上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初8141号
原告：丁付玉，女，1974年7月20日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：高然翔，上海明伦律师事务所律师。
被告：张伟，女，1959年9月11日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
第三人：上海国字房地产经纪事务所第一分所，住所地闻喜路XXX号。
法定代表人：黄治伍，负责人。
委托诉讼代理人：罗玉芳。
第三人：孔祥侃，男，1990年9月10日出生，汉族，住上海市三牌楼路***弄***号。
原告丁付玉与被告张伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日受理。本案原适用简易程序，审理中，经被告申请，本院依法追加上海国字房地产经纪事务所第一分所(以下简称中介)为本案第三人，同时本院依职权追加孔祥侃为本案第三人，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。之后，本案改由普通程序进行审理，于2017年12月11日再次开庭。原告丁付玉及其委托诉讼代理人高然翔、被告张伟及其委托代理人汪世雄、中介的委托诉讼代理人罗玉芳、第三人孔祥侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁付玉向本院提出诉讼请求，1.判令解除原告与被告于2016年8月9日就上海市闻喜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房地产买卖定金合同》，解除日为2017年6月15日(第一次庭审之日)；2.判令被告向原告承担违约金人民币251,972元(以下币种均为人民币)；3.判令被告向原告承担贷款利息损失217,300元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由，2016年8月9日，原告通过中介与被告签订了《房地产买卖定金合同》，约定房屋总价为1,600,000元，原告于2016年8月9日支付定金50,000元，于2016年8月17日前双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付首付款750,000元，于2016年12月31日前通过贷款支付800,000元。同时，双方约定任一方违约应支付房屋总价的50%作为违约金。签约后原告即向被告支付了50,000元定金，并得知系争房屋权利人系被告已过世的前夫孔繁山，目前产证上的权利人仍为孔繁山，被告需要办理继承过户手续后才能进行网签，为此，中介向原告写了保证书，被告也表示在2016年8月17日可以办出手续。2016年8月17日，原告要求被告签订《上海市房地产买卖合同》，但被告表示办妥继承更名手续尚需20余天时间。次日，原告赴日本旅游。2016年9月1日，原告再次要求被告签订《上海市房地产买卖合同》，沟通中被告表示系争房屋不卖了，不愿意继续履行合同。2016年9月2日，系争房屋产权仍未变更，9月4日被告单方退回了定金。在被告明确告知无法按时变更系争房屋产权人、不愿履行合同以及系争房屋所在区域房价疯涨的情况下，原告只能以高于系争房屋的价格改买了周边上海市岭南路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称岭南路房屋)。原告认为，被告逾期未能办理继承手续，无权处分系争房屋，单方解除合同，构成违约，应当承担由此造成的法律后果。
被告张伟辩称，同意解除双方的《房地产买卖定金合同》，解除合同的日期由法院认定，不同意原告的其他诉请。事实和理由，系争房屋原产权登记在被告前夫孔繁山名下，2014年9月孔繁山办理了遗嘱公证，系争房屋由被告和孔祥侃共有。在签约前，被告已经将房屋、遗嘱公证等情况告知了中介和原告，并向他们提供了书面材料。原告丈夫表示合同可以慢点签，8月17日将首付款打给被告。8月10日开始，被告为过户事宜前往公证处、房地产交易中心等处问询，被告知要孔繁山的继承人全部到场才可以办理公证手续，前后最快也要一个多月时间。8月17日，中介约双方见面，被告将办理程序告知了原告和中介，原告表示其也咨询过律师，办完手续至少要几个月。被告表示其会尽快办理变更手续，但要求原告按约支付首付款，但原告明确表示不愿意付款。9月5日，被告在中介的指示下，将定金返还了原告。被告认为，其从没有不卖系争房屋的意思表示，是原告不愿意再履行合同，违约的应当是原告。
原告对于被告的辩称意见表示，由于原告8月18日要去日本，提出8月26日签定《上海市房地产买卖合同》，并支付首付款。当时被告说一周可以办出手续，要求加价30,000元，并提出8月17日支付首付款。8月17日当日由于被告没有办妥更名手续，三方在中介处，进行了口头约定，只要被告在9月1日之前取得房产交易中心更名的收件收据，原告即支付首付款。但在9月1日被告明确说不卖了，原告才另购他房。此外，银行贷款必须要有《上海市房地产买卖合同》才能办理。原告没有支付首付款的原因是被告不能签订网签合同所致。
第三人中介表示，签约前，被告确实出示了产权人为孔繁山的房产证，被告强调凭公证书就可以过户，且一周可以把公证办好，首付款的支付日期也是被告确定的。在被告的承诺下，其向原告作了书面保证。2016年8月17日，被告没有办妥手续，原告表示不能签约无法支付首付款。之后，双方合同没有再继续履行，9月5日原告电话中介，要求拿回定金，中介即联系被告，要求被告将定金还给原告，并作适当赔偿，被告返还了定金，对于赔偿问题表示要和孔祥侃商量，但未有下文。此外，原告和中介多次要求孔祥侃到场，并要求将首付款打到孔祥侃账户，但被告均未予同意
被告对于原告和第三人中介的陈述表示，签约前，中介带被告去房地产交易中心的公证处进行了咨询，公证需要一周时间才能办出来，但对于产权过户的事情没有询问。被告只知道公证办出后就可以签订正式合同，而不知道约定8月17日签订的《上海市房地产买卖合同》就是网签合同，必须办出产权证才能签定。况且，双方约定在11月31日前进交易中心办理手续，就是考虑到需要1到2个月才能将产权变更到被告和孔祥侃名下。
第三人孔祥侃表示，其是系争房屋产权人之一，不知道被告出售系争房屋，原、被告之间签定的《房地产买卖定金合同》侵害了其的权益，应属无效。
经审理查明，原告和孔祥侃系母子关系，孔繁山系原告前夫、系孔祥侃父亲。系争房屋原登记在孔繁山名下。2000年5月11日，被告和孔繁山离婚。2014年9月18日，孔繁山做了遗嘱公证，其中第一条“我过世后，系争房屋的产权中属于我拥有的份额由我儿子孔祥侃继承”。2014年12月21月孔繁山过世。2017年2月4日，被告和孔祥侃取得系争房屋的产权证。
2016年8月9日，原、被告和中介于签订了《房地产买卖定金合同》，约定被告将系争房屋出售给原告，房屋面积40.80平方米，房屋总价为1,600,000元。2016年8月9日支付定金50,000元，2016年8月17日双方签订《上海市房地产买卖合同》支付首付款750,000元，2016年11月31日前进交易中心，2016年12月31日前贷款支付800,000元。被告支付中介费20,000元。原、被告任一方违约支付房屋总价的50%。签约当日，原告向被告支付了定金50,000元，被告出具了收条。中介向原告出具了《保证书》，内容为“保证原告购买系争房屋，定金50,000元整。如果孔繁山产证不能转为被告和儿子名下，一切后果由中介承担”。
签约后，被告即前往上海卢湾区公证处咨询办理继承公证的相关手续，并收到公证处的答复书，其中一条要求孔繁山“亲属关系证明原件”。
2016年8月17日，原、被告和中介三方在中介处，就被告办理继承公证、产权变更等手续的程序、时间进行了交流。同时就双方约定的“2016年8月17日签订《上海市房地产买卖合同》支付首付款750,000元“的条款等内容进行了协商。被告要求原告支付首付款，产权变更手续会继续办理。原告则表示首付款是在签订《上海市房地产买卖合同》时支付，现不能签订《上海市房地产买卖合同》，当然不会支付首付款，同时，原告表示只要被告在2016年9月1日取得房产交易中心更名的收件收据，原告即支付首付款。次日即2016年8月18日原告赴日本旅游6天。被告则于2016年8月23日赴俄罗斯旅游，31日回国。
2016年9月1日，原、被告在中介处仍就签订《上海市房地产买卖合同》以及首付款的支付问题产生争执，被告坚持要求原告支付首付款，原告则表示没有签订《上海市房地产买卖合同》不支付首付款，对此，被告表示不出售系争房屋了。2016年9月2日，中介调取了系争房屋产权信息，产权人为孔繁山。2016年9月3日，原告和案外人签定了《售房定金协议书》，原告购买岭南路房屋，房屋面积50.45平方米，房屋总价2,290,000元。9月30日原告和案外人签订《上海市房地产买卖合同》。
2016年9月5日，中介微信被告称“原告来电叫被告将定金打给原告”，被告遂通过银行转账将50,000元定金返还原告。
2017年2月21日，原告诉至法院，提出如上诉讼请求。
另查明，被告在2016年12月15日诉前调解阶段收到原告的起诉状副本。
以上事实，有原、被告提供的当事人确认的证据，以及原、被告和第三人的陈述为证，本院予以确认。
审理中，被告提供了2017年3月15日与中介工作人员罗玉芳的电话录音，中介表示是罗玉芳和被告的对话。对此，原告不予认可，表示应以中介当庭陈述为准。
同时，本院向原告释明，若中介存在过错，是否要求在本案中处理，原告表示本案仅涉及原、被告之间的房屋买卖关系，不涉及居间合同关系，故不要求在本案中处理。
本案争议焦点一关于《房地产买卖定金合同》的效力和性质问题。
本院认为，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，与他人订立的合同属有效合同。原、被告和中介三方签订的《房地产买卖定金合同》涉及系争房屋买卖的主要条款均已具备，虽然签约时被告不具有系争房屋所有权，但不影响原、被告之间房屋买卖合同法律关系的成立，合同依然合法有效。现原、被告均同意解除《房地产买卖定金合同》，与法不悖，本院予以支持。现有证据未反映出原、被告已经通知对方解约，因此解约日应当以被告收到原告起诉状副本日期为准，即解约日为2016年12月15日。同时，合同也约定了中介费的金额和支付对象，虽然对于中介和原、被告之间的居间服务内容等没有作明确约定，但原、被告与中介之间的居间合同法律关系亦成立，对于三方均有约束力。被告和孔祥侃认为《房地产买卖定金合同》无效，没有法律依据，本院不予采信。
本案争议焦点二关于《房地产买卖定金合同》不能继续履行的责任问题。
审理中，对于《房地产买卖定金合同》中约定“2016年8月17日双方签订《上海市房地产买卖合同》支付首付款750,000元”条款的理解问题。
原告表示条款指向的《上海市房地产买卖合同》就是规定的网签合同，只有网签合同签订之后原告才能启动贷款程序，8月17日得知被告没有办出产证后，原告给予被告2周时间，要求其在9月1日送交变更产权人手续，但被告仍未办理，并且被告要求原告先支付首付款，再行办理变更手续，在遭到拒绝后，被告明确表示不出售系争房屋。
被告表示，原告和中介并未说明《上海市房地产买卖合同》就是要到房地产交易中心备案的正式网签合同，约定8月17日签订合同支付首付款，并非指网签合同。当时说好，被告手续归手续办，原告先支付首付款，等被告手续办好双方再至交易中心正式签约，所以约定余款支付时间为12月31日，实际已经考虑了被告办理变更手续和原告办理贷款手续的时间。况且，被告在8月23日至31日出境旅游，也无法办理相关手续。原告在咨询了律师后，认为被告的手续办理需要更长的时间，且存在办不出的可能性，故原告不愿意支付首付款，为此，被告才表示不卖系争房屋的。
中介当庭表示，当时其表示时间上来不及，建议约定在8月26日签约付款，但被告再三表示在一周内可以把公证做出来。之后，被告没有办出继承公证。原告曾给予被告2周时间办理，但被告仍没有办出。9月1日，被告要求原告付首付款，原告不答应，被告表示房子不卖了。
中介工作人员罗玉芳在和被告通话中表示，“签合同这天没有答应签合同的，只不过是付钱，8月9日到8月17日产证根本办不出来的，不可能签网签的”。
根据查明事实和当事人陈述，本院认为，《房地产买卖定金合同》在2016年8月9日签约，约定至8月17日订立《上海市房地产买卖合同》，期间仅6个工作日，通常情况下，无法完成继承公证和产权变更，因此，在8月17日被告不可能具备签订《上海市房地产买卖合同》的资格，因此，造成合同无法完全履行，签约三方均有责任。理由如下，首先，作为具专业房屋中介知识、收费提供服务的中介结构，在促成买卖双方订立合同时，应当尽到必要的预判、告知和协助等义务，特别涉及如本案系争房屋卖方权利尚未明确的情况，中介更要凭借专业优势和经验，对于约定的条款是否可以履行作出正确的判断，即使在买卖双方坚持的情况下，也要尽到明确的告知和释明义务。现中介非但没有尽到告知义务，还出具书面保证书，误导了原、被告致使合同无法按约履行，中介应当承担主要责任。其次，原、被告在从事民事活动中，对可能存在的交易风险应有基本的常识性判断，但双方均未尽到最低注意义务，亦应承担相应的后果，而被告作为出卖方的责任大于原告。
本案争议焦点三关于赔偿金额问题。
本院认为，如上理由，被告未能签订《上海市房地产买卖合同》，以及原告未支付首付款均系客观因素造成，双方主观上均没有不履行合同的故意。之后，原告在被告没有资格签订《上海市房地产买卖合同》的情况下，要求被告签约，以及被告在不能订立《上海市房地产买卖合同》时要求原告支付首付款，并且双方均以此理由认为对方违约，显然没有法律依据，且不符合诚信公平原则。由于本案不同于产权清晰的房屋买卖关系，以及原告在2016年9月3日另购他房，同时讨回了定金的事实，综合考虑三方签约前后的各种情况，赔偿范围参照定金数额，按照责任大小，由被告赔偿原告15,000元。
综上，本院认为，原、被告以及第三人各自的陈述与事实存在偏差，理由则没有法律支持，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第一百二十条第(五)项、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、确认原告丁付玉与被告张伟于2016年8月9日就上海市闻喜路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖定金合同》于2016年12月15日解除；
二、被告张伟应于本判决生效之日起十五日内支付原告丁付玉15,000元；
三、原告丁付玉的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,339.10元，由原告丁付玉负担7,339.10元，由被告张伟负担1,000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 杨佩芳
审 判 员 荣琼英
人民陪审员 梁钟芳
二〇一八年一月三十日
书 记 员 罗亦丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。