湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05297号
上诉人（原审被告、反诉原告）湖南杰信实业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东牌楼002号001栋905房。
法定代表人宋密密，董事长。
委托代理人梁腊梅，湖南联合创业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南盈富置业有限公司，住所地长沙市天心区坡子街168号。
法定代表人蔡育杰，董事长。
委托代理人熊依凡，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人文颖，湖南金州律师事务所律师。
上诉人湖南杰信实业有限公司（以下简称杰信公司）与被上诉人湖南盈富置业有限公司（以下简称盈富公司）租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院作出（2014）天民初字第2904号民事判决。杰信公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：盈富公司系长沙市天心区坡子街216号青和购物中心A、B栋215号商铺所有权人（产权证编号：长房权证天心字××号）。2012年7月30日，盈富公司（出租方）与杰信公司（承租方）签订一份《商铺租赁合同》，该合同约定：“购物中心”是指坐落在长沙市天心区坡子街216号的悦方IDMALL（原青和购物中心A、B栋商场部分）；出租方出租给承租方的商铺位于购物中心第二层编号为L209号商铺，该商铺仅供承租方用作销售VISCAP（品牌）服饰；租赁面积为78.05平方米；合同租赁期为3年，自交付日起连续计算，出租方应提前5日书面通知承租方该商铺的具体交付日期，承租方应在出租方书面通知的交付日期前办理该商铺的验收交付手续；自该商铺交付日起，承租方可享有30日装修免租期，该期间内承租方仍需按合同规定交纳实际发生的物业管理费等费用；承租方应自装修免租期届满之次日起或承租方开业日（两者中以较早者为准）起支付租金，双方同意租金按商铺可出租面积计算如下：第一个租赁年每月租金为人民币360元／平方米／月即28098元／月（保底租金）或该月营业额的16%（提成租金），以较高者为当月适用租金；第二个租金年每月租金为人民币380元／平方米／月即29659元／月（保底租金）或该月营业额17%（提成租金），以较高者为当月适用租金；承租方应于每历月1日前向出租方支付当月的保底租金，如当月的提成租金较当月的保底租金为高，承租方须于次历月10日内向出租方缴纳该差额；租赁期内，承租方应于每历月1日前向出租方或其指定的管理公司按人民币70元／平方米／月支付当月的物业管理费，合计人民币5463.50元／月，物业管理费按该商铺可出租面积计算，承租方应在办理该商铺交付手续时向出租方支付装修免租期间的物业管理费（减半收取）共计人民币2731.75元；若本合同提前终止的，则承租方应立即返还该商铺并于合同终止之日起7日内向出租方付清尚未支付的全部费用；若承租方欠缴租金、物业管理费等应向出租方交纳的其他费用达30日以上，不影响出租方此期间向承租方收取租金、物业管理费等其他费用的权利；承租方应在合同签署后5日内向出租方足额支付相当于3个月的保底租金、物业管理费以及宣传推广费总和之金额共计人民币67123元整的保证金；承租方应按照约定租用出租方提供的POS机，每笔交易数据均录入POS系统，数据通过出租方网络上传给出租方，每台P**租金人民币400元／月；在合同终止时，承租方应在合同终止当日或出租方通知的日期将该商铺恢复原状后交还给出租方，恢复该商铺原状的费用由承租方承担；若承租方逾期占用该商铺的，每逾期一日，承租方应按照合同终止日前租金和物业管理费之和的2倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的一切费用。若承租方出现下列情形，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求退还已付保证金和其他费用，还应当向出租方支付相当于6个月的保底租金和物业管理费总和的违约金：1、逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日；2、承租方未经出租方书面同意擅自不开业、或中断营业、或未按照购物中心正常营业时间营业的；3、违反合同约定，擅自搬离该商铺的；双方还对其他权利义务进行约定。
合同签订后，盈富公司与杰信公司于2012年8月1日办理该商铺的验收交付手续，于2012年9月19日办理了POS机的交付手续。租赁期间，杰信公司共计交纳租金84294元，物业管理费19122.25元、POS机租金1200元、保证金67123元、装修保证金5000元。
2013年3月，杰信公司向盈富公司发函，请求对租金予以减免以及要求2013年3月份撤场。2013年3月25日，盈富公司出具《回复函》，称无法满足杰信公司的上述请求并要求杰信公司按合同约定支付租金。2013年4月10日，盈富公司出具《关于要求尽快恢复正常营业的函》，称杰信公司没有提前解除合同的权利，并载明“2013年4月7日，贵司擅自关门停业并将商铺内货品搬离，我司要求贵司在2013年4月14日前恢复正常营业”。2013年4月12日，杰信公司回函称其已书面申请撤店，所有撤店和搬离货品都走了书面出货流程经过商场签字同意，并无擅自行为。2013年4月23日，盈富公司发出《关于解除合同并要求追偿违约金及租赁费用的函》，通知杰信公司双方的租赁合同于2013年4月25日解除。2013年11月6日，盈富公司发出《关于要求已解约客户支付违约金及租金的函》，通知杰信公司支付相关的费用。后双方就租赁合约解除的相关事宜协商未果，遂酿成纠纷。盈富公司诉至法院请求判令：1、确认双方签订《商铺租赁合同》已于2013年4月25日解除；2、杰信公司支付欠付租金等费用
166666.24元；3、杰信公司支付占用费152301.45元；4、杰信公司支付违约金201369.00元；5、杰信公司支付商铺恢复原状费用9328元；6、杰信公司承担本案律师代理费12350元。杰信公司则反诉请求判令：1、盈富公司返还保证金67123元、装修押金5000元；2、盈富公司赔偿营业损失300222元；3、盈富公司支付违约金84294元；4、盈富公司承担装修损失178628元；5、盈富公司赔偿反诉律师代理费10000元。
另查明，2013年3月18日，盈富公司与湖南新康建筑工程有限公司签订改铺施工合同，约定由湖南新康建筑工程有限公司对杰信公司承租的L209号商铺进行拆改，工程费用为9328元。2013年7月12日恢复工程完成，双方签署《工程验收表》。
原审法院认为，盈富公司与杰信公司于2012年7月30日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于合同解除的问题，合同对出租方的解除权有明确约定，若承租方出现逾期未足额支付租金等费用累计超过30日，或未按照购物中心正常营业时间营业并擅自搬离该商铺的，出租方有权不经承租方同意立即解除该合同。本案中杰信公司未按约支付租赁期间租金等费用，并于2013年4月自行搬离该商铺，其行为已构成违约，盈富公司有权解除合同。盈富公司已以书面方式通知杰信公司于2013年4月25日解除合同，双方租赁合同关系应自即日起解除。
关于杰信公司所欠租金、物业管理费、POS机租赁费用的问题。依合同“承租方应自装修免租期届满之次日或承租方开业日（两者中以较早者为准）起支付租金”的约定，杰信公司因装修免租期至2012年9月1日，应以该日为租金起算日。从2012年9月1日计算至2013年4月25日租金为219164.4元（依保底租金计算）、物业管理费为45347.05元，从2012年9月19日POS机交付之日起至2013年4月25日POS机租赁费用为2866.67元。但在该租赁期间，杰信公司仅实际交纳租金84294元，物业管理费19122.25元、POS机租金1200元，因此，杰信公司还应交纳租金134870.40元、物业管理费26224.80元及POS机租金1666.67元。
关于违约金及其他损失的计算问题。根据《商铺租赁合同》第20条第二款的约定，承租方未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金。按上述计算方式即违约金总额为201369元。该约定明显过高，有失公允，结合本案实际，适当调整违约金为3个月保底租金和物业管理费的总和，即100684.50元；因盈富公司所收取的违约金本身即具有补偿性和惩罚性，对盈富公司要求扣除已付保证金和其他费用、杰信公司支付占用费以及律师代理费的诉求不予支持，盈富公司应将收取的租赁保证金67123元、装修押金5000元予以退还；关于盈富公司要求的商铺恢复费用，根据合同约定，杰信公司应当将商铺恢复原状后交还给盈富公司，由此产生的费用也由杰信公司承担，盈富公司为将杰信公司承租的商铺恢复原状支付了工程费用9328元，上述费用根据合同约定应由杰信公司承担。
对于杰信公司反诉要求盈富公司偿付经营损失、装修损失的诉讼请求问题。因双方系租赁合同关系，租赁期间杰信公司在经营过程中所支付的费用或营业损失属正常的商业风险，并非因盈富公司的违约行为造成，应由杰信公司自行承担，对此不予支持。对于杰信公司反诉称盈富公司未依约履行合同提供符合合同约定的租赁物，导致其损失要求支付违约金的诉讼请求，因杰信公司提交的证据无法证明，故不予支持。对于杰信公司要求支付律师服务费的诉讼请求，没有法律依据，亦不予支持。
原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九之规定判决：（一）确认湖南盈富置业有限公司与湖南杰信实业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2013年4月25日解除；（二）由湖南杰信实业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司租金134870.40元；（三）由湖南杰信实业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司物业管理费26224.80元；（四）由湖南杰信实业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司POS机租金1666.67元；（五）由湖南杰信实业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司违约金100684.50元；（六）由湖南杰信实业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司商铺恢复原状费用9328元；（七）驳回湖南盈富置业有限公司的其他诉讼请求；（八）由湖南盈富置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退还湖南杰信实业有限公司保证金67123元；（九）由湖南盈富置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退还湖南杰信实业有限公司装修保证金5000元；（十）驳回湖南杰信实业有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费9220元，由湖南盈富置业有限公司承担4472元，湖南杰信实业有限公司承担4748元。反诉受理费5100元，由湖南盈富置业有限公司承担574元，湖南杰信实业有限公司承担4526元。
杰信公司不服，上诉称：1、原审法院未全面审查与案件相关的事实，对被上诉人因管理不善与部分商户发生矛盾，并因持续反复的聚众闹事而给整个商场（包括杰信公司）经营活动带来的负面影响及造成杰信公司经营亏损的事实未作出客观、公正的认定。杰信公司的经营亏损主要与盈富公司放任商户闹事有关，而不属于上诉人的正常商业风险。被上诉人作为商场的管理者，没有尽到其应尽的管理义务和合同义务，其应该对上诉人的经营亏损在其义务范围内承担相应的违约责任。2、上诉人于2013年3月向被上诉人书面提出撤店申请，并于2013年4月7日停止经营，撤店离场。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，当交付的商铺不符合合同约定，致使租赁目的不能实现时，承租方有权解除合同。因被上诉人未提供保证上诉人正常经营的商场环境，致使上诉人持续巨额亏损，上诉人为避免损失的进一步扩大，有权解除合同。因此，双方的合同解除应确定为2013年4月7日。3、被上诉人与上诉人签订的《商铺租赁合同》，形成的是商业合作关系，而不是普通的房屋租赁合同关系。商铺经营是商场经营活动的一部分，商场盈利与否取决于商铺经营的盈亏状况，同时，商铺的盈亏与否又在一定程度上依赖于商场整体的市场定、营销推广与营运模式等。所以，商场与商户不仅负有交付房屋和缴纳租金等的权利义务关系，同时双方在经营上互有权利义务关系，被上诉人有义务对上诉人的经营损失负责。故，请求撤销原判第一、二、三、四、五、六、七项，改判驳回盈富公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由盈富公司承担。
盈富公司答辩称：1、双方当事人系租赁合同法律关系，盈富公司不应对杰信公司的经营风险承担任何责任。盈富公司作为房屋的出租方已经履行了最主要的义务，盈富公司无法定或约定义务分担杰信公司的正常经营风险。2、盈富公司不存在经营管理不善。按照双方的合同约定，物业管理费包括的服务仅为：在购物中心营业时间内的中央空调、公共区域的用水、用电、中央空调、照明、绿化、公共区域的一般保安服务、公共区域的清洁灭虫、保洁、公共费用、公共设备的操作、维修保养及更新，公共区域及公共设备的保险及第三者责任保险、物业管理团队人员之酬金及其他福利。因此，杰信公司要求盈富公司承担其各项支出或损失没有法律及合同依据。请求驳回上诉，维持原判。
在本案二审过程中，杰信公司向本院提交了两组证据：第一组证据为关于长沙悦方（盈富公司）与商户之间的纷争的网页报道的公证书一份，以及长沙晚报2012年11月28日A4版相关报道与部分商户集结拉条幅阻碍商场经营秩序的图片一组，拟证明盈富公司因管理不善致部分商户闹事，影响商场正常经营。第二组证据为杰信公司在悦方商场的经营利润表、在友谊商店的经营利润表，拟证明因盈富公司管理不善导致杰信公司在悦方的经营持续亏损，盈富公司应对此承担相应的法律责任。
盈富公司质证认为：对于第一组证据中的公证书的合法性没有异议，真实性和关联性有异议。公证书里面所载的内容为媒体报道不具备真实客观性，且证据中所载的事实无论真实与否均与本案租赁合同法律关系无关；对于长沙晚报的报道，合法性没有异议，关联性及证明目的有异议，这份证据证明商户管理方是负责任且愿意友好协商的；对于图片的三性均有异议，无法证明时间地点。对于杰信公司提交的第二组证据的真实性和关联性有异议，杰信公司提交的经营利润表为其单方制作不具有真实性，且因各个商场的经营理念、地理位置不同，同一品牌的经营利润不具有可比性，无法证明杰信公司的经营亏损与盈富公司有关。
本院审查确认杰信公司提交的第一组证据的证明力，并认定：长沙悦方IDMALL的部分商户曾集结拉条幅妨碍商场经营秩序。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点为：1、双方当事人签订的《商铺租赁合同》是属于普通租赁合同关系还是商事法律关系；2、杰信公司租赁期间的经营亏损是否应该由被上诉人承担。针对以上争议焦点，本院评判如下：
关于双方签订的《商铺租赁合同》的法律关系问题。上诉人杰信公司上诉主张双方当事人系商事法律关系。虽然双方当事人签订了《商铺租赁合同》，但盈富公司只是将其所有的商铺租赁给杰信公司，并没有对商铺进行投资、经营，与商事法律关系的性质不符。故不能因租赁标的物系商铺而将商铺租赁合同界定为商事法律关系，上诉人杰信公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于杰信公司租赁期间的经营亏损是否应由盈富公司承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六的规定“出租方应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定用途”，盈富公司作为悦方商场的所有者和管理者，同时作为租赁合同的出租方，其有义务保持杰信公司租赁的商铺在其经营期间符合正常经营用途，如果出现商铺不能正常经营时，盈富公司有义务及时处理，以保证承租人能够正常使用。盈富公司所有的悦方商场曾发生过部分商户闹事，在商场挂条幅、堵大门的情况，一定程度上影响了杰信公司所租赁的商铺的正常经营。因此，盈富公司作为商场的所有者以及物业管理者，在物业服务不符合约定的情况下，其要求杰信公司依照合同约定标准支付物业管理费于法无据。而基于部分商户闹事影响了杰信公司的商铺经营，对于杰信公司的违约金亦应相应减少，酌定为35000元。至于杰信公司所主张的营业亏损，因其未提交充分的证据证明其亏损数额以及亏损数额与部分商户闹事之间的直接因果关系，故原判未予支持并无不当。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第2904号民事判决第一、二、四、六、八、九项；
二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第2904号民事判决第三、七、十项；
三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第2904号民事判决第五项为：由上诉人湖南杰信实业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付被上诉人湖南盈富置业有限公司违约金35000元；
四、驳回被上诉人湖南盈富置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人湖南杰信实业有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费14320元，二审诉讼费9220元，共23540元，由上诉人湖南杰信实业有限公司承担18500元，被上诉人湖南赢富置业有限公司承担5040元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十月十三日
书 记 员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则、根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。