广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初1584号
原告佛山市祥和物业管理有限公司，住所：佛山市。
法定代表人黄洪波。
委托代理人李仁、何继锋，均为广东华法律师事务所律师。
被告朱树铭，男，汉族，住佛山市禅城区，身份证号码：×××2411。
原告佛山市祥和物业管理有限公司诉被告朱树铭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判，并于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李仁、何继锋和被告朱树铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系佛山市禅城区后龙二街名雅花园12号403房的业主，原告为该物业的物业管理公司，原、被告存在物业服务合同关系。自被告入住该物业至今，原告一直在不间断为该物业提供相应物业管理服务。被告在实际享受了原告提供的物业管理服务的情况下，却拒绝向原告交纳相应物业管理服务费，至今仍拖欠2008年1月至2014年12月的物业管理服务费，已构成违约，虽经原告多次催缴，但被告均置之不理。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告向原告支付自2008年1月至2014年12月的物业管理服务费10788.75元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称，一、本案物业服务质量存在重大问题，即使原告对403房提供了物业服务，也未达到同行物业服务的标准，乱搭乱建、失窃等经常发生，原告提供的物业服务存在瑕疵，没尽到管理者职责：1、12号楼全体业主向原告提出公共梯间被商铺侵占，原告明知侵占至今不作出处理，也没有回复。2、被告自2001年5月26日购房起至2007年一直都有交物业管理服务费。2005年3月有人在403房楼上楼下乱搭乱建不制止，被告多次向原告反映，要求协助城建解决都不参与行动，不闻不问，原因是（2003）佛禅法民一字第871号办理房产证一案输了有气，另一原因是佛山市环市房地产开发总公司（下简称环市房地产公司）卖房时多收了乱搭乱建那几户房款，其中一户多收了30多平方的房款不想赔钱给人家，所以不敢得罪人。被告在投诉无门的情况下于2008年起拒绝缴交物业管理服务费，直到与原告谈判口头上同意2014年以前的物业管理服务费不用交，用（2003）佛禅法民一初字第871号案赔偿款顶替，2015年1月起缴交。根据合同法第107条的规定，如物业服务企业的服务质量达不到合同约定的标准，业主完全有权要求降低物业服务的收费标准。二、根据民法通则第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。被告认为原告提出的关于2014年以前的物业服务费已经过了2年的民事诉讼时效。原告2008年至2015年4月22日期间没有以任何形式催收过物业费用，业主委员会也没有通过业主选举投票建立。原告于2015年4月23日通知被告交物业服务费，缴交时间从2015年1月起交，共3582.8元。2014年以前的物业服务费是不用缴交的，不知什么原因现又反悔起诉被告。三、在（2003）佛禅法民一初字第871号和（2004）佛中法民一终字第48号商品房预售合同纠纷案结束后，环市房地产公司无履行还款，口头上多次承诺物业管理费抵债（法人代表陈伟旋在2004年7月26日执行记录中和2005年4月6日在禅城法院内召开的名雅花园问题协调会上都有记录到物业管理费抵债一事），当时陈伟旋的承诺就是原告的承诺，因它们是上下级隶属关系，并且环市房地产公司占有原告公司70%的股权。为维护被告合法权益：1、原告所诉的2008年1月至2014年12月的物业管理服务费10788.75元已过2年诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。2、原告服务质量存在重大问题，未尽管理者职责，提供的服务存在瑕疵，请求依法裁定原告按60%收取被告物业管理服务费，直至佛山市禅城区后龙二街名雅花园12号楼乱搭乱建整改完成和公共梯间被商铺侵占地方退回给12号楼业主为止，并退回多交的物业管理服务费共1433.12元给被告。
庭审中，经本院询问，被告明确其答辩请求2仅作为答辩意见，不作为反诉提出。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书和被告的人口信息查询表。拟证明原、被告的诉讼主体资格适格。原告工商登记的经营范围包括了物业管理、车辆停放保管，物业管理资质为三级。
2、涉案房屋的房地产登记信息查询结果。拟证明被告系讼争房屋的业主以及讼争房产的建筑面积。
3、名雅花园物业委托管理合同书。拟证明原告接受委托对涉案物业进行管理及提供物业管理服务，原告按0.75元／平方米的标准向业主收取物业管理费用，并未违反合同约定。该合同已经过佛山市禅城区国土城建和水务局进行备案。
4、名雅花园管理规定；
5、名雅花园入住公约、小区住户登记资料。
证据4、5拟证明被告作为业主，应按时、足额向原告交纳物业服务费用。
6、欠费明细表。拟证明按照管理合同约定的收费标准计算被告所欠缴的物业管理费。
7、2009年2月13日珠江时报、2013年9月2日佛山市禅城区城管局出具的证明及责令限期改正违法行为通知书2份。拟证明针对被告提出的乱搭建的行为，原告已通过媒体及执法部门对违法乱搭建的行为进行举报，原告已履行物业管理公司的相关职责。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、物业管理费发票5张。拟证明被告已交纳2004年12月、2005年12月、2006年12月、2015年1-12月及2016年1-12月的物业管理费；被告在2008年前一直有交纳物业管理费，因环市房地产公司与原告口头达成一致，2014年前的物业管理费无需交纳，所以被告从2015年开始交纳物业管理费。
2、（2004）佛禅法执字第343号执行案件受理通知书、（2003）佛禅法民一初字第871号民事判决书、原告的企业档案登记资料和工商变更登记资料、环市房地产公司的企业机读档案登记资料。拟证明被告与环市房地产公司的案件经判决，环市房地产公司应向被告支付违约金，在执行过程中，环市房地产公司、原告及被告达成一致，以物业管理费抵消违约金；环市房地产公司占原告公司70%的股份，属控股公司，两公司是具有关联的企业；环市房地产公司拖欠被告的违约金应当在上述款项中予以扣减；没经业主委员会同意是无效合同。
3、照片8张。拟证明涉案小区12号楼下301房、302房、303房乱搭乱建，公共梯间被侵占，这也是被告拒绝交纳物业管理费的原因之一，原告的服务质量存在问题。
4、税务机关代开统一发票记账联、12号楼1楼电梯间房屋分层分户平面图、首层平面图、首层平面修改图各1份。拟证明12号楼公共梯间被商铺侵占，原告没有履行管理职责。
经质证，本院认证如下：
原告的证据1、2，被告无异议，本院予以采信。原告的证据3、5，有原件核对，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据4仅为打印件，无有效的证据佐证真实性，被告不予确认，本院不予采信。原告的证据6系其单方对被告欠费情况的计算，本院将综合全案证据待后作出认定。原告的证据7，有原件核对，被告不予确认，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认。
被告的证据1、2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据3，其中有两张照片能显示拍摄对象为涉案小区名雅花园，且原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，其余六张照片均无法显示拍摄时间、拍摄对象，亦无有效的证据佐证该组照片的真实性和与本案的关联性，原告不予确认，本院不予采信。被告的证据4，经核对，该组证据经税务机关和佛山市禅城区房地产档案馆盖章确认，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2000年5月9日，案外人环市房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《名雅花园物业委托管理合同书》，主要约定：“一、甲方委托乙方管理的物业情况：1、物业名称：佛山市名雅花园；2、地点：同济东路后龙二街名雅花园：1号1座、1号2座、1号3座、1号4座、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号；……二、甲方就以上述的物业委托乙方管理，管理的事项包括下列：1、楼宇公共设施的维修和管理；2、物业档案资料管理；3、楼宇公共环境卫生的管理；4、楼宇公共绿化管理；5、楼宇安全保卫管理；6、楼宇物业管理专用维修基金的账务管理；7、其他委托管理项目。……六、乙方按规定向业主收取物业管理费，管理费收费标准暂按0.75元／㎡收取；日后根据市物价局批复标准再作调整。管理收费原则：已入住的按100%收费，未入住的按标准50%收费，未售出的物业，由甲方按标准50%支付……”。上述合同于2011年5月24日经佛山市禅城区国土城建和水务局备案登记。
2001年3月26日，被告与环市房地产公司签订《商品房购销合同》，约定被告购买环市房地产公司开发建设的佛山市禅城区名雅花园12号楼403房。
2003年11月10日，原告与被告签订《名雅花园入住公约》。
2004年1月8日，被告办理了涉案房产的产权登记，登记的建筑面积为171.25平方米。
另查明一，本院于2003年7月29日立案受理朱树铭诉环市房地产公司商品房预售合同纠纷一案，并于2003年10月13日作出（2003）佛禅法民一初字第871号民事判决，判令环市房地产公司限期协助朱树铭办理房屋权属证书、向朱树铭支付逾期办证违约金33762.80元。后被告朱树铭向本院申请强制执行。
据2004年7月26日本院制作的执行询问笔录记载：执行员询问的被执行人准备如何解决，环市房地产公司法定代表人陈伟旋答“因申请人还欠我方的物业管理费，我方要求抵消”，执行员陈述“物业管理公司是不同的企业法人，不能混为一谈，而且本院传唤孙主任到庭时曾提出这个问题，申请人还表示对物业管理费问题，他们还准备起诉，所以本案不可能一并解决物业管理费问题，你方要另行起诉”、“物业管理费本案中合并解决不了，被执行人准备何时给付违约金？”，陈伟旋答“我方意见，因名雅花园12座301房已卖出，购房者交付了首期8万元，我方同意在10日内交付8万元，余款在3个月内支付完毕”，申请执行人陈述“同意”。
另查明二，环市房地产公司于1988年3月3日成立，2010年3月3日因逾期未年检被工商部门吊销营业执照，企业目前状态为吊销。原告企业类型为有限责任公司，于1995年11月21日成立，具备叁级物业服务资质，投资者包括佛山市骐昌资产经营管理有限公司，认缴出资额35万元，比例70%；佛山市禅城区环市宏昌实业开发总公司，认缴出资额15万元，比例30%。1997年9月30日经工商部门核准，原告的法定代表人由林转庆变更为陈伟旋。2003年1月6日经工商部门核准，原告的法定代表人由陈伟旋变更为蔡水河。
再查明，2008年7月3日，佛山市禅城区城市管理行政执法局对名雅花园4号901房和13号903房分别发出《责令限期改正违法行为通知书》，认定该两户在楼房天面实施未取得建设工程规划许可证进行建设的行为违反了法律规定，责令该两户限期自行拆除、恢复原状，逾期不改正的，该局将按有关法律、法规、规章的规定进行处理。
原、被告一致确认涉案名雅花园小区未成立业主委员会。
原告陈述：在我方提起本案诉讼前，没有收到被告答辩意见中提及的相关情况的投诉，但原告会进行核实和跟进；原告从未同意被告无需缴纳2014年以前的物管费，也没有同意环市房地产公司提出的物管费抵债的要求。
被告陈述：原告现对涉案小区仍持续提供物业管理服务，但存在服务质量问题；被告口头向原告反映了公共梯间被侵占、乱搭乱建等问题，但原告未予处理。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人环市房地产公司与原告于2000年5月9日签订的《名雅花园物业委托管理合同书》属涉案小区的前期物业服务合同，该合同书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同书对案外人环市房地产公司、原告及涉案小区全体业主均具有约束力，原告及作为涉案小区业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。被告抗辩主张环市房地产公司已吊销、《名雅花园物业委托管理合同书》已于吊销营业执照之日终止，经查，吊销企业法人营业执照是工商部门对违法的企业法人作出的一种行政处罚，企业法人只有办理了工商注销登记手续，其主体资格才归于消灭。故被告的上述抗辩主张于法无据，本院不予采纳。
关于原告诉请的物业管理费。原告在签订《名雅花园物业委托管理合同书》后，已实际为名雅花园小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。被告对原告主张的欠费期间2008年1月至2014年12月不持异议，经计算，该时段的物业管理费合计10788.75元（171.25平方米×0.75元／平方米／月×84个月）。被告抗辩主张原告提供的物业服务存在质量问题，主要有楼宇公共部位被侵占、乱搭乱建等，应按60%收取物管费。经查，首先，被告的欠费时段长达八年，被告并无提供有效的证据证明其主张的上述质量问题属实且已向原告反映、投诉，亦无举证证明系因原告怠于处理而致其拒绝交费。其次，原告作为物业服务单位，其提供服务的范围包括公共部位的卫生、安保、维修等，其管理职责系基于合同约定而产生，并不具有法律强制力，对于小区内其他业主或物业使用人的侵占或违建行为，其向有权行政职能部门反映、投诉并配合行政机关的处理，应视为已履行了管理职责。因此，被告在因欠缴物管费被诉至法院后再主张原告服务有质量问题，本院难以采信，且并无证据证明原告提供的物业服务质量未达到合同约定的0.75元／平方米／月的收费标准，故被告的上述抗辩意见无事实根据，本院不予采纳。
关于被告抗辩主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效的意见。物业服务费的收取依据是物业服务合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业服务费应视为一个整体，业主每月缴纳物业服务费应视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案《名雅花园物业委托管理合同书》并未约定合同履行终止的期限，原、被告间的物业服务关系亦一直持续，故原告诉请的物业服务费并未超过诉讼时效，本院对被告的上述意见不予采纳。
被告还主张环市房地产公司与原告同意以违约金抵偿物管费、环市房地产公司为原告控股股东，故其无需支付本案费用。据前查明，环市房地产公司与被告的商品房预售纠纷并未涉及原告，原告并非该纠纷的当事人，在该纠纷经法院判决并进入执行程序后，执行询问笔录的内容并未显示存在违约金冲抵物管费这一协商结果，相反，笔录明确记载了执行法官已释明物管费无法在执行程序中合并解决。故在被告未提供有效的证据证明环市房地产公司、被告、原告就债务抵消存在合意的情况下，原告不予确认，本院不予采信。另，环市房地产公司与原告均具有独立的企业法人主体资格，即使环市房地产公司系原告的投资者之一，亦不构成权利义务的同一，被告的抗辩主张于法无据，亦有违合同相对性原则，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告朱树铭于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市祥和物业管理有限公司支付佛山市禅城区后龙二街12号403房2008年1月至2014年12月的物业管理费合计10788.75元。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取35元，由被告朱树铭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 田 媛
二〇一六年三月二十八日
书记员 吕玲玲
附件：引用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。