湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）耒民一初字第148号
原告黄雪英，女，1974年1月1日生。
被告耒阳市金山房地产开发有限公司。
法定代表人梁亮亮，系该公司副总经理。
委托代理人曾琳燕，湖南丹阳律师事务所律师。
原告黄雪英与被告耒阳市金山房地产开发有限公司（以下简称金山房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告黄雪英、被告金山房产公司委托代理人曾琳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄雪英诉称：2011年4月27日，原告黄雪英与被告金山房产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，被告将XX的XX栋XX房出卖给原告，价款为141370元，交房期限为2011年10月31日前。原告按合同约定分别于2011年2月11日、2011年4月27日先后支付了房款43827元和97543元，被告出具了收款凭证，并陆续交纳了维修资金和各项税费。合同签订后，原告已按合同约定履行了全部义务，但被告却因验收不合格等原因至今未将房屋交付给原告使用和办理产权手续，应按合同约定支付违约金。请求：1、判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金61920.06元；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金1413.70元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告黄雪英为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
证据1、耒阳市商品房买卖合同。用以证明原、被告之间的房屋买卖合同关系。
证据2、购房款收据及维修资金收据、房管局地税发票、房产局办房产证的费用票据。用以证明原告依约履行了合同义务。
证据3、照片24张。用以证明被告未达到交房条件，被告拖延至今还未交房的事实。
被告金山房产公司对原告黄雪英提交的证据，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，该份买卖合同证明了交付使用不是因为出卖人的原因造成的逾期交房，出卖人不承担责任。产权登记合同上明确规定只有因出卖人的原因造成的不能在规定期限内取得房产证时才支付违约金，合同上明确注明在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或才非出卖人的原因造成损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。证据2大部分与本案无关联性，对于其购房款请法庭核实后再予以认定。证据3恰恰证明XX的很多业主已经接手房屋且在其中已经装修完居住，该房屋可能多少有点问题，但是被告都已经积极的处理了，不能因为一些小瑕疵而影响房屋的接收，该组证据不能证明房屋不具备交房条件，而恰恰证明被告已经通知原告交接房屋，且原告知道有很多业主已经入内居住。
被告金山房产公司辩称：1、原告要求被告支付违约金，没有事实依据，逾期两个月交房虽然不是因为被告造成的，但是被告还是为业主代交了1年的物业管理费作为补偿；2、房屋经验收具备交房条件，被告于2012年1月22日通知原告交接房屋，但原告没有接收，未能交付房屋的责任在于原告，原告要求支付违约金没有事实依据；3、原告要求支付逾期违约金没事实和合同依据，商品房未交付使用的原因在于原告；4、商品房暂未能办理房产证不是被告的责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告金山房产公司为支持其辩解意见，提交了如下证据：
证据4、衡阳市建筑业协会出具的优质结构工程证书。用以证明XX被评定为优质工程，具备交付使用的条件。
证据5、信息记录。用以证明被告已通知原告接收房屋。
证据6、耒阳市怡园物业管理有限公司出具的证明。用以证明被告已为原告交纳了1年的物业管理费作为逾期交房2个月的补偿。
证据7、金山广场的规划图。用以证明金山广场的整体规划情况及依据耒阳市规划管理局批准的规划设计图，金山广场共两期工程围绕一、二期工程设有消防通道。
证据8、耒阳市市场管理局出具的关于造成XX一期消防隐患的情况说明。用以证明XX暂未能办理房产证不是被告方的责任。
原告黄雪英对被告金山房产公司提交的证据，发表如下质证意见：因开庭前被告从未提供或告知原告，故原告对以上证据无异议。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据1、2来源合法，客观真实，予以采信。原告提交的证据3无其他证据佐证，不能达到原告的证明目的。原告对被告提交的证据4-证据8无异议，证据本身也符合法律规定，予以认定。
经审理查明：耒阳市XXA1栋是被告金山房产公司开发建设的商住楼，该工程依据耒阳市规划管理局批准的规划设计图，共两期工程，一、二期工程设有消防通道，XXA1栋是一期工程，于2011年3月11日被衡阳市建筑业协会核定为优质结构工程。2011年4月27日，原告黄雪英与被告金山房产公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，被告将XX的XX栋XX房出卖给原告，建筑面积分別为50.64平方米，价款为141370元，交房期限为2011年10月31日前。合同还约定：“买受人应在合同签订日一次性支付XX栋XX房房款141370元；出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方政府的有关规定，该房屋经验收合格，并符合本合同约定的房屋；出卖人逾期交房不超过30日，自合同规定的交房时间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按该合同约定分别于2011年2月11日、2011年4月27日先后向被告支付了XX栋XX房房款43827元、97543元，共计141370元，被告出具了收款凭证，原告还交纳了房屋维修资金和各项税费。耒阳市XXA1栋建筑工程于2011年9月完工后，被告于2012年1月22日通知原告接收房屋，但原告不同意接收，原、被告至今尚未办理涉案房屋交接手续。因被告延迟交房，被告主动为原告向耒阳市怡园物业管理公司代缴了2012年3月1日至2013年3月1日的物业管理费608元，作为其对原告的补偿。
另查明：根据耒阳市人民政府（2008）第11次政府常务会议精神，要求将金山市场、城关信用社一并纳入XX二期改造范围，XX一期、二期工程要统一规划、统一建设。被告在2011年9月完成一期工程后，二期工程因老区市场经营户上访而暂停至今已近六年，由此使得一期工程的消防环形通道无法形成。因消防验收不能通过，房屋综合验收无法进行，致使不能办理被告开发的一期工程商住楼的房屋产权证，造成一期工程购房户意见纷纷，多次到市委、市政府上访。对此，耒阳市市场管理局正积极争取市委、市政府的重视，力争二期工程早曰动工，使消防通道早日形成，以解决XX一期工程的消防隐患。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。被告未按合同约定的期限履行交房义务，属违约行为，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付迟延交付房屋的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但双方合同约定的违约金明显过高，根据法律关于违约责任赔偿范围的规定，在合同纠纷案件中，违约责任的主要功能在于填补当事人的损失，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、同地段同类房屋租金标准以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告按已付款的每日万分之一点八支付迟延交付房屋的违约金。虽然原告至今未接收房屋，但被告开发的耒阳市XXA1栋已基本具备交房条件，并于2012年1月22日通知原告在同月28日前办理交接房屋手续，故计算被告迟延交房日期应止于2012年1月28日共88天，应支付给原告迟延交房违约金为2239元，扣减被告其替原告交纳的1年物业管理费608元后为1631元。耒阳市XXA1栋商住楼目前尚不能办理产权证，并非被告的责任所致，故原告要求被告支付迟延办理产权证违约金不符合合同约定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款之规定，判决如下：
一、被告耒阳市金山房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄雪英支付逾期交房违约金1631元；
二、驳回原告黄雪英的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1383元，由原告黄雪英负担383元，被告耒阳市金山房地产开发有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 朱田生
审 判 员 谢碧波
人民陪审员 李香梅
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 张沅沅
校对责任人：朱田生打印责任人：张沅沅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条第三款逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。