福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0802民初3569号原告：福建意佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西城龙岩大道与人民路交叉口（新洲城）A幢22层2208室，统一社会信用代码91350800579283942T。法定代表人：陈永明，总经理。委托诉讼代理人：吴文清、林思琪，福建天岩律师事务所执业律师。被告程在来，男，汉族，1968年10月16日出生，个体户，住龙岩市新罗区，原告福建意佳物业管理有限公司（以下简称意佳物业公司）与被告程在来物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原�意佳物业公司的委托诉讼代理人吴文清、林思琪及程在来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。意佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令程在来立即支付意佳物业公司自2015年7月1日至2016年12月31日止的物业管理费2425.3元、公摊水电266.8元、自用水费849元，共计3541.1元。2、本案诉讼费用由程在来承担。事实与理由：意佳物业公司于2013年8月1日进驻龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓小区提供物业服务，并与龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会签订了《物业服务合同》，服务期限从2013年8月1日至2016年8月30日。合同约定的物业服务费标准为多层住宅0.4元/月.㎡，高层住宅1.0元/月.㎡，别墅1.0元/月.㎡。2016年10月27日，西陂街道办事处组织区住建局、区××、城市中心花园业主代表、××代表、××干部、社区干部在××街�601会议室召开协调会议，意佳物业公司继续服务至与新物业履行新物业服务合同之日。意佳物业公司进驻小区后严格依照服务合同的约定提供服务，并受到大多数业主的肯定。程在来作为小区的业主应当依约定缴纳物业费，经意佳物业公司多次催收，但程在来总是以各种理由拒缴，自2015年7月1日至2016年12月31日止的物业管理费2425.3元、公摊水电266.8元、自用水费849元，共计3541.1元。经意佳物业公司多次催讨，未果。程在来辩称：一、无证据表明意佳物业公司有对程在来履行过合法催收义务的事实。假设程在来存在故意逾期事实，则依《物业管理条例》第67条的规定，应当由业主委员会先行督促程在来交纳，若仍不交纳，意佳物业公司亦可以起诉，该条属强制性的规定。另外《业主大会和业主委员会指导规则》第35条有关职责的规定和《物业服务收费管理办法》第15条的规定亦是重申了该前置规定。所以说本案缺乏前置性的合法催收，亦侵犯业主委员会的知情权和监督权，使其未能对程在来的物业费账单进行审核，意佳物业公司的这种行为使程在来无从知情应当交纳的部分物业费的实际金额，导致程在来无法配合，是意佳物业公司违约，没有进行过合法的书面催交。二、原《物业服务合同》2016年8月30日终止后，意佳物业公司因无合同主体资格亦无权向程在来主张收取于2016年9月1日至2016年12月31日期间的物业费。1、意佳物业公司在原合同期间因不尽责、服务不到位而未被续聘，并且其无理取闹拒绝退出移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，法院不应支持。2、程在来对意佳物业公司用《协调会议纪要》来证明其有合同主体资格始终有异议，该份红头文件的效力及内容因不被广大业主认可，则不能用来对抗《合同法》及《物业管理条例》的规定，进而替代正式的续聘合同。三、意佳物业公司违规收费，账目不清，持有的几份材料亦也无法印证原告曾对程在来存在过合法的书面催收。1、意佳物业公司的几份以法定代表人的私人账户向华龙居委会转账的水费总账除了证明他们之间有过非公对公转账事实外，无法让程在来了解到自己实际应承担的水费细目而无法缴纳，侵犯程在来的知情权和监督权。意佳物业公司应出示书面的各户安装的水表的每月读数逐月报送实际用水吨数及金额才可主张收费。2、2014年至最近的2016年3月1日的水费总账亦无法当然地证明意佳物业公司有权代收程在来的2016年9月1日至2016年12月31日期间的水费。3、2016年9月1日前的两份华龙社居委证明亦不能代替用水明细证明程在来实际应当的�表读的用水吨数及金额，也不能用作对意佳物业公司有向程在来履行过合法书面催收的证明。4、《生活垃圾处理费征收宣传材料》也不能代替证明意佳物业公司履行过合法书面催收及程在来应分担的具体金额明细。5、程在来对《水表读数》有异议。除了没见过外，起算点自2015年6月~2016年12月，明显系意佳物业公司起诉时临时补做的所谓汇总计量。6、对《意佳物业管理处缴费通知单》有异议。除了没有见过外，其内容得需其它相关配套材料佐证才行，光列汇总无明细由来不行，认为该份材料也是单方应付起诉临时杜造的，其仓促到连具体月与日都没有标明。7、《物业管理条例》第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相近的原则。《物业服务收费管理办法》第8条规定物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业�理区域内的显著位置将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示；第14条，物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律、法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。《物业服务收费明码标价规定》第3条规定，物业管理企业应实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵循国家价格法律、法规、规章和政策。第5条规定，物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。第6条规定，物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12××8等。8、违规收费491.7元尚未退还程在来，应当抵扣物业费。2014年8月份C6幢3梯电梯坏了，拖了一个月才修好，还骗大家先垫付维修费，待申请到列支的专项维修基金后再退还各业主，现已早获批却占用扣留至今未退还。意佳物业公司没有报请业委会审核并由其先行催收，以及没有提供价目齐全，内容真实明晰的收费书面告知，其违约在先，侵犯业委会及被告知情权和监督权，致程在来无法缴纳部分物业费，对此，请求驳回意佳物业公司的全部诉讼请求。经审理查明，被告程在来××龙岩市××龙腾路城市××及中××小区××室业主，该房屋为高层建筑，建筑面积为134.74平方米。2013年8月23日，意佳物业公司与龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同约定：由意佳物业公司为龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园及中发荣寓小区提供物业服务；服务期限从2013年8月1日起至2016年8月30日止；物业服务费按房屋建筑面积计算，其中高层住宅为每月每平方米1元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每平方米0.11元/月的标准由业主支付；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月15日前向意佳物业公司交纳物业服务费。2016年10月27日，西陂街道办事处组织区住建局、区××、城市中心花园业主代表、××代表、××干部、社区干部在××街道601会议室召开协调会议，会议就城市中心花园物业公司合同期满相关事宜形成一致意见：新物业公司签订合同之前，继续聘请意佳物业公司，由业委会与之签订补充物业服务合同，服务期限至新物业服务合同履行之日，补充物业服务合同自然终止。被告程在来未缴纳从2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费2425.3元（134.74平方米×1元/平方米×18个月）、公摊电费266.8元（134.74平方米×0.11元/平方米×18个月）、水费849元。上述事实，有意佳物业公司提供的物业服务合同、补充协议、龙新西陂办（2016）598号会议纪要、证明（四份）、水费读数单、费用催缴通知书各一份，及意佳物业公司的庭审陈述在案佐证。本院认为，意佳物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会与意佳物业公司签订的物业服务合同，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。意佳物业公司根据该合同的约定向包括程在来在内的业主提供了物业管理服务。程在来在接受意佳物业公司提供的物业服务后，应履行向意佳物业公司交纳物业服务费的义务。程在来拖欠意佳物业公司物业服务费，已构成违约，侵害了意佳物业公司的合法权益，应限期支付。程在来认为意佳物业公司提供的物业服务有暇疵、违规收费、恶意催收，为此拒绝支付物业服务费，但未提供相应的证据予以证明，对程在来的抗辩理由本院不予采纳。综上，程在来尚欠意佳物业公司自2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费2425.3元、公摊水电266.8元、自用水费849元，共计3541.1元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十六条第一款、第四十二条第一款规定，判决如下：程在来应自本判决生效之日起十日内支付福建意佳物业管理有限公司物业自2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费2425.3元、公摊水电266.8元、自用水费849元，共计3541.1元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元、减半收取为25元，由程在来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 章    华二〇一七年八月二十三日书记员 陈叙颖（代）书记员 林巧红（代）附：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》《物业管理条例》第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法�程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。