河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民六终字第00174号
上诉人（原审被告）新乐市鑫汇房地产开发有限公司，住所地河北省新乐市京新大街。
法定代表人张占生，该公司经理。
委托代理人李杰，新乐市私营企业维权中心法律顾问处工作者。
被上诉人（原审原告）孙惠忠，男，1972年12月25日出生，汉族，现住河北省新乐市南环西路新富小区***号。
委托代理人赵秀美。
委托代理人ＸＸＸ，河北国澳律师事务所律师。
原审被告李晓军。
上诉人新乐市鑫汇房地产开发有限公司（以下简称鑫汇公司）因与被上诉人孙惠忠房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省新乐市人民法院（2014）新民一初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2010年12月30日原、被告双方签订新富小区旧房改造拆迁置换契约：“拆迁人（改建方）：甲方新乐市鑫汇房地产开发有限公司李晓军被拆迁人（被改建方）：乙方孙会中（孙惠忠）此拆迁产权置换为新乐市新富小区平房宿舍的旧房改造项目，乙方被拆迁的房屋坐落在3排6号平房坐北朝南……二、拆迁补偿：搬家费每户一次性300元，租房费每户每月150元，18个月为2700元。随甲方书面搬迁通知一次性到位。三、房屋拆迁保证金以户为单位每户保证金5万元，存储在银行由甲方和拆迁户共同保管，以供建筑施工费用。（保证金到位后方可拆迁）保证金按工程进度逐步返还。开槽后返还30%，正负零返还30%，一层封顶返还30%，剩余10%楼房竣工后一次性全部返还。保证金返还时由甲方通知乙方，乙方必到。（乙方若违约，赔偿甲方总押金的20%）四、甲乙双方房屋产权置换方法：A、按乙方现有土地使用证或房产证载明的面积和乙方门前胡同道面积之和以1:1置换在此建的新楼房。新楼房每户面积约110平方米（面积为预算面积，房屋差价款根据实际建筑面积实行多退少补）。B、乙方须用拆迁房屋与新建住宅楼进行贰套产权交换。乙方10米×20米，合计200米，则甲方给乙方贰套房，房号为1号楼三单元一层101室，房号为1号楼三单元三层301室，乙方（需购买）20平方米。……备注：先签合同者，优先选择楼层及房号。小东房或小南房以5000元补贴，临建房及猪圈、厕所不计算之内。……”落款甲方有被告李晓军签字，并加盖“新乐鑫汇房地产开发有限公司”公章，乙方由原告孙惠忠签字。本合同另注明：“有附加合同赠4.5平方米地下室贰个”有李晓军签字及所按手印。同日，双方签订新富小区旧房改造拆迁置换契约补充协议书：“拆迁人（改建方）：甲方新乐市鑫汇房地产开发有限公司李晓军被拆迁人（被改建方）：乙方……经甲乙双方友好协商，同意在原拆迁置换契约的基础上订立如下补充协议：1、经双方协商同意将新富小区旧房改造拆迁置换契约，第三条变更为甲方交付乙方房屋拆迁保证金万元现金，由乙方保管。待楼房竣工符合国家房屋验收合格标准，乙方收到甲方楼房钥匙后扣除房产证保证金1万元，其余保证金退还甲方，并一次性交清扩充面积的房款，待房产证甲方给了乙方，乙方同时返还甲方保证金壹万元整。2、乙方用拆迁房屋与甲方新建住宅楼进行1：1产权交换，乙方10米×20米合计200平方米，甲方给乙方两套房（每套建筑面积约为110平方米）房号为楼单元层室和楼单元层室，乙方需购买甲方（预算面积）20平方米，经双方协商置换扩充面积为20平方米，甲方同意以每平方米1280元收取乙方购买20平方米的房款，三楼差价款甲方同意不再追要。3、在乙方收到钥匙后叁个月内甲方为乙方免费办清置换两单元新楼的产权证。乙方收到产权证退还甲方办理房产证的保证金。4、双方同意将原契约的第九条变更为甲乙双方约定自协议签订起26月内甲方还未能按期交房，甲方赔偿乙方每天一百元（可以从保证金内扣除）……”甲乙双方分别由原告孙惠忠、被告李晓军签字，未加盖被告鑫汇公司公章。当日，被告鑫汇公司支付原告租房及搬家费3000元、小东房5000元、房屋拆迁保证金50000元。另查明，被告李晓军系被告鑫汇公司工作人员，原新富小区改造后为“鑫城小镇”。本案诉争的房屋楼区号由原来的1号楼变更为3号楼，即住宅楼最北侧楼房，房屋号没有变更。2011年3月31日原告返还被告鑫汇公司房屋拆迁保证金15000元。2014年3月3日河北大地建设工程检测有限公司对鑫城小镇3#住宅楼出具检测报告，检测结果符合设计及验收规范要求。被告鑫汇公司至今未交付房屋,原告未返还扣除房产证保证金10000元后剩余房屋拆迁保证金25000元，亦未交清房款。以上原、被告提供的证据及庭审笔录等予以证明。
原审认为，2010年12月30日原告与被告鑫汇公司对双方签订的新富小区旧房改造拆迁置换契约格式条款部分均无异议，本院予以确认。双方应遵照执行，原告应按照被告鑫汇公司的施工进度返还押金，被告鑫汇公司提出原告违约在先，且原告没有证据证明被告鑫汇公司的施工进度情况，故原告应按契约约定赔偿被告鑫汇公司房屋拆迁保证金50000元的20%的违约金即10000元。被告鑫汇公司对原告方持有的契约中手写部分及同日原告与被告李晓军签订的补充协议书有异议，对此本院认为，被告李晓军系被告鑫汇公司工作人员，契约中手写部分和契约补充协议书虽未加盖被告鑫汇公司公章，因二者均由被告李晓军于同日签订，原告认为被告李晓军代表被告鑫汇公司，属履行职务行为，其行为应构成表见代理，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告鑫汇公司应当按照约定交付原告鑫城小镇3号楼三单元一层101室和三层301室房屋并支付赔偿金，被告李晓军个人不承担责任。关于交房时间问题，双方约定交房时间为自2010年12月30日协议签订起26个月，由此计算交房时间为2013年2月28日。被告鑫汇公司提供的检测报告时间为2014年3月3日，因建筑工程只有经过质量检测部门检测合格后，方可交付使用，故应认定被告鑫汇公司具有房屋交付能力的时间为2014年3月3日，已经超出双方约定的交房时间368天，故本院对其已按时竣工没有违约的抗辩不予采信。对于原告要求赔偿金的数额，按双方约定赔偿每天一百元，即368天×100元＝36800元，原告诉请赔偿数额为35000元，故本院对原告该诉请予以支持，超出诉请部分不予支持。关于房屋拆迁保证金和剩余房款问题，应当按照双方约定履行，原告应返还被告鑫汇公司房屋拆迁保证金25000元，并交清剩余房款，被告鑫汇公司同时交付原告楼房钥匙，待原告收到房产证时返还剩余10000元房产证保证金。被告李晓军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限本判决生效后10日内被告新乐市鑫汇房地产开发有限公司交付原告孙惠忠鑫城小镇3号楼3单元101号和301号房屋并支付原告孙惠忠赔偿金35000元；二、限本判决生效后10日内原告孙惠忠返还被告新乐市鑫汇房地产开发有限公司房屋拆迁保证金25000元、交清剩余房款并支付违约金10000元；三、驳回原告孙惠忠对被告李晓军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9650元，由被告新乐市鑫汇房地产开发有限公司负担。
新乐市鑫汇房地产开发有限公司不服一审判决向本院提起上诉，诉求二审法院依法改判或发回重审并承担本案一切诉讼费用。上诉理由:1、上诉人已经依约定时间竣工，由于被上诉人不履行返还定金义务，造成合同违约的责任完全是被上诉人造成的；2、被上诉人的协议私自更改多处，与上诉人的协议根本不符，附加协议更改变动部分没有经上诉人同意加盖公章及法人签字，没有法律效力，应依法纠正。
经审理查明的事实与一审查明无异。
本院认为，上诉人鑫汇公司提供的检测报告时间为2014年3月3日，故应认定上诉人鑫汇公司能够交付房屋的时间为2014年3月3日，已经超出双方约定的交房时间368天，存在违约行为，其关于按时竣工由被上诉人孙惠忠承担违约责任的主张本院不予支持。上诉人鑫汇公司的契约与被上诉人孙惠忠的契约有所不同，孙惠忠的契约里有原审被告李晓军手写条款且有补充协议。契约中手写部分和契约补充协议书虽未加盖被告鑫汇公司公章，但均由原审被告李晓军于同日签订，被上诉人孙惠忠有理由认为原审被告李晓军能够代表上诉人鑫汇公司，是其履行职务的行为，手写条款、补充协议与双方签订的契约有同等的法律效力。上诉人鑫汇公司关于契约中手写部分和契约补充协议无效的主张本院不予支持。综上所述，一审判决并无不妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费9650元，由上诉人新乐市鑫汇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 林
审判员 岳桂恒
审判员 薛金来
二〇一五年五月四日
书记员 李 苒