广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初9440号
原告：河北天宏建筑工程有限责任公司，地址：河北唐县中山大街。
法定代表人：王洪恩。
原告：谢新强，男，汉族，1962年11月08日出生，地址：广东省惠州市惠城区。
两原告共同委托代理人：张建新、张颖媛，惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。
第一被告：曾庆武，男，汉族，1982年05月13日出生，地址：惠州市惠城区。
委托代理人：程学军，广东直信律师事务所律师。
委托代理人：袁泽华，广东直信律师事务所律师助理。
第二被告：惠州市永富源投资有限公司，地址：惠州市河南岸渡船头村惠淡路口33号A栋1层。
法定代表人：何秒。
委托代理人：乐玉慧，广东鸿园律师事务所律师。
原告河北天宏建筑工程有限责任公司、谢新强与被告曾庆武、惠州市永富源投资有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河北天宏建筑工程有限责任公司、谢新强的委托代理人张颖媛、原告谢新强、被告曾庆武的委托代理人程学军、袁泽华、惠州市永富源投资有限公司的委托代理人乐玉慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告起诉称，原告与被告是承建关系，原告于2012年7月1日承建被告开发的永富源御品湾A、D栋工程项目，2015年2月5日双方通过竣工验收。因被告无法支付原告工程款，双方经协商于2014年3月21日签订《永富源御品湾商住小区A、D栋工程收尾工程、竣工验收、工程备案等补充协议》，协议约定被告确认欠原告工程款935万元，并约定从2014年3月21日开始进入结算程序，对工程款进行结算。被告提供七套商品房作为以房抵款，分别为永富源御品湾A栋2单元1503号房、C栋1单元1604号房、C栋2单元2203号房、D栋1单元1101号房、D栋1单元1301号房、D栋2单元601号房、D栋2单元1801号房，房屋已全部交付原告装修居住使用。但是至今被告也没有与原告进行最终的结算。虽被告对外负债累累，但原告积极配合惠州市房产管理局办理工程验收和预登记手续，已解决市政一大民生问题，同时惠州市房产管理局也同意为原告办理该七套房产的相关确权手续。现贵院执行局为（2015）惠城法执字第442号一案的执行，竟将原告所有的七套房屋委托拍卖，且多次驱逐七套房的住户。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十条的规定，原告作为工程建设方，在开发商无法支付工程款时，我方接受以房抵工程款的行为应当得到优先保护，同时我方顾全大局，配合市政府及相关部门解决问题楼盘，应当得到包括法院在内的相关部门的支持。现贵院执行局对原告的执行异议置之不理，原告实属无奈，为避免财产损失，维护原告合法财产权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》规定，特向人民法院提出诉讼：1、请求依法撤销（2014）惠城法立保字第248号《民事裁定书》和（2015）惠城法执字第442-6号《执行裁定书》，并中止对永富源御品湾A栋2单元1503号房、C栋1单元1604号房、C栋2单元2203号房、D栋1单元1101号房、D栋1单元1301号房、D栋2单元601号房、D栋2单元1801号房的执行措施，并解除对上述房产的查封措施；2、请求人民法院依法判决原告与被告二签订的《永富源御品湾商住小区A、D栋工程收尾工程、竣工验收、工程备案等补充协议》行为合法有效；3、请求人民法院依法对被告二名下位于惠州市鸿昌路38号永富源御品湾A栋2单元1503号房、C栋1单元1604号房、C栋2单元2203号房、D栋1单元1101号房、D栋1单元1301号房、D栋2单元601号房、D栋2单元1801号房，上述七套房归原告所有，并要求被告二协助原告办理变更登记手续，将上述房产变更登记到原告指定人名下；4、本案的诉讼费和保全费等由被告负担。
第一被告曾庆武辩称，一、答辩人对涉案房屋享有排他的查封的权利，二被答辩人的请求解除查封的诉请没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。答辩人在与被告二的民间借贷一案中【案号：惠城法民一初字第1498号】，该案件己经确认被告二拖欠答辩人欠款壹仟壹佰万元及相应的利息。而在诉讼中，答辩人己经申请人民法院查封了涉案的该7套房屋。现答辩人为了实现合法的债权，依法向查封该房产的人民法院申请强制执行，请求拍卖查封的房产合法有据。答辩人的申请完全符合法律的规定。同时，该涉案的7套房产均登记在被告二名下，故根据《物权法》的规定，该物权仍然属于被告二，与二被答辩人无关。那么答辩人按照人民法院的生效判决直接申请执行被告二的私人财产是实现答辩人合法债权的直接万式。而二被答辩人在其所谓的《补充协议》中也己经明确说明：“该工程接近完工，剩余一些零星工程”。由此可见，二被答辩人与被告二在签订该所谓的《补充协议》时并没有任何处分的权利。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）己登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断的规定，该7套涉案房屋从被告二开始建设至今均由被告二享有。那答辩人就依法有权执行被告二的财产以实现自身的合法债权。为此，二被答辩人无权请求人民法院对涉案的7套房屋进行解封。二、二被答辩人与被告二签订的《补充协议》逻辑不清。存在合伙捏造合同损害答辩人权利的嫌疑。二被答辩人与被告二提交的《补充协议》是在完全没竣工的情况下签订的，但被告二的该涉案工程竣工时间为2015年2月5日，根据《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条中指出：建设工程承包人形式优先权需在竣工之日起六个月内主张。但二被大比人却私自在竣工验收前就直接协商以房屋抵做工程款，二被答辩人的做法完全是不符合常理和逻辑的。除此之外，答辩人在2014年5月就依法申请人民法院查封了被告二的上述房屋，但在答辩人与被告二的整个诉讼过程中以及执行过程中，被告二的法定代表人并未向办案法官提出任何关于该涉案房屋用于抵做工程款的任何主张。二被答辩人与被告二显然企图单凭一张伪造的《补充协议》辑延答辩人的执行进度，侵吞答辩人的合法财产。三、二被答辩人对涉案的7套房屋没有进行处宣的行为，二被答辩人对涉案的房屋没有任何要求办理登记手续的权利。假设二被答辩人与被告二确切在2014年3月签订了《补充协议》，将涉案的7套房屋抵做工程款，但是二被答辩人并没有与被告二签订相应的抵押合同以确定该工程款的债权。更没有在该工程正式的竣工验收后办理抵押登记手续。而根据《物权法》第一百八十五条：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括以及第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立为此，即便双方签订了约定抵做工程款的协议，但并没有签订抵押合同、办理抵押登记。那么涉案的7套房屋就对二被答辩人发生任何效力。同时，在不存在对二被答辩人设立抵押权的情况下，答辩人先行进行了查封。那么根据《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条:“在执行过程中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”的规定，答辩人在查封涉案的7套房屋时，并不存在任何抵押的情形。那么答辩人完全有权依法要求人民法院对查封的房产进行及时的拍卖，以实现答辩人的合法债权。而二被答辩人并没有进行设立抵押登记。无权对涉案的7套房屋进行处分。二被答辩人如认为其工程款无法实现，应当以其与被告二的工程款纠纷另行通过其他途径解决。综上所述，答辩人对涉案的7套房屋享有合法处置的权利，二被答辩人并非涉案房屋的权利人。无权要求人民法院解除涉案房屋的查封措施，其与被告二的工程款纠纷应当通过其他途径予以解决。请求人民法院依法驳回二被答辩人的全部诉讼请求。
第二被告惠州市永富源投资有限公司辩称，我方对原告起诉没有异议，是事实。
本院查明的案件事实
经审理查明，原告河北天宏建筑工程有限责任公司与第二被告惠州市永富源投资有限公司签订《广东省建设工程标准施工合同》，约定第二被告作为发包人将南岸尚景二期A、D栋商住楼发包给原告河北天宏建筑工程有限责任公司。第二被告惠州市永富源投资有限公司于2016年9月26日出具《确认书》确认：原告谢新强系挂靠在原告河北天宏建筑工程有限责任公司名下承建第二被告惠州市永富源投资有限公司开发的位于惠州市××富源××品××、××栋工程项目，原告谢新强为该项目实际承建人，工程款应由谢新强本人收取。
2014年3月21日，原告河北天宏建筑工程有限责任公司与第二被告惠州市永富源投资有限公司签订《永富源御品湾商住小区A、D栋工程收尾工程、竣工验收、工程备案等补充协议》，约定暂定工程造价为7741万元，签证工程暂定价为80万元，截至2014年7月21日，确认已支付工程款6885.9万元，尚欠工程款935.1万元，第二被告提供七套商品房（以下简称“涉案房产”）作为以房抵款，剩余工程款保证在2014年8月前支付。七套商品房如下：C栋2单元2203（139.94平方米）、D栋1单元1101（153.64平方米）、D栋1单元1301（153.64平方米）、D栋2单元1801（148.42平方米）、D栋2单元601（148.42平方米）、C栋1单元1604（139.92平方米）、A栋2单元1503（127.11平方米）。
第二被告惠州市永富源投资有限公司出具七份《交楼通知单》分别载明2016年4月22日通知C栋1单元1604号房业主叶佐拥办理交楼手续，2016年6月1日通知D栋2单元601号房业主肖涛办理交楼手续，2015年9月9日通知D栋2单元1801号房业主陈四海办理交楼手续，2014年4月10日通知A栋2单元1503号房业主孙金付办理交楼手续，D栋1单元1101、D栋1单元1301的《交楼通知单》注明业主及时间。
2015年11月17日，惠州市房产管理局做出惠市房纪（2015）15号《会议纪要》对永富源项目后续问题进行开会讨论。2015年12月29日，第二被告惠州市永富源投资有限公司向惠州市房管局做出《申请》要求房产局注销部分合同。
经第一被告曾庆武申请，本院于2014年5月7日做出（2014）惠城法立保字第248号民事裁定书，裁定查封了涉案房产。第一被告曾庆武与第二被告惠州市永富源投资有限公司、案外人何秒民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月5日做出（2014）惠城法民一初字第1498号民事判决书，该判决书生效后，第一被告曾庆武申请执行，执行案号为（2015）惠城法执字第442号。案件在执行过程中，原告河北天宏建筑工程有限责任公司提出执行异议，本院于2016年9月21日做出（2016）粤1302执异字127号执行裁定书，裁定驳回原告河北天宏建筑工程有限责任公司提出的执行异议。
上述事实，有身份证、营业执照、《广东省建设工程标准施工合同》、《确认书》、《永富源御品湾商住小区A、D栋工程收尾工程、竣工验收、工程备案等补充协议》、《交楼通知单》、《会议纪要》、当事人陈述等在案佐证。
裁判理由和结果
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案原告应就其是否享有足以排除强制执行的民事权益的进行举证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与第二被告之间是建筑工程施工合同关系，第二被告拖欠原告工程款，原告与第二被告签订《永富源御品湾商住小区A、D栋工程收尾工程、竣工验收、工程备案等补充协议》约定第二被告提供涉案七套房产作为以房抵款。涉案房产被法院查封的时间为2014年5月7日，从原告提交的《交楼通知单》来看，仅有A栋2单元1503号房通知交楼的时间早于法院查封的时间，但是该房屋通知收楼人为孙金付，并非本案的原告，即原告并没有充分证据证明在法院查封之间已经合法占有涉案房产。据此，原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益的，原告主张停止执行，确认所有权及办理过户登记的诉讼请求，本院不予支持。
原告与第二被告签订的《永富源御品湾商住小区A、D栋工程收尾工程、竣工验收、工程备案等补充协议》是原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及禁止性规定，原告主张该合同合法有效，本院予以支持。
综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
一、确认原告河北天宏建筑工程有限责任公司与第二被告惠州市永富源投资有限公司于2014年3月21日签订的《永富源御品湾商住小区A、D栋工程收尾工程、竣工验收、工程备案等补充协议》合法有效。
二、驳回原告河北天宏建筑工程有限责任公司、谢新强的其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交50元），由原告河北天宏建筑工程有限责任公司、谢新强负担50元，第二被告惠州市永富源投资有限公司负担50元。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 欧阳琳
审 判 员 肖石平
审 判 员 钟志明
二〇一七年九月十一日
法官助理 罗国保
书 记 员 李 鸟