重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0242民初3256号原告：郑佑权，男，1989年6月10日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨再军，重庆渝鑫律师事务所律师。被告：葛蕾，女，1984年4月15日出生，蒙古族，住重庆市黔江区。第三人：重庆华弘实业集团有限公司，住所地：重庆市黔江区城东街道新华东路（新华大道中段2号）。法定代表人：谢德渊，该公司董事长。原告郑佑权与被告葛蕾及第三人重庆华弘实业集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑佑权的委托诉讼代理人杨再军到庭参加了诉讼。被告葛蕾、第三人重庆华弘实业集团有限公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：请求判决不得执行碧津商贸广场裙楼负1-商业X商铺。事实和理由：2017年2月，酉阳县人民法院作出了（2017）渝0242财保2号裁定书，查封、扣押、冻结了碧津商贸广场裙楼负1-商业X商铺。2017年7月18日，原告对执行标的提出书面异议，酉阳县人民法院于2017年7月31日作出（2017）渝0242执异22号执行裁定书，驳回案外人郑佑权的异议请求。原告于2014年8月13日与第三人签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：530），约定原告以银行按揭付款方式购买由第三人开发的位于重庆市酉阳县桃花源街道桃花源大道中路81号碧津商贸广场裙楼负1-商业X商铺，建筑面积94.97平方米，总成交金额2032358元，首付款1032358元，余款1000000元办理银行按揭。原告已于2014年8月12日向第三人支付该商铺的抵押登记费、转移登记费等相关代收费用149382元。同日，原告对该商铺租赁给重庆衡生医药连锁有限公司使用，租赁期限为10年。在签订购房合同后，原告多次要求第三人办理该商铺的相关产权登记，由于第三人资金出现问题、相关工作人员办事拖沓等原因，造成一直未能办理该商铺的相关产权登记手续。原告与第三人已签订合法有效的商品房买卖合同，支付了全部购房款，在被告申请查封前已合法占有使用该商铺，原告虽未办理房屋产权登记，但并非原告自身原因造成。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条之规定，原告对碧津商贸广场裙楼负1-商业X商铺具有排除强制执行的权利，酉阳县人民法院执行部分仅适用该规定第二十九条的规定驳回原告之异议，属于适用法律错误，因为该规定第二十八条适用于未办理过户的一般买受人，第二十九条适用于未办理过户的消费者买受人，而原告购买的是商铺，明显不属于消费者居住房屋，所以应当同时适用该规定第二十八条之规定进行审查。据此，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。原告向本院提出如下证据已支持其诉讼请求：1.原告身份证复印件；2.授权委托书、代理人身份证复印件、户口薄复印件；3.房屋拆迁产权调换安置补偿协议：4.购买及经营商铺委托书；5.《重庆市商品房买卖合同》；6.放款收据；7.银行交易明细；8.碧津广场商铺交房确认书；9.房屋租赁合同即租金转账凭证；10.重庆华弘实业集团有限公司关于解封碧津商贸广场裙楼负1-商业X商铺的情况说明；11.酉阳县人民法院（2017）渝0242执异22号执行裁定书。被告葛蕾未出庭应诉也未提交答辩意见。第三人重庆华弘实业集团有限公司未出庭应诉也未提交陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告及第三人未到庭参加诉讼，故未能进行质证。对原告提交的证据，本院审查认为，原告举示的第1、4、5、6、7、8、9、10、11组证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。对原告举示的第2、3组证据与本案无关，本院不予采信。据此，本院认定如下事实：2014年8月13日，郑佑权与重庆华弘实业集团有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：郑佑权以银行按揭付款方式购买该公司开发的位于酉阳县桃花源镇桃花源大道中路81号碧津商贸广场裙楼负1-商业X号商铺，建筑面积94.97平方米，总成交金额2032358元，首付款1032358元，余款1000000办理银行按揭。郑佑权于2014年8月12日支付该商铺的首付房款1032358元，同时支付抵押登记费、转移登记费等相关代收费用149382元。同日，双方对该商铺交接房进行了确认。2015年9月25日，郑佑权将该商铺租赁给重庆衡生医药连锁有限公司使用，租赁期限为10年。至2016年1月19日，郑佑权已付清该商铺余款1000000元。经葛蕾申请，本院于2017年1月18日作出（2017）渝0242财保2号民事裁定书，裁定：冻结重庆华弘实业集团有限公司位于酉阳县桃花源中路81号碧津商贸广场裙楼（商业）1单元负1-商业X号等未售房产，冻结期限为二年。冻结期间，禁止对该冻结的财产进行赠与、转让、变卖、转移或设置新的权利负担。该裁定作出后，郑佑权不服，于2017年7月18日对执行标的提出书面异议，本院于2017年7月31日作出（2017）渝0242执异22号执行裁定书，驳回了郑佑权的异议请求。郑佑权不服，于2017年8月14日提起本案诉讼。在执行异议审查过程中，第三人重庆华弘实业集团有限公司于2017年7月17日出具情况说明证实系因第三人资金出现问题、人员变动等原因导致郑佑权购买的碧津商贸广场裙楼（商业）1单元负1-商业X号房产一直未能到县国土房管局办理产权登记手续。第三人重庆华弘实业集团有限公司认可郑佑权提出的异议。本院认为，本案的争议焦点是：郑佑权对本院查封的碧津商贸广场裙楼（商业）1单元负1-商业X号房产是否享有排除强制执行的民事权利。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结的；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，在未办理登记的情况下，案外人虽然不能依照物权法的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的权利：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。结合本案，在财产被查封前，郑佑权与重庆华弘实业集团有限公司已经签订了买卖合同，支付了全部价款，并实际占有房屋，同时向重庆华弘实业集团有限公司缴纳了办理产权登记的税费，系因公司原因导致未办理产权登记，郑佑权对未办理产权登记并无过错，故本案符合上述规定。关于郑佑权提出的法律适用问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）以支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定第二十九条的规定：“金钱债权执行过程中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业作为被执行人而规定的特别条款。故本院在审查执行异议中仅适用第二十九条的规定，认定郑佑权不享有排除执行的权利而驳回郑佑权的异议请求不当，还应审查是否符合第二十八条规定的情形。结合本案，根据查明的事实，郑佑权购买涉案房屋符合上述第二十八条规定的情形。综上，郑佑权的请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有排除强制执行的民事权利。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：不得执行原告郑佑权在第三人重庆华弘实业集团有限公司处购买的碧津商贸广场裙楼（商业）1单元负1-商业X号房产。案件受理费80元，由被告葛蕾负担，原告预交案件受理费80元，退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  冉 华人民陪审员  周翠香人民陪审员  冉隆忠二〇一七年十一月二十七日书 记 员  朱 胤