广东省珠海�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2875号
上诉人（原审原告）：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭36、37号商铺。
法定代表人：彭丽萍，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：林志坚，广东玉成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯雅觅，广东玉成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈金金，女，1984年5月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：李新功,河南地依律师事务所律师。
上诉人珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳公司）因与被上诉人陈金金居间合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立�后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人百佳公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判陈金金赔偿损失52000元；三、诉讼费用均由陈金金承担。事实和理由：一、陈金金不属于被限购主体，其拒绝履行合约同并非因为政府调控政策的变化。2016年10月3日，陈金金有意购买401房，遂经其配偶钱程的银行账户将2万元保证金交付给百佳公司。2016年10月4日，百佳公司将该2万元以现金的形式转交给卖方刘钊，卖方刘钊也出具了收取陈金金向其购买401房定金2万元的《收据》。同日，陈金金与卖方刘钊及百佳公司三方签订了《合约》。2016年10月6日，珠海市政府出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》。限购令第三条明确规定：“自即日起，我市执行住房限购政策”，即限购政策的执行起始日期是2016年10月6日，不包括本案买卖双方签订合同的当日（即，2016年10月4日）。该政策对于401房的交易行为不具有溯及力。2016年10月25日，珠海市政府部门又出台了《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》。限购令细则第四条第（一）项中规定：“未办网签，购房人提供的限购前银行转账凭证或支付票据未载明账目来往双方的姓名及所购住房的具体房号，但购房证据链清晰的，可采信”。本案中，2016年10月6日“限购令”执行前，陈金金即已经通过其配偶银行账户转账支付了购房定金，卖方刘钊也出具了收取定金的《收据》。可见，陈金金向卖方刘钊购房的证据链清晰，因此陈金金根本不属于被限购主体。401房的交易未能依约履行，是因陈金金认为限购政策的出台，会导致房价下跌，不愿意再继续履行合同。陈金金在已经取得银行同意贷款意向书的情况下拒绝配合办理401房的过户手续。陈金金缺乏购买401房的诚意，以限购政策为由拒绝履行《合约》，不仅浪费了百佳公司已付出的时间成本、金钱成本和机会成本，而且对百佳公司的良好声誉及房地产居间服务的正常交易秩序带来了不利影响。故陈金金应赔偿百佳公司损失52000元。二、原审法院仅凭陈金金的一份社保证明，即认定其属于被限购主体，无法办理401房的过户手续，过于草率。首先，原审法院错误地分配举证责任，加重了百佳公司的举证负担。陈金金仅提交了一纸社保证明来证明其未曾在购房之日前在珠海市缴纳社会保险，却未举证证明由于该事实而导致珠海市不动产登记中心斗门分中心不予受理其购买401房的过户登记手续。陈金金显然未完成举证责任，应当承担不利后果。其次，斗门不动产登记中心才是贯彻和执行限购政策的机构，只有该机构才能决定401房能否过户登记到陈金金名下。�审法院越俎代庖，代替斗门不动产登记中心认定陈金金属于“被限购主体”，凭空想象401房无法过户至陈金金名下，武断地认定《合约》无法继续履行。斗门不动产登记中心尚未发表任何意见，也未曾作出不予受理401房过户手续的行为。一审法院却主动替斗门分中心认定陈金金属于“被限购主体”，认为401房无法过户登记至陈金金名下，将一个尚未发生的情况认定为一个既成事实，明显超出了法院的裁决范围，对百佳公司极其不公平。假定在本案审结后，陈金金及卖方刘钊凭原有《合约》《收据》等材料完成了401房的过户登记，是对原审判决的讽刺。
被上诉人陈金金二审答辩称，原审法院事实查明清楚，适用法律正确，百佳公司在交易过程中未严格按照程序，导致没有交易外的第四方能证明本次交易在限购令前发生，因此导致无法继续过户，该错误是因�佳公司导致的，应由百佳公司自行承担相应的责任。百佳公司在交易过程中，签订的是自行制定的格式合同，而不是网签合同，百佳公司交易时将应交付给业主的定金自行收取，因此才导致无法向其他方证明该次交易，无法办理过户。
百佳公司向原审法院起诉请求：一、判令陈金金赔偿百佳公司损失52000元；二、判令陈金金承担本案的诉讼费用。
原审法院认定事实：2016年10月3日，百佳公司向陈金金开具收款收据，内容为：今收到陈金金交来购买珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号里维埃拉二区13栋3单元401房保证金20000元，业主签收后自动转为定金。
2016年10月4日，刘钊（卖方、甲方）与陈金金（买方、乙方）及百佳公司（经纪方）签订编号为0009103的《房产买卖合约》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号里维埃拉二区13栋3单元401房，建筑面积为112.68平方米，房地产权证号为粤房地证字第××号；该房产转让成交价1300000元，乙方在签署本合约时交纳保证金20000元给经纪方，若甲方于2016年10月5日前签署合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为购买该物业定金；甲乙双方同意，甲方在签署本合约后当日内将该物业的红本房地产证原证放于经纪方外托管作为买卖过户之用；乙方在甲方签署本合约后3日内交付购买该物业定金款130000元（含保证金转为定金部分），该笔定金将于双方在珠海市房地产登记中心签署《珠海市房地产买卖合同》时自动转为首期购买该物业楼款；购买该物业余款1170000元采用银行按揭付款；基于经纪方已提供之服务，甲方须向经纪方支付26000元，乙方须向经纪方支付26000元作为服务费，该笔服务费于签订本合约时付清；签署合约后，若甲方或乙方任何一方或双方未能依本合约卖出或买入该物业，则毁约一方或毁约双方须即时付予经纪方52000元作为赔偿经纪方之损失；补充条款中还约定了乙方以1300000元购买以上物业，其中包括所有税费及中介服务费；乙方承诺该次购房是以家庭为单位二套购房，否则多出契税自行承担。同日，陈金金签写了一份个人信息确认书，确认联络地址为广东省深圳市××海景花园××1-15Ｅ或珠海斗门白蕉大道21号博皇家居斗门店，联系电话为181××××8539。当天，卖方刘钊出具一份收据，内容为：今收到陈金金交来购买珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号里维埃拉二区13栋3单元401房定金20000元。
2016年10月6日，珠海市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，指出：“三、执行限购和差别化住房信贷政策（一）自即日起，我市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：1.拥有3套及以上的本市户籍居民家庭；2.拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭；3.无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。”
2016年10月25日，珠海市住房和城乡规划建设局发布《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》，规定：10月6日起，全市范围内所有的商品住宅的交易行为严格执行《通知》规定；10月6日之前的普通住房实质性交易已经开始的，按以往的政策执行，但需同时符合以下条件：1.销售的楼房合法（已取得商品房预售许可证、商品房地产权权属证明书且无查封无抵押）。2.已经网签或已经缴纳了定金、首付款或全款等款项（需提供带有交款、交易日期的正式机打发票或有效的�行转账、支付票据）。有明确具体交易的房屋等证明……未办理网签，但购房人提供限购前第三方转账交易凭证的，主张在限购前已经发生实质交易的，可以采信；未办网签，购房人提供的限购前银行转账凭证或支付票据未载明账目来往双方的姓名及所购住房的具体房号，但购房证据链清晰的，可采信；已经入住、有相关水电收费凭证的二手房交易，可以采信。
2016年11月25日，百佳公司向陈金金发出律师函，认为陈金金支付定金20000元后至今未继续履行合约约定的义务，陈金金已明确表示不再购买涉案房屋而要求陈金金赔偿损失52000元。
陈金金的户籍所在地为广东省深圳市××海景花园××1-15Ｅ。陈金金自2015年7月至2017年6月在广东省参加社会保险。
原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委�人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，涉案的《合约》即为百佳公司与陈金金之间的居间合同，百佳公司已促成了陈金金与刘钊之间的合同成立，百佳公司已提供了媒介服务，该《合约》为三方的真实意见表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。
涉案《合约》于2016年10月4日签订，陈金金并于同日支付了定金20000元，表明陈金金购买涉案房屋的真实意愿。2016年10月6日，珠海市人民政府发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，即日起执行住房限购政策。陈金金已经拥有一套住房且非本市户籍，在深圳购买社会保险，是属于该意见中第三点的限购条件，限制了陈金金购买涉案房屋。2016年10月25日，珠海市住房和城乡规划建设局发布《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》。根据该通知第四条的规定，百佳公司也没有提交相关的证据予以证明陈金金购买涉案房屋的行为不属于限购范围，陈金金没有履行涉案《合约》是因为政府调控政策的变化，属于情势变更，合同当事人均无需承担违约责任。因此，百佳公司诉讼请求陈金金赔偿损失52000元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：驳回百佳公司的诉讼请求。一审案件受理费550元，由百佳公司负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。二审庭审中，百佳公司称因调控政策导致合同无法继续履行，但委托人应当支付百佳公司居间活动支出的合理费用，并提供了费用清单。陈金金质证认为费用清单为百佳公司自行制作，不认可所列费用的真实性、合法性和关联性。
本院认为，《房屋买卖合约》于2016年10月4日签订，陈金金当日即支付了定金20000元，表明其真实的购房意愿。2016年10月6日，珠海市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，陈金金符合该《意见》规定的限购者条件。涉案合同因政府调控政策无法继续履行，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，即“不可预见、不能避免并不能克服的客观情况”，依照该条的规定，可以部分或者全部免除当事人不能继续履行合同的责任。百佳公司二审中主张劳务费用，但其制作的清单费用所列员工工资、电话费、交通费、人工费用等，无法证明与本案的关联性，因此，百佳公�应当承担举证不能的法律后果，本院对该请求不予支持。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人珠海百佳房地产投资顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年十二月十一日
书记员 吴佳鲜