杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）下民一初字第1222号
原告杭州剧院。
法定代表人柯朝平。
委托代理人（特别授权代理）朱杭生。
委托代理人（特别授权代理）王晓华。
被告杭州百年基业营销顾问有限公司。
法定代表人王重磊。
委托代理人（特别授权代理）沈攀峰。
原告杭州剧院诉被告杭州百年基业营销顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2007年8月1日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2007年9月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱杭生、王晓华，被告委托代理人沈攀峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州剧院诉称，2006年6月原、被告签订场租合同。对被告租用场地的范围、租用期限、租金及支付方式、综合物管费、电费，以及违约责任等作出约定。同年12月22日原、被告又签订补充合同，将场租合同中双方约定的租金由原来每天2800元调整为每天2565元。今年2月1日原告依照双方约定向被告交付场租发票，并收取租金，但被告以经济困难为由拖延支付时间。5月1日当今年第二次租金支付日时被告仍未支付租金，原告为及时收取租金不得不作出让步，同意被告在支付今年二期租金基础上可以减免部分租金，被告仍旧无动于衷。2007年7月24日原告致函被告，告知：自即日起终止双方的租赁合同关系，要求被告停止经营活动，在三天内支付全部欠交费用，并向原告办理租赁房屋的移交工作。但被告接到该函件后不仅不支付费用，也不停止经营、移交房屋。为此，诉请判令被告支付原告各项费用总计407498.7元（其中场租费381431元、综合物管费18000元、电费8067.7元），并向原告移交承租房屋，支付原告违约金187245元并承担本案诉讼费。
被告杭州百年基业营销顾问有限公司辩称，被告并非无故拖延支付场租费、电费和物业管理费，未能支付以上费用有以下几点原因：1、原告擅自将剧院二楼背面巴西利亚餐厅面积约300平方米的场地出租给海内外旅游有限公司，违反了场租合同第四条关于被告对该处有优先承租权的约定，致使被告不能按预期规划经营。2、原合同因原告北二楼改造的需要，提前收回二楼部分场地，收回的面积是51平方米，并以限制场地布置为由迫使被告于2006年12月22日签订了补充协议。因对北二楼的改造和装修的需要，原告封闭了北二楼，致使被告无法使用该场地长达3个月，并且因其装修散发的臭味和粉尘使被告租用的其他部分场地经营也基本处于停业状态，被告多次要求原告解决，并发函要求原告免除部分场租费和赔偿损失，原告却置之不理。3、北二楼装修结束后，被告发现原告所占用的面积超过了原先约定的范围，致使被告可用面积少于约定面积。被告因此提出要求原告重新计算承租面积，原告坚持按约定面积计算租金。4、被告租用原告场地是用于房地产买卖业务的，原告为自身经营的需要，频繁对大厅进行扩大布置，遮挡被告前台和展位，对被告的经营造成重大影响，被告多次通知要求停止该行为，原告没有停止。5、原告2007年2月7日发函要求被告支付开业前电费高达7万多，与被告实际用电量约6000元严重不符，被告因此拒绝支付。6、原告收取物管费后不履行物业管理义务，被告场内财物多次发生失窃，被告因此造成诸多损失，因此被告要求原告给予解决后支付后续物业管理费。以上种种原因致使被告不但不能正常使用场地，并且因原告的不负责行为造成重大损失。要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告杭州剧院提交了下述证据材料：
1、场租合同，欲证明原告与被告之间就租赁的主要权利和义务，以及违约责任已有明确约定。
2、补充合同，欲证明双方约定，租金由原来的每天2800元调整为每天2565元。
3、会议纪要，欲证明原告减免被告部分租金，被告确认应一次性支付电费6671.3元，今后电费按0.948元每度计算。
4、应付场租费等清单，欲证明原告向被告主张权利，被告拒绝履行合同义务。
5、原告函件，欲证明原告多次向被告主张权利，被告仍然拒绝履行合同义务。
6、原告函件，欲证明原告已经依法解除双方的租赁关系，被告仍然拒绝履行合同义务。
对上述证据经质证，对于证据1、2被告没有异议，对其证据效力本院予以认定。对于证据3被告认为被告公司的人员蒋德飞、叶波在会议纪要上签字不能代表被告对会议纪要内容的确认，本院认为被告对该证据的真实性并无异议，该证据与本案存有关联性，对其证据效力本院予以认定。对于证据4的真实性、合法性被告没有异议，但认为只是收到了该份清单，对上面的金额并没有予以认可。对于证据5、6的证明内容有异议，认为每次原告发函，被告都有相应的函件进行回复，并没有置之不理。本院认为被告对上述证据4、5、6本身并无异议，对上述三证据的证据效力予以认定。
为证明答辩意见所依据的事实，被告杭州百年基业营销顾问有限公司提交了下述证据材料：
1、场租合同，欲证明原、被告就租赁杭州剧院内场地的相关事宜达成一致。
2、消防安全整改通知单、被告发给原告的函、承诺书，欲证明原告违约侵犯被告北二楼场地优先承租权，擅自将该场地出租给浙江海内外商务旅游有限公司的事实。
3、函、补充合同、合同约定的被告承租范围平面图，欲证明被告承租面积变更的事实，及原告未能按合同约定提供场地的事实。
4、照片，欲证明原告自身经营的需要频繁遮挡被告场地，致使被告无法正常营业的事实。
5、关于剧院休息厅场地出租用电量函、函、百年基业第一期应付场租费等清单，欲证明原告要求被告支付电费约7万，严重高于实际用电6000元左右的事实。
6、7月13日函、7月16日函、7月23日函，欲证明被告一直主动要求结算场租费。
7、函、百年基业第一期应付场租费清单，欲证明蒋德飞并非被告授权代表，对2007年7月3日原告提供的百年基业第一期应付场租费等清单无权确认，其签字是表示收到清单的意思。
8、函，欲证明原告未能履行物业管理义务，被告多次失窃的事实。
对上述证据经质证，原告对于证据1没有异议，对其证据效力本院予以认定。对于证据2认为没有证明力，认为恰恰证明原告已经按照消防安全的规定，尽到了检查督促的责任。本院认为对将北二楼场地出租给浙江海内外商务旅游有限公司的事实原告并无异议，证据2中的三份材料对该事实具有相应的证明力，对其证据效力予以认定。对于证据3原告认为函件与本案没有关联性，该问题已经解决。对于平面图没有异议。本院认为对场地的变动问题，原、被告经协商已达成一致意见，证据3对被告欲证明的原告未按约定提供场地的事实缺乏充分的证明力，对其证据效力本院不予认定。对于证据4，原告认为被告没有提供原件，第1、2、3、4张照片与本案没有关联性，不能表明照片的拍摄时间，也不能证明该活动是原告组织的。第5张照片的真实性没有异议，但被告的证明内容不能达到。本院认为对原告在需要时被告有撤出虚线义务外的事实被告并无异议，上述照片对于欲证明的事实缺乏充分的证明力，对其证据效力不予认定。对于证据5的真实性原告没有异议，关联性有异议，认为有关用电的问题原、被告双方已经解决。本院认为原告对证据5本身的真实性并无异议，本院认为对于电费结算的过程具有相应的证明力，对其证据效力予以认定。对于证据6的真实性没有异议，证明内容有异议。本院认为对收到被告上述函件的事实原告并无异议，对上述函件本身的证据效力予以认定。对于证据7中的函件原告认为与本案没有关联性，也不能证明被告的所要达到的证明力。本院认为蒋德飞的签字对于被告是否已确认该清单的事实并无直接的关联性，被告所提供该组证据与本案缺乏必要的关联性，对其证据效力本院不予认定。对于证据8真实性没有异议，证明力有异议，认为不能证明被告函件上的物品减少是原告的责任，本院认为该函件为被告单方面所出具，对欲证事实缺乏充分的证明力，对其证据效力不予以认定。
针对被告杭州百年基业营销顾问有限公司所提交的证据，原告杭州剧院提交了下述反驳证据：
1、红线图，欲证明大厅内有一部分是虚线图，在原告有需要使用时，被告需要撤出虚线外。
2、终止合同书，欲证明原告和巴西利亚餐厅解除合同，是为了消除火灾隐患。因为双方的合同没有履行完毕，所以将该房屋租赁给巴西利亚餐厅的合作伙伴海内外旅游有限公司。原告将房屋租赁给被告的条件不成就。
3、消防安全协议整改通知单、函，欲证明原告对消防安全只是要做到检查、督促的责任。安全防范的责任主要在被告。
4、被告与李作斌的合同解除协议，欲证明被告在租赁原告房屋的过程中，擅自将房屋转租给第三人。
对上述证据经质证，被告对于证据1的真实性没有异议，但认为即使被告撤到了实线内，原告也不能以大型喷绘的方式遮挡被告。对该证据的效力本院予以认定。对于证据2被告认为被告对该场地有优先承租权，而被告使用该场地是不存在安全隐患问题的。本院认为被告对该证据的真实性并无异议，该证据与本案双方所争议的问题亦具有相应的关联性，故对其证据效力予以认定。对于证据3的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为原告收取了被告的物业管理费，安全防范的责任应在于原告。本院认为证据3缺乏充分的证明力，对其证据效力不予认定。对于证据4被告认为从来就没有看到过，被告没有出具过该协议。本院认为被告的质证意见缺乏依据，对其证据效力本院予以认定。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：2006年6月12日原、被告签订场租合同，约定被告杭州百年基业营销顾问有限公司向原告杭州剧院租用杭州剧院一楼前大厅、一楼南侧和二楼南北侧观众休息厅从事房地产、家装用品、饰品的展销及投资经营，租用期限自2006年8月18日至2011年8月17日。租费每天2800元，每三个月支付一次，先付款后使用，支付时间为每年的8月1日、11月1日和次年的2月1日、5月1日。被告必须按照双方核准的红线平面图进行布展，布展要求应符合消防规范。原告承诺在条件成熟后将剧院北侧二楼以不高于每年100万元的租金租赁给被告，其他经营户退出的经营场地，在同等条件下被告有优先承租权。综合物管费为3.6万元每年，按照租金支付方式和比例支付。水电费的计费按照补充合同履行。如被告擅自将承租房转租或挪作他用的，在收到原告收费通知后拖延房屋租金超过1个月或拒付电费超过2个月的，违反消防安全协议的，原告可以终止合同、收回租用场地，并按照年租金的20％收取违约金。若逾期支付房租、电费、物管等费用的，每日还须按照应付款的万分之五向原告支付逾期付款违约金。若原告提前收回场地、未能妥善看管、保管被告在租赁场地的设备、设施（因被告自身原因保管不善除外，被告要求原告保管的设备、设施清单应以双方事先签字与盖章确认）的，原告应双倍返还场地保证金并赔偿被告所投入的实际费用，并按年租金的20％支付违约金。同时双方在红线图中约定：前厅虚线部分为活动式柜台，原告有演出、放映、会议等业务时被告须撤到实线范围内，保证原告正常经营。协议签订后，双方开始依约履行。被告按期支付了前6个月的租金511000元。合同履行期间，因剧院二楼背面巴西利亚餐厅存在火灾隐患等问题，原告与原租赁方经协商提前终止合同，由原告与原租赁方的合作伙伴浙江海内外旅游有限公司在原租赁合同剩余时间内重新签订租赁合同。因对该处场所进行重新装修的需要，2006年12月22日原、被告签订了补充合同，双方同意对北侧二楼租赁区域进行调整，被告同意将51平方米的面积归还原告，租金自补充合同签订之日由原来每天2800元调整为每天2565元，原告同意在深圳华远智能工程有限公司退出所租赁的区域后租给被告。之后，由于对上述场所装修给被告造成的影响以及电费的结算问题产生争议，被告拒绝交纳相关费用，为此双方于2007年5月29日开会进行了协商，被告方与会人为蒋德飞、叶波，经协商双方确认如下约定：1、因“海内外”装修及试营业对原告造成的影响为105天，原告减免被告北二楼经营场地100％的租金（面积以合同场地红线为准、单价以合同总价除以合同总面积为准）；2、被告在进场至2007年5月31日的经营电费一次性支付6671.3元（有电表的除外）；3、2007年5月31日以后的其他用电，如有电表，按实计算，如无法安装电表按照约定计算，电费为每度0.948元；4、2007年5月31日开始被告撤出北二楼的经营场地，双方另行签订补充合同。会后2007年7月3日原告向被告发出了第一期应付场租费的清单，要求被告支付第一期应付场租费218240元、物管费9000元、电费6671.3元。2007年7月11日原告向被告发出公函，要求被告支付2007年2月1日应交的场租费199946元、物管费9000元，2007年5月1日应交的场租费217664元、物管费9000元，以及上述费用的逾期付款违约金16734元，还有水电费6671.3元，共计496411.37元。要求被告三日内结清，逾期支付，原告将终止合同。被告在收到该公函后，2007年7月13日复函原告，认为原告将巴西利亚餐厅另租海内外旅游有限公司，侵害了被告的优先承租权，为配合海内外旅游有限公司装修与经营，原告又要求被告退回北二楼部分场地，给被告造成了严重损失，原告还多次遮挡被告部分展位，影响被告经营，原告所提出的电费与实际出入过大，原告的保安措施也不到位，对此双方未能确定解决方案、赔偿数额，对原告提出的解除合同的请求表示不接受。之后在协商过程中原告仍坚持要求被告先支付2007年第一期场租费，而被告则坚持应先解决原告在经营过程中对被告造成的影响问题，在确定减少整体租金或按天减少租金的方案明确后再行结算场租费，双方不能达成一致意见。2007年7月24日原告致函被告，告知被告自即日起终止租赁合同关系，要求被告停止经营活动，在三天内支付全部欠交费用，并向原告办理租赁房屋的移交工作。
另查明，被告在合同履行期间与他人签订有租赁合同，将杭州剧院一楼大厅左侧楼梯处的部分场地转租给了他人。
本院认为，对于租赁双方的权利义务，原、被告分别在场租合同、补充合同中作出约定。上述合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。2007年5月29日原、被告单位员工分别代表本单位就相关租赁问题达成了一致意见，签署了会议纪要，因被告单位员工是代表单位参加会议的，履行的是职务行为，故该份会议纪要对双方亦同样具有合同效力。根据场租合同及补充合同的约定，自2007年2月18日至7月31日期间被告应向原告交纳的租金为2565×164天＝420660元，根据补充合同的签订时间，应扣除被告在2006年12月22日至2007年2月18日多交的租金（2800－2565）×58＝13630元。根据会议纪要的约定，还应免除被告在北二楼经营场地105天的租金，根据原告的计算，该处面积为53平方米，应扣除的租金为53平方米×46元／平方米×105天＝25599元，对此面积及租金的被告亦未提出异议。综上被告在2007年2月18日至7月31日之间应付的场租费为420660－39229－25599＝381431元。此外对物管费18000元以及水电费6671.3元双方均有约定及确认，原告要求被告按约支付上述场租费、物管费、水电费的请求具有相应的事实依据，应予支持。但原告对2007年6月1日后产生电费1396.4元的请求则缺乏事实依据，本院不予支持。对被告认为原告未履行对优先租赁权的承诺、提前收回部分场地，又不能就此对被告予以赔偿为由拒绝支付租金的意见，本院认为合同中对优先承租权的约定并未涉及到本案所诉争的租赁场地，合同中也未约定被告在原告未履行该承诺时，有拒绝支付场租费用的权利，被告认为优先承租权受到侵害，可另行向原告主张权利。且在该事件发生后，双方已在2006年12月22日达成了补充合同，对此被告当时并未提出异议，并且同意将北二楼51平方米的面积归还原告，租金也作了相应调整。被告现在再以此为由拒付租金，理由欠充分。此外对电费结算与北二楼装修期间损失的赔偿问题，虽然双方有争议的过程，但最终问题也得到了解决，被告在已就此问题达成一致意见后仍旧以此为由拒付租金的行为，侵害了原告的合法权益，使得原告方的合同目的无法实现，现原告已根据合同约定行使了对合同的解除权，对该处所承租的杭州剧院的场地被告应予归还。综上根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告杭州百年基业营销顾问有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杭州剧院给付场租费381431元；
二、被告杭州百年基业营销顾问有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杭州剧院给付物管费18000元；
三、被告杭州百年基业营销顾问有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杭州剧院给付水电费6671.3元；
四、被告杭州百年基业营销顾问有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杭州剧院给付违约金187245元；
五、被告杭州百年基业营销顾问有限公司于本判决生效之日起10日内将租用的杭州剧院的场地归还给原告杭州剧院；
六、驳回原告杭州剧院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9747元减半收取4874元，财产保全申请费3420元，共计8294元，由原告杭州剧院承担20元，被告杭州百年基业营销顾问有限公司承担8274元（于本判决生效之日起15日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9747元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 章幼戎
二〇〇七年十月三十一日
书记员 吴恒杰