福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第6440号
原告余冬云，女，汉族，1967年2月17日出生，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人张莲治、骆东如，福建闽荣律师事务所律师。
被告福建省达鑫投资发展有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人林安平，职务总经理。
委托代理人张艳、吴沙龙（实习），福建立行律师事务所律师。
被告泉州市丰泽区国贸商城大厦业主委员会，住所地泉州市丰泽区。
负责人洪志伟，该业委会主任。
原告余冬云与被告福建省达鑫投资发展有限公司、泉州市丰泽区国贸商城大厦业主委员会物权保护纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法由审判员张丽娥适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人张莲治、被告福建省达鑫投资发展有限公司（以下简称达鑫投资公司）的委托代理人张艳、吴沙龙、被告泉州市丰泽区国贸商城大厦业主委员会（以下简称国贸商城业委会）的负责人洪志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2009年向福建金鑫集团有限公司购买了位于泉州市丰泽区云鹿路西侧鑫源.麦德龙国贸商城X区Ｘ－ＸＸ号店铺，房权证号：泉房权证丰泽区（丰）字第ＸＸＸＸ号。2009年4月29日，原告与泉州市沃德商用物业经营管理有限公司签订了鑫源.麦德龙国贸商城《委托经营管理合同》及《授权委托书》，约定原告同意将其位于鑫源.麦德龙国贸商城X区地上一层XX单元（以下称物业）委托其进行商业性管理经营，委托期限为十五年即2009年7月1日起至2024年6月30日止。2014年6月17日，由于泉州市沃德商用物业经营管理有限公司申请破产清算，与原告解除了上述合同及授权委托手续。此后，被告国贸商城业委会在未向原告公示和经原告同意的情况下，擅自将原告店铺对外出租于被告达鑫投资公司经营。2014年11月27日原告知情后予以制止，两被告恶意通过第三方多次将原告的店铺损毁，并霸占使用至今拒不归还店铺。请求判令：1、两被告共同将鑫源.麦德龙国贸商城X区Ｘ－ＸＸ号店铺恢复原状并归还原告；2、请求判令两被告按每月人民币9698元的计算基准共同赔偿原告商铺占用损失费人民币145470元（自2014年8月起至实际返还店铺之日止，暂计至2015年10月30日止）。
被告达鑫投资公司辩称，1、被告达鑫投资公司基于与被告国贸商城业委会的租赁合同合法使用商铺，不存在原告称的霸占商铺的情况，请求驳回原告的诉讼请求。2、原告主张擅自签订合同不符合事实，被告国贸商城业委会依法成立，可以代表业主行使相关权利。因原来的沃德经营不善，与被告国贸商城业委会的合同已经终止，征得业主的同意，被告国贸商城业委会才将国贸商城出租给被告达鑫投资公司使用。被告达鑫投资公司认为被告国贸商城业委会对外出租已经征得了超过三分之二以上业主的同意，业委会签订的合同可以代表大多数业主的意见，不存在损害原告的利益，更何况原告也承诺，在少数服从多数的情况下同意业委会作出的相关决定。所以本案不存在原告主张的擅自签订的事实。从诉讼程序上讲，被告达鑫投资公司有合法的租赁合同，原告并未主张合同的效力问题，因此该租赁合同是有效的，对原告也是有约束力的。3、免租期过了之后，2015年10月份开始，被告达鑫投资公司也有向原告支付相应的费用，具体是支付给被告国贸商城业委会，被告国贸商城业委会再支付给原告。故被告达鑫投资公司、国贸商城业委会签订的合同合法有效，国贸商城业委会征得大多数业主同意，签订的合同是有效的。请求驳回原告诉讼请求。
被告国贸商城业委会辩称，被告国贸商城业委会在沃德公司单方终止合同之后，通过大多数业主的同意，与被告达鑫投资公司签订了新的合同，租金也有按应有的份额支付给原告。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年4月原告余冬云向福建金鑫集团有限公司购买诉争址在丰泽区云鹿路西侧鑫源.麦德龙国贸商城X区Ｘ－ＸＸ店铺一位，建筑面积93.54平方米；2009年4月29日原告与泉州市沃德商用物业经营管理有限公司签订《委托经营管理合同》、《授权委托书》各一份，约定将上述店铺自2009年7月1日起委托由泉州市沃德商用物业经营管理有限公司进行统一经营管理，委托期限15年，期满后经双方协商一致可延长委托期限。2014年6月17日泉州市沃德商用物业经营管理有限公司作出《关于整体解除委托经营管理合同、接管国贸商城的通知》的文件告知被告国贸商城业委会及业主代表，称公司因严重资不抵债，欲依法律程序申请破产清算，声称与各业主签订的《委托经营管理合同》自2014年5月31日终止，并请求被告国贸商城业委会在15日内完成所有交接工作，以免造成无人管理等。随后于2014年7月30日被告国贸商城业委会与被告达鑫投资公司签订《商场租赁合同》，将包括原告的店铺等面积共计48142.17平方米出租给新的经营者即被告达鑫投资公司进行承租经营。自2015年1月份原告多次向公安部门报警称其购置的上述店铺被损坏。
上述事实，各方当事人的身份信息、工商公示信息、《委托经营管理合同》、《授权委托书》、《关于整体解除委托经营管理合同、接管国贸商城的通知》及《商场租赁合同》、报警回执单以及庭审笔录等为证，本院予以认定。
本案争议的焦点为，2014年7月30日被告国贸商城业委会与被告达鑫投资公司签订《商场租赁合同》对原告是否具有约束力
关于争议焦点，原告认为，被告国贸商城业委会违背原告的真实意思，越权与被告达鑫投资公司签订的《商场租赁合同》对原告不具有合同约束力，两被告应当承担侵害原告物权的法律责任。为支持其主张原告向本院提供以下证据：1、产权证复印件、房产权属转移涉税证明，证明原告是涉案商铺的所有权人；2、《委托经营管理合同》、《授权委托书》、《关于整体解除委托经营管理合同、接管国贸商城的通知》，证明原告曾授权委托泉州市沃德商用物业经营管理有限公司管理物业，后因该公司破产清算而解除授权委托的事实；3、《商场租赁合同》证明两被告擅自签订租赁合同的事实。
被告达鑫投资公司对原告提供的上述证据质证认为：对证据1没有异议；对证据2的真实性无法确认，但对泉州市沃德商用物业经营管理有限公司没有继续经营国贸商厦的事实认可；对证据3存在的租赁事实予以认可，但因原告提供的合同系复印件，合同的真实性以原告提供的为准。
被告国贸商城业委会对原告提供的上述证据质证认为：对证据1、2没有异议；证据3的租赁合同是有效的，通过业主当时与泉州市沃德商用物业经营管理有限公司签订合同的最后一页中有讲到在与泉州市沃德商用物业经营管理有限公司终止之后，依照少数服从多数的原则。
关于焦点，被告达鑫投资公司认为，两被告之间的合同是有效的，本案原告提起的是物权保护，应当依照物权法的规定来认定合同的效力，被告国贸商城业委会主体合法，且经过业主超过半数的同意，原告个人的不同意并无法影响到该份合同的效力。被告达鑫投资公司为支持其主张向本院提供以下证据：1、《商场租赁合同》证明2014年7月30日被告国贸商城业委会将将国贸大厦整体出租给被告达鑫投资公司，期限是15年，被告国贸商城业委会是依法成立的可以代表业主行使权利，被告达鑫投资公司使用整栋商厦包括原告商铺是合法的。2、被告国贸商城业委会成立的备案证明，证明被告国贸商城业委会合法成立并备案，并在与被告达鑫投资公司签订合同之前就已经成立，有权代表业主与被告达鑫投资公司签订合同。3、原告本人的承诺书，即在原来沃德公司经营不善要退出的时候，业主书面签署了确认函，明确与沃德公司合同终止之后，同意由业委会按照少数服从多数的原则进行出租。4、确认书名单，证明经过617户业主签署了确认书，2014年5月30日沃德单方终止合同之后，通过区委的协调，超过三分之二的业主同意，由被告国贸商城业委会与被告达鑫投资公司签订租赁合同。
原告余冬云对被告达鑫投资公司的上述证据质证认为：证据1合法性有异议，首先两被告之间签订合同并没有征得原告的同意，其次，该签订合同的行为也一直隐瞒原告，事后也没有得到原告的同意。该合同最后一页写的业主代表，但并没有相关的授权委托书，故该业主代表也没有合法依据。证据2备案证明，真实性合法性由法院认定，保留质证，成立时间是2013年3月22日，时间远在原告签订的承诺书2009年之后。证据3真实性没有异议，但该承诺书签订时间是2009年，是当时原告与沃德公司签订委托经营管理合同的时间点，不存在被告达鑫投资公司所述的是店铺没人租才事后签订的，并该承诺书无法证明原告自愿遵守少数服从多数来出租的事实。根据物业管理条例，业委会履行职责是有明确的法律规定，出租商铺并不符合该法律规定。证据4真实性无法确认，即便有超过三分之二的业主同意，也只能证明是该三分之二的业主同意，但原告并不同意，无法证明该合同可以约束到原告。
被告国贸商城业委会对被告达鑫投资公司的上述证据均无异议。
关于焦点，被告国贸商城业委会的意见与被告达鑫投资公司一致。
为查明本案事实，本院依职权调取国贸大厦整体出租的相关系列案件本院（2014）丰民初字第3211号民事判决书，该案的二审判决泉州市中级人民法院（2015）泉民终字第1479号民事判决书，其中第11项为：“......为维护国贸商城广大业主的权益且经绝大多数业主的同意，（业主总人数为915人，签字同意为690人），国贸商城大厦业主委员会积极寻找承租方......”。对该判决书认定的事实各方均无异议，但原告同时认为，该690人的同意并不代表本案原告同意，原告没有授权委托被告国贸商城业委会代为签订租赁合同。
对于原、被告双方及本院调取的上述证据及焦点，本院分析认证如下：双方均作为证据提供的《商场租赁合同》，虽各自对证明目的不一致，但其内容与事实客观存在，本院对该证据的真实性予以确认，该《商场租赁合同》可以证明包括原告购买的店铺在内的国贸大厦已于2014年7月30日由被告国贸商城业委会代表全体业主将国贸大厦整体出租给被告达鑫投资公司的事实，被告达鑫投资公司提供的证据3《承诺书》与存在于于原告提供的证据2中，该《承诺书》载明：“为促进鑫源.麦德龙国贸商城的进一步繁荣，确保所有业主的共同利益，本人郑重承诺在与泉州市沃德商用物业经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》终止后的任何时间均自愿遵守少数服从多数的原则，服从（临时）业主委员会的整体经营管理、整体出租。租金标准由（临时）业主委员会根据市场行情确定”，原告的该承诺表明其在2009年4月份委托泉州市沃德商用物业经营管理有限公司经营其所购店铺时，已对该店铺将来可能出现的易人经营管理事项作出了对自己权利的处分，认同了在多数人同意的情况下由业主委员会整体出租及租金标准由业主委员会根据市场行情确定的事实；被告达鑫投资公司提供的证据2可以证明被告国贸商城业委会依程序成立的事实，证据4业主签名的《确认书》的真实性原告虽有异议，但从关联案件的二审生效法律文书做出的事实认定确认“为维护国贸商城广大业主的权益且经绝大多数业主的同意（业主总人数为915人，签字同意为690人）”该《确认书》的真实性本院予以确认，该《确认书》可以证明绝大多数业主同意由被告国贸商城业委会接管商城并与新的经营者签订租赁合同；因此，关于本案诉争焦点，本院认为，两被告之间就包括原告所购店铺在内的国贸大厦商场于2014年7月30日签订《商场租赁合同》合法有效，效力范围及于原告，对原告具有约束力。各方提供的其他证据与本案焦点认定不具有关联性，本院不作赘述。
综上，本院认为，关于两被告之间签订的《商场租赁合同》的合同效力，首先，原经营者泉州市沃德商用物业经营管理有限公司丧失了经营能力，这是一个众所周知的事实，原告也知晓与泉州市沃德商用物业经营管理有限公司之间的委托经营管理关系已不存在继续履行合同的现实条件和可能；其二，国贸大厦的店铺虽为各业主分别向开发商购置并办理产权，但各店铺面积不同、形状各异，如由各业主各自分割经营不利于商场的繁荣和广大业主的利益最大化，因此，在原告与其他业主委托给泉州市沃德商用物业经营管理有限公司经营时均出具了上述《承诺书》，表明原告等人认可了该商场只有在整体经营管理、整体出租才能确保所有业主共同利益的事实；其三，被告国贸商城业委会系依程序成立的主体，基于原经营者泉州市沃德商用物业经营管理有限公司丧失了经营能力，且经过绝大多数业主授权同意的前提下与被告达鑫投资公司签订该《商场租赁合同》，综上，该合同系各方真实意思表示，内容未违反法律的禁止性或强制性规定，该合同合法有效，合同效力及于原告等人。原告作为少数个体在认可涉案商场只有整体经营管理、整体出租才能确保所有业主共同利益的前提下，以及在该商场经绝大多数业主同意进行重新整体出租的情形，却要求两被告将其购买的诉争店铺恢复原状并予以归还，于事实不符，故对原告的该主张不予支持；关于原告请求两被告按每月9698元为基准共同赔偿其店铺损失费，因原告主张的法律关系系基于不认可两被告之间就诉争店铺在内所签订合同的法律效力，体现了原告选择物权被侵害的法律关系处理其物权，现本院认定的民事行为效力与其请求的行为效力不一致，在本院认定两被告之间签订的《商场租赁合同》有效的前提下，两被告不存在赔偿原告店铺占用的损失，其主张的损害赔偿事实与履约前提下的租金支付不能混同，原告应收取的租金是否被拖欠或未足额支付以及应支付租金的主体，原告可在认可《商场租赁合同》有效成立的前提下另行主张；综上，本院对原告的诉讼请求均予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告余冬云的诉讼请求。
本案受理费3309元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 张丽娥
代理审判员 高声远
人民陪审员 王少红
二〇一六年四月二十三日
书 记 员 郑锦芬
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。