湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终5312号
上诉人（原审被告）：袁晓东，男，1981年12月7日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：易姿，湖南麓和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长沙市芙蓉区教育局，住所地长沙市芙蓉区芙蓉区人民政府内（人民东路189号）。
法定代表人：谢小红，局长。
委托诉讼代理人：熊阳勤，湖南秉言律师事务所律师。
原审被告：王利华，女，1957年10月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
原审被告：袁兆林，男，1954年11月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
原审被告：长沙市芙蓉区尊荣花喜行婚庆礼仪服务部，住所地长沙市芙蓉区长岛路30号门面。
经营者：王利华，女，1957年10月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
原审被告：邹娟娟，女，1981年3月3日出生，汉族，住长沙市天心区。
上诉人袁晓东因与被上诉人长沙市芙蓉区教育局（以下简称芙蓉区教育局），原审被告王利华、袁兆林、长沙市芙蓉区尊荣花喜行婚庆礼仪服务部（以下简称尊荣婚庆服务部）、邹娟娟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人袁晓东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回起诉或驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定主体错误。被上诉人并非涉案合同的主体，亦没有继受相应的权利义务，应当依据《民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定，裁定驳回被上诉人的起诉。二、一审法院认定租金标准错误。上诉人与燕山小学的《房屋租赁合同》虽然约定了租金递增条款，但实际上是以12万元/年的标准履行合同，双方对此亦达成了共识，一审中有相应的转账凭证、谈话笔录、短信记录和被上诉人提供的《律师函》予以证明。三、上诉人仅欠燕山小学后期租金6万元，该结算金额有出租人的工作人员短信印证，并约定由出租人处置上诉人放置在租赁房屋内的物品及装修装饰予以抵销。四、上诉人没有主观错误，不应承担违约金。一方面，因燕山小学变更了缴款账户、收款人员，并拒绝收款，导致上诉人无法缴纳租金；另一方面，出租人在2014年年底采取的停水停电手段，造成上诉人无法正常营业，产生了严重损失。五、《房屋租赁合同》约定的租赁期限截至2011年9月，故不论被上诉人的主体是否适格，其租金请求也早已超过两年的诉讼时效。
被上诉人芙蓉区教育局辩称，一、被上诉人作为涉案房屋的所有权人，在2006年至2008年期间委托燕山小学负责租赁及管理事宜，后在2009年至2015年6月期间委托长沙市芙蓉区教育服务中心负责管理，上诉人也知晓这一事实关系，因此，被上诉人的主体适格，符合法定起诉条件。二、被上诉人自2015年1月20日解除合同后，多次书面催促上诉人交纳租金产生了诉讼时效中断的效力，故被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。三、在被上诉人批准房屋租赁合同的内容后，燕山小学与上诉人约定从2008年起每年递增10%的租金。因该租金属于国有资产，其他主体均无擅自减免房租的权利，双方也没有就修改房租达成合意，故上诉人仍应按合同约定的标准缴纳租金。四、在上诉人及原审被告严重违反合同约定长期拖欠房租的情况下，被上诉人有权解除合同并按照合同约定的每天1%的标准收取违约金。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
原审被告王利华、袁兆林、尊荣婚庆服务部、邹娟娟均同意上诉人袁晓东的上诉意见。
芙蓉区教育局向一审法院起诉请求判令：1、确认芙蓉区教育局与袁晓东、王利华、袁兆林、尊荣婚庆服务部、邹娟娟之间的租赁关系已于2015年1月20日解除；2、袁晓东、王利华、袁兆林、尊荣婚庆服务部、邹娟娟向芙蓉区教育局支付自2009年9月15日至2015年6月30日期间的房屋租金和使用费共计673588元；3、袁晓东、王利华、袁兆林、尊荣婚庆服务部、邹娟娟向芙蓉区教育局支付违约金564487.66元及自2009年9月15日起至房屋实际收回之日止的租金和房屋使用费利息（暂计算至2016年3月31日，实际计算至租金和房屋使用费付清之日止）；4、袁晓东、王利华、袁兆林、尊荣婚庆服务部、邹娟娟承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年7月7日，袁晓东代表长沙市芙蓉区花喜行婚庆礼仪策划服务部（以下简称花喜行服务部）与长沙市芙蓉区燕山小学（以下简称燕山小学）签订《房屋租赁合同》，约定燕山小学将位于长沙市出租房屋出租给服务部，期限为五年，自2006年9月15日至2011年9月14日。租金标准和交纳期限：承租期间，第一、二年每年房租12万元。从2008年起，房租在第一、二年的基础上每年递增10%。签约时一次性交清一年租金12万元，以后若不能按期交款，每超过一天收取1%的滞纳金，且燕山小学有权将房屋另租他人。租赁期满，任何一方是否签约，均应在期满前两个月通知对方（国家政策性拆迁在外）。期满而不续签的，花喜行服务部应按期无条件搬出并交燕山小学验收；不得借故拖延。双方任何一方在履行合同过程中，如有违约情况，应向对方支付违约金人民币2万元并负责赔偿。
合同签订后，登记注册为花喜行服务部的个体工商户在涉案门面经营婚庆礼仪策划等业务直至2013年4月28日注销，登记经营者为邹娟娟，由邹娟娟和袁晓东实际共同经营管理。2013年7月3日，个体工商户更名为尊荣婚庆服务部继续在涉案门面经营婚庆礼仪服务业务，登记经营者为王利华，由邹娟娟和袁晓东实际共同经营管理。尊荣婚庆服务部于2014年12月被芙蓉区教育局采取了断水断电措施留有部分物品在涉案场地后另寻他处继续经营相关业务。2015年1月19日，湖南秉言律师事务所受长沙市芙蓉区教育服务中心委托向袁晓东邮寄送达律师函，要求其于2015年1月31日前搬离租赁门面，并支付计算至2015年1月31日的拖欠租金17万元。2016年1月22日，湖南秉言律师事务所受芙蓉区教育局委托向邹娟娟邮寄送达律师函，要求其按租赁合同约定向芙蓉区教育局支付截至2015年6月底所拖欠的673588元租金和相应的滞纳金。
2015年12月18日，燕山小学出具证明，称其工作人员与芙蓉区教育局周继来老师一起于2015年6月底收回涉案场地用于教学，2006年至2008年共收取租金36万元，从2009年起该场地由长沙市芙蓉区教育服务中心管理，学校再未收取租金。2013年3月4日，花喜行服务部交纳租金15万元。尊荣婚庆服务部2014年1月3日交纳租金5万元，2014年6月19日交纳租金15万元，2014年7月17日交纳租金4万元，2015年5月20日交纳租金6万元，此后未再交纳租金。从2009年9月15日至今，花喜行服务部和尊荣婚庆服务部共交纳租金45万元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应严格履行合同约定的义务。本案中，花喜行服务部与燕山小学签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。从2009年起，因政策变化，该场地由芙蓉区教育局管理即由其承接了该合同中燕山小学的权利义务，花喜行服务部也予以认可。2011年9月14日，合同到期后，双方未再续签、新签书面合同，而芙蓉区教育局允许花喜行服务部在该场地继续经营，由此双方构成了不定期租赁合同关系，而不定期租赁合同关系中双方的权利与义务可参照《房屋租赁合同》执行。花喜行服务部注销之后，尊荣婚庆服务部承接了花喜行服务部的权利义务，继续在该场地经营，由此尊荣婚庆服务部与芙蓉区教育局又构成不定期租赁合同关系。
依据和参照《房屋租赁合同》约定的“承租期间上交房租第一、二年壹拾贰万元每年，从2008年起，房租在第一、二年的基础上每年递增10%”租金标准，2008年9月15日至2009年9月14日的房租为13.2万元；2009年9月15日至2010年9月14日的房租为14.52万元；2010年9月15日至2011年9月14日的房租为15.972万元，2011年9月15日至2012年9月14日的房租为17.5692万元；2012年9月15日至2013年9月14日的房租为19.3261万元；2013年9月15日至2014年9月14日的房租为21.2587万元；2014年9月15日至2015年9月14日的房租为23.3846万元。
自2009年9月15日至花喜行服务部2013年4月28日注销之日，花喜行服务部应交纳租金为60.0275万元[14.52+15.972+17.5692+11.9663(19.3261*226/365)]，实际交纳15万元，拖欠45.0275万元。因芙蓉区教育局于2014年12月底对涉案门面采取了断水断电措施，导致尊荣婚庆服务部无法经营，尊荣婚庆服务部无需对此后租金承担支付责任。此后芙蓉区教育局又于2015年1月20日发函解除该不定期合同关系，由此可确认该租赁关系此时已解除。
自2013年4月29日至2014年12月31日，尊荣婚庆服务部应交纳的租金为35.4737万元[7.3598（19.3261×139/365）+21.2587+6.8552（23.3846×107/365）]，实际交纳30万元，拖欠5.4737万元。
合同约定逾期交租的滞纳金实际为逾期付款的违约金，但约定的标准过高，加重了当事人的负担，一审法院酌情以中国人民银行规定的同期商业银行一年期流动资金贷款基准利率四倍为标准予以支持。
因花喜行服务部于2013年3月4日交纳了15万元租金，故其中2009年9月15日至2010年9月14日的房租14.52万元逾期滞纳金从2009年9月15日开始计算至2013年3月4日；2010年9月15日至2011年9月14日的房租15.972万元中0.48万元（15-14.52）逾期滞纳金从2010年9月15日开始计算至2013年3月4日，其余15.492万元（15.972-0.48）逾期滞纳金从2010年9月15日开始暂计算至2016年3月31日。2011年9月15日至2012年9月14日的房租17.5692万元逾期滞纳金，从2011年9月15日开始暂计算至2016年3月31日。2012年9月15日至2013年4月28日的房租11.9663万元逾期滞纳金从2012年9月15日开始暂计算至2016年3月31日。
尊荣婚庆服务部2014年1月3日交纳租金5万元，2014年6月19日交纳租金15万元，2014年7月17日交纳租金4万元，2015年5月20日交纳租金6万元。故尊荣婚庆服务部2013年4月29日至2013年9月14日房租7.3598万元中5万元逾期滞纳金从2013年4月29日开始计算至2014年1月3日，其余2.3598万元（7.3598-5）从2013年4月29日开始计算至2014年6月19日。2013年9月15日至2014年9月14日租金21.2587万元中12.6402万元（15-2.3598）逾期滞纳金从2013年9月15日计算至2014年6月19日，其中4万元从2013年9月15日计算至2014年7月17日，其中4.6185万元（21.2587-12.6402-4）从2013年9月15日计算至2015年5月20日。2014年9月15日至2014年12月31日房租6.8552万元中1.3815万元（6-4.6185）逾期交租滞纳金从2014年9月15日开始计算至2015年5月20日，其余5.4737万元从2014年9月15日开始暂计算至2016年3月31日。
花喜行服务部登记经营者为邹娟娟，由邹娟娟和袁晓东实际共同经营管理，但已经注销，故邹娟娟和袁晓东应对花喜行服务部债务承担共同偿还责任；袁晓东称其2008年、2009年未参与花喜行服务部的经营，但未提供任何证据予以证明，对此异议不予采纳。尊荣婚庆服务部登记经营者为王利华，由邹娟娟和袁晓东实际共同经营管理，因此尊荣婚庆服务部与实际经营者邹娟娟、袁晓东应对尊荣婚庆服务部的债务承担共同偿还责任。芙蓉区教育局的其他诉讼请求没有事实根据和法律依据，不予支持。关于邹娟娟、袁晓东等提出的合同实际租金一直是以每月1万元的标准收取的异议，但其没有提供充分证据证明双方变更了租金收取标准，而作为租金收取方芙蓉区教育局也未表示放弃递增部分租金的收取权利，故对此异议不予采信。关于邹娟娟、袁晓东等提出的滞纳金在原合同到期后不应收取的异议，一审法院认为原合同到期后，当事人双方构成了不定期租赁合同，在没有新签合同的情况下，可参照原合同约定履行，故对此异议亦不予采信。判决：一、确认长沙市芙蓉区尊荣花喜行婚庆礼仪服务部与长沙市芙蓉区教育局之间的关于长沙市长岛路1号一楼第一层出租房屋的不定期租赁合同关系于2015年1月20日解除；二、长沙市芙蓉区花喜行婚庆礼仪策划服务部（已注销）的登记经营者邹娟娟与实际经营者袁晓东于本判决生效之日起五日内支付长沙市芙蓉区教育局租金45.0275万元及滞纳金（滞纳金暂具体计算见附表一，实际计算至租金付清之日止）；三、长沙市芙蓉区尊荣花喜行婚庆礼仪服务部（登记经营者王利华）与实际经营者邹娟娟、袁晓东于本判决生效之日起五日内支付长沙市芙蓉区教育局租金5.4737万元及滞纳金（滞纳金暂具体计算见附表二，实际计算至租金付清之日止）；四、驳回长沙市芙蓉区教育局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15943元，由长沙市芙蓉区花喜行婚庆礼仪策划服务部（已注销）的登记经营者邹娟娟与实际经营者袁晓东负担10000元，由长沙市芙蓉区尊荣花喜行婚庆礼仪服务部（登记经营者王利华）与实际经营者邹娟娟、袁晓东负担1943元，由长沙市芙蓉区教育局负担4000元。
本院二审补充查明：1、花喜行服务部和尊荣婚庆服务部在2013年3月后所支付的租金均系付至长沙市芙蓉区非税收入管理局账户，执收单位为芙蓉区教育局。2、芙蓉区教育局确认其从燕山小学接手涉案房屋后委托长沙市芙蓉区教育服务中心管理房屋租赁事宜。3、在一审法院于2017年1月10日组织的谈话中，长沙市芙蓉区教育服务中心2014年时的主任田曼和负责房租催交的工作人员周继来表示当时长沙市芙蓉区教育服务中心确实承诺按1万元/月的标准收取涉案房屋的租金，但是有一定的时间限制，并表示会补充提交相应的会议记录，但事后并未提交。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，袁晓东代表花喜行服务部与燕山小学于2006年7月7日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。该合同约定的租赁期限于2011年9月14日届满后，花喜行服务部继续使用涉案房屋，芙蓉区教育局及其委托管理该房屋的长沙市芙蓉区教育服务中心均未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，花喜行服务部与燕山小学签订的上述租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。另，花喜行服务部于2013年4月注销后，尊荣婚庆服务部实际按照《房屋租赁合同》约定履行了义务，且涉案房屋的权利人及管理人均未提出异议，故《房屋租赁合同》的承租人已变更为尊荣婚庆服务部。本案二审的争议焦点为芙蓉区教育局是否是本案的适格原告；花喜行服务部及尊荣婚庆服务部应支付的租金数额；花喜行服务部及尊荣婚庆服务部是否应支付违约金及其数额。
一、关于芙蓉区教育局是否是本案的适格原告。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”本案中，根据燕山小学出具的《关于燕山小学花喜行门面的情况说明》，燕山小学从2009年起就未再管理涉案房屋，亦未收取房屋租金，花喜行服务部的实际经营者邹娟娟在一审庭审中也确认其在2009年后缴纳租金的对象即变更为芙蓉区教育局，这一事实有花喜行服务部和尊荣婚庆服务部在2013年3月后均将租金付至执收单位为芙蓉区教育局的长沙市芙蓉区非税收入管理局账户的事实予以佐证，因此燕山小学基于《房屋租赁合同》享有的收取租金的权利已在通知花喜行服务部后转移给了芙蓉区教育局，芙蓉区教育局有权依据《房屋租赁合同》主张权利，系本案的适格原告。
二、关于花喜行服务部及尊荣婚庆服务部应支付的租金数额。根据《房屋租赁合同》第三条之约定，花喜行服务部在2006年9月15日至2008年9月14日应缴纳的房租标准为12万元/年，从2008年9月15日开始每年递增10%。然，综合花喜行服务部在2006年至2009年期间均是按12万元/年的标准缴纳租金而燕山小学并未提出异议、长沙市芙蓉区教育服务中心管理涉案房屋期间曾表示同意按1万元/月的标准收取租金、长沙市芙蓉区教育服务中心委托湖南秉言律师事务所于2015年1月19日向尊荣婚庆服务部送达的律师函所主张的欠付租金数额较为符合1万元/月的计算标准等事实，袁晓东上诉所称花喜行服务部与涉案房屋的出租人及管理人已重新达成了按12万元/年的标准缴纳租金并不递增的口头约定的理由，本院予以采信。据此，花喜行服务部应支付自2006年9月15日至2013年4月28日注销之日的租金共计79.5万元，实际已支付51万元，还应支付28.5万元；因尊荣婚庆服务部未就一审法院判令其承担2013年4月29日后的租金及滞纳金的判项提起上诉，故本院确认其支付自2013年4月29日至2014年12月31日芙蓉区教育局对涉案房屋采取断水断电措施之日的租金共计20万元，实际支付了30万元，并未欠付租金，因花喜行服务部和尊荣婚庆服务部的实际经营者均为袁晓东和邹娟娟，故尊荣婚庆服务部超付部分的租金应认定为系代花喜行服务部支付的欠付租金。综上，花喜行服务部的实际经营者还应向芙蓉区教育局支付租金18.5万元。上诉人袁晓东上诉称其仅欠付6万元租金及部分欠款已经以其放置在租赁房屋内的物品及装修装饰予以抵销，但未提交充分证据予以证明，故本院不予采信。
三、关于花喜行服务部及尊荣婚庆服务部是否应支付违约金及其数额。首先，《房屋租赁合同》第三条约定“签约时一次性交清一年租金共计12万元，以后若不能按期交款，每超过一天处收1%的滞纳金，……”。因燕山小学与花喜行服务部仅约定了第一年交租期限，并未明确此后租金的缴纳期限，本院综合双方约定的年度租金标准、应缴纳第一年租金的时间及相关交易习惯，酌情确定花喜行服务部应于上一年度结束时缴纳下一年度的租金共计12万元。花喜行服务部及尊荣婚庆服务部逾期缴纳租金的，应承担相应的违约责任。其次，关于花喜行服务部及尊荣婚庆服务部应支付的违约金数额。租赁合同约定按每天1%的标准计算的滞纳金过高，一审法院酌情以中国人民银行规定的同期商业银行一年期流动资金贷款基准利率四倍为标准计算滞纳金，较为合理，本院予以确认。花喜行服务部未按期缴纳租金，应承担的滞纳金计算基数如下：1、2013年3月4日至2014年7月16日以28.5万元为基数计算；2、2014年7月17日至2015年5月19日以24.5万元为基数计算；3、2015年5月20日以后以18.5万元为基数计算。尊荣婚庆服务部在2013年4月29日后未及时缴纳租金，亦应承担相应的违约责任，其滞纳金计算基数如下：1、2013年4月29日至2014年1月2日以12万元为基数计算；2、2014年1月3日至2014年4月28日以7万元为基数计算；3、2014年4月29日至2014年6月18日以15万元为基数计算。第三，关于芙蓉区教育局要求花喜行服务部支付2013年3月3日前的滞纳金的主张。本院认为，在燕山小学从2009年开始不再管理涉案房屋的租赁事宜及收取租金后，并无证据显示芙蓉区教育局及其委托管理涉案房屋的长沙市芙蓉区教育服务中心告知了花喜行服务部有关变更后的租金缴纳方式或银行账户，致使花喜行服务部客观上无法履行合同义务，故花喜行服务部在2013年3月3日前并未构成违约，对芙蓉区教育局要求其承担此前的滞纳金的主张，本院不予支持。
另，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，上诉人袁晓东未在一审期间提出诉讼时效抗辩，且未能提交新证据证明芙蓉区教育局的请求权已过诉讼时效期间，故袁晓东在二审中提出的芙蓉区教育局的请求已过诉讼时效的抗辩主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人袁晓东的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初1650号民事判决第一项；
二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初1650号民事判决第四项；
三、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初1650号民事判决第二项为“袁晓东与邹娟娟于本判决生效之日起五日内共同支付长沙市芙蓉区教育局租金18.5万元及滞纳金（2013年3月4日至2014年7月16日以28.5万元为基数、2014年7月17日至2015年5月19日以24.5万元为基数、2015年5月20日至租金付清之日以18.5万元为基数，均按中国人民银行规定的同期商业银行一年期流动资金贷款基准利率四倍标准计算）；
四、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初1650号民事判决第三项为“长沙市芙蓉区尊荣花喜行婚庆礼仪服务部（登记经营者王利华）与袁晓东、邹娟娟于本判决生效之日起五日内共同支付长沙市芙蓉区教育局自2013年4月29日至2014年6月18日的滞纳金（2013年4月29日至2014年1月2日以12万元为基数、2014年1月3日至2014年4月28日以7万元为基数、2014年4月29日至2014年6月18日以15万元为基数，均按中国人民银行规定的同期商业银行一年期流动资金贷款基准利率四倍标准计算）；
五、驳回长沙市芙蓉区教育局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费15943元，二审案件受理费15943元，共计31886元，由被上诉人长沙市芙蓉区教育局负担21386元，上诉人袁晓东与原审被告邹娟娟共同负担8000元，上诉人袁晓东、原审被告邹娟娟与长沙市芙蓉区尊荣花喜行婚庆礼仪服务部（登记经营者王利华）共同负担2500元。
本判决为终审判决。
审判长 周芳乐
审判员 文春桃
审判员 李浩波
二〇一七年十二月五日
书记员 周 翔