山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1102民初781号原告：安康，男，1984年9月12日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：秦泗娟，北京京师律师事务所律师。被告：毛雪平，女，1973年9月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：周刚，日照经济开发北京路法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：刘庆，山东世纪星律师事务所律师。第三人：日照市联瑞不动产营销策划有限公司，住所地日照市济南路51号丰园新区沿街，统一社会信用代码91371102592631665G。法定代表人：尹玉龙，总经理。委托诉讼代理人：许传峰，山东海洋律师事务所律师。原告安康与被告毛雪平、第三人日照市联瑞不动产营销策划有限公司（以下简称联瑞不动产至判决主文前）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安康及其委托诉讼代理人秦泗娟、被告毛雪平的委托诉讼代理人刘庆、周刚、第三人联瑞不动产的委托诉讼代理人许传峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安康向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同，向原告交付房屋并办理房屋过户手续；2、判令被告自逾期之日起至实际交房之日止，以总房款为基数，按日利率5‰向原告支付迟延交房的违约金；3、判令被告自逾期之日起至实际过户之日止，按日利率5%计算向原告支付延迟过户的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年10月11日在第三人联瑞不动产的居间下签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告位于日照市城市花园三期004号楼02单元501号房屋，房屋所有权证号为日房权证市字第××号，价格为1043000元，被告配合原告在两年出税期满后办理过户，房款交付方式为签订合同当日交付定金10000元，2017年12月21日前交付首付款303000元，剩余房款730000元在办理完毕银行贷款业务后一次性付清。签订合同后，原告依约向被告交付定金10000元，并于2017年11月10日向被告支付首付款413000元，双方约定该首付款由原告托管，但被告至今未向原告交付房屋，亦未配合原告办理房屋过户手续。被告于2017年12月22日明确向原告表示不再将涉案房屋卖与原告。被告毛雪平辩称，请求判令驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1、原告所诉不实，原、被告签订房屋买卖合同时，被告已将房屋出租给案外人沈顺生，租赁期限为2016年4月11日至2019年4月11日，原、被告签订的房屋买卖合同侵犯了沈顺生的优先购买权，且被告在签订房屋买卖合同时已将该事项告知原告；2、根据合同约定，被告应在银行贷款批复后向原告交付房屋，现被告未收到原告关于银行贷款的批复。第三人联瑞不动产辩称，请求法院依法处理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据质证，原告为证实其诉讼请求提交如下证据：房屋买卖合同一份、首付款协议一份、收到条一份、证明一份、银行转账记录一份、农商行贷款审批意见复印件一份、告知书复印件一份、民事裁定书一份、聊天记录一份、录像一份、录音证据一份。被告毛雪平对原告提交的房屋买卖合同、首付款协议、收到条、证明一份、银行转账记录、民事裁定书真实性均无异议，对告知书主张系复印件，且并非被告出具；对农商行贷款审批意见书认为其系复印件，且原告并未向被告告知该情况；对录音主张系经过原告删除、剪辑而成，对聊天记录主张仅记载对原告有利一面，对原告不利的内容没有记载；对录像认可其真实性，但主张通过录像可以看出原告在签订合同时对房屋已经出租是明知的。第三人对原告提交的证据真实性均无异议，认可其法定代表人尹玉龙代为收款的行为系职务行为。被告为证实其抗辩主张提交房屋租赁合同复印件一份，原告对其真实性无异议。原、被告提交的证据与待证事实相关联，来源和形式均符合法律规定，本院予以确认。后经原告申请，本院调取了涉案房屋房屋贷款审批记录，在该记录中显示日照东港农村商业银行股份有限公司已于2017年11月28日同意原告在该行贷款620000元，贷款期限为240个月，贷款利率上浮10%；原告安康已于2018年4月27日向本院缴纳履约保证金620000元并承诺如本院判决继续履行合同，如其不能在房屋过户2个月内办理完毕房贷，则同意用该620000元支付剩余房款；经本院调查案外人沈顺生，沈顺生主要陈述如下：我现在不买涉案房屋，不会对涉案房屋行使优先购买权。经原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年10月11日在第三人联瑞不动产的居间下签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告名下房屋所有权证号为日房权证市字第××号房屋（位于日照市城市花园三期004号楼02单元501号），房屋面积为129.23平方米，价格为1043000元，付款方式为签订合同时原告交付定金10000元，首付款为303000元、剩余房款730000元由原告办理房屋按揭贷款支付，被告在原告银行贷款批复后于2017年12月21日前将房屋交付原告，被告应在涉案房屋满2年出税期后协助原告办理房屋过户，因涉案房屋已经出租，被告自行与租户协商退租事宜。因办理涉案房屋过户所产生的税费等由原告承担，中介费由原告承担。如原告未按期交付房款，则应以总房款为基数，按日利率0.5%计算向被告交付违约金，逾期付款一个月，则被告有权解除合同；如被告未按期交房，则应以总房款为基数，按日利率0.5%计算向被告交付违约金；如被告未按约办理房屋过户，则应以总房款为基数，按日利率5%计算向被告交付违约金；如涉案房屋名下有被告或他人户籍，被告保证于收到全部房款后60日内将户籍迁出。后原、被告又于2017年11月10日签订首付款支付协议一份，约定涉案房屋首付款为413000元，原、被告均同意首付款由第三人暂为保管，第三人应于银行贷款批复、办理过户后3日内将首付款交付被告。被告于2017年10月12日向原告出具数额为10000元的定金收到条一份，原告于2017年11月10日向第三人交付首付款413000元，日照东港农村商业银行股份有限公司经调查审核后，于2017年11月28日作出同意向原告贷款620000元的审批意见。再查明，涉案房屋已由原告于2016年4月11日出租给沈顺生，租赁期限为2016年4月11日至2019年4月11日，租金为每年12000元。沈顺生已向本院明确表示不会购买涉案房屋；原告曾申请诉前财产保全，将涉案房屋予以查封并支出保全费5000元；现被告即未向原告交付房屋，亦未办理房屋过户。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，原、被告均应按合同履行义务。原告已根据约定交付定金10000元、首付款413000元，日照东港农村商业银行股份有限公司亦已同意向原告贷款620000元，根据原、被告合同约定，被告应于2017年12月21日前将房屋交付原告并在涉案房屋满两年出税期（2017年12月17日）后办理过户，且承租方沈顺生已明确表示不会购买涉案房屋，但被告至今未向原告交付房屋、办理过户，其行为显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告可选择要求被告继续履行合同或在要求解除合同的前提下要求被告承担违约责任，原告要求被告继续履行合同系原告对自身诉权的选择。现原告已向被告缴纳定金、首付款，日照东港农村商业银行股份有限公司亦已同意向原告贷款，案外人沈顺生已明确表示不糊购买涉案房屋，原告安康已于2018年4月27日向本院缴纳履约保证金620000元，原、被告之间签订的买卖合同不存在不能履行的情形，亦不存在如银行贷款不能如约发放，被告无法取得剩余购房款的情形，故对原告要求被告交付房屋并办理过户的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋在原、被告签订房屋买卖合同前已经出租，且原告对此亦知情，原告在被告向其交付房屋并办理过户后不得影响沈顺生继续承租该房屋。原告已向本院缴纳履约保证金620000元，如原告在办理房产过户后两个月内仍不能通过银行按揭贷款的方式向被告支付剩余房款，则被告可来本院支取该620000元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告在合同中约定的违约金明显过高，应予以调整。被告违约对原告的损失应为其租金损失，其计算标准可参照被告出租房屋的价格的基础上上浮30%进行计算，被告应自2017年12月21日起按每月1300元计算向原告支付违约金。对于原告主张过高部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告毛雪平于本判决生效之日起五日内将房屋（房产证号为日房权证市字第××号，坐落于日照市城市花园三期004号楼02单元501号）交付原告安康；二、被告毛雪平于本判决生效之日起五日内协助原告安康办理房屋过户手续；三、被告毛雪平于本判决生效之日起五日内支付原告安康违约金（自2017年12月21日起，按1300元/月计算至被告毛雪平向原告安康交付房屋并办理房屋过户止）；四、驳回原告安康本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16064元，由原告安康负担2611元，由被告毛雪平负担13453元，保全费5000元，由被告毛雪平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  李成宜人民陪审员  吕象民人民陪审员  陈常云二〇一八年五月十四日书 记 员  陈 薇