浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第434号
上诉人（原审原告）冯甲。
委托代理人（特别授权代理）章甲。
委托代理人（特别授权代理）胡某某。
上诉人（原审被告）冯某某。
委托代理人（特别授权代理）章乙。
上诉人冯甲、上诉人冯某某因房屋租赁合同纠纷一案，
不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第4701
号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本
案，现已审理终结。
原审判决查明：2008年12月11日，被告冯某某与绍兴县
孙端镇吴融村民委员会签订租物业用房协议1份，由被告冯某
某向该村委租用位于该村波力斯服饰用品厂北面约1600平方米
的房屋，租房期限30年。2009年4月7日，绍兴县国土资源局作
出绍县国土罚（2009）第44号处罚决定，认定绍兴县孙端镇吴
融村民委员会在未经取得合法用地审批手续情况下，在该村波
力斯服饰用品厂北侧地段土地上建造厂房，属未经依法批准、
非法占用土地行为，该局作出限在收到该处罚决定书之日起十
五日内自行拆除在非法占用的土地上所建的建筑物等设施，恢
复土地原状等处罚决定。2009年6月13日，原告冯甲支付给被
告冯某某租房预付款1000元；同年7月19日，原告冯乙支付给被告租费31800元。同年7月31日，原、被告签订房屋租赁合同
一份，约定被告将上述非法占用土地上所建厂房中的15间出租
给原告做经营场地，租期为4年，自2009年8月1日起至2013年7
月31日止；租金每年为31800元，按合同7月31日前交清。嗣后
，被告依约将房屋交付给原告使用，原告对上述房屋中西首的
2间房屋进行了办公室装修。另经本院委托绍兴兴业资产评估
有限公司对上述租赁房屋中的装修价值进行评估，结论为装修
评估价值为9100元。
以上事实，由双方当事人诉讼中陈述、房屋租赁合同1份
及收条2份、绍兴县国土资源局处罚决定书1份、租物业用房协
议1份、经原告申请本院委托绍兴兴业资产评估有限公司所作
资产评估报告书1份等证据所证实。
原审判决认为：本案所涉租赁物系行政机关确定应限期
拆除的在非法占用的土地上所建的建筑物，即该租赁物系违法
建筑。出租人就违法建筑与承租人订立的租赁合同无效。合同
无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告冯甲据此要
求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效，并判令被告返还租
金及押金的理由，符合法律规定，本院予以支持。但依照无效
合同的处理原则，承租人同时也应返还依无效合同取得的财产
，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，即
承租人应返还租赁的房屋及支付房屋使用费，故原告关于租赁
房屋系违法建筑且其在装修后无法使用，无须支付使用费的主
张不能成立。因原告起诉时已明确表示因合同无效，不再使用
该租赁房屋，被告要求房屋使用费支付至2009年12月底没有事实依据，而原告未提供证据证明其于装修完毕后就未再使用租
赁房屋，故本院酌情确定，由原告参照合同约定的租金标准支
付至起诉时止（即3个月）的房屋使用费计7950元。本案审理
过程中，经本院释明，被告已于2010年1月12日同意接收租赁
房屋，故无须再判令由原告向被告返还租赁房屋。关于装修费
用的承担。被告陈述其看到原告装修，未表示反对也未表示同
意。本院认为，原告租赁房屋目的是做经营场地，该租赁房屋
的现状势必要求进行相应装修才可使用，且合同未对租赁物装
修进行约定，被告看到原告在装修而未表示反对，应视为被告
同意原告进行装修。现被告表示对已形成附合的装修物不同意
利用，应由原、被告双方各自按导致合同无效的过错分担现值
损失。原告冯甲作为承租方及经营者，未在承租前对其所欲从
事行业的规定与租赁房屋权证进行了解审查，而与被告签订租
赁合同，使用本案所涉房屋，原告冯甲未能尽到一般承租人的
谨慎义务，本院酌情确定原、被告对原告的损失各负50%责任
，即被告应向原告赔偿装修费用的50%计4550元。依照《中华
人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：
一、原告冯甲与被告冯某某于2009年7月31日签订的房屋租赁
合同无效；二、被告冯某某返还给原告冯甲租金31800元和押
金1000元，并赔偿给原告冯甲装修费用4550元；三、原告冯甲
应支付被告冯某某房屋使用费7950元；上述第二、第三项抵销
，被告冯某某尚某支付给原告冯甲29400元，于本判决生效之
日起三十日内履行完毕；四、驳回原告冯甲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，减半收取310元
，评估费2000元，合计2310元，由原、被告各负担1155元，于
本判决生效之日起三十日内付清。
上诉人冯甲上诉称：一审判决房屋租赁合同无效、被上
诉人返还给上诉人32800元客观正确，但一审在认定事实和适
用法律上仍存在错误之处，具体分述如下：一、关于某某过错
责任划分及装修费用分担。上诉人认为被上诉人应某担主要的
过错责任，相应地需赔偿绝大部分的装修费用。二、关于房屋
使用费。一审判令上诉人支付被上诉人房屋使用费没有相应的
事实及法律依据，上诉人认为其无需支付房屋使用费。综上所
述，请求二审法院撤销原判，依法改判。
冯某某答辩称：一、上诉人的上诉理由和事实是错误的
。答辩人并不知道该房屋系违章建筑，答辩人是向当地村委会
租用的，主观上没有恶意。知道房屋系违章建筑后，上诉人提
出要求解除租赁合同，答辩人也同意解除租赁合同，但要求上
诉人支付一年的房租。二、关于装璜费用，一审法院判令双方
各半负担，这是不合理的，应当由上诉人自行承担。综上，请
求二审法院撤销原判，重新判处。
上诉人冯某某上诉称：原审判决在没有查明事实的情况
下让被上诉人支付3个月使用费、各半承担装璜费是错误的。
综上，请求二审法院撤销原判，依法给予重新判处。
冯甲答辩称：上诉人要求答辩人按实支付房屋使用费及
装璜费的请求，没有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点之一是原审判决装璜费用由
双方各半负担50%的责任是否正确。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案
件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定：“已
形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人
所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分
担现值损失。”结合本案事实，造成本合同无效，双方均有过
错。原审判决认定：“关于装修费用的承担。被告陈述其看到
原告装修，未表示反对也未表示同意。本院认为，原告租赁房
屋目的是做经营场地，该租赁房屋的现状势必要求进行相应装
修才可使用，且合同未对租赁物装修进行约定，被告看到原告
在装修而未表示反对，应视为被告同意原告进行装修。现被告
表示对已形成附合的装修物不同意利用，应由原、被告双方各
自按导致合同无效的过错分担现值损失。原告冯甲作为承租方
及经营者，未在承租前对其所欲从事行业的规定与租赁房屋权
证进行了解审查，而与被告签订租赁合同，使用本案所涉房屋
，原告冯甲未能尽到一般承租人的谨慎义务，本院酌情确定原
、被告对原告的损失各负50%责任，即被告应向原告赔偿装修
费用的50%计4550元。”并无不当。
本案的争议焦点之二是原审判决三个月的房屋占有使用
费是否正确。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案
件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁
合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有
使用费的，人民法院一般应予支持。”结合本案事实，原审判
决认定：“但依照无效合同的处理原则，承租人同时也应返还
依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋
所获取的占有利益，即承租人应返还租赁的房屋及支付房屋使
用费，故原告关于租赁房屋系违法建筑且其在装修后无法使用
，无须支付使用费的主张不能成立。因原告起诉时已明确表示
因合同无效，不再使用该租赁房屋，被告要求房屋使用费支付
至2009年12月底没有事实依据，而原告未提供证据证明其于装
修完毕后就未再使用租赁房屋，故本院酌情确定，由原告参照
合同约定的租金标准支付至起诉时止（即3个月）的房屋使用
费计7950元。”并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由均不足，本院不予支持。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和
国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判
决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费620元，由上诉人冯甲负担310元，
上诉人冯某某负担310元。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 毛振宇
审判员 方 艳
二〇一〇年三月二十二日
书记员 李琼珏