大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第5434号原告大连广丰物业管理有限公司委托代理人王凤，系辽宁杰仕孚律师事务所律师。被告李波委托代理人姜庆文（系被告丈夫）原告大连广丰物业管理有限公司与被告李波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王凤、被告李波及其委托代理人姜庆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连广丰物业管理有限公司诉称，原告为被告居住的“芙蓉人家”小区提供物业服务，约定公寓每月每平方米0.90元物业费，业主逾期未缴纳物业服务费的，按照逾期之日起每日千分之三的标准承担滞纳金，按日缴纳滞纳金。被告拖延缴纳2012年7月1日至2015年6月30日的物业费5,376元、滞纳金8,931.06元。经多次协商未果，诉至法院，请求法院判令被告支付物业费5,376元、滞纳金8,931.06元，合计14,307.06元。被告李波辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋位置、面积、物业费标准、欠费起止时间均无异议。不同意交纳物业费的理由是原告和芙蓉小区业主委员会签订的物业合同是无效合同。理由如下：第一，物业签订合同按照合同法规定要明确双方的主体，包括联系电话、办公地址、负责人员，此次签订的合同只是写了一个主体没有办公地址、负责人、办公电话，这份合同被告从未见过，到目前为止没有找到业主委员会的负责人，找邻居询问也都不知道业主委员会的负责人是谁以及办公地址等信息。第二，本合同签订的关于物业服务内容，原告方只强调了对自己有利的地方，按照物业法关于物业费的相关解释，物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治，及其提供与居民生活相关服务所收取的费用。物业服务费的成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；物业公用部分公用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域的清洁卫生费用；物业管理区的绿化养护费用；物业管理区的秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产规定；物业公用部分、公用设施设备和公用责任保险费用；经业主同意的其他费用。合同签订物业服务内容没有把最重要的房屋建筑及其设备包含在里面，合同中只提供了指定物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸和档案…（详见合同内容）。本合同的签订没有包含房屋维修及其设施维修的部分，这是份强制合同。第三，本合同签订的第八部分违约责任是个不平等的不公正的条约，这些责任只是约束业主的，服务单位的违约责任没有约定，这是个不平等的合同。综上，该合同是无效的合同。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》以及相关法律规定，人民法院应该支持取消该合同。另外，原告物业服务不到位，被告家房屋漏水，且由于外墙没有做防水，导致被告家地下室灌水严重，原告均未予维修。经审理查明，2009年8月20日大连市甘井子区芙蓉人家小区业主委员会（以下简称“芙蓉人家小区业主委员会”）与原告签订《芙蓉人家小区物业服务合同》，委托原告对芙蓉人家小区进行物业管理，约定：物业服务期为三年，自2009年8月20日至2012年8月19日；物业服务费收费标准为：多层住宅0.90元/平方米/月、公寓1.20元/平方米/月、商业物业2元/平方米/月；物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月1-10日履行交纳义务；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期之日起每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。2012年8月6日，芙蓉人家小区业主委员会与原告再次签订《芙蓉人家小区物业服务合同》，合同主要条款均延用了上述合同条款，其中物业服务期变更为五年，自2012年8月20日至2017年8月19日止。另查，被告李波系大连市甘井子区怡宁路*号*号住宅的业主，房屋建筑面积165.91平方米。原告为被告居住的小区提供物业服务至今。但被告没有交纳自2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业费，拖欠物业费共计5,375.48元（165.91平方米×0.90元/平方米/月×36个月）。本院所确认的上述事实，有《芙蓉人家小区物业服务合同》两份、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于案涉《芙蓉人家小区物业服务合同》的效力认定问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，存在“（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”的情形下，业主委员会或者业主有权请求确认合同或合同相关条款无效。本案中，芙蓉人家小区业主委员会与原告签订的《芙蓉人家小区物业服务合同》不存在上述两种情形，因此被告请求法院确认该合同无效没有事实及法律依据。至于芙蓉人家小区业主委员会的成立是否符合法定程序，不属于本案物业服务合同纠纷的审理范围。综上，本院认为，案涉物业服务合同合法有效，对全体业主均有约束力。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主理应按时交纳物业费。根据原告提供的物业服务合同，被告所居住房屋的物业服务费为0.90元/平方米/月，其自2012年7月1日至2015年6月30日依法应向原告交纳物业服务费5,375.48元，借故拖欠无理。对于被告辩称的，原告对其地下室被水浸泡疏于管理的问题。本院认为，被告对于其地下室被水浸泡系因公共设施疏于管理而造成的负有举证责任，现有证据并不能证明被告地下室被水浸泡的原因，若因房屋本身的质量问题或其他业主的侵权行为所造成的损失，不属原告提供物业服务的范畴，不应由原告来承担责任。同时，被告所在小区大部分业主交纳了物业费，对物业的服务表示认可，说明原告尽其所能的提供了物业服务。如被告认为原告的服务有不尽如人意之处，其可以通过合法渠道向原告反映，要求其改进。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于原告所提滞纳金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且《芙蓉人家小区物业服务合同》中也有关于滞纳金的约定，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通，良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李波于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连广丰物业管理有限公司2012年7月1日至2015年6月30日物业服务费5,375.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连广丰物业管理有限公司的其他诉讼请求案件受理费人民币160元，其他诉讼费50元，合计人民币210元，由原告大连广丰物业管理有限公司负担110元，被告李波负担100元。被告负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  陈袁媛审 判 员  李 艳代理审判员  郭艳玲二〇一六年八月十九日书 记 员  戚 鑫