江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民初字第00126号
原告张梅。
委托代理人张广彩。
委托代理人王晓菊。
被告苏州铭基置业有限公司。
法定代表人李中芳，董事长。
委托代理人包涵。
委托代理人吕佳镔。
原告张梅与被告苏州铭基置业有限公司（以下简称铭基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成合议庭。本院于2015年11月19日公开开庭审理了本案，原告张梅的委托代理人张广彩、王晓菊，被告铭基公司的委托代理人包涵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张梅向本院起诉称：2008年10月6日双方签订《回购协议书》，约定铭基公司同意自购房合同签订之日起五年后即2013年10月6日张梅可以向铭基公司提出回购，铭基公司不得拒绝，回购价为房款及税、费、利息等总额。到期后，张梅多次向铭基公司提出回购，铭基公司以各种理由拖延，故诉至法院，请求：1、判令被告铭基公司回购本案涉案房产，返还购房款并承担违约金合计11966076.54元，其中购房款和税费、利息等计算至2013年7月为9204674.26元，违约金2761402.28元；2、本案诉讼费用被告铭基公司承担。审理中，张梅明确其诉请的组成为：房屋增加面积金额为103452.97元及自2010年1月至2013年7月按月息1.5%计算的利息66727.16元；房款相关费用8412元及自2010年1月至2013年7月按月息1.5%计算的利息5425.74元；维修基金、契税等费用207786.12元及自2010年1月至2013年7月按月息1.5%计算的利息134022.05元；物业费70242.22元及自2010年1月至2013年7月按月息1.5%计算的利息45306.23元；银行贷款2545600元及相应利息361095.57元，需扣减银行贷款已付的本金136982.48元；首付款2545600元及相应利息3059503.77元。
被告铭基公司答辩称：张梅主张的税费利息没有合同依据，根据协议书的约定，回购的价格是5091200元以及相应的各项税费利息的总额。相应产生的应该是因回购产生的税费利息，而不是张梅使用房屋或者购买房屋产生的税费利息。张梅主张的违约金缺乏依据。铭基公司不存在违约行为，张梅称2013年10月6日提出回购请求，但铭基公司未收到，且张梅提供的证据也没有显示张梅提出了回购请求。根据回购协议书约定，铭基公司如果违约才承担相应的违约责任，违约是指不回购，不是指既回购又承担违约责任。
原告张梅为证明其本诉主张，提供了如下证据：
1、回购协议书，证明张梅与铭基公司就本案所涉房产的买卖与回购达成一致，并对购房所涉的费用及违约金做了明确约定。2、商品房买卖合同、销售不动产发票、个人购房抵押合同、江苏银行房贷存折，证明双方签订回购协议后，张梅按约办理了本案所涉房产的买卖手续，并按月承担了银行贷款的本息。3、入伙应缴费用告知单、入伙物业费用告知单及相应的缴费票据，证明张梅承担了本案所涉房产买卖的相关各项费用。4、2014年3月20日律师函及2014年3月24日邮寄凭证、签收情况查询表，证明张梅已于2014年3月24日向铭基公司发律师函主张履行回购协议，该律师函于2014年3月25日送达铭基公司。5、吴房他证字第001309**号他项权证，他项权证原件在银行处，证明涉案17幢房屋产权属于张梅；6、2011年7月15日曹春雨代张梅签收的签收表复印件一份，证明张梅缴纳了签收表中所载明的费用后从物业公司领取到了相对应的发票；7、银行个人消费贷款对账单，证明张梅一直按期归还贷款。
被告铭基公司对原告张梅提供的上述证据进行质证，并发表如下质证意见：1、对回购协议的真实性、关联性没有异议，但相关的各项税费利息与本案无关，根据回购协议书的约定，回购的价格是5091200元及相应产生的各项税费利息，相应产生的是指因回购产生的税费、利息总额。2、对商品房买卖合同、销售不动产发票、个人购房抵押合同、江苏银行房贷存折的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。3、对缴费告知单及相应的缴费票据真实性、合法性没有异议，但与本案无关，经核实铭基公司虽向张梅发出缴费告知单，但张梅未向铭基公司支付该费用，所有费用均为铭基公司先行垫付。4、没有收到该律师函。5、对他项权证没有异议，但需核对原件。6、对签收表真实性不予认可。7、对银行对账单真实性予以认可，但与本案无关。
本院经审理查明：
2008年10月6日，张梅与铭基公司签订《吴江市商品房买卖合同》，约定张梅向铭基公司购买位于苏州市吴江区芦墟镇的“竹园17号楼”，房屋建筑面积为620.08平方米，其中地上建筑面积为418.13平方米，地下建筑面积为201.95平方米，购房价款为5091200元，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，付款方式为银行按揭。
2008年10月6日，张梅与铭基公司签订回购协议书，约定铭基公司同意按购房合同签订之日起计算，五年后即2013年10月6日后对已购17#房的业主张梅可向铭基公司提出回购，铭基公司不得拒绝。回购价格为人民币509.12万元，以及相应产生的各项税、费、利息的总额。铭基公司如违约，同意按房价的总值（原价＋税＋费＋息）的30%返还张梅。
2008年10月20日，张梅与江苏银行股份有限公司城西支行签订个人购房抵押借款合同，借款金额为2545600元，借款期限为360个月，自2008年10月24日至2038年10月24日，借款以张梅向铭基公司购买的竹园17号楼房屋作为抵押物。2008年10月24日江苏银行股份有限公司城西支行按约于2008年10月24日向张梅放款2545600元，该款由张梅支付至铭基公司。
2008年10月31日，铭基公司向张梅开具销售不动产统一发票，发票载明销售的不动产为竹园17号，金额为2545600元，款项性质为预收购房款；2008年12月23日，铭基公司向张梅开具销售不动产统一发票，发票载明销售的不动产为竹园17号，金额为2545600元，款项性质为预收购房款；2010年7月27日，铭基公司向张梅开具销售不动产统一发票，发票载明销售的不动产为竹园17号，建筑面积为632.68平方米，单价8210.5534，金额为5194652.97元，款项性质为购房款。
2010年1月1日，铭基公司向张梅发出入伙应缴费用告知单，明确建筑面积为632.68平方米，较合同面积620.08平方米存在误差，误差面积金额为103893.06元，需补缴。物业专项维修基金（标准为购房价的2%）计103893.06元、契税（总房价＊2%）计103893.06元、交易手续费3元／平方米计1898.04元、房屋产权证代办费1500元、土地评估费7000元、土地使用权证代办费1000元。上述误差面积金额、基金、契税、各项费用总计322637.13元。
2010年5月25日，铭基公司向张梅发出入伙物业费用告知单，明确住宅物业管理费（标准为3.8元／平方米／月）计19602.48元，首次预收一年，装修垃圾清运费（标准为5元／平方米＊建筑面积）计3163.4元，装修保证金1000元。上述费用总计23765.88元。
2010年4月6日的吴江市住宅专项维修资金专用收据载明业主为张梅，住宅地址为铭基生态住宅区2期107#（竹园17）幢，交存金额为47451元。2010年12月28日吴江市地方税务局出具的现金完税证载明纳税人为张梅，含土地契税在内的纳税金额为103893.06元。2011年6月1日，吴江市吴地土地咨询评估有限公司向张梅开具发票，开篇项目为评估费，金额为7010元；2011年3月27日，吴江市房地产管理处向张梅开具非税收入一般缴款书，收费项目为房屋所有权登记费，金额为80元；2011年4月19日，吴江市地产交易中心向张梅开具发票，开篇项目为转让交易费，金额为992元；2011年4月25日，吴江市鼎鑫房产中介服务部向张梅开具发票，项目为手续费，金额为200元；2011年7月10日，吴江市房地产管理处向张梅开具非税收入一般缴款书，收费项目为房屋所有权登记费，金额为80元；2012年12月10日，苏州怡中物业管理有限公司吴江分公司向张梅开具发票，开票项目为物业管理费，金额为14701.5元，收费期间为2012年4月至2012年12月。
2011年3月16日，张梅取得了涉案房屋的房屋产权证。2011年6月29日，江苏银行股份有限公司城西支行取得涉案房屋他项权证书。
张梅、马国芬委托江苏诚鑫律师事务所律师张广彩于2014年3月20日向铭基公司发生律师函，要求铭基公司在收函后7日内与张梅、马国芬协商履行回购协议书事宜。该律师函于2014年3月24日邮寄，铭基公司于2014年3月25日签收。
本案审理中，铭基公司陈述涉案房屋首付款系由工程款抵充；张梅陈述首付款是以工程款直接转支的方式交付。张梅陈述涉案房屋银行按揭贷款尚未还清。
上述事实，由回购协议书、商品房买卖合同、销售不动产发票、个人购房抵押合同、江苏银行房贷存折、入伙应缴费用告知单、入伙物业费用告知单、缴费票据、2014年3月20日律师函及2014年3月24日邮寄凭证、签收情况查询表、吴房他证字第001309**号他项权证、银行个人消费贷款对账单及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，张梅与铭基公司签订的回购协议书系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。协议书约定购房合同签订五年后即2013年10月6日后，张梅可向铭基公司提出回购，铭基公司不得拒绝。该回购协议的实质系张梅有权在购房合同签订五年后将其从铭基公司购买的商品房出售给铭基公司。回购协议约定回购价格为509.12万元以及相应产生的各项税、费、利息的总额，因509.12万元系商品房购房合同约定的房价，该约定表明铭基公司回购时涉案房屋不应存在其他权利负担。现张梅尚未还清涉案房屋的银行按揭贷款，涉案房屋上的他项权证亦未注销，故张梅请求铭基公司回购涉案房屋条件尚未成就。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告张梅的诉讼请求。
案件受理费93597元，由原告张梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，账号：10×××75。）
审 判 长 顾 平
代理审判员 陈 斌
代理审判员 姚 望
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 陈闵悦