广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤民再546号
再审申请人（一审原告，二审上诉人）：深圳市金家工贸服务公司。住所地：广东省深圳市。
法定代表人：章鹰龙，经理
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：郭飞，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市。现住广东省深圳市。
再审申请人深圳市金家工贸服务公司（下称金家公司）因与被申请人郭飞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终20721号民事裁定，向本院申请再审。本院于2017年11月16日作出（2017）粤民申6756号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
金家公司向深圳市罗湖区人民法院（下称一审法院）起诉称：郭飞原是金家公司员工，在金家公司租用一套位于深圳市××路××号的房屋（下称涉案房屋），每月租金为1075元。郭飞于2004年10月1日起离开金家公司，但未将原租赁的涉案房屋退还给金家公司，继续使用至今，且拒不支付租金。郭飞从2004年10月起至2016年8月共拖欠租金359393元（该房屋建筑面积为102.16㎡，参照2004年深圳市同一地段租金指导价30元/㎡，月租金3064.80元；2005-2007年租金指导价22元/㎡，月租金2247.52元；2008、2009、2010、2011年租金指导价25元/㎡，月租金2554元；2012年租金指导价28元/㎡，月租金2860元；2013年6月起至2014年、2015、2016年租金指导价25元/㎡，月租金2554元），拖欠水电费1468元（2005年8月1日至2005年12月1日电费1052.64元；2005年6月11月至2006年2月9日水费416元）。以上拖欠租金、水电费合计360861元。期间，金家公司多次上门催促，要求郭飞交纳租金，并每年寄送《催交房租及返还房屋通知书》给郭飞，但郭飞都拒签邮件通知且继续拒交租金，也未将涉案房屋退还给金家公司。郭飞长期占用涉案房屋不予返还且拒不交纳租金，其行为严重侵犯了金家公司的合法权利，已给金家公司造成巨大的经济损失，故依法应追究郭飞的法律责任。诉请判令郭飞：1.支付涉案房屋租金359393元。2.支付水电费1468元。3.承担本案诉讼费。
郭飞一审辩称：（一）本案不属于人民法院主管范围，应驳回金家公司的起诉。郭飞自1987年9月进入金家公司工作，1988年12月被招工，1989年6月转为正式工人。涉案房屋于1989年10月由金家公司分配给郭飞作为福利房占有使用。2001年1月1日，双方签订无固定劳动合同关系，可见双方之间存在劳动合同关系，涉案房屋是在郭飞与金家公司存在劳动关系存续期间，由金家公司提供给员工即郭飞作为福利房占有并使用，并非是平等主体之间的房屋租赁关系，双方也从未以平等主体的资格签订过任何《房屋租赁合同》。因此，本案属因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（下称最高院《通知》），不属人民法院主管的范围，应驳回金家公司的起诉。（二）涉案房屋没有房产登记，权属不清。涉案房屋为单位自建，属于单位内部的福利性住房，金家公司属集体企业，房屋配制按当时政策属员工的福利。而郭飞当时是金家公司的职工，双方之间存在劳动合同关系，故本案属于单位内部因分房引起的纠纷。而且从现有证据看，涉案房屋权属不清，金家公司主张权利无法律依据。另，金家公司的诉求亦超过诉讼时效，也不应得到支持。综上，金家公司将单位的房屋作为员工福利房分配给郭飞居住，这是金家公司单位内部分房所产生的纠纷，故金家公司的诉求不属于人民法院主管工作的范围，请求依法裁定驳回其起诉。
一审法院经审理查明：涉案房屋目前没有房地产证。郭飞于1987年进入金家公司工作，1988年12月被招工，1989年6月转为正式工人。涉案房屋于1989年10月开始由郭飞居住使用至今。
金家公司称其与郭飞就涉案房屋系房屋租赁关系，理由是郭飞从入住该房产到离职之前即2004年9月底，郭飞每个月都向金家公司支付租金，刚开始几年的租金是每月400多元，后来涨到每月1075元。郭飞则称涉案房屋系福利分房性质，理由是郭飞从入住房产到离职之前即2004年9月底，都是金家公司每个月自动从郭飞的工资里扣取上述费用，并非郭飞主动交付租金，且双方从未签订房屋租赁合同。
自2004年10月1日开始，郭飞从金家公司离职，至今仍居住在涉案房屋内，但没有向金家公司支付过任何租金。另查，从2005年11月开始，金家公司每隔1年均分别通过邮寄、上门贴书面告知的方式，通知郭飞支付拖欠租金。郭飞庭审中则称从未收到过金家公司上述催收租金的通知或者口头等其他形式的催收通知。
以上事实，有招工表，及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
一审法院认为，涉案房屋系金家公司在与郭飞存在劳动合同关系存续期间安排郭飞入住，双方之间到底是房屋租赁关系还是福利分房性质，均属于公司与员工之间的占房、腾房纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。金家公司的起诉应予驳回。一审法院于2016年9月26日作出（2016）粤0303民初14594号民事裁定：驳回金家公司的起诉。
金家公司不服，向深圳市中级人民法院（下称二审法院）提起上诉，请求：撤销一审裁定并将本案发回一审法院重审。主要事实和理由：本案是普通房屋租赁纠纷案件，根据相关法律法规的规定，完全属于人民法院受案范围，人民法院应依法进行审理，一审裁定明显属于适用法律错误。郭飞原为金家公司合同制工人，郭飞在2004年9月30日之前在金家公司上班，租赁金家公司所有的涉案房屋，租金从其工资中缴交，双方对此从无异议;郭飞也从来没有因为建房、分房的问题向金家公司或政府相关部门投诉过。2004年10月1日起，郭飞离开金家公司后继续使用涉案房屋，自此开始拖欠涉案房屋租金且数额巨大，金家公司作为涉案房屋所有人，对任何人拖欠租金有权依法追缴，故本案实质是追缴租金的普通房屋租赁纠纷，完全属于人民法院的主管范围。况且法律法规从来没有规定单位将房屋租赁给员工居住，由此引发的租赁纠纷不属于人民法院的主管范围。最高人民法院于1992年11月25日发布的《通知》只是规定单位内部如果是建房、分房引起的占房、腾房纠纷则不属于法院主管范围。而本案中，金家公司主张的是追缴租金的房屋租赁纠纷，与上述最高院《通知》毫无关联，郭飞也没有主张和举证双方存在建房、分房纠纷，这是本案的焦点。事实上，双方从未发生过建房、分房纠纷，本案仅仅是一个追缴租金的房屋租赁案件，因此，一审法院认为本案纠纷不属于人民法院的主管范围是错误的。最高人民法院于1993年11月24日发布的《全国民事审判工作座谈会纪要》明确规定：“……职工与公房出租人因房屋租赁发生纠纷，向人民法院起诉的，人民法院可以受理”，该纪要发布在上述《通知》之后，根据新法优于旧法的原则，本案完全属于人民法院主管范围。而且，郭飞已不是金家公司的员工，不可能内部解决，如果法院不管，那么社会秩序会大乱，变成人人均可找借口肆意侵占单位财产。综上，本案纠纷属于普通房屋租赁纠纷，郭飞长期拖欠涉案房屋租金的事实清楚且数额巨大，给金家公司造成了巨大的经济损失，金家公司的企业财产属于国家财产，应当受到法律保护。为此，请求上级法院依法支持金家公司的上诉请求，将本案发回一审法院重审。
郭飞二审答辩称：一审裁定查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回金家公司上诉请求。双方不是普通租赁关系，是单位内部的占房、腾房行政关系。双方从未作为平等主体签订过任何租赁合同，涉案房屋是在双方存在劳动关系期间金家公司分给郭飞使用，由郭飞支付低于市场租赁价的租金，带有一定福利性质的房屋，因此，现双方产生的纠纷在性质上仍属于单位内部建房、分房引起的纠纷，并非平等主体之间的租赁纠纷。一审法院认定本案符合最高院《通知》规定的情形，不属于人民法院主管范围，双方应另循法律途经解决。
二审法院认为，涉案房屋是金家公司在与郭飞存在劳动关系存续期间分给郭飞使用，并由郭飞支付低于市场租赁价的租金，带有一定福利性质而使用的房屋。现双方产生的纠纷，在性质上仍属于单位内部建房、分房等而引起的纠纷，并非平等主体之间的租赁纠纷，因此，一审法院认定本案符合最高院《通知》关于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”的规定，双方应另循法律途径解决纠纷正确。一审法院据此驳回金家公司的起诉并无不妥，应予维持。金家公司的上诉请求不成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确。二审法院于2016年12月22日作出（2017）粤民申6756号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。
金家公司向本院申请再审称：（一）本案是普通房屋租赁纠纷的事实清楚，属于人民法院管辖范围。被申请人原为申请人合同制工人，在2004年9月30日之前在申请人处上班，租赁申请人的涉案房屋，租金则从其工资中缴交，双方对此租赁关系从无异议，被申请人也从未因为建房、分房的问题向申请人或政府相关部门投诉过，故事实上双方并不存在因建房、分房而引起纠纷。被申请人自2004年10月1日离职后仍继续使用涉案房屋，从此开始拖欠涉案房屋的租金且数额巨大，而申请人作为涉案房屋的所有权人，对任何人拖欠租金有权依法追缴，因此，本案仅仅是因追缴租金而引起的普通房屋租赁纠纷，属于人民法院的管辖范围。（二）事实上，被申请人早已另行购买房屋（位于深圳市罗湖区××院××单元××），且不在涉案房屋居住，但其又将涉案房屋交由他人居住，甚至可能转租给他人使用。其委托代理人在法庭上的陈述完全是歪曲事实，企图以不相关的司法解释来狡辩，从而达到长期霸占申请人房屋、将国家财产非法据为已有的目的。被申请人1989年办理招工，1996年才结婚。而申请人于1990年就按当时的国家房改政策经上级部门批准进行了房改，当时的房改政策都是针对原租用福利房的职工，最高院《通知》也是针对当时历史遗留问题，与当时刚刚参加工作没有分配福利住房的员工毫无关联。被申请人当时只是与其他单身职工共同租用公司单身宿舍。因此，法院应查清本案是否有证据证明双方存在因建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，而不是仅凭当事人引用最高院《通知》就作出驳回起诉的裁定。被申请人的代理人仅仅是以最高院《通知》作辩解，并没有向法院提交证据证明双方存在分房、腾房纠纷；被申请人在一、二审均不出庭，刻意回避法庭对其本人的当面调查，对此，法院应传唤其到庭对质。如果查清双方确实存在分房、腾房纠纷的事实，才能适用最高院《通知》。（三）申请人在1990年进行房改，符合房改条件的职工均与申请人签订了购房合同并支付了购房款（证据原审已提交），公司所有的房改工作于当年已完成。当时，被申请人刚办理招工手续，年仅21岁，而且尚未结婚，根本不存在分房的问题，时任公司经理的郭国尚是被申请人的叔叔，担任经理职务一直到1999年，如果被申请人符合分房条件，早就将涉案房屋房改给被申请人，也不可能有本案纠纷的产生。申请人只是将涉案房屋租赁给被申请人使用，而且是职工宿舍，后来其他员工离职搬走了，才由其一人租赁；租金从其工资中支付，双方从无异议。原审法院仅以申请人原收取的租金低于市场价格，就认定是福利用房，没有任何依据。福利用房只是象征性收取员工工资的1-2%的金额，而房改之后，租金是按市场价格，单位给予适当优惠而已，租赁一套房屋的员工，每月缴交租金的数额为本人工资的50%左右，已不再是福利租房。况且本案仅仅是一个追讨租金的普通房屋租赁纠纷，根据最高人民法院相关司法解释，仅就租金提起的诉讼，人民法院应当受理。因此，最高院《通知》显然不适用于本案。（四）在本案原审审理过程中，郭国尚（被申请人的叔叔）出具了一份书面证明，称当时已将涉案房屋分给被申请人居住，不存在交租金的问题。如果涉案房屋分给被申请人，但被申请人没有交过购房款，该房屋产权仍属于申请人。事实上，在郭国尚担任公司经理职务期间，被申请人就一直向公司缴交房租（证据原审已提交），根本不存在不交租金的事实；只是自2004年10月以后，由于被申请人自动离职，已无工资可扣，由此造成拖欠大量租金，目前已累计达四十多万元。据此，如没有证据证明双方之间存在分房、腾房纠纷，法院不应不查清事实就胡乱套用最高院《通知》一推了之；况且法律法规也没有规定，单位将房屋租赁给职工居住，发生租赁纠纷时，不属于人民法院的主管范围。而最高人民法院于1993年11月24日发布的《全国民事审判工作座谈会纪要》明确规定：“……职工与公房出租人因房屋租赁发生纠纷，向人民法院起诉的，人民法院可以受理”，该《纪要》发布在最高院《通知》之后，根据新法优于旧法的原则，本案完全属于人民法院主管范围。况且，被申请人已不是申请人员工，已不可能内部解决。如果法院不管，那么社会秩序则会大乱，申请人的其他职工都可以占用公司房屋，只要声称是“分房、腾房纠纷”就可以白白占用公家财产，变成人人均可找借口肆意侵占单位财产而无须承担责任。（五）最近，最高人民法院不断要求各级法院要做到有案必立，有错必纠，新颁布的《中华人民共和国民事诉讼法》对虚假陈述作了严格的规定，在本案庭审中，如果被申请人声称双方存在分房纠纷，就是虚假陈述。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定，请求：1.撤销一、二审裁定并将本案发回一审法院重审；2.案件受理费由被申请人承担。
经查，金家公司向本院申请再审时提交如下证据：①金家公司工资表、支票存根、催交房租通知和邮件，以证明双方就涉案房屋存在租赁关系，租金从郭飞工资中支付。②水、电费发票，以证明郭飞拖欠涉案房屋水电费数。③（85）建第T072号《建筑许可证》和《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，以证明涉案房屋所在楼宇是经市政府建设审批部门批准兴建，涉案房屋的建筑面积为102.16㎡。④深圳市罗湖区房屋租赁指导租金表（2004年至2016年期间），以证明郭飞拖欠涉案房屋租金的计算标准。⑤《深圳经济特区职工住房买卖合同》、收款收据，以证明购买金家公司单位住房的职工都签订了住房买卖合同和支付购房款，租赁单位住房的职工都从工资中支付租金（包括郭飞）。⑥一审法院（2005）深罗法民三初第605号、第606号民事判决和二审法院（2005）深中法民五终字第2191号民事判决、第2199号民事裁定，以证明一审法院对同样拖欠金家公司房屋租金的原职工，做出支付租金的判决。⑦一审法院（2006）深罗法执一字第420号、第421号民事裁定和银行收款凭证、收款收据，以证明租赁金家公司房屋的原职工清缴拖欠租金的事实，故郭飞拖欠的房屋租金也必须予以清缴。⑧郭飞的社会保险清单，以证明郭飞自2001年10月1日起离开金家公司后，金家公司为其缴交社会保险至2004年12月止。
本案再审期间，金家公司补充提交：①从深圳市劳动人事争议仲裁委员会复印出来的金家公司职工大会于2004年12月31日作出的《会议纪要》和金家公司于同日作出《关于对黄日平等三人除名的决定》，以证明金家公司与郭飞已解除劳动关系。其中，《关于对黄日平等三人除名的决定》载明“二00四年九月以来，黄日平、郭飞、蔡光清三人无故经常旷工，根据公司考勤记录，本年度黄日平累计旷工68.5天，郭飞累计旷工66.5天，蔡光清累计旷工70.5天。对于黄日平、郭飞、蔡光清无故旷工违反劳动纪律的行为，公司已多次对三人进行了批评教育，但是三人仍然继续旷工，公司通知三人回公司接受处理也置之不理。鉴于黄日平、郭飞、蔡光清的无故旷工行为已构成严重违反劳动纪律，且经公司多次批评教育均不改正。根据《企业职工奖惩条例》及有关法律法规的规定，经公司研究决定，自即日起对黄日平、郭飞、蔡光清三人予以除名，据此解除三人与公司的劳动合同关系。”②深圳市劳动人事争议仲裁委员会于2006年3月15日就申诉人蔡光清与被诉人金家公司劳动争议一案作出的深劳仲案（2005）2220号仲裁裁决书，以证明该仲裁委员会认定金家公司在2004年12月31日对蔡光清以旷工为由解除劳动合同有事实和法律依据。
本院再审认为，针对二审法院驳回金家公司上诉的理由，本案现阶段审查的焦点在于本案是否属于最高院《通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”规定的情形。
首先，根据金家公司起诉本案所主张的事实和事由，金家公司是以郭飞离职后，仍继续占用金家公司于郭飞在职期间租赁给其的涉案房屋不还，且拒不缴交拖欠的租金和水电费为由，而提起本案房屋租赁纠纷，并就其主张的双方存在事实上的房屋租赁关系提交相应的证据予以证明。其次，根据一审法院查明的事实，郭飞自2004年10月1日开始就从金家公司离职，但仍居住在涉案房屋且不再支付任何租金；郭飞也自认从其入住涉案房屋至其离职前即2004年9月底，金家公司都是每月自动从其工资里扣取，并非其每个月主动交付租金。第三，金家公司于本案再审期间提交证据证明其已于2004年12月31日解除郭飞与金家公司的劳动合同关系。由此可见，金家公司起诉时与郭飞不存在行政上的隶属关系，故本案实质属于职工离开原单位后，与原单位发生的房屋租赁纠纷，据此，并不属于最高院《通知》第三条规定的“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”。鉴于金家公司起诉时双方属于平等的民事主体，且金家公司就其主张的诉请事项提交了相应的初步证据，故金家公司提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的受理条件，人民法院应予受理。
综上所述，一、二审法院驳回金家公司的起诉、上诉不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第三百三十二条的规定，裁定如下：
一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初14594号民事裁定和广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终20721号民事裁定；
二、指令广东省深圳市罗湖区人民法院对本案进行审理。
审判长 邵静红
审判员 邹 莹
审判员 江 萍
二○二○一七年十二月十五日
书记员 耿丽丽