甘肃省嘉峪关市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉城民一初字第769号
原告肖锐。
委托代理人赵白忠，甘肃明昊律师事务所律师。
被告林嫦娥。
委托代理人陶吉宝，甘肃河西律师事务所律师。
原告肖锐诉被告林嫦娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告肖锐及其委托代理人赵白忠，被告林嫦娥及其委托代理人陶吉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月4日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于嘉峪关市镜铁东路1XX-
X号商铺出租给被告做服装生意，建筑面积120㎡，租赁期限为五年，从2014年8月1日至2019年7月30日，年租金6万元（月租金5000元），租金每六个月交一次（首次交三个月），被告违约应当按合同总租金的30%向原告支付违约金。被告如逾期支付租金，每逾期1日，则需按月租金的5%支付违约金。合同签订后，被告支付了三个月的租金，自2014年11月拖欠租金至今，原告多次催要欠款，被告均推诿不付，且拒不解除合同。据此，一、请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、请求判令被告向原告支付从2014年11月拖欠至2015年4月的房屋租金30000元（每月按5000元计算），并承担违约金100000元及逾期支付租金的违约金（从2014年11月起计算至被告实际履行之日止，依据房屋租赁合同第12条第2款的约定，每日按1500元计算）；三、请求判令被告支付拖欠原告的电费1652.40元、水费79.80元、取暖费3616.73元、偷水罚款1500元，共计6848.93元。以上合计136848.93元。庭审中，原告当庭放弃违约金100000元的主张。
被告辩称，原、被告之间的合同事实上已经于2015年1月解除，原告已将涉诉房屋出租给他人，故现在不存在解除合同的问题。同时，由于原告没有切实履行交付租赁房屋配套设施的义务而导致被告无法正常履行合同，因此，被告不存在违约行为，也不应当承担原告主张的违约责任，如果法庭判令被告承担违约金，被告依法申请对违约金予以调整。被告起初就涉诉房屋是与案外人杨某某形成房屋租赁关系，被告与杨某某于2014年5月1日签订了三年期的租赁合同，杨某某称水和电不要钱，没有任何单位管。直到2014年6月左右，贵友公司整体例查，责令严罚时，杨某某才找原告协调，但一直没有结果。后杨某某与原告解除了租赁关系，被告才与原告于2014年9月4日重新建立了房屋租赁关系。在被告租赁使用涉诉房屋期间内，水跟电从未正常使用过，水从来没有通过。此外，原告说过原来杨某某没有交的钱她来交，杨某某之后的费用被告交。
经审理查明，原告肖锐（出租人、甲方）与被告林嫦娥（承租人、乙方）于2014年9月4日签订房屋租赁合同，约定原告肖锐将位于嘉峪关市镜铁东街（路）1XX-
X号房屋一间租与被告林嫦娥用于经营服装店；租赁期限共60个月，自2014年8月1日至2019年7月30日；租金每月5000元；承租人承担出租房屋的租费、水费、电费、暖气费等；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按月租金的5%支付违约金；乙方应于房屋租赁期满、合同中途解除或终止后，结清相关费用，将承租房屋及附属设施、设备完好的交还甲方；房屋租赁期间，乙方若拖欠房租以及应缴纳的各项费用累计三个月以上，甲方有权解除合同，乙方应按照合同年总租金的30%向甲方支付违约金，收回出租房屋，同时按甲方出租房屋管理办法一并执行。对于租金支付方式，原、被告双方约定每月10日前乙方按期将租金交到甲方指定的银行账户中，或者现金交付给甲方，甲方出具收款收据，并另行手写补充“每六个月交一次（首次交三个月）”。被告林嫦娥依照合同约定向原告肖锐支付保证金10000元，至法庭辩论终结前，原告肖锐尚未向被告林嫦娥退还该保证金。被告林嫦娥已向原告肖锐支付2014年8月至10月的房屋租赁费15000元。
另查明，2015年5月1日，原告肖锐将租赁房屋另行租与他人使用。
以上事实有原、被告陈述、房屋租赁合同、收款收据等证据证实。
本院认为，原、被告双方于2014年9月4日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。根据合同约定，被告林嫦娥拖欠房租以及应缴纳的各项费用累计三个月以上，原告肖锐有权解除合同并收回房屋。同时，被告林嫦娥在合同尚未期满时已搬离涉诉房屋，原告肖锐亦已于2015年5月1日将涉诉房屋租与他人使用，双方均以行为表示不再继续履行于2014年9月4日签订的房屋租赁合同，该合同已经解除。被告林嫦娥自述其于2014年12月搬离涉诉房屋，但未提交相关证据证实，本院不予认定。根据合同约定，被告林嫦娥应于合同中途解除后，结清相关费用，将承租房屋及附属设施、设备完好的交还原告肖锐，但被告林嫦娥在搬离涉诉房屋时并未与原告肖锐办理交接手续，故被告林嫦娥应向原告肖锐支付从2014年11月至2015年4月期间的房屋租赁费30000元（2015年11月至4月，共计6个月，每月5000元）。原告提交酒泉钢铁（集团）有限责任公司出具的发票一张以证实产生水费79.8元，该证据虽于2015年1月23日出具，但票载内容不能证实水费发生的期间，原告未再提交相关证据证实，故本院对原告的该项诉请不予支持。原告提交酒泉钢铁（集团）有限责任公司出具的2014年度暖气费发票一张，该证据证实产生暖气费3616.70元，且已由原告肖锐垫付，因该笔费用发生于被告林嫦娥使用租赁房屋期间，故应由被告林嫦娥给付原告肖锐暖气费3616.70元。原告提交酒泉钢铁（集团）有限责任公司出具的发票一张以证实产生电费1652.40元，该证据虽于2015年1月23日出具，但票载内容不能证实电费发生的期间，原告未再提交相关证据证实，故本院对原告的该项诉请不予支持。原告提交酒钢物业缴费收据和违章使用水、电、煤气、暖气处理单各一份用以证实因违规用水产生罚款1500元，该组证据出具时间分别为2015年1月和2月，但票载内容不能证实违规用水发生的期间，亦不能证实系被告违章所致，原告未再提交相关证据证实，本院对原告的该项诉请不予支持。综上，被告林嫦娥应支付原告肖锐房屋租金30000元及暖气费3616.70元，以上合计33616.70元，扣减被告林嫦娥已支付的保证金10000元，被告林嫦娥应支付原告肖锐房屋租金及暖气费23616.70元。至法庭辩论终结前，被告林嫦娥未付清其使用涉诉房屋期间的房屋租赁费，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告肖锐根据房屋租赁合同第12条第2款之规定，主张被告应从2014年11月1日按每日1500元向其给付至实际付清房屋租金之日止的逾期支付租金的违约金。被告林嫦娥申请本院对违约金予以调整。原告肖锐主张按每日1500元计算违约金已明显高于被告林嫦娥因逾期支付房屋租赁费给其造成损失的30%。本院依据相关法律规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定被告林嫦娥按每日20元支付违约金。根据合同约定，租金支付方式为每月10日前，后双方又补充租金每六个月交一次，故被告林嫦娥拖欠原告肖锐的房屋租赁费应于2014年11月10前付清，逾期支付房屋租赁费的违约金应从2014年11月11日起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告林嫦娥支付原告肖锐房屋租赁费、暖气费23616.70元及违约金（从2014年11月11日计算至实际履行完毕之日止，按20元／日计算）；
二、驳回原告肖锐的其他诉讼请求。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3037元，由原告肖锐承担2647元，被告林嫦娥承担390元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。
审 判 长 曹 静
人民陪审员 李 蓉
人民陪审员 张新梅
二〇一五年十月十二日
书 记 员 董佳敏