河北省张北县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0722民初979号原告：中国工商银行股份有限公司张北支行，营业场所河北省张北县张北镇永春南街78号。负责人：闫根铭，该支行行长。委托诉讼代理人：张利军，该支行主管行长。委托诉讼代理人：牛继东，该支行客户经理。被告：朱永光，男，1970年8月14日出生，汉族，住河北省张北县。被告：安玉梅，女，1971年11月4日出生，汉族，住河北省张北县。朱永光、安玉梅的委托诉讼代理人：朱大伟，系朱永光、安玉梅侄儿。被告：张北金鼎房地产开发有限公司，住所地河北省张北县二〇七线（张化公路交汇处）路西。法定代表人：李建英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李全才，河北环北律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司张北支行（以下简称工行张北支行）与被告朱永光、安玉梅、张北金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎房开公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告工行张北支行的委托诉讼代理人张利军、牛继东，被告朱永光、安玉梅的委托诉讼代理人朱大伟，被告金鼎房开公司的委托诉讼代理人李全才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行张北支行向本院提出诉讼请求：1.要求与被告解除《个人购房借款/担保合同》；2.要求被告朱永光、安玉梅归还借款本金5729455.3元并支付2014年10月29日至实际给付之日期间的借款利息、罚息；3.要求确认原告对被告坐落于张北县金鼎花园小区4号、5号D8号商用房有优先受偿权；4.要求被告金鼎房开公司承担担保责任；5.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年9月29日，借款人朱永光及其配偶安玉梅购买张北县金鼎花园小区4号、5号D8号商用房并以该房屋作为抵押向工行张北支行借款6720000元，年利率为7.205%，借款期限为10年，借款到期日为2022年9月29日，还款方式为按月等额本息还款法。金鼎房开公司为本笔借款提供阶段性连带责任保证担保。借款人朱永光在2014年3月出现还款逾期，截止2018年4月12日尚欠借款本金5729455.3元及利息。借款人朱永光已累计逾期48期，当前连续逾期达42期，已完全符合借、贷双方《个人购房借款/担保合同》第十四条关于借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成借款人违约，工行张北支行有权宣布借款合同提前到期，要求借款人提前清偿未偿还款项及利息、罚息和其他费用，直至解除合同。现借款人不能及时履行还款义务，请求其偿还借款本息并承担抵押担保责任，金鼎房开公司为本笔借款提供阶段性连带责任保证担保，应承担连带保证责任。朱永光、安玉梅辩称，对原告所诉事实无异议，同意归还借款本金并支付借款利息、罚息。金鼎房开公司辩称，原告所诉属实，承认原告的诉讼请求，同意承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱永光、安玉梅系夫妻关系。2012年9月22日，朱永光向金鼎房开公司购买了位于顺达金鼎花小区第4、5幢D8号、面积为2039.6平方米的商业用房。2012年9月26日，借款人朱永光、共同借款人安玉梅、保证人金鼎房开公司与贷款人工行张北支行签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定，朱永光、安玉梅共同向工行张北支行办理购置商用房贷款6720000元，用于购买上述商业用房，借款期限为2012年9月29日始至2022年9月29日止，借款执行利率为年利率7.205%，对借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，贷款人有权按照在约定利率基础上加收50%的罚息利率，即年利率10.8075%按日计收利息。借款发放方式为将借款一次性划入合同约定的金鼎房开公司账户（账号04×××70）内，借款人按照按月等额本息还款法偿还借款本息，且应从借款发放的次月开始还款，每期最低还款额为78738.24元，最后一期还款日为借款到期日。借款人指定户名为朱永光的个人结算账户（账号62×××03）为还款账户。朱永光、安玉梅以所购房屋作为抵押物，为其借款提供抵押担保，抵押担保范围为合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人金鼎房开公司对上述合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，但满足合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有抵押预告登记信息的证明文件的条件，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同同时约定，二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行合同项下义务，对全部借款承担连带清偿责任。发生抵押人以未取得产权的房屋做抵押，未在约定时间内办妥预告登记备案或抵押权预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续的情形以及借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息等情形，构成借款人违约，贷款人有权采取宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和解除合同等一项或多项措施。合同签订后，工行张北支行于2012年9月29日向金鼎房开公司账户内发放借款6720000元，朱永光在2012年11月29日至2014年10月29日期间累计归还工行张北支行借款本金990544.7元，并支付借款利息至2014年10月29日。2014年10月29日至2018年5月21日，朱永光、安玉梅连续43个月未归还借款本金和支付借款利息，尚欠工行张北支行借款本金5729455.3元。另查，朱永光、安玉梅所抵押房屋尚未办理房屋所有权证书，且未办理抵押物登记。本院认为，原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告依约履行了发放借款的义务，被告朱永光、安玉梅连续43个月未按照约定全面、及时履行偿还借款本金和支付借款利息的义务，其行为符合双方关于解除合同、提前收回借款本息的约定，故对原告要求与被告朱永光、安玉梅解除合同、要求其归还剩余借款本金并支付借款利息、罚息的请求，予以支持。当事人以《中华人民共和国担保法》第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。被告朱永光、安玉梅虽与原告约定以所购房屋为其借款提供抵押担保，但该财产未办理抵押物登记，故被告朱永光、安玉梅所提供抵押担保无效，原告对该财产折价或者拍卖、变卖所得的价款不享有优先受偿权，但当被告朱永光、安玉梅不履行债务时，原告可在该财产折价或者拍卖、变卖后所得的价款范围内实现其债权，但不得对抗第三人。被告金鼎房开公司为上述债务提供了连带责任保证，其与原告约定的承担阶段性连带责任保证的条件未能成立，仍应按照合同约定在其保证范围内对上述债务承担保证责任，在其承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十条第四项、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十一条、第四十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、第三十八条第二款、第四十九条规定,判决如下：一、中国工商银行股份有限公司张北支行与朱永光、安玉梅、张北金鼎房地产开发有限公司之间的《个人购房借款/担保合同》解除。二、朱永光、安玉梅于判决生效之日起十五日内，归还中国工商银行股份有限公司张北支行借款本金5729455.3元，并支付2014年10月30日始至实际给付之日止期间的借款利息、罚息（借款利息按照年利率7.205%进行计算，罚息按照年利率10.8075%进行计算）。三、张北金鼎房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。四、驳回中国工商银行股份有限公司张北支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51906元，减半收取计25953元，由朱永光、安玉梅、张北金鼎房地产开发有限公司共同负担.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满的次日起七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 彪二〇一八年六月十二日书记员 钱雯君附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。第三十八条同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。