浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第603号
上诉人（原审原告）：汪甲。
被上诉人（原审被告）：蒋某某。
被上诉人（原审被告）：郑某某。
两被上诉人之委托代理人：顾某某。
上诉人汪甲因租赁合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人
民法院（2010）绍虞民初字第307号民事判决，向本院提起上
诉。本院于2010年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行
审理，本案现已审理终结。
原审原告汪甲向原审法院诉称：2009年4月，两被告将上
虞市三环路外侧场地一块、房三间租给原告经营门窗及加工，
租金每年11000元，租期二年，自2009年4月1日至2011年4月1
日，到期后租金双方再协商。原告于2009年4月1日支付租费11
000元。2009年12月29日，原告租赁的房屋被行政执法部门强
行拆除，后原告发现，被告租赁给原告的场地及房三间属无审
批，无产权的违章建筑及非法占用的场地。原告认为，两被告
将无审批，无产权的违章建筑及非法占用的场地租给原告使用
，给原告造成极大损失，故原告依据有关法律规定诉请：一、
判令两被告立即返还租金2750元，经济补偿金22000元，搬迁
费15000元，合计39750元；二、本案的诉讼费由被告承担。
两原审被告在一审中辩称，原告陈述的事实及理由与合同约定不符，双方签订的协议第5条约定，原告因城管、城建
、路政等单位要求不能在被告场地堆放时，被告赔偿原告全年
租金两倍的经济补偿，但原告目前仍在该场地堆放，故要求驳
回原告经济补偿金及搬迁费的诉讼请求。
原审查明，2009年4月，原告与两被告签订租房协议一份
，约定两被告将位于某某路外侧（南湖加油站对面）的场地一
块，房三间租赁给原告，租金为每年11000元，租期两年，自2
009年4月1日至2011年4月1日。同时约定被告应负责水电设施
安装到位，在合同期内如国家建设需要拆迁，原告应无条件服
从，租金费按月计�，合同期内，由于被告场地手续原因（如
城管、城建、路政等行政单位要求原告不能在此放），则被告
应赔偿原告全年租金两倍的经济补偿。2009年4月12日，原告
支付了一年租金11000元，被告蒋某某出具收据一份。2009年1
2月29日因原告租赁的三间房屋系违章建筑被有关某某机关强
制拆除。另查明，原告租赁该房屋及场地用于堆放旧门窗及加
工门窗。行政执法部门将违章建筑强制拆除后，原告的部分门
窗仍堆放在原场地上。
原审法院认为，在城市规划区范围内，以违章建筑为标
的物签订的租赁合同，应当认定为无效合同。其理由如下：1
、从违章建筑建造人所享有的权某来看，违章建筑在本质上违
反了《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规
定，其未经取得建筑许可证而擅自建设，依据我国《民法通则
》关于财产所有权的取得必须符合法律规定的要求，违章建筑
不能认定为合法财产，当然也不存在权某。也就是说，虽然建筑人基于对违章建筑的占有而享有一定的利益，但这种利益表
现为建筑人对违章建筑的一种基于事实状态的占有，而且这种
占有是一种事实状态，建筑人并不能对违章建筑享有所有权，
也就不能享有基于所有权而派生的占有、使用、收益和处分的
权某；2、从法律适用来看，虽然我国《合同法》关于租赁合
同的规定并没有明确出租人应该是出租物的所有权人，但建设
部发布的《城市房屋租赁管理办法》明文规定未依法取得房屋
所有权证以及属于违章建筑的不得出租。《建筑法》第�十一
条规定：“建筑工程甲工验收后，方可交付使用，未经验收或
者验收不合格的不得交付使用。”《消防法》第十条也规定：
“未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。”况且我国《
城市房地产管理法》第五十二条也规定：“房屋租赁，是指房
屋所有权人作为出租人将其出租给承租人使用，由承租人向出
租人支付租金的行为。”这里的“房屋所有权人”当然意味着
所出租的房屋须取得房屋所有权证。如前所述，违章建筑由于
未取得所有权证，其当然不能成为房屋租赁的标的物。由此可
见，我国立法的基本精神不承认违章建筑租赁合同的效力，也
就是说，违章建筑的租赁合同因为违反法律的强制性规定而应
认定无效；3、从社会效果来看，由于违章建筑不仅违反了我
国法律、法规的相关规定，同时也严重危害了我国法律所保护
的社会管理秩序，甚至不少违章建筑存在着重大的安全隐患，
给人民生命财产安全带来了严重威胁。
原、被告签订的租赁合同虽无效，但因为租赁是一种行
为合同，无法返还，原告已实际租用了房屋及场地，故已租用期间的租金不予返还，而未租用期间的租金应归还给原告。而
被告出租违章建筑物所取得的租金属非合法所得，本院可另行
处理。因租赁合同无效，原告无权追究被告的违约责任，即原
告无权主张就租赁合同上约定的经济补偿费，而只能追究其缔
约过错责任。两被告明知出租房屋系违章建筑仍将该房屋出租
应某担主要的缔约过错责任，而原告作为完全某事行为能力人
，该尽到租赁房屋是否系合法建筑而未尽到相应的注意义务也
应某担一定的缔约过错责任，即两被告对由此造成的原告损失
应某担主要的赔偿责任。本案在审理过程乙，原告主张损失有
搬迁费15000元，然一直未举证证明其损失的存在，故应某担
举证不能的法律后果。综上，依照《中华某某共和国合同法》
第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华某某共和国城市
房地产管理法》第五十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证
据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告蒋某某、郑某
某返还原告汪乙租金2750元，于本判决生效之日起七日内履行
（款汇至上虞市人民法院执行户，帐号33×××00
，开户行建设银行上虞某某青春分理处）。二、驳回原告汪乙
的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，
应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规
定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费794元，
依法减半收取397元，由原告汪乙负担372元，被告蒋某某负担
12.5元，被告郑某某负担12.5元。
汪甲不服原审判决，提起上诉称：2009年3月被上诉人要
求上诉人搬迁到被上诉人位于上虞市三环路外侧的场地里，年租金为每年11000元，经营门窗加工。搬迁费3000元，由被上
诉方某担。双方于2009年4月1日签订租赁协议。2009年12月29
日，两被上诉人的房屋被上虞市城管、城建等部门强制拆除，
2010年1月，上诉人在与被上诉人协商无果的情况下向上虞市
人民法院起诉。上诉人认为原审判决适用法律�误，有失法律
的公正公平。一、一审法院根据《中华某某共和国合同法》第
五十二条第〈五〉项，《城市房屋租赁管理办法》，《消防法
》等，裁定上诉人与被上诉人所签租房协议无效。上诉人认为
依据以上法律规定，只是证明了被上诉人方在签定合同过程乙
的违法行为和缔约过错责任，而不能证明租赁合同无效。1、1
999年12月19日，最高人民法院关于适用〈中华某某共和国合
同法〉若干问题的解释〈一〉第十条，当事人超越经营范围订
立的合同，人民法院不因此认定无效。2，2004年3月4日最高
人民法院公布的《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合
同如何认定其效力》的函复：根据《中华某某共和国合同法》
和《合同法解释（一）》的规定，认定�屋租赁合同因出租房
未办理产权证而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经
消防验收或验收不合格，是否认定合同无效的问题，应根据不
同情况分别对待。第一、出租消防法第十条规定的房屋，必须
经过消防部门的批准，未经验收或验收不合格的，应当认为合
同无效。第二、租赁合同涉及的房屋不属于法律法规必须经过
验收的，人民法院不应当以该房未经消防验收合格而认定合同
无效。据以上两点，上诉人认为原审法院适用法律有误，裁决
不严谨，不能因出租房无产权而认定租赁合同无效。二、原审判决所作“因租赁合同无效，原告无权追究被告的违约责任。
即原告无权主张就租赁合同约定的经济补偿费，而只能追究其
缔约过错责任。”的论述，上诉人严重质疑，这是违反法律规
定的，是错误的、是对上诉人的歧视，对上诉人极不公平。在
合同中，被上诉人出租的房屋现确认为违章建筑，即合同的标
的物是违法的，但是合同的标的，并没有违反国家法律规定的
内容，应该有效，依照《中华某某共和国合同法》第五十六条
，无效合同或被撤销的合同，自始没有法律约束力，合同部分
无效的，其他部分仍然有效。《中华某某共和国合同法》第五
十七条，合同无效、被撤销或被终止的，不影响合同中独立存
在的有关解决争议方法的条款的效力。据以上法律规定，原审
法院既然确认了是被上诉人的缔约过错责任。那为什么要剥夺
法律赋予上诉人的，租赁合同中的经济补偿金得到补偿的权某
。原审法院的结论是严重错误的，这明显是违反法律规定的带
有明显的个人主观性，是对上诉人的法律歧视，对上诉人是极
不公平的。三、判决书“原告作为完全某事行为能力，该尽到
租赁房屋是否系合法建筑而未尽到相应的注意义务，也应某担
一定的过错责任”。这一结论，上诉人认为原审法院是在有意
偏袒被上诉人，对上诉人不公平。根据《中华某某共和国合同
法》第六条，《中华某某共和国民法通则》对当事人双方在订
立合同时的原则，应履行的义务，做了充分说明。在本案中，
法律并没有赋予上诉人强制要求被上诉人证明其房屋是否合法
的权某与义务，是被上诉人没有遵守诚实守信的原则，是此次
纠纷的过错方，应当承担完全的过错责任。而没有理由让上诉人承担过错�任。综上所述，由于被上诉人单方面的缔约过错
行为，对上诉人的生产经营活动造成了严重影响，给上诉人在
经济上造成了重大损失。请求二审法院撤销原审错误判决；依
法改判：被上诉人支付上诉人违约经济补偿22000元，两被上
诉人支付上诉人搬迁费用3000元，两被上诉人返还上诉人租金
2750元，上诉费及一审诉讼费由两被上诉人承担。
两被上诉人答辩称：一、上诉人提出的要求两被上诉人
支付经济补偿金22000元的问题我认为没有法律依据，因为200
9年4月1日双方签订的租赁合同，根据我国城市房地产管理办
法和建设部颁发的城市房屋租赁办法的有关规定，该合同无效
，合同无效上诉人要求两被上诉人弥补经济损失没有事实和法
律依据，况且经济损失事�上也没有存在；二、支付搬迁费30
00元的问题，因为上诉人至今没有提供损失的证明，没有搬迁
房屋损失的存在，我们也予以否认；三、对要求两被上诉人返
还租金2750元这一点没有异议，应予返还。一审判决公正合理
，请求二审驳回上诉，维持原判。
双方均未在二审中向法庭提交证据。
二审经审理认定的事实与原审查明一致。
围绕上诉理由与请求，本院经审理后认为，双方当事人
所签订的租房协议，因为所租赁的标的物涉未经审批同意建设
的违章建筑，违反有关法律法规的禁止性规定，应当认定无效
，围绕违章建筑是否受到行政处罚所约定的违约金条款亦应当
认定无效，双方对合同无效均有过错，应当各自承担与自己过
错相适应的损失，鉴�上诉人实际已经使用该建筑及场地，可以参照约定租金结算条款计算实际的建筑及场地使用费，被上
诉人尚应向上诉人返还剩余租金。原审判决据此认定合同无效
并判令蒋某某、郑某某返还汪乙租金2750元，认定事实清楚，
适用法律正确。上诉人要求被上诉人向其承担违约经济补偿22
000元以及搬迁费用3000元之上诉理由与请求缺乏法律依据，
本院不予支持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五
十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判
决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用2016元，由上诉人汪甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏晓法
审判员 吕景山
审判员 傅海鑫
二〇一〇年四�二十二日
书记员 余建维