上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2309号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈晨，男，1989年10月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王俊伟，上海欧泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱永伟，男，1956年11月7日出生，汉族，住上海市青浦区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：尹敏，女，1955年10月9日出生，汉族，住上海市青浦区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱莉叶，女，1983年6月12日出生，汉族，住上海市青浦区。
三被上诉人之共同委托诉讼代理人：陆逸辰，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人陈晨与被上诉人朱永伟、尹敏、朱莉叶因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初16491号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈晨上诉请求：维持一审判决第二、第四项，撤销一审判决第一、第三项，改判支持陈晨一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由朱永伟、尹敏、朱莉叶负担。事实与理由：2016年2月5日，陈晨与朱永伟、尹敏、朱莉叶经中介公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》，约定朱永伟、尹敏、朱莉叶将其位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）及1号车库地下1层汽车位26室（以下简称系争车位）出售给陈晨。但朱永伟、尹敏、朱莉叶未按照合同约定的期限交接房屋及车位，也未办理相应的变更手续，朱永伟、尹敏、朱莉叶应按约承担逾期交付房屋及车位的违约责任。即便双方于2016年7月3日签订了《房屋交接书》，但双方于该日并未办理车位交接手续，朱永伟、尹敏、朱莉叶也未将系争车位交付陈晨，故朱永伟、尹敏、朱莉叶仍应承担逾期交付系争车位的违约责任。朱永伟、尹敏、朱莉叶逾期迁出户口长达1年又3个月，违约时间长，主观恶意明显，一审法院判定朱永伟、尹敏、朱莉叶承担4万元的逾期迁出户口违约金，数额明显过低，应予调整，陈晨一审中的诉讼请求，依法应得到支持。
被上诉人朱永伟、尹敏、朱莉叶共同辩称，不同意陈晨的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈晨向一审法院提出诉讼请求：1、判令朱永伟、尹敏、朱莉叶向陈晨支付逾期交付房屋及车位的违约金44,000元（计算方式：以2,750,000元为基数，从2017年6月1日起至2017年7月3日止共计32天，按日万分之五计算）；2、判令朱永伟、尹敏、朱莉叶向陈晨支付逾期迁出户口违约金727,000元（计算方式：以2,750,000元为基数，从2016年3月5日起至2017年8月16日止共计529天，按日万分之五计算）。
朱永伟、尹敏、朱莉叶共同向一审法院提出反诉请求：1、判令陈晨向朱永伟、尹敏、朱莉叶支付购房尾款10,000元；2、判令陈晨向朱永伟、尹敏、朱莉叶支付延迟付款违约金554,180元（自2016年7月3日起至2017年10月30日止，以2,290,000元为基数，按每日万分之五计算）及自2017年10月31日起至实际付款之日止的违约金（以2,290,000元为基数，按每日万分之五计算）。
一审法院认定事实：2016年1月20日，陈晨作为买受方之一（乙方）、朱永伟作为卖售方（甲方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：系争房屋及系争车位的出售总价款为2,750,000元。另，该份合同对付款方式等事宜作出了约定。
2016年2月5日，朱永伟、尹敏、朱莉叶作为卖售人（甲方）与陈晨作为买受人（乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份（合同编号：2660188），约定：陈晨向朱永伟、尹敏、朱莉叶购买系争房屋，建筑面积为108.01平方米，转让价款为2,290,000元；陈晨在签订本合同前支付朱永伟、尹敏、朱莉叶定金300,000元转为部分首期房价款，陈晨应在签订本合同当日支付朱永伟、尹敏、朱莉叶部分首期房价款390,000元；陈晨通过贷款方式向朱永伟、尹敏、朱莉叶支付第二期房价款1,590,000元；交易中心出具以陈晨为权利人的房地产权证且朱永伟、尹敏、朱莉叶已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由朱永伟、尹敏、朱莉叶交付给陈晨，双方签署《房屋交接书》，并由陈晨直接支付朱永伟、尹敏、朱莉叶全额尾款10,000元，相关费用的结算日期以交接之日为准。其中合同第四条约定：朱永伟、尹敏、朱莉叶于2016年5月31日前腾出该房屋并通知陈晨进行验收交接。陈晨应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；第十条约定：朱永伟、尹敏、朱莉叶未按本合同第四条约定期限交接房地产的，陈晨、朱永伟、尹敏、朱莉叶同意按下列第（三）款内容处理……(三)详见补充条款（一）；合同补充条款（一）第2条约定：若该房地产上有户口，则朱永伟、尹敏、朱莉叶应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后30日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向陈晨支付违约金，直至原户口迁出时止；补充条款（一）第5条约定了违约责任：（1）朱永伟、尹敏、朱莉叶未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向陈晨支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……；（2）陈晨未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向朱永伟、尹敏、朱莉叶支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……。另，该合同对其他事项作出了约定。
同日，朱永伟、尹敏、朱莉叶作为甲方与陈晨作为乙方又签订《上海市房地产买卖合同》一份（合同编号：2660175），约定：陈晨向朱永伟、尹敏、朱莉叶购买系争车位，建筑面积为23.85平方米，转让价款为100,000元；陈晨在签订本合同当日支付朱永伟、尹敏、朱莉叶全额车位款：朱永伟、尹敏、朱莉叶于2016年5月31日前腾出该房屋并通知陈晨进行验收交接。陈晨应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；第十条约定：朱永伟、尹敏、朱莉叶未按本合同第四条约定期限交接房地产的，陈晨、朱永伟、尹敏、朱莉叶同意按下列第（三）款内容处理……(三)详见补充条款（一）；合同补充条款（一）违约责任第1点约定：朱永伟、尹敏、朱莉叶未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向陈晨支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……；合同附件三第3点约定交房时间：双方应于该车位挂靠房地产办理房屋交接当日，双方对该车位进行验看、清点，确认无误后，由朱永伟、尹敏、朱莉叶交付给陈晨，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。另，该合同对其他事项作出了约定。
一审法院另查明，2016年2月5日，朱永伟、尹敏、朱莉叶作为（甲方）与陈晨作为买受人（乙方）签订《协议书》一份，约定：系争房屋的房价款为2,290,000元；陈晨应在支付系争房屋的合同总价款外，再直接支付给朱永伟、尹敏、朱莉叶装修补偿款共计360,000元，其中40,000元，陈晨应于签订买卖合同当日支付给朱永伟、尹敏、朱莉叶，剩余320,000元于签订房屋交接书当日内支付给朱永伟、尹敏、朱莉叶。
2016年4月29日，系争房屋及系争车位的权利人登记为陈晨。
一审法院再查明，2016年7月3日，陈晨与朱永伟签署《房屋交接书》一份，就系争房屋办理了交接手续。其中该交接书第1条约定：“根据双方于2016年2月5日所签订《上海市房地产买卖合同》的规定，甲方已将该房地产及该合同附件二所列之附属设施、设备交付陈晨，经陈晨验收后认为甲方的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，陈晨同意接受”；第3条约定：双方确认于2016年7月15日前往物业管理处就有关维修基金、电话、煤气等进行过户更名，甲方未将该房屋内的所有户口迁出；第5条另载明：“费用结清：尾款共计￥10,000元整，甲方签收：/。”
一审法院又查明，2017年12月12日，上海市公安局青浦分局沈巷派出所出具《户籍档案材料查阅证明》，写明：朱永伟、尹敏、朱莉叶三人于2017年7月27日将户口从松江区XX路XX弄XX号XX室迁至青浦区XX镇XX路XX号。
本案一审庭审中，陈晨、朱永伟、尹敏、朱莉叶一致确认，陈晨已支付朱永伟、尹敏、朱莉叶购房款2,740,000元，陈晨尚欠尾款10,000元未支付；系争房屋及车位于2016年7月3日办理验收交接手续，交接当日双方约定，陈晨在朱永伟、尹敏、朱莉叶迁出户口后支付尾款10,000元，但未约定朱永伟、尹敏、朱莉叶迁出户口的具体时间。
一审法院认为，陈晨、朱永伟、尹敏、朱莉叶在合同约定的系争房屋转让价2,290,000元外另行通过补充协议约定了装修补偿款360,000元，使合同约定的系争房屋转让价低于双方买卖居间协议及实际履行中确认的真实成交价2,650,000元，故就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》中关于2,290,000元价格条款的约定非陈晨、朱永伟、尹敏、朱莉叶真实意思表示，且损害了国家税收利益，该价格条款应认定无效，但该价格条款无效并不影响合同其他条款的效力及合同整体效力，合同其余条款对当事人仍有约束力，应予恪守。
关于逾期交付房屋及车位违约金，根据陈晨、朱永伟、尹敏、朱莉叶所签订的房地产买卖合同的约定，双方应于2016年5月31日前进行验收交接，并签订《房屋交接书》。然，陈晨、朱永伟、尹敏、朱莉叶于2016年7月3日签订的《房屋交接书》表明，陈晨在验收系争房屋时认可朱永伟、尹敏、朱莉叶交付行为符合合同约定的时间、条件及标准，即陈晨同意并接受朱永伟、尹敏、朱莉叶逾期交付房屋的行为，故陈晨要求朱永伟、尹敏、朱莉叶支付逾期交付房屋及车位违约金的诉请，于法无据，不予支持。
关于逾期迁出户口违约金，根据合同约定，朱永伟、尹敏、朱莉叶应于签订合同后30日内办理完毕原有户口迁出手续，否则应承担相应违约责任，现陈晨已于2016年4月29日取得系争房屋及系争车位的产权证，但朱永伟、尹敏、朱莉叶直至2017年7月27日才办理完毕户口的迁出手续，应承担相应的违约责任，陈晨要求朱永伟、尹敏、朱莉叶支付逾期迁出户口违约金的诉请，符合相关法律规定，予以支持。鉴于朱永伟、尹敏、朱莉叶提出约定的违约金标准过高，考虑到陈晨至今未提供逾期迁户口给其造成实际损失的充分证据，根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益损失等因素，酌情判处朱永伟、尹敏、朱莉叶应支付陈晨逾期迁出户口违约金40,000元。
关于购房尾款的交付及逾期支付尾款违约金，陈晨、朱永伟、尹敏、朱莉叶庭审中一致确认，在房屋交接当日，双方约定陈晨在朱永伟、尹敏、朱莉叶迁出户口后支付尾款10,000元，现朱永伟、尹敏、朱莉叶已将户口迁出，陈晨应按约支付尾款10,000元，故朱永伟、尹敏、朱莉叶此项反诉请求，于法有据，予以支持。另，朱永伟、尹敏、朱莉叶未提供证据证明其在迁出户口后即告知陈晨并要求陈晨支付尾款的事实，且在本案诉讼过程中，朱永伟、尹敏、朱莉叶才提供其户口已迁出的户籍信息，故朱永伟、尹敏、朱莉叶要求陈晨支付逾期支付尾款违约金的反诉诉请，无事实及法律依据，不予支持。
一审法院审理后于2018年1月8日作出判决：一、朱永伟、尹敏、朱莉叶于判决生效之日起十日内支付陈晨逾期迁出户口违约金40,000元；二、陈晨于判决生效之日起十日内支付朱永伟、尹敏、朱莉叶购房尾款10,000元；三、驳回陈晨的其余诉讼请求；四、驳回朱永伟、尹敏、朱莉叶的其余反诉请求。如当事人未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,510元，减半收取计5,755元，反诉案件受理费4,721元，合计诉讼费10,476元，由陈晨负担5,380元，朱永伟、尹敏、朱莉叶共同负担5,096元。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，朱永伟、尹敏、朱莉叶向本院表示自愿补偿陈晨1万元。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋及系争车位签订的买卖合同，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守，否则应承担相应的责任。关于被上诉人是否应承担逾期交付系争房屋及车位的违约金的争议。双方确未按照合同约定的时间办理系争房屋及车位的交接手续，但双方在2016年7月3日签订《房屋交接书》，明确被上诉人的交付行为符合合同约定，故上诉人无权要求被上诉人承担逾期交付系争房屋及车位违约金。上诉人二审中表示，2016年7月3日，双方仅办理了系争房屋交接手续，被上诉人并未交付系争车位，被上诉人仍应承担逾期交付系争车位违约金。对此，本院认为，系争车位已由上诉人实际占用，2016年7月3日后，上诉人从未催告或者要求被上诉人交付系争车位，故上诉人关于被上诉人于2016年7月3日仍未交付系争车位的主张，本院不予支持。签订《房屋交接书》时，双方对未迁出户口及尾款的问题均作出约定，但并未提及逾期交付系争车位的争议，加之系争车位系随系争房屋一并转让给上诉人，故可认为签订《房屋交接书》时，上诉人对被上诉人交付系争车位的行为并未提出异议，现上诉人又以《房屋交接书》中未涉及系争车位交接事宜而要求被上诉人承担逾期交付违约金，有悖事实，本院同样予以驳回。
关于一审法院酌定的被上诉人应承担的逾期迁出户口违约金的数额是否过低的争议。买卖合同对被上诉人逾期迁出户口应承担的违约责任作出了明确的约定，被上诉人认为标准过高，要求调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现上诉人并未举证证明其因被上诉人逾期迁出户口所致损失的程度，故一审法院综合各项裁判要素后，酌情确定被上诉人向上诉人支付逾期迁出户口违约金4万元，并无不妥，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院予以驳回。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人陈晨的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。二审中，被上诉人自愿补偿上诉人1万元，系其对己方权利的处分，于法不悖，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初16491号民事判决；
二、朱永伟、尹敏、朱莉叶于本判决生效之日起十日内支付陈晨补偿款人民币10,000元。
二审案件受理费人民币11,510元,由上诉人陈晨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……