广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初6951号
原告：广州市恒远物业管理有限公司，住所地广州市花都区芙蓉镇。
法定代表人：刘宇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁碧芸，广东联合发展律师事务所律师。
被告:刘绍军,男,1974年3月6日出生,汉族,住广东省江门市江海区。
被告:余海燕,女,1972年5月29日出生,汉族,住四川省射洪县。
原告广州市恒远物业管理有限公司（以下简称恒远物业公司）与被告刘绍军、余海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒远物业公司的诉讼代理人梁碧芸，被告刘绍军、余海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒远物业公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2013年1月至2016年11月共47个月的物业管理费4178.3元；2.两被告向原告支付2012年10月至2016年9月期间的水费980.36元、污水处理费25.92元、公摊水费193.46元及公摊电费558.55元；3.两被告按每日1‰标准向原告支付自逾期之日起至付清款项之日止欠缴金额的违约金，暂计至2016年10月31日为9980.69元；4.两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告是广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄的物业管理公司，两被告是广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄山林五街xx栋xxx房的产权人。2007年5月10日，两被告与原告签订《物业管理服务合同》。2008年3月18日，两被告通过购买方式获得房屋产权。根据物业管理服务合同的约定，两被告应按房屋建筑面积1.2元/平方米/月的标准支付物业管理费，涉案房屋的建筑面积为74.08平方米，两被告应向原告支付每月88.9元物业管理费。同时，两被告也应向原告支付房屋的自用水费、污水处理费及公摊水电费。金碧御水山庄分为A、B、C、D、E、F、G、H共8个区域。除E、F区房屋的自用电费由房屋使用人向供电部门直接缴纳外，山庄全部水电费（包括房屋自用水的污水处理费、公摊水电费）是由原告向供水、供电部门全部垫付后按照房屋使用人当月的实际用水、用电量以及小区公共用水、用电分摊情况，在实际发生水电费月份的两个月后向房屋使用人收取。根据合同约定，两被告不按约定的收费标准和时间交纳物业管理费及有关费用的，两被告须向原告补缴，并从逾期之日起每天按应交款项的千分之一向原告缴纳违约金。两被告自2012年10月起未向原告支付水费、污水处理费、公摊水电费，自2013年1月起没有缴物业管理费。原告多次向两被告催收，两被告至今仍未向原告支付上述费用。
诉讼中，恒远物业公司明确第3项诉讼请求中的自逾期之日起为自逾期支付的次月1日起。补充说明第2项诉讼请求中的分摊费用是在实际发生期间延后两个月向被告收取的，因此追溯期间应延后两个月。
被告刘绍军、余海燕辩称，被告拖欠原告物业费的原因是原告违约在先。《物业管理服务合同》约定具体的服务内容和服务标准，如垃圾日产日清，落实责任人进行14小时保洁，实行巡查制度；按照本物业绿化物的种类及生长特点定期进行修剪、施肥、浇水、灭虫等养护工作；路灯落实责任人进行养护，保障路灯无损。但事实上小区的环境卫生除了主干道稍好外，整个小区垃圾遍地，杂草丛生，卫生状况极度恶化，且整个小区已经根本不存在绿化养护这个物业服务项目，很多区域已经杂草丛生或砂石裸露。此外，小区安全和秩序管理极差，入室偷盗抢劫的案件频发。另外，原告从未公示过物业专项维修基金详细的缴纳、使用情况及每月分摊水电费的明细。原告在公共设施维护方面也没有尽职尽责，围墙的铁器栏杆从来没有刷防锈漆，小区道路破损、坑坑洼洼，减速带损坏严重，路灯破损不修复，洋房大堂顶部脱落严重或破损等等。2014年4月，被告房屋所在的E8第三单元6楼由于房屋质量问题漏水，渗透至被告房屋，导致墙壁严重受损，被告多次向原告投诉，原告修复了E8-515单元的房屋质量问题，但对被告房屋置之不理，被告一气之下开始拒交物业管理费。物业服务是一个长期和持续的过程，原告持续违反《物业管理服务合同》的约定，严重损害被告的合法权益。基于上述事实和证据，被告最多支付本案诉讼标的额中物业管理费1%给原告。原告要求支付2013年1月至2016年11月期间拖欠的费用，已超过两年诉讼时效，法院只应支持2015年9月至2016年9月的费用。
本院经审理认定事实如下：恒远物业公司是具有三级资质的物业服务管理公司。刘绍军、余海燕是位于广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄山林五街xx栋xxx房的权属人，房屋建筑面积74.08平方米。涉案房屋所在金碧御水山庄小区由恒远物业公司提供物业管理服务。
2007年5月10日，甲方恒远物业公司与乙方刘绍军、余海燕签订《物业管理服务合同》，约定由恒远物业公司接受发展商广州市花都绿景房地产开发有限公司的委托对涉案物业进行物业管理。合同对双方的权利义务、物业管理服务的内容、物业管理服务质量、物业管理工作实施措施、物业管理费、代收代缴收费服务、违约责任等进行了约定。其中第二条、第三条、第四条对物业服务的内容、质量及物业管理工作实施措施作了详细的约定，包括对房屋共用部位、共用设施设备的日常维护和管理、环境卫生中垃圾日产日清、提供24小时保安服务等。第五条物业管理费约定：乙方交纳费用时间为每月5日前预先缴交其单元当月应付之管理费，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元。第七条代收代缴收费服务约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、房租费等费用的办理代收代缴服务，收费标准执行政府规定，乙方应按甲方规定时间交纳。第十条违约责任约定：乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理费及有关费用，乙方须向甲方补交，并从逾期之日起每天按欠缴金额的1‰交纳违约金。
刘绍军、余海燕收楼后，恒远物业公司按房屋建筑面积每月每平方米1.2元的标准向刘绍军、余海燕收取涉案房屋的物业管理费，涉案房屋物业管理费为每月88.9元（74.08平方米×1.2元/平方米/月）。刘绍军、余海燕开始能按时缴纳物业管理费及水、电费、公摊水电费，但自2013年1月起以恒远物业公司没有按合同约定提供物业服务，违约在先，及2014年4月E8第三单元6楼房屋漏水渗透至其房屋恒远物业公司没有修复等为由，拒付2013年1月起的物业管理费及2012年10月起水费及公摊水电费等费用。恒远物业公司称刘绍军、余海燕现拖欠2013年1月至2016年11月物业管理费4178.3元；2012年10月至2016年9月的水费980.36元、污水处理费25.92元、公摊水费193.46元及公摊电费558.55元。因刘绍军、余海燕没有按约缴纳物业管理费等费用，恒远物业公司分别于2014年11月15日、2015年12月25日、2017年1月3日向刘绍军、余海燕邮寄催收物业管理费、水费、公摊水电费的律师函，其中2014年11月15日的邮件恒远物业公司邮寄的地址为“四川省罗江县御营镇兴隆村x组”，另二份邮件邮寄的地址为涉案房屋地址，刘绍军、余海燕称前两份邮件没有收到，只收到2017年1月3日发出的邮件。恒远物业公司对前两份邮件是否妥投，没有举证证明。
金碧御水山庄小区一共分八个区域，分别是A、B、C、D、E、F、G、H，涉案房屋位于E区。E、F区住户是一户一表直接向供电部门缴费（小部分业主除外），其他区域没有实行一户一表，而是由供电部门在小区安装了27个总表计费，在各个总表之下再向各用电终端安装分表，分表包括业主、商铺等的自用电表以及整个小区的水泵、路灯、梯灯、电梯等公共设施的独立电表。恒远物业公司根据供电部门的27个总表用电量向供电部门缴费后，再根据各业主用电情况及公共用电的分摊情况，计算出各业主的应缴费用，两个月后制作出收费通知单提供给业主，业主凭收费通知单的内容到物业管理处缴费或者委托银行扣划。涉案小区的水费及公摊水费的缴纳习惯是先由恒远物业公司向供水公司垫付后，再根据各业主的用水量及公共用水分摊情况，计算出各业主的应缴费用，两个月后再向业主收取。金碧御水山庄小区目前总户数为3615户，涉案房屋所在E区一期洋房共336户，涉案房屋所在的水泵供小区全部别墅A区洋房、E5至E8栋洋房共2151房使用。恒远物业公司就涉案房屋欠缴水费、污水处理费、公摊水费及公摊电费等费用的计算依据及金额提供了金碧御水山庄水表情况证明、历月抄表收费明细表、涉案房屋自用水抄录记录及相应明细表、2013年1月至2016年11月期间涉案房屋的收费通知单、涉案房屋的路灯、水泵、梯间、电梯公共用电费及公共用水费用分摊明细表、涉案房屋所在区域的其他房屋缴交2013年2月至2016年2月期间公共水电分摊费发票打印单、供电局出具的金碧御水山庄在2012年12月至2016年10月期间的全部电费打印单、2012年12月至2016年9月期间金碧御水山庄全部水电表的水电表抄表记录（内装水电表）等证据予以证明，刘绍军、余海燕认为其平时居住在广州，很少在涉案房屋居住，不可能产生大量水费，其从未收到恒远物业公司发出的收费通知单，恒远物业公司从未在小区公示过水电费明细，对公用水电费的分摊不清楚恒远物业公司如何计算。
庭审中，刘绍军、余海燕提交了九组照片，拟证明恒远物业公司未尽到合同约定的管理和服务义务，导致小区垃圾成堆，杂草丛生，墙体、路灯、路面年久失修及其房屋渗水无人处理等。恒远物业公司认为照片无法证明是涉案小区的情况，即使是小区的照片，照片涉及的场景也只能证明小区有部分物业管理做的不足，不足以否定恒远物业公司对小区进行的物业管理服务；涉案房屋的照片是关于房屋内的情况，属刘绍军、余海燕自行管理的范围，与恒远物业公司无关。
因涉案小区的其他业主拖欠物业管理费等费用，恒远物业公司于2015年、2016年向本院提起诉讼，本院已作出判决，其中本院已生效的(2015)穗花法民三初字第752号民事判决查明恒远物业公司私自将小区一处公共厕所用于饲养猪，有几处公共设施损坏失修，如路灯、交通指示牌等，E、F区有些住宅的墙砖脱落。
本院认为，刘绍军、余海燕与恒远物业公司签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自的义务。刘绍军、余海燕作为涉案房屋的业主，享受了恒远物业公司提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，理应按照合同约定向恒远物业公司支付物业管理费。刘绍军、余海燕抗辩认为恒远物业公司未按合同约定履行服务内容的标准，属违约在先。涉案小区管理虽不尽完善，但刘绍军、余海燕的举证不足以认定恒远物业公司存在可形成拒付物业管理费用的违约事实，因此对刘绍军、余海燕的抗辩理由本院不予采纳。
至于水费、污水处理费及公摊水电费问题。刘绍军、余海燕从2012年10月开始欠缴水费、污水处理费及公摊水电费，而恒远物业公司已经垫付了上述费用，刘绍军、余海燕理应支付给恒远物业公司。
关于恒远物业公司的起诉是否超过诉讼时效问题。恒远物业公司虽然在2014年11月15日、2015年12月25日、2017年1月3日分别向刘绍军、余海燕邮寄律师函催收物业管理费、水费、污水处理费及公摊水电费等费用，由于恒远物业公司没有举证证明2014年11月15日、2015年12月25日邮寄的邮件已向刘绍军、余海燕送达，故不能中断诉讼时效，刘绍军、余海燕确认收到恒远物业公司2017年1月3日的邮件，该时起诉讼时效中断，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2014年1月3日之后的请求未超过诉讼时效。又由于水费、污水处理费及公摊水电费的缴费习惯是抄表后延迟两个月支付，实际上2014年1月收取的是2013年11月的费用，因此2013年11月之后的水费、污水处理费及公摊水电费未超过时效。经核算，刘绍军、余海燕尚欠恒远物业公司2014年1月至2016年11月的物业管理费3111.5元，2013年11月至2016年9月的水费、污水处理费、公摊水费及公摊电费等合计1268.23元，上述费用刘绍军、余海燕应支付给恒远物业公司，超过该部分的请求，本院不予支持。
关于逾期缴费的违约金的问题。恒远物业公司要求按照物业管理服务合同第十条约定的标准计算违约金，由于恒远物业公司在管理过程中确实存在瑕疵，对本案纠纷的产生也有过错，故对物业管理费的违约金，本院调整为分别以每月欠缴物业管理费为基数，从欠费当月的下一个月1日开始计算；对水费、污水处理费及公摊水电费等费用的违约金，本院调整为从本案立案受理之日开始计算，违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算。违约金应以本金为限。
综上述所，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告刘绍军、余海燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2014年1月至2016年11月的物业管理费3111.5元；
二、被告刘绍军、余海燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2013年11月至2016年9月的水费、污水处理费、公摊水费及公摊电费等合计1268.23元；
三、被告刘绍军、余海燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的违约金，违约金分别以每月欠缴物业管理费88.9元为基数，从欠费当月的次月1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，每月应付物业管理费的违约金总额以当月应缴物业管理费金额为限；
四、被告刘绍军、余海燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付水费、污水处理费、公摊水费及公摊电费的违约金，违约金以1268.23元为基数，从2017年8月14日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，违约金以1268.23元为限；
五、驳回原告广州市恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费99元，由原告广州市恒远物业管理有限公司负担54元，被告刘绍军、余海燕负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一七年十月二十六日
书记员 袁美华