广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终50号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州锦泽房地产开发有限公司。
法定代表人：郭晓光，董事长。
委托代理人：陈倩，广东习法律师事务所律师。
委托代理人：郑丽涛，广东习法律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李秀菊。
委托代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州锦泽房地产开发有限公司（以下简称“锦泽公司”）因与被上诉人李秀菊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：锦泽公司于2011年12月7日取得位于广州萝岗中心区北部XXXX地块的科城花园（二期）的《商品房预售许可证》，预售房屋栋号包括B1-B3，B18－B1918层。
2012年2月12日，李秀菊（乙方）与锦泽公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201202127190），约定：乙方向甲方购买房屋地址为萝岗区水西路12号（自编B3栋）301房（以下简称“涉讼房屋”）；该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，按套内建筑面积计算房价，单价为14446.00元／平方米，总金额1006168元；第八条付款方式约定，甲方同意乙方分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50%，金额503084元，第二期在2012年4月30日前，支付全部房价款的50%，金额503084元；第十条逾期付款的违约责任约定，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同；第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付约定，甲方应当在2013年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等；第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按乙方已支付房款的万分之二按日向乙方计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日的，其后30日内，乙方有权单方面解除合同，甲方应当自乙方解除合同之日起30日内退还乙方全部已付款项；若在上述期限内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方应按上述第（1）项的规定向乙方计付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.如乙方未付清应付房款或违约金，甲方不承担逾期交付的违约责任；2.乙方应在房屋交付使用通知书中规定的期限内办理商品房交付手续，逾期15日未办理收楼手续的，即从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付最后期限起，视为房屋交付给乙方使用，自该日起，因该房屋产生的所有费用、风险及法律责任等均由乙方承担，包括但不限于各项物业管理费的交付、房屋毁损、灭失的风险承担等。第十五条房屋交付时的有关资料约定，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。
《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议载明以下内容：第二条约定，双方同意买卖合同第十二条修改为：1.该商品房交付的前提条件：（1）乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款；（2）乙方付清应缴交的全部税费；（3）如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。2.除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交楼通知书，均须在该商品房交付使用期间届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未履行付清房价款、税费和逾期付款产生违约金等义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。3.由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任。第四条约定，双方同意买卖合同第十五条修改为：在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》。（二）《房地产（住宅）使用说明书》。（三）《临时管理规约》或《管理规约》。
合同签订后，李秀菊已支付全部房款1006068元，其中第一期房款503084元按照合同约定的时间支付，第二期房款中403084元于2012年6月3日支付，100000元于2012年6月22日支付。锦泽公司向李秀菊出具了相应购房款的发票。
锦泽公司向李秀菊邮寄落款日期为2013年10月25日的《收楼通知书》，主要内容为：李秀菊购买的科城花园二期［锦泽园］项目现已准备交楼，为了能高效、便捷地完成收楼手续，请李秀菊于2013年10月31日前与收楼中心预约，并按预约时间办理有关收楼手续，该通知书附件一《收楼缴费通知书》列明了收楼时需缴费的明细，包括房款、权证综合费、房屋登记费、物业专项维修资金、契税，未缴金额一栏均为0。锦泽公司向李秀菊邮寄落款日期为2013年11月18日的《收楼通知书》，主要内容为：李秀菊购买的科城花园二期［锦泽园］B3-301房已经在10月底开始交楼，请李秀菊按《商品房买卖合同》及补充协议的约定，交齐所有房款及其它应付款项，并尽快前往科城花园二期［锦泽园］交楼现场办理收楼手续。李秀菊确认收到上述两份《收楼通知书》。
2013年11月19日，双方签署《楼宇交付证明书》，主要内容为：双方确认以下事宜：（一）业主为上述单元买受人全体；（二）业主持有效的身份证明原件；（三）业主持购房合同、按揭合同（若有）及购房票据原件；（四）该单元的全部楼款、税费及单元专项维修资金已全部付清；（五）该商品房已达到购房合同约定交付要求，该单元已从合同约定收楼日起，具备交付使用条件。
2014年6月13日，科城山庄锦泽商住小区工程［标段1］住宅楼（自编号B1-B11栋）完成竣工验收，并取得《建筑工程竣工验收报告》，同年7月4日，广州开发区建设工程质量安全监督站就上述住宅楼出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称“《工程竣工验收备案表》”），该备案表目录载有“单位工程质量综合验收文件；规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》”等内容。
以上事实有双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、购房发票、收款收据、《收楼通知书》、《建筑工程竣工验收报告》、《工程竣工验收备案表》、《楼宇交付证明书》、EMS快件单及妥投证明以及当事人陈述等证据证实。
李秀菊于2015年2月11日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.锦泽公司支付自2013年11月1日起至锦泽公司完成合同约定的收楼手续之日即2014年7月4日止的逾期交楼违约金49503.47元；2.锦泽公司承担本案诉讼费用。
锦泽公司提起反诉，请求判令：1.李秀菊支付逾期缴款违约金9502.43元；2.李秀菊承担本案的案件受理费。
原审法院认为：李秀菊与锦泽公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于迟延交房违约金问题。李秀菊虽未能依约在合同规定时间内交清房款，但锦泽公司已经开具购房款发票证明李秀菊交清全部房款，履行了全部合同义务，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》，锦泽公司应当在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的期限内（即2013年10月31日前）将涉讼房屋交付给李秀菊使用。锦泽公司于2013年10月25日向李秀菊发出《收楼通知书》，通知李秀菊于2013年10月31日前预约并按预约时间办理收楼手续，但是根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，科城山庄锦泽商住小区工程［标段1］住宅楼（自编号B1-B11栋）于2014年6月13日才完成竣工验收，锦泽公司此时通知李秀菊收楼不符合法律规定，李秀菊有权拒绝收楼。但是李秀菊于2013年11月19日在《楼宇交付证明书》签名确认收楼，是其对自身权利的处分，原审法院确认李秀菊于2013年11月19日已接收房屋。双方签订的《商品房预售合同》约定交房期限为2013年10月31日前，因此，应从最后交房期限的第二日即2013年11月1日开始计算迟延交房违约金。锦泽公司迟延交付房屋的期限应从2013年11月1日计算至2013年11月19日共计19天。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条迟延交房的违约责任的约定，锦泽公司如未能按本合同规定的期限交房，应按李秀菊已支付房款的万分之二按日向其支付违约金，故锦泽公司应向李秀菊支付迟延交付房屋违约金3823.44元（1006168元×0.2‰／天×19天）。李秀菊于2013年11月19日已实际接收房屋，现李秀菊主张锦泽公司支付迟延交房的违约金至2014年7月4日，原审法院不予支持。
锦泽公司辩称，根据补充协议第二条约定，李秀菊未付清逾期付款违约金，因此锦泽公司有权不予交付房屋，李秀菊无权追究锦泽公司逾期交楼违约责任。补充协议第二条关于在李秀菊未履行付清房价款、税费和逾期付款产生违约金等义务的情况下，锦泽公司没有任何责任将该商品房交付给原告的约定，属于格式条款。违约金责任是在出现违约行为后生效的独立于履行行为之外的给付，并非合同权利义务本身，锦泽公司收受房款的权利对应其交付房产转移所有权的义务，双方在出现违约时应根据法律的规定或合同的约定承担各自相应的违约责任。锦泽公司在李秀菊已交付房款的情况下，通过格式合同的方式将李秀菊未承担迟延付款的违约责任作为延迟履行其交房义务的事由，违反了合同法要求提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的规定，免除了锦泽公司承担交房主要合同义务及违约责任，因此该条款中关于锦泽公司在李秀菊未按合同约定支付违约金情况下有权延期交房且不承担延期交房违约责任的约定对李秀菊不具有约束力；另外，李秀菊虽然存在延期付款的情形，但延期的情况并不严重且已在约定的交房期限之前履行了全部付款义务，锦泽公司从李秀菊延期付款发生时起至接受李秀菊迟延支付的房款之日，及至李秀菊提起本案诉讼之日止一直未要求其承担违约金责任，亦未明确违约金的数额，在李秀菊提起本案诉讼后又以其未承担迟延付款的违约责任为由要求适用前述条款，有违诚信原则。据此，锦泽公司根据该条款提出拒付迟延交房违约金的主张缺乏依据，原审法院不予采纳。
关于锦泽公司反诉主张逾期缴款违约金问题。合同约定李秀菊应当于2012年4月30日前支付第二期房款503084元，锦泽公司主张李秀菊于2012年6月3日才支付第二期部分房款403084元，2012年6月22日才支付第二期剩余房款100000元，其构成逾期支付，锦泽公司称2013年11月18日的《收楼通知书》中要求李秀菊交齐所有房款及其它应付款项中就包括逾期付款的违约金，因此构成诉讼时效的中断。原审法院认为，首先，锦泽公司在《收楼通知书》中未明确应付款项包括的具体项目，也未明确具体金额或计算方式；其次，《收楼通知书》中表述称“交齐所有房款及其它应付款项”，从通常意义理解，“其它应付款项”应指与房款并列的款项，如物业专项维修资金、契税等，并不包括因逾期交房款产生的违约金。因此锦泽公司向李秀菊发出《收楼通知书》的行为不能证明锦泽公司向李秀菊主张过逾期付款的违约金，并不构成诉讼时效的中断。由于从李秀菊延期付款发生时起至李秀菊提起本案诉讼之日止一直未要求其承担违约金责任，锦泽公司于2015年7月23日提起反诉时主张逾期缴款违约金已超过两年诉讼时效，故对其主张的逾期付款违约金原审法院不予支持。李秀菊抗辩锦泽公司的主张已超过诉讼时效有理据，原审法院予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2015年10月20日作出判决：一、广州锦泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李秀菊支付迟延交付房屋违约金3823.44元；二、驳回李秀菊的其他诉讼请求；三、驳回广州锦泽房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费1038元，由李秀菊负担958元，由广州锦泽房地产开发有限公司负担负担80元。反诉案件受理费50元和管辖权异议费100元，由广州锦泽房地产开发有限公司负担。
判后，锦泽公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《商品房买卖合同》补充协议第二条并非格式条款。该补充协议并非免除锦泽公司责任，只是为锦泽公司责任设定了一个前提条件；也不存在加重李秀菊责任，排除李秀菊主要权利的情况；合同约定了李秀菊支付违约金为在先义务，锦泽公司交付房屋为在后义务，李秀菊没有履行该在先义务，因此锦泽公司有权依法行使先履行抗辩权。二、原审判决认定锦泽公司在李秀菊提起诉讼之日止一直未要求李秀菊承担违约金责任，亦未明确违约金数额，在一审反诉时向李秀菊主张逾期缴款违约金，“有违诚信原则”，属理解与适用不当。三、锦泽公司在2013年10月25日向李秀菊发出《收楼通知书》，明确要求李秀菊需按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定交齐所有房款及其他应付款项，而应付款项的范围在补充协议第二条已有约定，其中包括逾期付款而产生的违约金。因此已构成诉讼时效中断，锦泽公司反诉主张违约金未过诉讼时效。四、原审判决以锦泽公司在取得竣工验收备案表后李秀菊实际收楼之日作为锦泽公司支付逾期交楼违约金的截止日，不符合双方的真实意思表示，属于事实认定错误，适用法律不当。双方签订的补充协议第二条第3点约定“该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任”，第四条约定：“在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应向乙方提供有关该商品房的列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》、（二）《房地产（住宅）使用说明书》、（三）《临时管理规约》或《管理规约》”，锦泽公司在2013年10月25日通知李秀菊收楼时房屋已满足了上述供水、供气、供电及通邮条件并有相关部门出具的证明文件，已满足了双方约定的交付条件，锦泽公司不存在违约情形。故上诉请求法院判令：1、撤销原审判决第一、三项；2、改判驳回李秀菊的全部诉讼请求；3、改判李秀菊向某公司支付违约金9502.43元；4、李秀菊承担一、二审诉讼费。
李秀菊答辩称：同意原审判决。请求驳回上诉，维持原判。一、因我方起诉锦泽公司有关延迟交楼事项，锦泽公司才向我方主张所谓的违约金，已超过诉讼时效。而且，我方在缴纳房屋余额时，锦泽公司也从未向我方主张过违约金，应视为对主张违约金权利的放弃。二、锦泽公司虽主张收楼时间应为锦泽公司完成竣工备案之日，但原审法院认为收楼之日应为签署楼宇交付证明书之日，我方也是认可的。至于锦泽公司主张依2013年10月25日锦泽公司通知我方收楼之时就视为交付，缺乏法律和事实依据。
双方当事人对原审判决查明事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，锦泽公司称：我方于2013年10月25日通过发收楼通知书向李秀菊主张应缴清所有款项，按照合同约定应付款项包括违约金。因通知书没有违约金项目，所以未缴金额显示金额为零。我方在诉讼之前有通过电话方式催过李秀菊应付违约金，因收楼通知书是格式版本，所以没有写明违约金数额，但是合同约定应付款项是包括违约金的。
李秀菊称：我方不确认锦泽公司通过电话向我方主张过违约金的事实，其从来没有主张过违约金。
本院认为，双方当事人在《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议第四条中约定：“甲乙双方同意买卖合同第十五条修改为：在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料。”从内容表述上看，该补充协议并没有排除买卖合同约定的交付条件的适用。锦泽公司主张2013年10月25日向李秀菊发出收楼通知时已达到房屋交付条件，这与双方合同约定的条件并不相符。
锦泽公司主张交房时仅需要满足补充协议第二条第3点约定的供水、供电、供气、通邮即可，房屋的质量验收、规划、公安消防、人防、环保等其他要求可在房屋交付之后再予满足。锦泽公司的该项主张明显有违法律的强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。上述法律规定表明竣工验收是房屋交付使用的必经环节，房屋只有经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。锦泽公司作为涉讼房屋的出卖人，交付质量合格，满足法定要求的房屋是其应尽的合同责任。
关于李秀菊未付清逾期支付房款违约金能否构成锦泽公司免责理由。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”出卖人交付房屋并转移所有权、买受人支付房款是双方基本、对等的义务；而逾期付款违约金是在出现违约行为后应承担的民事责任，不能与上述合同义务对等。因此，原审认定双方补充协议第二条关于付清逾期付款违约金是商品房交付的前提条件，免除了锦泽公司承担交房主要合同责任及违约责任，对李秀菊不具有约束力，并无不当。另外，虽然李秀菊逾期支付合同约定的第二期房款，但延期情况并不严重且已在约定的交房期限之前履行了支付全部房款的义务。而且，合同明确约定了逾期付款违约责任，但至李秀菊提起本案诉讼时，锦泽公司并未明确向李秀菊主张权利。因此，锦泽公司上诉认为其有权依法行使先履行抗辩权，不承担逾期交楼违约责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。原审法院判决锦泽公司承担自2013年11月1日至2013年11月19日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。
关于锦泽公司反诉要求李秀菊支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效。锦泽公司主张其于2013年10月25日向李秀菊发出《收楼通知书》，明确要求李秀菊需按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定交齐所有房款及其他应付款项，该应付款项按照合同约定包括逾期付款违约金，故构成诉讼时效中断。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方提出要求直接向对方当事人送交主张权利文书…（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利…”根据上述法律规定，产生诉讼时效中断的事实必须系当事人明确向对方主张权利。锦泽公司于2013年10月25日向李秀菊发出《收楼通知书》，虽然表示李秀菊需按合同约定交齐所有房款及应付款项，但没有明确要求李秀菊支付逾期付款违约金，更没有明确具体的数额。而且，锦泽公司于2013年10月25日的《收楼通知书》附件列明的需交费明细中，未缴金额一栏为0。故2013年10月25日《收楼通知书》不能视为锦泽公司已向李秀菊主张逾期付款违约金的权利，锦泽公司上诉认为诉讼时效中断，不符合法律规定。原审认定锦泽公司的反诉请求已超出两年诉讼时效而不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上，锦泽公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人广州锦泽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 李宪琼
黄妙丽