广东省阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初3604号
原告：洪作明，男，汉族，1977年11月10日生，户籍地址：阳江市阳东县，现住阳江市。
原告：陈小战，女，汉族，1979年12月19日生，户籍地址：阳江市阳东县红丰镇红丰居委会春江路**号，现住阳江市新江北路锦绣江南15幢603房。公民身份号码：4408111979********。
以上两原告的送达确认地址均为：阳江市江城区体育路国贸中心九楼，联系人：钟艳，电话：1866625****。
委托诉讼代理人：谢克健，广东拓进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟艳，广东拓进律师事务所律师。
被告：阳江市新大荣置业投资有限公司。住所地：阳江市新江北路****号锦绣江***幢1-3商铺*楼。
法定代表人：卢达荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐志坚，广东真智律师事务所律师。
原告洪作明、陈小战与被告阳江市新大荣置业投资有限公司（以下简称新大荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小战及其与原告洪作明的委托诉讼代理人谢克健、钟艳，被告新大荣公司的委托诉讼代理人徐志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洪作明、陈小战向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付自2013年12月31日起至2015年4月16日止的逾期交房违约金27558.21元（585100元×每日万分之壹×471天=27558.21元）；2、判令被告向两原告支付逾期办证违约金2825.5元，并补偿给原告一年的物业管理费2340元；3、判令被告向两原告退还办证费用7008元；4、判令被告返还购房款8924.20元（3897.03×2.29=8924.20元）及利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自付清房款之日即从2012年10月11日起计至付清时止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：两原告与被告于2012年7月20日签订一份《广东省商品房买卖合同》(合同编号：12070348)，该合同约定：由被告将其开发经营的位于阳江市江城区新江北路锦绣江南第15幢603商品房出卖给两原告，该房屋用途为住宅，建筑面积共150.14平方米，套内面积124.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为26.06平方米；购房价格按套内面积计算，单价为4715.51元/平方米，总房价款共585100元；付款方式为买受人在签订合同时交付首期款285100元，余款300000元以办理银行按揭形式支付；交房期限约定为出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，如出卖人逾期交付房屋，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，该合同第十五条对产权登记进行了约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告己经按合同约定，以支付首期款+银行按揭的方式向被告付清了全部购房款585100元和办证费38000元，但被告没有按《广东省商品房买卖合同》第八条的约定履行交房义务，主要表现在：2012年11月24日，被告与原告办理了房屋验收交接手续时，向原告隐瞒房屋交接时房屋并没有经过住建部门验收合格的事实，即被告在2012年11月24日所交房屋并不符合合同约定的交付标准，被告没有按照合同约定的时间完成交房义务。经原告向住建部门了解情况得知，原告所购买的商品房是于2015年4月16日才验收合格，即被告实际上是于2015年4月16日才完成交房义务。因此，被告应该向原告支付逾期交房违约金。其次，由于被告是在2015年4月16日才取得验收合格证，而原告所购买的商品房的权属证书是于2017年1月24日才登记发证，从时间上看，被告并没有按照《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，按时为原告方办理房屋的房地产权属证书，己构成违约。因此，被告应该向原告支付逾期办证违约金。被告还曾于2016年6月19日向11幢至22幢的业主们（包括原告在内）承诺2016年7月28日至2016年12月28日时间内办理出权属证，逾期未出证的，每超过一个月补偿每户业主一年物业费用的等额现金，原告的房屋权属证书是于2017年1月24日才颁发，己超过被告承诺的出证期限一个月，则被告应履行其承诺补偿原告一年的物业管理费。且原告向被告预交办证费用38000元，但实际办证费用仅为30992元，剩余7008元尚未退还给原告。另外，根据权属证书上记载的涉案房屋建筑面积为147.85平方米，比《广东省商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积少2.29平方米，面积差异值达到1.53%【[（147.85-150.14）/150.14]×100%】，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应向原告返还多交的房款。具体计算方式为：合同约定总房款+合同约定建筑面积×实际减少建筑面积(合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积)，即被告应返还房款8924.20【585100÷150.14×(150.14-147.85)】元。综上所述，为维护原告的合法利益，原告现根据我国民事诉讼法的有关规定，提起诉讼，希判如所请。
被告新大荣公司辩称：原告向被告催收过逾期办证违约金及退还办证费用、返还房屋面积差异款；被告同意支付逾期办证违约金及退还办证费用给原告；被告不同意补偿原告一年的物业管理费，我方在办证时间承诺中约定办证的最后期限为2016年12月28日，我方为原告办理好不动产权证书的时间为2017年1月24日，未超过一个月；我方不同意原告的第四项诉讼请求，虽然在认购书中是按建筑面积约定房屋每平方的价格，但在商品房买卖合同中已经对认购书当中的相关约定进行了变更，计算面积的单价按照房屋买卖合同中的套内面积来计算，商品房买卖合同是原、被告双方真实意思的表示，应按该合同履行义务和享有权利。商品房买卖合同中约定的套内面积与不动产权证书中的套内面积正负未相差0.6%，根据商品房买卖合同的约定，双方不作任何赔偿。
经审理查明：被告新大荣公司是有限责任公司，成立于2002年6月19日，经营范围为房地产开发经营等。
2012年7月13日，原告洪作明、陈小战作为购买者（乙方）、被告新大荣公司作为发展商（甲方）双方签订了一份《锦绣江南认购书》，该认购书的主要内容约定为：“购买物业：【锦绣江南】15座603房（以下简称该物业），该物业按建筑面积出售，建筑面积为150.14平方米，套内面积为124.08平方米（以验收后房管局测绘确认之面积为准）。该房单价：人民币￥3897.03元/平方米，总房价为￥585100元。一、付款方式选择为公积金按揭，1）签署《锦绣江南三期认购书》时缴纳定金30000元；2）首期款285100元须于2012年7月20日前付清；3）向银行按揭贷款300000元……5）办理房屋产权费用：人民币￥38000元（含定金）须于签订《广东省商品房买卖合同》之日一次付清。……”等内容。
2012年7月20日,原告洪作明、陈小战（买受人）与被告新大荣公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：12070348），约定：买受人向出卖人购买位于阳江市××江北路××房商品房××套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2011051号；建筑面积共150.14平方米（其中套内建筑面积124.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.06平方米）；单价为按套内建筑面积计算4715.51元/平方米，房屋总价款为585100元；买受人须于签订买卖合同当日付清该商品房首期房款285100元，余款300000元由中国工商银行阳江分行提供按揭；出卖人应当在2013年12月30日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；关于面积确认及面积差异处理约定（第五条）：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金（第十五条）等内容。
上述合同签订后，原告按约定支付了购房款585100元给被告新大荣公司。被告新大荣公司于2012年11月24日将该商品房交付给原告。原告接收房屋后对房屋进行了装修，并于2013年初入住至今。锦绣江南二期项目工程已于2015年4月16日取得了建设工程规划验收合格证。
2016年6月19日，被告新大荣公司出具了一份《锦绣江南11-幢-22幢办证时间承诺》，该承诺中记载的主要内容为：“…。三、房产证办理期限：2016年7月28日至2016年12月28日。……五、完成房产证后，房产证及业主办证缴交的剩余费用同时退回业主；六、逾期未出证，每超一个月补偿每户业主一年物业费用的等额现金。”
2017年1月24日，阳江市国土资源局核发阳江市新江北路1133号锦绣江南15幢603房的不动产权证书[证号为粤（2017）阳江市不动产权第0002167号]给原告。该证载明：建筑面积1147.85平方米，其中专有建筑面积123.92平方米，分摊面积23.93平方米。2017年9月29日，原告以被告逾期交房、逾期办证及房屋建筑面积差异等为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
诉讼中，原告主张被告已逾期办证，除了应支付逾期办证违约金给原告外，被告还应该补偿一年的物业费给原告。被告则认为承诺中约定办证的最后期限为2016年12月28日，被告已于2017年1月24日为原告办理好不动产权证书，尚未超过一个月，不应支付物业费给原告。
另查明，原告提供支付证明单、锦绣江南业主领取代办房产证费用签收表各一份，上述签收表中载明：“房号为15幢603房，业主姓名为洪作明、陈小战，……该套房应退办证费7008元……”等内容，原告主张被告应退还办证费用7008元给原告，被告对此无异议。
以上事实，有原告提供的身份证、企业公示登记信息、广东省商品房买卖合同、购房发票、认购书、贷款借据、建设工程规划验收合格证、不动产权证书、《锦绣江南11-幢-22幢办证时间承诺》、收款收据、发票、支付证明单、锦绣江南业主领取代办房产证费用签收表等证据证实，经本院综合分析，予以认定。
本院认为：原、被告所签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案争议的主要焦点是：一、涉案商品房是否具备交付使用条件，被告应否承担逾期交房的违约责任；二、被告存在逾期办证违约行为，对此应如何承担违约责任；三、被告是否应按建筑面积的差异面积返还购房款给原告。
关于争议焦点一，本案中，被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对被告与原告签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案手续。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应在2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，原告于2012年11月24日接收房屋后进行了装修并入住。原告接收涉案商品房时，虽然涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，房屋尚不符合合同约定的经综合验收合格的交房条件，但原告仍予以接收，应视为被告在2012年11月24日向原告履行了交付商品房的义务。至于该项履行不符合合同约定的交付条件，属于不当履行，被告应承担的是该不当履行的违约责任，原告作为买受人可以请求被告依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失，而不是逾期交房的违约责任。因此，原告接收商品房后仍要求被告支付逾期交房违约金，显属不当，本院不予支持。
关于争议焦点二，被告已存在逾期办证违约行为，根据双方在《广东省商品房买卖合同》中的约定，被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，即应支付违约金2925.5元（585100元×0.5%）给原告，现原告请求被告支付违约金2825.5元，是其民事权利的处分，被告对原告该项请求亦无异议，本院予以采纳。至于原告请求被告补偿一年的物业管理费问题，根据被告的《锦绣江南11-幢-22幢办证时间承诺》中记载：“。逾期未出证，每超一个月补偿每户业主一年物业费用的等额现金。”，从其内容上应理解为对于逾期办证的每超过一个月则补偿一年的物业费用。涉案房屋的不动产权证书在不动产登记部门登记的时间为2017年1月24日，该时间相距被告承诺办证的最后期限2016年12月28日，尚未超过一个月，本案中没有证据证明原、被告对于未超过一个月的情形进行了约定，故原告请求被告补偿一年的物业管理费，本院不予支持。
关于争议焦点三，从双方当事人最初签订的认购书的约定“该物业按建筑面积出售，建筑面积为150.14平方米，套内面积为124.08平方米（以验收后的房管局测绘确认之面积为准），该房单价为3897.03元/平方米，总房价为585100元”，被告销售商品房给原告时，的确存在着按建筑面积（包括套内面积及分摊建筑面积）计算总房价的情况；而且，双方签订的商品房买卖合同也明确约定了分摊建筑面积为26.06平方米，建筑面积为150.14平方米。这说明，被告销售商品房给原告时，已明确约定了分摊建筑面积，该分摊建筑面积已纳入总房价款，也应属于开发商交付义务范围。即使双方在商品房买卖合同中约定按套内建筑面积计价，也不能免除开发商依约交付分摊建筑面积的义务，否则损害了购房业主的利益。被告所交付的商品房的套内面积比双方约定减少了0.16平方米（124.08平方米－123.92平方米），分摊建筑面积比双方约定减少了2.13平方米（26.06平方米－23.93平方米），总的建筑面积比双方约定减少了2.29平方米（0.16平方米+2.13平方米），已构成了违约。根据双方在《广东省商品房买卖合同》第五条第2点中的约定，面积差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。由于本案面积差异值比例为－1.53%（－2.29平方米÷150.14平方米×100%），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”之规定，被告应按原告所支付的总购房款除以商品房约定建筑面积150.14平方米所得的价格进行退还，现原告请求被告退还8924.20元【585100元÷150.14×(150.14-123.92-23.93)】，本院予以支持。由于双方在上述合同条款中对应返还的该部分购房款未约定利息，故对原告主张的利息请求不予支持。
对于原告请求被告退还办证费用7008元，被告对此无异议，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、限被告阳江市新大荣置业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金2825.5元给原告洪作明、陈小战；
二、限被告阳江市新大荣置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款8924.20元给原告洪作明、陈小战；
三、限被告阳江市新大荣置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费用7008元给原告洪作明、陈小战；
四、驳回原告洪作明、陈小战的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费508元（原告已预交），由原告洪作明、陈小战负担312元，被告阳江市新大荣置业投资有限公司负担196元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 许 玲
二〇一七年十二月十八日
书记员 冼金莲