上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初7268号
原告杨良琪，住上海市。
原告竺澄宇，住上海市。
法定代理人竺ＸＸ（系原告竺澄宇父亲），住上海市。
两原告共同委托代理人朱秋海（系原告杨良琪女婿、原告竺澄宇姨夫），住上海市。
被告王文华，住上海市。
原告杨良琪、竺澄宇诉被告王文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法由审判员姚晓菁独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告杨良琪、竺澄宇的共同委托代理人朱秋海，被告王文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨良琪、竺澄宇诉称，2016年1月31日，原告通过中介与被告签订《房屋租赁合同》，将上海市静安区万航渡路xx弄xx号xx室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，约定租期6年，自2016年4月1日至2022年3月31日。其中2016年2月1日至2016年3月31日为装修期，免租金。但被告不仅未对房屋装修，在未征得原告同意的情况下，于2016年2月26日通过其他中介与汉舍公司签订转租合同，租期2年，将系争房屋作为员工宿舍群租。3月18日，街道、居委会接到邻居投诉，发现系争房屋存在群租现象，原告当即与被告联系要求整改，否则解除合同。4月18日，被告仍未整改。4月20日，原告发通知解除，并第一次换锁。4月29日，物业开具违规整改单。5月4日，原告诉至法院，请求判令：1、原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》（2016.4.1-2022.3.31）即刻终止并解除；2、被告承担违约责任赔偿款、逾期租房款、物业费及水电煤公用事业费共计人民币17,721.4元（以下币种均同）；租客于判决后一个月内搬出系争房屋；3、本案诉讼费由被告承担。案件受理后，汉舍公司于2016年5月25日搬离系争房屋，原告第二次换锁。6月1日，原告在系争房屋门、墙上书写提示以防被告再次出租。6月4日，原告第三次换锁。6月10日，原告发现被告再次派人进入系争房屋并准备进行装修，于是拨打110报警，经警察协调处理，维持屋内原状直至判决，同时房屋内人员撤离并搬走屋内设施，原告再次对铁门上锁。庭审时，原告表示水电煤费用被告已付清，撤回该项诉讼请求，同时增加诉讼请求：要求赔偿一张床及床垫、一台冰箱、四套锁具、一扇铁门、栅栏式防盗门修复费50元，共计2,000元，另主张精神损害赔偿5,000元，即第二项诉讼请求赔偿费用增加至24,721.4元。
被告王文华辩称，双方签订合同时，原告知道被告是二房东，要将房屋装修后转租。前三个月的群租是暂时借给被告的一个老客户，找到别的地方就会让他们搬走，当时与原告沟通过，原告是同意的。群租人员搬走后，被告找到新的客户准备装修，但原告却屡次换锁，阻止被告进入并装修。基于目前情况，同意解除《房屋租赁合同》，但不同意原告要求赔偿的诉讼请求。租赁合同其他条款中约定不包物业费，故物业费不应由被告承担。原告主张赔偿的床、床垫、冰箱在租赁设施清单上未列，不同意赔偿，也不同意赔偿锁具、铁门、防盗门修复费和精神损失费。合同签订的租期自2016年4月1日开始，被告并不欠原告房租。2016年5月25日至今的房租不应由被告承担，原告应返还被告多交的租金，还应赔偿被告在系争房屋内的装修费、人工费等费用。
经审理查明，两原告为系争房屋产权人。2016年1月31日，原、被告通过上海中原物业顾问有限公司中介签订《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告，租赁期限为六年，自2016年4月1日起至2022年3月31日止。租金每月5,600元，每三个月一付，第一期租金被告应于2016年2月3日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的十日前。被告需支付原告保证金5,600元。租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费、网络费等房屋使用费由被告承担，物业管理费由被告承担。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方数额为月租金一倍的违约金。居间方郑重告知双方，根据上海市有关规定下述情形视为“群租”而不应进行：将一间房间租给多个自然人或家庭，或者租给一个家庭，但人均承诺居住面积低于5平方米……。其他约定：租金自第四年（2020年4月1日）起每月租金在租金每月5,600元的基础上增加200元……不包物业。后附房屋交接书及家具家电清单。
合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。被告支付了三个月房租16,800元及押金5,600元。2016年2月，被告通过上海我爱我家房地产经纪有限公司中介将系争房屋转租给他人做员工宿舍，形成群租。同年3月18日，原告要求被告对群租进行整改，整改期为一个月。因被告未停止群租行为，同年4月20日，原告向被告发出《房屋租赁合同解约声明》，告知因被告未经原告书面同意，擅自将系争房屋转租他人进行群租，故原告单方面提出解除房屋租赁合同等。同日，原告更换了系争房屋门锁。同年4月29日，上海金辉物业有限公司做出《违规行为报告单》，向曹家渡房办报告，系争房屋存在违反《上海市居住房屋租赁管理办法》的行为，因劝阻、制止无效，报告行政管理部门依法处理。同年5月25日，群租人员搬离系争房屋，原告第二次换锁。6月1日，原告在系争房屋门、墙上书写提示以防被告再次出租。6月4日，原告第三次换锁。6月10日，原告发现被告再次派人进入系争房屋并准备进行装修，于是拨打110报警，经警察协调处理，维持屋内原状直至判决，房屋内人员撤离。被告关闭房门，原告将栅栏式防盗门用环形锁上锁。
审理中，本院组织原、被告于2016年6月17日下午对系争房屋进行交接。系争房屋门前栅栏式防盗门曾被撬过，铁皮翻卷。双方到场后原告打开栅栏式防盗门上加的环形锁，但被告未能找到打开房门的钥匙，当天未能进入系争房屋。被告表示同意由原告自行开锁打开房门，原告与被告就一台洗衣机自行交接，其余物品由原告自行处理。同年7月7日，原、被告自行交接了洗衣机。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的房屋租赁合同、上海市房地产权证、被告转租合同、违规行为报告单、房屋租赁合同解约声明、物业费发票、开锁匠证明等证据为证，经庭审查证属实，依法予以确认。
本院认为，《房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方应当依约遵守。合同约定，根据上海市有关规定不得进行群租。被告称群租得到原告许可，未提供任何证据。被告将系争房屋转租他人进行群租的行为构成违约。依合同约定，如任何一方未按合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同。根据庭审查明的事实，原告于2016年3月18日通知被告应对群租行为进行整改，因被告未停止群租行为，原告于2016年4月20日向被告发出《房屋租赁合同解约声明》，提出单方解除合同。原告在单方解除合同前已提前一个月向被告进行催告，故原告以《房屋租赁合同解约声明》提出单方解除合同，有事实和合同依据，具有法律效力，本院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2016年4月20日解除。因双方于2016年6月17日正式办理系争房屋交接手续，被告仍应支付自2016年4月21日至2016年6月17日期间的房屋使用费。故被告应当向原告支付自2016年4月1日起至2016年4月20日止的房屋租金3,733元，支付自2016年4月21日起至2016年6月17日止的房屋使用费10,640元。因被告已实际向原告支付租金16,800元，原告应向被告返还租金2,427元。
原告主张自2016年2月1日起至2016年6月30日期间的物业费。根据合同约定，租赁期间的物业费由被告承担，租赁合同补充条款中虽在租金自2020年起逐年递增条款后写了“不包物业”，但并未修改合同前面的约定，应理解为租金递增后被告不承担物业费，故被告应当承担自2016年4月1日起至2016年6月17日止的物业费。原告主张2016年4月1日前的物业费由被告支付，无事实和合同依据，本院不予支持。关于物业费的金额，根据原告提供的物业费发票，系争房屋2016年1月至3月的物业费共计194.1元，据此标准计算，被告应当支付物业费的金额为166元。原告要求被告赔偿四套锁具、一个铁门及防盗门修复费用，因原告依据合同约定已于2016年4月20日向被告发出《房屋租赁合同解约声明》，单方解除了合同。合同解除后，被告应当腾空搬离系争房屋，因被告拒绝搬离，原告作为房屋权利人为减少损失采取换锁方式，欲收回房屋并不违反法律。相反，被告在合同解除后还继续与原告争夺房屋控制权，导致原告多次换锁，存在过错，故原告要求被告赔偿四套锁具及防盗门的修复费用50元，可予支持，本院酌定该项费用共计390元。原告要求赔偿一扇铁门费用，未提供依据，本院不予支持。租赁合同因被告违约解除，原告要求被告支付违约赔偿款有合同依据，本院予以支持，被告应向原告支付违约金5,600元。
原告要求被告赔偿一张床及床垫、一台冰箱的损失，租赁合同设施清单中未列出该些设施，被告不予认可，原告未能提供充分证据加以证明，本院不予支持。原告主张精神损害赔偿，无相应的法律依据，本院不予支持。被告在合同解除后仍进入房屋准备装修，如有损失，应自行承担。被告支付的押金5,600元，原告应予返还。鉴于原、被告已实际交接完毕，原告要求租客于判决后一个月内搬出系争房屋的诉讼请求，本院不再处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告杨良琪、竺澄宇与被告王文华于2016年1月31日就上海市静安区万航渡路xxx弄xx号xxx室房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年4月20日解除；
二、原告杨良琪、竺澄宇应于本判决生效之日起十日内返还被告王文华房屋租金人民币2,427元、押金人民币5,600元；
三、被告王文华应于本判决生效之日起十日内支付原告杨良琪、竺澄宇物业费人民币166元、四套锁具及防盗门的修复费用人民币390元；
四、被告王文华应于本判决生效之日起十日内支付原告杨良琪、竺澄宇违约金人民币5,600元；
五、原告杨良琪、竺澄宇的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币418元，减半收取计人民币209元，由原告杨良琪、竺澄宇共同承担人民币159元，被告王文华承担人民币50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚晓菁
二〇一六年七月十二日
书记员 方 青
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。