广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第34号
上诉人（原审被告）：惠州市淡水融福房地产开发有限公司，住所地：惠州市淡水镇立交广场182号。
法定代表人：李寿添。
委托代理人：钟昆旻，系广东创通顺达律师事务所律师。
委托代理人：李志科，系广东创通顺达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾超，男，汉族，1987年9月28日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。
委托代理人：光东斌，系广东知明律师事务所律师。
委托代理人：曾健明，系广东知明律师事务所律师。
上诉人惠州市淡水融福房地产开发有限公司因与曾超商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告诉称：原告于2011年2月16日与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》（下称《合同》），约定：原告购买由被告开发的蓝华大厦1单元9层05号房屋（位于惠州市××区淡水××路熊老屋地段），商品房预售证号为惠房预许字（2010）第064号，房屋总价款为人民币404089元，同时《合同》还约定原告购房款的支付方式，被告的交付标准、交房时间以及被告如逾期交房超过九十日，则自房屋约定的最后交付期限第二天起，被告需按原告已给付房价款日万分之一支付违约金直至交房之日等事项。上述合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，全面履行了相关合同义务，但时至今日，被告仍未按照合同第八条的约定履行交房义务，且逾期交付验收合格房屋已达670天，严重损害原告的合法权益，现原告特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金人民币27073.963元整（违约金计至实际交房之日止），并继续履行合同。二、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：一、被告已经按双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议的约定，提供了符合交付条件的房屋，并向原告发出了入伙通知。1、被告开发建设的蓝华大厦在2012年4月27日经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，具备双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，而且在2012年4月30日前被告通知了原告等业主在2012年4月30日至2012年5月31日前来蓝华大厦办理入伙等相关手续，符合双方签订的《广东省商品房买卖合同》及其补充协议的相关约定，无须承担违约责任。2、蓝华大厦的多数业主在2014年4月30日到2012年5月31日期间前来办理了入伙手续，多数业主也对房屋进行装修，而且已经入住。原告收到答辩人的入伙通知后，已经知道蓝华大厦办理入伙的时间，并前来看过其购买房屋，其个人认为被告的房屋未经综合验收，拒绝办理入伙手续。此后，原告在2012年5月8日与部分业主推选业主代表与被告交涉并向惠州市惠阳区信访局进行上访。二、被告的房屋符合双方约定的交付条件，并在约定的时间内通知原告办理入伙手续，原告拒绝与被告办理相关入伙手续，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条，视为被告已经向原告交付了房屋，不存在逾期交付的事实。1、被告在2012年4月30日前通知了原告等业主在2012年4月30日至2012年5月31日前来办理入伙等相关手续，根据《合同补充协议》第三条约定，被告在2012年4月30日前交付房屋不属于违约。又根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款，由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人未按出卖人通知前来收楼的，视为买受人已对该房屋验收并已交付使用，所有，被告已经向原告交付了房屋，不存在逾期交房的事实。2、被告已经按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，在2013年12月26日将原告购买的房屋所有权证登记在原告名下。3、事实上，原告在双方约定的时间已经收楼，并在2013年8月29日对其购买的房屋进行二次装修，与蓝华大厦管理处签订了《装修管理协议》、《蓝华大厦二次装修协议》、《消防安全责任书》、《装修申请表》综上，原告收房后，认为被告交付的房屋未经综合验收，拒绝办理入伙手续，并向政府部门上访，现又以被告逾期交楼为由起诉被告，完全是颠倒是非黑白，浪费司法资源，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年2月16日，原被告双方签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”）【合同编号：惠阳（2011）00000658】及《合同补充协议》，约定被告向原告购买位于惠州市××区淡水××熊老屋××大厦××单元××房，房屋总价款为404089元。合同第八条约定，被告于2012年1月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的房屋交付原告使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同补充协议第三条约定，双方同意：《商品房买卖合同》约定的交楼日期为基准交楼时间。因工程进度或验收进度的影响导致逾期交楼（不超过三个月）的，双方表示理解，不视为出卖人违约。合同第十一条约定,商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按出卖人通知前来收楼的，视为买受人已对该房屋验收并已交付使用。
另查明，被告提交的《工程竣工验收报告》封面载明验收时间为2012年4月27日，该报告内页《蓝华大厦工程验收会审记录》上竣工日期为空白，建设、监理、设计、勘察、施工单位均在该页参加验收单位处盖章，但未填写落款时间。本院调取的被告在（2014）惠阳法民一初字第72号案中提交的涉案工程的《竣工验收备案表》载明竣工验收日期为2013年6月9日，建设、监理、设计、勘察、施工五单位均在竣工验收处盖章，落款时间均为2013年6月9日。
再查明，被告提交证人证言证明被告已于2013年4月26日通过平信的方式将入伙通知书邮寄给原告等业主，并提交购买邮票证明单予以证明，也通过电话通知业主办理契税委托，入伙手续，房产证委托。被告庭后向本院提交三证人为被告公司员工的相关证明材料。被告主张其已发出的《入伙通知书》内容为房屋集中交接验收日期为2012年4月30日起至2012年5月31日止。被告提交的原告等业主《推选业主代表决议书》决议日期为2012年5月4日，决议书内容为：“为了便利、高效地解决业主与开发商惠州市淡水融福房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，现业主通过决议，同意推选业主韩雪、张利江、刘言香作为非诉讼及诉讼代表。”该决议书下方空白处注明决议：与会所有业主对开发商通知入伙的条件不予认可，决定拒绝入伙，并选派业主代表与开发商交涉，决议书附原告等业主的签名。被告提交的2012年8月7日《惠州市惠阳区信访局信访事项转送单（存根）》载明陈迪汉等65人反映蓝华大厦验收不合格强迫业主入伙。原告认为上述证据只能证明被告于2012年4月曾经通知部分业主办理交付房屋的手续，但不能证明2012年4月之前涉案房屋符合交付条件。
还查明，原告于2012年2月8日已支付全部房款404089元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原被告应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点有二：一是涉案商品房符合交付条件的时间；二是涉案房屋的交付时间。
一、关于涉案商品房符合交付条件的时间问题
原告主张至起诉之日被告仍未按照合同约定履行交房义务，被告辩称涉案房屋已于2012年4月27日竣工验收符合交付条件，并提供《工程竣工验收报告》予以证明，对此原告不予认可，认为该报告的竣工日期为空白，且盖章部分日期看不出是什么时候盖的章，本院认为，原被告双方在合同第八条约定房屋交付条件为经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，而被告提交的《工程竣工验收报告》未载明建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间，因此，对于被告的上述主张，本院不予采纳。本院调取的《竣工验收备案表》为被告在另案中提交的证据，且该备案表已清楚载明涉案房屋经建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间为2013年6月9日，原告对此亦予以认可，故本院认定涉案房屋具备交付条件的时间为2013年6月9日。
二、关于涉案房屋的交付时间问题
合同第十一条约定,商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按出卖人通知前来收楼的，视为买受人已对该房屋验收并已交付使用。被告主张其已于2012年4月30日前通知原告办理入伙手续，并提供证人证言、原告在内的业主《推选业主代表决议书》、《惠州市惠阳区信访局信访事项转送单（存根）》予以证明，原告对此不予否认，故本院确认被告已于2012年4月30日前通知原告办理入伙手续。本院认为，被告虽于2012年4月30日前已通知原告办理入伙手续，但此时涉案商品房尚不符合合同约定的交付条件即经建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格，经上述五单位验收合格的时间为2013年6月9日，故本院认定涉案房屋实际交付的时间为2013年6月9日。原被告约定涉案房屋交付时间为2012年4月30日，故本院认定被告违约天数应从2012年5月1日算至2013年6月8日，共计404天。根据合同第九条的规定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告已于2012年2月8日支付完全部房款404089元，故被告应向原告支付逾期交房违约金共计16325元（404089元×0.1‰/天×404天）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告惠州市淡水融福房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告曾超支付逾期交房违约金16325元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费577元，原告已预交，由被告惠州市淡水融福房地产开发有限公司负担208元，原告曾超负担369元。
当事人二审的意见
惠州市淡水融福房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求上级法院查清事实,依法驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。
主要事实与理由：一、原审法院认定事实错误,上诉人开发的蓝华大厦已经在2012年4月27日就已经验收合格,符合了双方约定的交付条仵,而且在约定的时间内通知被上诉人来收房,上诉人已经在约定的时间交房。1、上诉人开发的蓝华大厦,工程竣工后,于2012年4月27日组织了建设、设计、勘察、施工、工程监理等单位进行了联合验收,而且验收合格,上诉人补交的证据《情况说明》进一步证明了这一事实，上诉人开发的蓝华大厦在2012年4月27日已经符合双方约定的交付条件。2、根据建设部颁发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定了“工程经验收合格后在当地主管部门备案”,这说明备案不是验收合格的前置条件,备案只是验收合格的后续程序,在主管部门备案的时间不应当认定为验收合格时间。3、法院认定必须综合验收后才可交房。但是我们使用的是广东省商品房买卖合同指定标准文本。在该文本中的第八条有关交房条件中明确表示综合验收只是4种选项其中的一个选项,还可以选择其他3种交房条件,我们并无违背相关规定。如果只能是综合验收后才能交房,那广东省商品房买卖合同根本不必设立4种交付条件的选项来供房屋买卖双方选择。4、王金忠因为个人资质的问题被银行拒绝贷款，根据合同第六条及补充协议第二条的约定，因原告的原因按揭款未获得银行批准的，买受人应当在15日内付清购房款。迟至今日买受人仍未付清房款已构成实际违约，其应无权要求被告承担违约责任。
二、被上诉人实际于2012年4月30日收房，占有使用了该房屋，还对房屋进行了二次装修。
被上诉人与惠州市惠阳华星物业管理有限公司蓝华大厦管理处签订了《消防安全责任书》、《蓝华大厦二次装修协议书》等，已经实际收房并使用。
综上,被上诉人已经于2012年4月30日收房,上诉人没有逾期交房。原审法院认定事实错误,请求上级法院查清事实,依法驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人答辩称：我方认为原审判决认定事实清楚适用法律准确程序合法。事实部分，一审法院已经查清楚上诉人并没有严格按照广东省商品房买卖合同所约定的交付条件及时间来履行房屋的交付义务，存在违约行为的事实，而上诉人在一审期间并没有提供有效合法的证据来证明其已经履行了买卖合同所约定的交付义务，一审法院在诉讼过程中通过职权调取了竣工验收备案表这一合法有效的证据，确定上诉人涉案工程竣工验收日期为2013年6月9日，同时一审法院根据这个日期计算上诉人应该支付的违约金完全符合事实，因此我方认为一审法院的判决是合法，请求二审法院查清事实依法驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、涉案商品房何时具备交付条件；二、逾期交房截止时点问题。具体判析如下：
关于涉案商品房何时具备交付条件的问题。上诉人惠州市淡水融福房地产开发有限公司提交《工程竣工验收报告》证明，涉案房屋已于2012年4月27日竣工验收，符合双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件。对此，上诉人提交该《工程竣工验收报告》未载明建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间，不能证明证据的真实性，原审法院对此不予采信，本院予以维持。此外，据根原法院依法调取的另案上诉人提交的蓝华大厦《竣工验收备案表》显示，上述五验收单合格验收时间为2013年6月9日，并以此确定涉案房屋具备交付条件的时间，并无不妥，本院予以维持。上诉人上诉认为监华大厦已于2012年4月27日已经验收合格，缺乏事实与法律依据，本院不予以支持。
关于逾期交房截止时点的问题。根据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人惠州市淡水融福房地产开发有限公司虽于2012年4月30日前向被上诉人发出办理入伙手续的通知，但该时间涉案商品房未具备双方约定的交付条件。原审法院以建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间作为的商品房具备交付条件的间，并认定2013年6月9日为涉案房屋实际交付的时间，处理正确，本院予以维持。
关于上诉人所称的王金忠未能按照约定支付完毕全部房款的问题，首先王金忠是否支付全部价款的行为，并不会对上诉人在合同约定的期限内必须将涉案的房屋办理综合验收手续产生任何影响。无论王金忠支付多少价款，其购买的房屋作为上诉人开发房产的一个不可分割的组成部分，都应当依约办理验收手续。另外，王金忠未按照约定支付价款的即便属于违约行为，上诉人也应当在本案一审中提起反诉而不是抗辩。因此，对该上诉请求本院也不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用577元，由上诉人惠州市淡水融福房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一五年二月二十七日
书记员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；