安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）合民一终字第03220号
上诉人（原审被告）：安徽鸿图置业投资有限公司。
法定代表人：沈永奎，总经理。
委托代理人：林超，安徽奥成律师事务所律师。
委托代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：巢湖市凤凰山街道光明社区居委会。
法定代表人：郭学根，主任。
委托代理人：陈革，安徽三乐律师事务所律师。
上诉人安徽鸿图置业投资有限公司（以下简称鸿图公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2013）巢民二初字第00099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：2008年1月31日，鸿图公司通过竞标方式取得了巢湖市凤凰山街道光明社区居民委员会（以下简称光明社居委）放王岗安置点和太湖山安置点工程的建设权和销售权，竞标价为855万元，同时鸿图公司对光明社居委承诺：放王岗安置点和太湖山安置点工程竞标价每平方米855元，壹万平方米即为捌佰伍拾伍万元整。该承诺内容系手写，并加盖了公司的印章。
2008年2月27日，光明社居委（合同甲方）与鸿图公司（合同乙方）签订一份《合作协议》，内容为：一、乙方应严格按照甲方所提供施工图纸、国家现行验收规范及相关标准要求施工，自觉服从建设、监理单位管理，工程质量确保合格。二、甲方须按招标文件中规定提供完整的施工图纸、土地权证，规划许可证、施工许可证（施工许可证由乙方办理，甲方协助。涉及到乙方的费用由乙方承担，涉及到甲方的费用由甲方承担）等该项目的开工前期手续，协调处理与相关部门的关系。如施工和售房过程中需要甲方出具手续的，甲方须出具相关手续。房屋销售后，以每户为单位的房产证乙方提供相关资料，甲方负责办理房产证（费用由购房户承担），涉及到土地出让金由甲方承担。如不能办理房产证，造成的经济损失及法律责任由甲方承担。甲方承担该项目的施工监理费、规划土地部门相关税费、消防、环保、设计、勘探费用、工程质检费、小区主电、水接至乙方项目楼房外1.5米处等相关费用。三、乙方在销售过程中需要甲方出具手续的，甲方须提供手续，房屋销售由乙方独立完成，销售款进入乙方帐户，售楼部等费用由乙方承担，甲方不干预乙方销售。四、乙方取得该项目的中标价格为人民币捌佰伍拾伍万元整，根据《招标文件》乙方已支付甲方人民币肆佰万元整，余款在售房款中扣除，扣清为止。五、该项目施工工程建设费用由乙方自筹。本协议未尽事宜，参照《招标文件》执行，相关事项以本协议为准。甲方双方有一方违约，其违约事实确认后，违约方双倍赔偿守约方损失。六、该协议以放王岗房屋开发点和太湖山房屋开发安置点《招标文件》及乙方工程报价书作为附件。该《合作协议》经光明社居委和鸿图公司签字盖章后生效。
双方合作期间，鸿图公司以保证金、上交款形式支付光明社居委480万元，鸿图公司为光明社居委垫付159300元、光明社居委代收鸿图公司售房款287933元，合计鸿图公司共向光明社居委支付款项5247233元。光明社居委从鸿图公司收取税金324365.63元，以销售不动产的科目向税务部门进行了纳税。双方工程结束后，经巢湖市房地产产权产籍交易中心测绘，鸿图公司施工的千禧园1号楼建筑面积4116.16平方米、千禧园3号楼建筑面积1357.33平方米、千禧园5号楼建筑面积1359.46平方米、光明康居园4号楼建筑面积3484.5平方米（其中住宅建筑2885.21平方米、车库建筑面积293.6平方米、储藏室建筑面积305.69平方米）、康居园5号楼建筑面积1859.72平方米，合计12177.17平方米（其中住宅建筑面积11577.88平方米、车库建筑面积293.6平方米、储藏室建筑面积305.69平方米）。
后光明社居委起诉至原审法院，请求判令鸿图公司：1、返还其欠款3345067元及利息（自欠款发生之日至支付之日，按同期商业银行贷款利率计算）；2、支付其超面积房款1861506元；3、本案的诉讼费由鸿图公司承担。
另查明：光明社居委与鸿图公司开发的土地在2005年和2006年从原地级巢湖市规划局办理了建设用地规划许可证，2011年从县级巢湖市国土资源局办理了建设用地批准书。土地取得方式是划拨，土地用途为城镇住宅用地。
原审法院经审理后认为：一、协议的履行。合资、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。光明社居委、鸿图公司在自愿基础上签订的合作协议，光明社居委在诉讼前在巢湖市规划局和国土资源局办理了相关用地和建设许可手续，且鸿图公司在双方合作协议签订后将安置点的房屋建设好，并已基本出售完毕。故双方间的合作协议应当履行。二、2008年1月31日，鸿图公司的竞标承诺书承诺放王岗安置点和太湖山安置点工程竞标价每平方米855元，壹万平方米即为捌佰伍拾伍万元整。虽然承诺内容系手写（其余部分系打印），一方面该承诺内容一气呵成，符合证据的形式要件，且符合订立时的真实意思表示，即每平方米855元；另一方面，鸿图公司亦未提供相关证据推翻该承诺，故该院对该承诺予以认定，即中标价为每平方米855元进行结算，也符合公平原则。三、房屋的面积及诉争的金额。双方合作开发的千禧园3幢楼房和康居园2幢楼房，经巢湖市房地产产权产籍交易中心测绘建筑面积为12177.17平方米（其中住宅建筑面积11577.88平方米、车库建筑面积293.6平方米、储藏室建筑面积305.69平方米）。根据协议约定，住宅房方面鸿图公司支付光明社居委9899087.4元（11577.88平方米×855元／平方米），综合车库、储藏室的建筑成本、售价等因素，该院酌定400元／平方米，车库、储藏室方面鸿图公司支付光明社居委239716元（599.29平方米×400元／平方米），合计10138803.4元（9899087.4＋239716）。四、税金的承担。根据双方合作协议约定，鸿图公司享有安置点房屋的销售权，销售款进入鸿图公司的帐户，光明社居委不干预鸿图公司房屋销售。故认定安置点房屋的销售权在鸿图公司，相关的义务即销售房屋方面的税收亦由鸿图公司承担，即光明社居委从鸿图公司代收税金324365.63元，由鸿图公司承担。鸿图公司要求从给付光明社居委的款项中扣除，该院不予支持。五、鸿图公司的付款及利息。经双方结算，双方合作期间，鸿图公司以保证金、上交款形式支付光明社居委480万元、鸿图公司为光明社居委垫付159300元、光明社居委代收鸿图公司售房款287933元，合计鸿图公司支付光明社居委款项5247233元，余款4891570.4元（10138803.4-5247233）未付。由于双方对合作的项目未进行决算，故光明社居委要求自欠款发生之日至支付之日，按同期商业贷款利率标准计算利息，该院不予支持。综上，案经该院审判委员会讨论并决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：安徽鸿图置业投资有限公司给付巢湖市凤凰山街道光明社区居委会4891570.4元，于判决生效后10日内一次性履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鸿图公司上诉称：1、本案纠纷的性质是土地使用权转让合同纠纷，原审法院将本案定性为合资、合作开发房地产合同纠纷错误。2、本案土地使用权是光明社居委划拨取得的，光明社居委将其作为投资与我公司合作开发房地产没有经过有批准权的人民政府批准，故双方之间的合作协议依法应当无效。3、因本案的土地使用权一直在光明社居委名下，项目的立项、报建、销售、办证等所有法律手续全部都是以光明社居委的名义进行的，故与涉案房屋销售有关的纳税主体应是光明社居委。原审法院认定与涉案房屋销售有关的税收应由我公司承担错误。4、即使不考虑合作协议的效力问题，因合作协议中未约定项目超出面积如何处理，原审法院判令我公司支付超面积房款没有依据。请求二审法院查清事实后，撤销原判，改判驳回光明社居委的原审诉讼请求。
光明社居委辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院认为：光明社居委和鸿图公司于2008年2月27日签订的《合作协议》约定：鸿图公司负责项目的开发建设和销售，光明社居委负责办理项目的开工前期手续、协调处理与相关部门的关系、交纳项目的相关税费、办理房产证等。原审法院将本案定性为合资、合作开发房地产合同正确。鸿图公司上诉主张将本案定性为土地使用权转让合同纠纷，本院不予支持。《合作协议》系双方当事人真实意思表示，鸿图公司上诉以光明社居委将划拨土地使用权作为投资与其合作开发房地产没有经过有批准权的人民政府批准为由，要求确认要《合作协议》无效，因协议签订后，案涉项目在诉讼前已在巢湖市规划局和国土资源局办理了相关用地和建设许可手续，鸿图公司已将安置点的房屋建成并基本出售完毕，相关行政管理部门已为已出售的房屋予以办理了房产证。故其理由不能成立，本院不予支持。因《合作协议》明确约定，鸿图公司享有涉案房屋的销售权，原审法院据此认定销售房屋的税金应由鸿图公司承担并无不当。鸿图公司上诉要求改判其不承担涉案房屋的税金，缺乏事实依据，本院不予支持。涉案房屋建成后，经巢湖市房地产产权产籍交易中心测绘实际建筑面积为12177.17平方米，超出了《合作协议》约定的10000平方米的范围。虽然《合作协议》对项目超出面积如何处理未作约定，但原审法院依据公平原则，对涉案住宅房按协议约定的855元／平方米计价、对车库、储藏室酌定按400元／平方米计价并无不妥。鸿图公司上诉要求改判其不应支付超面积房款，理由亦不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费45933元，由安徽鸿图置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 张 勇
代理审判员 余海兰
二〇一三年十二月十日
书 记 员 李 颖
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。