宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0104民初12955号
原告:金伏宗，男，1980年4月9日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，宁夏浩晟律师事务所律师。
被告：李桂英，女，1962年2月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：雷秋萍（系李桂英女儿），贺兰县农牧渔业局职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告：宁夏中远宜居房地产经纪有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区鸣翠春天花园5号楼8-13号营业房。
法定代表人：宋渊，该公司总经理。
原告金伏宗与被告李桂英、宁夏中远宜居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金伏宗的委托诉讼代理人ＸＸ，被告李桂英及其委托诉讼代理人雷秋萍、宁夏中远宜居房地产经纪有限公司的法定代表人宋渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金伏宗向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《银川市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.被告李桂英向原告支付违约金22500元；3.判令被告李桂英返还原告定金10000元，被告宁夏中远宜居房地产经纪有限公司对该款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月11日，原告与被告李桂英、宁夏中远宜居当地产经纪有限公司共同签订了《银川市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告李桂英将其名下位于银川市兴庆区某室房屋出售给原告，原告向被告李桂英支付定金10000元，由被告宁夏中远宜居当地产经纪有限公司代为保管。同时约定，被告李桂英应当在2017年11月15日前将房屋贷款一次性还清，贷款还清后被告配合原告到银行办理面签手续，如卖方违约须向买方支付总价款5%的违约金。房屋买卖事宜由中远宜居公司提供中介服务，原告按约定将定金支付给了中远宜居公司，但被告李桂英却始终未履行合同约定的义务。原告及中远宜居公司多次联系被告李桂英，李桂英拒绝履行合同。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告李桂英辩称，2017年10月11日，原告到被告家看房并要求签合同。当时，被告称2017年11月15日才能将房屋贷款还清。涉案房屋是被告与其女儿共有，合同签订时被告女儿不在场，只有被告签字，没有被告女儿授权，合同不成立，被告不承担违约金。签订合同时原告没有交定金，原告交定金并没有告知被告，被告中远宜居公司也没有告知被告。被告就想着不卖了，被告去中远宜居公司，当时没人，被告以为没事了，就没再管。
被告宁夏中远宜居房地产经纪有限公司辩称，当时被告李桂英拒绝卖房，找其沟通也拒绝减免，发短信及打电话也拒接。签完合同原告即交定金并出具定金收条。
本院经审理认定事实如下：被告李桂英与案外人雷秋萍系母女关系。位于银川市兴庆区景墨家园97-2-301室房屋所有权人为案外人雷秋萍，被告李桂英系共同共有人。2017年10月11日，原、被告三方共同签订《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务》各一份，约定，被告宁夏中远宜居房地产经纪有限公司为原告金伏宗与被告李桂英提供居间服务，居间费共计7500元，由原告金伏宗承担4500元，被告李桂英承担3000元。被告李桂英将银川市兴庆区某室房屋出售给原告，房屋总面积为77.48平方米，总价款为450000元。定金10000元，由被告宁夏中远宜居房地产经纪有限公司代为保管。被告李桂英应在2017年11月15日前将原房屋贷款一次性还清。贷款还清后，被告李桂英解除抵押登记，解除抵押登记后的3个工作日内，须配合原告进行银行面签。原告于2017年11月17日将支付首付款180000元。双方违反上述约定超过15日的，向对方赔付房屋总价款5%的违约金。合同签订后，原告支付定金10000元，该定金由被告宁夏中远宜居房地产经纪有限公司代为保管，被告李桂英向被告宁夏中远宜居房地产经纪有限公司出具定金收条一份，被告宁夏中远宜居房地产经纪有限公司并向原告出具收据一份。后因涉案房屋所有权人雷秋萍不同意出售房屋，双方产生纠纷。故原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告及被告宁夏中远宜居房地产经纪有限公司称签订合同时被告李桂英向其出示了房屋产权证，并知晓房屋所有权人为雷秋萍，被告李桂英为共有人。雷秋萍不认可李桂英单独签订的《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，并表示不同意出售涉案房屋。
本院认为，不动产物权变动适用公示原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定予以登记。其意义在于公示权利人，保护交易安全，其具体载体即为房屋产权证。本案中，被告李桂英在签订合同时已向原告及被告宁夏中远宜居房地产经纪有限公司出示房屋产权证。原告及被告宁夏中远宜居房地产经纪有限公司均明知房屋所有权人为雷秋萍，被告李桂英为共有人，即李桂英并非房屋产权人，亦非完全权利人。在此情况下，原告仍与被告李桂英签订房屋买卖合同，原告未尽到谨慎义务。且之后涉案房屋所有权人雷秋萍亦明确表示不认可李桂英单独签订的《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，不同意出售涉案房屋。因被告李桂英无权单独处分涉案房屋，且涉案房屋所有权人雷秋萍不认可被告李桂英签订的买卖合同，故原、被告三方签订的《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》违反了法律强制性规定，应属无效。无效合同自始无效，故本院对原告要求解除原、被告签订的《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的诉讼请求不予支持。因涉案合同无效，双方约定的违约金条款亦无效，故原告要求被告李桂英支付违约金22500元的诉讼请求显属不当，本院不予支持。因合同无效，被告李桂英因合同取得的定金应予返还。故本院对原告要求被告李桂英返还定金10000元的诉讼请求予以支持。因该定金由被告宁夏中远宜居房地产经纪有限公司保管，故宁夏中远宜居房地产经纪有限公司应承担协助退还的义务。被告李桂英擅自处分房屋导致合同无效，给原告造成的损失应予赔偿。因合同无效给原告造成的损失系获得现金后的利息损失，故被告李桂英应赔偿原告10000元定金自收取之日（2017年10月11日）至本判决确定的退款之日按中国人民银行同期贷款基准年利率计算的利息。依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告李桂英于本判决生效之日起七日内退还原告金伏宗定金10000元，并赔偿该10000元定金自2017年10月11日至本判决确定的退款之日按中国人民银行同期贷款基准年利率计算的利息。被告宁夏中远宜居房地产经纪有限公司协助退还原告金伏宗上述定金10000元；
二、驳回原告金伏宗的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。
案件受理费431元，由原告金伏宗负担328元，被告李桂英负担103元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 员 张志华
二〇一八年一月十六日
法官助理 徐敏超
书 记 员 谢 卉
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。