景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0203民初407号
原告（反诉被告）：景德镇市妇幼保健院，住所地：江西省景德镇市珠山东路**号。组织机构代码：491241713。
法定代表人：余钢成，系该院院长。
委托诉讼代理人：施向东，江西瓷都诚公律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡海燕，女，1959年6月3日出生，汉族，安徽省黟县人，住江西省。
委托诉讼代理人：黄国荣，男，1953年12月20日出生，汉族，江西省新建县人，住址同上。系被告（反诉原告）胡海燕丈夫。
委托诉讼代理人：黄平水，江西立宇律师事务所律师。
第三人：占麒，男，系江西省景德镇市珠山东路55号149号店面的经营者。
原告（反诉被告）景德镇市妇幼保健院（以下简称保健院）与被告（反诉原告）胡海燕、第三人占麒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，依法适用普通程序，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，第三人占麒经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）保健院诉称，2015年9月，保健院与胡海燕签订一份店面租赁合同。双方约定：租赁期限为1年，租期自2015年9月16日起至2016年9月15日止，年租金13500元，每半年付一次。合同签订后，胡海燕未经保健院同意擅自将店面转租给第三人经营，且至今未交付下半年度租金。现，双方就涉案房屋的租赁期限已届满。另，2015年景德镇市卫生局与景德镇市计划生育委员会合并成立景德镇市卫计委，按景德镇市政府统一部署，景德镇市计生委下属服务机构，即景德镇市计生服务站整体并入景德镇市卫生局下属医疗机构，即原告。景德镇市政府主管部门同时要求，公益性医疗机构禁止从事医疗服务之外的任何盈利性民事活动（含出租房屋及店面）；原告面临机构扩充及国家全面放开二孩政策后带来的就诊人员数量激增等问题，更应立即收回出租店面，扩大诊疗用房，××需求，办人民满意的医院。综合上述原因，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求法院判决：一、依法解除保健院与胡海燕之间的《房屋租赁合同》；二、胡海燕承担违约责任，即向保健院支付违约金2025元；三、本案诉讼费用由胡海燕承担。保健院在本案审理过程中，将其诉请变更为：一、胡海燕向保健院交付2016年3月16日至2016年9月15日的半年租金6750元并支付转租违约金2025元；二、胡海燕立即腾空所承租的房屋并交还给保健院作为医疗用房使用；三、本案诉讼费由胡海燕承担。保健院在庭审中，向本院提出撤回其变更后的第一项诉讼请求申请，即胡海燕向保健院交付2016年3月16日至2016年9月15日的半年租金6750元并支付转租违约金2025元。本院予以准许。
原告（反诉被告）保健院在举证期限内就本诉部分提交如下证据：一、医疗机构执业许可证、组织机构代码证及法定代表人身份证明书各一份；二、租赁合同一份；三、景德镇市机构编制委员会文件景编发（2015）163号复印件一份；四、保健院向景德镇市市政府请示的报告一份。
被告（反诉原告）胡海燕辩称，胡海燕已于2016年4月13日向保健院付清诉争房屋自2016年3月16日起至9月15日的租金；胡海燕无转租行为，保健院无证据证明胡海燕存在转租行为，其起诉胡海燕返还房屋没有事实和法律依据；本案诉争房屋系胡海燕夫妇于1993年重建，此后23年期间，该房屋一直由胡海燕在经营使用；综上，请求法院判决驳回保健院的诉讼请求，并支持胡海燕的反诉请求。
被告（反诉原告）胡海燕在举证期限内就本诉提交如下证据：一、胡海燕的身份证复印件一份；二、胡海燕与保健院历年签订的关于违章建筑即争议简易棚的租赁合同一组；三、保健院历年向胡海燕收取租金的收据一组；四、《大楼一楼店面回收方案》一份；五、通知一份；六、胡海燕申请法院向原保健院副院长万文波所作的《民事谈话笔录》一份。
被告（反诉原告）胡海燕反诉称，保健院门诊老综合楼于1988年11月竣工投入使用，后来保健院又于1989年在与其相邻的原新村商店大楼之间仅2.05米宽的通道上搭建了一简易临时木棚，仅利用两边的其他建筑物墙体在墙体外打洞架几根横木再盖石棉瓦。1992年下半年，胡海燕下岗在家待业，胡海燕丈夫黄国荣鉴于系保健院的职工，故由此向保健院院领导提出欲使用该简易棚做点生意以解决生活困境。时任保健院院长胡筱凤考虑到该简易棚保健院也不使用，故答应由胡海燕使用。鉴于该简易棚经历年风吹雨打，几乎处于危废状态，于是胡海燕将简易棚予以重建，全部重建费用均由胡海燕承担。胡海燕与保健院就简易棚自1993年开始就存在租赁关系，合同系一年一签，最后一次的租赁合同是在2015年9月23日签订的，在二十多年里，胡海燕对简易棚还进行了多次维修及翻建，费用亦由胡海燕承担，保健院对胡海燕的施工行为未表示任何异议。事实上，保健院是认可了胡海燕的重建行为。但是，保健院于2016年3月初，突然通知胡海燕，告知其要收回简易棚自用。现胡海燕才知道保健院就该简易棚未有任何房屋权属证明，依据相关法律规定，胡海燕与保健院从1993年至2015年期间签订的《租赁合同》全部系无效合同，且该简易棚实际上为胡海燕重建，属违章建筑性质，故保健院收取的胡海燕交付的租金应当依法返还给胡海燕。现胡海燕为维护自身合法权益，故向法院提起反诉，请求法院判决：一、确认胡海燕与保健院从1993年至2015年签订的《房屋租赁合同》无效，保健院返还胡海燕已交付的房屋租金125000元；二、本案反诉受理费及本诉受理费均由保健院承担。
被告（反诉原告）胡海燕在举证期限内就反诉部分所举证据与其在本诉部分所举证据一致。
原告（反诉被告）保健院辩称，胡海燕提出的诉请一，保健院认为该诉讼是受2年诉讼时效限制的，确认合同无效应严格执行法律规定的2年时效年限，故其诉请中关于1993年至2013年的相关部分是超出时效的；胡海燕在反诉状中称，诉争双方存在租赁关系。保健院认为，涉案房屋系保健院建设，胡海燕虽然在租赁过程中曾经对房屋进行过修缮，但在所有租赁房屋中，保健院就胡海燕承租的店面收取的租金是最低的。故涉案合同是诉争双方真实意思表示，是合法有效的；胡海燕称涉案房屋属于违章建筑，故胡海燕就无权提出相关诉讼主张，如果确认是违章建筑，因违章建筑所获利益属非法所得，非法所得是不可能返还给胡海燕的。胡海燕的主张与其自述的理由是相矛盾的。综上，诉争双方存在租赁合同关系，且该租赁关系是双方真实意思表示，应当受到法律的保护，故保健院请求法院判决驳回胡海燕的反诉请求。
原告（反诉被告）保健院在举证期限内就反诉部分所举证据与其在本诉部分所举证据一致。
第三人占麒未到庭参加诉讼，未向本院提交述称意见，在举证期限内亦未提交证据。
经审理查明，2015年9月23日，保健院与胡海燕经协商，签订《租赁合同》一份，合同约定：保健院将位于景德镇市珠山东路55号综合大楼底层149号临街店面出租给胡海燕用于商业经营；租赁期为1年，即保健院自2015年9月16日起将涉案店面交给胡海燕使用至2016年9月15日止，租赁期内胡海燕有下列情形之一，保健院可立即单方终止合同，收回房屋：1、胡海燕擅自将房屋转租、转让或转借……；4、胡海燕不按合同约定缴纳租金的……；本合同期满后，如保健院、胡海燕继续出租、续租时，在同等条件下，胡海燕享有优先权；租金和租金交纳期限1年，租赁期内年租金为13500元，月租金为1125元，租金由胡海燕分两次向保健院交纳半年租金，第一次于2015年9月10日前交付，第二次于2016年3月10日前交付。胡海燕如逾期交纳租金，应当及时如数补交外还应按逾期天数偿付违约金，违约金按年租金总额的日万分之五计收；胡海燕已经向保健院缴纳3069元作为押金。合同到期后，胡海燕若未出现违规，胡海燕不再租用保健院店面，保健院即将押金还给胡海燕；因租赁期满或者其他原因终止合同，保健院收回房屋时不负责收购胡海燕因装潢、设施、搭建等费用的义务，胡海燕不得因此拒绝履行向保健院交回完好无损的房屋的义务，不得拆除装潢的不动部分，应无偿归保健院所有，店内可动产归胡海燕所有；本合同期内除国家征用、自然灾害等不可抗力和本合同所规定外，任何一方不得单方终止合同，否则，违约方须向守约方支付本合同金额的10%的违约金；本合同因期满终止，保健院有权收回房屋或调整租金等，保健院提前一个月告知胡海燕，胡海燕在接到通知后必须在7个工作日内答复保健院，如双方协商不成，胡海燕必须按期交回房屋，如胡海燕逾期不交，保健院有权向当地人民法院起诉。合同签订后，保健院将涉案房屋交由胡海燕经营使用，胡海燕亦按合同约定向保健院交纳半年租金6750元，即2015年9月至2016年3月期间的租金。另半年租金6750元，胡海燕亦于2016年4月13日向保健院交纳。
2015年12月31日，景德镇市机构编制委员会下发景编发（2015）163号文件，即《景德镇市机构编制委员会关于保健院和市计划生育服务站机构整合的批复》，该批复注明：同意撤销市计划生育服务站，将其职责划入保健院，在保健院加挂“景德镇市妇幼保健计划生育服务中心”牌子……；同意在保健院（市妇幼保健计划生育服务中心）原有的8个内设机构基础上增加计划生育科……调整后其内设机构个数计9个。2016年2月15日，保健院向景德镇市市政府提交报告，该报告中亦载明，保健院现与市计划生育技术服务站合并，并承担有关计划生育服务站的一些服务项目，由于目前医院医疗用房紧张，拟收回一楼的临街店面作为计划生育服务科室和妇女保健科室。
保健院于2016年2月26日向胡海燕下发《通知》一份，该通知载明“为进一步贯彻落实市政府和市卫生计生系统开展的机关环境净化美化亮化提升活动工作方案，医院老大楼的外立面需要进行改造美化。根据市政府的统一设计规划，保健院决定收回老大楼一楼的店面改作医疗用房，并接市政府通知于2016年3月1日开始搭建脚手架开始改造医院老大楼的外立面，请各位店主做好相关准备予以配合，并于2016年3月7日开会就有关事项协商解决。”保健院亦于2016年3月25日向胡海燕发出《大楼一楼店面回收方案》，该方案涉及内容包括：合同违约金（提前结束合同并将店面腾出，按合同到期时间补偿月租金的10%）、装修补偿、租金减免及奖励、临时安置费、搬家费及奖励等。
涉案合同履行期已于2016年9月15届满，现涉案店面仍由胡海燕在经营使用。
另，胡海燕自认其与保健院就涉案店面于1993年开始存在租赁关系，但其提交的证据显示，诉争双方在1998年便就诉争店面签订过《租赁合同》。根据原保健院副院长万文波在《民事谈话笔录》中的描述，本案诉争店面系保健院于1989年搭建并作仓库使用。后将该店面租给胡海燕使用，胡海燕在使用过程中，对该店面进行了维修和内部装饰，并向保健院交纳租金。
因保健院认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所求。胡海燕亦认为其合法权益受到侵害，故提起反诉。庭审中，因诉争双方对彼此诉称意见所持分歧意见较大，且第三人占麒未到庭。故本案无法进行调解。
认定上述事实的证据有：一、医疗机构执业许可证、组织机构代码证及法定代表人身份证明书各一份；二、租赁合同一份；三、景德镇市机构编制委员会文件景编发（2015）163号复印件一份；四、保健院向景德镇市市政府请示的报告一份；五、胡海燕的身份证复印件一份；六、胡海燕与保健院历年签订的关于违章建筑即争议简易棚的租赁合同一组；七、保健院历年向胡海燕收取租金的收据一组；八、《大楼一楼店面回收方案》一份；九、通知一份；十、胡海燕申请法院向原保健院副院长万文波所作的《民事谈话笔录》一份；十一、原告（反诉被告）保健院及被告（反诉原告）胡海燕向法庭作出的陈述及辩称。
本院认为，保健院与胡海燕平等民事主体之间，经协商于2015年9月23日签订的《租赁合同》（包括诉争双方之前所签订的《租赁合同》），系双方真实意思表示，其主要内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同签订各方均应按该合同全面履行各自义务，行使各自权利。
在涉案合同履行过程中，保健院根据上级单位的统一设计规划，于2016年2月向胡海燕提出过解除房屋租赁合同，将涉案店面收回拟作为医疗用房使用并给予胡海燕经济补偿的通知和方案，但因诉争双方并未协商一致。现涉案合同履行期限已届满，保健院根据涉案合同的相关约定，有权收回涉案店面，但应给与胡海燕适当的腾房时间。
另胡海燕的反诉请求，即确认胡海燕与保健院从1993年至2015年签订的《房屋租赁合同》无效，保健院返还胡海燕已交付的房屋租金125000元。本院结合查明事实部分分析，首先，诉争店面系保健院搭建并用做仓库，因保健院考虑到胡海燕系该院职工家属且家庭较为困难的因素，故出租给胡海燕使用；其次，从胡海燕自认的起租期，即1993年开始计算，到其在本案诉讼过程中，提起反诉。根据相关法律规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护……。故胡海燕的此项反诉请求已超过诉讼时效，且胡海燕并未举证证实其知道或应当知道权利被侵害时的起始节点。综上，本院对胡海燕的反诉请求不予支持。
关于涉案押金事宜，因诉争双方所签合同因租赁期届满已自行终止，且因保健院向法院撤回其变更后的第一项诉讼请求，亦应视为保健院认为胡海燕在履行合同过程中，未出现违约行为，故保健院亦应将收取的胡海燕租赁店面的押金退还胡海燕。但针对涉案押金事宜，诉争双方在本案中均未已诉请方式提出，故本院在本案中对押金的退还事宜不作裁判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）胡海燕于本判决生效之日起十五日内腾空涉案租赁房屋并交还原告（反诉被告）景德镇市妇幼保健院作医疗用房使用；
二、驳回被告（反诉原告）胡海燕的反诉请求。
案件本诉受理费550元，退回原告（反诉被告）景德镇市妇幼保健院25元，剩余525元，由原告（反诉被告）景德镇市妇幼保健院承担25元，被告（反诉原告）胡海燕承担500元。案件反诉受理费1400元，由被告（反诉原告）胡海燕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 王齐方
人民陪审员 程园发
人民陪审员 ＸＸ芳
二〇一七年一月十日
书 记 员 袁慧娟