广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终1156号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：梁广生，男，1967年12月4日出生，汉族，住所地博白县。
委托诉讼代理人：梁国森，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：冯承菊，男，1953年4月15日出生，汉族，住所地博白县。
委托诉讼代理人：王腾顺，博白县法律服务所法律服务工作者。
上诉人梁广生因与被上诉人冯承菊房屋租赁合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2017）桂0923民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁广生上诉请求：1、撤销博白县人民法院（2017）桂0923民初167号民事判决第二、第三、第五项；2、改判驳回冯承菊的诉讼请求；3、改判支持梁广生的反诉请求；4、本案一、二审诉讼费用全部由冯承菊负担。事实与理由：一、被上诉人重大违约在先。上诉人从租赁该铺面以来生意一直都很好。2016年上诉人生意好能赚钱，被上诉人不想将铺面租给上诉人，并拒收上诉人所交的租金，以此为由说是上诉人拖欠租金，并通过关出租铺面的门及停电来逼走上诉人，被上诉人在一审时承认其存在这些行为。二、一审认定的事实是错误的。1、一审认定上诉人交5600元的押金给被上诉人，没有任何理由认定被上诉人只应退还40%的押金给上诉人。合同双方约定如果上诉人强行终止合同，5600元押金就归被上诉人所有。现在不是上诉人强行终止合同，而是被上诉人的违约行为造成了合同无法履行，但一审法院不依据事实及双方约定强行扣除上诉人60%押金。2、被上诉人擅自关门、断电的行为，造成了上诉人无法开门做生意，被上诉人理应赔偿上诉人经济损失15万元。但是一审却认为这是上诉人过度放任损失扩大所致，不予支持。综上，被上诉人重大违约在先，上诉人有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金。请求二审法院予以改判。
冯承菊辩称：一、按房屋租赁合同第二条第三项约定，门面每月租金每月月底交清。2015年4月1日签订合同后，2016年4月1日前就拖欠房租，后经被上诉人多次追索才交到2016年3月的租金，但2016年4月1日至2017年1月1日的租金28000元继续拖欠。然后经被上诉人追索，上诉人只交12000元，至被上诉人一审起诉时还拖欠16000元房租和600元水电费。自合同签订时起，上诉人几乎没有按月交过租金，其违约责任是明显的，根据《合同法》第228条规定，上诉人不按约交付租金己经是根本违约。二、签订合同时上诉人交付5600元不是押金，根据租赁合同第二条第三项约定，上诉人按两个月房屋的租金标准交的两个月的房租。尔后，上诉人作为2015年4月、5月两个月的租金抵扣房租，实际上诉人就没有交过押金5600元。但一审认定上诉人交5600元押金是对事实认定的错误。三、上诉人陈述损失15万元无任何事实根据。一审在上诉人无任何证据证明的情况下，判决减除其2016年8月至12月期间的租金40%是不公平的。请求维持一审判决。
冯承菊向一审法院起诉请求：1、解除原告冯承菊与被告梁广生于2015年4月1日签订的《个人铺面房租赁合同》；2、判令被告梁广生支付拖欠自2016年4月1日起至2017年1月1日的房屋租金15900元，水电费600元费给原告冯承菊；3、判决以本金15900元为基数，被告按中国人民银行同期同类贷款利率年利率6%计付占用资金的银行利息给原告。计算时间自2016年4月1日起至被告支付完所欠债务之日止；4、本案的诉讼费用判由被告负担。
梁广生向一审法院反诉请求：1、维持被告梁广生与原告冯承菊于2015年4月1日签订的《个人铺面房租赁合同》继续履行；2、判决原告冯承菊赔偿被告梁广生因被非法阻止不能正常营业造成的经济损失15万元，其中营业损失6万元，人工损失9万元；3、本案诉讼费由原告冯承菊承担。
一审法院认定事实如下：冯承菊与被告梁广生于2015年4月1日签订《个人铺面房租赁合同》，该合同约定原告冯承菊（甲方）将其经营管理的位于博白县路边的面积为265㎡的铺面出租给被告梁广生（乙方），作家具、门业经营场所。该合同主要条款为：“第二条租金、押金交纳期及方式。1、租用期限4年，自2015年4月1日至2019年4月1日。2、第一年使用费为人民币33600元￥(大写：叁万叁仟陆佰元整）第二年使用费用为人民币33600元￥(大写：叁万叁仟陆佰元整），第三年使用费为人民币33600元￥（大写：叁万叁仟陆佰元整），从第四年3月1日起根据当地附近的物价提升。3、本合同签定之日，乙方（梁广生）一次性支付2个月押金人民币5600元（大写：伍仟陆佰元整），合同期满归还乙方（梁广生），门面每月月租为人民币元，按月交每月月底交清。第四条出租方与承租方的变更。3、租赁期间任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若乙方（梁广生）强行终止合同，二个月的押金归甲方（冯承菊），若甲方（冯承菊）强行终止合同，应退回交纳的租金剩余部分，乙方（梁广生）还有权要求甲方（冯承菊）赔偿一切经济损失和所有的装修费用。第五条乙方（梁广生）的职责。1、乙方（梁广生）必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方（冯承菊）有权向乙方（梁广生）加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如超出三天未交房租，甲方（冯承菊）提醒乙方（梁广生），提醒后未交房租后，如拖欠租金15天，视为违约，甲方（冯承菊）有权收回房屋。第十条本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请工商管理部门或人民法院裁决”合同签订后，原告依约将铺面交给被告使用，被告于2015年4月1日缴交了2个月租金5600元作为押金给原告。另查明，被告分别于2015年3月15日、4月23日向原告交付租金10000元、10000元，于2016年2月17日、6月8日、7月30日、9月26日、11月6日向原告交付租金3000元、5000元、5600元、2100元、10000元。2016年8月份开始，因被告拖欠租金，原、被告发生纠纷，期间，原告曾采取将涉案铺面卷闸门关闭的方式向被告催收租金。一审法院认为，一、关于被告梁广生是否存在拖欠租金的违约问题。虽然被告梁广生主张其曾预交也曾延迟交付租金时，原告冯承菊均对交付租金的时间没有异议，进而主张租赁合同中租金的交付的时间已变更并主张其不存在拖欠租金的违约行为，但是原告对被告的该主张予以否认且原、被告签订的《个人铺面房租赁合同》明确约定“每月月租为人民币元，按月交每月月底交清。”，故本院认定原、被告关于租金支付时间的期限没有变更。因被告在2015年11月月底应付租金累计22400元，被告累计实付租金20000元，且从2015年11月月底被告实付租金一直少于应付租金，所以被告从2015年11月起一直存在拖欠租金的违约行为。二、关于原、被告于2015年4月1日签订的《个人铺面房租赁合同》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《个人铺面房租赁合同》第四条“出租方与承租方的变更”约定：“3、租赁期间任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书……”第五条“乙方的职责”约定：“1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用……如超出三天未交房租，甲方提醒乙方，提醒后未交房租，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋。”上述《合同法》第九十三条第一款规定及《个人铺面房租赁合同》第四条约定是指合同履行过程中，当事人协商一致解除合同的情形，即协商解除；第二款规定及第五条约定是指当事人事先在合同中约定解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同的情形，即约定解除。原、被告在合同中对协商解除与约定解除的条件均作了约定，在双方未能就合同的解除协商一致的情况下，应适用约定解除的规定。本案中，被告自2015年11月底起无正当理由未付或迟延支付租金，已构成违约，符合约定解除的条件，原告据此请求解除双方签订的《个人铺面房租赁合同》，于法有据，本院予以支持。三、本案的押金收取问题、租金计算问题以及被告反诉主张经济损失赔偿问题。虽原告庭审中否认收到被告交付的5600元押金，但是结合原告诉状中的自认“合同签订后，原告依约将铺面交给被告使用，被告缴交了两个月租金5600元作为押金给原告。”以及原、被告在涉案房屋租赁合同中的约定“本合同签定之日，乙方（梁广生）一次性支付2个月押金人民币5600元”，并综合本案案情及房屋租赁习惯，所以，该院认定被告梁广生另行向原告冯承菊支付了5600元押金。本院认为，在合同解除前，原、被告双方均有履行合同义务的责任，但本案中，被告违约在先，被告自2015年11月月底起无正当理由未付或迟延支付租金，这是导致原、被告本案纠纷的主要原因，对原告的前述违约行为，原、被告双方在合同中也约定“第十条本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请工商管理部门或人民法院裁决”，但原告2016年8月采取将涉案出租铺面卷闸门关闭的方式向被告催收租金，原告的前述行为方式方法不当，对被告的正常经营产生了一定的影响，综上，对2016年8月起原、被告均违约的租赁期间租金，本院酌定减除40%的租金，所以被告梁广生应支付原告自2016年4月1日起至2017年1月1日的房屋租金计算为：2800元/月×4个月（4月至7月）＋2800/月×60%×5个月（8月至12月）-12100元（被告已支付租金）＝7500元。原告主张被告支付600元水电费，因原告未提供相关证据证明，该院不予支持。该院认为被告应依约及时向原告支付租金，所以，原告要求被告支付迟延交付的租金的利息，该院予以支持，该院综合本案案情酌定利息以本金7500元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自原告向该院起诉之日起即2017年1月18日起计算。对于被告已交付原告的5600元押金，该院综合本案案情酌定原告退还40%给被告，即5600元×40%＝2240元。原告应收7500元租金与需退2240元押金相冲抵后，被告尚需支付原告7500元-2240元＝5260元。被告主张原告冯承菊赔偿被告梁广生因原告阻止不能正常营业造成的经济损失15万元，其中营业损失6万元，人工损失9万元，因被告未提供充分证据证明且该院已对原告存在不当行为的2016年8月至12月期间的租金酌定减除40%作相应补偿，并且被告所主张的营业损失及人工损失的产生的主要原因还是被告在原告拉卷闸门后过度放任损失扩大所致，故该院对原告的前述主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告冯承菊与被告梁广生于2015年4月1日签订的《个人铺面房租赁合同》；二、被告梁广生支付原告冯承菊2017年1月1日前的房屋租金5260元；三、被告梁广生支付利息原告冯承菊（利息计算办法：以本金7500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年1月18日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；四、驳回原告冯承菊的其他诉讼请求；五、驳回被告梁广生的反诉请求。案件受理费214元，反诉受理费2300元，由被告梁广生负担2368元，原告冯承菊负担146元。
二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：梁广生向法院提交，博白县博白镇珠江村民委员会证明，证明村干部调解双方纠纷。但该证明未有村民调解委员会调解记录，本院不予采信；装修租赁房屋装修费用支出记录六份、经营收入表、送货单七十五份，工人工资表、劳动合同八份，该证据为单方出具，真实性无法确定，与本案无关联性。一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，冯承菊与梁广生签订的《个人铺面房租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应依法确定为有效，对于双方当事人均具有法律约束力。在租赁过程中，上诉人梁广生未按涉案合同约定期限交纳租金，也未对变更交纳租金期限进行举证证明，应由其承担举证不能的法律后果。梁广生不按约交纳租金是导致涉案合同无法履行的根本原因。鉴于2016年7月30日冯承菊出具梁广生支付2015年至2016年4月1日租金5600元收款凭据，一审法院认定为押金，即便冯承菊抗辩根据本案租赁合同第二条第三项约定，此款并非押金，实为梁广生按两个月房屋的租金标准交的房租，但其以本案一审认定事实清楚，判决结果正确为由，请求维持一审判决，对一审法院的认定结果，本院予以维持。本案上诉人梁广生不能及时履行交纳租金义务，以致引起被上诉人冯承菊对自己收取租金权益的不安，故上诉人梁广生对此次纠纷的产生存在过错。但被上诉人冯承菊不采用稳妥、适当的方法解决问题，而以关闭涉案出租铺面卷闸门的方式向梁广生催收租金，冯承菊对此次纠纷的产生存在着不可推卸的责任。考虑到双方的过错，本院认为，被上诉人冯承菊应负次要责任，上诉人梁广生应负主要责任。一审法院对自2016年8月起梁广生应交纳的租金酌情减除40%，本院予以维持。关于上诉人的损失，因上诉人不能提供合法票据证明其损失，本院不予采纳。但考虑到上诉人装修铺面情况，一审法院判决梁广生支付租金利息给冯承菊显失公平，本院予以纠正。
综上所述，梁广生的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
1.撤销博白县人民法院（2017）桂0923民初167号民事判决第三项；
3、维持博白县人民法院（2017）桂0923民初167号民事判决第一、二、四、五项；
本案一审案件受理费214元，反诉受理费2300元，由梁广生负担2368元，冯承菊负担146元。二审案件受理费2514元，由梁广生负担1508元，冯承菊负担1006元
上述债务，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕，逾期履行的，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 雪丽峰
审判员 卢有南
审判员 杨祖石
二〇一七年九月二十九日
书记员 莫 婷
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。