四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第3801号
上诉人（原审被告）成都市南洋家具有限公司。住所地：成都市。
法定代表人叶有生，董事局主席。
委托代理人李亚芯，四川君合律师事务所律师。
委托代理人刘艳，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汉泰房地产开发（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。沧7楼。
法定代表人林成泰，董事长。
委托代理人代渠阳，北京中伦文德（成都）律师事务所律师。
委托代理人王志坚，北京中伦文德（成都）律师事务所律师。
原审被告成都圣地亚实业集团有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人叶有生，董事局主席。
委托代理人李亚芯，四川君合律师事务所律师。
委托代理人刘艳，四川君合律师事务所律师。
上诉人成都市南洋家具有限公司（以下简称南洋公司）因与被上诉人汉泰房地产开发（成都）有限公司（以下简称汉泰公司）、原审被告成都圣地亚实业集团有限公司（以下简称圣地亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第6447号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人南洋公司委托代理人李亚芯、刘艳，被上诉人汉泰公司委托代理人代渠阳、王志坚，原审被告委托代理人李亚芯、刘艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年8月28日，成都岷强房地产开发有限公司（以下简称岷强公司）与南洋公司签订《“新世纪广场”房屋租赁合同》，主要约定：岷强公司将位于成都市西玉龙街6号“新世纪广场”B区商场-1F至5F，建筑面积为16?233平方米的房屋租赁给南洋公司用以经营家私为主的家居购物广场及相关业务，房屋租赁期限为5年，自2004年9月1日至2009年8月31日止，单价为每平方米每月36元（其中含物业管理费每平方米每月6元）；租赁期满后，岷强公司有权收回房屋，南洋公司应如期返还，若岷强公司仍对外出租，同等条件下南洋公司享有优先租赁权，若南洋公司需继续承租房屋的，则应于租赁期届满前6个月，向岷强公司提出续租书面要求，经岷强公司同意后重新签订租赁合同。
2009年8月17日，汉泰公司与南洋公司签订《成都新世纪广场续租合同》（以下简称《续租合同》），主要约定：汉泰公司将位于成都市西玉龙街6号“新世纪广场”B区商场-1F至5F出租给南洋公司使用；房屋使用面积为16?233平方米，租赁期限为5年，自2009年9月1日至2014年8月31日止；汉泰公司提供给南洋公司的优惠即：免除租金的期限共为3个月，分两次提供，第一年享用1.5个月（2009年9月1日至2009年10月15日），第二年享用1.5个月（2010年9月1日至2010年10月15日）；出租该房屋按建筑面积16?233平方米计算，单价为每月每平方米36元（其中含租金每月每平方米33元，物业管理费每月每平方米3元），月租金总金额为535?689元，月物业费总金额为48?699元；该房屋租金和物业管理费前三年内不变，即2009年9月1日至2012年8月31日按本合同4-1条规定计算租金和物业费，第四年和第五年，在前三年的单价每月每平方米36元的基础上浮3%，即从2012年9月1日至2014年8月31日止，按单价每月每平方米37.08元计算租金及物业费（其中含租金每月每平方米34.08元，物业管理费每月每平方米3元）。租赁期满后，汉泰公司有权收回该房屋，南洋公司应如期返还，若汉泰公司仍对外出租，同等条件下南洋公司享有优先租赁权，若南洋公司需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前6个月，向汉泰公司提出续租书面要求，经汉泰公司同意后重新签订租赁合同；鉴于南洋公司续租，南洋公司已在合同签订前占用标的房屋，故汉泰公司无须向南洋公司另行实际交付，本合同项下汉泰公司交付房屋的义务仅为简易交付，南洋公司须在续租期满或因其他任何原因导致本合同提前终止前，按清水房的状态或汉泰公司另行同意的状态将租赁房屋恢复并交付汉泰公司；除汉泰公司同意南洋公司续租外，南洋公司应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经汉泰公司同意而逾期返还房屋的，每逾期一日，南洋公司应按本合同约定日租金的2倍向汉泰公司支付该房屋的占用使用费和追究因此给汉泰公司造成的损失；南洋公司应以清水房状态或汉泰公司另行同意的状态将租赁房屋返还给汉泰公司，返还时，应经汉泰公司或物业管理公司验收认可，南洋公司返还房屋时应保持租赁房屋设备完好。
2014年8月19日，南洋公司向汉泰公司发出《关于申请房租七折优惠的公函》，载明：根据双方于2009年8月17日签订的《续租合同》的约定，南洋公司每月向汉泰公司支付的房租金额为553220.64元，但以商场现有出租及运营状况难以维持该费用的支付。同时，由于租赁合同将于2014年8月31日到期，南洋公司向汉泰公司申请，与汉泰公司续签合同，继续承租原租赁场地。在与汉泰公司新签订的《租赁合同》中，请汉泰公司在现有房租的基础上给予七折优惠（即南洋公司每月支付的房租金额为387?254.45元），即以该标准作为新签订合同的租金标准，其他条款由双方协商确定。
2014年8月25日，汉泰公司向南洋公司回函《汉泰公司关于成都南洋家具公司公函之回复》，载明：南洋公司提出续租的要求已经晚于租赁合同约定的租赁期限届满前6个月向汉泰公司来函提出续签新的租赁合同，且南洋公司的租金为每月每平方米34.08元，七折后为每月每平方米23.86元，该租金远低于市场租金水平，汉泰公司不接受，因此，汉泰公司将不与南洋公司续签租赁合同，请南洋公司按租赁合同约定于租期届满后的当日以清水房状态将租赁房屋返还给汉泰公司。南洋公司逾期返还租赁房屋的，按照租赁合同，每逾期一日，按租赁合同约定租金的2倍向汉泰公司支付房屋占有使用费，同时，保留追究南洋公司逾期返还房屋给汉泰公司造成损失的权利。
2014年9月1日，南洋公司向汉泰公司致函，载明：南洋公司欲与汉泰公司续签合同之际，南洋公司知汉泰公司已将房屋转租给第三人，汉泰公司转租且未提前告知南洋公司的行为违反了双方签订的租赁合同中的相关约定，侵犯了南洋公司的优先承租权。汉泰公司的行为给南洋公司造成了极大的损失，汉泰公司应给予南洋公司三个月的撤场期（自合同期满之日起算），撤场期间南洋公司不再支付租金。
2014年9月5日，汉泰公司致函南洋公司发出《汉泰公司关于成都南洋家具公司致函之回复》，载明：双方于2009年8月签订的《续租合同》的租赁期限已于2014年8月31日到期，汉泰公司不再与南洋公司续签租赁合同，请南洋公司尽快按照租赁合同约定返还租赁房屋；南洋公司提出续租条件远远低于市场租金水平及汉泰公司现在对外的租金标准，该租赁物业已经不存在“同等条件”这一优先续租权的先决条件；南洋公司也未按照租赁合同约定期限提出续租书面要求，已经丧失了优先续租权；南洋公司每逾期一天，汉泰公司有权按照日租金2倍要求南洋公司支付租赁房屋的占有使用费，南洋公司提出的三个月免租金撤场期，汉泰公司无法接受。南洋公司收到本回复之日起3日内按照租赁合同约定返还房屋。
2014年9月29日，汉泰公司再次致函南洋公司发出《汉泰公司致成都南洋家具公司关于申请给予两个月撤场期及相关事宜之回函》，载明：汉泰公司未同意任何形式的撤场期，亦未向南洋公司做出任何优惠或免除责任的承诺，请南洋公司尽快按租赁合同约定将租赁房屋按清水房状态返还汉泰公司，并向汉泰公司支付占有使用费。
2014年10月30日，南洋公司函告汉泰公司，载明：南洋公司向汉泰公司承租了位于成都市西玉龙街6号“新世纪广场”B区商场-1F至5F，南洋公司已于2014年10月30日腾空撤离，现将房屋如约交与汉泰公司。
原审法院另查明，1、2014年8月27日，汉泰公司与四川嘉立酒店投资管理股份有限公司（以下简称嘉立酒店）签订《“新世纪广场”B区商场租赁合同》，主要约定：汉泰公司将位于成都市西玉龙街6号“新世纪广场”B区商场-1F至5F出租给嘉立酒店，建筑面积为16280.02平方米，租赁期限自2014年10月1日至2027年3月31日止，2014年10月1日至2014年12月31日为第一个免租期，2015年1月1日至2017年12月31日月租金单价为每平方米45元，固定月租金为732600.90元；2、2007年5月21日，成都市商务局下发《成都市商务局关于同意成都岷强房地产开发有限公司分立为成都新岷置业有限责任公司和汉泰房地产开发（成都）有限公司的批复》，载明：同意由原合资公司分立为内资企业成都新岷置业有限责任公司和外商投资企业汉泰公司，岷强公司原有债权债务由分立后的公司承接，缴销合资公司批准证书，并按规定办理注销登记手续。2007年11月5日，成都市工商行政管理局对岷强公司进行注销登记；3、圣地亚公司与该租赁物业的实际承租人签订《租赁合同》。
原审法院认定上述事实，有汉泰公司的营业执照及组织机构代码证、圣地亚公司的工商信息查询通知单、南洋公司的工商信息查询通知单、《“新世纪广场”房屋租赁合同》、《续租合同》、《关于申请房租七折优惠的公函》、《汉泰公司关于成都南洋家具公司公函之回复》、汉泰公司关于成都南洋家具公司致函之回复》、《汉泰公司致成都南洋家具公司关于申请给予两个月撤场期及相关事宜之回函》、汉泰公司与嘉立酒店签订《“新世纪广场”B区商场租赁合同》、《成都市商务局关于同意成都岷强房地产开发有限公司分立为成都新岷置业有限责任公司和汉泰房地产开发（成都）有限公司的批复》及当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院认为，（一）汉泰公司与南洋公司签订的《续租合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照《续租合同》的约定行使权利和履行义务。根据《续租合同》约定“租赁期满后，汉泰公司有权收回该租赁物业，南洋公司应如期返还，若汉泰公司仍对外出租，同等条件下南洋公司享有优先租赁权，若南洋公司需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前6个月，向汉泰公司提出续租书面要求，经汉泰公司同意后重新签订租赁合同。”南洋公司应于合同到期前6个月向汉泰公司申请续租，故南洋公司最迟应于2014年2月28日前向汉泰公司申请续租，但南洋公司于2014年8月19日才向汉泰公司提出申请，已经迟于《续租合同》约定的时间，并且南洋公司要求对房租七折优惠，系对《续租合同》主要条款内容进行实质性变更的新要约，汉泰公司未对该价款作出承诺，故《续租合同》到期后汉泰公司将涉案物业租赁给嘉立酒店不违反合同约定。南洋公司辩称的汉泰公司剥夺了其同等条件下的优先承租权构成违约的主张，与事实不符，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，南洋公司应于2014年8月31日返还租赁物业，但2014年10月30日才将租赁物业返还，南洋公司应当承担相应的违约责任。《续租合同》中约定“汉泰公司同意南洋公司续租外，南洋公司应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经汉泰公司同意而逾期返还房屋的，每逾期一日，南洋公司应按本合同约定日租金的2倍向汉泰公司支付该房屋的占用使用费和追究因此给汉泰公司造成的损失”，该条的内容实质为双方对逾期退还房屋的违约责任的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，南洋公司明确提出房屋占有使用费过高，综合考虑南洋公司的违约情节，衡量民法公平原则及诚实信用原则，本院酌定参照汉泰公司与嘉立酒店签订的《租赁合同》的租金标准计算占有使用费，南洋公司应支付的2014年9月1日至2014年10月30日的房屋占有使用费为732600.90元＋（732?600.90元÷31天×30天）=1?441569.51元。《续租合同》并没有对律师费进行约定且律师费并不是必然支出的费用，汉泰公司主张律师费的诉请，无合同依据，原审法院不予支持。
（二）根据《续租合同》的约定，汉泰公司的合同相对方应为南洋公司，而非对外与实际承租人签订合同的圣地亚公司，故汉泰公司只能向其合同相对方南洋公司主张权利。圣地亚公司从未与汉泰公司签订过租赁合同，也未建立过租赁关系，故汉泰公司向圣地亚公司主张占有使用费，缺乏事实和合同依据，原审法院不予支持。
综上，汉泰公司的诉请部分成立，原审法院予以部分支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条，判决：1、成都市南洋家具有限公司于本判决生效之日起十日内向汉泰房地产开发（成都）有限公司支付房屋占有使用费1?441569.51元；2、驳回汉泰房地产开发（成都）有限公司的其余诉讼请求。如成都市南洋家具有限公司未按本判决指定的期间向原告汉泰房地产开发（成都）有限公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24?821元，减半收取12?410.5元，保全费5?000元，共计17?410.5元，由南洋公司承担。
宣判后，原审被告南洋公司不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，改判驳回被上诉人汉泰公司的诉讼请求；一、二审案件诉讼费由被上诉人汉泰公司承担。其主要上诉理由为：1、原审法院对南洋公司丧失优先租赁权的认定错误。《续租合同》明确约定南洋公司享有优先租赁权；优先租赁权与续租权系不同概念，优先租赁权包含汉泰公司在租赁期满后仍对外出租和同等条件两个条件，租金七折优惠仅为南洋公司的提议，并非没有协商可能；合同约定的南洋公司提出续租要求时间应为租赁期届满前6个月内，即2014年3月1日至2014年8月31日；双方签订《续租合同》的时间表明以实际操作方式变更了合同的约定，南洋公司无须履行“提续租书面要求”手续即享有续签合同的条件。2、原审法院在未确定汉泰公司实际损失的基础上，以汉泰公司与案外人签订的《租赁合同》的租金标准作为违约金金额属认定事实和法律适用错误。3、汉泰公司在南洋公司未明确放弃优先租赁权的情况下将场地出租给案外人，违约在先，其主张的场地占用费无事实及法律依据。
被上诉人汉泰公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审被告圣地亚公司的辩称意见与上诉人南洋公司一致。
各方当事人在二审中没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，案件争议焦点为南洋公司是否丧失了优先租赁权以及房屋占有使用费的标准问题。
《续租合同》约定了在租赁期满，汉泰公司仍对外出租时，同等条件下南洋公司享有优先租赁权，南洋公司应于租赁期满前6个月提出续租书面要求。该约定明确了提出续租时间为期满前6个月，而非6个月内，南洋公司在2014年8月19日发出的公函时间明显违反了合同约定，其提出的续租租金方案明显低于《续租合同》租金标准且未得到汉泰公司认可，原审法院认定南洋公司提出的系新要约正确，因汉泰公司与嘉立酒店约定的租金标准已高于《续租合同》的租金标准，故南洋公司以其行为表明不愿继续以该新的租金标准承租房屋；南洋公司与汉泰公司签订的合同主体与其与岷强公司签订的合同主体不同，其以两份合同内容相同认为汉泰公司以其实际操作行为变更了合同约定的理由不能成立。故南洋公司已丧失其依据合同约定优先承租的权利，对其上诉理由本院不予采纳。《续租合同》期满后，南洋公司未按约返还房屋，应按约承担违约责任，《续租合同》关于南洋公司逾期返还房屋应按日租金2倍支付房屋占有使用费的约定，具有补偿与惩罚性质，符合违约金特征，原审法院酌情调减以汉泰公司与嘉立酒店签订合同约定的租金标准计算并无不当。综上，上诉人南洋公司的上诉理由均不能成立。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费24821元，由上诉人南洋公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 王晓川
代理审判员 王 蕊
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 任文磊