云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云29民终613号上诉人（原审原告）：大理幸福家苑小区业主委员会。住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇。负责人：张光灿，该小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：尹献军，该小区业主委员会副主任，特别授权代理。委托诉讼代理人：闻达，该小区业主委员会委员，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：大理馨顺物业服务有限公司。住所地云南省大理白族自治州大理市。法定代表人：余晓林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨谋飞、张万华，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理幸福家苑小区业主委员会（以下简称“幸福家苑业委会”）因与被上诉人大理馨顺物业服务有限公司（以下简称“馨顺物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2017）云2901民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月1日会见了双方当事人，对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。幸福家苑业委会上诉请求：维持原审判决第一项；依法改判馨顺物业公司向幸福家苑业委会移交全体业主的购房档案资料、家庭及个人隐私信息资料，判令馨顺物业公司向幸福家苑业委会返还向幸福家苑小区业主违规收取的绿化费50000元及水池清理费20元/户，判令馨顺物业公司返还幸福家苑业委会外来车辆停放费50000元；本案诉讼费用由馨顺物业公司承担。事实及理由：1、幸福家苑小区业主的信息等材料在馨顺物业公司与先前为幸福家苑小区提供物业服务的昆明银海物业服务有限公司大理分公司（以下简称“银海物业大理分公司”）进行业务交接时，在业委会在场的情�下已由银海物业大理分公司移交给馨顺物业公司，馨顺物业公司为小区提供服务期间这些资料由馨顺物业公司保管，现小区与馨顺物业公司的物业服务合同已经终止，馨顺物业公司应该将业主的信息材料归还业主，而不是强行带走并非法出售；2、幸福家苑业委会作为要求馨顺物业公司退还其向业主违规收取的绿化费及水池清理费的权利主体并无不妥。大理供电局代表业主与馨顺物业公司签订的幸福家苑业委会小区《前期临时物业服务委托合同》，是唯一关于小区物业服务的整体合同，此外，1181户业主个人并没有与馨顺物业公司另外签订过任何协议，故小区业主委员会是小区全体业主的合法代表，馨顺物业公司的行为是对小区广大业主共同利益的侵害，不是针对部分或个别业主的侵权行为。幸福家苑业委会与馨顺物业公司签订的《前期临时物业服务委托合同》中有关每户交纳水池清理费20元/每年的条款违反了《大理市发展和改革局、大理市住房和城乡建设局关于贯彻的通知》第八条“物业项目配建的蓄水池、化粪池、室外管网的清洗清掏费用已含在物业服务收费标准中，物业服务企业不得另行收费”规定，合同条款无效；3、关于“半年绿化费”及“外来车辆停放费”的收取，幸福家苑业委会与馨顺物业公司已达成共识，约定幸福家苑小区物业管理实行对外来车辆收取临时停车管理费，馨顺物业公司每年上缴小区业委会50000元作为小区公共事务费用；因小区绿化在包活期内，无绿化费用产生，馨顺物业公司同意拨付给业委会50000元，作为小区公共事务费用，双方于2015年10月16日在大理供电局�主持下形成《会议纪要》和《补充协议》，但馨顺物业公司出尔反尔，据不承认自己曾经的承诺，没有依约履行义务。馨顺物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应判决驳回上诉，维持原判。1、幸福家苑业委会对事实理解错误，本案属于物业服务合同纠纷，并非侵权纠纷。本案不存在馨顺物业公司占有、侵占幸福家苑业委会物权的违法行为；2、幸福家苑业委会仅能就公共服务范围权益提起诉讼，业主个人隐私等权益只能由业主个人提起诉讼，否则业主委员会存在越权行为；3、按照谁主张谁举证的原则，幸福家苑业委会不能就馨顺物业公司持有小区业主信息进行举证，依法应当承担举证不能的不利后果。幸福家苑业委会向一审法院起诉请求：1、判令馨顺物业公司向幸福家苑�委会移交幸福家苑小区全体业主的购房资料、家庭及个人隐私信息资料，以及幸福家苑小区公用设施设备图纸技术资料、34部电梯的产品合格证和定期检验报告；2、判令馨顺物业公司返还幸福家苑业委会向幸福家苑业主违规收取的绿化费50000元以及水池清理费20元/户；3、判令馨顺物业公司返还幸福家苑业委会外来车辆停放费50000元；4、本案诉讼费用由馨顺物业公司承担。一审法院认定案件事实：2015年7月9日，云南电网有限责任公司大理供电局代大理幸福家苑小区业主与馨顺物业公司签订《前期临时物业服务委托合同》，约定由馨顺物业公司为大理幸福家苑小区提供物业服务，期限自2015年7月10日起至2016年7月9日止。合同还对物业服务费用、物业服务内容、物业服务质量，以及双方其它权利义务、违约责任等进行了约定。2015年7月13�及7月21日，原物业服务企业向馨顺物业公司移交了大理幸福家苑小区物业资料、图纸等。2016年7月9日，物业服务期满，馨顺物业公司退出物业服务区域，并移交了部分物业资料（其中包含钥匙、门禁卡、电梯资料等）。另查明，2015年7月25日，大理幸福家苑小区业主大会选举产生业主委员会。审理中，幸福家苑业委会表示其已经取得34部电梯的产品合格证以及2013年、2016年的电梯定期检验报告，故对此不再主张。一审法院依法向大理州质量技术监督综合检测中心调取了34部电梯2014年、2015年的定期检验报告，经质证，幸福家苑业委会、馨顺物业公司对该证据均无异议，且双方均同意由幸福家苑业委会自一审法院将该两年的电梯检验报告复印后保存，幸福家苑业委会不再向馨顺物业公司主张该两年的电梯检验报告，一审法院对此予以确认。一审法院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。本案中，馨顺物业公司与大理幸福家苑小区业主的物业服务合同履行期限届满，幸福家苑业委会作为该小区业主委员会，现请求馨顺物业公司移交图纸技术资料，依法应予支持。馨顺物业公司辩称已经移交全部物业资料，但除电梯资料外，其未提交证据证明已将原物业服务企业向其移交的其它物业资料、图纸等均移交给了幸福家苑业委会或新的物业服务企业，故对馨顺物业公司的该抗辩意见不予认可。幸福家苑业委会诉称，馨顺物业公司非法窃取了小区全体业主的购房资料、家庭及个人隐私信息资料，并收取外来车辆停放费据为己有，故请求移交、返还，但是，幸福家苑业委会对此未举证证明，应承担举证不能的不利后果，因此对幸福家苑业委会的该诉讼请求不予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。由此可见，请求物业服务企业退还已收取的违规费用的权利主体系业主，并非业主委员会。幸福家苑业委会诉称，馨顺物业公司向业主违规收取绿化费及水池清理费，一审法院认为，即使如此，依据法律规定，亦应以业主本人为权利主体提出主张，而非以业主委员会为权利主体。因此，幸福家苑业委会无权向馨顺物业公司主张返还绿化费及水池清理费，一审法院对幸福家苑业委会的该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、馨顺物业公司于判决生效之日起十日内将大理幸福家苑小区物业资料、图纸等移交给幸福家苑业委会。物业资料、图纸等以一审法院采信的“大理幸福家苑小区物业服务企业（物业资料、图纸等）移交记录表”中记载的为准（电梯资料除外）。二、驳回幸福家苑业委会的其它诉讼请求。案件受理费人民币300元，减半收取计150元，由幸福家苑业委会负担75元，馨顺物业公司负担75元。二审审理过程中，本院依法向银海物业大理分公司调取《大理幸福家苑小区钥匙移交明细表》一份，并针对银海物业大理分公司与馨顺物业公司进行物业管理资料移交的相关情况，对银海物业大理分公司经理闫准芳、项目经理和东进行了调查询问。《�理幸福家苑小区钥匙移交明细表》载明银海物业大理分公司将幸福家苑小区公共钥匙及部分住户钥匙移交给馨顺物业公司并由馨顺物业公司签收。闫准芳及和东陈述，银海物业大理分公司已经将幸福家苑小区业主的相关信息资料以每户一档案袋，连同钥匙等一并移交给了馨顺物业公司。上述证据经双方质证，幸福家苑业委会对上述证据的三性予以认可，认为该证据能够证明银海物业大理分公司已经将幸福家苑小区业主的信息材料交给了馨顺物业公司保管，馨顺物业公司并没有移交给现任的物业公司或小区业主委员会，馨顺物业公司仍持有资料，负有返还义务。馨顺物业公司质证认为，馨顺物业公司并不持有相关材料，上述证据不能证实银海物业大理分公司已经将幸福家苑小区业主的信息材料移交给馨顺物业公司，对证据的三性不予认可。本院认为，上述证据形式来源合法，与本案具有关联性，但不能客观证明馨顺物业公司确实持有幸福家苑小区业主信息材料的事实。对一审认定的案件事实，双方当事人均无异议，本院认为，一审判决认定案件事实清楚，对其予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：馨顺物业公司是否负有向幸福家苑业委会移交全体业主的购房档案资料、家庭及个人隐私信息资料，返还违规收取的水池清理费20元/户、绿化费50000元及外来车辆停放费50000元的义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，幸福家苑业委会要求馨顺物业公司向其移交全体业主的购房档案资料、家庭及个人隐私信息资料，依法应对馨顺物业公司确实持有上述资料的事实承担举证责任。而幸福家苑业委会一审中提交的个别业主的交房通知书、接房流程确认单复印件，无法证明馨顺物业公司持有小区全体业主的购房档案资料。另，依据银海物业大理分公司与馨顺物业公司之间的移交清单，银海物业大理分公司向馨顺物业公司所移交的材料并不包含购房档案资料、家庭及个人隐私信息资料等业主信息材料，虽然银海物业大理分公司负责人口头陈述，小区业主信息材料已连同小区钥匙一并移交给了馨顺物业公司，但在案无客观证据予以佐证，故不能认定馨顺物业公司持有幸福家苑小�业主信息材料。根据“谁主张、谁举证”的原则，幸福家苑业委会对其诉讼主张未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。对幸福家苑业委会要求馨顺物业公司移交全体业主的购房档案资料、家庭及个人隐私信息资料的上诉请求，本院不予支持。本案为合同纠纷，应依据法律法规审查当事人据以起诉的合同是否合法有效，当事人依据合同条款所提诉请是否有事实和法律依据，能否得到支持，至于双方履行合同期间是否涉及侵权或违法犯罪，不属于本案审理范围，本院不予审查。幸福家苑小区业主与馨顺物业公司签订的《前期临时物业服务委托合同》由双方当事人自愿签订，合同内容为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，对双方当事人产生约束力，双方当事人应按合同约定行使�利履行义务。本院认为，主张馨顺物业公司返还水池清理费的权利主体为已经交纳了水池清洗费的业主个人，幸福家苑业委会在未取得所有已交纳水池清洗费的业主授权的情况下，无权代表业主个人提出该项诉请。故本院对幸福家苑业委会要求馨顺物业公司向其返还水池清洗费20元/户的上诉请求，不予支持。幸福家苑业委会提出，其要求馨顺物业公司返还绿化费50000元及外来车辆停放费50000元是基于双方已达成共识并形成《会议纪要》和《补充协议》，且小区绿化在包活期内，由绿化单位负责无绿化费产生。本院认为，《会议纪要》和《补充协议》上无幸福家苑业委会和馨顺物业公司的签字确认，双方对此并未达成合意，合同没有成立，对双方无约束力，且幸福家苑业委会亦未能举证证实馨顺物业公司违反合同约定向小区业主收�过50000元绿化费及收取外来车辆停放费50000元，故对幸福家苑业委会要求馨顺物业公司返还绿化费50000元及外来车辆停放费50000元的上诉主张，本院不予支持。综上所述，幸福家苑业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人幸福家苑业委会小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  李晓丹审判员  张 瑞审判员  赵应凤二〇一七年九月二十八日书记员  于 滢