安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5653号
上诉人(原审原告):王超,男,1988年7月20日出生,汉族,住安徽省涡阳县。
上诉人（原审原告）:王淼,女,1985年9月11日出生,汉族,住安徽省涡阳县。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘超，安徽金亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:朱运,男,1984年2月3日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍上县。
被上诉人（原审被告）:曾静静,女,1982年4月26日出生,汉族,住安徽省颍上县。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：程永清，安徽徽商律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王进，安徽徽商律师事务所律师。
上诉人王超、王淼因与被上诉人朱运、曾静静房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初2691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王超、王淼上诉请求:1、依法判决朱运、曾静静支付违约金28万元；2、本案一、二审诉讼费用由朱运、曾静静承担。事实和理由：1、朱运、曾静静明知不具备购房资格，仍签订买卖合同，应承担全部合同责任，无需进行利益衡平。涉案合同签订时间是2016年10月6日，而限购政策于2016年10月2日实施，其不可能不知晓限购政策具体内容，其存在重大过错，原审认为王超、王淼未尽到审慎注意义务是加重了我方的义务，属于事实认定错误。2、涉案买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，应合法有效，现造成上述合同不能履行属于朱运、曾静静单方面违约，应向我方承担违约责任，其与中介公司产生的纠纷应由朱运、曾静静另案解决，原审认为朱运、曾静静不存在违约行为明显属于法律适用错误。如朱运、曾静静得知自己不具备购房资格后及时与我方联系协商解除合同，则我方可以在房价较高的时间点出卖房屋，朱运、曾静静一直想通过违法的方式获取购房资格而无视我方的利益。3、根据相关规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。原审法院认定本案房屋买卖合同存在履行障碍时，未告知当事人可以变更诉讼请求，违反了法律程序性规定，应予纠正。
朱运、曾静静辩称，1、朱运、曾静静在签订合同时并不知晓合肥的限购政策，所以不存在得知限购政策的情况下仍签订案涉买卖合同的情况。在案涉合同签订后，朱运、曾静静听说限购政策，第一时间与中介人员取得联系，中介人员承诺可以通过补交社保的方式解决购房资格问题，该情况王超、王淼完全知晓。2、不同意王超、王淼第二点上诉理由，其称朱运、曾静静受到中介公司欺骗造成合同违约情况不真实，我方不存在欺骗也不存在违约。3、一审审理程序不存在瑕疵。4、其称截至2017年3月20日之前一直认为朱运、曾静静具有合肥户籍与其一审中提供的证据相矛盾，其一审时提供的证据显示2017年1月8日就知道朱运、曾静静不具备购房资格。综上，王超、王淼的上诉无依据，请求依法驳回上诉。
王超、王淼向一审法院起诉请求：1、判令朱运、曾静静立即支付王超、王淼剩余购房定金4万元；2、判令朱运、曾静静继续履行2016年10月6日双方签订的《存量房买卖合同》以及《补充协议》，立即支付王超、王淼案涉房屋的银行抵押贷款44万元；3、判令朱运、曾静静支付王超、王淼违约金28万元；4、判令案件受理费用由朱运、曾静静共同承担。
一审法院认定事实：2016年10月6日，王超、王淼与朱运、曾静静签订一份《存量房买卖合同》以及《补充协议》，合同约定：1、王超、王淼将位于合肥市新站开发区淮南路以东凤山路以南华润熙云府18幢405室房屋出卖给朱运、曾静静，存量房转让价款为140万元；2、朱运、曾静静应于2016年10月6日向王超、王淼支付10万元作为购房定金，首付款共计56万元，朱运、曾静静支付约44万元购房款给王超、王淼用于归还案涉房屋银行抵押贷款，剩余2万元应于房产证下来两个月内存入托管账户；3、双方任何一方违反补充协议中的任一条，违约方需向守约方支付总房价20%数额的违约金。合同签订后，王超、王淼将钥匙和房产证交付给合肥360房产有限责任公司保管，朱运、曾静静支付王超、王淼定金60000元，之后朱运、曾静静称其得知限购细则后多次与中介工作人员沟通，中介一直称可以通过补缴社保或其他途径解决购房资格问题。
一审另查明，朱运、曾静静的户籍显示其均为安徽省颍上县人且均无证据证明其在合肥市缴纳社保。2017年4月20日，朱运、曾静静另案起诉至一审法院要求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》并返还定金60000元，该院受理案号为(2017)皖0102民初3632号。
一审法院认为，本案争议的焦点问题在于：1、双方签订的《存量房买卖合同》以及《补充协议》能否继续履行；2、朱运、曾静静有无违约，是否应向王超、王淼支付违约金的问题？
针对争议焦点问题之一，一审法院认为，我国合同法第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但存在法律上或事实上不能履行的除外。本案双方签订的《存量房买卖合同》以及《补充协议》依法成立且有效，双方签订合同的目的系为了通过房屋买卖行为实现房屋所有权的转让，而房屋属于不动产，不动产的转让需经依法登记。2016年10月2日，合肥市人民政府办公厅转发《市房地产管理局市国土资源局市规划局市物价局市工商局市金融办市政府新闻办关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》的通知第四项规定：“暂停向无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房”。本案朱运、曾静静均系上述限购政策的限购对象，由于该限购政策，双方之间房屋买卖合同的履行存在障碍，如双方之间的房屋买卖合同继续履行，将无法办理相应的过户手续，双方之间房屋买卖合同的目的显然已经无法实现，且朱运、曾静静已经在另案中起诉要求解除合同，故对于王超、王淼要求朱运、曾静静继续履行合同、支付定金以及房款的请求均不予支持。
针对争议焦点之二，一审法院认为，本案中，双方在签订合同中虽知道限购政策但均陈述不知晓限购的具体细则，且中介工作人员承诺可以通过补缴社保等方式予以解决，之后朱运、曾静静一直与中介联系解决购房资格问题，中介也一直承诺可以解决，可见朱运、曾静静一直在为积极履行合同做准备，合同最终无法履行系因为限购政策的实施以及双方在签订合同时均未尽到审慎注意义务，合同无法履行的原因并非双方在合同的履行中存在违约行为，故王超、王淼主张朱运、曾静静承担违约责任并支付违约金的请求于法无据，不予支持。一审依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条之规定，判决：驳回王超、王淼的诉讼请求。案件受理费11400元，减半收取5700元，由王超、王淼负担。
二审中，王超、王淼提交以下证据：1、曾静静公民身份信息查询结果、调查专用证明，证明曾静静享有购房资格，王超、王淼委托律师前去公安机关调查曾是否具备合肥市市区户籍，王超、王淼直到2017年5月25日才知道合同无法继续履行。2、关于促进房地产市场发展意见文件、限购解答文件、微信截图等，证明：限购政策于2016年10月2日正式实施，朱运、曾静静在2016年10月8日得知限购政策细则，房屋可能无法过户，明显属于虚假陈述，朱运、曾静静明知自身不符合购房资格，却抱有侥幸心理签订合同，存在重大过错，应承担全部合同违约责任。3、涉案房屋房价走势图，证明朱运、曾静静的行为给王超、王淼造成超过30万元的损失，应支付28万元的违约金。
朱运、曾静静质证意见：对证据1，三性有异议，不能达到证明目的。查询结果内容上明显看出原始赋码地是安徽省合肥市包河区，并未显示现户籍所在地。王超、王淼称直至2017.5.25才得知曾静静无购房资格与其在一审中说法矛盾。对证据2，真实性无异议，证明目的有异议。虽然政策是2016.10.2出台，但是在假期，朱运、曾静静当时并不知晓购房政策。另外通过微信聊天来看，朱运、曾静静无虚假陈述。本案责任在中介公司，王超、王淼可以向中介公司主张损失。对证据3，三性有异议，与本案无关联性，王超、王淼可以向中介公司主张损失。
对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，王超、王淼与朱运、曾静静签订的《存量房买卖合同》以及《补充协议》依法成立且有效，但由于《市房地产管理局市国土资源局市规划局市物价局市工商局市金融办市政府新闻办关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》的出台，朱运、曾静静均系限购对象，本案房屋买卖合同的履行存在障碍，合同目的已无法实现。双方在签订合同时虽知道限购政策但均陈述不知晓限购的具体细则，且中介公司工作人员承诺可以通过补缴社保等方式予以解决，之后朱运、曾静静一直与中介公司联系解决购房资格问题，中介公司工作人员也承诺可以解决，朱运、曾静静一直在为履行合同做准备，故一审认定合同最终无法履行系因为限购政策的实施以及双方在签订合同时均未尽到审慎注意义务，合同无法履行的原因并非双方在合同的履行中存在违约行为，故对王超、王淼主张朱运、曾静静承担违约责任并支付违约金的请求不予支持并无不当，王超、王淼的该上诉理由不能成立。王超、王淼所提一审审理程序违法的上诉理由，无充分的事实及法律依据，亦不能成立。
综上所述，王超、王淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元，由王超、王淼负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一七年十一月九日
书记员 丁玉洁
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。