杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）杭西民三初字第52号
原告杭州灵峰贸易有限公司。
法定代表人陈桂珠。
委托代理人程俊。
委托代理人王维遐。
被告杭州翘楚后勤服务有限公司。
法定代表人胡金星。
委托代理人陆幼江。
原告杭州灵峰贸易有限公司（以下简称灵峰公司）诉被告杭州翘楚后勤服务有限公司（以下简称翘楚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2006年12月8日立案受理后，先依法适用简易程序，后组成合议庭，于2006年12月29日、2007年3月1日公开开庭进行了审理。原告灵峰公司委托代理人程俊、王维遐，被告翘楚公司法定代表人胡金星及其委托代理人陆幼江，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年3月12日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定原告将位于杭州市西湖区小和山高教园区2K地块生活辅助楼一楼八间（面积为500平方米）房屋出租给被告，租赁期限为2005年4月1日至2010年3月31日，租金为前三年每年400000元，保证金200000元，租金为每季度缴纳一次，如逾期不缴，每过一天原告按租金的5％收取滞纳金，超过10天，原告有权终止协议，并没收保证金。2006年8月18日，原、被告签订《补充协议》，将租赁期限变更为2005年5月16日至2010年3月31日。原告已按约交付房屋，被告分数次支付租金450000元，保证金200000元。因被告逾期支付租金，原告于2006年11月1日发函通知被告解除租赁合同。现原告诉诸法院要求判令①、确认原告通知被告解除房屋租赁协议的行为有效，原、被告所签房屋租赁协议已解除；②、请求判令被告向原告支付至判决生效之日的租金、使用费（暂算至起诉之日为175849元）及付清之日止的滞纳金（暂算至起诉之日为30000元）并没收被告保证金100000元；③、由被告承担诉讼费用。
原告为证明其主张，提供了以下证据材料：
1、工商登记材料一份，证明被告的主体资格。
2、原、被告于2005年3月12日签订的《租赁协议》一份；
3、原、被告于2006年8月18日签订的《补充协议》一份；
证据2、3证明原、被告在《租赁协议》和《补充协议》中就租金、租赁期限、违约责任等作出了约定。
4、原告与浙江博大教育后勤发展有限公司签订的《房屋租赁合同》一份；
5、原告给浙江博大教育后勤发展有限公司的《报告》一份；
6、浙江博大教育后勤发展有限公司给原告的《批复》一份；
证据4、5、6证明原告具有租赁房屋的使用权和转租权。
7、2006年8月17日的被告给原告的《函》一份，证明被告以原告未开发票为由拒交租金。
8、2006年11月1日原告给被告的《解除合同通知书》一份；
9、天天快递运单一份；
10、邮资结算凭证一份；
11、2006年11月6日被告的律师函一份；
证据7、8、9、10、11证明被告收到原告于2006年11月1日发出的《解除合同通知书》。
12、2006年11月9日原告的律师函一份；
13、《解除合同通知书》一份；
14、2006年11月9日特快专递详情单一份；
15、特快专递签收回单一份；
16、2006年11月14日被告给原告的函一份；
证据12-16证明原告发函给被告，要求解除合同并支付由被告支付租金、腾退房屋的事实。
17、租金收据四份，证明被告向原告支付了租金450000元的事实。
18、2006年11月23日原告给被告的函一份；
19、特快专递详情单及邮件收据各一份；
证据17-19证明原告通知被告领取发票的事实。
20、《关于11月23日来函的复函》一份，证明被告收到原告要求领取发票通知的事实。
被告辩称：根据原、被告双方口头达成的约定，被告实际支付了保证金50000元和租金600000元，自2006年始被告一直要求原告开具正式发票，但是原告一直拒绝开具，被告也曾派人去原告处支付第二年的租金，但是原告以不能开具正式发票为由，拒绝收取房租。开具正式发票是原告应尽的义务，原告不应以不开具正式发票为由终止合同，更不应该拒绝收取租金，因此请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，提供了以下证据材料：
1、已付租金凭证五份，证明被告已经支付租金450000元，原告没有提供正式发票的事实。
2、已付保证金凭证一份，证明被告已支付保证金200000元的事实。
3、证人证言（证人张丽毧，女，1957年9月8日出生，汉族，杭州翘楚后勤服务有限公司职工，住杭州文三西路326号27幢1单元401室），证人当庭称：我付租金时，找了原告公司的田会计。田会计要收钱时，我讲正式发票要开给我的。田会计讲，这个无法作主，如果不要开正式发票，他可以收钱的，如果要开发票，他无法收钱的。后来我只好回来了。证明被告曾于2006年5月派人去原告处支付租金的事实。
4、证人证言（证人冯海燕，女，1975年11月23日出生，汉族，杭州滨江建筑工程有限公司会计，住杭州市景芳6区16幢1单元302室），证人当庭称：我受被告委托，到原告处开发票并支付2006年下半年的租金。我向原告的工作人员说明来意，他们讲不能开发票，我讲那么我先支付下半年的租金，他们讲租金也不能收，所以我就回来了。证明被告曾于2006年6月派人去原告处支付租金的事实。
原告提供的证据，被告当庭质证称：证据1、2、3、4、5、6无异议；证据7的真实性无异议，该证据也可以证明双方认可减免一个半月租金的事实；证据8的真实性无异议，但后来双方经口头协议变更了租金和保证金的数额，被告实际支付了租金600000元，保证金50000元；证据9、10、11无异议，被告收到过原告发出的《解除合同通知书》，但被告曾于2006年6月派人去支付租金，因发票问题，被告无法支付租金；证据12的真实性无异议，函件中原告也自认租赁合同中没有约定开票事宜；证据13、14、15、16、17、19、20均无异议；证据18无异议，当时双方已经发生纠纷，原告才通知被告取发票。
被告提供的证据，原告当庭质证称：证据1无异议；证据2无异议，并称后来经原告查询，签订合同时，被告支付了现金50000元，同时胡金星以个人名义向原告公司的花经理借了150000元，代被告交纳了150000元的保证金；对证据3、4的真实性有异议，两位证人都是被告的员工，证人张丽毧还是被告法定代表人的爱人，与被告有利害关系，并且证人的陈述与被告发给原告的函件相互矛盾，四份函件均以未开发票为由拒绝支付房租，因此原告认为证人证言不能采信。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：被告对原告提供的证据1-20均无异议，本院予以认定；原告对被告提供的证据1、2无异议，本院予以认定；原告提供的证据3、4中，证人冯海燕称2006年6月其向原告工作人员交付租金时，遭原告工作人员拒收，但被告提供的二位证人为被告员工或与被告法定代表人具有亲属关系，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，一般情形下不能单独作为认定案件事实的依据，而且以上证人证言与原告提供的证据7（2006年8月17日被告给原告的《函》）中称“我司收到贵司发票后，将立即向贵公司支付今年三季度房租”，原告提供的证据11（2006年11月6日被告给原告的律师函）中称：“2006年6月28日，翘楚公司曾派公司会计前去贵公司支付租金，因贵公司再次拒绝开具发票致使翘楚公司支付租金不成”，“在贵公司开具上述发票之前，翘楚公司拒付下一季的房租是正当行为”等书证均相互矛盾，因此对被告提供的证据3、4本院不予认定。
根据上述本院采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
浙江博大教育后勤发展有限公司将杭州市西湖区小和山高教园区2K地块生活辅助楼出租给原告使用，并同意原告转租。2005年3月12日，原、被告就以上地块一楼八间营业用房签订《租赁协议》一份，约定：原告将该营业用房出租给被告经营美食城；租赁期限自2005年4月1日起至2010年3月31日止；租赁费用为前三年每年400000元；保证金200000元，协议期满后退还被告；租金必须每季度缴纳一次，即前三年每季上缴100000元，如逾期不缴，每过一天原告按租金的5％收取滞纳金；超过10天，原告有权终止协议，并没收保证金；如因被告原因造成停业或关闭，原告不承担任何损失，保证金不予退还；被告因自身原因，中途中止协议，被告应赔偿原告损失100000元。原告按约交付房屋。被告于2005年3月12日支付保证金200000元，于2005年3月28日支付租金100000元，于2005年7月4日支付租金50000元，于2005年11月26日支付了租金50000元，于2006年1月18日支付租金150000元，于2006年2月25日支付租金100000元。2006年8月18日，原、被告签订一份《补充协议》，将租赁期限变更为自2005年5月16日起至2010年3月13日止。同年8月17日，被告发函给原告称：“贵我双方经协商达成口头一致，贵司减免我司一个半月房租，即人民币50000元，也就是说我司实际向贵司缴纳房租的时间改为2005年5月16日起算，¨¨¨，贵司以此为借口拒开发票是没有道理的”。同年11月3日，被告收到原告发出的《解除合同通知书》。同年11月6日，被告发给原告一份律师函称：“贵公司2006年11月1日《解除合同通知书》翘楚公司已经收悉。据悉，贵公司与翘楚公司订立《租赁合同》后，翘楚公司已向贵公司分五次支付450000元租金，¨¨¨，贵公司以在租赁问题上从未就发票事宜作出承诺为由，至今一直不肯开具发票。2006年6月28日，翘楚公司曾派公司会计前去贵公司支付租金，因贵公司再次拒绝开具发票致使翘楚公司支付租金不成。¨¨¨，在贵公司开具上述发票之前，翘楚公司拒付下一季的房租是正当行为，¨¨¨，只要贵公司开具了已付租金的发票，将立即支付已到期的全部租金”。同年11月14日，被告发函给原告称：“由于贵公司迟迟未按国家有关规定向我公司出具已付租金发票，是造成我公司未能按时支付后续租金的根本原因”。同年11月23日，原告发函给被告要求被告领取发票。同年11月27日，被告再次发函给原告称：“贵司一直未及时向我方开具已付租金的发票，这是导致我方未及时支付今年第三、第四季度租金的主要原因。”同年12月8日，原告以被告延期支付租金违约为由诉诸本院要求处理。
本院认为，原、被告签订的《租赁协议》和《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。根据《租赁协议》第四条和《补充协议》约定，被告应当在2006年8月15日前支付2005年5月16日至2006年8月15日的租金500000元，然被告未按期履行付款义务，根据《租赁协议》第四条约定，超过十天，原告有权终止协议，并没收保证金。2006年11月3日，被告收到原告《解除合同通知书》，合同自此解除。原告要求确认原、被告签订的《租赁协议》和《补充协议》自2006年11月3日解除的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告辨称，原告在诉状中以及《解除合同通知书》中均自认被告已支付保证金50000元，事实上双方也已经以口头形式将保证金变更为50000元，现被告已实际支付了2005年5月16日至2006年11月15日的租金600000元，因此被告并未违约。但根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任；第八条规定，当事人在法庭辩论终结前有充分证据证明其承认行为是在重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。原告自认被告支付了保证金50000元、租金450000元，被告举证证明其支付的保证金为200000元、租金为450000元，在法庭辩论终结前，原告认可了被告支付的保证金为200000元，因此被告仍应就合同关系变更事实（即保证金从200000元变更为50000元、其余150000元冲抵租金的事实）提供证据予以佐证，被告未能举证证明以上事实，而且该抗辩的事实与同年11月6日被告发给原告的律师函中所称的“贵公司2006年11月1日《解除合同通知书》翘楚公司已经收悉，贵公司与翘楚公司订立《租赁合同》后，翘楚公司已向贵公司分五次支付450000元租金”的事实相互矛盾，因此被告的该项抗辩理由不能成立。被告已向原告交付租金450000元，原告应当向被告开具正式发票，但开具正式发票是原告的附随义务，被告不能以支付租金等主要义务的履行来抗辩原告的附随义务的履行，被告的该项抗辩理由亦不能成立，本院不予采信。原告要求被告支付租金、使用费175849元的诉讼请求，根据《租赁协议》第三条约定，前三年租赁费用为每年400000元，因此自2005年5月16日起至《租赁协议》解除前即2007年11月2日的租金应为584436元，自2007年11月3日起至原告起诉止即2007年12月8日的房屋使用费应为38885元，合计租金和使用费为623321元，被告已经支付租金450000元，还应当支付给原告租金和使用费173321元。原告要求被告支付滞纳金30000元并没收被告保证金100000元的诉讼请求，根据《租赁协议》第四条约定，如被告逾期不缴租金，每过一天原告按租金的5％收取滞纳金。超过10天，原告有权终止协议，并没收保证金。按照合同文义解释，没收保证金实际为双方所约定的违约责任的承担方式，而且收取滞纳金和没收保证金为并列关系，现原告未举证证明其还有其他实际损失，因此对原告要求被告支付滞纳金30000元的诉讼请求，本院不予支持；被告实际已经交付200000元保证金用以保证合同的履行，现原告要求没收保证金100000元，该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告杭州灵峰贸易有限公司与被告杭州翘楚后勤服务有限公司在2005年3月12日签订的《租赁协议》及在2006年8月18日签订的《补充协议》于2006年11月3日解除。
二、被告杭州翘楚后勤服务有限公司支付给原告杭州灵峰贸易有限公司租金和房屋使用费173321元（自2006年12月9日起至判决生效之日止的房屋使用费按每天1111元另行计算），该款于本判决生效之日起十日内一次性付清。
三、原告杭州灵峰贸易有限公司不再返回给被告杭州翘楚后勤服务有限公司保证金100000元。
四、驳回原告杭州灵峰贸易有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费7098元，由原告杭州灵峰贸易有限公司承担488元，由被告杭州翘楚后勤服务有限公司承担6610元，被告杭州翘楚后勤服务有限公司应当承担部分于本判决生效之日起十日内径直支付给原告杭州灵峰贸易有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币7098元，款汇浙江省杭州市中级人民法院，开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，汇款时需注明本案案号）。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 辽 敏
人民陪审员 范皖生人民陪审员刘静
二〇〇七年三月十三日
书 记 员 王 颖