广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终506号
上诉人（原审被告）：冯小青，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人（原审被告）：朱高峰，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：冯小青，系朱高峰的妻子。
被上诉人（原审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
上诉人冯小青、朱高峰因与被上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
经审理查明，冯小青、朱高峰是珠海市香洲区吉大莲花山X栋X房的所有人，该房屋建筑面积为96.88㎡，用途为成套住宅。
梅华公司成立于1998年11月26日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。在吉大街道办和莲花山社区居民委员会的主持和协调下，经居民代表（业主委员会筹备组）投票选举，梅华公司与莲花山小区业主委员会筹备组于2008年5月18日签订《物业管理委托合同》，正式进入小区进行管理。合同第四条约定，梅华公司向业主或非业主使用人提供“基本服务”、“房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护”和“有偿服务”。其中基本服务分为日常服务、定期服务、综合管理。“日常服务”项目如下：（1）公共环境卫生，范围为物业管理区域范围内，业主户门以外；（2）绿化与建筑小品的维修养护与管理，服务范围包括物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地；（3）治安防范，服务范围为物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护；（4）交通、车辆停放秩序及停车场管理，服务范围为物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理；（5）装饰装修管理；（6）消防管理，服务范围为物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理；（7）房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，服务范围为物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、道路、沟渠、共用照明系统、室外排水管网；（8）生活服务设施的维修养护和管理；（9）社区文化建设等。而“房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护”，包括“房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造”、“房屋建筑共用部位、共用设备的小修”、“部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造”和“其他特约服务”。
合同第九条约定梅华公司按合同第四条第一项约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：“1、住宅按建筑面积每月每平方米0.45元收取；2、商场按建筑面积每月每平方米1.50元收取；3、楼道内防盗对讲系统维修费每户3元／月。”
合同第十二条第2款约定如下：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。”合同第三十一条约定：“服务期限为伍年，自2008年5月18日至2013年5月18日止。”
同日，双方再签订一份《补充协议》，在上述合同基础上，增加约定，由业主委员会委托梅华公司代收维修基金，用作小区内公共设施维修，标准为每户3元／月，专款专用维护维修，此费用由业主委员会设专门账号管理。
当月，《珠江晚报》对莲花山小区在街道办、社区居委会的介入下，召开业主代表大会并投票选举梅华公司入驻小区进行物业管理的事件进行了相关报道。
2013年5月10日，梅华公司与莲花山小区业主委员会续签《物业管理委托合同》，约定由梅华公司继续对莲花山小区进行物业管理服务，合同期限自2013年5月19日起至2018年5月19日止，合同对物业服务内容、物业服务收费标准等约定与原《物业管理委托合同》约定基本一致。莲花山小区至今仍由梅华公司在进行物业管理服务。
梅华公司主张，冯小青、朱高峰应向其支付已拖欠的2008年5月至2014年2月的物业管理服务费3051.7元，公用水电费分摊70元，公共维修基金463元。前述物业管理服务费按分段计算滞纳金。梅华公司于2014年1月25日已制作催交欠费通知并发出律师函通知欠费业主缴费。
原审法院认为，梅华公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。珠海市香洲区莲花山小区居委会及小区其他业主能够证实从2008年5月起，梅华公司一直为莲花山小区业主提供物业管理服务，后梅华公司已与莲花山小区业主委员会正式签订物业服务合同。冯小青、朱高峰所有的珠海市香洲区吉大莲花山9栋701房在上述物业管理范围内，应向梅华公司支付相应的物业管理服务费用。梅华公司主张，冯小青、朱高峰应向其支付已拖欠的2008年5月至2014年2月的物业管理服务费3051.7元、公用水电费分摊70元，费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故原审法院予以支持。梅华公司主张，冯小青、朱高峰应向其支付已拖欠的公共维修基金463元，对此，原审法院认为，该公共维修基金系莲花山小区业主委员会委托代为收取，不属于梅华公司的收费范围，原审法院不予支持。
至于梅华公司请求冯小青、朱高峰支付滞纳金的问题，虽然梅华公司提交的《物业管理委托合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁坏了没人维修、对讲机时常损害，小区时而发生盗窃事件等现象。可见，梅华公司的管理服务确实有不到位之处，有需要改善提高管理质量的地方，冯小青、朱高峰没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，梅华公司请求冯小青、朱高峰支付滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，原审法院判决：一、冯小青、朱高峰于判决发生法律效力之日起十日内向梅华公司支付2008年5月至2014年2月的物业管理服务费3051.7元、公用水电费分摊70元；二、驳回梅华公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费25元，由冯小青、朱高峰负担。
冯小青、朱高峰不服上述判决，上诉称：一、冯小青、朱高峰与梅华公司之间并未形成《物业管理委托服务合同》关系，冯小青、朱高峰不受该合同条款的约束，无履行合同义务的必要。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，物业服务企业与小区业主形成物业服务合同关系的签约主体来源有两个方面，一是由建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，二是由业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。只有这两个签约主体和物业服务企业签订的物业服务合同才对全体业主产生约束力。本案中，冯小青、朱高峰在原审时才了解到梅华公司是于2010年5月进驻小区进行管理的，并非是依据建设单位与其签订的前期物业服务合同，也不是由经业主大会依法选聘而授权业委会和其签订合同。冯小青、朱高峰作为物权人，有权决定将自己的物业交由相应的物业服务企业进行管理，有权就物业服务合同相关条款、服务收费等和物业服务企业进行平等协商，但是在不知情的情况下就被他人代表了，被告知要履行合同义务，侵犯了冯小青、朱高峰的合法权利。
二、业委会无代理权，超越代理权与梅华公司签订的《物业管理委托服务合同》且未得到冯小青、朱高峰的追认，为无效合同，对冯小青、朱高峰不产生约束力。首先，梅华公司自称于2008年5月8日进驻小区进行管理，与业委会签订了为期五年的物业服务合同。在2008年5月8日业委会还未成立，无民事主体身份，无签约主体资格，更无在合同上所盖的印鉴，梅华公司与一个杜撰的签约主体签订《物业服务管理合同》并依此对冯小青、朱高峰的物业强制进行服务，强制要求冯小青、朱高峰缴纳管理费，无法律和合同上的依据，冯小青、朱高峰有权拒绝。其次，梅华公司又自称于2013年5月10日与业委会续签了为期五年的物业服务合同，该合同同样为无效合同，根据2013年11月19日以莲花山小区业委会筹备组的名义，以莲花社区居民委员会代章的形式向小区全体业主发布公告称，莲花山业主大会于2013年10月26日至2013年11月18日以书面征求意见方式顺利召开，并选举通过了9名业主委员会委员。该公告显示，第一届业委会于2013年11月19日成立，在2013年11月18日之前只存在筹备组这个临时性机构，梅华公司称于2013年5月10日与业委会签订的合同为虚假合同，因为此时业委会还未成立。即使2013年11月19日业委会成立后和梅华公司签订了《物业服务管理合同》，但第一届业主大会只是决定成立业委会，并未就选聘物业服务企业事项进行投票表决，更未授权业委会代表业主大会和梅华公司签订合同，故梅华公司对小区管理无法律和合同上的依据，对冯小青、朱高峰不产生约束力。上述两次物业服务合同形成过程中，未出现业主大会及业主大会选聘梅华公司作为物业服务企业的会议决议，故该合同为无效合同。
三、原审判决以梅华公司领取了相应的企业法人营业执照和具有物业服务企业资质证书为由，判决冯小青、朱高峰履行合同义务。忽视了梅华公司以违法手段取得合同权利的事实，该《物业管理合同》的签订不符合《合同法》的原则，违反了《物权法》、《珠海市物业管理条例》的强制性规定，原审判决不应以梅华公司提供了事实服务关系为由，掩盖另一个违法事实，如果允许该情形发生，会破坏交易安全，伤害业主的合法权益。
四、梅华公司的诉讼请求超过诉讼时效，应予以驳回。梅华公司主张冯小青、朱高峰自2008年5月以来一直拖欠管理费，但自2008年5月以来梅华公司一直未向冯小青、朱高峰主张过权利，梅华公司怠于行使权利，该行为超过了法律规定的诉讼时效，应由梅华公司承担不利后果。
综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决，驳回梅华公司的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由梅华公司承担。
针对冯小青、朱高峰的上诉状，梅华公司在庭审中答辩称：一、梅华公司进驻涉案小区是通过公开招投标方式进行的，2008年格力物业突然撤场，造成涉案小区无物业公司管理，在街道办及居委会的协调主持下，在小区内广场召开了业主大会，通过业主的选举，梅华公司当选为涉案小区的物业公司，因此梅华公司管理小区符合法定程序。二、关于诉讼时效，梅华公司的诉讼请求未超过诉讼时效，首先，梅华公司至今仍为涉案小区提供物业服务；其次，催收物业费是物业公司日常工作的内容之一，至今梅华公司每月均有收费员上门催收物业费，催收的形式包括口头催收及在业主门口张贴催收的小条，梅华公司不存在放弃主张物业费的情形，梅华公司是在上门催收及张贴催收条不能的情形下才提起的诉讼，是积极向冯小青、朱高峰主张权利，超过诉讼时效的情况应在物业公司撤出小区2年后。
双方在二审中均无新证据提交。
本院认为，本案双方争议的焦点在于以下几方面：
首先，关于本案的诉讼时效问题，冯小青、朱高峰在原审审理过程中提出了诉讼时效抗辩，原审法院对此未予查证，处理不当，本院予以纠正。根据查明的事实，梅华公司自2008年5月开始对莲花山小区提供物业服务至今仍未结束，梅华公司于2014年4月提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，梅华公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，冯小青、朱高峰的该抗辩无法律和事实依据，本院不予采纳。
其次，关于冯小青、朱高峰提出其与梅华公司之间未形成《物业管理委托服务合同》关系，不受合同条款约束，无履行合同义务的必要，以及认为业委会签订的《物业管理委托服务合同》未得到其追认，对其不产生约束力等主张。本院认为，其一，根据本案查明的事实，梅华公司系在街道办、社区居委会的介入下，经由莲花山小区召开业主代表大会并投票选举入驻小区进行物业管理的。梅华公司与涉案小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案中，梅华公司在入驻涉案小区后取得资质证书并依据合同实际提供了物业服务，冯小青、朱高峰作为业主，理应履行交纳物业管理费的义务。其二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，冯小青、朱高峰认为合同未得到其追认对其不产生约束力，该主张没有事实和法律依据。其三，《中华人民共和国物权法》第七十八条对于业主大会或者业主委员会决定的效力范围及效力限制作出了明确规定，即业主大会或者业主委员会的决定对于物业管理区域内的全体业主具有约束力，在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。冯小青、朱高峰若认为上述《物业管理委托服务合同》侵害其合法权益，可另行提起诉讼请求撤销，但不能以此为由拒绝履行缴纳物业管理费的义务。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人冯小青、朱高峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年五月十二日
书 记 员 王 莉