山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终1030号
上诉人（原审被告、反诉原告）：海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司。住所地：海阳市海滨中路北、阳瑞路东。
法定代表人：徐伟，该公司经理。
委托代理人：孙华丛，山东息想通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐承双。
被上诉人（原审被告）：山东高景置业有限公司。住所地：海阳市海怡国际大酒店辅楼。
法定代表人：隽朋海，该公司总经理。
委托代理人：刘东升，该公司员工。
上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司（以下简称凯悦服务公司）因与被上诉人徐承双、山东高景置业有限公司（以下简称高景置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2015）海民初字第1105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2014年3月9日，徐承双（甲方）与凯悦服务公司（丙方）、高景置业公司（乙方）签订《海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书》，协议书约定甲方将其购买的乙方开发的中央海岸3栋1710室租赁给丙方，由丙方进行经营管理，租赁期限为10年（自2013年11月30日至2023年11月30日），每年租赁费按所交总房款的10%即82813元由丙方于每年的11月30日支付至徐承双指定账户，并约定如丙方未按约定日期支付，丙方不仅要支付已产生的租赁费，同时要按日支付租赁费万分之一的违约金。合同第十一条约定：乙方、丙方不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，丙方除将已产生租赁费支付给甲方外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给甲方，同时甲方有权继续执行该租赁合同。合同第十三条约定：乙方作为丙方的履约担保人，保证丙方依约履行合同义务，承担因丙方违约给甲方造成损失的连带赔偿责任。担保期限为甲方与乙方约定的租赁期限。
协议书签订后，徐承双将房屋交付凯悦服务公司。凯悦服务公司于2014年12月9日向徐承双支付了2013年11月30日至2014年11月30日部分租赁费41406.5元，尚欠41406.5元。原审中徐承双诉称：2014年3月9日，三方共同签署《山东高景·中央海岸房屋租赁协议书》，根据该租赁协议约定，凯悦服务公司、高景置业公司共同承租徐承双位于海阳市海滨中路“中央海岸住宅区3号楼1710号房”用于商业酒店的营销与开发，徐承双投入房屋的装修等费用，双方约定租赁期间为10年（自2013年11月30日至2023年11月30日），租赁合同自2013年11月30日起租。现租赁费到期，凯悦服务公司未按照租赁协议约定支付徐承双一年租金，仅于2014年12月9日支付徐承双半年租金41406.5元，目前凯悦服务公司、高景置业公司对多位业主未履行支付租金义务，且存在转移财产、抽逃资金、逃避债务之嫌，已经丧失商业信誉及可能丧失或者丧失履行债务能力。故请求法院判令凯悦服务公司、高景置业公司继续履行合同，支付2013年11月30日至2014年11月30日尚欠的租赁费41406.5元并按银行贷款利率6.1%支付2014年11月30日至2015年11月16日相应的利息，请求凯悦服务公司、高景置业公司提供履约担保。起诉时徐承双列隽朋海为共同被告，诉讼中徐承双撤回了对隽朋海的起诉。凯悦服务公司称因为受国家房地产市场调控等大环境影响未能按照合同约定支付租赁费，责任不全在凯悦服务公司，因此凯悦服务公司不应支付相应的违约金或者利息损失，且在房屋租赁协议书中对逾期付款的违约责任有约定，不应按照银行同期贷款利率6.1%计算，并要求对租赁费进行调整。
原审诉讼中，凯悦服务公司提出反诉称：我公司成立的目的在于通过房屋租赁赚取正当的利益，由于房地产调控政策及旅游市场变化等不可抗力因素的影响，我公司没有通过房屋租赁赚取相应的利润，反而要每年向徐承双支付高昂的费用，这已经严重违背了我公司签订该租赁协议的本意，因此，根据合同法的规定我公司认为不可抗力导致合同目的无法实现，要求解除三方签订的房屋租赁协议书。徐承双不同意调整租赁费，也不同意解除房屋租赁协议。
原审法院依据徐承双提供的身份证明、商品房买卖合同、海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书、担保书，凯悦服务公司、高景置业公司提供的营业执照副本、法定代表人身份证明等证据以及庭审笔录认定上述事实。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。根据协议书的约定，凯悦服务公司应向徐承双支付2013年11月30日至2014年11月30日尚欠的租赁费41406.5元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，徐承双主张凯悦服务公司、高景置业公司应以2013年11月30日至2014年11月30日尚欠的租赁费41406.5元为基数，按照银行同期贷款利率6.1%支付自2014年11月30日至2015年11月16日的利息损失，既无合同依据又无法律或事实依据，不予支持，应按照合同约定按租赁费的日万分之一支付违约金，故违约金计算自2014年12月1日至2015年11月16日为41406.5元×0.01%×351天=1453元。对于以上两项费用高景置业公司承担连带责任。
徐承双要求凯悦服务公司、高景置业公司共同或分别提供履约担保，因无合同约定，不予支持。凯悦服务公司反诉解除租赁协议书，其理由无证据予以证实，且国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化等因素属于其在签订合同时应该预见的商业风险，并非不可抗力事由，其以此主张免除其违约责任并解除租赁协议书，理由不成立，不予采信，对其反诉不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，原审法院于2015年12月7日判决：一、海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司于本判决生效后十日内支付徐承双2013年11月30日至2014年11月30日尚欠租赁费41406.5元；二、海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司于本判决生效后十日内支付徐承双违约金1453元；三、山东高景置业有限公司对上述费用承担连带清偿责任；四、驳回徐承双的其他诉讼请求；五、驳回海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司的反诉请求。案件受理费2646元，减半收取为1323元，由海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司承担417.5元，由徐承双承担905.5元。反诉费100元，减半收取为50元，由海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司承担。
宣判后，上诉人凯悦服务公司不服原审判决，提起上诉称，上诉人继续履行三方签订的租赁协议已无法实现合同目的，且对上诉人明显不公。上诉人是专业从事酒店租赁业务的公司，成立公司和签订租赁协议的目的就是为了能在履行租赁协议时获得利润，实现盈利。而由于受近两年国家房地产调控政策及海阳当地旅游市场的变化，房屋租赁不畅，上诉人不仅未通过此业务获得利润，反而付出大额租赁费用，这都是上诉人事先无法预知的，更无法知晓的，上诉人受此影响已远超过一般的商业风险。如再继续履行合同，明显对上诉人不公。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，应当解除三方签订的租赁协议。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人徐承双答辩称，上诉人凯悦服务公司的上诉理由不属于法律规定的不可抗力的法定事由。原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人高景置业公司答辩称，对上诉人凯悦服务公司的上诉意见没有意见。
本院审理查明，上诉人凯悦服务公司的经营范围为酒店管理咨询服务和房屋租赁。凯悦服务公司主张，由于海阳的海景房销售不畅，直接导致了租赁业务开展不畅，酒店的经营一直不景气，收入无法正常支付三方约定的租金。并且协议中约定的租赁费用明显高于海阳当地租赁价格。从2015年11月至今凯悦服务公司一直处于歇业状态。如再继续履行该协议，将明显导致凯悦服务公司承担更大的债务风险。也违背了当初凯悦服务公司签订协议时通过租赁赚取利润的目的初衷。因此依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，三方签订的租赁协议应当解除。被上诉人徐承双对凯悦服务公司的主张不予认可，认为其购买的涉案房屋本身价格要比原来的不签订租赁合同的价格要高，凯悦服务公司当时应该考虑了风险，凯悦服务公司避而不谈之前销售的价格，承担义务时只谈市场风险，不同意凯悦服务公司的意见。凯悦服务公司认可自三方签订租赁协议之后，涉案房屋到目前一直是由凯悦服务公司作为酒店经营管理使用中。
2013年7月13日，徐承双与高景置业公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，房屋用途为住宅，房屋总价款为713425元。
本院审理查明的其他事实与原审认定的一致。
本院认为，本案争执焦点是应否解除上诉人凯悦服务公司与被上诉人徐承双、高景置业公司所签房屋租赁协议。凯悦服务公司自身经营范围即为酒店管理咨询服务和房屋租赁，其作为商业和民事活动的主体，本身即应具备相应的对酒店服务和房屋租赁行业的市场评断能力，其也应是在综合分析考虑了行业现状、发展机遇和经营风险等各种因素及其自身商业利益最大化的情况下，与徐承双、高景置业公司签订了为期十年的租赁合同，并且还在三方所签订租赁协议中明确约定：凯悦服务公司不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，其除将已产生租赁费支付给徐承双外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给徐承双，同时徐承双有权继续执行该租赁合同。上述租赁协议合法有效，各方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。凯悦服务公司现提出解除合同的理由应属于商业经营风险的范围，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形。因此，凯悦服务公司要求解除合同无充分的事实、合同和法律依据，原审法院未予支持正确。
综上，上诉人凯悦服务公司之上诉主张，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 吴继辉
审判员 陈晓彦
二〇一六年四月二十一日
书记员 林重霄