广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19752号
上诉人（原审被告）：广州市保欣市场管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：邬乾科。
委托诉讼代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨瑞珍，女，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：李和平，女，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：李胜利，男，汉族，住广州市越秀区。
上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。
上诉人广州市保欣市场管理有限公司（以下简称保欣公司）因与被上诉人杨瑞珍、李和平、李胜利（以下简称杨瑞珍等三人）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人保欣公司的委托诉讼代理人柯柏松、被上诉人杨瑞珍等三人的共同委托诉讼代理人丁子塔到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人保欣公司上诉请求：不服一审判决，请求改判保欣公司无需向杨瑞珍等三人支付2016年3月19日后的租金。事实和理由：双方已于2016年3月19日签订�北京大厦商铺委托租赁合同》，其中合同第二条委托租赁条款2.4条明确约定“承租方缴纳的租金80%归甲方所有，20％作为乙方经营服务费用”，上述约定明确是更改原租赁合同按照每月支付合同租金的约定，杨瑞珍等三人仍然要求按照原合同支付租金，没有合同依据。
被上诉人杨瑞珍等三人答辩请求维持一审判决。
杨瑞珍等三人向一审法院起诉请求判令：保欣公司向杨瑞珍等三人支付自2015年3月至2017年2月止的商铺租金16396元（其中2015年3月1日至10月31日止按每月租金565元计，2015年11月1日至2016年10月31日按每月租金707元计，2016年11月1日至2017年2月28日按每月租金848元计）及逾期支付上述期间租金的违约金16396元（从欠付租金当月的11日起计算至实际付清租金之日止，以同期应付而未付的租金为计算基数，按照每日1%的标准计，以欠付的租金为�）。
一审法院认定事实：广州市越秀区北京路X号4153A铺的产权人为杨瑞珍等三人，该铺建筑面积14.13平方米，使用性质为非居住用房。
2013年7月25日，杨瑞珍等三人（为甲方）与保欣公司（为乙方）签订《北京大厦商铺租赁合同》，其中约定：位于广州市越秀区北京路X号北京大厦商场一至六层商铺，由于多方原因，经营不善，空置至今，应广大商铺业主强烈要求，由保利物业管理有限公司出面与投资商合作共同出资100万元注册一家公司出来经营北京大厦商场，乙方承租一至六层商铺后，预计投入1000万元以上对商场重新进行装修，以提升商场的整体形象。为确保项目统一经营管理，提升经济效益，维护全体小业主的共同利益，甲方同意乙方作为该商铺的独家承租方及经营管理方。双方经友好协商，就乙方承租甲方的商铺之事宜订立本合同：1.1甲方对位于广州市越秀区北京路X号北京大厦四层4153A号商铺，建筑面积14.13平方米物业享有合法完整产权，甲方同意将该物业出租给乙方。1.2乙方承租及授权经营管理的物业为广州越秀区北京路X号北京大厦首层、二层、三层、四层、五层、六层的全部物业，建筑面积约为12857平方米，甲方同意该项目由乙方进行经营管理。2.1该物业的租赁期为10年（不包含免租装修期）。2.2免租装修期及租赁期的计算：2.2.1乙方将与项目全体小业主分别签订《商铺租赁合同》，当乙方与占该项目总建筑面积达到70%以上（含70%）的小业主签订《商铺租赁合同》，即发放二按一租保证金，且上述已签约小业主在收到保证金时合同正式生效。北京大厦商场一至六层免租装修期为12个月，期满后开始计算租期为十年，免租装修期满后开始计付租金，免租装修期自甲方将物业交付乙方使用后�始计算。2.2.2免租装修期间乙方无须向甲方支付租金，但该物业之物业管理费、电费、水费等因乙方使用而发生的费用由乙方支付。2.3.1租金标准：四层：80-100元/平方米/月。2.3.2该业的月租金基准价标准为100元/平方米（按建筑面积计算），即：第一年（即2014年11月1日至2015年10月31日止）月租金为565元；第二年（即2015年11月1日至2016年10月31日止）月租金为707元；第三年（即2016年11月1日至2017年10月31日止）月租金为848元；第四年（即2017年11月1日至2018年10月31日止）月租金为1130元；第五年（即2018年11月1日至2019年10月31日止）月租金为1413元；第六年开始到第八年每年按上一年度递增10%；第九年到第十年每年按上一年度递增15%，直至合同期满。2.3.3租金每月支付一次，每月10日前支付当月租金。2.3.5甲方指定以下账户再由乙方以转账方式支付租金及租赁保证金：开户�号：33×××69。6.1乙方无须得到甲方的另行同意，有权在本商场进行统一招商将该物业转租或分租给第三方承租人，并与第三方签订转租或分租合同、物业管理协议，收取租金、按金（保证金）、推广费、物业管理费、水电费等。6.3乙方应当依约按时支付租金、保证金。9.7如乙方逾期支付租金、租赁保证金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金。
杨瑞珍等三人为证明保欣公司支付租金的情况，提交了2013年10月13日的收据（载明保欣公司支付2014年11月租金565元）及工商银行麓景路支行出具的户名为杨瑞珍、帐号为36×××62的明细信息打印清单，载明在2015年1月5日至2015年5月10日期间，于2015年1月5日、2015年2月10日、2015年3月2日分别存入565元。杨瑞珍等三人称上述转账的金额分别是支付2014年12月、2015年1月和2015年2月的租金。保欣公司对上述证据的真实�、合法性和关联性均无异议。
保欣公司为证明双方签订了分成协议，提交了《北京大厦商铺委托租赁合同》，该合同载明该物业租赁期限见第三方合同，杨瑞珍等三人同意保欣公司出租给第三方的租期见第三方合同，承租方缴纳的租金80%归杨瑞珍等三人所有，20%作为保欣公司经营服务费用，租金每个月支付一次，保欣公司负责每个月的租金的收取，并在每个月的10日之前将当月租金打到杨瑞珍等三人指定的账户，保欣公司应当依约按时收取第三方的租金、保证金，并及时转付给杨瑞珍等三人。该协议最后一页载明签署日期为2016年3月19日，甲方签名栏有“杨瑞珍”、“李和平（杨瑞珍代）”、“李胜利（杨瑞珍代）”。杨瑞珍等三人称该合同没有实际履行，且当时明确约定了若该合同没有履行则需按原合同履行，李和平、李胜利并没有授权杨瑞珍在该合同上签名。
一审庭审中，杨瑞珍等三人称其起诉前曾多次通过电话及上门的方式向保欣公司主张本案主张的租金及违约金。保欣公司对此不予确认。杨瑞珍等三人未能提供证据证明其在起诉前曾向保欣公司提出上述主张。
一审法院认为：杨瑞珍等三人与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，保欣公司负有每月支付租金的义务，且逾期支付租金应承担支付违约金的违约责任，现保欣公司逾期给付租金已构成违约，杨瑞珍等三人要求保欣公司承担支付租金及违约金的诉讼请求合法有理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，杨瑞珍等三人虽称其曾多次通过电话及上门的方式向保欣公司主张租金及违约金，但未能提供证据证明，故对保欣公司称杨瑞珍等三人有部分主张已过诉讼时效期间的抗辩意见予以接纳，据此，对杨瑞珍等三人主张的2015年3月起至2016年2月19日期间的租金和违约金不予支持，但保欣公司应向杨瑞珍等三人支付自2016年2月20日起至2017年2月28日止的租金及违约金。因双方约定的违约金标准明显过高，且杨瑞珍等三人未能提供证据证明其实际损失，故违约金应调整至按银行同期贷款利息标准计为宜，且违约金总额应以不超过欠付租金总额为限。至于保欣公司称双方曾签订分成协议的抗辩意见，因保欣公司未能提供证据证明该协议已得到实际履行，且双方也没有约定保欣公司每月应付的租金须以保欣公司出租给第三方为前提，故双方签订的《北京大厦商铺委托租赁合同》不影响保欣公司承担每月应付租金的义务。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、保欣公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向杨瑞珍等三人一次性支付2016年2月20日起至2017年2月28日止的租金（其中2016年2月20日至2016年10月31日按每月租金707元标准计，2016年11月1日至2017年2月28日按每月租金848元标准计）；二、保欣公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向杨瑞珍等三人支付逾期给付2016年2月20日起至2017年2月28日期间租金的违约金（自2016年2月20日起至付清上述租金之日止，以欠付租金为基数，按银行同期贷款利率标准计，违约金总额以不超过欠付租金总额为限）。三、驳回杨瑞珍等三人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取105元，由吴瑞好负担50元，保欣公司负担55元。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。
二审庭审中，保欣公司表示双方签订《北京大厦商铺委托租赁合同》后，保欣公司并无将涉案商铺出租给他人。
本院认为：杨瑞珍等三人与保欣公司于2013年7月25日签订《北京大厦商铺租赁合同》，约定保欣公司负有每月支付租金的义务。保欣公司从2015年3月起欠租，已构成违约，应承担相应违约责任。对于保欣公司上诉提出依据双方于2016年3月19日签订的《北京大厦商铺委托租赁合同》，其无需支付2016年3月19日之后租金的问题，本院认为，首先，该《北京大厦商铺委托租赁合同》为杨瑞珍本人所签并注明其代李和平、李胜利签订，保欣公司有理由相信此为杨瑞珍等三人作为共同出租方的真实意思表示，故该合同对双方当事人均有法律约束力。其次，该合同约定杨瑞珍等三人同意保欣公司出租给第三方，并约定租金支付及分成比例为“承租方缴纳的租金80%归杨瑞珍等三人所有，20%作为保欣公司经营服务费用”，可见该合同已变更了双方在原《北京大厦商铺租赁合同》中约定的租金支付方式，故双方之间的权利义务应以签订在后的《北京大厦商铺委托租赁合同》为准。由于双方均确认该合同签订后涉案商铺未能成功出租给第三方，双方因此未能对第三方缴纳的租金收益进行分成，在此情况下杨瑞珍等三人要求保欣公司仍按原《北京大厦商铺租赁合同》的约定向其三人交租，与双方的真实约定不一致，本院不予支持。综上，结合杨瑞珍等三人本案部分主张已超过诉讼时效期间等情形，保欣公司应向杨瑞珍等三人支付自2016年2月20日起至2016年3月18日止的租金及相应违约金。
综上所述，保欣公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，但实体处理有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5597号民事判决第三项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5597号民事判决第一项为：广州市保欣市场管理有限公司应于本判决书送达之日起十日内，向杨瑞珍、李和平、李胜利一次性支付2016年2月20日起至2016年3月18日止的租金（按每月租金707元标准计）；
三、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5597号民事判决第二项为：广州市保欣市场管理有限公司应于本判决书送达之日起十日内，向杨瑞珍、李和平、李胜利支付逾期给付2016年2月20日起至2016年3月18日期间租金的违约金（自2016年2月20日起至付清上述租金之日止，以欠付租金为基数，按银行同期贷款利率标准计，违约金总额以不超过欠付租金总额为限）。
一审案件受理费减半收取105元，由杨瑞珍、李和平、李胜利负担55元，由广州市保欣市场管理有限公司负担50元。二审案件受理费110元，由杨瑞珍、李和平、李胜利负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年十二月二十一日
书记员 邹凌青