鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内06民终846号
上诉人（一审原告）：白俊峰，男，1975年4月18日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古鄂尔多斯市。
被上诉人（一审被告）：鄂尔多斯市嘉世恒房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗。
法定代表人：白满喜，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张龙，鄂尔多斯市嘉世恒房地产开发有限责任公司销售部经理。
委托诉讼代理人：廖文娟，内蒙古伊金律师事务所律师。
上诉人白俊峰因与被上诉人鄂尔多斯市嘉世恒房地产开发有限责任公司（以下简称嘉世�房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古伊金霍洛旗人民法院(2015)伊民初字第6346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白俊峰、被上诉人嘉世恒房地产公司的委托代理人张龙、廖文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人白俊峰上诉请求：二审法院撤销一审判决，改判被上诉人不办房产证给上诉人造成的损失68890.71元的一半34445元。事实和理由：被上诉人嘉世恒房地产公司延迟办理房产证违约的事实存在，一审法院依据双方房屋买卖合同的约定判决被上诉人向上诉人支付的违约金37.96元过低。依据《中华人民共和国合同法》一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，第十八条之规定，双方合同约定的违约金的数额过低�并且被上诉人的违约给上诉人造成损失的数额难以确定，损失应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人不办房产证给上诉人造成的损失68890.71元的一半34445元。
被上诉人嘉世恒房地产公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当依据合同的约定计算违约金的数额。被上诉人虽然存在违约行为，但并未给上诉人造成实际损失，且不属于损失数额难以确定的情形，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人请求损失无依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
上诉人（一审原告）白俊峰向一审法院起诉请求：1、嘉世恒房�产公司不办房产证给白俊峰造成的损失68890.71元；2、判决嘉世恒房地产公司于本案宣判后20日之内给白俊峰办出房产证，否则白俊峰有权继续追偿判决后的损失；3、由嘉世恒房地产公司承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定的事实：白俊峰于2010年6月20日向嘉世恒房地产公司购买位于郡王现代城的住房一套，白俊峰与嘉世恒房地产公司签订的《商品房买卖合同》规定：”出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”。白俊峰已向嘉世恒房地产公司交纳房款379598元。嘉世恒房地产公司于2011年2、3月份向白俊峰交付了房屋。一审法院认为，白俊峰与嘉世恒房地产公司之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示且该合同未违反国家法律及其他强制性规定，因此，本院认定双方的合同关系合法有效，双方都应当遵守合同约定。对于白俊峰要求被告嘉世恒房地产公司赔偿未办理房产证造成的损失68890.71元的诉讼请求，因白俊峰提供的证据不足以表明嘉世恒房地产公司未办理房产证给白俊峰造成的具体损失数额，也不属于损失难以确定的情形，双方在合同中也明确约定了违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，第十�条规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定。违约金应依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：”出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处�，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”计算，即嘉世恒房地产公司应向白俊峰支付违约金37.9598元。故本院对白俊峰的该诉讼请求予以部分支持；对于白俊峰要求嘉世恒房地产公司在本案宣判后20日内为其办理房产证的诉讼请求，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条均有明确规定，故本院对白俊峰该诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、鄂尔多斯市嘉世恒房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向白俊峰支付违约金37.9598元；二、鄂尔多斯市嘉世恒房地产有限责任公司与本判决生效之日起二十日内为白俊峰办理并发放房屋权属证书；三、驳回白俊峰的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人白俊峰向法庭提供了一份自我陈述，对被上诉人延迟办理房产证对其造成的损失进行说明：上诉人白俊峰欲在房价高的时候卖掉诉争房屋，因为没有房产证没有卖出房屋，所以损失了房屋差价十几甚至二十几万元。嘉世恒房地产公司质证称：该份证据是自我陈述，没有任何效力。本院认定如下：上诉人白俊峰提供的自我陈述并非法律上规定的有效证据，对其拟证明受到的损失不予认可。上诉人白俊峰和被上诉人嘉世恒房地产公司均对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认�
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人嘉世恒房地产公司延迟履行办证义务给上诉人白俊峰造成的损失为多少？上诉人白俊峰要求调整违约金的数额有无依据？
首先，上诉人白俊峰与被上诉人嘉世恒房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该《商品房买卖合同》合法、有效。合同中约定：”出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”，双方在合同中已经约定了明确的违约金计算方法，应当依据双方合同的约定计算违约金。
其次，上诉人白俊峰认为，依据合同约定计算出的违约金37.96元过低，请求人民法院依据《中华人民共和国合同法》一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金。依据《中华人民共和国合同法》一百一十四条：”...约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：”...当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，当事人调整约定违约金的前提为约定违约金的数额低于造成的损失，并需要依据损失的数额来调整违约金。上诉人白俊峰并未提供证据证明被上诉人嘉世恒房地产公司延期办理房屋产权证为其造成实际的损失，更无法证明损失的数额，故并不能依据《中华人民共和国合同法》一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定为其调整违约金。
另，上诉人白俊峰认为其欲在房价高时卖出房屋，因房屋没有产权证无法卖出房屋，损失的数额难以确定，要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定为其计算违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中：”合同没有约定违约金”指合同没有约定损害赔偿的内容，”损失数额难以确定”指法定损害赔偿额无法认定。依据合同优先的原则，有约定的损害赔偿额应当先执行约定，在没有约定的情况下才能适用法定的损害赔偿。故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定适用的前提是首先商品房买卖合同中没有约定违约金，并且实际损失的数额难以确定，才能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为其计算违约金。上诉人白俊峰与被上诉人嘉世恒房地产公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定了被上诉人嘉世恒房地产公司延迟办理房屋产权证违约金的计算方法，且上诉人白俊峰不能证明其实际损失及其属于损失的数额难以确定的情形，故上诉人并不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条调整违约金。
最后，上诉人白俊峰已经履行了其购买房屋及办理产权证应尽的义务，而被上诉人嘉世恒房地产公司也应当积极地履行其应尽的办理房屋产权证书的义务。故为敦促被上诉人嘉世恒房地产公司为上诉人白俊峰办理产权证书，避免其继续违约，被上诉人嘉世恒房地产公司应当在本判决生效后二十日内为上诉人白俊峰办理房屋产权证书，否则依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担持续违约的违约金。
综上所述，上诉人白俊峰的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项之规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持原判。
二、被上诉人鄂尔多斯市嘉世恒房地�有限责任公司于本判决生效之日起二十日内为上诉人白俊峰办理并发放房屋权属证书，自逾期之日起计算违约金（以购房款379598元为基数，依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。）
二审案件受理费662元，由上诉人白俊峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 贞
审判员 王学军
审判员 杨瑞华
二〇一六年九月八日
书记员 杨 卓