北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11889号
上诉人（原审被告）李×，女，1952年7月5日出生。
委托代理人王颖，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人朱雨溪，北京市中唐律师事务所实习律师.
被上诉人（原审原告）田×，女，1972年6月10日出生。
委托代理人张×（田×之夫），男，1971年11月15日出生。
被上诉人（原审被告）田×1，男，1940年4月10日出生。
委托代理人田×2（田×1之妹），女，1947年8月17日出生。
上诉人李×因与被上诉人田×、田×1赠与合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年6月，田×起诉至原审法院称：我与田×1系父女关系，我的母亲朱×于1998年8月13日病逝。
北京市朝阳区×东里×号楼×层308号房屋系我父母的共同财产，其购房时曾经以该房屋为抵押，向我借款30000元。我母亲去世之后，上述房屋由我与田×1共同共有。
近期，我得知我的父亲田×1与李×于2014年3月10日结婚，并于次日将上述房屋赠与李×，并变更产权为其夫妻二人共有。为了维护我的合法权益，现诉至法院要求：确认田×1就北京市朝阳区×东里×号楼×层308号房屋对李×的赠与行为无效，并将上述房屋变更登记至田×1名下。
田×1辩称：田×所述涉案房屋确实是我与前妻的夫妻共同财产，我前妻去世之后该房屋没有进行继承。今年3月初，李×给我打电话说“咱们先结婚，不要和你女儿说”，于是3月10日我们登记结婚。3月11日我应李×的要求将房屋变更至李×名下。我同意田×的诉讼请求。
李×辩称：田×所述房屋不是田×1与田×母亲的共同财产。该房屋在房改出售的时候，田×的母亲已经去世。购房手续都是田×1个人办理，且登记为田×1个人所有。
2008年左右我就与田×1认识，田×1多次与我联系，二人感情发展到一定程度之后才登记结婚。我们多次提及房屋的事情，田×1没有说过房屋是与田×母亲夫妻共同财产，因此双方才在3月11日变更夫妻更名、共有该房屋。
我认为，田×1的赠与行为有效，且已经变更了登记，田×的诉讼请求没有依据，我不同意田×的诉讼请求。
原审法院经审理查明：田×系田×1与前妻朱×所生之女。朱×于1998年8月去世。
田×1与朱×曾经共同居住北京市朝阳区×东里×号楼×层308号房屋。1998年6月，二人均同意以田×1的名义购买该房屋。1999年8月，田×1签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，以总价款30125.85元购置该房屋。1998年10月21日，田×1支付购房定金1000元；1999年1月18日，田×1支付购房款29125.85元。根据北京市朝阳区房屋管理局档案材料中《单位出售公有住房房价计算表》记载，该房屋价款核算考虑了夫妻双方工龄因素。田×及田×1表示，1998年11月田×1曾经向田×借款30000元，用以支付购房款项。
田×1与李×于2014年3月10日登记结婚。2014年3月11日，上述房屋权属登记变更为田×1、李×共同共有。田×因主张田×1的赠与行为侵害共有人合法权益诉至法院。
原审法院认为：依据法律规定，继承开始后遗产分割前，法定继承人对遗产共同享有所有权，任一共有人未经其他共有人同意处分共有财产，其他共同共有人不予追认的，该处分行为应属无效。
购买人以成本价购置公有住房过程中，其确定购买、签订协议、核算房价款、支付款项、取得权属证明等交易程序具有一定的特殊性，无法等同于一般的商品房买卖交易流程。本案中，涉案房屋系田×1与前妻朱×婚姻关系存续期间共同居住，并决定以田×1名义共同购买的公有住房，具有一定的政策性和福利性。在计算房屋价款时，考虑到了田×1及朱×二人工龄优惠因素。在朱×去世后，其继承人并未进行析产继承，田×1亦未举证证明系以个人财产支付全部或部分购房款，因此涉案房屋应为田×1与朱×的夫妻共同财产。朱×去世后，其继承人对其在该房屋享有的份额未实际明确和分割，故该部分份额属于其继承人共同共有财产。现田×1未经其他共有人同意对房屋进行处分，侵害了其他继承人合法权益，故田×以田×1赠与无效为由提起本诉，具有事实和法律依据，法院予以支持。
据此，2014年7月原审法院判决：田×1对李×就北京市朝阳区人×东里×号楼×层308号房屋的赠与行为无效，该房屋于判决书生效之日所有权登记恢复至田×1名下。
判决后，李×不服原审判决上诉至本院称：原审判决认定事实错误，涉案房屋应为田×1的个人财产。房改时朱×已经去世，其去世后开始房改，田×1支付的涉案房屋购房款系田×1的个人财产，并没有证据证明使用了朱×的遗产进行支付，且证据《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》、购房款发票也表明购买涉案房屋的购房人为田×1一人。原审判决适用法律错误，《继承法》第二十六条第一款已经明确规定了应当先将共同所有的财产的一半分出为现配偶所有，其余的为被继承人的遗产，即涉案房屋的产权仅有一半作为朱×的遗产被继承，但原审判决认为涉案房屋的整个产权应该作为朱×的遗产被继承显然是违背了该条的规定。根据《物权法》第六、九条之规定，2014年3月10日变更登记前，田×1是涉案房屋的唯一产权人，拥有涉案房屋完整的、排他的处分权，其赠与行为是合法有效的，不应当以田×1与田×之间未登记的不动产共同共有权对抗田×1与李×之间已经登记的生效的共同共有权。原审判决明显不公，违背了田×1的真实意思表示。原审判决将房屋的全部产权恢复到田×1名下，推翻了田×1对自己所有的产权的处分，违背了田×1的真实意思表示，有悖于我国民法通则、物权法保护权利人物权的原则。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了李×的合法权益，故请求二审法院依法撤销原审判决，驳回田×的诉讼请求。田×、田×1同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》、房屋所有权证、档案查询材料、结婚证等证据材料在案佐证。
本院认为，本案争议焦点为田×1是否有权处分涉案房屋。
田×1是否有权处分涉案房屋的前提为房屋的权利归属问题。本案中，涉案房屋系田×1与前妻朱×于婚姻关系存续期间办理相关的成本价出售直管公有住宅楼房手续，并在《单位出售公有住房房价计算表》中明确记载合计计算了男女双方工龄，其中女方工龄29年。其后，虽田×1在朱×去世后办理了后续购房手续，并将房屋登记在其个人名下，但房改房属特定历史时期国家福利政策分房，具有补偿性、社会保障性、享受权利的一次性等特点，使用了包括工龄在内的优惠，而且一般情况下，每个家庭只能享受一次，故原审法院认定涉案房屋应为田×1与朱×的夫妻共同财产，并无不当。在朱×去世后，遗产分割前，应属继承人共同共有，田×1处分共有财产的行为应认定无效。另需指出，本案原审判决主文部分存在笔误，误将朝阳区×东里×号楼×层308号房屋，写成朝阳区人×东里×号楼×层308号房屋，本院在此予以更正，原审判决主文部分应为“田×1对李×就北京市朝阳区×东里×号楼×层308号房屋的赠与行为无效，该房屋于判决书生效之日所有权登记恢复至田×1名下。”
综上，李×的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不支持。原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由田×1、李×负担（田×已交纳，田×1、李×于本判决生效之日起7日内给付田×）；二审案件受理费70元，由李×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 放
审 判 员 高 贵
代理审判员 江锦莲
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 卢园园