新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终729号
上诉人（原审原告）：单宝顺，男，1974年11月25日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：张一峰，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高笑然，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。
法定代表人：杨铁军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡建朝，男，1986年11月25日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
上诉人单宝顺因与被上诉人新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初7409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人单宝顺的委托诉讼代理人张一峰、高笑然，被上诉人广汇公司的委托诉讼代理人蔡建朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
单宝顺上诉请求：撤销一审判决，改判广汇公司支付逾期办证损失371,664元。事实与理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“买受人不能在规定期限内确定房地产权属证书的，同意按第2项处理。”该规定期限应当按照《商品房买卖司法解释》第十八条（三）的规定，自合同订立之日起90日，不应当将合同约定的3-5年认定为办证期限。2.合同中约定的买受人逾期付款违约金和出卖人逾期办证违约金的数额差距过大，买受人承担的违约金数额为已付房款的30%，出卖人承担的违约金数额为已付房款的0.5%，明确存在显示公平，因此合同中出卖人逾期办证违约金的约定应属无效。即使该条款有效根据《合同法》第54条规定，我有权请求人民法院予以变更。3.我同时经营了多个公司，需要大量资金进行周转，由于涉案房产至今没有取得房产权属证书，是我不能办理抵押贷款手续，不得不从民间借贷用于公司经营，为此付出高额利息，给我造成巨大经济损失。因此广汇公司应当按照中国人民银行同期贷款利率0.4785%支付逾期办证违约金。
广汇公司辩称，对于逾期办证违约金我公司与单宝顺在《商品房买卖合同》中作出了明确约定，应当按照已付房款的0.5%计算违约金。而且合同也约定了办证期限为3-5年，5年之后我公司才承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回单宝顺的上诉请求，维持原判。
单宝顺向一审法院起诉请求：1.依法判令广汇公司支付延期办理房屋产权证书的违约损失1,059,709.78元（暂计算至2017年8月14日，并实际支付至权属登记办理完成之日）;2.判令广汇公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年8月11日，单宝顺与广汇公司签订合同编号为WY-G0-42的《商品房买卖合同》。合同约定单宝顺购买广汇公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区；单价为2,840元/平方米，总金额为1,578,446.44元；广汇公司应当在商品房交付使用并付清全款后180日内，将办理权属登记需由广汇公司提供的资料报登记机关备案，如超出3-5年，广汇公司仍未办理的，单宝顺不退房，广汇公司按照已付房款的0.5%向单宝顺支付违约金。当日，广汇公司将房屋交付单宝顺。2012年5月18日，单宝顺将幼儿园第二层房款全部付清。
同日，单宝顺还与广汇公司签订合同编号为WY-G0-46的《商品房买卖合同》。合同约定单宝顺购买广汇公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区；单价为2,840元/平方米，总金额为1,284,361.6元；广汇公司应当在商品房交付使用并付清全款后180日内，将办理权属登记需由广汇公司提供的资料报登记机关备案，如超出3-5年，广汇公司仍未办理的，单宝顺不退房，广汇公司按照已付房款的0.5%向单宝顺支付违约金。当日，广汇公司将房屋交付单宝顺。2011年7月7日,单宝顺将幼儿园第四层房款全部付清。
一审法院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格按约履行。广汇公司未依约按期办理房屋产权证书，应承担相应违约责任。双方已在合同中明确约定违约金计算方法，故单宝顺所购买的广源小区幼儿园第二层的违约金为7,892.23元（1,578,446.44元×0.5%）,广源小区幼儿园第四层的违约金为6,421.81元（1,284,361.6元×0.5%）。判决如下：广汇公司向单宝顺支付延期办证违约金14,314.04元（7,892.23元+6,421.81元）。
本院二审期间，单宝顺围绕上诉请求依法提交了下列证据，一、五份营业执照，证实单宝顺投资了四家公司及系实际经营一个个体字号。二、担保及借款合同七份。证实在2014年至2016年期间因涉案房产未办理房屋权属证书，无法将涉案房产进行抵押贷款，在单宝顺经营的公司需要资金周转时，与他人签订了借款合同及保证合同，产生了大量的利息损失。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。广汇公司发表质证意见为，对第一组营业执照的真实性认可，与本案的关联性不认可。认为本案是涉案房产延期办证违约纠纷，与单宝顺投资经营的公司无关。对第二组保证合同及借款合同的真实性不予认可，认为合同均是单宝顺与第三方金融机构签订，广汇没有参与真实性无法核实；与本案的关联性也不认可，认为这是单宝顺对外投资经营的状况，与单宝顺购买房屋使用房屋的目的无关联性。本院对单宝顺提交的第一组证据的真实性予以确认，但是与本案商品房买卖合同不具有关联性，对其证明力不予确认。本院对单宝顺提交的第二组证据的真实性不予确认，因为该组合同均系单宝顺与案外人签订的，本院对其真实性无法进行确认，故对该组证据的证明力不予确认。
本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。
本院认为，广汇公司与单宝顺签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的效力强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用并付清全款后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如超出3-5年，出卖人仍未办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。本案中，广汇公司未按照合同约定的期限向产权登记机关对涉案房屋登记备案，致使单宝顺在规定期限内未能取得涉案房屋的不动产权证书，广汇公司违反了双方合同约定的义务，应当向单宝顺支付违约金。单宝顺上诉认为合同约定的违约金计算方式不能弥补其实际损失，要求对该合同条款进行变更，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定计算违约损失。对此本院认为，首先，单宝顺购买的涉案房产用途为幼儿园，单宝顺对此事实也是明知的。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第三项规定，下列财产不得抵押：（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。因此单宝顺上诉称因涉案房产未按期办理房产权属证书使其无法将涉案房产即幼儿园进行抵押，对其造成损失的主张，缺乏法律规定，本院不予支持。其次，合同是双方当事人意思表示一致的民事法律行为。合同的变更须经双方协商一致。任何一方未经对方同意都不能擅自变更合同。单宝顺上诉要求对《商品房买卖合同》第十五条进行变更，但未经广汇公司同意，因此单宝顺的该项上诉主张本院不予支持。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。本案双方在签订的合同中对违约责任及违约金的计算标准约定明确，不应适用司法解释条款中关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”规定计算违约金。且从尊重契约自由和保障合同全面履行的角度，对于当事人合同明确约定的违约金标准，在不存在严重偏离交易习惯、损害公共利益的情况下，人民法院不宜对当事人合意约定的违约金标准进行调整。一审法院依照双方合同约定，认定广汇公司应当向单宝顺支付逾期办证违约金14,314.04元，并无不当。单宝顺的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，单宝顺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,660.21元（单宝顺已预交），由单宝顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董慧
代理审判员 徐岚
代理审判员 谢鹏
二〇一八年三月十四日
书 记 员 焦玉