北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）丰民初字第20160号
原告雷强，男，1968年5月11日出生。
委托代理人赵海城，北京市中喆律师事务所律师。
被告朱畅，男，1975年5月3日出生。
被告田芳，女，1978年2月23日出生。
被告周日丰，男，1979年8月11日出生。
原告雷强与被告朱畅、被告田芳、被告周日丰申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷强及其委托代理人赵海城，被告朱畅、田芳到庭参加诉讼。被告周日丰经本院送达开庭传票传唤，未到庭。本案现已审理终结。
原告雷强诉称：2012年2月6日，原告与被告周日丰签订抵押借款合同，周日丰以其所有的位于本市丰台区芳群园四区XX号房屋（以下简称XX号房屋）作为抵押，向原告借款110万元。2月7日，双方在北京市国立公证处办理了《还款协议书》公证，当日双方在北京市丰台区房屋管理局（以下简称丰台区房管局）办理了抵押登记。由于被告周日丰没有在约定的期限内偿还借款，原告于2012年3月29日向贵院申请强制执行。在执行过程中，被告朱畅、田芳向贵院提出执行异议，要求中止对XX号房屋的执行，理由是：二人与被告周日丰存在房屋买卖合同关系，北京仲裁委员会已裁决XX号房屋归被告朱畅、田芳所有，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）作出了（2012）二中执字第195号执行裁定书，责令被告周日丰将XX号房屋过户给二人。贵院经听证审查后，作出了（2012）丰执异字第00071号执行裁定书，中止了对XX号房屋的执行。原告认为，对于XX号房屋来讲：第一，原告抵押权的生效日期发生在2012年2月7日，二中院作出的（2012）二中执字第195号执行裁定书的生效日期是2012年2月22日，该执行裁定书的生效日期迟于原告抵押生效日期；第二，原告享有的权利是房屋抵押权，属于物权的范畴，朱畅、田芳享有的权利是合同请求权，属于债权的范畴，在权利实现顺位中，物权是优先于债权的，原告的抵押权优于朱畅、田芳的合同请求权；第三，朱畅、田芳对北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）提起行政诉讼，要求北京市住建委撤销对XX号房屋所作的抵押登记，并注销相应的房屋他项权利证书，经两审法院审理，已驳回朱畅、田芳的诉讼请求，原告的抵押权是合法有效的。总之，原告对XX号房屋享有抵押物权，朱畅、田芳尚没有取得该房屋的所有权，无权对抗原告的抵押权，贵院应当依法对XX号房屋，采取执行措施，进行评估、拍卖，并将拍卖款项支付给原告，以保护原告的合法权益。诉讼请求：一、判决对被告周日丰所有的丰台区芳群园四区XX室许可执行；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告朱畅、田芳辩称：我方提出的执行异议理由成立。一、北京仲裁委员会已裁决我方与周日丰之间的买卖合同继续履行，周日丰于裁决书送达之日起15日内把房屋的所有权过户给我方；二、二中院执行裁定将XX号房屋所有权过户至我方名下；三、丰台法院（2012）丰执异字第00071号执行裁定，我方提出的执行异议理由成立；四、我方在此房屋长期居住，如将此房屋拍卖我方将无家可归，如拍卖后将无法执行回转；五、雷强与周日丰担保合同损害第三人利益。
被告周日丰未答辩。
经审理查明：朱畅、田芳系夫妻关系。2009年4月至8月期间，朱畅、田芳与周日丰签订了《买卖定金协议书》及多份补充协议，约定周日丰将XX号房屋出售给朱畅、田芳。合同签订后，朱畅、田芳在交付定金及部分房款后入住XX号房屋，但双方未办理房屋转移登记手续。
2011年1月，朱畅、田芳曾诉至本院，要求周日丰为其二人办理XX号房屋所有权转移登记手续，并于2011年3月25日提出财产保全申请，申请查封XX号房屋。同日，本院作出裁定，查封了XX号房屋。后因周日丰与朱畅、田芳协商同意将该案交北京仲裁委员会仲裁解决，朱畅、田芳撤回该案的起诉。本院遂于2011年12月12日裁定解除了对XX号房屋的查封。
2011年12月29日，北京仲裁委员会作出（2011）京仲裁字第0764号裁决书，认定周日丰与朱畅、田芳之间的房屋买卖合同应当继续履行，并裁决周日丰于裁决书送达之日起15日内将XX号房屋所有权过户给朱畅、田芳，朱畅、田芳有义务向周日丰支付全部剩余购房款。后因周日丰逾期未履行仲裁裁决书确定的义务，朱畅、田芳向二中院申请执行该仲裁裁决书。2012年2月7日，二中院作出（2012）二中执字第195号执行裁定，裁定被执行人周日丰立即将XX号房屋所有权过户至朱畅、田芳名下。2012年2月22日，丰台区房管局收到二中院作出的（2012）二中执字第195号《协助执行通知书》，该通知书要求丰台区房管局协助将XX号房屋过户至朱畅、田芳名下。
2012年2月6日，周日丰与雷强签订《抵押（借款）合同》，约定：现周日丰因为购房原因向雷强借款110万元，借款期限为2012年2月6日至2012年2月16日；抵押财产为XX号房屋，该抵押为一般抵押；周日丰到期未偿还借款雷强有权向当地人民法院提起诉讼。同日，雷强通过银行转账的方式给付周日丰110万元。2012年2月7日，周日丰、雷强办理了XX号房屋的抵押登记手续，丰台区房管局为雷强颁发他项权证，雷强系XX号房屋登记的抵押权人。同日，周日丰（乙方）与雷强（甲方）签订《还款协议书》，约定：乙方应于2012年2月16日前向甲方偿还110万元以及相关的利息；乙方自愿以其所有的XX号房屋作为上述款项的担保财产，如乙方未能够依据本协议约定的还款期限向甲方偿付上述借款，甲方有权依据法定程序实现上述担保；甲乙双方均同意本协议书为具有强制执行效力的债权文书，如乙方未按约定的期限偿还上述借款及相应的借款利息，甲方有权向公证机关提出强制执行申请，并有权持公证机关出具的强制执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。周日丰、雷强就上述《还款协议书》进行了公证，北京市国立公证处就此出具《公证书》，载明：雷强向本公证处提出强制执行申请的期间为2年，自2012年2月17日起开始计算。
因周日丰逾期未向雷强偿还借款，2012年2月20日，经雷强申请，北京市国立公证处出具《强制执行证书》，申请执行人为雷强，被执行人为周日丰，执行标的为110万元借款及借款利息，担保财产为XX号房屋。2012年3月29日，雷强持强制执行证书向本院申请执行。因查不到周日丰名下的其他财产，雷强申请本院对XX号房屋采取执行措施。
2012年4月，朱畅、田芳以周日丰与雷强恶意串通签订《抵押（借款）合同》为由，将周日丰与雷强诉至本院，请求确认该合同无效，并撤销抵押登记。本院经审理认为朱畅、田芳的证据不足，于2013年12月作出一审判决，驳回朱畅、田芳的诉讼请求。朱畅、田芳不服，上诉至二中院，二中院于2014年10月16日终审维持原判。
2012年7月，朱畅、田芳就雷强的申请执行案提出执行异议。2012年8月2日，本院作出（2012）丰执异字第00071号执行裁定书，裁定案外人朱畅、田芳所提异议理由成立，中止对北京市丰台区芳群园四区23号楼XX室房屋的执行。雷强不服该裁定，提起执行异议之诉，形成本案。
本案审理期间，2014年9月28日，丰台区房管局依据二中院作出的（2012）二中执字第195号《协助执行通知书》将XX号房屋过户登记至朱畅、田芳共有，雷强针对该房屋的抵押权未发生变化。
另查，2012年4月，朱畅、田芳提起行政诉讼，将北京市住房和城乡建设委员会诉至本院，要求撤销对XX号房屋的抵押登记及向雷强颁发的房屋他项权证，本院经审理于2012年5月23日作出（2012）丰行初字第105号行政判决书，判决驳回了朱畅、田芳的诉讼请求。判决后，朱畅、田芳不服，提起上诉。二中院经审理于2012年8月15日作出（2012）二中行终字第534号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。
上述事实有《抵押（借款）合同》、公证书、（2012）丰执异字第00071号执行裁定书、相关生效法律文书及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：雷强与周日丰之间系经过公证的借款合同纠纷，雷强申请强制执行的对象系周日丰，故本院执行措施针对的执行标的物应为周日丰名下的财产。现XX号房屋已经房屋登记管理部门依据人民法院协助执行通知由周日丰名下过户登记至朱畅、田芳名下，故XX号房屋已不宜作为雷强与周日丰公证债权一案的执行标的物。雷强要求对XX号房屋继续执行的诉求，本院不予支持。至于雷强针对XX号房屋的抵押权，可通过其他法律途径另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告雷强的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告雷强负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋 堃
人民陪审员 赵玉华
人民陪审员 刘京生
二〇一四年十二月十日
书 记 员 肖 荣