上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初17695号原告：上海超依工贸有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：阮志明，总经理。委托诉讼代理人：高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。被告：上海明环工艺制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘贤香，执行董事。委托诉讼代理人：文明香，男。原告上海超依工贸有限公司诉被告上海明环工艺制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告于2017年11月28日申请承办人回避，本院依法予以驳回。本案于2017年11月28日公开开庭进行审理，原告法定代表人阮志明及其委托诉讼代理人高荣华，被告法定代表人刘贤香及其委托诉讼代理人文明香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海超依工贸有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告支付原告2015年6月9日起至2016年12月18日租金人民币198,383.56元(按照年租金13万元标准计算)；2、判令被告支付原告房屋使用费121,205.48元(从2016年12月19日计算至2017年10月31日止，按年租金14万元标准计算)；3、判令被告赔偿原告经济损失三个月租赁费32,500元(按年租金13万元计算)。事实和理由：2014年8月12日，案外人陆某某向原告租赁青浦区朱枫公路7363弄20幢建筑面积为1,010平方米的房屋，双方签订《租赁合同》，约定租期自2014年9月8日至2017年9月7日，陆某某应在签订合同支付1万元保证金，第一年、第二年租金13万元，第三年租金14万元，先付后用，每半年支付一次，合同期满原告应在陆某某付清水电等费用后将1万元保证金退回，陆某某逾期一个月不支付租金视为违约，原告有权终止合同，停止水电供应，收回房屋，陆某某应赔偿原告经济损失三个月租金。陆某某签订合同后于2014年8月20日向原告支付1万元保证金，半年租金65,000元，于2015年3月21日向原告支付三个月租金32,500元，截至2015年6月8日，陆某某共支付9个月租金，之后再未支付租金。原告曾起诉被告及陆某某，要求解除合同并支付租金等，法院认为原告与陆某某签订的租赁合同已经于2016年12月18日解除，因原告、陆某某、被告及上海涛君实业有限公司(以下简称涛君公司)一致确认租赁合同承租方变更为被告，故没有支持原告向陆某某、被告主张租金、违约金的请求。在法院执行过程中，原告于2017年10月31日前将机器设备搬离房屋存放在原告的场地上并清理完毕房屋。现原告起诉至法院，要求被告支付结欠租金、违约金。被告上海明环工艺制品有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。租赁合同的对象是陆某某而非被告，另案中法院判决机器设备归被告，该判决被告有异议。原告于2015年11月9日出具的证明与事实不符，该证明是陆某某让原告出具的，法院却依据该证明认定设备已经交付被告，由此导致依据判决结果要求被告支付租金和使用费，这不合理。陆某某、被告没有对合同内容进行过变更，被告与原告未签订租赁合同，无需支付租金或使用费。虽然法院判决设备归被告，但是实际未办理交接手续，被告没有收到设备，设备仍属于陆某某，故被告不需支付房屋租金。本院经审理认定事实如下：2006年8月28日，案外人上海均仁投资管理有限公司作为甲方、原告作为乙方签订《大浜肉禽场资产及土地有偿使用权转让协议书》，约定大浜肉禽场坐落于青浦区练塘镇大新村直辖区内，地址为老朱枫公路7363弄，根据乙方意愿，甲方将由北向南的第7、8、9、10、11、12幢的房屋所有权及土地有偿使用权转让于乙方，转让金额为540万元，土地有偿使用期限自本协议签订之日起至2044年12月31日止，共计38年。2014年8月12日，原告作为出租方(甲方)、陆某某作为承租方(乙方)签订租赁合同，约定房屋地址位于朱枫公路7363弄第20幢，房屋及建筑面积为1,010平方米，双方确定房屋及建筑物租赁费：第一年至第二年每天、每平方米0.36元，年租赁费13万元；第三年每天、每平方米0.38元，年租赁费为14万元；租赁期限暂定为三年(自2014年9月8日至2017年9月7日止)，期满提前三个月按当时实况另议续租事宜。在同等条件下，乙方有优先续租权；合同签订后，乙方随即向甲方支付1万元，作为合同保证金，保证金在合同期满后，乙方付清电费、水费、通讯费等费用后，甲方退回乙方保证金；乙方逾期一个月不交房屋租赁费视作违约，甲方有权终止合同、停止水、电供应、收回房屋，损失由乙方自负。乙方应赔偿甲方损失(三个月租赁费)等。2014年8月20日，原告出具收据，确认收到陆某某支付的1万元押金；同日，原告出具收据，确认收到陆某某支付的65,000元房租；2015年3月21日，原告出具收据，确认收到陆某某支付的房租32,500元。之后陆某某和涛君公司未向原告支付过租金。2015年6月1日，涛君公司与被告签订《设备转让协议》，约定涛君公司将系争房屋内所有的设备及生产线附属用品按80万元转让给被告，房屋费已交到2015年6月8日，2015年6月8日以后所产生的房租一律与涛君公司无关，由被告承担。房租合约涛君公司已于原告签署，被告应按此合约执行，以后所产生的纠纷一律与涛君公司无关。另查明，涛君公司于2015年9月起诉被告，要求支付设备转让款80万元，并赔偿违约金4万元。我院以(2015)青民二(商)初字第1877号案件予以受理，并于2015年12月21日作出判决，认定双方设备转让协议有效，涛君公司已经按约完成了设备交付义务，并判令被告支付涛君公司设备转让款80万元和违约金4万元。被告提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年4月12日判决驳回上诉、维持原判。在该案审理过程中，原告方的蔡章辉作为证人到庭陈述：2015年上半年，涛君公司和被告的负责人在证人办公室洽谈设备转让以及转让后的房租由被告支付等事宜，转让之后，未见被告来此生产经营。证人曾多次向被告催讨租金无果。2015年11月9日，原告在内容为“上海涛君实业有限公司自2014年9月起向我公司租借上海市青浦区朱枫公路7363弄20幢厂房并进行生产。2015年6月1日，上海涛君实业有限公司将全部设备转让给被告上海明环工艺制品有限公司，并于当天交付。上海明环工艺制品有限公司接收设备后也进行了近两个月的生产。由于上海涛君实业有限公司已将全部设备转让给被告，故当时说好从2015年6月8日后的房屋租金由被告向原告支付，但被告虽经我公司多次催讨租金，却至今未支付租金。”的《证明》上盖章。还查明，2016年8月原告起诉被告陆某某，要求解除双方签订的租赁合同并腾退，支付欠付租金并赔偿损失，后原告撤回起诉。”原告起诉案外人陆某某、被告上海明环工艺制品有限公司、第三人涛君公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理，案号为：(2017)沪0118民初617号，并于2017年5月26日作出判决，该案已于2017年6月15日生效。该判决书中认定原告、陆某某、被告、涛君公司实际上已经一致确认租赁合同承租方变更为被告。陆某某、涛君公司、被告均未支付原告自2015年6月9日起的租金。经法庭释明，被告表示将对(2016)沪0118民初5499号案件提起申诉，在申诉结果出来后再考虑是否将机械设备搬走。以上查明的事实，由原、被告的陈述、租赁合同、收据、土地有偿使用权转让协议书、集体土地建设用地使用证、证明、民事判决书、设备转让协议等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示因前案认定合同已经解除，解除前的权利义务转移给被告，故同意将陆某某支付1万元保证金抵扣被告应支付的租金。被告表示法院认定机器设备已经交付被告有误，为此提供了(2016)沪0118民初5499号民事判决书，原告认为该判决书与本案无关。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应恪守合同义务。根据(2017)沪0118民初617号案件判决，2014年8月12日原告与陆某某签订的租赁合同的承租方已经变更为被告，故原、被告应恪守合同义务。被告使用系争房屋，理应支付占有使用期间的租金及使用费，前案查明被告自2015年6月9日起未支付租金，理应支付结欠租金。合同约定自2016年9月8日起租金标准即为每年14万元，原告表示自2016年12月18日起租金标准按照每年14万元计算，此前仍按照年租金13万元标准计算，为处分其权利的行为，本院予以准许，故被告应支付原告自2015年6月9日至2016年12月18日的租金198,383.56元、自2016年12月19日至2017年10月31日的使用费121,205.48元。租赁合同约定逾期一个月不交房屋租赁费视作违约，原告有权终止合同，承租人应赔偿出租人3个月租金损失，因被告逾期支付租金导致合同解除，原告依据合同主张3个月租金损失，于法无悖，本院予以支持。原告表示被告支付上述费用时可扣除1万元保证金，为处分自己权利的行为，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海明环工艺制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海超依工贸有限公司自2015年6月9日至2016年12月18日的租金188,383.56元(已扣除保证金1万元)；二、被告上海明环工艺制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海超依工贸有限公司自2016年12月19日至2017年10月31日的房屋使用费121,205.48元；三、被告上海明环工艺制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海超依工贸有限公司损失32,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,850.20元，减半收取计2,925.10元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一七年十二月五日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。