广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终18424号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市龙岗区大鹏金辉五金塑胶工模制品厂。
法定代表人：杨某，系该厂长。
委托诉讼代理人：曾建世，广东鹏翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市鹏远自动化设备有限公司。
法定代表人：张华军。
委托诉讼代理人：石杰。
上诉人深圳市龙岗区大鹏金辉五金塑胶工模制品厂（以下简称金辉制品厂）因与被上诉人深圳市鹏远自动化设备有限公司（以下简称鹏远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法鹏民初字第207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人金辉制品厂上诉请求：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015)深龙法鹏民字第207号民事判决书第三项判决，改判金辉制品厂无须返还鹏远公司押金人民币93768元；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015)深龙法鹏民初字第207号民事判决书第三项判决，改判鹏远公司支付金辉制品厂从2015年2月起计算至鹏远公司将和租贷房屋（租赁房屋为位于大鹏XXX区XXX厂房第X幢、第X幢、X部X楼X）恢复原状并交付金辉制品厂时止的房屋租金和使用费，暂计至2015年6份为人民币225888.37元以及滞纳金（每日按拖欠租金金额千分之四计算）；三、改判鹏远公司支付金辉制品厂2015年2月至6月的租金人民币100273.29元（租赁房屋为位于大鹏XX区XXX厂第X幢厂房以及写字楼水泥房）以及滞纳金（每日按拖欠租金金额百分之四计算）；四、本案的一审、二审全部诉讼费由鹏远公司承担。
其所依据的事实与理由为：
一、一审判决以“…双方签订的租赁合同无效，且被告已经从涉案厂房搬离…为由，判令金辉制品厂返还鹏远公司押金人民币93768元，明显错误。根据2009年7月10日双方签订的《厂房使用合同书》第16条约定“…如乙方违反以上合同条款，甲方有权没收该按金，木案中，鹏远公司违反合同第10条关于应将租赁房屋恢复原状后交还给金辉制品厂的约定，己构成违约，因此，金辉制品厂有权没收鹏远公司的押金且鹏远公司未支付上诉清求第二项、第三项所列费用，金辉制品厂也可以要求直接予以抵扣。
二、鹏远公司未将涉案租赁房屋恢复原状后交还给金辉制品厂，导致金辉制品厂产生租金损失，一审判决以“…由于原告已经在2015年1月31日从涉案厂房中搬离，而涉案厂房处于被告厂区的园区之内，自原告搬离涉案厂房之时涉案厂房便处于被告的实际控制当中…”等为由不予支持，明显偏袒鹏远公司。1.鹏远公司单方面搬离厂房时并未通知金辉制品厂，也未办理相关交接手续。因此，即使鹏远公司己经在2015年1月31日从涉案厂房中搬离，但金辉制品厂依然无法正常使用；2.由于鹏远公司在租赁期间对涉案房屋进行了挖水池等各种装修改造，鹏远公司未按约定将租赁房屋恢复原状后交还给金辉制品厂，金辉制品厂对涉案房屋根据无法使用和转租。3.虽然金辉制品厂与案外人签订有厂房租赁合同，但合同约定的租金计算方式是以金辉制品厂交付符合要求的厂房给案外人才正式支付租金。因鹏远公司未将涉案房屋恢复原状，因此，金辉制品厂一直无法向案外人交付房屋，也不可以收取到租金。因此，因于鹏远公司未将涉案租赁房屋恢复原状后交还给金辉制品厂，导致金辉制品厂产生租金损失，理应由鹏远公司承担。
综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法査明事实，依法改判，维护金辉制品厂的合法权益。
鹏远公司口头答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。理由如下：金辉制品厂在鹏远公司搬出所租厂房后，将整个工业园区租给了案外人李某，后于2015年4月19日又将全部厂房租给了深圳市XX工程有限公司，还将厂房租给了深圳市XX能源科技有限公司，即金辉制品厂的厂房适合于出租状态，金辉制品厂并没有任何实际损失。
鹏远公司向一审法院起诉请求：一、金辉制品厂返还租房押金人民币93768元；二、金辉制品厂赔偿因无理停电关闭厂门给鹏远公司造成的损失人民币95641元；三、金辉制品厂承担办公楼装修款人民币41460元；四、金辉制品厂承担因其不配合变压器报停和过户而支付的基本电费人民币12348元；五、金辉制品厂承担本案的诉讼费。
金辉制品厂向一审法院反诉请求：一、鹏远公司支付从2015年2月起计算至鹏远公司将租赁房屋（租赁房屋为位于大鹏XX区XX厂厂房第X幢、第X幢、X部X楼X）恢复原状并交付金辉制品厂时止的房屋租金和使用费，暂计至2015年6月份为人民币225888.37元以及滞纳金（每日按拖欠租金金额千分之四计算）以及水费人民币352.16；二、鹏远公司支付金辉制品厂2015年2月至6月的租金人民币100273.29元（租赁房屋为位于大鹏XX区X厂第X幢厂房以及写字楼水泥房）以及滞纳金（每日按拖欠租金金额百分之四计算）；三、鹏远公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：深圳市鹏远自动化设备有限公司的前身为深圳市鹏远隔板有限公司，后者的企业名称在2015年8月18日变更为前者。2002年12月18日，金辉制品厂与当时大鹏经济发展有限公司签订了一份土地转让合同书，约定原大鹏经济发展有限公司向金辉制品厂提供位于第六工业区2000平米的土地供金辉制品厂作为工业生产场地，期限为五十年，自2003年5月1日至2052年4月30日。金辉制品厂在该土地上兴建了厂房若干栋，厂房的建设均未取得建设工程规划许可证。2009年7月10日，鹏远公司、金辉制品厂双方签订了一份厂房使用合同书，约定金辉制品厂将上述厂房当中的第X栋（1260平方米）、第X栋（2000平方米）、X部X楼一半（260平方米）提供给鹏远公司使用。合同第二条约定，厂房的使用期限为5年，自2009年10月1日起至2014年9月30日止。合同的第三条约定，金辉制品厂给予鹏远公司两个月的装修时间，自2009年10月1日起缴纳租金，按每平方米9元计算，每月共计31680元。合同第十条约定，合同期满后，鹏远公司使用的厂房及其他如有损害或改变，应必须负责恢复所有厂房的原貌。合同第十六条约定，鹏远公司需预交两个月的租金66360元作为押金。合同签订后，鹏远公司于当日向金辉制品厂缴纳了95040元（含当月租金31680元和押金63360元），金辉制品厂将合同项下的房产交付给鹏远公司使用。2009年8月20日，鹏远公司为使用金辉制品厂厂区内第六栋厂房附近的空地，又向金辉制品厂缴纳了押金600元。合同到期后，鹏远公司继续使用涉案的房产，并继续向金辉制品厂缴纳租金，租金按照每平方米12元标准向金辉制品厂支付。金辉制品厂主张，合同到期后鹏远公司要求继续使用厂房，所以双方口头协商租金按每平米12元计算，不存在多交租金的情况。鹏远公司、金辉制品厂双方在庭审中确认，鹏远公司从涉案厂房中搬离的时间为2015年1月31日。根据鹏远公司提供的厂房恢复验收通知书，其在2015年3月16日向金辉制品厂发出验收通知书，通知书的内容为：我公司已于2015年3月16日完成对原租赁厂房原貌恢复，现已完成，请贵司于三日内进行验收。金辉制品厂于2015年3月18日向鹏远公司出具了相关的意见，认为地板未还原到位，其他地方未还原，要求整体还原后一起验收。
2011年9月5日，鹏远公司与金辉制品厂又签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定鹏远公司租用金辉制品厂位于大鹏XX区XX厂房第X幢共1260㎡，租赁期限为五年，自2011年11月21日起至2016年11月20日止。合同第三条约定，鹏远公司自2011年11月21日起缴纳租金，按每平方米9元计算，每月租金合计11340元。合同第十一条约定，合同期满后，鹏远公司使用的厂房及其他如有损害或改变，应必须负责恢复所有厂房的原貌。合同第十六条约定，鹏远公司需预交两个月的租金22680元作为押金。合同签订后，金辉制品厂将厂房交给鹏远公司使用，鹏远公司向金辉制品厂缴纳了押金22680元。鹏远公司、金辉制品厂双方在庭审中确认，鹏远公司从涉案厂房中搬离的时间为2015年1月31日。鹏远公司自2015年2月份开始未向金辉制品厂支付租金。
2014年6月1日，鹏远公司与金辉制品厂又签订了一份《租赁合同》，合同约定鹏远公司租用金辉制品厂位于大鹏XX区写字楼水泥房使用，租赁期限为两年，自2014年6月1日起至2016年5月31日止。合同第三条约定，鹏远公司自2014年6月1日起缴纳租金，按每平方米11元计算，每月租金合计3564元。合同第十二条约定，鹏远公司需预交两个月的租金7128元作为押金。合同签订后，鹏远公司向金辉制品厂缴纳了押金7128元，金辉制品厂将房屋交给鹏远公司使用。鹏远公司、金辉制品厂双方在庭审中确认，鹏远公司从涉案厂房中搬离的时间为2015年1月31日。鹏远公司从2015年2月份开始未向金辉制品厂支付租金等费用。
另查，金辉制品厂针对鹏远公司、金辉制品厂双方于2009年7月10日签订的厂房使用合同书的履行发生的纠纷，于2015年1月14日向原审法院提起诉讼，案号为（2015）深龙法鹏民初字第85号，要求解除双方之间于2009年7月10日签订的《厂房使用合同书》，并要求鹏远公司立即将涉案房屋按照双方签订的《厂房使用合同书》第10条之约定恢复原状后交还给金辉制品厂。
再查，2014年11月15日，金辉制品厂的负责人杨某与案外人李某签订了一份厂房租赁合同书，约定金辉制品厂将包涉案厂房在内的整个厂的园区提供给案外人李某使用，租赁期限为2015年3月1日至2025年2月28日。2015年4月19日，金辉制品厂的负责人杨某、案外人李某作为甲方与案外人深圳市XX工程有限公司作为乙方又签订了一份厂房租赁合同，约定甲方将金辉制品厂整个厂区内的全部厂房及空地出租给乙方使用，租期为2015年7月1日至2025年6月31日。其后金辉制品厂的负责人杨某与案外人李某因厂房租赁事宜发生纠纷，其在2015年7月28日向法院提起诉讼，案号为2015深龙法鹏民初字第342号，要求解除双方签订的厂房租赁合同，并要求案外人李某将第二栋厂房恢复原状。后双方达成和解，金辉制品厂的负责人向法院申请撤诉，法院予以准许。
又查，根据鹏远公司提交的2009年8月11日的一张建筑工程造价计算书，其委托案外人陶某对办公楼进行改造，工程总造价为61752元。根据鹏远公司提交的一张统一发票，其向案外人陶某支付工程款39996元。根据鹏远公司提交的一张增值税普通发票，其向XX水泥投资有限公司支付了水泥款100003.60元。鹏远公司据此主张其对涉案厂房进行了装修形成了附和物，并要求金辉制品厂承担装修款41460元。根据鹏远公司提交的电费通知单以及银行客户回单，鹏远公司缴纳了2015年2月2日至2015年3月1日期间的电费7560元、2015年3月2日至2015年3月20日期间的电费4788元。鹏远公司据此主张，该费用系由于金辉制品厂拒不配合去销户而产生基本用电费用，金辉制品厂则认为变压器在鹏远公司的名下，不存在由金辉制品厂配合去销户的问题。
一审法院认为，涉案租赁厂房未取得规划许可而建造，鹏远公司与金辉制品厂就该厂房签订的《厂房使用合同书》并就此形成的租赁合同关系，因违反法律的强制性规定，为无效合同。
关于鹏远公司所提起的本诉的相关诉求：一、关于押金的返还问题，原审法院认为，因双方签订的租赁合同无效，且金辉制品厂已经从涉案的厂房搬离，金辉制品厂应当将鹏远公司所缴纳的押金予以返还，故原审法院对鹏远公司诉求金辉制品厂返还押金人民币93768元予以支持。二、关于损失的赔偿问题，鹏远公司主张金辉制品厂无理停电关闭厂门造成其损失人民币95641元，并向原审法院提交了图片和视频资料以证明金辉制品厂存在停电和关闭厂门的事实，同时还向原审法院提交了一份供应商索赔单以证明其客户由于鹏远公司未能准时交货而向其索赔75000元经济损失的事实，金辉制品厂对此予以否认，认为其不存在停电拉闸的事实。原审法院认为，鹏远公司所提交的证据不足证明其所主张的损失的真实情况以及损失的具体金额，同时亦不足以证明该损失与其所主张的金辉制品厂拉闸停电和关闭厂门之间的关联性，依法应当由其承担举证不能的法律后果，故原审法院对此不予支持。三、关于装修款承担的问题，鹏远公司主张金辉制品厂承担装修款41460元，并向原审法院提交了建筑工程造价计算书、发票等予以证明。原审法院认为，鹏远公司所提交的证据并不能完全反映其所指出的相关款项与其与金辉制品厂之间的租赁之间的关联性，同时即使该关联性真实存在，但由于其与金辉制品厂签订的部分租赁合同亦已经到期，该费用已作为其使用涉案厂房之正常费用消耗，应当由其自行承担，故原审法院对鹏远公司的该项诉求不予支持。四、关于电费的承担问题，原审法院认为，由于变压器登记在鹏远公司名下，是否进行销户应系其自主之行为，且其并未提交证据证明该销户行为需要金辉制品厂予以配合而金辉制品厂拒不配合的事实，故因没有及时销户而产生的基本用电费用应当由其自行承担。鹏远公司主张由金辉制品厂承担，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于金辉制品厂提起的反诉相关诉求：一、关于厂房恢复原状的问题，原审法院认为，金辉制品厂在2015年1月14日向原审法院提起诉讼，案号为（2015）深龙法鹏民初字第85号，其已经在该案中提出的相关的诉求，故原审法院在本案中不予处理。二、关于涉案厂房的返还以及2015年2月份以后的租金、滞纳金问题，原审法院认为，由于鹏远公司、金辉制品厂双方所签订的租赁合同为无效合同，同时由于鹏远公司已经在2015年1月31日从涉案厂房中搬离，而涉案厂房处于鹏远公司厂区的园区之内，自鹏远公司搬离涉案厂房之时涉案厂房便处于金辉制品厂的实际控制当中。而事实上，根据金辉制品厂的负责人与案外人签订厂房租赁合同，其先后在2014年11月15日和2015年4月9日将包括涉案厂房在内的整个园区出租给案外人，可见金辉制品厂在鹏远公司搬离涉案厂房之后亦已经开始实际占有并使用涉案的厂房。故原审法院认为金辉制品厂诉请鹏远公司交还涉案厂房并支付2015年2月份以后的租金和滞纳金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、深圳市龙岗区大鹏金辉五金塑胶工模制品厂于本判决生效之日起三日内返还深圳市鹏远自动化设备有限公司押金人民币93768元。二、驳回深圳市鹏远自动化设备有限公司的其他诉讼请求。三、驳回深圳市龙岗区大鹏金辉五金塑胶工模制品厂的全部诉讼请求。一审本诉部分的受理费4948元，由鹏远公司承担3041元，金辉制品厂承担1907元；反诉部分案件受理费6197.7元，由金辉制品厂自行承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房产未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。
金辉制品厂上诉主张鹏远公司违反租赁合同第10条故其有权没收鹏远公司的押金，本院认为，涉案合同自始无效，金辉制品厂没收鹏远公司的押金没有依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同双方因此取得的财产应予返还，故金辉制品厂应当向鹏远公司返还押金人民币93768元。
关于2015年2月份以后的占有使用费、租金和滞纳金问题。本院认为，涉案租赁合同无效，且鹏远公司已经在2015年1月31日搬离涉案厂房，故金辉制品厂收取租金和滞纳金没有合同依据。金辉制品厂上诉主张鹏远公司未将涉案房屋恢复原状导致其无法向案外人交付房屋，鹏远公司应就此支付占有使用费。对此，本院认为，根据金辉制品厂先后于2014年11月15日和2015年4月9日将包括涉案厂房在内的整个园区与案外人签订租赁合同的事实，可见鹏远公司确已于2015年1月31日返还涉案厂房，金辉制品厂亦已实际收回涉案厂房并租予案外人，鹏远公司并未在2015年1月31日后继续占用涉案厂房，故金辉制品厂请求鹏远公司支付2015年2月份以后的占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。如金辉制品厂认为因鹏远公司未将涉案房屋恢复原状导致其遭受损失，可另寻法律途径解决。
综上，金辉制品厂的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4948.26，由金辉制品厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十八日
书记员 伍圣权（兼）