四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川34民终1243号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡玉龙，男，1987年6月出生，汉族，户籍地四川省冕宁县。
委托诉讼代理人：曾蓓蓓，四川明炬(凉山)律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：苏小平，四川明炬(凉山)律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁通，男，1972年2月出生，汉族，户籍地四川省西昌市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张明川，男，1974年11月出生，汉族，户籍地四川省西昌市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭朝晖，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：郝萍，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人胡玉龙因与被上诉人梁通、张明川房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2016）川3401民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡玉龙上诉请求：1、撤销一审判决第二项，判决上诉人不支付被上诉人2015年11月1日至2016年7月7日的房租546，236.56元；2、撤销一审判决第三项，判决被上诉人向上诉人支付违约金200，000.00元、赔偿因违约给上诉人造成的损失20，000.00元；3、被上诉人退还上诉人履行违约保证金100，000.00元；4、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实失实：1、原判认定“2012年8月20日，吴仰明、张世碧将位于西昌市长安花园一区2号商住楼二楼整层交付给梁通、张明川。”与事实不符。经一审庭审质证可知，二被上诉人是在2012年8月4日与吴仰明、张世碧签订的《存量房买卖合同》，双方直至2013年11月7日才到西昌市房地产管理局办理了房屋产权变更手续。因此，从一审证据结合《合同法》和《物权法》的相关规定可知，不动产所有权的转移以登记为成立要件，故二被上诉人在与上诉人签订《房屋租赁使用协议》时，并不拥有涉案房产的产权。二被上诉人在签订合同时故意隐瞒了重要事实，因此应当承担缔约过失责任。且从原审过程中双方提供的证据来看，没有任何证据能够证实2012年8月20日吴仰明、张世碧将案涉房屋交付给二被上诉人。故原判决认定事实失实；2、上诉人在一审中陈述自己向二被上诉人交纳了履约保证金（即合同第二条第4款所提的租赁保证金）100，000.00元，二被上诉人也认可收到了上诉人所交纳的保证金。依照双方合同的约定，该保证金在合同到期（或解除）后，由二被上诉人退还给上诉人。但原判在查明的事实中并未对此进行陈述，更未在判决中予以体现，属于事实失实；3、根据双方签订的《房屋租赁使用协议》中第三条第八款“甲方需为乙方协调小区停车场（5-8个）和小区内部通道。”的明确约定，二被上诉人有义务在小区内为上诉人协调停车位，但二被上诉人并没有向上诉人提供小区停车位，致使上诉人公司人员以及客户长期只能将车停在小区外的道路上，导致上诉人在经营过程中数次因无法提供客户车位而造成客户流失，从而给上诉人的经营造成了极大的障碍，并造成了其他相应损失，在上诉人多次向被上诉人提出要求解决车位问题后，二被上诉人一直未能处理。故二被上诉人并未按照合同的约定履行自己的合同义务，其行为已经构成违约，依约定应当承担违约责任。但原判在认定事实时并未对此予以认定，同样属于认定事实失实；4、从本案一审过程中，上诉人提交的大量快递单据和相应的签收证明可以看出，在2015年11月6日被上诉人张明川就已经收到了上诉人寄送的《合同解除通知函》，而上诉人曾先后四次向被上诉人梁通寄送《合同解除通知函》以及租赁房屋的钥匙，被上诉人梁通三次拒收后于2015年12月16日签收了《合同解除通知函》和涉案房屋钥匙，快递单据结合邮政官网上查询的签收证明已经形成完整的证据链，并且根据上诉人分别于2015年11月12日和2016年1月28日发送给二被上诉人的解除合同通知表示的短信、彩信，可以证实二被上诉人已经收到《合同解除通知函》以及租赁房屋钥匙，对上诉人要求解除合同的主张没有任何异议，且在上诉人搬离租赁房屋后，二被上诉人已经将涉案房屋重新租赁给他人，这也能充分反映二被上诉人已经同意与上诉人解除租赁合同。但原判在审理查明中并未进行认定，仅认定第二次开庭时间2016年7月7日为双方解除合同的时间，对上诉人早已经送达的《解除合同通知函》没有任何陈述和认定，属于认定事实不清。且本案于2016年7月7日第二次开庭是因为二被上诉人变更了诉讼请求，将要求上诉人继续履行合同的诉讼请求变更为解除合同。上诉人在第一次开庭时已经明确提出，本案合同已经未履行，也无继续履行的必要和现实可能性，且已向二被上诉人送达了《解除合同通知函》及退还了房屋钥匙，本案的合同早已解除。故在第二次开庭时，上诉人也明确主张本案合同解除的时间应当为被上诉人张明川收到上诉人寄送的《合同解除通知函》的2015年11月6日，故原判对此认定失实；5、原判认定“但第三年租金被告并没有按约定提前一个月，即2015年9月30日前向原告一次性付清次年租金，被告已逾期两个月未付次年租金，被告的行为已违反双方在协议中的约定。”严重与事实不符。在上诉人和被上诉人签订合同后，上诉人共向二被上诉人支付了三年的租金，即已经支付了2012年11月1日至2015年10月31日的租金，第三年的租金上诉人已经支付完毕，原判对此认定错误。且从双方的《房屋租赁使用协议》第二条第1款和第3款的约定来看，本案所涉房屋租赁期间是2012年11月1日开始，上诉人自租赁第二年开始，需提前一个月一次性付清次年房租。故本案计算租金也应从每年的11月1日起算，在每年的10月1日前支付次年租金。如上诉人在第四年需继续使用涉案房屋，则应当在2015年10月1日前向二被上诉人交付2015年10月31日至2016年11月1日的房租，但此时上诉人和二被上诉人正在协商解除合同，没有交纳次年房租无可厚非，不存在已经逾期二个月未交纳房租的情况，故原判对此认定失实；6、原判认为“被告不能证明已将涉案房屋实际返还给二原告，故2016年7月7日应视为双方解除《房屋租赁使用协议》之日。现涉案房屋仍由被告占有和控制，二原告不能对涉案房屋进行处置。”属认定错误。本案一审过程中，上诉人已经提供大量证据证实自己通过快递、短信、彩信等不同方式向二被上诉人送达了《解除合同通知函》、交还了房屋钥匙，已经明确表示解除合同，且二被上诉人在收到《解除合同通知函》和所退还的房屋钥匙后，并未提出任何异议，应视为同意上诉人解除合同的主张，并应视为收回了涉案房屋。原判在二被上诉人没有提供任何其他证据对上诉人的证据予以反驳的情况下，片面认定二被上诉人没有收到《解除合同通知函》和房屋钥匙，是没有任何事实和法律依据的；二、由于原判存在大量认定事实失实的情况，故原判适用法律不当。原判所适用的法律为《合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，但根据《合同法》第九十四条第二款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以申请人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及《合同法》解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”等规定来看，上诉人在合同期限内向二被上诉人提起了解除合同的主张，二被上诉人并未提出任何异议，故本案应当适用前述法律，故原判适用法律不当；三、原判审理程序不当。上诉人收到一审法院送达的《应诉通知书》、《举证通知书》的时间是2016年2月，收到判决的时间是2017年7月12日，本案系简易程序独任审理，依照《民事诉讼法》的规定，独任审理的期限为三个月，但从本案历时一年五个月的审理时间来看，一审法院的审理程序不当。综上所述，原判认定事实失实，适用法律不当，判决显失公平，审理程序也有不当之处。故请二审法院依法撤销原判第二项和第三项的判决内容，对上诉人的诉讼请求予以支持，以维护上诉人的合法权益。
张明川、梁通辩称，一、原判认定事实清楚，应予维持。1、上诉人称被上诉人与上诉人签订《房屋租赁使用协议》时不拥有涉案房屋产权，因此被上诉人应当承担缔约过失责任，认为原判认定事实错误。答辩人在与上诉人签订租赁协议时，已经与涉案房屋的产权人签订了房屋买卖合同，答辩人已经合法成为了租赁房屋的产权人。并且答辩人对租赁的房屋，按照合同约定履行交付租赁房屋给上诉人作为约定用途的房屋使用。2012年8月4日答辩人与吴仰明、张世碧签订《存量房屋买卖合同》，该合同合法有效。至于买卖合同约定办理房屋产权变更登记的时间，并不影响本案租赁合同的效力。上诉人所称存在缔约过失责任的理由，显系与《合同法》有关缔约过失责任的法律规定不相符。该上诉理由不能成立；2、上诉人在上诉状中称原判未对履约保证金做出陈述，未在判决中体现，但上诉人在一审诉讼和反诉请求中对履约保证金未主张。因此，在一审诉讼中，只能在当事人诉讼请求范围内审理，上诉人要求一审法院超越当事人诉讼请求范围审理案件的理由，肯定是违背法律原则的要求，故在二审诉讼中当事人的诉讼请求超越一审范围的，二审法院仍然不应当作为当事人的诉讼请求，并对此进行审理；3、上诉人在上诉状中称答辩人违反双方协议约定，未给上诉人协调小区停车位和内部通道，构成违约的诉称不属实。依据在一审中答辩人提供的证据《车辆停放协议书》，答辩人与上诉人签订租赁合同后，找到小区业委会租赁了停车位供上诉人使用，并且支付了相应费用，答辩人为了停车位正常使用还专门开通了通道。答辩人提供了停车位，上诉人一直在使用。因此，上诉人所谓的被上诉人违约不是事实，被上诉人按约完全履行了自己的义务；4、上诉人称向答辩人提交了解除合同的通知，被上诉人对此完全不知情，从未收到过上诉人的任何通知。因此，上诉人所谓解除合同后被上诉人没有提出任何异议与事实不符。答辩人在2016年7月7日变更诉讼请求，是基于上诉人已经完全丧失了履行合同的能力并且以其行为明确表示不履行合同义务。基于以上事实，被上诉人将原诉讼请求变更为解除合同，因此，合同解除的期限应当是答辩人以7月7日作为的解除合同的日期，而非上诉人所称的2015年11月6日，原判对此事实认定正确；5、上诉人在上诉状中称不存在逾期两个月未交纳租金的情况，是因为应当交纳租金的期间上诉人正与被上诉人协商解除合同。上诉人单方面提出要求解除合同已经属于违约行为，在未征得被上诉人同意的前提下，合同的解除权不应当由违约方行使，且在此期间双方未有任何约定可以终止合同的履行。因此，上诉人未在约定的时间内按期交纳房租的行为，属于违约行为。上诉人所称的“无可厚非”的理由，属强辞夺理；6、上诉人称自己发出解除合同通知函，答辩人没有提出异议与事实不符。上诉人与答辩人的租赁合同中没有约定任何一方有单方解除合同的权利。《合同法》第九十四条赋予了合同一方当事人在对方违约的情况下，可以单方解除合同的权利。也就是说，违约的当事人不享有合同解除权，对于单方解除合同的行为，守约方仍然享有要求违约方承担违约责任和赔偿损失的权利。上诉人未按照合同按期交纳租金，属于违约在先，其不应享有合同的解除权；二、一审判决适用法律正确。《合同法》第九十四条规定的是对守约方的解除权，对违约方并未规定其中任意解除合同的权利，这是《合同法》公平原则的体现，有利于于保证交易安全，维护守约方合法权益。现上诉人违约在先，无权解除合同侵害守约方利益，且单方解除合同的通知有重大瑕疵，不符合法律规定的程序，答辩人对此不知情，不应当承担由此产生的任何义务。因此，上诉人不能够单方解除合同并因此侵害合法守约方被上诉人的合法权益。原判适用法律正确，应予维持。综上所述，原判认定事实正确，适用法律适当，判决公平公正，应予维持。为维护被上诉人的合法权益，请求驳回上诉人的诉讼请求。
梁通、张明川向一审法院起诉请求：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁使用协议》;二、被告支付原告自2015年11月1日至2016年7月7日的租金(按每年租金捌拾万元计算);三、由被告承担本案诉讼费。
胡玉龙向一审法院反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人于2012年9月4日签订的《房屋租赁使用协议》;2、二被反诉人依照合同约定承担违约责任,向反诉人支付违约金200，000.00元;3、二被反诉人赔偿因违约对反诉人造成的损失20，000.00元;4、二被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年8月4日,梁通、张明川与吴仰明、张世碧签订《存量房买卖合同》。合同约定：吴仰明、张世碧将位于西昌市长安花园一区2号商住楼二楼整层以650，000.00元的价格出售给梁通、张明川。2012年8月20日,吴仰明、张世碧将位于西昌市长安花园一区2号商住楼二楼整层交付给梁通、张明川。双方于2013年11月7日办理产权变更手续。2012年9月4日,原告与被告经协商，由被告租赁原告座落于西昌市长安花园一区2号商住楼二楼整层，双方于当日签订《房屋租赁使用协议》。协议第一条约定“租赁房屋的地点及面积:甲方(原告)将位于长安花园一区2号商住楼二楼整层(建筑面积约1600平米，以房产证面积为准)的办公用房出租给乙方作为装饰材料展示及办公室使用。”协议第二条租赁期限及费用等“1、租赁期限:自2012年11月1日起至2022年10月30日止，共10年。2、租赁费用:1-5年租金每年80万元整(大写:捌拾万元整)，在第一个5年租期内甲方不得以任何方式提高租赁费用。5年后租金及涨幅双方根据市场行情另行确定(应在第一个五年期满前二个月确定)。3、租金的交付方式:本着先付租金后用房的原则，第一年租金及租赁保证金于签订本合同当日一次性付给甲方，以后，乙方每年提前一个月一次性付清次年租金，甲方为乙方提供普通收款收据。”协议经双方签字、捺印后生效，被告按协议约定将第一年租金捌拾万元，于协议生效后即支付给了原告。第二年租金捌拾万元被告也是按双方约定时期付清，但第三年租金被告并没有按约定提前一个月，即2015年9月30日前向原告一次性付清次年租金，被告己逾期两个月未付次年租金，被告的行为己违反双方在协议中的约定。2016年7月7日,原告将诉讼请求的第一项变更为请求人民法院依法判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁使用协议》,被告同意解除原、被告双方签订的《房屋租赁使用协议》,但认为解除时间应为2015年11月6日。现二原告要求：一、请求人民法院依法判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁使用协议》;二、判决被告支付原告自2015年11月1日至2016年7月7日的租金(按每年租金捌拾万元计算);三、由被告承担本案诉讼费。被告反诉请求：1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人于2012年9月4日签订的《房屋租赁使用协议》;2、判令二被反诉人依照合同约定承担违约责任,向反诉人支付违约金200，000.00元;3、判令二被反诉人赔偿因违约对反诉人造成的损失20，000.00元;4、由二被反诉人承担本案的全部诉讼费用。![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=62f512a9-3859-4f8f-ab9f-a85600e3ff41&imgId=NjJmNTEyYTktMzg1OS00ZjhmLWFiOWYtYTg1NjAwZTNmZjQxMC5qcGVn01lydyh01)
一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。二原告(反诉被告)与被告胡玉龙签订的《房屋租赁使用协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定,属有效合同,对该合同的效力,应予以确认。2016年7月7日,原告将诉讼请求的第一项变更为请求人民法院依法判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁使用协议》，并由被告支付房屋租金。被告同意解除原、被告双方签订的《房屋租赁使用协议》。一审法院对原、被告双方同意解除签订的《房屋租赁使用协议》予以确认。本案争议的焦点为：原、被告双方解除签订的《房屋租赁使用协议》的时间。被告认为：2015年11月5日,被告以邮寄方式向二原告送达了《租赁合同解除通知函》、将租赁房屋钥匙退还给了二原告,二原告在签收《通知函》和钥匙后，并未提出任何异议;被告在2015年11月12日又通过短信和彩信的方式向二原告送达了该份《通知函》并声明双方的租赁合同解除,二原告也没有回复；2016年1月28日,被告再次通过彩信方式向二原告送达了要求解除合同的《通知》，二原告也未提出异议。二原告认为：对《租赁合同解除函》，真实性有异议，被告可以随便制作，无相应证据证明合法的。对照片的真实性有异议，缺少证据的客观性、合法性。对快递单据，真实性有异议，因为证据的形式不合法，应该有快递单位的公章，且无二原告的签名，不能证明二原告收到《房屋租赁使用协议》。对签收证明真实性有异议，形式上不合法，不能证明已经送达了《租赁合同解除函》，看不出二原告本人亲自签收的相关证据，无法达到证明目的；对彩信、短信记录六张的真实性有异议，对证明内容有异议，反诉人试图通过该组证据证明已经送达《租赁合同解除函》是不可行的，因为证据存在极大的瑕疵，被告应证明二原告收到了短信、彩信，应该有运营商出具相应的证据证明短信发送成功，现在被告无证据证明短信、彩信是否发送、是否发送成功。因此,被告不能证明已将涉案房屋实际返还给二原告,故2016年7月7日应视为双方解除《房屋租赁协议》之日。现涉案房屋仍由被告占有和控制,二原告不能对涉案房屋进行处置,根据公平原则,参照《房屋租赁使用协议》约定的2016年的租金标准,即每年800，000.00元,由被告向二原告支付自2015年11月1日至2016年7月7日的租金,即800，000.00元÷12×8＋800，000.00元÷12÷31×6≈546，236.56元。因此,对于二原告(反诉被告)的诉讼请求,一审法院予以支持。被告的反诉无事实和法律依据,因此,对于被告(反诉原告)的反诉请求,一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条；最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告梁通、张明川与被告胡玉龙于2012年9月4日签订《房屋租赁使用协议》已于2016年7月7日解除；二、被告胡玉龙于本判决生效后10日内支付原告梁通、张明川自2015年11月1日至2016年7月7日的租金,即800，000.00元÷12×8＋800，000.00元÷12÷31×6≈546，236.56元；三、驳回被告胡玉龙的反诉请求。案件受理费11，800.00元,减半收取5，900.00元，反诉费2，350.00元,由被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：对上诉人胡玉龙提交的池招海、刘升禄、柳启国的证言。三位证人未到庭进行质证，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年8月4日,被上诉人梁通、张明川与案外人吴仰明、张世碧签订《存量房买卖合同》。吴仰明、张世碧将座落于西昌市长安花园一区2号商住楼二楼整层以6，500，000.00元的价格出售给梁通、张明川。2012年8月20日,吴仰明、张世碧将上述房屋交付给了梁通、张明川。2013年11月7日，双方办理产权变更手续。2012年9月4日，梁通、张明川作为甲方与胡玉龙作为乙方签订了《房屋租赁使用协议》，主要约定“第一条租赁房屋的地点及面积。甲方将位于长安花园一区2#商住楼二楼整层(建筑面积约1600平米，以房产证面积为准)的办公用房屋出租给乙方作为装饰材料展示及办公室使用；第二条租赁期限及费用等。租赁期限:自2012年11月1日起至2022年10月30日止，共10年；租赁费用:1-5年租金每年80万元，在第一个5年租期内甲方不得以任何方式提高租赁费用，5年后租金及涨幅双方根据市场行情另行确定(应在第一个五年期满前二个月确定)；3、租金的交付方式。本着先付租金后用房的原则，第一年租金及租赁保证金于签订本合同当日一次性付给甲方，以后，乙方每年提前一个月一次性付清次年租金，甲方为乙方提供普通收款收据；4、合同签订之日，乙方付清第一年租金80万元，并向甲方交纳租赁保证金10万元。合同到期后，乙方按使用后现状移交甲方无需恢复原貌，经甲方验收房屋无损坏后，甲方退还保证金给乙方；第三条双方的权利和义务。……8、在租期内如甲方产权转让此合同必须延续且条件不变，甲方须为乙方协调小区停车位（5-8个）和小区内部通道，室内外装修广告（市政规划除外）及物管有关事宜，但费用概由乙方承担；第四条违约责任。甲、乙双方任何一方违反上述条款，由违约方承担因此造成的相应损失之外，再付给守约方违约金20万元……第七条、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。协商解决不成，任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉；第八条、本合同一式三份，经甲、乙双方签字盖章后生效，甲方两份，乙方一份，具有同等法律效力。”合同甲方处有梁通、张明川的签名捺印，乙方处有胡玉龙的签名捺印。合同签订后，梁通、张明川将案涉房屋交给胡玉龙使用。二审庭审中，双方均认可“合同签订后，对2012年11月1日至2015年10月31日三年的房租，胡玉龙均是按约每年进行了交纳。同时，在交纳第一年房租时，胡玉龙向梁通、张明川交纳了租赁保证金10万元。2015年11月1日后，胡玉龙未再向梁通、张明川交纳房租。”2013年1月10日，梁通、张明川与西昌市长安花园一区第一届业主委员会签订《车辆停放协议书》，西昌市长安花园一区第一届业主委员会同意梁通、张明川所改造车位有五个为梁通、张明川使用车位。2015年11月1日，胡玉龙制作《租赁合同解除通知函》，意欲解除2012年9月4日的《房屋租赁使用协议》，并将该函及钥匙用邮政特快专递于2015年11月5日向梁通、张明川进行了寄送，送达结果显示：寄送给张明川的于2015年11月6日门卫代收；寄送给梁通的拒收退回。2015年11月12日，胡玉龙再次将《租赁合同解除通知函》及钥匙向梁通寄送，送达结果显示：拒收退回。2015年12月1日，胡玉龙第三次将《租赁合同解除通知函》及钥匙向梁通寄送，送达结果显示：拒收退回。2015年12月15日，胡玉龙第四次将《租赁合同解除通知函》及钥匙向梁通寄送，送达结果显示：门卫于2015年12月16日代收。同时，胡玉龙分别于2015年11月12日、2016年1月28日向梁通、张明川发送了有解除合同意思表示的短信、彩信。但梁通、张明川均否认收到上述函件、钥匙及短信、采信。因胡玉龙未交纳2015年11月1日以后的房租，梁通、张明川遂向一审法院提起诉讼。同时，胡玉龙在一审中提出反诉。
本院认为，上诉人胡玉龙与被上诉人梁通、张明川于2012年9月4日签订的《房屋租赁使用协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行义务。本案当事人争议的焦点是：1、上诉人与被上诉人解除《房屋租赁使用协议》的具体时间；被上诉人是否存在违约行为，是否应当向上诉人支付违约金及是否应向上诉人支付造成的违约损失；2、上诉人是否应向被上诉人支付2015年11月1日至2016年7月7日的房租及房租的具体数额；3、被上诉人是否应承担缔约过失责任；4、一审是否存在程序不当的情形。
一、关于上诉人与被上诉人解除《房屋租赁使用协议》的具体时间；被上诉人是否存在违约行为，是否应当向上诉人支付违约金及是否应向上诉人支付造成的违约损失的问题。（一）、经查明，双方均同意解除《房屋租赁使用协议》，对此，本院予以确认。但对《房屋租赁使用协议》的解除时间，双方存在分歧。上诉人胡玉龙认为《房屋租赁使用协议》解除的时间应为2015年11月6日被上诉人张明川收到《租赁合同解除通知函》时，予以解除。胡玉龙的理由为“被上诉人梁通、张明川存在违约行为，且违约行为导致其合同目的不能实现，依照《合同法》第九十四条的规定，其有权行使法定解除权，且《租赁合同解除通知函》已于2015年11月6日送达至张明川。”根据《合同法》第九十四条的立法目的，法定解除权的行使，是为了保护守约方的利益，也即只有合同守约方才能行使法定解除权。具体到本案，就要审查胡玉龙是否为守约方，梁通、张明川是否为违约方，且是否存在违约行为。二审庭审中，胡玉龙提出梁通、张明川存在以下违约行为：1、未按合同约定提供5-8个停车位；2、承租的房屋屋顶存在漏水；3、租金过高；4、双方口头约定在美佳华装饰公司后面开一道门，但后来业主不允许通过，又重新做了拉闸门锁上。针对胡玉龙提出的梁通、张明川存在的上述违约行为，本院审查查明：1、双方于2012年9月4日签订《房屋租赁使用协议》后，梁通、张明川于2013年1月10日与西昌市长安花园一区第一届业主委员会签订了《车辆停放协议书》，西昌市长安花园一区第一届业主委员会同意梁通、张明川所改造车位有5个为梁通、张明川使用车位。足以表明梁通、张明川履行了《房屋租赁使用协议》第三条第8项约定的“甲方须为乙方协调小区停车位（5-8个）。”的合同义务。而一审时胡玉龙提交的有西昌市长安花园一区第一届业主委员会主任杨志春等人签名的于2015年7月15日出具的《证明》，意即证实“美佳华装饰公司在西昌市长安花园一区没有5个停车位。”但该《证明》上并未加盖西昌市长安花园一区第一届业主委员会印章。而《车辆停放协议书》上加盖有西昌市长安花园一区第一届业主委员会印章，同时也有负责人杨志春的签名。从《证明》与《车辆停放协议书》的证明效力看，《车辆停放协议书》的效力大于《证明》的效力。因此，本院对《车辆停放协议书》予以采信。因此，梁通、张明川在提供停车位的问题上，不存在违约行为；2、对于承租房屋屋顶漏水问题。二审庭审中，梁通、张明川认可胡玉龙就屋顶漏水问题向其二人提出过，但其二人找到了楼上业主，并进行了积极处理。胡玉龙也当庭认可梁通、张明川就漏水问题来协商过，但称问题没有解决。胡玉龙并未提供屋顶漏水问题未解决好的证据。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，胡玉龙应承担举证不能的法律后果。因此，梁通、张明川在屋顶漏水问题上，不存在违约行为；3、对于胡玉龙提出房租过高的问题。《房屋租赁使用协议》对房租进行了明确约定，如果胡玉龙认为房租过高，应通过与梁通、张明川协商解决，且二审庭审中双方均认可对租金问题进行过协商，但未果。因此，梁通、张明川在房租问题上不存在违约；4、对于胡玉龙提出“双方口头约定在美佳华装饰公司后面开一道门，但后来业主不允许通过，又重新做了拉闸门锁上了。”的问题，胡玉龙未提供确实、充分的证据证实其陈述。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，胡玉龙亦应承担举证不力的法律后果。综上所述，梁通、张明川并不存在违约行为。因此，胡玉龙提出“梁通、张明川存在违约行为，应向胡玉龙支付违约金及赔偿违约损失。”的请求和理由均不能成立，本院不予支持和采纳。同时，如前所述，因梁通、张明川不存在违约行为，并非违约方，胡玉龙不能依照《合同法》第九十四条的规定行使法定解除权。因此，胡玉龙提出“《房屋租赁协议》解除的时间应为2015年11月6日被上诉人张明川收到《租赁合同解除通知函》时，予以解除。”的请求和理由均不能成立，本院不予支持和采纳；（二）、经查明，梁通、张明川一审起诉时提出的诉讼请求之一为“判决被告履行双方签订的《房屋租赁使用协议》。”胡玉龙反诉请求之一为“判决解除双方于2012年9月4日签订的《房屋租赁使用协议》。”而在一审法院于2016年7月7日第二次庭审时，梁通、张明川变更诉讼请求“判决被告履行双方签订的《房屋租赁使用协议》。”为“判决解除双方签订的《房屋租赁使用协议》。”胡玉龙同意梁通、张明川变更诉讼请求。双方就解除合同达成了一致，因此，2016年7月7日应作为本案《房屋租赁使用协议》的解除日期。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，一审判决“原告梁通、张明川与被告胡玉龙于2012年9月4日签订《房屋租赁使用协议》已于2016年7月7日解除。”正确，本院予以确认。
二、关于上诉人是否应向被上诉人支付2015年11月1日至2016年7月7日的房租及房租的具体数额的问题。二审庭审中，双方均认可自2015年11月1日后，胡玉龙未再按照《房屋租赁使用协议》的约定向梁通、张明川交纳房屋租金，胡玉龙存在违约行为。同时，本院已确认胡玉龙与梁通、张明川于2012年9月4日签订的《房屋租赁使用协议》已于2016年7月7日解除。根据上述审理查明及认定的事实，按照双方《房屋租赁使用协议》关于“租赁费用:1-5年租金每年80万元。”的约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，胡玉龙应向梁通、张明川支付2015年11月1日至2016年7月7日的房租546，236.56元，一审法院对该房租数额的计算正确，本院予以确认。综上所述，胡玉龙提出“不应支付2015年11月1日至2016年7月7日房租546，236.56元。”的诉讼请求和理由均不能成立，本院不予支持和采纳。
三、关于梁通、张明川是否应承担缔约过失责任的问题。胡玉龙提出“梁通、张明川在签订《房屋租赁使用协议》时，对案涉房屋无所有权，故意隐瞒事实与胡玉龙签订合同，梁通、张明川应承担缔约过失责任。”缔约过失责任是指当事人在订立合同的过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，造成合同不成立或虽成立但不符合法定的生效要求而被确认无效、被变更或被撤销，从而给对方造成损失时所应承担的民事责任。具体到本案，梁通、张明川与案外人吴仰明、张世碧于2012年8月4日签订了《存量房买卖合同》，吴仰明、张世碧将案涉房屋出售给梁通、张明川，并于2012年8月20日将案涉房屋交付给了梁通、张明川。双方虽于2013年11月7日才办理产权变更手续，但在梁通、张明川与胡玉龙于2012年9月4日签订《房屋租赁使用协议》时，梁通、张明川实际为房屋所有人并占有案涉房屋，并未隐瞒房屋属于梁通、张明川所有的事实。同时，二审庭审中，双方均确认“本案不是因为房屋产权问题发生的纠纷。”胡玉龙亦并未因此受到损失。综上所述，胡玉龙要求梁通、张明川承担缔约过失责任的诉讼请求和理由均不能成立，本院不予支持和采纳。
四、关于一审是否存在程序不当情形的问题。胡玉龙认为“本案适用简易程序审理，依照《民事诉讼法》的规定，适用简易程序审理期限为三个月，但从本案历时一年五个月的审理时间来看，本案一审法院的审理程序不当。”经查明，本案一审确实是适用简易程序进行的审理，但在一审审理过程中，一审案件承办人依法定事由对审限进行了扣除。因此，不存在程序不当的情形。
另外，胡玉龙上诉提出“要求梁通、张明川退还胡玉龙履约保证金10万元。”经查明，胡玉龙在向梁通、张明川交纳第一年房租时，一并交纳了租赁保证金10万元，对此，梁通、张明川予以认可。同时查明，胡玉龙在一审反诉请求中并未提出“要求梁通、张明川返还租赁保证金10万元。”的诉讼请求，而是在二审程序中才提出该诉讼请求。这属于二审中新增加的反诉请求，且梁通、张明川不同意合并审理，也不同意调解。为此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，胡玉龙的该诉讼请求不属于本案二审审理的范围。
综上所述，胡玉龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11，800.00元，由上诉人胡玉龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 董永亮
审判员 杨发蓉
审判员 刘 莉
二〇一七年十二月一日
书记员 殷任波