江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初806号原告：张雷，男，1982年6月10日生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市阳明区，现住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：巫肇胜，江苏东银律师事务所律师。被告：李东霞，女，1971年11月23日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：李东驷（系被告李东霞妹妹），女，1979年4月18日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：徐翔，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告张雷与被告李东霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，由审判员邵小波适用简易程序，于2017年3月21日公开开庭进行审理，原告张雷及其委托诉讼代理人巫肇胜、被告李东霞委托诉讼代理人李东驷、徐翔到庭参加诉讼；之后本院组成合议庭于2017年7月20日进行第二次开庭审理，原告张雷及其委托诉讼代理人巫肇胜到庭参加诉讼，被告李东霞委托诉讼代理人李东驷、徐翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雷向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金6万元；2、判令被告退还房屋押金14000元；3、判令被告赔偿原告租金损失42000元及可期待利益损失252000元（18个月*14000元/月）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月16日，原告承租被告所有的位于南京市玄武区××号××和××室房屋，并约定月租金14000元，半年结算一次，原告与被告的妹妹李东驷经过协商租赁案涉房屋XX室为两年，时间是从2016年8月1日至2018年7月31日，并交付定金3万元，原告妹妹李东驷出具收条一份，并就相关租赁事项作出约定，其后李东驷以各种理由拒不与原告签订租赁合同。原告与被告妹妹李东驷夫妇于2017年1月31日的谈话录音中显示，原告张雷和被告约定租房时间是两年，不签合同原因在被告方。原被告双方在租赁案涉房屋时，双方就房屋的租赁、金额、定金、房租、用途，都已经明确约定好。本案是租赁房屋，金额比较巨大，面积也比较大，同时原告是外地人，在与被告协商房屋租赁时就明确表态租赁案涉房屋是为了创办公司，所以原告和他人有合作协议是正常必须的，同时，正是因为原告租赁案涉房屋是为了开办公司，所以租赁期至少是两年以上，而不可能是被告故意说仅仅是未达成不确定租赁期。被告在2016年12月擅自解除所谓的不定期合同，可以看出被告是因其自身原因收回房屋，其后，原告就与被告进行协商沟通，并未放任扩大损失。2017年被告在没有和原告达成一致情况下擅自将案涉房屋撬开，且未举证证明开锁是在物业和属地公安机关见证下进行开锁的，对原告的物品和损失应由被告方承担。在2016年7月16日李东驷出具的收条反面，双方就租房相关事宜已经做出明确约定，但该租房合同因与双方约定的期限两年不符，该合同上约定为12个月，被告同意将12个月修改为双方约定的两年，同时从收条和租房合同来说，都是被告方提前就双方约定所拟的合同和收条。且李东驷表示其需要有预产期，需要将签订合同时间往后顺延，原告一直在催被告签订合同，但被告以种种理由未与原告签订合同。故诉至法院请求依法判决。被告李东霞辩称，原告所诉的情况与客观事实不符，被告从未向原告表示不退还押金，恰恰相反的是被告曾多次微信和电话等方式积极约原告见面协商处理双方解除租赁合同关系后的房屋交接问题，并表示在结清相关款项后向原告退还押金。被告认为原告要求被告赔偿损失的请求无相应的法律依据，也与事实不符。首先双方因对租赁期限存在分歧致未签订书面的房屋租赁合同，原被告双方仅有一份被告出具的合同性质的收条，上面写明租赁金额，租金支付方式和起租时间，而对租赁期限没有约定，根据合同法第二百六十五条、第二百三十二条的规定当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的视为不定期租赁，而对于不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同，应当在合理期限之前告知承租人，本案中被告在原告所付房租的租赁期期满前一个月即2016年12月就通过微信和电话方式明确通知原告解除合同的意思，说明被告已经向原告履行了相应的通知义务，因此被告在解除与原告的不定期房屋租赁关系中被告既不存在违约行为，也没有过错行为。即使原告在整个租赁过程中产生损失，也是由于原告自行设置的人为因素造成的，与被告之间无因果关系。原告要求被告赔偿损失既不合理也不合法。原告要求被告依据原告与他人签订的一份合作协议，赔偿原告相应损失，这个诉求没有法律依据，根据合同法131条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，本案中原被告之间自商讨租赁合同开始，原告从未向被告提及与他人有合作协议的事，在之后，双方对租赁期问题以及签订租赁合同问题的多次沟通中，原告也未向被告说明和提及，本案中，就算原告产生了损失，该损失也是被告在原告协商签订合同时无法预测到而产生的损失，法律对预见性的时间要求为订立合同之时，而不是违约之时，对预见的内容，为立约时应当预见的违约损失，预见不到的损失不在赔偿范围之内，因此，原告与被告因租赁合同产生纠纷后，原告拿出之前所谓与他人签订的合作协议，要求被告赔偿损失，该诉求既不合法也不合理。既然原告之前与他人签有合作协议，在租赁房屋后，理应按照协议完成自己应当承担的工作，而事实上恰恰相反，根据租赁房屋的实际使用情况，结合租赁期间产生的水电费用，我们可以看出原告基本未使用租赁房屋，该房屋一直处于空置状态，后被告明确要求解除与原告的不定期租赁合同，并要求收回租赁房屋时，原告在得知该消息后与被告协商续租未果后，并不是想方设法另寻其他租赁房屋来减少由此给自己带来的损失和影响，而是不断地与被告纠缠，放任损失扩大，这样的做法有悖于常理和逻辑，被告不予认可原告与他人签订合作协议的真实性，就算原告确实因为上述合作协议未履行而受到损失，也是由于原告自身原因怠于履行义务所造成的，和被告没有关系。故对原告要求双倍返还定金和赔偿损失均不认可，只同意在租赁期内结清相关款项后向原告返还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定如下基本事实：座落于本市玄武区××号××、××室的房屋所有权人为本案被告李东霞。2016年7月16日，张雷通过银行转账给李东霞3万元，李东霞委托其妹妹李东驷向本案原告张雷出具《收条》一份，内容为：“今收到张雷231003198206102010租中央路258-27号新立基大厦2101、2102房屋定金30000（参万元正）。该房屋月租金14000元，半年结算一次，于2016年8月1日算起租，剩余房款2016年8月1日汇至李东霞（房主）工行卡内，同时签定合同，如到期款未付则视为放弃，定金不退。”后双方因租赁期限等未达成一致意见终未签订正式书面租赁合同。2016年7月27日，张雷通过支付宝转账6次合计3万元给李东霞；2016年7月29日，张雷通过支付宝转账7次合计3.5万元给李东霞；2016年7月30日，张雷通过支付宝转账3次合计3000元给李东霞。上述支付宝转账合计6.8万元。至此，被告共收到原告9.8万元。2016年12月31日，被告李东霞通过微信通知原告张雷不再出租房屋，内容为：“房子我姐决定年后公司自己所用，你看下个月底什么时候交房，我们交接一下，我就把押金退给你”。另查明，因物业催缴未果，被告为原告垫付了2016年8月1日至2017年1月31日的物业费2995.4元、水费13.2元、电费15.52元合计3024.12元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中原、被告双方均认可的李东驷于2016年7月16日出具的《收条》上载明：“该房屋月租金14000元，半年结算一次，于2016年8月1日算起租，剩余房款2016年8月1日汇至李东霞（房主）工行卡内，同时签定合同，如到期款未付则视为放弃，定金不退。”原告于2016年7月31日之前已经将半年房租付清，《收条》背面由被告草拟的《租赁合同》因双方对租赁期限产生分歧，故未于8月1日签订正式合同。但该《收条》已具备租赁合同的基本要素，仅对租赁期限未作约定，故根据《合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”根据《合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中原告认为与被告协商的租赁期限为两年，但是既未形成书面合同亦未签订补充协议对租赁期限作出约定，本院认为原、被告对于租赁期限未作约定均负有一定责任。本案原、被告双方之间形成的是不定期租赁合同，被告已于半年房屋租期到期日2017年1月31日届满前一个月即2016年12月31日通过微信通知原告解除租赁合同，符合法律规定。关于原告主张被告赔偿42000元损失，原告陈述是因原告在与被告就租赁房屋之前，已与案外人文成就成立公司事宜达成协议，成立公司需要承担房租，房租半年是84000元，原告与合作人文成各投资了42000元。本院认为，所谓损失，是指因违约方的违约行为给受害人带来的财产利益的丧失，本案原告在庭审中确认已交纳的半年房租起止时间为2016年8月1日起至2017年1月31日止，原告作为承租人向出租人交纳房租是对出租人提供的租赁物进行使用、收益而支付的对价，在此半年时间中案涉房屋即本市玄武区XX室实际为原告占有和使用，原告已交纳的房租不应认定为原告遭受的损失。关于原告主张的可期待损失252000元，原告认为是其与合伙人为了成立公司，所以租赁房屋期限会比较长，原告与被告之间就租房达成的租赁期为两年，因被告方擅自解除合同，使得原告方两年中的其中18个月无法履行，该损失252000元=每月房租14000元*18个月。根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。”可得利益，是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。可得利益必须具备三个特征，即它是未来的利益、必须具有一定的确定性、必须具有可预见性。受害人主张可得利益损失必须提供确凿的证据证明其遭受的可得利益的损失确系违约方的违约行为所直接造成，且这些损失是违约方在签订合同时所应当预见的。本案中原告提出的252000元可期待损失的依据是未履行的18个月房屋租金总和，这并非房屋租赁合同如果实际履行两年原告可以获得的利益，且该费用原告并未实际给付被告，原告依据其于案外人文成订立在先的合伙协议，亦无法证实未租满两年将给其造成的实际经营利润损失数额，因此原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的双倍返还定金6万元，原告陈述双方达成的一致意见是原告先交3万元定金，双方签订正式合同后，将该3万元定金转为房租。本院认为，根据原被告认可的原告已缴纳半年房租即14000元/月*6个月=84000元，则被告已收到的98000元扣除84000，剩余的14000元应当视为收取的一个月房租作为押金，且原告在诉讼请求中亦要求被告退还一个月押金14000元，因此3万元定金已经实际抵扣房租。如果按照原告主张既交纳了3万元定金，又交纳了半年房租84000元，则与总额98000元无法相互印证。故本案中的3万元定金具有房屋租金预付款性质，不应再适用合同法上的定金罚则，接受预付款的当事人不履行合同义务，应当承担违约责任，而不是双倍返还预付款，原告的该项主张本院不予支持。关于原告主张的要求被告返还一个月押金14000元，本院认为，押金具有保证金的作用，承租人未履行相关义务，出租人有权东押金中扣除相应份额。本案中原告认可被告垫付了2016年8月1日至2017年1月31日的物业费2995.4元、水费13.2元、电费15.52元合计3024.12元；对于被告主张于2017年2月3日在物业和属地公安机关见证下请专业人员开锁强行收回案涉房屋，支付开锁费600元，原告不予认可，且被告未提供充分证据证明是在物业和属地公安机关见证下请专业人员开锁强行收回案涉房屋，故对开锁费用600元本院不予认可。故押金14000扣除被告为原告垫付的欠缴物业费、水电费合计3024.12元，剩余的10975.88元被告应当退还原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李东霞于本判决生效之日起十日内向原告张雷返还房屋押金10975.88元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案应交诉讼费6820元，由原告张雷负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  邵小波人民陪审员  唐晓妹人民陪审员  赵 卫二〇一七年七月二十六日见习书记员  孙 颖