广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法石民初字第154号
原告：谢某，身份证地址：广州市海珠区。
委托代理人：周冬云，是广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：陈锐锋，身份证地址：广州市海珠区。
被告：李某，身份证地址：广东省雷州市。
被告：林某，身份证地址：广东省雷州市。
被告：李某山，身份证地址：广东省雷州市。
原告谢某诉被告李某、林某、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员冯婉独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢某及其委托代理人周冬云、陈锐锋、被告李某到庭参加了诉讼，被告林某、李某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢某诉称：2014年5月13日，原告谢某与被告李某签订《存量房买卖合同》，约定被告李某将其名下位于番禺区南村镇番禺大道北666号1座4梯1601房的房屋出售给原告，房屋总价为人民币112万元（书面合同约定为100万元，双方另行口头约定增加12万元）。被告李某因向中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市黄埔支行借款，将上述房屋抵押给该银行，尚欠银行贷款本金约56万元，故双方约定的方式为涂销抵押按揭付款，被告李某应当在收到原告支付的定金3万元及首期房款28万元后即向银行申请办理还款及涂销抵押手续。合同签订后，被告李某称其没有资金偿还银行贷款，原告基于对其的信任，也为了交易的顺利进行，于2014年5月19日前分次向被告李某支付购房款共计人民币87万元，被告李某向原告出具了收据。被告李某收到上述款项后未按约办理还款及涂销抵押手续，反而将款项支取挪用。为此，双方于2014年6月29日签订《协议书》，约定被告李某在2014年7月20日前还清银行贷款，被告李某未能履行。2014年9月2日，双方第二次签订《补充协议》，约定买方应向中介方支付的费用（函违约滞纳金）共计14300元，由卖方支付。2014年10月13日，双方第三次签订《补充协议》，约定卖方因未如约办理涂销抵押而导致房屋不能过户给卖方，向买方支付违约金3万元。2014年10月27日，双方第四次签订《补充协议》，限定卖方在2014年11月25日前筹足资金还款，并于2014年11月25日办理房产过户手续，如卖方未能如约办理过户，则需支付卖方额外违约金3万元人民币，并约定了卖方的其他违约责任。因被告李某仍未履行该协议，2014年11月29日，双方第五次签订《协议书》，确认被告李某因其违约行为需向原告支付违约金6万元，另约定：在2014年12月22日前，卖方筹集人民币5万元，其他款项由买方筹集后偿还银行贷款，并约定卖方因此多支付的购房款，卖方每月偿还本金1万元，从2014年12月22日其至实际还清时止，按银行同期贷款利率的四倍支付利率。如果卖方任何一期未按期偿还本金和利息的，买方有权要求卖方立即偿还全部欠款本息。同日，原告、被告李某及被告李某签订《担保协议书》一份，约定被告李某对被告李某所负债务向原告提供连带清偿保真给担保，并以雷州市永达广场1号楼1906房作为抵押物提供抵押担保（因尚未取得房产证，暂不能办理抵押登记手续）。该协议签订后，被告李某称无法筹集5万元偿还银行贷款，原告之得自行高息向他人借款，代被告李某偿还了全部借款本息，共计301939.55元。后双方共同办理了涂销抵押和房屋过户手续。对于原告的购房款，被告李某仅于2015年1月20日偿还3000元，并称经济困难，无法按约定还本付息。原告认为，原告与被告李某签订的《存量房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应遵照履行。被告李某未依约偿还银行贷款，注销抵押登记，导致不能办理房屋产权过户手续，损害了原告的合法权益，应当承担违约责任。被告林某为被告李某之妻，应对夫妻关系存续期间共同债务承担共同清偿的责任。被告李某作为担保人，亦应按照约定承担担保责任。为此特向法院起诉，请求法院判决：1、判令被告李某立即返还原告多付的购房款301939.55元，并从2014年12月22日起至实际清偿之日止按银行贷款利率4倍计付利息；2、判令被告李某向原告支付违约金6万元；3、判令被告林某、李某对被告李某应当清偿的上述款项承担连带责任。4、本案的诉讼费用由各被告承担。
被告李某答辩称：1、我同意返还301939.55元购房款，但是利息标准过高，我无法接受，对于利息的计算起止时间我认为从今天开始按照年利率的1%计算；2、对违约金6万元没有意见，但是该违约金不能计算利息；3、我认为被告李某在本案没有责任，故原告不应起诉被告李某要求其承担责任。被告林某确实是我妻子，对原告要求我们俩承担连带责任没有意见。
原告谢某为证明其诉请提供了以下证据：证据1、房地产产权情况表原件，证明涉案房屋原属被告李某所有；该房屋出售时尚属抵押状态；证据2、存量房买卖合同复印件，证明双方订立房屋买卖合同的情况；证据3、收款收据及银行凭证原件，证明原告向被告李某支付购房款87万元的情况；证据4、2014年6月29日协议书原件，证明被告违约未按期办理还贷和涂销手续，导致房屋不能过户；证据5、2014年9月2日补充协议书原件，证明双方约定买方应向中介方支付的费用（含违约滞纳金）共计14300元，由卖方支付；证据6、2014年10月13日补充协议书原件，证明双方约定卖方因未知如约办理涂销抵押而导致房屋不能过户给买方，向买方支付违约金3万元；证据7、2014年10月27日补充协议书原件，证明被告李某违约后应当承担的责任；证据8、2014年11月29日补充协议书原件，证明被告李某违约后应当承担的责任；证据9、2014年11月29日担保协议书原件，证明被告李某为被告李某提供担保的情况；证据10、还款证明原件，证明原告代被告李某还款以涂销抵押，办理过户手续的情况；证据11、房地产权情况表（2）原件，证明涉案房屋已办理涂销抵押和过户手续；证据12、结婚证复印件，证明被告李某与被告林某是夫妻关系。
被告李某对原告谢某提供的证据的质证意见为：除了证据九有异议以外，其他证据均无异议。我认为，证据9的真实性确认，但其内容模糊不明确，我父亲即本案被告李某是不清楚该协议内容的，是我与原告一起骗我父亲签这份协议。
被告李某无证据提交。
被告林某、李某未在法定期间内到庭应诉亦未提供证据。
经审理查明，广州市国土资源和房屋管理局于2013年7月23日受理登记字号为13登记02395196的房屋位于广州市番禺区南村镇番禺大道北666号1座4梯1601房（以下简称“涉诉房屋”），房地产权属人为李某，抵押银行为中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市黄埔支行。
2013年5月13日，原告谢某作为乙方与被告李某作为甲方，共同签订《存量房买卖合同》，约定甲方向乙方出售涉诉房屋，涉诉房屋建筑面积共78.86平方米，存在抵押等他项权利情况，该房地产按整套出售并计价，总金额人民币1000000元整，付款方式为涂销抵押按揭付款：（1）签订本合同时支付人民币30000元作为定金；（2）本合同签订后5天内交付部分楼款（含定金）280000元；（3）部分楼款共计人民币420000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后五个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）。（4）人民币300000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方因在签订本合同5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应权利协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据是支付给甲方。如甲方不按合同约定将该房地产出售给买方的，应该向买方支付该物业成交价的10%的违约金，并退还买方已付所有费用。如买方不按合同约定买入该房地产的，应当向卖方支付该物业成交价的10%的违约金。合同还约定了其他内容。2014年5月16日，被告李某向原告出具《收款收据》一张确认收到涉案房屋的首付400000元。2014年5月18日，被告李某向原告出具《收款收据》一张确认收到涉案房屋的房款470000元。
2014年6月29日、2014年9月2日、2014年10月13日、2014年10月27日、2014年11月29日原告谢某与被告李某分别就涉案房屋的买卖相关问题签订了五份补充协议。双方均确认以甲方李某、乙方谢某于2014年11月29日签订的《协议书》为最终履行的合同。该《协议书》载明：因甲方未按约定将收取乙方支付的房屋款项用于偿还甲方贷款，致使上述房屋无法按期办理抵押登记注销手续和产权转移登记手续。为处理相关后续事宜，双方经协商达成协议如下：一、双方确认乙方已向甲方支付购房款人民币87万元整，甲方已将上述房屋交付给乙方，甲方应于2014年5月19日办理还贷手续，因甲方将款项挪用，导致银行未能划扣成功，甲方该行为已构成违约。甲方同意因其违约行为，向乙方支付违约金6万元。乙方借给甲方偿还银行贷款的金额，以银行直接扣划金额为准。乙方借给甲方还贷的金额，加上乙方已支付的房屋价款，再加上本协议第二条约定的违约金，三者之和减去乙方应当支付的购房总价款后的差额，为甲方应当偿还乙方的还款总额。甲方的还款方式为每月偿还本金1万元，直至还清之日止。甲方所欠乙方款项，从2014年12月22日起至实际还清时止计算利息，利率为银行同期贷款利率的4倍。每次还款时，应当还清已产生的全部利息。甲方所欠乙方款项，由甲方之父李某提供担保，甲乙双方及李某签订的《担保协议书》为本协议的组成部分。
2014年11月29日，谢某（债权人）作为甲方、李某（债务人）作为乙方、李某（担保人）作为丙方签订《担保协议书》，约定：担保的主债权为甲、乙双方签订的《协议书》，担保方式为1、保证担保。丙方自愿对乙方所负债务承担连带清偿保证担保责任。乙方不偿还甲方债务的，甲方有权直接要求丙方偿还全部债务，并承担违约责任。保证期间为债务履行期间届满后两年。2、抵押担保。丙方系雷州市永达广场1号楼1906房（建筑面积82.5平方米）的产权人，丙方同意以该房屋为抵押物为乙方提供抵押担保，在领取房屋产权证后各方协同办理抵押登记手续。在庭审过程中，原告谢某及被告李某均确认该抵押房屋并未在国土部门办理抵押登记手续。
本院另查明，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市东区支行出具的《中国邮政储蓄银行个人贷款还款单》显示：客户名称李某，还款合计金额：551939.55，其中贷款本金：550897.13，正常利息：1042.42。被告李某与被告林某于2014年4月11日登记结婚。被告李某是被告李某的父亲。
因被告李某未按约定归还借款，原告遂于2015年2月2日起诉至本院。被告李某分别于2015年1月20日、2015年4月14日向原告支付3000元、3500元，合计支付6500元。
本院认为，原告谢某与被告李某签订的《存量房买卖合同》以及2014年11月29日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上述合同签订后，原告依约向被告李某交付了共计870000元，并代被告李某向涉诉房屋的抵押银行还清贷款551939.55元，上述合计1421939.55元。由于原告谢某及被告李某均确认双方于签订《存量房买卖合同》后将涉诉房屋的房屋总价变更为112万元，故原告谢某向被告李某多支付了301939.55元。因此，原告现要求被告返还301939.55元，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。被告李某未按照双方合同约定协助涂销抵押而导致房屋迟迟未能正常过户给原告，显然违反合同约定构成违约，应承担违约责任，原告主张以301939.55元为本金，从2014年12月22日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计付利息，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。而对于被告李某于本案受理后支付的6500元的性质认定问题，原告主张其为利息，被告李某则抗辩为本金，鉴于原、被告双方于2014年11月29日签订的《协议书》中约定每次还款时优先清偿的是利息，故该6500元应认定为被告李某向原告谢某归还的利息，应予以扣减。被告李某抗辩称该计算标准过高，本院不予采纳。原告主张被告李某支付违约金60000元，被告李某亦确认，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告林某是否应当承担连带清偿责任的问题，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释二》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”由于该债务发生在夫妻关系存续期间，而被告林某并未向本院举证该债务为被告李某的个人债务，应承担举证不能的后果，故对原告要求被告林某承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。关于被告李某是否应当承担连带清偿责任的问题，由于被告李某在作为担保人在《担保协议书》上签名确认自愿对乙方所负债务承担连带清偿保证担保责任，为其本人真实意思表示，协议内容合法有效，对各方当事人均有法律约束力。原告亦在保证期间要求保证人承担保证责任，故被告李某应承担连带清偿责任。被告李某虽抗辩称被告李某对该《担保协议书》内容不清楚，是被告李某与原告串通骗取李某提供保证，但未提供证据予以佐证，故对其抗辩，本院不予采纳。被告林某、李某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释二》第二十四条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条的规定，判决如下：
一、被告李某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢某偿还借款本金301939.55元及利息（以301939.55元为本金，自2014年12月22日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，以本金301939.55元为限。在本案立案后被告李某已支付的利息6500元应予扣减）；
二、被告李某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢某支付违约金6万元；
三、被告林某、李某对上述款项承担连带清偿责任；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3365元，由被告李某、林某、李某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 冯 婉
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 邬敏秋