广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1313号
上诉人（原审原告）：曹美兰，住广州市海珠区。
委托代理人：邱丽珍，联系地址广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：广州银山建设开发有限公司，住所地。
法定代表人：胡艳青，总经理。
委托代理人：方洁瑜，该司职员。
委托代理人：曹道雄，该司职员。
上诉人曹美兰因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州银山建设开发有限公司（以下简称银山公司）原名广州银山建设开发公司，2003年6月26日改制变更为现名。
1998年6月23日，曹美兰、银山公司签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：银山公司经广州市房地产管理局以（98延）房拆许字第008号房屋拆迁许可证批准，拆除革新路新民四横街7-9号的房屋，曹美兰是该屋的业权人，建筑面积47.36平方米；曹美兰同意1998年7月1日前迁出原址房屋，自行解决临时搬迁，银山公司按原建筑面积每月每平方米40元计算，合计每月补助1895元；该项补助费的发给，从曹美兰搬出原住房之月计起，至银山公司通知曹美兰回迁之月止；银山公司应于2002年12月31日前，在原征用范围内（新建大楼）第首、八层，产权属于自有的，建筑面积47.36平方米的房屋安置给曹美兰回迁居住，否则，应按每超期一天赔偿按42号文规定的标准向某兰承担违约责任；曹美兰将自有产权的9.472平方米补偿为住宅，与邱某的回迁房合并为一个套间；等。该协议经公证。
同日，曹美兰、银山公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，主要内容为：曹美兰同意银山公司拆除海珠区革新路新民四横街7-9号地下号属测量新12**、旧五区（图）2、二段（幅）新169.170、旧7623.7624地号的房屋，建筑面积68.94平方米（其中违章建筑面积21.58平方米）；银山公司将自有的在海珠区革新路原征用范围内新建大楼（框架结构）第首、八层楼，位置东向、南向的自有房屋，建筑面积为47.36平方米（其中37.888平方米安排在首层，余下产权面积9.472平方米安置在八楼），用作拆除曹美兰原址房屋后的产权调换（补偿）；银山公司应在2002年12月31日将自有房屋交付给曹美兰，如有违反，应按每超期一天赔偿500元的标准，向某兰承担违约责任；银山公司依照本协议将自有房屋移交曹美兰时，银山公司应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件；逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，拆迁人按原临迁时安置补助费的300%付给；逾期支付临时安置补助费、延期补助费的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%，支付给补偿金；等。该协议经有关部门备案。
曹美兰于2015年8月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、银山公司支付逾期交付房屋的违约金，从2013年9月1日起至符合法定交楼条件日止；2、银山公司承担本案诉讼费。
原审另查明，因银山公司逾期回迁，曹美兰曾多次向原审法院起诉要求银山公司支付逾期回迁的延期补助费、补偿金等。2013年9月11日，曹美兰起诉要求：一、判令银山公司交付符合条件的广州市革新路尚橙大厦首层北向的建筑面积37.888平方米商铺；二、判令银山公司交付逾期交房违约金365000元、自2013年1月1日至2013年8月31日的临迁费用15160元、自2012年1月1日至2013年8月31日的延期补助费75800元及逾期支付延期补助费的补偿金34564.8元；等。其中，逾期交房违约金365000元是根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第六条主张的，每逾期一天支付500元违约金：500元／天×730天=365000元。在该案的审理过程中，银山公司表示打算安排曹美兰回迁到广州市海珠区革新路尚橙大厦首层101号之四的商铺，只是该商铺实际上是东向略偏而非约定的东向，所以曹美兰在签署了入住证后仍未按规定办理入住手续；曹美兰则表示其是在签署入住证后才查看了该商铺，发现商铺方位不对就没有取钥匙及办理入住手续，并且银山公司也没有提供涉案商铺所在大厦的工程竣工验收备案表给其查阅。原审法院于2014年4月10日作出（2013）穗海法民三初字第2479号民事判决书，判决：一、银山公司在该判决生效之日起10日内向某兰支付临迁费用（从2013年1月1日至2013年8月31日）15160元、延期补助费（从2012年1月1日至2013年8月31日）75800元和逾付延期补助费的补偿金（从2012年1月1日至2013年8月31日）34564.8元；二、驳回曹美兰的其他诉讼请求。该判决书现已生效并执行完毕。
2014年4月15日，银山公司取得了海珠区革新路以东、新民五街以北地段尚橙大厦的《竣工验收备案表》。
2015年1月12日，曹美兰再次提起诉讼要求判令：1.银山公司向某兰支付临时搬迁补助费，从2013年9月1日起计至符合法定交楼条件收楼之日止；2.银山公司向某兰支付延期补助费，从2013年9月1日起计至符合法定交楼条件收楼之日止；3.银山公司向某兰支付延期补助费的补偿金，从2013年9月1日起至第二项诉请清付之日止；4.银山公司向某兰支付逾期交付房屋的违约金，从2013年9月1日起至符合法定交楼条件收楼之日止；5.银山公司承担本案诉讼费。2015年4月10日，原审法院以（2015）穗海法民三初字第246号民事判决书查明：庭审过程中，曹美兰、银山公司均确认银山公司已于2013年3月15日将曹美兰9.472平方米的住宅面积与邱振华的回迁房合并为一个套间安置回迁至海珠区革新路103号之二12层1204房，另有37.888平方米的商铺面积尚未回迁；曹美兰申请撤销第四项诉讼请求，银山公司对此没有异议。该案判决：一、银山公司在本判决生效之日起10日内，支付从2013年9月1日起至本判决作出之日止的临迁安置补助费（按照每月40元／平方米×37.888平方米的标准计算）给曹美兰；二、银山公司在本判决生效之日起10日内，支付从2013年9月1日起至本判决作出之日止的延期补助费（按照每月40元／平方米×37.888平方米×200%的标准计算）给曹美兰；三、银山公司在本判决生效之日起10日内，支付从2013年9月1日起至银山公司付清拖欠的延期补助费之日止的逾付延期补助费的补偿金（按照每日40元／平方米×37.888平方米×3%的标准计算；补偿金总额以银山公司拖欠的临迁安置补助费本金为限）给曹美兰；四、驳回曹美兰的其他诉讼请求。广州市中级人民法院于2015年7月8日以（2015）穗中法民五终字第3336号民事判决书维持了上述判决。在原审法院调取的（2015）穗海法民三初字第246号案开庭笔录中，曹美兰明确其第一项诉请是根据《广州市房屋拆迁安置协议》第一条第2项约定及42号文第44条的规定，按每月1895元的标准计算；主张延期补助费的依据是《广州市房屋拆迁安置协议》第五条约定及42号文第50条的规定，按每月1895元×300%的标准计算；主张违约金的依据是《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第十一条第2项约定，按照每月1895元×300%的标准计算。
本案原审庭审中，曹美兰、银山公司均确认：曹美兰在（2013）穗海法民三初字第2479号案中主张的逾期交房违约金时间是从该案起诉之日起倒推两年，按500元／天的标准计算。曹美兰明确其在（2015）穗海法民三初字第246号案中主张的补偿金依据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第11条第3项的约定；本案诉讼请求依据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第11条第2项的约定，按每月1895元×300%的标准计算。
原审法院认为：曹美兰、银山公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据双方的约定，银山公司应于2002年12月31日前安排曹美兰回迁。银山公司至今未安置曹美兰回迁37.888平方米面积的商铺，已构成违约，应按照上述两份协议的约定分别承担逾期交付回迁房、逾期回迁的违约责任。（2015）穗海法民三初字第246号民事判决书已判决银山公司支付从2013年9月1日起至判决作出之日止的临迁安置补助费（按照每月40元／平方米×37.888平方米的标准计算）、延期补助费（按照每月40元／平方米×37.888平方米×200%的标准计算），并支付从2013年9月1日起至银山公司付清拖欠的延期补助费之日止的逾付延期补助费的补偿金（按照每日40元／平方米×37.888平方米×3%的标准计算，补偿金总额以银山公司拖欠的临迁安置补助费本金为限）。曹美兰明确其主张的临迁安置补助费和延期补助费是依据《广州市房屋拆迁安置协议》的约定，补偿金是依据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第11条第3项的约定。故曹美兰现依据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第11条第2项的约定提起本案诉讼，不属于重复计算，银山公司相关抗辩意见无理，原审法院不予采纳。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》既约定银山公司未能如期交付回迁房屋的，应按每超期一天赔偿500元的标准承担违约责任，又约定逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，拆迁人按原临迁时安置补助费的300%付给，属约定不明，但银山公司仍需受该《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约束，承担逾期交付回迁房的违约责任。经审查，上述协议约定的“从逾期之日起，对自行解决临迁的，拆迁人按原临迁时安置补助费的300%付给”属于约定的违约金标准过高，银山公司在本案中要求调低，理由成立，原审法院予以采纳。结合公平合理原则和本案的实际情况，原审法院将上述标准调整为按每月临迁补助费计算。鉴于银山公司已将9.472平方米的住宅面积安置曹美兰回迁，曹美兰再要求银山公司承担该部分面积的逾期交房违约责任，缺乏依据，原审法院不予支持。且由于判决之后的违约事实尚未发生，曹美兰要求银山公司支付本案判决之后的逾期交房违约金缺乏依据，故银山公司应按照每月40元／平方米×37.888平方米的标准支付从2013年9月1日起至本判决作出之日止的逾期交房违约金给曹美兰。超出该部分的诉讼请求，原审法院依法予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款（八）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年11月5日作出如下判决：一、银山公司在本判决生效之日起10日内，支付从2013年9月1日起至本判决作出之日止的逾期交房违约金（按照每月40元／平方米×37.888平方米的标准计算）给曹美兰；二、驳回曹美兰的其他诉讼请求。本案一审受理费2801元，由曹美兰负担1952元，银山公司负担849元。上述受理费已经由曹美兰预交，曹美兰同意由银山公司在履行本判决时将银山公司应承担的受理费直接支付给曹美兰。
判后，上诉人曹美兰不服原审判决，向本院提起上诉称：由于该民事判决查明事实不清，适用法律严重错误，错误地理解当事人之间真实意思表示的合同，导致作出错误的判决，判决不公，严重侵犯了原告的合法权益。一、根据上诉人与被上诉人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第八条约定，“甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建建筑质量，验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。所需的登记费用由甲方负责”。经法院查明，合同约定的回迁房根本不符合法定收楼条件，只有《竣工验收备案表》是不能办理房产证的，一定要有五证三书一表才算是合格的楼房，被上诉人于2012年8月23日发回迁通知书给上诉人，误导上诉人在不知情的情况下收楼，所以上诉人认为在不符合法定交楼条件下收楼是不合法的，理应撤销被上诉人严重违反双方签字的《拆迁补偿协议书》第八条，应承担逾期交付房屋权属证书的违约责任，支付违约金。上诉人曾于2013年9月向海珠区人民法院提起诉讼，主张要求被上诉人不符合法定交楼条件，交付房屋是不合法的，应承担违约责任支付违约金，亦得到法院支持。依据（2013）穗海民之初字第2479号民事判决书，生效的法律文书之裁定被上诉人的房屋不符合法定交楼条件，应承担举证不能的法律后果，未能按约定的条件安排回迁，其行为之构成违约，应承担违约责任。二、根据上诉人与被上诉人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第十一条第二项约定，“从逾期之日起，对自行解决临迁的，、拆迁入按原临时安置的补助费的300％付给”，由于被上诉人的原因，逾期交付房屋权属证书，应承担违约责任，依据合同约定，按原临时安置补助费的300％付给上诉人是有合同约定的，所以一审法院判定100％是没有根据的，按原临时安置补助费的300％付给上诉人是有合同约定，但在庭审中，被上诉人提出违约金过高，上诉人依据《合同法》114条，要求被上诉人举证，但被上诉人在没有举证的情况下，原审法院支持被上诉人的请求，上诉人对于这样的判决表示不服，原审法院存在重大过失。争议问题有二点：第一点，没有依据《补偿协议》的300％，改判100％给上诉人，合理吗第二点，9.472平方米是否符合法定交楼条件（即五证三书一表）这样的判决合理吗这是纵容被上诉人的违约行为，原审法院错误理解，导致错误判决。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2、判令被告支付逾期交付房屋（权属证书）的违约金，从2013年9月1日起至符合法定交楼条件日止（暂计至2015年6月30日是125070元）；3、判令被告承担本案诉讼费。
被上诉人银山公司答辩称：1、关于9.472平方米是否已经安排回迁的问题。一审有提到生效判决（2015）穗海法民三初字246号，这个9.472平方米的面积已经安排给了邱某。这是被上诉人依照双方所签订的房屋拆迁安置协议中第10条第2项所履行的义务。邱某已经2013年3月15日已经收楼，这个已经在上述生效判决中已经认定。上诉人仅剩37.88平方米的商铺面积仍未回迁。上诉人主张逾期交付房屋的违约金，仅能按照还未回迁的面积来计算。已经履行的不用承担。关于违约金过高的问题。上诉人在246号已经向我司主张了300%的延期补助费以及每日3%的延期支付临时安置费或者延期补助费的补偿金。在该案里也主张了300%的延期补助费作为违约金。本案再主张300%的违约金属于重复计算。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审争议焦点在于违约金计付所依据的未回迁面积以及违约金额调整是否适当问题。
上诉人认为被上诉人完全未履行回迁义务，但涉案拆迁房屋中9.472平方米面积是否已经安置回迁的事实，已经由（2015）穗海法民三初字第246号案生效判决予以认定，故此本案中不予审核，上诉人该部分上诉理由不予采纳。至于违约金的计付问题，原审经审核双方协议内容，兼顾公平合理原则对违约金进行调整，并无明显不当，本院亦予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1952元，由上诉人曹美兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 李 杨