天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0106民初879号
原告：李宏峰，男，汉族，1983年4月29日出生，无职业，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：李晨、郭伟，天津文诺律师事务所律师。
被告：李国胜，男，汉族，1958年1月4日出生，无职业，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：运正起、陈艳娥，天津万钧律师事务所律师。
第三人：天津弘诚盛嘉房地产信息咨询服务有限公司，住所地天津市北辰区瑞景街龙泉道19-2。
法定代表人：刘家麟，职务：经理。
诉讼委托代理人：曾国丽，该公司店长。
第三人：天津市红桥区咸阳北路房管站，住所地天津市红桥区本溪路开源道*号。
法定代表人：崔鹏宇，职务站长。
原告李宏峰与被告李国胜、第三人天津弘诚盛嘉房地产信息咨询服务有限公司（以下简称“弘诚盛嘉公司”）、天津市红桥区咸阳北路房管站房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月16日、2017年5月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告李宏峰及其委托诉讼代理人李晨、郭伟，被告李国胜的委托诉讼代理人运正起、陈艳娥，第三人弘诚盛嘉公司的诉讼委托代理人曾国丽到庭参加诉讼；第二次开庭原告李宏峰的委托诉讼代理人李晨、郭伟，被告李国胜的委托诉讼代理人陈艳娥，第三人弘诚盛嘉公司的诉讼委托代理人曾国丽到庭参加诉讼；第三人天津市红桥区咸阳北路房管站两次开庭经传票传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李宏峰向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房产交易合同》；2.请求依法判令被告返还定金20000元；3.被告支付违约金115920元（2016年10月8日至2017年5月27日以房屋成交价格为基数按日千分之一标准计算），房屋使用价格上涨损失126000元；4.赔偿原告其他经济损失22000元（中介费用10000元、律师费用12000元）；5.本案诉讼费用、房屋鉴定评估费用由被告承担。事实与理由：2016年6月18日原告与被告签订了《房产交易合同》，合同约定，被告向原告出售坐落于天津市红桥区房屋，产权为公产，房地产权属编号为06130049001903101，权利人为天津市红桥区佳园里房管站，计租面积为26.4平方米，该房地产成交价格为人民币504000元，原告签订本合同之时向被告支付定金人民币20000元，在合同履行期限届满前，买卖双方任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约的情况，守约方有权解除房地产买卖关系（但需要书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。2016年6月18日，原告向被告支付定金20000元。现被告明确表示不再履行合同，为避免原告的损失继续扩大，维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》等法律法规向法院起诉，希望判如所请。
被告李国胜辩称，1.鉴于合同无法履行，被告同意解除原、被告双方签订的《房产交易合同》。2.被告同意向原告返还定金20000元。3.被告不同意向原告赔偿违约金和房屋差价损失。因为没有事实以及法律依据，原告陈述的条款为每逾期一日违约金为千分之一，若逾期超过15日视为拒绝履行合同，按照日计算违约金，只能计算15日，超过15日只能按照合同约定成交价格的10%作为违约金。本案并不存在违约方，若存在违约方的情况下，按照合同法规定主张违约金只能选择一种方式，或者是定金双倍返还，或者是按照合同约定主张违约金，再或者是若实际损失大于合同约定的违约金可以按照实际损失来主张，而原告的主张中既有违约金又有实际损失，这种主张方式不符合法律规定。4.鉴于律师费用无事实以及法律规定，也没有双方约定，不同意支付。5.因为中介作为专业房地产中介机构，居间双方签订了无法履行的合同，其行为存在重大过错，而且居间未导致双方购买房屋成功，该中介费用与被告无关，应由原告与第三人中介自行解决。6.本案诉讼费用应由原告与第三人自行解决。原、被告双方于2016年6月18日签订了《房产交易合同》，约定被告购买产权后再委托原告自行售房，但是鉴于房管站未将产权出售给被告，在被告协助原告准备了购买产权的书面材料后，导致最终购买产权失败。后双方于2016年8月16日再次签订补充协议，对交易方式进行了变更，变更为由被告向天津市津房置换有限责任公司挂牌销售，当被告到津房置换进行挂牌销售的时候，被告才了解天津市的直管公产房屋是不允许定向交易的，鉴于此被告认为原、被告双方签订的《房产交易合同》无法履行，无法实现双方买卖公产房屋的目的，所以被告不再同意履行合同。因此，该房产合同无法履行的原因不在于被告，所以被告不承担任何违约责任。仅同意双方的合同不再履行，所有的交易行为回归到合同签订之前的状况，由被告向原告返还定金20000元。除此之外，驳回原告其他全部诉讼请求。
第三人弘诚盛嘉公司述称，当时是被告在该中介挂牌，签订合同的时候原、被告及中介均在场。签订合同的时候被告认可出售，先购买产权之后再交易是因为房管站没有票了，在合同期限内三方沟通，又签订了补充协议，后被告生病耽误了一个多月，之后就说一直没有时间，总是拖延。中介与被告的孩子沟通，被告在医院住院，就一直拖延，被告的孩子说肯定不出售了。中介也给双方调解过，被告提出涨价，原告也认可了，原告认可之后被告又不认可了，被告又说不出售了。将房本交给津房置换进行了评估，评估已经做了，后被告自行到津房置换将房本的手续撤了，具体是否挂牌中介不清楚。
经审理查明，诉争房屋坐落天津市红桥区，该房屋系直管公产房，权利人为天津市红桥区咸阳北路房管站，承租人为被告李国胜。原告李宏峰、被告李国胜及第三人弘诚盛嘉公司（原天津市北辰区弘诚盛嘉房屋信息咨询服务中心）于2016年6月18日在第三人处就诉争房屋签订《房产交易合同》（以下简称《合同》），编号为0001163。《合同》约定：该房屋为公产，计租面积26.4平方米，房屋成交价为504000元，原告于签订本合同之时向被告支付定金20000元，该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，除定金外的剩余房款484000元，原告采取一次性付款的方式。交易方式约定为：被告配合买产权并提供工龄，待产权手续买完后配合原告做公证手续，原告于公证前将剩余房款转给第三人，第三人担保公证当天将剩余房款转给被告，否则第三人承担剩余房款，原告承担买产权费用。同时该《合同》还约定：如买卖双方未按约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系，并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；并由违约方承担（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、评估鉴定费、中介费）等费用。
该《合同》签署当日，原告向被告支付定金20000元，被告向原告出具收条一张。2016年6月25日，原告向第三人缴纳中介服务费10000元。被告依约向房管站提交了购买房屋产权的相关手续及申请，但因房管站没有票据的原因未能购买产权。故经原、被告协商于2016年8月16日签订《补充协议》一份，对交易方式进行了变更，约定：原定先办理买产权做公证手续，现改为办理公产房置换手续。后被告于2016年9月向天津市津房置换有限责任公司提交了变更承租人的申请及相关手续，但被告称因公产房不允许定向交易，故原、被告之间的约定不合法，并于2016年9月24日将上述申请等材料撤回，并通知第三人因上述原因不再继续履行合同。
2016年10月8日，原、被告双方在第三人处进行协商，但没有达成一致意见。故原告于2016年12月13日与天津文诺律师事务所签订《委托合同》，并交纳律师服务费12000元，委托该所律师作为诉讼代理人，诉至本院。
案件审理过程中，经原告申请，本院委托天津津港房地产咨询评估有限公司就2016年10月8日诉争房屋使用权市场价值进行鉴定评估。经鉴定评估，该房屋在价值时点的使用权市场价值总额为630000元，单价为23864元/平方米。原告为此垫付评估费3000元。
以上事实有三方当事人的当庭陈述，《房产交易合同》、《补充协议》、定金收条、中介服务费收据、评估报告书、评估费收据等证据在案证实。
本院认为，原告李宏峰、被告李国胜及第三人弘诚盛嘉公司订立的《房产交易合同》、《补充协议》系三方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力，各方均应本着诚实信用的原则，依约全面履行自己的义务。
现原告提出要求解除上述合同并由被告返还定金20000元，被告在庭审中表示同意，原、被告双方均有该意思表示，本院对原告上述诉讼请求予以支持。
关于原告主张的违约金及房屋差价损失问题，被告抗辩合同无法继续履行的原因为公产房屋不允许定向交易，根据本院查明的事实，本案诉争房屋为公产房屋，原、被告双方最终确认的交易方式为在津房置换办理变更承租人的手续，被告到津房置换提交相关手续后，诉争房屋对外公开挂牌，虽存在由其他人摘牌的可能，但本案合同并非一定不能继续履行，而被告擅自撤回相关手续，直接造成本案合同没有继续履行的可能性，经2016年10月8日三方协商仍未能达成一致意见。被告上述行为构成根本性违约，导致本案合同无法继续履行，被告应按合同约定承担相应的违约责任。首先，关于合同约定的违约金标准，原告先是按照房地产成交价10%主张，后又按照每日1‰主张，根据《房产交易合同》第六条违约责任的相关约定：每日1‰应为延迟履行义务违约金，10%应为构成根本违约解除合同违约金，现原告主张被告的行为构成根本违约并要求解除合同，应适用10%的标准，故本院对于原告按照每日1‰标准计算违约金的主张不予支持；另外原告既主张违约金又主张差价损失，根据相关法律规定，如果合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，但是总和不能高于因违约造成的损失，因此原告上述系重复主张，应对违约金和差价损失综合考虑确定被告应赔偿原告的损失数额，现经评估，截至三方协商未能达成一致之日诉争房屋使用权价值增长差价为126000元，该差价属于合同履行后可以获得的利益，结合守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人过错程度等因素综合判定，本院酌定被告应赔偿原告损失70000元。
关于原告主张的中介服务费10000元、律师费12000元，根据双方合同约定，应由导致合同不能履行的违约方即被告李国胜承担，故本院对原告上述诉讼请求予以支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告李宏峰、被告李国胜及第三人天津弘诚盛嘉房地产信息咨询服务有限公司于2016年6月18日签订协议编号为0001163的《房产交易合同》以及于2016年8月16日签订的《补充协议》中关于原告李宏峰与被告李国胜之间的房屋买卖合同内容；
二、被告李国胜于本判决生效之日起十日内一次性退还原告李宏峰定金20000元；
三、被告李国胜于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告李宏峰损失70000元；
四、被告李国胜于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李宏峰中介服务费损失10000元、律师费损失12000元；
五、驳回原告李宏峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7930元，减半收取3965元，评估费3000元，共计6965元，由原告李宏峰负担4217.5元，被告李国胜负担2747.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一七年六月二十三日
书记员 熊剑
附本裁判文书所依据法律的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。