广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终3025号
上诉人（�审被告）：王子江，男，1959年9月26日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
被上诉人（原审原告）：潘四妹，女，1966年12月26日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，
委托诉讼代理人：蔡志东，广东法宗律师事务所律师。
原审被告：彭文锋，男，1962年8月5日出生，汉族，住珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：王爱红，广东文证律师事务所律师。
原审被告：林炳光，男，1954年7月10日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，
原审第三人：珠海市三灶城市建设开发有限公司，住所地：珠海市三灶区金海岸鱼弄水库东城建公司第2栋102房。
法定代表人：张孟，经理。
委托诉讼代理人：朱云飞，女，1971年1月15日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，系该公司行政人员。
委托诉讼代理人：谢小辉，广东维克胜律师事务所律师。
上诉人王子江因与被上诉人潘四妹、原审被告彭文锋、林炳光以及原审第三人珠海市三灶城市建设开发有限公司（以下简称三灶城建公司）案外人执行异议之诉一案，不服珠海市金湾区人民法院（2015）珠金法三民初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王子江上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判（2015）珠金法执字第12号之一执行裁定书中对金湾美都新村1组团X栋X单元XXX房的执行有效，继续查封；2、一、二审诉讼费由潘四妹负担。事实与理由：原审判决中论述罔顾事实，采纳所谓证人证词作为证据，强行推断，将案外人麦惠清名下的“收据”当作王子江收的房款，同时，只认王子江协议中的45000元的价格转让，视而不见王子江与潘四妹的协议约定第二项表明在2001年3月14日当天交付45000元，而当天潘四妹只交付30000元，协议约定的金额尚欠三分之一，而不是履行协议的全部，明显有违背合约，这不是潘四妹的过错吗？为何只字未提，这个所谓证人不知何方人士，不得而知，法院竟当有效证人，采纳作为可信证词。至于麦惠清与潘四妹不知是何等关系，不知她们之间是否有金钱来往，15000元的“收据”也不知真实性，不知何时造出来的东西（收据），竟能当作证据采纳，一审判决违背事实真相同时也违背法律、公平、公正原则性，是极之不负责任的论点。
潘四妹辩称，案涉房屋原属于三灶城建公司，后抵工程款抵给了王子江。潘四妹于2001年向王子江购买案涉房屋，购房款已付清并已实际合法占有使用十多年。交易过程完全符合法律规定，且经三灶城建公司的认可。在与三灶城建公司签订的《房产交易合同书》的购房人更名为潘四妹。一审对解除查封的判决是十分正确的。但对《房产交易合同书》的购房人更名为潘四妹的事实并未认定，且对物权的认定上持谨慎态度，而没有严格依法律。令潘四妹感到遗憾。且潘四妹不服一审认定王子江是享有相关合同权益的合同权利人。《房产交易合同书》更名的事实，说明王子江已将合同的权利义务转让给了潘四妹，且王子江在《转让证明》上签名证实了房屋转让给了潘四妹。潘四妹享有直接向三灶城建公司主张物权的权利。基于这点，王子江已经失去了合同的权利。另外一审仅认定潘四妹对案涉房屋享有物权的期待权。关于这点，潘四妹是不服的。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”。据此规定，�权并非一概以登记为准。根据《物权法》第十五条、第二十八条的规定，物权除了登记外，还可由法院认定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，符合“合同有效，付清价款、合法占有”三要件的，可以认定物权，根据第十六条的规定，符合“合同有效，支付部分价款、合法占有”三要件的，可认定享有物权的期待权。本案应该认定潘四妹拥有物权。希望二审法院严格按照上述法律判决。根据以上的事实和理由，在驳回王子江上诉的同时，在认定事实和适用法律上予以改判，或者予以说明。在关于是否付清价款方面。一审的判决认定潘四妹已付清房款是正确的。在认定王子江委托麦惠清收款的事实上，（2003）金珠刑初字第73号刑事判决书，也可佐证。该判决书认定：王子江将美都新村的五套房屋作价20万元卖给了麦惠清。证明因美都新村的房屋问题，王子江与麦惠清关系密切，王子江委托麦惠清收转让房屋的款项合乎情理。根据以上的事实和理由，希望二审在驳回上诉的同时，在认定事实和适用法律上予以改判，或者予以说明。
二审调查中，潘四妹补充以下意见：一审起诉时将王子江列为被告是根据一审法院的建议而确定的，潘四妹认为王子江不应作为本案被告，所以也不应该成为本案的上诉人。另外，潘四妹不服一审判决未支持证人出庭作证的费用。
彭文锋述称，彭文锋已向一审法院提交了《申请法院调查取证申请书》，请求一审法院向（2015）珠金法执字第12号案件的执行法官调查核实查封的案涉房屋是执行法官在执行阶段依职权采取的强制执行措施，而一审法院也调取了相关的证据并在开庭时进行了出示。但一审判决书中却遗漏了上述证据，更未查明案涉房屋的查封是依彭文锋申请查封，还是执行法官在执行过程中依职权采取强制执行措施而查封的，故一审判决彭文锋负担案件受理费依法应予以撤销。而事实上，本案案涉房屋的查封，是（2015）珠金法执字第12号案件在执行过程中，执行法官依职权采取的强制执行措施，并不是依彭文锋的申请才查封的，故执行法官在执行案件过程中依职权采取的强制执行措施所造成的后果依法不应由彭文锋负担，故一审受理费依法不应由彭文锋负担。
林炳光表示没有意见。
三灶城建公司述称，王子江与潘四妹之间的纠纷与三灶城建公司无关，不发表答辩意见。
潘四妹向一审法院起诉请求：一、撤销（2015）珠金法执异字第6号《执行裁定书》；二、解除金湾区三灶镇金海岸美都新村1组团1单XXX房的查封；三、确认潘四妹对美都新村X组团X�元XXX房享有所有权；四、案件受理费、鉴定费由王子江、林炳光、彭文锋承担。潘四妹当庭增加诉讼请求要求王子江、林炳光、彭文锋承担证人出庭作证费用638.86元。
一审法院查明：潘四妹提供了一份2001年3月14日的《商品房交易合同书》，显示“王子江（潘四妹）”以工程款抵顶珠海市三灶城市建设综合开发总公司的珠海市西区美都新村I组群第X栋XXX房，总房款102,600元。合同落款有三灶城建公司的盖章和潘四妹签名。王子江提供了一份《工程价款结算单》，显示三灶城建公司以上述房屋向王子江抵顶工程款102,600元。
潘四妹与王子江签订了一份《房产转让协议书》，约定王子江同意45000元的价格转让案涉房屋给潘四妹，潘四妹于2001年3月14日交付购房款，王子江于2001年4月交付房屋。
2001年3月14日，潘四妹向王子江支付购房款3万元，王�江出具收据。2001年3月23日，潘四妹向案外人麦惠清支付10000元。2001年4月20日，潘四妹再向案外人麦惠清支付5000元。潘四妹表示，王子江委托了麦惠清来收钱的，所以交钱给他，但是现在已经找不到麦惠清，只有证人可以证明当时的过程。王子江则表示，其与麦惠清没有关系，也没有委托过她来收钱。庭审中，一审法院依照潘四妹的申请，宣证人郑某出庭作证，证人表示，其与潘四妹是同事关系，案涉房产的一整栋楼都是委托麦惠清卖的，麦惠清带潘四妹去看房，潘四妹买的那套XXX房的房款是45000元，其中有3万元是王子江本人收的，另外15000元是王子江委托麦惠清收的。
本案在审理过程中，一审法院欲追加麦惠清为第三人，但由于缺少身份信息，且麦惠清下落不明，双方当事人均表示无法找到麦惠清。故未能有效追加为第三人。
2014年，彭文锋起诉王子江、林炳光房屋买卖合同纠纷，后双方达成调解协议，一审法院就该案作出(2014)珠金法民一初字第255号民事调解书且已生效。后彭文锋就该案向一审法院申请强制执行，一审法院作出(2015)珠金法执字第12号之一执行裁定书，裁定查封王子江名下美都新城1栋1单元XXX、XXX房。后本案潘四妹对上述执行裁定书的查封行为提起案外人执行异议，请求一审法院解除查封。一审法院作出(2015)珠金法执异字第6号执行裁定书裁定驳回潘四妹的异议请求。
另，一审法院（2015）珠金法三民初字第361号案件中查明：本案的三灶城建公司是美都新村I组群X栋XXX房所在的金海岸美都新城I组团用地的产权人。1999年，王子江承包了案涉房产的建设工程，后三灶城建公司与王子江签订《工程款抵房协议书》，约定将包括了案涉房产在内的美都新村I组团楼中I-1住宅10户、5栋楼中的XXX东侧半梯6户（共16户）抵顶王子江的工程款。
一审法院(2003)金刑初字第73号刑事判决书查明、认定，2000年12月29日，王子江将包括案涉房屋在内的美都新村I组团XXX、XXX房共五套，作价20万元转让给麦惠清，麦惠清已向王子江履行了大部分房款，王子江以麦惠清不依约支付房款或急需用钱为由，在未与麦惠清有效地解除房屋买卖合同的前提下，又分别与他人签订房屋买卖《协议书》或《商品房交易合同书》，将美都新村1组团1栋XXX、XXX房名为抵押实为转让给陈智骞，并收取购房款45,000元。王子江一房多卖，骗取他人财产，法院以王子江犯合同诈骗罪，判处有期徒刑5年，处罚金5万元。
一审法院再查明：案涉房屋自2001年起由潘四妹居住至今，该房产尚未办理房地产权证书。
一审法院认为，三灶城建公司系案涉房产所在的金海岸美都新城I组团用地的产权人，房产建成后至今尚未办理房地产权证书。现潘四妹以其是美都新村I组团第X栋X单元XXX房的所有人为理由，要求终止对案涉房产的执行。本案有以下争议焦点：一、案涉房屋的权属；二、潘四妹对案涉房屋是否享有权益；三、潘四妹对案涉房屋所享有的权益是否优先于申请执行人的债权。分析如下：
一、关于案涉房屋的权属。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定可见，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受�人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，三灶城建公司系案涉房产所在的金海岸美都新城I组团用地的产权人，房产建成后至今尚未办理房地产权证书。因此，王子江及潘四妹潘四妹均不能成为物权法所指的房屋所有权人。
二、关于潘四妹对案涉房屋是否享有权益。首先，三灶城建公司作为案涉房屋的权属人，确认案涉房屋已以以物抵债的方式抵顶给王子江，其与王子江之间达成转移案涉房屋所有权的合意；但因未办理相关房屋登记手续，王子江并非物权法意义上的权属人，其仅是享有相关权益的合同权利人；其在权属人即三灶城建公司不持异议的情形下，将案涉房屋出卖给潘四妹，其与潘四妹之间成立房屋买卖合同关系且合法有效。其次，潘四妹与王子江签订的《房产转让协议书》中约定房屋价格为45,000元。潘四妹提交了三份收据，显示王子江收到购房款3万元，案外人麦惠清收到15,000元。证郑某金作证称，案涉房产的一整栋楼都是委托麦惠清卖的，麦惠清带潘四妹去看房，潘四妹买的那套XXX房的房款是45,000元，其中有3万元是王子江本人收的，另外15,000元是王子江委托麦惠清收的。王子江不认可其委托麦惠清收钱。对此，一审法院认为，潘四妹自2001年购房后便常年在此居住，王子江虽在2003年因诈骗罪入狱5年，但入狱前出狱后，一直没有向潘四妹主张过房屋权利，也没有继续向潘四妹追讨房款。显然王子江的行为不合常理。加之证人证言也可以佐证潘四妹已经向王子江付清房款。因此，一审法院从维护买卖合同的有效履行，保障善意买受人合法权益的角度出发，认可潘四妹的购房行为的真实性。
三、关于终止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。潘四妹与王子江达成转移案涉房屋所有权的合意，已支付合理价款，在王子江没有主张权利的情况下，已实际、和平占有多年，且物权未变更登记的原因不可归责于潘四妹。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”潘四妹对案涉房屋的物权期待权成立，案涉房屋不能作为王子江的财产予以执行；潘四妹请求终止对案涉房屋的执行、解除对案涉房屋的查封，一审法院予以支持。
四、关于案涉房屋的确权。不动产物权的变�，除了交付房屋外，须经过产权登记后才发生效力。而产权登记属于房地产登记部门的职权。故潘四妹关于案涉房屋所有权确认的主张，一审法院不宜处理。
五、关于证人出庭的费用。潘四妹依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，一审判决：一、撤销（2015）珠金法执异字第6号执行裁定书；二、终止(2015)珠金法执字第12号之一执行裁定书中对金湾区美都新村I组团第X栋X单元XXX房�执行，并予以解除查封；三、驳回潘四妹的其他诉讼请求。案件受理费1026元，由彭文锋、王子江、林炳光负担。
本院二审期间，王子江围绕上诉请求提交了一张照片以及信访的材料，拟证明王子江主动去有关部门反映办证的问题，案涉房屋现在可以办证是王子江去处理的。
本院组织了各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。
经审查，王子江提交的证据与本案无关，本院不予采纳。
二审期间，王子江陈述，其与三灶城建公司签订《商品房交易合同书》是临时合同，为了方便更改，三灶城建公司不管款项是否付清，只要经过王子江的同意就可以更名。
彭文锋在一审判决之后向本院提交了上诉状并预交了二审案件受理费。经审查，彭文锋的上诉仅不服一审判决关于诉讼费负担部分的处理，对其他内容未提出上诉。�据《诉讼法交纳办法》第四十三条第一款“当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉”的规定，彭文锋的上诉不符合法律规定，本院应不予受理。
本院认为，关于王子江是否应该作为本案一审的被告，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。本案中，王子江是反对潘四妹的异议的，故一审法院将王子江列为被告符合法律规定，潘四妹对此提出异议并认为王子江不能作为本案上诉人的理由不能成立，本院不予采纳。另外，潘四妹虽然对一审未支持其确权及证人出庭作证费用的请求提出了异议，但其未在法定期限提起上诉�视为其服从一审判决，本院对此不予审处。
本案二审争议的焦点是潘四妹要求停止对金湾区美都新村I组团第X栋X单元XXX房的执行并予以解除查封的请求是否能够成立。本案中，王子江与潘四妹签订了《房产转让协议》，约定了房价为45000元。潘四妹提供的收据证明了由麦惠清收了15000元，根据一审查明麦惠清与王子江在美都新村房屋的买卖上有密切关系，结合证人出庭作证的内容，以及潘四妹从2001年至今一直居住在案涉房屋，而王子江并未向潘四妹追讨余款，一审认定潘四妹已经付清了案涉房屋的购房款并无不当。因此，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定潘四妹可以排除案涉房屋作为王子江的财产予以执行有事实依据和法律依据，本院予以维持。王子江上诉要求继续查封的理由不�成立，本院予以驳回。
鉴于本案是王子江与林炳光欠彭文峰的债务无法清偿，需要通过法院强制执行而引起的，因此，在法院认定案外人的异议成立的情况下，相关的诉讼风险应当由被执行人承担，即王子江与林炳光应当承担本案的诉讼费。一审判决彭文峰需要承担诉讼费不当，本院予以更正。
综上所述，上诉人王子江的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1026元，由王子江与林炳光负担。二审案件受理费元1026元，由王子江负担。（彭文峰向本院预交的受理费50元，由本院予以退回。）
本判决为终审判决。
审 判 长 廖世娟
审 判 员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年十二月二十九日
异
书 记 员 梁 暐
江月娴