广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0312民初186号
原告广州某物业管理有限公司临桂分公司，住所地桂林市临桂区临桂镇机场路南侧西城北路。
负责人姚某，该公司经理。
委托代理人黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。
委托代理人梁华娟，广西宁斌律师事务所实习律师。
被告殷某，男，1976年4月3日出生，汉族，住桂林市临桂区临桂镇西城北路。
第三人广州某酒店物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人王某，该公司总经理。
委托代理人王优进，广西宁斌律师事务所律师。
原告广州某物业管理有限公司临桂分公司与被告殷某、第三人广州某酒店物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法组成由审判员李春光担任审判长和人民陪审员叶永付、侯有喜参加的合议庭，于2016年5月17日公开开庭审理了本案。书记员秦丽菊担任记录。原告广州某物业管理有限公司临桂分公司的委托代理人黄靖耕、梁华娟和被告殷某及第三人广州某酒店物业管理有限公司的委托代理人王优进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州某物业管理有限公司临桂分公司诉称，2009年11月12日，第三人广州某酒店物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的广西碧园房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。甲方委托乙方对其开发的位于桂林市临桂县的【碧园.印象桂林】进行物业管理。协议的第三章第三条约定，委托管理期限为2009年11月12日至2012年12月31日，合同期满以后，如果业主委员会尚未成立，甲方如不再另行招标，双方协商继续履行本合同。合同第七章第7条第1点约定了物业管理费，其中：一期及二期多层住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。第三期小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。合同第七章第7条第5点约定，业主或物业使用人应按照《商品销售合同》内约定的交房时间交付之日起交纳物业管理费，收楼时首次交付一年，次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前缴纳下一季度物业管理费，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三交纳滞纳金（违约金）。按照被告与广西碧园房地产开发有限公司签订《购房合同》第十七条的约定，被告应遵守广西碧园房地产开发有限公司委托前期物业管理公司的物业管理规定。购房合同的约定，被告购买的房屋于2007年6月26日交楼。被告于2012年1月1日起至2015年8月31日，就欠交物业管理费3925.9元、滞纳金（违约金）7875.99元。2014年8月1日，广西碧园房地产开发有限公司与原告签订《碧园印象桂林前期物业管理服务合同》，由原告从2014年8月1日起继承广州某酒店物业管理有限公司对【碧园.印象桂林】进行物业管理。2104年8月1日，广州某酒店物业管理有限公司与原告签订了一份《债权转让协议书》，广州某酒店物业管理有限公司将2014年8月1日前其管理的【碧园.印象桂林】应收业主的物业管理费、滞纳金及其他相关费用所享有的权利全部转让给原告。2015年12月24日原告及第三人向被告送达了债权转让和催收物业费的书面通知。原告及第三人广州某酒店物业管理有限公司为被告提供了物业管理服务，被告有及时缴纳物业管理费的义务。被告不按约定缴纳物业管理费，应当承担违约责任。原告接受了广州某酒店物业管理有限公司对被告享有的债权的转让，原告有权向被告主张权利。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，诉请：一、判决被告向原告支付物业管理费3925.9元（从2012年1月1日计至2015年8月31日，每个月按91.3元计算）；二、判决被告向原告支付违约金7875.99元（违约金暂计至2015年8月31日，此后的违约金计至被告付清所欠物业管理费为止）；三、判决被告承担本案的诉讼费用。原告广州某物业管理有限公司临桂分公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、公司的营业执照及组织机构代码证，证明原告的基本情况；2、第三人与广西碧园房地产开发有限公司签订的印象桂林《前期物业服务合同》，证明广州某酒店物业管理有限公司是碧园·印象桂林小区2009年—2012年期间的物业服务公司，并在合同第七章第7条第1点约定了物业管理费的收费标准；3、原告与广西碧园房地产开发有限公司签订的碧园·印象桂林《前期物业服务合同》，证明原告从2014年8月1日开始为被告提供物业服务；4、债权转让协议书，证明第三人将2014年8月1日前其管理的【碧园.印象桂林】小区应收业主的物业管理费、滞纳金及其他相关费用所享有的权利全部转让给原告；5、被告签订的商品房买卖合同，证明被告购买了碧园·印象桂林小区的房屋，被告自愿接受开发商与物业公司签订的《前期物业管理合同》的规定；6、照片，证明原告已于2015年12月24日向被告书面催收过物业管理费、第三人己于2015年12月24日将债权转让的事实书面告知了被告；7、被告欠物业费及滞纳金（违约金）统计计算表，证明被告所欠物业费及滞纳金（违约金）的金额的计算方式；8、临桂个人名下房地产登记情况查询证明，证明诉状上所涉及的房屋是登记在被告名下。
被告殷某辩称，其签合同时是与南宁乐仆居物业公司签的合同，当时签的是物业管理费每平方米是0.3元，其未与原告签订任何合同，更换物业公司及物业费涨到0.6元每平方米，也没有经过其的同意，原告无资格起诉要求其交物业费，请求驳回原告的诉讼请求。
被告殷某为其辩解在举证期限内未提供证据。
第三人广州某酒店物业管理有限公司述称，其于2009年11月l2日与碧园房地产开发公司签订了《印象桂林前期物业服务合同》对该小区进行物业管理；2014年8月1日与原告签订了《债权转让协议书》，并于2015年l2月24日与原告向被告送达了债权转让与催收物业费的通知书。请法庭查明事实，依法判决。
第三人为其主张在举证期限内提供的证据有：公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，证明第三人的主体资格。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据5无异议；被告对原告提供的证据1-4、6-8及第三人提供的证据，其认为其不清楚，不发表质证意见；第三人对原告提供的证据1-8均无异议；原告对第三人提供的证据无异议
本院结合各方的举证和质证，认证如下：对各方确认的书证予以采信；对各方提出异议的书证因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方讼辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参与依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2007年2月2日，广西碧园房地产开发有限公司与被告殷某签订了《商品房买卖合同》，被告殷某购卖碧园·印象桂林南区一期第6幢A单元501号房。《商品房买卖合同》中第十七条第5项约定：出卖人按照规定委托物业管理公司负责碧园·印象桂林南区一期的前期物业管理，买受人遵守物业管理公司的规定。
2009年11月12日，广西碧园房地产开发有限公司（为甲方）与广州某酒店物业管理有限公司（为乙方）签订了印象桂林《前期物业服务合同》。合同约定：甲方为下述物业的开发商，有权委托符合相应资质的物业管理企业提供前期物业服务。乙方是根据中华人民共和国的相关法规获取物业管理执照的有资质管理企业。根据中华人民共和国的相关规定，甲乙双方在平等、自愿、协调一致的基础上，甲方同意委任乙方对甲方物业桂林［印象桂林］提供前期物业管理服务，因此订立本合同。第三条中的3.1约定：本合同从2009年11月12日起生效至2012年12月31日止，乙方为甲方向该物业提供前期物业服务。其中2010年5月31日前以顾问公司名义全面接管小区物业服务，期间原前期物业服务企业的小区物业管理处仍保留，但由乙方全权接管及经营。3.2约定：合同期限满，业主委员会尚未成立，如甲方不再另行招标，双方协商继续履行本合同。第六条中的6.5约定：业主欠物业管理费收缴处理方式：2009年12月1日—2010年5月30日，乙方以南宁乐居仆物业管理有限公司临桂分公司印象桂林物业管理处的名义向业主催缴2009年12月1日以前的欠款费，2009年12月1日前印象桂林项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，2009年12月1日后，印象桂林项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，每季度丙乙双方共同确认当季收缴2009年12月1日前业主欠费金额后，由丙方返还乙方50%，乙方负责提前十天付给乙方相应数额的发票。第七条前期物业服务费用约定：在乙方接管后，本物业管理区域内物业服务费用包干方式，乙方服务报酬在物业服务费中提取。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体标准如下：7.1本物业的管理服务费一期及二期多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；高层（含小高层）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。生活垃圾费，按6元／月／户收取，收费标准按相关部门规定。未入住的业主不用缴纳该费。三期小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取（三期物业管理费已含垃圾费，不再另行收垃圾清运费）。7.5业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付一年。次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前交纳下一季度物业管理费、车位使用费及其它物业代收代缴费用，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三缴纳滞纳金；如业主首付物业管理费有效时段结束日离下次缴费日不足一个季度，则在首付结束日后十天内，预缴从首付结束日至下次缴费日期间相关费用。第九条中的9.4.3约定：乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益。等等。合同未约定业主逾期交纳物业管理服务费应支付违约金。合同签订后，广州某酒店物业管理有限公司进驻在印象桂林小区进行物业管理。2014年8月1日，广州某酒店物业管理有限公司（为甲方）与原告广州某物业管理有限公司临桂分公司（为乙方）签订了一份《债权转让协议书》。双方约定：广州某酒店物业管理有限公司（甲方）将享有2009年12月1日与广西碧园房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中印象桂林小区欠费业主所欠费用（物业服务费、滞纳金、水电费、停车费等）的债权转让给原告广州某物业管理有限公司临桂分公司（乙方），本合同自双方签字盖章后即行生效。原告广州某物业管理有限公司临桂分公司（乙方）自合同签订之日起，即有权作为《前期物业服务合同》的唯一权利人以自己的名义向该小区所有欠费业主追讨欠费，原告广州某物业管理有限公司临桂分公司（乙方）有权自行与欠费业主达成和解协议，并有权减免欠费业主相关的费用。原告广州某物业管理有限公司临桂分公司（乙方）于每月月初将追讨回款的情况与广州某酒店物业管理有限公司（甲方）核对确认，经双方签字盖章后折抵甲方所欠乙方款项。
2014年8月1日，广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告广州某物业管理有限公司临桂分公司（为乙方）签订了一份碧园.印象桂林《前期物业服务合同》。合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对住宅、商铺、人防地下室、地下车库及园林等配套设施实行专业化、一体化的前期物业管理服务，订立本合同。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第十七条约定：甲方自2014年8月1日至2016年7月31日止（或业委会成立时）委托乙方为“碧园·印象桂林小区”进行前期物业管理，委托管理期限满后，业主委员会尚未成立的，双方在另行续签合同。如委托管理期间小区业主委员会成立，而业主委员会决议另行委托物业服务企业管理服务的，则本合同在业主委员会书面通知终止时终止。第二十一条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：一期（多层0.6元／㎡.月，具体楼栋范围1#—15#）；二期（多层0.6元／㎡.月，高层含小高层0.9元／㎡.月，具体楼栋范围16#—25#）；三期（高层含小高层1.0元／㎡.月，具体楼栋范围58#—61#）；四期（高层含小高层1.1元／㎡.月，具体楼栋范围62#—65#）；五期（高层含小高层1.3元／㎡.月，具体楼栋范围41#、42#、69#、70#、73#、74#）；商铺（2.0元／㎡.月，具体楼栋范围一期商铺及64#、65#底层商铺），其它后续开发物业根据临桂县行业水平由甲乙双方另行协商确定标准。等等。合同对业主拖欠物业管理服务费未约定收取违约金。合同签订后，原告广州某物业管理有限公司临桂分公司进驻在碧园·印象桂林小区进行物业管理及服务至今。
2015年12月24日，原告和第三人在小区内被告的住房大门上张贴“债权转让通知书及催收物业费的通知”，内容为“尊敬的碧园·印象桂林小区业主：广州某酒店物业管理有限公司已于2014年8月将贵小区所有欠费业主包括但不限于物业服务费、滞纳金、水电费、停车费等欠费形成的债权及权利整体转让给广州某物业管理有限公司临桂分公司（所有欠费均算至2014年7月31日止，总计欠费2446户，欠费金额为2134543.39元），为此通知各位业主。广州某管理有限公司临桂分公司现再次向各位碧园·印象桂林小区业主催收2015年12月31日之前拖欠的物业管理费及滞纳金，望各位业主收到本催告函后一周内与本公司联系并交纳物业管理费和滞纳金等，如逾期不交费的，本公司将通过法律途径维护公司的合法权益”。2016年1月11日，原告诉至本院，提出前述诉请。
同时查明，原告广州某物业管理有限公司临桂分公司于2014年8月20日成立；组织机构代码证代码31012173-X，有效期限为2014年8月27日至2018年8月26日。被告殷某是碧园·印象桂林小区的业主，从2007年10月入住该小区，其购买的物业单位为碧园·印象桂林南区一期第6幢A单元501号房（合同约定建筑面积151.25平方米），其物业管理费交至2011年12月31日，2011年按每平方米0.6元的标准交给第三人，从2012年1月1日起至今未向小区物业公司交纳物业管理费。至今碧园·印象桂林小区未成立业主委员会。
本院认为，碧园·印象桂林小区至今未成立业主委员会。广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司与原告广州某物业管理有限公司临桂分公司或第三人广州某酒店物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，由原告或第三人对碧园·印象桂林小区进行前期物业管理，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定。广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司作为碧园·印象桂林小区的开发建设单位，其与原告广州某物业管理有限公司临桂分公司签订的碧园·印象桂林《前期物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力；本案被告是碧园·印象桂林小区的业主之一，亦受上述《前期物业服务合同》的约束。原告或第三人进驻碧园·印象桂林小区实施物业管理，为碧园.印象桂林小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。被告主张原告未与其签订任何合同、更换物业公司及物业费涨到0.6元每平方米未经过其的同意，原告无资格起诉要求其交物业费，不符合上述规定，本院不予采信；其请求驳回原告的诉讼请求，本院不予支持。被告殷某购买的物业单位为碧园·印象桂林南区一期第6幢A单元501号房（合同约定建筑面积151.25平方米），按《前期物业服务合同》的约定，被告殷某每个月的物业管理费应按每平方米0.6元的标准收取，为90.75元（按151.25×0.6元计算）。原告于2014年8月1日进驻碧园·印象桂林小区实施物业管理，至2015年8月31日共13个月，依合同约定被告应支付该期间的物业管理服务费1179.75元（90.75元／月×13个月）给原告。对于原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费的违约金的诉请，因合同中未约定逾期缴纳物业管理费应支付违约金，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告诉请被告支付2012年1月1日至2014年7月31日期间的物业费及违约金的问题。本院认为，原告提出该诉请，是基于其与第三人广州某酒店物业管理有限公司于2014年8月1日签订的《债权转让协议书》。该协议虽是协议双方当事人的真实意思表示，但协议约定第三人将被告等业主欠交物业管理等费的债权转让给原告，违反了第三人广州某酒店物业管理有限公司（为乙方）于2009年11月12日与广西碧园房地产开发有限公司（为甲方）签订的印象桂林《前期物业服务合同》第九条中的9.4.3“乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益”的约定。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该《债权转让协议书》是无效的。因此，原告的该部分诉请，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告殷某支付物业管理服务费1179.75元给原告广州某物业管理有限公司临桂分公司；
二、驳回原告广州某物业管理有限公司临桂分公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费95元，由原告广州某物业管理有限公司临桂分公司负担45元，被告殷某负担5A0元。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费95元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李春光
人民陪审员 叶永付
人民陪审员 侯有喜
二〇一六年六月十二日
书 记 员 秦丽菊