广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终207号
上诉人（原审被告）：王秀君，女，1964年8月17日出生，汉族，户籍地：沈阳市铁西区，现住珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：唐锋，广东莱特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市第二城市开发有限公司，住所地：珠海市香洲沿河东路29号。
法定代表人：陈其鹏，董事长。
委托诉讼代理人：郭锦峰，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
原审被告：施美满，女，1975年6月23日出生，澳门居民，现住珠海市，
委托诉讼代理人：赵维春，广东暨众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亚琦，广东暨众律师事务所实习律师。
上诉人王秀君因与被上诉人珠海市第二城市开发有限公司（以下简称二城公司）以及原审被告施美满房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初8088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王秀君上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判王秀君需支付的租金为37645元；2、撤销一审判决第二项，改判降低王秀君需支付的逾期违约金；3、撤销一审判决第三项，改判驳回二城公司的该项诉讼请求；4、判令由二城公司承担本案诉讼费用。
事实与理由：一审法院判决王秀君承担的租金数额、逾期违约金数额、合同解除违约金错误，应当予以纠正。首先，由于店铺经营困难、资金无法周转，才导致欠付租金，王秀君并不是故意违约不支付租金，不存在主观上的恶意。但二城公司在没有合同约定和法律依据的情况下，违法强行在2016年5月4日停水停电，致使王秀君无法继续经营，没有任何的收入来源支付经营成本和租金，造成了王秀君的重大损失，二城公司对此应该承担责任。即便王秀君存在欠付租金的违约行为，但法律并没有赋予二城公司可以私自停水停电。从公平角度出发，即便不追究二城公司的违法行为，计算王秀君应付的租金也只能计算到2016年5月4日止。因为二城公司的行为导致了王秀君事实上在停水停电后无法经营，加大了损失，且合同已经无法继续履行，处于解除状态。因此一审法院认定租金计算至2016年8月是不当的，多计算了两个月，认定事实错误，应予以纠正。其次，由于认定的租金数额错误，导致计算逾期违约金数额也存在错误，应当纠正。同时，在二城公司也存在利用违法行为强行收回商铺的情况下，一审法院按每日万分之五计算违约金数额依然偏高，应当再调整降低。最后，逾期违约金和合同解除违约金同属违约金的性质，即便有约定也是不合理和有违公平原则的，加重了违约一方的责任。因此，二城公司只能选择一项主张，而不能同时主张。一审法院既然支持了二城公司的逾期违约金请求，就不应当在再支持合同解除违约金的请求，一审法院判决王秀君再承担支付合同解除违约金是不合法的，也是不公平的，应当改判驳回二城公司的该项请求。同时需要说明的是，在判决王秀君需承担逾期违约金的情况下，再判决需支付合同解除违约金15000元的数额也是明显偏高的，判决不公，即便支持也应再调整降低。综上，一审判决认定的事实和适用法律存在错误，判决不当。恳请二审法院秉持公正、公平的立场，对有关的判决予以纠正改判。
二城公司辩称，一、合同约定拖欠租金满一个月，二城公司有权解除合同，而王秀君拖欠租金达5个多月，已经构成根本违约；王秀君一直占用商铺，二城公司通过停水停电以促成王秀君支付租金是对自己维护权益的体现。即使存在扩大损失，责任也在于王秀君，二城公司是在多次要求王秀君支付租金无果的情况下，在2016年4月份向其发送书面的函件明确要求其在4月27日之前补交租金，否则将实施停水停电的处理，但王秀君仍然拒不支付任何租金，因此产生的不利后果应该由王秀君承担。二、逾期付款违约金和解约违约金属于不同事由不同性质的违约金，不属于重复计算。退一步来说，一审法院没有遵循双方合同的约定已做了过低的调整，不存在违约金过高的情况，综上，王秀君的请求无法律依据，与事实相悖，请求二审法院驳回王秀君的诉讼请求。
施美满述称，对案件事实没有意见，施美满认为租赁合同的违约金过高，应该调低。
二城公司向一审法院起诉请求：1、判令王秀君、施美满共同向二城公司支付合同解除违约金73566元；2、判令王秀君、施美满共同向二城公司支付租金143045元及支付逾期支付租金违约金73157.3元（具体违约金计算详见《租金逾期支付违约金明细表》）；3、本案诉讼费由王秀君、施美满承担。
一审法院查明：2015年6月1日，施美满（甲方、转让方）与王秀君（乙方、受让方）签订了《店铺转让合同》，约定甲方将珠海市前山明珠南路18号商铺（以下简称案涉商铺）以15万元转让给乙方，于2016年6月1日交接。合同第二条约定，二城公司与甲方原租赁合同，约定的租赁期间为三年，即自2014年3月8日起2017年3月7日止，月租金为20435元人民币，门面转让前甲方已缴清租金、水电费、物业管理费；门面转让乙方后，乙方和二城公司自行签订租赁合同，乙方根据双方自行签订的租赁合同约定有关金额（指有关金额、时间、付款方式和违约责任等条款）向二城公司支付，甲方不再负有支付义务。合同第三条约定，合同生效后，门面现有装修设施在转让后归乙方所有，原有甲方向二城公司缴纳的店铺保证金64530元由乙方继承。合同第五条约定，2015年6月1日前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；2015年6月1日后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。该合同落款处有双方的签名及按捺的指模。
2015年6月4日，珠海威尼斯投资有限公司（以下简称威尼斯公司）与施美满签订《解除<商铺租赁合同>协议》约定，双方2014年3月17日签订的《商铺租赁合同》于2015年6月4日起解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止。施美满缴纳给威尼斯公司的商铺保证金64530元将转交给二城公司。
2015年6月8日，甲方二城公司（出租方）与乙方施美满（承租方）签订《商铺租赁合同》约定甲方将位于案涉商铺租给乙方，租期2015年6月1日起至2017年5月30日（共两年），每月租金20435元（租金每年递增8%，即2016年6月1日至2017年5月30日每月租金22070元），乙方应在每月5日前支付当月的租金。合同第五条履约保证金约定，乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交纳履约保证金64530元；保证金在合同期内不能充抵租金。合同第九条第2款第（3）项约定，乙方拖欠租金或各项应交费用超过30日的，甲方有权解除合同、收回租赁物，乙方应按照本合同约定承担违约责任。合同第十一条违约责任约定，乙方逾期交纳租金或水电费或其他应交费用的，除仍应如数补交外，还应按实际逾期天数，每日按应交款项千分之五向甲方支付违约金；乙方违反本合同第九条第2款约定，甲方行使合同解除权、收回租赁物时，乙方应按年租金额的30%支付违约金，且无权索回已交纳的履约保证金。合同还约定了其他事宜。该合同甲方落款处有二城公司的盖章及委托代理人彭永生签名，乙方落款处有王秀君作为委托代理人签名、按捺的指模及其代施美满签名、按捺的指模。
合同签订后，王秀君分别于2015年6月8日、2015年7月22日、2015年9月18日、2015年12月30日、2016年3月1日、2016年4月18日向二城公司支付了案涉商铺的租金，每次20435元，共计122610元。
2016年4月21日，二城公司向施美满发出《关于交纳租金的告知函》，要求施美满于2016年4月27日前交清所欠的2016年1-3月租金，如未按时交纳，二城公司将从2016年4月28日起对该商铺停止供水供电，并将按照《商铺租赁合同》的相关条款收取滞纳金。2016年5月4日，二城公司开始对案涉商铺停止供电。
2016年5月26日，二城公司通过快递方式向施美满（王秀君）发出《关于二城商业广场1981号商铺解除合同、收回租赁物的告知函》，告知施美满、王秀君因未交纳2016年1-4月份所欠租金，根据《商铺租赁合同》第九条第2节第3款（乙方拖欠租金或各项应交费用超过30日的）和第十一条的约定，二城公司有权解除合同、收回租赁物，并追究承租方违约责任。同时，要求施美满（王秀君）于2016年5月30日前将租赁物内的相关物品搬离并交还租赁物。
王秀君分别于2016年7月7日、2016年7月11日向二城公司提出申请，表示其作为位于案涉商铺“悦颜美容养生馆”的负责人，因店铺经营遇到困难，2016年1-4月份没有按时缴纳房租，5月份被二城公司依照规定停电催缴后无法正常营业。现恳请二城公司批准提前解约，并免除对18号商铺违约金的处罚，王秀君承诺将补齐2016年1-6月份的房租（含抵押金）。
2016年8月2日，二城公司通过快递方式再次向施美满（王秀君）发出《关于二城商业广场1981号商铺解除合同、收回租赁物的告知函》，要求施美满（王秀君）于2016年8月8日将租赁物内的相关物品搬离并交还租赁物。2016年8月，王秀君将案涉商铺交还给二城公司。
二城公司主张王秀君、施美满拖欠7个月租金143045元及逾期支付租金违约金73157.3元【二城公司提交的租金逾期支付违约金明细表：20435元逾期30天（逾期时间：2015年8月5日-2015年9月5日）；40870元逾期13天（逾期时间：2015年9月5日-2015年9月18日）；20435元逾期17天（逾期时间：2015年9月18日-2015年10月5日）；40870元逾期60天（逾期时间：2015年10月5日-2015年12月5日）；40870元逾期25天（逾期时间：2015年12月5日-2015年12月30日）；20435元逾期5天（逾期时间：2015年12月30日-2016年1月5日）；40870元逾期30天（逾期时间：2016年1月5日-2016年2月5日）；40870元逾期26天（逾期时间：2016年2月5日-2016年3月1日）；20435元逾期4天（逾期时间：2016年3月1日-2016年3月5日）；40870元逾期30天（逾期时间：2016年3月5日-2016年4月5日）；40870元逾期13天（逾期时间：2016年4月5日-2016年4月18日）20435元逾期16天（逾期时间：2016年4月18日-2016年5月5日）；40870元逾期30天（逾期时间：2016年5月5日-2016年6月5日）；61305元逾期30天（逾期时间：2016年6月5日-2016年7月5日）；81740元逾期25天（逾期时间：2016年7月5日-2016年7月30日）；按日千分之五计算逾期支付租金违约金】。
一审庭审中，二城公司陈述当时来签订《商铺租赁合同》的是施美满授权的王秀君，并表示二城公司已为施美满承租案涉商铺开具了收据，二城公司认为施美满自承租以来没有再来二城公司处要求办理转让给他人的手续，故签订《商铺租赁合同》的乙方仍是施美满，虽然王秀君在签订合同时告知二城公司已与施美满签订了《店铺转让合同》，但直至2016年9月份才向二城公司提交转让合同原件。而王秀君、施美满则认为施美满已于2015年6月1日将案涉商铺转让给王秀君，王秀君才是实际的承租人，签订《商铺租赁合同》时，因二城公司要求签订合同的承租方必须和二城公司开具的收据一致并表示可以代签，王秀君才在施美满没有授权的情况下代签了《商铺租赁合同》。施美满认为其将案涉商铺于2015年6月1日转让给王秀君后的租金应由王秀君承担，表示对王秀君以其名义与二城公司签订的《商铺租赁合同》以及王秀君的拖欠租金行为不知情，为此提交了其分别与王秀君、二城公司销售部经理的微信记录。
王秀君陈述其租赁案涉商铺经营“悦颜美容养生馆”，接手商铺后确实从2015年10月开始交租不足，但租金要求交到2016年5月4日停电前。同时，王秀君表示对二城公司请求支付租金的逾期时间及天数没有异议，但对违约金的计算标准有异议，认为过高。二城公司陈述施美满享有64530元保证金并已为其开具保证金收据，但施美满则表示已将保证金转移给王秀君享有。
一审法院认为，施美满与王秀君签订的《店铺转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方约定施美满将案涉商铺的权利转让给王秀君，自2015年6月1日后案涉商铺的一切经营行为及产生的债权、债务由王秀君负责。2015年6月8日，王秀君代施美满与二城公司就案涉商铺签订了《商铺租赁合同》，但王秀君的代签行为并没有得到施美满的授权，其行为已构成无权代理，合同签订后，施美满也没有对王秀君代签合同行为进行追认，故该合同的权利义务应由无权代理人王秀君自行承担。据此，施美满并非租赁合同相对方，对二城公司不承担支付租金的义务，也不承担合同约定的违约责任。结合上述施美满将店铺转让给王秀君的合同约定、王秀君向二城公司缴纳租金的行为及二城公司对王秀君发出催缴通知等事实，认定王秀君系案涉商铺的实际承租人，并已实际租用案涉商铺，故王秀君应按合同约定按时支付租金，并承担承租人的权利、义务。
关于二城公司主张的拖欠租金，王秀君自2015年6月截至交还商铺的2016年8月仅向二城公司支付了6个月案涉商铺租金，二城公司于2016年5月26日向王秀君发出解除合同的告知函，后王秀君也于2016年7月7日、11日的申请书中表示要求提前解约并承诺补齐2016年1-6月份的房租，故二城公司请求王秀君支付拖欠的租金（截止2016年6月拖欠的7个月租金）143045元，有事实和合同依据，一审法院予以支持。王秀君在庭审中主张拖欠租金应计至二城公司停电之日（2016年5月4日），但本案二城公司是在多次催讨租金无果并书面通知王秀君后才实行停电的，且在二城公司实行停电后，王秀君仍继续占用案涉商铺，截至2016年8月才交还商铺，王秀君在停电后依旧占用商铺的行为，确实继续造成二城公司的租金损失，故一审法院对该辩称不予采纳。至于案涉商铺的保证金问题，二城公司承认收到施美满的64530元保证金，而施美满表示该保证金已转由王秀君承受，现王秀君与二城公司的租赁关系已终止，二城公司主张不予退还保证金，但并不等同于二城公司有权没收由王秀君承受的保证金。根据保证金的定义和性质，保证金用于保证双方对合同的履行，在交付保证金的一方不履行双方约定或履行不符合双方约定时，对方可以主张抵扣该保证金。本案中，虽然二城公司没有主张抵扣保证金，但考虑双方已终止租赁关系，故王秀君承受的保证金数额应抵扣二城公司相应的租金损失金额。据此，一审法院将该租金保证金64530元抵扣部分王秀君拖欠的租金。综上，一审法院确认王秀君应向二城公司支付拖欠租金78515元（143045元-64530元）。
关于二城公司主张的逾期支付租金违约金73157.3元。王秀君没有依照合同约定按时向二城公司支付租金，其行为已构成违约并造成二城公司的经济损失，应承担相应的违约责任。二城公司主张按合同第十一条约定按日千分之五请求违约金，折算年利率为182.5%，已经明显超出被告拖欠二城公司租金所造成的利息损失，属于约定过高，一审法院依法应予以调低。据此，一审法院考虑被告违约的过错程度及结合二城公司的预期利益等综合因素，酌定按日万分之五标准计算逾期支付租金的违约金。王秀君在庭审中确认二城公司请求支付租金的逾期时间及天数，故一审法院根据二城公司请求的租金基数、租金逾期支付时间、逾期天数及一审法院调整的违约金计算标准（按日万分之五），计得逾期支付租金违约金为7315.73元。故对二城公司该项请求，一审法院予以支持王秀君向二城公司支付逾期支付租金违约金7315.73元，超出部分不予支持。
关于二城公司请求的合同解除违约金73566元。二城公司主张按照合同第十一条约定“乙方违反本合同第九条第2款约定，甲方行使合同解除权、收回租赁物时，乙方应按年租金额的30%支付违约金”计算合同解除违约金，但王秀君主张合同约定的违约金过高应予调低。本案中，王秀君拖欠租金造成二城公司的主要经济损失为拖欠的租金、拖欠租金的利息损失及商铺占用费，前述一审法院已支持了二城公司要求支付拖欠租金及租金利息损失的请求，故二城公司请求按年租金额30%计算合同解除违约金已明显超过被告违约所造成损失的百分之三十，属于明显过高，应予调低。其次，二城公司请求的两项违约金合计数额亦不能过分高于其实际损失，故一审法院以二城公司实际损失为基础，结合被告实际占用商铺至2016年8月的事实，兼顾二城公司预期利益等综合因素，酌定王秀君向二城公司支付合同解除违约金15000元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>的若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条的规定，一审法院判决：一、王秀君于判决生效之日起十日向二城公司支付租金78515元；二、王秀君于判决生效之日起十日向二城公司支付逾期违约金7315.73元；三、王秀君于判决生效之日起十日向二城公司合同解除违约金15000元；四、驳回二城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2823元，由王秀君负担1412元，二城公司负担1411元。
各方于二审期间没有提交新的证据。
经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审法院认定案涉租赁合同合法有效正确，本院予以确认。王秀君作为承租人有按照合同约定交纳租金的义务，但王秀君在二城公司多次催收后仍未交纳拖欠的租金，二城公司在履行通知义务后采取停水、停电是对其自身权利的一种救济途径，并无不当，王秀君主张案涉商铺在停水、停电后无需交纳租金的理由不能成立。一审判决认定王秀君应交纳至商铺交还之日的租金并无不当，本院予以维持。关于逾期支付租金违约金和解除合同的违约金，两者是因不同的违约行为所产生的责任，其性质也不同，双方在合同中已经作了明确约定，故一审法院判令王秀君应承担逾期支付违约金及解除合同违约金并不重复，且在数额上已经充分考虑了本案的实际情况以及王秀君的困难，王秀君上诉要求再次调低两项违约金的依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人王秀君的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1299元，由上诉人王秀君负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年四月一日
书记员 梁 暐