上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）普执异字第15号
申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行，住所地上海市普陀区大渡河路388弄5号一、二、二十、二十一层。负责人吕红，职务行长。委托代理人唐杰，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人杨李宁，女，该支行员工。被执行人陈炳莲，男，1973年7月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。被执行人姚梅芳，女，1974年1月12日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。案外异议人王江涛，男，1991年11月23日出生，汉族，户籍地河南省叶县。委托代理人许光宇，上海城大律师事务所律师。本院在执行（2015）普执字第1527号中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行申请执行陈炳莲、姚梅芳等金融借款合同纠纷案过程中，于2015年4月15日作出关于拍卖登记在被执行人陈炳莲、姚梅芳名下位于本市虹口区四达路58弄1号2103室房屋（以下简称系争房屋）的（2015）普执字第1527-1号执行裁定。后案外异议人王江涛以本院裁定拍卖前其已向被执行人陈炳莲租赁上述系争房屋，并已实际入住，故本院在拍卖时应优先保护其租赁权为由，向本院提出书面异议并提供了相应的证据材料。经本院组成合议庭公开听证审查，查明：根据系争房屋登记资料记载，该房屋产权人为被执行人陈炳莲、姚梅芳，产权登记日期为2011年5月10日，申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行于2013年1月18日对该房屋设定最高额抵押，登记的债权数额为人民币700万元，本院于2014年10月15日因（2014）普民二（商）初字第2994号案轮候查封该房屋产权。根据本院（2014）普民二（商）初字第2994号案卷记载，本院在审理原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行诉被告被告陈炳莲、姚梅芳、上海广飞贸易有限公司、彭时云、高慧春、余根淼、上海麦高投资管理有限公司、张方敏、黄聿仁、江良钿、林孝雪金融借款合同纠纷一案中，根据原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行诉讼保全的申请，于2014年10月15日轮候查封上述房屋的产权。同年12月16日，本院作出（2014）普民二（商）初字第2994号民事判决，其中判决主文第三项内容为：“若被告陈炳莲、被告姚梅芳、被告上海广飞贸易有限公司届期不履行上述第一、二项付款义务，原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行可与被告陈炳莲、被告姚梅芳协议以其所有的坐落于上海市虹口区四达路58弄1号2103室房屋、与被告彭时云、被告高慧春协议以其所有的坐落于上海市奉贤区兰博路2819弄138号1-3层房屋折价，或者以拍卖、变卖上述房产后所得的价款在人民币7000000元内优先受偿，房产折价或者拍卖、变卖后，上海市虹口区四达路58弄1号2103室房屋所得价款超过超过债权数额的部分归被告陈炳莲、被告姚梅芳所有，上海市奉贤区兰博路2819弄138号1-3层房屋所得价款超过人民币7000000元的部分归被告彭时云、被告高慧春所有，不足部分由被告陈炳莲、被告姚梅芳、被告上海广飞贸易有限公司继续清偿”。根据本院（2015）普执字第1527号案卷记载，因陈炳莲、姚梅芳等未按上述本院（2014）普民二（商）初字第2994号民事判决规定的期限履行还款义务，中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行向本院申请执行，要求被执行人陈炳莲、姚梅芳履行本院判决判定的归还借款本金、支付借款利息及逾期利息、加倍支付迟延履行期间的债务利息和承担案件受理费、保全费、公告费的义务，并申请拍卖、变卖上述系争房屋。执行过程中，因被执行人陈炳莲、姚梅芳等仍未履行还款义务，本院于2015年4月15日作出关于拍卖系争房屋的（2015）普执字第1527-1号执行裁定，且因另案于2013年8月21日最先查封系争房屋产权的上海市黄浦区人民法院也同意将房屋处置权移交本院。根据案外异议人在听证审查过程中提供的证据材料：署名为陈炳莲的甲方（出租方）与署名为王江涛的乙方（承租方）签订了一份《住房租赁合同》，约定甲方将上述系争房屋出租给乙方用于办公，租赁期限自2013年8月15日起至2023年8月14日止，租金为每月人民币8500元，租金支付方式为：“今后120个月的租金计壹百零贰万元正，用于抵消甲乙双方于2013年6月12日所借款的100万元，到期双方抵平，期间乙方不再计息”，租赁期间的水费、电费、电话费、网络使用费、租金税费及车位费由乙方自行承担，且双方在合同中明确约定：“甲方保证房源的真实性及有效性，乙方在了解全部情况下签订”，合同中载明的签约日期为2013年8月15日。根据案外异议人在听证审查过程中的陈述：因被执行人陈炳莲向其借款人民币100万元到期后无力偿还，双方经协商确定采用租金抵债的方式解决，故于2013年8月15日签订了上述《住房租赁合同》，且其已于当日入住系争房屋至今。案外异议人对上述提供了《借据》两份和《收条》一份，两份《借据》中借款方的署名均为被执行人陈炳莲，担保人的署名均为被执行人姚梅芳，借款金额均为人民币50万元，借款支付方式均为银行转账，借款时间分别为2013年6月11日、12日，《收条》中收款人的署名为被执行人陈炳莲，金额为人民币100万元，收款日期为2013年6月12日，但案外异议人在听证审查过程中未提供其确于签约当日已入住系争房屋或已办理租赁登记手续，且在入住后曾支付过上述《住房租赁合同》中约定应由其承担的相关费用的证据，也未提供其所述称通过银行转账方式借款给被执行人陈炳莲的相关银行转账凭证。根据申请执行人在听证审查过程中的陈述：其是系争房屋的抵押权人，且已于2013年1月18日经相关房地产登记机关核准，对系争房屋设定了债权数额为人民币700万元的最高额抵押。在案外异议人提出异议前，其对案外异议人所称被执行人于2013年8月15日将系争房屋出租给案外异议人的情况并不知情，也不予认可。申请执行人对上述提供了系争房屋的抵押登记证明。被执行人陈炳莲、姚梅芳经本院通知，既未到庭参加听证，亦未提供相关证据材料。上述事实由案外异议人和申请执行人提供的证据材料、本院（2014）普民二（商）初字第2994号和（2015）普执字第1527号案卷材料、听证笔录等在案佐证。本院认为：根据上述查明的事实，两被执行人系本院生效判决确定的义务人，因其未向申请执行人履行给付相应钱款的义务，而申请执行人所享有的在已设定最高额抵押债权数额范围内对拍卖、变卖系争房屋所得价款的优先受偿权，也已被本院上述生效判决所确认，本院根据申请执行人的申请，且在最先查封系争房屋的相关人民法院同意移交处置权的情况下，依法裁定拍卖登记在其名下的系争房屋并无不当。尽管案外异议人提供的上述《住房租赁合同》中载明的签约时间在相关人民法院最先查封及本院轮候查封系争房屋之前，但因晚于申请执行人对系争房屋设定抵押的登记时间，且案外异议人在听证审查过程中也未提供其在系争房屋被查封前已因租赁占有系争房屋的证据，其提供的相关证据材料亦不足以证明其所称的被执行人陈炳莲曾向其借款未能归还之事实，本院对其所称的系争房屋租赁关系及以租金抵偿欠款的主张难予采信，故案外异议人的异议理由不能成立，本院对其关于在拍卖系争房屋时应优先保护其租赁权的主张不予支持。若相关当事人对上述有异议，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外异议人王江涛的异议。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 但振华
审 判 员 唐瑞弟
人民陪审员 任三扣
二〇一五年六月三日
书 记 员 缪茵渊
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。