贵州省江口县人民法院民 事 判 决 书（2014）江民初字第23号原告陈世新。委托代理人陈素琼。被告江口劲嘉房地产开发有限公司。法定代表人赵品义。委托代理人陈勇。原告陈世新诉被告江口劲嘉房地产开发有限公司（以下简称劲嘉房开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理后，于2014年7月4日由审判员朱洪艳适用简易程序进行了公开开庭审理。原告陈世新及其委托代理人陈素琼、被告委托代理人陈勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年11月4日被告因房地产开发需要与原告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书第二条明确约定：“甲方（被告劲嘉房开公司）提供货币补偿、产权调换二种补偿方式供乙方（原告陈世新）选择，乙方自愿选择产权调换补偿方式。双方协定甲方拆迁乙方住宅、空地等361.35平方米返还乙方住宅285.25平方米（不包括公摊面积），返还乙方的住房位于沿江大道5号D户型四层建筑面积153.13平方米，5号A户型四层建筑面积约132.12平方米（祥见附图）”。同时，该协议第十一条约定“违约责任和纠纷解决办法：2、甲方未按约定的过渡期限调换给乙方的房屋按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定，增发乙方临时安置补助费”。同日，被告与原告还签订了《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，协议书对原告房屋的附属物、装饰、过渡费等进行了约定。该补偿协议书第三条约定：“过渡费二年一次性补偿为：201.35㎡×3元㎡×24个月＝14,497.2元”。被告由原“江口梵瑞房地产开发有限公司”于2010年4月15日更改为“江口劲嘉房地产开发有限公司”，原、被告双方于2010年4月19日就房屋拆迁安置签订了补充协议，协议内容为：“一、甲、乙双方于2009年11月4日签订的房屋拆迁补偿安置协议书，以及补充协议继续有效。二、陈世新原签订的回迁面积285.25，不计公摊面积（2套房屋按实际面积给予兑现）”。原、被告签订上述协议后，原告按约腾出了拆迁的房屋。然而被告在安置协议书签订后长达3年多的时间内未向原告交付协议书约定的房屋。为此，原告曾多次到被告处催询，要求其按约交付房屋。但被告均以各种理由拒绝交付约定的安置房屋，且也未按《房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充安置协议书》的约定向原告支付过渡安置费，其行为已经违约。2013年6月份原告在与在政府办工作的同事唐成华交谈中得知其在被告处购买了“沿江大道5号楼四层D户型（2号房）”。原告知道后于2013年8月7日委托律师到江口县住房和城乡规划建设局查询得知，被告在未通知原告的情况下擅自改变了5号楼的户型设计图，将原户型图中的D户型变成了B户型，将原A户型变成了C户型。且被告已于2012年8月7日将原、被告在《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的位于“沿江大道5号D户型（2号房）四层建筑面积153.13平方米”卖给了第三人贺芳。而备案登记给原告的则是“沿江大道5号4层C户型（3号房）和5号5层C户型（3号房）”。其行为已经构成违约。据此，原告认为：被告在未征得原告同意的情况下擅自改变合同中与原告约定的房屋楼层、朝向、户型以及面积，且被告已将合同中约定给原告的房屋擅自卖给了第三人，导致协议中约定给原告的沿江大道5号D户型（2号房）的交房目的已无法实现，其行为已经构成根本违约，损害了原告的合法权益。现原告为维护自己的合法权益特依据《合同法》以及相关法律规定向贵院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，1、判令被告限期向原告交付位于沿江大道5号4层3号（拆迁补偿安置协议书的A户型）房屋；2、请求判令因被告违约折价赔偿原告位于沿江大道5号4层2号房屋（拆迁补偿安置协议书中的D户型）套内面积153.13平方米，该房价款人民币483,386.00元（以评估为准），同时向原告支付30%的房屋价款作为违约金；3、请求判令被告向原告支付临时安置补助费25,370.10元【201.35㎡×（3元㎡×75%＋3元㎡）×24个月（从2011年11月4日暂计算至2013年11月4日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：对于原告第一项交付沿江大道5号4层3号请求，我公司于2012年6月12日以前已通知原告交房，于2012年9月17日已备案登记在陈世新名下，已完成交付，不存在再交付的问题，请驳回此项诉讼请求；对原告另一套安置房处置，双方已达成一致意见，原告不要房屋，要求我公司现金结算。按照《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》约定，共返还建筑面积为285.25平方米的两套房屋，不计公摊面积（两套房屋以实际面积兑现）。要么以登记在原告名下5号5层3号房屋建筑面积151.36平方米结算，要么以285.25平方米减去5号4层3号151.36平方米的建筑面积即133.89平方米结算。价格应以交房时的价格计算，由原告选择。三、原告请求支付过渡费没有理由。我公司已于2012年6月12日前已通知原告领取房屋，过渡费只能算至2012年6月；原告推迟了7个月腾空被搬迁房屋交付我公司，过度时间应当顺延7个月，正好过渡期可延至2012年6月，所以不能再计算过渡费。四、我公司不存在违约，从签订《房屋拆迁补偿安置协议》以后，我公司已通知原告领房，并且将两套房屋登记在原告名下，是原告拒绝领受返还房屋才引发本案纠纷。违约恰恰是本案原告。签订《房屋拆迁补偿安置协议》以后，原告不按照约定腾空房屋，致使我公司建设5号楼工期推迟7个月，迟延交房给拆迁户多支付超期过渡费101,658.5元，原告应当承担此项损失，可从原告应得房款中抵扣。原告陈世新为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向法庭提交以下证据材料：1、身份证，拟证实原告的自然人身份情况。2、《房屋拆迁安置补偿协议书》、沿江大道五号楼平面户型图，拟证实返还房屋的位置和面积以及过渡逾期承担的责任和回迁房交房的条件。该协议书第二条明确约定：“甲方（劲嘉房开公司）提供货币补偿、产权调换二种方式供乙方（陈世新）选择，乙方自愿选择产权调换补偿方式。双方协定甲方拆迁乙方住宅、空地等361.35平方米返还乙方住宅285.25平方米（不包括公摊面积），返还乙方的住房位于沿江大道5号D户型四层建筑面积153.13平方米，5号A户型四层建筑面积约为132.12平方米。该协议第十一条第二款约定：“甲方未按约定的过度期限调换给乙方的房屋按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三规定，增发乙方临时安置补助费等上述事实。3、《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，拟证实原、被告对多余面积的补偿以及约定过渡费问题的事实。补充协议第三条约定：过度费两年一次性补偿14,497.2元，即每月每平方米补助3元的事实。4、《补充协议》一份，拟证实被告由原来的“江口梵瑞房地产开发有限公司”于2010年4月15日更改为“江口劲嘉房地产开发有限公司”，原、被告双方就房屋拆迁安置签订了该协议，该协议约定：“一、甲、乙双方于2009年11月4日签订房屋拆迁补偿安置协议书，以及补充协议继续有效。二、原告陈世新原签订的回迁面积285.25，不计公摊面积（2套房按实际面积给予兑现）”的事实。5、商品房预售备案登记通知书，拟证实被告在江口县住房和城乡规划局备案登记的房屋系5幢4楼3号和5幢5楼3号以及被告将《房屋拆迁补偿安置协议书》附后的图纸中属于原告所有的房屋“沿江大道5号D户型（2号房）四层建筑面积153.13平方米”卖给了第三人贺芳，被告违约致使原告合同目的已经不能实现的事实。6、唐成华、贺芳《商品房买卖合同》及5号楼图纸，拟证实被告对5号楼的图纸已经作了变更设计，《商品房买卖合同》中附的平面结构设计图纸与《房屋拆迁补偿安置协议书》附后的图纸明显不符。被告擅自改变了5号楼的户型设计图，将原户型图中的D户型变为B户型，将原A户型变成了C户型，以及对原图纸户型结构、面积进行了变更的事实。7、评估报告书，拟证实被告返还原告位于沿江大道5号D户型四层套内面积153.13平方米，该住房的市场价值现为483,386元，被告应该按这个价对原告进行补偿的事实。被告劲嘉房开公司在举证期限内向法庭提交以下证据材料：1、《房屋拆迁安置补偿协议书》，拟证实（1）返还原告安置房屋面积为建筑面积285.25㎡；（2）《房屋拆迁补偿安置协议》签订后十日内，原告必须腾空房屋交付被告拆除，但原告是在6个月后才腾空房屋，交付被告，原告已构成先违约，应当赔偿被告损失，顺延过渡期的事实。2、《补充协议》，拟证实（1）此协议明确了公司名称变更后，再一次确认2009年11月4日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议书》继续有效，说明双方仍然按该协议履行。（2）“陈世新原签订的回迁面积，不计公摊面积（2套房屋按实际面积给予兑现）”的约定，是因为当时公司已报审5号户型设计正式图纸中，还给原告的两套房屋（即5号楼5－3、4－3）的建筑面积（每套建筑面积为151.36平方米，共计：302.72平方米）要大于285.25平方米，不再要求原告补差价。说明2套房屋是按实际面积给予兑现，不是按照套内面积兑现。3、《房屋拆迁补偿安置补充协议》及收据、转帐支票存根，拟证实被告已经履行了补充协议的义务，没有违约行为的事实。4、5号楼登记备案表、5号楼房屋面积测绘报告，拟证实：（1）被告将5号楼五层3号房、四层3号房备案登记在原告陈世新名下，建筑面积为302.72平方米；（2）5号楼四层3号房的建筑面积为151.36平方米，套内面积为134.08平方米。（3）被告已履行《房屋拆迁补偿安置协议》及补充协议返还房屋登记备案义务的事实。5、2012年6月12日原告发出《关于对拆迁安置房屋交房存在异议的函》，拟证实2012年6月12日前，被告通知原告交房，原告对房屋面积、户型有异议的事实。6、规划设计条件通知书、江口县城沿江大道评审意见、江府函[2011]2号《江口县人民政府关于江口县沿江大道建设项目容积率调整的批复》，拟证实2010年6月1日，江口县沿江大道开发项目才通过规划设计条件；7月4日，该项目设计方案才通过评审；2011年1月7日，该项目的用地容积率才增至3.0。从而说明5号楼设计方案在原、被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》时，并未通过，而是初步设计草案，户型设计不存在变更的问题。从头到尾5号楼户型设计是在不断优化，直至2010年7月4日通过评审才正式确定的事实。7、商品房预售备案通知书4份，拟证实2014年2月21日和3月27日，5号楼10层以下，房屋销售市场价格低于以前市场价格，从而证明黔惠房估报（2014）196号评估报告结论不真实客观的事实。8、收条14份、结算单1份、缴款明细1份、结算明细1份、领条2份、补充协议1份，共计20份。拟证实因原告迟延腾空被拆迁房屋交付被告拆除，导致工期延误，迟延交房给拆迁户，多支付超期过渡费101,658.5元。9、评估报告书，拟证实2011年12月被告交房时5号楼第4层评估单价为2490.48元/㎡。10、被告劲嘉房开公司的组织机构代码证、企业法人营业执照、法人代表身份证明书，拟证实被告的主体资格。被告申请证人万桂林出庭作证，其证言拟证实其与原告无任何关系，是被告公司的职工，负责房屋拆迁工作，陈世新被拆迁房屋是2010年5月交付被告公司拆除的。案件审理过程中，被告申请对5号楼4层151.03平方米房屋的现有市场价值进行评估，评估报告得出评估房屋于2014年3月31日时的建筑面积为2,637.80元/㎡、套内建筑面积为2,995.32元/㎡。被告对评估结果有异议，经申请，鉴定人出庭对相关评估过程及结果进行了答疑。经庭审举证、质证，本院对原、被告提交证据认定如下：原告提交1-6号证，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，可以证明相关事实，本院依法予以采信；原告提交7号证，因该评估报告是原告在未通知被告的情况下单方作出的，事后未将评估结果告知被告，程序不合法，本院依法不予采信。被告提交1-6、9-10号证，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，可以证明相关事实，本院依法予以采信；被告提交7号证，与本案无关联性，本院不予采信；被告提交8号证，因被告在本案中没有提起反诉，与本案无关联性，已告知被告另案起诉，本院依法不予采信；被告申请证人万桂林出庭所作证言，其待证事实与原、被告陈述的原告于2010年4月腾空房屋的事实有出入，且无其他证据相应证，本院依法不予采信。惠仕公司评估报告，虽然评估面积有出入，但是基于被告申请，由法院对外委托办委托有资质的评估公司所作出的，且鉴定人出庭对评估过程及评估结论进行了说明，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。根据以上证据认定及当事人的陈述，本院可以确认以下事实：2009年11月4日江口梵瑞房地产开发有限公司因房地产开发需要与原告陈世新签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》并附回迁房屋户型图，该协议书约定：一、甲方为江口梵瑞房地产开发有限公司，乙方为陈世新。甲方拆迁乙方坐落于江口县环城北路房屋，被拆迁的房屋面积201.35平方米，空地180平方米，路20平方米，房屋为90年修建二层砖木结构住宅，土地性质为国有。乙方应在协议签订后十日内搬迁完毕，将房屋腾空交付甲方拆除。二、甲方提供货币补偿、产权调换二种补偿方式供乙方选择，乙方自愿选择产权调换补偿方式。双方协定甲方拆迁乙方住宅、空地等361.35平方米返还乙方住宅285.25平方米，返还住房位于沿江大道5号四层D户型建筑面积约153.13平方米、5号四层A户型建筑面积约132.12平方米。乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为二十四个月，甲方按乙方原房屋建筑面积付给乙方临时安置补助费，住宅房屋安置补助费每平方米3元，即每月604.05元。安置补助费第一年一次性支付，第二年起按半年支付一次，甲方调换给乙方的房屋以竣工验收合格后即通知乙方办理交房手续，如乙方不来办理，甲方有权停发临时安置补助费。江口梵瑞房地产开发有限公司与陈世新于2009年11月4日签订《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，约定由江口梵瑞房地产开发有限公司向陈世新支付装饰、装修及附属物补偿费，多余面积补偿，二年过渡费，搬家费、移机费，共计123,090.00元,其中二年过渡费14497.20元，该款已于签订补充协议当天予以支付。2010年4月15日“江口梵瑞房地产开发有限公司”更名为“江口劲嘉房地产开发有限公司”，原、被告于2010年4月19日签订补充协议，约定：一、甲、乙双方于2009年11月4日签订房屋拆迁补偿安置协议书，以及补充协议继续有效。二、陈世新原签订的回迁面积285.25㎡，不计公摊面积（2套房屋按实际面积给予兑现）。原告陈世新被拆迁房屋所在范围的江口县沿江大道开发项目于2010年6月2日通过江口县建设局审批，该5号楼工程于2011年11月25日竣工经相关单位验收合格并于2012年1月14日在江口县住房和城乡规划建设局备案。被告劲嘉房开公司张贴拆迁安置户交房通知，要求被拆迁户于2012年6月20日前到公司领取安置房屋，原告陈世新看到通知，经实地查验安置房后，发现安置房屋面积、房屋户型等与《房屋拆迁补偿安置协议书》和《补充协议》不相符，对交房有异议，于2012年6月12日函告被告公司对交房有异议，要求与其协商解决相关事宜。原、被告多次协商未果，遂引发纠纷，诉至本院。另查明，陈世新于2010年4月19日与被告签订补充协议一个星期后向被告交付被拆迁房屋。本案涉及5号楼由签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时所附户型图的一层四户变更为实际建成的一层五户，房屋面积、户型都发生变化，被告拟交付原告陈世新的二套房屋与签订安置协议的二套安置房屋的户型、面积及其中一套的楼层不一致。被告劲嘉房开公司于2012年9月17日将沿江大道5号楼5层3号、4层3号房屋备案登记在原告陈世新名下，经测绘5号楼5层3号、4层3号房屋的建筑面积为151.36平方米，套内面积为134.08平方米。本案中5号楼4层房屋，经评估，2011年12月评估单价为2490.48元，2014年3月31日评估价格为建筑面积2637.80元/㎡、套内建筑面积2995.32/㎡。庭审中原告表示因备案登记的沿江大道5号楼4层3号房屋（建筑面积为151.36平方米，套内面积为134.08平方米）与《房屋拆迁补偿安置协议书》中的5号四层D户型出入不大，同意被告交付该套房屋，要求对交付房屋计算临时安置补助费；对原合同中约定的5号4层A户型，不能交付，要求按现有市场价进行补偿，对该套房屋不计算临时安置补助费。本院认为：原告陈世新与被告劲嘉房开公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议后，原告向被告交付被拆迁房屋，被告应当根据合同约定，全面履行交付安置房屋的义务，然而被告向原告所交付的安置房屋与合同约定返还的安置房屋的面积、户型、楼层等不一致，属违约行为。庭审中，原告表示同意被告向原告交付位于沿江大道5号4层3号房屋，被告表示该房屋可向原告交付，对该项诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告所述该房屋已向原告交付的辩称意见，因两套安置房屋不符合合同约定，原告一直未同意接受该房屋，双方也未就纠纷达成协议，被告张贴的交房通知仅能证明该回迁房屋已具备交房条件，被告的备案登记行为只能证实在该备案登记未被依法撤销前，该房屋不能向第三者出售，均不能视为其完成安置房屋已交付，故对该辩称意见，本院不予采纳。关于原告请求判令被告违约折价赔偿原告原协议中位于沿江大道5号4层A户型房屋的诉讼请求，因被告不能按合同约定交付该房屋,应负违约责任，原告要求被告折价赔偿符合法律规定，本院依法予以支持。关于折价赔偿数额，参考惠仕评估报告中审判时即2014年3月31日时的房屋套内面积单价为2,995.32元/平方米，面积为285.25-134.08＝151.17平方米，该房屋赔偿总价款为452,802.52元，诉讼请求超出部分不予支持。关于原告要求被告支付房屋总价款的30%违约金的诉讼请求，由于原、被告签订合同中未约定，本院依法不予支持。关于被告辩称以登记在原告名下5号楼5层3号房屋建筑面积151.36平方米结算，或者以285.25平方米减去5号4层3号151.36平方米的建筑面积即133.89平方米结算，价格应以交房时的价格计算，由原告选择的辩称意见，不符合合同约定的285.25平方米不含公摊面积，本院依法不予采纳。根据《贵州城市房屋拆迁管理办法》第三十三条“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。”之规定，关于原告请求判令被告支付临时安置补助费25,370.10元【201.35㎡×（3元㎡×75%＋3元㎡）×24个月（从2011年11月4日暂计算至2013年11月4日止）的诉讼请求，虽然被告张贴通知限拆迁户于2012年6月20日前领房，但是因其未能按合同约定交房的违约行为致使原告不同意接受安置房屋，并函告被告协调解决未果，导致两套安置房未能实际交付，原告要求被告支付临时安置补助费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于支付时间，因原告向被告交付被拆迁房屋时逾期，且被告已支付24个月的过渡费，原告要求支付临时安置补助费的时间应从签订补充协议一个星期后即2012年4月27日起计算至原告起诉之日止，共20个月。鉴于原告在庭审中表示要求对交付房屋计算临时补助费，对于不能交付、折价补偿的房屋不计算临时安置补助费，是原告自愿处分权利，可交付房屋占总返还房屋面积的比例为47%，结合合同约定甲方按乙方原房屋建筑面积201.35平方米付给乙方临时安置补助费，住宅房屋安置补助费每平方米3元，逾期20个月，本院酌定被告支付原告临时安置补助费为8658.65元。关于被告陈述原告推迟了7个月腾空被搬迁房屋交付被告公司，过度时间应当顺延7个月，正好过渡期可延至2012年6月，不能再计算过渡费的辩称意见，因被告并未向原告实际交付房屋，本院依法不予采纳。关于被告辩称原告逾期腾房的违约行为，致使被告公司建设5号楼工期推迟7个月，迟延交房给拆迁户，多支付超期过渡费101,658.5元，要求从原告应得房款中抵扣的意见。因原告交付被拆迁房屋的时间是2010年4月,被告包括5号楼在内的江口县沿江大道开发项目于2010年6月2日通过江口县建设局审批,后开工修建相关工程,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,被告公司是在原告向其交付被拆迁房屋后相关建设项目才通过审批，且被告不能证明被告逾期竣工与原告逾期交房的违约行为有因果关联,故其辩称意见本院不予采纳,如若被告要追究原告逾期交付被拆迁房屋的违约行为,可根据合同约定向法院起诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《贵州城市房屋拆迁管理办法》第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江口劲嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告陈世新交付位于贵州省江口县双江镇沿江大道5号楼4层3号房屋。二、被告江口劲嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告陈世新支付房屋补偿款452,802.52元。三、被告江口劲嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告陈世新支付临时过渡费8,656.65元。四、驳回原告陈世新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,430元，减半收取7,215元，由原告陈世新承担1,215元，被告江口县劲嘉房地产开发有限公司承担6,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  朱洪艳二〇一四年七月八日代理书记员  田 坤