广西壮族自治区高级人民法院 行 政 判 决 书 （2016）桂行终976号 上诉人（一审原告）全美珍，女，1960年9月2日出生，汉族，居民，住钟山县。 上诉人（一审原告）莫虎林，男，1986年4月23日出生，瑶族，居民，住钟山县。 上诉人（一审原告）莫超林，男，1991年7月15日出生，瑶族，居民，住钟山县。 三上诉人共同委托代理人黄秋帆，广西裕华律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）钟山县人民政府。住所地：钟山县钟山镇兴中中路**。 法定代表人陈书莹，县长。 委托代理人廖成其，钟山县法制办公室干部。 委托代理人虞一英，钟山县房地产管理所所长。 一审第三人陶忠强，男，1984年5月18日出生，汉族，医生，平乐县人，现住钟山县。 一审第三人李茜，女，1989年10月7日出生，汉族，居民，住钟山县。 委托代理人田振华，广西创恒律师事务所律师。 上诉人全美珍、莫虎林、莫超林因与被上诉人钟山县人民政府（以下简称钟山县政府）及一审第三人陶忠强、李茜房屋行政登记纠纷一案，不服贺州市中级人民法院作出的（2016）桂11行初15号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人莫虎林、莫超林及三上诉人的共同委托代理人黄秋帆，被上诉人钟山县政府委托代理人廖成其、虞一英，一审第三人陶忠强，一审第三人李茜的委托代理人田振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺州市中级人民法院一审查明：2010年8月22日，莫官川（已故）因经商资金紧缺，向陶忠强借款30万元，用位于钟山××北路与全美珍、莫虎林、莫超林共有的房屋（证号为钟房权证钟山镇字第××号）作抵押。2011年5月6日，陶忠强和莫官川、全美珍、莫虎林携带相关材料到钟山县房地产管理所申请办理产权转移手续。2011年5月13日钟山县政府向陶忠强颁发了证号为钟房权证钟山镇字第××号《房屋所有权证》(以下简称560017522号《房屋所有权证》)，并同时注销了钟房权证钟山镇字第××号《房屋所有权证》。2013年7月30日陶忠强将该房屋返租给莫官川。2013年11月18日，陶忠强将该房屋以980000元卖给李茜。2013年11月28日，李茜委托贺州汇业房地产中介服务有限公司钟山分公司对房产进行测绘和价值评估，评估总金额为988000元。同日，陶忠强、李茜申请办理房屋所有权转移登记。李茜缴纳了相关税费。经过钟山县政府的职能部门钟山县房地产管理所审查后，钟山县政府于2014年5月9日向李茜颁发了钟房权证钟山镇字第××号《房屋所有权证》（以下简称涉案《房屋所有权证》），同时注销了560017522号《房屋所有权证》。2014年9月中旬，李茜托人催促全美珍、莫虎林、莫超林退房。莫超林认为钟山县政府向陶忠强颁发的560017522号《房屋所有权证》侵犯其合法权益，于2014年10月14日向钟山县人民法院提起行政诉讼，后向贺州市中级人民法院提起上诉。贺州市中级人民法院于2015年9月15日作出(2015)贺行终字第42号行政判决，确认钟山县政府颁发的560017522号《房屋所有权证》违法。2016年5月4日，全美珍、莫虎林、莫超林诉至法院，请求撤销钟山县政府颁发的涉案《房屋所有权证》。 另查明，莫官川与全美珍是夫妻关系；莫官川、全美珍与莫虎林、莫超林是父、母子关系。 贺州市中级人民法院认为：陶忠强将位于钟山××北路的房屋（《房屋所有权证》证号为：钟房权证钟山镇字第××号）卖给李茜，并共同申请办理房屋所有权转移登记。经过钟山县政府的职能部门钟山县房地产管理所审查后，认为符合房屋所有权转移的条件，钟山县政府向李茜颁发了涉案《房屋所有权证》。由于钟山县政府颁发的560017522号《房屋所有权证》的行政行为被确认违法，后续转移房屋的登记行为即钟山县政府向李茜颁发的涉案《房屋所有权证》的行政行为本应予以撤销；但是，考虑到李茜是以接近于市场价格购买的该房屋，属于善意取得，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，应确认钟山县政府颁发的涉案《房屋所有权证》的行政行为违法，不撤销该登记行为。钟山县政府于2014年5月9日向李茜颁发涉案《房屋所有权证》，2014年9月中旬，李茜托人催促全美珍、莫虎林、莫超林退房。莫超林知道房屋转移的情况后于2014年10月14日提起另案行政诉讼，另案审结后，全美珍、莫虎林、莫超林于2016年5月4日提起本案行政诉讼，系知道其权利被侵害后提起了另案诉讼主张权利，后提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决：确认钟山县政府于2014年5月9日向李茜颁发的560022415号《房屋所有权证》的行政行为违法。 上诉人全美珍、莫虎林、莫超林上诉称：1、陶忠强违法取得560017522号《房屋所有权证》，其将涉案房屋转让给李茜的行为也违法，不受法律保护。2、陶忠强与李茜在转让过程中存在恶意串通、低价交易行为，李茜通过欺骗手段取得涉案《房屋所有权证》是恶意取得。李茜取得的涉案《房屋所有权证》不具备善意取得的法定条件，不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，应当予以撤销。请求二审法院依法撤销一审判决和被上诉人钟山县政府向李茜颁发的涉案《房屋所有权证》。 被上诉人钟山县政府答辩称：我府为第三人李茜颁发的涉案《房屋所有权证》手续齐全，程序到位，符合建设部颁发的《城市房地产转让管理规定》和《房屋登记办法》第三十三条规定。上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。 一审第三人李茜陈述称：1、答辩人购买房屋并取得本案被诉的《房屋所有权证》是合法有效的。一审法院关于答辩人购得本案诉争房屋是善意取得的认定客观、准确、公正。2、上诉人曾自认莫超林、莫虎林的父亲莫官川在与陶忠强办理房产过户时，由莫虎林代莫超林签名，由莫官川按手印。由此可见是上诉人欺骗了房管部门，而且莫虎林、莫官川的行为属表见代理行为，他人有理由相信是得到了莫超林的同意。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审第三人陶忠强陈述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经审查，本院确认一审判决确认的证据合法有效，可以作为认定本案事实的依据。据此，本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为:本案二审争议的焦点是李茜取得涉案房屋是否为善意取得。首先，陶忠强将涉案房屋以980000元卖给李茜是否明显低于市场价格问题。根据李茜委托贺州汇业房地产中介服务有限公司钟山分公司对涉案房屋的评估报告，涉案房屋的评估总金额为988000元，交易价款与评估总金额相差极小。同时，当地税务机关在核定李茜与陶忠强房屋转让应纳税费时认可该评估结果，也可佐证李茜购买涉案房屋没有明显低于市场价格。上诉人在本案中主张陶忠强与李茜在转让过程中存在低价交易行为，并提出当时涉案房屋价值应为约280万元，但没有提供充分证据证明。其次，陶忠强转让涉案房屋时手续齐全。2013年11月陶忠强持当时具有法律效力的560017522号《房屋所有权证》与李茜到房屋登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续，李茜有理由相信陶忠强为涉案房屋的所有权人。因此，上诉人没有充分证据证明陶忠强与李茜之间的买卖房屋行为为恶意串通，其主张李茜属非善意取得涉案《房屋所有权证》的理由不充分，一审法院根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，确认钟山县政府颁发的涉案《房屋所有权证》的行政行为违法，不撤销该登记行为，适用法律正确。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人全美珍、莫虎林、莫超林共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  韦威助 审 判 员  班 艳 代理审判员  封 宇 二〇一七年六月三十日 书 记 员  许 青