舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第928号
原告浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司，住所地舟山市定海区临城街道中昌国际大厦720室。
负责人应飞，分公司总经理。
委托代理人（特别授权）林恩辉，系浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司员工。
被告徐善炳。
被告苏芬。
原告浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司（以下简称颐景园物业公司舟山分公司）诉被告徐善炳、苏芬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理，依法由审判员陆海勇适用简易程序于2015年10月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告颐景园物业公司舟山分公司委托代理人林恩辉、被告徐善炳、苏芬到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告颐景园物业公司舟山分公司诉称，被告徐善炳、苏芬系舟山市普陀区东港街道宁兴路227号广厦·阳光城小区联排2幢101室业主，其所有的房屋建筑面积为293.36平方米。2010年1月7日，舟山时间房地产建设有限公司将其开发建设的广厦·阳光城小区前期物业管理服务委托原告颐景园物业公司舟山分公司（前身为“舟山颐景园物业管理有限公司”）实施。2015年1月31日，原告因故撤出该小区，不再实施物业管理服务。2012年4月3日，原告与被告签订了《物业管理费收缴协议》。合同约定：原告向广厦·阳光城小区业主提供物业管理服务，联排别墅物业管理费按1.6元／平方米·月收取。半年一次，每次收取时间为每个收费周期的前三个月，逾期支付的，每逾期一天加收应缴物业管理费千分之三缴纳滞纳金。相关能耗费按被告所在楼宇实际发生的用电量分摊后的标准缴纳。前述合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告未按约支付从2013年5月1日起至2015年1月31日止的物业管理费9856.91元。原告多次催讨，但被告均拒不支付。为此，原告诉至法院，要求：1、判令被告徐善炳、苏芬支付原告自2013年5月1日起至2015年1月31日止的物业管理费9856.91元，并支付滞纳金13484.24元（暂计至2015年6月30日止）。2、本案诉讼费由被告徐善炳、苏芬承担。在审理中，原告对第1项诉讼请求变更如下：判令被告徐善炳、苏芬支付原告自2013年5月1日起至2015年1月31日止的物业管理费9856.91元。
原告颐景园物业公司舟山分公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、《公司吸收合并协议》复印件各一份，拟证明原告诉讼主体资格。
2、业主（综合）信息登记表、徐善炳公民身份证、苏芬公民身份证复印件各一份，拟证明被告诉讼主体资格。
3、《前期物业委托管理服务合同书》［以下简称《前期物业合同书》］、《物业管理费收缴协议》、《业主临时管理规约承诺书》复印件各一份，拟证明自2010年1月7日起，原告对舟山市普陀区东港街道广厦·阳光城小区实施前期物业管理，双方约定了收费标准、违约责任等内容。
4、工作流程单（交房通知单）、业主入住会签表，拟证明被告于2012年4月3日入住广厦·阳光城小区。
5、舟山市普陀区物价局文件·［舟普价（2012）18号］，拟证明原告向被告收取的物业管理费经过舟山市普陀区物价局批准，未超出核定的收费标准。
6、城管日常工作表，拟证明原告在发现广厦·阳光城小区联排2幢102室业主出现违规装修后报告相关行政管理部门，并要求进行处理，已履行物业合同管理义务。
7、《物业费催款通知书》张贴照片，拟证明原告向被告催讨物业管理费的事实。
被告徐善炳、苏芬辩称，针对原告颐景园物业公司舟山分公司诉被告徐善炳、苏芬物业服务合同纠纷一案的诉请，本被告承认欠付原告物业管理费，但本被告认为，本被告拒付行为是依法行使先履行抗辩权，不能认定为违约行为，应受法律的保护。理由如下：广厦·阳光城《业主临时管理规约》第八条：各业主、使用人在物业使用中，除应当遵守国家法律法规的规定外，不得有下列行为：（一）擅自改变物业的原设计用途；损坏或者擅自变动建筑主体、承重结构、房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格等）。（二）擅自封闭阳台、露台、安装阳台窗、外包式防盗窗……。同时，《前期物业合同书》第二章委托管理事项中第十四条约定：对业主和物业使用人违反《业主临时管理规约》的行为，采取规劝、制止、提起诉讼等措施。第十八条原告权利义务第7项：劝阻、制止损害小区公共设施或妨碍物业管理的行为，并对造成的损失要求赔偿。然而，本被告的邻居即小区联排2幢102室业主在2012年房屋装修过程中，擅自封闭露台、安装阳台窗，擅自改变房屋外貌，严重违反了上述《业主临时管理规约》的规定，对本被告家庭的日常生活和品质构成影响，本被告曾多次向作为物业管理服务企业的原告反映，原告却未采取任何措施，制止该业主的违规行为，原告的行为违反了《前期物业合同书》的约定，原告违约在先，为此，本被告自2013年5月起拒付物业管理费，这是本被告依法行使先履行抗辩权的行为，这一行为不构成违约，是为了更好地维护本被告的合法利益。为此，本被告要求法院驳回原告的诉讼请求，责令原告履行《前期物业合同书》约定。同时，本被告也保证，如原告先履行其合同约定义务，本被告也在合理期限内履行物业管理费支付义务。
被告徐善炳、苏芬为证明其辩称所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、《业主临时管理规约》、7张照片，拟证明2012年上旬，被告的邻居即小区联排2幢102室业主在房屋装修中，出现违规装修，被告曾多次向原告反映，原告却未采取任何措施制止该业主的违规行为，原告怠于履行管理职责，存在违约。
本院经审理查明，被告徐善炳、苏芬系舟山市普陀区东港街道宁兴路227号广厦·阳光城小区联排2幢101室业主，其所有的房屋建筑面积为293.36平方米。2010年1月7日，舟山颐景园物业管理有限公司与舟山时间房地产建设有限公司签订了《前期物业合同书》。合同约定：舟山时间房地产建设有限公司将广厦·阳光城小区委托舟山颐景园物业管理有限公司实行物业前期管理，舟山颐景园物业管理有限公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。物业管理费标准分别为多层住宅0.9元／平方米·月、联排别墅1.6元／平方米·月、停车位卫生服务费30元／只·月。对业主和物业使用人违反《业主临时管理规约》的行为，采取规劝、制止、提起诉讼等措施。以上收费标准最终按照舟山市物价部门核准的收费标准由舟山颐景园物业管理有限公司向全体业主或使用人收取。2010年2月6日，被告徐善炳、苏芬与舟山时间房地产建设有限公司签订了《预售商品房合同》及附件，《业主临时管理规约》作为《预售商品房合同》附件7载明：各业主、使用人在物业使用中，除应当遵守国家法律法规的规定外，不得有下列行为：（一）擅自改变物业的原设计用途；损坏或者擅自变动建筑主体、承重结构、房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格等）。（二）擅自封闭阳台、露台、安装阳台窗、外包式防盗窗……。业主在物业管理活动中依照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和舟山市物业管理相关规定及相关法律、法规，享受相应的权利、履行相应的义务。广厦·阳光城小区由舟山时间房地产建设有限公司委托舟山颐景园物业管理有限公司从事小区物业服务工作。业主违反本管理规约规定的，物业服务企业有权制止；业主拒不改正的，可以采取下列措施予以制止：1、劝说、制止、责令恢复原样、消除损害并赔偿损失。2、报告有关行政管理部门进行处理。3、禁止施工人员进入本物业管理区域。2010年6月12日，由浙江颐景园物业服务有限公司出资成立原告颐景园物业公司舟山分公司，并办理工商登记手续。2010年8月31日，浙江颐景园物业服务有限公司与舟山颐景园物业管理有限公司签订了《公司吸收合并协议》，协议约定：浙江颐景园物业服务有限公司通过整体吸收合并方式，合并舟山颐景园物业管理有限公司的全部资产、负债和业务，吸收合并完成后浙江颐景园物业服务有限公司存续经营，舟山颐景园物业管理有限公司全资子公司的独立法人资格注销。舟山颐景园物业管理有限公司法人资格注销后，其全部业务及舟山片所有物业管理项目全部纳入浙江颐景园物业服务有限公司持续经营，由浙江颐景园物业服务有限公司授权给已成立舟山分公司负责管理，原舟山颐景园物业管理有限公司法人地位的相关管理文件予以废止。2012年3月26日，经舟山市普陀区物价局核定，物业管理费收费标准：多层住宅最高价为0.75元／平方米·月，允许下浮，计算面积以房产证确定的建筑面积为准。联排别墅、经营性用房的物业管理费实行市场调节价，并报物价部门备案。小区共用部位的车辆停泊费和车辆服务收费按《关于舟山市住宅小区物业服务、车辆停泊费、车辆服务收费标准的通知》［舟价发（2009）130号］文件规定执行。2012年4月3日，被告出具《业主临时管理规约承诺书》，承诺书载明：本小区前期物业管理单位—舟山颐景园物业管理有限公司由浙江颐景园物业服务有限公司吸收合并后，为浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司（即原告），并报行政部门备案。本人（单位）已详细并理解建设单位制定的《业主临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿意承担相应违约责任。同日，原告颐景园物业公司舟山分公司与被告签订了《物业管理费收缴协议》，协议约定：原告颐景园物业公司舟山分公司从广厦·阳光城小区交付之日起实施物业管理服务，根据有关规定，被告承担缴纳物业管理费的义务。本套物业管理费的月计费公式：收费标准（人民币1.6元／平方米·月）＊房屋建筑面积（293.36平方米）=”469.4元／月。交房时一次性预收一年的物业管理费。第二年起每半年收取一次性物业管理费，收费时间为每个收费周期的前三个月。如被告延期缴付，原告将下发《催缴通知书》，并按延期天数，每天加收未交金额千分之三的违约金。2012年上旬，被告发现被告的邻居即小区联排2幢102室业主在装修过程中，擅自封闭露台、安装阳台窗，擅自改变房屋外貌，多次向作为物业管理服务企业的原告反映。原告在收到反映以后，为制止阳光城小区联排2幢102室业主行为，在采取口头、书面等措施无效后，曾向相关行政管理部门报告并要求处理。相关行政管理部门在受理以后，未对广厦·阳光城小区联排2幢102室业主作出处理。原告按约履行了合同义务，但被告未按约支付从2013年5月1日起至2015年1月31日止的物业管理费9”856.91元及滞纳金13484.24元（滞纳金暂计至2015年6月30日止）。原告通过打电话及其他方式催讨，但被告均拒绝支付。2015年1月31日，原告因故撤出广厦·阳光城小区，不再提供物业管理服务。
本院认为，舟山时间房地产建设有限公司与被告签订的《业主临时管理规约》、舟山颐景园物业管理有限公司与舟山时间房地产建设有限公司签订的《前期物业合同书》及原告颐景园物业公司舟山分公司与被告签订的《物业管理费收缴协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。被告同意由舟山颐景园物业管理有限公司变更为原告颐景园物业公司舟山分公司履行对阳光城小区实行物业前期管理服务，《业主临时管理规约》、《前期物业合同书》及《物业管理费收缴协议》法律效力及于原、被告，故原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告徐善炳、苏芬在原告基本履行了对小区实施物业服务管理的相关义务后未按合同约定履行支付物业管理服务费用的义务，已属违约。因此，对原告要求被告徐善炳、苏芬支付物业管理费9856.91元，本院予以支持。关于被告徐善炳、苏芬拒付物业管理费的行为是否依法构成先履行抗辩权问题。原告作为广厦·阳光城小区物业管理企业，对小区业主在装修过程中，发生违反《业主临时管理规约》、《前期物业合同书》行为以后，依据《业主临时管理规约》、《前期物业合同书》约定，其可采取规劝、制止、报告有关行政管理部门、提起诉讼等措施。原告在广厦·阳光城小区联排2幢102室业主发生违反《业主临时管理规约》、《前期物业合同书》的装修行为以后，在采取口头、书面等措施未能制止情况下，曾向相关行政管理部门报告并要求处理，原告已履行物业管理职责。相关行政管理部门受理以后，未对广厦·阳光城小区联排2幢102室业主作出处理的行为不构成原告违约，被告徐善炳、苏芬拒付物业管理费的行为不构成先履行抗辩权。因此，对被告徐善炳、苏芬的辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第八十八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
限被告徐善炳、苏芬于本判决生效之日起十五日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司自2013年5月1日起至2015年1月31日止的物业管理费9856.91元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告徐善炳、苏芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费50元（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 陆海勇
人民陪审员 陈方兴
人民陪审员 李 华
二〇一六年三月二十三日
代书 记员 范佳秦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律签发：