江苏省苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0591民初5313号
原告：中新苏州和乔物业服务有限公司,住所地苏州工业园区星州街2号B区三楼。
法定代表人：陆铌，总经理。
委托诉讼代理人：李东华，上海锦天城（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈敏，上海锦天城（苏州）律师事务所实习律师。
被告：苏州工业园区青年公社大家餐厅,住所地苏州工业园区星龙街298号青年公舍2幢132、232室。
经营者：陆金国。
原告中新苏州和乔物业服务有限公司（以下简称“和乔物业”）诉被告苏州工业园区青年公社大家餐厅（以下简称“大家餐厅”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和乔物业的委托诉讼代理人李东华、陈敏、被告大家餐厅的经营者陆金国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和乔物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理服务费人民币403687.85元（暂计算至2017年4月20日应支付的金额，应按5元/平方米/月标准计算至被告实际支付之日止）,及延期付款违约金人民币67883元（暂计算至2017年4月30日，实际应以各欠付物业管理服务费本金为基数，按万分之五/日标准自各欠付物业管理服务费逾期支付之日起计算至被告实际支付之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：就座落于苏州工业园区钟园路1号、星龙街298号项目等物业管理服务事宜，中新苏州工业园区置地有限公司（以下简称“中新置地”）和原告于2006年12月15日签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，合同约定由原告对上述物业管理区域实行物业管理。中新置地与陆金国签订了2份《青年公社二期商业街租赁合同》，约定中新置地将星龙街298号商业用房2幢130、101、102、103、131、216、217、132、232室共计5288.77平方米房屋出租给陆金国经营海鲜市场、餐饮，陆金国须在承租期接受中新置地指定的物业单位服务，物业管理费每平方米5元，逾期支付按欠付费用的万分之五计算违约金。2014年10月31日，陆金国接收了房屋，2015年3月24日，陆金国以该租赁房屋为经营场所的大家餐厅核准开业，2016年11月1日，被告退租216、217室。
被告大家餐厅辩称，按照我们前期和中新置地签订的协议去实施，我们前期进驻时，对方产业存在一个瘫痪状态，设施设备都得不到正常的招商要求，针对上述所欠的费用我认可，但是单价因为暂定5元，收费标准跟实际不符，因为它的整个业态存在一个瘫痪的状态。合同是2015年10月和中新置地签的，2016年4月30日开张，在单位开业期间，有很多配套的设施不完善，单位自行做了一些工程。当时前期物业主管经理承诺我方再商讨暂定5元计算的收费价格。本单位一直在不断的支付，收款方从未按5元单价和我方进行对接，都是以收款收据暂收为由，无法确定该价格。
经审理查明：位于苏州工业园区星龙街298号2幢101室、102室、103室、130室、131室、132室、216室、217室、232室初始登记人为中新置地，建筑面积分别为78.21平方米、78.21平方米、78.21平方米、255.66平方米、125.6平方米、2302.26平方米、105.4平方米、103.7平方米、2161.5平方米。
2014年10月28日，中新置地（出租人、甲方）与陆金国（承租人、乙方）签订《青年公社二期商业街租赁合同》，约定乙方从甲方承租位于青年汇2幢132、232室建筑作为承租场所，预计建筑面积4463.76平方米，最终以政府有关部门的实测建筑面积为准。预定交付日暂定为2015年1月1日，每年租金标准不含物业管理费等费用，乙方须在承租期接受甲方指定的物业单位服务，暂定物业管理费为每平方米5元。该物业管理费包括甲方或甲方指定的物业管理机构提供下列服务：公共区域的照明，园艺，保安服务，清洁，灭虫，公共费用，公共设备的操作、维修、保养及更新，公共区域及公共设备的财产保险及第三者责任保险，但不包括中央空调的使用费用和承租场所内的水电等使用费用。租金每季度支付一次，其他费用如水电气等于每个日历月的第五个工作日之前缴付款。如乙方未能按本合同规定向甲方支付租金、水电气费、空调费或其他费用、甲方有权向乙方按所欠交付费用总额的日万分之五计算收取延期付款违约金。承租场所仅限作为经营海鲜市场、餐饮用，店名未定。
2015年4月2日，中新置地（出租人、甲方）与陆金国（承租人、乙方）又签订《青年公社二期商业街租赁合同》一份，约定乙方从甲方承租位于青年汇2幢130、101、102、103、131、216、217室建筑作为承租场所，预计建筑面积一层为615.9平方米，二层为209.11平方米，最终以政府有关部门的实测建筑面积为准。预定交付日暂定为2015年3月1日。其他相关内容均与上述合同一致。2014年10月31日，陆金国对房屋进行了验收交接。2016年11月1日起，陆金国退租上述2幢216室、217室。至2016年12月，大家餐厅（陆金国）已支付物业服务费合计387681.2元。2017年5月至11月，大家餐厅（陆金国）每月陆续支付物业服务费3万至5万不等，合计25万元。
另查明，2006年12月15日，中新置地（甲方）与苏州和乔物业服务有限公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方通过协议选聘方式将青年公舍二期（青年汇、彩世界）委托乙方实行物业管理服务，物业名称为青年公舍二期-
青年汇、物业类型为住宅，青年公舍二期-彩世界，物业类型为商业，座落位置：青年汇-苏州工业园区钟园路1号，彩世界-
苏州工业园区星龙街298号；委托管理服务期限为2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2007年5月1日起至2009年4月30日止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理费按建筑面积向业主收取，商业5元/月·平方米。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同期限。2009年12月2日，苏州和乔物业服务有限公司变更名称登记为和乔物业。
庭审中，原告述称主张的物业服务费已扣除被告至2016年12月已支付的387681.2元，被告2017年5月起所交费用优先抵充之前欠费，中新置地未直接向原告缴纳过物业服务费。
上述事实，由苏州工业园区房地产登记簿、《青年公社二期商业街租赁合同》、房屋验收记录表、《苏州市前期物业管理委托合同》、工商登记信息等证据及当事人庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。
庭审中，被告提交其制作的向物业反应的相关问题明细、函件、物业工程维修费用付款明细及收据复印件、物业通知复印件，主张物业客梯（左）自2015年3月18日至2015年11月16日一直不能使用、房屋包间漏雨、路砖不平整及损害严重、排污不畅、垃圾清理不及时、停车位管理等诸多方面不理想。原告认为被告反映的多为房屋质量问题，且均为出租方所提供的房屋周边设施配套问题，该等瑕疵不影响原告向被告主张物业管理费。
本院认为，原告和乔物业与房地产开发企业中新置地签订的《苏州市前期物业管理委托合同》系合同当事人真实意思表示，未有证据显示合同的签订有违法律、法规规定的情形，依法应认定合同合法有效，该合同对双方及业主具有约束力。根据合同约定，中新置地未出售的空置房和出租房由中新置地全额交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故和乔物业起诉主张物业使用人或承租人即大家餐厅（陆金国）支付物业服务费本院予以支持。被告主张物业服务存在瑕疵但并未举证证实，且反映的房屋漏水等部分问题非物业服务责任，被告以此拒付物业费用无相应依据，本院不予采信。
被告对原告主张的物业服务费计算数额无异议，本院予以确认。被告主张其与中新置地约定的物业费收费标准暂定5元/平方米，但和乔物业与中新置地签订的前期物业委托合同已明确约定商业收费标准为5元/平方米，和乔物业要求物业使用人按5元/平方米标准支付于法有据，本院予以支持。前期物业委托合同未约定物业服务费的收取日期，本院根据双方交易习惯认定被告应支付至本判决出具日月份即至2017年12月31日的物业服务费，本院经核算原告主张的暂计物业服务费403687.85元与2017年4月21日至2017年12月31日期间物业服务费179485.21元合计为583173.06元。被告自2017年5月起陆续支付合计25万元，应优先折抵前述欠交费用，相应折抵后，被告还应支付原告物业服务费合计333173.06元。前期物业委托合同亦未就逾期付款的违约责任进行约定，但被告逾期支付物业服务费对原告造成了一定损失，本院酌情认定被告自起诉之日起参照银行贷款利率支付原告逾期付款违约金，再结合被告的违约情形酌定违约金6000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州工业园区青年公社大家餐厅（经营者陆金国）于本判决生效之日起十五日内支付原告中新苏州和乔物业服务有限公司物业服务费333173.06元、违约金6000元，合计339173.06元。
二、驳回原告中新苏州和乔物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8374元，减半收取4187元，由原告中新苏州和乔物业服务有限公司负担1176元、被告苏州工业园区青年公社大家餐厅（经营者陆金国）负担3011元。此款已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决付款义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 李精华
二〇一七年十二月二十二日
书记员 徐家文
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