天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终1221号
上诉人（原审被告）唐山瑞银国际贸易有限公司，住所地河北省唐山市开平区一街村东。
法定代表人高瑞国，总经理。
委托代理人庄丽丽，唐山瑞银国际贸易有限公司员工。
委托代理人李晓军，河北华岩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司，住所地天津市和平区大沽北路2号天津环球金融中心写字楼测绘楼41层05、06、07单元。
负责人邹锦标，总经理。
委托代理人郑爽，国浩律师（天津）事务所律师。
上诉人唐山瑞银国际贸易有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民初字第7528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭进行审理。上诉人唐山瑞银国际贸易有限公司之委托代理人庄丽丽、李晓军，被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司之委托代理人郑爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告唐山瑞银国际公司系天津市滨海新区塘沽旷世国际大厦1栋1702号业主，五矿置业（天津）滨海新区有限公司（以下简称五矿公司）系该大厦的开发商，原告系该小区前期物业管理服务企业，资质等级为一级。2009年10月22日，原告与五矿公司签订《天津市非住宅前期物业服务合同》。合同约定，原告对天津市滨海新区塘沽迎宾大道A06、A08地块即旷世国际大厦进行前期物业管理服务。服务合同期限为：自2010年11月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同对于物业服务的内容、标准及权利义务做了明确的约定。物业管理服务费用采取酬金制的形式，预收标准：写字楼18元／月／平米（含中央空调费）。交纳费用的时间为：业主每一个月交纳。2010年4月8日，被告与五矿公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买天津市滨海新区中心商务区旷世国际大厦1栋1702号房屋，该房屋建筑面积为399.43平方米。此后被告与五矿公司签订确认书一份，被告确认对《天津市非住宅前期物业服务合同》、《临时管理规约》的条款已阅读并理解、认可条款内容，同意严格遵守。被告自2013年4月15日至2015年3月31日未交纳物业服务费用，故原告于2015年8月26日来院起诉请求：1、被告支付原告自2013年4月15日至2015年3月31日的物业服务费169198.67元人民币；2、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，原告系具有从事物业管理活动资质的企业，其与五矿公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》合法有效，且被告已通过确认书的形式确认遵守《前期物业服务合同》，故该前期物业合同对原、被告均具有约束力。原告提供内保员巡视检查记录表、夜班巡视工作交接日志、防水防火安全巡查记录表、保洁区域卫生巡查表、电梯定期检查报告、二次供水合格证、二次供水检验报告，证实原告已经依约履行了物业服务合同义务，被告应当依约交纳物业服务费，故对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求予以支持。该期间的物业费经核算为169198.55元，对超出的部分不予支持。被告主张在2013年4月15日至2013年10月31日无人居住应减免物业费用，于法无据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：“一、被告唐山瑞银国际贸易有�公司于本判决生效之日起十日内给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司2013年4月15日起至2015年3月31日止的物业服务费169198.55元。二、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3684元，减半收取1842元，由被告负担。”
宣判后，上诉人唐山瑞银国际贸易有限公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审并追加承租人作为被告，或改判2013年4月15日至2013年10月31日期间的物业服务费按8折交纳或免予收取，2013年11月1日至2015年3月31日期间的物业服务费由房屋承租人天津滨海新区响螺湾公共事业发展有限公司交纳，一、二审诉讼�由被上诉人负担。主要理由：原审法院违反法定程序，涉诉房屋已于2013年11月1日起对外出租，依照《物业管理条例》第四十二条关于“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负有连带交纳责任”的规定，上诉人与承租人在《房屋租赁合同》中约定物业服务费由承租人承担，故应由承租人交纳，上诉人仅承担连带交纳责任，且承租人对被上诉人是否完全履行了物业服务最为清楚，应作为利害关系人参加诉讼，原审遗漏了必须参加诉讼的当事人；原审法院认定事实不清，大厦电梯存在漏检问题，《区域卫生巡检记录》仅为电子打印，无任何人员签字，被上诉人并未完全履行物业服务义务，服务存在一定瑕疵，应对物业服务费酌情减少；原审法院适用法律错误，上诉人自2013年4月15日至2013年11月1日期间并未对该物业进行装修及办公居住，该物业一直处于空置状态，在很大程度上减少了被上诉人管理服务人员的数量和费用的支出，依照《合同法》的公平原则及《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》的相关规定，对于空置期间的物业服务费应折后收取或免予收取。
被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司辩称，因上诉人未将房屋出租情况向被上诉人报备，故被上诉人对出租事宜并不知情，也未对承租人一并提起诉讼。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理中，上诉人提交一份《房屋租赁合同》，证明涉诉房屋有实际承租人，租赁合同约定由承租人交纳物业服务费，且因承租人对被上诉人是否完全履行了物业服务最为清楚，应作为利害关系人参加诉讼。
经本院组织质证，被上诉人对证据的真实性予以认�，但不认可证明目的，认为租赁合同系上诉人与案外人签订，对被上诉人不产生约束力，被上诉人有权向上诉人主张交纳物业服务费。
本院经分析证据认为，上诉人提交的租赁合同系原件，被上诉人对证据的真实性、合法性均予以认可，鉴于租赁合同约定的租赁物系本案涉诉房屋，与本案具备一定关联性，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被上诉人依照《天津市非住宅前期物业服务合同》的约定，对旷世国际大厦进行了物业服务，上诉人作为大厦的房屋业主，应交纳物业服务费。对于上诉人主张应由承租人交纳的问题，因上诉人作为确认前期物业服务合同的业主，交纳物业服务费�其应履行的合同义务。虽然上诉人将房屋出租，并约定由承租人交纳物业服务费，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持，即上诉人与承租人承担连带交纳的义务。而依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，故被上诉人有权向上诉人主张交费，原审法院判令上诉人交纳物业服务费，符合法律的规定。上诉人主张原审遗漏必须参加诉讼的当事人，法律依据不足，本院对此不予支持。上诉人向被上诉人交纳物业服务费后，可依据租赁合同的约定，向相关承租人另行主张权利。
对于上诉人主张�业服务存在瑕疵的问题，其在原审中并未提出抗辩。现上诉人虽提出被上诉人提供的《区域卫生巡检记录》在形式上缺少签字确认，但并未提供证据证明被上诉人在卫生巡检中存在服务瑕疵；对于上诉人提出的电梯漏检问题，也未提交充分的证据证明，故上诉人主张减收物业服务费的依据不足，本院不予支持。
对于上诉人主张的房屋空置的问题，依照上述物业服务纠纷司法解释第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上诉人未实际入住并享受服务，不足以作为其不交纳物业服务费的理由。而上诉人提出的其房屋空置减少了被上诉人管理服务人员的数量和费用支出一节，也未提供证据证明，在前期物业合同中对此也未作相应的约定。上诉人据此主张减免物业服务费，事实及法律依据均不充足，本院不予支持。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2684元，由上诉人唐山瑞银国际贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨桂军
代理审判员 刘建奇
代理审判员 孙 静
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 张宇鑫
速 录 员 李 晶