江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0411号
上诉人（原审原告）仰玉棣，男，汉族，居民。
上诉人（原审原告）沈守凤（系仰玉棣之妻），汉族，居民。
两上诉人共同委托代理人张树立，江苏广得律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）程友祥，男，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）侯延兵，男，汉族，居民。
两被上诉人的共同委托代理人周达华，江苏海西律师事务所律师。
上诉人仰玉棣、沈守凤因与被上诉人程友祥、侯延兵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2013）南民初字第2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月8日进行了公开开庭审理。上诉人仰玉棣、上诉人仰玉棣和沈守凤的共同委托代理人张树立、被上诉人程友祥、被上诉人程友祥和侯延兵的共同委托代理人周达华参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审中仰玉棣、沈守凤诉称，侯延兵为县政府小车班驾驶员，利用在领导身边工作之便得知县政府235省道县城南段改扩建的信息后，立即伙同其战友程友祥以搞经营为由购买仰玉棣、沈守凤位于灌南县新安镇惠庄境内、原勇通驾校南，235省道东，四间三层638.71平方米房屋，谋取私利。仰玉棣、沈守凤、程友祥、侯延兵于2012年9月8日签订了房屋买卖协议，总价100万元整。因该房屋属于法律上限制流通的农村房屋，根据《土地管理法》以及《合同法》、《物权法》的规定，该房屋买卖协议违反国家法律的规定，自始无效。故请求确认该房屋买卖协议无效。
一审中程友祥、侯延兵辩称，仰玉棣、沈守凤诉称程友祥、侯延兵在获知拆迁信息后，购买了仰玉棣、沈守凤的房屋不是事实，诉前仰玉棣、沈守凤已经通过信访途径来主张权利，灌南县人民政府已进行了调查并作出了调查报告，报告证实仰玉棣、沈守凤所述的事实不存在。在2012年9月8日，双方签订房屋买卖协议时，政府部门还没有决定对该地块进行拆迁，政府决定拆迁的时间是2013年1月。另外，仰玉棣、沈守凤本身也不是房屋所在地村民，该房屋是仰玉棣、沈守凤从他人手中购买，后转让给了程友祥、侯延兵，程友祥、侯延兵已经支付房屋转让款100万元，最终拆迁所得房屋补偿113万余元，双方所签订的房屋买卖协议不存在法律规定的无效情形，仰玉棣、沈守凤诉求不能成立，故请求驳回仰玉棣、沈守凤的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年9月8日，仰玉棣、沈守凤（甲方）与程友祥、侯延兵（乙方）签订了房屋买卖协议，内容为：经甲乙双方协商一致，由甲方将新安镇原惠庄村境内、勇通驾校南235省道路东四间三层房屋及所有设施给乙方，总价壹佰万元整。乙方一次付清房款。甲方保证房屋无纠纷，无拖欠建房工程款并保证三通，即：路通、电通、水通。以后涉及办理一切费用由乙方负责。本协议双方签字后生效，永不反悔。甲方签字：仰玉棣、沈守凤乙方签字：程友祥、侯延兵。2013年4月21日，侯延兵、程友祥签署了拆迁补偿协议书，该房屋现已拆迁。仰玉棣、沈守凤就已拆迁的房屋曾向省长信箱反映“侯延兵、程友祥利用职务之便谋取私利”一事。灌南县县委办公室经调查后作出调查报告，对于仰玉棣所反映的三方面主要问题作出调查，认为程友祥、侯延兵不存在在购房前窃取政府未公开信息的行为；不存在仰玉棣、沈守凤所反映的“购房未满一个月即拆迁”的问题，也不存在仰玉棣、沈守凤所反映的“仅拆迁一项非法牟取暴利100余万元”问题。
原审法院另查明，所争议的房屋在惠庄村境内（现合并为镇中村），系几年前仰玉棣、沈守凤从他人手中购得，该房屋无房产证、土地证，原审法院在审理中也曾到灌南县国土局、拆迁办、规划局、新安镇土地所、镇中村等部门核实所争议房屋所占用土地的性质，但因房屋已被拆迁，又无土地证，无具体地块的信息，上述部门未出具相应证明。而仰玉棣、沈守凤向原审法院申请证人惠某到庭作证，证人称当时他自己有两块宅基地，其中一块转让给了刘双喜，自已住的部分有宅基证，转让给刘双喜的也是宅基地，但没有土地证，并认为是集体性质的土地。原审法院还查明，仰玉棣、沈守凤不是镇中村村民，而程友祥、侯延兵也不是镇中村村民，均是城镇居民。
原审法院认为，仰玉棣、沈守凤要求确认与程友祥、侯延兵签订的房屋买卖协议无效，关键在于所争议的房屋是否为农村房屋。仰玉棣、沈守凤申请到庭的证人惠某虽称所争议的房屋所占用的土地是宅基地，是集体性质，但证人对土地性质的证明，仰玉棣、沈守凤未向原审法院提供其他证据予以佐证，且因现在所争议的房屋已经拆迁，而仰玉棣、程友祥、侯延兵双方均称房屋无产权证也无土地证，在无相关部门对该争议房屋所占用土地性质出具证明的情况下，原审法院尚无法确定房屋的性质，故对仰玉棣、沈守凤以该房屋系农村集体土地上的房屋，城镇居民不得购买为由，确认买卖协议无效的诉求，因证据不足，原审法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回仰玉棣、沈守凤要求确认与程友祥、侯延兵签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求。案件受理费13800元，减半6900元，由仰玉棣、沈守凤承担（已交纳）。
仰玉棣、沈守凤不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。请求二审法院撤销原判予以改判，或发回重审。一、本案争议房屋属村集体经济组织所有土地上的房屋。该房屋位于灌南县新安镇镇中村（原惠庄村）境内，所占土地系村民惠某家自留地。镇中村目前仍属村民委员会集体经济组织，这是客观存在的，灌南人都应知道的事实，本无需举证，原判称无法查清是错误的。二、原判举证责任分配偏袒。就房屋及所占土地性质，原审法院已到国土局等多部门调查，却无相关调查结论。法院是具有公权力的司法机关，既然调查，就应该有结果。而上诉人也曾到有关部门取证，但各部门不予理会，原审应予理解，不应以上诉人提供不了相关证据，否认客观存在的事实。目前，上诉人有两方面的证据可以证实本案争议焦点问题，首先是证人惠某的证言，其次是镇中村村委会的证明。而被上诉人无任何证据抗辩否认这两证据的真实性。原判也未要求被上诉人提供相关证据，有偏袒之嫌。三、多个行政法规都禁止城镇居民购买农村房屋。1999年5月6日，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定，农民的住宅不得向城市居民出售。2007年12月31日，《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》明确指出：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2008年7月8日，国土资发（2008）146号文指出：严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。2008年12月3日，《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》指出：对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为应当依法确认无效。同时《中华人民共和国合同法》第五十二条亦规定违反法律、行政法规的合同为无效合同。综上所述，原审判决认定事实不清，证据采信错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法支持上诉请求。
被上诉人程友祥、侯延兵答辩称，原审法院查明事实清楚，判决正确。上诉人的上诉理由均不能成立。双方签订的房屋转让协议是合法有效的，主体及内容不违反法律的强制性规定，也不存在法律规定的无效情形。双方签订的协议已经履行完毕，被上诉人也按照协议支付了合理对价100万元。上诉人将房屋已经交付给被上诉人，目前房屋已经被拆迁。上诉人主张该房屋为农村房屋，没有依据。两上诉人本身均为城镇居民，不是当地村民，且该房屋位于城区，作为被上诉人有足够的理由相信该房屋的非农性质。灌南县人民政府已对被上诉人的房屋进行了拆迁并进行了相关的调查，认可了两被上诉人为该房屋的合法权利人。上诉人所依据的相关通知、文件等不是法律，也不是法规，不能作为定案依据，且其规定的内容与本案不符。上诉人启动诉讼程序本身为恶意，如果说房屋为农村房屋的话，作为上诉人是明知的，明知不可为而为之，显属恶意。其起诉的目的是想获得不当得利。上诉人与被上诉人签订的买卖协议主要针对房屋和相应的设施，与土地所有权的性质无关。该土地的性质不影响买卖协议的效力。综上，上诉人的上诉理由无依据。请求依法判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
二审中上诉人仰玉棣、沈守凤提供证据村委会的书面证明，证明涉案房屋占用的土地是村集体经济组织的土地。被上诉人程友祥、侯延兵质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，村委会无权对土地所有权的性质作出认定，其证明的内容与本案无关。它证明的是惠某在该位置有土地，与本案的上诉人与被上诉人之间无联系，也不能证明与本案所涉房屋有关。
关于涉案房屋性质的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋无房产证、土地证，关于涉案房屋所有权的性质，原审法院在审理过程中到灌南县国土局、拆迁办、规划局、新安镇土地所、镇中村等部门调查过土地的性质问题。因房屋已经拆迁，房屋位置无法确定，土地性质无法查实，上诉人在一、二审期间均未能提供充分证据证明涉案房屋土地的性质，另涉案房屋已被拆迁，具体所在土地的地点及性质，现无法查明。上诉人称涉案房屋属村集体经济组织所有土地上的房屋的上诉意见，因证据不足，本院对该上诉意见依法不予采信。
关于涉案房屋买卖协议是否有效的问题。本院认为，本案中，仰玉棣、沈守凤与程友祥、侯延兵于2012年9月8日签订了涉案房屋买卖协议，双方在协议上约定“签字后生效，永不反悔”，且在签订协议时，被上诉人作为买方按协议给付了房款，上诉人作为卖方交付了房屋，双方所签订的房屋买卖协议均已履行完毕。涉案房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现上诉人仰玉棣、沈守凤以涉案房屋属村集体经济组织所有土地上的房屋，城镇居民不得购买为由，要求确认其与程友祥、侯延兵签订的房屋买卖协议无效，无事实依据，本院依法不予以支持。
综上，上诉人仰玉棣、沈守凤的上诉请求不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人仰玉棣、沈守凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 刘永红
代理审判员 严伟晏
二〇一四年五月十六日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。