安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖06民初72号
原告（执行案外人）：王雪峰，男，1980年2月20日出生，汉族，住安徽省淮北市。
委托诉讼代理人：赵后毛，安徽淮信律师事务所律师。
被告（申请执行人）：朱敏，女，1970年2月7日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：赵雷，安徽龙兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海云，安徽龙兴律师事务所律师。
被告（被执行人）：程克文，男，1963年5月21日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被告（被执行人）：陆琴，女，1973年8月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被告：崔吉华，男，1962年1月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
原告王雪峰与被告朱敏、程克文、陆琴、崔吉华案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王雪峰及其委托诉讼代理人赵后毛，被告朱敏的委托诉讼代理人赵雷，被告崔吉华到庭参加诉讼。被告程克文、陆琴经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王雪峰向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对其购买的位于淮北市相××××号综合办公楼1#278号房产的执行，并解除对该房产的查封；2.判决确认其与亚坤公司签订的认购协议书合法有效，并确认涉案房屋归其所有（该房屋价值277976元）；3.诉讼费用由各被告负担。事实和理由：2007年初，安徽亚坤建设集团有限公司(以下简称亚坤公司)承建淮北市供销大厦工程。2007年10月初，安徽亚坤建设集团有限公司淮北分公司(以下简称亚坤淮北分公司)向王雪峰推销该大厦A204号房产，面积15.26平方米，单价每平方米18216元，总价277976元，一次性付款优惠，97折后价格269637元，亚坤淮北分公司承租该房，承诺给王雪峰总房款8%的年租金作为回报，三年总回报金额64713元一次性在购房时返还冲抵购房款。2007年10月20日，王雪峰与亚坤淮北分公司签署《认购协议》，约定：亚坤淮北分公司将位于淮北市相××××号综合办公楼1栋2层A204号商铺出售给王雪峰，单价每平方米13355元，总价203800元。该协议具备商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款，应认定为商品房买卖合同。王雪峰于2007年10月10日支付4万元现金作为定金，同年10月20日支付163800元余款，至此房款全部付清。王雪峰收到商铺后返租给亚坤淮北分公司，亚坤淮北分公司支付房租至2014年12月31日。王雪峰多次要求亚坤淮北分公司、程克文、崔吉华办理房产证，均以各种理由拖延。后王雪峰发现亚坤淮北分公司于2009年将涉案房产办理至亚坤淮北分公司项目经理程克文名下，程克文于2015年12月1日书面承诺为王雪峰办理房产证。朱敏因对程克文享有债权，法院依照朱敏的申请于2016年8月8日查封了该房产，王雪峰提出执行异议，本院作出（2017）皖06执异21号执行裁定，驳回其异议，王雪峰对该裁定不服。王雪峰对涉案商铺享有所有权，产权虽办理在程克文名下，但是王雪峰于2007年就已付清房款、占有、出租该商铺并收取房租，未办理产权过户系亚坤淮北分公司及程克文的过错，王雪峰完全符合排除执行的法定情形。
朱敏辩称，本案应驳回王雪峰的诉讼请求，理由是：1.该房产现登记在程克文名下，王雪峰并不是涉案房产的权利人，其起诉不符合法律规定。2.在执行程序中，崔吉华既不是当事人，也不是第三人，崔吉华不应成为本案被告，王雪峰将其列为被告，不符合法律程序。
崔吉华辩称，王雪峰对其的起诉没有道理，其只是公司的工作人员，其听从公司安排从事收取购房款工作，其他与其无关。
程克文、陆琴未出庭，亦未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王雪峰提交证据如下：1.《置业计划表》，拟证明亚坤淮北分公司对王雪峰的置业计划应为要约。2.《认购协议》及附件，拟证明认购协议书实质为商品房买卖合同，双方建立买卖合同法律关系。3.2007年10月10日收据一张，2007年10月20日收据一张，拟证明王雪峰按照协议约定支付全部购房款。4.私营企业基本信息查询单及国家企业信用信息公示系统（安徽）关于亚坤淮北分公司成立及注销等基本信息，拟证明亚坤淮北分公司依法成立、合法注销，该分公司的买卖合同产生的后果应由亚坤公司承担。5.本院（2017）皖06执异21号执行裁定书与送达回证，拟证明王雪峰在法定的十五天之内提起案外人执行异议之诉。6.银行存折流水记录，拟证明亚坤淮北分公司已经履行合同义务，涉案房产已经交付给王雪峰，王雪峰已收租多年。7.程克文名下的房产证、承诺书，拟证明程克文名下的该套房产就是王雪峰购买的房产，程克文承诺尽快办理产权登记手续，承诺书是在朱敏申请查封之前所作。8.房产证存根、转移登记表、房地产平面图及房产证的总证、淮北市社有资产经营管理有限公司（以下简称淮北社资公司）、亚坤公司与程克文签订的《协议书》，拟证明亚坤淮北分公司出售给王雪峰的房产登记在程克文名下的前因后果，程克文应当分户给王雪峰，但并未分户。9.银行转款单，拟证明王雪峰除了首付款之外，剩余的款项已经付给崔吉华。王雪峰申请证人王某出庭作证，拟证明王某和王雪峰都是向亚坤淮北分公司的程克文购买房产，交付全部房款并且占有房屋、收取租金，未办理产权证的原因在于亚坤淮北分公司和程克文。朱敏质证认为，王雪峰所举证据1王雪峰未签字、无亚坤公司印章，不具有法律效力。证据2不真实，与本案无关。证据3真实性存疑，与本案无关。证据4真实，但与本案无关。证据5无异议。证据6真实，与本案无关。证据7、8房产证真实，程克文取得该房产是从原产权人淮北社资公司过户而来，而非亚坤淮北分公司。承诺书真实性存疑，即使真实，也只是程克文答应为王雪峰办证，但这种办证不能唯一得出程克文要把房产过户给王雪峰。证据9借方王文章，贷方崔吉华，与王雪峰和亚坤淮北分公司所签合同无关。崔吉华对王雪峰所举证据均无异议，并认可承诺书系其书写，签字系其受程克文的委托所签，是程克文的真实意思表示。对有争议的证据，本院认定如下：王雪峰所举证据具有真实性，能够相互印证，证明本案的基本事实，予以认定。
经审理查明：朱敏与程克文、陆琴民间借贷纠纷，经淮北仲裁委员会裁决，于2015年9月10日作出（2015）淮仲裁字第093号裁决书，裁决主要内容为：程克文、陆琴于本裁决书送达之日起十日内连带偿还朱敏借款本金800000元，利息128910元（自2014年10月11日至2015年7月10日止），合计928910元；2015年7月11日起至本裁决书指定付款之日止的利息按中国人民银行公布的同期银行贷款利率的四倍，按欠付的本金计算。裁决生效后，程克文、陆琴未按裁决书指定的时间付款，朱敏向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年8月8日依法查封了登记在程克文名下的位于相××××号综合办公楼1#278房产。
2007年10月初，王雪峰拟购买淮北社资公司开发、亚坤公司承建的淮北市供销大厦产权式商铺。亚坤淮北分公司填写《置业计划表》，拟出售该大厦A204号房产，面积15.26平方米，单价每平方米18216元，总价277976元，一次性付款优惠，97折后价格269637元，亚坤淮北分公司承诺承租该房并给王雪峰总房款8%的年租金作为回报，三年总回报金额64713元一次性在购房时返还冲抵购房款。王雪峰为此支付定金4万元。2007年10月20日，王雪峰与亚坤淮北分公司签订《认购协议》，约定：王雪峰认购淮北市相××××号综合楼二层A204室，认购总价为203800元，已付定金4万元，余款16.38万元于2007年10月20日前付清。同日，王雪峰通过银行汇款给亚坤淮北分公司财务经理崔吉华16.38万元，付清了全部房款，亚坤淮北分公司给其开具收款收据，收据加盖亚坤公司淮北项目部印章、程克文印章，财务主管崔吉华签字。自2008年1月至2014年底上述房屋由亚坤淮北分公司返租。期间的房租均由亚坤淮北分公司财务经理崔吉华及会计郭伟，以银行转账的方式汇至王雪峰姐姐王娜的账户。
2015年开始亚坤公司拖欠房租，王雪峰多次找程克文，程克文于2015年12月1日给王雪峰出具书面承诺一份，内容为：“本人承诺在2016年春节前，给供销社二楼业主王雪峰产权证办理完毕。”后程克文一直未予王雪峰办证，王雪峰多次找到亚坤淮北分公司，该公司财务经理崔吉华将涉案房产的产权证（登记在程克文名下）交与王雪峰。
另查，程克文系亚坤公司淮北项目部负责人。位于淮海路××综合楼××＃××房产，于2009年6月22日办理产权证，产权登记在程克文名下。王雪峰认购协议上购买的房屋114号综合楼二层A204室，与本院查封的房地产114号综合楼二层1#278号房产系同一处房产。房产证上编号是房管局测绘时另行标注的编号。
本院认为，本案争议焦点是：1.王雪峰对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.本案是否应当确认合同效力，并确认涉案房屋属于王雪峰所有；3.崔吉华是否为适格被告。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王雪峰与亚坤淮北分公司签订《认购协议》，认购涉案产权式商铺，王雪峰交付全部购房款后，亚坤淮北分公司将商铺反租。上述行为是双方真实意思表示，符合法律规定，依法应认定为有效。王雪峰作为涉案商铺的买受人，在本院查封之前已支付全部购房款，并将商铺反租给亚坤淮北分公司，应当视为已实际占有涉案商铺，未办理登记的原因亦不可归责于王雪峰。王雪峰对涉案商铺享有物权期待权，该权利不同于一般的债权，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应当优先保护买受人的物权期待权。因此，应当认定王雪峰对涉案商铺享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人以房屋买卖方式转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋的所有权。本案中，虽然王雪峰与亚坤淮北分公司签订《认购协议》，支付了房屋价款，并实际占有涉案房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记。双方之间存在的是债的法律关系，王雪峰依据协议主张确认其对涉案房屋享有所有权，无法律依据。故对王雪峰请求判决确认合同有效并对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。崔吉华收取款项的行为，系职务行为，不是本案适格的被告。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、不得执行位于安徽省淮北市相山区淮海路114号综合楼二层1#278号房产。
二、驳回王雪峰的其他诉讼请求。
案件受理费5470元，由被告朱敏负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
本院（2017）皖06执异21号执行裁定于本判决生效之日起失效。
审 判 长 刘 静
审 判 员 李祥昆
审 判 员 王冬宁
二〇一七年十一月二十日
法官助理 周文锦
书 记 员 杨倩倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。