广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1457号
上诉人（原审被告）：惠州市铭基置业有限公司，地址：惠州市惠阳区淡水白云二路世贸广场A座2202。
法定代表人：范容妹。
委托代理人：徐稳、孙国清，广东稳健律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚柯，男，汉族，住址：广东省深圳市福田区。
委托代理人：陈振，广东迎东律师事务所律师。
委托代理人：唐慧群，广东迎东律师事务所律师助理。
上诉人惠州市铭基置业有限公司与被上诉人姚柯因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年06月10日，姚柯向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、判令被告支付原告违约金27486元（自2013年12月31日计至实际交楼时至，现暂计至2015年6月1日，一共515天）；二、判令被告承担本案的诉讼费。
主要事实和理由是：2012年11月13日，原告与被告签订了编号为“惠阳（2012）××6”《商品房买卖合同》。房屋价款为485190元，原告已依约支付了全部房价款。《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当于2013年12月30日前将涉案房屋“××苑”××房交付给原告使用。根据法律规定，被告应把验收合格的房屋交付给原告，但直到原告起诉时，被告仍未取得《竣工验收报告》。依照双方的约定及法律规定，被告仍未实际交付房屋给原告，被告的行为已构成违约。依《商品房买卖合同》第九条规定，被告应向原告承担每延期一日，每日违约金为已付房价款的万分之1.1的违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
原审被告惠州市铭基置业有限公司答辩称：一、被告因政府相关主管部门原因延迟交楼，属情势变更，符合合同的免责条件，且被告已告知购房业主交房时间会相应顺延并得到业主的同意，因此被告不承担逾期责任。
被告与原告在商品房买卖合同中约定交房的时间为2013年12月30日，但由于政府主管部门审批被告在建项目停车位调整方案的原因，延迟了原来交房的时间。尔后，政府主管部门在2014年4月30日出具了关于被告的“××苑”项目停车位的调整方案的批复，通过调整方案后，被告按调整方案实施该调整项目。故被告逾期交房是因为政府相关主管部门原因导致的延误、误差，非被告所能预见、控制并可避免的事件，这属于情势变更，被告有权相应顺延履行合同义务且不需要承担逾期交付房屋的法律责任。而且，被告与原告在双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的第二十二条也明确约定，以上情况属于可免除被告逾期交付房屋的责任的情况。2013年10月8日，被告向购房业主发出告知书，告知该情势变更的情况并与业主商议顺延交房时间，部分业主通过书面签名同意顺延，也有部分业主口头表明理解并同意顺延。
因此，被告虽逾期交房，但是由于政府职能部门审批被告在建项目停车位调整方案的原因属于法定免责情节，且征得业主的同意，故，被告不应承担因逾期交房而造成的违约责任。
二、被告开发建设的商品房经有关职能部门验收合格，符合交楼条件。被告提供的《竣工验收备案表》表明，被告房地产开发项目已经在2014年10月31日竣工验收。符合交房条件。
三、被告已于2014年9月27日通知原告入伙，并完成房屋的初始登记，具备转移登记条件，已经履行合同义务，其中部分业主已完成收楼手续并已实际入住。
2014年9月27日，被告经韵达快递将入伙通知书发给原告，通知于2014年10月1日办理入伙手续。并将涉案房屋在房产局完成初始登记，具备转移登记的条件。本案原告在被告提供了《竣工验收备案表》、《入伙通知书》并多次催收收楼后，仍未实际收楼，不应由被告承担逾期交楼的责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年11月13日，原告与被告签订了编号为“惠阳（2012）××6”《商品房买卖合同》。房屋价款为485190元，原告已依约支付了全部房价款。该《商品房买卖合同》第八条约定：“被告应当于2013年12月30日前，将涉案房屋‘××苑’××房（经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工报告）交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的”。该《商品房买卖合同》第九条规定被告逾期交房的违约责任，其中第1款第（2）项规定：逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1的违约金。2013年10月8日，被告作出《关于我公司在建项目“××苑”停车位调整的告知书》，是否通知到购房的业主未有证据显示，告知书载明，“由于政府职能部门初验时发现：原设计在庭院内的地面停车位不符合现行城市规划要求，缺乏人车分流情形，同时无绿化地带。因此建议将原设计在庭院内的车位调整到地下停车场，将庭院整改为花园绿化、喷泉、凉亭，增加地下室出入车道顶棚和花园入口门楼。根据以上建议，被告需要向政府职能部门报审和需要一定时间进行整改。一是依据各位业主与被告签订的购房合同约定的交房时间会相应顺延。二是庭院设计和停车位因整改会发生变更。因此，被告经研究，报政府部门批准，特与各位业主商议确认，望大家同意以上意见，请到我公司项目办公室签名确认”。但只有部分业主通过书面签名同意顺延，原告没有到项目办公室签名确认。2013年11月6日，被告向惠阳区住房和城乡规划建设局发出《关于我公司在建项目“××苑”停车位调整的申请书》。尔后，政府主管部门在2014年4月30日出具了关于被告的“××苑”项目停车位的调整方案的批复，通过调整方案后，被告按调整方案实施该调整项目。2014年9月27日，被告按照《商品房买卖合同》中原告所留的地址，经快递将入伙通知书邮寄给原告，通知于2014年10月1日办理入伙手续。期间，被告将涉案房屋在房产局完成初始登记，具备转移登记的条件。2014年11月28日，惠阳区住房和城乡规划建设局在“××苑”《竣工验收备案表》备案意见一栏中盖章确认：该工程的竣工验收备案文件已于2014年11月28日收讫，文件齐全。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告与被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。按《商品房买卖合同》的约定，被告应在2013年12月30日前，将“××苑”××房经（建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工报告）后，才能交付给原告使用。2014年9月27日，被告将“××苑”的入伙通知书以原告在《商品房买卖合同》中提供的地址邮寄给原告，通知于2014年10月1日办理入伙手续，符合《商品房买卖合同》补充协议中“邮寄送达的，买受人拒绝签收，或按合同载明的通讯地址未能送达者，自邮寄出第二日起连续计算第4日为视为送达”的规定，该送达为有效送达。送达虽然有效，但该房屋此时尚不具备合法使用的条件，因为《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第49条也规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，在现有房地产开发实践中，认定房屋质量合格的标准均以取得行政主管部门核发的《竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得《竣工验收备案表》，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。因此，本案入伙通知要求原告于2014年10月1日办理入伙手续时不应视为已具备法定的交付条件，只有被告在2014年11月28日取得了“××苑”的《竣工验收备案表》，才真正是具备了将该楼宇交付给业主使用的条件。因此，依《商品房买卖合同》第九条规定，被告的行为已构成违约，原告要求继续履行义务合同的，被告应向原告承担每延期1日，每日违约金为已付房价款的万分之1.1的违约责任。但原告计算支付违约金的时间有误，不是原告所计算的违约金27486元（以已付房价款485190元为本金，自2013年12月31日计至实际交楼时至，现暂计至2015年6月1日，一共515天），本院予以纠正，正确的算法是（以已付房价款485190元为本金，按每日万分之1.1的标准，自2013年12月31日起计至2014年11月27日止）。
在此过程中，被告主张该楼宇的设计方案是在旧的《广东省城乡规划条例》2012年11月29日通过修改之前作出的，但在政府职能部门初验时发现问题，是在2013年5月1日施行新的条例之后，因不符合新的《广东省城乡规划条例》遭到政府职能部门的调整，主张是不可抗力，应予以免责。而原告认为被告所举的证据中，并无政府部门的要求，甚至连整改的意见都没有，新的《广东省城乡规划条例》也没有强制性规定要求楼盘的地面不能建停车场。在两种意见中，本院认为原告的说法比较符合情理，如果按《商品房买卖合同》的补充协议来看，假如被告遭到的是不可抗力，但被告提供的证据没有证明就该遭遇不可抗力告知过原告，也与《商品房买卖合同》规定的“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的”的情形不符。而且2013年10月8日，被告作出《关于我公司在建项目“××苑”停车位调整的告知书》，告知该楼宇的规划要按政府部门的意见进行调整，被告需要向政府职能部门报审和需要一定时间进行整改。一是依据各位业主与被告签订的购房合同约定的交房时间会相应顺延。二是庭院设计和停车位因整改会发生变更。因此，被告特与各位业主商议确认，望大家同意以上意见，请到原告项目办公室签名确认。但只有部分业主通过书面签名同意顺延，原告没有到项目办公室签名确认。
综上所述，作为涉讼房屋的被告（出卖人），交付质量合格的房屋是被告依法履行的义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。据此，在现有房地产开发实践中，认定房屋质量合格的标准均以取得行政主管部门核发的《竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得《竣工验收备案表》，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案中，被告只有于2014年11月28日取得了涉讼房屋所在楼宇的《竣工验收备案表》，才能认定为涉讼房屋已具备了交付使用的条件，而不是被告入伙通知书上所载明的2014年10月1日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州市铭基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交楼违约金（以485190元为本金，按每日万分之1.1的标准，自2013年12月31日起计至2014年11月27日止）给原告姚柯。
二、驳回原告姚柯的其他诉讼请求。
本案诉讼费487元，减半收取为243.5元，由原告姚柯负担87.5元，由被告惠州市铭基置业有限公司负担156元。
当事人二审的意见
惠州市铭基置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请依法撤销惠州市惠阳区人民法院做出的(2015)惠阳法民一初字第616号民事判决；2、请求驳回被上诉人所有诉讼请求。
事实与理由：一、一审判决认为调整方案不属于不可抗力范畴是认定事实不清，适用法律错误。被上诉人与上诉人签订的合同的补充协议中第22条第三款明确约定：“法律、法规、技术规范标准或政策发生新的变化，政府规划变更、征收、征用及类型行政强制行为，相关主管部门原因导致的延误、误差等非出卖人所能预见、控制并可避免的事情，出卖人有权相应顺延履行合同义务且不承担违约责任。”1、上诉人未按期交房的原因是法律发生新的变化以及相关主管部门原因导致，属于不可抗力的范畴，上诉人有权延期履行并不承担违约责任。“××苑”图纸设计方案及实际施工时间为2010年12月，而2013年5月1日《广东省城乡规划条例》出台，并在该条例第二十二条第一款明确规定：“地下空间开发利用规划应当包括：地下空间综合开发利用的目标、功能分区、开发规模、布局和实施时序；”因该条例对地下空间做了明确的要求，要求功能分区，也就是要求人车分流。故上诉人在初次验收时受阻。无奈之下，被告于2013年10月28日致函广东远顺建筑设计有限公司要求调整首层园林绿化及停车位。随后向惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局提出人车分流的申请。得到批复后，上诉人斥资千万方才得以实现人车分流，最终于2014年10月31日通过验收。2、原审法院认为上诉人在遭遇不可抗力时，未在90日内告知被上诉人与事实不符。上诉人已履行了告知义务。被上诉人未在告知书上签名，也未提出异议，应视为默认。上诉人在初验受阻后，便在第一时间以书面的形式在项目办公室及公告栏公示“关于我公司在建项目××苑停车位调整的告知书”已就人车分流和绿化带需整改的事宜告知业主，并同时告知交房时间会相应顺延。绝大部分的业主对该整改表示理解并同意顺延交付，并在告知书上签名。部分未签名的业主也予以口头认可。而被上诉人未在告知书上签名，但也未提出异议，应视为其默认。3、上诉人虽系2014年11月28日竣工验收备案，但已有业主于2014年10月1日办理了收楼手续。故，收楼时间应为2014年10月1日。
二、上诉人执行整个停车场调整方案完全是考虑到被上诉人及其其他购买者的利益，将人车分流，额外投资了几千万，对被上诉人有百利而无一害。上诉人为了符合政府相关部门及购买人实际利益，从购房者的人身安全利益出发，调整项目方案，实行停车场人车分流，不惜牺牲自己的利益多投资几千万因而延迟了交房时间，若一审法院因此判决解除合同，将会把开发商的善意抹杀在摇篮当中，降低开发商从购房者利益考虑的积极性，有显失公平。综上所述，上诉人因法律的强制规定、以及政府相关主管部门原因延迟交楼，符合合同的免责条件中的不可抗力条件，上诉人不承担逾期交付责任，望二审法院依法予以改判。
姚柯口头答辩称：一、对于对方关于补充协议的问题，我方认为这是格式合同，对不可抗力不可扩大解释，广东省城市规划条例是2012年11月29日公布；二、对于同意更改方案并不能以默示的方式作出；三、交楼时我们认为房屋必须验收合格才能达到交楼条件；四、对方所说的停车场调整方案，在双方签订购房合同附件三第八条，明确已经确认了停车场就在地下一、二层，后来建设时可能他们将停车位放在上面所以才要调整。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，2013年5月1日颁布实施的《广东省城乡规划条例》第三条规定，城乡规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，与土地利用总体规划相衔接，并体现主体功能区规划的要求。
本案在二审诉讼期间，惠州市铭基置业有限公司提交两份新的证据。如下：证据一、上诉人铭基公司向惠阳区住建局发出的一份咨询函，证明铭基公司向惠阳区住建局咨询为什么要求铭基公司变更一层车辆位置的原因；证据二、惠阳区住建局给上诉人的函复，主要证明惠阳区住建局依据2013年5月1日生效实施的广东省城乡规划条例的规定要求铭基公司变更一层车辆定位，实行人车分流，并不是我方自行进行的设计变更，因为变更行为已经导致我方多投资2000余万元。
被上诉人质证意见为：经核实原件，对证据二、真实性予以确认，对其内容提出如下意见，政府的公示并不代替上诉人对我方通知并征求意见的义务，2013年11月组织初检，但实际上这个广东省城乡规划条例在2012年11月已经公布，作为专业的房地产公司如果要整改应该早就实施了。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方签订的商品房预售合同系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方对此均不持异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：上诉人逾期交房是否构成违约。
上诉人在一审诉讼中已提交相关的证据证明涉案商品房逾期交房是由于新法规颁布实施，原工程规划需进行变更导致的。本案二审中上诉人提交惠阳区住建局给上诉人的函复，证明惠阳区住建局依据2013年5月1日生效实施的广东省城乡规划条例的规定要求铭基公司变更一层车辆定位，实行人车分流。根据上诉人在二审中提交的证据可以得知，由于《广东省城乡规划条例》颁布实施，涉案工程的停车位设计无法通过惠阳住建局组织的初验必须变更设计方案。受此影响，上诉人不得不重新设计停车场的规划导致涉案工程的迟延竣工及交付。依据双方签订的合同补充协议中第22条第3款约定“法律、法规、技术规范标准或政策发生新的变化，政府规划变更、征收、征用及类型行政强制行为，相关主管部门原因导致的延误、误差等非出卖人所能预见、控制并可避免的事件。对因为不可抗力发生的逾期交房或延迟取得房产证的，出卖人有权相应顺延履行合同义务且不承担违约责任”的免责事由，本案中未有其他证据证明上诉人在扣除以上期间后，仍构成逾期交房应承担相应的违约责任。故上诉人的逾期交房符合双方约定的免责事由不构成违约，依法不应承担违约责任，原审法院以上诉人惠州市铭基置业有限公司的调整行为不属于不可抗力范畴，而认定铭基置业有限公司违约适用法律错误，本院予以纠正。
在二审庭审中，被上诉人辩称双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系格式合同，补充协议中第22条系免除自身责任的条款，上诉人没有对此条款作特别标识，不能据此减少其责任。对被上诉人的上述意见，本院认为，本案《商品房买卖合同》及补充协议符合《合同法》格式条款的特征，应认定其为格式合同，但补充协议第22条对不可抗力的约定并没有违反《合同法》第五十二、五十三条的规定，也没有免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，系双方当事人的合理约定，为有效条款，被上诉人否认该款效力，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人上诉有理部分予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二、五十三条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第616号民事判决书。
二、驳回姚柯全部诉讼请求。
本案一审案件受理费243.5元、二审案件受理费314元，均由被上诉人姚柯负担，限于本判决送达后十日内向本院缴纳，逾期未缴纳的在本案执行中一并处理。上诉人惠州市铭基置业有限公司预交的二审案件受理费314元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；