东营经济技术开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0591执异5号
案外人：张凯智，男，1954年4月3日生，汉族。
申请执行人：高付祥，男，1950年6月6日生，汉族。
被执行人：韩广津，男，1959年10月3日生，汉族。
在本院执行申请执行人高付祥与被执行人韩广津机动车交通事故责任纠纷一案中，案外人张凯智于2018年2月22日对涉案房屋的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人张凯智称，请求法院裁定终止拍卖东营农业高新区绿都路x号x幢x单元x室的房产并解除查封。事实与理由：1.案外人张凯智于2017年3月23日租赁孙某某所有的东营市农高区南郊花园x区x号楼x单元x室房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，约定了租赁期限、租赁费等事项，案外人张凯智已将租赁费交付给了孙某某；2.案外人张凯智租赁涉案房屋时，孙某某与韩广津已离婚，且离婚协议中约定涉案房产归孙某某所有。孙某某将涉案房屋出租合情、合理、合法；3.对于查封之前的房屋租赁，案外人张凯智是善意的，并没有任何过错，请求法院保护案外人张凯智的租赁权。
申请执行人高付祥辩称，请求法院裁定张凯智的租赁合同无效，驳回其异议请求。1、该租赁合同是以合法形式掩盖非法目的，应属于无效合同。该合同实际是为了规避涉案房产的执行，为了增加执行的难度而伪造的，没有真实存在。租赁合同签订时间是在2017年3月，查封时间在2017年4月，在查封后，孙某某立即提起了执行异议，声称房产归其个人所有，一审、二审历时6个月左右，孙某某自始至终都没有提起过涉案房产已经出租，在执行异议案败诉之后，涉案房产重新进入执行程序，孙某某为了阻碍执行，伪造租赁合同。所以从时间上看，该租赁合同是孙某某在执行异议案败诉后签订的，而不是在查封之前签订。2、该租赁合同系恶意串通，损害第三人利益，应属无效合同。据调查，张凯智与孙某某系堂兄妹关系，张凯智有四套房产，实际在惠州路沙营新园小区x期x号x单元x楼x户居住，并且张凯智六十多岁，不可能租赁十五年，涉案房屋至今仍然是毛坯房，未使用。所以该租赁合同系张凯智与孙某某恶意串通，为了阻碍涉案房产执行而签订，应属无效合同。
被执行人韩广津未作答辩。
本院查明，高付祥与韩广津机动车交通事故责任纠纷一案，本院于2016年12月20日作出（2016）鲁0591民初625号民事判决书，判决主文内容包括：被告韩广津于本判决生效之日起十日内赔偿原告高付祥各项损失547931.58元、鉴定费3800元。
判决生效后，韩广津未履行判决书确定的义务，高付祥向本院申请强制执行，案号（2017）鲁0591执332号。执行过程中,本院于2017年4月20日作出（2017）鲁0591执332号之一执行裁定书，裁定查封被执行人韩广津所有的位于东营农业高新区绿都路x号x幢x单元x室房产一处,并于2017年4月20日向东营市房产交易中心送达执行裁定书、协助执行通知书，东营市房产交易中心予以办理查封手续。该房产在孙某某与被执行人韩广津离婚协议中约定归孙某某所有。2017年6月19日，高付祥向本院提起诉讼，要求撤销孙某某与韩广津在离婚协议中对该房产处理的约定，本院于2017年8月11日作出（2017）鲁0591民初1709号民事判决书，认定涉案房产系孙某某与韩广津夫妻关系存续期间购置，属于夫妻共同财产，判决撤销离婚协议中关于涉案房产权属的约定。本院于2018年1月16日作出（2017）鲁0591执332号之六执行裁定书，裁定拍卖被执行人韩广津所有的位于东营农业高新区绿都路x号x幢x单元x室不动产。案外人张凯智于2018年2月22日向本院提出执行异议申请。
审查中，张凯智提交证据房屋租赁合同一份、收条一份、个人房屋装修合同一份、东营港湾物业服务有限公司收据3份、东营港湾物业服务有限公司南郊花园物业服务中心出具的证明一份、电费收据一份。房屋租赁合同载明:出租方（甲方）孙某某，承租方（乙方）张凯智，甲方将位于东营区南郊花园x区x号楼x单元x租给乙方进行居住，租赁期限15年。自2017年3月23日至2032年3月22日止。合同签订当天一次性交清十五年租金，现金支付房屋租金为人民币陆万元整（60000.00）元。乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清所有费用。落款日期2017年3月23日。收条载明：今收到张凯智房屋租赁费（60000）元陆万元整，孙某某，2017年3月23日。个人房屋装修合同载明：委托方（甲方）张凯智、承接方（乙方）东营市某有限责任公司，甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方房屋进行墙面、地面铺设，订立本协议，以共同恪守。工程地点：东营农高区南郊花园x区x号楼x单元x室，工程项目：1、房屋内墙刮腻子，室内地面铺设地板革；2、未尽细节的之处，由甲方提出方案，商量确定。落款日期2017年10月25日。编号为0005499的东营某物业服务有限公司收据载明：2017年，房号x#x-x，姓名孙某某，服务费2017.1.1-2017.10.31，押金2017.11.1-2017.12.31，交款人张凯智，加盖东营某物业服务有限公司南郊花园物业服务中心公章。编号为0025645的东营某物业服务有限公司收据载明：2017年，房号x#x-x，姓名孙某某，水费，交款人张凯智，加盖东营某物业服务有限公司南郊花园物业服务中心公章。编号为0016917的东营某物业服务有限公司收据载明：2017年，房号x#x-x，姓名孙某某，装修押金、电梯押金、工本费，交款人张凯智，加盖东营某物业服务有限公司南郊花园物业服务中心公章。东营某物业服务有限公司南郊花园物业服务中心出具的证明载明：2017年11月5日收到张凯智物业费：1605.40元（0005499收据号）、水费：18.9元（0025645）、装修押金：3810.00元（0016917），共计5434.30元。大写：伍仟肆佰叁拾肆元叁角整。特此证明。电费收据载明：客户名称张凯智，客户地址广北农场辛海路南郊花园x区x#x单元x户x，壹佰元，2017年11月5日。
本院认为，张凯智提出执行异议是基于其主张租赁了涉案房屋，其对房屋有占有、使用等权利，因此张凯智系本案的案外人，本案异议应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查。
对于案外人张凯智提出的排除执行异议，法院应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定进行审查。第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此,异议人只有提供证据证实达到上述法律规定的条件，才能排除执行。虽然案外人张凯智提交的租赁合同显示合同签订日期为2017年3月23日，收条载明日期为2017年3月23日，但因租赁合同并未到国家相关部门备案，对该合同签订日期存疑，况且张凯智提交的其他证据的时间均为2017年10月或11月，无法证明其在法院查封前已实际占有使用涉案房屋。综上，案外人张凯智提交的证据达不到法律规定的必备条件，其执行异议申请不应得到支持。
综上所述，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条规定，裁定如下：
驳回案外人张凯智的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 薛国岳
人民陪审员 张景普
人民陪审员 李文华
二〇一八年三月二日
书 记 员 史 英