广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1023号
上诉人一（原审原告、反诉被告）：吴某，男，汉族，1966年10月9日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。
上诉人二（原审第三人）：李某，女，汉族，1962年5月19日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
以上两上诉人共同委托代理人：吴园艺、刘雅波，广东金卓越律师事务所律师。
上诉人三（原审被告、反诉原告）：余某，男，汉族，1973年7月22日出生，住址：广东省佛山市南海区。
委托代理人：黄俊君，林琪宝，广东惠泰律师事务所律师、实习律师。
上诉人吴某、李某、余某因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法仲民初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告吴某向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告余某支付租金50400元（至2015年02月份）和欠租利息2268元（以所欠租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息至2015年2月28日）给原告，并将涉案的租赁房产交还给原告；2、判令被告余某按《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付房屋占用费及欠费利息（从2015年3月2日起至房屋交还日止）；3、判令被告承担本案的案件受理费。主要事实和理由：原告因房屋加层建筑工程原因，2013年7月份曾将此事预先告知被告。后因故，原告没有落实工程施工。2014年5月份，原告因房屋加层建筑工程进行落实施工，施工前原告将施工之事告知被告，并向被告说明：“建筑工程需要共用被告租赁原告铺位小门前（现状）公共场地施工及可能要遮挡被告招牌等情况。小门走廊正对出的公共场地要搭设升降架及做施工场地。”原告并向被告作出承诺：大门通道绝不敢阻塞，小门走廊通道也不会阻塞。招牌如被遮挡，原告会做回广告招牌给被告。包括搭设安全防护架的具体位置格式，原告都一一告知被告，避免或最大限度降低因工程施工造成被告生意上的影响。原告还善意向被告提出说明：如有什么意见和要求可提出来协商。当时被告没有提出异议。2014年6月1日原告工地工人进场进行二楼棚面及地面场地清理施工。后被告从2014年6月份起就以各种理由拒绝支付房租，原告多次找被告协商不成，无奈之下只能诉诸法院。
被告余某辩称并反诉称:原告在起诉书中陈述的事实与理由已自认其加建房屋的行为已对我方的生产经营造成了很大的影响，其行为已构成严重违约，被告有权以此抗辩拒交租金，并对原告的施工行为及停水断电的行为主张损失。原被告双方于二〇〇九年十二月二十七日签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于一楼临街的店铺出租给原告经营陶瓷生意。店铺租下后，原告花费三个月时间对店铺进行陶瓷展厅装修，双方自合同签订起至二〇一四年五月履行情况无争议。二〇一四年六月起，被告开始加建涉案店铺所在的楼房，由2层加建至7层。在加建过程中，被告将建筑机器设备及建筑材料随意堆放在原告店铺门前，阻碍客人光顾，致使销售量锐减，严重影响当事人经营。被告施工过程中损坏原告招牌、损害店铺墙面，导致店铺严重漏水，至今仍未处理。因被告的违约行为影响原告经营收入，原告以拒交租金的方式维护自己的权益。原告多次要求被告停止施工，待合同届满再施工，但被告不予理睬，并于二〇一四年十一月十九日对原告采取停水断电的措施，原告被迫停业。反诉原告是以陶瓷展厅来吸引和激发消费者的购买意识，现反诉被告的违约行为导致反诉原告的租赁目的无法实现，应当予以解除，对原告损失，被告应予赔偿。现反诉原告依法诉诸贵院，请求判如所请：一、判令反诉原告无须支付二〇一四年六月至二〇一五年三月租金给反诉被告；二、判令反诉被告退还押金人民币壹万元（10000元）；三、判令反诉被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失（待评估鉴定后最终确定）；四、判令反诉被告赔付反诉原告因其违约导致的经济损失人民币壹拾陆万元(160000元)；五、解除双方签订的《商铺租赁合同》；六、判令反诉被告承担本案的诉讼费、鉴定费、评估费。
第三人李某述称:本诉原告提出的主张和事实理由都是成立的，本诉被告提出的抗辩理由并没有任何事实和法律依据，不能成立。
反诉被告吴某辩称：1、被答辩人关于“无须支付2014年06月至2015年03月租金给被告（答辩人)、退还押金10000元”的两项请求不能成立。⑴答辩人与被答辩人订立的《商铺租赁合同》（以下简称《合同》）是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该《合同》合法有效。依据《合同法》第60条的规定，被答辩人应按《合同》约定，全面履行租金给付义务；⑵依据《合同》第3条的约定，押金是为了确保被答辩人租赁诚信而由双方当事人自行创设的条款，该条款是被答辩人履行《合同》的一种保证，在被答辩人拖欠的租金未予清偿、涉案房屋未经双方验收和返还以前，被答辩人提出退还押金的诉讼请求，该请求的条件显然未能成就。2、被答辩人关于“被告（答辩人）赔偿剩余租赁期内装饰装修残值”的请求不能成立：2015年03月01日涉案房屋租赁期限届满，至本诉（反诉）法庭辩论终结前，被答辩人仍占用涉案房屋，在人民法院判决作出之前，被答辩人占用涉案房屋已超出《合同》租赁期限。依据《合同》第7条关于“仍可使用的装修物、电线不得拆迁”的约定和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，无论是依据《合同》约定还是根据相关司法解释的规定，被答辩人的这项诉讼请求没有请求权基础。3、被答辩人关于“被告（答辩人）赔付原告因其违约导致的经济损失拾陆万元”的诉讼请求及诉讼主张不能成立。⑴答辩人房屋加层建设是经过政府职能部门许可的合法行为，《合同》第14条规定“三年内，甲方不得加层建房，政策原因除外”，答辩人按约定在三年内并没有加建房屋，2014年06月01日答辩人开始进场施工，答辩人加层建房并无不妥，答辩人加层建房具有合法性和正当性;⑵依据《公路安全保护条例》第11条的规定，答辩人门前的公路为省道，从房屋门前至公路用地外缘的距离不得少于15米，此为公路建筑控制区，其产权归国家所有，依据《合同》第1条的约定，答辩人只是将房屋出租给被答辩人，无权将房屋前面的空地出租给被答辩人，前面的场地大家均能使用；⑶答辩人加层建房使用混凝土搅拌车和混凝土泵车为10次（5次浇筑立柱、2小时/次；5次浇筑楼面、4小时/次)，被答辩人小题大作，以此相要挟而拒交租金，其行为已违反了《合同》第4条的约定；⑷答辩人加层建房的安全防护措施是经过当地人民政府安全生产管理职能部门督查的，答辩人是安全生产第一责任人，对安全生产防范于未然，从开始施工至今从未发生安全生产责任事故。依据双方提交的图片足以证明，答辩人升降机等施工机器的摆放位置与相邻各方的生产生活距离是恰当的，被答辩人未履行相邻各方的善意协助义务，以期获取不当利益，其行为有违《合同法》第60条第2款关于当事人协助义务的规定；（5)依据《合同法》第67条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定和《合同》第4条关于“租赁期间按先交租后用铺的原则……如每月10日前乙方仍不交租，甲方有权单方终止合同，收回铺面使用权，甲方不支付乙方任何的费用或损失”的约定，在被答辩人逾期支付6个月的租金以后，答辩人在2014年11月19日采取停水停电的方式向被答辩人催租，该方式即使造成被答辩人经济损失，也应由被答辩人自行承担。这是双方当事人在订立《合同》时预先约定和被答辩人对答辩人的预先授权，该预先约定和授权的创设是当事人的意思自治，没有违反法律法规的强制性规定，对被答辩人具有约束力。所以，被答辩人要求答辩人赔付经济损失的请求违反了《合同》的约定。综上所述，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的全部反诉请求，以维护答辩人的合法权益。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明,原被告双方于2009年12月27日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于潼侨镇冠南路西片省道边×号商铺一楼临街的店铺出租给被告经营陶瓷生意，租赁期限为2010年3月1日至2015年3月1日，前三年每月租金4800元，第四至五年每月租金5600元，被告余某支付10000元作为押金，合同到期后押金应退还给承租方，如承租方中途退租或因承租方原因造成出租方单方中止合同的，则押金归出租方所有，合同中还约定三年内出租方不得加层建房。2014年6月1日起，原告吴某开始对涉案房屋进行加建，被告余某认为原告加建房屋严重影响其正常经营，所以从2014年6月份起就拒绝向原告支付租金，2015年1月13日原告吴某以被告余某拒付租金为由诉至本院，要求判如所请。本案在诉讼过程中，被告于2015年4月8日将涉案房屋的钥匙、闸门遥控器、缴电费卡交到本院请求法院交还给原告吴某,并确认涉案房屋的东西已经全部搬离，本院已将涉案房屋的钥匙、闸门遥控器、缴电费卡转交给原告，原告按现状接收了涉案租赁房屋。另查，涉案的房产即潼侨镇侨冠南路西边×-2房产登记在吴某和李某名下，吴某和李某是夫妻关系。再查，原告吴某在庭审中陈述称，其在加建涉案房屋的过程中，有在涉案店铺正对出的公共场地搭设升降架，时有在店铺门前放置建筑机器和堆放建筑材料的现象，因加建房屋施工，需使用混凝土搅拌机和混凝土泵车浇筑立柱和楼面，也需要占用店铺正门前的场地。根据被告余某提供的现场照片显示，原告吴某有在涉案店铺正对出的公共场地搭设升降架，施工过程中时有混凝土搅拌机和混凝土泵车占用店铺正门前的场地以及在门前堆放建筑材料等。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定或法律规定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，原告吴某就其与第三人共有的房屋，可以依法进行加建，但应依法保持租赁房屋物符合约定的用途，不得影响被告余某对租赁房屋的正常使用。根据原告吴某的陈述及被告提供的照片，原告在加建房屋的过程中，在租赁房屋门口搭设升降架、放置建筑机器及堆放建设材料等行为，给被告的正常营业确已造成一定的影响，其行为存在一定的过错。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，原告吴某在加建施工过程中虽给被告余某造成一定影响，但涉案房屋被告余某仍在使用或占用，被告可依法要求原告相应减少租金，而不能拒付房屋，被告余某的行为对本案纠纷亦存在一定过错。故，结合双方的过错程度，对原告吴某主张的2014年6月1日至2015年3月1日期间的租金，本院酌情认定由被告余某承担30%即15120元（5600元／月×9个月×30%），其余70%由原告吴某自行承担。此后的房屋占用费用（2015年3月2日至2015年4月8日），参照上述比例，由被告余某承担2016元。至于原告吴某要求被告余某支付欠租利息的问题，因双方对此未进行约定，且本案纠纷系原告加建行为所引起的，双方对是否应支付租金存在争议，即原、被告就租金支付的权利义务在本判决生效之前尚未明确，原告吴某要求给付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。反诉部分，关于是否解除《商铺租赁合同》及反诉被告吴某是否应退还押金10000元的问题。因租赁期限至2015年3月1日已届满，租赁期限届满后双方都没有续约的意向和要求，即双方合同权利义务因合同到期而终止。故，本院确认双方签订的租赁合同于2015年3月1日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案纠纷系反诉被告吴某加建施工所引起，且双方均存在一定过错，不属于租赁合同约定的因承租方原因造成出租方单方终止合同的情形。反诉被告吴某应按合同“合同到期后押金应退还给承租方”的约定，将收取的10000元押金退还给反诉原告余某。故，对反诉原告余某请求退还押金10000元的诉求请，本院予以支持。关于反诉原告余某要求反诉被告吴某赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，双方在租赁期限届满前发生纠纷，但反诉原告余某仍继续占用涉案房屋，至交付给反诉被告时已逾租赁期限，故，对反诉原告余某诉请反诉被告吴某赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。另反诉原告余某要求反诉被告吴某赔偿因其违约导致的经济损失160000的诉请，反诉原告余某为此提交了收款收据和送货单，该证据系反诉原告单方出具的，没有纳税证明等其他证据予以佐证，仅凭该证据不足以证明反诉原告余某的经济损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告吴某与被告余某签订的《商铺租赁合同》于2015年3月1日予以解除。二、被告余某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴某支付租金15120元及房屋占用费2016元，合计17136元。三、反诉被告吴某应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告余某退还房屋押金10000元。以上二、三项相抵扣后，被告余某应向原告吴某支付7136元。四、驳回原告吴某的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告余某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费601.5元，反诉费2200元，合计2801.5元，由原告吴某负担601.5元，由被告余某负担2200元。
当事人二审的意见
上诉人吴某、李某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求惠州市中级人民法院撤销(2015)惠城法仲民初字第184号《民事判决书》的第二、四项判决;2、请求惠州市中级人民法院改判被上诉人支付租金50400元和欠租利息2268元(以欠租为基数,按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计取利息至2O15年02月28日)给上诉人。2015年03月02日起至租金清偿之日止,被上诉人还应按前述贷款利率、计付利息给上诉人。3、请求惠州市中级人民法院改判被上诉人支付房屋占有使用费用6720元给上诉人(从2015年O3月02日起至2015年04月08日止)。4、请求惠州市中级人民法院改判被上诉人承担本案的壹审、贰审案件受理费。主要事实和理由：l、一审第三人李某具有上诉人的诉讼主体资格。一审判决关于“对原告吴某主张的2014年06月01日至2015年03月01日期间的租金，本院酌情认定由被告余某承担30%，其余的70%由原告吴某自行承担”的认定，事实上已让李某承担了相应的民事责任。涉案房屋是李某与吴某夫妻的共同财产，由吴某代表家庭出租给被上诉人，所取得的租金用于归还银行贷款和用于家庭生活开支，本案一审判决让吴某自行承担70%的租金，即是由李某和吴某共同自行承担70%的租金，直接影响了李某和吴某的共同利益，所以，原审第三人李某依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第82条“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉”的规定，原审第三人李某具有上诉人的诉讼主体资格。2、一审判决关于“对原告吴某主张的2014年06月01日至2015年03月01日期间的租金，本院酌情认定由被告余某承担30%，其余70%由原告吴某自行承担”的认定是错误的。表现在：（1）一审判决事实认定矛盾：一审判决认为租赁合同合法有效，双方均应按合同约定或法律规定履行各自的义务，被上诉人应按合同约定5600/月的租金标准向上诉人支付租金，而一审判决上诉人自行承担70%的租金，则是事实认定前后矛盾。（2）一审判决法律适用错误：①被上诉人在原审程序中，没有提出减少租金的请求，一审法院酌定减少70%的租金，已违背了“不告不理”的原则；②上诉人在房屋上加层建设，是经过政府职能部门审批许可的合法行为，加层建设具有合法性、合理性和正当性；③本案是在原房屋上加层建设，而非维修。维修租赁物涉及到租赁物的暂停使用、部分暂停使用的问题，而加层建设是在租赁房屋以外的空间的建设行为，完善安全保障措施后，不会影响到租赁房屋的使用。一审判决依据合同法第221条的规定,将房屋加层建设行为认定为“租赁物维修”、进而减少上诉人应得的租金,显然是混淆了“房屋加层建设”与“租赁物维修”的区别。3、一审判决上诉人承担责任的方式是错误的。表现在:⑴上诉人的房屋加层建设行为是一种经过人民政府许可的合法行为，对于上诉人的合法加建行为，双方均应履行相关的配合、协助义务，2014年06月01日上诉人进场施工的第10日（合同约定交租日期是每月的10日),被上诉人即停付全部租金,使得上诉人无法达到合同目的,被上诉人的违约行为是典型的根本性违约,一审判决对此事实没有予以正确认定;⑵上诉人的加建行为既没有过错,也没有影响被上诉人的经营,一审判决减少租金没有事实依据。上诉人加层建房使用混凝土搅拌车和混凝土泵车为10次(5次浇筑立柱、2小时/次;5次浇筑楼面、4小时/次),鉴于当时天气炎热,上诉人都是在早上6时开始施工，8时至10时完工，施工时间相加也只有10日。当中上午的2小时或4小时/次），而一审判决要求上诉人自行承担70%的租金,没有充分的事实依据;(4)上诉人加层建房的安全防护措施已经经过人民政府安全生产管理职能部门督查,上诉人是安全生产第一责任人,对安全生产防范于未然,从开始施工至被上诉人交还租赁房屋,从未发生过意外伤害事故;⑸上诉人在整个加建过程中,均为被上诉人预留了足够的经营通道和场地,被上诉人并没有因上诉人房屋加层建设无法经营而将房屋交还给上诉人,说明被上诉人所称的“影响经营”是不存在的，最少也说明是在被上诉人经营行为允许的范围内，更何况被上诉人没有举证证明经营损失的存在及经营损失与上诉人的房屋加层建设行为之间具有因果关系;⑹依据《合同法》第67条关于“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定和《合同》第4条关于“租赁期间按先交租后用铺的原则……如每月10日前乙方仍不交租，甲方有权单方终止合同，收回铺面使用权，甲方不支付乙方任何的费用或损失”的约定,在被上诉人逾期支付6个月的租金以后,上诉人在2014年11月19日采取停水停电的方式向被上诉人催租,该方式即使造成被上诉人经济损失,也应由被上诉人自行承担,更何况,该停电停水行为只持续了2天时间后,被上诉人也通过其他方法解决了经营过程的用水用电问题。《合同》第4条是双方当事人在订立合同时预先约定和被上诉人对上诉人的预先授权,该预先约定和授权的创设是当事人的意思自治,没有违反法律法规的强制性规定,对被上诉人具有约束力。一审法院判决上诉人自行承担70%的租金,不符合双方当事人的事先约定。4、一审判决被上诉人无须支付利息给上诉人的理由同样不能成立。被上诉人不予支付租金是一种变相占用上诉人资金的违约行为。被占用资金所产生的时间价值均已归被上诉人,其已损害了上诉人的利益,上诉人要求被上诉人支付利息的诉讼请求并无不当。综上所述,被上诉人的违约行为已损害了上诉人的合法权益,一审判决在认定事实和适用法律均存在错误,请求二审法院对一审判决的错误予以纠正,以体现法律对违背诚信行为的否定性评价。
原审被告余某也不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、判令上诉人无须支付二○一四年六月至二○一五年三月租金给被上诉人;二、判令被上诉人退还押金人民币壹万元(￥10OO0.0O元);三、判令被上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失人民币叁万元。四、判令被上诉人赔付上诉人因其违约导致的经济损失人民币陆万元(￥60000.00);五、判令被上诉人承担本案的诉讼费、鉴定费、评估费。诉讼标的额:人民币拾万元(￥10OOOO.OO)。主要事实和理由:一、案情概要：诉争双方于二〇〇九年十二月二十七日签订《商铺租赁合同》,约定被上诉人将位于一楼临街的店铺出租给上诉人经营陶瓷生意。上诉人花费数十万元对店铺进行陶瓷展厅装修。双方自合同签订起至二O一四年五月履行情况无争议。二○一四年六月起,被上诉人开始加建涉案店铺所在的楼房,由2层加建至7层。在加建过程中,被上诉人将建筑机器设备及建筑材料随意堆放在上诉人店铺门前,阻碍客人光顾,致使销售量锐减,严重影响当事人经营。其次,被上诉人施工过程中损坏上诉人招牌、损害店铺墙面,导致店铺严重漏水,至今仍未处理。因被上诉人的违约行为影响上诉人经营收入,上诉人以拒交租金的方式维护自己的权益。上诉人多次与被上诉人停止施工,待合同届满再施工,但被上诉人无理拒绝,并于二○一四年十一月十九日对上诉人采取停水断电的措施,上诉人被迫停业。二、本案主要争点及法律适用(一)被上诉人是否有权对房屋进行加建。上诉人认为,诉争双方《合同》第14条约定“三年内,甲方不得加层建楼房,政策原因除外”并非要作出相反解释,双方意思表示为强调不得加建,而非三年后可加建。(二)双方责任划分:1、被上诉人作为出租人,对租赁物之使用有瑕疵担保之义务。举轻以明重,即便由于第三人侵权,使得租赁物不适用,出租人均构成违约。本案中,被上诉人加建楼房,致使租赁物在租赁期间未处于正常、适用之状态,给上诉人造成严重损失,构成严重违约,主观上有重大过错,而非一般过错。上诉人有权行使先履行抗辩权,拒交租金。2、上诉人在2014年11月遭被上诉人停水断电后即未对房屋进行使用、收益。对于占用费部分,上诉人为等待法院对装修残值作出是否鉴定决定而未将房屋交付给被上诉人,并未实际使用。再者,被上诉人房屋不能处于正常使用状态,故不能参照租金数额计付占用费。一审法院认定被上诉人为一般过错,按3：7比例判令两造承担责任,属于适用法律错误。(三)上诉人要求被上诉人予以赔偿既有基础事实,又有法律依据:首先,被上诉人违约行为导致上诉人损失,为诉争双方不争之事实,被上诉人在一审起诉状中多次构成自认。其次,被上诉人向上诉人出具《安全协议》承诺对上诉人的损失予以赔偿。1、被上诉人加建楼房给上诉人造成损失分可大致分直接损失与间接损失为两部分:直接损失为上诉人招牌、损害店铺墙面,店铺严重漏水,间接损失为可得收入减少。对于损失,应当本着严谨、诚信原则予以鉴定。对于间接损失部分,上诉人除提供送货单、收款收据外,更申请证人出庭作证,达到高度盖然之标准,法院应当委托专业机构予以鉴定。对于一审法院未损失加以区分,便简单粗暴驳回上诉人的诉讼请求,失诸武断。2、对于上诉人装修残值,应从被上诉人违约致使上诉人不能正常使用房屋之日(2014年6月1日)起予以评估鉴定,而不应从房屋返还之日,一审法院对上诉人该部分诉请处理失当。综上,上诉人是以陶瓷展厅来吸引和激发消费者的购买意识,现被上诉人的违约行为导致上诉人的租赁目的无法实现,应当赔偿上诉人损失。现上诉人依法诉诸贵院,状请判决如诉之请求,以维权益。
本案二审中，上诉人余某向本院提交了两份新证据，一是照片，二是（2014）惠中法民一终字第287号民事判决书，拟证明余某所受的损失法院应当支持，同案同判。上诉人吴某、李某对上述证据发表质证意见：对于证据一，证据形成的时间无法确定，对关联性、真实性、合法性提出异议，该证据恰恰也证明了商铺租赁合同的第十四条是相吻合的，我方并没有违约，而且对方违反了合同的第七条没有清理房屋。对于证据二，真实性合法性没有异议，关联性有异议，上诉人余某并没有掌握这个案件的相关证据，并没有参与二审这个过程，上诉人余某没有判例证据体系，比对缺乏事实基础。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：吴某、李某等二人对房屋加建，已得到惠州仲恺高新区潼侨镇乡镇建设办公室的批准。2014年6月14日，吴某与余某签订《安全协议》，约定：房屋二楼以上加建影响安全问题，如出现人身意外伤害、财产损失等一切后果，均由房东（吴某）负责。余某在2015年4月5日将涉案房屋的钥匙、闸门遥控器、缴电费卡交至原审法院，由原审法院转交给吴某，并确认房屋东西已经全部搬离，吴某按房屋原状接收涉案房屋。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一、当事人双方在履行合同过程中是否存在违约行为以及责任承担；二、上诉人吴某是否应当退还押金及支付装修残值损失给余某。
关于当事人双方在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。对此，本院审理认为，《商铺租赁合同》虽未规定出租房屋期间出租人不准加建房屋，或者出租人加建房屋应减少房屋租金，但出租人吴某在房屋出租期间加建房屋的行为，必然会给承租人余某的正常经营活动造成一定影响，承租人余某以出租人吴某加建房屋影响其正常经营为由从2014年6月开始拒付租金给出租人吴某，从而发生纠纷，对此双方均有过错，均应负相应的责任。原审根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，结合双方的过错程度，对涉案房屋从房屋加建开始的2014年6月起至合同期限届满的2015年3月1日止，由承租人余某按合同约定租金标准承担30%，出租人吴某自行承担70%，该认定符合本案客观实际和法律规定，并无不当，本院予以维持。承租人余某在合同期满后，并未办理房屋交回给出租人吴某手续，其于2015年4月5日才将涉案房屋的闸门遥控器、缴电费卡交给原审法院转交给出租人吴某,出租人吴某此时才接收回涉案租赁房屋，依法应支付合同期满后至交还之日止的房屋占用费，原审按照上述责任和标准由承租人余某承担30%的房屋占用费，出租人吴某自行承担70%的房屋占用费，也并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一定应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因双方均有过错，故各自的其他损失应由双方自行承担，出租人吴某请求承租人余某支付租金利息，承租人余某请求出租人吴某赔偿经济损失60000元，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人吴某是否应当退还押金及支付装修残值的问题。押金的缴纳是为了保障合同的顺利履行，因双方约定的合同履行期限至2015年3月1日止，双方的合同已经解除，且无续约的可能，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及双方合同约定“合同到期后，押金应当退回给乙方（余某）”，上诉人吴某应当将押金予以退还。关于装修残值的问题，涉案合同约定的租赁期限为2010年3月1日至2015年3月1日，依据法院查明的事实，余某是于2015年4月8日将交还涉案房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，由于租赁期间已届满，故上诉人余某请求吴某、李某支付装修残值没有法律依据，本院不予支持，一审法院对该判项的认定本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用2300元，由上诉人余某负担1150元，上诉人吴某、李某共同负担1150元，余某预交二审受理费2300元，多预交的1150元由本院直接予以退回给余某；吴某预交二审受理费1713元多预交的563元由本院直接予以退回给吴某。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 赵 铎