辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民初434号
原告（执行案外人）：白昊。
委托诉讼代理人：田晓亮、祝樊迪，辽宁法大律师事务所律师。
被告（申请执行人）：华义建设集团有限公司。
法定代表人：董卫，该公司经理。
委托诉讼代理人：吕万利、张超，辽宁澄宇律师事务所律师。
第三人（被执行人）：大连海岸建设工程有限公司。
法定代表人：范希贵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王筱婷、邢树新，辽宁青松律师事务所律师。
第三人：大连世茂新纪元置业有限公司。
法定代表人：汤沸，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨波，辽宁博昂律师事务所律师。
原告白昊与被告华义建设集团有限公司（以下简称”华义公司”）、第三人大连海岸建设工程有限公司（以下简称”海岸公司”）、第三人大连世茂新纪元置业有限公司（以下简称”世茂公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白昊的委托诉讼代理人田晓亮，被告华义公司的委托诉讼代理人吕万利、张超，第三人海岸公司的委托诉讼代理人王筱婷，第三人世茂公司的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白昊向本院提出诉讼请求：1．判令不得执行大连市金州新区大魏家街道御龙园F区55号X单元X跃X层X号房屋，并解除查封措施；2．判令原告白昊是大连市金州新区大魏家街道御龙园F区55号X单元X跃X层X号房屋的实际权利人；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：案涉房屋不是海岸公司名下财产，法院查封案涉房屋错误。原告白昊是案涉房屋的实际权利人。第一，原告实际购买案涉房屋在先，法院查封在后。第二，原告已按约定支付了房款，案涉房屋开发商已于2015年7月26日向白昊开具合法发票。第三，原告已经实际占有使用案涉房屋。第四，原告对案涉房屋未办理产权登记手续没有过错。原告白昊是案涉房屋的实际权利人，能够排除法院的强制执行，法院查封并执行案涉房屋错误。
华义公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不是案涉房屋的实际权利人，原告提供的证据不能证明其与世茂公司之间签订了书面的房屋买卖合同。原告与世茂公司之间没有房屋买卖合同关系，其与案外人大连旭辉投资有限公司及世茂公司之间是否具有抵顶关系，以及抵顶关系的内容均不明确。原告没有实际占有、使用案涉的房屋，没有向世茂公司支付全部购房款。原告对案涉房屋至今怠于办理产权过户登记手续具有过错。因此，原告对案涉房屋不享有能够对抗法院查封及执行的权利。
海岸公司述称，法院查封的涉案房产均不是海岸公司名下的财产。本案不应按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查，该条是针对金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而本案的房产没有登记在被执行人海岸公司名下。该规定第二十四条、第二十五条关于对已登记的不动产，是按照不动产登记簿来判断是否为权利人，不动产登记簿上的权利人显然不是海岸公司，所以查封是违法的。同意原告的诉讼请求。
世茂公司述称，案涉房屋目前确实没有发生权属变更，仍然登记在世茂公司名下。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告白昊提交：证据1.从大连金普新区不动产登记中心官方网站打印的《房屋销控表》，拟证明案涉房屋登记在世茂公司名下，不是海岸公司名下的财产，法院查封错误。被告华义公司对该证据的真实性不予认可，认为该表上没有加盖不动产登记中心的印章。第三人海岸公司与世茂公司对该证据均没有异议。证据2.《商品房认购书》，拟证明原告与世茂公司之间成立了房屋买卖合同关系。被告华义公司对该证据的真实性没有异议，但认为商品房认购书上的乙方是白世勤，不是白昊，且认购书不是商品房买卖合同，不能证明原告与世茂公司之间成立了房屋买卖合同关系。证据3.《中国农业银行业务凭证》、《客户缴费确认单》（复印件）、《债权债务抵销协议书》（原件名为《债权债务抵消协议书》，但”消”应为”销”，下同）、《工程款/企业划款抵房款审批表》（复印件）、《交易对手查询报表》、《交通银行个人转账回单》、《情况说明》、《户口本（00287XXXX）》、《大连血液中心司法鉴定所法医物证鉴定意见书》、《销售不动产统一发票（自开）记账联》。拟证明原告已经向世茂公司支付完毕了本案案涉房屋的全部购房款。被告华义公司认为，业务凭证中的付款人是白世勤，不能证明该付款与本案有关系，客户缴费确认单是复印件，即使是真实的，缴费确认单显示的客户姓名也是白世勤，该确认单与业务凭证均不能证明原告已经向世茂公司支付了全部的房款。对《债权债务抵销协议书》的真实性有异议，因为大连旭辉投资有限公司与海岸公司、世茂公司是关联公司，该协议是其内部文件，即使是真实的，该文件也恰恰证明了本案房屋是大连旭辉投资有限公司抵顶给海岸公司的。根据《情况说明》的内容看，证明了享有案涉债权的是白世勤，对户口本和司法鉴定没有异议，不动产发票不能证明原告已经实际付款。第三人海岸公司与世茂公司对该证据均没有异议。第三人海岸公司称，《债权债务抵销协议书》加盖了骑缝章，最后一页就是白昊的《购房信息确认表》和《抵销工程款或押金信息确认表》，张振权收到了原告所交付的款项，并且已经转给了海岸公司。证据4.世茂公司发出的《交付通知书》，拟证明案涉房屋已经交付原告使用，原告已经实际占有案涉房屋。被告华义公司认为，该通知不能表明白昊已实际入住，或者实际占有案涉房屋。第三人海岸公司与世茂公司对该证据均没有异议。证据5.执行裁定书，拟证明原告已经按照法律规定执行异议申请程序主张自己的权利。被告华义公司对该证据的真实性没有异议，但认为该证据证明原告与世茂公司之间是债权关系，不具有能够排除执行的权利。第三人海岸公司与世茂公司对该证据均没有异议。证据6.白世勤和周欣签署的两份声明，拟证明白世勤、周欣是原告白昊的父母，白世勤签订认购书，系代替白昊签订，白世勤、周欣支付房款也是代替白昊支付。被告华义公司对这两份声明的真实性有异议，认为不能代表签订认购书当时及付款时原告的真实意思表示，同时不能证明原告和世茂公司之间有书面的房屋买卖合同。第三人海岸公司与世茂公司对该证据均没有异议。
被告华义公司提交本院（2012）大民三初字第216号民事判决书与辽宁省高级人民法院（2013）辽民二终字第00093号民事判决书，拟证明被告对第三人海岸公司享有债权，本案的查封是合法的。原告对该证据的真实性没有异议，但认为该判决只能证明华义公司与海岸公司存在债权债务关系，不能说明本案的查封是合法的。第三人海岸公司与世茂公司对该证据的真实性均没有异议。第三人海岸公司称，判决生效并不等于对本案查封就是正确的，本案查封的不是海岸公司的财产。
第三人海岸公司没有提交证据。第三人世茂公司在庭后提交王亚杰名下交通银行大连金州支行银行卡的交易明细清单，拟证明其收到20万元后，及时转账给了张振权。张振权到本院接受询问，对该节事实予以认可，并表示其系代替海岸公司卖房和收取房款，并提供了其名下上海浦东发展银行大连金州支行银行卡交易明细清单，表明其收到93万元房款后，同日向海岸公司的会计转账支付88.5万元。海岸公司在庭审时认可其收到了张振权的转款。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：华义公司与海岸公司买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月24日作出（2012）大民三初字第216号民事判决：一、海岸公司于判决发生法律效力后十日内向华义公司支付货款13,352,950.76元；如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回华义公司其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因海岸公司未履行生效判决所确定的付款义务，华义公司向本院申请强制执行。因华义公司申请，本院于2016年11月14日作出（2016）辽02执恢字第256号民事裁定书，查封世茂公司名下的位于大连市金州新区御龙园F区55号X单元XX层X号房屋，查封期限三年。
白世勤作为乙方与世茂公司签订了《商品房认购书》，签订日期空白，约定认购物业为世茂御龙海湾73#地块55幢X层X室，物业用途居住，房屋单价8955.29元，预测建筑面积143.03平方米，总房价1,280,876元。该认购书同时约定乙方于签订认购书时交付定金5万元，作为甲乙双方签订商品房买卖合同的担保。2013年7月1日，世茂集团《客户缴款确认单》编码为1203260，客户姓名白世勤，金额5万元，本次缴款项目定金，购买物业73-55#-X-X-
X-X。该缴款确认单上没有加盖世茂公司印章，置业顾问处有孙雪银签字。同日，白世勤名下中国农业银行卡上有一笔消费5万元的业务记录。2014年1月16日，周欣通过上海浦东发展银行大连分行向张振权转账93万元。2015年7月27日，白世勤通过交通银行向王亚杰转账20万元。白世勤、周欣分别系白昊的父亲、母亲。2017年9月6日，白世勤提交书面声明，其系代白昊支付25万元购买案涉房屋，签署案涉房屋《商品房认购书》的行为系代白昊签署；同日，周欣提交书面声明其于2014年1月16日向张振权转账93万元系代替白昊支付案涉房屋的购房款。
世茂公司于2015年7月26日出具《销售不动产统一发票（自开）发票联》，发票号码为10507054，付款方名称：白昊，收款方名称：大连世茂新纪元置业有限公司，不动产项目名称：金州新区大魏家街道御龙园F区，销售的不动产地址：55-1-XXXX，建筑面积146.01㎡，单价8,650.01元/㎡，金额1,262,988元，款项性质为预收款。
2014年1月3日，大连旭辉投资有限公司（甲方）、海岸公司（乙方）、世茂公司（丙方）签订《债权债务抵销协议书》，约定三方就海岸公司或海岸公司指定的第三方购买世茂公司开发建造和销售的大连世茂御龙海湾73#地块部分物业之购房款，世茂公司同意以海岸公司承建的大连旭辉投资有限公司项目之尚未结清工程款与之互抵事宜达成协议。协议第一条1.2约定，海岸公司应自行或指定第三人在签署协议后五个工作日内，与世茂公司完成抵偿房屋的商品房买卖合同及相关文件的签署。该协议书附件1：《购房信息确认表》,姓名白昊，房号73-55-XXXX，房屋总价1,262,988元，抵偿金额1,212,988元。附件2：《抵销工程款或押金信息确认表》,合同大连世茂嘉年华项目一期填海工程（滨海商务区）设计及施工总承包标段合同，抵偿金额1,212,988元，备注抵偿金额仅表示本抵偿协议中甲乙双方同意抵销的额度。不代表双方对款的结算。
2015年6月18日，世茂公司向白昊出具案涉房屋的《交付通知书》，该通知书的回执中”本人签字”处系空白。
本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋的购买方是白昊还是白世勤，即白昊是否具有本案诉讼主体资格；2.如果买房人是白昊，其对案涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。
关于焦点一，白世勤与世茂公司签订了《商品房认购书》，虽然《商品房认购书》中签订日期系空白，但从该认购书关于支付定金5万元的内容看，该认购书的签订日期应与《客户缴款确认单》与《中国农业银行业务凭证》显示的交付5万元定金的时间相同，即2013年7月1日。白昊出生于1995年12月28日，至2013年7月1日，其尚未年满18周岁，系未成年人，不具备完全民事行为能力。白世勤作为白昊的父亲提交了书面声明表明其系代白昊签订。相应《债权债务抵销协议书》所附《购房信息确认表》、世茂公司出具的《销售不动产统一发票》及《交付通知书》等均表明购房人是白昊，故应认为案涉房屋的购买人是白昊。至本案起诉时，白昊已成年，具备完全民事行为能力，故白昊具有本案诉讼主体资格。
关于焦点二，从房屋来源看，案涉房屋系通过以房抵债方式而来，而海岸公司与白昊均未依法办理物权变动登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于未办理物权变更登记，白昊提供的《商品房认购书》、《购房信息确认表》、《销售不动产统一发票》等不能产生物权变动的法律效力。由于未办理物权变更登记，白昊对案涉房屋享有权利的主要性质应为债权上的权利。从房屋交易过程看，虽然白昊与案涉房屋登记所有权人世茂公司签订了《商品房认购书》，但其未按照该认购书约定与世茂公司签订正式的商品房买卖合同，亦未办理相应的合同备案及过户手续。对于双方未按照该认购书继续履行一节，白昊没有提供证据证明存在客观上的非自身的原因。白昊亦未提供其实际占有使用案涉房屋的相应证据。
综上所述，因白昊对案涉房屋享有的权利性质主要为债权，且无据认定白昊对案涉房屋所享有的债权优于其他债权，其不享有足以排除本案执行的权利，故白昊关于请求判令不得执行案涉房屋、解除查封措施，以及其系案涉房屋实际权利人的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回白昊的诉讼请求。
案件受理费16,166.89元（原告已预交），由原告白昊负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长霍宏
审判员刘小南
审判员张钱
二〇一七年十一月十日
书记员王丽秋