福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0581执异110号
案外人：石狮市沫凡服饰贸易有限公司，住所地石狮市八七路1126-1128号4F，统一社会信用代码：913505810561335312。
法定代表人：许自强，该公司总经理。
委托代理人：方龙，福建携晟律师事务所律师。
申请执行人：福建石狮农村商业银行股份有限公司，住所地福建省石狮市八七路2128-2150号，统一社会信用代码：9135050057474026XJ。
法定代表人：黄清锋,该行行长。
被执行人：石狮市闽利织造有限责任公司，住所地福建省石狮市亚洲保龄球馆北侧，统一社会信用代码：91350581158244232D。
法定代表人：蔡鑫鑫，该公司负责人。
被执行人：蔡鑫鑫，男，1992年6月9日出生，汉族,住福建省石狮市。
被执行人：蔡尧炎，男，1962年11月8日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：黄秀芳，女，1963年8月15日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：粘忠直，男，1967年12月23日出生，满族，住福建省晋江市。
本院在执行福建石狮农村商业银行股份有限公司（以下简称石狮农商银行）与石狮市闽利织造有限责任公司（以下简称闽利织造公司）、蔡鑫鑫、蔡尧炎、黄秀芳、粘忠直金融借款合同纠纷一案中，案外人石狮市沫凡服饰贸易有限公司于2017年9月20日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人石狮市沫凡服饰贸易有限公司称：法院在申请执行人石狮农商银行与被执行人闽利织造公司金融借款合同纠纷执行一案中，依据(2017)闽0581执1618号执行裁定书对被执行人闽利织造公司所有的位于石狮市宝盖镇××、××、××房产进行查封。现案外人依法提出异议，理由如下：闽利织造公司于2015年6月1日将上述房屋114室租给案外人使用，双方于2015年4月20日签订《房屋租赁合同书》约定案外人租用上述房屋至2020年5月31日。基于上述事实理由，请求法院确认案外人享有继续租赁被查封房屋的权利直至2020年5月31日租赁合同到期。
经审查查明：原告石狮农商银行与被告闽利织造公司、蔡鑫鑫、蔡尧炎、黄秀芳、粘忠直金融借款合同纠纷一案,本院于2017年3月6日作出（2017）闽0581民初197号民事判决书，判决：
一、石狮市闽利织造有限责任公司应于本判决生效后立即偿还福建石狮农村商业银行股份有限公司借款本金1,450万元，及截至2017年1月3日的利息、复息共计652,790.39元（其中编号为HT9070630160000613《流动资金借款合同》项下借款本金390万元及其利息、复息139,969.57元，编号为HT9070630160000629的《流动资金借款合同》项下借款本金370万元及其利息、复息132,791.65元，编号为HT9070630160000635的《流动资金借款合同》项下借款本金370万元及其利息、复息199,854.78元，编号为HT9070630160000642的《流动资金借款合同》项下借款本金320万元及其利息、复息180,174.39元）,并按《流动资金借款合同》约定的利息、罚息、复息的计算标准分别计付自2017年1月4日起至实际还清款项之日止的利息、罚息及复息；二、若石狮市闽利织造有限责任公司未履行上项还款义务,福建石狮农村商业银行股份有限公司有权以登记在石狮市闽利织造有限责任公司名下的抵押在福建石狮农村商业银行股份有限公司处的址于××市宝盖镇××、××、××房产[狮房权证宝盖字第××号、狮房权证宝盖字第××号、狮房权证宝盖字第××号、狮宝国用（2004）第0012号]折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；三、蔡鑫鑫、蔡尧炎、黄秀芳、粘忠直应对石狮市闽利织造有限责任公司上述债务承担连带保证责任；蔡鑫鑫、蔡尧炎、黄秀芳、粘忠直承担保证责任后,有权向石狮市闽利织造有限责任公司追偿；四、驳回福建石狮农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费39,119元,减半收取计19,559.5元,由石狮市闽利织造有限责任公司、蔡鑫鑫、蔡尧炎、黄秀芳、粘忠直共同负担。该民事判决生效后，申请执行人石狮农商银行于2017年4月14日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2017）闽0581执1618号。2017年4月14日，本院作出（2017）闽0581执1618号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人闽利织造公司、蔡鑫鑫、蔡尧炎、黄秀芳、粘忠直的财产（以执行标的额为限）。2017年7月25日本院向石狮市不动产登记中心送达（2017）闽0581执1618号协助执行通知书、（2017）闽0581执1618号执行裁定书，请求协助查封登记在被执行人闽利织造公司名下的址在石狮市宝盖镇××、××、××幢的房地产[狮房权证宝盖字第××号；狮房权证宝盖字第××号；狮房权证宝盖字第××号；狮宝国用（2004）第0012号]，查封期限为三年，自本协助执行通知书送达之日起算。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明石狮市闽利织造有限责任公司名下址在石狮市宝盖镇前园村A、B、C幢房地产[产权证号：狮房权证宝盖字第××、00××71、00××72号，土地证号：狮宝国用（2004）第00**号]已于“福建石狮农村商业银行股份有限公司”设定抵押关系，A幢房产首封2017年2月17日石狮市人民法院（2017）闽0581执保57号，B、C幢房地产查封的有效期至2020年7月24日。2017年9月5日，本院执行人员对闽利织造公司名下址在石狮市宝盖镇前园村A、B、C幢房地产进行现场查封。案外人请求确认其享有继续租赁被查封房屋的权利直至2020年5月31日租赁合同到期，于2017年9月20日向本院提出书面异议。
另查明，本院作出的（2017）闽0581民初197号民事判决书对下列事实予以认定：2015年3月5日，闽利织造公司与石狮农商银行签订编号为DB9070621150000104的《最高额抵押合同》，约定以其所有的址于石狮市宝盖镇××、××、××幢房地产[狮房权证宝盖字第××号、狮房权证宝盖字第××号、狮房权证宝盖字第××号、狮宝国用（2004）第0012号]作抵押，为其自2015年3月5日起至2018年2月4日止与石狮农商银行办理的各类业务所形成的债务提供抵押担保，担保的债权本金最高余额为1,668万元，抵押担保范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；同时约定，任一主合同项下债务履行期限届满，包括抵押权人按法律法规规定或主合同的约定宣布主合同项下债务提前到期的情形，抵押权人有权行使抵押权。并于2015年3月10日办理了抵押权登记，抵押登记号为No.201501118。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案被执行人闽利织造公司将址在石狮市宝盖镇××、××、××幢的房地产抵押给石狮农商银行在先，出租给案外人在后，因此，抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力。案外人请求确认其享有继续租赁被查封房屋的权利直至2020年5月31日租赁合同到期的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人石狮市沫凡服饰贸易有限公司提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 尤祖荣
审判员 曾怡明
二〇一七年九月二十九日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。