北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第119号原告北京德在物业投资管理顾问有限公司，住所地北京市西城区德胜门西大街68号。法定代表人袁锦都，总经理。委托代理人岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。被告中国人民解放军总政治部歌剧团，住所地北京市西城区德胜门西大街68号。法定代表人黄定山，团长。委托代理人赵楠，男。委托代理人胡婧，北京市荣德律师事务所律师。原告北京德在物业投资管理顾问有限公司（以下简称德在物业）与被告中国人民解放军总政治部歌剧团（以下简称总政歌剧团）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德在物业的法定代表人袁锦都和委托代理人岳长凌、被告总政歌剧团的委托代理人赵楠、胡婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德在物业诉称，原、被告于2006年10月6日签订军队房地产租赁合同，约定由原告承租位于北京市西城区平安里XX（现地址西城区西黄城根XX）属于被告的军队空余房屋。租期自2007年2月17日起至2011年2月16日止，年租金为50万元。同日，双方又签订了军队房地产租赁合同补充协议（一），约定将租赁期自动延续4年，原告在第一年至第四年的承租期内，另行向被告支付房屋维修管理费用75万元，在第5年至第8年的租期内，每年向被告支付租金及房屋管理费用138.5万元。合同签订后，双方依约履行了各自的义务。2006年10月5日，被告及其下属部门管理处（其为被告的房屋管理部门）一致委托原告对上述房屋进行管理、对外出租，这种委托管理行为一直持续到被告起诉原告房屋租赁合同纠纷判决生效。后原、被告在是否续租的问题上产生纠纷，被告将原告起诉至法院。法院认为原、被告签订的军队房地产租赁合同未违反法律、法规的强制性规定，同时亦符合军队空余房地产租赁管理规定的相关规定，合法有效。但原、被告签订的军队房地产租赁合同补充协议（一）未经军队房地产管理部门审核同意，因此不符合生效条件，并作出让原告协助腾退房屋的判决。可本案原告已经依据双方达成的补充协议向被告支付了房屋维修管理费用，被告不返还该项费用乙无法律依据，故诉至法院请求判令：1.被告返还原告房屋维修管理费用（含供暖费）300万元；2.被告向原告返还房屋装修折旧费50万元。第1项诉讼请求，房屋维修管理费用当时是按照租金交纳的。原告德在物业向本院提交军队房地产租赁合同、军队房地产租赁合同补充协议（一）、2007年至2011年交纳租金的票据、房屋委托管理证明2份、房屋装修的费用收据38张予以证明。被告总政歌剧团辩称，原告提起诉讼已经过了时效，不同意原告的全部诉讼请求，被告收到起诉书是2015年1月，对原告的起诉书中手写日期7月3日有异议，从原告立案到我们接到通知根据法律规定，我们最后一份生效判决是2012年7月5日，截止到我们接到原告起诉书是两年半还多。原告起诉书中陈述的内容与事实不符，租金是按照双方协议收取，补充协议没有生效，按照口头协议履行，交的都是租金，双方也认可租金事实，双方折旧损失在开庭笔录上也认可是第三人装修的，腾退的时候对使用人已经进行了补偿，原告不产生任何损失，无论从时效还是从事实上都请求法院驳回原告的诉讼请求。被告总政歌剧团向本院提交军队房地产租赁合同及军队房地产租赁合同补充协议（一）、和解协议书、腾退房屋确认书、民事起诉状（2011年8月14日）、授权书（2008年2月）、房屋租赁合同（2008年3月20日）予以证明。经本院庭审质证，当事人对原告德在物业提交的军队房地产租赁合同、军队房地产租赁合同补充协议（一）、2007年至2011年交纳租金的的票据、房屋委托管理证明2份、被告总政歌剧团提交的军队房地产租赁合同及军队房地产租赁合同补充协议（一）、民事起诉状（2011年8月14日）、授权书（2008年2月）、房屋租赁合同（2008年3月20日）的真实性无异议，本院予以确认。德在物业提交的房屋装修的费用收据38张，作为主张装修损失的证据。总政歌剧团对费用收据提出异议，质证意见为：“原告对房屋没有进行装修，实际使用人北京XX宾馆进行装修的，之前诉讼已经确认了。”本院认为，德在物业提交的房屋装修的费用收据38张上所记载的付款单位均非德在物业，故对德在物业提交的上述收据与其在本案主张的装修损失的关联性，本院不予确认。总政歌剧团提交的和解协议书、腾退房屋确认书，德在物业的质证意见是：“知道他们有和解协议不知道具体内容，真实性不能评论，从这份和解协议和确认书并不能看出我们作为合同一方当事人没有实际损失。从和解协议第五条有约定不受判决书上诉胜负影响，这份协议签署时我们和被告之间的纠纷还没有解决，我们当时的主张是要求继续履行合同，我们在履行合同过程中的实际损失或者多支付的费用并没有在两份判决书中进行系统说明，后期才有这种想法，从和解协议来看我们和被告之间的矛盾并没有解决，所以今天才提起诉讼。”当事人在本案审理过程中的陈述，德在物业：“我们提出减少诉讼请求的申请，不要求被告退还四年的采暖费180360元（1503平方米＊30元＊4年），这部分款项在要求被告退还300万元中扣除。”当事人对本院调取的（2012）西民初字第1099号民事案件全部卷宗材料没有异议。经审理查明，2006年10月6日，总政歌剧团（甲方）与德在物业（乙方）签订军队房地产租赁合同，约定：“甲方自愿将坐落于北京市西城区平安里XX写字楼（以下简称涉案房屋）建筑面积1503平方米出租给乙方使用；租赁用途为办公经营；租期自2007年2月17日起至2011年2月16日止；房租（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为50万元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日交付甲方；租赁期间的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。乙方的义务包括：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交甲方；不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。”2006年10月6日，德在物业与案外人签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租。上述两份合同签订后，由北京XX宾馆（以下简称XX宾馆）使用全部涉案房屋。2006年底，XX宾馆在涉案房屋原有1-3层的基础上加建了第4层房屋，涉案房屋1-3层面积为2254平方米、4层面积为520平方米。2007年2月17日至2011年2月16日期间，总政歌剧团每年均收到了德在物业支付的房屋租金125万元，合计500万元。德在物业转租涉案房屋每年从次承租人处收取的房屋租金等费用总和高于其支付给总政歌剧团的125万元。当事人出示的军队房地产租赁合同补充协议（一）以下简称补充协议内容有：“出租方（甲方）总政歌剧团与承租方（乙方）德在物业，鉴于甲乙双方已于2006年10月6日签署了《军队房地产租赁合同》，经双方协商，就有关未尽事宜达成补充协议：一、甲乙双方已签署的《军队房地产租赁合同》租期为4年，若乙方履行合同，则乙方租期可以自动延续4年，甲方向乙方出租的房地产总建筑面积经最终确认为2254平方米；二、乙方在第1年至第4年的租期内，除应按照租赁合同的约定交纳租金外，每年还应向甲方交纳75万元的房屋维修管理费（含供暖费），支付方式为每半年支付一次；三、乙方在第5年至第8年的租期内，每年向甲方交纳的租金和房屋维修管理费用总计为1385000元，其支付方式不变；……十、租赁合同履行期内，甲方非因军事需要提前终止合同的，除应按照甲乙双方签订的租赁合同有关条款执行外，还应当给予乙方相应的装修补偿。补偿标准按照乙方或第三方对承租的房地产的总装修改造投入，并以8年为折旧期结合实际使用年限进行平均折算。总装修改造投入成本的确定，应在承租的房地产整体装修结束后，由甲方与装修改造投资方会同专业的评估人员进行实地评估后书面确认。…….十三、本补充协议经甲乙双方加盖公章，并由甲乙双方各自的代表人签订后生效。”该合同甲方处盖有“中国人民解放军总政治部歌剧团管理处”印章，乙方处盖有德在物业印章。签约日期填写为2006年10月6日。2011年12月23日，法院受理总政歌剧团（原告）起诉德在物业（被告）、XX宾馆（第三人）房屋租赁合同纠纷案（2012）西民初字第1099号，总政歌剧团的诉讼请求为：“请求法院判令被告及第三人将涉案房屋及该房屋的搭建物、装修物完好无条件的交与原告，判令被告及第三人支付房屋使用费614915元。”诉讼中，德在物业认可“涉案房屋1-3层面积为2254平方米、4层面积为520平方米”，不同意总政歌剧团的诉讼请求，德在物业提出“请求法院判令继续履行双方签订的军队房地产租赁合同及补充协议”的反诉请求。2012年1月19日，法院经审理查明“被告交纳给原告的金额为年租金125万元”，并认为“原、被告于2006年10月6日签订的军队房地产租赁合同，为双方自愿签订，未违反法律、法规的强制性规定，同时亦符合《军队空余房地产租赁管理规定》的相关规定，应认定为合法有效，合同双方应按合同约定全面履行各自义务。原告下属管理处与被告签订的补充协议及与第三人签订的租赁合同，合同中约定的签约主体均为原告，但在合同中并未加盖原告公章，而由原告下属管理处加盖印章，现无证据证明原告已授权其下属管理处签署上述合同；在与第三人签订的租赁合同中仅对被告及第三人的权利义务进行了约定，并未约定原告应享有的权利义务，不符合合同的构成要件。此外，补充协议及与第三人签订的租赁合同均未经军队房地产管理部门审核同意，因此不符合生效条件。现被告及第三人以此作为合同继续履行的依据，被告反诉要求继续履行与原告签订的《军队房地产租赁合同》及补充协议的请求，法院不予支持。原、被告签订的《军队房地产租赁合同》到期后，被告已无合法依据继续使用涉案房屋，故原告要求被告返还涉案房屋之请求，符合法律规定及合同约定，法院应予支持。”法院判决XX宾馆将占用的涉案房屋腾退给总政歌剧团并保持房屋的装修现状，德在物业负有协助义务；德在物业、XX宾馆给付总政歌剧团房屋使用费416391.19元；驳回总政歌剧团的其他诉讼请求；驳回德在物业的反诉请求。德在物业、XX宾馆不服判决提出上诉，XX宾馆于二审法院审理期间与总政歌剧团达成和解协议后撤回上诉，二审法院经审理查明确认原审法院查明的事实属实，认为“本案涉及的补充协议以及与第三人签订的租赁合同均未经军队房地产管理部门审核同意，原审法院认定上述协议不符合生效条件并无不当”，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，德在物业提出主张未超过法律规定的诉讼时效期间，对总政歌剧团就诉讼时效提出的抗辩，本院不予采纳。德在物业于诉讼中减少诉讼请求的意思表示真实，且未违反法律规定，本院准许。德在物业与总政歌剧团签订的军队房地产租赁合同于2011年2月16日履行期限届满，合同相对人的权利义务终止。就德在物业要求总政歌剧团返还依据补充协议收取的房屋维修管理费用问题。首先，通过德在物业在庭审中出示的收据显示，总政歌剧团收取的费用为租金，没有体现德在物业主张的房屋维修管理费用；其次，在当事人签订合同时，约定的租赁物建筑面积为1503平方米，德在物业实际租赁的租赁物建筑面积为2774平方米，远远大于合同约定的面积，总政歌剧团提高租金标准符合通常交易惯例；第三、德在物业于合同履行期间每年实际向总政歌剧团支付租金125万元未提出对异议。综上，能够认定存在总政歌剧团主张的变更租金标准为每年125万元的口头约定，该约定已实际履行，且不违反法律规定，本院准许。德在物业在本案主张返还的房屋维修管理费用实为租赁物的租金，并且德在物业在合同履行期间以高于其所支出的租金标准转租租赁物取得了相应收益，不存在利益损失，故德在物业要求返还房屋维修管理费用的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。就德在物业要求总政歌剧团补偿装修损失的问题。对租赁物的装饰装修虽经总政歌剧团同意，但现有证据不能证明德在物业对租赁物实施了装饰装修行为，并且租赁期间已经届满，补充协议中就装修补偿的解决方式因该协议未生效，对当事人不具有约束力，因此，不存在当事人就租赁物装饰装修补偿的另行约定，故对德在物业请求总政歌剧团支付房屋装修折旧费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：驳回北京德在物业投资管理顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费一万四千六百七十八元，由北京德在物业投资管理顾问有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 斌二〇一五年五月二十九日书记员 苏晓明