江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2863号上诉人(原审被告)：南京长江印刷有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区幕府西路121号水关桥饭店4楼402室。法定代表人：郑惠琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏浩，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈成华，男，1955年9月28日生，汉族，住福建省连江县，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱巨根，江苏苏宁律师事务所律师。原审第三人：南京市鼓楼区房屋征收管理办公室，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路***号。法定代表人：梁卫国，该办公室主任。原审第三人：南京市下关区房屋拆迁安置办公室，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路***号*楼。法定代表人：王延山，该办公室主任。以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：沈坤，江苏苏砝律师事务所律师。上诉人南京长江印刷有限公司(以下简称长江公司)因与被上诉人陈成华、原审第三人南京市鼓楼区房屋征收管理办公室（以下简称征收办）、南京市下关区房屋拆迁安置办公室（以下简称拆迁办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长江公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对被上诉人请求款项的性质认识不清。被上诉人要求上诉人返还“房屋征收取得的装潢补偿款”是上诉人因案涉房屋拆迁而由拆迁人支付给上诉人的补偿，而非一审判决书中所谓的共同收益。被上诉人仅是房屋承租人，拆迁协议内容、拆迁补偿明细表，均明确拆迁补偿款是被上诉人所有，被上诉人无权获得。案涉拆迁协议签订于2014年，故拆迁并非在租期内，装修补偿款更与被上诉人无关。二、一审法院认定事实无证据证明。被上诉人一审中诉称的宽带、喷淋、电增容、监控等项目，据基本常识亦可知，不是法律上所称的与建筑物形成附和的装修，不属于最高人民法院司法解释中认定的“装修残值损”。且宽带、喷淋、电增容、监控等此类项目在拆迁评估时未获得原审第三人估价，上诉人并未获得此部分的任何补偿款，上诉人也不存在对被上诉人补偿的基础。三、一审法院错误的认定了被上诉人有权获得停业损失和搬迁费。根据被上诉人在本案及其他关联案件中的陈述和法院查明的事实，被上诉人在拆迁公告发布后并未及时腾退房屋，其在案涉房屋内经营的时间不但超过合同约定的租期，甚至经营到2012年底，不存在任何停业的情况。而被上诉人的物品在2014年5月底被原审第三人拆毁，其客观上未搬迁，无权获得任何搬迁费。四、一审法院判决上诉人承担所谓补偿款依据《最高人民法院》的11条第4款，法律适用错误，该条文明确规定仅在双方对装饰装修处理未约定的情况下而产生损失，方才可以按公平原则分担。本案中，被上诉人要求返还的是拆迁补偿款，与装修残值损失无关。上诉人与被上诉人在租赁合同中早已对此有了约定，即因政府行为导致合同无法履行的，双方均不承担损失，显然所谓装修残值损失上诉人无须赔偿，故本案不符合此法条适用的基本条件。五、本案一审所提到的出租人不知道房屋被拆迁的，出租房屋被拆迁后，出租人应当对承租人的损失进行合理补偿，此为一审法院对江苏省高级人民法院(以下简称省高院)相关意见的错误理解。本案一审中被上诉人要求支付拆迁补偿款，省高院意见第一条规定，因出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而产生的城镇房屋租赁合同纠纷案件适用本意见的规定，而本案显然不适用此规定。陈成华辩称，1.案涉房屋承租人为被上诉人，其应当依法取得承租人相应的拆迁补偿，该补偿包含房屋的设计装潢费用、停产停业损失和搬迁费用三项。依照南京市城市房屋拆迁管理办法的规定，房屋涉及到拆迁，作为承租人，应当依法取得拆迁补偿协议的签订，落实拆迁补偿相应的金额，随后方能够在承租房屋内实施搬迁。2.上诉人认为其与被上诉人之间不存房屋租赁关系，被上诉人不应得到相应的拆迁补偿，没有事实和法律依据。3.依照上诉人与原审第三人的货币拆迁补偿协议的约定，涉及到拆迁房屋中承租人的相应补偿，应当由上诉人承担，与房屋拆迁管理部门无关，相关部门不再承担承租人依法取得的相应补偿。4.案涉房屋的拆迁公告时间为2009年，当时双方处于房屋租赁合同期内，此后，被上诉人还陆续向上诉人支付了部分房屋租金，证明被上诉人作为房屋承租人的法律地位以及应当取得承租人在拆迁补偿中的相应补偿是成立的。尽管承租人未依法取得拆迁补偿的相应协议的签订和款项，但是承租人实际将200多台台式电脑从租赁房屋中搬迁，客观上存在因房屋拆迁而导致的停产停业的损失。5.2009年8月，评估机构出具的评估明细表中也能够确认被上诉人在租赁房屋内的具体装潢科目，亦涉及到消防喷淋、电增容、网线、监控等设施的装潢，只是未作具体的价格评估，故上述物品真实存在，评估价未予记载是评估部门与实际拆迁的产权单位的责任，由于未告知被上诉人，也未与被上诉人签订相关协议，由此产生的评估价的缺失，应当由上诉人承担。最后，被上诉人对一审法院的判决也存在相应的异议，对一审法院依据2009年8月的评估表中的数据确定本案相应的补偿金额亦不予认可。依照评估规则，评估报告具有相应的时效性6个月到1年不等，案涉拆迁补偿协议，上诉人的补偿金额从1300余万元直接增加到3000余万元，评估的相应依据及实际评估的金额发生了重大变化，特别是货币拆迁补偿协议中明确了该3000余万元的总补偿款的金额是有具体的明细表的，但上诉人未提供该明细表，导致一审法院无法准确的对被上诉人应取得的拆迁补偿款作出公正的判决，导致被上诉人出现严重的损失，但被上诉人基于息诉宁人、尽早解决纠纷没有上诉。综上，请求维持一审判决，驳回上诉请求。征收办、拆迁办陈述称，拆迁办是案涉拆迁单位，也是与上诉人签订拆迁补偿安置协议以及具体履行补偿安置义务的主体。协议中明确约定上诉人将案涉地区的房屋腾空交原审第三人拆除，补偿安置的款项3000万元系打包价，其中也包含了清租费用，相应的停产停业、装修、搬迁补偿费，且均已向上诉人支付完毕，如被上诉人认为其有损失，相应的补偿义务应当由上诉人予以承担。陈成华向一审法院起诉请求：长江公司向陈成华支付房屋征收取得的装潢补偿款368000元（包括物品装潢186500元、网络宽带53000元、消防喷淋16900元、监控11600元、电增容80000元）、搬迁费20300元、停产停业损失费20300元，共计408600元。一审法院认定事实：长江公司是原坐落于南京市鼓楼区××路××号房屋（建筑面积共计约2172平方米，丘号为631447-1）的所有权人，领取有房屋所有权及国有土地使用权证（土地使用权面积约568平方米，地号为07001016017）。该房屋为五层工业厂房，陈成华承租使用其中的第二层用于开设经营南京市下关区天浪网络服务中心（以下简称天浪网吧）。2006年6月20日陈成华、长江公司双方签订了一份《租赁协议》，约定陈成华继续租用长江公司位于南京市鼓楼区××路××号原生产楼二楼360平方米房屋（以下简称案涉房屋），租期四年，自2006年7月1日至2010年6月30日；年租金在原租金基础上增长10%，2006年7月1日至2008年6月30日年租金为6.6万元，2008年7月1日至2010年6月30日年租金为7.2万元，分月支付；陈成华对房屋进行装修应按规定向消防部门提出申请，并不得破坏房屋的整体结构；协议期间任何一方违反协议条款均为违约，另一方有权终止协议，并由违约方赔偿经济损失，如因政府行为及其他不可抗力的因素，导致协议无法履行而终止协议，双方均不承担任何经济损失；协议期满后，陈成华如愿意继续承租，长江公司在同等条件下可优先考虑等等。陈成华在案涉房屋内经营“天浪网吧”期间，对房屋进行了装潢并购置了有关电脑等设备。2007年7月陈成华曾就案涉房屋的电增容事项向南京供电公司（现名称为国网江苏省电力公司南京供电公司）提出经营用电申请，将电容量增至46千瓦，并支付了有关电增容相关费用。陈成华陈述其支付的费用在8万元以上，现主张该损失为8万元。2009年4月21日南京市房产管理局发布拆迁公告，案涉房屋被纳入拆迁范围。2009年5月27日长江公司向陈成华发出一份通知，称长江公司2009年5月5日接到南京市下关区危旧房改造拆迁指挥办通知，要求尽快终止与承租方的房屋租赁合同，现通知陈成华于8月30日前搬离此处。陈成华接到通知后，因就拆迁补偿等问题未能协商处理，未搬离案涉房屋。2009年8月，原审第三人在拆迁过程中委托江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司，对案涉房屋装饰装修等事项进行了评估测算，包括案涉房屋在内的五层工业性质房屋（2172平方米）、工业性质土地证（面积569平方米），长江公司作为被拆迁人应得补偿款的评估总价为4509642元，估价时点为2009年4月21日；其中案涉房屋内的“装饰装修、附属物单项明细测算表（以下简称《装修测算表》）”中有如下事项：二楼厕所（地砖346元、墙面瓷砖1039元、蹲坑360元、门套200元）、水磨石地面36604.8元、钛合金吊顶18007元、网吧机房服务器4组、电增容、大理石墙裙4901元、铝扣板包墙2217元、塑钢窗933元、门套600元、5匹中央空调1600元、网络交换机10台、监控器及探头8个、玻璃门4553元、灯箱4500元、雨篷162元、大理石台面吧台19**元、吧台墙柜4385元、消防喷淋1组、隔断19404元、大理石台面24057元、二楼半厕所（地砖403元、瓷砖899元、水池50元）、电话1部310元、卷帘门2个4800元，除了网吧机房服务器4组、电增容、网络交换机10台、监控器及探头8个、消防喷淋1组未标注价格外，其他物品的测算总价为119005.3元【注：以上各单价相加的总数为132298.8元，与载明的总价不同，主要在水磨石地面一项，工程量为18×20.5，单价124，36604.8元】。2010年6月合同期限届满之后，双方未再订立合同，陈成华仍按原合同约定使用该房屋，房屋租金交至2011年8月。2012年11月长江公司向陈成华等承租户再次发出一份通知，称长江公司于2009年5月向各租赁户发出了关于终止房屋租赁合同的通知，三年来长江公司未收取各承租户租金，且长江公司与各承租户的租赁合同早已到期，因此，长江公司与各承租户已不存在房屋租赁关系，以下承租户至今未付房屋使用费：铭思茶社……天浪网吧，为配合有关综合整治工作，长江公司再次要求各承租户腾房搬离此处等等。陈成华接到通知后，因故未搬离案涉房屋。2014年4月原审第三人强行拆除了进入“天浪网吧”的外设楼梯。2014年5月12日长江公司（甲方）和原审第三人拆迁办（乙方）签订了一份《货币拆迁补偿协议书》,约定乙方经宁拆许字[2009]第018号《房屋拆迁许可证》批准，负责实施南京市永宁街—热河路危旧房改造项目的拆迁工作，甲方位于南京市热河路173号的房屋在本次拆迁范围内，按照《南京市城市房屋拆迁管理办法》即市政府227号令政策的有关规定，甲、乙双方达成协议如下：乙方支付甲方货币拆迁补偿款总额3000万元（详见补偿明细），乙方之前代替甲方支付的部分清租费用合计659216元将在甲方的补偿总款中列支；甲方同意在2014年5月18日前将拆迁范围内的房屋全部腾空并完整地交付乙方；甲方房屋内剩余的承租户由其自行处置，处置结果与乙方无关，若在清理承租户过程中需要乙方进行政策咨询，乙方将积极配合甲方做好相关工作；本协议签订同时，甲方将上述门牌的产权证、土地证和有关房屋确权的相关证明原件交付给乙方，如上述房屋及土地涉及到债务纠纷的，由甲方按照相关规定自行解决，均与乙方无关等等。在上述合同中的拆迁补偿明细清单中，长江公司作为被拆迁人，包括案涉房屋在内的五层工业性质房屋（2172平方米）、工业性质土地证（面积569平方米）应得补偿款为4509642元；工业房屋搬迁费为46993元；工业房屋停业补偿为46993元；房屋装修补偿（现场实测）682152元；其他（电话、空调移机、电增容、附属物等）2万元；以上长江公司作为被拆迁人应得补偿约13320995元；再加上区领导协调考虑该单位购买同面积房屋的需要补偿款16679006元，长江公司获得补偿款共计3000万元。该清单中工业性质房屋及土地评估总价为4509642元，每层楼为901928.4元（4509642元÷5层），其中二层的陈成华“天浪网吧”的搬运费为9019元（901928×1%），停业补偿9019元（901928×1%），装修补偿（现场测绘汇总第18页、19页）约119005元，合计137044元。该明细清单中所称的现场测绘汇总第18、19页，与前述评估公司出具的总价为119005.3元的《装修测算表》相比，内容基本相同，但下列事项存在如下差异：二楼厕所（门套360元）、水磨石地面332元、灯箱4500元、二楼半厕所瓷砖1259元，总计约103142元。两者对于网吧机房服务器4组、电增容、宽带、监控器及探头8个、网络交换机10台、消防喷淋1组等均列明项目，但均未标注价格。2014年5月底，长江公司将案涉房屋交由原审第三人全部强行拆除，拆除时长江公司未通知陈成华到场搬离有关物品。陈成华陈述2013年其就停止了网吧营业；除网吧大厅内的绝大多数电脑由其搬出外，其他物品全部随房屋拆除而灭失。原审第三人陈述如果涉及强制拆迁，且涉拆房屋当中存有相关财物的，应当做好录音、录像工作，但对此未提供证据证明。2014年6月陈成华曾另案诉至一审法院，要求长江公司退还2009年5月至2011年8月期间的租金16.8万元。2014年8月一审法院对该案作出（2014）鼓民初字第3256号民事判决，认为陈成华、长江公司双方签订的《租赁协议》合法有效，2009年4月21日南京市房产管理局发布拆迁公告后，双方之间的租赁合同关系自然终止，陈成华在合同关系终止后仍占有使用房屋，并参照协议标准支付占有使用费，且未提出异议，其无权请求返还，遂判决驳回陈成华的诉讼请求。双方当事人未上诉，该判决已生效。2014年6月陈成华又另案诉至一审法院，要求长江公司、征收办共同赔偿陈成华财物损失1001400元（包括电脑、空调、电脑桌椅、沙发、保险箱、文件柜、吧台、单价1100元的13个监控探头、身份证连网识别装置、灭火器、电风扇、餐具、8万元的电力增容、房间隔断等装潢）。2014年12月一审法院对该案作出（2014）鼓民初字第3146号民事裁定，以不属于民事案件受理范围为由，裁定驳回陈成华的起诉。陈成华不服上诉，2015年2月本院作出（2015）宁民终字第616号裁定，撤销一审法院上述裁定，指定一审法院继续审理。2015年3月一审法院对上述案件立案继续审理。2015年10月一审法院对该案作出（2015）鼓民初字第1756号民事判决，认为陈成华主张赔偿的与房屋不可分割的装修添附损失，属于行政法律关系，一审法院不予处理；陈成华主张赔偿的动产损失属于民事侵权法律关系，应在本案中处理；由于没有采取录像等手段进行证据保全，征收办为侵权责任人，应对陈成华的动产物品损失（电脑、空调挂机、电脑桌椅、电脑桌、沙发、保险箱、文件柜、灭火器、电风扇、餐具）217100元，承担损害赔偿责任，遂判决征收办赔偿陈成华财产损失217100元，并驳回陈成华的其他诉讼请求。陈成华对上述判决不服，提出上诉，2016年3月本院作出（2015）宁民终字第7448号民事判决书，认为案涉房屋的装饰装修与诉争房屋已形成附合，征收办在对房屋及附属物与产权人达成补偿协议之后，依据相关规定拆除诉争房屋及房屋不可分的附属物的行为，不属于侵权行为，且依照相关法律规定，房屋承租人并非拆迁法律关系中的被拆迁人，故征收办未与之签订补偿协议，并不违法，陈成华要求征收办对于与房屋不可分割的装潢承担侵权责任，于法无据，不能成立，遂判决驳回上诉、维持原判。2016年4月陈成华再次诉至一审法院即本案，要求判如所请，主张长江公司根据2009年的房屋拆迁补偿金额估价表的补偿总额为13320995元，而2014年最终获得3000万元补偿款，两者之间的比值约为2.25，因此按照相同比值，结合2009年测算的二楼搬运费9019元、停业费9019元，现在长江公司应赔偿陈成华搬运费20300元、停业费20300元，另外长江公司应赔偿陈成华装潢装潢补偿款368000元（包括物品装潢186500元、网络宽带53000元、消防喷淋16900元、监控11600元、电增容80000元），共计40.86万元。审理中，一审法院依法追加征收办、拆迁办作为第三人参加诉讼。2016年5月长江公司另案向一审法院起诉，要求陈成华支付2011年9月至2014年5月期间房屋使用费198000元及相关利息，支付房屋占用期间的水费3600元。2016年6月一审法院对该案作出（2016）苏0106民初4610号裁定，以不属于民事案件受理范围为由，裁定驳回长江公司的起诉。长江公司不服上诉，2016年11月南京市中级人民法院对该案作出（2016）苏01民终8541号终审裁定，撤销一审法院上述裁定，指定一审法院继续审理。该案尚未审理终结。经一审法院主持调解，长江公司同意最多支付陈成华13万元补偿款，陈成华对此不予同意，因双方意见分歧较大，致本案未能调解。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案长江公司将案涉房屋出租给陈成华使用，双方为此签订的《租赁协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于合同的履行问题。《租赁协议》约定的租赁期限为2006年7月1日至2010年6月30日，在该合同履行过程中，南京市房产管理局于2009年4月21日发布拆迁公告，案涉房屋在拆迁范围内，根据有关法律规定和生效裁判文书的认定，租赁期限内租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，因此《租赁协议》应当自2009年4月21日起终止履行，且该终止履行系不可归责于双方的事由所造成。关于案涉房屋装饰装修物的损失如何处理的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项等有关规定，承租人经出租人同意装饰装修，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。因此，如果出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当对承租人的损失予以合理补偿。陈成华就案涉房屋的装修损失问题，未在前述动产损失赔偿纠纷案件中处理，故陈成华在本案中另行处理该装修损失争议，不违反法律规定，一审法院予以认可。《租赁协议》中约定的“如因政府行为及其他不可抗力的因素，导致协议无法履行而终止协议，双方均不承担任何经济损失”，应当理解为在发生包括政府拆迁在内的不可归责于当事人的事由时，合同终止履行，对此后双方产生的诸如租金收益、无法使用房屋等损失，互不承担赔偿责任，但如果由于政府拆迁而获得包括装修补偿在内的拆迁补偿款，并非属于经济损失，而是属于双方共同的合法收益，应当依法合理分割。如果系可归责于一方当事人的原因造成的损失，亦应依法承担民事责任。因此，长江公司以该条款为依据主张不应给付陈成华装修补偿款，理由不能成立，对长江公司该抗辩意见，一审法院不予采纳。本案中，陈成华系经长江公司同意后对案涉房屋进行装潢，2009年4月合同终止履行系不可归责于双方的事由所造成，2014年5月长江公司在与原审第三人订立《货币拆迁补偿协议书》之后，将案涉房屋交由原审第三人拆除，且已实际获得包括案涉房屋装饰装修在内的拆迁补偿款项，故长江公司应对陈成华的有关损失给予合理补偿。关于长江公司给付陈成华装修补偿款的数额问题。根据生效裁判文书的认定以及当事人提供的装潢照片、《货币拆迁补偿协议书》、评估测算表、《装修测算表》、申请用电协议、拆迁补偿明细清单等证据，可以认定陈成华对案涉房屋进行了包括电力增容在内的相应装潢，2014年5月长江公司在未通知陈成华到场情况下将该装潢等物品连同案涉房屋交由原审第三人进行拆除，原审第三人虽然对此进行了初步核实评估，但未能依法采取合法的证据保全方式，致使有关证据灭失，现在无法准确核实案涉房屋装潢损失中的有关事实，对此长江公司应当依法承担相应的法律责任。陈成华基于上述证据主张有关装潢损失，以及因长江公司的责任造成未能依法评估的电增容、消防喷淋、宽带等损失，一审法院予以支持，但考虑到陈成华此后继续使用上述装潢，并进行过一段时间的经营活动及收益，装潢价值存在一定程度地减低，故一审法院结合本案具体案情，在扣除长江公司在案涉房屋内原有的水磨石地面等相应补偿款之后，酌定长江公司应给付陈成华装潢等物品的补偿款共计20万元。《租赁协议》签订后，长江公司将案涉房屋租赁给陈成华经营网吧，其已不在该二楼房屋内经营，故其获得的二楼搬运费9019元、停业补偿款9019元共计18038元，应当给付陈成华。根据长江公司与原审第三人订立的《货币拆迁补偿协议书》、原审第三人当庭陈述等证据，长江公司依据合同获得的3000万元拆迁补偿款项，并非基于前述有关费用的同比例增加，故对陈成华认为应按照约2.25的系数（即长江公司获得3000万元补偿款与原评估测算金额13320995元的比例）增加上述费用补偿金额的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、长江公司于判决生效之日起十五日内，一次性给付陈成华有关装潢补偿款、搬迁费、停业补偿款共计218038元；二、驳回陈成华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7429元，由陈成华负担3429元，长江公司负担4000元。二审中，各方当事人未提交新的证据，对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止。1.本案中，相关拆迁部门于2009年4月21日发布拆迁公告，案涉房屋在拆迁范围内，故上述协议应当自2009年4月21日起终止履行。被上诉人承租案涉房屋后，上诉人同意被上诉人对案涉房屋进行装潢，但双方未对租赁关系终止后装潢问题如何处理作出约定。涉案协议履行期内遇拆迁，合同终止，被上诉人客观上存在损失，一审法院根据《最高人民法院》第十一条第四项等相关规定，认为上诉人应当对被上人的损失予以合理补偿，具有事实和法律依据。双方虽在合同中约定，如因政府行为及其他不可抗力的因素，导致协议无法履行而终止协议，双方不承担任何经济损失，一审法院认为因遇拆迁，案涉房屋获得装修补偿在内的拆迁补偿款等，并非属于经济损失，而属于合法收益，符合客观事实，不违反合同约定，并无不当。2.上诉人与被上诉人未在租赁协议中约定如遇拆迁，出租人获得搬家费、停业损失的处理问题。被上诉人陈述，因遇拆迁其对经营的网吧主要设备200多台台式电脑等实施了搬运，符合客观事实。本案中，被上诉人系搬运行为的实施主体，其应获得相应的搬运费用。因拆迁对出租人和承租人均会造成停业损失，在租赁合同约定不明或没有约定的情况下，承租人可以分得出租人已获得的相应的停业补偿费用。3.在上诉人与拆迁部门签订的拆迁协议前，原审第三人对案涉房屋进行了初步评估，但对电增容、消防喷淋、宽带等价值未能具体列明评估金额，2014年5月，上诉人在未通知被上诉人到场的情况下将案涉房屋等全部交由原审第三人进行了了拆除，一审法院认为，因证据灭失，致使无法核实案涉房屋装潢损失中的有关事实，应由上诉人承担相应的法律责任，故对被上诉人主张的电增容、消防喷淋、宽带等装潢损失予以支持，亦无不当。据上，一审法院根据本案具体情况，依法酌定上诉人给付被上诉人装潢等物品补偿款、搬运费、停业补偿款共计218038元，符合实际情况，基本公平合理，处理适当。上诉人主张其不应给付被上诉人任何拆迁补偿、搬运、停业损失等，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，长江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4000元，由上诉人南京长江印刷有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  汪德全审判员  白文虎二〇一七年四月二十七日书记员  王 慧