广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤03民终13023号
上诉人（原审原告）：许宗然
委托代理人：唐付贵，广东深君联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张伟南
上诉人许宗然因排除妨害纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第523号号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
许宗然的上诉请求：撤销原审裁定，将本案发回重审。
上诉理由：一、原审裁定书混淆了单位内部分房、腾房与物权纠纷的法律关系。最高人民法院发布的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条明确规定“……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，……”。而许宗然与张伟南并不属于一个“单位”的人员，争议的房屋从所有权来看也不再属于广东省经济特区深圳进出口公司“单位”所有，许宗然主张的是物权纠纷。从法律关系来看，本案诉讼属于物权纠纷，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》并不适用于本案。二、原审裁定书的裁定结果客观上否定了深圳市房地产权登记中心颁发的深房地字第20006194**号房地产证书的效力，造成国家机关权威受损，也造成许宗然维权无门，变相支持了张伟南的违法行为。原审裁定书承认2014年10月9日许宗然合法取得涉案房地产的所有权，却又无视许宗然的占有、使用、收益、处分等各项权能，违背事实和法律驳回许宗然基于占有物权权能而主张的排除妨害。对于许宗然基于物权提出的排除妨害纠纷，竟然援引“内部分房”的文件驳回许宗然的合理诉求，是十分不合理的裁决。如果该裁决生效，会人为剥夺许宗然物权中的占有权，损害了国家产权登记部门的权威，许宗然对多方举债购买的商品房，只能望房兴叹，无法入住，许宗然是绝不放弃的，也是绝不答应的。三、张伟南如果主张房改房权利，应当在法定期限提出撤销房地产证书的行政诉讼，而不应当采取违法的做法霸占涉案房地产。张伟南在2004年就已经知道涉案房地产登记在李琴名下，如果其主张房改房的权利，主张本案房地产权属有争议，应当在知道房地产登记在李琴名下后两年内提出撤销李琴房地产证书的行政诉讼，而不是采取霸占房屋的违法行为来维权，张伟南通过霸占涉案房地产获得了可观的非法收益，也是他拒不腾清涉案房地产的主要因素，原审裁定书通过驳回许宗然起诉的方式处理本案，无形中维护了张伟南的违法行为，必须尽快予以撤销。四、张伟南所主张其取得房改房的诉求并不成立。首先，有关部门并没有明确向张伟南发放房改房产权证书，房改没有完成。其次，张伟南提供缴纳房改购房款及相关税费的证据不足。再次，房屋原所有权人广东省经济特区深圳进出口公司并不认可张伟南的房改权属。综上，许宗然以排除妨害主张物权具有事实和法律依据，人民法院应当审理并支持许宗然的诉求，原审裁定书错误理解了有关司法精神，混淆了本案法律关系，并在客观上造成否定国家机关发证效力的后果，应当尽快予以撤销。为此，特提出上诉，请求二审法院撤销原审裁定书，将本案发回重审。
张伟南答辩称：本房产权的诉争案与正在重审的(2013)深罗法民三重字第3号案有共同之处：涉案房都是位于罗湖区东乐花园95栋B座，都是原广东省经济特区深圳进出口公司的物业，诉讼的其中一方都是一直居住在诉争房20多年的公司员工；都是因徐鲁湘为达到侵吞国有资产目的，损害员工合法权益，违法操控、串通他人制造的恶意交易所引发诉讼的；而买房者都没有看房就买房，买卖双方也不办理房产移交手续，买房者大都先武力收房，失败后才诉之法院。我于1990年进入公司，1991年公司把诉争房分配给我居住，1996年9月经深圳市住房制度改革办公室审批，把诉争房房改给我，之后我多次要求徐鲁湘办理诉争房的产权过户手续，但徐鲁湘都以各种的理由推却。直至2002年徐鲁湘以侵吞国有资产为目的，利用他是公司法人的身份，在我等公司员工不知情的情况下，串通非公司员工李佩、姜明艳等人，以虚假买卖的形式，转移诉争房等公司物业(详见(2013)112号卷中深圳市中级人民法院对徐鲁湘的调查笔录）。2003年我们得知房产被徐鲁湘变卖后，同被侵权的同事袁忠((2013)112号案的当事人）就把徐鲁湘等起诉到深圳市罗湖区人民法院(案号为(2003)深罗法立字第19号）深圳市罗湖区人民法院以“属单位内部分房，不属人民法院管辖范围”为由不予诉讼，2004年又上诉到市中级人民法院(案号为(2004)深中法立裁字第380号）也已作出了同样的裁决。与此同时，公司全体员工向有关部门检举徐鲁湘侵吞国有资产、损坏员工合法利益的犯罪罪行。2012年徐鲁湘被广东省高级人民法院以贪污罪判处有期徒刑15年。徐鲁湘勾结他人，暗箱操作，变卖员工住房的行为已经违反了国务院1998年颁布的《国务院住房制度改革领导小组关于鼓励职工购买公有1日住房的意见》第九条的规定，触犯了我国民法通则第五十八条：下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律的约束力。2004年李佩勾结李琴，串通银行的相关人员，在没有经过现场评估等的法定程序下，把诉争房等三套房产抵押给工商银行，之后抵押人李琴失踪，工商银行把我们几户起诉到法院，我们随即向法院等有关部门提出申诉，主张我们的权利。法为此召开了听证会，也依法作出了终止执行的裁决。依据我国合同法第五十三条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的。因此，他们的房屋买卖行为是不合法的。本案许宗然的诉讼理由有瑕疵，是站不住脚的。“基于对卖房者的信任，没有实地看房”。即使卖房者以低于市价3/4的楼价卖房，许宗然也应当实地看房，而不可能对悬挂在外墙的“温馨提示”视若无睹，任由卖房者违反“深圳市二手房买卖合同”约定的“付清楼款后3天之内办理将该房地产交付买方”，拖延一年多后却告一个不相干的第三者，这有悖人们的日常生活法则。许宗然的行为，依据司法实践经验，其行为本身非善意。第一，由于房屋的现状与房屋的价值具有密切的关系，且交易金额巨大，通常买方都会看房并详细了解。许宗然买房不看房，与人们通常的交易习惯不符，漠视所购房屋已有人居住的现状，无视可能侵害他人权益的情况。第二，从交易价格看，许宗然以80多万的价格购买此房比市场价格低近三成，明显违背市场价值交易。第三，许宗然买房至今一年多，卖房者至今没有完成房产转移，许宗然却一直未追究卖房者，这不符合常理。由此足以证明，许宗然与卖房者只不过是恶意串通交易。从许宗然买房过程的事实，结合目前还在二审法院审理的(2013)112号、(2013)重字第3号及(2014)522号的案的案情，涉案房都是由幕后黑手操控，以雇佣兵充当卖买双方，然后以“合法”的身份充当原告，企图以合法的形式掩盖其非法勾当，达到他损害第三者合法权益的目的。综上，我是公司的员工，诉争房是公司的物业，公司分配给我居住已有20多年，有深圳市住房制度改革办公室审批证据。我是涉案房产合情、合理、合法的实际拥有者。涉案房产是我安身立命的唯一居所，而徐鲁湘为一已私欲，不顾员工生死，知法犯法。恳请二审法院依法判决，驳回许宗然的诉讼请求，裁定他们的房产交易无效。
许宗然一审诉讼请求：1、张伟南立即搬出其非法占用许宗然的罗湖区布心路东乐花园95B栋7-A房屋；2、张伟南赔偿许宗然因非法占房造成的租金损失10605元（按罗湖区2014房屋租金指导租金标准每月每平方米35元自2014年10月10日暂计至2015年1月25日，2015年1月25日至房屋腾空之日损失另计）；3、本案诉讼费用全部由张伟南承担。
一审法院查明：涉案房产系广东省经济特区发展公司深圳分公司于1988年10月14日向深圳经济特区房地产公司购买，2002年8月7日广东省经济特区深圳进出口公司将涉案房产出售给了李佩，李佩于2002年12月18日与李琴签署《深圳市房地产买卖合同》，将房产卖给了李琴（李琴与李佩为同一人），2013年12月27日李佩将涉案房产转让给王静，2014年10月9日王静将涉案房产转移登记给本案许宗然，现涉案房产登记在许宗然名下。
张伟南系1990年入职广东省经济特区深圳进出口公司，其主张其于1991年即入住该房产。该房产的相关管理费等相关的费用一直由张伟南及其家人向管理处缴纳。张伟南主张其占用涉案房产是公司统一分配给他居住的，并且提供了深圳市住房和建设局查档的申请房改住房分户表，显示张伟南的住房座落即为涉案房产，以及1996年9月9日广东省经济特区发展公司深圳分公司和张伟南签订的《深圳经济特区福利商品房买卖合同》。
一审法院认为：张伟南在广东省经济特区深圳进出口公司工作时取得并入住涉案房产，其后签订了《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，并在深圳市住房和建设局进行了备案，但是由于历史遗留原因未办理过户手续。张伟南一直占有、使用涉案房产至今，其占有涉案房产是由于张伟南在广东省经济特区深圳进出口公司工作时通过房改取得，故本案所涉的纠纷，应属于单位内部因占房、腾房所引起的房地产纠纷，不属于人民法院主管的工作范围，对于许宗然的起诉应当予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，裁定：驳回许宗然的起诉。案件受理费66元，许宗然在立案时已向一审法院全额预交，待本裁定生效后，由一审法院全额退还许宗然。
本院经审理查明：2014年10月9日王静将涉案房产转移登记给许宗然，现涉案房产登记在许宗然名下。
张伟南系1990年入职广东省经济特区深圳进出口公司。该房产的相关管理费等相关的费用一直由张伟南及其家人向管理处缴纳。张伟南主张其占用涉案房产是公司统一分配给他居住的，并且提供了深圳市住房和建设局查档的申请房改住房分户表，显示张伟南的住房座落即为涉案房产，以及1996年9月9日广东省经济特区发展公司深圳分公司和张伟南签订的《深圳经济特区福利商品房买卖合同》。
本院认为：根据二审查明的事实，张伟南在广东省经济特区深圳进出口公司工作时通过房改取得并入住涉案房产，其后签订了《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，并在有关部门进行了备案，尚未办理过户手续，故本案所涉的纠纷，属于单位内部因占房、腾房所引起的房地产纠纷，不属于人民法院主管的工作范围，原审驳回许宗然的起诉正确，本院对此予以维持。许宗然如果主张涉案房产的使用权，可向房屋出卖人主张有关合同权利。综上，许宗然的上诉理由不成立，依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年九月八日
书记员 陈艳华（兼）
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。