宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终1532号上诉人（原审被告、反诉原告）：闫义功，男，1977年9月18日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ阳，宁夏浩晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏中拓恒森置业有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇双庆路北侧。法定代表人：郭世斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉兴，北京市中银（银川）律师事务所律师。上诉人闫义功因与被上诉人宁夏中拓恒森置业有限公司确认合同效力纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2015）永民初字第2015号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人闫义功及委托诉讼代理人岳海军、ＸＸ阳，被上诉人宁夏中拓恒森置业有限公司委托诉讼代理人张理、李嘉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人闫义功上诉请求：请求撤销原审判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》，被上诉人返还上诉人已付购房款299561元，支付违约金2996元，并赔偿利息损失35947元（按照年息6%计算，自2013年11月21日至2015年11月20日），且直至全部购房款付清时止，以上合计338504元。事实和理由：1.一审认定被上诉人于交房前取得建设工程施工备案表，并具备交房条件系认定事实不清。双方在合同中特别约定交房需要具备的条件为：取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；出卖人向买受人交付钥匙，现仅凭被上诉人出示的《永宁县住房城乡建设局关于回复申请办理的函》（以下简称《回函》），就完全否定合同约定的效力，有违民法契约自由的精神要义。根据《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》（以下简称《条例》）第9条的规定，新建商品房交付使用应当符合13项规定。一审中被上诉人仅针对其中供电、供水、供气、电信及电梯设备部分标准进行举证，但其余包括绿化、道路、前期物业等其余十多项标准，均未提供相应竣工验收手续，不足以证明涉案工程符合交房条件；2.一审法院适用法律错误。《条例》第3条规定，未取得新建商品房配套设施交付使用证的，不得交付使用。该《条例》是银川市人民代表大会常务委员会批准并生效，适用于银川市区域内，永宁县住建局回函的内容与《条例》规定的内容明显相悖。一审判决引用永宁县住建局回函所认定的事实有误。被上诉人取得的《建设工程竣工备案表》不能代替合同中约定的《新建商品房配套设施交付使用证》，也不能免除其按期交付符合使用住房的义务；被上诉未在交房之前取得合同约定的《新建商品房配套设施交付使用证》，应认为不符合房屋的交付使用条件，已构成违约。依据《合同法》第九十六条规定，上诉人主张解除合同，并向被上诉人公证送达解除商品房买卖合同通知书。合同应自通知到达被上诉人时解除，上诉人有权要求被上诉人退还已付购房款，并支付违约金及利息。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销原判并予以改判。被上诉人宁夏中拓恒森置业有限公司辩称，一审认定事实明确，上诉人并未取得合同约定的解除权，其解除合同通知无效；原判决适用法律正确，永宁县作为独立县城主体，其住建部门的回复合法有效；上诉人向被上诉人发出解除合同通知时间超过合同约定期限，其解除行为无效。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。宁夏中拓恒森置业有限公司向一审法院起诉请求：请求确认闫义功通知解除合同行为无效。闫义功向一审法院提起反诉请求：1.确认闫义功通知解除合同的行为合法有效；2.判令宁夏中拓恒森置业有限公司返还已付购房款299561.00元，支付违约金2996.00元，并赔偿利息损失35947.00元（299561元×6%年息×2年=35947.00元，自2013年11月21日至2015年11月20日），且直至全部购房款付清时止，以上合计：338504.00元。一审法院认定事实：原、被告于2013年10月21日签订《商品房买卖合同》一份，被告购买原告开发建设的的位××县北侧世纪天骄3-1804号房，建筑面积共96.26㎡，其中套内建筑面积77.95㎡，公摊面积18.31平方米，该商品房单价3112.00元/㎡，总价款299561.00元。原告于签订合同当日支付首付款共计99561.00元，剩余20万元双方约定买受人于2013年11月21日前办理银行按揭贷款，并付清尾款；合同第九条约定出卖人应当在2015年7月31日前将符合合同约定的房屋交付买受人使用，其中住宅的交付使用条件为：取得银川市新建住宅配套设施交付使用证及出卖人向买受人交付钥匙；出卖人如逾期超过30日交房，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。被告闫义功于2014年4月16日委托中国建设银行向原告支付了剩余房款20万元。永宁县住房和城乡建设局于2015年7月29日向原告出具关于回复申请办理新建住宅配套设施交付使用证的函一份，载明永宁县所有新建住宅小区均未颁发该使用证，均以建设工程竣工验收通过后办理的建设工程竣工验收备案表为依据标准交付房屋使用。原告于2015年7月30日取得涉案工程竣工验收备案表。同时，涉案小区在2015年7月27日前，水、电、气已具备开通使用功能，通信业务能够办理，电梯已安装。原告于2015年7月29日在新消息报09版刊登世纪天骄交房公告，告知该小区业主世纪天骄小区3号楼、4号楼已符合交房条件，公告涉案房屋于2015年7月30日正式交房。被告闫义功因涉案房屋未取得银川市新建住宅配套设施交付使用证与原告发生争议，于2015年10月21日委托银川市国安公证处向原告公证送达了律师函及解除商品房买卖合同通知书。故原告诉至法院，被告提起反诉，请求判如所请。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，系有效合同。本案主要争议焦点是被告闫义功单方要求解除合同的条件是否成就，如成就，原告应承担何种违约责任。被告闫义功要求原告交房时，一并按约取得银川市新建住宅配套设施交付使用证，而根据永宁县住房和城乡建设局向原告出具的”关于回复申请办理新建住宅配套设施交付使用证的函”可以证实，在永宁县尚未办理该使用证，新建小区均以建设工程施工备案表为交付使用依据，原告已经于交房之前取得了建设工程施工备案表，具备了交房的条件。向买受人交房时未能提供上述使用证的责任不在原告，故被告闫义功单方解除商品房买卖合同的行为无效，其诉请原告向其返还购房款、支付违约金、赔偿利息损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款判决：一、被告（反诉原告）闫义功解除合同的行为无效；二、驳回被告（反诉原告）闫义功的反诉诉讼请求。二审中，双方当事人没有新证据提交。二审查明的事实与一审判决审理查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。本院认为,上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》约定，住宅的交付使用条件是取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，现上诉人以被上诉人在交付房屋即2015年7月31日时未取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》为由，向被上诉人发出解除合同通知书，由于永宁县住房和城乡建设局向出具的”关于回复申请办理新建住宅配套设施交付使用证的函”可以证实，在永宁县尚未办理该使用证，新建小区均以建设工程施工备案表为交付使用依据，而被上诉人在交房之前取得了建设工程施工备案表，具备了交房的条件。故原审认定上诉人单方解除商品房买卖合同的行为无效，驳回上诉人的反诉请求，并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6378元，由上诉人闫义功负担。本判决为终审判决。审 判 长  周景远审 判 员  徐玉芳代理审判员  任朝霞二〇一六年十二月十九日书 记 员  陈丽霞