黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石港民二初字第00101号
原告武汉中天力商业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区径河农场十字路北街14号，组织机构代码证代码55502393-5。
法定代表人周劲波，董事长。
委托代理人饶政露，湖北鸣伸律师事务所律师。
被告龚德池，居民。
原告武汉中天力商业管理有限公司与被告龚德池房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员田田担任审判长，与人民陪审员熊丰、李乔乔组成合议庭公开开庭进行了审理。原告武汉中天力商业管理有限公司的委托代理人饶政露，被告龚德池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉中天力商业管理有限公司诉称：原、被告双方于2011年10月29日签订一份《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》，约定被告租用原告管理经营的黄石磁湖新天地（后定名为磁湖天地）园区7号楼（2层面积547.44平方米）经营茶楼。起租日为2011年3月1日，租赁期限为3年，至2014年10月28日止。合同中还约定了租金标准、交纳租金方式、期限以及违约责任等。合同签订生效时，原、被告双方便交接了房屋，被告进场装修完毕后进行了经营活动。但是，被告经营至2013年10月份就开始欠交租金和水电费。经原告多次催交，被告均未在指定期限内交纳费用，故原告依法向被告送交了解除合同通知书。2014年5月14日，原、被告双方达成了一份还款协议，但被告至今仍未按照协议约定履行。因此原告诉诸法院，请求：1、判令被告支付拖欠的租金人民币385174元（截止2014年10月30日）、违约金人民币115552元。2、判令被告支付拖欠的水电费人民币20400元。3、判令被告承担本案的诉讼费用。
原告为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时出示以下证据材料：
证据材料一，企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及法定代表人居民身份证一组。该组证据材料证明原告主体适格。
证据材料二，被告龚德池居民身份证一份。该份证据材料证明被告主体适格。
证据材料三，《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》、《终止合同通知书》、《关于催交租金的通知书》及《还款协议》一组。该组证据材料证明原、被告双方履行合同的情况。
证据材料四，《委托经营管理及物业租赁合同》一份。该份证据材料证明黄石市城市建设投资开发公司授权原告管理诉争房屋。
证据材料五，《市规划委员会办公会纪要》、《关于加快推进磁湖东北片景观工程建设的会议纪要》、《市规划委员会纪要》、《关于申请办理黄石市磁湖东北岸景观工程建设用地规划红线的报告》、《关于申请办理黄石市磁湖东北岸景观工程建设用地规划红线及建设规划和用地规划许可的报告》及《关于同意磁湖东北岸景观工程建筑方案的复函》一组。该组证据材料证明涉案房屋虽然没有取得房产证，但是经过主管部门批准建设，现在该房屋的产权归黄石市城市建设投资开发公司。
被告龚德池辩称：被告的房屋租金已支付至2013年9月30日。之后，被告将租赁房屋承包给他人经营。由于承包人内部产生矛盾，导致后续租金一直没有支付。原告主张被告欠交水电费，对此被告没有异议。但是，被告在承租房屋时向原告交纳了10万元房屋押金以及15000元水电费押金，上述押金原告没有退还给被告，其理应退还。
被告在本院开庭审理时未出示证据材料。
本院为查明本案事实，依法调取（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书一份。
在庭审质证过程中，被告对于原告出示的证据材料一的真实性、合法性、关联性均有异议；本院对于原告出示的证据材料一予以确认。被告对于原告出示的证据材料二、三、四、五的真实性、合法性、关联性均无异议；本院对于原告出示的证据材料二、三、四、五予以确认。
原告对于本院依法调取的民事判决书的真实性没有异议、关联性有异议，其认为该份判决书是对原告与案外人之间合同关系进行的处理，该判决结果不影响本案原、被告之间合同的履行；被告对于本院依法调取的民事判决书没有异议；本院对于（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书予以确认。
经审理查明，2010年1月，黄石市发展和改革委员会以黄改发投资（2010）10号文核准了黄石市城市建设投资开发公司在本市磁湖东北岸建设景观工程。工程核准后，黄石市城市建设投资开发公司即开始投入资金建设，并同时对市场有意合作的企业进行了摸底，初步筛选武汉中天力商业管理有限公司作为合作伙伴，武汉中天力商业管理有限公司亦积极跟踪服务该项目的各项建设。2011年10月18日，黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司签订一份《委托经营管理及物业租赁合同》，主要内容为：黄石市城市建设投资开发公司委托武汉中天力商业管理有限公司经营管理及租赁资产为黄石“磁湖新天地”园区内的房地产，座落于磁湖东北岸沿湖，房屋总建筑面积约为16963㎡；委托及租赁期限为十五年，自本合同订立之日起至2026年10月31日止。2011年10月29日，武汉中天力商业管理有限公司（甲方）与龚德池（乙方）签订一份《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》，主要内容为：甲方向乙方租赁商铺位置在磁湖东北岸“磁湖新天地”园区内，楼号7栋，共二层，签约面积560.04平方米；商铺仅限于乙方用作经营茶楼“百年鸿记”品牌，租赁期限为3年，自2011年10月29日至2014年10月28日；本合同签署七个工作日内，乙方向甲方交纳履约保证金人民币10万元，该履约保证金不计息；履约保证金用以保证乙方全面、实际履行本合同义务，乙方不得将履约保证金用以冲抵任何应付费用，但如乙方违约，甲方可以履约保证金抵偿乙方的违约赔偿金；本合同租期届满、乙方将租赁物全部返还给甲方后，甲方在七个工作日内将履约保证金全额退还给乙方；租金和商业管理费分阶段按比例递增，第1-2年为固定租金50元／月／㎡，第3年租金55元／月／㎡，商业管理费1-3年固定为3元／月／㎡；租赁期间，乙方商铺所发生的水、电、气等费用及相关经营税费均由乙方自行承担；租赁期间，乙方必须服从园区统一管理，并按园区规定缴纳有关管理费用；物业租金按三个月交付，付款时间为每三个月的第一个月10日前；乙方拖欠商铺租金和相关费用的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向甲方支付违约金；乙方违反本协议所约定之条款，甲方有权单方解除本合同，不予返还合同履约保证金，同时甲方有权追究因乙方造成的其他损失。合同签订后，龚德池依约向武汉中天力商业管理有限公司交纳了履约保证金人民币10万元。合同履行过程中，武汉中天力商业管理有限公司分别于2013年12月2日、2014年2月27日向龚德池发出《关于催交租金的通知书》，并于2014年5月7日向龚德池送达《终止合同通知书》，龚德池在《终止合同通知书》上签字予以确认。2014年5月14日，武汉中天力商业管理有限公司（甲方）与龚德池（乙方）签订一份《还款协议》，主要内容为：乙方自2013年10月1日起截止至2014年6月30日共欠缴甲方房租265926元；欠缴电费时间段2014年1月至2014年3月，共计7215元；欠缴水费13185元；乙方承诺所有欠缴费用于2014年5月31日前一次性缴清；如乙方未按照双方协商的还款协议中所明确的还款时间执行，则甲方有权按照双方所签订的《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》中的违约事项进行处理并对所欠房租总额的违约金进行法律申讨。上述房屋租金及水电费，龚德池至今尚未支付，亦未腾退租赁房屋。另外，龚德池在庭审答辩时虽然主张其交纳了15000元水电费押金，但未能提供证据加以证明，且武汉中天力商业管理有限公司对龚德池的上述主张亦不予认可。
另查明，黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司因履行《委托经营管理及物业租赁合同》发生纠纷而诉至法院，湖北省高级人民法院于2015年9月21日依法制作（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书，判令：确认黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已于2014年9月3日解除；武汉中天力商业管理有限公司向黄石市城市建设投资开发公司支付2014年1月1日至2014年9月3日的租金以及2014年10月4日至2014年10月31日期间的占用费。
本院认为，原告武汉中天力商业管理有限公司与被告龚德池于2011年10月29日签订的《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性禁止规定，应为有效并生效。原告按约将房屋交付被告经营使用后，被告亦应按约履行支付租金及商业管理费的合同义务，否则应承担相应的违约责任。
一、关于被告龚德池应付租金及占用费的具体数额。根据庭审查明的事实，黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司签订的《委托经营管理及物业租赁合同》虽已于2014年9月3日解除，但武汉中天力商业管理有限公司仍应向黄石市城市建设投资开发公司支付租金以及占用费至2014年10月31日；本案中，被告龚德池虽已于2014年5月7日签收了《终止合同通知书》，但其至今尚未腾退租赁房屋。因此，对于原告要求被告支付截止至2014年10月30日的租金以及占用费的诉讼请求，本院予以支持。1、根据《还款协议》的约定，被告龚德池自2013年10月1日起至2014年6月30日止，共计拖欠房屋租金及占用费的数额为人民币265926元。2、自2014年7月1日起至2014年10月30日止的占用费，原告主张按租赁面积514㎡、占用费58元／月／㎡的标准计算符合合同约定，本院予以支持。据此得出的占用费数额为人民币119248元（514㎡×58元／月／㎡×4个月）。综上，被告龚德池应付租金及占用费的数额为人民币385174元（265926元＋119248元）。
二、关于被告龚德池应付违约金的具体数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。结合本案，被告给原告造成的最直接经济损失，就是该房屋的租金收益。因此，对于原告要求被告支付违约金人民币115552元（385174元×30%）的诉讼请求，本院予以支持。另外，由于被告龚德池向原告武汉中天力商业管理有限公司交纳了履约保证金人民币10万元，且双方在合同中约定如被告违约，原告可以履约保证金抵偿违约赔偿金，故该履约保证金应与违约金相冲抵。综上，被告龚德池应实际支付违约金的数额为人民币15552元（115552元－10万元）。
三、关于被告龚德池应付水电费的数额。根据合同约定，租赁期间，被告商铺所发生的水、电、气等费用及相关经营税费均自行承担；且原、被告双方在《还款协议》中已确定欠缴电费金额为人民币7215元、水费金额为人民币13185元，故对于原告要求被告支付拖欠的水电费人民币20400元的诉讼请求，本院予以支持。另外，被告虽在庭审答辩过程中主张其交纳的15000元水电费押金应予以扣减，但未能提供证据加以证明。故本院对于被告的该项辩论观点不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告龚德池于本判决生效后五日内给付原告武汉中天力商业管理有限公司租金及占用费人民币385174元。
二、被告龚德池于本判决生效后五日内给付原告武汉中天力商业管理有限公司违约金人民币15552元（被告应支付的违约金为人民币115552元，扣减被告交纳的履约保证金人民币10万元，被告实际应支付的违约金为人民币15552元）。
三、被告龚德池于本判决生效后五日内给付原告武汉中天力商业管理有限公司水电费人民币20400元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9011元，由被告龚德池承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币9011元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，收款户名：湖北省黄石市中级人民法院，帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 田 田
人民陪审员 熊 丰
人民陪审员 李乔乔
二〇一六年六月六日
书 记 员 余松泉