福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0203民初4314号
原告：贺水明，男，1964年11月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：郭麒，福建其左律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶兴辉，福建其左律师事务所律师。
被告：天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元，统一社会信用代码913502006120375844。
法定代表人：李永隆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林美婷，福建天翼律师事务所实习律师。
原告贺水明与被告天耀（厦门）置业发展有限公司（以下简称天耀公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告贺水明的委托诉讼代理人郭麒、叶兴辉，被告天耀公司的委托诉讼代理人卓亮超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺水明向本院提出诉讼请求：1．天耀公司立即协助贺水明取得厦门市思明区湖滨北路国际广场31跃32层E单元房屋的权属证书；2．天耀公司支付贺水明逾期办证违约金（以购房款8715720元为基数，按每月千分之三计算，自2014年10月8日起计算至贺水明取得房屋权属证书之日止）。事实和理由：2010年4月20日，贺水明与天耀公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：贺水明向天耀公司购买厦门市思明区湖滨北路国际广场31跃32层E单元房屋（以下均称讼争房屋），购房总价款为5363680元；天耀公司应于2011年6月30日前交付讼争房屋，应于讼争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给贺水明；如因天耀公司原因致使贺水明在讼争房屋交付之日起365日后仍不能取得房屋权属证书的，天耀公司应自逾期之日起每月按已付购房款的千分之三向贺水明支付违约金。后双方当事人又签订《补充协议》，将讼争房屋总价款变更为8715720元。合同签订后，贺水明依约向天耀公司支付了全部购房款。天耀公司迟至2014年7月9日才将讼争房屋交付给贺水明，但其至今未履行协助贺水明取得讼争房屋权属证书的义务，应承担相应的违约责任。
天耀公司辩称，一、贺水明的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。1．《商品房买卖合同》第十四条约定“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，天耀公司已于2014年7月9日将讼争房屋交付给贺水明，根据该约定，贺水明在2014年10月8日起就应当知晓天耀公司未能协助其办理讼争房屋的权属登记，此时就应当向天耀公司主张违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间，贺水明最晚应于2016年10月7日向天耀公司主张逾期办证的违约责任。但贺水明直至2018年才向法院提起诉讼，故其要求天耀公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法律所保护的诉讼时效期间。2．经厦门市不动产登记中心委托的福建省地质测绘院测绘，讼争房屋的实际面积为346.52平方米，比合同约定面积超出11.29平方米。根据《商品房买卖合同》第五条的约定，贺水明应当补交房屋面积差价款（按每平方米16000元计算）并预交契税、税费等费用。但贺水明在天耀公司多次催告下仍未能予以配合。因此，贺水明在没有完全履行合同约定义务的前提下，要求天耀公司协助办理房屋权属登记并支付违约金，缺乏事实与法律依据。二、即便法院认定天耀公司应当支付逾期办证违约金，贺水明主张的逾期办证违约金计算方式亦缺乏事实与法律依据。1．关于逾期办证违约金的起算时间和截止时间。一方面，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日开始实施，在其实施前，《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为二年，因此，2017年10月1日向前倒推二年即2015年10月2日以前的违约金请求权已经超过诉讼时效期间，逾期办证违约金的起算时间应为2015年10月2日。另一方面，2017年1月24日，厦门市不动产登记中心向天耀公司发出《项目土地房屋权属登记通知书》，告知已核准讼争房屋所在的“国际广场”项目土地房屋的初始登记，并可办理该项目分户登记及转移登记手续。故逾期办证违约金仅能计算至2017年1月24日。2．贺水明主张的逾期办证违约金过分高于其实际损失，应依法予以调整。综上，请求法院驳回贺水明的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2010年4月20日，贺水明与天耀公司签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人贺水明向出卖人天耀公司购买位于厦门市思明区湖滨北路国际广场31跃32层E单元房屋，建筑面积为335.23平方米，每平方米为16000元，购房总价款为5363680元（《补充协议》将购房总价款调整为8715720元）。前述合同第十四条“关于产权登记的约定”约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。前述合同附件六《合同补充协议》第五条“费用及产权证书的办理事项”第6款约定“如因出卖人原因，买受人从商品房交付使用之日起365日后仍不能取得房屋权属证书的，买受人不得退房，但出卖人应自逾期之日起每月按买受人已付款的千分之三向买受人支付违约金”、“因出卖人原因导致买受人从商品房交付使用之日起90日至365日期间未取得房屋权属证书的违约金计算方式以本合同第十四条的约定为准”。
上述《商品房买卖合同》签订后，贺水明已依约向天耀公司支付全部购房款8715720元。2014年7月9日，天耀公司将讼争房屋交付给贺水明。
2017年1月24日，厦门市不动产登记中心向天耀公司发出编号为2017201000003的《项目土地房屋权属登记通知书》，载明“你单位向本中心申报的国际广场项目中部分土地房屋初始登记，经审查，现已核准登记，登记号20170113。贵单位即日起可办理该项目相关部分的分户登记及转移登记手续。”
根据福建省地址测绘院出具的《土地房屋产籍调查表》，讼争房屋（现坐落为厦门市思明区的建筑面积为346.52平方米。贺水明同意按天耀公司陈述的计算标准支付讼争房屋的面积差价款180640元（11.29平方米×16000元/平方米），但要求将该款项与天耀公司应支付的逾期办证违约金进行抵销；天耀公司对此表示不同意进行抵销。
另查明，2016年7月7日，贺水明向本院提起诉讼，要求天耀公司支付逾期交付讼争房屋的违约金1386468.23元。本院于2016年9月28日作出（2016）闽0203民初10688号民事判决，判决天耀公司于判决生效之日起十日内向贺水明支付逾期交房违约金1098849.47元。该民事判决已发生法律效力，但天耀公司未履行民事判决确定的金钱给付义务。
本院认为，贺水明与天耀公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。根据合同约定，天耀公司负有协助贺水明办理讼争房屋权属证书的义务，天耀公司并未提交足够的证据证明其已完全履行该项义务，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故现贺水明要求天耀公司协助其办理讼争房屋的权属证书，符合法律规定，本院予以支持。
关于贺水明要求天耀公司支付逾期办理权属证书违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，天耀公司应于讼争房屋交付的2014年7月9日起60日内办理房屋所有权初始预登记并负有协助贺水明办理讼争房屋权属证书的义务，但天耀公司迟至2017年1月24日才取得土地房屋初始登记获得核准的《项目土地房屋权属登记通知书》，天耀公司一直处于违约状态，故贺水明主张的逾期办证违约金属于继续性债权。因此，天耀公司抗辩贺水明要求其支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的意见，本院不予采信。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，考虑这两项新旧诉讼时效期间的有效衔接，《中华人民共和国民法总则》系自2017年10月1日起施行，结合贺水明提起诉讼的时间及天耀公司的违约情况，本院认为能够得到法律保护的逾期办证违约金应自2015年10月1日起计算至天耀公司取得《项目土地房屋权属登记通知书》之日的2017年1月24日止。合同附件六《合同补充协议》第五条第6款规定逾期办证违约金每月按已付款的0.3%计算，该计算标准是合理的，故天耀公司请求减少违约金，本院不予支持；本院认定天耀公司应支付贺水明逾期办证违约金为412450.36元【8715720元×0.3%×（15+24÷31）】。贺水明要求将其应当支付的讼争房屋面积差价款180640元与天耀公司应当支付的逾期办证违约金进行抵销，鉴于这两项债务均为金钱给付债务，而天耀公司至今未向贺水明支付生效民事判决确定的逾期交房违约金，故对贺水明的该项要求，本院予以准许；抵销后，天耀公司还应当支付贺水明逾期办证违约金231810.36元。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内协助贺水明办理厦门市思明区湖滨北路国际广场31跃32层E单元房屋的权属证书；
二、天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付贺水明逾期办理房屋权属证书的违约金231810.36元；
三、驳回贺水明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14212元，减半收取计7106元，由贺水明负担4304元，天耀（厦门）置业发展有限公司负担2802元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 刘宪昌
二〇一八年五月三十日
代书记员 李 馨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。