浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第576号
上诉人（原审原告）樊伟中。
被上诉人（原审被告）温州市房产管理局。
法定代表人张纯一。
委托代理人王黎珺。
上诉人樊伟中因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原判认定，樊伟中自1986年部队转业后，长期居住在温州市鹿城区三官殿巷62号507室，该房系其母亲从财政局分配取得，属温州市直管公有住房。樊伟中与温州市房管局之间属于公房承租关系。1994年8月29日，温州市房管局以“温州市住房制度改革办公室”的名义向樊伟中提供1张《温州市公房承租户选择购房、租房申请登记表》，要求对其承租的公房作出租房或购房的选择。当日，樊伟中在该表“购房价格（综合价）”和“付款方式（一次付清）”二栏内按要求打上“√”，表示同意按房屋综合价来一次性购买该公房。同时，樊伟中根据房管局的要求提供了其身份、家庭住房情况以及妻子王慧清的工资收入情况等资料。1996年下半年，樊伟中离开温州。之后，陈凤英以樊伟中的名义向房管局代为缴纳了房改专用款18283.20元。1997年9月12日，房管局与他人以“樊伟中”的名义签订一份《公房买卖合同》，约定：房管局根据樊伟中的购房申请，将坐落于温州市鹿城区三官殿巷62号507室（建筑面积计48.75平方米）的公房出售给樊伟中；樊伟中按成本价购房，扣除各种折扣后实际房价为每平方米375.04元，实际应缴购房款为18283.20元，应于1997年9月12日前一次性向被告交清购房款。合同签订当日，温州市房管局受理了该房产的变更登记申请，并于1998年1月12日颁发了该房产的私有房屋权属证书（所有权证号为910号），产权人登记为樊伟中。樊伟中之妻王慧清随后到温州市房管局领取了该权属证书。
另查明，双方对《公房买卖合同》中有关“樊伟中”的签章不是其妻王慧清所为以及王慧清事后领取产权证的事实均无异议。2002年5月，王慧清向原审法院提起离婚诉讼，因樊伟中下落不明，法院于同年9月3日缺席判决准予离婚，该民事判决书依法以公告形式向樊伟中送达，其内容并未涉及该诉争房产。1997年10月28日，王慧清与陈凤英签订一份《房屋卖尽契》，王慧清将上述经房改后取得的房产以总价85000元出卖给了陈凤英。2006年9月，陈凤英以樊伟中与王慧清未按约履行过户手续为由提起诉讼，后又变更诉讼请求为解除合同及赔偿损失，现该案尚在二审审理中。
原判认为，本案主要争议焦点有二：一是《公房买卖合同》中出卖的房屋与樊伟中之前的承租房是否系同一标的物？二是房管局与他人签订的合同是否有效？关于焦点一，即标的物的问题。原判认为，樊伟中在房改前提供的《住房情况登记表》以及《户口地址情况说明》中均陈述所居住的房屋位于市区三官殿巷62号507室，这不仅与房管局提供的原始档案以及房屋权属登记内容相符，且与生效的离婚判决书中有关家庭住址的描述相一致。现樊伟中诉称原承租房为“三官殿巷64号507室”，诉争合同标的物书写有误，但却未能提供充足的证据予以证实，依法应由其承担“举证不能”的不利后果，故对其上述主张不予采信。鉴于樊伟中未能提供反驳证据，根据我国物权公示原则，本案房产仍应以权属登记的事项为准，即诉争房屋应确定为温州市鹿城区三官殿巷62号507室。关于焦点二，即合同的效力问题。原判认为，根据我国《合同法》的相关规定，合同效力取决于合同当事人是否具有相应的民事行为能力，意思表示是否真实，以及合同有无违反法律或社会公共利益。首先，诉争公房在房改前一直由樊伟中及其家人共同居住使用。1994年，樊伟中在房管局提供的《公房承租房选择购房、租房申请登记表》的“购房价格（综合价）”和“付款方式（一次付清）”等栏处按要求打上“√”，樊伟中的意思表示清楚明确，即对该公房选择一次性购买。尽管后来樊伟中离家出走，未能在1997年9月与房管局签订《公房买卖合同》，其妻王慧清（当时尚未离婚）也未在该合同上签字盖章，但根据法院查明的事实，王慧清当时对该公房买卖不仅知情的，甚至在《公房买卖合同》签订一个月后又与陈凤英另行签订了房屋买卖合同，可见王慧清对该公房经房改变更为私有房屋的事实是明确知道和认可的。退一步讲，即使王慧清事先不知情，但其事后到房管局领取有关权属证书，也可证实其对房改事实已予以了追认。鉴于樊伟中在房改前曾明确作出“购房”的意思表示，王慧清又在夫妻关系存续期间对上述房改行为予以了追认，房管局有理由相信王慧清所作的意思表示为其夫妻共同意思表示，故王慧清的表见代理行为有效，该民事行为的法律后果依法应由樊伟中自行承担。其次，从该合同的具体内容上看，并未违反当时温州市政府的有关房改政策，也未违反国家法律、法规强制性规定。再次，从该合同造成的法律后果来看，因产权人仍登记为樊伟中，故基于该合同产生的全部物权利益均归属于樊伟中，既不存在损害其利益之说，也没有损害国家、集体或第三人利益之事实。最后，即便房管局在签订《公房买卖合同》时，未对合同当事人的身份尽到严格审查核实之责，但这属于房改审批程序存在瑕疵的问题，樊伟中可依法提起行政诉讼，并不当然导致合同无效。樊伟中在第二次庭审中声称其只要求承租，不想购买公房。对此，原判认为，樊伟中的陈述不仅与其之前在申请表上所作的意思表示相悖，且与其向房管局申诉时要求重新签订《公房买卖合同》的主张相矛盾，甚至与其在第一次庭审中的陈述也不符，故对其上述主张不予支持。综上，原判认为，诉争《公房买卖合同》并未违背樊伟中当时对房改的真实意思表示，也未损害其本人或他人的合法权益，合同内容合法、真实，依法应确认有效。樊伟中诉请确认《公房买卖合同》无效，于法无据，与事实不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，判决：驳回原告樊伟中的诉讼请求。案件受理费人民币257元，减半收取人民币128.50元，由原告樊伟中负担。
宣判后，樊伟中不服，提起上诉称：1、上诉人在房改前未曾作出购房的意思表示，既未在申请表上打“√”，也未签名，该申请表系被上诉人伪造。退一步讲，即使有过上述表示，被上诉人擅自对公房作出处分决定，也是错误的。2、王慧清无权与被上诉人订立公有住房买卖合同，原判认定王慧清事后予以追认，没有法律依据，其行为不符合表见代理的构成要件，不能产生合同有效的法律后果。3、因被上诉人伙同王慧清将承租公房变更为私房后出售给陈凤英，给上诉人造成了巨额经济损失，故原判认定被上诉人的行为不损害上诉人利益，是错误的。综上，原判认定事实错误，适用法律不当，请求二审依法改判。
被上诉人温州市房管局辩称：公有住房承租人的配偶也享有房改政策规定的买受公有住房的权利，故房屋买卖合同合法有效。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。
二审中，樊伟中提供的证据均已经一审质证，二审不作认证。经审理，本院二审认定的事实与原判认定的一致。
本院认为，在本案一审的两次庭审中，樊伟中均称其填写过《住房情况登记表》和《承租户选择租房购房申请登记表》，并表示当时是同意房改的。因此，樊伟中称其房改前未曾作出购房的意思表示，与事实不符。1998年1月12日，温州市房管局将涉案房屋作为私产（全部产）登记在樊伟中名下，根据不动产所有权取得的相关法律规定，本案涉讼房屋所有权人从权属变更登记之日起转移，故樊伟中已为该涉讼房屋的合法所有权人。樊伟中虽未在《公有住房买卖合同》中签字，但其前妻王慧清作为原承租公房的共同使用人也未提出异议，并就该房屋与陈凤英订立房屋卖尽契，此后还领取了房屋权属证书，应当视为王慧清对房管局公有住房买卖行为的追认。因该行为发生在樊伟中与王慧清婚姻关系存续期间，王慧清作为原承租公房的共同使用人，其上述行为构成家事代理，对双方当事人具有拘束力。此外，需要指出的是，樊伟中取得该房屋权属证书后，已因房价上涨而收益，该公有住房买卖合同也未损害樊伟中的合法权益，因此，樊伟中称其因公有住房买卖合同造成巨额经济损失，缺乏事实根据。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，樊伟中的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费257元，由上诉人樊伟中负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长 杨 宗波
审判员 刘宏杰
审判员 马永利
二〇一〇年六月九日
书记员 叶 川