上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1910号
上诉人（原审原告）：窦贤玮，女，1980年11月6日生，汉族，住江苏省新沂市。
委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙鄚刊，上海沪泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海电力焊丝有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇渔洋浜村。
法定代表人：尤仁章，董事长。
委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。
原审第三人：上海洞泾商贸投资管理发展有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇周家浜路186号一楼。
法定代表人：沈仁龙。
上诉人窦贤玮因与被上诉人上海电力焊丝有限公司（以下简称电力焊丝公司）、原审第三人上海洞泾商贸投资管理发展有限公司（以下简称洞泾商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初16416号民事判决，向本提起上诉。本院于2018年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人窦贤玮及其委托诉讼代理人魏璐、孙鄚刊，被上诉人电力焊丝公司的委托诉讼代理人马伟荣、马笑天到庭参加诉讼。原审第三人洞泾商贸公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
窦贤玮上诉请求：撤销原审判决，改判电力焊丝公司向其支付装饰装修补偿款人民币（币种下同）61,440元（根据评估报告计算每平方米装修价值660元，再参考每户装修不同投入情况调整单位面积价值，然后按照每户面积，计算出主张的金额）。事实与理由：一审认定事实不清、判决结果错误。1、一审认定窦贤玮就上海市松江区XX镇XX公路XX号XX市场内XX幢XX号商铺（以下称为系争商铺）与电力焊丝公司的租赁合�为一年一签，故在当期租赁合同届满时，即使存在新的装修，该部分装修的现存价值也归出租人所有，明显是错误的。在与电力焊丝公司签署关于系争商铺的租赁合同之前，窦贤玮是与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）签署租赁合同，窦贤玮长期在系争商铺中经营。租赁合同中并未约定在合同解除时装修归出租方所有，出租方没有权利去处置房屋装修的归属。窦贤玮对系争商铺装修的投入这一事实不可能因出租方的变更而消灭。2、一审认定窦贤玮未能提供装饰装修的评估，评估公司明确未就各承租户实际的装饰进行分拆评估，现系争商铺已经拆除，窦贤玮对于其实际投入的装修金额举证不足，也不符合事实。根据窦贤玮提供的装修证据及评估报告，是完全可以将每户的装修分拆评估出来的。一审法院未准予委托拆分评估，剥夺了窦贤玮的举证权利。窦贤玮当初装修投入多少钱不是重点，窦贤玮要求的是政府补偿多少就得多少。2017年4月7日，评估单位曾进行实地勘验，实地对每一户进行了解，评估单位就是依据每一户的现场装潢实际情况汇总才形成了现在总的一份评估报告，因而，是完全有条件做细分到每户的评估的。3、电力焊丝公司法定代表人尤仁章向窦贤玮出具的装修补偿说明是在其自愿的前提下所写，对电力焊丝公司具有约束力，一审法院不予认定该事实明显是错误的。在该份说明出具的当天，窦贤玮这方有三个代表与电力焊丝公司在洞泾商贸公司的主持下进行协商，电力焊丝公司坚持仅装修补偿的50%给到窦贤玮一方，并写下书面的材料。但是窦贤玮这一方坚持要全部的装修补偿，因双方未能达成一致才报的警。4、电力焊丝公司提供的2017年11月26日刘某签字的《证明》明显是伪造的，该份证据不应当作为�审判决的依据。
被上诉人电力焊丝公司辩称，不同意窦贤玮的上诉请求，一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
原审第三人洞泾商贸公司未向本院提交书面述称意见。
窦贤玮向一审法院起诉请求：电力焊丝公司向窦贤玮支付装修补偿款160,000元。
一审中，电力焊丝公司辩称不同意窦贤玮的诉讼请求。一审审理过程中，电力焊丝公司表示，在法院判决的情况下，同意就窦贤玮租赁房屋按照120元/平米标准进行补偿。
一审法院认定事实：2016年6月18日，窦贤玮、电力焊丝公司签订《进场经营合同》一份，载明，电力焊丝公司将面积为102.4平方米的系争商铺出租给窦贤玮作为经营用房，用途为轻钢龙骨石膏板。租赁期限从2016年1月4日至2017年1月3日止。租金48,588元。押金1,000元，卫生费1,220元，在签订合同时一并交清。合�第五条第二款第6项约定，租赁期间，如遇下列情形时，电力焊丝公司经提前一个月书面通知窦贤玮可解除或终止合同。自电力焊丝公司向窦贤玮寄送通知之日起30日的当天合同即告解除，双方互不承担责任和互不追究损失：（1）在租赁期间，电力焊丝公司丧失租赁权、电力焊丝公司与上家的租赁合同解除或终止，或电力焊丝公司无法于上家出租方取得续租；（2）因政府、上家租家等原因而对租赁物业进行调整、整改、动迁或其他导致无法继续使用租赁物业的情形。合同第九条免责条款约定，因不可抗力、政府或镇、村需要调整该地块的规划或拆迁、电力焊丝公司应将该些事项及时通知窦贤玮，电力焊丝公司按本合同约定的租用场地或地址发出通知后的三日后，本合同便自行终止。电力焊丝公司应当退还窦贤玮剩余租期的租金，窦贤玮亦应及时撤出租用的场地和房屋，双方互不承担违约责任、赔偿（包括房屋装修残值赔偿）和补偿责任。合同第十三条第五款约定，窦贤玮无权针对该场地主张动迁补偿或赔偿。该合同还对双方权利义务、合同解除等内容进行了约定。
2016年12月27日，窦贤玮同洞泾商贸公司签订《代为清退协议书》，约定：鉴于：1、根据松江区委、区政府统一部署，对砖桥贸易城进行“五违”为主要内容的区域环境综合整治；2、窦贤玮承租系争商铺建筑面积102.4平方米，租赁期限至2017年1月3日止。3、由于该租赁场所属于“五违”整治范围，但至今窦贤玮未能与出租方就租赁关系解除事宜达成协议。现洞泾商贸公司实施代为清退行为，经与窦贤玮友好协商，达成如下条款：一、窦贤玮承诺于2016年12月31日前清腾搬离上述租赁场所；二、洞泾商贸公司同意一次性支付窦贤玮25,049元（包括应退回的预缴租金4,049元、押金1,000元及搬迁补偿费20,000元）。洞泾商贸公司就代清退向窦贤玮支出的款项，窦贤玮同意由洞泾商贸公司向出租方追偿；若窦贤玮有其他损失，仍享有向出租方追偿的权利。该协议还对逾期搬离的违约责任、收款账户等内容进行了约定。审理中，洞泾商贸公司明确该协议中所述搬迁补偿费不包含对窦贤玮的装饰装修补偿。
2017年6月1日，电力焊丝公司的法定代表人尤仁章出具手写承诺一份，载明：关于佳景佳建材有限公司市场拆迁现到2017年5月31日前已评估，关于租户装修评估，按或已评估的租户按租赁合同条款给予补偿。对现没有评估的租户，要求政府根据拆迁补偿原则对没有评估装修的租户和费用给予租赁户评估，本人承诺按评估装修费用其中50%补给租户。
2017年10月17日，上海市公安局松江分局洞泾派出所出具《工作情况》一份�载明：2017年6月1日15时许，我所值班室接松江区洞泾镇砖桥贸易城管委员会工作人员电话报警称，辖区贸易城区域佳景佳市场房东尤仁章（男，本市松江区人，身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）因佳景佳市场房屋拆违整治赔偿问题与市场部分承租经营户在贸易城管委会三楼会议室发生口角争执，市场相关经营户不让房东尤仁章离开现场，需要民警到场处理。我所值班室接警后，即刻安排民警到场处置。民警到场后经了解，现场并无过激行为，民警遂当场进行法律告知并帮助调解，双方当事人均表示理解后自行离开现场。
一审法院另查明，电力焊丝公司为上海市松江区洞泾镇渔洋浜村9,184平方米的土地使用权人，该土地上建设有1,841平方米的房屋，并办理了沪房地松字(2002)第XXXXXX号上海市房地产权证。后，电力焊丝公司将该产证中第4、7、9、11幢横向中间拆除，四边�分保留，并将4号和6、7号厂房纵向相连，9号和11号厂房纵向相连。上述改建并未取得建设工程规划许可证。改建的相关施工图纸因时间较长，现已无法提供。
2017年9月1日,估价公司出具《上海市松江区XX镇XX公路XX号“上海电力焊丝有限公司”房屋、附属设施等估价报告》，该评估报告载明评估时点为2017年4月7日，评估的房屋共计21幢。该估价报告中，2017年洞泾商贸公司出具情况说明，载明电力焊丝公司有证部分面积1,841平方米虽已拆除重建并无变更产证信息，但为了加快推进本项目进度，原产权登记有证面积1,841平方米，按现有房屋部分视为有证房屋考虑。估价单位最终评估电力焊丝公司有证房屋装饰装修价格2,336,765元；未见证房屋装饰评估价格为6,958,035元。其中第12幢房为彩钢结构，建筑面积664平方米，房屋内装修项目包含地砖51平方米、复合地板439平方�、木踢脚线457米等，评估价值为335,819元。一审审理中，窦贤玮、电力焊丝公司确认系争商铺位于该评估报告第12幢房屋内，电力焊丝公司陈述系争商铺位于电力焊丝公司房产证第9号有证房屋范围内，并表示本案所涉争议同系争商铺产权的合法性并无直接关系。窦贤玮表示无法确认系争商铺在电力焊丝公司产证实际位置，同时表示如法院认定窦贤玮、电力焊丝公司签订的《进场经营合同》无效，其诉请不作变更。
再查明，2013年至2015年，窦贤玮每年同案外人XX公司就系争房屋签订租赁合同，租期均为1年。
一审审理中，电力焊丝公司提供如下证据证明窦贤玮、电力焊丝公司建立租赁关系之前XX公路XX号商铺的租赁情况：1、2006年9月28日电力焊丝公司同XX公司签订的《租赁合同》一份，载明，电力焊丝公司将其拥有的坐落于松江区XX公路XX号内的部分建筑物（系电力焊丝公司原有厂房改建而成，现暂无完全产权证，由电力焊丝公司负责办理）租赁给XX公司，租赁物东至沪松公路、西至洞泾港河、南至佳唯木业上海分公司、北至电力焊丝公司仓库，租赁面积约为8,933.65平方米。租赁期限10年，电力焊丝公司在2006年10月1日前将租赁物交付XX公司。该合同还对双方权利义务、解除合同等条款进行了约定。2、2010年9月5日电力焊丝公司同案外人刘某签订的《租赁合同》一份，载明电力焊丝公司将松江区XX公路XX号南面第一幢建筑面积636平方米租赁给刘某使用，租赁期限为2010年9月1日至2012年9月30日，到期如该房不能改造翻建继续租赁给刘某使用，直到市场租赁合同到期2016年11月30日止。3、2014年7月11日案外人刘某出具的承诺书一份，载明：共欠租金929,602元，于2014年10月30日前一次性还清。如到期不能还清，用本人刘某向电力焊丝公司租赁的XX公路XX号内南面一幢本人的自己建造南面新玻璃房及XX公路XX号原有AB户加层三楼钢结构房、老的配电房及租金、保证金和租赁房装修全部退还给电力焊丝公司。本人新建南面玻璃房10间全部抵给电力焊丝公司。4、2016年6月1日电力焊丝公司同XX公司签订的《补充协议书》一份，载明双方租赁合同于2016年5月31日解除。租赁合同解除后，电力焊丝公司自2016年6月1日起与租赁场地的商户另行签订租赁合同，XX公司应给予协助和配合，保证签约工作的顺利进行。5、2017年11月26日刘某出具的说明，载明认可其由于未付租金，向电力焊丝公司出具承诺书。后因其未如期支付租金，就将租赁房屋交还给了电力焊丝公司。窦贤玮对上述证据真实性均不予认可。
一审审理中，一审法院询问窦贤玮要求电力焊丝公司支付装修补偿款的依据，窦贤玮陈述基于系争商铺的�修均由窦贤玮投入，电力焊丝公司法定代表人的书面承诺给予窦贤玮50%的装修款项，但窦贤玮认为所有的装修补偿都应当由窦贤玮享有。
一审审理中，窦贤玮陈述其于2007开始使用系争商铺，本案所涉租赁合同之前系同案外人XX公司签订租赁合同，租赁期限一年一签。其分别于2014年对系争商铺进行过装饰装修。投入将近160,000元。装修主要内容：轻钢龙骨隔墙、墙面油漆粉刷、吊顶、地砖和木地板、阁楼办公室装修、水电安装、门窗六个、玻璃隔断、样品展示、安装人工费、室内外广告牌、监控设备。为证明其装饰装修，提供了系争商铺的照片，电力焊丝公司对该照片的三性均不予认可。
一审审理中，一审法院向估价公司评估人员就评估内容进行询问。估价公司称其系接受洞泾商贸公司委托就电力焊丝公司的房屋进行整体评估，评估时该公司�清楚各个装修物品的归属。现在系争商铺已经被拆除，评估时也仅拍摄局部照片，故目前已经不具备就各承租户进行分拆评估的条件了。评估时的照片、平面图、产权信息等均已在评估报告中体现。一审法院向评估人员出示系争房屋的照片，其称照片仅仅体现局部内容，无法据此判断实际的装饰装修情况，也无法确定评估时照片中所载内容是否真实存在。
一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。现根据电力焊丝公司自述，其已经将产证内11号和9号房屋进行了改建，该改建已经完全改变了产证中建筑物的结构和方向，现电力焊丝公司并未提供建设工程规划许可证等合法建造手续，故双方签订的《进场经营合同》应为无效合同。
就窦贤玮主张的装修补偿，一审法院认为，首先，窦贤玮自述其于2014年进行装修，上述装修并非在双方租赁期限内进行，而窦贤玮在系争房屋内的租赁合同为一年一签，故在当期租赁合同届满时，即使存在新的装修，该部分装修的现存价值也归出租人所有。据此，窦贤玮认为其进行了装修投入即享有装修价值的观点不予认可。再次，窦贤玮主张装饰装修损失，负有证明其实际装修且主张费用合理的举证责任，窦贤玮未能提供装饰装修的评估，评估公司明确未就各承租户实际的装饰进行分拆评估。现系争商铺已经拆除，窦贤玮对于其实际投入的装修金额举证不足。最后，窦贤玮依据电力焊丝公司法定代表人尤仁章的承诺主张补偿款。然而，根据公安机关的情况说明，该承诺出具的当日为众多商户不让尤仁章离开现场，故即使电力焊丝公司作出该承诺，一审法院认为该承诺的出具是否系其真实意思表示亦存有异议。即使该情况说明系尤仁章的真实意思表示，�情况说明载明，已评估租户的装修按租赁合同条款给予补偿，未评估的租户，要求政府根据拆迁补偿原则进行评估。根据上述内容，如果窦贤玮属于已经评估的商户，根据租赁合同约定窦贤玮无法获得补偿；如果窦贤玮属于未经评估的商户，则现场不存在，亦无法进行分拆评估，电力焊丝公司的承诺均无需承担支付装修补偿的法律后果。此外，双方租赁期限至2017年1月3日止，故窦贤玮于2016年12月31日搬离已经实现了合同目的。综上，对于窦贤玮主张的装修补偿款不予支持。电力焊丝公司表示自愿支付窦贤玮120元/平方的补偿费，与法不悖，予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、上海电力焊丝有限公司于判决生效之日起十日内支付窦贤玮装饰装修补偿款12,288元；二、驳回窦贤玮的诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,500元，减半收取1,750元，由窦贤玮负担。
二审审理过程中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审法院根据现已查明的事实及相应的法律、司法解释的规定，对窦贤玮与电力焊丝公司之间关于系争商铺的租赁合同的效力认定无误，本院予以确认。
本案当事人现争议的主要焦点为窦贤玮所主张的装修补偿款是否有充分的事实根据和�律依据。
对此，本院认为，窦贤玮在同电力焊丝公司签署关于系争商铺的租赁合同之前，就系争商铺曾与案外人也签署过租赁合同，窦贤玮也主张其曾对系争商铺进行过相应的装修投入，但窦贤玮所述的装修投入并非在其与电力焊丝公司就系争商铺签订的租赁合同期间，窦贤玮与电力焊丝公司一年一签的合同中也没有对签约前存在的装修及签约后新投入的装修的归属作出过约定，则在合同期满的情况下，该部分的装修残值通常也应归出租人所有。
一审审理中，法院向评估公司评估人员就评估内容进行询问，评估人员明确评估时对电力焊丝公司的房屋是进行整体评估，评估时不清楚各个装修物品的归属。现在系争商铺已经被拆除，评估时也仅拍摄局部照片，目前已经不具备就各承租户进行分拆评估的条件。评估时的照片、平面图、产权信息等均已在评估报告中体现。一审法院向评估人员出示系争商铺的照片，评估人员称照片仅仅体现局部内容，无法据此判断实际的装饰装修情况，也无法确定评估时照片中所载内容是否真实存在。因此，窦贤玮上诉认为完全有条件做细分到每户的评估意见，本院难以采纳。一审法院据此认定窦贤玮对于其实际投入的装修金额举证不足，并无不当。
关于电力焊丝公司法定代表人尤仁章向窦贤玮一方出具的装修补偿说明应如何认定的问题，本院认为，窦贤玮一方面上诉主张该情况说明是在尤仁章自愿的前提下所写，对电力焊丝公司具有约束力，并以该情况说明作为其主张装修补偿费的依据之一；但另一方面，其又指出该情况说明是在电力焊丝公司坚持仅装修补偿的50%给到窦贤玮方，并写下书面的材料，但是窦贤玮这一方对此不予认可，坚持要全部的装修补偿，双方最终未能达成合意遂报警的背景下出具的。故窦贤玮对于该情况说明应如何认定的意见实际上是存在矛盾的。对于该情况说明如何认定，鉴于一审法院对此已有较详尽的阐述，本院认同一审法院的认定，故在此不再赘述。
至于窦贤玮上诉提出电力焊丝公司提供的2017年11月26日刘某签字的《证明》明显是伪造的，该份证据不应当作为一审判决的依据的意见是否成立的问题，本院认为，因窦贤玮对其该主张未提供充分的证据证明，故难以采信；且该证据采纳与否与本案的处理结果亦无直接关联。
综上，上诉人窦贤玮的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以采信。一审法院在其举证不能且电力焊丝公司自愿作出补偿的情况下所作出的判决是恰当的，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定�判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,336元，由上诉人窦贤玮负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 许 军
审判员 翟从海
二〇一八年三月二十七日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……