上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初1825号原告(反诉被告)：汤勤伟，女，1976年5月21日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)：杨继华，男，1975年2月20日出生，汉族，住上海市闸北区。两原告共同委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：吴圣卿，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：何家文，男，1968年3月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：王月青，女，1973年9月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：何熙东，男，1997年11月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。三被告共同委托诉讼代理人：周龙兴，上海建领城达律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司嘉兴分行，注册地浙江省嘉兴市禾兴南路XXX号。法定代表人：林士强，职务不详。原告(反诉被告，以下简称原告)汤勤伟、杨继华与被告(反诉原告，以下简称被告)何家文、王月青、何熙东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判。根据原告汤勤伟、杨继华的申请，本院于2017年1月20日作出民事裁定：查封被告何家文、王月青、何熙东名下位于上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室的房屋，期限为三年；查封原告汤勤伟名下位于上海市静安区大统路XXX号XXX幢401的房屋，期限为三年。2017年3月7日，本院组织原、被告进行了证据交换。此后，经原告汤勤伟、杨继华申请，本院追加中国工商银行股份有限公司嘉兴分行(以下简称工行嘉兴分行)为第三人参加诉讼，并于2017年4月7日组织原、被告进行了证据交换。本案于2017年5月9日公开开庭进行审理，原告汤勤伟、杨继华及其共同委托诉讼代理人周懿懿，被告何家文及其与被告王月青、何熙东的共同委托诉讼代理人周龙兴到庭参加诉讼。第三人工行嘉兴分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汤勤伟、杨继华向本院提出诉讼请求：1、判令三被告继续履行与两原告于2016年3月13日签订的上海市房地产买卖合同，并于判决生效之日起十日内配合两原告办理房屋过户手续;2、判令三被告支付原告自2016年10月1日起至办理房屋过户手续之日止的逾期过户违约金，以已付款3,000,000元为本金，按日万分之五计付；3、判令三被告赔偿原告1,300,000元；4、保全费由三被告承担。审理中，原告变更诉讼请求：1、判令三被告继续履行与两原告于2016年3月13日签订的上海市房地产买卖合同以及2016年10月11日原、被告签订的补充协议；2、判令三被告于判决生效之日起十日内配合原告办理过户手续；3、判令三被告支付原告自2017年2月9日起至实际过户之日止的逾期过户违约金，以已付款3,000,000元为本金，按日万分之五计付；4、诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2016年3月12日，两原告与三被告签订上海市房地产买卖合同以及房地产买卖合同之补充协议，三被告将其名下位于上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉讼房屋)出售给两原告，房屋总价款6,220,000元。房屋上有银行抵押债权2,760,000元，双方约定于2016年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告于2016年3月12日前支付了含定金600,000元在内的首期房价款3,000,000元。此后不久原告发现被告就涉讼房屋一房二卖，且涉讼房屋已经被上海市徐汇区人民法院(以下简称徐汇法院)查封，无法进行过户交易，原告根据居间方指令及不安抗辩权暂停支付房款。经和被告协商，双方于2016年6月20日及2016年10月11日两次签订补充协议。期间原告多次催促被告解除徐汇法院的司法查封，直至2017年2月8日，徐汇法院才解除查封。原告认为，被告违约在先，涉讼房屋已经交付原告使用，继续履行房屋买卖合同具有事实基础，故诉至法院。被告何家文、王月青、何熙东本诉辩称及反诉诉称，原告所称被告一房二卖不是事实，涉讼房屋被司法查封系因定金纠纷案件在徐汇法院处理，被告仅仅和案外人签订了定金合同，并没有签订房屋买卖合同。原、被告双方在2016年10月11日的补充协议中约定2017年2月8日过户，2017年2月8日之前涉讼房屋的司法查封已经解除，可以过户。原告在2017年1月16日就起诉被告，不具备诉讼条件。被告不存在违约行为，不应承担违约金。但被告不愿意继续履行上海市房地产买卖合同，因为双方约定2016年4月30日之前原告应该交付房款2,220,000元，虽然双方先后签订了三份协议，但都没有免除原告支付2,220,000元房款的义务，原告没有履行支付房款的义务，已经构成了根本性违约，故不同意原告的诉讼请求。被告何家文、王月青、何熙东向本院提出反诉诉讼请求：1、原告支付被告违约金33,300元，以2,220,000元为本金，按照日万分之五计算，自2016年10月11日起计算30天；2、原告按总房价款6,220,000元的20%向被告支付赔偿金1,244,000元。原告汤勤伟、杨继华反诉辩称：系三被告违约在先，违反基本的诚实信用原则，没有事实和法律依据。第三人工行嘉兴分行未到庭应诉，无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房地产买卖居间合同、上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同之补充协议、中国工商银行汇款凭证、定金收据、2016年6月20日补充协议、徐汇法院民事判决书、上海市不动产登记簿、2016年10月11日补充协议、房地产交接书、嘉兴分行客户贷款借据情况、上海市房地产登记证明、解除合同通知书、EMS邮寄存单及EMS投递信息查询单、徐汇法院代管款收据、执行情况告知书及上海市不动产登记信息、证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：涉讼房屋为被告何家文、王月青、何熙东共同共有，建筑面积146.39平方米，产权核准日期为2016年2月22日。涉讼房屋上登记有最高额抵押，抵押权人为第三人工行嘉兴分行，最高债权限额为2,760,000元，债权发生期间为2015年8月7日至2018年8月6日。经原告至第三人工行嘉兴分行查询，截至2017年5月5日贷款余额为2,640,000元。2016年3月22日，涉讼房屋因被告何家文、王月青、何熙东与案外人吕某某、夏某某的定金合同纠纷一案被徐汇法院司法查封。2017年1月25日，司法查封被注销。2016年3月10日，原告汤勤伟与被告何家文、王月青、何熙东签订房地产买卖居间合同，并于同日支付50,000元定金。2016年3月11日，原告汤勤伟通过转账方式向被告支付定金550,000元。2016年3月12日，原告汤勤伟、杨继华(乙方)与被告何家文、王月青、何熙东(甲方)就涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同(编号XXXXXXX)，约定：房地产转让价款5,000,000元，在2016年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过30日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付30日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三十日内向甲方支付。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过30日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付30日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方应将部分首期房价款计1,780,000元直接支付给甲方。包含乙方已支付定金计600,000元。乙方于2016年4月30日之前另行支付甲方2,220,000元。以上两项共同构成首期房价款4,000,000元。双方约定2016年4月30日之前甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。同日，原告汤勤伟、杨继华(乙方)与被告何家文、王月青、何熙东(甲方)就涉讼房屋签订房地产买卖合同之补充协议，约定：本房屋的实际成交价格6,220,000元为甲方净到手价。甲、乙双方按照约定，本交易所产生的税、费全部由乙方承担。甲、乙双方约定买卖合同的价格为5,000,000元，甲、乙双方协商同意1,220,000元以装修补偿费的形式由乙方直接支付给甲方。签订买卖合同当日乙方向甲方支付装修补偿费1,220,000元。甲方收到上述款项后应向乙方出具收款凭证。甲方应于2016年4月30日之前拿到乙方房价款2,220,000元后10日内申请办理银行抵押注销手续。2016年3月12日，原告汤勤伟通过转账方式向被告支付房价款2,400,000元。2016年6月20日，原告汤勤伟(乙方)与被告何家文(甲方)就涉讼房屋签订补充协议，约定：一、甲乙双方一致同意：上述房屋包括装修及设备家具之整体转让甲方到手价为6,220,000元下调为甲方到手价6,120,000元；二、甲方需尽快处理该房屋所涉及到的官司后续事项；三、本补充协议对双方已签订的《房地产买卖居间合同》仅作以上变更，其他买卖条件不变。任何一方违约，均按《房地产买卖居间合同》承担相应的违约责任。2016年8月10日，徐汇法院作出(2016)沪0104民初7805号民事判决，判决被告何家文应于判决生效之日起十日内双倍返还案外人吕某某、夏某某定金1,752,000元以及钱款124,000元，被告何家文、王月青、何熙东不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2016年10月14日作出(2016)沪01民终10356号判决，驳回上诉，维持原判。2016年10月11日，原告汤勤伟(乙方)与被告何家文(甲方)就涉讼房屋再次签订补充协议，约定：一、甲乙双方一致同意：根据甲、乙双方于2016年6月20日签订的补充协议作出的补充，上述房屋包括装修及设备家具之整体转让甲方到手价为6,120,000元下调为甲方到手价6,090,000元，下调30,000元作为甲方补偿乙方的房屋租金；二、甲方需于2016年11月30日前偿还该房屋抵押银行1,000,000元；三、甲方需于2016年12月31日前再次偿还该房屋抵押银行740,000元；四、乙方本应于过户当日留尾款300,000元，若因甲方资金不足，乙方可配合甲方提前支付尾款200,000元，剩余尾款于过户当日支付甲方；五、双方约定于2017年2月8日前前往该房屋所在交易中心办理过户手续；六、本补充协议对双方已签订的《房地产买卖合同》仅作以上变更，其他买卖条件不变。任何一方违约，均按《房地产买卖合同》承担相应的违约责任。2016年12月16日，原告汤勤伟(乙方)与被告何家文(甲方)就涉讼房屋签订房地产交接书，甲方已经将钥匙交付乙方，户口已经迁出，双方确认交接。庭审中被告也自认房屋实际由原告居住使用。2017年2月22日，被告何家文、王月青、何熙东通过EMS分别向原告汤勤伟、杨继华寄送了解除合同通知书，原告汤勤伟、杨继华分别于2017年2月23日、2017年2月24日收到。通知书载明：“贵我双方于2016年3月12日签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)(以下简称“本合同”)及《房地产买卖合同之补充协议》。《房地产买卖合同之补充协议》第3条约定，贵方应于2016年4月30日前支付房价款二百二十二万元整。然而贵方至今未完成该项支付。依本合同第九条第(三)项之规定，贵方已然构成违约，贵方应当按应付未付金额日万分之五计付违约金，我方有权书面通知贵方后单方解除本合同，贵方还应当按总房价款的20%支付赔偿金。今依《合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，特函书面通知贵方，本合同依法解除，并请贵方按本合同第九条第(三)项之约定支付违约金及赔偿金。”另，原告汤勤伟、杨继华于2017年5月19日将3,090,000元购房款汇入本院代管款帐户。本院认为，原、被告签署的上海市房地产买卖合同以及补充协议是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在和原告签订上海市房地产买卖合同后因它案致使涉讼房屋被司法查封，导致合同无法继续履行，为此原告未在2016年4月30日支付2,220,000元房款。虽然双方此后两次签订补充协议，未免除原告支付2,220,000元房款的义务，但原告也未承诺在被告解除涉讼房屋司法查封前支付该笔房款，至原告诉讼时涉讼房屋仍未解除司法查封。同时，结合两份补充协议和证人证言，可以证明原告将行使不安抗辩权的意思表示通知了被告，故不构成违约。被告以原告逾期付款为由，反诉要求原告支付违约金和赔偿金，依据不足，本院不予支持。至于原告主张的逾期过户违约金，属逾期履行合同之违约责任，而双方因合同是否继续履行发生争议，且原告提起本案诉讼时，合同约定过户的履行期限并未届至，故原告在本案中主张逾期履行合同之相应违约责任，依据不足，本院不予支持。诉讼中，被告注销了涉讼房屋的司法查封，原告知晓后，经本院释明表示已经充分考虑到涤除抵押及配合过户的风险，仍坚持要求继续履行合同和补充协议，并将剩余购房款3,090,000元缴纳至法院，于法不悖，本院予以确认。涉讼房屋司法查封已经被解除，原、被告双方签订的上海市房地产买卖合同和补充协议可以继续履行，且被告已经于2016年12月16日将涉讼房屋交付给原告，故对于原告要求被告继续履行合同和补充协议并配合原告办理过户手续的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款、第六十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)汤勤伟、杨继华应于本判决生效之日起三十日内向被告(反诉原告)何家文、王月青、何熙东支付房价款3,090,000元(已汇入本院代管款帐户)；二、被告(反诉原告)何家文、王月青、何熙东应于本判决生效之日起三十日内负责向第三人中国工商银行股份有限公司嘉兴分行涤除抵押权登记，并协助原告(反诉被告)汤勤伟、杨继华办理上述房屋的房地产权变更登记手续，将上述房屋的所有权转移登记至原告汤勤伟、杨继华名下；三、驳回原告(反诉被告)汤勤伟、杨继华的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)何家文、王月青、何熙东的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费5,000元，由被告何家文、王月青、何熙东负担。本诉案件受理费54,640元，减半收取计27,320元，由被告何家文、王月青、何熙东负担。反诉案件受理费8,147.85元，由被告何家文、王月青、何熙东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴寅星二〇一七年六月十六日书记员  李浩浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。