湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1103民初4215号
原告：黄成旺，男，1966年2月12日出生，汉族，湖南省宁远县人，户籍地湖南省宁远县，。
委托诉讼代理人：王晓筠，女，1963年4月26日出生，汉族，永州市冷水滩区人，户籍地及现住地湖南省永州市冷水滩区，，代理权限为特别授权。
被告：永州市泰丰房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区潇湘饭店北楼零陵中路823号。
法定代表人：李杰，该公司董事长。
被告：永州市金水湾百货有限公司，住所地永州市零陵中路823号。
法定代表人：龙强华，该公司总经理。
被告：长沙肯德基有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段569号湖南商会大厦东塔17层1713-1724房。
法定代表人：赵文欣。
委托诉讼代理人：胡年喜，湖南崇民律师事务所律师，代理权限为一般授权。
委托诉讼代理人：纪慧婷，湖南崇民律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：郴州智麟餐饮管理有限公司，住所地郴州市北湖区国庆北路18号一层。
法定代表人：邹志平，该公司总经理。
被告：郴州智麟餐饮管理有限公司零陵中路店，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵路823号，系郴州智麟餐饮管理有限公司的分公司。
法定代表人：邹志平。
被告郴州智麟餐饮管理有限公司及零陵中路店的共同委托诉讼代理人：雷霆，湖南湘律律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告黄成旺与被告永州市泰丰房地产有限公司（以下简称泰丰公司）、永州市金水湾百货有限公司（以下简称金水湾公司）、长沙肯德基有限公司（以下简称长沙肯德基）、郴州智麟餐饮管理有限公司（以下简称智麟公司）、郴州智麟餐饮管理有限公司零陵中路店（以下简称智麟公司零陵中路店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案。本院受理后，被告长沙肯德基、智麟公司对管辖权提出异议，本院于2017年1月16日作出（2016）湘1103民初4215号民事裁定，驳回了二被告的管辖权异议。二被告不服，向永州市中级人民法院提起上诉。永州市中级人民法院于2017年3月15日作出（2017）湘11民辖终15号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在本案诉讼过程中，长沙肯德基以黄成旺、泰丰公司、金水湾公司为被告，就本院（2016）湘1103民初2911号民事判决提起第三人撤销之诉，因本案需以该案的审理结果为依据，遂裁定中止审理。2017年12月12日，永州市中级人民法院依法作出（2017）湘11民终2561号民事判决，维持了本院就长沙肯德基诉黄成旺、泰丰公司、金水湾公司第三人撤销之诉作出的驳回长沙肯德基的诉讼请求的判决。据此，本案依法恢复审理。原告黄成旺的委托诉讼代理人王晓筠、被告长沙肯德基的委托诉讼代理人卢京美、陈甄、被告智麟公司及零陵中路店的委托诉讼代理人雷霆等到庭参加诉讼。被告泰丰公司、金水湾公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄成旺向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告泰丰公司与被告长沙肯德基于2006年1月13日签订的《租赁合同》，被告智麟公司及零陵中路店返还占用的原告的商铺，恢复原状；2.判令被告智麟公司及零陵中路店在判决书生效之日起十日内腾空商铺；3.判令被告长沙肯德基、智麟公司及零陵中路店从2016年12月7日起按市场价向原告支付所侵占房屋的租金，至腾空房屋之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年12月18日，原告与被告泰丰公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的金水湾购物中心临街一楼019商铺（面积49.7平方米）。2006年4月12日，原告与金水湾公司、泰丰公司签订《合作经营合同书》，将商铺交由金水湾公司、泰丰公司，并由二公司向原告支付分红回报款。自2016年7月起，金水湾公司未按合同约定支付商铺分红回报款。原告于2016年9月5日提起诉讼，法院于2016年11月15日判决认定原告与金水湾公司之间实际系租赁合同关系，解除了双方的《合作经营合同书》。但该判决生效后，被告智麟公司零陵中路店以其与泰丰公司于2006年1月13日签订了租赁合同为由，拒绝搬出商铺。经双方多次协商，无法达成一致意见。因该商铺系泰丰公司转租给被告肯德基公司，现被告泰丰公司、金水湾公司与原告之间的《合作经营合同书》已被判决解除，在未征得原告同意的情况下，被告智麟公司及零陵中路店无权继续占用，应将该商铺返还给原告。为维护原告的合法权益，请求判如所请。
被告泰丰公司未予答辩。
被告金水湾公司未予答辩。
被告长沙肯德基辩称，一、被答辩人不是肯德基与泰丰公司签订的租赁合同的当事人，无权提出解除与其没有直接关联关系的合同；二、被答辩人取得房屋所有权的时间在答辩人肯德基与泰丰公司签订的租赁合同之后，根据“买卖不破租赁”的原则，租赁期间所有权的变动不影响租赁合同的效力，且被答辩人应当承继租赁合同的权利义务；三、答辩人与泰丰公司签订的租赁合同是基于泰丰公司系房屋所有权人而成立的租赁合同关系，并不是以被答辩人与泰丰公司和金水湾公司签订的合作经营合同为前提基础的转租关系。被答辩人在与泰丰公司签订合同时并未取得所有权，其基于合同关系而与金水湾公司签订的合作经营合同是一种基于房屋买卖合同并返租给开发商的经营模式。此合同与答辩人与泰丰公司签订的租赁合同是相互独立的两个合同，但并不是租赁合同的前提；四、被答辩人与泰丰公司之间未达到解除合作经营合同的法定条件，依法不应当解除，且答辩人已提起撤销之诉；五、答辩人没有任何违约行为，已严格按照合同履行了支付租金的义务，不存在解除租赁合同的法定和约定情形。综上，即使是泰丰公司也无权解除租赁合同，被答辩人一直以来只与泰丰公司或金水湾公司存在合作经营合同关系，与答辩人没有直接的合同关系。即便被答辩人解除了合作经营合同，被答辩人应当继续履行租赁合同，否则破坏了“买卖不破租赁”的基本原则。请求依法驳回被答辩人全部诉讼请求。
被告智麟公司及零陵中路店辩称，被答辩人诉请的事实不存在，理由不成立，请求驳回对答辩人的诉讼请求：一、被答辩人请求法院解除泰丰公司与长沙肯德基签订的《租赁合同》没有法律依据，被答辩人不是该合同的主体，不是当事人，无权请求解除；二、泰丰公司与长沙肯德基签订的《租赁合同》是合法有效的合同，目前还在合同期内；三、答辩人合法占有加盟的场地，被答辩人无权要求答辩人返还争议的房产及向其交付租金。答辩人于2015年8月28日与长沙肯德基签订《加盟场地使用合同》，约定使用期限从2015年9月1日至2021年9月30日，目前该合同还在有效期内。被答辩人以解除了泰丰公司、金水湾公司的《合作经营合同书》为由，认为答辩人侵犯了其权利与事实不符。泰丰公司与长沙肯德基于2006年1月13日签订租赁合同时，争议的房产尚未竣工（该房产竣工的时间是2006年5月）。此时，被答辩人还没办出房产证，对争议的房屋不具有所有权。在被答辩人办出产权证之前，泰丰公司办出总产权证，泰丰公司是争议房产的合格主体，完全有权与长沙肯德基签订租赁合同。答辩人与长沙肯德基签订的《加盟场地使用合同》，得到了出租房泰丰公司的书面同意，答辩人使用该加盟场地符合法律规定。即使被答辩人解除了泰丰公司、金水湾百货公司的《合作经营合同书》，泰丰公司对争议的房产不再具有出租权，但根据“买卖不破租赁”的规定，所有权的变更都不能破租赁，故答辩人仍然有权按照《加盟场地使用合同》的约定，使用加盟场地，没有侵犯被答辩人的任何权利，被答辩人无权要求答辩人返还争议的房产及向其交付租金；四、被答辩人与答辩人没有任何法律关系，被答辩人与泰丰公司、金水湾公司具有法律关系，与答辩人没有任何法律关系。答辩人按照《加盟场地使用合同》约定交纳场地使用费给长沙肯德基，长沙肯德基按照租赁合同缴纳租金给泰丰公司，与被答辩人无关。至于泰丰公司是否支付被答辩人的租金，也与答辩人无关。答辩人一直按约定缴纳场地使用费，也愿意按《加盟场地使用合同》继续缴纳场地使用费，直到合同到期。综上，被答辩人诉请的事实不存在，理由不成立，缺乏事实和法律依据，请求驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。
经庭审查明，被告泰丰公司系金水湾购物中心的开发商。2005年12月12日，原告与被告泰丰公司签订《商品房买卖合同》，购买了泰丰公司开发的位于冷水滩区零陵中路823号临街一层019、建筑面积为49.7平方米的商铺一间。2006年4月12日，原告与被告泰丰公司及其关联公司金水湾公司签订《合作经营合同书》，约定以所购商铺与泰丰公司、金水湾公司合作经营，合作期间为15年，自2006年8月1日起至2021年7月31日止；合作经营期限内，该商铺的经营使用权归泰丰公司、金水湾公司所有，泰丰公司、金水湾公司每年向原告支付9.6万元的固定分红回报，即由二公司在每月的25日前将8000元转入原告方的专户储蓄存折；在合作经营期限内泰丰公司、金水湾公司有权自营或者招商；如一方违约需向守约方支付该商铺年分红2倍的违约金，并承担对方经济损失。2006年1月13日，被告泰丰公司与被告长沙肯德基签订《租赁合同》，约定：1.泰丰公司将包含原告的商铺在内的总建筑面积为449平方米的商铺出租给长沙肯德基使用，用于开设肯德基连锁餐厅；2.如长沙肯德基的经营状况发生变化或在实际使用房产的时候仍出现空置情况，双方可通过友好协商后，选择：Ⅰ.将房产部分分租或转租予第三方；Ⅱ.将房产部分归还予泰丰公司；Ⅲ.将房产全部转租予第三方，但在长沙肯德基选择以上任何一项做法时，必须与泰丰公司或相关第三方对本合同进行相应的修改；3.租赁期限为15年零60天，自2006年8月1日至2021年9月30日止；4.长沙肯德基按年营业额的7%向泰丰公司支付房屋租金，由泰丰公司在每月的10日前提供房屋租赁发票，长沙肯德基在每月的15日前支付当月租金；5.泰丰公司保证拥有完全的权利将房产租赁给长沙肯德基，在合同履行过程中，如因泰丰公司的出租权问题或抵押权人处分房产，导致长沙肯德基不能按合同约定继续承租该房产的，泰丰公司愿赔偿由此给长沙肯德基造成的一切损失。此外，该合同还约定了双方的其他权利义务。该合同签订后，双方一直按合同享有权利、履行义务。2014年8月，双方签订补充协议，将原承租的449平方米场地变更为390平方米。2015年6月17日，被告长沙肯德基致函泰丰公司，称拟将租赁场地及肯德基餐厅交由特许加盟商经营，除水电费由加盟商按照合同约定的标准和要求直接向泰丰公司缴纳外，合同中承租方项下的其他相关权利义务（包括租金的支付）仍由长沙肯德基负责，要求泰丰公司予以同意。对此，被告泰丰公司回执同意长沙肯德基将上述房产交由特许加盟商经营肯德基餐厅，但要求长沙肯德基继续承担双方《租赁合同》约定的相应义务。2015年8月28日，被告长沙肯德基与被告智麟公司签订《加盟场地使用合同》，将向泰丰公司承租的场地，提供给智麟公司继续经营肯德基餐厅，并约定智麟公司每年应向其支付场地使用费52万元，或按年经营额的9%抽成，两者取其高；加盟场地使用期限为自2015年9月1日至2021年9月30日止。后长沙肯德基将该场地交付给智麟公司零陵中路店经营至今，并如约向泰丰公司缴纳租金至2016年12月，此后被告长沙肯德基直接向除原告、王晓雷（朱革萍）、谢晓云、颜利许之外的其他18位业主支付了租金。但从2016年7月份开始，金水湾公司未再依约向原告支付分红款。经原告多次催要未果，于2016年9月6日向本院提起民事诉讼，要求解除与泰丰公司、金水湾公司签订《合作经营合同书》。本院以（2016）湘1103民初2911号案受理，并于2016年11月15日作出（2016）湘1103民初2911号民事判决，认定原告与泰丰公司、金水湾公司签订的《合作经营合同书》实际为租赁合同，约定的分红款实际为租金，泰丰公司、金水湾公司未依约支付租金的行为已构成违约，由此判决解除了原告与被告泰丰公司、金水湾公司于2006年4月12日签订的《合作经营合同书》，并由被告泰丰公司、金水湾公司从2016年9月26日起按每月8000元的标准向原告支付租金，至《合作经营合同书》解除时止。被告泰丰公司、金水湾公司于2016年11月22日收到该判决书后未提出上诉，该判决现已生效。在（2016）湘1103民初2911号民事判决生效后，二原告依据该判决于2016年12月10日要求肯德基返还商铺，并于2016年12月12日书面告知肯德基餐厅，其与泰丰公司、金水湾公司的租赁合同已解除，并已生效，要求长沙肯德基在二日内与其签订租赁合同，或于2016年12月15日前腾出店面，经协商未果，酿成本纠纷。
在本案诉讼过程中，长沙肯德基以黄成旺、金水湾公司为被告，就本院（2016）湘1103民初2911号民事判决提起申请撤销之诉，本院以（2017）湘1103民撤4号案受理，并裁定不予受理。长沙肯德基不服，向永州市中级人民法院提起上诉，永州市中级人民法院作出(2017)湘11民终1515号民事裁定，撤销了本院（2017）湘1103民撤4号民事裁定，发回本院继续审理。本院以（2017）湘1103民撤18号案继续审理，并于2017年9月29日作出（2017）湘1103民撤18号民事判决，认为长沙肯德基为次承租人，虽与（2016）湘1103民初2911号民事判决的结果有直接利害关系，但没有证据证实该判决部分或全部内容错误，该判决结果并未损害长沙肯德基的合法权益，长沙肯德基与金水湾公司之间的租赁合同，可另行起诉予以处理。故长沙肯德基起诉要求撤销该判决没有事实和法律依据，依法不予支持。据此，驳回了长沙肯德基的诉讼请求。长沙肯德基不服，向永州市中级人民法院提起上诉，2107年12月12日该院做出（2017）湘11民终2561号民事判决，认为：一、黄成旺与泰丰公司签订《商品房买卖合同》后，即与泰丰公司的关联公司金水湾公司签订《合作经营合同书》（实为租赁合同），以该合作经营合同取得了所购买的商铺的租赁权。虽然此时商铺的所有权并没有发生转移，但该租赁权的取得是基于房屋所有权人的让与，合法有效。因此，黄成旺虽未取得商铺的所有权，但仍然是商铺的合法出租人，金水湾公司为承租人。金水湾公司在承租后，由泰丰公司将商铺出租给长沙肯德基，为承租人的转租行为，长沙肯德基为涉案商铺的次承租人。长沙肯德基与商铺所有权人泰丰公司签订的租赁合同，不能改变长沙肯德基为次承租人的法律地位；二、黄成旺与金水湾公司签订的《合作经营合同书》实为租赁合同，作为承租人的金水湾公司履行的合同主要义务是支付租金。在黄成旺起诉前，金水湾公司已迟延履行支付租金的合同义务，且经催告仍不支付。在诉讼过程中虽支付部分租金，但在原审判决前，仍有部分租金未支付，该行为符合迟延履行合同主要义务之情形，当事人可以解除合同。因此，原审判决解除黄成旺与金水湾公司签订的《合作经营合同书》并无不当。据此，驳回上诉，维持原判。
另查明，2006年4月9日，被告泰丰公司为原告所购的商铺办理了永房权证冷水滩字第××号房屋所有权证。与原告的商铺同地段的黄某的第12号、第13号二间商铺（每间面积49.7平方米）在2017年度的租金为86万元，并按每年递增2万元；同地段王晓雷、朱革萍的第16号商铺约三分之二的面积在2016年的租金为20万元。被告智麟公司零陵中路店系被告智麟公司的分公司。
以上事实，有原、被告提交的证据及原、被告的庭审陈述在卷予以证实。
本院认为，原告与被告泰丰公司于2005年12月18日签订《商品房买卖合同》后，于2006年4月12日与被告泰丰公司及其关联公司被告金水湾公司共同签订实为租赁合同的《合作经营合同书》。此时，该商铺的所有权虽然登记在泰丰公司名下，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条转让不动产物权的合同自合同订立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力，故原告基于所有权人泰丰公司的让与，合法取得该商铺的租赁权；之后被告泰丰公司、金水湾公司基于与原告签订的《合作经营合同书》，成为该商铺的承租人。后泰丰公司又于2006年1月13日与长沙肯德基签订《租赁合同》，将包含019商铺在内的多个商铺承租给长沙肯德基经营使用。多年来，被告长沙肯德基按《租赁合同》的约定向被告泰丰公司支付租金，被告泰丰公司、金水湾公司按《合作经营合同书》的约定向原告支付租金。由此，可以认定被告泰丰公司在将该商铺的租赁权让与给原告后，又基于其与金水湾公司及原告签订的《合作经营合同书》取得转租权，而与长沙肯德基签订《租赁合同》的事实。故被告长沙肯德基及智麟公司与被告泰丰公司之间系转租合同关系，被告长沙肯德基为次承租人。被告长沙肯德基、智麟公司及智麟公司零陵中路店提交的2006年3月31日的《房地产买卖契约》，虽来源于原告的商铺产籍档案资料，但根据通常的交易习惯，该合同系办证时房产部门提供的规范性样本，为方便办理产权过户所用，尚不足以推翻原告与被告泰丰公司于2005年12月12日签订《商品房买卖合同》的客观事实，对被告长沙肯德基、智麟公司及智麟公司零陵中路店提出的原告与被告泰丰公司签订《商品房买卖合同》的时间应为2006年3月31日，本案应适用“买卖不破租赁”的抗辩观点，依法不予采信。
因转租合同必须以房屋租赁合同的存在为前提，没有租赁合同，则转租合同也随之丧失存在的基础。现被告金水湾公司与原告之间的《合作经营合同书》已依法解除，被告长沙肯德基作为该商铺的次承租人，其与被告泰丰公司签订的《租赁合同》虽然合法有效，但基于转租合同的附属性，在原告与被告金水湾公司的租赁合同解除后，该租赁合同也应自动解除，在未征得原告同意的情况下，被告长沙肯德基及其加盟商被告智麟公司和零陵中路店均无权继续使用该商铺。原告要求解除被告泰丰公司与被告长沙肯德基之间的租赁合同，恢复原状由智麟公司及零陵中路店返还商铺的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，在原告与被告金水湾公司之间的租赁合同解除后，被告长沙肯德基及智麟公司应向原告支付逾期腾房期间的占用费用。根据本院（2016）湘1103民初4211号王晓雷、朱革萍诉泰丰公司、金水湾公司及新感觉内衣店房屋租赁合同纠纷一案的审理情况，可确认王晓雷、朱革萍第16号商铺三分之二部分的租赁价格年租金为20万元，结合庭审中原告申请的证人黄某证实其处于同地段的12号及13号商铺（面积也均为49.7平方米）2017年的价格为86万元，即年租金43万元/间，并按年度递增的情况。同时考虑到市场价格的上下浮动等不确定因素，取二间门面年租金的平均值来确认本案所涉门面的市场租赁价格为36.5万元【（43+30）÷2】每年。因（2016）湘1103民初2911号民事判决系于2016年11月22日送达给被告金水湾公司，该判决于2016年12月8日起生效，从2016年12月8日起，被告金水湾公司与原告的租赁合同解除，不再向原告支付租金，故被告长沙肯德基、智麟公司及零陵中路店应从该日起向原告支付占用期间的使用费。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，在出租人与承租人的租赁合同纠纷案件中，次承租人仅为可以参加诉讼的第三人，而非必须参加诉讼的第三人。该解释第十七条规定的次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金法院应准予的前提必须是发生在出租人请求解除合同时，并不适用出租人与承租人的合同已解除的情形。且被告长沙肯德基提起的要求撤销本院（2016）湘1103民初2911号民事判决的第三人撤销之诉，已被本院及永州市中级人民法院依法判决驳回，且已生效。故原告虽与被告长沙肯德基、智麟公司及其零陵中路店之间无直接的合同关系，但原告作为该商铺的所有权人，在其与被告泰丰公司、被告金水湾公司的《合作经营合同书》依法解除后，对该商铺行使完全的占有、使用、收益和处分的权利。因此，对被告长沙肯德基、智麟公司及其零陵中路店提出的上述三公司与二原告并无合同关系及法律关系，二原告无权提出本案解除之诉的诉请，依法不予支持。
被告长沙肯德基作为与被告泰丰公司《租赁合同》的守约方，因转租合同解除所遭受的经济损失，根据法律及其与被告泰丰公司的合同约定应由其另行向被告泰丰公司主张权利。同理，被告智麟公司及零陵中路店也可另行向其合同相对方主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十七条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除被告永州市泰丰房地产开发有限公司与被告长沙肯德基有限公司于2006年1月13日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告郴州智麟餐饮管理有限公司、被告郴州智麟餐饮管理有限公司零陵中路店在本判决生效之日起十日内将冷水滩区金水湾购物中心临街一楼019商铺恢复原状，并返还给原告黄成旺；
三、被告长沙肯德基有限公司、被告郴州智麟餐饮管理有限公司、被告郴州智麟餐饮管理有限公司零陵中路店从2016年12月8日起按每天1000元（36.5万元÷365天）的标准向原告黄成旺支付占用期间的费用，至商铺返还给原告黄成旺止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1896元，减半收取948元，由被告长沙肯德基有限公司、被告郴州智麟餐饮管理有限公司、被告郴州智麟餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 员 王枫
二〇一七年十二月二十六日
代理书记员 李雯