北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第16052号
上诉人（原审原告、反诉被告）徐放，女，1987年7月1日出生。
委托代理人郭悦，北京思科律师事务所律师。
委托代理人徐秋芳（徐放之父），1965年7月9日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘传元，男，1976年12月25日出生。
上诉人徐放因与刘传元房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区（2013）房民初字第02136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。徐放的委托代理人郭悦、徐秋芳，刘传元均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年2月，徐放诉至原审法院称：2012年5月29日，我与北京恒宇嘉业房地产经纪有限公司签订了房屋出售委托协议，在该公司的介绍下与刘传元签订了北京市存量房屋买卖合同。合同中约定，我以422万元的价格出售1号房产，定金5万元。当天双方就付款问题另行达成协议，协议约定房屋首付款160万元。2012年8月20日，双方又对房屋买卖合同达成补充协议，协议约定购房款变更为424万元，定金5万元，首付款160万元，刘传元向银行贷款300万元，刘传元负责偿还我在银行的房屋贷款223.3万元，房屋解押后3日内办理过户。双方约定签订协议时支付5万元，银行批准贷款后支付3万元，银行放贷款后，扣除偿还223.3万元贷款，再支付剩余款项。现交易完毕后，刘传元未能如约支付购房尾款27.7万元，已构成违约。现起诉要求刘传元支付27.7万元并按照银行同期贷款利率支付利息损失。另按2012年8月20日签订的买卖合同，规定60日内过户，到期后中介让等通知，到10月11日在过户大厅，因刘传元结婚证的问题未能过户，11月8日左右才办完过户。因刘传元行为延误过户，故刘传元应承担违约责任，依据合同约定刘传元应承担20%的违约金即84.8万元。
刘传元辩称：我们双方合同约定的房屋总价款是424万元，5月13日已付定金5万元、5月29日付购房款160元，7月20日通过中介付房款5万元，9月27日付房款3万元，合计173万元。我替徐放还浦发银行6、7、8、9共4个月房屋贷款7万元。2012年11月15日，北京银行发放给我300万元贷款，该贷款放到徐放账号内。以上合计我共支付给徐放480万元，超出房屋成交价56万元。故不同意徐放的诉讼请求，并反诉要求徐放返还我56万元。
徐放不同意刘传元的反诉请求。
原审法院经审理确认：徐放、刘传元达成的房屋买卖合同协议是双方真实意思表示，且符合法律政策规定，属于有效合同，双方均应按照合同内容履行。双方约定的房屋买卖价格为424万元，除双方对刘传元替徐放偿还的2012年6、7、8、9月份的7万元贷款是否属于归还的房款，双方存在争议外，徐放尚欠刘传元37.75万元。双方存在争议的7万元，未在合同中约定明确，但因该7万元属于徐放应归还银行的贷款，现已由刘传元进行归还，故该7万元应属于刘传元归还徐放的房款。因此刘传元多给付徐放的房款应为44.75万元。该款应由徐放给付刘传元。徐放所诉的违约金，虽然双方未能在合同约定的期限内完成过户，但双方系在不断地协商过程中完成的过户手续，即应视为双方均默认了过户时间的延长。故双方均不存在违约行为。故徐放的赔偿违约金要求法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，于2013年8月判决：一、徐放于本判决书生效后十五日内偿还刘传元欠款四十四万七千五百元。二、驳回徐放赔偿违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，徐放不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。徐放的主要上诉理由为：原审法院认定事实不清，数额计算错误；根据双方所签协议约定，贷款应该由刘传元负担；刘传元在履行买卖合同过程中存在延迟办理过户手续的违约行为，应承担违约金。刘传元未上诉。
经审理查明：2012年5月29日，徐放作为出卖人与买受人刘传元通过北京恒宇嘉业房地产经纪有限公司居间签订北京市存量房屋买卖合同。合同约定徐放以422万元的价格将其所有的1号房产出售给刘传元。合同签订后刘传元支付徐放定金5万元。
2012年8月20日，徐放作为卖方与买方刘传元签订房屋买卖协议，合同第一条约定购房款变更为424万元；合同第二条载明：1、定金5万元、首付款160万元已经支付，2、余款由买方向银行贷款300万元，贷款批复后由买方负责偿还徐放贷款223.3万元，房屋解押后3日内办理过户手续，3、协议签订当日，买方支付徐放5万元，银行批准贷款后再行支付首付款3万元，剩余房款在贷款发放后支付，4、由买方负责偿还此房在浦东发展银行2012年6月份及以后的贷款，直到交易结束；第三条第二款载明：因买方所付的购房定金、首付款、偿还浦东发展银行贷款及申请北京银行贷款共计696.3万元，已超出成交价424万元，因此卖方的银行贷款卡交由买方保管，贷款下发后由买卖双方及中介共同到场，从银行卡中将买方付款多余的部分272.3万元退还给买方，其余27.7万元及贷款卡交予卖方；第三条第四款约定：如买方没有在规定时间内支付完除向银行申请贷款外的所有款项，卖方有权解除合同，买方定金不退，并按照此房款的20%向卖方支付违约金。后，刘传元于2012年8月底代徐放偿还2012年6、7、8三个月的银行贷款，于2012年9月中旬代徐放偿还2012年9月的贷款，以上四个月贷款共计7万元。
现双方均认可，为办理银行解押手续筹集资金，经双方当事人协商，由徐放于2012年9月底向案外一公司借款250万元，其中223.3万元用于归还银行贷款，办理解押；借款利息11.25万元由刘传元承担。刘传元于2012年9月12日，与北京银行股份有限公司签订借款及抵押合同向该银行借款300万元，此300万元直接划入徐放名下的银行卡内。双方亦均确认，上述银行卡放置在借款公司，后卡内转走250万元，剩余50万元仍存于徐放账户内。现双方均表示徐放已经将该银行卡挂失后补办，徐放另表示卡内存储的50万元并未动用。案件审理过程中，徐放未能向法院提交借款合同及钱款使用明细。
2012年11月18日，徐放、刘传元办理完毕过户手续。
因双方商定的房款数额为424万，现刘传元已给付徐放定金5万元、首付款160万元、通过房产中介给付房款5万元、另付给房款3万元、银行贷款300万元，以上共计给付徐放473万元，其中借款利息11.25万元应由刘传元承担，故刘传元多支付给徐放37.75万元。上述款项未计算刘传元替徐放归还的四个月房屋贷款7万元，关于该款项的负担双方存在争议，徐放认为该款不包含在424万元的房款之内，应由刘传元负担，刘传元则认为应从总房款中扣除。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、借款及抵押合同、房屋出售委托协议、房屋买卖协议、付款协议、刘传元与北京银行股份有限公司签订的个人购房按揭贷款借款及抵押合同及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：徐放与刘传元签订的北京市存量房屋买卖合同，合法有效，应予履行。关于双方争议的7万元贷款的负担问题，徐放主张贷款应由刘传元负担的依据为2012年8月20日签订的房屋买卖协议第二条第四款之约定，而确如刘传元所述，双方在该协议签订后没有按照协议约定办理贷款，后另行协商以向他人借款的方式完成了偿还徐放银行贷款并解除抵押的手续，故在签订协议时的预期条件发生变化而双方未就此再行协商一致的情况下，原审法院认定系双方就此约定不明确并采信刘传元的答辩意见，确定刘传元替徐放偿还的7万元贷款系已付购房款是正确的。同理，在上述履行方式及钱款数额均发生变化的情况下，徐放仍依据该合同第三条第二款约定主张刘传元应付其27.7万元的主张不当，本院难以支持。关于刘传元已付徐放款项总额的问题，除上述7万元外，双方的主要争议为徐放掌握的银行卡内现余款项50万元与该卡内原有300万元在偿还贷款223.3万元及应付借款公司利息11.25万元后的差额，即15.45万元的具体使用问题，现因双方当事人均未能向本院提供借款合同，亦未就款项用途进行举证，而鉴于徐放为合同约定的借款人，故该举证不能的责任应由其承担，据此原审法院认定的徐放应返还刘传元的金额正确。关于徐放主张的违约金问题，因其没有提供合同依据，刘传元在此过程中是否存在违约情形本院在此不予审查。综上所述，徐放的上诉意见理由不足，本院均难以采信，对其上诉请求不予支持。原审法院在正确认定已付钱款数额的基础上，确定了刘传元不应再给付徐放任何款项的事实，据此判决徐放将多收取的钱款返还刘传元并驳回徐放对违约金之要求的处理结果并无不当，本院予以维持。
另，原判主文后，对如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间债务利息部分，应引用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，原判误引该法第二百二十九条，本院在此予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费14925元，由徐放负担（已交纳）；反诉案件受理费9400元，由徐放负担6800元（于本判决书生效后七日内交纳），由刘传元负担2600元（已交纳）。二审案件受理费14925元，由徐放负担（已交纳8350元，另6575元于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 程 飞