浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终3517号
上诉人（原审被告）:谢航雁，女，1973年1月31日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：寿可，浙江信顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司，住所地诸暨市暨阳街道苎萝东路555号负一层至一层，组织机构代码05284234-9。
法定代表人：陈岳。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。
上诉人谢航雁因与被上诉人浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司（以下简称雄风公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸民初字第3616号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案受理后，依法组成合议庭于2016年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人谢航雁及其委托诉讼代理人寿可、被上诉人委托诉讼代理人俞岚、周春芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人谢航雁上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审中，在上诉人与被上诉人一致认可双方签订的房屋租赁合同租赁期限为2014年1月13日至2018年1月12日这一事实的情况下，一审法院仍然判决上诉人应支付2014年1月13日前50日的租金，理由是基于上诉人与被上诉人约定如上诉人违约或单方面解除合同则该50日免租期不免租，这完全忽视了原合同中相应条款是否存在显示公平的情况，日常理解的免租日，应该是为本该计算房租而给予免租，在本案中，被上诉人经营的商场开业日为2014年1月13日，在此之前，整个商场处于封闭混乱的筹备阶段，仅凭合同的约定亦不能早于租期起点50日计算房租。双方签订的合同从封面开始到最后一页到处充满了用手写笔到处修改的情况，被上诉人当时向上诉人声明该合同为意向合同，在上诉人签字后却成了最后的合同，上诉人根本没有机会与时间审查合同中条款是否都公平合理合法，一审应该以公平公正为原则解决纠纷，而不是武断机械地凭合同约定。2、一审判决上诉人应支付被上诉人解除房屋租赁合同之后2015年7月9日至2015年11月23日长达135天的场地占用费，属认定事实不清。在本案中，双方的合同解除日为2015年7月9日，而上诉人早在2015年1月18日就搬离了可移动设施，向商场管理人交还了房屋钥匙，亦就是说将房屋的场地控制权交还给了被上诉人，而一审仅凭上诉人在原场地还剩有一些不可移动设施就认定上诉人仍然占用场地而应当支付以租金标准计算的场地占用费。占用两字应当从控制场地、使用场地的角度理解，而不是仅凭一些固定设施未拆除就认为是占用。本案中，在上诉人向被上诉人交还钥匙后，就应视为已将房屋的控制权移交给了被上诉人，上诉人已丧失对房屋的控制，之后，被上诉人有权出租房屋，如其认为房屋内上诉人留下的物品影响其出租，其可以在通知上诉人腾空场地未果的情况下自行腾空，腾空费用由上诉人承担；因此仅凭上诉人在原房屋内留有部分设施就判决应承担以房租标准计算的场地占用费没有事实以及法律依据。同理，一审判决上诉人在双方解除合同后支付物业管理费至2015年11月12日无事实和法律依据。3、上诉人迟延履行金钱为标的的合同义务，给被上诉人造成的损失应为利息损失，双方约定违约金为合同金额的30%明显过高，一审未予调整，明显不当。
被上诉人雄风公司答辩称：1、关于免租期租金是否要计算的问题，被上诉人认为租赁的费用应当从上诉人进场之日计算，而不是上诉人开业之日起计算。当时之所以给予免租期是因为考虑到上诉人要进行店面装修，免租期是给予上诉人的一种优惠政策，但是合同中写明如果上诉人违约，那么该优惠措施将取消，租赁费用由进场之日计算。2、上诉人认为合同应当是2015年7月9日解除，所以150天的场地占用费用不应当计算，但是被上诉人认为在本案中合同解除以及上诉人撤场的时间应当是2015年11月23日，上诉人认为其离开租赁场地，但是并没有办理完成相应的场地交接手续，也没有获得被上诉人撤场和解除合同的认可，在11月23日之前，该场地实际意义上还是由上诉人占用，至于其是否实际使用与本案计算占用费用没有关系，所以，该费用的计算时间是计算到2015年11月23日，相关的租赁费用也应当计算到这天。3、关于违约金的问题，在本合同签订之后，上诉人没有向被上诉人支付分文的租赁费用，只是缴纳了5千元装修押金，所以上诉人违约的行为非常恶劣，给被上诉人造成严重的影响，本案违约金的比例没有超过法律的规定，该比例没有明显过高，所以应当按照原合同的约定来遵守。综上，被上诉人认为上诉人的上诉人请求没有法律依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
雄风公司向一审法院起诉请求：确认原、被告之间的租赁合同已于2015年7月9日解除，并要求被告立即腾退承租场地；被告向原告支付2013年11月1日至2015年7月9日止的租赁费468528元（该费用已经扣除被告向原告缴纳的60000元保证金、押金），2015年7月10日起至2015年11月24日止的场地占用费118404元（该费用按照租赁合同约定对应租赁期的租金标准计算），且一直计算至被告实际腾退场地日止；被告支付原告自2014年1月13日至2015年11月12日的物业管理费84942元（该费用一直计算至实际腾退日止），周年庆活动费10000元，电话网络费1302.35元；被告按租赁合同约定向原告支付违约金93951元；被告承担本案律师费22200元及诉讼费用。一审庭审中，原告变更诉讼请求为：撤回要求被告腾空房屋的诉讼请求，场地占用费要求计算至2015年11月24日止，物业管理费要求计算至2015年11月12日止。
一审法院认定事实：2013年11月10日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告承租位于诸暨市城东中心区苎萝路浙江雄风永利商业广场（东广场）第5层的南区域场地，经双方确认，该场地的计租实际经营面积为311平方米，建筑面积为429平方米，租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期满。从进场日至本合同第十条所述开业日的前一日为免租装修期，免租装修期为50天。在此免租装修期内，被告无需承担租金，但需承担装修期相关管理费用以及水、电、燃气等费用。免租装修期是以被告方承租5年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租装修期间不免租，租金按合同约定的第一租约年租金标准计算收取。本合同所述计租日为本合同第十条所述开业日。但被告方提前开业的，应从实际开业之日为计租日，被告延后开业的，仍以本合同第十条约定之开业日为计租日。本合同项下的租金实行“先缴费后使用及押一付三”原则，以三个月为一个缴租期。本合同项下第一期租金的支付时间为双方确认的开业日前30日。在第一个缴租期，被告应向原告支付四个月租金，其中三个月为租金，一个月为保证金。从第二个缴租期起，则在缴租期到期最后一个月的七日前向原告一次性足额支付下个缴租期的三个月租金。自计租日开始，被告应当承担该场地的租金。租金按照计租面积计付（面积如有调整，按实际面积计算），标准如下：第一个租约年每天每平米人民币2.00元，即每月租金为人民币2.61万元，每三个月租金为人民币7.83万元；第二个租约年每天每平米人民币2.00元，即每月租金为人民币2.61万元，每三个月租金为人民币7.83万元……被告在该场地内经营的业态为辅营，品类为日式料理，品牌为山竹。在本合同签署当日，被告应向原告支付人民币12万元履约保证金。双方约定，本合同项下的进场日为2013年11月1日，开业日（即正式开始营业日）为2013年12月28日。被告应当自计租日起向原告缴纳该场地的物业管理费，收费标准为：按计租面积429平方米计算，每平方米每月9元人民币，支付方式为每三个月为一个支付期，被告应在每个支付期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个支付期的物业管理费。双方确认首个支付期的物业管理费在被告进场日后7日内支付。自进场日起，被告应当承担并支付该场地发生的水、电、煤气、热力（含热水、采暖，下同）等能源费用。能源费用每一个月为一个支付期，被告应当在本支付期后的3日内向原告一次性足额缴纳。如逢雄风永利商业广场（东广场）周年庆举办促销活动，被告同意举办相应促销活动以配合雄风永利商业广场（东广场）周年庆，并同意向原告支付周年庆活动分担费用人民币5000元。本合同签署后，双方不得不履行合同或终止合同，否则，即构成违约，违约方应向守约方支付当年合同金额的30%的违约金，同时承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费及其他相关费用并赔偿守约方相关损失。被告迟延缴纳本合同项下的租金及其他费用，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠款金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，除被告应足额缴纳租金、其他费用和延迟履行违约金外，原告有权单方解除合同。双方确认，在被告欠付租金、物业管理费等费用期间，未经原告批准，被告不得将放置于该场地内的货物、财物转移出场地。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，被告应当将场地交还原告。该等期限为本合同项下该场地之交还期。交还期内，被告应当向原告归还所有原告向被告提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该场地恢复至符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过原告验收。双方确认，因租赁期限届满或因被告违约导致本合同终止或解除的，则在前述第23.1款所述交还期内，被告仍应当按照本合同约定的标准向原告支付租金、物业管理费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款违约责任。合同签订后，原告按约向被告交付了场地，被告用于经营山竹日式料理。被告向原告缴纳了装修押金10000元及履约保证金50000元，合计人民币60000元。原告商场的实际开业日为2014年1月13日。因被告承租期间未按约缴纳租金、物业管理费、周年庆活动分担费等费用，原告于2015年7月9日向被告发送解除租赁合同通知一份，以被告违约为由，要求解除本案租赁合同，并要求被告腾空场地，支付租金、物业管理费、违约金等各项费用。审理中，原、被告一致认可本案合同于2015年7月9日解除。2015年11月23日，被告腾空全部场地，但未和原告办理相关交还手续。后原告于2015年11月25日向该院起诉要求判如所请。另查明，原告于2015年1月、2015年12月分别举办了两次周年庆活动。被告自2014年6月至2015年9月尚欠原告电话网络费1302.35元。原告为向被告主张权利，支出律师代理费22200元。
一审法院认为：原、被告双方对本案合同解除时间为2015年7月9日无争议，争议的焦点为：租期内支付租金的时间？合同解除后被告是否应支付场地占用费；租金按照建筑面积还是实际经营面积计算？免租装修期是否可以计算租金？违约金是否过高，是否应予以调整？焦点一，原告认为被告应支付2014年1月13日至2015年7月9日的租金，而被告认为因原告方曾承诺减免租期内的3个月租金，故其应支付2014年4月13日至2015年7月9日的租金。该院认为，被告的主张没有证据支持，故该院不予采信，被告在租期内支付租金的期间为2014年1月13日至2015年7月9日。焦点二，原告认为，合同解除后被告并未完全腾空场地，故对其占用场地期间的占用费应予以支付；而被告认为，其于2015年1月18日就搬离了可移动设施，对于不可移动设施，因合同约定不能搬离，且可能对下一承租方有利用价值，也不影响出租，故直至2015年11月23日才全部搬离，其无需支付占用费。该院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后被告理应将场地恢复原状（包括将其腾空）并交还给原告方。被告认为根据合同约定，在被告欠付租金、物业管理费等费用期间，未经原告批准，被告不得将放置于该场地内的货物、财物转移出场地，对此，该院认为，原告发送给被告的解除通知函中明确要求被告在一定期限内腾空场地，故被告以此为由提出抗辩，缺乏事实依据，该院不予采纳。综上，在合同解除后被告仍然占用场地，故应当支付至2015年11月23日止的场地占用费，标准按照合同约定的租金标准计算。焦点三，原告认为，合同4.2条明确约定了租金的计算标准，应以此作为计算租金的依据；被告认为，合同第1.2条的内容和第4.2条的内容有矛盾，应以有利于被告的原则作解释，即按照实际经营面积311平方米计算租金。该院认为，被告对合同的真实性不持异议，涉案租赁合同系原、被告真实意思的表示，也未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。根据合同第1.2条的内容，“经双方确认，该场地的计租实际经营面积为311平方米，建筑面积为429平方米”看，无法明确计租面积为建筑面积还是实际经营面积，而合同第4.2条就每天、每月和每三个月的租金标准作出了明确约定，不存在和前款约定之间的矛盾。故应以该约定作为计算租金的依据。焦点四，原告认为，根据合同第三条3.1、3.2的约定，因被告违约，故免租装修期不免租；而被告认为，免租期应理解为租赁期限内免租，租赁期限外不存在免租一说。该院认为，合同第三条3.2明确约定，如被告违约或被告单方解除合同，则免租装修期不免租，租金按照合同约定的第一租约年租金标准收取。故本案中，因被告未按期缴纳租金，存在违约行为，原告主张免租装修期内的租金于法有据，该院予以支持。被告的主张和事实不符，该院不予采纳。焦点五，原告认为其按照合同第21.1条之约定有权要求被告支付当年合同金额30%的违约金，而被告认为违约金过高，要求调整。该院认为，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告在合同履行期间一直未缴纳租金和其他费用，对原告造成了损失，原告对此没有过错，合同约定的违约金并不存在过高的现象，被告应予支付。综上，根据本案事实，对原告的诉讼请求分析如下：原告要求解除本案合同，理由正当，合同解除时间双方均一致认可为2015年7月9日；原告要求被告支付自2013年11月1日起至2015年7月9日的租金，其中租赁期限前的免租装修期为50天，租期内为2014年1月13日至2015年7月9日，上述期限内的租金经该院核算为448908元（已经扣除保证金、押金60000元），原告主张要求被告支付468528元，该院对其中合理部分诉请予以支持；2015年7月10日至2015年11月23日止的场地占用费，经该院核算金额为115554元；原告要求被告支付自2014年1月13日至2015年11月12日的物业管理费84942元，合法有据，该院予以支持；原告要求被告支付两年的周年庆活动费共计10000元，因租赁期内第二年的周年庆举行时合同已经解除，故该院仅对其中第一年的费用5000元予以支持；原告要求被告支付电话网络费1302.35元，被告无异议，予以支持；原告要求被告支付违约金93951元和律师费22200元，符合合同约定，且其金额亦属合理，予以支持。综上，该院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。被告辩称原告基础设施不完善，原告曾表示愿减免3个月房租，但未提供充分证据证实，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司和被告谢航雁于2013年11月10日签订的租赁合同于2015年7月9日解除；二、被告谢航雁应支付原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司租金448908元（已经扣除保证金、押金60000元）、占有使用费115554元、物业管理费84942元、周年庆活动费5000元、电话网络费1302.35元、律师费22200元和违约金93951元，合计人民币771857.35元，款限于判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。应收案件受理费10609元，依法减半收取5304.50元，由原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司负担500元，被告谢航雁负担4804.50元。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院二审对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案的二审争议焦点为：一、上诉人应否支付免租期间的租金；二、上诉人应否支付本案房屋租赁合同解除之日至2015年11月23日止的场地占用费及租赁合同解除之日至2015年11月12日止的物业管理费；三、违约金是否过高，是否应予调整？
关于争议焦点一，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，上诉人主张合同条款显示公平，无事实依据，本院认定该《租赁合同》合法有效，上诉人与被上诉人均应按照合同的各项约定履行各自的权利义务。该《租赁合同》第3.1条规定：从进场日至本合同第十条所述开业日的前一日为免租装修期，免租装修期为50天。虽然合同第十条所述开业日为2013年12月28日，但双方当事人均认可实际开业日为2014年1月13日。因此，根据合同规定免租装修期应为2014年1月13日之前的50天。《租赁合同》第3.2条规定，免租装修期是以乙方承租5年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租装修期间不免租，租金按照合同约定的第一租约年租金标准计算收取。本案中上诉人未按合同约定缴纳租金等费用，违约事实明确，一审判令其应按照第一租约年租金标准支付免租装修期的租金于法有据，本院予以维持。关于争议焦点二，上诉人主张其已于2015年2月1日交还承租场地的钥匙，但被上诉人对此并不认可，对此上诉人亦无证据予以证明。《租赁合同》第23.2条、23.5条规定合同终止后七日内承租方应使租赁场地恢复至该合同附件三的各项标准要求，并通过出租方验收，如果未能按照合同要求交还场地，自交还期届满之日的次日起，承租方应向出租方支付租金及物业管理费。2015年7月9日被上诉人向上诉人寄送的《解除租赁合同通知》中亦明确要求上诉人在收到该通知之日起七日内将承租场地腾空交还被上诉人，然本案租赁合同解除之后上诉人并未拆除承租场地内的不可移动设施，直至2015年11月23日才将全部设施搬离，在此期间显然影响了承租场地的再次使用，客观上仍然占用该承租场地，故一审要求上诉人按照合同约定的租金标准支付合同解除之后直至2015年11月23日止的场地占用费应属合理，上诉人亦应按照被上诉人诉讼请求中明确的日期支付租赁合同解除日至2015年11月12日的物业管理费。对于争议焦点三，上诉人在本案租赁期间一直未缴纳租金及其他相关费用，对被上诉人造成了损失，而合同约定的违约金数额并未过分高于该损失，故一审对此未予调整亦无不当。
综上所述，上诉人谢航雁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5095元，由上诉人谢航雁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 韦 玮
代理审判员 李丹丹
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 王婷婷