海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼民终259号
海南省高级人民法院
民事判决书
（2017）琼民终259号
上诉人（原审原告、执行案外人）：汤希安，男，1967年3月20日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区邗江中路***号建工大厦*楼。
委托诉讼代理人：顾增平，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐亮，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：海南星禾装饰工程有限公司。住所地：海南省海口市白龙路白龙大厦*座*****室。
法定代表人：周斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：李双领，北京市安园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：�水骏高实业发展有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县椰林镇南干道旁。
法定代表人：耿春平，该公司总经理。
上诉人汤希安因与被上诉人海南星禾装饰工程有限公司（以下简称星禾公司）、陵水骏高实业发展有限公司（以下简称骏高公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2017）琼96民初17号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人汤希安的委托诉讼代理人唐亮、被上诉人星禾公司的委托诉讼代理人李双领到庭参加诉讼。被上诉人骏高公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
汤希安的上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支�上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：位于陵水黎族自治县中州国际酒店B座A1502号房产（以下简称案涉房产）系上诉人汤希安通过合法途径取得，汤希安系该案涉房产唯一的合法权利人，被上诉人星禾公司无权就该案涉房产申请强制执行，一审法院将案涉房产强制执行备案至星禾公司指定的罗彩英名下既无事实和法律依据，程序也严重违法，上诉人汤希安对案涉房产享有足以排除强制执行的合法权利。具体理由为：一、上诉人汤希安与被上诉人骏高公司就案涉房产签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人汤希安已支付了全部购房价款，案涉房产早已网签备案至上诉人汤希安名下，且上诉人正在积极办理产权登记手续，上诉人系该案涉房产的合法权利人。1.上诉人汤希安与被上诉人骏高公司签订的案涉房产的《商�房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，因而是合法有效的；2.上诉人汤希安已向骏高公司全额支付购房款781173元；3.上诉人汤希安与骏高公司就案涉房产签订的《商品房买卖合同》已经过陵水黎族自治县房产管理局（以下简称陵水县房管局）的确认并办理了备案登记，该房产实际已网签至上诉人名下，具有公示力；4.上诉人汤希安通过购买取得案涉房产，方式合法，系善意取得，不存在星禾公司所陈述的与骏高公司之间恶意串通。二、星禾公司从未与骏高公司就案涉房产签订任何形式的商品房买卖合同，更未取得对案涉房产的所有权，无权对案涉房产主张任何权利。1.2016年5月8日的《协议书》和（2016）琼96民初5号《民事调解书》均不能作为骏高公司实际将案涉房产抵偿给星禾公司的认定依据，更不能据此认定星禾公司指定的受让人罗彩英系案涉房产的实际权利人；2.罗彩英与骏高公司签订的《商品房认购协议书》仅仅是房屋销售的预约合同，不是正式的销售行为，不发生任何房屋销售和买卖的合同效力及物权变动效力；3.骏高公司自始至终均不认可案涉房产的权利人为星禾公司指定的受让人罗彩英；4.星禾公司指定的受让人罗彩英并未实际占有和使用案涉房产。三、（2016）琼96执107号之三《执行裁定书》及（2016）琼96执107号之十《协助执行通知书》违反法律规定，执行标的错误，执行行为严重程序违法。综上所述，上诉人汤希安已通过合法方式与骏高公司就案涉房产签订了正式的《商品房买卖合同》且经备案公示，该份《商品房买卖合同》具有公示力及优先效力，且上诉人已经支付全部购房款，对案涉房产享有物权期待权，足以排除法院的强制执行，请求二审法院依法支持上�人的全部诉讼请求。
被上诉人星禾公司辩称，一、案涉房产的所有权属于星禾公司指定的受让人。案涉房产位于陵水黎族自治县椰林镇南干道旁的海南中州国际酒店，系星禾公司以工程款抵房款的形式购买所得，并指定受让人，从2014年1月至2015年2月期间以工程款抵房款形式购买房屋合计38套。骏高公司已就案涉房产与星禾公司指定的受让人签订了《陵水县商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》，房屋已经交付给指定的受让人占有和使用，受让人收房同时交付了相关物业费、水电费等，一直实际使用至今。现在案涉房产已经通过一审法院强制执行程序备案至星禾公司指定的受让人名下。二、骏高公司拒不履行生效法律文书，恶意串通案外人转移财产，恶意停水停电，在当地造成极其恶劣的影响和后果，其行为已涉嫌犯罪。三、上诉人未实际占有使用案涉房产，属于非善意”购买”房屋，不享有排他性民事权益。1.交付房屋是房屋买卖合同的根本目的，上诉人未实际占有使用案涉房产表明这不是一起正常的商品房买卖交易，法院的现场勘验也进一步印证了上诉人没有收房和占有使用房屋的记录；2.上诉人非善意取得还有一个重要依据，上诉人属于施工方，彼此都认识，都知道相互抵押的房屋，平时也相互串门。骏高公司明知上述房屋已经交付星禾公司指定的受让人，还恶意转移财产，而上诉人在已经用工程款折抵有房屋的情况下，还配合骏高公司恶意转移财产，主观明显恶意；3.未实际支付房款，上诉人至今未向法庭出示其已经足额支付案涉房产价款和购房发票，且其付款时间与合同前后时间不一致，这显然不是正常的现象；4.骏高公司为了达到恶意转移财产的目的，对案涉房产进行了所谓的单方面网�备案登记，该备案登记只是一种形式要件，在未占用和实际使用案涉房产并支付相应价款的情况下，本案的上诉人不属于善意第三人；5.上诉人提起案外人执行异议之诉明显缺乏事实和法律依据，属于滥用诉权的行为。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人骏高公司未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。
汤希安向一审法院起诉请求：1.确认案涉房产归汤希安所有，并停止对该房产的执行；2.一审案件受理费由星禾公司与骏高公司负担。
一审法院认定事实：2013年9月20日，星禾公司与骏高公司签订了《珍珠大厦B座A、B单元装修工程合同》、《珍珠大厦B座D、E单元装修工程合同》，约定由星禾公司承接骏高公司的房地产开发项目珍珠大厦B座A、B、D、E四个单元的装修工程。此后，双方还就珍珠大厦A座、B座的其他装修事项作了实际履行。2014年12月，双方达成以涉案项目的37套房产抵付部分工程款的协议，案涉房产包括在上述37套房产中，并由骏高公司就该案涉房产与星禾公司指定的受让人罗彩英签订了《商品房认购协议书》。后因工程款结算问题发生争议，2015年12月，星禾公司向一审法院提起诉讼，要求骏高公司支付工程款5306万元及逾期付款违约金，并解除双方于2014年12月签订的37份以房抵债、冲抵部分工程款的合同。一审法院于2016年1月4日受理该案，并于诉前根据星禾公司的申请，查封了骏高公司名下珍珠大厦价值6274万元的房产（包括案涉房产）。该案审理过程中，星禾公司与骏高公司经协商，于2016年5月8日达成调解协议，并签订了《协议书》，确认双方工程款结算总额及以房抵债具体条款、违约条款，该《协议书》所附三个附件明确罗列了以房抵债的具体房号清单及�屋价款，其中包括案涉房产。随后，双方当事人根据上述调解意向在承办法官主持下签署了《调解笔录》，《调解笔录》与《协议书》内容基本一致，只是未附抵债房源清单。一审法院于2016年5月24日制作了（2016）琼96民初5号《民事调解书》，对当事人的调解事项作了确认。其中包括：一、确认双方工程款结算总额为79877315.87元；二、骏高公司已以货币支付4270.3万元，剩余37174315.87元用海南中州国际酒店（原珍珠大厦）的合法商品房抵付，骏高公司通过销售形式将抵偿工程款的房屋出让给星禾公司或星禾公司指定的受让人，骏高公司于约定的履约日期前为受让人办理网签备案登记，交付房屋并按房号分别开具全部商品房的销售发票，即视为骏高公司完成全部工程款的支付义务，双方互不追究各方的违约责任；三、履行期限：本调解协议约定的履行期限为法院解除查封次日顺延30日（节假日顺延）；四、违约责任：骏高公司未履行本协议约定的义务，在履约期限届满后一个月内骏高公司应无条件以货币支付所欠星禾公司工程款33733080.17元，并向星禾公司支付违约金100万元，星禾公司在取得上述款项后退回价值相对等的房屋给骏高公司;......七、星禾公司同意以生效的民事调解书向一审法院申请解除查封骏高公司的房产（以法院最终裁定查封的房产为准）。该调解书生效后，一审法院根据星禾公司的申请，于2016年5月31日裁定解除了对骏高公司名下珍珠大厦价值6274万元房产的查封，并于2016年6月5日向陵水县房管局出具《协助执行通知书》，其中所载解除查封的房产中包括案涉房产。此后，骏高公司并未按照调解书第二项履行与星禾公司签订合同、办理备案的确定义务，而是于2016年7月5日签订《商品房买卖合同》，将案涉房产出售给了汤希安。
另查明，2012年10月10日、2012年10月11日，案外人江苏伟业安装集团有限公司（以下简称伟业公司）分别与骏高公司签订《珍珠大厦A座空调工程合同》、《陵水珍珠大厦A座水电安装工程协议》，承接骏高公司的房地产开发项目珍珠大厦A座的水电安装及空调安装工程。工程完工后，双方于2016年6月10日进行结算，并于当天签订《房款抵工程款协议》，确定”以房款抵工程款1541371元，一中一套房产（房号D3208）待解押”。同日，双方签订的《房款抵工程款补充协议》中约定房款抵工程款后，经结算，伟业公司还需向骏高公司退还107470.15元。上述材料中伟业公司的经办人处均加盖有汤希安的私人印章，汤希安称其是伟业公司的法定代表人。另，上述材料中均没有明确房款抵工程款之房产的具体套数及房号。2016年7月4日，伟业公司向骏高公司指�账户转账支付169786.15元。同日，骏高公司出具了收到汤希安案涉房产购房款781173元的《收据》。2016年7月5日，骏高公司与汤希安签订案涉房产的《商品房买卖合同》，并于同日在海南省房产管理系统上办理了上述合同的网上备案提交手续。伟业公司于2016年12月5日出具《情况说明》，称汤希安向骏高公司购买案涉房产的781173元购房款，系伟业公司以骏高公司欠付的到期工程款抵付。
星禾公司因骏高公司不履行已生效（2016）琼96民初5号《民事调解书》确定的义务，向一审法院申请强制执行。在该执行案件中，一审法院于2016年10月12日作出（2016）琼96执107号之三《执行裁定书》和（2016）琼96执107号之十《协助执行通知书》，责令被执行人骏高公司协助星禾公司办理案涉房产的网签备案登记手续。陵水县房管局亦根据上述法律文书，于2016年10月24日向骏高公司发�陵房[2016]15号《关于协助执行海南省第一中级人民法院<执行裁定书>、<协助执行通知书>的通知》，要求骏高公司协助星禾公司将案涉房产重新签订合同至星禾公司指定受让人名下。汤希安不服，遂于2016年11月3日向一审法院提出案外人书面异议。其异议被裁定驳回后，依法向一审法院提起案涉房产的案外人执行异议之诉。
还查明，骏高公司曾分别于2016年3月15日、2016年7月12日以星禾公司2014年指定的案涉房产的受让人罗彩英为被告提起诉讼，要求解除与罗彩英签订的案涉房产的《商品房买卖合同》/《商品房认购协议书》，并要求罗彩英支付2014年12月23日至骏高公司起诉之日实际占用案涉房产的使用费。汤希安与骏高公司于2016年7月签订买卖合同后，未曾实际控制、使用案涉房产。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉�本案争议焦点为案涉房产是否归汤希安所有，汤希安对该房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
汤希安主张其与骏高公司签订《商品房买卖合同》、支付全额购房款并办理网签备案后，依法取得案涉房产的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，以及当事人在该《商品房买卖合同》中的约定，案涉房产符合法定交付条件、已办理初始登记，汤希安于2016年10月8日接收房屋并由骏高公司协助办理完成案涉房产的产权过户登记后，才依法取得案涉房产的所有权。在此之前，汤希安享有的是要求骏高公司履行合同义务的合同债权，并非不动产之物权。因此，汤希安主张其是案涉房产的所有权人，要求确认案涉房产归其所有的主张，缺乏�实和法律依据，一审法院不予支持。
关于汤希安就案涉房产是否享有其他足以排除强制执行之民事权益的问题。综合分析汤希安就案涉房产设置权益主张之过程，在2016年7月4日之前，无论是伟业公司还是汤希安都未曾就案涉房产进行过任何协商或提出过任何主张，直至2016年7月4日、5日，伟业公司及汤希安才与骏高公司协商确定以工程款抵付案涉房产的房款，形成商品房买卖合同关系；而星禾公司于2016年5月8日就在《协议书》附件中明确载明以案涉房产抵偿工程款，故，星禾公司以案涉房产为特定对象主张权益的时间在先。其次，汤希安就案涉房产签订合同、抵付房款、办理备案均发生于2016年7月4日、5日，但该时间段是法院根据星禾公司、骏高公司另案达成的调解协议，就案涉房产解除诉讼保全措施给予当事人签订合同、办理备案之便利的义务履行期，骏高公司违背将合法商品房以销售形式抵偿给星禾公司的约定，在星禾公司申请解除案涉房产的查封后，作出上述转卖他人之行为，恶意较大。在这一行为过程中，汤希安亦不能充分证明自己的绝对善意，故，其以该行为之效力对抗星禾公司，一审法院不予支持。再次，根据骏高公司对星禾公司指定受让人罗彩英的两次起诉，可知，骏高公司认可其于2014年底就将案涉房产交付给了星禾公司指定的受让人占有、使用，而汤希安当庭自认其未曾接收过案涉房产的钥匙、未曾使用过该房产，二者相较，星禾公司对案涉房产的主张更占优势。另，从债权性质上看，双方对骏高公司主张的债权本质都是工程款，原始债权性质平等、一致，债权实现方式又均是以他物替代清偿，汤希安对此并不享有优先权。综上，一审法院认为，汤希安就案涉房产所主张的权益不足以排除法院之强制执行。至于汤希安因为执行程序之依据问题，对法院执行行为提出的异议，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，一审法院依法不予处理。
综上所述，汤希安的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回汤希安的诉讼请求。一审案件受理费11611.73元，由汤希安负担。
本院二审期间，上诉人汤希安向本院提交一份书面证据：骏高公司向陵水县房管局出具的《陵房（2016）15号通知的回复》复印件，拟证明骏高公司在回复函中对案涉房产的归属有自己的意见，案涉房产应归上诉人所有。针对该份书面证据，�上诉人星禾公司质证认为：因上诉人未提交原件，故对该证据真实性、合法性以及关联性均不予以认可。原审第三人骏高公司未到庭质证，视为其放弃质证的权利。
针对上诉人汤希安提交的证据，结合被上诉人星禾公司的质证意见,本院认定如下：经核查，该证据有原件核对，故对该证据的真实性予以确认。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故，作为被执行人的骏高公司对案涉房产归属的意见不能够直接证明案涉房产归上诉人汤希安所有，本院对该证据的证明力不予认可。
本院二审查明：陵水县房管局于2016年11月4日根据一审法院出具的（2016）琼96执107号之三《执行裁定书》和（2016）琼96执107号之十《协助执行通知书》的要求，已将案涉房产备案至星禾公司指定的受让人罗彩英名下，案涉房产的备案时间为2016年7月5日。
经本院现场勘查，案涉房产由星禾公司指定的受让人罗彩英实际控制，汤希安未占有案涉房产。
本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为,本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人汤希安主张�停止对案涉房产的强制执行，故本案的争议焦点为：上诉人汤希安对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
判断是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要应分析案外人对案涉房产享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的债权相比是否具有优先性，也即分析案外人对案涉房产是否享有所有权或者物权期待权。又因为根据《中华人民共和国物权法》第九条关于”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，骏高公司并未将案涉房产过户登记至汤希安名下，故案涉房产的所有权未发生变动，汤希安未取得所有权，因此，本案应重点分析上诉人汤希安对案涉房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。
物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对此进行了规定。依据前述规定，案外人对被执行的财产享有的物权期待权如欲产生排除强制执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待�已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件同时具备，缺一不可。根据物权期待权的保护要件可知，物权期待权作为一种被物权化的债权，其被物权化的具体表现为案外人与被执行人签订买卖合同的首要目的是获得特定标的物的所有权，并且为获得所有权积极履行自己的合同义务，如积极支付全部价款，并通过占有的方式对外公示，之所以没有变更登记，不是自己的原因造成的。
具体到本案，上诉人汤希安虽然于2016年7月5日与被上诉人骏高公司就案涉房产签订了《商品房买卖合同》，但实际上该《商品房买卖合同》是对伟业公司与骏高公司签订的以房抵债协议的具体履行。故，汤希安与骏高公司签订的《商品房买卖合同》的首要目的是消灭金钱债务，并非是获得案涉房产的所有权。此即与《最高人民法院关�人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。并且本案中，案涉房产最初是于2014年12月由骏高公司用于抵偿星禾公司的工程款，并由骏高公司就该案涉房产与星禾公司指定的受让人签订了《商品房认购协议书》，后双方因工程款纠纷于2016年5月24日在一审法院的主持下达成调解协议，约定由骏高公司以合法商品房抵偿星禾公司的债务，并为星禾公司指定的受让人办理备案手续，开具购房发票，一审法院也出具了民事调解书。在该民事调解书履行期间及骏高公司与星禾公司指定的受让人签订的有关案涉房产的《商品房认购协议书》未被解除的情况下，2016年7月5日，骏高公司私自将案涉房产再次抵债给汤希安，造成一房两次抵债的局面。因此，根据上述事实可知，在汤希安未就案涉房产办理不动产登记之前，其对案涉房产享有的权益仍为普通债权，与星禾公司享有的债权相比不具有优先性。不仅如此，无论是通过本院的现场勘查还是现有证据都不足以证明汤希安在法院查封前已占有案涉房产，不能产生对外公示物权的效力。因此，上诉人汤希安对案涉房产不具备能够排除强制执行的物权期待权的四个要件，故其不享有物权期待权。
此外，针对上诉人汤希安在上诉状中提出的本案执行行为严重违法的问题，因对法院执行行为提出的异议，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本院对此不予理涉。
综上所述，汤希安对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11611.8元，由上诉人汤希安负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏伟伟
审判员 汪忠学
审判员 林秋婷
二〇一七年八月二十四日
书记员 徐欣瑞