广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17495号上诉人(原审原告、反诉被告)：杨小宁，男，1970年1月5日出生，汉族，住广东省仁化县。委托诉讼代理人：许少君，广东法穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳华，广东法穗律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：卢斯佳，女，1982年12月29日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张喆，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东品济律师事务所实习律师。原审第三人：广东中原地产代理有限公司。住所地：广州市越秀区东风路*******号*层全层。法定代表人：李耀智，华南总裁。委托诉讼代理人：何恺鹏，男，该公司职员。委托诉讼代理人：关怡钧，男，该公司职员。原审第三人：广州市汇瀚顾问有限公司。住所地：广州市越秀区仓边路*****号银山大厦*楼B铺。法定代表人：李耀智，华南总裁。上诉人杨小宁因与被上诉人卢斯佳、原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）、原审第三人广州市汇瀚顾问有限公司（以下简称汇瀚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初3821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：案涉房屋位于广州市花都区××大道××号××阁××栋902房，权属人是卢斯佳。2017年1月4日，杨小宁（买方、乙方）与卢斯佳（卖方、甲方）签订《存量房买卖合同》，就案涉房屋的买卖事宜进行约定，案涉房屋的总成交价为1230000元，甲乙双方一致同意由乙方按照按揭付款的方式支付房价款，签订本合同时支付100000元作为定金，首期楼款270000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成。860000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。合同下部以手写体注明，甲乙双方约定2017年3月1日前准备资料办理贷款、递件、缴税和过户等手续。如到期未及时办理此上交易相关手续，甲方有权收受乙方定金。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。2017年1月4日，杨小宁（买方、乙方）与卢斯佳（卖方、甲方）及中原公司（经纪方、丙方）签订《中介服务三方协议》，对案涉房屋提供中介服务事宜进行约定。杨小宁分别于2017年1月6日、2017年1月25日向卢斯佳支付了定金共100000元，2017年1月9日，双方办理了网签手续，2017年2月17日，杨小宁向汇瀚公司提交了申请按揭贷款的资料，2017年2月17日，卢斯佳提交了房地产权证等资料，2017年3月13日，卢斯佳向杨小宁发出了解除合同的通知，2017年4月份，杨小宁向卢斯佳发出律师函，要求卢斯佳继续履行合同。2017年5月2日，杨小宁向一审法院提起本案诉讼，请求：1.卢斯佳继续履行于2017年1月4日与杨小宁签订的《中介服务三方协议》及《存量房买卖合同》；2.卢斯佳立即将位于广州市花都区××大道××号××阁××栋902房过户登记于杨小宁名下；3、卢斯佳立即向杨小宁支付迟延履行违约金38745元（以123万元为基数，按每日0.05%标准计，从2017年3月1日始计至卢斯佳履行过户登记义务止，暂计至起诉时为38745元）；4、卢斯佳承担本案全部诉讼费用。一审中，卢斯佳向一审法院提出反诉，请求：1.确认杨小宁、卢斯佳双方之间就买卖位于广州市花都区××大道××号××阁××栋902房屋在2017年1月4日所签订的《存量房买卖合同》于2017年3月13日解除；杨小宁、中原公司配合卢斯佳办理解除该房屋的网上签约手续；2.杨小宁交付卢斯佳的定金10万元不予退还；3.杨小宁承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，杨小宁与中原公司一致陈述在2017年2月杨小宁与卢斯佳到按揭公司办理按揭，因办理按揭需要进行房屋的评估。案涉房屋已经出租，租客不愿意开门进行房屋评估。到2017年3月初才评估完出具评估报告，双方到银行办理贷款，在2017年3月10日左右，银行要求卢斯佳补充资料。杨小宁与卢斯佳关于何方存在违约行为各执一词，杨小宁认为卢斯佳存在违约行为，卢斯佳没有向银行补齐资料，卢斯佳应当按照存量房买卖合同第九条的约定向我方支付违约金。卢斯佳认为杨小宁存在违约行为，杨小宁逾期支付定金、逾期办理贷款申请手续、逾期取得银行的同贷书及办理交易过户手续。卢斯佳并认为在其签订案涉合同时，已经认购了另一套房屋，根据限购政策的规定，需要出售一套房屋，才能办理另一套房屋的手续，卢斯佳急于成交案涉房屋，一直催促杨小宁办理按揭贷款，直至2017年2月份中介方才告知卢斯佳可以提交资料，卢斯佳一次性提交了办理按揭所需的资料，2017年3月份没有得到银行的同贷书等，故卢斯佳在2017年3月13日向杨小宁寄送了解除合同的通知书。杨小宁称其于2017年3月份通过中介的人员催促卢斯佳交齐资料，于2017年4月份向卢斯佳发送律师函催促卢斯佳提交资料。一审法院认为，杨小宁与卢斯佳签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。杨小宁认为卢斯佳没有向银行提交齐全资料，杨小宁并未提交证据证明其上述陈述，卢斯佳亦不予确认，因此，一审法院对杨小宁的上述陈述不予采信。双方均应当按照合同约定履行义务，合同中明确约定交易过户手续应在2017年3月1日之前完成，杨小宁作为支付房价款的一方，对于申请按揭贷款负有更重的注意义务，案涉合同签订于2017年1月4日，杨小宁于2017年2月17日才提交资料，显然杨小宁存在怠于履行义务的行为，案涉房屋的交易过户因杨小宁的原因未能在2017年3月1日前完成，卢斯佳于2017年3月13日发函解除合同，于法有据，予以确认。同理，杨小宁请求继续履行合同、支付迟延履行违约金，依据不足，不予支持。依照合同解除的法律后果，卢斯佳反诉请求杨小宁与中原公司配合办理解除案涉房屋的网签手续，理据充分，予以支持。依照合同约定，卢斯佳有权没收杨小宁的定金，因此卢斯佳反诉请求不予退还定金，予以支持。汇翰公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，于2017年7月24日作出一审判决：一、确认杨小宁与斯佳于2017年1月4日签订的《存量房买卖合同》于2017年3月13日解除；二、卢斯佳收取的杨小宁的100000元定金不予返还；三、杨小宁、广东中原地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内配合卢斯佳办理解除《存量房买卖合同》的网签手续；四、驳回杨小宁的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7935元，反诉案件受理费8385元，均由杨小宁负担。判后，杨小宁不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决查明事实不清，举证责任适用、法律规则适用错误，违背法律原则，具体事实如下：一、一审判决未能查清上诉人与被上诉人何者未向银行交齐资料导致上诉人“银行同贷书”未能批准的原因。本案只要查明究竟系上诉人抑或被上诉人未向银行交齐资料，即可证明何者违约。一审判决可以查明该事实，却不予查明：1、汇瀚公司一审已派人出庭，但因委托手续原因被认定为缺席审判，但其作为上诉人与被上诉人办理“同贷书”的代理公司，显然知晓“同贷书”未能办理的原因。一审庭审既未征询其意见，也未告知其庭后出具书面意见，能够查清事实而不予查清。中原公司及汇瀚公司法定代表人均为李耀智，故中原公司职员出庭意见应与汇瀚公司意见基本一致，中原公司庭审确认“在2017年3月10日左右，银行要求卢斯佳补充资料”，既已查明被上诉人在2017年3月l0日仍未能交齐材料，为何认定上诉人违约？2、本案起诉前，上诉人与中原公司职员一并至贷款银行询问为何“同贷书”未能批准，银行经办人员口头答复系卢斯佳所提供资料不齐故而无法办理。上诉人一审庭审中亦提出申请，如法庭认为有必要可向中国工商银行花都支行调取证据，但一审并未就此予以置评。二、一审判决就上诉人与被上诉人何者未向银行交齐资料导致上诉人“银行同贷书”未能批准的举证责任适用错误。一审判决认定“杨小宁认为卢斯佳没有向银行提交齐全资料，杨小宁并未提交证据证明其上述陈述，卢斯佳亦不确认，因此，本院对杨小宁的上述陈述不予采信。”依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第2条，一审被告应对其作为反诉人提出的反诉理由——上诉人原因未办理银行“同贷书”承担举证责任，一审判决错误认定上诉人应承担举证不能的责任。三、一审判决认定“合同中明确约定交易过户手续应在2017年3月1日之前完成”系认定事实错误。1.《存量房买卖合同》第16条第7款载明：“甲乙双方约定2017年3月1日前准备资料办理贷款，递件、缴税和过户等手续。如到期未及时办理此上交易相关手续，甲方有权收受乙方定金。”的内容显然为：甲乙双方在2017年3月1日前准备齐资料即可，而非2017年3月1日前办理完毕上述手续。一审判决却错误迳行认定2017年3月1日之前完成交易过户手续，进而错误认定上述人应承担违约责任。上诉人在2017年2月17日已交齐所有银行贷款所需资料，不存在违约行为。如上诉人在2017年2月17日提交资料系怠于履行，那么被上诉人在2017年2月17日提交资料非怠于履行？四、一审判决以“案涉合同签订于2017年1月4日，杨小宁于2017年2月17日才提交资料”认定“显然杨小宁存在怠于履行义务的行为”错误。一审判决查明因案涉房屋已出租，租客不愿开门进行房屋评估，到2017年3月初才评估完成出具评估报告。即因被上诉人原因直接导致案涉房屋评估报告在2017年3月初才出具。显然，因被上诉人原因，2017年3月1日之前不能完成房产交易手续，被上诉人违约事实显而易见，上诉人在2017年2月17日提交资料根本非怠于履行义务的行为，相反，是被上诉人存在严重违约行为。五、一审判决认定“卢斯佳于2017年3月13日发函解除合同，于法有据，本院予以确认”系法律规则适用错误。依据《合同法》第94条第三项规定，姑且不论该解除合同函是否合法，被上诉人发函的内容是迳行解除合同，并无给予上诉人合理期限内履行，且双方并不存在无催告的即时解除事由(并未约定2017年3月1日之前不能交齐资料，即合同目的不能实现)，一审判决直接予以支持，系法律规则适用错误。六、一审判决支持被上诉人解除合同，违背了《合同法》鼓励交易原则。一审庭审中上诉人明确表示可一次性直接现金支付123万元房款，双方的房屋买卖交易已无任何事实及法律障碍，完全可以顺利履行，双方合同目的完全可以实现。《合同法》严格限定合同的变更与解除，此既为鼓励交易，亦为维护社会经济生活的稳定，一审判决支持解除合同有悖于《合同法》鼓励交易原则。七、一审判决支持被上诉人解除合同，有违《合同法》公平、正义原则。鉴于二手房地产买卖交易环节复杂，提交材料繁杂，且房价普遍上涨情况下，房屋出卖人多有因房价上涨而利用买受人对交易环节的不熟悉而故意以买受人违约拒不出售房屋情形。一审判决对此并未审慎审查，如该判决得以支持，作为一般买受人而言，随时可能被认定为违约，在上诉人愿意一次性付款情况下，一审判决仍执意解除合同，有违《合同法》公平、正义原则。综上，上诉人认为：一审判决未查明究竟何者未交齐贷款资料，认定被上诉人怠于履行及2017年3月1日之前办理完毕过户交易手续系事实认定错误，并以上诉人无证据证明系被上诉人未交齐银行贷款资料系举证责任适用错误，在合同履行并无任何事实及法律障碍的情况下，迳行解除合同完全有悖于《合同法》鼓励交易原则及公平正义原则。故杨小宁请求二审法院：一、撤销一审判决第一、二、三、四项，并改判为：1、被上诉人继续履行于2017年1月4日与上诉人签订的《中介服务三方协议》及《存量房买卖合同》；2、被上诉人立即将位于广州市花都区镜湖大道18号豪景阁5栋902房过户登记于上诉人名下：3、被上诉人立即向上诉人支付迟延履行违约金38745元(以123万元为基数，按每日0.05%标准计，从2017年3月1日始计至被上诉人履行过户登记义务止，暂计至起诉时为38745元)：二、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。被上诉人卢斯佳二审答辩称：不同意杨小宁的上诉请求，同意一审判决。原审第三人中原公司、汇瀚公司经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，亦未提交书面意见。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。二审诉讼中，上诉人表示《存量房买卖合同》约定“乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续”，事实上其按揭贷款申请手续是被动听从中原公司、汇瀚公司的指示而为。上诉人表示愿意一次性支付购房款123万元以继续履行合同，但被上诉人不予接受。《存量房买卖合同》第16条“其他约定”第7点载明：“甲乙双方约定2017年3月1日前准备资料办理贷款，递件、缴税和过户等手续。如到期未及时办理此上交易相关手续，甲方有权收受乙方定金。”该内容为手写字体，上诉人经向中介公司了解，中介公司表示手写条款效力优先于打印条款。中介公司并向上诉人回复称，不清楚评估公司对涉案房屋进行评估的确切时间及租客不愿开门配合的原因。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：如何认定本案违约责任的承担主体。考察涉案《存量房买卖合同》第16条“其他约定”第7点“甲乙双方约定2017年3月1日前准备资料办理贷款，递件、缴税和过户等手续。如到期未及时办理此上交易相关手续，甲方有权收受乙方定金。”的内容，不仅有在2017年3月1日前准备资料的要求，同时还明确了到期未及时办理交易相关手续的后果。一审法院认定双方所签合同约定交易过户手续应在2017年3月1日之前完成，并非没有依据，本院予以维持，当事人应当接受所签合同的拘束。依此要求，上诉人应当在2017年3月1日之前的合理期间就需取得按揭贷款的银行同贷书，该项责任主体是上诉人而不是被上诉人。本案诉讼中，上诉人所提供的证据，未能体现出其对该项合同义务持有严谨的态度、施以积极的行为，用以证明涉案房屋租客不配合而导致评估迟延的时间和原因也不能明确，不能认定上诉人迟延办理按揭贷款手续的责任缘于被上诉人；上诉人所称其是被动地依中原公司、汇瀚公司指示办理按揭贷款申请手续，这属于上诉人与其受托人权利义务的范畴；上诉人称被上诉人2017年3月10日仍未交齐按揭贷款银行要求的资料，这已超出上诉人在2017年3月1日之前合理期间就需办理按揭贷款手续的时间。上诉人本案所提相关主张，均不能成为迟延办理按揭贷款手续可以免除违约责任的正当抗辩。涉案房屋的交易过户手续未在2017年3月1日之前完成，合同目的不能实现，被上诉人于2017年3月13日发函解除合同，一审法院据此认定《存量房买卖合同》解除，有当事人的合同约定为据，并无不当，本院予以维持。本案诉讼中，上诉人虽表示表示愿意一次性支付购房款123万元以继续履行合同，但被上诉人不予接受。上诉人所提上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17119元，由杨小宁负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一七年十月三十日书记员  马婷婷