江苏省连云港市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏07民终4471号
上诉人（原审原告）：孙沛成，男，1950年4月7日生，汉族，住江苏省灌云县。
委托诉讼代理人：唐守武，江苏震云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张作高，男，1974年12月16日生，汉族，住江苏省灌云县。
被上诉人（原审被告）：王红梅，女，1976年4月8日生，汉族，住江苏省灌云县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陆咸江、茆洪贤，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。
上诉人孙沛成因与被上诉人张作高、王红梅农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2017）苏0723民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月29日公开开庭审理了本案。上诉人孙沛成的委托诉讼代理人唐守武、被上诉人张作高与王红梅的共同委托诉讼代理人茆洪贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙沛成上诉请求：撤销一审裁定，发回重审。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《卖房屋基地契约》，名为农村房屋买卖实为农村宅基地及附属土地买卖。一审查明《卖房屋基地契约》的交易房屋即房产证载明的房屋，其中主屋三间于2005年拆除，东屋二间在承租期间被被上诉人翻建，故交易标的房屋均已灭失，本案实际是宅基地及附属小园田买卖，不涉及房屋买卖。二、上诉人与被上诉人之间不存在土地权属争议。上诉人与被上诉人隶属不同集体经济组织成员，上诉人宅基地四至明确，不存在土地权属争议，一审应予审理。本案宅基地及附属小园田买卖无效，即使存在土地争议，也是上诉人与案外人的土地权属争议，也需由法院判决确认土地买卖无效、返还土地前提下，上诉人才取得处理土地权属争议的主体资格。三、一审法院认定的违章建筑均是被上诉人房屋，不存在权属争议，也不是本案买卖标的，与本案实体处理不存在法律关系。2011年2月1日签订的《卖房屋基地契约》时，该宅基地上的附属建筑均是被上诉人搭建，与上诉人无关，本案不涉及房屋确认问题，被上诉人所建附属建筑是否合法与本案不是同一法律关系。四、上诉人在灌云县圩丰镇尚有承包田近7亩，需依靠承包田生活，目前无法居住生活，家庭矛盾激化，《卖房屋基地契约》应属无效。
被上诉人张作高、王红梅辩称，一审法院认定案件事实和适用法律正确，程序合法，应予以维持。上诉人与被上诉人就本案存在土地权属争议，被上诉人租用案外人商再强土地，被上诉人取得该土地使用权并在该土地上建设房屋，现上诉人主张该房屋占有土地部分为其土地，部分为商再强家土地，由此产生的纠纷应该为土地权属争议。根据相关规定，该争议应该由相关政府处理解决。上诉人主张的原房屋已经被拆除，原标的物已经灭失，涉案房屋为被上诉人新建，对该新建房屋的合法性和权属的争议不是平等的民事主体之间的法律关系。对该争议不是民事诉讼法受案的范围。因本案权属争议不属于人民法院受案范围，一审法院裁定正确。综上，请求维持一审裁定，驳回上诉人的上诉请求。
孙沛成向一审法院起诉请求：依法确认双方签订的房屋买卖协议无效，判令张作高、王红梅返还位于灌云县××水闸东路北边的房屋及土地。
一审法院认定事实：孙沛成系灌云县圩丰镇人，张作高、王红梅系夫妻关系，两人均是灌云县四队镇普场村人。孙沛成在灌云县圩丰镇四水闸东边路北（该房地产南边为路、北边为沟、西边为商再强家地、东边为徐永波家）建有三间主屋，两间东屋，并于1998年取得房屋所有权证。2005年，孙沛成的三间主屋被拆除。
2006年8月，张作高、王红梅租用孙沛成两间东屋及宅基地用于经营沙石生意。此后，张作高、王红梅未经规划许可，在该宅基地上建两间34.05平方米房屋，张作高、王红梅还将两间东屋翻建（翻建后的房屋面积为22.09平方米）。2009年3月孙沛成将上述房屋及宅基地卖给张作高，并签订一份《卖房屋基地契约》，契约内容为：张作高购买的房屋位于灌云县××水闸东路北边，现在转让给张作高，总钱数为肆万陆仟元整，房款为二年交清，2009年上半年6月31日前交壹万元，下半年12月31日前交壹万元，2010年6月31日前交壹万元，2010年12月31日前再交壹万陆仟元，房款交清后孙沛成把房产证、土地证交给张作高。房屋面积以房产证所确认的面积为准，按照合同约定的价格据实结算……。孙沛成与张作高在该协议上签字确认。2011年2月1日张作高将购房款全部付清，双方又补签正式《卖房屋基地契约》，内容除与2009年3月签订的《卖房屋基地契约》一致之外，又注明“收到总款46000元，肆万陆仟元，孙沛成”的字样。孙沛成、张作高所签的《卖房屋基地契约》的下方空白处还简单刻画一个房屋地形的草图（该草图与双方实际交易的房屋不一致）。孙沛成将该房屋的所有权证和江苏省村镇工程建设许可证交给了张作高。后张作高、王红梅又在该宅基地上建面积约15.8平方米厨房。在本案一审诉讼过程中，张作高、王红梅以厨房和两间34.05平方米房屋渗水为由，在厨房和两间34.05平方米房屋外围建铁皮房。
张作高、王红梅购买该宅基地后，与孙沛成至今没有办理房屋变更登记手续；张作高、王红梅也没有将户籍从四队镇普场村迁至房屋所在地即圩丰镇许庄村。
2015年8月，孙沛成依法申请对涉案土地及房屋进行评估，经一审法院委托，江苏常地土地房地产评估有限公司于2016年2月22日出具房地产估价报告，其估价结果为：灌云县××水闸东路北边房产建筑面积22.19㎡，评估单价644元/㎡，评估价格14290元；建筑面积34.05㎡，评估单价537元/㎡，评估价格18285元（上述房产价格另备注不包含宅基地价值，宅基地70元/㎡）；灌云县××水闸东路北边宅基地和小园田评估单价70元/㎡。孙沛成缴纳了评估费用2000元。但张作高、王红梅对该评估价格有异议，认为评估没有顾及房屋的商业用途，价格偏低，且没有对室内装潢、地基增高及水泥地坪费用进行评估，且漏评其所建其他房屋。
张作高、王红梅称在双方租赁关系存续期间，未经行政许可，在涉案房屋西侧建东西宽约3.8米、南北长约13米的房屋，该房屋所占用的宅基地系其租用案外人商再强的土地，与孙沛成无关；涉及孙沛成宅基地与案外人商再强租赁土地之间已无界桩。孙沛成认可张作高、王红梅建房时间，但称该房屋占有土地部分为孙沛成的宅基地，部分为商再强的宅基地。因该土地涉及案外人商再强的权益，一审法院对孙沛成、张作高、王红梅主张的建房时间予以确认，确认双方对该房屋占用的宅基地权属问题存在争议。
一审法院认为：孙沛成将位于灌云县圩丰镇四水闸东路北边的房地产出售给外村村民即张作高、王红梅，虽双方签订的《卖房屋基地契约》注明“房屋面积以房产证所确认的面积为准”，但至双方交易时，该房产证登记的房产均已不存在，双方实际交易、转让的是张作高、王红梅在租用期间所建房屋及附属土地。因交易房产未经规划许可，双方签订的《卖房屋基地契约》的标的、价款已经交付，本案实体处理必然涉及交易房屋的权属确认问题，以及建筑物合法性、土地权属问题的认定处理，故该纠纷不宜通过民事途径解决，依法应驳回孙沛成起诉。在有关部门对张作高、王红梅新建的房屋合法性问题处理后，双方可以另行协商解决纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，一审法院裁定驳回孙沛成的起诉。一审案件受理费1800元退还给孙沛成。本案评估费用2000元，由孙沛成负担1000元，张作高、王红梅负担1000元。
二审中，上诉人孙沛成向本院提交下列证据：
1、村委会出具的证明两份，证明村委会不允许孙沛成买卖宅基地，孙沛成家在该村尚有承包田6.2亩，孙沛成的家属无职业靠土地维生；
2、农村土地承包经营权证，证明孙沛成在该村有承包田6.2亩。
经质证，被上诉人张作高、王红梅质证意见为：村委会的两份证明不具有合法性，没有单位法定代表人和该证明的出具人签字，且该两份证明与本案无关联性；对农村土地承包经营权证的真实性无异议，但不能证明上诉人的举证目的，且与本案无关联性。
本院审查后对上诉人孙沛成所举两份证明的形式真实性和农村土地承包经营权证的真实性予以确认。
本院经审理查明，一审裁定查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，上诉人孙沛成二审中明确其要求被上诉人张作高、王红梅返还的系土地及小园田，不包括房屋。
本案二审争议焦点为：1、本案是否属于人民法院受理的民事案件范围；2、如属于人民法院受理的民事案件范围，涉案买卖房屋基地契约的效力如何认定，被上诉人张作高、王红梅应否返还上诉人孙沛成主张的宅基地及附属小园田。
本院认为，上诉人孙沛成与被上诉人张作高签订涉案《卖房屋基地契约》时，张作高、王红梅已在涉案土地上对两间东屋进行了翻建，故上诉人孙沛成关于涉案《卖房屋基地契约》不涉及房屋买卖的上诉理由不能成立。因张作高、王红梅翻建房屋无相关政府部门的规划许可及建设许可等手续，且所建房屋部分位于案外人商再强的宅基地上，故一审法院认定本案实体处理涉及交易房屋的权属确认及建筑物合法性、土地权属认定并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，本案不属于人民法院受理的民事案件范围。
综上，上诉人孙沛成的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
审 判 员 吴雪莹
二〇一八年三月一日
法官助理 孙潘红
书 记 员 李双艳