北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第14091号
原告北京全新气象物业管理服务有限公司，住所地北京市昌平区静心苑68号6单元401室。
法定代表人马来勇，经理。
委托代理人张瑜建，男，1957年5月24日出生，北京全新气象物业管理服务有限公司管理员。
被告张强，男，1971年1月23日出生。
原告北京全新气象物业管理服务有限公司（以下简称全新气象物业公司）与被告张强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告全新气象物业公司的委托代理人张瑜建，被告张强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告全新气象物业公司诉称：被告现居住在xxx小区。原告为本小区67至69号楼进行物业管理，提供24小�门卫值班、保洁、水电维修、化粪池清掏、公共设施维护、公共绿化管理等物业服务。原告通过电话、公告、入户等方法催要，被告仍未交费。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告支付2006年至2012年期间的物业费5457.60元；2、诉讼费由被告承担。
被告张强辩称：一、原告应当出示物业管理合同和收费标准凭证。原告要求被告支付2006年至2012年的物业费5457.60元，其应当出示载明服务内容、服务标准、收费标准和双方的权利及义务的物业管理合同原件。原告的收费标准与其提供的低劣的物业服务严重不符，且还有收费上的价格欺诈，收费时对业主区别对待，收费标准不一。自我入住该小区以来就没有见过原告公司的法定代表人，所谓的物业公司工作人员我只见过本案原告的委托代理人。根据《物业管理条例》规定，从事物业管理的人员应当按照�家有关规定，取得职业资格证书。原告应当证明其工作人员取得职业资格证书。另外，原告提交的起诉书错误百出，由此可见其服务态度如何。二、原告所诉案由为物业合同纠纷，被告不予认可，请原告出示与被告签订的物业合同原件。自我2003年入住以来，并没有看见物业公司挂牌，也没见在小区的任何地方公示过有关物业公司职员的介绍，物业管理人员是谁，有问题找谁反映，业主一概不知，更谈不上签订物业服务合同了。根据《消费者权益保护法》第九条的规定，消费者享有知情权、自主选择权和公平交易权，原告侵犯了被告知情权、选择权。三、根据《物业管理条例》第二条规定，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的规定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主所收取的费�。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。但原告提供的多项服务均未达到标准。1、原告所称24小时门卫值班与事实不符。在人员紧张的时候，原告仅用一个陕西来的流浪人员当门卫，而该门卫生活在门卫室旁的小屋内，长期不在岗位上，大门进出的人和车辆不进行管理和登记，晚上大门也不关，一度造成业主自行车及楼下储藏室被盗。从2006年以来，门卫一共换了10余人，近两年换成了本小区的两个退休老人，不是在门卫室内打牌、聊天，就是去买菜、接孩子，门卫室内经常没人，小广告布满楼道，推销人员随意进入小区。2、原告未提供专业的保洁服务和水电维修服务。2006年至2009年期间三栋楼只有一个保洁员，且没有一天是按时上班的，迟到早退，原告从来不管。第一个保洁员离职之后，原告就让时任门卫的妻子代替，开始她还每天早晨出来捡捡杂物，后来干脆就不出来了，由该门卫代替，楼道里也没有一次是自上而下全部打扫过，更没墩过，楼道扶手也没有清理过，满是尘土。冬天下雪后，物业人员从未清扫过小区积雪，都是业主自己清扫。2011至2012年期间，小区没有专职保洁员，我所居住的67号楼东面楼下堆放了许多杂物，7年来从未清理过，南面杂草丛生，无人清除，夏天蚊蝇多。关于水电维修，2011年，三楼卫生间的管道往我家卫生间漏水，找到门卫，门卫给了我原告代理人的电话，而后只有他一人来我家看了看，又上三楼看了看，也未找到原因就走了。3、自我2003年入住以来，67号楼没有进行过一次化粪池清掏，如果有清掏原告�当出示相应的证据及账目。4、原告对于公共设施的使用和维护不当。根据《物业管理条例》的相关规定，利用物业共用部位、公用设施进行经营的，应当征得业主的同意。2011年，原告在未征得业主同意情况下，在小区内私划100多个车位，并以每个车位100元的标准出租给业主，所得费用不知去向。因为停车问题还造成业主之间矛盾重重，甚至大打出手，物业也不予以制止。业主多次找到原告反映此事，同年7月，原告在门卫室小黑板处写出卖出的车位作废，但所收的费用没有退还。原告将大门口的位置出租给一个公司，也没有征得业主的同意，出租收入也不知去向。原告对这一部分的资金收入及去向从来没有向业主公布，侵害了被告的权益。楼道内的纱窗坏掉几年，物业都没有修理更换。2011年，物业公司气象局联合张贴公告，对小区进行改造，增加太阳能路灯，将�行车棚顶全部换成彩钢板，但是对于67号楼没有进行改造。经询问物业公司管理人员，答复称忘记了。可见物业公司的服务态度很不认真。5、公共绿地的管理不当。67号楼没有绿地，东面是堆放的废物及垃圾，南面是杂草，西面是水泥路，北面是违规安装的地锁。即便69号楼旁原有的绿化带，由于没人管理，也死了近70%。后为多划出车位，又把69号楼旁的3棵树木砍掉。四、原告诉称其通过电话、公示、入户等方式催收我仍不交费，与事实不符。原告工作人员只到我家去过一次，而我始终没说过不交，只是要求公布账目后交纳。我作为业主应当享有知情权。不清楚物业费具体核算的事实依据和标准，自然导致我无法履行按时交纳物业费的义务。五、请求法院实地勘察原告服务质量。原告提供了物业服务是事实，基于这样一个事实，被告同意按照质价一致的原则，由法院实地勘察，进行评估，确认原告提供的事实服务的实际价值。综上所述，原告不仅没有提供达到法定最低标准的物业管理服务，还严重侵害了业主的权利。更为重要的是，在法律程序上，原告始终无法举证其提供的服务达到了法定最低标准。原告的主张缺乏事实和法律依据严重不足。诉讼费由原、被告共同承担。
经审理查明：被告张强系昌平区xxx小区x号楼x单元x室房屋的实际使用人，房屋建筑面积为131.18平方米。该房屋所在小区由原告提供物业服务。原告自行公布的收费项目包括生活垃圾外运费、保安费、保洁费、小区共用设施维修费、化粪池清掏费、管理费、办公和财务管理费等。被告未向原告交纳2006年1月1至2012年12月31日期间的物业服务费用。
上述事实，有双方当事人的陈述及提交的委托合同、服务项目及收费标准等证据材料在案佐证。
本院认为：原告�被告居住的房屋提供了物业服务，被告作为物业使用人亦实际享受了相应的服务，双方当事人之间形成物业服务合同关系，被告应当交纳相应的物业费用。关于收费标准问题，本院参照北京市昌平区物价局发布的昌价（管）字（2000）第105号文件以及京价（收）字（1999）第253号文件所规定的收费标准，结合原告所公布的服务项目，依法确定物业服务收费标准为生活垃圾清运费30元／户／年、保安费4元／户／月、保洁费4元／户／月、小区共用设施维修费1元／平方米／年、化粪池清掏费0.30元／平方米／年、管理费2.40元／平方米／年。被告提出原告提供的多项物业服务不到位的辩解意见，原告认可其提供的物业服务存在一定瑕疵，本院对原告主张的物业费予以酌减。现原告起诉要求被告交纳物业费用的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告张强给付原告北京全新气象物业管理服务有限公司二○○六年一月一日至二○一二年十二月三十一日期间的物业费用共计四千二百一十一元七角七分。
二、驳回原告北京全新气象物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告张强负担，判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 赵 娟
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 张思维