江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0205民初605号
原告：无锡市民园物业管理有限公司，统一社会信用代码9132020471867794M，住所地无锡市梁溪区民丰苑30号。
法定代表人：周福南，该公司总经理。
委托诉讼代理人：左仁，该公司员工（后被撤销代理）。
委托诉讼代理人：俞晨澜、鞠洪兰，该公司员工。
被告：吴明希，男，1989年7月3日出生，汉族，住无锡市南长区。
委托诉讼代理人：俞文滨，江苏周秋平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨叶雯，江苏周秋平律师事务所实习律师。
原告无锡市民园物业管理有限公司（以下简称民园公司）诉被告吴明希物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告民园公司委托诉讼代理人俞晨澜、左仁，被告吴明希及其委托诉讼代理人俞文滨、杨叶雯到庭参加诉讼。后因案件复杂，遂转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告民园公司委托诉讼代理人俞晨澜、鞠洪兰，被告吴明希及其委托代理人俞文滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
民园公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付物业服务费110442元及自2009年7月1日至2016年12月31日的违约金36240元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：民园公司自2008年1月1日起对位于无锡市锡山区的友谊嘉园进行物业服务。吴明希系友谊嘉园2-1801室、1804室、4号1101室、1202室、1203室、5-1102室业主，自2009年7月1日起即欠缴物业服务费，故诉至法院，请求判如所请。
吴明希辩称，吴明希确与民园公司存在物业服务合同关系，但吴明希并未欠缴物业服务费；根据吴明希与案外人无锡市东润房地产开发有限公司（以下简称东润公司）之约定，东润公司本应于2013年将案涉六套房屋交付吴明希，但实际东润公司于2013年仅交付了4-1202室房屋，其余五套房屋的交房通知书于2016年7月18日发送给吴明希，故案涉4-1203室、2-1801室、2-1804室、5-1102室四套房屋的物业服务费应从2016年8月1日起计算至2016年12月31日，总金额4216.95元，4-1202室房屋的物业服务费为2966.85元，4-1101室房屋物业服务费应由案外人承担。因吴明希于2013年1月17日预交的20000元物业服务费超出上述应付物业费金额，故请求法院驳回民园公司诉讼请求。
民园公司围绕诉讼请求提交了前期物业服务合同、房屋买卖合同、物业费催缴通知单、物业费收据、交房通知单、委托书、房屋列表、公证书、业主手册；吴明希对前期物业服务合同、房屋买卖合同、物业费收据、交房通知单、委托书、房屋列表、公证书的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。吴明希围绕其抗辩意见，向本院提供了2016年7月18日交房通知单、无锡市存量房买卖合同、房产发票、完税证明，民园公司对无锡市存量房买卖合同的真实性无异议，本院经审查后对上述证据予以认定并在卷佐证。
根据双方陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月，民园公司与东润公司签订前期物业服务合同，约定由民园公司对友谊嘉园进行物业管理服务。合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制收费方式，具体为高层住宅：1.1元/月、平方米（含电梯使用费0.4元/月、平方米）。合同第七条约定物业服务费每半年交纳。合同第三十一条另约定，如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费的，应按物业收费标准每日万分之五支付违约金。
又查明，2007年4月14日，东润公司与吴明希就案涉六套房屋（房号、面积分别为2-1801室，239.12平方米；2-1804室，231.06平方米；4-1101室，130.47平方米；4-1202室，166.49平方米；4-1203室，167.1平方米；5-1102室，211.69平方米）签订房屋买卖合同，约定东润公司将案涉六套房屋出卖给吴明希。上述房屋买卖合同均约定：出卖人应当在2007年12月31日前将合同约定的商品房交付买受人使用。如出卖人延期交房，逾期不超过60日，自合同约定的交付期限第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。后吴明希于2015年2月12日将其所有的友谊嘉园4-1202室房屋出让给案外人周建刚；于2016年8月3日将友谊嘉园4-1101室出卖给案外人戴如春。
再查明，2008年7月25日，吴明希向其母亲王辉出具委托书，载明：吴明希系附件所列房屋（包括案涉房屋在内的11套房屋）的所有权人和共有人，因其赴英国留学，特委托母亲王辉办理附件所列房屋房产证领取、登记手续，在适当的时候出售上述房屋、洽谈、确认有关房产的出让价格，成交后领取房款等事项。2013年1月17日，吴明希父亲向民园公司缴纳物业费20000元，该收据中载明：“交款单位：友谊嘉园2-1801室、2-1804室、4-1101室、4-1202室、4-1203室、5-1102室，总面积1150.08平方米；时间2008年1月1日至2009年6月30日止；物业服务费0.7元/平方/月*70%；电梯使用费0.4元/平方/月；公共能耗费0.1元/平方/月，合计20494元”。
另查明，2011年10月至2015年3月间，民园公司多次委托律师向吴明希发送律师函，要求其支付物业费。
审理中，双方对于以下事实存在争议：一、东润公司何时将案涉六套房屋交付吴明希即吴明希从何时开始缴纳物业费。民园公司认为其进入友谊嘉园从事物业服务工作时，案涉六套房屋已交付吴明希；吴明希则认为除4-1202室房屋外，其余案涉5套房屋的交房通知单均系东润公司于2016年7月18日发送。为证明其主张，吴明希向本院提供了交房通知单4份，上述四份交房通知单签发日期为2016年7月18日，加盖东润公司圆形公章。质证时，民园公司对上述四份交房通知单的真实性不予认可，其陈述友谊嘉园所有房屋的交房通知单均未填写签发日期，且交房通知单中的章为东润公司方形交房专用章。为证明其质证意见，民园公司另向本院提供2008年、2009年吴明希办理其所有的友谊嘉园4-1001室、4-401室、5-1101室、4-301室房屋交付手续时提供的交房通知单及签署的承诺书。二、2013年1月17日吴明希向民园公司缴纳的物业服务费系实缴还是预缴。民园公司认为物业费收费收据中已明确载明收款单位的房号，收款期间及单价，故收费收据中的款项系实际缴纳。吴明希则陈述，因案涉六套房屋均为工抵房，实际操作时，东润公司预计交房日期为2013年，故吴明希依据上述交房时间并应民园公司要求而预交物业费。
本院认为，东润公司与民园公司之间签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉六套房屋位于前期物业服务合同中约定的民园公司从事物业服务的友谊嘉园，现民园公司据此主张权利，于法有据。本案的争议焦点为：案涉六套房屋何时交付吴明希。关于该争议焦点，本院认为：案涉六套房屋于2008年1月1日已交付吴明希，理由如下：1.2013年1月17日民园公司开具的物业费收据中明确载明收费事由为案涉六套房屋的物业费，收费期间为2008年1月1日至2009年6月30日。至于吴明希抗辩其缴纳该费用为预交，本院认为所谓预交应当为事先或预先的给付，该款项所指向的费用尚未发生，而本案中民园公司开具的物业费收据收费时间为2013年1月7日；收据载明的收费用途为案涉六套房屋的物业费，故该款项明显不属于预交；此外，吴明希亦未能提供其他缴纳该物业费的凭证，故本院对吴明希的上述辩称意见不予采信；2.2008年7月25日，吴明希向其母亲出具委托书并经公证机关公证时，已在委托书中明确其为包括案涉房屋在内的11套房屋的所有权人和共有权人，委托其母亲办理房产证的领取、房屋出卖等事宜，从上述委托书中可以看出吴明希于2008年7月25日前即为案涉房屋的所有权人；3.因吴明希陈述包括案涉房屋在内的十套友谊嘉园房屋均为工抵房，且为同一时间办理相关手续，现吴明希陈述其中四套房屋的交付手续于2008年办理，案涉六套房屋中其中一套交付于2013年，剩余5套交付于2016年，有违工抵房一般流程。4.案涉六套房屋的房屋买卖合同均约定房屋交付时间为2007年12月31日，设如吴明希陈述案涉六套房屋为2013年、2016年交付，在实际交付时间与合同约定交付时间相差数年的情况下，吴明希未向东润公司主张权利亦不合常理；5.民园公司分别于2013年、2015年向吴明希发送物业费催缴函，但吴明希并未及时就此提出异议。综上，本院对民园公司主张案涉六套房屋的物业费已付至2009年6月30日的主张予以确认，现吴明希应自2009年7月1日起支付案涉房屋的物业服务费。至于具体物业费金额，因4-1202室房屋、4-1101室房屋已出卖给案外人，物业公司在日常管理中理应及时发现，故物业费分别应计算至2015年2月12日、2016年8月31日；其余四套房屋的物业费均应计算至民园公司主张的2016年12月31日。结合原告主张并经本院测算：案涉六套房屋自2009年7月1日至2014年3月31日的物业费为0.99元/平方米/月*1145.93平方米*57个月=64664.8元；案涉2-1801室房屋、2-1804室房屋、4-1203室房屋、5-1102室房屋自2014年4月1日至2016年12月31日的物业费为1.2元/平方米/月*848.97平方米*33个月=33619.21元；案涉4-1101室房屋自2014年4月1日至2016年8月31日的物业费为1.2元/平方米/月*130.47平方米*29个月=4540.36元；案涉4-1202室房屋自2014年4月1日至2015年2月12日的物业费为1.2元/平方米/月*166.49平方米*10个月12天=2077.78元；上述吴明希结欠的物业费总金额为104902.15元。涉及到民园公司主张的违约金，因前期物业服务协议中约定，物业费每半年缴纳一次，如未能按时足额交纳物业费的，应按物业收费标准每日万分之五支付违约金，现民园公司主张违约金36240元低于上述标准，属其诉讼权利之自由处分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、吴明希于本判决生效后10日内给付无锡市民园物业管理有限公司物业服务费104902.15元及违约金36240元。
二、驳回无锡市民园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3234元，由吴明希负担3112元，由民园公司负担122元（上述案件受理费已由民园公司先行垫付，其同意垫付的案件受理费由被告直接向其支付，本院不再退还，吴明希应于本判决生效后10日内将应负担的案件受理费给付民园公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判长 蒋广新
审判员 叶梅芳
审判员 谢 妍
二〇一七年十月二十五日
书记员 周宇平