重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初5449号原告：李勤梅，女，1972年9月30日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：文坛，重庆博嘉律师事务所律师。被告：重庆市渝北区金港粮油有限责任公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道五星路94号，组织机构代码78746688-2。法定代表人：梅晓良，董事长。委托诉讼代理人：仲宇，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建秋，重庆万同律师事务所律师。原告李勤梅与被告重庆市渝北区金港粮油有限责任公司（以下简称金港粮油公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李勤梅的委托诉讼代理人文坛、被告金港粮油公司的委托诉讼代理人仲宇、李建秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勤梅向本院提出诉讼请求：被告金港粮油公司向原告李勤梅支付停产停业损失补偿58320元及搬迁费810元。本案案件受理费由被告金港粮油公司负担。事实和理由：原告李勤梅作为五金销售个体工商户，承租被告金港粮油公司位于渝北区双龙湖街道五星路94号1幢1-1第6号门市至2016年7月。此门市已被重庆市渝北区人民政府纳入征收拆迁并核定了征收补偿在被告金港粮油公司名下。原告李勤梅已将工商营业执照交给重庆市渝北区人民政府授权设立的观音岩片区国有土地上房屋征收指挥部申报停产停业损失等补偿登记。原告李勤梅多次就此门市应获得的停产停业损失、搬迁费等补偿事宜请求与被告金港粮油公司协商分割未果，反遭被告金港粮油公司停水停电。被告金港粮油公司鉴于停水停电仍不能达到逼迫原告李勤梅搬离此门市的目的，于2016年10月左右向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，要求原告李勤梅搬离此门市，该案现已在二审阶段。原告李勤梅作为案涉门市的经营者，依照相关法律及政府规定享有停产停业损失、搬迁费等补偿，被告金港粮油公司应当将获得的相应补偿支付给原告李勤梅，现为保护原告李勤梅的合法权益，故向法院提起诉讼。被告金港粮油公司辩称，1、原告李勤梅递交的诉状上载明的起诉依据的法律关系为不当得利纠纷，而在庭审过程中变更为房屋租赁合同纠纷，不符合法律规定；2、被告金港粮油公司作为案涉房屋的产权人，是房屋征收补偿的对象，依法享有相应停产停业损失及搬迁损失补助；3、原告李勤梅不符合停产停业损失补助的条件，原被告间的租赁合同于2016年6月30日到期，期限届满后双方形成不定期租赁关系，被告金港粮油公司在合理期限内通知原告李勤梅搬迁，双方租赁合同已经解除，原告李勤梅主张停产停业损失没有事实依据。另外，双方租赁合同第11条明确约定，若产生征收事宜，其搬迁涉及的费用由原告李勤梅自行负责，故原告李勤梅主张搬迁费亦无依据；4、被告金港粮油公司对原告李勤梅租赁的房屋未实施停水停电行为，即使存在断水断电行为，双方合同已经解除，被告金港粮油公司不再负有提供水、电的义务；5、原告李勤梅未举示证据证明其起诉主张的停产停业损失及搬迁费用的具体金额、应承担举证不能的法律后果；6、原告李勤梅至今未搬迁出房屋给被告金港粮油公司造成的损失，被告金港粮油公司保留追究的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对法院依原告李勤梅申请调取的《征收协议书》，经庭审质证，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认证如下：对被告金港粮油公司举示的照片，虽原告李勤梅对其真实性有异议，但原告李勤梅认可该照片显示的确为其门市，并陈述自己一直未搬出案涉门市，故对该照片，本院予以采信。本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：被告金港粮油公司为重庆市渝北区双龙湖街道五星路94号1幢1-1号房屋产权人。2015年12月25日，以被告金港粮油公司为甲方，原告李勤梅为乙方，双方签订租房协议，约定被告金港粮油公司将位于五星路94号第6号门市租给原告李勤梅使用，租赁期限从2016年1月1日至2016年6月30日止，每月租金2800元。合同第11条约定，如因国家政策性拆迁，乙方应无条件保留门市原貌，在规定的时间内将门市退还甲方，协议自动终止，其搬迁涉及的费用由乙方自行负责。2016年6月16日，重庆市渝北区人民政府作出《重庆市渝北区人民政府关于观音岩扩大片区棚户区（危旧房）改造国有土地上房屋征收的决定》实施观音岩扩大片区棚户区（危旧房）改造国有土地上房屋征收项目。决定中载明被征收人对房屋征收决定有异议的，可以自本决定公告之日起60日内向重庆市人民政府申请行政复议，也可自本决定公告之日起六个月内依法向人民法院提起行政诉讼。同日，重庆市渝北区人民政府发布《重庆市渝北区人民政府关于观音岩扩大片区棚户区（危旧房）改造国有土地上房屋征收的公告》并附《观音岩扩大片区棚户区（危旧房）改造国有土地上房屋征收项目征收补偿方案》。补偿方案载明，征收范围：观音岩扩大片区棚户区（危旧房）改造国有土地上房屋征收红线范围内的所有国有土地上房屋，包括观音岩路、五星路和汉渝路部分房屋。征收补偿对象：本项目征收补偿对象为项目征收红线范围内持有国有土地上的房地产权证、房屋所有权证和土地使用权证或具有其他合法产权证明的房屋所有权人；被征收房屋的停产停业损失补偿按《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》办理；同一产权户内只有非住宅房屋的征收奖励及补助费用，搬迁补助费：商业、办公、业务用房按建筑面积每次每平方30元、生产用房按建筑面积每次每平方米40元。2016年7月19日，以重庆市渝北区房屋管理局为甲方，被告金港粮油公司为乙方，双方签订国有土地上房屋货币征收协议。协议约定，经双方协商，乙方自愿按照《观音岩扩大片区棚户区（危旧房）改造国有土地上房屋征收补偿方案》选择货币补偿安置方式，对乙方所有的位于渝北区双龙湖街道五星路94号1幢1-1号非住宅房屋（建筑面积1166.36平方米）进行征收补偿，其中被征收房屋价值补偿费用19312082元、旧房搬迁补助费34991元（标准30元/平方米，数量1166.36平方米）、停产停业补助费1158725元（标准19312083元，数量0.06）。2016年8月12日，被告金港粮油公司向原告李勤梅邮寄了《搬迁通知书》，告知原告李勤梅双方签订的《租房协议》已到期，该房屋被渝北区人民政府纳入征收范围，被告金港粮油公司不再续签租房协议，要求原告李勤梅尽快搬离所租用的6号门市，于2016年8月16日前将房屋钥匙交还至公司办公室。该邮件因拒收于2016年8月14日退回。2016年9月19日，被告金港粮油公司向重庆市渝北区人民法院提起诉讼要求原告李勤梅归还位于重庆市渝北区双龙湖街道五星路94号1幢1-1第6号门市，并支付租金及占用使用费。2016年12月16日，重庆市渝北区人民法院作出（2016）渝0112民初16891号民事判决书，该判决书载明，因双方租赁期限届满后，承租人李勤梅继续使用案涉房屋并支付了2016年7月份租金，出租人金港粮油公司予以接受，故双方形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定，双方形成不定期租赁合同关系后，金港粮油公司可在合理期限前通知对方后解除租赁合同关系。金港粮油公司于2016年8月12日向李勤梅发送的通知要求李勤梅搬离并返还案涉房屋即系要求解除双方不定期租赁合同关系的意思表示，庭审过程中，李勤梅也对该通知的真实性予以认可，故金港粮油公司要求解除合同的意思表示已到达李勤梅，该邮件系因拒收被退回，故认定退回时间即2016年8月14日为意思表示到达时间，故双方不定期租赁合同关系于该日解除。合同关系解除后，李勤梅应及时履行搬离并返还案涉房屋的义务，故对金港粮油公司要求李勤梅返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。原告李勤梅不服上述判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，现该案正在二审审理过程中。庭审过程中，原告李勤梅陈述，就案涉房屋停产停业损失无法进行计算，只能按照政府相关文件规定的，按房屋总价值的6%给予补偿；搬迁补助费用按照30元每平方米计算。对被告金港粮油公司提出的双方合同中对搬迁费用的约定，原告李勤梅陈述，虽然合同约定搬迁费用由原告李勤梅自行负责，但被告金港粮油公司不能据此获得应当属于原告李勤梅的搬迁费及相关补助费用。庭审过程中，被告金港粮油公司举示照片两组，证明原告李勤梅租赁的房屋一直处于经营状态，不存在停产停业损失。原告李勤梅陈述，合同期限届满后一直未搬离租赁房屋，虽门市一直开着门，但是并未进行经营，原告李勤梅占用案涉房屋系因为被告金港粮油公司未按照法律法规规定与原告李勤梅就停产停业损失进行协商，其系依法行使留置权利；虽然原告李勤梅无证据证明被告金港粮油公司停水停电的行为，但是该行为确实存在，原告李勤梅根本无法经营。本院认为，原告李勤梅与被告金港粮油公司签订租房协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，故双方签订的合同应属合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。因原告李勤梅在庭审过程中明确本案依据房屋租赁合同关系起诉，故本案依照房屋租赁合同纠纷进行审理并无不妥。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”故房屋拆迁补偿安置对象应为房屋产权人，房屋出租后因房屋征收产生的搬迁费、停产停业损失补偿费原则上应当属于房屋产权人，而非承租人，承租人与出租人另有约定的除外。房屋承租人不因所租赁的房屋被国家征收而直接与征收人产生法律关系，其只能依据其与出租人签订的房屋租赁合同主张权利。对原告李勤梅提出要求被告金港粮油公司支付搬迁费的诉讼请求，因双方合同对搬迁费用有明确约定应当由原告李勤梅自行负责，故对原告李勤梅主张的搬迁费用，本院不予支持。对原告李勤梅提出的停产停业损失补偿，因征收补偿方案补偿的对象是产权人而非承租人，故该补偿方案不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。另外，原告李勤梅在庭审过程中陈述，自双方租赁期限届满后，原告李勤梅一直未搬离案涉房屋。对原告李勤梅陈述的自己门市的门一直开着，但未实际经营，不符合一般常理；且原告李勤梅陈述的被告金港粮油公司存在断水、断电的行为，导致自己客观上无法经营也未提供充分证据予以证明，故案涉门市一直处于经营状态，原告李勤梅不存在停产停业损失。对原告李勤梅要求被告金港粮油公司支付停产停业损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李勤梅的诉讼请求。案件受理费1283元，减半收取计641.5元，由原告李勤梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 粟 果二〇一七年三月二十八日书 记 员 吴心池