福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽02民终1403号上诉人（原审被告）：俞琦，男，1965年6月20日出生，汉族，住厦门市思明区。被上诉人（原审原告）：厦门市万家合物业服务有限公司，住所地厦门市思明区古兴里7号215。法定代表人：张建霖，董事长。委托诉讼代理人：庄玉燕、杨淑娟，公司职员。上诉人俞琦因与厦门市万家合物业服务有限公司（以下简称万家合物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞琦上诉请求：1.撤销一审判决，改判或驳回万家合物业公司一审的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由万家合物业公司承担。事实和理由：一、一审判决要求俞琦支付物业服务费没有法律依据，俞琦拒交物业服务费以及其他费用合理合法。万家合物业公司没有按照《物业服务委托合同》履行义务，物业管理混乱，小区内私搭乱建，公共绿地被损毁侵占，垃圾杂物乱丢乱放，小区环境卫生恶劣，排水不畅，消防通道被挤占堵住，更有甚者未对二次供水的水池进行定期消毒清洗，严重危害业主身体健康和生命安全，众多业主多次向万家合物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决。根据《合同法》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，俞琦有正当理由行使先履行抗辩权拒交物业费。二、一审判决俞琦支付2015年2月13日之前的物业服务费、房屋公共维修金、水费及水费公摊、电费公摊、垃圾处理费等相关费用，此期间的物业费万家合物业公司从未向俞琦催收过，此部分诉求已超过诉讼时效。三、一审判决俞琦支付的水费及水电公摊费未查清，万家合物业公司从未向业主公示，收费不合理。俞琦对公摊水电费有疑义，万家合物业公司不予理睬，不给解释。四、一审判决要求俞琦支付逾期付款滞纳金不合法。本案中俞琦拒交物业费用完全是由于万家合物业公司的违约行为造成，俞琦是行使正当的抗辩权，因此不应该承担支付滞纳金的责任。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。合同中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应驳回万家合物业公司关于滞纳金的请求。万家合物业公司辩称，一、万家合物业公司的物业服务的内容、质量等符合物业合同的约定，不存在违约。俞琦以万家合物业公司违约为由拒绝支付物业服务费等费用没有事实和法律依据。1.不存在俞琦陈述的小区垃圾杂物乱丢乱放、小区环境卫生恶劣等情况。该小区投入使用后即由万家合物业公司负责物业管理。自接管以来，万家合物业公司均依照物业合同及相关法律法规要求来履行物业管理职责，不存在俞琦陈述的物业管理混乱、垃圾杂物乱丢乱放、小区环境卫生恶劣等情况。作为老旧小区，小区内的公共设施设备如电梯、水管、二次水池等不可避免出现严重老化、腐蚀等现象。2.万家合物业公司在物业管理中按规定、按合同约定对二次供水水池进行清洗，水质符合标准。俞琦上诉状中称万家合物业公司未定期消毒清洗、水质不合格与事实不相符。万家合物业公司提交的证据可知，在日常管理中万家合物业公司是严格依照相关规定定期对二次供水水池进行清洗。每半年聘请专业公司消毒和清洗一次，水质均为合格。而且在历次的思明区次供水专项检查中，均取得90分以上的优良成绩。俞琦提及的2015年11月5日市容考评委的《整改通知》是要求对小区二次供水的水池进行贴磁砖的改造，而非对水池水质的整改。在该次市容考评中，对二次供水水质进行抽样检测，检验结果为“合格”。因水池改造涉及公维金支出且金额比较大，万家合物业公司收到《整改通知》后已及时将有关水池需要改造的事项及工程参考报价一并发函告知业委会。业委会也非常重视，专门组织成立了二次供水水池改造小组推进二次供水改造的相关工作。二、2015年2月13日之前的物业服务费等费用万家合物业公司已通过邮寄律师函、电话、发放缴费通知单等方式主张，此部分诉求并未超过诉讼时效，一审判决予以支持是正确的。俞琦一审期间为逃避诉讼、拖延时间拒收法院送达的诉讼资料，放弃自己的诉讼权利。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”故俞琦二审提出的时效抗辩亦不应予以支持。三、万家合物业公司物业管理服务中涉及的费用公摊、计算依据均按约按规定予以了公示，一审期间万家合物业公司已提交相关证据。四、俞琦长期拒不缴纳物业管理费等费用，是严重违反物业服务合同约定的行为。万家合物业公司诉求的违约金系物业服务合同的约定。物业服务合同中约定的违约金条款是万家合物业公司与小区全体业主的真实意思表示，内容合法有效。本案俞琦拖延物业管理费等费用的行为已构成违约。俞琦主张违约金过高，但并未提交任何证据予以证明约定违约金过高，故俞琦应按照合同约定的日千分之三的标准向万家合物业公司支付违约金。万家合物业公司向一审起诉请求：判令俞琦立即支付拖欠的2006年1月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费12681元、房屋公共维修金3588元，2007年5月1日至2016年8月31日期间的水费及水费公摊3881元、2007年7月1日至2016年8月31日期间的电费公摊2364.7元，2012年4月1日至2016年10月31日期间的垃圾处理费165元，及至实际付款之日止的违约金（以欠缴的物业管理费、公维金为基数，以两个月为一个周期，第三个月首日起算，按日千分之三标准分段计算，暂计2016年10月31日为90076.2元）。一审法院经审理认定事实：2003年8月28日，梅园楼寓业主委员会与厦门市厦房物业管理有限公司签订《梅园楼寓物业管理合同》，约定由厦门市厦房物业管理有限公司为梅园楼寓（厦门市后江埭路88号、126号、170号）提供物业管理服务；委托期限自2003年8月28日至2006年8月28日；物业管理服务管理质量：房屋外观干净、整洁，适时清洁外墙，设备运行保持正常状态，房屋及设施、设备的维修、养护及时，公共环境整洁优美，绿化及时修剪、及时浇水，交通秩序井然有序、道路畅通，安全防范不发生重大责任事故，24小时保安员值班等；物业管理服务费住宅房屋按建筑面积1元/平方米·月向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金，公共维修金由业主缴纳、按0.3元/平方米·月收取。合同签订后，厦房物业管理有限公司依约为梅园楼寓小区提供物业管理服务。合同期限届满后，厦房物业管理有限公司继续为梅园楼寓小区提供服务。2007年8月29日，厦门市厦房物业管理有限公司分立为厦门市厦煌物业管理有限公司和厦门市万家合物业管理有限公司，并从2007年9月1日起由万家合物业公司继续承担梅园楼寓的物业管理工作。此后，万家合物业公司与梅园楼寓业主委员会签订《物业管理委托合同》，委托管理期限从2007年9月1日起至下届业委会签订新的委托合同之日止，物业管理服务费及公共维修金的收费标准与原合同一致。2010年3月15日，梅园楼寓业主委员会与万家合物业公司重新签订《厦门市梅园楼宇物业服务委托合同》，约定委托服务期限自2010年3月15日至2014年11月27日，物业管理服务费及公共维修金的收费标准仍与原合同一致。合同期限届满后，万家合物业管理有限公司继续为梅园楼寓小区提供服务。2015年3月1日，梅园楼寓业主委员会再次与万家合物业公司签订《厦门市梅园楼寓物业委托合同》，合同约定：委托服务期限为五年，自2015年3月1日起至2020年2月29日止；住宅公共服务费收费标准为1.4元/月·㎡、日常专项维修资金按每月每平方米0.3元收取，对逾期拖欠服务费、日常专项维修资金超过六个月的受益人，从逾期之日起至缴清所欠费用日止，根据其拖欠的金额，每日加收3‰的违约金。俞琦系梅园楼寓小区厦门市思明区后江埭路126号12A单元的所有权人，该房屋建筑面积为92.15平方米。俞琦拖欠2006年1月至2016年10月的物业管理服务费、2006年1月至2016年10月的房屋公共维修金、2007年5月至2016年8月的水费及水公摊3881元、2007年7月至2016年8月的电公摊2364.7元、2012年4月至2016年10月的垃圾处理费165元，万家合物业公司于2016年9月26日以EMS形式向俞琦送达律师函。万家合物业公司经催缴未果，诉至法院。一审法院认为，梅园楼寓业主委员会与万家合物业公司签订的物业管理委托合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。万家合物业公司作为梅园楼寓的物业管理公司，为业主及物业使用人提供了物业管理服务，俞琦作为该小区业主，在接受万家合物业公司的物业管理服务后，应当缴纳物业管理服务费，即应支付拖欠的2006年1月至2016年10月的物业管理服务费12716.7元（1.0元/平方米·月×92.15平方米×110个月+1.4元/平方米·月×92.15平方米×20个月），万家合物业公司自愿收取12681元，予以准许。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，该费用由物业管理企业代收代管，故万家合物业公司要求俞琦按合同约定交纳自2006年1月至2016年10月的公共维修金的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持，俞琦应缴交房屋公共维修金为3593.9元（0.3元/月/平方米×92.15平方米×130个月），万家合物业公司自愿收取3588元，予以准许。俞琦未按期缴交当月物业管理服务费、房屋公共维修金的行为已构成违约，万家合物业公司要求按合同约定日3‰、以两个月为一个缴费周期、从欠费的第三个月首日起分段计算滞纳金至实际付款之日止的滞纳金，一审法院予以准许；2015年3月1日签订《厦门市梅园楼寓物业委托合同》对逾期缴纳房屋公共维修金的违约责任进行了约定，故公共维修金的滞纳金从2015年5月1日计算。万家合物业公司提供其代缴梅园楼寓小区2007年9月至2016年10月的水、电费历月缴费明细、公摊水电费计算方法等证据，可以证明其为小区业主垫付了上述费用，小区业主应予返还。其未提供2017年5月至8月的代缴水、电费的票据，故其要求俞琦返还该期间水、电费的诉讼请求因证据不足，不予支持，俞琦应返还2007年9月至2016年10月的水费及公摊水费共计3698元、公摊电费2229.7元。依据《厦门市城市生活垃圾处理费征收范围和标准》，生活垃圾处理费收费标准为每户每月3元，由物业公司代收。万家合物业公司要求俞琦缴纳2012年4月至2016年10月的生活垃圾处理费165元（3元/月/户×55个月），予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条规定，一审判决：一、俞琦应于判决生效之日起七日内支付给厦门市万家合物业服务有限公司厦门市思明区后江埭路126号12A单元自2006年1月至2016年10月的物业管理服务费12681元，并支付逾期付款滞纳金（以两个月物业管理服务费为基数，从欠费第三个月首日起按日千分之三标准分段计算至实际缴清之日止）；二、俞琦应于判决生效之日起七日内支付给厦门市万家合物业服务有限公司厦门市思明区后江埭路126号12A单元自2006年1月至2016年10月的房屋公共维修金3588元，并支付逾期付款滞纳金（以两个月房屋公共维修金为基数，按日千分之三标准从2015年5月1日起分段计算至实际缴清之日止）；三、俞琦应于判决生效之日起七日内支付给厦门市万家合物业服务有限公司厦门市思明区后江埭路126号12A单元自2007年9月至2016年10月的水费及公摊水费3698元、公摊电费2229.7元；四、俞琦应于判决生效之日起七日内支付给厦门市万家合物业服务有限公司厦门市思明区后江埭路170号25A单元自2012年4月至2016年10月的生活垃圾处理费165元；五、驳回厦门市万家合物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审审理期间，对一审查明的事实，俞琦有异议已在上诉状陈述，万家合物业公司对一审查明的事实无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。俞琦提交一份厦门市思明区人民政府开元街道办事处对乔永康大厦《业主联名书》的《信访事项答复意见》，证明小区因物业管理不到位，业主联名向有关部门反映小区物业管理问题。万家合物业公司提供相关乔永康大厦二次供水水箱整改情况报告及相关材料，反驳俞琦的主张。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于万家合物业公司提供的物业管理服务是否存在瑕疵。万家合物业公司因乔永康大厦业主未交纳物业费，向厦门市思明区人民法院提起系列案的物业服务合同纠纷的诉讼。思明区人民法院作出（2017）闽0203民初3151号生效判决已经认定万家合物业公司在管理梅园楼寓小区期间存在管理不到位的情况，鉴于本案涉及同一小区，同属万家合物业公司提供物业管理服务，所涉及业主未缴费的时间段也大致相当，故本院认定万家合物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵。本院认为，本案争议焦点：万家合物业公司的诉求是否已经超过诉讼时效；俞琦是否应支付滞纳金。关于诉讼时效问题。经查，一审向俞琦公告送达传票符合法定程序，俞琦未到庭亦未作答辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”俞琦在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审提出，但并未能提供新证据证明万家合物业公司的请求权已过诉讼时效期间。故俞琦的诉讼时效抗辩本院不予支持。另，俞琦虽然对水费及公摊水电费的计费依据提出疑义，但是并未提供相关的证据证明万家合物业公司收费不合理，故其主张本院不予支持，一审判决关于俞琦应缴纳物业管理服务费等的处理并无不当，本院予以维持。关于滞纳金问题。如前所述，本案可以认定万家合物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵。俞琦迟延缴纳物业管理费等以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，故万家合物业公司要求俞琦支付滞纳金的诉讼请求，不予支持，一审该项判决有误，本院予以纠正。俞琦的该项上诉主张有理，本院予以支持。综上所述，俞琦的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持厦门思明区人民法院（2017）闽0203民初3150号民事判决第三、四项，即：俞琦应于本判决生效之日起七日内支付给厦门市万家合物业服务有限公司厦门市思明区后江埭路126号12A单元自2007年9月至2016年10月的水费及公摊水费3698元、公摊电费2229.7元；俞琦应于本判决生效之日起七日内支付给厦门市万家合物业服务有限公司厦门市思明区后江埭路170号25A单元自2012年4月至2016年10月的生活垃圾处理费165元；二、撤销厦门思明区人民法院（2017）闽0203民初3150号民事判决第五项；三、变更厦门思明区人民法院（2017）闽0203民初3150号民事判决第一项为：俞琦应于本判决生效之日起七日内支付给厦门市万家合物业服务有限公司厦门市思明区后江埭路126号12A单元自2006年1月至2016年10月的物业管理服务费12681元；四、变更厦门思明区人民法院（2017）闽0203民初3150号民事判决第二项为：俞琦应于本判决生效之日起七日内支付给厦门市万家合物业服务有限公司厦门市思明区后江埭路126号12A单元自2006年1月至2016年10月的房屋公共维修金3588元；五、驳回俞琦的其他上诉请求；六、驳回厦门市万家合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各2555元，由万家合物业公司各负担2188元，俞琦各负担367元。本判决为终审判决。审 判 长 （张巧铭）审 判 员 （陈丽英）审 判 员 （周宗良）二〇一八年五月十五日书记员（ 张明 梅）附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。