福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第3257号原告福建五和建设发展有限公司，住所地福州市晋安区。法定代表人林荣滨，董事长。委托代理人陈颖、黄丹丹，公司员工。被告柳清，女，1983年5月12日出生，汉族，住福建省福州市。委托代理人王容艮，福建宽达律师事务所律师。委托代理人吴永锋，福建宽达律师事务所实习律师。原告福建五和建设发展有限公司因与被告柳清商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告福建五和建设发展有限公司的委托代理人陈颖、黄丹丹与被告柳清及委托代理人王容艮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建五和建设发展有限公司诉称：原告与被告于2014年9月8日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），该合同及附件《合同补充协议》约定，被告购买原告开发的福州市晋安区某单元房屋，购房款总价为1214424元，被告于2014年9月8日支付首期购房款374424元，余款840000元办理按揭贷款。如被告未能按合同约定办理贷款，原告则有权要求被告改为一次性付款方式付清余款，如被告未按约定付清余款，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。合同签订后，原告于2014年9月24日发出《办理按揭贷款通知函》，通知被告于2014年10月8日前携带相关材料前往银行签署贷款文件。因被告未及时配合，原告于2014年12月3日发出《改变付款方式通知函》，通知被告按一次性付款方式补足购房余款。然而，被告却未按合同约定补足房款，原告多次催告均未果。原告遂于2014年12月17日发出《催款通知函》通知被告及时缴清剩余房款，但被告不予理会。原告于2015年6月16日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告收到通知书后，至今拒不办理相关善后事宜。现请求判令：依法解除原、被告于2014年9月8日签订的《商品房买卖合同》；被告按申请贷款金额（即84万元）每日万分之五（即420元／日）的标准向原告支付自2014年10月8日起至诉争房产另行销售日之止的违约金（暂计至2015年7月15日，共违约280天，违约金为117600元）；被告与原告共同到福州市房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关手续，并由被告承担讼争房产的销售费用10000元以及办理解除合同手续需缴纳的一切税收和费用（据实结算）。被告柳清辩称：一、原告为了促成交易，做了虚假承诺，故因原告的虚假承诺，导致本案商品房买卖合同无法履行的后果，责任在原告；二、尽管原告在2014年12月3日向被告发出《改变付款方式通知函》，但原告的置业顾问仍然还在继续指导被告向商业银行申请按揭贷款，应视为原告同意被告继续以按揭贷款方式支付购房款；三、原告存在欺诈被告骗取违约金的行为；四、诉争房产并未办理不动产预告登记，原告完全可以另行出售诉争房产，故原告主张诉争房屋违约金不符法律规定。请求驳回原告请求。经审理查明：原告与被告于2014年9月8日签订的《商品房买卖合同》，该合同及附件《合同补充协议》约定，被告购买原告开发的福州市晋安区某单元房屋，购房款总价为1214424元，被告于2014年9月8日支付首期购房款374424元，余款840000元办理按揭贷款。其中，《商品房买卖合同》第六条关于「付款方式」约定：“按附件6《合同补充协议》”，第七条关于「买受人逾期付款的违约责任」约定：“买受人如未按照本合同约定的时间付款，按照下列第2种方式处理：详见附件六《合同补充协议》”。同时，诉争合同附件六《合同补充协议》（按揭／公积金贷款）关于3.2按揭贷款条款及3.4违约责任的约定：被告应在原告发出办理按揭贷款书面通知后七日内签署贷款文件，并应积极办理相关手续直至发放贷款；若被告未按银行要求补交材料或提供材料不符合要求而延误银行发放贷款的，被告应在原告发出补交材料通知后七日内补齐材料；否则，每逾期一日，应按申请贷款额的万分之五支付违约金；若被告逾期办理按揭贷款手续或逾期补交材料超过三十天、或被告申请的按揭贷款不能在原告发出办理按揭贷款书面通知后三十天内汇至原告账户，原告有权要求被告按一次性付款方式补足余款，被告应在原告发出改变付款方式通知书后七天内全额交清；若被告未能依约补足房款，则原告有权解除合同或要求被告继续履行，并要求被告从原告发出补足差额通知书或改变付款方式通知书之日起至实际补足房款当日止按应补足款项每日万分之五支付违约金。合同订立后，被告于2014年9月8日支付首期购房款374424元，余款840000元办理按揭贷款。原告于2014年9月24日发出《办理按揭贷款通知函》，通知被告于七日内携带相关材料前往银行签署贷款文件，并在本通知发出之日起30日内确保按揭贷款余额汇入原告公司，否则要求被告改变付款方式。被告于2014年9月25日签收该文件。但被告所申请的按揭贷款未在约定的三十天内汇至原告账户。2014年12月3日，原告向被告发出《改变付款方式通知书》，要求被告在本通知书发出之日起七日内将余款84万元汇入原告公司，逾期未缴清，原告有权选择单方解除《商品房买卖合同》，并自《改变付款方式通知书》之日起，被告应向原告支付剩余房款每日万分之五的违约金，还应支付1万元销售费用及与合同解除有关的一切税收和费用。被告于2014年12月4日签收该文件。2014年12月17日，原告再次向被告发出《催款通知函》。被告于2014年12月18日签收该文件。2015年6月16日，原告向被告发出解除《商品房买卖合同》通知书，通知被告解除双方于2014年9月8日签订的《商品房买卖合同》，并向被告主张违约责任。被告签收该文件。被告收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜，原告遂诉至本院。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、补充协议、四份通知函及邮寄凭证及原、被告陈述为证，本院予以认定。本院认为，诉争《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方当事人应按合同的约定全面履行。本案被告在合同履行过程中因迟延履行付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，已构成违约，原告请求解除合同，由被告承担违约责任合法有据，应予支持。故诉争《商品房买卖合同》于2015年6月16日解除。本案《合同补充协议（按揭／公积金贷款）》已明确约定“与《合同》（指《商品房买卖合同》）约定不一致之处，以本协议为准”，故违约金的负担应按照《合同补充协议（按揭／公积金贷款）》的约定，即按照应补足款项金额的每日万分之五支付违约金。但违约金性质以补偿为主，原告要求被告支付违约金至其将诉争商品房另行出售为止，有失公允，且会导致被告损失的扩大，故违约金计至合同解除之日即2015年6月16日止。因合同解除，原告应将被告已支付的首付款374424元返还。关于原告要求被告共同到有关部门办理解除预售合同登记相关手续，于法有据，应予支持；原告主张被告应承担讼争房产的销售费用10000元以及办理解除合同手续需缴纳的一切税收和费用，因原告未能举证证明，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告福建五和建设发展有限公司与被告柳清于2014年9月8日签订的《商品房买卖合同》于2015年6月16日解除；二、被告柳清应于本判决生效之日起十日内向原告福建五和建设发展有限公司支付违约金81480元（按84万元的每日万分之五计算，自2014年12月4日起计至2015年6月16日止）；三、被告柳清应于本判决生效之日起十日内与原告福建五和建设发展有限公司共同到有关部门办理解除预售合同登记相关手续；四、原告福建五和建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告柳清返还购房款374424元；五、驳回原告福建五和建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15730元，由被告柳清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  董少明人民陪审员  江 山人民陪审员  郑 虹二〇一六年一月二十日书 记 员  陈 盛附本案适用的主要法律条文及执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。