江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁商终字第1243号
上诉人（原审被告）王峰。
委托代理人彭举、叶光华，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京万基房产经纪有限公司，住所地在南京市秦淮区洪家园春光里8幢77号102室。
法定代表人郭琼，该公司总经理。
委托代理人苏伟，江苏曹骏律师事务所律师。
上诉人王峰因与被上诉人南京万基房产经纪有限公司（以下简称万公司）居间合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月12日立案受理，并依法组成合议庭于2013年12月5日公开开庭审理了本案，上诉人王峰的委托代理人彭举，被上诉人万基公司的委托代理人苏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万基公司一审诉称：2012年8月29日，王峰、万基公司和案外人郭南阳、樊田蕾签订了《房地产买卖中介合同》。万基公司促成王峰与两案外人之间的房屋买卖合同，依合同约定，王峰应于2012年9月13日前向万基公司支付中介费2.7万元。如其未按合同约定支付佣金，还应承担违约金2万元。后王峰未按期支付中介费，同时还以其在国外不能办理按揭贷款为由中止了房屋买卖合同。王峰的行为已构成违约，为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、王峰支付万基公司中介费2.7万元；2、王峰支付违约金2万元，3、王峰承担本案诉讼费用。
王峰一审辩称：根据合同约定，应由违约方支付中介费和违约金，现系案外人即房屋出卖方郭南阳、樊田蕾违约，应由案外人支付中介费和违约金，故请求驳回万基公司的诉请。
原审法院经审理查明：2012年8月29日，万基公司、王峰和案外人郭南阳、樊田蕾签订了《房地产买卖中介合同》。合同约定，案外人郭南阳、樊田蕾将位于南京市雨花西路121-1号四季阳光花园房屋出售给王峰，总价为153万元；首付款47万元于2012年9月28日前付清，余款通过银行贷款支付；2012年9月13日前支付万基公司中介费2.7万元，如王峰或者案外人有一方违约，则由违约方支付中介费；三方如有一方违约，需向守约方支付违约金2万元；王峰在2012年9月15日前向银行申请贷款手续，若未能按时审批通过，则案外人退还定金，合同作废。
合同签订后，王峰于2012年8月30日向银行申请贷款，银行于2012年9月14日审批同意贷款，但王峰于2012年8月31日出境，当年未归，王峰未支付买房首付款和中介费。
以上事实，有万基公司提供合同、购房贷款文本、王峰提供的出入境记录查询结果及当事人当庭陈述予以证实。
原审法院认为：万基公司、王峰和案外人郭南阳、樊田蕾签订了《房地产买卖中介合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。依据合同约定，王峰已经通过银行贷款的审批，应当按合同约定继续履行合同。王峰因其出国导致合同没有继续履行，系由其自身原因造成，应当按合同约定支付中介费及违约金。同时因合同未能履行，酌情适当减免王峰的部分中介费及违约金1.2万元。综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、王峰于判决生效之日起十日内向万基公司支付中介费及违约金3.5万元；二、驳回万基公司的其他诉讼请求。如果王峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费975元，由王峰负担。
王峰不服一审判决，以一审法院认定事实错误为由向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回万基公司原审诉讼请求，本案一、二审案件受理费由万基公司承担。主要理由为：一、王峰迄今为止尚未收到银行关于贷款审批通过的通知。万基公司也无证据证明王峰收到银行关于贷款审批通过的通知。万基一审中提供的购房贷款合同文本恰恰证明王峰已根据合同的约定，履行了在2012年9月15日前向银行申请贷款手续的义务，王峰并未违约。二、合同约定由违约方支付中介费，三方如有一方违约，需向守约方支付违约金；王峰在2012年9月15日前向银行申请贷款手续，若未能按时审批通过，则合同作废。王峰已按约履行了申请贷款手续义务。卖房人郭南阳、樊田蕾在此期间单方解除合同，其行为已属违约。中介费及违约金应由卖房人承担。三、即便王峰应支付中介费，一审判决的数额也过高，请求予以调整。
被上诉人万基公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王峰的代理人高红于2012年9月5日发给我公司的中止通知书上记载银行下款必须王峰本人到银行面签，从这句话可见王峰已接到银行贷款审批通过的通知。王峰不履行合同完全系其自身的原因。卖房人多次要求和王峰商谈，王峰多次拒绝，王峰称系卖房人违约无事实依据。一审判决结合本案事实已酌定减免了部分中介费和违约金，判决确定王峰应支付的中介费和违约金适当。
本院经查查明一审法院查明的事实属实，依法予以确认。
本院另查明，贷款行中国邮政储蓄银行南京市分行于2012年9月14日审批同意王峰贷款申请；2012年王峰的委托代理人高红给万基公司发了一份《中止〈房地产买卖中介合同〉通知书》，内容为：因购买本套房屋贷款款项必须贷款人王峰本人到所贷款的银行当面签字确认方能下款，不可委托人代签。而贷款人王峰本人在国外工作，现无法回国，应当暂时中止此合同，待王峰本人回国再予以履行。特此通知。王峰否认高红曾发过该份《中止〈房地产买卖中介合同〉通知书》，但不申请鉴定；《房地产买卖中介合同》第六条约定丙方即万基公司的义务为：1、认真履行甲乙双方委托的事项，亲自完成甲乙双方委托代办的各项事务。2、对委托人的资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。3、积极协助甲乙双方办理该房产的权证过户、房屋交付事宜。4、依约协助乙方办理贷款事宜，相关费用由乙方承担。
以上事实，有万基公司一审中提交的购房贷款文本、《房地产买卖中介合同》、当事人陈述在卷为证。
二审归纳本案争议焦点为：1、王峰是否构成违约；2、如王峰构成违约，一审判决其承担中介费和违约金是否过高应予调整。
本院认为，万基公司、王峰、案外人郭南阳、樊田蕾三方签订的《房屋买卖中介合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。王峰于2012年9月25日发函，系违反三方合同的约定，擅自中止合同的行为，导致卖房人郭南阳于2012年12月发函解除案涉合同，王峰构成违约，根据合同的约定，王峰应承担中介费的支付义务。证据显示贷款银行已审批同意贷款申请，王峰认为案涉合同因贷款未及时审批通过而失效于事实不符。王峰否认发过中止履行合同的函，但又不申请鉴定，本院依法对其此点抗辩意见不予支持，王峰认为是卖房人单方解除合同构成违约应承担支付中介费义务的上诉主张亦不能成立，本院不予支持。万基公司未履行完全部合同义务，故其所得的中介亦应相应减少，结合万基公司的履约程度，本院酌定王峰应支付万基公司合同约定的2.7万元中介费的一半，即13500元。基于万基公司除利息外，未举证证明有其他实际损失，故本院酌定王峰承担1500元违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理欠公正，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第16号民事判决书，即“一、王峰于判决生效之日起十日内向南京万基房地产经纪有限公司支付中介费及违约金3.5万元；二、驳回南京万基房地产经纪有限公司的其他诉讼请求”及诉讼费用的负担。
二、王峰于本判决生效之日起十日内支付南京万基房地产经纪有限公司中介费13500元、违约金1500元，合计1.5万元。
三、驳回南京万基房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费975元，由王峰负担311元，南京万基房地产经纪有限公司负担664元。二审案件受理费675元，由王峰负担289元，南京万基房地产经纪有限公司负担386元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 樊荣禧
代理审判员 张广永
代理审判员 毕宣红
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 高 雁
速 录 员 庄梦怡
附法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的全同，受法律保护。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的。一般可以认定为合同第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。