上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第337号
原告（反诉被告）上海毅辰汽车销售服务有限公司，住所地××市××区××路××号×幢。
法定代表人王毅，经理。
委托代理人范海平，上海新望闻达律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海驭盟体育赛事策划有限公司，注册地××市××区××镇××路××号×幢××室×座，实际经营地××市××区××路××号×楼。
法定代表人冯翀，总经理。
委托代理人莫a，女，该公司员工。
委托代理人ＸＸ，上海申浩律师事务所律师。
原告上海毅辰汽车销售服务有限公司（以下简称毅辰公司）与被告上海驭盟体育赛事策划有限公司（以下简称驭盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理，由审判员邹巧弟独任审判。诉讼中，被告驭盟公司提起反诉，本院受理后与本诉合并，公开开庭进行了审理。原告毅辰公司法定代表人王毅及委托代理人范海平，驭盟公司委托代理人莫a、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毅辰公司诉称，2011年8月27日，原、被告签订一份《合作协议》，约定原告将××区××路××号×幢×层楼房以及厂房内部部分设施设备租赁给被告，期限为2011年8月10日至2020年1月31日，使用费每半年支付一次，如被告逾期支付则承担每日千分之一的滞纳金，如逾期超过一个月未支付，原告有权解除协议。协议签订后，原告依约将房屋交付给了被告。然自2013年8月10日起，被告未能支付租金，原告多次催讨未果。现要求：1、解除双方签订的《合作协议书》；2、被告支付房租204，800元（人民币，下同）及使用费；3、被告支付逾期付款的滞纳金21，753元、违约金217，500元。
诉讼中，原告表示，要求确认以本案的起诉状副本送达被告之日为协议解除日；2013年8月10日至2014年2月9日期间的租金为204，800元，自2014年2月10日起计算房屋使用费，按435，000元／年的标准计算。滞纳金是按204，800元为本金，按每日千分之一计算自2013年9月1日起至2014年1月10日止。违约金217，500元是按合同约定由违约方承担相当于半年期租金的违约金。
驭盟公司辩称，被告承租房屋后投资对房屋进行了装修，然在2013年，被告得知涉案房屋没有产证和相关的规划许可，属于违章建筑，故协议应当无效。2013年时，因系争房屋面临违章拆迁，被告与原告协商拆迁补偿事宜，但遭原告拒绝。由于合同无效，被告无法继续租赁房屋。2013年12月5日，原告锁住房屋，导致被告无法继续经营。原告主张的租金、违约金、滞纳金均无法律依据，故不同意原告的诉讼请求。
在签订协议后，被告向原告支付了使用费共计78万元，保证金27，500元，并出资47万元进行了装修。但原告在签订协议时提供的房地产权证仅记载了土地面积，而无建筑面积，被告于2013年得知是违章建筑，故协议无效。另，原告无故扣除了被告的财物。现提起反诉，要求：1、确认双方签订的《合作协议书》无效；2、原告返还使用费78万元；3、原告返还保证金27，500元；4、原告返还擅自扣押的物品；5、原告赔偿原告装修损失28万元、搬场费1，000元。
针对被告驭盟公司的反诉，毅辰公司辩称，2013年12月5日，原告发现被告擅自搬离设备等物品，在与被告协商未果的情况下，才锁住房屋大门，但原告仍然允许被告继续经营。然之后被告仍有人来搬离财物，是被告自己不愿继续经营。关于被告所述房屋为违章建筑则不属实，原告提供的房地产权证的编号与合作协议上注明的编号一致，被告对房地产权证的内容是明知的。原、被告在房屋大门上各自上锁，进入房屋需要双方同时开锁。现不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2011年8月27日，毅辰公司作为甲方、驭盟公司作为乙方，双方签订一份《合同协议》，内容为：甲方向乙方提供××路××号×幢×层楼以及厂内部分设施设备；甲方根据沪房地闵字（2009）第××××××号《房地产权证》所示附图，提供××××号×幢房屋给乙方；乙方向甲方支付房屋及设备设施使用费；甲方仅提供××××号×幢这幢独立三层楼（不包括楼顶）及附表中的设施设备给乙方，不再承担乙方其他任何改扩建、修缮及经营资金、人员管理等义务；对该楼的一切改扩建、装修、公司运作资金、技术、人员管理等由乙方承担；乙方向甲方支付场地及设施设备使用费，并按年度递增，具体为：2011年8月10日至2012年8月9日为405，000元、2012年8月10日至2013年8月9日为425，000元、2013年8月10日至2014年8月9日为435，000元……；使用费每半年支付一次，金额为全年金额的一半。首期付款日为本协议签订之日付入甲方帐户，以后各期的支付日以首期支付日为基准每半年支付一次；公用费用保证金：乙方向甲方一次性支付水电费保证金27，500元；乙方未按协议规定期限支付使用费，自应交而未交日的第三天起，每逾期一日按当期未付使用费的千分之一向甲方支付滞纳金。如逾期超过一个月未支付的，甲方有权解除协议，有权向乙方追讨应付的使用费、滞纳金和相当于当年半年使用费的违约金及应付的水电气通讯等费用。协议对其他事项亦作了约定。
签订协议当日，毅辰公司向驭盟公司出示了沪房地闵字（2009）第××××××号《房地产权证》。该权证记载：××镇××街坊××丘的权利人为上海A工贸发展有限公司，权属发生为集体建设用地使用权、使用权取得方式为批准拨用企业用地、用途为仓储、宗地（丘）面积和使用权面积均为2，971平方米。该权证的房屋状况栏内为空白，无任何房屋信息。驭盟公司向毅辰公司支付了保证金27，500元。
驭盟公司接收房屋后进行了装修。
合同履行过程中，由于驭盟公司未按期付款，在毅辰公司催讨下，双方于2013年4月27日签订一份《还款协议书》，约定驭盟公司于2013年5月1日前支付所欠租金6万元，于5月7日前支付所欠租金5万元，于5月15日前还清所欠的租金尾款。
2013年10月31日，驭盟公司最后一次向毅辰公司支付一笔4万元的租金，付清了截止2013年8月9日的租金，并支付了2013年8月10日至2014年8月9日期间部分租金12，700元。
2013年12月5日，驭盟公司从××路××××号搬离部分设备。为此，双方发生争议，毅辰公司锁住了房屋大门。
在本案审理过程中，经驭盟公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对××路××××号×幢房屋装修工程的现值进行司法鉴定。该公司经现场勘察后，向本院提供了鉴定报告，结论为：1、按照反诉原告驭盟公司搬离涉案房屋的时间为标准，鉴定涉案房屋装修工程现值为228，024元；2、按反诉被告毅辰公司提起本诉讼的日期为标准，鉴定涉案房屋装修工程现值为216，330元。
2014年7月22日，毅辰公司与驭盟公司协商确定，双方对遗留在涉案房屋内属驭盟公司的财产进行清点后，由毅辰公司保管。房屋装修亦由毅辰公司拆除后保管。同月底、8月初，双方就驭盟公司在涉案房屋内除已由本院查封的财产外，其余物品由驭盟公司搬离。本院查封的财产按查封清单由毅辰公司保管。
另查，××路××××号即××镇××街坊××丘的土地登记的使用权人为上海A工贸有限公司。在该地块上无建筑物的状况及权利登记。毅辰公司也未向本院提供建造涉案房屋的政府批文或规划许可。
上述事实，由毅辰公司提供的合同协议、还款协议、权利人为上海A工贸有限公司的房地产权证等，被告提供的房屋照片等，以及上海华瑞建设经济咨询有限公司的司法鉴定报告，双方当事人的陈述所证实。
本院认为，毅辰公司与驭盟公司签订的合作协议，对于房屋地址及租金、使用期限、房屋维护、违约责任等作了明确约定，符合房屋租赁合同的基本条款，故该合同协议实为房屋租赁合同。房屋租赁合同所涉及的房屋应当是具有合法性。毅辰公司提供的房地产权证，仅记载了土地使用权的相关资料，但无建筑的任何信息，更无涉案房屋的权属登记。毅辰公司仅提供此房地产权证尚不能证明涉案房屋的合法性。毅辰公司也没有向本院提供建设涉案房屋的政府批文或规划许可，因此，本院无法认定涉案房屋的合法性，基于此，双方签订的合作协议当属无效。在2013年12月5日前，驭盟公司应当按双方约定的使用费标准向毅辰公司支付正常使用房屋期间的使用费127，458元（按435，000元／年计算，并扣除已付的12，700元）。自12月6日起，由于毅辰公司将房屋大门加锁，导致驭盟公司无法使用房屋，房屋处于毅辰公司的控制之下，虽然驭盟公司尚有部分设施财物放置于涉案房屋内，毅辰公司也无法使用此房屋，对于驭盟公司应当承担的使用费不应按协议约定的标准全额计算，本院酌情确定由驭盟公司按协议约定的使用费标准的50%支付毅辰公司使用费。由于在诉讼期间，双方于2014年7月底、8月初对房屋内属驭盟公司的财物作了清点，并同意能毅辰公司保管并搬离，故驭盟公司支付的使用费应当截止至2014年7月31日，使用费为141，975元。房屋已完全处于毅辰公司的控制之下，驭盟公司无须再履行返还房屋之义务。
由于涉案的房屋租赁合同无效，故毅辰公司要求驭盟公司支付解除合同违约金以及按每日0.1%的计算滞纳金之请求缺乏依据，本院不予支持。
按《合同法》规定，合同无效或被撤销的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。毅辰公司与驭盟公司之间的房屋租赁合同因房屋不具有合法性而无效，对此双方均有过错，驭盟公司未尽到谨慎审核义务，也应承担相应责任。本院确认，对于驭盟公司的装修损失，由毅辰公司与驭盟公司各按50%比例承担。装修工程的现值按驭盟公司搬离之日为基准日，即228，024元，毅辰公司承担114，012元。
关于驭盟公司主张返还已付使用费的反诉请求，因驭盟公司实际使用了房屋，应当支付相应的使用费，故此请求，本院不予支持。毅辰公司收取的保证金27，500元则应返还驭盟公司。关于驭盟公司主张的搬场费的请求，因缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海毅辰汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）上海驭盟体育赛事策划有限公司于2011年8月27日签订的《合同协议》无效；
二、被告（反诉原告）上海驭盟体育赛事策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海毅辰汽车销售服务有限公司房屋使用费截止2014年7月31日为止的使用费人民币269，433元；
三、原告（反诉被告）上海毅辰汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）上海驭盟体育赛事策划有限公司保证金人民币27，500元；
四、原告（反诉被告）上海毅辰汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内偿付被告（反诉原告）上海驭盟体育赛事策划有限公司装修损失人民币114，012元；
五、驳回原告（反诉被告）上海毅辰汽车销售服务有限公司其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）上海驭盟体育赛事策划有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉讼案件受理费人民币7，960.80元，减半收取计3，980.40元，财产保全费2，740.27元，合计6，720.67元，由上海毅辰汽车销售服务有限公司负担2621.07元，上海驭盟体育赛事策划有限公司负担4，099.60元。反诉案件受理费减半收取计人民币7，298.25元，由上海毅辰汽车销售服务有限公司负担729.82元，上海驭盟体育赛事策划有限公司负担6，568.43元。司法评估费1万元，由上海毅辰汽车销售服务有限公司负担5，000元，上海驭盟体育赛事策划有限公司负担5，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一四年八月二十七日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情况之一的，合同无效：
······
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。