江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终1150号上诉人（原审被告）：吉安创天国际投资有限公司，住所地江西省吉安市吉州区北门街老建设大厦2楼，统一社会信用代码913608007419933299。法定代表人：陈镇荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:钱慧玲，女，1978年10月27日生，汉族。委托诉讼代理人：钱颖玲，女，1982年10月23日生，汉族。上诉人吉安创天国际投资有限公司（以下简称创天公司）与被上诉人钱慧玲因商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人创天公司上诉请求：1、依法撤销吉州区人民法院（2018）赣0802民初410号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，请二审法院依法查明事实，撤销一审判决并驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人钱慧玲答辩称：柴火间已经堵了，柴火间是改变了规划设计建的，大部分业主到城建局去了解过，也已经认可是违规建筑，一审的时候已经提交了证明，一审判决要退回原款。钱慧玲向一审法院起诉请求：1、判令解除钱慧玲与创天公司签订的柴火间认购协议，创天公司向钱慧玲返还柴火间认购款63931元；2、判令创天公司因欺诈销售而应偿付给钱慧玲的赔偿款63931元；3、本案诉讼费由创天公司负担。事实与理由：2013年10月17日，钱慧玲与创天公司签订海联五星公馆柴火间认购协议，购买柴火间1间，单价4600元/平米，面积13.898平米，总房款63931元，编号1号楼负一层南31室。2017年8月28日，小区业主向吉安市规划处控告维权时获悉规划图后，钱慧玲才得知创天公司出售的柴火间未经过规划批准，系创天公司违规设计建设并欺诈出售给钱慧玲。钱慧玲与创天公司协商未果后，钱慧玲提起诉讼。一审法院认定事实：钱慧玲系创天公司投资开发的、吉安市吉州区恒源泰水洲C区（又称海联˙五星公馆）小区业主。2013年10月17日，钱慧玲(乙方)与创天公司恒源泰水岸绿洲C区项目部（甲方）签订海联˙五星公馆柴火间认购协议并约定：“乙方已充分了解甲方所销售的海联˙五星公馆小区柴火间的各种配套设施、装饰装修标准及规划设计等实际情况…一、乙方自愿购买由甲方开发海联˙五星公馆小区柴火间一套（其平面图见附件一），该柴火间编号为1号楼负一层南31室（以下简称该物业）；二、乙方认购该物业…总房款为63930.8元…五、双方约定：1、乙方付清该柴火间总房款后即拥有该柴火间的使用权。2、柴火间不办理产权证，只作为该房销售使用权完全转让。”同年12月28日，创天公司恒源泰水岸绿洲C区项目部向钱慧玲出具江西省地方税务局通用预收款收据，确认收到钱慧玲购置海联˙五星公馆1栋2单元南31柴火间款项63931元。另查明，2017年11月21日，吉安市城乡规划建设局就涉案小区质量与安全问题函复吉安市信访局，前者因接到业主反映恒源泰水岸绿洲C区地块1#、2#楼工程的问题投诉，经该局核实，涉案小区1#、2#楼存在擅自增设地下室（储藏间，层高2.1米，建筑面积共计448平方米）的违法行为，该局将督促责任单位对上述问题予以跟踪整改。以上事实，有钱慧玲提供的认购协议书、收款收据、吉安市城乡规划建设局《关于对吉州区海联五星公馆小区质量与安全问题的情况回复》及恒源泰水岸绿洲C区地块1#、2#楼（海联公馆）规划核实情况汇总表、庭审笔录予以证实。一审法院认为：本案争议焦点为：1、钱慧玲与创天公司项目部签订的柴火间出让协议的合同效力如何？2、钱慧玲依照《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)第55条向创天公司主张的加倍赔偿款能否得到支持。关于第一个问题。创天公司恒源泰水岸绿洲C区项目部违反建设规划许可，于小区1#、2#内增设地下室并将其分割成若干柴火间并以所谓转让使用权的方式，规避创天公司不具备柴火间出让资格的事实，系以合法形式掩盖非法目的，且侵害了小区其他业主的合法利益。此外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房产禁止交易的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第二条关于出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效的规定，创天公司恒源泰水岸绿洲C区项目部与钱慧玲就涉案柴火间的出让协议因违反上述禁止性规定，应认定为无效合同。钱慧玲诉请解除该协议书，虽然创天公司作为项目部的法人单位亦同意予以解除，但因该无效协议自始无效，对钱慧玲解除合同的诉请。依法不予支持。但无效合同已经履行的，双方应将依照合同从对方取得的财产予以返还。钱慧玲主张创天公司退还柴火间购置款，具有法律依据，依法予以支持。因合同无效而造成的损失，如属一方过错造成，有过错的一方应承担自己的损失并赔偿无过错方的损失。创天公司向钱慧玲出让涉案柴火间，在合同无效的情况下，钱慧玲的合同目的不能实现，可向创天公司主张购置款的利息或其他损失，但钱慧玲未主张，故原审法院不予审理。关于第二个问题。商品房买卖中的欺诈行为不能适用《消法》第55条之规定，理由如下：首先，根据《消法》第55条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应承担惩罚性赔偿责任。欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。而出卖人承担惩罚性赔偿责任则仅限于《商品房买卖司法解释》第8条、第9条规定的五种情况和该解释第14条第（2）项有关房价款双倍返还的规定。除以上几种情形外，即使出卖人有欺诈行为，也不承担惩罚性赔偿责任，而只能承担违约或合同无效的赔偿责任。其次，《商品房买卖司法解释》适用惩罚性赔偿的情形，无论是一房数卖还是故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，主要是由于卖方故意或者违背诚实信用原则导致标的物无法交付或具有某种瑕疵，或者故意隐瞒真相，欺骗消费者，即商品房买卖中的惩罚性赔偿，适用的不是这种领域中的商品欺诈或者服务欺诈，而是在买卖商品房中出卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约。且其惩罚性赔偿的基数也非《消法》第55条规定的“消费者购买商品的价款或者接受服务的费用”，而是“已付房款”。最后，商品房作为不动产的商品房与作为动产的普通商品的差异，前者买卖合同上即使出卖人隐瞒了某些真实情况或者捏造了某些虚假情况，也不能与普通商品交易中的欺诈行为相提并论。《商品房买卖司法解释》是对商品房买卖的特别规定，人民法院在审理商品房纠纷案件中具体适用法律、法规问题的意见与标准，应当优先适用，同时也应避免惩罚性赔偿不适当的扩张。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，钱慧玲关于解除合同及加倍赔偿的诉请主张无事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吉安创天国际投资有限公司偿还钱慧玲柴火间购置款63931元，限判决生效后10日内付清；二、驳回钱慧玲的其他诉讼请求。案件受理费2857元，由钱慧铃、创天公司各半负担。本院二审期间，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、创天公司对钱慧玲提交的图片不持异议，涉案柴火间通道出入口确实是创天公司应建设局的要求封堵，本院对该组证据依法予以确认。2、创天公司对钱慧玲提交的左祥飞同意返还柴火间购房款的两张证明的真实性、合法性和关联性均持异议，因该组证据系复印件，且不能达到钱慧玲的证明目的本院经二审审理查明：涉案柴火间的出入口因涉及违章被创天公司应建设局的要求封堵。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：创天公司应否返还钱慧铃柴火间购置款63931元。创天公司上诉认为，钱慧铃的诉讼请求没有事实依据和法律依据。钱慧铃辩称涉案柴火间的出入口被堵住无法使用，且创天公司向部分业主承诺退还柴火间购房款。本院认为，创天公司与钱慧铃签订《海联·五星公馆柴火间认购协议》，约定钱慧铃已于签订该协议时交清该柴火间购置款63931元，创天公司将该柴火间交付给钱慧铃使用，且该柴火间不办理产权证，只作为转让柴火间的使用权。由于创天公司未经规划许可，擅自增设地下室（即柴火间），被吉安市城乡规划建设局要求整改，创天公司随即封堵民涉案柴火间的出入口，导致钱慧铃无法使用涉案柴火间，而且创天公司在一审庭审时亦同意退回柴火间的购置款。因此，一审法院判决创天公司返还钱慧铃柴火间购置款63931元，有事实和法律依据，创天公司的该上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，创天公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1399元，由上诉人吉安创天国际投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡 婧审判员 肖永兰审判员 李国红二〇一八年五月十四日书记员 郭 琴