山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初1011号原告：董力源，男，汉族，住山东省胶州市.委托诉讼代理人：战绪强，胶州润衡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王金成，胶州润衡法律服务所法律工作者。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：王学堂，男，汉族,住青岛市黄岛区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工。原告董力源与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董力源的委托诉讼代理人战绪强、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董力源向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金82937元，并继续支付逾期交房损失；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求的计算方式明确为：判令被告支付给原告逾期交房违约金75937元，自2013年9月30日至2017年3月1日，本金663556元×日万分之一×1250天-已付7000元。事实和理由：原告于2012年6月29日，双方签订《青岛市商品房预售合同》，双方约定原告购买位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区3号楼1单元4层401户商品房一套，合同签订后，原告按照合同约定将购房款663556元交付给被告，合同第11条约定被告应于2013年9月30日前将房屋交付给原告，但被告至今仍未交付房屋，根据合同第12条约定，截止2017年3月1日，被告应向原告支付违约金82937元，经双方多次协商未果，为维护当事人的合法权益，根据相关规定，原告特诉至法院，请求依法判决。被告联合利丰公司辩称：一、被告的诉讼主张已超过诉讼时效，应依法判决驳回其诉讼请求。原被告于2013年6月29日签订《商品房预售合同》，合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将半岛蓝湾小区3号楼1单元401户商品房交付原告，除不可抗力外；合同第十二条约定，如未在合同第十一条约定的期限内将房屋交付，逾期则支付原告违约金，按日万分之一计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2017年1月15日向贵院提起逾期交房违约金之诉已经超过2年的诉讼时效期间，原告至此应在2015年9月30日前提起诉讼，逾期将不受法律保护；同时《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间是从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在合同约定的交房期限届满后被告没有交房即已构成违约，原告就已经知道自己的权利被侵害，即该行为一经发生，其侵害原告合法权益的事实既已确定，原告就应在诉讼时效期间内提起诉讼，原告于2017年1月15日起诉已超过时效，故法院应依法驳回诉讼请求。二、原告违反协议约定主张违约金，应依法予以驳回。2015年4月28日，被告与原告签订了一份《商品房预售合同》补充协议，该协议第一条约定：甲方（原告）同意根据相关规定向逾期交房的业主支付逾期交房违约金，现甲（被告）乙（原告）双方同意：甲方于2015年4月30日先行向乙方支付部分违约金人民币3500元，剩余违约金于收楼手续办理完成后1个月内双方协商解决。原告收到了被告支付的违约金7000元，即为认可了双方签订的协议书。原告诉称，被告至今日仍未交付房屋，而双方协议约定：剩余违约金于收楼手续办理完成后1个月内双方协商解决。故原告在没有完成办理收楼手续的情况下主张违约金违反了协议的约定，应依法予以驳回。三、“被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任”。根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定，被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明，工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外；排水工程地址：204国道以东，花园路以北；工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网。因此，被告逾期交房并不是因被告的原因，而是没有市政府配套管网所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条规定：”住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用；第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。综上所述，请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告董力源向本院提交了如下证据材料：1、原被告于2013年6月29日签订的《青岛市商品房预售合同》一份。证明原告出资663556元于2013年6月29日购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区3号楼1单元4层401户商品房一套，双方约定于2013年9月30日被告向原告交付该商品房，逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第12条）；2、中国工商银行股份有限公司胶州支行个人购房借款合同及抵押品凭证各一份。证明原告于2013年7月3日原告向被告支付了购房款首付203556元，向银行贷款46万元，共向被告支付购房款663556元，原告完成了购房合同所约定的合同义务。被告对原告所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、支付赔偿金协议书各一份。证明被告给付原告7000元违约金后，双方应在收楼后一个月内再协商解决剩余的违约金赔偿，现在原告在未收楼的情况下起诉至法院已违背协议书的约定；证据2、收据一份。证明原告于2016年4月20日分领取了共计7000元的逾期交房违约金；证据3、胶州市城市排水管理站出具的情况说明复印件一份，证明涉案小区周边没有配套管网；证据4、建设部住宅小区竣工综合验收管理办法复印件一份，证明涉案房屋不符合该办法第四条、第六条第二款规定，涉案房屋没有综合验收条件。被告逾期交楼的原因是因为政府没有配套管网，根据商品房预售合同第九条第一款的约定，被告应予免责，不应承担违约责任；证据5、收楼确认单一份，证明原告已于2016年4月22日已经交楼；证据6、工程竣工验收备案证复印件一份。证明涉案工程已经过竣工验收。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2的真实性均没有异议，但对证据1的证明内容有异议，基于民诉法的规定，诉权是原告的基本权利，当合同不能履行或难以履行等自身权利受到侵害时，原告有权利向法院提起诉讼以维护自己的权利，所以被告所主张的观点原告不予认可。对证据3、4均不认可有异议，与本案无关联性且该证据系复印件，而且基于双方合同约定第11条，只有在不可抗力的情况下，被告才可以逾期交房。证据3、4都属于不可抗力的情形，即便真如被告所述管网存在瑕疵，那么作为被告在设计规划该小区时，明知存在的不适宜建设、交房的情形应当明确告知原告，被告隐瞒该情形导致该房屋无法交付，基于商品房买卖合同的相关规定，被告涉嫌欺诈，原告有权利基于该情形向被告主张双倍的赔偿，对此原告保有诉权。对证据5没有异议。对证据6有异议，与本案无关联性且该证据系复印件原告不予认可，原告要求被告于庭后五日内提交证据原件或经过盖章确认的证据复印件。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的两份证据及被告提交的证据2、5，双方表示均无异议，本院予以采信。关于被告提交的证据3、4，因系复印件且原告不予认可，故本院不予采信。关于被告提交的证据6，本案所涉3号楼的竣工验收备案问题，该楼其他业主向法院起诉要求被告支付逾期交房违约金的案件中，本院已经将被告提交的胶州市建设工程竣工验收备案证与原件进行核对，确认被告提交的工程竣工验收备案证复印件与原件无异，因此本案中本院确认该证据为有效证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2012年9月18日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区3号楼1单元4层401户房屋一套，房屋价款663556元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告于2013年7月3日向被告支付了购房首付款203556元，向中国银行贷款460000元，共向被告支付购房款663556元，原告完成了购房合同所约定的合同义务。另查明，2016年8月1日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证，被告于2016年4月20日向原告支付了共计7000元的逾期交房违约金。2016年4月22日，被告将涉案房屋交付给原告。本院认为，被告辩称原告要求违约金的期限超过诉讼时效，经本院开庭审查，被告逾期交房的违约行为持续存在，故原告主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，本院对被告的抗辩不予支持。被告抗辩延期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。被告已于2016年4月22日将涉案房屋交付原告使用，原告领取了房屋钥匙并签署了《收楼确认单》，但涉案房屋直到2016年8月1日才取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋才具备了合同约定的交付条件，故原告主张2016年8月1日及以后的逾期交房违约金本院不予支持。原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2013年9月30日之前，房屋总价款为663556元，并且被告在原告起诉前已经支付原告逾期交房违约金7000元，原告在诉讼请求中也予以扣除，故被告应支付原告逾期交房违约金61678元（本金663556元×日万分之一×1035天-已付7000元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董力源逾期交房违约金61678元；二、驳回原告董力源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1873元，减半收取936.5元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一七年三月十日书记员  冷 甜