湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初6256号原告：喻竟成，男，汉族，1981年10月12日出生，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：张书美，湖南红雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小华，湖南红雨律师事务所律师。被告：湖南迷星餐饮管理有限公司，住长沙市天心区书院南路9号安玺雅苑B2、B3栋2218房。法定代表人:陆德勇。被告：路德勇，男，汉族，1981年10月5日出生，住广东省四会市。原告喻竟成诉被告湖南迷星餐饮管理有限公司（以下简称“迷星公司”）、路德勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喻竟成的委托诉讼代理人张书美到庭参加诉讼。被告迷星公司、路德勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告喻竟成向本院提出诉讼请求：1、判令解除喻竟成与迷星公司于2015年11月10日签订的《租赁合同》，迷星公司立即将承租的房屋腾空并交还至喻竟成；2、判令迷星公司向喻竟成支付房屋租金46230元（从2017年5月15日计算至2017年11月14日止，从2017年11月15日起至迷星公司实际交还房屋之日的租金据实计算）；3、判令迷星公司向喻竟成支付违约金7705元；4、判令迷星公司向喻竟成支付拖欠的物业费20544元（物业费每月1712元，拖欠的物业费从2016年10月1日计算至2017年9月30日止为20544元，从2017年10月1日起至迷星公司实际交还房屋之日的物业费据实计算）；5、判令迷星公司向喻竟成支付拖欠的电费439.56元，暂计算至2017年9月22日，此后按实际用电量计算；6、判令路德勇对迷星公司应支付的上述债务承担连带偿还责任；7、判令迷星公司、路德勇承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年11月10日，喻竟成与迷星公司签订了一份《租赁合同》，合同约定喻竟成将其违约天心区书院路9号安玺雅苑B2、B3栋2218房出租给迷星公司用于商业办公，租赁期为2年，押金为7705元，租金按季度支付，每季提前10天支付；物业费、水电费等由迷星公司承担；租赁期内，30天未交付租金视为解除合同，并没收押金；同时，迷星公司欠付物业费等费用超过押金数额的，喻竟成有权解除合同。合同签订后，喻竟成依约履行了义务，但迷星公司从2017年5月5日起未支付从2017年5月15日至2017年8月14日止的季度租金，并拖欠物业费和电费，已经符合合同约定的解除条件。因路德勇为迷星公司的股东，认缴出资为56.66万元，实际出资为0元，故依据最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第13条第二款的规定，应对迷星公司所欠租金等前述债务承担连带偿还责任。喻竟成为维护自身合法权益，特诉至法院。被告迷星公司、路德勇未到庭进行答辩、举证质证及发表辩论意见等。原告喻竟成围绕诉讼请求依法提交了《长沙市商品买卖合同》、《租赁合同》、承诺书、《前期物业服务合同》、物业公司出具的证明、物业费及电费的缴费通知单、内资企业登记基本情况表（迷星公司），本院对前述证据的真实性、合法性、关联性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2015年11月10日，原告喻竟成作为甲方（出租人），被告迷星公司作为乙方（承租人），签订了一份《租赁合同》，主要约定：甲方同意将其所拥有的坐落在湖南省长沙市天心区书院路9号保利国际广场B3栋2218房出租给乙方使用；房屋建筑面积为77.83平方米；租赁期自2015年11月15日起至2017年11月14日止，共计24个月；乙方应在每季度提前10天缴付租金，2015年11月11日至2015年12月14日甲方免收租金，从2015年12月15日至2017年11月14日止应支付租金，租金标准为7705元/月；乙方在合同签订之日支付7705元作为租赁房屋的定金，并在甲方补足第一期应缴纳的租金23115元后，定金自动转为租房押金，押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，物业管理费、水电、中央空调费、电话费、网费及由租赁行为产生的费用由乙方负担；乙方于租约期满、解除合同或终止合同时，应即时迁出及交还租赁房屋给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权做出处置；乙方逾期交付租金，逾期超过30天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，迷星公司向喻竟成支付租房押金7705元，喻竟成将租赁房屋交付至迷星公司使用，但迷星公司向喻竟成支付截止至2017年5月14日的租金后，剩余应付租金至今逾期未支付，并欠付从2016年10月1日起至2017年9月30日止的物业费20544元（1712元/月×12个月）及电费439.56元（1.08元/度×407度），以致成诉。在庭审中，喻竟成明确第三项请求支付违约金诉求，即按照合同约定没收押金7705元。另查明，被告路德勇为迷星公司的股东，认缴出资额为56.66万元，出资时间为2065年11月24日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，喻竟成与迷星公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。喻竟成已经依约将案涉房屋交付给迷星公司使用，则迷星公司应按照合同约定支付房屋租金、物业费及电费，但迷星公司逾期未支付，已构成违约，并逾期超过30天，符合双方约定的合同解除条件，故喻竟成有权据此主张解除合同，合同约定的到期日为2017年11月14日，则本院确定喻竟成与迷星公司之间的租赁合同解除之日为2017年11月14日。因迷星公司并未按照合同约定履行支付租金、物业费及电费的义务，应承担继续履行的违约责任。故喻竟成有权要求迷星公司支付从2017年5月15日起至2017年11月14日止的欠付租金46230元，并按照1712元/月的标准要求其承担从2016年10月1日起至合同解除之日（2017年11月14日）止的物业费23112元，并支付欠付电费439.56元。但喻竟成主张迷星公司承担合同解除之后的物业费、电费，于法无据，本院不予支持。因迷星公司逾期支付租金的违约行为导致合同解除，合同解除后，喻竟成有权要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，迷星公司应于合同解除后腾空案涉房屋并将房屋交付至喻竟成。因迷星公司的违约行为给喻竟成造成了相应的损失，应予以赔偿。故迷星公司应参照租金水平（7705元/月）向喻竟成支付从合同解除之日的次日（2017年11月15日）起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，喻竟成亦有权要求迷星公司向其支付违约金7705元（即没收已支付的押金7705元）。喻竟成主张因路德勇为迷星公司股东，且出资方式为认缴、实际出资为0元，应对迷星公司的上述债务承担连带偿还责任，但迷星公司登记备案的章程中载明的认缴出资的时间为2065年11月24日，路德勇并未逾期不履行出资义务，且承担连带责任亦无法律依据，故喻竟成该主张因路德勇未缴纳出资而要求其承担连带偿还责任的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告喻竟成与被告湖南迷星餐饮管理有限公司2015年11月10日签订的《租赁合同》于2017年11月14日解除，被告湖南迷星餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退长沙市天心区书院路9号保利国际广场B3栋2218房屋并交付原告喻竟成；二、被告湖南迷星餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按每月7705元的标准向原告喻竟成支付从2017年5月15日至房屋交付之日止的房屋租金及占用费；三、被告湖南迷星餐饮管理有限公司向喻竟成支付违约金7705元（即不予退还押金7705元）；四、被告湖南迷星餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告喻竟成支付从2016年10月1日起至2017年11月14日止的物业管理费23112元和欠付电费439.56元，再由原告喻竟成负责向物业公司交纳；五、驳回原告喻竟成的其他诉讼请求；如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1675元，由被告湖南迷星餐饮管理有限公司承担。此款原告喻竟成已预交，由被告湖南迷星餐饮管理有限公司在本判决生效之日起十日内直接支付给原告喻竟成。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周长军人民陪审员  吴东云人民陪审员  戴谋富二〇一八年一月二日书 记 员  邹 舟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。