重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初8470号原告：重庆唯仁物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石小路187号，统一社会信用代码91500107750065890J。法定代表人：张泽明，该公司经理。委托诉讼代理人：吴建军，重庆万康律师事务所律师。被告：曹洪伟，男，汉族，1972年11月15日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：罗亮，重庆煜堃律师事务所律师。被告：重庆光华控股（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云朝路3号，统一社会信用代码915001072028063369。法定代表人：陈洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：张涛，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，重庆彰义律师事务所律师。原告重庆唯仁物业管理有限公司（以下简称唯仁公司）与被告曹洪伟、被告重庆光华控股（集团）有限公司（以下简称光华公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唯仁公司的委托诉讼代理人吴建军，被告曹洪伟的委托诉讼代理人罗亮，被告光华公司的委托诉讼代理人刘强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唯仁公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹洪伟向原告支付2014年2月1日至2015年11月15日的物业服务费54811.7元（772.54㎡×3.3元/㎡/月）；2、判令被告光华公司对上述费用承担连带支付责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年8月原告与重庆市渝中区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为渝中区的物业管理服务单位。位于重庆市渝中区物业（建筑面积为：972.51m2）的使用人是曹洪伟，所有人是光华公司。两被告陆续拖欠原告物业服务费、水电费等各项费用，为此原告进行了多次催收，但被告至今仍拒绝缴纳。曹洪伟私自将该物业的200平方米面积转租给他人，现该部分承租人已经将该200平方米物业费缴清。被告的欠费行为不仅影响了小区物业服务的正常运转，同时还直接损害了其他正常缴费业主的利益。曹洪伟辩称，被告并未与原告在重庆市渝中区商业裙楼建立物业服务关系，没有接受原告物业服务。即使原告认为建立物业服务关系，部分物业服务费已经超过诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。光华公司辩称，重庆市渝中区商业裙楼不属于光华公司所有，原告要求被告给付物业服务费没有事实基础。原告主张的从2014年至2015年3月的物业服务费已经过诉讼时效。被告从未收到过原告的书面催收，原告不能直接提起诉讼。原告没有完全履行物业服务合同。重庆市渝中区是光华公司所有，面积是7242.28平方米。原告起诉的附10号和当庭变更的附3号是两个独立的地方，原告欲主张附3号物业服务费应当另行提起诉讼，当庭把对附10号的主张变更为附3号的主张没有法律依据。附3号整栋楼有四层，总面积是7242.28平方米，不能割裂，原告不能仅对其中部分主张物业服务费。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理认定事实如下：重庆市渝中区于2008年8月7日登记在光华公司名下，登记的土地用途为商业，房屋用途为非住宅。该房所在层次为1至4层。2012年8月30日，重庆市渝中区巴蜀俊秀业主委员会（甲方）与唯仁公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对重庆市渝中区巴蜀俊秀小区（座落位置：重庆市渝中区北区路51号附2号，总建筑面积50000平方米）提供物业管理服务。物业服务的主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理等。物业服务费标准为住宅1.1元/月·平方米，写字楼、商业物业均为3.3元/月·平方米。业主应于每月20日至月底之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。合同期限为三年，自2012年8月30日起至2015年8月29日止。2015年8月30日，重庆市渝中区巴蜀俊秀业主委员会（甲方）与唯仁公司（乙方）再次签订《重庆市物业服务合同》，合同主要内容同上述合同，另约定本合同期限为三年，自2015年8月30日起至2018年8月29日止。2013年4月28日，光华公司（甲方）与曹洪伟（乙方）签订《租赁合同》两份，约定：甲方分别将位于重庆市渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号三楼3-1号、3-2号房屋出租给乙方，3-1号租赁物业计租建筑面积为933.12平方米，3-2号为237.96平方米，房屋交付后，建筑面积以政府相关部门认可的面积为准；3-1号租赁期限为2013年7月30日起至2016年7月29日止，3-2号租赁期限为2013年11月30日起至2016年11月29日止；乙方只要逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金等其他应由乙方承担的费用（包括但不限于水电气费、物业服务费等）的，甲方不受事先通知的影响可随时对乙方断水、断电。2014年2月13日，光华公司向重庆唯仁物业管理有限公司巴蜀管理处发出《关于请求协助停水停电的函》，载明“我司所有的渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号（即变更后的渝中区北区路51号附3号）3-1号、3-2号房屋由贵司进行物业管理，由于我司与租赁方曹洪伟就租赁纠纷正在诉讼进行中，现曹洪伟对争议房屋进行装修，为避免损失的进一步扩大，特请求贵司停止上述房屋的水电供应，阻止其违法占有及装修行为。上述房屋系我司所有。”重庆仲裁委员会于2015年5月26日作出（2015）渝仲字第41号裁决书，该裁决书认定了如下事实：曹洪伟与光华公司于2008年5月16日签订租赁合同，约定由曹洪伟承租位于重庆市渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号三楼3-1号、3-2号的房屋，后于2013年4月28日针对上述房屋再次签订了两份《租赁合同》；曹洪伟与重庆英豪教育咨询有限公司于2011年11月12日签订《合作协议》约定，曹洪伟将租赁的重庆市渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号3-1、3-2号房屋分出建筑面积约400平方米的商用房屋，作为与重庆英豪教育咨询有限公司合作办教育咨询使用，合作期间，曹洪伟不参与任何经营管理，一切由重庆英豪教育咨询有限公司负责，每月向曹洪伟支付利润15500元。并裁决：解除曹洪伟与光华公司于2013年4月28日签订的两份《租赁合同》；曹洪伟自裁决书送达之日起三十日内腾空并返还《租赁合同》所涉房屋即重庆市渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号三楼3-1号、3-2号房屋。该裁决生效后，曹洪伟于2015年11月18日将上述房屋交还给光华公司。2016年3月3日，唯仁公司向本院提起诉讼，要求判决重庆远安商贸有限公司、光华公司支付重庆市渝中区北区路51号巴蜀俊秀小区附10号商业裙楼（建面972.54㎡）自2014年2月至2015年3月的物业费、水电费等共计46002.27元。2016年4月20日，本院依法作出（2016）渝0103民初字第3528号民事裁定书，裁定：准许原告唯仁公司撤回起诉。2017年5月16日，重庆市渝中区巴蜀俊秀第二届业主委员会出具《证明》，载明“重庆市渝中区巴蜀俊秀业主委员会于2012年8月30日与唯仁公司巴蜀俊秀管理处签订的巴蜀俊秀小区物业管理服务合同至今，巴蜀俊秀小区的住宅、商场、车库及公共区域的清洁卫生、垃圾出渣、水电设施及公告设施的维护保养服务，全部是唯仁公司巴蜀俊秀管理处负责管理服务”。2017年5月22日，重庆市公安局渝中区分局大溪沟派出所出具《证明》，载明“截至本证明出具之日，公安机关未编制‘重庆市渝中区北区路51号附3号’的门楼牌编号”。2017年5月23日，重庆市渝中区巴蜀俊秀第二届业主委员会出具《情况说明》，载明“重庆市渝中区巴蜀俊秀小区业主委员会于2012年8月30日、2015年8月30日与唯仁公司依法签订了《重庆市物业服务合同》，约定唯仁公司为重庆市渝中区巴蜀俊秀小区的物业服务单位。光华公司所有的重庆市渝中区北区路51号附3号、渝中区北区路51号附3号负一层的物业座落于重庆市渝中区巴蜀俊秀小区，该小区门牌号码为重庆市渝中区北区路51号附2号。由于重庆市渝中区巴蜀俊秀小区前期物管移交资料不完整，业主委员会与唯仁公司签订的《重庆市物业服务合同》中物业面积为估算所得”。原告按200㎡×3.3元/㎡/月的标准按月收取了曹洪伟转租给重庆英豪教育咨询有限公司部分房屋的物业服务费。原告一直按2.8元/㎡/月的标准、建筑面积为972.54㎡收取记载的门牌编号为10号、业主姓名为重庆远安商贸有限公司的房屋的物业服务费。曹洪伟及光华公司未交纳重庆市渝中区北区路51号附3号3-1、3-2房屋自2014年2月1日至2015年11月15日止的物业服务费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，重庆市渝中区巴蜀俊秀业主委员会与唯仁公司签订的《重庆市物业服务合同》属双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。唯仁公司按约定向重庆市渝中区巴蜀俊秀小区提供了物业服务，业主负有按时交纳物业服务费的义务。光华公司将渝中区北区路51号巴蜀俊秀小区附3号3-1、3-2房屋出租给曹洪伟，双方在租赁合同中约定物业服务费由曹洪伟负担，光华公司系该房屋产权人，曹洪伟系该物业实际使用人，故原告要求曹洪伟及光华公司对渝中区北区路51号附3号3-1、3-2房屋的物业费承担连带责任的诉讼请求依法成立。关于被告认为原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，原告于2016年3月3日向重庆市渝中区人民法院提起过诉讼要求被告支付涉案房屋自2014年2月至2015年3月的物业服务费，诉讼时效中断，应开始重新计算，由于物业服务合同约定业主应于每月20日至月底交纳物业服务费用，故原告主张的2014年2月的物业服务费已经超过诉讼时效，被告的该抗辩理由部分成立，但原告要求被告支付2014年3月1日至2015年11月15日的物业服务费的主张因诉讼时效中断而未超过诉讼时效期间，本院依法予以支持。关于被告认为重庆市渝中区北区路51号附3号3-1、3-2房屋的面积为972.54㎡，后转租给重庆英豪教育咨询有限公司的400㎡，该400㎡的物业服务费由重庆英豪教育咨询有限公司承担的抗辩意见，上述房屋的建筑面积产权证虽未予明确，但根据光华公司与曹洪伟签订的《租赁合同》可以确定建筑面积为1171.08㎡，扣除曹洪伟转租给重庆英豪教育咨询有限公司的400㎡，尚有771.08㎡，故被告的该抗辩意见不成立。关于被告认为原告一直按2.8元/㎡/月的标准收取的物业服务费，故本案应按2.8元/㎡/月的标准计算的抗辩意见，本院认为，《物业服务合同》中约定商业部分按3.3元/㎡/月的标准计算物业服务费，被告未举示证据证明已与原告达成按2.8元/㎡/月计算物业服务费从而变更合同内容的约定，不能以履行行为证明合同内容已变更，故对该抗辩意见本院不予采纳。关于被告认为原告未完全履行《物业服务合同》的抗辩意见，被告未举示证据证明其主张，故该抗辩意见不成立。经计算，从2014年3月1日至2015年11月15日止物业服务费为52163.5元，故曹洪伟及光华公司应向原告连带支付物业服务费52163.5元。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持，对其超过面积及诉讼时效部分的诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曹洪伟、被告重庆光华控股（集团）有限公司于本判决生效后十日内连带向原告重庆唯仁物业管理有限公司支付2014年3月1日至2015年11月15日的物业服务费52163.5元；二、驳回原告重庆唯仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计763元，由被告曹洪伟、被告重庆光华控股（集团）有限公司负担。审 判 员  张 焱二〇一七年九月十八日法官助理  艾志花书 记 员  王梦南