云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终7559号
上诉人（原审被告）：云南上基房地产开发有限责任公司，住所:云南省昆明市盘龙区茨坝青松路11号。
法定代表人：马罗矶。
委托诉讼代理人：周睿，系云南上基房地产开发有限责任公司员工，一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：赵金华，男，汉族，1979年3月17日生，住云南省丽江市永胜县。
被上诉人（原审原告）：李海，女，汉族，1978年11月8日生，住云南省丽江市永胜县。
委托诉讼代理人：张艺馨，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：尤云花，云南欣晨光律师事务所实习律师，特别授权代理。
上诉人云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称“上基地产”）因与被上诉人赵金华、李海商品房买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人上基地产上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人依据双方购房合同的约定合法占用被上诉人购房资金，无须支付占用损失。被上诉人一审举证的广告应视为要约邀请而非要约，即便视为要约，广告宣传在前，签订合同在后，若广告宣传视为要约，那购房合同也已经对之前的要约作出了实质性变更，所以被上诉人并未向上诉人足额支付全部购房款，无权要求交付涉案房屋，故上诉人不仅不应承担逾期交房违约责任，相反还应追究被上诉人逾期付款的违约责任。
被上诉人赵金华、李海答辩称，上诉人违约的事实在一审判决中已经进行了认定，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决。
赵金华、李海向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的商品房购销合同；2.判令被告退还原告支付的购房首付款人民币672967元及原告已支付的银行贷款本金389644元、银行贷款利息148139.6元（暂算至2017年3月）,截止庭审之日贷款本金增加了16358.61元；利息增加了7477.53元；3.判令被告支付因延期交房给原告造成的资金占用损失人民币161512元（以实际首付款为基数，按照2013年央行3-5年期贷款基准利率6.4%计，从付款完毕之日暂算至起诉之日，即2017年3月，共45个月）；对资金占用损失要求被告支付至实际付清款项之日止；4.判令被告向原告支付租金损失人民币213545元（从停付之日暂算至起诉之日，按5个季度计算，每季度为42709元）；租金损失要求被告支付至合同解除之日止。5.原告因本案支出的律师费1万元由被告承担；6.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告依据被告在其对外的售楼广告宣传资料上载明的“首付26%即可拥有，带租销售10年返租、年均8%投资回报、即买即收益24%”等内容，于2013年11月20日与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，主要内容是：原告购买由被告开发的位于昆明玉器城（地块2）一期2-35栋3-4层301号房屋，房屋建筑面积149.22平方米，房屋总价款为人民币2135482元，原告2013年5月7日、5月31日分二笔共向被告交纳房款672967元，贷款支付950000元，另外24%用返租款冲抵。交房日期为2014年12月31日前。合同签订后，双方进行了登记备案，合同登记号为KM2013112097062。签订《商品房购销合同》的同日，原告与昆明中合安迪商业管理有限公司（以下简称“中合安迪公司”）签订《经营管理委托合同》，该《经营管理委托合同》的主要内容：原告将涉案物业交由中合安迪公司管理，期限10年，中合安迪公司一次性提前支付原告委托期后三年的委托收益计购买物业总价的24%，该款由中合安迪公司直接付给本案的被告，用以冲抵原告购买委托物业的部分首付款项。在1-7年的委托经营期间，中合安迪公司每季度向原告支付一次委托收益。2016年6月29日，原告与其他购房者向被告、中合安迪公司送达《催告诉求书》，要求被告一周内对何时交房及支付租金事宜给予书面承诺。庭审中，原告主张前述诉请。另查明：原告赵金华向中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行贷款总金额950000元，还款时间每月20日，截止2017年5月20日原告赵金华已偿还贷款本金406003.22元，已还利息153100.20元。
一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应按合同履行各自义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，被告作为商品房开发及销售商，在对昆明玉器城的销售广告上明确“首付26%即可拥有，带租销售10年返租、年均8%投资回报、即买即收益24%”等内容，结合《商品房购销合同》、《经营管理委托合同》的内容，一审法院认为，被告在销售广告上的承诺应视为要约而非要约邀请，本案原告已一次性付款（原告支付合同价款中76%房款即交纳现款672967元，贷款950000元，另外24%用返租款冲抵），且双方签订的商品房买卖合同已登记备案，双方之间就买卖商品房已达成合意，原告付款支付义务已履行完毕，不存在违约，被告作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同。现被告逾期交房已超过90日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合法定解除条件，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。因此原告要求被告返还已付购房款并赔偿资金占用损失的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，该房款的资金占用损失，按银行同期贷款利率予以保护。原告要求被告支付租金损失一项，因返租租金系原告与案外人所签合同对支付金额及方式进行约定，与本案分属不同法律关系且具体欠付金额无法查实，故一审法院不予支持。律师代理费一项，因原告不能举证证明双方对该费用有约定由违约方承担，故一审法院依法不予支持。综上，关于被告的第一、二、三项答辩意见，一审法院不予采信，对第四、五项答辩意见，一审法院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，判决：一、解除原告赵金华、李海与被告云南上基房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》（合同登记号KM2013112097062）；二、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵金、李海购房款人民币672967元、贷款本金406003.22元（自2014年3月20日起至2017年5月20日止原告赵金华、李海已向中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行归还的贷款本金）；四、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告赵金华、李海赔偿贷款利息153100.20元（自2014年3月20日起至2017年5月20日止原告赵金华、李海已向中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行支付的贷款利息）；五、驳回原告赵金华、李海的其他诉讼请求。
二审中，双方均未提交新的证据材料。
二审经审理查明的案件事实与一审所确认的案件事实基本一致，本院予以确认。本院补充确认以下案件事实：一、《商品房购销合同》并未就部分购房款（即24%）可用返租收益予以冲抵的问题作出约定，一审判决就此事实认定有误，《商品房购销合同》约定：商品房总价款为2135482元，2013年11月20日支付占总价款55.51%的首付款1185482元，其余价款950000元向工商银行贷款支付；二、根据涉案商铺2013年11月20日《商品房买卖合同登记备案表》的记载，其中“付款方式”一栏明确载明“付款金额1185482元以及付款日期为2013年11月20日”；三、《昆明玉器城综合商业区经营管理委托合同》约定的涉案商铺的受托管理方中合安迪公司法定代表人马立媛系上基地产监事。
根据双方诉辩主张，本案争议焦点在于：一、涉案广告宣传是否构成合同要约以及赵金华、李海是否全额付清购房款？二、上基地产是否构成违约及其违约责任如何承担？三、赵金华、李海关于资金占用利息的诉请是否成立？
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，上基地产作为涉案商铺的出卖人，其所刊登的销售广告中有关“带租销售10年返租、年均8%投资回报、即买即收益24%”的内容对于涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，具体而言，该广告内容引导购买人在无需实际全额支付购房约定价款的情况下，通过提前出租商铺而将可获得的部分收益用于向出卖人抵扣相应购房款后即可购得相应物业，其本身即为出卖人给予购买人的一种购房优惠，并最终导致购房意向的形成以及购房合同的订立。为此，该广告内容应当视为合同要约，并对上基地产具有法律约束力。正因如此，在购房合同订立当日，上述要约亦已作为该合同的一部分得到相应落实，即购买人赵金华、李海与上基地产的关联公司（中合安迪公司）以另行订立委托经营管理合同（实为租赁合同）的形式对涉案商铺进行出租并约定将其最后三年的租金收益（折合商铺购买总价的24%）提前收回作为购买商铺的部分首付款（直接支付上基地产），而该情形亦在上基地产同日进行的商品房合同登记备案中予以体现，即明确载明购买人赵金华、李海2013年11月20日已付购房款1185482元，包括了赵金华、李海自己付款672967元和中合安迪公司付款512515元（购房总价款的24%），其余价款950000元已向中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行贷款支付。为此，涉案上基地产关于赵金华、李海未按约付清购房款及构成先期违约的主张不能成立，本院不予支持。
至于上基地产的违约问题。根据之前已经查明的案件事实，上基地产于2014年12月31日前确未按约将涉案商铺交付购买人，该情形已然构成违约。此时，虽然涉案购房合同中未对购买人即具有合同解除权作出约定，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”以及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，二审中上基地产认可涉案商铺目前仍无法交付购买人，其已构成根本性违约，故本案赵金华、李海以其合同目的（即投资目的）无法实现，进而要求解除购房合同具有事实和法律依据，现上基地产亦当庭同意合同解除，本院依法予以确认。至于上基地产主张涉案合同解除系赵金华、李海先期违约所致的理由不能成立，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，本案系因上基地产存在根本性违约而致合同解除，故一审判决基于本案购买人商铺投资目的无法实现，酌情确定上基地产从赵金华、李海付清购房款之日即按人民银行同期贷款利率计付其实付房款的资金占用利息的处理并无不当，本院依法予以确认，同时，一审判决对该损失计付截止时间的认定不明确，本院二审变更为“款项实际付清之日止”。
综上所述，上诉人上基地产的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。另，对于资金占用损失截止时间的确定事宜，本院将依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初1590号民事判决第一、二、四、五项，即“一、解除原告赵金华、李海与被告云南上基房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》（合同登记号KM2013112097062）；二、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵金、李海购房款人民币672967元、贷款本金406003.22元（自2014年3月20日起至2017年5月20日止原告赵金华、李海已向中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行归还的贷款本金）；三、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告赵金华、李海赔偿以672967元为本金，自2013年5月31日起至本判决确定履行期内实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告赵金华、李海赔偿贷款利息153100.20元（自2014年3月20日起至2017年5月20日止原告赵金华、李海已向中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行支付的贷款利息）；五、驳回原告赵金华、李海的其他诉讼请求”；
二、变更昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初1590号民事判决第三项，即“云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向赵金华、李海赔偿以672967元为本金，自2013年5月31日起至本判决确定履行期内实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息”变更为“云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向赵金华、李海赔偿以672967元为本金，自2013年5月31日起至款项实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息”。
一审案件受理费19162元，由赵金华、李海承担3273元，由云南上基房地产开发有限责任公司承担15889元；二审案件受理费2783元，由云南上基房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 芸
审 判 员 刘 涛
审 判 员 李 娜
二〇一八年二月六日
法官助理 何永伦
书 记 员 王崟榕