湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第03331号
原告长沙雏菊化妆品贸易有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城2203房。
法定代表人刘广茂，董事长。
委托代理人姜浩，湖南醒龙律师事务所律师。
委托代理人余园，湖南醒龙律师事务所律师。
被告锦江麦德龙现购自运有限公司长沙开福商场，住所地湖南省长沙市开福区丽臣路115号。
负责人PatriceLucienGilbertGenet。
委托代理人王欢，湖南天地人律师事务所律师。
原告长沙雏菊化妆品贸易有限责任公司（以下简称雏菊公司）诉被告锦江麦德龙现购自运有限公司长沙开福商场（以下简称麦德龙开福商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法由审判员刘伟独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员张凡担任庭审记录。原告雏菊公司的委托代理人姜浩、余园，被告麦德龙开福商场的委托代理人王欢到庭参加诉讼。原告雏菊公司与被告麦德龙开福商场向本院申请30日的和解期间。本案现已审理终结。
原告雏菊公司诉称，原告雏菊公司与被告麦德龙开福商场于2014年12月31日签订《场地租赁协议》，就原告向被告租赁麦德龙长沙开福商场“顾客出口外左侧”场地一事达成一致约定。《场地租赁协议》约定场地租赁期限为一年，自2015年2月1日起至2016年1月31日止，租金每年XX万元，半年支付一次。《场地租赁协议》签订以后，原告依约向被告支付了全年租金。而被告自2015年5月起，在不经任何解释与协商的情形下，多次以“商场重新改造提质”为由要求提前终止租赁协议，给原告正常经营和公司声誉造成了恶劣影响。根据《场地租赁协议》约定，被告提前终止租赁协议的要求没有任何依据，故为维护原告合法权益请求法院依法判决：一、判令被告继续履行原、被告双方于2014年12月31日签订的《场地租赁协议》直至租赁期满。二、判令被告承担本案诉讼费用。
被告麦德龙开福商场辩称，一、按照原、被告签订的租赁合同，被告麦德龙开福商场有权单方提前终止合同。2014年12月31日，原、被告双方再次就商场场地租赁事宜达成一致意见，并签订了《场地租赁合同》。该合同第十一条第一款第10项明确约定“因业主对商场有重大改造而需要拆除场地，业主提前一个月通知租户后，合同终止”。该约定通过下划线进行了重点提示，原告在签订合同已经明确认可。根据该约定，被告麦德龙开福商场如有重大改造，只需要提前一个月。
经审理查明，2014年12月31日，被告麦德龙开福商场作为业主方与原告雏菊公司作为租户方就位于麦德龙长沙开福商场“顾客出口外左侧”商场的场地租赁事宜签订了《场地租赁协议》，该协议内容为：协定位于麦德龙长沙开福商场（以下简称“商场”）“顾客出口外左侧”（以下简称“租赁场地”）出租给租户，该场地租赁面积为XX平方米；租赁用途：该租赁场地的用途为进口化妆品（不销售麦德龙现有销售商品），业主并不声明或保证该租赁场地适合所指明的用途；租赁期限：自2015年2月1日起至2016年1月31日止，共计1年；租金及其他费用：1、本合同租金实行按半年支付制，租户于每个日历的第一日准时预先缴付租金，租金标准为每年人民币贰拾贰万元，租金支付方式为转账。2、物业管理费已含于租金中。3、公用事业费：因租户自身经营产生的租赁场地的水、电费按实际结算由租户向业主每月支付，业主按月开具发票，开票所涉税费由租户承担。4、费用缴纳指定账号开户银行：工行长沙市德雅路支行，银行账号：19×××85；履约保证金：本合同签订之日，租户应支付二万元履约保证金，作为履行合同的担保。本合同终止后业主在结清所有款项，且交换租赁场地后30日内将该履约保证金无息退还租户。如果是租户违约造成合同终止，业主有权没收履约保证金；合同的解除：10、因业主对商场有重大改造而需要拆除场地的，业主提前一个月通知租户后，终止合同。该协议还对租赁场地的使用、保险、业主权利义务、租户权利义务、转让和转租、违约责任等事项进行了约定。
原告雏菊公司提交的一份个人网上银行转账记录载明2015年7月6日向麦德龙指定账号19×××85转账XX万元作为半年租金。
2015年5月31日，被告麦德龙开福商场向原告雏菊公司出具一份《关于提前终止场地租赁合同的通知函》内容如下：贵我双方于2014年12月31日就我商场相应场地（“租赁场地”）的租赁事宜签订了《场地租赁合同》（“租赁合同”），鉴于我商场在该地已经营多年，为更好满足顾客需求，适应市场需求，商场即将进行重大改造，现按租赁合同第十一条第10点的约定，提前通知贵公司该租赁合同将于2015年6月30日终止，租金支付至2015年6月30日止，请贵公司于2015年6月30日前完成租赁场地清理，支付完毕租金，双方进行租赁场地交接。请贵公司在收悉本通知函后5日内回复，与我商场协商处理租赁场地交接事宜。
同年6月13日，原告雏菊公司进了复函：雏菊公司要求继续履行该合同至到期，并提出以下疑问：1、麦德龙商场既然是以“商场重新提质改造”为由要求提前终止租赁合同，那么就要求麦德龙商场提供所有关于商场提质改造的计划书，红线图，设计施工图，以及长沙市政府相关部门的麦德龙主体建造改造批准文件。2、麦德龙商场开发部多次单方面到店铺告知雏菊公司员工要求6月30日前退场，严重影响到雏菊公司店铺的正常经营，为此雏菊公司提出严正抗议，并要求麦德龙商场在基于双方友好合作的前提下继续执行合同并友好诚信沟通。
因被告麦德龙开福商场与原告雏菊公司就合同是否解除一事不能达成协议，被告麦德龙开福商场停止对原告雏菊公司供电。2015年7月31日，原告雏菊公司就租赁合同的履行问题向本院提起诉讼，要求被告麦德龙开福商场继续履行双方签订的租赁合同，并向本院提出了行为保全申请，要求恢复供电。本院作出（2015）开民一初字第03331-1号民事裁定，要求被告麦德龙开福商场在未经生效法律文书确定，不得有停止供电、供水等行为。被告麦德龙开福商场恢复供电并提出复议申请。
在庭审中，原告雏菊公司认为，一、双方在2014年12月31日签订的《场地租赁协议》的第十一条第一款第10项即“因业主对商场有重大改造而需要拆除场地的，业主提前一个月通知租户后，终止合同”的条款是格式条款，该条款违反了公平原则，明显免除了被告麦德龙开福商场的责任，加重了原告雏菊公司的责任，应为无效条款；二、被告麦德龙开福商场到目前为止没有证据证明《场地租赁协议》的第十一条第一款第10项所约定的条件已经成就，同时也没有证据证明被告所主张的重大改造项目存在以及通过相关的审批。原告雏菊公司主张被告麦德龙开福商场以重大改造为由要求提前解除租赁合同没有事实和法律依据，要求继续履行租赁合同。被告麦德龙开福商场认为，一、《场地租赁协议》的第十一条第一款第10项约定通过下划线进行了重点提示，原告在签订合同已经明确认可，该条款是双方当事人经过协商后签订的条款，是有效条款。被告依据该条款解除合同是合法的；二、被告麦德龙开福商场进行重大改造是麦德龙公司总部在全国范围内的行为，在厦门、大连、南京等地均进行了改造。且该重大改造麦德龙公司聘请了相关的设计公司进行施工设计，相关的审批手续正在办理中。被告麦德龙开福商场提交了相关设计合同以及设计图纸。原告雏菊公司对被告麦德龙开福商场提交的设计合同以及设计图纸不予认可。
另查，被告麦德龙开福商场陈述，锦江麦德龙现购自运有限公司长沙开福商场与锦江麦德龙现购自运有限公司长沙开福分部是同一单位。
在庭审后，被告麦德龙开福商场提交了其与原告雏菊公司签订的其他年份的《场地租赁协议》以及与其他租户签订的《场地租赁协议》。
以上事实，有《场地租赁协议》、银行汇款凭证、设计合同、设计图纸、通知函、复函、当事人的陈述以及庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为：一、《场地租赁协议》的效力问题。虽然2014年12月31日签订《场地租赁协议》的落款方是原告雏菊公司与锦江麦德龙现购自运有限公司长沙开福分部，但是被告麦德龙开福商场认可锦江麦德龙现购自运有限公司长沙开福商场与锦江麦德龙现购自运有限公司长沙开福分部是同一单位，故双方在2014年12月31日签订的《场地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。双方在该《场地租赁协议》的第十一条第一款第10项约定“因业主对商场有重大改造而需要拆除场地的，业主提前一个月通知租户后，终止合同”。对于该条款的效力，双方当事人有争议。原告雏菊公司认为该条款是格式条款，该条款违反了公平原则，明显免除了被告麦德龙开福商场的责任，加重了原告雏菊公司的责任，应为无效条款。被告麦德龙开福商场认为，该条款是双方当事人经过协商后签订的条款，且该约定通过下划线进行了重点提示，原告在签订合同已经明确认可，是有效条款。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而事先拟定，并在签订合同时未与对方协商的条款。对于格式条款的解释应当作出不利于提供条款方的解释。在本案中，原告雏菊公司主张该租赁合同是被告麦德龙开福商场提供的合同，被告麦德龙开福商场主张是双方拟定的合同。参考被告麦德龙开福商场在庭审后提交的其与原告雏菊公司签订的其他年份的《场地租赁协议》以及与其他租户的《场地租赁协议》，本院认为该条款是格式条款，但是该条款没有违反公平原则，没有免除被告麦德龙开福商场的责任，也没有加重原告雏菊公司的责任，应为有效条款。二、本案中双方当事人的责任。原、被告签署的场地租赁合同载明的租赁期限为2015年2月1日至2016年1月31日止。双方签订租赁合同后被告麦德龙开福商场交付了场地，原告雏菊公司于7月6日缴纳了半年租金11万元，双方均按照合同约定履行合同。对于被告麦德龙开福商场依据租赁合同第十一条第10点事由的出现即提前终止租赁合同的理由，本院认为应对该商场即将有重大改造而需拆除商场进行举证。如果被告麦德龙开福商场不能证明则无权提前终止合同，应该继续履行合同，如果强行提前终止合同则按照违约承担侵权责任。但是对于“重大改造”的定义，双方当事人在合同中没有明确定义，也没有在事后达成补充协议。虽然被告麦德龙开福商场在诉讼中提交了设计合同、设计图纸以及其他地方的新闻报道，但是该设计、施工是否属于重大改造，无法判定。故本院认为，被告麦德龙开福商场依据租赁合同第十一条第10点提前终止租赁合同的理由不充分。被告麦德龙开福商场应当继续履行与原告雏菊公司签订的《场地租赁协议》。三、对于被告麦德龙开福商场提出的行为保全的复议，本院不予采纳。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
被告锦江麦德龙现购自运有限公司长沙开福商场继续与原告长沙雏菊化妆品贸易有限责任公司于2014年12月31日签订的《场地租赁协议》直至租赁期满。
本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告锦江麦德龙现购自运有限公司长沙开福商场承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 刘伟
二〇一五年十月二十二日
代理书记员 张凡