文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初7102号原告：冯震威（曾用名冯韵），男，1961年6月28日出生，被告：诸葛渌，男，1970年6月20日出生，汉族，住北京市宣武区。被告：王红军，女，1966年10月7日出生，汉族，住北京市宣武区。上述两被告的共同委托代理人：邹强、杨泳仪，均系广东鑫霆律师事务所律师。被告：李娜，女，1996年12月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：刘慰华，女，汉族，1945年12月24日出生，住广州市越秀区。原告冯震威诉被告诸葛渌、王红军、李娜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯震威、被告诸葛渌、王红军的共同委托代理人杨泳仪、被告李娜的委托代理人刘慰华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯震威诉称：2011年8月10日，原告与被告诸葛渌签订了《房地产租赁合同》，约定由原告租赁被告诸葛渌、王红军所有的位于广州市天河区华利路3号30C房产，租期自2011年8月10日至2014年8月9日止。原告依约交付押金，正常使用合同约定的房产并按时支付租金，租约到期前，又续租三年至2017年8月止。被告诸葛渌、王红军系夫妻关系，据悉2014年2月16日，被告诸葛渌、王红军未经通知原告，擅自与被告李娜签订了《存量房买卖合同》，将其租赁给原告并仍在租赁期内的上述房产出售给被告李娜。原告未能依法行使对涉案房屋在同等条件下的优先购买权。原告认为，三被告在房屋租赁期间内，明知原告在使用，故意隐瞒原告将房屋进行交易，侵犯了原告应依法拥有的知情权和在同等条件下优先购买租赁房屋的合法权益。因此，所签《存量房买卖合同》应属无效，并应依法承担相应法律责任。为此请求法院判令：1、确认原告对被告诸葛渌、王红军所有的广州市天河区华利路3号30C房具有优先购买权，按被告诸葛渌与被告李娜签订的《存量房买卖合同》条件，以650万元将房屋出卖给原告；2、被告诸葛渌、王红军承担诉讼费用。被告诸葛渌、王红军共同答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、两被告与被告李娜签订的《广州市存量房买卖合同》已经解除，原告要求确认对涉案房屋具有优先购买权没有事实基础。被告与李娜于2014年2月16日签订的《广州市存量房买卖合同》已通过仲裁裁决的形式解除[案号：（2015）穗仲案字第400号]，被告至今没有出售涉案房屋，房屋产权依然登记在被告名下。因此，在买卖关系已解除，涉案房屋没有发生买卖的法律后果的情况下，原告的优先购买权无从谈起；二、被告没有侵犯原告的优先购买权。被告与李娜于2014年2月16日签订买卖合同时，签订的地点就在涉案房屋，因当时原告是唯一租赁方、居住人，只有原告有涉案房屋的钥匙，所以是原告开门让被告与李娜、李娜家人以及物管工作人员范林胜、赫凤双（也是中介）进入房屋的，整个签订过程原告是在场的，当时，被告及物管工作人员均有征询原告是否购买涉案房屋，原告明确表示不购买（在诸葛渌和李娜买卖合同纠纷案仲裁庭审中物管工作人员已作为证人亲口确认签订买卖合同时原告是在场的）。此外，在签订买卖合同后，李娜、李娜家人也多次联系原告，让原告帮忙开门让他们进去量度房屋尺寸以便装修及购买家具等（原告还复印了买卖合同，否则原告是不可能有买卖合同复印件作为本案证据的）。事实上，原告在非常清楚买卖过程的情况下，一直没有提出过任何异议，更没有提及优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”，即使进一步按照原告诉状所述，其在2014年11月20日收到被告的通知才知道涉案房屋存在买卖情况，那么原告也应当在2014年12月5日前告知被告，其主张优先购买权。因此，被告已多次清晰告知原告涉案房屋将进行买卖，履行了告知义务，没有任何隐瞒，而原告从未提出异议及主张优先购买权，可见原告根本无意购买涉案房屋。三、原告要求被告赔偿损失没有任何事实和法律依据，相反是原告长期霸占被告房屋的行为造成被告巨大损失。首先，原告没有任何损失。原告与被告于2011年8月10日签订的《房地产租赁合同》租期至2014年8月9日止，绝不存在原告主张的续租到2017年8月，原告于诉讼过程中虚假陈述应承担相应法律责任。被告即使出售房屋，也充分考虑到原告依据《房地产租赁合同》获得的租赁权、使用权，因此被告于2014年2月16日与李娜签订买卖合同时，特意与李娜约定首期房款的支付时间为2014年8月9日，即该日期正是租赁合同到期之日。原告的租赁权利完全没有因为买卖而受到影响，不存在因买卖行为导致原告临时搬迁、提前搬迁的问题。而原告主张的“评估价减成交价”作为其损失更没有事实和法律依据，涉案房屋并没有成交，何况原告在知道买卖行为时也没有提出优先购买权，如果原告迫切需要购房，其也完全可以于当时购买其他同类房屋，涉案房屋并非唯一选择，原告将房屋价值变化情况作为损失明显不合理。相反，被告因原告侵权行为遭受重大损失。于2014年8月9日租赁合同到期后，被告万万没有想到，原告居然拒不返还房屋，强行霸占房屋至今，甚至不支付分毫租金、物业管理费等等。合同到期后，被告多次友好协商，通过当面沟通、发短信、打电话、发函催促、要求物业管理处协调等等各种方式要求原告搬离，原告居然无理不肯搬离。被告迫于无奈报警后，在警方陪同下换了涉案房屋的门锁，原告居然又再次私自换锁继续侵占涉案房屋。在原告非法强行霸占被告房屋的两年多时间里，原告居然不向被告支付房屋占有使用费（涉案房屋建筑面积191.5平方米，实际使用面积200余平方米，现在该地段的同类房屋已涨价至3万元/月，即使按照原租赁合同租金1.1万元/月计算，2年多的租金也接近30万元），原告居住涉案房屋不交使用费，而拥有房屋产权的被告却要租房居住，原告的行为给被告带来重大损失，被告至今未获得赔偿。2014年12月23日，被告向广州仲裁委员会申请仲裁，请求裁决原告立即搬离涉案房屋并支付拖欠的租金等[案号：（2014）穗仲案字第5651号]，原告在收到仲裁通知后，才起诉提出优先购买权纠纷[案号：（2015）穗天法民四初字第60号]，原告提出该案件极可能只是为了对抗被告提出的租赁合同纠纷案，以达到继续侵占涉案房屋的目的。此外，2015年1月27日，被告李娜因原告不肯搬离涉案房屋而向广州仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除买卖合同[案号：（2015）穗仲案字第400号]，仲裁委员会认为原告不肯搬离的行为对房屋交易履行造成一定影响，而最终裁决解除双方的买卖合同（互不承担违约责任），但我方及被告李娜均因此各损失10万元左右（仲裁费、律师费等），被告保留合法权利，追求原告不肯搬离导致交易不成从而造成被告重大损失的责任。四、原告应举证证明其具有购房资格以及购房能力，从而证明其具有优先购买的条件。签订租赁合同时，原告以姓名“冯韵”的身份与被告签订合同，并交付了一代身份证复印件，但广州市特种证件制作中心查无此人身份信息，原告涉嫌用虚假身份信息与被告签订租赁合同，存在欺瞒的行为。被告于2016年6月4日再次报警（控告原告侵占房屋等）后，得知“冯韵”的身份为香港人，名为冯震威。原告作为香港人，其应当举证证明其符合广州市限购政策的规定，举证证明其具有购房资格，以及举证证明其有足够的资金、经济能力购买涉案房屋，否则其根本无权提出购房请求。事实上，根据物管工作人员所述，原告在广州市番禺区已有两套以上房屋，其不符合限购令的规定，其没有资格购买涉案房屋，更无权提出优先购买权。五、原告起诉已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。被告与李娜签订买卖合同的时间是2014年2月16日，至今已两年半有余，原告的起诉已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。六、原告撤诉后又起诉，浪费司法资源。本案中原告涉嫌为达到缺席判决的目的，在明知三被告联系电话的情况，却拒不提供给法院，导致本案公告送达，原告的行为涉嫌恶意诉讼。原告曾起诉过优先购买权纠纷案，当时原告提供了三被告的联系方式，并顺利送达，后原告撤诉。被告的联系方式至今没有变更，但原告再次起诉后却不提供给法院，导致本案公告送达。被告有合理理由相信原告为达到缺席判决的目的，恶意隐瞒被告的联系方式。而且原告上次起诉后案件已经开庭审理完毕，原告撤回起诉，现又起诉，原告的行为涉嫌滥用诉权，恶意诉讼。综上所述，原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据，原告在租赁合同到期后，侵占被告的房屋至今，其所谓的“优先购买权”并不能成为其侵占他人房屋的理由。请求法院查明事实并驳回原告的全部诉讼请求。被告李娜答辩称：我方现已与被诸葛渌、王红军解除了涉案房屋的买卖合同。经审理查明：据2016年9月26日查册单显示，位于广州市天河区华利路3号30C房（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人为诸葛渌、王红军，登记时间为2014年12月15日。2011年8月10日，冯震威（承租方，以“冯韵”名义签署）、诸葛渌（出租方）就涉案房屋签署《房地产租赁合同》，约定：租期为三年，自2011年8月10日至2014年8月9日止，保证金22000元，每月租金11000元包管理费，租金按月结算，在每月的第10日前缴付。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退还给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。租赁期间转让该房产时，需提前一个月书面通知承租方；租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及其设备给出租方，如需继续承租该房产，应提前1个月与出租方协商；租赁合同期满或解除，承租方必须在合同期满或解除之日办理完迁出手续并将其个人之家具杂物全部搬走等。合同至2014年8月9日届满，租赁双方未达成书面续租合同。自2014年8月9日后，冯震威未向诸葛渌支付租金或使用费；冯震威确认房屋现由其使用，另其主张曾以短信形式（提供短信打印记录）与诸葛渌协商达成续租三年，诸葛渌予以否认其短信记录的真实性、合法性、关联性，不予确认双方达成续租协议。2014年2月16日，诸葛渌、王红军（甲方、卖方）与李娜（乙方、买方）就涉案房屋签订《广州市存量房买卖合同》，约定：甲方以带家电家私、不带租赁合同、无户口等以现状出售房屋给乙方，成交价650万元，双方另行约定产权转移登记、税费缴交、违约责任等。另于2014年6月30日签订《补充协议》等。2014年11月20日，诸葛渌向冯震威发出《书面通知》：称双方合同于2014年8月9日截止，出租方已分别于2014年10月18日、10月22日、10月23日、11月14日以短信方式以及11月19日以电话沟通方式通知承租方2014年12月9日为最后一天并于2014年12月10日交还出租方，现书面通知承租方2014年12月9日为最后一天，必须交还出租房屋等。2014年12月25日，本院受理冯震威（以冯韵名义起诉）诉诸葛渌、李娜租赁合同纠纷一案【（2015）穗天法民四初字第60号】，诉讼请求为：1、确认冯韵对涉案房屋具有优先购买权，判令诸葛渌、李娜签订的《存量房买卖合同》无效；2、确认诸葛渌、李娜侵犯原告对所租赁的房屋享有的优先购买权；3、诸葛渌、李娜承担本案所有诉讼费用。冯震威于2015年12月17日申请撤诉，本院作出民事裁定书，准许其撤诉。李娜就诸葛渌的上述《存量房买卖合同》发生纠纷，李娜（申请人）于2015年1月27日对诸葛渌、王红军（被申请人）申请广州仲裁委员会仲裁，广州仲裁委员会于2016年3月18日作出（2015）穗仲案字第400号裁决书，裁决为：一、解除李娜、诸葛渌、王红军于2014年2月16日签订的《广州市存量房买卖合同》及2014年6月30日签订的《补充协议》；二、诸葛渌、王红军向李娜退还购房款170万元及定金20万元；三、对李娜其他仲裁请求不予支持；四、对诸葛渌、王红军的反请求不予支持等。庭审时，李娜确认诸葛渌、王红军已按上述裁决返还其款项，双方解除合同关系。诸葛渌现已另案起诉冯震威搬迁【（2015）穗天法民四初字第1499号】，目前正在审理中。本院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。《房地产租赁合同》的租赁期限为2011年8月10日至2014年8月9日，冯震威主张达成续租三年协议缺乏事实依据，不予采纳。即在租赁期限内（2011年8月10日至2014年8月9日），诸葛渌、王红军出卖房屋时应“需提前一个月书面通知承租方”，诸葛渌与李娜于2014年2月16日达成《广州市存量房买卖合同》及《补充协议》，签约行为发生在租赁期内，诸葛渌、王红军依约应提前书面通知冯震威，否则构成侵权。诸葛渌、王红军抗辩冯震威在其带客户察看房屋时应知悉出售房屋意向，视为通知，该主张缺乏事实依据及法律依据，不予采纳。承租人依法享有优先购买权，冯震威基于诸葛渌、王红军与李娜的交易行为侵犯其权利，有权提起诉讼，其主张未逾法定时效，诸葛渌、王红军的诉讼时效抗辩缺乏依据，不予采纳。现诸葛渌、王红军经生效仲裁裁决解除买卖合同关系，房屋仍登记在诸葛渌、王红军名下，冯震威主张的优先购买权的事实已消灭，其请求确认对涉案房屋有优先购买权缺乏依据，依法驳回。诸葛渌、王红军有自由缔约权利，有权选择出售对象及对出卖条件作出要求，冯震威主张诸葛渌、王红军按与李娜的《广州市存量房买卖合同》条件进行交易缺乏法律依据，不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告冯震威的诉讼请求。本案受理费57300元，由原告冯震威负担。如不服本判决，原告冯震威可在判决书送达之日起三十日内，被告诸葛渌、王红军、李娜可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  杨思华人民陪审员  焦 红二〇一六年十一月十日书 记 员  许丽凤本判决书于2016年11月   日送达