浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终4825号上诉人（原审原告）：卢小礼，男，1972年11月11日出生，汉族，住浙江省磐安县新渥镇古竹村甲榜*号，现住浙江省东阳市。上诉人（原审被告）：陈静，女，1985年5月18日出生，汉族，住河南省淮滨县台头乡街道1-261，现住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：王晓凌，浙江国翔律师事务所律师。上诉人卢小礼与上诉人陈静房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初1580号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢小礼上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；本案诉讼费用由陈静承担。事实与理由：涉案租赁合同约定租赁期限为2015年11月1日起至2018年12月31日，陈静单方要求解除涉案租赁合同，但对此双方未协商一致，虽经一审法院调解双方同意解除合同，但解除时间应为2017年3月6日。陈静虽称涉案房屋在2016年12月31日已经腾空，但直到2017年3月6日尚在使用，一审中陈静提供的照片足以证明该日其尚可正常进入涉案房屋。陈静未提供充分证据证明涉案房屋门口的花岗岩并非其损坏，应由其承担赔偿。涉案租赁合同并未写明免租期，一审法院将合同中的笔误确认为免租期，明显不当。陈静未按约定支付部分赔偿及使用费用，一审判决明显不当。针对卢小礼上诉，陈静答辩称，按照涉案租赁合同约定，计算租金的实际期限是3年，其中2个月为免租期。免租期本就不应计算租金，同时陈静在2016年11月即多次明确告知卢小礼解除合同，租金已交至2016年12月底，且在2016年12月30日前已腾空房屋，并要求卢小礼收房。故双方的合同已于2016年12月31日解除。卢小礼所主张的花岗岩等赔偿及租金等损失与事实不符，不应得到支持。陈静上诉请求：撤销原判，依法驳回卢小礼的一审诉请。事实和理由：2016年11月15日陈静即向卢小礼要求解除涉案租赁合同，同年12月29日陈静再次表示不再续租，并于第二日腾空，故涉案租赁合同解除时间为2016年12月31日。合同解除后，卢小礼随即提出本案诉讼，即使涉案房屋闲置，也是由于卢小礼的原因造成的。由于卢小礼违反承诺，涉案租赁物四周的出路至今都没有办法正常通车，致使合同目的无法实现，原判认定租金标准过高，2015年11月1日至2015年12月31日系免租期，租金不应支付。卢小礼答辩称，依法双方协商一致才可以解除涉案租赁合同，单方不能擅自解除，故陈静违约。2016年3月6日之前陈静仍在继续使用房屋，其一审提供的证据照片中被子等物品还没有搬离，足以说明其还在使用涉案房屋，解除合同的时间应为一审中双方一致同意解除的时间。花岗岩等既然是陈静使用期间破损掉，应由其维修。热水器、垃圾清理费、水电、电梯维保费用均应由陈静负责。马路、人行道硬化系政府行为，不能以此作为不续租的理由。涉案合同中未约定免租期，合同中时间的冲突只是笔误，涉案合同的表达可能有点出入。卢小礼向一审法院起诉请求：一、陈静支付卢小礼2017年的租金128333.33元、两年电梯维保费6000元及使用费16000元，共计150333.33元以及房屋租赁费、水电费及利息（利息按约定支付之日起至本案履行完毕止）；二、陈静继续履行合同。审理过程中，卢小礼变更诉讼请求为判令陈静支付其违约赔偿损失等共计220470元（包括卢小礼对房屋另行出租所造成的租金差额损失和相关费用：未解除前5个月的租金45835元、延时45835元、电梯2年保养费6000元、电梯2年使用费16000元、院子搭棚5000元、一楼隔房间1000元、三楼装门600元、地下室防盗门3000元、房租差额损失2.4年共计96000元、卫生清理费1200元）以及实际产生的水电费用、房屋损害维修费、房屋租赁税等。一审法院认定事实：2015年9月15日，陈静向卢小礼支付租房订金20000元。次日，卢小礼（即合同甲方）与陈静（即合同乙方）签订租赁合同一份，约定将位于广福西街125号地下室至5楼共6层房屋租给陈静使用，并约定：一、甲方从2015年11月1日起将其房屋出租给乙方使用，期限至2018年12月31日止，为期3年。房屋全年的租金11万元整人民币，第1-2年按原租金不变，第三年开始每年递增6%，租金为净收。二、付款方式：按照先付款后租房的原则，押金1万元合同到期设施无损坏退回，乙方应一次性向甲方付清全年租金。下一年度的租金需提前1个月交清（11月30日前），如未按时交纳，甲方有权将房屋收回承租他人押金不退。三、房屋内外都为全新装修，房屋内的设备设施如电器、电梯、家具、洁具、门窗等设施，乙方必须爱护和管理好房屋整洁及所有财产完好，如有损坏，必须照价赔偿。乙方如需重新装修房屋，须经甲方同意后方可装修。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，否则甲方有权收回房屋租押金不退。四、租赁期间房屋租金为净收，房屋的维修、电梯维保、水电、税金等一切其他费用由乙方自理，甲方概不负责。陈静在关于涉案房屋内的财物清单上签字确认。后陈静分别于2015年10月14日、10月31日各向卢小礼转账50000元。2016年11月29日，陈静通过微信告知卢小礼不再租赁涉案房屋一事，并支付卢小礼水电费1810元。卢小礼要求陈静继续履行合同。同年12月31日，陈静通过微信告知卢小礼涉案房屋已经腾空。后卢小礼通过微信向陈静催讨房租，2017年1月10日陈静告知卢小礼租赁合同已经解除，涉案房屋已于2016年12月底腾空，要求卢小礼另行出租涉案房屋。卢小礼认为合同未到期要求陈静继续履行租赁合同。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应确认合法有效，双方均应依约履行。陈静未依照合同约定擅自单方解除合同，已构成根本违约。因陈静已腾空涉案房屋，租赁合同目的已无法实现，双方的租赁合同应认定为已经解除。关于合同解除时间，卢小礼认为应以2017年3月6日开庭时间为准，陈静认为其已于2016年12月31日腾空，应认定为2016年12月31日为合同解除时间。陈静于2016年11月29日通过微信告知卢小礼自2017年起不再承租涉案房屋，2016年12月31日通过微信告知卢小礼涉案房屋已腾空。后卢小礼向陈静催讨租金，陈静再次告知卢小礼涉案房屋已于2016年底腾空。故认定陈静于2016年12月31日腾空，双方租赁合同于该日解除。关于卢小礼的诉请：一、陈静应支付的租金金额。对于陈静已支付了租金11万元的事实，双方均无异议。卢小礼认为11万元系1年的租金，而陈静实际承租的时间为14个月。而陈静认为2014年11月、12月系免租期，陈静并未拖欠租金。根据双方签订的协议，租期为3年，自2015年11月1日至2018年12月31日止，一年的租金为11万元，实际期限为38个月，明显超过约定的三年，故有理由相信双方在签订租赁合同时约定租期为三年，另外两个月系免租期，但该免租期系合同顺利履行完毕时给予陈静的优惠。现陈静仅履行了一年的合同，即单方要求解除合同，导致合同目的无法实现，故该优惠措施陈静仅能享有三分之一，即三分之二个月，故陈静应按照合同约定的租金支付卢小礼三分之四个月的租金。即陈静尚应支付卢小礼租金12222元。二、延时租金及房租差额损失。陈静拒绝履行租赁合同，导致卢小礼无法及时足额获得涉案房屋的租金，给卢小礼造成了损失，应承担赔偿损失的违约责任。结合合同的剩余租期、合同解除所导致的涉案房屋闲置期间的租金损失、卢小礼另行出租的差价以及陈静的过错程度，酌定以合同约定的三个月的租金为宜，即陈静应支付卢小礼因违约给卢小礼造成的损失共计27500元。三、关于电梯保养费、电梯使用费、辅助设施费、卫生清理费、水电费用、房屋损坏维修费以及房屋租赁税，因卢小礼未提供相应的证据予以证明，故不予支持。经计算，陈静尚应支付卢小礼各项损失共计39722元，因其曾向卢小礼支付押金（即由2015年9月15日的订金转化而来）10000元，故尚应支付卢小礼29722元。综上，卢小礼的诉请合理部分，予以支持，不合理部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、陈静应于判决生效后十日内支付卢小礼租金及损失共计29722元；二、驳回卢小礼的其他诉讼请求。一审案件受理费3306元，减半收取1653元，由卢小礼负担1430元，由陈静负担223元。二审中，卢小礼向本院提交下列证据：1、电梯年检收费说明1份，证明卢小礼已实际支付相关费用；2、租赁合同1份，证明涉案房屋目前的租金收入；3、电表照片1份，证明陈静实际用电情况；4、水电费清单1份，证明陈静实际收费情况；5、微信聊天记录2份，证明陈静的实际已支付水电费情况。陈静质证认为，除证据1外，其他都不是新证据；对证据1三性均有异议，如果是正规的电梯公司收费应有正式的发票，不应出具说明，该证据与本案无关联性，收费说明中列明是电梯年检费，并没有注明是陈静使用房屋期间的年检费用，涉案合同约定陈静承担的是电梯的维保费用，而并非是年检费用，所以该费用与陈静无关，不应该由陈静来承担；对证据2三性均有异议，该合同约定到期日是2017年5月31日，明显与事实不符，卢小礼一审中陈述涉案房屋是分几次部分出租的，而该证据显示是整体出租，与其之前陈述矛盾，且没有提供任何支付租金的凭据，该证据不能达到卢小礼的证明目的，也不能反映市场价格，且不能证明是因陈静原因导致卢小礼的租金损失；对证据3、4、5三性均有异议，没有提供原始记录进行核对，系卢小礼单方制作，不能达到其待证目的。本院认证认为，证据1系单位证明，属证人证言范畴，仅凭该证据亦不足以确认相关电梯维保事实，不能达到其待证目的；证据2内容中租赁时间存在明显矛盾，且该证据涉及第三人权利义务，不宜在本案中确认；陈静对证据3、4、5的真实性有异议，二审中卢小礼自认涉案房屋部分由他人租住且只有一个电表，故该证据无法达到待证目的。陈静未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在卷无充分证据证明卢小礼在履行合同过程中存在违约行为，陈静以卢小礼违约要求解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。陈静未与卢小礼协商一致，违反合同约定，单方要求提前解除涉案合同，鉴于双方当事人在一审中均已经同意解除涉案合同，一审法院据此确认涉案合同已经解除及解除时间，并无不当。双方对陈静事先曾通过微信明确表示已经搬离且不再续租涉案房屋的事实均无异议，一审中卢小礼自认当时其未核实陈静是否实际搬离，即使卢小礼不同意陈静单方解除涉案合同，亦应及时确认陈静是否搬离。卢小礼主张陈静在2017年3月6日以后搬离，但未提供充分证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果。陈静违反合同约定，依法应承担相应的违约责任，一审法院根据本案事实、证据及过错程度，酌情确定违约责任及相应数额，并无不当，本院予以支持。在卷证据无法确认花岗岩、热水器、电梯维保、水电费等费用均应由陈静承担，卢小礼的相关诉请不能成立，本院不予支持。涉案合同对租期的约定存在明显矛盾，双方当事人因此对涉案合同是否存在免租期存在争议，卢小礼自认涉案合同系其起草，考虑到涉案合同内容矛盾之处足以让陈静认为存在免租期，一审法院据此认定免租期，并无不当，本院予以支持。然，陈静违反合同约定，提前要求解除合同，相应免租期应按照实际租赁时间予以扣减，陈静的相关上诉意见，于法无据，本院不予支持。综上所述，卢小礼、陈静的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费794元，由卢小礼、陈静各负担397元。本判决为终审判决。审 判 长  金 桦审 判 员  黄良飞审 判 员  陈旻尔二〇一七年十一月十五日代书记员  吕倩茜·??-10-?··??-11-?