西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初7178号
原告（反诉被告）：陕西慈恩商业有限公司，住所地：西安市小寨东路8号。
法定代表人：郭培植，系该公司总经理。
委托代理人：张宏雷，陕西浩元律师事务所律师。
委托代理人：汪海燕，陕西浩元律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：唐妍，女，汉族，1987年8月17日出生，住西安市。
委托代理人：臧树华，陕西诺尔律师事务所律师。
原告（反诉被告）陕西慈恩商业有限公司（以下简称“慈恩公司”）与被告（反诉原告）唐妍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陕西慈恩商业有限公司之委托代理人张宏雷、汪海燕，被告（反诉原告）唐妍及其委托代理人臧树华均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。
原告（反诉被告）慈恩公司诉称，原、被告于2016年6月1日签订《慈恩镇商铺租赁合同书》，约定被告租赁原告位于慈恩镇××楼××、××、××号商铺用于经营；被告按每六个月为一期，以预交方式在每期开始前15日内，由被告向原告一次性缴纳租金；被告有未足额缴纳本合同约定租金或履约保证金以及“本场”物业管理费用且拖欠时间超过二十日的，原告有权单方面解除本合同，即刻收回“本商铺”等。协议签订后，原告依约履行了义务，但被告在经营的过程中拖欠原告部分租金及物业管理费，原告多次催要被告一直未付，故原告现诉至法院请求判令：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同依法解除；2、被告向原告支付租金117183元（2016年6月1日至2017年2月28日，主张到实际腾房之日）、物业管理费20760元（2016年6月1日至2017年2月28日，主张到实际给付之日）、违约金6821.56元（2016年5月15日至2017年3月29日，主张到实际给付之日）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告唐妍辩称，一、被告不同意解除合同，应履行至双方合同期满为止。根据合同约定，合同至2018年到期，被告现欠房租是事实，但根本的原因是因为原告2015年9月份开始停水停电，造成被告无法经营的事实，故没有经济能力缴纳房租。二、认可欠付租金数额，但被告认为同被告反诉的数额冲抵后进行支付，违约金要求过高，法院应依法酌减。物业管理费认可，被告认为同被告反诉的数额冲抵后进行支付。
被告（反诉原告）唐妍反诉称，双方于2017年签订《慈恩镇商铺租赁合约书》，约定反诉人租赁被反诉人位于慈恩镇××楼××、××、××号商铺用于商铺经营，租期从2012年12月1日到2018年11月30日。2015年9月，双方因其原法定代表人购买外国猫折抵租金问题产生纠纷，反诉被告拒绝给反诉原告售水、售电，反诉原告被迫停止咖啡店和宠物店的经营至今，侵害了反诉原告的经营权，给反诉原告造成了停业经济损失。故反诉原告现诉至法院请求判令：1、反诉被告立即停止其拒绝给反诉原告售水、售电的侵权行为，立即给原告售水、售电；2、反诉被告赔偿因其从2015年9月起拒绝售水售电给反诉原告造成的经营损失（计算到实际售水、售电之日，以鉴定为准，暂定为30万元）；3、反诉费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）慈恩公司辩称，2013年5月17日，双方签订租赁合同属实，根据合同第十四条第一款之约定，反诉原告未依法向反诉被告缴纳租金及物业管理费，其司采取一些适当的停水停电行为，故不存在违约，反诉原告的诉讼请求没有任何依据，请依法驳回。
经审理查明，2013年5月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《慈恩镇商铺租赁合同书》，约定：1、被告租赁原告位于慈恩镇××楼××、××、××号商铺建筑面积192.22平方米，用于咖啡经营；租赁期限为2012年12月1日至2018年11月30日止。租金每六个月为一期，以预交方式在每期开始前15日内，由被告向原告一次性缴纳租金；2、被告有未足额缴纳本合同约定或履约保证金以及“本场”物业管理费用且拖欠时间超过二十日的，原告有权单方面解除本合同，即刻收回“本商铺”等；3、未经甲方许可，乙方如未能足额向甲方缴纳“本商铺”房屋各项租金、合同履约保证金等约定费用，拖延时限超过五日时，甲方有权视为乙方违约。甲方届时可采取（电话、面述或书面寄达）通知方式，要求乙方立即补缴足额费用。如此后乙方仍未足额补缴且已拖欠超过十日时，甲方有权立即补缴足额费用。如此后乙方仍未足额补缴且已拖欠超过十日时，甲方有权立即采取对“本商铺”进行停电、停水等特殊方式予以处理直至乙方按约定交齐足额费用为止，乙方对此无任何异议；4、物业费为每平方米12元/月，双方另行签订物业协议。
合同签订之后，被告自2013年6月开始拖欠房租，2016年5月30日之前的拖欠租金已经生效判决确认。2016年6月1日起被告再未向原告缴纳任何费用。
被告辩称原告自2015年9月22日起拒绝给被告买电，原告对停电事实认可，但辩称依据合同约定，被告拖欠租金，原告有权拒绝给被告买电。
原告曾向被告通过ems方式送达《催费通知书》及《解除合同通知书》，被告辩称原告提供的快递单上的地址确实是被告的，但是其并没有收到。
上述事实，有《商铺租赁合同书》，缴费单据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原、被告双方签订的《慈恩镇商铺租赁合同书》，意思表示真实，合法有效。被告理应向原告足额缴纳租金，被告自2013年6月起就长期拖欠租金，依照合同约定：被告有未足额缴纳本合同约定或履约保证金以及“本场”物业管理费用且拖欠时间超过二十日的，原告有权单方面解除本合同，故现原告以被告拖欠租金为由请求解除合同，符合双方合同约定，本院依法应予支持。被告亦应向原告支付拖欠的租金及物业管理费，依照双方合同约定，自2016年6月1日起至2017年11月30日的租金总额为234366元，物业管理费总额为41519.52元。因涉案房屋的实际腾房时间尚未确定，故原告本次主张的租金及物业管理费，本院仅计算至2017年11月30日止，再此之后的费用原告可待产生后另行主张。在被告拖欠租金的前提下，原告依照合同约定对被告承租商铺采取了停电措施，原告作为出租人理租赁应保障房屋能够正常使用，即使双方合同约定在被告拖欠房租的前提下，原告有权停水停电，也不能免除原告对租赁房屋采取停电措施的过错，故本院酌情认定被告向原告支付合同约定租金数额的60%，共计140619.6元。原告主张被告支付逾期付款违约金一节，结合双方的合同履行情况，本院酌定被告支付原告违约金20000元。因本院已确认原、被告双方合同解除，故被告反诉请求原告立即停止其拒绝给反诉原告售水、售电的侵权行为，立即给原告售水、售电的诉请，本院依法不予支持。至于被告反诉请求原告赔偿因其从2015年9月起拒绝售水售电给被告造成的经营损失的诉请，本院已因原告的停电行为对被告的应付租金进行了扣减，故被告的该项反诉请求，本院依法不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条，第一百二十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陕西慈恩商业有限公司与被告（反诉原告）唐妍于2016年6月1日签订的《慈恩镇商铺租赁合同书》解除。
二、被告（反诉原告）唐妍于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西慈恩商业有限公司2016年6月1日起至2017年11月30日期间欠付的租金前下欠租金140619.6元、物业费41519.52元。
三、被告（反诉原告）唐妍应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西慈恩商业有限公司违约金20000元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告（反诉被告）其余诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）的所有反诉请求。
本案案件受理费5480元，由原告（反诉被告）承担2000元，由被告（反诉原告）承担3480元。反诉费用2900元，由被告（反诉原告）自行承担。上述费用原告（反诉被告）已预交，被告（反诉原告）应在履行付款义务时直接给付原告（反诉被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李晓婷
人民陪审员 张金桂
人民陪审员 高雪梅
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 高彩娥