湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东宝民二初字第00189号
原告中国银行股份有限公司荆门东宝支行。
代表人蒋路，该行行长。
委托代理人郑岗。
委托代理人李霞，湖北京中金律师事务所律师。
被告刘渝。
被告陈芳。
上列二被告委托代理人张敬社。
被告荆门市欣鑫房地产开发有限责任公司。
法定代表人刘传正。
原告中国银行股份有限公司荆门东宝支行（以下简称“中行东宝支行”）与被告刘渝、陈芳、荆门市欣鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“欣鑫公司”）借款合同及保证合同纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，依法由审判员鲁儒华适用简易程序独任审判，于同年8月19日召开庭前会议，同年8月28日、9月7日公开开庭进行了审理。原告中行东宝支行的委托代理人郑岗、李霞，被告刘渝、陈芳的委托代理人张敬社到庭参加了诉讼，被告欣鑫公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行东宝支行诉称，2006年12月，被告刘渝以按揭贷款方式购买欣鑫公司开发的房屋一套，于2006年12月22日与原告签订《住房贷款借款合同》和《住房贷款抵押合同》，约定由原告向被告刘渝提供200000元贷款，年利率6.84%，贷款期限为240个月，逾期还款的，原告有权对逾期贷款在逾期期间加收利息，并要求借款人提前还清全部借款。同时，被告刘渝、陈芳用所购房产作为该笔贷款的抵押，并办理了房屋他项权登记。被告欣鑫公司为该笔贷款出具了《不可撤销担保函》，承诺提供连带责任保证。合同签订后，原告按约定发放了200000元贷款，被告刘渝仅偿还部分借款，截至2015年6月1日，被告逾期未还款期次达到8期，下欠原告借款本息163708.66元。被告陈芳与刘渝系夫妻关系，二人用共同购买的房屋按揭贷款，应当对该笔贷款承担共同偿还责任。故原告诉请法院判令：1、被告刘渝、陈芳共同偿还原告借款本金及利息163708.66元（利息计算至2015年6月1日），并承担逾期还款违约责任；被告欣鑫公司对上述债务承担连带偿还责任；2、原告对抵押登记的位于荆门市掇刀区白石坡4号欣辰苑4幢1单元1301号房屋享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告共同承担。庭审中，原告对诉讼请求中要求被告承担逾期还款的违约责任明确为：被告按年利率10.26%支付逾期利息。
被告刘渝、陈芳辩称，对原告主张的借款及欠款事实无异议，原告主张的2015年6月2日之后的利息不明确，符合合同约定的予以认可。
原告中行东宝支行为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、被告刘渝、陈芳户口簿、户口证明、结婚证复印件，证明被告刘渝、陈芳的身份情况；
2、个人一手住房贷款合同，证明原告与被告刘渝、陈芳之间的借款合同关系，以及合同约定的权利义务；
3、住房贷款抵押合同，证明被告刘渝、陈芳用按揭购买的房屋为该笔贷款提供抵押担保的事实；
4、荆门市东宝公证处公证书，证明被告刘渝认可贷款合同和抵押合同效力，同意接受强制执行的事实；
5、借款借据一张，证明原告向被告刘渝发放了200000元贷款，贷款期限为2007年1月19号至2027年1月19日的事实；
6、荆门市预购商品房抵押证明（荆房掇刀区期字第YG0000600号），证明被告刘渝以所购房屋办理了抵押登记的事实；
7、被告欣鑫公司出具的《不可撤销连带责任担保函》，证明欣鑫公司同意为刘渝的按揭贷款提供连带责任保证的事实；
8、对账单，证明截至2015年6月1日，被告刘渝、陈芳下欠原告贷款本息163708.66元。
被告刘渝、陈芳未向本院提交任何证据。
被告欣鑫公司既未答辩，也未向本院提交证据。
被告刘渝、陈芳对原告提交的证据均无异议。
经审查，原告提交的所有证据复印件与原件核对无误，本院认为，原告提交的证据来源合法，客观真实，能够证明待证事实，本院予以采信。
本院根据采信的证据，并结合庭审中双方当事人的陈述，确认本案以下事实：
2006年12月11日，欣鑫公司为中行东宝支行出具一份《不可撤销担保函》，承诺对刘渝、陈芳向中行东宝支行按揭贷款购买房屋的债务承担连带责任保证，担保期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付中行东宝支行之日止。同年12月22日，刘渝、陈芳与中行东宝支行签订《住房贷款借款合同》和《住房贷款抵押合同》，借款合同约定，中行东宝支行向刘渝、陈芳提供贷款200000元用于购买房屋，贷款期限为240个月，订立合同时的借款年利率为6.84%，遇法定利率调整的，按照相应利率档次执行新的利率水平，还款方式为等额本息还款，按月结息；还约定，刘渝、陈芳未按约定期限还款的，逾期罚息按照约定期内利息加收50%，逾期未付本金或利息超过90日的，中行东宝支行有权提前收回贷款；抵押合同约定，刘渝、陈芳用其按揭购买的位于荆门市掇刀区白石坡4号欣辰苑4幢1单元1301号房为其借款向中行东宝支行提供抵押担保。2007年1月9日，刘渝与中行东宝支行对双方签订的《住房贷款借款合同》和《住房贷款抵押合同》在荆门市东宝公证处办理了公证。
合同签订后，刘渝、陈芳按揭贷款的上述房屋于2007年1月11日在荆门市房产管理局办理了预购商品房抵押登记，抵押权人为中行东宝支行。2007年1月19日，中行东宝支行将200000元贷款发放至刘渝、陈芳指定的欣鑫公司账户。刘渝、陈芳向中行东宝支行偿还了部分借款本息，至2015年6月1日，刘渝、陈芳已逾期八次未偿还借款本息，欠借款本金152100.63元，利息及逾期罚息11608.03元。
另查明，涉案房屋至今未办理房屋产权登记。
本院认为，刘渝、陈芳与中行东宝支行签订《住房贷款借款合同》和《住房贷款抵押合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定，属有效合同；欣鑫公司为刘渝、陈芳的房屋按揭贷款向中行东宝支行提供连带责任保证，该合同亦合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行相应的义务。
中行东宝支行按照合同约定履行了发放贷款的义务后，刘渝、陈芳未按约定期限还款，逾期期限超过90日，中行东宝支行要求刘渝、陈芳偿还下欠贷款本息符合合同约定，刘渝、陈芳对中行东宝支行主张的借款本金152100.63元及计算至2015年6月1日的利息11608.03元无异议，本院予以支持。2015年6月2日之后的利息，中行东宝支行主张按照合同订立时的年利率6.84%上浮50%计算，本院认为，借款合同约定的利率标准为浮动利率而不是固定利率，故利息的计算方式也应该根据基准利率的变动而调整，本院以本金152100.63元按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮50%对中行东宝支行主张的利息予以支持。
刘渝、陈芳用其按揭购买的房屋向中行东宝支行提供抵押担保并办理了抵押登记，订立抵押合同时，该房屋尚未竣工，属在建工程，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，该抵押合同有效，中行东宝支行对抵押物享有优先受偿权，故本院对中行东宝支行主张的对该房屋享有优先受偿权的请求予以支持。
关于被告欣鑫公司是否应当承担连带保证责任的问题。本院认为，欣鑫公司出具的担保函约定的担保期间为“借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付银行之日止”，结合本案事实，该房屋至今未办理产权登记，也未办理房屋他项权证，仍在担保期间内，欣鑫公司应当承担担保责任。由于本案担保既有债务人提供的物的担保又有人的担保，且对于实现担保的顺序没有约定，根据物权法第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”的规定，应当先以债务人刘渝、陈芳提供抵押的房屋实现原告债权，被告欣鑫公司在抵押物不足以清偿债务时承担连带清偿责任。
被告欣鑫公司经本院合法传唤，无正当理由为到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩等相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘渝、陈芳与本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司荆门东宝支行借款本金152100.63元并支付利息11608.03元（截至2015年6月1日）以及2015年6月2日至清偿之日止的利息（以本金152100.63元按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50%计算）；
二、原告中国银行股份有限公司荆门东宝支行对被告刘渝、陈芳提供抵押的位于荆门市掇刀区白石坡4号欣辰苑4幢1单元1301号房享有有限受偿权；
三、上述抵押房屋拍卖、变卖所得价款不足以清偿原告中国银行股份有限公司荆门东宝支行借款本息的，被告荆门市欣鑫房地产开发有限责任公司承担连带偿还责任。
被告如未按判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3574元，减半收取1787元，由被告刘渝、陈芳负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至荆门市中级人民法院，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号：17570401040008989-1，开户行：中国农业银行荆门海慧支行。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：中国建设银行荆门金虾支行。
审判员 鲁儒华
二〇一五年九月七日
书记员 钱小丽