广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第2318号上诉人（原审被告）：李园珍，女，汉族�1970年10月7日出生，住所地：深圳市宝安区沙井医院宿舍,身份证号码：3624291970********。委托代理人：许晓钦，广东君言律师事务所律师。委托代理人：沈雅琼，广东君言律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈兵华，男，汉族，1988年5月17日出生，住所地：广东省深圳市南山区深南大道****号，身份证号码：3601241988********。委托代理人：陈家斌，广东万乘律师事务所律师。委托代理人：黄谷君，广东万乘律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码：715279885。法定代表人：吴军强，执行董事。上诉人李园珍因与被上诉人陈兵华、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年4月7日，李园珍作为卖方，陈兵华作为买方签订了《房地产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市宝安某花园1栋A座1901号房产转让给买方，转让成交价为人民币2,100,000元整。第一部分房款为定金，买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币50,000元，该定金交由居间方或银行监管。一次性付款方式下的第二部分房款或银行按揭付款方式下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在付款期限内将需监管的资金存入监管账户,买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管协议规定的程序操作。买卖双方另有约定的除外。同时，该合同约定，合同签订后，买方应付清首期房款约正常评估的30%，但未约定该款付款时间。该合同第四条载明，该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同之日起30日内将房地产证原件交予居间方。又约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2015年4月7日，上述合同签订后，陈兵华将定金人民币50,000元交予李园珍，李园珍出具《收据》。2015年4月23日，陈兵华向李园珍邮寄一份《履约催告函》，催告李园珍于2015年5月10日前协助陈兵华办理资金监管、银行按揭手续。2015年5月12日，李园珍向陈兵华、世华房地产公司发出《履约催告函》，催告陈兵华及世华地产公司于2015年5月15日前共同协商合同未明确的第三条、第八条、第十条等内容。2015年5月16日，李园珍向陈兵华邮寄一份《的回复》，称双方在合同付款方式上一直未达成一致意见，且合同没有选择付款方式、日期等内容，致使合同无法履行，因此合同可视为无效，要求解除合同。2015年5月21日，世华房地产公司�工陈某波、谭某出具《确认函》，确认陈兵华与李园珍签订涉案合同时约定的付款方式为陈兵华支付首期房款数额为房价的30%，余下部分通过银行按揭方式支付，陈兵华与李园珍双方确定自合同签订之日起至4月底之前，双方办理首期款的银行监督业务，后续流程按银行正常办理周期进行。陈兵华在原审起诉请求：1、解除陈兵华与李园珍双方签订的《房地产买卖合同》；2、李园珍向陈兵华返还定金5万元，并支付违约金42万元；3、本案的诉讼费、保全费、保全担保费由李园珍承担。原审法院认为，陈兵华与李园珍签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依照约定履行自己的义务。依照合同约定，买方于签订当日履行了第一部分房款即定金义务，卖方应于收到�金后配合买方与第三方签署资金监管协议并办理监管手续以接收第二部分房款，卖方应在约定付款期限前与买方办理资金监管手续，但涉案合同对付款期限约定不明确，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，双方就付款期限应达成补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合本案案情，双方于合同第四条约定卖方保证于合同签署后30日内即2015年5月8日前将房地产证原件交予居间方，根据房屋买卖交易习惯，该期间应与第二部分房款付款同步进行，并在房款与房地产证均就绪后办理登记过户手续，故虽然双方未明确约定第二部分房款付款期限，但自合同签订起30日应为合理履行期间。经买方于2015年4月23日正式催告后至2015年5月10日，卖方在15天的合理期限内仍未履行义务亦未与买方协商达成一致意见，应视为卖方违约致使合�无法履行，卖方应承担违约责任。关于李园珍辩称的付款方式及付款期限约定不明确致使合同无法履行。双方签订的《房地产买卖合同》约定一次性付款方式下的第二部分房款或银行按揭付款方式下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。因此双方指定银行监管并签署资金监管协议是买方支付第二部分房款的前提条件，李园珍履行资金监管义务先于陈兵华支付第二部分房款，李园珍未履行义务是导致合同无法履行的原因。李园珍该辩称缺乏事实、法律依据，原审法院不予采纳。关于李园珍辩称出售房产的目的是为了凑齐首期款另购房产，该出售目的系李园珍个人事务，并未在合同中作为合同生效要件或终止要件载明，亦非法定抗辩事由，故该辩称缺乏法律依据，原审法院不予采纳。关于违约责任，结合本案案情及房地产市场环境，李园珍在房价上涨的刺激下违背诚实信用的契约精神，拒绝履行合同约定义务，扰乱市场经济秩序，应承担全部违约责任，依照合同约定，卖方构成根本违约的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。陈兵华诉求李园珍退还定金，并支付人民币420000元违约金，符合法律规定，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认陈兵华与李园珍签订的《房地产买卖合同》于2015年6月16日解除。二、李园珍于本判决发生法律效力之日起五日内向陈兵华返还定金人民币50,000�并支付违约金420,000元。其中定金人民币5,000元由深圳市世华房地产投资顾问有限公司返还陈兵华，其余465,000元由李园珍径付陈兵华。本案案件受理费4175元，保全费2870元,合计7045元，由李园珍负担。李园珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李园珍没有违约，陈兵华要求支付违约金没有法律依据。一审法院认定的“被告履行资金监管义务先于原告支付第二部分房款，被告未履行资金监管义务是导致合同无法履行的原因”明显错误，李园珍不予认可。根据双方签订的《房地产买卖合同》，双方并没有约定付款方式及付款时间，更没有约定资金监管的数额和时间。根据资金监管办理流程及交易习惯，在签订资金监管协议之前就必须对资金监管的数额做出具体约定，否则是无法办理资金监管手续的。但是双方一直不能对资金监管的数额达成一致协议。原因�于李园珍出售房产的目的是为了凑齐首期款换房子，在双方订立合同时要求买方一次性付款，将除定金外的房款作资金监管，而陈兵华却主张要按揭贷款，将30%的房款作资金监管，这导致双方无法针对资金监管的数额达成一致，可见，双方对合同重要条款（付款方式、付款时间）未能达成一致才是导致合同无法履行的根本原因，而非陈兵华主张的房价上涨，卖方违约。一审法院关于李园珍履行资金监管义务先于陈兵华支付第二部分房款的认定不能成立，这是对交易流程及交易习惯的不了解造成。二、根据房屋买卖的交易习惯，卖方履行资金监管义务主要是配合签订资金监管协议。本案中，买卖双方对资金监管的数额及付款方式（即为一次性付款还是银行按揭付款）并没有约定清楚，因此无法签订资金监管协议和办理资金监管。这是导致合同无法履行�原因，不能因此视为卖方违约。三、退一万步讲，即使李园珍构成违约，一审判决的违约金额也过高，应该予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本案中双方约定的违约金为转让成交价的20%，明显高于陈兵华遭受的实际损失。在认定违约金的具体数额时应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，陈兵华未能证明其损失情况。李园珍并非由于房价上涨故意违反诚信原则不卖房，而是双方未能就合同的相关条款约定清楚导致合同无法继续履行，即使李园珍违约，其过错程度也很轻微，不应直接判处20%违约金，这明显过重。据此，李园珍上诉请求：1、维持广东省深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第999号民事判决第一项；2、撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第999号民事判决第二项，并依法改判；3、请求判令陈兵华承担一审、二审的全部诉讼费用。陈兵华答辩称：一、根据本案证据，可以证明双方对付款方式为按揭付款的意思表示真实，双方应当遵照执行。此外，李园珍对于其所主张的一次性付款方式并未提交相关证据予以证明，应当由其承担举证不能责任。二、李园珍经陈兵华多次催告，仍拒不配合办理资金监管手续，导致合同不能继续履行，已构成根本违约，应当承担相应的责任。三、涉案房产已涨至300万元左右，与合同成交价210万元相比，上涨达90万元。也就是说，陈兵华另行购买同类房产需多支付90万元。可见李园珍的违约行为已造成陈兵华重大经济损失。同时，李园珍在房价上涨的期间违反合同约定，�背诚实信用原则，存在明显违约故意。综上所述，陈兵华认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。世华房地产公司未应诉发表诉讼意见。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，双方当事人签订的买卖合同第三条“买方按下列方式付款”之“银行按揭付款”B款约定，买方应付首期房款约正常评估的30%（不含已付定金，首期房款等于第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期款，卖方应无条件配合办理相关手续）。C款约定买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。本院认为，本�为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为李园珍是否构成违约，其应如何承担违约责任。关于李园珍是否构成违约的问题。李园珍主张涉案的房屋买卖合同对合同重要条款即房款的付款方式和付款时间未能达成一致，导致合同无法继续履行，因而李园珍不构成违约。对此本院认为，从涉案房屋买卖合同的约定内容看，该合同约定了定金5万元及其付款时间，对于定金之外的余款205万元，合同约定了首期款的计算方式，并约定在银行出具贷款承诺书之日起三日内办理过户手续。可见，双方关于定金之外的房款已约定了银行按揭付款的方式。其中关于首期款数额，双方约定首期房款约正常评估的30%，等于余额205万元减去银行承诺贷款金额，并约定嗣后根据银行承诺贷款的金额多退少补。该首期款计算方式约定明确，亦符合二手�买卖市场的交易习惯，本案并不存在付款方式或者首期款数额约定不明的情形。李园珍主张双方未对资金监管的数额达成一致，无法办理资金监管，理由不成立，本院不予采纳。关于付款时间，涉案的房屋买卖合同虽未约定首期款付款时间，但根据合同法第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，双方当事人虽未就首期款的付款时间达成补充协议，但根据上述法律规定，陈兵华可以随时履行付款义务，李园珍也可以随时要求履行，但应给予必要的准备时间，可见涉案房屋买卖合同并不因未约定付款时间而无法继续履行。李园珍主张涉案房屋买卖合同对付款方式和付款时间未能达成一致，导致合同无法继续履行，理由不成立。并且，在本案中李园珍对于陈兵华办理首期资金监管及按揭贷款负有配合义务，陈兵华于4月23日催告李园珍在5月10日前协助办理资金监管及银行按揭手续，该催告行为系陈兵华为履行己方义务做准备，且催告时间以及指定的履行期间均合理，李园珍拒绝履行配合义务，并以合同未约定付款方式、付款时间，导致合同无法继续履行为由要求解除合同，已构成根本违约。因此，原审法院认定本案系因李园珍违约而导致合同无法履行，并无不当，本院予以确认。关于李园珍如何承担违约责任的问题，双方当事人约定转让成交价20%的违约金，本案中李园珍无故拒绝继续履行合同，过错程度较大，原审法院结合本案案情及房地产市场环境，判令李园珍依照合同约定承担转让成交价20%的违约金420000元，并无不当，本院予以维持。综上，李园珍的上诉不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4175元，由李园珍承担。本判决为终审判决。审 判 长 唐   毅代理审判员 张   睿代理审判员 庄 齐 明二〇一六年四月十九日书 记 员 周颖(兼)附本判决相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院�上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。