广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初3016号
原告:李富荣，男，1977年11月2日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。
委托代理人:何敏芳，本案原告之一。
原告:何敏芳，女，1980年8月13日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。
被告:罗定市御丰兆业房地产开发有限公司，住所地：罗定市兴业路7号二楼。统一社会信用代码：91445381562628027Q。
法定代表人:陈团。
委托代理人:莫美莲，广东戴尔蒙律师事务所律师。
委托代理人:赖荷，女，该公司员工。
原告李富荣、何敏芳诉被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称“御丰兆业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月14日受理后，依法适用简易程序由审判员孔凡森独任审判，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告及原告的代理人何敏芳，被告御丰兆业公司委托代理人莫美莲、赖荷均到庭参加了诉讼。审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2017年2月23日裁定中止诉讼。本案现已恢复审理并审理终结。
原告诉称：原告于2016年6月13日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：13060XXX，以下简称“合同”）。原告作为买受人购买了被告开发的房地产住宅项目位于罗定市XX街道XX路X号（以下简称“房屋”）。该房屋合共人民币458440元。原告按约定于2013年6月27日支付了首付款138440元，通过银行贷款320000元的方式向被告支付剩下全部贷款。按《合同》约定被告应当于2014年12月31日前交付上述房屋给原告使用。原告于2015年7月29日到指定地点收楼，但发现房屋天花和地板存在多处严重贯穿性裂纹，原告要求被告按《合同》第八条和第十一条约定，需提供符合收楼条件的全部资料，但被告只出示了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，未能提供县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表，原告当场表示拒绝收楼，但当时被告工作人员声称县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表已办理，待办理收楼手续后再提供。原告因此在没有收到县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表的情况下办理了收楼手续。此后，经原告多次催促，被告至今仍无法出具县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表。因此在房屋未经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收合格之前所产生的一切责任均应由被告承担。
根据《城市房地产管理法》第27条及《建筑法》第61条之规定，被告之房屋根本达不到交付使用的条件，故此按《合同》，规划工程验收《规划法》《人防法》《城市房地产开发经营管理条例》，被告已经构成违约，务必向原告支付违约金并赔偿原告经济损失。如今违约已远超过100天，被告在限期内仍无法向原告提供经县级以上地方人民政府房地产开发主管等待及精神消耗，故此，被告应承担相应的违约责任。综上所述，被告未能在约定的时间2014年12月31日前交付符合条件的房屋，已构成违约。现按合同第九条1、2条款和第九条2条款买受人要求继续履行合同的，“逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款的万分之二的违约金，合同继续履行。”则违约金计算如下：100天至前四个月2015年1月1日起至4月30日止（31+28+31+30）共120天，（458440×120×0.0005=27506.40元）。从2015年5月1日起至2016年5月1日止，共365天（458440×365×0.0002=33466.12元）,两项共计27506.40+33466.12=60972.52元。现今被告逾期已超过485日（截止于2016年5月1日），根据《合同》第九条之规定向原告支付违约金60972.52元。
原告依法提起诉讼，请求法院：一、依法判令被告违约并向原告支付违约金60972.52元（截止2016年5月1日）。二、同时保留原告对被告起诉后之违约责任的追索。三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告李富荣、何敏芳请求的逾期交楼违约金应当计算45天。具体理由如下：1.原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件是“该商品房经验收合格”，被告于2015年2月12日取得了结论合格的《鸿禧华庭商住小区一期1、2栋建筑工程竣工验收报告》和《鸿禧华庭商住小区一期3、4栋建筑工程竣工验收报告》时，该商品房已经具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。2.县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表属于“综合验收”的范畴。而在通过五方单位竣工验收后，将《建设工程竣工验收报告》和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，也属于综合验收的范畴。3.被告已经于2015年2月15日向原告李富荣、何敏芳发出收楼通知，比合同约定的交楼时间2014年12月31日延迟45天，被告在该商品房验收合格后向原告发出收楼通知的行为视为向原告履行了商品房的交付义务。
经审理查明：被告御丰兆业公司是位于罗定市XX街道XX路X号的XX商住小区的房地产开发商。2013年6月13日，原告李富荣、何敏芳与被告御丰兆业公司签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号：13060XXX。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX商住小区第X栋X层XX号房，用途为住宅。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为458440元。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1,2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交接通知书之日起20日内（或在此时间内由于买受人的联系地址，电话不详或有变更，而没有及时准确通知出卖人的）尚未来办理房屋交接等事项，由此而引起的一切责任买受人负责，出卖人有权解除合同。
合同签订后，原告按约定向被告付清全额购房款458440元，被告向原告开具相应金额的发票。涉案商品房于2015年2月12日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，被告取得鸿禧华庭商住小区一期1、2栋《建筑工程竣工验收报告》。2015年2月15日，被告委托罗定市家福物业服务有限公司通过快递方式向原告发出收楼通知书通知原告收楼，原告收到通知后到被告指定地点拟收楼，但原告认为涉案商品房未达到交付条件故拒绝收楼；至2016年7月29日，原告才办理了收楼手续。原告认为，被告存在逾期交付房屋的违约行为，遂诉至本院，要求处理。
以上事实，由原告提供的身份证、发票、商品房买卖合同，被告提供的收楼通知、建筑工程竣工验收报告、邮政特快专递单、（2016）粤53民终464号民事判决书等证据以及本院的庭审笔录予以证实。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、被告向原告发出收楼通知书通知原告收楼时，涉案商品房有无达到合同约定的交付使用条件？二、被告是否违约，若被告违约，违约金如何计算？
对于第一个争议焦点，即被告向原告发出收楼通知书通知原告收楼时，涉案商品房有无达到交付使用条件的问题。根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”，而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，双方并没有其他具体的补充协议，现双方当事人存在较大争议。原告认为商品房需经建设行政主管部门验收合格，而被告则认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格。本院认为，双方当事人在对商品房的交付使用条件约定选择为“1、该商品房经验收合格”，区别于“2、该商品房经综合验收合格”和“3、该商品房经分期综合验收合格”的“验收合格”，即非约定需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件，结合《建设工程质量管理条例》的规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位五方竣工验收合格，故原告主张的以综合验收合格作为交付使用条件是缺乏理据的。被告的“鸿禧华庭商住小区一期1、2栋”工程已于2015年2月12日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，被告于2015年2月15日通知原告收楼时，涉案商品房已达到交付使用条件，原告以涉案商品房在被告通知其收楼时，并未达到交付使用条件而拒绝收楼的理据不足，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，即被告是否构成违约以及违约金如何计算的问题。根据原、被告双方签订的合同第八条的约定，被告应于2014年12月31日前将涉案商品房交付原告使用，并应当书面通知原告办理交付手续，而实际上被告于2015年2月15日才向原告发出《收楼通知书》，被告向原告发出《收楼通知书》时已迟于其应交付的期限，被告的行为已经违反了双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，已构成违约，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。至于逾期交楼的违约金如何计付问题，本院认为，被告应于2014年12月31日前将涉案商品房交付原告使用，但被告的“鸿禧华庭商住小区一期1、2栋”工程于2015年2月12日才经验收合格，且被告于2015年2月15日才通知原告收楼，超过合同约定的交付使用时间，被告逾期了46天交付，应向原告支付46天的逾期交房违约金。现被告逾期46天交房，尚未超过60日，根据合同第九条约定，应按日万分之二计付违约金，即被告应支付从2015年1月1日起计至2015年2月15日止的逾期交房违约金4217.65元（458440元×0.0002×46天）给原告。原告认为被告通知其收楼时涉案商品房并未达到交付条件，违约金应从2015年1月1日起计至实际交房之日止的主张，理据不充分，本院不予采纳。原告的诉求，本院只在上述核定的范围内予以支持，超出部分，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条之规定，判决如下：
由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李富荣、何敏芳支付从2015年1月1日起计至2015年2月15日止的违约金4217.65元。
二、驳回原告李富荣、何敏芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费662元（原告已预交），由原告李富荣、何敏芳负担616元，被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担46元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 孔凡森
二〇一七年八月十六日
书记员 韦 颖