南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第623号
原告：中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行，住所地：南昌市洪都北大道288号，组织机构代码：85837663-1。
负责人：刘忠，该支行行长。
委托代理人：高文炜，江西豫章律师事务所律师。
委托代理人：李毅，江西豫章律师事务所律师。
被告：伍永梅，女，1979年1月10日生，汉族，住南昌市东湖区。
原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行诉被告伍永梅金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李毅到庭参加诉讼，被告伍永梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年10月10日，被告因购房需要向原告借款，并与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号××××），约定：被告向原告借款贰拾捌万元，借款用途为购置房屋；借款期限为2008年10月10日至2038年10月10日；还款方式为等额本金还款法；还款日期为每月的10日，贷款执行利率为6.3495%。合同还对逾期还款罚息利率、复利、双方权利义务、违约责任等内容作了约定。被告以其所有的位于南昌市东湖区××单元××室房产为上述借款提供抵押担保，并于借款当日办理了抵押登记手续。上述借款合同签订后，原告依约向被告发放了贰拾捌万元贷款，但截至2014年12月31日，被告已多次未按约还款。根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款第一项和第十七条“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约”及“（二）违约救济措施宣布贷款立即到期，和要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并收取违约金等要求被告承担的其他违约责任”之约定，在被告出现违约的情况下，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，收取违约金及要求被告承担的其他违约责任。现被告逾期还款已构成违约，原告有权要求被告立即偿还借款本息等各项费用共计286746.19元（暂计算至2014年12月31日）。据此，原告诉至本院，请求法院依法判令：1、被告立即向原告偿还借款本金248560.95元及利息31929.71元、本金罚息2604.90元、利息罚息3650.95元，共计286746.19元（利息和罚息暂计算至2014年12月31日止，此后的利息、罚息、复利按借款合同约定计算）；2、被告上述借款承担抵押担保责任；3、被告承担本案的诉讼费、保全费及原告实现债权的各项费用。
被告伍永梅未答辩，亦未提交证据材料。
经审理查明：2008年10月10日，原告（贷款人）与被告伍永梅（借款人）签订编号为《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款28万元用于购买坐落于南昌市东湖区××住宅小区××单元××室（××）的房屋；借款期限为360个月（自2008年10月10日至2038年10月10日）;利率为浮动利率，在基准利率水平上下调15%；还款方式为等额本金；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项视为违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人用上述购买的房屋为其债务提供抵押担保，担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。同日，原告向被告发放贷款28万元，被告在借据上签字确认。原、被告双方就抵押房产于当日办理了抵押登记手续。2013年1月10日，被告开始逾期还款，原告遂诉至本院，要求判如所请。截至2015年8月10日，被告尚欠原告借款本金248472.95元、利息37677.13元、罚息3762.32元、复利（利息罚息）5317.19元。
以上事实，有原告的当庭陈述及原告提供的被告身份证复印件、户口本复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款借据、个人贷款支付凭证、房屋他项权证、结算单及对账单等证据予以佐证。
本院认为：原告与被告伍永梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按约履行自己的义务。原告依约向被告发放了贷款，被告伍永梅未按约还本付息构成违约。被告伍永梅向原告提供抵押担保，双方就抵押房产办理了抵押登记手续，原告抵押权设立。故原告主张被告伍永梅提前清偿所欠本息以及对抵押房产行使优先受偿权，符合合同约定及法律规定，应予支持。被告伍永梅经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告伍永梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行借款本金248472.95元、利息（含罚息、复利）（截至2015年8月10日的利息46756.64元，自2015年8月11日起至本判决确定的履行期限内实际履行日止的利息，以借款本金248472.95元为基数，按合同约定计算）；
二、若被告伍永梅届期未履行上述第一项判决，原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行对登记于被告伍永梅名下坐落于南昌市东湖区××小区××栋××单元××室（第××层）的抵押房产享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5600元（原告已预交），由被告伍永梅承担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 园
人民陪审员 万祥如
人民陪审员 杜清华
二〇一五年九月十八日
书 记 员 徐 萌
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。