河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2111号
上诉人(原审原告)：郑州航空港区航程置业有限公司。
法定代表人：柳敬元，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李子奕，公司员工。
委托诉讼代理人：孙国战，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：河南省福都商业管理有限公司。
法定代表人：王保祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘朝煌，公司员工。
委托诉讼代理人：唐杰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑州航空港山顶房地产开发有限公司。
法定代表人：刘世峰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：冯胜强，河南天基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁亚培，河南天基律师事务所律师。
上诉人郑州航空港区航程置业有限公司（以下简称航程公司）、河南省福都商业管理有限公司（以下简称河南福都）因与被上诉人郑州航空港山顶房地产开发有限公司（以下简称山顶公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2016）豫0122民初4101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法进行了审理。上诉人航程公司的委托诉讼代理人孙国战、李子奕，上诉人河南福都的委托诉讼代理人刘朝煌、唐杰，被上诉人山顶公司的委托诉讼代理人丁亚培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
航程公司上诉请求：1、将一审判决第一项违约金部分改判为以9131558元为基数自2014年5月26日起至2015年8月31日止按年利率24%再上浮30%支付违约金。2、撤销一审判决第二项，改判山顶公司对河南福都的债务承担连带责任。3、一、二审诉讼费由两被告承担。事实和理由：一、一审将双方约定的日千分之五违约金计算标准调整至同期贷款基准利率的130%明显过低，系滥用自由裁量权，二审法院应予以改判。二、一审法院对《承诺函》中山顶公司承担连带责任的前提条件理解错误，山顶公司应对河南福都的债务承担连带责任。
河南福都辩称，该案的核心不是河南福都与郑州福都是否存在委托关系，而是山顶公司与航程公司违反约定直接与项目公司发生业务往来。抛开了合同约定主体，造成河南福都无法收取相关费用、无法行使经营管理权。即使有所谓的委托关系，但并没有授权山顶公司和后来签约的航程公司。绕过签约的河南福都直接与实际占有人发生业务往来，使河南福都失去对经营权的控制。
山顶公司辩称，一审认定山顶公司不应当承担连带责任正确，山顶公司承诺的承担连带责任的条件并未成就。一、根据《承诺函》，山顶公司连带责任的承担是有条件的，山顶公司并非传统意义上一概河南福都的履约能力和实际履约情况提供担保。二、条件成就与否不能以河南福都提出的拒付航程公司的说辞为依据，应以事实为准。三、从事实上看，山顶公司承诺承担责任的条件没有成就，不存在山顶公司与河南福都间的纠纷影响航程公司收益的情形。
河南福都上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判；航程公司承担一、二审费用。事实与理由：一、一审判决对合同履行情况认定事实不清。原审没有查清合同的履行主体、责任主体。把合同主体和合同履行主体混为一谈，把“河南福都”与“郑州福都”混为一谈，造成责任主体认定错误。二、原审判决上诉人支付履约保证金已经没有法律依据及实际意义，因涉案房屋航程公司早已从郑州福都收回，双方均未实际履行的合同也早已解除。三、郑州福都作为本案涉案房屋的实际占有人、经营人，却没有作为被告或第三人参与案件审理，影响了客观事实的依法认定。同时被上诉人航程公司与郑州福都早已经形成事实上的业务关系，应当向郑州福都主张权利。四、由于航程公司没有实际交付房屋，导致根本违约，航程公司应当向上诉人承担违约责任。
航程公司辩称，一、一审认定本案履行航程公司与河南福都所签租赁合同的主体为河南福都而非郑州福都正确无误，应由河南福都向航程公司支付租金及违约金。二、一审法院未将郑州福都追加为本案被告或第三人也正确无误。三、因涉案房屋航程公司在购买之前，河南福都已经实际占有使用，并早已开始履行其与山顶公司之间的合同，航程公司不存在交房问题，更不存在交房违约问题。四、从2014年3月28日河南福都与山顶公司签订的《补充协议》也可以看出，河南福都自始至终都只对着山顶公司主张房屋交付及周边设施问题主张权利，而且还重新达成一致专门签订了《补充协议》进行约定。如果河南福都认为涉案房屋没有达到其与山顶公司签订合同约定的交付标准，其应向山顶公司主张权利。五、因涉案房屋的交付主体是山顶公司，河南福都以交房存在问题的抗辩理由，恰恰证明山顶公司根据《承诺书》应当承担担保责任。六、河南福都向航程公司支付履约保证金与双方租赁合同是否解除及房屋是否收回没有必然关系，一审判决河南福都向航程公司继续支付履约保证金正确无误。七、航程公司与郑州福都之间没有任何法律关系，更未形成事实上的租赁关系，河南福都认为航程公司应向郑州福都主张权利没有事实和法律依据。
山顶公司辩称，河南福都现提出山顶公司和航程公司把相关物业交付给了郑州福都，并未交付给河南福都，故以双方之间合同未实际履行为由拒付航程租金，该抗辩不能成立。
航程公司向一审法院起诉请求：1、被告河南福都交付原告履约保证金300万元；2、判令被告河南福都支付原告自2014年5月1日起至2015年8月31日期间的租金9131558元，违约金11673867.1元；3、判令被告山顶公司对河南福都的上述债务承担连带支付责任。
一审法院认定事实：被告山顶公司在郑州市航空港区郑港××与××街交汇处开发建设有一处集中商业区“山顶时代商业广场”。2013年7月4日，山顶公司与河南福都签订《郑州航空港山顶时代商业广场委托承包经营管理合同》，合同约定山顶公司将“山顶时代商业广场”租赁并交付给被告河南福都经营管理等事项。2013年9月25日，原告航程公司与被告山顶公司签订《集中商业购买协议》一份，山顶公司将该商业区以73583561元的价格，整体出卖给了航程公司。合同其中第三项项目租金转缴中第（八）约定，航程公司保证继续履行山顶公司在房屋收购之前与租赁方签订的房屋租赁协议。
2014年3月28日，山顶公司与河南福都签订《补充协议》，主要约定：因河南福都未经山顶公司事先同意进行二次装修，如审批、办证手续受到影响，河南福都承担责任。并确认了承包起算日期、资产使用费。以及对于未完工的工程，需要维修的工程、设备，河南福都进行建设、维修后，费用可以从履约保证金中扣除，不够时继续从应付租赁费中扣除。
2014年4月18日，山顶公司向航程公司出具《承诺函》，主要内容：“一、我方明确承诺在2014年4月30日前将符合合同约定条件的物业交付给河南福都，如果我方未按此约定交付，导致贵公司应得收益不能按约获取的，贵公司有权暂停支付任何应当向我方支付但尚未支付的同等数额的款项。二、鉴于我方在贵公司收购集中商业前与福都商业已经签订并开始履行承包合同，若福都商业因承包合同在贵公司继承此合同权利义务前的履行中产生的争议影响贵公司获取收益的，我方明确承诺对贵公司应获收益承担连带保证责任，在贵公司实际取得应得收益前有权暂停从贵公司应向我方支付但尚未支付的任何同等数额的任何款项。三、我方明确承诺因房屋质量、设备设施、物业结构等问题与福都商业或任何其他相关物业经营者产生的纠纷，由我方负责解决并承担相应责任”。
2014年4月30日，原告航程公司与被告河南福都签订《郑州航空港山顶时代商业广场租赁承包经营合同》一份，主要内容为：因物业买卖行为导致业主变更，新业主甲方与乙方对原合同中关于物业的权利义务进行改签，双方根据有关法律，在平等、自愿基础上，就航程公司所属物业及其附属设施、设备出租给河南福都，由河南福都按照商业规划的用途及范围进行承包经营或对外招商、招租、联营等事宜，达成如下协议。第一条：物业的基本情况1.1该物业（以下简称“房屋”）位于郑州市航空港区郑港××与郑港××处，建筑面积为15964.26平方米，具体包括：地下一层8675.26㎡，地上7289㎡（含北区三、四层、中区三、四、五层），具体位置及面积见附件。第二条：租赁承包期限2.1期限分两期共计十年，自2014年5月1日起十个自然年度，其中第一期三年，第二期七年。第三条：租金承包费支付时间和支付办法3.1河南福都支付给航程公司的租赁费标准如下：第一年（2014年5月1日-2015年4月30日）按照35元/平方米·月的方式计算，河南福都向航程公司支付的租赁费总计为6704990元；大写（人民币）陆佰柒拾万肆仟玖佰玖拾元。第二年（2015年5月1日-2016年4月30日）按照38元/平方米·月的方式计算，河南福都向航程公司支付的租赁费总计为7279703元；大写（人民币）柒佰贰拾柒万玖仟柒佰零叁元。3.2河南福都支付航程公司租赁费的支付方式如下：河南福都每次向航程公司预交下两个月的租赁费。河南福都应将首期租赁费在签约之日起15日内交纳；此后各期租赁费预交时间不迟于下期开始前的15日内交付完毕。3.4如果河南福都未按时足额向航程公司支付应付租金超过10个工作日的，则航程公司有权按未支付租金每日千分之五向河南福都收取违约金。第四条：履约保证金4.1在本合同签订后10个工作日内，河南福都向航程公司交付履约保证金总计为人民币300万元（大写：人民币叁佰万整）。第九条：违约责任9.2河南福都未按约定支付定金或履约保证金或逾期超过30天未交纳租金，航程公司有权单方终止履行合同，履约保证金不予退还，河南福都还应当负责解决遗留问题并赔偿航程公司根据本合同可能得到的收益。
航程公司与河南福都签订合同后，河南福都未按双方合同约定向航程公司交纳保证金及租金，航程公司要求山顶公司承担担保责任，也未取得效果，从而形成纠纷，航程公司诉至该院。另，二被告称双方签订的合同产生的纠纷在另案处理。
一审法院认为，一、关于本案合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，河南福都主张在与航程公司签订的《郑州航空港山顶时代商业广场租赁承包经营合同》中，只有盖章未有签字，该合同并未生效。根据该合同显示双方加盖公司印章，签约人处也加盖有各方签约人的个人印章。本案的合同主体是航程与河南福都，合同中签约人处虽未签字但加盖的个人印章与签字具有同等效力，更不影响该合同的生效。被告河南福都提出的合同效力抗辩理由不能成立，该院不予采纳。
二、原告与二被告所涉本案的合同履行情况。原告称，在与河南福都签订合同前，河南福都已经实际占有并使用。被告河南福都称，该物业原告未向其交付，实际接收人为郑州福都公司。从三方签订的合同过程来看，2013年，河南福都在与山顶公司签订的《委托承包经营管理合同》中约定河南福都装修进场日期为2013年7月31日前。河南福都如未进场，而在2014年4月30日航程公司买受涉案房屋后，又与航程公司签订了《租赁承包经营合同》对部分权利义务进一步重新约定，显然与事实不符。且该合同中也并未约定航程公司的交付责任，从双方重新签订合同的过程及内容来看，河南福都当时已实际占有涉案房屋，对山顶公司已经交付的事实并未有异议。故该项抗辩意见，该院不予采信。
三、关于原告要求被告支付租金及违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告航程公司与被告河南福都在平等自愿的基础上达成了租赁承包经营合同，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当严格按照合同的约定及法律的相关规定行使权利和履行义务。其中，河南福都作为承租人，其主要的合同义务为按照租赁合同的约定向出租人航程公司交纳履约保证金及租金。因本案原告购买涉案房屋时，被告河南福都已经从原所有权人山顶公司处承租，二被告对涉案房屋的承租权利义务签订了合同。河南福都在合同未签之前已由原所有权人山顶公司将租赁物交付给河南福都。而后在航程公司向山顶公司购买涉案广场物业后，航程公司与河南福都又达成了租赁承包合同，对物业的权利义务进行改签。但承租人河南福都未按约定向航程公司支付履约保证金及租金，已形成拖欠租金的行为和事实，构成违约。原告要求被告依约支付履约保证金、租金的诉讼请求应予支持。
关于违约金，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。双方合同约定的违约金过高，该院予以调整，结合本案实际情况，该院酌情确定违约金以未付租金为基数自2014年5月26日起至2015年8月31日止按照中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算，原告主张过高部分，该院不予支持。
关于航程公司要求山顶公司对河南福都上述债务承担连带责任的问题。承诺函中约定：山顶公司依据与河南福都签订的合同中约定的义务而未完成，导致河南福都不向航程公司支付租金，而承担连带责任。那么山顶公司应否承担连带责任，就应该看河南福都未向航程公司支付租金的原因是什么。庭审中，被告河南福都辩称不向航程支付租金的原因是合同未生效且航程公司、山顶公司没有向河南福都交付涉案物业。河南福都的抗辩理由不成立，也并非是山顶公司合同中约定的义务未完成而导致，故山顶公司对河南福都上述违约责任不向航程公司承担连带担保责任。原告该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告河南省福都商业管理有限公司于判决生效后十日内给付原告郑州航空港区航程置业有限公司履约保证金3000000元，2014年5月1日起至2015年8月31日止的租金9131558元，并以9131558元为基数自2014年5月26日起至2015年8月31日止按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算支付违约金；二、驳回原告郑州航空港区航程置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费160827元，原告郑州航空港区航程置业有限公司负担65185元，被告河南省福都商业管理有限公司负担95642元。
二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，河南福都与航程公司签订的《郑州航空港山顶时代商业广场租赁承包经营合同》合法有效，河南福都为适格主体。承租人河南福都未按约定向航程公司支付履约保证金及租金，构成违约。双方合同约定的违约金过高，一审按照中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算适当。河南福都在先后与山顶公司签订的《委托承包经营管理合同》，与航程公司签订了《租赁承包经营合同》，《租赁承包经营合同》并未约定航程公司的交付责任，从双方重新签订合同的过程及内容来看，河南福都当时已实际占有涉案房屋。山顶公司与河南福都签订的合同中约定的义务已完成，河南福都未支付租金的原因不在山顶公司，山顶公司不应承担连带责任。综上所述，河南福都、航程公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审河南省福都商业管理有限公司预交诉讼受理费160827元，由河南省福都商业管理有限公司负担；二审郑州航空港区航程置业有限公司预交诉讼受理费160827元，由郑州航空港区航程置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马清来
审判员 陈启辉
审判员 曾小潭
二〇一八年四月十九日
书记员 朱琳欣