河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驻民四终字第281号
上诉人（原审被告、反诉原告）聂青臣，男，1962年8月15日出生。
委托代理人李威亚，河南华珠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴文良，男。
委托代理人卢勇，河南同立律师事务所律师。
上诉人聂青臣因房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2014）驿民初字第792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聂青臣及其委托代理人李威亚，被上诉人吴文良的委托代理人卢勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，吴文良（乙方）租用案外人驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组（甲方）的门面楼一栋，双方于2010年6月10日签订房屋租赁合同一份（以下简称“合同一”），约定：为了发展经济，甲方愿将解放路南王楼北门门面楼五层全部租给乙方有偿使用，现经双方共同友好协商，达成协议如下。1、房屋租用时间从2010年6月10日至2018年6月10日止，共为8年，租赁期满后，需经双方协商再续合同，如乙方继续使用，可由乙方优先使用。如有政府拆迁或外商开发，互不赔偿。2、门面楼每年租金陆万元整（60000.00），每年要一次性结清一年的租金。水电按表计算，用多少由乙方自负。3、甲方需将门面楼全部整修，达到水、电、下水道三通可以使用后，再交给乙方开始计算租金。4、乙方在承租期内，有房屋出租和转让权，但乙方无论出租和转让给谁，甲方只承认乙方，一切事务及每年房屋租金仍由乙方负责，任何人不能代替。5、如遇到没能料到而发生的事情，甲方要支持和帮助乙方协调解决，以保障乙方的合同权益等条款。“合同一”签订后，双方开始履行，后吴文良又将其承租该楼中的二、三、四、五层转租给聂青臣。吴文良（甲方）与聂青臣（乙方）于2010年9月15日签订房屋租赁合同一份（以下简称“合同二”），约定：经甲方与王楼东组（房屋所有权人）协商同意将解放路西段门面楼四、五层全部转租给乙方使用，协商后达成协议如下。1、乙方所租房屋使用时间随甲方所租使用时间一致，从2010年6月1日至2018年6月10日止，合同到期后，如甲方继续租用，乙方也优先继续租用，若甲方因其他原因不能继续租用，本合同终止。2、房屋两层租金定为壹年壹万陆仟元整，一年到期后，甲方房屋租金有变动，乙方也按比例而变动，随行就市，一年一清。3、乙方经营所用的水费、电费按表计算，每两月一清。4、乙方在租用期间，如遇政府拆迁或外商开发，双方互不赔偿。5、乙方经营所需一切费用由乙方所负担等条款。签订“合同二”当日，吴文良将四、五层的房屋交付给聂青臣使用。2011年9月15日，吴文良（甲方）与聂青臣（乙方）签订房屋租赁合同一份（以下简称“合同三”），约定：经甲、乙双方共同友好协商，甲方愿将所租王楼东组门面楼三楼一层六间全部转租给乙方有偿使用，并达成协议如下。1、乙方所租房屋使用时间可以随甲方所租房屋使用时间一致，从2010年6月10日至2018年6月10日止，合同到期后，如甲方继续租用，乙方也优先继续租用。若甲方因其他原因不能继续租用，本合同终止。2、三楼一层房屋租金第一年为一万元整（10000.00元整），以后随行就市，一年一清。3、乙方经营所用的水费、电费按表计算，每两月一清。4、乙方在租用期间，如遇政府拆迁或外商开发，双方互不赔偿。5、乙方经营所需一切费用由乙方所负担等条款。签订“合同三”当日，吴文良将三层的房屋交付给使用。2012年9月1日，原告吴文良（甲方）与被告聂青臣（乙方）签订房屋租赁合同一份（以下简称“合同四”），约定：经甲、乙双方共同友好协商，甲方愿将所租王楼东组门面楼二楼一层六间全部转租给乙方有偿使用，并达成协议如下。1、甲方租给乙方使用时间可以随甲方所租合同时间一致，从2012年6月10日至2018年6月10日止，合同到期后，如甲方继续租用，乙方也优先继续租用。若甲方因其他原因不能继续租用，本合同终止。2、甲方二楼六间全部是甲方已装修，乙方若改装需通知甲方，经许可后才可动工，另甲方还有空调五台（72柜机一台，50柜机一台，35挂机三台），一共五台都属甲方租给乙方使用，合同到期后，乙方要保证完整无缺交给甲方。3、二楼一层六间租金第一年为一万元整，以后随行就市，一年一清。3、乙方租用期间，水费、电费自负。4、乙方在租用期间，如遇政府拆迁或外商开发，双方互不赔偿等条款。签订“合同四”当日，吴文良将二层的房屋交付给聂青臣使用。
一、诉讼中，吴文良提交其书写的清单一份，以明确其诉讼请求中的租金部分为：①“合同四”项下的二楼租金，2012年9月1日至2013年9月1日的租金10000元；2013年9月1日至2014年9月1日的租金11500元；二楼租金共计21500元（2012年9月1日至2014年9月1日）。②“合同三”项下的三楼租金，2011年9月15日至2012年9月15日的租金10000元；2012年9月15日至2013年9月15日的租金11500元；2013年9月15日至2014年9月15日的租金13000元，三楼租金共计34500元（从2011年9月15日至2014年9月15日）。③“合同二”项下的四、五楼租金，2010年9月15日至2011年9月15日的租金16000元；2011年9月15日至2012年9月15日的租金18000元；2012年9月15日至2013年9月15日的租金20000元；2013年9月15日至2014年9月15日的租金22000元；四、五楼的租金共计76000元（从2010年9月15日至2014年9月15日）。以上二楼租金21500元（2012年9月1日至2014年9月1日），三楼租金34500元（从2011年9月15日至2014年9月15日），四、五楼租金76000元（从2010年9月15日至2014年9月15日），合计为132000元。诉讼中，吴文良称扣除聂青臣已支付的50000元租金及吴文良欠聂青臣的猪肉款1000元，聂青臣尚欠吴文良租金81000元。关于租金的计算，吴文良提交的计算清单中，主张二楼的每年租金涨幅为1500元，三楼的每年租金涨幅为1500元，四、五楼的每年租金涨幅为2000元；关于租金的涨幅依据为根据合同约定的“随行就市”，参照聂青臣所租赁的房屋附近的房屋租金情况。
二、诉讼中，吴文良提交其制作的收款收据一本，其中编号为0002859的收款收据显示：“单位为聂青臣，2012年1月3日，未结账，电费，数量为4797（上次1480，本次6277），单价为0.90，金额为4317.30元，开票人为吴文良。”吴文良用以证明：以前的电费，聂青臣都已经缴纳，但是编号为0002859号的电费票，聂青臣一直未交付，下欠吴文良电费4317.3元。该电费是聂青臣单独设立电表前所欠的电费。聂青臣的质证意见为：真实性有异议，该收据全部都是吴文良自己书写的，没有其的签字认可，同时也没有电业部门出具的正规发票，聂青臣已将安装独立电表前的电费全部结清，因此该份证据不能够证明聂青臣欠吴文良电费。
三、诉讼中，吴文良提交驻马店市远达家电有限公司出具的金额为3260元的发票七张，用以证明：其连房子带空调一起出租给聂青臣，并称只是让聂青臣使用，但是现在聂青臣把该台空调卸走了。聂青臣拉走空调价格为3260元。聂青臣的质证意见为：该份证据，与本案诉争的空调没有关联性，虽然50柜机一台确实是在聂青臣家中使用。但根据合同的约定，这五台空调仍然正在使用中，并未毁损、灭失，吴文良无权要求返还空调，或者主张空调的损失。
四、诉讼中，聂青臣提交吴文良在同一张纸上出具的欠条三份，该三份欠条分别为：①2012年元月4日的欠条载明：“欠肉款叁佰捌拾柒元整（387元）。吴文良2012.元.4号”；②2012年元6号的欠条载明：“欠肉款陆佰壹拾伍元整（615元）。吴文良2012.元.6号”；③2012年1月12日的欠条载明：“加捌拾元整（80元）。吴文良2012.1.12号”。聂青臣用该三份欠条用以证明：吴文良欠聂青臣猪肉款1082元。吴文良的质证意见为：对该三份欠条真实性无异议，我方同意在欠我方的租金中扣除猪肉款1082元，并且我方起诉时已将该1082元的猪肉款从租金中扣除。
五、诉讼中，聂青臣提交中国农业银行银行卡取款业务回单一份，该份回单显示：“户名为聂青臣，交易日期为201206011，交易类型为银行卡转账。金额为50000.00，转入户为吴文良，……”，聂青臣提交该份证据用以证明：2012年6月11日，聂青臣将现金50000元借给吴文良，并且约定有利息为1.5％。吴文良的质证意见为：对于转账的50000元，系聂青臣交纳的租金，而非借款，我方在起诉时已将该款从租金中扣除。
六、诉讼中，聂青臣提交照片五张，用以证明：聂青臣租赁吴文良的房屋存在漏水现象。吴文良的质证意见为：真实性无异议，是聂青臣使用该房屋期间形成的，属于租赁物的自然损耗，应当由聂青臣自行维修。
七、诉讼中，聂青臣要求对：501房间西南角、东南角渗水，内墙装修损坏；502房间西南角渗水，内墙装修损坏；509房间东山墙渗水，内墙装修及床头损坏；五楼走廊西段、中段渗水，墙面损坏；409房间东山墙渗水，内墙装修及床头损坏造成的装饰装修损失、室内物品损失及经营损失进行鉴定，后聂青臣仅要求对装饰装修损失、室内物品损失进行鉴定，原审法院依法委托驻马店中亚资产评估事务所进行鉴定。2014年12月18日，驻马店中亚资产评估事务所作出驻中亚资评报字第（2014）第067号资产评估报告书一份，评定结论为：经评定估算，委估财产损失的总评估价值为9650.00元。吴文良提交驻马店中亚资产评估事务所出具的1000元发票一张，用以证明其因鉴定而向鉴定部门交纳鉴定费1000元。
原审法院认为，吴文良将其承租案外人驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组位于解放路南王楼北门门面楼五层中的二楼、三楼、四楼、五楼转租给聂青臣，吴文良与聂青臣之间并签订有书面的租赁合同三份，合同双方当事人意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效。三份合同（合同二、合同三、合同四）签订后，吴文良依约将房屋交付给聂青臣使用，聂青臣却未按约定的期限向吴文良支付足额的租金，构成违约。现吴文良请求聂青臣支付租金，于法有据，予以支持。关于尚欠租金的数额。二楼应付租金20000元（2012年9月1日至2014年9月1日，共计两年，每年10000元），三楼应付租金30000元（从2011年9月15日至2014年9月15日，共计三年，每年租金10000元），四、五楼应付租金64000元（从2010年9月15日至2014年9月15日，共计四年，每年租金16000元），以上应付租金合计114000元；扣除聂青臣已付的50000元；再扣除吴文良尚欠聂青臣的猪肉款1082元；聂青臣尚欠吴文良租金应为62918元（114000元－50000元－1082元），吴文良请求超出该部分的数额，无事实和法律依据，不予支持。诉讼中，吴文良主张二楼租金每年涨幅为1500元，三楼租金每年涨幅为1500元，四、五楼租金每年涨幅为2000元，虽双方之间的三份合同中约定有“一年到期后，甲方房屋租金有变动，乙方也按比例而变动，随行就市，一年一清”，但吴文良未提交其提高租金的相关证据，故吴文良的该项主张，无事实依据，不予采纳。诉讼中，聂青臣主张其向吴文良支付的50000元系民间借贷，是聂青臣借给吴文良的钱，并约定有利息，而非聂青臣向吴文良支付的租金；吴文良对此不予认可，并主张该款为租金；因聂青臣未提交其他相关证据证明其与吴文良之间存在民间借贷法律关系，故吴文良关于该50000元系租金的理由，有事实依据，予以采纳。同理，聂青臣关于该50000元系借款而非租金的主张，无事实依据，不予采纳。关于吴文良请求聂青臣支付电费4317.3元。因诉讼中吴文良提交的电费收款收据系其单方制作，聂青臣对此不予认可，并称已将独立安装电表前的电费已经向吴文良结清，该项请求无事实依据，不予支持。关于吴文良请求聂青臣支付空调损失5300元的诉讼请求。诉讼中，吴文良虽提交票面金额为3260元的发票七张，但双方合同约定“五台空调都属甲方租给乙方使用，合同到期后，乙方要保证完整无缺交给甲方”，吴文良所请求的空调尚在使用期内，且聂青臣未认可空调已毁损灭失，该项主张无事实依据，不予支持。
关于反诉，诉讼中，聂青臣以吴文良所出租的房屋存在漏水问题为由反诉请求吴文良赔偿聂青臣因房屋漏水造成的损失20000元及支付鉴定费1000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定“出租人应当履行租赁物的维修义务”；又因吴文良对其出租的房屋未进行修缮，后经驻马店中亚资产评估事务所进行鉴定，评定结论为：经评定估算，委估财产损失的总评估价值为9650.00元。故聂青臣请求吴文良赔偿其因房屋漏水而造成的损失，符合法律规定，予以支持。损失数额应为9650元，聂青臣请求超出该部分的数额，无事实和法律依据，不予支持。鉴定费1000元由吴文良承担。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、限被告聂青臣于本判决生效后十日内向原告吴文良支付租金62918元；二、限原告吴文良于本判决生效后十日内向被告聂青臣赔偿财产损失9650元、鉴定费用1000元，共计10650元。三、驳回原告吴文良的其他诉讼请求。四、驳回被告聂青臣的其他反诉请求。案件受理费2070元，吴文良负担630元，聂青臣负担1440元；反诉案件受理费300元，减半收取150元，由聂青臣负担70元，吴文良负担80元。
宣判后，聂青臣不服，向本院提起上诉称，原判认定其欠吴文良62918元租金认定事实错误。其已按房屋租赁合同约定足额支付了自2012年9月15日前的租金，现其并未拖欠租金，双方应进行清算协商。请求撤销原判，依法改判支持其上诉请求。
被上诉人吴文良辩称，聂青臣拖欠租金金额很明确，聂青臣无证据证明其已支付完租金，房屋漏水的扩大损失应由聂青臣自担。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，吴文良与聂青臣签订的三份房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。合同签订后，双方均应按合同约定及时、全面履行合同。吴文良依约将房屋交付给聂青臣使用，聂青臣未在合同约定期限内足额支付租金，已构成违约。现吴文良请求聂青臣支付租金，聂青臣也认可从2013年至今的房租未付，对吴文良请求拖欠的房租应予支持。本案争议的焦点是拖欠房租数额认定的问题。本案中，根据双方当事人的举证情况，吴文良提交了四份租赁合同，以证明租赁关系合法成立及其请求数额有合同依据。聂青臣对该四份合同真实性认可，但辩称其在2012年9月份之前的租金已支付完毕，但未提交相关证据加以证明。聂青臣现以相同理由提起上诉，但仍未提交新的证据证明该上诉理由成立。聂青臣的上诉理由无充分事实及法律依据，不予采纳。原审法院在查明事实的基础上，对吴文良因未提交其提高租金的相关证据，对其主张的租金上涨部分不予支持及对聂青臣下欠租金数额的认定正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人聂青臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘瑞霞
审 判 员 于俊义
代理审判员 刘 辉
二〇一五年七月二十日
书 记 员 董福林