南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终138号
上诉人（一审原告）：广西泰有缘汽车销售服务有限公司，住所地南宁市安吉大道41号广西汽车市场内2区F栋9-12号。
法定代表人：徐智雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张岩，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
委托诉讼代理人：黄锡婷，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
被上诉人（一审被告）：广西壮族自治区机电设备有限责任公司，住所地广西南宁市江南区星光大道232号销售综合大楼。
法定代表人：王咏帆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘凯中，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李静妍，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。
上诉人广西泰有缘汽车销售服务有限公司（以下简称“泰有缘公司”）与被上诉人广西机电设备有限公司（以下简称“机电公司”）租赁合同纠纷一案，上诉人不服南宁铁路运输法院于2017年3月1日作出的（2016）桂7102民初231号判决书，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月23日公开开庭审理。上诉人的委托诉讼代理人张岩、黄锡婷，被上诉人的委托代理人刘凯中、李静妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人众缘公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付装修损失费417082元，停产、停业损失费518400元，搬迁损失费4820元；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.合同无效的过错责任划分错误。上诉人租用被上诉人的场地经营是由于被上诉人称其具有合法出租权，而且其地上建筑物亦办有临时建筑许可证，被上诉人因此要求租赁合同一年一签，并再三保证其会每年办理临时建筑许可证。正是基于对被上诉人的信任，故双方之后就租赁铺面每年签订租赁合同。由此可知，被上诉人在无法继续办理临时建筑许可证时，利用上诉人对其之信任，故意隐瞒了本案租赁铺面已不能再合法使用的事实继续与上诉人签订合同，其放任损失产生的主观态度和隐瞒无法继续办证的客观行为系导致合同无效的主要原因，故上诉人认为其应承担过错的主要责任，其比例应当不低于80%。2.事实认定不清，适用法律错误。被上诉人虽是独立的企业法人，是被拆迁商铺的建设经营单位，停产停业补助费和搬迁补助费是国家对实际经营者的补偿。上诉人是拆迁时的铺面实际使用和经营者，被上诉人无任何理由全部截留停产停业补助费以及搬迁补助费，应将这笔费用按照损失赔偿费的形式支付给上诉人。《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》是目前南宁市现行有效且具有普遍规范拆迁补偿工作作用的政府指导性文件，并不违反相关法律规定。在上诉人因为政府的强制拆迁行为而措手不及未能形成直接证据证明停产停业损失和搬迁损失的情形下，在没有其他更直接有效的法律规定的情况下，应当参照上述政府指导性文件，支持上诉人的相关损失补偿主张。3.对于涉案商铺装修费的损失认定是有失公正的。上诉人承租的铺面是用于汽车销售的4S店，其装修是需要投入大笔资金的，这属于众所周知的事实。上诉人根本无法预料到装修不久就因为承租的商铺变成违法建筑而被强制拆除，导致无法固定相应损失的证据。这样的困境，正是因为居于信息优势地位的被上诉人隐瞒重大信息而造成的，因此其必须对此承担主要过错责任，赔偿上诉人的装修损失。上诉人主张的装修损失应当考虑到双方对于造成损失的客观责任和上诉人举证困难的实际原因，参照目前市场标准酌情作出判决，而不应以“举证不能”为由驳回上诉人的相应诉请。二审中，上诉人提供的证据已经证明了装修费用的实际支出，且该装修是为了履行租赁合同，在装修免租期内进行，应当认定上诉人的实际损失，由被上诉人予以赔偿。4.对于案件诉讼费的承担判定明显有失公平。由于被上诉人对于合同无效及因此造成的上诉人损失存在主要过错，故本案诉讼费用亦应当由被上诉人承担绝大部分，其承担比例应当不低于80%。
被上诉人机电公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。理由如下：1.本案涉案房屋为非法建筑，不能参照《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指定意见》确定补偿标准。2.上诉人支出的装修费用事实不清，证据不足，由上诉人负举证责任。二审中，上诉人提供的证据存在较多矛盾之处，应当不予认定。3.同意退还保证金，但上诉人延迟领取保证金，并非被上诉人的责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
众缘公司向原审法院起诉请求：1.被告向原告支付停产、停业损失费518400元；2.被告向原告支付装修损失费417082元；3.被告向原告支付搬迁损失费4820元；4.被告向原告返还租赁保证金55568元；5.本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：徐智雄为泰有缘公司的法定代表人。2015年6月30日，徐智雄（承租方，乙方）与机电公司（出租方，甲方）签订了一份《经营场地租赁合同》，约定机电公司将南宁市广西汽车市场内的二区F栋9-12号出租给泰有缘公司从事汽车经营业务，共四间铺面，面积共432平方米；合同期限均为2015年12月15日至2016年12月31日；合同生效，乙方就向甲方缴纳租赁保证金55568元。合同签订后，机电公司依约将涉案铺面交付给了徐智雄。泰有缘公司于2015年12月21日向机电公司支付了租赁保证金55568元；同日，泰有缘公司还向机电公司支付了铺面租金79711元、场地租金15329元、服务费360元，机电公司出具相应发票给泰有缘公司收讫，发票付款方均注明为：“广西泰有缘汽车销售服务有限公司”。一审法院另查明，2015年12月1日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局（以下简称西乡塘城管局）向广西汽车市场、广西广汇二手汽车交易市场（以下简称广汇市场）房屋建设人发出《调查通知书》，认为广西汽车市场、广汇市场建设的房屋涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》，要求房屋建设人到该局接受调查。2015年12月22日，西乡塘城管局作出《行政处罚决定书》，认为广西汽车市场、广汇市场房屋建设人擅自在建设35处房屋，已构成违法建设，要求房屋建设人在该决定书送达之日起5日内自行拆除上述房屋。次日，西乡塘城管局还向内各租户、经营者发出《限期搬离违法建设公告》要求各租户自行搬离。由于机电公司未自行拆除相应违法建筑，西乡塘城管局于2015年12月29日发出《行政强制执行催告书》，于2016年1月5日发出《行政强制执行决定书》、《强制拆除公告》、《限期搬离违法建设公告》，决定对的违法建设进行强制拆除。涉案铺面于2016年1月6日左右被强制拆除。一审法院还查明，2015年12月8日，南宁市西乡塘区安吉街道办事处与南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室发出《通告》，内容主要为：心圩江岸商住小区项目用地范围内涉及苏卢2、3队的土地已征用并补偿完毕，施工队即将进场施工，请该范围内单位及租户务必在2015年12月13日前将地上附着物及堆放物品清理完毕。机电公司于2015年12月底至2016年1月初向广西汽车市场各租户发出通知，要求各租户自行到机电公司处领回保证金，但泰有缘公司未到机电公司处领取。一审法院又查明，2015年11月1日，泰有缘公司与案外人张某签订《装饰工程施工合同》，约定由张某为涉案铺面进行装修，双方还制作了《装修预（结）算表》，预计工程款为417082元。但泰有缘公司未能提供结算表、付款凭证或被告出具的工程款发票。
一审法院认为，徐智雄为泰有缘公司的法定代表人，租赁合同也约定租赁铺面用于从事汽车经营义务，在上诉人支付保证金、租金等费用时，被上诉人向上诉人出具的发票也明确写明付款方为原告泰有缘公司，因此，被上诉人是明知也确认与其实际履行合同义务的相对人是泰有缘公司，徐智雄与被上诉人签订合同的行为是职务行为，上诉人是本案的适格主体，故对被上诉人认为上诉人不是本案适格主体的意见，不予采纳。本案按合同的相对方是泰有缘公司与机电公司。依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且被西乡塘城管局认定为违法建设，故双方签订的《经营场地租赁合同》应属无效合同。关于上诉人要求被上诉人支付停产、停业损失费及搬迁损失费的问题。上诉人的该部分诉讼请求，是以《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》为参考，要求被上诉人按此标准对上诉人进行相应赔偿。该指导意见是政府部门针对拆迁对象的补偿指导参考文件，本案涉案商铺是由于属于违法建设被强制拆除，不应参照该指导意见进行相关损失的认定。上诉人对其实际损失负举证责任，应提供相应证据证明其实际损失及因为合同无效支付的相关费用。现上诉人无法提供相应的证据证明其实际损失及为此支付的费用，故对上诉人要求被上诉人支付停产、停业损失费及搬迁损失费的诉讼请求，不予支持。关于上诉人要求被上诉人支付装修损失费的问题。为支持其主张，上诉人提供了其与张某签订的装修合同以及《装修预（结）算表》。上诉人与张某虽签订了装修合同，但上诉人无法证明张某其实履行了装修合同对涉案铺面进行装修，也无法提供证据证明原告为装修支出了相应费用。故对上诉人要求被上诉人支付装修损失费的诉讼请求，不予支持。关于返还租赁保证金的问题。租赁保证金55568元，被上诉人确认收取，并同意返还，但辩称已通知上诉人领取，是上诉人未主动领取，上诉人可主动与被上诉人联系，办理相关手续，领回租赁保证金。
一审法院判决：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告广西壮族自治区机电设备有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告南宁市泰有缘汽车销售有限责任公司返还租赁保证金55568元；二、驳回原告南宁市泰有缘汽车销售有限责任公司的其他诉讼请求。
各方当事人一审中提交的证据均已随案移送本院。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下新证据：1.上诉人经营铺面的装修实景照片；2.装修建材商品出库单、送货单、收款收据；3.装修款收款收据；4.证人张某证言，拟证明上诉人装修涉案商铺并支出装修款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
在二审庭审中，双方当事人对一审认定的基本事实均无异议。但上诉人认为，其提交的证据证实了上诉人在租赁合同期间实际进行了装修并已支付装修款，被上诉人认为上诉人提供的证据不能证实其在租赁期内进行装修并实际支付装修款，且双方签订合同的时间应该为2015年10月26日，一审法院认定是2015年6月30日有误。本院认为，签订租赁合同后，上诉人为使用租赁物进行经营，对涉案租赁物进行了装修装饰，上诉人提供的证据能够证实其与承揽装修工程的证人张某达成装修协议后已实际履行装修合同并支付相应工程款。但上诉人提供的装修材料收据未能证实装修材料的实际用途，其关于该部分费用亦为装修实际支出的主张，本院不予认定。
经过开庭审理，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于双方租赁合同签订时间问题。双方签订租赁合同证实，被上诉人关于双方签订合同的时间应该为2015年10月26日的主张，符合客观事实。一审法院认定“2015年6月30日，徐智雄（承租方，乙方）与被告机电公司（出租方，甲方）签订了一份《经营场地租赁合同》”有误，本院予以纠正。2.关于上诉人是否实际进行装修并支付装修费的问题。2015年11月1日，上诉人与证人张某签订《装饰工程施工合同》，约定由张某为涉案铺面进行装修。合同签订后，证人张某入场进行装修，至涉案铺面被强制拆除止，上诉人陆续7次支付了证人张某装修款共计220000元。3.关于租赁物交付时间的问题。综合租赁合同、装修合同、证人证言等全案证据分析，本院认为签订租赁合同后，虽未到合同约定的租赁期，但由于该涉案铺面为新铺面，上诉人关于双方曾达成签订合同之日至租赁期起算之日为装修免租期的主张，符合租赁合同交易常理，所陈述事实真实可信，本院予以认可。本案其余基本事实认定如一审查明，本院予以确认。
本院认为：关于上诉人与被上诉人签订的合同是否有效的问题。双方当事人均认为合同无效，但上诉人认为被上诉人作为出租方具有主导地位，其应当承担无效合同主要责任。依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《经营场地租赁合同》属无效合同，事实清楚，证据充分。
关于上诉人主张被上诉人赔偿停业损失及搬迁损失有何事实依据，能否参照拆迁补偿办法计算的问题。上诉人认为涉案房屋拆除后确给其造成停业损失及搬迁损失，应当由被上诉人参照《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中上诉人所主张的停业损失及拆迁损失并未提供相应证据予以证实，亦未能证实被上诉人因合同无效后取得应予返还的财产，上诉人要求参考《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》予以确定赔偿停业损失及搬迁损失，缺乏合法依据，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人赔偿装修损失有何事实及法律依据的问题。案件审理中，被上诉人提供的证据已证实其为涉案铺面装饰装修支付装修款220000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，该支出应视为上诉人因合同无效所受到的损失。依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被上诉人将违法建设出租给上诉人、上诉人在租赁涉案铺面时未尽谨慎审查义务，双方在合同签订过程中均存在过错，各方应该对装修现值损失各承担50%。双方合同约定的履行期限为2015年12月15日至2016年12月31日，共计383日，现上诉人只实际使用了铺面23日（即从约定租赁期起算日2015年12月15日至涉案铺面拆除日2016年1月6日），故被上诉人应承担的装修现值损失为103394.26元（计算方法：22万元÷383×（383-23）×50%=103394.26元）。
综上所述，因二审审理中出现新的证据，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持（2016）桂7102民初231号判决第一项；
二、撤销（2016）桂7102民初231号判决第二项；
三、广西壮族自治区机电设备有限责任公司向南宁市泰有缘汽车销售有限责任公司赔偿损失103394.26元；
四、驳回南宁市泰有缘汽车销售有限责任公司的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。一审案件受理费13759元（上诉人已预交），由上诉人南宁市泰有缘汽车销售有限责任公司负担10280元，被上诉人广西壮族自治区机电设备有限责任公司负担3479元。二审案件受理费13203元（上诉人已预交），由上诉人南宁市泰有缘汽车销售有限责任公司负担9724元，被上诉人广西壮族自治区机电设备有限责任公司负担3479元。
本判决为终审判决。
审判长 覃瑞晟
审判员 袁宇飞
审判员 彭 博
二〇一七年六月二十八日
书记员 谢 瑜
附：相关法律条文
《中国人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
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