广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6136号上诉人（原审被告）：侯德领，男，1984年10月13日出生，汉族，身份证住址黑龙江省安达市。被上诉人（原审原告）：中山市怡景房地产有限公司，住所地广东省中山市西区沙朗彩虹大道71号首层第三卡。法定代表人：郭子仪，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨小平，该公司员工。上诉人侯德领因与被上诉人中山市怡景房地产有限公司（以下简称怡景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初4791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。侯德领上诉请求：依法驳回怡景公司没收租赁保证金及物业管理保证金7500元的诉讼请求。事实和理由：一、怡景公司违约在先。双方签订的沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同中明确约定了怡景公司办理商铺整体开业日为2016年7月1日，且侯德领需配合怡景公司办理开业。但怡景公司没有依约履行整体开业义务，导致商城不能达到整体开业来产生广泛的轰动效应和增进客流量的目的。办理商城的整体开业，是怡景公司履行合同的主要义务，但其延迟且未履行，侯德领与其他商户集体组织了四次前往怡景公司处，要求怡景公司履行合同，办理整体开业仪式，怡景公司也多次听取了商户讨论会，侯德领与其他商户向怡景公司递交了商户联名意见函，也委托了律师发送律师函催促怡景公司履行整体开业的义务，但是怡景公司延迟且未履行开业义务，因此，怡景公司违约在先。二、侯德领行使的是先履行抗辩权。经过多次漫长的申诉，怡景公司依然未履行商城办理整体开业的义务，在怡景公司先行违约的情况下，侯德领才从2016年12月27日起开始拖欠租金，虽然支付租金是侯德领的主要义务，但是双方签订的沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同是互负债务的，有先后履行顺序的，先履行一方未履行合同义务之前，后履行一方有权拒绝履行合同义务。因此，侯德领不存在违约行为，侯德领未按时支付租金是行使先履行抗辩权，于法有据，一审判决认为侯德领违约，属适用法律错误。三、怡景公司没收侯德领保证金没有事实依据。本案系怡景公司违约在先，侯德领行使的是先履行抗辩权，怡景公司没收保证金没有事实依据也不合法。综上，请求二审法院查明事实，依法正确适用法律，公平公正作出裁决。二审期间，侯德领又补充事实理由如下：要求怡景公司赔偿装修费用26300元以及水电周转金930元。被上诉人怡景公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，侯德领自怡景公司给予免租期优惠到期后以各种理由拖欠租金至今，私自将法院查封的商铺产品搬离，可见侯德领没有诚信，已经严重违约，应承担违约责任。侯德领的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回侯德领的上诉请求。怡景公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同（合同编号：SLQP2016110），侯德领立即腾退承租卡铺；2.侯德领向怡景公司支付租金3600元（租金以每月900元从2016年12月27日开始计至侯德领撤离租赁场地止，暂计至2017年4月26日）；3.侯德领向怡景公司支付物业管理费6400元（以每月1600元从2016年12月27日开始计至侯德领撤离租赁物止，暂计至2017年4月26日）；4.侯德领支付怡景公司逾期付款租金滞纳金810元（每逾期一天按应收总额的0.5%收取滞纳金，暂计至2017年3月28日）、逾期付款物业管理费滞纳金1440元（每逾期一天按应收总额的0.5%收取滞纳金，暂计至2017年3月28日）；5.侯德领支付怡景公司水电费35.28元，暂计至2017年3月；6.怡景公司有权没收保证金7500元；7.侯德领承担本案的律师代理费用8000元。一审诉讼中，怡景公司明确其第1项诉讼请求为解除双方于2016年4月11日签订的沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同；明确第4项诉讼请求中的租金滞纳金计算标准为以每月900元为基数按日千分之五从2017年1月27日至同年3月28日逐月分段计算，明确物业管理费滞纳金计算标准为以每月1600元为基数从2017年1月27日至同年3月28日按日千分之五逐月分段计算；明确第5项诉讼请求的35.28元为侯德领尚欠怡景公司的2016年12月电费，水费不再主张；明确第6项诉讼请求中的保证金为租赁保证金加物业管理费保证金。一审法院认定事实：怡景公司系中山市西区彩虹大道77号1座1层的产权人。2015年11月1日，怡景公司与金朗物业公司签订《授权委托书》，委托金朗物业公司办理位于中山市西区彩虹大道××号物业出租、管理等事项，其中包括签订租赁合同、收取租金、物业管理费、代收水电费等。2016年4月11日，金朗物业公司（甲方，出租方）与侯德领（乙方，承租方）签订《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》（合同编号：SLQP2016110），约定：甲方受业主怡景公司的委托，将位于中山市西区彩虹大道××号沙朗汽车用品商城××卡铺（建筑面积约为31平方米）出租给乙方经营汽车用品。甲方商铺开业日预定为2016年7月1日，此日期如有更改，甲方另行通知乙方，开业日以甲方通知日为准，乙方须配合甲方沙朗汽车用品商城整体开业日同时正式开业。商铺租赁期限为3年，自2016年4月22日至2019年4月21日，双方约定2016年4月22日为该商铺预定交接日，该商铺的实际交接日以甲、乙方的《商铺交接确认书》中签订日期为准。月租金为900元，综合物业管理费为1600元/月，双方签署《商铺交接确认书》的当日即为租赁期限及租金、综合物业管理费的起算日，起租日起3日内开始支付首月租金，其后每月28日前支付下月租金、综合物业管理费。甲方负责整个中山沙朗汽车用品商场的物业管理工作，在租赁期内，乙方同意接受甲方提供的物业管理服务并缴纳综合物业管理费。租金及综合物业管理费优惠：第一年自商铺交接之日起甲方给予乙方免租金、综合物业管理费1个月，免租金装修期满后，甲方给予乙方再免收租金、综合物业管理费2个月，签订合同时乙方一次性交纳3个月租金的，甲方免乙方2个月租金、综合物业管理费；第二年甲方给予乙方租金、综合物业管理费8折优惠……。签订本合同同时，乙方同意支付三个月租金金额的租赁保证金2700元及三个月综合物业管理费金额的物业管理保证金4800元给甲方；租赁保证金及物业管理保证金合称履约保证金，该履约保证金不是乙方预付的租金、综合物业管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的担保；租赁期届满乙方无违约情况下，甲方在7个工作日内将履约保证金无息退还给乙方。乙方应于商铺交接之日向甲方交纳商铺水电周转金930元，租赁期限届满乙方明确表示不再续约，或者本合同提前终止，乙方无任何拖欠水、电费的情况下，甲方在7个工作日内将该水电周转金无息退还给乙方。甲方确保完成该物业建筑消防验收。乙方自行承担该商铺经营所需的营业执照、经营许可、装修消防验收等责任和费用，甲方提供相应的文件予以协助，未予办理导致的相应后果由乙方承担。商铺由甲方统一安装电表，每个商铺设独立计量电表，乙方按使用量及供电、供水管理部门收费标准向甲方交纳有关费用，电费加收10%电损费用。甲方有权根据其认为合适的情况下在沙朗汽车用品商城的公共区域举行活动、展览或商铺展销等活动，无需事先通知乙方，乙方亦不得干涉；除乙方参与资金投入外，甲方举行上述活动的收益归甲方所有，与乙方无关。乙方需按本合同约定准时缴纳租金、综合物业管理费、水电费及其他费用，甲方不再另行通知；如乙方逾期交纳租金等费用，甲方有权每逾期一天按应收总额的千分之五收取乙方滞纳金，乙方逾期交纳租金等费用达30日以上的，则甲方有权解除本合同，收回出租的商铺，没收乙方已交付的保证金，并有权继续追收租金等费用及其他经济损失。合同还约定其他事宜。金朗物业公司、侯德领分别在合同甲、乙方处签字盖章确认。合同签订后，金朗物业公司依约于2016年4月27日将涉案商铺交付给侯德领使用，侯德领依约向金朗物业公司缴纳租赁保证金2700元及物业管理保证金4800元共7500元、水电周转金930元，并缴纳租金等费用。后侯德领未缴纳2016年11月27日至同年12月26日期间的电费35.28元，以及从2016年12月27日起拖欠涉案商铺的租金、综合物业管理费等费用，怡景公司向其追讨欠款无果，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。为证明侯德领拖欠租金、综合物业管理费的事实，怡景公司提供了合同缴费情况汇总表。缴费情况汇总表显示租户侯德领，铺位1-1025中山市西区超信汽车养护用品商行，2016年4月27日至同年7月26日期间免租金、综合物业管理费，2016年7月27日至同年10月26日期间的租金、物管费已于2016年4月11日缴纳，2016年10月27日至同年12月26日期间给予优惠免予缴纳租金、综合物业管理费，从2016年12月27日起欠缴租金、综合物业管理费（每月应缴款为900元租金和1600元综合物业管理费）。侯德领对该汇总表所列情况予以确认，但表示怡景公司未向其催收相关款项。又查，根据怡景公司提供的山公消验字[2015]第0235号《建设工程消防验收意见书》显示：……该工程位于中山市西区沙××马路南××号，建筑耐火等级为二级……经资料审查，现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。广东省中山市公安消防局、中山市城市建设档案馆在落款处盖章确认。地址（姓名）变更证明显示：中山市西区沙××马路南××号地址已变更为中山市西区彩虹大道××号1座、2座、3座。侯德领确认上述证据的真实性，但认为怡景公司未办理“公众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，影响到租户营业执照的合法性，因此双方签订的租赁合同无效。另查，侯德领认为怡景公司未按照约定于2016年7月1日整体开业并举行盛大的开业仪式，使其商铺不能正常营业，据此提供了会议视频光盘及文字记录等。上述材料反映包括侯德领在内的涉案汽配城的租户曾多次开会讨论租赁物的免租期延长、商城开业时间、物流配送等问题。怡景公司确认上述材料的真实性，但认为与本案无关，怡景公司并没有违约。再查，怡景公司因本案诉讼委托广东皓粤律师事务所的莫健环、朱小英律师作为诉讼代理人参加诉讼，双方签订《民事案件委托代理合同》，但未提交相关的缴费单据。诉讼中，怡景公司确认侯德领已向其全部缴纳了电费。诉讼期间，怡景公司、侯德领向一审法院申请七天调解期。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题。怡景公司是涉案商铺的所有权人，其委托金朗物业公司代为出租、管理，因此金朗物业公司具有合法的出租权。金朗物业公司与侯德领签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。对侯德领提出涉案合同未办理“公众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”而无效的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定。”规定，该强制性规定主要指的就是《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的相关规定。现怡景公司提供的《建设工程消防验收意见书》、地址（姓名）变更证明已显示涉案商铺所在的汽配城在交付承租方前已经消防验收合格，侯德领对此亦予以确认，侯德领认为涉案商铺还需办理“公众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”未提供相关证据证明，怡景公司不予确认，故对侯德领该辩解意见不予采纳。关于涉案合同是否解除问题。金朗物业公司已按合同约定向侯德领交付商铺，侯德领亦应按合同约定向金朗物业公司缴纳租金等费用。本案现有证据反映，侯德领自2016年4月27日承租涉案商铺之日后，从2016年12月27日起拖欠怡景公司租金、综合物业管理费至今，侯德领对此予以确认，其长期拖欠租金、综合物业管理费的行为已构成违约，怡景公司现要求解除合同并要求侯德领腾退涉案商铺，符合合同约定和相关法律规定，予以支持，认定怡景公司与侯德领于2016年4月11日签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》于本判决发生法律效力之日起解除。关于租金、综合物业管理费的问题。怡景公司主张侯德领尚欠其从2016年12月27日起租金、综合物业管理费的事实，有原告提供的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》、合同缴费情况汇总表等在案佐证，侯德领亦予以确认并同意支付，对此予以认定，因涉案商铺至今仍未交还怡景公司，现怡景公司要求侯德领按900元/月的标准支付其从2016年12月27日至返还商铺之日止的租金，以及按以1600元/月的标准从2016年12月27日至返还商铺之日止的综合物业管理费的诉讼请求，符合相关法律规定和双方合同约定，予以支持。关于保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……”规定，以及怡景公司与侯德领签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》关于“……乙方逾期交纳租金等费用达30日以上的，则甲方有权解除本合同，收回出租的商铺，没收乙方已交付的保证金，……”约定，本案中，侯德领因拖欠租金等费用存在违约，怡景公司要求收取侯德领的租赁保证金及物业管理保证金共7500元不予退还，符合上述法律规定及双方的合同约定，予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，怡景公司已收取侯德领的租赁保证金及物业管理保证金7500元与其因合同违约造成的损失相当，其继续要求侯德领支付其租金滞纳金、物业管理费滞纳金，于法无据，对此不予采纳。关于律师费问题。因现有证据未有反映怡景公司因本案纠纷发生律师费损失，现怡景公司要求侯德领支付其律师费理据不足，不予支持。关于电费问题。庭审中怡景公司确认承租方已全部支付了电费，故对此不予采纳。对侯德领辩称涉案汽配城未统一开业、怡景公司未对涉案汽配城进行相关广告宣传，根据双方签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》关于“怡景公司有权根据其认为合适的情况下在沙朗汽车用品商城的公共区域举行活动、展览或商铺展销等活动，侯德领对此不得干涉”的约定，怡景公司对涉案汽配城进行广告等宣传活动的前提是基于怡景公司的经营需要，并不属于怡景公司需履行的上述合同义务，对侯德领的上述辩解意见不予采信。而侯德领认为怡景公司并未对涉案汽配城进行整体开业，侯德领自承租涉案商铺、办理相关的营业执照后即可自行开业经营，涉案合同所述的整体开业只是一种广告宣传策略，并不能导致涉案合同因此而无法履行，故对此亦不予支持。综上，怡景公司诉讼请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除怡景公司与侯德领于2016年4月11日签订的沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同；二、侯德领应于判决生效之日起十日内将中山市西区彩虹大道××号沙朗汽车用品商城××商铺内物品清空后返还给怡景公司；三、侯德领应于判决生效之日起七日内按900元/月的标准支付怡景公司从2016年12月27日起至返还商铺之日止的租金；四、侯德领应于判决生效之日起七日内按1600元/月的标准支付怡景公司从2016年12月27日起至返还商铺之日止的综合物业管理费；五、怡景公司已收取侯德领的租赁保证金及物业管理保证金共7500元不予退还；六、驳回怡景公司的其他诉讼请求。案件受理费494元，减半收取为247元，诉讼保全费298元，合计545元，由怡景公司负担202元，由侯德领负担343元。本院二审期间，怡景公司与侯德领均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，本院让侯德领明确其上诉请求，侯德领坚持其仅对一审判决第五项不服，仅要求怡景公司退还其租赁保证金及物业管理保证金共7500元,对其余一审判决内容均接受。本院认为，根据双方的诉辩意见，二审双方的争议焦点为：怡景公司是否有权没收侯德领缴纳的租赁保证金及物业管理保证金共7500元。中山市金朗物业公司受业主怡景公司委托与侯德领签订沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同约定：“乙方逾期交纳租金、综合物业管理费、水电费及其他费用达30日以上的，则甲方有权解除本合同，收回出租的商铺，没收乙方已交付的保证金”，侯德领在一审期间确认其尚欠怡景公司从2016年12月27日起的租金，即侯德领逾期交纳租金已达30日以上，故怡景公司主张没收侯德领已经交纳的租赁保证金及物业管理保证金共7500元合法有据，一审法院对此认定正确，本院予以维持。至于侯德领上诉称怡景公司没按合同约定办理整体开业仪式,是违约在先,无权没收其保证金的抗辩意见。双方签订的租赁合同关于整体开业的约定为:“甲方商铺开业日预定为2016年7月1日，此日期如有更改，甲方另行通知乙方，开业日以甲方通知日为准，乙方须配合甲方沙朗汽车用品商城整体开业日同时正式开业”,由此可见，该条款并非为怡景公司设定义务,相反是怡景公司的权利，故怡景公司未举行整体开业仪式不属违约行为。侯德领的该上诉主张没有法律和事实依据，本院不予采纳。对于侯德领在二审中要求怡景公司赔偿装修费用26300元以及水电周转金930元的问题，由于侯德领一审时并未提起反诉，故本院对侯德领在二审阶段提出的诉求不作审理，侯德领可另案起诉。综上所述，侯德领的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人侯德领负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  马 燕二〇一八年二月六日书记员  雷 媛