吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉民申3175号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王臣，男，1971年12月1日生，汉族，农民，住吉林省梨树县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王军，男，1969年12月12日生，汉族，农民，住吉林省梨树县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王红，男，1982年1月20日生，汉族，农民，住吉林省梨树县。三再审申请人共同委托诉讼代理人：田绍军，吉林首辅律师事务所律师。被申请人：（一审被告、二审被上诉人）：冯红明，男，1971年4月8日生，汉族，农民，住吉林省梨树县。原审第三人：时洪艳，男，1963年2月11日生，汉族，农民，住吉林省梨树县。原审第三人：白爽，男，1986年5月16日生，汉族，农民，住吉林省梨树县。再审申请人王臣、王军、王红与被申请人冯红明、原审第三人时洪艳、白爽确认合同无效纠纷一案，不服吉林省梨树县人民法院（2015）梨孤民初字第421号民事判决及吉林省四平市中级人民法院（2017）吉03民终152号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王臣、王军、王红申请再审请求：一、撤销一、二审错误判决；二、重审本案，依法确认被申请人出示的房屋买卖合同无效；确认被申请人与第三人时洪艳签订的合同无效；确认两个第三人签订的房屋买卖合同无效；判令被申请人恢复申请人57平方米房屋原样或赔偿损失；判令2184平方米宅基地归申请人所有；三、判决一、二审诉讼费由被申请人和第三人承担。理由：1.本案所涉及的三个房屋买卖合同均违法。土地管理法第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。被申请人是有房屋和宅基地的村民，因此无权再购买房屋和宅基地。土地登记办法第48条规定，宅基地应该办理登记和变更手续。现在争议的房屋和宅基地登记的所有人仍然是王臣，土地和房产部门依据土地管理法第62条规定，不能为被申请人办理变更登记手续。物权法规定不动产产权以登记为准。合同法第52条第5款规定，违反法律和行政法规的合同为无效合同。被申请人购买申请人的房屋和宅基地的行为没有得到村委会的同意，又在村委会不知情的情况下，于2007年9月13日将房屋和宅基地卖给了外村的村民时洪艳并且改变了宅基地的使用性质。2013年12月5日两个第三人又没有经过村委会的同意，将土地（宅基地）进行了第三次交易，违背了土地管理法第8条：“宅基地和自留地属于农民集体所有”；第10条：“农村集体所有的土地依法属于村民集体的，由村集体经济组织或村民委员会经营管理”；第12条：“依法改变土地权属和用途应当办理土地变更登记手续”；第13条：“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。被申请人和第三人不经过东风村村委会的同意擅自转卖宅基地的做法是违法的，不应受法律保护。2.被申请人出示的合同不仅违法也不符合民间房屋买卖交易习惯。被申请人出示的合同有很多不合理之处，如合同仅有一份、价格过于低廉、合同的甲方（被申请人）签错名字、没有中间人和见证人、没有给付款收据、没有到村委会备案、交易后不到相关部门办理登记变更手续等，这些不符合民间房屋买卖的交易习惯，不能证明交易的真实存在，一、二审法院判决合同有效错误。3.一、二审判决违背北京市高级人民法院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》的基本精神和原则。《会议纪要》对农村私有房屋买卖合同效力的认定达成的共识是应当认定无效。理由有四点：一是农村私有房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我们国家法律所禁止的。二是宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许转让。三是目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽然完成但买受人无法获得所有权人的保护。四是认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益。《会议纪要》认为处理此类案件的原则有三点：第一、要尊重历史，照顾现实。第二、要注重判决的法律效果和社会效果。第三、要综合权衡买卖双方的利益。本案被申请人和第三人都是有宅基地的村民，他们购买房屋和宅基地并不是用于居住，而是改变了房屋的性质。一、二审法院的判决违背了《会议纪要》的基本精神和原则。4.笔迹鉴定结论不影响合同无效的确认。涉及本案的三个合同既违法又不符合民间交易习惯，足以认定合同无效，笔迹鉴定的意义已不重要。一、二审判决根据笔迹鉴定结论，不顾及合同的违法性就认定合同有效实属错误。5.一、二审法院审理案件不公，没有考虑到本案对申请人有利的证据。对申请人有利的证据有两份：一是村委会的证明。该证据证明申请人与被申请人、被申请人与第三人、两个第三人之间所签订的合同都没有经过村委会同意、没有到村委会备案，违反土地管理法的相关规定。二是产权登记的复印件。该证据证明申请人的房屋登记至今没有变化，同时也证明在房屋登记时申请人家庭人口是5人，享有共有的权利。一、二审法院认为产权登记共有人一栏上没有登记共有人就应认定是王臣一人所有与事实不符。该房屋是王臣的父亲在1991年去世后登记在王臣名下的，这个家庭成员都有继承权，处分这份财产没有征得其他家庭成员的同意是违法的。2007年之后颁布物权法。不动产产权登记在共有人一栏中作了强制性规定，即必须填写共有人。一、二审法院以物权法不动产共有人登记的规定解释1991年的不动产产权共有人的登记的司法环境，明显偏袒被申请人。6.适用法律错误。一、二审判决有意回避被申请人自己有房屋和宅基地的事实；有意回避两个第三人不是东风村村民的事实。一审法院适用合同法第8条、民诉法第64条作出判决；二审法院适用民诉法第170条第1款作出判决。一审判决没有阐述被申请人提供的合同符合土地管理法哪一条法律规定就直接认定合同有效错误；二审法院没有审查一审判决的合法性就认为一审判决认定事实、适用法律正确予以维持，也是错误的。本院经审查认为，本案的焦点问题为再审申请人王臣与被申请人冯红明签订的房屋买卖合同是否有效。1.依照《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）中：“农民的住宅不得向城市居民出售”的规定和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）中：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，均对向城镇居民的出售房屋及宅基地的行为予以禁止。按照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”的规定，亦仅针对“出售给本集体经济组织以外的个人”的情形认定为无效，而对于农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织内个人的情形，认定无效于法无据。本案申请人王臣与被申请人冯红明同为东风村四组村民，两者间的房屋买卖并不违反上述规定。2.关于再审申请人提出土地管理法中的“一户一宅”的相关规定，应属于对宅基地管理上的规定，而非对合同效力性的强制规定。国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）中规定：“对‘一户多宅’和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地”，而非认定取得无效。另《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）也对“一户多宅”问题在管理上作出规定，亦非认定取得无效。故对于再审申请人认为被申请人已有宅基地又购买房屋，所签合同应属无效的主张，于法无据，本院不予支持。3．关于再审申请人提出的北京市高级人民法院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，系北京市高级人民法院于2004年12月15日对北京市区域法院印发，并不属于在全国范围具有指导效力的规范性文件。前述2015年《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，对全国法院司法实践具有指导意义，本院予以参照执行。因此对于申请人提出的本案一、二审判决应依照北京市高级人民法院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》精神认定本案房屋买卖合同无效的主张，本院不予支持。4.关于再审申请人提出的共有房屋及房屋出售合同显示公平的主张，本院认为，其一、根据相关房屋审查登记表等证据显示，权属人为王臣，并未体现王军和王红为共有人，此情况对合同相对方具有直接信赖意义；其二、再审申请人未提供对房屋共有的相关证据，且未对被申请人提出争议房屋系王臣婚前自建的主张提出反证予以证明；其三、相关证据显示争议房屋投资额为0.3万元，所涉土地申请面积为2184平方米，实际登记面积330平方米，临时占地1854平方米，再审申请人提出合同显失公平无证据证实；第四、本案争议房屋已转让十余年，中间又经两次转让，房地被不同的买受人占有使用。申请人王臣表示其与被申请人有自房屋转让次年至2014年年末的承包田转租关系，王臣经常回乡收取租金，故再审申请人提出其于2014年至2015年间才知道房屋被转让的主张不合常理。综上，对于王臣提出的合同显失公平应予撤销的主张本院亦不予支持。5.关于重新鉴定问题。因再审申请人未提出对原审法院委托鉴定存在应重新鉴定的法定理由及相关证据，故一、二审对其该项主张未予支持符合法律规定。因王臣与冯红明房屋买卖合同有效，故王臣等三再审申请人无权对冯红明及时洪艳所处分的房屋主张权利。对于再审申请人申请确认冯红明与时洪艳、时洪艳与白爽签订的房屋买卖合同无效的诉请，一、二审法院未予审理符合法律规定。再审申请人的此项主张，本院亦不予支持。综上，再审申请人王臣、王军、王红的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回王臣、王军、王红的再审申请。审 判 长  张山彪审 判 员  宋立峰代理审判员  王 斓二〇一七年十二月四日书 记 员  齐小媛