甘肃省兰州市西固区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0104民初2013号
原告:兰州金峰物业服务有限公司，住所地兰州市西固区。
法定代表人：刘建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汤晓东，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。
被告孔令龙，男，1976年11月22日出生，汉族，住兰州市西固区。
第三人张本孝，男，1973年3月23日出生，汉族，住甘肃省永靖县。
原告兰州金峰物业服务有限公司（以下简称金峰公司）诉被告孔令龙房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张本孝在本案审理过程中，认为其与本案有利害关系，申请参加本案的诉讼，本院准许张本孝以第三人身份参加诉讼。金峰公司委托诉讼代理人汤晓东、被告孔令龙及第三人张本孝到庭参加诉讼，本案现审理终结。
金峰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金34万元；2.判令被告支付水电费82537元（计至2017年8月31日）；3.判令被告支付房屋保证押金5万元；4.判令被告支付违约金9.3万元（计至2017年10月31日）；5.判令被告交回房屋；6.判令被告承担律师代理费4.6万元；7.本案诉讼费及其他费用由被告负担。庭审中，金峰公司将诉讼请求进行了增加和变更，要求解除其与被告的房屋租赁合同，并将违约金计至2017年12月18日即24万元、将水电费变更为127571.3元。事实和理由：2016年12月28日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将西固区化工街143号五层公寓楼及附属设施（楼后的停车空地、二层食堂、楼东侧的车棚）出租给被告，租期为2017年3月1日至2022年2月28日，年租金为60万元，第一年租金于2017年9月前支付，并约定被告支付合同保证押金5万元、承担租赁期间产生的水电费等各项费用。协议签订后，被告未依约支付租金及相关费用，构成违约，故原告诉至法院。
孔令龙及张本孝对原告增加和变更的诉讼请求不主张举证期限。
孔令龙辩称，其虽在合同上签字，但并非真正的合同相对人，只因张本孝在签订合同时未带身份证，故由其与原告签订合同。原告对此亦知情，并在合同签订后应其要求办理过合同的变更手续。孔令龙未实际享有合同的权利也未实际承担合同的义务。
张本孝辩称，其为真实的合同相对人，孔令龙与金峰公司签订合同后，金峰公司向张本孝交付了房屋，张本孝向金峰公司支付了27万元租金并实际使用房屋。张本孝另提出，金峰公司未依约将案涉5层楼中的1楼房屋钥匙交付给张本孝，导致其无法使用1楼房屋。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。
金峰公司认为张本孝已支付了26万元租金，张本孝认为其已支付了27万元租金。张本孝应对其主张的其已支付27万元租金的事实承担举证责任，但其未提交证据予以证明，应承担举证不能之不利后果。本院认定张本孝已向金峰公司支付了26万元租金。
孔令龙与金峰公司签订合同后称未接到金峰公司的房屋，张本孝称金峰公司将房屋交给张本孝使用。金峰公司称向孔令龙与张本孝交付了房屋，对此，金峰公司作为交付房屋的行为方，应对其主张的该事实负举证责任，但其未提交证据，应承担举证不能之不利后果，本院认定金峰公司未向孔令龙交付房屋。
张本孝称金峰公司未交付5层楼的1楼房屋钥匙，金峰公司称已将该楼层交付给张本孝。金峰公司作为交付房屋的行为方，对其主张的已交付房屋的事实应承担举证责任，但其未向法庭举证证明其已向张本孝交付了5层楼的1楼房屋，承担举证不能之不利后果，本院认定金峰公司未向张本孝交付5层楼的1楼房屋。
金峰公司提交费用清单及清单明细单用以证明被告在租赁案涉房屋时所产生的水电费。孔令龙与张本孝对该证据所载数据提出异议，但认可应承担租赁期间实际产生的水电费。金峰公司提交的该证据为金峰公司单方制作的《金峰公司水费收缴统计表》与《金峰公司电费收缴统计表》及《金峰公司水电费收缴通知单》。本院对该证据作如下认定：该组证据非国家供水、供电部门或水电费代缴部门出具的水电费发票，而是金峰公司单方制作的统计表、通知单，不能证明承租人在租赁房屋期间产生的水电费数额。金峰公司在诉讼中应尽勤勉义务，对自己主张的诉讼请求提供证据予以证明，且水电费发票非难以取得的证据，举证证明该项诉讼请求也非不易完成的事项，金峰公司对自己所主张的诉讼请求不积极举证，举证不足以实现证明目的，应承担举证不能之不利后果。本院对该证据不予采信。
金峰公司提交其与委托诉讼代理人签订的委托代理合同用以证明被告应承担金峰公司向委托诉讼代理人支付的律师费4.6万元。孔令龙与张本孝认为该证据与其无关。本院对该证据作如下认定：该委托代理合同是金峰公司与上海市汇业（兰州）律师事务所签订的，合同效力不及于本案的被告与第三人，该合同不具备与本案的关联性；金峰公司未向法庭提交能够证明律师费数额的发票，该委托代理合同不能证明实际产生的律师费用数额。本院对该证据不予采信，对孔令龙、张本孝的质证意见予以采纳，对金峰公司的证明目的不予采纳。
本院认为，金峰公司与孔令龙签订房屋租赁合同后，未向孔令龙交付房屋而是向第三人张本孝交付了房屋、收取了张本孝支付的租金26万元，并对张本孝一直实际租赁案涉房屋的事实予以认可。金峰公司与孔令龙是形式上的合同相对人，在合同的履行过程中，金峰公司以自己的行为将合同的实际相对人由孔令龙变更为第三人张本孝，该变更符合张本孝与孔令龙的意思表示。孔令龙虽在合同上签字但并未真实享有合同权利、承担合同义务，在金峰公司实际变更合同相对人后退出了其与金峰公司的房屋租赁合同关系，故孔令龙不应向金峰公司承担合同上的义务。金峰公司对孔令龙提出的诉讼请求，本院不予支持。
根据合同约定，承租人在合同签订后即应支付30万元租金，剩余租金30万应于2017年9月前付清，但承租人至今未付清第一笔租金30万元，则金峰公司依约享有合同的单方解除权。故本院对金峰公司于2017年12月18日当庭提出的要求解除其与张本孝的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，张本孝丧失了合法占有、使用租赁房屋的依据，应将租赁房屋返还给金峰公司并向金峰公司支付合同期间产生的房屋租金48万元（60万元/年÷12个月×9个月+60万元/年÷12个月÷30天×18天），扣除其已支付的26万元租金，其还需向金峰公司支付22万元。另，张本孝应按合同约定的5万元/月的标准向金峰公司支付解除后、房屋返还前产生的房屋占用费。
金峰公司提出要求被告支付水电费127571.3元的诉讼请求，但未向法庭提交充分的证据予以证明，本院对其提出的该项诉讼请求不予支持。
根据合同约定，承租人向出租人支付5万元房屋保证押金，待合同到期且不续租后，”经查验房屋无损及乙方无拖欠费用后”予以退还。可见，合同约定承租人向出租人支付5万元房屋保证押金的目的在于督促承租人在租赁期间尽谨慎注意义务，确保房屋不受不当损毁并及时向出租人支付各项费用。现双方的房屋租赁合同因金峰公司行使单方解除权而被解除，承租人支付房屋保证押金的目的和意义已丧失。本院对金峰公司提出要求承租人支付房屋押金5万元的诉讼请求不予支持。
依照意思自治与合同自由的契约精神，当事人在合同中约定的违约金是双方自主合意的结果，但合同自由并非绝对、无限制，需受合同正义的规制。我国合同法规定了违约金的赔偿性质，要求违约金的数额应与因违约造成的损失的数额大体一致，以避免无理性地严厉惩罚违约方，防止违约金条款成为一方谋取暴利的工具、扰乱正常的市场经济秩序。法律对违约方提出约定违约金过高并申请法院根据实际损失予以调整作了规定，合同自由受到了合同公平的制约，在法律适用上体现了合同公平与合同自由在个案中的法律价值的平衡。合同约定每月租金为5万元，并约定逾期支付租金的，每日按年租金的5‰计违约金，可见，约定违约金为每日3000元，每月为9万元，明显高于租金，属于法律规定的约定违约金明显过高的情形。本院对孔令龙、张本孝提出的约定违约金明显过高的主张予以采纳。违约方提出违约金明显过高的，应参照因违约造成的损失对违约金进行适当的调整。金峰公司未向法庭提交证据证明其遭受的实际损失，且其在交付房屋时未向张本孝交付5层楼1楼的房屋，亦构成违约。金峰公司因张本孝迟延支付租金造成的损失应为迟延支付期间的资金占用利息。本院将违约金调整为迟延支付期间的银行同期贷款利息。根据合同约定，张本孝应于合同签订日即2016年12月28日向金峰公司支付30万元租金，张本孝实际只支付26万元，未付4万元；张本孝应于2017年9月前支付剩余租金30万元，至今未付，扣除合同解除后未产生的租金，张本孝应于2017年8月31日前支付18万元（5万元/月×3个月+5万元/月÷30天×18天）。至2017年12月18日开庭日，张本孝应向金峰公司支付的违约金为4086.58元（4万元×4.35%÷360天×355天+18万元×4.35%÷360天×109天）。
律师费非因承租人违约致金峰公司产生的必要费用，双方未在合同中对律师费作约定，金峰公司无权要求承租人承担该笔费用，且金峰公司未向法庭提交律师费发票，本院对金峰公司提出的要求承租人承担律师费4.6万元的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《高人民法院关于适〈用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、兰州金峰物业服务有限公司与张本孝之间的房屋租赁合同经兰州金峰物业服务有限公司于2017年12月18日行使单方解除权而被解除，张本孝于本判决生效之日起十五日内向兰州金峰物业服务有限公司返还租赁房屋；
二、张本孝于判决生效之日起十五日内向兰州金峰物业服务有限公司支付拖欠的房屋租金22万元、违约金4086.58元（违约金暂计至2017年12月18日，实际产生的违约金应按同期银行贷款利率计至张本孝实际付清租金之日），并按合同约定的5万元/月的标准向兰州金峰物业服务有限公司支付合同解除后、房屋返还前产生的房屋占用费；
三、驳回兰州金峰物业服务有限公司的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11836元，减半收取5918元，由张本孝负担2330元，由兰州金峰物业服务有限公司负担3588元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
代理审判员 张倩倩
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 刘 龙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
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第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
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第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
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第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
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第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》?
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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