湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01275号
上诉人（原审被告）：武汉中森华置业有限公司，住所地武汉市江岸区京汉街车站路危改楼3栋1-3层。
法定代表人：陈海国，该公司总经理。
委托代理人：刘利民，湖北谦顺律师事务所律师。
委托代理人：刘聪，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1982年11月29日出生，汉族。
委托代理人：严昌龙，湖北予智律师事务所律师。
上诉人武汉中森华置业有限公司（以下简称中森华公司）因与被上诉人ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理，现已审理终结。
2015年1月26日，ＸＸ诉至一审法院，请求判令：1、中森华公司支付逾期交房违约金31，551.90元（自2012年10月31日至2014年1月2日，每日73.7194元）；2、本案诉讼费由中森华公司承担。
一审法院查明，2011年7月19日，ＸＸ与中森华公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：岸110153565），双方约定：ＸＸ购买中森华公司投资建设的位于本市江岸区后湖大道366号“中森华国际城”第1栋2单元16层3号（建筑面积89.61平方米）商品房一套；商品房单价为每平方米8226.70元，总金额为737，194元；中森华公司应当在2012年10月30日前，将符合条件的商品房交付ＸＸ使用；中森华公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付ＸＸ使用，逾期超过60日后，ＸＸ要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向ＸＸ支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，ＸＸ向中森华公司支付了全额购房款。因中森华公司交房面积比合同约定面积少0.44平方米，ＸＸ向中森华公司实际支付购房款为733，575元。截至2012年10月30日止，中森华公司未向ＸＸ交付商品房。2012年11月28日，中森华公司向ＸＸ交付商品房。
另查明，中森华公司于2011年3月18日取得《武汉市商品房预售许可证》，预售范围包括中森华国际城1、2、3号楼；于2013年12月26日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，备案范围1至5号楼。
再查明，2014年1月2日，中森华公司在长江商报A11版刊登《交房公告》，记载：中森华国际城已取得项目竣工交付使用备案证，具备合同约定的交付条件，请广大业主携带购房交款的付款凭证、身份证、购房合同等资料于2013年12月31日到中森华国际城营销中心办理交付手续。
一审法院认为，ＸＸ与中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。ＸＸ依约向中森华公司交付房屋总价款后，中森华公司未在约定期限内向ＸＸ交付商品房，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。根据双方的约定，中森华公司如未按合同规定的期限将该商品房交付ＸＸ使用，……自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向ＸＸ支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，ＸＸ虽于2012年11月28日签署了收房文件，但至此时，中森华公司还未办理《开发项目竣工交付使用备案证》，涉案商品房尚不具备交付条件。考虑到ＸＸ在《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》办理前已实际占有涉案房屋，故本案的收房时间应确定为上述备案证办理时间即2013年12月26日为宜。中森华公司应向ＸＸ支付违约金为30，956.87元［733，575元×0.1‰×422天（2012年10月31日—2013年12月26日）］。故对ＸＸ主张中森华公司支付逾期交房违约金31，551.90元的诉请，予以部分支持。中森华公司认为因案外人的原因导致逾期交房及违约金过高的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、中森华公司于本判决生效之日起三日内向ＸＸ支付违约金30，956.87元；二、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费589元、邮寄费20元，合计609元，由中森华公司负担。
中森华公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，中森华公司不存在违约行为。中森华国际城的建筑施工单位为东方伟业建筑工程有限公司，在中森华公司支付了全部工程款的情况下，该公司恶意扣留相关竣工验收备案证件，致使工程无法正常验收，最终导致逾期交房，故中森华公司并无延期交付房屋的主观恶意，不存在违约行为；二、即使中森华公司存在违约行为，一审判决的违约金计算方式错误，ＸＸ已收房，违约金也只应计算至实际收房之日。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回ＸＸ的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由ＸＸ承担。
ＸＸ口头答辩认为，中森华公司称其违约是案外人造成的，并未提供相应的证据，即使存在案外人原因，中森华公司也应依照合同的约定承担违约责任。因中森华公司交付房屋时不具备竣工交付使用备案证，不符合法定交付条件，一审判决计算违约金的方式合法合情，中森华公司的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，购房人与中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》为有效合同，双方均应依约履行。购房人已依约支付了全部购房款，中森华公司未依约定期限及条件履行交房义务，应承担违约责任。对于中森华公司上诉主张其逾期交房是由于施工单位恶意扣留相关竣工验收资料，故其不应承担违约责任的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，“一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，中森华公司应向购房人承担逾期交房的违约责任，其与施工单位之间如有纠纷，应另行解决。中森华公司上诉还主张逾期交房的违约金只应计算至购房人实际收房之日，不应计算至《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》取得之日。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。依据上述规定，建设行政主管部门对建设工程是否验收合格具有最终的审查权和监管权，其颁发的《竣工交付使用备案证》才是商品房经验收合格的依据。中森华公司在房屋未经验收合格的情况下将房屋交付购房人，不属于有效的交付，且购房人对房屋的接收也不能影响中森华公司对逾期交房违约责任的承担。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。中森华公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费589元，由武汉中森华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡丹丹
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
二〇一五年十月二十九日
书记员 汪丽玲