西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁民再初字第00001号原审原告：刘会让，女，汉族，1965年8月19日出生，住西安市新城区。委托代理人：梁宏斌，陕西博纳新律师事务所律师。原审被告：西安华成房地产开发有限公司。住所地：西安市长乐西路*号。法定代表人：张工，该公司董事长。第三人：王云飞，男，汉族，1955年1月10日出生，住陕西省蒲城县。委托代理人：党兴武，陕西乐友律师事务所律师。委托代理人：杨永春，陕西乐友律师事务所（实习）律师。第三人：王小艳，女，汉族，1962年9月21日出生，住西安市碑林区。委托代理人：金海龙，陕西东瑞律师事务所律师。委托代理人：王鹏飞，陕西东瑞律师事务所律师。第三人：朱西平，男，汉族，1958年8月28日出生，住西安市新城区。原审原告刘会让与原审被告西安华成房地产开发有限公司（以下简称“华成公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月5日作出（2009）雁民初字第4071号民事判决书，已经发生法律效力。后第三人王云飞向本院反映案涉房屋即西安高新技术产业开发区东区东新商住大厦东方阁A座7层03室房屋系其购买且一直在该房屋居住，遂本案经本院院长提交审判委员会讨论，认为该案符合再审立案条件，故本院作出（2013）雁民监字第00004号民事裁定书，裁定对本案进行再审，本院遂依法另行组成合议庭审理本案。因王云飞、王小艳、朱西平与本案处理结果有法律上的利害关系，故本院在再审中依法追加其为第三人参与诉讼。原审原告刘会让的委托代理人梁宏斌、第三人王云飞的委托代理人党兴武、第三人王小艳的委托代理人金海龙均到庭参加了诉讼，原审被告华成公司、第三人朱西平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院遂依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，1999年11月3日，刘会让与华成公司签订购房合同书，约定刘会让购买东新商住大厦东方阁A座7层03室房屋一套，面积为111.78平方米，每平方米单价为1600元，房屋总价款178848元。合同第六条约定，华成公司向刘会让交钥匙并负责按西安市对开发区的统一政策，办理房产过户手续，其费用按有关规定执行，刘会让向华成公司交清应付款后方可办理房产证。合同签订当日，刘会让依约向华成公司交纳了全部购房款，华成公司将房屋交付刘会让使用，但一直未给刘会让办理房产证。原审认为，刘会让与华成公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，具有法律效力，其均应按照合同约定履行各自的义务，刘会让依照合同约定交纳了购房款，华成公司应当依约为刘会让办理所购房的产权证。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决华成公司于本判决生效后三十日内为刘会让办理位于西安高新技术产业开发区东区东××大厦东方××室的房屋所有权证书。原审原告刘会让再审诉称，1999年12月3日其与原审被告签订了房屋买卖合同书，购买原审被告的东方阁A座7层03室房屋一套，面积为111.78平方米，每平方米1600元，房屋总价款为178848元。合同签订当天，其依约向原审被告交纳了房款，但原审被告因其内部矛盾，一直未予办理房产证，原审被告应为其办理房屋产权证书。原审判决事实清楚，法律适用正确，应予维持。另，原审原告刘会让称其于2011年1月5日将案涉房屋已转让给第三人王小艳，已经办理了转移登记，现在案涉房屋的所有权人实为王小艳。第三人王云飞再审述称，1999年4月8日，其与华成公司签订西安高新技术产业开发区《东新商住大厦》买卖合同书。合同约定：甲方（华成公司）将修建的、坐落在西安高新技术产业开发区东区新建区的框剪结构《东新商住大厦》东方阁A座七层三室毛坯房出售给乙方（王云飞）。商品房建筑面积为111.78平方米，单价为每平方米1600元，销售总价为178848元。甲方向乙方交钥匙后并负责按西安市对开发区的统一政策，办理过户手续，其费用按有关规定执行，乙方向甲方交清应付款后方可办理房产证。合同签订后，第三人支付了全部房款178848元。房屋交付后，第三人王云飞一直居住该房屋至今。华成公司至今未按照合同约定为第三人办理房屋产权证书。因华成公司长期无人管理，原审原告刘会让采取伪造虚假购房合同等方式骗取（2009）雁民初字第4071号民事判决书，后又将该房产非法转让给第三人王小艳。第三人王云飞在1999年合法取得西安高新技术开发区东区新建区的框剪结构东新商住大厦东方阁A座7层三室房屋所有权，且一直居住使用，原审判决书认定事实错误，应予撤销，原审原告刘会让、第三人朱西平将案涉房屋卖给第三人王小艳，其买卖行为应属无效，华成公司应按合同约定为第三人王云飞办理房屋产权证书。故诉至本院请求依法判令：1、撤销（2009）雁民初字第4071号民事判决书；2、确认原审原告刘会让、第三人朱西平与第三人王小艳于2011年1月5日签订的《房屋买卖合同》无效；3、原审被告西安华成房地产开发有限公司为第三人王云飞办理位于西安高新技术产业开发区东区东××大厦东方××室的房屋所有权证书。第三人王小艳述称，其对于原审原告的诉请不发表意见。但是其基于刘会让有房产证，并通过合法形式购买了案涉房屋，有合法的手续，属于善意第三人，而且案涉房屋已经登记在第三人王小艳的名下，故认为案涉房屋已归其所有，不同意第三人王云飞的诉讼请求。原审被告华成公司及第三人朱西平经本院合法传唤均未到庭应诉，亦均未提交书面答辩意见。再审查明，1995年11月24日，第三人王云飞与原审被告华成公司签订《楼宇认购协议书》，约定第三人愿购买原审被告开发的位于西安市高新技术产业开发区东区××区“东××大厦”××、××室房屋（建筑面积189.918平方米），预付购房订金10000元，并约定在20日内付清总售房款，本协议有效期为20天，本协议在签订《商品房买卖合同》后即行失效。当日，第三人王云飞向原审被告华成公司缴纳了购房订金10000元。因“东新商住大厦”东方阁A座704室房屋其时已被原审被告华成公司先行出卖给他人，经协商未果后第三人王云飞放弃购买该房屋，并陆续向原审被告华成公司缴纳了剩余房屋即“东新商住大厦”东方阁A座703室房屋的房款。1999年4月8日，第三人王云飞（乙方）与原审被告华成公司（甲方）补签西安高新技术产业开发区《东新商住大厦》买卖合同书，确认第三人王云飞（乙方）购买案涉“东新商住大厦”东方阁A座703室房屋（建筑面积111.78平方米），并约定甲方向乙方交钥匙并负责按西安市对开发区的统一政策，办理房产过户手续，其费用按有关规定执行，乙方向甲方交清应付款后方可办理房产证。当日，原审被告华成公司向第三人王云飞出具购房款178848元的收款收据一份。第三人王云飞称原审被告华成公司于1996年即向其交付案涉“东新商住大厦”东方阁A座703室房屋，并一直由其家人居住使用至今。第三人王云飞称因时代久远丢失了2006年之前的相关缴费票据，同时向法庭提交了2006年之后缴纳物业费、水费、暖气费、装修费、电梯使用费、大修基金费等各项费用票据。经本院向部分历届东新商住大厦业主委员会主任核实，案涉“东新商住大厦”东方阁A座703室房屋确系王云飞及其家人自1996年起居住使用至今，并一直按时交纳相关物业费用。另查明，1999年11月3日，原审被告华成公司与原审原告刘会让签订西安高新技术产业开发区《东新商住大厦》买卖合同书，合同约定原审原告购买原审被告开发的位于西安市高新技术产业开发区东区××区“东××大厦”××号房屋一套，房款为178848元。合同第六条约定：甲方向乙方交钥匙并负责按西安市对开发区的统一政策，办理房产过户手续，其费用按有关规定执行，乙方向甲方交清应付款后方可办理房产证。合同签订当日，原审原告刘会让一次性交清了全部购房款178848元，原审被告向原审原告出具收款收据一份。2009年6月，原审原告刘会让向我院提起民事诉讼，但刘会让并未阐述其未拿到案涉房屋的钥匙且该房屋被他人居住的事实，后我院于2009年11月5日作出（2009）雁民初字第4071号民事判决书，判决华成公司为刘会让办理房产证。后刘会让向我院申请强制执行，我院执行人员向西安市房屋产权产籍管理中心发出协助执行通知，后西安市房屋产权产籍管理中心为刘会让办理了房屋登记，并颁发了房屋所有权证。2011年1月5日，原审原告刘会让、第三人朱西平（卖方）（备注：刘会让与朱西平系夫妻关系）与第三人王小艳（买方）签订《房地产买卖契约》，约定刘会让、朱西平自愿将西安市高新区建工路东新商住大厦东方阁1#楼10703室房屋（即案涉房屋）出卖给王小艳，房屋成交价为40万元。第三人王小艳于2011年1月26日取得上述房屋的产权证书。原审原告刘会让述称其从华成公司购买案涉房屋后，华成公司未向其交付钥匙，故其一直未在该房屋居住，亦未将房屋出租，亦未缴纳过物业费、水电费等，更不清楚该房屋是否有其他人居住，在将案涉房屋出卖给第三人王小艳时，亦未告知该房屋有他人居住。第三人王小艳述称其从刘会让处购买房屋时，并不清楚该房屋并非刘会让本人居住，亦未去实处或物业处查看、了解过该房屋的居住状况。原审原告刘会让及第三人王小艳均称购买房屋的40万元款项为合同签订当日在王小艳家以现金形式交付，且无其他第三人在场。本院曾要求原审原告刘会让及第三人向法院提交该40万元款项的资金来源及去向的相关证据，但其均未提交。再查明，原审原告刘会让、第三人王云飞与原审被告华成公司签订的房屋买卖合同均未在西安市房屋产权产籍管理中心办理合同备案。以上事实，有楼宇认购协议书、买卖合同书、收款收据、房地产买卖契约、西安市房屋登记簿、票据、工商档案等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核实无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点主要有以下几点：（一）陕西中金司法鉴定中心作出的鉴定意见是否应予采信？需要说明的是，因原审原告刘会让、第三人王云飞均对对方所持有的与华成公司签订的买卖合同书及购房款收款收据的真实性提出异议，经西安市中级人民法院委托陕西中金司法鉴定中心对上述两份买卖合同及收款收据上盖有“西安华成房地产开发有限公司合同专用章”“西安华成房地产开发有限公司财务专用章”的真实性进行印章鉴定。后陕西中金司法鉴定中心作出陕中金司鉴中心【2015】文鉴字第214号、第121号鉴定意见书，得出如下鉴定意见：检材中盖印的“西安华成房地产开发有限公司合同专用章”印文、“西安华成房地产开发有限公司财务专用章”与样本中的同名印文均不是同一枚印章盖印。原审原告刘会让、第三人王云飞对此均不予认可，认为1999年其时华成公司管理混乱，存在不止一枚公司印章的可能性，鉴定意见不具有唯一性，包含许多不确定因素，不能仅凭鉴定意见就否定买卖合同的真实性，应结合合同签订当时华成公司的特殊情况予以综合考虑。通过本院从西安市工商局调取的华成公司历年工商档案来看，自1997年3月下旬部分购房户强占华成公司经营场所，并将公司财务、办公室、仓库强行封堵，致使该公司的正常经营处于半瘫痪状态，直至2011年该问题仍未解决。虽然鉴定意见书认定检材中两份合同及收款收据上的公章与样本中工商存档的公章不同，但该鉴定意见书并不必然导致否定检材中盖印的“西安华成房地产开发有限公司合同专用章”印文、“西安华成房地产开发有限公司财务专用章”真实性的后果，且案涉合同及收款收据均出具于1999年，正值华成公司经营处于半瘫痪状态之特殊时期，原审原告刘会让及第三人王云飞均述称华成公司存在不止一枚公章的可能性，原审被告华成公司亦已下落不明多年，无法当庭进行核实，根据证据盖然性原则，该鉴定意见并不能排除华成公司存在多枚印章的可能性，并不能必然否定案涉合同及收款收据的真实性，且考虑到本案华成公司的特殊情况，故本院不宜对该鉴定意见予以采信，推定原审原告刘会让、第三人王云飞与原审被告华成公司分别签订的买卖合同书及收款收据均为真实。（二）鉴于原审被告华成公司存在“一房二卖”行为，应优先保护哪位合同买受人的权益？第三人王云飞先于原审原告刘会让与原审被告华成公司签订了购买“东新商住大厦”东方阁A座703号房屋的买卖合同，系当事人真实意思的表示，且并不违反法律法规的强制性规定，应属有效协议，具有法律约束力，双方均应恪守。第三人王云飞依约向原审被告华成公司缴纳了购房款，并收到案涉房屋钥匙且长期在案涉房屋居住、占有、使用。原审原告刘会让在原审中未向法庭阐述其并未收到该房屋钥匙且该房屋一直由他人居住的事实，且其是基于原审生效判决且申请本院强制执行而取得该房屋的所有权证书。故基于原审时的事实，原审原告刘会让及第三人王云飞均未办理该房屋的产权登记，又未办理合同备案，而第三人王云飞先于原审原告刘会让与原审被告签订房屋买卖合同，且长期事实占有案涉房屋，故应优先保护事实占有该房屋且订立在先的合同买受人的权益。根据房屋买卖合同第六条约定：“甲方向交钥匙并负责按西安市对开发区的统一政策，办理房产过户手续，其费用按有关规定执行，乙方向甲方交清应付款后方可办理房产证”，因第三人王云飞已缴纳全部购房款，故依照合同约定，原审被告应在合理期限内协助第三人王云飞办理西安高新技术产业开发区东区新建区“东新商住大厦”东方阁A座703号房屋的产权证书。原审被告先将房屋出卖于第三人王云飞，后又将房屋出售于原审原告刘会让，导致后者的合同目的不能实现，原审原告可另案诉讼以维护自身合法权益。（三）第三人王小艳从原审原告刘会让及第三人朱西平处购买案涉房屋是否符合善意取得的条件？房屋所有权登记产生公信力的作用范围是有一定限制的，房屋权利人并非当然根据房屋产权证书上载明的权利人为准。如果真正的权利人与登记记载的权利人之间对房屋所有权产生争议时，登记的权力状况并不当然地产生确权效力，而应当根据不动产的真实权利状况确定权利人。本案中，虽然涉案房屋所有权证载明2011年诉争房屋登记于第三人王小艳名下，但在1995年、1999年第三人王云飞即与华成公司签订了涉案房屋的《楼宇认购协议书》及买卖合同书，且第三人王云飞交纳了全部购房款，对房屋进行了交接，并实际居住使用房屋至今，其对诉争房屋已经享有实际的产权和完全的使用权。在正常的房屋买卖过程中，实地查看房屋，对房屋状态进行了解，既是为了防止对房屋占有、使用人的权利造成损害，更是买受人保护自己权益不受他人蒙蔽的重要手段，也是诚信原则的一般要求。从本案查明的事实来看，第三人王小艳从原审原告刘会让及第三人朱西平处购买涉案房屋时并不清楚该房屋并非刘会让本人居住，亦未去实处或物业处查看、了解过该房屋的实际状态或居住状况，明显不符合日常交易习惯，同时，从购买房屋的40万元价款交付来看，原审原告刘会让及第三人王小艳均称以现金形式交付，无其他见证人在场，且均未向法庭提交该40万元款项的资金来源及去向的相关证据，也明显不符合常理。虽然该房屋已登记在第三人王小艳名下，但其也未对自己是善意取得涉案房屋进行举证。综上，第三人王云飞对案涉房屋在原审时已经享有实际的产权和完全的使用权，原审原告刘会让向第三人王小艳转让该房屋，该行为侵犯了第三人王云飞的合法利益，系无权处分，且第三人王小艳的购买行为不符合善意取得的条件，故原审原告刘会让、第三人朱西平与第三人王小艳于2011年1月5日签订的《房地产买卖契约》无效，第三人王小艳不能善意取得案涉房产。综上所述，原审判决事实认定错误，判决结果有误，应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2009）雁民初字第4071号民事判决书。二、确认原审原告刘会让、第三人朱西平与第三人王小艳于2011年1月5日签订的《房地产买卖契约》无效。三、原审被告西安华成房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内协助第三人王云飞办理西安高新技术产业开发区东区新建区“东新商住大厦”东方阁A座703号房屋的产权证书。四、驳回原审原告刘会让的诉讼请求。原审案件受理费100元，再审案件受理费100元，由原审被告西安华成房地产开发有限公司承担。因原审原告刘会让及第三人王云飞已分别预交100元，故原审被告应将该案件受理费于本判决生效后十日内分别支付原审原告刘会让及第三人王云飞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  邹姣凤人民陪审员  牛玉宝人民陪审员  王 力二〇一七年十二月二十五日书 记 员  苟晓姝打印：相丽华校对：许楠楠2017年月日送达