北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民再128号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：康祥凤，女，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：李红波，北京市岳成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李一，北京市岳成律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：ＸＸ，女，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：郭清，北京市国清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高宏蛟，北京市国清律师事务所实习律师。
原审第三人：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区。
负责人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：姜博，男，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职员。
委托诉讼代理人：王丹，女，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职员。
再审申请人康祥凤因与被申请人ＸＸ、原审第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿北京分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院于（2017）京01民终90号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年8月24日作出（2017）京民申1559号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人康祥凤及其委托诉讼代理人李红波、李一，被申请人ＸＸ及其委托诉讼代理人郭清、高宏蛟，满懿北京分公司的委托诉讼代理人姜博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康祥凤申请再审称，请求撤销二审判决，维持一审判决，由上诉人承担诉讼费用。理由：1、二审判决认定事实缺乏证据证明。2、本案适用法律错误。3、二审判决生效后被申请人没有向原审第三人的资金监管账号转入资金证明了被申请人的违约行为导致合同无法履行，合同目的无法实现。4、原审第三人并没有书面承诺配合申请人和被申请人提供资金监管，补充协议约定的资金监管方式因缺少原审第三人的配合导致合同无法继续履行，应当依法解除合同。综上，一审认定事实正确，二审认定事实缺少证据证明并且适用法律错误，恳请改判撤销二审判决，维持一审判决。
ＸＸ辩称，二审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
满懿北京分公司述称，同意申请人的撤销二审判决，维持一审判决的请求，坚持原审阶段的陈述。
2016年1月，康祥凤向北京市海淀区人民法院起诉请求：1、判令解除康祥凤与ＸＸ签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）及《补充协议》；并判令ＸＸ配合康祥凤及中介公司，办理撤销网签合同的手续；2、判令ＸＸ支付给康祥凤违约金30万元，另外支付从2015年12月10日至实际给付之日每天2045元违约金（按合同约定逾期每日按房屋价款409万元的万分之五计算）；3、判令ＸＸ承担本案诉讼费。
北京市海淀区人民法院一审查明：康祥凤系位于北京市海淀区高梁桥斜街11号院2号楼16层1603号房屋(以下简称1603号房)的所有权人。2015年10月17至18日间，康祥凤与ＸＸ在满懿北京分公司的居间服务下，签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》；主要内容为：出卖人康祥凤、买受人ＸＸ，出卖人所售房屋为1603号房，该房屋所有权证号为X京房权证海字第XX**号，填发单位为北京市海淀区房屋管理局，房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行北京慧忠里支行，抵押登记日期为2013年8月13日，出卖人应于2015年11月15日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为300万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价109万元；买受人应于签订本合同当日支付定金10万元，此定金应从房屋总价款409万元中扣除；双方协商一致采取自行交割支付；买受人向中国人民银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为210万元；交易房屋有抵押，甲方应于2015年11月17日办理完毕提前还款及抵押登记注销手续；甲、乙双方应于2015年11月15日前，办理贷款申请及签约等相关手续；乙方应于网签后3日内，将除贷款办理金额以外的购房款(以下简称首付款)189万元自行支付；逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。《房屋买卖合同》和《补充协议》签订后，康祥凤与ＸＸ在没有得到满懿北京分公司正式认可的情况下，签订《补充协议》（以下简称《协议》）将首付款的支付方式更改为申请有关机构进行资金监管。2015年10月22日，满懿北京分公司向房屋管理部门提交了ＸＸ购房资格核验申请，经相关部门联审，ＸＸ工作居住证处于冻结状态，北京市住房和城乡建设委员会(以下简称住建委)于2015年11月4日出具“核验不通过”的初步核验结果。2015年11月6日，ＸＸ就此申请复核，经再次核实，其工作居住证已解除冻结状态，住建委据此将其购房资格复核通过。之后，为其办理了拟购房产网上签约手续。对此情况，满懿北京分公司及ＸＸ本人均未向康祥凤进行认真的说明，为此，康祥凤对ＸＸ的购房资格问题产生怀疑，并因此多次向有关部门进行信访；2016年8月24日，住建委发出《答复意见书》，说明了上述情况。ＸＸ未按约定及时支付首付款或将首付款进行资金监管；康祥凤在解除抵押过程中，资金出现困难，为此，满懿北京分公司员工及关联企业曾试图以借款的方式解决康祥凤的资金问题，解除抵押；并试图使ＸＸ尽快完成资金监管，以促成双方之间的交易；但康祥凤与ＸＸ及满懿北京分公司之间已互不信任，各方之间纠纷不断。2015年12月19日，康祥凤向满懿北京分公司发出《告急催告函》，主要内容为：甲方康祥凤、乙方ＸＸ，合同约定网签合同2015年11月23日下来3天之内由ＸＸ支付189万元，ＸＸ至今没有支付。2015年12月3日批贷函已经下来，约定见批贷函3日内由ＸＸ支付监管账户189万元，乙方至今没有支付，由于乙方严重违约，甲方立即解除双方签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》。2015年12月21日，ＸＸ向康祥凤发出《告急催告函》，主要内容为：康祥凤您好，你在合同的执行过程中，告诉我交行王经理来电要冻结房子，要求退款不卖，后又达成《协议》。12月3日批贷函下来，我就要按照《协议》执行，多次找你要爱屋吉屋的账户，你一直没有提供，在11月10日你说你涨28万你才能过户，叫你写上你又不写，后来我又找爱屋吉屋要他们提供账户，他们给我提供了一个个人账户做资金监管，请你确认，你一直拒绝。后来又请爱屋吉屋的郭丽忠请你确认监管账户，你不是说风大，就是说忙，造成我一直按《协议》付不成款，天天找你们要，把所有时间和精力都花在这个上面了。最后声明你所提出的终止合同的事实和理由不成立，请你遵守合同，及时提供满懿北京分公司账户，我做购房资金监管。2016年1月4日，康祥凤以ＸＸ为被告、满懿北京分公司为第三人向法院提起诉讼；至法院一审完毕，ＸＸ未支付首付款或将首付款进行资金监管；康祥凤亦未将1603号房上设立的抵押全部解除。
北京市海淀区人民法院一审认为，康祥凤与ＸＸ签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方均应依约履行合同义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人进行合同变更时，应尽到必要的注意，明确约定、慎重行事。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，康祥凤与ＸＸ在满懿北京分公司的居间服务下，签订了《房屋买卖合同》和《补充协议》，对相关权利义务进行了明确；之后，在履行过程中，康祥凤与ＸＸ协议变更了首付款的支付方式，但在相应细节问题上处理粗糙，以至于纠纷不断，至本案一审终结前，双方就首付款的支付问题，仍然无法达成一致意见。康祥凤在无法取得或确信取得上述款项的情况下，给筹集款项解除抵押增加了困难；至本案一审终结前，康祥凤也未能按约定将1603号房上设立的抵押全部解除；双方当事人都有违约行为。再者，在处理上述拟购房产网上签约手续、支付款项、资金监管、ＸＸ进行贷款及康祥凤进行借款解除抵押等事项的过程中，各方当事人均缺乏沟通、互不信任、相互指责；在这种情况下，如果再勉强继续履行合同，必然会纠纷不断，对双方当事人的利益，均会造成损害。现康祥凤要求解除与ＸＸ签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，其主张有相应的事实和法律依据，对此，法院依法予以支持。康祥凤还要求ＸＸ支付违约金30万元，并按每天2045元的标准支付从2015年12月10日至实际给付之日的违约金；因此项请求与其他诉讼请求之间存在冲突，且康祥凤对纠纷的产生也负有相应的责任，其主张缺乏相应的事实和法律依据，对此，法院依法不予支持。
ＸＸ提出，双方发生纠纷的主要原因是康祥凤隐瞒事实，没有告知我出售的房产没有办理抵押注销手续，已涉嫌欺诈；满懿北京分公司不配合做资金监管手续；并要求继续履行合同；从本案已查明的事实来看，1603号房的《房屋所有权证》的附记页上已清楚的列明了1603号上设定抵押的情况，作为房屋的买受方，ＸＸ称其没有仔细查阅该房的《房屋所有权证》的说法，有悖常理；对此，康祥凤及满懿北京分公司均表示不予认可；且ＸＸ也没有提交满懿北京分公司正式认可承担与资金监管有关的工作和义务的证据，对此满懿北京分公司表示不予认可；ＸＸ的陈述与本案已查明的事实不符，其抗辩理由缺乏相应的事实和法律依据，对此，法院依法不予采信。综上，北京市海淀区人民法院于2016年11月3日作出（2016）京0108民初108号民事判决：（一）解除康祥凤与ＸＸ签订的《房屋买卖合同》及相关的《补充协议》；判决生效后7日内，康祥凤、ＸＸ、满懿北京分公司应相互配合，撤销涉及北京市海淀区高梁桥斜街11号院2号楼16层1603号房屋的拟购房产网上签约手续。（二）驳回康祥凤的其他诉讼请求。
ＸＸ不服一审判决，向北京市第一中级人民法院上诉,请求：1、撤销一审判决，改判驳回康祥凤的诉讼请求。2、改判双方继续履行合同。
北京市第一中级人民法院二审查明事实除与一审查明事实一致以外，另查明：双方均认可，2016年1月6日ＸＸ到康祥凤住处，但康祥凤未开门，并拨打了110报警。ＸＸ称自己去找康祥凤说要求办资金监管，康祥凤称没有听到ＸＸ说要做什么。
ＸＸ提交银行交易记录，证明截至2015年12月10日，ＸＸ在重庆市农村商业银行、中国建设银行、中国农业银行等银行有存款合计185万余元；ＸＸ另提交两份理财产品账单，以证明自己另有87万元理财可随时赎回变现。康祥凤认可银行记录真实性，并称自己当时是听中介说ＸＸ资金不足，具体情况不了解。
康祥凤称：中介公司金融部借款给我用于偿还银行贷款解除抵押，ＸＸ要把首付款打到中介账上，中介才能给我打款，偿还了银行贷款才能抵押。ＸＸ认可该事实，并称：约定是打到中介公司账上，但中介公司要求我打到某个人账上，且不给我出具收款委托书，因此我不敢打款，我找康祥凤要与他直接办理资金监管，康祥凤拒绝配合。
北京市第一中级人民法院二审认为，康祥凤与ＸＸ协议变更了首付款的支付方式为办理资金监管，但双方与中介机构就办理资金监管的具体细节无法达成一致意见，双方应当积极协商或按照有利于合同目的实现的方式履行，现康祥凤以ＸＸ未在网签后3日自行支付首付款为由主张ＸＸ违约依据不足。康祥凤主张ＸＸ资金不足、拒绝配合付款，但综合ＸＸ银行存款足以支付首付款的情况、ＸＸ到康祥凤住处而康祥凤拒绝开门等情况，法院对该主张不予采信。2015年12月19日康祥凤向满懿北京分公司发出的函件要求立即解除合同，而未有催告ＸＸ在合理期限内履行的内容，现康祥凤主张ＸＸ经催告在合理期限内仍未履行合同义务，缺乏事实依据。一审判决以双方约定不明、均有违约行为、不宜继续履行等为由判决解除合同，适用法律不当，应当予以更正。康祥凤要求解除与ＸＸ签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，其主张缺乏相应的事实和法律依据，不应予以支持。ＸＸ上诉提出要求继续履行合同的要求，但未提出相应反诉请求，本案中暂不处理。
综上所述，ＸＸ上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。北京市第一中级人民法院于2017年3月9日作出（2017）京01民终90号民事判决：（一）撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初108号民事判决；（二）驳回康祥凤的全部诉讼请求。
本院再审查明事实除与原审查明事实一致以外，另查明：1、交通银行北京慧忠里支行于2017年7月12日以金融借款合同纠纷为由起诉至北京市朝阳区人民法院，请求法院判令康祥凤偿还贷款本金及利息共计316万余元，如康祥凤不能履行债务，银行有权对1603号房拍卖款优先受偿。2、满懿北京分公司员工胡某某出具的《情况说明》证实，2015年10月底，买卖双方及公司经纪人到公司办公室面谈，在各方均在场的情况下，康祥凤陈述了房屋存在两个抵押的情况；3、满懿北京分公司证实当时签合同时，ＸＸ查看了房产证，公司的经办人也用手机拍摄了照片并传送至ＸＸ的手机上，房产证附记页上记载了1603号房的抵押情况，对此ＸＸ应是明知的；4、本院再审庭审ＸＸ称其只知道1603号房只设立有一个抵押，因为《房屋买卖合同》上只写明一个抵押，对方涉嫌欺诈，其只对《房屋买卖合同》上写明的抵押负责，另外的抵押与其无关。
本院再审期间,康祥凤为支持己方主张,提交以下证据材料：1、康祥凤调取的建设银行西坝河支行对账单的公章印记，证明ＸＸ在二审提交的银行存款对账单上的公章是私刻的；2、康祥凤打印的举报ＸＸ私刻公章的信件；3、交通银行股份有限公司北京慧忠里支行（以下简称交通银行）的民事起诉书、北京市朝阳区人民法院通知康祥凤开庭的民事传票、康祥凤的答辩状，证明ＸＸ没有按照《房屋买卖合同》约定支付首付款，导致银行的贷款无法偿还，无法解除抵押，进而导致银行起诉主张实现债权，本案《房屋买卖合同》因为ＸＸ违约而无法继续履行。ＸＸ对证据1的合法性、真实性、关联性均不认可；对证据2的合法性不认可，认为如果构成刑事犯罪应向公安机关举报；认为证据3恰好证明康祥凤没有办理解除抵押，导致《房屋买卖合同》无法履行，《房屋买卖合同》没有约定用我的首付款去解除抵押。满懿北京分公司认为证据1、2的真实性无法确认，认可证据3的真实性，不认可证明目的，
ＸＸ为支持己方主张,提交以下证据材料：1、广告网页截图，证明1603号房网签后康祥凤仍在我爱我家等网站售卖1603号房；2、北京市工作居住证管理系统截图，证明ＸＸ具备北京地区工作居住证；3、短信截图，证明ＸＸ试图联络康祥凤进行友好协商。康祥凤对于上述证据材料的合法性、真实性、关联性均不认可。满懿北京分公司对证据1的合法性、真实性、关联性均不认可，对证据2的真实性及证明目的均不认可，对证据3的真实性认可，对证明目的不认可。
上述事实，有再审庭审笔录、《房屋买卖合同》及《补充协议》、《协议》、交通银行民事起诉书等相关证据在案佐证。
本院再审认为,康祥凤与ＸＸ签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依约履行合同义务。
由于ＸＸ的工作居住证处于冻结状态，故住建委于2015年11月4日出具“核验不通过”的初步核验结果。2015年11月6日，ＸＸ就此申请复核，经再次核实，其工作居住证已解除冻结状态，住建委据此将其购房资格复核通过。之后，为其办理了拟购房产网上签约手续。对此情况，满懿北京分公司及ＸＸ本人均未向康祥凤进行认真的说明。二审期间康祥凤称：中介公司金融部借款给我用于偿还银行贷款解除抵押，ＸＸ要把首付款打到中介公司账上，中介公司才能给我打款，偿还了银行贷款才能解除抵押。ＸＸ认可该事实，但称：约定是打到中介公司账上，但是中介公司要求我打到某个人账上，且不给我出具收款委托书，因此我不敢打款。对此本院认为，因《房屋买卖合同》及《补充协议》明确约定了首付款支付方式，双方修改并未取得满懿北京分公司认可，满懿北京分公司并无义务完全按双方达成的《协议》履行。目前ＸＸ既未按《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的方式履行，也未按其与康详凤所签《协议》实行资金监管，对此ＸＸ应负主要责任。按照《房屋买卖合同》约定，逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合同，故康祥凤可以行使合同解除权。
本案1603号房设立有两个抵押，现抵押权人之一交通银行已将康祥凤起诉至法院，要求行使抵押权，对此ＸＸ称其只知道1603号房设立有一个抵押，对方涉嫌欺诈，其只对《房屋买卖合同》上写明的抵押负责，另外的抵押与其无关。经查，ＸＸ的这一理由不能成立。首先，涉诉房屋的《房屋所有权证》附记页上已清楚的列明了1603号房设定抵押的情况，作为房屋的买受方，ＸＸ称其没有仔细查阅该房的《房屋所有权证》的说法有悖常理；其次，满懿北京分公司员工胡芸芳出具的《情况说明》证实，2015年10月底，买卖双方及公司经纪人到公司办公室面谈，在各方均在场的情况下，康祥凤陈述了房屋存在两个抵押的情况；再次，满懿北京分公司证实当时签合同时，ＸＸ查看了房产证，公司的经办人也用手机拍摄了照片并传送至ＸＸ的手机上，房产证附记页上记载了1603号房的抵押情况，对此ＸＸ应是明知的。综上，ＸＸ关于其不知道1603号房设立有两个抵押的陈述与本案已查明的事实明显不符，故其陈述的理由不能成立，本院不予采信。
综上，ＸＸ对《房屋买卖合同》及《补充协议》未能履行负有主要责任，且ＸＸ明确表示其只对1603号房的其中一个抵押负责，在不能解除抵押的情况下，1603号房无法过户，故本案《房屋买卖合同》及《补充协议》已无继续履行之可能，应予解除。二审判决驳回康祥凤的全部诉讼请求欠妥，应予改判。另，康祥凤的再审请求为撤销二审判决，维持一审判决，一审判决并未支持其要求ＸＸ支付违约金的请求，故本院再审对其此项主张亦不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市第一中级人民法院（2017）京01民终90号民事判决。
二、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初108号民事判决。
一审案件受理费5800元，由康祥凤负担1933元（已交纳），由ＸＸ负担3867（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费5800元，由康祥凤负担1933元（于本判决生效后7日内交纳），由ＸＸ负担3867（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 晓
审判员 梁慧琴
审判员 赵英波
二〇一七年十二月十一日
书记员 陈 瑶