安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民一初字第02408号
原告：胡红静，1982年3月6日出生，汉族，公司职员，住安徽省凤阳县。
委托代理人：马永明，安徽明都律师事务所律师。
委托代理人：周二福，安徽明都律师事务所律师。
被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县。
法定代表人：俞程华，该公司董事长。
委托代理人：范承弘，安徽范承弘律师事务所律师。
原告胡红静诉被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理。依法由代理审判员陆先尧适用简易程序，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。胡红静及其委托代理人周二福、绿都公司的委托代理人范承弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡红静诉称：2011年，胡红静与绿都公司达成了商品房预售协议，2011年8月30日胡红静向绿都公司支付了首付款74006元和储藏室款15780元，2011年9月1日，双方签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，胡红静购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第11幢2单元201号房）和一个4号储藏室（该储藏室价款为15780元），该房建筑面积86.39平方米，单价2592.86元，购房款合计224006元，除首付款74006元已支付外，余款150000元由胡红静办理公积金贷款。绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付胡红静使用，逾期交付的，从最后交付期限的第二天起按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，胡红静依约支付了房款和储藏室价款，但绿都公司未按期交房，直到2014年9月27日才把房屋和储藏室交付胡红静，相关验收合格报告及产权证书至今没有交付。绿都公司在2014年9月27日还向胡红静收取了未交房期间的17个月的物业费。现胡红静起诉来院，要求绿都公司支付逾期交房违约金33426.44元；支付延期办理房产登记违约金7292元；退还多收取的17个月物业费973.25元；并承担本案的诉讼费用。审理中，胡红静变更诉讼请求第二项，要求绿都公司为胡红静办理房屋所有权证并支付逾期办理房产证违约金（违约金自2015年7月14日起以已付房款224006元，按中国人民银行贷款利率上浮40%计算至房产证交付之日止）。
绿都公司辩称：胡红静从绿都公司签订的合同中有关于逾期交付的排除因素，相应的违约金计算应当排除，扣除后绿都公司没有违约。绿都公司通知胡红静交付房屋的日期为2013年5月3日，但胡红静2014年9月27日才拿房，胡红静对此存在一定过错，应当予以考虑。房屋已经通过综合查验备案，已经符合交付条件。涉案房屋的房屋所有权证已经在不动产登记中心办理中。应当驳回胡红静的诉讼请求。
胡红静为支持其诉讼请求成立，提供以下证据，并经对方质证：
1、收据三张及《商品房买卖合同》复印件一份。用于证明胡红静于2011年9月1日向绿都公司购买房屋一套及储藏室一间，胡红静已经全额支付购房款。
绿都公司的质证意见为：对真实性无异议，但对其关联性有异议。涉案房屋逾期交房，必须以商品房买卖合同相应条款加以确认，本案的储藏室不在此范围之内。
2、2014年9月27日收据三张。用于证明房屋的实际交付日期为2014年9月27日，绿都公司逾期交付，构成违约。交房时绿都公司收取了代办房产证费用、装修保证金及物业费。
绿都公司的质证意见为：2013年5月3日，绿都公司已通知胡红静接收房屋，应以此日期为交房时间，胡红静延期接收房屋，存在过错，逾期时间应自担，不能以2014年9月27日交付相关装修等费用确定交房时间。
绿都公司为支持其抗辩理由成立，提供证据如下：
1、《商品房买卖合同》复印件一份。用于证明绿都公司与胡红静存在买卖合同关系。合同中明确约定，对于因天气、政府因素等不可抗力因素，房屋交付时间应顺延。胡红静诉称的储藏间不在违约金计算范围之内。
胡红静的质证意见为：真实无异议，但是对合同第八条应当进一步加以证明，储藏室同房屋是同在一栋建筑内，同时付款，违约金应当一并计算，该证据达不到绿都公司的证明目的。
2、停电说明情况、阴天情况的书面材料、临淮关镇社会管理委员会出具的村民阻止施工证明，及接出警记录复印件各一份。用于证明绿都公司因停电、阴雨天、村民阻止施工等客观因素，履行合同中存在排除因素，不存在违约行为。上述停电说明情况、阴雨天情况等材料，请法庭核实后予以确认。
胡红静的质证意见为：停电报告无停电的范围及起止时间，在形式上该报告没有供电公司的法定代表人签字，形式上不合法；临淮关镇社会管理委员会出具的村民阻止施工证明内容不明确，而且管委会不是作为一个出具这种证明的合适主体；气象局统计也是在证据形式上不合法，没有法定代表人签字，从统计数据上看，温度未低到影响正常施工的程度；关于出警记录，虽然多次出警，但是从记录上看，当时就解决了问题，未造成影响施工，而且根据双方合同的第八条，停电和阻工不属于不可抗力，不能作为绿都公司不承担逾期交付房屋的抗辩理由。该组证据达不到绿都公司的证明目的。
3、交房通知书及项目竣工综合查验表一份。用于证明绿都公司于2013年5月3日已经通知胡红静拿房，胡红静在2014年9月27日拿房；胡红静起诉前，绿都公司已经办理了相关备案手续，根据省高院相关的司法解释规定，绿都公司已经完成了交付的条件。
胡红静的质证意见为：胡红静是在2014年9月27日才看到这份交房通知书的，交房通知书上也可以看见胡红静实际交房的时间是2014年9月27日，根据相关司法解释规定，房屋交付时，不符合交付条件的胡红静可以拒绝接收，绿都公司在通知交房时，未通过综合验收合格，实际交房日期应为2014年9月27日；绿都公司提供的备案表是在2015年1月，与胡红静的诉讼请求没有关联性，而且综合备案表最后少了一个城建、消防签字，章都没有盖，可见该房屋依旧没有通过验收。该组证据达不到绿都公司的证明目的。
本院对上述证据认证如下：胡红静提供的证据1、2具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。绿都公司提供的证据1具有真实性、合法性，与本案具有关联性，对其证明效力，本院将综合予以认证。对证据2，气象局证明不符合证据的形式要件，且结合合同无法达到其证明目的，本院不予确认。安徽电力凤阳供电有限责任公司临淮供电所证明并不明确，不能说明停电具体情况及对工程施工的影响，对其证明目的不予确认。关于临淮关镇社会管理综合治理委员会的证明，该委员会并非一级国家机关，也非独立法人，其证明内容不确切，故对其证明目的不予确认。对公安机关出警记录，根据出警记录记载的内容，几次有群众阻止施工并未导致长时间停工，故对其证明目的不予确认。对证据3交房通知书，其内容属实，为双方认可，但双方对是否逾期交房有争议，对此将综合认证。对项目竣工综合查验备案申请表，该表上的有的部门审批时间晚于胡红静接收房屋的时间，与胡红静的诉讼请求之间无必然联系，对其证明效力本院不予确认。
经审理查明：2012年8月30日，胡红静与绿都公司达成购房意向，胡红静向绿都公司购房商品房一套及储藏室一间，胡红静支付了购房首付款和储藏室价款，2012年9月1日，胡红静与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，胡红静购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第11幢2单元201号房），该房建筑面积86.39平方米，单价2592.86元，购房款合计224006元。2012年10月29日，胡红静支付了剩余购房款150000元。根据合同约定，绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付胡红静使用，逾期交付的，买受人要求继续履行合同的，出卖人从最后交付期限的第二天起按日支付已付房款万分之二的违约金。但绿都公司未按期交房，直到2014年9月27日才把房屋和储藏室交付胡红静，相关验收合格报告及产权证书至今没有交付。绿都公司在2014年9月27日还向胡红静收取了未交房期间的17个月的物业费。现胡红静起诉来院，要求绿都公司支付逾期交房违约金33426.44元；支付延期办理房产登记违约金7292元；退还多收取的17个月物业费973.25元；并承担本案的诉讼费用。审理中，胡红静变更诉讼请求第二项，要求绿都公司为胡红静办理房屋所有权证并支付逾期办理房产证违约金（违约金自2015年7月14日起以已付房款224006元，按中国人民银行贷款利率上浮40%计算至房产证交付之日止）。
本院认为：胡红静与绿都公司签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。胡红静依约履行了付款义务。根据合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。该合同第十一条有约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。但绿都公司未能在合同约定的期限内书面通知胡红静办理交付手续，显属违约。绿都公司虽然通知胡红静于2013年5月3日接收房屋，但当时涉案房产尚未通过验收，不符合交付条件，胡红静有权拒收。绿都公司依法应当按照该合同第九条约定承担违约责任，即逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
本案的争议焦点为，一、绿都公司逾期交房是否存在排除因素？违约金计算是否应包含储藏室？
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。胡红静于2014年9月27日拿到钥匙，已经实际形成对房屋转移占有，可视为房屋的交付使用。绿都公司认为该房已通过综合验收合格，但通过综合验收的时间晚于2014年9月27日，故违约金应计算至实际交付之日。绿都公司辩称的连续阴雨天气等情况应当排除的意见，因其提供的证据不足以证明，本院不予支持。
关于储藏室价款是否应与购房款合并计算支付违约金。双方在购房合同中并未明确储藏室的交付及违约责任事项，系口头约定。但储藏室与所购房屋在同一建筑内，储藏室价款与购房款均于第一份购房合同签订当日全额支付，买受人有理由相信储藏室应当与所购商品房一并交付，储藏室的交付与违约责任可参照购房合同约定，违约金可一并计算。
依照合同约定，2012年10月31日至2014年9月27日逾期天数为697天，其违约金确认为33426.4元（239788元×2／10000×697天），胡红静诉的讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。
二、关于胡红静的诉讼请求第2、3项，要求绿都公司办理房产权属证书及支付逾期办理房屋权属证书违约金是否有依据？
通过双方提供的证据及庭审中的陈述可知，胡红静与绿都公司是口头约定由绿都公司为胡红静代办房产证，且绿都公司于2014年9月27日收取胡红静代办房产证费用7840元。业主办理房产证实质上是不动产物权从开发商向业主变更登记的过程，实践操作中，既有开发商为业主代办，也有业主自行办理房产证。但两种方法均须对方配合，非一方能完全独自办理。现双方既然有约定，绿都公司又代收了办证所需缴纳的相关费用，就有为胡红静办理房产证的义务。故胡红静要求绿都公司为其办理房产证，符合双方的口头约定。绿都公司迟迟未能为胡红静办理房产证，又不能够提供证据证明未能办证是胡红静的责任，显然构成违约，应继续履行其办证义务。
关于逾期办理房产证违约金，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：友好协商解决。现绿都公司仍未就争议房屋通过综合验收，故业主迟迟不能取得房产证。绿都公司也不能提供证明证明未能办理房产证是因为政府政策变更等原因所致或因买受人的过错导致，应承担违约责任。双方关于违约金的约定不明。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现房产证无法办理，出卖人不能举证证明其已将符合规定的资料交登记机关备案，应支付逾期办理房产证违约金。违约金应自实际交付日起290日后按已付房款224006元计算，即自2015年7月14日起至实际办理房产证之日止，经查，违约时的银行贷款利率为年利率5.6%至7.0%，催收贷款可上浮30%至50%，本院酌定按7.5%计算。胡红静主张绿都公司自2015年7月14日起至实际办理房产证之日止支付逾期办理房产证违约金（按224006元以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息上浮40%标准计算），诉讼请求中符合法律规定的部分，本院依法予以支持，超出部分，不予支持。
三、关于物业费一节，胡红静实际接收使用房屋是在2014年9月27日，延迟交房的过错在于出卖人，因此出卖人代收的物业费部分可以退还。自2013年5月3日至2014年9月27日为16个月。根据胡红静的陈述及绿都公司提供的交房通知书，物业费单价为每平方米每月0.45元，即每月38.9元。胡红静于收房之日交纳了物业费等1374元，根据胡红静的陈述，结合交房通知书，其中应当包括200元的垃圾清运费及两年240元的公摊费用预售，余款为两年的物业费934元，绿都公司应退还622.7元。胡红静诉讼请求中合理的部分，本院依法予以支持，超出部分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告胡红静逾期交房违约金33426.4元；
二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内为原告胡红静办理房屋所有权证；
三、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告胡红静逾期办理房屋所有权证违约金（自2015年7月14日起按已付房款224006元、年利率7.5%计算至房屋所有权证实际办理成功之日止）；
四、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还原告胡红静多收的物业费622.7元；
五、驳回原告胡红静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费842元，减半收取421元，由原告胡红静负担42元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担379元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 陆先尧
二〇一六年一月十日
书 记 员 宋 洁
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。