山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终1274号
上诉人（原审被告）：徐立纯。
委托诉讼代理人：周卫东，山东齐桓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴军良。
委托诉讼代理人：聂士善，山东广胜律师事务所律师。
上诉人徐立纯因与被上诉人吴军良房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2017）鲁0523民初2438号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐立纯的委托诉讼代理人周卫东、被上诉人吴军良的委托诉讼代理人聂士善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐立纯上诉请求：依法改判上诉人徐立纯于判决生效十日内退还被上诉人吴军良购房款53万元为26.5万元，并改判不支付违约金1万元；本案上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人购买涉案房产时，对涉案房产尚不能办理产权登记的情况是知悉的，所以涉案房屋买卖协议没有约定上诉人协助办理过户的义务，一审认定办理不动产产权登记是购房者取得合法权益的必要法定程序，突破了上诉人与被上诉人之间的约定，及当事人意思自治的合同法原则。二、被上诉人基于上诉人不能协助办理产权登记要求解除涉案房屋买卖协议，而一审查明涉案房产自2012年11月8日可以办理不动产产权登记。三、根据涉案房屋买卖协议第二条的约定，被上诉人已付全部购房款终止购房合同，上诉人只应按全部房款的百分之五十退还被上诉人。
吴军良辩称，一审认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉无事实和法律依据。被上诉人购买涉案房产是为了占有使用，但经过几年努力，至今仍不能使用涉案房产，上诉人也无法配合被上诉人办理涉案房产的过户手续，而配合被上诉人办理过户手续是上诉人的法定义务，故本案应当解除涉案房屋买卖协议，由上诉人返还被上诉人购房款。
吴军良一审诉讼请求：1.判令解除原告吴军良与被告徐立纯签订的房屋买卖协议，退还原告全部房款53万元并赔偿违约金5万元；2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年1月9日，原告吴军良与被告徐立纯签订房屋买卖协议书一份，约定被告将位于东营市广饶县丁庄镇鼎盛庄园7号楼1-102室住宅楼出售给原告，房屋价款53万元，实行一次性付款方式。房款付清后，涉诉房产的产权及使用权归原告所有。协议还约定了购房者未依约支付房款及售房者未依约出售房屋的相应违约责任。另外，该协议第3条约定，无论哪方违约，违约方另行支付对方违约金三万元整。合同签订当日，原告吴军良将购房款53万元以转账支票的形式交付被告，被告将房屋钥匙及加盖有东营百泰置业有限公司印章的收款收据交付原告，自此原告占有涉诉房产。但目前，东营百泰置业有限公司已重新控制涉诉房产，原告现已无法正常占有并使用涉诉房产。
另查明，位于广饶县丁庄镇的鼎盛庄园小区7#楼各项审批备案材料齐全，自2012年11月8日起购房者可持相关材料申请办理不动产产权登记。
一审法院认为，本案共涉及两个焦点问题：1、原、被告之间签订的房屋买卖合同是否应依法解除；2、原告主张的违约金5万元是否有法律及事实依据。
关于焦点问题1，根据原、被告提交的证据及庭审查明的事实可以认定，原、被告之间存在房屋买卖合同关系。双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。合同成立后，原、被告均依约履行了自己的合同义务，原告吴军良向被告徐立纯支付房款，被告徐立纯向原告吴军良交付房屋钥匙及加盖东营百泰置业有限公司财务专用章的收款收据。现原告吴军良无法就该房产办理产权登记手续，故而提起民事诉讼要求与被告解除合同。对此，一审法院认为，因原告将购房款53万元交付给被告，而被告向原告交付的收款收据所记明的“付款人”并非原告吴军良而是被告徐立纯，且被告答辩时也称本案涉诉房屋来源为被告徐立纯的“抵账房”，故被告具有协助原告与涉诉房产的开发建设单位进行接洽协调，并提供办理产权登记所需材料的义务。被告虽辩称原、被告双方签订的房屋买卖协议上并未明确约定被告具有协助原告办理产权登记的义务，但房产作为一种特殊的交易标的，性质为不动产，而办理不动产产权登记又是购房者取得其合法权益的必要的法定程序。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条也规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。另外，被告辩称原告对涉诉房产当时不能办理产权登记手续系明知，并且向一审法院提交录音材料一份，但该录音材料系被告与案外人之间的通话，并非原、被告（合同当事人）之间就该问题达成的一致意见，且该录音内容也无法证实被告的抗辩主张，故对被告上述抗辩意见，一审法院不予支持。
案件审理过程中，在一审法院工作人员的陪同下，原、被告也一同前往涉诉房产的开发建设单位东营百泰置业有限公司，就涉诉房产办理产权登记问题进行沟通，无果，且该公司向一审法院出具证明1份，称被告徐立纯对本案涉诉房产无处分权。被告徐立纯对涉诉房产是否具有处分权不属于本案审理范围，但该证据能够证实该公司拒绝协助原告办理产权登记，并非由原告自身原因所致。综上，被告徐立纯作为房屋出卖方，无法向原告提供就涉诉房产办理产权登记所需的相关材料，且原告现已无法正常占有、使用涉诉房产，致使合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故原告吴军良要求解除与被告徐立纯之间的房屋买卖合同并要求返还房款的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
关于焦点问题2，因被告未履行房屋买卖合同必要的合同附随义务，已形成违约事实，应当承担相应的违约责任。但根据本院查明的事实，原、被告之间签订房屋买卖协议的时间为2011年1月9日，涉诉房产具备办理产权登记条件的时间为2012年11月8日。即自2012年11月份至本案起诉之日2017年6月份，原告在长达四年多的时间内怠于行使权利，也应承担因怠于及时行使权利所导致的不利后果。结合双方签订的协议第3条“无论哪方违约，违约方另行支付对方违约金三万元整”的约定，另外原告也未向一审法院提交证据证实因无法办理产权登记已造成实际损失，故根据公平原则，一审法院酌情确定被告徐立纯向原告吴军良支付违约金1万元。被告徐立纯虽辩称，原告要求解除合同退回房屋，应根据双方签订的房屋买卖协议“违约责任”部分第2条的约定，如果甲方（本案原告）已付全部房款但终止购房的，乙方（本案被告）按全部房款的百分之五十退还给甲方，故即使原告要求与被告解除合同终止购房，被告徐立纯也只需退还全部房款的百分之五十。但根据庭审查明的事实可以确定，本案原告要求与被告解除合同，并非因房价下跌等不利因素从而在主观上恶意毁约。本案审理过程中，原告也多次向案件承办人员声明，若被告能够协助办理涉诉房产的产权登记手续，愿意继续履行合同。但经多次沟通，被告现确实无法向原告提供办理不动产登记所需材料，故原告要求与被告解除合同并不属于违约责任条款中约定的原告交付房款后恶意“终止购房”的情形，而是因被告无法协助其办理产权登记手续所致，故对被告徐立纯关于退还百分之五十购房款的抗辩主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：一、解除原告吴军良与被告徐立纯于2011年1月9日签订的房屋买卖合同；二、被告徐立纯于判决生效后十日内退还原告吴军良购房款53万元，并另行向原告吴军良支付违约金1万元;三、驳回原告吴军良其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，减半收取4800元，保全费3520元，由被告徐立纯负担7750元，原告吴军良负担570元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审查明，涉案房产的开发企业东营百泰置业有限公司向一审法院出具证明一份，载明该公司开发的广饶县丁庄镇鼎盛庄园7号楼1-102室即涉案房产已出售，徐立纯无权处分。二审查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。
本案二审争议焦点为：上诉人徐立纯主张应退还被上诉人吴军良购房款26.5万元理由能否成立；上诉人徐立纯应否支付被上诉人吴军良违约金1万元。
本院认为，上诉人徐立纯主张涉案房产系其抵账房，其向被上诉人所交付房款收据亦由房产开发企业向其本人开具，故即使涉案房屋买卖协议未约定上诉人具有协助办理产权登记的义务，上诉人亦负有协助被上诉人与房产开发企业进行接洽、提供办理产权登记所需材料的义务，上诉人一审也明确表示同意协助被上诉人前往房产开发企业接洽办理产权登记事宜，但从一审法院向涉案房产开发企业核实的情况看，房产开发企业不认可上诉人的处分行为并称已将涉案房产出售，上诉人在事实上已不能履行协助办理产权登记的义务，被上诉人的合同目的已无法实现，一审判决解除涉案房屋买卖协议、由上诉人返还被上诉人购房款53万元并无不当。涉案房屋买卖协议的解除系因上诉人不能履行协助义务所致，一审依据涉案房屋买卖协议“违约责任”部分第3条的约定，结合被上诉人怠于行使权利的事实，酌情支持被上诉人1万元违约金亦无不妥。
对于上诉人主张退还被上诉人购房款26.5万元理由能否成立的问题。本院认为，对于合同条款的理解，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的及诚实信用原则，确定合同条款的真实意思。上诉人主张退还被上诉人26.5万元购房款的依据是涉案房屋买卖协议“违约责任”部分第2条的约定，该条虽约定“如果甲方已付全部购房款但终止购房的，乙方按全部房款的百分之五十退还给甲方”，但该条款约定在违约责任部分，从该条款所处合同体例看，该条款的本意应为制约被上诉人单方毁约而约定的违约责任，而涉案房屋买卖协议的解除并非基于被上诉人的违约行为，故上诉人主张依据该条约定退还被上诉人购房款26.5万元缺乏事实依据，也有悖诚实信用原则，本院依法不予支持。
综上，上诉人徐立纯的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5275元，由上诉人徐立纯负担。
本判决为终审判决。
审判长 隋宪贞
审判员 许晓芳
审判员 李 静
二〇一七年十一月十四日
书记员 岳秀娟