福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终2979号
上诉人（原审原告）：福建商贸学校泉州分校，住所地福建省泉州市丰泽区北峰见龙亭小区旁。
法定代表人：叶黎明，该校校长。
委托诉讼代理人：吴南海，福建义全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王紫欣，福建义全律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：泉州市洋洋礼品有限责任公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰工业区招贤路口。
法定代表人：吴青青，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：吴俊峰，男，该公司员工。
上诉人福建商贸学校泉州分校(以下简称商贸泉州分校)因与被上诉人泉州市洋洋礼品有限责任公司（下称泉州洋洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第6184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人商贸泉州分校的委托诉讼代理人吴南海，被上诉人泉州洋洋公司的委托诉讼代理人吴俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人商贸泉州分校上诉请求：撤销原审判决，改判泉州洋洋公司立即退还商贸泉州分校房屋租赁保证金80000元及赔偿商贸泉州分校搬迁补助费115200元；一、二审案件诉讼费用由泉州洋洋公司承担。事实和理由：一、本案双方之间的房屋租赁合同，不是双方协商解除，而是泉州洋洋公司单方面强行解除，违约方是泉州洋洋公司。本案并没有证据证明是双方协商解除租赁合同，泉州洋洋公司于2013年10月14日单方面递交《协议书》给商贸泉州分校，实质上是泉州洋洋公司单方面强行解除合同。该《协议书》上并没有商贸泉州分校的盖章确认，内容也是泉州洋洋公司单方面拟定的，且对商贸泉州分校的装修投入并没有作处理。泉州洋洋公司于2013年10月18日发的《律师函》，表明双方在2013年10月15或者之前未达成协商解除合同的一致意见，商贸泉州分校于2013年10月23日才收到《律师函》，并于2013年10月24日作出回复，声明商贸泉州分校并没有违约行为，并指出是泉州洋洋公司单方面终止合同。相反，现有证据足以证实是泉州洋洋公司单方面强行解除合同，该事实没有任何争议。单方面递交《协议书》是单方面强行解除合同的表现之一，最直接的证据是泉州洋洋公司在2013年10月15日将同一租赁城所租给泉州丰泽恒昇精密机械有限公司（下称恒昇公司）及向恒昇公司收取自2013年10月15日起的租金的行为，直接要求商贸泉州分校交接房屋是强行解除合同的表现之三。二、泉州洋洋公司主张商贸泉州分校存在合同违约行为，该主张不能成立，也没有任何证据支持。泉州洋洋公司对于泉州西海岸工贸职业技术学校（下称西海岸工贸学校）将部分租赁城所转租给恒昇公司是明知的，也是同意的。一审中，泉州洋洋公司自认2011年11月泉州洋洋公司就将登记在其名下的一个变压器过户给恒昇公司。且泉州洋洋公司对于转租行为，未在六个月内提出异议。三、本案明显是泉州洋洋公司单方面擅自解除房屋租赁合同，应当由泉州洋洋公司承担违约责任，即泉州洋洋公司应当退还商贸泉州分校房屋租赁保证金80000元及赔偿商贸泉州分校拆迁费损失115200元。双方约定有五日的支付租金宽限期，即每季度第一个月的20日前支付，故对于下一季度租金，商贸泉州分校只要在2013年10月20日前支付都是符合合同约定的。泉州洋洋公司在2013年10月15日与恒昇公司形成新的房屋租赁合同关系，并收取自2013年10月15日起的租金，是单方面违约。
泉州洋洋公司辩称，该《协议书》是与在租赁合同上签字人谢金才进行协商后发过去的，因为商贸泉州分校迟迟没有回复才发的律师函，泉州洋洋公司在发《协议书》的时候商贸泉州分校已经在搬迁了。
商贸泉州分校向一审法院起诉请求：1、泉州洋洋公司立即退还商贸泉州分校房屋租赁保证金80000元；2、泉州洋洋公司赔偿商贸泉州分校搬迁补助费115200元；3、由泉州洋洋公司承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年6月3日，商贸泉州分校与泉州洋洋公司签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：一、泉州洋洋公司将泉州市北峰潘山田厝山泉州洋洋公司所属厂房总占地面积14568平方米出租给商贸泉州分校使用。租期自2009年7月15日至2016年5月15日止；二、月租金每平方米5.5元计，每月租金合计79200元，合同签订之日，商贸泉州分校支付第一季度租金237600元，并另支付80000元作为保证金（分别于合同签订支付50000元及2009年10月支付30000元），租赁期满房屋经泉州洋洋公司验收合格后，泉州洋洋公司将保证金全额退还商贸泉州分校；三、商贸泉州分校有下列行为之一的，泉州洋洋公司有权终止合同，不再返还商贸泉州分校的保证金作为违约金，收回房屋：1、将承租的房屋擅自转让他人使用的或部分房屋转租他人的；2、擅自拆改承租房屋结构，损坏房屋的。商贸泉州分校按合同约定支付了80000元保证金并支付租赁房屋租金至2013年10月15日止。商贸泉州分校将承租的房屋部分转租给案外人泉州丰泽恒昇精密机械有限公司，2011年期间泉州洋洋公司将其名下的变压器过户给租赁房屋的次承租人即案外人泉州丰泽恒昇精密机械有限公司。2013年10月15日之前，泉州洋洋公司邮寄一份协议书给商贸泉州分校，协议书内容如下：经双方协商泉州西海岸工贸职业技术学校（泉州商贸学校）租用泉州市洋洋礼品有限责任公司的厂房于2013年10月15日终止合同；学校租用时的押金不做退还用于清理恢复厂房原状。学校应于一星期内搬清物品过后公司将作另行处理。泉州洋洋公司在协议书的协商人处加盖公司公章。2013年10月18日，泉州洋洋公司委托福建君宇律师事务所向商贸学校发出一份律师函，律师函主要载明：商贸泉州分校在承租使用租赁物时违反合同第七条的规定，并存在其他违约行为，泉州洋洋公司于2013年10月11日通知商贸泉州分校谢总协商，就终止合同达成一致意见，协商内容为：终止合同，没收保证金用于将租赁物恢复原状等，并要求商贸泉州分校收到律师函3日内与泉州洋洋公司联系交接，否则视为对之前泉州洋洋公司邮寄协议书内容的认可。一审法院认为，商贸泉州分校与泉州洋洋公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依据合同约定行使权利、履行义务。双方一致认可合同在2013年10月15日解除，但对于致使合同解除的原因各执一词。商贸泉州分校主张系泉州洋洋公司采取锁门等强制措施单方出具协议书要求解除合同，故泉州洋洋公司应承担违约责任退还保证金并赔偿商贸泉州分校搬迁补助费。泉州洋洋公司则主张系由于商贸泉州分校存在擅自转租及其他违约行为，双方进行协商之后才解除合同的，保证金依据合同约定无需退还，搬迁补助费无事实和法律依据，无需支付。协议书的内容均采用协商的语气，协议书中对于保证金的处理系“用于将租赁物恢复原状”，这符合双方签订的租赁合同第三条第3项“租赁期满房屋经甲方（泉州洋洋公司）验收合格后，甲方将保证金全额退还乙方（商贸泉州分校）”及合同第七条第2项“擅自拆改承租房屋结构，损坏房屋的，出租人有权没收保证金”的约定，而商贸泉州分校在收到上述协议书后并未答复泉州洋洋公司，其租金也只支付至2013年10月15日即协议书所确认的合同解除之日。泉州洋洋公司在商贸泉州分校未予答复的情况下又于2013年10月18日委托福建君宇律师事务所向商贸泉州分校发出律师函，重申上述协议内容并要求商贸泉州分校与泉州洋洋公司进行联系交接，否则视为其对协议书内容的认可。商贸泉州分校在收到上述律师函时也未对泉州洋洋公司进行房屋交接或者答复，泉州洋洋公司在商贸泉州分校未在继续支付租金并不予答复律师函的情况下有理由相信商贸泉州分校已经认可了协议书的内容。商贸泉州分校直至2015年10月才起诉要求泉州洋洋公司退还押金，但其也未提供证据证明泉州洋洋公司存在其所主张的采取强行措施致使其无法使用租赁房屋的情形，应承担举证不能的法律后果。且根据合同约定，即使要退还租金，也是需要房屋经出租方验收合格之后才能予以退还，在商贸泉州分校不予配合泉州洋洋公司交接房屋的情形下，其主张退还保证金，依法无据，法院不予支持。对于商贸泉州分校搬迁补助费的请求，没有合同依据，也没有相关证据证明存在上述损失，法院不予支持。判决：驳回商贸泉州分校的全部诉讼请求。案件受理费4204元，由商贸泉州分校负担。
本院二审期间，商贸泉州分校提供证据一关于“北峰潘山田厝山洋洋公司厂房房屋租赁合同律师函”的回复意见，拟证明商贸泉州分校在收到《律师函》的第二天即2013年10月24日答复泉州洋洋公司，商贸泉州分校不存在违约行为，要求其退还押金，并声明学校没有恢复原状的约定和义务，并要求泉州洋洋公司给予装修补偿的事实；证据二（2015）丰民初字第2167号民事判决书及房租收款收据一张、水电费收款收据六张，拟证明泉州洋洋公司在2013年10月15日就将讼争房屋出租给恒昇机械，并收取租金，泉州洋洋公司单方面解除合同，明显违约。泉州洋洋公司质证证据一泉州洋洋公司未收到该回复函，证据二真实性无异议，泉州洋洋公司出具收款收据是商贸泉州分校违约搬出后，泉州洋洋公司就找商贸泉州分校转租给恒昇公司收取租金。泉州洋洋公司提供证据照片，拟证明保证金无需退还，商贸泉州分校已经将场所租赁给他人。商贸泉州分校质证对该证据真实性、合法性、关联性均无法证实。本院认为，对商贸泉州分校提供的证据一回复函商贸泉州分校在一审期间未提供，且未合理说明理由，不属于二审新证据。商贸泉州分校无法提供补充证据证明或合理说明该回复函已送达泉州洋洋公司，且泉州洋洋公司也否认有收到该回复函，故该回复函的真实性、合法性无法确认，本院不予采纳。证据二是一审期间提交的证据，系重复提交证据，不属于二审新证据。对泉州洋洋公司提交的证据，泉州洋洋公司无法合理说明来源，且与本案不具有直接关联，故本院不予采纳。
对一审法院查明的事实，泉州洋洋公司无异议，商贸泉州分校认为遗漏以下事实：1、2013年10月15日泉州洋洋公司已将讼争场所租赁给恒昇公司，并于同日收取恒昇公司的租金；2、租赁合同约定支付租金有5日的宽限期；3、商贸泉州分校收到《律师函》后及时作出回复并邮寄寄出。商贸泉州分校对泉州洋洋公司邮寄《协议书》给商贸泉州分校有异议，认为是泉州洋洋公司派人递交给商贸泉州分校，商贸泉州分校当场表示不同意。对双方均无异议的事实，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2009年6月3日泉州洋洋公司与商贸泉州分校签订的《房屋租赁合同》第三条第二款约定“付款方式：每三个月付一次（每三个月的第一个月5日前付款）”，即双方约定按季度支付租金，在每个季度首月的5号前支付完毕，故商贸泉州分校主张支付租金的时间应是每季度首月20日前与事实不符，不予确认。商贸泉州分校因未继续提供证据证明答复函已邮寄且经泉州洋洋公司签收，泉州洋洋公司也予以否认收到该答复函，故对该事实本院不予确认。双方在二审期间均确认《协议书》系泉州洋洋公司直接送交至商贸泉州分校，而非邮寄，一审法院认定事实有误，本院予以纠正。二审期间，泉州洋洋公司确认，2013年10月15日恒昇公司已租赁讼争房屋且支付租金，但系因商贸泉州分校转租行为。一审期间泉州洋洋公司提交的证据2009年11月20日西海岸工贸学校与恒昇公司签订的《协议书》体现该讼争房屋已于2009年11月20日转租给恒昇公司，故本院确认2013年10月15日恒昇公司租赁讼争房屋且向泉州洋洋公司支付租金。至于该转租行为将结合相关证据与查明事实予以阐述。
本院认为，2009年6月3日泉州洋洋公司与商贸泉州分校签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性、禁止性规定，合同有效，双方应按照合同约定履行义务。泉州洋洋公司已依约将房屋交付商贸泉州分校使用，商贸泉州分校应依约履行支付租金的义务。现商贸泉州分校支付租金至2013年10月15日后未在支付租金并搬离。泉州洋洋公司主张双方对是否继续租赁以及押金等问题进行协商，并由泉州洋洋公司制作《协议书》交由商贸泉州分校签字确认，商贸泉州分校确认已收到《协议书》，可以推定双方就此问题处在协商阶段，但商贸泉州分校对该《协议书》并未予以明确答复。泉州洋洋公司后向商贸泉州分校送达《律师函》，根据该函中约定的“请贵校自收到本律师函后3日内，立即与洋洋公司联系房屋交接等相关事宜。否则，应视为贵校对洋洋公司交付给贵校的协议内容的认可”，但商贸泉州分校仍未依约回复，可以推定商贸泉州分校同意并认可泉州洋洋公司交付的《协议书》内容，即双方于2013年10月15日终止合同，学校租用时的押金不做退还用于清理回复厂房原状。结合商贸泉州分校已搬离两年，且在两年内也未明确主张泉州洋洋公司返还保证金，可以视为双方已按照《协议书》确定的内容履行。商贸泉州分校主张系2013年10月23日收到《律师函》并于2014年10月24日回复，但泉州洋洋公司否认收到该回复函，商贸泉州分校未能继续提供证据予以证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故商贸泉州分校交付的保证金不予退还。商贸泉州分校主张搬迁费并没有合同上的依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人商贸泉州分校的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4204元，由商贸泉州分校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 鲍冬凡
代理审判员 李祖山
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 吴艳蓉
速 录 员 金雅琳
附：主要引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……