湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘民终12号
上诉人（原审被告、执行案外人）：胡志光，男，1968年5月21日，汉族，住湖南省汩罗市。
委托诉讼代理人：虢光辉，湖南麓和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高彬菁，湖南麓和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：华融湘江银行股份有限公司娄底分行，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街45号六兴大厦1-4层。
负责人：姜卫其，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘丽，该分行职员。
委托诉讼代理人：张逸，该分行职员。
原审被告（被执行人）：湖南万博新材料有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段163号南栋524号。
法定代表人：姜伯伦，该公司负责人。
原审被告（被执行人）：湖南四达建设开发有发公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段161号新时代商务广场3001房。
法定代表人：姜伯伦，该公司负责人。
委托代理人：邹陇，该公司员工。
上诉人胡志光因与被上诉人华融湘江银行股份有限公司娄底分行（以下简称华融湘江银行娄底分行）、原审被告湖南万博新材料有限公司（以下简称万博公司）、原审被告湖南四达建设开发有限公司（以下简称四达公司）执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市中级人民法院（2016）湘13民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡志光委托诉讼代理人虢光辉、高彬菁，被上诉人华融湘江银行娄底分行委托诉讼代理人刘丽、张逸，原审被告四达公司委托诉讼代理人邹陇到庭参加诉讼。原审被告万博公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡志光上诉请求：撤销湖南省娄底市中级人民法院（2016）湘13民初18号民事判决，驳回华融湘江银行娄底分行全部诉讼请求。事实和理由：一、胡志光与四达公司签订的房屋买卖合同合法、有效。一审已经查明，2007年11月15日，胡志光与四达公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，此后胡志光还向四达公司缴清了房屋维修基金、物业管理费等。根据以上事实，胡志光与四达公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等可撤销、可变更或者无效的情形，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的上述商品房买卖合同合法、有效，各方均应遵照履行。二、没有在房产局办理网签手续，是当时没有网签的规定，并非胡志光的原因造成的，也不影响该合同的履行。三、在法院查封涉案房屋之前，胡志光已经支付了涉案房屋的全部价款，并实际占有涉案房屋。2007年，胡志光已经一次性付清了涉案房屋的全部价款后，对涉案房屋进行了装修，缴清了房屋维修基金，开通有线电视，缴纳了物业管理费，以上事实均有相应的票据予以证实。四、未办理过户登记手续，并非胡志光自身原因。胡志光在与四达公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议时，早已将办理产权登记手续的全部资料提交给了四达公司，之所以没有办理产权登记手续，责任在四达公司。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，胡志光对涉案房屋提出的执行异议，依法应当予以支持。
华融湘江银行娄底分行答辩称：一、华融湘江银行娄底分行依法享有对抵押物的优先受偿权，并已取得所有权，系善意取得，可对抗第三人。2014年4月，华融湘江银行娄底分行与四达公司签订了《最高额抵押合同》，且对抵押人名下抵押物1923号房办理了抵押登记手续，依法享有抵押物优先受偿权。根据娄底市中级人民法院（2014）娄中执字第150-2号裁定，上述房屋所有权及分摊的土地使用权自裁定送达华融湘江银行娄底分行时起转移。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，胡志光的执行异议不能成立。第一，胡志光未能提供证据证明其已对涉案房产合法占有，胡志光提交的部分交付相关费用的凭证不能证明其在此期间使用该房屋。第二，胡志光主张其支付全部价款，该主张不能成立。胡志光与四达公司的《商品房买卖合同》系2007年11月15日所签，而其提供的付款凭据却是2007年1月24日预付款收据以及2006年6月8日的44万元房款收据，2006年涉案房屋的预售许可证都没有办理好，不具备销售的基本条件，且没有任何银行流水佐证，胡志光主张是现金交付，不符合常理。第三，未办理备案登记系胡志光自身原因造成，其应依据《商品房买卖合同》向出卖人主张违约责任。双方商品房买卖合同已明确约定，买方可单方向产权管理局办理合同备案，但胡志光没有按照合同约定去办理合同备案，直至2014年4月24日，涉案房产仍在四达公司名下，其抵押给华融湘江银行娄底分行系有权处分，抵押登记合法。第四，胡志光与四达公司签订的《商品房买卖合同》仅仅系债权合意，未网签、未备案、未登记，华融湘江银行取得了涉案房产的物权担保，且这种物权担保的法律效力不能排除执行。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
华融湘江银行娄底分行向一审法院起诉请求：一、判决继续执行（2014）娄中执字第150-2号执行裁定书中对位于长沙市开福区芙蓉中路一段161号新时代商务广场1幢房号为1923（权利证号为711217080）房屋；二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：长沙市开福区芙蓉中路一段161号新时代商务广场，系被执行人四达公司开发建设，其中1幢的1923房商品房预售许可证号为2007-5959，并在案外人胡志光交房款49万元后购得；双方于2007年11月15日签订了《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，此后胡志光还向四通公司缴清了房屋维修基金、物业管理等费。2014年4月，四达公司因向华融湘江娄底分行贷款1300万元，而将包括已出售给胡志光1923房在内的12套房产和负二楼1号至30号共30个汽车位交该行抵押，并办理了他项权证。贷款到期后，因四达公司不能按期偿还，华融湘江娄底分行，遂向一审法院起诉，一审法院于2014年9月28日作出（2014）娄中民三初字第38号民事调解：1、由被告湖南万博新材料有限公司在签收调解书后5日内偿还原告华融湘江银行股份有限公司娄底分行贷款本金1300万元，以及从原告兑付之日起至被告实际清偿之日止，按日以兑付金额的万分之五计算利息。2、由被告湖南万博新材料有限公司在签收调解书后5日内给付原告华融湘江银行股份有限公司娄底分行为实现本案债权而支付的律师代理费3万元。3、由被告湖南四达建设开发有限公司、姜伯伦、秦健国、毛文彬对上述债务承担连带清偿责任。4、如被告未按上述期限履行清偿责任，则原告可以申请人民法院强制执行，拍卖抵押物偿还债务后未能清偿部分原告可继续向各被告要求履行。5、本案案件诉讼费99800元，减半收取49900元，财产保全费5000元，共计54900元，由被告湖南万博新材料有限公司、湖南四达建设开发有限公司、姜伯伦、秦健国、毛文彬承担。之后，该案各被告仍未按调解书履行偿还义务，华融湘江娄底分行即向一审法院申请强制执行，执行过程中，一审法院对上述已抵押的房产和汽车位进行评估拍卖，但未成交。2015年9月9日，一审法院作出（2014）娄中执字第150-2号执行裁定：一、将被执行人湖南四达建设开发有限公司所有的位于湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段161号新时代商务广场，权利证号为711217276、711217293、711217341、711216844、711216846、711216856、711216875、11216978、711217074、711217076、711217080、711217096号共十二套房产和权利证号为711216631号至711216660号共30个汽车位作价969.6万元，交付申请执行人华融湘江银行股份有限公司娄底分行抵偿被执行人湖南万博新材料有限公司所欠申请执行人华融湘江银行股份有限公司娄底分行的借款969.6万元。上述房屋的所有权及分摊的土地使用权自本裁定送达华融湘江银行股份有限公司娄底分行时起转移。二、申请执行人华融湘江银行股份有限公司娄底分行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。但上述房屋在裁定后，至今未实际交付。为此，胡志光向一审法院提起执行异议，认为权证权利证号为：711217080的1923房系其从四达公司购得的，一审法院将该房所有权过户至华融湘江银行娄底分行以抵偿四达公司的借款损害了其合法权益，请求撤销（2014）娄中执字第150-2号执行裁定。一审法院受理后经审查，作出了中止本院（2014）娄中执字第150-2号执行裁定书对房号为1923、权利证号为711217080房屋的执行。尔后，华融湘江银行娄底分行遂提起诉讼。
由胡志光买受的1923房所对应的由华融湘江娄底分行办理的他项权证权利证号为：711217080。而胡志光在户籍所在地汩罗市屈原管理局河市镇罗城村无可供居住的房屋，系与父母同住。在长沙市亦无购商品房的记录。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案虽然胡志光与四达公司签订了房屋买卖合同，但胡志光提供的购房合同没有在房产局办理网签手续，且其无法提供支付购房款项的银行流水等证据，故该房屋买卖合同不能对抗依法办理抵押登记且依据法院裁定书取得所有权的善意第三人即华融湘江娄底分行。特别是在办理抵押登记的时候，房产部门查询到被告胡志光无任何物权登记，其房屋的产权人仍为四达公司，因此，四达公司将属于自己所有的房屋抵押给原告具有物权法律效力，能有效对抗第三人。综上所述，原告要求行使抵押物权的优先权有事实和法律依据。
综上，一审法院判决：继续执行（2014）娄中执字第150-2号执行裁定书中对位于长沙市开福区芙蓉中路一段161号新时代商务广场1幢房号为1923（权利证号为711217080）房屋。本案诉讼费100元，由被告胡志光承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。胡志光申请证人胡某出庭作证，拟证明胡志光购买涉案房产及交付购房款并实际占有涉案房产的事实，本院依法组织了当事人对该证人证言进行了质证。本院认为，结合胡志光一审提交证据，对胡某证人证言的真实性予以认可。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：胡志光对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房产于2011年12月20日登记在开发商四达公司名下。首先，四达公司与胡志光于2007年11月15日签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定将涉案1923房出售给胡志光，该合同系双方真实意思表示，内容合法，应认定为有效合同，而华融湘江银行娄底分行取得涉案房产抵押权以及对涉案房产的查封均发生在胡志光与四达公司签订《商品房买卖合同》之后。其次，涉案商品房系胡志光用于居住而购买，且根据查询记录，胡志光名下并无其他用于居住的房屋。再次，根据四达公司出具的收款收据、证人胡某的证人证言及取款记录、缴纳物业管理费发票，可以认定涉案房产的购房款已经交付。据此，胡志光对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。
综上，胡志光的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销湖南省娄底市中级人民法院（2016）湘13民初18号民事判决；
二、停止（2014）娄中执字第150-2号执行裁定书中对位于长沙市开福区芙蓉中路一段161号新时代商务广场1幢房号为1923（权利证号为711217080）房屋的执行。
二审案件受理费100元，由华融湘江银行股份有限公司娄底分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭亚东
审判员 谭智崇
审判员 唐雨松
二〇一八年三月二十七日
书记员 吕 晶