重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异2123号
案外人：吴锦斌，男，1963年5月27日出生，住重庆市南川区。
案外人：谭安会，女，1966年3月13日出生，住重庆市南川区。
申请执行人：重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司，住所地：重庆市渝中区青年路38号A栋26楼，组织机构代码：58284377-9。
法定代表人：谢如东，首席执行官。
委托代理人：何立，重庆歌乐律师事务所律师。
委托代理人：张志朋，重庆歌乐律师事务所律师。
被执行人：王新顺，男，汉族，1963年10月23日出生，住重庆市南川区。
被执行人：安兰，女，汉族，1973年5月11日出生，住重庆市南川区。
被执行人：重庆先伦房地产开发有限公司，住所地：重庆市南川区南平镇荣华路。工商注册号：500384000016824。
法定代表人：郭先伦，经理。
被执行人：重庆骏宏光电科技有限公司，住所地：重庆市合川工业园区核心区高阳片区。工商注册号：500382000022350。
法定代表人：邓履国，经理。
本院在执行重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司（以下简称捷贷小贷公司）申请执行王新顺、安兰、重庆先伦房地产开发有限公司（以下简称先伦公司）、重庆骏宏光电科技有限公司借款合同纠纷一案中，案外人吴锦斌、谭安会对被执行人先伦公司位于重庆市南川区某号1栋1－18号，3栋1－2、1－3、3－3、3－4号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人吴锦斌、谭安会称：2010年3月，异议人与王新顺与其签订《房屋拆迁安置协议书》，并在交房后一次性补足还房差价款及相关费用449794.02元，重庆市南川区某号1栋1－18号，3栋1－2、1－3、3－3、3－4号房属异议人按协议规定的合法还房，请求依法解除对上述房屋的查封。
申请执行人捷贷小贷公司辩称：1、大观项目部不是适格的民事主体，不具有对外签订合同的主体资格，案外人签订的拆迁还房协议不成立，不能发生约束力。2、答辩人取得抵押权的基础法律关系在生效的民事判决书中已予以确认。在执行阶段，案外人提出解除查封答辩人的抵押物于法无据。3、案外人主张的权利系债权，其对应主体为展博公司（先伦公司），案外人不能向捷贷小贷公司主张任何权利，债权不能对抗物权。4、答辩人的抵押权系担保物权，在设立过程中答辩人无任何过错，设立程序真实、合法、有效。请求驳回案外人的异议。
本院查明，安兰、王新顺于2004年6月14日登记结婚。2013年8月7日，贷款人（捷贷小贷公司）与借款人（王新顺）、抵押人（先伦公司）签订《个人借款╱担保合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放贷款1400万元；贷款期限为3个（月），自2013年8月7日起至2013年11月6日止。具体发放日和到期日以双方签署的《借款支款凭证》为准。2013年8月8日，安兰向捷贷小贷公司出具愿意作为借款人的共同还款人，承担共同还款责任的《共同还款承诺书》。2013年8月9日，先伦公司与捷贷小贷公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定先伦公司将其所有的位于重庆南川区某号5329.85平方米房产为捷贷小贷公司的1400万元贷款提供抵押担保，双方于同月12日办理抵押登记。同日，捷贷小贷公司向王新顺的账户发放贷款1400万元。因王新顺未按期还款，捷贷小贷公司诉至本院。本院审理后，于2017年1月23日，本院作出（2015）渝五中法民初字第673号民事判决：一、王新顺、安兰在本判决生效后十日内向捷贷小贷公司偿还借款本金1400万元，并支付以1400万元为基数，以每月2.79%为标准，从2014年6月12日起至本金付清时止的逾期利息；二、王新顺、安兰向捷贷小贷公司支付律师费175000元；三、重庆骏宏光电科技有限公司对上列第一、二项支付义务承担连带清偿责任；四、王新顺、安兰未履行义务，捷贷小贷公司有权将先伦公司名下位于重庆南川区某号已设置抵押的房产依法予以折价或拍卖、变卖，应所得价款享有优先受偿权；五、驳回捷贷小贷公司的其他诉讼请求。因王新顺、安兰、先伦公司、重庆骏宏光电科技有限公司未履行上述义务，捷贷小贷公司向本院申请强制执行。
本院在执行过程中，于2017年6月13日以（2017）渝05执830号执行裁定书，查封了被执行人先伦公司名下位于南川区某号（1幢一、二层836.56平方米）、（2幢一、二层826.06平方米）、（3幢一、二层905.25平方米）、（3幢三至八层2761.98平方米）的抵押房产。本案中，案外人吴锦斌、谭安会主张权利的重庆市南川区某号1栋1－18号，3栋1－2、1－3、3－3、3－4号房屋包含在本院查封的房产中。
另查明，吴锦斌与谭安会于1986年4月29日登记结婚。2007年4月29日，谭安会（甲方）与王新顺（乙方）签订《大观镇电影院、法庭门面改建赔付合同书》，约定：“为确保大观镇电影院和法庭片区的旧房改建工程得以实施和改建工程的顺利进行，经甲乙双方共同协商，本着平等互利的原则，对该片区原有房屋在拆迁过程中的赔付事宜约定如下：一、甲方有一门面或住房位于大观镇石坝子居委，面积51.20平方米；属拆迁重建范围。……三、乙方在拆迁还房过程中实行拆一还一的方式补偿甲方……。四、乙方在拆迁还房过程中实行拆一还一的方式补偿甲方，其补偿方案如下：……。”双方还在合同中约定了超还房面积的补足建房款事宜。
2010年3月30日，吴锦斌（甲方）与王新顺（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：“根据南川区规划局和大观镇人民政府关于集镇建设总体规划要求，将大观镇电影院和法庭区域所有旧房改造。现经甲乙双方共同协商，在互惠互利的原则下达成如下协议：一、协议性质：拆迁、补偿、还房、安置。二、补偿安置的形式：产权调换。三、拆迁物：位于大观镇观音桥居委，所有权为甲方的房屋，其中门面138.8平方米，住房200平方米，附属物等见清单附后。四、安置补偿办法：1、乙方按规划局要求方案新建房屋，甲方原有门面和住房与乙方拆迁重建的门面和住房在原有面积内互不补偿，新建门面比原门面每多一平方米按3000元/平方米的标准按实际超出面积支付乙方建设费。每差一平方米亦按同等标准由乙方支付给甲方补偿费。……2、还房应在拆迁安置重建区域以内，门面在原位置或经甲乙双方协商后达成一致意见的其他位置。住房在三楼以上优先选房，先后选定为止……”。
2014年11月12日，王新顺向吴锦斌、谭安会出具《收条》，载明收到吴锦斌、谭安会交来核算房款及所有费用44,9794.02元，其中载明房号包括1栋1－18号，3栋1－2、1－3、3－3、3－4号。
还查明，2006年10月18日，为推进大观镇电影院片区旧城改造，经国有资产公开拍卖处置，由王新顺竞得大观镇电影院等房屋产权。2007年5月8日，王新顺与重庆市南川区展博工程建设开发有限公司（以下简称展博公司）签订《合伙开发建设协议》。后于2007年7月10日取得《建设用地规划许可证》。同年8月27日，合伙双方共同与南川区建委签订《大观镇景云商业城项目开发合同》，就项目开发性质为商住用地、规划用地面积、最大建筑面积及容积率、建筑密度等事宜进行约定。该项目于2012年4月19日向展博公司办理建设用地使用权初始登记，编号为：304房地证2012字第02101号。经南川区政府于2013年6月研究同意，将原展博公司名义竞得项目土地使用权名称变更为先伦公司，并为先伦公司办理房屋产权初始登记，后还以先伦公司名义办理了商品房预售许可、房屋产权证等相关证照手续。
本院认为，案外人吴锦斌、谭安会虽与王新顺签订《房屋拆迁补偿安置协议书》及《大观镇电影院、法庭门面改建赔付合同书》，而目前涉案房产登记在先伦公司名下。但根据重庆市南川区相关部门材料证实，该项目是由王新顺与展博公司共同开发，案外人完全有理由相信王新顺有代表拆迁人实施拆迁安置工作的权利。后经重庆市南川区政府同意，展博公司将竞得的土地使用权变更到先伦公司名下，并且以先伦公司名义办理了商品房预售许可、房屋产权证等相关证照手续。故案外人有权对目前登记在先伦公司名下的房产主张权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人虽享有案涉房产的抵押权，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据该规定，被拆迁人通过所有权调换的方式取得补偿安置房屋，在实际办理房屋登记前其对该房屋享有的权利，应当给予一定的特殊保护。本案中，案外人就其原有房屋的拆迁补偿及安置事宜与王新顺达成《大观镇电影院、法庭门面改建赔付合同书》、《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定了产权调换的拆迁安置方式。王新顺于2014年11月12日出具的收据亦明确了还房的具体位置。故案外人对案涉房屋依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权排他属性，该权利优先于申请执行人对案涉房屋享有的抵押权。因此，案外人对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利，其请求对案涉房屋中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：
中止对重庆市南川区某号1栋1－18号，3栋1－2、1－3、3－3、3－4号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 朱 敏
审判员 张 航
审判员 刘用辉
二〇一七年十一月三十日
书记员 产竹霞