广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房提字第7号
申请再审人（一审原告）：张志锋。
被申请人（一审被告）：深圳市联顺房地产开发有限公司。
法定代表人：凌国庆，总裁。
委托代理人：钟志扬，广东启仁律师事务所律师。
委托代理人：张立明，广东弘君律师事务所律师。
申请再审人张志锋因与被申请人深圳市联顺房地产开发有限公司（以下简称联顺公司）委托租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1259号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月10日作出（2015）深中法房申字第14号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人张志峰、被申请人深圳市联顺房地产开发有限公司委托代理人钟志扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，联顺公司是位于深圳市龙岗区布吉街道吉华路布吉广场房地产项目开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米为商业用途。2001年7月9日，联顺公司与深圳市法兰西施投资发展有限公司签订了《租赁合同》，约定将上述二至四楼物业出租给该公司，租赁期限12年（2001年8月15日到2013年8月14日）。合同签订后，深圳市法兰西施投资发展有限公司在承租物业开办了新一佳超市。联顺公司为了便于开发销售，将布吉广场二至四楼层部分分割成产权式商铺对外销售，后案外人王某卿向联顺公司购买了布吉广场第2层商铺B2X3，在买卖合同中附加的装修标准为“配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶”。
2001年12月28日，王某卿与联顺公司签订了一份《委托出租协议书》，主要内容是：王某卿在购买布吉中心广场商铺时已经清楚知道，联顺公司已经将二、三、四楼商铺整体租赁给深圳市法兰西施投资发展有限公司（新一佳），租期为十二年，因此王某卿同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，联顺公司无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查文；为确保王某卿收益，采取全权委托联顺公司出租，王某卿收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁方向和直接收益，均由联顺公司承担，王某卿不介入具体的租赁行为；委托出租期限从2002年1月1日起至2013年8月14日止；委托联顺公司出租月租金为2580元；同意联顺公司在委托期内对商铺进行全面装修，但联顺公司必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月联顺公司不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给王某卿使用；如联顺公司延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给王某卿；王某卿将委托出租商铺转让，本合同项下权益一并转给新业主。
2011年2月28日，张志锋与王某卿签订了《深圳市房地产买卖合同》，主要内容是：张志锋向王某卿购买布吉广场第二层B2X3号商铺，建筑面积26.30平方米，用途为商业金融业，售价为386989元。后双方按照王某卿与联顺公司签订的《委托出租协议书》，将该合同履行到2013年8月14日。
另查，2012年11月15日，联顺公司与新一佳超市有限公司（为深圳市法兰西施投资发展有限公司的股东，后更名为深圳市新一佳商业发展有限公司）签订了《租赁合同》，约定联顺公司将其在布吉广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给新一佳超市有限公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止；合同还约定，联顺公司只是表达其持有7137.01平方米物业的业主意见，新一佳超市有限公司如需承租二至四层非联顺公司所有部分，需向其他业主争取。其后，新一佳超市有限公司陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为十年（2013年8月15日到2023年8月14日），首年租金标准为原租赁实收金额上上涨20%，第二年起每年在上一年基础上递增1%。张志锋称，其不同意与新一佳超市有限公司继续签订租赁合同，也尚未通过诉讼方式向新一佳超市有限公司主张权利。
一审法院认为，张志锋作为涉案商铺的新业主，其承继了原业主与联顺公司在2001年12月28日签订的《委托出租协议书》，该合同是当事人之间的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。依照合同约定，联顺公司需在2013年8月14日后的三个月内返还张志锋商铺，如延期交付，要支付双倍租金。但在本案中，张志锋商铺所在布吉广场二至四层实际并未进行任何分隔，而是在购买前已由新一佳公司承租并开设了大型购物商场，且经营至今。涉案商铺面积在布吉广场二至四层中占比仅为0.37%左右，可以确定张志锋商铺仅为产权式商铺，已与布吉广场其他商铺共同形成一个整体，具有不可分性。张志锋的第一项诉讼请求实质是要将其商铺进行独立分割，该请求内容势必影响商场作为整体功能及效益的发挥，会损害其他大部分产权式商铺业主的相关权益。因此原审法院认为，根据现状不宜对张志锋商铺进行物理分隔并进行独立电源插座、地面高级抛光砖、石膏板吊顶天花的装修。
关于张志锋要求联顺公司返还商铺及支付2013年11月15日至实际返还商铺之日期间的双倍租金的诉讼请求，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。原审法院认为，在本案中，张志锋及其他业主的产权式商铺如有稳定租金收益，足以保障其合法权益。经测算，张志锋租金收益与购买商铺售价的比例（俗称租售比）在2013年8月14日前已达8%／年（2580元×12个月÷386989元），其后张志锋虽未与新一佳公司签订新的租赁合同，但根据该公司向其他业主承诺的承租价格均有一定程度的上涨，张志锋商铺的租售比肯定比之前更高，相比其他投资方式已有较好的投资回报。在不支持张志锋要求对商铺进行物理分割的情况下，依照上述司法解释体现的“情势变更原则”及公平原则，原审法院认为联顺公司暂时无需履行装修及返还商铺的约定义务，亦无需承担向张志锋支付双倍租金的违约责任。如果情势再次发生重大变更，如新一佳公司或其他承租人未能继续承租商铺，造成商场空置从而可能导致张志锋产生实际财产损失等情况下，联顺公司应当依约在合理期间内尽快将张志锋商铺按照合同约定的标准装修并返还给张志锋，如联顺公司未及时履行上述义务，张志锋可以另循法律途径要求联顺公司承担法律责任。如张志锋目前尚未从新一佳超市有限公司处取得2014年8月14日之后的商铺占用费或认为占用费过低，其亦可通过法律途径向该公司主张该笔费用。
综上所述，原审法院对张志锋的全部诉讼请求均予以驳回。但原审法院认为，联顺公司因特殊情况不能正常履行合同的，应当及时通知张志锋。本案没有证据证明联顺公司尽到了必要的通知、沟通、解释义务，本次讼争与联顺公司的上述不作为存在一定的关联，因此根据公平原则，原审法院认为张志锋为维权所产生的本案一审诉讼费用由联顺公司承担更为合理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回张志锋的诉讼请求。一审案件受理费738元，由深圳市联顺房地产开发有限公司负担（迳行支付给张志锋）。
本院再审过程中，申请再审人张志锋称：原审判决认定案涉商铺与其他商铺是不可分是错误的。案涉商铺系独立的物权，与布吉广场其他商铺可以完全独立分割，具有法律上的独立性，排他性。原审判决驳回申请人诉讼请求的主要法律依据是“情势变更原则”，但是被申请人与业主签订《委托出租协议书》时，应当预见在合同期限届满后业主是否同意继续出租该商铺的风险，该风险属于一般的可预见性的商业风险，不适用情势变更原则。被申请人合同期满后不联系、不沟通、不解释，把其分散和位置不佳的商铺和较难出租的三、四楼部分物业整体打包出租，秘密与第三人新一佳超市有限公司签订了《租赁合同》，造成了2013年8月14日《委托出租协议》到期后无法整体统一复铺的局势。被申请人明显存在过错，不适用于情势变更原则，应当依照合同约定支付违约金。相同案例在二审中己给予纠正，基于本案与其他案例具有相同合同关系且案情相同，为了维护申请人合法权益，应当再审公正处理。据此，申请再审人请求判令：1、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1259号民事判决书；2、被申请人向申请人支付2013年11月15日至履行装修承诺后实际返还涉诉房产期间的双倍租金的违约金5160元／月（2580元／月×2）；3、被申请人按购房合同承诺的装修标准“配备独立电源插座、地面高级抛光砖、石膏板吊顶天花”，向申请人返还深圳市龙岗区布吉镇布吉广场第二层B263号房产；4、被申请人承担一审及再审全部诉讼费。
被申请人联顺公司答辩，不同意申请再审人的请求，请求驳回再审请求。
对于原审法院查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院再审予以确认。另再审查明，新一佳超市有限公司向张志锋支付的商铺占用使用费如下：2013年11月15日至2014年7月每月2841.52元，2014年8月至2015年7月每月2869.93元，2015年8月至2015年12月每月2898.63元。
本院再审认为，根据各方当事人的意见，本案再审争议焦点是：1、联顺公司是否应将涉案商铺返还给申请再审人；2、联顺公司是否应当承担违约责任。
针对第一个争议焦点，申请再审人是涉案商铺的所有权人，对该商铺依法享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案商铺所在的布吉广场二至四层共15236平方米的物业，系于联顺公司出租给法兰西施公司、法兰西施公司在此开办了新一佳超市后，再由联顺公司分割成单元商铺进行销售的，申请再审人在购买布吉广场商铺时已清楚知道联顺公司已将布吉广场二至四层商铺整体出租给法兰西施公司，租赁期限自2001年8月15日至2013年8月14日止，并同意将所购买的商铺在上述期限内出租给第三方，每月收取固定租金的方式获得回报。申请再审人的商铺虽然办理了独立的房地产证，但其在购买涉案商铺时已知晓统一经营的状况，知道其商铺与布吉广场其他商铺具有不可分割性。在联顺公司将布吉广场二至四层共7137.01平方米的物业继续租赁给新一佳公司、新一佳公司又陆续与布吉广场内大部分业主签订了续租的期限为10年的《房屋租赁合同》、且目前商场处于正常经营的情形下，拥有商铺面积仅占布吉广场二至四层的一小部分业主要求联顺公司返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能和效益的发挥，使新一佳公司无法正常经营，进而损害布吉广场二至四层大部分面积的其他业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，张志锋在对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。故张志锋要求联顺公司返还涉案商铺的诉讼请求，不予支持。
针对第二个争议焦点，商铺业主与联顺公司签订的《委托出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。联顺公司在合同到期后的三个月内，没有返还商铺给张志锋，不符合合同约定，应承担相应的违约责任。合同法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。联顺公司主张因新一佳公司的原因无法返还商铺，联顺公司可另循法律途径解决。依照合同约定，联顺公司应从2013年11月15日起按双倍租金标准5160元向张志锋承担违约责任，该违约金具有补偿性质，当违约金不足以补偿损失时，当事人可以请求赔偿损失，但张志锋没有证据证明损失超过合同约定的违约金，据此张志锋因不能收回商铺而获得的最多补偿为每月两倍租金即5160元。考虑到张志锋从新一佳公司每月支付商铺占用使用费中已获得补偿，则联顺公司扣减新一佳公司已付金额范围后承担相应违约责任，即2013年11月15日至2014年7月每月2318.48元，2014年8月至2015年7月每月2290.07元，2015年8月至2015年12月每月2261.37元，此后按每月5160元标准至本判决生效之日止。
综上所述，申请再审人的再审理由部分成立，本院再审予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用情势变更原则不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1259号民事判决；
二、深圳市联顺房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向张志锋支付违约金至本判决生效之日止（从2013年11月15日至2014年7月每月2318.48元，2014年8月至2015年7月每月2290.07元，2015年8月至2015年12月每月2261.37元，此后按每月5160元标准至本判决生效之日止）；
三、驳回张志锋的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费738元由张志锋负担；再审案件受理费1477元，由深圳市联顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 辉 辉
审 判 员 曹 静
代理审判员 刘 自 正
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 李林怿（兼）附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。