河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫17民终3888号
上诉人(原审原告)：桑晔，女，1965年11月24日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
被上诉人（原审被告）：沙鑫蕊，女，1988年9月1日出生，回族，住新蔡县。
上诉人桑晔因与被上诉人沙鑫蕊房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初6575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桑晔、被上诉人沙鑫蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
桑晔上诉请求：撤销驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初6575号民事判决。事实和理由：1、沙鑫蕊在一审中提供的证据不能证明其交还了承租房屋，双方合同约定的租赁期限尚未届满，沙鑫蕊未交付房屋钥匙，该房屋是使用或是闲置，与房屋租赁关系是否解除也无必然法律关系。2、一审判决违反法定程序，一审开庭时沙鑫蕊并未提供搬离该租赁房屋的相关证据，当庭也未提出要求法院调取证据的申请，而一审法院在庭审后，进行了一系列的调查取证。综上，故请求撤销一审判决，依法改判。
沙鑫蕊辩称，其在2015年5月，由于店内急需扩张，飞鱼视觉负责人张占松将该租赁房屋钥匙交给了桑晔，当时，桑晔同意将房屋收回。2015年5月至今，两年多时间里，桑晔一直未主张房租。桑晔在二审期间提供的几份相同内容的转让信息，称是从墙上揭下来的，但这几份都是崭新的纸条，没有揭的痕迹。且此信息上也没有其姓名及联系方式，地址虽然是该租赁房屋，但该房屋是西户，而非桑晔称的东户。由此证明，桑晔提供几份相同内容的转让信息系虚假证明。另外，针对桑晔提供的录音资料，录音中桑晔向沙鑫蕊要2015年、2016年的房租，但沙鑫蕊称其于2015年就搬走了。故一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应依法予以驳回上诉，维持原判。
桑晔向一审法院起诉请求：1、依法判令解除桑晔与沙鑫蕊于2012年5月23日签订的《房屋租赁合同》；2、判令沙鑫蕊支付2016年下欠租金51840元，并支付逾期交纳租金的违约金10368元；3、判令沙鑫蕊支付单方终止合同的违约金12422元；4、本案诉讼费用由沙鑫蕊承担。
一审法院认定事实：2012年5月25日，桑晔（出租人、甲方）与沙鑫蕊（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、出租房屋坐落于温州步行街3号楼4楼，房屋建筑面积260平方米。房屋门窗完好，水、电供应正常。租期自2012年6月10日至2017年6月10日止。2、租金每年3万元，第三年每年按上一年租金20%递增房租；3、租金每年支付一次，自本合同生效之日起，乙方应先向甲方支付一年的租金，合计3万元，租金以现金支付；4、租赁期间，如乙方需要退房，必须提前一个月书面通知甲方。双方协商一致，解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金额的20%计算。5、乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的20%向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任等条款。合同签订后，桑晔将房屋交付给沙鑫蕊使用，用于经营飞鱼摄影店。租赁期间，沙鑫蕊向桑晔足额交纳了2015年6月10日以前的租金。一审庭审中，沙鑫蕊主张双方在2015年5月16日已协商解除该份租赁合同，桑晔对此不予认可，认为双方并未协商解除该份合同。
一审另查明，一、沙鑫蕊向一审法院提交了水、电费统计表及物业费收费表各一份，沙鑫蕊用以证明其已将2015年5月份之前水、电费、物业费交清。桑晔质证称上述证据均系复印件，无法核实其真实性，且与本案无关联性。二、沙鑫蕊申请张占松、张春豪两位证人出庭作证，其中张占松作证称“我之前在沙鑫蕊所经营的飞鱼视觉摄影工作室上班。2015年5月份，沙鑫蕊安排让我和桑晔协商解除租赁合同的相关事宜，当时还向桑晔提交沙鑫蕊写的提前退租通知书。当时桑晔同意了，并且要求把房租、水电、物业费结清。2015年5月16日，桑晔安排一个女会计去店里看房子，看完房子之后我们就把房子腾空搬走了。搬走后没有几天桑晔给我打电话说有人看房子，把钥匙给她。之后我和张春豪一起在租赁房屋楼下将钥匙交给了桑晔。桑晔是驻马店超世达实业有限公司老板”；张春豪作证称“我在沙鑫蕊所经营的飞鱼视觉摄影工作室上班。具体哪一年我记不清了，好像是5月份，张占松拿着影棚钥匙喊着我去步行街那边给房主桑晔送钥匙，在影棚楼底下将钥匙交给了桑晔”，沙鑫蕊用以证明房屋钥匙已经交给桑晔，搬走的时候桑晔是知情的，双方之间的租赁合同已经解除。桑晔的质证意见是：其不认识更未见过两位证人，沙鑫蕊从来没有向其发出过任何要求解除合同的通知。且两位证人与沙鑫蕊存在的利害关系。三、一审庭审后，1、一审法院依沙鑫蕊的申请，向驻马店市天马物业管理有限公司调取了本案诉争房屋在2015年4、5、6月份期间所发生的水、电费用及2015年的物业费用清单4张，该清单显示：①2015年4月份发生电费1009度，金额827.38元；水费17m3，金额79.90元；②2015年5月份发生电费68度，金额55.76元；水费1m3，金额4.7元；③2015年6月份发生电费0度，金额0元；水费0立方，金额0元;④2015期间的物业费用交至2015年10月份，10月份以后的物业费用未显示交纳。2、关于本案诉争房屋的租赁相关事宜，一审法院向驻马店市天马物业管理有限公司进行了询问，该公司工作人员郭霞在询问中称“我是物业公司的管理员，2012年6月份沙鑫蕊开始租赁本案诉争房屋经营摄影。该房屋的水电费交到2015年5月份，物业费用交到2015年10月份。2015年5月份沙鑫蕊到物业公司结水电费用的时候告知我们不再对该房屋进行承租”。3、沙鑫蕊提交一份由其邻居出具的证明一份，载明“飞鱼视觉工作室于2012年5月至2015年5月在步行街3号楼4楼营业。2015年5月搬离步行街3号楼4楼。我于2015年5月至今未曾见飞鱼的工作人员”。桑晔对上述证据的质证意见是：1、对物业费、水电费的清单的真实性无异议，但足以证明沙鑫蕊在此期间私自向外转租是真实的。沙鑫蕊从该房屋内搬走其并不知情，2016年9月份其才从物业公司处知道沙鑫蕊已搬走。2、询问笔录中的工作人员是新来的，对本案事实不清楚，该笔录与本案无关。3、沙鑫蕊提交的证明与事实不符，是沙鑫蕊单方提交无法核实真实性。
一审法院认为，桑晔将其位于驻马店市驿城区温州步行街3号楼4楼出租给沙鑫蕊，双方签订有书面的租赁合同，故双方之间系房屋租赁合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，沙鑫蕊主张其与桑晔已于2015年5月份协商解除了该份合同；桑晔则主张其与沙鑫蕊并未协商解除该合同。根据有关法律规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，①沙鑫蕊申请张占松、张春豪两位证人出庭作证，两位证人均证明了在2015年5月16日，其二人将本案诉争房屋钥匙交给了桑晔；②从本院调取的本案诉争房屋的水、电、物业费统计表显示，本案诉争房屋在2015年6月份发生的水、电费用均为零，且之后再未发生过水、电费用。③驻马店市天马物业管理有限公司在本院对其的询问中称：2015年5月份沙鑫蕊到物业公司结清了之前所发生的水、电费用，并告知其不再租赁本案诉争房屋。结合以上证据，一审法院认为，1、虽然沙鑫蕊申请的两人证人与其存在一定的利害关系，但该两份证人证言能与一审法院调取的相关证据相互印证，形成完整的证据链，故对上述两人份证人证言予以采信；2、桑晔主张本案诉争房屋的租赁合同尚未解除，沙鑫蕊仍在继续使用该房屋。而从一审法院调取的证据显示，在2015年6月份之后再未发生过水、电费用，明显不符合常理；3、在2015年6月份至桑晔起诉之日（2016年10月8日）近一年半的期间内，桑晔未有相关证据证明其在此期间向沙鑫蕊追要过租赁费，亦不符合常理。综上，沙鑫蕊主张该份租赁合同已于2015年5月份解除，有事实依据，予以采纳。同理，对桑晔主张的双方并未协商解除该份租赁合同，不予采纳。桑晔据此请求沙鑫蕊支付2015年5月25日至今的租金51840元及逾期支付租金违约金10368元，无事实和法律依据，不予支持。关于提前解除合同违约金。租赁合同约定“租赁期间，如乙方需要退房，必须提前一个月书面通知甲方。双方协商一致，解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金额的20%计算”，该条款系对一方提前解除合同时需向对方支付一定数额违约金的约定。本案中，因沙鑫蕊在合同未届满期间向桑晔提出提前解除租赁合同；且一审庭审中沙鑫蕊对该事实也予以认可并同意向桑晔支付该部分违约金，故桑晔请求沙鑫蕊支付提前解除合同违约金，符合合同约定，予以支持。经核算，租赁合同剩余租期为两年，共计租金79200元{（30000元×120%）+（30000元×144%）}，依据合同约定，违约金的计算数额应为15840元（79200元×20%）；诉讼中，桑晔请求的数额为12442元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限沙鑫蕊于本判决生效后十日内向桑晔支付违约金12442元；二、驳回桑晔的其他诉讼请求。如沙鑫蕊未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，由桑晔负担1392元，沙鑫蕊负担278元。
本院二审期间查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，原审法院通过双方提供的证据及开庭审理，已查清了案件的事实，在此基础上，适用相关法律作出的判决，并无不当。综上所述，桑晔上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1670元，由桑晔负担。
本判决为终审判决。
审判长 王东风
审判员 李屹东
审判员 赵 飞
二〇一七年十一月二十二日
书记员 丁宇慧