北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3041号
上诉人（原审被告）：北京鑫顺联停车管理有限公司，住所地北京市朝阳区汤立路201号院5号楼18层2单元2107。
法定代表人：吴秀丽，经理。
委托诉讼代理人：安洪山，北京市惠诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴秀丽，女，1979年11月1日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：安洪山，北京市惠诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京豪盛清雅上网服务有限公司，住所地北京市朝阳区汤立路201号院6号楼1层F-101。
法定代表人：殷清伟，经理。
委托诉讼代理人：安洪山，北京市惠诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶乔波，女，1964年8月3日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李磊，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人北京鑫顺联停车管理有限公司（以下简称鑫顺联公司）、吴秀丽、北京豪盛清雅上网服务有限公司（以下简称豪盛清雅公司）与被上诉人叶乔波房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初2637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫顺联公司的法定代表人吴秀丽（同上诉人吴秀丽）及其委托诉讼代理人安洪山、上诉人豪盛清雅公司的法定代表人殷清伟及其委托诉讼代理人安洪山，被上诉人叶乔波的委托诉讼代理人李磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鑫顺联公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一、二、三、四项，依法改判合同继续履行，免于支付占用费、违约金，改判鑫顺联公司支付叶乔波租金23062元或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由叶乔波承担。事实与理由：1.一审法院判决由鑫顺联公司向叶乔波支付租金120155元，该判决与事实严重不符，侵犯了鑫顺联公司作为承租人的合法权益，应予撤销。叶乔波委托杨某、费某作为其代理人全权负责涉案商铺的租赁合同履行过程中的联络及代收租金等事宜，鑫顺联公司一直是按其代理人指示支付租金，叶乔波对于合同履行及租金收取从未提出异议，现在诉讼中其却否认费某为其代理人，此做法自相矛盾。2.叶乔波单方解除租赁合同的依据不成立，租赁合同尚在履行期间，鑫顺联公司无须腾退承租的商铺，更无须支付违约金及商铺占用费。
吴秀丽上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，依法改判豪盛清雅公司继续履行合同或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由叶乔波承担。事实与理由：吴秀丽不是房屋的使用者，没有义务腾退房屋。本案是房屋租赁合同纠纷，吴秀丽、豪盛清雅公司不是合同一方的主体，如果要求腾退房屋，出租方应该另案起诉排除妨害，不能在本案中一并处理。
豪盛清雅公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，依法改判豪盛清雅公司继续履行合同或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由叶乔波承担。事实与理由：2016年5月因开办网吧，鑫顺联公司、吴秀丽与叶乔波的代理人费某联系协调，征得叶乔波的同意并提供房产证原件后，在租赁商铺地址开设了网吧。由此可知，吴秀丽使用商铺地址是经过叶乔波和鑫顺联公司同意的，吴秀丽网吧开立及经营均需要经过严格的审批手续，如叶乔波不予配合提供房产证原件等相关手续，必然导致吴秀丽无法使用该地址进行经营，如费某不是叶乔波的代理人也无法获得其产权证原件。现租赁合同尚在履行期内，在租金已经给付的情况下，叶乔波不应单方解除合同。
叶乔波辩称：针对三个上诉人的上诉请求一并答辩如下，不同意鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于费某的问题，在双方租赁合同中有明确约定，如果出租人授权第三人代为行使合同权利，应该出具委托手续，现在鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司没有任何证据证明费某是叶乔波的委托代理人。对方对于费某的这些意见，没有事实及法律依据。吴秀丽是鑫顺联公司的唯一股东，该公司是一人公司，经一审法院核实，吴秀丽及其家人也居住在豪盛清雅公司的经营地，而且豪盛清雅公司是吴秀丽及其丈夫殷清伟共同开办，故他们都具有清退义务。
叶乔波向一审法院起诉请求：1.鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司将位于北京市朝阳区×××房屋腾退交付给叶乔波；2.鑫顺联公司、吴秀丽连带支付叶乔波租金219953.25元；3.鑫顺联公司、吴秀丽连带支付叶乔波占有使用费（自2016年10月21日起至实际腾房之日止乘以房屋租金的1.5倍）；4.鑫顺联公司、吴秀丽连带支付叶乔波违约金51054.9元。
一审法院认定事实：2012年8月19日，叶乔波与鑫顺联公司签订《商铺租赁合同》，约定鑫顺联公司承租叶乔波位于北京市朝阳区×××商铺。叶乔波同意鑫顺联公司搭建钢结构夹层，费用全部由鑫顺联公司承担。商铺租期10年，起租期自2012年12月1日起至2022年11月30日止，免租期自2012年9月1日起至2012年11月30日，租金标准为前五年每天每平方米1.8元，第六年每天每平方米2.2元，第七年起每年按5%逐年递增，第一年至第五年每年租金170183元。本合同签订之日起10日内，鑫顺联公司应向叶乔波支付3万元作为本合同押金，以保证合同的正常合法履行。租金支付方式为提前支付，每3个月支付一次，首期3个月租金应于起租日前15日内一次性支付，以后每期租金，鑫顺联公司应于所付租金到期前15日内支付下一期3个月的租金。租赁期间，鑫顺联公司有下列行为之一的，鑫顺联公司有权解除合同，收回商铺，迟延支付租金超过60日。迟延支付租金累计60日以上的，鑫顺联公司有权终止合同，收回该商铺，鑫顺联公司应按照该商铺当年年租金的30%向叶乔波支付违约金。合同期满或因鑫顺联公司原因导致合同终止、解除，鑫顺联公司应如期交还该房屋。鑫顺联公司逾期归还，则每逾期一日应向叶乔波支付日租金1.5倍的商铺占用费。
2016年10月20日，叶乔波向鑫顺联公司邮寄《商铺租赁合同解除通知》，其内容为：按照合同约定，叶乔波决定于2016年10月20日与鑫顺联公司解除《商铺租赁合同》，并请鑫顺联公司于2016年11月20日前将承租的商铺予以腾退完毕。经询，鑫顺联公司表示收到上述函件。
庭审中，叶乔波、鑫顺联公司确认鑫顺联公司已经支付押金3万元和租金511668元（租金包含2012年12月6日42600元、2013年4月9日3万元、4月22日12500元、7月19日12600元、8月23日15000元、10月16日15000元、12月3日6000元、12月4日1万元、12月7日4万元、12月8日21768元、2014年5月4日5万元、8月29日3万元、10月23日2万元、2015年1月28日3万元、1月29日2万元、3月16日2万元、7月6日1万元、7月23日2万元、7月26日3000元、3000元、2000元、8月11日9200元、8月12日14000元、11月10日2万元、2016年5月16日5000元、2017年5月26日5万元）。
庭审中，双方的主要争议在于费某的问题。鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司提供微信记录等证据，以此证明其向费某支付了房屋租金，费某是叶乔波收取租金的代表。叶乔波对上述证据不予认可，也不认可费某是其收取租金的委托代理人。叶乔波提供报案材料一份，以此证明鑫顺联公司被费某欺骗。鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司称是叶乔波律师称以其名义解决纠纷才书写的材料。经询，鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司称费某能到庭作证，但费某在一审期间未到庭。
一审法院认为：2012年8月19日，叶乔波与鑫顺联公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。鑫顺联公司应该缴纳的2012年12月1日起至2016年10月20日止的租金应为661823元，截止至2016年10月20日，鑫顺联公司实际缴纳上述期间租金为461668元，鑫顺联公司应于2016年8月16日起至2016年8月30日期间支付2016年9月1日起至11月30日期间的租金，鑫顺联公司应于2016年11月16日起至2016年11月30日期间支付2016年12月1日起至2017年2月28日期间的租金，但鑫顺联公司仅支付2015年11月10日2万元，2016年5月16日5000元，2017年5月26日5万元，期间鑫顺联公司未支付其余款项，在合同约定的时间未足额缴纳相应租金，所以鑫顺联公司的行为构成违约。现鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司以费某为叶乔波委托代理人，其向费某支付租金进行抗辩。该问题需要考虑以下几点，第一、鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司之证据不足以证明费某是叶乔波的委托代理人，叶乔波对此也不予认可；第二、鑫顺联公司的证据显示鑫顺联公司在收到叶乔波的《商铺租赁合同解除通知》后，其依然向费某进行转账；第三、即使按照鑫顺联公司陈述其支付了费某款项，其也未达到应支付的租金数额，故法院对鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司该抗辩意见不予采纳。鉴于鑫顺联公司之行为构成违约，迟交数额及时间均符合合同规定，故法院确认双方的《商铺租赁合同》于2016年10月20日解除。
关于房屋腾退一节，现《商铺租赁合同》已经解除，鑫顺联公司应该腾退涉案房屋，吴秀丽、豪盛清雅公司亦实际占用涉案房屋，其也应予以配合腾退；关于租金一节，鑫顺联公司实际缴纳511668元租金，故鑫顺联公司应该支付叶乔波2012年12月1日起至2016年10月20日期间剩余租金150155元，考虑到鑫顺联公司支付的押金3万元和合同条款，故鑫顺联公司应支付叶乔波120155元；关于占有使用费一节，鑫顺联公司之行为构成违约，涉案合同已经解除，叶乔波要求涉案房屋之占有使用费的诉讼请求合法有据，对占用费之标准双方有明确规定，故法院对此予以支持；关于违约金一节，鑫顺联公司之行为构成违约，法院对叶乔波该部分诉讼请求予以支持。关于吴秀丽承担连带责任一节，涉案合同对此无相关约定，法院对此不予支持。一审法院判决：一、鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司于判决生效后十日内将位于北京市朝阳区×××房屋腾退交付给叶乔波。二、鑫顺联公司于判决生效后十日内支付叶乔波租金十二万零一百五十五元。三、鑫顺联公司于判决生效后十日内按每年二十五万五千二百七十四元五角之标准支付叶乔波自二〇一六年十月二十一日起至鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司实际腾退北京市朝阳区×××房屋之日止的房屋占有使用费。四、鑫顺联公司于判决生效后十日内支付叶乔波违约金五万一千零五十四元九角。五、驳回叶乔波其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方均未提交新证据。二审庭审中，吴秀丽明确其现居住在涉案房屋内。本院查明的其他事实与一审法院查明一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，叶乔波与鑫顺联公司签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应属有效，双方均应按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，鑫顺联公司长期未能按照约定如期支付租金构成违约，已达到双方合同约定的叶乔波享有合同解除权的条件，其应承担相应的违约责任；叶乔波在未能如期收到租金的情况下，向鑫顺联公司发出《商铺租赁合同解除通知》行使合同的解除权，具有事实及法律依据，故可以确认叶乔波与鑫顺联公司签订的《商铺租赁合同》于2016年10月20日解除。合同解除后，鑫顺联公司应当腾退涉案房屋并依据合同支付违约金，吴秀丽、豪盛清雅公司作为实际占用人亦应配合腾退；同时，鑫顺联公司对于合同解除前的欠付租金仍具有给付义务，对于合同解除之日后的房屋占用费鑫顺联公司亦应给付；一审法院确认的租金、违约金、房屋占用费数额（及计算标准）正确，本院予以支持。关于鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司主张的费某系叶乔波委托代理人的意见，因其未能提供证据予以证实，叶乔波亦予以否认，故本院难以采信。
综上所述，鑫顺联公司、吴秀丽、豪盛清雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8700元，由北京鑫顺联停车管理有限公司、吴秀丽、北京豪盛清雅上网服务有限公司各负担2900元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 孙 妍
代理审判员 张 弘
二〇一八年三月十五日
法官 助理 王 雨
书 记 员 李月明