文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0406民初1435号原告：邹菲菲。委托代理人：江辉，湖南居安律师事务所律师。委托代理人：王宏，湖南居安律师事务所实习律师。被告：衡阳宇元置业有限公司，住所地衡阳市雁峰区广场路1号�法定代表人：汪元辉。委托代理人：范晓磊。原告邹菲菲与被告衡阳宇元置业有限公司（以下简称宇元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹菲菲委托代理人江辉、王宏，被告衡阳宇元置业有限公司委托代理人范晓磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告�菲菲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金从2015年1月1日起开始计算至实际交房日止，现暂计算到2016年9月14日为107887元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年11月25日与被告签署《商品房买卖合同》，约定被告在2014年12月31日前交房，2015年11月1日被告虽向原告提供了商品房钥匙，2016年9月14日才通电通气，但直到现在该商品房都不具备合同约定的交房条件，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，原告多次与被告协商处理此事未果，故向法院提起本案诉讼。被告宇元公司辩称：被告承认逾期交房的事实，但违约金至今还在计算有违法律规定。2015年11月1日被告向原告交付了商品房，建筑工程质量监督报�显示，2015年10月30日，被告交付的房屋是完全符合使用条件，至于为何2016年3月18日才签审核意见，被告认为该意见是对审核质量的认可，既然交付的商品房符合使用条件，那么原告就不存在任何违约损失，原告的违约金自2015年1月1日计算至2015年11月1日止，不应当至今还在计算违约金，另原告诉请的违约金过分高于被告对其造成的损失，根据相关法律规定，恳请法院作出适当调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据3《商品房买卖合同》及收据、证据4被告《承诺函》、住建局《维权报告的回复》、市政府《信�工作联系会议纪要》、雁峰区《信访问题的函》、雁能集团《工作联系函》、《竣工验收缺陷汇总》、被告《证明》，因被告只是对证明目的有异议，但对其真实性无异议，因此对证据3、证据4的真实性，本院予以认定。对被告提交的证据1建设工程质量监督报告，原告对其真实性无异议，本院予以认定。本院经审理认定如下事实：2013年11月25日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HY2013053473），约定原告购买被告开发的雁峰区解放路121号宇元万向城14044室，建筑面积180.47平方米，合同总价款865867元；原告应于2013年10月13日一次性付清房款865867元。合同第八条约定：房屋交付期限为2014年12月31日前，交房条件为：该商品房经综合验收合格。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：“......（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。”合同第十一条对交接进行了约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生�延期交房责任由出卖人承担。......”另合同第十四条约定：“出卖人承诺水电、道路、管道煤气、电梯设施在2014年12月30日前投入使用，未在规定日期达到使用条件，按合同第九条承担违约责任”。原告于2013年10月13日依约支付了全部购房款，被告未按合同约定的日期向原告交付房屋，2015年11月1日才向原告交付房屋钥匙，但由于商品房水、电、气不能够进行使用，被告直到2016年9月14日才达到正常提供电、气的条件。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，故原告要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。关于违约金计算期限问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外”，被告虽然向原告交付了钥匙，但根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第十四条的约定：“水电、道路、管道煤气、电梯设施在2014年12月30日前投入使用”，被告虽于2015年11月1日向原告交付了房屋钥匙，但交付的房屋不符合合同约定的交房条件，直至2016年9月14日才达到通电、气的条件应视为被告违约。对于被告提出交房后的出现停水停电情况系应政府要求进行线路改造，不是被告的原因所致，因没有提出相应的证据证实，本院不予认定。因此，关于违约金的计算期限，本院�定为自2015年1月1日起计算至2016年9月14日止。关于违约金标准是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等规定均已经确定违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可根据实际情况适当进行调整，以维护公平和诚实信用原则。本案中根据合同约定按已交房款865867元每日万分之二的标准计付违约金，从2015年1月1日开始计算至2016年9月14日的违约金为107713.85元，由于原告未能提供证据证明其实际损失，且被告已经向原告交付房屋，本院认为双方对违约金的约定明显过高，应适当予以减少，故本院酌定参照中国人民银行同期贷款利率标准，以已付房款865867元为基数，确定违约金为90674.31元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥司法解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决如下：一、被告衡阳宇元置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告邹菲菲违约金90674.31元；二、驳回原告邹菲菲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2458元，由被告衡阳宇元置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 鲁 值 良人民陪审员 欧阳秋顺人民陪审员 谢 景 华二〇一七年四月十三日代理书记员 李  晨校对人：李    晨      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第�百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。