云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云05民终661号
上诉人（原审第三人）富滇银行股份有限公司保山腾冲支行。
住所地：云南省腾冲市腾越镇观音塘社区滨河小区**号。
统一社会信用代码：91530522686155014U。
负责人杨俐，该支行行长。
委托代理人赵映禄、李斐斐，云南旦阳律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人段玉良，该银行职员，一般授权代理。
被上诉人（原审原告）杨明强，男，汉族，1983年9月26日生，住云南省腾冲市，
委托诉讼代理人赵兴永、郭爱萍，云南坤业律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）腾冲市南门外文化旅游发展有限公司。
住所地：云南省腾冲市清水乡。
统一社会信用代码：91530522571885615X。
法定代表人马军。
委托代理人雷强国，该公司职员。一般授权代理。
上诉人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行（以下简称富滇银行）因与被上诉人杨明强、腾冲市南门外文化旅游发展有限公司（以下简称南门外公司）商品房预售合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2016）云0581民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
富滇银行上诉请求是：撤销原判第二项，改判被上诉人杨明强与南门外公司继续履行《个人购房（抵押）担保借款合同》，并按合同约定归还上诉人富滇银行剩余借款本金84038.8元及利息。其上诉的主要理由是：1、《个人购房（抵押）担保借款合同》系当事人在平等、自愿的基础上签订，合法、有效，应继续履行。2、《个人购房（抵押）担保借款合同》约定合同效力不受甲方与售房人之间任何争议的影响，一审判决解除合同错误。3、根据合同的相对性和独立性，被上诉人之间的《商品房购销合同》解除，不能累及上诉人与被上诉人之间《个人购房（抵押）担保借款合同》的解除。4、上诉人按照《个人购房（抵押）担保借款合同》的约定向被上诉人发放了贷款，已实际履行了全部合同义务，解除合同会严重侵害上诉人的权益。5、南门外公司作为保证人应与杨明强共同承担还本付息责任。
被上诉人杨明强答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
被上诉人南门外公司答辩称：公司因内部问题导致开发项目无法正常进行，现正对涉案项目进行清理，并有望继续开发，希望与购房户继续履行购房合同。
原审原告杨明强一审诉讼请求是:1、依法解除原、被告签订的《商品房购销合同》；2、依法解除原告与第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》；3、依法判决被告返还原告支付的购房首付款120342元和已支付第三人购房借款本息18453元，以及诉讼期间偿还的贷款本息，并承担违约金11517元；4、诉讼费由被告承担。
原审法院经审理确认的本案事实是：2013年10月31日，被告南门外公司与原告杨明强签订《商品房购销合同》一份，合同约定：由原告购买被告开发的位于腾冲市南门外南城门A2幢4层107号商铺一间，房屋总价格为230342元；2015年3月18日前交房；合同还同时对逾期交房及逾期付款的违约责任等权利义务进行了约定，后被告未按约定如期交付房屋。原告按约定支付首期购房款120342元；2014年1月，原告杨明强、被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司与第三人富滇银行腾冲支行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，贷款金额为110000元，用于购买上述商铺，借款期限为120个月，从2014年1月24日至2024年1月24日止。合同签订后第三人富滇银行腾冲支行将110000元贷款划入被告南门外公司帐户，截止2017年2月14日原告共偿还第三人富滇银行腾冲支行借款本金25961.20元，利息19342.90元，剩余本金84038.80元未归还。
原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，应按合同约定履行义务。但在合同的履行过程中，原告按照合同约定支付了首期购房款120342元，被告南门外公司未在约定期限内交付房屋，逾期至今也未对该房屋进行施工建设；且在诉讼过程中被告也未提交证据证明具体交付房屋时间及相应的施工进度，被告的违约行为使双方签订的商品房购销合同目的不能实现，已符合合同约定的解除条件，故原告要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。《商品房购销合同》解除后，致使原、被告与第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》的目的无法实现，原告要求解除《个人购房（抵押）担保借款合同》的诉讼请求，法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，《商品房购销合同》及《个人购房（抵押）担保借款合同》被解除后，被告应该将收受的购房款和购房贷款分别返还给原告和第三人。本案中，截止2017年2月14日原告向第三人支付购房贷款本金25961.20元，利息19342.90元，第三人向被告支付的购房款剩余本金为84038.80元，故被告应返还原告首期购房款120342元及购房按揭贷款本金25961.20元，利息19342.90元；同时被告应返还第三人贷款本金84038.80元及自2017年2月15日起至还清本金之日止按合同约定的利率计算的利息。被告未在约定期限内交付房屋，应承担赔偿损失的违约责任，故原告要求按总房款5%承担违约金11517元的诉讼请求，法院对其诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告杨明强与被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于2013年10月31日签订的《商品房购销合同》。二、解除原告杨明强、被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司与富滇银行股份有限公司保山腾冲支行2014年1月签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》。三、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告杨明强首期购房款120342元并支付违约金11517元。四、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告杨明强截止2017年2月14日止支付给第三人的房屋按揭贷款本金25961.20元，利息19342.90元，合计45304.10元。五、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行借款本金人民币84038.80元并支付自2017年2月15日起至本金84038.80元清偿完毕之日止以未清偿本金为基数按原告与第三人签订的合同约定的利率计算的利息。
二审中，各方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。
归纳各方诉辩主张，本案争议焦点是：《商品房购销合同》解除后，杨明强与富滇银行之间的《个人购房（抵押）担保借款合同》是否解除？
本院认为，因被上诉人南门外公司自身的原因，被上诉人杨明强向南门外公司购买的房屋已远远超过合同约定的交房期限，至今南门外公司仍不能组织项目正常开发，杨明强有权主张解除《商品房购销合同》。杨明强向富滇银行按揭贷款是用于支付其《商品房购销合同》中约定的购房款，因合同约定的商品房无法交付，杨明强贷款购房的合同目的不能实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。富滇银行与杨明强签订商品房担保贷款合同，也是基于对南门外公司开发项目的预期效益才发放贷款，如今南门外公司开发失败，富滇银行也应承担相应的贷款风险，故富滇银行主张其贷款合同已经实际履行，不应解除贷款合同的理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4755元，由上诉人富滇银行负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨荣刚
审判员 张 明
审判员 张 燕
二〇一七年八月二十九日
书记员 刘光好