浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭建民初字第239号
原告建德市××物业管理有限公司，住所地浙江省建德
市××街道××室。
法定代表人王甲。
委托代理人王乙。
被告朱甲。
被告朱乙。
原告建德市××物业管理有限公司（以下简称竹明××
）与被告朱甲物业服务合同纠纷一案，本院于2010年2月24日
立案受理后，依法由代理审判员刘承娜适用简易程序进行审理
。审理中，原告申请追加朱乙为本案被告参加诉讼，本院予以
准许。本院于2010年3月24日公开开庭审理了本案。原告建德
市××物业管理有限公司的委托代理人王乙、被告朱乙到庭参
加了诉讼。被告朱甲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参
加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年10月6日，原告与浙江省建德市万某房
地产开发有限公某（以下简称万某房产公某）签订了《物业服
务合同》，约定原告为该公某开发的万某·广场公寓（以下简
称广场公寓）提供物业管理服务，商铺业主按1.2元／平方米
缴纳物业管理服务费，期限为2008年10月6日至2009年12月31
日。合同签订后，原告依约对广场公寓进行物业管理服务。被告朱甲、朱乙系建德市××街道××广场公寓××号商铺（52
.79平方米）的业主，应向原告缴纳一年的物业管乙706.17元
，但至今未交。
原告诉讼请求：1、被告朱甲、朱乙立即支付原告2008年
10月6日至2009年10月5日的物业管乙人民币760.17元；2、本
案诉讼费由两被告承担。
原告向本院举证如下：
1、《物业管理服务合同》复印件1份，用于证明原告与
万某房产公某约定，自2008年10月6日起，原告对广场公寓进
行物业管理，商铺物业费标准为每月1.2元／平方米。
2、房屋所有权证存根复印件1份，用于证明被告朱甲、
朱乙系广场公寓372号商铺的业主，该商铺建筑面积为52.79平
方米，系原告提供物业�理服务的对象。
被告朱甲在本院向其送达起诉状副本等材料后，未向本
院提交答辩状，且经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加
诉讼，视为其放弃答辩、举证和质证的权利。
被告朱乙辩称，本案所涉房屋为朱甲与朱乙共有，朱甲
是朱乙的父亲，朱甲年纪大不便于出庭。被告认为：1、原告
进驻广场公寓进行物业管理服务，被告对此不知情；2、原告
并未提供任何某某服务，无服务日志；3、签订《物业管理服
务合同》时，物业费并非1.2元／平方米，被告不知道原告何
时提高了标准；4、物业费按照1.2元／平方米并未注明按照“
年”还是按照“月”收取，若按“年”收取为每年60元，被告
要求按照“年”支付某某费。即使按照原先约定0.8元／平方米计算�业费，因原告未提供物业服务，被告也不支付某某费
；5、原告的物业管理服务项目、物业收费构成不明确，被告
要求自治管理。
被告朱乙向本院提供一份证据：《物业管理协议》原件1
份，用于证明物业公某的收费标准应为每年9.6元／平方米。
如果调整收费标准，万某房产公某应书面通知被告。
原、被告提供的证据，经对方当事人质证，本院分析认
证如下：
一、原告提供的两份证据，被告朱乙无异议，本院予以
认定。
二、被告朱乙提供的证据，原告对其真实性无异议，认
为该证据恰能证明被告与建设单位万某房产公某有物业管甲同
关系，从而证明原告与万某房产公某所签订的物业管甲同对被
告有约束某，被告应按约定按时交纳物�管乙。每年9.6元／
平方米是被告与万某房产公某约定的物业标准，原告现在是按
照建设单位万某房产公某和物价局核定的标准收费，商铺按照
每月1.2元／平方某某准收取。本院审查后认为，该份证据符
合证据要件，予以认定。
根据上述有效书证及当事人在庭审中的陈述，本院查明
：
被告朱甲、朱乙系父子，两被告于2003年从万某房产公
某购买了由该公某开发的坐落于建德市××街道××广场公寓
××号商铺，面积为52.79平方米。被告朱乙在接收房屋时，
于2004年7月5日与建设单位万某房产公某签订了《物业管理协议》，约定乙方（业主朱乙）每年应向甲方（建设单位万某房
产公某）缴纳物业管乙用9.6元／平方米，共计人民币507元；
如收费标准有所�整，以甲方书面通知为准。2008年10月6日
，原告与万某公某签订了《物业管理服务合同》，约定由原告
为广场公寓提供物业管理服务，营业房按每平方米每户1.2元
向业主收取物业费，管理服务期限为2008年10月6日至2009年1
2月31日。合同签订后，原告按照该合同为广场公寓提供了物
业管理服务，两被告至今未向原告支付某某服务费用。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，
建设单位选聘物业服务企业的，应当订立书面的前期物业服务
合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业
主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物
业服务合同终止。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业
服务费用。本案中，万某公�的业主未成立业主大会、未选聘
物业服务企业，亦未与建设单位万某房产公某约定前期物业服
务期限。建设单位万某房产公某选聘了原告竹明××为广场公
寓提供物业服务，并签订了书面的《物业管理服务合同》，且
未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。两被告应
根据物业服务合同约定、法律规定支付某某管理服务费。原告
与万某房产公某签订物业管理服务合同之前，被告朱乙与万某
房产公某签订了《物业管理协议》。万某房产公某在选聘物业
服务企业时，应当依照该《物业管理协议》的约定与物业服务
企业签订物业管理服务合同，超出《物业管理协议》约定的权
利、义务范围，损害业主利益的其他约定，对业主不发生法律效力，物业管理服务费的收费标准应按原《物业管理协议》的
收费标准每年9.6元／平方米（即每月0.8元／平方米）计收。
被告朱乙所提其不知原告提高了物业费标准、不应按照每月1.
2元／平方米的标准支付某某管乙的合理抗辩，本院予以采信
；被告朱乙以其不知原告进驻广场公寓为由拒付物业服务费，
无法律依据，本院不予采信；两被告所有的新安东路372号商
铺位于广场公寓物业服务范围以内，原告已经为广场公寓提供
了物业服务，可推定两被告已经接受了原告提供的物业服务。
被告朱乙虽提出原告未提供物业管理服务，但无证据加以证明
，本院不予采信。被告朱乙提出原告未注明1.2元／平方米是
按“年”还是按“月”收取物业费，本院认为，根据合同的目
的、交易习惯以及诚实信用原则，1.2元／平方米为月计费标
准，对被告朱乙的该项抗辩本院不予采信。被告朱乙提出原告
的物业管理服务项目、物业收费构成不明确，其要求自治管理
的抗辩，不能成为其拒付物业费的理由，本院不予采信。现原
告要求两被告支付所欠物业管理服务费诉讼请求中的合理部分
，本院予以支持。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、
第二十六条、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告朱甲、朱乙于本判决生效后十日内向原告建德
市××物业管理有限公司交纳2008年10月6日至2009年10月5日
期间的物业管理服务费人民币507元。
二、驳回原告建德市××物业管理有限公司的其他诉讼
请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规
定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，
由被告朱甲、朱乙负担人民币17元，由原告建德市××物业管
理有限公司负担人民币8元。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用
结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状及副本3份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，
并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50
元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【
人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××44
09008802968，开户行（工商银行湖滨分行）】。对财产案件
提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由
本院另行书面通知预交。
代理审判员 刘承娜
二〇一〇年四月二十七日
书 记 员 赖丽敏