北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初53821号
原告：王丽丽，女，1962年9月12日出生。
委托诉讼代理人：李双龙，北京君颜律师事务所律师。
被告：闵玲，女，1969年11月3日出生。
委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。
原告王丽丽（以下简称原告）与被告闵玲（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李双龙到庭参加诉讼，被告到庭参加了2017年9月12日的庭审，但经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加2017年9月26日的庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年4月27日签订的《房屋租赁合同》；2.被告腾退北京市朝阳区望京街9号望京国际中心E座1层某1、某2号房屋（以下简称涉诉房屋）；3.被告支付2017年4月1日起至房屋实际腾退之日止的租金（合同解除后为房屋使用费），以37128元/月为标准计算；4.被告支付违约金371280元。事实和理由：2016年4月27日，我与被告签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋（建筑面积152.58平方米）出租给被告，租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止，免租期自2016年5月1日起至2016年6月30日止。合同还约定，租金为8元/天/平方米，月租金37128元，被告应以3个月为一期，采取上付方式向我支付租金，被告应于每期到期前的2天之前支付下期租金，被告拖欠的租金额累计超过7天的，我有权解除本合同。合同签订后，我依约将房屋交付被告使用，但被告应在2017年3月29日前交付的2017年4月1日至2017年6月30日的租金并未依约交纳，就此欠款我多次找被告协商，但被告至今仍未支付。我认为，本案《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应遵照执行，现被告拖欠租金的行为严重违反合同约定，应当承担违约责任。故为维护合法权益，诉至法院。
被告辩称：首先，关于原告陈述的合同签订情况、租金支付情况认可。此外，我还支付了保证金74256元。其次，我承租涉诉房屋主要是为经营公司做准备。合同签订后，我以此房屋为注册地址，注册成立了北京某某餐饮管理有限公司望京分公司（以下简称某某），实际上涉诉房屋也是由该公司使用经营，我代表公司签订租赁合同是职务行为，故应由公司承担合同项下的权利义务。再次，因经营不景气，某某公司于2017年3月下旬提出解除合同，并与原告协商一致，只租到3月底，租金也计算到2017年3月底，我所交纳的保证金就不再退还，作为补偿给原告的费用。关于涉诉房屋的腾退，在协商一致解除合同后，我已从承租房屋搬出，未再继续占用，房屋已交还原告。因此，针对原告要求解除合同的请求，我认为合同已于2017年3月31日经双方协商一致解除，故无需再行判令解除。因房屋亦于当日交还原告，故也不应再产生租金及使用费。最后，关于原告主张的违约金，因双方系协商一致解除合同，故不涉及违约金的问题。即便有违约金，原告主张的金额也远远高于其损失，合同约定的标准过高，应予减少。如果法院认定应承担违约金，则该金额以10000元为宜。
本院经审理认定事实如下：涉诉房屋系原告与案外人田秀芝按份共有，于2011年5月16日取得房屋所有权证，房屋性质为商品房，规划用途为商业用房。
2016年4月27日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉诉房屋出租给被告使用，房屋建筑面积152.58平方米，租赁用途为商业；租赁期限为5年（不含免租期），自2016年7月1日起至2021年6月30日止；出租人同意向承租人提供60天的免租期，免租期自2016年5月1日起至2016年6月30日止，该免租期内承租人无需向出租人支付租金；租金为8元/平方米/天（含物业费），月租金37128元（含物业费），年租金445534元（含物业费）；承租人以3个月一期，采取上付的方式向出租人支付租金，每期到期前的2天之前向出租人支付下期租金；承租人应在签订本合同的同时向出租人支付第一期的租金111384元；房屋租金从第三年起每年递增5%；签订合同时，承租人需向出租人支付履约保证金74256元；租赁标的以现状交付的方式于2016年5月1日交付于承租人；承租人不得将租赁标的全部或部分转租或借用给任何第三人，否则出租人有权收回租赁标的并单方解除本合同，承租人应承担合同解除责任；承租人逾期支付履约保证金超过7天（含7天）的，逾期支付第一期租金超过7天（含7天）的，拖欠交纳的租金累计超过7天的，出租人有权解除本合同，但应提前10日通知承租人；由于承租人违约行为导致出租人单方行使权利解除本合同的，承租人应支付违约金，其中合同履行期不满一年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金标准为10个月的租金标准，合同履行期不满二年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金标准为6个月的租金标准。
合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了第一期的租金111384元、保证金74256元。
被告提交了2017年4月3日的照片打印件六张，证明原、被告已在三月底协商一致解除了合同，故原告及其亲属在2017年4月3日与中介公司人员及另一客户就涉诉房屋的租赁事宜进行见面协商。原告不认可照片真实性，并表示系被告想要就房屋转租，原告知道后到场并表示不同意转租。为此，原告提交了其与被告的短信往来：2017年4月4日，原告向被告发送短信称“闵姐您好，我们不同意转租。转租是违法的。我们还是按合同规定办，您要是不租请按合同约定办。如您还要继续租请您给我们房租。谢谢”；被告于2017年4月5日回复称“那咱们见面聊聊吧”；2017年4月9日，原告向被告发送短信称“闵姐您好，今9号了过了交房租7天期限，您是怎么决定的，租还是不租”，被告回复“咱们那天不是都说好了吗”，原告回复“那就是按您答应的总额三十七万，营业执照扣十万，余额二十七万您付给我们”。被告认可短信真实性，但不认可原告的证明目的。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，《房屋租赁合同》载明的出租人、承租人即为原、被告，在签订租赁合同时，某某公司尚未注册成立，且合同履行过程中与原告沟通租赁事宜的亦为被告，即便承租后涉诉房屋系由某某公司经营使用，此亦改变不了原、被告系本案《房屋租赁合同》的相对方，故对于被告所称其主体不适格的抗辩，本院不予采信。《房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行。根据查明的事实，被告在合同签订后向原告支付了第一期租金及保证金，但此后的租金未再支付，已构成违约，并达到了合同约定的解除条件，故对于原告要求解除本案《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉诉房屋腾退交还原告。被告虽辩称双方已协商一致解除了租赁合同，且房屋已交还原告，但被告就此未能充分举证，本院不予采信。就房屋腾退前的租金（合同解除后为房屋使用费），被告仍应按照合同约定的标准予以支付。
关于违约金的具体金额，被告提出了合同约定标准过高的抗辩，本院将以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王丽丽与被告闵玲于2016年4月27日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告闵玲于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区望京街9号望京国际中心E座1层某1、某2号房屋腾退交还原告王丽丽，并向原告王丽丽支付租金（合同解除后为房屋使用费），以37128元/月为标准，自2017年4月1日起计算至北京市朝阳区望京街9号望京国际中心E座1层某1、某2号实际腾退之日止；
三、被告闵玲于本判决生效之日起七日内向原告王丽丽支付违约金148512元；
四、驳回原告王丽丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4870元，由原告王丽丽负担1435元（已交纳），由被告闵玲负担3435元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 孙茜倩
二〇一七年九月二十九日
书记员 谷 岩