福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0205民初1712号
原告（执行案外人）：郑慧敏，女，1980年9月29日出生，汉族，住福建省厦门市集美区，
委托诉讼代理人：赖自力，福建成毅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林志强，福建成毅律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路90号立信大厦一楼，统一社会信用代码913502007841898755。
负责人：丘毅亨，行长。
委托诉讼代理人：赵路，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：许文革，福建金磐律师事务所律师。
第三人（被执行人）：秦维富，男，1976年12月19日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区，
原告郑慧敏与被告中国民生银行股份有限公司厦门分行（以下简称民生银行厦门分行）、第三人秦维富案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑慧敏的委托诉讼代理人赖自力，被告民生银行厦门分行的委托诉讼代理人许文革到庭参加诉讼。第三人秦维富经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
郑慧敏向本院提出诉讼请求：1、判令立即终止对厦门市海沧区沧翔路326号805室房产的强制执行，并解除查封扣押；2、判令确认郑慧敏与秦维富之间于2012年9月12日签订的《租赁协议》合法有效，郑慧敏已实际占有、使用协议租赁房产；3、判令本案诉讼费用由民生银行厦门分行承担。事实和理由：郑慧敏与秦维富于2012年9月12日签订了《租赁协议》，约定由秦维富将讼争房产厦门市海沧区沧翔路326号805室房产出租给郑慧敏使用并折抵其向郑慧敏借款的本金和利息。合同签订后，郑慧敏一次性预付了租金11万元（人民币，币种下同）整，并从2012年9月起由郑慧敏使用至今，郑慧敏还对外出租房产收取租金。期间，没有任何相关人员（包括秦维富）和单位向郑慧敏提出异议，也未告知秦维富与民生银行厦门分行的借贷抵押关系。因秦维富与民生银行厦门分行存在借贷关系，秦维富未按约定履行还款义务，故民生银行厦门分行于2014年4月25日向厦门市海沧区人民法院申请强制执行【案号：（2014）海执行字第560号】，厦门市海沧区人民法院对讼争房产进行了查封、扣押。2015年9月14日，厦门市海沧区人民法院发出讼争房产评估、拍卖公告，郑慧敏作为案外人依法以书面形式向厦门市海沧区人民法院提出执行异议。厦门市海沧区人民法院于2016年5月3日作出执行裁定书【案号：（2016）闽0205执异8号】，认为郑慧敏与秦维富虽签订了租赁协议，但提交的其他证据不能有效证明郑慧敏已占有使用讼争房产，以此作为理由之一驳回了郑慧敏的异议。综上，为了维护合法权益，郑慧敏依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定诉至法院，提出如上为诉讼请求。
民生银行厦门分行辩称，秦维富系在与民生银行厦门分行就讼争房产办理了抵押登记后，再将讼争房产出租给郑慧敏，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故民生银行厦门分行申请厦门市海沧区人民法院依法查封、启动拍卖程序并无不当。理由如下：2010年10月22日，秦维富与民生银行厦门分行签订《个人额度借款合同》（编号：个额贷字第129022010801886号），约定秦维富在合同约定的额度使用期间内可申请使用借款为100万元。本合同项下额度的使用期间为2010年10月22日至2013年10月22日。该合同还对其他借款事项进行了约定。同日，民生银行厦门分行还分别与秦维富、厦门市恒融信投资担保有限公司（以下简称恒融信公司）就上述借款签订《个人最高额抵押合同》（编号：个高抵字第129022010801886号）、《最高额保证合同》（编号：公高保字第129022010801886号），约定秦维富以讼争房产为上述借款提供抵押担保，恒融信公司为上述借款中的25万元提供担保。2010年10月25日，民生银行厦门分行、秦维富、恒融信公司就上述三份合同进行了公证【（2010）厦鹭证金字第06103号】，赋予上述合同强制执行效力。2010年11月2日，民生银行厦门分行与秦维富就讼争房产办理了抵押登记。2014年4月11日，因秦维富未按约定履行还款义务，依民生银行厦门分行申请，厦门市鹭江公证处出具《执行证书》【（2014）厦鹭证执字第00035号】。2014年4月25日，民生银行厦门分行持《公证书》及《执行证书》向厦门市海沧区人民法院申请强制执行。2014年5月12日，厦门市海沧区人民法院作出《执行裁定书》【案号：（2014）海执行字第560-1号】，并于2014年5月21日查封了讼争房产，于2015年9月9日对讼争房产进行现场查封，于2015年9月14日对讼争房产进行评估、拍卖公告。根据上述事实，民生银行厦门分行于2010年11月2日就依登记取得讼争房产的抵押权，并对外产生公示效力，使他人知悉讼争房产发生物权变动。而郑慧敏系讼争房产办理抵押登记后，即2012年9月12日与秦维富签订《租赁协议》，鉴此，民生银行厦门分行认为根据物权公示原则，郑慧敏在讼争房产发生抵押权物权变动时，仍与秦维富签订《租赁协议》，存在重大过错。另根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，该在后的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故现厦门市海沧区人民法院启动对讼争房产评估、拍卖程序，并无不当，且郑慧敏应配合厦门市海沧区人民法院的拍卖工作，主动腾房，协助厦门市海沧区人民法院执行。综上，郑慧敏提出的诉讼请求无任何法律依据，应予以驳回。
秦维富未陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月22日，秦维富与民生银行厦门分行签订《个人额度借款合同》（编号：个额贷字第129022010801886号），约定秦维富在合同约定的额度使用期间内可向民生银行厦门分申请使用的借款额度为100万元。同日，民生银行厦门分行还分别与秦维富、恒融信公司就上述借款签订《个人最高额抵押合同》（编号：个高抵字第129022010801886号）、《最高额保证合同》（编号：公高保字第129022010801886号），约定秦维富以讼争房产为上述借款提供抵押担保，恒融信公司为上述借款中的25万元提供担保。2010年10月25日，民生银行厦门分行、秦维富、恒融信公司就上述三份合同进行了公证【（2010）厦鹭证金字第06103号】。2010年11月2日，民生银行厦门分行与秦维富就讼争房产办理了抵押登记。2014年4月11日，因秦维富未按约定履行还款义务，依民生银行厦门分行申请，厦门市鹭江公证处出具《执行证书》【（2014）厦鹭证执字第00035号】。2014年4月25日，民生银行厦门分行持《公证书》及《执行证书》向本院申请强制执行。2014年5月12日，本院作出（2014）海执行字第560-1号执行裁定，裁定“冻结、划拨被执行人秦维富所有的款项人民币944330.19元或查封、扣押被执行人相应的等值财产”。此后，本院于2014年5月21日查封了讼争房产，于2015年9月9日对讼争房产进行现场查封，于2015年9月14日对讼争房产进行评估、拍卖公告。郑慧敏向本院提出书面异议，本院于2016年5月3日作出（2016）闽0205执异8号执行裁定，裁定驳回郑慧敏的异议。郑慧敏不服该裁定，于2016年5月18日诉至本院。
另查明：一、2012年9月12日，秦维富（注：甲方、出租方）与郑慧敏（注：乙方、承租方）签订一份《租赁协议》，约定甲方将讼争房产出租给乙方，每月租金2000元。《租赁协议》载明，现双方确认，甲方因资金周转所需，乙方在本合同签订之日前，已一次性预支给甲方租金11万元，双方约定利息为月息3%，在乙方承租期间，除乙方自行使用外，乙方也可以将房产出租给第三方，所收取的租金收入用来折抵资金的本息，折抵数额为双方约定的租金数额。《租赁协议》第三条约定乙方的租赁期限为20年，即从2012年9月12日至2032年9月12日。《租赁协议》第四条约定，甲方应保证讼争房产租赁权不能有瑕疵，即不能第三人享有讼争房产租赁权及司法诉讼影响乙方的租赁权，否则甲方应赔偿乙方预支租金总数的30%作为违约金，且乙方有权解除合同，收回预支的资金和相应利息。
二、郑慧敏提供以下证据：银行账户交易明细、《证明》二份、水费发票、电费发票及清单、收款收据、会员客服信誉卡，拟证明郑慧敏已按约定将租金支付给秦维富，讼争房产由郑慧敏承租使用，水电费、物业管理费、维护费由郑慧敏支付。银行账户交易明细载明，郑慧敏分别于2012年1月13日、1月17日、2月13日转账支付秦维富76000元、28500元、5500元，共计11万元。《证明》一份由曾某于2016年3月24日出具，载明曾某自2008年以来一直在厦门市海沧区大永固小区当门岗兼物业管理人员，证明大永固小区326号楼805室自2012年10月后，由秦维富出租给郑慧敏，并由后者对外出租，期间，物业管理费用、水费、电费以及相关的各项维修费用均由郑慧敏承担；另一份由厦门海沧大永固业主委员会于2016年5月14日出具，载明曾某系大永固小区聘请的物业管理人员，自2008年以来一直在大永固小区当门岗兼物业管理人员。水费发票载明用户名为林振兴，地址：沧翔路326号805室大永固花园6#表箱，收费年月为自2012年10月至2015年6月。电费发票及清单载明客户名称为林振兴，用电地址：海沧区沧翔路海青花园326号805，计费年月为自2012年10月至2016年1月。收款收据均加盖厦门海沧大永固业主委员会公章，载明“客户名称：805”，品名及规格为“收卫生管理费”，日期自2012年10月1日至2016年1月7日。会员客服信誉卡载明客户全称为大永固326号805房，服务事由：断匙。民生银行厦门分行对于以上证据真实性、合法性、关联性均有异议，且户名均为“林振兴”，与本案无任何联系，即使确认郑慧敏缴费，亦不能对抗民生银行厦门分行对讼争房产实现抵押权。
三、郑慧敏申请证人曾某出庭作证，拟证明郑慧敏向秦维富承租讼争房产，并且实际使用。证人曾某陈述，2008年至今在大永固当保安，认识一个姓李的先生，当时要收大永固326号楼805室的物业管理费、水电费，才认识李先生；2012年开始向李先生收取大永固326号楼805室的物业管理费、水电费；2008年到大永固小区工作的时候，326号楼805室的业主姓秦；李先生将房子隔成六间出租给别人住。郑慧敏当庭让曾某辨认其提供的结婚证，曾某陈述称照片中的就是李先生。民生银行厦门分行对此质证认为证人提及2012年由李先生缴纳物业费，也是在抵押权办理之后，不能对抗民生银行厦门分行实现抵押权。
还查明，郑慧敏的配偶系李双良。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。秦维富和民生银行厦门分行于2010年10月22日签订《个人额度借款合同》、《个人最高额抵押合同》，约定秦维富以讼争房产为《个人额度借款合同》的借款提供抵押担保。2010年11月2日，秦维富和民生银行厦门分行就讼争房产办理了抵押登记，民生银行为抵押权人，在秦维富不履行到期债务时，有权就讼争房产优先受偿。秦维富在2012年9月12日与郑慧敏签订《租赁协议》，将讼争房产出租给郑慧敏，该份《租赁协议》有相应的转账记录相印证，为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效的合同。但是，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条第二款“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，秦维富和民生银行厦门分行的借款合同和讼争房产抵押权登记在先，郑慧敏与秦维富的《租赁协议》在后，郑慧敏与秦维富之间的租赁关系不得对抗民生银行厦门分行所享有的已登记的抵押权。郑慧敏所提供的证据以及证人证言亦仅能证明郑慧敏在2012年9月之后承租并转租讼争房产，郑慧敏与秦维富之间的租赁合同仅在其双方之间发生法律效力，不得对抗登记在先的抵押权。本院依照生效的（2014）厦鹭证执字第00035号《执行证书》依法查封、评估拍卖讼争房产，以实现民生银行厦门分行的抵押权，郑慧敏就执行标的即讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，请求终止对讼争房产即厦门市海沧区沧翔路326号805室房产的强制执行，并解除查封扣押，缺乏依据，本院不予支持。郑慧敏请求确认其与秦维富之间于2012年9月12日签订的《租赁协议》合法有效，本院予以支持。郑慧敏还请求确认其已实际占有、使用协议租赁房产，本院认为，该部分诉求仅为特定事实，而非需要确认的法定权益，且郑慧敏作为讼争房产的承租人，应配合法院执行生效法律文书，腾空讼争房产，郑慧敏该项请求本院不予支持。郑慧敏因此可能产生的损失，应与秦维富另行处理。秦维富经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
一、确认原告郑慧敏与第三人秦维富于2012年9月12日签订的《租赁协议》合法有效；
二、驳回原告郑慧敏的其余诉讼请求。
案件受理费100元，由原告郑慧敏负担，并应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 陈基周
代理审判员 谭婉群
人民陪审员 周毅芳
二〇一六年十二月二日
书 记 员 林 烨
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。