广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0307民初9279号
原告：何阳，男，汉族，1979年5月1日出生，住址：湖北省蕲春县青石镇白塘村*组，身份证号码：4211261979********。
委托代理人：郑晓波，广东鼎方律师事务所律师。
被告：黄亚富，女，汉族，1970年8月10日出生，住址：深圳市龙岗区坂田村新布龙路***号，身份证号码：4403071970********。
被告：李木轩，男，汉族，1969年3月10日出生，住址：深圳市龙岗区坂田村新布龙路***号，身份证号码：4403071969********。
两被告共同委托代理人：胡黎明，广东金圳律师事务所律师。
第三人：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司），住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码:78525491-5。
法定代表人：李耀智。
委托代理人：李雯，女，汉族，1992年10月5日出生，住址：广东省深圳市龙岗区布龙路丽湖花园丽豪阁C-5，身份证号码：4452221992********，系该公司员工。
第三人：王东野，女，汉族，1984年1月20日出生，住址：吉林省农安县万金塔乡苇子沟村东赵家屯，身份证号码：2201221984********。
第三人：陈遵琳，男，汉族，1987年10月16日出生，住址：福建省霞浦县下浒镇黄家衕村佳湖**号，身份证号码：3522251987********。
原告何阳诉被告黄亚富、李木轩、第三人中原地产公司、王东野、陈遵琳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑晓波、被告委托代理人胡黎明、第三人中原地产公司委托代理人李雯到庭参加诉讼，第三人王东野、陈遵琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年8月22日，原告与被告黄亚富经第三人中原地产公司居间介绍，签订《二手房买卖合同》（编号：224378），约定：1、由原告向被告黄亚富购买其位于深圳市布吉街道振兴大道15号吉信大厦B栋28H房产一套（房产证号60000181**），建筑面积157.79平方米，转让成交价为2150000元；2、原告在合同生效之日支付定金50000元，买卖双方于2015年8月30日之前办理银行资金监管手续，原告将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以贷款承诺函确定的金额为准）支付至监管账户，原告同时向银行申请按揭贷款，以此向被告黄亚富支付尾款；3、被告在签订本合同五日内与担保公司签订服务合同，委托担保公司担保融资赎楼，如委托担保公司不能赎楼的，被告应自行赎楼，办妥注销抵押登记手续，并于注销抵押登记后三日内将房产证原件交予第三人；4、在原告取得银行贷款承诺函，且被告办妥注销抵押登记取回房产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续将房产过户给原告；5、一方未按照合同约定的期限履行义务的，另一方可要求违约方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，逾期履行义务超过五日的，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任。合同签订当日，原告将定金50000元支付给被告。后经双方协商，原被告双方于2015年10月15日与中国银行深圳横岗支行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定监管期限为90天，监管期限内房产交易不成功将退回监管首期款。原告当日将剩余首期款990000元支付至中国银行深圳横岗支行监管账户，原告向中国银行深圳布吉支行办理银行按揭贷款手续。2015年12月22日，中国银行深圳布吉支行向原告出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》（即贷款承诺函），确认被告在将房产过户给原告后，其将向原告发放贷款，该承诺书有效期为3个月。第三人中原地产公司随即通知被告其已经取得贷款承诺函，要求被告按照合同约定赎楼、注销抵押登记并过户。但截至2016年1月15日首期款资金监管期限到期之时，被告及其委托的担保公司并不能赎楼成功，经原告向第三人中原地产公司及担保公司询问，得知系被告房产与其他房产连带抵押造成赎楼障碍。由于首期款资金监管期限已到而被告无法赎楼，监管银行在期限届满后将监管资金退还给原告。原告为了交易继续进行，多次与被告沟通，表示如果被告不能赎楼原告可替其寻找办法赎楼，但需要被告配合提供材料。然被告不予理会也不愿意继续履行合同，原告无奈于2016年4月20日向被告出具《律师函》，要求被告提供征信材料继续履行合同，被告一直无任何答复亦未赎楼。为此，起诉请求：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》（编号：224378号）；2、被告向原告返还定金50000元及利息（按照银行同期贷款利率，自2015年8月22日起计至实际归还之日）；3、被告支付原告监管资金利息损失13241.25元（以监管资金990000元为基数，按照银行同期贷款利率5.35%计算90天）；4、被告向原告支付违约金430000元（以转让成交价2150000元的20%计算违约金）；5、被告承担本案的一切诉讼费用。
被告辩称，其与被告之间不存在涉案合同关系，原告的诉讼请求不成立。
第三人中原地产公司答辩称，第三人中原地产公司作为居间方于2015年8月22日在买卖双方意思一致下促成交易，在交易过程中，已经做到了谨慎审查、提供居间服务的义务。
第三人王东野、陈遵琳未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，被告黄亚富系深圳市龙岗区布吉街道振兴大道15号吉信大厦B栋28H房产（以下称涉案房产）的原登记业主，该房产建筑面积为157.79平方米，房地产证号为60000181**，产权登记核准日期为1999年7月9日。2015年8月22日，原告与被告黄亚富签订一份《二手房买卖合同》（编号：224378），其中原告作为买方，被告黄亚富为卖方，陈遵琳为黄亚富的代理人，合同中被告黄亚富的签名系陈遵林代签。合同约定：被告黄亚富将其所有的前述涉案房产转让给原告，转让成交价为215万元。合同第三条约定买方在本合同生效之日起（含当日）向卖方支付定金5万元。合同第四条付款方式约定买方向银行按揭贷款支付约定楼款，买方须于2015年8月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2015年8月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第六条房地产产权现状约定涉案物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。合同第十条买方的违约责任约定如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已经支付的定金。合同第十一条卖方的违约责任约定如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已经支付的定金。合同第十四条备注第二款约定经双方友好协商如由于征信问题导致贷款贷不下来，双方友好解除合同，定金退还5万元。
合同签订后，原告于当日向第三人陈遵琳支付定金5万元，第三人陈遵琳出具收款收据，收款收据上的经手人黄亚富和陈遵林均系陈遵琳签名。2015年10月15日，原告与被告黄亚富于前往中国银行深圳横岗支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，协议约定监管资金为99万元，监管期限起始日自协议生效之日起90天。同日，原告将99万元监管资金转入了银行的资金监管账户。2015年12月22日，中国银行股份有限公司深圳布吉支行向原告出具了《个人二手住房按揭贷款承诺书》，该银行承诺将向原告发放金额为218万元的贷款，承诺书有效期为3个月。后因被告黄亚富未按期办理赎楼手续，合同未能继续履行，2016年1月16日银行将原告的监管资金退回到原告账户，2016年4月20日原告委托广东鼎方律师事务所律师郑晓波向黄亚富、陈遵林发出一份《律师函》，要求黄亚富于2016年4月28日前办理委托赎楼手续，逾期视为根本违约。
2016年3月15日，被告黄亚富与案外人吴铎彬签订买卖合同，并于2016年3月22日将涉案房产过户登记至吴铎彬名下。2016年5月24日，原告向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同，2016年5月26日，原告向深圳市不动产权登记中心查询得知被告已将涉案房产转移登记给他人，为此，原告撤回该案起诉，并提起本案诉讼。
另查明，2015年10月15日，黄亚富、何阳作为甲方（债务人）、案外人丘翠娥作为乙方（债权人）、深圳市中诚致信融资担保有限公司作为丙方（担保人）签订一份《借款合同》，由黄亚富、何阳向丘翠娥借款99万元用于资金周转，该款转入何阳的银行账户。该款实际是用于原告作为资金监管的首期款。
2015年6月29日被告与第三人王东野签订《二手房买卖合同》（编号：226021），约定被告将涉案房产转让给王东野，转让成交价为190万元，同时合同第十四条备注条款约定买方其有更名权。2015年12月11日，在第三人中原地产公司的见证下，被告黄亚富与第三人王东野、陈遵琳签订一份《补充协议》，约定若黄亚富在2015年12月25日之前未能赎出该物业房产证，则终止双方于2015年6月29日签订的《二手房买卖合同》。之后双方未再履行该合同。
另查明，被告黄亚富与被告李木轩系夫妻关系，双方于1992年2月27日结婚。
本院认为，原告与被告黄亚富之间签订的买卖合同，虽然被告黄亚富本人并未签名，而是由陈遵林代签，即使陈遵林在签订合同时属于无权代理的状态，但在监管银行办理房产交易资金监管手续时，《二手楼交易资金委托监管协议》及《借款合同》均是由黄亚富本人签名，故应视为其对陈遵林代理行为及买卖合同的追认，该买卖合同对被告黄亚富具有约束力，其应按合同约定履行义务。原告在与被告黄亚富签订买卖合同后，即积极办理首期款、按揭贷款手续并取得银行的按揭贷款承诺，而被告黄亚富并未履行其相应的赎楼义务，且在合同未解除之前，又将涉案房产转让给吴铎彬，被告黄亚富的行为构成违约，按照合同约定，被告应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，合同约定若卖方违约导致合同解除，应支付转让成交价20%的违约金，本院依据本案实际情况及合同约定，依法酌定违约金按转让成交价的10%即215000元计算。关于定金问题，由于定金系由陈遵林实际收取，并无证据证明陈遵林已将该定金支付给被告，故定金50000元应由陈遵林直接返还给原告。关于原告主张的利息损失，由于原告前述主张的违约金已足以弥补其利息损失，故对利息损失不再予以支持。被告李木轩作为被告黄亚富的丈夫，涉案房产系夫妻共同财产，被告李木轩对被告黄亚富的相关责任承担共同责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告何阳与被告黄亚富之间的《二手房买卖合同》。
二、被告黄亚富、李木轩于本判决生效十日内向原告何阳支付违约金215000元。
三、第三人陈遵林于本判决生效十日内向原告何阳返还定金50000元。
四、驳回原告何阳其他诉讼请求。
上述付款义务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8728元（原告已经预交），由被告黄亚富、李木轩负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘国旺
人民陪审员 林耿星
人民陪审员 景 仰
二〇一八年三月一日
本件与原本核对无异
书 记 员 王 娜