安徽省合肥市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖01执复18号
复议申请人(被执行人)：洪正安，男，1978年8月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
申请执行人：姜晓峰，男，1971年1月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被执行人：江洁，女，1979年8月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
复议申请人洪正安不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103执异38号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
庐阳区人民法院查明：2015年5月18日，该院作出(2015)庐民一初字第01197号民事判决，判决被告洪正安、江洁偿还原告姜晓峰借款本金818746元及利息15073.90元(暂计算至2015年2月16日，此后按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本金清偿完毕之日止)。因洪正安、江洁未履行生效判决所确定的义务，姜晓峰于2015年6月24日申请强制执行。在执行过程中，该院于2015年11月25日从人民法院确定的评估机构名册中，采取摇号的方式随机确定安徽华兴房地产土地评估有限责任公司，对洪正安名下位于合肥市庐阳区蒙城北路和煦园小区54幢602室房屋(产权证号：包××号，建筑面积200.32㎡，其中含阁楼面积67.3㎡)进行评估。2015年12月8日，评估公司出具安华房估报[2015]字第4198号评估报告，确定涉案房屋在估价时间点2015年12月1日满足各项假设限制条件下的客观合理价格约为（总价）人民币130.28万元，标准层单价每平方米7513元，阁楼单价每平方米4508元。
2016年1月11日，该院向洪正安、江洁发出告知评估结果通知书。2016年1月19日，洪正安对该评估报告提出异议申请，认为涉案房屋的评估价低于市场平均价格中间值太多，该房产合理价值的初步评估价格（评估时点2015年12月1日）应为142.44万元。2016年1月29日，安徽华兴房地产土地评估有限责任公司对洪正安的异议作出回复函，认为因产权人的不积极配合，估价人员及法院执行人员均未能进入涉案房屋内进行查勘，故本次评估仅为房屋的本身价格，不包括室内装修、家具等资产价值；另外，本次评估，房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取科学的比较法，对影响估价对象价值的因素进行综合分析而最终测算出估价对象的价格。因此，该评估报告符合房地产估价操作规范，测算的估价结论是客观的、合理的。2016年2月22日，该院作出(2015)庐执字第01408-2号执行裁定：拍卖被执行人洪正安名下的位于合肥市庐阳区蒙城北路和煦园小区54幢602室(产权证号：包××号)房屋。2016年2月25日，该院从具有相应资质的拍卖机构名册中，采取摇号的方式随机确定安徽省经纬拍卖有限公司作为涉案房产的拍卖机构。2016年3月10日，该院向洪正安送达了拍卖裁定书。2016年4月19日，安徽省经纬拍卖有限公司第一次拍卖流拍。2016年4月20日，该院通知拍卖公司进行第二次拍卖，保留价为120万元。2016年5月26日，第二次拍卖在安徽省人民法院诉讼交易网进行，以120.4万元由丁庆竞得。2016年6月24日，该院作出(2015)庐执字第01408-3号执行裁定，裁定被执行人洪正安名下的位于合肥市庐阳区蒙城北路和煦园小区54幢602室房屋(包××号)所有权及相应的其他权利归买受人丁庆所有；财产权自送达买受人丁庆时起转移。2016年6月27日，涉案房屋办理了产权过户手续。2016年7月5日，该院向丁庆送达了(2015)庐执字第01408-3号执行裁定书。
庐阳区人民法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中规定：人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出；当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。该院在评估、拍卖被执行人洪正安名下的涉案房产时，对于评估、拍卖机构的选择，均是从法院确定的具有相应资质的评估机构名册中，采取摇号的方式随机确定，符合司法解释的规定，程序合法。洪正安异议称法院让申请执行人姜晓峰自行评估、拍卖其房产，没有事实依据。洪正安对安徽华兴房地产土地评估有限责任公司的评估报告不服，要求重新评估、拍卖，因洪正安对作出评估报告的评估机构、评估人员的资质以及评估程序均未提出异议，其申请重新评估，不符合法定条件，应不予准许。该院遂作出（2016）皖0103执异38号执行裁定，驳回洪正安的执行异议申请。洪正安不服，向本院申请复议。
洪正安向本院复议称：1、庐阳区人民法院（2016）皖0103执异38号执行裁定认定事实错误，有意偏袒被申请人。安徽华兴房地产土地评估有限责任公司的评估报告中，有三点严重错误，一是评估报告中没有三个参考的成交房源的具体信息，二是评估师的签名不一致，三是评估价6503元/平方米明显低于合肥市房产全年交易均价8015元/平方米。庐阳区人民法院对复议申请人提出的拍卖成交价格严重过低的异议，没有任何实质性的回应，搪塞回避拍卖过程中的问题。2、庐阳区人民法院在执行及执行异议裁定中程序严重违法。庐阳区人民法院于2016年6月24日作出的（2015）庐执字第01408-3号执行裁定，无视复议申请人提出的合理诉求及拍卖价格偏离合肥房产市场的实际价格，执行法官一直拒绝给复议申请人，直到2016年8月16日才送达给复议申请人。同时，庐阳区人民法院在第一次拍卖结束后，没有与复议申请人联系，在复议申请人不知情的情况下快速推进，严重损害了复议申请人的利益。在第二次拍卖结束后，又任由房产交易拍卖操作人逼迫复议申请人及父母让出涉案房屋。3、庐阳区人民法院（2016）皖0103执异38号执行裁定适用法律错误。涉案房屋第二次拍卖成交价仅比底价上涨了4000元，只有两个竞拍人，没有出现符合当时火爆房产市场的充分竞拍加价，应认定为竞买人与拍卖机构恶意串通，损害了当事人的利益。由于拍卖机构的联系人多次告诉复议申请人，该房不负责清房，很多人都放弃竞买，造成第一轮流拍，第二轮拍卖继续降价是最终达成关联交易的关键性原因。同时，涉案房屋拍卖成交价格与市场价格260万元相差140万元，明显低于周边市场价格，上述情形均属于损害当事人的利益，应当予以撤销。综上，请求撤销合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103执异38号执行裁定，暂停对合肥市庐阳区和煦园54幢602室房产的强制执行，重新进行评估、拍卖。
本院认为：司法拍卖的目的是通过公开竞价程序，实现执行标的物变现价值最大化，从而既保证债权人的债权得到最大程度的实现，又保证债务人的合法利益得到维护。因此，只要评估程序和拍卖程序不违反法律的规定，执行的标的物信息披露充分，进行公开、公平竞价，拍卖的效力就应当予以维持。本案中，执行法院在法院确定的评估机构名册中采取随机的方式，确定了评估机构。评估机构于2015年12月8日作出的评估报告，执行法院也发送给被执行人洪正安。洪正安虽以评估价低于该房产合理价值为由提出异议，但没有提供证据证明评估程序存在严重违法的情形。其在复议期间提交的评估报告，是其自行委托，且该评估报告价值时点为2016年5月31日，不能证实涉案房屋在2015年12月1日估价时点的评估价格。因此，洪正安复议提出评估报告错误的理由不能成立。
拍卖债务人的财产，人民法院应委托拍卖机构。本案中，执行法院制作了拍卖裁定书，选定了拍卖机构，以评估价作为拍卖保留价，对涉案房屋进行拍卖，拍卖程序符合法律规定。复议申请人洪正安复议提出房产价格过低、拍卖只有两个竞买人、加价幅度小等，均不符合撤销司法拍卖的标准，其复议要求撤销拍卖行为，没有事实和法律依据。由于本案被执行人洪正安的不配合，造成评估机构和人民法院无法进入评估现场进行查勘，致涉案房屋的室内装修部分无法进行评估，评估报告中的评估价只是房屋的本身价格，不包含室内装修，造成了室内装修部分漏拍。鉴于漏拍的原因是被执行人造成的，对漏拍的部分应当由买受人按照评估价格补缴差价。
综上，庐阳区人民法院（2016）皖0103执异38号执行裁定认定事实基本清楚，适用法律正确，复议申请人洪正安提出撤销拍卖的理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回复议申请人洪正安的复议申请，维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103执异38号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 杨曙华
审判员 叶玉军
审判员 沐方斌
二〇一七年四月十二日
书记员 黄圣全
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。