湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初161号
原告（反诉被告）：尹汉斌。
委托代理人：尹莉斌。
被告：湖北中医药大学，住所地武汉市洪山区黄家湖西路*号。
法定代表人：吕文亮，校长。
委托代理人：曹洪波，系湖北中医药大学校办副主任。
被告（反诉原告）：刘传文。
原告尹汉斌与被告湖北中医药大学、被告刘传文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案后，依法由审判员金莎独任审判，被告刘传文在答辩期间内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，于2016年2月24日开庭，公开进行了审理。原告（反诉被告）尹汉斌的委托代理人尹莉斌，被告湖北中医药大学的委托代理人曹洪波、被告（反诉原告）刘传文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）尹汉斌诉称，2013年，刘传文将武昌区昙华林特1号湖北中医药大学18栋102室自住房屋租给尹汉斌经营，每月租金5，000元。通过诉讼，尹汉斌发现刘传文没有房屋所有权，该房屋也不是经营用房，房屋没有产权证，不能证明房屋是湖北中医药大学的，刘传文将违章建筑租给尹汉斌，不但不能收取租金，还要把租金返还给尹汉斌。为此，尹汉斌向法院提出起诉，要求判令：1、返还租金，从2013年4月30日至2014年7月，按每月5，000元，合计75，000元；2、被告承担诉讼费。针对被告刘传文提出的反诉，尹汉斌认为该房没有产权证，没有把居住房改为门面房的合法手续，法院不能支持反诉原告的请求。
原告（反诉被告）尹汉斌向本院提交以下证据：
证据一组，包括房屋租赁合同、营业执照、收条及转让清单、收条、民事判决书2份，拟证明刘传文无权收取尹汉斌租金。
被告湖北中医药大学辩称，对于尹汉斌租用武昌区昙华林特1号学校18栋102室一事，学校先前并不知情，尹汉斌没有和学校签订任何合同，故学校与尹汉斌之间不存在任何经济利益和法律上的义务和责任。武昌区昙华林特1号18栋建筑，为学校职工宿舍，各项手续齐全，在武汉市房地局有登记和备案，拥有合法产权，不是违章建筑。综上，请求：1、驳回原告尹汉斌提出的判令被告返还租金的诉讼请求；2、驳回原告尹汉斌提出的判令被告承担诉讼费的诉讼请求。
被告湖北中医药大学未提交证据。
被告（反诉原告）刘传文辩称及反诉诉称，尹汉斌以刘传文没有房屋所有权、诉争房屋不是经营用房等为由，起诉刘传文要求返还租金75，000元并承担诉讼费用，实属滥用诉权。
2013年4月18日，刘传文与尹汉斌签订《租赁合同》，因尹汉斌不按合同约定的时间支付租金，且在刘传文多次索要租金的情况下，仍拒付租金，为此，刘传文依法提出起诉，经武昌区人民法院一审、武汉市中级人民法院二审查明，刘传文系湖北中医药大学退休教师，坐落于武汉市武昌区昙华林195-18-102室房屋系刘传文于1995年向湖北中医药大学集资，1996年补交超面积款，并于1998年以标准价购买的公有住房，对该房屋依法拥有使用权。并认定，双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同合法有效，双方均应当全面履行自己的义务。尹汉斌拒不支付租金的行为属根本违约。最终判决：一、解除刘传文与尹汉斌于2013年4月18日签订的房屋租赁合同；二、尹汉斌于判决生效之日起十日内腾退坐落武汉市武昌区昙华林195号18-102号的房屋交给刘传文；三、尹汉斌于判决生效之日起十日内支付刘传文2014年8月至2015年10月的租金共计75，000元。
刘传文认为，尹汉斌作为租赁合同的当事人，应当遵守诚实信用原则，全面履行合同义务。人民法院已经查明，坐落于武汉市武昌区昙华林195-18-102室房屋系刘传文的自住房屋，刘传文对该房屋依法拥有合法的使用权。武汉市中级人民法院的判决事实清楚，证据确凿充分且已生效，尹汉斌要求刘传文返还租金完全是无理取闹，因尹汉斌至今没有在判决书指定的期限内腾退房屋，仍然占据房屋至今，给刘传文造成了较大的经济损失。为此，刘传文提出反诉，要求判令尹汉斌自2015年11月起，按照每月5，000元向刘传文支付自实际腾退之日止的房屋使用费，并以上述金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率承担利息损失；由尹汉斌承担反诉费用。
被告（反诉原告）刘传文向本院提交如下证据：
证据一组：湖北省人民政府的通知，拟证明湖北中医学院更名为湖北中医药大学；武汉市武昌区粮道街中医社区居民委员会证明一份，拟证明武汉市武昌区昙华林特1号湖北中医药大学18栋102室房屋与武汉市武昌区昙华林195-18-102号房屋为同一处房屋。
根据被告（反诉原告）刘传文的申请，本院调取如下证据：武汉市房屋产权登记信息查询单，证明坐落于武昌区昙华林195号18栋房屋系湖北中医学院所有。
经当庭举证、质证，湖北中医药大学对尹汉斌提交的证据中两份民事判决书的真实性不持异议，其他证据表示不知情，不予质证；刘传文对尹汉斌提交证据的真实性无异议，对其证明目的不认可。尹汉斌、湖北中医药大学对刘传文提交证据的真实性无异议，三方当事人对本院调取证据的真实性不持异议，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第六十八条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，对当事人质证时认为真实性无异议的证据，作为认定案件事实的依据。对当事人认为有异议的相关证据，依法全面、客观地审核其真实性、合法性、关联性，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。
经审理查明，刘传文因房屋租赁合同纠纷向本院起诉尹汉斌，诉讼请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》，尹汉斌立即腾退房屋予刘传文；2、判令尹汉斌支付从2014年8月至判决确定给付之日为止的欠付租金，以每月人民币5，000元为基准；3、判令尹汉斌赔偿刘传文装修经济损失150，390元；4、诉讼费用由尹汉斌承担。本院于2015年1月6日受理该案后，于2015年6月10日作出（2015）鄂武昌民商初字第00070号民事判决书，该民事判决书查明的事实为：刘传文系湖北中医学院退休教师。1995年7月20日，湖北中医学院集资建房，刘传文支付建房款60，000元。1996年12月27日，刘传文向湖北中医学院补交超面积房款7，730元。2015年5月21日，湖北中医药大学出具住房证明一份，刘传文系湖北中医药大学职工，于1998年以标准价购买该校位于昙华林195号-18-102室公有住房一套，建筑面积116.64㎡，刘传文拥有使用权。
2013年4月18日，出租方刘传文与承租方尹汉斌签订《租赁合同》一份，约定，房屋坐落：武昌昙华林特1号湖北中医药大学18栋102室；租赁期限五年，刘传文从2013年4月30日起将符合使用要求的房屋交付尹汉斌，至2018年4月30日止收回；租金每月5，000元，交款方式：按年支付，共计60，000元，第二年按半年交，尹汉斌需按时付费给刘传文；租赁此房屋为咖啡、棋牌、商务经营使用；尹汉斌在租赁期间，必须保护刘传文房屋安全，不得损坏房屋结构，如需装修必须向刘传文申报方可进行，费用由尹汉斌自理，合同期满后，刘传文概不承担尹汉斌的装修费或补偿费；租赁期限届满，尹汉斌须将承租上述房屋及附属设施（天面、地面、门、窗）完整交还给刘传文，如需继续承租，须提前壹个月协商签订租赁协议书；本合同一式贰份，双方各执一份，签字生效。双方在合同上签字。刘传文将此房屋交给尹汉斌，尹汉斌支付刘传文一年（2013年4月30日至2014年4月30日）房租60，000元。
2014年4月份，刘传文多次向尹汉斌索要第二年上半年租金，尹汉斌逐月支付三个月的租金。2014年8月31日，尹汉斌向刘传文出具欠条一份，载明：欠刘传文8月份房租5，000元。嗣后，尹汉斌仍在租赁房屋经营，拒不支付房屋租金。
刘传文陈述，2012年6月至9月，装修此房屋支出装修费167，100元，并提交工程预算表五张，其中购买家电一批90，167.5元。考虑到折旧问题，刘传文主张房屋装修损失150，390元。2015年5月20日，证人陈某出庭作证，陈述其仅对此房屋基本结构进行装修，装修费167，100元，不含家用电器。
（2015）鄂武昌民商初字第00070号民事判决书判决如下：一、解除刘传文与尹汉斌于2013年4月18日签订的房屋租赁合同；二、尹汉斌于判决生效之日起十日内腾退坐落武汉市武昌区昙华林195号-18-102室房屋交给刘传文；三、尹汉斌于判决生效之日起十日内支付刘传文租金（从2014年8月份计算至2015年6月份，为人民币55，000元；从2015年7月份起，每月按人民币5，000元计算至房屋腾退之日止）；四、驳回刘传文的其他诉讼请求。案件受理费3，808元，减半收取1，904元，由尹汉斌承担。
尹汉斌不服（2015）鄂武昌民商初字第00070号民事判决，提出上诉，2015年10月12日，武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中民终字第01154号民事判决书，查明：一审判决认定的事实属实。认为，刘传文与尹汉斌签订的《租赁合同》合法有效。在合同履行过程中，尹汉斌自2014年8月份起未向刘传文支付租金，且在刘传文多次索要租金情况下，仍拒付租金，构成违约，致使刘传文的合同目的不能实现，一审判决对刘传文诉请解除房屋租赁合同，尹汉斌立即腾退租赁房屋的诉讼请求予以支持并无不当。尹汉斌称不按期支付是因为刘传文无法提供房屋的权属证明，但所租房屋系刘传文通过单位房改购房取得使用权，虽未办理产权证，但单位出具了情况说明，刘传文提供了购房款收据，已尽到举证义务，尹汉斌并无相反证据证明该房屋使用权不属于刘传文，且刘传文是否享有使用权应当在签订合同时予以审查，而尹汉斌在签订合同时并未对此提出异议，实际上也不存在权属争议而影响承租使用该房屋的情形，故尹汉斌的该上诉理由不能成立。尹汉斌应当支付所欠付的租金，尹汉斌上诉称一审判决解除合同，又判决支付租金至腾退房屋之日，相互矛盾，系对判决解除合同之后的房屋使用费的给付问题提出异议。刘传文起诉请求尹汉斌支付从2014年8月至判决确定给付之日止的租金，并未主张合同解除之后的房屋使用费。一审判决尹汉斌支付至房屋腾退之日止的租金，超出了刘传文的诉讼请求范围，故尹汉斌的该项上诉理由成立，本院予以支持。故作出终审判决：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00070号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00070号民事判决第三项为：尹汉斌于本判决生效之日起十日内向刘传文支付2014年8月份至2015年10月的租金共计75，000元。一审减半收取的案件受理费1，904元，由尹汉斌承担。二审案件受理费1，175元，由尹汉斌承担。终审判决后，刘传文向武昌区人民法院申请强制执行，现诉争房屋仍由尹汉斌占用。
尹汉斌以刘传文没有房屋所有权，诉争房屋不是经营用房为由，向本院提出起诉，要求判如所请。刘传文亦提出相应的反诉请求。
审理中查明，坐落于武汉市武昌区昙华林195号18栋房屋，总层数7层，建筑面积3255.42平方米，系湖北中医学院所有，房屋所有权证号昌200511942，发证日期2005年8月26日。武昌区昙华林195号18栋房屋与武昌区昙华林特1号18栋房屋为同一房屋。湖北中医学院于2010年4月20日更名为湖北中医药大学。
本院认为，对尹汉斌和刘传文之间的房屋租赁合同纠纷，本院（2015）鄂武昌民商初字第00070号民事判决书和武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民终字第01154号民事判决书已作出处理。现尹汉斌以刘传文没有房屋所有权，诉争房屋不是经营用房为由，要求判令两被告返还从2013年4月30日至2014年7月的租金75，000元，根据本案中查明的事实，诉争房屋属湖北中医药大学合法所有，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，湖北中医药大学收取相应款项，将房屋分配给职工刘传文使用，系其自行处分权利的行为，受法律保护。刘传文支付款项取得房屋使用权，对外出租房屋，所有权人并无异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”的规定，尹汉斌提交的证据不能证明刘传文及湖北中医药大学没有房屋所有权，故尹汉斌认为刘传文没有房屋所有权，不能出租房屋的理由不能成立。对于刘传文将住房改为经营性用房出租的问题，现有法律仅在《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”有规定，其请求权的对象都为具有相邻关系的业主，对于将住房改为经营性用房的，并无其他禁止性规定，故尹汉斌以此为由，要求刘传文返还租金的理由亦不能成立，湖北中医药大学并未与尹汉斌建立房屋租赁合同关系，也未收取尹汉斌支付的任何款项，对尹汉斌不负有返还义务，故本院对尹汉斌提出的诉讼请求不予支持。
武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民终字第01154号民事判决书判决支持刘传文主张的2014年8月份至2015年10月的租金共计75，000元。因尹汉斌未腾退房屋，刘传文提出要求尹汉斌支付合同解除后至实际腾退之日止的房屋使用费的反诉请求，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，尹汉斌应当支付房屋的使用费，刘传文请求按原房屋租赁合同的标准支付使用费，不违反相关法律规定，本院予以支持。对刘传文要求尹汉斌支付房屋使用费利息损失的请求，无法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第七十七条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）尹汉斌的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）尹汉斌于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）刘传文房屋使用费（按每月5，000元的标准，从2015年11月起计算至房屋腾退之日止）；
三、驳回被告（反诉原告）刘传文的其他反诉诉讼请求。
本案案件受理费1，675元，减半收取837元，由原告（反诉被告）尹汉斌承担；反诉案件受理费426元，减半收取213元，由原告（反诉被告）尹汉斌承担（此款刘传文已垫付，尹汉斌随同上述房屋使用费一并支付给刘传文）。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金 莎
二〇一六年三月十六日
书记员 任冬春