福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终4807号
上诉人（原审被告）：王育贤，男，1976年6月24日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：卓鹏乾，福建冠德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢章奋，男，1976年6月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
原审第三人：黄国钦，男，1979年1月1日出生，汉族，住福建省安溪县。
原审第三人：陈雅凤，女，1981年7月5日出生，汉族，住福建省安溪县。
上诉人王育贤因与被上诉人谢章奋及原审第三人黄国钦、陈雅凤申请执行人执行异议之诉一案，不服福建省安溪县人民法院（2016）闽0524民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王育贤上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回谢章奋一审全部诉讼请求；二、由谢章奋承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当予以纠正。一、一审判决认定“无法排除虚假交易的嫌疑”是错误的，王育贤与黄国钦关于案涉的房产买卖经过公证，是正当合法、真实有效的，并不存在任何虚假交易的情况。虽然王育贤购买的价格对市场价略高，但因黄国钦在本案房产买卖交易前尚欠王育贤970万元借款，且黄国钦提出可以购房款优先抵偿王育贤的部分债务，故购房价格才会略高。二、不能因为购房款当天又从黄国钦账户转入陈凤尾个人账户而否认买卖的真实性。本案房产买卖经过厦门市公证处公证，为方便办理公证事宜，必须体现购房款的转账记录，为此在黄国钦尚欠王育贤970万元的情况下，王育贤在事先与黄国贤达成口头约定：该购房款必须优先偿还2014年2月4日的该笔借款，当日即向黄国钦转账购房款5466800元，黄国钦也按事先约定偿还了王育贤该部分的借款。三、一审判决以“黄国钦出具的970万元借条……是发生在安溪县安阳物资有限公司与福建安溪聚鸿兴工艺品有限公司及王育贤与第三人陈雅凤之间”为由否认该笔债务“非黄国钦个人所负债务”，这个认定是错误的。首先，对该借条的真实性特别是借条出具的时间可以通过鉴定进行判断；其次，2012年12月24日520万元款项虽是两家企业的账户往来，但实际为自然人之间的民间借贷。因王育贤与黄国钦分别是两家公司的法定代表人、实际控制人，该民间借贷符合民间交易习惯。再次，2013年2月4日王育贤向陈雅凤（时与黄国钦是夫妻关系）转账450万元是事实。因此，520万元与450万元一起由黄国钦出具借款凭证并由黄国钦承担还款责任理所当然。四、城市房地产管理法第三十七条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定是管理性规定，而非效力性强制性规定，违反该规定并不必然导致买卖合同无效。五、王育贤向黄国钦购房时，开发商尚未向黄国钦交房，故并非王育贤的过错未接收房屋。案涉房产在交付王育贤使用之前确实被安溪县人民法院保全，但并非执行中的查封，保全仅是临时性的强制措施，且安溪县人民法院在对案涉房产作出保全时并未禁止开发商向黄国钦交房，更未禁止黄国钦向王育贤交房。王育贤作为合法的购房人，在案涉房产进入执行阶段之前，特别是并无任何法律文书禁止的情况下接收房产，主观上并不存在恶意。综上，王育贤与黄国钦的房屋买卖合同完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，享有足以排除强制执行的权益，应当撤销一审判决，依法驳回谢章奋一审全部诉讼请求。
谢章奋辩称，一、王育贤与黄国钦的购房交易明显属于虚假交易，王育贤是在帮助黄国钦转移资产，实际上王育贤没有支付购房款；二，王育贤提交的证据不足以证明王育贤和黄国钦存在巨额债务的事实；三、黄国钦尚未取得案涉房产及其权属，无权转让，转让行为无效。四、在法院查封案涉房产时，该房产开发商尚未交房给黄国钦。王育贤是在法院查封并驳回其保全复议申请后，人为制造房产交付的事实，属于恶意交付，存在明显过错。根据法律规定，王育贤不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审判决准许对涉案执行标的的执行正确，应予维持。
黄国钦、陈雅凤未到庭，亦未作陈述。
王育贤向一审法院起诉请求：一、撤销（2015）安执异字第16号执行裁定书，准许对涉案执行标的即址在厦门市五缘湾西片区房产的执行；二、本案诉讼费用由谢章奋承担。
一审法院认定事实：陈雅凤与黄国钦原系夫妻关系，双方虽于2013年8月14日在安溪县民政局办理离婚登记手续，但在婚姻关系存续期间的2013年4月到8月间曾向谢章奋借款人民币1300000元。谢章奋也通过银行将借款转账给陈雅凤。2014年3月7日，黄国钦向厦门歌福斯特地产有限公司购买该公司开发的址在厦门市五缘湾西片区房产，款项一次性付清。嗣后，除支付至2013年10月6日止的利息外，对上述借款人民币1300000元及自2013年10月7日起的利息均未能偿还。谢章奋于2014年6月7日将该民间借贷纠纷案诉至一审法院，并于同月23日申请对黄国钦购买的上述房产采取诉讼保全措施。一审法院于当日作出（2014）安民初字第3484-1号民事裁定书裁定查封上述房产。查封后，王育贤不服于2014年10月8日申请复议。一审法院于2015年3月9日作出（2014）安民初字第3484-2号民事裁定驳回案外人王育贤的复议申请。2015年3月10日，一审法院就谢章奋与陈雅凤、黄国钦民间借贷纠纷案作出（2014）安民初字第3484号民事判决，判决陈雅凤、黄国钦应在判决生效之日起十日内偿还给谢章奋借款人民币1300000元及利息（自2013年10月7日起按月利率2%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。该判决发生法律效力，谢章奋于2015年6月29日向一审法院申请强制执行。原诉讼保全裁定也自动转为执行中的查封措施。2015年10月10日，王育贤对执行标的提出书面异议。一审法院经审查，于同年12月31日作出（2015）安执异字第16号执行裁定书，裁定中止对址在厦门市五缘湾西片区房产的执行。谢章奋不服该裁定，向一审法院提起诉讼。
另查，王育贤于2014年5月30日与黄国钦签订《预定房屋买卖合同》，约定由王育贤向黄国钦购买上述1913、1914、1915、1916、1917单元房产。王育贤于当天通过银行转账将合同约定的购房款人民币5166880元支付给黄国钦，黄国钦于当日又将该款项转入王育贤妻子陈凤尾的银行账户，该款随即再次转入王育贤的银行账户。双方并于同年6月5日，到厦门市公证处就上述《预定房屋买卖合同》办理公证。2015年3月6日，厦门市五缘湾西片区开发商通知黄国钦办理交房手续。黄国钦接受上述房产后，于同月20日将上述五套房产移交给王育贤。王育贤并于当日垫付物业管理费、公维金共7641.6元以及装修保证金、垃圾运费6441.9元。王育贤接受房屋后，将上述1913、1914房屋打通合并为一间，将上述1915、1916、1917房屋打通合并为一间，在2015年12月3日前已装修完毕并实际入住使用。上述房产所在楼盘至今尚未启动房屋所有权证办理手续。
一审法院认为，本案的主要争议焦点在于王育贤与黄国钦之间签订的《预定房屋买卖合同》是否合法有效及王育贤是否已经合法占有涉案房屋。①黄国钦于2014年3月7日购买涉案房屋的单价为每平方米人民币11400-12000元，而与王育贤在同年5月30日就涉案房屋所签订的买卖合同，单价却为人民币21500元，结合厦门地区当年的房屋交易价格，其悬殊差价明显不符合常理，虽该《预定房屋买卖合同》经过公证，但只能证明被告与黄国钦双方之间签订房屋买卖合同的事实，结合银行的转账明细单，双方之间的所谓“购房款”于同日又转回到王育贤的银行账户，明显无法排除虚假交易的嫌疑；②王育贤提供黄国钦出具9700000元的借条，欲证明黄国钦向其借款的事实，但从其提供的转账支票及银行对账单看，该款项是发生在安溪县安阳物资有限公司与福建安溪聚鸿兴工艺品有限公司及王育贤与陈雅凤之间，并非黄国钦个人所负债务，而且款项是否为借款均未经确定。故被告王育贤提供的该证据不仅无法证实其与黄国钦之间存在合法有效的借贷关系，也不能证实双方约定应将该“购房款”优先偿还黄国钦所借的款项；③涉案房屋虽在黄国钦与陈雅凤离婚后购置，但也是在其与陈雅凤向谢章奋借款的期间内。根据《中华人民共和国城市管理法》第三十七条第六项“未依法登记领取权属证明的房地产不得转让”规定，黄国钦转让涉案房产，明显违背法律规定，故王育贤与黄国钦之间所签订的《预定房屋买卖合同》不仅存在虚假交易的嫌疑，也违反了法律的强制性规定，是无效的。④根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，一审法院在审理谢章奋与陈雅凤、黄国钦民间借贷纠纷一案中，依谢章奋的申请对涉案房屋进行查封，并无不妥；同时，在谢章奋与陈雅凤、黄国钦民间借贷纠纷的民事案件判决发生法律效力并申请强制执行后，该财产保全措施自动转为执行中的查封措施。黄国钦与厦门歌福斯特地产有限公司签订涉案房屋的买卖合同后，由于未办理预告登记，故财产保全裁定并未禁止开发商向黄国钦交房，但对黄国钦而言，在房产已被法院查封的情形下，已经对其产生法律约束力，即使其与开发商办理交房手续，也是无权对该房产进行处理的，这根本无需在查封文书中予以明确禁止，故其代理人认为保全裁定未禁止黄国钦向王育贤交房的意见，显然曲解法律规定；⑤王育贤在明知涉案房屋被法院采取查封保全措施并被驳回复议申请的情况下，以保全裁定仅是临时性强制措施为由，接收、占有涉案房屋，主观上存在恶意，该占有明显不符合法律规定，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王育贤对涉案房屋显然不享有足以排除强制执行的权益。因此，王育贤认为对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，要求停止对址在厦门市五缘湾西片区房产的执行措施的异议理由明显不能成立，而谢章奋诉求准许对涉案执行标的即址在厦门市五缘湾西片区房产的执行，于法相符，予以支持。综上，王育贤及其代理人的辩解意见，于法无据，不予采纳。黄国钦、陈雅凤经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其各自承担，依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国城市管理法》第三十七条第（六）项，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百六十八条、第三百一十四条第二款、第四百六十五条第一款第一项规定，判决：一、准许对涉案执行标的即址在厦门市五缘湾西片区房产的执行。二、驳回原告谢章奋的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王育贤提供的由安溪县安阳物资有限公司出具的《说明》，其真实性可以确认，该证据可以证明安溪县安阳物资有限公司受王育贤委托于2014年12月24日转账520万元给福建安溪聚鸿兴工艺品有限公司。王育贤另提供《商品房买卖合同备案证明》、《商品房买卖合同P1-2》系复印件，未提供原件核对，对其真实性不予认定。一审认定的事实正确，本院予以确认。二审期间，当事人争议的焦点是：王育贤在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房产。
本院认为，根据本案认定的事实，一审法院在审理谢章奋与陈雅凤、黄国钦民间借贷纠纷一案中，依谢章奋的申请对涉案房屋进行保全，于2014年6月23日作出（2014）安民初字第3484-1号民事裁定，查封黄国钦址在厦门市五缘湾西片区房产，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。因一审法院对案涉房产依法查封之前，王育贤并未实际占有，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定，王育贤对涉案房屋显然不享有足以排除强制执行的权益。王育贤认为其占有案涉房产之前确实被一审法院保全，但该保全并非执行中的查封，保全仅是临时性的强制措施，其在一审法院正式查封之前已合法占有案涉房产的上诉主张，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，王育贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王育贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄祥彪
审 判 员 陈志杰
代理审判员 张 萍
二〇一七年四月十八日
书 记 员 杨凌珊
速 录 员 许珊珊
附：本案适用的主要法条提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。