浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2440号
上诉人（原审被告）：余益博。
上诉人（原审被告）：余建光。
上述二上诉人共同委托代理人：黄乐晓，浙江联英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告�：林曙峰。
委托代理人：马文兵，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上诉人余益博、余建光因物权保护纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院作出的（2015）温乐柳民初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：2014年5月27日，余西益与林曙峰签订房屋卖契，将其所有的坐落于乐清市北白象镇白象大道471、473号房产以325万元的价格出卖给林曙峰。房屋卖契内容如下：“立卖契人余西益因另有发展，自愿将坐落在北白象镇白象大道471-473号的二间六层（附地下室）的楼房出卖给受让人林曙峰所有使用。现经卖买双方充分协商，双方就该二间房屋及地基的转让事宜签订契约如下：一、立契人余西益出卖给受让人林曙峰二间房屋及地基的四至为东至区间路、南至林建新共墙、西至白象大道、北至余益博共墙，长12.21米，宽7米，占地面积为85.46㎡，建筑面积为588㎡（详见房产证），包括电梯、一切装修和现有设施及附着物等，集体土地使用权证及房产证各一个；二、卖买双方议定该房及地基的价格为人民币325万元整，第一次付款随本契书先付300万元整，待该房及地基过户手续办妥以后，再付清剩余的25万元；三、立契人余西益收讫以上300万元购买房屋及地基款项后保证并无亲属及其他人等干涉该房及地基之枝节情事，否则概由立契人余西益负责担当以上责任，今后该房及地基上至天空发展、下至地层固底，悉归受让人林曙峰翻建新房，永远所有置业使用；四、立契人余西益收讫款项后，应无条件予以协助受让人林曙峰办理该房及地基过户手续，并无条件提供办理过户手续时所需居民身份证原件及复印件；五、恐后无凭，特立本契书一式一份由受让人林曙峰收执。经立契人及相关人员签名按指印后生效。立契人余西益、见证人郑某、执笔黄志东分别签名捺印。公元2014年5月27日吉立”。2014年6月4日、7月3日，林曙峰先后取得坐落于乐清市北白象镇白象大道471-473号房屋的所有权证（温房权证乐清市字第××号）和集体土地使用证（乐政集用（2014）第004210号）。林曙峰取得上述双证后，多次要求余益博、余建光腾退该两间房屋，但均遭拒绝。现余益博、余建光仍继续在该处经营乐清市北白象新亚泰商务宾馆（以下简称新亚泰宾馆）。
林曙峰于2015年1月30日以余益博、余建光拒不返还诉争房屋并腾退房屋内物品为由向原审法院提起诉讼，请求判令：一、余益博、余建光立即归还坐落于乐清市北白象镇白象大道471、473号房屋并腾退房屋内床、柜等动产；二、余益博、余建光赔偿林曙峰房屋租金损失（自2014年8月1日起按每日400元计算至实际腾退并归还房屋之日止）。
余益博、余建光在原审中未作答辩。
原判认为：林曙峰与余西益签订的房屋卖契，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定为合法有效。现林曙峰依法取得变更后的房屋所有权证及土地使用权证，故其享有该处房屋的所有权及土地使用权并受法律保护。余益博系新亚泰宾馆在工商部门登记的经营者，余建光系该宾馆的实际经营者，余益博、余建光没有合法依据继续占有并使用该处房屋，已构成对林曙峰权利的侵害，故林曙峰有权要求余益博、余建光及时腾退，并将该房产返还林曙峰实际占有、使用、收益、处分。余益博、余建光非法占有诉争房屋并用于经营商务宾馆，确已给林曙峰造成损失，但林曙峰主张按每日400元计算租金损失，依据不足，故不予支持。余益博、余建光经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法予以缺席审判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、余益博、余建光应于判决生效之日起三十日内将坐落于乐清市北白象镇白象大道471、473号房屋返还林曙峰，并腾退该房产内的床、柜子、沙发、电视、电脑等动产；二、驳回林曙峰的其他诉讼请求。案件受理费1400元、公告费400元，合计1800元，由林曙峰负担1320元，余益博、余建光负担480元。
宣判后，余益博、余建光不服，上诉称：一、原审法院应追加余西益参与诉讼。作为物权保护纠纷案件，原审法院应查明该物权的取得是否真实、合法、有效，但本案存在较多疑问。根据原判认定的事实，诉争房屋及地基之枝节情事应由余西益负责，现双方�诉争房屋产生争议，原审法院未追加余西益参与诉讼不当。林曙峰提交的房屋卖契购房款为325万元，但办理产权过户时房屋卖契成交价格为150万元，购房款金额及支付情况不明。原审法院也未查证属实林曙峰是否正常取得诉争房屋所有权。包括诉争房屋在内的四间房屋系余西益未成年时由其父亲余建光建造，因父母协议离婚，四间房屋分别登记在余益博和余西益名下，诉争房屋的房产证、土地证一直由余建光保管。林曙峰如何获取诉争房屋房产证、土地证，余西益当时的精神状况及签约时有无受到胁迫，本案是否涉嫌犯罪等均未查清。二、林曙峰系非善意取得者。林曙峰系余益博、余建光一墙之隔的邻居，了解余益博、余建光的家庭和经营情况，如需要购买余益博、余建光家中的财产，从情、理、法的角度都应告知。即使325万元购房款真实，也严重低于市场价格。三、林曙峰严重侵犯了余益博、余建光的财产所有权。现经营的新亚泰宾馆，是2009年投资数百万元将乐清市北白象镇白象大道467、469、471、473号四间房屋进行统一装修，在473号房屋内加建了电梯，四间房屋都由473号内的电梯出入，各层的房屋之间也形成一个不可分割的整体，以商务宾馆的名义对外经营。另外余益博、余建光对房屋进行了加层。林曙峰的行为系将余益博、余建光所有的资产占为己有。四、林曙峰侵犯了余益博、余建光的优先购买权。余益博、余建光系新亚泰宾馆的经营者，在同等条件下余益博、余建光对诉争房屋享有优先购买权。综上所述，原判认定事实不清，违反法定程序，适用法律不当，请求撤销原判，对本案发回重审或依法改判。
林曙峰答辩称：一、原审法院无需追加余西益参加诉讼。原判已认定林曙峰与余西益签订的房屋卖契系�方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于成交价格，林曙峰提交的证据证明已支付300万元，证明价格为325万元的卖契是真实的。林曙峰已依法取得变更后的房屋所有权证及土地使用权证，诉争房屋的所有权及土地使用权受到法律保护，物权的取得真实、合法、有效。余益博、余建光如认为应追加余西益参加诉讼，应在一审阶段提出。二、林曙峰系善意取得，未侵犯余益博、余建光的财产所有权。余益博、余建光没有提供任何证据证明购房款325万元低于市场价格。林曙峰与余西益间的房屋买卖关系，并不需要告知余益博、余建光，余西益是否成家立业，与本案无关。余西益的房屋所有权是完全独立的，是其个人独有的，其房屋的买卖，并未侵犯余益博、余建光的权益。三、余益博、余建光不具备诉争房屋的优先购买权。余益博、�建光不是房屋的租赁者，余益博、余建光没有提供证据证明其与余西益之间存在租赁合同关系，支付过余西益租金。对于无偿占有、使用他人房屋的占有人，并无法律法规规定其享有优先购买权。综上，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律得当，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，余益博、余建光提供以下证据：
证据1.房屋卖契，证明林曙峰主张的买卖价格存在问题。
证据2.房屋平面图，证明房屋的现状和林曙峰提供的房产证上的现状已不一致，在经营前进行了整合、改装、加层，四间已形成整体。
证据3.原房屋所有权证、土地使用权证，证明原房屋所有权证、土地使用权证一直在余益博、余建光处。
证据4.营业执照，证明合法经营。
证据5.特种行业许可证及卫生许可证，证明合法经营�
林曙峰质证认为：对证据1的真实性没有异议，仅是林曙峰与余西益在办证过程中为了减少税费，填了简单的协议，不能证明房屋的真实价格。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该平面图是余益博、余建光单方制作的，且平面图第二张可以反映二层以上是完全隔断的，并不存在不能隔断的情形。对证据3的真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议。原房屋所有证、土地使用权证已不具有任何法律效力，与本案没有关联性。本案案由是物权保护纠纷，系依据新的土地使用权证和房屋所有权证所提出。对证据4、证据5的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。该证据不能证明余益博、余建光享有优先购买权，只能证明余益博、余建光使用诉争房屋。
林曙峰提供汇款凭证两张，证明林曙峰方已支付购房款300万元。余益博、余建光质证认为，对证据的真实性没有异议，但与本案无关联。如果说有关联，还需要余西益亲自确认。
本院认为，余益博、余建光提供的证据1与林曙峰原审时提供的房屋卖契、二审时提供的汇款凭证相矛盾，不能证明其待证事实，本院不予认定。证据2系余益博、余建光单方制作，且与本案无关联，本院不予认定。证据3系原房屋所有权证、土地使用权证，现诉争房屋已登记在林曙峰名下，该证据与本案不具备关联性，本院不予认定。证据4、证据5具有真实性、合法性，可以证明待证事实，本院予以认定。林曙峰提供的汇款凭证具备真实性，但与本案审理的物权保护纠纷不具备关联性，本院不予认定。
本院经审理认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。林曙峰从余西益处受让诉争房屋，并已取得诉争房屋的所有权证和土地使用权证，诉争房屋的物权转让已经发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，诉争房屋现登记在林曙峰名下，根据权属证书应当认定该房屋属林曙峰所有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。余益博、余建光没有合法依据继续占有并使用诉争房屋，侵犯了林曙峰的合法权利，原审法院支持林曙峰作为讼争房屋所有权人要求余益博、余建光返还房屋并腾退房屋内动产的诉讼请求并无不当。本案案由系物权保护纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，余西益并非必须共同进行诉讼的当事人。余益博、余建光关于林曙峰非善意取得者、诉争房屋转让侵犯其财产所有权及优先购买权、原审应追加余西益参加诉�的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由余益博、余建光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张美权
审 判 员 厉 伟
审 判 员 吴跃玲
二〇一五年十月二十日
代书记员 叶冰夫