广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7097号
上诉人（原审原告）广东南海农村商业银行股份有限公司狮山支行，营业场所广东省佛山市南海区。
负责人：梁伟成，行长。
委托诉讼代理人：陈婉婷，广东千度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）温鉴洪，男，汉族，1962年6月13日出生，住广东省广州市从化区。
被上诉人（原审被告）黄艳梅，女，汉族，1961年10月12日出生，住广东省广州市从化区。
被上诉人（原审被告）佛山市南海城宇房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：王锦成，总经理。
委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。
上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司狮山支行（以下简称农商银行狮山支行）因与被上诉人温鉴洪、黄艳梅、佛山市南海城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
农商银行狮�支行向一审法院起诉请求：1.判令温鉴洪立即向农商银行狮山支行偿还贷款本金215462.51元及利息8624.47元，本息共计224086.98元（利息暂计至2016年8月28日，自2016年8月29日起至法院向其送达诉讼材料之日止，对于未到期贷款本金所产生的利息按中国人民银行公布的同期同档次借款基准利率上浮5%计收，对于逾期贷款本金所产生的利息按中国人民银行同期同档次借款基准利率上浮5%再上浮50%计收；从法院向其送达诉讼材料之日起至本息实际清偿之日止的利息，按中国人民银行同期同档次借款基准利率上浮5%再上浮50%计收）；2.判令农商银行狮山支行对温鉴洪提供抵押的位于佛山市南海区狮山镇小塘塘新中路9号城宇名轩3座801房（证号：粤房地预登佛预字第0200242678号）的房产在上述第1项确定的债权及实现债权的范围内享有优先受偿权；3.判令黄艳梅、城宇公�对温鉴洪拖欠农商银行狮山支行的上述第1项债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：认定农商银行狮山支行所诉事实属实。并查明，《购房借款及担保合同》约定，保证担保的保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期限届满之日后两年；开发商作为保证人为借款人的债务提供连带保证责任的，其保证期间自贷款发放之日起至办妥本合同项下抵押财产登记手续并将相关他项权利证明文件交贷款人保存之日止。
一审法院于2016年11月1日向温鉴洪、黄艳梅公告送达本案起诉状副本。截至2016年12月31日，温鉴洪尚欠农商银行狮山支行借款本金215462.51元、利息11755.41元、罚息933.08元。
一审法院认为，本案所涉购房借款合同及抵押条款、保证条款系各方当事人的真实意思表示，均为有效。农商银行狮山支行依约履行了放贷义务，温鉴洪多期未按约定偿还借款本息，已构成违约，农商银行狮山支行有权依约定主张本案贷款全部提前到期，并要求温鉴洪归还全部已到期及未到期借款本息。因农商银行狮山支行在本案起诉前没有向温鉴洪发出通知宣布合同提前到期，故一审法院认定法院向温鉴洪送达起诉状副本之日即2016年12月31日（公告期满日）为贷款提前到期日。
关于本案贷款的利息计算问题。提前到期日前未逾期的贷款应按合同约定利率即中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮5%计算利息，提前到期日前已逾期的贷款及提前到期日后的全部未还贷款，均应按逾期还款罚息利率即中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算利息。农商银行狮山支行计算的截至2016年12月31日的利息和罚息计算标准均未超出上述核定计算标准，故一审法院对农商银行狮山支行计算的截至2016年12月31日的利息和罚息金额予以确认。2016年12月31日后，应以215462.51元本金为基数，按中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算利息至实际清偿日止。农商银行狮山支行的相关诉请，合法有据，一审法院予以支持。
关于预告抵押权登记房屋的抵押权问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”农商银行狮山支行与温鉴洪就约定用于抵押的房屋办理了抵押权预告登记，该预告登记的效力在于使买卖合同上的债权和抵押合同上的债权，具有对抗第三人的物权效力，但并不能取代所有权过户登记和抵押权�记。农商银行狮山支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其仅享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并非是对涉讼房屋享有现实抵押权，故农商银行狮山支行有关对涉讼房屋优先受偿权的诉请，因与相关法律法规的规定不符，一审法院不予支持。
黄艳梅作为合同约定的连带责任保证人，在债务人未按合同约定履行还款义务时，应对温鉴洪在本案中的债务承担连带清偿责任。
关于保证人（开发商）的责任问题。本案贷款合同中约定的保证条款里明确约定城宇公司承担的是连带责任保证，保证期限自贷款发放之日起至办妥本合同项下抵押财产登记手续并将相关他项权利证明文件交贷款人保存之日止，因约定抵押房产尚未办理他项权证，故城宇公司依约应对温鉴洪在本案�的债务承担连带清偿责任。城宇公司辩称其担保责任已履行完毕，于法无据，故一审法院对其意见不予采纳。
温鉴洪、黄艳梅经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、温鉴洪应于判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金215462.51元及相应利息（计至2016年12月31日，利息11755.41元、罚息933.08元；从2017年1月1日起，以215462.51元为本金按中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算利息至欠款全部清偿日止）予农商银行狮山支行；二、黄艳梅、�宇公司对温鉴洪的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回农商银行狮山支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4661.3元，由温鉴洪、黄艳梅、城宇公司按判决主文确定的责任方式负担。
农商银行狮山支行上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判农商银行狮山支行对温鉴洪所有的位于佛山市南海区狮山镇小塘塘新中路9号城宇名轩3座801房在一审判决第一项债权范围内享有优先受偿权；2.判令温鉴洪、黄艳梅、城宇公司负担本案二审全部诉讼费用。事实和理由：
一、合同中关于农商银行狮山支行对温鉴洪提供抵押的房产享有优先受偿权的约定属于当事人的意思自治，合法有效。虽然根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，预告登记是在房屋所有权以及抵押权实际取得前的过渡性的权利保护，是为了保障将来实现物权，也就是说在预告登记期间内，物权并未实际取得。但是，在《购房借款及担保合同》中约定对预告登记房产处置的约定与抵押房产的内容一致，并且也办理了预告登记，尽管不具有抵押权的性质，然而，这是双方当事人在合同中的约定，在温鉴洪不能清偿债务的情况下，农商银行狮山支行可以对登记房产享有优先受偿权的约定，属于当事人意思自治的行为。因此，农商银行狮山支行对温鉴洪提供抵押的房产享有优先受偿权的约定应当合法有效。
二、保护预告登记权利人对登记房产享有优先受偿权有利于房地产市场的繁荣稳定，也符合房地产融资实际的需要。首先，由于购买预售房屋需要大笔资金，许多人都选择以购买的预售房产作�抵押向银行申请办理按揭。在银行只取得预售房屋的预抵押权，而借款人出现拖欠利息等贷款银行需要提前收回贷款的情况下，如果贷款银行对办理预告登记的房屋不享有优先受偿权，对贷款银行而言风险太大，贷款银行的权利得不到保障，导致贷款银行减少推行此类按揭业务，从而导致房地产市场的不稳定。其次，房地产开发项目需要通过银行融资，往往会选择与银行合作，房地产公司向银行贷款开发房地产项目，再由购买开发项目房产的购买者向银行贷款买房，双方互利，一旦银行缩减按揭贷款业务，则将危及房地产融资的需要。因此，农商银行狮山支行认为支持预告登记权利人对登记房产享有优先受偿权既有利于房地产市场的稳定，也有利于购房者的实际消费需求。
城宇公司辩称，城宇公司对农商银行狮山支行就涉案房屋享有优先受偿权没有异议�城宇公司应在涉案房产拍卖后对不足清偿债务部分承担清偿责任，而非由城宇公司承担连带责任。
温鉴洪、黄艳梅在二审期间未作答辩。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案二审期间争议的焦点为农商银行狮山支行主张对涉案房产享有优先受偿权是否有充分的依据。农商银行狮山支行与温鉴洪在案涉《购房借款及担保合同》中约定以位于广东省佛山市南海区狮山镇小塘塘新中路9号城宇名轩3座801房的房产为本案借款债务提供抵押担保。前述合同签订后，双方当事人就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农商银行狮山支行。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。据此规定，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。由此可见，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权。预告登记权利人应在确定的财产权登记条件具备，或者所附条件具备以及所附期限到来时，积极申请不动产物权登记，实现请求权指向的物权变动效果。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进�不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此亦反映预告登记与不动产物权登记的性质、效力有别。涉案房产至今未办理正式的不动产抵押登记手续，故农商银行狮山支行要求确认其对该房产的优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，农商银行狮山支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司狮山支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 海
代理审判员 刘全志
代理审判员 霍 娟
二〇一七年八月十七日
书 记 员 曹新娟