上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终148号
上诉人（原审被告）：上海鑫盾建材市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区沪南公路3025号。
法定代表人：罗展海，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：卜海军，中豪律师集团（上海）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海江楠木业有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇秀沿路313号9幢。
法定代表人：胡炳龙，总经理。
委托诉讼代理人：陶明，上海市尚伟律师事务所律师。
上诉人上海鑫盾建材市场经营管理有限公司（以下简称鑫盾公司）因与被上诉人上海江楠木业有限公司（以下简称江楠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初58720号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭,于2017年2月15日公开开庭进行了审理。上诉人鑫盾公司的委托诉讼代理人卜海军，被上诉人上海江楠公司的委托诉讼代理人陶明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫盾公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人江楠公司的原审诉请或将本案发回重审。事实与理由：1、原审法院未对上诉人提供的录音记录组织质证，并在一审判决中否认该证据的存在，且法院曾表示将再次开庭，最后却没有，导致上诉人的新证据未能及时提交；2、法院对以下事实未予准确认定：上诉人已变更法定代表人、双方对租赁合同期限约定为十五年、双方约定的租金标准已变更、被上诉人违约在先以及70万元包含开道费用和租金、保证金两部分费用；3、被上诉人未能及时开具足额发票，已违反合同约定，且上诉人对房屋改造及装修的巨额投入是经过被上诉人同意的，如要解除合同，应当由被上诉人进行补偿。
被上诉人江楠公司辩称：上诉人的租金仅支付到2014年10月，已严重逾期，所以被上诉人才在2016年7月20日发出解除合同的通知函。被上诉人主张租金已调整的事实不存在，缺乏依据，被上诉人不予认可。上诉人主张的巨额装修费纯属虚构，其投入的简易装修并不值钱。被上诉人确实收到上诉人支付的70万元，但凭证上明确记载为开道费，且开道义务被上诉人已全部履行完毕，不存在冲抵租金的问题。双方约定的合同期限是三年一签，15年只是一种合作意向，并无明确约定，现在合同已到期，双方没有再续签合同，所以目前应是不定期租赁方式。
2016年8月，江楠公司提出诉讼请求：1.判令解除江楠公司与鑫盾公司就位于上海市浦东新区XX公路XX号房屋（以下简称系争房屋）签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令鑫盾公司从系争房屋迁出并向江楠公司返还系争房屋；3.判令鑫盾公司支付自2014年12月11日起至实际迁出日止的房屋租金及使用费，支付标准为每年人民币（以下币种相同）270万元；4、判令案件诉讼费由鑫盾公司承担。审理中，江楠公司将诉请3调整为:判令鑫盾公司支付自2015年1月1日起至实际迁出日止的房屋租金及使用费，支付标准为每年270万元。
一审法院认定：系争房屋系案外人中国人民XX局出租给江楠公司使用，经案外人同意，2009年8月6日，江楠公司作为出租方（甲方）与上海XX有限公司（鑫盾公司变更前名称，以下简称都市公司）作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：江楠公司将系争房屋出租给都市公司使用，租期为2010年2月21日至2012年12月31日，租金为每月223,563元。同日，双方签订《房屋租赁补充协议》，其中第三条约定，房屋经交付使用后，乙方承担开设市场的配套工程，配套工程包括安装二台人行电梯、一台货运电梯、公用通道吊顶、室内地坪铺设地砖……上列配套工程费用由乙方承担；第九条约定鉴于甲方与部队方租赁合同为三年一签，双方的合同仍依据甲方与部队的合同为三年一签，但双方的合作意向为十五年。2010年7月20日，江楠公司与都市公司补充约定，将租期变更为2010年8月1日至2013年7月31日，租金变更为每年250万元。
都市公司名称变更为鑫盾公司后，江楠公司与鑫盾公司双方重签租赁合同。2012年5月20日，江楠公司作为出租方（甲方）与鑫盾公司作为承租方（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：江楠公司将系争房屋出租给鑫盾公司作为建材市场使用。合同第3-1条约定，租期为2010年2月21日至2012年12月31日；第4-1条约定，租金为每月223,563元；第4-2条约定，租金自第四年起进行调整，具体为前三年租金不变，自第四年起每三年递增8%；第4-3条约定，租金每半年支付一次，提前一个月先付后用。合同第9-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同……；（六）乙方逾期不支付租金累计超过三个月的……。同日，江楠公司、鑫盾公司双方就租赁合同签订《补充协议》，约定：原合同约定第一期租赁期限为2010年2月21日起至2012年12月31日止，现变更为2010年8月1日起至2013年7月31日止；原合同约定月租金为223,563元，合计年租金为2,682,756元，现变更为年租金250万元；租赁期以本协议日期为准参照合同第3-1条顺延，租金以本协议为准参照合同第4-1条顺延调整，合作期限参照补充协议第九条顺延。
系争房屋交付鑫盾公司后，鑫盾公司经江楠公司同意对系争房屋进行开设市场的配套设施建设，相关费用由鑫盾公司自行支出。鑫盾公司使用系争房屋后，共计支付江楠公司1,197万元。2016年7月20日，江楠公司委托律师发函给鑫盾公司，告知因鑫盾公司长期拖欠租金，故江楠公司决定于2016年8月1日起解除双方之间租赁关系。
审理中，对于鑫盾公司支付的1,197万元，双方均确认其中的1,127万元系租金。对于剩余的70万元，江楠公司认为根据其向鑫盾公司开具的付款凭单，该70万元系用于系争房屋的开道费，依约应由鑫盾公司承担；鑫盾公司则认为系租赁押金。对于租金的计算方式，江楠公司认为在合同租赁期内，即自2010年8月1日起至2013年7月31日止，鑫盾公司应按每年250万元的标准支付租金；租期届满后，双方未签订书面续租协议，鑫盾公司应按每年270万元的标准支付租金。对此，鑫盾公司认为双方曾口头约定2013年8月1日至2014年7月31日的租金为190万元，2014年8月1日至2015年7月31日的租金为150万元。
一审认为：江楠公司、鑫盾公司就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。首先，对于本案的租赁期限。合同租赁期限于2013年7月31日届满后，鑫盾公司继续使用租赁物，江楠公司未提出异议，双方亦未签订书面续租协议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。鑫盾公司认为双方约定合作意向为15年，故租期应认定为15年的相关辩解，于法无据，法院不予采纳。其次，关于鑫盾公司支付的租金数额。鑫盾公司共计支付1,197万元，其中1,127万元为使用系争房屋的租金，对此双方均无异议，法院予以确认。对于剩余的70万元，根据江楠公司开具的相关付款凭单，为系争房屋配套工程中相关开设道路的费用，故法院认定鑫盾公司共支付的租金数额为1,127万元。鑫盾公司辩称其中的70万元为租赁押金，但双方合同并未约定押金，鑫盾公司亦未提供相关证据证明，故鑫盾公司的上述意见，法院不予采纳。第三，对于租金的支付标准。根据双方书面补充协议，合同期内租金标准为每年250万元，期满后第四年起每三年的支付标准，即2013年8月1日至2016年7月31日应为每年270万元。据此标准，鑫盾公司于2014年12月31日之前实际尚未足额支付租金，江楠公司自愿自2015年1月1日起主张，法院予以准许。鑫盾公司辩称双方曾口头约定相应减少第四年、第五年租金，但未提供证据证明，也不符合租赁常理，江楠公司亦不予认可，故该辩解法院不予采纳。第四，鑫盾公司以江楠公司未按约提供租金发票作为延付租金的抗辩理由，并无合同和法律依据，该辩解法院不采纳。此外，鑫盾公司辩称江楠公司应赔偿相关的装修费用，鉴于双方系不定期租赁关系，双方合同也明确约定相关费用由鑫盾公司自行承担，鑫盾公司的该辩解缺乏法律依据，法院不予采纳。
本案中，双方合同约定的租期已满，江楠公司、鑫盾公司之间系不定期租赁关系，由于鑫盾公司长期拖欠租金，江楠公司曾发函要求解除合同，现江楠公司请求解除双方之间的租赁合同及补充协议，于法有据，法院予以支持。合同解除后，鑫盾公司理应迁出系争房屋并将房屋返还江楠公司。江楠公司请求鑫盾公司按每年270万元的标准支付自2015年1月1日起至实际迁出日止的租金及使用费，具有合同和法律依据，法院予以支持。
一审法院审理后于二〇一六年十月二十五日作出判决：一、解除原告上海江楠木业有限公司与被告上海鑫盾建材市场经营管理有限公司就位于上海市浦东新区XX公路XX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告上海鑫盾建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日迁出上海市浦东新区XX公路XX号房屋，并将该房屋返还给原告上海江楠木业有限公司;三、被告上海鑫盾建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海江楠木业有限公司自2015年1月1日起至实际迁出之日止的租金及使用费（支付标准为每年270万元）。案件受理费59,610元，减半收取计29,805元，由被告上海鑫盾建材市场经营管理有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：尽管双方曾于2012年5月20日重新签订租赁合同,但自2013年7月31日租赁合同届满后，双方在未续签合同的情况下，鑫盾公司继续使用租赁物，而江楠公司并未提出异议，双方之间的租赁关系转化为不定期租赁。而上诉人主张的15年租赁期限，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人共支付1,197万元,双方均已确认其中的1,127万元系租金,被上诉人主张剩余的70万元为开道费，因租赁房屋门口杂物堆积以致无法通行，故上诉人委托被上诉人帮其开通道路，才会产生这笔70万元的开道费。尽管上诉人主张剩余的70万元应包含开道费和租金两部分费用，但其开具的付款凭证明确记载为开道费用，与被上诉人的主张相互印证，故上诉人要求冲抵租金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。上诉人以被上诉人未及时开具足额发票为由主张被上诉人违约在先，拒付租金，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。故上诉人自2014年12月31日起已构成逾期支付租金，被上诉人有权解除合同。对于上诉人投入的装修及改造费用，租赁合同中已明确约定由上诉人自行承担，由此对其要求被上诉人补偿的主张，本院不予采纳。综上，原审法院所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人鑫盾公司的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币59,610元，由上诉人上海鑫盾建材市场经营管理有限公司负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年三月三日
书 记 员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……