湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0102民初3561号原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地。代表人。委托代理人。委托代理人。被告戴某。被告雷某。被告湖南报业房地产发展有限责任公司，住所地。法定代表人。委托代理人。原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）因与被告戴某、湖南报业房地产发展有限责任公司（以下简称报业房地产公司）发生金融借款合同纠纷，于2016年7月1日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员何平担任审判长，人民陪审员王桂枝、胡定苗参加评议的合议庭，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。书记员颜滔担任庭审记录。原告建行湖南省分行的委托代理人潘红姣、被告报业房地产公司的委托代理人罗钢到庭参加了诉讼。被告戴某、雷某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行湖南省分行诉称：2013年6月21日，建行湖南省分行与戴某订立了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：建行湖南省分行向戴某提供借款本金31万元，借款期限为20年，自2013年7月19日至2033年7月19日止。如戴某未按借款合同约定归还借款本息或支付相关费用，建行湖南省分行有权解除借贷关系，宣布借款立即到期并要求戴某归还全部借款本息及相关费用，且建行湖南省分行为实现债权所实际发生的全部费用均由戴某承担。戴某向建行湖南省分行提供其名下位于长沙市望城区黄金镇金山桥湖南报业文化城二期13栋1207号房产作为抵押担保。同时，报业房地产公司向建行湖南省分行提供最高额保证担保，所保证的债权为自2013年5月3日至2016年5月3日期间，因建行湖南省分行向债务人发放个人住房（商业用房）借款而形成的全部债权。建行湖南省分行按照约定向戴某发放了31万元贷款后，戴某未按期履行还款义务，雷某作为配偶也未向建行湖南省分行履行共同还款责任，报业房地产公司亦未向建行湖南省分行履行全部保证责任。为维护建行湖南省分行的合法权益，故起诉，请求依法判令：1、解除建行湖南省分行与戴某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、戴某、雷某共同偿还建行湖南省分行借款本金287409.56元及至清偿之日止的全部利息、罚息（利息与罚息暂计至2016年5月26日为2343.58元）；3、戴某、雷某共同承担建行湖南省分行为实现债权所发生的律师费14488元；4、确认建行湖南省分行对位于长沙市望城区黄金镇金山桥湖南报业文化城二期13栋1207号的抵押房产处置款在上述债务范围内享有优先受偿权；5、报业房地产公司对戴某的上述全部债务承担连带清偿责任。被告报业房地产公司辩称：截至2016年8月22日，报业房地产公司替戴某垫付了4117.95元保证金。被告戴某、雷某在答辩及举证期内，既未作答辩，也未提交证据，视为放弃答辩及举证、质证的权利。经审理查明：2013年5月3日，报业房地产公司与建行湖南省分行订立一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定：1、报业房地产公司为在2013年5月3日至2016年5月3日期间购置坐落于长沙市望城县黄金镇金山桥报业文化城项目所属之住房/商业用房而与建行湖南省分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额阶段性连带责任保证，最高额保证限额为肆亿元整；2、被担保的债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行湖南省分行支付的其他款项（包括但不限于建行湖南省分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行湖南省分行为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）；3、保证期间自建行湖南省分行与债务人订立单笔借款合同之日起至借款合同项下的抵押生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行湖南省分行核对无误、收执之日止。合同还对其他事项进行了约定。2013年6月21日，戴某与建行湖南省分行订立一份编号为430820001-2012-20130346433的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、戴某向建行湖南省分行借款31万元用于购买长沙市望城区黄金镇金山桥湖南报业文化城二期13栋1207号房产，借款期限为20年，自2013年7月19日至2033年7月19日止；2、借款年利率采用浮动利息，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；3、若戴某逾期还款，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、建行湖南省分行将借款本金一次性划入戴某指定的报业房地产公司的账户，戴某采用等额本息还款方法，在本合同订立时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2320.41元；5、戴某提供其名下位于长沙市望城区黄金镇金山桥湖南报业文化城二期13栋1207号房产作为担保；6、如戴某不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建行湖南省分行有权解除与戴某的借贷关系，并宣布借款立即到期，要求戴某立即清偿借款本息及相关费用，建行湖南省分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由戴某承担。合同还对其他事项进行了约定。2013年7月1日，建行湖南省分行与戴某在长沙市房地产交易管理所对戴某的抵押财产办理了预购商品房抵押预告登记。同月5日，建行湖南省分行将31万元贷款汇入戴某指定的报业房地产公司账户内。之后，戴某多次未及时足额偿还借款本息，建行湖南省分行依据合同约定扣划了报业房地产公司的保证金，截至2016年12月1日，戴某尚欠建行湖南省分行到期应还借款本金909.17元，到期应还利息3050.92元，另有借款本金279358.86元尚未到期。另查明，2015年7月15日，建行湖南省分行与湖南崇民律师事务所订立了一份《个人类不良贷款司法催收合作协议》，委托湖南崇民律师事务所律师代理本案的诉讼事宜，并向湖南崇民律师事务所支付律师代理费14488元。戴某与雷某于2013年1月4日登记结婚，戴某向建行湖南省分行借款时，其与雷某处于婚姻关系存续期间。戴某抵押的其名下位于长沙市望城区黄金镇金山桥湖南报业文化城二期13栋1207号房产产权证等相关权属证书及他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书尚未交建行湖南省分行。以上事实，有编号为430820001-2012-20130346433的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人类不良贷款司法催收合作协议》、房屋预告登记证、个人贷款支付凭证、结婚证、收据及当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：建行湖南省分行与戴某签订的编号为430820001-2012-20130346433的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同严格执行。建行湖南省分行已按约向戴某履行了提供借款本金31万元的义务，但戴某未按照合同约定的还款方式履行还款义务。自2015年7月1日起，戴某开屡次出现逾期还款情况，违反了合同“按月足额还本付息”的约定，建行湖南省分行有权行使解除权，故建行湖南省分行起诉请求解除编号为430820001-2012-20130346433的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求合法，本院予以支持。合同解除后，戴某应当继续向建行湖南省分行偿还剩余的借款本息，建行湖南省分行向本院起诉后，报业房地产公司履行了部分保证责任，向建行湖南省分行偿还了部分借款本息，截至2016年12月1日，戴某尚欠建行湖南省分行到期应还借款本金909.17元，到期应还利息3050.92元，另有借款本金279358.86元尚未到期，故建行湖南省分行起诉请求戴某向其偿还截至2016年5月26日的借款本金287409.56元及利息、罚息2343.58元的诉讼请求，本院据实认定，确认戴某应当向建行湖南省分行偿还截至2016年12月1日的借款本金280268.03元，利息3050.92元。戴某还应当向建行湖南省分行支付逾期还款利息，逾期还款利息以借款本金279358.86元为基数，以编号为430820001-2012-20130346433的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2016年12月2日起计算至实际清偿之日止。建行湖南省分行为实现债权向湖南崇民律师事务所支付了14488元律师代理费，该费用标准在合理范围内，按约定应当由戴某承担，故建行湖南省分行起诉请求戴某向其支付14488元律师代理费的诉讼请求合法，本院予以支持。戴某向建行湖南省分行借款时，其与雷某处于婚姻关系存续期间，其向建行湖南省分行借款用于购买住房，应当认定该债务用于夫妻共同生活，雷某应当对戴某的上述债务承担连带清偿责任。戴某购买湖南报业房地产发展有限责任公司的长沙市望城区黄金镇金山桥湖南报业文化城二期13栋1207号房产时，处于湖南报业房地产发展有限责任公司与建行湖南省分行约定的保证期间内，戴某的该抵押财产的相关权属证书及他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书尚未交建行湖南省分行，故湖南报业房地产发展有限责任公司应当向建行湖南省分行承担连带保证责任，对戴某的上述债务承担连带清偿责任。戴某以其名下的位于长沙市望城区黄金镇金山桥湖南报业文化城二期13栋1207号房产为其贷款提供抵押担保，但仅办理了抵押预告登记，未办理抵押权设立登记手续。抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，不能产生物权设定的效力，故建行湖南省分行对戴某提供的抵押房屋尚未享有抵押权，其无权主张优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司与被告戴某订立的编号为430820001-2012-20130346433的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告戴某、雷某向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还截至2016年12月1日借款本金280268.03元及利息3050.92元，并支付逾期还款利息，逾期还款利息以借款本金279358.86元为基数，以编号为430820001-2012-20130346433的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2016年12月2日起计算至实际清偿之日止；三、被告戴某、雷某向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付为实现债权所发生的律师代理费14488元；四、被告湖南报业房地产发展有限责任公司对被告戴某的上述债务承担连带清偿责任；以上第二、三项金钱给付义务，被告戴某、雷某、湖南报业房地产发展有限责任公司应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求；被告湖南报业房地产发展有限责任公司在承担保证责任后，可向被告戴某、雷某追偿。本案受理费5864元，由原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行负担64元，被告戴某、雷某、湖南报业房地产发展有限责任公司共同负担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 何 平人民陪审员 王桂枝人民陪审员 胡定苗二〇一六年十月十日书 记 员 颜 滔附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法院许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。