浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2007）淳民一初字第833号
原告淳安县装饰材料行业协会。
法定代表人徐垒明。
委托代理人吴文书。
被告杭州永昌实业有限公司。
法定代表人傅昌宝。
委托代理人张承进。
原告淳安县装饰材料行业协会与被告杭州永昌实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2007年5月21日依法受理。依法由审判员徐卫平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告淳安县装饰材料行业协会的委托代理人吴文书、被告杭州永昌实业有限公司的委托代理人张承进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年3月8日，原、被告签订《租赁合同》一份，原告按约支付给被告定金30000元。原、被告在2006年5月25日补签了《租赁合同补充条款》一份，进一步明确约定被告应在2006年11月底将合同约定的租赁物交付原告使用。此后，原告又按约向被告预付了租金200000元。合同履行期限届满后，被告未能按照《租赁合同》、《租赁合同补充条款》的约定交付租赁物。原告多次以口头、书面的形式要求被告返还定金、预付的租金及承担违约责任，被告在2006年12月13日仅返还了预付的租金200000元，对定金30000元和应承担的约定违约金50000元至今没有履行返还和支付义务。特起诉请求：1、判令被告返还定金30000元、支付约定违约金50000元，合计80000元。2.本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提供如下证据：1.租赁合同原件一份、租赁合同补充条款原件一份，证明原、被告形成租赁关系及具体的租赁情况。2.收据原件一份，证明2006年3月8日，原告按约支付了30000元定金的事实。3.存折复印件一份，证明2006年8月17日，原告支付给被告200000元租金的事实并证明被告违约后，应原告要求被告于2006年12月13日将其中200000元租金退给原告的事实。4.终止履行合同的函原件一份，证明原告向被告提出承担违约责任的具体事项。5.名片原件一张，证明被告的副总经理余潮水代表被告签收原告出具的终止履行合同的函。6.要求支付合同定金及违约金的函原件一份，证明原告要求被告收函后一周内支付定金3万元及违约金的事实并证明如被告在一周内不支付，原告保留起诉时按合同约定的违约金数额诉讼。7.回函原件一份，证明被告同意原告的要求并证明被告对自己违约事实的认可。8.书面函原件一份，证明被告向原告催交租金的事实。
被告辩称：2006年3月8日原、被告签订租赁合同是事实，就原告租赁被告拟建造的房屋达成协议也是事实。合同签订后，被告于2006年5月及7月30日两次向开发区管委会申请设计变更手续，但由于开发区对该意见没有批准，在2006年5月25日双方签订了补充条款。由于设计部门没有进行审批，至今房屋都没有建造。在此情况下，原告向被告提出解除合同，返还租金、定金及要求支付违约金，被告表示同意解除合同并把200000元租金返还给了原告，被告当时也同意返还30000元定金，但不同意支付违约金，理由是开发区管委会没有批，双方可以协商。被告认为该份合同是原告提出解除的，被告同意解除并予以返还了租金等，认为违约金是属于协商条款而不是违约条款，不交付标的物是因为不可抗力，不是被告可以交付标的物而不交付。原告要求支付违约金50000元过高，请法院予以减少。
被告向本院提供如下证据：1.设计方案审核意见书及设计方案复印件各一份，证明原来的设计方案与租赁合同的是不一致的，需重新报批。2.申请报告复印件二份，证明被告进行了审批更改设计方案。3.要求支付合同定金及违约金的函复印件一份，证明新的方案被告已经作出了很大的努力。4.国有土地使用权证复印件一份，证明涉案的土地是属于被告的。
经庭审质证，对原告提供的证据，被告认为：对证据1、2、3、5、8没有异议。证据4，对证据本身没有异议，但认为仅仅是收到了该函，并不表示同意原告的处理意见。证据6，对证据本身没有异议，被告认为违约金过高，至于30000元定金被告返还给原告，原告没有接受。证据7，对证据本身没有异议，当时被告表示同意返还定金30000元并支付违约金20000元。对被告提供的证据，原告认为：证据1，与本案无关联性。证据2，与本案无关联性，合同签订在先，申请在后。证据3，对证据的三性没有异议。证据4，该证据是复印件，对真实性有异议。
经原、被告质证，本院对上述证据综合认证如下：
一、对原告提供的证据的真实性、合法性及关联性进行如下认定。对证据1、2、3、5、8，被告没有异议，本院予以认定。对证据4、6、7，被告对证据本身没有异议，本院对真实性予以认定，结合该三份证据，本院综合认定：在被告不能按约定时间交付租赁房屋以后，原告向被告提出解除合同，双方就返还预付租金、定金和支付违约金事宜进行了协商。
二、对被告提供的证据的真实性、合法性及关联性进行如下认定。对证据3，原告没有异议，本院予以认定。对证据1、2，原告认为与本案没有关联性，本院认为异议成立，不予认定。对证据4，原告认为是复印件，对真实性有异议，本院认为异议成立，不予认定。
综合上述对证据的认定和当事人的庭审陈述，本院对本案的事实认定如下：2006年3月8日，原、被告签订《租赁合同》一份，被告将拟建造的坐落在千岛湖镇南山二路的房屋租赁给原告使用，当天原告向被告交付了定金30000元，2006年5月25日，原、被告签订《租赁合同补充条款》，约定了租赁房屋一期的交付时间为2006年11月底前，2006年8月17日，原告向被告支付了预付租金200000元，合同履行期限届满后，被告未能按照《租赁合同》、《租赁合同补充条款》的约定交付租赁物。原告与被告解除了合同后，原告要求被告返还定金、预付的租金及承担违约责任，被告在2006年12月13日返还了预付的租金200000元，但对定金30000元和约定违约金50000元双方协商未果而向法院提起诉讼。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》、《租赁合同补充条款》意思表示真实、内容不违反法律规定，依法成立并有效。原告按约支付了定金30000元和预付租金200000元，已履行了合同规定的义务，被告未按约将租赁房屋交付给原告使用、收益，应承担相应的违约责任。本案中原、被告约定交付的租赁物是尚未建成的房屋，属预租合同，双方在《租赁合同》、《租赁合同补充条款》中未约定原告在建造房屋方面的义务，原告没有义务对被告能否建成房屋承担责任，相反原告对尚未建成的房屋的租赁承担着比现房租赁更大的风险，被告认为租赁物未能交付系不可抗力、违约金条款是协商条款的理由不能成立，本院不予支持。原、被告在合同中约定比定金稍高一些的违约金50000元，不违反法律规定，原告选择适用违约金条款，要求被告返还定金30000元并支付违约金50000元的诉请于法有据，本院依法予以支持，被告认为约定违约金过高要求予以减少的证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、被告杭州永昌实业有限公司返还原告淳安县装饰材料行业协会定金30000元。
二、被告杭州永昌实业有限公司支付原告淳安县装饰材料行业协会违约金50000元。
上述款项合计80000元，限被告杭州永昌实业有限公司于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，减半收取900元，由被告杭州永昌实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 徐卫平
二〇〇七年七月三日
书记员 赵谊芳