江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终8151号
上诉人（原审原告）：周德辉。
委托诉讼代理人：解苏楠，江苏海联海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚炯，江苏海联海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：昆山上铁房地产开发有限公司。
委托诉讼代理人：徐建桥，上海市君志律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：高志鹏。
上诉人周德辉因与被上诉人昆山上铁房地产开发有限公司（以下简称上铁公司）、高志鹏商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初306号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周德辉上诉请求：1.依法改判或者撤销一审判决；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用及保全费用。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。上诉人已经履行了支付全部购房款的义务，上铁公司接收房款且未提出任何异议，双方之间的房屋买卖合同关系成立。二、高志鹏已将购房资格转让给上诉人，在昆山市房地产市场价格大幅上涨的情况下，高志鹏认为未得到好处进而毁约显然是违法的。
被上诉人上铁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人回避了本案客体限购的事实，且回避了双方没有签订合同的事实。涉案房屋的购房资格是不能转让也无法进行转让的。
被上诉人高志鹏辩称，认可一审判决。
原审原告周德辉向一审法院起诉请求：1.上铁公司为原审原告办理房屋产权证。2.上铁公司给付原审原告逾期交房违约金5249元（以437437元为基数，按照每日万分之一从2016年7月1日计算至2016年10月30日暂计5249元，另按照此标准计算至实际交房之日止）和逾期办证违约金3000元（以437437元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍从2016年10月1日计算至2016年10月30日暂计3000元，另按照此标准计算至实际交房之日），共计8249元。
一审法院认定事实：上铁公司开发建设了昆山市巴城镇阳澄春晓苑小区，对上海铁路职工定向限价销售。高志鹏原系上海铁路职工，具有该小区房屋的购买资格。周德辉、高志鹏经人介绍相识。2013年3月26日，高志鹏向上铁公司认购该小区16幢2303室。当天，周德辉支付预付款10万元。2016年4月9日，周德辉向上铁公司支付了剩余房款337437元。连同10万元预付款，上铁公司向周德辉开具了437437元的收据，写明交款人是周德辉，收款内容为房屋全额款。2016年4月12日，上铁公司以购买人为周德辉，共有人为高志鹏开具了437437元的不动产销售发票，并打印了买受人为周德辉、高志鹏的用于网签的商品房买卖合同。此后，上铁公司联系周德辉、高志鹏共同办理手续未果，后续流程未继续进行。至今，就涉案房屋，未签订正式的商品房销售合同。
庭审中，就购房主体，周德辉陈述房屋为其个人单独购买。上铁公司和高志鹏均陈述为周德辉和高志鹏共同购买，周德辉不具备单独购买的资格。
一审法院认为，商品房销售合同是要式合同，商品房转让必须签订书面的合同，以明确买卖双方的主体信息、商品房基本状况、商品房销售方式、价款的确定方式、总价、交付使用条件和期限等。涉案房屋未形成书面合同，周德辉、上铁公司之间的买卖关系尚未成立。周德辉诉请上铁公司办理房产证并承担违约责任，缺乏合同依据，一审法院均不予支持。上铁公司已收取周德辉购房款437437元应当予以返还，就此，周德辉有权另行主张。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回原审原告周德辉的全部诉讼请求。案件受理费50元，保全费2720元，合计2770元，由原审原告周德辉承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
另查明，2013年3月26日上铁公司（甲方）与高志鹏（乙方）签订《认购协议》约定，乙方自愿认购昆山正仪定销商品房壹套，其房号为7幢东单元2303室，该房屋暂定基准单价为4920元每平方米，暂定总价为438274元整。……乙方应按甲方通知的时间、地点签订《商品房买卖合同》、支付房款（首付款）、贷款等事宜。如因乙方原因不能按时完成上述事宜的办理，视为乙方自动放弃所选房屋，所选房号无效，本协议自动终止，甲方退还认购预付款（无息）。
一审中，上铁公司提供了昆山市发展和改革委员会昆发改投〔2012〕95号批复，土地出让合同补充条款、（2014）预售准字第094号昆山市商品房屋预售证书、不动产单元首次登记信息表等证据，用于证明涉案房屋是定向销售给上海铁路局职工的定销商品房。
二审中，周德辉陈述，其通过邻居认识高志鹏，经高志鹏介绍购买涉案房屋，其没有向高志鹏支付费用，但事后购买了一些礼品冬虫夏草送给高志鹏。2013年3月26日其支付了首付款10万元。房屋开发建设完毕后，上铁公司通知其可以缴纳尾款，2016年4月9日其支付了房屋的全部价款，上铁公司开具了其个人名字的收据，当天其还购买了该小区的地下车库。当时上铁公司的销售人员声称，因为网络问题没有办法打印合同，要求其接到通知后再前去办理正式的购房手续。后其接到通知前去签订正式合同时，发现合同上有高志鹏的名字，就没有在合同上签字，遂引发本案纠纷。
高志鹏陈述，其是拿着准购证购买涉案房屋的，其没有将购房指标转让给周德辉，当时讲好一起买房，但没有约定各自的付款比例，其没有收取过周德辉任何费用。后来周德辉要求将购房者变更为周德辉的名字，其表示无法做主。上铁公司曾电话通知其去签订合同，其当时身体不好就没有去。现在其要求自己购买涉案房屋，周德辉的预付款其可以全额返还。
上铁公司陈述，涉案房屋是定向销售给上海铁路局职工的，且三年内不得上市交易，需在不动产单元首次登记信息表中注明。高志鹏签订认购协议后支付了首付款10万元，余款33万余元是周德辉来缴纳的。周德辉称是与高志鹏共同购买房屋，周德辉与高志鹏之间的关系，上铁公司是不管的，上铁公司只认高志鹏，高志鹏具有购房资格，因周德辉要求开具收据，故上铁公司开具了收据给周德辉，但发票不能开具给周德辉。上铁公司打印了买受人为周德辉、高志鹏的合同，但周德辉、高志鹏不愿意签订合同，故合同未能签订。依据认购协议的约定，应视为高志鹏自动放弃购置权，认购协议终止，上铁公司退还预付款。
上述事实，有《认购协议》、昆发改投〔2012〕95号批复、土地出让合同补充条款、（2014）预售准字第094号昆山市商品房屋预售证书、不动产单元首次登记信息表以及当事人陈述予以证明。
本院认为，根据上铁公司提供的证据，涉案房屋系定向销售给上海铁路局职工的福利性房屋，周德辉不具备单独购买的资格。周德辉主张高志鹏已将购房指标转让给其，高志鹏对此不予认可，且从2013年3月26日上铁公司与高志鹏签订的《认购协议》来看，仍是以高志鹏的名义认购涉案房屋。虽然购房款由周德辉实际支付，但此系周德辉与高志鹏之间的内部关系，不能发生变更买受人为周德辉的法律效力。上铁公司通知周德辉、高志鹏作为买受人签订正式的商品房买卖合同，因周德辉、高志鹏的原因导致合同未能签订。根据《认购协议》的约定，应视为高志鹏自动放弃所选房屋，认购协议终止。故本案中周德辉要求上铁公司办理房屋产权证并给付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，周德辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周德辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 叶 刚
审判员 沈军芳
二〇一七年十一月二十一日
书记员 王文君