云南省曲靖市麒麟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0302民初1361号
原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行。
地址:曲靖市麒麟东路3号
统一社会信用代码:9153030270988267X9
法定代表人刘国强，行长。
委托代理人杨新梅，云南泽典律师事务所律师。（特别授权）
被告皇竹会，女，汉族，1960年11月3日生，陆良县人，住麒麟区。
被告杨永胜，男，汉族，1959年12月20日生，陆良县人，住麒麟区。（系被告之夫）
委托代理人皇竹会，女，汉族，1960年11月3日生，陆良县人，住麒麟区。（特别授权）
被告曲靖市东盛健康投资管理有限公司。（曾用名为：曲靖市东盛房地产开发有限公司）
统一社会信用代码：91530300709788106A。
法定代表人：浦敬中。
地址：云南省曲靖市。
委托代理人：孔德群，公司员工。（特被授权）
原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行诉被告皇竹会、杨永胜、曲靖市东盛健康投资管理有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行的委托代理人杨新梅、被告杨永胜的委托代理人皇竹会、被告曲靖市东盛健康投资管理有限公司的委托代理人孔德群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告皇竹会、杨永胜夫妇为购买房屋向原告申请贷款。2011年1月4日原告与被告皇竹会、杨永胜、曲靖市东盛房地产开发有限公司（现更名为：曲靖市东盛健康投资管理有限公司）共同签订编号为：No53020520110000275的《个人购（建）房担保借款合同》，合同约定：被告皇竹会、杨永胜向原告借款人民币473000元（大写：肆拾柒万叁仟元整）用于购买位于麒麟区白石江××、××东路××线以北“××花园”××单元××号房屋；借款期限为120个月，以等额本息还款方式按每月一期还款，借款执行利率为5.44%；被告皇竹会、杨永胜未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，直至本息清偿为止；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；因被告皇竹会、杨永胜违约致使原告采取诉讼或仲裁实现债权的，皇竹会、杨永胜应当承担原告为此支付的律师费以及其他实现债权的费用；被告皇竹会、杨永胜不可撤销的申请并授权原告将借款直接划入曲靖市东盛房地产开发有限公司名下账号24×××42账户中，用于支付房款；以及其他权利义务。同时，合同约定：曲靖市东盛房地产开发有限公司在皇竹会、杨永胜取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续前对皇竹会、杨永胜的债务承担连带保证责任，担保的范围包括上述款项以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用；被告皇竹会、杨永胜以所购房屋为上述贷款提供抵押担保，担保范围包括上述款项以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用。合同签订后，原告按照约定支付款项。被告皇竹会、杨永胜未按期偿还借款，截止2017年2月17日，被告所欠款项如诉请所示，为维护原告合法权益，现诉至法院：1、请求判令被告皇竹会、杨永胜共同偿还原告借款本金291177.19元，并支付截止至2017年2月17日的借款利息20273.70元，共计人民币311450.89元；2、判令被告皇竹会、杨永胜按照与原告约定的利率向原告支付至借款本息清偿之日时所欠的利息、复利、罚息；3、判令被告曲靖市东盛健康投资管理有限公司（曾用名为：曲靖市东盛房地产开发有限公司）对上述债务承担连带偿还责任；4、判令确认原告对位于麒麟区白石江××、××东路××线以北“××花园”××单元××号房屋拍卖、变卖后享有优先受偿权；5、判令被告承担原告为实现债权所支付律师费12459元及其他全部费用（包括但不限于本案诉讼费、保全费等费用）。
被告皇竹会、杨永胜辩称，欠款是属实的，我们愿意偿还，但现在资金周转困难，希望和银行协商，能放宽还款时间。
被告曲靖市东盛房地产开发有限公司（后更名为曲靖市东盛健康投资管理有限公司）辩称，我公司已将房产证交给原告，已履行了合同义务，不应该再承担连带保证责任。
原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据:
第一组中国农业银行股份有限公司曲靖分行营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份，证明原告的主体资格；第二组被告身份证、常住人口登记卡复印件各一份，证明被告皇竹会、杨永胜的主体资格；第三组《个人信贷业务申请表》、《个人购（建）放贷款面谈笔录》、《商品房购销合同》编号为：曲东字临（2008-0013）、《贷款推荐书》复印件各一份，证明皇竹会、杨永胜向原告申请贷款47.3万元的事实；曲靖市东盛房地产开发有限公司承诺对皇竹会、杨永胜在未取得房产证书办理房产抵押登记之前，对其借款承担连带担保责任；第四组《个人购（建）房担保借款合同》、《共同还款责任确认书》、《同意房产抵押承诺书》复印件各一份，证明皇竹会、杨永胜将位于麒麟区白石江××、××东路××线以北“××花园”××单元××号房屋为上述债务提供抵押担保；第五组《个人借款凭证》、个人（法人按揭）贷款发放通知单、欠款查询信息复印件各一份，证明截止起诉之日，被告皇竹会、杨永胜尚欠原告本息311450.89元；第六组《委托协议》、《授权委托书》、《律师代理费发票》复印件各一份，证明原告支付律师费12096元。
经质证，被告皇竹会、杨永胜、曲靖市东盛房地产开发有限公司对原告提交的6组证据无异议，本院予以采信。
被告皇竹会、杨永胜、曲靖市东盛房地产开发有限公司未向本院提交证据。
经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2011年1月4日,原告与被告皇竹会、杨永胜、曲靖市东盛房地产开发有限公司（后更名为曲靖市东盛健康投资管理有限公司）共同签订编号为：No53020520110000275的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告皇竹会、杨永胜向原告借款473000元，用于购买位于麒麟区白石江××、××东路××线以北“××花园”××单元××号房屋；借款期限为120个月，以等额本息还款方式按每月一期还款，借款执行利率为5.44%；被告皇竹会、杨永胜未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，直至本息清偿为止；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；因被告皇竹会、杨永胜违约致使原告采取诉讼或仲裁实现债权的，皇竹会、杨永胜应当承担原告为此支付的律师费、差旅费以及其他实现债权的费用；被告皇竹会、杨永胜不可撤销的申请并授权原告将借款直接划入曲靖市东盛房地产开发有限公司名下账号24×××42账户中，用于支付房款。同时，合同约定：曲靖市东盛房地产开发有限公司在取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续前对皇竹会、杨永胜的债务承担连带保证责任，担保的范围包括上述款项以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用；以所购房屋为上述贷款提供抵押担保。合同签订后，原告按照约定支付款项。被告皇竹会、杨永胜未按期偿还借款，被告皇竹会、杨永胜还款至截止2015年8月4日，此后未偿还借款。另查明，被告皇竹会、杨永胜购买的该房屋已办理房产证，被告东盛投资公司已经于2015年12月30日将房产证移交给原告，但至今未办理抵押登记。
本院认为，金融借款合同纠纷是指当事人就达成的借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同产生的权利义务纠纷。本案中，原告与被告皇竹会、杨永胜、东盛投资公司共同签订了《个人购房担保借款合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。根据合同约定，如被告皇竹会、杨永胜未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，宣布借款人与贷款人签订的借款立即到期。被告皇竹会、杨永胜自2015年8月4日至今没有还款，现原告提前收回借款，宣布合同立即到期，原告要求被告皇竹会、杨永胜偿还下欠借款本金291177.19元，并支付自2015年8月4日至2017年2月17日的借款利息20273.7元，共计人民币311450.89元；并要求被告皇竹会、杨永胜按照与原告约定的利率向原告支付至借款本息清偿之日时所欠的利息、复利、罚息，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求确认原告对位于麒麟区白石江以西、麒麟东路延长线以北“临江花园”第一组团第4单元5-1号房屋拍卖、变卖后享有优先受偿权，因该房屋未办理抵押登记，抵押权未成立，本院对该诉讼请求不予支持。原告要求被告皇竹会、杨永胜支付律师代理费的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告东盛投资公司承担连带清偿责任，根据合同约定，被告东盛投资公司对该笔借款承担阶段性连带保证责任，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。被告东盛投资公司办理房产证后，于2015年12月30日将房产证移交给原告，原告收到房产证后应当及时通知被告皇竹会、杨永胜办理抵押登记，原告解释因无法联系，导致不能办理抵押登记手续。但经庭审询问，被告皇竹会、杨永胜陈述原告没有通知其办理抵押登记手续，被告东盛投资公司对是否办理抵押登记不知情。原告与被告皇竹会、杨永胜的陈述互相矛盾，原告对其曾经通知办理抵押登记的主张负有举证义务，原告未提交证据对该主张予以证实，应承担举证不能的法律责任。本院认为，虽然合同约定被告东盛投资公司的保证责任至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。但被告东盛投资公司及时办理了房产证并交付原告，使原告与借款人办理抵押登记的条件得以成就，被告东盛投资公司已履行了相应的合同义务，其阶段性连带保证责任应予解除，本院对原告要求被告东盛投资公司承担连带保证责任的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告皇竹会、杨永胜于判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行下欠贷款本金291177.19元及自2015年8月4日起至2017年2月17日止的利息、复利、罚息共20273.7元；并按合同约定的利率向原告支付至借款本息清偿之日时所欠的利息、复利、罚息。
二、由被告皇竹会、杨永胜支付原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行律师代理费12459元。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行对曲靖市东盛健康投资管理有限公司的诉讼请求。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行的其他诉讼请求。
案件受理费6159元，减半收取3079.5元，由被告皇竹会、杨永胜承担（原告已预交，执行时由被告一并支付给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 高玉娟
二〇一七年五月十九日
书记员 谭 薇