云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云06民终13号
上诉人（原审原告暨反诉被告)昭通汇中资产管理有限公司，组织机构代码证代码06982797-0，住所地昭通市昭阳区昭通大道00001号。
法定代表人刘枫，该公司总经理。
委托代理人杨昕月，云南北川律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人许朝辉，昭通汇中资产管理有限公司职工（特别授权）。
上诉人（原审被告暨反诉原告）胡秀珍，女，1960年1月1日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，居民，住昭阳区。
上诉人（原审原告暨反诉被告）昭通汇中资产管理有限公司与上诉人（原审被告暨反诉原告）胡秀珍房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服昭阳区人民法院（2015）昭阳民初字第1129号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
一审法院认定事实，2013年7月26日原、被告双方签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定“第一章、合同双方：1.1本合同双方为：出租人：昭通汇中资产管理有限公司（甲方），承租人：胡秀珍（乙方）；第二章、商铺的基本情况、计租面积、交房标准及租赁用途:2.1出租商铺坐落地址：昭通市××大道××号；2.2项目名称：昭通中汇沃尔玛商业中心·昭阳中汇商业城；2.3商铺区号、楼层：B区（建材区）1层B-1-03号；2.4商铺记租面积:354平方米；2.5商铺交房标准：交房标准详见“附件二”，附属设施，设备交接详见“附件三”。如无特别说明，本合同提及的商铺均指具备上述属性的租赁房屋或场地；2.6商铺租赁用途:该商铺仅作为经营瓷砖用途，并专用于经营嘉俊瓷砖品牌……；第三章、商铺租赁期限、租金、保证金及其他费用：3.1商铺租赁期限：乙方所承租商铺的期限为3年，即自2013年8月1日始至2016年7月31日止。其中2013年8月1日至2014年1月31日为装修准备期，此期间内甲方不计收乙方的租金，装修准备期内发生的乙方水电费用，垃圾清运费用和物业管理费由乙方承担。装修准备期届满后，开始计算租金。若因乙方原因导致本合同在装修准备期内或装修准备期届满后12个月内解除，则乙方不再享受本款所约定的装修准备期优惠，乙方应比照第一年度计租期间的租金标准向甲方支付装修准备期的租金及相关费用；3.2租金及其支付:双方约定以商铺的计租面积作为计算租金的依据，乙方每6个月向甲方支付一期租金，租金计付详见“表一”，乙方按照“表一”所列的缴纳周期及租金标准缴纳每期租金；装修准备期届满后第一日为计租起始日，计租起始日以后每月或每年之相应日期的前一日为计租对应日。计租起始日至下年计租对应日为一个计租年度，以后计租年度依此类推，除有特别说明外，本合同所称“年”或“月”均指计租年度和计租月；3.3物业管理费：乙方同意由甲方指定的物业管理企业对其租用商铺及其所在物业进行物业管理，并同意按商铺的计租面积计收物业管理费。当天签订合同后就进行了交接。2013年8月19日以甲方：昭通市居源装饰建材有限公司，甲方代表：胡秀珍，乙方云南蜀滕建筑工程有限公司，乙方代表：李科。双方签订了一份《室内装饰装修工程施工承包合同》，被告胡秀珍主张装修费用为1039000元。原告认为与本案无关，只有合同，无发票支持。本案在诉讼期间，被告胡秀珍向本院提交了一份《申请对沃尔玛嘉俊瓷砖商铺装修进行司法鉴定评估书》。经本院审查同意后，由昭通市中级人民法院委托云南乾盛司法鉴定中心进行鉴定，该中心作出的乾盛司鉴字2016第1051046号《司法鉴定意见书》，鉴定意见:昭通中汇商业城B-1-03号嘉俊陶瓷商铺的装修评估价值为：人民币484861元，该中心出具了一份《云南增值税普通发票》，名称为胡秀珍，商铺装修评估费金额为30000元。原告一直未交付被告方《商铺租赁合同》，被告一直未支付租金亦未交物管费。原告方自2015年6月份停电后，于2015年7月23向法院起诉，请求：1、判决解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》。2、判决被告即时向原告腾还租赁的房屋。3、判决被告向原告支付自2014年2月1日至被告实际腾房之日止的租金，其中2014年2月1日至2015年7月31日为203020元。4、判决被告向原告支付自2013年8月1日至被告实际腾房之日止的物业管理费，其中2013年8月1日至2015年7月31日为73632元；5、判决被告向原告支付违约金，其中租金违约金截止2015年7月31日为209096元;物业管理费违约金截止2015年7月31日为84236元；合同违约金74340元；6、判决被告承担本案实现债权的律师费用，计算标准为基本费用5000元，律师为办理办案而实际支付的差旅费以及被告基于本案向原告支付款项或代替支付的对价物价值的20%。7、判决被告承担本案的诉讼费。以上共计:649324元。被告胡秀珍于2015年8月21日向本院提起反诉，请求：1、判令解除反诉原、被告签订的《商铺租赁合同》认定为欺诈合同。2、判令反诉被告收购已装修好的商铺投资103.9万元。3、判令反诉被告支付截止2015年7月31日的租赁违约金209096元，物管合同违约金74340元。4、判令反诉被告双倍返还定金66340.50元。判令反诉被告承担本案的反诉费。以上共计1388776.50元。庭审中被告胡秀珍对第1项反诉请求变更为认定为欺诈合同。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，合法有效。当事人应按照约定履行各自的义务。本案原告履行了交付商铺的义务，被告应当承担完全支付租金的义务。原、被告双方均同意解除合同，对此本院予以支持。被告应向原告返还租赁商铺并支付2014年2月1日至2015年7月31日的租金为35元/㎡/月×354㎡×18月﹦223020元；自2015年8月1日起至实际交付商铺之日止的租金每月为35元/㎡/月×354㎡﹦12390元；原告的诉讼请求还要求被告支付物业管理费，因无证据证明其有权收取，且属于另外的法律关系，故本院不予支持原告的该项请求；原告主张判决被告承担本案实现债权的律师费5000元，无法律依据，故本院依法不予支持。被告胡秀珍反诉请求判令原、被告签订的《商铺租赁合同》认定为欺诈合同的诉讼请求因无相关证据证明，且该合同合法有效，故其诉讼请求本院依法不予支持；其请求判令反诉被告收购已装修好的商铺投资103.9万元。因《商铺租赁合同》约定：“……一切嵌装在商铺结构和墙体内的设备和装置，乙方不得拆走，并根据“来装去留”的原则，其所有权免费归甲方所有。原、被告双方也未签订回购合同。故其主张的该项反诉请求，本院不予支持；但根据原、被告双方签订的商铺租赁合同租期是3年，自原告起诉时商铺租期还剩余1年，根据公平原则，按鉴定结论商铺的装修评估价值为484861元，被告应赔偿原告装修费为（484861元÷3年）×1年＝161620.3元。原、被告双方均主张要求对方支付违约金，因被告方未支付租金及物管费，原告方自2015年6月份停电，双方的《商铺租赁合同》中虽然约定如乙方逾期15日仍未缴清租金等费用，甲方有权中止向该商铺供应水电等，直至乙方付清全部费用止。同时合同还约定产生争议时，应本着友好协商的原则解决。若无法协商解决，双方可向物业所在地人民法院诉讼解决。该约定互相矛盾，根据公平原则，原告方应向人民法院提起诉讼，不能够停电。故原、被告双方均系违约，因此对各自主张的违约金，均不予支持。被告胡秀珍还反诉请求判令反诉被告双倍返还定金66340.50元的主张，因该费用不是交给原告，故其反诉请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，参照《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、解除原告(反诉被告)昭通汇中资产管理有限公司与被告胡秀珍(反诉原告)签订的《商铺租赁合同》；二、由被告胡秀珍(反诉原告)在本判决发生法律效力之日起十日内腾还原告(反诉被告)昭通汇中资产管理有限公司坐落于昭通市××大道××号，昭通中汇沃尔玛商业中心·昭阳中汇商业城B区（建材区）1层B-1-03号商铺；三、由被告(反诉原告)胡秀珍在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告(反诉被告)昭通汇中资产管理有限公司自2014年2月1日至2015年7月31日的租金223020元，并支付自2015年8月1日起至实际交付商铺之日止的租金每月为12390元；四、驳回原告(反诉被告)昭通汇中资产管理有限公司的其他诉讼请求；五、由原告(反诉被告)昭通汇中资产管理有限公司赔偿被告胡秀珍(反诉原告)装修费161620.3元；六、驳回被告(反诉原告)胡秀珍其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，逾期付款利息的起止时间为自款到期之日起至款项付清之日止。本诉案件受理费10293元，由原告(反诉被告)昭通汇中资产管理有限公司负担6793.4元，由被告（反诉原告）胡秀珍负担3499.6元；反诉案件受理费8649.5元，由原告(反诉被告)昭通汇中资产管理有限公司负担1037.9元，由被告（反诉原告）胡秀珍负担7611.6元；商铺装修评估费30000元，由原告(反诉被告)昭通汇中资产管理有限公司负担10000元，被告（反诉原告）胡秀珍负担20000元。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。
昭通汇中资产管理有限公司上诉请求，撤销昭阳区人民法院（2015）昭阳民初字第1129号民事判决第四、五项；判决胡秀珍向其支付自2013年8月1日至实际腾房之日止的物业管理费，其中2013年8月1日至2015年7月31日为73632元；判决胡秀珍向其支付至实际腾房之日的违约金，其中租金违约金截止2015年7月31日为214783元;物业管理费违约金截止2015年7月31日为84236元；合同违约金74340元。判决胡秀珍承担律师费用，计算标准为基本费用5000元，律师实际支付的差旅费以及胡秀珍基于本案向其支付款项或代替支付的对价物价值的20%；一、二审诉讼费均由胡秀珍承担。
胡秀珍辩上诉请求，撤销原审判决，支持上诉人全部诉讼请求，本案诉讼费由昭通汇中资产管理有限公司承担。
本院二审中，双方当事人对一审认定双方租赁商铺的事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。
归纳双方的诉辩主张，双方争议的焦点为：胡秀珍是否应向昭通汇中资产管理有限公司支付物业管理费及承担律师费用？昭通汇中资产管理有限公司是否应向胡秀珍双倍返还定金？
针对本案焦点，结合双方当事人上诉主张，本院综合评判如下：根据昭通汇中资产管理有限公司与胡秀珍签订的《商铺租赁合同》，胡秀珍应支付2014年2月1日至2015年7月31日的租金为35元/㎡/月×354㎡×18月﹦223020元；自2015年8月1日起至实际交付商铺之日止的租金每月为35元/㎡/月×354㎡﹦12390元。昭通汇中资产管理有限公司主张胡秀珍支付其物业管理费，但无证据证明其主张，且属于另一法律关系，本院不予支持；其主张胡秀珍承担本案的律师费因无法律依据，本院不予支持。胡秀珍反诉请求判令双方签订的《商铺租赁合同》为欺诈合同，因无相关证据证明，其应承担举证不能的法律后果；胡秀珍请求判令昭通汇中资产管理有限公司收购其装修好的商铺，因《商铺租赁合同》约定“一切嵌装在商铺结构和墙体内的设备和装置，乙方不得拆走，并根据‘来装去留’的原则，其所有权免费归甲方所有”，且双方也未签订回购合同，故胡秀珍的该项主张本院不予支持，但因双方签订的商铺租赁合同租期是3年，昭通汇中资产管理有限公司起诉时离商铺租期还有1年才到期，因商铺的装修评估价值为484861元，根据公平原则，昭通汇中资产管理有限公司应赔偿胡秀珍装修费为（484861元÷3年）×1年＝161620.3元。胡秀珍主张昭通汇中资产管理有限公司双倍返还定金66340.50元，因该费用并没有交给昭通汇中资产管理有限公司且也无证据证实与本案有关联，故不予支持。一审法院对双方各自主张的违约金均不予支持恰当，应予维持。
综上所述，昭通汇中资产管理有限公司与胡秀珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18204.5元，由胡秀珍负担8649.50元；由昭通汇中资产管理有限公司负担9555.00元。
本判决为终审判决。
审判长 刘世荣
审判员 李 韬
审判员 肖荣蓉
二〇一七年三月二十二日
书记员 牟玉婷