广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初17415号原告：陈炯贤，男，1944年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告：陈伟思，男，1974年11月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两原告的共同委托诉讼代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：张智慧，广东国慧律师事务所实习律师。被告：佛山市南海华软科技实业有限公司，住所地：佛山市南海区里水镇沙涌村沙步工业区横二路6号之二，统一社会信用代码91440605761563158W。法定代表人：曾刚。被告：曾刚，男，1967年4月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，两被告的共同委托诉讼代理人：杨景翔，广东宝慧律师事务所律师，委托期限从2017年5月5日起。两被告的共同委托诉讼代理人：陈百伟，广东宝慧律师事务所律师，委托期限从2016年11月28日起至2017年5月5日止。两被告的共同委托诉讼代理人：杨慧思，广东宝慧律师事务所律师助理。原告陈炯贤、陈伟思与被告佛山市南海华软科技实业有限公司（以下简称华软公司）、曾刚租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，被告曾刚在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后作出（2016）粤0605民初17415号之一民事裁定，驳回被告曾刚管辖权异议，被告曾刚不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2017）粤06民辖终90号民事裁定，驳回被告上诉，维持原裁定，管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院依法适用简易程序于2017年5月8日公开开庭进行了审理，原告陈炯贤、陈伟思及两原告的共同委托诉讼代理人杨德明，两被告的共同委托诉讼代理人杨景翔、杨慧思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年1月15日签订的租赁合同；2.解除原、被告于2010年4月15日签订的《补充协议一》（受控号：[A]HT1004CF01）、《补充协议二》（受控号：[A]HT1004CF02）、《补充协议三》（受控号：[A]HT1004CF03）；3.被告立即自行搬离并腾退其与原告签订的租赁合同以及相应的《补充协议一》和《补充协议二》项下位于佛山市南海区里水镇沙步工业区的厂房（占地面积为6842.88平方米，建筑面积为3000平方米）、宿舍、其他附属建筑、综合办公大楼（占地面积约为225平方米）及其全部上盖所附属的土地交还予原告使用；4.被告立即向原告支付拖欠的租金256653.33元、滞纳金182223.86元（暂计至起诉之日止，起诉日后继续按约定计算租金和滞纳金，直至被告搬离并腾退厂房、土地交还原告使用日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月15日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：1.原告将自己承租的位于佛山市南海区里水镇沙步工业区沙步大道横二路6号的土地及自己兴建的上盖厂房、宿舍、附属建筑等（占地面积为6842.88平方米，建筑面积为3000平方米）转租给被告经营使用；2.租期自2010年4月1日起至2020年3月31日止，共10年；3.每月租金为人民币52000元，厂房租金满三年后开始递增，即2010年4月至2013年3月每月租金为52000元，2013年4月至2016年3月每月租金为54600元，2016年4月至2020年3月每月租金为57200元；4.被告应于每月10日前向原告支付当月租金；5.租赁期间，物业管理费标准为20528元/年；6.租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠超过一个月，原告有权按日加收5‰滞纳金，拖欠超过两个月以上原告有权终止租赁协议。合同对双方的其他权利义务作了详细的约定。2010年4月15日，原被告双方在履约过程中另行签订《补充协议》[受控号：[A]HT1004CF01]、《补充协议》[受控号：[A]HT1004CF02]、《补充协议》[受控号：[A]HT1004CF03]。其中，《补充协议》主要针对被告在承租的厂区内建综合办公大楼（占地面积约225平方米）的情况及权益、费用投入、租金支付及抵扣方式等具体事宜进行了约定；《补充协议》主要针对厂房租赁期进行了调整；《补充协议》主要对承租厂房的电力问题进行了补充约定，对于电缆铺设所需费用，原告愿意承担40%的责任等条款内容。自双方签订上述合同、补充协议后，被告从未按时依约向原告缴纳过物业租金，一直都是拖拖欠欠。截至2016年10月底，被告共拖欠原告租金256653.33元。被告长期拖欠租金是严重的违约行为，已构成根本违约。依照原告与被告双方签订的上述合同及协议的约定，原告有权解除合约、收回厂房土地并要求计付相应的滞纳金。为此，原告多次找被告交涉，希望被告按合同约定立即支付拖欠的租金，搬离、腾退和交还厂房、土地予原告，但被告继续拖欠租金、强占案涉厂房和土地。且被告未经原告同意，将部分土地、厂房擅自转租给第三方使用。另查，被告华软公司是一人公司，被告曾刚是公司唯一的自然人股东。原告认为，原、被告之间所签订的上述合同、补充协议真实、合法有效，依法受法律保护。被告拖欠原告租金及擅自转租的行为已构成根本违约，应承担由此产生的全部法律责任。被告曾刚作为被告华软公司唯一的自然人股东，依照《公司法》的有关规定，应对公司的行为和债务承担连带责任。原告明确其主张两被告应当支付租金的计算方式为：一、从2010年5月15日至2016年10月31日，两被告应支付的租金总额及计算方式；1.第一计费段（租金52000元/月，由2010年5月15日起计租）即有由2010年5月15日至2013年3月31日，共计34个月16天。共计租金1795733.33元；2.第二计费段（租金54600元，其中2015年7月1日至2016年7月1日按50000元/月计算），2013年4月1日至2015年6月30日共27个月，按54600元/月×27个月=1474200元，2015年7月1日至2016年6月30日共12个月，50000元/月×12个月=600000元，共计2074200元；3.第三计费段（租金57200元），由2016年7月1日到2016年10月31日，共4个月，57200元/月×4个月=228800元，故从2010年5月15日至2016年10月31日，租金共计4098733.33元。二、两被告已支付的费用：1.1866.33元×36个月=67187.88元（该款项为厂房配电设备费用，详见2010年4月15日补充协议），2.补交厂内消防系统漏水费用21065元。三、厂房内扩地增建办公大楼总费用1400000元。四、两被告已支付的租金（截至2016年10月31日）共计2411027.12元（1102140.05元+404909.36元+404909.36元+399068.35元+100000元）。2010年5月15日至2016年10月31日，两被告应付租金4098733.33元，扣除两被告建设办公大楼费用1400000元、厂房内配电设备费用67187.88元、消防系统漏水费用21065元及两被告已付租金2411027.12元，两被告尚需向原告支付租金199453.33元。原告起诉后，两被告支付了原告租金50000元。故截至2016年10月31日，两被告尚欠原告租金149453.33元。2016年11月1日至2017年4月30日的租金为343200元（57200元×6个月）。滞纳金的计算标准为以拖欠租金256653.33元为基础从2016年6月11日计至起诉日按日千分之五计算，应支付滞纳金为182223.86元。因原告主张解除合同，则相应办公楼的建筑款已在计算租金时已抵扣完毕，配电设备费用共67187.88元，在双方的《补充协议》中有约定，消防漏水费用经双方约定由原告承担21065元。两被告辩称，1.两被告仅拖欠原告171600元即自2016年7月、8月及10月共三个月租金，依照协议约定，2016年9月租金应当冲抵办公楼建筑款；2.原、被告间尚有102800元建筑款未冲抵（包含在140万元建筑款中），所以，如原告主张解除合同，应当扣除该部分冲抵款即租金拖欠共计68800元；3.原告主张滞纳金过高无相应依据，原、被告间的合同约定为如发生逾期，应按千分之五交付滞纳金即被告拖欠的租金68800元乘以千分之五计算；4.两被告自2016年11月1日后没有向原告支付租金；5.两被告确认两被告建设的办公大楼费用为140万元，被告同意该费用在租金内扣除；6.两被告确认原告承担的配电设备费用共67187.88元，在双方的《补充协议》中有约定；7.两被告确认双方一致同意消防漏水费用由原告承担21065元；8.两被告确认至2016年10月31日已支付给原告的租金总额为2411027.12元，原告起诉后，两被告又另行支付了50000元，共计24611027.12元；9.两被告认为原告主张的第二计费段第1点2013年4月1日至2015年6月30日共27个月的租金应按每月52000元计算，共计27个月，即52000元/月×27个月=14004000元，而非原告主张的1474200元，对于其它段的租金计费方式及代支费用、办公楼费用、已付租金均没有异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的租金的计算及总额原件1份，该证据为原告单方制作，两被告对其真实性不予确认，本院对其真实性不予确认。2.原告提供的被告综合主管统计的交租欠租明细表复印件1份，因该证据没有两被告的签名或盖章，亦没有两被告指定人员的签名确认，两被告对其真实性不予确认，本院对其真实性不予确认。3.两被告提供的收据复印件1份，2010年应付房租费用明细、2011年应付房租费用明细、2012年应付房租费用明细、2013年应付房租费用明细、2014年应付房租费用明细、2015年应付房租费用明细、2016年应付房租费用明细打印件各1份，办公楼建筑摊销明细打印件1份、2013年-2015年已交房租凭证复印件1组（转账凭证43份、付款申请表1份、支票4份、支票存根2份、收据5份），上述证据复印件均没有原件予以核对；打印件均没有原、被告签名或盖章确认，为两被告单方制作，原告对其真实性不予确认，本院对上述证据的真实性不予确认。本院经审理认定事实如下：2009年12月31日，出租方佛山市南海区里水镇开发总公司与两原告签订《租赁合同》，约定：佛山市南海区里水镇开发总公司同意把位于沙步工业区第36号面积为6842.88平方米（10.264亩）土地租赁给两原告作为办厂使用，租赁期为41年6个月，从2010年2月1日起至2051年7月20日止。佛山市南海区里水镇开发总公司出具证明确认两原告租地后自行出资在承租土地上建造厂房、宿舍等上盖物业，合同期内使用权为两原告，并知悉两原告将承租土地及自建物业租赁给被告华软公司。2010年1月15日，两原告（出租方、甲方）与被告华软公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区里水镇沙步工业区的厂房（以下简称涉讼厂房）出租给乙方，厂区占地面积6482.88平方米，建筑面积为3000平方米，厂房、宿舍及其他附属建筑物为混凝土结构；厂房租赁自2010年4月1日起至2020年3月31日止，租赁期10年；厂房装修日期35天，自2010年2月24日起至3月31日止，装修期间免收租费；甲、乙双方约定涉讼厂房按现状打包租赁，每月租金52000元，租金满三年后开始递增，即2010年4月至2013年3月每月租金为52000元，2013年4月至2016年3月每月租金为54600元，2016年4月至2020年3月每月租金为57200元；租赁期内乙方出资增建厂房和装修，出资额可以抵扣租金，抵扣部分可优先使用；增建面积享有免租期，混凝土结构的免租期为3年，钢结构的免租期为1.5年；在原有建筑面积上增建面积免租期后租金为5元/㎡/月，空地上增建面积免租期后一楼租金为5.5元/㎡/月，二楼及以上为5元/㎡/月，新增建筑面积的租金在租赁期内不得上调和递增；乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金；签订合同时，乙方向甲方支付租赁押金100000元；租赁期间，使用涉讼厂房发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方自行承担，租赁期间，物业管理费标准为20528元/年，乙方应按相关部门要求的时间支付当年管理费；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠超过一个月，甲方有权加收5‰滞纳金，拖欠超过两个月以上甲方有权终止租赁协议；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应无条件退还乙方押金及增建厂房的投资，并赔偿乙方三个月的租金及其他损失；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。2010年4月15日，两原告（甲方）与被告华软公司（乙方）签订《补充协议》（受控号：[A]HT1004CF01）,约定：甲、乙方同意在在涉讼厂房的厂区内筹建办公大楼，甲方委托乙方进行规划和垫支建造该办公大楼的所有事项；拟建新办公大楼地点位于涉讼厂房厂区（入厂区大门右侧）内，大楼占地面积约225平方米，楼高三层，三层建筑面积共871.2平方米（其中一、二、三楼各为225平方米、其他约为196.2平方米），办公大楼的建筑类型为混凝土框架结构，设计使用年限约为50年；租赁期满并乙方无续租意向情况下，甲方有权收回该办公大楼，乙方应及时清理归还；建造总费用为1300000元，办公大楼整栋租金为49572元/年，办公大楼预计建起计装修期后正式使用日期为2011年4月1日，计租时间为2014年4月1日至2020年3月31日，即为6年，按49572元/年计算，6年租赁期间办公大楼租金为297432元，抵扣完6年大楼合同租金后，仍有金额1002568元超出不足抵扣余额，该超出余额1002568元抵扣方法为在租赁期间（办公大楼建好并除去三年的免租期后）当办公大楼开始计算租金的当月起到次年当月的前一个月作为每一个抵扣年段，在每一抵扣年中可用头两个月的租金作为抵扣建造费余额款项，乙方不用交租金，当抵扣完最后一年的头两个月仍有不足抵扣的剩余部分，那么采取以倒计方法进行，即从合同的最后一个月租金金额算起，往前推算需要多少个月的租金额度可以抵扣完，即为抵扣月份，具体为2014年、2015年4月、5月为抵扣月，其中2个月金额为54600元/月×2个月=109200元，合计金额为109200元/年×2年=218400元，2016、2017、2018、2019年4、5月抵扣，其中每年2个月金额为57200元/月×2个月=114400元，合计金额为114400元/年×4年=457600元，合计218400元+457600元=676000元，剩余1002568元-676000元=326568元在最后一年抵扣，约6个月房租扣完，约即2019年10、11、12月及2020年1、2、3月份的房租进行抵扣建造费用，以上计算方式为双方参考值，具体以新办公大楼建好后，获得实际数据并以此方法进行计算为准；若乙方已用租赁房租款抵扣了该办公大楼垫资建造款的，甲方应退还抵扣后余额的部分。同日，两原告（甲方）与被告华软公司（乙方）签订《补充协议》（受控号：[A]HT1004CF02），约定：因厂房清理退场日期有所滞后，涉讼厂房租赁自2010年5月15日起至2020年5月14日止，租赁期10年，厂房装修日期35天，自2010年4月10日起至5月14日止，装修期间免收租费。同日，两原告（甲方）与被告华软公司（乙方）签订《补充协议》（受控号：[A]HT1004CF03），约定：鉴于甲方厂房原有的250kw专用电力变压器中有100kw输出给隔壁厂使用后，致使乙方不够电力使用，双方同意申请水电力局重新铺设电缆（装置）到隔壁厂自用，甲乙双方共同承担此部分费用，原有的250kw专变为乙方租赁后独立自用；甲方同意分担的费用为40%，乙方分担的费用为60%；甲方同意费用支付方式为从2011年开始分摊，共分三年摊完，即2014年12月底前。2015年12月17日，原告陈炯贤与被告曾刚签订《租赁合同的补充协议》，约定：从2015年7月1日至2016年7月1日，房屋租金由原来的52000元/月调到50000元/月。另查明，涉讼厂房中1530平方米的建筑物已经办理房地产权证，登记权属人为南海市里水镇开发总公司；涉讼厂房中未办理房地产权证的建筑物已办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，建设单位为南海市里水镇开发总公司。再查明，被告华软公司为一人有限责任公司，股东为被告曾刚。2016年10月31日，两原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认从2010年5月15日至2016年10月31日，被告华软公司累计向两原告支付租金的总额为2411027.12元，原告起诉后，两被告又另行支付了50000元租金，即被告华软公司已支付的租金总额为2461027.12元；原、被告均确认被告华软公司可以在租金中抵扣的费用包括：（1）办公大楼建设费用为1400000元，（2）消防漏水费用21065元，（3）配电设备费用共67187.88元；两原告主张2013年4月1日至2015年6月30日期间的租金标准为每月54600元，两被告主张2013年4月1日至2015年6月30日期间的租金标准为每月52000元；两被告确认自2016年11月1日起没有向原告支付租金；被告华软公司不同意解除涉讼合同及补充协议亦不同意向两原告交付涉讼厂房。本院认为，涉讼厂房部分建筑物已办理房屋产权登记，未办理房屋产权登记部分的建筑物已办理规划许可证，原告与被告华软公司签订的《租赁合同》及相应的《补充协议》、《补充协议》、《补充协议》合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。双方签订的《租赁合同》约定被告华软公司拖欠租金超过两个月以上的，原告有权终止租赁协议，现被告华软公司确认其尚未支付2016年7月、8月及10月共三个月租金且自2016年11月1日起没有向两原告支付租金，故本院对两原告要求解除其与被告华软公司签订的《租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》的诉讼请求予以支持。合同解除，被告华软公司应搬离涉讼厂房并将涉讼厂房返还予两原告。两被告认为其向两原告交纳的保证金大于其拖欠租金的情况下，两原告不能解除合同的抗辩没有事实依据，本院依法不予采纳。租赁合同及相应补充协议的合同相对方为两原告和被告华软公司，两原告要求被告曾刚搬离并交还涉讼厂房的诉讼请求没有事实依据，本院依法不予支持。对于2013年4月1日至2015年6月30日期间租金标准问题，《租赁合同》虽约定2015年7月1日至2016年7月1日的租金标准为54600元，但原告陈炯贤与被告曾刚签订《租赁合同的补充协议》中明确约定“从2015年7月1日至2016年7月1日，房屋租金由原来的52000元/月调到50000元/月”，《租赁合同》先于《租赁合同的补充协议》签订，且原、被告均未提供证据证明2013年4月1日至2015年6月30日期间被告华软公司每月实际向两原告交付租金的具体金额，故本院对两被告认为原、被告在实际履行合同的过程中对2013年4月1日至2015年6月30日期间租金标准予以变更的抗辩予以采信，2013年4月1日至2015年6月30日期间的租金标准应为52000元/月。两原告主张该期间租金标准为54600元/月没有事实依据，本院依法不予采纳。综上，至原告起诉日（2016年10月31日），被告华软公司应向支付的租金总额为：（1）2010年5月15日至2015年6月30日期间的租金3200516.13元[（52000元/月×61个月）＋（52000元/月÷31日×17日）]；（2）2015年7月1日至2016年7月1日期间的租金为601612.9元[（50000元/月×12个月）＋（50000元/月÷31日×1日）]；（3）2016年7月2日至2016年10月31日期间的租金226954.84元[（57200元/月÷31日×30日）＋（57200元/月×3个月）]，合计4029083.87元（3200516.13元+601612.9元+226954.84），扣除被告华软公司已交租金2461027.12元、办公大楼建设费用为1400000元、消防漏水费用21065元、配电设备费用67187.88元，截至起诉日（2016年10月31日），被告华软公司尚需向两原告支付租金79803.87元（4029083.87元-2461027.12元-1400000元-21065元-67187.88），超出核定部分，本院依法不予支持。因被告华软公司尚未交还涉讼厂房予两原告，故从2016年11月1日至被告华软公司实际向两原告归还涉讼厂房之日止，被告华软公司应按每月57200元的标准向两原告支付租金。《租赁合同》约定被告华软公司逾期支付的，两原告有权加收5‰滞纳金，该滞纳金属于两原告对被告华软公司逾期支付租金的违约责任的主张，因该违约金支付标准过高，本院酌定被告华软公司以所欠租金79803.87元（截至起诉日2016年10月31日）为本金从2016年11月1日起至实际付清之日止按日万分之五支付逾期付款违约金予两原告。因被告华软公司向原告支付租金时会相应扣减部分办公大楼建设费用、消防漏水费用及配电设备费，原、被告双方就被告华软公司每月实际应向原告支付的租金数额无法达成一致意见，且两原告既未提供证据证明截至2016年6月10日被告华软公司欠付其租金256653.33元，亦未提供证据证明被告华软公司欠付其2016年6月10日前的租金，故本院对两原告要求以欠付租金256653.33元为本金从2016年6月11日计至实际付清之日止的违约金没有事实依据，超出核定部分，本院不予支持。被告华软公司为一人有限责任公司，被告曾刚作为其股东，其未提供证据证明被告华软公司的财产独立于其个人财产，被告曾刚应当对公司债务承担连带责任。两原告要求被告曾刚对被告华软公司的债务承担连带责任的主张，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈炯贤、陈伟思与被告佛山市南海华软科技实业有限公司于2010年1月15日签订的《租赁合同》及于2010年4月15日签订的《补充协议一》（受控号：[A]HT1004CF01）、《补充协议二》（受控号：[A]HT1004CF02）、《补充协议三》（受控号：[A]HT1004CF03）；二、被告佛山市南海华软科技实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离并腾退上列第一项合同项下位于佛山市南海区里水镇沙步工业区的厂房、宿舍及其他附属建筑，并将该厂房、宿舍及其他附属建筑返还予原告陈炯贤、陈伟思；三、被告佛山市南海华软科技实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金79803.87元（截至2016年10月31日）予原告陈炯贤、陈伟思；四、被告佛山市南海华软科技实业有限公司应以79803.87元为本金从2016年11月1日起至上述第三项判决履行之日止按日万分之五计付违约金予原告陈炯贤、陈伟思，本项随上列第三项清；五、被告佛山市南海华软科技实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月57200元的标准支付2016年11月1日起至上述第二项判决履行之日止的租金予原告陈炯贤、陈伟思；六、被告曾刚对上述第三、四、五项债务承担连带清偿责任；七、驳回原告陈炯贤、陈伟思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为3941.58元，财产保全费2714.38元，合计6655.96元（原告已预交），由原告陈炯贤、陈伟思负担4655.96元，被告佛山市南海华软科技实业有限公司、曾刚负担2000元，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳2000元。逾期交纳的，本院依法强制执行。对两原告已预交的诉讼费用2000元，在本判决发生法律效力后经两原告书面申请,本院退还予两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年六月八日书记员 邓洁婷