广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终1792号上诉人(原审被告):林军飞，男，1968年1月1日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：薛亮，广西桂力律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼金海，广西桂力律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：王小兵，男，1982年2月11日出生，汉族，户籍地四川省合江县，现住广西桂平市郊区。委托诉讼代理人：张成，广西贵诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐毓阳，广西贵诚律师事务所律师。上诉人林军飞因与被上诉人王小兵土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2017）桂0881民初2817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。林军飞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王小兵的诉讼请求。事实和理由：首先，王小兵在租赁地上搭建的星铁棚属于临时建筑，并未改变该租赁地的用地性质，因此，没有必要办理农用地转用审批手续，该临时建筑的搭建，应由王小兵向城乡规划主管部门报批。因此，其与王小兵于2015年12月7日签订的《土地租赁合同》（以下简称租赁合同）没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。其次，签订租赁合同后，其已经将土地交予王小兵管理使用，王小兵确实在2016年上半年管理使用了租赁的土地，则王小兵应当履行支付租金的义务。王小兵一审提交的租金收据实际是支付2016年上半年的租金。一审法院判令其向王小兵返还1万元租金没有事实根据。再次，王小兵在本案中不能举出充分证据证明其因星铁棚被拆除而造成的损失，王小兵提供《建星铁棚协议》不足以证明其损失的事实。且租赁合同明确约定王小兵在使用租赁土地过程中不能违反法律法规，现其临时搭建的星铁棚因违反法律规定被拆除也是王小兵的自身过错，与林军飞无关。王小兵辩称，本案涉案的租赁土地不管是出租前建有的部分星铁棚还是出租后用于家具加工，均改变了土地的农业用途性质，一审法院认定双方签订的租赁合同无效正确。其一审提交的租金收据明确写明属于2016年7月—12月的租金，林军飞认为是2016年上半年的租金与事实不符。其一审提交的证据足以证明搭建星铁棚的造价，且林军飞并未举出相反证据予以否定其提交的证据，也未在法定期限内申请评估鉴定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王小兵向一审法院起诉请求：1.确认其与林军飞于2015年12月7日签订的租赁合同无效；2.判令林军飞向其返还租金2万元和押金1万元；3.判令林军飞补偿其因星铁棚被拆除造成的经济损失100883元。一审法院认定事实：王小兵经营家私生意，2015年年底，其在桂平市的工厂被要求搬迁，于是在2015年12月7日与林军飞签订了租赁合同，主要约定其租用林军飞享有使用权的位于寻旺乡学中村大队后背的土地1幅作为家私加工厂房使用，租期自2016年1月1日至2021年12月30日，第1年租金2万元，第2-3年租金每年25000元，第4-6年每年租金3万元；签订合同后承租人交租赁押金1万元给出租人；合同期满或解除后，承租人装修、搭建的设施设备和附属物品归出租人所有。合同签订当日，王小兵即支付了1万元押金给林军飞。2015年12月8日，王小兵与案外人签订《建星铁棚协议》，案外人随后在上述承租地上为王小兵承建星铁棚厂房，至2016年1月10日工程完工并结算，王小兵共支付了工程款100883元。2016年7月15日，王小兵向林军飞支付了2016年下半年租金1万元。同年8月，王小兵的上述厂房因属违法建筑被有关行政机关强制拆除。拆下的建筑材料现仍堆放在原地，对该建筑材料现双方均主张不具有经济价值，林军飞愿意由王小兵拉走，王小兵也同意负责搬走。一审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。林军飞将未办理建设用地审批手续的农用地租赁给王小兵，双方签订的合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。合同无效后，当事人因合同取得的财产应当予以返还；导致合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。林军飞依合同收取了王小兵的押金1万元和租金1万元，应当予以返还。王小兵因厂房被拆除遭受的经济损失为100883元，应由双方共同承担，具体各自承担的数额，主要考虑以下两个方面：一、林军飞作为土地出租人，对所出租土地的土地用途并非建设用地十分清楚，但为谋取租金等收益，仍违法出租给王小兵作建设用地使用；王小兵作为经营工业加工企业的从业人员，应知道厂房不能建在非建设用地上仍违法承租并建设，双方均属故意违法，过错程度相当；二、王小兵作为承租方，如何建设厂房由其自主确定，林军飞无权亦无法干涉，根据权利与义务相一致的原则，王小兵应对其投资承担较重的注意义务，因此，因违法建设遭受的经济损失亦应由王小兵承担主要责任。综合考虑，对王小兵受到的经济损失100883元，由林军飞赔偿35000元为宜，余下部分损失由王小兵自行承担。至于王小兵主张双方曾约定以出资在全部星铁棚顶部油漆抵减1万元租金，并诉请林军飞返还，因林军飞并未实际得到收益，王小兵亦未能提供证据证实为此遭受的经济损失数额，因此不予支持。至于厂房被拆除后遗留的建筑材料，根据本案实际，以归王小兵所有为宜，王小兵应在本判决生效后三十日内将上述材料搬离承租地。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条的规定，判决：一、确认王小兵与林军飞于2015年12月7日签订的租赁合同无效；二、林军飞应将已收取的租金1万元和押金1万元返还给王小兵；三、林军飞应赔偿王小兵经济损失35000元；四、王小兵的厂房被拆除后现遗下的建筑材料归王小兵所有，王小兵应在本判决生效后三十日内搬离租赁土地；五、驳回王小兵的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提出新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.林军飞和王小兵签订的租赁合同是否合法有效；2.王小兵因星铁棚被拆除所造成的损失为多少，林军飞应否承担赔偿责任。对于第一个争议焦点问题。首先，林军飞出租给王小兵的土地属于农业用地，王小兵租用该土地是用作家具加工厂房，并非用于农业用途，并已经在租赁土地上搭建了星铁棚作为厂房使用，因此，林军飞将涉案的农业用地租赁给王小兵搭建厂房使用已经改变了土地用途。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条规定属于法律强制性规定，林军飞与王小兵签订的租赁合同违反了上述规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，一审法院认定林军飞与王小兵签订的租赁合同无效正确，本院予以维持。其次，因林军飞与王小兵签订的租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，林军飞因租赁合同而收取王小兵的押金1万元应当予以返还。对于王小兵支付的1万元租金应否予以返还问题。双方签订租赁合同后，林军飞已经将租赁土地交由王小兵使用，王小兵也已经实际使用了该租赁土地。王小兵使用土地的事实无法向林军飞返还，因此，王小兵应当按照租赁合同的约定向林军飞支付实际使用租赁土地期间的费用。王小兵实际使用租赁土地至2016年7月，而其已经向林军飞交纳了2016年下半年即7月—12月的租金10000元，则林军飞应向王小兵返还5个月的租金共8333.35元（20000元/年÷12个月×5个月）。一审法院判令林军飞全部返还王小兵下半年的租金10000元不当，本院予以纠正。林军飞主张王小兵交纳的10000元是2016年上半年的租金而非下半年的租金，但其出具给王小兵的收据明确载明该10000元是2016年7月至12月的租金，因此，林军飞的主张缺乏事实根据，本院不予采纳。对于第二个争议焦点问题。王小兵在租赁土地上搭建了星铁棚是客观事实，根据王小兵所举的《建星铁棚协议》，证明其所搭建的星铁棚造价为100883元。林军飞虽否定王小兵搭建星铁棚的造价，但既未对该星铁棚的造价申请评估、鉴定，也未能举出充分有效证据否定王小兵提交的证据。且根据王小兵搭建星铁棚的面积，其主张的星铁棚造价亦符合当地市场的普遍价格。因此，一审法院确认王小兵因星铁棚被拆除所造成的经济损失合计为100883元正确，本院予以维持。林军飞和王小兵签订的租赁合同明确约定王小兵租赁土地是作为家具加工厂房使用，即林军飞明知道王小兵租赁土地是用作非农业用途使用，且明知道王小兵在租赁土地上搭建星铁棚使用，而仍将土地租赁给王小兵以获取经济利益，因此，林军飞对导致租赁合同无效及造成王小兵经济损失具有过错；而王小兵作为星铁棚的搭建人，应当知道在农业用地上搭建建筑物应当依法办理审批手续，其在未经依法审批情况下就在农业用地上搭建星铁棚作为厂房使用，对所造成的损失过错程度更大。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院认定王小兵对其损失承担主要责任正确，判令林军飞赔偿王小兵的经济损失35000元恰当，本院予以维持。王小兵搭建的星铁棚被拆除造成损失即是因为林军飞非法将农业用地租赁给王小兵作非农业用途使用所造成，因此，林军飞主张王小兵的损失与合同无效无关、其对王小兵的损失没有过错不应承担赔偿责任的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，林军飞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区桂平市人民法院（2017）桂0881民初2817号民事判决第一、三、四、五项；二、变更广西壮族自治区桂平市人民法院（2017）桂0881民初2817号民事判决第二项为：林军飞应将已收取的押金1万元及租金8333.35元返还王小兵。一审案件受理费1459元，由王小兵负担459元，由林军飞负担1000元；二审案件受理费2918元（林军飞已预交2918元），由林军飞负担2000元，由王小兵负担918元，林军飞多预交的918元，由本院予以退回。本判决为终审判决审判长  刘立技审判员  马荣兴审判员  陆志然二〇一八年一月十二日书记员  黄延肖