也请您慎重考虑！我们也不能再等了、毕竟我们卖了自己的房子一直没有地方住、房子肯定还是要赶紧买的。请您慎重考虑、尽快回复！打扰了！”陈晓玲称因其手机屏幕摔坏，故未回复袁蕊，其于2017年1月11日看到该微信后，立即回国办理房屋买卖事宜，但被麦田公司中介人员告知，袁瑞已经购买其他房屋并交完税，将于1月18日过户，袁蕊仅有一个购房资格不可能再购买陈晓玲的房子，故陈晓玲主张袁蕊另行购买其他房屋存在违约。袁蕊认可该微信记录的真实性。
经询，袁蕊表示因陈晓玲违约给其造成的损失包括购买房屋的差价损失，无法购买心仪小区房屋的损失，陈晓玲迟延履行导致房地产新政出台、其无法享受部分优惠、贷款额度降低、首付款增加的损失，以及租房损失和精神损失等。各方均认可涉案房屋位于华彩国际公寓，关于涉案房屋在2017年1月3日的市场价格，麦田公司主张2016年12月21日同小区同户型的房屋在链家网的成交价为885万元，单价为8.6765万元，当时房价处于上涨阶段，年底单价最高到了9万多元，到2017年1月3日至少为持平状态。陈晓玲称其不知道涉案房屋在当时的价格。关于930新政对于购买涉案房屋的影响，麦田公司称购房首付款比例从30%提高至35%，能够通过银行贷款支付的购房款数额减少。袁蕊主张其同意按照930新政的要求支付首付款并已签订补充协议。陈晓玲称因930新政出台导致袁蕊无法支付首付、双方无法继续履行合同、其拒绝签署补充协议是因为补充协议是与草签合同一起收到的。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及查明事实，本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因及过错问题；二、涉案房屋买卖合同解除后的法律后果。
关于焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。袁蕊与陈晓玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。袁蕊起诉要求解除合同，陈晓玲于2017年2月27日同意解除合同，故一审法院确认双方签订的买卖合同于2017年2月27日解除正确。现双方对于涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因及过错问题存在争议，根据查明事实，2016年9月底至2016年11月底，陈晓玲在麦田公司多次催促下均未配合袁蕊办理网签手续，结合2016年12月3日陈晓玲与袁蕊之间的电话录音内容以及陈晓玲未及时回复袁蕊2016年12月12日微信的事实，本案系陈晓玲因子女不同意出售房屋而拒绝履行合同，其行为已构成根本违约。陈晓玲虽主张因网签合同更改房屋价格故其拒绝签署相关合同及办理网签，但根据微信记录及短信记录，在麦田公司多次催促陈晓玲办理网签手续的过程中其均未表示异议，陈晓玲与袁蕊的电话录音中亦未提及因网签合同更改房屋价格导致其不同意继续履行合同。陈晓玲虽提交了其与麦田公司工作人员宋电星的通话录音，但该录音发生在袁蕊起诉之后，主要内容为陈晓玲个人陈述，并不足以证明其对网签价格提出过异议。因此，本院对陈晓玲的该项主张不予采信。陈晓玲虽主张本案系因930新政致使双方就首付款支付问题产生争议、属于因不可归责于双方当事人的原因、双方均不构成违约，但930新政导致涉案房屋的首付款比例增加、贷款金额降低、对出卖人陈晓玲的权利义务并未造成实质影响，且袁蕊已经签订补充协议、同意按照930新政继续履行合同，陈晓玲拒绝签署补充协议并无合理理由，双方沟通过程中陈晓玲亦未提及其拒绝履行合同系因930新政，因此，本院对陈晓玲的该项主张不予采信。陈晓玲虽主张其和家人商量后同意全款向袁蕊出售涉案房屋、袁蕊自行购买其他房屋无法再履行涉案合同构成违约，但陈晓玲在2016年12月3日的电话中明确告知袁蕊尽快找其他房屋，如袁蕊等不了陈晓玲和家人商量的结果可采取法律措施，且陈晓玲在收到袁蕊2016年12月12日的微信后未及时回复，双方就全款购房最终未达成合意，故袁蕊另行购买其他房屋属于采取合理措施防止损失扩大的行为，不构成违约，本院对陈晓玲的该项主张不予采信。
关于焦点二，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任；合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失等。一方违约导致合同不能继续履行，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，陈晓玲拒绝履行合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。合同解除后，袁蕊要求陈晓玲退还10万元定金并支付违约金，于法有据。关于违约金数额，袁蕊主张一审认定的违约金数额过低，陈晓玲则主张合同约定的违约金过高，故本案二审应审查袁蕊因陈晓玲违约而产生的损失。对此本院认为，首先，麦田公司提交的链家网成交记录显示与涉案房屋同小区同户型的房屋在2016年12月21日的成交价格为885万元，麦田公司亦表示涉案房屋所在小区房价在2016年12月至1月的价格处于上涨或至少持平的状态；其次，袁蕊主张其因陈晓玲违约产生的损失已超过合同约定的140万元，包括房屋差价损失、无法购买心仪小区房屋的损失、930新政出台后其无法享受部分优惠、贷款额度降低、首付款增加的损失以及租房损失等，并就此提交了房地产询价单以证明涉案房屋在2016年12月30日的房屋差价已超过140万元；最后，陈晓玲作为出卖人对于合同不能继续履行存在过错，其应当能够预见到违约行为对袁蕊造成的损失后果。因此，根据合同履行情况、陈晓玲的过错程度、签订合同时的购房价格、袁蕊另行购房时涉案房屋的市场价值以及陈晓玲给袁蕊造成的损失情况，本院能够认定袁蕊因陈晓玲违约而产生的实际损失较大，合同约定的违约金并未过分高于因陈晓玲违约而造成的损失，一审法院酌定的违约金明显过低，本院予以纠正。现袁蕊主张陈晓玲按照合同约定支付140万元违约金，于法有据，本院予以支持。关于陈晓玲主张的合同解除违约金、迟延付款违约金，因本案系陈晓玲违约，故本院对其请求均不予支持。
关于陈晓玲主张一审法院程序违法导致实体违法、包括一审法院未准许其对录音完整性申请进行鉴定、未准许调查取证、未准许证人出庭以及一审判决未提及其提交的证据，上述情形并不属于严重违反法定程序的情形，亦不影响本案事实认定，因此，本院对陈晓玲的上述主张均不予采信。
综上所述，袁蕊的上诉请求成立，应予支持；陈晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初5357号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初5357号民事判决第三项、第四项、第五项；
三、陈晓玲于本判决生效后七日内支付袁蕊违约金1400000元；
四、驳回陈晓玲的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元，由陈晓玲负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。
一审案件受理费60800元，由陈晓玲负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）；反诉案件受理费30400元，由陈晓玲负担（已交纳9283元，余款21117元于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费43836元，由陈晓玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 周熙娜
代理审判员 王 奔
二〇一七年十二月二十八日
法官 助理 李晓晴
书 记 员 赵 爽
书 记 员 司 旭