福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终2210号
上诉人（原审原告）：蔡辉琳，男，1953年9月11日出生，汉族，户籍所在地台湾高雄市苓雅区，现住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：许开展，上海柏年（泉州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邱凤姑，女，1974年3月16日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：王志勇，福建华达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾嘉湘，福建华达律师事务所律师。
上诉人蔡辉琳因与被上诉人邱凤姑房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2015）狮民初字第6405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡辉琳上诉请求：撤销一审判决，改判支持蔡辉琳的一审诉讼请求。事实和理由：一、邱凤姑应立即支付蔡辉琳剩余购房款96970元。一审法院认定在蔡辉琳将涉讼楼房产权手续办理至邱凤姑名下之前，邱凤姑享有同时履行抗辩权及有权拒绝继续履行支付购房款的义务，没有合同和法律依据。蔡辉琳已经依照合同约定履行了合同义务，且不存在不协助履行的情形，一审法院以其在审理涉及“金领公寓”房屋买卖合同纠纷系列案时已判决买受人应支付购房款的80%，参照其他同类案件作出判决支付涉案购房款的80%不能成立，并非生效判决，且已被改判。双方签订的合同对付款方式又明确约定，但并无关于在涉讼楼房产权手续办理至邱凤姑名下之前，邱凤姑只支付购房款的80%，其余购房款无需支付的约定。邱凤姑对涉讼房屋已实际占�、使用、收益及处分多年，实现了所有权的各项权能，成为涉讼房屋的实际所有权人。蔡辉琳出售房屋的价格远低于同时期商品房的价格，一审判决扣留20%的购房款对蔡辉琳极不公平。二、邱凤姑应立即支付蔡辉琳剩余购房款相应的违约金，一审判决对此不予支持是错误的。蔡辉琳要求邱凤姑支付违约金具有相应的合同依据和法律依据。一审判决认定邱凤姑享有同时履行抗辩权，没有合同和法律依据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予改判。
邱凤姑辩称，双方合同约定了“如办证，蔡辉琳需提供相关文件”供办证的内容，且蔡辉琳在与邱凤姑等业主签订购房合同时，亲笔出具承诺书，进一步明确约定了其负有协助办理房屋产权证的合同义务。蔡辉琳未能依约履行合同义务，逾期未�按按约办理好消防验收报告，至今从未通知业主办理房屋产权登记，邱凤姑作为业主依法有权行使先履行抗辩权，即在蔡辉琳办理好房屋产权初始登记手续后，其方可再要求邱凤姑缴纳购房余款。蔡辉琳的协助办理产权登记的法定义务及合同义务并不仅局限于提供办证所需的一切文件，一审法院对涉讼楼房办理产权情况依法作了调查，相关行政主管部门也作出函复，明确表明涉讼楼房如要办证，需先行将原前廊村民委员会蔡雅丽名下的房屋产权过户至初始购房方蔡辉琳的名下，且除了要有文件中所列的14份证件外，其违章建筑部分应按规定处理后才能给予蔡辉琳办理产权过户手续，在对违章建筑部分应缴纳的罚金等费用至今尚未缴纳完毕的情况下，涉讼楼房的产权登记手续根本无法办理，据此可见蔡辉琳并未依约履行相应的协助办理产权过户的合同义务。邱凤姑在蔡辉琳履行债务不符合约定时，有权拒绝蔡辉琳请求支付购房余款的履行要求，故一审判决认定邱凤姑享有同时履行抗辩权是正确的。邱凤姑不存在任何违约之处，不应支付所谓的违约金。综上，蔡辉琳的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
邱凤姑向一审法院起诉请求：判令邱凤姑立即向蔡辉琳支付购房款人民币96970元，并支付相应的违约金（自2008年12月25日起算，其中30日以325350元为基数按日千分之三计算，其余按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算，自2009年3月31日起以290350元为基数，自2013年11月1日起以96970元为基数，暂计至2015年11月30日为人民币124712.4元）。
一审判决认定事实：石狮市前廊村四号工业区27号综合楼系蔡辉�于1997年6月10日通过司法拍卖取得，进行装修后取名为金领公寓。2008年12月22日，邱凤姑（乙方）与蔡辉琳（甲方）签订《购房合同书》一份，约定：一、甲方出售的金领公寓位于石狮市前廊村四号工业区27号，此房屋高11层，为框架结构。相关文件有：（1）民事裁定书、（2）拍卖成交书、（3）拍卖行的收款收据、（4）福建省建设用地许可证、（5）建设用地申请表、（6）建设用地规划许可证、（7）建设用地规划许可证申请表、（8）建设许可证申请表、（9）建设工程规划许可证、（10）用地红线图、（11）前廊村委会转让的证明、（12）建设项目环境影响报告表。（备注：本幢楼房为法院拍卖所得，批建文件为六层，实建十一层，土地性质为回批地）。二、乙方了解此楼房情况，并自愿购买第7层第701室。甲方按层（套）为单位对房屋进行出售，此层（套）总建筑（�公摊）面积为143平方米（面积以实际测量为准，房款多退少补）；总价（大写）叁拾伍万零仟叁佰伍拾元，（小写）￥350350元。特别声明：甲方向乙方收取的房款不含办证费用，如办证，甲方除提供合同第一条所列文件外，办证所需要的一切费用由全部业主根据自己购买的面积与房屋性质进行分摊。……四、乙方选择下列第（2）种付款方式：1.一次性付款；2.分期付款：签定本合同时，乙方缴纳首期房款（大写）壹拾柒万伍仟叁百伍拾元，（小写）￥175350元；余额在5年内按月分60次付清，同时按银行同期利息支付利息（见还款附表）。五、乙方逾期付款的违约责任：1.乙方应在每月1号前将房款汇入甲方指定账户，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天（即每月2号）起，至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之三的滞纳金，合同继续履行；2.逾期超过30日，甲方有权解除合同，并立即采取封闭房屋，让法院对房屋进行拍卖或其它任何方式对乙方所欠房款进行回收，乙方不得有任何异议。六、双方签定购房合同后，乙方即可在甲方的指导下，对房屋进行装修。七、甲方保证现所售乙方的房屋的原产权归甲方所有，没有债权与债务纠纷。……十、双方签定此购房合同后，由张京春代签的《房屋认购书》自动失效，订金自动转为房款定金。十一、在未取房产证前，各业主的姓名与购买情况体现在裁定书及拍卖确认书的原件上，业主二次转让的，需在裁定书及拍卖确认书上注明新业主的姓名及购买情况。十二、本楼的相关文件由业主代表与蔡辉琳先生共同保管，所有业主付清房款后，蔡辉琳先生需将所保管的文件全部交给业主代表。……十四、自本合同签定之日起计算，乙方需在三天内将50%的首付款（即175350元）汇入蔡辉琳的指定帐户中，合同即时生效；逾期视为乙方自愿放弃，定金不再退还。……蔡辉琳、邱凤姑分别在甲、乙方的签章栏中签名。同日，蔡辉琳向上述楼房的业主出具《承诺书》，《承诺书》载明：“前廊村委会四号工业区27号楼买卖承诺如下：1.消防验收报告在二年内办理好，如二年内没办理好消防验收报告业主将停止交纳购房按揭款，待消防验收报告办好后业主再继续交纳剩余按揭款。2.蔡辉琳必须协助业主办理好房屋手续。”签订合同后，蔡辉琳交付房屋给邱凤姑。2009年4月22日，石狮市商业街27号（即包括涉案房屋的金领公寓）经石狮市公安消防大队审查、测试，该建筑工程消防验收合格。邱�姑在签订合同前通过其姐姐邱景治由蔡命旭经手收取定金25000元，2001年3月31日转账方式支付给蔡辉琳70000元（系支付701室、702室各35000元），2013年11月11日通过其姐姐邱景治转账支付给蔡辉琳220280元，共计支付案涉购房款280280元。另，蔡辉琳拍卖取得包括案涉房屋在内的楼房至今尚未办理相关产权手续至蔡辉琳名下。
一审审理过程中，为核实案涉楼房产权证办理情况，一审法院于2016年8月9日向石狮市不动产登记中心发出《协助调查函》，要求核实：1.址在石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号金领公寓能否办理产权证并办理产权过户手续；2.若无法办理产权证，原因是什么；3.若可以办理产权证，应如何办理。石狮市不动产登记中心于2016年8月10日答复一审法院：“经核查：1.查无坐落为石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号�金领公寓的房地产登记记录，也查无蔡辉琳名下在该区域的房地产登记记录；该房地产如未办理首次登记，无法办理其他的过户转移登记；2.因贵院没有提供关于该房地产的用地批准文件、建设工程规划批准、建设工程竣工验收等相关资料或情况，我单位无法确定该房地产能否办理产权证以及相应的其他产权登记；3.因国有建设用地和集体建设用地上的房地产办理首次登记所需材料不同，详见所附相应的《办事须知》。特此函复。”2016年9月22日，一审法院再次向石狮市不动产登记中心发出《协助调查函》，并随函附送案涉楼房的《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》等许可文件的复印件。石狮市不动产登记中心于2016年9月26日答复一审法院：“根据贵院提供的《建设用地规划许可证》（狮规1991044号）、《�设用地许可证》（闽土狮字（1991）第村0061号）、《建设工程规划许可证》（狮建1991082号）等许可文件的复印件所记载的内容，该宗土地的权属性质是集体建设用地，批准的建设用地单位为前廊村委会，批准的建设规模为六层，建筑面积1920平方米。根据贵院提供的资料，该宗房地产实际建设规模为十一层。因该宗房地产存在超批准规模建设的情况，应先经规划和建设等行政管理部门处理后，并出具认可文件后，才能申请房地产的首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，要办理该房地产的首次登记需提交：……。因该宗土地为集体建设用地，该宗房地产只能在前廊村集体经济组织成员范围内进行安置。不能受理向集体经济组织外部人员的转移登记申请。特此函复。”2016年10月8日，一审法院向石狮市国土规划和房产管理局发出《协助调查函》，该局于2016年10月13日答复一审法院：“……核查贵院提供的材料，该宗房地产若要办理登记尚应补齐建设工程符合规划的材料和建设工程已竣工的材料等。因该宗土地为集体建设用地，该宗房地产只能在前廊村集体经济组织成员范围内进行安置。不能受理向集体经济组织外部人员的转移登记申请。特此函复。”对上述三份回复函，双方对真实性均无意见。
一审法院认为，蔡辉琳通过司法拍卖程序取得石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号综合楼的所有权，其依法享有对该楼房的处分权，故蔡辉琳与邱凤姑签订的本案《购房合同书》，双方主体资格适格，意思表示真实，且未违反效力性强制性法律规定，应认定合法有效，当事人应当按照约定全面�行自己的义务。蔡辉琳已交付案涉房屋，通常情况下，邱凤姑应依约支付购房款。但根据本案查明的事实，蔡辉琳至今尚未将包括案涉房屋在内的案涉楼房的产权手续办理至其名下，即案涉楼房尚未办理首次登记，且案涉楼房存在违章建筑问题及违章建筑部分需补交罚金费用的承担双方存在争议，因此在邱凤姑支付全部购房款后，案涉的房屋仍无法办理产权变更登记手续。虽然双方在《购房合同书》中未约定办理产权变更登记的具体时间，但协助买受人办理过户登记系出卖人的法定义务，蔡辉琳也在签订《购房合同书》同时出具承诺函，承诺“必须协助业主办理好房屋手续”，因此依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在蔡辉琳将案涉楼房产权手续办理至其名下之前，邱凤姑享有同时履行抗辩权，其有权拒绝继续履行支付购房款的义务。鉴于本院在审理涉及“金领公寓”房屋买卖合同纠纷系列案时已判决买受人应支付购房款80%，故邱凤姑应参照其他同类案件支付案涉购房款的80%，案涉购房款如前认定应为377250元，应支付购房款的80%为377250×80%＝301800元，邱凤姑已支付280280元，还应再支付给蔡辉琳购房款21520元，其余购房款等蔡辉琳将案涉楼房产权手续办理至其名下后再支付，故蔡辉琳要求邱凤姑支付购房款96970元的诉讼请求，以本院确认的应支付的21520元为准，超出部分暂不予支持。因邱凤姑享有同时履行抗辩权，故蔡辉琳要求邱凤姑支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十三条规定，判决：一、邱凤姑应于本判决生效后五日内支付给蔡辉琳购房款21520元；二、驳回蔡辉琳其他诉讼请求。案件受理费4625元，由蔡辉琳负担4287元，邱凤姑负担338元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，因双方在合同履行过程中产生纠纷，蔡辉琳于2009年4月23日提起诉讼，请求判决：一、判令解除双方签订的《购房合同书》；二、邱景治立即腾空位于石狮市前廊村四号工业区27号的金领公寓701室房屋归还蔡辉琳；三、判令邱凤姑、邱景治赔偿蔡辉琳�济损失人民币15015元；四、邱凤姑、邱景治承担本案的一切诉讼费用。该案审理过程中，邱景治提出反诉，请求判决：一、判决蔡辉琳立即协助邱景治将址于石狮市前廊村四号工业区27号金领公寓701的房屋产权两证办理至邱凤姑的名下；二、蔡辉琳承担本案的所有诉讼费用。经一审法院作出（2009）狮民初字第1622号民事判决书，判决：一、驳回蔡辉琳的本诉请求；二、驳回邱景治的反诉请求。后蔡辉琳不服提起上诉，本院于2011年12月12日作出（2011）泉民终字第2583号终审判决，判决：驳回蔡辉琳的上诉，维持原判。
本院认为，蔡辉琳与邱凤姑所签订《购房合同书》业经本院作出（2011）泉民终字第2583号民事判决认定合法有效，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。根据双方签订的《购房合同书》第一条、第二条和第十二条关于邱凤姑应付清购房款给蔡辉琳，蔡辉琳将办理房屋产权证的相关文件全部交给业主代表的约定，以及上述生效判决认定的买受双方存在催款、付款等实际履行合同行为事实，邱凤姑应按约定支付给蔡辉琳全部购房款350350元，扣除其已支付的定金25000元、2009年3月31日已支付的房款35000元及2013年11月11日支付的220280元，合计支付案涉购房款280280元，邱凤姑应再支付给蔡辉琳70070元，一审法院认定邱凤姑有权拒绝继续履行支付购房款义务，并酌定邱凤姑可按总购房款的80%支付给蔡辉琳，其余购房款可待办理产权过户登记手续再予以支付，缺乏合同和法律依据，应予纠正。鉴于双方因房屋买卖合同是否成立、有效等问题诉诸法院，该案经终审判决于2011年12月21日发生法律效力，判决生效后邱凤姑应履行付款义务即支付剩余购房款290350元（即350350元－25000元－35000元），邱凤�未能履行付款义务，应承担相应的违约责任。经查阅卷宗，本院（2014）泉民终字第488号生效判决认定，蔡辉琳于2009年3月5日通过广东众达成律师事务所向邱凤姑之姐邱景治发出律师函催款，该律师函内容包括催收本案的购房款，邱凤姑亦按函于2009年3月31日支付了房款35000元，据此可认定双方均以实际行为变更了原合同有关“邱凤姑应于每月1号前将房款汇入蔡辉琳指定账户……逾期超过30日蔡辉琳有权解除合同”的约定，即该条款已对双方不具有约束力，故蔡辉琳请求按该条款计算逾期付款违约金缺乏依据，不予采纳。本院酌定违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计付，故认定邱凤姑以剩余购房款290350元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付蔡辉琳自2011年12月22日起至2013年11月11日止的购房违约金；自2013年11月12日起邱凤姑以剩余购房款70070元按中国人民银行同期同类贷款利率计付蔡辉琳购房违约金。据此，对蔡辉琳主张邱凤姑应支付的购房款及违约金超过上述认定数额的部分，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，蔡辉琳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省石狮市人民法院（2015）狮民初字第6405号民事判决；
二、邱凤姑应于本判决生效之日起十日内支付蔡辉琳购房款70070元，并支付相应的违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，以290350元为基数自2011年12月22日起至2013年11月11日止，以70070元为基数自2013年11月12日起至判决实际付款之日止计算）；
三、驳回蔡辉琳一审的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4625元，由蔡辉琳负担2963元，邱凤姑负担1662元；二审案件受理费4625元，由蔡辉琳负担2963元，邱凤姑负担1662元。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅家顶
审 判 员 邱旭锋
代理审判员 吴一凡
二〇一七年十二月三十日
书 记 员 薛 波
附注：本案适用的主要法条及执行申请提示
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。