江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0891民初3022号
原告：江苏浩宇物业服务有限公司，住所地淮安市淮安西长街159号月湖花园面西65号。
法定代表人：纪如成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：薛峰，江苏道文律师事务所律师。
被告：郑清河，男，1976年10月18日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。
第三人：淮安金华置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区南京北路29号1号综合楼。
法定代表人：宰春田，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张翔，男，该公司员工。
第三人：淮安市鑫食代企业管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区南京北路29号2#。
法定代表人：张虹虹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐承杰，男，该公司员工。
原告江苏浩宇物业服务有限公司（以下简称浩宇物业公司）与被告郑清河、第三人淮安市鑫食代企业管理有限公司（以下简称鑫食代公司）、淮安金华置业有限公司（以下简称金华置业公司）物业服务合同一案，本院于2017年7月10日立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浩宇物业公司委托诉讼代理人薛峰、被告郑清河、第三人金华置业公司委托诉讼代理人张翔、鑫食代公司委托诉讼代理人徐承杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浩宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租赁房屋物业费31398元（自2015年6月28日至2017年6月27日，以416.95平方米*2.69元/平方/月*24个月为26918元；自2015年10月1日至2017年9月30日，以69.42平方米*2.69元/平方/月*24个月为4481.75元）；2.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金（以13459元为基数，自2015年6月28日起；以13459元为基数，自2016年6月28日起；以2240.87元为基数，自2015年10月1日起；以2240.87元为基数，自2016年10月1日起，均按照月利率1.5%标准计算至实际支付之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年，金华置业公司委托鑫食代公司对其位于淮安经济技术开发区南京北路29号环球好食汇商铺进行招商管理。2014年5月21日、2014年8月19日，鑫食代公司与郑清河分别签订两份租赁合同，将案涉房屋出租给郑清河，租赁期限分别为2014年6月28日至2017年6月27日，2014年10月1日至2017年9月30日，租赁合同第5.2条约定“乙方承租该商铺的物业费、市场经营管理费在本合同租期内，针对正式签约且一次性付清租金商户，给予免一年物业费、市场管理费的优惠政策等”；第十一条约定“乙方支付应付租金、物业费、市场管理费每天万分之五的滞纳金”。2014年8月5日，金华置业与浩宇物业公司签订前期物业服务委托合同，约定合同期限从2014年8月5日至2019年8月4日止，非住宅（带电梯）物业公共服务费为2.2元/平方/月，非住宅（带电梯）代收代缴费为0.49元/平方/月。2017年7月1日，原告向被告催缴物业费，被告至今未缴纳。为维护合法权益，遂诉至法院。
被告郑清河辩称，1.原告向被告收取物业费主体不适格，被告系与鑫食代公司签订租赁合同，未与原告签订合同，鑫食代公司亦未告知其金华置业公司是案涉商铺的业主；2.被告与鑫食代公司签订合同时，招商负责人向被告保证，第一年租金一次性付费可承租三年，免除了第二、三年租金及包括物业费在内的所有其他费用；3.即使鑫食代公司要收取物业费，其应事先告知，后鑫食代公司从未向被告要过物业费，原告也从未向被告要过物业费；且案涉房屋为含电梯的非住宅，被告在租赁期间使用电梯是额外充值刷卡使用，电梯及过道的电费系被告独立缴纳，原告主张的物业费对此应予以扣除；4.对于原告诉请的滞纳金，被告不予认可，如法院认为应当承担滞纳金，对滞纳金标准也有异议，标准过高。另，案涉合同于2017年6月27日已到期，现被告已经搬离。
第三人金华置业公司辩称，金华置业公司将整个环球好食汇商铺委托给鑫食代公司对外出租并进行管理，案涉两处店铺的所有权人是金华置业公司，金华置业公司是出租人，鑫食代公司是替其将商铺出租给承租人。
第三人鑫食代公司辩称，其与金华置业公司的关系同金华置业上述陈述。鑫食代公司与郑清河签订了案涉商铺的租赁管理合同，合同上第5.2条明确约定，对一次性付清租金商户，给予免一年物业费、市场管理费的优惠，但合同期为三年，并未免除第二、三年的物业费。
本院经审理查明确认事实如下：2014年5月21日，鑫食代公司（甲方）与郑清河（乙方）签订《东城商贸中心环球好食汇商铺租赁管理合同》，合同约定乙方承租位于淮安经济技术开发区南京北路29号环球好食汇商铺10-1#-201至10-1#-222、10-1#-224、10-1#-226号，共24套商铺，面积为416.95平方米，租赁用途为奶粉类经营使用，租赁期限自2014年6月28日至2017年6月27日止；合同第四条租金、支付方式和期限约定为乙方承租该商铺合同期为三年，其中免租期为第二年、第三年，第一年租金为51743元；合同第五条保证金、市场管理费和其他费用约定为乙方承租该商铺的物业费、市场经营管理费在本合同期内，针对正式签约且一次性付清租金商户，给予免一年物业费、市场管理费的优惠政策，垃圾清运费等相关费用自理；合同第十一条违约责任约定为乙方拖欠租金、物业费、市场管理费达到15天的，乙方支付应付租金、物业费、市场管理费每天万分之五的滞纳金；合同还对其他条款作了约定。
2014年8月19日，鑫食代公司（甲方）与郑清河（乙方）签订《东城商贸中心环球好食汇商铺租赁管理合同》，合同约定乙方承租环球好食汇商铺1-1#-104号，共1套商铺，面积为69.42平方米，租赁用途为食品经营使用，租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日止；合同其他条款约定同前份合同。
2017年7月1日，浩宇物业公司向郑清河出具催缴书，要求郑清河于2017年7月6日前缴纳两处商铺物业费4480元及26918元，并张贴在涉案商铺大门上。
另查明，淮安经济技术开发区南京北路29号环球好食汇商铺10-1#-222、10-1#-224、10-1#-226、1-1#-104号商铺均为金华置业公司单独所有。
再查明，2014年8月5日，委托方金华置业公司（甲方）与受托方淮安浩宇物业服务有限公司（乙方）签订《“东城商贸中心”项目前期物业服务委托合同》，约定将东城商贸中心项目委托给乙方提供前期物业服务，合同期限自2014年8月5日至2019年8月4日止，其中物业管理服务费用约定为非住宅（带电梯）物业公共服务费2.2元/月/平方米，非住宅（带电梯）代收代缴费0.49元/月/平方米，代收代缴费中电梯电费0.409元/月/平方米；物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理费由业主或使用人缴纳，但业主负最终责任；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金；合同还对其他条款进行约定。
还查明，2016年3月28日，淮安浩宇物业服务有限公司企业名称变更为江苏浩宇物业服务有限公司。
审理过程中，金华置业公司、鑫食代公司、浩宇物业公司一致陈述，浩宇物业公司自2014年3月28日东城商贸中心项目开业就进行物业管理，案涉商铺租赁期间，系浩宇物业公司对其提供物业服务。金华置业公司与鑫食代公司陈述，金华置业公司将案涉东城商贸中心环球好食汇商铺委托给鑫食代公司对外出租并进行管理。
另，浩宇物业公司自认承租期间，被告使用电梯系自行缴纳电费，该部分电费应从物业费中扣除，物业费标准应为（2.69元-0.409元）/月/平方即2.281元/月/平方。
以上事实，有原告提交的租赁管理合同、前期物业服务委托合同、工商登记证明、房产证、催缴书及照片等证据及当事人当庭陈述在卷印证，本院据依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点如下：
一、原告向被告收取物业费主体是否适格。被告认为其系与鑫食代公司签订租赁管理合同，合同相对人是鑫食代公司，鑫食代公司未告知其金华置业公司是案涉商铺业主，且其未与原告签订合同，原告向其收取物业费主体不适格。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，金华置业公司委托鑫食代公司对东城商贸中心环球好食汇商铺对外出租并进行管理；鑫食代公司与被告签订租赁管理合同，合同约定由被告交纳物业费，后被告未交纳物业费，鑫食代公司将此告知金华置业公司，故金华置业公司依法可以行使鑫食代公司对被告的权利。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本院认为，本案中，被告虽未与原告签订物业服务合同，但被告作为承租人享有物业服务，被告在享受业主权益的同时应当履行交纳物业费的义务，且租赁合同中约定由被告交纳物业费，故原告向被告收取物业费主体适格。
二、被告承租期内第二年、第三年的物业费是否被免除。被告认为签订租赁合同时，鑫食代招商负责人向其保证，一次性付清第一年租金可承租三年，免除其第二、三年租金及包括物业费在内的所有其他费用；且合同第四条也约定合同期为三年，其中免租期为第二年、第三年。本院认为，租赁合同中明确约定，合同期为三年，免租期为第二年、第三年，另针对一次性付清租金商户，给予免一年物业费、市场管理费的优惠政策，垃圾清运费等相关费用自理。合同仅约定给予免除第一年物业费优惠，并未约定免除第二年、第三年的物业费，被告亦未提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，对被告该项抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳，故本院认定被告承租期内第二年、第三年物业费未被免除。经计算，416.95平方米商铺自2015年6月28日起至2017年6月27日期间物业费为22825.51元；69.42平方米商铺自2015年10月1日起至2017年9月30日期间物业费为3800.33元，合计为26625.84元。
三、滞纳金标准是否过高。被告认为其不应当承担滞纳金，如需承担则滞纳金标准过高。本案中，物业服务合同中明确约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金，本院认为，原告按月利率1.5%主张，不违反法律规定，本院予以采纳；关于起算时点问题，物业服务合同中未约定物业费支付时间，故应从催要时起算，故对原告主张自2017年7月7日起，按月利率1.5%标准计算滞纳金，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郑清河于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏浩宇物业服务有限公司支付物业费26625.84元及滞纳金（以26625.84元为基数，自2017年7月7日起，按照月利率1.5%标准计算至实际给付之日止）；
二、驳回原告江苏浩宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费834元，减半收取计417元，由被告郑清河负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，账号：62×××15）。
代理审判员 邵爱静
二〇一七年九月二十六日
法官 助理 满冬青
书 记 员 熊 进
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行驶受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。