安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖08民终2246号上诉人（原审被告）：余杨，女，1980年6月27日出生，汉族，住安庆市大观区。委托诉讼代理人：陈平平，安徽国誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘鑫，男，1986年11月18日出生，汉族，住安庆市岳西县。被上诉人（原审原告）：王颖，女，1990年7月17日出生，汉族，住安庆市岳西县。原审第三人：章伟（余杨丈夫），1980年10月1日出生，汉族，住安庆市大观区。上诉人余杨因与被上诉人刘鑫、王颖、原审第三人章伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2017）皖0802民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月11日公开开庭进行了审理。上诉人余杨及其委托诉讼代理人陈平平、被上诉人刘鑫、原审第三人章伟到庭参加诉讼，被上诉人王颖经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。余杨上诉请求：一、撤销安徽省安庆市迎江区人民法院（2017）皖0802民初1155号民事判决；二、请求二审法院查清事实后依法认定上诉人、被上诉人和安庆市迎江区众泰房地产信息服务部三方于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》为居间合同，且系无效合同；三、请求追加安庆市迎江区众泰房地产信息服务部为本案当事人；四、依法判决上诉人不承担100000元违约金和诉讼费。事实与理由：一、上诉人、被上诉人和安庆市迎江区众泰房地产信息服务部三方于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》的抬头虽然是房屋买卖合同，但实质上签订合同的当事人及合同的内容应是安庆市迎江区众泰房地产信息服务部与上诉人和被上诉人之间签订的居间合同，由于安庆市迎江区众泰房地产信息服务部不具备房屋中介的资质，未能如实提供真实情况，故三方所签订的合同是无效的，导致合同无法履行，一审法院认定上述合同系房屋买卖合同显然是错误的；二、一审法院审理本案程序有错误，上诉人、被上诉人和安庆市迎江区众泰房地产信息服务部三方签订的合同中，规定了安庆市迎江区众泰房地产信息服务部的权利和义务，应该是本案的当事人，一审法院应依法追加其参加诉讼，但一审法院在上诉人请求下仍未依法追加其参加诉讼，而是将与本案无关的章伟追加为本案的共同被告参加诉讼，判决结果又与章伟无关；三、一审法院判决上诉人承担100000元违约金和诉讼费没有法律上和事实上的依据。刘鑫辩称，当时购买房屋的均价为7037元，由于上诉人草率的违约行为影响了我的购房计划，目前同地段房价每平方涨价约2400元左右，若买同样的房屋需要另外多加31万元，导致目前没有经济能力去购买同样的房屋。合同上所定的违约金是20万元，定20万的原因就是怕当时房价涨幅过快，导致交易不能成功。请求二审法院驳回上诉，维持原判。章伟辩称，对上诉人的上诉请求及理由无异议。刘鑫向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除原告与被告于2017年3月18日签订的关于坐落于安庆市恒大绿洲小区3幢2单元2204室房屋的房屋买卖合同；2.请求被告支付违约金200000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月18日，原告刘鑫、王颖（受让方）与被告余杨（出让方）通过第三人安庆市迎江区众泰房产信息服务部（中介方）签订《房屋买卖合同》。合同主要内容为：余杨自愿将坐落于安庆市恒大绿洲小区3栋2单元2204室，建筑面积约131㎡的房屋，以950000元出售给刘鑫、王颖。买方向中介机构交付履约保证金20000元；合同约定：待余杨办理不动产权证完毕五个工作日内，买卖双方前去资金托管部办理资金托管过户手续。协议生效后，三方应共同遵守，不得违约。如买方未按合同付款或卖方未按本合同交房，每逾期一日，则按该房总款的1‰向对方支付违约金，逾期达一个月以上，即视为不履行合同。因逾期或其他原因，导致不履行合同的，守约方有权解除合同直接从中介方提走取证或定金。违约方应向守约方赔偿200000元违约金，并承担由此带来的一切经济损失与法律责任。合同签订当天，刘鑫、王颖向安庆市迎江区众泰房产信息服务部交付履约保证金20000元及中介服务费6000元；余杨向中介公司交付5000元履约保证金。合同签订后，余杨以其丈夫章伟不同意出售为由，拒绝履行合同义务。另查，本案诉争房屋系余杨、章伟共同共有；在签订买卖合同时，余杨未提交房产证，刘鑫、王颖并不知晓所购房屋系余杨、章伟共同共有。在审理过程中，被告余杨提出应当追加安庆市迎江区众泰房产信息服务部作为当事人参加诉讼，经查，安庆市迎江区市场监督管理局于2017年5月9日作出（皖安）登记销字[2017]第978号准予注销登记通知书，准予安庆市迎江区众泰房产信息服务部注销登记。故本院未将安庆市迎江区众泰房产信息服务部作为当事人参与诉讼。一审法院认为：原告刘鑫、王颖、被告余杨及安庆市迎江区众泰房产信息服务部签订的房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行各自义务。被告余杨以第三人章伟不同意出售房屋为由不履行合同义务，理由不能成立，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案买卖合同系买卖双方真实意思表示，应为有效合同，被告辩解不能成立，本院不予支持。根据上述司法解释第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原告刘鑫、王颖要求解除2017年3月18日签订的房屋买卖合同，本院予以支持。被告余杨现明确表示不愿履行合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方合同约定的违约金为200000元，但是被告余杨提出双方约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合合同履行情况、被告的过错程度及根据公平诚信原则，本院酌情判定被告余杨支付原告刘鑫、王颖违约金100000元。据此，判决：一、解除原告刘鑫、王颖与被告余杨于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》；二、被告余杨在本判决生效之日起十日内支付原告刘鑫、王颖房屋买卖合同违约金100000元；二、驳回原告刘鑫、王颖的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元（原告已预缴），由被告余杨负担。二审中，当事人没有提交新证据，亦未对原审证据提出复核意见。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人主张本案房屋买卖合同为居间合同且无效，有无事实及法律依据；二、安庆市迎江区众泰房地产信息服务部是否应追加为本案当事人；三、一审判决上诉人承担10万元违约金是否正确。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，刘鑫、王颖（受让方）与余杨（出让方）及安庆市迎江区众泰房地产信息服务部三方共同签订的合同，不仅包含安庆市迎江区众泰房地产信息服务部分别与受让方刘鑫、王颖及出让方余杨之间成立的居间合同，还包含受让方刘鑫、王颖与出让方余杨之间成立的买卖合同，均是各方当事人真实意思表示。余杨未能提交证据证明三方签订的合同具有无效的情形，且在合同签订当天，余杨向安庆市迎江区众泰房地产信息服务部交付5000元履约保证金，足见其与刘鑫、王颖之间的房屋买卖合同是其真实意思表示。因此，余杨的此项上诉理由不能成立，依法不予支持。关于争议焦点二，本案中，余杨与刘鑫、王颖因履行房屋买卖合同发生纠纷，安庆市迎江区众泰房地产信息服务部作为居间人，不是房屋买卖合同的当事人，并非本案必须共同进行诉讼的当事人，且安庆市迎江区众泰房地产信息服务部已注销登记，余杨也未能举证证明安庆市迎江区众泰房地产信息服务部故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此，一审法院未追加安庆市迎江区众泰房地产信息服务部作为当事人于法有据。关于争议焦点三，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”余杨提出双方合同约定的违约金200000元过高，一审法院予以支持，并综合双方房屋买卖合同的履行情况、余杨的过错程度、刘鑫、王颖的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则酌定余杨支付刘鑫、王颖违约金100000元符合法律规定。综上所述，余杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人余杨负担。本判决为终审判决。审判长  周大庆审判员  马 骥审判员  崔 智二〇一八年一月十九日书记员  程 延附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；