北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初8961号
原告朱继文，男，1986年10月18日出生。
委托代理人李子光，北京市智远律师事务所律师。
委托代理人朱瑞鹏，北京市智远律师事务所律师。
被告李杰，男，1982年11月11日出生，现住北京市房山区。
被告兼被告李杰委托代理人宋欢，女。
第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人吴平，董事长。
委托代理人张毅然，女，1983年9月9日出生，该公司法务，住该公司宿舍。
委托代理人李平磊，男，1983年7月2日出生，该公司店经理，住该公司宿舍。
第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行，住所地北京市房山区拱辰北大街1号。
负责人李永超，行长。
原告朱继文与被告李杰、宋欢、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）、第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行（以下简称房山支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王保新独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱继文及其委托代理人李子光、朱瑞鹏，被告兼被告李杰委托代理人宋欢，第三人经纪公司的委托代理人张毅然、李平磊到庭参加了诉讼。第三人房山支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱继文诉称，二被告系夫妻关系。原告与二被告于2016年11月27日签订了《存量房屋买卖合同》，约定原告购买二被告位于北京市房山区×镇×号×层×单元×号房屋，价款为175万元。合同签订后，原告向二被告支付了5万元定金和30万元首付款。被告收到上述款项后，未按照合同约定时间对房屋进行解押，并且以种种理由推脱履行合同义务，经多次协商未果。原告认为二被告的行为严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、确认原告与被告及第三人于2016年11月27日签订的《存量房屋买卖合同》真实有效；2、判令被告继续履行《存量房屋买卖合同》，协助原告将北京市房山区×镇×号×层×单元×号房屋产权过户到原告名下，并交付房屋；3、判令被告承担诉讼费用。
被告李杰、宋欢辩称，不同意原告的诉讼请求。原告和中介以低的价格买了我的房子，当时因为我不了解房价，在我不明的情况下签订了这个房子。第二天我问了中介我认识的人，我当时与原告说了，我说现在这个价格也可以，但是现在过户，原告不同意。我说那应该给我满五唯一的价格，原告也不同意。我说我可以赔原告定金，原告也不同意。我想尽办法解决这个事情，我老公背着我收了原告30万元。因为我们夫妻都没有工作，这个钱对我们来说是很多的。我们为了买这个房子借了很多钱。我同意拿出来钱卖给原告，我想可以卖到满五唯一的价格，我所有的办法原告都不同意。我认为我是受害者，因为我对这方面一点都不懂。不认可事实与理由，我最开始说了不卖房子了，原告一直不同意我的方法，我也没有办法。
第三人经纪公司称，同意原告的第一、第二项诉讼请求，第三项与我方无关，我们不发表意见。
第三人房山支行未出庭应诉，但提交书面答辩意见称，1、针对朱继文诉宋欢、李杰、北京华熙房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，我行不是争议案件的当事人，对于双方的行为不发表意见。在法院通知我行诉讼之前，我行并不知晓双方之间存在争议。2、借款人宋欢、李杰在我行贷款情况如下：借款起止日期2012年11月1日至2032年11月1日，贷款合同金额39万元，担保方式抵押，截至2017年7月18日，贷款本金余额335038.79元。3、根据法律规定，借款人宋欢、李杰就涉案房产在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行所签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若借款人宋欢、李杰将房产转让，应优先偿还建行的贷款，不得侵犯建行合法权利。即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除借款人宋欢、李杰对我行的还款义务。若代偿人凭生效判决要求代替借款人还款，我行可依照法律规定办理相关事宜。若借款人宋欢、李杰在我行贷款发生逾期，我行将采取包括但不限于诉讼的合法催收措施。依据借款合同，我行对借款人享有的合法债权、担保权未获得全部清偿前，我行不同意解除抵押等方式放弃担保权利。我行仍有权对借款人及抵押物主张债权和抵押权及其他合同约定的担保权利。若借款人来我行办理还款手续，我行仍然有权接受还款。上述债权、担保权利范围包括但不限于全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、我行为实现债权和担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费）。借款人尚欠我行贷款本金余额以我行提交证据为准，全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、及我行为实现债权和担保权而发生相关费用等另计。全部应还金额依据实际还清之日计算为准。4、本案合同纠纷的发生与我行行为无关，我行不承担本案任何诉讼费用。
经审理查明，李杰与宋欢系夫妻关系，位于房山区×镇×号×层×单元×房屋属宋欢、李杰共同所有，上述房屋于2012年10月8日取得房屋所有权证。因宋欢、李杰向房山支行借款39万元，宋欢、李杰将上述房屋抵押给房山支行，并于2012年10月26日办理了抵押登记。2016年11月27日，宋欢、李杰（甲方，出卖人）与朱继文（乙方，买受人）及经纪公司（丙方，居间人）签订《存量房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方出售房产坐落于房山区×镇×号×层×单元×房屋，双方协商一致，该房屋成交价格为人民币175万元。该房已经设定抵押，抵押权人建行，抵押登记日期为2012年10月26日。出卖人应于2016年12月31日前申请办理提前还款手续，出卖人用买受人首付款支付全部解押款项。买受人向出卖人支付人民币5万元，作为购房定金。买受人于办理过户前向出卖人交纳购房首付款人民币90万元，买受人拟申请公积金贷款人民币85万元。买卖双方协商一致，此房核验通过及买受人购房资格审核通过后10个工作日内双方办理该房产的贷款手续。买受人应向有关部门支付的费用：贷款过户产生的所有费用及全部税费。出卖人应当在全部首付款收到3日内将该房屋交付给买受人。当事人双方同意乙方贷款通知过户之日起且满足产权证满5年后5个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。补充协议约定：1、甲乙双方协商，此房满五年后办理过户手续且此房产是家庭唯一住房，若产生个税由甲方承担。2、甲乙双方协商议定，乙方支付甲方购房首付款30万元，含购房定金，甲方用于专项解押，专款专用。3、······。合同签订当日，原告向二被告交纳购房定金5万元。2016年12月3日，原告给付二被告购房首付款30万元。二被告收到原告上述款项后，未按合同约定期限办理提前还贷及解押事宜，且不同意继续履行合同，将房屋出售给原告。截止至2017年7月18日，二被告尚欠房山支行贷款本金余额335038.79元。
上述事实，有当事人的陈述；原告提交的存量房屋买卖合同、收条、转账凭证、购房资格核验表；第三人经纪公司提交的购房资格信息；第三人房山支行提交的房屋他项权证、还款及欠款明细在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告及第三人经纪公司签订的存量房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。合同签订后，原告支付了定金及首付款，依约履行了合同义务。二被告收到原告首付款后，未按照合同约定的期限办理提前还贷及解押事宜，且不同意将房屋出售给原告，对此，二被告应承担违约责任。原告要求被告继续履行房屋买卖合同，并办理产权过户、交付房屋的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。根据双方约定，办理房屋产权过户，如产生个人所得税，个人所得税由二被告负担，除个人所得税以外的税费，则由原告负担。二被告的辩解理由，本院不予采信。第三人房山支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告朱继文与被告李杰、宋欢及第三人北京华熙房地产经纪有限公司于2016年11月27日签订的存量房屋买卖合同真实有效。
二、原告朱继文与被告李杰、宋欢继续履行于2016年11月27日签订的存量房屋买卖合同，原告朱继文于本判决生效后三十日内代被告李杰、宋欢履行向中国建设银行股份有限公司北京房山支行偿还房山区×镇×号×层×单元×房屋剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部贷款利息等的相关手续（具体数额以中国建设银行股份有限公司北京房山支行数据为准，截止至2017年7月18日贷款本金余额为335038.79元）。
三、原告朱继文与被告李杰、宋欢履行完毕上述第二项全部手续后七日内，被告李杰、宋欢办理房山区×镇×号×层×单元×房屋的注销抵押登记的相关手续；
四、原告朱继文于上述第三项相关手续办理完毕后七日内，一次性向被告李杰、宋欢支付全部剩余购房款（剩余购房款金额为：用一百四十万元，扣除朱继文代李杰、宋欢偿还贷款本息后的金额）；被告李杰、宋欢在收到上述剩余购房款当日，协助原告朱继文将房山区×镇×号×层×单元×房屋过户至原告朱继文名下；上述房屋过户手续办理完毕三日内，被告李杰、宋欢将上述房屋交付给原告朱继文。
五、办理房山区×镇×号×层×单元×房屋产权过户所产生的税费（个人所得税除外）由原告朱继文负担；如产生个人所得税，个人所得税由被告李杰、宋欢负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零二百七十五元、保全费五千元，由被告李杰、宋欢负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 王保新
二〇一七年九月七日
书记员 刘欣然