山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1348号
上诉人（原审被告、反诉原告）：威海海之兰酒店管理有限公司，住所地威海经济技术开发区黄海路208号201-1室。
法定代表人：李进松，经理。
委托诉讼代理人：李宗军，男，该公司副经理。
委托诉讼代理人：曲卫东，山东秦帅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：威海泰美瑞金属制品有限公司，住所地威海经济技术开发区香港路60-2号-3。
法定代表�：姜华，董事长。
委托诉讼代理人：孙树刚，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丛日涛，山东鸿源律师事务所律师。
上诉人威海海之兰酒店管理有限公司（以下简称“海之兰公司”）因与被上诉人威海泰美瑞金属制品有限公司（以下简称“泰美瑞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
海之兰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.原审认定租金起算时间为2014年7月11日错误。租赁合同约定“楼房门前市政道路开通后（10月份），如不开通所有日期依次向后延伸，由乙方开始装修，装修期限为五个月，租期2014年4月1日起算”，由此租期起算时间应根据门前市政道路开通日期确定。海之兰公司提供的市政等部门的竣工验收证书可以证实2014年10月门前市政道路竣工，海之兰公司的沟通函中也说明至2014年7月仅四至六层60%的房屋进行了装修试营业、2015年4月份又有20%的房间装修好，尚有二层未装修。上述事实表明租期应自2015年4月1日起算；2.原审认定双方第一个五年的房租数额为每年53万元错误。租赁合同明确租金为第一个五年每年50万元，并约定“另在三层南端给甲方留9个房间280平方米的独立空间作为甲方职工公寓”。该9个房间仅是海之兰公司为泰美瑞公司保留的公寓，海之兰公司并未使用，并不存在海之兰公司将该部分房间出租、增加了出租面积的事实，双方并未协商增加了租金3万元；3.海之兰公司提交的银行交易明细、汇款单据、收款收据等足以证明已付款项数额为1610840元，原审以海之兰�司无法提供实际付款凭证为由否定海之兰公司的主张，忽视了现金收款收据的存在。基于上述事实，海之兰公司的租期至泰美瑞公司提起诉讼不足两年，租金应交纳100万元。泰美瑞公司未履行楼房二层的装修义务，海之兰公司有权每年拒付租金10万元，与海之兰公司垫付的装修款394000元及因外墙防水、保温问题造成的损失相抵扣后，海之兰公司不欠泰美瑞公司房租；4.海之兰公司每月均按照双方核定的水电量及政府定价与泰美瑞公司结算水电费，不欠泰美瑞公司电费。泰美瑞公司计算电费截止提起诉讼时即2016年8月17日，而原审判决计算至2017年3月，违反民事诉讼“不告不理”的原则；5.海之兰公司已提交楼房2-6层的设计图纸，但泰美瑞公司至今未对2层进行装修，且所有房间的水电暖管道均是海之兰公司安装，泰美瑞公司仅将楼层之间的主管道进行了安装，未达到合�约定和海之兰公司的设计要求，原审却认定泰美瑞公司已按合同约定完成房屋装修，明显与事实不符。对于泰美瑞公司应承当的房间墙面抹平、地面抹平和水电暖安装等费用394000元，海之兰公司已提交装修公司出具的证明和费用支付凭证，泰美瑞公司应予支付；6.案涉楼房归泰美瑞公司所有，对房屋进行外墙保温是其应尽的义务。海之兰公司提供的手机截屏信息可以证实泰美瑞公司承诺进行外墙保温并承担相关费用。
泰美瑞公司辩称,1.案涉房租的起算点应为2014年7月11日。楼前道路的北半部于2014年5月1日已开通，不影响通行，亦不影响海之兰公司的正常营业。海之兰公司发给泰美瑞公司的函件亦自认租期从2014年7月11日起算，且至本案诉讼双方已照此履行两年有余；2.双方第一个五年中每年的房租数额应为53万元。房屋租赁合同约定的第一个五年中每年租金50万元不包括三层的9个房间，后经协商，泰美瑞公司又将该9个房间出租给海之兰公司。从海之兰提交的银行汇款凭证看，租期开始计算后3个月内，海之兰公司共支付2014年7月11日至2015年7月10日的房租53万元，2015年7月3日至同年10月28日，海之兰公司共支付2015年7月11日至2016年7月10日的房屋53万元，表明海之兰公司每年支付租金53万元，且上述9个房间由海之兰公司管理使用；3.海之兰公司已付的房租数额为1110840元。原审前三次庭审中海之兰公司均主张已向泰美瑞公司支付1110840元，其中1080840元系通过银行转账支付，但第四次庭审中海之兰公司改变说法，且无法提供实际付款的凭证；4.原审认定的海之兰公司应付的电费差额正确。虽然泰美瑞公司提起诉讼时主张截止2016年8月17日的电费差额，但诉讼中变更主张，要求海之兰公司支付截止2017年3月份的电费差额，且双方同意对2017年3月25日前的用电按照每度0.87元计算；5.泰美瑞公司已按约完成房屋装修。证人于某可以证实泰美瑞公司进行了墙面地面抹平、管线安装等，海之兰公司从未向泰美瑞公司提供图纸，且自租期开始后，海之兰公司从未对此提出异议，表明其认可房屋交付状态，海之兰公司要求调整租金数额没有依据，其提供的所谓装修费用证据属于伪造，不能作为证据使用；6.泰美瑞公司无义务对房屋进行外墙保温。从房屋租赁合同内容可以看出，双方对租赁物外墙的状况是明知的，约定由泰美瑞公司负责维修而非进行外墙保温施工。即使泰美瑞公司承诺进行外墙保温施工，亦是为尽早获得房屋及电费不得已而做出的妥协，该承诺附有条件即海之兰公司支付房租及电费。
2016年8月17日，泰美瑞公司提出诉讼请求：海之兰公司支付房租479160元、水费1583.75元、电费101247.34元，合计581991.09元；泰美瑞公司按照银行同期贷款利率支付自起诉之日起至实际履行之日止的利息。
原审诉讼中，海之兰公司提出反诉请求：泰美瑞公司偿还其垫付的装修工程款394000元；按海之兰公司的设计要求交付第二层楼房；对出租楼房外墙进行保温。后海之兰公司增加反诉请求：泰美瑞公司以垫付工程款394000元为基数自2013年10月至2017年4月按照年利率6%支付利息；赔偿海之兰公司因未履行外墙防水、保温义务给海之兰公司造成的电能损失119684.49元。
一审法院认定事实：位于威海市黄海路-208号房屋系泰美瑞公司所有。2013年6月1日，泰美瑞公司（甲方）与李进松（乙方）签订房屋租赁合同，约定：1、甲方将自建楼房出租给乙方从事旅馆、酒店及与之相关联的行业业务经营，租赁房屋位于威海经济技术开发区凤林出口加工区（黄海路208号），包括�层260平方米的大厅、二至六层（每层1000平方米共5000平方米的主体建筑），另在三层南端给甲方留9个房间280平方米的独立空间作为甲方职工公寓。乙方拥有楼顶充足的广告面积及二至六层楼体的广告位置，安装时需甲方书面同意，其余位置的广告安装甲方需告知，原则不影响乙方的广告效果，甲方应保证乙方在一楼门前60%的面积作为停车等活动场所。2、租赁期限为15年，该楼房门前市政道路开通后〔（10月份）如不开通所有日期以此向后延伸〕，由乙方开始装修，装修期限为5个月，租期2014年4月1日起计算。3、租金为第一个五年每年50万元，第二个五年每年600000元，第三个五年每年750000元；乙方于合同签订后三日内预付给甲方定金250000元，营业时再付25万元，共计50万元，做第一年度租金，此后每年度的租金由乙方于租期开始的第一个月内一次性付清。4、乙方支�定金后，甲方按照乙方的设计要求进行楼房室内的装修，其中室内所有房间达到墙面抹平、地面抹平，上下水管道、热水管道（热水管道费用甲乙双方各占一半）、供电线路、供暖管件、电梯、一楼大厅大门，达到乙方的设计要求（具体见设计图纸）。5、甲方应于2013年10月30日前将楼房按照乙方的设计要求交付，并保证该房屋产权没有争议，甲方交付楼房时应确保水电接通，确保乙方办理营业执照所必须的应由甲方提供的所有相关手续，楼房租赁期间的顶楼防漏、外墙防水、外墙保温及建筑物的附属场地、路面、围墙、排污、绿化等维护由甲方负责维修并承担费用，乙方若要增项需甲方同意费用由乙方负责。双方还对其他权利义务进行了约定。
2014年3月，泰美瑞公司除将合同约定的楼层、房屋交付海之兰公司外，还将案涉楼房三层南端280平米的房屋交付。为方便海之兰公司使用楼房，泰美瑞公司在电业部门安装的电表下安装了变压器。
双方当事人争议的事实有：1、房屋租金的起算点。2、双方约定每年的房租数额。3、海之兰公司已经给付的租金数额。4、泰美瑞公司是否按照合同约定对案涉房屋包括二层楼房进行了装修。5、泰美瑞公司应否当对案涉房屋另进行外墙保温。6、海之兰公司自2014年7月至2017年3月25日用电量及应交电费数额。
泰美瑞公司主张租金自2014年7月11日起算，因双方协商泰美瑞公司另交付给海之兰公司楼房三楼南端280平米的房屋，故将年租金由50万元增至53万元，除二楼按照海之兰公司的要求没有隔断外，其余房屋泰美瑞公司在交付时均已按照约定进行了基础装修，房屋外墙为加气砖，本身属于保温材料，合同约定泰美瑞公司仅有维修义务，并不需要另外进行外墙保温。为证明�主张，泰美瑞公司提供以下证据：
证据一、2014年10月29日，泰美瑞公司出具的收据三张，分别载明收取海之兰公司房租250000元（2014.7.1-2014.12.31）、250000元（2015.1.1-2015.6.30）、30000元（实收现金27600元，另外2400是酒店垫付电缆款）；2015年10月28日，泰美瑞公司出具的收据一张，载明收海之兰公司房租53万元（2015.7.1-2015.6.30房租）；
证据二、海之兰公司向泰美瑞公司出具的沟通函两份，其中函字2016年第23号沟通函中载明：“双方于2013年6月1日签订房屋租赁合同，租期（因楼房门前市政道路开通滞后）自2014年7月11日起计算已有两年余，期间得到贵方的支持帮助，我方深表敬意和感谢……”；
证据三、案外人于某签字确认的施工图预结算书三份、现金日报账明细一份、山东昆嵛电缆有限公司出具的山东增值税专用发票四张、威海经济技术开发�鑫宏业建材经销处出具的收款收据、货物明细一宗，拟证实泰美瑞公司找于某给案涉楼房进行水电暖等基础装修，泰美瑞公司购置装修材料。
证据四、水、电、房租账目明细表一份，载明截止2016年7月28日，海之兰公司合计使用电量度数为369187度，欠付泰美瑞公司电费数为101247.34元，用水量为16285吨，欠费数额为1583.75元。
经质证，海之兰公司对证据一有异议，主张该收据是泰美瑞公司单方出具，部分载明为补开，不能反映海之兰公司实际支付租金的情况，不能证明租期的起算时间及租金数额。对证据二真实性无异议，但主张该沟通函是海之兰公司本着化解矛盾、协商调解的角度出具，属于双方调解意见，不能作为定案依据。对证据三中发票的真实性无异议，但主张不能证明与本案的关联性，对其他证据的真实性均有异议，于某在泰美瑞公司建设该楼房时就给泰美瑞公司施工，不能证明与本案的关联性。对证据四中水电数量无异议，但对单价有异议，该表系泰美瑞公司单方制作。
海之兰公司主张租期起算时间为2015年4月1日，因泰美瑞公司没有按照要求交付房屋，故每年租金应当按比例降低，室内基础装修均由海之兰公司找人施工，泰美瑞公司应当承担费用，泰美瑞公司还应为海之兰公司另行进行外墙保温。电费应当按照电业部门的收费价格计算。2016年7月19日，因路边树枝太高与高压电线相连，造成短路，导致海之兰公司断电，经电业部门认定责任应由泰美瑞公司承担，故海之兰公司自应付电费中扣除了海之兰公司的停电损失23194.62元（7945.82元+15248.80元），另外，海之兰公司曾替泰美瑞公司向于某支付工程款20000元，应当算作泰美瑞公司向海之兰公司的借款并予以扣除。为证明其主张海之兰公司提供以下证据：
证据一、中国农业银行银行卡交易明细清单及威海市商业银行网银凭证一宗，证实2013年6月3日，海之兰公司向泰美瑞公司转账25万元，2014年3月19日，转账25万元，2014年10月29日，支付现金3万元，2015年7月3日，转账10万元，2015年7月14日，转账10万元，2015年7月30日，转账10万元，2015年8月11日，转账10万元，2015年9月9日，转账10万元，2016年7月29日，转账50840元。证实其共向泰美瑞公司支付房租1110840元。
证据二、竣工验收证书一份，证实2014年10月，门前市政道路黄海路道路雨水工程竣工。
证据三、未交付的二楼照片四张，证实第二层一直未按要求交付使用。
证据四、威海华盛装饰工程有限公司出具的房屋装修决算表、收据，证实华盛公司为海之兰公司装修案涉楼房工程款数额为431990元，扣除应由海之兰公司承担的热�管50%的工程款后，海之兰公司实际为泰美瑞公司垫付工程款394000元。
证据五、案涉楼房平面图（2、3、4、5、6层），证实泰美瑞公司未按照平面图的设计要求交付二层楼房。
证据六、泰美瑞公司孙总与海之兰公司法定代表人李经理的短信截屏打印件一份，证实泰美瑞公司认可其应当负责楼房的外墙保温工作。
证据七、于某向海之兰公司出具的收款收据复印件一宗，银行转账明细五张，证实于某给海之兰公司施工基础装修，海之兰公司支付工程款的情况。
证据八、2016年12月29日于某出具的证明复印件一份，载明：2014年1月25日、2014年3月15日收到2万元工程款系孙树刚经理委托李进松为其垫付的。
经质证，泰美瑞公司对证据一真实性无异议，可以证明海之兰公司已经按照合同约定以及双方另行商定的另外280平米按30000元计算租金的合意，即每年53万元交付了房租。对证据二真实性无法确认，即使真实也只能证明系雨水工程竣工时间，并不影响海之兰公司的通行，不能以此认定租期开始的时间。对证据三真实性无法确认，二楼已经交付，海之兰公司要求泰美瑞公司保持原状，故没有装修，海之兰公司已经接收房屋两年多，泰美瑞公司没有义务继续为海之兰公司进行装修。对证据四真实性有异议，该证据是虚假证据，泰美瑞公司保留追究海之兰公司及该装饰公司诈骗的刑事责任，该装饰公司只是对酒店后期进行装修，前期基础装修均是由泰美瑞公司进行的。对证据五真实性有异议，泰美瑞公司从未见过该图纸，若存在图纸也应由双方盖章确认作为合同的附件，实际上泰美瑞公司是按照海之兰公司口头告知进行装修的，海之兰公司从未向泰美瑞公司出示过图纸，二层是按照海之兰公�要求交付的，海之兰公司当时说二楼要做他用，故而没要求泰美瑞公司为其间隔。对证据六真实性有异议，合同并未约定须增加保温材料，仅约定由泰美瑞公司对外墙保温及防水进行维护。对证据七真实性无法确认，于某仅是给海之兰公司施工了后期的装修，不能证明海之兰公司的主张。对证据八真实性有异议，不能证明系借款，即使是真实的，该证明是在开庭之后才出具的，真实性存疑，海之兰公司出具的该证明系证人证言，证人应当出庭接受质证。海之兰公司主张的停电损失并非泰美瑞公司造成，停电原因是园林的树木过高造成连电，与泰美瑞公司无关。
因海之兰公司提供的支付租金凭证比其主张的已付数额少30000元，一审法院要求海之兰公司说明情况并提供证据，海之兰公司称进一步落实，第四次开庭时海之兰公司称之前计算有误，提供2015年10月28日泰美瑞公司向海之兰公司出具的53万元收据一张，载明收款事由为2015.7.1-2016.6.30房租，收款方式为现金，以此主张其除通过银行转账给泰美瑞公司1080840元外，还以现金形式向泰美瑞公司支付53万元，实际支付给泰美瑞公司1610840元，该部分款项是预先存在泰美瑞公司，一年到期结算，现应当在泰美瑞公司剩余580840元。泰美瑞公司对此不予认可，称海之兰公司所述与之前陈述、其提供的证据及证据目录均不符，泰美瑞公司出具的该张收据上载明“现金”是泰美瑞公司工作人员的笔误，30000元差额是海之兰公司以现金形式给付，由泰美瑞公司一并就当年租金出具了53万元的收据。
海之兰公司认可泰美瑞公司进行了部分装修，包括墙面抹平、电梯。泰美瑞公司提供证人于某出庭，称其给双方都装修过，装修的是同一栋楼；给泰美瑞公司装修的是管道井、打眼、给排水主管道、排气主管道、中水主管道、一至六层主电缆、网点主电缆、高低压配电柜到总箱的电缆、暖气主管道，材料都是泰美瑞公司购买；做了热水管道后，海之兰公司认为热量达不到，又让其走了一遍管道，热水管道的材料双方都买过；证人给泰美瑞公司干活时室内地面是水泥地面，墙面好像没抹灰，具体记不清楚了；证人给泰美瑞公司干活的时候，大厅有门，但忘了是什么样的了；二层当时是通的，未砌隔断墙，四周都已抹灰，水泥地面，工人就住在二层，不知道为什么没装修；当时没有图纸，无法确定水盆、坐便器等的位置，所以没法走分支管道；给泰美瑞公司干完后，海之兰公司进场，找华盛公司做内部装修，华盛公司主要给海之兰公司做楼房房间、走廊的内部装修，证人跟着华盛公司接着给海之兰公司干后期的水电暖安装，每层主箱到各个房间的电�、每个房间的水电、热水管道、每层桥架安装、暖气管道及暖气片、洁具安装等，其中二楼按照海之兰公司给的图纸将洗手盆、地漏、坐便打了眼，给排水、中水、热水都预留的头；后期装修的工钱是华盛公司验收确认工程量及工程款后通知其到海之兰公司拿钱，工程款已结清。
经质证，泰美瑞公司称因为时间较长，证人对部分情况陈述有误，但能够证明泰美瑞公司对案涉楼房进行了前期装修，管材由泰美瑞公司购买，施工过程中海之兰公司并未提供图纸。海之兰公司对证人证言无异议，并主张根据合同泰美瑞公司应当负责上下水管道、热水管道等，并应符合泰美瑞公司的设计要求，而泰美瑞公司施工的仅是主管线、主管道。
泰美瑞公司主张海之兰公司2014年9月至2016年7月用电量为369187度，2016年8月至2017年3月用电量为151027度,因变压器本身存在�耗，海之兰公司应当按照用电比例承担损耗电量，故应按照1元/度支付电费。海之兰公司称2014年9月至2016年7月用电量为352011度，2016年8月至2017年3月用电量为151025度，变压器损耗已经包含在电业部门的收费中，其不应承担费用。后双方就2017年3月25日前每度电的电费数额按照0.87元计算协商一致，不违反法律规定，予以认定。后海之兰公司反悔，不同意按照该计算方法计算电费。
经双方举证、质证，一审法院对争议事实认定如下：
一，租赁合同的租金起算点应当认定为2014年7月11日。在海之兰公司向泰美瑞公司发出的沟通函中自认租期自2014年7月11日起计算，对该事实依法予以认定，现海之兰公司抗辩称系因调解作出的陈述，理由不当，不予采信。
二，海之兰公司共给付泰美瑞公司房屋租金1110840元。海之兰公司在前三次庭审中均主张其向�美瑞公司支付了房租1110840元，其中1080840元是通过银行转账支付。海之兰公司在第四次庭审时变更其说法，与之前的陈述及其向泰美瑞公司发出的沟通函中的陈述均矛盾。泰美瑞公司在2015年10月28日出具的收据中虽载明收取现金53万元，泰美瑞公司主张称是对海之兰公司银行转账及现金支付3万元出具的总收据，现海之兰公司无法提供其实际支付款项的凭证，故对海之兰公司的该抗辩依法不予采信。2015年10月28日泰美瑞公司出具的530000元收据应当认定为系海之兰公司自2015年9月至2015年10月银行转账及现金支付租金的总款项的合计。
三，双方第一个五年每年的房屋租金数额应当认定为53万元/年。一方面，双方合同约定泰美瑞公司将楼房出租给海之兰公司，第一个五年每年租金50万元，后经协商泰美瑞公司又将合同约定之外的三层280平方米的9个房间出租给海之兰�司，即增加了出租面积，泰美瑞公司主张因增加了出租面积而增加了出租费用，符合常理。另一方面，根据海之兰公司提交的银行转账凭证，能够看出签订合同至租期开始后三个月内，即2014年10月29日前，海之兰公司共支付给泰美瑞公司2014年7月11日至2015年7月10日房屋租金53万元；2015年7月3日至2015年10月28日，海之兰公司共向泰美瑞公司支付2015年7月11日至2016年7月10日房屋租金53万元，即海之兰公司在每年租期开始前几个月均向泰美瑞公司支付租金53万元，从该交易习惯能够认定双方第一个五年每年租金为53万元的事实。
四，泰美瑞公司已经按照合同约定完成对房屋的装修。对于楼房二楼，于某称其给海之兰公司装修时二楼是通的，没有间隔成房间，但地面及墙面均为水泥面，且整栋楼的水电等主管线已通，能够看出泰美瑞公司对该层进行了墙面地面抹平、管线安装等装修。对于楼房的其他部分，于某对泰美瑞公司提供的施工图预结算书等其签字的证据予以确认，并对泰美瑞公司施工的范围进行了描述，且称其装修的时候一楼是有大门的，地面也是水泥地面，加之海之兰公司认可泰美瑞公司施工了墙面抹平、电梯安装，综合能够认定泰美瑞公司按照合同约定的施工范围进行了装修。案涉楼房于2014年3月交付，海之兰公司自2014年7月租期开始后一直按照每年53万元交付租金，亦应当视为海之兰公司对楼房的交付状态系明知且认可。海之兰公司抗辩称泰美瑞公司没有按照图纸要求对二层进行间隔，亦没有对房间内的管线进行安装，应当由海之兰公司提供证据证明双方约定的装修标准。泰美瑞公司对海之兰公司提供的图纸不予认可，该图纸无双方的签字确认，对该图纸的证据效力依法不予认定，海之兰公司无法举证证明泰美瑞�司应当按照何标准进行装修，现其抗辩称泰美瑞公司违约，证据不足，依法不予采信。
五，泰美瑞公司没有义务对房屋另进行外墙保温。双方合同约定泰美瑞公司对外墙防水、外墙保温等有维护义务，即双方对租赁物的外墙现有状况已经有明确的认识，并约定由泰美瑞公司负责维修，而并非由泰美瑞公司再对楼房进行外墙保温施工，故泰美瑞公司无义务对案涉房屋另进行外墙保温。
六，海之兰公司在答辩意见及第一次开庭的质证意见中均认可2014年9月至2016年7月其用电量为369187度，对海之兰公司的该自认依法予以认定。泰美瑞公司主张2016年8月至2017年3月海之兰公司的用电量为151027度，海之兰公司称应当为151025度，泰美瑞公司未提供证据证明其主张，对海之兰公司2016年8月至2017年3月的用电量为151025度依法予以认定。故海之兰公司自2014年9月至2017年3月的用电量总数为520212度。双方对泰美瑞公司安装变压器的事实无异议，变压器在运转过程中本身需要消耗部分电量，该部分损耗应当由使用变压器的人进行分担，在庭审过程中双方均同意在电业部门收取电费的价格基础上适当上调，对2017年3月25日之前的用电按照0.87元/度计算电费协商一致，符合实际情况，亦不违反法律规定，当庭也予以确认，双方协商的是电费的计算方法，并未损害海之兰公司的利益，且该计算方法已经确认，现海之兰公司反悔不同意按照该意见计算，没有依据，对海之兰公司的该抗辩依法不予采信。海之兰公司自2014年9月至2017年3月应当交纳的电费为452584.44元（0.87元/度×520212度）。
泰美瑞公司变更诉讼请求，要求海之兰公司支付2014年9月至2017年3月的电费差额102973.30元，撤回要求海之兰公司支付水费1583.75元的诉讼请求。双方均认可海之兰公司已经支付的2014年9月至2017年3月的水费为97183.90元，海之兰公司实际支付给泰美瑞公司的水电费总数为446877.73元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一，泰美瑞公司要求海之兰公司支付租金479160元有无依据，二，海之兰公司还应支付给泰美瑞公司的电费差额，三，海之兰公司主张要求泰美瑞公司返还装修工程款394000元及利息有无依据，四，海之兰公司能否要求泰美瑞公司按设计要求交付案涉楼房第二层，五，海之兰公司要求泰美瑞公司对楼房进行外墙保温并赔偿因此产生的电量损耗有无依据。
关于第一个争议焦点。双方约定第一个五年每年租金530000元，每年度租金自租期开始的第一个月内一次性付清，租金的起算点为2014年7月1日，即海之兰公司应当于每年的7月31日前付清下一租期的房租。海之兰公司已经支付了2014年7月11日至2015年7月10日、2015年7月11日至2016年7月10日两个租期的租金共计1060000元，2016年7月11日至2017年7月10日的租金仅支付了50840元，尚欠泰美瑞公司479160元，现泰美瑞公司主张要求海之兰公司支付，并自起诉之日即2016年8月17日至判决确定的履行之日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，理由正当，依法予以支持。
关于第二个争议焦点。截止2017年3月，海之兰公司实际支付的水电费总数为446877.73元，海之兰公司已经支付的水费为97183.90元，即海之兰公司实际支付的电费数额为349693.83元。海之兰公司自2014年9月至2017年3月应当交纳的电费为452584.44元（0.87元/度×520212度），故海之兰公司应当给付泰美瑞公司的电费差额为102890.61元。双方均认可造成停电的原因系路边园林树木过高与高压线连电造成短路，因可能涉及到案外人，本案不宜解决，海之兰公司可另案处理，现海之兰公�要求将其损失自应付给泰美瑞公司的电费中扣除，理由不当。海之兰公司抗辩称泰美瑞公司向其借款支付于某工程款20000元，要求自应付电费中扣除，泰美瑞公司对此不予认可，称并非借款，是海之兰公司应当支付给于某的工程款，不同意扣除，对该20000元款项，海之兰公司可另行主张权利。
关于第三个争议焦点。泰美瑞公司已经对楼房进行了合同约定的装修，现海之兰公司主张案涉楼房装修系其施工并要求泰美瑞公司返还其垫付工程款394000元及利息，理由不当，依法不予支持。
关于第四个争议焦点。泰美瑞公司已经于2014年3月将楼房的二层交付给海之兰公司，并按照合同约定对二层主管线及墙面、地面进行了装修，海之兰公司无证据证明其要求泰美瑞公司对二楼进行装修的标准，泰美瑞公司并无义务再对案涉二层进行装修，故海之兰公司要求�美瑞公司按照其设计要求交付二层，理由不当，依法不予支持。
关于第五个争议焦点。根据双方合同约定，海之兰公司对楼房的交付状态系明知，泰美瑞公司仅负有对外墙的维修义务，现海之兰公司要求泰美瑞公司进行外墙保温施工且赔偿其因此产生的电量损失，理由不当，依法不予支持。
泰美瑞公司申请撤回要求海之兰公司负担水费1583.75元的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、海之兰公司给付泰美瑞公司2016年7月11日至2017年7月10日房屋租金479160元，并自2016年8月17日至判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；二、海之兰公司给付泰美瑞公司2014年9月至2017年3月的电费差额102890.61元；三、驳回海之兰公司要求泰美瑞公司返还装修工程款394000元及利息的诉讼请求；四、驳回海之兰公司要求泰美瑞公司按其要求交付二层楼房的诉讼请求；五、驳回海之兰公司要求泰美瑞公司对案涉楼房进行外墙保温的诉讼请求；六、驳回海之兰公司要求泰美瑞公司赔偿其电量损耗的诉讼请求。上述一至二项，海之兰公司于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9622元，泰美瑞公司负担2元、海之兰公司负担9620元；反诉案件受理费4882元，由海之兰公司负担。
本案二审过程中，海之兰公司提交图纸和照片一宗，拟证实其装修时的状况、泰美瑞公司未按约进行装修而是海之兰公司进行了装修，经质证，泰美瑞公司主张房屋交付海之兰�司之前其从未见到上述图纸，照片亦无法证实泰美瑞公司未履行合同义务。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.案涉房租的起算点及第一个五年租期的房租数额应如何确定；2.海之兰已付的房租数额应如何确定；3.海之兰应付的电费数额如何确定；4.泰美瑞公司是否已完成合同约定的装修义务；5.泰美瑞公司应否进行楼房外墙保温。
一，海之兰公司支付租金的起算时间应为2014年7月11日。
首先，泰美瑞公司与海之兰公司在租赁合同中对租期起算时间的约定与楼房门前道路的开通及海之兰公司进行装修相联系。从双方的陈述及海之兰公司给泰美瑞公司的函件看，2014年3月份，海之兰公司开始装修，同年7月11日，海之兰公司经营的酒店大部分房间开始营业，因为经营策略、资金等问题�剩余部分陆续装修使用，二层至今未用于宾馆服务业。双方系房屋租赁关系，泰美瑞公司作为出租方主要义务是提供符合约定的房屋，如何经营管理由海之兰公司自行确定。故虽然楼房门前道路在2014年7月未完全竣工，但是海之兰公司自开始营业时即应计算租期。其次，双方在合同中约定，海之兰公司于合同签订后3日内预付定金25万元，营业时再付25万元，共计50万元作为第一年度房租。从海之兰公司给付款项的时间看，2013年6月3日给付25万元，2014年3月19日又给付25万元，与上述开始装修的时间相符。同时，2015年7月份，海之兰公司开始先后数次转款用于给付第二年度房租，故从租金给付情况看，房屋租期亦系自2014年7月开始起算。
二，租期内第一个五年每年的房租以53万元计算较为妥当。
双方在租赁合同中约定第一个五年每年租金50万元，海之兰公司需留面积为280平米的9个房间给泰美瑞公司使用。此后在合同履行中，泰美瑞公司并未使用该部分房间，而是由海之兰公司经营使用，海之兰公司多给付部分租金实属正常。案涉楼房每层面积为1000平方米，五层共计5000平方米，每年租金50万元，以此计算，该部分房间计算租金3万元数额亦较为适当。另外，2014年、2015年度海之兰公司给付租金时，均曾单独给付3万元，亦可表明双方系按照年租金53万元履行。当然双方约定的房屋租期较长，如果在此过程中出现泰美瑞公司使用上述房间或海之兰公司不再使用的情况，便应按照合同约定计算租金数额。
三，截止本案诉前海之兰公司已付房租数额为1110840元。
双方在诉讼中对于海之兰公司已付租金的数额本无争议，海之兰公司提供的转账记录及庭审中自认均表明已付房租1110840元，其中3万元以现金给付�其余通过银行转账给付。泰美瑞公司提交2015年10月28日向海之兰公司出具的收据（金额为53万元）后，海之兰公司又主张其还付现金50万元。海之兰公司给付绝大部分房租均是通过银行转账，难以解释为何如此大额房租却以现金给付，且按照合同约定，至2015年10月海之兰公司尚无需给付如此多的租金，而此时海之兰通过银行转账给付2015至2016年度的租金50万元，给付现金3万元，恰为53万元，故泰美瑞公司主张系出具的总收据，符合事实，本院予以认定。
四，原审按照双方协商的价格确定海之兰公司应给付的电费较为妥当。
泰美瑞公司与海之兰公司对于海之兰公司2014年9月至2017年3月的用电量意见一致，争议在于泰美瑞公司安装变压器后损耗部分电量的电费分担问题。双方在租赁合同中对此问题并未明确，在实际运行中亦未对测量方法达成一致意见�而作为非居民用电，电业部门收取电费的单价并非恒定，还涉及除海之兰公司之外的其他用户。在此情况下，经原审法院主持双方均同意在电业部门收取电费价格的基础上适当上调，对2017年3月25日前按照每度0.87元计算电费达成一致意见，泰美瑞公司据此变更了该部分诉请，原审亦予以确认。海之兰公司在法庭辩论阶段以双方对以后的电费计算问题未形成解决方案为由推翻上述意见，要求以电业部门的电费单价结合用电量确定其应负担的电费，未考虑实际损耗问题，并不妥当。当然，双方对于此后的电费计算应寻求更为适当的解决方案，合法合理予以解决。
五，泰美瑞公司未按约定完成全部的装修义务。
双方在租赁合同中约定泰美瑞公司按照海之兰公司的设计要求进行室内装修，所有房间的墙面抹平、地面抹平、上下水管道、热水管道（该费用双方均担）、供电线路、供暖管件、电梯、一楼大厅大门达到海之兰公司的设计要求。诉讼中，海之兰公司认可泰美瑞公司对三至六层进行了墙面抹平、电梯安装、对主管道进行了施工，泰美瑞公司申请的证人于某亦予证实。于某同时证实三至六层房间内的水电暖安装系海之兰公司完成，表明泰美瑞公司完成了部分装修义务。海之兰公司主张其为泰美瑞公司垫付了装修费用394000元，但其提交的决算表存在诸多问题，并主张以现金方式给付施工方工程款，而于某尚为海之兰公司进行了其他施工作业，难以区分海之兰公司给付的工程款具体指向，故海之兰公司主张的垫付装修费用证据尚不充分，可待证据完善后另行处理，另外，房屋交付海之兰公司后，经营管理由海之兰公司决定，楼房二层至今未作为宾馆使用，在未得到海之兰公司的具体设计要求的情况下，泰美瑞公�无法按约进行装修，故该部分属于合同的具体履行问题，海之兰公司要求泰美瑞公司按设计交付二层房屋，理由不当，本院不予支持。
六、泰美瑞公司应履行外墙保温义务。
双方对泰美瑞公司应否进行外墙保温作业存在争议,该争议集中于对合同内容的理解。从合同文义看，如果将“顶楼防漏、外墙防水、外墙保温由甲方负责维修”理解为泰美瑞公司仅需进行维修而非对外墙增加保温层是可以的，但是如此理解则“附属场地、路面、围墙、排污、绿化等维护由甲方负责维修”语句不通。从泰美瑞公司负责人发给海之兰公司法定代表人的短信内容看，海之兰公司希望泰美瑞公司提前给付房租进行防水保温施工，泰美瑞公司难以解释既然无需进行外墙保温施工为何有此提议。虽然泰美瑞公司主张楼房墙体有加气砖，属于保温材料，但是建筑材料与楼房保温层系不同概念，泰美瑞公司不能以此拒绝进行外墙保温。海之兰公司的该项主张，应予支持。
综上，海之兰上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初1642号民事判决第一、二、四、六项，即（一）威海海之兰酒店管理有限公司给付威海泰美瑞金属制品有限公司2016年7月11日至2017年7月10日房屋租金479160元，并自2016年8月17日至判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，（二）威海海之兰酒店管理有限公司给付威海泰美瑞金属制品有限公司2014年9月至2017年3月的电费差额102890.61元，（四）驳回威海海之兰酒店管理有限公司要求威海泰美瑞金属制品有限公司按其要求交付二层楼房的诉讼请求�（六）驳回威海海之兰酒店管理有限公司要求威海泰美瑞金属制品有限公司赔偿其电量损耗的诉讼请求；
上述款项威海海之兰酒店管理有限公司于判决生效后十日内履行完毕；
二、撤销威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初1642号民事判决第三、五项；
三、威海泰美瑞金属制品有限公司于判决生效之日起6个月内对案涉楼房进行外墙保温。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费9622元，威海泰美瑞金属制品有限公司负担2元，威海海之兰酒店管理有限公司负担9620元；反诉案件受理费4882元，威海海之兰酒店管理有限公司负担4382元，威海泰美瑞金属制品有限公司负担500元；二审案件受�费8753.36元，威海海之兰酒店管理有限公司负担8253.36元，威海泰美瑞金属制品有限公司负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年十二月十七日
书记员 邓雯涛