辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽09民初275号原告（申请执行人）：王素清。委托代理人：俞丛蓉，系辽宁金佳策律师事务所律师。被告（案外人）：张子余。被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。法定代表人：胡宝全。被告：胡宝全。被告（被执行人）：阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司。法定代表人：胡涛。委托代理人：胡宝全。被告（被执行人）：阜新三鑫融资担保有限公司。法定代表人：胡宝全。被告（被执行人）：胡涛。原告王素清与被告张子余、阜新海罗房地产有限公司（以下简称海罗公司）、胡宝全、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司（以下简称三鑫小额贷）、阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫融资）、胡涛申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王素清的委托代理人俞丛蓉，被告张子余、被告海罗公司、被告三鑫融资的法定代表人、被告三鑫小额贷的委托代理人胡宝全到庭参加诉讼。被告胡涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告王素清提出诉讼请求：一、请求确认张子余与被告海罗公司签订的购买位于阜新市细河区迎宾大街甲340-A13#楼282号《商品房买卖合同》不具有优先受偿权利；二、请求依据原告的申请继续对阜新市细河区迎宾大街甲340-A13#楼282号房屋的执行。三、本案诉讼费用由被告承担。理由：原告王素清依据阜新市中级人民法院（2014）阜民三初字第94号民事判决书申请中级人民法院执行被告阜新海罗恒基房地产有限公司等单位及个人所有的财产，贵院作出（2015）阜执一字第64号执行裁定书，并对本案涉及位于阜新市细河区迎宾大街甲340-A13#楼282号房屋进行查封。在原告申请执行的过程中，案外人本案被告张子余向贵院提出异议，贵院以（2016）辽09执异374号执行裁定：“中止对阜新市细河区迎宾大街甲340-A13#楼282号商品房的执行”。原告认为该裁定对该房屋执行中止无依据，故向贵院提出执行异议之诉，理由如下：一、被告张子余未依据法律规定程序履行不动产的登记手续，故未取得该房屋的所有权。根据《物权法》第六条、第九条、第十四条、《不动产登记暂行条例》第二十一条之规定，房屋作为不动产物权其设立、变更等均需到不动产所在地的不动产登记机构办理登记手续后方即取得该房屋的所有权。而本案中，被告张子余与被告阜新海罗恒基房地产有限公司仅签订《商品房买卖合同》，并未到不动产登记机构办理不动产的登记手续，故不发生物权效力，故被告张子余未取得该房屋的所有权。二、被告张子余与被告阜新海罗恒基房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，根据合同的相对性，仅在双方产生债权债务关系，被告以此取得房屋价款的债权。故房屋的物权（所有权）依然属于被告阜新海罗恒基房地产有限公司。三、因债权效力的平等性，不会因债权所发生的先后顺序不同而有效力上的区别。本案被告张子余与被告阜新海罗恒基房地产有限公司、原告王素清与被告阜新海罗恒基房地产有限公司均存在债权债务关系，故原告王素清与被告张子余对阜新市细河区迎宾大街甲340-A13#楼282号房屋无论其债权发生的先后，平等享有债权。四、阜新市中级人民法院（2016）辽09执异374号执行裁定使用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十九条错误。因被告张子余与被告阜新市海罗恒基房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，仅具有合同的债权效力，不享该房屋的所有权，故其不能依据《关于人民法院办理执行异议和案件若干问题的规定》中的第二十九条来对抗原告对阜新市细河区迎宾大街甲340-A13#楼282号房屋的申请执行行为。综上，原告王素清认为，该处房产因未发生物权变动，债权具有平等性。贵院（2016）辽09执异302号执行裁定对该房屋执行中止无依据，故请求人民法院恢复执行程序，继续执行（2015）阜执一字第64号执行裁定书内容，维护原告的合法权益。张子余：不同意原告的诉讼请求，我已经支付了全部购房款，中止执行的裁定正确。被告海罗公司、被告三鑫融资的法定代表人及三鑫小额贷款公司委托代理人胡宝全辩称：不同意原告的诉讼请求，房屋应归个人所有，我与王素清之间是抵押关系，我房屋的价值远大于借款的价值。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、收款收据、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异374号执行裁定书及本院于2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定等。上述证据经庭审质证，符合证据的关联性、合法性、真实性，本院予以采信并在卷佐证。根据上述证据本院认定：2014年5月29日，被告张子余与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，张子余购买阜新市细河区迎宾大街甲340-A13#楼282号商品房，并交付了全部购房款25万元，海罗公司为其出具了收款收据。阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。因海罗公司与王素清借款合同纠纷，应王素清申请，本院于2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定书，裁定查封了阜新市细河区迎宾大街甲340-A13#楼282号房屋。被告张子余提出案外人异议申请，本院以（2016）辽09执异374号执行裁定书，裁定中止对阜新市细河区迎宾大街甲340-A13#楼282号房屋的执行。本院认为，本案系申请执行人针对案外人张子余提出的执行异议之诉，其请求本院继续对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区迎宾大街甲340-A13#楼282号房屋的执行。故本案的争议焦点：原告要求继续执行的诉讼请求是否应予支持。原告与海罗公司、三鑫贷款公司等系民间借贷法律关系，为一般的金钱债权，原告虽申请人民法院对诉争房屋进行了查封，但张子余与海罗公司已经签订了商品房买卖合同并支付了全部对价款。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，张子余即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付全部价款，其商品房买卖合同合法有效，支付购房款项的事实有相应证据证实。张子余基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，原告诉讼保全在后，故张子余对诉争房屋所享有的权利优于原告的一般金钱债权，张子余对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行，原告要求继续执行没有事实和法律依据。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告王素清的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王素清负担。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长  张 艳审 判 员  吴晓东代理审判员  黄 华二〇一六年十二月八日书 记 员  杨 冰