浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5587号
上诉人（原审被告）：邵祖红，男，1968年9月29日出生，汉族，住建德市。
委托代理人：徐小龙，建德市求是法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：伊文军，男，1975年8月26日出生，汉族，住建德市。
被上诉人（原审原告）：刘何芳，女，1978年7月23日出生，汉族，住建德市。
两被上诉人共同委托代理人：张生裕、刘建合，浙江光彩律师事务所律师。
上诉人邵祖红因与被上诉人伊文军、刘何芳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2016）浙0182民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年3月7日，邵祖红为经营餐饮服务业，与案外人建德市阳光农贸市场签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份，租赁使用位于建德市间。租赁期限为2011年5月1日至2016年4月30日。2016年1月，伊文军、刘何芳通过买卖的方式，受让了其中的32室、33室、35室、36室、42室、43室、92室共7间营业房及摊位，并于2016年1月21日办理了相关产权过房登记手续。伊文军、刘何芳受让前述房产后，即通知邵祖红要求协商后续的房屋租赁问题。双方协商过程中，伊文军、刘何芳提出要求参照周边营业房及摊位新的租赁标准确定房屋租金，邵祖红要求按原房屋租赁标准计付租金，不同意伊文军、刘何芳提出的新的房屋租金标准，双方多次协商未果。为此，伊文军、刘何芳要求邵祖红在原租赁期满后腾空房屋，邵祖红拒绝腾退，伊文军、刘何芳遂向本院提起诉讼请求解决。伊文军、刘何芳于2016年5月4日起诉至原审法院，请求：判令邵祖红腾空相关营业房（摊位），并判令邵祖红赔偿伊文军、刘何芳自2016年5月1日起至腾空之日止按每天134.24元标准计付的房屋租金损失。原审法院另查明，坐落于建德市摊位，产权分属于不同业主。原业主均委托案外人建德市阳光农贸市场统一经营管理，委托管理期限至2016年4月30日止。
原审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，案外人建德市阳光农贸市场经业主授权，与邵祖红签订租赁合同，该租赁合同至2016年4月30日已履行期限届满。在原租赁合同履行期限届满后，邵祖红知道或应当知道须与产权人或者经产权人授权的管理人协商续签合同事宜。审理过程中，邵祖红提出其在原合同履行期限届满前，已与案外人建德市阳光农贸市场续签了房屋租赁合同，但作为承租人，有义务就租赁的房屋产权、合同相对人签订合同的权限等问题进行核实。邵祖红已对本案所涉房产租赁使用了五年，知道或应当知道建德市阳光农贸市场并非涉案房产的产权人，其未能提供产权人授权建德市阳光农贸市场签订续租合同的相关证据，故即便其与建德市阳光农贸市场签订了续租合同，该合同对伊文军、刘何芳也不具有约束力。现伊文军、刘何芳依据其系案涉营业房、摊位的所有权人，主张要求邵祖红腾退房屋并赔偿自租赁合同期满后至房屋实际腾退之日止之租金损失，于法有据，予以支持。对伊文军、刘何芳主张的租金损失标准问题：首先，伊文军、刘何芳主张的标准系参照相同地段、同一性质的营业房及摊位的年租金标准；其次，伊文军、刘何芳在受让房产后，即与邵祖红进行了协商，伊文军、刘何芳协商的过程中，即已告知邵祖红如续租房屋则按此标准计付租金，邵祖红虽对租金标准有异议，但其仍占有使用该房屋，应视为其已知悉对不能续签租赁合同不利后果的风险承担。根据该地段营业房及摊位的租赁状况，伊文军、刘何芳按每天134.24元标准计付房屋租金损失并无不当，予以支持。本案系不动产所有权占有、使用纠纷，邵祖红提出其已与案外人签订续租合同，伊文军、刘何芳非合同相对人之抗辩意见，于法不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，于2016年7月14日判决：一、邵祖红于判决生效后三十日内将坐落于建德市新安江街道政法路13号32室、33室、35室、36室、42室、43室、92室共7间营业房及摊位腾空并交还给伊文军、刘何芳。二、邵祖红赔偿伊文军、刘何芳自2016年5月1日起至实际腾空房屋移交给伊文军、刘何芳之日止，按每日134.24元计付的房屋租金损失。该款与房屋腾空交还伊文军、刘何芳同时支付。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币25元，由邵祖红负担。
宣判后，邵祖红不服，向本院提起上诉称：一、原审对部分证据认定不当。邵祖红提供的证据1“合作意向”，从其内容看，实际上是与建德市阳光农贸市场(以下称阳光市场)签订的租赁合同，该合同合法有效，与本案具有直接关联，应予以认定。证据2系邵祖红与阳光市场履行租赁合同支付租金凭证，该证据能够证明阳光市场具有出租营业用房资格，在签订“合作意向”时，邵祖红完全有理由相信阳光市场仍享有出租权，故证据与本案存在关联性。证据3“说明”，该证据同样能够证明在签订“合作意向”时，阳光市场是基于产权人的授权而签订，与本案具有关联。伊文军、刘何芳一审提供的证据5拟证明其名下营业房的现租金标准，是案外人与他人签订租赁协议时自愿协商形成的租金数额，且是否真实无法判断(是否实际履行无法确定)，同一地段不同位置租金亦不一致，收取的租金标准也各不相同，伊文军、刘何芳的该证据根本无法证明租金标准。二、认定事实有误。阳光市场所经营的范围产权确分属于不同业主，该营业用房及摊位一直以来是阳光市场在管理经营，并未明确委托管理期限至2016年4月30日止，除本案伊文军、刘何芳提出要求腾退外，其他业主并未提出异议，其他业主也未证明委托管理期限，现该处营业房及摊位仍由邵祖红在使用，认定管理期限至2016年4月30日止无事实依据。伊文军、刘何芳虽持有摊位的产权证，但其名下的营业房及摊位在什么位置未查明(因现在的摊位并无编号)，无法腾退。三、原判决腾退并支付相应租金错误。1、如上所述，阳光市场系独立民事主体(一审判决前未发现该市场登记证书)，其与邵祖红所签订的租赁合同和“合作意向”合法有效，不存在合同法关于无效合同的情形，且合同是否有效，应当由合同的相对方提出，而不是由案外人来提出，除非该租赁合同损害第三方或公共利益，原审判决认定无效错误。2、伊文军、刘何芳是在2016年1月l8目取得涉案营业房及摊位的产权证，而邵祖红的第一个五年租赁合同到期日为2016年4月30日，续签的“合作意向”是在原合同到期前签订，从签订的时间和伊文军、刘何芳取得的产权证时间上看，是在邵祖红与阳光市场租赁合同期限内部分营业房及摊位发生产权变化，既然邵祖红的租赁合同和“合作意向”合法有效，邵祖红的租赁权就应当得到保护，即“买卖不破租赁原则”，伊文军、刘何芳以产权人的身份主张腾退，实际上侵害了邵祖红的租赁权。在伊文军、刘何芳取得产权证后，邵祖红的第一份租赁合同未到期，伊文军、刘何芳根本无权利要求提高房租，邵祖红是基于租赁关系而取得对该地段营业房及摊位使用权，至今邵祖红未与阳光市场解除合同，判决要求邵祖红腾退，实际上是法院直接依职权解除了邵祖红的租赁合同，故判决实体处理错误。3、一审法院依据伊文军、刘何芳提供的相邻店面租赁合同确定租金标准缺乏事实依据。当事人约定租金的标准可以高于市场价，也可以低于市场价，关键是承租人是否接受。伊文军、刘何芳提供的其他产权人与他人签订的租赁合同的真实性、合法性都无法考证，且租金是否与市场价相符也无法判断，单凭该证据来确定涉案房屋的租金明显错误，在邵祖红对租金标准有异议，且伊文军、刘何芳无有效证据证明的情况下，只能通过第三方进行评估，而不能径行裁判。另外，伊文军、刘何芳诉请的租金系其所有的所有产权范围的租金，在庭审中伊文军、刘何芳已经明确有房产部分不在邵祖红的使用范围内，即使要支付租金，也应当具体计算明确，而不能判决按日支付。伊文军、刘何芳主张的租金无有效证据证明，该项请求不应当支持。4、本案系租赁合同法律关系，应当用合同法的相关规定，原审判决依据物权法判决属法律适用错误。综上所述，请求：1、依法撤销原审判决，并改判驳回伊文军、刘何芳的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由伊文军、刘何芳承担。
二审中，邵祖红向本院提交：证据1《情况说明》，系阳光农贸市场出具并由负责人签字，证明租赁过程中实际使用的面积；证据2《营业房摊位租赁合同》复印件一份，系案外人高正义与阳光农贸市场签订的合同，证明一审判决涉及到的租金计算标准过高，应按照合作意向书计算租金。对于邵祖红提交的证据，被上诉人伊文军、刘何芳认为，该些证据超出举证期限，对证据1的三性均有异议，认定摊位制衣使用应当以阳光市场与实际使用人之间的合同进行证明，而不是以情况说明的形式，即便是制衣使用的，也不能达到邵祖红的证明目的，制衣使用、理发使用还是其他使用都是邵祖红的转租行为。对证据2的三性均有异议，形式上看不是原件，内容上看与本案邵祖红与伊文军、刘何芳之间争议的摊位没有关联性。本院认为，证据1系建德市阳光农贸市场对邵祖红于2011年5月1日至2016年4月30日承租的场地内部分摊位从2016年5月1日起的用途情况说明，与本案争议焦点缺乏关联性，不予确认；证据2系复印件，邵祖红未能提供原件予以核对，对其真实性不予确认。
被上诉人伊文军、刘何芳在二审中辩称：实际使用摊位是一审查明的，不存在邵祖红实际使用少于一审查明的情形。目前为止邵祖红还是没有腾退相应的房屋和摊位，在2016年9月5-6号双方为了腾退摊位的事情向建德市110报警，有记录在案，腾退受到邵祖红的阻挠。一审在审理上、采信证据是客观的，查明事实清楚，程序合法。具体如下：采信证据上，因为阳光农贸市场不是案涉房屋的所有权人，其订立合作意向属于越权处分，效力待定。前五年租金并不必然得出后五年租金享有出租权，邵祖红对产权变更是明知或应知的，产权变更应由产权人进行，一审认定前五年租金与后五年租赁权利没有关联性是符合法律的。一审中采信的证据可以证明同地段、同性质营业房的租金标准。就合作意向的内容、价格是邵祖红提供的，可以印证一审判决认定的134.24元是合理价格。租赁期限是明确的，邵祖红与阳光市场原有协议明确，具体位置有市场平面图为证，平面图是阳光设计院设计的，阳光市场颁布的，具体腾退范围是清楚的。产权变更的时间是在原来租赁期限之前，2016年1月18日伊文军、刘何芳就取得了相应房屋及摊位的产权，而邵祖红和阳光市场之间的合同届满是4月30日，不存在买卖不破租赁的情况。租金的计算是合法有据的。物权高于债权，解除理由是充分的，要求腾退是正当的。变更后的产权人不同意续租符合法律精神或规定。
二审中，伊文军、刘何芳未向本院提交新的证据。
根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于，伊文军、刘何芳是否有权要求邵祖红腾退以及租金损失的计算标准。首先，邵祖红在与案外人建德市阳光农贸市场（以下简称阳光市场）签订《营业房（摊位）租赁合同》时，应当对其承租的房屋的产权、阳光市场签订合同的权限等问题进行核实，其对于阳光市场并非案涉摊位的产权人应是明知的。双方之间的《营业房（摊位）租赁合同》的期限至2016年4月30日已经届满，虽然2015年3月1日阳光市场与邵祖红签订了《合作意向》，对摊位续租问题作出了一些约定，但阳光市场的授权期限已过，且该《合作意向》并非是正式的租赁合同，《合作意向》第四条中亦有“原承租范围内如甲方因故有局部收回的摊位或店面，按实减付租金”，故双方对于续租的范围存在不确定性，而伊文军、刘何芳已于2016年1月21日取得涉案房屋的所有权，二审中邵祖红亦认可其于2016年4月30日合同到期前知道了阳光市场对案涉摊位的授权范围，现伊文军、刘何芳作为案涉摊位产权人基于物权主张邵祖红腾退案涉摊位并要求邵祖红承担租金损失有事实和法律依据。至于租金损失的标准，原审法院依据伊文军、刘何芳提供的阳光市场同地段其他产权人与租户签订的租房合同结合该地段营业房及摊位的租赁情况，判决邵祖红按照每天134.24元承担租金损失属合
理范围，邵祖红主张该标准过高，未能提供充分有效证据证明，本院不予采信。邵祖红的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由邵祖红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一七年三月三日
书 记 员 袁其伟