河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀04民终743号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王廷，男，1963年1月17日出生，汉族，住河北省邯郸市复兴区。
委托诉讼代理人：刘赫、靳辉，均为河北熙坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:胡世豪，男，1995年10月11日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：郭培尧、李信涛，均为河北中大同律师事务所律师。
上诉人王廷因与被上诉人胡世豪房屋买卖合同纠纷一案，不服邯郸市复兴区人民法院（2017）冀0404民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
王廷上诉请求：1、依法撤销邯郸市复兴区人民法院（2017）冀0404民初1600号民事判决，依法改判解除房屋买卖合同且涉案房屋不能过户及被上诉人支付上诉人一万元违约金请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人父亲胡有祥签订的《房屋买卖合同》问题：一、合同具有相对性，诉争房产签订《房屋买卖合同》合同主体是上诉人王廷与胡有祥签订，不能作为本案的定案依据。二、退一步讲，法院若将上诉人王廷与胡有祥签订的《房屋买卖合同》作为认定案件事实依据，也因乙方胡有祥持续违约导致合同目的不能实现，应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的《邯郸市存量房买卖合同问题：一、上诉人王廷与被上诉人胡世豪签订的《邯郸市存量房买卖合同》，因被上诉人胡世豪违约在先，所以应承担违约责任。二、被上诉人一审起诉要求上诉人按80万元日万分之五支付违约金不合法，应对此条款做无效处理。因被上诉人多次违约，上诉人无违约行为。不应承担任何违约责任。退一步讲，法院若是判决上诉人承担违约责任需要被上诉人举证存在实际损失。三、在签订《邯郸市存量房屋买卖合同》中，因无共有人签字，王廷的买卖处分行为无效，涉案房屋不能过户。四、本案上诉人认为被上诉人违约在先，导致拖延买卖合同时间，应赔偿上诉人购买房屋差价损失。五、被上诉人预期违约，上诉人曾提前解除合同，现本合同早已经解除。上诉人王廷与中介冯少华签订的补充协议问题：此合同作为补充合同不成立且无效。此合同与被上诉人无关联性，被上诉人不能用此上诉人王廷与中介冯少华签订的补充协议证据作为约束上诉人王廷的证据。综上，被上诉人违约在先，导致合同目的不能实现。中介为自己利益，一手托两家，有违职业操守，为维护上诉人合法权益，请求支持上诉人请求。
胡世豪辩称：关于答辩人之父与上诉人签订《房屋买卖合同》问题：一、本案虽然是答辩人与上诉人因房屋买卖合同产生的纠纷案件。但是，答辩人之父与上诉人签订《房屋买卖合同》是前因。原审判决将这一真实情况在判决书中叙述，是完整的，也是必要的。二、《房屋买卖合同》签订后，答辩人只因身份证暂时没有办下来，无法在银行办理按揭贷款。事实上，答辩人之父为答辩人买房，上诉人是知晓的，他也是同意延期履行的。不然，上诉人也不会于2017年5月3日，再接受上诉人2万元预付款。又于2017年6月28日，与答辩人重新签订《邯郸市存量房买卖合同》。对于《房屋买卖合同》，双方均不存在违约责任。关于答辩人与上诉人签订《邯郸市存量房买卖合同》问题：事实是，2017年6月28日签订合同，2017年6月29日，答辩人依据合同约定，就将首付款监管金额为33万元，存入由邯郸市住房保障和房产管理局指定的监管账户。该《合同》第四条第二款规定：乙方需要贷款购房的，凭该合同和首付款凭证至银行办理贷款业务。贷款银行批准贷款后，乙方应要求银行将贷款划入乙方交存的监管账户内。显然，该条款并没有对贷款银行批准贷款的具体日期作出约定。且，合同具有相对性，该合同也不可能对银行的行为产生约束力。2017年8月28日，银行将购房贷款45万元，转入监管账户。上诉人存在违约，答辩人主张违约金依法有据。上诉人的配偶虽然没有在《合同》上签字，但看房、谈买卖该房之事，上诉人的配偶也在场，在银行贷款时，上诉人夫妇均到场参加了面签。这说明了上诉人配偶是同意出售该房屋的。答辩人完全履行了合同约定的义务，根本不存在违约行为。关于《补充协议》问题：这是双方对原合同约定的过户时间重新进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按照约定履行合同义务。总之，上诉人的上诉理由均是在一审时的重复，没有新的观点，也没有新的证据。其上诉纯属滥用诉权，拖延时间。望二审法院依法驳回上诉，维持原审判决，以使答辩人早日实现其合法权益。一、二审诉讼费均由上诉人负担。
胡世豪向一审法院起诉请求：一、被告立即为原告办理邯郸市复兴区建设大街345号希望山城小区8-5××号房屋所有权转移登记手续，被告将该房屋及附属设施（包括地下室、天然气、暖气、柜机空调一台、挂机空调三台、双人床三张、衣柜三组、电脑桌一张、净水器一台、热水器一个等）交付原告；二、被告支付原告自2017年9月18日起至被告将该合同约定的义务履行之日止，按80万元的日万分之五支付原告违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。本案在诉讼过程中，原告自愿将第一项诉讼请求变更为：被告立即为原告办理邯郸市复兴区建设大街345号希望山城小区8-5××号房屋所有权转移登记手续，被告将该房屋交付原告。王廷向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的邯郸市复兴区建设大街345号希望山城小区8-5××号房屋的《房屋买卖合同》和《邯郸市存量房买卖合同》；二、原告赔偿被告违约金1万元；三、原告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年1月17日，胡有祥（胡世豪父亲，乙方、买方）与被告（甲方、卖方）、汉谷公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的邯郸市复兴区建设大街345号希望山城小区8-5××号的房屋出售给乙方，房产证号（以房管局出证为准）国字第0101244648号，总层次11，所在层次5，建筑面积139.9平方米，房附属设施有：带地下室、天然气、暖气、带柜机空调一台、挂机空调三台、双人床三张、衣柜三组、电脑桌一台、净水器一台、热水器；房屋售价80万元，丙方协助甲乙双方办理过户手续，各项税费由乙方承担，该房产因继承或赠予所得产生的个人所得税由甲方承担；乙方向中国光大、建行银行申请贷款56万元，贷款期限22年，首付款22万元(以上数据只作为乙方向银行提出申请时的参考，实际交纳的首付款、贷款金额及贷款年限以银行调查后审批的数据为准），甲乙双方于2017年1月20日前将贷款所需的资料准备齐全，交于丙方初审；乙方于2017年2月28日前将购房首付款存入房管局指定银行监管账户，同时甲乙双方将贷款资料递交银行并办理相关手续；甲方负责在收到全部房款2017年4月30日将房屋腾清，同时交验物业，并将钥匙交付乙方；乙方向丙方支付服务佣金16500元（中介费8000元+贷款服务费8500元）；乙方向甲方支付购房定金2万元，该定金存入甲乙双方指定监管账户，具体过户日期、抵押日期、收到全部房款日期以房管局即时政策为准。2017年5月3日，王廷向原告出具《收条》一份，内容为:“今收到胡世豪支付购买希望山城8号楼501室预付款现金2万元，房屋总价80万元”。2017年6月28日，胡世豪（乙方、买方）与王廷（甲方、卖方）签订《邯郸市存量房买卖合同》一份，内容为：甲方所售房屋坐落为邯郸市复兴区建设大街345号希望山城小区8-5××号，建筑面积139.9平方米，附属设施无，成交价78万元，支付方式为商业贷款；甲乙双方议定该房屋资金全额监管，其中首付款33万元，贷款金额45万元；乙方自本合同签订之日起十个工作日将监管资金存入中国光大银行邯郸滏河大街支行50×××02账户号内，房屋交易完成并取得权属证书后，甲方持身份证明办理监管资金拨付手续；甲乙双方约定的全部购房款存入到交易资金监管账户后，应在十日内办理该房屋所有权转移登记手续，完成转移登记后，甲乙双方应在十日内办理房屋交付手续；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的10%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。同日，胡世豪在房管局办理了交纳了有关税费。2017年6月29日，原告将首付款33万元存入房管局资金监管账户。2017年7月11日，汉谷公司和被告签订《补充协议》一份，内容为：“希望山城小区8-5××号居所房主王廷从汉谷总部取走房本，保证随叫随到配合今后的业务办理，如有违约承担责任。如八月底过户业务不能完成，原协议自动解除，房主另行售卖。以上约定己告知买方胡世豪并经其同意，因在外地不能签名。”2017年8月28日，原告将银行贷款45万元存入房管局资金监管账户，并于2017年10月还贷至今。2017年8月29日，原告父亲与被告通话，希望被告协助过户，被告不予配合。该录音显示：胡世豪父亲：星期四款下来了，我拿到款项通知单了，这两天没联系上你。王延：不中了。胡世豪父亲：啥意思？王延：不中了，卖不成了，现在房子的时间太长了，房子涨的太多，我买不了房子了。胡世豪父亲：王哥这样，当时你去中介（小冯）给他写了协议到8月底过完户。我给中介也说了，孩子休假20多天，只要贷款8月底之前到账就能过完户，小冯说给你打电话联系不上你，我让他把电话给我了。……王延：上午他给我打电话了，太啰嗦，我把电话挂了。后来，就没接电话，今天都29号了，还能干啥呢？说8月1号，马上都9月份了。胡世豪父亲：中介小冯说到8月底。王延：这样吧胡，房子我是卖不成了，回家都埋怨我，咱卖了买不成房子了，都埋怨我，这个手续撤了吧，钱我退给你咱就清了。胡世豪父亲：你那里我给你的钱好说，一共2万元，我这里首付30多万交了，税款也交了，该怎么办？以上事实，有《房屋买卖合同》、《收条》、《邯郸市存量房买卖合同》、《房屋交易申报单》、《房屋交易确认单领取凭证》、《印花税票销售凭证》、《河北增值税普通发票》、《还款计划书》、《个人存款回单》、《补充协议》、通话录音各一份，《税收完税证明》、《邯郸市存量房交易结算资金监管(存款/入账)凭证》各二份及当事人在卷陈述佐证。
一审法院认为，胡有祥与被告及汉谷公司签订的《房屋买卖合同》及原、被告签订的《邯郸市存量房买卖合同》，当事人意思真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。虽《邯郸市存量房买卖合同》约定，原告自本合同签订之日起十个工作日将监管资金存入银行监管账户，全部购房款存入到交易资金监管账户后，应在十日内办理该房屋所有权转移登记手续，完成转移登记后，原、被告双方应在十日内办理房屋交付手续。但在该合同履行过程中，原、被告达成协议，约定“如八月底过户业务不能完成，原协议自动解除，房主另行售卖”，表明双方对原合同约定的过户时间重新进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按照该约定履行合同义务，原告于2017年8月28日将所有的监管资金存入资金监管账户，已完成合同约定的义务，但被告拒不配合原告办理过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”之规定，视为合同约定的过户条件已成就，被告未及时协助原告办理涉案房产的过户手续、交付合同约定的房屋，已构成违约，应承担违约责任。原告诉称被告协助原告办理邯郸市复兴区建设大街345号希望山城小区8-5××号房权过户手续，交付该房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告反诉，要求解除《房屋买卖合同》及《邯郸市存量房买卖合同》，证据不足，并据此要求原告赔偿被告违约金1万元的诉讼请求，于法无据，本院不足，本院不予支持。《邯郸市存量房买卖合同》约定，被告逾期不交付房屋给原告，原告不解除合同的，被告每逾期一日，按照全部房款的10%向原告支付违约金，现被告未在约定的时间交付房屋，存在违约行为，原告自愿按照日万分之五向被告主张违约金，不违反法律规定，本院予以准许。被告应当支付原告自2017年9月18日起至协助原告办理邯郸市复兴区建设大街345号希望山城小区8-5××号房产过户完毕之日止，按照80万元的日万分之五计算的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王廷于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）胡世豪办理坐落于邯郸市复兴区建设大街345号希望山城小区8-5××号房屋的产权变更登记手续，并向原告（反诉被告）胡世豪交付坐落于邯郸市复兴区建设大街345号希望山城小区8-5××号房屋；二、被告（反诉原告）王廷本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡世豪自2017年9月18日起至协助原告胡世豪（反诉被告）办理邯郸市复兴区建设大街345号希望山城小区8-5××号房屋过户完毕之日止，按照80万元的日万分之五计算的违约金；三、驳回被告（反诉原告）王廷的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元，减半收取计5800元，由被告（反诉原告）王廷负担。反诉案件受理费5800元，由被告（反诉原告）王廷负担。
二审期间查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：胡有祥与王廷及汉谷公司于2017年1月7日签订的《房屋买卖合同》及胡世豪、王廷于2017年6月8日签订的《邯郸市存量房买卖合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2017年1月7日合同虽是胡有祥与王廷签订，但王廷出具的2017年5月3日的“收条”中载明：“今收到胡世豪（130404199510111817）支付购希望山城8号楼501室预房款现金贰万元整。房屋总价捌拾万元整”，证明王廷对于胡世豪购买房屋是明知的，且于2017年6月8日胡世豪与王廷签订的合同进一步确认了双方的买卖合同关系。2017年6月28日合同的签订，应视为双方变更了2017年1月7日的合同内容，王廷再行主张胡有祥2017年1月7日合同违约责任，已丧失依据。2017年7月11日的《补充协议》载明“希望山城小区8-5××号居所房主王廷从汉谷总部取走房本，保证随叫随到配合今后的业务办理，如有违约承担责任。如八月底过户业务不能完成，原协议自动解除，房主另行售卖。以上约定己告知买方胡世豪并经其同意，因在外地不能签名。”，该协议是王廷的真实意思表示，胡世豪对此协议也表示同意，并且于8月28日将监管资金45万元存入监管账户，表明其在履行该协议。该“补充协议”对2017年6月8日合同约定的过户时间重新进行了约定，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。胡世豪于2017年8月28日将购房款全部转入监管账户，并且缴纳了相关税费，视为合同约定的过户条件已成就。王廷未及时协助胡世豪办理涉案房产的过户手续、交付合同约定的房屋，视为其为自己的利益不正当地阻止条件成就，已构成违约，应承担违约责任。王廷上诉所提共有人未在《合同》上签字问题，本院认为，其配偶虽然没有在《合同》上签字，在银行贷款时，王廷夫妇均到场参加了面签，其配偶并未提出异议，应视为其同意。王廷的上诉理由缺少事实和法律依据，本院不予采纳。胡世豪的答辩有理，其请求本院予以支持。
综上所述，王廷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由王廷负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵建平
审判员 徐世民
审判员 梁国华
二〇一八年三月二十三日
书记员 常新蕊