河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀08民终2822号
上诉人（原审被告）：王志刚，个体工商户，住河北省隆化县。
上诉人（原审被告）：王建军，个体工商户，住河北省隆化县。
二上诉人委托诉讼代理人王树国，河北王树国律师事务所律师。
二上诉人委托诉讼代理人于桂华，北京市太平洋中正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：承德同鑫房地产开发有限公司，住所地河北省隆化县隆化镇苔山路北厂子胡同。
法定代表人：班丽荣，董事长。
委托诉讼代理人：李青，河北骥腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈华，河北陈华律师事务所律师。
原审被告：隆化县人民政府，住所地河北省隆化县隆化镇。
法定代表人：李东，县长。
委托诉讼代理人：张月坤，隆化县人民政府干部。
委托诉讼代理人：唐立新，隆化县人民政府干部。
原审被告：王玉民，住河北省隆化县。
委托诉讼代理人：夏俊超，河北山庄律师事务所隆化分所律师。
原审被告：隆化县土地收购储备中心，住所地河北省隆化县隆化镇国土局办公楼。
法定代表人：贺国侠，主任。
上诉人王志刚、王建军与被上诉人承德同鑫房地产开发有限公司（以下简称同鑫公司）、原审被告隆化县人民政府、王玉民、隆化县土地收购储备中心确认合同无效纠纷一案，河北省隆化县人民法院于2014年5月27日作出（2013）隆民初字第871号民事判决。同鑫公司不服该判决，上诉至本院，本院于2014年12月2日将该案发回河北省隆化县人民法院重审。该院于2015年11月19日作出（2015）隆民初字第342号民事判决。同鑫公司及王玉民不服该判决，上诉至本院，本院于2016年11月15日作出（2016）冀08民终953号民事裁定，将该案发回河北省隆化县人民法院重审。该院于2017年6月12日作出（2017）冀0825民初35号民事判决。王志刚、王建军不服该判决，上诉至本院，本院于2017年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人王建军、王志刚及其委托诉讼代理人王树国、于桂华，被上诉人同鑫公司委托诉讼代理人李青、陈华，原审被告隆化县人民政府委托诉讼代理人张月坤，原审被告王玉民及其委托诉讼代理人夏俊超到庭参加诉讼，原审被告隆化县土地收购储备中心经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
王志刚、王建军上诉称：《房屋拆迁补偿安置协议》依法成立并生效，原判认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，或判决驳回同鑫公司的起诉。第一，《房屋拆迁补偿安置协议》是在隆化县人民政府进行集体土地征收过程中，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例规定的程序签订，实质是征收补偿协议。该协议最核心的法律关系是征收补偿法律关系，权利义务内容对征收、补偿及按时交出土地房屋，约定非常明确。第二，该协议主体合格，形式内容合法，未违反法律强制性规定。隆化县人民政府是法定的征收主体，王玉民是被征收主体、同鑫公司是自愿承担隆化县人民政府补偿安置义务的债务承担主体，三方均具有合格的民事主体资格，不存在主体混同。第三，王玉民和同鑫公司之间是否借用资质与征收补偿协议没有任何关系。第四，现有材料证明《房屋拆迁补偿安置协议》的内容不具有法律规定的无效情形，依法成立并生效。第五，该协议除未进行补偿安置外，其他权利义务均已实际履行完毕，一审判决依据行政处罚决定书确认上述合同无效，违反相关法律规定，且适用法律明显错误。第六，依据该协议和法律规定被征收人应得到补偿安置，同鑫公司对此诉讼没有诉讼主体资格。
被上诉人同鑫公司辩称：1、原审判决认定事实清楚，同鑫公司与王玉民不存在拆迁安置补偿关系，安置补偿协议是我方为配合政府的拆迁行为，同鑫公司未实际进行拆迁行为，合同中的拆迁补偿条款是虚假的。王玉民是实际拆迁人，同鑫公司出借资质的行为已经受到行政处罚。王玉民是补偿人也是受补偿人，因此协议无效。2、原审判决适用法律正确。拆迁合同之前，同鑫公司与王玉民有另一协议，证明王玉民只是用同鑫公司的资质拆迁，合同之中对同鑫公司的义务不发生法律效力。原审判决认定协议无效并无不当。
原审被告隆化县人民政府辩称：同鑫公司与王玉民等为合同效力发生争议，我方认为案件事实过程清楚，拆迁工作组的工作想法、步骤清晰明确，合同效力如何，请人民法院依法裁判。一、该案属三年大变样期间的特殊拆迁个例，启动拆迁后，拟拆迁房屋及土地经过评估作价，包括搬迁费、安置费在内，总计能补偿70万元左右，而王玉民等购买房屋土地即花费了182万元，按正常补偿程序根本无法实现拆迁，为完成拆迁任务，工作组经与王玉民反复沟通，王玉民提出自行开发，达到改变面貌的目的，但存在自行开发的障碍，即土地是集体土地，个人不能进行商业开发；后工作组提出由王玉民依托房地产开发公司进行开发，同鑫公司由此加入拆迁之中，补偿协议主体是同鑫公司、王玉民，列上了土地收购储备中心，但中心未予盖章签字。二、以上变通的拆迁方式，被拆迁人获得了巨大实惠，被拆迁人的集体土地使用权无偿变成了国有土地使用权，节省了巨大转变成本，即政府不仅没有收益，还得替被拆迁人支付上缴的税费；在这种操作模式下，投标人报价再高，政府也无收益，属先收后返；防止房院土地被他人竟得，提出了高于正常标准的补偿条件，防止第三方竟争。三、在操作过程中，因被拆迁房院以王玉民一人名义购买，买卖合同也是王玉民与村民组签订，工作组认为王玉民是法定的被拆迁人，王玉民与王建军、王志刚的内部关系是另一范畴的法律关系。四、三年大变样办公室在本案拆迁中，属特事特办，为改变棚户区面貌，以先收后返的土地出让方式使集体土地转为国有土地，随后进行了开发建设，这个过程是让利于民的过程，区域面貌最终得到改善。
原审被告王玉民辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据合同的相对性原则，二上诉人不是合同主体，不应当是本案的当事人。一审追加二上诉人为本案被告没有法律依据。《房屋拆迁补偿安置协议》是特殊时期特定情况下签订，内容不真实且违反法律规定而无效。同鑫综合楼属于王玉民自建行为。
原审被告隆化县土地收购储备中心经依法传唤未到庭也未进行答辩。
同鑫公司向一审法院起诉请求：一、依法判令2009年9月30日原告同鑫公司与被告隆化县三年大变样活动指挥部办公室、王玉民签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效；二、诉讼费用由被告承担。
一审法院查明的事实，2007年7月20日，王玉民、王志刚、王建军签订协议，约定三人共同出资竞买隆化县隆化镇北街村四组房院一处，所需资金及各种税费由三人平均承担，所买房院的产权及使用权由三人共同所有。2007年11月8日，被告王玉民代表王志刚、王建军以自己个人名义与隆化县隆化镇北街村第四村民组签订协议书，约定隆化县隆化镇北街村第四村民组将其所有的位于隆化县中医院对过房院一处卖给王玉民，价格为人民币181万元。同年12月12日又签订了补充协议，约定王玉民向北街村四组交纳国有土地变更费1万元。2007年12月31日，三人又签订协议书及补充协议各一份，约定三人共同购买的房屋，由三人共同使用，房屋价格人民币181万元，每人出资为该价款的三分之一，并按出资份额享有债权、承担债务；三人对房屋产权和土地使用权有共同决策权，重大事项由三人共同协商表决通过，以少数服从多数的原则通过决定，并指定其中一人代理实施。2009年3月10日，被告王玉民将上述房屋以自己名义出租。因隆化县县城面貌改造，王玉民、王建军、王志刚合伙购买的房院在拆迁范围内。2009年9月20日，原告同鑫公司与被告王玉民签订协议书，约定：原告同鑫公司同意王玉民使用其名义进行开发，并到国土部门摘牌取得土地使用权，对土地摘牌、开发的一切税费、土地出让金、开发资金全部由王玉民自行出资，开发的房屋归王玉民所有，王玉民向原告交纳开发管理费人民币5万元。2009年9月30日，隆化县城镇面貌三年大变样活动指挥部办公室与原告同鑫公司及被告王玉民签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：补偿安置方式为房屋置换；根据房屋所处地理位置及市场评估价格，被告王玉民换取的房屋为原址开发建设1-2层底商1000㎡，另加三、四层住宅3套（建筑面积300㎡）；原告同鑫公司自愿参与上述地块“招拍挂”，在取得土地使用权后享受城镇“三年大变样”相关开发建设优惠政策，对被告王玉民按照上述约定标准进行补偿；如土地部门在进行土地“招拍挂”时有其它开发商参与，必须以上述同等条件对王玉民进行房屋置换补偿，否则无竞拍资格；如因房屋置换条件过高，造成土地流拍，由原告同鑫公司保证以同等房屋置换补偿条件对王玉民进行补偿后，接牌承建。2011年3月7日，原告取得国有建设用地使用权，被告王玉民作为原告代理人在相关土地出让成交文书中签字。2013年5月30日，同鑫商住综合楼经竣工验收合格，建筑总面积为3668.62㎡，其中商业用房1153㎡，住宅1977㎡，地下室538.2㎡,该楼房现已部分售出。另查明，隆化县城镇面貌三年大变样活动指挥部办公室、隆化县三年上水平办公室属临设机构，均隶属于隆化县人民政府。王玉民系同鑫公司项目经理。再查明，2016年9月7日承德市住房和城乡建设局作出（承住房稽）罚字（2016）第10号行政处罚决定书，因同鑫公司出借房地产开发企业资质证书，开发建设“同鑫商住综合楼”的事实，决定给予同鑫公司作出公告资质证书作废，收回证书，并处以人民币三万元整罚款的行政处罚。该处罚决定书已执行完毕。
一审法院认为：原告同鑫公司系拆迁补偿安置协议一方当事人，协议有效与否直接影响其权利义务，其作为原告参加诉讼，主体适格。被告王志刚、王建军代理人提出的原告主体不适格的意见，本院不予采纳。隆化县城镇面貌三年大变样活动指挥部办公室在房屋拆迁补偿安置协议上签字盖章，该办公室系隆化县人民政府临设职能部门，无独立参加民事诉讼主体资格，隆化县人民政府应为本案被告。隆化县土地收购储备中心并未参与签订该协议，并非合同的相对方。被告王玉民借用原告资质开发的事实是真实的，其目的就是为了自建以弥补拆迁造成的损失。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条的规定“房地产开发企业是以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业，设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件”，《房地产开发企业资质管理规定》第十三条“任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书”。故任何单位和个人不得出借资质证。2016年11月15日承德市中级人民法院裁定认为，“2016年9月7日承德市住房和城乡建设局出具（承住房稽）罚字（2016）第（10）号行政处罚决定书，对同鑫公司在开发建设涉案楼房过程中出借房地产开发企业资质证书进行了处罚，王玉民借用同鑫公司资质，取得涉案房屋开发建设的权利，涉案同鑫商住综合楼项目实际由王玉民开发，所以王玉民代表同鑫公司与王玉民签订的《房屋拆迁补偿安置协议》属同一人所签协议，而协议成立必须是两个或两个以上当事人之间的意思表示一致才能成立，故本案当事人所争执的《房屋拆迁补偿安置协议》不具备协议成立的要件”。故原告同鑫公司与被告王玉民、隆化县人民政府签订的“安置补偿协议”不成立，而合同成立是合同生效的前提条件，本案原告同鑫公司与被告王玉民、隆化县人民政府签订的补偿协议未成立，故该协议未生效，但原告请求应认定协议无效，就本案而言，在案件最终处理结果上，认定为无效和认定为未生效对当事人的利益并无实质性的区别，故从王玉民与原告签订的协议来看，被告王玉民就是借用原告同鑫公司的资质开发，故由此签订的拆迁补偿协议应认定无效。经本院审判委员会讨论决定，原告同鑫公司的诉讼请求，本院予以支持，故此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）、（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条，《房地产开发企业资质管理规定》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席判决：原告承德同鑫房地产开发有限公司与隆化县城镇面貌三年大变样活动指挥部办公室、被告王玉民于2009年9月30日签订的房屋拆迁补偿安置协议无效。
本院二审期间，经上诉人王志刚、王建军申请，证人黄某某出庭作证。证明目的：王志刚、王建军、王玉民三方于2007年12月31日鉴定的《补充协议》起草和签订过程，王志刚、王建军和王玉民没有合伙开发的意向。因本案为确认合同无效纠纷，其证言与合同是否有效无关，不能达到其证明目的，且不属新证据范畴，对此不予采信。
本院认为，被上诉人同鑫公司系《房屋拆迁补偿安置协议》一方当事人，协议有效与否直接影响其权利义务，其作为原审原告参加诉讼，主体适格。上诉人王志刚、王建军提出的原告主体不适格的上诉理由，本院不予支持。《房屋拆迁补偿安置协议》实质是原审被告王玉民借用被上诉人同鑫公司资质拆迁后自建，以弥补拆迁造成的损失。2016年9月7日承德市住房和城乡建设局出具（承住房稽）罚字（2016）第（10）号行政处罚决定书，对被上诉人同鑫公司在开发建设涉案楼房过程中出借房地产开发企业资质证书进行了处罚。该协议因违反了《房地产开发企业资质管理规定》第十三条和《中华人民共和国房地产管理法》第三十条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项的规定而无效。另原审被告王玉民借用被上诉人同鑫公司资质，取得涉案房屋开发建设的权利，涉案同鑫商住综合楼项目实际由原审被告王玉民开发，所以原审被告王玉民代表被上诉人同鑫公司与原审被告王玉民签订的《房屋拆迁补偿安置协议》属同一人所签协议。按照法律规定协议成立必须是两个或两个以上当事人之间的意思表示一致才能成立，而本案当事人所争执的《房屋拆迁补偿安置协议》不具备协议成立的要件，因此被上诉人同鑫公司与原审被告王玉民、隆化县人民政府签订的《房屋拆迁补偿安置协议》不成立；又因合同成立是合同生效的前提条件，本案被上诉人同鑫公司与原审被告王玉民、隆化县人民政府签订的补偿协议未成立，故该协议未生效，一审法院支持被上诉人同鑫公司请求确认协议无效正确，上诉人王志刚、王建军提出的《房屋拆迁补偿安置协议》成立并生效的理由本院不予支持。
综上所述：原判认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，适用法律正确。上诉人王志刚、王建军的上诉请求不能成立，应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100．00元，由二上诉人王志刚、王建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 李亚平
审判员 李浩东
审判员 张 智 慧
二〇一七年十二月二十九日
书记员 王 东 慧