湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初1838号原告：陶慧龙，男，汉族，1985年11月20日出生。委托诉讼代理人：李宇，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。被告：李河，男，瑶族，1985年12月3日出生。委托诉讼代理人：谭忠良，株洲市中良法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。第三人：李冠霖(系被告李河之子)，男，瑶族，2013年12月22日出生。法定代理人：刘敏慧(系第三人李冠霖之母)，女，汉族，1985年10月25日出生。委托诉讼代理人：石毛，湖南天舒律师事务所律师。代理权限为特别授权(即代为起诉立案，参加庭审，承认、放弃、变更诉讼请求，申请鉴定，签收法律文书等)。委托诉讼代理人：聂维芳，湖南天舒律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告陶慧龙诉被告李河、第三人李冠霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理。本院受理后，依法由代理审判员尹利容于2017年8月17日、9月25日公开开庭进行了审理。原告陶慧龙的委托诉讼代理人李宇、被告李河及其委托诉讼代理谭忠良，第三人的法定代理人刘敏慧的委托诉讼代理人石毛、聂维芳两次均到庭参加了诉讼，第三人的法定代理人刘敏慧第一次到庭参加了诉讼，原告陶慧龙第二次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶慧龙诉称：2017年6月11日，原告与被告在株洲家丽房地产经纪有限公司就原告购买被告李河位于株洲天元区滨江南路蓝盾景园11栋402号房产要求家丽公司提供居间服务。同日，在株洲家丽房地产经纪有限公司的主持下，原告与被告李河签订了《房屋买卖合同居间合同》，原、被告和家丽房产中介公司均在合同上签字并加盖公司公章。合同第一条约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于株洲天元区滨江南路蓝盾景园11栋402号房产，产权所有人为李河，房产证号为株字第002227**号，国土证号为B148**号；第二条约定：合同转让成交价为65万元；第六条约定：买方先支付人民币30万元整，在签本合同的同时付清作为定金，该定金将在最后一次付款时冲抵。第十条约定：1、一次性付款：除上述合同中已交定金外，余款35万元整在双方交易过户的当日，过户捺印之后，交税之前付清。交易过户手续在2017年6月15日前完成；第十七条约定：因卖方做了抵押，为保证双方交易正常，经协商，买卖方同意把尾款35万元由买方转账给中价方作为第三方保管，待过户当天产权过户手续办完止，由中介方转给卖方。原告依合同约定向被告交纳30万元，被告李河向原告出具收到原告30万元的收据。6月11日，在签订本合同的当天，原告将剩余尾款35万元按合同的约定向株洲家丽地产经纪有限公司的经办人袁伟杰的账号转入35万元。6月13日，被告李河要求原告必须提前将剩余房屋的尾款35万元全部交纳被告，才能办理涉诉房屋过户手续，而原告答应被告的要求后通知中介方的经办人袁伟杰在当天通过银行转账35万元给被告李河，被告李河向原告陶慧龙出具35万元的收条，并注明天元区滨江南路蓝盾景园11栋402号房款已全部付清。之后，被告迟迟不办理房产的过户手续，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告按照《房地产买卖居间合同》的约定协助原告办理过户手续；2、由被告承担全部诉讼费。被告李河辩称：1、本案原、被告之间不是房屋买卖合同纠纷，而是债权债务的结算纠纷，双方事前事后都有长期的经济往来；2、假定是原告买房，也没有向被告支付足额的购房款，原告试图以部分购房款取得该房屋的产权是不成立的；3、原告的诉求不但有强迫交易之嫌，也违背了原告签订的房地产买卖居间合同之约定，是不能成立的。综上，故请求法庭驳回原告对被告的诉求。第三人李冠霖诉称：原、被告诉请的房屋，被告李河已于2017年4月20日赠与李冠霖，而且房屋赠与是被告李河与其母离婚的条件下，而被告李河将房屋卖给原告陶慧龙属无权处置，且原告陶慧龙并没有支付合理的购房款给被告，存在恶意串通损害第三人的利益，该房屋买卖居间合同应属无效。本案经审理查明：原告陶慧龙与被告李河相识多年，双方存在频繁的经济往来。2017年4月20日，原告与被告李河、刘敏慧签订《房屋转让协议书》，约定原告购买被告李河、刘敏慧两人共有的位于天元区株洲大道666号领秀香江10栋1203号房屋，该房屋已过户至原告名下。当日，被告李河与刘敏慧在株洲市天元区民政局自愿离婚，双方签订了《离婚协议书》，双方约定婚生小孩李冠霖由女方抚养，位于天元区滨江南路蓝盾景园11栋402号房屋（产权证号：株字第002227**号）系男方婚前财产，其自愿将该房屋赠予小孩李冠霖，女方可带小孩在该房屋居住。2017年6月11日，原告、被告、株洲家丽房地产经纪有限公司三方签订了《房地产买卖居间合同》，合同第一条约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于株洲市天元区滨江南路蓝盾景园11栋402号房屋（产权证号：株字第002227**号，国土证号为B148**号），建筑面积144.19平方米。合同第六条约定：买方先支付人民币30万元在签本合同的同时付清作为定金，该定金将在最后一次付款时冲抵。该定金金额作为三方约定的违约金金额，如买方未能履行合同条款或根据本合同约定时间逾期7天、卖方在收取定金后不依据本合同条款将该房屋售予买方或逾期7天则按定金金额支付违约金，如属卖方违约，同时退还已收定金。双方不可要求进一步赔偿或迫使对方履行本合同。合同第十条约定：一次性付款，除上述合同中已交定金外，余款35万元整在双方交易过户的当日，过户捺印之后，交契税之前付清。交易过户手续在2017年6月15日前完成。合同签订当日，原告并未实际支付定金30万元，而是将2017年3月7日出借的30万元予以冲抵（原告仍持有该借条）。2017年6月13日，原告通过株洲家丽房地产经纪有限公司经纪人袁伟杰向被告转账35万元用于涉案房屋的解除查封，被告向原告出具收条，确定收款35万元的事实。后被告未按约定将该房屋过户至原告名下，故原告诉至本院。以上事实，有经过庭审质证的双方当事人身份信息、《房地产买卖居间合同》、涉诉房屋所有权证和国有土地使用证、中国银行交易流水明细清单、收条、借条两份、被告李河与原告的交易明细、《离婚证》、《离婚协议书》、《房屋转让协议书》、株洲市不动产权信息查询证明及查询信息等证据材料及双方当事人的当庭陈述予以证实，证据确实充分、足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是原、被告之间签订的《房地产买卖居间合同》是否有效？若有效，被告是否需继续履行该合同并协助原告办理该涉诉房屋的过户手续。现就本案争议焦点分析如下：被告李河在与刘敏慧离婚时，将涉诉房屋赠与第三人李冠霖，该赠与合同系其真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，故合同有效。原告与被告李河签订的《房地产买卖居间合同》，将涉诉房屋卖给原告，亦系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，现第三人主张原、被告之间存在恶意串通损害第三人的合法利益，因未提供证据予以证实本院对该意见不予采纳，故该合同亦有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中被告李河未将涉诉房屋所有权变更至第三人名下亦未变更至原告名下，故第三人与原告均未取得涉诉房屋的所有权，两份合同均涉一般债权债务关系。现原告请求被告按照《房地产买卖居间合同》的约定协助原告办理该涉诉房屋的过户手续，本院认为原告购买该房屋实际的意图是抵销债务而非用于居住，而第三人及其母亲长期生活居住在该房屋，且在庭审中被告李河同意继续履行赠予合同，故赠予合同宜优先履行，原告可依据《房地产买卖居间合同》约定的违约责任要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十三条、第一百八十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告陶慧龙的诉讼请求。本案案件受理费200元，减半收取100元，由原告陶慧龙承担。以上给付内容，限在本判决书生效后10日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。代理审判员  尹利容二〇一七年九月二十九日书 记 员  刘珊珊附：审理本案所引用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准，登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。