江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初11782号原告：李杰，男，1964年5月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：戴悦，南京市鼓楼区方正法律服务所法律工作者。被告：南京悦庆投资控股有限公司，住所地在南京市鼓楼区凤凰街2号。破产管理人：江苏泰和律师事务所。负责人：王文德。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。委托的诉讼代理人：李自强，江苏泰和律师事务所实习律师。第三人：刘静，女，1980年4月16日出生，汉族，户籍地在安徽省合肥市庐阳区委托诉讼代理人：刘奇（第三人同事），男，冠群驰骋投资管理（北京）有限公司南京第二分公司员工。原告李杰与被告南京悦庆投资控股有限公司（以下简称悦庆投资公司）及第三人刘静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李杰及其委托诉讼代理人戴悦，被告悦庆投资公司的委托诉讼代理人蒋宜贯、李自强，第三人刘静委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杰向本院提出诉讼请求：被告悦庆投资公司继续履行合同，为原告办理房屋过户手续。事实和理由：2015年11月2日，原告为购买悦庆投资公司开发的南京市鼓楼区凤凰街2号凤凰水岸广场416室房屋（以下简称416室房屋），向悦庆投资公司缴纳了10万元定金，并于当日办理了入住手续。2016年1月27日，原告交纳了15万元的首付款，同时签订了《南京市商品房现售合同》。合同签订后，原告多次要求被告办理房产备案及过户手续，但被告均推脱不予办理。2016年10月18日，南京市鼓楼区人民法院告知原告416室房屋被司法查封，并要求原告于2016年11月6日前搬离。原告多次与法院交流后得知，416室房屋已被悦庆投资公司抵押给了第三人，至今没有解押。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告悦庆投资公司辩称：首先，悦庆投资公司已进入破产程序，无法继续履行合同义务，管理人研究决定解除本案所涉买卖合同。其次，双方所签合同约定，该合同在甲乙双方备案后才生效，而本案合同至今未能备案，故该合同属于未生效的合同，原告无权要求被告继续履行合同义务。第三人刘静述称：对于原告主张的事实无异议，请求人民法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区凤凰街2号416室房屋系悦庆投资公司开发建设的。2015年4月1日，悦庆投资公司与刘静签订了抵押合同，并通过公证的方式赋予该抵押合同以强制执行力。2015年4月8日，悦庆投资公司以包括该房屋在内的6套房屋向债权人刘静提供了担保，抵押担保的债权范围为400万元。2015年11月11日，涉案房屋被大连市西岗区人民法院查封；2016年4月15日，涉案房屋被南京市江宁区人民法院查封；2016年4月20日，涉案房屋被南京市鼓楼区人民法院查封；2016年7月21日，涉案房屋被大连市西岗区人民法院再次查封。2017年1月16日，本院受理了利害关系人对南京悦庆投资公司提出的破产清算申请，并指定江苏泰和律师事务所作为破产管理人。2017年1月22日，涉案房屋被秦淮区人民法院查封。因悦庆投资公司和杨秉汶未能偿还债务，故刘静作为债权人向南京市秦淮公证处申请执行证书，该公证处于2016年2月24日作出（2016）宁秦证执字第4号执行证书，执行标的为：本金360万元、利息人民币6000元、罚息人民币187254元、违约金人民币72720元（暂算至2016年1月19日），共计人民币3865974元，另外申请执行费、公证费、律师费、交通费、查档费等为实现上述债权而产生的费用，亦应由被执行人承担。庭审中，李杰为证明其主张，向本院提供了一份《凤凰水岸广场》商品房现售合同，合同的日期为2016年1月27日，合同上加盖了悦庆投资公司及其法定代表人的印章，并有李杰的签字。该合同约定，悦庆投资公司向李杰出售416室房屋，总价1006050元，李杰应于2016年1月30日支付定金25万元，于2016年3月20日前支付完毕总房款，悦庆投资公司应于2016年3月20日前交付该房屋。合同还载明，本合同经双方签署并备案后生效。李杰还提供了两份盖有悦庆投资公司财务专用章的收据，其中一份载明的是2015年12月10日收到定金10万元，另一份是2016年1月27日收到房款15万元。李杰手中另持有盖有宁康物业公司印章的收据，该收据显示，李杰在2016年2月13日开始缴纳水、电费、物业费等费用。悦庆投资公司的破产管理人以该公司尚未将相关财务资料向其交付为由，对上述证据的真实性，不予确认，但不申请对上述证据中印章的真实性进行鉴定。庭审中，李杰申请涤除抵押权，刘静亦同意由李杰涤除抵押权。李杰称，其没有在2016年3月20日前完成付款的原因是因为悦庆投资公司的经营地点没有人，无法交付该款。刘静称因设定抵押担保的五套房屋担保的债权总额为400万元，根据房屋的面积计算，案涉房屋涤除抵押权所需要的资金为743899.7元。悦庆投资公司的破产管理人以其未能获得财务资料为由，对刘静主张的抵押权涤除数额未予确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于房屋买卖合同的效力问题李杰提供的商品房现售合同和两份收据均加盖了悦庆投资公司的印章，悦庆投资公司的破产管理人虽抗辩其尚未收到相关财务资料，但其未能收到材料的责任不在原告，且其并不申请对印章的真实性进行鉴定，故本院对上述证据的真实性，予以认定。因李杰提供的商品房现售合同上有悦庆投资公司的印章和李杰的签字，故该合同已经成立。悦庆投资公司破产管理人虽辩称涉案合同未备案，因此不生效，但李杰提供的物业费和水电费收据显示，悦庆投资公司在合同签订后已经将涉案房屋交付给了李杰，故依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第六条第二款的规定，应当认定悦庆投资公司已经履行了主要义务，该合同已经生效。二、关于合同的解除问题李杰称合同签订后其曾至悦庆投资公司缴纳房款，但该公司的销售地点已停止办公，对此其虽未提供证据予以证明，但悦庆投资公司作为经营主体，完全有能力提供证据证明其仍正常经营，但其并未提供相应的证据予以证明，且未提供证据证明其向李杰催要过余款，故本院对李杰主张的悦庆投资公司已停止办公的事实，予以认定。悦庆投资公司的破产管理人虽辩称在悦庆投资公司进入破产程序后其有权解除合同，但破产法并未规定已经转移占有但尚未完成过户的房屋属于破产财产，故悦庆投资公司管理人是否有权解除房屋买卖合同应结合相关法律及司法解释予以综合判断。因2002年最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定第七十一条第六项规定，尚未办理产权证或产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产的范围，且破产法生效后原最高人民法院颁布的上述规定并未被废止，故参照该规定，本院认定本案所涉房屋不应被纳入破产财产的管理范围。因此，破产管理人要求解除本案所涉合同，无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于合同的履行问题因本案所涉房屋不属于破产财产，且李杰要求继续履行合同，并同意代为清偿债务，抵押权人刘静亦同意由李杰涤除抵押权，故本院对李杰的诉讼请求予以支持。刘静主张涉案房屋抵押权的范围为743899.7元，悦庆投资公司未提供证据证明该主张存在错误，故本院对刘静提出的涤除涉案房屋抵押权所需钱款的数额，予以认定。因涉案房屋的总房款为1006050元，李杰已经支付了250000元，故李杰欠付的房款数额为756050元，涤除抵押权后应直接支付给悦庆投资公司的钱款数额为12150.3元。因破产法规定，人民法院受理破产案件后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止，故悦庆投资公司应在障碍消除后为李杰办理涉案房屋的过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十一条，《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李杰于本判决生效后五日内给付第三人刘静743899.7元，给付被告南京悦庆投资控股有限公司12150.3元；二、第三人刘静在李杰履行完毕前述判项义务后的三日内，办理抵押权的注销登记，原告李杰、被告南京悦庆投资控股有限公司予以配合；三、被告南京悦庆投资控股有限公司在本判决生效后，且在南京市鼓楼区凤凰街2号凤凰水岸广场416室房屋抵押权注销和查封解除后五日内，协助原告李杰将该房屋的不动产权证登记至原告李杰名下。案件受理费80元，由被告南京悦庆投资控股有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  郭长根人民陪审员  陶立枝二〇一七年十一月六日书 记 员  陈 蓉