安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初580号原告：陈刚，男，1966年9月30日出生，汉族，打工，户籍地安徽省凤阳县，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：张萍，安徽皖淮律师事务所律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省凤阳县临淮关镇门临路。法定代表人：俞程华，该公司董事长。原告陈刚与被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈刚及其委托诉讼代理人张萍到庭参加诉讼，被告绿都公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈刚向本院提出诉讼请求：1.判决绿都公司立即支付逾期交付出售的商品房禄都花苑9幢1单元301室违约金16714.88元（自2012年10月31日起至交付日2013年6月18日合计230天按已付房款363367元（含储藏室20549元）日万分之二计算）;2.判决绿都公司立即为陈刚办理上述房屋所有权证；3.判决绿都公司支付逾期办理房产证违约金（违约金自2013年8月17日起以已付房款342828元，按中国人民银行同期贷款利率年息5.5%上浮40%计算至取得房产证之日止，计算至2017年1月16日计90192.33元）；4.本案诉讼费由绿都公司承担。事实与理由：2011年10月25日，陈刚与绿都公司签订《商品房买卖合同》，达成了商品房预售协议。合同约定，陈刚购买绿都公司开发的“禄都花苑”第9幢1单元301室商品房一套，该房建筑面积126.84平方米，价格为342828元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月30日前，该商品房经综合验收合格后交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房违约责任，第1（2）约定：交付房屋逾期超过30天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之二的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后290天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理：友好协商。陈刚按合同约定已全额支付购房款342828元及购买的储藏室款20549元。2012年9月5日绿都公司代收陈刚办证费17141元。2013年6月18日绿都公司将房屋钥匙交给陈刚，但交付的商品房没有综合验收合格。之后陈刚多次催促绿都公司出示综合验收报告及办理产权证，绿都公司直到2015年10月房屋才通过相关部门综合验收，且至今没有办理房地产权证。陈刚找绿都公司要求支付违约金，绿都公司口头承诺给，但至今未付。绿都公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2011年10月13日，陈刚与绿都公司达成购房意向，陈刚向绿都公司购房商品房一套及储藏室一间，并支付了购房首付款142828元和储藏室价款20549元。2011年10月25日，陈刚与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，陈刚购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第9幢1单元301号房），该房建筑面积126.84平方米，单价2702.84元，购房款合计342828元，陈刚首付142828元，余款由陈刚办理银行按揭贷款。2012年1月9日，陈刚支付了剩余购房款200000元。根据合同第八条约定，绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付陈刚使用。合同第九条约定，逾期交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人从最后交付期限的第二天起按日支付已付房款万分之二的违约金至实际交付之日。但绿都公司未按期交房，直到2013年6月18日才把房屋和储藏室交付陈刚。陈刚与绿都公司约定，由绿都公司为陈刚代办房地产权证，2012年9月5日绿都公司代收陈刚办证费17141元，但至今陈刚没有取得产权证书。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方通过友好协商解决。在约定期限到期后，绿都公司未能履约，陈刚找绿都公司协商违约金未果。上述事实，有商品房买卖合同、绿都公司出具的收据、凤阳县农村信用社个人购房借款合同等证据及陈刚的陈述在案佐证。本院认为：陈刚与绿都公司签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。陈刚依约履行了付款义务。根据合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用，但绿都公司未能在合同约定的期限内交付房屋，显属违约。绿都公司于2013年6月18日交付房屋，绿都公司依法应当按照该合同第九条约定承担违约责任，即逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对陈刚要求绿都公司支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持。绿都公司收取陈刚代办房产证费用，至今未给陈刚代办到房产证，故陈刚要求绿都公司为其办理房产证，本院予以支持。关于陈刚要求绿都公司支付逾期办理房产证违约金，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商解决，后协商未果。双方关于违约金的约定不明，根据《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现房产证未办理，出卖人未举证证明其已将符合规定的资料交登记机关备案，故应支付逾期办理房产证违约金。违约金应自实际交付日起290日后按已付房款计算，该房屋是2013年6月18日交房，故违约金应自2014年4月6日起计算，陈要求自2013年6月18日起计算违约金，不予支持。经查，违约时的银行贷款利率为年利率5.6%至6.55%，催收贷款可上浮30%至50%，本院酌定按年利率7.5%计算，对陈刚关于逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求中符合法律规定的部分，本院依法予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告陈刚逾期交房违约金16714.88元；二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内为原告陈刚办理房屋所有权证；三、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告陈刚逾期办理房屋所有权证违约金（自2014年4月6日起按已付房款342828元、年利率7.5%计算至房屋所有权证实际办理成功之日止）；四、驳回原告陈刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2438元，减半收取1219元，由原告陈刚负担621元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  杨春权二〇一七年五月二日书记员  胡红密附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。