宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初7762号原告：杨晓丽，女，1976年9月26日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：温艳，宁夏信援律师事务所律师。被告：李成刚，男，1987年5月5日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：徐波，宁夏宁人律师事务所律师。原告杨晓丽与被告李成刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓丽的委托诉讼代理人温艳，被告李成刚及其委托诉讼代理人徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓丽向本院提出诉讼请求：１.确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已解除；2.被告返还原告位于银川市兴庆区清河北街218号原东和宾馆的房屋；3.被告向原告支付拖欠的租赁费166666元（2016年4月10日至2016年8月26日）及违约金150000元（按每日2000元计算24个月，放弃一部分主张150000元），并要求被告按年租金500000元支付自起诉之日至房屋实际返还之日的房屋使用费；4.被告承担采暖费53096.67元、水费2635.6元、物业费800元；5.被告返还电脑IC卡门锁控制系统（主机和卡），若不返回，被告赔偿原告IC门锁的损失费51000元；6.被告将五楼会议室结构梁恢复原状，如无法恢复，被告向原告支付加固费30000元。事实和理由：原告将位于银川市兴庆区清河北街218号原东和宾馆出租给被告，租赁期限十年，第一至五年每年租金500000元，自第六至十年每年增长20000元，租金一年一付，第二年自2016年3月10日前支付房屋租金，如果被告对租赁房屋进行装修和墙体改造，必须经原告书面同意，被告在房屋租赁期内，不得将房屋转租；被告未按照约定支付租金，逾期15天每天承担违约金2000元；逾期30天，原告有权收回房屋，被告交纳的50000元保证金不予退还，另要求被告按每日2000元承担违约责任，至被告交房之日止。协议签订后，原告按约定向被告交付涉案房屋，被告将该房屋更名为鸿凯商务宾馆并开始经营，被告向原告缴纳了第一年度租金及保证金50000元。后被告未按约定期限交纳租金，并未经原告同意擅自将三楼房屋转租给深圳合创监理公司使用，此外，被告还擅自在租赁房屋五楼原会议室结构梁上钻12cm的孔，破坏原结构，导致房屋主结构严重受损。原告多次就上述事实与被告交涉，催要房租并通知被告解除合同，但被告既不交还房屋，也不支付租赁费，原告于2016年5月10日接到住店客人报警得知被告已搬离涉案房屋，故原告诉至法院，对于被告所交纳保证金50000元，按合同约定，原告不予退还。被告李成刚辩称，被告与原告签订房屋租赁合同一份，但经被告调查，涉案房屋实际房主为案外人丁生军、丁生权，故其提出异议并找到实际房主就租赁事宜重新签订合同一份，因此原告与被告之间不存在租赁关系。被告在第一年房租到期后因无力支付房租，出租人于2016年5月10日强行将涉案房屋上锁致使被告至今无法使用房屋，原告锁门的行为存在过错，损失应由原告承担。原告主张违约金数额过高，双方约定的保证金50000元就具有违约金性质，现原告将保证金扣留，被告无需另行支付违约金。对于原告主张的IC门卡控制系统系被告从前承租人转租来的，原告无权主张。对于原告主张会议室墙上安装下水管，是经原告同意的。被告未将房屋转租给韩雅慧，双方系合伙关系，其在三楼开设深圳市合创建设工程有限公司，韩雅慧向被告的转账系偿还被告借款，现宾馆内物品尚未搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋租赁合同、短信打印件、《停水通知》复印件、宁夏回族自治区国家税务局通用机打发票两份、宁夏增值税普通发票、黄河农村商业银行业务凭证、活期账户明细查询、中国建设银行转账支票存根、浙江省货物销售统一发票、注销证明复印件、营业执照复印件，被告提交的交接警回执单、宾馆转让协议书、东和宾馆设备移交清单，本院予以确认，并在卷佐证。对于原告提交的《解除合同通知书》，被告虽对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，但认可解除合同通知书中签收人鹿慧是其公司员工，故对该解除合同通知书，本院予以采信。对于原告提交的《关于协商解决房屋承租问题意见书》承诺书、宁夏农村商业银行业务凭证、中国农业银行卡交易明细清单复印件，被告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。因《关于协商解决房屋承租问题意见书》的签收人身份无法核实，原告亦未提交其他证据佐证签收人身份，故对该证据本院不予采信。对承诺书及宁夏农村商业银行业务凭证，经本院向韩雅慧核实，其认可该承诺书系由其签署，其与被告系租赁关系，已向被告支付年租金60000元，故对上述证据本院予以采信。对原告提交的中国农业银行卡交易明细清单复印件，原告未提交原件核对，且被告不予认可，故本院不予采信。对于原告提交的光盘，被告称已超过举证期限，且视频系电子证据，易伪造篡改，涉案房屋楼上有被告办公室，被告进出拿东西，但宾馆无法正常经营。因原告非因故意或重大过失逾期提交该证据，且被告亦未提交证据证实该视频篡改或不真实，故对该证据本院予以采信。对原告提交的照片，被告认可是其所打下水管，但该孔不影响主体结构，且经原告同意，本院对该证据予以采信。对于被告提交的房屋租赁合同，原告对证据的真实性、合法性、关联性不予认可，经本院向该租赁合同出租人丁生军、丁生权核实，其二人否认该合同中签字系其二人所签，称丁生军与丁生权系兄弟，原告与丁生权系夫妻关系，故丁生军将该房屋出租给杨晓丽，其二人均将房屋交由原告处理出租事宜，与被告未成立租赁关系。因丁生军、丁生权不认可该合同真实性亦否认与被告成立租赁关系，故对该证据本院不予采信。对于被告提交的盘点表，原告对该证据真实性、合法性、关联性不认可，因该盘点表中签字人员身份无法核实，被告亦未提交其他证据予以佐证，故本院不予采信。经审理查明，银川市清河北街218号3至4楼房屋所有权人为丁生军、5至6层房屋所有权人为丁生权，二人系兄弟关系，丁生权与原告系夫妻关系，由原告将涉案房屋对外出租。2015年8月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，被告承租位于银川市兴庆区清河北街218号（原东和宾馆）营业房3-6层，面积2145.32平方米，租赁期限自2015年4月10日至2025年4月9日；被告向原告交纳保证金50000元，如原告在履行合同过程中无违约行为，在本合同终止并结清承包期内水暖电、物业费等，交还房屋，移交各种证件后一个月内，双方核算后多退少补，如有剩余，由原告无息结算给被告；前五年年租金500000元，后五年每年增加20000元，最高租金不超过600000元；第一年租金及保证金被告于2015年8月8日前付清，第二年前，被告应当于每年3月10日前支付房屋租金；合同期内的水暖电、物业费、电梯维修费等各项费用由被告承担；该租赁房屋原本用于宾馆经营，原装修设施被告可直接使用，被告对租赁房屋进行装修和墙体改造，需经原告书面同意，费用由被告承担，如本合同期限届满前因各种原因而终止，不论被告实际承租房屋的时间长短，被告均自行承担起可拆除部分的装修损失，如因被告过错导致合同终止，被告应按原告要求将房屋恢复原状或赔偿损失；如被告不按合同约定期限支付租金，逾期15天的每天承担违约金2000元，逾期超过30天的原告有权收回租赁房屋，被告交纳的50000元保证金不予退还，可要求被告承担每日2000元的违约金，直至被告交还房屋；如被告未经原告同意转租，原告有权解除合同，收回出租房屋，不予退还被告保证金50000元，并有权要求被告按年租金20%承担违约金。合同签订后，被告支付了2015年4月10日至2016年4月9日的房屋租金及保证金50000元，并将宾馆更名为鸿凯商务宾馆。因被告未按合同约定支付2016年至2017年租金，原告于2016年5月9日发出《解除合同通知书》，载明，因被告未支付2016至2017年度的房屋租金500000元，被告已构成违约，原告拟提前解除与被告签订的《房屋租赁合同》、收回房屋，自被告收到本通知书之日起，将租赁房屋及相关财产完好归还原告并结清至2016年5月9日的房屋租金，否则，原告将通过诉讼途径向被告主张权利，被告于当天下午五点起不要再接待客人。该通知书由被告工作人员鹿慧签收。2016年5月10日21时28分，被告向银川市公安局兴庆区分局电话报警称其在银川市兴庆区清河街建材巷的鸿凯宾馆大门被房东锁住。后宾馆停止经营，银川中铁水务集团有限公司于2016年5月17日因涉案房屋欠缴水费，发出停水通知，原告于2016年5月18日、2016年6月27日向银川中铁水务集团有限公司交纳水费1302.4元、1333.2元，于2016年9月2日交纳涉案房屋2015年度采暖费53096.67元，于2016年9月23日交纳2016年1月至12月的物业费1200元。另查明，被告将涉案房屋三楼五间房屋转租给案外人韩雅慧，现仍正常使用。庭审中，原告提交的视频显示：2016年8月3日16:20，被告驾车到涉案宾馆，于16:34分离开。2016年8月14日20:08，被告进入宾馆乘电梯上楼。2016年8月16日20:10，被告进入涉案宾馆乘电梯上楼，2016年8月31日20:31，被告从宾馆内房屋出来。2016年10月7日00:54，被告进入宾馆乘电梯上楼后进入宾馆内房间。2016年10月8日20:37，被告坐在宾馆大厅沙发上、2016年14:49，被告从宾馆内房间出来。在涉案宾馆停止经营期间，由原告聘请人员在宾馆进行看管。还查明，原告原系银川东和宾馆（有限公司）的法定代表人，该公司于2016年1月5日注销。银川东和宾馆曾向温州市天宇锁业有限公司购买IC卡门锁、发卡器及卡片。被告与前承租人王奋飞于2015年8月12日签订《宾馆转让协议书》一份，约定，王奋飞将东和宾馆整体转让被告经营，转让费共计100000元，把宾馆现有固定资产、低值易耗品全部转让被告，包括柜台桌椅、空调、装修、饰品等物品，协议生效后一切费用由被告负担。另签订东和宾馆设备移交清单一份，移交设备包括麻将机2台，电视机、空调、电水壶、淋浴器、台灯59台，床、床垫91张，刷卡器、公安上传系统扫描仪、保险柜各一台，机顶盒、放大器各20个，房间沙发、无线路由器8个，大厅沙发茶几一组，无线路由器、保险柜、牙具、梳子、拖鞋、音响、毛巾、枕芯、被芯、水壶、托盘、垃圾袋、营业执照、排污许可证、税务登记证、特种行业许可证等。被告在该东和宾馆设备移交清单受让人处签字，王奋飞在转让人处签字，产权人未签字。原、被告均主张东和宾馆设备移交清单中的物品均归各自所有。诉讼中，经本院于2016年12月27日组织原、被告勘察涉案宾馆，宾馆仍为鸿凯商务宾馆，处于停止经营，一楼大厅有旋转门和手推门各一个，被告主张原告于2016年5月10日将旋转门找人换锁后锁住，原、被告均认可手推门一直没有锁子，未上锁。大厅吧台上有电脑两台，其中监控系统一台，其中收银系统一台，客房的发卡器链接在电脑上，客房房卡在被告聘请的经理室内，房屋钥匙由经理持有。在四楼楼梯口房梁上安装下水管，即原告所要求被告恢复的墙体。在宾馆停止经营期间原告将三至六楼消防门换锁。经本院向被告询问是否同意腾房，被告拒不同意。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法、真实、有效，原、被告之间的租赁合同关系依法成立，双方当事人均应当按合同约定履行各自的权利和义务。根据原、被告合同约定，被告拖欠原告房租30天，原告有权收回租赁房屋，被告未经原告书面同意转租，原告有权解除合同，原告于2016年5月9日发出《解除合同通知书》符合双方合同约定的解除条件，该通知由被告的工作人员签收可以视为已送达被告，故对于原告要求确认原、被告签订《房屋租赁合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故对于原告要求被告返还位于银川市兴庆区清河北街218号（原东和宾馆）房屋的诉讼请求，本院予以支持。原、被告对于涉案宾馆于2016年5月10日之后是因原告锁门还是被告自行停止经营存有争议，对此被告提交接警回执单证实其辩称主张，主张因接警回执单中所载内容与本案查明事实相符，原告于2016年5月10日对涉案房屋转门上锁的事实，本院予以认定；涉案宾馆应原告要求于2016年5月10日停止经营，但被告未搬离宾馆内物品及向原告交接物品，并于合同解除后仍出入宾馆内房屋。原告虽找人看管涉案房屋，但因宾馆内所有客房房卡均由被告放置于其经理办公室，在被告未向原告移交门锁控制系统前，该房屋实际仍由被告掌控，且诉讼中被告拒不同意腾房，因此对原告要求被告支付拖欠2016年4月10日至2016年8月26日房租166666元的诉讼请求，因原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月10日解除，本院予以支持被告按年租金500000元的标准向原告支付2016年4月10日至2016年5月10日房租41666元并按年租金500000元的标准支持向原告自2016年5月11日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。对于原告诉请的违约金150000元，被告主张过高，因原告主张被告所缴纳的50000元保证金不予退还，该保证金即为违约金性质，原告未举证证实其经济损失，故对于原告要求被告再支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告所诉采暖费、水费、物业费，其中采暖费及水费系被告承租涉案房屋期间发生的费用，本院支持被告向原告支付采暖费53096.67元及水费2635.6元；物业费1200元发生时间在自2016年1月至12月期间，原告诉请800元。对于原告诉请被告向原告返还IC卡门锁控制系统（发卡器、卡、电脑主机），因该系统作为开启宾馆客房门锁的工具，属被告返还房屋的附随义务，故被告应向原告返还IC门卡控制系统。对于原告诉请被告对五楼会议室结构梁恢复原状，经现场勘查被告在四楼楼梯口所安装下水管，根据被告提供的证据无法证实安装时经原告同意，另根据合同约定如因被告过错导致合同终止，被告应按原告的要求将房屋恢复原状，故被告应对四楼楼梯口所安装下水管的墙体恢复原状。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告杨晓丽与被告李成刚于2015年8月7日签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月10日解除；二、被告李成刚于本判决生效之日起七日内向原告杨晓丽返还位于银川市兴庆区清河北街218号（现鸿凯商务宾馆）的房屋及IC门锁控制系统（发卡器、电脑主机、卡）；三、被告李成刚于本判决生效之日起七日内向原告杨晓丽支付租金41666元并按年租金500000元的标准支持向原告自2016年5月11日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；四、被告李成刚于本判决生效之日起七日内向原告杨晓丽支付采暖费53096.67元、水费2635.6元及物业费800元；五、被告李成刚于本判决生效之日起七日将银川市兴庆区清河北街218号（现鸿凯商务宾馆）四楼楼梯口安装下水管的墙面恢复原状。如果被告李成刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8212元，由被告李成刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  贺晶婕人民陪审员  李 斌人民陪审员  王 龙二〇一六年十二月二十八日书 记 员  焦 娇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。