常州市金坛区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0482执异22号
异议人（案外人）靳留平，男，1991年8月23日生，汉族，住常州市金坛区。
申请执行人邵俊如，男，1950年12月28日生，汉族，住常州市天宁区。
申请执行人邵玲，女，1953年5月12日生，汉族，住常州市金坛区。
申请执行人邵莹，女，1947年3月27日生，汉族，住常州市金坛区。
被执行人吴俊华，男，1976年1月28日生，汉族，住常州市金坛区。
被执行人邵红珍，女，1946年12月13日生，汉族，住常州市金坛区。
被执行人尹瑞萍，女，1975年8月9日生，汉族，住常州市金坛区。
本院在执行邵俊如、邵玲、邵莹申请执行吴俊华、邵红珍、尹瑞萍民间借贷纠纷一案中，案外人靳留平不服本院对坐落于常州市金坛区金城镇景阳花园XX幢32号房屋（以下简称景阳花园XX幢32号房屋）的查封，向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人靳留平称，2014年11月26日，本人与尹瑞萍签订购买尹瑞萍、吴俊华共同所有的坐落于常州市金坛区金城镇景阳花园XX幢405室、景阳花园XX幢32号房屋的协议，总价款79.5万元。付款后，本人与尹瑞萍、吴俊华对景阳花园XX幢405室办理了过户手续。因本人经济上较紧张，未能及时办理景阳花园XX幢32号房屋的过户。2016年7月6日，经常州市金坛区公证处公证，由尹瑞萍、吴俊华全权委托本人办理景阳花园XX幢32号房屋的过户手续，本人一时拿不出过户费，未能办理。请求解除对景阳花园XX幢32号房屋的查封。
为证明其主张，案外人靳留平向本院提交以下证据：一、“购买二手经济房协议”1份，内容为：出卖方尹瑞萍自愿将景阳花园XX幢405室、景阳花园XX幢32号房屋出售给买受方靳留平，双方约定上述房屋成交价为79.5万元，靳留平于2015年11月28日支付60万元；在房屋所有权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款19.5万元。每期付款，出卖方出具收据。双方定于2016年5月25日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续等。上述协议签订日期为2014年11月26日。二、收条二份。第一份收条内容为：今收到靳留平现金陆拾万元整，收款人尹瑞萍，2014.11.28。第二份收条内容为：今收到靳留平景阳花园XX幢405室房屋余款195000（壹拾玖万伍仟元整），尹瑞萍，2016.07.06。三、房权证常金字第××号1份。内容为：景阳花园XX幢32号（建筑面积26.82平方米）于2011年5月19日登记至尹瑞萍、吴俊华名下。在该证附记中注明：该房屋于2016年7月6日注销他项权利等。四、坛国用（2011）第7632号国有土地使用权证1份。内容为：景阳花园XX幢32号房屋的土地使用权（出让）于2011年7月13日登记至尹瑞萍、吴俊华名下。五、江苏省常州市金坛公证处于2016年7月6日出具的（2016）常坛证民内字第1226号公证书1份，内容为：尹瑞萍、吴俊华于2016年7月6日来我处，在前面的委托书上签名。该委托书内容为：委托人尹瑞萍、吴俊华有景阳花园XX幢32号房屋。委托人尹瑞萍、吴俊华因长期在外工作，不能亲自办理该房屋的买卖及房产过户手续。受托人靳留平有权签订上述房屋的买卖协议、收取房款及网上交易签字确认、办理房屋所有权和土地使用权证的过户手续；受托人无转委托权，委托期限到办理完毕上述房屋的买卖及过户手续为止。上述证据材料为复印件，经核对与案外人靳留平持有的原件无异。
申请执行人邵俊如、邵玲、邵莹称，案外人靳留平与尹瑞萍签订的“购买二手经济房协议”不真实、不合法。景阳花园XX幢32号房屋是尹瑞萍、吴俊华的房产。公证书公证的是委托行为，推翻了“购买二手经济房协议”中对景阳花园XX幢32号房屋的双方买卖行为。请求依法驳回案外人靳留平的执行异议请求。
本院查明，景阳花园XX幢32号房屋的所有权于2011年5月19日登记在吴俊华、尹瑞萍的名下，房权证号为常金字第××号、0081448-××号，建筑面积26.82平方米。邵俊如、邵玲、邵莹诉吴俊华、邵红珍、尹瑞萍民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理。2016年7月6日，景阳花园XX幢32号房屋被注销他项权利，同日，吴俊华、尹瑞萍在江苏省常州市金坛公证处办理了（2016）常坛证民内字第1226号公证书1份，委托靳留平办理景阳花园XX幢32号房屋的买卖及过户手续。2016年10月28日，本院依法作出(2016)苏0482民初2957号民事判决书，判决：被告吴俊华、邵红珍、尹瑞萍于本判决生效之日起10日内返还原告邵俊如、邵玲、邵莹借款2288475元，并按年息24%承担自2016年2月28日起至借款付清之日止的利息。案件受理费30800元、保全费2020元，合计32820元，由原告邵俊如、邵玲、邵莹负担7305元，由被告吴俊华、邵红珍、尹瑞萍负担25515元。（由被告负担的诉讼费原告已预交，被告应于本判决生效之日起10日内给付原告）。判决已经发生法律效力，逾期吴俊华、邵红珍、尹瑞萍未履行义务，根据邵俊如、邵玲、邵莹的执行申请，本院于2016年12月2日立案执行。2016年12月26日，本院依法作出(2016)苏0482执2883号执行裁定书，查封被执行人尹瑞萍、吴俊华共有的景阳花园XX幢32号房地产。该裁定及协助执行通知书于同日向常州市不动产登记交易中心金坛分中心进行送达。对此，案外人靳留平不服于2017年6月16日向本院提出执行异议。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，景阳花园XX幢32号房屋属于不动产，该房屋的物权变更应当依法办理登记手续。依案外人靳留平提交的产权证等材料，可以确认景阳花园XX幢32号房屋的所有权人为被执行人尹瑞萍、吴俊华。案外人靳留平认为已向被执行人尹瑞萍支付完毕全部购房款79.5万元（包括景阳花园XX幢405室房屋），仅凭案外人靳留平提交的二份收条，无其他相关证据证明，不足以证明购房款交付的实际情况。虽然被执行人尹瑞萍、吴俊华到江苏省常州市金坛公证处办理了委托书的公证，但该公证书的内容系被执行人尹瑞萍、吴俊华委托案外人靳留平办理景阳花园XX幢32号房屋的买卖及过户手续。案外人靳留平在购买该房屋之后至本院查封该房屋之前，有足够的时间可以办理该房屋过户登记手续，但其并未办理。案外人靳留平以因拿不出过户费为由，故未能办理该房屋的过户手续，系案外人靳留平自身原因造成未办理该房屋过户登记。案外人靳留平也未向本院提供在本院查封该房屋之前已合法占有该房屋的事实依据。综上所述，案外人靳留平对景阳花园XX幢32号房屋不享有足以排除强制执行的权益，应当依法驳回其执行异议请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人靳留平的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 李瑞华
审 判 员 张卫明
人民陪审员 张福明
二〇一七年七月十二日
书 记 员 祁云秀