广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初3797号
原告赵建平（反诉被告，以下统称原告），男，汉族，住广东省东莞市，身份证号码：×××221X。
委托代理人朱宏明，广东君政律师事务所律师。
委托代理人粟东，广东君政律师事务所律师。
被告东莞市东福鞋材有限公司（反诉原告，以下统称被告），住所地：广东省东莞市。
法定代表人龚晓玲。
被告龚道良，男，汉族，住重庆市巫山县，身份证号码：×××2035。
以上两被告的共同委托代理人李志勇，广东拾佰仟律师事务所律师。
以上两被告的共同委托代理人钟明。
原告赵建平诉被告东莞市东福鞋材有限公司（以下简称“东福鞋材公司”）、龚道良以及被告东福鞋材公司反诉原告赵建平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告赵建平的委托代理人粟东，被告东福鞋材公司、龚道良的共同委托代理人李志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵建平诉称，2011年5月9日原告与被告东福鞋材公司签订厂房租赁合同，约定原告将位于东莞市望牛墩镇五涌村委会漕滘工业区的厂房租给被告使用，租金每月22000元，租赁期限为3年，每月5号前支付当月租金。合同到期后，双方续签了租赁合同，将租金变更为每月23000元，但被告一直拖欠2014年7月至2014年9月的租金53700元，且被告龚道良出具了欠条；2014年10月的租金23000元被告亦未支付，以上被告所欠租金共76700元。经原告多次催促，被告至今未付。案涉厂房租赁合同已经被（2015）东一法道民一初字第507号生效民事判决书认定为无效合同，但被告仍应参照租金标准向原告支付厂房占有使用费。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、两被告连带向原告支付拖欠的房屋占有使用费76700元；二、两被告连带向原告支付资金占用利息（利息以76700元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2014年10月6日起计算至款项清偿之日止）；三、本案诉讼费用由两被告承担。
被告东福鞋材公司辩称：一、东福鞋材公司与原告在2011年5月9日签订租赁合同是事实，在2014年合同到期后，双方没有续签合同，但口头协议在租金变更为23000元／月的基础上按原合同履行；因为经营资金周转，双方在2014年9月就租金进行结算，确认2014年7月的租金尚欠1700元，2014年8月及9月的租金各欠23000元，被告东福鞋材公司同意就所欠租金支付6000元的利息，欠条载明的内容是事实。二、后来被告东福鞋材公司收到货款后就支付了2014年8、9月的租金；2014年10月14日，厂房发生火灾，被告东福鞋材公司占用原告的厂房截至2014年10月14日，因此2014年10月的租金应计算到2014年10月14日止，尚欠的占有使用费总计为1700元（2014年7月的占有使用费）＋6000元（利息）＋23000元／31天×14天（2014年10月的占有使用费）=18087.1元。三、双方的租赁合同是无效的，在双方签订合同时，原告收取了东福鞋材公司50000元的押金，2014年10月16日原告又收取了东福鞋材公司的水电费借电外出押金及其他费用50000元，因此东福鞋材公司已经不欠原告费用，相反，原告应向东福鞋材公司退返多余款项。
被告龚道良辩称，龚道良在双方的合同纠纷中是作为被告东福鞋材公司的经理，所以不应由龚道良个人承担责任。
被告东福鞋材公司反诉称，2011年5月9日原告与被告东福鞋材公司签订厂房租赁合同，约定原告将位于东莞市望牛墩镇五涌村委会漕滘工业区的厂房租给被告使用，租金每月22000元，租赁期限为3年，每月5号前支付当月租金，被告东福鞋材公司向原告交纳了50000元押金。合同到期后，双方口头协商续租并将租金变更为每月23000元。2014年10月14日案涉厂房发生火灾，2014年10月16日被告东福鞋材公司向原告支付了水电费押金和其他用途费50000元，后被告东福鞋材公司又向原告支付了2014年8月、9月的租金各23000元。案涉厂房租赁合同已经被（2015）东一法道民一初字第507号生效民事判决书认定为无效合同，原告应当向被告东福鞋材公司返还押金50000元以及水电租金剩余款，故被告特提起反诉，请求判令：一、原告向被告东福鞋材公司返还押金50000元；二、原告向被告东福鞋材公司返还水电租金剩余款31913元；三、原告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。
原告对被告东福鞋材公司的反诉辩称，被告东福鞋材公司并没有支付2014年8、9月份的厂房占有使用费，原告经常先向被告出具收据，之后被告才开具支票（经常出具空头支票）或以其他方式支付占有使用费，但被告收到2014年8、9月的占有使用费收据后并未实际向原告支付占有使用费，两被告在本院审理的（2014）东一法道民一初字第507号案件中出庭并承认两被告尚欠原告2014年8、9月份占有使用费的事实，该事实在笔录中有记录；被告东福鞋材公司支付给原告的押金应作为违约金赔偿给原告，因被告迟延支付占有使用费，依据是厂房租赁合同第三条；原告已经将在2014年10月16日收到被告东福鞋材公司的50000元款项用于该收据中所说的用途，原告已提供了相应的证据佐证，一共支出了44412.72元；原告认为被告龚道良应该承担连带责任，被告龚道良作为被告东福鞋材公司的实际控制人并且在2014年9月15日的欠条上签名，因此，被告龚道良应该承担连带责任。
被告龚道良对被告东福鞋材公司的反诉请求称，龚道良只是东福鞋材公司的经理，不应对原告承担责任。
经审理查明：2011年5月9日，原告与被告东福鞋材公司签订厂房租赁合同，约定原告将位于东莞市望牛墩五冲村委会漕滘工业区的组合厂房，约900平方米钢结构造成的厂房租给被告东福鞋材公司作为生产车间使用，还将一栋混凝土结构二层的宿舍楼共550平方米租给被告东福鞋材公司作职工住宿和办公使用，另外门卫室、电房、消防池等合计约100平方米，厂房大门外面左右两边商铺约280平方米，四项合计总建筑面积1830平方米租给被告东福鞋材公司使用，原告已经安装好250KW独立变压器，在保证足够电压供给被告东福鞋材公司生产的前提下，原告有权供电外出，每月缴交电费后剩余收益归原告所有；租金缴付方式为被告东福鞋材公司在使用前必须先交租后使用，应缴交厂房每月租金为22000元，被告东福鞋材公司必须在每月5日前将当月租金缴付给原告，如逾期未交租金的，原告有权立即终止此合同并没收已缴交的押金；押金缴付方式为在租用前，被告东福鞋材公司先向原告缴交50000元作为押金；在租用期满，经双方协商同意交付无异议，原告退回押金给被告东福鞋材公司。若被告东福鞋材公司在经营中违约，则押金作违约金赔偿给原告；在经营中，被告东福鞋材公司自行负责一切经营费用（如工商、劳资纠纷、消防、环保、卫生、治安、工伤、社保、税收、水、电费）；租赁期限暂为三年即2011年6月1日至2014年5月30日。被告东福鞋材公司向原告交纳了押金50000元。原告及两被告确认租赁到期后，双方协商租金变更为23000元／月，租赁期间变更为2014年6月1日至2016年5月30日，其余条款按之前的厂房租赁合同履行，双方并未续签厂房租赁合同。2014年10月14日，案涉厂房因火灾烧毁。
2014年9月15日，被告龚道良出具欠条，载明：今欠赵建平厂房租金7月份1700元、8月份23000元、9月份23000元、8、9月份利息6000元，合计53700元。原告主张被告龚道良是被告东福鞋材公司的实际控制人，因此代理被告东福鞋材公司出具欠条。被告东福鞋材公司确认欠条是由被告龚道良代为出具，但认为龚道良只是东福鞋材公司的经理，不是实际控制人。被告东福鞋材公司、龚道良在（2014）东一法道民一初字第507号案件中曾主张，被告东福鞋材公司尚欠原告2014年7月至2014年10月14日场地占用费65200元。
关于尚欠的占有使用费数额。原告主张为：1700元（2014年7月）＋23000元（2014年8月）＋23000元（2014年9月）＋6000元（2014年8、9月利息）＋23000元（2014年10月）=76700元。被告东福鞋材公司主张为：1700元（2014年7月）＋6000元（2014年8、9月利息）＋23000元÷31天×14天（2014年10月）=18087.1元。被告东福鞋材公司提供了2014年9月15日由原告出具的收据两份，证明已经向原告交纳了2014年8月及9月的租金各23000元，并称其于2014年9月下旬以现金形式向原告支付了上述两笔占有使用费，收据的日期之所以写2014年9月15日是为了表示没有逾期支付，原告不追究被告逾期支付的责任；由于在（2014）东一法道民一初字第507号案件审理时被告东福鞋材有限公司以为收据已经被烧毁，且在该案中原告关于占有使用费的请求不会被支持，所以被告东福鞋材公司依据当时该案中的证据承认尚欠原告2014年7月至2014年10月的占有使用费65200元，但后来发现收据并未被烧毁，所以在本案中予以提交。原告对上述两份收据予以确认，但认为是被告龚道良于2014年9月15日出具了欠条并承诺付款，所以原告当天向被告东福鞋材公司出具了收据，但被告东福鞋材公司实际上并没有依约付款。
2013年3月13日，被告东福鞋材公司、龚道良向原告出具一份收据，载明赵建平交来红粮面业有限公司电费按金10000元。2014年10月16日，原告向被告东福鞋材公司出具一份收据，载明收到东福鞋材公司50000元，缴付该公司已产生需缴交的水电费及借电外出押金和其它用途费用。根据原告提供的东莞市望牛墩供水厂通用票据及收费收据、电费通知单及业务受理单显示，被告东福鞋材公司在租赁期间产生水电等费用共34412.72元（电费属于2014年9、10月份）。此款由原告缴纳。庭后，原告补充提交了一份由案外人东莞市红粮食品厂（即红粮面业有限公司，以下简称“红粮食品厂”）出具的证明，载明：红粮食品厂于2013年3月至2014年1月25日止曾向东福鞋材公司借电使用，在2014年1月26日至2014年10月份期间没有借电使用，红粮食品厂已经收到赵建平归还的借电押金10000元，该10000元是借电期间本单位委托赵建平转交给东福鞋材公司的借电押金。原告主张，红粮食品厂是将借电产生的电费直接交付给被告东福鞋材公司的，而原告替被告东福鞋材公司向红粮食品厂返还的借电押金10000元已经包含在被告东福鞋材公司于2014年10月16日交付的50000元中。被告东福鞋材公司对上述事实及原告的主张均予以确认，同意在其要求原告返还的水电租金剩余款中扣减实际产生了的水电费，但认为原告无权代理被告东福鞋材公司直接向红粮食品厂返还借电押金10000元，不同意在其要求原告返还的水电租金剩余款中扣减该10000元。
另查明，案涉厂房没有房产证或建设工程规划许可证，案涉厂房租赁合同已在（2014）东一法道民一初字第507号案件中被认定为无效合同。
以上事实，有原告提交的2011年厂房租赁合同、2014年厂房租赁合同、欠条、（2014）东一法道民一初字第507号民事判决书、（2015）东中法民一终字第2373号民事判决书、生效证明书、2013年3月13日的收据、水费通用票据、水费收费收据、电费通知单、业务受理单、借条（复印件）、支票、证明、组织机构代码证、营业执照，被告东福鞋材公司提供的2011年厂房租赁合同、占有使用费收据、2014年10月16日收据、押金收据、（2014）东一法道民一初字第507号民事判决书以及本院庭审笔录、询问笔录等附卷为证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告东福鞋材公司需向原告支付的占有使用费数额；二、被告龚道良是否需承担连带责任；三、原告应否向被告东福鞋材公司返还押金50000元；四、原告应否向东福鞋材公司返还水电租金剩余款。
关于焦点一。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”案涉厂房租赁合同已经被生效民事判决书认定为无效合同，但由于被告东福鞋材公司实际占用了案涉厂房，故原告诉请厂房占有使用费及逾期利息合法有据，本院予以支持。
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本院认为，虽然被告东福鞋材公司提供了2014年8月及9月的占有使用费收据用以推翻其在（2015）东一法道民一初字第507号案件中的陈述，但其主张的之所以在（2015）东一法道民一初字第507号案件中作出不利陈述的理由并不充分，且其称为了免除逾期支付的责任所以收据的日期是倒签的，此陈述与欠条上约定的2014年8月及9月份利息也存在矛盾之处。而根据证据显示，原告主张欠条和收据是同一天出具的，但被告未实际付款的陈述更为可信，故本院对被告东福鞋材公司的主张不予采纳，认定被告并未支付2014年8月、9月的占有使用费。另，由于案涉厂房于2014年10月14日被烧毁，故原告主张2014年10月的全部占有使用费没有依据，本院不予支持。综上，占有使用费应计算为：1700元（2014年7月）＋23000元（2014年8月）＋23000元（2014年9月）＋6000元（2014年8、9月利息）＋23000元÷31天×14天（2014年10月）=64087.1元。故被告东福鞋材公司应向原告支付厂房占有使用费64087.1元及逾期利息（以64087.1元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日即2016年2月3日起计算至清偿之日止）。原告主张逾期利息从2014年10月6日起计算，没有依据，本院不予采纳。原告超出上述计算数额的请求，本院予以驳回。
关于被告龚道良的责任，原告主张被告龚道良是东福鞋材公司的实际支配人，但承认龚道良是代理东福鞋材公司签订合同并出具欠条，故其要求被告龚道良对被告东福鞋材公司的债务承担连带责任，没有依据，本院不予支持。
关于厂房租赁的押金。因案涉厂房租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”原告主张因被告东福鞋材公司逾期支付占有使用费，存在违约行为，押金应作为违约金赔偿给原告，本院不予采纳。被告东福鞋材公司请求原告返还押金50000元，合法有据，本院予以支持。
关于水电租金剩余款。根据2014年10月16日的收据，红粮食品厂的借电押金10000元已经包含在该款项中，原告将该10000元返还红粮食品厂并无不妥，扣减该10000元以及在租赁期间被告东福鞋材公司已实际产生的水电等费用34412.72元后，余款5587.28元应由原告返还给被告东福鞋材公司。被告东福鞋材公司超出上述计算数额的请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决如下：
一、被告东莞市东福鞋材有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告赵建平支付厂房占有使用费64087.1元及逾期利息（以64087.1元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日即2016年2月3日起计算至清偿之日止）；
二、原告赵建平应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市东福鞋材有限公司返还押金50000元及水电剩余款5587.28元；
三、驳回原告赵建平对被告龚道良的诉讼请求；
四、驳回原告赵建平的其他诉讼请求；
五、驳回被告东莞市东福鞋材有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费918.67元（原告已预交），由原告负担196.22元，被告东莞市东福鞋材有限公司负担722.45元；反诉受理费923.91元（被告东莞市东福鞋材有限公司已预交），由原告赵建平负担627元，被告东莞市东福鞋材有限公司负担296.91元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 周玉婷
二〇一六年四月二十四日
书 记 员 黄瑞莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。