山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第908号
上诉人（原审被告、反诉原告）成涛，男，1968年1月2日生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人刘国光，总经理。
委托代理人于金鲁，男，1951年11月23日出生，汉族，济南市中明泽法律服务所法律工作者。
上诉人成涛因与被上诉人济南龙泉物业管理有限责任公司（以下简称龙泉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第2059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，济南龙泉物业管理有限责任公司原名称为济南市房地产开发总公司物业公司，成立于1993年4月12日，2004年4月5日其名称变更为济南市龙泉物业管理公司，为独立法人企业，属济南市房地产开发总公司的子公司。2007年4月20日，济南市龙泉物业管理公司被中华人民共和国建设部授予物业管理一级资质。2010年12月31日，济南市龙泉物业管理公司变更为现名称，即济南龙泉物业管理有限责任公司。济南市市中区某小区系原济南市房地产开发总公司开发建设的住宅小区，成涛系该小区业主。1999年12月11日，成涛与原济南市房地产开发总公司物业公司某区管理委员会签订《某小区物业管理服务合同》一份，该合同中约定的收费标准为：“按照《济南市物业管理服务收费标准》执行”，龙泉物业公司在2005年12月之前在此小区的物业服务费收取标准为：按套内面积收取，每平方米每月0.3元；在2006年以后至今，该公司的物业服务费收取标准为：按建筑面积，收取每平方米每月0.35元。成涛所居住的房屋的建筑面积为79.13平方米，套内面积为75.08平方米，地下室建筑面积为14.47平方米。自2005年5月起至2013年3月止，成涛未向龙泉物业公司交纳物业服务费共计2589.70元（其中，2005年5月-2005年12月的金额为：0.3元×75.08平方米［套内面积］×8个月＝180.19元；2006年1月-2013年3月的金额为：0.35×79.13平方米［建筑面积］×87个月＝2409.51元；合计2589.7元）。龙泉物业公司曾于2013年4月12日，向成涛发出书面《告知函》一份，内容为：“根据济南市龙泉物业管理有限责任公司信息系统提供的信息，你自2005年5月至2013年3月欠缴物业管理费2649.10元。请你自接此通知后七日内到物业服务中心说明情况，并据实缴纳物业管理费，逾期管理方将依法主张权利。”该《告知函》成涛称从未收到过，也没有物业服务人员向其催要过物业费。龙泉物业公司诉至法院，请求法院依法判令成涛补交拖欠的物业服务费2649.10元，承担本案的全部诉讼费用。
另查明，2003年9月22日，某小区12号楼部分居民代表与济南市房地产开发总公司签订了《协议书》一份，内容为：就12号楼地下室渗水问题，由该公司以业主所购地下室面积每平方米200元的标准对业主进行补偿。然后由开发公司对该楼的地下室渗水问题进行维修，以达到不渗漏为标准。此后，济南市房地产开发总公司组织施工人员对12号楼地下室进行了维修，但现该楼的地下室仍有渗水现象。
再查明，庭审中，龙泉物业公司代理人表示同意成涛补交物业费所依据的房屋建筑面积按79.13平方米计算，撤回超出部分的诉讼请求。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。龙泉物业公司名称变更前与成涛签订的《某住宅小区物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定合同履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。龙泉物业公司为成涛所居住的某小区提供了物业服务，成涛就应当及时向龙泉物业公司交纳物业服务费。对于成涛辩称龙泉物业公司所提供的物业服务存在严重瑕疵的问题，原审法院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从成涛所提交的证据来看，尚不足以证明龙泉物业公司的物业服务存在重大瑕疵；龙泉物业公司与开发商系两个不同的法人主体，成涛的地下室出现渗水的质量问题属于开发商保修的范围，如给成涛造成了财产损害，成涛可另案起诉开发商要求损害赔偿，但不能以此为由拒交物业费，故对成涛的上述抗辩理由不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。关于诉讼时效的问题，原审法院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。龙泉物业公司从小区建设完毕至今一直在该小区内从事物业服务，且龙泉物业公司提供证据证实其曾在2013年4月向成涛主张过权利，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为龙泉物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效，故对成涛提出的龙泉物业公司的诉讼请求超出诉讼时效的抗辩不予支持。对于成涛反诉要求龙泉物业公司退还已交纳物业费的请求，原审法院认为，成涛未能提交其曾经交纳过1800元物业服务费的相关证据，且成涛提出的拒绝交纳物业费的证据和理由均与龙泉物业公司无关，也不是由于龙泉物业公司的原因给其造成的损害，故成涛的此项反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于成涛的其他几项反诉请求，与本案不是同一法律关系，不予处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）成涛于判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）济南龙泉物业管理有限责任公司补交2005年5月至2013年3月的物业服务费2589.7元。二、驳回被告（反诉原告）成涛的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、反诉费25元均由被告（反诉原告）成涛负担。
上诉人成涛不服原审判决上诉称，成涛自2000年入住以来，楼梯间、走廊通道出现地下渗水，常年积水等严重问题，导致地下室物品、家具被淹损坏。成涛曾多次要求龙泉物业公司进行维修，但其置之不理，不予维修，致使这些严重问题始终得不到妥善解决，成涛有权拒绝缴纳物业费。龙泉物业公司出示的物业服务合同系成涛在购房时与济南市房地产开发总公司签订的。《山东省物业管理条例》第二十三条“前期物业服务合同应当对物业服务合同，服务标准，收费标准，收费方式以及收费起始时间，合同终止情形等内容进行约定，涉及物业买受人共同利益的其约定应当一致。”第三十二条“从事物业管理活动的企业应有独立的法人资格”。因此，龙泉物业公司出示的物业服务合同存在诸多缺陷和漏洞，理应与成涛重新签订物业服务合同。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，判令成涛与龙泉物业公司终止前期物业合同并重新签订，由龙泉物业公司承担一、二审诉讼费用。
被上诉人龙泉物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律适当，请求二审法院依法驳回成涛上诉请求，维持原判。
经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，成涛自2000年入住以来，地下室出现渗水、常年积水情况，这些房屋质量问题，属于开发商保修的范围，且在2003年9月22日，某小区部分居民代表与开发商济南市房地产开发总公司签订了就该楼地下室渗水问题进行维修的《协议书》。龙泉物业公司与开发商系两个不同的法人主体，就该楼的地下室仍然渗水情况给成涛造成财产损害，成涛可另行主张权利，其以此为由拒交物业费于法无据。因此对成涛的该上诉理由，本院不予采信。成涛请求判令终止与龙泉物业公司的前期物业合同并重新签订，因其在一审中并未提出该项诉讼请求，对此本院不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人成涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 诸葛砚
代理审判员 王立强
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 杨 云