北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终67号
上诉人(原审原告）：林国胜，男，1972年10月4日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：王琦，北京弘嘉律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：衡焕维，男，1956年6月27日出生，住北京市大兴区曙光北巷东8条*号。
被上诉人（原审被告）：潘俊芳，女，1956年9月16日出生，住北京市大兴区曙光北巷东8条*号。
上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：尚晓威，北京兴展律师事务所律师。
上诉人林国胜因与被上诉人衡焕维、潘俊芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初6149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
林国胜的上诉请求：撤销一审判决，改判衡焕维、潘俊芳赔偿我经济损失3078442元，并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.我承租北京大兴区西红门镇四村的厂房（以下简称涉案房屋）时，衡焕维、潘俊芳申明该房屋具备合法的产权，并向我出示了经营场所证明，从该事实可以看出衡焕维、潘俊芳的欺诈行为。一审未对此予以认定，存在错误。2.一审判决认为合同没有约定衡焕维、潘俊芳必须解决动力电以及停电是因为拆迁等客观因素导致，亦属于认定事实错误。停电系衡焕维、潘俊芳的过错，理应赔偿我相应的经济损失。
衡焕维、潘俊芳答辩称，我们同意一审判决,不同意林国胜的上诉请求。
林国胜向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的租赁合同无效；2.判令衡焕维、潘俊芳赔偿经济损失2628000元、工人工资损失132000元及诉讼费损失14442元，并返还租金304000元，共计3078442元；3、由衡焕维、潘俊芳承担案件受理费。
一审法院认定事实，2006年11月1日，林国胜与衡焕维、潘俊芳签订《租赁合同》，约定林国胜承租涉案房屋，合同期限为10年，自2006年11月1日至2016年11月1日，租金每年64000元。合同还约定林国胜的动力电问题需衡焕维、潘俊芳帮助解决。
2016年5月20日，林国胜所需动力电因拆迁中断，衡焕维、潘俊芳一直未能帮助解决。另查,截至一审法庭辩论终结前,涉案房屋尚未取得产权证明。
一审法院审理中，双方一致认可林国胜房租交付至2016年8月31日，但就租金标准及支付问题存在争议。林国胜称按照合同约定支付了全部租金，甚至有几年是按照70000元的标准支付的，并提供了银行对账单。衡焕维、潘俊芳以对账单不全为由不予认可，对具体金额有异议，只认可林国胜按照64000元的标准支付房租至2016年8月31日。
林国胜就其主张的经济损失，提供了2份购销合同。一份由林国胜作为北京宏源祥和五金加工厂的法定代表人和北京龙年腾达商贸有限公司于2016年4月10日签订，约定交货期限为90天，即2016年7月10日前交货；北京龙年腾达商贸有限公司交付订金864000元，到期不能交货，赔偿买方2倍订金；另一份由林国胜作为北京宏源祥和五金加工厂的法定代表人和北京融和意趣商贸有限公司于2016年3月31日签订，约定交货期限为90天，即2016年6月30日前交货；北京龙年腾达商贸有限公司交付订金450000元，到期不能交货，赔偿买方2倍订金。林国胜分别提交了平安银行进账单1份，开具时间为2016年9月28日，金额为1728000元；中国银行转账支票存根1份，开具时间为2016年9月28日，金额为900000元，以上2张票据均注明违约金字样。衡焕维、潘俊芳对林国胜提交的证据表示质疑，认为林国胜是为了诉讼有意制作，且林国胜赔偿如此大额的违约金不可能没有协商记录，而且没有收到买方“订金”的任何凭证，不认可钱款支付的真实性。经询问，2份购销合同的相对人均表示当初以现金形式支付，没有保存相关支付记录和收条。关于诉讼损失问题，林国胜称系其曾以合同有效为由起诉衡焕维、潘俊芳要求赔偿损失，被法院驳回，交纳诉讼费用14442元。林国胜就其主张的员工工资，提供了银行对账单，称雇佣5名工人，但未提供劳务合同、工资表等相关证据。
一审庭审过程中，双方当事人均认可所签合同为无效合同。
一审法院认为：房屋所有人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，基于该房屋签订的房屋租赁合同应该认定为无效。本案中，衡焕维、潘俊芳出租的房屋未取得建设工程规划许可证，林国胜及衡焕维、潘俊芳亦均认可合同无效，故双方签订的《租赁合同》应依法确认无效。关于林国胜主张的经济损失，法院认为，衡焕维、潘俊芳虽对合同中的订金和定金问题有异议，但合同整体条文的含义实为定金，如因衡焕维、潘俊芳违约造成林国胜损失，可以参照无效合同规定予以处理。但是本案中存在两个关键问题，首先，衡焕维、潘俊芳并未违约。从租赁合同第一条来看，衡焕维、潘俊芳只是负责帮助解决动力电，没有规定必须解决，衡焕维、潘俊芳并非故意不解决，而是因拆迁等客观事实导致无法解决，衡焕维、潘俊芳在这一问题上不存在过错。其次，林国胜主张经济损失三百余万元，仅提交了银行转账凭证，未提交合同相对方支付“订金”的凭证，而且，对于数额巨大的商业钱款支付采取现金方式亦与常理不符，法院对于此项事实不予采纳。关于工人工资，法院认为，林国胜因动力电中断无法生产，其再行支付工资与事实不符，法院不予采信。关于诉讼费用，林国胜以合同有效为由起诉被法院驳回系正常的诉讼风险，法院不予支持。关于租金问题，林国胜要求衡焕维、潘俊芳退还全部租金的一半，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，租赁合同被判无效之后，承租方仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，鉴于2016年5月20日林国胜所需动力电问题因拆迁中断，衡焕维、潘俊芳无法按照正常的房屋用途履行约定，确给林国胜带来一定的损失，2016年5月20日之后的房屋占用费不宜按照全额收取，林国胜主张按照50%交纳，法院不持异议，故衡焕维、潘俊芳应退还林国胜2016年5月20日至2016年8月31日房屋占用费9031元。据此，一审法院判决：一、林国胜与衡焕维、潘俊芳二零零六年十一月一日签订的《租赁合同》无效；二、衡焕维、潘俊芳退还林国胜房屋占用费九千零三十一元（于判决生效后十日内履行）；三、驳回林国胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方对于一审判决已经认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。林国胜为证实涉案房屋所处地区没有拆迁，提供2016年5月28日缴纳电费的单据和相关部门安全检查的证据，衡焕维、潘俊芳对此不认可，认为电费单据即便真实也是补交之前的电费，不能实现林国胜的证明目的，消防检查也不能证明拆迁整顿之事不存在，涉案房屋所在地区已经基本腾退，仅剩余包括林国胜在内的几户。林国胜认可大部分人都腾退了，并称衡焕维、潘俊芳始终没有出示产权证，仅是为其在涉案房屋处注册成立加工厂时提供了经营场所证明，该证明上注明产权证正在办理中。
另，衡焕维、潘俊芳称其建造涉案房屋时是从同村村民案外人王淑苓所有的变压器接的电，后来因拆迁整顿，王淑苓才于2016年5月20日停电。经本院询问，衡焕维、潘俊芳表示本案中不要求返还涉案房屋。
本院认为，房屋所有人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，基于该房屋签订的房屋租赁合同应该认定为无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故林国胜与衡焕维、潘俊芳所签《租赁合同》无效。因涉案房屋没有办理规划审批手续导致双方所签《租赁合同》无效，作为出租人的衡焕维、潘俊芳，理应对此承担主要责任。但应当指出，林国胜在签订《租赁合同》，最迟在办理营业执照时就已知晓涉案房屋没有产权证，其对于在无证房屋处经营可能承担的风险以及合同无效的后果应当能有所预见。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。林国胜主张的经济损失、员工工资损失及诉讼费损失，并非是因合同无效直接造成的，林国胜基于合同无效要求衡焕维、潘俊芳对此予以赔偿，依据不足。关于林国胜主张退还的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，租赁合同被判无效之后，承租方仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，鉴于林国胜自认其已在涉案房屋处办理了营业执照，并从事五金加工，并未因该房没有产权证而影响正常经营，故截至2016年5月20日停电之前，林国胜已支付的租金不应退还，应折抵其应支付的同期占有使用费。至于停电之后，一审法院考虑林国胜无法正常使用涉案房屋，判令衡焕维、潘俊芳返还林国胜所交使用费的一半，是适当的。关于林国胜所述衡焕维、潘俊芳在2015年5月20日停电后没有予以解决，应承担赔偿责任一节，一则现有证据证明停电并非衡焕维、潘俊芳单方原因导致，且涉案房屋未经规划审批，属整顿之列；二则因林国胜在本案中提出此项请求的基础是衡焕维、潘俊芳违约，而双方所签《租赁合同》已被确认无效，林国胜再要求衡焕维、潘俊芳承担违约责任，显然依据不足。林国胜据此要求衡焕维、潘俊芳赔偿各项经济损失，本院难以支持。
综上所述，林国胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31428元，由林国胜负担31428元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
审 判 员 王 磊
审 判 员 刘慧慧
二〇一八年一月十八日
法官助理 袁 芳
书 记 员 孙春玮