湖北省恩施市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鄂恩施民初字第01157号原告恩施市房屋管理所，住所地：湖北省恩施市四维街43号。组织机构代码：42196825-5。法定代表人李纯韬，该所所长。委托代理人（特别授权）谌章余，湖北图盛律师事务所律师。被告杨远福，居民。委托代理人（特别授权）余杭，湖北百嘉律师事务所律师。原告恩施市房屋管理所（以下简称恩施市房管所）诉被告杨远福租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理。依法由审判员张勇适用简易程序于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告恩施市房管所的委托代理人谌章余、被告杨远福及其委托代理人余杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恩施市房管所诉称，自2003年6月至今，被告租赁原告所有及管理的恩施市六角亭办事处胜利街97号（原71号）门面用于经营，仅交纳了2003年6月至9月的租金2000元。自2003年10月至今，经原告方多次派人催收，被告均以该门面为其私人合法财产为由不交纳租金。为了维护原告的合法权益，保障国有资产免受侵占，请求判令被告交付自2013年1月1日起至2015年4月30日止的房屋租金14000元。原告恩施市房管所为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、恩市六公字第1497号房屋所有权证、恩市六公字第1498号房屋所有权证、恩市国用（1998）字第021886号国有土地使用证、恩施市胜利街71号（现97号）房屋平面示意图复印件各一份。证明：被告占用的原胜利街71号（现97号）门面的房屋所有权属于原告，土地使用权属于原告，并且面积确定、四界确定（门面宽度7.2米、进深7.6米）。证据二、恩施市人民政府落实私房政策领导小组《关于杨远福所诉私改房产问题的处理决定》（恩市房落字（1995）2号文件）复印件一份。证明：原告办理涉案房屋所有权证和国有土地使用证的依据，私房改造和落实政策不具有可诉性。证据三、恩施市房屋管理所房租收费登记卡片（3页）及租赁业发票、恩施市物价局《关于〈调整恩施市房产管理所直管商用房租金标准〉的通知》（恩市价字（1999）28号文件）复印件各一份。证明：租金标准是按照恩施市物价局规定确定的，租金每月是500元；被告交纳了2003年6月1日至同年9月30日的租金2000元，此后未交纳租金。被告杨远福辩称，原告所诉与客观事实不符，涉案房屋从1949年即为被告的父母所有。被告从未与原告签订租赁合同，不存在租赁关系。涉案房屋在1959年时，因为当时的政策和形势，被告的父母从未申请过私改房，是原告私自进行房改。在八十年代，被告在涉案房屋内居住自用。该房屋从八十年代起由被告自行修缮管理，原告未修缮和管理，更未提及租赁这一说。请求驳回原告的诉讼请求。被告杨远福为证明其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、恩施市人民政府落实私房政策领导小组《关于杨远福所诉私改房产问题的处理决定》（恩市房落字（1995）2号文件）、王某证明复印件各一份。王某证明内容为：“我街居民杨远福于70年下乡，78年11月13日落实下乡返城户口，户口上了一年之久，房管所一直未落实住房。79年，杨远福夫妻找到当时恩施县县长胡元春同志，由胡元春同志打电话，责令房管所给杨远福解决住房问题，当时房管所将楼下二间、楼上二间近50多平方退给杨远福（注：当时楼下二间住房是粮食加工厂万师傅一家居住，楼上二间是王某居住），情况属实。”证明：涉案房产1959年以前属被告父母所有，1979年落实政策后由被告居住所有。证据二、土地使用证纳税手册、2013年8月9日房产税发票复印件各一份。证明：涉案房屋属于被告所有。经当庭举证、质证，关于原告提交的证据一，被告对其真实性无异议，对其合法性及证明目的有异议，认为办证未核实产权来源和公示，丈量未经原房屋所有权人签字确认，示意图显示门面宽度为7.2米、进深为7.6米，实际宽度和进深均为7米。关于原告提交的证据二，被告对其真实性无异议，认为相反证明涉案房屋属被告父母的遗产，房产证的办理应该依据相关法律法规，而不是依据政策和文件，私房改造和落实政策不符合当时的宪法。关于原告提交的证据三，被告表示“当时交纳了2000元是事实，是2003年交的，当时是（房管所）要交房租，我就交了几个月的房租费。后来我认为房屋是我私人的，我就不再交房租费了”。关于被告提交的证据一，原告对文件的真实性无异议，对王某的证明有异议，认为证人未出庭作证，该证据不能作为认定事实的依据。关于被告提交的证据二，原告对其真实性无异议，认为该证据不能作为认定产权归属的依据。本院认证，关于证人王某出具的证明，因证人未出庭作证并接受当事人的质询，其证言不能作为认定事实的依据，本院不予确认。原、被告提交的其他证据，因其来源合法，具备客观性、关联性，本院予以确认。经审理查明，1989年4月14日，原恩施市六角亭房地产管理所（以下简称六角亭房管所）取得了原恩施市胜利街71号（现97号）两间房屋的产权证书，房屋所有权证号分别为恩市六公字第1497号、1498号，其中载明每间房屋建筑面积为30.75平方米（4.1米×7.5米），两间房屋建筑面积共计61.5平方米。1998年9月2日，六角亭房管所取得了恩市国用（1998）字第021886号国有土地使用权，该证载明土地使用权人为“六角亭房管所”，地址为“胜利街120号”，用途为住宅用地。原恩施市胜利街71号房屋平面示意图载明：涉案房屋（一楼）宽度为7.2米（3.6米＋3.6米）、进深为7.6米，其中一半（即一间，宽度3.6米、进深7.6米）标明为“自住房”。1995年4月19日，恩施市人民政府落实私房改造政策领导小组作出《关于杨远福所诉私改房问题的处理决定》（恩市房落字（1995）2号文件），其内容为：“杨远福、六角亭房管所：杨远福……申诉座落在胜利街71号房产，在私房改造时，被纳入改造，现要求落实政策，退还房屋。经调查：杨远福所诉房屋，座落在胜利街71号（原49号），木质结构，系其父母之遗产（父杨庆三，母梁明秀已先后病故），房屋建筑面积（下同）264.75平方米，由其父母将房屋先后出租给杨庆发、吴扬秀、李转运、胡安国、刘明新、朱道新、陈远凤等户租住，自住房屋70.66平方米及一间厕所（1969年被洪水冲垮后，被木瓦组占有）17.78平方米，其出租房屋面积176.31平方米。1959年国家对城镇私有出租房屋进行社会主义改造时，将出租房屋全部纳入了改造，每季度付给房租定息7.95元，由梁明秀领至1966年6月。私改房屋由城关财政科经营，1963年交由房管部门经营管理至今。私房改造后，田如友（杨远福之姐夫）在该房楼上租住一间房屋，每月向房管部门交纳房租。综上所述，遵照中共湖北省委［58］305号、湖北省人民政府鄂政发（1984）29号及中共恩施市委、恩施市人民政府恩市发（1986）15号文件精神，经研究处理决定如下：1、杨远福所诉房屋，其出租房屋面积有176.31平方米，在我市私改起点七十平方米以上，属于‘改造起点以上的原出租房屋’，纳入改造，符合国家和省、市的政策规定，应维持改造，房屋产权属于国家所有，继续由六角亭房管所统一经营管理。2、私房改造时，杨远福家已留有自住房70.66平方米，按照政策规定，不再补留自住房。3、房租定息按照‘发放到1966年9月底’的规定，现补发1966年7月至9月一个季度的房租定息7.95元，由杨远福领取。至此，杨远福所诉胜利街71号房产的问题，已处理了结，无未了事宜。”1999年6月11日，恩施市物价局向恩施市房地产管理局印发了《关于〈调整恩施市房产管理所直管商用房租金标准〉的通知》（恩市价字（1999）28号文件），其主要内容为：自营承租直管商用房的最高租金标准为每月每平方米（建筑面积）35元，转租直管商用房的最高租金标准为每月每平方米（建筑面积）40元，租金标准自1999年6月15日起执行。2003年，原告恩施市房屋管理所收取了被告杨远福现金2000元。原告恩施市房屋管理所主张该费用系被告杨远福交纳的2003年6月1日至同年9月30日的房屋租金，被告杨远福表示“当时交纳了2000元是事实，是2003年交的，当时是（房管所）要交房租，我就交了几个月的房租费。后来我认为房屋是我私人的，我就不再交房租费了”。另查明，自1979年5月起至今，涉案房屋由被告杨远福占有和使用。1996年12月13日，税务部门向被告杨远福发放了“胜利街71号（现97号）”的土地使用权纳税手册。2013年8月9日，被告杨远福向税务部门交纳了“恩施市胜利街97号”的房产税（城市印花税）、城镇土地使用税等共计3913.60元。本院认为，涉案房屋原系被告杨远福父母的遗产，1959年国家对城镇私有出租房屋进行社会主义改造时，将出租房屋全部纳入改造，房屋产权属于国家所有，由六角亭房管所统一经营管理。从原告恩施市房管所提交的恩市六公字第1497号、1498号房屋所有权证来看，两间房屋所有权人均为原六角亭房管所，每间房屋建筑面积为30.75平方米（4.1米×7.5米）。从原告恩施市房管所提交的原恩施市胜利街71号房屋平面示意图来看，涉案两间房屋宽度及进深相同（宽度3.6米、进深7.6米），其中一间标明为“自住房”。被告杨远福在占有和使用涉案房屋期间，仅于2003年向原告恩施市房管所交纳了2000元（原告所称2003年6月1日至同年9月30日的租金），此后长达十余年未再交纳任何费用，原告恩施市房管所亦未提供其催交租金的任何证据。被告杨远福长期主张涉案房屋系其私人合法财产，对此原告恩施市房管所是明知的。同时，原告恩施市房管所于2003年收取被告杨远福房屋租金2000元，并非基于双方合同约定，而是基于当时政策的规定。综上所述，被告杨远福占有和使用涉案房屋，该房屋权属及费用问题均涉及到当时的政策，本案名为租赁合同纠纷，实属历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷。最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”据此，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当依法驳回起诉，当事人可向有关部门申请解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项及最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，裁定如下：驳回恩施市房屋管理所的起诉。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本裁定部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员张勇二〇一五年六月十七日书记员郭韶华