福建省龙岩市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽08执异22号
案外人：赵香玉，女，汉族，1970年11月15日生，住福建省武平县，
申请执行人：福建省天裕盛丰资产管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新东路478号24层，统一社会信用代码：91350000M0000XMA26。
法定代表人：刘用腾，董事长。
委托代理人：戴宏炜、张清宝，福建省天裕盛丰资产管理有限公司职工。
被执行人：福建省龙岩市闽鑫贸易有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区莲花大厦6F，组织机构代码70531907-0。
法定代表人：张明，总经理。
被执行人：张明，男，1962年6月10日生，汉族，住龙岩市新罗区，
被执行人：章璇，女，1964年9月29日生，汉族，住龙岩市新罗区，
被执行人：李海林，男，1970年10月14日生，汉族，住龙岩市新罗区，
被执行人：郑红艳，女，1976年2月10日生，汉族，住龙岩市新罗区，
在本院执行申请执行人福建省天裕盛丰资产管理有限公司（以下简称天裕公司）与被执行人福建省龙岩市闽鑫贸易有限公司（以下简称闽鑫公司）、张明、章璇、李海林、郑红艳金融借款合同纠纷一案中，案外人赵香玉对本院拍卖被执行人李海林所有的武平县平川镇西安路Ｂ栋1楼1号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
赵香玉称，其与李海林于2012年6月16日签订房产买卖协议，购买武平县西门客家文化广场Ｂ栋1层05号商铺，并已按合同约定在2012年12月前付清540000元，占全部购房款90%（另10%按合同约定于办证时支付），李海林也于2012年6月将05号商铺交付异议申请人使用。现法院强制执行，严重侵犯异议人合法权益，要求停止对上述05号商铺的强制执行。
天裕公司称，一、异议人提交的买卖协议无李海林本人签字，现有证据也无法证明代理人有代理权，因此买卖协议是不真实的，无法律效力；二、异议人提交的收款收据、收条等无李海林签字，异议人也无提供银行转帐凭证，无法证明其已实际向李海林交付购房款；三、执行标的未交付异议人。根据本院执行依据中认定事实，上述标的已由李海林出租给武平新发现市场运营管理有限公司，租赁期限从2012年12月7日至2017年12月6日，因此异议人称商铺已交付与事实不符。综上，要求驳回异议人的异议申请。
李海林称，案外人陈述的事实属实，其合法权益应受保护，请求法院支持案外人异议请求。
本院查明，2014年1月，闽鑫公司、李海林分别与中国银行股份有限公司龙岩分行（以下简称龙岩中行）签订《授信额度协议》、《最高额抵押合同》，约定龙岩中行向闽鑫公司提供一定额度授信贷款，李海林自愿以其所有的座落于福建省××县平川镇××路（客家文化商住城）B栋1楼1号的房地产（国有土地使用权证号：武国用2013第0430号、房屋所有权证号：武房权证2012字第××号）为授信贷款提供最高额抵押担保。此后，双方因借款合同纠纷诉至法院。诉讼过程中，根据龙岩中行申请，本院于2015年2月12日以（2015）岩民初字第64号民事裁定，保全查封了上述抵押房地产。案经本院审理并以（2015）岩民初字第64号民事判决生效。该判决确定龙岩中行在闽鑫公司未能偿还借款时有权以上述抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。判决生效后，龙岩中行转让其就该案的全部债权，最终由天裕公司受让取得。因各被执行人未履行生效法律文书确定的义务，天裕公司向本院申请执行。本院立案后，于2016年6月3日以（2016）闽08执76号执行裁定，查封、拍卖、变卖被执行人的上述财产，并于2016年10月25日发出公告，责令被执行人及其他住户、用户于2016年11月25前迁出上述房产。为此，赵香玉就上述标的中05号商铺提出异议，要求保障其合法权益，理由如上。
另查明，武平县平川镇西安路（客家文化商住城）B栋1楼1号商场建成于2011年，2012年12月7日进行产权登记（房屋所有权证号：武房权证2012字第××号、国有土地使用权证号：武国用2013第0430号），产权人为李海林、郑红艳，房屋性质商品房，规划用途商用，面积1412.33平方米，土地使用年限至2049年5月3日。2011年间，李海林将商场沿街分隔成10余个商铺、内部90余摊位。2012年6月16日李海林将其中05号商铺出售给案外人赵香玉，双方签订《西门市场房产买卖协议》，约定总成交价600000元，付款方式为：签约时付款500000元，另100000元分二期支付，第一期40000元于2012年9月30日前支付，另60000元于甲方（李海林）书面通知办理产权证之日起7日内支付。签约后赵香玉依约支付了540000元，商铺于2012年交付使用。2012年12月7日，李海林将该商场整体出租给武平新发现市场运营管理有限公司（以下简称新发现公司），租赁期5年，自2012年12月7日起至2017年12月6日止。2014年，李海林以上述商场为本案债权作抵押担保，涉讼后经本院判决确认抵押成立。执行中，本院根据生效判决确定的内容，拟对上述抵押物进行处置，案外人为此提出异议。
本院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院依法有权查封、拍卖、变卖被执行人的财产。本案中，案涉标的武平县平川镇西安路（客家文化商住城）B栋1楼1号商场登记在被执行人李海林名下，且为本案抵押物，在其未履行还款义务时，法院依法查封并进行拍卖符合法律规定。同时，李海林作为涉案标的所有权人，在未改变房产性质及规划用途的情况下，将商场分隔为若干商铺及摊位，并将其中05号商铺转让给案外人，该行为系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，且行为早于本案抵押合同设立及法院查封时间，应受法律保护。故案外人请求法院拍卖抵押房产时不损害其权益，理由成立，其请求本院予以准许。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项之规定，裁定如下：
对案外人赵香玉经营使用的武平县平川镇西安路（客家文化商住城）B栋1楼1号05号商铺，按现状进行拍卖。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 余福明
审 判 员 卢宝报
审 判 员 林发富
二〇一七年九月四日
法官助理 林 磊
书 记 员 谢炜丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。