浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍民初字第318号
原告：王某某。
原告：余某某。
上述两原告之共同委托代理人：严某某、丁某。
被告：杨某某。
被告：周某某。
上述两被告之共同委托代理人：汪某某。
原告王某某、余某某诉被告杨某某、周某某房屋买卖合
同纠纷一案，本院于2010年1月12日立案受理后，依法适用简
易程序，由代理审判员刘婷独任审判于2010年2月2日公开开庭
进行了审理。在审理过程中，两被告向本院提起对两原告的反
诉，但在本院审查期间明确表示放弃提起反诉的权利，故本院
不再审查。原告王某某、余某某及其委托代理人严某某，被告
周某某及其委托代理人汪某某到庭参加诉讼。本案现已审理终
结。
原告王某某、余某某诉称：2007年11月28日，原、被告
签订房屋买卖协议，并约定：原告受让被告即将从绍兴县华某
经济适用房开发有限公司（以下简称华某开发公司）购得的双
某小区3幢502室商品房一套；原告应支付被告购房款169，750
元，并另行支付其20，000元。2008年1月9日，被告杨某某与华
某开发公司签订了经济适用房销售合同，并约定杨某某从该公司购得双某小区3幢502室商品房一套及附属自行车某一个，价
款总计196，147.75元。原告依约代被告向该公司交付了购房款
196，147.75元，并另行支付被告现金20，000元。原告后取得房
屋钥匙，并实际居住使用，但被告拒不配合原告办理产权过户
登记。现起诉要求确认原、被告签订的房屋买卖契约有效，及
双某小区3幢502室房屋（含阁楼）及其附属车某的产权归原告
所有；判令两被告配合原告办理好双某小区3幢502室房屋（含
阁楼）及其附属车某的过户手续；
被告杨某某、周某某辩称：根据物权法第九条之规定，
讼争房屋的产权归被告所有。从原、被告签订的房屋买卖契约
及补偿差价款20，000元来看，该房屋买卖并不包括阁楼，阁楼
有产权及独立的使用价值。因被告对合同性质及相关政策存在
重大误解，且该合同存在显失公平的情形，双方权利义务明显
不对等，该合同属于可变更可撤销合同。综上，请求依法驳回
原告的诉讼请求。
经审理本院认定，2007年11月26日，原告方支付被告方
款项189，750元。2007年11月28日，原、被告双方签订房屋买
卖契约一份，并约定：一、被告自愿将座落于绍兴县华某街道
双某小区的安置商品房一套出售给原告，房屋建筑面积85平方
米左右。房屋的具体及面积按届时被告实际抽取的房源为准；
二、原告应支付被告房产预付款169，750元及市场差价20，000
元，合计189，750元。原属被告与华某街道办事处因楼层系数
与实际面积之差异而结算的差价款由原、被告按此差价结算；
三、被告保证将房屋产权证、契税证、土地使用权证在华舍街道办事处××同××内提供给原告，其费用由被告负责。被告
配合原告办理更名过户手续，该费用由原告承担；四、本契约
自原、被告双方某某共同签字盖章之日起生效。另查明，两被
告系夫妻关系。差价款20，000元系由被告杨某某本人提出。
2008年1月11日，被告杨某某与华某开发公司签订华某经
济适用房销售合同一份，并约定：一、该公司将华某街道双某
小区3幢502室房屋出卖给杨某某，其中，房屋建筑面积88.71
平方米，自行车某3幢08室平面面积8.54平方米，阁楼建筑面
积36.57平方米；二、总价款为196，147.75元，除去已支付的
预付款169，750元，杨某某尚某在合同签订当天支付26，397.75
元；三、杨关某某受本次安置，在今后的城中村改造或涉及城
市建设的拆迁中，此次购买的适用房住宅面积一并计入安置面
积；杨某某出卖该房后不得再作为住房困难户享受有关优惠政
策。同日，原告方付清余款并接收讼争房屋。另查明，讼争房
屋的房屋所有权证和国有土地使用权证载明，土地使用权类型
为出让，且被告杨某某为房屋所有权人及国有土地使用权人。
原、被告至今尚未办理不动产物权变更登记。
以上事实认定，由原告方提供的《房屋买卖契约》、收
条、《华某经济适用房销售合同》、房屋所有权证、国有土地
使用权证、销售不动产统一发票、双某小区房屋交接确认书及
入住验收单，被告方提供的结婚证以及当事人在庭审中的陈述
等证据证明。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据双方当事
人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、如何认定讼争房屋的性质；二、原、被告签订的房屋买卖契约是否可变更可撤销
。
关于焦点一。根据《经济适用住房管理办法》第七条之
规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。该法第三十条
规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房
不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经
济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因
素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济
适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房
差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比
例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按
照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完
全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并
明确相关违约责任”。结合本案事实，首先，根据国有土地使
用权证之记载，讼争房屋的土地使用权类型为出让而非划拨；
其次，被告与华某开发公司签订的华某经济适用房销售合同既
未载明《经济适用住房管理办法》第三十一条之规定，亦无产
权限制。由此可见，讼争房屋之流转方式及国有土地使用权之
取得与经济适用房的法律特征不符，故讼争房屋的性质系普通
商品房。
关于焦点二。原告方主张该契约有效。被告方主张该契
约可变更可撤销，理由是基于以下重大误解：1.被告不了解有
关住房困难户的福利政策，轻信他人，以为可以再次享受福利
政策；2.被告对合同标的物存在重大误解。因该契约早于经济适用房买卖合同而签订，被告在不知房屋坐落和面积的情形下
与原告商谈买卖事宜，房屋价款系基于建筑面积85平方米左右
的情形而提出。直至2009年8月，被告方知房屋座落和面积；3
.从成交价格看，因自身认识能力不足，被告对房屋的市场价
值存在错误认识；此外，讼争房屋当时的市场价值不低于254，
452.50元，而原告仅实际支付房款196，147.75元，其差价近六
万元，高于原告支付给被告的差价款20，000元，故显失公平。
本院认为，“重大误解”是指基于合同当事人一方本身
的原因，对合同的主要内容如合同性质、标的物、质量、性能
、价格等发生误解，产生错误认识。“显失公平”是指在订立
合同时，合同中规定的双方当事人的权利义务明显不公平，违
反等价有偿原则。
首先，从合同标的物来看，原、被告已明确约定合同标
的物为座落于双某小区的安置商品房，且房屋的具体及面积按
实际抽取的房源为准。由此可见，双方当事人虽未明确房屋的
编号、户型与面积等，但一致认可合同标的物以实际抽取的房
源为准。而实际抽取的房源即是华某经济适用房销售合同的标
的物。因被告方对房屋买卖契约的真实性没有异议，本院确认
本合同标的物与华某经济适用房销售合同标的物一致；
其次，从成交价格来看，原告已实际支付华某经济适用
房销售合同载明的购房款196，147.75元和差价款20，000元。被
告认为讼争房屋当时的市场价值不低于254，452.50元，差价款
近六万元。该价格系其自行估算，因原告不予认可且依据不足
，本院不予采信。因差价款20，000元系由被告杨某某本人提出，且被告方无证据证明双方当事人之间的权利义务明显不公平
，本院不予采信；
再次，从其他内容来看，被告能否再次享受有关住房困
难户的福利政策不属于本合同的主要内容，故不属于重大误解
的范畴；
最后，从除斥期间来看，具有撤销权的当事人自知道或
应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。被告杨某某与华
某开发公司于2008年1月11日签订华某经济适用房销售合同，
而该合同已明确载明标的物、价款及有关住房困难户优惠政策
的条款，故两被告应当自2008年1月11起知道上述内容，而非
自2009年8月起方知。
综上，本合同不存在重大误解或显失公平的情形，故对
两被告关于可变更可撤销合同之辩称，本院不予采信。原、被
告签订的房屋买卖契约系基于双方当事人的真实意思表示，且
内容亦未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有
效。物权法第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转
让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，
但法律另有规定的除外”。由此可见，我国对不动产物权的变
动一般采取登记生效主义。原告提供的房屋所有权证、国有土
地使用权证已载明被告杨某某为讼争房屋所有权人及国有土地
使用权人，而两被告系夫妻关系，故讼争房屋及附属车某系夫
妻共同财产。原、被告至今尚未办理不动产物权变更登记。现
原告要求确认讼争房屋的产权归其所有，于法无据，本院不予
支持。原告方已按约履行付款义务并实际接收房屋，被告方应依约配合其办理不动产物权变更登记。据此，依照《中华人民
共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第
四十四条第一款、第五十四条第一款、第六十条第一款之规定
，判决如下：
一、确认原告王某某、余某某与被告杨某某、周某某于2
007年11月28日签订的房屋买卖契约有效；
二、被告杨某某、周某某应于本判决生效后十五日内协
助原告王某某、余某某办理位于绍兴县华某街道双某小区3幢5
02室房屋（含阁楼）及3幢08室自行车某的产权变更登记手续
；
三、驳回原告王某某、余某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费4，300元，减半收取2，150元，由两被告负担
，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 刘 婷
二〇一〇年二月二十五日
书 记 员 范兰英