江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0114民初4695号
原告（反诉被告）：江苏现代实验室净化设备有限公司，住所地南京市白下区御道街113号。
法定代表人：李顺华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪建国，江苏通雅律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南京市雨花台区铁心桥街道马家店村村民委员会，住所地南京市雨花台区铁心桥街道马家店村。
委托诉讼代理人：姜丽，北京德恒（南京）律师事务所律师。
原告（反诉被告）江苏现代实验室净化设备有限公司（以下简称江苏现代实验室公司）诉被告（反诉原告）南京市雨花台区铁心桥街道马家店村村民委员会（以下简称马家店村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江苏现代实验室公司委托诉讼代理人汪建国，被告（反诉原告）马家店村委会委托诉讼代理人姜丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）江苏现代实验室公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租金271320元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：马家店村委会为盘活资产，吸引企业前来办厂，与江苏现代实验室公司于2001年4月21日签订《出租土地及出售房屋合同书》，将4.56亩土地以85000元/亩的价格出租给江苏现代实验室公司（租赁期50年，租金合计387600元），将土地上建筑以12400元的价格出售给江苏现代实验室公司，双方合同约定总价400000元的款项分四期支付。原、被告并于2001年4月26日在南京市雨花台区公证处对双方所签订的《出租土地及出售房屋合同书》进行公证。2004年江苏现代实验室公司新建了厂房和办公楼。马家店村委会承诺于2001年12月31日前为江苏现代实验室公司办好土地使用证和集体资产产权证。马家店村委会于2001年6月11日及2003年1月24日向江苏现代实验室公司开具《证明》，内容为当年度为江苏现代实验室公司办理完毕上述两证，办不好江苏现代实验室公司分期款可不支付。但马家店村委会至今未能办理上述两证，而江苏现代实验室公司已按合同约定分期支付完毕全部款项。2016年因租赁土地被国家征收，江苏现代实验室公司被迫搬离，使得生产经营遭受重大损失。双方约定租赁期限为50年，至原告搬离，实际的租赁期间为15年。为此，江苏现代实验室公司多次向马家店村委会要求返还剩余租金，但马家店村委会至今仍未返还。江苏现代实验室公司为维护合法权益，故向法院提起诉讼。
被告（反诉原告）马家店村委会辩称：1.双方约定的是被告将马家店村村部围墙内所有土地及地上所有正式建筑及临时建筑（含围墙及围墙内所占面积水泥地等）一起作价40万元给江苏现代实验室公司，是一个打包优惠价格，并未将土地租金与房屋价格进行区分；2.合同中没有约定马家店村委会将地上建筑物以12400元的价格出让给江苏现代实验室公司，江苏现代实验室公司现将土地以每亩85000元价格进行计算，并无依据；3.马家店村委会所出具的2005年的土地租赁合同与本案无关联性，该合同与涉案合同的签订主体及合同标的等方面均不同；4.马家店村委会未能按约为江苏现代实验室公司办好涉案房屋两证，是由于客观上无法办理，法律规定农民集体土地使用权不得转让出租用于非农建设，因此双方签订的土地出租及房屋买卖合同因违反法律强制性规定无效。
被告（反诉原告）马家店村委会向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《出租土地及出售房屋合同书》无效；2.判令反诉被告返还反诉原告房屋拆迁补偿款988882元；3.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2001年4月21日，马家店村委会与江苏现代实验室公司签订了一份《出租土地及出售房屋合同书》，约定马家店村委会将马家店村村部围墙内所有土地及土地上所有正式建筑及临时建筑（含围墙及围墙内所占面积和水泥地坪等）全部一次性作价40万元给江苏现代实验室公司。2016年江苏现代实验室公司就受让地上建筑物因政府拆迁而获得拆迁款988882元。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，双方签订的合同因违反法律强制性规定而无效，故江苏现代实验室公司应返还上述拆迁款。
原告（反诉被告）江苏现代实验室公司辩称：1.马家店村委会所诉请的房屋补偿款与江苏现代实验室公司的诉请不是基于同一合同关系，故反诉不成立；2.拆迁补偿款中停业补偿和搬迁费专属于江苏现代实验室公司，建筑补偿只涉及房屋补偿款和区位补偿款，仅为50万元左右，还包含了原告加固装修的成本，如果合同无效，马家店村委会应按类似房屋的市场价格进行赔偿；3.拆迁协议于2016年签订，淘宝网司法拍卖中，秦淮法院2017年10月拍卖的位于江宁区滨江开发区翔风路评估价每平方米3092.78元，成交价为每平方米4647.84元，因此江苏现代实验室公司要重新购置同类型房屋至少每平方米3000元，远超过拆迁款项；4.双方合同中关于房屋拆迁补偿的约定系双方就纯经济利益事项所作的自愿处分，应独立于法律行政法规中效力性强制性规定对集体土地房屋买卖效力的评价后果，该约定应为有效条款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院公开开庭对当事人提交的证据组织双方进行了质证，并结合当事人的当庭陈述进行了详细的询问。对可以查清的事实及证据，本院记录如下，并在卷佐证：
2001年4月21日，马家店村委会与江苏航宇建筑配套工程有限公司签订《出租土地及出售房屋合同书》一份，载明：甲方（马家店村委会）将马家店村村部围墙内所有土地及土地上所有正式建筑及临时建筑（含围墙及围墙所占土地面积和水泥地坪及大门口广告栏、松树等）全部一次性作价40万元给乙方（江苏航宇建筑配套工程有限公司）（其中土地使用权出租期限为50年，其他房屋产权及资产永远属于乙方），土地4亩5.6分，建筑面积397.5平方米；甲方负责为乙方办理土地使用权证和集体资产产权证过户手续，所发生费用由甲方承担，并于2001年12月31日前将办好的土地使用证和集体资产产权证交给乙方；在合同期内如遇国家政策性拆迁和征收，乙方应顾全大局给予配合，但乙方所购的土地和房产及合同期投入的资产归乙方所有，国家补偿的搬迁费用和损失费用也归乙方所有；本合同期满后（50年）乙方应将出让的土地使用权归还给甲方，甲方转让给乙方的正式建筑，临时建筑围墙和水泥地坪及乙方在合同期间投入形成的资产，均归乙方所有，其处置权在乙方。
2001年4月26日，江苏省南京市雨花台区公证处出具《公证书》一份，载明：马家店村委会与江苏航宇公司签订的《出租土地及出售房屋合同书》意思表示真实，合同内容具体明确，合同上双方当事人的签字、印鉴属实，该合同自双方签字、盖章之日起生效。
2001年5月21日，马家店村委会与江苏航宇建筑配套工程有限公司签订《房屋土地移交清单》一份，载明：江苏航宇建筑配套工程有限公司已于交接手续完备同时，交给马家店村委会首期土地出租和房屋出让费22万元。
2001年6月28日，马家店村委会出具证明一份，内容为：“兹有雨花台区铁心桥街道马家店村原村部办公楼一次性转让，围墙内土地承租50拾年，总合计人民币计肆拾万元整，首次付款（2001年度）计贰拾贰万元整，剩余拾捌万元分叁年付清，特此证明。注：2002年2003年2004年付清。”2001年5月21日，马家店村委会向江苏航宇建筑配套工程有限公司出具收据一份，内容为马家店村部办公楼转让款220000元；2003年1月28日，马家店村委会向江苏航宇建筑配套工程有限公司出具收据一份，内容为收房屋土地转让费60000元；2004年7月13日，马家店村委会向江苏航宇建筑配套工程有限公司出具收据一份，内容为收房屋土地转让费（部分）30000元；2005年元月28日，马家店村委会向江苏航宇建筑配套工程有限公司出具收据一份，内容为收房屋土地转让费（部分）30000元。
2005年10月7日，马家店村委会与南京航宇建筑配套工程有限公司及南京市雨花台区铁心桥街道办事处签订《出租土地合同书》一份，载明：甲方（马家店村委会）将一块土地计2.91亩一次性出租给乙方（南京航宇建筑配套工程有限公司）（范围:东至工业园路、西至大周路、南至工业园路、北至村民民房），租期与原合同同步（原合同于2001年4月21日签订）；在合同签订前，甲方必须和村民商定好青苗费15000元，合同签订生效后，由乙方一次性付清，甲方保证乙方在承租期内不再发生青苗费用纠纷，否则甲方要承担乙方因此造成的经济损失；在合同期内，如遇国家政策性拆迁和征收，乙方应顾全大局给予配合，但乙方合同期投入的资产，归乙方所有。国家对乙方合同期投入的资产的各类补偿费、搬迁费和损失费全归乙方所有，土地归甲方所有；乙方向甲方交纳46年的土地出租费227560元（其中2.91亩按8.5万元/亩计算）。合同签字生效后，乙方一次性付清（加上以上所欠租金6万元）。南京市雨花台区铁心桥街道办事处作为该合同见证人在合同上盖章。
2005年10月7日，被告向南京航宇建筑配套工程有限公司出具收据3份，内容分别为应收往来土地租金60000元，收青苗费15000元，收土地租金227560元；2006年5月，南京航宇建筑配套工程有限公司办公、厂房建设通过街道审批。2016年拆迁，南京航宇建筑配套工程有限公司获得拆迁补偿。
另查明，江苏航宇建筑配套工程有限公司于2008年6月10日在工商部门变更登记企业名称为江苏现代实验室净化设备有限公司。南京航宇建筑配套工程有限公司于2011年1月28日在工商部门变更登记企业名称南京航宇实验设备科技有限公司。南京航宇实验设备科技有限公司与马家店村委会之间签订的《出租土地合同书》已另案在本院诉讼，诉讼请求亦为要求退还土地租金，案号为（2017）苏0114民初4589号。
庭审中，江苏现代实验室公司陈述，江苏现代实验室净化设备有限公司原名江苏航宇建筑配套工程有限公司，因住所地在建邺区无法迁至雨花区，因此应马家店村委会在本地纳税的要求，才重新注册了南京航宇建筑配套工程有限公司，后改名南京航宇实验设备科技有限公司。
本院认为：一、关于双方所签订的土地租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案中，因涉诉的租赁土地属于集体土地，且未办理相关用地审批手续，故上述《出租土地及出售房屋合同书》应属无效。
二、关于马家店村委会是否应当退还江苏现代实验室公司土地租金及江苏现代实验室公司是否应当返还马家店村委会拆迁利益的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，根据双方2001年4月21日的《出租土地及出售房屋合同书》约定，马家店村委会将马家店村村部围墙内所有土地及土地上所有正式建筑及临时建筑（含围墙及围墙所占土地面积和水泥地坪及大门口广告栏、松树等）全部一次性作价40万元给江苏现代实验室公司（其中土地使用权出租期限为50年，其他房屋产权及资产永远属于乙方），土地4亩5.6分，建筑面积397.5平方米，该约定明显属于捆绑式约定。虽然2005年10月7日，马家店村委会与南京航宇实验设备科技有限公司签订的《出租土地合同书》中约定每亩土地租金85000元，但该土地租金的约定并不包含建筑物的价值。反之如果2001年4月21日土《出租土地及出售房屋合同书》中的土地租金参照2005年10月7日《出租土地合同书》的约定，就会造成397.5平方米的建筑、围墙、水泥地坪、广告栏、松树等的价格仅为12400元的结果，明显超出了普通人的通常认知范围。据此，本院认定，双方于2001年4月21日签订的《出租土地及出售房屋合同书》中约定的40万元的价格，系对土地租金及地上建筑物的捆绑式打包约定，现土地租期尚未届满，马家店村委会应退还部分租金。另2001年4月21日双方签订的《出租土地及出售房屋合同书》中约定，如遇国家政策性拆迁和征收，拆迁利益归江苏现代实验室公司所有。现由于拆迁，案涉土地已回归被告马家店村委会，江苏现代实验室公司也已获得相应补偿，原合同虽然无效，但已基本履行完毕，故马家店村委会要求返还拆迁利益的诉讼请求，本院不予支持。根据案情实际，本院酌定2001年4月21日双方签订的《出租土地及出售房屋合同书》中土地租金所占的比例为25%，马家店村委会应退还江苏现代实验室公司土地租金70000元（400000元×25%÷50年×35年）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）南京市雨花台区铁心桥街道马家店村村民委员会应于判决生效之日起三十日内退还原告（反诉被告）江苏现代实验室净化设备有限公司土地租金70000元；
二、驳回原告（反诉被告）江苏现代实验室净化设备有限公司、被告（反诉原告）南京市雨花台区铁心桥街道马家店村村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费5370元，反诉案件受理费6844元，合计12214元，由被告（反诉原告）南京市雨花台区铁心桥街道马家店村村民委员会负担10829元，由原告（反诉被告）江苏现代实验室净化设备有限公司负担1385元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 陈 寅
人民陪审员 陈国琴
人民陪审员 孙 蓉
二〇一八年一月十八日
法官 助理 黄墨子
见习书记员 贾 雷