上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终970号
上诉人(原审原告)：王某，女，1980年11月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张尔东，上海众华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘陶，上海众华律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：吕某2，男，2013年11月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。
法定代理人：王某(系吕某2之母)，女，1980年11月2日出生，汉族，住上海市浦东新区花木镇。
委托诉讼代理人：张尔东，上海众华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘陶，上海众华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：贺庆成，男，1975年12月31日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：岳磊，上海市勋业律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：杨晓华，女，1974年12月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：岳磊，上海市勋业律师事务所律师。
上诉人王某、吕某2因与被上诉人贺庆成、杨晓华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初16655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王某、吕某2上诉请求：撤销一审判决第二、五、六、七项，改判贺庆成、杨晓华向王某、吕某2支付违约金人民币(以下币种均为人民币)4,528,000元；贺庆成、杨晓华向王某、吕某2按每月40,000元标准支付自2017年8月1日起至实际返还上海市杨浦区房屋(以下简称“系争房屋”)之日止的房屋占用费。事实和理由：双方以非格式条款的形式确定了违约金数额为总房价20%即4,528,000元，此系真实意思表示，理应按此执行。一审法院调整之后的违约金数额20万元明显过低，无法弥补王某、吕某2的实际损失，更不具备惩罚性。一审法院以资金占用费抵扣房屋使用费为由，对相关诉请未予支持，属于事实及法律认定错误。首先，王某、吕某2收取贺庆成、杨晓华的房款是用于涤除抵押，不存在资金占用并获得收益的情形；其次，双方在协议中对房屋占用费已达成一致意见；最后，即使存在资金占用，也不符合债的抵消之法定要件。另外，一审法院还判决王某、吕某2返还给贺庆成、杨晓华之前收取的39万元补偿款，完全不符交易惯例及逻辑常理。综上，王某、吕某2请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人贺庆成、杨晓华共同辩称，我方并不同意解除买卖合同，更不应支付高额的违约金。由于我方对于缴税的时间和程序认知错误，造成无法按期付款。但这只是履约中的瑕疵，而非根本性违约。贺庆成、杨晓华认为，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王某、吕某2向一审法院起诉请求：一、确认王某、吕某2与贺庆成、杨晓华之间签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》及《延期交易过户协议》于2017年7月22日解除；二、判令贺庆成、杨晓华支付王某、吕某2违约金452.8万元；三、判令贺庆成、杨晓华立即腾清并向王某、吕某2返还系争房屋；四、判令贺庆成、杨晓华按每月4万元的标准支付自2017年8月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费；五、判令贺庆成、杨晓华支付王某、吕某2律师费8万元。
一审法院认定事实：王某、吕某2系系争房屋的权利人。2016年9月，王某、吕某2与贺庆成、杨晓华通过房产中介公司达成房地产买卖居间协议，贺庆成、杨晓华于2016年9月24日和10月25日共计支付定金100万元。2016年11月28日(实际网签时间2017年2月27日)，王某、吕某2(甲方)与贺庆成、杨晓华(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由贺庆成、杨晓华购买系争房屋，总房价款为2,264万元，付款方式为：首付款850万元，其中签订居间协议时已支付定金100万元转为房款，剩余的款项应于买卖合同签订之日即2017年2月27日支付；第二期房款1,394万元由贺庆成、杨晓华向银行申请贷款，若贷款申请未通过或额度不足，应当在申请产权过户之前将相应房款直接支付；尾款20万元，在贺庆成、杨晓华拿到产证交接房屋之日交付。关于违约责任，合同约定，乙方未按照合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为根本性违约，甲方有权单方解除合同，甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付总房价款20%的违约金。合同约定办理转让过户时间为2017年3月15日。
2017年2月27日当日，王某、吕某2与贺庆成、杨晓华双方还签订《协议书》一份，双方确定总房款2,300万元，其中装修补偿款为36万元，约定在不动产登记事务中心出具产权过户及抵押登记的收件收据当日由贺庆成、杨晓华直接支付给王某、吕某2；由贺庆成、杨晓华承担所有的税款、交易手续费。该《协议书》对首付款的剩余款项750万元(定金100万元已转为首付款)重新调整付款方式为：2017年2月27日之前贺庆成、杨晓华支付房价款300万元，2017年4月27日之前支付房价款450万元。《协议书》还约定，双方于2017年6月27日之前去房地产交易中心办理过户手续。
合同和《协议书》签订后，贺庆成、杨晓华于2017年2月17日(应为“2017年2月27日”)支付300万元，2017年4月27日前支付150万元，自2017年4月28日至2017年6月1日期间共计支付300万元。以上共计750万元。
2017年6月19日，王某、吕某2与贺庆成、杨晓华双方签订《违约补充协议》，明确：因贺庆成、杨晓华资金问题造成首付款延期，导致王某、吕某2利息损失13万元，贺庆成、杨晓华租住四个月(2017.4.1-2017.7.31)，房租7万元，以上共计20万元，贺庆成、杨晓华应于2017年6月19日支付给王某、吕某2。
2017年7月2日，王某、吕某2与贺庆成、杨晓华签订《延期交易过户协议》，双方同意将办理交易过户手续的时间从2017年6月27日推迟至2017年7月20日，贺庆成、杨晓华自愿补偿王某、吕某2损失26万元，在2017年7月10日前支付；原定的20万元补偿，贺庆成、杨晓华承诺在2017年7月3日前支付；并约定如到期贺庆成、杨晓华仍未能办理过户手续，王某、吕某2可以无条件解约，贺庆成、杨晓华赔偿王某、吕某2总房价款的20%，并承担王某、吕某2所有的法律诉讼费用。
2017年7月3日，贺庆成、杨晓华支付王某、吕某220万元。
2017年7月20日，双方至房地产交易中心办理房产过户手续，贺庆成、杨晓华方支付了契税323,428.58元，王某、吕某2方名下应纳税费计1,638,704.76元也由贺庆成、杨晓华方实际支付。因贺庆成、杨晓华未补足贷款不足部分294万元房款，王某、吕某2拒绝和贺庆成、杨晓华办理交易过户手续。嗣后，贺庆成、杨晓华分别于2017年7月20日、7月23日、7月24日支付100万元、44万元、150万元，以上共计294万元。
2017年7月21日，王某、吕某2认为贺庆成、杨晓华延迟支付房款和延迟过户，构成违约，发出律师函给贺庆成、杨晓华要求解除房地产买卖合同、协议书及延期交易过户协议。2017年7月22日和2017年7月24日，贺庆成、杨晓华收到律师函。
2017年7月27日，王某、吕某2具状来院，作如上诉请。2017年7月30日，贺庆成、杨晓华支付王某、吕某2延迟过户补偿款26万元。
一审法院认为，王某、吕某2与贺庆成、杨晓华签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》及《延期交易过户协议》系双方当事人真实意思表示，应予确认有效，双方应当遵照履行。本案中，贺庆成、杨晓华支付的部分首付款存在延期，经双方协商后，贺庆成、杨晓华支付了逾期利息，合同得以继续履行；后又因贺庆成、杨晓华的原因，无法在约定的期限内办理过户，双方达成新的谅解约定在2017年7月20日前过户。因贷款不足部分294万元贺庆成、杨晓华在交易过户当天未如数付清，造成双方交易过户不成，责任在贺庆成、杨晓华，故王某、吕某2要求解除合同符合双方在《延期交易过户协议书》的约定，法院可予支持。合同解除日期以贺庆成、杨晓华收到解除通知之日即2017年7月24日为准。关于解除合同后的违约金，因导致合同解除的原因系贺庆成、杨晓华的部分购房款存在逾期，且在审理中贺庆成、杨晓华也提出违约金的约定过高，故法院综合考虑当事人的违约程度、有无实际损失等诸因素，酌情确定违约金的数额。王某、吕某2诉请律师费损失，因法院已支持了王某、吕某2的违约金诉请，且足以弥补王某、吕某2的损失，故法院不再支持律师费损失。合同解除后，王某、吕某2收取贺庆成、杨晓华的房款、逾期付款及逾期过户的补偿款应当返还贺庆成、杨晓华；贺庆成、杨晓华应当将占用的房屋返还王某、吕某2。因贺庆成、杨晓华在2017年4月至7月的期间的房屋占用费双方已按7万元结算完毕，而2017年8月1日之后的房屋占用费双方并无约定，且贺庆成、杨晓华占用系争房屋基于双方的买卖合同关系，同时王某、吕某2也占用了贺庆成、杨晓华一千余万元的购房资金，故2017年8月1日之后的房屋占用费，法院不再支持。
一审法院作出判决：一、王某、吕某2与贺庆成、杨晓华签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》及《延期交易过户协议》于2017年7月24日解除；二、贺庆成、杨晓华应于判决生效之日起十日内支付王某、吕某2违约金200,000元；三、贺庆成、杨晓华应于判决生效之日起十日内腾空迁出上海市杨浦区房屋，并将上述房屋返还王某、吕某2；四、王某、吕某2应于判决生效之日起十日返还贺庆成、杨晓华购房款11,440,000元；五、王某、吕某2应于判决生效之日起十日返还贺庆成、杨晓华逾期付款和延迟过户的违约金390,000元；六、王某、吕某2应于判决生效之日起十日返还贺庆成、杨晓华税款1,638,704.76元;七、王某、吕某2其余诉讼请求不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，王某、吕某2提供《还款计划信息》《扣款回单》《上海市杨浦区不动产登记事务中心登记收件收据》《上海市不动产登记簿》等第一组证据，以证明王某、吕某2收到贺庆成、杨晓华的房款中的785万元是用于涤除抵押，并没有一审法院所认为的资金占用收益；王某、吕某2另提供《结婚证》《上海市商品房出售合同》《律师函》等第二组证据，以证明案外人吕某1与王某系夫妻，因合同解除后，王某、吕某2负有返还房款的义务，导致吕某1无力支付购买他处房屋的款项而承担违约责任。该损失系贺庆成、杨晓华的违约行为所致。贺庆成、杨晓华经质证后认为，第一组证据的真实性无异议，但王某、吕某2用收取的房款提前归还了贷款，今后无需再行支付贷款利息，这部分贷款利息恰恰就是王某、吕某2获益的体现；第二组证据中的《结婚证》真实性无异议，其他证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明王某、吕某2实际受到的损失。即使发生了损失，也与贺庆成、杨晓华无关。
本院认为，本案二审争议焦点为房屋买卖合同解除后的相关处理是否适当。一审法院认定合同解除后，王某、吕某2收取贺庆成、杨晓华的逾期付款及逾期过户的补偿款应当返还贺庆成、杨晓华。贺庆成、杨晓华对此提起上诉。本院分析如下：合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于系争合同解除，故一审法院认定贺庆成、杨晓华之前支付的39万元补偿款应由王某、吕某2予以返还。本院认为，贺庆成、杨晓华在合同履行过程中，存在多次不同性质的违约行为。双方于2017年6月19日签订《违约补充协议》，是因为贺庆成、杨晓华逾期支付房款。为此，贺庆成、杨晓华支付了王某、吕某2利息损失13万元及租房损失7万元；双方于2017年7月2日签订《延期交易过户协议》，是因为贺庆成、杨晓华自身原因推迟办理过户手续的时间。为此，贺庆成、杨晓华承诺自愿补偿26万元。由此可见，上述款项性质不是房款，并非贺庆成、杨晓华已履行的合同义务，均是贺庆成、杨晓华作为违约方因其已发生的数次违约行为而先后给予守约方王某、吕某2的补偿。况且，双方已就补偿协议达成一致意见，并实际履行。故本院认为，王某、吕某2无需将39万元补偿款返还给贺庆成、杨晓华的处理结果更为适宜。
关于一审法院调整后违约金数额是否适当的问题。王某、吕某2主张违约金约定合理，并称其所受损失为100余万元。本院经审查认为，合同约定的房价款20%即452.8万元违约金确实过分高于贺庆成、杨晓华造成的损失，贺庆成、杨晓华向法院申请调整，法院应予调整。但一审法院调整至20万元，调整幅度由总额的20%调整至0.87%。本院认为调整过低，无法体现违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”之功能。综合本案实际情况，本院将违约金数额酌情调整至61万元。
关于合同解除后的房屋占有使用费，因合同解除，贺庆成、杨晓华此后对系争房屋的控制使用属无权占有，理应支付房屋使用费。但考虑到王某、吕某2自发函解除合同后至今也未返还贺庆成、杨晓华上千万元的购房款，其对该款项的控制自合同解除后在性质上亦属无权占有。一审法院并非单纯的以债的抵消之角度，而是综合双方获取的占有利益，从公平合理之原则对房屋使用费之诉请未予支持，本院认为并无不当，可以维持。王某、吕某2另提出的其余上诉请求，本院经审查认为一审判决正确，对上诉请求不予支持。
综上所述，王某、吕某2的上诉请求部分成立，应予驳回；本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初16655号民事判决第一、三、四、六项；
二、撤销上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初16655号民事判决第二、五、七项；
三、贺庆成、杨晓华应于本判决生效之日起十日内支付王某、吕某2违约金人民币610,000元；
四、王某、吕某2其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币46,664元，由王某、吕某2共同负担人民币23,332元，由贺庆成、杨晓华共同负担人民币23,332元；二审案件受理费人民币46,664元，由王某、吕某2共同负担人民币23,332元，由贺庆成、杨晓华共同负担人民币23,332元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 江
审判员 俞 璐
审判员 成 皿
二〇一八年五月二十一日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……