广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3178号上诉人（原审被告）：曾桂芬，女，汉族，住连南瑶族自治县。委托代理人：方思华，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何宏麟，男，汉族，住连山壮族瑶族自治县。委托代理人：赖伟光，广东正肯律师事务所律师。上诉人曾桂芬因与被上诉人何宏麟房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。曾桂芬上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人何宏麟的其他诉讼请求。2、请求何宏麟承担一审、二审诉讼受理费。事实和理由：一、涉案合同无效，曾桂芬无须支付违约金。涉案房屋属曾桂芬与郑智勇婚姻关系存续期间，以夫妻二人名义共同购买，且产权登记在夫妻二人名下，为夫妻共同共有。根据相关法律的规定，曾桂芬擅自以自己名义与何宏麟签订《房屋买卖合同》出售涉案房屋，未经房屋共有人郑智勇的同意、授权及事后追认，构成无权处分，依照合同法第51条以及民通意见第89条的规定，涉案合同应认定无效。一审遗漏这一重要事实，适用买卖合同纠纷解释第三条认定本案合同有效，属于适用法律错误。故曾桂芬无须支付违约金。二、我国对违约金采取的是以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，主要功能在于弥补守约方的损失。假若认定合同有效，则违约金明显过高。根据相关法律的规定，曾桂芬有权提出要求适当减少，恳请法院依法予以调整。本案中，违约金过高应以调整的原因在于：1、何宏麟未能提供有效证据证明其实际损失，应承担相应的不利后果。一审没有要求何宏麟举证，属于举证责任分配不合理。2、合同的履行情况为定金交付阶段，何宏麟仅支付了2万元定金，其损失较小。3、曾桂芬从未隐瞒涉案房屋属于其夫妻共同财产的事实。何宏麟明知曾桂芬无权处分仍与之签订合同进行交易，并非善意第三人，自身有一定程度过错。4、涉案《房屋买卖合同》是格式合同，由中介方提供，按照成交价百分之二十支付违约金的约定是格式条款，中介方对此没有进行充分提示与说明，曾桂芬与何宏麟签订合同时对违约金条款也没有进行过协商。5、过高的违约金约定与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。若认定涉案合同有效，曾桂芬请求法院对不合理的违约金数额调整，在更大程度上体现出公平原则。综上所述，一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持曾桂芬的上诉请求。何宏麟答辩称，一、双方签订的合同是有效合同，合同有效是基于双方意思表示真实，按照最高院的司法解释，无论签订合同的对方有无所有权，仍然有效。该司法解释是基于对合同行为的鼓励交易和维护诚实信用而作出的在法律上的价值判断，因此合同有效。曾桂芬认为适用法律错误是对法律理解错误，本案合同有效并没有争议。此外，出售房屋时曾桂芬的丈夫也在现场，并不存在其丈夫不同意出售房屋的情况。二、曾桂芬主张违约金过高，何宏麟的损失很少不符合客观事实。违约金在20%范围内都是合法有效的，且从双方的得益与损失来看，本案约定的违约金并没有过高。本案争议的是涉案房屋的问题，何宏麟是否有另外购买房屋与本案无关。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回曾桂芬的上诉请求，维持原判。何宏麟向一审法院起诉请求：一、判令曾桂芬向何宏麟支付违约金122000元；二、判令曾桂芬返还定金20000元给何宏麟；三、本案诉讼费由曾桂芬承担。一审法院查明：曾桂芬与郑智勇为夫妻关系，其二人于2012年10月2日登记结婚，于2013年5月7日购买了位于清远市清城区××基金海湾××区××号房屋一套，套内面积为80.48平方米。2017年3月11日，何宏麟与曾桂芬及清远市清城区新城融一房地产中介服务部签订一份《房产买卖合同》，约定卖方（曾桂芬）将上述房屋出售给买方（何宏麟），约定价款为610000元，定金20000元由买方在合同签订同时向卖方支付；付款方式为申请商业按揭贷款，买卖双方应于签订合同后30天内申请办理银行按揭手续，在取得同意贷款的相关文件后30天内共同到房管部门办理交易过户手续；首期楼款（含定金）183000元由买方在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；楼价余款427000元于该项买卖完成并由买方办妥他项权利证后由贷款银行直接划入卖方的银行账户。对于违约责任，合同第十三条约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。……”上述合同签订当天，何宏麟向曾桂芬支付了定金2万元。此后，曾桂芬告知何宏麟其配偶不同意出售该房屋，并明确表示其无法履行该合同。一审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷案件，双方的主要争议焦点为：1、曾桂芬签订涉案《房产买卖合同》出售曾桂芬与郑智勇共有的房产是否经过了共有人的授权同意，涉案《房产买卖合同》是否有效；2、对于合同履行不能的后果，何宏麟是否可以请求曾桂芬退还所收款项并承担违约责任。对于第一个争议焦点，何宏麟无提供证据证明曾桂芬出售涉案房屋经过了房屋共有人的同意及授权，亦不能证明事后得到了共有人的追认。因此，曾桂芬与何宏麟签订《房产买卖合同》将涉案房屋出售给何宏麟构成无权处分，但该无权处分行为并不影响《房产买卖合同》的效力。何宏麟与曾桂芬均是具有完全民事行为能力的正常成年人，意思表示真实，曾桂芬也无证据证明《房产买卖合同》存在合同法所规定的合同无效情形，因此，何宏麟与曾桂芬及经纪方所签的《房产买卖合同》是合法有效的，对合同各方当事人具有法律约束力。对于第二个争议焦点，由于曾桂芬与何宏麟缔约将涉案房屋出售给何宏麟构成无权处分，而涉案房屋的共有人并不同意将涉案房屋出售给何宏麟，故无法履行该合同将涉案房屋产权转移登记至何宏麟名下，何宏麟通过订立该合同取得涉案房屋所有权的目的亦落空。因此，对于无权处分造成合同履行不能的，何宏麟可以要求合同相对人即无权处分人曾桂芬按照合同第十三条的约定退还所收取的定金2万元并赔偿房价总款20%的违约金，即122000元（610000元×20%）。对于曾桂芬抗辩认为双方约定的违约金过分高于何宏麟因合同履行不能造成的实际损失，应对违约金进行调低的意见，由于曾桂芬无提供证据对该主张进行证明，一审法院对曾桂芬的该抗辩意见不予采纳。因此，何宏麟提出的诉讼请求，依据充足，一审法院予以支持。判决：一、曾桂芬于判决生效之日起10日内向何宏麟退还定金2万元；二、曾桂芬于判决生效之日起10日内向何宏麟支付违约金122000元。案件受理费3140元，减半收取计1570元，由曾桂芬负担。本院二审期间，曾桂芬提交了证据：不动产登记资料查询结果证明，拟证明何宏麟知晓曾桂芬丈夫不同意出售涉案房屋的事实，且于2017年5月已另行购买房屋，违约损失不大。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、双方签订的《房产买卖合同》是否有效；二、曾桂芬是否应向何宏麟支付122000元违约金。关于双方签订的《房产买卖合同》是否有效的问题。涉案房屋是由曾桂芬与其丈夫郑智勇婚后购买，属于夫妻共同共有财产。虽然曾桂芬擅自与何宏麟签订《房产买卖合同》出售涉案房屋，属于无权处分，但就合同的效力而言，出卖人在房屋所有权上的权利瑕疵并不影响签订合同双方的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，一审认定涉案的《房产买卖合同》有效并无不当，本院予以确认。关于曾桂芬是否应向何宏麟支付122000元违约金的问题。由于涉案的《房产买卖合同》为有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。曾桂芬以无权处分为由明确表示拒绝出售房屋，根据《房产买卖合同》第十三条约定，卖方曾桂芬不能按照合同的约定将房屋售予买方何宏麟的，除返还已支付的所有费用外，还应按房屋成交价的20%支付违约金。曾桂芬主张该违约金过高，应予以调整。对此本院认为，违约金具有促使违约方积极履行合同义务和填补守约方损失的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。根据该时期本地房地产市场的上行趋势，因曾桂芬违约导致何宏麟无法以同样的价格购买相似的房屋，合同约定的违约金并未明显偏高。曾桂芬二审提交何宏麟购买其他房屋的证据不能作为认定何宏麟在本次交易中损失的依据，本院不予采纳。此外，双方在合同中对买卖双方违约责任的约定公平合理，违约金的数额亦符合双方对违约损失的合理预期。因此，一审依据《房产买卖合同》第十三条的约定判决曾桂芬向何宏麟支付122000元违约金并无不当，本院予以支持。综上所述，曾桂芬的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2740元，由曾桂芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十二月十四日法官助理 黄 敏书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。