福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初8859号原告：中国农业银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路中段农行大厦内，统一社会信用代码91350500856105408N。主要负责人：沈明池，该分行行长。委托诉讼代理人：吴裕平，男，该分行工作人员。委托诉讼代理人：谢艺凤，女，该分行工作人员。被告：苏剑辉，男，1979年6月3日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区县，被告：泉州浦西万达广场投资有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲路733号万达中心A栋21层，统一社会信用代码913505035550800758。法定代表人：齐界，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈德龙、陈乙捷，福建天衡联合律师事务所律师、实习律师。原告中国农业银行股份有限公司泉州分行（以下简称农行泉州分行）与被告苏剑辉、浦西万达公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，被告苏剑辉在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回其异议，并经泉州市中级人民法院裁定维持。本院依法适用简易程序，公开开庭审理本案。原告农行泉州分行的委托诉讼代理人谢艺凤、被告浦西万达公司的委托诉讼代理人陈德龙到庭参加诉讼。被告苏剑辉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2012年3月15日签订的《个人购房担保借款合同》，被告苏剑辉偿还尚欠原告农行泉州分行借款本金2173500元及利息、罚息、复利（自2016年8月20日起至2016年11月17日止欠息为27078.59元，及自2017年11月17日起至借款还清之日止，按人民银行规定及合同约定利率计算的利息、罚息、复利）；2、原告农行泉州分行对被告苏剑辉提供抵押的财产即址于福建省××××中段南侧泉州浦西万达广场超高层住宅北区住7号楼7C2902号房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3、被告浦西万达公司对上述款项承担连带保证责任；4、本案受理费由二被告承担。事实和理由：被告苏剑辉向被告浦西万达公司购买座落于福建省××××中段南侧泉州浦西万达广场超高层住宅北区住7号楼7C2902房产，因缺乏资金向原告农行泉州分行办理个人按揭，于2012年3月15日向原告农行泉州分行申请按揭贷款276万元，双方签订《个人购房担保借款合同》，由被告苏剑辉所购房产提供抵押担保，约定借款期限至2032年3月14日，借款期限共计20年，借款利率执行浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率执行。贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定，借款利息按月计付，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，每月20日为被告苏剑辉的每期还款日，采用等额本金递减还款法。合同约定以借款人所购房产抵押（购房合同编号201110040007），预告登记证号泉房预丰泽区（丰）字第201119231号，相关抵押物已办理了预抵押登记手续，预抵押登记证明为：泉房预丰泽区（丰）字第201201706号。合同约定贷款由被告浦西万达公司提供阶段性保证担保。阶段性保证期间为自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。根据签订《个人购房担保借款合同》约定，在本合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或取其他资产保全措施。原告农行泉州分行有权依法处分借款人所购房产抵押物并优先受偿。保证人对借款人所欠的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。被告苏剑辉于2015年10月20日始未能按时履行按月支付借款本息义务，从2016年8月20日起开始未履行按月支付借款本息义务，后由保证人即被告浦西万达公司代偿三期，金额合计50792.31元，2016年度累计逾期未还款已超过三期，根据合同约定，原告农行泉州分行宣布合同项下贷款于2016年11月17日提前到期，依法解除2012年3月15日签订的《个人购房担保借款合同》。截止2016年11月17日，被告苏剑辉结欠原告农行泉州分行借款本金2173500元，利息、罚息、复利合计27660.06元。案件审理过程中，原告农行泉州分行确认其起诉后有收到被告苏剑辉偿还的100元及被告浦西万达公司代偿的103521.29元，并据此变更第一项诉讼请求为：解除原被告于2012年3月15日签订的《个人购房担保借款合同》，被告苏剑辉偿还尚欠原告农行泉州分行借款本金2116000元及利息、罚息、复利（自2017年1月21日起至2017年7月17日止欠息为53415.66元，及自2017年7月18日起至借款还清之日止，按人民银行规定及合同约定利率计算的利息、罚息、复利）。被告苏剑辉未作答辩。被告浦西万达公司辩称，一、在被告苏剑辉已提供涉案房产作为讼争债务抵押担保的情况下，原告农行泉州分行在涉案房产拍卖、变卖并以拍卖、变卖所得价款清偿债务之前，无权要求被告浦西万达公司同时承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。鉴于被告苏剑辉已将其所购涉案房产作为其向原告农行泉州分行履行债务清偿义务的担保，故原告农行泉州分行理应先行拍卖、变卖涉案房产屋，若拍卖、变卖所得价款不足清偿原告农行泉州分行债务的，原告农行泉州分行方可要求被告浦西万达公司承担连带清偿责任。二、根据讼争合同特别条款第35条的规定，原告农行泉州分行及被告苏剑辉应当自房地产权证办理完成之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记手续，本案房屋在2016年12月8日前已实际办理取得房屋产权证，但截至今日原告农行泉州分行未催告被告苏剑辉履行办理抵押登记，显然原告农行泉州分行怠于履行讼争房屋正式抵押登记手续的办理义务，故根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，理应视为抵押已办理，被告浦西万达公司的保证责任已免除。实际上，涉案房产早已具备办理产权证，并在该证办理后办理正式抵押登记的条件，但是原告农行泉州分行及业主却以讼争债务存在被告浦西万达公司保证担保，故要求被告浦西万达公司承担保证清偿责任更为直接、安全为由迟迟怠于履行涉案房产正式抵押办理手续，故根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，故理应视为被告浦西万达公司的保证责任已免除，原告农行泉州分行无权要求被告浦西万达公司承担保证责任。三、截至目前原告农行泉州分行始终未提供被告苏剑辉的欠款明细，因此其主张的欠款本息无法确认，具体内容烦请法院根据原告农行泉州分行提供的材料予以审核确认。同时原告农行泉州分行诉求是解除借款合同，然而该合同对解除后的罚息复利并未约定，因此根据《中华人民共和国合同法》关于合同解除所应承担的责任原告农行泉州分行仅能要求被告苏剑辉承担利息损失。再者原告农行泉州分行所主张的利息有可能已超过了年利率百分之二十四的标准，对此请法院予以审查确认。鉴于被告浦西万达公司起诉后有代偿5期，本息共计103521.29元。其中本金57500元，正常息43906.05元，罚息1199.78元，复利915.46元。累计被告浦西万达公司代偿金额为154213.6元。该款项恳请法院判决确认被告浦西万达公司有权直接向被告苏剑辉追偿。本院经审理查明的事实与原告农行泉州分行的陈述一致。另查明，1、原被告签订的《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。2、涉案房产于2017年5月2日办理正式抵押登记。3、截至2017年7月27日，被告浦西万达公司累计为本案债务代偿154213.6元。以上事实，有原告农行泉州分行提供的《个人购房担保借款合同》、借款凭证、同意抵押承诺书、个人购房抵押担保承诺书、房屋预告登记证、不动产统一发票、身份证、婚姻信息、营业执照、金融许可证、账户信息、不动产登记证明，被告浦西万达公司提交的泉州市房屋登记信息查询结果表及庭审中原告农行泉州分行、被告浦西万达公司陈述为证。被告苏剑辉未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本院对上述事实予以确认。本院认为，原告农行泉州分行与被告苏剑辉签订的借款合同，系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。被告苏剑辉在履行借款合同期间未依约还款付息，已构成违约。原告农行泉州分行据此要求与被告苏剑辉解除合同并清偿借款，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告苏剑辉自愿以其所有的房产作为抵押物，并依法办理抵押登记，该抵押合法有效。被告苏剑辉若未能依约还款付息，原告农行泉州分行有权依照法律规定以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。因涉案房产已办理正式抵押登记，根据合同约定，被告浦西万达公司的保证责任已免除。原告农行泉州分行请求被告浦西万达公司承担连带清偿责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。另被告浦西万达公司请求在本案判决中确认其追偿权，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”因本院未判令被告浦西万达公司承担保证责任，在判决中确认其追偿权依据不足。对被告浦西万达公司该项主张，本院不予采纳。被告浦西万达公司可另行主张权利。被告苏剑辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司泉州分行与被告苏剑辉、泉州浦西万达广场投资有限公司于2012年3月15日签订的编号为35020120120011423《个人购房担保借款合同》；二、被告苏剑辉应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泉州分行借款本金2116000元，利息、罚息、复利合计53415.66元，并支付自2017年7月18日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；三、若被告苏剑辉未能履行上述还款义务，原告中国农业银行股份有限公司泉州分行有权依照法律的规定，以被告苏剑辉提供的抵押物即址于福建省××××中段南侧泉州浦西万达广场超高层住宅北区住7号楼7C2902号房产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28880元、减半收取计14440元，管辖权异议受理费100元，由被告苏剑辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  梁超毅二〇一七年八月一日书 记 员  张佳婷附注所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。