杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）上民一初字第401号
原告杭州市第一人民医院。
法定代表人高炎。
委托代理人唐为群、王伟峰。
被告张章熙。
被告吴建清。
两被告共同委托代理人李文莉。
两被告共同委托代理人李德成。
原告杭州市第一人民医院诉被告张章熙、吴建清租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，于2007年年4月27日公开开庭进行审理。原告的委托代理人唐为群、王伟峰，两被告的委托代理人李文莉、李德成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：1999年12月，原告经依法登记拥有杭州市学士路3号房屋的所有权和相关土地使用权。2006年10月，原告为切实解决群众看病难问题，改善群众就医环境，对原告所属房产进行清理，发现被告从2002年起长期占用原告依法拥有的杭州市学士路3号房屋，长期闲置，原被告从未签订过房屋租赁合同，被告未交纳房租时间长达5年。此后经原告查明，二被告均不是原告单位职工并另购有建筑面积75.85平方米房改房一套，不存在住房困难。原告曾多次要求被告腾空房屋，并于2007年3月24日委托律师发函给被告，要求解除与被告的租赁关系并腾空房屋返还给原告，被告均不予理睬。原告认为原、被告间从未签订过房屋租赁合同，依法属不定期租赁关系，原告可以随时解除合同；二被告均不是原告单位职工，不交纳房租时间长达5年，原告没有义务将上述房屋再租赁给被告；故原告提起诉讼，请求判令解除原、被告间关于杭州市学士路3号房屋（二楼西边单间，使用面积约25.8平方米）的租赁关系，判令被告限期腾空搬出上述房屋并归还原告；判令被告向原告支付拖欠的租金1799.8元（暂计至2007年3月31日）并支付本案诉讼费。
被告辩称：原告的陈述自相矛盾，一方面说被告非法占用房屋，一方面又说原告与被告之间属不定期租赁关系，其隐瞒了重要事实。被告单位属于浙江医科大学，该诉争房屋浙江医科大学已取得分配权，浙江医科大学将该诉争房屋租赁给被告，被告按期交纳房租。被告是和原浙江医科大学即现合并后的浙江大学之间建立的租赁关系，如果解除租赁关系，也是被告与浙江大学之间协商解决的遗留问题。被告有没有购买其他房屋，与本案无关。要求驳回原告的讼诉请求。
审理中，原告向本院提交下列书面证据材料：
1、《房屋所有权证》和《土地使用权证》，证明1999年12月原告经依法登记拥有了杭州市学士路3号房屋的所有权和相关土地使用权的事实。
2、户籍证明和现场照片，证明被告长期占用原告依法享有的杭州市学士路3号房屋，长期闲置，却拒绝腾空返还给原告的事实。
3、律师函及邮寄凭证，证明原告曾多次要求收回房屋并要求被告腾空返还给原告，并于2007年3月24日委托律师发律师函给被告，要求解除与被告的租赁关系并腾空房屋返还给原告，被告均不予理睬，致使原告的合法权益受到侵犯的事实。
4、杭州市上城区积善坊巷19幢1单元401室房屋档案资料，证明被告另购有房改房一套，建筑面积为75.85平方米，不存在住房困难的事实。
5、其它工商资料，证明二被告均不是原告单位职工的事实，同时证明本案两被告住所地是杭州市上城区积善坊巷19幢1单元401室
6、拖欠房屋租金计算清单，证明被告拖欠房屋租金的事实及租金金额。
7、关于学士路三号住房租赁权移交的函，证明浙江大学从2004年6月就通知被告，租赁关系已归并原告的事实。
被告向本院提交下列书面证据材料：
1、居民户口簿，证明被告张章熙原在浙江医科大学工作的事实。
2、浙江大学工作证，证明被告张章熙原系浙江大学讲师的事实。
3、教育部教发（1998）4号文件，证明1998年浙江大学、杭州大学、浙江医科大学、浙江农业大学合并组建浙江大学的事实。
4、杭州市单位自管住宅租用证，证明被告张章熙与浙江医科大学之间的租赁关系。
5、杭州市房地产管理局杭房局（2003）295号文件，证明公房租用证不调换，且有效期延长的事实。
6、杭州市市区公有住房租赁保证金缴存凭单，证明被告张章熙交纳了学士路3号公有住房租赁保证金。
7、浙江省杭州市房屋出租专用发票（发票号码10028264），证明被告张章熙向浙江大学缴纳房租的事实。
8、浙江大学房地产处房产管理办公室说明，证明原浙江医科大学与医院互相调剂分配后由原浙江医科大学（浙江大学）取得学士路3号房产分配权，该房产被分配给被告张章熙，并且被告张章熙未分配其它住房的事实。
9、照片，证明被告在学士路3号房产内居住的事实。
10、浙江省直房地产资产评估有限责任公司评估报告书，证明1）原告认可被告承租人的身份；2）原告在和被告协商安置补偿过程中委托评估公司对学士路3号房产进行评估；3）因协商不成，原告恶意提起诉讼。
11、工资清单一份，证明2002年3月之前，被告房租被单位从工资卡上扣除的事实。
经庭审质证，本院对原被告提交的证据认证如下：
被告对原告提交的证据1没有异议，但要说明浙江医科大学依法租赁给被告。本院对该证据予以确认。
被告对原告提交的证据2中的户籍证明是有异议，从形式上看没有任何单位的公章，对来源有异议，对现场照片的真实性和关联性都有异议，照片上看不出来和诉争房产有何关联，即使照的是诉争房屋，也不能证明该诉争房屋长期闲置，被告拒绝腾空的事实。本院认为户籍证明形式上虽有缺陷，但庭审中双方对诉争房屋的户口情况并无异议，照片中的内容与庭后现场勘探的情况一致，故对该证据的真实性予以确认，对原告意欲证明的目的结合本案事实综合考虑。
被告对原告提交的证据3有异议，律师函被告本人没有收到过，同时律师函本身也是矛盾的，一方面要求解除租赁关系，一方面又不承认双方的租赁关系。本院对该证据不予确认。
被告对原告提交的证据4认为与本案无关，被告是否另外购有房屋与本案无关，况且也没有达到福利分房面积上限的标准。本院对该证据予以确认。
被告对原告提交的证据5认为与本案无关，登记的家庭住址与实际家庭住址不同也是正常的。本院认为工商登记材料的相关内容均为当事人自己填写，工商部门不具有核实的职责，故对该证据不予认可。
被告对原告提交的证据6有异议，被告房租一直是交给原浙江医科大学即现浙江大学的，不存在拖欠房租的事实。本院认为被告自2004年已被告知，其与浙江医科大学的租赁关系归并到原告，且被告在2006年也明确知道诉争房屋的产权为原告，故被告已无理由将房租于2007年3月一次性交付浙江大学，该证据虽为原告自行制作，但计算依据符合标准，对该证据予以客观认定。
被告对原告提交的证据7有异议，认为未收到。据本院向浙江大学大学核实，该证据浙江大学曾交予被告，故对证据予以确认。
原告对被告提交的证据1的真实性没有异议，但对待证事实有异议，户口本恰恰证明本案被告长期占有诉争房屋的事实，被告向工商局递交档案履历表时的工作简历与户口簿上书写的工作单位自相矛盾，因此，对待证事实有异议。本院认为个人履历表及户口簿上的工作单位均系各人填写或各人申报，内容未经核实，不具准确性，故对该证据的真实性予以确认，对证明目的结合其他证据综合考虑。
原告对被告提交的证据2的真实性及待证事实都有异议，工作证的钢印模糊不清，同时与在工商登记的简历自相矛盾。本院对该证据予以确认。
原告对被告提交的证据3的真实性没有异议，但对关联性有异议。本院对该证据予以确认。
原告对被告提交的证据4的真实性没有异议，但对待证事实有异议，该租赁证上的租赁合同第8条明确约定本合同有效期为5年，合同期满，如需继续租赁，需经双方协商继续签订租赁合同。到02年4月份，该合同已履行完毕，截至目前，本案被告也未向法庭提供证据证明双方继续签订了租赁合同。此外，租赁证证明了房屋的性质是单位自管住宅，被告在租赁时就明白所租赁的房屋性质的。本院对该证据的真实性予以确认，但认为只能证明合同签到2002年4月，之后双方是否具有合同关系应结合相应的政策法规客观认定。
原告对被告提交的证据5的真实性没有异议，但对关联性与合法性都有异议，该文件所称房屋是指直管公房，对单位自管公房是没有法律约束力的。所以至多延长也只能延长到04年3月4日。本院对该证据仅针对直管公房的租赁证，且该文件签发日期为2003年12月23日，此时被告对诉争房屋享有的租赁证早已过期，应与新的产权单位即原告签订新的租赁关系，该证据与本案无关联。
原告对被告提交的证据6的真实性有异议，没有收款单位的公章，对关联性也有异议，认为与本案无关，不能证明被告要待证的事实。本院认为该证据仅说明被告1997年取得诉争房屋使用权时，向分配房屋的单位按规定缴纳租赁保证金的事实，且该保证金应于合同期满后退还，被告并未向原告缴纳，该证据与本案无关。
原告对被告提交的证据7真实性无异议，但对合法性和关联性有异议。本院认为1999年原告经政府批准，取得诉争房屋的三证，而被告与浙江大学的租赁证于2002年过期，原告也未委托浙江大学办理出租房屋或收取租金的事宜，故浙江大学无理由收取诉争房屋的租金，该证据与本案无关。
原告对被告提交的证据8的真实性、合法性、关联性都有异议。认为房屋的权属已属于原告所有，并不属于浙江大学，此外，从该书面证据的形式来看，应属于证人证言，根据相关规定，应出庭作证。在证明最后的落款处，必须有单位的负责人签字并加盖公章。本院认为本案诉争房屋在原告未取得产权时，被告经单位安排入住该房，该证据客观反映被告从何途径入住诉争房屋的情况，但不能证明被告除此之外有无分得其他房屋。故对该证据的真实性予以确认，对证明目的客观认定。
原告对被告提交的证据9的真实性及待证事实有异议。拍照时间是02年5月4日，但不能证明是在本案诉争房屋拍的，即使在本案诉争房屋拍，也只能证明是在02年5月4日堆放了些物品。本院经现场查看，认为照片上的内容与现场一致，但对被告意欲证明的内容不予确认。
原告对被告提交的证据10的真实性没有异议，但对合法性、关联性都有异议。本院认为该证据系原告曾想通过协商补偿的方法，以求被告腾退诉争房屋时所形成的，但因双方差距太大，以致无法达成一致意见，从此证据中可推断被告此时应明知诉争房屋已为原告所有。故对该证据的真实性予以确认，对证明目的综合考虑。
原告对被告提交的证据10的真实性没有异议，但对合法性、关联性都有异议。本院认为该证据不能证明被告在近几年每月按时付款的事实，该证据与本案无关联。
根据上述有效证据的认定及双方当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：
被告张章熙原为浙江医科大学的老师，1997年4月被告张章熙与浙江医科大学签订租赁合同一份，由浙江医科大学作为经租人将学士路3号使用面积为25.8平方米的房屋租给被告张章熙使用，合同有效期为5年，即1997年4月起至2002年4月止，合同签订后，由浙江医科大学核发给被告张章熙住房租赁证，并约定合同期满后，如被告张章熙须继续租用，经双方协商，可重新订立租赁合同。之后被告张章熙得到浙江医科大学房产管理科核发的杭州市单位自管住宅租用证，取得诉争房屋的居住使用权。1998年浙江大学、浙江农业大学、浙江医科大学、杭州大学四校组建为浙江大学。1999年12月，原告领取了本市学士路3号，总面积1541.51平方米的房屋所有权证，其中包含了本案诉争房屋。1997年4月-2002年2月被告以工资扣款方式向浙江大学交纳房租。自从2002年3月起，被告未向原告缴纳居住学士路3号房屋的房租。
另查明，被告除诉争房屋外，尚有座落于本市上城区积善坊巷19幢1单元401室，建筑面积75.85平方米的房改房一套。
本院认为原告作为学士路3号房屋的所有权人，对自己的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告于1999年取得房屋产权时，被告基于租赁关系而合法享有房屋的使用权不因产权性质发生变化而改变，被告可继续使用。被告张章熙在与浙江医科大学签订的租赁期满后，并未与原单位浙江医科大学续签租赁合同，也未与新的产权人原告重新签订新的房屋租赁合同，但原告作为产权人并未对被告继续使用房屋提出异议，视为双方形成新的不定期的租赁合同。被告作为承租人，应履行支付租金的义务，然被告从2002年3月后至今并未向原告缴纳租金。在原被告双方共同协商确立租赁关系并处理问题时，被告一家未居住于此，而将诉争房屋让他人使用。同时被告另有房改房一套，建筑面积达75.85平方米，已达到国家规定的住房居住标准，由此推定被告并无切实需要诉争房屋的必要。故原告要求与被告解除租赁合同，要求被告腾退房屋理由正当，应予支持。根据法律规定当事人主张租金的诉讼时效为一年，原告要求被告支付租金合理部分予以支持，为922.61元（2.98×25.8×12）。被告认为其与原告之间不存在租赁合同，请求驳回原告的诉讼请求的辨称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项条之规定，判决如下：
一、原告杭州市第一人民医院与被告张章熙之间就坐落于杭州市学士路3号住房的租赁合同予以解除。
二、被告张章熙、吴建清应于本判决生效之日起7日内将杭州市学士路3号租赁住房腾退交还原告并支付原告租金922.61元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82元，由原告负担40元，两被告负担42元。
如不服本判决，可在判决书生效之日起15日内向本院提交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按预交上诉案件受理费82元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部门的上诉请求预交。上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968）。
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审判员 朱旭东
二〇〇七年五月十九日
书记员 郭晓冬