湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂02民终21号
上诉人（一审本诉被告暨一审反诉原告）：程涛，男，汉族，1993年8月11日出生，住湖北省大冶市。
委托诉讼代理人：罗云飞，湖北人本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜飘，湖北人本律师事务所律师。
被上诉人（一审本诉原告暨一审反诉被告）：黄石海泰房地产开发有限公司，住所地：湖北省黄石市西塞山区陈家湾99号。
法定代表人：张金臣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。
上诉人程涛因与被上诉人黄石海泰房地产开发有限公司(以下简称海泰公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2016）鄂0203民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
程涛上诉请求：撤销一审判决主文第一、三项，改判确认房屋买卖合同已于2016年11月3日解除，判令海泰公司返还购房款1471646元、赔偿资金占用期间损失(按年利率9%标准，期间自付款之日起至返还房款之日止)及逾期办证损失(按年利率9%标准，期间自2012年11月18日起至2016年11月3日止)。事实与理由：一、海泰公司迟延履行主要债务、经催告后在合理期限内仍未履行，其享有合同解除权，故合同已于2016年11月3日通知到达解除。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》相关法律规定及本市城区实施不动产统一登记情况，土地使用权证和房屋所有权证同等重要，均为房屋买卖合同主给付义务。海泰公司仅提供了办理房屋权属登记所需材料，并没有按照约定时间提供办理土地使用权登记备案材料，故一审判决认定海泰公司履行了合同主要债务属于事实认定错误。同时，海泰公司迟延履行主要债务系故意，且迟延履行的期间过长。海泰公司改变开发楼盘规划的容积率，在一期工程于2013年2月已办理工程竣工验收备案、于2014年3月已向其提供房屋权属登记证明的情况下，迟迟不向国土部门申请办理补交土地出让金手续，导致案涉房屋不具备土地分割登记条件，因此海泰公司迟延至2017年4月10日转移办理案涉房屋土地使用权相关资料，属于故意违约。其依法享有合同解除权，一审判决认为其退房不符合合同相关约定属事实认定错误。故双方合同已于2016年11月3日解除后，海泰公司应返还购房款1471646元及赔偿该购房款占用期间损失(按年利率9%计算）。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第二款和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条之规定，海泰公司还应按房价款1471646元为基数，按年利率9%为标准，赔偿其自2012年11月18日起至2016年11月3日止因迟延办证造成的损失，而一审判决按房价款的1%计算违约金错误。
海泰公司辩称，一、程涛不享有案涉合同的解除权，其解除合同行为违反法律规定，且解除合同的理由违法，应确认解除无效。其一，合同明确约定程涛不享有解除权，其解除行为违反禁止反言和诚信原则。其二，迟延提供办理土地使用权材料的原因系国土部门，不存在履行不能的情形，且在本案一审诉讼阶段按约已经履行完毕，不动产证已办理。其三，其公司提供办理土地权证的资料不属于合同约定的主要义务，程涛通知解除合同的理由是虚假的，不能成立。其四，程涛行使解除权已经超过了法定的除斥期间。其五，其公司违约行为发生后，程涛接受了合同履行行为，且要求其公司继续履行，故程涛认可了合同的继续履行行为。其六，程涛在本案一审过程中行使解除权，与司法程序冲突。其七，案涉合同已履行完毕，程涛已经实现了合同目的，故该合同依法不能解除。最后，因案涉房屋涉及抵押，若合同解除，将损害其公司利益和第三人利益，导致三方利益失衡。二、程涛主张通过返还购房款和赔偿损失的请求不应得到支持。其一，程涛的该损失主张是以合同解除为前提，既然合同解除无效，那么程涛主张的相关损失就不能支持。其二，程涛主张合同约定关于逾期办理土地证违约金请求超过了诉讼时效期间，不应得到支持。即使该请求没有超过诉讼时效期间，应当按合同约定履行，不得另行主张赔偿。其三，其逾期提供办理土地使用权证相关资料的行为，并未给程涛造成损失，其另行在双方约定之外主张违约金不应得到支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但违约金超过诉讼时效期间而不应得到支持，故请求驳回程涛上诉请求。
程涛向一审法院本诉请求：1、判决确认其与海泰公司2011年3月1日订立的商品房买卖合同已于2016年11月3日解除；2、判决海泰公司返还房款1471646元，并按1471646元年9%的标准赔偿自其收款之日起至实际返还之日止期间的资金使用价值损失；3、判令海泰公司按照房价款1471646元年9%的标准赔偿自2012年11月18日起至2016年11月3日止的迟延办证造成的损失；4、判令海泰公司赔偿自2011年3月1日至2016年11月3日期间房屋涨价利益的损失；5、由海泰公司承担全部诉讼费用。
海泰公司向一审法院反诉请求:1、确认程涛以通知方式解除合同行为无效。2、反诉费用由程涛承担。
一审法院认定的事实：2006年8月10日，海泰公司以挂牌出让方式取得黄石市东风路旧城改造项目，进行大上海广场项目商业、住宅房地产开发。2011年3月1日，海泰公司作为出卖人（甲方），程涛作为买受人（乙方）签订合同编号HS11002849号《商品房买卖合同》（下称合同），合同载明：甲方以出让方式取得位于黄石市武汉路55号地块土地使用权；乙方购买的商品房为大上海广场第14号楼114号房，建筑面积66.56平方米，商品房单价为每平方米21906元，总金额为1458064元，付款方式为一次性付款；甲方应当在2011年8月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付乙方使用；甲方如未按合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金；甲方应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意乙方不退房，甲方按已付房价款的1%向乙方支付违约金。合同生效后，程涛依约支付了购房款，所购买的14-114号房所在的14号楼于2011年10月26日通过竣工验收，具备交付条件。程涛所购的14-114房实测建筑面积为67.18㎡，双方于2013年12月4日就交房费用进行结算，程涛按14-114号房实测面积向海泰公司补交了房款13582元。另外双方还对逾期交房违约金进行了约定：同意大上海广场商业14号楼114号商铺逾期交房赔付截止时间为2013年6月20日，逾期交房违约金及面积补差款相互冲抵后，海泰公司向程涛支付178299元作为逾期交房违约金赔付及房屋交付最终结算款，程涛同意不再向海泰公司主张逾期交房赔付及影响商铺营业使用的权利，不再追究海泰公司逾期交房违约及影响商铺营业使用的赔偿责任。程涛于2013年12月4日签署房屋交接单，确认该房屋符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件，并同意接收。程涛于2014年3月7日签收了办理房屋权属资料，但一直未办理房产证。程涛所购房屋属大上海广场项目一期开发范围，海泰公司在后期开发过程中因该房地产项目容积率发生变更，涉及补缴相应土地出让金，致使该房屋所在地块的土地使用权证未在双方合同约定的期限内办理。2016年6月27日，黄石市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》决定，自2016年6月30日起，在黄石市城区实施不动产统一登记，统一颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。
另认定，2016年9月30日，程涛向海泰公司寄发律师函，要求海泰公司在一个月内提供相关资料协助办理涉案房屋房地权属证书。并同时向法院提起诉讼。2016年11月2日，程涛再次向海泰公司寄发律师函，以海泰公司未在函告的一个月内提供相关资料协助办理房屋权属证书为由，要求解除双方之间订立的编号为HS11002849的《商品房买卖合同》，海泰公司于次日即11月3日收到该律师函。2017年3月27日，经海泰公司申请，黄石市国土资源局对涉案房屋所在地块进行不动产确权登记，海泰公司于2017年4月10日通知程涛在指定时间办理相关资料交接手续。
一审法院认为，程涛与海泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，房屋出卖人海泰公司依约交付了房屋，买受人程涛依约支付了购房款并接收房屋，双方之间的商品房买卖合同已实际履行。但因海泰公司未能如约提供办理涉案房屋土地使用权转移的相关登记资料，致使程涛无法在合同约定期限内取得涉案房屋土地使用权证，程涛发函催告海泰公司履行提供相关资料协助其办理房地权属证书的合同义务无果后，于2016年11月3日通知海泰公司解除双方签订的商品房买卖合同。根据上述基本事实，结合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一、程涛与海泰公司之间的商品房买卖合同关系是否于2016年11月3日经程涛通知单方解除；二、海泰公司应否对其未依约提供相关资料协助程涛办理涉案房屋不动产证承担相应违约责任。
一、关于双方合同关系是否于2016年11月3日单方解除的问题。程涛主张海泰公司不能履行转移土地使用权的主要债务致使合同目的不能实现，要求按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，行使法定解除权，解除双方签订的《商品房买卖合同》。法院认为，根据《合同法》的基本理念和原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。程涛与海泰公司签订的《商品房买卖合同》中，约定了“如因海泰公司的责任，程涛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意程涛不退房，海泰公司按已付房价款的1%向乙方支付违约金”，现程涛要求退房不符合双方的约定。另外，海泰公司将涉案房屋实际交付程涛，程涛已于2014年3月7日签收了办理房屋权属登记所需资料，海泰公司主要合同义务已经履行完毕，程涛未及时办理房屋所有权证的责任不在海泰公司。根据合同应当严守的原则，一般要在一方存在严重违约行为导致合同根本目的无法实现的情形下，守约方才可以行使单方解除权。尽管海泰公司未能在约定的时间内提供办理土地使用权登记备案资料，影响该房屋的正常买卖和抵押权的行使，但程涛已实际占有使用该房屋，而且双方买卖的商品房系具有经营性产权的商用门面房，程涛取得该门面房后，其正常开展商业经营活动并未因权属证书的办理问题有所影响，亦未因此导致合同根本目的无法实现。故法院认为程涛单方行使解除权不符合法定的解除条件，程涛发出解除合同通知不发生解除合同的法律效力，其以解除合同为前提主张海泰公司给予相应赔偿的诉讼请求，法院亦不予支持。
二、关于海泰公司应否承担相应违约责任的问题。程涛与海泰公司签订的《商品房买卖合同》约定，海泰公司正常履行完毕其提供相关权属登记备案资料合同义务的时间点应为商品房交付使用后180日内。程涛于2013年12月4日签署了房屋交接单，同意接收该房屋，法院确认涉案房屋交付时间为2013年12月4日。海泰公司应于2014年6月2日前为程涛提供办理土地使用权登记备案资料。海泰公司因房地产开发项目容积率变更，其应当补缴相应土地出让金而未申请补缴，致使该项目土地使用权分割转让许可证不能办理，是其不能在约定的期限内向程涛提供房屋权属登记备案资料的根本原因，海泰公司应承担相应的违约责任。因双方当事人对逾期办证的违约金已有明确约定“如因海泰公司的责任，程涛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意程涛不退房，海泰公司按已付房价款的1%向程涛支付违约金”，该约定符合当事人意思自治原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。故海泰公司应按已付房价款的1%向程涛支付违约金，即1471646元×1%=14716.46元。程涛认为违约金约定不明确，对海泰公司违约后合同继续履行过程中的违约责任没有约定，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按照已付房的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准继续计算损失的理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、确认程涛单方解除与黄石海泰房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》的行为无效；二、黄石海泰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向程涛支付违约金14716.46元；三、驳回程涛的其他诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院认定的基本事实属实。
本院认为，根据上述基本事实，结合双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点为：一、程涛与海泰公司之间的商品房买卖合同关系是否于2016年11月3日经程涛通知单方解除；二、海泰公司未依约向程涛提供相关权属登记备案资料应否承担相应违约责任。
一、关于程涛与海泰公司之间的商品房买卖合同关系是否于2016年11月3日经程涛通知单方解除的问题。本案中，程涛与海泰公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规禁止性规定，应为合法有效。根据双方合同关于案涉房屋的产权登记约定，如因海泰公司的责任未能在商品房交付时提供办理权属登记备案资料，海泰公司在交付房屋后有180天的宽限期。若逾期，程涛不退房，海泰公司按已付购房款的1%向程涛支付违约金。海泰公司于2013年12月4日向程涛交付房屋，程涛于2014年3月7日签收了办理房屋权属资料，于2017年4月21日签收了办理房屋土地使用权属资料。因程涛已接收并使用案涉房屋，且案涉房屋已具备黄石市人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》决定统一颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》的要求，至此双方合同义务已履行完毕，合同目的基本实现。海泰公司虽存在未按约定期限移交办理房屋“二证”的违约行为，但双方当事人在该情形出现明确约定“买受人不退房”，况且该行为亦非根本性违约。程涛虽于2016年11月3日向海泰公司发出通知解除合同，但从其于2017年4月21日接收办理房屋土地使用权属资料来看，从程涛接收海泰公司的合同履行行为来看，亦体现其对合同继续履行的认可。同时，从合同法有关规定内容来看，关于合同因违约解除有严格的限制条件，并不意味着一方违约就必然导致合同解除。合同解除的实质就是消灭一项交易，若一方不存在根本性违约的情形下，即宣告合同解除，不符合合同法鼓励交易的目的和维护交易稳定的原则，亦会导致因违约解除合同而使双方利益明显失衡。综上，一审判决认定海泰公司虽有违约行为，但对程涛请求确认与海泰公司之间的商品房买卖合同已于2016年9月18日解除不予支持，以解除合同为基础的返还购房款及资金占用期间损失的请求亦不予支持，并无不当，本院予以确认。故程涛上述上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、海泰公司未依约向程涛提供办理涉案房屋土地使用权证资料应否承担相应违约责任的问题。根据双方商品房买卖合同关于移交办理案涉房屋不动产权属资料的约定，“如因出卖人(海泰公司)的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，该约定符合当事人意思自治原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，海泰公司于2013年12月4日向程涛交付房屋，于2014年3月7日交付办理房屋权属资料，于2017年4月21日交付办理房屋土地使用权属资料。海泰公司因房地产开发项目容积率变更，其应当补缴相应土地出让金而未申请补缴，致使该项目土地使用权分割转让许可证不能办理，是其不能在约定的商品房交付使用后180日内向程涛提供房屋权属登记备案资料的根本原因，海泰公司应承担相应的违约责任，故一审判决海泰公司应按已付房价款的1%向程涛支付违约金14716.46元并无不当，本院予以确认。程涛认为海泰公司超过180日仍不能提供案涉房屋相关权属登记备案资料的违约金约定不明，逾期之日起至交付案涉房屋土地使用权属登记备案资料期间的违约金应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准由海泰公司继续承担该期间的违约损失问题。但双方合同明确约定，因海泰公司的责任致使程涛不能在商品房交付使用180日内取得案涉房屋权属证书时,即承担已付购房款1%的违约金。从该合同条款文义理解，“超过180日后”的期间已经涵盖了程涛主张逾期之后的期间，程涛重复主张该期间的违约金无法律依据，故一审判决未支持程涛该项诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上，程涛上述上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于海泰公司主张程涛请求其公司超过宽限期提供办理案涉房屋权属备案资料应一次性支付已付房款1%违约金14716.46元超过诉讼时效期间的问题。根据民事诉讼不诉不理原则，海泰公司对一审该项判决并未提起上诉，不属本案审理范围，故本院不予审理。
综上所述，程涛的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11884元，由程涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 王又明
审判员 柴 卓
审判员 黄显珠
二〇一八年三月十二日
书记员 孟华飞