浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第468号
上诉人（原审原告）：吕建东。
委托代理人：倪亚红，系吕建东配偶。
被上诉人（原审被告）：任静池。
委托代理人：梁耀千。
上诉人吕建东因与被上诉人任静池房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2015）嘉桐民初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人吕建东及其委托代理人倪亚红，被上诉人任静池委托代理人梁耀千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2006年7月31日，吕建东与任静池签订《房地产买卖契约》一份，约定：一、任静池（甲方）自愿将坐落于桐乡市梧桐街道庆丰小区33幢一处房地产（建筑面积73.32平米）出售给吕建东（乙方）。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方约定的该房地产的成交价格为80000元，乙方在2006年7月31日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式为现金。三、双方同意于二零月日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的损失，甲方负责赔偿。双方在该协议中还约定了包括违约责任在内的其他事项。该契约所载附件一中关于房屋坐落、房屋所有权人等事项记载均为空白。同日，任静池向吕建东出具《收条》一份，载明：“今收到吕建东人民币（购房款）壹拾壹万圆整（110000圆）。”
2008年7月24日，任静池向吕建东出具《欠条》一份，载明：“今有任静池欠吕建东庆丰小区33幢109室房屋出租费17个月，合计人民币（壹万零伍佰）10500元。”
2014年3月21日，吕建东向原审法院提起诉讼，请求判决任静池协助吕建东将位于桐乡市庆丰小区33幢109室（也就是涉案房屋）房屋过户至吕建东名下。后经原审主持调解，双方达成协议：一、任静池于2014年9月30日前将位于桐乡市庆丰小区33幢109室房屋属于任静池所有的50%产权过户给吕建东，并协助吕建东办理相应的房屋所有权及国有土地使用权过户登记手续，相关过户费用均由吕建东负担；二、吕建东自愿放弃其余诉讼请求。
2014年10月29日，案外人蔡虹向原审法院提起诉讼，请求判决位于桐乡市庆丰小区33幢109室房屋的50%产权归蔡虹所有，蔡国平、吕建东协助蔡虹办理相应的房屋所有权和土地使用权过户登记手续。后经原审主持调解，各方达成协议：一、坐落于桐乡市梧桐街道庆丰小区33幢109室属于蔡虹的50%份额归吕建东所有，吕建东拥有完全的所有权；由吕建东支付蔡虹150000元，于2014年12月15日前支付100000元，蔡虹、任静池两人户口从上述房屋中迁出后，吕建东于迁出后三日内支付剩余的50000元；二、蔡虹、蔡国平、任静池于2014年12月底前协助吕建东办理过户手续；三、过户过程中产生的一切税费由吕建东承担；四、吕建东与任静池的债权、债务另行解决。2014年12月24日、2015年1月9日，吕建东分别向原审法院执行账户打入100000元、50000元，用于支付上述调解协议所确认的应当支付蔡虹的150000元。吕建东为过户支付各项税费共计8808.46元。
原审法院另认定，在（2014）嘉桐民初字第864号案件中，任静池提供证据材料《离婚协议书》一份，载明，桐乡市庆丰小区33幢109室其中蔡国平的一半产权赠于婚生女蔡虹，另一半归任静池所有。
原审法院经审理认为，吕建东主张的损失由三部分组成：一是支付蔡虹的购房款150000元；二是过户费用8808.46元；三是租金10500元。本案的争议焦点为这些损失是否应当由任静池赔偿的问题。
关于第一部分损失。本案中，在吕建东起诉任静池要求赔偿损失之前，原审法院在（2014）嘉桐民初字第864号案件和（2014）嘉桐民初字第3165号案件中，在双方当事人自愿接受调解的前提下，在查明事实，分清是非的基础上，在原审审判人员的主持下，吕建东和任静池自愿协商，达成了两份调解协议。由于调解本就是秉持互谅互让的原则进行，因此，从调解协议的内容上看，有理由相信吕建东、任静池之间已经就涉案房屋买卖以及由此产生的相应问题达成了和解，已经就此解决了双方之间因房屋买卖产生的纠纷。在这种情况下，吕建东再要求任静池赔偿损失并不符合调解协议的内容和精神，故对吕建东该部分诉请不予支持。
关于第二部分损失，根据上述论证，两份调解协议对于过户费用的承担已经明确约定。因此，吕建东再要求任静池赔偿该部分损失同样没有依据，对其该部分诉请亦不予支持。
关于第三部分损失，实际上属于租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，从任静池出具的欠条内容来看，对其所欠租金应何时支付并未约定，双方也没有协商确定履行期限，同时也没有证据证明吕建东曾向任静池主张过债权。在这种情况下，就不能认定诉讼时效期间的起算点，也就不能认定吕建东的主张已经超过诉讼时效期间。因此，吕建东主张任静池支付所欠租金于法有据，对其该主张予以支持。据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十三条、第一百六十一条之规定，判决：一、任静池于判决生效之日起七日内支付吕建东租金10500元；二、驳回吕建东其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3686元，减半收取1843元，由吕建东负担1728.5元，由任静池负担114.5元。
原审判决宣告后，吕建东不服，向本院提起上诉称：原审认定双方就房屋买卖及由此产生的问题达成了和解、双方纠纷已经解决，缺乏事实依据。在（2014）嘉桐民初字第864号案件达成调解协议时，吕建东明确表示其对房款事项保留与其他当事人进一步协商或通过法律途径处理的权利。调解协议第二项“原告自愿放弃其余诉讼请求”，仅指放弃在该案中要求过户另一半产权的请求，而不能理解为吕建东放弃在该案中尚未主张的赔偿请求。对于吕建东声明保留的权利，当时组织调解的法官对各方当事人进行了释明。（2014）嘉桐民初字第3165号民事调解书第四项明确约定吕建东与任静池的债权债务另行解决，更说明双方之间因房屋买卖产生的纠纷未了结。吕建东多支付了房款150000元、过户税费8808.46元，是客观存在的事实。任静池隐瞒事实，导致房屋无法正常过户，造成吕建东损失，请求撤销原判第二项，并改判任静池赔偿吕建东损失169308.46元。
任静池二审答辩称：在（2014）嘉桐民初字第864号案件中吕建东明确放弃其余诉讼请求，明确表明吕建东就涉案房屋只要求过户一半产权，其余一半放弃，其对一半房屋的产权放弃要求过户，其要求赔偿的权利也将不存在。吕建东表示其对房款事项保留与其他当事人进一步协商或通过法律途径处理的权利。此处的“其他当事人”不包括任静池和蔡虹，否则，任静池不同意调解。在该案中，双方就房屋买卖产生的纠纷已经彻底了结。（2014）嘉桐民初字第3165号民事调解书第四项约定吕建东与任静池的债权债务另行解决，此约定所指的债权债务也并非为房屋买卖有关的债权债务。吕建东支付蔡虹150000元房款及过户税费8808.46元，属于其自愿，没有人强迫吕建东支付。经过两次调解，双方已不存在纠纷，吕建东要求赔偿缺乏依据。另外，吕建东与任静池房屋买卖纠纷一案，在数次诉讼中，吕建东向法院提交的房屋买卖协议系复印件，要求其出示原件。综上，请求驳回上诉，维持原判。
吕建东在二审提供了（2014）嘉桐民初字第864号案件调解笔录一份，证明吕建东在该案调解时保留了与其他当事人进行协商或通过法律途径处理的权利，双方就房屋买卖产生的纠纷并未了结。
任静池质证后对证据的真实性无异议，但认为不能证明吕建东的主张。
本院认证意见：任静池对证据的真实性无异议，真实性予以认定，是否能证明吕建东的主张，本判决下文部分予以阐述。
本院除对原审认定的事实予以认定外，另认定：（2014）嘉桐民初字第864号案件调解笔录中载明：吕建东“对房款事项保留与其他当事人进一步协商或通过法律途径处理的权利”。二审审理过程中，双方陈述房屋的实际成交价为130000元。吕建东认为130000元是整套房屋的价格，而任静池认为130000元是房屋一半产权的价格。
本院经审理认为，吕建东与任静池之间为房屋买卖合同关系，本案案由应为房屋买卖合同纠纷，原审将案由定为财产损害赔偿纠纷，存有不当，本院予以纠正。
关于双方因房屋买卖产生的纠纷是否已经在前二次调解中解决的争议。（2014）嘉桐民初字第864号案件中吕建东的诉讼请求为任静池协助吕建东将涉案房屋的产权过户至吕建东，其在该案中并未主张违约责任。因此，吕建东在该次诉讼调解中虽然只要求任静池协助其办理涉案房屋一半产权的过户手续，并放弃其余诉讼请求，但其放弃的诉讼请求并不包括要求任静池承担违约责任的请求。吕建东在调解笔录中也称保留就房款事项与其他当事人协商或通过法律途径处理的权利，进一步说明了吕建东与任静池之间就房屋买卖产生的纠纷并未了结。在（2014）嘉桐民初字第3165号民事案件中，吕建东就涉案房屋未声称放弃向任静池主张违约责任的权利，相反，该案调解协议确认吕建东与任静池的债权债务另行解决。根据以上调解情况，本院认为，吕建东并未放弃向任静池主张违约责任的权利，双方之间的房屋买卖合同纠纷并未完全解决。因此，原审认定吕建东与任静池就涉案房屋买卖及由此产生的相应问题均达成了和解，双方已经解决了房屋买卖所产生的纠纷，缺乏依据，应予以纠正。
双方签订的房地产买卖契约约定任静池将涉案房屋（建筑面积73.32平方米）转让给吕建东，故任静池转让给吕建东的房屋应为整套房屋，任静池认为其转让给吕建东的房屋只为涉案房屋的一半产权，与合同约定相悖。任静池主张房屋交易价格只是涉案房产一半产权的价格，缺乏依据。任静池未能保证其对涉案房屋享有完全的产权，导致吕建东需向蔡虹支付相应的价款才取得涉案房屋另一半产权，任静池的行为构成违约，其除了应当退还一半房屋的价款65000元外，还应当赔偿因其违约给吕建东造成的损失，即吕建东再购买相同的房屋需多支付的款项。按照吕建东与蔡虹、蔡国平、任静池签订的调解协议，当事人认可的涉案房屋一半产权的价值为150000元，故吕建东的损失应为85000元（150000元－65000元）。因此，任静池应当支付吕建东150000元（65000元＋85000元）。因吕建东在二次调解中均自愿承担过户费用，故其无权再要求任静池赔偿，对吕建东要求赔偿过户费用8808.46元的上诉请求，本院不予支持。
综上，吕建东的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审认定双方之间的房屋买卖合同纠纷已经调解解决，缺乏依据，二审予以纠正。本案系因当事人在二审中提供新证据而改判，故原判不属错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省桐乡市人民法院（2015）嘉桐民初字第352号民事判决第一项，即任静池于本判决生效之日起七日内支付吕建东租金10500元；
二、撤销浙江省桐乡市人民法院（2015）嘉桐民初字第352号民事判决第二项；
三、任静池于本判决生效之日起七日内支付吕建东150000元；
四、驳回吕建东的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1843元，由吕建东负担103元，由任静池承担1740元。二审案件受理费3476元，由吕建东负担193元，由任静池承担3283元。
本判决为终审判决。
审判长 谭 灿
审判员 杨海荣
审判员 王世好
二〇一五年七月八日
书记员 邵 洁