福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第8502号
原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区。
负责人黄光泽，行长。
委托代理人李金萍、蔡啊鑧，福建至理律师事务所律师。
被告周秀清，女，汉族，1980年11月10日出生，住福建省福清市。
被告周珠华，男，汉族，1979年4月10日出生，住福建省福清市。
被告福清环球房地产有限公司，住所地福建省福清市。
法定代表人陈循宝。
委托代理人陈敏，福建建达律师事务所律师。
原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行诉被告周秀清、周珠华、福清环球房地产有限公司借款合同纠纷一案中，向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行的委托代理人蔡啊鑧，被告福清环球房地产有限公司委托代理人陈敏到庭参加诉讼，被告周秀清、周珠华经公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行诉称，2013年5月28日，被告周秀清、周珠华、环球公司与原告浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》（编号为：43062013100092130301），约定被告周秀清、周珠华向原告浦发银行抵押借款286万元人民币，用于购置位于福清市宏路街道。
案涉合同第2.1条约定，贷款期限为30年，预计自2013年6月4日起至2043年6月4日止，实际贷款起始日期以贷款借据记载的日期为准。合同第2.4条约定，采用浮动贷款利率，在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮5%，若贷款期限内遇中国人民银行规定的贷款基准利率，该合同利率按年调整。合同第12.1条约定，借款逾期的罚息利率为在相应合同所执行借款利率的水平上上浮50%。合同第5.7条约定，贷款逾期的，原告有权对借款人未支付的利息计收复利。同时，合同第5.1条约定，被告周秀清采用等额本息还款法按月归还贷款。合同第6.2条约定，被告以该合同项下所购房产为抵押物担保还款。合同第11.1条约定，若被告周秀清未按合同约定按时、足额偿还贷款本息和相关费用，构成违约；第12.1条约定，若被告周秀清违约，原告可宣布贷款本息立即全部提前到期。第9.2条约定，若借款人不能履行还本付息义务，由此引起的诉讼费、律师费等一切费用概由借款人承担。
案涉合同第七条约定，被告环球公司对被告周秀清、周珠华的贷款行为承担阶段性连带责任保证担保。合同7.2条约定，保证范围为借款人在该合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等合理费用）。合同7.3条约定，无论原告对该合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权要求环球公司在该合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。合同7.4条约定，保证期间为本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，如借款人办妥抵押担保的现房抵押登记手续且原告收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，则环球公司的保证责任自收到他项权证正本之日解除。
同时，案涉合同14.7条约定，争议均受贷款人／担保权人所在地的法院管辖。合同第14.8条约定，该合同签署页填写的地址为各方同意的通讯或送达地址，任何书面通知只要发往该地址，均视为已送达；若地址变动，变动方应于变动发生之日起5个工作日内书面通知签约各方。被告周珠华与被告周秀清系夫妻关系，其以抵押物共有人身份、共同还款人身份签署了案涉合同。
2013年6月7日，福清市房地产管理交易所对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（融房预QR字第1322619号）。
合同签订后，原告依约履行了贷款发放义务，于2013年5月29日向周秀清发放286万元贷款。但是，被告周秀清、周珠华未按照合同规定的时间和金额还款，被告环球公司亦未完全履行其阶段性保证担保责任，其行为均已构成违约。截止2015年11月20日，被告尚拖欠原告贷款本金2797327.92元及相应利息、罚息、复利为92024.29元。原告为维护自身合法权益，现委托律师事务所代理本案，故请求法院判令：1、请求判令被告周秀清、周珠华偿还贷款本金2797327.92元人民币及利息、罚息、复利（依合同约定计算至贷款本息清偿完毕之日，现暂计至2015年11月20日利息、罚息、复利为92024.29元人民币，本息暂合计为2889352.21元人民币）；2、请求判令原告有权依约处分本案抵押物（即被告周秀清向环球公司所购位于福清市宏路街道房产），以优先偿还本案全部债务；3、请求判令被告环球公司对被告周秀清、周珠华上述债务承担连带保证清偿责任；4、请求判令三被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）及原告律师费用13002元。
原告向本院提供如下证据：
A1、被告周秀清身份证复印件、被告周珠华身份证、结婚证复印件、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件，证明三被告为适格的主体，且被告周秀清与周珠华系夫妻关系。
A2、《个人购房担保借款合同》（编43062013100092130301），证明：1、原告与三被告就福清市宏路街道贷款286万元的抵押借款合同关系；2、被告环球公司为被告周秀清、周珠华的案涉债务向原告提供连带责任保证担保。
A3、预购商品房预告登记（融房预YR字第1225191号）、预购商品房抵押权预告登记证明（融房预QR字第1322619号），证明原告为案涉福清市宏路街之合法抵押权人。
A4、《个人贷款放款通知书》、《个人贷款借款凭证》、《特种转账借方传票》，证明被告依约取得286万元贷款。
A5、贷款账户信息，证明截止2015年11月20日，被告尚拖欠原告本金2797327.92元及相应利息、罚息、复利92024.29元。
A6、《法律服务委托协议》，证明原告就本案支付的律师费用情况。
A7、福建增值税普通发票，证明原告就本案支付的13002元律师费用。
被告周秀清、周珠华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩状及相应证据。
被告福清环球房地产有限公司辩称，根据我国《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”又据讼争《个人购房担保借款合同》第十二条约定：“12.1当本合同第十一条所列违约事件之一项或数项出现时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理：……12.1.7按担保合同或担保条款的约定处分抵押物或质物，清偿贷款本息，或依法追索保证人连带责任；……”
讼争债权既有被告周秀清、周珠华提供位于福清市宏路街道房产作为抵押物的担保，又有福清环球房地产有限公司提供保证担保，依法依约，原告不能既诉请判令被告周秀清、周珠华以抵押物优先清偿债务，同时又判令福清环球房地产有限公司承担连带偿还债务的保证责任。根据讼争《个人购房担保借款合同》第十二条第12.1款第12.1.7项之约定，原告要么依法处分抵押物，要么要求福清环球房地产有限公司履行保证责任，而不能同时主张抵押权和保证债权。退一万步来说，即便原告可以同时主张抵押权和保证债权，依法，福清环球房地产有限公司也仅对抵押物的担保以外的债权承担保证责任，如果原告放弃主张抵押权，那么福清环球房地产有限公司在原告放弃权利的范围内免除保证责任。因此，原告对福清环球房地产有限公司的诉请没有法律和合同依据。福清环球房地产有限公司仅对抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款不足以清偿债务部分承担连带清偿责任。
被告福清环球房地产有限公司向本院提供如下证据：
B1、NO：20140019《初始预告登记通知书》；
B2、《房地产项目测绘资料》；
上述两份证据证明被告周秀清、周珠华所购买的福清市宏路街道房已于2014年9月4日办妥商品房初始预告登记，该房屋产权登记面积为266.53平方米。
经庭审质证，因被告周秀清、周珠华放弃到庭质证的诉讼权利，被告福清环球房地产有限公司对原告提供的证据A1、A2、A3、A6、A7、A8的真实性无异议，故本院对原告提供的上述6份证据的真实性予以确认。原告对被告福清环球房地产有限公司提供的证据B1、B2的真实性及证明对象均无异议，本院予以确认。
经庭审举证质证并认证，对本案主要事实作如下认定：2013年5月28日，被告周秀清、周珠华、环球公司与原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行签订了《个人购房担保借款合同》（编号43062013100092130301），约定被告周秀清向原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行抵押借款286万元人民币，用于购置位于福清市宏路街道，借款期限为30年，预计自2013年6月4日起至2043年6月4日止，实际贷款起始日期以贷款借据记载的日期为准；借款利率采用浮动贷款利率，在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮5%，若贷款期限内遇中国人民银行规定的贷款基准利率，该合同利率按年调整；借款逾期的罚息利率为在相应合同所执行借款利率的水平上上浮50%。贷款逾期的，原告有权对借款人未支付的利息计收复利。同时，被告周秀清采用等额本息还款法按月归还贷款。被告以该合同项下所购房产为抵押物担保还款。若被告周秀清未按合同约定按时、足额偿还贷款本息和相关费用，构成违约；若被告周秀清违约，原告可宣布贷款本息立即全部提前到期。若借款人不能履行还本付息义务，由此引起的诉讼费、律师费等一切费用概由借款人承担。合同还约定，被告福清环球房地产有限公司对被告周秀清的贷款行为承担阶段性连带责任保证担保。保证范围为借款人在该合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等合理费用）。无论原告对该合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权要求福清环球房地产有限公司在该合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证期间为本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，如借款人办妥抵押担保的现房抵押登记手续且原告收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，则福清环球房地产有限公司的保证责任自收到他项权证正本之日解除。同时，合同约定，争议均受贷款人／担保权人所在地的法院管辖。该合同签署页填写的地址为各方同意的通讯或送达地址，任何书面通知只要发往该地址，均视为已送达；若地址变动，变动方应于变动发生之日起5个工作日内书面通知签约各方。被告周珠华与被告周秀清系夫妻关系，其以抵押物共有人身份、共同还款人身份签署了《个人购房担保借款合同》（编号43062013100092130301）。
合同签订后，原告依约履行了贷款发放义务，于2013年5月29日向被告周秀清发放286万元贷款；2013年6月7日，福清市房地产管理交易所对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（融房预QR字第1322619号），但至今未取得他项权利证书。
自从2015年6月10日开始至今，被告周秀清、周珠华未按照合同规定的时间和金额还款，被告福清环球房地产有限公司亦未履行其阶段性保证担保责任，其行为均已构成违约。现被告周秀清、周珠华尚拖欠借款本金2797327.92元及截止至2015年11月20日相应利息、罚息、复利为92024.29元。
审理中，被告福清环球房地产有限公司亦同意原告对福清市宏路街道申请折价或者拍卖、变卖，并从所得款中优先受偿，但要求原告优先受偿后，其仅对该房产折价或者拍卖、变卖的价款不足以清偿原告债务部分承担连带清偿责任。
另查，被告福清环球房地产有限公司申请的福清市宏路街道初始预登记已获批准。原告委托福建至理律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费13002元。
本院认为，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效。原告依约向被告周秀清发放贷款，已履行了合同义务。被告周秀清未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。现原告诉请被告周秀清、周珠华立即偿付尚欠的借款本息，于法有据，本院依法予以支持。被告周秀清、周珠华应向原告偿还借款本金2797327.92元及相应利息、罚息、复利为92024.29元（利息、罚息暂计至2015年11月20日，之后至判决确认还款之日止的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定计付）。
原告因本案诉讼支付律师代理费13002元，该事实清楚，被告周秀清、周珠华应按《个人购房担保借款合同》的约定向原告赔偿该费用。
本案中，虽然原告与被告周秀清、周珠华对讼争的预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并不意味着原告取得了现实的抵押权，而是待房屋建成交付给购房人后原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。虽然被告福清环球房地产有限公司对
现房屋产权尚未登记至借款人周秀清名下，该抵押权设立登记尚未完成。但因庭审中，被告福清环球房地产有限公司同意原告对福清市宏路街申请折价或者拍卖、变卖，并从所得款中优先受偿，但要求原告优先受偿后，其仅对该房产折价或者拍卖、变卖的价款不足以清偿原告债务部分承担连带清偿责任。故原告请求有权依约处分被告周秀清向福清环球房地产有限公司所购位于福清市宏路街道房产，以优先偿还本案全部债务的主张，本院予以支持；而原告在申请处分被告周秀清购买的位于福清市宏路街道房产并优先偿还上述债务后，仍要求被告福清环球房地产有限公司对被告周秀清、周珠华上述债务承担连带保证清偿责任显失公平，故被告福清环球房地产有限公司在原告优先受偿后，对该房产折价或者拍卖、变卖的价款不足以清偿原告债务部分承担连带清偿责任较为妥当。被告周秀清、周珠华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
被告周秀清、周珠华应于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行借款本金人民币2797327.92元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息暂计至2015年11月20日为人民币92024.29元，之后按编号为43062013100092130301的《个人购房担保借款合同》之约定计算至被告实际清偿之日止）。
被告周秀清、周珠华应于本判决生效之日起十日内赔偿上海浦东发展银行股份有限公司福州分行律师代理费损失人民币13002元。
原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行有权以被告周秀清、周珠华所购买的位于福清市宏路街道房产折价、变卖、拍卖所得价款中优先受偿上述第一项、第二项判决所确定的金额。
被告福清环球房地产有限公司对上述第三项判决所确定的房产折价、变卖、拍卖后的价款不足以清偿第一项、第二项判决所确定的欠款金额部分负连带保证责任。
驳回原告其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费29914元、保全费5000元、公告费260元，共计35174元；由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈江艳
人民陪审员 戴 清
人民陪审员 朱小英
二〇一六年七月十一日
书 记 员 刘晓晶
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条、
第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十三条【保证合同的订立】保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。、
第二十一条【保证范围】保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条【保证人的追偿权】保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条【抵押、抵押人、抵押权人和抵押物】本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法
第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条【抵押物登记及其效力】当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条【抵押担保的范围】抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条【抵押权实现的条件和方式】债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。