河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹤民终字第225号
上诉人（原审原告）李素梅，女，1967年7月9日出生。
委托代理人程鹏，鹤壁市山城区汤河法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）郭焕民，男，1967年1月15日出生。
被上诉人（原审被告）杨合英，女，1953年2月7日出生。
被上诉人（原审被告）秦秀红，女，1968年11月9日出生。
被上诉人（原审被告）秦志强，男，1974年10月25日出生。
被上诉人（原审被告）秦志兰，女，1978年2月2日出生。
被上诉人（原审被告）秦占海，男，1985年10月27日出生。
被上诉人杨合英、秦秀红、秦志强、秦志兰、秦占海共同委托代理人杜学广，河南奥博律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人李素梅与被上诉人郭焕民、杨合英、秦秀红、秦志强、秦志兰、秦占海房屋买卖合同纠纷一案，李素梅于2014年7月8日向鹤壁市淇滨区人民法院提起诉讼，请求判决确认秦九生与郭焕民签订的房屋买卖协议无效、返还房屋、按每月500元赔偿租房损失。淇滨区人民法院于2014年12月17日作出（2014）淇滨民初字第1451号民事判决，驳回了李素梅的诉讼请求。李素梅不服判决，提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人李素梅及其委托代理人程鹏，被上诉人郭焕民，被上诉人杨合英、秦秀红、秦志强、秦志兰、秦占海的委托代理人杜学广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
淇滨区人民法院一审认定：李素梅与郭焕民系夫妻关系，结婚登记时间为1999年9月22日。2007年5月24日鹤壁市建德采煤沉陷区治理置业有限公司与郭焕民订立安置购房协议书，约定郭焕民申请购置位于淇滨区福源小区1-03栋1单元602室的拆迁安置房，房屋面积81.85㎡，总价款45587.25元。2007年11月5日郭焕民将协议约定的购房款结清并占有房屋。在自愿、平等、协商一致的基础上，2007年11月12日郭焕民将涉案房屋以56500元的价格出卖与秦九生，并向秦九生出具有收款条“今收到房钱现金伍万陆仟伍佰元”。2007年11月15日双方订立房屋买卖协议一份。内容为：郭焕民出售鹤壁市淇滨区福源小区1-03栋1单元602室，秦九生一次性付给郭焕民购房款，郭焕民将安置购房协议书及一切手续和户门所有钥匙交给秦九生，秦九生获得房屋所有权；秦九生需办房产证时，郭焕民必须配合，并承担办理所需一切证明；如郭焕民违约除返还房款外，再赔付秦九生违约金叁万元，如秦九生违约，郭焕民从房款中扣除秦九生违约金叁万元。协议签订后秦九生即取得安置购房协议书、郭焕民的交款手续及房屋钥匙，并占有入住涉案房屋至今。
2011年8月10日李素梅以秦九生、郭焕民为被告提起民事诉讼，请求确认秦九生和郭焕民签订的房屋买卖合同无效，并要求秦九生返还房屋、赔偿租房损失每月500元。淇滨区人民法院于2011年11月3日作出（2011）淇滨民初字第1274号民事判决，驳回李素梅的诉讼请求。李素梅不服提起上诉。鹤壁市中级人民法院二审期间，发现秦九生已于2011年12月7日死亡。李素梅于2012年2月24日提出撤回对秦九生、郭焕民的起诉。鹤壁市中级人民法院于2012年3月7日作出（2012）鹤民三终字第7号民事裁定，准予李素梅撤回对秦九生、郭焕民的起诉。
2014年7月8日，李素梅以郭焕民，以及秦九生的第一顺序法定继承人配偶杨合英和子女秦秀红、秦志强、秦志兰、秦占海为被告再次提起民事诉讼，并提出上述诉讼请求。
淇滨区人民法院一审认为：《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定“夫妻对共同所有的财产有平等的处理权”；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。据查明的案件事实，秦九生在买受涉案房屋时，郭焕民向秦九生出示的取得房屋手续记载的名字均为郭焕民，未显示李素梅的名字；现李素梅和郭焕民也没有证据证明在郭焕民与秦九生协商房屋买卖的过程中，已明确告知秦九生其二人为夫妻关系。故秦九生对李素梅与出卖人郭焕民为夫妻关系这一事实并不知情，秦九生取得该房屋是善意的。
涉案房屋属于家庭重大财产。秦九生与本案被告虽于事后知道郭焕民与李素梅系夫妻关系，也有理由相信李素梅作为共同生活的一方是知道或者应当知道郭焕民的卖房决定，为夫妻双方共同真实意思表示。且该房屋买卖协议没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，涉案房屋买卖协议为有效协议。现李素梅以不知道郭焕民将未取得所有权的房屋出卖为由对抗善意第三人，诉请确认房屋买卖协议无效，于法无据，不予支持。基于该有效协议，支付房款和交付房屋的主要合同义务，当事人双方已各自履行完毕。故对于李素梅的其他两项诉讼请求，亦不予支持。郭焕民辩称当时约定的总价款为20万元，而不是56500元。因其未提供任何证据予以佐证，且其辩称的价格也不符合当时市场行情，不予采纳。
淇滨区人民法院一审判决：驳回李素梅的诉讼请求。
李素梅上诉称：鹤壁市淇滨区福源小区1-03栋1单元602室是鹤壁市采煤沉陷区综合治理办公室分配给李素梅和郭焕民的政策性安置房。2007年11月15日，郭焕民在李素梅不知情的情况下与秦九生签订了房屋买卖协议，将夫妻共有房屋卖给秦九生。李素梅知道后，通过多种途径和秦九生交涉，要求返还房屋。李素梅认为秦九生并非善意取得涉案房屋，没有办理房产证，没有取得房屋所有权，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持李素梅的诉讼请求。
郭焕民辩称：2007年11月15日，涉案房屋交易时约定房屋价款为20万元，秦九生先支付5万多元，余款经郭焕民多次索要，秦九生不予支付。郭焕民认为秦九生属于欺骗，应当返还涉案房屋，郭焕民将收取的房款5万多元退还给秦九生家属。
杨合英、秦秀红、秦志强、秦志兰、秦占海辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审诉讼中，李素梅、郭焕民、杨合英、秦秀红、秦志强、秦志兰、秦占海均未提交新证据。
本院经公开开庭审理，充分听取双方当事人的诉辩意见，认真审查双方当事人所举证据，确认淇滨区人民法院一审认定事实成立。
本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
根据上述规定，夫妻对共有财产有平等的处分权，郭焕民处分共有财产不属于无权处分合同规则的适用范围。本案中，秦九生在买受涉案房屋时，没有证据证明郭焕民已如实告知秦九生自己与李素梅系夫妻关系、该房屋为夫妻共有财产。虽不排除郭焕民因家庭矛盾，隐瞒财产共有人李素梅不知情的故意，但结合李素梅与郭焕民共同生活居住及李素梅当庭陈述的内容，可以确认李素梅在房屋交易后不久即应知晓买卖房屋事实，其在较长时间段内未以诉讼或仲裁方式积极主张权利。秦九生依据鹤壁市建德采煤沉陷区治理置业有限公司与被安置人郭焕民订立的安置购房协议书，与郭焕民协商签订房屋买卖协议，缴纳购房款，郭焕民亦将安置购房协议书等手续和户门所有钥匙交给秦九生，秦九生子女占有使用涉案房屋至今的情况，符合当地类似情形的交易习惯。秦九生在安置购房合同价45587.25元的基础上，以56500元的的价格购买涉案房屋，根据房屋交易当时鹤壁市淇滨区市场交易价格、涉案房屋地理位置、楼层等因素综合考虑，该价格并未显失公平，可以认定秦九生在涉案房屋交易时支付了合理对价。该交易结果符合郭焕民、李素梅夫妻双方的共同利益。李素梅、郭焕民在诉讼中不能证明秦九生在买受涉案房屋过程中存在过错或违背诚实信用原则，因此秦九生在涉案房屋交易时应当认定为善意。
李素梅在鹤壁市山城区采煤沉陷区旧房拆迁后，与郭焕民及家人共同居住生活。李素梅虽陈述不知道郭焕民与秦九生房屋交易情况，但从交易近四年后提起诉讼、在第一次诉讼结束两年后的时间内再次诉讼的情况来看，李素梅主张不同意或不知道房屋买卖情况有悖生活常理及诚实信用原则。夫妻对共有财产有平等的处分权，要求共有财产处分的法律行为必须双方共同实施，或者出示另一方的授权书，不仅违背社会生活经验，也不利于市场交易。秦九生及其子女自2007年有偿取得涉案房屋，占有、居住至今，本院综合维护交易安全、保护相对方合法权益及社会公平正义考虑，对李素梅以不同意或不知道为由主张合同无效不予支持。鹤壁市淇滨区福源小区属采煤沉陷区治理小区，并不涉及政策性土地划拨，李素梅主张涉案房屋不允许交易没有证据支持，本院不予采信。郭焕民辩称约定房屋总价款为20万元，没有证据支持，且不符合常理，本院对该主张不予采信。
综上，上诉人李素梅的上诉理由不能成立。淇滨区人民法院一审认定事实清楚，案件处理得当，应予维持。本案调解无效。经合议庭评议，并报经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1225元，由上诉人李素梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 波
审判员 王建霞
审判员 朱军舰
二〇一五年六月一日
书记员 张亚楠