湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山民商初字第00771号
原告：华夏银行股份有限公司武汉洪山支行，住所地：湖北省武汉市洪山区珞狮北路2号樱花大厦。
负责人：李兴桃，该行行长。
委托代理人：谭旗，�京天达共合（武汉）律师事务所律师。一般授权代理。
被告：万军。
被告：骆冬芝。
被告：湖北弘业房地产发展有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区洪山路10号。
法定代表人：熊飞。
原告华夏银行股份有限公司武汉洪山支行（以下简称：华夏银行洪山支行）与被告万军、骆冬芝和湖北弘业房地产发展有限公司（以下简称：弘业房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员杨珊担任审判长，审判员张春华、人民陪审员王思鑫参加评议的合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告华夏银行洪山支行的委托代理人谭旗到庭参加诉讼，被告万军、骆冬芝及弘业房地产公司经本院公告送达开庭传票未到庭参与诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告华夏银行洪山支行诉称：2004年5月20日，原告与被告万军签订《个人房屋（商业用房）担保借款合同》（以下简称借款合同）以及《个人住房（商业用房）担保借款抵押合同》。借款合同约定：原告向被告万军发放贷款共计人民币400，000.00元用于购买武汉市武昌区弘业俊园C座2301室（商业用房），借款期限10年（自2004年6月1日至2014年6月1日止），还款付息方式为按月还本付息，还款日为每月1日，第一年利率为5.04%。同时，被告万军以其购买的武汉市武昌区弘业俊园C座2301室住房向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为借款合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权和担保权利所发生的费用（含拍卖费、律师费等）。被告弘业房地产公司为被告万军向原告申请的按揭贷款提供阶段性连带保证责任，保证期间为原告与被告万军�订的借款合同生效并发放贷款之日起至被告万军所购房屋办妥《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《房屋他项权证》并交予原告执管为止。另，因被告万军、骆冬芝为合法夫妻关系，被告万军在婚姻存续期间向原告贷款购买武汉市武昌区弘业俊园C座2301室住房，被告骆冬芝应对上述借款承担连带偿还责任。2004年5月26日原告与被告在武汉市武昌区房产管理局办理了武汉市武昌区弘业俊园C座2301室房屋的《房屋他项权证》。2004年6月1日原告依约向被告万军发放了贷款400，000.00元。现贷款期限届满，被告万军、骆冬芝并未依约履行还款义务，被告弘业房地产公司亦未及时清偿被告万军、骆冬芝的债务。按照借款合同的约定，原告有权收回已发放的贷款。上述债权经原告多次催收，被告拒不履行还款义务，侵犯了原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告万军、骆冬芝立即偿还所欠原告贷款本金人民币124328.64元，利息及逾期罚息人民币21380.03元，共计人民币145708.67元（暂计至2014年4月18日止，此后至本息还清之日止发生的利、罚息按合同约定另计，其中罚息利率为约定利率加收30%）；2、依法变卖抵押物，所得款项优先清偿被告万军、骆冬芝所欠贷款本息及相关费用；3、被告弘业房地产公司对被告万军、骆冬芝的上述债务承担连带清偿责任；4、被告承担原告因诉讼发生的律师费7500元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告万军、骆冬芝、弘业房地产公司缺席未答辩。
原告华夏银行洪山支行为支持自己的诉讼主张，向本院提交证据如下：
证据1：万军、骆东芝身份证复印件、弘业房地产公司营业执照复印件，拟证明三被告主体资格。
证据2：《个人住房担保借款�同》、《个人住房担保借款抵押合同》、《保证函》、《结婚证》复印件，拟证明原告与被告万军借款合同关系成立，原告与被告万军、骆冬芝抵押合同关系成立；被告弘业房地产公司为被告万军的借款承担阶段性连带保证责任；被告骆东芝对上述借款承担共同还款义务。
证据3：房屋他项权证，拟证明抵押权已经依法设立，原告对抵押财产享有优先受偿权。
证据4：借款凭证，拟证明原告依约履行了借款义务。
证据5：客户本息清单，拟证明被告借款本息数额145708.67元。
证据6：委托代理合同（复印件），拟证明原告因被告违约而产生的损失费用包括律师费7500元。
被告万军、骆冬芝、弘业房地产公司未向本院提交证据。
被告万军、骆冬芝、弘业房地产公司经本院公告送达未到庭参与诉讼，视为放弃其举证质证权利，对原告华夏银行洪山支行提交的证据经本院审查后认为，证据来源合法，内容真实有效且与本案有关联，能够证明案件的事实，本院确认其效力，并予以采信。
经审理查明，2004年5月20日，原告华夏银行洪山支行与被告万军签订一份《个人房屋（商业用房）担保借款合同》，办理了金额400000元的个人房屋抵押贷款，约定：贷款期限10年（自2004年6月1日至2014年6月1日止），贷款用于购买武汉市武昌区弘业俊园C座2301室（商业用房），贷款利率为中、长期贷款一年一定，第一年年利率为5.04%，每满一年后按当时同档次法定贷款利率和华夏银行确定的利率浮动幅度计息；华夏银行有权依照中国人民银行的有关规定，在法定利率浮动范围内确定和调整本合同项下贷款利率。还本付息方式为按月，还款日为每月1日。若被告万军连续三个月未还本付息，原�通过法院收回设定抵押的房屋。合同还对贷款发放方式、还款资金来源、贷款担保、双方权利和义务、违约责任、合同转让、变更与解除、特别约定、争议解决方式、合同附件等具体条款进行了约定。原告华夏银行洪山支行与被告万军分别在合同上签字及盖章。当天，原告华夏银行洪山支行与被告万军、骆冬芝还签订一份《个人住房（商业用房）担保借款抵押合同》，约定该笔贷款以被告万军以其购买的该房屋向原告提供抵押担保，作为偿还本合同项下贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权和担保权利所发生的费用的担保。被告万军如不付清本合同项下任何欠款，或发生任何违约事项，原告有权对该抵押物进行处分等。原告华夏银行洪山支行与被告万军、骆冬芝分别在合同上签字及盖章。合同签订后，原告于2004年6月1日依约向被告�军发放了贷款400000元。其间，被告弘业房地产公司为被告万军向原告申请的按揭贷款提供阶段性连带保证责任，被告弘业房地产公司并向原告出具《保证函》，约定担保期限为原告与被告万军签订的借款合同生效并发放贷款之日起至被告万军所购房屋办妥《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《房屋他项权证》并交予原告执管日止。被告弘业房地产公司并保证在借款人所购房屋三证未办齐之前，若借款人出现连续3个月或累计6个月不按时还本付息，则对借款人所购商品房进行回购。尔后，原告与被告在武汉市武昌区房产管理局办理了武汉市武昌区弘业俊园C座2301室房屋的《房屋他项权证》（权证号为：武房他证字第2005045**号）。被告万军如期偿还了部分贷款，在2009年后被告万军逾期还款，截止2014年4月18日，被告万军尚有本金124328.64元、利息及逾期罚息人民币21380.03元，共计人民币145708.67元未能偿付。现贷款期限届满，被告万军、骆冬芝并未依约履行还款义务，被告弘业房地产公司亦未及时清偿被告万军、骆冬芝的债务。原告向被告进行多次催收欠款无果，为此，原告遂向本院起诉，诉如所请。
另查明，原告为本案诉讼发生律师费7500元、公告费560元。
庭审时，原告陈述与被告万军、骆冬芝签订借款等合同后只办理了《房屋所有权证》，未办妥《国有土地使用证》和《房屋他项权证》。
本院认为，原告华夏银行洪山支行分别与被告万军及被告万军、骆冬芝签订的《个人房屋（商业用房）担保借款合同》、《个人住房（商业用房）担保借款抵押合同》，被告弘业房地产公司向原告出具的《保证函》，内容具体明确，双方签字签章手续完备，能够反映原告愿意出借款项，被告万军、骆东芝同意借�和抵押及被告弘业房地产公司愿为万军承担保证责任的真实意思表示，不违反国家相关的法律规定，自合同成立时依法有效，各方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，原告华夏银行洪山支行依约已向被告万军发放全额贷款，履行了合同义务。依合同约定，被告万军未按约定归还借款本金及利息，已构成违约。被告万军在其与骆冬芝夫妻关系存续期间向原告华夏银行洪山支行的借款，理应认定为被告万军、骆冬芝的夫妻共同债务，故被告骆冬芝应承担连带还款责任。故原告要求被告万军、骆冬芝偿还所欠原告贷款本息及罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。被告万军、骆冬芝抵押的房产已经在武汉市武昌区房产管理局办理了房屋他项权证，原告华夏银行洪山支行对抵押房屋已享有抵押权，原告华夏银行洪山支行主张对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请�，具有约定及法定依据，本院予以支持。被告弘业房地产公司作为担保人在被告万军申请贷款时所作的担保承诺中确认担保贷款本金为40万元，并约定担保期限在借款合同生效并发放贷款之日起至借款人所购房屋三证未办齐之前交予原告执管日止。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”因当事人间约定的贷款到期日为2014年6月1日止，该贷款期限届满，被告万军、骆冬芝未依约履行还款义务，被告弘业房地产公司也未清偿被告万军、骆冬芝的债务，原告华夏银行股份有限公司武汉洪山支行可以与被告湖北弘业房地产发展有限公司协议，以被告万军名下位于武汉市武昌区弘业俊园C座2301室房屋的抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。被告湖北弘业房地产发展有限公司对拍卖或变卖抵押物不足部分承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后有权向被告万军追偿。原告华夏银行洪山支行还主张本案的律师费及诉讼费用由被告万军、骆冬芝、弘业房地产公司承担。合同中对此已有明确约定亦符合法律规定，且原告提供了相关证据，原告对被告万军、骆冬芝该诉讼请求，本院予以支持；被告弘业房地产公司虽然对该借款进行了担保，但原告起诉的律师费用不是属于债权人实现债权的必须费用，对原告主张�案的律师费用由被告弘业房地产公司承担的诉请本院不予支持。本案中，被告万军、骆冬芝、弘业房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第三十三条、第三十四条第一款第（一）项，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告万军、骆冬芝偿付原告华夏银行股份有限公司武汉洪山支行借款本息共计145708.67元（其中本金124328.64�，利息及罚息21380.03元，截止2014年4月18日止）；
二、被告万军给付原告华夏银行股份有限公司武汉洪山支行罚息、复利（自2014年4月19日起至欠款付清之日止，以欠款余额为基数按合同约定的利率计算）；
三、原告华夏银行股份有限公司武汉洪山支行有权对被告万军提供的抵押物即位于武汉市武昌区弘业俊园C座2301室房屋享有优先受偿权；
四、被告湖北弘业房地产发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后有权向被告万军追偿。
五、被告万军、骆冬芝向原告华夏银行股份有限公司武汉洪山支行支付原告为实现债权所支付的律师费7500元。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3214元（原告已预缴1607元）、公告费560元，合计3774元，由被告万军、骆冬芝、湖北弘业房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 珊
审 判 员 张 春 华
人民陪审员 王思�
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 胡 晶 晶