上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12171号
上诉人（原审原告、反诉被告）：范立强，男，1990年7月9日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：耿佳维，北京大成（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪鸿哲，北京大成（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱惠悦，女，1971年8月3日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王泽淮，男，1995年4月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：戚诚伟，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈倩雅，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
上诉人范立强因与被上诉人邱惠悦、王泽淮房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初37222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
范立强上诉请求：撤销原审全部判决，依法改判支持上诉人原审诉请，驳回被上诉人邱惠悦、王泽淮原审反诉请求。事实和理由：在此次房屋买卖过程中，被上诉人是违约方，故应以被上诉人违约造成的损失来确定违约金数额。上诉人的损失包括：上诉人按约支付房款人民币2,680万元及税金80万元的利息损失；上诉人为避免房屋查封造成损失扩大在杭州聘请律师处理解封事宜支付的必要费用；上诉人及其代理人处理相关事宜造成的差旅费。上诉人支付尾款20万元逾期29日需要支付3万元赔偿金，这已超过被上诉人实际损失的30%。因此，一审判决被上诉人支付上诉人的违约金过低，而判决上诉人支付被上诉人的赔偿金过高。
被上诉人邱惠悦、王泽淮辩称，其不同意上诉人范立强的上诉请求。上诉人主张的差旅费与咨询费没有证据证明。上诉人按照�同约定支付房款是其义务，且合同已实际履行完毕，上诉人已占有房屋，再主张房款利息没有依据。律师费不是合理必要的支出与损失，而且本案律师费20万元远超正常收费标准及被上诉人预期。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年5月，范立强向一审法院起诉请求：判令邱惠悦、王泽淮支付范立强违约金600,000元。一审审理中，邱惠悦、王泽淮提起反诉，要求判令：范立强支付逾期支付尾款赔偿金44,055元。
一审法院认定事实：范立强与邱惠悦、王泽淮在中介居间下就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉诉房屋）于2016年8月7日签订上海市房地产买卖合同（以下简称买卖合同），该合同载明：范立强向邱惠悦、王泽淮购买涉诉房屋，总房价为26,700,000元。双方于2016年9月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。房地产权利�移日期以该中心准予转移登记之日为准。补充条款（一）第6条：邱惠悦、王泽淮承诺其名下及其直系亲属及其法定代表人（若有）名下无任何纠纷，若存在上述情况则范立强或中介有权按照法律规定行使不安履行抗辩权，范立强可迟延支付或通过中介转付邱惠悦、王泽淮应付房价款，因此对于交易产生的任何不利影响均由邱惠悦、王泽淮承担。待邱惠悦、王泽淮处理完成其纠纷且交易中心出具以范立强为权利人的房地产权证后10日内向邱惠悦、王泽淮再行支付或通过中介转付剩余房款。补充条款（一）第7条：（1）邱惠悦、王泽淮未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向范立强支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。……在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封……视为邱惠悦、王泽淮违约，范立强有权单方解除本合同，应当通知邱惠悦、王泽淮，邱惠悦、王泽淮除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向范立强支付相当于总房价款20%的违约金。（2）范立强未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向邱惠悦、王泽淮支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件三第四条：交房时间及尾款。范立强直接支付邱惠悦、王泽淮尾款200,000元。交易中心出具以范立强为权利人的房地产权证、且邱惠悦、王泽淮已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对涉诉房屋进行验看、清点，确认无误后，由邱惠悦、王泽淮交付给范立强，双方签署《房屋交接书》，并由范立强直接支付邱惠悦、王泽淮全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。同时，范立强与邱惠悦、王泽淮就上海市浦东新区XX路XX弄地下车库签订上海市房地产买卖合同，约定：地下车库总价�300,000元。双方办理过户时间及相关违约条款同涉诉房屋的买卖合同补充条款（一）第7条。
2016年9月1日，范立强与邱惠悦、王泽淮向房地产交易中心提交涉诉房屋产权转移登记申请。次日，邱惠悦、王泽淮即向范立强交付涉诉房屋。
2016年9月8日，涉诉房屋被浙江省杭州市下城区人民法院查封。2016年10月10日，范立强申请执行异议成立，涉诉房屋查封被解除。2016年11月10日，范立强取得涉诉房屋的不动产权证。2016年12月19日，范立强向邱惠悦、王泽淮支付尾款200,000元。
一审法院分别于2017年5月18日、2017年6月14日登陆上海市房地交易中心“网上房地产”（fangdi.com.cn），点击产证办理-业务告知-
现房买卖及其他转移登记或者房地产变更登记，均显示产证办理期限自受理登记之日起20日内。如补件，文件补齐日为受理日。
一审审理中，1、范立强提交《法律服务委托合同书》一份、招商银行账户历史交易明细表1张、律师费发票2张，证明因涉诉房屋被查封，范立强为防止损失扩大向法院申请执行异议，为此支付律师费200,000元。经质证，邱惠悦、王泽淮对上列证据的真实性不予确认，表示双方未在买卖合同中对律师费进行约定，且申请财产保全执行异议的案件，不能以房屋价格计算律师费，不符合浙江省律师费相关的收费办法。因上列证据由第三方出具，法院对真实性予以确认；2、邱惠悦、王泽淮提交2016年10月28日至同年12月19日期间邱惠悦、王泽淮与中介刘某短信记录截屏打印件一组，证明邱惠悦、王泽淮曾向范立强询问何时支付尾款，范立强承诺过户当日支付；11月29日，邱惠悦、王泽淮催促中介对尾款进行催交；12月3日，中介将催款记录截屏发送给邱惠悦、王泽淮。经质证，范立强表示该组证�不符合证据形式要件，不予确认。因短信记录截屏不符合证据形式要件，故法院不予确认；3、邱惠悦、王泽淮提交范立强代理人于2016年9月12日向邱惠悦、王泽淮出具的财产保全异议书、听证申请书各一份，证明涉诉房屋被查封，范立强称其委托常年聘用的律师处理该事宜，无需邱惠悦、王泽淮处理。经质证，范立强对上列证据的真实性予以确认，对关联性不予确认，表示中介告知涉诉房屋被司法查封后，范立强马上向范立强代理人咨询，联系邱惠悦、王泽淮协商解决方案，提起执行异议。范立强代理人曾建议邱惠悦、王泽淮提供反担保或其他财产解除查封，但邱惠悦、王泽淮未采纳该建议。范立强代理人陪同范立强至杭州市下城区法院提起执行异议，产生差旅费等费用。后范立强为保障涉诉房屋顺利解封，聘请了当地律师给予紧急处理。法院对财产保全异议书、听证申请书真实性予以确认。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力。关于本诉：范立强认为涉诉房屋被司法查封，按照买卖合同的约定，此种情况属于邱惠悦、王泽淮违约。范立强为解除司法查封支付律师费200,000元，差旅费及咨询费60,000元，遭受房款和过户税费利息损失200,101元。因买卖合同约定的违约金远超600,000元，按照违约金不超过实际损失30%的规定，范立强将违约金酌定为600,000元。双方合同补充条款（一）第7条约定，邱惠悦、王泽淮未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向范立强支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封的，视为邱惠悦、王泽淮违约，范立强有权单方解除本合同，邱惠悦、王泽淮除需按总房价款日万分之五的标准支付十�工作日的赔偿金外，还需向范立强支付相当于总房价款20%的违约金。涉诉房屋虽然存在司法查封，但范立强并未据此行使单方解除权，故范立强以该约定酌定违约金属于引用条款不当。本案中，范立强与邱惠悦、王泽淮于2016年9月1日向房地产交易中心提交涉诉房屋产权转移登记申请，邱惠悦、王泽淮于次日将房屋交付给范立强。因支付房款、缴纳过户税费系范立强作为买方的义务，且邱惠悦、王泽淮已提前交房，故在买卖合同未明确约定的情况下，范立强在支付了房款、缴纳了过户税费后又主张利息损失，法院难以支持。此外，买卖合同补充条款（一）第6条约定：若邱惠悦、王泽淮名下、邱惠悦、王泽淮直系亲属及其法定代表人（若有）名下任何纠纷，范立强有权行使不安履行抗辩权，有权迟延支付邱惠悦、王泽淮房款，对于交易产生的任何不利影响均由邱�悦、王泽淮承担。本案因涉诉房屋存在司法查封对于交易产生不利影响表现在如下两个方面:其一，范立强主张其为解除司法查封支付律师费200,000元、差旅费及咨询费60,000元，双方争议在上述费用的发生是否具有合理性。邱惠悦、王泽淮指出范立强主张的为解除司法查封支付律师费200,000元为扩大损失，范立强当时并未告知其将委托当地律师处理，而是由范立强的常年法律顾问即范立强代理人处理，差旅费及咨询费60,000元无相应证据证实，故该两项费用为不必要且不合理的支出。对此，范立强在提交转让过户手续材料后得知涉诉房屋被司法查封，立即向范立强代理人咨询。范立强代理人为其起草了财产保全异议书、听证申请书，并于2016年9月12日将该两份材料邮寄给邱惠悦、王泽淮。之后范立强在其代理人的陪同下赶赴杭州市下城区法院提出财产保全异议，范立强采�上述行为为必要、合理措施，范立强为此支付相应差旅费、咨询费合理合法。在买卖合同未约定律师费如何分担的情况下，范立强应在支付200,000元律师费前知会邱惠悦、王泽淮，邱惠悦、王泽淮对此享有知情权。范立强在本有律师的情况又委托别的律师，该笔费用超出邱惠悦、王泽淮的合理预期，法院采纳邱惠悦、王泽淮意见，确认此笔费用为不合理支出。其二，范立强迟延取得涉诉房屋及地下车库的不动产权证。范立强与邱惠悦、王泽淮所签订的买卖合同中约定双方应于2016年9月30日前申请办理转让过户手续，按照交易中心网上公示的产证办理期限及交易惯例，范立强可于2016年10月20日取得涉诉房屋的产权。双方虽于2016年9月1日申请办理涉诉房屋及地下车库的转让过户手续，但因涉诉房屋于2016年9月8日被司法查封，范立强申请财产保全异议，涉诉房屋及地下车库�不动产权证最终于同年11月10日取得。因涉诉房屋被外地法院查封，范立强为解除该查封需要咨询、委托专业人士，需要奔赴外地，必然会发生一定数额的差旅费或咨询费及律师费损失。在买卖合同约定不明的情况下，法院从公平原则出发，参照买卖合同补充条款（一）第7条“邱惠悦、王泽淮未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向范立强支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行”的约定，结合非财产案件律师收费标准及本案实际情况，法院判定邱惠悦、王泽淮应承担因涉诉房屋存在司法查封对于交易产生不利影响，酌定邱惠悦、王泽淮应向范立强支付违约金50,000元。
关于反诉：买卖合同对尾款支付时间有两处约定，补充条款（一）第6条约定若因邱惠悦、王泽淮及其关系人存在纠纷，范立强可以行使不安履行抗辩权，待邱惠悦、王泽�处理完纠纷且范立强取得不动产权证书后10日内支付尾款；附件三第四条约定双方于范立强取得不动产权证书后5日内办理交房手续，交房同时范立强支付尾款。可见，补充条款（一）第6条约定的系有纠纷发生时何时支付尾款，更贴切本案中涉诉房屋存在司法查封的情况。邱惠悦、王泽淮自范立强取得不动产权证书5日开始计算赔偿金的计算方式，法院不予采纳。范立强于2016年11月10日取得涉诉房屋及地下车库不动产权证书，范立强应于2016年11月20日前向邱惠悦、王泽淮支付房屋尾款200,000元，范立强实际于2016年12月19日支付尾款，逾期29日，按照买卖合同补充条款（一）第7条“邱惠悦、王泽淮未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向范立强支付总房价款万分之五的赔偿金”的约定，法院核算邱惠悦、王泽淮应支付范立强逾期支付房屋尾款赔偿金30,015元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条及第一百零七条规定，于二○一七年六月二十九日作出判决：一、邱惠悦、王泽淮于判决生效之日起十日内向范立强支付违约金50,000元；二、范立强于判决生效之日起十日内支付邱惠悦、王泽淮逾期支付尾款赔偿金30,015元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,800元，减半收取计4,900元，由范立强负担4,491.70元，邱惠悦、王泽淮负担408.30元；保全费3,520元，由范立强负担3,226.71元，邱惠悦、王泽淮负担293.30元。反诉案件受理费901.40元，减半收取计450.70元，邱惠悦、王泽淮负担143.60元，范立强负担307.10元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，�审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人范立强与被上诉人邱惠悦、王泽淮签订的买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。在合同的履行过程中，双方均存在违约行为，本案的争议焦点在于上诉人与被上诉人各自应承担的违约金应当如何合理确定。对此，本院注意到：其一，双方向房地产交易中心提交涉诉房屋产权转移登记申请后，房屋被查封，导致过户未能继续进行，被上诉人明显构成违约，应承担相应违约责任。其二，上诉人为解除涉诉房屋查封需要咨询、委托专业人士，并且奔赴外地，必然会产生经济损失，其中上诉人主张的律师费明显超过合理数额，并且上诉人亦自认为了尽快解封涉诉房屋才提高律师费金额，故本院对合理限度内的律师费予以确认；上诉人主张的差旅费、咨询费没有证据证明，鉴于这是必然发生的费用，本院予�酌情确认；至于上诉人主张的利息损失，由于支付房款及税金系上诉人应履行的合同义务，亦为被上诉人协助办理房屋过户手续的前提，故上诉人主张利息损失，缺乏依据，本院不予确认。因此，原审参照买卖合同补充条款（一）第7条的约定，结合上诉人的实际损失，从公平原则出发，酌定被上诉人向上诉人支付违约金50,000元，并无明显不当，本院予以确认。其三，上诉人于2016年11月10日取得涉诉房屋不动产权证，根据买卖合同补充条款（一）第6条约定，上诉人应于2016年11月20日前向被上诉人支付尾款200,000元，而上诉人实际逾期29日，已构成违约，根据买卖合同补充条款（一）第7条对逾期付款违约金的约定，结合本案实际情形，原审核算上诉人应支付被上诉人尾款赔偿金30,015元，尚属合理范围，本院予以确认。综上，上诉人范立强的上诉请求，缺乏依据，本院不�支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1,123元，由上诉人范立强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 刘 皓
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条
人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六条
民事案件的审判权由人民法院行使。
人民法院依照法律规定对民事案件独立进行审判，不受行政机关�社会团体和个人的干涉。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……