湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初4071号原告（反诉被告）：深圳市公元物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106室。法定代表人闵安，该公司董事长。诉讼委托诉讼代理人林海宝，广东正鑫律师事务所律师，代理权限系特别授权。诉讼委托诉讼代理人卓霞，广东正鑫律师事务所律师，代理权限系一般授权。被告（反诉原告）：常德君华房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区丹阳街道正北街社区建设路（鸿昌国际小区A栋310室）法定代表人黄琨，该公司董事长。诉讼委托诉讼代理人高峰，湖南正泰律师事务所律师，代理权限系特别授权。诉讼委托诉讼代理人韩锋，湖南正泰律师事务所律师，代理权限系一般授权。原告（反诉被告）深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元公司）与被告（反诉原告）常德君华房地产开发有限公司（以下简称君华公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日作出（2017）湘0702民初1247号民事判决，君华公司不服该判决，向湖南省常德市中级人民法院提起上诉，常德市中级人民法院于2017年11月23日作出（2017）湘07民终1384号民事裁定，裁定撤销本院（2017）湘0702民初1247号民事判决，发回本院重审。本院于2018年1月26日另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）公元公司的委托诉讼代理人林海宝、卓霞，被告（反诉原告）君华公司的委托诉讼代理人高峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）公元公司向本院起诉请求判令：1、确认君华公司于2017年4月24日发出“解除合同通知书”，解除公元公司与被告签订的君华御庭前期物业服务合同的行为无效；2、君华公司承担本案诉讼费、律师费等费用。事实和理由：君华公司是“常德君华·御庭”房地产项目开发商。根据常德市前期物业管理招投标暂行办法规定，公元公司参与该房地产项目前期物业服务选聘投标，经评标委员会评定并报常德市房产局核准，并取得常物招（2016）第1号《中标通知书》。2016年元月，公元公司与君华公司签订《前期物业服务合同》。合同签订后，公元公司组织团队进入君华御庭项目现场，为房屋验收及入住交楼，进行项目施工跟进，公共设备设施安装调试等前期物业服务的准备工作。2017年4月25日，君华公司向公元公司送达《解除合同通知书》。公元公司认为，因开发的君华御庭房产项目未竣工验收，公元物业公司没有也不可能有任何违反前期物业服务合同的行为，更不可能致使前期物业服务合同目的不能实现，故君华公司《解除合同通知书》所述的所谓违约行为不能成立。经重审，公元公司变更部分事实和理由，认为其自2016年1月5日至今一直履约履行前期物业服务合同，公元公司不存在严重违约导致合同目的不能实现的情形，故君华公司发出的《解除合同通知书》依法不能成立。君华公司擅自解除与公元公司签订的《前期物业服务合同》的行为是无效的，君华公司依法不享有合同的解除权。被告（反诉原告）君华公司辩称，君华公司与公元公司并没有就《前期物业服务合同》的主要内容事项达成一致，双方没有实际达成真实物业服务的意思表示。该《前期物业服务合同》仅为双方领取预售许可证而签订并向房管部门备案，而该合同君华公司与公元公司均不持有原件。且根据该合同内容约定，双方法定代表人均未对合同内容签字认可，双方合同依法没有成立、没有生效，故请求法院驳回公元公司诉讼请求。被告（反诉原告）君华公司反诉请求判令：判令《前期物业服务业合同》违法且未成立、未生效；诉讼费、保全费由公元公司承担。事实和理由：该《前期物业服务合同》非君华公司真实意思表示，公元公司参与招投标程序违法，违反了法律的强制性规定，应认定为该合同自始无效。原告（反诉被告）公元公司辩称：公元公司与君华公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定。公元公司参加招投标程序未违反《物业管理条例》的规定，且《物业管理条例》非效力强制性规定，君华公司主张《前期物业服务合同》无效，没有任何事实与法律依据。《前期物业服务合同》签订后，君华公司预售许可证办理、销售备案等行为认可了公元公司为涉案房产项目的物业服务企业。经审理查明，本院确认如下案件事实：君华公司系“常德君华·御庭”房地产项目的开发企业。2015年12月14日经常德市房地产管理局公开招投标，公元公司与常德福吉物业服务有限公司参与了“常德君华·御庭”房地产项目前期物业服务管理项目的招投标，2016年1月3日，公元公司中标，2016年1月5日，公元公司与君华公司签订《前期物业服务合同》，并由两家公司盖章后交常德市房地产管理局予以备案，但均未持有原件。2016年9月18日，公元公司向君华公司提交建议报告，就现场施工情况拟出了相关建议，阐释了前期介入的必要性。2017年4月24日，君华公司向公元公司发出《解除合同通知书》，因公元公司的严重违约行为，导致《前期物业服务合同》的目的不能实现，故通知公元公司解除合同。2017年9月4日，公元公司发出《关于进驻君华御庭项目接管物业用房的告知函》给君华公司，告知公元公司将于9月6日进驻君华御庭项目，接管物业管理用房。2017年9月13日，君华公司向公元公司发出催告函，要求公元公司组织经验丰富的物业团队与君华公司进行正式交接。至今，双方仍未办理正式的物业交付手续。本院认为：本案的争议焦点为：君华公司发出的《解除合同通知书》是否有效；《前期物业服务合同》是否依法成立，是否生效；关于争议焦点君华公司发出的《解除合同通知书》是否有效，根据本案查明的事实，《前期物业服务合同》至今双方仍未办理正式的物业交付手续，合同尚未实际履行，故君华公司向公元公司发出的《解除合同通知书》，以公元公司存在严重违约行为，导致《前期物业服务合同》的目的不能实现，通知公元公司解除合同，与客观事实不符，公元公司主张确认君华公司解除合同的行为无效的观点，本院予以支持。关于争议焦点《前期物业服务合同》是否依法成立，是否生效；首先，合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。本案中，经常德市房地产管理部门组织进行的招投标程序，公元公司中标后，与君华公司签订了《前期物业服务合同》，该合同内容具体，相关权利义务明确，且经双方单位盖章后交行政管理部门备案，该书面合同符合合同成立的要件，故涉本案争议的《前期物业服务合同》已合法成立。合同双方没有持有原件，并不影响合同已经成立。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。本款中，当事人附生效条件的约定是合同生效的约定特别要件。合同成立后，当事人约定的生效条件成就之前，合同尚未发生法律效力。该类合同成立后并不立即生效，有可能处于效力待定状态，是否生效要看合同成立时缺乏的生效要件是否得到了成就。本案中，双方当事人在《前期物业服务合同》合同中第四十五条约定：“本合同经甲乙双方合法代表人签字并加盖公章后生效。”现该合同只加盖了双方的印章，并无合同双方的合法代表人在合同上签字。前期物业服务合同是指，物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。为保障当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，建设部制定了前期物业管理服务协议的示范文本，供前期物业管理当事人根据实际情况选择、确定服务协议的各项条款，该类合同一般包含九项内容，其中第九项为其他事项，主要包括合同生效要件、争议处理等双方认为需要约定的其他事项等。本案《前期物业服务合同》正是这一合同样式。本案争议双方将合同生效要件特别约定在该《前期物业服务合同》第九部分第四十五条，体现了双方对合同生效要件的高度重视和意思自治，该约定并不违反法律、行政性法规的强制性规定，故本案《前期物业服务合同》处于成立未生效状态。成立未生效的合同，因尚未具备约定的生效要件，暂时不能完全按照当事人的合意产生法律约束力，即不能发生合同履行的法律效果。对于《前期物业服务合同》出现合同成立但未生效的情况，因双方合法代表人均未签字，双方存在同等责任。关于君华公司主张的招投标程序违法的抗辩主张，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”因国务院《物业管理条例》属于行政法规，条例第五十六条规定了违反招投标程序的应当接受限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款的规定，表明该条款不属于效力禁止性规定，本院对其该项抗辩意见不予支持。综上所述，深圳市公元物业管理有限公司确认常德君华房地产开发有限公司解除深圳市公元物业管理有限公司与常德君华房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的行为无效的诉讼请求成立，本院依法予以支持；常德君华房地产开发有限公司的反诉请求判决《前期物业服务合同》违法且未成立、未生效部分成立，本院予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）常德君华房地产开发有限公司就解除与原告（反诉被告）深圳市公元物业管理有限公司《前期物业服务合同》发出的《解除合同通知书》无效；二、确认原告（反诉被告）深圳市公元物业管理有限公司与被告（反诉原告）常德君华房地产开发有限公司之间的《前期物业服务合同》成立但未生效；三、驳回深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回常德君华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告常德君华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，本按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  徐小恒人民陪审员  李 劲人民陪审员  龚治安二〇一八年三月七日代理书记员  田 坤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。