福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台民初字第3801号
原告福州市土地房屋开发总公司，住所地福州市台江区五一中路71号，组织机构代码证代码15444190-9。
法定代表人周林，总经理。
委托代理人陈书祥、林霆，福建天人和律师事务所律师。
被告福州市台江区茶亭街道高桥经济合作社，住所地福州市台江区高桥支路1号，组织机构代码证代码F26862361。
法定代表人吴忠辉，主任。
委托代理人王枫、徐清雪（实习），福建创元律师事务所律师。
原告福州市土地房屋开发总公司（以下简称土地房屋公司）与被告福州市台江区茶亭街道高桥经济合作社（以下简称高桥经济合作社）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年11月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告土地房屋公司的委托代理人陈书祥、林霆，被告高桥经济合作社的委托代理人王枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告土地房屋公司诉称，1995年12月20日原、被告签订了《购房协议》由原告向被告购买鼓楼区住宅，2002年3月10日双方又签订了《补充协议》。2004年12月23日，原、被告又签订了《购房协议》，因原告资金困难，原告将其所有的西洪路西洪小区及台江区南公小区的部分房屋转让给被告，用来抵上述所购福高楼房屋的购房款。2004年《购房协议》第五条约定：“本协议签订之日起三个月内，乙方应将位于鼓楼区福高楼上述住宅及附属间产权过户给甲方或甲方指定人，交易过程中发生的税费按规定各自承担。”合同签订至今，鼓楼区房屋有只有部分产权办到原告或原告指定人员名下，目前仍有福州市鼓楼区福高楼303单元、403单元、504单元、702单元、704单元、801单元、802单元、803单元、804单元房屋及房屋底层附属间的产权未过户到原告名下或原告指定人员名下，现为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、认定原、被告1995年12月20日签订的《购房协议》、2002年3月10日签订的《补充协议》、2004年12月23日签订的《购房协议》有效；2、被告将福州市鼓楼区福高楼303单元、403单元、504单元、602单元、702单元、703单元、704单元、801单元、803单元、804单元房屋及上述房屋的底层附属间的产权过户到原告名下；3、被告承担全部诉讼费用。
被告高桥经济合作社辩称，一、原告并未完全履行其主要合同义务。2004年12月23日，原告与被告签订《购房协议》，原告因资金周转困难，除已付房款外，余额以鼓楼区西洪路西洪小区14#楼底层112.28平方米，15#楼底层367.23平方米，20-21#楼底层连接体商场672.10平方米（具体范围见附图所示，最终面积以产权证面积为准）；台江区南公小区3#楼西侧底层商场237.72平方米，4#-5#-6#楼连接体二层6#、7#、8#、9#、10#、12#店289.3㎡转让与被告。原告应于2005年3月5日前将上述房产交付被告，并于两年内办理产权过户登记手续。然而，原告于2008年4月30日方才以书面形式向被告“交付”鼓楼区西洪路西洪小区20-21#楼底层连接体商场。但1个月后当被告将店面出租，承租人前往西洪小区20-21#商铺时，发现该商铺早已被他人占有，并且占有人向被告宣称上述商铺归其所有，并不属于原告。以致被告根本无法实际占有、使用上述商铺。不仅如此，原告向被告交付的其他商铺至今也没有办理产权登记，使得被告无法取得完全的所有权。因此，原告并未完全履行其主要合同义务。二、被告拒绝为原告办理讼争房产的产权登记系合法行使履行抗辩权。2004年双方签订的《购房协议》中明确约定，原告应于2005年3月5日前将全部店面将付与被告，并于房屋交付之日起两年内办理产权登记，被告应于2005年3月12日前将包括涉案房产在内的全部21套住宅的产权过户与原告。可见，基于2004年的《购房协议》，原告的履行应先于被告的履行。根据我国《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告早已于1996年前后就已将己方应交付的21套房产全部转移占有与原告。然而2004年的协议签署后，原告不仅拖延到2008年才将合同约定的房产“交付”给被告，并且所“交付”的房产还存在权属争议，被告和原告均无法实现对西洪小区20-21#店面的占有和控制，因此原告并未完全履行其合同。被告立即停止自己的履行，拒绝为原告办理本案讼争房产的产权证，这是行使履行抗辩的行为，合理合法。因此，在原告未完全履行其房屋交付、产权过户义务的情况下，原告有权拒绝履行办理讼争房产过户的义务。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1995年12月20日，以高桥村民委员会为甲方，原告土地房屋公司为乙方，双方签订一份《购房协议》，约定：乙方购买甲方肖宅支巷福高楼21套住宅，单价按2550元/㎡计算，杂物间按60%计算；本协议签订之日起一个月内乙方向甲方缴付购房款100万元，甲方将上述房屋交付乙方；交房之日起一年内甲方将上述房屋产权做到乙方或乙方指定人名下，同时乙方将剩余房款交付甲方。
2002年3月10日，双方就上述《购房协议》，又签订一份《补充协议》，约定：根据甲方提供21套单元及杂物间产权证，单元的总面积为2078.77㎡，总额为5300863.5元（2078.77㎡×2550元/㎡）；杂物间246.11㎡，总额为376548.3元（246.11㎡×2550元/㎡×60%），两项合计5677411.8元；因乙方资金困难，无法用现金支付，经双方协商，甲方同意乙方除部分已付房款外，其余以以下店面等价作为交换，1.西洪路西洪小区15#楼底层149.67㎡，20-21#楼底层连接体商场782.8㎡（以产权证面积为准），2.台江区南公小区3#楼西侧底层商场312.16㎡（以产权证面积为准）；乙方应于2004年3月底前将上述店面交与甲方，同时甲方将21套单元及杂物间产权证过户给乙方或乙方指定人；乙方应于交房之日起二年内提供给甲方办理上述店面产权有关手续，办理产权证有关税费按规定各自承担。
2004年12月23日，以原告土地房屋公司为甲方，福州市台江区高桥村村民委员会为乙方，根据1995年签订的《购房协议》以及2002年签订的《补充协议》，双方就房屋购买事宜，再次签订一份《购房协议》，约定：甲方购买乙方位于鼓楼区住宅（201、501、801、102、502、602、702、802、103、203、303、403、603、703、803、104、404、504、604、704、804），总面积2078.77平方米及底层附属间共计21间，总面积246.11平方米；甲方因资金周转困难，已付乙方部分购房款除外，余额以下列店面等价转让与乙方，1.鼓楼区西洪路西洪小区14#楼底层112.28㎡，15#楼底层367.23平方米，20-21#楼底层连接体商场672.1㎡（具体范围见附图所示，最终面积以产权证面积为准），2.台江区南公小区3#楼西侧底层商场237.72㎡，4#-5#-6#楼连接体二层6#、7#、9#、10#、11#、12#店面289.3㎡（具体范围见附图所示，最终面积以产权证面积为准），甲方应于2005年2月5日前将上述西洪小区15#楼底店面及南公小区商场、店面交与乙方，三月五日前将其余店面交与乙方，……；甲方应于交房之日起二年内提供给乙方办理上述店面产权的有关手续，……；本协议签订之日起三个月内，乙方应将位于鼓楼区福高楼上述住宅及附属间产权过户给甲方或甲方指定人，交易过程中发生的税费按规定各自承担；该《购房协议》还约定其他事项。
原告土地房屋公司为购买鼓楼区附属间向被告高桥经济合作社支付购房款100万元。剩余购房款以原告自行开发的五处房产（分别为鼓楼区西洪小区的14#楼底层112.28㎡房产、15#楼底层367.23㎡房产、20-21#楼底层连接体商场672.1㎡房产，以及台江区南公小区的3#楼西侧底层商场237.72㎡房产、4-5-6#楼连体底层2层6#7#9#10#11#12#店面共计289.3㎡房产）予以抵扣。该五处房产，除鼓楼区西洪小区20-21#楼底层连接体商场672.1㎡房产于2008年4月30日交付给被告高桥经济合作社外，其余四处房产均于2005年3月5日前交付完毕。但上述五处房产至今均未过户给被告高桥经济合作社。被告高桥经济合作社亦将鼓楼区附属间交付原告土地房屋公司，并配合原告将除讼争的10套房产及附属间（303单元、403单元、504单元、602单元、702单元、703单元、704单元、801单元、803单元、804单元）以外的其余11套房屋及附属间过户到原告或原告指定人名下。而讼争的10套房屋及附属间至今依然登记在被告名下。由于双方就相关房产过户事宜无法协商一致，故原告诉至本院，并提出相关诉讼请求。
另查明，经福州市台江区人民政府批准，撤销茶亭街道高桥村委会，保留茶亭街道高桥经济合作社，原村集体资产、债权、债务及签订的合同一并由被告高桥经济合作社承接。
再查明，鼓楼区福高楼所在地块已被政府征收。
本院认为，原被告于1995年12月20日签订的《购房协议》、2002年3月10日签订的《补充协议》以及2004年12月23日签订的《购房协议》，系双方就买卖鼓楼区附属间所达成的一系列的协议，这三份协议中关于原告购买被告位于鼓楼区附属间的事实清楚，21套住宅及附属间现也已全部交付原告使用，且其中11套住宅及附属间已过户到原告或原告指定人名下，故这三份协议中关于原告向被告购买位于鼓楼区附属间确系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故对于这部分内容的合法性，本院予以确认。至于原被告双方在2002年3月10日签订的《补充协议》以及2004年12月23日签订的《购房协议》中约定的以原告其他五处房产抵为原告向被告购房的部分购房款，诉讼中原告没有证据证明其已付清购房款或抵房款的房产产权已转移完成，且由于鼓楼区福高楼所在地块已被政府征收，故原告要求被告将讼争房产的产权过户到原告名下，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告福州市土地房屋开发总公司与被告福州市台江区茶亭街道高桥经济合作社于1995年12月20日签订的《购房协议》、2002年3月10日签订的《补充协议》以及2004年12月23日签订的《购房协议》中关于原告福州市土地房屋开发总公司向被告福州市台江区茶亭街道高桥经济合作社购买位于鼓楼区住宅（201、501、801、102、502、602、702、802、103、203、303、403、603、703、803、104、404、504、604、704、804）及底层附属间（计21间）的内容合法有效；
二、驳回原告福州市土地房屋开发总公司的其他诉讼请求。
案件受理费30796元，由原告福州市土地房屋开发总公司负担30696元，被告福州市台江区茶亭街道高桥经济合作社负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 卢美铤
人民陪审员 郑云玉
人民陪审员 陈 芳
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 叶 沛
附法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。