湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝南民初字第00616号
原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告（反诉第三人）袁云平。
委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师，代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代签法律文书。
被告涂建初（反诉原告）。
委托代理人谈伟，湖北山川律师事务所律师，代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代签法律文书。
原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）诉被告（反诉第三人）袁云平、被告（反诉原告）涂建初租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法组成由审判员周泽民担任审判长，审判员余月明、人民陪审员陈浩参加的合议庭，于2014年6月11日、公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保丽公司的委托代理人饶彬、被告（反诉第三人）袁云平的委托代理人袁琛丽、被告（反诉原告）涂建初及其委托代理人谈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）保丽公司诉称，2010年4月7日，我公司授权邱保国与被告袁云平签订了一份《承包合同》，合同约定，我公司将保丽建材大市场及其南侧原二运公司场地整体发包给袁云平经营管理，租赁期限为三年，从2010年4月1日起至2013年7月19日止，合同到期时，袁云平出资改建、新建的所有房屋财产属我公司所有。合同签订后，袁云平将所承包的保丽建材大市场A10商铺转包给涂建初经营风田集成灶，合同约定租赁期限为一年，从2013年元月1日起至2013年12月31日止。合同期满后，两被告未能按约定的期限退场，我公司已分别在2013年3月29日、7月4日两次向被告书面发出了告知书和限期退场通知，但两被告拒不将承租的商铺返还给我公司。为此，请求：1、判令两被告立即腾退租赁的商铺。2、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉第三人）袁云平辩称，一、我与保丽公司的合同履行期满，转租后承租人为涂建初，其为租赁商铺的承租主体，应当承担腾退房屋的义务。1、保丽公司诉称的事实基本属实。我在2010年与邱保国先生签订了保丽建材大市场的《承包合同》（实际为租赁合同），约定由我承包租赁经营，我在履行合同中与涂建初签订的《租赁合同》应当认定为是保丽公司授权同意转租的行为，那么合同到期后返还房屋义务人应当是涂建初而不是我。2、我与涂建初签订的合同虽然超越了与保丽公司签订的总承租合同期限，但期满后保丽公司无异议，转为不定期租赁合同。据此，我与涂建初自2013年7月19日至12月31日的合同期限经追认后继续有效。期满应当由涂建初承担房屋返还义务。二、我与保丽公司的合同中明确约定了合同期满后，我添置的房屋附属物等全部归保丽公司所有，我完全遵从了该约定，既没有拆除、也没有搬迁，所以我根本就不存在有“腾退房屋”的合同义务。综上，请法院查清事实，明确诉讼主体，驳回对我诉请。
被告（反诉原告）涂建初辩称，一、保丽公司作为孝感市保丽建材大市场的所有权人，应当对孝感市保丽建材大市场的所有情况负有全部法律责任。二、保丽公司在本次租赁合同纠纷案中，指使袁云平使用欺诈手段故意隐瞒重大事实与我订立租赁合同，应当承担签订欺诈租赁合同给我造成重大损失的违约赔偿责任。三、我在租赁期间的所有经济损失，合法合理有据，人民法院应当在查明本案事实的情况下，判决保丽公司承担全部赔偿责任。综上，人民法院应当驳回保丽公司的所有诉讼请求，并依法支持我的答辩请求。
被告（反诉原告）涂建初反诉称，2010年起，保丽地产明知政府（土地部门）批文孝感市保丽建材大市场开发成商业住宅用地，国家有明文规定土地批文下来后两年内不得闲置。在这种特殊的环境下，保丽地产也明知投资高风险大，做不了几年生意，包括我等租赁商户们根本无法收回成本的前提下，保丽地产为了一己私利或者是为了保住自己的土地性质的变更顺利进行，不管租赁商户们是否面临破产或者血本无归的风险，使用欺诈手段故意隐瞒重大事实安排工作人员用工商未登记的假公章与租赁商户签订了租赁合同。约定了租赁期限为一年，自2013年元月1日至2013年12月31日，每月租金费用为1646.5元。同时双方约定了租金交付期限，即签订合同时须付六个月租金9879元，以后每次提前15天预交付三个月租金4939.5元。合同中还约定了双方的权利义务及违约条款等，但是并未约定任何一方由于规划变更而提前解除合同的条款。我依约支付了租金，并如约开始投入巨额资金，支付了转让费、质保金，进场装修。装修未完工，2013年2月25日，孝感保丽建材大市场就出现市场要拆迁的风波。此时，我招聘了相关工作人员，支付了品牌代理费用，并购买了展示货样，准备上样。在此过程中，3月29日，保丽地产贴出通知，告知我等租赁商户们他们与市场负责人第三人袁云平之间的租赁协议是到7月19日到期，并要求我们退场。我等租赁商户们没想到还没经营到几年的时间就被保丽地产使用张贴告示、停水、停电等恶劣行为强行侵权，导致商户们无法正常经营和陷入一种无比痛苦的困境中。在这种情况下，是另寻出路，还是在损失惨重和后期无经济实力继续支配的情况下，政府部门能够为民做主，使市场能够继续经营来挽回一切损失呢？商户们在盼望。可是保丽地产根本不顾商户们的死活，不断的威胁商户们。更是于2013年7月4日向包括我在内的所有保丽建材市场的商户下发了《限期退场通知书》，要求自通知日至2013年7月20日上午8：00时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，并于2013年7月20日上午8：00时交还全部承租的物业。后保丽地产所属的孝感保丽建材大市场的相关工作人员于7月20日强行对我经营的店铺停水停电，长达一个星期，此后期间多次停水停电，导致我无法正常经营已至倾家荡产。12月25日，拆迁人员就进场拆迁。在拆除过程中，上述拆迁人员不断威胁。因为短期的市场经营不足以让商户收回成本，建材是特殊行业，客户购买产品不能一次性完成，需要订单和安装等程序，所以自3月份以来，市场一直成瘫痪状态，已订单的客户担心商户不能继续经营不能履行承诺就要求我退单，未订单的客户害怕中途撤场不敢交订金，结果导致我跟厂家拟定的合同无法完成销量，造成质保金流失和返利损失。为此，1、请求人民法院依法判令租赁合同无效；2、依法判定保丽地产指使第三人袁云平使用欺诈手段故意隐瞒重大事实委托下属订立合同，属欺诈行为，其应承担给反诉人造成重大损失的违约赔偿责任；3、请求依法判令保丽地产因使用欺诈手段故意隐瞒重要事实订立合同，其应当赔偿给我造成的重大经济损失共计人民币621319元（见赔偿清单）；4、本案所有诉讼费用和其他费用均由保丽地产承担。
原告（反诉被告）保丽公司针对涂建初反诉辩称，一、涂建初的反诉及反诉请求，依法不能成立，人民法院应当依法予以驳回。1、我公司提起的本诉，是基于涂建初以及第三人承租的房屋合同期届满而主张的物权请求权，而涂建初提出的反诉主张，是基于房屋租赁合同被“欺诈”，因而房屋租赁合同“无效”的确认之诉，显然，无论是反诉行为本身，还是反诉索赔的诉请均无合法依据。2、我公司只是与第三人存在房屋租赁合同关系（尽管授权同意第三人与我公司签订了转租合同），但基于合同的相对性原则，归置租赁关系的缔约主体，只能发生在涂建初与第三人之间。显然，我公司不能在与第三人合同之外，为涂建初创设合同义务。3、无论是我公司与第三人签订的房屋承包租赁合同，还是第三人途径我公司授权同意与涂建初签订的“房屋租赁合同（转租合同）”，从签约主体到合同内容以及法律要求的表现形式，均合法有效。据此，涂建初反诉合同无效，完全没有任何事实依据和法律依据。二、反诉请求不清，证据不足，甚至自相矛盾。1、我公司与第三人是平等的民事主体关系，根本不存在第三人袁云平是我公司的“下属”关系，更不存在我公司去指使袁云平使用欺诈手段与涂建初签订“房屋租赁合同”的任何事实，恰恰相反，第三人袁云平与涂建初签订的一年期房屋租赁合同，不仅是缔约双方真实的意思表示，而且涂建初仅缴纳了三个月的租金，却将该合同履行至合同期满，违反合同约定的正是其自己。三、涂建初请求我公司赔偿损失及使用欺诈手段故意隐瞒重要事实订立合同，造成违约，应赔偿损失无据。1、从第三人袁云平与涂建初签订的转租合同来看，无论是“合同期限（一年）”，还是“租金”条款的约定，或者是“房屋（商铺）”的面积、位置及支付方式等，没有任何“欺诈”或“隐瞒”的事实存在。相反，第三人袁云平根据合同约定，按时将出租房屋交付给了被答辩人承租、使用、占有和收益，且有证据表明，被答辩人将租赁房屋使用了一年，却仅向第三人交纳了三个月的租金，现在却回过头来说“合同无效”，还要我公司赔偿损失，没有这个道理。2、从我公司与第三人签订的承包合同（实为租赁合同）来看，第三人的承租终止期限为2013年7月19日，而当我公司获悉第三人与涂建初的承租终止期限是2013年12月31日时，我公司在与第三人承包租赁合同期满前就及时告知了这一事实。显然，我公司不是所谓的“单方违约”，而是履行法定的告知释明义务。3、尽管我公司向不特定的各承租户先后张贴了《告知书》和《退场通知书》，但这是基于物权所有人对出租合同期满的一个明确的意思表示，即合同期满后我公司不再对外继续出租。但第三人与涂建初超出承包租赁合同期限签订的转租合同，我公司事实上已让其履行至转租合同期满（2013年12月31日）。显然，涂建初不仅将承租的房屋使用、占有、收益到合同期满，而且还拒付九个月的租金及水、电和物业管理费，至今还占有着答辩人的物业拒不退归。4、反诉索赔额根本就于法无据。涂建设初的《损失清单》表明，除了“租金保证金”一项勉强与本案有点关联性外，其他诸如“加盟费及品牌保证金”、人工工资等，与本案根本就没有半点关联性，尤其是“装修费”的主张，不仅无理，更是“明显”的“违约行为”。第三人与涂建初签订的“转租合同”第十二条第三项有明确的约定：“乙方不得以任何理由向甲方提出偿还其已支出的各种费用，不得要求甲方收购装修材料和各种设备，不得要求甲方支付其搬运、搬离等费用”。四、涂建初反诉称：在合同履行中，我公司使用停电、停水、封铺锁门的违法手段，强迫其接受不合理条件，导致其无法正常经营。该诉称显然存在如下问题。1、没有任何证据表明，我公司在其“合同履行期停电、停水”，亦没有任何证据表明是何时停的水电？停了多长时间？2、“在（合同）实际履行过程中”涂建初应当向第三人（一年）共计交付租金总额是多少？水电物业管理费应交多少？涂建初实际支付租金和水电费、物业管理费又是多少？尚若其不仅没有依约支付租金，而且一直没有向水、电、物业管理部门支付水、电费，那么，即使别人有过停你的电和水之行为，那也是无可厚非的事情，但无论如何不应当将这笔账算在我公司头上。综上所述，涂建初的反诉请求以及反诉的事实和理由，与事实不符，于法无据，望人民法院依法予以驳回。
被告（反诉第三人）袁云平针对被告（反诉原告）涂建初反诉辩称，一、我与涂建初签订的《租赁合同》合法有效，该合同是在双方遵循平等自愿的基础上签订的，且该合同履行期限届满，我没有违约行为，更没有合同欺诈行为。因此，涂建初诉求合同欺诈无效及损失赔偿的事实根本不能成立。1、我与涂建初签订的商铺租赁合同，不仅是缔约双方协商一致的结果，而且是经过了该房屋所有人（原出租人）授权同意转租的事实，显然，涂建初言明其被欺骗完全没有事实依据。2、我与涂建初签订的期租赁合同履行期限是从2013年元月1日起至2013年12月31日止，尽管我与保丽房地产公司的总承包合同（实为租赁合同）至2013年7月19日期满，但我并没有因此收回转租给涂建初的房屋，或者导致其在2013年7月19日至12月31日期间不能履行合同。事实上涂建初一直将该合同约定的期限履行至届满。因此其不能一方面说其被合同欺诈，另一方面又要求赔偿获得的合同利益。3、我与涂建初签订的转租合同，尽管超过了与保丽公司承租合同的终止期限，但自2013年7月19日至与涂建初约定的合同期满12月31日，涂建初承租的保丽建材商铺仍然由其在占有、使用和经营收益，其关于被合同欺诈并要求巨额经济损失赔偿的诉请，完全没有事实和法律根据。二、涂建初请求的经济损失计算无法律依据，而且其有根本性的违约行为。1、涂建初租金仅交纳到2013年3月份，此后直到合同履行期满，其不仅没有向我交纳过一分钱租金，而且经营商铺期间的水电费和其他服务费等也没有交纳。显然，涂建初没有履行合同的主要义务，构成根本性违约的事实是非常清楚的。我保留了此项请求权利。2、从涂建初诉请的损失清单可以看出，其列明的损失没有一项是所谓的“合同欺诈”或“合同违约”造成的损失，均是其经营必需的成本或经营性成本支出，其证据不足以证明其损失发生的事实。综上所述，请法院依法驳回涂建初的全部诉请。
原告（反诉被告）保丽公司为支持其诉讼主张及抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证。证明保丽公司的主体身份情况。
证据二：房产证、土地使用证。证明保丽公司拥有该诉争物业的所有权和土地使用权。
证据三：授权委托书及承包合同。证明保丽公司授权邱保国与袁云平于2010年4月7日签订租赁承包合同，合同期限自2010年7月19日起至2013年7月19日止。但合同期满后袁云平未能清退承包租赁的商铺。
证据四：租赁合同。证明袁云平与涂建初签订了一年期的转租合同，即自2013年1月1日起至2013年12月31日止，转租期满后，涂建初未清退商铺。
证据五：告知书、限期退场通知书各一份。证明保丽公司已依法履行合同期满后应清退承租物业的告知义务。
被告（反诉原告）涂建初为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一：涂建初的身份证。证明涂建初的诉讼主体资格；
证据二：保丽建材大市场租赁合同。证明涂建初与保丽公司所属的保丽建材大市场签订了租赁合同，双方形成租赁合同关系，确定了每月租金费用；
证据三：个体工商户营业执照。证明涂建初租赁保丽建材市场的门面，用于经营风田集成灶等，系工商登记后合法经营；
证据四：告知书。证明保丽公司在租赁合同未履行完毕的情况下，单方要求涂建初清货退场，并单方决定将市场拆除改建；
证据五：限期退场通知书。证明保丽公司单方要求涂建初等商户，自通知日至2013年7月20日上午8：00时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，并于2013年7月20日上午8：00时交还全部承租的物业的事实；
证据六：授权经营委托书。证明保丽公司的法人已经授权被告袁云平进行招租，经营和管理，同时有权收纳各承租户的租金及相关费用，但是未明确授权终止时间；
证据七：收据一组。证明租赁保丽公司门面后，为了经营实际交纳租金、水电费等情况；
证据八：门面装修费用明细。证明租赁保丽公司门面后，实际装修损失；
证据九：财产损失清单。证明租赁保丽公司门面后，实际财产损失；
证据十：门面经营损失。证明租赁保丽公司门面后，实际经营损失；
证据十一：门面间接损失。证明租赁保丽公司门面后，实际间接损失；
被告（反诉第三人）袁云平未提交证据。
经庭审质证，涂建初对保丽公司的证据一的真实性和证明目的无异议；对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，认为由于本案孝感市保丽建材大市场的土地性质存在变更的情况，保丽公司应当告知而没有告知，存在重大过错；对证据三中《授权经营委托书》的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该授权没有时间期限；对《租赁承包合同》真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同系保丽公司与袁云平之间的纠纷，且性质应当是授权承包关系；对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，认为从合同条款、内容来看，应是长期租赁关系，而非一年短期租赁；对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为损害了自己的利益。
袁云平对保丽公司的提交的证据无异议。
保丽公司对涂建初提供的证据一无异议；对证据二、三、四、五、六的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为租赁合同是两个平等主体签订，袁云平不是下属。告知书是告知义务，是针对袁云平合同到期的告知，不是单方通知退场，不应承担违约责任。对证据七至十一有异议，认为损失与本案没有关联性。
袁云平对涂建初提供的证据一至六无异议，对证据七至十一有异议，与保丽公司质证意见一致。
对上述无异议的证据，本院依法予以采信。对上述有异议的证据，本院认为，保丽公司提交的证据二系相关职能部门颁发的，本院依法予以采信。证据三、四具备真实性、合法性，能够证明本案相关事实，本院依法予以采信；证据五与涂建初提交的证据五一致，本院依法予以采信。
涂建初提交的证据二、三、四、五、六、七具备真实性、合法性、关联性，能够作为认定相关事实的依据，本院依法予以采信；证据八中装饰收据，能证明涂建初所花费的装修费用，本院依法予以采信，证据九、十、十一只能证明涂建初加盟经营风田集成灶，但不能证明涂建初存在实际损失，故本院不予采信。
经审理查明，2012年底，涂建初从他人手中以40000元的价格转得保丽建材大市场A10号商铺经营风田集成灶。2012年12月10日，涂建初又与袁云平签订了《保丽建材大市场租赁合同》，签章栏的出租方盖有“孝感保丽建材大市场”印章，并由袁云平签字。合同约定将保丽建材大市场A步10号44.5平方米的商铺租赁给涂建初经营风田集成灶，租赁期从2013年1月1日起至2013年12月31日止。同时约定每月租金为1647元，签订合同时须付三个月租金4268元（2011年12月12日已交）作为履约保证金，并须同时预付三个月房租4941元，之后每次提前15天预付三个月租金4941元。合同签订当日，涂建初依约交纳了三个月的租金4941元。之后涂建初委托孝感市华雅装饰装潢有限公司对商铺进行了装修，共花费装修费37519元。2013年3月29日，保丽公司贴出《告知书》，告知涂建初与“孝感保丽建材大市场”租赁承包人袁云平签订的合同即将于2013年7月19日期满，期满后决定将整个市场进行拆除改建，并要求涂建初等各商户作好清货退场的相关准备。2013年7月4日，保丽公司向包括涂建初在内的所有“孝感保丽建材大市场”的商户下发了《限期退场通知书》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，交还全部承租的物业。2013年7月20日保丽公司对涂建初经营的商铺停止供电和停水一周，后又于10月中旬停止供电和停水一周，造成涂建初无法正常营业。
另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11号的“孝感保丽建材大市场”未在工商行政管理部门注册登记，其物业属于保丽公司所有。2010年3月8日，保丽公司授权邱保国全权处理该物业的对外出租和发包，邱保国有权以其个人名义代为向包括但不限于袁云平等人发包承租经营。2010年4月7日，邱保国与袁云平签订《承包合同》，将“孝感保丽建材大市场”整体发包给袁云平经营管理，期限为2010年7月19日至2013年7月19日。
再查明，涂建初与“孝感保丽建材大市场”签订租赁合同时，袁云平向其提交了邱保国于2009年4月1日向袁云平出具的《授权经营委托书》，授权书载明：邱保国将“孝感保丽建材大市场”全权委托给袁云平承包经营，袁云平有权进行招租、经营和管理，有权收纳各承租户的租金及相关费用。
本案争议的焦点：一、袁云平以“孝感保丽建材大市场”名义与涂建初签订的租赁合同是否合法有效；二、保丽公司是否构成违约；三、涂建初的损失应如何认定并赔偿；四、涂建初是否应腾退其租赁的商铺。
对于焦点一，本院认为，本案租赁合同出租方名为“孝感保丽建材大市场”，因“孝感保丽建材大市场”未在工商行政管理部门注册登记，其物业属于保丽公司，因此，本租赁合同出租方实为保丽公司，本案的诉讼主体是适格的。保丽公司授权邱保国全权处理该建材市场的对外出租和发包，邱保国又将建材市场发包给袁云平经营管理，约定经营期限为2010年7月19日至2013年7月19日。但邱保国出具给袁云平的《授权经营委托书》仅载明“全权委托给袁云平承包经营，袁云平有权进行招租、经营和管理，有权收纳各承租户的租金及相关费用”，该委托书并没有注明时间限制。袁云平持此委托书与涂建初签订租赁合同，致使涂建初有理由相信袁云平能够代表保丽公司对外签订合同。虽然袁云平超越代理权限与涂建初签订至2013年12月31日的合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，涂建初与袁云平代表保丽公司签订的租赁合同为合法有效合同。
对于焦点二，本院认为，该租赁合同为合法有效合同，双方应严格依约全面履行自己的义务，但保丽公司在合同履行期间，擅自通知涂建初搬迁，并对涂建初经营的场所停水、停电，致使涂建初不能正常经营，构成合同违约，依法应承担违约责任。
对于焦点三，本院认为，保丽公司构成合同违约，依法应赔偿涂建初的损失。但合同约定租赁期为一年，涂建初应据此情况适当地予以投资，故造成损失过大的责任主要在涂建初，故此，本院根据本案实际情况，酌情认定保丽公司应赔偿涂建初装修费损失的40%，即31007元（37519元＋40000×40%）及停水停电14天期间经营损失，本院酌定按每天500元损失计算，共计7000元（500元×14天）。
对于焦点四，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中租赁合同期限于2013年12月31日届满，双方之间的权利义务已终止，涂建初应依法于合同期届满后腾退其租赁场地，故对保丽公司要求涂建初腾退场地的请求，本院依法予以支持。
综上：保丽公司应赔偿因其违约给涂建初造成的损失38007元，涂建初应依法腾退其租赁的场地。关于袁云平越权签订租赁合同事宜，保丽公司在本案中未予追究，本院亦不予处理。据此，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）涂建初的损失38007元；
二、被告（反诉原告）涂建初将44.5平方米的租赁场地腾空后交还给原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司；
三、驳回原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司）、被告（反诉原告）涂建初的其他诉讼请求。
上述一、二项，于本判决生效后15日内履行完毕，逾期履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费500元、反诉费10000元，共计10500元，由原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司承担1500元、被告（反诉原告）涂建初承担9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费10500元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周泽民
审 判 员 余月明
人民陪审员 陈 浩
二〇一四年七月二日
书 记 员 谢 娟