湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终3311号上诉人（原审原告）：张向阳，男，汉族，1970年12月21日出生，住湖北省五峰土家族自治县。142上诉人（原审原告）：陈红，女，土家族，1973年3月18日出生，住湖北省五峰土家族自治县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王明华，湖北民基律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：肖庆，湖北民基律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（长途客运站旁），统一社会信用代码91420506753413416M。法定代表人：秦道祥，该公司董事长，委托诉讼代理人：彭雅雯，湖北普济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜昌弘盛商业管理有限公司，住所地宜昌市发展大道41-1号，统一社会信用代码91420500568324550W。法定代表人：徐启华，该公司总经理，委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。上诉人张向阳、陈红因与被上诉人宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德隆公司）、宜昌弘盛商业管理有限公司（以下简称弘盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市猇亭区人民法院（2017）鄂0505民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年月日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张向阳、陈红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，支持张向阳、陈红一审的诉讼请求。２、一审、二审诉讼费由瑞德隆公司、弘盛公司承担。上诉理由：一、一审判决认定房屋总价的事实不清，房屋总价应以商品房买卖合同约定和宜昌市中级人民法院生效判决确定的为准，而不能以未履行的委托经营管理合同为准。二、既然房屋总价款为601039元，那么前三年租金257588元冲抵的房款就应退回。三、弘盛公司应对瑞德隆公司的房款返还义务承担连带责任。瑞德隆公司辩称，1、瑞德隆公司只收取了601039元的购房款，并没有多收取购房款。2、商户委托经营合同是张向阳、陈红与弘盛公司双方协商约定的合同，虽然瑞德隆公司在合同上盖了公章，但实际履行与瑞德隆公司没有关系。请求二审维持原判。弘盛公司辩称1、一审法院对于房屋总价款事实认定以及双方租赁合同履行的认定正确，不存在张向阳、陈红所说多收购房款的问题。2、张向阳、陈红要求返还所谓前三年租金不能成立。因为，在实践操作中前三年的租金没有产生，只是一个宣传手段，这个费用是双方共同培育市场，不存在弘盛公司收取前三年租金20多万元，因为没有产生这个收益不存在向瑞德隆公司支付三天租金作为房款的事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张向阳、陈红向一审法院起诉请求：要求瑞德隆公司返还多收取的购房款257588元及资金占用利息（从2017年1月14日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率上浮10％标准计算），并由弘盛公司对上述债务承担连带清偿责任，同时由瑞德隆公司和弘盛公司承担本案诉讼费。一审法院审理查明，2012年4月17日，瑞德隆公司作为出卖人、张向阳和陈红作为委托方、弘盛公司作为受委托方签订了《商铺委托经营管理合同》，三方商定张向阳和陈红购买瑞德隆公司开发的位于区××与××路交汇处盛世天下8号楼108号商铺，其建筑面积86.73平方米。张向阳和陈红委托弘盛公司对该商铺进行对外经营、使用和管理，全权负责商铺事宜。三方在该合同中约定：瑞德隆公司、张向阳和陈红双方按照原约定8号楼108号商铺单价本应为9900元/㎡，总价本应为858627元;委托经营期限为十年，即从2012年9月30日起至2022年9月29日止，每年租金为85863元（即总房款的10％）；弘盛公司将委托期限内第一年至第三年经营所得收益257588元支付给瑞德隆公司冲抵上述部分房款总额，瑞德隆公司、张向阳和陈红双方已经予以确认；瑞德隆公司与张向阳、陈红双方在签订《商品房买卖合同》时，将直接扣除该款项，约定单价为6930元/㎡，约定总价为601039元，即原房价总价为858627元，经三方约定后直接在总房价中扣除三年租金后的实际成交房价总价为601039元。该合同还对其他事项进行了约定。2012年4月19日，张向阳、陈红与瑞德隆公司签订《商品房买卖合同》，瑞德隆公司将其开发的位于区××与××路交汇处盛世天下8号楼108号商铺出卖给张向阳和陈红，双方在合同中约定：其建筑面积共86.73平方米，按建筑面积计算该商品房单价为6930元/㎡，总价为601039元。合同签订后，张向阳、陈红向瑞德隆公司支付了房款601039元。2016年10月，因该商铺面积存在误差双方发生争议，张向阳和陈红向本院起诉，在其诉讼请求中要求瑞德隆公司按照三方签订的《商铺委托经营管理合同》中约定的房屋单价9900元/㎡计算返还房屋面积误差款及利息，本院按照张向阳、陈红与瑞德隆公司签订的《商品房买卖合同》约定的单价6930元/㎡计算房屋面积误差款，判决由瑞德隆公司返还张向阳和陈红。一审法院认为，本案各方当事人争议的焦点为瑞德隆公司是否多收取了张向阳、陈红购房款257588元，以及张向阳、陈红主张瑞德隆公司承担返还责任，并由弘盛公司承担连带清偿责任的理由是否成立。因该争议焦点不仅涉及到《商品房买卖合同》，尤其还涉及到《商铺委托经营管理合同》，本案案由应为商品房销售合同纠纷和其他合同纠纷。张向阳、陈红与瑞德隆公司、弘盛公司签订的《商铺委托经营管理合同》,以及张向阳、陈红与瑞德隆公司签订的《商品房买卖合同》均为各方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律法规强制性规定，均为有效合同，各方当事人应按照合同约定全面履行。关于房屋买卖价款确定的由来，各方当事人已在前述两份合同中约定得非常清楚。按照张向阳、陈红与瑞德隆公司、弘盛公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定，张向阳和陈红向瑞德隆公司购买的商铺单价本应为9900元/㎡，总价本应为858627元；张向阳和陈红委托弘盛公司经营，弘盛公司将委托期限内第一年至第三年经营所得收益257588元支付给瑞德隆公司冲抵上述部分房款总额；瑞德隆公司与张向阳、陈红在签订《商品房买卖合同》时，将直接扣除该款项，约定单价为6930元/㎡，约定总价为601039元，即原房价总价为858627元，扣除三年租金后的实际成交房价总价为601039元。嗣后，瑞德隆公司与张向阳、陈红签订的《商品房买卖合同》中的房屋价款也是按照上述约定签订的，即单价为6930元/㎡，总价为601039元。很明显，瑞德隆公司并未多收取张向阳和陈红购房款257588元，三方已在《商铺委托经营管理合同》中约定该款由弘盛公司支付给瑞德隆公司冲抵部分房款。瑞德隆公司与张向阳、陈红签订的《商品房买卖合同》虽然是独立合同，但不是孤立形成的，其中关于房屋实际成交价的约定是依据三方签订的《商铺委托经营管理合同》中的约定而来的。本院（2016）鄂0505民初759号民事判决书是根据瑞德隆公司与张向阳、陈红签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款及单价，来确定瑞德隆公司因房屋面积误差应承担违约责任的计算依据的，张向阳、陈红不能以此来否定三方所签订的《商铺委托经营管理合同》中的前述约定。因此，张向阳、陈红提交的证据不能证明其诉讼主张，其要求瑞德隆公司返还多收取的购房款257588元及利息，并由弘盛公司承担连带清偿责任，与事实不符，违背诚实信用原则，其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回张向阳、陈红的诉讼请求。案件受理费5208元减半收取2604元，由张向阳、陈红负担。二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据张向阳、陈红的上诉以及瑞德隆公司的答辩意见，本案的争议焦点为张向阳、陈红主张瑞德隆公司返还多收取购房款的是否成立。案涉《商铺委托经营管理合同》、《商品房买卖合同》涉及三方当事人，《商铺委托经营管理合同》、《商品房买卖合同》虽相对独立，但有牵连关系，《商品房买卖合同》中购买价款的约定系基于《商铺委托经营管理合同》所涉三方当事人的交易确定的，两份合同应作为一个整体综合分析和判断。案涉《商铺委托经营管理合同》已明确约定三年的租金收益冲抵部分房款，该约定系张向阳、陈红与瑞德隆公司、弘盛公司的真实意思表示，各方当事人应秉持诚实，恪守承诺。另，宜昌市猇亭区人民法院（2016）鄂0505民初759号民事判决所审理的诉讼标的为张向阳、陈红与瑞德隆公司之间的商品房买卖合同法律关系，不涉及弘盛公司的利益，该案根据合同相对性作出认定和处理，对本案审理不产生既判力。张向阳、陈红的上诉请求实质上是将《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》相互割裂，以否定三方当事人的商事交易，势必会损害交易秩序和交易安全，与诚信原则相悖。况且，现有证据也不能证明瑞德隆公司多收取了购房款，同时瑞德隆公司是否向弘盛公司收取租金以及收取多少，属于瑞德隆公司的合同权利，与张向阳、陈红无关。据此，张向阳、陈红的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5208元（张向阳、陈红已预交），由张向阳、陈红负担。本判决为终审判决。审判长  尹为民审判员  关俊峰审判员  李 平二〇一七年十二月十八日书记员  张 娟