上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第844号
原告何建明，男，1970年6月27日出生，汉族，住浙江省临海市。
委托代理人李慧，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告上海淳道艺术品投资有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人袁铭鹃。
被告上海淳道艺术品投资有限公司闸北分公司，住所地上海市闸北区。
负责人ＸＸ。
原告何建明与被告上海淳道艺术品投资有限公司（以下简称淳道公司）、被告上海淳道艺术品投资有限公司闸北分公司（以下简称闸北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告何建明的委托代理人李慧到庭参加诉讼，被告上海淳道艺术品投资有限公司、被告上海淳道艺术品投资有限公司闸北分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告何建明诉称，原告（甲方）与被告（乙方）淳道公司于2014年1月14日签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定“甲方将位于上海市闸北区海宁路XXX号XXX栋XXX层房屋，含2301、2302及2303室（以下简称系争房屋）出租给淳道公司使用，房屋租赁期限自2013年12月6日起至2016年12月5日，每日每平方米租金为4元，月租金为145，513.33元，乙方应于每月30日前向甲方支付租金，租金支付方式为押贰付贰；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担”。被告淳道公司一直使用该系争房屋，并于2014年2月25日成立闸北分公司，并将系争房屋所在地登记为分公司的营业场所，淳道公司与闸北分公司作为租赁物共同的使用人未能依约履行付款义务，2015年2月6日至2015年4月5日的租金为291，026.67元应于2015年1月30日支付，物业管理费及电费也未及时支付，经原告及物业公司多此催讨，被告于2015年2月17日仅支付了10万元租金，物业管理费和电费由原告代被告支付。由于被告未按期支付租金及相关费用，按合同约定，原告于2015年3月16日向被告送达书面解除通知，要求将系争房屋签订的合同于2015年3月20日正式解除。合同解除后，被告淳道公司继续占用使用，原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告淳道公司、被告闸北分公司按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金118，269.99元（2015年2月6日至2015年3月20日租金）；2、被告淳道公司、被告闸北分公司支付逾期腾房占有使用费577，202.88元（按每日每平方米7元支付自2015年3月21日至2015年5月27日）；3、判令被告淳道公司、被告闸北分公司按合同约定向原告支付拖欠的物业管理费215，085.6元（自2014年12月起计算至2015年5月）；4、判令被告淳道公司、被告闸北分公司按合同约定向原告支付拖欠的电费31，619.4元（自2014年10月起计算至2015年2月）；5、判令被告淳道公司、被告闸北分公司向原告支付违约金145，439.99元（按合同约定违约金为月租金的三倍，保证金291，026.67元已抵扣）。
原告何建明为证明其诉称事实，向本院提交以下证据材料：
1、上海市房地产权证（编号分别为：001492、001610、001648），证明原告为系争房屋合法产权人之一，有权出租系争房屋；
2、上海市房屋租赁合同，证明原、被告之间关于系争房屋的租赁合同关系，合同明确约定了租金的支付方式、解约条件及违约金等条款；
3、两被告的工商信息，证明被告闸北分公司注册地位于系争房屋所在地，被告淳道公司与被告闸北分公司共用系争房屋；
4、原告给被告淳道公司的提前解除租赁合同的书面通知，证明原告按合同约定行使房屋租赁合同解除权，同时催讨租金、物业费、电费并要求被告支付违约金；
5、原告的工商银行流水，被告以转账形式分八次向原告支付租金，具体金额及时间为：⑴、2013年11月28日支付291，026.67元（租金期限为2013年12月6日至2014年2月5日）；⑵、2014年3月3日支付250，000元及42，026.67元（租金期限为2014年2月6日至2014年4月5日）；⑶、2014年3月31日支付五笔50，000元及40，026.67元（租金期限为2014年4月6日至2014年6月5日）；⑷、2014年5月30日支付五笔50，000元及41，026.67元（租金期限为2014年6月6日至2014年8月5日）；⑸、2014年7月30日支付五笔50，000元及41，026.67元（租金期限为2014年8月6日至2014年10月5日）；⑹、2014年9月25日支付291，026.67元（租金期限为2014年10月6日至2014年12月5日）；⑺、2014年12月8日支付291，026.67元（租金期限为2014年12月6日至2015年2月5日）。⑻、2015年2月17日支付100，000元。证明被告淳道公司逾期支付租金的违约事实，被告淳道公司已支付2013年12月6日至2015年2月5日租金，后被告淳道公司又于2015年2月17日支付2015年2月6日以后租金100，000元，但仍拖欠租金118，269.99元（计算至2015年3月20日）；
6、物业管理费发票及支付凭证，证明被告怠于支付物业费，原告代其支付物业费共计215，085.6元；
7、电费发票及支付凭证，证明原告代被告支付电费共计31，619.4元；
8、原告与被告淳道公司签署的协议，证明经过协商，双方约定于2015年5月27日办理房屋交接手续。
被告淳道公司、被告闸北分公司经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，未应诉。
鉴于被告淳道公司、闸北分公司未应诉答辩，本院对原告陈述及提供的证据材料进行了核对，经审理查明以下事实：
2014年1月《上海市房地产权证》载明系争房屋产权人为何建明、何联明、何鸽萍，产权状况为共同共有，何联明、何鸽萍出具《授权书》委托何建明办理系争房屋出租等相关事宜。
2014年1月14日，出租方（甲方）何建明与淳道公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》载明：甲方出租给乙方的房屋座落在本市闸北区海宁路XXX号XXX层部位长泰企业天地广场。系争房屋实测建筑面积1196平方米；甲乙双方约定，甲方于2013年8月5日向乙方交付系争房屋，房屋租赁期自2013年12月6日起至2016年12月5日止；甲乙双方约定，系争房屋每日每平方米建筑面积租金为4元，月租金总计为145，513.33元，该房屋租金叁年内不变；乙方应于每月30日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期三日，则乙方需按日租金的3%支付违约金；租金付款方式押贰付贰（租期内首次付款为贰个月，其中贰个月为保证金，贰个月为租金）；甲乙双方约定，甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为贰个月的租金，共计291，026.67元；租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理及装修装饰费等费用由乙方承担；乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间：按相关单位开具的费用账单由乙方直接支付；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金，……（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的；补充条款中另约定租赁装修期从2013年8月6日至2013年12月5日。
2015年3月16日，何建明发出《关于提前解除租赁合同事宜》函给淳道公司载明：经何建明多次催缴，截止至2015年3月16日，淳道公司未根据租赁合同的约定向何建明支付2015年2月至2015年3月的租金，共计291，026.67元。物业管理费2014年12月1日至2015年3月31日，共计143，390.40元。电费2014年9月30日至2015年2月28日，共计23，913.96元。违约金436，539.99元。若淳道公司未于2015年3月20日前安排人员与原告进行洽谈，并尽快补交拖欠的相关费用，租赁合同于2015年3月20日正式解除，我方不再另行签发解约通知。同时，何建明有权处理系争房屋内相关物品并将系争房屋重新对外租赁。
2015年3月20日（实际签订日期2015年5月26日），甲方何建明与乙方淳道公司签订《协议》载明：甲、乙双方基于3月20日解约协议后于5月26日办理交接手续，达成以下协议，1、于2015年3月20日中止租赁合同；2、房屋内所有物品乙方必须在5月27日24时前处理完毕，如逾期未处理，则乙方自动放弃处理权，所有物品由甲方自行处理；3、乙方将房屋内的六十七把钥匙交给甲方；4、乙方在此除甲方以外的所有债权债务等均与甲方无关。见证人郭懿。关于此节事实，审理中，郭懿到法院表示：2015年5月26日上述协议是甲乙双方及见证人一起到系争房屋内签订的，协议由何建明书写，乙方淳道公司的徐红卫签名后将落款日期倒签为2015年3月20日，但实际签订日期为2015年5月26日。在2015年3月20日至5月26日期间，系争房屋处于空关状态，但被告物品都在里面，被告淳道公司于同年5月27日把物品搬走。
另查明，原告何建明代被告淳道公司支付自2014年12月至2015年5月物业管理费共计215，085.6元，原告何建明代被告淳道公司支付自2014年10月至2015年2月电费共计31，619.4元。被告淳道公司以转账形式分七次向原告支付自2013年12月6日至2015年2月5日的租金，但仍拖欠系争房屋2015年2月6日至2015年3月20日租金118，269.99元（扣除2015年2月17日支付的租金100，000元）。
审理中，原告表示自愿将2015年3月21日开始的系争房屋使用费从合同约定的7元每平方米每日调整为4元每平方米每日，故2015年3月21日至5月27日的系争房屋使用费的诉讼请求变更为295，877.11元。另，原告何建明向本院提出财产保全的申请，本院作出（2015）闸民三（民）初字第844号财产保全的裁定，后2015年5月4日原告申请解除财产保全，本院作出解除上述财产保全的裁定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，根据原告与被告签订的协议，系争房屋的租赁合同已于2015年3月20日解除，于法不悖，本院予以认定；其次，关于被告欠付租金及房屋使用费一节。根据原告与被告淳道公司签订的解除协议、原告提供的被告租金支付凭证以及被告于2015年5月27日将系争房屋返还给原告何建明，本院确认，被告已付清2013年12月6日至2015年2月5日期间系争房屋租金，虽被告于2015年2月17日又支付租金100，000元，但截至2015年3月20日，被告仍拖欠租金118，269.99元，故原告主张被告支付租金118，269.99元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于2015年3月21日至5月27日之房屋使用费，原告自行调整为按照每平方米每天4元标准计算，金额为295，877.11元，于法不悖，本院予以认定；再次，关于系争房屋物业管理费、电费一节，原告提供相关证据证明其代被告交付物业费及电费，根据合同约定，被告应予支付，故原告要求被告支付物业管理费215，085.6元及电费31，619.4元，本院予以支持；另，关于违约金一节，根据合同约定，被告因欠缴租金存在违约行为，现租赁合同已经解除，原告主张三个月租金作为违约金符合合同及法律规定，本院予以支持，扣除被告之前缴纳的保证金291，026.67元，现被告淳道公司仍应支付原告违约金145，439.99元。最后，关于闸北分公司是否承担民事责任一节，一是根据系争房屋租赁合同系原告与淳道公司双方所签订；二是根据法律规定，被告闸北分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担，故本案中应由被告淳道公司承担民事责任。两被告经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃提出抗辩等民事诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海淳道艺术品投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告何建明支付上海市闸北区海宁路XXX号XXX栋XXX层房屋租金118，269.99元；
二、被告上海淳道艺术品投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告何建明支付上海市闸北区海宁路XXX号XXX栋XXX层房屋使用费295，877.11元；
三、被告上海淳道艺术品投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告何建明支付上海市闸北区海宁路XXX号XXX栋XXX层房屋物业费215，085.6元；
四、被告上海淳道艺术品投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告何建明支付上海市闸北区海宁路XXX号XXX栋XXX层房屋电费31，619.4元；
五、被告上海淳道艺术品投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告何建明支付上海市闸北区海宁路XXX号XXX栋XXX层房屋违约金145，439.99元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，756.6元（原告何建明已预缴）由被告上海淳道艺术品投资有限公司负担。保全费3，948.30元（原告何建明已预缴）由原告何建明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡韶华
审 判 员 施鲁檬
人民陪审员 徐德媛
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在卷宗中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。