安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0121民初2045号原告:叶道如，女，1965年3月10日生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，经常居住地安徽省合肥市包河区，原告：叶向阳，男，1988年3月22日生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，经常居住地安徽省合肥市包河区，系原告叶道如之子。上述两位原告共同委托诉讼代理人:阮华志，长丰县水湖镇法律服务所法律工作者。原告：长丰县商贸资产运营有限公司，住所地长丰县水湖镇。负责人：周庆旗，长丰县商务局局长。委托诉讼代理人：陈习章，长丰县商务局办公室主任。被告:合肥鼎福百居物业管理有限公司，住所地安徽省长丰县水湖镇长淮路中段东侧1幢，统一社会信用代码91340121554582313B。法定代表人:杨杰，董事长。委托诉讼代理人:卜寿丰，安徽天霖律师事务所律师。原告叶道如、叶向阳与被告合肥鼎福百居物业管理有限公司（以下简称合肥鼎福百居公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年8月23日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2017年12月22日作出（2016）皖0121民初2888号民事判决书，判决：驳回原告叶道如、叶向阳的诉讼请求。宣判后，两原告不服判决，提出上诉。安徽省合肥市中级人民法院于2017年4月14日作出（2017）皖01民终839号民事裁定书，以原判决遗漏当事人为由，裁定撤销原判决，发回重审。重审期间，本院依法追加长丰县商贸资产运营有限公司作为本案的共同原告参加诉讼。2017年9月1日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告叶向阳及其与原告叶道如共同的委托诉讼代理人阮华志、原告长丰县商贸资产运营有限公司的委托诉讼代理人陈习章、被告合肥鼎福百居公司委托诉讼代理人卜寿丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告合肥鼎福百居公司因拆除原告房屋(已拆除)，赔偿原告经济损失11万元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告叶道如是李刘的妻子、叶向阳是李刘的儿子。2002年，李刘因交通事故死亡，原告叶道如带着儿子叶向阳来到合肥后改嫁。李刘生前在长丰县饮食服务公司工作，公司分配给李刘位于长丰县水湖镇长淮路南段东侧房屋一间，约30平方米居住。2000年11月，李刘将该房屋买断，享有全部房屋的所有权。并于2000年11月22日办理了房产证。2014年清明前，原告叶向阳来长丰县殡仪馆准备将父亲李刘的骨灰安葬，顺便回老房子看看，发现自己的房子已被拆除，且建了楼房。叶向阳遂向姑姑李修凤询问，李修凤说，因为合肥鼎福百居物业公司要拆除该房屋，你们又长期不在这居住，我就和他们签订一份房屋买卖协议。原告叶向阳得知上述情况后，遂与合肥鼎福百居物业公司多次交涉，未果。故向法院提起诉讼。长丰县人民法院作出(2016)皖0121民初764号民事判决，确认被告合肥鼎福百居物业公司与李修凤签订的“房屋买卖协议书”无效。现在，房子已经被拆除，原告只能要求被告按照市场价赔偿原告经济损失11万元(30平方米房屋)，请求法院支持原告诉请。原告长丰县商贸资产运营有限公司诉称，按照2004年4月19日长丰县人民政府常务会议纪要（第16号）的要求，原长丰县饮食服务公司已经撤销，人、财、物已整体并入长丰县商贸资产运营有限公司。原告叶道如、叶向阳提交的房产证书上已载明原长丰县饮食服务公司对涉案房屋享有30%的份额，故长丰县商贸资产运营有限公司依法取得对该30%的权利份额，请求人民法院依法判决，以维护我公司的合法权益。被告合肥鼎福百居物业管理有限公司公司辩称，涉案房屋确实已被我公司购买后拆除，但对原告叶向阳、叶道如的诉请有几点异议：1、涉案房屋实际面积为21.95平方米，不是原告主张的30平方米，该事实有原告提供的房屋产权证书为证;2.原告无权对诉争房屋主张全部权利，根据原告提供的房屋产权证记载，涉案房产的售房单位是长丰县饮食服务公司，其中李刘享有70%的产权，长丰县饮食服务公司享有30%的产权，按照按份共有的法律规定，李刘个人和单位享有相应的权利份额，因此，本案原告也只能享有该房屋70%的权利份额;3、原告叶道如、叶向阳主张的11万元的房屋价格是按照商品房的价格标准计算，而涉案房屋是房改房，价格显然不可能等同商品房的价格，其主张房屋的价格只是单方面的陈述，无任何证据证明，故原告叶道如、叶向阳主张房屋的价格不能成立。4、在计算房屋价值时，不应当包括房屋范围内土地的价值。李刘在办理房屋产权证时并没有办理土地使用证，因此在计算房屋价格的时候，还应当去除土地的价格。我公司对原告长丰县商贸资产运营有限公司的诉请无异议。原告叶道如、叶向阳为证明其诉讼主张，提交了以下证据：1、原告叶道如、叶向阳本人的公民身份证、常住人口登记表、被告合肥鼎福百居物业管理有限公司的企业登记信息表，证明目的：证明原、被告的诉讼主体适格。2、2000年9月5日登记在李刘名下的房屋产权证书，证明目的：原告叶道如、叶向阳对涉案房屋享有所有权，以此作为要求被告经济赔偿的依据；3、被告合肥鼎福百居物业管理有限公司与案外人李修凤于2013年6月27日签订的房屋买卖协议（合同）书，证明目的：涉案房屋的建筑面积为约30平方米，被告应当按照该面积赔偿财产损失；4、长丰县人民法院（2016）皖0121民初764号民事判决书，证明目的：证明原告叶道如是涉案房屋所有人李刘的妻子，原告叶向阳是李刘的儿子。2002年7月17日，李刘因交通事故去世，两原告作为李刘的第一顺序继承人，依法取得对该房产的继承权利；被告与李修凤签订的房屋买卖协议（合同）书虽然被人民法院判决无效，但被告在该协议中已认可涉案房屋的建筑面积为约30平方米、协议签订后被被告拆除的事实以及因此要求被告赔偿损失的依据。原告长丰县商贸资产运营有限公司对原告叶道如、叶向阳所举证据的质证意见：一、对证据1、证据4无异议；二、对证据2的真实性、合法性无异议，但认为该证据证明原告叶道如、叶向阳对涉案房屋只享有70%的权利，长丰县商贸资产运营有限公司享有30%的权利，人民法院应当按照按份共有的法律规定依法判决；三、对证据3，我公司对该房屋买卖协议（合同）书不知情，应当按照原告叶道如、叶向阳提交的证据4的判决内容认定无效。被告合肥鼎福百居物业管理有限公司对上述证据的质证意见：一、对证据1无异议；二、对证据2的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，认为该证据恰恰证明涉案房产是房改房，建筑面积为21.95平方米，原告叶道如、叶向阳只对该房产在上述建筑面积范围内享有70%的权利份额，原长丰县饮食服务公司享有30%的权利份额。三、对证据3的真实性无异议，但该房屋买卖协议（合同）书已被法院判决认定无效，不能作为本案的证据使用；四、对证据4的真实性、合法性无异议，认可原告叶道如、叶向阳的诉讼主体资格和涉案房屋被拆除的事实，对其他证明目的不予认可。原告长丰县商贸资产运营有限公司提交以下证据证明其诉讼主张：2004年4月19日印发的长丰县人民政府常务会议纪要1份，证明目的：按照该会议纪要的要求，长丰县饮食服务公司已撤销，其人、财、物均整体并入长丰县商贸资产运营有限公司，现该公司依法享有对涉案房屋30%的权利份额。对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性，原告叶道如、叶向阳和被告合肥鼎福百居物业管理有限公司均无异议。被告合肥鼎福百居物业管理有限公司未提交证据材料。本院当庭出示了经原告叶道如、叶向阳书面申请，本院于2017年8月3日调取的、由长丰县国土资源局不动产登记中心提供的长丰县水湖镇长淮路砖木结构房屋2013年、2014年交易案例1份（共计4例案例）。原告叶道如、叶向阳的质证意见：对该份证据的真实性无异议，但认为在日常生活中，房屋买卖双方为规避税费，在办理房产交易登记时往往采取降低实际房产交易价格的方式，该4例案例中记载的房产交易价格明显过低，不能真实反映当时的商品房交易价格，故对该证据不予认可。原告长丰县商贸资产运营有限公对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告合肥鼎福百居物业管理有限公司的质证意见：对该证据的三性无异议，认为按照该证据中4例案例的房产平均交易价格，结合涉案房屋建筑面积21.95平方米的案件事实，原告方的房屋损失总金额为13300元。本院经组织当事人进行证据交换和庭审质证，各方当事人对原叶道如、叶向阳提交的四组证据、原告长丰县商贸资产运营有限公司提交的长丰县人民政府常务会议纪要和本院依法调取的长丰县国土资源局不动产登记中心的交易案例的真实性均无异议，对其中部分证据的证明目的予以认可，故本院对上述证据的真实性和各方当事人无异议的、与本案相关联的证明目的及主张予以确认并在卷佐证。但对有争议的部分证据的证明目的及主张，本院归纳并认定如下：1、关于涉案房屋建筑面积如何确定的问题：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，但法律另有规定的除外”。本案中原告叶道如、叶向阳提交的房屋产权证书明确记载了涉案房屋的建筑面积为21.95平方米，各方当事人对该房产证书真实性、合法性均无异议，本院依法确认涉案房屋的建筑面积应当以该证书记载的内容为准。原告叶道如、叶向阳诉称，在被告合肥鼎福百居物业管理有限公司与他人签订的房屋买卖协议（合同）书中，被告已认可该房屋的建筑面积为约30平方米，原告方的财产损失应当按照该面积标准计算。本院认为，该协议已被本院另案已生效的民事判决确定无效，故该协议并不具有法律的约束力。该案中的双方当事人对涉案房屋并不享有所有权，当然没有处分权，该无效协议中对涉案房屋建筑面积约30平方米的认可及对该房屋及土地使用权的转让，显然系双方没有权利而对他人（单位）财产的擅自处分，当属无效行为，原告叶道如、叶向阳的这一诉讼主张不能成立。2、关于涉案房屋已被拆除，其财产损失的价格计算标准问题：原告叶道如、叶向阳主张该房屋已被被告拆除，应当由被告按照当时当地市场商品房的交易价格或征收拆迁安置补偿的标准赔偿损失。本院认为，原告叶道如、叶向阳的该主张没有事实与法律依据，不能得到支持。本案中，涉案房屋被拆除这一损害结果的发生，系他人没有处分权，擅自与被告签订无效协议的行为所导致的后果。原告叶道如、叶向阳无事实和依据表明该房屋具备为了公共利益的需要，由政府或其他单位依照法律规定的权限和程序予以征收的性质，并不符合征收拆迁、安置补偿的条件，同时原告叶道如、叶向阳并没有取得该房屋的土地使用权，故相应的财产损失只能参照当时其坐落地同一区域同一类别的房屋市场交易价格确定赔偿标准为宜。根据当事人陈述、答辩及质证、认证情况，本院认定案件事实如下：原告叶道如与李刘生前系夫妻关系，原告叶向阳是叶道如与李刘的婚生子女。李刘于2000年9月5日取得位于长丰县水湖镇长淮路南段东侧、售房单位为长丰县饮食服务公司的砖木结构房屋70%的产权，并依法办理了房屋产权证书，该证书明确记载：李刘为房产证上登记的房屋所有权人，该房屋建筑面积21.95平方米，原长丰县饮食服务公司产权仍享有30%的产权。李刘于2002年7月17日因交通事故死亡，后原告叶道如带着儿子叶向阳改嫁至合肥居住生活。2013年6月27日，李刘姐姐李修凤（乙方）未经原告方同意，擅自与合肥鼎福百居物业管理有限公司（甲方）签订房屋买卖协议（合同）书，将案涉房屋出售给甲方永久性使用。双方还协议将与出卖房产的相关的土地使用权同时出卖给甲方，该房屋产权归甲方所有；上述房产的建筑面积约30平方米，交易价格总价为人民币19000元（甲方于合同签订之日已向乙方支付）。上述协议签订后不久，该房屋就被合肥鼎福百居公司拆除。原告叶道如、叶向阳发现涉案房屋被拆除后，曾于2016年2月25日因确认合同效力纠纷起诉李修凤、合肥鼎福百居物业管理有限公司，由于李修凤系无处分权的人处分他人财产且又未经权利人的认可，本院于2016年4月5日作出（2016）皖0121民初764号民事判决书，判决李修凤与合肥鼎福百居公司于2013年6月27日签订的房屋买卖协议（合同）书无效。该判决书已发生法律效力。嗣后双方因财产损失赔偿问题协商未果，原告叶向阳、叶道如诉讼来院。本案重审期间，本院查明，涉案房屋的另一按份共有人长丰县饮食服务公司已整体并入长丰县商贸资产运营有限公司，该公司取得上述涉案房屋30%的权利份额，遂依法追加该公司为本案的共同原告参加诉讼。原告叶道如、叶向阳因无法提供证据证明涉案房屋的实际财产损失，向本院申请调查取证。鉴于涉案房屋已被拆除4年之久，又缺乏该房屋原貌原状的任何资料，无法通过委托司法评估、鉴定等方式确定相关财产损失情况，本院遂于2017年8月3日至长丰县国土资源局不动产登记中心调查取证，该中心提供了长丰县水湖镇长淮路2013年、2014年砖木结构房屋交易案例4例，反映涉案房屋当时同一区域、类似房屋的市场交易价格从244.20元/平方米至1047.44元/平方米不等。本院认为，民事主体的合法财产权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。损坏国家、集体的财产和他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。财产的按份共有人按照各自的份额，对共有财产依法享有所有权，分享权利。本案中，被告合肥鼎福百居物业管理有限公司未经认真核实，即与无处分权人签订无效的房屋买卖协议（合同）书，将原告叶道如、叶向阳和长丰县商贸资产运营有限公司共同享有的房产予以拆除，侵害了权利人的合法权益，造成财产损失的法律后果，具有一定的过错，应当依法承担侵权赔偿责任。不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。本案各方当事人对原告提交的房产证书的真实性，合法性、关联性均无异议，涉案房屋的建筑面积应当按照该证书所载明的21.95平方米确定。案涉房屋已被被告拆除多年，现又无法通过司法评估、鉴定等合法方式确定其具体价值；原告亦未能提供相应的有效证据证明案涉房屋的价值，故对原告方的财产损失只能按照涉案房屋的性质、结构、坐落地，参照该房屋被拆除时相近的时间段及当时同一所在区域、同一类别的房屋市场交易价格进行合理测算。结合被告在本案中的过错程度、长丰县国土资源局不动产登记中心提供的相关数据及当地房屋价格的实际状况，对涉案房屋的财产损失，本院酌定按照1050元/平方米计算为宜，合计23047.50元（1050元×21.95平方米）。各方当事人对上述财产按份共有的份额及原告长丰县商贸资产运营有限公司的诉讼主体地位均无异议，故原告叶道如、叶向阳对上述财产损失享有70%的份额，即16133.25元的受偿权利，原告长丰县商贸资产运营有限公司享有30%的份额，即6914.25元的受偿权利。原告叶道如、叶向阳的其他诉讼主张及所依据的事实，无相应证据加以证明，本院不予采信。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六十七条第一款、第一百一十三条、第一百二十条、第一百五十七条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款、第三十二条、第三十七条、第九十四条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第三条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条第一款、第六十四条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第七十四条、第九十条之规定，判决如下：一、被告合肥鼎福百居物业管理有限公司赔偿原告叶道如、叶向阳财产损失16133.25元，赔偿原告长丰县商贸资产运营有限公司财产损失6914.25元。上述款项合计23047.50元，由被告合肥鼎福百居物业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性给付。二、驳回原告叶道如、叶向阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。0元，由原告叶道如、叶向阳负担1000元，原告长丰县商贸资产运营有限公司负担500元，被告合肥鼎福百居物业管理有限公司负担1000元。如不服本判决，如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  夏斌武人民陪审员  杨维连人民陪审员  董守红二〇一七年十一月十六日书 记 员  孔凡君附1：本案证据目录一、原告叶向阳、叶道如提交证据和证据目的1.身份证、户口本、企业信息表，证明原、被告诉讼主体资格;2.房产证，证明两原告拥有房屋所有权，要求被告赔偿的依据;3.房屋买卖合同，证明被拆除房屋30平方米，要求被告赔偿的依据;4.长丰县人民法院(2016)皖0121民初764号民事判决书，证明被告与李修凤的房屋买卖合同被撤销，被告将原告房屋拆除，并建立楼房，要求被告赔偿的依据。二、原告长丰县商贸资产运营有限公司提交以下证据证明其诉讼主张：2004年4月19日印发的长丰县人民政府常务会议纪要1份，证明目的：按照该会议纪要的要求，长丰县饮食服务公司已撤销，其人、财、物均整体并入长丰县商贸资产运营有限公司，现该公司依法享有对涉案房屋30%的权利份额。三、本院当庭出示了经原告叶道如、叶向阳书面申请，本院于2017年8月3日调取的、长丰县国土资源局不动产登记中心提供的长丰县水湖镇长淮路砖木结构房屋2013年、2014年交易案例1份（共计4例案例）。附2、本案适用法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六十七条第一款法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。第一百一十三条民事主体的财产权利受法律保护。第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当告知承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重做、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。2、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第九条第一款不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，但法律另有规定的除外。第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当足额支付土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地的农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产、应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。3、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。4、《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第十五条承担侵权责任份方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条第一款当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类，人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。6、《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。