江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0481民初2495号原告溧阳市建工房地产开发有限公司，社会信用代码：913204811375644728，住所地溧阳市溧城镇城中花园13幢。法定代表人刁鑫荣，该公司董事长。委托代理人王云康，江苏天目湖律师事务所律师。被告丁洪民，男，1972年11月5日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告史卫明，男，1961年8月15日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。第三人孙冬，男，1975年12月22日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告溧阳市建工房地产开发有限公司（以下简称建工房地产公司）诉被告丁洪民、史卫明、第三人孙冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法由审判员殷克平独任审判，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王云康到庭参加诉讼。被告丁洪民、史卫明、第三人孙冬经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月9日，第三人孙冬为经营歌厅娱乐业，租赁了原告所有的位于西大街51号（劝业场）B幢六楼的811平方米的营业用房屋，双方为此签订《房屋租赁合同》一份。合同约定了租赁期限为8年，租金支付方式为第一年至第5年租金每年为200000元，第六年210000元，第七年为220500元，第八年为231500元；租金按照先付后用的方式支付，在每年的11月6日前一次性付清下一租赁年度的租金。该合同对租赁房屋的装修改造及归属、合同的解除、违约责任等双方的权利义务均进行了明确约定。合同签订后，原告依约向第三人孙冬交付了租赁的房屋，孙冬将承租的房屋开办并经营了“新天上人间”歌舞厅。2011年7月4日，第三人孙冬将经营的项目转让给了被告丁洪民经营，并在经原告公司法定代表人同意后将房屋租赁合同的权利、义务也一并转让给了丁洪民。第三人孙冬并在同日向原告出具了内容为：“因本人将新天上人间资产转让给丁洪民，如营业执照不能变更为丁洪民，则由本人仍履行向你公司支付租金的义务”的书面承诺书一份。被告丁洪明也在同日向原告出具了承继租赁合同权利义务的书面承诺书一份。上述民事法律关系变更后至2014年，被告丁洪民尚能按约向原告支付租金。因被告丁洪民未按期支付2015年11月6日前应付的下一年度租金，经原告催要，被告丁洪民于2015年12月30日向原告出具了内容为：“因欠建工房地产有限公司新天上人间房租费计220500元，至2016年1月16日付清止承担利息计4800元，以上合计225300万元，本人承诺一定一次付清。被告史卫明作为担保人在该承诺上签字，自愿承担担保责任。此后虽经原告向被告丁洪民和史卫明再三催要、并在2016年3月7日向被告丁洪民发《最后通知》一份及此后又多次电话催要，被告史卫明于2016年4月15日、7月6日、9月19日三次向原告出具了还款承诺书，被告丁洪民也在此期间多次口头承诺还款，但被告丁洪民、史卫明除于8月9日和16日分别付息30000元以及此后四笔53600元的利息外，对尚欠的110000多元的上一年度的租金至今未清偿。现被告丁洪民应付的第八年的231500元租金也早已到期，但其乃未支付分文。为此，原告诉请法院，1、解除原告与第三人孙冬于2009年11月9日签订的房屋租赁合同；2、判令被告丁洪民将溧阳市西大街51号（劝业场）B楼六层营业房屋返还给原告，租赁房屋内的装修、固定性设施、设备和其它改造物归原告所有；3、判令被告丁洪民付清所欠原告的租金346437.34元，并承担利息8815元（其中2016年1月16日前的利息4800元）以及逾期付款违约金（从2016年11月7日起至2017年3月1日止按231500元为基数、自2017年3月2日起按租金本金346437.34元为基数至生效判决规定的付付履行日止的银行同期贷款利率四倍计算的利息；4、判令被告史卫明对本状第3项诉请中丁洪民应付的118952.29元租金（114937.34元＋4014.95元）本息及相应的逾期付款违约金承担连带责任；5、判令第三人孙冬对本状第2项、第3项诉讼请求承担连带责任；6、本案诉讼费由被告丁洪民和被告史卫明承担。因二被告及第三人均缺庭，故本院未能主持调解。被告丁洪民、史卫明、第三人孙冬均未作出答辩。经审理查明：2009年11月9日，原告将其所有的位于西大街51号（劝业场）B幢六楼的811平方米的营业用房屋出租给第三人孙冬用于经营歌厅娱乐业，双方为此签订了《房屋租赁合同》一份，该合同主要内容载明：租赁期限为8年，自2009年12月1日起至2017年11月30日止，该租赁期的起始日为租金计算日；租金按年计算，第1年至第5年租金每年为200000元，第6年为210000元，第7年为220500元，第8年为231500元；租金按先付后用的原则支付，承租方应在每年的11月6日前一次性付清下一租赁年度的租金；承租方应依约按期足额付清全部租金，不得以任何理由或事由分解或扣付、减付、缓付租金；承租方有责任对租赁房屋进行日常维护，否则导致租赁房屋损坏的应赔偿出租方的损失；合同终止或被解除后的7天内，承租方应完整、完好地将租赁的房屋及附属设施交还给出租方，如有灭失的，承租方应予修复或折价赔偿；租赁期满或承租方解除合同，或因承租方违约出租方解除合同的，承租方的装修、固定性设施和其它改造物无偿归出租方所有；如承租方逾期支付租金或其它应付费用超过30天以上的，出租方可提前30天以书面形式通知承租方解除合同并可要求承租方按合同未履行期间应付租金总额的50%计算向出租方偿付违约金等。合同签订后，原告按约向孙冬交付了出租的房屋。2011年7月4日，第三人孙冬将经营的项目转让给了被告丁洪民经营，并在经原告公司法定代表人同意后将房屋租赁合同的权利、义务也一并转让给了丁洪民，对此丁洪民也在同日向原告出具了承继租赁合同权利义务的书面承诺书一份，明确表示同意受让合同。孙冬并在同日向原告出具了内容为：“因本人将新天上人间资产转让给丁洪民，如营业执照不能变更为丁洪民，则由本人仍履行向你公司支付租金的义务”的书面承诺书一份，而事实上营业执照至今也未能变更。嗣后，被告丁洪民尚能按约向原告支付租金。因被告丁洪民未按期支付2015年11月6日前应付的下一年度租金，经原告催要，被告丁洪民于2015年12月30日向原告出具了内容为：“因欠建工房地产有限公司新天上人间房租费计220500元，至2016年1月16日付清止承担利息计4800元，以上合计225300元，本人承诺一定一次付清。”。被告史卫明作为担保人在该承诺上签字，自愿承担担保责任。此后虽经原告向被告丁洪民和史卫明再三催要、并在2016年3月7日向被告丁洪民发《最后通知》一份及此后又多次电话催要，被告史卫明于2016年4月15日、7月6日、9月19日三次向原告出具了担保还款承诺书，被告丁洪民也在此期间多次口头承诺还款，但被告丁洪民、史卫明除于8月9日和16日分别付息30000元以及此后四笔53600元的利息（利息均以尚欠的租金本金220500元按银行同期贷款利率四倍计算）及105563.66元部分租金外，对尚欠的114937.34元的上一年度（2015年11月7日至2016年11月6日）的租金至今未清偿。现被告丁洪民应付的第八年的231500元租金也早已到期，但其乃未支付分文。为此，原告诉请法院并调整请求：1、解除原告与第三人孙冬于2009年11月9日签订的并由孙冬转让给被告丁洪民的房屋租赁合同；2、判令被告丁洪民将溧阳市西大街51号（劝业场）B楼6层营业房返还给原告，租赁房屋内的装修、固定性设施、设备和其他改造物归原告所有并同时交付原告；3、判令被告丁洪民付清所欠原告的租金114937.34元及自2016年11月6日起至生效判决规定解除合同之日止按年租金231500元计算的租金，并支付自判决规定的合同解除之日至实际向原告交还房屋之日按年租金231500元计算的房屋使用费；4、判令被告丁洪民支付利息8815元（其中2016年1月16日前的利息4800元）以及违约金（其中以114937.34元为本金基数自2017年3月2日起至实际履行之日止、以231500元为本金基数自2016年11月7日起至实际履行之日止按银行同期贷款利率四倍计算的利息。）；5、判令被告史卫明对上述第3项、第4项请求中被告丁洪民应付的所有款项负连带清偿责任；6、判令第三人孙冬对以上第2项请求中丁洪民应返还原告房屋的请求负连带返还责任，对以上第2、第3项请求中被告丁洪民应支付的所有款项负连带清偿责任；7、本案诉讼费和诉讼保全费由三被告共同承担。因二被告及第三人均未到庭参加诉讼，本院未能主持双方调解。以上事实，有原告提供的与原件核对无异的溧房权证溧交字第××号房屋产权证复印件一份、房屋租赁合同一份，申请函原件一份，孙冬出具的“承诺”原件一份，丁洪民于2011年7月4日向原告出具的书面《承诺》原件一份，丁洪民于2015年12月30日向原告出具的并由被告史卫明提供担保的书面《承诺》原件一份，原告发出的《最后通知》原件一份，史卫明于2016年4月15日出具的书面《承诺》原件一份，史卫明于2016年7月6日出具的书面《承诺》复原件一份，史卫明于2016年9月19日出具的书面《承诺》原件一份及原告方的庭审陈述附卷佐证。本院认为，原告与第三人孙冬之间签订的房屋租赁合同和原告与第三人及被告丁洪民三方口头达成的转让租赁合同关系均系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定，该租赁合同及合同的转让具有法律效力，对当事人之间产生房屋租赁合同的的权利义务关系，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定：如承租方逾期支付租金或其它应付费用超过30天以上的，出租方可提前30天以书面形式通知承租方解除合同并可要求承租方按合同未履行期间应付租金总额的50%计算向出租方偿付违约金等，本案中因被告方欠付租金，应承担违约责任，本案中，原告要求被告方支付的违约金按利息损失计算，是在合理的范围内，本院予以支持。2016年3月7日，原告告知被告要求被告结清租金并解除合同，均已向被告表达了终止或解除合同的意思，被告应当知道在2016年3月7日后不能再继续租赁原告房屋，故原告已履行在合理期限之前通知承租人的义务，因此原告要求解除合同并将承租的房屋连同约定归原告所有的租赁房屋内的装修、固定性设施、设备和其他改造物返还原告；被告丁洪民付清所欠原告的租金114937.34元及自2016年11月6日起至生效判决规定解除合同之日止按年租金231500元计算的租金，并支付自判决规定的合同解除之日至实际向原告交还房屋之日按年租金231500元计算的房屋使用费；被告丁洪民支付利息8815元（其中2016年1月16日前的利息4800元）以及违约金（其中以114937.34元为本金基数自2017年3月2日起至实际履行之日止、以231500元为本金基数自2016年11月7日起至实际履行之日止按银行同期贷款利率四倍计算的利息损失。）的请求具有充分的事实和法律依据，本院予以支持；因被告史卫明对被告丁洪民所欠原告的租金及利息提供了担保，根据相关法律规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，因此原告要求被告史卫明对被告丁洪民欠付的所有租金本金和利息、房屋使用费、违约金负连带清偿责任的请求，符合相关法律规定和双方约定，本院予以支持；作为转让合同的第三人孙冬因向原告承诺了在不能将营业执照变更在丁洪民名下的情况下，仍有向原告支付租金的义务，故原告要求第三人孙冬对被告丁洪民应返还原告房屋的请求负连带返还责任，对被告丁洪民应支付的所有款项负连带清偿责任的请求，符合相关法律规定和双方约定，本院予以支持。被告史卫明、第三人孙冬在承担保证责任后，有权向丁洪民追偿。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条、九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十一条第二款、第三十一条最高人民法院《关于适用若干问题解释》第三十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告溧阳市建工房地产开发有限公司与第三人孙冬于2009年11月9日签订的房屋租赁合同并解除第三人孙冬与被告丁洪民之间的转让租赁合同关系。二、被告丁洪民于本判决生效之日起15日内将溧阳市西大街51号（劝业场）B楼6层营业房腾空并连同室内的按约定归原告所有的装修、固定性设施、设备和其他改造物返还给原告溧阳市建工房地产开发有限公司，第三人孙冬负连带返还责任。三、被告丁洪民于本判决生效之日起10日内向原告溧阳市建工房地产开发有限公司一次性付清所欠原告的租金人民币114937.34元及自2016年11月6日起至生效判决规定解除合同之日止按231500元/年计算的租金，并支付自判决规定的合同解除之日起至实际向原告交还房屋之日止按231500元/年计算的房屋使用费。被告史卫明和第三人孙冬负连带清偿责任。四、被告丁洪民于本判决生效之日起10日内向原告溧阳市建工房地产开发有限公司一次性支付租金利息8815元（其中2016年1月16日前的利息4800元）以及违约金（即以2015年11月7日起至2016年11月6日止尚欠的租金114937.34元自2017年3月2日起至实际履行之日止、以2016年11月7日起至2017年11月6日止应付租金231500元自2016年11月7日起至实际履行之日止按银行同期贷款利率四倍计算的利息）。被告史卫明和第三人孙冬负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6629元，减半收取3315元，诉讼保全费3120元，合计人民币6435元，由被告丁洪民、第三人孙冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费6629元，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  殷克平二〇一七年五月八日书记员  万俊琳