甘肃省兰州市七里河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）七民初字第30429号
原告（反诉被告）陈少伟，男，汉族，住兰州市七里河区。
委托代理人陈其刚，甘肃久铭律师事务所律师。
委托代理人常亮，甘肃久铭律师事务所律师。
被告（反诉原告）卜旭冬，男，满族，现住兰州市七里河区。
委托代理人何平，甘肃佳运律师事务所律师。
委托代理人朱蕊，甘肃佳运律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈少伟诉被告（反诉原告）卜旭冬合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈少伟及其委托代理人陈其刚、常亮，被告卜旭冬的委托代理人何平、朱蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈少伟诉称，原、被告于2013年9月1日签订了《餐吧承包经营合同》。合同约定，被告承包原告位于兰州市七里河区兰石62栋平房旁餐厅，承包期限自2013年9月1日起至2015年8月31日，考虑到被告第一年的装潢投入，原告将第一年承包费优惠至每月12000元，次年承包费为每月14000元，如被告延迟交付押金及承包费，每延迟一日，应按拖欠金额每日100元向原告支付违约金，超过7日未支付的，原告有权终止合同；所收取押金作为违约金予以没收，给原告造成损失的，还应赔偿损失。合同签订后，原告依约将涉诉餐厅交给被告经营，并提供了经营所需的餐饮设施、设备、用具。被告于2013年9月5日向原告支付了第一年度承包费、押金共计人民币150000元（注：其中押金6000元）。2014年9月、10月被告两次向原告支付第二年度承包费35000元和10000元；之后被告再没有向原告支付承包费，时至今日，被告拖欠应缴承包费109000元。原告认为，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。现诉至法院请求：1、判令解除原、被告于2013年9月1日签订的《餐吧承包经营合同》，被告立即腾房，交还承包经营的餐厅；2、判令被告支付2014年9月1日至2015年7月31日期间拖欠的应缴承包费109000元，每月14000元，以及至实际交房之日期间的承包费；3、判令被告向原告支付违约金23200元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）卜旭冬辩称，第一、陈少伟不是涉案房屋所有权人。陈少伟未经兰州兰石房地产开发有限公司同意将涉案房屋转让给卜旭冬经营餐吧。兰州兰石房地产开发有限公司没有追认陈少伟和卜旭冬签订的餐吧承包经营合同。卜旭冬支付给陈少伟押金6000元。陈少伟和卜旭冬约定第一年承包费144000元，第二年承包费160000元；卜旭冬共计支付给陈少伟承包费189000元。卜旭冬支付给兰州恒瑞装饰材料有限公司共计21万元装修费，造成装修损失21万元。第二、兰州兰石房地产开发有限公司与陈少伟签订的《房屋租赁合同》明确约定不得转让、转租涉案房屋的问题。陈少伟和卜旭冬签订的餐吧承包经营合同承包经营期限自2013年9月1日至2015年8月31日两年。兰州兰石房地产开发有限公司葛宝麟经理告知卜旭冬，该公司与陈少伟签订的房屋租赁合同明确约定不允许陈少伟对涉案房屋进行转让、转租。第三、关于兰州兰石房地产开发有限公司于2014年12月15日对涉案房屋采取剪断电线、关闭水闸，停水、停电致卜旭冬无法正常经营，从而停业，实际经营了1年零3个半月的问题。卜旭冬多次前往兰州兰石房地产开发有限公司找主管此事的葛宝麟经理取证，虽然葛宝麟经理口头告知该公司与陈少伟签订的房屋租赁合同约定按月租金4500元的标准向兰州兰石房地产开发有限公司交纳，且不允许陈少伟转租涉案餐吧，也认可该公司于2014年12月15日对涉案房屋采取剪断电线、关闭水闸，逼迫涉案餐吧停业的事实。但葛宝麟经理以陈少伟原系兰石厂职工，其不愿得罪陈少伟为由拒绝出示书面证据。卜旭冬实际经营了1年零3个半月，而卜旭冬实际支付的189000元承包费扣除实际占用按16个月计算租金为4500／月X16个月=72000元，则陈少伟应退还卜旭冬承包费为117000元（189000元-72000元=117000元）。第四、陈少伟系涉案房屋使用权的无权处分人，且房屋权利人不予追认，陈少伟和卜旭冬签订的合同无效。涉案合同无效，押金应退还，陈少伟应补偿卜旭冬装修损失。
被告（反诉原告）卜旭冬反诉称，2013年8月份，反诉人经亲戚介绍得知被反诉人转包位于兰州市七里河区健康路62栋平房旁边餐厅。经过协商，反诉人与被反诉人达成转让意向，并于2013年9月1日签订《餐吧承包经营合同》约定被反诉人将其经营的位于兰州市七里河区健康路兰石62栋平房旁边餐厅以每年144000元的价款（其中包括年租金54000元）转包给反诉人，限期2年，自2013年9月1日至2015年8月31日，并交6000元押金。被反诉人告知反诉人涉案房屋由其所建，其是涉案餐吧的所有权人，涉案餐吧绝无任何纠纷。合同签订当日，反诉人支付被反诉人转包费5万元，被反诉人将涉案餐吧交付给反诉人装修，2013年10月1日装修完工，花装修费21万元。第1年经营期间，兰州兰石集团有限公司物业公司经常以下水堵塞、锅炉燃油污染等为由要求改装天然气，由于被反诉人拒绝改装，兰州兰石集团有限公司于第1年下半年明确表示不同意涉案房屋经营餐吧。后反诉人打听到涉案房屋是兰州兰石集团有限公司的房屋，其所有权人是兰州兰石集团有限公司，被反诉人原系兰州兰石集团有限公司的职工，被反诉人只是涉案房屋的承租人。反诉人感觉到自己上当受骗，但鉴于投入了巨额资金用于装修，故只能继续经营。反诉人勉强经营到第2年，面临兰州兰石集团有限公司随时要求反诉人关闭涉案餐吧的风险，反诉人分别于2014年9月、10月份支付了被反诉人近4个月的转包费合计45000元。反诉人断断续续地经营到2014年12月15日时，兰州兰石集团有限公司采取剪断电线、关闭水闸的强制方式要求反诉人停业，反诉人只能关门停业外出谋生，截止今日，涉案餐吧仍然处于停水、停电的状态。反诉人多次与被反诉人商谈赔偿事宜未果，现提出反诉请求：1、确认反诉人、被反诉人于2013年9月1日签订的《餐吧承包经营合同》无效。2、判令被反诉人退还反诉人转包费117000元。3、判令被反诉人退还反诉人押金6000元。4、判令被反诉人赔偿反诉人装修损失210000元，以上合计333000元。5、本案诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）陈少伟辩称，一、答辩人与反诉人于2013年9月1日签订的《餐吧承包经营合同》合法有效。2013年9月1日答辩人与反诉人签订《餐吧承包经营合同》，双方约定，反诉人承包经营答辩人位于兰州市七里河区健康路62平房的餐厅，餐厅附有经营所需的设施、设备、用具。反诉人当时持有经营餐厅的《个体工商户营业执照》，经营场所从兰州兰石物业服务有限公司合法租赁。同时答辩人与反诉人均为完全民事行为的自然人，双方签订的《餐吧承包经营合同》系双方真实意思的表示，合同内容并没有违反国家法律、行政法规禁止性规定，合同合法有效，双方均已履行。反诉人在诉状中要求确认合同无效，没有任何的事实和法律依据，纯属强词夺理，意图很明显，就是想恶意逃避债务。二、答辩人与反诉人签订的合同为承包经营合同，并非反诉人所称的“转包合同”。《餐吧承包经营合同》第一条合同标的物很明确，反诉人承包经营的是答辩人餐厅，包括该餐厅及餐厅的设施、设备、用具。同时根据该合同第四条及第五条关于答辩人及反诉人的权利和义务内容，很清楚的可以看出，本案的法律关系是承包经营合同关系，根本不存在反诉人在诉状中所称的转包关系，所以反诉人要求退还转包费117000元的请求没有任何事实和法律依据。三、反诉人没有按期支付承包费用、物业等费用、没有按约做好涉案餐厅的环境保护工作，致使涉案餐厅无法经营，由此造成的一切后果，应当由反诉人承担。答辩人与反诉人签订合同后，依约向反诉人交付涉案餐厅及相关设备、设施、用具，提供了水、电等所必需的条件。反诉人也依约缴纳了第一年度承包经营费及押金。但是2014年8月15日答辩人要求反诉人支付第二年度承包经营费168000元时，反诉人借口资金紧张，没有按期支付。后在答辩人的多次要求下，2014年9月、10月反诉人仅支付了承包费45000元。之后再没有向答辩人支付过任何费用。依据双方签订合同违约责任第六条第二款规定，反诉人向被反诉人支付的押金6000元按违约金予以处理。同时反诉人在其经营期间违反《餐吧承包经营合同》第三条第三款其他费用相关规定，从未向物业公司支付过物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等各种费用。同时反诉人在经营期间违反《餐吧承包经营合同》第五条乙方权利和义务，其承包经营餐吧期间多次堵塞居民排水管道，影响了小区的整体环境卫生形象。请求法院驳回反诉人全部诉讼请求。
经审理查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年8月23日签订了《餐吧承包经营合同》，合同约定，被告承包原告位于兰州市七里河区兰石62栋平房旁餐厅，承包期限自2013年9月1日起至2015年8月31日止。合同第三条价金及支付第1小条约定，被告向原告缴纳押金6000元。第2小条约定，被告每年向原告交纳承包经营费144000元。第5小条约定，因考虑到被告第一年装潢投入，原告将第一年承包费优惠至每月12000元，次年承包费为每月14000元。合同签订后，原告将涉诉餐厅交给被告经营，并提供了简单的餐饮设施、设备、用具。被告于2013年9月5日向原告支付了第一年度承包费、押金共计人民币150000元。同时，被告卜旭冬又与兰州恒瑞装饰材料有限公司签订《装饰工程承包合同》，约定店面装修款为210000元，工期40天，自2013年9月3日至2013年10月13日。装修结束后，卜旭冬分3次付清了装修款，开始正常经营餐吧。2014年9月被告向原告支付第二年度承包费35000元，10月又支付了10000元。2014年9月26日，兰州兰石物业服务有限公司向原告陈少伟发出《关于补交房屋租金的通知》，要求陈少伟于9月29日前缴纳年租金52800元。2014年12月，由于涉案房屋的实际产权人兰州兰石物业服务有限公司以下水堵塞、锅炉燃油污染等为由要求餐吧改装天然气，被告卜旭冬找到原告，要求原告改装天然气，而原告陈少伟不愿意改装，兰州兰石物业服务有限公司便采取了停水、断电的措施，导致被告卜旭冬无法经营，关门停业。之后被告卜旭冬再没有向原告支付承包费，遂酿此纷争。
以上事实有原告提交的《餐吧承包经营合同》、《关于补交房屋租金的通知》、被告提交的《餐吧承包经营合同》、《装饰工程承包合同》、收款收据、现场照片、证人证言、当事人的陈述及开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵守自愿、公平、诚实信用的原则。本案中，原告（反诉被告）陈少伟与被告（反诉原告）卜旭冬签订的《餐吧承包经营合同》，虽然是原告陈少伟隐瞒真相，违反诚实信用原则，欺骗被告卜旭冬该涉案房屋为其所有并与其签订的合同，但《餐吧承包经营合同》自签订时成立并生效，且双方已履行合同一年时间，虽签订合同时有瑕疵，仍应认定该承包经营合同合法有效。事实上该房屋是陈少伟从兰州兰石物业服务有限公司租赁而来的，兰石物业服务公司要求其改装天然气，否则将对涉案餐吧停水、停电，此时陈少伟应该积极出面协调，而不是放任损失扩大。《中华人民共和国合同法》第二百二十条明确规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；……故原告陈少伟存在一定的过错，应承担相应的过错责任。原告（反诉被告）的第2项诉讼请求，要求被告支付2014年9月1日至2015年7月31日期间拖欠的应缴承包费109000元，每月14000元，以及至实际交房之日期间的承包费的诉讼请求，因其存在过错，本院酌情计算为自2014年9月1日起至2014年12月31日止共4个月，每月租金14000元，14000＊4=56000元。原告（反诉被告）的第3项判令被告向原告支付违约金23200元的诉讼请求，因有违客观事实，本院不予支持。被告（反诉原告）卜旭冬无法经营后，损失较大，虽然有其客观原因，但其拒绝将涉案房屋交还原告，从而使原告的损失扩大，亦应承担相应的过错责任。被告（反诉原告）的第1、2项反诉请求，于法无据，本院不予支持。第3项反诉请求，押金6000应予退还，本院予以支持。第4项要求被反诉人赔偿反诉人装修损失210000元的反诉请求，诉称有理，但数额过高，本院予以调整为210000＊30%=63000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十三条第（一）款、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈少伟与被告（反诉原告）卜旭冬签订的《餐吧承包经营合同》。
二、被告（反诉原告）卜旭冬于本判决书生效之日起十日内腾空位于兰州市七里河区兰石62栋平房旁餐厅，并交还给原告（反诉被告）陈少伟。
三、被告（反诉原告）卜旭冬于本判决书生效之日起十日内给付原告（反诉被告）陈少伟承包费56000元。
四、驳回原告（反诉被告）陈少伟的其他诉讼请求。
五、原告（反诉被告）陈少伟于本判决书生效之日起十日内返还被告（反诉原告）卜旭冬押金6000元。
六、原告（反诉被告）陈少伟于本判决书生效之日起十日内给付被告（反诉原告）卜旭冬装修损失63000元。
七、驳回被告（反诉原告）卜旭冬的其他诉讼请求。
本诉案件受理费3044元，由原告（反诉被告）陈少伟承担1755元，由被告（反诉原告）卜旭冬承担1289元；反诉案件受理费3148元，由原告（反诉被告）陈少伟承担621元，由被告（反诉原告）卜旭冬承担2527元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 刘克斌
代理审判员 崔 燕
人民陪审员 邢 旺
二〇一六年三月十四日
书 记 员 周振龙