广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终656号
上诉人（原审被告）：周玉明，住广东省阳山县。
委托代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州银闽物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：邱爱梅，总经理。
委托代理人：金海涛，该公司职员。
上诉人周玉明因与被上诉人广州银闽物业管理有限公司（以下简称银闽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明：2014年7月29日，周玉明（承租方，乙方）与银闽公司（出租方，甲方）签订编号为A6051号《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于广州白云区石井街石井大道6号A栋（石井镇大冈村基围外（土名））（以下简称“该广场”）A6051号商铺（以下简称“涉案商铺”，不包含铺面墙体外立面的广告位）按现状出租给乙方使用。该商铺计租面积为25.56平方米。乙方租用该商铺仅限于经营鞋类使用。第�条，甲方出租该商铺的合同期为四年，从2014年9月1日起至2018年8月31日止（含装修免租期）；乙方装修免租期为180天，即从2014年9月1日起至2015年2月28日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），但需交付其他费用（包括但不限于：管理费、水电费等费用），租金起算日为2014年9月1日。第三条，租金以计租面积计算：第一年1600元／月；第二年1760元／月；第三年1936元／月；第四年2130元／月。乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金8000元及预缴一个月租金1600元。乙方经营所涉及的税费（包括但不限于印花税、流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在租金当中，由乙方自行承担。第四条，签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理公司签订《物业管理委托合同》，并且乙方必须严格遵守合同的有关规定。第五条，乙方必须依时向政府有关部门缴纳工商行政管理费和有关税款，逾期不交者将由有关部门按规定处理，甲方不负任何责任。对于商铺，甲方把商铺交付给乙方使用后，乙方必须对商铺进行精装修，以符合本区的商业氛围，并保证在十五天内正式对外营业，并且承诺在任何情况下不得请假关铺或歇业。第六条，如租赁合同提前终止，则物业管理合同于租赁合同终止之日自动终止；乙方应全面履行物业管理合同，如因乙方原因的导致物业管理合同终止的，甲方有权解除租赁合同而无须承担违约或赔偿责任，甲方有权没收履约保证金……。同日，银闽公司与周玉明签署了《银马外贸鞋专区安全规则》、《商铺租户防火安全责任书》、合同编号为：A6051号《物业管理合同》，周玉明出具了《承诺书》。上述《�诺书》载明：“装修要求：商铺套内面积10-15平方米的商铺，装修费用不少于30000元；商铺套内面积大于15平方米的商铺，装修费用不少于40000元。货架展示柜装修材料必须要用金属烤漆或级别、档次的材料。如果不能按本市场装修标准完成装修，本人承诺，甲方有权单方面终止租赁合同，收回铺位，乙方所缴纳的所有费用不予退回，由此所造成的一切经济损失由乙方本人承担。”
在合同编号为A6051号《物业管理合同》中，周玉明（承租方，乙方）与银闽公司（出租方，甲方）约定的租赁物、面积、管理期限、租赁用途与《商铺租赁合同》约定一致。物业协管某物业管理费起算日为2014年9月1日。第三条，物业管理费为204元／月。乙方签署本合同时向甲方交纳水电费押金1000元，及第一个月的物业管理费204元，合计1204元。甲方为乙方提供用电、用水的方便，公�水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水、电费按实际使用数加合理损耗结算。乙方领取营业执照后税费由乙方自行向工商、税务局缴交。乙方经营涉及的税费（包括但不限于流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在管理服务费当中，由乙方自行承担。第四条，甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，并有权制定管理广场的有关规章制度并组织实施……为商户提供使用水电、通讯、网络等便利条件（相关费用由商户自行负责）……。第七条，乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的千分之五向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，甲方保留追究乙方一切违约责任的权利；如有违法行为的，依法移送公安机关处理。……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用；……在合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。当剩余保证金不足合同规定数额三分之二时，乙方必须在五天内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付，并有索赔的权利……。
上述合同签订后，银闽公司将涉案商铺依约交付周玉明使用，周玉明确认未有向某公司交纳自2015年4月1日至2015年5月31日的租金、2015年5月1日至2015年5月31日的物业管理费。
因本案纠纷，银闽公司于2015年7月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、周玉明向某公司支付自2015年4月1日至2015年5月31日拖欠的租金共计3200元、自2015年5月1日至2015年5月31日拖欠的物业管理费204元，2、确认银闽公司与周玉明签订的《商铺租赁合同》和《物业管理合同》于2015年5月31日解除，3、周玉明向某公司支付自2014年9月1日至2015年2月28日期间的占用场地使用费，4、周玉明承担本案诉讼费。
周玉明答辩称：不同意银闽公司的诉讼请求，理由如下：1、银闽公司诉求主张解除合同，因涉案租赁物所在建筑物没有取得规划许可证，因此合同应当无效。2、根据双方签订的商铺租赁合同及物业管理合同，均无约定商铺免租期的�用费及租金，所以银闽公司要求支付部分使用费缺乏依据。综上，请法院驳回银闽公司全部诉讼请求。
审理中，周玉明向原审法院提交照片，证明涉案商铺于2015年5月21日被银闽公司以封条封门并加装U型锁。银闽公司确认照片的真实性，但抗辩称，银闽公司张贴封条并不足以认定银闽公司已强行收回房屋。银闽公司解释封住商铺的原因是由于周玉明欠缴租金及费用，且长期不在涉案商铺，为避免商铺内物品丢失，故以封条封住商铺门，银闽公司否认对涉案商铺加装U型锁。周玉明自述其于2015年5月21日离场，但没有与银闽公司办理交接手续。2015年5月25日，周玉明向某公司发出《律师函》，主要内容为，由于银闽公司存在欺诈和虚假广告行为，要求银闽公司返还周玉明所有已交纳费用，否则将依法维护合法权益。银闽公司收到该份《律师函》。
2015�5月27日，银马精品鞋基地物业管理中心在涉案商铺大门处张贴催缴费通知，主要内容为要求周玉明支付拖欠租金及滞纳金，逾期将对涉案商铺作停电锁门处理。
2015年6月13日，银闽公司向周玉明发出《商铺收回通知书》，主要内容为由于周玉明仍未缴清欠费，根据合同约定，银闽公司决定单方解除合同并收回商铺等等。
2015年7月22日下午，原审法院组织银闽公司、周玉明到涉案商铺现场进行勘察，经查：涉案商铺玻璃门锁闭，门上加装U型锁，双方当事人均否认加装U型锁，商铺内有货架。原审法院引导双方当事人当天交接商铺。周玉明于2015年7月23日将商铺钥匙交还银闽公司。
另查：根据广州市白云区国土资源和规划局复函显示：广州市白云区石井街石井大道6号建筑物无规划用地及行规划报建记录，为预留发展用地。经原审法院向某公�释明合同效力问题，银闽公司表示坚持原诉讼请求不变更。
以上事实：有商铺租赁合同、物业管理合同、照片、开庭笔录、收铺通知、询问笔录、复函、商铺收回通知、律师函、签收记录及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故银闽公司、周玉明所签订的《商铺租赁合同》应为无效。
关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，银闽公司、周玉明虽然另行签订了《物业管理合同》，但是在双方签订的《商铺租赁合同》中已经明确约定了周玉明必须与银闽公司委派的物业管理公司，也就是银闽公司签订《物业管理合同》，同时《商铺租赁合同》中还约定了该物业管理公司所负责的日常工作及权利义务。同时在《物业管理合同》中也约定了银闽公司作为出租人及物业管理人、周玉明作为承租人等应负的权利义务，故而《物业管理合同》实质上是《商铺租赁合同》的补充，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护管理的对价，该份《物业管理合同》�行以银闽公司、周玉明之间具备租赁合同关系为前提和基础，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为补充合同的《物业管理合同》当属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》与《物业管理合同》虽属无效，但周玉明实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费。关于周玉明占用商铺的期间问题，根据现有证据及当事人陈述，银闽公司于2015年5月21日以封条封住商铺，但该行为并不导致周玉明无法进入或使用商铺。在原审法院到现场查看之日，涉案商铺玻璃门仍被周玉明锁住，周玉明亦承认在2015年7月23日才将涉案商铺的钥匙返还银闽公司，银闽公司、周玉明于2015年7月22日�际交接了商铺，故周玉明占用涉案商铺的时间应计至2015年7月22日止，银闽公司要求周玉明支付自2015年4月1日至2015年5月31日的房屋使用费、自2015年5月1日至2015年5月31日的物业管理费的诉求均合理合法，原审法院予以支持。房屋使用费及物业管理费的标准均参照合同约定的租金与物业管理费标准计算。周玉明虽抗辩银闽公司发出了收铺通知，但未有证据证明银闽公司在2015年7月22日前已实施收铺行为，故对周玉明的该项抗辩意见，原审法院不予采信。2014年9月1日至2015年2月28日为双方约定的免租期，双方协议在该段期间免收租金，仍视为对租金标准的约定，应予参照适用，银闽公司要求周玉明支付该段期间的房屋使用费理据不足，原审法院不予支持。
涉案的《商铺租赁合同》与《物业管理合同》均属无效，银闽公司经原审法院释明，坚持不变更诉讼请求，对于银闽公司要求确认与周玉明签订的《商铺租赁合同》与《物业管理合同》于2015年5月31日解除，及要求周玉明支付违约金的诉讼请求，原审法院均予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，周玉明支付广州银闽物业管理有限公司自2015年4月1日至2015年5月31日的房屋使用费3200元、自2015年5月1日至2015年5月31日的物业管理费204元；二、驳回广州银闽物业管理有限公司其他的诉讼请求。本案一审受理费100元，由广州银闽物业管理有限公司负担50元、由�玉明负担50元。
判后，周玉明不服，向本院提起上诉称：一、周玉明无需支付2015年5月21日之后的房屋使用费和物业管理费。银闽公司在2015年5月21日后在涉案商铺上贴封条并加锁，6月初又以通知的方式收回商铺的使用权。周玉明委托发函与银闽公司协商解决纠纷，但银闽公司于6月3日向法院起诉。故在无法正常使用涉案商铺的条件下，银闽公司要求周玉明支付涉案商铺使用费，没有依据。同时，物业管理费支付的前提是占有并使用涉案商铺，在周玉明无法使用涉案商铺的情况下，其也无需支付物业管理费。二、周玉明与银闽公司签订的《商铺租赁合同》与《物业管理合同》均属无效合同，对合同双方没有约束力，周玉明无需支付租金和物业管理费。在本案审理中，法院向某公司释明了合同无效的情形，但银闽公司不变更诉请，依不告不理原则，应当判决驳回银闽公司的诉讼请求。综上，周玉明上诉请求撤销原审判决第一项，改判周玉明无须向某公司支付房屋使用费和物业管理费。
银闽公司答辩：一、对原审判决结果没有异议，该判决适用法律正确，结果公正。二、周玉明提出关于银闽公司于2015年5月21日对涉案商铺进行锁门，使其无法使用的指控，没有根据。商铺的门把已由周玉明故意损坏，根本无法加锁，且周玉明在5月21日仍有进出，并有物品在商铺内。三、一审法院主持交接商铺之前，周玉明未提出书面或口头交铺的意思表示，且商铺内仍有周玉明的收银台、展柜、椅子、饮水机、窗帘等物品。周玉明占有、使用涉案商铺的事实没有改变，银闽公司不同意周玉明的说法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第�百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对周玉明的上诉请求和银闽公司的答辩意见，分析如下：
在无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明的情况下，原审法院认定周玉明与银闽公司所签订的《商铺租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》虽属无效，但周玉明实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费。由于双方签订《物业管理合同》的履行是以周玉明与银闽公司之间存在租赁合同关系为前提的，《物业管理合同》有赖于《商铺租赁合同》�履行，故周玉明实际占有涉案商铺应向某公司支付物业管理费。
关于周玉明主张银闽公司对涉案商铺进行加锁及张贴封条，导致其在2015年5月21日起就无法使用涉案商铺的问题。银闽公司对周玉明主张其对涉案商铺加锁的行为予以否认，而周玉明并没有提供证据证明是银闽公司对涉案商铺另加锁，故本院不予采信。另，银闽公司虽承认在涉案商铺门上粘贴封条，但该封条并非执法机关所贴，银闽公司张贴的封条没有法律强制性效力。况且周玉明在此后发出的《律师函》中亦未提到银闽公司粘贴封条、加锁导致其无法正常使用涉案商铺的情况。因此，在周玉明持有涉案商铺钥匙的情况下，其称无法正常使用涉案商铺缺乏依据，对于周玉明上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周玉明的上诉、理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周玉明负担。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 林嘉丽