浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉海民初字第3431号
原告：金沈祥。
委托代理人：竺修远、曹东浩，浙江康恒律师事务所律师。
被告：海宁华夏实业有限公司。住所地：海宁市海洲街道海昌路**号。
法定代表人：岳丽英，董事长。
被告：海宁市华都物业管理有限公司。住所地：海宁市海洲街道西山路***号金茂大厦**层-3。
法定代表人：岳丽英，董事长。
两被告委托代理人：陈卫延，浙江国翱律师事务所律师。
原告金沈祥诉被告海宁华夏实业有限公司（以下简称“华夏公司”）、被告海宁市华都物业管理有限公司（以下简称“华都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法由代理审判员王宗强适用简易程序，于2015年12月1日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理本案。两次庭审，原告委托代理人竺修远，两被告委托代理人陈卫延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金沈祥起诉称，2015年5月24日，原告与被告华夏公司签订《商铺租赁合同》1份，约定原告承租华夏公司位于海宁皮革服装城北区1楼173-1号商铺，租期自2015年8月15日至2016年5月30日，租金总计为129000元。同日，原告与被告华都公司签订《经营管理协议》1份，约定原告应缴纳保证金等内容。经协商，原告共计支付两被告租金、保证金139000元，后原告装修了店铺，但在办理营业执照时被告知其承租的商铺是违章建筑，无法办理营业执照。原告多次与两被告协商未果，遂起诉至本院，请求判令：一、确认原告与被告华夏公司签订的《商铺租赁合同》，与被告华都公司签订的《经营管理协议》无效；二、两被告返还原告租金、保证金、物业管理费、电费合计139000元；三、被告华夏公司赔偿原告装修费损失15000元。
两被告共同答辩称，本案原、被告签订的合同、协议均合法有效，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，不损害社会公共利益，不存在法律规定的合同无效的情形，请求驳回原告的诉讼请求。
原告举证及两被告质证意见如下：
1、市场名称登记变更申请表1份。证明被告华夏公司的主体资格。经质证，两被告无异议。
2、（2015）商铺租赁合同、（2015）海宁皮革服装城北区市场规章制度和经营管理协议各1份。证明原告分别与两被告签订商铺租赁合同、物业管理服务合同并约定相关权利义务的事实。经质证，两被告无异议。
3、一本通／绿卡交易明细（客户）、中国农业银行银行卡交易明细清单、情况说明、说明人身份证复印件各1份。证明原告已支付两被告租金等各项费用共计139000元的事实。经质证，被告确认收到本案所涉商铺经营者支付的139000元，但认为该商铺是原告和顾顺明共同经营。
4、海宁市住房和城乡规划建设局关于对曹东浩律师申请报告的回复意见1份、海宁市住房和城乡规划建设局函（海建函2015-46号）复印件1份。证明本案所涉商铺属于违章建筑的事实。经质证，两被告对真实性无异议，但认为与本案无关联性。
5、手机照片打印件7张。证明2015年7月31日，本案所涉商铺被海宁市城管执法大队查封的事实。经质证，两被告对真实性无异议，但认为照片反映的时间是被告改造本案所涉商铺的时间，改造在租期开始前已完成，不影响原告使用。
6、海综执信复字（2016）1号信访事项答复意见书1份。证明本案所涉商铺已被认定为违章建筑，海宁市综合行政执法局已作出没收的处罚决定的事实。经质证，两被告对真实性无异议，但认为该证据不能证明没收处罚决定已生效。
被告华都公司举证及原告、被告华夏公司质证意见如下：
本案所涉商铺2015年9月至11月电表抄表记录1份。证明原告于2015年8月15日接收173-1号商铺后，正常经营、使用本案所涉商铺的事实。经质证，原告对该证据的真实性有异议，且认为有用电记录不等同于正常经营。被告华夏公司无异议。
两被告共同举证及原告质证意见如下：
1、照片打印件5张。证明本案所涉商铺一直正常营业的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为由于无法办理营业执照造成原告货物大量滞销，给原告造成重大损失。
2、监控录像光盘4张。证明2015年11月11日至2015年11月30日，原告店铺一直正常营业的事实。经质证，原告对真实性无异议，对合法性有异议，认为监控是在两被告收到本案诉讼材料后安装，侵犯了原告的合法权益。
3、照片打印件2份。证明原告承租本案所涉商铺后一直使用该商铺的事实。经质证，原告认为该电表并非原告控制，照片亦无原告的签字确认，对真实性有异议。
本院对顾顺明制作调查笔录1份，其在笔录中确认，2015年5月24日代原告向两被告支付了69500元。经质证，原告无异议，两被告对真实性无异议，但认为顾顺明的陈述与事实不符，顾顺明与原告是合租本案所涉商铺的经营户。
上述证据经原、被告当庭举证、质证，本院认证如下：
原告提供的证据1、2、3，两被告均无异议，且证据形式合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。原告提供的证据4、5、6，两被告对真实性均无异议，本院对真实性予以认定。被告华都公司提供的证据，原告对真实性有异议，且该证据系被告华都公司单方制作，无原告签字确认，本院对其真实性不予认定。两被告共同提供的证据1、2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。两被告提供的证据3，该证据系两被告单方制作，且原告对真实性有异议，故本院对该证据的真实性不予认定。本院对顾顺明所作调查笔录，原告及两被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。
综合上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
原告金沈祥与海宁皮革服装城北区于2015年5月24日签订《（2015）商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）1份，约定乙方（原告）承租甲方海宁皮革服装城北区1楼173-1号商铺（以下简称“173-1号商铺”），租期自2015年8月15日至2016年5月30日，合同期内租金总价为129000元；合同第三条第一款规定，乙方需与被告华都公司签订《经营管理协议》，且该协议是租赁合同的组成部分。同日，原告与海宁皮革服装城北区、华都公司签订《（2015）海宁皮革服装城北区市场规章制度和经营管理协议》（以下简称“管理协议”）1份，约定由被告华都公司为原告承租173-1号商铺期间提供物业管理服务，原告支付物业管理费10000元，物业管理时间自2015年8月15日至2016年5月30日；同时约定其他事宜。根据租赁合同及管理协议的约定，173-1号商铺的租金为每天444.83元（总租金129000元÷总租期290天），物业管理费为每天34.48元（总物业管理费10000元÷总租期290天）。2015年5月24日，原告通过韩小娟、顾顺明的银行账户支付了前述合同约定的租金129000元、物业管理费10000元，共计139000元。2015年8月15日，原告接收173-1号商铺的钥匙后进行装修并使用至今。
另查，本案所涉173-1号商铺所在的海宁皮革服装城北区由浙江诚泰房地产集团有限公司于1996年12月11日开办，2012年2月6日，该市场的举办者变更为本案被告华夏公司。2015年10月29日，海宁市住房和城乡规划建设局出具的《关于对曹东浩律师申请报告的回复意见》载明，173-1号商铺所在建筑为海宁皮革服装城北区沿河部分新建、改建建筑，未办理建设工程规划许可证，海宁市住房和城乡规划建设局已函告海宁市综合行政执法局进行处理。截止本案法庭辩论终结前，173-1号商铺所在建筑尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。
本院认为，本案的争议焦点在于：原告与两被告分别签订的租赁合同、管理协议是否存在法定的可认定为无效的情形。原告认为被告华夏公司将违章建筑内的商铺出租给原告，租赁标的物违法应认定租赁合同无效，基于前述租赁合同而签订的管理协议亦无效。两被告认为本案所涉两份合同不存在法定的合同无效情形，两被告依据合同约定各自履行了相关义务，不应认定合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。173-1号商铺所在建筑物在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故原告与被告华夏公司签订的租赁合同应认定为无效。原告与两被告签订的管理协议的前提是原告与被告华夏公司签订了租赁合同并使用了约定的商铺，租赁合同中亦载明管理协议是租赁合同的组成部分，当租赁合同被认定无效后，作为租赁合同组成部分的管理协议亦无效。
综上，本院认为，被告华夏公司将未取得建设规划许可证的商铺出租给原告，违反了法律强制性规定，应认定无效，作为租赁合同组成部分的管理协议亦无效，原告要求确认租赁合同、管理协议无效的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告应当将173-1号商铺腾空、返还给被告华夏公司，两被告应分别返还相应的租金和物业管理费。因原告自2015年8月15日接收173-1号商铺并使用至今，亦实际享受了被告华都公司提供的物业管理服务，故对于其实际占有使用期间的费用（参照租金计算）及物业管理费，原告无权请求返还，但自原告腾退173-1号商铺之日起至原租赁合同约定的租期届满日期间的租金和物业管理费两被告应当分别予以返还。原告虽主张其实际占有本案所涉商铺期间无法正常经营使用，但原告未举证证明，且至本案法庭辩论终结前仍占有并使用前述房屋，故本院对其主张不予采信。至于原告要求被告赔偿装修费用15000元的请求，因原告未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告金沈祥与被告海宁华夏实业有限公司（以海宁皮革服装城北区名义）于2015年5月24日签订的《（2015）商铺租赁合同》及原告金沈祥与被告海宁华夏实业有限公司（以海宁皮革服装城北区名义）、海宁市华都物业管理有限公司于2015年5月24日签订的《（2015）海宁皮革城服装城北区市场规章制度和经营管理协议》无效。
二、原告金沈祥于本判决生效之日起十日内将其占有的海宁皮革服装城北区1楼173-1号商铺腾空、返还给被告海宁华夏实业有限公司。
三、被告海宁华夏实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告金沈祥租金（自原告腾空、返还173-1号商铺之日起至2016年5月30日止，按每天444.83元计算）；被告海宁华夏实业有限公司、海宁市华都物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告金沈祥物业管理费（自原告腾空、返还173-1号商铺之日起至2016年5月30日止，按每天34.48元计算）。
四、驳回原告金沈祥的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3380元，由原告金沈祥负担2528元，被告海宁华夏实业有限公司、海宁市华都物业管理有限公司负担852元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 高苏燕
代理审判员 王宗强
人民陪审员 黄国良
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 张 鹯
附页
1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。