河南省确山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1725民初2978号
原告：河南荥阳农村商业银行股份有限公司豫龙支行，住所地河南省荥阳市豫龙镇大街，组织机构代码：66722128-2。
主要负责人：蒋红彪，该行行长。
委托诉讼代理人：张家峰，河南国基律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：李金芳，女，1978年7月26日生，汉族，住河南省确山县。
被告：赵国华，男，1976年11月26日生，汉族，住址同上。
二被告委托诉讼代理人：何新民，河南北纬律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告河南荥阳农村商业银行股份有限公司豫龙支行与被告李金芳、赵国华排除妨害纠纷一案,原告于2017年10月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告河南荥阳农村商业银行股份有限公司豫龙支行的委托代理人张家峰、被告赵国华以及二被告的委托代理人何新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告河南荥阳农村商业银行股份有限公司豫龙支行向本院提出诉讼请求：1、被告立即从原告河南荥阳农村商业银行股份有限公司豫龙支行所有的河南省××山县××办事处××大道西××小区××楼1-1房屋搬迁；2、被告向原告支付房屋使用费约49494.75元（实际金额自2017年7月14日起至实际搬离房屋之日止，暂以每月每平方米17元的标准计算，实际单价以鉴定结论为准）。事实与理由：2014年4月22日，原告河南荥阳农村商业银行股份有限公司豫龙支行与郑州凡博商贸有限公司签订《流动资金借款合同》一份，刘晓东以名下确山县盘龙镇××大道西××北的房产（确房�证确山字第××）即本案涉案房屋作为抵押物向原告提供担保，并办理了抵押登记。后郑州凡博商贸有限公司未按照合同的约定履行还款义务，原告在执行程序中依法行使抵押权，郑州市中级人民法院委托评估、拍卖处理涉案房产，经公开拍卖均应无人应价竞买而流拍。后原告同意以流拍保留底价接受以物抵债，郑州中级人民法院于2016年10月18日以（2015)郑执一字第878号之六号执行裁定书裁定确山县盘龙镇××大道西××北的房产（确房权证确山字第××）归原告所有。后原告于2017年7月14日依法办理不动产变更过户登记，取得了豫（2017）确山县不动产权第0000025号《不动产权证书》。涉案房屋的抵押权设立之后，抵押人岳留栓未经原告同意于2014年11月6日将该房屋出租给了被告。原告取得《不动产权证书》后，为了实现自己的财产权益，多次与两被告联系，要求其腾空搬迁并支付房屋占用费，均未果。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，望查清事实后依法支持原告的诉讼请求。
被告李金芳、赵国华辩称，1、被告李金芳与岳留柱签订的房屋产权证的时间是2015年4月1日，明显早于原告取得该处房产产权的时间，租赁合同在先，产权变更在后，根据合同法规定，该房屋产权变更不能对抗租赁合同的法律效力，因此原告无权变更该租赁合同；2、房屋租赁合同房租租金的收取人是岳留栓，根据合同法第八十条规定，岳留栓是合同的债权人，债权人转让权利的应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生法律效力；3、李金芳与岳留栓签订的租赁合同时间和对该房屋装修投资的时间明显早于原告取得该房屋产权的时间，在该房屋拍卖和作价时依法应当对李金芳投资装修�加在该房屋的财产价值依法评估，但是原告并未向法庭提交证据证明其取得的李金芳装修投资的合法性。原告取得该部分财产的程序违法，没有法律依据。在原告未对李金芳、赵国华投资的财产补偿前无权占有该财产；4、李金芳、赵国华租赁该房屋的目的是设立和经营金足阁项目，赵国华和李金芳是金足阁的共同投资人，向岳留栓交付的租金是合同约定的义务，本案原告与二被告之间不存在任何合同关联和其他之间的债权债务关联，原告起诉二被告主体错误，依法应当驳回原告的诉讼请求；5、原告提供的郑州中院出具的民事判决书，该判决书没有依照法定的程序向本案被告送达，送达时间不明确，郑州中院明显非法剥夺了权利第三人依法享有的申请执行异议权和优先购买权。该执行裁定书对本案被告李金芳和金足阁投资人赵国华均不应发生法律效力；6、该房屋原始产权人是刘晓东，岳留栓是该房屋的物业管理权利人，岳留栓与本案被告李金芳签订的租赁合同履行至今，刘晓东并未提出过异议，说明岳留栓签订租赁合同是经刘晓东授权和默认授权，该合同合法有效，该合同只对岳留栓和李金芳双方发生法律约束力，在该合同未经依法变更之前，本案原告与租赁合同不存在合同权利，不存在变更该合同的权利。
本院审理查明，2014年4月1日，郑州凡博商贸有限公司向荥阳市农村信用合作联社豫龙信用社出具《河南省农村信用社（对公）信贷业务申请书》一份，申请贷款4000万元，用于购买钢材。同日，岳留拴、刘晓东分别向荥阳市农村信用合作联社豫龙信用社出具《抵押担保承诺书》各一份，承诺将其房产抵押给荥阳市农村信用合作联社豫龙信用社，为郑州凡博商贸有限公司在荥阳市农村信用合作联社豫龙信用社的借�提供担保。岳留栓的配偶赵小荣、刘晓东的配偶岳爱丽分别向荥阳市农村信用合作联社豫龙信用社出具《抵押人配偶承诺书》各一份，分别表示完全知晓并同意岳留拴、刘晓东将房产抵押给荥阳市农村信用合作联社豫龙信用社，为郑州凡博商贸有限公司的借款提供担保。2014年4月22日，荥阳市农村信用合作联社豫龙信用社与岳留拴、刘晓东签订《抵押合同》一份，约定岳留拴、刘晓东以其位于确山县盘龙镇××大道西××北的房产（岳留拴的房产证号为确房权证确山字第××号）、刘晓东的房产证号为确房权证确山字第××号）为郑州凡博商贸有限公司的借款提供抵押担保，并于同日办理了房屋抵押登记。2015年1月22日，荥阳市农村信用合作联社豫龙信用社更名为河南荥阳农村商业银行股份有限公司豫龙支行。
后郑州凡博商贸有限公司未按照合同的约定履行还款义务，原告河南荥阳农村商业银行股份有限公司豫龙支行在执行程序中依法行使抵押权，河南省郑州市中级人民法院委托评估、拍卖处理涉案房产，经公开拍卖均应无人应价竞买而流拍。后原告同意以流拍保留底价接受以物抵债，河南省郑州市中级人民法院于2016年10月18日以（2015)郑执一字第878号之六号执行裁定书裁定确山县盘龙镇××大道西××北的房产（确房权证确山字第××）归原告所有。原告依法办理不动产变更过户登记，于2017年7月25日依法取得豫（2017）确山县不动产权第0000025号《不动产权证书》。该房产坐落于河南省××山县××办事处××大道西××小区××1-1，建筑面积共1940.97平方米，房屋总层数:8，所在层数：第1、2层。
2015年4月1日，岳留栓在未告知抵押权人原告河南荥阳农村商业银行股份有限公司豫龙支行的情形下，与被告李金芳签订一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的一部分租赁给被告经营金足阁休闲沐足会所，该合同第一条约定：出租方的房屋位于盘龙西段北街路××号，用途商用，年租金每平方12元，共计250平方米，合计36000元，出租给乙方（被告李金芳）使用，乙方同意此价格使用。从该条整体内容以及日常生活经验可以推知，租金应为每平方米每月12元，每月为3000元。第二条约定：租期十年，甲方（岳留栓）从2015年4月1日起至2025年4月1日止，将出租房屋交付乙方使用，租金应从2015年前交清五年租金；此房屋前五年租金不变，五年后每平方15元，五年当中租金不变，期满后乙方有优先权。从岳留栓与被告李金芳签订的租赁合同可知，被告租赁的房屋为华驰熙龙湾小区六号楼1-1的一部分，面积为250平方米。
本院认为，岳留拴、刘晓东以其位于确山县盘龙镇××大道西××北的房产（岳留拴�房产证号为确房权证确山字第××号）、刘晓东的房产证号为确房权证确山字第××号）为郑州凡博商贸有限公司的借款提供抵押担保，并于同日办理了房屋抵押登记。后又于2015年4月1日将涉案房屋的一部分租赁给被告李金芳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。本案经过庭审质证的证据已经充分证明，岳留栓将其已经办理抵押登记的房屋出租给被告，抵押权实现后，该房屋所有权人系本案原告，故被告李�芳与岳留栓于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》对原告不具有法律约束力。原告于2017年7月25日依法取得豫（2017）确山县不动产权第0000025号《不动产权证书》后，依照《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，其依法享有该房屋物权。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条和第三十七的规定，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求侵权人承担其他民事责任。据此可知，自原告取得涉案房屋所有权之日（2017年7月25日）起，其要求被告腾空搬迁占用房屋以及支付占用房屋费用的的诉讼请求于法有据，应予支持。关于原告要求被告依照每月每平方米17元的标准支付房屋占用费的诉讼请求，本院认为，参照被告李金芳与岳留栓于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》之约定，被告占用房屋的费用宜按每月每平方米12元计算，如果继续占用至2020年4月1日，此后占用费按照每月每平方米15元计算。
综上所述，对原告诉讼请求中于法无据的部分，本院不予支持；被告所谓六个方面的辩解意见，经查，均无法律依据，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决如下：
被告李金芳、赵国华于本判决生效后三十日内腾空并搬离其经营的金足阁休闲沐足会所占用的房屋（位于河南省驻马店市确山县盘龙街道办事处盘龙山大道西段路北华驰熙龙湾小区六号楼1-1内）；
二、被告李金芳、赵国华自2017年7月25日起按照总面积250平方米以每月每平方米12元的标准向原告支付占用房屋费用（如果继续占用至2020年4月1日，此后占用费按照每月每平方米15元计算）至二被告搬离占用房屋之日止；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，减半收取250元，由被告李金芳、赵国华共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判员 孙明放
二〇一七年十二月十一日
书记员 刘俊哲