北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03573号
上诉人（原审被告）蒋春，男，1962年3月28日出生。
委托代理人安玉辉，北京市大嘉律师事务所律师。
委托代理人许振龙，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张淑梅，女，1962年10月2日出生。
上诉人（原审被告）蒋晶晶，女，1986年1月12日出生。
上列二上诉人委托代理人安玉辉，北京市大嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）白世铭，男，1946年5月8日出生。
委托代理人王丹，北京市岳成律师事务所上海分所律师。
委托代理人李晓妍，北京市岳成律师事务所实习律师。
上诉人蒋春、张淑梅、蒋晶晶因与被上诉人白世铭房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第07435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
白世铭一审诉称：2005年1月5日，我与蒋春签订《购房协议》，约定由我购买北京市朝阳区19号楼1910号房屋，房屋总价款为233851.57元。签订合同当日，我向蒋春交纳了房屋全部房款并入住了涉案房屋。由于签订《购房协议》时，蒋春尚未取得房屋产权证，因此双方口头约定待其取得房屋产权证后另行办理过户手续。现该房屋的房屋产权证已办理完毕，故我诉至法院要求被告协助我办理北京市朝阳区19号楼19层1910号房屋的产权过户手续，将该房屋转移登记至我名下。
蒋春、张淑梅、蒋晶晶一审辩称：不同意白世铭的诉讼请求。白世铭陈述与实际事实不相符，双方签订的《购房协议》不是法律规定的、规范的房屋买卖合同，不具有法律效力。《购房协议》缺少房屋买卖合同的构成要件，没有约定付款及过户时间，白世铭起诉要求我方将房屋过户至其名下没有依据。本案涉及的房屋是拆迁安置房，属于政策性的保障房，蒋春、张淑梅无权处分该房屋。《购房协议》没有经过张淑梅、蒋晶晶的同意，应属无效。房屋的购买价格明显低于市场价格，显失公平。购房的协商人是白世铭的三弟，他是望京开发区供热公司的职工。协议的签订人是白世铭的四弟，是望京开发区物业公司的职工，白世铭的三弟承诺给我找合适的房源，但是没有兑现。我方是在拆迁的巨大压力下才同意向白世铭的三弟出售该房屋。签订协议时，白世铭的代理人在开发区工作，明知该房屋的产权证尚未办理完毕，不能交易，却诱导蒋春出售，应承担相应的过错责任。
一审法院经审理查明：2004年12月25日，蒋春作为被拆迁人与北京市东湖房地产公司（以下简称东湖房地产公司）作为拆迁人签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：东湖房地产公司因望都东湖居住小区项目建设，需要拆迁蒋春在拆迁范围内的来广营乡22号院落内所有房屋。
2004年12月27日，蒋春作为买受人与北京望京新兴产业区综合开发公司签订《望京产业区购房认购书》，认购19-1910号房屋，购买价格为233851.57元。白世铭、蒋春、张淑梅、蒋晶晶均认可19-1910号房屋即为北京市朝阳区19楼19层1910号房屋（以下简称涉案房屋）。
2005年1月5日，蒋春作为甲方与白士华作为乙方签订《购买协议》，约定：甲方蒋春将北京市朝阳区19号楼1910号房屋出售给乙方白士铭，出售金额为233851.57元。乙方已将购房款全数（233851.57元）付给甲方。经双方协议，立此据为凭，一式两份，复印涂改无效。
2012年12月6日，蒋春、张淑梅取得涉案房屋的房屋产权证书，涉案房屋由蒋春、张淑梅共同共有，房屋性质为商品房。
对于《购房协议》的签订过程，白世铭、蒋春、张淑梅、蒋晶晶各执一词：蒋春、张淑梅称因《购房协议》的签订人是白士华，且白世铭无法证明其本人即为协议中的“白士铭”，故涉案房屋的买受人应为白士华。白世铭称其本人为涉案房屋的买受人，白士华系其代理人。为证明其主张，白世铭提交2005年1月4日的《授权书》，内容为：今授权我弟弟白士华代我办理我向蒋春购买19号楼1910号房屋的相关事宜，并代表我与蒋春签订购房协议。白世铭另申请白士华出庭作证，白士华庭审中称其系替白世铭购买涉案房屋，《购房协议》为张淑梅签署，蒋春当时在场，购房款亦为张淑梅收取。在签署《购房协议》时，其向张淑梅、蒋春出示了《授权书》。蒋春、张淑梅对此不予认可，称白士华未向其出示《授权书》。
庭审中，白世铭称《购买协议》中“蒋春”的签名为张淑梅代为签署，购房款亦为张淑梅收取。蒋春对此不予认可，称《购房协议》中“蒋春”的签名系其本人所签，购房款亦为其本人所领取。
关于涉案房屋的使用状况，白世铭称签署《购房协议》后其即从开发商处接收了涉案房屋并居住，后将该房屋交付其子白玉波居住。蒋春、张淑梅、蒋晶晶认可白世铭从开发商处接收了涉案房屋，并认可涉案房屋现在的居住人是白玉波。
蒋春、张淑梅、蒋晶晶于诉讼中曾针对本案提起反诉，要求确认《购房协议》无效，并要求一审法院对《购房协议》无效之后的法律后果予以处理，后蒋春、张淑梅、蒋晶晶申请撤回了反诉。
一审法院认为，本案的争议焦点在于白世铭是否为《购买协议》的买受方、《购房协议》是否有效、涉案房屋是否具备过户的条件。
关于《购房协议》的签订主体，因《购房协议》中明确写明涉案房屋出售于白士铭，蒋春、张淑梅亦认可全部购房款由白世铭支付，涉案房屋由白世铭从开发商处接收并居住，且白世铭亦向白士华出具了《授权书》，故一审法院认定蒋春、张淑梅知晓《购房协议》中的买受人即为白世铭。
蒋春、张淑梅、蒋晶晶认可除涉案房屋之外，拆迁方另安置的1706室与涉案房屋属同一楼栋，蒋春、张淑梅、蒋晶晶亦认可其三人共同居住在1706室，故张淑梅、蒋晶晶对涉案房屋出售于白世铭的事实应当知悉，其二人并未在合理的期限内对该合同提出异议，现其以《购房协议》无效作为抗辩，本院难以采信。蒋春、张淑梅、蒋晶晶认为《购房协议》缺少房屋买卖合同构成要件，因协议明确约定了交易房屋的具体位置及房款总额，且买卖双方均已分别履行了房款支付及房屋交付的义务，故《购房协议》约定的权利义务明确，一审法院对蒋春、张淑梅、蒋晶晶该项主张不予采信。蒋春、张淑梅、蒋晶晶认为涉案房屋的交易价格明显过低，蒋春是在拆迁的压力之下签订《购房协议》，因其并未举证，一审法院不予采信。
关于涉案房屋是否具备过户的条件，根据涉案房屋的所有权证书，该房屋的性质为商品房，故不存在因房屋性质导致无法过户的情形。对于蒋春、张淑梅、蒋晶晶认为《购房协议》无产权变更的约定，其无此项义务的主张，一审法院认为房屋买卖合同的最终目的在于取得房屋的所有权，现蒋春、张淑梅、蒋晶晶以无合同约定为由拒绝协助白世铭办理涉案房屋所有权的转移登记，与合同目的相悖，一审法院不予采信。
因蒋晶晶并非涉案房屋的登记所有权人，亦非合同的签约主体，其无需承担协助白世铭办理房屋转移登记手续的义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、张淑梅、蒋春于本判决生效后七日内协助白世铭办理北京市朝阳区19号楼19层1910号房屋的权属转移登记手续，将上述房屋转移登记至白世铭名下；二、驳回白世铭对蒋晶晶的诉讼请求。
蒋春、张淑梅、蒋晶晶不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、白世铭不是购房人，白士华购房时未出示授权书，购房协议与白世铭无关。白世铭与涉案房屋没有法律关系，其不具有诉讼主体资格；2、签订购房协议时，白士华没有出示授权书，上诉人认为是现在书写，是后补的。上诉人要求对授权书文字形成时间进行鉴定，以确认其系为诉讼伪造；3、一审判决认定，蒋春、张淑梅、蒋晶晶认可白世铭从开发商处接收了涉案房屋，并认可涉案房屋现在的居住人是白玉波是错误的。钥匙是白士华从物业公司领走，上诉人未见过白世铭与白玉波，不知道房屋由谁居住；4、一审判决认定，蒋春、张淑梅亦认可全部购房款由白世铭支付是错误的。房款是白士华以现金方式交给上诉人，白世铭不在场，没有证据证明白世铭交款；5、一审判决认定蒋春、张淑梅知晓《购房协议》中的买受人即为白世铭是错误的。购房协议的签订与房款的交纳是与白世华接洽的，白世铭从未到场；6、一审判决认定张淑梅、蒋晶晶对涉案房屋出售于白世铭的事实应当知悉，其二人并未在合理的期限内对该合同提出异议是错误的。二人是在被上诉人起诉后才知道房屋出售，有权提出异议；7、涉案房屋是政策性保障安置房，上诉人蒋春未经被安置人张淑梅和蒋晶晶同意，不能单独处分该房进行交易，被上诉人不是被安置人，不具有购房资格。该协议因违反政策和法律规定而无效。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求：1、撤销（2013）朝民初字第07435号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。
白世铭辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《购房协议》、《房屋所有权证》、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《认购书》、《授权书》等证据在案为证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据查明的事实，结合本案中证据分析，可以认定《购房协议》中涉案房屋的买受人白士铭即白世铭。该《购房协议》的约定不违反法律和行政法规的强制性规定，故双方均应按协议约定内容履行。因涉案房屋的性质为商品房，不存在因房屋性质导致无法过户的情形，故白世铭要求蒋春、张淑梅承担协助办理房屋转移登记手续的后合同义务的请求，理由正当，本院予以支持；蒋春、张淑梅、蒋晶晶的上诉请求和理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，一审法院判决的处理结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由张淑梅、蒋春负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。保全申请费5000元，由张淑梅、蒋春负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费70元，由蒋春、张淑梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 金园园
二〇一四年四月十八日
书 记 员 肖 斌