安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖10民终409号
上诉人（原审被告）：胡清。
被上诉人（原审原告）：韩基浩。
上诉人胡清因与被上诉人韩基浩房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2016年5月18日作出的（2016）皖1002民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月7日公开开庭审理了本案。上诉人胡清，被上诉人韩基浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年10月25日，胡清（甲方）与韩基浩（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定了租赁房屋为屯溪区新华书店宿舍1幢501室、租赁期限从2008年11月1日至2009年10月31日、月租金700元、支付房租方式为预交房租且6个月交纳一次、签订本合同后，乙方缴付给甲方水费、电费、房内有关物品等押金贰仟元整，退租时结算、租期内所发生的水电费、有线电视费等由乙方支付、甲乙双方的任何一方在合同期内，因其他情况需要提前中止本合同的，必须提前一个月通知对方、室内物品有挂式空调一台、燃气热水器一台、灶具和抽烟机各一台、气罐二只、微波炉一只、冰箱和洗衣机各一台、彩电二台、床二张、布艺沙发茶几一套、电视柜二个、VCD一台、写字台各一个。合同签订后，胡清于2008年10月31日收到韩基浩租房押金2000元整，该押金至今未退还给韩基浩。2009年11月1日，合同到期后，韩基浩继续租赁使用该房屋；2015年11月，韩基浩向胡清预付2015年11月1日至2016年4月30日房屋租金4800元（800元／月）。2016年2月26日，韩基浩向胡清提出退租房屋，2016年2月29日，韩基浩通过短信通知胡清，内容为“我反正是东西搬出来了，就租到2月份，你就把剩下两个月的房租和押金退给我就可以了，你来不了，你可以叫你家人过来代办，要不因为你的事情拖到三月份，得你自己负责；当时合同是三个月一付，后来你要改成半年一付，我也是考虑到这种情况，所以没同意，后来你说住不满，剩下的房租会退给我，而且你也签字了，改成半年就不存在提前一个月通知对方了”。因胡清不退还租金及押金，韩基浩诉至法院，请求判令：1.胡清归还韩基浩房屋租赁押金2000元及房屋预付租金2400元（800元／月×3个月）；2.胡清赔偿韩基浩精神损失费及各项信息电话费约2000元；3.终止韩基浩与胡清之间的租赁关系；4.本案诉讼费由胡清承担。
原审另查明：2016年5月8日，韩基浩已支付2015年10月8日至2015年12月1日的水费20元、2015年12月1日至2016年2月1日的水费22元，2015年11月23日至2016年1月20日电费218.51元、2016年1月20日至2016年3月20日电费47.62元。
原审认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，韩基浩、胡清于2008年10月25日签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应为合法有效。合同到期后，韩基浩继续使用租赁物并向胡清预付2015年11月1日至2016年4月30日房屋租金4800元，但双方未签订书面房屋租赁合同，应视为不定期租赁，故韩基浩于2016年2月26日向胡清提出退租房屋并于2016年2月29日确认其租赁至2016年2月份，于法有据，应予以支持。因此，法院确认双方的房屋租赁关系于2016年3月1日解除。合同解除后，胡清理应向韩基浩返还2016年3月份、4月份的房屋租金1600元（800元／月×2个月）。因胡清未提供证据证明室内物品有损坏，故其收到韩基浩的房屋押金2000元，应予以退还。韩基浩主张胡清赔偿精神损失及各项信息电话费用约2000元，与本案不是同一法律关系，不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、原告韩基浩与被告胡清的房屋租赁关系于2016年3月1日解除；二、被告胡清于本判决生效之日起五日内返还原告韩基浩房屋租金1600元；三、被告胡清于本判决生效之日起五日内返还原告韩基浩房屋押金2000元；四、驳回原告韩基浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胡清负担。
胡清不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定胡清与韩基浩的房屋租赁合同于2016年3月1日解除没有事实依据，韩基浩直到2016年6月30日才把房屋钥匙交给胡清，胡清与韩基浩的房屋租赁合同一直处于存续状态；二、因胡清与韩基浩的房屋租赁合同一直处于存续状态，原审判决胡清退还韩基浩2016年3、4月份的租金，与事实不符；三、因韩基浩一直未把钥匙交给胡清，胡清无法确认屋内物品是否有损坏，只有经过验收证明物品完好无损后，胡清才能退还房屋押金。综上，请求二审法院判令：1.撤销原判，改判驳回韩基浩的诉讼请求；2.韩基浩支付胡清2016年4至6月的租金，并赔偿房屋损失。
韩基浩答辩称：一、韩基浩于2015年12月就向胡清提出不再租住该房屋，但胡清一直拒绝见面，不肯办理接收事宜，韩基浩与胡清的房屋租赁合同已经于2016年3月1日解除；二、胡清并未提供证据证明屋内的物品有损害，胡清应当返还房屋押金；三、因房屋年代久远，水管爆裂导致的损失，韩基浩不应赔偿。综上，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
二审中，胡清提交了以下四组证据。
证据一：现场勘查笔录，证明2016年6月30日胡清与韩基浩才完成房屋钥匙的交接，韩基浩应当支付租金到2016年6月30日。
证据二：房屋现场照片，证明韩基浩在2016年6月30日前未将房屋钥匙交给胡清，导致胡清无法验收房屋和维修水管。
证据三：丰华玉的证言，证明胡清因没有钥匙无法验收房屋和维修水管。
证据四：短信截图，证明胡清没有钥匙无法验收房屋和维修水管。
韩基浩发表质证意见：对该四组证据的证明目的，均不予认可。
本院认证意见：一、对证据一的证明目的，本院不予认可；二、对证据二的关联性，本院不予认可；三、证据三和证据四不属于二审中的新证据，本院不予采信。
韩基浩提交了一组证据：短信和通话记录截图，证明韩基浩一直主动联系胡清办理房屋验收和交接手续，但一直联系不上。
胡清发表质证意见：该证据不能达到其证明目的。
本院认证意见：该证据不属于二审中的新证据，本院不予采信。
当事人所举的其他证据与原审相同，相对方质证意见亦同原审。本院认证意见同原审。
二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、原审判决认定胡清与韩基浩的房屋租赁合同于2016年3月1日解除是否正确；二、胡清是否应当退还韩基浩1600元租金和2000元押金；三、韩基浩是否应当向胡清支付2016年5至6月份租金，赔偿房屋损失。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条和第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，胡清与韩基浩就案涉房屋于2008年10月25日签订房屋租赁合同，2009年11月1日租赁期间届满后，韩基浩继续租赁案涉房屋，胡清亦未提出异议，胡清与韩基浩的房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；2016年2月26日和2月29日，韩基浩已通知胡清将案涉房屋租赁到2月底后不再续租。故原审判决认定胡清与韩基浩的房屋租赁合同于2016年3月1日解除，并无不当。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，胡清与韩基浩的房屋租赁合同已于2016年3月1日解除，胡清应当返还韩基浩已支付的2016年3至4月份的房屋租金1600元和押金2000元。胡清主张其与韩基浩的房屋租赁合同一直处于存续状态，但并未提供充分证据证明韩基浩2016年3至4月份仍继续使用案涉房屋，其应承担举证不能的不利后果。
关于争议焦点三。根据民事诉讼法“不告不理”原则，人民法院在案件审理中，应当按照当事人提出的诉讼请求和反诉请求进行审理。本案中，胡清并未在原审中就韩基浩支付其案涉房屋2016年5至6月份租金和赔偿房屋损失提起反诉，且胡清已经另案就该诉请进行了起诉。因此，胡清主张韩基浩支付其案涉房屋2016年5至6月份租金和赔偿房屋损失，不属于本案的审理范围，本院对此不予审查。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胡清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋浩之
代理审判员 谢慧慧
代理审判员 余陶然
二〇一六年九月十四日
书 记 员 张 军
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。