广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0902民初2044号原告：茂名华达企业有限公司，住所地：茂名市车山路一号2-6层。法定代表人：谢木森，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗洁，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢安凤，广东诚挚律师事务所实习律师。被告：梁世南，男，1949年8月10日出生，汉族，住茂名市。茂名华达企业有限公司（以下简称：华达公司）诉被告梁世南物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转换为普通程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告华达公司委托诉讼代理人罗洁到庭参加诉讼，被告梁世南经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华达公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行支付物业管理费的义务；二、判令被告支付物业管理费1425.12元（从2004年9月至2008年12月，按每月27.42元计算）；三、判令被告支付原告违约金1253.3元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2004年9月起暂计至2017年2月）；第2项和第3项诉请合计2678.42元；四、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告根据与中国石化集团茂名石化公司签订的《委托物业管理合同》、中国石化股份有限公司茂名分公司及中国石化集团茂名石油化工公司《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知》（[2004]32号）、茂名市物价局茂价[2004]161号“关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函”的规定，从2004年9月起向被告所居住的茂名市××××房提供物业管理服务。根据以上的规定，被告的房屋的建筑面积为68.56平方米，每月的物业管理费为0.40元/平方米，因此被告每月应向原告缴纳的物业费为27.42元。原告已依照规定履行了物业管理的义务，但在原告多次催促下，被告至今拒绝履行从2004年9月-2008年12月期间的物业费1425.12元的支付义务。由于被告恶意拖欠款项的行为造成原告经济损失，依法应向原告支付违约金1253.3元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2004年9月起暂计至2017年2月）。以上两项合计2678.42元。被告梁世南不作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了企业营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、中国石化股份有限公司茂名分公司及中国石化集团茂名石油化工公司《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知》（［2004］32号）、茂名市物价局《关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函》、《委托物业管理合同》、《资产委托管理合同》、业主委员会证明、职工家属住房卡、缴费收据等证据，被告均未予质证。对原告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于茂名市××××房，属中国石化集团茂名石化公司（下简称茂石化公司）建造的福利房。2004年8月23日，中国石化股份有限公司茂名分公司、中国石化集团茂名石油化工公司经理办印发《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知（[2004］32号）》。决定从2004年9月1日正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费，并就收费范围、标准以及收费方式作了相应的通知。其中收费范围及标准为：根据公司住宅区的地域环境，设施及管理现状，参照《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价［2004］42号）规定的服务标准和收费标准，规定各区域的收费价格为：按建筑面积计价，每月文明物业管理区房屋收0.5元／平方米，河东、路北、官渡物业区房屋收0.4元／平方米，河西物业管理区房屋收0.3元／平方米，露天矿、公馆物业管理区房屋收0.2元／平方米，有电梯的房屋加收0.2元／平方米。启动物业收费后，不再收取卫生费。2005年1月1日，茂石化公司（甲方）与茂名华达企业有限公司（乙方）签订《委托物业管理合同》，该合同主要内容：甲方将茂名石化公司生活区公共部分资产委托给乙方实行统一管理，综合服务。双方并就物业管理的形式、期限、权利义务、违约责任等订立了协议。2007年12月11日，茂名华达企业公司出全资设立茂名华达企业有限公司。2009年8月28日，中国石化集团资产经营管理有限公司茂名石化分公司（甲方）与茂名华达企业有限公司（乙方）签订《资产委托管理合同》，甲方将归属所有的产权清晰的位于住宅小区内的房屋、车棚、单身公寓、土地委托给乙方管理。2008年7月6日，茂名石化桥北社区业主委员会出具证明从2006年1月成立业主委员会后，同意华达企业有限公司继续对其物业区实行物业管理服务。另查明：茂名华达企业公司就物业管理收费问题向茂名市物价局请示，2004年8月3日，茂名市物价局作出茂价［2004］161号复函，复函的主要内容：具体服务内容和收费标准可参照我局《关于茂名市物业管理服务费有关问题的通知》（茂价［2004］42号文）中物业管理二级的服务内容和收费标准（0.55元／平方米）。被告梁世南尚欠原告物业管理费1425.12元（从2004年9月至2008年12月，按每月27.42元计算）；原告据此诉至法院，请求判如所诉。本院认为：被告居住的茂名市××××房，属茂名石化公司的住宅区，被告基于房屋制度的改革，居住在该住房。2004年9月起，原告对该住宅区的物业进行了管理，住宅区内大部分的业主均交付了管理费，接受了原告的物业管理服务，该社区业主委员会亦同意原告对该物业区实行物业管理服务。原告对物业管理的收费标准是在政府指导价范围内，且经物价部门核定，该收费标准合理合法。被告作为小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，因此，原告请求被告支付从2004年9月至2008年12月的物业费，按每月27.42元计算，共1425.84元，原告仅请求被告支付1425.12元，属民事处分行为，没有违反法律规定，本院予以支持。原、被告双方虽然没有书面约定违约金，但被告未能按时支付物业管理费，造成原告一定损失，被告应承担赔偿损失的违约责任，原告请求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿损失，理由成立，本院予以支持，但原告请求从2004年9月起计算没有依据，应从原告起诉之日起即2017年6月13日起计算至被告付清管理费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、限被告梁世南于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1425.12元（从2004年9月至2008年12月，按每月27.42元计算）给原告茂名华达企业有限公司。二、限被告梁世南于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（以物业管理费1425.12元按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年6月13日起计至付清物业管理费之日止）给原告茂名华达企业有限公司。三、驳回原告茂名华达企业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告梁世南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  姚 健人民陪审员  黄海强人民陪审员  陈达聪二〇一七年十一月二十三日书 记 员  杨诗丽附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。