广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终11757号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴某。
委托诉讼代理人：邱旭瑜，广东开野律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄增群，广东开野律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：古某，男。
委托诉讼代理人：汪顶鑫，广东卓著律师事务所律师。
上诉人吴某与上诉人古某同居关系析产纠纷一案，双方均不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初4839号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人吴某上诉请求：1、维持一审判决第一项、第四项；2、撤销一审判决第二项、第三项；3、判令被上诉人古某向上诉人吴某支付涉案房屋升值部分价款1053622.71元（暂按房屋预估现值550万计算，最终以评估价为准计算）；4、判令被上诉人古某向上诉人吴某偿还上诉人吴某为涉案房屋支付的物业费7476元；5、本案一审、二审诉讼费由被上诉人古某承担。其上诉理由是：一、对于上诉人吴某在一审程序中已经提出的请求法院判令被上诉人古某偿还上诉人吴某涉案房屋物业费的诉讼请求,一审法院并未进行审理和判决。一审程序中，上诉人吴某提出请求法院判令被上诉人古某偿还上诉人吴某涉案房屋物业费的诉讼请求，但是一审法院并未对上诉人吴某的该项诉讼请求进行审理，在判决书中也未作任何判决，属重大程序性错误。二、被上诉人古某的转款数额共计425958.61元，除了房贷款外还包括物业管理费，一审法院完全忽略了被上诉人应支付的物业管理费而将其所有的转账金额全部认定为其支付的房贷款是错误的。被上诉人古某多支付的款项为13478.14元，而非22825.64元。在扣除被上诉人古某拖欠的已由上诉人吴某支付的2016年1月-2017年4月的物业管理费7476元后，被上诉人古某实际多支付的金额为6002.14元。一审法院认定：2014年3月至2017年3月应支付的银行本息为403132.97元，同期被上诉人古某向上诉人吴某涉案房产所用交通银行按揭账户（尾号2526)累计转款425958.61元。被上诉人古某累计转款的数额金额没有错，转款的金额中除了房贷款外还包括物业管理费。被上诉人每月转款上诉人吴某按揭账户流水中的12241.47元为房贷款。其中2014年5月-2015年1月，2016年1月共计10个月被上诉人违约未支付房贷。2015年7月、10月、12月，2016年4月、2016年9月、10月、12月共计7个月被上诉人违约逾期支付房贷，是上诉人吴某按时偿还银行贷款。2015年间，上诉人吴某按揭账户流水中被上诉人古某每月支付的460多元合计9347.5元是物业管理费并非按揭款，根据双方《私人协议书》的约定自此协议生效开始上诉人吴某不再承担任何一切费用，物业管理费应由被上诉人古某承担，但自2016年1月起，被上诉人古某未再支付物业管理费，因此上诉人吴某在本案中同时提出该项诉讼请求。被上诉人古某累计转款的425958.61中应扣除其2015年期间支付的物业管理费9347.5元后才是其多支付的按揭款13478.14元（425958.61元-9347.5元），而非22825.64元。而被上诉人古某自2016年1月起再无支付物业管理费，物业管理公司自2016年1月-2017年4月均从上诉人吴某账户中扣除相应的物业管理费共计7476元，因此，被上诉人古某实际多支付的款项仅为6002.14元(13478.14元-7476元）。关于《协议书》和《私人协议书》签订的先后顺序及效力问题，一审法院依据生效判决机械地作出认定，未查明《私人协议书》的实际签订时间。首先，双方系于2014年3月14日先后签订《协议书》和《私人协议书》，《协议书》签订在先，《私人协议书》签订在后。《协议书》和《私人协议书》同是2014年3月14日签订。从《私人协议书》的内容来看，《私人协议书》第七条约定如果双方发生争执，此前的协议书失效，自此以本私人协议书为准，足以证明《私人协议书》签订在后，《协议书》签订在先。被上诉人古某持有的《私人协议书》落款日期2014年3月13日只是笔误，且已经在上诉人吴某持有的那一份修改为2014年3月14日并经被上诉人古某和上诉人吴某双方捺印确认，因此法院应以经双方捺印确认的《私人协议书》落款日期为准。如果被上诉人古某对真实性有异议的，其完全可以申请鉴定，否则，应视为其认可真实性，法院应以上诉人吴某持有的《私人协议书》作为判案的依据。虽然在(2015)深龙法民三初字第586号判决书（二审案号（2016)粵03民终8782号）中法院未采纳上诉人吴某提供的《私人协议书》原件，但本案独立于8782号案件，且已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人有相反证据足以反驳的，法院不应采信。因此，法院应依法查清事实，对《协议书》和《私人协议书》实际签订的先后时间予以认定。其次，一审法院忽略《私人协议书》第八条的约定直接将《协议书》签订之日明确涉案房屋归被上诉人古某所有没有任何的事实和法律依据。即使因被上诉人古某在（2014)深福法民一初字第3148号民事判决书（二审案号：（2015)深中法民终字第81号）隐瞒事实提供虚假证据，但《协议书》和《私人协议书》都是双方的真实意思表示，均合法有效，《协议书》和《私人协议书》第八条约定的内容无任何的矛盾冲突，双方同样应依约履行《私人协议书》第八条“如果房子半年内（至此协议签订日期2014年3月14日起算）还没有办理好所有手续，上诉人吴某有权进行其他处理，被上诉人古某不得异议”的约定，一审法院忽略该条款约定直接将《协议书》签订之日认定为涉案房屋归被上诉人古某所有，无任何依据。涉案房屋在上诉人吴某出资、还贷及管理下产生增值，上诉人吴某有权获得房屋增值部分的相应份额，一审法院的判决违反了法律公平正义的原则。涉案房屋是上诉人吴某与被上诉人古某同居期间取得的按份共有的财产，以上诉人吴某名义购置，以上诉人吴某名义办理按揭贷款，在双方分手之后，以及在签订《协议书》和《私人协议书》之后，被上诉人古某违约，由上诉人吴某承担偿还按揭贷款、支付物业管理费的责任，上诉人对房屋增值部分享有相应份额。自《协议书》和《私人协议书》签订后，除了支付2014年4月的房贷款外，被上诉人古某就违反了《私人协议书》第四条“自此协议生效开始，被上诉人必须每月月底将人民币12241.47元的房贷费用打入上诉人交通银行进行还贷”以及第三条“自此协议生效开始，上诉人不再承担任何一切费用”的约定，违约不支付或逾期支付房贷，是上诉人按时偿还银行贷。被上诉人古某违约在先，在被上诉人古某违约不支付或迟延支付房贷多达17个月期间，房贷款均由上诉人吴某按时承担支付，因此，该部分房贷款对应的增值部分应由上诉人吴某享有。且物业管理费自2016年1月-2017年4月的物业管理费均由上诉人吴某支付给物业管理公司。任何人不应从其违法、过错、不当行为而获益。被上诉人古某未积极履行协议约定的义务，违约在先，被上诉人古某存在过错。如果不是上诉人吴某按时履行还贷义务，涉案房屋早已被银行拍卖而不复存在，何来房屋增值？且被上诉人古某并未承担任何的风险，按揭贷款以上诉人吴某自己的名义办理，被上诉人古某违约不偿还房贷也并不影响被上诉人古某的个人信用，但上诉人吴某的个人信用却将遭受严重影响等。双方签订《协议书》和《私人协议书》后，虽约定房产归被上诉人所有，但同时附加相应的条件，且在签订上述协议后，被上诉人古某并不履行协议并予以否认，房贷款仍由上诉人吴某承担。直至(2016)粵03民终8782号判决书生效后才确定房屋所有权归属，因此，上述协议签订时间并不能确认涉案房屋所有权归属被上诉人古某的时间。2014年3月14日先后签订的《协议书》和《私人协议书》虽然约定了房产归被上诉人古某所有，但是同时也附加了条件，如《协议书》第一条约定返还上诉人吴某支付的首付款以及补偿上诉人共计62万元，《私人协议书》第三条约定自此协议生效开始，上诉人吴某不再承担涉案房产的任何一切费用，第四条约定被上诉人古某必须于每月月底将12241.47元打入上诉人吴某交通银行账户进行还贷，第五条约定需按约先将10万元支付上诉人，第八条约定“此协议签订开始半年内，房子还没有办理好过户手续，吴小姐有权进行其他处理，古先生不得异议”等，但被上诉人古某并没有完全履行协议，严重构成违约。其次，在被上诉人古某起诉上诉人同居析产纠纷一案中，古某主张《协议书》和《私人协议书》无效，请求法院撤销该两份协议，主张其与吴某之间构成债权债务关系，可见，被上诉人古某自身当时是不认可上述协议效力、也不主张对涉案房屋的所有权的。上述判决仅仅认定两份协议有效，并没有对房屋权属做出事实认定或作出任何判定。再次，(2016)粵03民终8782号判决书才对涉案房屋权属作出最终认定，在该判决生效之前，涉案房屋的所有权处于争议和不确定状态。涉案房屋自始至终都登记在上诉人吴某名下，2014年3月14日签订上述两份协议后虽约定房产归被上诉人古某所有，但是《私人协议书》第八条同时约定应当在半年内办理好过户手续，否则上诉人吴某有权进行其他处理等内容。在上述协议签订后被上诉人古某仅履行了一个月的还贷义务即违约并随后向法院提起撤销上述协议的同居析产纠纷，因此，房屋的所有权是处于争议和不确定状态，直至相关判决于2016年12月28日生效后，才是涉案房屋所有权权属的确认时间。
上诉人古某针对吴某的上诉辩称，涉案房产在2017年7月份之前是由吴某占有使用，物业管理费应由吴某承担。关于两份协议书签订时间，已经生效的判决确认。吴某在（2015）深中法民终字第81号案件二审答辩时，也认可一审判决认定的相关事实。吴某主张涉案房屋在吴某出资、还贷管理下产生增值，其有权获得增值部分的相应份额，该主张严重背离事实。实际上涉案房屋真实升值是从2015年3月底之后，当时古某在起诉吴某，二审判决于2015年1月生效，当时古某已经认可该判决结果并且履行了相应的判决义务。同时，开始找吴某协助房屋过户，但是吴某一直拖延，直到房子突然升值，吴某的态度开始转变明确拒绝履行过户义务，迫使古某第二次起诉吴某，吴某拒不配合过户拖延时间后房子升值，吴某无权享有相关权益。前两次起诉中，法院在判决书没有明确房屋所有权的归属，而是确认了两份协议的效力，即自双方协议书签订之日起涉案房屋的所有权已经归古某所有。
上诉人古某上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第四项；二、改判被上诉人吴某向上诉人赔偿因不配合办理深圳市龙岗区XX街道XX豪园X栋X座1××7号房产过户手续及交付使用造成的房屋租金及利息损失314216.7元（暂按市场价月租金12941.1元从2015年4月1日起计算至2017年2月28日止共23个月租金及利息)；三、改判被上诉人吴某向上诉人古某赔偿因不配合办理过户造成上诉人吴某多支付的银行放贷利息损失184670元。其上诉理由是：一、一审法院判决上诉人古某在判决书生效之日起十日内向被上诉人吴某支付325398元不当。双方于2014年3月14日签订《协议书》，协议书第四条明确约定“该房产变更权益人（以国土所登记为准）后乙方支付甲方首付款以及补偿金合计62万元”，该条明确了古某支付首付款的时间是在涉案房产办理过户登记之后。因吴某拒不配合办理过户登记，迫使古某向深圳市龙岗区人民法院起诉吴某配合办理过户，目前案件已进入执行程序，涉案房产尚未办理过户登记，古某支付首付款的条件尚未成熟，吴某在涉案房产过户前起诉要求支付首付款没有任何事实和法律依据，请求予以纠正。二、被上诉人吴某拒不配合办理过户手续给古某造成巨大损失，理应给予赔偿。涉案房产具备出租收益的条件，众所周知，毛坯房是通水通电而且已经安装好大门和窗户，墙面也已经水泥粉刷平整，毛坯房的交付是有法律规定的，必须具备最基本的居住条件，只是居住品质高低而己。古某收回房产后可以装修自己居住或者出租，从而不需要租别人的房子而节约租金或者装修后通过出租涉案房产收取租金收益，不管哪种方式，获得的收益都远远大于装修的折旧，这是非常明显的事实和浅显的道理。自（2015)深中法民终字第81号判决于2015年1月生效到现在，已经超过28个月，古某只主张了23个月的租金收益，已经留足了办理过户所需要的合理时间。租金收益的损失是确定事实发生的而且是可以衡量的，即参考涉案房产所在小区的租金水平来衡量确认。被上诉人吴某拒不配合办理过户手续导致上诉人古某多支付银行房贷利息是客观事实，具有因果联系。吴某是涉案房产抵押贷款的借款人，吴某不配合过户的违约行为直接导致了古某无法提前还款，也就是说吴某不配合过户的违约行为与古某多支付银行贷款利息具有直接的关系。（2015)深中法民终字第81号判决生效后，古某已经于2015年1月履行了该判决义务，同时要求吴某配合过户，履行协议义务，但吴某拒绝履行义务，迫使古某于2015年4月向法院提起诉讼，同时古某提供了涉案房产价值3065398元的财产保全担保，该财产担保金额比银行贷款多出一百多万元，不存在宁愿花费300多万元保全涉案房产去诉讼而不愿意花费不到210万元赎楼以完成过户。只有还清银行贷款，解除抵押后才能办理房产过户，既然古某要求吴某配合过户，那么肯定会提前还款，而且肯定会做好财务安排。(在2015)深龙法民三初字第586号案件的庭审中，第三人交通银行提出如果法院支持古某的诉讼请求，那么古某应该提前还清涉案房产的借款，古某当庭表示同意，庭审记录足于证明古某知晓过户前需要提前还清银行贷款而且已经做出财务安排，只是由于吴某不配合而无法实现提前还款。在（2016)粤03民终8782号民事判决书生效后，古某即于2017年3月3日提前还清了涉案房产的剩余贷款200万元，而且在（2015)深龙法民三初字第586号的案件诉讼中，古某提供的3065398元的财产担保现在依然没有解除，期间还支付了20多万的按揭款，也就是说，现在古某为涉案房产实际在使用的财产大约530万，远远超过了提前还贷的实际需要，足于证明古某的提前还款意愿以及还款能力。(2015)深中法民终字第81号判决生效后，古某履行判决义务后，吴某拒绝履行协议而违约情况下，古某有权停止支付按揭款以减少损失，而且古某向吴某打电话以及发手机短信提醒吴某由于她违约不配合过户古某可能停止支付按揭款，但为了避免吴某不支付按揭导致银行查封房产而引起更多的纠纷，古某在吴某违约情况下依然支付了按揭款，但是事后古某是有权向吴某追偿损失。
上诉人吴某针对上诉人古某的上诉辩称，涉案房屋完成过户之前房屋的所有权和使用权属于吴某，古某不享有涉案房屋的出租权，涉案房屋是以吴某的名义买的，而且登记在吴某名下，是吴某办理了抵押贷款，而且是吴某在按时偿还银行按揭。物业管理费也是由吴某每月按时支付，是吴某在管理涉案房屋，2014年3月14日签订的协议书和《私人协议书》后，在（2014）深福法民一初字第3184号案件中及（2015）深中法民终字第81号案件中，古某主张其对涉案房屋的出租构成与吴某的债权债务关系，请求确认两份协议无效，并且拒绝按月支付月供，吴某在失业的情况下独立偿还了银行按揭贷款，古某是明确放弃对涉案房屋的权利。后来古某又提起所有权确认之诉，（2016）粤03民终8782号案件中，判决吴某将涉案房屋过户给古某，在2016年12月28日并得到执行之前，涉案房屋的物权仍然属于吴某，古某无权对外出租。古某称可以通过收回房子而避免租别人的房子，或者装修后出租，这是假象不是客观事实。古某长期在国外生活，不存在在深圳租房居住的情形，即使有租房也与本案无关，更与吴某没有任何关联。古某没有装修也没有向吴某提出过装修涉案房屋。支付银行房贷利息是根据两份协议确定古某应履行的义务，是否提前还款取决于其个人还款意愿与能力，与房屋是否过户没有因果关系。
原告吴某向一审法院起诉请求：1、判决被告古某返还原告吴某购房出资款613526.28元，其中首付款325398元，支付月供款项288128.28元；2、判决被告古某作价补偿原告吴某房屋升值部分的价款1053622.71元（暂按该标准主张，最终以评估计算为准）；3、本案诉讼费用由被告古某承担。
被告古某反诉请求：1、判令吴某返还古某多支付的房贷款31531.84元；2、判令吴某支付古某因不配合办理深圳市龙岗区XX街道XX豪园X栋X座1××7号房产过户手续及交付使用造成的房屋租金及利息损失314216.7元（暂按市场价月租金12941.1元从2015年4月1日起计算至2017年2月28日止共23个月租金及利息）；3、判令吴某向古某赔偿因不配合办理过户造成古某多支付的银行房贷利息损失184670元；4、判令吴某承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一、原、被告于2011年年底开始同居，于2013年11月分手，2013年5月30日以原告的名义签订了《深圳市房地产买卖合同》，购买并按揭位于深圳市龙岗区XX街道XX豪园X栋X座1××7号房产，房屋按揭本息于2017年3月3日支付完毕，目前该房并未办理房产证。二、关于原告主张要求被告返还原告购房首付款325398元的问题。原告的理由是：首付款金额已经在（2014）深福法民一初字第3148号和（2015）深中法民终字第81号判决书中都予以了确认,被告尚未支付该首付款,被告当庭对该事实予以确认。
一审法院认为，对于原告要求被告支付房屋首付款325398元的诉讼请求被告予以认可，故对该项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付从2013年7月5日至2016年12月应支付月供款项，总计为288128.28元及被告主张原告返还多支付的房贷款31531.84元的问题。原告主张要求被告返还原告支付月供款项288128.28元是因为在原告名下的交通银行尾号2526的银行流水中有体现，从2013年7月5日至2016年12月，原告统计金额总计288128.28元。原告提交了原、被告共同签订的《协议书》及《私人协议书》，其中2014年3月14日签订的《协议书》内容载明：“……第一条、甲（系本案原告）乙（系本案被告）双方共同购买的登记在乙方名下（庭审中双方说明此处是笔误，房屋是在原告甲方名下）的房产所有的权益归乙方所有，包含已付的首付款和房贷，乙方返还甲方支付的首付款325398元，同时乙方补偿甲方青春损失费294602元，合计620000元；第二条、甲方带走的13万元，属于乙方为该房产支付银行贷款补偿以及工资，不再异议；第三条、甲方无偿帮助乙方办理有关房产过户手续，有关过户产生的费用，由乙方承担……”庭审中原告主张该《协议书》与《私人协议书》均是同一天签订，应以《私人协议书》内容为准。被告主张原、被告签订《协议书》以及《私人协议书》，该两份协议不是同一天签订，理由是：两份协议书经过（2014）深福法民一初字第3148号民事判决书以及（2015）深中法民终字第81号民事判决书以及（2015）深龙法民三初字第586号民事判决书以及（2016）粤03民终8782号民事判决书确认：《私人协议书》签署在前，《协议书》签署在后。具体为：（2014）深福法民一初字第3148号民事判决书第五页“本院查明以下事实的第二点”载明：《私人协议书》是被告吴某草拟，签订时间为2014年3月13日；第六页第五项载明：《协议书》是原告古某草拟，签订时间为2014年3月14日。（2015）深中法民终字第81号民事判决书第九页本院认为部分载明有：上诉人古某与被上诉人吴某签订的2014年3月13日《私人协议书》和3月14日《协议书》。另外（2015）深龙法民三初字第586号民事判决书第十四页第七行载明：本院以业已生效的（2015）深中法民终字第81号判决认定为依据确认，《协议书》签订时间在后，故两协议约定不一致之处应以《协议书》为准。被告主张：原告起诉支付月供款没有事实和法律依据，涉案房产的月供款分别两部分，第一部分为2013年7月至2014年3月共9个月，根据《协议书》约定是双方共同支付，原告每月支付1万元，被告每月支付2241.47元，双方分手时原告带走被告的13万元，该13万元作为原告的工资和垫付的月供款的补偿，协议已经很明确，上述9个月的月供款均已由被告支付，第二部分是从2014年4月至还清贷款之日（2017年3月3日）所有的月供款被告已通过银行转账的方式向原告以及按揭贷款银行支付，到目前为止被告多支付了31531.84元，对此被告针对该多支付的31531.84元，提起了反诉。原告在第一次庭审中针对原告返还被告多付31531.84元的反诉请求表示：同意该项诉讼请求，但是金额应为21975.42元。另外原、被告均确认：1、从2014年3月至2017年3月，被告向原告涉案房产所用按揭账户
--交通银行账户（尾号2526）累计转款425958.61元；2、从2014年3月至2017年3月应支付银行本息为403132.97元。
一审法院认为，（2015）深龙法民三初字第586号民事判决书第十四页第七行载明：本院以业已生效的（2015）深中法民终字第81号判决认定为依据确认，《协议书》签订时间在后，故两协议约定不一致之处以《协议书》为准。该份《协议书》是双方真实意思的表示，其内容及其效力均经过了司法确认，《协议书》第一、二条内容证明:针对2014年3月14日之前的银行按揭款，原、被告做了约定已经处理完毕，而从2014年3月至2017年3月被告向原告涉案房产所用按揭账户
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交通银行账户（尾号2526）累计转款425958.61元；而从2014年3月至2017年3月应支付银行本息为403132.97元。被告向原告多转款金额为22825.64元。故对于原告主张被告支付从2013年7月5日至2016年12月应支付月供款项，总计为288128.28元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。原告应向被告返还多支付的银行按揭款22825.64元（425958.61
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403132.97）。四、关于原告要求被告作价补偿原告房屋升值部分的价款1053622.71元的问题。原告的理由是：因为涉案房产是原、被告恋爱期间购买，属于双方共同财产，虽然双方有约定，但是法院认定的事实和实际发生的事实不一致，两份协议是同一天签订的，《协议书》在前，《私人协议书》在后，原告方有上诉，但是法院没有支持。被告主张：原、被告于2014年3月14日签订的《协议书》已明确约定涉案房产归被告所有。（2015）深龙法民三初字第586号民事判决书已经明确了《协议书》签订时间在后，故两协议（《私人协议书》与《协议书》）约定不一致之处以《协议书》为准，对此予以采信。原、被告于2014年3月14日签订的《协议书》已明确约定涉案房产归被告所有。因此原告要求被告作价补偿原告房屋升值部分的价款1053622.71元没有事实和法律依据，对该项诉讼请求不予支持。四、关于被告请求依法判令原告因不配合办理深圳市龙岗区XX街道XX豪园X栋X座1××7号房产过户手续及交付使用造成的房屋租金及利息损失314216.7元及因不配合办理过户造成被告多支付的银行房贷利息损失184670元的问题。原、被告当庭均确认该房屋目前是毛坯房。该房并不具有出租收益的条件，故对于被告反诉原告赔偿因不配合过户造成的房屋租金及利息损失314216.7元，没有事实依据，对该项反诉请求不予支持。因为涉案房产按揭期限为30年，尽管被告提前还本付息，但是否提前还本付息，取决于被告个人的判断，被告提前还款的这一行为，虽然客观上节省了房贷利息，但与原告不配合过户导致支付利息没有因果关系，换言之，即使原告配合过户，被告是否提前还款取决于其个人的决定和财务安排。因此，被告反诉原告要求赔偿因不配合办理过户造成多支付的银行房贷利息损失184670元，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、在判决书生效之日起十日内被告古某应向原告吴某支付325398元；二、在本判决书生效之日起十日内原告吴某应向被告古某支付22825.64元；三、驳回原告吴某的其他诉讼请求；四、驳回被告古某的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4264元（原告预交3288元，被告预交976元）,由原告负担2595元、被告负担1669元,保全费5000元，原告负担3043元、被告负担1957元。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。
本院认为，上诉人吴某与上诉人古某于2011年底开始同居，双方同居期间于2013年5月30日以上诉人吴某的名义签订《深圳市房地产买卖合同》，购买位于深圳市龙岗区XX街道XX豪园X栋X座1××7号房产。上诉人吴某与上诉人古某于2013年11月解除同居关系，关于上述房产的产权归属，根据双方于2014年3月14日签订的《协议书》，上述房屋所有权益归上诉人古某所有，包含已付的首付款和房贷，由上诉人古某返还上诉人吴某支付的首付款325398元，上述约定合法有效，双方应依约履行。根据上述协议约定，深圳市龙岗区XX街道XX豪园X栋X座1××7号房产属上诉人古某所有，包括上述房产的增值。上诉人主张深圳市龙岗区XX街道XX豪园X栋X座1××7号房产未办理过户前，上述房产的增值属上诉人吴某所有，上诉人古某应对上诉人吴某进行补偿，上述主张与协议约定不符，本院不予采纳。上诉人吴某要求上诉人古某返还购房首付款325398元，上诉人古某对此并无异议，本院予以确认。上诉人吴某提交了其与上诉人古某签订的《协议书》及《私人协议书》，主张《协议书》与《私人协议书》系在同一天签订，《私人协议书》在《协议书》之后签订，上述房屋的归属应根据《私人协议书》加以确定。关于《私人协议书》在《协议书》的签订时间，已由（2014）深福法民一初字第3148号民事判决书、（2015）深中法民终字第81号民事判决书以及（2015）深龙法民三初字第586号民事判决书、（2016）粤03民终8782号民事判决书作出认定，确定《私人协议书》签署在前，《协议书》签署在后。上述判决应作为认定案件事实的依据。据此，可认定《协议书》签订时间在后，应根据《协议书》确定上诉人吴某与上诉人古某的权利义务关系。2014年3月至2017年3月，上诉人古某向上诉人吴某所用按揭账户交通银行账户（尾号2526）累计转款425958.61元，2014年3月至2017年3月应支付银行按揭贷款本息为403132.97元，上诉人古某多向上诉人吴某多转款22825.64元，上诉人吴某应返还上诉人古某上述款项。上诉人吴某确认其需向上诉人古某返还上述款项，但主张上述应返还的款项应扣减其为上诉人古某支付的房屋物业管理费用4672.5元，上诉人古某对此无异议，本院予以确认。扣减上诉人吴某为上诉人古某支付的房屋物业管理费用4672.5元，上诉人吴某需返还上诉人古某18153.14元。上诉人古某主张因上诉人吴某不配合办理深圳市龙岗区XX街道XX豪园X栋X座1××7号房产过户手续，造成其房屋租金及利息损失314216.7元，以及多支付的银行房贷利息，损失为184670元，上诉人吴某应予赔偿。深圳市龙岗区XX街道XX豪园X栋X座1××7号房产为毛坯房，难以用于出租。上诉人古某是否提前偿还按揭贷款取决多种因素，上诉人吴某未配合过户不能确定必然造成利息损失。上诉人古某主张的损失均不能确定系因上诉人吴某未配合过户造成，上诉人古某要求赔偿的请求缺乏事实前提，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初4839号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初4839号民事判决第三、四项；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初4839号民事判决第二项为：上诉人吴某在本判决书生效之日起十日内支付上诉人古某18153.14元；
四、驳回上诉人吴某的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人古某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4264元（上诉人吴某预交3288元，上诉人古某预交976元）,由上诉人吴某负担2400元，由上诉人古某负担1864元,保全费5000元，由上诉人吴某负担2900元，由上诉人古某负担2100元；本案二审案件受理费8528元（由上诉人吴某预交5190元，由上诉人古某预交3338元），由上诉人吴某负担5000元，由上诉人古某负担3528元。
本判决为终审判决。
审判长 黎康养
审判员 梁 媛
审判员 刘向军
二〇一七年十二月二十日
书记员 陈 嘉
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。