河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民初90号原告（反诉被告）：洛阳龙门旅游集团有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区龙门文化旅游园区管委会院内*号办公楼201-203。法定代表人：陈嘉，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋祥、罗明浩，河南英泰律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：洛阳盈泰和城房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市西工区中州中路***号*幢1-1705。法定代表人：张彦峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张红艳，河南绿箭律师事务所律师。特别授权。原告（反诉被告）洛阳龙门旅游集团有限公司（以下简称龙门旅游集团）与被告（反诉原告）洛阳盈泰和城房地产开发有限公司（以下简称盈泰和城公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。龙门旅游集团及盈泰和城公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门旅游集团向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方当事人签订的《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》及《补充协议》；2、判令盈泰和城公司赔偿龙门旅游集团经济损失3300万元（被拆除的房产损失4940.16万元，龙门旅游集团垫付休岗、留守人员工资5659591.28元，拆迁补偿214576元，资产拆除运费54190元及违约金，合计60329957.28元，本案仅诉求3300万元）；3、本案诉讼费用由盈泰和城承担。事实和理由：2013年1月23日，龙门旅游集团与盈泰和城公司签订了《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》及《补充协议》一份，约定双方对洛阳市××号的4936．9平方米土地共同投资开发，投资收益按三比七比例分配。协议签订后，龙门旅游集团积极履行合同义务，配合、协助盈泰和城公司办理土地规划、文物地勘、拆迁安置、消防等工作。但盈泰和城公司在协议履行过程中有下列违约事实：―、合作协议第四条2(３)：乙方在建设期，按每月228028元支付甲方职工安置款。但2014年2月至今盈泰和城公司已停止支付职工安置款。二、合作协议第四条2(5)：乙方负责项目工程建设及报批报建所需资金的投资。但因盈泰和城公司经营状况严重恶化已无力承担建设资金，项目建设处于停滞状态。三、合作协议第四条2(9)：建设周期：从乙方进入工地现场之日起36个月建设完毕，每逾期一天愿承担50000元每日的违约金。但盈泰和城公司进场至今已过36个月，对洛阳文化旅游大厦项目仅完成拆迁工作，目前工地现场一片狼藉，盈泰和城公司拆迁后工程施工再无任何进展。另外，合作协议签订至今，盈泰和城公司频繁更换项目负责人及设计单位，给项目对接及合同履行造成了极大的困难，盈泰和城公司又单方将人员、设备撤离，目前洛阳文化旅游大厦项目工程已陷于停滞状态。鉴于盈泰和城公司以单方撤场的行为拒绝履行合同义务，使合同目的无法实现。龙门旅游集团无奈于2016年2月19日向盈泰和城公司发出了解除双方签订的《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》及《补充协议》的通知函，盈泰和城公司业已收悉。综上所述，盈泰和城公司在洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议履行中的一系列严重违约行为，且以单方撤场的方式拒绝履行合同义务，致合同目的无法实现。由此给龙门旅游集团造成了严重的经济损失，请求依法解除龙门旅游集团、盈泰和城公司签订的《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》及《补充协议》，判令盈泰和城公司赔偿龙门旅游集团经济损失并承担诉讼费用，以维护龙门旅游集团的合法权益。被告盈泰和城公司辩称，龙门旅游集团的诉求无事实及法律依据，依法应予以驳回。双方签订的《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》系房地产合作开发协议，合作项目由龙门旅游集团提供土地使用权、盈泰和城公司提供资金进行开发。然而龙门旅游集团提供的九州宾馆地块土地使用权的性质为划拨，根据法律规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准以划拨土地使用权作为投资，与他人订立开发投资合作房地产应认定合同无效，但起诉前办理批准手续的应当认定合同有效。九州宾馆项目土地性质至今仍为划拨，且未经人民政府批准，故双方所签订的《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》依法应为无效，且龙门旅游集团也非土地使用权人，其以土地使用权作为合作开发条件系无权处分行为。导致该协议无效的过错方系龙门旅游集团，其主张解除该协议及要求我方赔偿损失无法律及事实依据。本案应按照合同无效的情形进行处理，即该返还的予以返还，龙门旅游集团作为过错方应依法赔偿因合同无效给盈泰和城公司造成的损失。反诉原告盈泰和城公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除盈泰和城公司与龙门旅游公司签订的《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》及《补充协议》；2、判令龙门旅游公司返还盈泰和城公司履约保证金人民币1000万元及占用期间的利息2072000元（按银行贷款利率5.6%/年计算）；3、判令龙门旅游公司返还盈泰和城公司代为垫付的员工安置费2736336元及垫付期间的利息318100.58元（按银行贷款利率5.6%/年计算）；4、判令龙门旅游公司赔偿盈泰和城公司为履行项目工程义务，与相关方所签订协议（合同)应当支付的款项2462500元，（已支付383328元)5、判令龙门旅游公司赔偿因合同无效给盈泰和城公司造成的预期收益损失1300万元（按投资总额人民币壹亿元的13%计算）；6、判令龙门旅游公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年1月23日，盈泰和城公司与龙门旅游公司签订《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》及《补充协议》各一份，该协议约定：龙门旅游公司以提供“位于洛阳市××号，土地使用权证号为洛市国用（2011）第03014643号、土地使用权面积为4936.9平方米、用地性质为商业用地。”的土地使用权作为出资，盈泰和城公司以提供总投资不低于人民币壹亿元现金作为出资，合作开发定名为“洛阳文化旅游大厦”的房地产项目。盈泰和城公司根据协议，全面履行了约定义务。即：协议第二条1款：……乙方负责拆迁；3款一：合同签订后一周内，乙方向甲方支付伍千万履约保证金（根据补充协议，将伍千万履约保证金，改为肆千万履约保证金）；3款七：合同签订后90日内，乙方完成该项目地块的总规。协议第四条2款（1）项：按照约定缴纳履约保证金肆千万元（根据补充协议，将伍千万履约保证金，改为肆千万履约保证金）；（2）项：按协议约定节点支付各款项；（3）项：在建设期间，支付甲方职工安置款项2736336元；（4）项：积极报批规划和加快项目建设；（5）项：负责项目工程建设及报批建设所需资金的投资；（6）项：负责对该项目地段上现商建筑物进行拆除；（7)项：负责安排有资质的施工单位对项目工程的建筑、装修、安装。然而，龙门旅游公司却未能按照协议约定履行义务。即：协议第二条2款：甲方协助该项目部在两个月的时间内（即2013年1月23日至2013年3月23日）完成对该项目地段上的文物、消防、规划手续的报批工作。3款二：合同签订后，甲方将该项目地块土地证、房产证交乙方前去办理报批报建的相关手续。协议第三条2款：甲方以土地为合作，乙方需以货币投资及报批报建。协议第四条1款（1）项：提供建设项目的土地使用权，并向相关部门办理建设用地批准书及用地规划许可证。（2）项：协助乙方办理项目的立项、规划等手续。（6):负责该项目的土地性质变更为商业性质用地。（7）项：负责土地摘牌。（8）项：协助乙方办理土地分割及过户。正是由于龙门旅游公司的上述违约行为，导致双方签订的《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》无法继续履行。根据协议第七条“本协议签订后，如任何一方不按本合同约定履行义务，应赔偿守约方的全部损失，守约方并有权解除本协议。”的约定，龙门旅游公司应当对因违约致使合作协议目的无法实现给盈泰和城公司造成的全部损失承担赔偿责任。盈泰和城公司与龙门旅游公司虽就《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》继续合作事宜，经多次协商，但始终无法达成一致。盈泰和城公司依法提起民事诉讼，请求法院支持盈泰和城公司的诉讼请求，使盈泰和城公司的合法权益得以维护。本院在审理本案过程中，盈泰和城公司向本院申请撤回其反诉请求中的第4项、第5项；明确保留第1项、2项、3项诉讼请求为：1、判令解除盈泰和城公司与龙门旅游公司签订的《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》及《补充协议》；2、判令龙门旅游公司返还盈泰和城公司履约保证金人民币1000万元及占用期间的利息（按银行贷款利率自交付之日起计算至实际退还之日止）；3、判令龙门旅游公司返还盈泰和城公司代为垫付的员工安置费2736336元及垫付期间的利息(按银行贷款利率自交付之日起计算至实际退还之日止)；反诉被告龙门旅游集团辩称，1、双方所签合作协议第一条明确了合作的土地是国有性质用地，签订合作协议时盈泰和城公司是明知的。签订合同约定之后要对合同用地进行性质变更，不存在合同无效问题。2、对于盈泰和城公司要求返还履约保证金1000万元及利息的诉求。迎宾馆在过去的正常经营中，产生的经营利润足够支付员工工资，并有正当收益，拆除后造成巨大资产损失、经营损失。员工休岗工资实际已支付1600余万元，且将继续支付下去，因此盈泰和城公司该请求不能成立。3、对于盈泰和城公司返还员工安置费及暖气费、设计费及利息的诉求。盈泰和城公司前期垫付迎宾馆2586240元的员工安置费已实际发放给员工，宾馆在建成前将继续支付，其该请求无依据，不应支持。4、对于盈泰和城公司要求赔偿其代为履行项目工程义务所签协议应支付迎宾馆款项17179640.04元的诉求。盈泰和城公司擅自对外签订合同，事前未征得龙门旅游集团同意，事后龙门旅游集团亦未追认，应由其自行承担。而且盈泰和城公司所签合同绝大部分未履行，更未付款。5、对于盈泰和城公司要求赔偿合同预期收益1300万元的诉求。该诉求没有法律根据及合同依据。综上，盈泰和城公司的反诉缺乏基本的事实根据和法律依据，依法不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对以下事实予以认定：1、2011年11月18日洛阳市人力资源和社会保障局对洛阳市九州宾馆所作《职工安置方案审核意见书》显示：洛阳市九州宾馆始建于1987年，为副县级差额补贴事业单位，原隶属市接待办。2010年11月16日洛阳市支付[2010]179号《市长办公会议纪要》九州宾馆人、财、物土地整体移交龙门石窟世界文化遗产园区管委会(以下简称龙门管委会)，经批准资产整体划入龙门管委会并实施事改企改制；经评估总资产972.3万元，总负债439.8万元，净资产532.5万元（不含土地使用权价值2026万元）；职工安置费用1714.42万元，在改制净资产变现中支付,九州宾馆净资产2558.5万元（含土地使用权价值），资产结余844.08万元。2、2012年3月1日，龙门管委会下发龙管委[2012]9号文件《龙门石窟世界文化遗产园区管理委员会关于做好九州宾馆、迎宾馆、唐风讲解公司股权转让相关工作的通知》，将九州宾馆、迎宾馆纳入洛阳龙门旅游有限公司管理，全部股权100%由龙门石窟世界文化遗产园区管委会转让给洛阳龙门旅游有限公司。3、2013年1月23日，龙门旅游集团（甲方）与盈泰和城公司（乙方）为开发合作建设九州宾馆迎宾馆项目签订《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》，协议主要内容为：一、项目简况：项目位于洛阳市××号，甲方享有该地段土地使用权，土地使用权证号为洛市国用（2011）字第03014643号，土地面积4936.9平方米，用地性质为商业用地，项目定位为商住项目，项目定名称为洛阳文化旅游大厦等。二、基本合作方式为：1、甲方负责办理现有建筑物的拆迁手续，乙方负责拆迁。2、甲方负责协助项目部在两个月内（2013年1月23日至2013年3月23日）完成对该项目地段上的文物、消防、规划手续的报批工作。3、合同签订后一周内，乙方向甲方支付5000万元履约保证金；合同签订后，甲方将该地块土地证、房产证交乙方办理报批报建的相关手续；合同签订后30日内，甲方负责该项目地块具备拆迁条件；乙方全部进驻后，甲方退还乙方保证金2000万元；依照工程进度退还保证金2000万元；建筑完工退还剩余保证金1000万元；合同签订后90日内，乙方完成该项目地块的总规。4、该项目地块具备正式开工条件后3日内，甲方有义务将2000万元支付至乙方公司账户内用于施工建设。如届时未支付，甲方有义务自逾期支付的第2个工作日的当日，到工商局签署并办理将其持有项目部（已摘牌）的30%股份（股权）以3500万元的对价转让给乙方的全部资料及手续；如届时已支付，该项目由乙方投资建设，该项目建设完成后，甲乙双方按3:7的比例进行垂直分割。5、乙方负责该项目的经营管理。6、项目建设期间，甲方有义务将乙方转入甲方的职工安置款按时发放，保证工程顺利进行。三、投资及收益分配。1、项目总投资不得低于1亿元。2、甲方以土地为合作，乙方需以货币投资建设及报批报建。3、收益分配按协议第二条第四款执行。四、双方的权利义务。1、甲方的权利义务：（1）提供建设项目的土地使用权并向相关部门办理建设用地批准书及用地规划许可证。（2）协助乙方办理项目的立项、规划等手续。（3）协助办理该项目地段上现有建筑物的拆迁手续，负责建筑物内现有办公场所、住户搬迁等费用。（4）安排人员参与工程项目的管理。（5）对工程施工过程进行监控。对于乙方对该项目设计图纸的审定、项目广告设计、媒体发布等，甲方需最终确认后，乙方方可实施，若乙方未按上述约定执行，则乙方需赔偿甲方由此造成的损失。（6）负责该项目地块的土地性质变更为商住性质用地。（7）负责土地摘牌。（8）依照双方约定，协助乙方办理土地分割及过户，双方依照国家规定缴纳相关税费。（9）按协议约定节点支付款项。（10）对本项目其他工作进行协调并提供必要的协助。2、乙方的权利义务。（1）按照约定缴纳履约保证金5000万元。（2）按协议约定节点支付款项。（3）在建设期间,按月支付甲方职工安置款项工作。每月228028元，支付时间为每月的五日。（4）积极报批规划和加快项目建设。（5）负责项目工程建设及报批报建所需资金的投资。（6）负责对该项目地段上现有建筑物进行拆除。（7）负责安排有资质的施工单位对项目工程进行建筑、装修、安装。具体室内装修标准需甲方书面签字确认。室外按设计图纸施工。（8）乙方在施工建设过程中，为工程建设人员的安全工作负责。（9）建设周期从乙方进入工地现场之日起，36个月内建设完成，每逾期一天愿承担50000元/日的违约金。五、不可抗力。六、合同的变更和终止。……3、若一方违约，另一方有权终止合同，违约方应承担相应的法律责任和产生的相关费用。七、违约责任。如任何一方不按合同履行义务，应赔偿守约方的全部损失，守约方并有权解除本协议。2013年1月23日，双方签订《补充协议》，约定：双方同日签订了《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》，因九州宾馆（即洛阳文化旅游大厦）和迎宾馆的升级改造项目均由盈泰和城公司承建，两个项目的履约保证金由合同约定的1亿元改为8000万元。4、合同签订前后，盈泰和城公司向龙门旅游集团支付了以下款项：（1）保证金：2012年12月24日付500万元，2013年1月16日付2000万元，1月22日付1000万元，2013年2月6日500万元。后龙门旅游集团于2013年2月6日返回1000万元、5月22日返回2000万元。（2）职工安置费2736336元（12个月）：2013年4月26日付684084元，2013年9月18日付684084元，2014年3、4、5月各付456056元。5、关于洛阳市文化旅游大厦项目的土地状况，龙门旅游集团提交了洛市国用(1999)字169号土地使用权证及洛市国用(2011)第03014643号土地使用权证复印件。03014643号证土地使用权人为洛阳九州宾馆有限责任公司，使用权类型为划拨，用途为“商业用地”,使用权面积为4728.1平方米。2012年12月11日洛阳豫方不动产评估咨询有限公司对“洛阳龙门旅游集团九州宾馆有限公司改制项目土地使用权价格评估项目”作出洛豫方[2012]（估）字第045号《土地估价报告》，对洛市国用(1999)字169号证4728.1平方米土地总价进行了评估，估价基准日为2012年6月30日，估价基准日的实际开发程度为“宗地外七通，宗地内六通一平”,估价设定的土地开发程度为“宗地外七通，宗地内“场地平整”。6、洛阳市文化旅游大厦项目相关手续的报批情况：2013年1月22日、25日龙门石窟世界文化遗产园区管理委员会（以下简称龙门管委会）向新区管委会的发文（龙管委[2013]10号、11号）请示称，现迎宾馆、九州宾馆项目需通过新区管委会进行相关规划审批手续办理。两项目总平面布置图已设计完毕；请上级部门及领导协调指示。2013年5月9日龙门管委会发文（龙管委[2013]72号）向洛阳市政府请示，要求提高迎宾馆、九州宾馆地块的容积率。同日，洛阳市城市规划局在收到洛阳市政府批转的72号文件后，向洛阳市政府作出《关于调整迎宾馆、九州宾馆改造地块控规指标问题的规划意见》认为，提高容积率增加居住人口，将进一步加剧区域公共设施配套不足问题，建议地块仍作为商业、商务办公用地；龙门管委会变更土地使用权性质需严格按照市政府文件要求进行，并补交土地出让金或交回土地使用权后重新挂牌出让等。2013年6月25日龙门管委会向洛阳市政府发文《龙门石窟世界文化遗产园区管理委员会关于九州宾馆等地块改造有关问题的报告》（龙管委[2013]95号），其中针对规划局意见称，规划局制定的容积率太低，与市委办公室、市政府办公室《关于市属事业单位分类改革的依据》洛办[2010]154号文件中“盘活用好国有资产存量，努力实现国有资产社会效益和经济效益最大化”的内容相悖。报告请市政府协调市规划局、西工区政府、龙门园区管委会，尽快研究，确定方案，变更迎宾馆、九州宾馆地块土地使用性质，提高迎宾馆地块容积率；并称园区已向市政府请示，请市政府协调国土资源局，尽快确定土地过户方式。2013年7月1日，洛阳市国土资源局向洛阳市政府作出《关于龙门石窟世界文化遗产园区管理委员会三家企业改制土地资产处置情况的汇报》，对龙门管委会对迎宾馆、九州宾馆、市接待办汽车队三家单位土地用途调整的意见提出不同意见，建议在不改变土地用途的情况下，参照市场价格以协议出让方式过户给龙门旅游有限责任公司，按照该土地资产处置方式执行。2014年1月13日，龙门旅游集团向市规划局发文《关于调整迎宾馆、九州宾馆改造地块控规指标问题的请示》，请求调整容积率。本院认为，双方所签《洛阳文化旅游大厦开发投资合作协议》属合作开发房地产合同，但所涉土地使用权类型为划拨土地，直至起诉之前，该项目的土地使用权手续仍未获得政府的批准，故该合同及其补充协议均属无效协议。因该合同取得的财产应当予以返还，盈泰和城公司支付龙门旅游集团的履约保证金1000万元及垫付的职工安置费2736336元，均应予以退还。根据双方合同的约定，龙门旅游集团负责办理原有建筑物的拆迁手续，负责提供建设项目的土地使用权，并办理建设用地批准书及用地规划许可证，因土地使用权未获批准，最终导致合同无效，故龙门旅游集团对于合同无效应负主要责任。故本院对于盈泰和城公司反诉要求龙门旅游集团支付垫付资金利息的诉讼请求予以适当支持。盈泰和城公司在本院审理本案过程中，于2017年8月31日申请撤回部分反诉请求，本院予以准许，不另行裁定。对于龙门旅游集团主张的3300万元损失，从其提供的证据看，包括以下几方面：被拆除的房产损失，龙门旅游集团垫付休岗、留守人员工资，拆迁补偿费，资产拆除运费及违约金。本院认为，龙门旅游集团作为提供土地使用权一方，对土地上原有建筑物的拆迁、平整及对职工进行安置所需的花费系其必要出资，且从双方合同的约定及履行过程看，对原有建筑物的拆除、职工的安置应系在龙门旅游集团的主导下完成，并无证据证明盈泰和城公司在拆迁过程中存在过错，故对于龙门旅游集团要求盈泰和城公司承担因拆迁所致损失及违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、洛阳龙门旅游集团有限公司与洛阳盈泰和城房地产开发有限公司2013年1月23日签订的《及补充协议》无效；二、洛阳龙门旅游集团有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还洛阳盈泰和城房地产开发有限公司履约保证金1000万元，并自2013年5月23日起按人民银行同期贷款利率计付资金占用期间的利息至判决确定的给付之日止；三、洛阳龙门旅游集团有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还洛阳盈泰和城房地产开发有限公司职工安置费2736336元，并自2014年6月1日起按人民银行同期贷款利率计付资金占用期间的利息至判决确定的给付之日止；四、驳回洛阳龙门旅游集团有限公司的诉讼请求；五、驳回洛阳盈泰和城房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述金钱给付义务，应在本判决生效后十五日内给付，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费206800元，反诉受理费57288元(撤诉部分已减)，共计264088元，由洛阳龙门旅游集团有限公司承担258400元，由洛阳盈泰和城房地产开发有限公司承担5688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一七年十二月四日书记员  邵羽菲