山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第5070号
原告（反诉被告）青岛苏商伟业投资发展有限公司。
法定代表人张雪忠。
委托代理人刘利。
委托代理人段凤英。
被告（反诉原告）王怀新。
委托代理人巩彦龙。
原告青岛苏商伟业投资发展有限公司与被告王怀新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘利、段凤英律师与被告的委托代理人巩彦龙律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛苏商伟业投资发展有限公司诉称，2014年9月15日原告与被告签订租赁合同书，约定被告承租原告青岛市德*路24号苏尚国际建材家居广场三楼C区第38、39、40、45、46、47号场地，总面积402.06平方米，租期自2014年9月15日至2015年5月17日，合同总价款164624元，采用分期付款的方式：2014年9月14日前缴纳34732元，2014年10月31日前缴纳70000元，2015年1月10日前缴纳70000元，2015年3月31日前缴纳24624元。若逾期支付，应按拖欠费用金额每日千分之五承担违约金。合同签订后，原告履行了全部合同义务，被告却未按合同约定向原告支付租金。截至合同到期之日仍拖欠租金68524元。合同到期后，被告拒不返还场地，截止2015年7月27日仍拖欠逾期占用费114185.04元，违约金57989.16元。为此诉至法院，请求：1、判令被告支付原告租金68524元；2、判令被告支付原告逾期房屋占用费114185.04元（计算至2015年7月27日）；3、判令被告支付原告违约金57989.16元；4、判令被告立即腾还所租赁的原告场地；5、诉讼费由被告承担。
被告王怀新辩称，原、被告签订的租赁合同系无效合同，出租物本身不属于原告，原告也无合法的出租权，被告是在受骗的情况下向原告缴纳的租金。原告出租给被告的经营场地系临时建筑，且临时建设工程规划许可证已到期，该出租物现为应拆除的违法建筑，违法建筑租赁合同无效。出租物所有权人是青岛市四方区华清工贸总公司，且出租物早已被法院查封，查封期间禁止出租。原、被告租赁合同系无效合同，不存在逾期占用费和违约金问题，且数额过高。合同到期后，被告多次找原告商谈交接场地事宜，原告避而不见，故无法交接场地。现被告方提出的反诉，请求：原告支付装修损失费20万元、返还保证金2万元。
原告青岛苏商伟业投资发展有限公司针对被告的反诉辩称，我方已依法按约履行了双方的租赁协议，被告主张的装修损失是其正常商业投入，应由其自身承担。我方依法享有涉案房屋的出租权。对于被告主张保证金2万元不予认可，且按合同约定，质量保证金的担保期限为自合同生效之日至合同终止之日顺延一年，担保期限届满后3日内返还。请求驳回被告的反诉请求。
经审理，查明以下事实：
1、2014年9月15日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《经营场地租赁合同》（以下简称“9月15日合同”），约定被告承租原告青岛市德*路24号苏尚国际建材家居广场三楼C区第38、39、40、45、46、47号场地，总面积402.06平方米，租期自2014年9月15日至2015年5月17日，单价2元/平/天，合同总价款164624元，采用分期付款的方式：2014年9月14日前缴纳34732元，2014年10月31日前缴纳70000元，2015年1月10日前缴纳70000元，2015年3月31日前缴纳24624元。若逾期支付，应按拖欠费用金额每日千分之五承担违约金。合同第五条约定：单价每天每平方米2元（包括场地使用费、服务费）。第六条约定场地费用34571元、服务费用130053元，合计164624元。合同第八条至十九条约定：质量保证金的收取标准为300平方米以上缴纳20000－50000元，质量保证金的担保期限为自合同生效之日至合同终止之日顺延一年，担保期限届满后3日内甲方将剩余质量保证金予以退还。乙方如需对所承租的场地进行装修或者翻新装修，最迟应当提前3日向甲方提交装修方案、设计图纸以及电器线路图、电器设备安装清单、施工时间与工期计划，经甲方同意后方可施工。合同第六十六条约定：乙方逾期占有场地的费用，应当依照合同第五条约定的场地费用标准，按日双倍支付逾期占有的费用。
2、涉案“苏尚国际建材家居广场”（以下简称“广场”），系原告与土地权利人青岛市四方区某工贸总公司合作，由原告出资建设，并于2011年6月30日取得《建设工程规划许可证》（建字第370200201113009号），2012年8月20日该广场取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（青四公消安检许字【2012】第109号）。同年10月15日取得《市场登记证》。
3、被告向原告缴纳租金及欠付租金情况：2014年11月30日缴纳25000元；2015年2月4日缴纳租金15000元；2015年2月10日缴纳租金15000元；2015年3月16日缴纳租金15000元；2015年5月11日缴纳租金26100元。
被告王怀新欠原告租赁期间租金68524元（70000元－26100元+24624元）。
合同到期后，被告未将租赁场地交还原告。
原告要求被告支付所欠租金68524元及违约金57989.16元[43900元5‰198天（2015年1月10日至2015年7月27日）+24624元5‰118天（2015年3月31日至2015年7月27日）]，并要求被告支付2015年5月18日至2015年7月27日期间占用费114185.04元。
被告当庭出示山东省青岛市中级人民法院民事裁定书（2013青民一初字第3-1号）及其协助执行通知书两份，用来证明2012年11月19日该法院查封青岛市四方区某工贸总公司名下德*路24号的土地及其地上附着物，查封期间自2012年11月23日至2018年11月3日，查封期间不得租赁等，进而用来证明原告无出租权，出租行为非法。原告质证称上述法律文书不是送达给原告的，涉案建筑物是合法且允许对外经营的。经法庭核查，被告所出示的上述山东省青岛市中级人民法院民事裁定书并未记载“查封青岛市四方区某工贸总公司名下德*路24号的土地及地上附着物”等内容；上述两份协助执行通知书均系通知“青岛市房产交易登记中心”，均记载有“查封被告青岛市四方区某工贸总公司名下位于德兴路24号的土地及地上附着物”等内容。其中一份协助执行通知书记载的查封期限自2012年11月23日至2014年11月22日，另一份协助执行通知书记载查封期限自2015年11月4日至2018年11月3日。
4、原告主张按照合同六十六条的约定，以每天每平方米2元的单价，双倍计算逾期占用场地402.06平方米的费用，并要求被告腾让场地。被告则抗辩称原告主张的占用费用及违约金数额过高，不予认可；系原告撤离场地放弃管理，不应支付逾期占用费；对于腾让场地问题，是原告避而不见无法交接。要求原告支付装修损失、返还保证金。
庭审中，被告未提交证据证明其装修损失，也未申请对装修损失进行司法评估。对于保证金20000元，原告予以否认，被告也未提供证据予以证实。
案经调解未果。
以上事实除以上所列证据外，另有原告当庭出示的《经营场地租赁合同》、被告当庭出示的《合作协议》、房地产权证、《建筑工程规划许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《市场登记证》、公告以及当事人陈述等证据在案为凭。
本院认为，本案原被告的争议焦点问题是：一、原告对涉案青岛市德*路24号“苏尚国际建材家居广场”是否享有处分权、其出租广场内展位是否是为法律所禁止的不正当经营行为；二、被告是否应当支付原告违约金、逾期占用场地的费用及其计算标准；三、原告是否应支付被告装修损失及保证金。
本院认为，首先，依据《中华人民共和国物权法》第三十条关于因合法建造等事实行为设立物权的、自事实行为成就时发生效力的规定，涉案广场作为不动产，系原告投资建设，且依法取得了《建设工程规划许可证》，因此，该广场所有权应归属原告享有，也就是说，原告享有该广场的处分权。再者，原告在取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《市场登记证》的前提下，其出租广场内展位的行为并不为法律所禁止。原告所取得的2009年《临时建设工程许可证》被后颁发的《建设工程规划许可证》所取代。因此，被告称涉案“广场”系违法建筑、原告以欺骗手段与被告签订租赁合同，并据此主张原被告双方签订的租赁合同无效，其上述主张与事实和法律规定不符，本院不予支持。
此外，被告所出示的山东省青岛市中级人民法院民事裁定书未记载查封涉案标的物等内容，协助执行通知书并非送达给原告，因此，被告以上述证据材料证明原告无出租权、出租行为非法，显属证据不足，应对此承担举证不能的不利法律后果。对其该项主张，本院不予支持。
综合上述，被告主张租赁合同无效的抗辩理由不能成立。
对于被告是否应当支付原告逾期占用场地的费用及其计算标准，对此，本院认为，如上所述，原被告所签订租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当依照合同约定履行义务、享受权利。现合同期满终止，被告未及时腾让场地，又未能证明其有正当理由，其逾期行为给原告造成一定损失，现原告要求被告予以赔偿，理由正当，符合法律规定。双方合同第六十六条关于“乙方逾期占有场地的费用，应当依照合同第五条约定的场地费用标准，按日双倍支付逾期占有的费用”的约定，实际上是关于合同期满终止后、被告不及时腾让场地，对因此所造成损失赔偿数额如何计算的约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于当事人“可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，上述约定应当作为计算被告赔偿数额的依据。但是，原告主张按照单价每天每平方米2元为标准计算损失赔偿数额，不符合合同约定，本院不予采纳。理由如下：依据合同第五条、第六条的约定，费用“单价”每天每平方米2元，其中包括“场地使用费”、“服务费”两项内容，而第六条中根据上述单价计算的“场地费用”和“服务费用”分别具明了数额，因此，根据上述约定，第六条记载的“场地费用”与第五条记载的“场地使用费”应是指称同一项费用，即“场地费用”就是“场地使用费”，“场地费用”仅是“单价”2元中的一部分。因此，合同第六十六条关于“乙方逾期占有场地的费用，应当依照合同第五条约定的场地费用标准，按日双倍支付逾期占有的费用”的约定，应当是按“场地费用”的两倍计算损失赔偿数额，而不是按照原告主张的按“单价”2元的两倍计算。被告抗辩称原告主张的占用费用数额过高，意见成立，本院予以采纳。按照合同约定和实际履行情况，本院确认“场地费用”为每天每平方米0.42元（按照场地费用占总费用的比例计算，即：34571元÷164624元2元)。逾期占用场地费用自2015年5月18日起算，计算至原告主张的2015年7月27日。根据上述，本院确认2015年5月18日至2015年7月27日期间的逾期占用场地的损失数额为23978.86元（0.42元402.06平方米71天2）。
被告欠原告租金68524元的事实清楚，本院对于原告要求被告支付所欠租金的诉讼请求予以支持。
被告未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告应于2015年1月10日前交纳租金70000元，其实际交纳了26100元，尚欠43900元租金的事实清楚，故，原告要求被告以所欠租金43900元为基数，按合同约定的标准支付2015年1月10日至2015年7月27日期间的违约金43461元（43900元5‰198天），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。同理，被告未按合同约定于2015年3月31日前交纳租金24624元，故原告要求被告支付2015年3月31日至2015年7月27日期间未交纳租金违约金14528.16元（24624元5‰118天）理应得到支持。原告主张的违约金不高于合同约定的违约金数额，被告主张违约金过高的抗辩理由，无事实依据，不予采纳。
原告要求被告腾让所租赁场地的请求，符合双方约定和《合同法》第二百三十五条关于租赁期满承租人应当返还租赁物的规定，本院予以支持。
至于被告主张的装修损失，因被告既未提交证据证明其损失情况，又未申请评估，故本院对其主张的装修损失20万元不予支持。关于被告王怀新主张返还保证金2万元的请求，因原告否认收取保证金的事实，被告也未提供证据证明已交纳保证金，且结合双方合同关于“质量保证金的担保期限为自合同生效之日至合同终止之日顺延一年，担保期限届满后3日内甲方将剩余质量保证金予以退还”的约定，本院对原告的该项主张不予支持。支付期满后原告可持证据再行主张。
综合上述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告王怀新于本判决生效之日起十日内支付原告青岛苏商伟业投资发展有限公司租金68524元及违约金57989.16元（43461元+14528.16元）；
二、被告王怀新于本判决生效之日起十日内支付原告青岛苏商伟业投资发展有限公司2015年5月18日至2015年7月27日期间的逾期占用场地费23978.86元；
三、驳回被告王怀新要求原告青岛苏商伟业投资发展有限公司支付装修损失20万元的反诉请求；
四、驳回被告王怀新要求原告青岛苏商伟业投资发展有限公司返还保证金人民币2万元的反诉请求；
五、被告王怀新于本判决生效后10日内将下列场地腾让给原告青岛苏商伟业投资发展有限公司：青岛市德兴路24号苏尚国际建材家居广场三楼C区第38、39、40、45、46、47号展位。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，或支付迟延履行金。
本诉案件受理费人民币4910元，由原告青岛苏商伟业投资发展有限公司承担1865.8元，被告王怀新承担3044.2元；反诉案件受理费2300元，由被告王怀新承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张 玲
人民陪审员 于建芝
人民陪审员 张淑娟
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 王 莉