北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初7958号
原告马立芬，女，1965年2月11日出生，华北电力大学职员，住北京市朝阳区。
被告闫乃辉，男，1988年3月9日出生，华夏银行股份有限公司北京分行青年路支行职员，住北京市朝阳区。
被告张悦，女，1990年11月11日出生，华夏银行股份有限公司北京分行青年路支行职员，住北京市朝阳区。
原告马立芬与被告闫乃辉、张悦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告马立芬和被告闫乃辉、张悦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马立芬诉称，原告与被告于2017年3月12日签订了《存量房买卖合同》，原告购买被告位于房山区长政街×号院×-×-×办公用房一套，并于当日交给被告10万元定金。但2017年3月26日市政府发布了《进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，原告不符合政策中“在京名下无住房和商业银行禁止对个人购买商住房放贷”，这样造成合同不能履行。这是不可归责于当事人双方的事由导致的，是不可预见，也不能克服的。原告经多次与被告协商解除合同，返还定金，但均未达到共识。根据合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，不承担法律责任；根据最高院解释第23条规定，因不归责于当事人双方的事由导致商品房合同不能履行的，当事人可以解除合同，出卖人应当返还定金。我们在新政出台前订立的合同，约定是2017年3月20日由被告自筹款项向银行申请还贷，但3月20日被告并没有向银行解押。新政出台后，影响我购买此套房屋，所以被告是违约方。违约金根据合同第八条第二项，按总贷款20%计算的。在买卖合同附件一关于配偶同意出售承诺书中也有约定，被告没有在限购期限内提交配偶同意出售承诺书。我认为被告在新政出台之前是违约，应支付我违约金37万元。合同现在履行不了了，被告在新政出台之前的违约，被告也应承担责任。2017年3月27日原告通过中介和被告沟通过，说新政下来了，希望解除合同。现原告诉至法院，要求：1、判令解除双方于2017年3月12日签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告返还原告10万元定金及此期间发生的利息（利息按银行贷款）；3、本案包含诉讼费在内的一切费用由被告承担。
被告闫乃辉辩称：一、被告与原告签订的合同应继续履行。2017年3月12日，被告与原告签订的《存量房买卖合同》（下称买卖合同）系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。
二、原告要求解除买卖合同没有事实及法律依据。首先，原告认为其不符合北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管委会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局于2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第五条第1款及第七条的政策条件，导致合同不能履行。被告认为：1、该公告第五条第1款“本公告执行前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：名下在北京无住房和商办类房产记录的。”是许可性规定，而非禁止性、强制性规定。依据该条规定，本案房屋可以上市交易并出售给个人，仅是对个人购买提出了限制性条件。而原告虽然名下在京有住房，但完全可以通过自行努力克服，例如出售名下现有住房的方式使自己符合上述条件，使买卖合同可以继续履行。因此，该公告第五条第1款并不会必然导致买卖合同不能继续履行。2、该公告第七条“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”。买卖合同约定本案房屋成交总价为185万元，其中首付款135万元由原告直接向被告支付，原告拟申请贷款50万元，支付剩余房价款。同时买卖合同第四条第（二）款对原告不能获得足额贷款的情况约定了处置方案：“买受人应补足拟定贷款额与实际批准贷款额的差额，或改为全款支付，否则视买受人违约，买受人需承担违约责任。”因此，该公告第七条只能导致原告无法获得拟定贷款，但依据买卖合同约定，在此情况下，原告应自行补足房款，而不能据此认为买卖合同不能继续履行。其次，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的发布不是不可预见的，并非不可抗力，也不是情势变更。被告认为：1、我国政府对于房屋的限购政策是一贯的、持续的，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的发布并非突发的、不可预见的政策调整，并非不可预见。2、买卖合同第九条第2款中，双方明确约定：国家政策法规、政府部门对房地产业务方面的变化调整不属于不可抗力。由此可见，在买卖合同订立时，原告与被告对于国家、政府的房屋限购政策是知悉并了解的，对于政策的调整变化也是可以预见的。且该条款还约定：在国家政策法规、政府部门对房地产业务方面的变化调整的情形下，发生不可预知的情况使得贷款义务或过户条件发生变化，当事人按新要求办理，时间相应顺延。因此可见，在买卖合同订立时，原告与被告对于国家政策法规、政府部门对房地产业务方面的变化调整的情形下，约定了买卖合同应继续履行，而不是解除。最后，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的发布不是不可预见的，其对于原告购买本案房屋的限制性条件也不是不可克服的，既不属于不可抗力，也不是情势变更，不能适用合同法第117条。而原告部分援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，显然是对法律规定的错误理解，该条规定与本案情形明显不符，因此不能适用。
综上，原告要求解除合同没有事实和法律依据。
三、被告不应退还原告定金。被告依据买卖合同第三条第（二）款约定收取原告定金10万元，被告没有违反买卖合同约定，原告没有理由要求被告退还定金。
综上所述，被告与原告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性定，应为合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。原告要求解除买卖合同没有事实与法律依据。被告依据买卖合同约定收取原告定金，被告没有违反买卖合同约定，原告没有理由要求被告退还。请法院驳回原告的诉讼请求。
另，原告所述的该房屋已设立抵押的，出卖人于2017年3月20日前向银行申请提前还款手续，提前还款手续按以下第一种方式办理，第一种方式是出卖人自筹全部解押款项。首先，我应先向银行申请，我的贷款结清证明在3月24日就已经出来了，原告根据的是出卖人违约责任，出卖人有下列违约情形之一者逾期15天之内应向房屋价款的万分之五向买受人支付违约金，这条和第四条没有对上。第四条没有约定违约，不可能让我们偿还37万，还有利息。我爱人同意这套房屋我进行买卖，原告也是知晓的。合同没有问题，原告用这条去约定违约金20%是不合理的。
被告张悦辩称：一、被告与原告签订的合同应继续履行。2017年3月12日，被告与原告签订的《存量房买卖合同》（下称买卖合同）系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。
二、原告要求解除买卖合同没有事实及法律依据。首先，原告认为其不符合北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管委会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局于2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第五条第1款及第七条的政策条件，导致合同不能履行。被告认为：1、该公告第五条第1款“本公告执行前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：名下在北京无住房和商办类房产记录的。”是许可性规定，而非禁止性、强制性规定。依据该条规定，本案房屋可以上市交易并出售给个人，仅是对个人购买提出了限制性条件。而原告虽然名下在京有住房，但完全可以通过自行努力克服，例如出售名下现有住房的方式使自己符合上述条件，使买卖合同可以继续履行。因此，该公告第五条第1款并不会必然导致买卖合同不能继续履行。2、该公告第七条“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”。买卖合同约定本案房屋成交总价为185万元，其中首付款135万元由原告直接向被告支付，原告拟申请贷款50万元，支付剩余房价款。同时买卖合同第四条第（二）款对原告不能获得足额贷款的情况约定了处置方案：“买受人应补足拟定贷款额与实际批准贷款额的差额，或改为全款支付，否则视买受人违约，买受人需承担违约责任。”因此，该公告第七条只能导致原告无法获得拟定贷款，但依据买卖合同约定，在此情况下，原告应自行补足房款，而不能据此认为买卖合同不能继续履行。其次，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的发布不是不可预见的，并非不可抗力，也不是情势变更。被告认为：1、我国政府对于房屋的限购政策是一贯的、持续的，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的发布并非突发的、不可预见的政策调整，并非不可预见。2、买卖合同第九条第2款中，双方明确约定：国家政策法规、政府部门对房地产业务方面的变化调整不属于不可抗力。由此可见，在买卖合同订立时，原告与被告对于国家、政府的房屋限购政策是知悉并了解的，对于政策的调整变化也是可以预见的。且该条款还约定：在国家政策法规、政府部门对房地产业务方面的变化调整的情形下，发生不可预知的情况使得贷款义务或过户条件发生变化，当事人按新要求办理，时间相应顺延。因此可见，在买卖合同订立时，原告与被告对于国家政策法规、政府部门对房地产业务方面的变化调整的情形下，约定了买卖合同应继续履行，而不是解除。最后，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的发布不是不可预见的，其对于原告购买本案房屋的限制性条件也不是不可克服的，既不属于不可抗力，也不是情势变更，不能适用合同法第117条。而原告部分援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，显然是对法律规定的错误理解，该条规定与本案情形明显不符，因此不能适用。
综上，原告要求解除合同没有事实和法律依据。
三、被告不应退还原告定金。被告依据买卖合同第三条第（二）款约定收取原告定金10万元，被告没有违反买卖合同约定，原告没有理由要求被告退还定金。
综上所述，被告与原告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性定，应为合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。原告要求解除买卖合同没有事实与法律依据。被告依据买卖合同约定收取原告定金，被告没有违反买卖合同约定，原告没有理由要求被告退还。请法院驳回原告的诉讼请求。
另，同意被告闫乃辉的答辩意见。同意出售的承诺书我们已经提交给中介了，具体提交时间记不清了。
经审理查明，2017年3月12日马立芬（买受人、乙方）与闫乃辉（出卖人、甲方）、张悦（共有权人）签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋坐落于北京市房山区长政南街×号院×号楼×层×。房屋成交总价为185万元。买受人于签订本合同当日，向出卖人支付购房定金10万元。出卖人应于2017年3月20日前办理向银行申请提前还款手续，由出卖人自筹全部解押款项。合同签订后，马立芬给付闫乃辉、张悦定金10万元。后闫乃辉、张悦办理了涉案房屋的还款解押手续，华夏银行股份有限公司北京青年路支行于2017年3月24日出具《贷款结清证明》，载明“借款人已于2017年3月17日结清贷款的全部本息”。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布京建发（2017）第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告要求个人购买商办类项目应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
另查明，涉案房屋登记坐落为房山区长政南街×号院×号楼×层×，用途为办公。马立芬名下有位于房山区长阳镇广阳里×号楼的房屋一套，规划用途为住宅，共有情况为共同共有，登记时间为2010年1月28日。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证，被告提交的《贷款结清证明》、不动产权利证书等在案佐证。
本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
马立芬与闫乃辉、张悦签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2017年3月26日，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的出台，导致马立芬与闫乃辉、张悦之间签订的《存量房屋买卖合同》无法继续履行，双方签订合同的目的无法实现，该公告的出台，系不可归责于双方当事人的事由，故对于马立芬要求解除与闫乃辉、张悦签订的《存量房屋买卖合同》并返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。马立芬要求闫乃辉、张悦支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。马立芬主张闫乃辉、张悦存在违约行为，与事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告马立芬与被告闫乃辉、张悦于二○一七年三月十二日签订的《存量房屋买卖合同》；
二、被告闫乃辉、张悦于本判决生效后七日内返还原告马立芬定金十万元；
三、驳回原告马立芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零七百二十五元，由原告马立芬负担五千三百六十二元五角（已交纳），由被告闫乃辉、张悦负担五千三百六十二元五角（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 冯 淼
二〇一七年六月二十日
书记员 孙震颐