广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初5583号原告:广州市凤安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区革新路凤安三街65号首层，统一社会信用代码：91440105683253495L。法定代表人：江瑞敏，总经理。委托代理人：刘雅莉、关杰洪，分别为广东百健律师事务所律师、实习律师。被告：许杰明，男，1949年12月12日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：谭凤仪，女，1951年7月4日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：许杰明（被告谭凤仪的丈夫，也是本案被告之一），联系地址广州市海珠区革新路凤安二街x号x房。原告广州市凤安物业管理有限公司诉被告许杰明、谭凤仪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘雅莉、关杰洪到庭参加了诉讼。两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：原告与广州市海珠区凤安花园业主委员会于2012年8月5日签订《物业管理服务》，约定合同期限为2012年8月5日至2017年8月4日；由原告为广州市革新路16号凤安花园小区提供物业管理服务，管理服务费的收费标准和方式:住宅、房屋按照建筑面积每月每平方米0.7元向�主或使用人收取；等。上述合同签订后，原告依约为该小区提供物业管理服务。但被告拖欠了广州市海珠区革新路凤安二街21号506房的管理费和公摊电费，经原告多次催收，均未果。故起诉请求判令：1、被告向原告支付拖欠的管理费887.1元（自2015年5月1日起至2017年5月30日止，按50.6922平方米×0.7元/平方米/月的标准计算）；2、被告向原告支付拖欠的公摊电费54.6元（自2015年2月至2017年5月，按总表读数每户分摊出来，该金额是原告自己计算所得）；3、本案诉讼费由被告承担。两被告共同辩称：被告确认欠原告在本案中主张的物业管理费，对原告计算物业管理费的标准没有异议，但是由于被告在购买涉案506房以及广州市海珠区革新路凤安二街21号507房的时候，开发商广州市远锋房地产开发有限公司没有为被告办理上述两套房屋的房产证，导致被告需起诉开发商�证。但是开发商在判决后也没有为被告办理房产证，后来通过政府的协调，被告可以领取房产证，但是被告为开发商垫付了有关税费和诉讼费共10582元，开发商至今没有将该款项支付给被告。被告认为开发商与原告实际上是同一个公司的人员在操作，所以被告要求原告将开发商应支付给被告的上述费用用于抵扣被告欠原告的物业管理费，如果原告不同意该方案，被告也不同意向原告支付物业管理费。经审理查明：原告领有三级《物业服务企业资质证书》。广州市海珠区革新路凤安二街x号x房的所有权人为两被告；占有部分共有；建筑面积为50.6922平方米。原告曾于2015年6月4日提起本案诉讼，要求被告清缴广州市凤安物业管理有限公司支付海珠区革新路凤安二街21号506房2005年4月至2015年4月的物业管理费9179.30元、2004年10月至2015年1月水电费（含公共分摊）562.40元。本院于2015年8月11日作出（2015）穗海法民三初字第1093号民事判决书，判决：被告许杰明、谭凤仪在本判决生效之日起10日内向原告广州市凤安物业管理有限公司支付海珠区革新路凤安二街21号506房2005年4月至2015年4月止的物业管理费及2004年10月至2015年1月的水电费（含公摊）共计4480.70元。该判决书已生效，并查明以下事实：一、1997年11月28日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋置业发展有限公司（乙方，2001年1月更名为广州远锋物业管理有限公司）签订《“凤安花园”物业管理委托合同》，约定甲方将广州市海珠区革新路16号凤安花园住宅小区的物业委托乙方进行管理；委托管理期限自1997年11月28日起至2002年11月28日止；（管理服务费来源）按双方参照广州市物业管理服务收费标准议定的价格，由乙方报物价行政管理机�备案，领取统一价目牌后，向业主（用户）收取，即按建筑面积0.4元/月/平方米；等。二、2001年3月31日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤安花园委托乙方进行管理；委托管理期限自2001年4月1日起至2004年3月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；等。三、2003年3月31日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤安花园委托乙方进行管理；委托管理期限自2003年4月1日起至2006年3月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；等。四、2006年1月1日，广州新�房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤安花园移交乙方实行物业管理；委托管理期限自2006年1月1日起至2008年12月31日止；等。五、2009年3月15日，原告（乙方）与广州市海珠区凤安花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市革新路16号凤安花园小区范围内的物业委托乙方，统一管理，综合服务；合同期限由2009年3月15日至2012年3月14日；（管理服务费的收取）已售物业、住宅、房屋由乙方按建筑面积，每月每平方米0.60元向业主或使用人收取；等。六、2009年6月30日，广州远锋物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理移交协议书》，约定：l、自2009年7月1日起，位于广州市革新路l6号的“凤安花园”和位于广州市工业大道北83号的�远锋大厦”商住小区，由乙方接管物业管理；2、乙方接管上述两小区物业管理之前甲方因物业管理产生的全部债权债务概由乙方承继；乙方接管上述两小区物业管理之后因物业管理产生的全部债权债务概由乙方承负；等。七、2011年5月18日，原告、广州市海珠区凤安花园业主委员会作出了《关于调整物业管理费的通知》，通知中写明：广州市凤安物业管理有限公司提出要求由2011年6月开始调整物业管理费，将物业管理费由原定的住宅每平方米0.6元调整到每平方米0.7元；经业主委员会开会决定，考虑到小区的实际情况，初步同意调整物业管理费，但需全体业主投票决定。在2011年6月1日，广州市海珠区凤安花园业主委员会向原告作出书面回复表示：根据综合意见结果，同意广州市凤安物管有限公司对凤安花园物管费从2011年6月1日起，从原来的每平方米0.6元调至每平方米0.7元。八、2012年8月5日，原告（乙方）与广州市海珠区凤安花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市革新路16号凤安花园小区范围内的物业委托乙方，统一管理，综合服务；合同期限由2012年8月5日至2017年8月4日；（管理服务费的收取）已售物业、住宅、房屋由乙方按建筑面积，每月每平方米0.70元向业主或使用人收取；等。九、被告许杰明表示：大约在1998年搬进涉案房屋；2008年6月19日办好涉案房屋房产证。原告于2017年6月23日提起本案诉讼。原告在诉讼中表示不同意两被告的答辩意见，认为：1、本案是物业管理合同的纠纷，而被告所主张的是买卖合同纠纷，是两个不同的法律关系，所以不能用被告之前为开发商所垫付的费用抵扣涉案的物业管理费；2、开发商与原告是两个不同的主体，就算�公司内部人员一致，也不能以此作为拒绝缴纳物业管理费的理由。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、原告自行制作的《革新路凤安二街21号506房欠费表》，其中载明：公共分摊的欠费时间、计算方式和欠费金额分别为:2015年2月-3月为4元，2015年4月-5月为3.6元，2015年6月-7月为3.8元，2015年8月-9月为3.7元，2015年10月-11月为4元，2015年12月-2016年1月为4.3元，2016年2月-3月为3.9元，2016年4月-5月为3.7元，2016年6月-7月为3.9元，2016年8月-9月为3.8元，2016年10月-11月为4元，2016年12月-2017年1月为4.2元，2017年2月-3月为4元，2017年4月-5月为3.7元，合计54.6元；管理费的欠费时间、计算方式和欠费金额为:2015年5月-2017年5月，50.69㎡×0.7元/㎡×25月，合计887.1元。2、原告于2016年11月1日委托广东百健律师事务所律师刘雅莉向被告许杰明发出的（2016）百律函字第173号《律师函》，主�内容：截至2016年10月，被告拖欠凤安二街21号506房、507房物业管理费及公摊电费共1365元，请被告在收到本律师函之日起7天内到小区物业管理处缴清上述欠费；等。3、EMS全球邮政特快专递国内标准快递详情单（编号：1074901632800），其中载明：寄件人为刘雅莉；收件人为许杰明，收件地址为广州市海珠区革新路凤安二街21号506；内件品名为（2016）百律函字第173号催收律师函；寄件日期为2016年11月1日；等。4、邮件（邮件号码：1074901632800）查询证明，其中载明：邮政速递公司的收件时间为2016年11月1日；2016年11月2日妥投，他人收；等。另外，原告表示：虽然《物业管理服务合同》中没有约定其公司可以代收公摊电费，但实际上其公司已向供电部门缴纳了整个小区的公摊电费，再将公摊电费分摊到每一户中。本院认为：根据《最高人民法院关于审理�业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与广州市海珠区凤安花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对包括被告在内的小区业主具有约束力，原告据此有权对涉案小区进行物业管理。根据权利义务相一致原则，原告作为小区的物业管理者，在提供了物业服务的情况下，有权要求被告支付物业管理费。被告对原告在本案中主张其欠付物业管理费的时段和计算标准没有异议，故本院对该事实予以认定。鉴此，原告要求被告支付自2015年5月1日起至2017年5月30日止的物业管理费887.1元，合法有理，本院予以支持。原告与被告之间是物业服务合同关系，被告与开发商之间是商品房买卖合同关系，两者不属于同一法律关系，本案只处理物业服务合同关系。被告要求以开发商拖欠其款项与其拖欠原告的物业管理费相抵扣，原告不同意，故被告该抗辩意见依据不足，本院不予采纳。原告还主张被告应支付2015年2月至2017年5月的公摊电费54.6元，并提交了《律师函》、《革新路凤安二街21号506房欠费表》作为证据。被告应诉后并无对原告主张其欠缴公摊电费的事实提出异议和作出否定抗辩，且并未提出相反的证据，应承担不利的后果，而原告陈述的计算公摊电费的方法也符合交易习惯和常理，故本院对原告提交的相应证据予以采纳，对原告该事实主张予以采信。鉴此，本院对原告要求被告支付涉案房屋的公摊电费54.6元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民�和国合同法》第四十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告许杰明、谭凤仪在本判决生效之日起10日内，共同向原告广州市凤安物业管理有限公司支付拖欠广州市海珠区革新路凤安二街21号506房自2015年5月1日起至2017年5月30日止的物业管理费887.1元及自2015年2月起至2017年5月止的公摊电费54.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由两被告共同负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在�行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一七年十一月二日书 记 员  刘 淼程淑玲