北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终2517号
上诉人（原审被告）郭秀华，女，1977年11月12日出生。
被上诉人（原审原告）北京鲁能物业服务有限责任公司，住所地北京市西城区西单北大街111号911室。
法定代表人尹衍利，董事长。
委托代理人宫瑞霞，北京市东卫律师事务所律师。
委托代理人刘旭，男，1982年3月2日出生。
原审被告刘勇，男，1977年11月11日出生。
委托代理人郭秀华，女，1977年11月12日出生。
上诉人郭秀华因与被上诉人北京鲁能物业服务有限责任公司（以下简称鲁能物业公司），原审被告刘勇物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第16075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官张海洋、常洪雷参加的合议庭，并于2016年3月9日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
鲁能物业公司在一审中起诉称：郭秀华、刘勇居住在北京市顺义区马坡镇7号院颐景润园小区19号楼1单元501室，该房屋建筑面积为181.12平方米，物业费单价为2.98元／平方米·月。2013年5月11日刘勇于涉诉房屋与鲁能物业公司签订前期物业合同，按约定郭秀华、刘勇应于每年12月20日前预交次年度物业服务费。现郭秀华、刘勇违反合同约定，欠缴自2014年3月12日至2015年12月31日期间的物业费11689.39元以及自2014年3月11日至2016年3月10日期间生活垃圾清运费与处理费132元。鲁能物业公司多次催缴未果。为维护其合法权益，特提起诉讼，要求：1.判令郭秀华、刘勇足额支付所欠鲁能物业公司物业费11689.39元，生活垃圾清运费与处理费132元；2.郭秀华、刘勇支付2014年12月20日至2015年9月15日违约金1507.93元；3.案件受理费由郭秀华、刘勇负担。
郭秀华、刘勇在一审中共同答辩称：认可欠费期限及金额，不同意缴纳。郭秀华、刘勇不同意鲁能物业公司继续履行物业服务合同，因为其工作人员不具备物业服务资质；收费标准不具备合法理由；要求鲁能物业公司消除妨碍，交付车位使用权；要求以物业费为限扣除鲁能物业公司给郭秀华、刘勇造成的损失，超出部分另案解决；小区没×单独委托垃圾清运人员，垃圾清运费已包括在物业费里；郭秀华、刘勇单元的电梯井漏水前两天才找到漏水原因，电梯存在问题，曾经从5层跌落至底层；没×违约行为，不属于恶意拖欠，不同意承担违约责任。
一审法院审理查明：郭秀华、刘勇系北京市顺义区马坡镇7号院颐景润园小区19号楼1单元501室的业主，该房屋建筑面积为181.12平方米。
2013年5月11日刘勇于涉诉房屋与鲁能物业公司签订前期物业合同，按约定郭秀华、刘勇应于每年12月20日前预交次年度物业服务费，标准为2.98元／建筑平方米·月，生活垃圾清运费30元／户·年，生活垃圾处理费36元／户·年。前期物业合同第二十条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按日累计所欠费用之万分之五的标准交纳违约金。郭秀华、刘勇自2014年3月12日至2015年12月31日期间的物业费11689.39元、2014年3月11日至2016年3月10日生活垃圾清运费及处理费132元未缴纳。
一审开庭前，郭秀华、刘勇向本院提出反诉，但未按照法律规定交纳反诉费，一审法院对其反诉按撤诉处理，郭秀华、刘勇可另行起诉主张其权利。
一审庭审中，鲁能物业公司就郭秀华、刘勇的辩称中小区存在的物业服务问题做出答复：鲁能物业公司与郭秀华、刘勇双方签订的前期物业服务合同合法有效，鲁能物业公司有权向郭秀华、刘勇主张支付物业服务费；鲁能物业公司收费标准均依据北京市政府相关规定，合理合法；鲁能物业公司所述电梯井漏水情况不属于物业服务范围，且现开发商已准备着手修理，且小区电梯通过年检，不存在郭秀华、刘勇所述的电梯故障；郭秀华、刘勇因欠缴车位管理费致使其无法办理车位磁卡充值，无法单独抬杆，但郭秀华、刘勇进出车库可以让鲁能物业公司工作人员刷卡抬杆，不影响其使用车库；鲁能物业公司未按照合同按时交纳物业费，存在违约行为，应当承担违约金，鲁能物业公司放弃其余天数的违约金请求。
一审法院判决认定：鲁能物业公司、刘勇双方签订的《颐景润园前期物业合同》合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。鲁能物业公司在提供相关服务后，有权要求郭秀华、刘勇支付物业服务费用。郭秀华、刘勇辩称鲁能物业公司人员不具备物业服务资质没×相关证据佐证，一审法院对其答辩不予采信；双方签订的前期物业合同中对收费标准均注明了定价依据，郭秀华、刘勇对收费标准不具有合法性的异议不成立；郭秀华、刘勇对其所有的车位享有使用权，由于郭秀华、刘勇未缴纳车位管理费无法办理车位磁卡导致郭秀华、刘勇无法自行进出车库，但鲁能物业公司承诺协助郭秀华、刘勇抬杆入库，其车位使用权并未受到阻碍，对于双方车位管理费问题的纠纷不在本案中处理；垃圾清运费和处理费在前期物业合同中明确约定且附收费标准，合理合法，郭秀华、刘勇辩称该费用已包含在物业服务费中没×事实和法律依据，一审法院对其答辩意见不予采信；电梯井漏水的问题不属于物业服务合同范围；郭秀华、刘勇答辩意见中所述各种情况不能说明鲁能物业公司提供的物业服务与现行法律法规所确定的物业管理服务标准和质量之间存在明显差距，故郭秀华、刘勇应全额交纳物业费；郭秀华、刘勇迟延交纳物业费非恶意拖欠，鲁能物业公司要求郭秀华、刘勇支付违约金1507.93元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。应当指出，为了更好地服务小区业主，物业公司在接到业主反映的问题后，属于物业服务范围的应当及时处理，不在物业服务范围的应当尽量协调，协调不成的告知业主直接与相关单位或个人处理此事，避免因协调时间过长导致问题得不到及时有效解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、郭秀华、刘勇于判决生效之日起七日内给付北京鲁能物业服务有限责任公司二〇一四年三月十二日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费一万一千六百八十九元三角九分、二〇一四年三月十一日至二〇一六年三月十日期间生活垃圾清运费及处理费一百三十二元，合计一万一千八百二十一元三角九分；二、驳回北京鲁能物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
郭秀华不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审法院法律适用错误。本案并非普通的服务合同，而是前期物业服务纠纷。调整前期物业服务关系的制度和法规范依据有《中华人民共和国宪法》、《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》及相关规章。一审法院一概没×适用。仅以《合同法》第六十条为依据，这是重大错误。根据《中华人民共和国宪法》、《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》及相关规章，建设单位承担前期物业服务责任，在销售物业前制定和公告临时管理规约。在销售房屋时，临时管理规约和前期物业服务合同应当作为商品房买卖合同的附件。因此上述法律、法规和规章及其构成的制度、政策应当作为审判的适用依据，一审法院无视郭秀华在一审庭审中明确提出的上述法律、法规和规章中的原则和内容，这是错误的。二、一审法院存在重大程序错误。一审法院应追加而未追加建设单位为本案第三人，从而导致法律适用和事实认定错误。案件开庭前和审理之初，郭秀华就已经明确申请追加建设单位为第三人，一审法院不应驳回。即便这样，在庭审审理过程中，面对郭秀华提出的缺少临时规约以及因此而发生的物业服务缺陷、管理脱轨和缺少制约的现状，一审法院也应当基于法律和事实的需要，追加建设单位为第三人。此外，反诉费用因法庭调解而有待明确，合理顺延，并非未交，郭秀华的反诉权利未得到合法尊重。三、一审法院在事实认定上存在错误和遗漏。公共区域的漏水以及电梯维护属于物业服务内容；长期失修既有人员和能力不足的客观原因，也有故意拖延的主观原因，一审判决并未在对上述事实予以考虑的基础上得出判决。郭秀华的上诉请求为：1.撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第16075号民事判决；2.依法确认鲁能物业公司的收费无合法权和依据；3.依法驳回鲁能物业公司的诉讼请求；3.本案诉讼费用由鲁能物业公司承担。
郭秀华向本院提交以下证据：证据一19号楼入住业主就物业维护主要问题的联署签字。证明19号楼公共区域漏水；电梯井灌水造成事故；要求解决安全隐患没×解决；没×安装抽水泵；没×进行电梯保修；花坛长期受损失没×进行维修；水溪长期干枯；收费问题没×进行沟通；制度没×进行公示；没×办理一卡通，没×业主委员会和物业管理的相关规定；而且合同在建委也没×备案，对方的收费没×依据。证据二是网上打印的企业信息，证明小区的提供方是顺义物业服务中心，营业额是1800多万有盈利，对方有充分的能力但没×提供应有的物业服务。证据三是前期物业合同，证明没×进行备案也不符合相关规定，物业的内容没×明确的约定，19号楼入主的情况下该合同不再具备效力。
鲁能物业公司服从一审法院判决。其针对郭秀华的上诉，答辩称：本案是物业服务合同纠纷，双方应接受合同的约束，对方应依约支付垃圾清运费和处理费。鲁能物业公司已经按照约定和法律规定提供了服务，对方仅仅以没×享受服务来抗辩不应该支持。对方的上诉请求已经超出诉讼权利，该请求超出了一审的诉讼请求和范围，也超出了原审判决的内容，不属于二审审理的范围，请求法院依法驳回。一审不存在程序错误，前期服务合同是要求对方支付服务费，合同权利义务人是本案双方，根据合同的相对性，建设单位与本案没×关系，一审没×追加不存在程序错误。一审判决认定事实清楚正确，不存在错误和遗漏。鲁能物业是依法取得营业执照的物业公司，我方一直提供服务到现在。鲁能物业公司收费的合法依据是根据合同的约定，对方应该支付服务费。郭秀华要求消除公共区域的漏水问题，不能作为不支付物业费的理由。综上，请求二审维持一审法院判决。
鲁能物业公司向本院以下证据：1.提交承诺书，证明对方承认签订过合同。2.临时管理规约，证明有明确约定对方应该缴纳物业费。
刘勇就郭秀华的上诉，答辩称：同意郭秀华的上诉意见。
刘勇未向本院提交新的证据。
鲁能物业公司就郭秀华提交的证据，质证意见如下：证据一属于证人证言，对真实性不认可，理由是证人没×出庭作证，证明目的和关联性也不认可。对证据二的真实性不认可，证明目的不认可，因为网上信息与企业盈利和对方应该负的义务没×关联。对证据三真实性、合法法认可，证明目的不认可。
郭秀华就鲁能物业公司提交的证据，质证意见如下：证据1的真实性认可，但内容不属实，当时没×服务合同和临时规约，我方也没×签署，买房的时候是应卖房方的要求签署的。证据2的真实性认可，证明目的不认可，双方从来没×签署过物业合同。
刘勇对郭秀华及鲁能物业公司提交的证据未发表质证意见。
对于郭秀华提交的证据，本院认证如下：证据一中的证人未出庭，对其真实性不予确认。对证据二的关联性及证明目的均不予确认。对证据三的真实性予以确认，但对其证明目的不予确认。
对于鲁能物业公司提交的证据，本院认证如下：对证据1、2的真实性、证明目的予以确认。
本院另查明：2012年12月31日，郭秀华、刘勇签署承诺书，声明其确认已详细阅读北京市顺义新城建设开发有限公司制定的”顺恒大街7号院业主临时规约”和开发公司与物业公司签署的《前期物业服务合同》；同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时规约和前期物业服务合同。顺恒大街7号院临时管理规约第二条中规定，业主应按照物业服务合同的约定，按时足额向物业服务机构交纳物业服务费用，该临时管理规约上有郭秀华、刘勇签字。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有临时管理规约、承诺书、询问笔录、《颐景润园前期物业合同》等证据材料在案佐证。
本院认为：刘勇作为涉案房屋的业主之一与鲁能物业公司签订了《颐景润园前期物业合同》，该合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。鲁能物业公司提供相关物业服务后，郭秀华、刘勇作为涉案房屋的业主应共同承担支付物业费用的义务。
无论双方所签订的合同名称是物业服务合同或前期物业服务合同，郭秀华、刘勇作为业主均受该合同的约束，双方权利义务亦受《中华人民共和国合同法》的调整，一审法院判决在适用法律方面并无不当。本案系鲁能物业公司依据双方签订的物业服务合同向郭秀华、刘勇主张物业相关费用，涉案房屋的建设单位与本案的处理结果并无法律上的利害关系，故不应追加其作为第三人。另外，就郭秀华在一审中提出的反诉，由于其未在规定的期限内交纳诉讼费，一审法院对其反诉按撤诉处理，处理正确，且该处理并不影响其另行主张权利。由于郭秀华在二审期间仍不能提供充分证据证明鲁能物业公司提供的物业服务与现行法律法规所确定的物业管理服务标准和质量之间存在明显差距，故本院对鲁能物业公司主张的物业费和生活垃圾清运费及处理费，亦予以支持。对于郭秀华主张的鲁能物业公司的收费无合法权和依据之上诉意见，因无相应证据证明，本院难以采纳。
综上，郭秀华的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费150元，由北京鲁能物业服务有限责任公司负担25元（已交纳），由郭秀华、刘勇负担125元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费150元，由郭秀华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽新
代理审判员 张海洋
代理审判员 常洪雷
二〇一六年三月十六日
书 记 员 高明晓