济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第378号
原告郑健，男，1969年8月22日出生，汉�，住济南市。
委托代理人姜海如，山东大正泰和律师事务所律师。
被告董燕华，女，1971年2月15日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
委托代理人李庆泉，山东德康律师事务所律师。
原告郑健与被告张晖、被告董燕华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理，原告郑健提出财产保全申请，申请保全两被告银行存款40万元或查封相应价值财产。本院作出（2015）槐民初字第378-2号民事裁定书，依法冻结了被告董燕华的银行存款。因被告张晖下落不明，本院向其公告送达了起诉书副本、开庭传票等诉讼文书。本案审理中被告张晖于2015年4月16日因病死亡。本院依法组成合议庭于2015年9月22日、2015年11月10日两次�开开庭进行了审理。原告郑健及其委托代理人姜海如，被告董燕华委托代理人李庆泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑健诉称：原告与张晖是好朋友，2010年1月5日原告与张晖达成《房屋转让协议》，约定张晖将其单位集资新建的住房的房产转让给原告，房屋坐落于槐荫区张庄路机场院内，小高层建筑；在其现价的基础上增加五万元转让给原告；原告分两次将房款交给张晖，第一次于2010年1月5日付给30万元，第二次付款时间为房子交付后15日内，将余款一次性付清；双方还约定了其他事项。协议签订后，原告于2010年1月5日支付30万元，2012年7月24日支付转让费5万元。张晖将其购房收据交付给原告保管。2014年底原告在房屋竣工交房时得知，张晖已将该房屋又转让给他人，且张晖涉及多起经济纠纷，该房屋已被查封，导致原告�合同目的已不能实现。因董燕华与张晖系夫妻关系，应对本案债务承担共同偿还责任，所以一并列为被告。请法院依法判令：1、依法解除《房屋转让协议》；2、二被告返还房屋转让款35万元；3、二被告支付利息损失：自起诉之日至判决生效之日，按中国人民银行同期贷款利率计算；4、诉讼费、保全费由被告承担。
案件审理中，鉴于张晖已经死亡，其继承人均放弃对其遗产的继承，原告郑健主张由张晖在其向售房单位已交纳的购房款35万元以及其他遗产范围内承担返还房款35万元并支付利息损失的责任；同时因为其与张晖签订的上述转让协议涉及军队的经济适用房转让问题，在此情况下其主张按照协议无效主张权利。
被告董燕华辩称：被告与原告并不相识，也没有任何经济往来，对张晖和原告�间所签署的房屋转让协议的签订及履行情况均不知悉；张晖在生前因个人不良生活习惯频繁多次向案外人借款，数额较大，超出了日常家事代理的范畴；涉案房产经多个法院落实，张晖以该房产的名义向至少三人以上借款，该借款被告均不知情，也未用于家庭生活或与被告分享借款或卖房款的收益，应由张晖的个人遗产承担法律责任，与被告无关；根据军队主管部门出具的说明，原告与张晖之间的买卖协议涉及军产应当是无效的，被告认为应当在张晖的遗产范围内返还；因此请法院依法驳回对被告的诉请。
经审理查明：2010年1月5日，张晖作为甲方与作为乙方的原告郑健签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将其现单位集资新建住房一套，坐落于张庄路机场院内，小高层建筑，在现价基础上增加五万元整转让给乙方；乙方分两次将房款交付甲方，2010年1月5日付给30万元，第二次付款时间为房子交付后15日内，将余款一次性付清（第二次付款时间双方可再协商制定）；如果本协议被认定为无效协议，甲方除全部退还所收乙方购房款外，还要赔偿乙方购买同地段相同品质的房屋的差价款；协议还约定了其他事项。协议签订后，原告郑健于当日向张晖支付购房款30万元，张晖为其出具收到条一份；2012年7月24日，原告郑健又向张晖支付房款5万元，张晖为其出具收条一份；张晖将其向某管理办公室交纳上述房屋购房款35万元的收据交付原告郑健。
上述协议中约定的房产系张晖基于军队分配资格所取得的槐荫区张庄路延长线（原张庄路）某经济适用房济南统建点一期集资所建的军队经济适用房。原告郑健称其在支付房款后张晖又先后将该房屋以买卖或抵押的方式向其他案外人出售或者借款，为此产生纠纷后，该房屋被军区收回，其实际已经无法取得房屋权利。2015年6月2日，某管理办公室出具证明一份，其上载明：我部所建经济适用房（济南市某家园）为军产，按上级有关规定，业主不得进行买卖交易。
2015年4月16日，张晖因病死亡。2015年5月13日，张晖的父母张某某、辛某某在济南市历下区人民法院审理的（2014）历商初字第1311号民间借贷纠纷一案中作出声明：我们作为张晖的部分法定继承人放弃继承张晖的遗产，如有可能请考虑张晖之女未成年的情况，留足抚养费。张晖与被告董燕华之女张景某（未成年人）由其法定代理人被告董燕华代其出具声明如下：作为张晖的继承人，我自愿放弃对张晖遗产的继承；如张晖存有遗产的情况下，请求依法保留并优先支付张景某至年满18周岁的抚养费用。�告郑健称鉴于张晖的法定继承人均已放弃对其遗产的继承，不再追加其他继承人作为被告参加诉讼。
原告郑健认为其与张晖的房屋买卖行为发生在张晖与被告董燕华婚姻关系存续期间，被告董燕华对张晖的债务应当承担连带偿还责任。为此原告郑健提交了离婚登记审查处理表一份，其上显示张晖与被告董燕华于2013年11月21日因感情不和离婚。被告董燕华对上述证据没有异议，但其认为房屋买卖行为其完全不知情，且并未收到购房款也未因此受益，不应承担责任。为此其提交了离婚协议书一份及（2014）市民初字第1462号民事判决书一份。离婚协议书显示，张晖与被告董燕华于2013年11月21日因感情不和离婚，孩子张景某由女方抚养，男方每月支付2000元抚养费至18岁止，双方无共同财产分割，无债权债务。（2014）市民初字第1462号民事判决书因上诉至山东省济南市中级人民法院，尚未生效。原告郑健对上述证据的真实性没有异议。
对于原告郑健与张晖签订转让协议及交付房款的细节，原告郑健陈述：其跟被告董燕华通过张晖认识，一起吃过饭；签协议时因为时间比较紧，被告董燕华住在济南东边警察学院的房子，张晖住在西边，不方便就没有让董燕华签字；张晖在2009年的时候交给部队15万，卖给我们房子的时候一共给他了35万，他又交给部队20万，把交钱的凭证给了我们；给张晖钱的时候被告董燕华不在，是张晖打的条，但后来在一起吃饭的时候说过这个事，被告董燕华也没有表示异议。被告董燕华则称：其对向部队购买及转让房产的事不知情，因为2010年向部队买房时其跟张晖均已办理转业手续；其与原告郑健并不相熟，整个签订协议接受房款的事，其均不知�也未参与；因为张晖生前不良习惯，频繁向外人借款且数额较大，其与张晖不在一起居住后完全没有分享过房款的收益，也不知道房款用来干什么了；原告郑健陈述的一起吃饭的事，无法确认。
以上事实，除上已提及的证据外，还有原告郑健提交的存款凭条、火化证、户籍证明等证据以及当事人的在庭陈述为证。
本院认为：根据国务院《经济适用住房管理办法》第三十条的规定：经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。从上述管理性规定可以看出，经济适用住房是针对特定人群的福利性住房，特别是本案中所涉的房产系军队自主开发建设的房产，�土地性质等方面具有一定的特殊性，其出售的对象也限定为符合条件的特定人群。如果任由上述房产自由流通，必然损害的是其他符合经济适用房政策群体的集体利益及国家利益。而且具体到本案中，所涉房屋的主管单位某管理办公室也出具证明一份，明确说明：我部所建经济适用房（济南市某家园）为军产，按上级有关规定，业主不得进行买卖交易。据此，张晖将其享有购房资格的军队经济适用房对外转让所签订的《房屋转让协议》应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张晖因上述转让协议收到的房款35万元应当返还原告郑健。原告郑健主张�利息损失是其因履行该合同造成的实际损失，双方对于合同无效均有一定的过错。但张晖系该房产的适格购房人，其作为房屋转让人应当比原告郑健更了解相应的房产购买资格及政策；而且其在收取原告郑健转让款后又将该房产出售或抵押给他人，应当承担合同无效的主要责任；原告郑健在购买房产时也应该全面谨慎的了解房产状况及政策，应当承担次要责任。鉴于原告郑健于2012年7月即已经将35万元购房款交于张晖，自此即开始产生利息损失；原告郑健只主张自起诉之日（2015年2月11日）至判决生效之日的利息损失(按中国人民银行同期贷款利率计算),与双方的过错情况相符，较为合理，张晖应当赔偿。
因张晖已于2015年4月16日死亡，其继承人均已明确放弃对其遗产的继承，对上述债务，原告郑健有权在张晖合法的遗产范围内主张�利。
原告郑健还要求被告董燕华对上述债务承担连带责任，其主要依据系签订《房屋转让协议》时被告董燕华与张晖尚在夫妻关系存续期间，应视为夫妻共同债务。但根据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条及司法解释（二）第二十四条的相关规定，夫妻共同债务的认定除考量债务是否发生在婚姻存续期间这一时间因素外，还应以夫妻双方是否具有共同举债的合意及款项是否用于夫妻共同生活作为判断标准。本案中，原告郑健也承认其在签订协议及支付购房款时均未有被告董燕华的签字或参与；其也没有证据证实其支付的款项被用于张晖与被告董燕华的共同生活；张晖本人生前也就该房产多次转让或抵押，收取较大金额的转让款或借款而被告董燕华对此均表示不知情。综合上述事实与细节，原告郑健仅以转让协议签定于婚姻关系存续期间而要求被告董燕华对上述债务承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告郑健的诉讼请求。
案件受理费7300元，保全费2520元，由原告郑健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 健
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 姜丽丽
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 刘书宁