浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙11民终1233号上诉人（一审被告）：龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部。住庆元县。代表人：陈永华，该公司总经理。委托诉讼代理人：项晓韬，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：瞿育云，男，1974年11月6日出生，汉族，住庆元县。被上诉人（一审原告）：姚安鸿，女，1974年3月22日出生，汉族，住庆元县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑叶冲，浙江百山祖律师事务所律师。上诉人龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部因与被上诉人瞿育云、姚安鸿商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省庆元人民法院（2017）浙1126民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判撤销第一项判项或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审以“龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部”为被告进行审理并裁判，程序有误。庆元县濛洲街道阳光水岸住宅小区商品房项目开发权系由龙泉市地产开发有限责任公司取得，而取得开发权时并无“龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部”。《城市房地产管理法》第三十条第三款规定“设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。”《公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案项目部连分公司都不是。根据房地产开发的通常运行规则，企业每到一处开发一个房地产项目就会设立一个项目部，项目完成后即予以撤销。因此，设立项目部于开发企业而言，只是一种经营管理手段，系公司的临时内设机构，于开发所在地行政管理部门而言，只是便于当地的税收、相关费用的管理以及其他监督管理。因此，即便项目部在开发地进行工商登记，也不代表赋予其民事主体资格，只是体现建设工程属地管理规则，否则，有违公司法及民法通则等法律的规定。据此，一审将“龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部”列为本案被告进行裁判，属程序错误。二、房地产开发经营行为受众多行政管理部门的规制，本案商品房销售方虽有表现形式上的“违约”现象，实质上属于情势变更情形。本案的《商品房买卖合同》属格式合同，虽然规定了延期登记的违约责任，但双方在该合同的补充协议明确约定了办证日期要视房产主管部门的工作进度确定。根据合同行为的通常规则，合同履行必须经相关管理部门登记批准才能成就的，以履约方提交登记审批部门受理之日为合同履行之日（因为此后的工作进度进入了国家行政机关办事程序，合同当事人已无法控制）。上诉人已经于2015年6月24日向庆元县住房和城乡建设局申请办理房产证，该行为充分表达了上诉人的履约态度，只是因为登记部门认为原土地使用权证有效期过期暂未办理。实际上，被上诉人根据《商品房买卖合同》、主管部门的合同备案以及买房人住进该房屋的事实，已经取得了该房屋的财产权，司法机关完全可以根据这些事实进行物权判定，登记只是行政部门根据管理职能依照物权法进行的公示行为。有关土地使用权的问题，实际上开发商自转让取得土地使用权进行商品房开发时，就具备了法律规定的使用权限，开发期间政府颁发的是临时的权证，竣工后换成正式的权证。临时的权证超期并不意味着原有权利丧失，只是根据部门管理规则，为管理时限衔接，需要补办手续。本案中庆元县人民政府通过会议纪要予以延期即印证了这一事实。有关登记的问题，本案系因登记部门认为申请材料存在缺陷而没有及时受理，这仅仅是地方办事机构的工作方式问题，登记机构可以先受理然后告知申请人补充材料，也可以暂不受理。当前政府部门倡导最多跑一次行政服务便民服务理念，可以进行缺陷受理，即本案的情况可以受理。上诉人的申请时间未能处于该规则节点上，是登记部门的服务方式问题导致了本案的违约，应当认定为情势变更，被上诉人方亦应当予以谅解。三、相同的案件已经过调解，从社会效果和大局稳定出发，根据本案的实际情况也应考虑上诉人的意见。综上，上诉人提起上诉，请求二审予以调解妥善结案，如调解不成，则请求对一审的审理程序予以审查，并依法处理。被上诉人瞿育云、姚安鸿辩称，本案事实清楚，适用法律正确。一、按照双方合同约定，上诉人在2015年6月30日前应完成案涉房产、土地的初始登记义务。真正导致上诉人无法在2015年6月30日前完成这个案涉房产土地的初始登记的原因是，龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部超期违建，总建筑面积超出了审批面积。上诉人在2015年6月24号是否向房管部门提出办证申请并没有相关的证据支持，且即使上诉人提出过办理初始登记的申请，房管部门没有受理的原因是上诉人所持有的临时土地使用权证过期，其没有补办相关的手续，系上诉人的过错。二、同类型案件是在平等、自愿的基础上达成调解协议，本案在审理中已经将合同所约定的违约金予以调低。三、上诉人的主体是适格的，已经提交了相应的工商登记材料。被上诉人瞿育云、姚安鸿向一审法院起诉请求：判决龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部支付违约金人民币153647.76元（从2015年7月1日起以1463312元为基数按日0.5‰计算至2016年1月31日止）。一审法院认定事实：2013年6月17日，瞿育云、姚安鸿向龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部购买庆元县濛洲街道阳光水岸住宅小区1幢一单元604室房产及附属用房，双方签订《商品房买卖合同》。瞿育云、姚安鸿依约支付了房屋价款1463312元。合同第十六条约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2015年6月30日前得以前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人自行或委托出卖人办理该商品房转移登记……约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.5%的违约金。”合同附件八补充协议内容第2条约定，“办理房屋抵押登记、所有权证、土地使用权证等相关手续所需费用及税费由买受人自理。因办理房产、土地两证的工作进程不受出卖人控制，出卖人在合同约定日前办理完整办证手续，具体交付两证视房产、土地主管部门工作进度确定交付日期。”另查明，龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部于2015年6月24日向庆元县住房和城乡建设局申请办理房产证，因龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部所持有的庆元国用（2012）第297号土地使用权证有效期过期，房管部门未予办理。后龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部向政府申请延长该项目的建设期限，庆元县人民政府常务会议纪要（2015）8号文件及《庆元县建设用地申请延建审查意见》，同意将阳光水岸项目建设期限从2013年5月17日延长至2015年11月30日。龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部于2016年1月19日办理阳光水岸项目的房屋所有权证初始登记，于2016年2月4日办理土地使用权证初始登记。一审法院认为，双方于2012年10月31日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同依法成立并生效。双方均应依合同约定履行相应义务。该合同第十六条约定，龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部应于2015年6月30日前将土地使用权初始登记及房屋所有权初始登记证书交付给买受人。而附件八补充协议内容第2条约定，“因办理房产、土地两证的工作进程不受出卖人控制，出卖人在合同约定日前办理完整办证手续，具体交付两证视房产、土地主管部门工作进度确定交付日期。”龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部虽于2015年6月24日携带相关手续向房管部门申请办理房产证，但因庆元国用（2012）第297号土地使用权证过期，房管部门并未受理该申请，故龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部实际上并未办理完整办证手续，且过错在于龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部，其抗辩不存在违约，不予采信。关于是否因政府行为导致办证逾期，龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部是否存在过错的问题。即使龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部辩称政府延迟交付土地属实，因瞿育云、姚安鸿与龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部的《商品房买卖合同》乃龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部单方提供的格式合同，签订合同的时间为2013年6月17日，该时间已是政府交付土地、龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部开工建设之后，但龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部仍约定了该办证期限，亦应视为其过于自信的过失，故龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部存在过错。龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部办理房屋所有权证及土地使用权证初始登记的时间分别为2016年1月19日、2016年2月4日，故龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部的违约时间应计算至后者，即为2015年7月1日至2016年2月4日。但瞿育云、姚安鸿主张计算至2016年1月31日，系对其自身权利的处分，予以准许。关于违约金是否过高的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定办理两证逾期90日以上的，由龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部按日0.5%的标准支付违约金。瞿育云、姚安鸿起诉时虽已将该标准降至日万分之五，但考虑到逾期时间仅为七个月，对瞿育云、姚安鸿造成的损失较为有限，且购房款金额较大，故一审法院将违约金调整为不超过造成瞿育云、姚安鸿损失的30%，酌定瞿育云、姚安鸿损失为以购房款为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。综上，瞿育云、姚安鸿诉讼请求的合理部分，予以支持。违约金应以1463312元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2015年7月1日计算至2016年1月31日为止（共214天），计51449.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定判决：一、龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部在判决生效后十五日内支付瞿育云、姚安鸿违约金人民币51449.4元；二、驳回瞿育云、姚安鸿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3373元，由瞿育云、姚安鸿负担2244元，龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部负担1129元。二审期间，上诉人龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部提交证据一组，浙江省庆元县人民法院调解书6份，待证1、在2016年，同楼盘、同类案件在庆元县人民法院主持下有6件案件调解结案，其中100平方米以下的调解款为7000元，100平方米以上的条借款为8000元，后由物业牵头以此为标准达成调解协议52件，一审判决突破已经达成广泛一致的意见；2、已经生效的法律文书确定涉案的诉讼主体为龙泉市地产开发有限公司，本案一审认定的诉讼主体有误。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对上诉人提交的证据，本院认定如下：该份证据系法院出具的调解书，调解对象和调解内容是当事人对自己权利义务的处分，与本案依据法律进行审理并无关联，对该证据，本院不予采信。经审理，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人主张龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部并非适格主体，但从企业登记信息来看，龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部为有限责任公司分公司，案涉合同的出卖人也系龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部，结合上述情况及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，一审认定上诉人系适格主体并无不当，且判决上诉人承担责任并未免除总公司的责任。双方所签订的合同主文及附件八明确约定了出卖人办理及交付房屋所有权证、土地使用权证的义务，上诉人理应按照合同约定按时办理及交付权证。因上诉人未及时采取措施导致庆元国用（2012）第297号土地使用权证有效期过期，在2015年6月24日，上诉人虽向行政部门申请办理权证，但其所提交的材料并不完整，才导致权证无法办理，故上诉人主张其未及时办理及交付两证属情势变更情形，其不构成违约，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1086元，由上诉人龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕 湘审 判 员  汤丽军审 判 员  聂伟杰二〇一七年十月三十日代书记员  应煜丽·??12?··??11?·