北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第07369号
上诉人（原审被告、反诉原告）赵宏，男，1962年6月25日出生。
委托代理人方静（赵宏之妻），1962年10月9日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：穆君，女，1982年11月25日出生。
委托代理人郑文君，北京市浩盛律师事务所律师。
上诉人赵宏因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第02662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月，穆君诉至原审法院称：2013年9月29日，穆君和赵宏签订了《北京市房屋租赁合同》，约定赵宏将坐落于北京市东城区×××1803号房屋（以下简称涉案房屋）出租给穆君，租赁期限自2013年10月15日至2016年10月4日，第一年租金标准为每月6500元，第二年租金标准为每月6600元，第三年租金标准为每月6800元，支付方式为押一付三。2015年1月19日下午，因涉案房屋涉及群租问题，辖区民警要求穆君通知赵宏，并要求穆君限期腾退涉案房屋。1月20日，穆君将民警约谈事宜告知赵宏，赵宏告知一切按照派出所要求处理，1月25日赵宏要求穆君先行腾退涉案房屋，但未同意退还押金和剩余租金。2015年1月26日，穆君搬离涉案房屋。1月27日，双方约定先对涉案房屋进行交接，但赵宏没有如约进行房屋交接，当天穆君通知赵宏解除合同并要求退还押金和租金。后协商未果，故穆君提起诉讼，请求确认双方租赁合同关系于2015年1月27日解除，要求赵宏退还剩余租赁期限已交纳租金17245元、押金6500元、燃气费34.88元、电费172.25元，同时要求赵宏支付违约金6500元。
赵宏辩称：赵宏与穆君签订房屋租赁合同，在租赁期间，涉案房屋由穆君实际控制，穆君让谁居住、住多少人，赵宏无权干涉，是否涉及群租，赵宏并不知情。2015年1月下旬，穆君确实电话告知赵宏，但仅仅说派出所不让穆君在涉案房屋内居住多人，并没有提到要解除合同。穆君提前退租，并没有提前30天通知，故穆君应承担违约责任。同时穆君使用涉案房屋期间，将涉案房屋的衣柜、墙壁、洗浴设备等多处损坏。故赵宏不同意穆君的全部诉讼请求，同时提起反诉要求穆君支付违约金6600元、水费3494.44元（生活用水1529元和中水费1965.44元）、燃气费162元，同时要求穆君赔偿物品损失11700元（主卧西向大理石台修复费用1000元、洗手间镜子更换费用500元、洗手间五金件更换费用300元、洗手间推拉门修理费200元、全部墙壁粉刷费用4000元、洗手间镜前灯更换费用300元、洗手间浴霸更换费用300元、热水器更换费用1500元、洗脸盆更换费用1500元、淋浴设备更换费用1500元、电视遥控器更换200元、房屋清理费用400元）。
针对赵宏的反诉穆君辩称：穆君并无违约行为，穆君承租涉案房屋的时候有些物品就是损坏的，还有一些自然损耗，同时物品更换或维修费用并未实际发生，故不同意赵宏的反诉请求。
原审法院经审理后认为：穆君、赵宏签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方租赁合同约定居住人数为10到15人，后派出所介入整改“群租”问题，双方原租赁合同实际上已经无法继续履行，双方亦未能对履行内容重新约定，故租赁合同应终止履行。穆君2015年1月27日向赵宏发送短信主张解除合同，合同自通知到达对方时解除，故穆君起诉要求确认双方租赁合同关系于2015年1月27日解除的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2013年7月份，市住建委、市公安局、市规划委员会同市卫生局等部分联合印发《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，双方在2013年9月29日签订合同明确约定居住10人以上，故导致涉案租赁合同履行不能，双方均有责任，故穆君要求赵宏承担违约金以及赵宏要求穆君承担违约金的诉讼请求，均不予支持。在派出所要求限期整改“群租”房问题后，穆君和赵宏协商涉案房屋腾空和交接事宜，结合双方短信往来、穆君提供的照片以及赵宏当庭陈述，可以认定穆君在2015年1月26日已经将涉案房屋腾空，且赵宏对穆君腾房并无异议。后双方约定对房屋进行交接，穆君已经提前告知委托代理人处理，赵宏以穆君本人未到场为由拒绝交接，违反诚实信用原则，故穆君主张要求赵宏返还2015年1月27日之后的租金的诉讼请求，予以支持。至于水、电、燃气一节，依据双方交接情况，穆君应向赵宏支付自来水费1529元、燃气费162元，赵宏应退还穆君电费77.25元。因双方对于中水用量未进行交接，故酌定穆君向赵宏支付中水费800元。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人在租赁期间应当妥善保管租赁物，保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。结合双方交接清单、赵宏提交的照片、当事人当庭陈述以及租赁房屋的交易习惯等，可以认定赵宏主张的洗手间镜子损坏、推拉门损坏、洗手间镜前灯损坏、空调空洞、擅自更换洗脸盆、淋浴设备损坏等系穆君保管不当造成，而对于热水器、电视遥控器、洗手间五金件等，赵宏所举证据并不足以证明系穆君使用不当造成毁损、灭失，同时因当事人对修复、更换费用未申请评估，对认定系穆君保管不善导致租赁物毁损、灭失的赔偿数额予以酌定。对于上述赔偿金额，将在穆君已付押金中予以扣除，燃气费、电费、中水费一并核算并在押金中扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十二条之规定，于2015年5月判决：一、确认穆君与赵宏《北京市房屋租赁合同》于二〇一五年一月二十七日解除；二、赵宏于判决生效后十五日内退还穆君剩余租金一万七千元；三、穆君于判决生效后十五日内给付赵宏自来水费一千五百二十九；四、驳回穆君的其他诉讼请求；五、驳回赵宏的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，赵宏不服，向本院提起上诉。赵宏认为穆君擅自解除合同，未履行提前30天的通知义务，应承担合同约定的违约责任。赵宏并不知穆君“群租”事宜，双方约定租赁房屋居住10至15人，系合同约定的一般性条款，居住多少人与赵宏无关，穆君自行解除合同的行为，违反了双方的约定，穆君应承担合同约定的违约责任，并赔偿其损失，要求二审法院查明事实，依法支持赵宏的诉讼请求。穆君同意原判。
经审理查明：赵宏系涉案房屋所有权人，建筑面积为79.91平方米。2013年9月29日，穆君和赵宏签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵宏将涉案房屋出租给穆君居住使用，居住人数10人，最多不超过15人。租赁期限自2013年10月15日至2016年10月14日，押金为6500元，第一年租金标准为每月6500元，第二年租金标准为每月6600元，第三年租金标准为每月6800元，支付方式为押一付三。水费、电费、燃气费等由穆君负担。合同另约定租赁期内，赵宏需提前收回涉案房屋的或穆君提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，赵宏还应退还相应的租金。合同签订后，2013年10月8日，赵宏向穆君交付了涉案房屋，合同所附房屋交割清单载明，水费：338个字，电费余95元、燃气费余196元。穆君如约支付了押金，并如约交纳租金至2015年4月14日。
2015年1月19日，北京市东城公安分局东四派出所传唤案外人张强到派出所接受讯问，张强在讯问过程中描述：2013年10月份租的涉案房屋，房主叫赵宏，租赁合同上签的是张强女朋友的名字，2016年10月份到期。2013年11月份把涉案房屋转租出去了，租房的时候跟房主说当宿舍，后来租出去的时候没有跟房主说，房屋是两居室，8个上下铺，现在住了13个人（2个代驾、5个中介、4个证券公司的、1个设计软件的、1个无业的），每人每月租金从500到800元不等。民警在讯问中告知张强，根据北京市出租房屋管理规定，出租房屋内客厅、厨房、卫生间、阳台是不允许住人的，也不允许有上下铺，每个卧室内只允许住两个成年人，并要求张强在一周内整改完毕。2015年1月20日，穆君将派出所要求整改的事情告知赵宏。2015年1月20日，方静（赵宏之妻）给张强发微信载明：“……我和穆君讲应该按警察要求，那房子我老公说还应该按合同履行，这回要租给可靠人员。刚才和穆君讲，我们一直认为租的是高考补习学生，不知早换成了十几个各行业的工作人员，所以一定要谨慎出租。”“我想首先遵照警察的要求按时搬离，以保证这些人的人身自由；其次保证我们的经济利益……。”2015年1月21日，张强微信告知方静“方姐！租户这边的意思是您这边先去看房子！租期到1月25号！到时候把剩余的租金推给租户！”，方静回复“1月25日几点到房间？”张强回复“您可以提前先去看房子！”，方静回复“明天下午2点看吧”。2015年1月26日，穆君告知方静“方姐、赵哥好！我是穆君。房子里的东西已经清空，房子也已经收拾干净。明天就可以给您交房了。”方静回复“12点半左右到！”。穆君再回复“好的，没问题，房子按照我承诺过的时间腾出了，因我工作忙，不在北京，已经派委托人携带委托书过去交付。”2015年1月27日，张强给方静发短信“方姐您好！我是张强！我带着穆君给我写的委托书已经在约定的时间到达房间与您办理退租交接！您跟赵大哥什么时间能过来？我在房间里等您”，方静回复“我们只和穆君解决”。庭审中，赵宏认可方静2015年1月27日去了涉案房屋，穆君电话告知委托张强处理交接事宜，赵宏认为穆君本人没有出现，故没有和张强见面亦未核实张强的委托手续。2015年1月27日，穆君短信通知赵宏解除合同并要求赵宏退还剩余租金和押金。赵宏认可收到解除合同的短信，但并不认可双方合同关系解除。
庭审中，穆君提交了照片3张，证明其在2015年1月26日已经将涉案房屋腾空。赵宏不认可证据的真实性，并主张涉案房屋一直没有办理交接。在本案审理过程中，为避免损失扩大，法院组织双方就涉案房屋于2015年3月10日进行了交接，双方核对水、电和燃气的读数，并对物品损坏情况制作了交接清单。清单载明：水表：623.5个字，电费余额172.25元，燃气费余额15.3个字。清单记录交接时涉案房屋内物品损坏情况，其中部分物品损坏，穆君认可确系其承租使用期间损坏。同时清单载明“除附件1和2的记录内容，不再指出房屋内损坏的物品”。为证明清单上损坏物品均系穆君承租期间损害或丢失，赵宏向法院提交了出租给穆君之前的涉案房屋照片。穆君对照片不认可。赵宏亦认可照片非将涉案房屋交付给穆君时拍摄的，而是之前登记出租信息时拍摄的。
另，庭审中，赵宏提交了收费单一份，证明其在2015年3月22日缴纳中水费1965.44元，穆君认可收费单的真实性，但认为最初交付房屋的时候没有就中水进行交接。
上述事实，《北京市房屋租赁合同》、房屋所有权证、银行收支明细、收条、短信微信记录、照片、交接清单、当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：穆君与赵宏签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因双方租赁合同约定涉房屋可居住人数10人，最多不超过15人，依据涉案房屋的面积，双方约定涉案房屋内居住的人数，违反了有关行政部门的相关行政规定，系“群租”，被有关行政部门要求整改，致使双方签订的房屋租赁合同履行不能，赵宏与穆君对租赁合同的解除均有责任，赵宏要求穆君承担提前解除合同的违约责任，原审法院不予认定，有事实及法律依据，本院予以维持。关于赵宏要求穆君承担租赁期间的物品损失一节，双方对涉案房屋进行了交接，对损坏的物品亦进行了登记，因赵宏不要求对涉案物品进行价值评估，原审法院酌定穆君赔偿赵宏一定的损失，是正确的，本院予以维持。赵宏的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费275元，由穆君负担113元（已交纳），赵宏负担162元（本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费93元，由赵宏负担83元（已交纳），穆君负担10元（本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费455元，由赵宏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一五年八月十七日
书 记 员 史其申