江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3191号
上诉人（原审被告）:徐州市颖都房地产开发有限公司。
法定代表人：张世松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨守伟，江苏序阳律师事务所律师。
诉人（原审原告）:王汉超。
委托诉讼代理人：王树林，江苏梦溪律师事务所律师。
原审被告:：徐州颖都房地产开发有限公司沭阳分公司。
法定代表人：张世松，该公司经理。
上诉人徐州市颖都房地产开发有限公司（以下简称颖都公司）与被上诉人王汉超、原审被告徐州市颖都房地产开发有限公司沭阳分公司（以下简称颖都公司沭阳分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2017）苏1322民初4231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
人颖都公司不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人王汉超在认购协议书上明确同时购买涉案房屋和涉案车位，二者应视为一个整体，在被上诉人王汉超没有交清所有房款的情况下，被上诉人王汉超要求交付房屋的时间应该顺延。且根据认购协议的约定，车位款应在签订商品房买卖合同之前付清。被上诉人王汉超有先行履行支付车位款的义务，在被上诉人王汉超未交清车位款之前，上诉人享有先履行抗辩权，有权拒绝向被上诉人王汉超交付涉案房屋。被上诉人王汉超即使主张逾期交房违约金也只能在交清所有房款包括房屋和车位款后才能向上诉人主张。原审一审判决无事实和法律依据，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人王汉超原审一审诉诉讼请求。被
被上诉人王汉超答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王汉超向原审一审法院提出诉讼起诉请求：请求法院判决颖都公司、颖都公司沭阳分公司支付逾期交房违约金35585元（以459204元为基数，自2015年4月16日起至2017年5月31日止，按日万分之一标准计算）及逾期办证违约金4592.04元。事实和理由：2013年9月25日，王汉超与颖都公司签订商品房买卖合同，王汉超购买颖都公司沭阳分公司开发的颖都•金鼎国际小区22号楼1单元801室房屋，王汉超按约支付房款459204元。合同第八条、第九条约定，颖都公司应在2015年4月16日前将涉案房屋交付王汉超，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自2015年4月17日起至实际给付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。涉案房屋至今未交付王汉超使用，故诉至法院要求处理。
一审审查查明法院认定事实：王汉超曾与颖都公司沭阳分公司签订的颖都•金鼎国际认购协议，由王汉超认购颖都•金鼎国际小区22号楼1单元801室及5区36号车位，约定房屋单价为3400元/平方米，车位款为50000元，并约定车位款必须于签订《商品房买卖合同》前全款付清。后王汉超与颖都公司于2013年9月25日签订商品房买卖合同，约定王汉超购买颖都公司沭阳分公司开发的位于沭阳县永安路南侧、永康路东侧的颖都•金鼎国际小区22幢1单元801号房屋，房屋建筑面积为135.06平方米，其中套内面积89.87平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积45.19平方米，单价为每平方米3400元，总价款为459204元，合同签订时由王汉超付首付款139204元后，剩余320000元办理按揭贷款。
合同第八条约定：出卖人应当在2015年4月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，5、（无内容）；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府原因，出卖人可据实顺延。
合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。王汉超、颖都公司均在该合同上签名、捺印。
王汉超于2013年9月23日向颖都公司缴纳首付款139204元，余款办理了按揭贷款并已发放到位。房屋符合交付条件后，颖都公司、颖都公司沭阳分公司未书面通知王汉超办理交房手续。王汉超于2016年11月14日至涉案小区售楼部询问交房事宜，颖都公司以王汉超未给付车位款50000元为由拒绝向王汉超交付涉案房屋。
另查明：颖都•金鼎国际小区22号楼房屋建筑工程和市政基础设施工程于2016年1月27竣工验收并已备案。颖都公司沭阳分公司为企业非法人，于2003年5月27日成立。
庭审过程中，王汉超自愿撤回要求颖都公司、颖都公司沭阳分公司支付逾期办证违约金4592.04元的诉讼请求。
一审认定的争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同的相对方是颖都公司还是颖都公司沭阳分公司。2.颖都公司、颖都公司沭阳分公司能否以车位款为由拒绝向王汉超交付涉案房屋。
针对第一个争议焦点，一审法院认为，涉案商品房买卖合同的相对方为王汉超与颖都公司，颖都公司沭阳分公司不是适格主体，不应承担任何法律责任。本案的商品房买卖合同以书面形式订立，合同“出卖人（签章）”均加盖为颖都公司合同专用章及其法定代表人张世松签章，据此可以认定本案商品房买卖合同的相对方为王汉超与颖都公司。颖都公司沭阳分公司作为颖都公司的分支机构，不具有独立的法律地位，不独立承担民事责任，故对王汉超要求颖都公司沭阳分公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。
针对第二个争议焦点，王汉超与颖都公司之间的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，当事人一方不履行合同或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。王汉超与颖都公司签订的商品房买卖合同的标的为颖都•金鼎国际小区22幢1单元801号房屋，王汉超已按合同约定向颖都公司支付了全部购房款，故颖都公司、应按合同约定期限将经分期综合验收合格的商品房交付给王汉超。截至2017年5月31日，颖都公司也未交付符合条件的房屋，应认定颖都公司逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任，现王汉超仅要求颖都公司给付逾期交房违约金至2017年5月31日，予以确认，据此违约金计算为35634.23元，王汉超自愿主张35585元，及王汉超自愿撤回要求颖都公司、颖都公司沭阳分公司给付逾期办证违约金4592.04元的诉讼请求，均系对自己合法权利的自由处分，不违反法律、法规的强制性规定，予以准许。王汉超认购的5区36号车位不属于该商品房买卖合同的标的范围，故颖都公司辩称因王汉超未交付车位款，其有权拒绝向王汉超交付涉案房屋，不予采信。颖都公司可以另案向王汉超主张车位款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、徐州市颖都房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向王汉超支付逾期交房违约金35585元；二、驳回王汉超的其他诉讼请求。案件受理费707元，已减半收取354元，由徐州市颖都房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
认为：：根据本案商品房买卖合同的约定，上诉人应于2015年4月16日前向被上诉人王汉超交付符合合同约定及相关规定的房屋，但上诉人在被上诉人王汉超已经交清全部购房款的情形下违反商品房买卖合同的约定，未向被上诉人交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。一审判决上诉人向被上诉人王汉超支付逾期交房违约金正确。颖
公司上诉提出被上诉人王汉超在认购协议书上明确同时购买涉案房屋和涉案车位，二者应视为一个整体，且根据认购协议的约定，车位款应在签订商品房买卖合同之前付清，被上诉人王汉超有先行履行支付车位款的义务，在被上诉人王汉超未交清车位款之前，上诉人享有先履行抗辩权，有权拒绝向被上诉人王汉超交付涉案房屋。但本案商品房买卖合同系对涉案房屋的买卖作出约定，并未涉及涉案车位的买卖。根据商品房买卖合同的约定，上诉人存在逾期交房的行为即应承担相应的违约责任。至于认购协议中涉及的车位款问题，虽然认购协议约定在签订商品房买卖合同前被上诉人王汉超全款付清车位款，但双方并未约定将车位款的交付作为交房的条件，上诉人并不享有先履行抗辩权。且上诉人在被上诉人王汉超未交纳车位款的情况下仍然与被上诉人王汉超签订了商品房买卖合同并接受被上诉人王汉超交纳的全部购房款，应视为愿意接受商品房买卖合同相关条款的约束。故上诉人上诉理由不能成立。综
，上诉人颖都公司上诉理由请求不能成立，应予驳回；原审一审判决结果认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费707元，由徐州市颖都房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 覃卫东
审判员 徐金鸽
审判员 谢朝晖
二〇一七年十一月九日
书记员 汤媛媛
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