中华人民共和国
福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初114号
原告（反诉被告）：杨联洛（MarianoYupitun），男，1950年6月26日出生，菲律宾籍，现住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李子酸，福建天衡联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈朝光，男，1964年11月28日出生，汉族，住福建省东山县陈城镇岐下村***号，现住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：孙景芳，福建瀛坤律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨联洛与被告（反诉原告）陈朝光物权保护纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法适用普通程序于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨联洛的委托诉讼代理人伍毓锟、李子酸、被告（反诉原告）陈朝光及其委托诉讼代理人孙景芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨联洛向本院提出诉讼请求：1、被告立即将其占用的原租赁合同项下忠孝里2号的房屋腾空并交还原告；2、原告以原租金的标准60000元/月返还2013年9月1日（被告拖欠支付房屋租金之日）起至2016年2月1日（先予执行之日）的房屋占有使用费168万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告以讼争房屋已经通过先予执行腾退交还为由，申请撤回第一项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：有关原被告之间租赁合同的效力，厦门市思明区人民法院己在（2015)思民初字第4680号生效判决中作出认定，“……综上，讼争租赁合同所涉房屋不符合租赁物安全标准相关法律强制性规定，属无效合同”。因租赁合同无效，被告对诉争房屋的占有使用没有权利基础，应立即将房屋腾空，返还给原告。并且，被告自2013年9月1日始，就并未对其占有使用房屋支付相应的对价，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，法院一般应予以支持。”因此，被告应当以60000元每月的标准，偿还2013年9月1日至2016年2月1日的占有使用费。
被告陈朝光辩称，一、被告无需向原告支付房屋占有使用费。首先，忠孝里2号房屋系危房，根据《建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。忠孝里2号房屋虽已经被告改建，但时至拆迁之日仍未经验收，不符合使用条件。忠孝里2号房屋已于2013年12月19日被厦门市思明区人民政府公告拆迁征用（厦思政〔2013〕189号），被告无法实现开办美术馆之合同目的。根据《合同法》第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。综合以上两点，因忠孝里2号房屋自双方租赁合同签订后从未符合使用条件，且早在2013年12月19日即已被思明区政府征用，被告的合同目的未能依法实现，故原告无权要求被告支付租金或以租金标准支付占有使用费。同时，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告应当将被告已支付的租金72万元以及押金6万元返还。二、原告将忠孝里2号危房出租给被告，并约定由被告为其改建、装修，被告为改建、装修忠孝里2号危房共出资3,833,900.55元。现合同被认定为无效，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告因租赁合同而取得了被告赋予忠孝里2号房屋上的改建、装修财产，由于无法实际返还，原告应予折价补偿。
反诉原告陈朝光向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告赔偿厦门市思明区房屋的装修改建损失3833900.55元；2、反诉被告向反诉原告返还保证金60000元；3、反诉被告向反诉原告返还已支付的租金720000元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2012年4月30日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》。合同标的为：坐落于厦门市思明区的危房（经厦门市房屋安全鉴定所评定为C级危房，结构更新后方能使用）；租赁期限为：2012年9月1日起至2022年8月31日止。2012年5月12日，双方在《房屋交接确认单》上签字。反诉原告接收房屋后，向反诉被告预付了第一个季度的租金并依约改建、装修，并于2013年3月完工，共花费装修改建费用3833900.55元。2013年12月19日，忠孝里2号被厦门市思明区人民政府公告拆迁征用（厦思政〔2013〕189号）。2015年底，反诉被告在反诉原告不知情的情况下与思明拆迁办达成《拆迁协议》，且不同意由反诉原告领取装修部分的补偿款。反诉原告认为，反诉原告改建、装修忠孝里2号的所有损失均应由反诉被告承担。同时，反诉被告应返还反诉原告已支付的租金及保证金。
反诉被告杨联洛对陈朝光的反诉请求辩称，反诉原告要求反诉被告承担房屋装修改建损失及保证金，装修改建损失已经司法鉴定机构进行了评估，损失数额应当以该份鉴定意见书为准。且该损失不应由反诉被告承担。根据双方签订的合同第七条约定，反诉原告将出租房屋转让且累计拖欠租金超过30日，反诉原告无权要求反诉被告主张装修补偿款及保证金。虽然该合同被认定为无效，但该意思表示系当事人真实意思表示，且根据合同法的规定，解决争议的条款不应合同无效而无效。
围绕诉讼请求，原告（反诉被告）杨联洛提交了杨联洛与陈朝光有关忠孝里2号房屋的租赁协议、(2015)思民初字第4680号生效判决、忠孝里2号历月水电明细、思明区征收国有土地上房屋安置补偿协议书、忠孝里二号（汉唐美术馆）室内房屋装修评估报告书、厦国土房证第00631128号《厦门市土地房屋权证》作为证据，被告（反诉原告）陈朝光提交了《征收公告》、高清视频监控系统建设设备明细清单、电表预算造价、建筑工程预算书、改建图纸、工程量清单报价表、装修图纸、园林局批复、照片作为证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方存在争议的证据，本院认证如下：
对忠孝里2号历月水电明细、思明区征收国有土地上房屋安置补偿协议书、忠孝里二号（汉唐美术馆）室内房屋装修评估报告书，被告（反诉原告）陈朝光质证称：因没有原件，无法确认真实性。本院认为，水电明细由水务和电力公司出具，安置补偿协议书和装修评估报告由政府部门出具，其上落有单位签章，在没有相反证据的情况下，上述证据的真实性应予认定，本院予以采信。
对高清视频监控系统建设设备明细清单、建筑工程预算书、改建图纸、工程量清单报价表、装修图纸，原告（反诉被告）杨联洛质证称：高清视频监控系统建设设备明细清单是报价单，没有证明所列费用已经实际发生，其上记载的硬盘录像机上市时间为2015年，此时讼争房屋早已装修完毕，真实性存疑；按照工程建筑行业惯例，一般由承包人发出报价单，发包方确认，施工后双方再进行结算，以结算价格作为工程款支付依据，本案没有发包合同，也没有结算文件，故仅凭建筑工程预算书、改建图纸、工程量清单报价表、装修图纸等材料无法证明陈朝光主张的费用实际发生。本院认为，上述证据均为陈朝光单方提供的报价材料，并非结算材料，其也未提供支付凭证证明款项实际发生；庭审中陈朝光承认高清视频监控系统建设设备明细清单系本案诉讼中要求商家补充提供，上述其他证据亦存在事后制作的可能性，故上述证据能否真实反映讼争房屋装修花费情况存疑；综上，由于真实性、关联性存疑，本院对上述证据不予采信。
对其他证据，原、被告确认真实性。对上述经本院采信的证据以及双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。
根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）杨联洛系思明区忠孝里2号房屋（以下简称讼争房屋）的所有权人。2008年9月，经厦门市房屋安全鉴定所鉴定，评定讼争房屋为C级局部危房。2012年4月30日，杨联洛与被告（反诉原告）陈朝光签订一份《房屋租赁合同》，约定：杨联洛将讼争房屋出租给陈朝光作美术馆使用；租赁期限自2012年9月1日起至2022年8月31日止；租金每月60000元，第一年至第三年不递增，第四年开始每三年递增10%，押一付三；房屋为危房，陈朝光应按规定向有关部门申报改建手续并进行装修；陈朝光对讼争房屋是危房的事实相当清楚，并愿意进行租赁和改建；杨联洛为陈朝光提供4个月装修免租金期；等等。合同签订后，杨联洛于2012年5月12日将讼争房屋交付陈朝光，陈朝光依约向杨联洛支付押金60000元、截至2013年8月31日的租金720000元。陈朝光接收讼争房屋后，在未取得建设工程规划许可证以及危房翻新审批手续情况下对房屋进行装修改建。厦门市思明区城市管理行政执法局于2013年1月催告陈朝光、杨联洛自行拆除违法建设，后于2013年5月做出强制拆除决定并执行。其后，陈朝光于讼争房屋开设的美术馆开业，后于2012年12月停止经营。
2013年12月19日，厦门市思明区人民政府发布《关于轨道交通1号线（开元段）建设项目房屋征收公告》，明确讼争房屋属于征收范围。公告发布之前，讼争房屋周边已开始围挡建设。陈朝光认为征迁影响房屋使用，停止向杨联洛支付租金，双方遂产生纠纷。杨联洛于2013年8月14日向本院起诉陈朝光，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、返还讼争房屋、没收保证金以及支付违约金等。本院于2014年4月28日做出（2013）思民初字第10640号民事判决，陈朝光不服提起上诉。2014年11月20日，厦门市中级人民法院做出（2014）厦民终字第2776号民事裁定，撤销（2013）思民初字第10640号民事判决，发回本院重审。2015年11月9日，本院做出（2015）思民初字第4680号民事判决，查明讼争房屋不符合租赁物安全标准相关法律强制性规定，认定《房屋租赁合同》属无效合同，经释明后杨联洛仍主张合同有效并坚持诉讼请求，故本院依法驳回其诉讼请求。（2015）思民初字第4680号民事判决已发生法律效力。
2015年11月24日，杨联洛与厦门市思明区人民政府开元街道办事处就讼争房屋征收补偿签订《思明区征收国有土地上房屋安置补偿协议书》。2016年1月20日，本院前往讼争房屋调查，周边围挡施工，美术馆已停止经营。陈朝光私人物品放置于讼争房屋内，陈朝光聘请案外人许允裕留守看管。2016年2月17日，本院做出先予执行裁定，责令陈朝光于将讼争房屋腾空并交还杨联洛。被告未在指定期限履行腾房义务，本院于2016年2月24日强制先予执行，将讼争房屋腾退返还杨联洛。腾房前，陈朝光将室内私人物品搬离并拆除未形成附合的装饰装修物。
本案审理过程中，本院委托福建方成司法鉴定中心对讼争房屋装修整修费用进行评估。鉴定意见为：讼争房屋整修工程费用92.4万元，装修工程费用90.68万元，设计费10.28万元，合计193.36万元。
本院认为，2012年4月30日原告（反诉被告）杨联洛与被告（反诉原告）陈朝光签订的《房屋租赁合同》被人民法院认定无效，陈朝光占有使用讼争房屋没有合法权利来源，其应向杨联洛返还讼争房屋的权利义务关系明确。从讼争房屋交付直至先予执行腾房期间，陈朝光占有讼争房屋并出资装修整修，双方就占有使用费、装修整修损失、已支付款项等问题存在争议。
一、关于占有使用费
陈朝光于2012年5月12日至2016年2月24日期间占有讼争房屋。杨联洛主张陈朝光应参照《房屋租赁合同》约定租金支付上述占有使用费。陈朝光抗辩讼争房屋为危房且因征收影响使用，无须支付占有使用费。本院认为，占有使用费的性质是对无权占有的货币补偿，应结合占有使用情况以及当事人过错程度进行认定。本案中，陈朝光接收讼争房屋后未取得合法手续进行装修整修，城管部门催告陈朝光、杨联洛自行拆除违建，并于2013年5月强制拆除。可见，2013年5月之前，讼争房屋因被行政机关认定存在违法建设无法正常使用。鉴于杨联洛无视政策法律默许违法装修整修存在过错，且陈朝光亦未按其承租目的实际使用讼争房屋，应认定陈朝光无须支付2013年5月之前的占有使用费。其后，陈朝光于讼争房屋内开设美术馆，后因轨道交通建设征收而停止经营。可见，2013年6月至2013年11月期间，陈朝光按照签订合同时的预期正常使用讼争房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，陈朝光应参照合同租金标准支付占有使用费。2013年12月之后，讼争房屋被围挡遮挡，丧失正常使用功能，陈朝光因此停止美术馆经营，仅存放私人物品于房屋之内。故讼争房屋虽在陈朝光控制之下，但因不可归咎于陈朝光的因素无法实现使用目的，且彼时双方因讼争房屋涉讼，陈朝光未与政府达成征收补偿协议，相关纠纷有待解决，应认定陈朝光无须支付该期间的占有使用费。综上，本院认定陈朝光应参照《房屋租赁合同》约定的月租金60000元，向杨联洛支付自2013年6月起至2013年11月止6个月的占有使用费360000元。陈朝光向杨联洛支付的款项已超过上述金额，无须再行支付。
二、关于装修整修损失
陈朝光主张其装修整修讼争房屋费用3833900.55元，该损失应由杨联洛赔偿。杨联洛抗辩装修整修费用应以鉴定结果为准，且不应由其承担。本院认为，陈朝光基于对杨联洛的信任以及讼争房屋能够长期正常使用的预期对房屋进行了装修整修，但正常使用仅半年，租赁合同被认定无效，讼争房屋被征收拆迁，其装修整修投入无法通过使用房屋回收，产生了损失。该装修整修讼争房屋的费用应以本案委托鉴定结果为准，认定为1933600元。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条分别规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的……未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，杨联洛与陈朝光明知讼争房屋是危房，仍执意签订合同欲建立租赁关系，并合意由陈朝光对房屋进行装修整修，应认定双方对合同无效以及装修整修损失过错对等。根据上述法律和司法解释规定，本院认定杨联洛对装修整修损失承担50%的赔偿责任，即向陈朝光赔付966800元。
三、关于已支付款项
陈朝光主张杨联洛应向其返还已支付的租赁保证金和租金。杨联洛抗辩陈朝光擅自转租且拖欠租金超过30日，违反《房屋租赁合同》约定，无权要求返还租赁保证金和租金。本院认为，根据合同法第五十八条规定，因无效合同取得的财产应当予以返还。《房屋租赁合同》无效，杨联洛应向陈朝光返还因该无效合同取得的钱款。根据合同法第五十六条，无效的合同自始没有法律约束力。杨联洛依据无效合同条款抗辩无须返还，于法无据，本院不予采信。经查明，陈朝光就承租讼争房屋向杨联洛支付的款项包括保证金60000元、截至2013年8月31日的租金720000元，共计780000元。扣除陈朝光应支付的房屋占有使用费360000元，杨联洛应向陈朝光返还420000元。
综上所述，对本诉原告杨联洛的诉讼请求，本院不予支持；对反诉原告陈朝光的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十八条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、反诉被告杨联洛于本判决生效之日起十日内向反诉原告陈朝光赔偿装修整修损失966800元；
二、反诉被告杨联洛于本判决生效之日起十日内向反诉原告陈朝光返还租赁保证金和租金420000元；
三、驳回原告杨联洛的诉讼请求；
四、驳回反诉原告陈朝光的其他诉讼请求。
本诉案件受理费19380元，原告杨联洛负担19280元，被告陈朝光负担100元。反诉案件受理费21855元，反诉原告陈朝光负担15286元，反诉被告杨联洛负担6569元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告（反诉被告）可在判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 （吕云平）
代理审判员 （郭泽喆）
人民陪审员 （邓小露）
二〇一六年十二月二十九日
书记 员（ 朱剑 生）
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十四条第二项承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。