浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初12165号
原告：雄风集团有限公司，住所地：诸暨市浣东街道东二路99号。
法定代表人：陈金迪。
委托诉讼代理人：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。
被告：章云静，男，1981年9月24日出生，汉族，住温州市龙湾区。
委托诉讼代理人：徐沪婵，浙江蓝汇律师事务所律师。
原告雄风集团有限公司（以下简称雄风公司）与被告章云静、温州市大田餐饮管理有限公司（以下简称大田公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法由审判员陈小荣独任审判，根据原告的申请依法作出裁定，查封、扣押或冻结被告所有价值52万元的财产。本案于2016年12月12日公开开庭进行了审理，原告雄风公司的委托诉讼代理人俞岚，被告章云静以及大田公司的委托诉讼代理人章盛、徐沪婵到庭参加诉讼。庭审后，原告雄风公司以其有权选择发起人或公司承担合同责任，法律赋予其对本案被告主体的选择权，故选择被告章云静为涉案合同的责任承担主体为由申请撤回对被告温州市大田餐饮管理有限公司的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告雄风公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金、物业管理费共计352661元（租金从2014年6月30日至2015年5月31日，物业管理费从2014年8月15日至2015年5月31日。已扣除被告章云静缴纳的10万元履约保证金）；2、判令被告支付水电费12271.80元、墙体拆除费5000元、周年庆活动费3000元；3、判令被告支付违约金105393元；4、判令被告支付代理费15000元、公证费800元。
事实和理由：被告章云静因投资经营所需向原告租赁位于诸暨市雄风公司诸暨百货分公司第4层南区场地，并于2014年6月签订《租赁合同》一份，约定场地经营面积275平方米，租赁期限5年即2014年8月15日起至2019年8月14日止。此外，双方对租金、物业管理费的计算方式、支付方式，违约责任，免租装修期的适用条件等均作出明确约定。合同签订后，原告向被告章云静交付场地，被告章云静进场装修，在合同履行期间，被告章云静注册成立大田公司，后由大田公司使用该场地。被告因经营不善，于2015年5月底欲撤离该场地。原告此后多次催讨租金、物业管理费等费用，但截止2016年9月21日，扣除已缴纳的履约保证金，被告共欠租费372932.80元、水电费12271.80元、周年庆活动费3000元，且被告退场时并未自行拆除墙体，按约墙体拆除费应由被告承担。现起诉要求判如所请。
被告章云静辩称，1、被告章云静非本案适格的被告，大田公司是由温州市鹿城区南浦大田料理店以个转企转型过来，被告章云静与原告签订合同，实际是作为大田公司的代表，且这份合同是原告邮寄到温州给被告签字，章云静由始至终没有与原告洽谈租赁事宜，实际履行合同的主体也是大田公司；2、原告要求被告承担的租金和物业费的起算日和终止时间与事实不符，且计算错误，应从2014年9月6日至2014年10月31日这段实际营业时间为准；3、关于物业费实际上由大田公司向物业管理公司支付，原告只是代收代缴，物业费应该以实际支出为准，所以起算日应该是实际经营的时间即自2014年9月6日至2014年10月31日；4、被告总共缴了保证金12万元，现在仍然在原告处，其中10万元是履约保证金，1万元装修押金，1万元商服保证金；5、水电费也应从2014年9月6日至2014年10月31日以实际支出为准；6、墙体拆除费用不应该由被告承担，因为原告出租给被告的商铺是具体的空间，应该由原告砌好，由原告自己拆除；7、周年庆活动与被告无关，大田公司于2014年10月31日停业，原告的周年庆活动，被告不知道是什么时候，即使有周年庆活动，也是大田公司停业之后，所以该笔费用不应该由被告来承担；8、被告没有构成违约，也没有给原告造成任何损失，因此被告不应该支付违约金；9、律师费和公证费系非必要支出。
原告雄风公司为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据：
1、租赁合同1份，用以证明双方签订合同，对租赁期限以及租金的计算、支付方式等作出了约定的事实。
2、2014年6月16日建行客户回单以及雄风集团内部结算收款通知和收款收据各1份，用以证明被告向原告支付了履约保证金10万元的事实。
3、2014年6月27日建行客户回单以及雄风集团收款通知和收款收据各1份，用以证明被告向原告支付装修押金和管理费共计11000元的事实。
4、收费项目单（水电费），用以证明截至2014年11月底，被告欠付原告水电费12271.80元的事实。
5、收条1份，用以证明原告为恢复涉案场地原状支付墙体拆除费用5000元的事实。
6、公证书1份，用以证明2014年6月3日前涉案房屋的现状。
7、委托代理合同以及发票，用以证明原告为实现该债权而支付律师代理费以及公证费用的事实。
8、提前终止租赁合同申请1份，用以证明被告于2015年4月2日向原告申请于2015年4月16日撤铺，并将场地恢复原状的事实。
经质证，被告章云静对证据1没有异议，但该份合同是由原告提供的格式合同，不是双方面签的合同，而是原告快递至被告处，当时签收人是章云静，后经公司授权，在合同的落款处签字。合同中免除原告责任，加重被告责任的条款，原告没有予以说明也没有提请被告注意，应当认定为无效条款，其中就包括乙方违约不予免租的条款。合同约定的3项保证金共计是12万元，被告已经全部交付，所以原告的诉请中应扣减该12万元。对证据2、3没有异议，还有1万元商服保证金被告也已经支付给原告。对证据4不予认同。水电项目单由原告单方制作，未提供水电抄表数据，且计算标准明显高于实际标准。对证据5收条有异议，砌墙是原告的合同义务，拆除也是原告的义务。证据6、7都是不必要的费用。对证据8没有异议，申请书是由原告的工作人员通过邮件发给大田公司，提前终止是原告的单方意见。大田公司4月16日之前已经搬离。
被告章云静为证明辩称事实，向本院提供了如下证据：
9、确认函，用以证明大田公司成立以后，书面致函原告，披露被代理人是大田公司，实际享有合同权利和履行义务，章云静只是代表公司签订合同，原告始终也认可大田公司作为履约主体。
10、管理运营状态照片，拍摄于被告离开时的情形，用以证明原告招商部经理在签订合同时向被告承诺的事项均没有做到，承诺的事项包括第1张照片应该显示大田公司的店招，但直梯导购第4层作为名流绅士馆来运行，没有体现任何大田餐饮的信息，导致顾客从直梯上来根本看不出4层还有大田料理的存在。第3张照片上显示状态为一面镜子墙，原告承诺会把墙打通，这面墙打通的话，顾客从直梯出来，就可以看到大田料理店。还有广告事项，原告也没有做到，是原告违约，才会导致大田公司的亏损。
11、关于大田寿司诸暨店重新开业函以及邮件往来、短信记录，用以证明2014年11月1日至2015年3月期间，原、被告处于协调阶段，双方都有意向调整租赁场地，搬迁至原告的雄风新天地。租金和物业管理费按照实际营业时间结算。
12、提前终止合同申请以及邮件往来，用以证明原告单方提出解除合同，大田公司于2014年9月6日开业，2014年10月31日停业，2015年4月16日前完成撤铺。
13、（2015）绍诸商初字第2923号民事裁定书1份，用以证明原告承认与大田公司成立租赁合同关系，从一开始就选择了大田公司作为责任承担主体。
14、工商信息，用以证明大田公司是由大田料理店转型过来，而大田料理实际负责人是章盛，由此也可以证实租赁合同的履约主体是大田公司，与章云静没有任何关系。
15、原告官方微薄，用以证实大田公司的实际营业时间应从2014年9月6日开始算。
经质证，原告认为证据9系被告单方制作，原告并未收到。证据10，运营状态的照片没有拍摄的时间，不能证明履约期间的情况，且与本案没有关联性。证据11、14、15与本案没有关联性。证据12，被告已经对内容进行确认，究竟是谁发送的不重要。证据13，主体应该是章云静和大田公司。
另外，被告申请证人斯某、赵某出庭作证，因为是与被告洽谈、签订、解除租赁合同的具体经办人。申请调取原告与乔顿服饰之间的租赁合同以及租金凭证，用以证明2015年4月，原告单方提出解除合同，实际上已经将涉案商铺另外出租，原告并未造成任何损失。
本院认为，原告提供的证据1、2、3、6、7、8，材料来源合法，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据4系原告单方制作，证据5真实性无法确认，本院均不予认定。证据9，原告提出异议，被告亦无证据证明已送达原告，故本院不予认定。证据10-15，其真实性本院予以确认。被告申请证人出庭作证和调取证据，本院审查认为并无必要。
根据上述证据及原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实，2014年6月，被告章云静与原告签订《租赁合同》，约定被告章云静向原告租赁位于诸暨市雄风公司诸暨百货分公司第4层南区场地，用于大田料理，场地经营面积275平方米，租赁期限5年，自计租日即合同约定的开业日2014年8月15日开始；从进场日即2014年6月30日至开业日的前一日为免租装修期，免租装修期为30日，在此免租装修期内，无需承担租金，免租期以承租5年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租期不免租，租金按合同约定的第一年租金标准计算收取；租金以半年为一个缴租期，第一期租金的支付时间为开业日前30日，自计租日开始计算租金，第一年租金为每天每平方米3.50元，即月租金为29276元；物业管理费按每平方米每月50元从计租日起计算，每半个租约年为一个支付期，首个支付期的物业管理费在进场日后7日内支付；双方不得不履行合同或终止合同，否则即构成违约，违约方向守约方支付当年合同金额30%的违约金，同时承担因诉讼涉及到的律师费及其他相关费用并赔偿守约方相关损失；本合同因任何原因而终止后7日内，承租方应当交还场地，因承租方违约导致合同终止或解除，在交还期内承租方应按合同约定标准支付租金、物业管理费等。此外，双方还对合同保证金、水电费等作出约定。合同签订后，原告按约交付场地，被告按约支付了合同履约保证金100000元、装修保证金10000元、管理费1000元，进场装修。后该场地由2014年8月27日成立的大田公司使用，于2014年9月6日开始营业，同年10月31日停止营业，随后双方协商易地租赁未果，被告及大田公司于2015年4月2日向原告提出提前终止租赁合同申请，等原告确认同意后于2015年4月16日前撤铺，恢复场地原样。2015年6月3日，原告申请诸暨市公证处对被告撤离后的场地进行现场拍照公证，花去公证费800元。2015年7月，原告起诉要求大田公司支付租金、物业管理费等费用，后以需要追加被告为由撤回起诉。2016年10月，原告诉至本院，并因本案支出律师代理费15000元。
本院认为，被告章云静与原告雄风公司之间的租赁合同，系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应确认有效。被告章云静系合同相对方，大田公司系合同实际履行方，根据公司法解释（三）规定，原告可以选择发起人或公司承担合同责任。现原告选择章云静承担合同责任，并不违反法律规定。原告曾以大田公司为被告起诉，又以追加被告为由而撤诉，表明其并未最终选定相对方，且被告章云静签订合同时，大田公司尚未成立，故被告提出其系代表大田公司签订合同，主体不适格等辩称意见，本院不予采纳。
合同签订后，原告交付了场地，被告应履行合同义务。被告未支付租金、物业管理费，并提前终止合同，根据合同约定构成违约，应按约支付免租装修期的租金及计租日起至合同终止期间的租金、物业管理费，并承担违约金和因诉讼支出的律师代理费、公证费。根据合同约定和被告实际租赁情况，被告应支付2014年6月30日至2015年4月30日期间的租金292760元和2014年8月15日至2015年4月30日期间的物业管理费116875元，扣除被告缴纳的履约及装修保证金110000元，余款为299635元，并应支付违约金105393元、公证费800元和律师代理费15000元。被告辩称另外缴纳了商品及服务质量保证金10000元，但未提供相关证据，本院不予采信。原告诉请的水电费12271.80元、周年庆活动费3000元及墙体拆除费5000元，依据不足，本院不予支持。对原告合理部分的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告章云静应支付原告雄风集团有限公司租金和物业管理费299635元，并支付违约金105393元、公证费800元和律师代理费15000元，共计420828元，款限本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告雄风集团有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8712元，减半收取4356元，财产保全费3120元，合计7476元，由原告雄风集团有限公司负担970元，被告章云静负担6506元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 陈小荣
二〇一七年十二月十一日
书记员 蔡瑜洁