安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终2731号
上诉人（原审被告）：毛曼（曾用名毛勇），女，1980年10月18日出生，汉族，住安徽省砀山县，
委托诉讼代理人：肖益峰，安徽序力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:毛立学，男，1971年3月15日出生，汉族，住安徽省砀山县，
委托诉讼代理人：王宜利，安徽梨都律师事务所律师。
上诉人毛曼因与被上诉人毛立学房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初2664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毛曼上诉请求：撤销一审判决，改判驳回毛立学的诉讼请求。事实和理由：1.其与臧爱云于2014年9月13日签订房屋租赁合同，约定毛曼租赁臧爱云两间门面房，期限三年，每年每间租金70000元。2016年4月，毛曼与毛立学协商一致转租其中一间，毛立学支付毛曼60000元转让费，作为毛曼暂时停业、重新装修等损失的补偿。2.双方协商转租时，毛曼已告知毛立学房屋租赁期限，并带其到臧爱云处，经臧爱云同意转租房屋。毛曼有权在租赁期限内转租房屋，后续租赁毛立学应与臧爱云协商，对此毛立学是明知的，且其一审提供的收据内容也能够予以证实。后因臧爱云房屋拆迁，案涉房屋不再继续出租，导致毛立学不能续租，与毛曼无关。但毛曼与毛立学之间的转租协议已经履行完毕，毛曼在转租时也未向其承诺租赁期限为五年，一审法院以录音证据认定毛曼曾作出上述承诺与事实不符。3.毛曼与毛立学对于房屋转租并未签订书面协议，且毛立学在承租房屋前知晓毛曼与臧爱云签订房屋租赁合同的内容，应当自行承担转租合同可能随时解除的商业风险。4.案涉房屋所有权人是臧爱云，并非毛曼，毛曼将房屋转租给毛立学至2017年9月12日后因续租产生纠纷，毛立学应按照房屋转让合同纠纷起诉，一审法院以房屋租赁合同纠纷判决毛曼返还转让金44667元认定事实及适用法律错误。
毛立学辩称，1.一审判决对于房屋转租及转让金的认定事实清楚，判决正确；2.毛立学已经按照约定支付转让费及房租，其请求符合法律规定，应驳回上诉，维持原判。
毛立学向一审法院起诉请求：1.判令毛曼退还毛立学房屋转让费60000元；2、毛曼赔偿毛立学装修费18185元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：毛曼于2014年9月13日与藏爱云签订房屋租赁合同，租赁藏爱云位于砀山县××家园商住楼底层房屋两间进行服装经营，每间租赁费为每年70000元，租赁期限为三年，即自2014年9月13日起至2017年9月12日止。期间毛曼需转租一间房屋，毛立学、毛曼及藏爱云协商时，毛曼承诺该间房屋的转租期限为五年，藏爱云也表示无特殊情况不收回房屋。2016年4月26日，毛立学通过银行转账支付毛曼房屋转让费60000元，并对转租的一间房屋重新进行了装修，支出了一定费用。后毛立学向毛曼支付2016年9月12日前三个月零十天的房屋租赁费19500元和2016年9月13日至2017年9月12日一年的租赁费70000元。毛曼和藏爱云的租赁合同到期后，藏爱云因故要求收回房屋，致使毛立学无法继续经营。毛立学要求毛曼退还转让费并赔偿损失，毛曼不予认可，毛立学诉至一审法院。毛立学要求毛曼赔偿其装修费18185元，仅提供部分销货清单，无其他证据佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案毛曼收取毛立学房屋转让费60000元，承诺该间房屋的转租期限为五年，就有义务保证让毛立学在该房内经营五年。房主因故要求收回房屋，致使毛立学不能继续转租该房屋，毛曼应当将未能租赁部分的转让费予以退还。毛立学实际转租了一年三个月零十天，应付房屋转让费15333元，多余款44667元毛曼应当返还。毛立学主张的装修费18185元，因其仅提供部分销货清单，无其他证据佐证，该项请求不予支持。毛曼主张其没有许诺租期五年，亦未许诺能续租，与毛立学提交光盘所载明的事实不符，该抗辩意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百二十四条、第二百二十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、毛曼返还毛立学房屋转让费44667元，于判决生效后10日内一次付清。二、驳回毛立学的其他诉讼请求。案件受理费878元，由毛立学负担378元，毛曼负担500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。毛曼提供如下证据：1.毛立学一审提供的录音文字记录，以证明毛立学一审提供的录音内容模糊，无其他证据佐证，不能作为认定案件事实的依据；2.五份民事判决书，以证明转租房屋中的转让费按照交易习惯不应返还。毛立学质证认为，上述证据与本案无关。毛立学一审提供其与毛曼的录音，毛曼对录音真实性无异议，本案对录音及文字资料的真实性无异议，证据2与本案无关，本案不予认定。一审查明事实除“毛立学、毛曼及藏爱云协商时，毛曼承诺该间房屋的转租期限为五年，藏爱云也表示无特殊情况不收回房屋”外，其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，毛曼与臧爱云就案涉房屋签订租赁合同约定了租赁期限，臧爱云一审出庭作证证实毛曼将案涉房屋转租给毛立学时经过其同意，故在臧爱云与毛曼租赁期限内毛曼与毛立学之间的转租关系有效。一审认定本案系租赁合同纠纷符合法律规定，并无不当。因毛曼与臧爱云租赁期限届满，臧爱云不同意继续出租房屋，毛立学无法继续租赁房屋，并认为毛曼当初向其承诺可以租赁五年，要求毛曼返还转让费。审理认为，毛立学提供与毛曼的录音内容能够证明二人协商房屋转租时确实提及“五年不要房子”等内容，因臧爱云一审否认曾向毛立学承诺出租五年，故毛曼与臧爱云签订租赁合同期限届满后，毛曼就案涉房屋无权对外转租，超过部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。毛立学在租赁案涉房屋时明知毛曼与臧爱云租赁合同即将到期，在未取得臧爱云明确表示可以租赁五年或者与臧爱云达成书面协议的情况下，租赁该房屋支出转让费用，对于超出原租赁期限之外合同无效的后果过错程度大于毛曼，考虑到毛曼将案涉房屋转租给毛立学时房屋正在使用、存在基础的装潢设施，毛立学租赁后亦经营一年有余及转让费性质等因素，结合毛立学与毛曼的过错程度，本院酌定由毛曼返还毛立学20000元为宜，一审判决根据租赁期限、房屋使用时间确定具体转让费返还数额无事实及法律依据，本院予以纠正。
综上，毛曼上诉请求部分成立，本院部分采纳；一审判决认定事实略有不当，导致判决结果不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：
一、撤销安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初2664号民事判决第二项，即“驳回毛立学的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初2664号民事判决第一项，即“毛曼返还毛立学房屋转让费44667元，于判决生效后10日内一次性付清”为“毛曼于本判决生效后10日内返还毛立学房屋转让费20000元”；
三、驳回毛立学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费878元，由毛立学负担653元，毛曼负担225元；二审案件受理费917元，由毛曼负担411元，毛立学负担506元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 吴昊彧
审 判 员 赵 路
二〇一七年十二月十三日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 朱贝贝
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任
第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。