广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1031号
上诉人（原审被告）：陈鸣军，男，汉族，1976年10月21日出生，住福建省安溪县。
被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司。住所地：广东省中山市
法定代表人：冯欣，该公司董事副总裁。
委托代理人：郑达云，男，1981年6月18日出生，汉族，户籍所在地广东省阳春市，现住广东省中山市。
上诉人陈鸣军因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第618号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：广东省中山市三乡镇振华路38号雅居乐新城9期岭峰5幢1701房［土地证号：中府国用（2011）第易31033**号；房产证号：粤房地权证中府字第××号；房地产他项权证号：粤房地他项权证中府字第021011256号］房地产权属人为陈鸣军。
2009年10月18日，陈鸣军（甲方）与雅居乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务协议》约定，甲方将位于广东省中山市三乡镇振华路38号雅居乐新城9期岭峰5幢1701房物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为按建筑面积每月每平方米1.6元，由业主在每月25日前交纳当月费用；甲方必须依规定或有关通知指定时间内向乙方缴交管理费、水电费及用于雅居乐花园的费用；如不能按时缴付，乙方可以催缴，限期交付，逾期每日加收欠交金额1‰的滞纳金；逾期一个月未交付的，用户将受到停电、停水制约措施。协议还约定了其他具体事项。协议签订后，陈鸣军于2009年10月18日收楼。庭审时雅居乐公司陈述，陈鸣军从2014年10月开始拖欠物业管理费，至2015年3月陈鸣军共拖欠物业管理费2472元，应付滞纳金246.38元（雅居乐公司主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次日起至实际支付之日止，每日1‰计），拖欠2014年9月至2015年2月的水费345.7元；上述各项费用合计3064.07元。雅居乐公司主张陈鸣军拖欠的上述费用提供了2014年10月至2015年2月期间欠费明细表证明。陈鸣军确认从2014年10月之后的物业管理费及水费未缴交事实，原因是雅居乐公司要求按2.2元/平方米计算，陈鸣军要求按前期物业服务协议约定的1.6元/平方米计算，双方因收费标准问题及陈鸣军车辆遭受损坏要求赔偿问题无法达成协议而产生纠纷，雅居乐公司后于2015年5月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈鸣军按每月412元的物业管理费标准向雅居乐公司支付自2014年10月至审判之日止拖欠的物业管理费，暂计算至2015年3月的管理费为2472元；2.陈鸣军向雅居乐公司支付自2014年10月拖欠之日起至审判之日止产生的滞纳金，现暂计至2015年2月产生的滞纳金为246.38元；3.陈鸣军向雅居乐公司支付水费345.7元；4.本案诉讼费用由陈鸣军承担。
原审法院另查明：陈鸣军名下位于广东省中山市三乡镇振华路38号雅居乐新城9期5幢1701房，建筑面积为187.26平方米；2009年10月18日，陈鸣军在《业主文件/钥匙签收表》上签名，接收了涉案房产。
雅居乐公司提供的雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料证明，雅居乐公司于2014年5月8日致函中山市三乡镇岗泉村民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米；岗泉村委会亦于2014年5月8日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票。2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表，岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。雅居乐公司后向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。按前期物业服务协议及2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，调整前陈鸣军每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为299.62元，调整后从2014年7月1日开始陈鸣军每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为411.97元。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。陈鸣军委托雅居乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。雅居乐公司与陈鸣军签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅居乐公司对陈鸣军的物业依约履行管理服务，陈鸣军亦应依约定期限向雅居乐公司支付相应费用。雅居乐公司主张陈鸣军拖欠其物业管理费及水费事实，陈鸣军不持异议，对此，原审法院予以确认。本案争议焦点是，雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算，是否有充分的依据支持。雅居乐公司陈述从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，原审法院对雅居乐公司主张陈鸣军的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持，陈鸣军从2014年10月至2015年11月期间应缴交的物业管理费为5768元（412元×14个月）。陈鸣军未按约定期限向雅居乐公司支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。陈鸣军辩称雅居乐公司提供的雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业服务费程序记录照片及《广东省经营服务性收费许可证》等相关材料均为虚假不真实，但无证据证明。综上，雅居乐公司要求陈鸣军支付物业管理费（含违约金）、水费的请求合法有据，原审法院予以支持；陈鸣军的抗辩意见理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈鸣军于原审判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付从2014年10月至2015年11月期间的物业管理费5768元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间次日起按每日1‰计至清偿之日止）；二、陈鸣军于原审判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付2014年9月至2015年2月的水费345.7元。如果陈鸣军未按原审判决指定的期间向雅居乐公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（雅居乐公司已预交），由陈鸣军负担（陈鸣军于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人陈鸣军不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈鸣军未交纳物业管理费的原因在于雅居乐公司在陈鸣军未与其重新签订合同确认新的物业服务费收费标准的情况下擅自提升物业服务费收费标准，而非原审法院所称的双方因陈鸣军车辆受损发生而拒交物业服务费。二、雅居乐公司提升物业服务费收费标准未经专有部分占建筑总面积三分之二以上及人数占业主总人数的三分之二以上的业主同意，同时雅居乐公司取得的《广东省经营服务性收费许可证》程序不合法。三、有关共同管理的重大事项应由业主共同决定，而不是由物价局的批复决定。雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费标准召开的业主大会不合法。
被上诉人雅居乐公司答辩称：一、2013年年底，雅居乐公司向涉案小区业主及三乡镇政府相关主管部门提出调整物业服务费收费标准的事宜，并在小区楼宇大堂的公告栏公示关于涉案小区物业服务费调整的函及2013年1月-10月的物业管理费收支表的审计报告。同时，雅居乐公司向不经常在涉案小区居住的业主邮寄了《致业主的一封信》及上述函件。此外，雅居乐公司在政府的相关主管部门监督下进行走访、告知并征求涉案小区所有业主及住户征询涉案小区业主的意见，并收集业主所签署的关于涉案小区调整收费事宜的表决票。2014年5月8日，在众多业主及三乡镇政府相关主管部门监督与见证下，在涉案小区召开唱票会，由三乡镇住建局的代表宣布唱票结果。最终，调价方案经涉案小区专有部分面积占三分之二以上且业主人数占三分之二以上的业主同意而获得通过。雅居乐公司对表决结果在涉案小区进行了公示后，将物业服务费调整结果报价格主管部门备案，并取得《广东省经营性服务费收费许可证》。因此，涉案小区物业服务费的调整程序是公开公平公正的，符合法律规定，即使不重新签署合同，新的收费标准亦对全体业主具有法律约束力。二、表决票已载明“经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，本表决票记载的表决内容作为《前期物业服务协议》的补充，对全体业主具有法定效力”。故新的收费标准对全体业主具有法律约束力。同时雅居乐公司将新的收费标准调整结果报价格主管部门备案，已合法取得《广东省经营服务性收费许可证》。三、雅居乐本次调整收费标准系采用书面征求业主意见的形式进行，相关函件已通过上门送达、邮件送达、电话沟通及在小区显著位置张贴公告等方式向业主告知。由于本次表决事项并非成立业主大会及业主委员会，故不用公示《业主大会和业主委员会指导规则》及成立业主大会筹备组。综上，雅居乐公司调整物业服务费收费标准合法有效，陈鸣军的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
二审期间，雅居乐公司未向本院提交新的证据。陈鸣军向本院提交了以下新的证据：1.中山市发展和改革局出具的中发改信息公开[2015]7号关于政府信息公开申请的答复；2.中山市发展和改革局政府信息公开申请表；3.政府信息公开申请收件回执。
经庭审质证，雅居乐公司对上述证据的真实性均确认，但对其关联性均不确认。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院对此予以确认。
本院另查明：本案纠纷主要系陈鸣军与雅居乐公司就物业服务费收费标准问题无法达成一致意见所引发，没有证据显示双方曾就车辆损坏赔偿问题发生过纠纷。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。双方当事人对双方之间存在物业服务合同关系以及陈鸣军欠缴雅居乐公司物业管理费、水费的事实均无异议，双方的主要争议焦点是自2014年7月1日起物业管理费的计算标准问题。雅居乐公司主张陈鸣军自2014年7月1日起按每月2.2元/平方米的标准计算物业管理费，陈鸣军则认为应按双方签订的《前期物业服务协议》约定的标准，即按每月1.6元/平方米的标准计算物业管理费。雅居乐公司提供的证据显示，雅居乐公司于2013年即开始办理雅居乐新城9期岭峰小区的物业管理费的调价手续，并召开了业主大会对调整物业管理费的收费标准进行表决。后，雅居乐公司持相关调价报批材料向物价部门进行申请，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后，于2014年6月25日向雅居乐公司核发了《广东省经营服务性收费许可证》。据该《广东省经营服务性收费许可证》（副本）显示，涉案的雅居乐新城9期岭峰小区的高层住宅的物业管理费按每月2.2元/平方米的标准计算，有效期至2017年6月。因此，雅居乐公司主张陈鸣军自2014年7月1日起按每月2.2元/平方米的标准交纳物业管理费的诉讼请求理据充分，本院予以支持。陈鸣军未按期交纳物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付违约金。雅居乐公司据此要求陈鸣军支付物业管理费、水费及违约金，理据充分，本院予以支持。关于陈鸣军主张雅居乐公司召开的业主大会的合法性问题，根据《物业管理条例》第十二条第四款、第五款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由于本案为物业服务合同纠纷，与业主大会的决定是否损害业主的合法权益属于不同的法律关系，不属于本案审理的范围，陈鸣军可另循途径主张权利。至于陈鸣军主张的中山市发展和改革局（物价局、粮食局）向雅居乐公司核发的《广东省经营服务性收费许可证》是否合法的问题，由于本案为民事纠纷，而中山市发展和改革局（物价局、粮食局）向雅居乐公司核发《广东省经营服务性收费许可证》是否合法属于行政诉讼审理的范畴，亦不属于本案审理的范围，陈鸣军可另循其他法律途径解决。
综上，上诉人陈鸣军的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明的基本事实清楚，适用法律正确，处理适当，程序正当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人陈鸣军已预交50元），由上诉人陈鸣军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一六年五月三十日
书 记 员 易嘉璇
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