上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1077号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2013）嘉民三（民）初字第1077号
原告张保涛。
委托代理人顾杰，上海大众律师事务所律师。
被告徐道标。
委托代理人梁毅，浙江腾升律师事务所律师。
被告王永庭。
委托代理人赵青，上海市诤正律师事务所律师。
原告张保涛与被告徐道标、被告王永庭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告张保涛的委托代理人顾杰、被告徐道标及其委托代理人梁毅、被告王永庭的委托代理人赵青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张保涛诉称，被告徐道标是位于嘉定区某某公路5000弄101号102室房屋（以下简称“系争房屋”）的权利人。原告张保涛和被告王永庭都是外岗某某城的商户。原告自2007年一直承租系争房屋，合同一年一签，最近的合同租期自2012年8月1日起至2013年7月31日止。协议签订后，原告已支付全部房屋租金，并正常使用该房屋。2012年下半年，徐道标将系争房屋转卖与王永庭。在徐道标和王永庭的房屋买卖交易中，徐道标未保障原告对系争房屋的优先购买权。而王永庭系同一市场的商户，在明知原告存在优先购买权的情况下，仍然同徐道标进行房屋买卖交易。徐道标和王永庭的行为明显属于恶意串通，严重损害了原告的合法权益。故原告起诉来院，要求法院判令被告徐道标和王永庭签订的房屋买卖合同无效。
被告徐道标辩称，原告认为被告徐道标没有保障其优先购买权与事实不符。在出售房屋前，被告徐道标亲自到上海告知原告优先购买的权利，原告在“关于出售商铺告知书”上签字。后原告在约定的期限届满后，既未给被告徐道标答复，又未实际支付款项表示购买，应视为自动放弃了对系争房屋的优先购买权。原告称两被告之间存在恶意串通也不符合事实情况，两被告是在自愿、平等、合法的基础上达成的交易行为，应受到法律的保护。根据我国法律规定，恶意串通只有在侵害第三人利益的情况下。才可以请求法院确认无效。两被告的行为未侵害原告的任何利益，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王永庭辩称，王永庭未侵犯原告的优先购买权。承租人优先购买权系法律术语，一般学过相应法律知识的人才能知晓其概念和含义。王永庭作为普通商户，从来就不清楚优先购买权这一概念和它所表达的含义。王永庭既然签订了合法有效的房屋买卖协议、支付了相应的对价、办理了产权过户手续，那么法律应当保护善意第三人的合法权益。本次房屋买卖交易系四套商铺的打包出售，并非是单独出售其中的一间或两间，而是四套商铺一次性出售。而原告要享受优先购买权则应当在四套商铺一次性购买的基础上考虑。因此，并不存在同等条件下的优先购买权。王永庭、王永和与徐道标的房屋交易行为并非恶意，2012年9月13日，王永和、案外人吕秀芝（系王永庭妻子）与徐道标签订了购买包括系争房屋在内的四套商铺的买卖合同，合同约定本次房屋交易总价为220万元，随后王永和、吕秀芝依约支付了上述房款。2013年1月23日，徐道标将上述四套商铺分别过户给了王永庭、王永和，至此，房屋买卖协议的主要义务已全部履行完毕，房屋的买卖价格也与市场价格相当，因此买受人的权利应受法律保护。原告举证的房地产买卖合同所约定的房屋交易价款仅仅是王永庭、王永和付清全部四套商铺房款的前提下为过户所需而订立，并非是交易的真实价款，真实的价款应以2012年9月13日合同为准。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，徐道标原是系争房屋的产权人，其委托案外人某某商贸城市场经营管理有限公司（以下简称“某某商贸城”）对外出租系争房屋。2012年8月1日，某某商贸城与张保涛签订某某城进场租赁合同一份，约定由某某商贸城将包括系争房屋在内的数间商铺出租给张保涛，租期自2012年8月1日起至2013年7月31日，租金总额为121000元。合同约定张保涛在合同期满前45天通知向某某商贸城表明是否续租，如果双方同意续租的，双方应重新签订租赁合同并交纳相关费用，如张保涛在合同期满前30天不作答复的，视张保涛不再续租本房屋，某某商贸城有权将此房屋对外出租给其他人；租赁期满张保涛如无违约行为的，则享有同等条件下的优先租赁权。上述合同签订后，双方按约履行了合同义务。2012年9月9日，徐道标向张保涛出具关于出售商铺告知书，告知其所租的两间商铺（某某商贸城101幢101.102号）准备于近期出售，出售价为210万元，房东徐道标考虑租赁者优先的原则，先告知张保涛使其有所准备，在同等价位下首先出售给张保涛，敬请近日回话（9月12日前）。2012年9月13日，徐道标和王永和、吕秀芝（系王永庭妻子）签订了购买包括系争房屋在内的四套商铺的买卖合同，合同约定本次房屋交易总价为220万元。2013年1月23日，徐道标将上述四套商铺分别过户给了王永庭、王永和。2013年6月，原告张保涛起诉来院。
诉讼中，原告张保涛提供了其从房地产登记部门调查取得的徐道标和王永庭于2013年1月23日签订的上海市房地产买卖合同一份，张保涛表示该合同上系争房屋的转让价款为12万元，可以证明徐道标和王永庭恶意串通签订房屋买卖合同的事实。徐道标和王永庭则表示该合同仅是中介为了办理过户手续而要求双方签署，双方真正履行的是2012年9月13日签订的关于四套商铺的买卖合同。徐道标和王永庭为证明自己的观点，提供了银行转账凭证以证明王永庭、王永和已向徐道标转账支付215万元。另原告张保涛表示四套商铺的市场价格在200万元；被告徐道标和王永庭则表示四套商铺的市场价格在210万元至220万元之间。
审理中，原告张保涛表示其在2012年9月9日收到徐道标出具的关于出售商铺告知书后一直联系徐道标的手机，但无人接听，最终未联系上。被告徐道标则表示张保涛说是银行贷不到（款）就不买（系争房屋）了。
上述事实，有上海市房地产买卖合同、某某城进场租赁合同、房地产权证、房地产登记信息、合同、银行转账凭证及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原告张保涛虽然提供了其从房地产登记部门调查取得的徐道标和王永庭于2013年1月23日签订的上海市房地产买卖合同，但结合本案其他证据来看，该合同显然并非双方真实意思表示，故原告要求确认该合同无效的主张不能成立。徐道标和王永和及王永庭妻子吕秀芝于2012年9月13日签订的购买包括系争房屋在内的四套商铺的买卖合同，在前述2013年1月23日合同签订时已基本履行完毕，故2012年9月13日的合同才是签约双方真实意思表示。张保涛认为徐道标和王永庭的行为明显属于恶意串通，依据不足，本院不予认可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此规定，即便徐道标在出卖租赁房屋的过程中，如果未在合理期限内通知承租人张保涛或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，张保涛可以请求出租人承担赔偿责任，但张保涛要求确认徐道标和王永和签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不应予以支持。据此，为保护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张保涛的诉讼请求。
本案受理费2700元，减半收取1350元，由原告张保涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦 忠
二〇一三年十二月二十六日
书记员 张学禹
审判员 秦 忠
二〇一三年十二月二十六日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。