广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终15002号
上诉人（原审被告）：傅锋元
委托诉讼代理人：梁海峰，广东鹏星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王金龙
被上诉人（原审第三人）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司
法定代表人：吴军强。
上诉人傅锋元与被上诉人王金龙、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初19393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
傅锋元上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回王金龙的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由王金龙承担。事实与理由：一、没有任何证据证明傅锋元收到了王金龙的定金20000元。第一，傅锋元虽然在2015年5月16日出具了《收据》，但是王金龙在一审的起诉状中已经明确陈述定金30000元给了居间方，说明了收定金的人并不是傅锋元。第二，从王金龙一审提交的银行信用卡对账单款项的支付时间是2015年5月22日，由此可以看出在2015年5月16日，傅锋元并没有收到50000元的定金，收据是在中介人员的诱骗下提前出具的。王金龙没有任何证据证明在傅锋元出具收据后，支付了20000元定金给傅锋元。二、王金龙提交的《招商银行信用卡对账单》上显示的给深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付5000元的交易记录发生时间是2015年5月15日，而双方签订《二手房买卖合同》的时间是2015年5月16日，该份证据存在明显矛盾。一审判决认定2015年5月16日，王金龙通过招商银行向深圳市世华房地产投资顾问有限公司转账5000元是明显错误的。三、傅锋元并不存在违约。《二手房买卖合同》备注条款中明确涉案房产的房产证尚未办出，并且深圳市世华房地产投资顾问有限公司在一审时出具的《情况说明》中也明确了涉案房产证尚未办出，合同履行需要将房产证办出后才能办理买卖的相关手续。双方在合同中也没有约定房产证需要在多长时间内办出，事后双方也未能就房产证的办出时间达成过补充协议。根据《合同法》第六十一条规定,合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。以及《合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。而本案中，王金龙没有催告过傅锋元要求傅锋元办出房产证，也没有给傅锋元合理的准备时间。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。因此，请求二审法院在查明事实的基础上，依法作出公正、合理的判决。
王金龙辩称：一、王金龙支付给中介的刷卡凭证为3万元，定金为5万元，签订合同当天王金龙还向傅锋元支付了2万元现金，傅锋元向王金龙出具了5万元定金收据，其中3万元在中介托管，2万元被傅锋元带走，其告知王金龙2万元是办理房产证所需的费用。二、上诉人主张王金龙一审提交的银行信用卡对账单的支付时间为2015年2月22日，2015年5月16日上诉人并没有收到5万元定金。王金龙购买涉案房产时虽然从事房地产行业，但王金龙并没有私下与上诉人交易，而是通过深圳市世华房地产投资顾问有限公司交易的涉案房产，因此是合法的。三、双方签订合同的时间为2015年5月16日，在此之前王金龙通过中介公司联系业主，其告知王金龙购房需要支付一笔诚意金，金额为5000元，所以王金龙在深圳市世华房地产投资顾问有限公司刷卡支付了5000元，后傅锋元到中介与王金龙签订了买卖合同。四、签订合同当天傅锋元告知王金龙涉案房产没有办理房产证，王金龙第一次要求其办理房产证的时间为2015年7月份，第二次要求其办理房产证的时间为2015年9月份，但傅锋元一直没有来深圳为涉案房产办理房产证，直至2016年1月份，王金龙在中介得知涉案房产被福田法院拍卖，2016年6、7月份正式确认涉案房产已被拍卖，但傅锋元从未告知我这一事实。
深圳市世华房地产投资顾问有限公司未到庭答辩。
王金龙向一审法院起诉请求：1、解除王金龙、傅锋元2015年5月16日签订的《二手房买卖合同》；2、傅锋元退还已给付的定金50000元及利息1550元；3、傅锋元承担违约责任支付傅锋元违约金296000元；4、傅锋元承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：一、关于双方签订的合同。2015年5月16日，王金龙与傅锋元签订了《二手房买卖合同》（合同编号：1507780），约定傅锋元将其名下某房出售予王金龙，成交价为1480000元；合同约定交易定金为50000元，双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准。合同约定买方按银行按揭付款的方式支付剩余房款，买方应于签署本合同之日起三十五日内以银行承诺书为准付清首期款。前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户。该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十五日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。关于违约责任，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同第十九条备注条款约定，买卖双方在签署本合同时均了解此物业的房产证在办理当中还未出证，买卖双方约定在此期间双方均不能以任何借口违约，如有违约，违约方需赔偿守约方房产总价20%的违约金和中介佣金。
二、关于合同的履行。王金龙提交了具有傅锋元签字和指印的收据，收据上显示“今收到买方王金龙交来购买某房之定金人民币50000元整”。王金龙及深圳市世华房地产投资顾问有限公司均称合同签订当日王金龙向傅锋元交付20000元现金，同时刷卡支付30000元给深圳市世华房地产投资顾问有限公司，经查，2015年5月16日，王金龙通过招商银行向深圳市世华房地产投资顾问有限公司转账5000元，2015年5月22日，王金龙通过华夏银行向深圳市世华房地产投资顾问有限公司转账10000元、通过浦发银行向深圳市世华房地产投资顾问有限公司转账15000元，共计30000元。2016年1月5日，因买卖双方合同履行受阻，深圳市世华房地产投资顾问有限公司将托管的30000元退还给了王金龙。
傅锋元否认其收到王金龙交付的20000元定金，亦不认可王金龙向深圳市世华房地产投资顾问有限公司交付了剩余30000元定金，傅锋元主张王金龙未完全履行交付定金的义务。
另查，涉案房产原为傅锋元购买所得，傅锋元为预告登记的权利人。本案中，王金龙、傅锋元签订合同后傅锋元未办理房地产证，现已无法办出房产证，涉案房屋被法院另案查封，于2016年3月18日经司法拍卖，案外人吴某琳取得该涉案房屋的产权【粤（2016）深圳市不动产权第0147117号】。
一审法院认为，王金龙与傅锋元签订的《二手房买卖合同》为双方真实的意思表示。合同约定定金50000元，且双方同意均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准。在合同签订当日，傅锋元出具了收到定金50000元的收据给王金龙。在实际履行中，王金龙称在合同签订当日将20000元现金交付给了傅锋元，而根据王金龙的转账记录，王金龙通过银行向深圳市世华房地产投资顾问有限公司转账共计30000元，深圳市世华房地产投资顾问有限公司亦确认其收到该款项。而傅锋元并无证据证明有关王金龙未交付定金的主张，且从傅锋元出具的50000定金收据可见其确认定金已足额交付，深圳市世华房地产投资顾问有限公司对此亦予以确认。因此，一审法院采信收据内容，认定王金龙已足额交付定金，不存在违约行为。而傅锋元因涉其他民事纠纷导致房产被另案查封拍卖，直接造成合同不能继续履行，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的承担，因双方履约程度较浅，一审法院综合案件情况及王金龙的损失情况，依法酌定傅锋元向王金龙支付违约金100000元。因涉案房屋被法院另案查封拍卖，现已不属于傅锋元所有，该合同已无法继续履行，王金龙请求解除《二手房买卖合同》，一审法院予以支持。王金龙交付的定金中30000元已由深圳市世华房地产投资顾问有限公司退还给了王金龙，剩余20000元由傅锋元退还王金龙。另外，关于王金龙主张傅锋元支付定金利息的问题，该损失已在违约金中予以解决，因此一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第二百四十条之规定，判决：一、解除王金龙与傅锋元签订的《二手房买卖合同》（合同编号：1507780）；二、傅锋元于判决生效之日起五日内向王金龙退还定金20000元；三、傅锋元于判决生效之日起五日内向王金龙支付违约金100000元；驳回王金龙的其他诉讼请求。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于王金龙是否已支付定金50000元的问题，根据合同约定，定金双方同意交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准。王金龙主张其向傅锋元支付了现金20000元，向居间方刷卡支付了30000元，该支付方式不违反合同约定，傅锋元已向王金龙出具了50000元定金收据，王金龙据此主张其已履行支付定金50000元的义务有证据支持，原审法院予以采纳并无不当。傅锋元主张其未收到现金20000元及王金龙未履行支付定金义务缺乏证据支持，本院不予采纳。涉案合同备注条款约定，买卖双方在签署本合同时均了解此物业的房产证在办理当中还未出证，买卖双方约定在此期间双方均不能以任何借口违约。从该备注条款约定内容看，双方约定待卖方办理完房产证后再进一步履行合同义务。办理房产证为卖方傅锋元的义务，而根据查明的事实，涉案房产因傅锋元自身的原因被司法拍卖导致其不可能完成办证义务，合同亦不可能继续履行，原审法院认定傅锋元构成根本违约并酌定其承担相应的违约责任有事实与法律依据，并无不当，本院予以确认。
综上所述，傅锋元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人傅锋元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 陈晓莹（兼）