贵州省思南县人民法院民 事 判 决 书(2014)思民初字第123号原告朱健，男，1971年3月17日出生，土家族，思南县人，居民。委托代理人田巧玲，女，1969年3月29日出生，土家族，思南县人。被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司，住所地：思南县思唐镇城北社区。法定代表人邵强，该公司经理。委托代理人晏明德，该公司总经理。委托代理人刘江，思南县司法局中心法律服务所法律工作者。被告宁乾云，男，1958年3月18日出生，汉族，思南县人，居民。被告张著成，男，1952年12月2日出生，土家族，思南县人，居民。原告朱健诉被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司（以下简称“鸿和益达公司”）、宁乾云、张著成商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理。依法由审判员冉瑞敏适用简易程序，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。原告朱健及其委托代理人田巧玲、被告鸿和益达公司的委托代理人晏明德、刘江，被告宁乾云、张著成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱健诉称：2008年1月11日，原告在思南县阳光房地产开发有限责任公司开发的思唐镇城北街三才口路段阳光花园小区购买D栋B套商品房一套，按照合同约定，第一期支付购房款50000元。原告支付被告购房款50000元后，被告一直未修建，经原告多次追问并与被告协商未果。被告未履行合同的行为，给原告造成了很大的经济损失。特诉至人民法院，请求判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同；由被告退还原告支付的购房款50000元，并赔偿原告支付购房款的利息及损失50000元。原告朱健及其委托代理人田巧玲为支持原告朱健的主张，在举证期限内向法庭提交了下列证据：《房屋销售合同》，用以证明原告朱健于2008年1月11日与思南县阳光房地产开发有限责任公司签订《房屋销售合同》，购买思南县阳光房地产开发有限责任公司在思唐镇城北街三才口路段开发的阳光花园小区D栋7楼B套房屋等事实。收据三张，用以证明原告朱健分别于2007年10月26日、2007年11月6日、2008年1月11日向思南县阳光房地产开发有限责任公司支付购房预付款10000元、20000元、20000元，共计50000元的事实。被告鸿和益达公司辩称：2007年至2008年，思南县阳光房地产开发有限责任公司未取得本案诉称的三才口阳光花园小区D栋B套地块的建设用地开发权，在此地段无任何房屋开发建设和销售行为。该案被告宁乾云、张著成不是公司的员工，公司也未委托被告宁乾云、张著成与原告朱健签订合同。被告宁乾云、张著成聘请的张羽琴以思南县阳光房地产开发有限责任公司的名义与原告朱健于2008年1月11日所签订的《房屋销售合同》，该合同虽有“思南县阳光房地产开发有限责任公司”印章，但在印章处签的是“阳光花园”，并不是公司法定代表人签的字，张羽琴的行为只能代表被告宁乾云、张著成的意思表示，不能代表思南县阳光房地产开发有限责任公司的行为，且思南县阳光房地产开发有限责任公司事后也未对其进行追认。2008年11月19日，经贵州省工商局核准后，将“思南县阳光房地产开发有限责任公司”更名为“贵州鸿和益达房地产开发有限公司”。所以，被告宁乾云、张著成与原告朱健之间的民事行为及其后果与被告鸿和益达公司无关，被告鸿和益达公司不应承担任何法律责任。被告鸿和益达公司的委托代理人晏明德、刘江为支持被告鸿和益达公司的主张，向法庭提交了下列证据：1、思住建函（2011）25号文件，用以证明本案诉讼中涉及的房开项目已经不存在，政府为了解决遗留问题，已经改变了规划，用于建房预售和城市绿化；原告朱健与被告宁乾云、张著成所签订的合同与公司没有任何关系的事实。2、承诺书，用于证明本案的被告宁乾云、张著成对被告鸿和益达公司的承诺，阳光花园项目自启动以来所产生的一切经济纠纷和经济责任全部由本案被告张著成、宁乾云承担，并与公司没有关系，被告张著成、宁乾云在承诺书上已经签字的事实。被告宁乾云辩称：2008年我没有和原告签订合同，并且在此阶段，该项目账户余额有103700元，该笔款至今还在被告张著成手中。被告宁乾云为支持其主张，向法庭提交了司法会计鉴定意见书（不系正式的），用以证明当时项目部账户还有10多万元钱，该款应可以用来作退给他人购房款的事实。被告张著成辩称：原告在阳光花园购房是事实，是在售房部办理的相关手续，钱已经进项目部的收款账户。被告张著成在举证期限内，未向法庭提交证据支持其主张。本院审查认为，原告朱健及其委托代理人田巧玲提交的《房屋销售合同》、收据和被告鸿和益达公司的委托代理人晏明德、刘江提交的承诺书等证据，来源合法，内容客观真实，予以认定。被告鸿和益达公司的晏明德、刘江提交的思住建函（2011）25号文件和被告宁乾云提交的司法会计鉴定意见书与本院无关联性，不予采信。经审理，本院认定下列案件事实：2008年1月11日，被告宁乾云、张著成以思南县阳光房地产开发有限责任公司的名义与原告朱健签订《房屋销售合同》，该《房屋销售合同》上盖有思南县阳光房地产开发有限责任公司的印章。《房屋销售合同》约定：“思南县阳光房地产开发有限责任公司将其开发的思唐镇城北街三才口路段的阳光花园小区商住楼D栋七楼B套商品房出卖给原告朱健，面积120平方米，售价为每平方米人民币1256元，房款总价为人民币150720元；首付款为房屋总价的30%即50000元；面积以房产局核定面积为准。”。《房屋销售合同》签订后，原告朱健向被告宁乾云、张著成交付了购房款人民币50000元，但被告宁乾云、张著成一直未动工修建商住楼，致使合同未能履行，原告朱健多次与被告宁乾云、张著成协商处理未果。另查明：被告宁乾云、张著成所开发的阳光花园小区商住楼至今未取得《商品房预售许可证》。思南县阳光房地产开发有限责任公司于2008年11月19日更名为“贵州鸿和益达房地产开发有限公司”。2012年5月14日，被告宁乾云、张著成向被告鸿和益达公司承诺，二人所开发的阳光花园小区所产生的民事纠纷和经济纠纷的民事责任都由二人承担。本院认为：被告宁乾云、张著成以思南县阳光房地产开发有限责任公司的名义，在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告朱健签订的《房屋销售合同》系商品房预售合同，该《房屋销售合同》违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告朱健与被告宁乾云、张著成所签订的《房屋销售合同》应确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：一、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”的规定，原告朱健诉请被告宁乾云、张著成返还其购房款人民币50000元及其损失人民币50000元的诉求，符合法律规定，本院予以支持。被告鸿和益达公司未将其所盖公章的空白合同及时予以收回，负有管理不善之责，原告朱健要求被告鸿和益达公司负民事责任的诉求，符合法律规定，予以支持。被告鸿和益达公司提出被告宁乾云、张著成已作出承诺，阳光花园小区所产生的民事纠纷和民经济纠纷的民事责任都由其二人承担，被告鸿和益达公司不应承担民事责任的辩解理由依法不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：由被告宁乾云、张著成返还原告朱健购房款人民币50000元及其损失人民币50000元。被告宁乾云、张著成互负连带责任。被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司对被告宁乾云、张著成所承担的民事责任负连带责任。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告宁乾云、张著成负担。上列案件款项，限在判决书生效后10日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。权利人可在本案生效判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向本院依法申请强制执行。审判员  冉瑞敏二〇一四年四月四日书记员  杨 广