江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆周民初字第0408号
原告（反诉被告）昆山合生房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇迎宾东路818号招商服务中心大楼108室。
法定代表人应和永，公司总经理。
委托代理人钟蕾，公司员工。
被告（反诉原告）ＸＸ。
原告昆山合生房地产开发有限公司（以下简称合生公司）与被告ＸＸ商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法由代理审判员王丹妮适用简易程序实行独任审判，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告合生公司的委托代理人钟蕾以及被告ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合生公司起诉称：2014年3月24日，原、被告签订昆山市商品房购销合同，约定被告购买原告开发的合生颐廷XX幢X单元XXX号房屋一套，总价款726200元，分期付款：2014年3月24日应支付首付款226200元，2014年4月23日之前应支付500000元；若未按合同约定时间付款，被告应当按逾期未付款额的日万分之三，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止向原告支付违约金。但被告支付首付款226200元后再无付款行为，原告多次通过电话及书面方式联系被告要求其履行付款义务未果，遂诉至法院，请求：1、判令被告立即支付购房款500000元；2、判令被告支付逾期付款违约金（按逾期未付款500000元的百分之三计算至实际付款之日，暂算至2015年4月27日计369天为55350元）；3、诉讼费由被告承担。
被告ＸＸ答辩称：其自2012年7月开始在昆山莱宝电子材料有限公司任工程科科长一职，月薪8500元，本来打算在昆山长期工作，但公司于2014年10月倒闭，其自2014年9月与公司解除劳动关系后便离开昆山去外地工作。2013年1月至2014年9月其在昆山正常缴纳公积金，离开昆山后再未缴纳公积金，公积金账户现处于封存状态。鉴于其资金困难且已不在昆山工作，故不同意继续履行合同，愿意支付违约金以解除合同，但希望法院对违约金标准予以调整。诉讼费由法庭依法认定。
反诉原告ＸＸ反诉称：1、解除双方的商品房购销合同；2、扣除其应当支付的违约金，首付款余额部分要求反诉被告返还。反诉费由其自行承担。
反诉被告合生公司答辩称：1、ＸＸ于2014年9月无法贷款时就应及时向其提出，其怠于沟通客观上增加了合生公司的损失；2、公积金贷款并非合同约定的唯一付款方式，ＸＸ可以通过商业贷款或其他方式支付余款，付款不能的责任在ＸＸ。故要求驳回其反诉请求。
经审理查明，合生公司与ＸＸ于2014年3月24日签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2014008849）一份，由ＸＸ（乙方、买方）向合生公司（甲方、卖方）购买位于昆山市周市镇迎周路两侧、新塘河南侧的合生颐廷第XX幢X单元XXX号商品房屋一套，该商品房总价款为726200元。合同第六条就“付款方式及期限”约定：“买受人于2014年3月24日前支付首付款：人民币226200元整，剩余房款：人民币500000元整于2014年4月23日前通过甲方指定商业银行以按揭贷款或公积金贷款的方式予以支付”。合同第二十条、第二十一条约定：合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件四），合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四“合同补充协议”第十四条约定：“本合同签订后，除根据约定或法定可以单方面解除合同的情形外，买受人要求解除本合同的，应征得出卖人书面同意，出卖人有权按合同总价的百分之十向买受人收取违约金，出卖人实际损失超过买受人支付的违约金的，买受人应据实赔偿。”合同签订当天，ＸＸ向合生公司支付了首付款226200元，剩余房款500000元至今未付，遂引起纠纷。庭审中，双方就买方要求解除合同应付的违约金金额为72620元没有异议，但ＸＸ认为其系低保户故申请对违约金进行减免，合生公司认为该解除未经其同意且约定的违约金标准不应调整。
另查明，苏州市住房公积金管理中心昆山分中心出具的证明及查询明细载明：ＸＸ自2013年2月至2014年10月期间有公积金缴存记录；截止2015年9月14日，公积金账户余额为5087.47元，缴存状况为封存。湖北省仙桃市沙湖镇磨盘村民委员会出具的证明载明：ＸＸ系该村最低生活保障对象。
上述事实，有昆山市商品房购销合同、证明、个人明细信息查询、常住人口登记卡以及双方当事人在庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。
庭审中，ＸＸ称：签订上述购房合同时，其曾与苏州易居臣信房地产经纪有限公司（以下简称易居臣信公司）签订中介合同一份并当场以银行刷卡形式向中介公司支付中介费15000元，该笔费用应计入首付款，对此，其提供了中介合同及结算确认书原件为证。合生公司对前述证据的真实性不持异议，但认为15000元系ＸＸ与第三方约定并结算的，与其无关，首付款应当以购房合同约定的为准。
本院认为，合生公司与ＸＸ之间的商品房买卖合同关系依法成立、合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。现ＸＸ愿意以支付违约金为代价主张解除合同，合生公司坚持继续履行，双方无法达成一致意见。
一、关于本案购房合同是否可以解除。其一、购房者因自身原因主张合同无法继续履行，责任在购房者，但其反诉请求与合同补充协议第十四条的约定不悖，其权利行使有一定的合同依据；其二、劳动关系终止、公积金无法正常缴纳、现不在昆山工作和生活等因素虽不必然导致购房者不能继续履行合同义务，但客观上影响和动摇了其当初为准备在昆山定居生活而签订购房合同的目的，若要求其通过商业贷款或其他方式筹措资金支付房款无疑会加重其经济负担，有失公允；其三、合同解除后，房产公司可以通过违约金弥补其相应损失，涉案房屋也可以再行出售，客观上不会对房产公司造成重大的经济影响。综合全案事实，本院认定合生公司与ＸＸ之间签订的商品房购销合同（合同编号：2014008849）自ＸＸ的解除通知到达合生公司之日即2015年9月16日起解除。合同解除后，合生公司应当将收取的首付款226200元返还ＸＸ，关于ＸＸ提出其支付的中介费15000元应当计入首付款予以返还的意见，鉴于相关中介合同及中介费都是ＸＸ与易居臣信公司之间签订并结算的，无证据显示该费用与合生公司有关，故本院对该意见不予采纳。
二、关于违约金额的认定。根据合同约定，购房者要求解除合同的应当按照合同总价的10%即72620元向房产公司支付违约金，ＸＸ虽以其系低保户主张减免，但其提供的村委会出具的证明文件对其主张之证明力有限，双方约定的该违约金计算比例于法不悖，且该金额支付系自合生公司应当返还的首付款中扣除客观上不会加重购房者负担，故本院对ＸＸ的该申请不予支持，ＸＸ解除合同根据双方约定应当向合生公司支付违约金72620元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回昆山合生房地产开发有限公司的诉讼请求。
二、昆山合生房地产开发有限公司与ＸＸ于2014年3月24日签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2014008849）自2015年9月16日起解除。
三、昆山合生房地产开发有限公司应当返还ＸＸ首付款226200元，ＸＸ应当支付昆山合生房地产开发有限公司违约金72620元。前述两项相抵，由昆山合生房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向ＸＸ支付153580元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本诉案件受理费9354元，减半收取4677元，由原告昆山合生房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由反诉原告ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王丹妮
二〇一五年十月十日
书 记 员 王雅勤
﹤附相关法律条文﹥
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
3、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。