湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0181民初5090号原告谭军晖，男，1969年12月11日出生，汉族。委托代理人彭曌，湖南湘达律师事务所律师。被告熊冬妹，女，1978年11月17日出生，汉族。委托代理人周佐亮，江西锦成律师事务所律师。原告谭军晖与被告熊冬妹租赁合同纠纷一案，于2017年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后，被告在答辩期间提出管辖权异议申请，本院于2017年8月21日裁定驳回。被告不服裁定提起上诉，长沙市中级人民法院于2017年11月6日裁定驳回被告上诉，维持本院原裁定。2018年1月19日，本院依法组成由代理审判员吴昺阳担任审判长，人民陪审员田小平、易文友参加的合议庭公开开庭进行了审理。书记员罗静担任记录。原告谭军晖委托代理人彭曌、被告熊冬妹及其委托代理人张佐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭军晖向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年5月1日至2018年4月31日的房屋租金30000元；2、判令被告支付原告违约金15000元；3、判令被告支付原告使用承租房屋期间产生的水电费用1000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告熊冬妹辩称：1、涉争租赁合同应为无效合同。原告出租的楼房有9层，但房产证上只有8层，可以证实原告未在建设许可范围内进行建设，违反了最高院关于城镇房屋纠纷案件司法解释第2条之规定，故原、被告签订的合同应为无效合同；2、即便涉争合同有效，被告也不存在违约事由，被告之所以要求解除合同，且在2017年4月24日及之前以电话及短信方式要求解除合同，主要是因为原告交付的房屋电梯不能按约使用。被告于2017年4月24日向原告发送了要求解除合同的短信，且原告已于当天收到，根据合同法第94、96条之规定，被告认为涉争合同已解除。为此，原告的诉求应当予以驳回；3、原告的诉求不合理。原告主张的时间段内被告未再使用涉争租赁物，不存在租金支付义务；违约金主张过高，不符合合同法司法解释二第29条的约定，且违约金与损失不应重复计算；水电费主张无事实依据，不应予以支持。本院经审理认定事实如下：2013年2月27日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《仓库租赁协议》，原告将其位于浏阳市人民东路43号4楼房屋一层租赁给被告作仓库使用。协议约定：“一、租赁时间从2013年5月1日起至2022年4月31日止，共计玖年。二、房屋租金为壹年壹付，甲方于2013年3月1日把房屋清空并且交付给乙方，并交纳乙方法人代表身份证复印件一张给甲方。注：3月1日至4月31日为免租期。2013年5月1日-2018年4月31日每年年租金为人民币叁万元（含电梯使用费），2018年5月1日-2022年4月31日每年年租金按市场行情优先续租给乙方使用（含电梯使用费）。三、乙方承租期内所发生的房屋水电费由乙方负责承担，如果在租赁期间有房屋租赁税、房产税以及电梯维修或保养相关费用，均由甲方负责承担。……六、违约责任：如乙方超过一个月不按约定付租金，乙方须按年租金的50%支付违约赔偿金给甲方并按实支付房租，乙方确需转让他人必须经得甲方同意。甲方如不履行或不完全履行协议，甲方须按年租金的50%支付违约赔偿金给乙方。……”合同签订后，原、被告均按约履行了交付义务，被告将租赁仓库用于囤放衣服。2017年4月，被告腾空仓库，此后未再使用；4月24日，被告发短信给原告，商谈合同解除事宜，原告未同意。现因被告未支付原告2017年5月1日至2018年4月31日的房屋租金，遂造成本次诉讼。2018年1月31日，原告向本院申请要求判决解除与被告签订的《仓库租赁协议》。以上事实，有当事人陈述、房屋产权证明、《仓库租赁协议》、短信截图等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《仓库租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合同形式、内容符合有关法律规定，是合法有效合同，受法律保护，双方当事人均应认真履行。被告主张协议无效，其理由为涉争房屋系违规建设，但被告未举证证实，且原告提交了房屋产权证明可证实涉争房屋的合法性，故本院对被告该抗辩主张不予采信。关于合同解除的问题。被告抗辩称因原告所交付的仓库电梯不符使用约定，被告有权解除合同，且被告亦已于2017年4月24日向原告发送短信告知合同解除事宜，被告的行为符合《合同法》第94条、96条之规定，涉争合同已告解除。本院认为，首先，原告交付的仓库电梯是否不符使用约定，被告未举证证实，本院不予认定；其次，被告亦无证据证实在本案合同履行过程中尚有其他符合《合同法》第94条所规定法定解除条件存在，被告无权行使合同通知解除权。故被告虽向原告发送短信告知合同解除事宜，但在原告未明确同意的情况下，应当认定涉案《仓库租赁协议》2017年4月24日未解除；反之，被告以自己的实际行为表明不再继续履行租金给付义务，其行为符合《合同法》第94条关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，原告有权要求解除合同，故原告主张解除与被告签订的《仓库租赁协议》，符合法律规定，本院予以准许。综上，被告虽于2017年4月已腾空仓库未再使用，但本院认定双方租赁协议于2018年1月31日解除，故该段时间内的租金被告仍应按约支付，其租金数额本院根据双方约定的年租金额及被告欠租天数，酌定被告支付原告租金22900元。为此，对原告要求被告支付租金的主张，本院予以部分支持。关于原告主张违约金的问题。因被告早以自己的行为表明不履行合同义务，故根据《合同法》第108条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，原告有权要求被告承担不支付租金的违约责任。原告主张按合同约定年租金50%计算违约金与被告所欠租金相比，违约金过高，故根据被告的违约情形及给原告所造成的损失，本院酌定被告支付违约金6000元。对于原告主张被告支付水电费1000元，因原告仅提交了由私人出具的欠费证明1张，在无其他证据予以佐证的情况下，无法达到其待证目的，故对原告该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除谭军晖与熊冬妹于2013年2月27日签订的《仓库租赁协议》；二、熊冬妹于本判决生效后5日内支付谭军晖2017年5月1日至2018年1月31日的租金22900元及违约金6000元，两项共计28900元；三、驳回谭军晖的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费950元，管辖权异议申请费70元，合计1020元，由谭军晖负担320元、熊冬妹负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴昺阳人民陪审员  易文友人民陪审员  田小平二〇一八年二月一日书 记 员  罗 静附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则以诚实信用原则予以称量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。