福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第1954号
原告（反诉被告）江雯佳，女，1989年2月14日出生，汉族。
委托代理人翁肖楠、郝成禹，福建联合信实律师事务所律师。
被告（反诉原告）李佳丽，女，1984年7月19日出生，汉族。
被告（反诉原告）占志军，男，1977年11月11日出生，汉族。
上列二被告（反诉原告）共同委托代理人郑亦超、林锦阑，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
第三人厦门海之居房地产营销顾问有限公司。
法定代表人颜剑锋，总经理。
原告江雯佳与被告李佳丽、第三人厦门海之居房地产营销顾问有限公司（以下简称海之居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，由代理审判员谭婉群独任审判，依法适用简易程序进行审理。期间被告李佳丽提起反诉，本院依法予以合并审理。本院根据李佳丽的申请依法追加占志军作为被告（反诉原告）参加诉讼，并于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告江雯佳的委托代理人翁肖楠、郝成禹，被告李佳丽、占志军的委托代理人郑亦超、林锦阑到庭参加诉讼。第三人海之居公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告江雯佳诉称，一、江雯佳基于第三人海之居公司的居间服务，与被告李佳丽就位于厦门市海沧区沧林东一里126号107室的房产（以下简称案涉房产）买卖事宜进行磋商。根据被告李佳丽与海之居公司共同提供的《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第01137368-1号）复印件显示，案涉房产所有权人为李佳丽及其配偶占志军（本案另一被告），二人分别享有案涉房产50%的份额。李佳丽与海之居公司称案涉房产共有人占志军同意出售案涉房产，且已授权李佳丽代为办理出售案涉房产等一切事宜，并向江雯佳出示李佳丽、占志军的身份证复印件及其二人的结婚证复印件。江雯佳要求李佳丽及海之居公司出示占志军的授权委托书原件、身份证原件、夫妻结婚证原件及户口簿原件等，李佳丽及海之居公司称鉴于时间紧迫，要求先与江雯佳签订买卖合同，后续会按照江雯佳的要求尽快补充提供前述资料。二、基于李佳丽及海之居公司的承诺，江雯佳与李佳丽、海之居公司于2015年4月21日签订《房屋买卖合同》，约定由江雯佳购买案涉房产，成交价为160万元（人民币，下同），合同签订时江雯佳应向李佳丽支付定金5万元，合同对剩余购房款的支付方式亦做了详细约定。合同第三条第（一）款约定：“甲方（李佳丽）……保证其配偶以及该房屋的其他共有权人同意将该房屋按照本合同约定的条件出售给乙方（江雯佳）。”合同尾部“补充协议”处载明：“甲方李佳丽（身份证号码350628198407190025）已取得共有人占志军（身份证号码350600197711110017）同意出售该房产，若因甲方原因无法履行本协议，则甲方李佳丽承担本协议的违约责任。”合同第十三条第（三）款“维权必要费用的承担”约定一方因维权所产生的差旅费、律师费等必要费用由对方承担。合同第十八条约定：“本合同在履行过程中产生的纠纷，……，任何一方均可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。”李佳丽代共有人占志军在该合同上签字并按手印。江雯佳在签订合同后依约支付定金5万元，李佳丽及海之居公司向江雯佳出具《定金收条（售房）》对该事实给予确认。三、合同签订后，江雯佳多次要求李佳丽及海之居公司提供案涉房产的共有人占志军授权委托书及其他资料，或提供占志军的联系方式，但李佳丽及海之居公司均以各种理由推拖，亦不提供占志军的联系方式。基于此种情况，江雯佳于2015年5月29日、2015年6月10日分别向李佳丽、海之居公司发出撤销《房屋买卖合同》的通知。表明由于李佳丽及海之居公司未能提供案涉房产共有人占志军出具的授权李佳丽出售案涉房产的相关资料，且后续亦未取得共有人占志军的追认，江雯佳依法行使撤销《房屋买卖合同》的权利，并要求李佳丽立即返还定金5万元，以及告知海之居公司有义务协助江雯佳向李佳丽主张返还定金5万元。截至起诉之日，虽经江雯佳多次催促，李佳丽仍然拒绝返还定金5万元，严重损害了江雯佳的合法权益。因此，江雯佳诉至法院，请求判令：一、确认原告江雯佳与被告李佳丽于2015年4月21日签订的《房屋买卖合同》已于2015年5月29日撤销；二、被告李佳丽向原告江雯佳返还定金50000元；三、被告李佳丽承担原告江雯佳因维权所支出的律师服务费6000元；四、本案诉讼费用由被告李佳丽负担。
被告李佳丽、占志军共同辩称，一、原告江雯佳与被告李佳丽签订《房屋买卖合同》时，占志军因病即将做手术，无法亲自前往签署合同，遂委托李佳丽代为签署，李佳丽也将该情况和委托事项告诉江雯佳，取得了江雯佳的认可，并将有关事项记载于合同之中，因此本案李佳丽有权签署《房屋买卖合同》。同时，李佳丽在签署《房屋买卖合同》时，向江雯佳提供的是李佳丽、占志军的身份证、结婚证、李佳丽户口本以及占志军户口本页均系原件。二、李佳丽、占志军于2015年5月29日前从未收到过江雯佳要求占志军追认授权的通知，反而是江雯佳多次因无法按期付款，要求与李佳丽协商延期付款。李佳丽、占志军于2015年5月29日收到江雯佳通知函后，于2015年5月31日通过手机短信、EMS邮件等方式向江雯佳明确说明李佳丽、占志军同意出售案涉房产，李佳丽有权代理占志军签署合同。因此，本案不存在李佳丽无权签署《房屋买卖合同》之说。实际是因江雯佳无法依约支付首付款30万元，而又想逃避违约责任而提起的恶意诉讼。现李佳丽多次催讨支付首付款30万元无果，于2015年8月5日正式发函通知江雯佳解除《房屋买卖合同》。综上，江雯佳要求撤销《房屋买卖合同》、返还定金及支付律师服务费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回江雯佳的诉讼请求。
第三人海之居公司未陈述意见。
反诉原告李佳丽、占志军共同反诉称，一、2015年4月21日，反诉原告李佳丽与反诉被告江雯佳在第三人海之居公司的店铺内签订了一份《房屋买卖合同》，约定江雯佳向李佳丽、占志军购买案涉房产，成交价格为160万元；江雯佳同意在解除案涉房产抵押权的还款日前，将30万元转入抵押权人指定的还款账户并抵作部分购房款；在案涉房产权属过户前，违约方应每日按本合同约定的成交价的万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过二十日仍未履行的，守约方可解除合同；任何一方违约导致本合同解除或无法继续履行的，守约方有权按照本合同约定成交价的20%向违约方主张违约金，因追究违约责任所产生的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担。二、《房屋买卖合同》签订当日，占志军因病无法亲自前往签署合同，遂委托李佳丽代为签署合同。李佳丽亦将该委托事项告知江雯佳，并向江雯佳出示李佳丽、占志军的身份证原件、户口簿原件、结婚证原件、房产证复印件等材料后，江雯佳才在确认李佳丽有权代理占志军签署《房屋买卖合同》的情况下签署合同。三、《房屋买卖合同》签订后，李佳丽依约向抵押权人申请还款，并在抵押权人确定可还款后，通知江雯佳于2015年5月21日前将30万元转入抵押权人指定的银行账户，但江雯佳一直以无法筹集资金为由拖延付款。其后，江雯佳突然于2015年5月30日向李佳丽邮寄一份《通知书》，谎称其已多次要求占志军追认李佳丽签署的《房屋买卖合同》，并据此要求撤销合同。为此，李佳丽、占志军于2015年6月4日向江雯佳邮寄一份共同签署的《通知回函》，确认占志军同意出售案涉房产，并书面追认李佳丽有权代占志军签署《房屋买卖合同》。2015年7月1日，李佳丽、占志军再次向江雯佳发函，催告江雯佳立即按照合同约定履行合同，否则将依约解除合同。但江雯佳仍然不予理会，至今未按约定支付购房款。综上所述，江雯佳逾期付款的行为已经违反了《房屋买卖合同》的约定，严重损害了李佳丽、占志军的合法权益。现因江雯佳逾期支付购房款已超过二十日，故李佳丽、占志军有权解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求江雯佳承担相应的违约责任。为维护李佳丽、占志军的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除反诉原告与反诉被告于2015年4月21日签订的《房屋买卖合同》；二、反诉被告立即向反诉原告支付逾期付款违约金（以160万元为基数，按照每日万分之五的标准，从2015年5月21日起算至《房屋买卖合同》确定解除之日止，暂计至2015年7月30日为56000元）；三、反诉被告立即向反诉原告支付合同解除违约金32万元；四、反诉被告立即向反诉原告支付律师服务费14800元；五、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告江雯佳辩称，一、反诉原告李佳丽与江雯佳于2015年4月21日签订《房屋买卖合同》时，并未取得反诉原告占志军的授权委托书，亦未提供李佳丽、占志军的身份证、户口本、结婚证以及房产证的原件。江雯佳合理怀疑李佳丽未取得相关授权。二、《房屋买卖合同》的尾部是李佳丽代占志军签署，该合同在取得共有权人占志军追认之前属于效力待定的合同，江雯佳已于2015年5月29日向李佳丽及第三人海之居公司发出撤销合同的通知，该合同已于2015年5月29日撤销，并自始无法律约束力。因此，占志军、李佳丽请求判令《房屋买卖合同》于2015年7月30日解除与事实明显不符。三、《房屋买卖合同》在占志军追认之前不发生法律效力，直至江雯佳于2015年5月29日发出撤销合同的通知后，该合同因撤销而无效。在此情况下，江雯佳的行为不构成违约，其不应承担占志军、李佳丽所主张的支付逾期付款违约金、合同解除违约金、律师费等违约责任。而且，李佳丽、占志军主张的违约金过高，要求适当调整，李佳丽、占志军应就其损失承担举证责任。另外，占志军、李佳丽称江雯佳一直以无法筹集资金来拖延付款与事实不符。
第三人海之居公司未陈述意见。
经审理查明：
被告李佳丽、占志军系夫妻关系，案涉房产登记在李佳丽、占志军名下，李佳丽、占志军各按份共有50%。2015年4月21日，经第三人海之居公司居间，李佳丽、占志军（注：甲方）与原告江雯佳（注：乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房产出售给乙方，案涉房产建筑面积为89平方米，成交价为160万元；乙方应在合同签订时向甲方支付房屋交易定金5万元。合同第二条约定：房屋存在抵押情况，甲方应在2015年5月21日前向抵押权人申请还款。合同第三条约定：甲方……保证其配偶以及该房屋的其他共有权人同意将该房屋按照本合同约定的条件出售给乙方……。合同第六条约定：乙方同意在还款日期前将30万元整转入抵押权人指定的还款账户用于解除该房屋的抵押权，该款项转入抵押权人指定的还款账户后即抵作部分购房款。合同第十三条约定：（一）房屋权属过户前的违约责任“1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按照本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过二十日仍未履行的，守约方可解除本合同。2.甲乙双方任何一方违约导致合同解除或无法继续履行的，守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。……因追究违约责任产生的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担。”合同第十七条约定：“对于本合同正文中未约定、约定不明或不适用的内容，甲乙双方可以根据具体情况另行签订书面补充协议进行补充或变更。本合同正文、附件，与补充协议约定不一致的，以补充协议为准。”合同尾部“补充协议”约定：“甲方李佳丽（身份证号码350628198407190025）已取得共有人占志军（身份证号码350600197711110017）同意出售该房产，若因甲方原因无法履行本协议，则甲方李佳丽承担本协议的违约责任。”占志军未到场签署合同，李佳丽在合同上签署李佳丽及占志军的名字，并在占志军的名字后注明“李佳丽代”。合同签订后，江雯佳支付李佳丽定金5万元。2015年6月15日，李佳丽通过占志军名下银行账户向案外人中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行偿还案涉房产的抵押贷款267940.83元。
2015年5月29日，江雯佳向李佳丽邮寄《撤销﹤房屋买卖合同﹥通知书》，载明：“鉴于该房产是您和您丈夫的共同财产，故需要二人共同签字。由于您丈夫没有到场，也没有提供授权委托书，不能证明您已取得您丈夫的同意。本人多次电话、短信催告，您与您丈夫都没有回应。……自即日起撤销本人与您签订的《房屋买卖合同》，请您于本通知函送达之日起三日内返还本人已付的定金五万元整。”李佳丽于2015年5月30日收到该通知书。
2015年6月4日，李佳丽和占志军向江雯佳邮寄一份函件，载明：“占志军与李佳丽居于共同意愿共同于4月11日委托海沧海之居房产进行我们夫妻名下各50%（海沧区沧林东一里126号107室）之房屋委托卖房。并于4月21日在得到你本人和海之居通知你方同意购房当时，因占志军临近全身手术身体不适所以授权委托妻子李佳丽携带双方结婚证原件，双方户口页户口本原件和双方身份证原件前往中介处进行买卖房屋合同签署。买卖合同签署是我们夫妻共同同意并且占志军授权李佳丽并支持签署。在4月21日晚合同签字之前，你方江雯佳与母亲亲眼查阅过我们的产权证复印件并由海之居见证，江雯佳明确知道产权证上占志军和李佳丽夫妻各占50%，并且同意占志军的签名授权。……本次合同交易为我们夫妻共同意愿共同同意，请再次知悉！”江雯佳于2015年6月5日收到该函件。
2015年7月1日，占志军与李佳丽向江雯佳邮寄一份通知函，载明：“按照合同要求我方已经在约定的5月21日前向抵押权人中国农业银行海沧支行提出了提前还款要求，经过多次电话沟通，及当面催促和寄送告知函通知你方及时履行合同约定并按照合同约定支付三十万部分购房款以用于房屋解押，但截止今天仍未收到你方的解押部分购房款。等待沟通多日没有得到你方合同履行回复和部分购房款，我方已经在6月15日自己将房款偿还，并在6月16日得到农业银行短信通知房屋贷款已结清。……如你方没有履行合约我方将……遵照合同规定解除合同。”江雯佳于2015年7月3日收到该通知函。江雯佳于2015年7月10日诉至本院，要求撤销《房屋买卖合同》等。随后，李佳丽提起反诉。
另查明，2015年4月27日至2015年5月3日，占志军在厦门长庚医院住院治疗，并于2015年4月28日全麻下行多部位局部肿物切除术。因本案诉讼，江雯佳支出律师服务费6000元；李佳丽、占志军支出律师服务费14800元。
以上事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）方均提供的《房屋买卖合同》，原告（反诉被告）提供的厦门市土地房屋权证、银行转账凭证、转账确认函、定金收条（售房）、《撤销﹤房屋买卖合同﹥通知书》、EMS邮件详情单回执、律师服务费发票，被告（反诉原告）方提供的厦门长庚医院出院记录、通知回函、通知函、EMS邮件详情单回执两份、农业银行业务凭证、声明、结婚证以及本院庭审笔录、询问笔录予以证实，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。
一、江雯佳对《房屋买卖合同》是否享有撤销权，本院分析如下。江雯佳行使撤销权的前提是《房屋买卖合同》为效力待定合同。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。本院认为，本案不存在适用上述法律的前提基础，理由如下。李佳丽与占志军为夫妻关系，李佳丽在与江雯佳订立合同时已向江雯佳告知“李佳丽已取得共有人占志军的同意出售该房产”，并将该告知内容记载于合同补充协议，在此基础上，李佳丽在合同上签署李佳丽及占志军的名字，并在占志军的名字后注明“李佳丽代”。虽然李佳丽在签订合同时未提供占志军的书面授权委托书，但江雯佳明知案涉房产为李佳丽和占志军按份共有仍与李佳丽签订《房屋买卖合同》并交付定金，应当视为江雯佳基于李佳丽与占志军为夫妻关系而充分相信李佳丽有代理权，并认可占志军口头委托李佳丽签订《房屋买卖合同》。根据法律规定，当事人订立合同，可以采用书面形式或口头形式。对于委托合同，法律、行政法规并未规定采用书面形式，故可以采用口头形式。本案中，占志军于2015年4月27日住院手术，而《房屋买卖合同》于2015年4月21日签订，占志军确有可能因自身身体原因无法前往签订合同，而通过口头形式委托配偶李佳丽签订合同。另外，李佳丽通过占志军名下银行账户向案外人中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行偿还相应抵押贷款，系李佳丽及占志军履行《房屋买卖合同》义务的行为，可以反证占志军委托李佳丽出售案涉房产，李佳丽根据占志军的委托可得以占志军的名义及案涉房产按份共有人李佳丽的名义与江雯佳签订《房屋买卖合同》。因此，《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，为合法有效，不存在效力待定的情形，江雯佳不享有撤销权，《房屋买卖合同》并未因江雯佳于2015年5月29日向李佳丽发送《撤销﹤房屋买卖合同﹥通知书》而被撤销。江雯佳关于确认其与李佳丽于2015年4月21日签订的《房屋买卖合同》已于2015年5月29日撤销，要求李佳丽向江雯佳返还定金5万元、承担律师服务费6000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
二、《房屋买卖合同》为有效合同，合同双方都应当严格依照合同履行。江雯佳作为房屋买卖合同中的房屋买受人，应当有义务按照合同的约定及时将30万元转入抵押权人指定的还款账户用于解除案涉房产的抵押权，但江雯佳未能依约支付购房款，江雯佳未按合同约定履行自己的义务，无权要求返还定金。江雯佳的违约行为致使李佳丽、占志军无法实现合同目的，属于根本违约。李佳丽、占志军作为守约方，有权要求解除合同。《房屋买卖合同》约定守约方有权按定金罚则或交易总价的20%向违约方主张违约金。李佳丽、占志军选择了交易总价的20%作为违约金条款要求江雯佳支付违约金。案涉房产的交易总价为160万元，违约金为交易总价的20%，即为32万元。但是江雯佳认为约定的违约金数额远高于李佳丽、占志军的损失，要求进行调整。李佳丽、占志军在江雯佳要求调整违约金的情况下，并未提供证据证明其损失的具体金额，因此，本院对江雯佳应付的违约金依法予以调整。违约金的目的在于填补李佳丽、占志军的损失，因江雯佳无权要求返还定金，李佳丽、占志军就享有该定金已足以弥补其相应损失。同理，李佳丽、占志军请求江雯佳支付逾期付款违约金，本院亦不予支持。因此，本院确定定金数额作为江雯佳的违约金，江雯佳无权要求返还定金，也无须再另行支付李佳丽、占志军违约金。《房屋买卖合同》有约定违约方承担律师费用，因此，李佳丽、占志军请求江雯佳承担律师服务费14800元，有相应的合同依据，予以支持。综上，对于李佳丽、占志军的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，其余驳回。
第三人海之居公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告江雯佳的全部诉讼请求；
二、解除反诉原告李佳丽、占志军与反诉被告江雯佳于2015年4月21日签订的《房屋买卖合同》；
三、反诉被告江雯佳于本判决生效之日起十日内向反诉原告李佳丽、占志军支付律师服务费14800元；
四、驳回反诉原告李佳丽、占志军的其余诉讼请求。
如反诉被告江雯佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1200元减半收取600元，由原告江雯佳负担；反诉案件受理费7162元减半收取3581元，由反诉原告占志军、李佳丽负担3133元，反诉被告江雯佳负担448元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 谭婉群
二〇一五年十一月二日
书 记 员 林 烨
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。……
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。