浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5541号
上诉人（原审被告）：邵永松，男，1949年11月9日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：杨宝琴，浙江通纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邵祥华，男，1963年9月25日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：ＸＸ，浙江泽道律师事务所律师。
原审被告：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县，现在浙江省南湖监狱服刑。
上诉人邵永松因与被上诉人邵祥华、原审被告王有德确认合同无效纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2015）杭淳民初字第781判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年6月23日，王有德（乙方）与邵永松（甲方）签订《合作协议》一份，约定甲方将坐落于千岛湖东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积110㎡，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任，甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层、第三层（除楼梯面积外）给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得以任何理由阻扰，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。
房屋建成后,王有德将东庄公寓2号楼6层601室出售给邵祥华,并于2007年7月15日向邵祥华出具收款收据一份,收到购房款165000元。并于2008年1月1日，邵祥华（乙方）与王有德（甲方）补签《集资建房协议》一份，内容为：甲方将东庄公寓2号楼6层601室，面积为100.13㎡给乙方长期使用；甲方按农村建房方式给乙方办理手续，并办理双方见证在可已做房产证时，税由乙方按实际上缴数承担，甲方负责统一办理；乙方给甲方每平方米人民币1650元，合计165000元。
2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，邵永松领取了除出售房屋重置价、装修款以外的拆迁补偿款，房屋整体腾退拆除。邵祥华诉至法院要求判如所请。2014年6月4日，邵永松返还邵祥华购房款97175元。
现邵祥华诉至一审法院，请求判令：1、确认邵祥华与王有德于2008年1月1日签订的《集资建房协议》无效；2、邵永松、王有德共同返还邵祥华购房款67825元；3、邵永松、王有德共同支付购房款165000元自2007年7月16日始至2014年6月4日止按年利率5.15%计算的利息58515元；4、邵永松、王有德共同支付购房款67825元自2014年6月5日始至2015年10月26日止按年利率4.6%计算的利息4861元；5、诉讼费用由邵永松、王有德承担。
原审法院认为：一、邵祥华与王有德之间签订的《集资建房协议》的效力，从协议内容看，该份协议实为房屋买卖协议，即王有德将上述东庄村的农民房出售给邵祥华。法院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。邵祥华不是东庄村所在集体经济组织成员，双方之间签订的《集资建房协议》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故邵祥华与王有德之间签订的《集资建房协议》应当认定为无效。
二、王有德与邵永松是否应共同承担返还购房款及支付利息的责任。法院认为邵永松与王有德应承担共同责任。理由是：1、邵祥华是基于邵永松与王有德之间合作建房关系，向王有德支付购房款的交易行为系邵永松与王有德与邵祥华共同行为促成。2、根据邵永松与王有德之间的合作建房行为，邵永松提供宅基地，无偿获得1-3层（除楼梯面积外）房屋的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，对于邵祥华而言邵永松与王有德为共同出卖人，合作建房系邵永松与王有德的内部关系，王有德收取了购房款，邵永松享受了拆迁利益，邵永松与王有德对外应共同承担责任。综上，邵永松与王有德应当共同返还购房款及利息。
三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。邵祥华未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、邵祥华与王有德于2008年1月1日签订的《集资建房协议》无效；二、邵永松、王有德于判决生效之日起十日内共同返还邵祥华购房款67825元并支付该款自2014年6月5日始至2015年10月26日止按年利率4.6%计算的利息4861元；三、邵永松、王有德于判决生效之日起十日内共同支付邵祥华购房款165000元自2007年7月16日始至2014年6月4日止按年利率5.15%计算的利息58515元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2924元，由邵永松、王有德负担。
宣判后，邵永松不服，向本院提起上诉称：一、邵祥华与王有德之间签订的《集资建房协议》与邵永松无任何关系。邵永松不是此《集资建房协议》的相对人，并不是本案适格的被告：此协议是属于王有德与邵祥华之间的纠纷，应该由他们自行处理；收款收据与邵永松无任何关系，是王有德与邵祥华之间的交易。二、一审法院认为应该由王有德与邵永松共同承担返还购房款及支付利息的责任无理无据。首先，涉案《合作协议》是邵永松与王有德之间合作建房的一种认可，与邵祥华无关，邵祥华也不是此合作协议的相对人。此协议也没有约定金钱给付义务，只是一个房屋分割协议，不是房屋买卖协议，且协议上陈述得非常明确，甲方(邵永松)无权干扰由乙方(王有德)支配的建筑面积，王有德将自己自由支配的建筑面积卖给谁，签订了什么样的合同，都与与邵永松无关，邵永松根据《合作协议》的约定也没有权利干涉，自然也不应该替王有德承担任何的责任。其次，《集资建房协议》是邵祥华和王有德签订的，邵永松不是协议相对人，此协议与邵永松无关。并且邵祥华和邵永松之间事实上也没有发生金钱往来，要求邵永松承担返还购房款及支付利息根本就没有事实依据。如果邵祥华主张要回相关购房款，也应当基于合同相对性原则，单独起诉其与王有德签订的集资建房协议。三、一审法院对邵永松和邵祥华、王有德之间承担责任的划分明显有失公平。首先，即使本案所诉争议协议无效，也应当按照各自的过错承担责任。本案中邵祥华明知王有德向其转让的房屋为集体土地上房屋，没有相关审批手续，仍向其支付购房款，本身具有重大过错，应当承担相应的责任，但是一审法院对此视而不见。其次，一审法院判决邵永松承担购房款利息更是明显偏袒邵祥华。邵祥华一直居住使用涉诉房屋，本身就是一种获利，且邵祥华存在重大过错，其不用承担任何责任明显不公。四、一审法院以“原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息”为由，支持邵祥华要求的利息请求无理无据。首先，邵永松已经返还邵祥华购房款，现在再主张已经返还的购房款，明显是想获得双份补偿，违反了诚实信用原则和公平原则。其次，邵祥华签订协议的行为本身就是一种投资行为，具有一定的风险，房屋是否增值无法保障。现在政府征收，对涉诉房屋的价格已经明确，至于邵祥华是否亏损，均应由其自己承担，而不是由一审法院毫无依据地判断该房屋增值。综上，请求判令：1、撤销一审判决；2、案件受理费由邵祥华、王有德承担。
被上诉人邵祥华答辩称：一、邵永松系适格被告，应承担责任。邵永松认为，其未与邵祥华签订协议，本案的纠纷属于邵祥华与王有德间的纠纷，邵祥华认为，双方间的购房买卖事实很清楚，王有德和邵永松进行合作建房，签订《合作协议》，协议约定邵永松提供地基并无偿获得部分房屋，而所谓的无偿正是需要邵永松提供建房资金建造房屋后才能获得。显然，邵永松作为与王有德合作建房的一方已享有邵祥华提供资金造房的利益，并按照《合作协议》履行各自义务，作为合作方应向邵祥华承担法律责任，而非邵永松所称的不是合同相对方，不是适格被告。
二、邵永松与王有德应承担共同责任。邵祥华提供资金，邵永松与王有德提供房屋，邵永松与邵祥华、王有德间属于房屋买卖关系。邵祥华虽然付款给王有德，但邵永松签名的协议书明确双方经济往来已结清，无债权债务，即邵永松已经确认王有德具收邵祥华的房款即为邵永松收取的购房款。现双方的购房关系被确认无效，作为与王有德共同收取购房款的邵永松应当与王有德共同承担返还责任。一审判决关于邵永松与王有德应共同承担的认定与事实相符，符合法律规定。
三、双方承担责任的范围。邵永松认为，邵祥华未承担过错责任。邵祥华认为，邵祥华在东庄村向邵永松和王有德购房时，协议载明后续可以办理相关产权证书，同时如拆迁按照面积分配拆迁款。而目前政府拆迁，享有拆迁利益的系邵永松，邵祥华因购房行为的不合法性不仅没有享受拆迁利益，反而损失巨大。本次起诉邵祥华尚未主张房屋增值损失，而仅仅要求支付相应利息，实际早已超出邵祥华应承担的责任。一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持。
原审被告王有德二审期间未进行答辩。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，一、邵永松作为农村宅基地使用权人，与王有德以“合作建房”的形式“拆旧建新”，一方出地并完成建房审批，一方落实资金并承建；建造完成后，宅基地使用权人取得约定的新房，其余部分则概括授权王有德自由处分。就王有德自由处分的新房，王有德与邵祥华签订《集资建房协议》，王有德收取房款，邵祥华取得房屋，完成交易。根据《合作协议》以及《集资建房协议》的主要内容应当认定邵祥华与邵永松、王有德之间系一方给付金钱，一方交付房屋的房屋买卖合同关系。因房屋买受人邵祥华并非房屋所在地的集体经济组织成员，其通过与王有德签订《集资建房协议》的方式变相取得案涉房屋的宅基地使用权，违反了法律的强制性规定，原审认定该《集资建房协议》无效，当属正确。二、因千岛湖镇撤村建居，邵永松案涉宅基地上的房屋被整体拆除；房屋买受人取得了所购房屋的补偿，宅基地使用权人取得了剩余房屋及附属设施的相关补偿；故因合同无效的相互返还已无可能及必要。三、案涉房屋及用地的性质合同双方系明知，因此对合同无效双方均存在过错，但邵永松作为农村宅基地使用权人及法定的房屋所有权主体，将依法被限制转让的农村房屋概括授权王有德出卖给他人，过错显然更大，故应承担主要责任。邵祥华取得的拆迁补偿，数额大大低于其支付的购房款；邵永松在未出资的情形下，实际取得了拆迁中的相应补偿，因此可以认定邵永松取得的拆迁权益系基于宅基地使用权及占用他人资金所得。邵祥华在本案中诉请的是购房款与补偿款间差额部分的损失及邵永松占用其房款期间的利息损失。原审根据当事人的主张和举证，判决支持邵祥华就房款差额所产生的损失赔偿请求，符合事实与法律；对邵祥华提出的房款被占用所产生的损失赔偿请求，原审作出的判决与双方当事人间的损益及责任基本相符，利益衡平尚属合理。三、王有德与邵永松系合作建房，双方有着共同利益；根据二人的合作方式、在房屋出售过程中的具体分工、及《合作协议》的相关内容，原审认定其系房屋的共同出卖人，合作建房系王有德与邵永松的内部关系，两人应共同对外承担责任，依据充分，并无不当。邵永松与王有德之间的权利义务及各自的责任，可依法另行解决。综上，邵永松的上诉事由及上诉请求本院不予支持；原审判决事实认定清楚、法律适用正确、程序合法，实体处理亦未失当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2924元，由邵永松负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 骏
审判员 徐 丹
审判员 金瑞芳
二〇一七年十二月二十日
书记员 赖雪珂