湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵中民二初字第101号
原告邵阳市锰矿公司管理人。
负责人戴开盛，管理人组长。
委托代理人李秀成，男，1963年4月27日出生，汉族，系该管理人成员。
委托代理人邓骞，湖南楚信律师事务所律师。
被告张海旭，男。
委托代理人张金柱，男，系张海旭之父。
原告邵阳市锰矿公司管理人与被告张海旭拍卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法由审判员肖霞担任审判长，与代理审判员刘正忠、人民陪审员魏峰组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理本案。原告邵阳市锰矿公司管理人的委托代理人邓骞、李秀成，被告张海旭及其委托代理人张金柱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邵阳市锰矿公司管理人诉称，原告委托邵阳市鹏飞拍卖有限责任公司（以下简称鹏飞公司）拍卖邵阳市锰矿公司（以下简称锰矿公司）综合楼。2013年6月25日被告张海旭支付100万元保证金，参与2013年6月26日鹏飞公司举行的公开拍卖，并以651万元的价格中拍。被告中拍后，没有依照《竞买合同》的约定与《中华人民共和国拍卖法》（以下简称拍卖法）的规定履行义务，致使原告第二次委托拍卖锰矿公司综合楼，并且只拍得302万元。被告给原告造成249万元（扣除已交的保证金100万元）的损失。根据拍卖法规定，买受人应当按照约定支付拍卖标的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金，再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。故请求依法判令被告赔偿原告的损失249万元；由被告承担本案诉讼费用。
被告张海旭辩称：被告并未违约，无须赔偿原告损失。第一次拍卖标的物存在很多瑕疵和争议，一是土地面积与实际面积不符，原房产证上的土地面积为334.8平方米，而拍卖公告上所述土地面积为415.9平方米，所增加的土地面积为划拨的废弃地、毫无价值。二是土地规划为教育用地，而《拍卖公告》载明该土地为商业用地，该土地于2010年就已规划为教育用地。《拍卖公告》、《须知》等一系列材料中将标的物的性质和面积进行不实表述，导致其实际价值与对外宣传的价值相差甚远。同时该标的物在拍卖前没有办理土地使用权证书，被告作为一个普通公民，根本没有能力也没有条件在拍卖之前对拍卖标的物进行详尽了解。根据《拍卖法》第18条、第61条的规定，拍卖人若未依法如实告知拍卖标的物的瑕疵而造成买受人损失的，应当对买受人进行赔偿。另被告并没有在第一次的成交确认书上盖章，第二次拍卖是相关部门劝说、要求、甚至以不退第一次保证金为由要求被告参与拍卖，因标的物不具备市场开发价值，无人参与竞拍，被告迫于无奈一人竞拍买下该标的物，现原告不仅未退还100万元保证金，还要求被告补足拍卖差价无事实和法律依据。故请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1，（2013）邵中民二破字第1-1号民事裁定书。
证据2，（2013）邵中民二破字第1-7号民事裁定书。
证据3，邵阳市企业改革办公室文件。
证据4，张海旭的身份证复印件。
以上证据拟证明原、被告诉讼主体合格。
证据5，竞买合同，拟证明被告参与竞买及具体约定。
证据6，（2013）双民初字第755号民事判决及（2013）邵中民二终字第57号民事判决，拟证明被告参与竞买、拍卖都是合法行为。
证据7，原邵阳市锰矿公司房地产资产转让合同书，拟证明第一次拍卖的价款为561万元，第二次拍卖的价款为302万元。
被告张海旭对原告提交的证据1-6均无异议；对证据7中的第一次拍卖转让合同书有异议，被告并没有确认，合同书第一页张海旭的名字不是本人所签。
被告张海旭为支持其答辩主张向本院提交证据如下：
证据1，原锰矿公司综合楼房产证，拟证明土地面积为334.8平方米。
证据2，拍卖转让公告，拟证明两次拍卖公告上的内容不同，原拍卖公告有瑕疵。
证据3，交易确认书，拟证明房屋与土地一并出让的事实。
证据4，规划图，拟证明标的物所涉土地规划为教育用地。
原告对被告提交的证据1有异议，认为面积应当以实际测量为准；对证据2有异议，该两份拍卖公告所表述的内容实质是一致的；证据3证明目的错误；证据4有异议，现被告办理的土地使用权证也证明是商业用地。
根据原、被告的诉辩主张与质证意见，本院对双方所提交的证据认证如下：对原告提交的证据1-6被告均无异议，本院予以采信，证据7虽然被告对合同效力提出异议，但该合同书的最后有被告的亲笔签名确认，故本院予以采信。对被告提交的证据，虽原告均有异议，但被告提交证据1、4系政府职能部门所制作的文书，被告对该证据真实性无异议，本院予以采信，证据2系鹏飞公司发布的公告，该证据与本案有关联，本院予以采信，证据3与原告提交的证据7系同一证据，原告对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
邵阳市锰矿公司系邵阳市国有小型企业，因不能清偿到期债务，于2013年1月18日向本院申请破产清算，本院受理后指定邵阳市锰矿公司管理人负责锰矿公司破产清算工作。在清算期间，管理人于2013年4月1日委托鹏飞公司拍卖锰矿公司位于邵阳市双清区邵石路麻子洼综合楼。2013年5月24日邵阳市房地产产权交易中心（以下简称产权中心）和鹏飞公司联合发出《资产拍卖转让公告》、2013年6月25日又联合发出《原邵阳市锰矿公司房地产资产拍卖转让须知》，公告拍卖资产范围：标的物为锰矿公司综合楼一栋，建于1991年，建筑面积1240.5平方米，土地面积约415.9平方米，土地用途为商业用地；上述资产整体拍卖转让，交易保证金100万元，并告知土地实际面积、土地出让条件、规划指标均以国土、规划部门核定为准；竞买人有义务在标的展示期内自行充分了解、察看查询标的，并到规划、国土等相关部门及当地详细了解资产的规划条件、国土要求及当地社情民情等。2013年6月25日被告向鹏飞公司与产权中心交纳了100万元保证金。2013年6月26日，被告在鹏飞公司举办的公开拍卖中以651万元中标。当日被告与鹏飞公司签订了《拍卖成交确认书》，与原告签订了《原邵阳市锰矿公司房地产资产转让合同书》，合同约定，资产转让范围与《拍卖公告》公布范围一致，拍卖资产以现有状况拍卖转让，具体房产、国土面积以房产、国土部门实际测量且重新颁发的权属证书为准。资产转让价为651万元，不包括产权交易手续费、公证费、拍卖佣金、资产过户等费用。被告应在2013年7月31日前将全部款项汇入到产权中心指定的银行帐户。双方应严格遵守合同条款，任何一方违约均应承担违约而给对方造成的经济损失，被告不按合同规定时间向原告支付资产受让价款，则视为被告自动放弃购买权，原告有权单方面解除合同，按被告违约处理，被告原已交的保证金作为违约金不予以退还，并按《拍卖法》第三十九条之规定追究法律责任，合同双方还对其他事项进行了约定。约定交款期限届满后，被告以该土地性质是教育用地，并非商业用地，土地实际面积与约定面积少81.1平方米为由拒绝交款，后经双方多次协商未果。
2015年2月原告第二次委托鹏飞公司与产权中心对锰矿公司的上述破产财产进行重新拍卖。2015年2月11日产权中心和鹏飞公司联合发出《资产拍卖转让公告》，公告拍卖资产范围：标的物综合楼一栋，建于1991年，建筑面积1240.5平方米，建筑物占地红线范围土地面积约415.9平方米，原土地用途为商业用地；上述资产整体拍卖转让，交易保证金300万元，并告知土地实际面积、土地出让条件、规划指标均以国土、规划部门核定为准；2015年3月19日邵阳市金源置业有限公司（以下简称金源公司）向产权中心汇入300万元保证金，2015年3月20日金源公司在鹏飞公司举办的拍卖会上以302万元中标上述标的物，同日锰矿公司管理人与金源公司签订《原邵阳市锰矿公司房地产资产转让合书》，现该合同已实际履行，资产已办理了过户手续。
另查明，2013年11月4日，张海旭以鹏飞公司、产权中心为被告向邵阳市双清区人民法院提起诉讼，张海旭诉称，鹏飞公司与产权交易中心在联合发出的《资产拍卖转让公告》中土地使用面积及土地性质与实际情况不符，隐瞒了土地规划为教育用地的重要事实，对张海旭的公司的规划与发展造成了重大影响，并请求撤销张海旭与鹏飞公司、产权交易中心关于邵阳市双清区邵石路麻子洼综合楼一栋的拍卖合同；返还张海旭所交保证金100万元及银行同期贷款利息；赔偿损失4000元。双清区人民法院经审理认为，鹏飞公司与产权中心在公开拍卖过程中，没有欺诈行为，张海旭要求撤销综合楼拍卖合同、返还保证金并赔偿损失的请求无事实和法律依据，并于2014年1月17日作出（2014）双法民初字第755号民事判决，驳回张海旭的全部诉讼请求。张海旭不服，上诉至本院，本院于2014年10月10日作出（2014）邵中民二终字第57号民事判决，驳回张海旭的上诉，维持原判。
邵阳市锰矿公司位于邵阳市双清区邵石路麻子洼的综合楼，建于1991年，砖混结构，共五层，建筑面积334.8平方米，房屋所有权证号为全民，占地面积334.8平方米，房屋所权证号为：外邵房权字第2072**号，土地性质为划拨、土地国有，商业用地。2013年4月2日，邵阳市国土资源勘测设计院测量该综合楼的宗地面积为415.9平方米。邵阳市规划局对该综合楼的用地性质规划为小学用地。另金源公司的法定代表人为张金柱，实际出资人为张海旭，本案所涉资产均已过户至张海旭名下。
本院认为，本案系拍卖合同纠纷，双方争议的焦点，一、被告张海旭是否违约？二、被告是否应当赔偿原告249万元损失？关于第一个焦点问题，原告锰矿公司管理人与被告张海旭于2013年6月26日签订的《原邵阳市锰矿公司房地产资产转让合同书》，系被告在原告委托鹏飞公司举办的拍卖活动中，被告通过合法竞拍中标后并按程序与原告所签订的资产转让合同，该合同并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同约定被告应在2013年7月31日前将全部转让款汇入到指定的银行帐户，因被告未按约定支付转让价款，导致合同未履行，已构成违约。故被告辩称其并未违约、亦不应承担违约责任的理由无事实依据，本院不予支持。关于被告是否应当赔偿原告249万元损失的问题，因被告的违约行为导致合同未履行，原告此后重新委托鹏飞公司对该标的物进行了第二次拍卖，由此产生的损失应当由被告承担，根据合同约定，被告所交的100万元保证金作为违约金，原告可不予退还。现原告另要求被告补足所转让的资产在第二次拍卖的价款与第一次拍卖的价款差额249万元，因原告在第一次拍卖前未将转让资产的土地性质、面积及规划条件等重要指标予以详细说明，而只告知竞买人有义务前去规划部门了解拍卖之标的物的规划条件，未充分履行告知义务，影响到了张海旭对用地性质的准确判断，且被告在拍卖前已预交了100万元竞卖保证金，原告要求被告除违约金外另还要补足差额249万元，超过被告订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故对原告要求被告赔偿249万元损失的请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国拍卖法》第三十九条之规定，判决如下：
驳回原告邵阳市锰矿公司管理人的诉讼请求。
本案诉讼费26720元，由原告邵阳市锰矿公司管理人负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 肖 霞
代理审判员 刘正忠
人民陪审员 魏 峰
二〇一五年十月十九日
代理书记员 姜 莎
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国拍卖法》
第三十九条“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。