淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第01647号
原告淮安众源物业服务有限公司,住所地淮安经济开发区钵池山乡政府院内。
法定代表人尹传学，该公司经理。
委托代理人张宝华，江苏拓力律师事务所律师。
被告江苏乐天玛特商业有限公司,住所地南通经济开发区上海路，现营业地址为上海市普陀区杨柳青路768号四楼。
法定代表人金钟仁，该公司董事长。
委托代理人李方方，该公司员工。
被告江苏乐天玛特商业有限公司淮安解放路店,住所地淮安市清浦区解放东路43号。
负责人方燦植，该店经理。
委托代理人李方方，江苏乐天玛特商业有限公司员工。
被告淮安亨得利商贸有限公司,住所地淮安市深圳东路2号B-29。
法定代表人黄川，该公司董事长。
委托代理人刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。
委托代理人陶诚，江苏宗泽律师事务所实习律师。
原告淮安众源物业服务有限公司（以下简称众源物业公司）与被告江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）、江苏乐天玛特商业有限公司淮安解放东路店（以下简称乐天玛特解放东路店）、淮安亨得利商贸有限公司（以下简称亨得利公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理,依法组成合议庭于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告众源物业公司委托代理人张宝华，被告乐天玛特公司和乐天玛特解放东路店共同委托代理人李方方，被告亨得利公司委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众源物业公司诉称：2012年9月1日，原告与淮安市金樽国际小区业主委员会签订了一份为期三年的物业服务委托合同，负责淮安市金樽国际小区的物业管理服务工作，未约定物业费的具体缴纳时间。亨得利公司是金樽国际小区的业主，乐天玛特解放东路店租用亨得利公司的房屋经营超市，面积为15974.34平方米，物业费标准为每月每平米1元，原告提供了物业管理服务，但两被告却拒付物业管理费用。同时，乐天玛特解放东路店系乐天玛特公司的分支机构，无法独立承担民事责任，应由其所属的乐天玛特公司承担连带责任。现请求法院判令：1、乐天玛特解放东路店立即给付2012年9月1日至2015年8月31日期间物业管理费共计575076.24元；2、乐天玛特公司和亨得利公司对上述债务承担连带责任；3、诉讼费用由三被告负担。
被告乐天玛特公司、乐天玛特解放东路店辩称：1、被告无法确认原告提供的物业服务合同的真实性和有效性，根据物业管理条例第11条规定，选举业主委员会应由全体业主共同决定，所以如果该业主委员会并非全体业主确定的，被告认为该业主委员会为非法成立，其签订的物业服务合同也应无效，不能成为原告的诉请依据。2、被告与原告之间不存在物业服务关系，双方之间不曾签署过书面的物业合同，也不存在事实上的物业服务关系，实际情况是被告每年自行负担上百万元的费用，对承租的商场及商场周围进行物业管理工作，如果原告为被告提供了相应的物业服务，被告也不用再花费巨资代替原告进行物业管理。3、根据被告与亨得利公司签订的房屋租赁合同第五条第三款的约定，被告无需向亨得利公司支付租金以外的物业管理费用，被告认为已经与亨得利对物业费进行了约定，被告作为物业的使用人，无需承担涉案房屋的物业费。4、原告2015年5月4日向法院起诉，被告认为其主张的2012年9月1日至2013年5月4日期间的费用已经超过诉讼时效，法院不应支持。5、要求在本案中抵扣原告欠付被告乐天玛特解放东路店的电费1620元。
被告亨得利公司辩称：1、亨得利公司从未收到成立业主委员会及选聘原告作为物业管理的任何通知，业主委员会是否成立，原告是否为合法的提供物业管理，何时提供物业服务及物业服务的范围并不知晓；2、亨得利公司已将本案相关房屋出租给乐天玛特公司，相关的物业管理工作已由其余两被告自己承担，原告主张其已经提供了相关的物业服务，应当就物业合同中约定的服务事项进行逐一列举；3、即使原告提供了相关物业服务，根据亨得利公司与乐天玛特公司约定该整体物业管理工资均由乐天玛特公司承担，所以本案的物业费用也应由乐天玛特公司承担。
经审理查明：被告乐天玛特公司的原名为江苏时代超市有限公司，被告乐天玛特解放东路店的原名称为江苏时代超市解放东路店。2009年1月9日，被告亨得利公司向淮安中申置业有限公司购买了建筑面积为15974.34平方米的房屋，并于同年4月24日取得了房屋产权证。2009年6月16日，亨得利公司作为甲方，江苏时代超市有限公司（乐天玛特公司）作为乙方，签订《租赁合同》一份，约定：乙方租赁面积一层为1558.32平方米、二层建筑面积为4489.05平方米、三层建筑面积4842.89平方米、四层建筑面积5084.08平方米，共计建筑面积15974.34平方米（详见甲方已经领取的房屋产权证，证号为淮房权证清浦字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）。双方确认租赁房屋的实际测量面积为15974.34平方米，租赁房屋面积按照15974.34平方米计算，甲方同时承诺无偿向乙方提供地下一层5000平方米，乙方可作汽车停车场。另租赁房屋室外广场、周边车道乙方可无偿使用（除南侧车道外）。乙方租赁红线内的水、电、煤气等能源费、排污费以及其他应由乙方自行承担的费用，乙方根据公用事业部门和其他单位的要求按期交纳，不得无故拖欠，甲方同意为乙方与上述公用事业部门办理独立开户手续，因本项目整体的物业管理工作均由乙方自行承担，故乙方无须向甲方支付租金以外的任何物业管理费用。该份租赁合同于2009年8月27日向淮安市房管局申请房屋租赁合同登记备案。
2012年9月1日，淮安市金樽国际业主委员会作为甲方，众源物业公司作为乙方，签订《金樽国际公寓物业服务委托合同》一份，约定：物业名称为金樽国际公寓，物业类型为高层商住楼，座落位置解放东路43号，建筑面积约5万平方米；物业服务、服务区域外四至：东至承德路，南至肉联厂宿舍，西至汽车修理厂宿舍，北至解放东路；服务事项包括房屋建筑本体公用部位、楼盖等的维修、养护和服务，公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，维护公共秩序，协助做好服务区域内的安全防范工作等；物业管理费标准为高层住宅每月每平方米1.37元，商业用房每月每平方米1元；合同期限自2012年9月1日起至2015年8月30日止；乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，经双方约定，采取低于市价的核算方式，按实际发生费用计收。
另查，2013年6月26日，本院立案受理了淮安市金樽物业服务有限公司诉乐天玛特公司、乐天玛特解放东路店、亨得利公司物业服务合同纠纷一案。2014年6月18日，本院作出（2013）浦商初字第0933号民事判决书，认定金樽物业公司与淮安市金樽国际小区业主委员会签订的物业服务合同有效，根据合同约定并结合物业公司实际履行的物业服务综合衡量后，判决：一、乐天玛特公司、乐天玛特解放东路店于判决生效后三日内给付金樽物业公司物业服务费81136元。二、亨得利公司承担连带给付责任。三、驳回其他诉讼请求。案件受理费4134元，由金樽物业公司负担2134元，乐天玛特公司、乐天玛特解放东路店和亨得利公司负担2000元。乐天玛特公司和乐天玛特解放东路店不服该判决，上诉至淮安市中级人民法院。2014年10月24日，在市中院主持下，乐天玛特公司、乐天玛特解放东路店、亨得利公司和金樽物业公司自愿达成调解协议，约定：一、乐天玛特公司、乐天玛特解放东路店于2014年11月30日之前一次性支付金樽物业公司71136元。二、亨得利公司于2014年11月30日前一次性支付金樽物业公司10000元。一、二审案件受理费合计5134元，由金樽物业公司负担2134元，乐天玛特公司、乐天玛特解放东路店负担3000元。
以上事实，有原、被告庭审陈述及原告举证的物业服务委托合同、租赁合同、民事判决书各1份及本院调取的民事调解书1份在卷佐证。
审查中，本院多次向被告亨得利公司送达未果后，以公告送达方式向其送达诉状、传票、举证期限等材料，后被告亨得利公司到庭应诉。
庭审中，原告自愿同意被告要求抵扣电费1620元的请求，本院对此予以照准。
原告举证《淮安市金樽国际业主委员会成立申请报告》、业主委员会筹备小组成员告示、业主公约及业主委员会选举办法和业主代表大会议事规则、业委会候选人公示、业委会成员公示（其中载有何某）、业主委员会备案证明各1份，并申请证人张某和何某到庭作证，证明金樽国际小区业主委员会是合法成立，可以作为物业服务委托合同的相对方。证人张某陈述其为金樽国际小区业主，乐天玛特超市周围的卫生和秩序维护均是由众源物业公司负责的，保洁和保安均是穿的工作服。证人何某陈述其为金樽国际小区业委会成员，乐天玛特超市周围的卫生和秩序维护均是由众源物业公司负责的，保安穿工作服，保洁没有穿工作服，小区业委会是合法成立并备案的，全体业主签字了，符合相应的选举比例，原告举证的业委会成立的资料均是真实的。被告乐天玛特公司和乐天玛特解放路店认为其不是业主，所以对关于业主委员会成立的一系列证据真实性无法确认，但该组证据未能反映全体业主成立业委会的过程和相关意见，无法证明业委会的成立是否为全体业主的意见。两证人关于保洁人员着装的陈述相互矛盾，证人何某陈述全体业主签字的内容与亨得利陈述未收到成立业委会通知的内容相互矛盾，故均不应采信。被告亨得利公司称从未收到成立业委会的通知，也并未参与业委会成员的选举，对两证人证言不认可，物业公司称已提供服务应进行举证。
原告举证管道疏通合同、行政处罚决定书、载明物业公司履行物业服务义务的业委会证明各一份及泵房日检记录、保安和保洁照片、保安巡逻记录各一组，证明原告已按照服务合同履行了服务义务，在乐天玛特解放东路店内的保洁、保安和电梯维护等均由超市自行负责，不在物业服务的范围内。被告乐天玛特公司和乐天玛特解放东路店对该组证据均不予认可，称业委会出具证明的法律效力有待确认，照片中没有时间且有摆拍的可能，对巡查记录不清楚，但没有巡查被告超市内的电梯，其余证据的真实性和关联性有异议，不能证明原告全面履行了物业服务义务。被告亨得利公司对该组证据亦不予认可，称其真实性存在疑点，特别是照片中的保洁和保安人员的着装和鞋子都是一样的，说明照片是一天形成的，不足以反映三年来的保洁和保安工作，对保安巡查记录没有意见。
被告举证保洁合同（部分合同甲方为乐天玛特公司，服务内容包含有乐天玛特海陵店、宝应店等其他分支机构的保洁）、保洁费发票、除四害发票、生鲜垃圾有偿清运合同、电梯维修保养合同、电梯保养费发票、消防设施维护保养合同（合同甲方为乐天玛特公司，服务范围为乐天玛特36家门店）、消防维保费发票、被告乐天玛特淮安解放路店维修科人员工资表、消防巡查记录各一组，证明被告乐天玛特解放东路店自行承担涉案商场的物业工作，原告未向被告提供任何物业服务，在本案中原告所主张的物业费期间，被告乐天玛特解放东路店共投入了1854779.78元，如果法院认为被告应支付物业费，应进行抵扣。原告对该组证据均不予认可，称上述保安、保洁和维修等均是乐天玛特超市内部的服务，与本案无关联性，不应进行抵扣。被告亨得利公司对该组证据无异议，可以反映物业服务中的保洁等内容均由乐天玛特公司完成。
本案在审理过程中，本院多次组织调解，因双方未达成一致调解意见，致调解无果。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，一个物业管理区域成立一个业主委员会，业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。本案中，原告已提供金樽国际业主委员会的选举及备案材料，可以证明该业委会产生的合法性，且该选举并非需要全体业主的参加和一致同意，仅需要满足相应参加和通过的比例即可，三被告抗辩业委会选举未经过全体业主同意的意见，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。乐天玛特解放东路店的经营场所的房屋坐落在金樽国际公寓，包含在原告众源物业公司与金樽国际小区业主委员会签订的物业服务范围内，该物业服务合同应适用于被告乐天玛特公司解放路店和亨得利公司。物业公司对小区内共用部位、共有设施设备的日常运行、保养、维修，公共区域的清洁卫生服务，公共区域绿化养护，公共区域秩序的维护等都是对超市提供的服务。同时，物业服务委托合同也明确载明：“乙方（物业公司）对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，经双方约定，采取低于市价的核算方式，按实际发生费用计收。”乐天玛特解放东路店抗辩以其场所的保洁、保安等费用抵扣物业费的意见，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。结合物业服务委托合同中关于物业费标准的约定、关联案件关于原告众源物业公司对金樽国际小区的服务情况审查及乐天玛特解放东路店经营、支出状况，本院酌定2012年9月1日至2015年8月31日期间，三被告应负担的物业费为373800元（按物业服务委托合同中物业费标准的65%计算），超出部分本院不予支持。
关于三被告的责任分配问题，本院认为被告乐天玛公司与亨得利公司约定：“因本项目整体的物业管理工作均由乙方（乐天玛特公司）自行承担，故乙方无须向甲方（亨得利公司）支付租金以外的任何物业管理费用。”乐天玛特公司无需支付物业费的前提条件为其自行承担物业管理工作，但物业服务合同的签订主体应为业主大会或业主委员会，从事物业管理活动的企业也必须具有相应资质，业主个人无权自行与使用人约定由其负责物业管理工作，故乐天玛特公司与亨得利公司的该项约定违反法律规定，属无效条款，双方对此均有过错，应各自承担相应的责任，本院酌定乐天玛特解放路店应负担物业费336420元，扣减原告众源物业公司欠付乐天玛特解放东路店的电费1620元后为334800元，亨得利公司应负担物业费37380元。同时，因乐天玛特解放东路店不具有法人资格，其民事责任由乐天玛特公司承担。业主对物业使用人应承担的物业服务费负连带交纳责任，故被告亨得利公司对乐天玛特解放东路店和乐天玛特公司负担的物业费应承担连带责任。
关于被告乐天玛特公司抗辩2012年9月1日至2013年5月4日期间的费用超过诉讼时效的意见，本院认为物业服务委托合同中约定了物业服务期间和物业费标准，未明确载明缴纳物业费的时间，且原告在2012年至2015年期间持续为金樽国际小区提供物业服务，故原告主张2012年9月1日至2013年5月4日期间的物业费未超出诉讼时效的规定，被告乐天玛特公司该项抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，国务院《物业管理条例》第二条、第十五条第二项、第三十二条、第四十二条第一款、第四十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏乐天玛特商业有限公司、江苏乐天玛特商业有限公司淮安解放东路店于本判决生效后七日内给付原告淮安众源物业服务有限公司物业服务费334800元，被告亨得利公司承担连带给付责任。
二、被告淮安亨得利商贸有限公司于本判决生效后七日内给付原告淮安众源物业服务有限公司物业服务费37380元。
三、驳回原告淮安众源物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9551元，由原告众源物业公司负担2644元，被告乐天玛特公司、乐天玛特解放东路店负担6207元，被告亨得利公司负担700元。公告费300元，由被告亨得利公司负担。
(上述款项请直接支付给权利人或交纳至本院银行账户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 张宜余
代理审判员 卢开旭
人民陪审员 杜爱平
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 韩兆娣
附：相关法律条文、条例及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
国务院《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第十五条第二项业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。