广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终169号
上诉人（原审原告）：吴结堂（曾用名吴结棠），男，1950年11月21日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：张威，广东翔宇律师事务所律师。
委托代理人：陈彪，广东翔宇律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：吴本华，男，1988年5月10日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。
上诉人吴结堂因与被上诉人吴本华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年10月20日，吴结堂（吴结棠）作为转让方（甲方），吴本华作为承接方（乙方），双方签订《土地房产转让协议》一份，协议约定：“一、甲方把（他）的集体住宅用地位置为中山市三角镇东南村东村片东南一队，现东南村蚌益街23号（原地址为：中山市三角镇东南村东南一队集体土地建设用地使用证证号：中府集建总字第086129号、字（1990）第04050029号，使用面积为：187.18平方米，房产证号：42××597，土地用途：住宅，土地界址、边界四至见附图）转让给乙方，转让费为人民币柒万伍仟元正元。二、转让期限：与农村集体土地使用证期限一致。二、甲方对该集体住宅用地状态陈述和承诺如下：1.保证对该集体住宅用地有处分权：如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该集体住宅用地的一致同意；如有承租人，承租人已经放弃了优先购买权。2.该集体住宅用地的抵押状况为：无作任何抵押。三、乙方付款方式和期限：协议签订之时全部支付甲方。四、住宅用地和房屋交付时间：乙方付款之日起。五、因现时该土地使用证和房产无法进行过户办理，在转让期间甲乙方承诺以下义务和责任：1.乙方如需在拆建，甲方不得追究其该房产，而还要无条件协助乙方办理测量签字、换新土地使用证、报建、房产证等手续和提供相关证件，否则按违约处理。2.如在转让期间该土地被征收，所有征收款归乙方所有，甲方不得收取，还是协助乙方办理有关手续程序，否则按违约处理。3.乙方在转让期间处理好邻里关系，与邻里发生所有事情（包括：口角纠纷、地界纠纷等情况），自行解决，与甲方无关。六、如果该土地可以转让的，甲方必须无条件服从和协助办理有关事宜，转让产生的契税和该集体住宅用地过户所有费用由乙方自行承担，与甲方无关。七、乙方已经对所购买的住宅用地和房屋的具体情况包括土地的产权使用等作了详细了解并已知悉。八、乙方对该土地办理转让手续时，甲方要积极配合并与共权人共同签名确认。九、违约处理：如甲方违反本协议规定执行的，按违约处理，甲方应支付给乙方违约金贰拾万元；乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金贰拾万元。十、本协议一式两份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。”后双方因履行该协议发生纠纷，协商未果，吴结堂遂诉至原审法院，请求判令：1.确认吴结堂、吴本华于2009年10月20日签订的《土地房产转让协议》无效；2.吴本华将中山市三角镇东南村蚌益街23号房地产交还给吴结堂（房屋价值75000元）；3.吴本华承担本案一切诉讼费。
原审法院经向中山市三角镇东南村民委员会（以下简称东南村民委员会）函查涉案集体土地所在的村民委员会是否同意吴结堂自行将上述集体用地使用权及房屋转让给该村三队的村民吴本华及该村民委员会的处理意见，该村民委员会回复：“我村村民吴结棠将集体划拨的土地及其房屋转让给本村村民吴本华的情况在我村不属个别现象，集体用地是集体划拨其家庭使用的，村民因移民、农转非、户口迁移或到别的村居住将用地及房屋闲置，我村不将闲置用地收回重新安置其他村民，至于村民将集体用地进行转让，我村从不加盖意见，也不办理任何过户手续，亦不将用地收回，房屋属村民私人财产，村无权干预。”
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，吴结堂以吴本华在居住过程中和周围邻居不断发生纠纷，致吴结堂经常受到亲戚指责，吴结堂未经家庭其他成员同意私自转让房地产，吴本华居住面积超标，且因双方所转让的房地产系集体土地，双方所签订的协议违反法律、行政法规的强制性规定，而要求原审法院确认双方所签订的上述协议无效并要求吴本华将上述协议所约定的房地产交还给吴结堂。吴本华则辩称房屋买卖是双方的意思真实表示，没有违反合同法及相关法律强制性规定，且双方于2009年签订房屋买卖协议，吴本华已经对房屋进行重大装修也居住使用多年，虽吴本华的户口与其父亲仍登记于同一户，但是随着家庭人口的增加，已远不够居住面积，吴本华完全具备申请宅基地的条件，故双方签订的协议有效。对双方的诉辩意见，原审法院综合评析如下：
1.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”而吴结堂、吴本华双方同属中山市三角镇东南村的村民，东南村民委员会亦就原审法院函查涉案集体土地所在的村民委员会是否同意吴结堂自行将涉案集体用地使用权及房屋转让给该村村民吴本华及该村民委员会的处理意见，该村民委员会回复其村民将集体用地进行转让，其村从不加盖意见，不办理任何过户手续，亦不将用地收回。根据上述法律规定及吴结堂、吴本华双方所在的村民委员会的意见，吴结堂、吴本华属同村村民，其所在的村民委员会亦未表示不同意吴结堂自行将其宅基地使用权连同房屋一起转让或表示收回该宅基地的使用权，故双方所签订《土地房产转让协议》并无违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认上述协议有效。
2.对吴结堂诉称其未经家庭其他成员同意私自转让房地产的意见，从吴结堂与吴本华所签订《土地房产转让协议》的内容分析，双方在该协议中约定，吴结堂保证对该集体住宅用地有处分权，如有共有权人，吴结堂已经取得了共有权人对转让该集体住宅用地的一致同意，且在吴结堂与吴本华签订上述转让协议后，吴结堂及其其他家庭成员搬离该处住宅多年，吴结堂的其他家庭成员亦未及时表示反对和制止，吴结堂所提该点意见无理，原审法院不予采纳。
3.对吴结堂诉称吴本华在居住过程中和周围邻居不断发生纠纷以至其经常被亲戚指责的意见，因吴结堂与吴本华签订的上述协议约定，吴本华在转让期间处理好邻里关系，与邻里发生所有事情（包括：口角纠纷、地界纠纷等情况），自行解决，与吴结堂无关，且该点约定并非双方所约定的解除合同的条件，亦非法定的解除合同的条件，吴结堂所提该点意见与协议的效力并无直接关联性，原审法院不予采纳；
4.对吴结堂诉称吴本华居住面积超标的意见，因涉案宅基地所在地的村民委员会并未对吴本华的居住面积提出相关意见，且吴本华已婚，并生育一子，其一家三口在吴结堂转让的上述房屋居住，吴本华是否与其父亲分立户口亦不影响吴结堂与吴本华所签订协议的法律效力，故对吴结堂所提该点意见，原审法院亦不予采纳。
综上，故吴结堂所提上述请求，并无事实及法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吴结堂的全部诉讼请求。案件受理费1676元，减半收取838元，由吴结堂负担。
上诉人吴结堂不服原审判决，向本院上诉称：原审法院认定涉案的《土地房产转让协议》有效，属于认定错误。涉案的房屋虽然属于吴结堂所有，但该房屋所在集体土地的所有权属村集体所有。吴结堂转让其名下的集体土地使用权，必须经村委会同意，否则应属无效。因本案双方当事人均系中山市三角镇东南村的村民，村委会考虑到和村民之间的关系，对于村民之间转让集体土地使用权一般不会明确表态是否同意。但从村委会的复函来看，村委会并不同意集体土地使用权进行转让。如果村委会同意土地使用权进行转让，村委会没有理由不同意办理过户手续。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。吴本华只有办理了其名下的产权证，才能最终取得为法律所认可的不动产的产权。如果原审法院认定涉案合同是有效的，若吴本华要求村委会出具意见同意将涉案房地产办理至其名下，则村委会将陷入两难的境地。此外，涉案合同违反“一户一宅”的规定，应属无效。吴本华和其父亲的户口在一起，至今未分户，也不符合分户的条件。且吴本华的父亲已经拥有一块宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，吴本华不能申请或者购买宅基地。原审法院认定涉案合同有效，不仅不能解决双方旧的矛盾，反而制造了新的矛盾。故请求判令：撤销原审判决并改判支持吴结堂的全部诉讼请求。
被上诉人吴本华答辩称：本案应对合同效力进行认定。村委会并没有明确表示涉案房屋不能转让，相反，村委会默认该种行为的存在。同时，在中山市的其他村镇，村委会针对类似情况是同意办理过户手续的。本案双方当事人所在村委会，因对农村房屋买卖合同的效力认识不足，故未加盖明确的意见。吴结堂所称原审法院认定涉案合同有效与村委会的自治以及国土局办证存在冲突的说法不能成立。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
二审期间吴结堂、吴本华均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，且双方当事人对原审判决查明事实均无异议，故本院对此予以确认。
本院认为：本案为农村房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为吴结堂与吴本华签订的《土地房产转让协议》的合同效力问题。虽然根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且农村村民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，应不予批准。但上述法律关于农村村民“一户一宅”的规定属于管理性质的禁止性规定，并非效力性质的禁止性的规定，因此即使农村村民违反“一户一宅”的规定转让宅基地，其再申请宅基地应不予准许，但其转让宅基地的行为亦不当然被认定为无效。同时，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条也规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可以认定转让合同有效。”因此，根据上述规定，农村村民可以将农村宅基地连同其上的房屋一并转让给本集体经济组织内的成员。故吴结堂认为涉案房地产所在的东南村民委员会不同意吴结堂向吴本华转让涉案的房地产，且吴本华受让涉案房地产后，违反了法律规定的“一户一宅”的原则，双方的转让行为应属无效的上诉理由，理据不足，本院不予支持。至于本院认定涉案合同有效后，吴本华是否到国土部门申请办理涉案房地产的变更登记手续以及当地村委会是否同意吴本华办理相关的产权变更登记手续，并不影响双方签订的涉案合同的效力，且属于另一法律关系，故本院对此不予审理。
综上，吴结堂的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1676元（上诉人吴本华已预交），由上诉人吴本华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一六年三月十八日
书 记 员 钱绮丽
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