广东省东莞市第一人民法院行 政 裁 定 书（2016）粤1971行初114号原告敖杰，男，汉族，1981年8月29日出生，住湖南省华容县，委托代理人张松柏、唐远瞩，湖南银联律师事务所律师。被告东莞市房产管理局，住所地：广东省东莞市南城区科技路蓝天大厦，组织机构代码证：70773313-6。法定代表人刘国军，该局局长。委托代理人叶伟香，该局工作人员。委托代理人陈清才，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。第三人东莞时代广场有限公司（以下简称“时代广场公司”），住所地：东莞市南城区胜和社区鸭仔塘，营业执照：91441900618335347F。法定代表人张沛贤。委托代理人王春盛、叶伟坚，广东格雷兄弟律师事务所律师。第三人东莞市万菱实业投资有限公司（以下简称“万菱投资公司”），住所地：广东省东莞市南城区胜和莞太路大道6号时代广场A001号铺，营业执照：441900001345899。法定代表人黄赞斌，该公司总经理。委托代理人龙华伟，湖南通程律师事务所律师。第三人裴瑞红，女，汉族，1962年10月28日出生，住河南省平舆县，委托代理人龙华伟，湖南通程律师事务所律师。原告敖杰诉被告东莞市房产管理局及第三人时代广场公司、万菱投资公司和裴瑞红行政登记纠纷一案，于2016年1月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭审理了本案。原告敖杰的委托代理人张松柏、唐远瞩及被告东莞市房产管理局的委托代理人叶伟香、陈清才，第三人时代广场公司的委托代理人王春盛、叶伟坚，第三人万菱投资和第三人裴瑞红的共同委托代理人龙华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敖杰诉称，2012年12月2日，原告与第三人裴瑞红、东莞市万菱实业投资有限公司分别签订了编号为B378号的《商铺买卖合同》，约定原告购买东莞时代广场有限公司开发的位于东莞市××城区××大道××时代广场××号商铺。2013年8月20日，被告东莞市房产管理局向原告颁发了编号为粤房地权证莞字第××号房产证。2015年9月，根据《商铺买卖合同》第十条规定，商铺无法交付使用，并于2015年11月得知：（1）2008年11月3日，时代广场商铺通过了东莞市城建规划局规划条件核实，建设工程规划许可证为（95）编号0003104，该规划所附报建平面图纸载明时代广场1-4层商铺为400套。（2）2008年12月16日，时代广场商铺在东莞市建设局完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书（建备证字第441900200812160001号），该证书确认本次办理竣工验收备案1-4层部分的消防验收依据为东公消验字[2008]第273号《关于东莞时代广场首层至四层建筑工程建筑消防设施消防验收合格的意见》，意见明确：该工程如需改建、扩建、用途变更及商场内部装修应依法向消防局申请消防设计审核和验收。（3）2011年4月29日，东莞市房产管理局房地产交易所对时代广场项目办理了初始登记（登记字号2109），确认该项目商品房套数为592套，其中住宅192套，商业400套。（4）2011年5月18日，东莞市住房和城乡建设局完成了对时代广场项目商品房现售备案证（莞商房现证字第20109047号），确认该项目现售房屋为商铺、商场400套。原告还得知：（1）2012年6月，时代广场公司委托东莞市新城测绘有限公司对时代广场商铺出具了申请产权初始登记的房产面积测绘报告。《房产测绘管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋；（二）自然状况发生变化的房屋；”本案中，时代广场商铺的自然状况并没有发生变化，该房产面积测绘报告系办理产权初始登记所用。（2）2012年7月5日，被告重新对时代广场商铺违法办理初始登记，违规将时代广场商铺400套拆分为1184套，然后据此为承接此项目的裴瑞红及市万菱投资公司办理房屋所有权转移登记手续，并通过商铺买卖合同让原告购买时代广场二层B378号商铺，向原告颁发了粤房地权证莞字第××号房产证。《房屋登记办法》第二十条、第二十二条规定，申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料必须记载一致，否则房屋登记机构应当不予登记；申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的，房屋登记机构应当不予登记。该办法第三十条还明确规定了因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其它必要材料。本案中，时代广场项目于2011年4月29日已然办理了产权初始登记，被告又于2012年7月5日重新对时代广场商铺进行初始登记，将商铺400套变更为1184套，既未到现场实地查看，又没有认真查验申请登记材料（无新的规划条件核实、无新的消防验收合格意见等），未尽到登记机构的审慎审查义务，应当依法予以撤销。原告认为，其所购买的时代广场B378号商铺无固定界限、无法独立使用，不是房屋登记的基本单元，被告于2012年7月5日重新对时代广场商铺进行初始登记并据此办理所有权转移登记并向原告颁发房产证的行为与《房屋登记办法》第二十条、第二十二条之规定严重不符，因此给原告造成经济损失，依法应按《房屋登记办法》第九十二条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条之规定承担法律责任。原告请求：1、请求依法判令撤销原告B378号商铺房产证；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告东莞市房产管理局辩称，一、原告提起本案诉讼已超过法定的起诉期限。原告于2013年取得案涉商铺的房产证，其于2016年1月份提出本案诉讼，请求撤销其名下该房产证，已经超过法定2年的起诉期限。二、被告作出的案涉登记行为，收件齐全、程序得当，符合法律法规的规定，依法应予维持。2013年，原告就案涉商铺向被告申请办理所有权转移登记。东莞市南城房地产交易所依据《房屋登记办法》第三十三条的规定，向原告收取了房地产登记申请书、申请人身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明、办证证明等所有权转移登记所需提交的材料，审核后给予办妥所有权转移登记手续。依据《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条的规定，房屋因发生买卖导致所有权转移的，权利人可以向登记机关申请所有权转移登记。登记记机关应当履行查验申请人提供的材料是否合法、就登记事项询问申请人、如实、及时登记有关事项的职责，对房屋有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致、登记申请是否违反法律、行政法规进行审查。本案中，被告接受原告的申请后，依据上述法律、法规的规定逐一核实了申请人所提供的文件、证明材料，对该登记申请的合法性给予了严格审查，并依据《房产登记办法》第七条的规定，依据登记信息向原告发放房地产权证，均是在履行法定的行政职责。因此，被告对涉案商铺办理所有权转移登记及发放房地产权证的行政行为合法。另外，原告在诉状中提及被告就时代广场商铺分割的变更登记，因该行为与原告诉请法院撤销的办证行为，是两个完全独立的行政行为，法院在本案中不应予以审查。况且，被告在办理第三人时代广场公司提出的商铺分割变更登记的过程中，谨慎审查了申请人所提供的文件、证明材料，收取了法定的齐全材料，履行了应尽的行政职责，法律依据充分。原告主张该行政行为违法，没有任何依据，且原告就该行政行为提起起诉的期限已过。综上所述，原告提起起诉的时间已超过起诉期限，被告给原告发放房产证的行为符合相关法律法规规定，程序合法。原告的诉求缺乏事实及法律依据，依法不能成立。恳请法院在查实本案事实真相后，依法驳回其起诉或全部诉讼请求。第三人时代广场公司述称，一、时代广场裙楼（1-3层）初始登记和变更登记的情况：时代广场项目大约在1995年立项开发，建设单位、发展商（出卖人）为城建总公司和时代广场公司，时代广场公司为港资企业（香港）泰茂有限公司和城建总公司开办的中外合资企业，两股东的关系为挂靠关系，泰茂有限公司挂靠城建总公司。时代广场项目于2008年9月5日验收合格，在2008年12月16日取得《竣工验收备案证书》。其中第4层为平台、花园，5层以上为192套住宅，住宅于2009年之前已经全部销售，业主已入住。时代广场裙楼（1-3层）为商业性质商品房，2008年12月22日办理了消防验收许可，取得东公消验字【2008】第273号《关于东莞时代广场首层至四层建筑工程建筑消防设施消防验收合格的意见》，2010年规划了400套商铺，2010年12月8日获得了《商品房现售备案证书》。2008年时代广场公司开始办理时代广场的商铺确权登记手续（即初始登记），在2009年3月25日房管部门核准了1-3层的《房屋面积测绘成果（实测）报告书》，并多次到现场进行实地查看，尽管其他材料均符合规定，但是因为历史的原因，《国有土地使用证》是办理在香港泰茂有限公司的名下，当时房管部门以权利人名称不一致为由未核准办理初始登记，后来时代广场公司将土地证从泰茂公司过户至时代广场公司名下，于2011年4月11日领取了新的《国有土地使用证》。2011年4月29日时代广场公司办妥了初始登记手续，领取了《商品房屋产权权属证明书》。2012年，时代广场公司将1-3层的400套商铺拆分为1184套铺位，分别于2012年5月23日和5月29日取得首层和2-3层的东南公消安检许字【2012】第0018号、第0020号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，办理了1-3层1184户的房屋测绘报告、《楼盘（栋）地址明细表》等，2012年6月向房管局申请拆分1184套商铺的房屋产权权属登记（即变更登记），房管部门人员到时代广场1-3层商铺进行了实地查看并拍照。2012年7月5日时代广场公司获得房管局对变更登记的核准。二、时代广场裙楼包销、现售、房屋转移登记的情况：2012年3月，时代广场公司与广州冠阳房地产代理有限公司、裴瑞红、黄赞斌、何启扬、翁越羿（包销商）签订《“时代广场”指定商铺包销合同书》，由包销商负责对时代广场1-3层1184套商业铺位进行包销，后包销商于2012年6月成立万菱投资公司，于7月中旬开始用销售推广名“宏远.万菱广场”对时代广场1-3层商铺进行代理销售。时代广场第1层、第3层除了60多套之外均以城建总公司和时代广场公司名义销售，时代广场公司、城建总公司（出卖人）与业主除了签订《商品房买卖合同》之外，均由时代广场公司、万菱投资公司、业主三方签订《补充协议书》，约定至2015年9月30日之前业主的商铺无偿交付给万菱公司统一经营管理。因包销商在2012年底基本完成了包销销售计划，按照包销合同的约定，时代广场公司将时代广场第2层商铺以及第1、3层60多套商铺均转让给包销商指定的裴瑞红名下，用于支付包销费用，并在房管局依法办理了买卖转让的房屋所有权转移登记手续，将上述商铺过户至裴瑞红名下，后裴瑞红以销售二手房的形式转让给业主（包括原告），将商铺依法办理转移登记至业主名下。后万菱投资公司成立了东莞市万菱市场管理有限公司（以下称万菱市场公司），联合广州谊园实业有限公司在时代广场1-3层统一经营文具批发市场至2015年9月30日（业主委托经营合同的期限）。综上所述，第三人认为，被告对时代广场裙楼房屋的初始登记、变更登记以及后续的房屋所有权转移登记（包括时代广场公司转移登记至业主或裴瑞红名下，以及裴瑞红转移登记至业主名下）的行政登记行为符合《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等之规定，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。三、第三人完全同意被告的《行政答辩状》的意见，请求贵院依法驳回原告的起诉。第三人万菱投资公司和第三人裴瑞红述称，原告要求依法撤销其名下房产证的的诉讼请求的审查范围为被告为原告与被答辩人办理房屋所有权转移登记是否有明确的法律或法规依据，被告是否严格按照该依据办理了房屋所有权转移登记。在本案中，经第三人裴瑞红与原告的共同申请（其中原告通过办理公证委托的方式委托徐燕与周红平申请办理），被告依据《房屋登记办法》第三十三条的规定，要求答辩人与原告提交并签署《东莞市房地产登记申请书》、申请人的身份证明、房屋买卖合同、以及涉案商铺原房屋所有权证等资料，且依法委托测绘单位为转移登记商铺进行了测绘并经原告或其委托代理人签字确认查丈的范围、面积、结构、四至等重要信息。然后，在原告缴纳完毕相应税费后被告也在规定时限内为原告颁发了新的房屋产权证，并将转移信息记载于房屋登记薄内。因此，第三人万菱投资公司和裴瑞红也认为被诉具体行政行为有明确的法规依据，整个所有权转移登记过程符合该规定，实体与程序均合法合理，不应被撤销而是驳回原告的诉请。经审理查明，根据被告东莞市房产管理局向我院提交的《东莞市房屋产权登记审批书》显示，原告敖杰于2013年8月28日已领取了涉案的粤房地权证莞字第××号《房地产权证》，原告对《东莞市房屋产权登记审批书》中“领证人”的签名及“领证日期”的签署亦未提出异议，原告亦在起诉状中明确“2013年8月20日，被告东莞市房产管理局向原告颁发了编号为粤房地权证莞字第××号房产证”。综上，可以确认原告于2013年8月已领取涉案的粤房地权证莞字第××号《房地产权证》。后原告于2016年1月16日向本院提起本次行政诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年”的规定，原告敖杰于2013年8月已领取涉案的粤房地权证莞字第××号《房地产权证》，其于2016年1月向法院提起行政诉讼请求撤销上述房产证超过了上述法定的起诉期限。综上，原告的起诉超过了法定起诉期限且未提供正当理由，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（二）项“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（二）超过法定起诉期限且无正当理由”的规定，裁定如下：驳回原告敖杰的起诉。本案不收取诉讼费用。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  余燕飞代理审判员  李洪朝人民陪审员  卢建东二〇一六年六月三十日书 记 员  周嘉裕巫吕海