江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终50号
上诉人（原审原告）吴慧宁。
委托代理人孟维生，江苏尚韬律师事务所律师。
委托代理人郭巍，江苏尚韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏州博盛房地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇长安村14组、21组（滨湖新城科创园）。
法定代表人王振华，董事长。
委托代理人张晓航。
委托代理人王泉泉。
上诉人吴慧宁与被上诉人苏州博盛房地产发展有限公司（以下简称博盛公司）商品房预约合同纠纷一案，吴慧宁不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江民初字第2049号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年6月20日，博盛公司（甲方）与吴慧宁（乙方）以“新城·吾悦广场9幢102室”为标的签订了房屋认购书，双方约定：……（3）乙方确保在2015年6月23日前赴售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》。同时乙方须付清相应款项，办齐所有按揭手续，否则甲方有权解除本协议，定金不退且无须通知乙方，有权将物业收回另行出售。……（8）甲方已向乙方出示双方将签署的正式《商品房买卖合同》及补充协议、业主临时管理规约、前期物业服务合同和甲方的其他公告或提示文件。乙方已看到并理解上述文件，且无异议。……（11）出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请。有关商品房装饰、设备标准以《商品房买卖合同》中的约定为准。……。同日，博盛公司与吴慧宁签订了一份优惠确认单，载明原总价为986459元，签约总价为888000元，签订日期2015年6月23日。同日，吴慧宁向博盛公司交付定金2万元，并由博盛公司开具了相应收据。2015年6月23日，双方未签订正式《商品房买卖合同》。嗣后，吴慧宁于2015年6月25日向博盛公司销售人员朱巧燕即本案博盛公司的委托代理人发短信，吴慧宁在短信中提到2015年6月23日跟朱巧燕和经理谈之前，才看到认购书中要求在3天内签约并办好按揭手续的内容挺苛刻，要求协商改变合同内容，朱巧燕答复流程都是一样的，认购后三天签约才给优惠，并表示合同内容不可能有改动；朱巧燕问吴慧宁有什么想法，吴慧宁答复要问一下家里人意见；朱巧燕又说过了约定时间公司要发解约函，吴慧宁说等着发函好了。吴慧宁于2015年6月27日与博盛公司销售主管林令胜通电话，吴慧宁提到2015年6月23日与博盛公司沟通时，要求兑现博盛公司之前的承诺，将学区、飘窗及赠送面积、材料品牌写进合同内容，当时，博盛公司销售人员朱巧燕和销售王经理讲可以看，但不能写进去。林令胜答复，要求合理的可以沟通，要求不合理的属无理取闹，并表示学区肯定有，可以自己去教育局查问，写在合同里不现实，飘窗及赠送面积写进合同里就不属于赠送面积，要加钱买，而赠送面积是不可能体现在合同里。2015年6月30日，博盛公司委托新城控股集团有限公司律师事务部向吴慧宁发《认购书》解除函，该解除函载明：吴慧宁应于2015年6月23日前到吾悦广场售楼处与博盛公司签订《商品房买卖合同》，经多次催告，吴慧宁仍未在约定期间内与博盛公司签约，已构成违约，现特此函告：博盛公司解除与吴慧宁签订的《新城·吾悦广场认购书》，吴慧宁已付定金不予退还，博盛公司有权将房屋另行出售。吴慧宁于2015年7月1日收到上述解除函后，于2015年7月29日委托江苏尚韬律师事务所向博盛公司发了一份《律师函》，载明：委托人与博盛公司于2015年6月20日签订《新城·吾悦广场认购书》，并交付定金2万元，后委托人依约至博盛公司售楼处协商签约事宜，但博盛公司以委托人尚未交齐房屋首付款为由，拒绝向委托人提供商品房买卖合同样稿，导致时间拖延。在委托人多次要求下，博盛公司出示了双方拟签订的商品房买卖合同文本，但拒绝增加之前答应赠送面积等条款，称合同条款不能做任何更改，导致双方未能签约。博盛公司不肯将赠送面积写入合同中，已违背诚信自愿原则。退一步讲，即便因不可归责于当事人双方的事由，导致未能签约，博盛公司也应将定金返还给委托人，为此，要求博盛公司在接到《律师函》后3个工作日内，向委托人返还定金2万元。博盛公司接到上述《律师函》后，未将定金返还给吴慧宁，致吴慧宁诉至原审法院。
另查明，博盛公司于2014年8月20日取得包括涉案房屋在内的商品房预售许可证。
以上事实，有吴慧宁、博盛公司的陈述、吴惠宁提供的《新城·吾悦广场认购书》1份、《新城吾悦广场优惠确认单》1份、转账凭证1份、收据1份、《认购书》解除函1份、手机短信及通话内容整理材料1份、根据通话内容刻录的光盘1张、《律师函》1份、国内挂号信函收据1份，博盛公司提供的《商品房预售许可证》1份及本案庭审笔录予以证实。
原审原告吴惠宁的诉讼请求为：1、博盛公司返还吴惠宁定金2万元；2、本案诉讼费用由博盛公司承担。
原审法院认为：吴慧宁、博盛公司以房屋认购书的形式签订的预约合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。预约合同签订后，双方均应按照预约合同的约定履行订立商品房买卖合同并完成交易的义务。吴慧宁系完全民事行为能力人，其在对外经济交往中能够完全辨认和控制自己的行为，并独立承担由此产生的法律后果。吴慧宁在房屋认购书中确认其已经理解双方即将签署的商品房买卖合同和补充协议等文件内容，承诺在一定期限之内订立商品房买卖合同，并交纳20000元定金作为订立本约的担保，既表明其对认购书所确定的权利义务关系是明知和认可的，也表明双方对本约的全部条款达成了一致。现吴慧宁以博盛公司未向其出示正式合同文本，不同意将学区、飘窗及赠送面积、材料品牌写进合同条款为由拒绝订立本约，但其所提供的证据不足以推翻认购书的约定，也不能证明博盛公司在订购书签订时除商品房买卖合同文本外还有过其他承诺。因此，双方无法订立本约的责任在于吴慧宁单方要求变更合同条款的违约行为，博盛公司有权解除认购书，吴慧宁支付的20000元定金无权要求博盛公司返还。现吴慧宁要求博盛公司博盛公司返还定金的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回吴慧宁的诉讼请求，一审案件受理费减半收取150元，由吴慧宁负担。
上诉人吴慧宁不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、通话录音、短信记录和《认购书》可以证实，定金合同签署时，吴慧宁并没有看到博盛公司的所谓合同或补充协议。吴慧宁并不了解合同的详细条款。2015年6月23日，吴慧宁按约赴售楼处交纳首付款时，经其一再要求，方才看到合同草案。其后，吴慧宁与博盛公司多次沟通，要求将赠送面积、学区房、装修材料品牌等内容写入合同。但是，博盛公司明确表示上述事项不能写入合同，合同文本不能有任何改动。且如果要把赠送面积写入合同，则需由吴慧宁出资购买赠送面积。因双方未能就合同条款协商一致，导致商品房买卖合同未能签订。2、原审判决仅根据《认购书》第8条即推定吴慧宁在签订《认购书》时已经知晓全部合同和补充协议条款，并无根据。该条款系限制或者免除博盛公司责任的格式条款，且未经其采取合理方式提醒吴慧宁注意。3、录音资料可以证实博盛公司在销售本案所涉商品房时就赠送面积、学区房等事宜有过承诺，原审判决未予认定，在事实认定和程序方面均存在错误。据此，请求撤销原判，改判支持吴慧宁的诉讼请求。
被上诉人博盛公司答辩称：1、一审中，博盛公司出示了销售现场照片，证实该公司将合同文本以及其他公告、提示性文件对外公开，吴慧宁在签订《认购书》前已看到相关合同文本并在《认购书》中签字。《认购书》涉及重大财产处分，吴慧宁作为完全民事行为能力人不可能在没有看到过相关文本、条款的情况下就予签订。2、《认购书》第11条已明确约定相关的宣传、展示等一切均为要约邀请，一切以商品房买卖合同为准。3、录音系2015年6月27日录制，晚于《认购书》约定的签约时间2015年6月23日，是事后取证，录音过程并未体现博盛公司对相关事项的作出承诺。相反，因为对方有明显的“套话”目的，博盛公司没有明确回应。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案所涉《新城吾悦广场认购书》（以下简称《认购书》）对房号、单价、面积、总价、买受人名称和联系方式、销售方式、定金数额、交易费用承担等内容作出了明确的约定，上述约定均应当视为双方当事人真实意思的表示。根据《认购书》第3条的约定，定金2万元系即担保双方于2015年6月23日签订《商品房买卖合同》文本的立约定金。买卖商品房系涉及重大财产的处分，双方当事人先行签订《认购书》系为进行不动产交易而设定权利、义务关系的债权行为，且系涉及买受人先行给付定金的要物行为。买受人吴慧宁作为完全民事行为能力人，就签订《认购书》和给付定金应尽相应的注意义务，其在《认购书》上签字落款，即表示对其各条款之认可和接受。上诉人吴慧宁在《认购书》签字落款后，再行主张其并不认可《认购书》第8条关于《商品房买卖合同》文本已出示的约定，有悖于诚信原则。
一审期间，吴慧宁一方举证的通话录音、短信记录和双方当事人在一审、二审中的陈述可以证实博盛公司在销售本案所涉商品房时曾就学区房、赠送面积、装修材料的品牌等问题作出说明。但是，《认购书》第11条明确约定，“出卖人为本商品房作出的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容和销售人员的讲解内容均为要约邀请。有关商品房装饰、设备标准以《商品房买卖合同》为准。”故双方在签订《认购书》时已明确约定学区房、赠送面积、装修材料品牌等销售人员的讲解内容并不另行写入《商品房买卖合同》的文本。在此前提下，吴慧宁在2015年6月23日及其后的磋商中仍提出并坚持将上述内容写入《商品房买卖合同》文本，且在博盛公司不同意写入的情况下拒绝签署《商品房买卖合同》。因此，《商品房买卖合同》之未能如约签订系因为吴慧宁一方的原因，原审判决驳回吴慧宁一方要求全额返还定金2万元的主张，符合《认购书》第3条的约定和本案的具体事实，并无不当。对上诉人吴慧宁要求退还定金2万元的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人吴慧宁的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人吴慧宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 沈维佳
代理审判员 姚 望
二〇一六年三月十六日
书 记 员 陈闵悦