广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终13163号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭世访，男，汉族，1990年6月29日出生,住广东省阳春市，委托诉讼代理人:黎倩，广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘劼,广东勤思进律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市云盈网络科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场夹层D10铺，统一社会信用代码91440604345482826R。法定代表人：董鉴添，经理。委托诉讼代理人：李春良，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：余乔慧，广东世港律师事务所律师。上诉人彭世访因与被上诉人佛山市云盈网络科技有限公司（以下简称云盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初12900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。另，云盈公司亦提起上诉，后在审理过程中撤回了上诉，本院出具（2017）粤06民终13163号民事裁定书准许其撤回上诉。本案现已审理终结。彭世访上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或依法予以改判；2.改判驳回云盈公司要求支付租金的诉讼请求；3.改判确认双方于2015年9月22日签订的《商铺租赁合同》已于2016年12月31日解除；4.改判云盈公司应向彭世访支付延迟交付商铺费用260000元；5.改判云盈公司应向彭世访双倍返回租赁保证金108000元；6.确认涉案商铺的交付时间为2016年6月18日；7.本案一、二审诉讼费用由云盈公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，显失公平，严重损害彭世访的合法权益。一、无论是依据云盈公司的自述，还是综合本案证据，一审法院不应认定涉案商铺的交付时间为2016年3月24日。1.云盈公司一审起诉称“合同签订后，云盈公司于2016年4月12日将涉案商铺交付给彭世访，商场于2016年6月18日正式营业”，后其在一审开庭时违背事实称“云盈公司最晚在2016年3月24日将涉案商铺交付彭世访装修使用”，前后矛盾，一审法院认定涉案商铺交付时间错误。2.综合云盈公司一审提交的起诉状和第一次增加诉讼请求申请书（一审开庭当庭撤回该份申请书），可认定云盈公司交付商铺予彭世访使用的日期为2016年6月18日。（1）云盈公司一审提交的起诉状和第一次增加诉讼请求申请书中均承认其是在2016年6月18日将涉案商铺交付给彭世访使用，但商铺当时并未符合餐饮行业所需的天然气使用条件，直接影响二次消防验收，但彭世访也认可云盈公司于2016年6月18日先行将商铺交付彭世访使用，而且2016年6月18日商铺正式开业，这符合云盈公司向彭世访作出的“商铺正式开业才开始收租”承诺。（2）一审法院认定云盈公司作出的《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》是真实的，这份函的主要内容为“我云盈公司自从负责明福智富广场一至三层商场的招商及经营工作起，积极筹办商场的招商及经营工作，但因贵司工程施工进度大大推迟，延期半年交付场地使我司流失大量签约客户”，这份证据已表明交付商铺的时间为2016年6月18日。（3）一审法院在另案[案号为(2017）粤0604民初12905号]中也确认云盈公司交付商铺的时间为2016年6月18日，确认该日期为商场正式开业日并确认从当日计收涉案商铺租金，故综合各方证据，云盈公司交付商铺的日期与计租日期并不是2016年3月24日。（4）免租期是可以确定的，双方约定的免租方式为：交付商铺后先交首月租金，之后交一个月租，接着免一个月租，再交一个月租再免一个月租以此类推共计免租三个月，计租起始日期为2016年6月18日，一审法院对计租起始日期和免租方式认定错误。（5）彭世访仅仅是向案外人申请装修，但并没有允许，且申请装修并不能代表云盈公司已经向彭世访交付涉案商铺。（6）根据《中华人民共和国合同法》第五条和《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，本案中云盈公司对已向彭世访交付涉案商铺负有举证责任，云盈公司没有有效证据证明商铺于2017年3月24日已交付使用，那么可认定云盈公司交付商铺的时间为2016年6月18日。二、一审判决彭世访支付租金128700元属于认定事实错误，云盈公司无权要求彭世访支付任何租金。（1）如前所述，云盈公司交付商铺予彭世访的时间为2016年6月18日，其无权向彭世访主张2016年6月18日之前的租金。（2）云盈公司与彭世访在涉案《商铺租赁合同》中明确约定应缴租金的期限，但因云盈公司延迟交付商铺的违约行为导致计租期和免租期需要进行变更，一审法院据此认定“因双方无法确认实际免租周期，即双方无法确定具体应缴租金月份，每期租金的应缴日期随之无法确定”，无视涉案《商铺租赁合同》的约定。（3）云盈公司主张2016年3月24日至2016年6月18日的租金75600元以及2016年7月18日至2016年8月17日的租金27000元的诉讼请求已超过诉讼时效。本案中云盈公司请求支付租金的诉讼时效为一年，但云盈公司于2017年9月11日才向法院主张权利，则该诉求已超过法定诉讼时效，应予驳回。三、一审法院认定双方签订的涉案《商铺租赁合同》于2017年10月9日解除属于认定事实不清，涉案《商铺租赁合同》已于2016年12月31日解除，应予改判。1.2016年12月31日，云盈公司明确表示已退出涉案商铺的经营管理，涉案《商铺租赁合同》已在2016年12月31日解除。根据云盈公司提交的《合同终止协议》第一条和《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》以及圆方公司出具的《公告》知悉，云盈公司退出涉案商场的经营管理后，彭世访并未提出任何异议，且圆方公司公告由其新委托经营的公司重新与租户签订租赁合同，但彭世访没有重新签订合同，也没有交租予其他主体。本案不应适用《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，彭世访不负有主张解除合同的义务，也不负有将此解除通知云盈公司的义务，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。2.根据合同的相对性，彭世访仅与云盈公司签订租赁合同，并没有与其他任何主体再签订租赁合同，云盈公司或其他主体均无权收取2017年1月之后的租金。云盈公司的行为已构成违约，应向彭世访支付违约金。因云盈公司存在严重延迟交付商铺，交付的商铺不符合要求的违约行为，彭世访进驻商铺后发现涉案广场的现状与云盈公司招商时所作宣传和承诺严重不符，导致彭世访无法正常经营，为减少损失，彭世访通过上门粘贴、快递的方式向云盈公司发出《声明》，表明彭世访不再承租涉案商铺。一审法院以“彭世访主张其已于2016年9月30日解除涉案合同，但并无有效证据证明云盈公司已收取及知悉，故对该主张不予采信”，从而错误适用《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定。四、一审法院在查明《公告》、《委托经营说明书》以及《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》真实性的同时，却对彭世访提出的“涉案商铺未达到使用标准、产权不清”的抗辩不予采纳，属于认定事实不清。1.涉案商铺在2016年8月1日还未达到合格的使用标准。2016年6月18日云盈公司交付涉案商铺时的确存在交付场地不达标、消防排烟系统及天然气管道还未达到餐饮行业标准，有《建设工程消防验收意见书》、《佛山市管道天然气供用气合同》以及《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》可证明涉案商铺在2016年8月1日还未达到合格的使用标准。2.一审法院认定“合同约定计收标准过高”属于认定事实错误且显失公平。彭世访提交的一系列装修合同、加盟合同、购买材料等合同证实彭世访为涉案商铺经营餐饮店共支出25万元费用，还未包括彭世访为培训店铺员工、聘请员工的培训费和工人工资损失，云盈公司存在延迟交付商铺、交付商铺不达标的多重违约行为致使彭世访无法继续经营下去，涉案《商铺租赁合同》约定每天1300元为双方基于实际情况的约定，而实际上该标准未能弥补彭世访的损失，故一审法院认定“合同约定计收标准过高”属于认定事实错误且显失公平，二审应依法改判云盈公司应向彭世访支付延迟交付商铺费用318500元。五、一审判决对彭世访提出的租赁保证金请求不予支持，显失公平，二审法院应依法改判云盈公司应向彭世访双倍返回租赁保证金108000元。如上所述，云盈公司存在延迟交付商铺、交付商铺不达标、中途退出商场经营管理、未经彭世访同意将涉案《商铺租赁合同》权利义务转让给第三人等违约行为，已构成根本违约，根据涉案《商铺租赁合同》第八条和《中华人民共和国合同法》第一百零八条的约定，云盈公司应向彭世访双倍返回租赁保证金108000元。云盈公司辩称，不同意彭世访的全部上诉请求，针对彭世访在上诉状陈述的事实，彭世访认为云盈公司交付商铺的时间不符合事实，云盈公司将2016年6月18日定为交付时间是方便计算，不是放弃其它商铺提前交付收取租金的权利。云盈公司将商铺交付给彭世访装修，物业管理公司也在装修申请表盖章同意装修。云盈公司把商铺交付给彭世访装修不视为交付是不符合常理，交付时间以装修时间起算。云盈公司向一审法院起诉请求：1.彭世访向云盈公司支付欠付的租金81000元；2.彭世访向云盈公司支付欠付电费8325.60元；3.彭世访向云盈公司支付拖欠租金的滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准计算，其中2016年7月租金27000元自2016年7月18日起计，2016年9月租金27000元自2016年9月18日起计，2016年11月租金27000元自2016年11月18日起计，均计算至实际清偿租金之日止，暂计至2017年8月18日共81243元）；4.彭世访支付拖欠电费的滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准计算，自2017年1月1日起计至实际清偿租金之日止，暂计至2017年8月18日共5719.69元）；5.彭世访承担本案的诉讼费。后云盈公司增加诉讼请求如下：请求判令彭世访向云盈公司支付2016年3月24日至2016年6月18日的租金合计75600元及滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准自2016年6月18日起计至实际清偿租金之日止）。彭世访向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《明福智富广场商铺租赁合同》已于2016年9月30日解除；2.云盈公司向彭世访支付逾期交付商铺款项合计318500元；3.本案诉讼费用全部由云盈公司承担。一审法院认定事实:2015年9月22日，云盈公司（出租方、甲方）与彭世访（承租方、乙方）签订《明福智富广场商业租赁合同》，约定由云盈公司将涉案佛山市禅城区江湾路一路2号明福智富广场二层B102号商铺出租予彭世访，合同主要内容为：“第一条、商铺的基本情况：……2、乙方承租商铺的建筑面积为418平方米……3、本项目统一由甲方所指定的物业管理公司进行管理。……6、乙方每月所缴纳的中央空调费、水电费等统一由甲方指定的物业管理公司进行代收代付。……第二条、租赁期限及租赁用途：1、该物业的租赁期限为72个月，自2015年12月1日起至2021年11月30日止。2、该物业交付乙方进场时间暂定为2015年11月15日，如甲方未能在约定期限将该物业交付给乙方，则租赁期限按该物业实际交付之日起计租期相应顺延，顺延不超过15天，如甲方逾期，应赔偿乙方1300元/天的费用，至于免租期、计租期的约定由甲乙双方以合同附件形式约定，并随本合同保存。3、乙方承租该物业应作餐饮经营使用。4、乙方对该物业进行装修时，需向甲方所指定的物业管理公司进行装修申请，经物业管理公司书面审批后方可施工，施工完成后由物业管理公司进行验收，以保证对租赁商铺的装修符合要求。第三条、租金支付的方式1、在租赁期内，乙方应履行本合同约定的时间向甲方支付租金及相关的费用。2、乙方所支付的租金及相关收费均按合同约定的建筑面积计算，至于租金的按年递增为：前三年不递增，第四年、第五年按年递增：10%，第六年开始按年递增：5%每年（详见附件）。3、甲方将该物业交付给乙方之日起，乙方须向甲方支付当月租金（基准起始租金）人民币：27000元。4、租赁期内，租金按每月支付，乙方须在每月的10号前将当月应支付的租金划入甲方指定的银行账户或现金支付的方式给甲方，每月应付租金为人民币：￥27000元（基准起始租金）。……6、乙方承租该物业的公用水电费用，由乙方及其他承租人按合同约定建筑面积共同分摊，乙方应按物业管理公司的通知进行缴纳。7、租赁期内，乙方须自行承担该物业使用过程中所产生的所有费用，除水电费及中央空调费统一由物业管理公司代收外，电话费、有线电视费……等由乙方直接交予有关收费单位。第四条、履约保证：1、双方签订合同之日起3个工作日内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金（2个月基准租金）人民币：￥54000元，以及首月租金人民币：￥27000元，……2、上述乙方所支付的物业租赁保证金人民币￥54000元不作为租赁该物业的租金或抵扣租金及相关费用，租赁期满后，如乙方不再租赁该物业，经双方确认该物业所属结构及其配套设施无损以及已结清该物业租赁应支付的租金及相关缴费等，并且办理好营业场所的工商变更或注销登记手续后，则甲方无条件在租赁期满后30天内无息退回物业租赁保证金人民币￥54000元给乙方。第五条、双方责任：1、甲方责任1）、保证有权将该物业出租给乙方使用……2）、履行本合同约定将该物业交付给乙方使用，如延期交付的，则按第二条第2项约定执行。……5）、租赁期内需转让或抵押该物业时，应书面通知乙方。……2、乙方的责任1）、乙方须服从甲方的管理及遵守本项目之《商户手册》、《装修手册》和有关管理规定。按时交纳租金、物业管理费、空调费、公共水电费及其相关收费等。……第八条、违约责任：……2、本合同期限内甲方擅自中途毁约的，所造成的一切损失均由甲方负责，甲方并应双倍退还租赁保证金给乙方。3、乙方必须按本合同约定按时交付租金与相关收费及其它应交纳的费用。如逾期交付，由逾期日起计收滞纳金，每逾期一天，则乙方须按应付款项的3‰向甲方偿付滞纳金。……5、若乙方有下列情形，视为乙方中途毁约，所造成的一切损失均由乙方负责，由此造成甲方一切经济损失，甲方有权没收乙方所交付的租赁保证金，并以乙方所交的租赁保证金按双倍赔偿给甲方，甲方有权终止本合同及随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租，……（1）逾期交付租金与相关收费及其它应交纳的费用超过一个月。……”上述合同附《明福智富广场二层B102号商铺租赁合同计租期约定内容附件》，双方于该附件中约定优惠免租时间为：2016年2月1日至2016年2月29日、2016年4月1日至2016年4月30日、2016年6月1日至2016年6月30日。同日，云盈公司出具收款收据，确认收取彭世访支付的涉案商铺按金54000元及首月租金27000元。2015年9月26日，云盈公司与案外人圆方公司签订《明福智富广场商业租赁合同》（首层、二层、三层及夹层），约定由案外人圆方公司将涉案明福智富广场首层、二层、三层及夹层的商用物业出租给云盈公司经营使用，该物业交付云盈公司进场时间定为2015年12月15日，租赁期限为2015年12月15日至2023年12月14日止，总建筑面积为21703平方米，并由案外人圆方公司指定物业管理公司对上述物业进行管理。云盈公司应于每月10日前向彭世访支付租金，租金标准每年递增5%。2016年3月24日，彭世访向案外人佛山兴兆物业管理有限公司申请对涉案铺位进行装修，施工期限为2016年3月30日至2016年5月5日。2016年12月27日，云盈公司向案外人圆方公司、佛山兴兆物业管理有限公司发出《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》，主要内容为：“我云盈公司自从负责明福智富广场一至三层商场的招商及经营工作起，积极筹办商场的招商及经营工作，但因贵司工程施工进度大大推迟，延期半年交付场地使我司流失大量签约商户；交付场地硬件不达标、消防排烟系统及排水设施等缺失，使我司增加多项计划外改造成本；开业经营初期多次漏水，以及空调、电梯设施不正常运作等各种综合因素，造成客户体验不佳、商户经营困难。过程中，我司不仅对商场进行投资改造，还投资各种旺场活动及广告宣传，同时也多次尝试与贵司多次沟通寻求支持及合作经营，但均无明确回应。时至今日，我司已经无法独立支撑明福智富广场一至三层商场的经营工作。虽然我司已经在明福智富广场投入了数百万的资金和大量的资源，但不得不遗憾地决定：我司在2016年12月31日退出明福智富广场一至三层商场的经营工作。敬请贵司在2016年12月31日之前与我司交接明福智富广场一至三层商场的经营工作……”。2017年１月１日，案外人圆方公司发出《委托经营说明书》，上载：“佛山市圆方房地产有限公司为明福智富广场1-3层业主方，我司原出租该场地给佛山市云盈网络科技有限公司使用，由于该公司于2017年1月1日起不再使用该场地，并已将场地归还给我司，现我司从2017年1月1日起委托佛山市千色汇商城经营管理有限公司对上述场地进行出租经营。（包括但不限于场地租赁、宣传推广，租金、物业管理费、公共能耗费、自用水电费等的收取）”。2017年6月21日，案外人圆方公司（甲方）与云盈公司（乙方）签订《合同终止协议》，主要内容为：“一、根据乙方提交的停止经营工作函，经甲、乙双方协商一致同意自2016年12月31日起终止双方于2015年9月26日签订的《明福智富广场商业租赁合同》。二、截止2016年12月31日止，乙方尚欠甲方电费1178301元，乙方应于本协议签订之日起7天内向甲方支付尚欠电费1178301元。三、自甲、乙双方于2015年9月26日签订的《明福智富广场商业租赁合同》生效起，乙方已将明福智富广场一至三层的场地分别对外招商招租，乙方确认截止2016年12月31日为止，乙方已与分租的租户（商户）签订租赁合同共103户……四、乙方应将与分租的租户（商户）签订的租赁合同、已收分租的租户（商户）押金收据、已收分租的租户（商户）的租金收据等原件于本协议签订之日起7天内移交给甲方，并且确认将乙方在该租赁合同上所享有全部合同权益转让给甲方。五、鉴于乙方的租赁期限及经营期限为2016年12月31日止，故乙方享有收取租金权利为该期限止，租户（商户）所缴纳的租金2016年12月31日前归乙方所有，若租户（商户）所缴纳的租金超过2016年12月31日，即2017年1月1日起的租金归甲方所有，乙方应将2017年1月1日起所收取租户（商户）的租金124833元退给甲方，并于本协议签订之日起7天内划付给甲方。六、依据乙方与租户（商户）签订的租赁合同约定，乙方已收取租户（商户）的物业租赁保证金（以下简称：保证金），且约定保证金不得作为租赁物业租金或抵扣租金及相关费用，并约定租赁期满后乙方须退回保证金给租户（商户），为此，乙方应将已收取租户（商户）的保证金退给甲方，并于本协议签订之日起7天内划付给甲方。七、当乙方将分租租户（商户）的保证金退给甲方后，则甲方负责履行乙方与租户（商户）原签订的租赁合同所约定的租赁期满后退回保证金给租户（商户）的责任。八、若乙方以租户（商户）违约为由没收租户（商户）的保证金，则甲方无需承担租户（商户）的租赁期满后退回保证金的责任，且乙方应向甲方出具确保租户（商户）不得向甲方追讨保证金的承诺函，否则，由此产生造成甲方一切的经济损失全部由乙方承担。……”2017年9月1日，案外人圆方公司向涉案明福智富广场各租户发出《公告》，上载：“因佛山市云盈网络科技有限公司（以下简称：云盈网络公司）从2016年12月31日起单方面退出明福智富广场一至三层商场的招商及经营管理，云盈网络公司已将其与各租户所签订租赁合同中云盈网络公司所享有的全部合同权益从2017年1月1日起转让给佛山市圆方房地产有限公司。各租户原与云盈网络公司签订合同约定每月须支付的租金（包括物业管理费、公共能耗费、自用水电费等）从2017年1月1日起均由我司委托的佛山市千色汇商城经营管理有限公司负责收取，至于与各租户重新签订租赁合同另行通知。……”另查明一，2015年12月2日，佛山市禅城区发展规划和统计局、佛山市禅城区环境保护局、佛山市气象局、佛山市禅城区人民防空办公室、佛山市公安消防局、佛山市邮政管理局、佛山市禅城区国土城建和水务局对包含商铺在内的明福智富广场项目进行联合验收并出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，各部门验收意见均为验收合格。后佛山市禅城区联合验收办于2015年12月8日加盖公章确认同意上述各部门意见。另查明二，2015年12月7日，佛山市公安消防支队禅城区大队作出禅公消验字[2015]第0304号《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉案明福智富广场项目土建及自动消防设施建设工程消防验收合格。诉讼中，云盈公司陈述：云盈公司系于2015年12月或2016年年初即向彭世访交付涉案铺位，但因双方未办理书面交付手续，故不清楚具体交付时间。云盈公司同意顺延对双方租赁合同约定的免租期，即免租三个月，实际免租期为2016年3月24日至2016年4月23日、2016年8月18日至2016年9月17日、2016年10月18日至2016年11月17日。云盈公司系从欠费当月的18日起计拖欠当月18日至下月17日的租金的滞纳金，并以每月18日至下月17日作为一个租金月。涉案商场有总电表，每个商铺则有分电表，案外人佛山兴兆物业管理有限公司抄表后计得铺位电费，并由其代收后转交云盈公司或案外人圆方公司，本案电费金额即是根据用电记录统计得来。另，云盈公司与案外人圆方公司签订《合同终止协议》后，未正式书面通知彭世访。彭世访陈述：涉案商铺已停止经营，但未办理书面退铺或撤场手续，彭世访亦未向其他案外人交纳租金及电费。该铺位虽于2016年3月30日开始装修，但彭世访认为涉案铺位实系于2016年6月18日才交付予彭世访，且交付当时涉案铺位尚未达到餐饮行业标准，云盈公司亦未配合彭世访进行二次消防验收，故彭世访认为涉案铺位真正符合使用条件的时间至少为2016年8月1日，并应从2016年9月1日起计租金。彭世访确认应免租三个月，对云盈公司主张的免租期2016年8月18日至2016年9月17日、2016年10月18日至2016年11月17日亦予以确认，但对其主张的免租期2016年3月24日至2016年4月23日、租金周期、电费金额及计算方法、滞纳金金额及计算方法均不予确认。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《明福智富广场商业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。关于彭世访反诉主张确认双方签订的《明福智富广场商业租赁合同》于2016年9月30日解除的诉请。依据云盈公司与案外人圆方公司签订的《合同终止协议》，云盈公司就涉案明福智富广场首层、二层、三层及夹层物业的租赁期限及经营期限至2016年12月31日止，并由云盈公司将其与包含彭世访在内的各次承租方签订的《明福智富广场商业租赁合同》项下全部合同权益转让予案外人圆方公司，故云盈公司与案外人圆方公司的上述转让行为实为合同权利义务的概括转让。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，云盈公司于诉讼中自认未就上述权利义务转让事宜书面通知彭世访，亦无其他证据证明其转让合同权利义务行为已经得彭世访同意，且据案外人圆方公司发出的《公告》，包含彭世访在内的各租户如继续承租需与案外人圆方公司或其指定的经营管理公司重新签订合同，故云盈公司的上述行为不仅违反双方签订的《明福智富广场商业租赁合同》第五条第1项关于“甲方责任1）、保证有权将该物业出租给乙方使用”的约定，且已破坏双方租赁合同的稳定性，导致该合同无法继续履行，构成根本违约，彭世访有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除双方签订的《明福智富广场商业租赁合同》。至于合同解除的时间点，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依据上述法律规定主张解除合同的，应当通知对方。彭世访主张其已于2017年7月12日向云盈公司发出《声明》确认合同已于2016年9月30日解除，但并无有效证据证明云盈公司确已收取及知悉，故一审法院对其上述主张不予采信。因彭世访以反诉形式主张确认合同解除，即为解除合同的意思表示，则应以本案反诉状送达云盈公司之日视为彭世访解除上述合同的通知到达云盈公司，故一审法院确认上述合同已于2017年10月9日解除。关于云盈公司主张彭世访支付拖欠租金及滞纳金的诉请。依据双方签订的《明福智富广场商业租赁合同》，彭世访负有依约按期支付租金的合同义务。彭世访虽抗辩认为涉案商铺未达交付使用标准、产权不清及云盈公司存在虚假宣传、管理混乱等行为，但并无事实依据，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。因云盈公司就包含涉案商铺在内的明福智富广场首层、二层、三层及夹层物业的租赁期限及经营期限已至2016年12月31日终止，其亦与案外人圆方公司书面约定上述物业自2017年1月1日起的租金收益归案外人圆方公司所有，故云盈公司仅有权向彭世访收取至2016年12月31日的租金。至于起算租金的时间点，据一审法院查明的事实，彭世访已于2016年3月24日申请对涉案铺位进行装修，可推知云盈公司在此时已向彭世访交付涉案铺位，在双方均无证据证明具体交铺时间的情形下，一审法院确认云盈公司向彭世访交付商铺的时间为2016年3月24日。另因双方租赁合同第二条第2款约定交付铺位时间为2015年11月15日，如云盈公司迟延交付，则租赁期限按该物业实际交付之日起计租期相应顺延，顺延不超过15天，而云盈公司实际交付涉案铺位时间已迟于合同约定交付日期超过15天，据此，涉案铺位实际起计租金时间应顺延15天，即为2016年4月8日。彭世访虽抗辩主张涉案铺位的真正交付时间应为2016年8月1日，但并无有效证据予以证实，故一审法院对其上述意见亦不予采纳。另，双方虽经合同约定免租期为2016年2月1日至2016年2月29日、2016年4月1日至2016年4月30日、2016年6月1日至2016年6月30日，但云盈公司自愿顺延上述免租期，系云盈公司对其自身权利义务的自由处分，一审法院依法予以确认。综上，经扣减三个月免租期租金及彭世访已付首月租金后，彭世访应向云盈公司交纳2016年4月8日至2016年12月31日租金合计128700元（27000元/月×1个月÷30天×23天+27000元/月×8个月-27000元/月×4个月）。云盈公司就租金诉请超出部分，一审法院不予支持。至于滞纳金，因彭世访拖欠租金属实，其行为已构成违约，云盈公司有权依据双方租赁合同约定主张逾期支付租金的滞纳金；但合同约定的滞纳金标准明显过高，彭世访亦持异议，且因双方未能就实际免租周期达成一致意见，云盈公司亦无有效证据证明曾于计租期间向彭世访催收租金，故一审法院综合案件事实及双方的违约情节，酌定彭世访从2017年1月1日起以拖欠租金128700元为本金，按年利率24%向云盈公司计付滞纳金至彭世访实际清偿之日止。云盈公司就滞纳金诉请超出部分一审法院不予支持。同理，因双方无法确认实际免租周期，即双方无法确定具体应缴租金月份，每期租金应缴日期亦随之无法确定，故在此情形下，应认定2016年12月31日为彭世访履行支付租金义务的届满之日，并应从当日起算租金诉讼时效。云盈公司于2017年9月12日提起本案诉讼，依法构成诉讼时效中断，故其租金诉请并未超过法定诉讼时效，一审法院对彭世访主张部分租金诉请已超诉讼时效的意见不予采纳。关于云盈公司主张彭世访支付拖欠电费8325.60元及滞纳金的诉请。诉讼中，彭世访并无证据证明其曾交纳涉案铺位电费，云盈公司则提交合同及转账凭证、收据等证明其有权收取电费并已实际代付，且其主张的电费金额正常合理并符合《2016年6月至12月份明福智富广场商场用电记录》中所载用电记录，故一审法院对云盈公司主张彭世访支付电费8325.60元的诉请予以支持。另因双方租赁合同并未约定应缴电费的具体时间，云盈公司亦无证据证明已向彭世访催收该项费用及通知具体欠费金额，故云盈公司主张彭世访逾期支付电费并据此计算滞纳金于法无据，一审法院不予支持。关于彭世访反诉主张云盈公司支付逾期交付商铺费用的诉请。如上认定，云盈公司至2016年3月24日才交付涉案商铺予彭世访，迟于合同约定的交付时间2015年11月15日，已构成违约，彭世访有权依据双方租赁合同第二条第2款的约定向云盈公司主张逾期交付商铺费用；但因合同约定计收标准过高，云盈公司亦持异议，故一审法院综合案件事实及依据公平原则，酌定云盈公司按900元/天标准向彭世访支付上述费用合计117000元（900元/天×130天）。彭世访反诉诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认云盈公司与彭世访于2015年9月22日签订的《明福智富广场商业租赁合同》于2017年10月9日解除；二、彭世访于判决发生法律效力之日起十日内，向云盈公司支付至2016年12月31日的租金128700元及滞纳金（滞纳金以128700元为本金，从2017年1月1日起按年利率24%计至彭世访实际清偿之日止）；三、彭世访于判决发生法律效力之日起十日内，向云盈公司支付电费8325.60元；四、云盈公司于判决发生法律效力之日起十日内，向彭世访支付逾期交付商铺费用117000元；五、驳回云盈公司的其他诉讼请求；六、驳回彭世访的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取2539元，由云盈公司负担896元，由彭世访负担1643元；反诉受理费3039元，由云盈公司负担1116元，由彭世访负担1923元。二审中，彭世访提交证据如下：1.云盈公司出具的《增加诉讼请求申请》一份，拟证明云盈公司延迟到2016年6月18日才将涉案商铺交付给彭世访使用，延迟交付商铺的违约金应支付至该期限。2.（2017）粤0604民初12905号民事判决以及涉案明福智富广场2016年6月18日开业的宣传各一份，拟证明云盈公司承诺在商铺正式开业时才开始计租；云盈公司延迟到2016年6月18日才将涉案商铺交付给彭世访使用；云盈公司单方面退出涉案商铺的管理，应按合同约定双倍向彭世访返还租赁保证金。本院依法组织当事人进行质证。云盈公司没有提交新证据。经审查，本院认为彭世访提交的证据不能证明其拟证明内容。本院经审理查明，云盈公司与案外人圆方公司签订《明福智富广场商业租赁合同》约定云盈公司应于每月10日前向圆方公司支付租金，租金标准每年递增5%。一审法院认定为云盈公司应于每月10日前向彭世访支付租金，租金标准每年递增5%，本院予以纠正。本院对一审判决认定的其它事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合彭世访提出的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：1.云盈公司与彭世访于2015年9月22日签订的《明福智富广场商业租赁合同》于何时解除；2.云盈公司应向彭世访支付逾期交付商铺费用的金额；3.彭世访是否应向云盈公司支付租金；4.云盈公司是否应向彭世访双倍返回租赁保证金。关于第一个争议焦点。云盈公司与彭世访于2015年9月22日签订的《明福智富广场商业租赁合同》于何时解除，一审法院已对此作出分析，并确认合同于本案反诉状送达云盈公司之日即2017年10月9日解除，一审法院的分析认定合理，本院予以认同，故不再赘述。彭世访上诉主张应确认其与云盈公司签订的《明福智富广场商业租赁合同》于2016年12月31日解除，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据查明的事实，彭世访于2016年3月24日向佛山兴兆物业管理有限公司申请对涉案商铺进行装修，一审法院在云盈公司和彭世访双方均无证据证明具体交铺时间的情形下，确认云盈公司向彭世访交付商铺的时间为2016年3月24日，该认定并无不妥。彭世访上诉主张云盈公司于2016年6月18日才将涉案商铺交由其使用，并提出另案确认的商铺交付时间为2016年6月18日，对此，本院认为，即使另案确认的商铺交付时间为2016年6月18日，此系云盈公司和其他承租人之间的租赁合同关系涉及的内容，亦涉及云盈公司的自由处分权，故另案确认的商铺交付时间不能适用于本案。至于彭世访上诉提出云盈公司在第一次增加诉讼请求申请时陈述是2016年6月18日交付商铺，本院认为，这并不能否定云盈公司在核对事实后作出变更。另，云盈公司在明福智富广场正式开业日即2016年6月18日前将涉案商铺交付彭世访亦存在合理性。据此，彭世访上诉主张云盈公司于2016年6月18日才将涉案商铺交由其使用，并据此对一审法院将云盈公司应支付的逾期交付商铺费用计算至2016年3月24日提出异议，本院不予支持。至于彭世访上诉主张涉案商铺在2016年8月1日还未达到合格使用标准，其可依法另行向云盈公司主张违约责任，但不能据此主张逾期交付商铺费用计算至2016年8月1日。综上，一审法院认定云盈公司至2016年3月24日才交付涉案商铺予彭世访，迟于合同约定的交付时间2015年11月15日，已构成违约，鉴于合同约定的逾期交付商铺费用计收标准过高，云盈公司亦持异议，一审法院综合案件事实及依据公平原则，酌定云盈公司按900元/天标准向彭世访支付逾期交付商铺费用合计117000元，该处理并无不妥，本院予以维持。彭世访上诉主张一审法院计算逾期交付商铺费用的期间和标准不合理，并据此要求云盈公司支付逾期交付商铺费用318500元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。彭世访上诉主张其不应向云盈公司支付租金，对此，本院分析如下：首先，彭世访主张云盈公司于2016年6月18日才将涉案商铺交由其使用，故其不应向云盈公司支付2016年6月18日前的租金，本院认为，如上所述，云盈公司向彭世访交付商铺的时间为2016年3月24日，故本院对其该主张不予支持；其次，彭世访上诉主张交租一个月、免租一个月，并据此主张具体应交租金月份及每期租金交纳日期均是可以确定的，从而认为云盈公司主张的2016年3月24日至2016年6月18日的租金75600元以及2016年7月18日至2016年8月17日的租金27000元已超过法定的诉讼时效，本院认为，彭世访并未能提供有效证据证明其所主张的交租一个月、免租一个月，故对其提出的云盈公司租金诉请超过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上，彭世访上诉主张其不应向云盈公司支付租金，于法无据，本院不予支持。关于第四个争议焦点。彭世访在本案中并未提出反诉要求云盈公司双倍返回租赁保证金，故彭世访上诉主张云盈公司双倍返回租赁保证金108000，在本案中不予审查处理。综上所述，彭世访的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7698元，由彭世访负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年三月二日书记员  周英洋