福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终5214号
上诉人（原审被告）：朱晓鸣，男，1960年1月15日出生，汉族，户籍地福建省惠安县，现住福建省惠安县。
被上诉人（原审原告）：泉州市长冠物业管理有限公司，住所地福建省泉州市刺桐路东侧国际星城12幢D802。
法定代表人：庄能辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ波，福建兴惠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李熠，福建兴惠律师事务所律师。
上诉人朱晓鸣因与被上诉人泉州市长冠物业管理有限公司（以下简称长冠物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2017）闽0521民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱晓鸣，被上诉人长冠物业公司的委托诉讼代理人ＸＸ波、李熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱晓鸣上诉请求：撤销一审判决，判决驳回长冠物业公司对朱晓鸣的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决没有认定长冠物业公司违约在先并对朱晓鸣造成利益侵害的事实错误。朱晓鸣提供排水排气图纸及现场照片，足以证明长冠物业公司没有履行管理责任，致使排气管道被拆除，造成室内排气通风不畅，形成毒气，侵害了朱晓鸣的利益。二、一审判决认定排气管问题经双方协商已得到解决不符合事实。朱晓鸣提供的图片足以证明因排气管被改道，致使1107室的排气因无法排出另设排气管道从朱晓鸣的窗户经过，严重影响朱晓鸣住宅的视觉、外观，给朱晓鸣的生活造成严重的影响。在长冠物业公司交房时原先没有明确指出该排气管道被人为拆除的事实，致使朱晓鸣住宅排气无法排出。
长冠物业公司辩称，诉争排气管问题，在长冠物业公司接手管理前开发商已经帮业主更改管道安装完毕，长冠物业公司没有强制拆除权，因此并非长冠物业公司的责任，应该是朱晓鸣与开发商、下层业主之间的相邻权纠纷。尽管如此，长冠物业公司作为物业管理者，也是多次协商解决，一审期间，法院的主持下，当时双方协商一致，由朱晓鸣提出更改管道的位置，长冠物业公司出资更改管道。但管道位置更改后，朱晓鸣却仍拒绝缴纳物业费。据此，一审判决朱晓鸣缴纳拖欠的物业费及违约金是公正合法的。
长冠物业公司向一审法院起诉请求：朱晓鸣立即向长冠物业公司支付自2014年9月1日起至2016年10月31日止的物业服务费3380元，水费340元，电费2674元，水电公摊费1051元，及逾期缴费的违约金（自2014年10月1日起计至还清款项之日止，其中物业费按日万分之五标准计算，水费按日千分之五标准计算，电费按日千分之一标准计算，水电公摊费暂不计算违约金，其中暂计至2016年10月31日，物业费违约金为620.4元，水费违约金为701元，电费违约金为1011元）。在诉讼中长冠物业公司变更诉讼请求为：朱晓鸣立即向长冠物业公司支付自2014年9月1日起至2016年10月31日止的物业服务费3380元，及逾期缴费的违约金（自2016年11月1日起计至还清款项之日止按日万分之五标准计算）。
一审法院认定事实：长冠物业公司与泉州兴隆房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定长冠物业公司作为惠安县科山欧景帝苑商住区A区的物业管理公司，向业主收缴物业管理费及水、电费，其中高层住宅物业管理费为每月每平方米1元；并约定若未能按时足额交纳物业服务费的，应按日千分之五标准向长冠物业公司支付违约金。朱晓鸣系惠安县螺城镇科山欧景帝苑商住区8#楼1307室房业主，该室建筑面积130.45平方米。自2014年9月1日起至2016年10月31日，朱晓鸣共拖欠物业服务费26个月，每月应缴物业服务费130元，合计3380元。该住宅区的物业管理至今仍由长冠物业公司负责。一审法院认为，长冠物业公司与泉州兴隆房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、朱晓鸣与泉州兴隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是合同双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合同合法有效。《前期物业服务合同》对朱晓鸣具有约束力。朱晓鸣应当履行合同义务。朱晓鸣没能按约定支付物业管理费，应承担相应民事责任。长冠物业公司请求朱晓鸣支付自2014年9月1日起至2016年10月31日止的物业管理服务费3380元，于法有据，应予支持。虽双方约定如朱晓鸣未能按时足额交纳物业服务费用，应按日千分之五标准向长冠物业公司支付违约金，但因双方约定的违约金过高，长冠物业公司又未能举证证明因朱晓鸣未按时交纳物业服务费用所造成的实际损失。故长冠物业公司主张朱晓鸣按日万分之五支付违约金，不予全部支持。长冠物业公司请求的违约金可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准的1.3倍计算。朱晓鸣主张长冠物业公司未尽物业管理职责，致使1207室及以上楼层的两处两条通往屋面的排气管道被拆除，而长冠物业公司在庭审中提供照片证明朱晓鸣在答辩状中提出的排气管问题经双方协商已经得到解决，故朱晓鸣拒付自2014年9月1日开始的物业管理费，不予支持。朱晓鸣经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第一条(?javascript:SLC(117252,1)?)、第六条(?javascript:SLC(117252,6)?)、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法(?http:?/??/?www.falvguwen.info?/?884w.html?)〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决:一、朱晓鸣应于本判决生效之日起十日内支付长冠物业公司物业服务费3380元，并自2016年11月1日起至还款之日止以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准的1.3倍支付违约金。二、驳回长冠物业公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人对一审判决查明的事实不持异议，本院予以确认。本院依职权到现场勘验，情况如下：一是从涉案楼房外观看，11层楼排气管道从外墙经朱晓鸣住宅（外墙）往上引伸（一审期间长冠物业公司提供关于A8#1307洗手间旁排气移管处理后图片附卷），朱晓鸣表示该管道的位置系在一审期间，其与长冠物业公司经协商达成一致意见后予以整改，现对此问题，没有意见。二是朱晓鸣住宅卫生间排气管道完好，朱晓鸣称其入住后，才知悉交房前排气管道因12层楼房排气管被人为拆除，造成其房屋排气管道无法与楼下排气管连接。长冠物业公司对朱晓鸣的主张，不持异议。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，长冠物业公司与泉州兴隆房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》对业主朱晓鸣具有约束力，长冠物业公司要求朱晓鸣支付物业服务费及承担逾期付款的违约责任，符合该合同约定，应予支持。朱晓鸣主张涉案房屋交付前，因楼下排气管道被人为拆除，导致其房屋排气不畅，影响生活质量的问题，与本案不属于同一法律关系，朱晓鸣可另行主张权利，但不能作为其免于缴纳物业管理费的抗辩事由。
综上所述，朱晓鸣上诉理由不能成立，其诉求改判不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱晓鸣负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄海清
审判员 王一平
审判员 陈美雅
二〇一七年十一月二十日
书记员 赖俊杰