浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）越民一初字第922号
原告陈世发。
原告许祥花。
原告陈世明。
原告陈水娟。
原告陈慧娟。
五原告委托代理人（特别授权代理）许新华。
被告陈阿四。
委托代理人（特别授权代理）朱泽民。
委托代理人（特别授权代理）胡国娟。
第三人绍兴市房地产管理处。
法定代表人周国强。
委托代理人（特别授权代理）楼芝华。
原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟与被告陈阿四、第三人绍兴市房地产管理处（以下简称房管处）租赁合同纠纷一案，本院于2007年3月15日立案受理。依法由代理审判员盛跃适用简易程序独任审判，于2007年4月10日公开开庭进行了审理。原告陈世明及委托代理人许新华、被告陈阿四委托代理人朱泽民、胡国娟、第三人房管处之委托代理人楼芝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟诉称：2003年5月，被告以证保户形式使用座落于绍兴市区山山苑15幢403室房屋。后原、被告因法定继承纠纷进行诉讼，根据生效法律文书确认，被告占用的房屋产权归五原告共同共有。五原告于2006年11月8日领取了上述房屋的所有权属证书。按照第三人要求，原告代被告缴纳拖欠8个月房租计人民币690.16元。现诉至法院，请求依法判令被告立即腾退占用原告共有的座落于山山苑15幢403室产权房；依法判令被告向原告支付已由原告代其向房管处支付的2006年3月至2006年10月的房租690.16元；判令被告按每月600元向原告支付从2006年11月8日起至腾退之日止的房租；本案诉讼费由被告承担。
被告陈阿四辩称：讼争房屋系市区缪家桥河沿26－28号房屋的拆迁安置房之一。而缪家桥房屋系被告母亲的遗产，拆迁时原告作为实际居住人以证保户的形式安置在讼争房屋内，并与第三人签订了租赁合同。原告通过侵犯被告等人权利的行为，领取了讼争房屋的所有权属证书。故原告请求被告腾退房屋和支付租金的诉讼请求，没有法律和事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人房管处述称：讼争房屋确系证保房，拆迁的时候产权人尚未明确，第三人做为代管单位进行管理，在签订租赁合同时也明确了该房为代管房，产权明确后租赁合同就终止。现房屋产权人已明确，并且被告从2006年3月份开始也没有交纳房租，租赁合同应当终止。
原、被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、房屋所有权证、契税证及土地使用权证1组，要求证明讼争房屋系原告所有。被告及第三人对证据真实性无异议。2、原告提供产权调换协议复印件1份，要求证明原告领证时签订的产权调换协议内容。被告对证据真实性无异议，但认为侵害了被告等人的利益，第三人无异议。3、原告提供产权调换协议复印件1份，要求证明讼争房屋作为代管房由被告暂时居住的事实。被告及第三人无异议。4、原告提供民事判决书及民事调解书各1份，要求证明通过诉讼，由国家有关机构确认了房屋产权，由法院调解进行了析产。被告对证据真实性无异议，但认为只是原告单方的调解。5、原告提供书函复印件1份，要求证明法院通知房产公司办理产权登记手续的事实。被告及第三人无异议。6、原告提供确权联系单1份，要求证明第三人在2005年出具了确权联系单，确认缪家桥河沿的房屋归五原告共有。被告及第三人对证据真实性无异议。7、原告提供发票1份，要求证明原告代交了讼争房屋2006年3月至10月的租金。被告认为已办理了银行代扣房租的存折，里面的存款足以支付房租，第三人无异议。8、原告提供电报1份，要求证明原告领取房屋所有权证书后，电报通知被告腾退房屋并支付租金。被告表示已收到电报，但具体时间不记得了，第三人无异议。9、被告提供租赁合同2份，要求证明讼争房屋租赁情况。原告对其中一份系复印件的合同有异议，对于系原件的租赁合同认为第三人签订不当。第三人对证据真实性无异议，但认为合同已写明了合同终止的情况，第三人也已经发出了相应的通知。10、被告提供房租银行联网结算协议、存折各1份，要求证明被告交纳房租的情况及被告存款足够交纳房租的事实。原告、第三人认为存折户名不是被告的，与本案无关联性。11、第三人提供函1份、邮件回执1份，要求证明第三人发函给被告，要求解除合同的事实。原告无异议，被告表示未收到通知。
对于上述证据本院认证如下：被告及第三人对第1、2、3、4、5、6组证据真实性无异议，本院依法予以确认；对第7、10组证据有异议，但可认定原告实际支付了讼争房屋2006年3月至10月的租金；对第8组证据，被告虽表示忘记收到电报的时间，但可以认定被告已收到了原告的电报通知；对第9组证据，因签订合同的双方对真实性均无异议，予以确认；第11组证据可以证明第三人向被告发出解除合同通知的事实。
经审理查明，2003年绍兴市区缪家桥河沿28号房屋拆迁，其中一部分安置在绍兴市区山山苑15幢403室。因产权不明，同年5月，作为代管房由绍兴市城市建设投资发展有限公司与被告陈阿四对上述房屋签订房屋拆迁产权调换协议，约定保全房屋，互不结算差价。后第三人房管处与被告签订了相应的租赁合同。2006年4月22日，第三人房管处再次与被告签订注明为代管房的绍兴市区直管公房租赁合同，约定租赁期限为2006年1月1日至2009年3月1日止，租金每月86.27元，在租赁期限内，若遇有租金政策标准调整，租金应予调整，被告应当在当月25日前支付当月租金。合同同时约定，被告租赁房屋被征用、落实政策、危房改造等原因或被告逾期二个月不缴纳租金的，第三人房管处有权解除租赁合同，收回房屋，并附注原房屋产权人落实房屋产权后，按有关部门通知，本租赁合同予以终止。2005年2月16日绍兴市中级人民法院民事调解书确认绍兴市越城区缪家桥河沿28号一楼一底房屋及平屋一间归原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟所有。五原告由此于2006年11月8日、9日领取了山山苑15幢403的房屋所有权证、契证及国有土地使用权证。为了领取上述权属证书，原告向第三人房管处代付了被告从2006年3月至10月的租金，共计690.16元。2006年11月18日，原告电报告知被告领取房屋所有权属证书一事并要求被告腾退房屋、支付租金。第三人房管处也于2007年3月以合同约定为由通知被告腾退房屋。
本院认为，在讼争房屋产权未明、尚未结束代管房的形式时，第三人房管处作为有权管理机关，其与被告签订代管房的租赁合同，未违反法律规定，该合同应为合法有效，原告认为该合同无效，依据不足，不予支持。原告由于继承等原因，后在法院主持调解下分割，被确认为缪家桥河沿28号房屋的所有人，并于2006年11月8日领取讼争房屋所有权证。因发生在房管处与被告租赁合同期内，根据法律规定私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，故应视为第三人与被告租赁合同的一方当事人，在2006年11月8日由房管处变更为原告。原合同的约定对原、被告均有效。原告与第三人均以合同有租赁房屋被征用、落实政策、危房改造等原因或被告逾期二个月不缴纳租金的，合同另一方有权解除合同的约定及合同附注原房屋产权人落实房屋产权后，按有关部门通知，本租赁合同予以终止为由，认为该合同应予以解除或终止，而讼争房屋确已落实了产权，合同约定终止的条件已成就，故该租赁合同应予终止。因原告作为房屋所有权人已于2006年11月18日电报通知被告相关事实并要求被告腾退房屋，被告表示已收到电报，只是具体时间已记不清，故合同终止时间可确定为2006年11月18日。租赁合同解除后被告应当腾退讼争房屋，根据被告确无其他住房生活困难的事实，腾退时间可以考虑为2008年3月1日前。因第三人已表示由原告代付租金而结清了其作为合同一方当事人时的租金，则2006年11月1日至11月18日的租金仍按照原租赁合同标准由被告支付给原告。合同解除后至被告实际腾退房屋之日止的房屋使用费，根据被告及房屋实际情况，可考虑为每月250元。至于原告向第三人代付被告八个月的租金，由被告返还给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告陈阿四于2008年3月1日前腾退座落于绍兴市越城区山山苑15幢403室房屋给原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟；
二、被告陈阿四于本判决生效之日起十日内支付给原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟2006年3月至同年10月的租金690.16元，同时支付2006年11月1日至同18日的租金共计51.76元；
三、被告陈阿四应支付给原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟从2006年11月18日起至实际腾退出屋日止的房屋使用费，按每月250元标准计算，于腾退日付清；
四、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，其他诉讼费80元，合计130元，由被告负担。此款原告已预交，由被告陈阿四于本判决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 盛跃
二〇〇七年四月十三日
书 记 员 朱菡