杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初3944号原告（反诉被告）：陈红燕，女，1967年11月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告（反诉原告）：中国联合工程公司。住所地：杭州市石桥路***号。法定代表人：郭伟华，该公司董事长。委托诉讼代理人：周春、钱珣，浙江五联律师事务所律师。原告（反诉被告）陈红燕为与被告中国联合工程公司（反诉原告，下称中联公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年3月16日向杭州市滨江区人民法院提起诉讼，后杭州市滨江区人民法院裁定移送本院管辖。本院于2017年5月25日受理后，中联公司在答辩期内提起反诉，本院审查后受理，并依法组成合议庭审理，于同年8月9日公开开庭进行了审理。原告陈红燕、被告中联公司委托代理人钱珣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈红燕（反诉被告）本诉诉称：原告于2016年8月26日下午在浙江产权交易所有限公司（下称浙江产权交易所）竞价，高价竞得杭州市下城区房屋一套，面积为48.97方，起拍价为48.31万元，最终竞价为56.71万元，比起拍价高了8.4万元。8月28日傍晚，被告方贺伟师傅说：他们已搬大部分货物，能进里面看房了，但麻烦了，他们搬开大衣柜后，发现隔壁102室的卫生间漏水，把你103室的餐厅，房间墙体损坏了。我进入房间，发现靠隔壁102室卫生间的小餐厅前房间的墙体全部湿透，地面都是水，我用手摸墙上的转头，手上变成粉末状的泥水糊糊，我当即叫贺师傅打电话向他们的领导汇报情况。后来我抢过贺师傅的手机，亲自向被告方分管领导毛总汇报：隔壁102室卫生间严重漏水，要求被告赶紧修好漏水问题。当初（8月28日）毛总非常客气，叫我绝对放心。会马上派工程部的人来维修；前房门也会派人来马上打开，房子绝不会再有其他质量问题了，叫我放心先回家，如有质量问题，他们是国企单位，中联公司定会负责到底的。到9月26日签合同，被告却没维修，在浙江产权交易所，我要求小胡把我的三条补充条款写入合同内。但小胡说：这是格式合同，是不能增添的，你只能签你的名字。我不同意签合同，后来小胡说：她已同毛总说好了，中联公司一定会负责到底的，会把房屋维修好给我，叫我放心签合同。得到被告方和浙江产权交易所双方的承诺后，我才签下了长新里47号103室的合同。到了10月24日傍晚（我原想10月25日付钱），发现该房还是没维修好。我打电话发短信催小胡叫毛总赶紧去维修。在小胡的催告下，10月26日下午，毛总才带工程部的人来查隔壁102室卫生间的漏水情况。后来在我的强烈要求下，毛总才叫人搬来大型冲击电钻强行破锁敲门。打开前房门，把我吓傻了眼。发现阳台上下两半，高低左右相差20-30厘米，阳台地面裂缝有4-5厘米宽，而且是从房间的墙体开始从上到下一直开裂到阳台基座下面，阳台基座地下砖石纷纷开裂，破损，松散。阳台西边地面还有个又大又深的大黑洞，用根60厘米长的树枝插下去，还没到底。走下阳台，发现阳台外面3根大型污水管道上的污水，直接排地下夹层。3根污水管道，没有一根接到外面阴沟，根根直排地下，致使阳台地下整个基座的砖石长期被污水、碱水、肥皂水浸泡、腐蚀。走回阳台一抬头，只见阳台同卧室旁有根大梁柱，梁柱上部有个巨大的（有50-60厘米*80厘米）大破洞，用块木板挡的，里面是残破不堪的污水管道。梁柱的东立面下部，有个20多厘米的大破洞。梁柱的南立面，胡乱接了根PVC的破管道出来，整个阳台从上到下，千疮百孔，大洞小洞，破烂不堪。而且污渍累累，臭气冲天，当时的场面，让人无法形容，无法想象。面对这套又破又前后多处漏水的烂污破房，我向被告方领导们提出：给我换套不破不漏的好房子。但被告说：会把房屋维修好给我的，不同意换房。因被告不同意换房，也迟迟不维修，故我向被告提出：要求长新里47号103室用协议价结算（因前面有大批的好房子都是用协议价结算的，和我同批次也有好几套房子是用协议价结算的），再稍微维修下，赶紧过户（因协议价我早已付清）。从去年8月开始一直到12月前，被告说：保证会把房屋维修好给我，但却迟迟不维修，我有些生气，想扣下房屋整修重建费14-15万（按预算价），后来想想觉得还是先付足协议价为佳，故又划入一笔6万元，付足48.31万元的协议价。因我认为别人那么多的好房子（同批次）都是用协议价结算的。12月份后，被告一改以前要维修房屋的承诺，变成房屋破损同他们无关了，说拍到这套破房，是我运气不好，要我自认倒霉，叫我自己负责，同他们无关。拒不承担维修义务，也不肯用协议价结算，且开始催要竞拍价56.71万元减去协议价48.31万元的差价8.4万元。任我苦口婆心地劝说了前后两年，被告就是不换房，不维修，也不肯用协议价结算过户，一直坚持到2017年的2月23日。2月23日傍晚，毛总忽然来电说：下午张总已带人去看过长新里47号103室，明后天会派人去粉刷下那些破洞。我赶紧说：不用去粉刷了，让我自己来维修就好了（因张总说随便弄弄），要弄就要保质保量地把它维修好，整个阳台上、下基座，包括房间旁的梁柱，都要敲掉重新建造过了。还有那3根污水管道要接到外面的排水沟里去，用水泥在表面抹抹平是没用的，是治标不治本。因为里面千疮百孔，破烂不堪。既然你们以前都一直没维修，到了今天，就让我自己来维修好了。2月26日我去长新里，在树上看到47号103室阳台上面的梁柱上那个大洞25日真被被告用水泥抹平了，估计梁柱下面那些大洞也抹平了吧。这外表抹抹平，也叫维修吗？这叫自欺欺人，不负责任。干嘛要做这种表面文章？是想隐盖破败不堪的事实真相吗？而且在我明确表示要我自己来维修的情况下，被告25日却匆匆赶去做这表面文章，是为什么？前面那大半年为什么不修？原本买房应该高高兴兴才对，没想到买到这套破房，把我弄的焦头烂额，总想买房是大事，要讨吉利，不能由是非，总想宁可我吃亏也不要上法院打官司，总想同被告协商解决。但被告却明知做错了，却拒不承担任何责任，不遵法不守法，摆的一副我是国企我怕谁的臭德行，不换房、不维修，不愿用协议价结算，也不愿协商解决问题，现被迫只能诉至法院，请法院为民做主，为我这个弱女子做主，阻绝被告这种以强欺弱，以势欺人的恶行。现原告一而再，再而三地容忍谦让，苦口婆心劝说退让无果后，为了维护我自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳，请求判如所请：1、减少长新里47号103室房款8.4万元；2、被告承担长新里47号103室全部维修费15万元*2/3=10万元；3、被告赔偿违约金11.342万元；4、被告补偿原告48.8771万元的6个月利息月1.7万元，以及租金损失1.38万元；5、被告承担全部诉讼费。被告中联公司（反诉原告）本诉辩称：1、关于本案的事实，2016年8月12日，浙江产权交易所根据被告的委托，对包括杭州市下城区在内的10套房屋发布了转让公告，并披露了转让标的资产均以现房实物为准。2016年8月16日，陈红燕对房屋进行了实地勘察，确认对资产实际转让范围和内容及相应实物进行了核对并确认，并完全接受实物现状，保证在被确定为受让方后不会就现场实物现状与相关房产证、土地证等不一致而提出任何异议并愿意接受一切风险与责任。事后，陈红燕报名竞买并支付了保证金，2016年8月26日，陈红燕参加浙江产权交易所举行的竞卖会，并竞价成交。在2016年9月27日，陈红燕与中联公司签订杭州市下城区房屋的交易合同，陈红燕确认充分理解并确认下列事实，承诺无条件执行。因陈红燕已经对转让标的进行充分考察，充分了解并接受标的信息发布的全部内容，已完全了解标的现状、法律状态和存在的瑕疵和其他相关情况，愿意承担一切可能存在的交易风险。2、所转让标的严格以实物现状进行转让交易，中联公司不保证转让标的的数量、价值、品质、规格等，陈红燕办理竞买手续即视为对标的现状的充分了解及认识。3、标的资产按实际现状进行转让，并按交付时的实际现状交付使用。案涉房屋中联公司委托浙江产权交易所竞卖，并按房屋现状进行转让，陈红燕在参加房屋竞卖前已经对案涉房屋勘察勘样，对案涉房屋的实际现状已经充分了解，并确认接受实物的现状。中联公司在交易过程中没有违约，陈红燕的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。被告中联公司（反诉原告）反诉称:2016年8月12日，浙江产权交易所根据中联公司的委托，对包括杭州市下城区在内的10套房屋发布了转让公告。2016年8月16日，陈红燕对房屋进行了实地勘察，并报名竞买，承诺愿意按竞价会资料中约定的受让条件受让案涉房屋。嗣后，陈红燕支付竞买保证金。2016年8月26日，陈红燕参加浙江产权交易所举行的竞卖会，并竞价成交，成交价格为56.71万元，陈红燕承诺以成交价格受让案涉房屋。在2016年9月27日，陈红燕与中联公司签订杭州市下城区房屋的交易合同，约定“根据公开竞价结果，中联公司将案涉房屋以56.71万元转让给陈红燕，陈红燕按照中联公司和浙江产权交易所的要求支付的竞买保证金扣除应付交易手续费后的余额折抵为转让价款的一部分，合同订立之日起30个工作日内将转让价款汇入浙江产权交易所指定的结算账户。陈红燕未按合同约定期限支付转让价款的，应向中联公司支付逾期付款违约金，违约金按照延迟支付期间应付价款的每日万分之五计算。”上述合同签订后，陈红燕经中联公司多次催促，未能按约支付转让价款，尚欠转让款84098元。基于以上事实，陈红燕未按约支付转让价款的行为已经严重侵害中联公司的合法权益。请求判令：1、陈红燕立即支付中联公司转让价款84098元；2、陈红燕立即支付中联公司逾期付款违约金11189.36元（自2016年11月11日起至实际履行之日止，暂计至2017年7月11日，以欠付转让价款为基数，按每日万分之五计算）；3、本案全部诉讼费用由陈红燕承担。原告陈红燕（反诉被告）反诉辩称:我认为反诉事实不成立。我是一直按照合同约定执行，被告的违约引起了原告暂扣一笔维修费在手上，是由于被告原因引起的。由于房屋破烂不堪，需要维修，被告之前答应维修但未维修。2016年8月16日的情况不对，我并没有进去看房。被告陈述的并非事实，原告暂扣的是维修费。本案交易合同是格式合同，根据法律规定是无效的。双方买卖的是住宅，但中联公司给我的是一个垃圾房，是不能住人的房子，其8.4万元的诉请是不成立的。陈红燕向本院提交以下证据：1、房屋合同一份，证明双方签订的合同是住宅合同。2、房屋照片一份，证明房屋残破不堪。3、补充条款一份，证明2016年9月26日原告让浙江产权交易所把三条条款写入合同。4、报告一份，证明原告要求浙江产权交易所解决房屋问题。5、拍房价目表一份，证明房屋是用协议价计算的。6、书信一组，证明原告要求被告解决房屋问题。7、房屋维修重建表一份，证明房屋各项维修费用。8、房屋同区域的照片八张，证明同区域的房价是9000元每平方米。9、短信记录二份，证明本人努力让被告维修房屋，被告未维修。10、杭州市房价走势图，证明去年8月杭州市房价比较低。中联公司向本院提交以下证据：1、杭州市下城区长新里共10套住宅房产转让公告一份，证明浙江产权交易所根据中联公司的委托，对包括杭州市下城区在内的10套住宅房产发布转让公告。2、《实地勘察证明》、《杭州市下城区长新里共10套住宅房产转让项目电子网络竞价会资料》各一份，证明原告实地勘察案涉房屋，并报名竞买，承诺愿意按竞价会资料中约定的受让条件受让案涉房屋。3、电子转账凭证一份，证明原告支付竞买保证金，支付时间是在勘察之后。4、《浙江产权交易所竞价成交价格确认单》一份，证明原告就案涉房屋竞价成交，成交价格为56.71万元人民币，原告承诺以成交价格受让案涉房屋。5、《杭州市下城区交易合同》一份，证明原被告就案涉房屋签订交易合同的事实，合同就转让价款、支付时间、逾期付款等进行约定。6、《关于催缴长新里47号103室购房款的函》、《关于长新里47号103室回复函》、邮寄凭证三份，证明原告经被告多次催促未能按约支付转让价款。7、杭州市下城区付款说明一份，证明原告尚欠转让款项84098元。以上证据，经庭审举证、质证，本院作如下认证：中联公司对陈红燕提交的证据1的三性无异议；对证据2的真实性无异议，证明目的和关联性有异议，有一些是客观事实，部分照片与本案没有关联，并非本案案涉房屋的问题，不存在隐蔽性；对证据3的三性和证明目的均有异议，证据的落款时间是在竞买之后的；对证据4的三性均有异议，是原告的单方说法；对证据5的打印部分的真实性予以确认；对证据6形式真实性无异议，关联性和内容真实性有异议，原告对房屋进行了相关勘察；对证据7系原告自行制作不予质证；对证据8三性均有异议，不知证据来源；对证据9、10内容的真实性不予确认。本院认为，陈红燕提交的证据1客观真实，予以确认，证据2、6照片和来往信函的真实性予以确认，证据3、4、7系陈红燕单方书写或制造，不予确认，证据5为竞卖公告一部分，打印部分内容真实性予以确认，证据8、10的内容并无相应证据佐证，不予确认，证据9可以证明陈红燕就房屋质量问题向中联公司提出意见和异议的事实。陈红燕对中联公司提交的证据1无异议；对证据2，签名均是陈红燕在不知情的情况下签字的，没有去实地勘察；对证据3保证金无异议；对证据4，签名时不清楚房屋的瑕疵；对证据5，签字是陈红燕签的，无异议；对证据6无异议；对证据7，认为价格是错误的。本院认为，中联公司提交的证据可以证明与案件相关的客观事实，均客观真实，予以确认。综上，根据双方当庭举证及陈述的情况，本院认定案件事实如下：2016年8月12日，浙江产权交易所根据中联公司的委托，对包括杭州市下城区在内的10套房屋发布了转让公告,涉及杭州市下城区的实物资产转让项目公告中对重大事项披露内容包括：该项目相关评估报告仅供参考，转让标的资产均以现场实物现状为准；挂牌期间将组织意向受让方到标的物所在地进行实地看样，意向受让方在报名时需提供由转让方与受让方盖章确认的实地勘察证明，如无此证明，视同对本次转让的房产现状已予以确认；等。后陈红燕在实地勘察证明上签名，落款时间为2016年8年16日，内容为：兹陈红燕于2016年8月16日至杭州市下城区所在地实地看样、查勘。现陈红燕对本次资产实际转让范围和内容及相对应的实物已进行了核对且予以确认，并完全接受实物资产现状。陈红燕保证在被确定为受让方后不会就现场实物现状与相关房产证、土地证等不一致而提出任何异议并愿意接受一切风险与责任。本方确认转让方已履行告知义务，本方已充分了解房产现状，并确认已了解标的过户须在付清价款后方能进行。2016年8月16日，陈红燕向浙江产权交易所出具竞买申请及承诺，确认已收到《杭州市下城区长新里共10套住宅房产转让项目电子网络竞价会资料》且已认真阅读和理解全部内容，愿意按竞价会资料中约定的受让条件受让杭州市下城区。2016年8月26日，陈红燕以56.71万元的价格竞得杭州市下城区。陈红燕与中联公司于2016年9月27日签订《杭州市下城区交易合同》，约定：陈红燕作为买受人受让杭州市下城区，转让价格为567100元，合同订立之日起30个工作日内将转让价款汇入浙交所指定的结算账户；陈红燕未按合同约定期限支付转让价款的，应向中联公司支付逾期付款违约金，违约金按照延迟支付期间应付价款的每日万分之五计算；等。陈红燕支付款项情况如下：扣除手续费后的交易款64329元、2016年11月9日支付353286元，2016年12月12日支付65387元。双方在合同履行过程中发生争议，陈红燕以房屋存在质量问题为由要求中联公司维修并减少价款，中联公司则要求陈红燕按约支付剩余房款。因协商不成，遂成诉。本院认为，陈红燕与中联公司签订的《杭州市下城区交易合同》系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应依法确认有效。本案中，案涉房屋的拍卖公告明确提示“转让标的资产均以现场实物现状为准”、竞价会资料亦明确说明“转让标的资产均以现场实物现状为准；意向受让方完成报名手续后即表明已充分了解竞价项目的一切现状（包括瑕疵）明确提示”，且陈红燕已在《实地勘察证明》中确认“对本次资产实际转让范围和内容及相对应的实物已进行了核对，并完全接受实物资产现状；本方确认转让方已履行告知义务，本方已充分了解房产现状”，现陈红燕以房屋存在质量问题为由主张中联公司承担违约责任，依据不足。即使房屋存在瑕疵，中联公司也已履行了相关的提示和告知义务，并不存在违约情形。陈红燕提出其竞买前未进行实地勘察，在不知情的情况下签署《实地勘察证明》，但并未提供相应证据证明，不予采纳。故对陈红燕的诉讼请求，本院不予支持。根据双方签订的《杭州市下城区交易合同》，陈红燕有义务在合同订立之日起30个工作日内支付价款，陈红燕至今未付，应当承担相应的违约责任。中联公司请求判令陈红燕支付剩余价款及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈红燕于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）中国联合工程公司房屋转让价款84098元。二、原告（反诉被告）陈红燕于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）中国联合工程公司逾期付款违约金11189.36元（暂计至2017年7月11日，此后按每日万分之五计至实际履行之日）。三、驳回原告（反诉被告）陈红燕的全部本诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4963元，反诉案件受理费人民币1091元，均由原告（反诉被告）陈红燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  周培芳人民陪审员  倪 健人民陪审员  王建国二〇一七年八月二十五日代书 记员  章颐灵?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?