广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20528号
上诉人（原审原告）：周逸求，男，1964年11月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：莫穗玲，广东大篆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：华南农业大学，住所地广东省广州市天河区五山。
法定代表人：陈晓阳
委托代理人：王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。
委托代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州华南海股份有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区志诚大道302号1402房。
法定代表人：唐群英
委托代理人：陈金宝，男，员工。
上诉人周逸求因与被上诉人华南农业大学（以下简称华农大）、广州华南海股份有限公司（以下简称华南海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
上诉人周逸求上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持周逸求一审全部诉讼请求；2.华农大与华南海公司承担本案一二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院认为“现有证据不能证明周逸求与华农大之间就案涉房屋成立房屋买卖合同关系”，属于认定事实错误。其一，华农大与华南海公司签订了《合作兴建住宅楼房协议书》及《补充协议书》，建立了合作建房的法律关系，对于合作建房的成果即讼争房屋，华农大与华南海公司均是合作建房者。双方就用地、建设规划、报批、建造费用等权利义务的约定，是双方对合作建房内部关系的约定，而对外来讲，华农大与华南海公司应是一个作为讼争房屋合作建房者的共同体，对于合作建房以外的第三人关于房屋的买卖、交付及所有权转移是共同承担权利义务的。华农大与华南海公司在《补充协议书》中均清晰约定，由华农大协助华南海公司办理该区住户的房产证。双方还约定，为周逸求办理房地产证是双方的义务。现讼争房屋仅登记于华农大名下，并不改变华农大与华南海公司作为合作建房者共同体的事实，华农大在本案中负有为周逸求办理房地产证的义务。其二，周逸求没有参加任何单位的集资建房。虽然华南海公司仅以其名义单方向周逸求出售案涉房屋，但华农大作为合作建房者共同体的其中一方，在《合作兴建住宅楼房协议书》中就向华南海公司职工出售房屋达成了共识，华农大事实上与华南海公司共同与周逸求建立了房屋买卖合同关系。
二、一审法院认为“华农大的合同相对方是华南海公司，根据合同相对性原则，华农大主张不直接协助周逸求办理案涉房屋的房地产证的义务合理有据。周逸求并非《补充协议书》的当事人，其根据《补充协议书》要求华农大、华南海公司协助其办理涉案房屋房产证亦缺乏合同依据”，属于适用法律错误。其一，周逸求与华南海签订了购房合同，但周逸求事实上是与华农大建立了房屋买卖合同关系，基于房屋买卖合同项下的所有权转移登记手续是房屋买卖合同中的随附义务，周逸求主张华农大、华南海公司协助其办理讼争房屋的房产证，具有合同依据。一审法院仅以周逸求与华农大没有签订书面合同，完全忽略了对华农大收取部分房款的事实行为与周逸求所产生的房屋买卖合同关系的法律效果进行认定，仅以周逸求与华农大没有签订书面合同为由，错误认定周逸求与华农大不具有房屋买卖合同关系，判断显然是过于片面。其二，华农大与华南海公司签订的《补充协议书》约定“积极协助华南海股份有限公司办理在该区住户的房产证”，已经明确约定华农大对周逸求等住户办理房产证具有协助义务，也是在内部关系上对协助华南海公司解决住户办证问题的承诺。在本案一审过程中，华南海公司已表明同意与华农大共同协助周逸求等住户办理讼争房屋的房产证，也就是在对外部关系上，作为合作建房者对周逸求等购房者关于办理房产证的承诺。且华农大在2004年12月30日《复函》、2006年12月1日《会议纪要》及2008年7月30日《关于华南海公司要求协助办理茶山住户房地产证的复函》中均明确表明了协助华南海公司、周逸求等住户办理房产证的承诺。华南海公司与华农大签订了《合作兴建住宅楼房协议书》，即向周逸求在内的小业主发出了购房的要约，周逸求与华南海公司的购房合同是贯穿于华农大与华南海公司的合作建房的权利义务中的，周逸求与华南海公司之间购房合同的权利义务，在华农大与华南海公司的合同、协议、复函、会议纪要等一系列的书证里予以明确。虽然周逸求与华农大之间没有书面的购房协议，但鉴于上述种种承诺，周逸求与华农大及华南海公司之间的权利义务得以清晰明确，华农大、华南海公司负有为周逸求办理讼争房产产权证的义务。为此，周逸求当然有权要求华农大、华南海公司履行协助办理房产证的义务。其三，一审法院仅依据周逸求并非《补充协议书》的一方当事人，而缺乏对周逸求与华农大及华南海公司法律关系的正确考量，迳行判定周逸求无权向华农大、华南海公司主张要求协助办理房产证，明显地是对本案法律关系及事实的认定错误。
三、一审法院认为“虽华南海公司确认周逸求的购房款已支付完毕，但现有证据显示华农大与华南海公司之间的合作建房合同未履行完毕，华农大与华南海公司就包括案涉房屋在内的房地产项目尚未结算，周逸求直接要求华农大协助其办理涉案房屋的房产证依据不足”，是认定事实错误。其一，华农大与华南海公司之间关于合作建房的争议属于内部关系，应由其两方协商处理，与周逸求房屋买卖合同履行无关。不论华农大与华南海公司是否存在未结算事宜，都不能影响对周逸求协助办理房产证合同义务的履行，周逸求对华南海公司未结算合作建房款项不承担任何连带或共同责任。一审法院认为，因华农大与华南海公司的财务尚未结算，故周逸求缺乏主张要求协助办证的依据，是错误地将合作建房与房屋买卖两个法律关系的各方权利义务混淆在一起进行评价。其二，华农大与华南海公司财务是否结算并非华农大与华南海公司为周逸求办理房地产证的障碍。华农大与华南海公司的合同、协议及复函等资料均提到为周逸求办理房地产过户手续，华农大与华南海公司的共同合建房共分两期，第二期的房屋也属于华农大与华南海公司的合建房合同及补充协议范围内，华农大与华南海公司均为第二期的小业主办理了房地产过户手续，第一期的小业主因为收集小业主的资料不齐的缘故没有办成，周逸求也在一审中提供了相关的资料。一审法院对合建房事实认定不清，导致判断片面。其三，《经济适用房购房协议书》明确约定诉争房产购房款总计为402695.5元（含302房和单车房），华农大1998年3月23日出具的收据证明收到了房款402695.5元。在本案庭审中，华南海明确表示已收齐周逸求的购房款，即在外部关系上，是对房屋买卖合同购房方履行完毕的确认。本案审理过程中，华农大并未提供周逸求存在未支付完购房款的总计的情况下，一审采信华农大的单方陈述，径行将华南海未结算完毕与周逸求未支付完房款划上等号，判断片面且缺乏证据。
四、华农大并非是案涉房屋事实上的所有权人，一审法院以“目前涉案房屋并未大确权至华南海公司名下，故周逸求要求华南海公司协助其办证亦事实不能履行”的观点是错误的。华农大与华南海公司签订的《合作兴建住宅楼房协议书》、《补充协议书》，华农大2004年12月30日《复函》、2006年12月1日《会议纪要》、2008年7月30日《关于华南海公司要求协助办理茶山住户房地产证的复函》以及在2009年7月3日发出的《关于茶山区房屋使用证明的函》里，均明确讼争房屋按华农大与华南海公司签订的《合作兴建住宅楼房协议书》、《补充协议书》的约定，讼争房屋的所有权是归属于华南海公司一方，而华农大亦同意华南海公司将分得的房屋出售给其职工，华农大更亲自收取了周逸求的房款，因此，案涉房屋的所有权并不归属于华农大。华农大在办理大确权时，应将房屋的来源及产权归属明确向登记部门说明清楚，华农大没有向登记部门说明讼争房屋归属情况，导致应登记在华南海公司名下的房屋登记在华农大的名下，是华农大的过错，责任应由其承担。一审法院忽略了讼争房屋的归属问题，导致判决错误。为此，周逸求要求华农大与华南海公司协助周逸求办理讼争房的房地产证是有事实和法律依据的。
五、广州市国土资源和规划委员会向一审法院发出的复函已明确表示讼争房屋(除单车房)可以办理转移登记，并不存在手续上的障碍，一审法院没有对此进行认定。在本案审理过程中，广州市国土资源和规划委员会向一审法院复函称：“该案房屋如需办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明(按司法机关《协助执行通知书》办理的除外)等房地产转移登记的材料，且购房人应当符合我市限购政策的规定”。周逸求亦向一审法院提交了《购房资格证明》，证明其具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。故此，讼争房屋(单车房除外)的转移登记手续不存在办理手续上的障碍，一审法院完全忽略对此进行明确认定，反而过度强调单车房存在转移登记手续上的障碍，显然是认定事实主次不分。
被上诉人华农大二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律准确，周逸求的上诉请求和事实理由应予以驳回。1、周逸求与华南海公司签订的购房合同，与华农大之间并不存在任何合同关系，依据合同相对性原则，周逸求要求办证的相对方应是华南海公司，至于华南海公司与华农大的合作建房关系属于另外一个法律关系，并不构成华农大有必然义务帮周逸求办理房产证。2、涉案房屋已经大确权在华农大名下，华农大也曾表示协助华南海公司办理相关产权手续，但是有相应的前提条件。同时经过与房管部门了解，涉案房屋办证涉及国有资产转让，需要华农大向财厅、教育厅申请报批。
被上诉人华南海公司经本院依法传唤未到庭，无作答辩。
2015年12月4日，周逸求向一审法院提起本案诉讼，请求：一、华农大、华南海公司协助周逸求办理广州市天河区五山路483号大院华农茶山区x栋x房及单车房的房地产证；二、案件的诉讼费由华农大、华南海公司承担。
一审法院经审理查明：1994年6月20日，广州市经济体制改革委员会同意设立华南海公司，后广州经济技术开发区华南海股份有限公司成立，华南海公司确认其前身为广州经济技术开发区华南海股份有限公司，后广州经济技术开发区华南海股份有限公司更名为华南海公司的现名称，以下亦简称广州经济技术开发区华南海股份有限公司为华南海公司。
1995年5月23日，华农大（甲方）与华南海公司（乙方）签订《合作兴建住宅楼房的协议书》（以下简称《协议书》），约定：华农大（简称甲方），华南海公司、广州恒发房地产公司、商建房地产公司（简称乙方），华南海公司为乙方的全权代表；甲方在其使用管辖范围内（地点：集资房第二期建设用地范围内）提供约5000平方米的土地给乙方投资兴建10000平方米建筑面积的九层职工住宅楼，并归乙方在合作期限内使用；按“1:1”的合作原则，由乙方出资在甲方集资房第二期建设用地范围内兴建与乙方楼房同等建筑面积的住宅楼给甲方使用；双方的合作期限为七十年，从1995年12月1日至2065年12月31日止；合作期满，乙方将用地交还甲方，并将楼房移交给甲方，在不影响城市总体规划和甲方校园规划的前提下，如双方同意，到时可另行协商签订续期协议；甲方负责以其名义办理双方住宅楼房的自筹基建指标和有关报建报批手续，乙方予以积极协助；在条件许可时，乙方可按甲方房改的有关规定参与房改；乙方的职工购房后如要转让，应按房改政策的规定，首先转让给甲方，甲方不受让时，才可将房屋的使用权向社会转让；乙方按双方住宅楼的总建筑面积每平方米100元的标准计算，在本协议书签订后三个月时间内一次性拨给甲方，以支付场地三通一平、市政配套工程前期费用，由甲方包干使用；乙方住宅楼用地的土地有偿使用费，房产税及人防费均与甲方条件相同，须按广州市政府的有关规定，由乙方将其应缴交的款项拨给甲方，由甲方统一向广州市有关主管部门缴纳；甲方负责提供合作兴建住宅楼房的用地等；乙方负责支付应由乙方负责的合作双方住宅楼房的工程投资费用等条款。
1995年11月13日，华南海公司及商建房地产公司发出《集资兴建华农大茶山小区住宅楼实施方案》，内容为：为了改善职工住房条件，由华南海公司、广州开发区恒发房地产公司、商建房地产公司三方发起，共同与华农大合作兴建广州五山茶山小区部分住宅楼；集资所建住宅个人具有使用权，年限为70年，从1995年12月1日至2065年12月31日止，在条件许可的情况下力争办理个人产权，所需费用由个人支付等。同日，华南海公司及商建房地产公司发出《关于华农大茶山小区集资建房有关问题的通知》，要求有关单位组织有意向集资者的报名工作等。
周逸求提供的1996年3月12日华农大（甲方）与华南海公司（乙方）签订《扩大合作兴建住宅楼房规模的补充协议》（复印件），约定：甲方在其使用管辖范围内新增提供约9000平方米土地给乙方投资兴建约16000平方米建筑面积的8层楼职工住宅；双方合作期限为七十年，时间从领取建筑施工许可证之日算起，双方于1995年5月23日签订的《协议书》的合作期限的起算时间亦改为按此原则执行等等。在本案中，华农大表示上述证据没有原件，真实性、关联性无法确认，且与本案所涉及的办证这一争议焦点也没有直接的关联性。华南海公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
周逸求提供的落款时间为1996年9月16日的《五山茶山职工解困房具体要求说明》显示：“五山住宅筹建办公室”发出上述说明，内容为：拟建项目主要目的是改善职工的住房条件，特别是解决无住房职工的住房问题；拟建项目筹资对象主要是满足公司内部职工为主，筹资者应按照职务档次标准及楼层、方向不同价格档次交付房款，交款分四期（暂按每平米2000元计收）；第一期：96年10月5日前付25%；第二期：97年1月15日前付30%；第三期：97年4月15日前付25%；第四期：交房付清；在建设期内任何人不得以任何形式将所得房产转手，如有违反，即取消其参资资格等。
1999年11月2日，广州市房地产管理局出具《广州市房地产权属证明书》，该证明书记载：天河区五山路华南农业大学茶山区1栋2-8层、6幢、7幢1-9层的所有权人为华农大，备注显示已征收国有土地使用权出让金等等。
2000年4月28日，华农大与华南海公司签订《补充协议书》，约定：1995年5月23日双方签订关于在华南农业大学茶山地段合作兴建住宅楼房的协议；现经双方协商同意，由华南海公司支付100万元，作为对华农大在该区建设过程中水电等设施的补偿；华农大积极协助被告华南海公司办理该区住户的房产证；在办理房产证过程中的一切费用由华南海公司负责，华农大概不承担任何费用等条款。
2004年10月，茶山小区的部分业主就办理房产证事宜向华农大进行信访，要求华农大协助办理房产证等。
2004年11月12日，华南海公司向华农大发函要求华农大协助业主办证等等。
2004年12月30日，华农大向华南海公司复函称：华农大同意协助华南海公司办理申领《房地产证》的手续，但华南海公司需首先完成工程项目结算，按房屋建筑面积每平方米100元缴交产权转移费，由华南海公司组织住户向华农大统一缴交等等。
2005年2月2日，华南海公司向华农大发函称：华南海公司给华农大的100万元就包含华农大协助华南海公司茶山区和翠华苑两项目办理房产证的费用，现再提出另收茶山区住户100元/平方米的产权转移费实属重复收费；华南海公司、华农大双方款项的结算是双方的事，而协助住户办理房产证亦是双方应该积极协助的事，应该分开处理等等。
2006年12月1日，茶山小区的部分业主与华农大的会议纪要显示：华农大的相关人员表示华农大将按照《补充协议书》办理，对账应与办理房地产证同步进行，房产证的主办方为华南海公司，华农大只是协助等等。
2008年4月18日、6月6日，华南海公司向华农大再次发函称：要求华农大协助茶山小区94户住户办理个人房产证等等。
2008年7月30日，华农大向华南海公司发出《关于华南海公司要求协助办理茶山住户房地产证的复函》，函称：经询问房管部门的有关人员，茶山小区的房产既已确权给学校，如转让必须经过学校上级国有资产主管部门批准，获得批准后，按照房地产交易程序由学校转让给开发公司，再由开发公司转让给住户等等。
2009年5月5日，华农大校长办公室会议决议，同意为华南海公司出具该司使用茶山x、x栋相关房屋的证明，而不直接对各业主出具任何证明。
2009年7月3日，华农大向华南海公司发出《关于茶山区房屋使用证明的函》，函称：华农大同意为华南海公司出具使用茶山x、x、x栋相关房屋的证明，而不直接对各业主出具任何证明。该函附有证明三张，内容为华农大确认位于五山路×483号院内茶山小区××、××、××、××、××、××、××共××房，x栋x-x、x-x、x-x、x-x、x-x、x-x、x-x、x-x共48套及首层相应的杂物间，x栋x-x、x-x、x-x、x-x、x-x、x-x、x-x、x-x、x-x共18套及首层相应的杂物间归华南海公司使用，使用期至2065年12月31日止等等。
2014年，华农大（甲方）与华南海公司（乙方）签订《关于华农大茶山小区宿舍x、x栋加装电梯管井的协议》，约定：甲方有偿提供加装电梯所需电梯管井用地；乙方负责加装电梯的建设实施；本协议因加装电梯而增加的房屋面积以及梯井的权属问题与双方1995年签订的《合作兴建住宅楼房的协议》约定一致，使用期限至2065年止等条款。周逸求称上述协议可证明华农大、华南海公司同意为业主办证，华农大、华南海公司均认为上述协议与本案无关。
现周逸求以华农大、华南海公司未为其办理产权证等为由提起本案诉讼，要求华农大、华南海公司为其办理产权证。周逸求为证明其购买、使用涉案房屋情况，向一审法院提交了：1、显示由周逸求（乙方）与华南海公司（甲方）签订的《经济适用住房购房协议书》，约定甲方将座落于广州市天河区五山路华农茶山区x栋x单元（以下简称“涉案房屋”）出售给乙方，建筑面积共136.7平方米，购房款总计402695.5元（房款396430元，单车房6265.5元）；乙方付清全部购房款后，甲方发出交房通知，交付乙方使用等。2、加盖“华南农业大学财务处发票专用章”的《收据》一张，载明日期为1998年3月23日，内容为确认周逸求交来华农五山x号楼x房房款402695.5元。3、加盖“华南农业大学财务处基建财务科”章的《收据》一张，载明日期为1998年3月23日，内容为确认周逸求交来华农五山x号楼x房防盗门费400元、门牌××元。4、加盖“广州经济技术开发区华南海股份有限公司建房筹建办财务专用章”的《收据》一张，载明日期为1998年3月23日，内容为确认周逸求交“华农五山”宿舍煤气管道费3000元。5、周逸求支付案涉房屋物业管理费的凭证多张。华农大对上述证据质证称：其已收到《收据》所显示的购房款项，该款项并非因周逸求向其购买房屋支付的购房款，而是因华南海公司拖欠华农大的款项，华南海公司要求住户将购房款直接向华农大支付，以抵偿华南海公司尚欠华农大的款项。华南海公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
在本案中，一审法院就涉案房屋及附属单车房的产权性质及上述房屋过户至周逸求名下是否存在障碍等问题向广州市国土资源和规划委员会发函调查。广州市国土资源和规划委员会就上述调查事项向一审法院复函称：天河区五山路华南农业大学茶山区x幢首层、x幢x-
x层、x幢、x幢地下室、x幢支柱层、x幢x-
x层分别以稳字466xx、346xx、346xx、466xx、466xx、346xx号案办理了初始登记，产权单位为被告华农大，土地性质为国有土地，不属于划拨用地；其中1幢、7幢部分房屋已进行房改，并以房改购房人名义按单元办理产权登记；涉案房屋未按单元办理转移登记，暂无查封、抵押信息；经调阅上述初始登记档案，无《协议书》及《补充协议书》；涉案房屋如需办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明（按司法机关《协助执行通知书》办理的除外）等房地产转移登记的材料，且购房人应当符合我市限购政策的规定；其中1幢没有规划单车库，6幢单车库未单独办理分割登记，7幢地下室以稳字466xx号案办理产权登记，规划用途部分为单车库，7幢支柱层以稳字466xx号案办理产权登记，规划用途为自行车库；暂无上述单车库（自行车库）的抵押、查封、转移登记信息；鉴于单车库（自行车库）属于公共配套设施，归全体业主共同使用，建议不宜办理分割登记或转移登记手续。
2016年10月10日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明周逸求具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。
另在本案中，各方就以下问题发表各自观点：一、关于周逸求与华农大是否就涉案房屋及附属单车房签订合同；周逸求与华农大均确认双方没有签订合同。二、关于周逸求与华南海公司是否就涉案房屋及附属单车房签订合同；周逸求与华南海公司均确认双方有签订合同；周逸求认为其与华南海公司之间是房屋买卖关系，华南海公司则主张其与周逸求之间是合资建房关系，不存在买卖关系。三、关于周逸求的房款支付情况；周逸求表示其房款已根据华南海公司的指示向华农大支付完毕；华南海公司对周逸求有关付款的陈述予以确认；华农大亦确认其收到了收据中载明的购房款项，但该款项并非因周逸求向其购买房屋支付的购房款，而是因华南海公司拖欠华农大的款项，华南海公司要求住户将购房款直接向华农大支付，以抵偿华南海公司尚欠华农大的款项，周逸求参与了华南海公司职工集资购房，而购房款是由华南海公司向周逸求发出收款通知，华农大是代华南海公司向周逸求收取费用，华农大亦无法确认周逸求是否已支付全部购房款，因为不清楚周逸求与华南海公司约定的购房款。四、关于涉案房屋及附属单车房的交付情况及现状；周逸求称涉案房屋及附属单车房是华农大向其交付，但没有办理书面的交接文件，上述房屋现由周逸求使用；华农大则称其向华南海公司交付上述房屋。五、关于华农大与华南海公司之间的合作建房合同是否已履行完毕；华农大表示未履行完毕，双方的财务尚未结算。另在本案中，周逸求明确其基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼，华农大确认涉案房屋所在的大楼确权在其名下，周逸求与华农大确认涉案房屋的附属单车房设置在一楼。
一审法院认为，关于周逸求要求华农大、华南海公司协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证诉讼请求。周逸求明确其基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼。涉案房屋及附属单车房现登记在华农大名下。一审法院认为：第一，根据本案查明的事实，涉案房屋及附属单车房为华南海公司与华农大合作建设，华南海公司组织相关员工集资建设，且周逸求与华农大确认双方并未就涉案房屋及附属单车房签订合同，周逸求与华南海公司亦确认周逸求是基于华南海公司的通知向华农大支付购房款，据此周逸求向华农大支付购房款不能认定周逸求直接向华农大购买涉案房屋，亦不能证明双方就涉案房屋及附属单车房已成立房屋买卖合同关系。第二，华农大与华南海公司签订的《补充协议书》约定：华农大积极协助华南海公司办理在该区住户的房产证。华农大的合同相对方是华南海公司，因此华农大以合同相对性原则为由主张不直接承担协助周逸求的办证义务，合理有据。周逸求非上述《补充协议书》的当事人，周逸求根据《补充协议书》要求华农大协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证亦缺乏合同依据。第三，虽华南海公司确认周逸求的购房款已支付完毕，但华农大表示不清楚周逸求是否已支付全额购房款，且华农大表示其与华南海公司之间的合作建房合同未履行完毕，双方的财务尚未结算，周逸求直接要求华农大协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证依据不足。第四，目前涉案房屋并未大确权至华南海公司名下，故周逸求要求华南海公司协助其办证亦事实不能履行，故一审法院对此亦不予支持。第五，广州市国土资源和规划委员会出具复函表示：涉案房屋如需办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明（按司法机关《协助执行通知书》办理的除外）等房地产转移登记的材料；单车库属于公共配套设施，归全体业主共同使用，建议不宜办理分割登记或转移登记手续。根据上述复函，附属单车房目前尚不具备办理产权过户登记手续的条件，且目前亦无依据显示涉案房屋符合复函中提及的可予办理转移登记的情形。综上，周逸求诉请华农大、华南海公司协助其办理涉案房屋及单车房的房产证缺乏事实与法律依据，因此对周逸求上述诉请一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年6月21日作出如下判决：驳回周逸求的诉讼请求。案件受理费7341元，由周逸求负担。
本院经二审审理，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，周逸求提交了以下新证据：1、常住人口个人信息表。2、网络打印地图。3、广州开发区商业发展集团有限公司通讯录。这3份证据拟共同证明涉案房屋可以办房产证，而且涉案房屋是向华农大购买。周逸求就是向证据3里面的高建宏购买涉案房屋，基于高建宏是华农大的工作人员，所以周逸求认为是向华南农业大学购买房屋。华农大质证称：1、对常住人口个人信息表，真实性、合法性予以认可，但该证据与本案无关，不能证明周逸求主张的事实。2、对网络打印地图，三性均不予确认。3、对广州开发区商业发展集团有限公司通讯录，三性均不予确认，从证据三来看，高建宏是广州开发区商业发展集团有限公司的职员，其不是华农大工作人员。一审判决书第10页有详细描述周逸求是与华南海公司签订合同，其称与高建宏购房不符合事实。
二审期间，周逸求表示其是向高建宏购买涉案房屋，由于高建宏是华农大的员工，所以周逸求是与华农大成立了房屋买卖合同关系，而且因为需要先付费的问题，周逸求未与高建宏或华农大签订合同，但其没有证据证明高建宏是华农大的员工。此外，周逸求与华南海公司签订经济适用房协议是因为华农大不同意其迁入户口，华农大开具的证明可以证实周逸求已经购房，为了能让华农大开具证明，周逸求才和华南海公司签订了购房协议。华农大不确认周逸求的上述说法，认为这与周逸求在一审起诉状中陈述其是与华南海公司签订购房合同，购买房屋的说法前后矛盾。
周逸求申请法院依法调取2007年11月8日其与家人户口从广东省广州市天河区育蕾二街x号x房迁入涉案标的物地址“广东省广州市天河区五山路483号大院华农茶山小区x栋x房”的法律依据及事实依据（华农大出具的周逸求本人购房迁入的原始凭证）。
本院认为：本案的争议焦点为华农大、华南海公司是否应协助周逸求办理涉案房屋的产权证？对此分析如下：首先，从各方的法律关系而言。其一，一审认定周逸求与华农大之间就涉案房屋并未成立房屋买卖合同关系，论理清晰，认定并无不妥，本院予以确认且不予赘述。其二，依据华南海公司及商建房地产公司1995年11月13日发出的《集资兴建华农大茶山小区住宅楼实施方案》以及华南海公司和周逸求签订的《经济适用住房购房协议书》，华南海公司与周逸求之间就涉案房屋之间形成了房屋买卖合同关系。其三，依据华农大与华南海公司1995年5月23日签订的《合作兴建住宅楼房的协议书》，华农大与华南海公司之间就涉案房屋所属的房地产项目形成了合资合作开发房地产项目合同关系。
其次，从华农大与华南海公司2000年4月28日签订的《补充协议书》约定“1995年5月23日双方签订关于在华南农业大学茶山地段合作兴建住宅楼房的协议；现经双方协商同意，由华南海公司支付100万元，作为对华农大在该区建设过程中水电等设施的补偿；华农大积极协助华南海公司办理该区住户的房产证；在办理房产证过程中的一切费用由华南海公司负责，华农大概不承担任何费用”来看，华农大作为合建方，对于华南海公司出售房屋给周逸求等购房人是知情且没有异议，但华农大主张其作为合建方的义务是协助华南海公司办理房产证，而并不直接对周逸求等购房人取得产权证承担义务。对此，本院认为，如前所述，华农大是与华南海公司建立了合资合作开发房地产合同关系，华农大的合同相对方是华南海公司，因此华农大以合同相对性原则为由主张不直接承担协助周逸求等购房人的办证义务，合理有据，本院予以支持；周逸求主张华农大向其承担办证义务缺乏理据，本院不予采信。
最后，关于目前是否具备办理涉案房屋产权过户手续的问题。其一，从广州市国土资源和规划委员会就上述调查事项向一审法院复函中“涉案房屋未按单元办理转移登记，暂无查封、抵押信息；经调阅上述初始登记档案，无《协议书》及《补充协议书》；涉案房屋如办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明（按司法机关《协助执行通知书》办理的除外）等房地产转移登记的材料，且购房人应当符合我市限购政策的规定”等内容来看，目前无依据显示本案符合复函中“提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明”的情形。其二，目前涉案房屋并未大确权至华南海公司名下，故周逸求要求华南海公司协助其办证亦事实不能履行，故本院对此亦不予支持。
二审期间，周逸求向本院提交的证据并非新证据，且不影响本案处理结果，本院对此不予审查。
二审期间，周逸求向本院提交申请，申请法院调取华农大出具的周逸求购房迁入的原始凭证，因周逸求并未明确向何部门调取该证据，且该证据与本案处理结果有何必要性，故本院对周逸求该申请不予接纳。
综上所述，周逸求的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7341元，由上诉人周逸求负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 何 佐
审判员 柳玮玮
二〇一七年十二月五日
书记员 李依虹