北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初16931号
原告：于三雷，男，1980年4月5日出生，房山区食药局职员，住北京市房山区。
委托代理人：毕汝才，北京市金台律师事务所律师。
被告：赵开荣，男，1947年11月28日出生，中铁六局北京铁路建设有限公司退休职员，住北京市宣武区。
委托代理人：李跃，北京京驰律师事务所律师。
委托代理人：马丹洋，北京舍得律师事务所律师。
原告于三雷与被告赵开荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告于三雷及其委托代理人毕汝才，被告赵开荣之委托代理人李跃、马丹洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于三雷向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》；2、请求判决被告退还原告定金20万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为改善居住条件及子女教育，将原住房出售后与被告于2017年3月5日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，拟购买被告位于北京市宣武区XXX房屋。协议签订后，原告按照协议约定陆续支付了20万元定金。但是，北京市住房和城市建设委员会联合中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局及北京住房公积金管理中心于2017年3月17日突然发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，通知第二条规定“居民家庭名下在本市拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%；第三条同时又规定”暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）“。这个购房新政令原告措手不及，完全打乱了原告的购房计划。因为原告曾经有过住房贷款记录，且这次购房款巨大，首付款本就很高了，新政又提高了首付比例，且缩短了贷款期限，令原告几乎难以承受。尽管如此，原告还是想尽一切办法筹款希望履行合同，然而原告终究还是无能为力，加之商业银行贷款利率又提高了，更是让原告无法履行合同，因此，双方只能解除合同。被告虽然同意解除合同，但是却拒绝退还原告已付款项。因此，原告依法诉至贵院。望判如所请。补充：根据补充协议第五条第四款，因限购政策导致合同解除的，双方不承担违约责任。317新政属于限购政策。
赵开荣辩称，同意解除合同及补充协议。不同意第二项诉讼请求，原告属于根本违约，应当承担违约责任。诉讼费听从法院判决。第一，根据双方合同约定及合同法规定，原告不具有解除合同的条件，第二，原告于2017年4月28日通过中介告知被告不能履行合同，距离新政公布有四十多天，期间被告一直催原告履行合同，但原告一直不理会，既不履行也不解除。实际情况是，原告出售房山房屋后具有购买能力，并且原告此次换房的目的是购买学区房，补充协议第三条约定，涉案房屋为北京市西城区椿树馆小学学区房，原告还让被告保证学区房名额未被使用，涉案房屋五年内没有一年级学区名被占用的情况。4月28日，原告提出解除合同是因为4月27日北京市西城区小升初颁布的相关升学政策，首次增加全区派位入学，导致房屋涉案的价格下降，于此同时原告仍然通过中介带看类似价位的房屋，可见原告不是没有履行能力，而是恶意违约。并且原告已逾期支付第二笔定金超过15天，构成根本违约，给被告造成损失，被告儿子赵卫臣在2017年3月8日签订了购房委托合同，购买西城区XXX房屋，交付5万元定金，因原告违约行为导致被告无法将房款为赵卫臣所用，定金全部损失，并且涉案房屋在交易前一直用于经营教育培训，因原告的行为导致被告造成直接经济损失16万元。因此原告无权要求解除合同，并应当承担违约责任。
本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，赵开荣（出卖人）与于三雷（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定于三雷购买赵开荣位于北京市西城区广安门外车站东街7号1层③-1-1号房屋；建筑面积55.95平方米，房屋成交价为595万，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价67万元；买受人向出卖人支付50万元；买受人拟贷款386万元，并有贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；合同第九条，双方同意自合同签订之日起100日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，赵开荣（甲方）、于三雷（乙方）与北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司，丙方）签署《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》，约定：第一条成交价格，房屋成交价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计662万元；第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1.定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；（1）乙方于2017年3月6日之前将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2017年4月6日之前，将第二笔定金40万元以自行划转的方式支付甲方；……；4.首付款，乙方于过户前3个工作日内将第一笔首付款209万元以建委监管的方式支付给甲方；乙方于过户前3个工作日内以第二笔首付款5万元以理房通方式支付给甲方；5、申请购房贷款，甲乙双方应于网签后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6、权属转移登记，甲乙双方同意在2017年6月10日之前或以实际建委网站预约为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，……；第五条违约责任，……，4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决；……。2017年3月5日，于三雷向赵开荣支付了10万元定金。2017年3月13日，于三雷向赵开荣之子赵卫臣的账号转账支付定金10万元。
2017年4月28日，于三雷通知赵开荣因房屋政策调整无法履行合同，并要求解除合同。
另查，2013年1月22日，于三雷（甲方，借款人）、华夏银行股份有限公司（乙方，贷款人）与北京天恒乐活城置业有限公司（丙方，保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定甲方从乙方贷款63万元用于购买丙方销售的北京市房山区XXX室，贷款期限20年，自2013年1月22日至2033年1月22日。
北京市房山区食品药品监督管理局为于三雷出具证明，内容为：于三雷，身份证号×××，系我单位正式工作人员，2017年1月至今，其月平均工资7474元。中国人民解放军91039部队政治处为于三雷的爱人周XX出具证明，内容为：兹有我部干部周XX，女，军官证号码为：军字第9633216号，身份证号为×××，该同志年收入（含工资、奖金）共计162643.60元。
庭审中，于三雷表示，因2017年3月17日北京市房屋政策导致其首付款需多支付一百多万，因此，无法继续履行合同。赵开荣同意解除合同，但赵开荣认为于三雷逾期支付第二笔定金已超过15天，构成根本违约，应当承担违约责任。链家公司职员董海宁出庭作证，董海宁陈述：于三雷是我的客户，317新政后首付款提高，于三雷不足以支付首付款；刚开始买房时于三雷已经把他能承受的资金范围都告知我了，于三雷是换房，将出售后的房款作为买房的首付款。新政之后首付增加了148万元，我和于三雷电话沟通其要解除合同，但没和赵开荣谈成；定金我记不清了，大概是定金分两笔支付，第一笔20万元，第二笔定金30万元因于三雷资金紧张，我们公司的经纪人刘XX和赵开荣本人联系，电话沟通，说定金晚点付，赵开荣说可以，有没有说定金延期的具体时间我不清楚，因为是刘XX打完电话事后跟我说的。
本院认为，赵开荣与于三雷签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现于三雷要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，赵开荣同意解除，本院对此不持异议。双方在履行合同期间，房屋调控政策发生变化，导致于三雷无法继续履行合同，于三雷主张解除双方的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系不可归责于合同双方的原因所致，故其要求赵开荣返还定金20万元的请求，本院予以支持。于三雷虽约定于2017年4月6日前支付第二笔定金40万元，但链家公司职员的证人可以佐证于三雷与赵开荣就此笔定金支付的期限进行了变更，且即便双方未变更定金支付期限，但在于三雷起诉解除合同之前，赵开荣并未以此为由行使合同的解除权，现其主张双方合同解除系于三雷根本违约所致，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告于三雷与被告赵开荣于二〇一七年三月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
二、自本判决生效之日起七日内，被告赵开荣返还原告于三雷购房定金20万元。
如果被告赵开荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27425元，由被告赵开荣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 韩 涛
二〇一七年八月二十二日
书记员 黄翌翾