湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终8317号
上诉人（原审原告）：洪加明，男，1970年8月9日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：王鲁江，女，1952年11月2日出生，汉族，住武汉市青山区。
被上诉人（原审被告）：刘伟，女，1971年12月5日出生,汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：鄂艳萍，湖北大晟律师事务所律师。
原审第三人：武汉华联行房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区沙湖新村特1号友谊国际二期9栋架空层1号。
法定代表人：胡洋洋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈于华，湖北国森律师事务所律师。
上诉人洪加明因与被上诉人刘伟以及原审第三人武汉华联行房地产经纪有限公司（以下简称华联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
洪加明的上诉请求：一、撤销原判，改判刘伟向洪加明向返还购房定金共计壹拾万元整；二、本案的诉讼费由刘伟承担。其上诉的理由为：一、一审判决对洪加明的贷款问题审理有瑕疵，事实不清。洪加明一直对贷款审批了的事实不知情，直至2016年春节前华联行还告知洪加明贷款没有办下来，洪加明此后多次找华联行追要己付的购房定金，华联行都以承办人不在，后又说承办人调走等理由拖延，从未提及洪加明因为违约不退购房定金。在刘伟诉华联行及华联行诉洪加明的庭审中，华联行均称洪加明的儿子洪木森贷款没有办下来是因为资信问题，但从而佐证之前三方知道的事实是贷款没有办下来。在刘伟诉华联行的诉状中，明确表达了洪加明的贷款未获审批的信息，证明刘伟知道的事实也是贷款没有审批通过。直至在洪加明诉刘伟的庭审时，华联行突然说贷款办下来了，经法庭调查华联行于2015年5月26日向建设银行申请贷款，于2015年7月2日银行批准贷款，但在庭审中华联行均不能出示相关证据证明洪加明对贷款己经审批通过的事实已经知情。据此，一审判决洪加明在贷款审批后，一直拖延办理过户手续，构成违约实属事实不清，判决不当。二、刘伟在与洪加明的购房合同未解除前，以洪加明拖延办理过户手续为由将房屋卖与他人的行为构成违约。在房屋交易过程中刘伟催促洪加明办理过户手续，洪加明因为贷款没有审批通过的信息，不敢贸然与刘伟办理过户手续，担心过户后贷款批不下来，将会产生资金的问题，一直拖延是任何买房人都会考虑谨慎的行为。贷款买二手房的交易程序也是要等贷款审批了，才可以办理过户手续，凭过户手续，银行发放贷款。一审判决舍弃洪加明与刘伟均不知贷款审批通过的重大误解，枉顾刘伟将洪加明已经交付购房定金十万元的房屋卖与他人，仅依据贷款批下来，洪加明没有办理过户手续的情节判决洪加明违约不公。
被上诉人刘伟答辩则要求维持原判。
原审第三人华联行公司答辩则要求维持原判。
2016年7月，洪加明向一审法院提起诉讼，请求判令：刘伟向洪加明返还购房定金10万元；本案诉讼费由刘伟承担。
一审法院查明，2015年1月11日，洪加明与刘伟、华联行公司签订存量房居间买卖合同。合同约定：刘伟愿将坐落于武汉市武昌区尚隆苑（地球村）24栋7层1号，建筑面积175.08平方米的房屋，以168万元卖给洪加明；洪加明支付刘伟购房定金10万元作为第一部分房款，华联行公司应预留5万元作为交房保证金；定金如部分或全部交由经纪方托管的，买方将定金支付给经纪方后，视为卖方收讫，发生定金效力；托管在经纪方的定金于递件过户当天，由经纪方支付给卖方，如在支付托管定金条件成熟时，买卖双方发生纠纷导致合同无法履行的，任何一方无权单方要求经纪方付款，应通过诉讼途径解决；158万元为第二部分房款，买方应在房产过户收单后叁个工作日内将首期款48万元支付给经纪方监管，余款110万元，买方以银行商业贷款方式支付给卖方，并委托经纪方办理贷款手续，支付按揭手续费；买卖双方应到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；卖方保证对该房产享有完整所有权；过户税费由买方负担；办理完房产过户手续后（如买方付款方式为按揭付款，须办理完贷款抵押手续）叁个工作日内，由经纪方直接将托管款项划入卖方指定的收款账户；交房保证金在卖方办理完房产交接手续、水电过户手续、结清水电费、物管费后柒个工作日内由经纪方直接划入卖方指定的收款账户；卖方应当在收到全款后叁日内，将房产交付给买方；经纪方已促成买卖双方签署本房产买卖合同，买方应在递件过户以前支付经纪方佣金42,000元；若本合同被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取佣金的权利；经纪方在买卖双方提供资料齐全情况下，买卖双方到场签字的条件下壹佰个工作日内协助双方办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方收到定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；无任何情况下，任何一方未能依本合同之条款出售或购买该房产，则违约方须即时支付经纪方违约金4万元；备注：买方已实地查看该物业，并知悉此物业户权及房屋状况，对此无异议；买卖双方保证其提供的资料真实有效，符合相关购房资格，买卖双方在经纪方协助下，积极办理过户及后期相关手续；任何一方因上述原因导致交易无法履行的视为违约方，须向守约方及经纪方承担违约责任；经纪方承诺买方连佣金税费共计185万元包干。三方在合同上签字盖章。同时，经纪方向洪加明出具客户风险告知书、房屋款项交易流程：买方在签订合同壹日内支付定金10万元于卖方；买方在签订合同递件过户当天将首付款48万元支付给卖方，同时预留10%的房款5万元于经纪方；剩余房款110万元，买方以银行按揭方式支付给卖方；卖方在收到全款后三个工作日内将房屋交付买方，经纪方于卖方顺利将房屋交接给买方后三个工作日内将交房保证金转交给卖方。洪加明同意预留房款5万元作为交房保证金。
2015年1月14日，洪加明支付给华联行公司托管定金10万元。华联行公司将定金10万元中的5万元交付给刘伟，另5万元作为交房保证金予以托管。此后，华联行公司协助洪加明办理银行贷款事宜，洪加明要求以洪木森（洪加明的儿子）的名义贷款，并于2015年5月26日向建设银行武汉钢城支行申请个人再交易住房贷款110万元，2015年7月2日建设银行武汉钢城支行同意贷款，等待客户凭交易收件单签订借款合同。嗣后，刘伟、华联行公司催促洪加明交首付款48万元并办理房屋过户手续。洪加明以各种事由拖延不予办理。2015年12月16日，刘伟与洪加明联系，洪加明未回应，刘伟将此房屋以157.57万元卖给案外人。洪加明以无法实现合同目的为由，要求刘伟返还定金10万元无果，提起诉讼。
一审法院认为，洪加明与刘伟及华联行公司签订存量房居间买卖合同，是三方真实意思的表示，未违反法律的规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，洪加明与刘伟及华联行公司均应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定买方将定金支付给经纪方后，视为卖方收讫，发生定金效力；如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金。洪加明在支付定金10万元后，以各种事由拖延不支付首付款及办理房屋过户手续，导致合同目的无法实现，应承担违约责任。洪加明要求刘伟返还购房定金10万元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回洪加明的诉讼请求。案件受理费2,300元，由洪加明负担。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，洪加明与刘伟、华联行公司于2015年1月的签订存量房居间买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。合同履行过程中，因洪加明以各种事由拖延不支付首款及办理房屋过户手续，导致合同目的无法实现，洪加明的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故一审法院根据相关的法律规定及双方合同的约定，判决驳回洪加明的诉讼请求并无不当。因此，洪加明的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,300元，由洪加明负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一七年三月六日
书记员 余文婷