北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初5282号
原告：北京众仁同心商贸有限公司，住所地北京市东城区东四南大街157号大万商厦一层101室。
法定代表人：杨利平，董事长。
委托诉讼代理人：田燕刚，北京市律理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李芳，北京市律理律师事务所实习律师。
被告：一茗堂生态农业（北京）股份有限公司，住所地北京市东城区东单北大街甘雨胡同甲2号1幢11层1101室。
法定代表人：朱桂锋，经理。
委托诉讼代理人：祁镜谕，女，汉族，1987年5月10日出生，一茗堂生态农业（北京）股份有限公司员工。
委托诉讼代理人：杨帆，男，汉族，1964年4月10日出生，一茗堂生态农业（北京）股份有限公司员工。
被告：仁爱老年产业有限责任公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道888号（文化园悠然居）。
法定代表人：曾永军，总经理。
委托诉讼代理人：邢立峰，北京市求实律师事务所律师。
原告北京众仁同心商贸有限公司（以下简称原告）诉被告一茗堂生态农业（北京）股份有限公司（以下简称一茗堂公司）、被告仁爱老年产业有限责任公司（以下简称仁爱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田燕刚、李芳，被告一茗堂公司委托诉讼代理人祁镜谕，被告仁爱公司委托诉讼代理人邢立锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告一茗堂公司于2010年10月23日签订的《房地产租赁合同》已于2016年11月15日解除,具体解除日期以法院认定为准；2、判令被告一茗堂公司支付截止2016年11月15日所欠房屋租金318220.27元及至实际清偿之日止的利息（按照同期银行贷款利率计算）；3、判令被告一茗堂公司支付自2016年11月16日至实际腾房之日期间的房屋占有使用费，以年租金483.96万元为计算标准；4、判令被告一茗堂公司支付原告违约金100万元；5、判令被告仁爱公司对上述款项承担连带责任；6、判令被告一茗堂公司、仁爱公司腾退北京市东城区×胡同甲×号“×酒店”大楼之地上建筑物第一层东南角（570平米）及二层全部房屋主体（632.78平米），以下简称涉案房屋；7、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2010年10月23日，原告与被告一茗堂公司签订了《房地产租赁合同》。《房地产租赁合同》约定原告向被告一茗堂公司出租涉案房屋，前三年租金每年430万元，从第四年度起租金以上一年度租金标准逐年递增3%；双方还约定了承租方不支付或不按约定支付租金应支付全部承租期租金总额20%的违约金。2013年6月，经原告同意，被告一茗堂公司将涉案房屋转租给被告仁爱公司，原告、被告一茗堂公司、被告仁爱公司于2013年6月21日签订《协议书》。《协议书》约定生效后，被告仁爱公司就被告一茗堂公司履行《房地产租赁合同》的行为向原告承担连带责任，若因二被告违约行为导致原告解除《房地产租赁合同》的，二被告之间签订的《租赁协议》同时解除，二被告应无条件搬离和腾空涉案房屋。后在《房地产租赁合同》履行过程中，被告一茗堂公司长期未按时支付租金，经原告多次催促，被告一茗堂公司仍拒绝支付，已构成根本违约。2016年10月，原告向被告一茗堂公司发出解除合同通知函，要求于2016年11月15日解除原告与被告一茗堂公司的《房地产租赁合同》并腾退房屋，并书面通知被告仁爱公司腾退返还涉案房屋，但二被告对原告请求置若罔闻。为维护原告合法权益，故此成诉。
被告一茗堂公司答辩：涉案房屋转租后房租一直是被告仁爱公司交纳，一茗堂公司不清楚。原告没有出具发票，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不同意原告诉讼请求。
被告仁爱公司答辩：原告没有依约向被告开具租金发票，违约在先；原告没有扣除保证金而是直接解除合同属于违约，且仁爱公司已付租金至2016年11月7日，被告仁爱公司向原告实付了保证金107.5万元，原告应退还仁爱公司保证金并赔偿仁爱公司装修损失，不同意原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2010年10月23日，原告和一茗堂公司签署《房地产租赁合同》。《房地产租赁合同》约定原告将涉案房屋租于一茗堂公司用于正当的商业活动，租期为交房之日起至2020年之对应日，履约保证金107.5万元；租金标准年度递增，其中2016年10月23日至2017年10月23日期间年租金483.96万元，年租金分四次季付，每期租金应于该租赁期首月之前5个工作日内付清，一茗堂公司逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同并按照一茗堂公司全部承租期之总租金额20%标准追究一茗堂公司违约赔偿责任；原告收取租金、定金及保证金后，应向一茗堂公司分别开具收款凭证或正规发票；还约定如因一茗堂公司违约导致合同被解除的，其所缴纳的履约保证金不予退还，原告有权解除合同并按照一茗堂公司全部承租期之总租金额20%标准另行追究一茗堂公司之违约责任；另约定涉案房屋用途设定为住宅用途，原告可协助一茗堂公司办理工商注册登记手续，如遇异议，应由一茗堂公司与第三方协商解决。上述《房地产租赁合同》签署后，原告将涉案房屋交付一茗堂公司使用。
2013年6月21日，原告、一茗堂公司及仁爱公司签订《协议书》。《协议书》约定原告同意一茗堂公司将涉案房屋转租仁爱公司，仁爱公司同意除应履行与一茗堂公司签署《租赁协议》约定的各项义务外，还应遵守和履行原租赁合同项下一茗堂公司应当履行的各项合同义务，如仁爱公司违反原租赁合同项下一茗堂公司应当履行的合同义务，视为一茗堂公司违约，原告有权采取包括解除原租赁合同、要求一茗堂公司、仁爱公司承担连带责任等措施以维护合法权益；三方另确认若因本协议生效后一茗堂公司、仁爱公司的违约行为导致原告解除原租赁关系的，一茗堂公司和仁爱公司签署的租赁协议同时解除，一茗堂公司、仁爱公司应当无条件搬离和腾空涉案房屋，并承担相应违约责任；三方还确认仁爱公司就本协议生效后一茗堂公司履行原租赁合同的行为向原告承担连带责任；三方还确认截止2013年6月23日，一茗堂公司共计拖欠原告租金374万及违约金10万元，一茗堂公司承诺于2013年6月25日前付清，仁爱公司承担连带责任。
2013年6月25日，仁爱公司向原告支付了《协议书》中确认的384万元；7月24日，仁爱公司替一茗堂公司向原告支付了《房地产租赁合同》中约定的履约保证金107.5万元。后，仁爱公司陆续替一茗堂公司向原告付清了截止2016年7月22日的租金。
2016年8月23日，仁爱公司替一茗堂公司向原告支付了2016年7月23日至2016年10月22日期间的部分租金400000元（该期应付租金为1174681.53元，依据合同约定应于2016年7月23日之前5个工作日内付清）。
2016年9月21日，仁爱公司替一茗堂公司向原告另支付2016年7月23日至2016年10月22日期间的部分租金400000元。
2016年10月28日，因仁爱公司及一茗堂公司未足额付租，故原告致《解约告知函》于一茗堂公司，称截止2016年11月15日，一茗堂公司共计拖欠涉案房屋租金979642.52元，故原告决定从即日起解除双方之间的《房地产租赁合同》，并要求一茗堂公司于2016年11月15日前腾退全部租赁房屋。一茗堂公司于当日收悉上述《解约告知函》。
2016年11月7日，仁爱公司替一茗堂公司向原告补齐了2016年7月23日至2016年10月22日期间的剩余租金374681.53元。后续一茗堂公司及仁爱公司均未再付租。
2016年11月28日，原告致《腾退通知》于仁爱公司，称原告和一茗堂公司的租赁合同已于2016年11月15日解除，故要求仁爱公司于2016年12月15日前搬离租赁房屋，逾期将停水停电并强制收回，并自行处置仁爱公司遗留房屋内的物品设施设备。仁爱公司于11月30日收悉上述通知。
后，因一茗堂公司及仁爱公司未腾退涉案房屋，故原告于2016年底、2017年初（具体时间不详）对涉案房屋停水停电。现涉案房屋内无一茗堂公司物品，仁爱公司称尚有其部分物品在涉案房屋内，本院告知仁爱公司，在本院指定期限告知本院是否同意诉讼中提前腾房，仁爱公司逾期未告知本院。
本院认为:原告和一茗堂公司签署的《房地产租赁合同》，原告、一茗堂公司及仁爱公司三方签订的《协议书》均合法有效，各方均应依约履行。
经审理查明，一茗堂公司及仁爱公司未依据约定于2016年7月23日之前5个工作日内付清2016年7月23日至2016年10月22日期间的租金1174681.53元，且截止2016年10月28日仍有该期剩余租金374681.53元未付，被告一茗堂公司及仁爱公司的行为已经构成根本违约，原告据此获得合同解除权，故本院对原告于2016年10月28日向一茗堂公司所发的《解约告知函》法律效力予以确认，依法确认原告和被告一茗堂公司之间的租赁合同关系于2016年10月28日解除。合同解除后，被告一茗堂公司及仁爱公司继续占用涉案房屋没有合法依据，理应将涉案房屋腾退交还原告，并按照年4839600元标准向原告补齐2016年10月23日至实际腾退涉案房屋期间的租金及占用费。至于原告另主张的利息及违约金，本院认为涉案《房地产租赁合同》确系因被告一茗堂公司违约导致提前终止，故被告一茗堂公司理应承担违约责任，但鉴于尚有履约保证金1075000元在原告处且依据合同约定不予退还，本院认为足以弥补原告合理经济损失，故本院对原告另主张利息及违约金的诉请不再支持。另，仁爱公司依据约定需对一茗堂公司的付款义务承担连带责任。
另，至于被告一茗堂公司及仁爱公司所持原告没有依约向被告开具租金发票属于违约在先的答辩意见，因合同约定的是原告收取租金后应向一茗堂公司开具收款凭证或正规发票，即开具收款凭证也可，并非必须开具正规发票，且开具发票属于行政机关财税管理范围，并非民事审判范围，故被告一茗堂公司及仁爱公司此项答辩意见缺乏依据，本院不予采纳，如被告一茗堂公司、仁爱公司认为原告涉及应缴税问题，可向有关行政机关反映。至于一茗堂公司、仁爱公司所持要求原告赔偿仁爱公司装修损失的意见，因涉案房屋租赁合同的解除根本原因在于二被告，而非原告，故原告依法不负赔偿义务。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：
一、确认原告北京众仁同心商贸有限公司和被告一茗堂生态农业（北京）股份有限公司之间《房地产租赁合同》于2016年10月28日解除；
二、被告一茗堂生态农业（北京）股份有限公司、被告仁爱老年产业有限责任公司于本判决生效后十五日内将北京市东城区×胡同甲×号“×酒店”大楼之地上建筑物第一层东南角（570平米）及二层全部房屋主体（632.78平米）腾退交还原告北京众仁同心商贸有限公司；
三、被告一茗堂生态农业（北京）股份有限公司、被告仁爱老年产业有限责任公司于本判决生效后十五日内按照年4839600元标准向原告北京众仁同心商贸有限公司补齐2016年10月23日至实际腾退上述房屋期间的租金及占用费；
四、驳回原告北京众仁同心商贸有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16946元，由原告北京众仁同心商贸有限公司负担6946元（已交纳），被告一茗堂生态农业（北京）股份有限公司、被告仁爱老年产业有限责任公司共同负担10000元（于判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李成博
审 判 员 崔 赟
人民陪审员 李湘涛
二〇一七年十二月八日
法官 助理 刘倩茹
书 记 员 刘 娅