浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙110民初16106号原告（反诉被告）：钱军，男，1965年11月18日出生，汉族，住杭州市拱墅区。委托代理人：李卫国，浙江泽厚律师事务所律师。委托代理人：王晓玲，浙江泽厚律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州余杭永和股份经济合作社，住所地：杭州市余杭区乔司街道永和村。负责人：赵卫星。委托代理人：冯应英，浙江众舟律师事务所律师。委托代理人：韩煦，系杭州余杭永和股份经济合作社员工。原告（反诉被告）钱军诉被告（反诉原告）杭州余杭永和股份经济合作社（以下简称永和合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理。永和合作社在答辩期内提起反诉，本院予以合并审理。依法由审判员冯妍适用简易程序并于2017年2月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序并于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱军及其委托代理人李卫国，被告（反诉原告）永和合作社的委托代理人冯应英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱军起诉称：2016年3月份，永和合作社委托招标代理机构杭州瑞拓工程咨询有限公司举行招投标，并制定了招投标细则，招标文件约定了具体经营范围：原则上仅限于超市或大卖场，营业执照等相关证件由中标人自行办理，因产权或土地性质所产生的风险由中标人自行承担。钱军作为投标人进行了投标并中标，2016年3月29日，钱军与永和合作社签订了《余杭区村级集体房屋租赁合同》，钱军向永和合作社交纳了租金639000元、保险金500000元、物业费9200元，共计1148200元。双方签订合同后，立即着手办理营业执照，在办理期间，因大卖场需要消防前置审批，故钱军依法向余杭区消防大队提交了装修备案审查，消防审批部门要求钱军交纳土建消防验收复印件、土地证复印件（商业用地）、原建筑总平面图、装修楼层的建、水、电、暖平面图复印件并需加盖竣工章各一份。钱军为此多次向永和合作社催讨上述消防审批材料，但永和合作社屡屡推诿，至今不能移交相关材料，导致钱军不能使用所承租的房屋。后钱军经多次催讨，始知永和合作社的房屋未经消防验收合格，并且也知道了永和合作社的房屋不是商业用地，而是工业用地，从而不能用于商业经营。永和合作社的房屋未经消防验收合格，违反了法律强制性规定，不能作为合法建筑出租给钱军使用，且该地块的用途是工业用地，并不是商业用地。合同签订后，永和合作社没有履行交房义务，也没有向钱军交付相应凭证，导致钱军无法开展工作，连工商营业执照注册钱军也无法提供，双方签订合同系欺诈，导致钱军损失。现起诉，请求判令：1.确认原、被告双方签订的《余杭区村级集体房屋租赁合同》无效；2.永和合作社立即返还钱军租金、保证金、物业费共计1148200元；3.永和合作社赔偿钱军利息损失40187元（自2016年4月1日暂计至2016年10月31日，按年息6%计息，以1148200元为基数），并至款项付清日止；4.永和合作社赔偿钱军损失118470元。在审理过程中，钱军变更诉讼请求如下：1.解除原、被告签订的《余杭区村级集体房屋租赁合同》；2.永和合作社立即返还钱军租金、保证金、物业费共计1148200元；3.永和合作社赔偿钱军利息损失40187元（自2016年4月1日暂计至2016年10月31日，按年息6%计息，以1148200元为基数），并至款项付清日止；4.永和合作社赔偿钱军损失118470元。永和合作社答辩称：永和合作社公开招投标、钱军中标属实。本案涉案租赁标的属于政府支持的菜篮子项目，2009年，政府有一个改善菜篮子项目文件，农贸市场提升改造计划，涉案房屋是永和合作社自建，2010年通过验收。2011年7月1日出租给周荣亮，他开了品全超市，开至钱军招投标时，之前品全超市也一直正常经营。2016年3月，租赁结束，永和合作社对标的物公开招投标，且招标时明确是村集体财产，土地风险由中标人自行承担，且在签署租赁合同时，钱军也表示对租赁物有了充分的了解，自愿签署合同，签署合同后，案涉房屋是空房子，就交付给了钱军。但钱军一直拖至2016年8月才办理证照等手续，退一步讲，钱军称合同目的不能实现，也应当及时提出，双方签订合同时间是2016年3月底，但是钱军一直拖至起诉，才提出要把钱退回去，且至今也未交还钥匙，钱军一直在占用房屋，永和合作社不能控制房屋，钱军所称的损失在进一步扩大，是其自己造成的。因此，永和合作社提出反诉。永和合作社反诉称，2009年，永和合作社根据区政府统一布置，改造提升农贸市场，改善菜篮子形象工程。2010年，建造涉案标的永和村农贸市场，一层为菜场，二层为超市（品全超市），一直正常经营。至2016年初，二层超市租赁结束。2016年3月，永和合作社通过公开招投标，重新招租永和农贸市场二楼，面积2300平方米。在招投标文件中明示：具体经营范围，原则上仅限于超市或大卖场，营业执照等相关证件由中标人自行承担，因产权或土地性质所产生的风险由中标人自行承担。钱军充分了解后，交纳了投标保证金，参加招投标，以年租金63.9万元中标，并签署中标承诺书。2016年3月29日，双方签订村级集体房屋租赁合同，约定租期5年，前三年年租金63.9万元，先付后用。合同自双方签字盖章时生效。任何一方提出修改或终止合同应提前二个月以书面形式通知对方。合同签订后，钱军却迟迟未动工，也未向永和合作社作任何明确的说明，也未向永和合作社提出合同或终止，直至起诉。钱军在充分了解租赁物状况下，自愿与永和合作社签订租赁合同，系双方真实意思表示，合同有效成立。后钱军出于种种原因，不愿再履行合同，应及时向永和合作社书面提出，以利问题解决。现拖延9个月之后，又以诉讼方式要求不履行合同，期间占用永和合作社租赁物达9个月之久，理应支付该期间的租金（9个月）。现反诉，请求判令：钱军支付永和合作社租金损失47.925万元，从2016年4月计算至2016年12月底，此后至租赁合同解除日前的租金损失仍以每月53250元另计。钱军答辩称，永和合作社的反诉无事实依据，事实理由也不是客观事实。钱军根据永和合作社的招投标文件，从而取得投标资格，对永和合作社所谓的之前涉案标的物是怎么回事，钱军是不清楚的。钱军根据正规的招投标方式进行招标，认为是合法的，是用于商业经营的，招标文件上明确了用途是经营大卖场、超市。用途是商业用地，招投标文件上也没有说明土地性质，钱军也只是根据招投标文件猜测是商业用地。永和合作社用格式合同规避自己的责任，用合法的形式掩盖其非法目的，系欺诈行为、格式合同中也没有加粗提示，条款中加重了钱军的责任，没有告知投标人关于标的物的用途，是否进行消防验收的事实，钱军根据招标进行投标，是对永和合作社信任，相信是商业用途，合同签订后，钱军要求永和合作社履行交付房屋及房屋产权证书，这涉及到办营业执照所需，钱军多次要求永和合作社配合，永和合作社都不履行自己的义务，钱军就发律师函给永和合作社，其也不履行。后钱军向工商局注册，但工商局需要钱军提供住所使用证明，就是权属证明，但是其连最基本的权属证明都拿不出来，导致最基本的营业执照都办不出，显然责任都在永和合作社。永和合作社说的钱军没有动工是事实，恰恰证明都是因为永和合作社造成的，租金都交了，不可能不要房子，请求驳回永和合作社的反诉请求。钱军为支持其本诉的诉讼主张及反诉答辩意见，提供并陈述了以下证据：1.永和农贸市场二楼招租招标文件及中标通知书各一份，用以证明永和合作社委托招标，钱军中标的事实及招投标细则第一项区域与行业明确写明了经营范围仅限于超市及大卖场……因产权或土地性质所产生的风险由中标人自行承担，这是格式条款，但该条款没有加粗加黑，没有尽到提醒义务，没有明确告知是什么风险要钱军承担，也误导钱军的事实。2.余杭区村级集体房屋租赁合同一份，用以证明原、被告签订租赁合同的事实。3.住所使用证明一份，用以证明原、被告合同签订后，为了办理营业执照，要求永和合作社履行自己的附随义务，证明自己的房屋产权合法性，永和合作社无法出具办理工商营业执照所需的住所使用证明的事实。该证明镇乡盖章是永和合作社的义务，但是章盖不出来，因为永和合作社没有房产证，钱军要申请营业执照，工商局必须要这个证明，证明上镇乡是必须盖章的，导致钱军无法办理营业执照的事实。4.消防手续审批材料一份，用以证明300平方以上必须办理消防审批，消防是必须要验收的，钱军安排了案外人进行消防备案，但要求提供土建消防材料、土地证、租赁合同复印件等材料，但是永和合作社都无法提供消防审批材料的事实。5.收据四份，用以证明钱军向永和合作社支付租金、保证金、物业费的事实。6.律师函及回单各一份，用以证明钱军积极履行租赁合同，钱军单方履行，永和合作社没有履行，钱军要求永和合作社交付房屋及尽附随义务，导致钱军不得不委托律师发送律师函，催其履行应尽的义务，永和合作社仍没有履行的事实；7.空调购销安装合同一份及小东家电销售专用票一份，用以证明钱军支付空调定金，后因没有提货，导致定金损失118470元的事实。8.律师函一份，用以证明永和合作社未积极履行附随义务，阻止合同目的实现的事实。永和合作社为支持其本诉的答辩意见及反诉的诉请主张，提供证据如下：1.承诺书一份，用以证明钱军承诺风险自担的事实。2.关于上报2009年农贸市场提升改造的计划一份，用以证明案涉标的建造依据的事实。3.余农贸[2010]26号文件一份，用以证明涉案标的物在2010年11月通过验收的事实。4.租赁协议二份，用以证明在钱军租赁之前，永和合作社与品全超市的租赁起止时间是2011年至2016年3月底的事实。当事人提供的证据材料，经当庭质证，本院经审查后认证如下：钱军提交的证据，永和合作社经庭审质证，对证据1，无异议，对待证事实有异议，钱军陈述永和合作社在招标文件中没有告知，没有加黑加粗，这个是不成立的，永和合作社在招标细则里已经明确了。永和合作社本来就是集体资产公开招投标的；对证据2，无异议，租赁合同第一大项中房屋租赁情况，题目是余杭区村级集体房屋租赁，性质也说明了，钱军对房屋充分了解，愿意承租该房屋；对证据3，无异议，对待证事实有异议，第一小点认为是永和合作社的义务不同意，第一栏是产权所有人证明，永和合作社也盖了章，已经证明了。钱军办证时间是2016年8月24日，拖延这么久，是因为钱军曾向永和合作社提出要改变租赁房屋的用途，要改为娱乐，钱军不同意，所以拖了这么久，钱军怠于行使的合同权利，直至8月24日才着手开始办理证照，印证所谓的损失不存在，镇乡是否同意不是永和合作社的义务，营业执照应该是钱军自己办的，相关的义务也应该钱军自己处理；对证据4，有异议，永和合作社不清楚，不予认可；对证据5，无异议，钱军确实交了这么多钱，同时可以印证当时合同签订，钱交了，房屋永和合作社也交付了；对证据6，真实性无异议，永和合作社确实收到律师函的，律师函来了以后回复过的，回函主要意思如果钱军不愿意履行，就正式提出解除，双方可以协商；对证据7，三性均有异议，合同签订后，4月份并没有进场，不存在装修、安装空调事宜；对证据8，真实性无异议，因为钱军发过来一份律师函，当时回复的主要意思是这些材料确实有一些是没有的，按照政策规定，如果缺少一份也是不能办理的。本院经审查后对钱军提供的证据1-6、8，真实性予以认定，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。对钱军提供的证据7，因钱军未提供进一步证据证明其真实性，本院不予确认。永和合作社提供的的证据，经钱军当庭质证，对证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，承诺书第二条，永和合作社是根据招投标及租赁合同上的约定承诺的，恰恰证明永和合作社的租赁物可以作为商业用途，土地性质是商业用途。附随义务必须由永和合作社履行。风险自担的前提是永和合作社提供完整的产权及可以提供商业用途证明；对证据2，真实性无异议，关联性有异议。这是镇政府文件，根据该文件，永和合作社更应该提供文件证明用于商业用途，镇政府也认为可以用于商业用途的。永和合作社是故意不履行合同；对证据3，真实性无异议，关联性有异议，文件第一段，为改善环境……，会同区卫生局、消防等部门对它进行验收，显然验收文件是有的，要求永和合作社提供，永和合作社也没有提供，证明永和合作社没有履行合同附随义务；对证据4，三性均有异议，租赁协议第7条第1项第5款，“甲方针对乙方处于经营需要对租赁房屋进行装修……甲方协助乙方办理申请事宜”，但是租赁给钱军的时候，协议上就没有这一条，显然永和合作社是有意识的，永和合作社完全有能力提供使用证明盖章，消防验收相关文件，但是都不提供，没有积极履行自己的义务，如果该租赁协议是真实的，恰恰证明永和合作社阻碍钱军与永和合作社之间租赁合同目的实现。本院经审查后对永和合作社提供的证据1-3，真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。对永和合作社提供的证据4，因未提供进一步证据证明其真实性，故本院不予确认。本院根据各方当事人的陈述以及相关证据，认定下列事实：2016年3月，永和合作社就永和农贸市场二楼招租事宜委托杭州瑞拓工程咨询有限公司公开招标。招标文件内容为：项目位于余杭区乔司街道永和农贸市场，面积约2300平方米。具体经营范围原则上仅限于超市或大卖场，营业执照等相关证件由中标人自行办理，因产权或土地性质所产生的风险由中标人自行承担。如遇政策性拆迁等情况中标人须无条件服从安排并搬迁。永和农贸市场二楼每年租赁费前三年按中标价支付，第四年起按中标价递增5%计付租金。后永和合作社与杭州瑞拓工程咨询有限公司通知钱军中标。合同约定，中标价63.9万元/年（此价格为前三年的每年租金；第四年起，每年租金以中标价为基数递增5%）。2016年3月29日，永和合作社与钱军签订余杭区村级集体房屋租赁合同一份，约定永和村村委将坐落于永和村14组农贸市场二楼，结构为砖混结构，间数2楼1层，建筑面积2300平方米的房屋出租给钱军使用。上述房屋仅作乙方仅限于进行超市或大卖场经营，不得经营其他使用，不得作其他用途，不得转租。租赁期限从2016年3月29日起至2021年3月28日。从合同约定日起计算租金，计算租金日为2016年3月29日。该房屋租金为前三年每年63.9万元。出租方应给承租方2个月的业前筹备时间（此2个月不计租赁费，在合同租赁期满后退还2个月租金，租金按前3年月租金计算）。乙方负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。乙方必须配备消防和安全设备，如消防喷淋系统、电子联网报警器等，通过相关职能部门验收后才能开张营业，相关手续由乙方自行办理。由于政府行为、国家政策、法律的变动致使本合同不能履行或者部分不能履行的，双方可以协商变更或解除合同，且不承担违约责任。合同还就其他事项进行了约定。钱军于同日出具承诺书一份，承诺：营业执照等相关证件由其自行办理，风险自担。2016年3月14日，钱军向永和合作社缴纳投标保证金200000元。2016年3月31日，钱军向永和合作社交纳涉案房屋的履约保证金300000元，第一年租金639000元，物业费9200元。以上款项合计1148200元。合同签订后，钱军申请办理营业执照所需的住所（经营场所）使用证明，杭州市余杭区乔司街道永和村村民委员会于2016年8月24日签署情况属实，该房屋属集体所有。2016年10月7日，钱军委托律师向永和合作社发函，告知需办理超市营业执照的合同协作义务。2016年10月10日，永和合作社委托律师向钱军发函，内容为办理营业执照系钱军的义务，若钱军无力经营，可尽快提出解除合同申请，以减少损失。现涉案房屋因欠缺相关办理营业执照的证明及材料，无法办理超市的营业执照，钱军一直未使用涉案房屋，且未进行装修及营业。另查明，涉案房屋系杭州市余杭区乔司街道永和村村民集体土地，2008年12月15日，杭州市余杭区乔司街道人民政府发文计划提升改造。2010年11月30日，杭州市余杭区农贸市场改造提升专项工作领导小组发文已对乔司街道永和农贸市场进行了验收。本院认为：钱军与永和合作社签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行。关于本诉部分，双方合同约定，钱军承租涉案房屋的目的系用于经营大卖场，因永和合作社用于出租的房屋的用地性质为工业用地。工商机关根据规定，对钱军在承租场所从事超市经营的申请不予准许，致使无法实现承租经营的目的，双方均同意解除合同，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，在租赁期间保证出租物符合合同约定的用途，属于出租人的义务，现涉案房屋未能开办大卖场，应视为出租人交付的租赁物不符合合同约定的用途。因钱军未实际占有使用涉案的租赁房屋且未实际经营，故其交纳的租金639000元、保险金500000元、物业费9200元，永和合作社应予返还给钱军。关于钱军主张的利息损失部分，虽永和合作社应提供符合约定用途的房屋给钱军，但永和合作社在招标时对因产权或土地性质所产生的风险已经做了告知，钱军自愿投标后又出具承诺书，承诺由其自行承担无法办理营业执照的风险，故亦应承担相应的责任。由此，本院酌情认定永和合作社应赔偿钱军利息损失38000元。关于钱军主张的购空调支付的违约金损失，因钱军陈述其未对涉案房屋进行装修，且以后如购置空调，可以就扣除相应定金，且未提供进一步证据证明其实际损失该违约金，故对该损失本院不予认定。关于反诉部分，因双方于2016年3月29日签订租赁合同后，钱军承诺将自行办理营业执照及自担风险，但其申请办理营业执照时按照其提供的申领住所（经营场所）使用证明的时间为2016年8月24日，其于2016年10月7日向永和合作社发律师函要求永和合作社履行办理营业执照的合作义务，期间永和合作社不能将涉案房屋租赁给他人，本院结合双方陈述等相关证据，根据双方的过错程度，本院酌情由钱军赔偿永和合作社租金损失220000元，其余损失由永和合作社自行承担。综上所述，对钱军合理的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。对永和合作社的反诉请求，合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）钱军与被告（反诉原告）杭州余杭永和股份经济合作社于2016年3月29日签订的《余杭区村级集体房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告（反诉原告）杭州余杭永和股份经济合作社返还原告（反诉被告）钱军租金、保证金、物业费共计1148200元；三、被告（反诉原告）杭州余杭永和股份经济合作社赔偿原告（反诉被告）钱军利息损失共计38000元；四、原告（反诉被告）钱军赔偿杭州余杭永和股份经济合作社租金损失220000元；上述第二、三、四项相抵，被告（反诉原告）杭州余杭永和股份经济合作社支付原告（反诉被告）钱军人民币966200元，于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告（反诉被告）钱军的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杭州余杭永和股份经济合作社的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉案件受理费18164元，由原告（反诉原告）钱军负担1677元，被告（反诉原告）杭州余杭永和股份经济合作社负担16487元。本案反诉案件受理费4244元，由原告（反诉被告）钱军负担1948元，由被告（反诉原告）杭州余杭永和股份经济合作社负担2296元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费22408元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。审 判 长 冯 妍人民陪审员 章 燕人民陪审员 耿海颖二〇一七年六月三十日书 记 员 孙亚梅?*ArabicDash?-14-??*ArabicDash?-1-?