广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初2850号
原告：吴景新，男，1971年5月13日出生，汉族，住恩平市，
委托诉讼代理人：陈育炽，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：何社湘，男，1945年8月1日出生，汉族，住江门市蓬江区，
委托诉讼代理人：谭社芬，广东华南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭文秀，广东华南律师事务所律师。
第三人：江门市威达房产有限公司，住所地江门市西区大道8号二楼。
法定代表人：邱提强。
原告吴景新诉被告何社湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月29日作出（2015）江蓬法民一初字第389号民事判决后，吴景新不服判决提起上诉，江门市中级人民法院于2017年3月13日作出（2016）粤07民终2446号民事裁定，撤销了（2015）江蓬法民一初字第389号民事判决，并将案件发回本院重审。2017年5月8日，本院重新立案受理后，通知第三人江门市威达房产有限公司（以下简称威达公司）参加诉讼，并依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴景新及委托诉讼代理人陈育炽，被告的委托诉讼代理人谭社芬、谭文秀到庭参加诉讼，第三人威达公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还办理地库产权定金人民币50万元给原告；2.判令被告将江门市堤中路68号常安广场地库2060平方米交付原告无偿永久使用，并将地库的确权书原件交给原告；3.被告交付地库面积不足2060平方米的差额部分（约190平方米），判令被告按照15000元/平方米计算赔偿原告经济损失；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。
案经发回重审后，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告协助办理江门市堤中路68号常安广场地库2060平方米的产权过户手续，过户费用由被告承担；2.如被告交付的地库面积不足2060平方米的，对于差额部分，按同地段重置价格（以评估机构最终评估结果为准）赔偿损失给原告；3.判令被告退还50万元购房款；4.确认原告无需向被告支付购买地库余款790万元；5.判令被告向原告交付4220万元的发票；6.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2014年6月15日，原告与被告签订《房地产物业购买协议》，约定由被告将第三人名下的江门市堤中路68号常安广场地库（部分）、首层（部分）、夹层（部分）、二层、五层和六层（部分）物业及江门市威达物业管理有限公司全部股权按照现状整体以含税价4220万元转让给原告，并约定了转让价款的支付方式、条件和违约责任。
协议签订后，双方按合同约定，已完成首层（部分）、夹层（部分）、二层、五层和六层（部分）物业的产权过户，原告亦按合同约定支付进度款至3380万元，并已将地库部分的定金50万元支付给被告，但被告并未按照合同约定在15个月内将地库部分的2060平方米产权过户给原告，反而将产权直接过户至被告名下，同时，被告无视合同约定，仅打算交付1848.70平方米地库给原告。
原告认为，被告未按合同约定时间及面积将地库过户给原告，已构成违约，被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，应当承担违约责任，原告因此起诉。
原告向本院提交的证据如下：《房地产物业购买协议》1份，银行转帐凭证6份、收据11份，《关于吴景新购买常安广场地库车位贷款的情况说明》1份，《面积测绘报告书》2份，商品房权属登记证明书1份，吴景新地库车位一览表1份（即《查询结果列表》），律师函、邮寄凭证各1份，开庭笔录1份。
被告答辩称：1.原告在重审中变更诉讼请求是否符合有关法律规定，请法院依法审查；2.关于常安广场地库的买卖合同，我方已另案向法院起诉[注：案号（2017）粤0703民初3437号]。因原告违约，我方已经诉请法院依法解除房屋买卖中有关地库的条款，并已诉请原告承担违约责任，该案正在法院重审审理中；3.重审之前查明的事实无误，适用法律正确。（1）、被告不存在违约行为，真正违约方为原告。其一、根据被告与原告签订的《房地产物业购买协议》第三条第八点的约定，原告取得房屋首层（部分）、夹层（部分）和六层（部分）的房产证后3日内，原告应向被告支付地库的定金50万元。根据资料显示，原告于2014年12月26日已经取得上述房产的产权证，但其于2015年1月26日才将该50万元定金支付给被告，原告已严重违约。其二、该地库已完全具备过户条件，被告已取得该地库的房产证、土地使用证，因为合同并没有规定必须由原业主直接过户，故不必理会我方如何流转过户给原告，只要我方在合同期限内过户给原告即可。上述两证均在合同约定期内取得，没有受到任何部门限制交易。第三、在合同约定的期限内（签订合同后15个月内），被告已多次通知原告到房产部门办理本案讼争的地库的过户手续，同时要求原告按合同约定支付余款790万元，但原告为了不予支付余款并达到造成被告违约的目的，拒绝与被告到房产部门办理讼争的地库的过户手续。为此，被告于2015年8月31日用特快专递的形式向原告发出通知，要求其会同被告到房产部门办理讼争地库过户手续，并支付余款，但原告拒收。2015年9月1日，被告又通过公证送达方式向原告寄送付款办理过户手续通知，但原告依然拒收。至此，原告的目的昭然若揭，其就是不想与被告办理有关过户手续，造成被告违约，以便向被告主张违约责任。但被告已通知原告过户，被告不存在违约的问题。（2）、对于双方在协议中第三条第8点约定“甲方（即何社湘）提交地库办证资料，在房产登记部门确认可以办理产权过户时，乙方（即吴景新）支付余款790万元，甲方同时签名提交过户资料”的理解及操作的问题。被告认为，该协议中其他房产有关过户的表述相同，但其他房产过户时均是双方同时到房产部门共同办理过户，并支付房款，且已办理过户。因此，只要被告出售的房产具备交易条件，有房产证、土地使用权证，那么就是房产部门确认可以交易的依据，办理过户必须双方共同到房产部门办理。（3）、关于原告认为地库面积不足2060平方米的问题。被告认为，双方在协议中约定，对于地库面积以测绘为准，因此该面积存在不确定性，双方对地库面积在测绘前处于不确定的状态是认同的，并认可过户时测绘的面积，因此被告不存在故意隐瞒减少面积的行为，且该地库内包括配电房等公共设施。原告怠于履行，违约方为原告，因原告违约造成地库尚未过户，现在就说面积减少更没有依据。4.关于原告诉请交付发票的问题。被告认为，该房产（除地库）已全部过户至原告名下，原告已取得相应的发票，否则也不可能办理过户，且交付发票也不属于法院受案范围；5.被告在本次交易中没有违约，违约方为原告，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交的证据如下：身份证1份，《房地产物业购买协议》1份，《中国工商银行电子银行回单》1份，《面积测绘报告书》、房产证、土地使用权证各1份，邮寄凭证1份，《公证书》1份，《证明》1份，《保证书》1份。
第三人威达公司无答辩，也没有向本院提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.合同签订及履行方面。2014年6月15日，何社湘（甲方）和吴景新（乙方）签订《房地产物业购买协议》，协议第一条约定何社湘将位于江门市蓬江区堤中路68号常安广场的地库（部分）、首层（部分）、夹层（部分）、二层、五层、六层（部分）房地产物业和江门市威达物业管理有限公司全部股权按照现状（现场清点，详见附件）整体以含税价4220万元出售给吴景新。合同第三条第8点并约定：“取得首层、夹层和六层产权证3日内，乙方支付50万元给甲方作为办理地库（部分）产权证的定金。在签订本协议第15个月内，甲方提交地库（部分）办证资料，在房产登记部门确认可以办理产权过户时，乙方支付余款790万元给甲方，甲方同时签名提交过户资料，房产部门的受理通知书交由乙方自行领取权证。如果乙方逾期付款，每逾期1日支付违约金10万元给甲方。逾期15日，甲方有权解除买卖地库的约定，没收乙方已付的50万元，同时乙方应当支付购房余款300万元给甲方，该300万元属于首、夹、二、五、六层部分的房款。甲方逾期办证，逾期15日，乙方可以解除买卖地库的该项约定，无需支付购房余款，甲方必须退还50万元给乙方，地库无偿交付给乙方永久使用，并将地库的确权书原件交给乙方。如果土地使用权到期后，政府对地库征收土地出让金或补缴费用，由乙方承担；如果政府征收或征用，补偿款由乙方享受。即如果甲方不能将地库产权证办理给乙方，整体物业含税价和威达公司全部股权买卖甲方仅收取3380万元，超出部分，甲方退回乙方”等内容。该协议包含附件（1份明细表），明细表列明：地库产权人为威达公司，面积约2060平方米（以测绘为准），产权状况为除已售出A1-12、20、21、B2、5、6、8、9、40、42、43、44、46、47共25个摩托车位和D1、2、10、11、13、18、36、37共8个小车位外，其余列入本协议买卖范围。
2014年8月2日，吴景新向何社湘出具《保证书》，声明因购买的二、五层需要改为按揭购买，如因按揭而造成整个物业的税费超出736万元的，超出部分由吴景新承担。
诉讼中，威达公司于2017年7月20日出具《证明》1份，证明主要内容为：登记在该司名下的涉案地库属于何社湘的物业，威达公司无条件配合及授权何社湘对物业予以处置。威达公司对何社湘与吴景新签订的买卖协议予以确认。
合同签订后，吴景新陆续支付了款项3430万元（包括2015年1月26日支付地库定金50万元），何社湘亦陆续将上述房屋中首层（部分）、夹层（部分）、二层（整体）、五层（整体）、六层（部分）及江门市威达物业管理有限公司的股权转给吴景新或其指定的人员，也即除了地库（部分）外，何社湘已将协议约定的其他房屋及股权过户给吴景新或吴景新指定的人。
2015年5月25日，涉案地库经江门市房产测绘所测绘作出《面积测绘报告书》，认定-1层地库建筑面积为2281.75平方米、空调机房建筑面积为117.62平方米、值班室建筑面积为18.91平方米，合计建筑面积2418.28平方米。2015年8月5日，江门市房产测绘所作出江房测字（2015）307号《面积测绘报告书》，实测计量认定涉案地库建筑面积为2281.75平方米（包括机房建筑面积33.46平方米），减除机房建筑面积后为2248.29平方米。经双方在庭审中核实，何社湘名下地库建筑面积为2248.29平方米，减除双方签订协议时约定已出售的25个摩托车车位及8个小车位建筑面积共196.13平方米，余下建筑面积为2052.16平方米（2248.29-196.13=2052.16），何社湘并确认此2052.16平方米属于协议中约定出售给吴景新的范围（也即约数为2060平方米），但在办理过程中应对面积再进行测绘，以实测为准。
第一次测绘后，何社湘于2015年7月6日取得讼争地库的整体产权证书。其后因分割出售，经第二次测绘，何社湘于2015年8月12日取得分割后的产权证书。2015年8月20日左右，何社湘会同他人去到吴景新在恩平的办公室送达、告知权属资料，吴景新拒收。2015年8月31日，何社湘以特快专递的形式向吴景新发出通知，通知吴景新在收到通知后5天内办理地库产权过户手续并支付余款，吴景新拒收。2015年9月1日，原告经江门市公证处公证，以标准快递方式向吴景新寄送《付款办理过户手续通知》，通知吴景新在收到通知后5天内办理地库产权过户手续并支付余款，吴景新拒收。2015年9月28日，吴景新委托律师向何社湘发出律师函称：“建议您抓紧时间，在协议约定期限内，把地库（部分）办证资料，连同房产登记部门确认可以办理产权过户的有效凭证提交给他，双方按期完成办理地库过户给他的手续，以免因为逾期办证发生不必要的纠纷和经济损失”。
2.发回重审前的诉讼情况。根据发回重审前的开庭笔录（2015年12月3日）的记录，何社湘认为经实际测绘地库面积为1848.07平方米，并将相关测绘情况告知了吴景新。吴景新认为合同约定地库面积为2060平方米，何社湘可交付的面积为1848.07平方米，比合同约定少了211.93平方米。吴景新在2015年8月15日左右收到测绘报告，发现面积少了，双方就此产生争议。在本案重审庭审中，何社湘认为当时核算出现了误差，更正认为可以交付的地库面积为2052.16平方米，但仍应在办理过户时对面积进行测绘。
本院认为：何社湘出售登记在威达公司名下的物业，得到了威达公司的追认，该民事行为合法有效。何社湘和吴景新签订的《房地产物业购买协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护。吴景新在重审阶段变更诉讼请求，属于其诉讼权利，应予准许。
吴景新起诉认为何社湘没有依约办理过户涉案地库，何社湘违约；何社湘辩称催告吴景新办理过户，吴景新却拒绝办理，吴景新违约。在谁违约这一问题上，双方各自认为对方违约，并各执一词。
何社湘、吴景新在履行合同的初始阶段非常顺畅，双方均无蓄意制造对方违约的恶意。双方在后期履行合同时产生矛盾，其真正的症结在于双方对交付地库面积存在主观上的认识错误。本案发回重审前，何社湘一直误以为他交付给吴景新的地库面积只有1848.07平方米，实际上协议约定了以测绘为准，个人的臆测不会影响实际存在的面积，实际测绘的面积可能多于也可能少于臆测的面积数。何社湘在与吴景新沟通过程中将其臆测告知了吴景新，吴景新没有就此起疑要求双方详加核对，既没有对固有的测绘报告进行仔细统计，也没有要求重新进行测绘。双方当事人不但在合同履行阶段对实际面积未核清楚，而且在重审前的诉讼阶段仍然不明不白，糊里糊涂地各自起诉，糊里糊涂地答辩，直至重审阶段才经双方当事人核实何社湘可交付的地库面积为2052.16平方米，而不是1848.07平方米。地库还是那个地库，面积也不会因哪一方的臆测而增加或减少，实际的面积还是应依《房地产物业购买协议》约定以测绘为准。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，以面积误差比绝对值是否超出3%为限，按照相应的原则处理。本案原、被告签订的协议第一条即约定“按照现状（现场清点，详见附件）”出售，协议的附件也约定地库部分面积约为2060平方米，并明确约定“以测绘为准”，由此可见，合同明确约定了交付的面积以“测绘为准”，应按约定履行，任何一方的臆测都不足为据。
原告与被告签订的《房地产物业购买协议》属于框架性合同，办理过户时还要签订细化的买卖合同，《房地产物业购买协议》与将来用作办理过户的买卖合同是预约与本约的关系。《房地产物业购买协议》约定了地库面积“以测绘为准”，说明签订预约时双方当事人约定的是地库四至概貌，但未能实测面积，其主要意义仅在于约束当事人按照公平、诚信原则缔结本约，将测绘的面积作为本约的签认依据，双方仍须就《房地产物业购买协议》未明确约定的面积留待测绘后进一步核实、确认，属于未决条款。也就是说，协议书约定的地库面积以测绘为准是双方在签订本约时的共同意思表示，只要双方履行合同的过程中没有恶意，不拒绝签订本约，就应认定双方正确地继续履行了买卖双方的义务。
违约责任的一般构成要件包括违约行为及过错，在判定哪一方违约时，两者均应考量。在履行合同过程中，并非一旦发生一方的不履行就构成违约，如果不履行一方的不履行具有正当理由，则不构成违约。正当的理由包括不履行一方在具有合法的抗辩事由时正当地行使抗辩权，也包括不履行是由对方的原因造成。何社湘在合同履行期内一直催促吴景新办理过户手续，其真意仍是转移房屋所有权，《房地产物业购买协议》性质上是预约合同，已经对本约标的物、对价等作出明确约定，双方当事人对于本约交付的地库已经固化，何社湘单方臆测的面积不影响实际测绘的面积，不应承担预约合同的违约责任。吴景新方面，虽然何社湘没有书面告知其地库面积减少较多，但其传捎的口讯导致了吴景新对可得利益的顾虑，吴景新有正当理由暂时不协助办理过户手续，所以也不应认定吴景新违约。
关于吴景新诉请办理地库过户手续，过户费由何社湘承担的问题。如上文所述，吴景新要求办理地库的产权过户手续合法合理，本院予以支持。对于过户费，《房地产物业购买协议》约定成交价为含税价，前期过户的其他物业已由何社湘依约支付了税费，吴景新要求办理涉案地库的过户手续时由何社湘支付税费符合双方协议约定，并与前期习惯一致，本院予以支持。何社湘举证（《保证书》）认为其税费负担封顶至736万元，该《保证书》是由吴景新出具，其表达的内容没有歧义，本院亦予采信，即认定过户地库的税费由何社湘支付，且以整个物业税费736万元为限。
关于吴景新诉请何社湘赔偿差额部分面积损失的问题。《房地产物业购买协议》约定的地库面积约为2060平方米，存在不确定性，即使以2060平方米来定，现有测绘报告显示何社湘可交付给吴景新的地库建筑面积只比协议约定面积少约8平方米，误差约为0.38%，远低于法定要求。双方买卖合同标的物时，吴景新是按照当时的现状整体性购买物业及股权，涉案地库只是其中一小部分，且购买协议明确约定地库2060平方米为约数，要以测绘为准，显然双方已经预见到交付的实际面积可能存在合理误差，因此，吴景新该项诉请理据不足，本院不予支持。
关于吴景新诉请何社湘退还50万元购房款的问题。如上文所述，本案不宜认定任何一方违约，双方当事人仍应遵守预约、缔结本约，吴景新诉请的50万元是地库部分的定金，吴景新仍应给付地库的价款，相应的定金应当在履行协议时抵作价款，吴景新诉请何社湘退还无理，本院不予支持。
关于吴景新诉请无需向何社湘支付购买地库余款790万元的问题。买卖合同的本质是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款。如前文所述，本院不予认定任何一方当事人违约，涉案地库应由何社湘过户给吴景新，吴景新则应支付价款（付款方面何社湘已另案起诉，另案处理），吴景新诉请无需支付于法无据，本院不予支持。
关于吴景新诉请何社湘交付4220万元的发票的问题。吴景新向何社湘购物，何社湘是否开具、交付发票，不属于民事诉讼的范畴，本案不予理涉。国家税务机关统一负责发票管理工作，开具、交付发票属于行政法律关系，吴景新如有相应的必要，可向税务部门反映并要求解决。
综上所述，涉诉协议仅处于预约阶段，双方应遵守履行，吴景新诉请何社湘协助办理地库过户手续并承担过户费合法合理，本院予以支持，诉请何社湘交付发票本案不予以理涉，其余诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告何社湘应于本判决发生法律效力之日起30日内协助办理江门市蓬江区堤中路68号（常安广场）地库（现状测绘面积为2052.16平方米，过户前双方可再次测绘）房屋所有权转移登记过户手续给原告吴景新，过户费用由被告何社湘承担，其承担的过户费用以整个物业税费736万元为限，超过部分由原告吴景新承担；
驳回原告吴景新的其他诉讼请求。
本案受理费89400元，由原告吴景新及被告各半负担44700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费等。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 肖 剑
人民陪审员 李建华
人民陪审员 钟伟玲
二〇一七年十一月六日
法官 助理 梁沛杰
书 记 员 阮钊俊