湖北省赤壁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂赤壁民初字第556号原告龙勇。原告李雪燕。二原告委托代理人方婉秋，湖北君泽律师事务所律师。被告王顺友。被告王华英。二被告委托代理人聂锦建，湖北众和律师事务所律师。原告龙勇、李雪燕诉被告王顺友、王华英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员雷春独任审判，公开开庭进行了审理。二原告委托代理人方婉秋、二被告委托代理人聂锦建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月14日，原、被告签订房屋转让合同，约定被告将其所有的位于电力小区二期24栋4单元301室及其所属车库以48万元的价格卖给原告。原告应当在2014年4月15日前一次性付清购房款。被告负责与本栋住屋同一时间将房屋过户到原告名下（费用由被告自理，原告概不负责），同时约定，如有违约，违约方愿承担违约责任，并承担违约金200000元。原告按约支付了购房款，但被告拒绝支付过户费用。多次协商无果后原告自行垫付了房屋过户费用17960.88元。基于被告的违约行为，原告诉请法院责令其支付原告房屋过户费17960.88元，并支付违约金10000元。原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：证据一、2011年4月14日，原被告签订的房屋转让合同，证明被告自愿将房屋转让给原告，办证费用由被告承担。证据二、被告出具的收条，证明原告于签订合同当日给付被告全部房款480000元。证据三、赤壁市丰源房地产公司出具的收据及电力小区二期业主房产证、土地证应缴税费项目清单，证明办理该房的产权证需交纳税费17960.88元，此费用是原告交纳的。经庭审质证，被告对所有证据的真实性均无异议，但认为证据一不能证明办证费是原告承担的，证据三的税费项目清单全部是原告依法应当承担的税费。本院认为原告提供的三份证据具备证据的真实性、合法性、关联性，证据三原告缴纳的17960.88元虽然是开发商出具的收款收据，但经审核费用明细，均符合国家规定的收费标准，能够证明购买该房依法应当缴纳的税、费，故对上述三份证据本院均予以采信。被告辩称，1、原、被告虽然签订的是房屋转让合同，但从实际情况分析，被告转让的是购买房屋的权利和义务，原、被告签订合同后原告直接同开发商订立了商品房买卖合同，并从开发商处直接实现了物权，原告、被告、房地产开发商三方形成了债权债务概括转移合同关系，由此产生的纠纷案案由应当定为债权债务概括转移合同纠纷。2、双方签订的转让合同第五条明确约定被告实际取得物权后通过过户给原告，所产生的费用由被告承担，即发生二手房交易费用的承担方式。但本案的实际情况是被告将购房权利转让给原告后，原告直接同开发商签订了商品房买卖合同，开发商签订合同的行为视为对原、被告之间转让关系的确认，从客观上也减轻了双方房屋交易税费的负担。从合同实际履行情况看，双方签订的转让合同第五条根本没有实际履行，基于该条约定的费用承担的基础条件不存在，因此原告无权向被告主张合同第五条的权利。3、双方签订的转让合同第五条约定的仅为费用的承担，不包含税和维修基金。原、被告合同中仅仅约定了由被告承担“费”，并未约定由被告承担税款。根据有约定从约定，无约定法定的基本原则，本案所涉税款应当依照税法处理。而房屋过户产生的契税、印花税等税款依法由买受人承担。对于本案的维修基金，因原告是房屋的受益人，依法应当由其承担并支付。4、被告在合同履行过程中没有违约行为，不应承担违约金和本案的诉讼费用。被告为支持其辩驳意见，向本院提供证据如下：证据一、房屋转让合同，证明原、被告之间签订的合同实际是购房权利义务的概括转让，合同第五条并未得到履行，实际履行方式是原告与开发商直接签订合同，未发生该条所约定的过户情况，也不应当发生该条所说的费用由被告承担的问题。且该条说的是费，而不包括税和维修基金。证据二、商品房买卖合同，证明原、被告之间是购房资格权利的转让，而非房屋买卖合同关系，同时证明转让合同第五条并未履行。经庭审质证，原告对证据一的真实性无异议，但认为不能证明被告的目的。证据二是原告在2014年7月为配合开发商办证所签，是一份假合同。本院认为证据一属实，但该合同本身并不能证明原、被告之间是权利义务的概括转让，也不能证明合同第五条未得到履行。证据二签订时间在2008年8月，付款和交房时间也在2008年，而当时原告与被告尚未签订房屋转让合同，所以该合同存在时间上的不能，故本院不予采信。经审理查明，被告是国家电网供电公司职工，2008年在电力小区分得集资房一套，且已经分批交纳了370000元房款。2011年4月14日，原告与被告经人介绍认识后签订了一份房屋转让合同，约定被告将其单位所建分配为其所有的位于电力小区二期24栋4单元301室及所属车库作价48万元卖给原告。原告应当在2011年4月15日前一次性付清购房款。被告在2011年4月14日将上述房屋交付给原告。被告负责与本栋住屋同一时间将房屋产权过户到原告名下（费用由被告自理，原告概不负责），同时约定，本合同经双方签字后生效，应严格履行，并对双方都具有约束力。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿违约金200000元。合同签订后，原告立即按约支付了购房款，被告同时也将房屋钥匙交给了原告。原告将房屋装修后于2013年6月入住。2014年7月，小区开发商公告通知所有住户交办证费用和办证所需的资料，原告即与被告联系要求其缴纳办证费用，遭到被告拒绝。原告怕耽误办证，遂自己交了17960.88元将房屋产权证办理下来。办证过程中，原告与开发商签订了一份商品房买卖合同，该合同内容包括原告李雪燕从丰源房地产公司购买第24幢4单元301号房屋，总价款304774.60元。原告在2008年8月付清房款，被告在2008年12月31日前将经验收合格的商品房交给原告，双方在该合同上所写的签字日期为2008年8月25日。因被告拒绝支付办证费用，原告遂诉至法院请求被告向其支付其垫付的房屋过户费用17960.88元并承担违约金10000元。本院认为，本案争议焦点为1、原告与开发商订立商品房买卖合同后，原告、被告、房地产开发商之间是否形成了债权债务概括转移合同关系。2、房屋过户费17960.88元由谁承担。关于焦点1，原告、被告、房地产开发商之间是否形成债权债务概括转移合同关系，本院认为：原告李雪燕与丰源房地产公司所签商品房买卖合同注明签订时间是2008年8月25日，合同约定房屋总价款为304774.6元，2008年8月付清，交房时间是2008年12月31日。而被告陈述其与原告是2011年4月经人介绍相识后签订的房屋买卖合同，很明显，原告在与被告签订合同之前是不可能与开发商签订合同买卖被告所有的集资房的，开发商也不可能将被告已交房款的集资房再卖给原告，所以该合同签订时间是虚假的，且原告没有交房款给开发商，房屋钥匙也是从被告处取得，上述事实表明，原告与开发商签订的合同和实际情况不符，合同也没有履行。故本院认为原告陈述其与开发商签订合同是为了办证，合同的实际签订时间是2014年7月1日前一星期左右属实。原告仅与被告成立房屋买卖合同关系，与开发商之间没有真实的房屋买卖合同关系。被告辩称原、被告签订合同后，原告直接同开发商订立了商品房买卖合同，并从开发商处直接实现了物权，原告、被告、房地产开发商三方因而形成债权债务概括转移合同关系与本案查明事实不符，本院不予支持。关于焦点2房屋过户费17960.88元由谁承担的问题，合同第五条约定，被告负责与本栋住屋同一时间将房屋产权过户到原告名下（费用由被告自理，原告概不负责）。对此，原告认为本条的意思是房屋产权过户的所有费用均由被告负担，原告无需承担，而被告认为在原告与开发商签订合同后所有权利义务已经转让给开发商了，本条约定的费用承担的基础条件已不存在，且本条仅约定“费”由被告承担，未约定税由被告承担，根据有约定从约定，无约定法定的基本原则，本案所涉税款应当依照税法处理。而房屋过户产生的契税、印花税等税款依法应当由买受人即原告承担。对于本案的维修基金，因原告是房屋的受益人，也应由原告承担。本院认为原告与开发商之间没有真实的房屋买卖合同关系，故不存在被告所说的办证费用交纳义务转移费用承担的基础条件不存在情况。再者，原、被告均为普通公民，对税和费的内涵及外延可能都没有清晰的界限，而日常生活中，我们所说的费用一般都包括为完成某事情而产生的全部花销，而非特定狭义的“费”，本案合同中约定房屋产权过户费用的仅为第五条（费用由被告自理，原告概不负责），从合同的整体情况和一般生活情理分析，该条的“费用”应该不仅仅指费，还包括在房屋产权过户中的其他所有花费，如此，才能与后文的“原告概不负责”中的“概”字相对应。被告关于费用仅仅指“费”的解释，与本条约定内容的本义不符，也偏离了普通的生活情理，本院不予支持，故因该房屋过户产生的17960.88元花费依约应由被告承担。被告拒付此费用，构成违约，但被告违约是对条款理解上存在歧义，且未给原告造成交通费、人工费等其他经济损失，加之原告也同意违约金由法院酌情调整，故本院酌情确定被告承担违约金2000元。综上，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告付清了购房款，履行了自己的义务，被告也应按照合同约定支付费用以将房屋产权过户给原告。被告拒付过户费用，构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告王顺友、王华英于本判决生效后10日内支付原告龙勇、李雪燕因办理本案所购房屋产权过户而产生的费用17960.88元。二、被告于本判决生效后10日内支付原告违约金3000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用324元，减半收取162元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员雷春二〇一五年五月四日书记员宋静