江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0802民初3154号原告：刘树根，男，1972年11月26日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。原告：周海红，女，1976年8月7日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：刘树根，身份信息同前。被告：江西海通房地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区吉州大道A23-2地块，统一社会信用代码：9136080079477922X5。法定代表人：熊绵吉，执行董事兼总经理。原告刘树根、周海红与被告江西海通房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称海通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告刘树根并以原告周海红委托诉讼代理人的身份到庭参加诉讼。被告江西海通房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘树根、周海红向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理房屋权属登记所需资料提供给产权登记机关备案，并协助原告办理产权证书；2、判令被告支付原告逾期办证违约金（自2013年10月7日起，按已付房款为基数，按每日万分之一计算至实际办证之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月28日，原告购买被告开发的吉州区水岸名都小区7栋1单元204室，购房金额490179元。依据《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在综合验收后90个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期，应自该时起承担每日万分之一逾期办证违约金。原告认为，其按约缴清全部房款，并于2013年7月7日办理了收房手续，但因被告违约使其所购房产至今未能办理权属登记，故诉请维权。被告海通公司未作答辩。经本院审理查明，2011年7月28日，原告（买受人）购买海通公司（出卖人）开发的吉州区吉州大道水岸名都小区7栋1单元204室，购房金额490179元。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应于2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：综合验收后90个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期，应自该时起承担每日万分之一逾期办证违约金。合同签订后，原告按约支付全部房款。原告于2013年7月7日办理收房手续。上述事实，有原告提交的身份证复印件、商品房买卖合同、相关支付凭证、本院制作的询问及庭审笔录予以证实。本院认为：商品房买卖合同，是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记有两个层面的约定，即被告应在商品房交付使用后90日内将相关资料进行备案及综合验收90个工作日协助原告办理房屋产权证书的义务，从本案查明的事实及买卖双方权利义务分析，原告诉请被告偿付逾期办证违约金的主张，本院予以酌定支持，理由如下：首先，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第16条的规定：购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。虽然被告负有的办证资料备案义务，并非办证义务，但显然前者及被告为涉案小区办理综合验收均系后者被顺利履行到位的前提，割裂被告的登记备案义务，对被告未办理综合验收备案进而无法履行办证义务的行为不予评价，无法公平合理保护双方当事人，特别是业主的合法权益。其次，被告是否承担违约责任主要取决于逾期办证的原因是否由被告造成。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，办理产权证书的指定期限分为约定期限、交付后90日、竣工后90日等三类。商品房买卖合同签订到产权登记固然存在一定的时间间隔，该期限的长短之于出卖人与买受人而言必然产生影响。期限过长则意味着买受人在较长时间无法获取权属证书，转手出让、抵押贷款等均存在阻断事由，期限过短则意味着出卖人可能无法通过综合验收备案，进而不能履行初始备案登记及协助办证义务。原告从2011年7月与被告签订商品房买卖合同并支付相应款项，原告于2013年7月7日办理交房手续至今已逾4年，现涉案小区尚未办理综合验收备案，且该时间节点仍处不确定状态。换言之，涉案小区若始终未通过综合验收备案，开发商即可不承担逾期办证的违约责任。被告作为提供格式条款的一方，通过合同约定的形式免除其责任，该条款应属无效。再次，偿付违约金系违约方承担违约责任的方式之一，但其性质仍以补偿性为主，即以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。故而原告要求被告偿付违约金的，应以开发商逾期办证给购房人造成的损失确定违约金数额。针对涉案小区同类案件已大量诉至法院，当事人证明约定的损失过分高于或低于实际损失存在难度，故而本院参照双方约定，综合涉案小区近年来房产已有一定幅度上涨的事实，就原告主张的违约金以其所购房款2%的范围内酌定支持，此举旨在督促开发商尽快办理综合验收备案为产权登记备案创造条件。最后，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证及抗辩之权利，即至本案辩论终结前，涉案小区仍未完成综合验收且达到办证条件，应就此承担相关不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西海通房地产开发有限公司在判决生效后15日内，将吉安市吉州区吉州大道水岸名都小区商品房权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、被告江西海通房地产开发有限公司在符合办证条件后15日内协助原告刘树根、周海红办理其所购买的、位于吉安市吉州区吉州大道水岸名都小区7栋1单元204室商品房房屋所有权登记手续；三、被告江西海通房地产开发有限公司支付原告刘树根、周海红逾期办证违约金9803.58元（490179元*2%），限判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1573元，减半收取计786.5元，由被告江西海通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王国勇二〇一七年十二月二十七日书记员  郭 雨法条链接：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。