连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第01269号
原告南京天地物业管理有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区香溢世纪花城二楼。
负责人张建和，该分公司总经理。
委托代理人宁秀刚，该分公司法律顾问。
被告金红梅。
原告南京天地物业管理有限公司连云港分公司（以下简称物业公司）与被告金红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法由审判员孟善业独任审判，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人宁秀刚、被告金红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，2006年11月15日，原告与海连新天小区开发建设单位连云港云龙房地产开发有限公司签订海连新天物业管理合同。多年来，我公司为业主排忧解难，受到了大多数业主的好评。然而，被告自2009年开始不履行支付物业管理服务费和公摊水电费。被告住房面积为139.89平方米，累计拖欠物业服务费4587元、公摊水电费409元。现请求法院判令被告给付原告物业服务费4587元、公摊水电费409元；被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告给付原告物业服务费3539元、公摊水电费209元。
被告金红梅辩称，原告起诉的与事实不符。2013年原告收取部分业主物业费一半，而我全部交纳，应该退一部分。另外，原告服务不到位，小区业主养狗，乱搭乱建，车辆乱停乱放，花草树木没有人维护等。
经审理查明，2006年11月15日，原告物业公司为乙方，连云港云龙房地产有限公司（以下简称云龙公司）为甲方，双方签订了《海连新天物业管理委托合同》一份，约定甲方委托乙方对其开发的“海连新天”实行专业化物业管理；双方约定了委托管理事项主要内容为：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括道路，室外上下水管道、化粪池、沟渠、窖井、自行车棚、停车场等；公用绿地、花木、建筑小品养护和管理；附属配套建筑和设施的维护和管理，包括商业网点和文体娱乐场所等；公共环境卫生，包括公共场所、道路、文体活动中心、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集和清运；交通与车辆停放秩序的管理；采取安全监控、巡视、门岗执勤手段，维护公共秩序；负责向业主和物业使用人收取物业管理公共服务费，公用水电费和电梯运行维保、年检等分摊费。委托管理期限自2006年11月15日起至甲方开发的小高层交付时止。同时双方还就物业管理主要指标及措施作出了约定，主要内容为：房屋及配套设施完好率为98%，零修、急修及时率为99%，维修质量合格率为100%，维修质量回访率为100%，清洁保洁率为99%，道路、停车场、库、路灯完好率为98%，重要机电设备、智能化设备完好率为98%，区内治安案件发生率为1‰以下，区内火灾发生率为1‰以下，业主有效投诉率为2‰以下，投诉处理率为95%，投诉回访率为95%，绿化完好率为95%，业主满意率为90%。合同签订后，物业公司为海连新天小区提供物业管理服务，在服务过程中，原告物业公司疏于管理，海连新天小区内出现车辆乱停乱放，花草树木无人维护等现象。2009年12月4日，连云港市物价局对原告物业公司申请海连新天小区公共服务费收费标准进行备案，多层按每月每平方米0.55元收取物业费，小高层、高层按每月每平方米0.65元收取物业费。2014年8月29日，原告物业公司退出海连新天小区，并将物业设备移交给海连新天小区业主委员会。
被告金红梅系海连新天小区B1-4-502室房屋业主，其房屋面积为139.89平方米。被告金红梅2010年7月1日至2014年8月29日应向原告物业公司交纳物业管理费3763元、公摊水电费376元。
上述事实有物业管理委托合同、公共服务费收费标准备案通知、物业公共项目移交表、水电费发票、证明、请示、照片及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为，原告物业公司与云龙公司签订的物业管理委托合同，合法有效，对原告物业公司、被告金红梅具有约束力。根据合同约定原告物业公司可以向小区物业的业主或物业的住用户收取物业费，被告金红梅作为海连新天小区B1-4-502室房屋业主应当根据合同的约定交纳物业服务费及公摊水电费。被告金红梅辩称，2013年原告物业公司收取部分业主一半的物业费，而其是全部交纳，原告物业公司应该退其一部分。在庭审过程中，被告金红梅只提供其缴纳2009年及2010年上半年原告物业公司收到物业费的收据，而未能提供2010年7月1日之后向原告物业公司交纳物业费的相关证据；即使原告物业公司按照一半向其他部分业主收取，只能说明原告物业公司与其他部分业主协商一致，原告物业公司放弃其部分权利，与被告金红梅无关。故被告金红梅的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告物业公司在向业主提供服务过程中，存在管理服务不到位，导致车辆乱停乱放、花草树木丛生，没有达到物业管理主要指标，对此原告物业公司应当承担相应的违约责任。因合同中未对原告物业公司未达到服务质量标准而如何承担违约责任作出约定，故本院酌情扣减物业管理委托合同约定应交物业费的20％，即被告金红梅须向原告物业公司交纳的物业费为3763元-3763元×20%＝3010.4元。故原告物业公司要求被告给付物业费3539元及公摊水电费209元的诉求，其中物业费3010.4元及公摊水电费209元事实清楚，证据确实，本院予以支持。其余部分，本院不予支持。综上，根据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告金红梅于本判决生效后十日内支付原告南京天地物业管理有限公司连云港分公司物业费、公摊水电费3219.4元。
二、驳回原告南京天地物业管理有限公司连云港分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告金红梅负担，于给付上述款项时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 孟善业
二〇一五年七月十六日
书记员 武 蓓
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应予支持。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或未将缴款凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行