江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0621民初3360号原告：海安城市动迁改造有限公司，住所地海安县中城街道中坝南路12号建设大厦11楼。法定代表人：张健，董事长。委托诉讼代理人：刘宏，江苏震阳律师事务所律师。被告：张立娟，女，1946年1月15日出生，汉族，户籍地海安县，现住海安县。原告海安城市动迁改造有限公司（以下简称动迁公司）与被告张立娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法先后适用简易程序、普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告动迁公司的委托诉讼代理人刘宏，被告张立娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。动迁公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2010年8月23日的房屋租赁合同已解除；2.要求被告立即腾空海安县海安镇曙光东一路17号301室并交付给原告；3.判令被告给付原告截止2016年4月1日的租金30254元；4.判令被告从2016年4月2日起至房屋实际交付之日止，按每日16.80元给付占用费。5.判令被告支付违约金5000元。事实和理由：被告因东大街旧城改造被拆迁，为解决被告临时安置问题，原、被告于2010年8月23日签订租房协议，双方约定租赁期限至安置房屋交付时止。2011年12月18日，被告与海安亚伦房地产开发公司就安置房买卖签订买卖合同，2014年3月13日安置房屋已交付。双方签订合同后，被告仅给付半年租金3025元，至今仍居住在承租房屋内，原告要求其迁出未果，从而引发纠纷。张立娟辩称：1.我承租案涉房屋后，对卫生间、地砖、水管进行了重新装修，居住一年后房顶上的水泥块掉下来砸坏了东西。虽然我有两套安置房计划，但其中一套正在装修，另一套已经卖掉了。因儿媳生病花去数十万元、儿子开厂欠很多债务，再加上买房时的贷款，我欠很多债务，房屋装修也断断续续，现在我也没有办法，否则我也想搬走。2.我同意租金按0.5元/平方米计算，我该给的租金照给，原告该给我过渡费也照给我。我已缴纳租金3025元。本院经审理认定事实如下：被告原居住房屋因东大街旧城改造被拆迁，为解决被告临时安置，2010年8月23日，被告向原告出具承诺书一份，承诺“临时借用原告提供的临时过渡安置房用于临时过渡使用，拆迁安置房屋交付后无条件立即搬出”。2010年8月23日，原、被告签订租赁合同一份，双方约定：原告将曙光东一路17号301室84.04平方米出租给被告使用。起租日2010年8月23日，合同期限至拆迁安置房屋交付时止。租金暂按合法建筑面积计每月6元/平方米，每半年缴纳一次，在本合同签订时先缴纳半年房屋租金，满半年期后原告再收取下一半年期的房屋租金。被告拖欠租金达一个月以上的，原告有权单方解除合同。本合同约定违约金5000元。合同签订后，原告即将案涉房屋及车棚交给被告使用，被告缴纳了租金3025元。2011年12月18日，被告选择了安置房屋，并签订了商品房认购书。庭审中，被告认可已经安置，其中一套在装修，另一套已出卖。2016年4月1日，原告向被告送达通知一份，主要内容是：根据租赁合同第二条约定，合同期限至拆迁安置房屋交付之日止。被告所选东大街区域拆迁安置房屋已交付，按照上述约定，租赁期限已届满，应当将承租房屋交还原告。截止2016年3月31日，累计拖欠租金30254元，根据合同约定，拖欠租金达一个月以上的，我司有权单方解除合同，同时违约方承担违约金5000元。特通知被告，与被告解除2010年8月23日的租赁合同，腾空、交付租赁房屋并结清所欠租金，否则依法追究被告的违约责任。被告认可已收到该通知，但被告至今仍居住在案涉租赁房屋内。另查明，案涉房屋的所有权人为原告，房屋产权证登记的面积81.40平方米。以上事实，有土地使用权证、房屋所有权证，租赁合同、承诺书、收条，通知、照片，拆迁补偿安置协议、认购书、回迁房结算表、选房单据（均为复印件），被告提供的照片、江苏省行政事业单位结算凭证（复印件）及双方当事人陈述等在卷证实。被告为证明房屋租金标准为每月0.5元/平方米，提供了落款时间为2010年9月5日的证明，有ＸＸ祥、陈忠玉、鲁光华、被告等人签名的证明复印件，主要内容是因东大街旧城改造安置在曙光东二路11号楼，拆迁工作人员找我们谈话告诉我们房租按合法建筑面积每月0.5元/平方米缴纳。本院认为：被告张立娟因房屋被拆迁后临时过渡，与原告动迁公司签订了租赁合同，原告动迁公司将案涉房屋交给被告张立娟居住，由被告张立娟给付租金，双方之间的租赁合同成立且合法有效。根据合同约定，租赁期限至拆迁安置房屋交付时止，被告张立娟已获得安置房并正在装修，拆迁安置房已交付，合同期限届满。但租赁合同到期后，被告张立娟继续使用租赁房屋，原告动迁公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告动迁公司可以随时解除合同。况且，根据双方合同约定，被告张立娟长期拖欠租金，原告动迁公司也有权单方解除合同。2016年4月1日，原告动迁公司通知被告张立娟解除租赁合同，被告张立娟收到该通知时双方之间的租赁合同即解除，故原告动迁公司要求确认双方之间的租赁合同已解除，本院予以支持。租赁合同解除后，被告张立娟应当腾空房屋并返还给原告动迁公司，故原告动迁公司要求被告张立娟腾空并返还案涉房屋本院予以支持。根据双方合同约定，租金按合法建筑面积6元/月/平方米计算，虽然合同中约定面积为84.04平方米，但产权登记面积为81.40平方米，应以登记面积81.40平方米计算，从2010年8月23日至2016年4月1日期间的租金为32885元（6元/月/平方米×81.40平方米×67个月+6元/月/平方米×81.40平方米÷30天×10天），扣减被告张立娟已给付的租金3205元，被告张立娟应给付租金29680元。合同解除后，被告张立娟未返还案涉房屋，应从2016年4月2日起按16.28元/天标准给付至实际返还案涉房屋之日止的占用费。原告动迁公司主张按84.04平方米计算每天租金16.80元，本院不予采信。被告张立娟辩称租金标准为0.5元/月/平方米，其提供的证明复印件不具有证明力，对被告张立娟的这一辩称本院不予采信。双方在合同中约定违约金5000元，被告张立娟在签订合同后仅支付了3205元租金，长期拖欠租金，被告张立娟存在违约行为，故原告动迁公司要求被告张立娟给付违约金5000元本院予以支持。关于被告张立娟辩称的应当获得相应的过渡费，与本案非同一法律关系，在本案中不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原、被告双方之间的租赁合同关系于2016年4月1日解除。二、被告张立娟腾空海安县海安镇曙光东一路17号301室的房屋并返还给原告海安城市动迁改造有限公司。三、被告张立娟向原告海安城市动迁改造有限公司支付截止2016年4月1日的租金29680元，并按16.28元/天标准给付自2016年4月2日起至实际返还上述房屋之日的占用费。四、被告张立娟向原告海安城市动迁改造有限公司支付违约金5000元。上述二至四项，被告张立娟均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告张立娟未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告海安城市动迁改造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费842元，由原告海安城市动迁改造有限公司负担14元，被告张立娟负担828元（已由原告海安城市动迁改造有限公司代垫，被告张立娟在履行上述判决义务时一并给付原告海安城市动迁改造有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费842元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审 判 长  杨云霞代理审判员  丁 冀人民陪审员  钱德凤二○一六年十二○一六年十二月五日见习书记员  张秋洁附适用法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。