江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终323号
上诉人（原审原告、反诉被告）江苏佳洲农牧科技发展有限公司，住所地淮安市淮阴区吴城镇堡工村村委会办公室。
法定代表人陶薇，该公司执行董事。
委托代理人丁和珍，淮安市淮阴区嘉信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈德军，职业不祥。
委托代理人张芳、武文斌，江苏穿石律师事务所律师。
上诉人江苏佳洲农牧科技发展有限公司（以下除判决主文外简称佳洲公司）因与被上诉人陈德军租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院于2015年12月30日作出的（2015）淮小民初字第00427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月18日公开开庭审理了本案，上诉人佳洲公司的法定代表人陶薇、被上诉人陈德军的委托代理人张芳、武文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年9月6日，原告佳洲公司与被告陈德军签订《租房协议书》一份，约定甲方（即原告佳洲公司）将位于淮安市淮阴区吴城镇堡工村养猪场一处，租赁给乙方（即被告陈德军）从事生猪养殖。合同约定主要内容为：第一，甲方出租的场地土地面积11亩，猪场建筑面积约3000平方米，办公室6间，厨房1间，生产车间2间，饲料库2间，传达室1间，风机16台，水电正常使用。排污畅通。第二，租赁期间五年，从2014年9月15日起至2019年9月15日止。乙方交还的租赁物应和租赁时的状况基本一致，如有损坏的，应负责修复好。第三，租金：第一年48000元。第一次交付甲方15个月租金60000元。每年的9月15日前交付下一年租金48000元，以此类推……。第四，租金支付时间：第一年租金在2014年9月15日支付，2014年9月6日付定金10000元（乙方履约后，冲抵第一年租金），在2015年9月15日前支付房租48000元，以后每年租金在当年的9月15日前一次性付清。第五，租赁物的交付：在签订本协议时，甲方已经履行交付手续，乙方对所接受的租赁物已经有详细的了解，不持任何异议，双方不需要另外再办理交接手续。第六，甲方将第六间母猪定位栏拆除。第十二，附属物的添加：因生产、生活需要，乙方建设相关附属物的，租赁期满，其产权无偿归还甲方所有。第十四，租赁期间费用的承担：租赁期间水电费以及经营过程中产生的各种税费由乙方承担，乙方应在租赁期结束后结清上述费用。第二十，协议生效：本协议自2014年9月15日起生效。原告佳洲公司向被告陈德军索要第二年（即2015年9月1日-2016年9月1日）租金及利息未果，向法院提起诉讼。被告陈德军在答辩期限内提起反诉要求解除合同；返还60000元；赔偿1000元。在原审审理过程中，原告佳洲公司变更诉请，要求按原貌返还租赁物（如不能按原貌返还租赁物给原告造成损失的，被告依法赔偿），并自2015年9月1日起，按4000元／月支付占有使用费至实际返还租赁物之日止。
原审另查明，合同签订后，被告陈德军向原告佳洲公司支付了房租60000元。2015年9月，被告陈德军投入了资金，在其租赁场地进行生猪养殖，直至2015年4月中旬。租赁物中有6间生猪养殖场地，被告陈德军使用了5间，第6间一直未使用，第6间的定位栏未拆除。在饲养过程中，排污不畅，下水道堵塞，原告佳洲公司找人清理，花费1000元，2015年2月16日，被告陈德军向原告佳洲公司支付1000元。2015年4月份，被告陈德军将租赁场地清空。2015年7月8日，被告陈德军以邮寄顺丰速运快递的形式将租赁房屋钥匙及告知函送至原告佳洲公司，快件被退回。告知函主要内容为：被告陈德军在饲养猪的过程中发现猪场设施简陋，没有排放猪粪便的设施，导致猪粪便发出的臭味被周边的村民多次举报。猪场原积垢导致部分猪病死，给其造成严重经济损失。请尽快完善排放猪粪便污水设施，尽快履行合同约定的其他义务，否则造成的一切损失由原告佳洲公司负责赔偿。2015年8、9月份，被告陈德军委托人将告知函、《警告》送给原告佳洲公司法定代表人陶薇，警告的主要内容为：我们是居住在淮阴区吴城镇堡工村陶薇养猪场周围村民，自2014年9月猪场开始养猪后，猪场排放的粪便气味难闻严重影响我们的基本生活，我们警告养猪的人尽快停止养猪，不然会采取堵门等方式，同时也会向环保部门举报。原审中双方一致陈述在租赁期间，被告陈德军没有添加附属物，且无水费、杂项等，只有电费支出，双方尚未结算。
涉案养猪场土地系原告佳洲公司租赁淮安市淮阴区吴城镇镇政府的，承租期限自2005年开始50年。原告佳洲公司在租赁土地上建筑了涉案养猪场厂厂房设施等，涉案养猪厂厂房至今未办理建设工程规划许可证、权属证书。被告陈德军未办理任何养猪手续。原审审理中，被告陈德军放弃向原告佳洲公司主张已支付的房屋租金60000元。
佳洲公司一审诉称：原告佳洲公司系从事农业科技研发、畜牧新品种研发等业务的企业，2014年9月，被告陈德军与原告协商，欲租赁原告佳洲公司位于淮阴区吴城镇堡工村的养猪场。2014年9月6日，原告佳洲公司的法定代表人陶薇与被告陈德军签订了《租赁协议书》，该协议约定：“第一，甲方（即原告佳洲公司）出租场地的基本情况：租赁的场地位于淮阴区吴城镇堡工村村委隔壁土地面积11亩，猪场建筑面积，约3000平方米左右，办公室6间，厨房一间，生产车间2间，饲料库2间，传达室1间，风机16台，水电正常使用。排污通畅。第二，租赁期限：五年，从2014年9月1日起至2019年9月1日止。…第三：租金：第一年48000元，第一次交付给甲方15个月租金60000元。每年的9月1日前交付下一年租金48000元，以此类推，….第四，租金支付时间：第一年租金在2014年9月15日前支付，2014年9月6日付定金10000元（乙方（即被告陈德军）履约后，冲抵第一年房租租金），在2015年9月1日前支付48000元，….第五，租赁物的交付：在签订本协议时，甲方已经履行交付手续，乙方对所接受的租赁物已经有详细的了解，不持任何异议，双方不需要另外再办理交接手续。”等事宜。原告依据约定交付涉案养猪场，被告依约交付第一年租金，于2014年9月开始生猪养殖。至2015年8月底，原告多次催索被告支付相应租金，现诉至法院请求判令被告陈德军依法支付2015年9月1日前应支付的2015年9月1日至2016年8月31日的租赁费用48000元及逾期利息480元（自2015年9月1日起按银行基准利率计算利息至2015年11月1日，实际利息顺延至被告实际给付之日止）；被告承担本案诉讼费用。
陈德军一审辩称：原告佳洲公司诉称不是事实，双方在2014年签订租赁协议是事实，但双方签订的协议内容不完全一致，同时在履行过程中原告佳洲公司违约在先，原告佳洲公司违反合同第六条约定，没有将租赁物中的定位栏拆除，第七条约定原告佳洲公司无合法养猪手续，导致被告陈德军被当地群众举报，无法正常使用租赁物，请求驳回原告佳洲公司诉请。
陈德军一审反诉称：2014年9月6日，双方签订了一份《租赁协议》，合同签订后，反诉人共投资了约150万元，饲养了一千头猪，在饲养过程中，反诉人才发现租赁物没有排污设施，猪场发出的难闻臭味引起周边群众对猪场采取了一系列不良举动，并警告不得继续饲养。同时，因猪场没有排污设施，猪场内部污染严重，致40%的猪生病死亡，损失惨重。反诉人在第一批猪出栏后，于2015年6月14日书面告知被反诉人，要求被反诉人履行合同义务，改造排污设施，处理好周边群众关系，保证反诉人能正常使用租赁物。被反诉人收到告知书后不予理睬。现反诉人认为被反诉人违约在先，没有将租赁物中的定位栏拆除；出租的租赁物没有合法、合理的排污设施，猪场的猪粪便发出的臭味严重影响了周边群众的正常生活，不能办理环评手续，反诉人也不能合法经营。为了避免造成更大的损失，请求判令解除合同；返还费用60000元（租金40000元，定金20000元）；赔偿损失1000元。
佳洲公司一审反诉辩称：反诉原告诉称的事实不存在，其要求解除合同不符合解除合同的法定条件。反诉被告无合同违约行为，反诉原告要求返还60000元、赔偿损失无事实及法律依据。请求依法驳回其反诉请求。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告佳洲公司出租的租赁物至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故被告陈德军应当将租赁物，即淮安市淮阴区吴城镇堡工村村委会隔壁养猪场场地、办公室、厨房、生产车间等返还给原告佳洲公司。原告佳洲公司主张租赁物有部分损坏，因租赁物交付给被告陈德军时系可以正常使用，故对于原告要求被告按原貌返还租赁物的诉请，于法有据，法院依法予以支持。对原告佳洲公司要求被告自2015年9月1日起，按4000元／月支付占有使用费至实际返还租赁物之日止的诉请，法院认为，被告陈德军与原告佳洲公司2014年9月6日签订合同后，2015年4月份，被告陈德军即将租赁场地清空，且签订合同后被告向原告缴纳了60000元，即15个月的使用费，原告该诉请无事实及法律依据，法院依法不予支持。虽然合同无效，但被告陈德军使用、占有租赁物，应当按照双方约定的租金标准支付原告佳洲公司占有使用费。被告已向原告支付的使用费，被告自愿放弃向原告主张返还该费用，法院认为，此系被告陈德军对自己权利的处分，不违反法律规定，法院依法予以确认。至于被告陈德军主张的1000元损失，因该费用发生在被告陈德军生猪养殖期间，且费用系用于养殖猪产生的粪便清理，依法应由被告陈德军负担，对该主张，法院依法不予支持。本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、被告陈德军于本判决生效后二十日内将位于淮安市淮阴区吴城镇堡工村村委会隔壁养猪场恢复原貌后交付给原告江苏佳洲农牧科技发展有限公司。二、驳回反诉原告陈德军的反诉请求。本诉案件受理费1012元，减半收取506元，由原告江苏佳洲农牧科技发展有限公司负担。反诉案件受理费663元，由被告陈德军负担。
佳洲公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决存在漏判，对上诉人一审主张的要求被上诉人按4000元／月支付使用费至实际返还租赁物之日止，及如不能按原貌返还租赁物给上诉人造成损失依法赔偿的诉求未予判决。二、一审法院认定事实错误，一审在对被上诉人提交的《警告》形成过程及猪舍当时交于被上诉人的设施状况未作客观认定情况下，以上诉人佳洲公司不尽责任导致合同无法履行为由判决认为不支持上诉人要求陈德军支付2015年4月以后的租赁物占有使用费显属不当。综上，请求二审依法撤销一审判决，改判被上诉人陈德军按原貌返还租赁物（如不能按原貌返还租赁物给上诉人造成损失，被上诉人依法予以赔偿），并依法按4000元／月向上诉人支付2015年9月1日至实际返还租赁物之日起的租赁费。
被上诉人陈德军答辩称：1、根据双方签订的租赁协议，被上诉人在签订协议后支付了15个月的租金给上诉人。后因被上诉人在养殖过程中受到环保部门检查和居民干扰，其在2015年4月份已经将猪场的钥匙交给上诉人，被上诉人实际使用猪场时间为7个月，被上诉人多支付了猪场使用费3.2万元；2、双方签订的协议为无效协议，上诉人出租房屋违反动物防疫法的规定，且因上诉人猪场没有合理的排污设施，导致被上诉人在经营过程中损失严重，上诉人无权要求被上诉人支付2015年4月以后的租赁费用，综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人要求被上诉人从2015年9月1日起支付租赁物占有使用费至实际返还租赁物之日的上诉主张。因被上诉人陈德军至2015年9月份，已经通过邮寄及委托他人通知的方式将租赁房屋钥匙及告知函等书面材料交给被上诉人，明确表示因猪场排污问题无法再承租养猪场，且在2015年4月份被上诉人已将租赁场地清空，故从被上诉人2014年9月开始租赁养猪场到实际不再租赁之日止，其实际租赁养猪场的时间并不足15个月。上诉人在明确知晓被上诉人已清场并不再承租猪场后，仍放任猪场闲置，对因猪场闲置产生的扩大损失应由其自行承担。因被上诉人已一次性支付上诉人15个月租金6万元，且在一审中对未实际占有承租物应由上诉人予以返还的租金部分，其已明确表示放弃，故一审法院以上诉人主张2015年9月以后的占有使用费无事实及法律依据为由，不予支持上诉人该诉求正确不存在漏判。另外，关于上诉人主张要求被上诉人赔偿因不能原貌返还租赁物所造成损失的上诉请求，因一审判决已要求被上诉人将养猪场恢复原貌后交付给上诉人，上诉人该诉求已被包含在恢复原貌范围内，故一审法院对上诉人该诉求未予理涉并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1012元，由上诉人江苏佳洲农牧科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江东新
审 判 员 钱明芳
代理审判员 丁 然
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 陈玲玲