江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终1038号
上诉人（原审原告）：陈佳，女，1995年6月6日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沭阳中城置业有限责任公司，住所地江苏省沭阳县沭城镇迎宾大道。
法定代表人：吴丙建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。
上诉人陈佳因与被上诉人沭阳中城置业有限责任公司（以下简称中城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初8341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈佳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈佳的一审诉讼请求。理由如下：1.一审审理程序不当。一审庭审中，中城公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，并不存在一审判决中所称的中城公司进行答辩、质证以及对诉讼时效进行抗辩等情形，更没有提供工程质量竣工验收记录等证据。一审法院主动适用诉讼时效明显不当。2.涉案房屋至今仍不具备交付条件，一审法院依据中城公司提供的工程质量竣工验收记录认定涉案房屋符合交付条件与客观事实不符。依据相关法律规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收并报建设行政主管部门备案取得竣工验收备案表。显然本案商品房买卖合同约定的交付条件明显低于法律规定的强制标准，相关条款为无效条款，所以关于房屋交付的条件应严格依照法律法规的强制性规定。3.本案合同约定的逾期办证违约金低于造成的损失，应予调整。逾期办理房产证，必然使购房者不能在预期的时间内对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，在此情况下，中城公司仅按合同约定5元/日标准支付违约金，显然无法弥补陈佳的损失，更达不到督促中城公司积极履行办证义务的目的。故，请求违约金的计算按照已付购房款总额的标准，参照中国人民银行同期贷款利率计算。
中城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。理由如下：1.中城公司在庭后向一审法院提供书面的代理意见，因本案与陈娇案件案情基本一致，故陈佳一案的答辩、辩论和相关的证据，以中城公司在陈娇案件中提交的证据和意见为准，一审法院对本案事实认定没有问题。主张逾期交房违约金的诉讼时效是两年，超过两年之前的法院不予保护。2.一审判决认定交房时间为2014年12月3日是正确的。虽然涉案房屋验收签署时间是2014年12月2日，但是房屋的具体使用功能确实在此之前就已经具备，竣工验收的报告只是最终盖章签字的时间。中城公司在此之前、之后通过书面、手机等多种方式通知陈佳进行房屋交付符合交易习惯和生活常识。陈佳也在一审开庭时当庭向法庭陈述并出示收到中城公司邮寄的相关资料即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和相关使用说明。3.陈佳在一审并未提供证据证明自己因延期办证而造成实际的经济损失数额，因此其主张逾期办证违约金过低没有证据，不应予以支持。
陈佳向一审法院起诉请求：1.中城公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2.中城公司支付逾期交房违约金（以989987元为基数，自2012年9月1日起至实际交付房屋时止，按每日万分之二计算）；3.中城公司支付迟延办证违约金（以989987元为基数，自2012年11月30日起至实际办证之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；4.中城公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年1月20日，陈佳、中城公司签订《商品房买卖合同》，约定中城公司将涉案房屋作价989987元出售给陈佳，付款方式为陈佳于2011年8月18日前一次性付款，中城公司应于2012年8月31日前向陈佳交付经验收合格的商品房，如逾期交房90日后，陈佳有权解除合同，陈佳要求继续履行合同的，合同继续履行，中城公司自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向陈佳支付已付房价款万分之二的违约金；涉案房屋达到交付使用条件后，中城公司应书面通知陈佳办理交付手续。双方进行验收交接时，中城公司应出示涉案商品房验收合格的证明文件，并签署交房交接单；中城公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要中城公司提供的资料报产权登记机关备案。如因中城公司原因，陈佳不能在规定期限内取得房产权属证书的，陈佳不退房，中城公司按照超出日期5元/日支付违约金。《商品房买卖合同》附件四：第八条约定中城公司采取挂号信邮寄、直接签收的方式送达，邮寄日戳日期第二天即陈佳签收日期视为送达，邮寄地址以买受人在《商品房买卖合同》中注明的联系地址为准。2011年7月14日，陈佳向中城公司付清购房款989987元。
一审法院另查明，涉案房屋所属工程于2014年12月2日通过工程质量竣工验收，符合双方约定的交付条件。2014年6月13日，中城公司通过邮寄方式向陈佳送达交房通知书。2014年12月3日，中城公司通过邮寄方式向陈佳送达房屋质量保证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。陈佳至今未至中城公司办理房屋交接手续。
一审法院认为，陈佳、中城公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定，严格履行自己的义务。中城公司逾期交房，构成违约，应向陈佳支付逾期交房违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，陈佳于2016年6月7日向一审法院提起诉讼，向前倒推两年应为2014年6月7日。根据陈佳、中城公司签订的《商品房买卖合同》约定，中城公司应于2012年8月31日前将涉案房屋交付陈佳使用，如果逾期交房，逾期交房的违约金按日计算，故2014年6月7日前的违约金部分，已超过诉讼时效，中城公司逾期交房违约金的计算起算日期应为2014年6月7日。
中城公司辩解于2014年6月13日向陈佳邮寄交房通知书，根据双方关于邮寄送达的约定，应视为陈佳于2014年6月4日收到交房通知书。因涉案房屋于2014年12月2日经过工程质量竣工验收，即于2014年12月2日才符合双方约定的交付条件，且陈佳收到中城公司于2014年12月3日邮寄的住宅质量保证书等材料，根据双方关于邮寄送达的相关约定，中城公司于2014年12月4日向陈佳交付房屋。陈佳主张涉案房屋未经综合验收，不符合法律规定的交付条件，因双方对房屋交付的条件约定为“该商品房经验收合格”，且涉案房屋已于2014年12月2日通过工程质量竣工验收，即符合双方约定的交付条件，根据双方签订的关于邮寄送达的约定，结合中城公司提交的多份挂号信函收据，应认定陈佳于2014年6月14日收到中城公司邮寄的交房通知书。至于陈佳自2014年12月4日至今未至中城公司处办理收房手续，非中城公司过错，不能纳入中城公司逾期交房日期。故中城公司逾期交房违约金的计算截止日期为2014年12月4日，逾期共计180天。综上，中城公司应向陈佳支付逾期交房违约金989987×0.0002×180＝35639.53元。
关于逾期办证违约金，根据双方签订的合同，中城公司应将办理权属登记需由其提供的材料在涉案房屋交付后90日内报产权登记机关备案，即最迟应于2012年11月29日前报产权登记机关备案，而中城公司至今未将相关材料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。根据双方约定，因中城公司的责任，导致陈佳不能在规定时间内办理房地产权属证书的，陈佳不退房的，中城公司应按超出日期5元/日支付违约金。上述约定系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，予以认可。中城公司辩解涉案房屋因陈佳原因至今未交付，而产权登记的约定起算时间为房屋交付使用后，即办理产权登记的条件尚未成就，中城公司无过错。根据双方合同约定，涉案房屋交付的日期为2012年8月31日，中城公司将需由其提供的材料保产权登记机关备案的最迟日期为2012年11月29日，陈佳拒绝收房在被告应当履行备案义务之后，非中城公司至今未履行备案义务的理由，故对公司上述辩解，不予采纳。陈佳主张逾期办证的违约金应按银行贷款利率计算，无事实和法律依据，不予支持。
综上，陈佳诉讼请求中的合理部分应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、中城公司于判决发生法律效力之日起10日内向陈佳支付逾期交房违约金35639.53元；二、中城公司于判决发生法律效力之日起10日内向陈佳支付逾期办证违约金（自2012年11月30日起至实际将需由中城公司提供的材料报产权登记机关备案之日止，按每天5元计算）。三、驳回陈佳其他诉讼请求。案件受理费8695元，由中城公司负担748元，由陈佳负担7947元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，中城公司、陈佳于2012年1月20日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据该合同第八条约定，中城公司应于2012年8月31日前将经验收合格的商品房交付陈佳使用。
根据中城公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，中城美地26号楼于2014年12月2日通过四方主体验收合格，符合合同第八条约定的交房条件。中城公司应当于2014年12月2日通知陈佳上房。中城公司虽然于2014年6月13日通知陈佳交房，但此时涉案房屋尚不符合交付条件，该通知并不符合合同约定，不产生法律效力。涉案房屋验收合格后，中城公司虽然没有书面通知陈佳交房，但其在2014年12月3日向陈佳邮寄房屋质量保证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并告知陈佳涉案房屋已经验收合格，因此时涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，根据双方关于邮寄送达的相关规定，视为中城公司于2014年12月4日履行了通知交房义务，陈佳主张的逾期交房违约金应当计算至2014年12月4日，即从2012年9月1日起至2014年12月4日止，合计825天,金额为163347.86元（989987×0.0002×825＝163347.86元）。此后，陈佳无权再要求中城公司继续承担逾期交房的违约责任。中城公司主张，陈佳起诉中部分超过两年诉讼时效，不应予以支持。但中城公司延期交房的行为一直持续至2014年12月4日，故不存在诉讼时效问题。一审法院认定陈佳主张逾期违约金中的一部分已超过诉讼时效不当。
因中城公司于2014年12月4日履行了交付通知义务，根据合同约定，中城公司最迟应于2015年3月4日前将办理房产权证所需资料报产权登记机关备案，但中城公司至今未将相关材料报产权登记机关备案，构成违约，应承担逾期办证的违约责任，即自2015年3月5日起按每天5元计算。一审法院支持陈佳主张2012年11月30日起计算违约金不当。陈佳主张该违约金低于陈佳的损失，要求参照中国人民银行同期贷款利率计算，对此陈佳并未提供证据证明其损失，故对该主张，本院不予支持。
一审庭审时，中城公司虽然未到庭参加诉讼，但其庭后一审判决前向法庭提交了代理意见书，并且在陈娇诉中城公司一案中已经提供了本案中的相关证据，陈佳进行了质证，一审法院据此认定本案事实并无不当。陈佳主张一审程序不当没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，陈佳关于其主张的逾期交房违约金不存在诉讼时效的上诉理由成立，但其余理由及上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销沭阳县人民法院（2016）苏1322民初8341号民事判决书；
二、沭阳中城置业有限责任公司于本判决生效后十日内向陈佳支付逾期交房违约金163347.86元；
三、沭阳中城置业有限责任公司于本判决生效后十日内向陈佳支付逾期办证违约金（自2015年3月5日起至实际将需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按每天5元计算）；
四、驳回陈佳的其他诉讼请求。
一审案件受理费8695元，由沭阳中城置业有限责任公司负担3647元，由陈佳负担5048元；二审案件受理费8695元，由沭阳中城置业有限责任公司负担3647元，由陈佳负担5048元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 茂
审 判 员 覃卫东
审 判 员 徐金鸽
二〇一七年五月十八日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 袁海燕
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