福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）仓民初字第883号
原告陈作木，男，1937年12月5日出生，住福建省长乐市。
原告委托代理人肖娟、陈奇，福建吴浩沛律师事务所律师。
被告福州市万科房地产有限公司，住所地福州市晋安区。
法定代表人肖通川，总经理。
委托代理人李文希、王飞，福建拓维律师事务所律师。
原告陈作木与被告福州市万科房地产有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的坐落福州市仓山区商品房。嗣后，原告已履行了相应的合同义务。但被告并未严格按照售楼时所做出的宣传和承诺的众多卖点进行施工建设，未严格依据双方签订的《商品房买卖合同》履行相应的合同义务：首先，《商品房买卖合同》附件三第二点明确约定房屋的外墙为面砖，但被告单方面违反该合同约定，将外墙装饰改为涂料装饰。其次，被告在向原告推销该房产时，通过楼书、沙盘、网络宣传资料及售楼小姐介绍等方式向原告承诺该诉争房产在建成时将建有孔雀景观喷泉、泰式风情园林、实景泰式凉亭、百米林荫大道等楼盘景观及附属设施（其中孔雀景观喷泉、泰式风情园林、实景泰式凉亭等均已在开盘时建成）。但孔雀景观喷泉、实景泰式凉亭、泰式风情园林现已被被告擅自拆除改建为停车场，而号称百米的林荫大道则更是无影无踪。同时，被告在售楼时还承诺将在房屋楼顶修建造型构架（花架），但至今也以种种理由予以推脱。第三，被告未按照《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件与期限向原告提交该竣工验收合格和消防验收合格的证明及其他基础设施建设。另外，被告在售房时承诺将按照一比一的比例建设小区内车位，并作为该楼盘的附属设施予以规划设计。现该楼盘所建的地下停车场车位202个，尚差34个停车位。后经原告及其他业主不断反映，被告在诉争楼盘内的地面另行建设34个地面停车位，但原告发现，该34个地面停车位建在规划设计的附属幼儿园的用地上（而该幼儿园用地的使用权归政府所有），因此该34个所谓的地面停车位并不属于诉争楼盘的公共停车位。原告认为被告违反了《商品房买卖合同》的相关约定，诉争房产并未达到合同约定的交房条件，因此原告拒绝收房，被告应当承担合同约定的逾期交房违约责任，向原告支付相应的违约金。为维护原告的合法权益，现请求判令：1、确认被告在与原告签订《商品房买卖合同》过程中存在欺诈行为，要求被告就外墙装饰、孔雀景观喷泉、泰式风情园林、实景泰式凉亭、百米林荫大道、楼顶花架、车位等外观、景观与设施按重置价格予以补偿；2、被告按照《商品房买卖合同》第九条第一款第一项的约定，向原告支付逾期交房违约金（按已付购房款的日万分之二计算至符合消防验收交付条件时止）；3、被告承担本案的一切诉讼费用。
被告辩称，诉争合同标的房产所在楼房已通过消防验收备案，并未被确定为抽查对象，符合法律法规规定的使用条件，已具备合同约定的交付条件。上述楼房投入使用后，消防部门仅是根据实际情况责令整改，而非停止使用，因此不影响交房。2013年7月11日之前，被告已按消防部门要求整改完毕，现已不存在消防问题。诉争房屋外墙由面砖改为涂料不影响商品房的质量与使用功能，并未对原告造成实际损失，而原告主张的喷泉、园林景观等仅是与房屋销售相关的宣传内容，不是合同的组成部分。综上，被告并未违约，原告的诉请缺乏事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。
案件审理中，原告向本院提交如下证据∶
A1.《商品房买卖合同》，证明原被告双方约定诉争商品房外墙装饰为面砖，且应当使该商品房在2011年12月31日前具备竣工验收合格和消防验收合格等条件，以交付原告使用。同时证明被告无权因商品房面积的变化而向原告收取面积补差款；
A2.海峡都市报；
A3.楼书、宣传资料，证据A2、A3证明被告在售楼时通过多种形式宣传和承诺诉争商品房附有孔雀景观喷泉、泰式风情园林、实景泰式凉亭、百米林荫大道、房屋顶层造型构架等楼盘景观及附属设施；
A4.光盘，证明孔雀景观喷泉、泰式风情园林、实景泰式凉亭在开盘时已建成，但被告随后又擅自拆除改建停车场；
A5.万科金域华府目前景观、外墙、屋顶照片、消防通道照片，证明被告违反《商品房买卖合同》及其承诺，擅自改变楼盘景观及附属设施；
A6.2011年11月15日被告函复；
A7.2011年12月23日被告函复；
A8.2012年1月13日被告函复，证据A6-A8证明原告就外墙装饰、楼盘景观、屋顶构造等问题多次与被告协商，但被告均以种种无事实及法律依据的理由予以推脱；
A9.建筑红线图；
A10.2012年9月12日福州市公安消防支队出具的《关于万科金域华府花园消防验收备案情况的函》；
A11.2012年12月3日福州市公安消防支队出具的《关于万科金域华府花园建设工程消防质量情况的复函》；
A12.2013年1月5日《消防部门处理信访事项答复意见书》；
A13.2013年7月15日福州市公安消防支队出具的《关于群众反映万科金域华府花园存在火灾隐患的反馈意见》，上述证据A9-A13证明诉争楼房规划红线图设计的消防通道宽为5米，而实际宽度仅2.8米，消防部门责令被告整改，并已认定其不符合消防技术规范，因此诉争商品房不具备交付条件，被告已构成违约；
A14.照片打印件，证明诉争楼房的消防通道现仍是2.8米宽，未达到消防标准及规划要求。
被告质证意见：对证据A1真实性无异议，但认为被告是基于安全考虑，将外墙面砖置换成同等价格涂料，诉争房屋已按规定进行消防验收备案，符合交付条件，原告未交清面积补差款，被告有权拒交房屋。对证据A2、A3真实性无异议，但认为这些证据属于广告与宣传资料，并不是合同的组成部分，并非被告承诺的交房条件。对证据A4真实性无异议，但认为原告主张的喷泉。园林景观等仅是售楼部的外部装饰，被告在交房时拆除，是符合规划方案及合同约定的。对证据A5真实性无异议，但诉争楼房已符合合同约定的交付条件。对证据A6-A8真实性无异议，但认为该组证据内容上并未体现被告向原告作出任何合同之外的承诺，被告表示愿意帮忙解决的问题并不代表被告有义务解决。对证据A9-A13真实性无异议，但认为诉争楼房已按相关规定通过消防验收备案，仅是存在一些瑕疵，与“验收不合格”存在本质的区别；消防部门复函中使用的假设性陈述，不能作为认定本案诉争房屋不具备交付使用条件的依据；消防部门信访事项答复意见针对的是信访事项，无权对消防问题进行认定；被告已按消防部门的整改意见整改完毕。对证据A14真实性持有异议，拍摄时间、拍摄地点无法确认。
案件审理中，被告向本院提交如下证据：
B1.《建设项目竣工环境保护验收申请》；
B2.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》；
B3.《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；
B4.《福州市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案单》，上述证据B1-B4证明原告购买的房屋已经在约定的交付期限之前具备了法律规定及《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件；
B5.邮寄凭证；
B6.商品房交付通知书（包括交付指引、代办指引、搬家提示等），证据B5、B6证明被告已在约定的交房时间之前履行了通知义务，不存在逾期交房的违约情形，被告也已书面通知原告补缴面积补差款，原告尚未交清，被告有权拒绝交房并予以顺延，且不需承担任何违约责任；
B7.责令改正通知书，证明仓山区公安消防大队于2012年4月23日作出责令改正的通知，而非停止使用，未认定消防不合格；
B8.初始登记通知书，证明诉争楼房已办理产权初始登记，业主可随时办理分户产权，房屋交付并无障碍；
B9.“关于万科金域华府花园项目消防整改进度的说明”（由施工单位向被告出具）；
B10.“关于万科金域华府花园小区消防整改情况的说明函”（由物业公司向被告出具）；
B11.关于推进完成金域华府小区内消防整改的意见投票收集；
B12.业主阻挠整改的照片，上述证据B7-B12证明被告于2012年5月3日即按消防部门的改正通知书要求进行整改，但由于业主的反对与阻挠，整改工作迟延完成；
B13.消防部门实地检查照片；
B14.光盘；
B15.《关于群众反映万科金域华府花园存在火灾隐患的反馈意见》（同原告证据A13），上述证据B13-B15证明被告于2013年7月11日前整改完成，消防部门到场检查确认符合消防规范，并通过证据B15予以确认；
B16.《商品房买卖合同》及补充协议，证明双方并未在合同中约定原告主张的喷泉、凉亭、园林等景观设施，根据补充协议约定，楼书、广告、宣传等资料不作为房屋交付标准，不是《商品房买卖合同》的组成部分。
原告质证意见：对证据B1-B4证据的真实性无异议，但认为这组证据恰可说明诉争房产的验收未接受实质审查，不能证明其符合交付条件，相关勘察、设计、施工、监理、建设单位已因诉争房产消防设施不合格而被消防部门处罚，足以见得房产不符合交付条件，该组证据与证据B7存在矛盾。对证据B5、B6的真实性无异议，但不能证明该房产具备交付条件，原告没有交面积补差款是基于被告违约的不安抗辩。对证据B7真实性无异议，但该证据不能证明诉争房屋消防验收合格，恰恰指出其存在消防安全的违法行为，说明被告已违约，该证据与被告证据B1-B4相互矛盾。对证据B8真实性无异议，但与本案无直接关联，不能证明诉争房具备交付条件；对证据B9、B10真实性无异议，但均为被告单方制作的证据，出具的单位与被告有利害关系，不能作为证据使用；证据B11、B12的真实性无法确认，原告并未阻挠施工；对证据B13、B14真实性无异议，2013年7月11日消防部门确有到现场检查，可消防车通过的区域是选择性的，不代表整个小区的消防通道合格；对证据B15真实性无异议，该证据首先确认此前“消防车道存在设置不符合消防技术规范要求”，而后表述为“基本满足消防车辆的通行要求”，显然仍存在不符合消防技术规范的现象，而被告认为消防部门确认车道符合消防技术规范、不存在消防问题，显然是有意曲解。对证据B16真实性无异议，但认为被告以广告、售楼人员介绍等方式作出过相关承诺，在预售期间实际建成相关景观设施，原告由此深信不疑，接受了要约，因此被告存在欺诈。
本院出示：
C.2014年1月24日福州市公安消防支队“关于万科金域华府花园建设工程消防问题的复函”，函称：该支队于2012年12月3日复函中涉及的“若该项目确定为抽查对象，则可判定消防验收抽查不合格”的判定，因使用的是假设性用语，而现实中这种假设不能成立，故不能作为福州市万科房地产有限公司是否违反合同约定的依据；万科金域华府花园为住宅项目，属于竣工验收备案范围，不属于消防验收范围，无需进行消防验收，因此，不存在消防验收是否合格的问题。
原告对C真实性、合法性均无异议，但认为该复函不能认定诉争房屋具备交付条件，事实上诉争房产不具备备案条件，备案应自始无效，三级公安消防部门多次指出涉诉房产存在消防违规问题，审判机关不应依赖消防部门的意见，依据本案现有证据足以认定被告存在违约。
被告对C真实性、合法性均无异议，认为函称此前对诉争楼房消防问题的判定是基于假设，不能作为认定案件事实的依据，也不能作为认定被告是否违约的依据。诉争房在合同约定的交付期限前已具备交付条件。被告对消防通道不符合规范承担的是整改的责任，而非不合格或停止使用的责任，现已整改完毕。
本院对上述证据材料分析如下：原、被告对证据A1-A13、B1-B10、B13-B16、C的真实性均无争议，亦可体现双方对本案基本事实不存在争议，本院对上述证据真实性予以认定，并根据上述有效证据及当事人庭审陈述，确认如下法律事实∶
2010年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六），双方约定原告购买由被告开发建设的坐落福州市仓山区商品房，合同约定商品房价款1757037元。
合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：
1．该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；
2．该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；
3．小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。
如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：
1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；
2.买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币2000元违约金。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；
2．本合同所指不可抗力，包括但不限于……；
合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。
附件六《合同补充协议》第十三条约定：双方均同意该商品房的状况以本合同约定为准。凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所作楼书、户型折页、模型、样板房、广告等，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等，仅供买受人了解本项目之用，不作为交付标准和本合同的组成部分。所有资料以政府最后批准文件为准。
《商品房买卖合同》附件三约定第2条约定外墙使用面砖。
上述合同签订后，原告已按约付清合同价款。诉争商品房所处的万科金域华府花园建设工程项目于2011年8月1日经建设单位福州市万科房地产有限公司、勘察单位福建省地质工程研究院、设计单位福建省合道建筑设计有限公司、监理单位福建宏业建设监理有限公司、施工单位福州九鼎建设集团有限公司竣工验收合格。上述工程项目于2011年9月15日进行建筑工程竣工验收消防备案，未确定为抽查对象。2011年12月29日办理竣工验收备案。交房期限届满前，被告通知收房，原告以被告存在欺诈、擅自改变外墙材料、售楼时承诺的园林景观、车位等设施未到位、消防未经验收合格等为由，拒绝收房。
嗣后，诉争房屋所在的建筑工程项目因消防车道宽度不足，于2012年4月23日被福州市仓山区公安消防大队责令限期改正。2012年8月22日福州市公安消防支队对万科金域华府消防车道整改情况进行检查，发现仍存在不符合消防技术规范要求的情形。福州市公安消防支队就诉争房屋所在建设工程在检查时发现的不符合消防技术规范的问题，于2012年12月3日复函我院，称：“我队再次接到群众投诉，支队本级直接指派监督人员对该项目消防施工质量进行检查，发现该项目消防方面存在消防车道的缺陷，不符合国家工程建设消防技术标准。若该项目确定为抽查对象，则可判定消防验收抽查不合格”。2013年7月11日，福州市公安消防支队到诉争房屋所在工程项目实地检查，并于2013年7月15日出具的“关于群众反映万科金域华府花园存在火灾隐患的反馈意见”中陈述：“经消防车辆现场测试，该小区的消防车道基本满足消防车辆的通行要求”。本案诉讼中，福州市公安消防支队于2014年1月24日再次复函本院，函称：支队于2012年12月3日复函中涉及的“若该项目确定为抽查对象，则可判定消防验收抽查不合格”的判定，因使用的是假设性用语，而现实中这种假设不能成立，故不能作为福州市万科房地产有限公司是否违反合同约定的依据；万科金域华府花园为住宅项目，属于竣工验收备案范围，不属于消防验收范围，无需进行消防验收，因此，不存在消防验收是否合格的问题。
另查，诉争房屋所在建设工程建成后的外墙使用涂料。
本案争议问题如下：
第一，被告是否构成欺诈？原告要求被告就外墙装饰、孔雀景观喷泉、泰式风情园林、实景泰式凉亭、百米林荫大道、楼顶花架、车位等外观、景观与设施按重置价格予以补偿的诉求能否成立？
第二，被告是否构成逾期交房违约责任？
本院分析认定如下：
首先，双方《合同补充协议》（附件六）第十三条约定：“双方均同意该商品房的状况以合同约定为准。凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所作楼书、户型折页、模型、样板房、广告等，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等，仅供买受人了解本项目之用，不作为交付标准和本合同的组成部分。所有资料以政府最后批准文件为准”，因此，被告通过楼书、沙盘、网络宣传资料及售楼小姐介绍等方式向原告所作的涉及景观喷泉、园林、凉亭、林荫大道、楼顶花架、车位等宣传仅是要约邀请，并非买卖合同内容，故原告要求确认被告存在欺诈、要求按上述设施重置价格给予补偿的诉请，本院不予支持。另据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案诉争房屋建成后的外墙使用涂料，虽属于被告单方改变了合同约定，但由于合同附件三中仅约定外墙使用面砖，没有明确拟采用的面砖类型、质量标准，也未约定违约的赔偿标准，诉讼中原告没有证据证明外墙改用涂料给原告造成了实际损失或影响了诉争商品房的质量和使用功能，故对原告要求按重置面砖的价格予以赔偿的诉讼请求，本院不予支持。
其次，关于被告是否构成逾期交房违约责任，应结合双方合同约定的交付条件及双方选择适用的违约责任条款判定。根据《中华人民共和国消防法》规定，诉争房屋所在建设工程项目属于竣工验收备案范围，其已在合同约定期限内进行消防验收备案，虽然根据公安消防部门出具的函及作出的改正通知等证据可以认定其消防设施确曾存在瑕疵与不足，但本案《商品房买卖合同》第八条关于买受人是否行使拒收房屋、主张逾期交房违约责任的条款选择是按该条第二款第二项约定处理：“买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币2000元违约金”，而非选择第八条第二款第一项“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”。因此，原告诉请按《商品房买卖合同》第九条第一款第一项的约定计付逾期交房违约金缺乏依据。
本院认为，诉争《商品房买卖合同》及相关补充协议是原、被告双方的真实意思表示，有效成立，双方均应依约履行。根据前述分析，被告通过楼书、沙盘、网络宣传资料及售楼小姐介绍等方式向原告所作的涉及景观喷泉、园林、凉亭、林荫大道、楼顶花架、车位等设施的宣传并非合同内容，不应视为被告的承诺，故原告要求确认被告存在欺诈、要求按上述设施重置价格给予补偿的诉请，本院不予支持。被告虽单方改变外墙装饰材料，但合同中仅约定外墙使用面砖，没有明确拟采用的面砖类型、质量标准，也未约定该项违约的赔偿标准，原告亦无证据证明外墙改用涂料给其造成了实际损失或影响了诉争商品房的质量和使用功能，故对原告要求按重置面砖的价格予以赔偿的诉讼请求，本院不予支持。根据双方选择适用的合同条款，原告诉请按已付购房款的日万分之二计算逾期交房违约金缺乏依据。鉴于诉争房屋所在建设项目在消防设施方面确有瑕疵，且此为双方发生纠纷的根本原因，原告因此耗费大量精力，被告应承担相应的违约责任。双方关于交房条件及相应违约责任的适用条款（合同第八条第二款第二项）约定的违约金2000元明显过低，显失公平，本院认为应酌情予以调整，认定10000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：
一、被告福州市万科房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈作木支付违约金人民币10000元；
二、驳回原告陈作木的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费290元，由被告福州市万科房地产有限公司负担，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林 珲
审 判 员 吴洪青
代理审判员 陈家挺
二〇一四年七月二日
书 记 员 杨 敏
附一∶本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国消防法》第十三条：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
附二∶执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。