山西省临汾市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）晋10民终1698号
上诉人（原审原告）：梁婷婷，女，1985年7月3日出生，汉族，住址：山西省襄汾县。
委托代理人：袁鹏，山西金贝律师事务所律师。
委托代理人：陈婉婉，山西金贝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：襄汾县金达房地产开发有限责任公司，地址：襄汾县丁陶中路南侧。
法定代表人：史跃红，该公司执行董事。
委托代理人：崔永宁，男，1963年2月22日生，该公司副总。
委托代理人：卢慧斌，山西近道律师事务所律师。
上诉人梁婷婷因与被上诉人襄汾县金达房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，不服山西省襄汾县人民法院（2016）晋1023民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人梁婷婷、被上诉人襄汾县金达房地产开发有限责任公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人梁婷婷上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、两审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋一定权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。一审法院认定金达房地产公司未经梁婷婷同意擅自将原有隔墙拆除，改变商铺结构为展厅，构成违约，依法应承担违约责任，上诉人在收到一审判决时商铺仍处于”不存在状态”，可以解除合同。《招商合同》应定性为《商品房买卖合同》，尧星商贸城招商宣传单应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。被上诉人在出售商铺时不具备销售条件。被上诉人应返还上诉人的10万元购房款，支付迟延交付房屋的违约金8219元，交付房屋90日内被上诉人未办理房屋产权登记手续，上诉人主张按照房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
一审法院认定事实：2014年4月18日，梁婷婷与金达房地产公司签订”尧星商贸新城项目”商铺招商合同，合同主要条款约定：梁婷婷购买金达房地产公司尧星商贸新城A2馆011号商铺，商铺建筑面积为40平方米（含公摊面积）；2014年4月18日梁婷婷一次性交纳预付款10万元，两年后交纳10万元；2014年7月15日前金达房地产公司交付梁婷婷商铺；商铺交付后，梁婷婷进行装修须经金达房地产公司书面同意，并按照金达房地产公司要求如期完工；梁婷婷装修应符合相关法律规定，符合金达房地产公司的整体规划；金达房地产公司应对市场进行商业管理，维护市场整体形象，包括功能区域的划分、商品档次的定位、服务质量管理、形象设计宣传等；金达房地产公司未能在2014年7月15日交付商铺的，应按照逾期天数X本项目内同面积商铺日租金的双倍承担违约责任，逾期30日未能交付商铺的，梁婷婷有权解除合同，金达房地产公司应全额返还梁婷婷预付款等条款。合同签订之日即2014年4月18日梁婷婷向金达房地产公司交纳预付款10万元，2014年10月金达房地产公司交付商铺，交付时现状为三面围墙，一面玻璃门独立店面，梁婷婷开始装修、营业。2016年4月金达房地产公司将原有隔墙拆除，改变商铺结构为展厅，并于6月1日催告梁婷婷履行支付商铺价款的义务。2015年3月26日金达房地产公司取得（2015）晋商房预售襄字第003号山西省商品房预售许可证。
一审法院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，在案件审理中，根据梁婷婷与金达房地产公司签订的”尧星商贸新城项目”商铺招商合同约定条款，双方法律关系并非单纯的商品房销售合同，还包括商铺的装修、经营管理、物业服务合同，据此本院将本案结案案由调整为合同纠纷。根据本院查明的事实，可以确认金达房地产公司在起诉前已取得商品房预售许可证明，双方签订的合同，系当事人真实意思表示，依法认定有效。各方均应按照合同约定全面履行义务，合同约定金达房地产公司于2014年7月15日交付商铺，逾期30日的，梁婷婷有权解除合同，未约定解除权行使期限，梁婷婷未能在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权发生之日起一年内即2015年8月14日前行使合同解除权，该权利消灭。2016年9月7日梁婷婷诉请解除合同、并要求金达房地产公司返还预付款10万元、承担违约责任，本院均不予支持。金达房地产公司未经梁婷婷同意擅自将原有隔墙拆除，改变商铺结构为展厅，构成违约，依法应承担违约责任，梁婷婷可以诉请金达房地产公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任或者通过其他方式另行主张权利。合同约定两年后即2016年4月18日后支付剩余商铺价款10万元，期限届满后，梁婷婷未在合理期限内支付金达房地产公司商铺价款10万元，金达房地产公司反诉请求梁婷婷支付商铺价款10万元，本院予以支持，并自催告日即2016年6月1日起承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条、第十七条的规定，判决如下：一、驳回梁婷婷的全部诉讼请求。二、梁婷婷于本判决生效后十日内支付襄汾县金达房地产开发有限责任公司商铺价款10万元，并自2016年6月1日起至本判决指定的履行期限实际给付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算赔偿利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元、反诉案件受理费1150元，合计3450元，由梁婷婷负担。
本案二审期间当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，被上诉人于原审判决后已将商铺隔墙恢复。
本院认为，根据被上诉人提供的山西省商品房预售许可证可知，被上诉人金达房地产公司于2015年3月26日取得（2015）晋商房预售襄字第003号商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，而双方签订的名为”尧星商贸新城项目商铺招商合同”的合同签订虽然在金达房地产取得房屋预售许可证之前，但是在起诉前金达房地产已取得房屋预售许可证，且该合同是双方的真实意思表示，因此本院依法认定有效。此合同内容既包括商品房预售内容，还包括商铺的装修、经营管理、物业服务合同，因此该合同是一份综合性合同。上诉人主张2014年10月金达房地产公司交付商铺构成违约，要求解除合同并承担违约责任，根据双方在合同中第八项违约责任中约定：金达房地产公司未能在2014年7月15日交付商铺的，应按照逾期天数x本项目内同面积商铺日租金的双倍承担违约责任；逾期30日未能交付商铺的，梁婷婷有权解除合同，金达房地产公司应全额返还梁婷婷预付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，因此，梁婷婷对金达房地产公司逾期交付商铺的违约行为行使合同解除权的时间已过，本院不予支持。但上诉人要求被上诉人承担逾期交付商铺的违约金应予支持，上诉人对违约金的计算方法与标准符合招商宣传单及合同约定，被上诉人应承担违约金8219元。上诉人主张被上诉人应当承担迟延办理房屋产权登记的违约责任，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人应自商铺交付使用之日起90日办理房屋权属证书，但时至今日房屋产权证书还未办理，故被上诉人应按已付购房款10万元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息标准计算支付上诉人违约金。被上诉人交付商铺的时间为2014年10月1日，故违约金应从2015年1月1日起计算。上诉人要求根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定解除合同，但上诉人并未举证证明导致其已无法办理房屋所有权登记的情形存在，故本院对其要求解除合同的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销山西省襄汾县人民法院（2016）晋1023民初1281民事判决第一项；
二、维持山西省襄汾县人民法院（2016）晋1023民初1281民事判决第二项；
三、襄汾县金达房地产开发有限责任公司于本判决生效后10内支付梁婷婷迟延交付商铺违约金8219元及逾期办理房屋权属证书违约金十万元的利息（利息从2015年1月1日起至履行之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息标准计算）
本案一审案件受理费3450元，二审案件受理费2300元，共计5750元，由上诉人梁婷婷负担2875元，被上诉人襄汾县金达房地产开发有限责任公司负担2875元。
本判决为终审判决。
审判长刘燕萍
审判员马华明
审判员秦文彬
二○一七年十月五日
书记员李辉