太原市小店区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2013）小民初字第297号
原告（反诉被告）武达德，男，1932年4月11日出生，汉族，太航仪表厂退休工人，现住太原市。
委托代理人武清平（系武达德的妻子），女，无业，现住太原市。
被告（反诉原告）金文红，女，1968年12月20日出生，汉族，太原市第一监狱行政科职员，住太原市。
原告（反诉被告）武达德与被告（反诉原告）金文红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月29日立案受理后，依法由审判员刘志霞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武达德及其委托代理人武清平、被告金文红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武达德诉（辩）称，原、被告于2010年6月26日签订房屋租赁合同，原告将坐落在太原市太航小区15号楼2单元7号房屋租赁给被告居住，租期共24个月，自2010年2月1日至2012年1月30日。根据租赁合同第三条第五项规定乙方在租赁期应自付费用包括水、电、暖、煤气、有线和卫生费。但被告在租赁期到后至今未支付水、电、暖、煤气的费用807.69元，并未归还沙子、地板砖、汽车座套、衣服架等物品。经原告多次催要被告拒不支付，故诉至法院请求判令被告支付租赁房屋期间所欠电费3.8元、水费75.40元、煤气费17.49元、暖气费711元，共计807.69元；判令被告归还沙子1立方米（120元）、地板砖120块（120元）、汽车座套3个（60元）及衣服架1个（30元）等物品，共计330元。对于被告（反诉原告）的反诉请求，我的意见是：经我到物业查询，被告（反诉原告）是2010年9月交的2010年8月的水费，这是交的她自己用的水费；在签订租赁合同时，被告（反诉原告）没有和前住户共同到煤气公司查询表数，而是收取前住户给的150元钱，被告（反诉原告）和前住户的费用已经结清，被告（反诉原告）说代我支付前住户所欠的煤气费和水费没有道理。被告（反诉原告）根本没有更换纱窗，那是以前的住户换的。被告（反诉原告）说维修水龙头、总阀门的费用，如果她换家里的设施应该告诉我，我可以出钱支付，但是她没有告诉我，而且这些设施也没换。家里只是在厨房安了热水器，没有安装被告（反诉原告）所说的煤气淋浴器。被告（反诉原告）说换单元防盗门，我认可，200元的费用我原来就说可以在暖气费里抵扣，是被告（反诉原告）不同意，现在我也认可支付这200元。被告（反诉原告）提出退还多支付的1200元房租，签合同时说一次性付清两年房租，但合同里约定半年付一次租金，我当时也没看清这个条款，后来我找被告（反诉原告）协商此事，被告打了我两个耳光，报警后，经坞城派出所协调，双方达成协议从第二年开始每月租金涨到900元。被告（反诉原告）将租赁房屋的墙壁、地板等损坏，我再次出租时维修花了很多费用，被告应赔偿。
被告（反诉原告）金文红（诉）辩称，首先，对于原告提出的诉讼请求的答辩意见是：双方2010年10月8日签订的《付款协议》约定武达德不得以任何理由对我提出任何要求及收取任何费用，原告（反诉被告）武达德要求支付807.69元，没有理由，应予驳回；根据双方签订的租赁合同，我既未见过，更未租赁、使用原告（反诉被告）所谓的沙子、地砖、汽车座套；衣服架1个仍留在原租住房中，原告（反诉被告）该项请求应予驳回；租赁合同约定原告（反诉被告）不得以任何理由给我涨房租，但其一再违约，强行涨房租，在我不同意的情况下，不断上门逼迫、威胁，甚至报110诬告；为了安全、安静的居住，不影响正常工作、生活，我无奈违心多支付原告（反诉被告）房租1200元。我本着忍气吞声、息事宁人的态度未追究，现原告（反诉被告）无理起诉，我要求原告（反诉被告）立即返回多支付的房租1200元。我租赁该房屋前，前住户欠水费127元、煤气费159元，我租赁房屋后更换坏水龙头及总阀门30元，修理煤气淋浴器150元，更换纱窗150元，更换单元防盗门200元。现我提起反诉，要求原告（反诉被告）返还我多支付的房租1200元及我垫付的水费、煤气费、更换房屋设施等费用共计816元。
原告（反诉被告）武达德为证明其主张向本院提供了以下证据：证据1、取暖费《收据》一份（复印件），证明2011年11月1日至2012年3月31日的暖气费1185.4元均由我交纳，我主张的是2011年11月1日至2012年1月31日3个月的暖气费711元；证据2、太航物业管理有限公司出具的证明，证明2011年7月至2011年12月的水电费都是我交的，这些费用应由被告（反诉原告）交；证据3、《太原市房屋租赁合同》（复印件），证明原、被告签订的房屋租赁合同约定的内容，租赁期间是2010年2月1日至2012年1月30日；证据4、房屋产权证；证据5、原告的书面陈述一份，证明被告（反诉原告）应重新给原告（反诉被告）安装电话；证据6、康晓鹏出具的证明（复印件），证明被告（反诉原告）在租赁房屋期间对房屋损坏，原告（反诉被告）再次出租时支付修缮房屋费用2269元。
被告（反诉原告）金文红的质证意见为：对证据1认可，该费用是原告（反诉被告）交的；对证据2不认可，该证据中看不到每月具体的水表数字，只有吨数；电是用多少我买多少，我交的电费应该包括公摊电费；我以前交水费的票都丢了，也记不清最后一次是何时交的，只记得不是这么长时间没交；对证据3认可；对证据4，我不知情，从来没见过；对证据5不认可；对证据6不认可，我没有损坏房屋，我住进去的时候房子就是一塌糊涂。
被告（反诉原告）金文红为证明其主张向本院提供了以下证据：证据1、原、被告于2010年10月8日签订的《付款协议》，证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）付款16050元；证据2、原、被告于2010年1月26日签订的《房屋租赁合同》，证明原告（反诉被告）不能以任何理由给被告（反诉原告）涨房租，后面还有租房时抄下的水表、电表、煤气表数字；证据3、原告（反诉被告）于2010年10月8日出具的《收条》一张，证明被告（反诉原告）按照付款协议的约定支付款项；证据4、原告（反诉被告）于2010年1月29日出具的《收条》一张，证明被告（反诉原告）支付2010年2月1日至2010年7月30日的租金情况；证据5、小店区旭升家政服务部于2010年1月26日出具的《收据》一张（复印件），证明房屋是通过中介租来的，我交了中介费。
原告（反诉被告）武达德的质证意见为：对证据1认可，是我与被告（反诉原告）在坞城派出所定的协议；对证据2认可，是我们双方定的协议；对证据3认可，是我收到《付款协议》中的钱之后打的收条；对证据4认可，是被告（反诉原告）刚开始住进来的时候交的租金等；对证据5，被告（反诉原告）交的中介费与我无关。
对原、被告均无异议的证据，本院予以采信；对于有异议的部分，将结合查明的事实综合认定。
经举证、质证，确认以下事实，2010年1月26日，原告（反诉被告）武达德与被告（反诉原告）金文红签订《太原市房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）将其所有的位于太原市太航小区15号楼2单元7号房屋出租给被告（反诉原告），租赁期共24个月，自2010年2月1日起至2012年1月30日止；每月租金800元，支付方式为半年支付一次；租赁期间被告（反诉原告）自付的费用为水、电、暖、煤气、有线和卫生费；租赁期内原告（反诉被告）不得以任何理由涨房租；并对违约责任作了约定；该合同有出租方武达德、承租方金文红签字，并有见证方太原市绿色时尚房产咨询有限公司盖章。庭审中原告（反诉被告）和被告（反诉原告）均提交了《太原市房屋租赁合同》，两份合同内容除”物业交接”一项外均相同，原告（反诉被告）提供的合同中”物业交接”第二项标明：电表16水表：卫1926厨1797煤气/天然气表905有线150元暖气480元物业为空白；被告（反诉原告）提供的合同中”物业交接”第二项标明：电表16水表：卫1926厨1797煤气/天然气表905有线、暖气、物业均为空白。被告（反诉原告）认为，原告（反诉被告）提供的合同中”有线150元暖气480元”系原告（反诉被告）自行添加。双方签订租赁合同后，被告（反诉原告）于2010年1月29日支付原告（反诉被告）2010年2月1日至2010年7月30日的房租4800元，2010年2月及3月暖气费480元，有线费150元，共计5430元。原告（反诉被告）收款后出具了《收条》。2010年2月1日被告（反诉原告）入住租赁房屋。2010年10月8日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）发生纠纷并报110处理，经坞城派出所调解，双方达成《付款协议》，内容为：承租方金文红于2010年10月8日一次性将2010年8月到2012年1月28日全部的房租壹万陆仟零伍拾元整（其中包括有线费450元）付于武达德，具体明细如下2010年8月1日到2011年1月30日房租4800元，2011年2月到2012年1月28日壹年租金10800元，有线费450元，房屋合同到期前出租方不得以任何理由对承租方提出任何要求及收取任何费用。同日，被告（反诉原告）按上述《付款协议》付款，原告（反诉被告）出具《收条》一份，内容为：今收到房租费2010年7月28日至2011年1月28日每月800元计4800元，2011年1月至2012年1月28日（每月900元×12）计10800元整，有线费壹年半450元整，共计壹万陆仟零伍拾元整。被告（反诉原告）于2012年1月28日将租赁房屋交付原告（反诉被告）。庭审中，原告（反诉被告）提供取暖费《收据》一份（复印件），其中标明2011年11月至2012年3月31日取暖费1185.4元，被告（反诉原告）认可上述取暖费均由原告（反诉被告）交纳。原告（反诉被告）提供太原太航物业管理有限公司于2012年5月29日出具的《证明》一份，内容为”我苑区居民武达德，楼号：15号楼2单元7号，2011.7～2011.12楼道公用电费分摊3.8元，居民用水共计26吨，水费75.4元。水电费合计79.2元，已全额缴纳。”原告（反诉被告）据此要求被告（反诉原告）支付上述费用，被告（反诉原告）对该证据不予认可，但未能提供其交纳水电费的相关凭证。被告（反诉原告）称其租赁期间支付更换单元防盗门费用200元，对该费用原告（反诉被告）予以认可。被告（反诉原告）称其支付前租赁户欠付的水费127元及煤气费159元，并认可收到前租赁户支付的150元费用。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《太原市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。该合同约定水、电、暖、煤气、有线及卫生费均为被告（反诉原告）应自付的项目。庭审中，被告（反诉原告）认可原告（反诉被告）支付2011年11月至2012年3月31日的取暖费1185.4元，因被告（反诉原告）在2011年11月、12月及2012年1月仍租赁房屋，对租赁期间产生的取暖费按合同约定应由被告（反诉原告）支付，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付上述3个月的取暖费711元（2011年11月至2012年3月31日的取暖费1185.4元÷5个月×3个月），应予支持。太原太航物业管理有限公司出具的《证明》中提及原告（反诉被告）交纳租赁房屋2011年7月至2011年12月楼道公用电费分摊3.8元及水费75.4元，但庭审中原告（反诉被告）陈述被告（反诉原告）在2011年9月缴纳了2011年8月的水费，原告（反诉被告）对2011年7月、8月水费由被告（反诉原告）交纳的陈述与太原太航物业管理有限公司出具的《证明》存在矛盾；且该《证明》并未表述2011年9月至12月应交纳水费的具体数额，故原告（反诉被告）凭该《证明》要求被告（反诉原告）支付2011年7月至12月的水费75.4元，证据不足，不予支持。但对于该《证明》提及的楼道公摊电费3.8元，被告（反诉原告）所持已在购买电时支付的意见，因未提供相关证据佐证，对该抗辩意见不予支持，被告（反诉原告）应支付该费用。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付煤气费17.49元，但未提供其代被告（反诉原告）支付煤气费的相关证据，对该主张不予支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）归还沙子、地板砖、汽车座套及衣服架等物品，但原告（反诉被告）未提供将上述物品交付被告（反诉原告）的相关证据，且被告（反诉原告）否认曾收到上述物品，原告（反诉被告）该主张，证据不足，不予支持。综上，被告（反诉原告）应按合同约定支付原告（反诉被告）取暖费711元及楼道公摊电费3.8元，共计714.8元。
原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均认可2010年10月8日在坞城派出所调解下双方达成《付款协议》，其中约定从2011年1月至2012年1月28日每月租金为900元。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在双方签订的《太原市房屋租赁合同》中约定月租金800元，并约定租赁期内原告（反诉被告）不得以任何理由涨房租，但《付款协议》系双方经协商一致对双方签订的《太原市房屋租赁合同》中约定的月租金的变更，符合我国《合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同的规定。故被告（反诉原告）认为从2011年1月至2012年1月28日按每月900元支付租金，较双方签订的《太原市房屋租赁合同》多支付1200元，要求原告（反诉被告）返还的反诉请求，理由不足，不予支持。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）返还其支付的前租赁户欠付的水费127元及煤气费159元，对该反诉请求，被告（反诉原告）未能提供相关证据证明其代前租赁户支付上述费用；此外，因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在双方签订的《太原市房屋租赁合同》中对租赁房屋时水、电、煤气/天然气计数均明确标注，且并无不同，被告（反诉原告）也认可收到前租赁户支付的150元费用，可以认定被告（反诉原告）在租赁房屋时与前租赁户就欠付的水费、煤气/天然气费达成一致。现被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付前租赁户欠付的水费及煤气费，证据及理由均不足，不予支持。被告(反诉原告)反诉要求原告（反诉被告）支付更换水龙头、阀门、纱窗及单元防盗门的费用，但未提供其更换上述物品支付费用的相关证据，原告仅认可更换单元防盗门费用200元，对其余费用均不予认可，本院对被告（反诉原告）支付的更换单元防盗门费用200元，予以支持，被告（反诉原告）主张的其他费用证据不足，不予支持。综上所述，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）2011年11月、12月及2012年1月的暖气费共计711元及租赁期间楼道公摊电费3.8元，共计714.8元。原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）更换单元防盗门费用200元。抵扣后，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）514.8元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）金文红支付原告（反诉被告）武达德暖气费及楼道公摊电费共计714.8元。原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）更换单元防盗门费用200元。上述两项折抵后，被告（反诉原告）金文红于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）武达德剩余暖气费及楼道公摊电费共计514.8元。
二、驳回原告（反诉被告）武达德的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）金文红的其他反诉请求。
案件受理费50元（原告武达德已预交），减半收取25元，由原告（反诉）武达德负担8元，由被告（反诉原告）负担17元；反诉案件受理费25元（反诉原告金文红已预交），由被告（反诉原告）金文红负担22.5元，由原告（反诉被告）武达德负担2.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员刘志霞
二0一三年四月十七日
书记员王恺