江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终65号
上诉人（原审被告）朱颖。
被上诉人（原审原告）曹晨。
委托代理人刘小平（特别授权），江苏烨铭律师事务所律师。
上诉人朱颖与被上诉人曹晨房屋买卖合同纠纷一案，泰州医药高新技术产业开发区人民法院于2015年12月9日作出（2015）泰开民初字第00997号民事判决。上诉人朱颖不服该判决，依法向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
曹晨在原审中诉称：2004年7月20日，朱颖以206000元的价格购买案外人戴兆红、陈留珠的位于泰州市XX花园18幢406室拆迁安置房1套（建筑面积144.03平方米，车库面积21.86平方米），并签订了房屋转让协议。2008年11月28日，朱颖又与其签订房屋出让协议1份，以430000元将该房屋及所有设施出卖给曹晨。同时约定房款结清前，朱颖需协助曹晨与案外人戴兆红、陈留珠办理房屋产权过户手续，后曹晨搬至该房屋居住至今。2009年9月，案外人戴兆红、陈留珠领取了该处房屋的房屋所有权和国有土地使用权证。2010年8月，朱颖曾以曹晨未及时支付房款为由向海陵区人民法院提起诉讼，戴兆红、陈留珠为该案的第三人。2010年10月25日海陵区人民法院作出（2010）泰海民初字第3126号民事判决，确认双方之间的房屋出让协议有效，该案终结。后曹晨一直等待朱颖协助办理产权过户手续。2014年9月，曹晨经了解方知，早在2012年7月，朱颖利用戴兆红、陈留珠出具的委托书，以及委托其办理该房屋的产权过户手续的便利性，与案外人陈友荣串通，通过签订泰州市房产买卖协议的形式，将该房屋过户到了陈友荣的名下，其行为已严重侵害了曹晨的合法权益。请求判令：1、解除双方签订的房屋买卖协议；2、朱颖返还购房款430000元并赔偿经济损失360600元；3、朱颖承担本案诉讼费、评估费。
朱颖在原审中辩称：其与曹晨签订的房屋出让协议经法院判决是有效的，双方应按照协议履行各自义务。协议约定2011年1月房款交清前过户，现在已经过了4年多，曹晨的请求已超过诉讼时效。房屋没有过户是曹晨造成的，签订协议后朱颖即将房屋交付给了曹晨，而曹晨为了避税，一直未办理相关手续。朱颖手中的公证书是有期限的，朱颖在公证书即将截止时把房屋过户到陈友荣名下，只是为了以后能顺利的过户给曹晨，并不是卖给陈友荣。曹晨在2014年才要求办理过户手续，且无理要求按照5年的时间来缴纳过户费。曹晨在明知房屋没有过到自己名下的时候出售房屋，产生的后果应由其自行承担。曹晨提出解除合同，朱颖有条件同意，可以退还原购房款430000元，但曹晨提出的其他费用朱颖不应承担。
原审法院经审理查明：2004年7月20日，朱颖从案外人戴兆红处购得泰州市XX花园18幢406室拆迁安置房（建筑面积144.03平方米，车库面积21.86平方米）。2008年11月28日，朱颖与曹晨签订房屋出让协议一份，约定：朱颖将泰州市XX花园18幢406室及现有设施卖给曹晨，价格为430000元；2008年11月28日冲抵曹晨帮助朱颖装璜隆泽苑的垫付款100000元，曹晨于协议签订之日20天内付朱颖50000元，朱颖收款后向曹晨提供该房钥匙1套，曹晨于协议生效之日后50天内付朱颖100000元，朱颖于2006年1月向建行的贷款（计230000元，其中朱颖已还50000元）余款180000元（含息）由曹晨从2009年1月起继续偿还，并在2011年1月前结清房款；曹晨将该房款结清前，朱颖协助曹晨与案外人戴兆红办理房屋产权及过户手续，所有相关费用由曹晨承担；该协议生效后，如有一方违约须向另一方赔付违约金10000元并承担相应违约责任。协议签订后，曹晨依约支付了部分房款，朱颖亦将房屋交付给朱颖使用至今。2010年，朱颖曾以曹晨未及时给付房款为由，向泰州市海陵区人民法院提起诉讼，该院于2010年12月7日作出（2010）泰海民初字第3126号民事判决书，该判决书确认双方签订的房屋买卖协议不违反法律法规强制性规定，合法有效，并判决曹晨给付朱颖违约金2719.3元。嗣后，曹晨与朱颖结清了全部购房款。
原审法院另查明，案外人戴兆红、陈留珠于2009年领取XX花园18幢406室房屋所有权及国有土地使用权证。2010年7月14日，案外人戴兆红、陈留珠（委托人）与朱颖（委托代理人）在江苏省泰州市海成公证处办理委托书1份，内容为：委托人有坐落于泰州市XX花园18幢406室房屋1套，建筑面积144.03平方米，车库21.86平方米，因委托人没有时间亲自办理上述房屋的出售事宜，故全权委托朱颖办理上述房屋的出售以及产权证、土地证过户变更手续，在委托权限内朱颖签署的一切文件委托人均予承认，委托期限自即日起至2012年7月13日止。2012年7月，朱颖持上述委托书以案外人戴兆红、陈留珠的名义将案涉房屋过户至案外人陈友荣名下。案外人陈友荣于2012年8月22日将案涉房屋抵押给中国邮政银行股份有限公司泰州市分行，并办理了一般抵押（最高额）登记，债权数额850500元，债务履行期限自2012年8月22日至2024年8月22日。
在原审审理过程中，曹晨申请评估泰州市XX花园18幢406室的装饰装修及房屋单价，原审法院依法委托中证房地产评估造价集团有限公司进行评估，该公司于2015年11月9日对泰州市XX花园18幢406室住宅及车库房地产市场价值作出中证（鉴）估字（2015）第026号房地产估价报告，确认估价对象在估价时点2015年10月29日的市场价值为：房产单价（含车库）5056元，房产总价（含车库）728200元，装修价值62400元，合计总价790600元。估价报告应用的有效期自2015年11月9日至2016年11月8日止。曹晨为此支付鉴定费15000元。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。曹晨、朱颖签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法成立并有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，曹晨支付了全部购房款，朱颖亦将案涉房屋交付曹晨使用，后朱颖未经曹晨同意将该房过户给案外人陈友荣，而案外人陈友荣又将该房用以贷款并办理了抵押登记，导致双方签订的房屋转让协议履行不能，现曹晨主张解除合同，于法有据，原审法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，案涉合同解除后，曹晨应当及时腾退房屋，朱颖则应赔偿曹晨的损失。关于损失金额，案涉房屋的当前价值经评估为790600元，现曹晨主张朱颖返还购房款430000元并赔偿经济损失360600元，并不超过其可获得的利益，于法有据，原审法院予以支持。因案涉合同尚未履行完毕，曹晨主张办理过户手续并不受诉讼时效的限制，朱颖辩称曹晨已超过诉讼时效，无事实和法律依据，原审法院不予支持。朱颖辩称房屋没有过户是曹晨造成的，曹晨为了避税，一直不同意过户，之后又因过户费用发生争议，对此曹晨不予认可，朱颖亦未能提供证据证明，不予支持。朱颖辩称曹晨在明知房屋没有过到自己名下的时候就出售房屋，产生的后果应由曹晨自行负担。原审法院认为，不论曹晨是否已出售房屋，其行为与本案并无关联，且曹晨亦未就此提出主张，故本案不予理涉。朱颖与案外人陈友荣之间的纠纷，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及，朱颖如有争议可另案主张权利。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、曹晨与朱颖于2008年11月28日签订的房屋转让协议解除。二、朱颖于判决生效后十日内向曹晨返还购房款430000元，并赔偿曹晨损失360600元，合计790600元。案件受理费12129元，鉴定费15000元，合计27129元，由朱颖负担（此款曹晨已垫付，本判决生效后原审法院向朱颖收取后将该款退还给曹晨）。
上诉人朱颖不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决遗漏曹晨应承担腾退房屋的义务，导致上诉人权益难以维护；二、被上诉人曹晨应承担土地出让金5733元。三、被上诉人曹晨应支付实际受益的房屋占有使用费。被上诉人意欲规避相关税费，也是房屋买卖合同不能履行终结的原因。鉴于房屋买卖合同解除，基于权利义务相一致的公平原则，被上诉人应参照相同地段房租标准，向上诉人支付占用期间的占有使用费。综上，请求撤销一审判决，改判明确被上诉人应承担的义务、支付土地出让金5733元、房屋占有使用费246400元，由被上诉人承担本案上诉费。
被上诉人曹晨答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人要求支付土地出让金无事实和法律依据。上诉人要求被上诉人支付房屋占有使用费246400元，无事实和法律依据。即使其请求成立，其应当向法院提起反诉。请求依法维持原判，驳回上诉。
二审中，上诉人朱颖提交一份收据复印件，证明案涉房屋所占土地性质从划拨变为出让，其向国地部门支付了5733元。提交情况说明及房屋租赁协议书各一份，证明案涉房屋在出售给被上诉人前一直出租，房产公司评估了出租价格2000元／月，车库800元／月。被上诉人曹晨质证认为：收据是复印件，对其真实性有异议，即使是真实的，也与本案无关。对于情况说明的真实性、关联性、合法性有异议。如果上诉人主张，应当提起反诉或另案提起诉讼，且与本案无关。关于租赁协议的真实性有异议，与本案无关联性。本院认证认为，上诉人朱颖提供的上述证据并不属于新的证据，且与本案缺乏关联性，本院不予采信。
被上诉人曹晨提交2015年12月30日与案外人孙华签订的解除房屋买卖协议及收条、银行汇款凭证，证明其与孙华之间的房屋买卖协议已经解除，款项已经给付，房屋已经腾空。上诉人朱颖质证认为，对曹晨提交的上述证据没有异议。本院认证认为，因朱颖对上述证据无异议，故予以采信。
二审中，被上诉人曹晨腾空案涉房屋交还上诉人朱颖。
二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
因案涉房屋曹晨已腾空交还朱颖，故本案二审争议焦点为：朱颖要求曹晨支付土地出让金及房屋占有使用费有无事实和法律依据。
本院认为：关于朱颖要求曹晨支付土地出让金的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，根据上述规定，本案合同解除后，双方之间形成的房屋买卖法律关系归于消灭，朱颖应返还曹晨购房款并赔偿相应损失，而曹晨应腾空房屋交还朱颖。二审中，曹晨已经将案涉房屋腾空交还朱颖，完成了合同解除后其应尽的义务。而且曹晨并未获得案涉房屋所有权及所占土地的使用权，朱颖要求曹晨支付所谓土地出让金5733元，没有任何事实和法律依据，故本院不予支持。
关于朱颖要求曹晨支付的房屋占有使用费问题，因双方在本案中的法律关系为房屋买卖法律关系，而非租赁等有偿使用法律关系，朱颖将案涉房屋交付给曹晨是基于房屋买卖法律关系而为的交付。因此，朱颖要求曹晨支付房屋占有使用费的主张没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，上诉人朱颖的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3815元，由上诉人朱颖负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一六年四月七日
书 记 员 邵 峰