广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤07民终992号
上诉人（原审被告）：黎振强，男，1964年5月4日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：黄细强，广东明思律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鹤山市工联资产经营有限公司。住所地：广东省鹤山市沙坪镇新业村*******号*楼。
法定代表人：钟春华，该公司经理。
委托诉讼代理人：乔宝华，广东华法（江门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡子鹏，广东华法（江门）律师事务所律师。
原审被告：彭丽娜，女，1966年8月6日出生，汉族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：黄细强，广东明思律师事务所律师。
上诉人黎振强因与被上诉人鹤山市工联资产经营有限公司（以下简称“工联公司”）、原审被告彭丽娜房屋租赁合同纠纷一案，上诉人黎振强不服广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黎振强上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为：黎振强向工联公司支付2017年3月至2017年8月尚欠的租金人民币46798.21元；2.案件诉讼费用由黎振强与鹤山市工联资产经营有限公司按比例承担。事实与理由：一审认定事实有误。一审法院认定2017年3月至同年8月，每月仍以100000元租金的计算是有误的。自2017年3月份工联公司向黎振强提起案号为广东省鹤山市人民法院（2017）粤0784民初861号租赁合同纠纷的诉讼之日起，工联公司已收回了部分出租房屋，相关的证据在一审庭审中已经出示，包括：1.工联公司提供的“中国建设银行单位客户专用回单”1010XXXXXX00，流水号：440XXXXXXB2，注明了用途为“中奥鞋厂2017年8月电费”，金额为69148.87元；2.黎振强提交的“收据”，No6253516，金额为39967.84元，工联公司已经确认的黎振强结清的2017年8月份电费。从这两份证据中可以看出，中奥鞋厂（黎振强租赁的厂房）8月份的电费有29181.03元系由工联公司负担的，亦即系工联公司承认已收回了部分房屋并主动为收回部分房屋支付电费。因此，黎振强仍然租赁部分的房屋并应负担的每月租金计算为:39967.84÷69148.87X100000=57799.7(元/月），从2017年3月至同年8月租金总额为:57799.7X6=346798.21元，冲抵黎振强交付的300000元保证金，尚欠工联公司的租金应为46798.21元。综上所述，黎振强认为，一审判决认定事实有误，依法应予纠正。
二审期间，黎振强补充如下意见：一审判决出现三处“110000元”是否有误，以一审法院的解释为准，请求二审法院依法处理。
工联公司答辩称，一审认定按每月100000元的租金计算黎振强所欠的租金是正确的，因为一直到合同终结前黎振强并没有返还任何一部分承租的房屋，因此，租金应该按照合同约定的全额租金100000元每月计算。黎振强提出其已经交还了部分的房屋，其应当提供充分的证据，但从黎振强提出的理由以及证据来看，均不能证实其已经交还了部分的房屋。因此，黎振强的上诉请求没有任何事实的依据，二审法院应当驳回黎振强的请求。
二审期间，工联公司补充如下意见：一审判决出现三处“110000元”应为“1100000元”，应当属于笔误，因笔误影响判词的准确性，故申请二审法院对上述笔误予以更改。
原审被告彭丽娜未作述称。
工联公司向一审法院起诉请求：1.判令黎振强、彭丽娜向工联公司支付所欠2017年3月至2017年8月租金600000元、电费67709.04元，合计667709.04元；2.判令黎振强、彭丽娜向工联公司支付从2015年8月起以所欠的全部租金为本金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的违约金（计至付清之日，暂计至2017年10月31日为209645.50元）；3.判令黎振强、彭丽娜承担诉讼费用。诉讼中，工联公司确认黎振强已经缴交了电费67709.04元，并变更第1项诉讼请求为：判令黎振强、彭丽娜向工联公司支付所欠2017年3月至2017年8月租金600000元。
一审法院认定事实，2011年10月1日，工联公司作为甲方，黎振强作为乙方，签订一份《租赁合同》，约定：甲方将坐落于鹤山市XX镇XX路99号的厂房（含XX路99号之一、之二、之三、之四、之五）出租给乙方作为工业用途使用，租期为5年，从2012年9月1日起至2017年8月30日止；乙方每月应向甲方缴纳租金人民币100000元；甲方收乙方租赁房屋保证金300000元，合同期满退回给乙方；计租时间从2012年9月1日起，租金在每月10日前交清；乙方逾期交租，按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金，如乙方拖欠租金达两个月，甲方有权收回出租之房屋；乙方在租约有效期内，单方提前终止合约的，必须提前一个月向甲方提出书面申请，否则甲方将不退回租赁房屋保证金。合同签订后，黎振强依约缴纳了保证金300000元给工联公司，工联公司亦将涉案房屋交付黎振强使用。其后，黎振强于2015年8月起拖欠租金。黎振强曾于2017年3月27日向工联公司支付租金50000元（庭审中，工联公司、黎振强双方确认是交纳2015年8月份的租金）。工联公司于2017年6月26日作出说明：截至说明作出之日，黎振强欠工联公司租金共1800000元，双方对此均无异议。鹤山市XX镇XX路99号之一、之二、之三、之四、之五共计五套房屋的登记所有权人均为工联公司，房屋所有权取得方式为划拨；上述五套房屋坐落于鹤山市XX镇XX路99号的鹤国用（2011）第00XXX8号国有工业用地，该国有工业用地的土地使用权人为工联公司，土地权属性质为出让。
工联公司曾就黎振强尚欠的租金1800000元提起诉讼，一审法院于2017年8月1日作出（2017）粤0784民初861号民事判决书，判令黎振强于判决生效之日起十日内向工联公司支付租金1800000元。黎振强不服一审判决并提起上诉，江门市中级人民法院于2017年12月5日作出（2017）粤07民终3001号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
诉讼中，工联公司陈述第一次起诉的租金1800000元是截止至2017年2月份的租金，故本次起诉的600000元是2017年3月至同年8月的租金，黎振强表示工联公司本次起诉2017年3月至2017年8月的租金没有问题，但计算租金方式应按黎振强答辩内容计算。工联公司确认彭丽娜并非黎振强的妻子。工联公司、黎振强双方确认黎振强没有支付过违约金给工联公司，工联公司也没有向黎振强追收过违约金。
一审法院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。工联公司与黎振强之间签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立生效，对当事人具有法律约束力。工联公司依约将符合合同约定的租赁物交付黎振强使用，故黎振强应支付租金给工联公司。
对2017年3月至同年8月的租金金额认定问题。《租赁合同》约定每月租金为100000元，故工联公司主张2017年3月至同年8月共六个月的租金金额为600000元，理据充分，应予支持。至于黎振强辩称的其已经向工联公司提出交还空置房屋并应扣减相应租金的内容，由于黎振强并未提供证据证明工联公司已经作出同意变更合同的明确答复，即双方并未经过协商一致变更涉案的租赁合同，故黎振强仍应当按照合同行使权利和履行义务。对黎振强该项抗辩内容，一审法院不予采纳。
对保证金300000元的问题。工联公司要求不冲抵租金，应另案处理，理由是黎振强仍有部分物业未交还给工联公司，应待交接手续完毕后才协商退回。黎振强认为应冲抵租金，理由是黎振强已经完全搬离了租赁物，工联公司已经另行出租。由于《租赁合同》约定合同期满退回保证金给黎振强，而合同已于2017年8月30日期满，故保证金300000元应退回黎振强。比对黎振强在本案应支付的租金金额，黎振强尚应支付工联公司租金300000元（欠租金600000元-保证金300000元）。
对违约金的认定问题。工联公司主张从2015年8月起以所欠的全部租金为本金以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算违约金。黎振强辩称工联公司主张违约金有部分已经超过诉讼时效，且2017年3月前的部分诉求并非本案审理范围，故只应计算2017年3月至同年8月所欠租金的违约金。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持……”的规定，债权请求权适用诉讼时效。工联公司主张的租金违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，租金请求权的诉讼时效为一年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于三年诉讼时效的规定于2017年10月1日起适用，但若《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的权利人的权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自诉讼时效起算之日起至2017年10月1日超过一年的，诉讼时效期间已届满，不适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，尚未超过一年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。由于涉案违约金是因租金而生，故违约金的诉讼时效应与租金诉讼时效一致。由此可知，以2016年10月1日为分界线，之前的租金产生的违约金已经超过诉讼时效，之后的租金产生的违约金没有超过诉讼时效。由于工联公司从未向黎振强主张过违约金，现黎振强提出诉讼时效抗辩，故本案只支持工联公司主张的从2016年10月份开始至2017年8月份止的租金（合计110000元）产生的违约金，即从2016年10月11日开始起算的违约金。黎振强应支付工联公司从2016年10月11日起至付清租金之日止的违约金（以实欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2017年10月31日为31397.36元；2017年11月1日起至付清租金日止的违约金以110000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
此外，由于工联公司确认彭丽娜并非黎振强的妻子，本案又无证据证明黎振强与彭丽娜是夫妻关系，故对工联公司要求彭丽娜承担清偿责任的请求，应予驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决如下：一、黎振强于判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市工联资产经营有限公司支付2017年3月至2017年8月尚欠的租金人民币300000元；二、黎振强于判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市工联资产经营有限公司支付2016年10月11日起至付清租金之日止的违约金（暂计至2017年10月31日为31397.36元；2017年11月1日起至付清租金日止的违约金以110000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回鹤山市工联资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果黎振强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12573.50元，保全费4907元，诉讼费合计17480.50元，由鹤山市工联资产经营有限公司负担7824.19元，黎振强负担9656.31元。
二审中，工联公司提供《情况说明》一份，证明其在一审期间提交的《中国建设银行单位客户专用回单》以及《记账凭证》虽然记载的用途为“中奥鞋厂2017年8月的电费”,但其所记载的“电费69148.87元”实际为2017年8月及2017年9月两个月的电费之和（其中8月的电费为40797.36元，9月电费为28351.51元），工联公司在一审期间并提交了8月及9月的电费发票予以佐证。而黎振强在合同到期（2017年8月31日）即迁出租赁物，因此工联公司只收取黎振强2017年8月的电费。黎振强认为8月份的电费为69148.87元与事实不符，8月份电费实为40797.36元，扣除工联公司承担的变压器增容费829.52元，黎振强实际须交电费为39967.84元。
针对工联公司提供《情况说明》,黎振强认为,工联公司提供的《情况说明》中所涉及的事实由法院予以认定。
二审期间，一审法院出具《情况说明》一份，该说明主要内容为：一审判决第七页倒数第三行、第八页顺数第三行以及一审判决判项第二项中“110000元”属笔误，应分别为“1100000元”。
本院经二审审理，对一审判决所查明基本事实予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕黎振强的上诉请求进行审理，对各方当事人均无提出的上诉问题不予审查。
结合已查明的案件事实，黎振强自2012年9月1日起至2017年8月30日止，租赁工联公司坐落于鹤山市XX镇XX路99号的厂房（含XX路99号之一、之二、之三、之四、之五）作为工业用途使用，每月租金为100000元，工联公司收取了黎振强租赁保证金300000元。租赁期间，黎振强转租了部分厂房给他人经营，现工联公司诉请黎振强支付2017年3月至合同期满后即同年8月的租金共计600000元以及相应期间所拖欠租金因逾期支付的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，黎振强应当按约支付尚欠租金及相应租赁期间所拖欠租金的逾期付款违约金。诉讼期间，黎振强认为根据其在2017年8月所缴交的电费可以证明工联公司在案涉租赁合同期满前已收回了部分租赁厂房，主张案涉拖欠的租金应作相应扣减。本院认为，结合工联公司在一审期间提交的2017年8月及9月《广东增值税电子普通发票》以及二审期间提交的《情况说明》，可以认定案涉《中国建设银行单位客户专用回单》以及《记账凭证》所记载的“电费69148.87元”实际为2017年8月及2017年9月两个月的电费之和（其中8月的电费为40797.36元，9月电费为28351.51元），而黎振强在2017年8月31日即迁出租赁物，因此工联公司只收取黎振强2017年8月的电费，扣除工联公司承担的变压器增容费829.52元，与黎振强实际缴交的2017年8月的电费39967.84元并无差异。故黎振强认为2017年8月份的电费为69148.87元与事实不符，现黎振强上诉主张工联公司在案涉租赁合同届满前已收回了部分厂房，应按实际租赁的厂房计算租金缺乏事实依据，本院不予支持。
另外，鉴于一审判决第七页倒数第三行、第八页顺数第三行中“110000元”属笔误，应分别为“1100000元”，本院予以纠正。一审判决判项第二项中“110000元”应为“1100000元”属错误，本院对该项予以纠正。
综上所述，黎振强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对租金部分的认定及判处事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审判决判项第二项出现错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
维持广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初
31号民事判决第一项；
二、撤销广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初31号民事判决第三项；
三、变更广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初31号民事判决第二项为：黎振强应于本判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市工联资产经营有限公司支付违约金（自2016年10日11日起以1100000元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日止）；
四、驳回鹤山市工联资产经营有限公司的其他诉讼请求。
如果黎振强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费及财产保全费按一审判决执行；二审案件受理费969.9元，由黎振强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海疆
审 判 员 徐 闯
审 判 员 甄锦瑜
二〇一八年五月二十二日
法官助理 刘 蕊
书 记 员 李健愉