北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初5898号
原告（反诉被告）：沈佳艺，女，1988年5月27日出生，户籍地北京市朝阳区，现住北京市东城区。
委托诉讼代理人：赵静，女，1979年8月14日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住北京市东城区。
被告（反诉原告）：穆梦为，女，1985年11月4日出生，户籍地山东省临沂市，现住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：李潇雨，北京市铭盾律师事务所律师。
原告（反诉被告）沈佳艺与被告（反诉原告）穆梦为房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈佳艺的委托诉讼代理人赵静、被告（反诉原告）穆梦为及其委托诉讼代理人李潇雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
沈佳艺向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2016年8月30日签订的《北京市房屋买卖合同》已解除；2.判令被告支付违约金1696000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月30日签订了《北京市房屋买卖合同》，原告将坐落于昌平区某房屋出售给被告，该房屋建筑面积357.55平方米，所有权证号为：X京房权证昌字第XX**号。双方签订合同后，原告严格按照合同约定履行了合同义务，但被告未按合同约定履行付款义务，根据合同第三条第（二）项第2点约定，被告应于2017年2月28日前，通过第三方商业银行光大银行办理资金监管支付，监管金额为5280000元。但时至今日，被告的监管资金仍未到位，被告的违约行为给原告造成了巨大损失。因原告卖了上述房产后，又购买了新房，因被告的违约行为直接导致原告不能支付原告新购买房产的款项，原告因被告的违约行为也面临着新购房合同的违约。现根据双方签订的《北京市房屋买卖合同》第九条违约责任第（二）款约定：“买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的”。被告未按合同约定的于2017年2月28日前办理监管资金已超过14日，原告于2017年3月15日已向被告发出了《单方解除合同函》。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故双方的《北京市房屋买卖合同》于被告收到原告的《单方解除合同函》时已解除。现请求人民法院依法确认原被告双方于2016年8月30日签订的《北京市房屋买卖合同》已解除。根据双方签订的合同第九条违约责任第（二）款约定，合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起退还合同的另一方全部财物，并按照总价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金。双方签订的合同总价款为8480000元，故被告应按照合同总价的20%支付违约金1696000元。另根据双方签订的合同第九条违约责任第（四）款约定，出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条第三款约定承担违约责任外，应赔偿守约方因主张债务而支付的律师费。故请求法院判令被告承担本案的所有诉讼费用。有鉴于此，原告特向贵院提起诉讼，望人民法院依法判如所请。
穆梦为辩称，不同意原告的诉讼请求，并当庭提出反诉，答辩意见同反诉状。
穆梦为向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人立即将北京市昌平区某房屋产权过户至反诉人名下；2.依法判令被反诉人自2017年3月15日起，按照2544元／日的标准向反诉人支付违约金至被反诉人实际履行之日止；3.依法判令被反诉人赔偿反诉人因主张债权而支付的律师费80000元；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年8月30日，反诉人与被反诉人通过北京豪宅天下房产顾问有限责任公司的居间服务签订《北京市房屋买卖合同》及《装修补偿协议》，约定反诉人以4550000元的价格购买被反诉人名下位于昌平区某房产（所有权证证号为：X京房权证昌字第XX**号），装修补偿款为3930000元；约定的付款方式为：反诉人应于2016年8月31日付200000元给被反诉人为定金，并于2016年10月1日前向被反诉人支付800000元为定金，银行直接向被反诉人支付尾款1500000元，另在网签合同同时买受人向出卖人支付首付款700000元整；其余5280000元通过第三方商业银行光大银行办理资金监管支付。合同第九条关于违约责任约定（一）买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之曰止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（四）出卖人或者买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%），如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。合同签订后，反诉人按照合同分别于2016年8月31日、2016年9月19日、2016年9月20日、2016年9月28日、2016年9月29日、2016年9月30日向被反诉人支付购房定金1000000元。2017年1月9日，反诉人向被反诉人支付购房款700000元。合同履行过程中，北京市住房和城乡建设委员会于2016年11月16日出台新规《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》（京建法[2016]第16号），要求自2016年12月15日起，委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。房地产经纪机构、从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金，不得利用客户资源和信息优势强制提供担保、金融等相关服务。2017年2月10日，反诉人、被反诉人及北京市昌平区住房和城乡建设委员会共同签订《存量房自有交易资金划转协议》（编号：201XXXXXXXX）。同日，反诉人与被反诉人签订编号为C1462759的《存量房屋买卖合同》（以下简称“网签合同”），合同对于资金监管事项作出新的约定：反诉人将房价款3500000元存入北京市昌平区住房和城乡建设委员会存量自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台自有交易资金监管账户内的监管资金一次性划至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户。关于付款期限，经反诉人与被反诉人协商，被反诉人明确表示反诉人2017年3月15日资金到位即可继续履行合同。反诉人于2017年3月13日通知被反诉人款已全部筹齐，随时可以联系中介办理过户。同日，反诉人通知中介公司业务员赵慧，表示全部房款已经筹齐，要求中介公司联系被反诉人继续履行合同。同时，反诉人也通知了中介公司赵慧房款己备齐的事实，中介赵慧将情况及时通知了被反诉人，被反诉人没有提出任何异议。2017年3月14日，反诉人将3500000元资金监管款项支付至北京市昌平区住房和城乡建设委员会指定的资金监管账户并通知被反诉人，但是被反诉人未予理会。同日，被反诉人向反诉人寄发《单方解除合同函》，单方提出解除合同。2017年3月15日，被反诉人向反诉人寄发《告知函》，要求被反诉人继续履行合同。综上所述，反诉人认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条之规定，依法成立的合同应当受到法律保护；当事人协商一致，可以变更合同。双方于2016年8月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第三条第（二）款第2项约定的资金监管事项因北京市住房和城乡建设委员会出台强制性规定而不能继续履行，双方已经按照新的规定签订了《存量房屋买卖合同》和《存量房自有资金划转协议》，原协议相关条款已经被变更。被反诉人在起诉状中隐瞒重要事实，以反诉人未按照原协议履行为由单方提出解除合同没有根据，应当予以驳回。反诉人自合同签订后，严格按照双方的约定履行，未有任何违约行为，反诉人认为被反诉人是在合同签订后房屋市场价格产生较大幅度上涨的利益驱使下，意欲通过单方解除合同的方式获取不当利益。反诉人已经变卖名下房产，目前只能暂时栖居在临时租赁的房屋。被反诉人无正当理由拒不履行合同的行为已经给反诉人的生活造成极大困难。为维护法律尊严，保障反诉人的合法权益，请求法院在查明事实的基础上，判如所请。
沈佳艺针对反诉辩称，不同意将房屋过户至反诉人名下，根据合同约定，监管资金528万元应该在2017年2月28日前存入监管账户中，支付到光大银行；网签合同中介一直没给我们，主合同约定了网签合同与主合同不一致的以主合同为准；合同约定了办理产权登记前买受人应该依约办理银行资金监管，买受人贷款的，贷款申请应已获得银行批准，否则出卖人有权拒绝办理房屋权属转移登记。故因为对方没有支付监管资金，所以我方无义务办理产权过户，我方没有违约行为，所以不同意支付违约金和律师费。
本院经审理认定事实如下：沈佳艺为北京市昌平区某房屋（以下简称：“涉案房屋”）的所有权人。2016年8月30日，沈佳艺（出卖人）与穆梦为（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，合同约定：沈佳艺将涉案房屋出售给穆梦为，房屋建筑面积357.55平方米，成交总价为8480000元，该成交总价包括了该房屋的成交价格和房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款，定金为1000000元，买受人于签订本合同当日支付。买受人应于2016年8月31日付200000元给出卖人为定金；于2016年10月1日前再向出卖人支付800000元为定金；银行直接向出卖人支付尾款1500000元；另在网签合同同时买受人向出卖人支付首付款700000元。具体付款方式及付款期限为，通过第三方商业银行光大银行办理资金监管支付，监管金额为5280000元，办理资金监管日期为2016年2月28日前。关于贷款，买受人向商业银行、公积金管理中心申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人负担，但买受人至权属转移登记之日仍无法获得银行或公积金管理中心批准的，应当自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。买卖双方协商采取自行交割方式付款的，具体的付款方式及其付款期限见附件《房屋交易资金自行划转声明》和《房屋权属状态确认书》。当事人双方同意2017年3月2日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。办理产权转移登记前买卖双方应依约办理银行资金监管，买受人贷款的，贷款申请应已获得银行批准，否则出卖人有权拒绝配合办理房屋权属转移登记。违约责任（一）买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（二）买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金；（四）出卖人或者买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）。同日双方签订的《装修补偿协议》约定：涉案房屋交易总价款为8480000元，包含房屋配套设施折价款3930000元，房屋的合同价格为4550000元。合同签订后，穆梦为向沈佳艺支付了定金1000000元。2017年1月9日，穆梦为向沈佳艺支付房屋首付款700000元。
2016年11月10日，北京市住房和城乡建设委员会和中国人民银行营业管理部下发了《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》（京建法［2016］16号），主要内容为：本市全面实施存量房交易资金监管，各区房产管理部门要切实组织开展好存量房交易资金监管工作；昌平等各区应按照相关政策要求，由区房产管理部门选择监管银行、开设存量房自有交易资金监管账户，与监管银行签订《北京市存量房交易资金监管服务协议》，委托监管银行做好存量房交易资金监管工作；委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；房地产经纪机构、从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金，不得利用客户资源和信息优势强制提供担保、金融等相关服务；本通知自2016年12月15日起执行。
沈佳艺（出卖人）与穆梦为（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同，编号为XXX），约定：涉案房屋成交价格为4500000元，其中自有交易结算资金为3500000元。买受人应将房价款3500000元存入北京市昌平区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户。买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为1000000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。合同落款处签订时间为2017年3月14日，对于该合同签订的日期，沈佳艺称3月14日双方并未签订过任何合同，穆梦为称该合同是双方于2017年2月27日办理税收缴纳手续时签订的。
2017年2月10日，沈佳艺（甲方、房屋出卖人）、穆梦为（乙方、房屋买受人）及北京市昌平区住房和城乡建设委员会（丙方、区县房屋行政管理部门）共同签订《存量房自有交易资金划转协议》，约定：甲、乙双方进行存量房买卖并已签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同编号：XXX），依据《关于建立存量房交易服务平台的通知》的有关规定，经甲、乙、丙三方协商，订立本协议。甲、乙双方同意账户名XXX（网签合同编号），账号为×××的账户作为存量房自由交易资金监管账户，自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方自有资金存入该账户，如交易完成，自有资金及在监管账户存续期间的存款利息归甲方所有，如甲乙双方交易失败，账户内本息归乙方所有。
2017年3月14日，沈佳艺以买方监管资金未到位给己方造成损失为由向穆梦为发出《单方解除合同函》，穆梦为收到《单方解除合同函》后，于2017年3月15日向沈佳艺发出《告知函》，要求继续办理房屋过户手续。
庭审中，穆梦为提交“房易安”交易资金到账回单，回单显示2017年3月14日穆梦为将3500000元自有资金存入北京市昌平区住房和城乡建设委员会的监管账户，并提交交通银行北京上地支行、中国银行、中国建设银行的账户交易明细拟证明截止2017年3月14日其已备齐全额购房款。穆梦为名下交通银行北京上地支行账户截止2017年3月13日显示余额为270348.34元，中国银行账户截止2017年3月14日显示余额为2159490.92元，中国建设银行账户截止2017年3月13日显示余额为4505678.4元。沈佳艺对“房易安”交易资金到账回单及三张银行交易账户的真实性认可，也认可资金监管的第三方由光大银行变更为北京市昌平区住房和城乡建设委员会，但认为双方应依据主合同的约定履行相应义务，穆梦为应于2017年2月28日向监管账户中支付资金5280000元，而穆梦为不仅未按期支付房款，且截止2017年3月14日监管账户中仅有3500000元，已构成根本违约。对此，穆梦为提交一组微信聊天记录拟证明沈佳艺同意2017年3月15日前筹齐房款即可继续履行合同，聊天记录中沈佳艺将买卖房屋事宜委托其母处理，穆梦为与沈佳艺之母对支付房款的时间及过户时间进行了协商，沈佳艺之母在微信中称“还是要抓紧，我只能等到15号，如果银行还不行你要另想办法解决”、“希望15号可以放款，如果还不放款，你又没有资金付款，我们的合同可能就不能继续履行了”。穆梦为称2017年3月13日其备齐房款后要求与沈佳艺约过户号办理过户，但沈佳艺及其母无故推脱，并申请中介公司工作人员赵慧出庭作证。
经询，沈佳艺表示如果合同未达到解除条件继续履行的话，关于穆梦为应支付的购房款其另行主张权利。
上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、装修补偿协议、收条、转账记录、《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房自有交易资金划转协议》、《单方解除合同函》、《告知函》、快递单、资金到账回单、银行账户明细、购房款发票、完税证明、微信聊天记录、短信记录、证人证言及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，沈佳艺与穆梦为签订《北京市房屋买卖合同》及装修补偿协议系双方当事人的真实意思表示，且不具备法定无效情形，为合法有效之合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照原合同约定，穆梦为应当按照约定将5280000元存入资金监管账户，但因北京市住房和城乡建设委员会下发了《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》，监管资金的机构由商业银行变更为北京市住房和城乡建设委员会，而监管资金的金额不可能超出房屋网签价格，穆梦为将自有资金3500000元存入北京市住房和城乡建设委员会的监管账户，而未将5280000元存入光大银行监管账户不能归因于穆梦为。当事人协商一致，可以变更合同，根据双方提交的证据及庭审查明的事实，穆梦为提出为筹集房款需要准备时间并承诺在其筹齐房款后立即办理过户手续，沈佳艺之母同意将穆梦为支付房款的截止日期延长至2017年3月15日，视为双方对支付房款的日期达成了新的约定，双方应按照变更后的约定全面履行自己的义务。穆梦为在进行资金监管后，于2017年3月13日提出已经将剩余房款备齐并要求过户，并不存在沈佳艺所称的根本违约，沈佳艺也无单方解除合同的权利。故对于沈佳艺要求确认双方合同已经解除及支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的合同没有事实及法律上不能履行的客观障碍，故穆梦为请求继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下的请求，于法有据，本院予以支持。
合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费。本案中，沈佳艺和穆梦为由于国家政策变更导致合同履行过程中产生了争议，双方对于资金监管的支付方式及金额才有了不同的理解，最终导致了房屋过户延期的结果，而将该结果归因于沈佳艺亦明显有失公允。故穆梦为以沈佳艺违反约定不予过户为由要求其支付违约金及律师费的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、沈佳艺于本判决生效之日起十五日内将北京市昌平区某房屋产权过户至穆梦为名下；
二、驳回沈佳艺的诉讼请求；
三、驳回穆梦为的其他反诉请求。
本诉案件受理费35580元，由沈佳艺负担（已交纳）。反诉案件受理费1713元，由穆梦为负担1643元（已交纳），由沈佳艺负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 黄莹
二〇一七年八月十八日
书记员 李霞