贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2601民初387号
原告：杨通秀，女，1974年2月15日出生，汉族，贵州省黄平县人，住黄平县。
委托诉讼代理人：杨麒，贵州争荣律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：凯里市馨怡房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市华联路*号。
法定代表人：罗辉国，董事长。
委托诉讼代理人：李立，贵州贵信律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告：贵州翰凯房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京路**号*层*号门面。
法定代表人：黄旭东，总经理。
原告杨通秀诉被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司（以下简称：馨怡房产公司）、被告贵州翰凯房地产开发有限公司（以下简称：翰凯房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年1月24日立案受理后，依法适用普通程序于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告杨通秀委托的诉讼代理人杨麒、被告馨怡房产公司委托的诉讼代理人李立到庭参加了诉讼。被告翰凯房产公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现经审理终结。
原告杨通秀请求依法判决：1、由被告馨怡房产公司履行商品房买卖合同约定的交房义务。2、由被告馨怡房产公司支付2015年7月15日至2016年12月10日的逾期交房违约金55492.80元以及2016年12月11日至交房之日止的逾期交房违约金；3、由被告翰凯房产公司与馨怡房产公司共同支付2015年9月10日至2016年12月10日的理财收益金39409.05元；4、由被告翰凯房产公司与馨怡房产公司支付剩余的九期理财收益金；5、由被告馨怡房产公司承担律师代理费1000元；6、本案受理费由二被告共同承担。事实及理由：2014年10月30日，我与被告馨怡房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：馨怡房产公司将其开发的“御景上城”小区第1-5幢1单元11层1-11-3号住房预售给我，房价总计为420365元。交房时间为2015年7月15日。合同签订后，我依约全额支付了购房款。2015年7月5日，二被告以给予购房优惠条件为由与我签订了一份《购房理财协议书》，约定二被告将我已交纳的购房款作为购房理财计划的本金，二被告连续四年每月按0.625%的比例向我支付理财收益金，每季度为7881.81元，共计126109元。协议书签订后，二被告仅支付第一、二期理财收益金15764元。因被告馨怡房产公司迟迟不能交付所售房屋，该公司与我等业主于2015年11月23日就逾期交房违约金达成一份《补充协议》，约定2015年7月15日至10月31日每日按总购房款的万分之一计付违约金，2015年11月1日至2016年1月31日每日按总购房款的万分之三计付违约金，2016年2月1日若不能交房，则每日按总购房款的万分之五计付违约金。事后，被告馨怡房产公司不仅未能在承诺的期限内交付房屋，而且二被告也不按季支付理财收益金。为了维护我的合法权益，特诉至法院。
原告杨通秀为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件一份50页，拟证明原告与被告馨怡房产公司之间存在商品房买卖合同关系，双方在合同中约定各自权利义务的内容；3、《补充协议》复印件一份共10页，拟证明原告与被告馨怡房产公司另行就逾期交房违约金的计算标准与时间段进行约定的事实。4、《收款收据》、《个人住房贷款凭证》复印件各一份1页，拟证明原告已全额支付购房款的事实。5、《购房理财协议书》、《理财收益金返还表》、《借记卡历史明细清单》复印件各一份共5页，拟证明（1）原告以高于市场的价格向被告馨怡房产公司购买本案商品房时，被告翰凯房产公司承诺用购房款作为投资理财本金，并按月0.625%支付收益金的事实；（2）被告翰凯房产公司承诺分期支付理财收益金的时间和金额。6、《委托代理合同》、《贵州增值税普通发票》复印件各一份共3页，拟证明原告委托律师提起本案诉讼支付代理费1000元的事实。7、《商品房预售合同登记备案》、凯房预（凯里市）字第201408164号《预售登记证明》复印件各一份共3页，拟证明被告预售给原告的涉案商品房及买卖合同已经登记备案的事实。
被告馨怡房产公司未递交答辩状，庭审中委托的诉讼代理人口头辩称：一、我的当事人馨怡房产公司已经通知原告前来办理所购房屋的交接手续。二、原告主张的逾期交房违约金过高，请求法院依法予以调整，按照日万分之一支付比较合理。三、原告主张的理财收益金违反了合同法第52条的规定，且显失公平，请求依法不予支持。四、原告诉请的律师代理费未能提供委托代理合同和发票，请求法院不予支持。
被告馨怡房产公司为证明诉讼代理人的答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：被告的《营业执照》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）被告馨怡房产公司的企业性质、工商登记信息和诉讼主体资格；（2）法定代表人的基本身份信息。
被告翰凯房产公司既没有递交书面答辩意见，也未提供任何证据材料。
为查明被告翰凯房产公司的企业性质、工商登记信息和诉讼主体资格，本院依职权调取翰凯房产公司的《营业执照》、《组织机构代码证》以及法定代表人黄旭东的《居民身份证》复印件各一份1页。
经审理查明：被告馨怡房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、销售等。被告翰凯房产公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、销售等。2014年10月30日，原告杨通秀与被告馨怡房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014007936）。合同约定：杨通秀购买馨怡房产公司在建的“御景上城”小区第1-5幢1单元11层1-11-3号住房，建筑面积为92.71平方米，套内建筑面积为75.71平方米；2、按套内建筑面积计算，价款为每平方米5552.30元，总购房款420365元；3、付款方式：首付款126365元，按揭贷款支付294000元；4、交房时间为2015年7月15日前；5、逾期交付的违约责任：逾期在30日内的，出卖人从约定交付期限届满次日起至实际交房之日止向买受人按日支付已交购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约将购房款支付完毕。2015年7月5日，以被告翰凯房产公司为甲方、原告杨通秀为乙方签订了一份《购房理财协议书》。协议书主要约定：一、甲方将乙方购买“御景上城”小区第1-5幢1单元11层1-11-3号住房的购房款420365元作为乙方买房理财计划的本金（本金系购房款归甲方所有，不予退还）；二、甲方每月按乙方购房款总额的0.625%向乙方支付理财收益金，等额连续支付四年，总计126109元，每季度为7881.81元。三、理财计划由甲方负责实施，违约方按收益金的双倍向对方支付违约金。理财协议书签订后，被告翰凯房产公司在第一季度（2015年3月10日至6月10日）、第二季度（2015年6月10日至9月10日）向原告支付理财收益金，共计15764元。2015年11月23日，以被告馨怡房产公司为甲方、原告杨通秀为乙方就逾期交房违约金事宜签订了一份《补充协议》。主要内容为：“甲方开发建设开发的御景上城的—住宅区，甲方依法获得预售许可证并经相关部门备案后公开进行销售，与购房者签订《商品房买卖合同》。合同第十一条约定，甲方应于2015年7月15日前交房，时至今日甲方未能如期交房已严重违约。就此，甲方与部分购房者进行友好协商，基于平等、自愿的条件下达成如下协议内容，对甲方违约后的交房时间以及违约金进行明确约定，以资甲方遵守执行。
一、交房时间
《商品房买卖合同》第十一条甲方应于2015年7月15日前交房，甲方已严重违约；现甲方自愿承担违约责任，并承诺于2016年1月31日前交房。
二、违约责任
1、违约金，采取分段计算方式，即：
①2015年7月15日-2015年10月31日期间，逾期每日按购房总价款的万分之一计算违约金；
②2015年11月1日-2016年1月31日期间，逾期每日按购房总价款的万分之三计算违约金；
③2016年2月1日若还不能交房，逾期每日按购房总价款的万分之五计算违约金。
2、违约金支付方式及期限。
①支付方式，现金或转账一次性支付；
②支付期限，甲方交房后28个工作日内一次性支付；
③补偿条款，甲方交房后28个工作日内未按约支付违约金的，应承担确定违约金数额的每日千分之一的资金占用费，直至付清之日为止。
三、其他
1、本协议是对《商品房买卖合同》进行的补充约定，与《商品房买卖合同》具有同等效力；
2、因本协议条款所涉内容若发生争议，双方应友好协商解决，若协商不成双方一致同意提交凯里市人民法院采用简易程序诉讼解决。
3、若违反本协议涉及诉讼，违约方须承担守约方维权所产生的必要费用，包括但不限于律师费、误工费。
4、本协议一式两份，双方各持一份，甲方签字盖章后生效。”事后，不仅被告馨怡房产公司没有在承诺的期限内交付房屋，而且被告翰凯房产公司也未继续支付购房理财收益金，原告在多次催促未果的情况下于2017年1月24日向本院提起诉讼。庭审中，因被告翰凯房产公司未到庭参加诉讼，且被告馨怡房产公司的诉讼代理人也表示不接受调解，本院未能主持双方当事人进行调解。
另查明：2017年4月27日，被告馨怡房产公司将本案商品房交由原告杨通秀管理使用。
上述事实，有原告杨通秀的起诉状、被告馨怡房产公司委托诉讼代理人的口头答辩意见以及本院采信双方当事人所举证据材料与庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告馨怡房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，被告翰凯房产公司同样也是具有房地产开发资质的企业法人，故原、被告签订的《商品房买卖合同》、《购房理财协议书》、《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据材料，本院对原告的诉讼请求分析认定如下：
第一，逾期交房违约金
原告杨通秀已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告馨怡房产公司未能按期交付所售房屋，其行为不仅违反了双方在合同及补充协议中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约应当承担逾期交房违约金的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告馨怡房产公司在本案庭审前交付所售房屋是事实，逾期交房造成原告的经济损失也是客观存在的，主要体现在逾期交房后每月支付的租金。虽然双方当事人在补充协议中改变合同约定计算违约金的标准，且明确分段计算逾期交房违约金，但是结合本地区居民消费水平和房屋出租行业的价格，考虑到被告逾期交房的原因以及原告的合法利益，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，被告馨怡房产公司按合同约定的日万分之一支付违约金较为适宜，违约金可计付至本案商品房交付之日止。
第二，购房理财收益金
被告韩凯房产公司系依法注册成立的房地产开发企业，以支付购房理财收益金为优惠条件进行商品房促销并无不当，也没有显失公平，故原告对购房理财收益金的主张于法于约有据，本院予以支持。
第三，律师代理费
虽然双方在商品房买卖合同、购房理财协议书中均未约定违约方承担对方委托律师的费用，但原告在本案中委托律师进行诉讼是事实，且原告已提供委托律师的代理合同和交纳律师代理费的票据，根据补充协议的约定，本院依法予以支持。
综上所述，截至2017年4月27日，被告馨怡房产公司应支付原告逾期交房违约金26987.43元（420365元×0.0001×642天）。被告翰凯房产公司不仅应当支付原告2015年9月10日至2016年12月10日期间的理财收益金39409元，而且继续按照购房理财协议书的约定支付剩余九期的理财收益金。被告翰凯房产公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告的诉请和所举证据予以默认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告杨通秀支付截止2017年4月27日的逾期交房违约金26987.43元。
二、被告贵州翰凯房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告杨通秀支付2015年9月10日至2016年12月10日期间的理财收益金39409.05元。
三、被告贵州翰凯房地产开发有限公司从2016年12月10日起至2019年3月10日止，每季度（第三个月25日）向原告杨通秀支付理财收益金7881.81元。
四、由被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告杨通秀支付律师代理费1000元
五、驳回原告杨通秀的其余诉讼请求。
若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2200元，由被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司与被告贵州翰凯房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 彭 春
审 判 员 罗 仕 忠
人民陪审员 顾 劲 松
二〇一七年七月六日
书 记 员 刘春香（代）