湛江市麻章区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛麻法民二初字第335号
原告：袁浩鑫。
被告：荣盛广东房地产开发有限公司。
法定代表人：林琴。
委托代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告袁浩鑫诉被告荣盛广东房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年10月23日立案受理后，被告于2014年11月18日提出管辖异议，本院于2014年11月20日依法裁定驳回被告的异议。被告不服一审裁定提起上诉，湛江市中级人民法院于2015年1月19日裁定驳回上诉，维持原裁定。于同年4月17日将本案退回本院审理。本院依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告袁浩鑫和被告的委托代理人谭海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2012年2月28日，原告与被告签订了合同编号为湛房商NO.20120102＊的《广东省商品房买卖合同》。合同约定原告购买位于湛江市麻章区某处商住小区二期＊号楼＊房，房款为461732元，被告应当于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付使用，被告逾期交房，应当按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。2013年5月20日左右，被告致电通知原告收房。2013年5月25日，原告前往被告处收房时，原告要求被告出示涉案房屋竣工验收合格的证明文件等，被告无法出示，故原告拒绝接收房屋，但被告称涉案房屋已符合交付条件，相关文件正在办理，若原告逾期未办理入住手续，则造成的损失由原告承担，而且原告不在《房屋交付验收表》上签名和预缴三个月的物业管理费则被告拒绝提供房屋钥匙，故原告被迫签名并缴纳了三个月的物业管理费。直到2014年5月，原告才看到涉案房屋的《竣工验收备案表》复印件，备案时间为2014年2月27日。综上，被告未依照国家法律法规和合同约定向原告交付房屋，已构成违约，请求法院判令：1、被告赔偿原告违约金12559元（从2013年5月30日起计至2014年2月27日止）；2、判决被告赔偿原告物业管理费1553.45元；3、被告承担本案全部诉讼费。
原告在举证期限内提交的证据有：证据1、原告身份证复印件，证明原告的身份；证据2、工商登记资料，证明被告的身份；证据3、《广东省商品房买卖合同》、购房发票、税收转帐专用完税证、住宅专项维修资金缴费单、物业服务费收据、竣工验收备案表、房产证，证明原告购买房屋＊幢＊房的事实，原告与被告的房屋买卖合同关系。原告当庭提交的证据有：证据4、入住通知书，证明被告有强迫原告收房的行为。
被告答辩称，1、根据双方签订的商品房买卖合同，逾期交房违约金应以存在逾期交房的行为为前提，被告应于2013年5月30日前将房屋交付给原告，而原告已于2013年5月25日收房，因此，被告不存在逾期交房的行为，不应承担支付违约金的责任；2、物业管理费并不是被告收取，亦不是被告使用，原告请求被告赔偿物业管理费没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告提交的证据有：证据1、闭水试验证明；证据2、业主文件／钥匙签收表；证据3、房屋交付验收表，以上证据证明原告已于2013年5月25日收房，被告不存在逾期交房的行为。
经审理查明，2012年2月＊日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.20120102＊）。合同第三条约定，原告购买被告位于湛江市麻章区某处商住小区二期＊号楼＊房；第四条约定总房款为461732元；第八条约定，被告应于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条对房屋交接进行了约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告。2013年5月25日，原告前往被告处收房，分别在《业主文件／钥匙签收表》、《房屋交付验收表》上签名确认，但被告未能提交证据证实在交房时向原告出示了《竣工验收备案表》，证实交付的商品房符合合同约定。
另查明，涉案商品房于2014年2月27日办理了竣工验收备案手续。
再查明，2013年5月25日，原告向廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司支付了518元物业服务费，该公司给原告出具了收据一份，该费用并非被告收取。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
对于违约金的认定问题。根据合同约定，被告应于2013年5月30日前交付房屋给原告，且合同约定的交付条件是“该商品房经验收合格”。被告于2013年5月25日交付房屋时，涉案房屋还未办理竣工验收合格备案登记，不符合合同约定的交付条件。直至2014年2月27日涉案房屋才办理了《工程竣工验收备案表》。被告在明知涉案房屋尚未符合合同第八条所约定的交付条件而通知原告接收房屋，被告对此有过错，2013年5月25日的交房行为应属无效，故涉案房屋的交付时间不能认定为2013年5月25日，而应认定为具备交付条件的2014年2月27日。被告未能依约履行交付房屋的义务，被告当属违约，依约应承担违约责任，支付违约金给原告。另，根据合同第十一条的约定，被告在交付房屋时应当出示相关的证明文件，被告在不出示证明文件或出示证明文件不齐全时，原告有权拒绝交接，但原告在被告未出示相关竣工验收文件的情况下草率收房，本身亦存在过错，故双方对于2013年5月25日的交房行为均有过错。因此，根据公平原则，对被告所承担合同约定的违约责任，应予以酌情减轻，由原、被告各负责一半，故违约金以总房款461732元为基数，按每日万分之一计算，从2013年5月31日起计至2014年2月27日止，共273日，违约金金额为12605.28元，由双方各负担一半，被告应支付6302.64元给原告。对于原告主张超过的部分，本院不予支持。
对于原告主张赔偿物业管理费用的问题。2013年5月25日，原告向廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司支付了518元物业服务费，该费用并非被告收取，并且，被告与廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司属于两个不同的民事主体，故原告的该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、限被告荣盛广东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金6302.64元给原告袁浩鑫。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告袁浩鑫的其他诉讼请求。
本案受理费153元，由原告负担85元，由被告负担68元。原告已预交受理费153元，被告负担的68元由被告在上述履行期限内迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 谢法算
审 判 员 郑伟玲
人民 陪 审员 莫云飞
二〇一五年七月二十八日
书记员（代） 沈 振
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。