黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）黑06执异72号案外人：邢印丽，女，1981年2月3日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区建设路。申请执行人：高枫，男，1971年4月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市让胡路区。被执行人：黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县东方红街。法定代表人：卢启林，该公司总经理。在本院执行高枫申请执行黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司（以下简称海德宇公司）借款合同纠纷一案中，案外人邢印丽对本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邢印丽称，2014年1月10日，其与被执行人海德宇公司签订安达鸿福嘉园北区X号楼X单元XX、XXX室房屋买卖合同，同日缴纳全部购房款，该房屋至今没有完工交付。2017年4月10日，该房屋被大庆市中级人民法院查封。案外人认为，在法院查封前案外人与房屋开发商海德宇公司签订了房屋买卖合同，并支付全部房款，因承建房屋未完工无法交付，致使案外人没有实际占有和办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。另外，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判会议纪要》第九条58规定：尚未办理过户登记的存量房的买受人提起的案外人执行异议之诉，若申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，且买受人对于未办理房屋权属过户登记手续无过错，买受人请求排除对该房屋强制执行的，予以支持。综上，案外人执行异议请求符合法律规定，案外人购买的安达市北横六道街鸿福嘉园X号楼X单元XX、XX室房屋应解除查封，停止执行。本院查明，本院于2016年8月25日作出（2015）庆商初字第68号民事判决书，判决：（一）被告海德宇公司于本判决生效之日起三日内返还原告高枫借款1782600元；（二）被告海德宇公司于本判决生效之日起三日内给付原告高枫逾期借款利息（自2014年12月28日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；（三）驳回原告高枫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费52610元，由原告高枫负担36524元，由被告海德宇公司负担16086元。诉讼保全费5000元，由被告海德宇公司负担。一审判决后，原告高枫不服，上诉至黑龙江省高级人民法院（以下简称省高院）。省高院于2016年12月20日作出（2016）黑民终565号民事判决书，判决：（一）撤销黑龙江省大庆市中级人民法院（2015）庆商初字第68号民事判决；（二）海德宇公司于本判决送达之日起十日内给付高枫借款本金2402600元及利息（2014年12月27日前的利息为64069.33元，2014年12月28日起至实际给付之日止的利息，以2402600元未基数，按中国人民银行同期贷款利率基准计算）；（三）驳回高枫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。一、二审案件受理费合计105220元，由高枫负担60701元，海德宇公司负担44519元。保全费5000元，由海德宇公司负担。判决生效后，原告高枫于2017年1月11日向本院申请执行，本院依法立案执行。执行过程中，本院依法向被执行人海德宇公司送达执行通知书，作出（2017）黑06执24号之一执行裁定书，裁定：（一）继续查封被执行人海德宇公司所有的位于安达市鸿福嘉园北区房产（该房产在诉讼中已保全）；（二）被执行人海德宇公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。（三）查封期限自2017年1月23日起至2020年1月22日止。2017年4月17日，申请执行人高枫向本院提出书面申请，请求法院依法评估拍卖法院已查封的房产（含案外人申请异议的房产），案外人邢印丽遂向本院提出执行异议。案外人邢印丽提供证据：（一）2014年1月10日案外人邢印丽与海德宇公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：邢印丽作为买受人购买海德宇公司开发的位于安达市北横街至北环路神牛路至牵牛路之间鸿福小区第X幢X单元XX号房产，建筑面积为96.51平方米，单价为每平方米3986元，总金额384689元。合同签订后，邢印丽缴纳全额房款，海德宇公司为邢印丽出具编号XXXX号收据。（二）同日，案外人邢印丽与海德宇公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：邢印丽作为买受人购买海德宇公司开发的位于安达市北横街至北环路神牛路至牵牛路之间鸿福小区第X幢X单元XX号房产，建筑面积为48.56平方米，单价每平方米为3986元，总金额193560元。合同签订后，邢印丽对该房产缴纳全额房款，海德宇公司为邢印丽出具编号XXXX收据。（三）2017年11月23日，被执行人海德宇公司出具停工证明，证实涉案房产因其与建筑商债务关系导致小区没有完善，购房户不能入户。（四）2017年11月23日，被执行人海德宇公司出具案外人邢印丽购买涉案两户房产的证明，证实其已缴纳全部房款。本院认为，本案争议焦点是，案外人异议请求是否能够阻却对争议房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述规定，判断本案案外人是否符合上述规定情形：1.法院查封前已签订合法有效书面买卖合同。涉案房产系被执行人海德宇公司在2014年1月既已出售给案外人，双方并签订合法的商品房买卖合同，即认定案外人购买涉案房产先于本案查封前。2.案外人是否已支付全部或部分购房款。依据案外人提供的购房收据认定，案外人邢印丽在签订合同之时即缴纳两处房屋的购房全款。3.案外人是否已实际占有该房产。依据被执行人海德宇公司证明认定，涉案房产至今未交付买受人使用，案外人现无法居住入住。4.案外人对未取得房产登记是否存在过错。被执行人海德宇公司出具的情况说明可以认定，涉案房产因被执行人因素而未能办理产权证件，其过错不在于案外人，应认定未能办理房屋产权登记手续的原因非案外人所能控制，案外人本身不存在过错。综上所述，本案案外人邢印丽异议请求成立，本院予以支持。本案对涉案争议房产应当予以中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：中止对安达市鸿福嘉园北区X号楼X单元XXX、XXXX房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（此页无正文）审判长 孙 丽审判员 于化萍审判员 王 慧二〇一七年十一月二十九日书记员 吴亚南附：法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照第二百零四条（修改后二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。