江苏省苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0505民初136号
原告（反诉被告）：王皓。
被告（反诉原告）：苏州新景天商务地产发展有限公司。
法定代表人：杨智艳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石春扣，江苏九典律师事务所律师。
原告（反诉被告）王皓与被告（反诉原告）苏州新景天商务地产发展有限公司（以下简称新景天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月23日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）王皓、被告（反诉原告）新景天公司的委托诉讼代理人石春扣到庭参加诉讼。因案情复杂，当事人争议较大，本案于2017年11月6日转为适用普通程序，并依法组成合议庭，由审判员游进国担任审判长，人民陪审员陆素珍和黄梅珍参加评议，于2017年12月12日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）王皓、被告（反诉原告）新景天公司的委托诉讼代理人石春扣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王皓向本院提出本诉请求：1、要求和原告解除租赁合同。2、要求被告退还房租、承租保证金、运营保证金、物业费（三个月）、赔偿装修款合计108239.52元。3、要求被告承担本次诉讼形成的所有诉讼费用。本案审理过程中，原告（反诉被告）王皓变更本诉请求为：1、要求被告退还房租23114.16元、承租保证金23114.16元，赔偿装修款50000元，合计96228.32元。2、要求被告承担本次诉讼形成的所有诉讼费用。事实和理由：被告于2015年12月15日与原告签订房屋租赁合同，同时口头约定：1、整个蓝天商务广场小餐饮为秦朋面坊、津腔等六家（含本人经营的汇品翠），地下一层为超市而没有餐饮。2、一号楼二楼南侧只有原告经营的商铺可以进行餐饮经营。3、所有主要出入口的指示牌于2016年3月底统一免费安装到位。原告要求此三条写入合同，被告说其是大型国企，只有范本合同，所有商户都没有附加条款，并以苏高新集团信誉保证此三条约定，但被告却未履行，严重违约。由于以上情况的出现，导致原告无力经营，并于2016年10月1日结束经营活动，并一直找被告协商，在2016年10月18日正式向被告提出退租和赔偿申请，被告以请示、汇报、诉讼等借口拖延至今而未做出书面回复，并拒绝与原告沟通。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。
被告（反诉原告）新景天公司针对本诉辩称,原、被告间确实存在房屋租赁合同关系，解除房屋租赁合同是因为原告的违约造成的。原告所主张的房屋租金等没有事实和法律依据，应当予以驳回。
被告（反诉原告）新景天公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即支付拖欠的2016年6月30日至2016年11月23日期间的房屋租金36265.74元，违约金23114.16元，合计59379.9元。2、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告间是房屋租赁合同关系，双方于2015年12月15日签订《租赁合同》，被告承租原告位于苏州蓝天商务广场1#221-222号商铺，每月租金7704.72元，按季度支付，先付后用。根据合同8.2.2约定，反诉被告根本违约的，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告承担相应的违约责任。合同签订后，反诉原告依约履行了出租义务，反诉被告经多次催告，仍旧拖欠2016年6月30日至2016年11月23日期间的房屋租金36265.74元，已经构成根本违约，并应承担违约金23114.16元。请依法支持反诉原告的诉求。
原告（反诉被告）王皓针对反诉辩称，我在反诉原告处实际经营了6个月，由于反诉原告招商时的承诺没有兑现，导致我方经营亏损，该后果不应由我承担。既然反诉原告违约在先，我不应当再缴纳租金，且我实际缴纳的租金及租赁保证金各23114.16元也应当退还，我也不应当承担违约责任。
经审理本院认定事实如下：2015年12月15日，王皓（承租人）和新景天公司（出租人）签订《苏州市新景天商务地产有限公司和王皓之租赁合同》一份，约定：承租人有意在本合同所述的租赁物业内投资经营[牛内饭及牛内砂锅]，且经其前期必要考察及研判，承租人已对投资经营该项目可能存在的商业风险有了完整和充分的认识和预计；在签署本合同之前，承租人已经对租赁房屋进行其认为的必要的实地考察和了解，认可包括租赁物业在内的商业项目的整体业态定位及要求，确认符合其租赁目的和相关用途，且承租人已对租赁物业的现状进行了充分必要的查验，承租人对租赁物业已经予以认可并愿意按照本合同的约定接收租赁物业，且将租赁物业用于经营上述项目之目的。出租人向承租方出租位于苏州高新区滨河路2088号蓝天商务广场的房屋，租赁物业建筑面积为88.56平方米（含公摊面积）；租赁期限自2015年12月30日至2019年12月29日（含本合同下述的装修优惠期）。租赁物业的所有外立面、公共区域由出租方统一管理，承租方如需在租赁物业的外立面、公共区域安装任何广告、招牌或布置，均须事先征得出租方书面同意，否则视为根本违约；双方同意租金按下述方式计算：2015年12月20日至2016年1月29日为装修期，租金为0；2016年1月30日至2016年3月29日为免租期，租金为0；2016年3月30日至2017年12月29日，租金标准为87元/㎡/月，月租金为7704.72元；2017年12月30日至2019年12月29日，租金标准为92.22元/㎡/月，月租金为8167元。承租方应当按合同季度（每季三个月）支付租金，第一季度的租金应于合同签署后5日内支付，此后各季度的租金于该合同季度开始前提前至少15日支付。承租方须在合同签订后5日内向出租方缴纳3个月租金额23114.16元作为保证金。承租方有下列情形之一的，视为根本性违约，承租方此前已经承担的违约责任（如有）独立承担，出租方有权要求承租方承担相当于全部保证金的金额作为违约金，并可以解除合同，由此给出租方造成的损失超过违约金的，出租方有权要求承租方另行赔偿：（1）逾期支付租金、物业管理费等各种应付款项、费用超过3个月或累计金额超过1万元的……（3）承租方单方面宣布解除合同或者承租方以实际行为表示不再履行合同的但尚未经双方协商一致解除合同的……本合同所述的出租方可能遭受的损失包括免租期租金的损失等项目。针对出租方的一般性违约行为，出租方未能按照承租方的要求在合理期限内及时纠正，从而导致承租方正常占有和使用租赁物业遭受实质性妨碍的，视为出租方根本性违约，承租方有权解除合同，并要求出租方承担相当于保证金全额的违约金，如果承租方直接的实际损失超过违约金的，出租方应当另行赔偿。当租赁合同因承租方的原因被提前解除的，承租方须自担费用将租赁物业及其设施恢复至交付使用时的原貌，保持完好无损，并交还出租方，且出租方无须赔偿任何承租方的装修费用损失。
合同签订后，新景天公司按约将租赁物业交付王皓，王皓按约向新景天公司交付租赁保证金23114.16元，并支付了2016年3月30日至2016年6月29日期间的三个月租金23114.16元。
另查明，在租赁物业使用过程中，王皓曾以新景天公司未能履行书面合同之外的三项口头承诺导致其损失为由向新景天公司工作人员进行交涉，未果。庭审中，王皓陈述该三项口头承诺为：1、新景天公司答应王皓整个蓝天广场商业项目小餐饮为6家，包括王皓所经营的一家在内，地下一层是超市，没有其他餐饮店；2、蓝天商务广场1号楼2楼南侧只有王皓所经营的商铺可以进行餐饮活动；3、所有主要出入口的指示牌（包括广告牌）在2016年3月底统一开业的时候免费安装到位。新景天公司在庭审中对王皓所述的上述口头承诺不予认可。
2016年11月23日，王皓将承租的上述物业交还新景天公司。
庭审中，王皓和新景天公司一致确认：租赁物业的产权人系新景天公司；双方之间的租赁合同已于2016年11月23日解除；2015年12月30日至2016年3月29日期间是免租期，不收取租金；在本案的处理中，如果双方各负向对方的支付义务，则相关金额可以直接予以抵扣。新景天公司陈述其主张的违约金系解约违约金，是王皓违约导致双方合同解除。
庭审中，王皓为证明其装修租赁物业的损失，提交一张金额为5万元、显示由苏州润禾装饰工程有限公司盖章的收据存根，新景天公司不予认可。
庭审中，王皓陈述：解除租赁合同是我先提出来的，但是双方协商未果，后来我也经营不下去了故而搬离，新景天公司接收了房屋。新景天公司对王皓陈述的上述事实予以确认。
以上事实，有租赁合同、照片、收据及发票、视听资料，以及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，王皓和新景天公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，王皓主张新景天公司口头向其做出三项口头承诺均未兑现，但其提供的证据并不足以证明该事实的存在，且新景天公司庭审中亦不予确认，故本院不予认定，王皓基于以上理由在合同期限内以实际行为表明不再继续履行合同，于法无据，构成违约，应承担相应的违约责任。根据王皓和新景天公司的约定，王皓单方面解除合同的行为已经构成了双方约定的根本违约，新景天公司有权要求王皓承担相当于全部保证金的金额作为违约金，故王皓应支付新景天公司违约金23114.16元，结合庭审中王皓和新景天公司确认的对双方各负向对方的支付义务、则相关金额可以直接予以抵扣的意见，新景天公司已向王皓收取的保证金23114.16元直接折抵王皓应支付新景天公司的违约金，无需再行互相支付。因王皓于2016年11月23日始将承租物业交还新景天公司，故新景天公司不仅无需退还王皓已经缴纳的2016年3月30日至2016年6月29日期间的租金23114.16元，王皓尚应根据合同约定按照7704.72元/月的标准支付新景天公司2016年6月30日至2016年11月23日期间的租金，现新景天公司要求王皓支付该期间的租金36265.74元，并未超过按照双方约定的租金支付标准计算的租金，故本院在新景天公司诉请范围内予以支持。
关于王皓主张的装修损失5万元，其提交的证据并不足以证实上述损失的存在，且即使存在，由于系因其违约行为导致双方合同解除，新景天公司也无需承担任何赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告王皓的全部诉讼请求。
二、反诉被告王皓于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州新景天商务地产发展有限公司租金36265.74元。
三、驳回反诉原告苏州新景天商务地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如采用转账方式支付，请汇入反诉原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，开户账号6228400407001474661。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2206元，由本诉原告王皓负担。反诉案件受理费1284元，减半收取642元，由反诉原告苏州新景天商务地产发展有限公司负担250元，由反诉被告王皓负担392元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。
审 判 长 游进国
人民陪审员 陆素珍
人民陪审员 黄梅珍
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 施 岚