江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5083号
上诉人（原审被告）贺建宝，男，1950年11月26日生，汉族，某公司退休职工。
委托代理人林莉（系被告妻子），女，1958年8月17日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京瑞祥物业管理有限公司，组织机构代码73885888-X，住所地南京市秦淮区晨光路33号金墙花苑13幢。
法定代表人杨宪祥，该公司董事长。
委托代理人翁文，男，1961年5月14日生，汉族，该公司主任。
上诉人贺建宝因与被上诉人南京瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贺建宝及其委托代理人林莉、被上诉人瑞祥物业公司的委托代理人翁文到庭参见诉讼，本案现已审理终结。
瑞祥物业公司原审诉称，瑞祥物业公司受金墙花苑小区业主大会及业主委员会委托，对金墙花苑小区12幢多层住宅楼及配套设施提供物业服务，并签订了《物业管理委托合同》、《补充协议》。贺建宝自2012年1月至2013年12月未支付物业管理费及其他相关费用。瑞祥物业公司是严格按照《南京市物业管理条例》、《南京市物业服务收费管理实施办法》、《物业管理委托合同》履行自己的服务义务，但贺建宝至今未能履行给付物业费的义务。瑞祥物业公司多次向贺建宝催缴未果，遂诉至法院，请求判令：1、贺建宝支付自2012年1月至2013年12月所欠物业服务费781元、公用电费60元、门铃维保费20元，合计861元；2、贺建宝按合同约定支付上述费用自2013年1月1日起至起诉之日止的滞纳金；3、贺建宝承担本案的诉讼费用。
贺建宝原审辩称，首先，贺建宝认为瑞祥公司提供的补充协议是不合法的，金墙花苑小区与瑞祥物业公司原来签订的合同是三年的，而金墙花苑小区业主委员会自2010年4月对小区的工作就开始不再过问了，2010年6月22日街道社区和业主代表也组成了业委会筹备委员会，因此在新的业委会尚未成立而原业委会的任期即将届满的情况下，原业委会是无权代表业主签订任何合同的，故此次物业费上调是不合法的；其次，瑞祥物业公司在进入小区前也曾明确承诺物业费不涨价，但是现在其诉讼主张的却是按照0.45元／平方米／月来计算的，因此其按照此标准进行主张是没有依据的；再次，瑞祥物业公司主张滞纳金也不合理，贺建宝缓交物业服务费是有正当理由的，贺建宝的房屋漏水问题瑞祥物业公司始终未予修复、小区天然气问题一直未能解决、小区内绿化被瓜分且私搭乱建现象严重、安保监控形同虚设、路面养护亦存在问题致使贺建宝家人因此受伤，瑞祥物业公司不能仅要求支付物业服务费而自己却不履行相应的服务义务。综上，若瑞祥物业公司修复贺建宝家中漏水部位后，贺建宝同意按照0.35元／平方米／月的标准支付物业服务费。
原审法院经审理查明，贺建宝系南京市秦淮区金墙花苑7幢102室（以下简称诉争房屋）业主，诉争房屋建筑面积为72.38平方米。2007年8月16日，南京金墙花苑住宅小区业主委员会（以下简称金墙花苑业委会）与瑞祥物业公司签订《物业管理委托服务合同》，约定：由瑞祥物业公司为金墙花苑小区提供物业服务，物业管理范围包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物及构筑物的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集及清运、维护公共秩序等；物业服务费为0.35元／平方米／月；生活垃圾处理费30元／户／年；公用电费、门铃维保费40元／户／年；委托期限自2007年7月1日起至2010年6月30日止。2010年3月12日，金墙花苑业委会出具《公告》，载明：经过金墙花苑小区业主对物业服务费上调征求意见表的投票表决，在中华门街道物业办、开源社区、业委会代表、业主代表、物业管理代表的共同见证下进行开箱唱票统计，物业服务费上调征求意见表共发票435张，收回票401张，其中同意票242张、不同意票139张、弃权票20张。调价后物业服务费标准为0.45元／平方米／月，从2010年4月1日开始实施。2010年3月18日，金墙花苑业委会与瑞祥物业公司签订《补充协议》，约定：根据小区物业服务费调价业主投票结果，物业服务费从0.35元／平方米／月上调至0.45元／平方米／月，从2010年4月1日起实施。2010年6月27日，金墙花苑业委会、南京市秦淮区中华门街道开源社区居民委员会与瑞祥物业公司再次签订《补充协议》，约定：因金墙花苑业委会处于改选阶段，故金墙花苑物业服务合同期限延长至第四届业委会成立并与物业公司签订物业服务合同止；双方原签订的物业服务合同内容继续履行。2014年9月10日，南京市秦淮区中华门街道开源社区居民委员会出具《证明》一份，载明：金墙花苑小区属于开源社区，金墙花苑小区第四届业委会至今未成立。
原审法院另查明，瑞祥物业公司曾于2012年向原南京市秦淮区人民法院提起诉讼，要求贺建宝支付其在2008年1月至2011年12月期间所欠缴的物业服务费等费用，该院于2012年5月28日作出（2012）秦红民初字第129号民事判决书，判决贺建宝向瑞祥物业公司支付相关欠缴费用，其中2010年4月起的物业服务费按照0.45元／平方米／月标准支付。
在案件审理过程中，贺建宝对于瑞祥物业公司提交的电费发票及门铃维保费收据真实性不持异议，并对瑞祥物业公司主张的公用电费、门铃维保费数额予以认可，但认为门铃存在时好时坏的现象，瑞祥物业公司并未积极维修。另，瑞祥物业公司撤回要求贺建宝支付滞纳金的诉讼请求。
以上事实有《物业管理委托服务合同》、《补充协议》、《公告》、证明、（2012）秦红民初字第129号民事判决书、房屋登记簿、电费发票、收据及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。瑞祥物业公司与金墙花苑业委会签订的《物业管理委托服务合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，对金墙花苑小区业主具有法律约束力。关于贺建宝认为物业服务费上涨不合法，且瑞祥物业公司曾经承诺物业服务费不上涨，因此物业服务费用应当按照0.35元／平方米／月的标准收取的抗辩主张，原审法院认为，贺建宝对此未能提供充分证据予以证明，故对其该项抗辩主张原审法院不予采纳，物业服务费收费标准应为0.45元／平方米／月。关于贺建宝认为瑞祥物业公司未能修复诉争房屋的漏水部位、物业服务不到位，故其不应交纳物业服务费的抗辩主张，原审法院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费用，故对其该项抗辩主张，原审法院亦不予采纳。故贺建宝应当向瑞祥物业公司交纳2012年1月至2013年12月的物业服务费781元（0.45元／平方米／月×72.38平方米×24个月=781元）及公用电费、门铃维保费80元（40元／户／年×2年=80元），合计861元。另在案件审理过程中，瑞祥物业公司撤回要求贺建宝支付滞纳金的诉讼请求，不违反相关法律规定，原审法院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：贺建宝于判决生效后十日内给付南京瑞祥物业管理有限公司物业服务费781元、公用电费及门铃维保费80元，合计861元。
上诉人贺建宝不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、补充协议不合法：1、补充协议是第三届业委会于2010年3月份在小区业主不知情并违背绝大多数业主意见的情况下与瑞祥物业公司签订，违反合同法的规定。2、根据物权法及相关物管文件，社区和街道均无权代表业主行使物业服务企业的选择权，故业委会在任期终止前三个月无权代表业主订立违背业主意志的协议。3、即使该协议有效，瑞祥物业公司于2013年12月在未做说明的情况下撤出涉案小区，已违背了该协议的约定，构成违约。二、物业费涨价不合理，不合法。瑞祥物业公司曾经承诺服务费0.35元／平方米，收费标准不变，其后涨价行为系违反承诺且违背大多数业主意见。物管合同第二章第四条规定，外墙面属房屋共用部位的维修部分，对外墙面造成的漏雨问题，瑞祥物业公司一直未予处理。三、对7幢楼前的条形坑，物业一直未予修复，导致2014年5月贺建宝女儿用婴儿车推着外孙女外出时摔倒，外孙女受伤并受到惊吓，多次到医院治疗。综上，上诉至二审法院请求，1、尽快解决房屋漏雨问题；2、赔偿其外孙女因跌伤看病的所有费用；3、在解决前两项问题的前提下其同意按0.35平方米补交物业费。
被上诉人瑞祥物业公司答辩称，关于房屋漏水问题，贺建宝主张在1999年就开始要求物业维修，但1999年瑞祥物业公司还未进驻涉案小区，而且房屋漏水问题是开发商的原因，与瑞祥物业公司无关，是两个法律主体。房屋维修要动用维修基金，按照《南京市物业维修基金管理办法》，瑞祥物业公司在2007年开始办理维修基金的账户，维修基金的归集数只有27%，故维修基金无法动用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。
二审中，上诉人贺建宝对原审认定的事实有异议，认为2010年3月业委会是在广大业主不知情的情况下统计投票，对物业费上调征求意见表统计结果不予认可，业委会与瑞祥物业公司签订的调价协议不合法。被上诉人瑞祥物业公司对原审法院认定的事实没有异议。关于上诉人贺建宝与被上诉人瑞祥物业公司对原审法院所查明的均无异议的事实，本院依法予以确认。
二审另查明，对于（2012）秦民初字第129号判决民事判决，贺建宝未提起上诉。
本院认为，金墙花苑业委会与瑞祥物业公司签订的上调物业服务费价格的补充协议，经过了小区业主投票表决通过后，对金墙花苑小区全体业主均有约束力。贺建宝主张的该份补充协议违背涉案小区大多数业主的意志，因其不能提供相应的证据证明，故本院不予采信。同时，（2012）秦民初字第129号判决民事判决书已认定2010年4月起的物业服务费按0.45元／平方米／月的标准支付，贺建宝对此未提起上诉。故原审法院认定物业服务费收费标准为0.45元／平方米／月，并无不当。
关于贺建宝主张的因瑞祥物业公司的违约行为给其造成的损失，因其在一审未提起反诉，故不属于本案审理范围，故本院不予审查。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人贺建宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年十二月十二日
书记员 林雨虹