福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初8905号原告：泉州市长冠物业管理有限公司，住所地福建省泉州市刺桐路东侧国际星城12幢D802，统一社会信用代码91350500717388049J。法定代表人：庄能辉，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ波，福建兴惠律师事务所律师。被告：梁淑远，女，1971年10月24日出生，汉族，原住惠安县崇武镇霞西村龙新路***号，现住。原告泉州市长冠物业管理有限公司与被告梁淑远物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人ＸＸ波、被告梁淑远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉州市长冠物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2016年1月1日起至2016年12月30日止的物业服务费2580元及逾期缴费违约金（自2016年2月1日起至还款之日止，按日万分之一标准计算）。事实和理由：原告与泉州联群房地产开发有限公司签定《前期物业服务合同》，约定由原告作为惠安县崇武镇联群西沙苑商住区的物业管理公司，其中约定联体别墅住宅物业服务费按每月每平方米1.1元计算物业服务费。被告系联群西沙苑商住区A区H6幢101室业主，建筑面积195.67平方米，故每月应交物业服务费215元。逾期缴费依据《前期物业服务合同》第11条的规定，每逾期一日应当按应缴金额日万分之一标准计算。自2016年1月1日起，被告一直拖延未交物业服务费，至2016年12月30日止，合计欠费2580元，经原告多次催讨，被告拒不缴费。被告梁淑远辩称：一、原告与泉州联群房地产开发公司签定的《前期物业服务合同》约定的每月每平方米1.1元物业管理费指的是联体别墅，而被告的房屋是情景洋房，原告要求按每月每平方米1.1元的标准收取物业管理费与合同约定不符。二、原告从2012年1月至2012年3月按每月每平方米0.8元向被告收取物业管理费，但从2012年4月起按每月每平方米1.2元向被告收取物业管理费。原告未说明收费提高的原因，若按合同收取与被告房屋类型不符，若涨价又未经业主同意且没有公示，系单方面涨价。三、由于原告行为受到业主反对，原告采取欺骗手段，对部分业主按每平方米2元收取，而实际按0.8元收取，然后以收费单据欺骗业主，致使业主认为均按1.1元收取物业费。四、按《前期物业服务合同》，物业公司应当向业主提交入住文书、材料验收清单等。但原告不但没有向业主提供，且伪造业主交房费确认书。5、被告自2011年12月交付的1000元房屋装修押金，房屋已装修完毕，原告至今未退还，另100元的信箱制作费，至今未安装。综上，原告应当退还2012年至2015年多收的物业费，装修押金1000元及信箱制作费100元。原告违约在先，不能主张违约金。并且赔偿伪造签名的损失。经审理查明，原告系工商登记依法成立的物业管理有限公司。2007年6月15日，原告与泉州市联群房地产开发有限公司签订《崇武“联群·西沙苑”居住区前期物业管理服务合同》，约定由原告作为惠安县崇武镇联群·西沙苑居住区的物业管理公司。物业管理费具体收费标准如下：别墅住宅区，独立别墅1.2元/月·平方米、联体别墅1.1元/月·平方米、联排别墅1.0元/月·平方米、情景洋房0.8元/月·平方米；带电梯住宅0.8元/月·平方米等；物业使用人应于每月向交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之一作为滞纳金。此后，原告入住该居住区进行物业管理服务，因该住宅区至今没有成立业主委员会，故其物业管理至今仍由原告负责。2011年5月28日，被告向泉州市联群房地产开发有限公司购买位于惠安县，建筑面积195.67平方米。双方签订在《商品房买卖合同》中约定买受人同意由出卖人依法以协议方式选聘原告公司提供前期物业服务，同意按《前期物业管理服务合同》约定的价格和方式交纳物业服务费，并同意遵守临时管理规约等。被告自2012年1月入住本案涉讼房屋，2012年1月至2012年3月按0.8元/月·平方米（即每月157元）向原告交纳物业管理服务费，2012年4月至2015年12月按1.1元/月·平方米（即每月215元）向原告交纳物业管理服务费。此后，由于原告要求自2016年1月起按每月每平方米2元支付物业服务费，双产生争议，被告自2016年1月起未再缴纳物业管理服务费。以上事实，有原告提供的营业执照、资质证书、商品房买卖合同、前期物业管理合同、泉州市联群房地产开发有限公司出具的证明，被告提供的房屋买卖合同、物业费收款凭证，以及当事人的陈述等证据加以证明，且各方当事人不持异议，本院予以认定。本案双方争议焦点是：关于被告应向原告缴交的2016年度物业服务费具体如何计费的问题。原告认为，原、被告之间形成物业服务合同关系，被告作为涉讼房屋业主，应向原告缴纳物业费。被告所有的房屋是叠加别墅，应按照联体别墅的物业费收费标准即每月每平方米1.1元缴纳物业费。被告自2012年4月起至2015年12月也告一直按每月每平方米1.1元的标准缴交物业管理费，故原告的相应诉讼主张应当得到支持。至于被告主张的装修押金及信箱制作费可凭票据退费。交房费用确认书及入住文书材料验收清单，可能存在交房时由被告方家属代为签署的情况，不存在原告伪造签名。原告相应提供证据1即商品房买卖合同、交房费用确认书、入住文书材料验收清单各1份，以此证明被告系崇武镇联群·西沙苑居住区H6幢101号房屋的业主，房屋的建筑面积195.67平方米，且商品房已经于2012年1月1日交付被告，被告确认物业费每月每平方米1.1元计算。证据2即前期物业管理合同1份，以此证明原告为联群西沙苑居住区前期物业管理公司，合同约定联体别墅住宅物业服务费按每月每平方米1.1元计算，违约金，每逾期一日应当应交纳欠费总额万分之一作为滞纳金。证据3即泉州市联群房地产开发有限公司开具的证明1份，以此证明涉诉联群·西沙苑居住区业主委员会至今未成立，仍由原告继续承担物业服务。被告质证称：对证据1中商品房买卖合同无异议，交房费用确认书及入住文书材料验收清单的业主签名处“梁淑远”不是被告本人所签的，是原告伪造的。证据2，真实性无异议，但被告的房屋是情景洋房，不是联体别墅，物业服务费为每月每平方米0.8元，且原告违约在先，无权主张违约金。证据3，无异议。被告认为，被告的房屋是情景洋房，物业费应以《前期物业管理合同》中约定的每月每平方米0.8元计算，交房费用确认书的业主签名是原告伪造的，原告私自提高物业服务费又未经业主同意且没有公示，故原告请求按每月每平方米1.1元计收物业费没有依据。原告还应当先予退还2012年至2015年多收取的物业服务费，以及装修押金及信箱制作费装修押金1000元及信箱制作费各100元。被告提供证据4即商品房买卖合同、交房费用确认书、入住文书材料验收清单各各1份，以此证明商品房买卖合同与交房费用确认书、入住文书材料验收清单的业主签名处“梁淑远”笔迹不一样，交房费用确认书、入住文书材料验收清单是原告伪造的。证据5即前期物业管理合同1份，以此证明被告房屋是情景洋房，物业服务费的收费标准为每月每平方米0.8元。证据6即长冠物业收款凭证4份，以此证明被告于2011年12月26日按0.8元/月·平方米向原告缴交2012年1月至3月的物业管理费471元（即每月157元），2012年4月起按1.1元/月·平方米向原告交纳物业管理服务费。证据7即长冠物业现金收款单2张、张翼骜出具的证人证词1份，以此证明原告向联群西沙苑商住区A区H5幢101室业主张翼骜收取2016年度的物业费按0.8元/月·平方米（即每月157元）收费，但对外公布是2元，被告与张翼骜房屋类型一致，故双方缴纳标准应当一致。原告质证称：证据4、5无异议。证据6的真实性无异议，被告于2012年1月至3月按每月每平方米0.8元交纳物业服务费，但自2012年4月起按每月每平方米1.1元交纳物业服务费。装修押金及信箱制作费与本案无关，被告可以随时找原告退还。证据7对现金收款单真实性无异议，原告原来打算提高物业费收费标准，即按每月每平方米2元收取，但业主不同意，故继续按每月每平方米0.8元收取。本院经审查认为，原告提供的证据1、2，与被告提供的证据4、5一样，原、被告对商品房买卖合同、前期物业服务合同的真实性不持异议，其能够证明被告是涉讼崇武联群·西沙苑居住区H幢6101号住宅的业主，原告是被告房屋所在居住区的物业管理公司，被告在签订《商品房买卖合同》时同意依照《前期物业管理合同》由原告提供物业管理服务，并按该合同的约定交纳各项物业服务费用。原告的住宅属于叠加别墅，又称情景洋房，按《前期物业管理合同》第九条的规定，情景洋房的物业管理费具体收费标准为0.8元/月·平方米。原告提供的“交房费用确认书”和“入住文书、材料验收清单”，被告质证时对其真实性提出异议，认为上述二份材料的业主签名并非其所为，鉴于“交房费用确认书”、“入住文书、材料验收清单”与《商品房买卖合同》的落款处业主签名“梁淑远”笔迹存在一定差异，经本院释明，原告未能在本院限定举证期限内申请对交房费用确认书”、“入住文书、材料验收清单”上业主签名处“梁淑远”是否是被告本人所写进行笔迹鉴定，故应视为原告放弃鉴定申请，应承担举证不能本应法律后果，故对原告提供的上述二份证据的真实性不予认定，原告据此主张交房时被告同意按联体别墅住宅物业服务费即每月每平方米1.1元缴交其住宅物业服务费，缺乏依据，不予采纳。被告提供的证据6，具有真实性，该份原告于2011年12月26日开具物业管理费收款凭证，能够证明交房时被告按0.8元/月·平方米标准向原告预交3个月物业管理费471元。其他证据与本案缺乏关联性，不予审查。证据7，原告对其真实性不持异议，能够证明被告主张的原告的事实，应予采信。综上，原告住宅物业服务费应按《前期物业管理合同》的规定的收费标准确定为0.8元/月·平方米，即每月157元（195.67平方米×0.8元/月/平方米），原告现起诉主张被告的住宅自2016年1月1日起应按每月每平方米1.1元缴纳物业费，但其未能提供相应的证据证明物业服务费调高系经被告协商同意或其调高收费系经多数业主同意且符合物价调价规定，故应认定自行调高物业费没有根据。综上事实，本院认为，原告与泉州市联群房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》、被告与泉州市联群房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是合同双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合同合法有效。《前期物业管理合同》对被告具有约束力。被告应当履行合同义务。被告未能按照该物业服务合同按约定支付物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。原告有权要求被告支付2016年度尚欠的物业服务费，但原告请求被告按每平方米1.1元计付2016年度的物业服务费，缺乏依据，不予支持。原告住宅物业服务费应按《前期物业管理合同》的规定的收费标准确定为0.8元/月·平方米，即每月157元（195.67平方米×0.8元/月/平方米），故被告应支付原告2016年1月1日至2016年12月30日物业服务费1884元（157×12个月）。考虑到被告未向原告缴交2016年度的物业服务费，是因为原告要求调高物业服务费收费标准，双方为物业费收费标准发生争执，故对原告请求被告支付逾期付款违约金，不予支持。对原告合理有据的诉讼请求应予支持，不合理的诉讼请求应予驳回。至于被告要求原告退还2012年至2015年多收取的物业服务费，以及装修押金及信箱制作费装修押金及信箱制作费的主张，因其没有提起反诉，本院不予审理，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第一条(?javascript:SLC(117252,1)?)、第六条(?javascript:SLC(117252,6)?)、参照国务院《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第四十二条(?javascript:SLC(96816,42)?)第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下:被告梁淑远应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市长冠物业管理有限公司2016年1月1日至2016年12月30日的物业服务费1884元。二、驳回原告泉州市长冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告泉州市长冠物业管理有限公司负担10元，被告梁淑远负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  黄志平二〇一七年十二月十三日书记员  朱培阳速录员  陈少雄附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第四十二条(?javascript:SLC(96816,42)?)业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。