黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑04民终446号上诉人（原审被告）：付忠强，男，汉族。委托诉讼代理人：张英，黑龙江恒通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江省辉腾教育管理咨询有限公司。法定代表人：关凤兰，职务总经理。委托诉讼代理人：高俊清，该公司经理。委托诉讼代理人：艾立鹏，该公司法律顾问。原审第三人：任磊，男，汉族，教师。上诉人付忠强因房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤岗市工农区人民法院（2017）黑0403民初432号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月19日公开开庭审理了本案，上诉人付忠强及其委托诉讼代理人张英，被上诉人辉腾公司的法定代表人关凤兰及其委托诉讼代理人高俊清、艾立鹏，原审第三人任磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人付忠强上诉请求：一、请求撤销（2017）黑0403民初417号民事判决书，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人承担。事实及理由，一、原审判决认定上诉人“尚欠原告2017年6月1日-2018年5月31日房屋租金126400.65元，被告应对此部分履行缴纳房租的义务，而未履行”违约事实是错误的。被上诉人所谓催要租金的时间是2017年3月21日，起诉时间是2017年4月17日之前（原审法院向上诉人送达的应诉通知签发时间是2017年4月17日），还未到合同约定缴纳2017年6月1日—2018年5月31日年度租金的时间。而且原审判决也查明了，截至2017年5月1日（交下年度租金的时间）之前，上诉人已经提前多付了373599.35元租金的事实。因此，在被上诉人起诉要求解除房屋租赁合同时，即使按照原审法院所查明的事实，上诉人也不存在拖欠租金的违约行为。至于在起诉后所产生的租金，因被上诉人已向法院起诉要求解除合同，该合同能否继续履行处于待定状态，因此，原审法院对法院审理期间才出现的租金，视为上诉人未按合同约定履行缴纳租金的义务，是错误的。二、上诉人还有证据证明，上诉人并没有“尚欠原告2017年6月1日—2018年5月31日房屋租金126400.65元”。上诉人在原审第一次开庭后，又找到了一份能够证明上诉人不欠“原告2017年6月1日—2018年5月31日房屋租金”的书证，该证据能够证明上诉人垫付电梯改造、锅炉更换、房屋漏雨维修费用17.2万元，并且有被上诉人的时任法定代表人任磊签字确认从房租里扣除。因此，上诉人不但不欠“原告2017年6月1日—2018年5月31日房屋租金126400.65元”，而且又提前多付了4.5万元。三、因被上诉人原股东、与现股东股权转让纠纷不止，造成被上诉人多年来一直没有按照合同约定履行出租人的义务。按照合同约定“甲方（出租方）负责该房屋的产权税、土地使用费和取暖费”，但这些费用被上诉人多年来一直未交，都是上诉人交的。仅取暖费一项每年度就需交22万余元。所以，即使不提上诉人垫付的电梯改造、锅炉更换、房屋漏雨维修费用17.2万元没有从房屋租金中冲抵的事，所余373599.35元租金加2017年6月1日—2018年5月31日年度取暖费等费用，也远超出“2017年6月1日—2018年5月31日度租金数额，上诉人也不存在拖欠2017年6月1日—2018年5月31日房屋租金的事实。四、被上诉人的现任法定代表人和股东关凤兰、高俊清与原法定代表人及股东任磊存在股权转让纠纷，股权的归属现在尚无定论。因此，关凤兰的代表行为是否能体现被上诉人的意志，其要求与上诉人解除合同、立即腾迁房屋的行为是否是有效的法律行为还不确定。故请求二审查明事实，依法判决。原告向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除与被告签订的房屋租赁合同，判令被告立即腾迁租赁的房产；2、被告承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：原、被告于2012年6月1日签订出兑出租合同。该合同对出租方任磊与承租方付忠强就位于鹤岗市工农区汉庭连锁酒店房屋的租赁事宜达成一致意见。约定房屋租期自2012年6月1日起至2022年6月1日止，每年租金50万元，房租提前交付，次年房租提前一个月交付。原告负责房屋产权税、土地使用费、取暖费，并约定任磊欠付忠强170万元在房屋租金中扣除。同时，约定的若干违约责任，其中，约定合同双方有违约的，对方有选择协商解决、选择依照合同某条款解决、选择解除合同解决的权利。租赁过程中，被告缴纳税费合计1173599.35元，双方当事人及第三人均对在房屋租金中扣除该税费没有异议。2013年7月，第三人任磊与现任原告公司管理人员关凤兰签订股权转让协议，将任磊持有的企业股权100%转让关凤兰，关凤兰成为原告公司法定代表人，并完成变更登记。2013年7月，原告公司与关凤兰、高俊清签订协议书一份，约定企业交付其财产及交接等相关事宜。后，2015年6月17日，鹤岗市中级人民法院作出（2014）鹤商初字第10号民事调解书，调解内容包括第三人任磊向该案原告交付房产。2017年3月8日，鹤岗市中级人民法院向被告作出协助执行通知书，要求其将租赁费用按约定数额直接交给关凤兰、高俊清、辉腾教育咨询公司。2017年3月10日，被告付忠强以任磊尚欠其一千余万元为由，向鹤岗市中级人民法院出具说明拒绝交纳房租。另，2013年12月26日、2014年4月18日，原告先后向被告发送律师函，要求其腾出房屋。2017年3月21日，原告向被告发出通知书，要求其结清费用，否则将解除合同。原审法院依据上述事实，以原告时任法人代表任磊与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律之规定，合法有效。双方当事人均应按合同之约定履行义务。因被告自合同签订之日2012年6月1日起至2017年5月1日止，按照合同约定，被告应向原告缴纳2012年6月1日-2018年5月31日，共6年房租，合计300万元。并经双方当事人及第三人均确认的，任磊欠被告的170万元欠款、被告所交各项税费1173599.35元，合计2873599.35元，此款从应缴纳房屋租金300万元中扣除后，剩余373599.35元，尚欠原告2017年6月1日-2018年5月31日房屋租金126400.65元，被告应对此部分履行缴纳房租的义务，而未履行。及被告于2017年3月10日明确表示不再履行缴纳房租义务。故依照合同之约定，原告有权解除合同，对原告的诉讼请求，予以支持为由，判决：一、解除原告黑龙江省辉腾教育管理咨询有限公司与被告付忠强签订的房屋租赁合同；二、被告付忠强于本判决生效之日起20日内将位于鹤岗市工农区汉庭连锁酒店房屋腾出；三、被告付忠强于本判决生效之日起20日内将所租赁的房屋，包括：位于鹤岗市工农区汉庭连锁酒店房屋、原三江宾馆南一道街三江洗车行房屋、原三江宾馆北侧小艾烧烤房屋、香喷喷盒饭房屋、车库一户，交付原告黑龙江省辉腾教育管理咨询有限公司。有关房屋及附属设施、设备等相关事项，按2012年6月1日出兑出租合同相关事项执行；四、关于被告剩余房屋租金373599.35元，以被告付忠强将位于鹤岗市工农区汉庭连锁酒店房屋腾出之日止，双方按每年房屋租金50万元进行结算。宣判后，被告付忠强不服，提出上诉。二审查明事实与原审判决认定的事实一致。本院二审中，上诉人付忠强提交证据一、电梯改造、锅炉更换、房屋漏雨维修费用明细一份，证明上诉人付忠强为电梯改造、锅炉更换、房屋漏雨维修垫付17.2万元，并征得任磊的签字确认，应从房屋租金中扣除；证据二、中国银行国内汇款、付款通知单，个人客户境内汇款申请书各一份，证明2014年1月9日上诉人将241万元汇给被上诉人原法定代表人任磊用于偿还辉腾公司欠开源公司房款。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据一不属于民诉法及最高院民事证据规则规定的可以在二审中提交的新证据，双方当事人在一审中曾数次对账，对相关费用上诉人也提供了取暖费和土地费的票据，但均未提交本证据，因此，该证据不具有真实性。其次，上诉人与被上诉人在租赁合同中第二条约定了房屋维修、保养产生的维修费由上诉人承担，而且该证据并没有公司的印章。再有该证据体现的费用在任磊与被上诉人的多分股权转让文件中均没有体现，相反任磊在股权转让文书中承诺个人承担以前所有债务，双方租赁合同中也没有提及该笔费用冲抵房租，因此，上诉人提交证据一不应被采信；辉腾公司的股权转让在2013年办理完毕，相关证照也在2013年办理完毕，因此，2014年1月9日任磊就不是辉腾公司的法定代表人了，他所有行为与辉腾公司无关，任磊以个人名义借款与辉腾公司无关，此外，上述费用也无法体现用于辉腾公司。第三人任磊质证认为，对上诉人提交的证据及证明的事实无异议。原审第三人任磊二审中举证鹤岗市开源城市投资开发有限责任公司记账凭证、介绍信各一份，证明241万元是原辉腾公司法定代表人任磊交纳原三江宾馆购房款。上诉人对该证据的真实性及证明的问题均无异议。被上诉人质证认为，对证据的真实性有异议，未提供原件，其次，证据本身体现不出上诉人要证明的内容。本院经双方当事人举质证后，分析认定如下：上诉人付忠强所举示的证据一，从原审庭审中双方多次对账均未提交该证据，且从任磊与关凤兰、高俊清股权转让协议、房屋租赁约定均未提及该笔费用的负担，上诉人提交的该份证据不足以证明租赁双方已达成以该笔费用冲抵房屋租金的事实，故本院对该证据不予采信；上诉人付忠强提交证据二，只能反映出资金的流向，而不能证明241万的借款真实的借贷双方，庭审中，上诉人亦表示该笔借款没有书面协议，故本院对上诉人提交的证据二不予采信。本院认为，被上诉人辉腾公司与上诉人付忠强签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被上诉人辉腾公司虽然已由关凤兰、高俊清与原审第三人任磊签订股权转让协议，但双方之间的租赁关系仍应按照租赁协议的约定的权利与义务继续履行，合同双方当事人亦应按协议约定履行义务。上诉人付忠强自租赁合同签订之日2012年6月1日起至2017年5月1日止，按照协议约定，上诉人应向原告缴纳2012年6月1日-2018年5月31日，共6年房租，共计300万元。原审中经双方当事人及第三人均确认，原审第三人任磊欠上诉人付忠强170万元、上诉人付忠强所交各项税费1173599.35元，合计2873599.35元，此款从应缴纳房屋租金300万元中扣除后，剩余373599.35元，尚欠原告2017年6月1日-2018年5月31日房屋租金126400.65元，上诉人付忠强应履行缴纳房租的义务而未履行，且于2017年3月10日明确表示不再履行缴纳房租义务，故依照租赁合同的约定，被上诉人辉腾公司有权解除合同，上诉人付忠强另以关凤兰、高俊清与原审第三人任磊存在股权转让纠纷，股权的归属尚无定论，被上诉人辉腾公司无权解除租赁合同的理由，与本案诉争房屋租赁合同分属不同的法律关系，该理由不应成为其拒付房屋租金，不履行合同义务的理由，故上诉人付忠强的上诉主张不成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100.00元，由上诉人付忠强承担。本判决为终审判决。审 判 长 ；郭培君代理审判员 ：任兢鹤代理审判员 ：张晓平二〇一七年十一月六日书 记 员 ： 赵 敏