南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建民初字第1534号
原告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司。
法定代表人赵玉瀚，总经理。
委托代理人何朋，男，南京壹加贰联合不动产经纪有限公司职员
被告邓志祥，男，1957年11月13日生，汉族。
委托代理人臧公利，上海锦天城（南京）律师事务所律师。
第三人尹志群，男，1971年10月8日生，汉族。
原告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）诉被告邓志祥、第三人尹志群居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人何朋、被告邓志祥及其委托代理人臧公利到庭参加了诉讼。第三人尹志群未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告壹加贰公司诉称，原、被告2014年3月30日签订《房地产买卖中介合同》，约定由原告将位于南京市建邺区玉塘村XX号XX幢502室的房屋居间中介卖与被告，合同约定被告应支付的中介费2.6万元，被告在签订合同后向我方写下欠条一张，约定2014年4月10日前支付。在签订中介合同后原告为卖方及被告诚恳服务没有任何过失之处，并拒绝了其他客户对此房的要约。后被告在签订合同履行后不履行自己的义务，导致合同难以履行，现被告表示不再购买此房且不支付欠款。鉴于上述事实，原告认为《房地产买卖中介合同》一经成立，即具有法律约束力，三方应严格遵守，被告在接受原告房源及其服务后不履行自己的义务已经给原告造成损失，现根据《合同法》和中介合同第九条约定违约方承担违约金四万元，并支付欠款2.6万元，今诉请人民法院判决支持前列诉讼请求。请求判令被告赔偿违约金四万元；2、请求判令被告支付欠款二万六千元；3、请求判令被告承担本案诉讼费。
被告邓志祥辩称，合同没有实际履行是因为原告没有提供如实的房产信息，也没有提供李红向其他共有人提供的授权委托书，同时原告提供了虚假信息导致合同不能履行。因此要求驳回原告全部诉请。
第三人尹志群未到庭参加诉讼，但在庭前的谈话中称，房屋是我在365上登的消息，之后很多中介就来找我看房，也带了很多人过来，邓志祥就是其中之一，邓志祥陆续来看了两次房，当时壹加贰说邓志祥有意向，大概3月30日左右，在中介公司我们三方就一起谈了这个事，我也说的很清楚，房子我们夫妻都同意卖，但因为我太太在国外工作，要等大使馆办理公证书，等公证书办下来才能处理这个事，我也说了公证书大概4月8、9日能到，3月30日当晚，我们就签订了一份中介合同，本来要交购房定金，但因为我公证书没有到，就由邓志祥写了份欠条给我，载明欠我1万元定金，等到公证书到了后，确认无误，他把这个钱给我，我把欠条还给他，这个房子就落定。同时合同由其注明一点，房屋必须首付给我90万现金。该条款邓志祥也认可，也写入了合同中。这也就是我当时把房屋降价卖给邓志祥最重要的原因。当时签合同过程中也有别的买家在打电话给我要加价买我房子，但我没同意，因为有个小年轻付不了这么多首付，所以我房屋其实是便宜卖给邓志祥的。之后等到我公证书回来后，邓志祥要去房产处档案局看一下我房产证真伪，邓志祥就和中介一起去查，查回来后告诉我我房产证属于挂失中，当时我很奇怪，我也去了房产局，问了情况后想起来当时在搬家的时候以为房产证丢失了办理了挂失，后来又找到房产证了，但没有去档案局把房产证的挂失取消，所以目前一直处于挂失状况中。经过和档案局的工作人员沟通后，他们也请示了领导，核实我说的情况是真实的，当时就把我的挂失状况解禁了，前后花了1小时不到，邓志祥也认可了这个情况，因为我又喊邓志祥再去档案局，他去现场问了档案局的工作人员，档案局工作人员亲口告诉他，这个房子可售。但这时候邓志祥有点反悔了，原来答应我的90万现金他不认可了，还把我们带到房产局一楼的一个机构做了咨询，并且不同意直接给付你90万现金，但因为给我90万现金是我这个合同签订的首要条件，如果这个条件不认可，那么这个合同对我来说失去了意义，我也不可能卖这个房子。我给邓志祥做了大量的工作，也希望他能来跟我面谈，但他就是不接电话不回信息，虽然他口口声声说买房有诚意，但上述表现都反映出来他不愿意买我房子了，我也给他以及他太太打过无数个电话包括发过无数条信息，也和他说了如果他真不愿意买我的房子，就过来和我把合同取消，我也不追究他任何法律责任，这样我也可以把房子卖给其他人。但他就是不出面。因为中介不知道他具体地址，只知道他公司名称，当时我们还报警了，后来我们去了当地派出所，警察说不管这个事。但我相信派出所是有报警记录的。后来我说服了邓志祥太太，找到邓志祥，他同意和我见面，见面时间是晚上7点钟，在汉中门派出所大门口接待大厅，他也来了，我也喊了中介，我和邓志祥说的很明确，我不会追究他的责任。但至于中介和他之间的法律责任，并非我能控制的，我也不会涉及他们的纠纷。见面后据邓志祥说他发现中介在录音，所以他当时什么也没谈就走掉了。因为合同没有取消我当时也不知道我房屋能否继续出售，我就咨询了很多法律人士，他们告诉我这个中介合同属于无效合同，我可以继续出售房屋，所以我在4月14日通过满堂红置业有限公司跟一个叫李某甲的人签订了买卖合同。这个房屋已经在6月6日完成过户了。邓志祥说我房产证有问题或者我房子有问题，我认为这是不成立的，如果我房产证真的有问题，我房子是不可能卖掉的。法庭可以调查，现在房子早已经过户，我家里也已经搬空，足以证明我房产没有问题。并且我当时花了2000元把公证书从国外邮寄到国内，也足以证明我们是有诚意促成这笔交易的，就是因为邓志祥的不信任才导致交易的流产，导致这个纠纷的产生。
经审理查明，2014年3月30日，被告邓志祥与案外第三人邓某某共同与李某乙、尹志群在原告壹加贰公司的居间下签订《房地产买卖中介合同》，约定李某乙、尹志群将其所有的南京市建邺区玉塘村XX号XX幢502室房屋出售给邓志祥，房屋建筑面积78.95平方米，约定售价145万元。被告邓志祥、邓某某向壹加贰公司支付佣金和代办费26000元，于过户当天支付。同日，双方又达成补充协议约定，邓志祥于2014年4月8日前，支付李某乙、尹志群定金2万元。于2014年4月10日前支付首付款86万元，双方走网签。同时双方办理产权过户手续，邓志祥办理商业贷款55万元。
2014年3月30日，被告邓志祥出具欠条一份载明：“今欠南京壹加贰联合不动产经纪有限公司朱修远中介服务费两万陆仟元整，于2014年4月10日前全额支付。购房地址南京市建邺区玉塘村XX号XX幢502室，购房总款145万元，违约金4万元”。后至今分文未付。
2014年4月2日，双方在原告的居间下又达成补充协议，协议约定取消贷款，将原贷款数额55万元变更为人民币支付，于2014年8月31日前支付，同时办理出件手续。
另查明，被告邓志祥后未支付卖方尹志群定金及首付款，双方房屋买卖交易亦未实际履行。2014年4月25日，尹志群、李某乙与案外人李某甲、严某某签订了《南京市存量房交易合同》，合同约定尹志群、李某乙将南京市建邺区玉塘村XX号XX幢502室房屋出售给了李某甲、严某某，售价145万元，并于2014年6月5日办理了房屋所有权变更登记手续。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖中介合同》、欠条、被告提供的《南京市存量房交易合同》及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在原告居间下，被告邓志祥、案外人邓某某与卖方尹志群、李某乙签订了《房地产买卖中介合同》，协议中约定由被告承担居间费用26000元。在合同签订当日，被告邓志祥给原告出具欠条一份，载明欠原告居间费用26000元，于2014年4月10日前支付。该欠条系被告真实意思表示，被告未能按约履行，应当承担违约责任。原告要求被告支付欠款26000元，本院予以支持。原告要求被告支付违约金40000元，该违约金明显过高，结合被告请求，本院酌情调整为从逾期支付之日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率计付利息。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告邓志祥于本判决生效后十日内支付原告欠款26000元及利息（利息从2014年4月11日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率计付至实际支付之日止）。
二、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1450元，由被告邓志祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 王 娟
人民陪审员 杭忙珍
人民陪审员 王玉兰
二〇一五年三月二日
书 记 员 王文沁