上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初2541号
原告祁雷雷，男，1983年6月19日出生，汉族，住上海市。委托代理人江琳琳，上海明迈律师事务所律师。被告黄胜，男，1977年1月3日出生，汉族，住上海市。被告朱祺，男，1984年10月3日出生，汉族，住上海市。被告满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人梅虹，职务总经理。委托代理人黎娜娜。原告祁雷雷与被告黄胜、朱祺、满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下称“满懿公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告祁雷雷及其委托代理人江琳琳，被告黄胜，被告朱祺，被告满懿公司的委托代理人黎娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁雷雷诉称，2015年12月14日，原告在满懿公司的居间下，就本市新村路XXX弄XXX号XXX室与黄胜签订了《房屋租赁合同》，合同签订过程中，黄胜称产权人朱祺身处国外，满懿公司称黄胜所持的授权委托书合法并对真实性作了担保。合同签订后，原告向黄胜支付了房租及押金共计6.5万元。2015年12月29日，原告迁入系争房屋，2016年1月10日左右，朱祺上门责成原告于两星期内迁出，此后双方矛盾尖锐，朱祺强行更换门锁，原告的租赁目的无法达到并于2016年1月19日被逐出房屋。原告认为，黄胜现已确认授权委托书系其自行制作，而产权人朱祺又拒绝对黄胜的代理行为作出追认，故黄胜对房屋的出租属无权代理，房屋租赁合同应为无效，黄胜与朱祺之间关于房屋权属的争议与原告无关，在法院对产权作出确认之前，黄胜无权处分房屋，其应返还所收费用并承担违约金，同时，朱祺在明知其与黄胜对房产存在争议的情形下驱逐原告侵犯了己方的合法居住权；满懿公司作为具有一定知名度的专业中介未尽严格审查义务以避免纠纷，且其工作人员曾向原告发送信息表示愿意对本次租赁承担责任，故朱祺与满懿公司应对本案承担连带责任。现提起诉讼，请求判令：一、系争房屋租赁合同无效；二、黄胜返还房租及押金共计6.5万元；三、黄胜赔偿违约金5000元、中介费1750元；四、朱祺、满懿公司对上述判决承担连带赔偿责任；五、本案诉讼费由三被告承担。被告黄胜辩称，系争房屋由黄胜挂牌出租，涉案授权委托书系黄胜应原告与满懿公司要求出具，委托书中朱祺的签名系黄胜所为，房租与押金亦由黄胜收取。因该房屋实际由黄胜购买朱祺代持，黄胜有权自行出租而无需征得朱祺同意，故房屋租赁合同合法有效，朱祺有配合继续履行租赁合同的义务，其无权驱逐原告，本次讼争的产生系朱祺引发，故应由其承担全部责任，此外，黄胜与朱祺为系争房屋确权正进行另案诉讼，请求对本案进行中止或合并审理。被告朱祺辩称，朱祺与黄胜系前同事关系，系争房屋产权人为朱祺但实际由黄胜使用，双方曾于2015年对出售房屋达成一致并约定由黄胜向朱祺返还房屋。2016年1月初，朱祺发现原告入住房屋后即与原告进行交涉，后朱祺与原告签署了确认书并收回房屋，整个事件过程中朱祺不存在任何胁迫、威胁的行为。本方认为，朱祺作为系争房屋产权人并未授权委托黄胜出租房屋，涉案授权委托书系黄胜伪造，而满懿公司在未对该授权委托的真实性进行审核的情形下作了居间，此外，系争租赁合同对租金的约定为“付十二个月押一”，有悖于交易惯例，黄胜与满懿公司亦未向原告明示房屋已被司法查封，可见黄胜有故意隐瞒事实的行为，而满懿公司未尽中介之责。现朱祺对涉案房屋租赁合同不予认可，该合同应为无效，本方收回房屋系为避免风险与损失，不应该承担任何责任，关于合同无效后房屋的使用费本方在本案中暂不主张。因房租及押金由黄胜收取，其对本案应承担全部民事甚至刑事责任，满懿公司对此应承担连带责任。被告满懿公司辩称，房屋租赁合同签订时，黄胜称产权人朱祺因故无法到场，因其实际控制房屋且提供了产权人的身份证复印件、购房的网签合同及授权委托书，故中介方有理由相信黄胜系朱祺的委托代理人并有权代其签订租赁合同，该合同应为有效。本案属房东与房客之间的纠纷，无证据证实中介方曾对交易的安全性作出担保，且中介方在合同签订的前一天调取了房屋产权信息，履行了必要的审核义务，故相应的租金、押金与中介方无关，亦不应由本方承担违约责任。此外，满懿公司完成了居间服务，故中介费不应退还。经审理查明，本市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋的登记权利人为朱祺，登记日为2014年6月13日。2015年12月14日，黄胜持自制的“授权委托书”，以朱祺代理人的身份，通过满懿公司的居间与原告就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，对相应的租赁事宜作了约定，黄胜向原告收取了租金及押金共计6.5万元。之后，原告于使用房屋的过程中与朱祺产生争议，2016年1月23日，原告与朱祺签署《收回房屋确认书》一份，该确认书中，原告声明其与黄胜之间不存在恶意串通的行为，在签订租赁合同的过程中未见房屋产权人本人签字，现已将房屋清空；朱祺声明其未委托黄胜出租系争房屋，收回房屋的一切后续事宜由其负责。2016年2月1日，原告诉至法院，请求判决如其诉请。另查明，系争租赁合同签订的同时，原告、黄胜与满懿公司还签订了居间服务协议。本院认为，黄胜以朱祺代理人的身份参与了本次房屋租赁，而原告在承租房屋时对黄胜的身份予以认同，上述事实表明，至少在房屋租赁合同签订当时，黄胜与原告对朱祺为系争房屋形式上的产权人不持异议，既然如此，则无论黄胜与朱祺关于房屋产权争议的结论为何，在目前朱祺仍为产权登记人的情形下，其对未经其追认的房屋租赁合同有权提出反对意见，现客观上房屋的租赁关系在朱祺的反对下无法继续进行，故从原告的角度而言，其可因租赁目的无法实现而请求确认解除合同，但从产权登记人朱祺的角度而言，黄胜的代理行为及黄胜与原告的房屋租赁行为均未获得其追认，租赁合同对房屋出租权进行的处置显然侵害了其利益，故其在庭审中认为合同无效的主张符合法律规定，本院可确认合同无效。根据法律规定，租赁合同无效后，房屋与通过该合同收取的相关费用应当相互返还以恢复原状，损失的承担应按当事人的过错定责。现原告事实上已退出房屋，朱祺在本案中亦未提出损失赔偿，故对房屋的返还与朱祺一方的赔偿问题不予涉及。黄胜在明知其与朱祺就房屋产权尚有争议的情形下将房屋向原告出租，在合同无效后其应负责将收取的房租及押金返还，如黄胜与朱祺对房屋权属有异议的，可通过另案解决而无必要将不同法律关系的诉讼归并处理，故对原告要求黄胜返还租金与押金的诉请予以支持，但中介费的收取方并非黄胜，故不应由其赔付。关于原告对朱祺与满懿公司提出的连带责任的主张，本院认为，朱祺作为房屋的产权登记人在利益受到侵害时有权采取必要的自我救济措施排除妨害，且目前尚无证据证实朱祺在租赁合同的签订与履行过程中存在过错，故原告要求其承担连带责任缺乏法律依据；满懿公司与原告之间就房屋租赁并不存在权利义务关系，就合同的相对性而言，其无须为租赁合同无效的后果承担连带责任，原告主张满懿公司曾同意对本次租赁承担责任的证据不充分，本院难以采信，如原告认为满懿公司作为中介方在居间过程中存在过错应返还居间费用或承担其他责任的，可依据居间合同另案提起诉讼。需要指出的是，虽然本次租赁有中介方参与，但原告作为具有完全民事行为能力的承租方，在明知黄胜非房屋产权登记人的情形下负有对房东及代理人身份进行审慎核实的义务，其轻信草率的签约行为是形成讼争的原因之一，故原告对合同无效亦负有一定责任，由此产生的风险与损失应由其自负，对原告诉请中关于违约金的主张不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，判决如下：一、原告祁雷雷、被告黄胜、被告满懿(上海)房地产咨询有限公司于2015年12月14日就上海市新村路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告黄胜应于本判决生效之日起十日内返还原告祁雷雷人民币6.5万元；三、对原告祁雷雷的其余诉请不予支持。本案受理费人民币1593元，减半收取，计人民币796.50元，由原告祁雷雷与被告黄胜各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一六年四月十九日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十一条
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。