文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初12648号原告（反诉被告）：卢宝芳，女，1962年9月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告（反诉被告）：邓锡兴，男，1961年5月26日出生，汉族，住址同上。上述两原告（反诉被告）的共同委托代理人：吴兵山、陈宝团，均系广东格林律师事务所律师。被告（�诉原告）：广东鼎兴投资有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道西140号1801房之一，统一社会信用代码91440000799367072Y。法定代表人：吴瑞发，总经理。委托代理人：崔路燕、杨芳兰，分别系广东名成律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）卢宝芳、邓锡兴诉被告（反诉原告）广东鼎兴投资有限公司（下简称鼎兴投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢宝芳、邓锡兴的共同委托代理人吴兵山、陈宝团，被告（反诉原告）鼎兴投资公司的委托代理人崔路燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）卢宝芳、邓锡兴共同诉称：原、被告于2016年11月签署《广州市存量房买卖合同》，约定由原告出售位于广州市天河区马场路28号之五2703房给被告，房屋总价款5700000元。上述合同签订后，被告支付了20%房款，剩余房款一直未能支付，并且经原告多次催促，被告亦未能履行。为维护自身权益，原告特此提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告签署的《广州市存量房买卖合同》；二、被告协助原告办理《广州市存量房买卖合同》网签注销手续；三、被告向原告支付违约金570000元；四、被告承担本案诉讼费及其他费用。被告（反诉原告）鼎兴投资公司辩称：被告已按合同约定将相关资料提交给银行，也一直催促银行办理放款；合同也没有约定相关银行发放贷款时间，被告不存在违约。被告认为原告已违约，根据合同约定，原告应于2017年1月15日将房屋交付给被告，但原告没有履行该义务。被告（反诉原告）鼎兴投资公司反诉称：被告与原告于2016年11月25日签订《广州市存�房买卖合同》，约定原告将位于广州市天河区马场路28号之五2703房出售给被告，转让总价为5700000元；被告应于2016年11月28日支付定金100000元、于2016年12月6日前支付定金余款1040000元、递件成功当天支付1710000元、剩余款项通过银行按揭贷款支付；原告应于2017年1月15日将房屋交付给被告使用，逾期超过10日未交房的被告有权解除合同；如原告不按合同约定将房屋出售给被告或者一方原因导致不能进行网签及交易过户的，违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失。合同还就其他相关事宜进行了约定。合同签订后，被告依约向原告支付定金1140000元，积极根据按揭银行的要求将购房贷款申请及相关文件提交银行审批，并不断催促银行尽快放款。但是，原告不仅不按合同约定按时将房屋交付使用，反而多次通过中介人员告知被告要求解除合同。事实上，原告要求解除合同的根本原因是广州市的房价猛涨，原告认为出售价格太低，不想继续履行合同。被告认为，被告积极向银行提交资料申请贷款，并不存在违约行为。原告逾期不交房、恶意不履行合同的行为已经构成严重违约。根据合同约定，原告应按成交价的10%向被告支付违约金，同时应返还被告已支付的定金1140000元。故被告提起反诉，请求法院判令：一、原告向被告返还购房定金1140000元及利息（按照银行同期贷款利率标准，从反诉之日起计至实际返还之日止）；二、原告向被告支付违约金570000元；三、原告承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）卢宝芳、邓锡兴对反诉共同答辩称：一、合同约定被告应于2016年12月13日前签订贷款申请的相关文件，并提交全部的贷款手续资料及支付贷款所需费用，实际上被告没有证据证明其在该期限内已经申请了贷款。二、《广州市存量房买卖合同》附件第3条、第4条约定，如果银行不批准被告的贷款或者所批准的额度少于合同约定的相关差额，应由被告一次性支付。合同约定银行出具同意贷款书或相关意向回复后5个工作日内申请办理相关的买卖手续，原告至今未看到被告取得相关的同贷书。综上，被告无法支付购房款，已构成违约。被告称合同没有约定贷款及房款支付的时间，但也应有合理的期限，从2016年12月8日签订合同至今被告都没有取得同贷书，且原告于2017年3月也发函进行催告，给予了合理的履行期，被告也没有履行。三、合同确实约定于2017年1月15日交付房屋，签订《广州市存量房买卖合同》时中介人员称2016年12月13日前申请贷款，银行大约一个月就可以发放同贷书，所以交楼的时间约定为2017年1月15日。另外，被告不收楼，原告也不可能单方完成交楼，原告的房屋至今处于空置状态。合同中也只留了原告的联系方式，没有留下被告的联系方式，若被告想收楼、要求继续履行合同，随时可以联系原告，但原告却无法联系被告，故被告未收楼的责任不在原告。经审理查明：根据卢宝芳、邓锡兴提供的房产登记号为2014登记字9309477号《广州市不动产登记查册表》显示，卢宝芳、邓锡兴是广州市天河区马场路28号之五2703房（下简称案涉房屋）的产权人，该房屋建筑面积为150.7599平方米。2016年12月8日，卢宝芳、邓锡兴（甲方）与鼎兴投资公司（乙方）签订了《广州市存量房买卖合同》（下简称为《买卖合同》），约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房地产权证号码为09××77号，建筑面积为150.76平方米；该房地产不存在抵押等他项权利情况，交易方式为按揭付款；该房地产按整套出售并计价，总金额5700000元；（第四条）甲乙双方同意该�地产交付使用的时间为2017年1月15日，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲方如未按本合同约定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，参照第十一条处理；乙方未能按照本合同第三条�定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；（第十一条）如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址；上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《买卖合同》为示范文本，甲乙双�均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续等。《买卖合同》附件中约定，定金100000元乙方须在2016年11月28日支付给甲方，定金余款1040000元乙方须在2016年12月8日前支付给甲方，首期楼款（不含定金）2060000元乙方于递件成功当天支付甲方，乙方应于2016年12月13日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，到房屋登记机关办理申请买卖手续；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开�的账户内；若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方；乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同等。另，《买卖合同》首页记载甲方的联系地址为广州市番禺区小平村大街六巷16号，联系电话为138××××5212；乙方的联系地址为广州市天河区中山大道西140号1801房之一，未记载乙方联系电话。后卢宝芳、邓锡兴（甲方）与鼎兴投资公司（乙方）又签订了《广州市存量房买卖合同》（落款时间显示为2016年11月25日），办理了案涉房屋的网签手续。上述合同除了附件中约定首期楼款（不含定金）1710000元乙方于递件成功当天支付甲方外，其余内容均与《买卖合同》一致。2016年12月8日，卢宝芳、邓锡兴开具《收据》2张，分别确认收到鼎兴投资公司支付案涉房屋的定金100000元、定金余款1040000元。后因鼎兴投资公司未能取得银行同贷书等同意贷款文件，卢宝芳、邓锡兴于2017年3月24日以EMS特快专递方式向鼎兴投资公司发出《催告函》，内容为鼎兴投资公司在签署《买卖合同》后仅支付了定金1140000元，后续有关申请按揭、其他首期房款支付、按揭房款发放、一起至现场办理房屋交接、申请过户等等全部未能及时履行；卢宝芳、邓锡兴多次催促，鼎兴投资公司未能履行；卢宝芳、邓锡兴特函告，要求鼎兴投资公司务必在2017年4月21日前履行完合同，逾期仍未能履行的，卢宝芳、邓锡兴将依法解除合同。该邮件按照《买卖合同》上所记载的鼎兴投资公司的联系地址（亦是鼎兴投资公司的工商登记地址）寄出，但因“无此公司、无电话”而退件。现卢宝芳、邓锡兴以鼎兴投资公�违约为由，向本院提起诉讼，鼎兴投资公司提起反诉。诉讼过程中，卢宝芳、邓锡兴与鼎兴投资公司均确认双方实际履行的合同是《买卖合同》。鼎兴投资公司确认至今未取得银行同贷书等银行同意贷款文件。鼎兴投资公司提交了微信聊天记录，以证明其一直与中介人员、按揭银行沟通办理按揭贷款。根据鼎兴投资公司提交的微信聊天记录显示，其工作人员与鼎兴投资公司主张的银行按揭公司的人员（电话号码135××××5547）、与鼎兴投资公司主张的中介公司的人员（微信号为×××）分别进行微信沟通，上述微信聊天记录显示鼎兴投资公司直至2017年4月份仍在与上述人员沟通贷款事宜。卢宝芳、邓锡兴对上述证据的真实性不予确认，并认为上述微信聊天记录显示鼎兴投资公司最早申请按揭贷款的时间为2016年12月24日，已超过《买卖合同》约定的申请按揭贷款期限（即2016年12月13日）；且上述微信聊天记录显示直至2017年4月6日按揭还未办理成功，该日期前鼎兴投资公司还未提供齐全按揭贷款资料。对此，鼎兴投资公司未提供证据证明其在《买卖合同》约定的申请按揭贷款期限前已办理了申请贷款手续。卢宝芳、邓锡兴与鼎兴投资公司均确认案涉房屋无抵押、无查封，自签订《买卖合同》后一直处于空置状态。鼎兴投资公司表示由于贷款未审批，其同意一次性支付剩余的购房款，并于2017年1月向中介人员表示过该想法，但中介人员电话回复称卢宝芳、邓锡兴要求解除合同。为予证明，鼎兴投资公司提交了其工作人员与鼎兴投资公司主张为中介公司的人员（微信号为×××）的微信聊天记录，该记录中显示上述人员于2016年12月25日的微信称“李先生银行那边搞定了没有你赶紧打个电话给业主再不回复他告你们毁约没收你们定金的”，上述人员于2016年12月30日的微信称“李先生业主打了电话过来最后给三个工作日给你们去处理银行那边如还没结果就算你们毁约了麻烦你转告下你老板处理一下这是业主原话谢谢”。卢宝芳、邓锡兴认为鼎兴投资公司上述陈述不属实，对上述微信聊天记录的真实性不予确认，并认为即使上述微信聊天记录属实，也是证明卢宝芳、邓锡兴催促鼎兴投资公司尽快办理贷款手续，并没有表示要马上解除合同。另，卢宝芳、邓锡兴表示《买卖合同》上已记载了卢宝芳、邓锡兴的联系地址和联系电话，鼎兴投资公司可以直接联系卢宝芳、邓锡兴，但鼎兴投资公司从来没有联系；如果像鼎兴投资公司所陈述卢宝芳、邓锡兴于2017年1月表示要求解除合同或鼎兴投资公司于2017年1月表示同意一次性支付剩余购房款，那么鼎兴投资公司不可能在2017年3月、4月还在找银行办理按揭。卢宝芳、邓锡兴表示一直通过中介人员催促鼎兴投资公司付款，但一直没回应，卢宝芳、邓锡兴才于2017年3月向鼎兴投资公司发出《催告函》，《催告函》被退件后卢宝芳、邓锡兴才提起本案诉讼。本院认为：卢宝芳、邓锡兴与鼎兴投资公司签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据《买卖合同》约定，鼎兴投资公司应于2016年11月28日向卢宝芳、邓锡兴支付定金100000元，于2016年12月8日前向卢宝芳、邓锡兴支付定金余款1040000元，并于2016年12月13日前申请抵押贷款；若因鼎兴投资公司的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由鼎兴投资公司于递件成功后与首期楼款一并支付给�宝芳、邓锡兴；案涉房屋的交付使用的时间为2017年1月15日，双方当事人应在交楼当天一起到场查验房屋。但根据已查明的事实可知，鼎兴投资公司自签订《买卖合同》后一直未取得银行同贷书，亦未向卢宝芳、邓锡兴一次性支付申请贷款额度的购房款。卢宝芳、邓锡兴按照《买卖合同》中记载的鼎兴投资公司的联系地址发出《催告函》，虽然该函件被退件，但根据《买卖合同》约定及法律规定，该行为已视为送达。其后，由于鼎兴投资公司一直未取得银行同贷书，卢宝芳、邓锡兴起诉要求解除《买卖合同》。对此，本院认为，虽然《买卖合同》中未约定取得银行同贷书的期限，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表�或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”而本案中，双方当事人于2016年12月8日签订《买卖合同》后，至今已超过6个月，鼎兴投资公司仍未取得银行同贷书，该时间明显超过合理期限范围，导致卢宝芳、邓锡兴签订《买卖合同》的目的无法实现，因此，现卢宝芳、邓锡兴要求解除《买卖合同》的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。另，由于双方当事人已办理了案涉房屋的网签手续，在《买卖合同》解除的情况下，卢宝芳、邓锡兴要求鼎兴投资公司协助办理案涉房屋的网签注销手续，该项诉讼请求合理有据，本院予以支持。鼎兴投资公司作为案涉房屋的购买人，其主要�务为向出卖人卢宝芳、邓锡兴支付购房款，在未取得银行同贷书的情况下，其亦应按照《买卖合同》约定向卢宝芳、邓锡兴支付申请贷款额度的购房款，但其经卢宝芳、邓锡兴催促仍未取得银行同贷书，亦未向卢宝芳、邓锡兴支付该申请贷款额度的购房款，该行为已构成违约，因此，卢宝芳、邓锡兴要求鼎兴投资公司支付成交价的10%即570000元的违约金，该项诉讼请求有事实及法律依据，符合《买卖合同》约定，本院予以支持；鼎兴投资公司要求卢宝芳、邓锡兴支付违约金570000元的反诉请求明显缺乏依据，有违诚实信用原则，本院不予支持。另，《买卖合同》解除后，卢宝芳、邓锡兴继续占有鼎兴投资公司支付的定金1140000元无据，鼎兴投资公司要求卢宝芳、邓锡兴返还购房定金1140000元的反诉请求合法有理，本院予以支持。鼎兴投资公司要求卢宝芳、邓锡兴返还�述定金的利息，该项反诉请求缺乏依据，本院不予支持。虽然《买卖合同》约定双方当事人于2017年1月15日办理案涉房屋的交接手续，但在该期限内鼎兴投资公司并未取得银行同贷书，在此情况下鼎兴投资公司主张卢宝芳、邓锡兴未交付案涉房屋构成违约，明显有违诚实信用原则，本院对此抗辩不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）卢宝芳、邓锡兴与被告（反诉原告）广东鼎兴投资有限公司于2016年12月8日签订的《广州市存量房买卖合同》；二、被告（反诉原告）广东鼎兴投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告（反诉被�）卢宝芳、邓锡兴办理广州市天河区马场路28号之五2703房的网签注销手续；三、被告（反诉原告）广东鼎兴投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）卢宝芳、邓锡兴支付违约金570000元；四、原告（反诉被告）卢宝芳、邓锡兴自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广东鼎兴投资有限公司返还定金1140000元；五、驳回被告（反诉原告）广东鼎兴投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费55690元，由被告（反诉原告）广东鼎兴投资有限公司负担；反诉受理费10095元，由原告（反诉被告）卢宝芳、邓锡兴负担5345元，被告（反诉原告）鼎兴投资公司负担4750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  欧阳燕人民陪审员  林慧莉二〇一七年八月三十一日书 记 员  许丽凤罗小玲本判决书已于2017年月日送达