广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民再19号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：龙梅芳，女，1958年6月8日出生，汉族，住广州市开发区。委托诉讼代理人：邓培启，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐泳君，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：郑燕祥，男，1981年5月8日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：谭颖鹏，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍嘉文，广东启源律师事务所实习律师。再审申请人龙梅芳因与被申请人郑燕祥农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）穗中法民五终字第5535号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年9月21日作出（2016）粤民申944号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人龙梅芳的委托诉讼代理人邓培启，被申请人委托诉讼代理人谭颖鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙梅芳再审称，合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。龙梅芳与郑燕祥签订《房屋买卖合同》，双方签订合同书均认识到合同标的物为宅基地房屋，不允许向村外人转让，该合同被宣告无效，合同双方均有过错，应当各自承担相应的责任。龙梅芳向郑燕祥支付房屋差价损失189618元，并支付购房款的利息，赔偿了郑燕祥的损失，承担了对应责任。合同无效自是无效，自交付房屋给郑燕祥使用之日起，房屋占用费就是龙梅芳的损失，郑燕祥应当依法赔偿龙梅芳的损失，二审判决免除郑燕祥支付房屋占用费的义务，即免除了其在合同交易中的过错责任，违反合同法第五十八条的规定，对龙梅芳极不公平。请求：一、撤销二审判决第二、三项；二、维持一审判决第二项。郑燕祥辩称，不同意龙梅芳的再审请求。龙梅芳向一审法院起诉请求：一、郑燕祥返还广州经济技术开发区玉树新村第1栋602房；二、郑燕祥向龙梅芳支付房屋从2005年7月1日起计至实际返还房屋之日止的占用费（占用费标准及金额以评估结论为准）；三、郑燕祥承担本案的诉讼费用。郑燕祥反诉请求：一、龙梅芳向郑燕祥立即返还购房价款150000元及利息（利息应自2005年5月1日起以7万元为本金按照银行同期同类贷款利率计算至龙梅芳返还该款项之日止，自2005年6月6日起以8万元为本金按照银行同期同类贷款利率计算至龙梅芳返还款项之日止，两项利息暂计至2014年12月4日共86552.79元）；二、龙梅芳向郑燕祥赔偿房屋价值差价损失406800元；三、龙梅芳向郑燕祥赔偿房屋装修费用69956.65元；四、龙梅芳向郑燕祥支付腾空房屋的搬迁费用1600元；（以上暂计714909.44元）五、龙梅芳承担本案的诉讼费用。一审法院查明，龙梅芳曾因其与郑燕祥签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖合同》的效力问题诉至一审法院，2014年6月13日，一审法院作出（2014）穗萝法民三初字第60号《民事判决书》（以下简称60号判决书），判决书中载明如下内容：2004年10月27日，广州经济技术开发区土地开发建设中心（甲方）、广州开发区建设发展集团有限公司（乙方）与龙梅芳的丈夫龙国栋（丙方）签订了编号为“穗开土迁补〔2004〕363号、拆永字NO:玉00143”《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定了：甲方委托乙方对玉树村二经济社荔枝园五巷16号、荔枝园五巷20号龙国栋的房屋进行拆迁补充安置等事宜进行协商，丙方的安置面积为壹佰捌拾平方米。同年，甲乙丙三方签订了“科玉购字：143号”《安置房购房合同》，该合同第一条、项目建设依据约定：规划用地许可证：穗城规（开）地字〔2003〕第90号，该地块土地面积为101693平方米，规划用途为居住用地，土地性质为农村集体用地……，第二条安置房的基本情况约定：丙方购买的安置房为本合同第一条规定的项目中的：90㎡户型房屋贰套，位于第1栋403号房和第1栋602房。当事人提交“穗集地证字第××号”《集体土地房产证》，证上载明：房地座落为广州经济技术开发区玉树新村第1栋602房（以下简称“涉案房屋”），权属人为龙梅芳，房屋所有权性质为私有房产，土地权属性质为集体所有，总建筑面积为97.6755㎡。2005年6月6日，龙梅芳（甲方）（卖方）与郑燕祥（乙方）（买方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲方出卖房屋坐落于广州市经济技术开发区玉树新村第1栋602房，位于第六层，房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积为97.6755平方米，房屋用途为住宅，房地产权证号为穗集地证字第××号……；第三条、土地使用权性质，该房屋相应的土地使用权性质为：集体所有；登记字号为：穗开集字051167号；第四条、价格，该房屋按套出售，售价总金额为人民币壹拾伍万元整；第五条、付款方式，乙方应于本合同生效之日起同日内将该房屋全部价款付给甲方。乙方付款后甲方应向乙方出具收款凭据；第七条、关于产权登记等有关事项的特别约定，鉴于甲方所售房屋为集体土地房产证房屋，按现有规定，未能办理交易过户手续。甲乙双方特别约定：本合同签订后，自乙方付清房款之日起，乙方即对该房屋享有完整的占有、使用、收益、处分的权利。龙梅芳另与郑燕祥签订《房屋买卖协议书》一份，协议书约定：广州市东圃镇玉树二队村民龙国栋、龙梅芳两夫妻自愿将科学城分配房一套，经双方协议，一口价人民币壹拾伍万元整卖给广东省清远市龙圹镇定安四队的郑燕祥先生，本楼坐落于马坑园村旁××村内××楼602，建筑面积95平方米（已含楼梯分摊面积），双方还约定成交后永不反悔，如有反悔愿意以四十万元赔偿乙方等内容。另查明，双方签订房屋买卖合同后，房屋由郑燕祥占有使用。郑燕祥并非广州市萝岗区玉树村村民。龙梅芳、郑燕祥在庭审中明确，若法院认定买卖合同无效，合同无效后的法律后果不在本案中处理，由双方另行协商后另案处理。一审法院在60号判决中认为，本案涉案的房屋虽然是拆迁安置房，但其性质是集体土地房屋，集体土地房屋的转让标的物不仅包括房屋，还包括相应的集体土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。郑燕祥不属于广州市萝岗区玉树村集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖合同》，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。原审法院以60号判决书判决：确认龙梅芳与郑燕祥签订的《房屋买卖协议书》及于2005年6月6日签订的《房屋买卖合同》无效。判后，郑燕祥不服提起上诉，广州市中级人民法院（以下简称广州中院）经审理作出（2014）穗中法民五终字第3284号《民事判决书》（以下简称3284号判决书），判决：驳回上诉，维持原判。龙梅芳在本案中提交日期为2005年6月6日的收款收据，收款人处有龙梅芳签名字样，收据上载明：“今收到郑燕祥交来玉树新村一幢602房购房款壹拾伍万元整”。郑燕祥确认真实性，但认为款项是分两笔支付，第一笔款7万元于2005年5月1日支付，第二笔款8万元是2005年6月6日支付，均是现金支付，并认为：“其中第一笔款是龙梅芳、郑燕祥一起到科学城房管局缴纳涉案房屋的回购款，此支付方式与龙梅芳获得宅基地产权证的时间相符”。龙梅芳对此不予确认，认为款项支付时间是2005年6月6日，有收据为证。另查明，涉案房屋的产权证登记日期为2005年5月13日。双方签署涉案房屋的买卖协议后，龙梅芳于2005年6月7日将房屋交付给郑燕祥。2014年12月1日，郑燕祥委托广东正森资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称正森公司）对涉案房的集体土地房屋价值进行评估。2014年12月3日，该司作出《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象房屋在估价时点的现值为556800元，单价取整为5700元/㎡。经庭审中询问，龙梅芳、郑燕祥均认为该估价结果的评估价值中包括了宅基地使用权的价值。郑燕祥另主张房屋装修费用，并提交单方制作的《装修明细》及房屋照片。龙梅芳对此不予确认。本案一审审理过程中，经双方当事人的申请，一审法院委托评估机构对涉案房屋上盖建筑物价值及从2005年7月至2015年1月的占用费进行评估。2015年6月12日，广东南泰房地产与土地估价有限公司（以下简称南泰公司）作出《估价报告书》，估价结果：涉案房屋的上盖建筑物的价值为339618元，单价3477元/平方米。同日，广东高迪评估咨询有限公司（以下简称高迪公司）作出《报告书》，评估结论：涉案房屋从2005年7月至2015年1月的占用费为164758元。龙梅芳对两份报告书的真实性、合法性、关联性均予以确认。郑燕祥方对两份报告书的评估结论的金额无异议，但认为：“高迪公司是采用租金收益的方法进行核定占用费，我方认为龙梅芳、郑燕祥双方不存在租赁关系，并且本案涉事房屋是宅基地房屋，如果以市场上自由流转的房屋租金对本案占用费进行核定，有所偏颇，并且也于本案房屋的性质不符。对于合同无效所造成的损失，应当是以双方的过错程度承担，不应当由郑燕祥独自承担。龙梅芳在签订合同时允诺郑燕祥享有房屋的所有权和使用权，而现在主张合同无效，要求返还房屋，无疑是违背了诚实信用原则，应当承担合同无效的全部责任，无权要求我方支付占用费。退一万步讲，关于房屋占用费的问题，应当是在合同签订时客观可预见的范围内主张，因此根据公平信用原则，我方认为应当以合同总价款除以房屋设计使用年限，再乘以我方实际使用该房屋的年限所得出的利益进行返还，上述占用费的计算标准是根据最高人民法院的相关请示批复作为依据，虽然该批复中针对的是商品房买卖合同无效，从立法的本意可以作为同类案件的司法政策参考。对于南泰公司的评估报告，我方认为在购买房屋的时候是按照涉案房屋的市场价进行支付的，对地上加盖物和土地都支付了相应的对价，因此我方认为完全不考虑土地的价值仅对上盖建筑物的价值进行评估有失公允，我方是依然主张以我方提交的房地产评估报告中所评估的价格作为涉案房屋的升值情况的参考。”一审法院认为，涉案房屋属于集体土地房屋，郑燕祥不属于广州市萝岗区玉树村集体经济组织成员，龙梅芳、郑燕祥双方签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖合同》已经生效判决确认无效，在此不再赘述。关于合同无效后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，关于合同无效的法律后果，应当分以下方面予以处理：第一、涉案房屋买卖合同被认定无效后，因合同取得的财产应当予以返还，买受人郑燕祥应当退还房屋，出卖人龙梅芳应当返还购房款及利息；第二、涉案房屋上盖建筑物价值与原购房款之间的差额作为买受人郑燕祥的损失，应当由出卖人龙梅芳赔偿给郑燕祥。第三、宅基地使用权价值具有身份性，其价值变化不应纳入买受人的损失范围；第四、房屋买卖合同无效，房屋仍为龙梅芳所有，郑燕祥占用涉案房屋自始没有依据，故龙梅芳有权请求郑燕祥支付占用期间的占用费。关于购房款及利息的返还问题。双方当事人确认郑燕祥已经支付涉案房屋购房款150000元，原审法院予以采信。郑燕祥主张该150000元是分两笔支付，并据此主张分段计算款项利息。对此，原审法院认为，郑燕祥虽主张150000元购房款中7万元是2005年5月1日支付，但龙梅芳对此不予确认，郑燕祥并未提交证据予以证明其上述主张，应当承担举证不能的法律后果。150000元购房款的收款收据载明的收款日期为2005年6月6日，因此，原审法院根据现有证据确定龙梅芳应当以150000元为本金向郑燕祥支付从2005年6月6日至实际返还之日止的款项利息。关于房屋差价损失的赔偿。经原审法院委托具备资质的评估机构评估，涉案房屋的上盖建筑物价值为339618元，双方对该评估金额不持异议，原审法院予以采信。因此，龙梅芳应当赔偿郑燕祥房屋差价损失189618元（339618元-150000元）。双方当事人确认郑燕祥委托正森公司评估作出的《房地产估价报告》中的估价包含宅基地使用权的价值，如上所述，不能作为计算差价损失的依据。关于占用费。龙梅芳于2005年6月7日将涉案房屋交付郑燕祥，龙梅芳主张郑燕祥支付从2005年7月1日起的房屋占用费有事实依据。高迪公司参照同地段同类房屋的租金标准评估涉案房屋从2005年7月1日至2015年1月的占用费为164758元合理，双方对该金额亦无异议，原审法院予以采信。至本案法庭辩论终结之日，涉案房屋仍未返还龙梅芳，房屋返还的时间尚未确定，且2015年2月起的占用费标准未经评定，故对龙梅芳主张之2015年2月起至实际返还之日的占用费，原审法院在本案中暂不予调处，龙梅芳可另案起诉主张或循其他方式解决。因此，郑燕祥应当支付龙梅芳从2005年7月1日至2015年1月的房屋占用费共计164758元。郑燕祥还主张龙梅芳赔偿房屋装修费用，但未提交充分证据予以证明费用情况，且该费用已包含在上盖建筑物价值之中以差价损失予以赔偿，该主张属于重复主张，原审法院不予支持。另郑燕祥主张之搬迁费1600元于法无据，原审法院亦不予支持。综上，龙梅芳应当返还郑燕祥购房款150000元及利息，并支付郑燕祥房屋差价损失189618元；郑燕祥应当返还涉案房屋给龙梅芳，并向龙梅芳支付从2005年7月1日起至2015年1月的房屋占用费共计164758元。依照《中华人民共和国合同法》第七条、五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑燕祥于本判决发生法律效力之日起二十日内向龙梅芳交还广州经济技术开发区玉树新村第1栋602房；二、郑燕祥于本判决发生法律效力之日起十日内向龙梅芳支付从2005年7月1日起至2015年1月的房屋占用费共计164758元；三、龙梅芳于本判决发生法律效力之日起十日内向郑燕祥返还购房款150000元及利息（利息以150000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为基准，从2005年6月6日起计算至实际返还之日止）；四、龙梅芳于本判决发生法律效力之日起十日内向郑燕祥支付房屋差价损失189618元；五、驳回龙梅芳的其他诉讼请求；六、驳回郑燕祥的其他诉讼请求。本诉案件受理费3595元，由郑燕祥负担；反诉案件受理费5475元，由郑燕祥负担2874元、由龙梅芳负担2601元。本案评估费用由申请人自负。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。郑燕祥不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，驳回龙梅芳要求郑燕祥支付从2005年7月1日起至实际返还房屋之日止房屋占用费的诉讼请求，支持郑燕祥的全部反诉请求。二、一审案件受理费、反诉费，二审案件受理费由龙梅芳负担。二审查明，一审查明事实无误，予以确认。双方当事人二审均表示无新证据提交。二审法院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。审查上诉人郑燕祥提出的上诉请求，本案二审双方当事人争议的焦点为：房屋差价损失的赔偿、房屋占用费、房屋装修费用的赔偿、房屋搬迁费等如何处理的问题。关于房屋差价损失的赔偿。因宅基地使用权价值具有身份性，其价值变化不应纳入买受人的损失范围。而郑燕祥并非涉案宅基地所在萝岗区玉树村集体经济组织成员，故该宅基地使用权的价值变化不应纳入其损失范围。原审法院委托评估机构对该宅基地上的上盖建筑物即涉案房屋价值进行评估为339618元，并由龙梅芳赔偿郑燕祥房屋差价损失189618元（339618元-150000元），处理正确，本院予以维持。郑燕祥上诉主张房屋差价损失应包含宅基地使用权的价值，理由不能成立，本院不予支持。关于房屋占用费。郑燕祥是依据双方签订房屋买卖合同并支付了对价且按约定交付房屋后而使用涉案房屋的，并非无因使用，故房屋占用费不应纳入房屋买卖合同无效后的相互返还以及赔偿的范围，因此，龙梅芳主张郑燕祥支付从2005年7月1日起的房屋占用费，依据不成立，不应支持。原审判决郑燕祥支付龙梅芳从2005年7月1日至2015年1月的房屋占用费，处理欠妥，本院予以撤销。关于房屋装修费用的赔偿，因该费用已包含在上盖建筑物价值之中以差价损失予以赔偿，故郑燕祥要求房屋装修费用的赔偿，本院不予支持。另郑燕祥主张的搬迁费1600元于法无据，本院亦不予支持。原审判决该两项处理并无不当，本院予以维持。综上，经审查一审判决查明事实清楚，对房屋占用费的处理欠妥，本院予以撤销，其他处理并无不当，本院予以维持。郑燕祥的上诉请求中关于房屋占用费的理由成立，本院予以支持，其他上诉请求的理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决：一、维持原广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第533号民事判决第一、三、四、五、六项以及反诉受理费、评估费用负担的决定；二、撤销原广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第533号民事判决第二项；三、驳回龙梅芳要求郑燕祥支付从2005年7月1日起至实际返还房屋之日止房屋占用费的诉讼请求。本案一审本诉案件受理费3595元，由郑燕祥负担100元，由龙梅芳负担3495元；本案二审案件受理费7060元，由郑燕祥负担3465元，由龙梅芳负担3595元。再审期间，双方当事人均未提交新证据。再审查明，双方当事人对一、二审判决查明事实没有异议，本院予以确认。本院再审认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零五条规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”。根据诉、辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为龙梅芳请求郑燕祥支付164758元房屋占用费是否成立。龙梅芳与郑燕祥签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》约定，龙梅芳将涉案房屋出售给郑燕祥，虽然上述协议书、合同已被确认为无效，但双方之间的房屋买卖合同关系并不因此而改变；郑燕祥支付150000元购房款给龙梅芳，同时取得涉案房屋的使用权，龙梅芳作为涉案房屋的出卖人，无权收取房屋占用费。龙梅芳与郑燕祥所签《房屋买卖协议书》约定：“成交后永不反悔，如有反悔愿意以四十万元赔偿乙方”。虽然上述协议书已被确认无效，但却反映了双方当事人签约时的内心真实意愿，龙梅芳在上述协议书签订九年多之后提起本案诉讼，不排除是因为涉案房屋价格上涨，为了追逐己方的经济利益而为之，有违诚实信用之嫌。《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》无效，龙梅芳应承担主要过错责任，其请求郑燕祥赔偿房屋占用费，理据不足，再审不予支持。本案二审判决后，郑燕祥并未申请再审，其请求对涉案房屋的集体土地房屋价值重新评估，不属本案的审理范围，本院不予接纳。综上所述，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，予以维持。龙梅芳再审理由不成立，其再审请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2015）穗中法民五终字第5535号民事判决。本判决为终审判决。审判长  兰永军审判员  张一扬审判员  林 娟二〇一八年七月二十五日书记员  罗秋红高宝韫