福建省尤溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0426民初2640号原告：中国银行股份有限公司尤溪支行，住所地福建省尤溪县城关镇解放路35号。主要负责人：许海林，该支行行长。委托诉讼代理人：李用红，男，中国银行股份有限公司尤溪支行职员。委托诉讼代理人：李光明，男，中国银行股份有限公司尤溪支行职员。被告：陈秀莲，女，1962年10月13日出生，汉族，住福建省尤溪县梅仙镇坪寨村下洋*号。被告：林方钦，男，1956年10月6日出生，汉族，住福建省尤溪县梅仙镇坪寨村下洋*号。被告：福建省沈郎房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪经济开发区城西园。法定代表人：胡凤云，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋金音，福建科衡律师事务所律师。被告：肖方发，男，1973年4月8日出生，汉族，住福建省尤溪县梅仙镇中心路***号。原告中国银行股份有限公司尤溪支行（以下简称“中行尤溪支行”）与被告陈秀莲、林方钦、福建省沈郎房地产开发有限公司（以下简称“沈郎公司”）、肖方发金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行尤溪支行委托诉讼代理人李光明、被告陈秀莲、林方钦、沈郎公司委托诉讼代理人蒋金音、肖方发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行尤溪支行向本院提出诉讼请求：1.解除中行尤溪支行与陈秀莲于2008年1月25日签订的编号为2008年尤房借字第356号《中国银行个人房地产借款合同》；2.陈秀莲、林方钦偿还中行尤溪支行借款本金131,690.9元，截止2016年10月17日的利息14,534.69元，本息共计146,225.59元。并继续支付从2016年10月18日至实际还款之日止的利息；3.沈郎公司对上述债务承担连带偿还责任；4.肖方发对上述债务承担连带偿还责任；5.中行尤溪支行对抵押物清单中所列的抵押物处置所得享有优先受偿权；6.陈秀莲、林方钦、沈郎公司、肖方发承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：陈秀莲于2008年1月21日向中行尤溪支行申请一手住房按揭贷款业务，由于抵押物尚未取得产权证书、未办妥抵押登记交由中行尤溪支行执管，由沈郎公司提供阶段性连带担保责任。2008年1月25日，中行尤溪支行、陈秀莲、沈郎公司签订2008年尤房借字第356号借款合同，并提供尤溪县某住宅房地产作抵押担保、并由沈郎公司提供阶段性连带担保责任。2016年3月22日，肖方发向中行尤溪支行出具《担保承诺书》，承诺为陈秀莲与中行尤溪支行签订的2008年尤房借字第356号借款合同提供连带担保责任，贷款金额为215,000元，贷款期限168个月，贷款利率5.8725‰。陈秀莲贷款后自2015年1月10日起未履约还款，至2016年10月17日已累计逾期22期。目前尚欠中行尤溪支行贷款本息146,225.59元，其中：未到期本金102,822.17元，拖欠本金余额28,868.73元，拖欠利息11，243.8元，罚息合计3,290.89元（截止2016年10月17日），经中行尤溪支行多次催收未果，诉至本院。陈秀莲、林方钦辩称，对中行尤溪支行的请求以及所依据的事实和理由没有异议。沈郎公司辩称，借款合同中虽约定了陈秀莲提供房产抵押和沈郎公司提供担保如何实现债权，但中行尤溪支行主张要求对陈秀莲提供的抵押房产的处置所得享有优先受偿权，沈郎公司应在中行尤溪支行对陈秀莲的房产进行处置优先受偿借款本息后不足的部分承担责任，且承担后有权向陈秀莲追偿。肖方发辩称，对承担连带责任保证的事实没有异议，但认为应由沈郎公司先行偿还。本院经审理认定事实如下：2008年1月10日，陈秀莲与沈郎公司签订编号为GF-2000-0171(MF-2000-NO.1039771)的《商品房买卖合同》，陈秀莲向沈郎公司购买位于尤溪县梅仙镇金阳庄园11幢602号商品房。2008年1月21日，陈秀莲向中行尤溪支行申请个人房地产借款。2008年1月25日，陈秀莲作为借款人（抵押人）、中行尤溪支行作为贷款人（抵押权人）、沈郎公司作为保证人签订了2008年尤房借字第356号《中国银行个人房地产借款合同》，约定：陈秀莲向中行尤溪支行借款215,000元，借款期限为168个月，借款利率为5.8725‰，借款用途为购买住宅，借款以转账的方式转入福建省沈郎房地产开发有限公司梅仙镇金阳的存款账户，借款以等额本息还款法还款，还款账户为陈秀莲在中行尤溪支行开设的存款账户。沈郎公司为陈秀莲提供阶段性连带责任保证，保证范围为贷款本金及利息、违约金和实现债权的费用（包括诉讼费用和律师费等），阶段性保证于抵押物取得产权证书，办妥抵押登记，交由中行尤溪支行执管之日止。陈秀莲、林方钦以其购买的位于尤溪县梅仙镇金阳庄园11幢602号的住宅作为抵押担保，并办理了抵押权预告登记，抵押担保的范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金和实现债权的费用（包括处分抵押物的费用、诉讼费、律师费等）。如陈秀莲连续六个月未如数归还借款本息和相关费用，中行尤溪支行有权停止向陈秀莲发放借款，并通过行使担保债权或其他方式提前收回已发放的全部借款本息。2008年2月1日，中行尤溪支行将陈秀莲所借款项汇入福建省沈郎房地产开发有限公司梅仙镇金阳庄园项目部的账户。借款时，陈秀莲与林方钦系夫妻关系。2016年3月22日，肖方发向中行尤溪支行出具《担保承诺书》，承诺愿为陈秀莲与中行尤溪支行签订的2008年尤房借字第356号贷款金额为215,000元《个人住房借款合同》提供连带性担保责任。贷款发放后，陈秀莲自2015年1月10日起逾期还款，截至2016年10月17日止，共结欠中行尤溪支行借款本金131,690.9元，利息11,243.8元，罚息3,290.89元，本息共计146,225.59元。中行尤溪支行多次催收未果，于2016年11月10日诉至本院，并于2016年11月21日向本院申请诉讼财产保全，支出财产保全费1,251元。本院认为，中行尤溪支行与陈秀莲、沈郎公司签订的《中国银行个人房地产借款合同》及肖方发向中行尤溪支行出具的《担保承诺书》的内容系当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方均应按合同及承诺书的约定履行义务。中行尤溪支行依约履行了发放贷款的义务，陈秀莲未按约履行还本付息义务，已构成违约，根据合同约定以及依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条之规定，中行尤溪支行有权提出解除合同关系，合同自解除合同的意思表示到达陈秀莲及沈郎公司之日解除，合同解除时间为解除合同的起诉状到达陈秀莲及沈郎公司之日即2016年11月26日。故中行尤溪支行主张解除与陈秀莲签订的《中国银行个人房地产借款合同》及要求陈秀莲偿还借款本金131,690.9元，利息14,534.69元（暂计至2016年10月17日止），并继续支付从2016年10月18日起至实际还清之日止的利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。本案的借款行为是发生在陈秀莲、林方钦夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，属夫妻共同债务，应由陈秀莲、林方钦共同偿还。陈秀莲、林方钦以其所有的房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，该抵押行为合法有效，中行尤溪支行主张对陈秀莲、林方钦提供的抵押物即位于尤溪县某房产进行拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定，予以支持。根据《中国银行个人房地产借款合同》及《担保承诺书》的约定，沈郎公司、肖方发分别对陈秀莲的上述债务承担阶段性连带责任保证及连带责任保证，现因陈秀莲未按约履行还款义务，且合同约定的正式抵押手续尚未办理，中行尤溪支行尚未取得正式抵押登记的房屋他项权证书，沈郎公司提供的阶段性连带责任保证的期限届满条件未成就，故中行尤溪支行要求沈郎公司承担阶段性连带保证责任的诉讼请求以及要求肖方发承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。本案同时存在物保与人保情形，且未约定先后履行顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款之规定，中行尤溪支行应先就陈秀莲、林方钦提供的抵押物实现债权，沈郎公司、肖方发在处置抵押物后不足清偿的部分承担连带清偿责任，故对沈郎公司主张的抗辩理由，本院予以采纳。肖方发主张贷款应由沈郎公司先行偿还的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条第一款、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、中国银行股份有限公司尤溪支行与陈秀莲、福建省沈郎房地产开发有限公司签订的《中国银行个人房地产借款合同》（合同编号：2008年尤房借字第356号）于2016年11月26日解除；二、陈秀莲、林方钦应于本判决生效之日起十日内一次性偿还中国银行股份有限公司尤溪支行借款本金131,690.9元，利息14,534.69元（算至2016年10月17日），共计146,225.59元及自2016年10月18日起至贷款本息还清之日止按《中国银行个人房地产借款合同》约定的利率标准计算的利息；三、陈秀莲、林方钦应于本判决生效之日起十日内一次性支付中国银行股份有限公司尤溪支行财产保全费1，251元；四、中国银行股份有限公司尤溪支行对陈秀莲、林方钦提供的位于尤溪县某房产进行拍卖或变卖所得价款在上述第二、三项债权范围内享有优先受偿权。五、福建省沈郎房地产开发有限公司对陈秀莲、林方钦的上述债务在处置抵押物后不足清偿的部分承担阶段性连带保证责任，在尤溪县某房产的正式抵押登记手续办理完毕，中国银行股份有限公司尤溪支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，福建省沈郎房地产开发有限公司免除保证责任。福建省沈郎房地产开发有限公司承担保证责任后有权在其承担保证责任的范围内向陈秀莲、林方钦追偿；六、肖方发对陈秀莲、林方钦的上述债务在处置抵押物后不足清偿的部分承担连带保证责任，肖方发承担保证责任后有权在其承担保证责任的范围内向陈秀莲、林方钦追偿。如果未按上述判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,225元，减半收取1,612.5元，由陈秀莲、林方钦、福建省沈郎房地产开发有限公司、肖方发负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。代理审判员  吴智文二〇一七年一月十八日书 记 员  姜 辛