甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终2709号
上诉人（一审原告、反诉被告）保积俊，男，1983年10月10日出生，无固定职业，汉族，住青海省互助县。
委托诉讼代理人：安清栋，甘肃得舍律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）曹炜，女，1956年6月9日出生，无固定职业，汉族，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：张正山，男，1947年2月18日出生，汉族，住甘肃省榆中县。系曹炜大伯哥。
上诉人保积俊因与上诉人曹炜房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
保积俊上诉请求：1、请求二审法院改判曹炜立即搬离兰州市城关区平凉路502号402室房屋，维持一审其他判决。2、判决曹炜承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：本案双方所签《房地产买卖合同》为无效合同，合同无效并实际解除，曹炜理应将涉案房屋向上诉人腾房并搬离。一审认定双方合同已实际解除的事实正确，但未判决曹炜向上诉人腾房并搬离涉案房屋不当，违反了合同法相关规定及合同的相对性原则，应予纠正。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
曹炜上诉请求：1、请求判令保积俊尽快协助给其办理平凉路502号402室房屋所有权证。2、请求判令保积俊给其赔偿502室房屋迟延交房违约金245280元。3、请求判令保积俊给其赔偿房屋迟延办证违约金5000元。4、请求判令保积俊给其赔偿平凉路446号201室《房屋买卖合同》违约金3万元。5、一、二审所有诉讼费用均由保积俊承担。事实及理由：一、原审程序违法，根据民诉法第163条之规定，本案不适宜简易程序审理。二、原审以2014年9月25日上诉人出具的《收条》中已退还的购房款17万元与上诉人于2010年7月12日签订合同时一次性交付的17万元购房款数额一致，认定两份合同已实际解除属认定事实不清，原审既然认定《房屋买卖合同》有效，但没有按照合同解除的规定对赔偿问题作出处理，显示公平。四、一审法院认为涉案房屋系公房，在未得到房屋所有权人同意的情况下，涉案合同根本不能履行，故此双方解除合同，认为上诉人的反诉请求无事实和法律依据不予支持错误。
保积俊向一审法院起诉请求：1.请求确认双方于2010年7月12日所签订的《房地产买卖合同》(关于平凉路502号402室的买卖合同)无效。2.请求判令曹炜立即搬离兰州市城关区平凉路502号402室房屋。
曹炜向一审法院反诉请求：1.请求判令保积俊协助曹炜办理位于兰州市城关区平凉路502号402室，建筑面积为21平方米的房屋产权证及土地使用证。2.请求判令保积俊赔偿曹炜自2010年7月12日至2014年5月22日的延迟交房违约金245280元（1168天乘以210元）。3.判令保积俊赔偿曹炜自2010年10月12日至2017年5月12日的延迟办证违约金5000元。
一审法院认定的案件事实：2010年7月12日，保积俊以其自己和兰州聚合房地产代理有限公司第一分公司的名义将位于兰州市城关区平凉路502号402室及446号204室的房屋与曹炜分别签订《房地产买卖合同》，该两份合同约定：保积俊将上述两处房产分别以7万元及10万元的价格出售给曹炜。曹炜须于2010年7月12日前付清全部房款。保积俊须于2010年7月12日前向曹炜交付两处房产。上述两处房产建筑面积分别为21平方米和35平方米。上述合同签订后，曹炜依约于合同签订当日向保积俊支付涉案两套房屋购房款17万元后，保积俊向曹炜出具购房款《收条》一张。后经双方协商，2014年9月25日，保积俊向曹炜退还上述两套房屋的购房款17万元，曹炜向保积俊出具《收条》一张，载明”今收到保积俊退购房款壹拾柒万元正，兰州市平凉路446号201室，平凉路502号402室，收款人：曹炜”。现因双方签订的《房地产买卖合同》（兰州市平凉路502号402室）履行及解除事宜，双方发生争议，遂酿成纠纷。一审另查明：涉案的兰州市城关区平凉路502号402室房屋系兰州市公有房屋管理中心东岗房管所管理的直管公房。该房屋合法承租使用人为杨延平。保积俊从杨延平处长期租赁涉案房屋。兰州聚合房地产代理有限公司于2013年8月7日注册成立。
一审法院认为，本案首先应确定涉案合同的主体问题即本案原告的主体资格问题，双方签订的合同中虽有兰州聚合房地产代理有限公司第一分公司的盖章，但兰州聚合房地产代理有限公司在2010年7月12日即双方签订合同时并未注册成立，且涉案房款均由保积俊收取和退还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条规定：下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；......。故本案应当以行为人保积俊为当事人，原告主体资格适格，合同主体的一方应为保积俊；其次，应当确定涉案合同即《房地产买卖合同》（兰州市平凉路502号402室）效力问题。保积俊诉称该房产系直管公房，其无权买卖，其与曹炜签订的《房地产买卖合同》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故此，上述《房地产买卖合同》合法有效。涉案合同虽然有效，但曹炜于2014年9月25日向保积俊出具的由其本人书写的《收条》中已经证实其已收到保积俊退还的购房款17万元，且在该收条中注明是”兰州市平凉路446号201室、平凉路502号402室”两套房屋，因该退房款与曹炜购房时所交的总房款数额一致。在曹炜未提供证据进一步证明其与保积俊之间关于兰州市平凉路502号402室的《房地产买卖合同》并没有解除的前提下，本院认为该《房地产买卖合同》已实际解除。因此，在合同已经解除的情形下，保积俊主张合同无效无事实及法律依据。关于保积俊要求曹炜立即搬离兰州市城关区平凉路502号402室房屋的诉讼请求，因该房屋系直管公房，该直管公房的占有和使用权利人为案外人杨延平，保积俊无权主张，应当由实际使用权利人以侵权另案主张。关于曹炜反诉要求保积俊协助办理涉案房屋所有权证以及承担迟延交房和办证违约金的反诉请求，如前所述，虽然合同有效，但涉案房屋系他人合法使用的直管公房，在未得到房屋所有权人的同意下涉案合同根本不能履行，故此双方解除了合同，因此曹炜的反诉请求无事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、驳回保积俊的诉讼请求；二、驳回曹炜的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元由保积俊负担；反诉费2527元由曹炜负担。
二审中，曹炜、保积俊均没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明认定的案件基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，保积俊起诉请求确认其与曹炜签订的平凉路502号402室的房屋买卖合同无效，并要求曹炜搬离该房屋。曹炜提起反诉应针对本诉提出，平凉路446号201室房屋不属于本案审理范畴。根据本案事实和法律、司法解释的规定，一审法院确定保积俊为合同主体、具有提起本案诉讼的诉讼主体资格正确。曹炜对于2014年9月25日向保积俊出具收条的事实认可，根据曹炜向保积俊出具的《收条》内容，在曹炜没有进一步提交证据证明其并不是出于解除合同的真实意思出具收条的情况下，一审认为涉案房屋买卖合同已经实际解除正确。在合同已经实际解除的情况下，保积俊现又以合同无效并要求返还房屋，一审法院对其诉讼请求不予支持，判决驳回其诉讼请求并无不当。故保积俊的上诉请求不能成立。一审对涉案房屋所有权人和合法使用权人的认定正确，故本案所涉房屋的产权性质明确，案涉房屋买卖合同已实际解除，曹炜提起反诉所依据的法律关系已经发生变化，反诉请求没有事实依据和法律依据，一审判决驳回其反诉请求亦无不当，因此曹炜的上诉请求亦缺乏事实依据和法律依据不能成立。综上所述，上诉人保积俊、上诉人曹炜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序符合法律规定，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保积俊交纳的二审案件受理费100元，由保积俊自行负担；曹炜交纳的二审案件受理费5054元，由曹炜自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 刘宝成
二〇一七年十二月四日
书 记 员 李世俊
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