安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖17民终131号
上诉人（一审被告）：高俊慧，女，1976年12月4日出生，汉族，住安徽省东至县。
委托诉讼代理人：张精康，安徽天贵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：桂娟，安徽天贵律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：田建中，男，1962年12月16日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
被上诉人（一审原告）：曹红，女，1972年11月13日出生，汉族，住住安徽省池州市贵池区。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：周文广，安徽始信律师事务所律师。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：汪靓，安徽始信律师事务所（实习）律师。
上诉人高俊慧因与被上诉人田建中、曹红房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2017）皖1702民初1544号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人高俊慧的委托诉讼代理人张精康、桂娟，被上诉人田建中及其委托诉讼代理人周文广、桂娟到庭参加诉讼。田建中同时作为曹红的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高俊慧上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。事实理由：1，案涉房屋买卖合同未履行是被上诉人造成，被上诉人构成违约。被上诉人签订合同后一直在协调购房主体。另被上诉人对购房需要按揭贷款的责任主体因年龄过高在金融部门不能办理按揭，导致合同不能履行。被上诉人也未按照约定支付购房款导致解约。一审判决违约金错误。2，即使上诉人违约，被上诉人也存在违约，明显显失公平。被上诉人只支付了1万元定金，不论从占用资金利息损失，还是双倍返还定金，实际损失都不会超过1万元，一审判决14万元违约金违背客观事实。
田建中、曹红辩称，1，被上诉人签订合同后交纳了定金。并准备合同约定的第二笔款。上诉人未按照约定办理抵押注销手续导致上诉人款项无法交付，其过错不在上诉人。上诉人称上诉人年龄过大无法办理贷款无任何事实依据。2，一审判决违约金有事实和法律依据。上诉人以房屋涨价而不履行合同给被上诉人造成重大损失。一审中，上诉人也未提出违约金过高的请求。请求驳回上诉，维持一审判决。
田建中、曹红向本院提出诉讼请求：1、解除田建中、曹红与高俊慧于2017年2月26日签订的《房屋买卖合同》，并判决高俊慧返还原告所给付的购房定金10000元；2、高俊慧支付原告田建中、曹红违约金140000元及损失；3、本案案件诉讼费用由高俊慧承担。
一审法院查明：2017年2月26日，高俊慧(出售方)和曹红、田建中(购买方)经中介方池州市兴旺房地产经纪有限公司中介服务签订了《房屋买卖合同》(合同编号为XWFC-200137)，约定高俊慧将其所有的位于池州市贵池区建设东路百荷南苑7幢506室出售给曹红、田建中，房屋成交总价为70万元。合同同时约定：1，曹红、田建中在2017年2月26日前支付给高俊慧定金1万元。高俊慧需结清自己的银行按揭贷款，并注销。2，曹红、田建中在2017年3月20日前支付房款20万元用于办理产权资金托管和产权备案。3，余款49万元通过银行按揭方式一次性支付给高俊慧(贷款不足部分曹红、田建中以现金方式补足)。关于违约责任，双方约定如出售方违约不卖或购买方违约不买，违约方须赔付给对方房屋成交额20%的违约金。
上述合同签订当日，曹红、田建中支付了1万元购房定金，高俊慧亦出具了收条予以确认。2017年3月20日，曹红、田建中得知涉案房屋的他项权证并未注销，导致无法在合同约定期限内支付20万元用于办理产权资金托管和产权备案手续。2017年3月28日，高俊慧办理了他项权利注销登记手续，按照不动产登记部门的说明，涉案房屋的他项权证注销将在登记手续办理后的十个工作日后完成。2017年4月初，池州市兴旺房地产经纪有限公司工作人员和田建中分别与被告方进行协商，被告明确表示不愿出售房屋。2017年4月22日，高俊慧向田建中和池州市兴旺房地产经纪有限公司发出《关于解除房屋买卖合同的函》，以田建中超过三十日未支付20万元用于办理产权资金托管和产权备案为由，解除合同。此后，双方又经协商无果，以致成诉。以上事实，除有当事人陈述外，另有身份证及户口簿复印件、《房屋买卖合同》、订金收条、《关于解除房屋买卖合同的函》、《池州市不动产登记收件收据》、银行交易明细、通话录音、证人程某的证人证言(池州市兴旺房地产经纪有限公司工作人员)等证据为证，一审予以确认。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案房屋出卖人高俊慧与买受人曹红、田建中签订的《房屋买卖合同》(合同编号为XWFC-200137)系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。
在合同履行过程中，曹红、田建中向高俊慧支付了购房定金1万元，但因案涉房屋的他项权证在合同约定的期限内未注销，造成原告无法按约办理产权资金托管和产权备案，导致双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，买受人曹红、田建中的合同目的无法实现，被告已书面通知原告解除合同，原告对解除合同并未提出异议，因此，一审认为当事人于2017年2月26日签订的《房屋买卖合同》(合同编号为XWFC-200137)已经解除，因此，原告要求解除合同的诉讼请求已无必要。高俊慧单方解除合同，已构成违约，故曹红、田建中要求高俊慧支付违约金和返还定金的诉讼请求，符合合同约定且不违反法律规定，一审予以支持；原、被告在合同中约定的违约金条款可视为对受害方损失的弥补和赔偿，故对于原告主张被告赔偿损失的诉讼请求，不予支持。
关于被告在抗辩意见中认为原告没有履行合同能力以及在购房过程中存在欺诈行为的主张，因其未提交相关证据予以佐证，一审不予采信。综上所述，一审依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高俊慧于判决生效之日起十日内返还原告田建中、曹红购房定金10000元；二、被告高俊慧于本判决生效之日起十日内支付原告田建中、曹红违约金140000元(700000元×20%)；三、驳回原告田建中、曹红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取1700元,由被告高俊慧负担。
二审中，各方当事人均无新的证据提交。
本院认为，高俊慧与田建中、曹红签订的《房屋买卖合同》合法有效，各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。《房屋买卖合同》第四条约定：乙方（田建中、曹红）在2017年2月26日前支付甲方（高俊慧）定金1万元。甲方需结清自己的银行按揭贷款，并注销。乙方在2017年3月20日前支付房款人民币20万元，用于办理产权资金托管和产权备案。2017年2月26日，曹红支付定金1万元。按照合同约定，高俊慧应在2017年3月20日前结清银行按揭。因高俊慧未在2017年3月20日前结清银行按揭，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，田建中、曹红享有先履行抗辩权，故2017年3月20日田建中、曹红未支付20万元不构成违约。2017年3月28日，高俊慧办理了他项权注销手续后应将上述事实通知田建中、曹红，并应办理产权资金托管手续。此时，田建中、曹红才负有支付20万元房款的义务，故高俊慧于2017年4月22日以田建中、曹红未按约支付20万元解除买卖合同，不符合合同约定的解除条件。高俊慧之后不愿将房屋出卖给田建中、曹红已构成根本违约。一审对高俊慧在本起房屋买卖中有违约行为的认定正确。高俊慧的该项上诉理由本院不予支持。
高俊慧上诉称，田建中因年龄过大不符合贷款条件导致解约。本院认为，田建中虽出生于1962年，但本案另一买受人曹红出生于1972年。高俊慧没有充分证据证明田建中及曹红因年龄过大无法办理按揭贷款，且合同约定贷款不足部分以现金方式补足,故高俊慧该项抗辩无事实依据，本院不予支持。因此本案中田建中及曹红在本起房屋买卖中并无违约行为。
《房屋买卖合同》第八条约定了出卖方违约不卖的违约责任为赔付买受人房屋成交额百分之二十违约金。本案中，房屋成交价为70万元，因此本案中约定的违约金为14万元。因高俊慧无充分证据证明违约金过分高于实际损失，一审法院未对违约金数额进行调整符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，守约方对定金与条款可以选择适用，因此本案中田建中、曹红选择适用违约金条款符合法律规定。
综上，高俊慧各项上诉理由均不能成立，其上诉请求不应得到支持。一审认定的事实清楚、证据充分、程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3400元，由上诉人高俊慧承担。
本判决为终审判决。
审判长 许院生
审判员 胡少斌
审判员 康启林
二〇一八年三月九日
书记员 夏国栋