安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1199号
上诉人（原审被告）：程绪亮，男，1984年2月13日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。
委托诉讼代理人：尹奇，安徽汉合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘燕，女，1981年2月24日出生，汉族，住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：李少庆，安徽协利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董冬，安徽协�律师事务所律师。
上诉人程绪亮因与被上诉人刘燕房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初4209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程绪亮上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或驳回刘燕一审的诉讼请求，本案诉讼费用由刘燕承担。事实和理由：1、案涉房屋及车库系程绪亮与徐宁的夫妻共有财产，程绪亮无权处分。程绪亮与徐宁系夫妻关系，案涉房屋及车库属于夫妻共同财产，刘燕明知上述事实的情况下仅与程绪亮一个签订合同，对徐宁不产生法律效力，且徐宁在得知程绪亮签订合同后，已及时要求程绪亮向刘燕发出解除合同通知，因此程绪亮无权处分夫妻共有财产。2、一审法院未将徐宁列为必要共同诉讼当事人属程序违法。本案�追加徐宁为本案第三人参加诉讼，一审未进行审查，剥夺了徐宁的诉讼权利。3、案涉房屋及车库在银行申请了50万元贷款并办理了抵押登记，截止至2016年10月18日仍欠贷款本金484644.22元未还，案涉房产涉及与第三方的合同关系，且贷款银行仅表示可以按照程序申请办理还款事宜，并未明确表示可以批准提前还款，因此双方签订的房屋买卖合同是否能继续履行，客观上存在障碍没有完全排除。
刘燕辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，程绪亮对案涉房屋系有权处分。首先，双方签署房屋买卖合同时，程绪亮并未取得房屋权属证书。刘燕基于程绪亮提供的《商品房买卖合同》的签名、以及商品房买卖合同的签署日期（2013年10月24日）、首付款的支付日期（2013年11月份）等内容有理由相信程绪亮是有权处分，且刘燕支付的房屋价款符合市价、其购房行为�显善意，应当受到保护。其次，在2016年5月25日的房屋登记上“共有情况”一栏中亦明确了房产为程绪亮单独所有的事实。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条明确规定了共有不动产的权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。以及合肥市房地产管理局2015年6月19日印发的《关于改进房屋登记有关审查方式的通知》（合房【2015】73号）明确：自通知下发之日起，在房屋登记中不再要求提供婚姻登记记录证明。由此更明确了不动产登记簿是唯一的权属证明，程绪亮系有权处分。最后，诉争房屋在转让时也不属于夫妻共同财产。根据《婚姻法司法解释三》第十条的规定。在婚姻法的角度来说，本案的房产系上诉人婚前签订的购房合同、婚前支付的首付款、婚后登记在一方的名下，应当认定为婚前程绪亮的个人财产。2、一审中徐宁并未提出要求作为第�人参加诉讼，即便徐宁确实申请，根据合同的相对性原则，本案也无须将徐宁追加为第三人。3、有关于中国工商银行股份有限公司合肥宿州路支行的按揭贷款问题，一审法院为避免纠纷，在一审判决前书面询问过该抵押权人。抵押权人确认，法院执行法律文书可以指定贷款清偿人，且贷款结清后可解除抵押权登记，而刘燕也应法院要求将剩余房款92万元提存至一审法院账户，足以清偿上诉人剩余贷款。故按揭贷款一事对案涉的合同继续履行并不存在任何障碍。
刘燕向一审法院起诉请求：程绪亮继续履行合同及补充协议，立即协助刘燕办理房屋所有权转移登记手续，将程绪亮所有的位于合肥市滨湖区洞庭湖路2586号佳源都市小区6幢1006室及以下车库10645过户至刘燕名下，本案诉讼费及保全费由程绪亮承担。
一审法院认定事实：2016年1月19日，程绪亮�甲方）与刘燕（乙方）签订一份《存量房买卖合同》及补充协议，合同约定甲方将合肥市滨湖区洞庭路2586号佳源都市6幢1006室（车库10645）权属证号（合房预售证第20130700号）房屋作价102万元出卖给乙方，在合同签订后产权证下来后十五日内共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续，在2016年5月1日前乙方将63万元（含定金10万元、乙方替甲方还贷49万元）存入托管账户，当日申请办理存量房转移手续，余款39万元由乙方向住房公积金中心申请贷款。补充协议约定，协议生效当日乙方支付定金10万元，日后抵作房款，在过户房产证办理下来并房款全部付清后的当日内办理房屋交接手续，房屋过户产生的税费由乙方负担，乙方同意为甲方还贷49万元，补充协议与原合同不一致的，以补充协议为准。当日，刘燕支付购房定金10万元，程绪亮出具了收条。2016年3月25日，程绪亮通过短信方式通知刘燕因家庭原因不再出卖涉案房屋，愿意按照合同约定承担违约责任解除合同。
另查明，涉案房屋于2016年5月25日办理了产权登记（房权合产字第××号号），共有情况为单独所有；涉案车库于2016年12月9日办理了产权登记（房权合产字第××号号），共有情况为单独所有。
还查明，程绪亮在购买涉案房屋时，向中国工商银行股份有限公司合肥宿州路支行申请了50万元贷款并办理了涉案房屋的抵押权登记，截至2016年10月18日，贷款本金余额为484644.22元，该银行作为涉案房屋的抵押权人，在贷款结清后可解除抵押权登记。
在审理过程中，刘燕已将剩余房款92万元提存至一审法院账户。
一审法院认为，刘燕与程绪亮签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规�，合法有效，双方应受此约束。程绪亮抗辩涉案房屋系夫妻共同财产，其无权处分，一审法院认为涉案房屋登记在程绪亮个人名下，根据不动产物权登记公示、公信原则，刘燕有理由相信程绪亮有权处分该不动产，故程绪亮此节抗辩理由，不予采纳。程绪亮2016年3月25日以家庭原因为由短信通知刘燕解除涉案合同不符合合同约定解除或法定解除的情形，不发生合同解除的法律后果。现刘燕诉请要求程绪亮按照合同及补充协议约定继续履行相应义务，即办理涉案房屋及车位的产权转移登记手续，予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：程绪亮继续履行与刘燕2016年1月19日签订的《存量房买卖合同》及补充协议，自判决生效之日起十日内协助刘燕办理合�市滨湖区洞庭路2586号佳源都市6幢1006室（房权合产字第××号号）及车库10645（房权合产字第××号号）的产权转移登记手续。本案一审案件受理费13980元，保全费5000元，合计18980元，由程绪亮负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，刘燕与程绪亮签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按该合同履行各自的义务。程绪亮认为涉案房屋系夫妻共同财产其无权处分，但从本案现已查明的事实来看，涉案房屋登记在程绪亮个人名下，根据不动产物权登记公示、公信原则，刘燕有理由相信程绪亮有权处分该不动产，故程绪亮认为其对涉案房屋无权处分，无事实和法律依据，不予采信。因案涉合同的当事人系程绪亮、刘燕，徐宁并非本�合同一方当事人，在程绪亮有权处分案涉房产的情况下，一审法院未追加徐宁为本案当事人并无不妥，本院予以支持。关于案涉房屋还存在抵押贷款的事宜，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。因刘燕在一审时同意以剩余房款结清银行贷款涤除抵押权，并已将购房尾款一次性打入一审法院账户提存，抵押银行也明确表示在贷款结清后可解除抵押权登记，在此情况下双方合同继续履行并不存在障碍，程绪亮认为无法继续履行双方合同的理由不能成立，不予支持。
综上所述，程绪亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13980元，由上诉人程绪亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年七月二日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误�者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。