广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初8038号
原告：中国银行股份有限公司广州东山支行，住所地广州市越秀区中山二路25号之一五洲大厦1-5层。
主要负责人：陈春汉，行长。
委托诉讼代理人：童波，广东启源律师事务所律师。
被告：张燕珍，女，1962年9月28日出生，汉族，住广东省汕头市。
被告：张木强，男，1963年10月13日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
被告：广州市富景房地产开发有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路8号合景国际金融广场第09层自编05单元。
法定代表人：李思廉，董事长。
委托诉讼代理人：饶文谦，该公司职员。
原告中国银行股份有限公司广州东山支行与被告张燕珍、张木强、广州市富景房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人童波律师，被告广州市富景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人饶文谦到庭参加诉讼。被告张燕珍、张木强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告未按期履行《个人商业用房贷款合同》（编号：JG5UCB20141801）的还款义务，构成违约，请求判令1、解除原告与被告张燕珍、广州市富景房地产开发有限公司签订的《个人商业用房贷款合同》；2、被告张燕珍立即向原告偿还全部贷款本金3332916.6元及按合同约定算至实际清偿日的利息和罚息（暂计至2017年8月9日的利息为194654.74元、罚息为31264.44元、复利为10324.73元）；3、本案原告的律师代理费118900元由被告张燕珍承担；4、被告张木强、广州市富景房地产开发有限公司对被告张燕珍的上述债务承担连带清偿责任；5、拍卖、变卖被告张燕珍名下位于广州市天河区兴民路222号之一天盈广场C1栋办公楼29层2906房的房产，以所得价款优先清偿其所欠原告的上述债务；6、本案诉讼费、保全费由三被告承担。
被告张燕珍、张木强无答辩。
被告广州市富景房地产开发有限公司辩称：其对原告所诉的借款事实无异议，对被告张燕珍所欠的具体金额，请法院予以核实。其认为应在抵押物价值之外承担保证担保责任。原告主张的律师代理费无合同约定，其不应由其承担责任。
经审理查明：为证明其主张，原告提供《个人商业用房贷款合同》（编号：JG5UCB20141801）、借款借据、房地产预告登记证明、结婚证复印件、《按揭业务担保合作协议》，证明：2013年9月26日，被告广州市富景房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，约定：甲方为申请商业用房抵押贷款的购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保；担保期限至办妥抵押房屋《房屋产权证》和以乙方为权利人的房地产抵押登记证明为止；担保范围为购房人连续三期或累计五次不按时偿还乙方的贷款本息及有关费用。2014年8月13日，被告张燕珍与原告签订《个人商业用房贷款合同�（编号：JG5UCB20141801），被告张燕珍向原告借款421万元用于购买房产，借款期限96个月，贷款利率按基准利率上浮10%计算；被告按月等额本金还款。逾期还款原告有权宣布贷款提前到期，要求被告偿还本息，按合同利率加50%计收罚息并行使担保权。被告张燕珍以其名下的广州市天河区兴民路222号之一天盈广场C1栋办公楼29层2906房【天盈广场商业、办公裙楼及地下室工程1幢，办公楼（自编C1栋），商业、酒店（自编C2栋），办公楼（自编C3栋）自编C1栋办公楼29层2906房】房产为上述借款提供抵押担保，于2014年11月22日办理抵押预告登记备案手续，权利人为原告。2014年9月11日，原告发放贷款421万元给被告张燕珍。
原告提供被告张燕珍名下的中国银行账户60×××23的银行流水记录，证明：被告从2016年6月开始出现连续逾期还款超过三期的情形，截止至2017年8月9日，欠本金3332916.6元，欠利息194654.74元、罚息31264.44元、复利10324.73元。
原告为证明实现债权的律师费118900元提交民事委托合同、律师费发票及转账凭证。
被告张燕珍、张木强无到庭应诉，视为放弃抗辩和质证权利，对原告已提交证据认可。
本院认为：原告与被告自愿签订的《按揭业务担保合作协议》、《个人商业用房贷款合同》（编号：JG5UCB20141801）是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告与被告建立起的民事法律关系，原告已经履行了合同约定的贷款义务，享有按时收回贷款本金及利息收益的权利。现被告张燕珍未能依约还本付息，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告清偿所有借款本金、利息、罚息及复利符合合同约定与法律规定，本院予以支持。
被告张燕珍以其名下的�州市天河区兴民路222号之一天盈广场C1栋办公楼29层2906房【天盈广场商业、办公裙楼及地下室工程1幢，办公楼（自编C1栋），商业、酒店（自编C2栋），办公楼（自编C3栋）自编C1栋办公楼29层2906房】房产抵押给原告作为偿还贷款的担保，但该担保的抵押登记为预告登记，双方的抵押担保行为尚未生效，原告要求享有优先受偿权不能成立。
被告广州市富景房地产开发有限公司承诺对被告张燕珍的上述贷款承担连带保证担保责任，在被告张燕珍不能还款，且尚未办妥抵押备案登记手续时，应承担连带保证担保责任。
原告支出的律师费属实现债权的费用，应由被告张燕珍、广州市富景房地产开发有限公司承担。
被告张木强不是贷款合同的相对人，原告要求其承担还款责任，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中�人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起，解除原告中国银行股份有限公司广州东山支行与被告张燕珍签订的《个人商业用房贷款合同》（编号：JG5UCB20141801）。
二、自本判决发生法律效力之日起3日内，被告张燕珍向原告中国银行股份有限公司广州东山支行清偿欠款本金3332916.6元及利息、罚息、复利【至2017年8月9日止，利息为194654.74元、罚息为31264.44元、复利为10324.73元；从2017年8月10日起至付清欠款之日止，利息、罚息、复利按《个人商业用房贷款合同》（编号：JG5UCB20141801）约定标准计付，罚息不计算复利】。
三、自本判决发生法律效力之日起3日内，被告张燕珍向原告中国银行股份有限公司广州东山支行支付律师费118900元。
四、被告张燕珍不履行上述还款义务时，被告广州市富景房地产开发有限公司连带清偿欠款，被告广州市富景房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告张燕珍追偿。
五、驳回原告中国银行股份有限公司广州东山支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费35715元、诉讼保全费5000元由被�张燕珍、广州市富景房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 鲍国雷
人民陪审员 陶茂娟
人民陪审员 曾海滨
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 钟尹思