山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁08民终1494号上诉人（原审原告）：徐昕，女，1987年4月10日出生，汉族，住山东省济宁市兖州区。委托诉讼代理人：徐东鲁（系徐昕之父），男，1962年12月19日出生，汉族，住山东省济宁市兖州区。委托诉讼代理人：白建坤，山东滋阳律师事务所律师。上诉人（原审原告）：周大伟，男，1986年12月5日出生，汉族，住山东省济宁市兖州区。委托诉讼代理人：白建坤，山东滋阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济宁市兖州区达安置业发展有限公司。住所地：山东省济宁市兖州区西城区九州大道青州路口（君临华庭办公楼）。法定代表人：金银华，董事长。委托诉讼代理人：邹然，山东九州匡正律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵令诗，山东九州匡正律师事务所律师。上诉人徐昕、周大伟、济宁市兖州区达安置业发展有限公司（以下简称达安公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省济宁市兖州区人民法院作出的（2016）鲁0812民初2166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。徐昕、周大伟上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判达安公司赔偿损失20万元。事实与理由：一审判决认定徐昕、周大伟对自身损失应承担主要责任，属于认定事实错误。徐昕、周大伟购买的房屋自2012年8月1日至2016年12月21日一直未能使用的原因是，达安公司没有按照合同约定的条件及时交付房屋。双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，交付房屋时，达安公司不仅应提供符合合同约定条件的房屋，而且应当出示全部证明文件，否则徐昕、周大伟有权拒绝接受房屋。一审已经查明，达安公司交接时没有出示文件证明房屋合格，直至一审开庭时才出示房屋合格的证明文件。而且，房屋地面存在多处较大裂痕，徐昕、周大伟有理由相信房屋存在质量问题，要求达安公司处理好地面问题再接受使用房屋。但是，直到一审宣判，达安公司一直没有解决地面质量问题。综上，房屋不能使用的原因是达安公司造成的，达安公司应当赔偿给徐昕、周大伟造成的全部损失。达安公司辩称，徐昕、周大伟的损失是其自己造成的，达安公司没有责任。请求撤销原判，依法改判驳回徐昕、周大伟的诉讼请求，上诉费用由徐昕、周大伟承担。达安公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回徐昕、周大伟的诉讼请求，上诉费用由徐昕、周大伟承担。事实与理由：（一）徐昕、周大伟的损失是其自己造成的，达安公司没有责任。合同约定交房日期为2012年7月31日前，质量标准为验收合格。徐昕、周大伟于2012年9月6日到达安公司办理了房屋交验手续，当场签收了备案确认书、上房证并签订了面积补差协议书，还领取了面积补差款，交清了当年的物业费和垃圾清运费。交房时，徐昕、周大伟以地面有裂缝和三楼北面的窗户锁有问题为由拒绝签收。达安公司对其反映的问题进行了登记，随即进行了整改维修，并于2012年9月19日通知徐昕、周大伟验收，其仍不满意并拒绝验收。达安公司按照合同约定的期限交付房屋，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称竣工验收备案表）证明约定的经验收合格之交房条件已成就，已经履行了合同约定的义务。虽然房屋存在地面裂缝问题，但该问题属于质量瑕疵而非主体结构问题，对房屋使用不构成实质性影响。况且，双方约定的交付房屋为毛坯房，装修自然会将地面裂缝处理，徐昕、周大伟以此为由拒绝上房于法无据。（二）一审判决仅凭徐昕、周大伟提供的两份租赁合同，认定其损失，证据不足。徐昕、周大伟辩称，房屋不能使用的原因是达安公司造成的，达安公司应当赔偿给徐昕、周大伟造成的全部损失。徐昕、周大伟向一审法院起诉请求：判令达安公司交付符合合同约定标准的房屋，赔偿因逾期交房造成的违约金损失1880050元。一审诉讼过程中，徐昕、周大伟变更诉讼请求为同意按房屋现状接收房屋，但要求达安公司赔偿因怠于履行修复义务给其造成的经营损失343052.84元并支付给其房屋地面裂缝修复费3万元。一审法院认定事实：2011年10月19日，徐昕、周大伟与达安公司签订合同编号为201110190014的《兖州商品房买卖合同》，约定：1.徐昕、周大伟购买达安公司开发建设的位于兖州市西城区扬州路西侧的君临华庭—商业邻里中心第C1幢01单元1-3层61号经营性商业预售商品房一处，建筑面积约定为266.28平方米，每平方米9894.85元，据实结算；2.达安公司应当在2012年7月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付徐昕、周大伟使用，由于买受人的原因未能按期交付的，视为交付，买受人应于交付之日起承担该房屋所发生的一切费用；3.买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方以合同附件形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，在商品房保修范围和保修期限内，出卖人应当履行保修义务；合同还约定了付款方式、期限、违约责任等条款。另外双方在合同附件中关于交房标准中约定交付的商铺地面标准为：水泥砂浆地面表面压光。合同签订后，徐昕、周大伟按合同约定履行了向达安公司支付购房款的义务。合同约定的交房期限届满后，双方在2012年9月6日办理房屋交接手续。在交验房屋前，徐昕、周大伟签收了备案确认书、上房证并签订了面积补差协议书，确认房屋实际建筑面积265.85平方米、总价款2630545.21元。在交验房屋时，徐昕、周大伟看到房屋地面有裂缝而且三楼北面窗户锁不上，便向达安公司进行告知，达安公司工作人员对此进行了登记并制作了报修单。徐昕、周大伟以房屋存在上述质量问题为由拒绝接收该房屋。随后，达安公司进行了一次整改维修，并在2012年9月19日通知徐昕、周大伟再次验收，徐昕、周大伟以房屋地面仍存在严重裂缝为由拒绝收房。后，双方多次交涉未果，达安公司也未再对地面裂缝问题继续维修。诉讼过程中，达安公司对涉案房屋地面目前仍存在裂缝这一事实予以认可，同意继续给予维修，维修费用由达安公司负担，但不同意赔偿徐昕、周大伟经营损失，也不同意支付给其维修费用3万元。一审法院认为，双方因房屋质量问题引发纠纷并造成涉案房屋长期未能交付使用，都有责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持”。第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担保修责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间的损失由出卖人承担。”由此可看出，业主可以根据房屋质量问题严重程度选择解除合同、赔偿损失、修复等方式维权。本案中，达安公司提供的竣工验收备案表可以证实合同约定的交房条件（经验收合格）已成就，虽然该房屋存在地面裂缝问题，但该问题属于质量瑕疵而非主体结构不合格，对房屋使用不构成实质性影响，徐昕、周大伟不得以此拒绝收房，但达安公司应承担质量瑕疵的及时修复责任。达安公司交付的房屋地面存在严重裂缝，经其一次维修后未再处理，裂缝至今仍未得到解决，导致房屋在合同约定的交房期限届满后四年多的时间一直处于闲置状态，确给徐昕、周大伟造成了损失，达安公司对此负有拖延修复的过错，应承担一定的赔偿责任。徐昕、周大伟可以自行或者委托他人修复，但一直未采取积极措施以避免损失的扩大，对此负有主要过错，对给自己造成的损失应承担主要责任。本案中，徐昕、周大伟要求参照同区域地段同时期商业用房的租金支付标准计算营运损失符合法律规定，根据其二人提供的两份租赁合同，该院认为计算标准按每平方米每天0.75元计算客观公平，据此计算从2012年8月1日起至2016年12月21日共1593天，涉案房屋租金损失额计算为：0.75×265.85×1593=317624.29元。该院酌定达安公司依其过错承担30%的责任，应赔偿徐昕、周大伟损失95287.29元，剩余损失由徐昕、周大伟自担。关于徐昕、周大伟要求达安公司支付的修复费用3万元，因该费用尚未发生且其也未提供计算依据，该院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，该院认为，徐昕、周大伟的部分诉讼请求，理由正当，应予支持；部分诉讼请求，理由不当，该院不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十四条的规定，判决：一、达安公司赔偿徐昕、周大伟损失95287.29元，于本判决生效后十五日内付清；二、驳回徐昕、周大伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6506元，徐昕、周大伟负担4324元，达安公司负担2182元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方签订的《兖州商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的人商品房交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。达安公司提交的《客户情况一览表》显示，2012年9月6日，徐昕之父徐东鲁签收了合同文本、（合同）备案确认书、上房证、面积补差协议，但是没有竣工验收合格证明文件。达安公司主张向徐昕、周大伟提供过案涉房屋的竣工验收合格证明文件，但是在本院限定的期限内没有提供证据证明，后来又改称没有提供但是向徐昕、周大伟出示过案涉房屋的竣工验收合格证明文件。达安公司提交的竣工验收备案表显示，原兖州市住房和城乡建设局于2013年1月23日收到案涉房屋所在的兖州君临华庭商业C楼的竣工验收备案文件，经验证文件齐全，同意备案。直到2016年8月19日，本案一审第一次开庭审理时，达安公司才提供了前述竣工验收备案表。达安公司认可案涉房屋虽经其维修，但是地面裂缝问题仍然没有修复。本院认为，根据双方的上诉请求，本案的争议焦点为：（一）案涉房屋迟延交付的责任在于哪一方？达安公司是否应当赔偿徐昕、周大伟因迟延交房造成的损失？（二）徐昕、周大伟的损失范围及数额怎样确定？关于焦点（一），本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，徐昕、周大伟作为房屋买受人，在履行了交纳购房款的义务之后，达安公司作为出卖人，应当履行按照约定时间交付符合约定条件的房屋以及出示或者提供相关证明文件的义务。首先，双方约定房屋交付时间是2012年7月31日前，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但是，徐昕、周大伟于2012年9月6日才办理房屋交接手续。达安公司虽主张早在2012年7月就电话通知徐昕、周大伟办理房屋交接手续，但是其未提供充分有效证据证明，而且其通知方式也与合同约定不符，应当承担于己不利的法律后果。据此可以认定，达安公司没有按照合同约定的时间及方式通知徐昕、周大伟办理房屋交接手续，构成迟延交房。其次，达安公司没有证据证明在办理房屋交接手续时，向徐昕、周大伟提供或出示过案涉房屋的竣工验收备案表。根据其一审开庭时提供的竣工验收备案表，案涉房屋所在的兖州君临华庭商业C楼的竣工备案日期为2013年1月23日，双方于2012年9月6日办理房屋交接手续时，尚未进行竣工验收备案，达安公司不可能向徐昕、周大伟出示竣工验收备案表。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，在达安公司没有出示竣工验收备案表的情况下，徐昕、周大伟有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由达安公司承担。再次，双方均承认2012年9月6日徐昕、周大伟拒绝接受房屋的原因是地面存在裂缝，虽然达安公司紧接着进行了维修，但是地面裂缝问题至今未能解决。在没有见到竣工验收备案表，且地面存在裂缝虽经维修仍不能修复的情况下，徐昕、周大伟拒绝接受房屋，理由正当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如前所述，达安公司没有按照合同约定的时间及方式通知徐昕、周大伟办理房屋交接手续，没有按照合同约定向徐昕、周大伟出示竣工验收备案表，且房屋存在地面裂缝未能修复的质量瑕疵，构成违约，应当按照合同约定和前述法律规定承担赔偿损失等违约责任。在房屋地面裂缝虽经维修仍不能修复的情况下，双方应当积极主动，通过协商、请第三方专业队伍帮助修复等合法方式解决质量问题。但是，双方均消极懈怠，导致房屋长时间不能交付，一审判决认定双方对案涉房屋迟延交付均有过错，徐昕、周大伟自行承担百分之七十的损失，并无不当。关于焦点（二），本院认为，审判实践中，虽然对房屋租赁损失的认定往往采取评估等方式，本院亦尊崇和执行同样的工作模式，但是法律、法规及司法解释对此并无强制性规定。本案中，考虑到一审判决作为认定徐昕、周大伟损失的证据均为达安公司开发的相同区位、相同楼盘、相同性质的商业用房租赁合同，认定的租金价格每平方米每天0.75元与市场价格相符，而且仅让达安公司承担了百分之三十的赔偿责任等具体案情之特殊性，本院对一审判决认定徐昕、周大伟的损失范围及数额予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，徐昕、周大伟及达安公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4576元，由上诉人徐昕、周大伟负担2394元，由济宁市兖州区达安置业发展有限公司负担2182元。本判决为终审判决。审判长  宋汝庆审判员  张 芳审判员  吕玉宝二〇一七年五月十一日书记员  李 冉