湖北省蕲春县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂蕲春民一初字第00834号原告：骆顺意。委托代理人：李先应，湖北衡权律师事务所律师。原告：李爱芳，系原告骆顺意之妻。委托代理人：李先应，湖北衡权律师事务所律师。被告：胡焱荣。委托代理人：凌磊，湖北衡权律师事务所律师。被告：骆小红（曾用名骆晓红），系被告胡焱荣之妻。委托代理人凌磊，湖北衡权律师事务所律师。原告骆顺意、李爱芳因与被告胡焱荣、骆小红房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈勋独任审判，于2015年6月8日公开开庭审理了本案。原告骆顺意、李爱芳及两原告共同委托代理人李先应，被告胡焱荣、骆小红及两被告共同委托代理人凌磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骆顺意、李爱芳诉称：原告夫妇与被告夫妇系亲戚关系，2010年间两被告因在广西桂林做生意需追加投资，拟将其位于蕲春县漕河镇夏漕xxxx房屋（房权证xx**）出售，原告夫妇得知信息后，有意购买。2010年5月6日原告骆顺意、被告骆小红、原告骆顺意之父骆效兵、李爱芳之父李先福、被告骆小红之父骆寿全、表弟胡志文6人一起在骆寿全家签订房屋买卖协议，双方议定房屋作价255000元，首笔付款205000元，余下50000元约定于2012年年底付清，口头约定当月交房。原告骆顺意签字并代其妻李爱芳签字，被告骆小红签字并代其夫胡焱荣签字，骆寿全、李先福、骆效兵、胡志文以证人身份签字，当场被告骆小红即收原告骆顺意房款人民币205000元。当月被告将该房屋装修，三个月后入住。2012年1月11日，原告李爱芳将下欠50000元购房款以现金方式交给被告胡焱荣收执，被告骆小红出具收条，并在收条上注明房款“全部已付清”，付款地点在蕲春县公证处办公室，在场人有被告胡焱荣、骆小红、原告李爱芳及原告骆顺意母亲胡暑初、公证员吕某，两原告准备办理房屋买卖合同公证，后因亲戚关系未办公证。2012年1月间原、被告夫妇四人一起到房管局办过户手续，因需大笔过户费用，原告夫妇未筹足款项，即未办成过户。后原告筹足过户税费，要求两被告配合过户，两被告因夏漕建材市场逐步兴旺，周边房价随着升高，随即后悔卖房，反而要求原告退房，不配合过户。两原告认为，原、被告间房屋买卖协议，系双方夫妻真实意思表示，其行为合法有效，两原告履行足额交纳房款的义务，二被告也履行了交付房屋及相关权证的义务，现两被告反悔卖房，不配合过户，无事实和法律根据，现要求两被告全面履行房屋买卖合同义务，配合两原告办理房屋过户手续，庭审中，两原告增加诉讼请求，要求确认原、被告间买卖合同有效。被告胡焱荣、骆小红辩称：在被告胡焱荣不知情的情况下，原告骆顺意与被告骆小红私下签订房屋买卖协议违反了被告胡焱荣的本意，属于无效协议。该房屋属夫妻共同财产，未经被告胡焱荣的同意，房屋不能买卖，请求驳回原告的诉讼请求，两被告愿意退回购房款，并要求原告退出房屋。原告骆顺意、李爱芳为证明其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、原、被告身份证明各1份。拟证明原、被告主体适格；2、房屋买卖协议1份。拟证明房屋买卖已达成合意；3、房屋价款收条。拟证明房屋已经交付，价款已经付清；4、蕲春县个人建房用地批准书1份。拟证明相关手续已交付原告；5、房产证1份。拟证明相关卖房权证已交付给原告；6、胡焱荣、骆小红为房屋过户事提供的有房管局工作人员熊某签名的胡焱荣、骆小红身份证复印件和熊某签名的建房用地批准书复印件3份。拟证明胡焱荣知道并同意卖房，并曾一同到房管局办理房屋过户手续一事属实；7、证人吕某、夏某、洪某证言。拟证明胡焱荣知道并同意卖房，并曾一同到过公证处和参与卖房搬家；8、录音资料1份。拟证明骆顺意与胡焱荣、骆小红谈论卖房过户事，胡焱荣知道并参与卖房。被告胡焱荣、骆小红质证意见：对证据1-5真实性及关联性无异议，证据2中的买卖协议及证据3中收条，协议中甲方胡焱荣的签名不是本人签名，收条也是骆小红出具，合同签订事前没有与胡焱荣商量，事后未得到胡焱荣的追认；对证据6身份证复印件无法看清，与本案无关联性，签字人确系房产局职工，但不能证明系被告胡焱荣真实意思；对证据7系证人证言，证人均未出庭接受质询，是否系证人真实性意思表示不得而知；对证据8真实性无异议。本院认证意见：对证据1、3-5、8两被告无异议，且符合证据真实性、合法性和关联性特征，本院予以采信；对证据2，双方认可甲方由骆晓红签名，乙方由骆顺意签名，胡焱荣和李爱芳的签名分别由骆晓红和骆顺意代签，对该证据真实性、合法性和关联性，本院予以采信；对证据6，证人熊某未到庭接受质询，且该证据系复印件，其真实性不足，本院不予采信；对证据7，证人吕某、夏某、洪某未到庭接受质询，不具备证据的合法性，本院依法不予采信。被告胡焱荣、骆小红未向法庭提供证据。经审理查明：原告骆顺意、李爱芳夫妇与被告胡焱荣、骆小红夫妇系亲戚关系。2010年5月6日原告骆顺意、被告骆小红在原告骆顺意之父骆效兵、李爱芳之父李先福、被告骆小红之父骆寿全、表弟胡志文见证下在骆寿全家签订房屋买卖协议，双方协议约定由被告胡焱荣、骆小红将其位于蕲春县漕河镇夏漕xxxx房屋（房权证xx**）作价255000元卖给原告骆顺意、李爱芳，协议之日付首笔款205000元当，余下50000元约定于2012年年底付清，被告骆晓红将房屋房产证、土地证交付给原告骆顺意。原告骆顺意签名并代其妻李爱芳签字，被告骆小红签名并代其夫胡焱荣签字，骆寿全、李先福、骆效兵、胡志文以证人身份签字。当场原告骆顺意交购房款人民币205000元，被告骆小红出具收条，被告骆小红将房屋产权证、土地证交付给原告骆顺意。2012年1月11日，被告骆晓红收原告骆顺意交付下欠购房款50000地并在收条上注明房款“全部已付清”。后两原告要求两被告配合过户，两被告不予配合，2015年5月5日，原告骆顺意、李爱芳诉至本院，要求被告胡焱荣、骆小红全面履行房屋买卖合同义务，配合两原告办理房屋过户手续，后在庭审中，增加要求确认双方房屋买卖合同有效的诉讼请求。本院认为：原告骆顺意与被告骆小红在双方亲属和亲戚见证下签订房屋买卖协议书，并由骆顺意代其妻李爱芳签名，骆小红代其夫胡焱荣签名，该房屋买卖是否经过胡焱荣的同意，该协议书是否有效，两被告是否有协助两原告房屋过户义务是本案争执的焦点。原、被告所讼争的房屋所有权人登记为骆小红和胡焱荣，该房屋属夫妻共同共有财产，对于共同共有财产的处分，须经全体共同共有人同意，故夫妻一方要出售夫妻共同所有财产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。本案中，被告骆小红在对该房屋出卖过程中，应该经被告胡焱荣同意，其理由分析如下：一、房屋属于夫妻生活过程中重要生产生活资料，其处分应该是相当慎重，从原告骆顺意与被告骆小红签订合同来看，双方均带有亲属和亲戚在场，被告骆小红在签订房屋买卖时，其夫胡焱荣远在广西，在其夫妻关系存续期间且夫妻关系处于正常状态下，被告骆小红不可能不征求被告胡焱荣的意见，也不可能在被告胡焱荣执意不肯出卖的情况下，私自出卖该房屋。二、原告骆顺意在交付首笔购房款后，被告骆小红在房屋进行搬迁时，被告胡焱荣在场，并在庭审中陈述“你卖你的，我的不卖”，其陈述不符合情理，若被告胡焱荣执意不出卖该房屋，理应采取措施阻止该房屋交付但未予采取。原告骆顺意、李爱芳在入住该房屋后，前后达五年之久，被告胡焱荣经常往返于蕲春至广西之间，但未对其不同意该房屋的出卖同两原告进行交涉，其行为应视为默示该房屋的交易。三、原告骆顺意在庭审中出具2013年12月2日与被告胡焱荣、骆小红录音资料显示“一句话，当初没卖就好”，“你把款（胡焱荣要求骆顺意另外承担给胡的母亲做屋20000元钱）给你表爷，电费钱1500元，共计21500元，你把钱给了，我委托你，你去办（过户）。”“没有时间，办个委托，办相关手续”等胡焱荣的谈话，表明被告胡焱荣对当时该房屋买卖是知情且同意，并在事后同意为原告骆顺意协助办理房屋过户手续。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”原告骆顺意、李爱芳在交易该房屋时有理由相信其为被告胡焱荣、骆小红夫妻双方共同意思表示，并支付合理的对价，后被告胡焱荣以不同意和不知道为由，要求取回房屋，不配合办理房屋过户手续，不符合法律规定，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性角度出发，原告骆顺意与被告骆小红签订房屋买卖协议是合法有效，两被告胡焱荣、骆小红应当履行合同附随义务，配合两原告办理房屋过户手续。经开庭调解，双方不能达成一致意见，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告骆顺意与被告骆小红于2010年5月6日签订房屋买卖协议书合法有效。二、由两被告胡焱荣、骆小红协助两原告骆顺意、李爱芳对原蕲春县房权证漕河镇字第××号的房屋办理过户手续，并限于本判决书发生法律效力之日起三十日内履行完毕。案件受理费4375元，适用简易程序减半收取2187.5元，由被告胡焱荣、骆小红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员陈勋二〇一五年六月十六日书记员肖莉