广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终15593号
上诉人（原审被告）：冯海清，男，汉族，1973年9月20日出生，住所地：广东省深圳市福田区，
上诉人（原审被告）：杜秀娇，女，汉族，1972年02月13日出生，住所地：广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：冯海清，男，汉族，1973年9月20日出生，住所地：广东省深圳市福田区，系公民代理。
被上诉人（原审原告）：深圳市赛格物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华发北路赛格科技工业园7号楼，组织机构代码：91440300192217035T。
法定代表人：黄信，董事长。
委托诉讼代理人：陈军华，男，汉族，1976年9月6日出生，住所地：广东省深圳市福田区，系该司职员。
委托诉讼代理人：雷超群，男，汉族，1985年9月21日出生，住所地：湖南省祁东县，系该司职员。
上诉人冯海清、杜秀娇因与被上诉人深圳市赛格物业管理有限公司（以下简称赛格公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人冯海清(亦系杜秀娇的委托诉讼代理人)，被上诉人赛格公司的委托诉讼代理人陈军华、雷超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯海清、杜秀娇上诉请求：1、撤销一审判决，并依法确认本案的物业服务合同无效或者将本案发回重审；2、本案的一、二审费用全部由赛格公司承担。
事实和理由：一、一审判决程序违法。1、因第三人中ＸＸ活区业委会任期届满且未完成换届选举，一审法院根据我方申请，于2015年10月8日作出民事裁定书，裁定本案中止诉讼。第三人中ＸＸ活区业委会与本案有利害关系，必须出庭。可是一审法官擅自决定将第三人中ＸＸ活区业委会退出本案诉讼，并称通知到达双方即有效。我方不同意第三方不出庭的情况下开庭，但一审法官于2017年3月28日对本案启动开庭。
二、中ＸＸ活区没有进行选举产生新的业主委员会，并且没有权利义务的承受人，符合《民诉法》有关案件中止的规定，一审法院不应当继续开庭。一审法院认为中ＸＸ活区新一届业委会能否选举产生属于非必然发生的不确定事实，并就此做出继续审理的决定。一审法院没有法律事实依据擅自就把第三方的诉讼主体取消了。退一步来说，因中康业委会主体不存在而不能出庭，一切应以业委会上交街道办封存资料为依据合法有效。
三、一审法院法官在审理中并没有就合同的合法性和有效性进行审理。我方对备案资料和《合同》的真实性、有效性提出质疑，提交了《质证意见书》，并要求法院对《质证意见书》所列出的证据进行调查，赛格公司没有进行反驳，我方也未收到反驳意见。一审判决书不采纳我方提出的《质证意见书》，作出违背法律事实的判决。赛格公司向福田住建局提交的备案资料，法院没有向梅林街道办调取封存资料相比对，在梅林街道办封存的资料里并未发现有《物业合同》及该合同经过业主大会程序通过的一切资料。
四、《业主授权业委会结果公告》和“确认书”，经冯海清、杜秀娇质证为假。授权公告是业委会自己授权给自己，这样的授权明显不合理，但一审法院没有对冯海清、杜秀娇提出的这两份关键证据进行调查审理。一审法院还认为该“确认书”有梅林街道办工作人员，梅都工作站工作人员，派出所管辖人员签名，真实有效，但是该签名当中梅都工作站支部副书记许洪的签字不是其本人所签字，系他人冒签。请法院对确认书中的所有签名启动调查，证实确认书中的所有签名的真实有效性，并提供依据，并对所有签名人员的签名真实性进行调查，还原事实真相。
五、在2012年9月28日中ＸＸ活区业委会个别成员与赛格公司所签的物业服务合同中，合同金额是108万，而在2013年9月28日续签的2013-37号合同中，合同金额却擅自更改为118万。该部分合同金额的变更属于合同主内容的变更，尤其是2013-37号合同，是中ＸＸ活区业委会与赛格公司打着续签的幌子，在没有向业主大会及中ＸＸ活区全体业主公示合同的内容，并征得业主大会同意的情况下，私下擅自变更的。中ＸＸ活区业委会授权代表龙谭的签字前后不一致，后一份合同中的签字明显属于他人假冒。一审法院判决在认定法律事实方面存在错误。
六、一审判决对重要证据的质证存在疏漏。应我方在一审庭审时的请求，一审法官分别从梅林街道办梅都社区工作站调取了中ＸＸ活区业委会在任期结束后移交给工作站保管的任期内的所有资料，从福田住建局调取了赛格公司备案的物业服务合同相关的资料。可以看出两份资料差别很大，签名存在冒签。
七、物业服务合同签订程序违法。合同是否合法有效，不仅要看合同的内容是否合同双方真实意思的表示，还要看合同的签订过程是否符合法律法规的规定，即程序是否合法。根据《深圳经济特区物业管理条例》规定：“选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行”，“住宅物业服务招标应当采取公开招标方式”。根据上述法规的规定（这两个条款都属于强制性规定），赛格公司恰恰是在中ＸＸ活区业委会个别成员的配合下，以非招标的方式进入中ＸＸ活区的。
赛格公司辩称，我方认为冯海清、杜秀娇的上诉请求不成立，请求法院维持原判，驳回冯海清、杜秀娇的上诉请求。一、赛格公司作为有资质的专业物业管理公司，基于合法有效的物业服务合同为冯海清、杜秀娇提供物业管理和服务。
二、赛格公司与中ＸＸ活区业主委员会签订物业服务合同程序合法。1、中ＸＸ活区业主委员会是签订物业服务合同的适格主体。2、中ＸＸ活区业主委员会与赛格公司签订物业服务合同经过全体业主授权。3、两份物业服务合同均在福田住建局登记备案。
三、相关部门认可赛格公司为中ＸＸ活区提供物业管理服务。
四、赛格公司按照合同约定对冯海清、杜秀娇提供了物业管理和服务，有权按照法律规定及合同约定收取物业管理费、房屋本体维修基金等相关费用。
五、冯海清、杜秀娇无故拖欠物业管理费及相关费用，主观恶意大，给赛格公司正常物业管理经营活动造成严重的负面影响。
赛格公司向一审法院起诉请求：冯海清、杜秀娇向赛格公司支付2012年10月1日至2015年4月30日的物业管理费1881.70元及逾期付款的滞纳金；2、冯海清、杜秀娇向赛格公司支付2012年10月1日至2015年4月30日的房屋本体维修基金589元及逾期付款滞纳金（物业管理费和房屋本体维修基金的逾期付款滞纳金暂计至2015年4月30日为457.50元，应计至实际付清之日）；3、冯海清、杜秀娇向赛格公司支付2013年2月1日至2015年4月30日的停车费2970元及利息损失500元（暂计至2015年4月30日，应计至实际付清之日）；4、冯海清、杜秀娇承担本案诉讼费用。一审庭审时，赛格公司明确，截至2017年3月，冯海清、杜秀娇拖欠的物业管理费新增加1396.10元，本体维修基金新增加437元，滞纳金继续计算，停车费不变。
一审法院认定事实：2012年8月24日，中ＸＸ活区业委会（第四届）成立并经深圳市福田区住房和建设局（以下简称福田住建局）备案登记，任期三年，自2012年7月30日至2015年7月29日。
2012年9月25日，中ＸＸ活区业委会出具《业主授权业委会结果公告》，载明：“截止2012年9月24日，同意委托业委会选聘物业并签订服务合同的业主票数214票，3票反对，已达到1/2以上的业主授权。”
2012年9月28日，赛格公司（乙方）与中ＸＸ活区业委会（甲方）签订《深圳市福田区中ＸＸ活区物业服务合同》（编号201201号），约定：甲方委托乙方对福田区中ＸＸ活区提供物业服务；物业服务收费方式为酬金制；物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先交纳，具体标准为多层住宅0.80元/平方米/月、本体维修基金0.25元/平方米/月；物业服务费用为交纳的甲方业主所有，由乙方代管，主要用于物业服务各项开支；乙方采取以每月提取酬金的形式，计7890.78元从预收的物业服务费用中提取，预收的物业服务费用不足时，由甲方将不足部分补齐；业主应在每月30日前按月交纳本月的物业服务费；停车服务费按露天（月卡）车位110元/个/月收取；乙方遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修资金；物业服务期限一年，自2012年9月28日至2013年9月27日。
2012年10月15日，中ＸＸ活区业委会出具《中ＸＸ活区业主授权业委会协议选聘物业管理公司并签订物业服务合同结果确认书》，载明：“2012年9月24日下午20时，就中ＸＸ活区业主授权业主委员会选聘物业管理公司并签订物业服务合同，召开书面业主大会。业主大会总票权数31205，本次大会与会业主票权数17288，与会业主票权数占业主大会总数55.5%；全体业主人数392人，与会业主人数217人，与会业主人数占全体业主人数的55.4%，符合法定比例。投票结果如下：同意的票数为214票，占与会总票数的98.6%，票权数为17035，占与会总票权数的98.7%；不同意的票数为3票，占与会总票数的1.38%，票权数为237，占与会总票权数的1.4%。”
2012年10月19日，上述2012年9月28日物业服务合同在福田住建局进行了备案登记。在赛格公司就该物业服务合同向福田住建局申请备案登记所提交的相关材料中，包含了上述2012年9月25日中ＸＸ活区业委会出具的《业主授权业委会结果公告》以及2012年10月15日中ＸＸ活区业委会出具的《中ＸＸ活区业主授权业委会协议选聘物业管理公司并签订物业服务合同结果确认书》。
2013年8月20日，中ＸＸ活区业委会出具《召开中ＸＸ活区业主大会及业主大会会议讨论事项的通告》，载明：中ＸＸ活区业主大会会议定于2013年9月3日至9月22日召开，地点在中ＸＸ活区南、北门岗亭，召开会议的形式为书面业主大会，本次业主大会会议结果公布定于2013年9月22日上午10时在小区篮球场举行。业主大会会议表决事项包括审议是否同意委托业委会与赛格公司续签物业服务合同以及审议是否同意与赛格公司续签物业服务合同，上述事项需投票表决，请准时出席。相应的表决票由业委会委托管理处分发至各位业主或各位业主到中ＸＸ活区管理处领取。
2013年9月22日，中ＸＸ活区业委会第四次业主大会会议开箱验票，指导、监督验票的有梅林街道办工作人员、派出所辖区民警，关于“是否同意委托业委会与深圳市赛格物业管理有限公司续签物业服务合同”的验票结果为：本小区总票权数为31354，与会业主票权数为20694，与会业主票权数占总票权数的66%，本小区业主总人数为392，与会业主人数为269，与会业主人数占业主总人数的66%，符合法定比例；同意的有15727票权数，不同意的有3518票权数，弃权的有1449票权数，同意的占与会业主的76%，达到法定比例；同意的业主人数有196人，不同意的业主人数有44人，弃权的业主人数有19人，同意的业主人数占与会业主人数的76%，达到法定比例，据此，上述事项表决通过。中ＸＸ活区业委会对上述验票过程出具了《中ＸＸ活区第四届、第四次业主大会会议表决票选举票验票结果确认书》，该确认书并经梅林街道办工作人员、梅都社区工作站工作人员、派出所辖区民警签名确认。
2013年9月22日，中ＸＸ活区业委会向中ＸＸ活区全体业主出具《关于中ＸＸ活区第四届、第四次业主大会投票表决结果的公告》，载明：关于是否同意委托业委会与赛格公司续签物业服务合同的业主大会全体业主投票，已经于9月21日24点圆满结束；9月22日上午10点，小区业委会在小区篮球场举行了公开唱票、计票，现将结果通告如下，本次会议共收回有效选票259张，其中同意有196票，反对有44票，弃权有19票，同意的有15727票权数，同意率为76%；基于以上投票结果，根据有关法律规定，同意委托业委会与赛格公司续签物业服务合同选票达到过半数的要求，业委会得到业主大会的授权，因此将再与赛格公司签订续聘合同；本通告公示时间为7天，并抄送梅林街道办物业管理科和梅都社区工作站。
2013年9月28日，赛格公司（乙方）与中ＸＸ活区业委会（甲方）签订《深圳市福田区中ＸＸ活区物业服务合同》（编号2013-37号），其中主要增加或变更了以下约定：日常收取的物业服务费用及停车费用不足乙方支付物业服务成本的部分，由甲方每季度第五个工作日前须将不足费用补给乙方，否则乙方将用收取的商铺租金填补此部分费用；业主应在每月30日前按月交纳本月的物业服务费，期内无款支付或因业主的其它原因导致款项不能准时结清，乙方将管理费滞纳金每天按欠费总额的万分之五计收；物业服务期限三年，自2013年9月28日至2016年9月27日；其余内容与前述2012年9月28日物业服务合同内容基本一致。
2013年12月2日，上述2013年9月28日物业服务合同在福田住建局进行了备案登记。在赛格公司就该物业服务合同向福田住建局申请备案登记所提交的相关材料中，包含了上述业主大会会议通知原件、业主大会同意续聘的表决结果确认书及结果公示（验原件留复印件）。
一审另查，中ＸＸ活区第四届业委会于2015年7月任期届满，目前没有成立新一届的业委会。
一审法院又查，冯海清、杜秀娇系中ＸＸ活区10栋302房业主，房产建筑面积78.12平方米。庭审时，赛格公司陈述，业主签订委托扣划协议才能在银行代扣账户中直接扣划物业费用，而赛格公司与冯海清、杜秀娇未签订委托扣划协议，故无法扣划费用，赛格公司曾通过上门通知方式通知签订委托扣划协议，但冯海清、杜秀娇不管以现金还是银行扣划方式都不愿交纳物业费用；冯海清陈述，赛格公司没有上门要求过冯海清、杜秀娇签订委托扣划协议，而之前的物业公司是以银行代扣方式扣划物业费用，冯海清、杜秀娇的银行扣划账户中有足够资金以供扣划物业费用，但冯海清、杜秀娇不清楚赛格公司的进驻时间以及之前的物业公司与赛格公司的交接情况，也不清楚银行扣划情况。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据物权法的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。赛格公司根据其与合法成立并经备案的中ＸＸ活区第四届业委会于2012年9月28日签订的物业服务合同进驻中ＸＸ活区提供物业服务，而后根据2013年9月28日续签的物业服务合同继续提供物业服务至今，对于第一份物业服务合同，业委会对业主授权其选聘物业公司并签订该物业服务合同召开业主大会进行投票表决这一过程进行了确认，对于第二份物业服务合同，业委会召开了业主大会对是否同意续签合同进行了投票表决，目前并没有涉及业主撤销权的生效法律文书或相关行政部门经过相关法律程序对上述业主大会决议予以了撤销，且两份物业服务合同及相关选聘程序文件经过了福田住建局的备案登记，即经过了行政主管部门的确认，因此，一审法院认定赛格公司与作为业主的冯海清、杜秀娇之间存在物业服务合同关系。虽然第二份物业服务合同已于2016年9月27日期限届满，但在业主大会未成立选聘新的物业公司之前，原合同可继续履行至新的物业服务合同期限开始之日止。
赛格公司已依约提供了物业管理服务，冯海清、杜秀娇应依约支付物业管理费以及由赛格公司代收的专项维修基金。依据合同约定，物业管理费按0.80元/平方米/月、专项维修基金按0.25元/平方米/月计算，依据上述计算标准，冯海清、杜秀娇应交纳的2012年10月至2017年3月期间的物业管理费为3374.78元（54个月×0.80元/平方米/月×78.12平方米、专项维修基金为1054.62元（54个月×0.25元/平方米/月×78.12平方米）。对于本案庭审之后产生的物业管理费和本体维修基金，由于冯海清、杜秀娇是否实际交纳属于未经查明的不确定事实，一审法院在本案中不作处理，赛格公司应另行主张。
关于赛格公司主张的物业管理费和本体维修基金的滞纳金，首先，赛格公司是依据2013年9月28日物业服务合同中新增加的关于滞纳金的约定而提出该主张，但依据一审法院查明事实，对于该份物业服务合同，中ＸＸ活区业委会召开业主大会是对是否同意委托业委会与赛格公司“续签”物业服务合同这一议题进行表决，而滞纳金条款属于附加义务性质的条款，对于续签合同时增加的该义务性质条款内容并未进行公示，故无证据显示业主对该滞纳金条款知情；其次，上述滞纳金条款仅约定了管理费的滞纳金，而未对本体维修基金的滞纳金作出约定；再次，依据合同约定，物业服务费用为业主所有，由赛格公司代管，赛格公司从预收的物业服务费中提取酬金，不足由业委会补足，因此，若因业主不能及时交纳物业管理费，被告可通过其它方式弥补损失，其直接向业主收取滞纳金依据不足。综上，对赛格公司主张物业管理费和本体维修基金的滞纳金的诉请，一审法院不予支持。
关于赛格公司主张的停车费，冯海清、杜秀娇支付停车费的前提是其有在中ＸＸ活区停放车辆或办理停车月卡的事实，但对此赛格公司仅提交其自行制作的停车场月卡收费明细表，而未能提交充分客观的证据加以证明，冯海清、杜秀娇对此亦不予认可，故对赛格公司关于停车费和利息损失的诉请，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告冯海清、杜秀娇应于判决生效之日起10日内向赛格公司支付2012年10月至2017年3月期间的物业管理费3374.78元、专项维修基金1054.62元；二、驳回赛格公司的其它诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由赛格公司负担15元，冯海清、杜秀娇负担35元。
本院二审查明，冯海清、杜秀娇系中ＸＸ活区5栋606房业主，房产建筑面积75.83平方米。
除以上事实外，一审法院查明的其他事实清楚，应予确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，赛格公司与中ＸＸ活区业委会签订《深圳市福田区中ＸＸ活区物业服务合同》后，即开始为涉案小区提供物业服务至今，在业主大会或者业主委员会依法重新选聘物业服务企业前，赛格公司为涉案小区的物业服务公司，并无疑义。冯海清、杜秀娇亦确认涉案小区一直由赛格公司提供物业服务，故一审判决支持赛格公司关于支付物业管理费、专项维修基金的诉讼主张，应予确认。但因一审法院查明的房号及建筑面积错误，导致物业管理费、专项维修基金计算错误，应予纠正，冯海清、杜秀娇应交纳的2012年10月至2017年3月期间的物业管理费为3275.86元（54个月×0.80元/平方米/月×75.83平方米、专项维修基金为1023.7元（54个月×0.25元/平方米/月×75.83平方米）。冯海清、杜秀娇虽上诉主张涉案物业服务合同无效，但不论合同本身效力如何，当事双方均存在事实上的物业服务合同关系，应当支付相应费用，且涉案小区的物业服务收费为酬金制计费方式，除赛格公司每月提取的固定酬金外，其余的物业管理费及专项维修基金均归小区业主共有，冯海清、杜秀娇拒付费用实际损害的是全体业主的利益，故冯海清、杜秀娇的上诉主张不能成立，不予支持。如当事人对涉案《深圳市福田区中ＸＸ活区物业服务合同》的效力发生争议，可另循法律途径解决。冯海清、杜秀娇另上诉称一审法院程序违法，但深圳市福田区中ＸＸ活区业主委员会并非本案必须参加诉讼的当事人，本院二审亦未发现一审判决存在遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，应当发回重审的情形，故冯海清、杜秀娇的该部分上诉理由，不予采信。
综上所述，冯海清、杜秀娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，导致判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1763号民事判决；
二、冯海清、杜秀娇应于本判决生效之日起10日内向深圳市赛格物业管理有限公司支付2012年10月至2017年3月期间的物业管理费3275.86元、专项维修基金1023.7元；
三、驳回深圳市赛格物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费50元，由深圳市赛格物业管理有限公司负担15元，冯海清、杜秀娇负担35元。二审案件受理费35元，
二审案件受理费35元，由冯海清、杜秀娇负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十二月十二日
书记员 张东阳（兼）
附录相关法条
《物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。