广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0102民初1706号原告：中铁上海工程局有限公司第五分公司，住所地：南宁市秀厢大道56号3＃综合楼7、8、9层。组织机构代码：59689065-6。法定代表人：张世华，该公司总经理。委托代理人：胡单才，广西道森律师事务所律师。委托代理人：廖艳岑，广西道森律师事务所律师。被告：南宁市海丽房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市济南路124号3楼311号。统一社会信用代码：91450100198358082E。法定代表人：辛海，该公司总经理。委托代理人：黄莉，广西星汉律师事务所律师。委托代理人：黄玥，广西星汉律师事务所实习律师。原告中铁上海工程局有限公司第五分公司与被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告中铁上海工程局有限公司第五分公司的委托代理人胡单才、廖艳岑，被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司的委托代理人黄莉、黄玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁上海工程局有限公司第五分公司向本院提出诉讼请求:一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款640770元及利息，利息计算：以640770元为基数，自2013年12月27日计至实际偿清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、被告赔偿原告一倍购房款损失640770元；四、被告承担本案案件受理费。事实和理由:2013年10月31日，原、被告签订认购协议书，约定由原告认购被告开发的位于南宁市青秀区。2013年11月30日，双方签订《商品房买卖合同》，约定2014年8月31日之前交房。原告于2013年12月27日前付清所购房屋的购房款。签订合同后，被告未依约办理合同备案手续，也因工程迟延未在合同约定的期限内交付房屋，原告一直催促被告交付房屋或退房退还购房款，但被告均以各种理由搪塞，导致原告所购商品房至今尚未交付。原告于2016年11月3日向南宁市房产档案服务部查询，截止2016年11月3日，上述商品房已办理初始登记，所有权人为被告，有抵押、查封。原告认为，被告不办理合同备案手续，存在签订合同时未告知所购商品房存在抵押或签订后在原告所购商品房上设定抵押的可能，且因其债务导致原告所购商品房被查封导致合同无法履行，造成合同目的落空，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，并提出前述诉讼请求。被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司辩称：1、被告同意解除合同并退回购房款。2、双方签订的《商品房买卖合同》第10条明确了违约责任和违约金的计算方法，利息损失应按照中国人民银行的活期存款利率计算。3、双方签订《商品房买卖合同》时，被告已告知原告所购房屋于2013年3月15日办理抵押申请的情况，双方约定尽快注销抵押，及时备案，因当时无法确定注销抵押的时间，所以双方在合同签订时间处留空，待确定能办理备案手续时再补签，而且合同第四条第3款都体现出所购商品房存在权利瑕疵，故被告不存在隐瞒房屋抵押的情况，不应赔偿一倍购房款损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人争议的《商品房买卖合同》的签订时间，本院认为：虽然《商品房买卖合同》未写明签订的具体时间，但根据双方签订的《海丽·世纪桃源认购协议书》的约定，双方应于2013年11月30日前签订《商品房买卖合同》，原告主张双方于2013年11月30日签订合同符合上述约定，经本院询问后，被告未能明确签订合同的具体时间，亦未提交证据予以反驳，故本院对原告主张签订合同的时间予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南宁市青秀区海丽·世纪桃源项目由被告开发建设，被告于2010年2月10日取得该项目的商品房预售许可证。2013年10月31日，原、被告签订《海丽·世纪桃源认购协议书》，约定原告向被告购买海丽·世纪桃源2号楼共计32套房屋，并约定2013年11月30日前签订《商品房买卖合同》。2013年11月30日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于南宁市青秀区海丽·世纪桃源2号楼1702号房，房屋总价款为640770元；合同第四条关于“该商品房的权利瑕疵”第1款约定：“出卖人告知买受人，该商品房存在下列权利瑕疵：……（2）已设定在建工程抵押并办理在建工程抵押权登记，抵押权人为×，抵押权登记日期为×。”第2款约定：“出卖人在办理该商品房预售许可手续前已取得抵押权人同意，并承诺对该商品房存在的上述权利瑕疵按以下第（4）种方式处理：……（4）办理商品房现售备案前注销抵押权登记。”；合同第九条约定:出卖人应当在2014年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将经质检部门、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款千分之一赔偿买受人损失。”该合同还对其他事项进行了约定。至2013年12月27日，原告一次性付清了包括涉案房屋在内共计32套房屋的购房款。因被告至今尚未交房亦未办理合同备案手续，原告遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。另查明，被告于2013年3月15日申请办理所涉房屋的在建工程抵押登记，于2013年12月20日办结，抵押权人为恒丰银行福山支行。所涉商品房于2015年10月15日被司法查封。以上事实，有《海丽·世纪桃源认购协议书》、《商品房买卖合同》、房屋查档证明及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告双方出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。被告于2013年3月15日申请办理所涉房屋的在建工程抵押登记，于2013年12月20日办结，而原告与被告在2013年10月31日签订《海丽·世纪桃源认购协议书》、2013年11月30日签订《商品房买卖合同》时，被告故意隐瞒涉案房屋所在的2号楼已设置在建工程抵押的事实，未将该房屋存在的权利瑕疵告知原告或写入合同内容，也无证据证实被告事后将在建工程抵押的事实告知了原告，且现该房又被司法查封，致使双方签订的《商品房买卖合同》至今未能办理合同登记备案手续，原告已无法实现取得房屋所有权的缔约目的，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的约定，原告有权提出解除合同并要求返还购房款，现被告对解除合同并返还购房款640770元的诉讼请求无异议，本院予以确认。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，原告作为买受人可以请求出卖人赔偿利息损失以及不超过已付购房款一倍的损失640770元，本院对原告的该诉讼请求予以支持，利息计算为：以已付购房款640770元为基数，自房款交付之日即2013年12月27日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计算。至于被告的抗辩主张，被告抗辩主张在双方签订合同时已明确告知原告所涉房屋已办理在建工程抵押的情况，但在双方签订的《海丽·世纪桃源认购协议书》中未体现相应内容，双方签订的《商品房买卖合同》第四条关于“商品房的权利瑕疵”部分，对设定在建工程抵押情况处系标注为“×”，与被告的主张不相符，同时被告对其主张又未举证，故本院对被告的此抗辩意见不予采信；被告抗辩主张利息损失的计算应按照《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项关于逾期交房违约责任中出卖人按中国人民银行同期活期存款利息计算利息的约定，但本案中导致合同解除的根本原因在于被告隐瞒了在建工程抵押的事实从而导致原告的合同目的落空，且原告并非基于被告逾期交房的违约行为提出利息损失，而是根据上述司法解释的规定所提出，故本院对被告的此抗辩主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除原告中铁上海工程局有限公司第五分公司与被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司退还原告中铁上海工程局有限公司第五分公司已付购房款640770元并赔偿利息损失（利息计算：以640770元为基数，自2013年12月27日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计算）；三、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司赔偿原告中铁上海工程局有限公司第五分公司已付购房款一赔的损失640770元。本诉案件受理费17347元，由被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  农慧兰人民陪审员  周国萍人民陪审员  卢 静二〇一七年八月三日书 记 员  黄丽霖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。