浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第908号
上诉人（原审原告）陈晓净。
委托代理人金克明，浙江金克明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈燕燕。
委托代理人王晓冰，浙江瓯江律师事务所律师。
上诉人陈晓净因拆迁安置权益买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第1020号民事判决，向本院提起上诉。本院决定不开庭审理，依法询问了当事人，依法组成合议庭对本案进行了评议，现已审理终结。
原判认定，2001年6月6日，被告陈晓净所有的坐落于温州市鹿城区老上堡26弄1号的房屋经温州市规划局鉴定，其结论为部位2－5、12－17的违章建筑建造时间为1996年，部位8的违章建筑建造时间为1998年，部位1、6、7、9－11的违章建筑建造时间为2000年。2001年6月11日，温州市城市中心区开发建设指挥部同意按温州市规划局意见处理。2001年6月15日，被告陈晓净与温州市城市中心区开发建设指挥部签订《温州市城市中心区房屋拆迁补偿安置临时协议书》，约定：被告陈晓静将其坐落于温州市鹿城区老上堡26弄1号房屋违章建筑面积241.06平方米、使用面积194.79平方米（今后以规划部门鉴定结论，对照有关拆迁安置文件，再确定安置补偿）交温州市城市中心区开发建设指挥部作价收购拆除，由于被告对违章建造年限有异议，不能即行签订拆迁安置正式协议书，为确保建设工程的顺利进行，被告自愿将上述房屋在2001年6月15日前腾空完毕，交温州市城市中心区开发建设指挥部验收，先行拆除，待被告的违章经规划部门再次鉴定后，双方再签订拆迁安置正式协议书；未签订拆迁安置正式协议书的，不能参加安置房的认购定位。2001年12月5日，原、被告签订《房屋卖尽契》，约定：被告自愿将私有拆迁安置房期货一套出卖给原告为业，该房原被拆坐落在老上堡巷26弄1－3号，新安置房认购地段中心区C10号地块，其幢号室号以今后按摸文定位为准，建筑面积100平方米，双方议定购房价285000元，立契之日，房款按协议规定当即交割清，被告负责缴清100平方米的基价，将该房领到独立完全产权给原告，被告无偿协助原告参加摸文定位，增购、结算、产权过户（力争办理直过户）等一系列手续。享受套型内5平方米增购房款（包括另外自增面积房款）及过户所需一切税费连配套费均由原告承担支付，楼层朝向配套设施由原告自负；定位后超过100平方米，超过部分归原告所有。被告兄弟陈晓远在《房屋卖尽契》出卖人栏中签字。2001年12月6日，原告向被告姐姐陈贞洁支付了购房款165000元。2004年4月8日，原告向陈贞洁支付了购房款9万元，被告姐弟陈贞洁和陈晓远在收条收款人处签名确认。2008年12月31日，原告随被告一同前往温州市城市中心区建设指挥部认购定位了一套坐落于温州市鹿城区府东路上堡公寓11幢1301室（使用面积122.25平方米、建筑面积169.629平方米）。定位后，被告以温州市城市中心区建设指挥部未给安置其他房屋为由一直未与其签订拆迁安置正式协议书，也未去办理房款的结算手续。为此，原告与被告发生纠纷，而诉至法院。在审理过程中，法院根据原告的申请委托温州市华正评估有限公司对坐落于温州市鹿城区府东路上堡公寓11幢1301室房产的单价进行评估，单价每平方米21980元。
原判认为，原、被告签订的房产买卖合同中的标的为拆迁安置权益，虽该拆迁安置权益的实现有待被告与温州市城市中心区建设指挥部的履行情况予以确定，但该拆迁安置权益的指向是明确的即为100平方米的安置房；在本案中，被告主张合同无效的依据之一是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，但该条规定表述的“不得转让”并非效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的法律依据，因此，双方签订的《房屋买卖尽契》未违反法律的强制性规定，应为有效。原、被告应依约履行，被告应当保证合同标的物具有可安置权益，可之后，被告共被拆迁的违章建筑241.06平方米的建筑面积仅被安置169.629平方米，造成被告原将其中100平方米建筑面积出售给原告的合同目的无法实现，由此，被告应对其未提供合同约定的标的物承担违约责任。原告要求以现市场价每平方米22000元乘以拆迁房屋面积100平方米要求被告赔偿，但被告已定位的房产经评估其价格为每平方米21980元，因此，应按每平方米21980元确定原告的合同预期损失，该损失为2198000元（21980元／平方米×100平方米），减去原告尚未支付的3万元，被告应支付原告违约金2168000元。此外，因被告对其兄弟陈晓远在《房屋卖尽契》的出卖人栏中签字无异议，陈晓远在合同签订后的收取房款行为对于他人而言可构成表见代理，陈晓远的收款虽只有一次为2004年4月8日，但该次收款系与陈贞洁一起收款，陈晓远对于陈贞洁之前的收款行为亦应推定为知晓，且被告在拆迁安置房定位时亦与原告一同前往进行摸文，由此，被告主张未收到购房款的辩称，理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百三十九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项的规定，原审判决：被告陈晓净于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告陈燕燕经济损失2168000元。案件受理费18003元，财产保全费5000元，共计23003元，由原告陈燕燕负担335元，被告陈晓净负担22668元。
一审宣判后，上诉人陈晓净不服，向本院提出上诉。其上诉称：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋卖尽契》有效是错误的。二、被上诉人在付款时间和付款方式上存在违约行为，一审判决认定案外人收取房款为表见代表为认定事实错误。三、无效合同造成经济损失为利息损失，双方应当根据过错进行承担。请求依法撤销原判，驳回被上诉人的上审诉讼请求。本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈燕燕答辩称：一、关于上诉人在上诉状中陈述的三点理由均不符合法律规定和本案事实。房屋卖尽契是有效的，协议书当时明确约定了上诉人是自愿将期货安置房出卖，针对期权的转让就看以后是否可以落实，上诉人其后是得到了安置，并做出了认购行为，签订了认购单，对认购单上的面积、位置等都是明知的，且有本人签字。当时公证机关也进行了公证。安置房已经落实，可以作为本案标的物转让。上诉人讲到原来违章是两百多平方米，后来才安置了一百六十几平方米。对于违章建筑的认定应当经过规划部门的合法程序进行，如果被拆迁人提出异议可作二次鉴定，上诉人也做了二次鉴定。其后上诉人在拆迁办签字的认购单是明确了对其安置面积的认可。由于上诉人的违约，导致被上诉人无法落实一百多平方米的房屋，我方在一审变更诉讼请求要求赔偿。根据合同法的规定，要求赔偿两百多万元是有依据的，这是预期损失。二、关于表见代理，上诉人认为一审认定是错误的。双方在签订房屋卖尽契后，又签订了付款协议书对付款进行了进一步补充。我们在一审不仅提供付款协议书还申请了一位证人出庭作证，证人和付款协议书可相互印证。双方已经就付款问题达成了新的协议。付款也是应上诉人姐姐陈贞洁的要求进行。上诉人称房款给其姐弟不构成表见代理，在卖契中除上诉人签字外，还有陈晓远的签字。经我们调查，该房屋并不存在共同共有的问题，属上诉人个人所有。收款的时候陈晓远也签了字。摸文认定的时候陈晓静通知了我们这一方，这些证据及上诉人的自认可认定符合表见代理的规定。从证据上可以知道，认定陈晓远是上诉人的代理人是符合表见代理的规定。原审的认定是有法律依据的。三、关于上诉人的第三点上诉理由，本案的合同是有效的，安置权益已经得到了落实，而上诉人也已经做了认购定位，该房屋具备了处分权。合同违反法律规定，直至今日上诉人没有提供证据证明此类的买卖行为违反了哪一部法律的哪一款。从法律、事实来看，本案的合同是有效的。由于上诉人的违约，按照合同法的规定，我们要求赔偿是有法律依据的。在原审庭审之中，上诉人对评估报告的内容是没有异议的。恳请二审法院依据本案的事实，驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经审理二审查明的事实与原判认定的事实一致，本案有一审已认定的证据以及双方当事人的陈述予以证明。
本院认为，2001年12月5日，上诉人与被上诉人签订房屋卖尽契，涉及上诉人自愿将私有拆迁安置房期货一套出卖给被上诉人为业，该房原被拆坐落在老上堡巷26弄1－3号，新安置房认购地段中心区C10号地块，其幢号室号以今后按摸文定位为准，建筑面积100平方米，双方议定购房价285000元，此后被上诉人于2001年12月6日和2004年4月8日，向上诉人姐姐陈贞洁支付了购房款255000元，并参与了摸文定位。从订立合同的主体的意示表示，合同内容以及履行事实分析，原审判决认定双方签订的《房屋买卖尽契》有效并无不当。由于被上诉人取得房屋的合同目的无法实现，上诉人应对其未提供合同约定房屋承担违约责任并赔偿损失。根据被上诉人诉讼请求，本案原审判决确定赔偿损失为2168000元。考虑到现在房价上涨幅度比较大，被上诉人经济损失的事实，本院确认一审认定赔偿损失的金额。综上，本案上诉人陈晓净的上诉理由不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费18003元，由上诉人陈晓净负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 陈肖俭
代理审判员 厉 伟
二〇一〇年八月三十一日
书 记 员 姜 益