上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初32711号
原告：丁兴标，男，1971年2月2日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。
委托诉讼代理人：钟鸣，浙江舜江律师事务所律师。
被告：赵春海，男，1980年2月6日出生，汉族，住山东省淄博市。
原告丁兴标与被告赵春海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理。本案适用简易程序，于2017年10月31日公开开庭进行了审理，原告丁兴标及其委托诉讼代理人钟鸣，被告赵春海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁兴标诉称，2016年4月1日，原告委托案外人龚某某与被告签订《租赁协议书》，约定被告租赁原告位于上海市七浦路XXX号之《上海七浦路服装批发市场》六楼F009铺位(以下简称系争房屋)，租赁期限为3年，自2016年6月1日至2019年5月31日。租金一年一付，第一年年租金为人民币131,306.56元(以下币种均为人民币)，保证金为10,000元，物业管理费为35,412.30元(14个月)，总计176,718.86元。第二年年租金为131,306.56元，物业管理费为30,353.40元(12个月)，在2017年6月1日前付清。第一年费用被告已经按约支付，但被告一直拖延不支付2017年6月起的租金和物业管理费。此外，因双方订立三年的租赁合同，故原告给予了被告3个月的免租期，由于目前商铺租赁市场不景气，被告的毁约行为造成原告重大损失，为此，原告诉至法院要求判令1.原告与被告解除双方签订的租赁合同，解除日期为2017年10月31日；2.被告支付2017年6月1日至2017年10月31日的租金54,710元及物业管理费12,647元，共计67,357元，并以此为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付自2017年6月1日至履行完毕之日止的利息；3.没收保证金1万元。为此，原告提供的了《租赁协议书》和《上海市房地产权证》作为证据。
被告赵春海辩称，与原告代理人龚某某签订租赁协议后，被告按约向原告支付了保证金10,000元、1年租金131,306.56元和14个月的物业管理费35,412.30元，总计176,718.86元。由于被告经营不善，导致店铺严重亏损，并且没有能力支付第二年的租金和物业费。2017年4月被告和龚某某沟通，表示无力续租，愿意补偿原告保证金10,000元，得到龚某某同意。2017年5月12日，被告搬离系争房屋，结清了系争房屋所有的费用，并当面告知龚某某。之后，被告于6月21日向原告发出《不再续租通知书》，并张贴在系争房屋上。另，原告给予被告2个月的装修期而非3个月免租期，与租赁合同的期限无关。被告认为，双方的租赁合同在2017年5月31日已经解除，被告已经履行了义务，亦按约承担了违约责任，故不同意原告的诉讼请求。为此，被告提供了《不再续租通知书》、收款收据、原告给予被告的《付款通知书》、税收发票、电费发票作为证据。
原、被告对于对方提供的证据的真实性均无异议。
基于上述证据和原、被告陈述，本院查明事实如下：
系争房屋产权人为原告。2016年4月1日，原告委托案外人龚某某与被告签订《租赁协议书》，约定被告租赁系争房屋，租赁期限为3年，自2016年6月1日至2019年5月31日。租金一年一付，第一年年租金为131,306.56元，保证金为10,000元，物业管理费为35,412.30元(14个月)，总计176,718.86元。第二年年租金为131,306.56元，物业管理费为30,353.40元(12个月)，在2017年6月1日前付清。如被告未能按约定时间付清，原告有权立即终止合同收回商铺，并没收保证金和租金余额。
协议签订后，被告按约向原告支付了保证金10,000元、2016年6月至2017年5月的租金131,306.56元，2016年4月至2017年5月的物业管理费35,412.30元。2017年4月31日前，被告与龚某某沟通，表示其经营不善无力续租。2017年5月12日被告搬离系争房屋，并结清了系争房屋的相关费用。之后，原告仍向被告催讨租金和物业管理费。2017年6月21日，被告向原告发出《不再续租通知书》，并将该通知张贴在系争房屋处，原告于当日收悉。2017年8月9日，原告提起诉讼。
另查，截止开庭日2017年10月31日，系争房屋尚未出租。
审理中，原告表示其依据合同约定的保证金、租金以及物业管理费主张违约赔偿金。
本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。本案中，被告在无权解除合同的情形下提出解除合同并腾退房屋的行为，表明其不继续履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。合同解除日以原告2017年6月21日收到被告《不再续租通知书》为准，因此被告还应当向原告支付2017年6月1日至6月21日的租金7,659元和物业管理费1,770元。原、被告提出的合同解除日，与事实和法律不符，本院均不予采信。
关于原告主张的违约损失，本院认为，原、被对于违约金的约定，因被告未按约支付第二年租金，实际可被没收的仅为10,000元的保证金，因此原告提出其损失远远大于保证金数额，要求被告赔偿损失的请求，可予支持。鉴于承租人提前退租后，出租人可能发生房屋空置、租金收益减少、租期不稳定以及房屋另行出租居间服务费的损失等多种因素，本院以月租金和物业管理费作为基数，给予原告解约后三个月的违约赔偿金40,413元，在扣除保证金10,000元后，被告还应向原告支付30,413元。上述赔偿金额本院已经考虑了原告应尽的防止损失扩大的义务。关于原告主张的未付款项利息，因原、被告对于协议解除日和违约金德约定存在争议，最终解除日期本院均未采纳双方的意见，因此，原告的要求缺乏事实依据，本院不予支持。本案需要说明的是，双方约定租赁期为3年，被告实际租赁系争房屋仅12个月，不但有悖诚实信用原则，且在目前商铺租赁不景气的情况下造成原告损失亦是显而易见的，因此，租赁双方在订立合同时应尽可能考虑潜在的风险，在合同条款上更加完善，避免纠纷的发生。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告丁兴标与被告赵春海在2017年4月1日签订的关于上海市七浦路XXX号之《上海七浦路服装批发市场》六楼F009铺位的《租赁协议书》于2017年6月21日解除；
二、被告赵春海应于本判决生效之日起十五日内支付原告丁兴标2017年6月1日至6月21日的租金7,659元、物业管理费1,770元；
三、被告赵春海应于本判决生效之日起十五日内支付原告丁兴标违约赔偿金30,413元(已扣除保证金10,000元)；
四，驳回原告丁兴标的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3,533.20元(该款已由原告垫付)，减半收取1,766.60元，由原告丁兴标负担1,336.60元，被告赵春海负担430元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨佩芳
二〇一七年十一月八日
书记员 罗亦丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。