福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初3991号
原告：泛诚（福州）物业管理有限公司，住所地：福建省福州市晋安区三八路10号丽景东方xxx。
法定代表人严学榜，董事长。
委托代理人朱振渊，系公司职员。
委托代理人朱世珍，系公司职员。
被告：魏茂发，男，汉族，1954年11月10日出生，住福州市鼓楼区。
原告泛诚（福州）物业管理有限公司（以下简称“泛诚物业”）诉被告魏茂发物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱世珍到庭参加诉讼。被告魏茂发经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泛诚（福州）物业管理有限公司诉称，原告系福州市房地产主管部门审批、福州市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为二级，原告于2012年10月1日与保福新苑1、2期全体业主（代理人：象山社区居民委员会）签订保福新苑《福建省前期物业服务合同》，约定由原告为保福新苑（美之国）提供物业管理服务至2015年9月30日止，合同第五条约定了物业服务费为：别墅：一、二期联排、双拼：为2.00元/月/平方米，叠拼：1.50元/月/平方米，高层住宅：1.50元/月/平方米，商业店面3.00元/月/平方米。同时，合同第九条约定物业服务费应于每月5日前向原告交纳，从逾期之日起应当按照欠费总额物业管理服务费的千分之五向原告支付违约金，并在合同中约定了相关的责任与义务。原告依照《福建省前期物业服务合同》中的相关约定对保福新苑（美之国）提供物业管理服务。而被告却拒绝依照保福新苑（美之国）的《福建省前期物业服务合同》中相关约定缴纳物业管理服务费和代收公共水电公摊费，暂计2015年10月10日止累计拖欠原告物业管理服务费451元（2015年7月1日至2015年10月10日止共计4个月），并按各笔服务费自应付之日起至支付之日止按日仟份之伍的利率支付逾期违约金，暂计至2015年10月10日逾期违约金共计149元，按约定计算标准费用应记至被告履行义务之日止，代收公共水电公摊费为211元（自2015年4月1日至2015年9月30日止共6个月），并按福州市自来水公司及供电局的利率支付付款滞纳金，按约定计算标准费用应记至被告履行义务之日止。综上所诉，被告的行为不仅违约，而且还侵害了其他绝大部分已依约交纳物业服务费业主的合法权益。原告多次口头、电话及函件催缴，但被告至今不履行付款义务。原告依据我国《民事诉讼法》第一百零八条之规定具状诉至贵院，恳请贵院依法立案审理，并判决支持原告诉讼请求。诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即向原告支付暂计2015年7月1日至2015年10月10日止共计4个月物业管理服务费451元，并按各笔服务费自应付之日起至支付之日止按日仟份之伍的利率支付物业服务合同逾期违约金，暂计至2015年10月10日逾期违约金共计149元，按约定计算标准费用应记至被告履行义务之日止。2.请求法院依法判令被告立即向原告支付暂计2015年4月1日至2015年9月30日止共计6个月代收公共水电公摊费为211元，并按福州市自来水公司及供电局的利率支付付款滞纳金，按约定计算标准费用应记至被告履行义务之日止。3.本案一切诉讼费全部由被告承担。
被告魏茂发未作答辩。
本案审理过程中，原告提交如下证据：A1.营业执照，证明原告主体资格及基本情况。A2.资质证书，证明原告具有物业管理资质。A3.代码证，证明原告具有物业管理资质。A4.《福建省前期物业服务合同》，证明原告管理保福新苑（美之国）物业及具体合同约定。A5.福州市物业服务合同备案表，证明福州市鼓楼区房地产管理局备案。A6.催费函，证明通过福州市邮政速递局多次催物业费。A7.住户登记表，证明被诉人入住身份证明。A8.物业费违约金，证明按合同约定物业费违约金明细计算。A9.选聘物业，召开业主大会表决结果,证明业主大会表决结果证明。A10.美之国物业管理权移交公告，证明物业合同服务期限及费用收取约定公告。因被告未到庭质证，视为放弃相关质证的权利，原告有原件提供核对，本院依法确认上述证据的真实性。
根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，经审理查明如下事实：2012年9月30日，原告泛诚（福州）物业管理有限公司与保福新苑1、2期全体业主（代理人：象山社区居民委员会）签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：一、原告提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主；全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。二、原告按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：（1）别墅：一、二期：联排、双拼：2.00元/月*平方米；叠拼：1.50元/月*平方米；（2）住宅：1.50元/月*平方米；（3）商业店面：3.00元/月*平方米；以上收费均不含公共水电分摊。三、物业服务费按月进行交纳，业主和物业使用人应在每月5日前履行上月物业服务费交纳义务。本着业主自愿原则也可按季或按年进行交纳。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起应当按照欠费总额物业管理服务费的千分之五标准向原告支付违约金。四、该合同为期三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。原告签约后，即按期提供物业管理服务。2012年11月19日，福州市鼓楼区房地产管理局同意原告泛诚（福州）物业管理有限公司对原告关于保福新苑1、2期物业服务合同给予备案。
2015年10月10日，原告与福州市鼓楼区洪山镇象山社区居委会、福州市鼓楼区美之国花园一、二期小区业主委员会共同作出《关于运盛美之国物业管理权移交事宜的公告》，该公告载明：根据2015年10月10日象山社区居委会、美之国业委会、原告联席会的精神，移交小组于2015年10月10日上午在社区会议室开会，经研究决定小区物业管理权力移交事宜如下：一、原告服务截止时间为2015年10月10日24时止；2015年10月11日起由业委会管理；二、物业费用预收、多交的费用2015年10月11日开始由原告负责退还业主（以收款凭证为证），2015年10月10日之前未交物业费的业主及时向原告交纳；三、2015年10月11日开始至2015年12月31日止过渡期间物业费由业委会收取；四、2015年10月11日开始由原告在原办公地点退还多预收的物业费及收交2015年10月10日之前未交的物业费；五、地库车辆管理费暂不退还业主，由移交小组、业委会同原告直接交接。
另查明，2010年8月11日至2016年6月20日期间，被告魏茂发系福州市鼓楼区梅峰路166号运盛美之国二期xx室业主，房屋建筑面积为90.32平方米。根据物业服务合同的约定，其每月应缴纳的物业费为：90.32平方米×1.5元/（月*平方米）=135.48元。被告自2015年7月1日起至2015年10月10日止共欠缴3个月零10天物业管理费，合计为135.48元×3个月+135.48元×10天/31天=450.14元。
本院认为，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，居民委员会代行职责代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2012年9月30日，原告与保福新苑1、2期全体业主的代理人象山社区居民委员会签订《福建省前期物业管理服务合同》为保福新苑（运盛美之国）提供物业服务，该合同效力及于保福新苑1、2期全体业主。被告系福州市鼓楼区洪山镇梅峰路166号保福新苑（运盛美之国二期）xxx室的业主，应受该合同约束，依约享有接受原告物业管理服务的权利，亦应承担履行交纳物业管理费的义务。被告在享受原告提供物业服务的同时未按约交纳物业管理费已构成违约，应承担违约责任。被告自2015年7月1日起至2015年10月10日止共欠缴物业管理费人民币450.14元，因此，原告诉请被告应缴纳物业费中的相应部分，于法有据，本院予以支持。关于逾期违约金的诉请，虽有合同明确约定，但是原告主张被告按照日千分之五的标准支付逾期违约金，明显过高，本院依法予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计付。关于原告主张代收公共水电公摊费用等诉请，本院认为，原告未能提供证据证明其已为被告垫付相应的公共水电公摊费用金额及分摊依据、计算方式，故其要求被告支付水电公摊费用等的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告魏茂发于本判决生效之日起十日内向原告泛诚（福州）物业管理有限公司支付从2015年7月1日至2015年10月10日止的物业管理费人民币450.14元以及逾期违约金（以每月应缴物业费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准，从次月6日起分别计算至款项付清之日止）；
二、驳回原告泛诚（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费减半收取50元、公告费560元（原告预交），由被告魏茂发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 黄昌杰
人民陪审员 林建勇
人民陪审员 李晓玲
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 施倩莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》
第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。