山东省青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0202民初7377号
原告：交通银行股份有限公司青岛江西路支行，住所地青岛市市南区延安三路202号，组织机构代码证号：72403153-1。
代表人：王俪棉，职务：行长。
委托诉讼代理人：王英花，女，1980年6月20日出生，汉族，系原告员工。
被告：朱爱芹，女，1976年6月22日出生，汉族，住山东省巨野县。
被告：范国庆，男，1970年1月11日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市郊区。
被告：青岛中铁祥丰置业有限公司，住所地青岛市城阳区夏庄街道企业服务中心1楼，统一社会信用代码：913702145508239687。
法定代表人：杨斌，职务：董事长。
委托诉讼代理人：王明，山东德衡律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司青岛江西路支行与被告朱爱芹、被告范国庆、被告青岛中铁祥丰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王英花，被告青岛中铁祥丰置业有限公司委托代理人王明到庭参加了诉讼，被告朱爱芹、被告范国庆经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司青岛江西路支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱爱芹、范国庆偿还原告借款本金356143.88元及利息39110.57元（欠息暂计算至2016年10月31日，至实际给付之日欠息按合同约定计算）。2、判令被告青岛中铁祥丰置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。3、确认原告对被告朱爱芹名下位于青岛市城阳区湘潭路房屋享有抵押权，并有权就该房地产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、本案的受理费、诉讼保全费、邮寄费、公告费等费用由各被告承担。事实与理由：2012年7月26日，原告与被告朱爱芹签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向被告朱爱芹发放贷款38万元，贷款期限240个月，用于购买青岛市城阳区湘潭路房产。被告朱爱芹以该房产为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押登记权证号为青房地预市字第201297402号。被告青岛中铁祥丰置业有限公司做为保证人为上述借款提供连带责任保证，并明确了担保范围。被告范国庆作为被告朱爱芹的配偶，声明知悉并同意上述贷款为夫妻共同债务，愿与被告朱爱芹共同承担偿还贷款本息及费用的责任，并认可上述抵押权的合法有效。同意被告朱爱芹将上述房产抵押给原告，并由原告一个人到抵押登记机关办理抵押登记手续。2012年7月31日，原告依约向被告朱爱芹发放了贷款。但被告未按约还款付息，被告青岛中铁祥丰置业有限公司也没有履行担保义务。依据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，收回全部贷款本息，并有权就拍卖、变卖前述抵押房产所得价款享有优先受偿权。被告范国庆系被告朱爱芹的配偶，夫妻存续期间的债务为夫妻共同债务，被告范国庆也应承担还本付息义务。据此，原告为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。
被告朱爱芹、被告范国庆在诉讼答辩期内未提出答辩意见。
被告青岛中铁祥丰置业有限公司辩称，1、依据物权法规定，同一债权既有物保又有人保的，担保人对物的担保以外不足部分承担担保责任。本案中被告朱爱芹与被告范国庆提供房产作为抵押担保，被告公司作为保证人应当依法只对处理抵押房产债务不足部分承担责任。2、被告公司已经将房屋交付给被告朱爱芹，房屋交付时已经具备办理房产产权证条件，被告已将房屋交接书以及购房发票交给被告朱爱芹，并告知其具备办理房地产权证的条件，被告公司已经履行全部义务，不应再承担保证责任。原告应就获得正式抵押权的抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2012年7月26日，原告与被告朱爱芹、被告青岛中铁祥丰置业有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》及补充协议书，约定被告朱爱芹向原告借款38万元用于购买位于青岛市城阳区湘潭路房屋；借款期限为240个月；贷款利率为月利率4.639583‰，该利率系中国人民银行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%；借款人的还款方法为等额本息还款方法；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；被告朱爱芹提供坐落于青岛市城阳区湘潭路房屋作为抵押；抵押担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权和抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，应当承担原告为实现债权所发生的相关费用；借款人逾期还款，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。
被告青岛中铁祥丰置业有限公司作为保证人在合同上盖章，为本合同项下贷款提供连带责任保证。约定保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利以及原告实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用；借款人未按合同约定足额偿还任一期还款额或其它费用时，保证人应按原告的要求立即支付原告的全部到期应付款项。合同中同时约定，借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押房屋的他项权利证明或证明抵押权设立的其它文件正本后，保证人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明证明或抵押权设立的其它文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分款项仍应承担保证责任。
同日被告范国庆向原告出具声明书一份，声明：“借款人朱爱芹向贵行申请金额38万元贷款，上述贷款系借款人与本人对贵行所负的共同债务，本人愿与借款人共同承担偿还贷款本息及费用的责任，同意将借款人将抵押担保合同项下的抵押物抵押给贵行，并由借款人个人到抵押登记机关办理抵押登记手续。”被告朱爱芹与被告范国庆系夫妻关系，该笔贷款发生于二人夫妻关系存续期间。
2012年11月26日，原告与被告朱爱芹在青岛市城阳区房地产管理处办理预购商品房抵押预告登记，房屋坐落为青岛市城阳区湘潭路房屋，房地产他项权证字号为青房地预市字第201297402号，预告登记权利人为交通银行股份有限公司青岛江西路支行，预告登记义务人为朱爱芹。因被告朱爱芹另案债务涉案房产已被查封，现无法办理正式抵押登记手续。该房屋已由被告青岛中铁祥丰置业有限公司交付给被告朱爱芹。
合同签订后，原告于2012年7月31日向被告朱爱芹发放借款38万元。在履行合同过程中，被告朱爱芹未按合同约定按期偿还借款本息，自2014年10月开始出现逾期不再偿还原告借款本息，截至2017年3月30日，被告朱爱芹拖欠原告借款本金356143.88元、利息46373.36元。因被告朱爱芹、范国庆下落不明需公告送达，原告为本案诉讼支出公告费600元。
本院认为，原告与被告朱爱芹、被告青岛中铁祥丰置业有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》及补充协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方都应按照该贷款合同的约定履行义务。原告依约向被告朱爱芹发放借款，被告朱爱芹连续多期未按合同约定按时偿还借款本息，符合合同约定的提前收回贷款的条件。原告有权按照合同约定要求被告朱爱芹立即偿还全部借款本息及相关费用。被告范国庆向原告出具声明书，承诺愿与借款人共同承担偿还贷款本息及费用的责任。因此被告范国庆应与被告朱爱芹共同承担还款责任。
本案的焦点问题是：案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理产权登记及正式抵押登记，因被告朱爱芹另案债务被查封，导致涉案房产现无法办理正式抵押登记手续。预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受权权。对此，本院认为，根据物权法相关规定，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。但商品房按揭涉及贷款银行、开发商、购房人的三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房主人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。现案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，维护交易安全和合同稳定。据此，本院依法确认原告对涉案不动产以拍卖、变卖的方式所得价款在抵押担保债权数额范围内享有优先受偿权。
关于被告青岛中铁祥丰置业有限公司的保证责任，对于其辩解意见，本院认为，在抵押权未能依登记而正式设立情况下，根据合同约定，被告青岛中铁祥丰置业有限公司保证期间延续。因原告对未能办理正式抵押登记手续并无过错，据此，被告青岛中铁祥丰置业有限公司应该对合同约定的保证范围承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告朱爱芹追偿。
按原、被告合同约定，原告为本案诉讼支出公告费600元，应由三被告承担。被告朱爱芹、被告范国庆经本院合法传唤无正当理由未到庭，可依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱爱芹、被告范国庆于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司青岛江西路支行截止至2017年3月30日借款本金356143.88元、利息46373.36元。
二、被告朱爱芹、被告范国庆于本判决生效之日起十日内支付原告交通银行股份有限公司青岛江西路支行自2017年3月31日起至债务全部清偿之日止按合同约定的标准计算356143.88元产生的相应利息。
三、被告朱爱芹、被告范国庆于本判决生效之日起十日内支付原告交通银行股份有限公司青岛江西路支行公告费600元。
四、原告交通银行股份有限公司青岛江西路支行就被告朱爱芹名下坐落于青岛市城阳区湘潭路房屋以拍卖、变卖的方式所得价款对上述第一项、第二项、第三项债务的履行享有优先受偿权。
五、被告青岛中铁祥丰置业有限公司对上述第一项、第二项、第三项债务的履行向原告交通银行股份有限公司青岛江西路支行承担连带清偿责任。被告青岛中铁祥丰置业有限公司承担保证责任后，有权向被告朱爱芹、被告范国庆追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费7229元，由被告朱爱芹、被告范国庆、被告青岛中铁祥丰置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 仲涛
审判员 王鹏
审判员 徐雯
二〇一七年四月十九日
书记员 石健