南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终63号上诉人（原审原告、反诉被告）:宋本纲，男，1943年7月10日出生，汉族，住南宁市。被上诉人（原审被告、反诉原告）:广西物资贸易储运有限责任公司,住所地南宁市西乡塘区大学东路35号。法人代表人：黄爱琼，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：何龙海，广西创想律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：南宁轨道集团有限责任公司,住所地南宁市云景路69号。法定代表人：苏拥军，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄渊，女，1989年11月1日出生，瑶族，住南宁市青秀区，系该公司员工。上诉人宋本纲因与被上诉人广西物资贸易储运有限责任公司（以下简称储运公司）、南宁轨道集团有限责任公司（以下简称轨道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015)南铁民初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人宋本纲、被上诉人储运公司的委托诉讼代理人何龙海、轨道公司的委托诉讼代理人黄渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋本纲上诉请求：1.撤销（2015）南铁民初字第579号民事判决，将本案发回重审；2.判令储运公司退回多收的2012年3月1日至3月31日第一个月四间铺面租金(或称为入场费）2万元整给宋本纲；3.判令广西物资集团有限责任公司（以下简称物资公司）返还本应赔偿给宋本纲的特殊装修费35250元和停产停业补偿费、搬迁费94118元给宋本纲，储运公司、轨道公司负连带赔偿责任；4.物资公司、储运公司承担一审和二审的诉讼费共6576元整。事实与理由：储运公司于2012年3月1日至3月31日多收宋本纲租金2万元（或称为入场费）显失公平，应当返还。经储运公司批准后，宋本纲花费35250元对铺面进行装修，第一年合同期满后，双方续签了一年合同。2013年8月30日储运公司突然在门口处贴出通知，告知19间铺面已被征用，限宋本纲和其他承租户于10月31日前搬走。物资公司于2012年5月9日已收到铺面被征用的通知，其与储运公司仍然向宋本纲出租铺面，且物资公司已于2013年8月20日获得了南宁市西乡塘区人民政府（以下简称西乡塘区政府）赔偿款76万多元（特殊装修、停产停业、搬迁费等赔偿），应由储运公司和物资公司承担相应的法律责任。根据《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》第三条，关于拆迁安置补助费，停产停业补偿费和生活补助问题的规定：一次性支付6个月的停产停业补偿费，被拆迁人、房屋承租人对安置补助费和停产停业补偿费的归属有约定的从约定，无约定的，支付给承租人。因宋本纲与储运公司、物资公司就补偿费的归属无约定，所以停产停业补偿费和特殊装修补偿费应赔偿给宋本纲。一审遗漏了物资公司作为本案当事人，涉案铺面的所有权人是物资公司，储运公司只是代理其出租铺面、收取租金。储运公司称没有拿到搬迁费，而是物资公司领取，那么应当由物资公司支付宋本纲搬迁费。轨道公司没有提醒西乡塘区政府应当将赔偿款支付给宋本纲，对此应当负连带赔偿责任。储运公司答辩称，1.一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法，应当予以维持。2.宋本纲要求退回所有入场费2万元没有事实和法律依据，所谓的租金或者称为入场费2万元，其实是宋本纲与储运公司之间已经签订和履行完毕的合同第三条所约定的内容。合同已经履行完毕，双方均无异议。涉诉的合同并非该合同，而是该合同履行完毕之后续签的另一份合同。3.储运公司也是拆迁的受害者，但是不属于被拆迁主体，储运公司没有得到任何补偿，宋本纲要求储运公司承担连带责任没有事实和法律依据。轨道公司答辩称，1.轨道公司主体不适格。根据宋本纲和轨道公司一审提供的证据来看，补偿协议是由西乡塘政府与物资公司签订，是由西乡塘区政府对物资公司进行直接补偿，因此轨道公司与物资公司无直接补偿关系，与宋本纲无补偿关系。2.轨道公司根据相关协议已经直接将补偿款及工作经费转入西乡塘区政府账户，由西乡塘区政府直接对物资公司进行补偿。轨道公司已经履行了补偿义务，取得了项目用地的合法使用权。综上，轨道公司与宋本纲无法律关系，补偿更无依据。宋本纲向一审法院起诉请求：1.储运公司与宋本纲于2013年2月26日签订的四份《铺面租赁协议》无效；2.确认宋本纲与储运公司于2012年2月13日、2013年2月26日签订的《铺面租赁协议》中第七条“因不可抗拒的原因或政府规划需征收或征用土地的，出租方因经营调整需要或转行升级改造的，本协议即解除，双方均不负各种形式或补偿，但出租方须在协议解除前30天通知承租方”无效，轨道公司按有关房屋拆迁的补偿政策给予宋本纲赔偿；3.储运公司赔偿宋本纲装修损失35250元；4.储运公司退回宋本纲所交的四间铺面的入场费共20000元；5.本案诉讼费由储运公司承担。6.储运公司将轨道公司赔偿给宋本纲的停产停业补偿费、搬迁费等各项赔偿款共计94118元赔偿给宋本纲，轨道公司对此负连带责任。储运公司向一审法院反诉请求：1.宋本纲向储运公司支付铺面占用费54400元，逾期支付占用费产生的利息4624元（暂计至2015年12月）；2.本案诉讼费用由宋本纲承担。一审法院认定事实：涉案铺面的所有权人是物资公司，物资公司于2011年3月23日将涉案铺面交由储运公司统一经营和管理。2012年2月13日，宋本纲（承租方，乙方）与储运公司（出租方，甲方）签订三份《铺面租赁协议》（协议编号分别为“258号”、“259号”、“260号”，以下简称“258号协议”“259号协议”“260号协议”），258号协议约定：甲方将位于南宁市铺面（面积约为45平米）的出租给乙方；乙方需缴纳2012年3月1日至2012年3月31日的租金6700元，以后每月租金1700元。259号协议约定：甲将位于南宁市铺面（面积约为51.7平方米）出租给乙方；乙方需缴纳2012年3月1日至2012年3月31日的租金6700元，以后每月租金1700元。260号协议约定：甲方将位于南宁市铺面（面积共计47.2平方米）出租给乙方；乙方需缴纳2012年3月1日至2012年3月31日的租金13000元，以后每间每月租金1500元，两间每月租金共计3000元。上述三份协议均约定：1.租赁期限从2012年3月1日到2013年2月28日；2.乙方租赁铺面后，如需对铺面进行改建装修或增扩设备时，应书面征得甲方的同意，室内外装修的一切费用和铺面卷闸门等设施维修费由乙方自理；3.第七条约定，因不可抗拒的原因或政府规划需征收或征用土地的，甲方因经营调整需要或转行升级改造的，本协议即解除，双方均不负各种形式补偿或赔偿，但甲方须在协议解除前30天通知乙方。上述协议签订后，宋本纲按协议约定向储运公司支付租金，储运公司将铺面交付宋本纲使用。储运公司于2012年2月14日向宋本纲出具一张《收据》，载明：今收到宋本纲交来明秀西路150号第1、2、3、4号铺面入场费20000元。宋本纲分别于2012年3月17日、2012年3月26日向储运公司提出装修申请，储运公司于当日同意该申请。宋本纲对铺面进行了装修，并开挖排污沟埋排污管。三份协议均已于2013年2月28日履行期限届满。2013年2月26日，宋本纲（乙方，承租方）与储运公司(甲方，出租方)就涉案四间铺面签订四份《铺面租赁协议》（协议编号分别为广西储运（2013）-305、广西储运（2013）-306、广西储运（2013）-307、广西储运（2013）-308，以下分别简称“305号协议”、“306号协议”、“307号协议”、“308号协议”），305号协议约定：甲方将位于南宁市铺面（面积约为45平方米）出租给乙方，月租金1900元。306号协议约定：甲方将位于南宁市（面积约为51.7平方米）铺面出租给乙方，月租金1900元。307号协议约定：甲方将位于南宁市.6平方米）铺面出租给乙方，月租金1700元。308号协议约定：甲方将位于南宁市（面积约为23.6平方米）铺面出租给乙方，月租金1700元。四份协议均约定：1.租期自2013年3月1日至2014年2月28日；2.承租方租赁铺面后，如需对铺面进行改建装修或增扩设备时，应书面征得出租方的同意，室内外装修的一切费用和铺面卷闸门等设施维修费由承租方自理；3.第七条约定，因不可抗拒的原因或政府规划需征收或征用土地的，出租方因经营调整需要或转行升级改造的，本协议即解除，双方均不负各种形式补偿或赔偿，但出租方须在协议解除前30天通知承租方。在协议履行过程中，储运公司于2013年9月30日在涉案铺面粘贴《关于终止租赁协议的通知》，载明：涉案铺面位于被征收范围，现根据租赁协议第七条的约定终止《铺面租赁协议》，要求宋本纲于2013年10月31日前清空铺面内的物品，将铺面交还储运公司。宋本纲当天看到了该通知，之后宋本纲多次向储运公司索要征收补偿款、装修损失及入场费等款项。2013年12月储运公司对涉案铺面的停水停电。2014年7月2日储运公司将宋本纲已预付的2013年10月至11月的租金14400元、铺面履约金4000元退回给宋本纲，同日宋本纲交还涉案铺面给储运公司。另查明，2012年南宁市国土资源局的南国土资源﹝2012﹞50号批复，同意将位于明秀西路西面的2800平方米国有建设用地使用权划拨给轨道公司，作为南宁轨道交通一号线110千伏五里亭主变电站工程项目建设用地，另有公益用地2161.24平方米，由轨道公司承担征地成本和相关税费。西乡塘区政府为项目征收的实施单位。2013年6月6日轨道公司已将项目的部分征收补偿款及工作经费支付给西乡塘区政府。2013年8月20日，西乡塘区政府与物资公司签订《南宁市轨道交通1号线一期工程（110千伏五里亭主变电站）项目征收补偿协议书》，载明：物资公司应得被征收房屋特殊装修部分的货币补偿计算如下：铝合金卷闸门342平方米×65元/平方米×80%=17784元，地砖583.93平方米×75元/平方米×80%=35036.40元，胶合板门18.72平方米×150元/平方米×80%=2246.40元，无造型吊顶111.33平方米×74元/平方米×80%=6590.74元，喷塑73.5平方米×24元/平方米×80%=1411.20元，玻璃门32.25平方米×300元/平方米×80%=7740元。支付给房屋使用人征收补偿安置补助费：非住宅停产停业补偿费（铺面）60元/平方米/月×6个月，非住宅搬迁补助费10元/平方米，空调迁移费（柜式）300元/台。一审法院认为，宋本纲与储运公司于2012年2月13日签订的三份《铺面租赁协议》、2013年2月26日签订的四份《铺面租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。宋本纲关于2013年2月26日所签订的四份《铺面租赁协议》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。宋本纲要求确认双方于2012年2月13日所签订的三份《铺面租赁协议》及2013年2月26日签订的四份《铺面租赁协议》协议第七条“因不可抗拒的原因或政府规划需征收或征用土地的，出租方因经营调整需要或转行升级改造的，本协议即解除，双方均不负各种形式补偿或赔偿，但出租方须在协议解除前30天通知承租方”显失公平，应属无效的诉讼请求，宋本纲未提交证据证实，一审法院不予支持。关于入场费的问题。2012年2月13日宋本纲与储运公司所签订的“258号协议”、“259号协议”、“260号协议”，约定第一个月的租金分别比之后的月租金多5000元、5000元和10000元。储运公司主张2012年2月14日给宋本纲出具的收据实际是收取上述三份协议第一个月高出的租金2万元而出具的收据，宋本纲并没有多交。宋本纲认为租金是租金，入场费是入场费，是两笔不同的款项。宋本纲未提供证据证明其在足额交纳“258号协议”、“259号协议”、“260号协议”第一个月租金后又额外支付了储运公司2万元的入场费，一审法院采纳储运公司的主张，宋本纲交纳的2万为铺面租赁协议第一个月的租金。铺面租赁协议并未约定这2万元退还问题，宋本纲与储运公司于2012年2月13日所签的三个《铺面租赁协议》已于2013年2月28日履行完毕，且宋本纲要求储运公司退还2万元入场费的诉讼请求已超过2年诉讼时效，故宋本纲要求储运公司退还入场费无事实和法律依据，一审法院不予以支持。关于装修损失的问题。宋本纲对所租赁的铺面进行的装修系在其与储运公司于2012年2月13日所签订的258号协议、259号协议、260号协议履行期间，该258号协议、259号协议、260号协议已于2013年2月28日租赁期间届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，宋本纲要求储运公司赔偿装修损失35250元的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于拆迁补偿款的问题。储运公司否认其获得了拆迁补偿款，宋本纲未提供证据证明储运公司获得征收补偿款，且2013年2月26日双方所签订的四份租赁协议并未约定储运公司需要支付宋本纲停产停业补助费、搬迁补助费等费用，故宋本纲要求储运公司赔偿给宋本纲停产停业补偿费、搬迁费等各项赔偿款共计94118元，一审法院不予支持。轨道公司并非本案租赁合同的相对人，宋本纲要求轨道公司赔偿停产停业、搬迁费等拆迁补偿款所产生的纠纷并非租赁合同纠纷，与本案为不同法律关系，宋本纲的该项诉讼请求，一审法院不予处理，宋本纲可另行起诉。关于房屋占用费及利息的问题。因政府征收，导致宋本纲与储运公司于2013年2月26日所签的四份《铺面租赁协议》无法履行，储运公司于2013年9月30日粘贴《关于终止租赁协议》的通知，宋本纲于当日看到，根据2013年2月26日双方所签的四份《铺面租赁协议》第七条“因不可抗拒的原因或政府规划需征收或征用土地的，出租方因经营调整需要或转行升级改造的，本协议即解除，双方均不负各种形式补偿或赔偿，但出租方须在协议解除前30天通知承租方”之约定，宋本纲与储运公司于2013年2月26日所签的305号协议、306号协议、307号协议、308号协议于2013年10月30日解除。合同解除后，宋本纲应及时的把涉案铺面交还给储运公司。宋本纲主张其于2013年12月15日搬离了涉案铺面，但其提供证据不足证明其主张，一审法院对宋本纲的意见不予采信。储运公司自认宋本纲于2014年7月2日交还了涉案铺面，一审法院予以采信。宋本纲未及时交还铺面，构成违约。2014年7月2日储运公司将宋本纲支付的2013年10月-11月的租金14400元退还给了宋本纲，是宋本纲与储运公司关于不收取2013年10月租金、11月租金达成的协议，现储运公司要求宋本纲支付2013年11月份的铺面占用费，一审法院不予支持。2013年12月份储运公司对涉案铺面采取了停水停电措施，且征收涉案房屋的工作已开展，宋本纲对涉案铺面已无法正常使用，故储运公司要求宋本纲支付2013年12月至2014年7月2日的铺面占用费，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条第一款第（一）项、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回宋本纲的诉讼请求；二、驳回储运公司的反诉请求。本诉受理费3288元，由宋本纲负担，反诉受理费638元，由储运公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:1.宋本纲要求储运公司退还租金2万元有无事实和法律依据？2.本案是否应当追加物资公司作为当事人？储运公司、轨道公司是否应对赔偿宋本纲装修费、停产停业搬迁补偿费承担连带责任？关于第一个争议焦点，本院认为，宋本纲与储运公司于2012年2月13日签订的“258号协议”、“259号协议”、“260号协议”中，约定第一个月的租金分别比之后的月租金多5000元、5000元和10000元，共计20000元，该款项即是储运公司于2012年2月14日收取宋本纲的进场费20000元，上述三份《铺面租赁协议》已经履行完毕，双方并没有对该款项的返还作出约定，宋本纲亦未能提供证据证实储运公司收取该款项显失公平，其要求储运公司退还租金2万元没有事实和法律依据，对该主张本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，物资公司、轨道公司并非涉案合同相对人，宋本纲要求追加物资公司作为当事人，以及要求轨道公司承担连带赔偿责任没有法律依据，对该主张本院不予支持。关于宋本纲主张的装修费35250元，本院认为，宋本纲与储运公司于2012年2月13日签订三份《铺面租赁协议》后，即对涉案铺面进行了装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，在该三份《铺面租赁协议》履行期限届满后，宋本纲无权要求储运公司赔偿装修费，且双方签订的《铺面租赁协议》中亦没有约定储运公司在收回涉案铺面时需赔偿宋本纲装修损失，因此宋本纲要求储运公司赔偿其装修费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于宋本纲主张的停产停业搬迁补偿费，双方签订的《铺面租赁协议》中约定“因不可抗拒的原因或政府规划需征收或征用土地的，出租方因经营调整需要或转行升级改造的，本协议即解除，双方均不负各种形式补偿或赔偿”，因此宋本纲要求储运公司赔偿其停产停业补偿费、搬迁费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人宋本纲的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3288元（宋本纲已预交），由上诉人宋本纲负担。本判决为终审判决。审判长  欧文奇审判员  覃瑞晟审判员  韦圆圆二〇一七年四月二十七日书记员  符贵芳