福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初5918号
原告（申请执行人）：厦门锐驿汽车服务有限公司，住所地厦门市思明区东坪二里272号店铺，统一社会信用代码91350203562828301M。
法定代表人：邱宝敏，总经理。
委托诉讼代理人：李筱研，福建乐丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨倩，福建乐丰律师事务所律师。
被告（案外人）：吴国强，男，1984年4月26日出生，汉族，住漳州市芗城区。
被告（被执行人）：李德胜，男，1980年10月28日出生，汉族，住福建省龙海市程溪镇下庄村田中央*号，公民身份号码3506811980********。
被告（被执行人）：漳州ＸＸ胜汽车服务有限公司，住所地福建省漳州市龙文区迎宾大道与水仙大道交汇处吉马家居广场东侧（吉马国际汽车城）A1区01b号店面，统一社会信用代码91350600680895230W。
法定代表人：林文辉，经理。
委托诉讼代理人：陈思强，男，该公司工作人员。
被告：张笑霞，女，1982年10月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：李德胜（系张笑霞丈夫），男，1980年10月28日出生，汉族，住福建省龙海市程溪镇下庄村田中央*号，公民身份号码3506811980********。
原告厦门锐驿汽车服务有限公司（以下简称锐驿公司）与被告吴国强、李德胜、漳州ＸＸ胜汽车服务有限公司（以下简称ＸＸ胜公司）、张笑霞申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告锐驿公司的委托诉讼代理人李筱研、被告吴国强、李德胜、ＸＸ胜公司的委托诉讼代理人陈思强、张笑霞的委托诉讼代理人李德胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
锐驿公司向本院提出诉讼请求：许可对址于漳州市芗城区九龙观邸B栋202室予以执行。事实和理由：原告于2015年3月向本院申请强制执行原告与李德胜、ＸＸ胜公司民间借贷纠纷一案，并请求追加李德胜配偶张笑霞为被执行人，同时对备案在张笑霞名下的漳州市芗城区九龙观邸B栋202室房产采取查封措施。该执行案件在强制执行的过程中，被告吴国强就执行标的提出书面异议，本院于2016年3月15日做出（2015）思执行字第1248号执行裁定，裁定中止对讼争房产的执行。原告认为，该裁定的事实和法律依据不足，应当予以撤销，对讼争房产的拍卖、变卖等强制执行措施应当继续许可执行，具体理由如下：一、房屋所有权的设立、变更，应当依法办理房屋所有权登记手续，未经登记的，不发生效力。讼争房屋自至今备案在张笑霞名下，吴国强对讼争房产不享有物权利益，其与李德胜、张笑霞并不存在真实的房产买卖关系，所谓的房产转让明显系李德胜利用其从事资金生意的便利与吴国强恶意串通事后伪造的。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，讼争房产依法属于可查封、扣押、冻结的财产，法院查封合法有效。被告吴国强不享有足以排除执行的物权权益，无权提出案外人执行异议。
吴国强辩称，其于2013年6月20日，真实、合法、有效取得讼争房产的所有权，也已转账支付购房款170万元并装修后入住讼争房产，该行为不仅发生在法院采取查封措施之前，更是发生在原告与李德胜、张笑霞产生纠纷之前，并不可能恶意串通。讼争房产无法办理产权过户手续，是开发商的原因，吴国强与李德胜、张笑霞均无过错。
李德胜、张笑霞共同辩称，该二人与吴国强签订的《房产买卖协议》真实、合法、有效。并已实际履行完毕。李德胜、张笑霞亦承诺在条件成就时协助吴国强办理产权过户手续。该协议签订、履行均发生在原告与李德胜、张笑霞等债务发生之前，并不存在当事人恶意串通的可能。原告的诉讼请求应予驳回。
ＸＸ胜公司辩称，同意上述被告的答辩意见。
锐驿公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：本院（2014）思民初字第14328号民事调解书、（2015）思执字第1248号受理案件通知书及（2015）思执字第1248号执行裁定书、（2015）思执字第1248-1号、（2015）思执异字第25号、（2015）厦执复字第37号执行裁定书、EMS邮寄底单及签收查询情况、内资企业登记基本情况表、公司章程。吴国强提交了以下证据：《房产买卖协议》、转账凭证、漳州督玛酒业有限公司营业执照、组织机构代码证、开户许可证、税务登记证、物业公司证明、商品房产权登记证明书、购房发票。本院对上述证据予以确认并认定事实如下：
原告与李德胜、ＸＸ胜公司民间借贷纠纷一案，经本院（2014）思民初字第14328号民事调解书确认，李德胜、ＸＸ胜公司应偿付原告借款100万元及利息。原告于2015年3月5日向本院申请强制执行该调解书。本院于2015年4月2日追加李德胜配偶张笑霞为被执行人，对李德胜上述应付款项承担连带清偿责任。
上述案件执行中，本院于2015年4月8日冻结备案在张笑霞名下的讼争房产，吴国强因此向本院提出执行异议。本院于2016年3月15日作出（2015）思执字第1248号执行裁定书，中止对讼争房产的执行。
另查明，讼争房产系张笑霞向漳州志诚房地产开发有限公司以1326258元购买，于2012年4月17日办理合同备案登记，但至今尚未办理权属登记手续。
2013年6月20日李德胜、张笑霞（甲方）、与吴国强（乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定乙方向甲方购买讼争房产；成交价170万元，乙方于2013年6月22日前一次性付清购房款；开发商交房时需缴交的与讼争房产相关的费用由甲方承担；本协议签订同时，甲方将该房产的的购房合同、交房资料等交乙方保管；甲方在收到购房款五日内向乙方交付该房产；该房产“二证”办理完成后，甲方应当在接到乙方通知的十日内办理过户登记手续，交易税费等由乙方承担。吴国强于合同签订当日向李德胜账户转账支付170万元。2014年9月9日，吴国强以讼争房产为漳州督玛酒业有限公司住所地办理了营业执照。
审理中，原告还提供网络截图以及原告委托诉讼代理人与案外人的通话录音，主张讼争房产现在的单价尚不到8000元/㎡，2013年的单价至多不超过7000元/㎡，总价应当在105万元左右，吴国强等人主张交易价为170万元不符合市场行情；原告委托诉讼代理人曾向讼争房产处的邻居询问讼争房产的住户是否为李德胜、张笑霞，邻居回答应该是。讼争房产内、外部情况与吴国强陈述的用于经营的情况不符，只是住宅。
三被告对上述证据的真实性、合法性与关联性均不予认可。
本院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉，依法应对讼争房产是否具备足以排除强制执行的民事权益问题进行审理。从上述相关证据及查明事实分析，原告向本院申请强制执行的日期为2015年3月5日，讼争房产于2015年4月8日被冻结，而吴国强与李德胜、张笑霞签订《房产买卖协议》的日期为2013年6月20日，吴国强还于合同签订当日支付170万元购房款，此后吴国强还于2014年9月9日以讼争房产为公司住所地办理了营业执照。因此，应当认定吴国强与李德胜、张笑霞就讼争房产的买卖发生在讼争房产被冻结前。讼争房产至今虽未办理相关的权属登记，但上述相关当事人就讼争房产的买卖行为并未违反法律强制性规定，故在无相反证据佐证的情形下，应当认定该房产买卖合法有效，即吴国强已具备足以排除强制执行的民事权益。原告提供的上述网络截图等证据并不能证明原告主张的吴国强等人不存在真实的房产买卖关系或相关当事人存在恶意串通行为的证明力，故对原告上述主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告厦门锐驿汽车服务有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费100元，均由原告锐驿公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 （吕云平）
人民陪审员 （曾赣华）
人民陪审员 （陈 睿）
二〇一六年十二月二十八日
书记 员（ 朱剑 生）
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。