河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀09民终1465号
上诉人（原审被告）：崔建通，男，1956年5月10日出生，汉族，现住任丘市。
委托诉讼代理人：马征，河北金胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟满意，男，1982年12月15日出生，汉族，现住任丘市开发区。
委托诉讼代理人：朱学兵，河北宪泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司。住所地：任丘市众凯嘉园**号楼3、4、5门。
法定代表人陈燕奎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁波，男，汉族，1992年2月12日出生，住河北省辛集市。
委托诉讼代理人：王建，男，汉族，1985年6月7日出生，住山东省费县。
上诉人崔建通因与被上诉人孟满意、被上诉人衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司（以下简称众凯公司任丘分公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2017）冀0982民初4293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔建纲的委托诉讼代理人马征、被上诉人孟满意的委托诉讼代理人朱学兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔建通上诉请求：改判驳回被上诉人孟满意的诉讼请求。事实和理由：原审法院认定上诉人与被上诉人众凯公司任丘分公司签订的房屋买卖合同无效，属于认定事实错误，应依法纠正。该判决第二项判令被上诉人众凯公司任丘分公司协助被上诉人孟满意办理任丘市众凯嘉园小区第8幢803室房屋登记手续，应依法撤销。上诉人与众凯公司任丘分公司于2012年7月18日依法签订了房屋买卖合同，上诉人购买了众凯公司任丘分公司开发的本案诉争房屋，并支付了对价款50万元。买卖合同签订后，为保证出售人众凯公司任丘分公司履行合同义务，双方到登记机关进行了预告登记。以上事实说明，买卖合同的形成系双方真实意思表示，并经相关登记机关登记确认，不存在无效的法定情形。虽然双方签署有保证书，但保证书已约定：2012年7月18日至2013年7月18之前，所购房屋不另行转让或抵押，到期一个月内如众凯公司任丘分公司不归还上诉人借款，则必须按买卖合同约定，将房屋过户到上诉人名下。因此，保证书的内容只是细化了买卖合同履行的条件，不是否定买卖合同效力的证据。综上所述，上诉人认为，上诉人与众凯公司任丘分公司签订的涉及本案房产的房屋买卖合同有效，原审对此认定事实错误。上述房产因存在预告登记，原审判决将该房产登记于被上诉人孟满意，显属错误。
孟满意答辩称：一审判决认定事实清楚，判决合法公正，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、孟满意与众凯公司任丘分公司签订的购房合同依法成立并具有法律效力。早在2010年1月14日，孟满意就与被上诉人众凯公司任丘分公司签订了《商品房买卖合同》，孟满意购买众凯公司任丘分公司开发销售的众凯嘉园小区8号楼803室，并于支付了全部房款，众凯公司任丘分公司将房屋交付孟满意，孟满意居住至今。上述事实有购房合同、房款收据及供水合同、天然气安装合同及其他交费单据证实。双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，并具有法律效力。二、上诉人与众凯公司任丘分公司不存在房屋买卖关系，双方于2012年7月18日签订的《商品房买卖合同》系虚假合同，该合同并非房屋买卖合同，而系房屋抵押合同。该《商品房买卖合同》系无效合同。上诉人与众凯公司任丘分公司签订的《保证书》可证实，上诉人与众凯公司任丘分公司之间存在民间借贷关系，双方签订的《商品房买卖合同》是名为买卖实为抵押。双方并没有买卖涉案房屋的意思表示，双方并非房屋买卖关系，故双方所签订的《商品房买卖合同》不具有买卖合同成立的基本条件即不具有买卖房屋的真实意思表示。二、虽然上诉人就本案争议房屋在相关部门办理了预告登记，但该预告登记已经失效。三、即使上诉人与众凯公司任丘分公司签订是真实的《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》（二）关于一房数卖的合同履行问题第23款规定，本案中被上诉人孟满意通过合法途径购买该房屋，并且合法占用并使用该房屋，且签订合同时间早于上诉人，所以请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
众凯公司任丘分公司答辩称：上诉人与被上诉人众凯公司任丘分公司在任丘市房屋产权登记处的预告登记，根据《物权法》第二十条规定，上诉人未及时申请继续办理登记。为此，被上诉人孟满意8号楼803室合同买卖符合法律规定。
孟满意向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告众凯公司任丘分公司所签订商品房买卖合同有效，并判令被告众凯公司任丘分公司协助原告办理房产登记手续；2、确认二被告签订的商品房买卖合同无效；3、诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2010年1月14日，原告孟满意与被告众凯公司签订合同编号为8-803的《商品房买卖合同》，该合同主要条款约定：原告孟满意向被告众凯公司购买众凯嘉园小区第8幢803号房屋一套，并于2010年2月2日缴纳房款350000元，2012年3月15日缴纳房屋公共维修基金10500元，同日原告还缴纳：物业费、公共区域电费、有线电视初装费、燃气设施初装费装修管理费、装修垃圾外运费、装修保证押金、打压服务费，2014年6月27日缴纳物业费及电梯费，缴纳电费、电卡费。被告众凯公司将房屋交付原告，原告占有使用该套房屋至今；原告孟满意与被告众凯公司未办理上述第8幢803号房屋的登记手续。
2012年7月18日，被告崔建通与被告众凯公司签订了《商品房买卖合同》，约定分别以每套房屋50万元的价格向被告众凯公司购买包括涉诉房屋8幢803室在内的4套房屋，即（7-1-801、8-803、8-703、18-1004）。同日，被告崔建通与被告众凯公司签订保证书，该保证书载明“崔建通与衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司（简称：众凯公司）签订的4套房屋7-1-801、8-803、8-703、18-1004，面积共计562.28㎡的商品房买卖合同，此房屋买卖合同作为借款抵押合同，不作为正常房产销售，双方保证在抵押期间2012.7.18-2013.7.18此4套房屋不另行转让或另行抵押。众凯公司有权在2013.7.18之前以每套房屋一次性付款50万元的方式将上述房屋回购，崔建通不得拒绝将商品房买卖合同交回众凯公司。借款还清，此合同自动作废，如到期不能归还借款，则众凯公司在一个月之内无条件把此房屋过户到崔建通名下。保证人（双方签字）：崔建通，衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司。日期：2012年7月18日。”
被告众凯公司提供答辩状称，原告孟满意与被告众凯公司于2010年1月14日签订的8号803室商品房买卖合同，经核查是正常购买，其购房合同、收据等真实有效，被告予以认可。几年来因公司销售人员流动性较大，变动频繁，可能在销售表交接过程中没有及时反映，在抵押借款过程中出现了对已售房抵押借款的错误情况，对出现此种错误情况，被告表示深深的歉意，愿意积极配合原告办理房产证。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告孟满意与被告众凯公司于2010年1月14日签订的合同编号为8-803的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法、有效，具有法律约束力，本院予以确认。被告崔建通与被告众凯公司于2012年7月18日签订的商品房买卖合同第六条付款方式及期限第（4）项载明：抵押借款；且二被告在保证书中亦有明确约定。虽然二被告签订包括原告所购8-803号房屋买卖合同，但双方没有真实交易，所签合同实际为抵押借款合同。原告是诉争房屋的实际买受人，其主张与被告众凯公司签订的商品房屋买卖合同有效，并要求被告众凯公司协助办理房屋登记手续；要求确认二被告所签订的商品房买卖合同无效，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、原告孟满意与被告衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司2010年1月14日签订的商品房买卖合同有效。二、被告衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司自本判决生效之日起十日内协助原告孟满意办理位于任丘市××小区××号房屋登记手续。三、被告崔建通与被告衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司于2012年7月18日签订的《商品房买卖合同》中所涉8幢803室房屋买卖无效。案件受理费40元，由被告衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司负担。
本院二审期间，被上诉人孟满意提交（2017）冀0982民初2849号民事判决书一份。用以证实在2013年6月3日争议房屋可以办理产权登记。上诉人崔建通质证意见：该证据对于本案没有参考性，因为众凯公司的房屋是分期交付，且情况十分复杂，如果象该判决所称预告登记已经失效，那么被上诉人孟满意完全可以独自办理产权登记，没有必要向法庭起诉上诉人要求确认上诉人的买卖合同无效。二审查明其余内容与一审查明一致。
本院认为：通过上诉人崔建通提供的《商品房买卖合同》和上诉人崔建通与被上诉人众凯公司任丘分公司订立的《保证书》，可知双方的真实意思表示应为众凯公司任丘分公司以约定房屋向上诉人崔建通的借款提供抵押担保。上诉人崔建通与被上诉人众凯公司任丘分公司订立的合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同为有效合同。由于上诉人崔建通不能证实其在法定期间内向房管部门申请登记，又因被上诉人孟满意购买房屋在先并按合同约定支付购房款且已经实际入住，被上诉人众凯公司任丘分公司应协助被上诉人孟满意办理涉案房屋登记手续。上诉人崔建同与被上诉人众凯公司任丘分公司之间的纠纷可另行解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果存在部分不当。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持河北省任丘市人民法院（2017）冀0982民初4293号民事判决第一项、第二项；
二、撤销河北省任丘市人民法院（2017）冀0982民初4293号民事判决第三项；
四、驳回孟满意的其他诉讼请求。
一审案件受理费40元，由衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司负担；二审案件受理费100元，由衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 梅
审判员 温丽梅
审判员 冉 旭
二〇一八年三月二十七日
书记员 谢丹丹