黑龙江省铁力市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁民初字第162号
原告刘兴国，男，1966年11月30日出生，汉族，无职业。
委托代理人郭庆明，黑龙江龙程律师事务所律师。
被告娄金锁，男，1980年7月28日出生，汉族，农民。
原告刘兴国与被告娄金锁房屋买卖合同纠纷一案，原告刘兴国于2015年1月21日诉讼来院，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月20日公开开庭进行了审理，原告刘兴国到庭参加诉讼，被告娄金锁经传票传唤无到当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年3月8日达成房屋买卖协议，约定被告将位于****小区**号商服楼出售给原告，协议第二条约定，购房款人民币700,000.00元，签定协议日交付550,000.00元，剩余150,000.00元按月利率1分计息，并于2014年3月8日前付清；协议第三条约定签定协议前该房屋产生水、电、供热等费用由甲方（被告娄金锁）负责清偿。原告于2013年7月29日支付被告房款100,000.00元，于2013年11月18日支付被告剩余房款50,000.00元时，因被告所售商服楼从2010年至2012年拖欠供热费及滞纳金，水费660.00元，供热缴费大厅查不到该房欠费详细情况，被告允许原告预留本息18,000.00元为补缴拖欠的供热费、水费。现原告已将预留的18,000.00元支付拖欠供热、水费，但仍欠16,000.00元，原告多次找被告索取垫付陈欠费用，被告以各种理由推脱拒绝给付原告垫付资金。现诉至法院，要求被告交缴售楼前拖欠2010年至2011年供热费15,837.91元，水费为638.00元，合计16,475.91元，并承担本案诉讼费用。
被告未到庭答辩，本院于2015年2月27日对其调查时辩称：房屋买卖协议书及收条是双方本人签字，房屋已经交付了，房款、水电费已经结清，就差点供热费没有结清，原因是其交纳2010年供热费交错户了，交2011-2012年供热费时供热公司告诉其已经有人交过了，实际上是交错了，其再去交就没交上，不存在其推脱不交供热费的问题。关于三张供热费收据住址****厢房**楼北**号，其记不清了，因房子现在没有产权证。其当年交费时的面积是176.22平方米，现在核的是176.15平方米，不同意都按营业面积交，因为二楼是住宅。其出售给原告的房屋2010至2011年、2011至2012年、2012年至2013年未交热费，每年交8,000.00元就够了，因其当时为原告留有18,000.00元结算水、电、供热费，没想到原告每年交纳了10,414.00元，原告交多了。
原告向法庭提供如下证据：
证据1、2013年3月8日房屋买卖协议书（复印件），意在证明被告将******号商服楼**超市转让给原告刘兴国，约定价款及交付方式，签订协议时给付550,000.00元购房款。协议书第三条约定本协议签订前该房屋产生的水、电、供热等费用由甲方娄金锁负责清偿，乙方承担签订协议以后所产生的一切费用，一方违反协议约定承担违约责任，并有娄金锁和刘兴国的签字按手印。
证据2、2013年7月29日和2013年11月18日收条（复印件），意在证明原告在上述时间支付被告剩余购房款140,000.00元，剩余1万元购房款及利息8,000.00元由原告支付被告所欠热费。协议约定从签订协议时所欠款按照1分利计算，经与娄金锁协商对于剩余欠款150,000.00元一共给付8,000.00元利息，被告娄金锁同意用剩余房款10,000.00元及8,000.00元利息结算其售楼前拖欠的供热费和水电费。
证据3、热费收据两份，意在证明原告于2014年6月28日交纳****厢房一楼北**号房屋陈欠热费，2011-2012年度热费为10,414.87元，2012-2013年陈欠热费为10,414.87元，总计20,829.74元。
证据4、铁力市宇翔热电有限责任公司2015年1月10日证明一份，意在证明铁力镇**社区****厢房**楼北**户商服拖欠2010年-2011年度供热费及滞纳金合计13,008.17元。此热费被告一直没有缴纳，供热公司向原告下达缴费通知，被告应按照协议约定向原告交纳，原告再向供热公司补交。
证据5、2013年6月26日、2013年7月23日、2013年9月27日铁力市多元水务有限公司发票，意在证明原告在上述时间交纳了**超市2011年11月16日至原告使用期间水费以及污水处理费共计638.00元，原告使用期间每月水费另行交纳。
证据6、购房收据一份（三张复印件），2014年1月10日黑龙江利智房地产开发有限公司情况说明一份（复印件），意在证明房屋位置和房屋面积。
上述证据经庭审质证，被告娄金锁未到庭，视为其放弃对原告提供证据进行质证的权利,结合被告在本院调查时被告对部分证据的质证意见，本院认为，原告所举证据客观真实，能够证明案件事实，予以认定。对于被告辩称原告交纳热费地址、交费面积不准及数额交纳过多等异议，因其未向法庭提供证据，本院不予采纳。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：
2013年3月8日，原告刘兴国与被告娄金锁达成房屋买卖协议，约定被告娄金锁将位于****小区**号商服楼（原**超市）转让给原告刘兴国，房屋交易价格为700,000.00元，签定协议后，原告先付给被告550,000.00元，剩余150,000.00元于2014年3月8日前付清。原告对于未支付钱款部分，从签订本协议之日至钱款付清前每月支付给被告利息1分。协议第三条约定，签定协议前该房屋产生的水、电、供热等费用由被告（甲方）负责清偿。原告（乙方）承担签订本协议以后所产生的一切费用。原告于2013年7月29日支付被告房款100,000.00元，2013年11月18日支付被告房款40,000.00元。因被告所售房屋自2010年至2013年拖欠供热费及水费，被告为原告预留剩余房款本息18,000.00元补缴拖欠供热费及水费。2013年6月26日，原告交纳了**超市2011年11月16日至2013年6月26日水费及污水处理费共计638.00元，2014年6月28日，原告交纳****厢房一楼北**号房屋2011-2012年度热费10,414.87元，2012-2013年热费10,414.87元，合计20,829.74元，尚欠2010-2011年度供热费未缴纳。2015年1月23日，原告以被告预留的18,000.00元不足支付拖欠供热及水费为由诉至法院，要求被告交缴售楼前拖欠供热费15,837.91元，水费为638.00元，合计16,475.91元。上为本案事实。
本院认为，原、被告双方签定的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。根据诚实信用原则,双方应按约定全面履行合同。本案原告已履行了交付房款的义务，被告交付房屋后未按约定结清陈欠热费及水费，违反合同约定，已构成违约。因被告为原告预留剩余房款本息18,000.00元结算供热费和水电费,证明被告同意原告代其缴纳拖欠供热费及水费，根据原告提供的实际缴纳供热费及水费票据计算，被告预留的18,000.00元不足,被告应向原告支付已交纳的不足部分，但应扣除原告自行管理和使用期间的合理费用。关于原告已交纳
2011-2012年度及2012-2013年度供热费合计20,829.74元（10,414.87元×2），因原告自2013年3月8日以后开始对房屋管理和使用至2013年4月15日供热期停止为38天，扣除原告自行使用期间热费2,198.69元（10,414.87元÷6个月÷30×38天），被告尚欠原告代缴供热费631.05元（10,414.87元×2－2,198.69元-18,000.00元）。关于原告2013年6月26日交纳的**超市2011年11月16日至2013年6月26日水费及污水处理费共638.00元，因双方达成房屋买卖协议的时间为2013年3月8日，其交纳的水费包含了三个月原告使用期间，根据原告提供的2013年7月至9月自行使用期间的水费及污水处理费票据计算，原告平均每月产生水费及污水处理费38.00元，故对原告提供638.00元水费票据，应适当扣除原告使用期间三个月费用114.00元，余额524.00元视为被告拖欠水费及污水处理费。关于尚未交纳的2010-2011年度供热费，因该费用系铁力市宇翔热电有限责任公司与被告之间的供热合同关系，原告无义务代被告交纳，被告应按协议约定向铁力市宇翔热电有限责任公司结清拖欠供热费。关于被告提出的原告交纳供热费地址、交纳面积、交纳数额等方面异议，因其未在举证期限内向法庭提供证据，经本院释明后其仍未出庭也未提供证据，视为其对原告提供的证据放弃质证的权利并承担不利后果，故对被告提出的异议本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告娄金锁于判决书生效后三日内支付原告刘兴国代缴拖欠的供热费631.05元，水费及污水处理费524.00元，合计1,155.05元；
二、被告娄金锁于判决书生效后三日内向铁力市宇翔热电有限责任公司结清拖欠的出售房屋2010-2011年度供热费及滞纳金；
三、驳回原告刘兴国其他诉讼请求。
案件受理费212.00元由被告娄金锁承担183.00元，原告刘兴国承担29.00元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。
审 判 长 张淑霞
代理审判员 韩玲玲
人民陪审员 程忠明
二〇一五年六月三日
书 记 员 厉 军