江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04359号
上诉人（原审被告）常熟九龙市场管理有限公司。
委托代理人顾健，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
委托代理人张深。
被上诉人（原审原告）吴海军。
委托代理人徐剑，江苏福地律师事务所律师。
上诉人常熟九龙市场管理有限公司（以下简称九龙公司）因与被上诉人吴海军房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟虞民初字第00024号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月12日，吴海军（乙方）与九龙公司（甲方）签订店铺认租意向书，主要内容为：1、乙方自愿认租九龙大市场二层店铺用于鞋业经营，同意交付20000元作为店铺认租诚意金。乙方提出备选店铺意向为2326、2327、2328共有3间，合计面积为107.64平方米，具体店铺号根据甲方通知和实际交付的店铺确定，店铺面积、租赁年限等相关事宜以双方正式签署的租赁合同为准，届时诚意金自动转入租金；2、为确保市场规模及正常运行，各商户承租鞋业经营的店铺面积必须达到3000平方米。若在2012年年底前鞋类经营商户认租店铺总面积未达到3000平方米的或者经甲方通知后未按期办理签约缴费手续的鞋类经营商户店铺总面积未达到3000平方米的或者在2012年年底前甲方未向乙方交付任何店铺的，则甲方所收认租诚意金无息如数退还……；3、乙方应在甲方通知后5日内携带身份证原件、诚意金收据原件至市场管理部签署乙方已知悉的店铺租赁合同、商业店铺配套合同及九龙大市场管理公约并根据甲方通知付清相应租金、设施配套费及中央空调公摊使用费等费用。要求乙方于交付诚意金后即开始店铺装修……若乙方经甲方通知后5日内未前往九龙大市场五楼按照甲方通知要求签署上述意向店铺这里合同及公约或者乙方未缴清甲方通知要求的租赁费用及其他费用的，甲方基于上述任一情形直接清偿收回上述店铺而无需另行通知，认租书自行终止作废，店铺认租诚意金不退还，归甲方所有；4、如有通知事项以本文书所载明的联系地址或店铺地址送达。若挂号邮寄送达，以乙方为收件人付邮后四日届满视为乙方送达收悉。若快递邮寄送达，以为乙方为收件人付邮后两日届满视为乙方送达收悉……；5、本文书经双方充分商议后形成，自甲乙双方签字或盖章时生效。预约协议书最后约定，该协议经双方签署后生效……。同日，吴海军支付九龙公司20000元店铺诚意金及2000元广告位履约保证金，九龙公司向吴海军出具了相应收据。
又查明，涉案2326、2327、2328店铺已由九龙公司另行出租给他人使用。
庭审中，吴海军认为九龙公司鞋业经营的店铺面积没有达到约定的3000平方米，也没有通知其重新签订意向书。应当退还收取的诚意金20000元和保证金2000元。九龙公司则认为，2013年签订意向书时使用的是2012年的老版本，关于“各商户承租鞋业经营的店铺面积必须达到3000平方米”的约定不适用于双方签订的意向书。在店铺认租意向书签订后，九龙公司已经多次通知吴海军签订正式的租赁意向书，但吴海军接到九龙公司通知后，迟迟不来签订意向书，也不装修、也不开业。按照双方定该种情形，店铺认租诚意金不应该退还。
上述事实，由吴海军提供的店铺认租意向书、收据、九龙公司提供的照片复印件及双方当事人陈述等在案佐证。
原审原告吴海军的诉讼请求为：判令九龙公司返还诚意金和保证金22000元，并承担本案诉讼费。
原审法院认为，根据查明的事实，本案属预约认租合同纠纷，吴海军与九龙公司于2013年3月12日签订的店铺认租意向书，系为将来正式认租九龙大市场二层部分店铺签署正式租赁合同而订立的预约认租协议，是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，双方均应按协议条款诚实信用地履行各自义务。本案中，吴海军依约向九龙公司交纳店铺认租诚意金了20000元，广告位履约保证金2000元，履行了合同义务。九龙公司在收到吴海军上述款项后，无论各商户承租鞋业经营的店铺面积是否达到3000平方米，理应及时履行通知吴海军签署正式店铺租赁合同的义务。但九龙公司没有通知九龙公司签订正式租赁合同，且将吴海军拟认租的店铺另行出租给他人，导致预约认租协议已无履行可能，依法应予解除。由于九龙公司的违约行为，致使吴海军不能实现租赁店铺的目的，故九龙公司收取吴海军的店铺认租诚意金及保证金，没有法律依据，应当及时退还。现吴海军要求九龙公司退还店铺认租诚意金20000元、保证金2000元，原审法院应予以支持。九龙公司没有充分证据证明其主张的曾通知吴海军签订正式租赁合同，系吴海军不肯签合同的事实存在，故对九龙公司不予退还诚意金及保证金的抗辩主张，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，原审法院判决：常熟九龙市场管理有限公司返还吴海军店铺认租诚意金20000元、保证金2000元，共计22000元，于判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由九龙公司负担（吴海军同意其预交案件受理费350元由九龙公司向其直接支付，原审法院不再退还，由九龙公司在判决生效之日起十日内向吴海军支付）。
上诉人九龙公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、涉案店铺已由被上诉人占有控制，双方已形成事实上的租赁关系。上诉人在多次通知被上诉人签订正式租赁合同无果的情况下，将涉案店铺另行出租是为避免损失进一步扩大的无奈之举。二、上诉人已通过电话通知、张贴书面通知等多种形式通知被上诉人签订正式租赁合同，被上诉人自己有顾虑迟迟不来。双方未签订正式租赁合同的过错在于被上诉人，系被上诉人违约，上诉人依约可以没收诚意金而不返还。三、被上诉人未及时拆除广告，上诉人无需返还保证金2000元。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人吴海军答辩称：一、上诉人一直未将店铺交付给被上诉人，被上诉人也没有对店铺上锁，更没有实际使用。二、双方订立的只是预约合同，上诉人一直未通知被上诉人订立正式的房屋租赁合同。三、被上诉人已将店铺出租他人，由于上诉人的违约行为，致使被上诉人不能实现租赁店铺的目的，故上诉人收取诚意金和保证金没有法律依据，应当返还。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原审判决。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，2013年3月12日吴海军与九龙公司签订的店铺认租意向书合法有效，双方均应按约履行。该认租意向书属于双方为将来订立正式的房屋租赁合同而订立的预约合同。吴海军已依约向九龙公司支付了店铺认租诚意金20000元、广告位履约保证金2000元，九龙公司负有及时通知吴海军签订正式租赁合同的义务。关于九龙公司认为涉案店铺已由吴海军占有控制，双方形成事实上租赁关系的上诉意见，本院认为，九龙公司未提供证据证明吴海军已占有控制涉案店铺，且从九龙公司将涉案店铺另行出租他人并无障碍的事实可知，涉案店铺仍可由九龙公司自主处分，故对九龙公司的该上诉意见，本院不予采纳。关于九龙公司认为其已多次通知吴海军签订正式租赁合同，双方未签订正式租赁合同的过错在于吴海军的上诉意见，本院认为，九龙公司对其主张的通知事实未能提供充分有效的证据予以证明，难以认定正式租赁合同未签订系吴海军的过错所致，故对九龙公司的该上诉意见，本院亦不予采纳。鉴于九龙公司已将认租意向书所涉店铺另行出租给他人，以自己的行为表明不履行认租意向书约定的主要义务，吴海军已不能实现认租意向书的合同目的，故吴海军有权要求解除认租意向书。本案中，吴海军的诉讼请求为要求九龙公司返还诚意金和保证金，该诉讼请求的实质是行使认租意向书解除后恢复原状的请求权，包含有解除认租协议书的意思表示，故原审法院认定认租意向书依法应予解除，并无不当。认租意向书解除后，九龙公司应当将收取的诚意金20000元及保证金2000元返还给吴海军。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人常熟九龙市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十月十九日
书记员 王文君