惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1391民初788号
原告：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1705号房。
法定代表人：林少勇。
委托代理人：丘斌华，广东信惠律师事务所律师。
被告：叶帝生，男，汉族，1988年12月10日出生，住广东省海丰县.
第三人：广州银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市惠城区江北文昌二路11号瑞嘉大厦1层05-08号、2层02-03号及3层01-05号。
法定代表人：许东年。
原告惠州市京粤实业有限公司（以下简称“京粤公司”）诉被告叶帝生、第三人广州银行股份有限公司惠州分行（以下简称“广州银行惠州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年3月1日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员徐黎、曾日华组成合议庭，于2016年8月5日及2017年2月13日两次公开开庭进行了审理，原告京粤公司委托代理人丘斌华到庭参加诉讼，被告叶帝生经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，第三人广州银行惠州分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但向本院提交了民事答辩状。本案现已审理终结。
原告京粤公司诉称：2015年3月25日被告购买原告开发的位于惠州××西区××世纪花园××房，房屋总价421429元，首期款131429元，剩余290000元被告采取按揭贷款的方式付款。双方签订商品房买卖合同后，被告依约支付了购房首期款，并于2015年6月25日在第三人广州银行惠州分行办理了按揭贷款，原告作为被告的担保人在按揭合同上签章。银行放款后，2015年9月21日至2015年12月22日，被告连续三个月未归还银行贷款。2015年12月22日，银行通知原告，因被告未按期归还银行贷款，原告应承担保证责任。银行向原告追讨后，被告仍未归还银行贷款。2015年12月29日，银行要求原告对被告的按揭贷款承担连带保证责任，代被告归还所有贷款本金及利息、罚息，共计296809.79元。2015年12月30日，银行将上述款项从原告账号为81×××29的保证金账户中扣除。由于被告违反三方按揭贷款合同的义务，致使原告代为偿还了本由被告归还的银行贷款本金、利息及罚息，也使得商品房买卖合同的目的无法实现，依据原、被告签订的商品房买卖合同补充协议书第二条，原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告承担总房价20%的违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2015年3月25日签订的《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2015）03720；预告登记号：粤房地预登惠州字第3310000740号】；2、被告向原告支付违约金84285.8元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告京粤公司向法院提交了商品房买卖合同、房地产预告登记证明、楼宇按揭贷款合同、逾期利息催收通知书、担保人履行担保责任通知书、广州银行账户流水清单等证据，拟证明其诉称的事实。
被告叶帝生未到庭，也未向法庭提交书面答辩状及证据。
第三人广州银行惠州分行辩称：2015年3月26日，被告叶帝生向第三人广州银行惠州分行申请一手房楼宇按揭贷款。第三人审批通过后，于2015年6月25日与被告签订了《楼宇按揭贷款合同》【合同编号：广银惠按揭字第（2015）1164号】，并于2015年7月21日办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2015年8月3日，第三人向被告叶帝生发放了290000元按揭贷款。但从2015年9月份的结息日起，被告未按期归还贷款。依据第三人与原告京粤公司签订的《楼宇按揭业务合作协议》的约定，第三人将对被告叶帝生享有的全部债权转让给原告京粤公司。2015年12月30日，在原告授权后，第三人从原告账号为81×××29的保证金账户中扣划本金、利息、罚息，共计296809.79元，同时，第三人已将解除预购商品房抵押登记的全部资料移交给原告，由原告办理抵押权变更登记手续。
第三人广州银行惠州分行未到庭，但向法庭提交了书面答辩状。
经审理查明：2015年3月25日，原告京粤公司与被告叶帝生签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：一、商品房的基本情况：被告购买原告开发的位于惠州××西区××世纪花园××房，建筑面积55.61平方米，总价421429元；二、付款方式及期限：被告于2015年3月25日前付清购房首期款131429元，余款290000元在2015年4月10日之前办理银行按揭贷款；三、被告逾期还贷的违约责任：（一）若被告购房需要办理银行按揭贷款手续的，应在签订《商品房买卖合同》的同时按银行要求提交完整的个人住房贷款资料，并与银行签订按揭贷款合同，贷款额度与年限以银行最终审批为准；（二）在房产证办好并交银行抵押之前，若被告不按期支付按揭月供款，导致银行向原告发出回购通知书或要求承担保证责任，则原告无须通知被告，有权解除《商品房买卖合同》和《按揭担保合同》，收回房屋另行出售，被告按总房款的20%向原告支付违约金，并全额赔偿原告的损失；四、交付期限：原告应于2015年3月31日前将符合交付条件的商品房交付给被告，合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。2015年6月25日，被告叶帝生与第三人广州银行惠州分行、保证人京粤公司签订了一份《楼宇按揭贷款合同》，该合同约定：一、保证人：原告京粤公司作为被告叶帝生按揭贷款的保证人，自愿向第三人广州银行惠州分行提供保证担保；二、借款金额及用途：被告向第三人按揭贷款290000元，用于购买原告开发的位于惠州××西区××世纪花园××房，被告授权第三人在发放贷款时直接以被告支付购房款名义将该款项划入被告指定的交易账户（户名：惠州市京粤实业有限公司，开户行：广州银行股份有限公司惠州分行，账号：81×××68），第三人完成前述划款义务即视为被告已收到本合同约定之贷款；三、保证担保：（一）保证方式：原告承担保证责任的方式为连带责任保证；（二）保证范围：原告保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；（三）保证期间：自本合同签订之日起至办妥抵押登记手续，并将商品房买卖合同及他项权利登记证正本交由第三人保管之日止；（四）保证人陈述、保证和承诺：1、被告连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息时，原告自接到第三人通知之日起5个工作日内，无条件履行本合同项下的保证责任；2、第三人的债权存在物的担保，不论该物的担保是由被告提供还是由原告提供，第三人有权要求保证人先承担保证责任或要求保证人与物的担保人同时履行担保责任，保证人承诺不因此而提出抗辩；（五）被告承诺与保证：被告保证按本合同约定归还借款本息；（六）违约金和损害赔偿：1、如原、被告违反本合同义务的，原、被告应向第三人支付担保债权本金数额5%的违约金，原、被告违约给第三人造成经济损失超过违约金的，应就超过部分向第三人支付损害赔偿金；2、对于原、被告应承担的违约金和损害赔偿金，第三人有权扣划原、被告开立在广州银行任一账户中的款项以清偿本合同项下的债务。合同签订后，被告向原告支付房款421429元（含首付款131429元，按揭款290000元），缴纳维修基金3337元（已缴交相关部门）。2015年9月起被告未偿还贷款，2015年12月22日，第三人广州银行惠州分行向原、被告发出一份《逾期利息催收通知书》（编号：2015年广银惠个授后逾息字第006号），该通知书载明：“本息已于2015年9月21日到期。但截至2015年12月22日，借款人仍未偿还任何贷款本息，累计欠款人民币7531.75元。借款人的行为已构成违约，请接本通知后立即履行还本付息义务。同时，请保证人督促借款人尽快还息。”2015年12月29日，第三人广州银行惠州分行向原告京粤公司发出一份《担保人履行担保责任通知书》（编号：2015年广银惠授后保字第006号），该通知书通知原告：依据《楼宇按揭业务合作协议》第十条的约定，原告为第三人向被告发放楼宇按揭贷款提供连带责任保证担保。由于被告未履行与第三人签订的《楼宇按揭业务合作协议》还款义务，原告应按上述协议承担担保责任，担保的范围为被告在按揭合同项下全部到期应付而未付贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金等费用。原告保证督促被告偿还贷款，对被告拖欠的款项，原告承诺在收到第三人口头或书面通知之日起五个工作日内如数偿还，无须第三人提出任何证明。如果原告不按约定履行保证责任，第三人有权从其账户中直接扣收有关款项，并向原告追索权利。2015年12月30日，原告京粤公司承担保证责任分两次向第三人偿还贷款本息、罚息共计296809.79元。
另查明：涉案商品房已于2015年7月21日办理了房地产预告登记证明，预告登记的权利人为叶帝生，预告登记依据合同号为HW201503720，预告登证号：粤房地预登惠州字第3310000740号。
本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告叶帝生送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在《人民法院报》2016年5月18日G43版及2016年10月27日G10版刊登。
以上事实，有原告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、房地产预告登记证明、楼宇按揭贷款合同、逾期利息催收通知书、担保人履行担保责任通知书、广州银行账户流水清单，第三人提交的民事答辩状等证据在卷证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议没有违反法律规定，是双方的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，当事人应当按合同约定诚实信用履行。
关于是否应当解除原、被告于2015年3月25日签订的《商品房买卖合同》。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，如果被告选择办理银行按揭付款的应在签订《商品房买卖合同》的同时按银行要求提交完整的个人住房贷款资料，并与银行签订按揭贷款合同，贷款额度与年限以银行最终审批为准；在房产证办好并交银行抵押之前，若被告不按期支付按揭月供款，导致银行向原告发出回购通知书或要求承担保证责任，则原告无须通知被告，有权解除《商品房买卖合同》和《按揭担保合同》，收回房屋另行出售，被告按总房款的20%向原告支付违约金，并全额赔偿原告的损失。2015年9月21日至2015年12月22日，被告已连续三个月未归还银行贷款，在银行下发《逾期利息催收通知书》后，被告仍未归还银行贷款。依据《担保人履行担保责任通知书》的约定，原告代被告向第三人偿还了所有的贷款本金及利息、罚息。现原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。
关于违约金的计算标准及方式，原、被告约定了被告逾期还贷的违约金计算标准，若被告不按期支付按揭月供款，导致银行向原告发出回购通知书或要求承担保证责任，则原告无须通知被告，有权解除《商品房买卖合同》和《按揭担保合同》，收回房屋另行出售，被告按总房款的20%向原告支付违约金，并全额赔偿原告的损失。现原告要求与被告解除合同，故被告应向原告支付总房价20%的违约金，即总房价421429元的20%共计84285.8元。被告已向原告支付房款421429元，扣减原告承担保证责任的本息、罚息296809.79元，以及应付的违约金84285.8元后，原告应将剩余房款40333元退回给被告。合同解除后，住房维修基金由被告自行向有关部门申请退回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告惠州市京粤实业有限公司与被告叶帝生于2015年3月25日签订的关于惠州大亚湾西区创新世纪花园第10栋12层16号房的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2015）03720；预告登记号：粤房地预登惠州字第3310000740号】；
二、惠州市京粤实业有限公司自本判决生效之日起十日内向叶帝生退回房款40333元。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1907元，由被告叶帝生负担，原告预交由被告负担的1907元不予退还，由被告自判决生效后径付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 曾日华
审判员 徐 黎
二〇一七年二月十四日
书记员 陈 露