浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终513号
上诉人（原审原告）：张丽新。
委托代理人：沈在林、顾支农，浙江群策律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梅浩初。
被上诉人（原审被告）：葛宏。
被上诉人（原审被告）：徐一兵。
委托代理人：季彪，浙江思贤律师事务所律师。
上诉人张丽新为与被上诉人梅浩初、葛宏、徐一兵确认合同效力纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2015）嘉善西民初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院认定，1991年4月8日颁发的嘉字第004885号《房屋所有权证》载明，嘉善县西塘镇上西街10号房屋，建筑面积为66.49平方米，所有权人为张品珍。1994年5月30日颁发的善国用(94)字第050705号《国有土地使用证》载明，嘉善县西塘镇上西街10号土地使用者为张品珍，用地面积45.7平方米。张品珍系张丽新和梅浩初的母亲，于1996年7月过世，张丽新和梅浩初的父亲梅绍基于1990年4月过世。2005年12月，张品珍、葛宏(系梅浩初的丈夫)、梅浩初作为甲方与乙方徐曹明(系徐一兵的父亲，已过世)、徐一兵通过中介签订房地产转让协议书，约定甲方将西塘镇上西街10号房地产转让给乙方，总价33000元；协议还就房屋相关材料证件交付、房屋移交、违约责任等作了约定。协议签订后(甲方均由葛宏签字)，乙方向甲方支付了购房款，从甲方收取了上述嘉字第004885号《房屋所有权证》、善国用(94)字第050705号《国有土地使用证》等材料凭证；双方同时移交了上述房屋。之后，徐一兵对西塘镇上西街10号房屋进行了装修，并实际占有、管理、使用，支付水、电等费用至今。涉案房屋未办理房产转移登记手续。
2012年8月、9月，张丽新、梅浩初取得涉案房屋所有权证和土地使用证，房屋所有权人和土地使用权人均为张丽新、梅浩初，系共同共有。2012年9月6日，张丽新、梅浩初以排除妨害为由诉至原审法院，要求徐一兵腾退并返还涉案房屋。2012年10月31日，原审法院作出(2012)嘉善西民初字第571号民事判决书，判决驳回张丽新、梅浩初的诉讼请求。
张丽新于2015年1月29日诉至原审法院，认为张丽新与梅浩初对涉案房屋系共同共有关系，葛宏未经共有人同意，擅自将房屋转让给徐一兵。请求法院判决确认葛宏、梅浩初向徐一兵转让涉案房屋的房地产转让行为自始无效。
葛宏原审辩称，案外人沈金宝、孙夫根介绍徐曹明（徐一兵的父亲）来购买涉案房屋，因葛宏儿子在外地上学急需用钱，故葛宏在卖房协议上被迫签署张品珍和梅浩初的名字。梅浩初对卖房并不知情。
梅浩初原审辩称，对卖房情况其并不知晓，都是葛宏在操作。
徐一兵原审辩称，涉案房地产转让协议书由中介介绍签订，应当认定合法有效。协议签订后徐一兵从葛宏、梅浩初处取得该房产的有关凭证，两次对房子改造，取得对房屋占有使用和处分的权利。徐一兵有理由确信葛宏有权代表其他继承人处置该房产。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。张丽新起诉要求确认葛宏、梅浩初的转让行为自始无效，经过庭审询问，张丽新代理人明确认为合同无效包含在行为无效中。本案案由为确认合同效力纠纷，实际双方争议焦点在于葛宏签订合同效力的认定上。葛宏系该房屋共同共有人梅浩初的丈夫，其出卖涉案房屋的行为，梅浩初应当明知。涉案房屋为张丽新、梅浩初共同共有，未征得其他共有人同意出卖共有物，不属于无权处分，买卖合同应当有效。据此，张丽新要求确认葛宏、梅浩初的转让行为自始无效的诉请，不予支持。葛宏经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，视为放弃相应的诉讼权利。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决驳回张丽新的诉讼请求。案件受理费80元，由张丽新负担。
判决宣告后，张丽新不服，向本院提出上诉称，第一、张丽新原审起诉定性本案案由为共有纠纷，是基于物权保护，涉及房屋的追回。原审却将本案定性为确认合同效力纠纷，缩小了争议事实的范围，仅仅审理有关协议的效力，最终导致本案基本事实认定不清。第二、葛宏、徐一兵当时均明知转让行为不合法，仍旧实施转让行为，包括签署协议、交付产证、交付钥匙等。该协议并不能约束张丽新。梅浩初对于房屋转让事先并不知情，事后也未追认。此后，徐一兵也一直没有就涉案房屋办理产权登记。第三、张丽新已经尽到举证责任证明葛宏转让涉案房屋系无权处分，未经权利人追认或无权处分人事后取得处分权的，有关物权行为应当无效。综上，请求二审撤销原判，改判支持张丽新原审诉讼请求或将本案发回重审。
葛宏二审答辩称，卖房时，梅浩初并不知情。当时葛宏下岗，儿子要读大学，经济很困难，就把房子卖掉了。
梅浩初二审答辩称，葛宏出卖房屋其始终都不知情，后来房子卖掉几年后才知道，对此其并不同意。
徐一兵二审答辩称，涉案房屋系张丽新、梅浩初母亲遗产，张丽新、梅浩初在母亲去世后并未将房屋过户到自己名下。徐一兵在中介的见证下与葛宏签订买卖协议，取得有关凭证。因此，徐一兵有理由相信葛宏能够代表张丽新、梅浩初处置涉案房屋。如果张丽新认为葛宏处置房屋的行为损害其利益的，可以向葛宏主张权利。张丽新、梅浩初明知已经发生买卖关系并且涉案房屋已被徐一兵占有使用的情况下，对房产登记部门隐瞒事实，通过继承公证的方式取得涉案房屋产权凭证，并不具有法律效力。涉案房屋一直由徐一兵占有、使用、管理并交纳水电费，房屋也已经过装修翻建，结构现状已经发生变化。
双方当事人二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为张丽新主张的涉案合同效力如何认定。
关于本案案由问题。张丽新原审诉请为“确认葛宏、梅浩初向徐一兵转让嘉善县西塘镇上西街10号房屋的房地产转让行为自始无效”。按照《现代汉语字典》（商务印书馆2015年版）的定义，“转让”是指把自己的东西或应享有的权利让给别人。由此可见，张丽新主张的“房地产转让行为”就是针对涉案房屋的买卖行为，而关于涉案房屋的买卖则体现在葛宏与徐一兵一方签订的《房地产转让协议书》中。因此，张丽新主张“房地产转让行为”无效即为请求法院确认该《房地产转让协议书》无效。原审据此将“确认合同效力纠纷”作为本案案由并无不当。
关于合同效力。《中华人民共和国物权法》第十五条确立了物权变动的原因与结果相区分的原则。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权。本案中，涉案房屋系由张丽新、梅浩初姐妹继承所得，涉案《房地产转让协议书》甲方签字一栏虽有“张品珍、葛宏、梅浩初”字样，但均系葛宏一人所签，其出卖涉案房屋并未征得张丽新、梅浩初等共有人的同意，属无权处分。但如上所述，这并不影响作为原因行为的《房地产转让协议书》的效力。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条也已明确。因此，张丽新主张合同无效没有法律依据，本院对此不予支持，原审法院判决驳回张丽新的诉请并无不当。当然，涉案房屋已由嘉善县建设局颁发《房屋所有权证》，记载涉案房屋为张丽新、梅浩初共同共有。张丽新、梅浩初作为物权人如认为物权受到侵害，可通过其他途径进行司法救济。
综上，张丽新的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当之处，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张丽新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年五月十二日
书 记 员 郑 茜