江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣11民终149号
上诉人（原审被告、反诉原告）崔陆三，男，1968年10月5日生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）伍志鹏，男，1974年1月8日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县，
委托代理人姚长胜，江西全灵律师事务所律师，特别授权。
上诉人崔陆三因与被上诉人伍志鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年7月31日，原告（反诉被告）伍志鹏与被告（反诉原告）崔陆三签订了《房屋租赁协议书》，由被告承租原告所有的位于上饶市信州区公园道1号4栋1单元7号、8号两间店铺，租赁期限为3年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止，租房押金5,000元待协议终止、水电、物业费等付清后三日内无息退还被告，月租金按50元/m2计，年租金78,348元，分两次交清（六个月一次），第一、二年租金不变，第三年上涨6％。租金结算时间和方式：2014年8月30日，交2014年9月1日至2015年2月28日租金。2015年3月1日前，交2015年3月1日至2015年8月30日租金，后期年份以此类推。不得拖欠租金，每拖欠一天罚金200元，无故拖欠租金达15天，原告可终止合同，租金以现金转账支付……在本合同有效期内，被告自理该房屋装修和进行商业活动而产生的水、电、工商、人工、物业等支出，……若给原告造成损失，被告负责赔偿。……如被告中途退出，不得拆除固定装修，原告不退押金。……本合同自签约之日起生效，被告违反本合同中被告责任项下的任何一项，原告均有权解除合同，并有权请求赔偿，原告违反本合同中原告责任项下的任何一项，被告也享有相应的权力……。合同签订后，被告从事“马丁卫浴”经营，2015年6月份开始，被告经营的店铺出现雨天漏水的现象，店内吊顶、照明系统等室内装潢均有不同程度的受损，原、被告对相关问题进行了多次的协商，均未果，原告于2015年10月21日委托案外人方山及本案原告的委托代理人姚长胜与被告就商铺漏水引起装修损坏等损失问题进行协商解决，双方反复协商至2016年4月份。被告从2015年9月1日起未再支付租金、物业费。因原、被告双方一直协商未果，故而成诉。
原审法院认为，原、被告签订的《租赁协议书》，系在平等原则下自愿订立的，系双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力，原、被告双方均应按照合同约定全面履行合同义务。针对原告本诉请求，该院认定如下：1、原告要求解除原、被告签订的《房租租赁协议书》，因双方均主张解除合同，系双方真实意思表示，该院予以支持；2、原告要求被告腾空两间店铺归还原告，并支付自2015年9月1日起按每月租金6,529元、违约金每天200元的标准计算至腾空店铺之日止及支付物业费自2015年8月1日起按每月261元的标准计算至腾空店铺之日止，该院认为，双方均主张解除合同，原告要求被告腾空两间店铺归还原告，该院予以支持，被告从2015年9月1日起未交纳租金及物业费，故原告诉请要求其支付自2015年9月1日起按租金6,529元/月、物业费261元/月标准计算至腾空店铺之日止等费用，符合事实和法律规定，该院予以支持。原告诉请要求被告支付200元/天的违约金，该违约金兼具补偿性、惩罚性，考虑到原告逾期收取租金所造成的实际损失，在租赁物出现雨天漏水的现象后，被告及时向原告反映了其租赁期间出现的相关问题之后，原告未能积极地采取措施与被告一同进行有效地协商处理，被告逾期支付租金系事出有因，该院酌定该违约金标准以63元/天为宜；3、原告要求被告付清腾空店铺之日止的水、电费等各项费用，因原告并未举证证明，故该院对该项诉请不予支持。针对反诉原告的反诉请求，该院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告答辩并反诉称因反诉被告出租的店铺自身出现了漏水问题，反诉被告未给予修缮，造成反诉原告店铺装修、营业、租金等相关损失，该院认为，涉案店铺的漏水原因是反诉原告诸多反诉请求（例如出租人的修缮义务、违约责任、承租人装修损失等等）的基础支撑，如果没有这种“支撑”，反诉原告提出的因漏水而产生的相关损失赔偿请求便失去了根基，因反诉原告未提交相关证据证实店铺漏水系反诉被告交付的租赁物自身瑕疵所造成，其在该院指定的期限内也未提交鉴定申请，故对反诉原告的反诉请求，该院不予支持，反诉原告待有相关证据后可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、解除原告伍志鹏与被告崔陆三于2014年7月31日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告崔陆三于本判决书生效后十日内腾空位于上饶市信州区公园道1号4栋1单元7号、8号两间店铺，并支付原告伍志鹏自2015年9月1日起按租金6,529元/月、违约金63元/天、物业费261元/月的标准计算相关费用至实际腾空之日止；三、驳回原告伍志鹏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告崔陆三的诉讼请求。
宣判后，上诉人崔陆三不服，向本院提起上诉称：1、案涉商铺出现严重漏水，被上诉人违约在先，应对上诉人的损失进行赔偿；2、原审法院确认了商铺漏水的事实，故在被上诉人存在重大违约情形时，判决上诉人承担违约金63元/天没有法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，将本案改判或发回重审。
被上诉人伍志鹏答辩称，上诉人的上诉没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人未提交新证据。
经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据原审查明的事实，案涉商铺在2015年6月至2015年10月间产生过漏水现象，双方当事人对于漏水所致损失及费用承担未达成一致，上诉人崔陆三自2015年9月1日起拒付租金，此为本案成诉原因。关于案涉《房屋租赁协议》是否应予解除的问题，本院认为，尽管崔陆三提供了大量证据证明漏水的事实，但其所提供的证据不能证明漏水已经导致了商铺无法继续经营的后果，其本应及时就漏水维修费用及所致损失向对方主张租金扣减或主动向法院起诉，而非以纠纷未解决为由长时间拒付租金，崔陆三在占用商铺的情形下长时间拒付租金显然有违诚实信用原则，构成违约，对于原审法院解除《房屋租赁协议》的判决项本院予以维持。关于违约金的问题，本院认为，被上诉人作为商铺出租方，对于商铺漏水理应及时维护并主动对费用及损失问题提出解决方案，故本院认为被上诉人提供的出租标的商铺存在瑕疵，此亦构成违约，考虑到被上诉人亦存在违约情形，本院对于被上诉人的违约金的请求不予支持，对原审判决的相关判项予以改判。关于押金5000元，因被上诉人在原审庭审中已认可收到，在《房屋租赁协议》解除之后，理应返还上诉人，本院将该5000元在上诉人欠付的租金中予以抵扣。综上，原审判决虽查明事实清楚，但在法律适用上存在部分瑕疵，本院予以补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初1213号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初1213号民事判决第二项；
三、上诉人崔陆三于本判决生效之日起十日内腾退位于江西省上饶市信州区公园道1号4栋1单元7号、8号两间商铺，并向被上诉人伍志鹏支付欠付的租金及物业费（租金按6529元/月、物业费按261元/月，自2015年9月1日起计至实际腾退之日止，上诉人崔陆三交付的押金5000元直接抵扣欠付的租金）；
四、驳回上诉人崔陆三的其他上诉请求。
一审案件受理费2，045元，由上诉人崔陆三负担1，084元，由被上诉人伍志鹏负担961元，反诉费2，630元，由上诉人崔陆三负担2，400元，被上诉人伍志鹏负担230元；二审案件受理费4，675元，由上诉人崔陆三负担3，100元，由被上诉人伍志鹏负担1，575元。
本判决为终审判决。
审判长 徐志锋
审判员 聂晓红
审判员 李少琴
二〇一七年五月八日
书记员 邱 蕾