南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第2106号
原告夏媛媛，女，汉族，1979年8月15日生。
委托代理人虞钰兰（系原告夏媛媛之母），女，汉族，1949年5月23日生。
委托代理人ＸＸ，江苏温阳律师事务所律师。
被告方如义，男，汉族，1945年12月25日生。
委托代理人王庭业，江苏蓝海律师事务所律师。
被告杨进，女，汉族，1949年7月12日生。
委托代理人方如义（系被告杨进之夫），男，汉族，1945年12月25日生。
原告夏媛媛诉被告方如义、杨进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理，依法由审判员李义军独任审判，公开开庭进行了审理。原告夏媛媛及其委托代理人虞钰兰、ＸＸ，被告方如义（兼被告杨进的委托代理人）及其委托代理人王庭业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏媛媛诉称，2013年3月原告夏媛媛通过房产中介认识了被告夫妇，被告夫妇急于出售南京市鼓楼区XX园XX号801室房屋而主动找到原告，因原告夏媛媛买房是结婚自用，考虑到被告所售房屋尚有租客本不打算购买，但被告夫妇承诺只要原告夏媛媛购买就会将空房（含附属设施及家电、家具）于2013年6月5日交付给原告，并出示了一份由被告方如义、租客、中介公司三方签订的《协议》。2013年3月31日，原告夏媛媛（乙方）、被告方如义、杨进（甲方）和中介公司三方签订了《南京市存量房交易合同》，约定：房屋转让价款为300万元，双方定于2013年6月5日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2013年5月15日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费由甲方结清。合同签订后原告按约履行了自己的义务，但被告方因与其租客之间的纠纷迟迟无法向原告夏媛媛交付房屋。从被告应当交付房屋的2013年6月5日至今已三百余天，原告夏媛媛历经了结婚、怀孕，但却迟迟无法取得自己所购之房屋，在此期间，每天上下班原告夏媛媛怀着身孕在江宁和南京主城区之间来回奔波，睡眠不足严重影响了孕妇和胎儿的身心健康，为了维护自己的合法权益原告夏媛媛诉至法院，诉讼请求：1.判令被告向原告夏媛媛交付南京市鼓楼区XX园XX号801室房屋及其附属设施（附属设施可正常）；交付前被告须结清所有已产生的费用，包括物业管理、水、电、燃气、有线电视、网络通讯等；交付前被告须办理相关权益的更名手续，包括电、有线电视、网络、电话等；2.判令被告以300万元为基数按银行房屋贷款5-10年贷款年利率6.55%的1.3倍向原告夏媛媛支付自2013年6月5日起至被告实际交付房屋之日止的逾期交付房屋违约金；3.判令被告按41元／天支付原告夏媛媛自2013年6月5日起至房屋交付之日止的精神损失费。
被告方如义、杨进辩称，一、原、被告双方对应当交付的附属设施已进行了确认，应当按书面确认的设施进行交接，而不应以原告自行制作的家具交接单进行交接，现在家电、家具均可正常使用。水、电、气由于未到交纳期限无法交纳，其他费用均已结清。二、被告方如义、杨进不存在违约行为，原告以损失数额主张违约金没有法律依据，且该约定明显过高，希望法院予以减少。原告在购买房屋时，明知房屋内有承租人，根据买卖不破租赁的原则，交房时间不可能是由买卖双方来约定，需要承租人做出相应的选择，被告认为关于2013年6月5日交房的约定属于无效的约定，或者双方应采取拟制的交房方式。三、原告主张的精神损失费无法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告方如义与被告杨进系夫妻关系。2013年3月30日，原告夏媛媛（乙方）与被告方如义、杨进（甲方）及中介公司签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定：被告方如义、杨进将坐落于南京市鼓楼区XX园XX号801室房屋出售给原告夏媛媛，房屋售价为300万元，违约金为5万元，于2013年6月5日前办理房屋交接手续，甲方须结清该房屋水、电、气、物业、电话、宽带以及有线电视等相关费用，上述内容经乙方确认后乙方支付给甲方剩余房款5万元。同日，双方签订了《XX园XX号801室房屋设施》作为合同附件，确认包括挂机空调等九项设施。
2013年3月31日，原告夏媛媛（乙方）与被告方如义、杨进（甲方）及中介公司签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，合同约定：甲方自愿将坐落于南京市鼓楼区XX园XX号801室房屋出售给乙方；房屋转让价款为300万元；双方定于2013年6月5日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2013年5月15日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续：该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，由甲方结清；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金；现房屋租客须在交房前解决搬离，结清所有已产生费用，无任何纠纷，乙方优先考虑此租客续租。该合同签订后，原告夏媛媛截止2013年5月31日已向被告支付了房款295万元，原告夏媛媛称其中120万元为银行贷款，贷款利率为5.5675%。双方依据该合同办理了房屋转移登记手续，涉案房屋于2013年5月19日登记至原告夏媛媛名下。
涉案房屋因方如义与案外人贺X之间房屋租赁合同纠纷无法交付，方如义与贺X于2014年1月3日经江苏省南京市中级人民法院主持调解，达成调解协议：贺X于2014年4月4号前搬出南京市XX园XX号801室，方如义于2014年4月1日前给付贺X56562元。2014年4月10日，方如义在《房屋交接结算费用》上签名，同意法院将56562元支付给贺X，在该结算费用中载明：“电费875元（截至2014年3月31日）”。
2014年3月8日，被告方如义通知原告夏媛媛，通知称房屋已具备交付条件，请收到通知后三日内办理房屋交接手续。
2014年4月3日，被告方如义又再次通知原告夏媛媛，信函称方如义和房客贺X的交接手续已结束，在2014年4月4日带5万元尾款办理交接手续。
2014年4月4日，原告夏媛媛向被告方如义、杨进邮寄了《催促交付房屋通知书》，通知被告在3日内交付房屋。
2014年4月5日和4月11日，双方进行房屋交接。原告夏媛媛称，4月5日交接时发现因消毒柜和万和热水器以及浴缸控制面板是坏的，29寸液晶电视没有，有线电视、电话、宽带没有办理过户，煤气费等费用没有结清；4月11日交接时消毒柜、浴缸控制面板仍然是坏的，电视、电话、宽带仍没有办理过户，燃气费等有关费用没有结清，而且被告也没有带违约金，双方两次均未能完成房屋交接。被告方如义、杨进称，4月5日交接时厨房里的煤气热水器是坏了，但不属于我们赠送的范围，实际上热水器也没有太大的问题，当天原告夏媛媛没有带尾款，违约金和尾款是两回事，原告夏媛媛不带尾款，所以无法交接；4月11日交接时，原告夏媛媛尾款也没有带来，当时没有按3月30日清单来验收，而是按原告自行制作的清单验收的，被告没有同意，所以也没有交接成功。原告夏媛媛为证明2014年4月11日交接时携带了尾款5万元，提交了个人账户明细账单，该账单载明原告夏媛媛2014年4月11日取款5万元。
审理中，原告夏媛媛将尾款5万元交至法院。2014年5月14日，双方就涉案房屋进行了交接，交付了2013年3月30日双方确认的房屋设施；另有消毒柜和浴缸控制面板是坏的，该两项物品不在双方2013年3月30日确认的房屋设施范围内；原告夏媛媛支付了2014年4月-5月的物业费301.8元，支付了2014年1至5月的有线电视费255元（含按天结算的充值金额15元。原告夏媛媛根据交接情况将诉讼请求变更为：1.判令被告支付物业费301.80元，有线电视费255元；2.要求被告修复消毒柜和浴缸控制面板；3.要求被告按合同约定支付违约金243387元（2013年6月6日计算至2014年5月14日，按银行房贷5-10年贷款年利率6.55＊1.3倍计算，基数300万元）；4.判令被告支付精神损失费13000元。关于水、电、燃气、电话网络接入费用原告夏媛媛表示双方自行协商解决，不需要法院处理。
因双方分歧较大，致使调解不成。
以上事实，有原、被告陈述、房地产买卖中介合同、南京市存量房交易合同、XX园XX号801室房屋设施、房屋所有权证、民事调解书、房屋交接结算费用、收条、通用电子凭证、通知、催促交付房屋通知书、个人账户明细账单、发票、收款收据、交接单、等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，原告夏媛媛与被告方如义、杨进签订的《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房交易合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。双方对于交付房屋的时间两次进行确认，且约定交付房屋时房客搬离，故被告认为关于房屋交付时间的约定属于无效约定的主张，无法律依据，该项辩解意见本院不予采信。
关于逾期交房的问题。根据双方的合同约定，被告应于2013年6月5日交付房屋，被告因租客的问题未能按约交付房屋，构成违约，应当按约定承担违约责任。被告辩称原告夏媛媛买房知道有租客，根据买卖不破租赁的原则，应当实行拟制交付，被告不存在逾期交房的违约行为。由于双方在南京市存量房交易合同中明确约定现房屋租客须在交房前搬离，被告因未能妥善处理好与承租人之间的纠纷导致未能按约定交付房屋，应自行承担因承租人未搬出导致无法交付的法律后果。被告的该项辩解意见与事实不符，不予采信。
关于违约金数额的问题。双方在房地产买卖中介合同和南京市存量房交易合同均约定了违约责任，被告认为应采用房地产买卖中介合同5万元违约金的约定，但原告夏媛媛则认为南京市存量房交易合同中关于逾期交房的违约金的约定。对此本院认为，在两份合同中约定均是双方的真实意思表示，两项违约金并不矛盾和冲突，作为原告夏媛媛选择适用南京市存量房交易合同中关于逾期交房的违约金符合合同约定，并无不当。原告自愿降低了违约金的计算标准，但被告仍认为过高，要求减少。综合考虑到房屋未实际交付的实际情况以及原告支付银行贷款等相关因素，本院将违约金标准酌定为每日万分之一。关于逾期时间的问题。从方如义与贺X的房屋交接结算费用来看，被告在2014年3月8日应尚不具备交付条件。2014年4月5日，由于没有29寸液晶电视，房屋尚不具备交付条件。2014年4月11日，由于双方对应交付的附属设施存在争议，双方因故未能交接。对于2013年6月6日起至2014年4月11日止的逾期交房违约责任应由被告承担。由于2014年4月11日未能交接的原因，双方陈述不一，双方陈述的未能交付的原因均具有可能性，双方均应对损失的扩大承担相应责任，本院综合考虑对于2014年4月12日起至2014年5月14日止的逾期交房违约责任由被告承担一半。被告应支付的违约金数额为97950元（=300万元×0.0001×310＋300万元×0.0001×33×50%）。
关于物业费、有线电视费的问题。根据合同约定，交付时，被告应结清物业费、有线电视费等费用，原告夏媛媛代为交纳了交付的相关费用，被告应当承担。但由于原告夏媛媛所支付的费用都是按月结算的，由于房屋交付的时间是2014年5月14日，此后的费用应由原告夏媛媛负担，原告夏媛媛所支付的费用中包含部分应由原告夏媛媛自行承担的费用。原告夏媛媛应负担的物业费金额为68.15元（=301.8元÷2个月÷31天×14天），有线电视费金额为21.68元【=（255元-15元）÷5个月÷31天×14天】。故被告应向原告夏媛媛支付物业费、有线电视费466.97元（=301.8元＋255元-68.15元-21.68元）
关于设施维修的问题。2013年3月30日，双方对于应交付的设施进行了确认，现在存在问题的两项物品均在双方确认应交付的设施之外，故被告对此不应承担修复责任，原告夏媛媛的该项主张不予支持。
关于精神损失费的问题。由于原告夏媛媛与被告之间是房屋买卖合同关系，原告夏媛媛主张精神损失费无法律依据，故原告夏媛媛的该项诉讼请求不予支持。
综上，被告应向原告夏媛媛支付逾期交房违约金97950元，并支付物业费、有线电视费466.97元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一条之规定，判决如下：
一、被告方如义、杨进于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告夏媛媛逾期交房违约金97950元，物业费、有线电视费466.97元，合计98416.97元；
二、驳回原告夏媛媛的其他诉讼请求。
如果被告方如义、杨进未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19143元，减半收取9571元，由原告夏媛媛负担571元，被告方如义、杨进负担9000元（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李义军
二〇一四年五月二十日
见习书记员 汪慧娣