云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初8946号原告：宗红玲，女，1985年2月15日生，汉族，身份证登记住址：云南省宣威市，委托诉讼代理人：廖明威，云南恒矩律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南奥宸房地产开发有限公司，住所地：昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼11层。法定代表人：邹建民，职务：董事长。委托诉讼代理人：姜敏燕，女，1987年3月23日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：业洁，女，1990年4月24日生，汉族，身份证登记住址：云南省玉溪市华宁县，系公司员工，特别授权代理。原告宗红玲与被告云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称：奥宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖明威，被告的委托诉讼代理人姜敏燕、业洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宗红玲向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2014年5月30日起至2017年8月25日期间的逾期交房违约金295138.5元；2、被告以总房价794558元为基数，按每日万分之五的标准，向原告支付自2017年8月26日起至实际交房之日止的违约金。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年签订《商品房购销合同》，由被告将其开发的财富广场二期项目中的一套商品房出售给原告。原告通过按揭方式已向被告支付了全额房款。合同约定被告应于2014年5月30日前将经验收合格的商品房交付给原告。2015年4月20日，被告与原告签订《关于延期交房的补充协议》，约定逾期交房违约金2014年5月30日至2014年12月31日期间按购房款每日万分之一计算，2015年1月1日至2015年7月31日期间按购房款每日万分之二计算，2015年8月1日至2015年12月31日期间按购房款每日万分之三计算，2016年1月1日至2016年6月30日期间按购房款每日万分之四计算，2016年7月1日至2016年12月31日期间按购房款万分之五计算。2017年之日后按每日万分之五计算。至今被告均未按合同约定交付房屋，应支付违约金，故诉至法院。被告奥宸公司辩称，1、被告愿意按合同约定支付2014年5月30日至2017年8月25日期间的违约金，但原告主张的违约金计算标准过高，申请进行调整。2014年5月30日至2014年12月31日期间按总房款的日万分之一计算，2015年1月1日至2016年12月31日期间按总房款的日万分之二计算，2017年1月1日至2017年8月25日期间按总房款的日万分之一计算。2、第二项诉请要求支付至实际交房之日的违约金，因实际交房期限具有不确定性，不应支持。3、被告已支付了违约金8581.23元，应予扣除。4、诉讼费应按责任比例承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。被告对原告提交的《商品房购销合同》、收款收据、《关于延期交房的补充协议》、《退款确认单》的真实性均无异议。原告对被告提交的《和解协议书》予以认可。本院对以上证据的真实性予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认法律事实如下：2013年9月5日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买财富广场Ⅱ第A幢A2-1单元18层1802号房屋，总价为794558元；被告应于2014年5月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；被告逾期交房的，应按商品房总价款的0.1‰乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款794558元。后原、被告签订了《关于延期交房的补充协议》，约定：交房时间延至2015年12月31日；对于被告逾期交房的违约行为，按以下方式向原告偿付违约金：1、自2014年5月30日至2014年12月31日，逾期交房违约金以原告购房款为基数按0.1‰每日计算，该笔违约金被告于2015年4月30日前支付50%给原告；2、2015年1月1日至2015年7月31日期间，逾期交房违约金以原告购房款为基数按0.2‰每日计算，该笔违约金连同第一项中剩余的50%的违约金，在2015年8月31日前支付给原告；3、2015年8月1日至2015年12月31日，逾期交房违约金以原告购房款为基数按0.3‰每日计算，支付时间为2016年1月31日前；在被告承诺的最终交房时间2015年12月31日，被告仍不能按时交房的，原告可以选择解除《商品房购销合同》；若原告选择接房的，则被告按以下方式支付2015年12月31日之后的逾期违约金：1、自2016年1月1日至2016年6月30日，逾期交房违约金以原告购房款为基数按0.4‰每日计算，支付时间为2016年7月31日前一次性支付给原告；2、自2016年7月1日至2016年12月31日，逾期交房违约金以原告购房款为基数按0.5‰每日计算，支付时间为2017年1月31日前一次性支付给原告。2015年6月4日，原、被告签订《和解协议书》，约定：原告砸毁被告营销中心沙盘，致被告经济损失，原告一次性赔偿被告8581.23，该款用于抵扣被告延期交房第一阶段（2014年5月30日至2014年12月31日期间）50%的违约金，视为被告已支付原告延期交房第一阶段50%违约金。庭审中，原告陈述：抵扣款项起诉时已扣除。被告陈述：案涉房屋被告尚未交付原告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《关于延期交房的补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约定履行各自的义务。原告已依约向被告支付了购房款，被告也应按约定向原告交付房屋。但至庭审之日被告仍未向原告交付房屋。被告已构成违约，应支付自双方约定交房之日即2014年5月30日至庭审之日的违约金。至于违约金的具体数额，2014年5月30日至2014年12月31日期间，双方约定按购房款日0.1‰计算，2015年1月1日至2015年7月31日期间，双方约定按购房款日0.2‰计算。对此被告亦予以认可。据此计算2014年5月30日至2014年12月31日的违约金为794558*0.1‰*216=17162.45元，2015年1月1日至2015年7月31日的违约金为794558*0.2‰*212=33689.26元，本院予以确认。2015年8月1日至2016年12月31日期间的违约金双方约定按购房款从日0.3‰—0.5‰递增，对此被告认为约定过高申请进行调整，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，原告未能举证证明其损失情况，该约定过高，本院酌情调整为按购房款日0.2‰计算。故计算2015年8月1日至2016年12月31日期间的违约金为794558*0.2‰*519=82475.12元，本院予以确认。2017年1月1日后的违约金在《关于延期交房的补充协议》中并无明确约定，但双方签订的《商品房购销合同》中约定为逾期交房按房款的0.1‰乘以逾期天数计算，故2017年1月1日至庭审之日即2017年11月13日的违约金为794558*0.1‰*317=25187.49元，本院予以确认。至于2017年11月13日后的违约金，考虑到现被告实际交房尚有不确定因素，本院在本案中暂不予处理。综上所述，被告应支付原告2014年5月30日至2017年11月13日的逾期交房违约金共158514.32元，扣除双方一致认可应抵扣的8581.23元，被告还应支付原告149933.09元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宗红玲2014年5月30日至2017年11月13日的逾期交房违约金共149933.09元；二、驳回原告宗红玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2864元，由原告宗红玲承担1215元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担1649元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  张宗波二〇一七年十一月二十三日书记员  赵亚萍