广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第406、407号
上诉人[原审（2014）云城法河民初字第180号案被告、（2014）云城法河民初字第241号案原告]：陈福汉，男，汉族，1970年10月28日出生，住云浮市。
委托代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。
委托代理人：郭锦霞，广东言邦律师事务所律师。
被上诉人[原审（2014）云城法河民初字第180号案原告、（2014）云城法河民初字第241号案被告）：云城区河口街道居委大元洞村（以下简称“大元洞村”）。地址：云城区。
诉讼代表人：陈国安，男，汉族，1949年11月2日出生，住云浮市，系大元洞村村民。
诉讼代表人：陈展强，男，汉族，1961年8月14日出生，住大元洞村2号。
诉讼代表人：陈西荣，男，汉族，1946年11月20日出生，住大元洞村86号。
诉讼代表人：陈发强，男，汉族，成年，系大元洞村村民。
诉讼代表人：何桂红，男，汉族，1963年2月15日出生，住大元洞村69号。
委托代理人：何忠兴，广东刚毅律师事务所律师。
上诉人陈福汉因与被上诉人大元洞村合同纠纷案件，不服云浮市云城区人民法院（2014）云城法河民初字第180号和（2014）云城法河民初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。因两案系基于同一事实发生的纠纷，本院决定合并审理。该两案现已审理终结。
原审法院对（2014）云城法河民初字第180号、第241号案经审理均查明：
2012年11月28日，大元洞村（甲方）与陈福汉（乙方）签订了《土地租赁合同》，合同约定“一、租赁土地的位置和面积：该租赁场地位于河口街河杨公路边东至陈西荣、陈国安用地，南至恒丰饲料店，西至河杨公路大桥底，所属范围面积共416平方米。二、租赁期限：拾年。租赁期限为拾年，即从2013年1月1日起至2022年12月30日。三、租赁用途：本宗地用作商业用途：（简易钢瓦栅房）。四、租金及付款方式：每半年交租一次。1.租金前五年内按每平方米每月23元的租金计算，即每月租金为玖仟伍佰陆拾捌元（￥9568元），每年租金为拾壹万肆仟捌佰壹拾陆元（￥114816元）。从第六年起，租金按23元每平方米每月加30%计算。第一期交租日期为2012年12月15日前。1.甲乙双方自中标起，甲方给乙方42天的筹建期，筹建期内场地交付乙方，而租金的计算时间为甲乙双方所定筹建期限结束之日计算，即2013年1月1日。3.付款方式：按先交租金后使用的方法，租金按半年缴交一次，半年租金为伍万柒仟肆佰零捌元（￥57408元），每期交租时间在当月日期第一个月的十五日前交付甲方。五、合同押金。签订合同时，乙方需支付押金为叁万元，合同期限后15天内退回乙方。六、双方责任：1.乙方在租赁场地内按规划部门要求划定界线，乙方所租范围外不得占用公共场地扎搭，乱堆放，否则甲方有权终止合同并责令乙方搬迁离场，所造成损失由乙方负责。2.在租赁期内，乙方必须依法经营，依法办理一切证明，依法缴交一切税费。并搞好环境设施和做好安全生产措施，负责生产中一切安全责任。3.甲方要无条件协助乙方办理相关证件（包括临建商铺及供水供电，如果该土地有政府行为不能建设的，甲方无条件退回乙方所投资金额的押金、租金、并解除合同（注：高速公路征地界以南10米除外）。4.乙方在生产经营中所发生的债权均与甲方无关。七、违约责任：1.在租赁期间内甲乙双方不得借故解除合同，如有违约方必须赔偿对方造成的损失，但因国家项目改造和不可抗力的自然灾害导致不能继续租赁时，本合同自然终止，双方不承担责任，租金按实际使用后日期计算。……4、乙方不得擅自转让，否则甲方有权终止合同并收回租赁场地。同时合同押金赔偿甲方损失。如在中途退出，所有固定建筑物归甲方所有。5.乙方按时缴交租金，超期缴交的则按应交金额加收每日2%的滞纳金，超出一个月不缴交的作违约处理，甲方有权终止合同并收回租赁场地，同时合同押金做赔偿甲方的损失。”上述《土地租赁合同》签订后，大元洞村于2012年11月29日将涉案土地交付给陈福汉使用。
陈福汉是大元洞村的村民，其租赁上述涉案土地后支付了第一期（2013年1月至6月）租金57408元及押金30000元给大元洞村，之后的租金未支付。庭审中，当事人双方均确认因双方在2015年1月26日发生纠纷，当事人双方均于当日起暂停了对涉案土地的使用。
涉案土地没有《集体建设用地使用权证》。大元洞村认为涉案土地属大元洞村村集体所有，提供了该村户主签名并加盖云浮市云城区河口街河口社区居民委员会印章的《签名》一份拟予以证明，该《签名》载明“河杨公路东侧南起恒丰饲料厂，北至高速公路桥，东至陈西荣、陈国安用地，西至河杨公路416平方土地为大元洞村集体用地”，陈福汉亦在上述材料上进行了签名。大元洞村主张涉案土地可用于非农建设，及《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》拟予以证明，其中《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》载明“云浮市云城区河口街道办：我村位于河口至杨柳公路边也是铁路边的土地，原来是村的集体农用地，由于修建河杨公路及铁路毁坏了水利设施，使征用佘下的小部分土地不能再耕作，只可用作非农建设，作商业用途。为此，现向上级请求，请上级批复该土地作非农用途为宜。”云浮市云城区河口街道办事处在上述请示上的批复为“属实”，并在该请示及其附图《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》中涉案土地上加盖了印章。
陈福汉认为大元洞村未能举证对该涉案土地具有所有权，大元洞村出租该涉案土地属无权处分，提供了《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》一份拟予以证明，该示意图显示：涉案土地的标注为“集体用地”。陈福汉在庭审中陈述，其在涉案土地进行建设时，因大元洞村没有土地使用证政府有关部门曾要求其停止建设，但未提供相关证据予以证明。
原审法院在（2014）云城法河民初字第180号案中另查明：陈福汉另案向一审法院起诉了大元洞村[案号为（2014)云城法河民初字第241号]，请求判令大元洞村返还租金人民币57408元、押金人民币3万元，并赔偿陈福汉搭建简易钢瓦栅房的经济损失人民币257739.3元。
原审法院在（2014）云城法河民初字第241号案中另查明：陈福汉主张因大元洞村对该涉案土地无权处分导致合同无效，并造成了其经济损失，请求大元洞村赔偿其经济损失257739.3元，并向一审法院申请对涉案厂棚进行价值评估。一审法院于2015年2月4日委托深圳市世鹏资产评估房地产估价顾问有限公司对涉案土地上厂棚的价值进行了评估。该公司于2015年3月19日出具《报告书》，载明“……估价结果。我公司估价人经过实地查勘，收集相关资料，遵循估价原则，按照估价程序，依据相关法规、政策和估价经验，选用科学的估价方法，结合估价对象的客观合理价值作出评定和估算。在满足本报告申明的假设与限制条件下，估价对象于价值时点的现状价值为￥161000元，大写人民币壹拾陆万壹仟元整。”大元洞村另案向一审法院起诉了陈福汉[案号为（2014）云城法河民初字第180号]，并提出了请求判令解除涉案《土地租赁合同》等诉求。
原审法院在（2014）云城法河民初字第180号案中经审理认为：
本案系土地租赁合同纠纷，当事人双方的争议焦点为：1.双方签订的《土地租赁合同》是否有效；2、大元洞村主张陈福汉返还涉案土地并给付租金支付逾期付款违约金（滞纳金）的诉讼请求应否支持；3、大元洞村主张陈福汉已经支付的押金30000元归该村所有的诉讼请求应否支持；4.涉案土地上的建筑物、水电设施应否归大元洞村所有；5.大元洞村请求的律师费应否支持。
对于第一个焦点。从当事人双方均作为证据提交的《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》来看，双方对于涉案土地处于该示意图中的位置并无异议，该示意图对涉案土地标注为“集体用地”，虽未明确标注为大元洞村所有，但结合该示意图的标题及大元洞村在对涉案土地出租以来没有第三人对此提出异议的事实，可以确定该涉案土地为大元洞村所有。因此，陈福汉主张大元洞村对涉案土地的出租属无权处分而导致合同无效，理据不足，不予采信。虽涉案的土地未取得《集体建设土地证》，但大元洞村提交的证据《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》及《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》显示，涉案土地因水利设施毁坏已不能耕作，且涉案土地属村集体回迁地并列入了规划，此外，涉案土地是否具有《集体建设土地证》并不影响陈福汉对涉案土地的实际利用，且陈福汉在租赁涉案土地后，已在涉案土地上进行了建设及从事经营活动。综上，当事人双方在自愿、平等基础上签订的《土地租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，应为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。
对于第二个焦点。《土地租赁合同》签订后，大元洞村已于2012年11月29日将涉案土地交付予陈福汉，完成了作为出租方的义务，陈福汉亦按照合同约定向大元洞村支付了第一期（2013年1月至6月）租金57408元及押金30000元。但之后陈福汉未支付租金，已违反了双方合同第七条第5款“乙方按时缴交租金，超期缴交的则按应交金额加收每日2%的滞纳金，超出一个月不缴交的作违约处理，甲方有权终止合同并收回租赁场地，同时合同押金做赔偿甲方的损失”的约定，大元洞村有权依照该条约定终止合同。同时，陈福汉经大元洞村催收，仍拒不支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，大元洞村可以解除合同，故大元洞村请求解除双方的《土地租赁合同》，于法有据，予以支持。庭审中，当事人双方均确认因双方在2015年1月26日发生纠纷，双方均于当日起暂停了对涉案土地的使用，故确认本案合同自2015年1月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，大元洞村请求陈福汉返还涉案土地，并支付拖欠的租金114816元（2013年7月1日至2014年7月1日）合理，予以支持。对于2014年7月1日以后的租金，因大元洞村在本案中未主张，故不予处理，大元洞村可另行主张权利。同时，因陈福汉逾期未支付租金，已构成违约，应承担违约责任，因双方约定的“按应交金额加收每日2%的滞纳金”过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，故酌情将违约金（滞纳金）标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。按照双方合同约定，租金应于每期的“第一个月的十五日前交付”，故陈福汉拖欠的上述租金中第二期租金57408元的违约金（滞纳金）应从2013年7月16日开始计算，第二期租金57408元的违约金（滞纳金）应从2014年1月16日开始计算。陈福汉抗辩认为大元洞村在履行合同过程中未协助其办理用水、用电相关手续，导致其不能正常使用涉案土地，但未提供相关证据予以证明，故对其抗辩不予支持。
对于第三个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，本案中的押金30000元是为保证合同的顺利进行而设立的，因大元洞村请求陈福汉支付违约金已得到确认和支持，故双方合同解除后，陈福汉交纳的押金30000元应予以退还，但因陈福汉拖欠的租金未支付，其押金应优先用于抵偿租金及违约金，不再退还陈福汉。大元洞村主张上述租金归大元洞村所有，理据不足，不予支持。
对于第四个焦点。对涉案土地上的厂棚、水电设施等为陈福汉所建设或购买的事实，双方没有异议。因双方在《土地租赁合同》中第七条第4项约定“如在中途退出，所有固定建筑物归甲方（原告）所有”，上述约定是双方真实的意思表示，未违反法律的规定，现因陈福汉未按时支付租金导致合同解除，应视为陈福汉中途退出，根据上述约定，大元洞村请求涉案土地上的建筑物归其所有符合双方约定，合理合法，予以支持。对建筑物内的水电设施及其他设备，因双方没有约定，且该设备、设施为陈福汉所购买和安装，大元洞村请求这些设备、设施归其所有于法无据，不予支持。
对于第五个焦点。大元洞村请求的律师费10000元，因当事人双方签订的《土地租赁合同》并没有对该项费用进行约定，且在诉讼过程中是否委托律师代理诉讼是大元洞村对自身权利的处分，该律师费并非大元洞村因合同解除造成的损失范围，故大元洞村主张陈福汉支付律师费没有理据，不予支持。
原审法院在（2014）云城法河民初字第241号案中经审理认为：
本案系土地租赁合同纠纷，当事人双方的争议焦点为：1.当事人双方签订的《土地租赁合同》是否有效；2.陈福汉主张返还已经给付的租金及押金的诉讼请求应否支持；3.陈福汉主张大元洞村赔偿其搭建厂棚经济损失257739.3元应否支持。
对于第一个焦点。从当事人双方均作为证据提交的《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》来看，当事人双方对于涉案土地处于该示意图中的位置并无异议，该示意图对涉案土地标注为“集体用地”，虽未明确标注为大元洞村所有，但结合该示意图的标题及大元洞村在对涉案土地出租以来没有第三人对此提出异议的事实，可以确定该涉案土地为大元洞村所有。因此，陈福汉主张大元洞村对涉案土地的出租属无权处分而导致合同无效，理据不足，不予支持。虽涉案的土地未取得《集体建设土地证》，但陈福汉提供的证据《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》显示，涉案土地因水利设施毁坏已不能耕种，且涉案土地属村集体回迁地并列入了规划，此外，涉案土地是否具有《集体建设土地证》并不影响大元洞村对涉案土地的实际利用，且陈福汉在租赁涉案土地后，已在涉案土地上进行了建设及从事经营活动。综上，当事人双方在自愿、平等基础上签订的《土地租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，应为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。
对于第二个焦点。如上所述，当事人双方签订的《土地租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。《土地租赁合同》签订后，大元洞村已于2012年11月29日将涉案土地交付予陈福汉，完成了作为出租方的义务。陈福汉在接收涉案土地后进行了建设和经营，其应按双方合同约定履行给付租金的义务，在庭审中陈福汉亦确认直至2015年1月26日才暂停使用涉案土地，而从2013年7月1日至2015年1月26日，陈福汉未支付租金，已严重违反了双方合同的约定，并导致合同解除。现陈福汉主张返还其已经支付的租金57408元，没有理据，不予支持。同时，本案中的押金30000元是为保证合同的顺利进行而设立的，应视为定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，违约金与定金不能同时适用，本案中的押金30000元是为保证合同的顺利进行而设立的，因陈福汉在（2014）云城法河民初字第180号案件中请求大元洞村支付违约金已得到确认和支持，故双方合同解除后，陈福汉交纳押金30000元应予以退还，但因陈福汉拖欠的租金未支付，其押金应优先用于抵偿租金及违约金，且（2014）云城法河民初字第180号案件已将确认该押金30000元用于抵偿部分租金及违约金，故陈福汉请求退还押金30000元，于法无据，不予支持。
对于第三个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，大元洞村在签订合同后，已将涉案的土地交付给陈福汉，完成了其作为出租人的义务，陈福汉接收涉案土地后进行了建设和经营活动，没有证据证明大元洞村存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情况，陈福汉在支付了第一期的租金后，拒不支付租金，构成违约并最终导致合同解除，陈福汉对其合同解除造成的损失应自行承担，故陈福汉请求判令大元洞村赔偿其搭建厂棚经济损失257739.3元，没有理据，不予支持。
综上，对（2014）云城法河民初字第180号案，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条的规定，经该院审判委员会讨论决定，于2015年7月27日作出判决：一、大元洞村与陈福汉于2012年11月28日签订的《土地租赁合同》于2015年1月26日解除；二、陈福汉于本判决生效之日起十五日内将涉案土地返还给大元洞村；三、陈福汉于本判决生效之日起十五日支付租金114816元及违约金（以拖欠的租金为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款项之日止，其中从2013年7月16日至2014年1月15日止以57408元为本金计算，从2014年1月16日起以114816元为本金计算，陈福汉已交纳的押金30000元优先用于抵偿租金及违约金）给大元洞村；四、涉案土地上的固定建筑物（厂棚）归大元洞村所有；五、驳回大元洞村其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4372元（大元洞村已经预交），由陈福汉负担。
对（2014）云城法河民初字第241号案，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经该院审判委员会讨论决定，于2015年7月27日作出判决：驳回陈福汉的诉讼请求。本案受理费6477元（陈福汉已预交），由陈福汉负担。
上述两案宣判后，上诉人陈福汉均不服，向本院提起上诉称，一、在涉案土地的权属未确权情况下，原审法院作出的“从原、被告双方均作为证据提交的《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》来看，原、被告双方对于涉案土地处于该示意图中的位置并无异议，该示意图对涉案土地标注为‘集体用地’，虽未明确标注为大元洞村所有，但结合该示意图的标题及大元洞村在对涉案土地出租以来没有第三人对此提出异议的事实，可以确定该涉案土地为大元洞村所有”的认定，事实不清，措辞模糊，判决错误。1.《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》对于涉案土地标注为“集体土地”，而对于其他权属大元洞村的集体土地则标注为“大元洞集体用地”，此标注的“集体土地”不能认为是“大元洞集体土地”；同时，原审判决认定涉案土地属于大元洞村是一种推定认定，其措辞过于模糊与不确定，故涉案土地的权属不清晰。2.涉案的土地除了没有土地使用权证外，土地的使用用途亦不明确。上诉人认为，大元洞村在一审提供的《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》与本案无关：首先，该请示是大元洞村的单方请示，河口街道办在其上落款“属实”二字仅表明河口街道办证明大元洞村提出请示之事属实，而非对请示变更土地使用用途作出准许；其次，河口街道办也不属于变更土地使用用途的核准部门；最后，该请示所指的土地没有清晰显示包括涉案土地在内。因此，涉案土地使用用途处于不清晰的状态。3.据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款之规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。本案所涉土地的权属没有经过人民政府处理，在涉案土地权属的证据不足情况下，原审法院亦没有就有关土地权属问题发函到相关部门查明核实。因此，大元洞村对于涉案土地属其所有事实并没有充分举证，应予以纠正。二、大元洞村无权处分涉案土地，致使上诉人不能实现《土地租赁合同》的目的。合同签订后，上诉人已在该土地上搭建简易钢瓦棚房投入了资金257739.3元，涉案厂棚经依法评估其价值为161000元，但因被上诉人无权处分涉案土地，不能提供有效的土地所有权证给上诉人，不能履行《土地租赁合同》第6条第3点约定的无条件协助上诉人办理供电供水设施，致使上诉人不能实现合同目的。对此，被上诉人存在重大过错，其应将押金30000元返还给上诉人，并赔偿上诉人搭建厂棚的经济损失161000元。另外，据合同约定，上诉人承租的土地面积应为416平方米，但经一审时评估，评估公司实测厂房的占地面积是322平方米，加上上诉人使用的其余空地，承租的总面积仅为356平方米，由此，被上诉人并没有按照合同的约定面积提供土地，严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，原审判决是错误的，故提起上诉，针对原审（2014）云城法河民初字第180号民事判决，请求撤销第一至五项，改判为确认当事人双方签订的本案《土地租赁合同》无效并驳回大元洞村的所有诉讼请求。而对（2014）云城法河民初字第241号，则上诉请求撤销原审判决，并改判为：1、确认当事人双方签订的本案《土地租赁合同》无效；2、由被上诉人大元洞村返还上诉人押金30000元，以及赔偿上诉人搭建简易钢瓦棚房的经济损失161000元。上列两案均由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人大元洞村对上列两案均辩称，上诉人出生于我村，对涉案土地既熟悉又使用，且曾签名确认该地属村集体所有，而至今也没有人对此权属提出异议；而且，该土地一直以来都是我村经营、管理、耕作和收益，若政府征收，该土地的有关补偿费、安置费也应归我村所有。故我村对涉案土地既有所有权和使用权，也有处分权。而该土地经有关部门已确定为非农用途，它在出租前已经不是耕地，承租者既可以耕种，也可以商用。至于涉案土地面积问题，这是经双方确认的，即使现在测量也不会少；而且，被上诉人出租的是土地而非厂房，不能以上诉人自己搭建的厂房面积来否定租赁面积。另外，《土地租赁合同》约定租金为“每半年缴交一次”，但上诉人没有履行支付租金的合同义务，我村当然有权要求解除合同。正是由于上诉人至今还未交还土地，导致村集体利益受损，所以被上诉人要求上诉人支付租金至交还土地之日止。故被上诉人认为上诉人的上诉请求没有理据，要求二审法院驳回其上诉请求，维持原审判决。
本院经审理查明：原审法院在（2014）云城法河民初字第180号、第241号民事判决中经审理查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，大元洞村在提起（2014）云城法河民初字第180号案诉讼时的请求为：1.解除当事人双方于2012年11月28日签订的《土地租赁合同》，由陈福汉将土地返还给大元洞村，该土地上的固定建筑物、水电设施等归大元洞村所有；2.陈福汉支付114816元租金（即计至2014年6月30日止的租金）及50000元逾期付款违约金（滞纳金）给大元洞村；3.30000元合同押金归大元洞村所有；4.由陈福汉承担案件诉讼费和律师费。经原审法院在庭审中释明，当事人双方签订的本案《土地租赁合同》可能无效后，大元洞村在庭审中变更其租金诉讼请求为应按照合同约定的租金标准，由陈福汉支付土地占用费至向其返还土地时止。
陈福汉在提起（2014）云城法河民初字第241号案诉讼时的请求为：1.确认当事人双方于2012年11月28日签订的《土地租赁合同》无效；2.由大元洞村向其返还已收取的租金57408元、押金30000元，并赔偿其因搭建简易钢瓦栅房造成的经济损失257739.30元；3.由大元洞村承担本案诉讼费用。在钢瓦栅房评估结论作出后，陈福汉在原审庭审中变更其该项资产损失的请求金额为161000元。
本院认为，本案系被上诉人大元洞村将集体土地以租赁的形式交付给上诉人陈福汉作非农业建设经营使用后，当事人双方分别基于合同的履行及合同效力问题产生纠纷，而引发的合同纠纷诉讼。根据《最高人民法院关于印发〈民事案件案由规定〉的通知》[法发（2008）11号]的规定，因“土地租赁合同纠纷”的上一级（第三级）案由为“房地产开发经营合同纠纷”，而该第三级案由主要是指适用《中华人民共和国房地产管理法》而产生的各类合同纠纷，故原审判决确定本案为土地租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。
关于本案二审程序中的审理范围问题。被上诉人大元洞村在提起（2014）云城法河民初字第180号案诉讼时，虽然其请求陈福汉支付的租金为114816元（即计至2014年6月30日止的租金），但经原审法院在庭审中释明当事人双方签订的本案《土地租赁合同》可能无效后，大元洞村在庭审中变更其该项诉讼请求为应按照合同约定的租金标准，由陈福汉支付土地占用费至向其返还土地时止。对此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，应认为大元洞村已经相应变更了其相关诉讼请求，原审法院对此仅处理其计至2014年6月30日止的租金请求不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，为减少当事人讼累，并鉴于被上诉人在本案一、二审中均提出相关的请求或抗辩意见，本案宜对被上诉人大元洞村上述变更后的诉讼请求一并纳入本案二审审理范围。
关于上诉人陈福汉与被上诉人大元洞村签订的本案《土地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》（简称《土地法》）第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”第六十三条又明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从上述《土地法》的规定来看，我国实行土地用途管制制度，法律对于集体土地尤其是农用地用于非农建设实行严格的管制，但从原审庭审中大元洞村的陈述以及其向云浮市云城区河口街道办事处提出的《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》的内容看，该合同约定出租的土地原为农用地性质，尽管因建设河杨公路受到损坏，但被上诉人尚没有举示充分的证据证明其已依法定程序转为可以用作非农业建设的集体建设用地，以使其符合本案合同约定的“用作商业用途（简易钢瓦栅房）”的出租目的。至于被上诉人大元洞村以云城区河口街道办事处在上述“请示”文件上签注“属实”字样等行为，主张该土地使用用途的改变已经获得政府批准的意见，因该签注内容既不能直接表明云城区河口街道办事处已经同意大元洞村提出的变更土地用途的申请，而且，云城区河口街道办事处也不是法定的可以批准将农用地转为用于非农业建设的集体建设用地的县级以上人民政府，被上诉人以此为由提出的主张，没有法律依据，本院不予采纳。由于本案当事人双方签订的《土地租赁合同》违反了《土地法》第六十三条的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项作出的“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，该合同依法应确认无效。原审判决确认本案《土地租赁合同》为有效合同，与上述法律规定不符，本院应依法予以纠正。至于上诉人陈福汉以被上诉人没有领取土地权属证书等为由，而对大元洞村的合同主体资格提出的上诉意见，上诉人未能举证证明其在使用期间曾有案外人提出相关土地权属要求，原审判决对此的论述恰当，本院予以采信。
关于本案的实体处理问题。因本案《土地租赁合同》系违反法律的强制性规定而被确认为无效的，而对于法律的强制性规定，应当认为当事人双方均是知道或者是应当知道并遵守的，而且，上诉人陈福汉也是被上诉人大元洞村的村民，其对合同约定出租的土地的性质和用途也应认为是知悉的，因此，本院认为，当事人双方对造成本案合同无效均有过错，且过错程度相当。综合本案情况，由于本案《土地租赁合同》无效，被上诉人大元洞村因该合同从上诉人陈福汉处已取得的2013年1月至6月份的租金57408元及合同押金30000元应返还给陈福汉；上诉人陈福汉也应将该占用的土地返还给大元洞村；而上诉人陈福汉在该土地上构建的简易钢瓦栅房，辜不论《土地租赁合同》效力如何，即使合同有效也应先经政府有关部门批准才能构建，但上诉人没有举示证据显示其已经有关政府部门批准搭建，在性质上属于违法构筑物，应由其自行拆除，由此造成的有关经济损失应由其自行承担。至于被上诉人大元洞村因本案《土地租赁合同》造成的损失,在当事人双方签订本案《土地租赁合同》之次日起交付土地给上诉人至2015年1月25日止，为上诉人陈福汉已实际占有使用该集体土地，并在期间用于经营活动，从中获得了经济利益，因此，上诉人陈福汉应当给予大元洞村适当的土地占用费补偿；而从2015年1月26日起至上诉人返还土地给大元洞村时止，陈福汉已没有实际使用该土地用于经营活动，不能从中获得经济利益，被上诉人大元洞村也因该土地上尚存上诉人构建的简易钢瓦栅房而不能实际使用该地，由此造成土地闲置，由此产生的闲置损失也应纳入被上诉人因合同无效造成的经济损失之列。综合被上诉人大元洞村因合同无效造成的经济损失情况考虑，由于当事人双方对造成本案合同无效的过错程度相当，但也存在上诉人陈福汉在期间实际占有利用土地从事经营活动获得利益的情况，本院酌情比照合同约定的租金标准，以上诉人陈福汉从2012年11月29日起至2015年1月25日止计算的“租金”为参照，适当提高上诉人陈福汉的过错赔偿比例，作为被上诉人大元洞村属于因本案《土地租赁合同》无效造成的全部经济损失（包括上述土地闲置期间损失），并酌定由上诉人陈福汉按照70%的比例补偿给被上诉人大元洞村，据此，本院计算上诉人陈福汉应补偿给被上诉人大元洞村的土地占用损失补偿费为173513.71元[（114816元/年×2年+114816元÷365天×58天）×70%]。上诉人陈福汉应补偿给大元洞村的该项损失，减除大元洞村应予以返还给陈福汉已付的租金57408元和押金30000元后，上诉人陈福汉实际应支付86105.71元补偿款给被上诉人大元洞村。至于上诉人陈福汉就其实际占用的土地面积问题提出的上诉意见，因当事人双方在庭审中陈述承认合同签订当时已作实地丈量确定，故上诉人该上诉意见依据不足，本院不予采信，对其据此提出的上诉请求不予支持。
综上所述，原审判决认定案件的基本事实清楚，判决由上诉人陈福汉向大元洞村返还涉案土地虽属恰当，但适用法律错误，确认本案《土地租赁合同》有效并以解除方式处理错误，致其他实体处理失当，本院依法应予以纠正；上诉人陈福汉上诉理由部分合法有据，部分事实与法律依据不足，本院对其合法有据部分可予以支持，其余上诉请求则依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，第一百七十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、第三百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、维持原审法院（2014）云城法河民初字第180号民事判决的第二项；
二、撤销原审法院（2014）云城法河民初字第180号民事判决的第一项、第三项、第四项、第五项和（2014）云城法河民初字第241号民事判决；
三、确认上诉人陈福汉与被上诉人大元洞村于2012年11月28日签订的本案《土地租赁合同》无效；
四、上诉人陈福汉应向被上诉人大元洞村给付其自2012年11月29日起至返还涉案土地时止因占用土地应给予的损失补偿费173513.71元；
五、被上诉人大元洞村应向上诉人陈福汉返还其已向上诉人收取的租金57408元及合同押金30000元；
六、涉案土地上由上诉人搭建的构筑物（简易钢瓦栅房等设备设施）由上诉人陈福汉自本判决发生法律效力之日起十五日内自行拆除移走；
七、上列第四、五项由当事人双方互负的给付义务相抵后，上诉人陈福汉实应支付给被上诉人大元洞村的损失补偿费金额为86105.71元，限上诉人陈福汉自本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕；
八、驳回被上诉人大元洞村在原审法院（2014）云城法河民初字第180号案中提出的其他诉讼请求；
九、驳回上诉人陈福汉在原审法院（2014）云城法河民初字第241号案中提出的其他诉讼请求。
原审（2014）云城法河民初字第180号案一审受理费和二审受理费各4372元，合共8744元，由上诉人陈福汉负担5954元（一、二审各2977元），被上诉人大元洞村负担2790元（一、二审各1395元）；原审（2014）云城法河民初字第241号案一审受理费和二审受理费各6744元，合共13488元，由上诉人陈福汉负担9673元（一、二审各4836.50元），被上诉人大元洞村负担3815元（一、二审各1907.50元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行履行非金钱给付义务的，应当支付迟延履行金。
本判决为终审判决。
审判长 赵 克
审判员 彭国荣
审判员 李艳徽
二〇一六年一月二十七日
书记员 冯梓叶