四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1702民初565号原告：复兴食用菌厂。住所地达州市通川区复兴镇复兴村*组。经营者：胡高亮，男，1952年12月15日出生，汉族，户籍地四川省渠县水口乡丁字村*组**号，现住四川省渠县。委托诉讼代理人：陈正安，四川智合律师事务所律师。被告：周伟明，男，1975年8月19日出生，汉族，自由职业，住四川省达州市通川区。被告：罗小琴，女，1979年2月21日出生，汉族，住四川省达州市。委托诉讼代理人：周伟明（系罗小琴之夫），住四川省达州市通川区。原告复兴食用菌厂与被告周伟明、罗小琴建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告复兴食用菌厂经营者胡高亮、委托诉讼代理人陈正安，被告周伟明暨被告罗小琴的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告复兴食用菌厂向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付原告国有土地使用权转让价款68.5万元；2.判令二被告立即支付原告垫付的国有土地使用权证分证税费18632.38元；3.判令二被告向原告依约支付违约金100万元及按未付款每日千分之一标准支付自2014年2月1日至全部清偿所有款项为止的未付款滞纳金（暂计算至2017年3月27日为78.775万元）。事实和理由：二被告系夫妻关系。2012年11月23日原告以出让方式依法取得位于达州市通川区复兴镇复兴村二组权属地3499.3平方米及道路用地526.6平方米，共计宗地4025.9平方米的国有土地使用权，地类用途为工业用地。2013年4月17日原被告双方签订《国有土地使用权转让协议》，原告同意将上述宗地中至少4亩以总价款为215万元转让给被告，双方并对预付定金、税费负担、转让款支付时间、违约金等进行了约定。2013年10月11日，原告依约将原国有土地证分开办出，垫支分证税费18632.38元，被告却违反约定，未支付土地转款和分证税费。2013年10月30日双方签订《补充协议》，再次约定分两次付款、相应期限和滞纳金标准。截至2016年1月4日，被告分四次支付原告土地转让价款61.5万元，冲抵原告之弟胡定2013年5月向被告借款45万元，加上40万元预付定金，共计支付146.5万元，尚差土地转款68.5万元及土地分证税费18632.38元，未再作任何支付。原告请求法院判如所请。被告周伟明、罗小琴辩称，周伟明签订协议时不清楚案涉土地需要在胡高亮及其兄弟胡定之间进行划分，分证耽误很长时间，其间省政府发文限制工业用地5年内变更性质，导致周伟明未能及时办理变更土地性质手续。协议约定的分证是指将复兴食用菌厂名下部分土地使用权办至周伟明名下，胡高亮兄弟之间的分证税费不应由周伟明承担。土地现未过户到周伟明名下，实际面积也未达到约定的4亩，周伟明已付款146.5万元，加上双方此前已达成延期付款协议，周伟明无违约行为，不应承担违约责任，且违约金约定过高。若原告不同意延后付款，则原告的起诉超过了诉讼时效。法院在处理转让欠款时，应一并责令原告向周伟明办理土地过户手续。罗小琴与周伟明虽系夫妻关系，但对本案交易不知情，不应承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。原告复兴食用菌厂围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2006年12月19日，原告复兴食用菌厂与达州市国土资源局通川分局签订《国有土地使用权出让合同》及《补充协议》，主要约定将位于达州市通川区复兴镇复兴村二组的宗地出让给复兴食用菌厂，宗地总面积4025.9平方米，其中出让面积为3499.3平方米，出让宗地用途为工业用地，出让年期为50年。2012年11月23日，原告复兴食用菌厂取得通川区国用（2012）第09330号《国有土地使用权证》，载明地类（用途）工业用地，使用权类型出让，终止日期2056年12月20日，使用权面积3499.30M2,其中独用面积3499.30M2。2013年4月17日，原告复兴食用菌厂作为甲方，与作为乙方的被告周伟明签订《国有土地使用权转让协议》，约定“一、甲方于2012年11月23日取得了位于达州市通川区复兴镇复兴村二组甲方食用菌厂的国有土地使用权证号：达州市通川区国用[2012]第09330号；使用类型：出让；地类用途：工业用地。权属地3499.3平方米道路用地526平方米，共计宗地面积4025.3平方米，现甲方自愿将该土地使用权按照双方协商方案，包括道路用地在内，转让2665平方米（约4亩）以魏复公路垂直线划出，以西向东分成两宗地块，两个工业用地土地证(面积以国土局宗地图及土地为据)至少不能少于4亩，转让给乙方。二、甲、乙双方协商4亩土地使用权总价款为215万元（贰佰壹拾伍万元整）。三、付款方式：1、双方签字生效后3日内乙方向甲方预付定金40万元，大写肆拾万元整。2、甲方在国土局将现有土地证分为两个土地证；涉及税、费用由乙方负责承担。3、土地证分开办出后，7个工作日内乙方向甲方一次性支付土地转款175万元（壹佰柒拾伍万元整），甲方将土地证交给乙方办理土地转性手续。四、甲方已对乙方将土地性质及债务的真实情况告之乙方，并且乙方到地块现场勘验，尽悉了解，无任何瑕疵。五、甲方土地价款是以工业出让进行转让给乙方的用地，办理土地转性及上调容积率的一切手续证件由乙方自行负责办理，甲方协助乙方办理但不承担任何责任及费用。六、若乙方不能把原土地证分成两个证，甲方不退还40万元（肆拾万元整）定金。七、若乙方不能办理土地转性及容积率不能增加，与甲方无关，甲方概不退还所有土地转让款。乙方办好转性手续后，甲方不要以价低为由不让乙方进场开发，否则全部退还土地转让款并视为违约。八、甲方的债权、债务由甲方自行承担，与乙方无关，由于甲方的债务导致乙方不能顺利进场开发，甲方赔偿乙方所有损失及违约金。九、违约责任：一方违约，向守约方给付违约金100万元（大写壹佰万元整）。十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效，具有同等的法律效力，若仍有未尽事宜，双方可协商签定补充协议具有同等法律效力。”胡高亮在尾部甲方处签字并加盖了复兴食用菌厂印章，周伟明在乙方处签字，案外人胡定在胡高亮身份证号码下部同时署名并注明了其身份证号。嗣后，被告周伟明支付了40万元定金。原告复兴食用菌厂为办理案涉土地分证手续，分别于2013年9月9日和9月11日向税务机关交纳逾期登记罚款1000元、契税17474.68元和印花税217.7元，共计18692.38元。2013年10月11日，达州市国土资源局通川分局在案涉《国有土地使用权证》上备注“该宗地土地使用权面积1146.6平方米转让给达州市通川区复兴镇胡定食用菌厂。下剩面积为2352.7平方米。”2013年10月30日，胡高亮与被告周伟明签订《补充协议》，约定“一次款在11月12号付55000.00伍拾伍万元。二次款在2013春节前付清下余尾款。若到时不付不清款项，按国家规定每天千分壹的滞纳金。收违约金。”此后，被告周伟明又分别于2015年7月6日和2016年1月4日转账支付原告1万元和5千元。截至2016年5月25日，双方确认被告周伟明已共计支付146.5万元，下余68.5万元土地款未付。同日，被告周伟明出具欠条一张，载明“今欠到胡高亮土地款68.5万元大写（陆拾捌万伍仟元正）（不定时付清）”。另查明，被告周伟明与被告罗小琴系夫妻关系，本案诉争的建设用地使用权转让交易发生于二人夫妻关系存续期间。本院认为，原告复兴食用菌厂与被告周伟明签订的《国有土地使用权转让协议》（以下简称转让协议）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据转让协议第三条第三款约定，被告周伟明应在土地证分开办出后七个工作日内向原告复兴食用菌厂一次性支付土地转款175万元，但其中关于土地证分证内容具体指代不甚明确，原被告在庭审中又各执一词，故应从已查明的其他相关案件事实进行综合分析。其一，转让协议第四条特别申明原告已将“土地性质及债务的真实情况告之”被告周伟明；其二，案外人胡定在协议尾部亦签署了姓名和身份证信息；其三，在原告办理完分证手续后催促被告付款时，被告并未以土地使用权未办至其名下为由提出异议，而是多次以补充协议和欠条的方式认可其付款义务。可见，双方在转让协议中约定的分证内容应当是指原告复兴食用菌厂将部分土地使用权分割给案外人胡定，而非办至被告周伟明名下。另，转让协议约定由被告周伟明自行办理案涉土地转性及增容手续并承担一切责任和费用，并明确了若不能办理时原告概不退还所有土地转款，所以变更土地性质并增加容积率仅是被告周伟明签订转让协议的最初动因和长远计划，并非转让协议本身的合同目的。分证期间如遇政策变化致使被告周伟明无法变更土地性质，不属于合同目的无法实现的范畴，更何况转让协议并未约定分证办理期限，故，被告周伟明关于土地未办至其名下，原告迟延分证导致其无法实现合同目的的抗辩理由不能成立。被告周伟明于2016年5月25日出具的欠条上虽然载明了“不定时付清”字样，但原告并未签字认可，难以认定双方已就付款时间另行达成了一致，换言之，该欠条仅是被告周伟明对下欠款项的单方确认行为，而非双方达成的新合意。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，被告周伟明于2015年和2016年的付款行为以及对欠付款项的再次确认，均构成诉讼时效的中断，故被告周伟明关于本案诉讼时效已过的抗辩理由亦不能成立。至于土地面积问题，根据转让协议约定，转让土地不少于4亩包含了独用面积和道路用地在内。分证后的《国有土地使用权证》上载明的剩余面积2352.7平方米仅是指独用面积部分，未标注道路用地面积。被告周伟明未提供证据证明上述剩余面积和相应比例的道路用地面积之和未到达约定标准，因此，其关于土地面积不足的抗辩理由亦不能成立。综上，原告于2013年10月11日办理完毕案涉土地证分证手续后，应当认定为其已依约履行了分证义务，被告支付余款的前提条件已经满足，因此，对于原告复兴食用菌厂要求被告周伟明支付土地转让余款68.5万元及垫付的分证税费18692.38元的诉请，本院予以支持。至于被告周伟明主张法院应一并责令原告办理土地过户手续，因被告未依法提出反诉，基于不告不理的民事诉讼原则，本案中不予处理。关于违约责任问题。转让协议约定的违约金为100万元；此后的补充协议在对余款支付方式进行约定的同时，又约定了被告周伟明逾期付款还应按每日千分之一支付滞纳金。对于原告要求被告按照约定支付违约金和滞纳金的诉请，因违约金制度的主要目的应为赔偿非违约方因违约所遭受的损失，兼具一定的惩罚性，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，综合考虑本案具体情况后，本院认为，被告周伟明逾期付款给原告造成的实际损失，主要是资金利息性质的损失，故酌情认定被告周伟明向原告复兴食用菌厂支付的违约金应以未付土地转让款68.5万元和分证税费18632.38元为基数，从2014年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算至付清之日止。关于被告罗小琴应否承担共同偿还责任的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条第一款“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”规定，本案建设用地使用权转让交易发生于被告周伟明与罗小琴婚姻关系存续期间，并未明确约定为被告周伟明个人债务，被告罗小琴亦未能举证证明实行夫妻分别财产制且为原告所知晓，故对于原告主张被告罗小琴对上述债务承担共同偿还责任的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定，判决如下：一、被告周伟明、罗小琴在本判决生效之日起十五日内向原告复兴食用菌厂支付土地转让余款685000元、分证税费18632.38元及违约金（违约金以703632.38元为基数，从2014年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%标准计算至付清之日止）；二、驳回原告复兴食用菌厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26731元，减半收取计13366元，由原告复兴食用菌厂负担6884元，由被告周伟明、罗小琴负担6482元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  刘丽君二〇一七年三月三十一日书记员  尹 丹