广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终295号
上诉人（原审原告）：珠海市国土资源局，住所地：广东省珠海市香洲区吉大九洲大道中2002号。
负责人：袁学东，局长。
委托诉讼代理人：游艳，广东方源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈剑，广东方源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海赛普精密铸造有限公司，住所地珠海市金湾区红旗镇大林矿山内厂房2。
法定代表人：常三凌，总经理。
委托诉讼代理人：刘建丰，广东中晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾丽霞，广东中晟律师事务所律师。
上诉人珠海市国土资源局因与被上诉人珠海赛普精密铸造有限公司（以下简称赛普公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
珠海市国土资源局上诉请求：一、撤销（2016）粤0404民初1907号民事判决；二、改判赛普公司应向珠海市国土资源局支付国有土地使用权出让金298760元；三、改判赛普公司应向珠海市国土资源局支付违约金（含加付地价及滞纳金）（自1996年8月14日计至清偿之日止，暂计至2016年9月5日为4104514.26元）。
事实与理由：一、一审判决认定“原告未能举证证明中国工商银行广东省分行珠海市特殊资产经营分部与吴锡容、被告赛普公司之间已就欠缴的地价款及滞纳金等达成了债务转让协议”，存在事实认定与法律适用错误。1、中国工商银行广东省分行珠海市特殊资产经营分部、珠海市景乐贸易有限公司、广东励燊拍卖行有限公司签订的《协议书》第一条约定：“标的物过户相关税费以及其他一切应交款均由乙方（珠海市景乐贸易有限公司）承担。”珠海市景乐贸易有限公司通过广东励燊拍卖行有限公司再将拍卖取得的权益转让给吴锡容，2005年12月30日吴锡容与广东励燊拍卖行有限公司签署拍卖成交确认书。拍卖成交确认书中特别约定：“本期的有关视听资料为有效证据，其他约定详见拍卖资料”。根据该拍卖成交确认书，应认定珠海市景乐贸易有限公司已将其与中国工商银行广东省分行珠海市特殊资产经营分部签订的《协议书》的权利义务已概括转让至吴锡容。吴锡容与赛普公司签订的《房地产转让合同书》第六条约定：“乙方承担到国土部门办理证件所产生的费用”。根据土地管理法律法规规定，土地使用权转让的前提条件是已缴清全部土地出让金。因此，该条约定应理解为办理土地转让过程中所产生的全部费用由赛普公司承担。因此，根据上述证据材料可以证明，土地使用权出让合同的权利、义务已概括转让给赛普公司，土地出让金的缴付义务亦应认定已转移至赛普公司。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”《中华人民共和国合同法》与《房地产管理法》同属法律，但本案是因建设用地使用权出让所引发的纠纷，《房地产管理法》属于特别法，应优先适用。根据该条规定，应认定土地出让金的缴付义务已转移至赛普公司。3、一审判决将赛普公司是否承担债务的举证责任分配给珠海市国土资源局，存在法律适用错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规制》第九条第（三）项规定：“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实，当事人无需举证证明。”故根据《房地产管理法》第四十二条规定，应推定赛普公司已概括继受了土地使用权出让合同约定的权利义务，珠海市国土资源局对此不负有举证责任，应由赛普公司举证证明其在受让案涉土地使用权时已明确拒绝承担案涉土地原欠费用，否则应承担举证不能的不利后果。4、赛普公司向珠海市国土资源局发出《关于请求核算补缴地价及滞纳金的申请》的行为也表明赛普公司应知晓其应承担缴付土地出让金及滞纳金的义务。以上表明，无论是约定还是法定，案涉土地使用权转让时，《国有土地使用权出让合同》所载明的权利、义务也随之转移。赛普公司作为案涉土地使用权的受让人，已概括继受了珠海市国土资源局与珠海市红旗益智保健厂（以下简称益智保健厂）签订的《国有土地使用权出让合同》的权利义务。
二、本案的诉讼时效应自2014年9月19日起算。案涉土地使用权依据《物权法》第二十八条之规定，因人民法院的裁定导致土地使用权转让至工商银行，但工商银行之后的每一次转让均未进行过相应的物权登记变更。赛普公司于2014年9月4日向珠海市国土资源局发出《关于核算补缴地价及滞纳金的申请》，请求核算拖欠的地价款及滞纳金，以便办理土地证过户登记。即表明土地使用权出让合同权利义务已实际转移至赛普公司。根据《房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，房地产转让的条件之一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金。赛普公司通知珠海市国土资源局其已受让取得案涉土地，并请求核算尚欠的地价款及滞纳金，即表明其承诺接受全部合同权利义务。2014年9月19日珠海市国土资源局向赛普公司发出《关于请求核算补缴地价及滞纳金的复函》，表明珠海市国土资源局认可并要求赛普公司承担交纳地价款的义务。赛普公司未对此提出异议。至此，经珠海市国土资源局同意，合同权利义务的概括转让生效。诉讼时效应从此时开始起算。
综上所述，一审判决存在严重错误，恳请二审法院以法律为准绳、以事实为依据，公平公正地审理本案，依法支持珠海市国土资源局的全部上诉请求。
赛普公司辩称，一、本案不存在合同权利义务概括转让的行为。1、约定过户税费如何承担是房地产转让合同的通用条款，从合同角度对这条款进行解读，不能得出合同权利义务已经概括转让的情况。按照珠海市国土资源局的错误理解，几乎所有转让合同都存在概括转让的情形，如果概括转让成立即意味着受让人为前手所未付清的受让款也要承担，这显然是荒唐的；2、依据合同的相对性原则，土地使用权出让合同、欠款合同只在珠海市国土资源局与益智保健厂之间产生法律效力，即使在工商银行、珠海市景乐贸易有限公司、吴锡容及赛普公司之间存在概括转让的行为，也与土地出让金无关，本案中没有任何证据证明益智保健厂将缴纳出让金的义务转让给工商银行，更不用说工商银行以后的其他事情；3、赛普公司与吴锡容签订《房地产转让合同书》，第六条表述显然是指本次交易所产生的税费，也就是说有过户登记的行为才有这些税费的产生，没有过户登记的行为就没有这些税费的产生，这一约定与益智保健厂十多年前取得土地使用权时就应当缴纳的土地出让金是不相同的；4、合同概括转让的前提是转让人、受让人以及合同相对方对权利义务转让的一致同意，在2014年之前珠海市国土资源局甚至连案涉土地自工商银行之后的转让情形都不知晓，何谈概括转让。另外，从赛普公司的角度而言，赛普公司在2014年之前连土地出让合同都没有见过，更不知晓存在欠款合同，何谈同意受让权利义务；5、概括转让以有效合同为前提，工商银行之后的转让因为没有交清土地转让金的原因违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的禁止性规定，第三十八条和三十九条结合起来，从合同的有效性、合法性来看，也不符合概括转让的基本要件。综上，本案不存在赛普公司以真实意思进行合同权利义务概括转让的情形。
二、珠海市国土资源局对《房地产管理法》第四十二条理解有误，该条规定的转让是指土地出让金已经付清情况下的转让，因此本案不适用该规定，在转让之前土地出让金是要交清的，没有交清不得转让，换言之，《房地产管理法》对土地使用权的转让设计了前提条件，在这语境下，该条规定房地产转让时载明的权利义务随之转移，显然不包括土地出让金缴纳的义务，赛普公司对该条的理解是土地使用权出让合同载明的是土地使用期限，土地性质、容积率等，必须得到土地转让合同的继受。综上，珠海市国土资源局认为依据《中华人民共和国房地产管理法》第四十二条就可以得出土地出让金的缴纳义务随着土地使用权的转让而同时同步流转的这个观点显然是错误的。
三、本案已经超过了诉讼时效，珠海市国土资源局在益智保健厂违约没有缴纳土地出让金之后18年内，未通过任何方式主张权利，超出诉讼时效是显而易见的，珠海市国土资源局在上诉状中认为赛普公司通知珠海市国土资源局受让案涉土地并请求核对地价款以及滞纳金，即表明赛普公司已经知晓、承诺接受全部合同权利义务，是极其没有道理的说法，赛普公司发出通知之时尚未见过出让合同与欠款合同，如何就接受了全部的权利义务呢。如果赛普公司继受了权利义务，那么转让人是谁，是谁把权利义务转让给赛普公司，转让的具体意思表示在哪里。这是珠海市国土资源局认为本案没有超出诉讼时效的唯一理由，如果权利义务概括转让不能成立，那么本案超出诉讼时效就是一个确定的结论。
综合以上三点，赛普公司认为珠海市国土资源局的上诉理由不能成立，请二审法院查明事实依法驳回。
珠海市国土资源局向一审法院起诉请求：1、赛普公司向珠海市国土资源局支付国有土地使用权出让金298760元；2、赛普公司依据合同的规定向珠海市国土资源局支付相应的违约金（暂计至2016年9月5日为4104514.26元）；3、本案诉讼费由赛普公司承担。
一审法院认定事实如下：1996年7月31日，珠海市国土资源局与益智保健厂签订《珠海市国有土地使用权出让合同书》（珠国土西区字96第074号），约定将位于珠海市西区红旗矿山，面积为7469平方米的国有土地使用权出让给益智保健厂，土地出让金298760元应于合同签订之日起90天内支付，如逾期支付，除加付每月1.2%的地价和1.5‰在滞纳金外，珠海市国土资源局有权解除合同，收回本地块且已付定金不予退还，并可要求违约赔偿。1996年8月13日，珠海市国土资源局与益智保健厂签订《欠款合同》，约定“现经双方协商，尚欠款计划1996年11月12日前偿还，为了维护双方利益，尚欠部份款项，乙方（益智保健厂）同意按每月加收1.2%地价款。若乙方未能按期偿还尚欠款项，则在计付地价款基础上加付滞纳金每日1.5‰”，后益智保健厂一直未缴纳土地出让金。1996年8月14日，珠海市国土局西区分局向益智保健厂颁发了《国有、集体建设用地许可证》，益智保健厂取得了土地使用权并将该土地使用权抵押给中国工商银行珠海市红旗分行。
因益智保健厂无力偿还银行贷款，2001年10月17日，珠海市香洲区人民法院作出（2000）珠香法执字第2422号之2民事裁定书，将案涉土地使用权及地上建筑物以物抵债给中国工商银行珠海市红旗支行，具体抵偿金额尚应扣除该房产在过户时被执行人（益智保健厂）应负担补交地价款及税款。2005年3月5日，中国工商银行广东省分行珠海市特殊资产经营分部决定公开拍卖上述土地使用权及地上建筑物，委托广东励燊拍卖行有限公司公开拍卖。2005年4月18日，珠海市景乐贸易有限公司与广东励燊拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》。2005年5月10日，中国工商银行广东省分行珠海市特殊资产经营分部、珠海市景乐贸易有限公司、广东励燊拍卖行有限公司签订《协议书》，第一条约定：“标的物过户相关税费以及其他一切应交款均由乙方（珠海市景乐贸易有限公司）承担”。第二条规定：“乙方应在合法取得标的物所有权之日起三个月内（至2005年7月18日止，以下简称约定期限）办妥标的物的过户手续，否则甲方于约定期限界满后不再对标的物承担任何责任”。2005年12月30日，吴锡容与广东励燊拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》。2006年4月30日，吴锡容与赛普公司签订《房地产转让合同书》，将案涉土地使用权及地上建筑物转让给赛普公司。2014年9月4日，赛普公司向珠海市国土资源局提交《关于核算补缴地价及滞纳金的申请》，请求核算案涉土地拖欠的地价款及滞纳金。珠海市国土资源局金湾分局于2014年9月19日作出《关于请求核算补缴地价及滞纳金的复函》，于2015年7月1日作出《关于限期缴纳国有土地使用权出让收入的函》，通知赛普公司缴纳所欠国有土地使用权出让金及利息、滞纳金。
一审法院另查明：该案涉国有土地使用权仍登记在益智保健厂名下。
一审法院认为，珠海市国土资源局与益智保健厂签订的国有土地使用权出让合同，是双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。
一、关于物权的变动效力。本案中，珠海市国土资源局依据国有土地使用权出让合同，为益智保健厂办理了国有土地使用权证，益智保健厂为该国有土地使用权人。由于益智保健厂未能归还银行贷款，2001年10月17日，经（2000）珠香法执字第2422号之2民事裁定书，将案涉土地使用权及地上建筑物以物抵债给中国工商银行珠海市红旗支行，并明确具体抵偿金额尚应扣除该房产在过户时益智保健厂应负担补交地价款及税款。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，因此，自人民法院裁定书生效之日，该国有土地使用权人变更为中国工商银行珠海市红旗支行，中国工商银行珠海市红旗支行依法有权要求珠海市国土资源局将该国有土地使用权变更至自己名下。此后，虽然中国工商银行将该国有土地使用权委托广东励燊拍卖行有限公司公开拍卖，广东励燊拍卖行有限公司分别与珠海市景乐贸易有限公司、吴锡容签订拍卖确认书，吴锡容与赛普公司签订房地产转让合同书，但均未办理国有土地使用权变更手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该国有土地使用权人仍为中国工商银行珠海市红旗支行。
二、关于欠缴的土地出让金及利息滞纳金。珠海市国土资源局与益智保健厂签订的国有土地使用权出让合同后，双方又签订《欠款合同》，该欠款合同是双方真实意思表示，合法有效，双方形成合同之债。欠款合同约定益智保健厂应于1996年11月12日前付清地价款298760元，益智保健厂应按照合同约定的期限履行自己的付款义务，逾期付款承担支付利息及滞纳金的违约责任。中国工商银行珠海市红旗支行依据人民法院生效判决取得该国有土地使用权后，依据该生效裁定，中国工商银行珠海市红旗支行应负担补交地价款及税款。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，本案中，中国工商银行广东省分行珠海市特殊资产经营分部、珠海市景乐贸易有限公司、广东励燊拍卖行有限公司签订《协议书》，约定过户相关税费以及其他一切应交款均由珠海市景乐贸易有限公司承担，属于债务转让。但珠海市景乐贸易有限公司并未实际履行。诉讼中，珠海市国土资源局也未能举证证明中国工商银行广东省分行珠海市特殊资产经营分部与吴锡容、赛普公司之间已就欠缴的地价款及滞纳金等达成了债务转让协议。珠海市国土资源局主张赛普公司应依法承担支付利息及滞纳金之请求，无事实及合同依据。
三、关于诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，本案中，珠海市国土资源局与益智保健厂在欠款合同中约定应于1996年11月12日前付清地价款，但约定的还款期限到期后，益智保健厂并未付清地价款，珠海市国土资源局就应当知道权利被侵害，其诉讼时效应从约定的还款期限界满次日起开始计算，诉讼中，珠海市国土资源局也未能举证证明存在诉讼时效中断或中止的情形，赛普公司向珠海市国土资源局发出《关于核算补缴地价及滞纳金的申请》中，并无愿意承担支付地价款298760元及滞纳金的明确意思表示，不能视为诉讼时效的重新计算。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对珠海市国土资源局主张由赛普公司支付地价款298760元及利息滞纳金之请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第八十四条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：驳回珠海市国土资源局珠海市国土资源局的诉讼请求。案件受理费42026元，减半收取计21013元，由珠海市国土资源局负担。
本院二审期间，珠海市国土资源局围绕上诉请求提交了以下证据材料：1、会议纪要；2、以物抵债的申请审批表；3、付款通知书；4、拍卖成交确认书；5、景乐公司的营业执照；6、2005.5.10协议书。
本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。
经审查，珠海市国土资源局二审期间提交的证据与本案处理结果无关，本院不予采纳。
本院查明，2014年9月4日，赛普公司向珠海市国土资源局提交《关于核算补缴地价及滞纳金的申请》，载明请求核算案涉土地拖欠的地价款及滞纳金，以便赛普公司作出适用的经营决策。
经审查，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，珠海市国土资源局与益智保健厂签订的《珠海市国有土地使用权出让合同书》，是双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。因此，根据合同相对性原则，益智保健厂是《珠海市国有土地使用权出让合同书》的一方当事人，是承担缴纳土地出让金的主体。珠海市国土资源局上诉主张《珠海市国有土地使用权出让合同书》的权利义务已经概括转让，故赛普公司负有缴纳出让金的义务。对此，本院认为，首先，无论是中国工商银行珠海市红旗支行取得案涉土地使用权所依据的（2000）珠香法执字第2422号之2民事裁定书，还是中国工商银行广东省分行珠海市特殊资产经营分部、珠海市景乐贸易有限公司、广东励燊拍卖行有限公司签订的《协议书》，均不能证明各方就《珠海市国有土地使用权出让合同书》的权利义务转让达成了一致，尤其是作为债权人的珠海市国土资源局，其并未参与案涉土地使用权的上述流转过程，更谈不上其有作出同意债务人益智保健厂转让债务的意思表示。因此，赛普公司主张《珠海市国有土地使用权出让合同书》的权利义务概括转让缺乏证据证明；其次，珠海市国土资源局根据《房地产管理法》第四十二条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移”的规定，主张案涉土地出让金的缴纳义务已经转移给赛普公司，其对此无需要举证。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条第一款第（一）项的规定，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时，应当符合的条件之一是已经按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。因此，《中华人民共和国房地产管理法》第四十二条中规定的“房地产转让”指的是符合第三十九条规定的转让情形，即土地使用权出让金已经缴清，即“土地使用权出让合同载明的义务”显然是不包括土地使用权出让金的。珠海市国土资源局的该项主张属对法律规定的错误理解，本院不予采纳。第三，珠海市国土资源局主张赛普公司发出《关于请求核算补缴地价及滞纳金的申请》，表明赛普公司知晓并承诺缴付土地出让金及滞纳金的义务。经审查，赛普公司的该申请仅是请求核算地价，但并未作出其愿意支付欠付地价款的意思表示，不能认定赛普公司已经向珠海市国土资源局承诺支付土地出让金。综上，案涉土地出让金的缴纳主体是益智保健厂，珠海市国土资源局主张该义务已经转移至赛普公司缺乏事实及法律依据，故其在本案对赛普公司的请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人珠海市国土资源局的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决的理由虽然不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42026元，由上诉人珠海市国土资源局负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年四月十一日
书记员 梁 暐