北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初15616号原告：邹蒙蒙，男，1986年1月15日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈瑶，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋洪博，北京市广盛律师事务所律师。被告：吴增欣，女，1982年2月1日出生，住北京市海淀区。被告：刘轩，男，1983年1月26日出生，住北京市延庆县。二被告共同委托诉讼代理人：彭建，北京市东元律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京中融信融资担保有限公司法务。原告邹蒙蒙与被告吴增欣、被告刘轩以及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李国栋任审判长，与人民陪审员李新立、李含拓组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹蒙蒙及其委托诉讼代理人陈瑶，被告吴增欣和被告刘轩的共同委托诉讼代理人彭建、第三人链家公司委托诉讼代理人刘丛到庭参加诉讼。第三人中融信公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹蒙蒙诉称：2016年7月10日，原告与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称房屋买卖合同）；原告又与二被告、链家公司签订《买卖定金协议书》、《居间服务合同》和《补充协议》；原告还与二被告、中融信公司签订《房屋交易保障服务合同》，为顺利履行合同义务，双方约定二被告应于2016年9月30日前办理该房屋已经设定抵押权的解除登记手续；原告与二被告于2017年1月6日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；原告应于合同签订当日向二被告支付定金8万元整；原告于过户前5个工作日支付第一笔首付款146万元，另120万元购房款采取公积金管理中心贷款方式支付给二被告。合同签订后，原告依约支付了定金，并积极履行合同义务，但二被告至今未办理该房屋的抵押登记解除手续，导致房屋买卖合同无法继续履行。二被告的违约行为，导致申请人再购买同等地段、户型、楼层、面积和质量的房屋将要付出比本案房屋买卖合同高出很多的价格，差价损失达到105万。原告为维护自身合法权益，故诉至法院要求：1.判令被告吴增欣和被告刘轩继续履行《房屋买卖业务签订文件合订本》及补充协议（以下简称“房屋买卖合同”），办理北京市昌平区xxx房屋的解除抵押登记手续，履行交付房屋和产权过户义务；2.判令被告吴增欣和被告刘轩向原告支付房屋总价款20%的违约金55万元；3.本案诉讼费用由被告吴增欣和被告刘轩承担。本案审理中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原告与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），解除原告与二被告、第三人链家公司签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》和《补充协议》，解除原告和二被告、第三人中融信公司签订的《房屋交易保障服务合同》；2.判令二被告承担房屋总价款20%的违约金55万元，并赔偿因被告违约给原告造成的房屋差价损失105万元；3.判令二被告返还原告定金8万元及利息347.67元；4.判令二被告赔偿原告中介费用共计72875元及利息316.7元；5.判令第三人链家公司向原告返还中介服务费；6.判令二被告承担案件诉讼费、评估费。被告吴增欣、被告刘轩共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。房屋买卖合同履行过程中，被告没有违约情形，而是原告未在合理期限内支付合同款项，导致答辩人无法按时取得购房款，无法完成其他投资需求，由于原告在被告的合同义务履行期限届满前，拖延付款已经构成违约，被告无法在预期时间内取得售房款，在急需用钱的情况下，将涉诉房屋再次抵押。同意解除合同并返还定金，但不同意支付利息。不同意赔偿中介费用及利息，因中介费用产生于原告与第三人之间的法律关系，与被告无关。诉讼费用和评估费用请求法院依法判决。具体原因：一、原告起诉之日合同履行期限尚未届满，其起诉具有恶意通过诉讼拖延履行合同之故意，被告在合同履行期限内履行了应履行的义务不存在违约情形。根据原、被告之间签订的《补充协议》第二条第二款约定“甲方（被告）应于2016年8月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续”。事实上，被告一直在积极办理解抵押手续，在约定的期限内向解抵押机构提交了申请，并且在2016年9月28日在房屋所有权证书上办理了注销抵押登记手续，而结清原贷款的时间要远远早于该时间，而事实应为原贷款银行的审批流程及解抵押机构的工作流程问题，导致在2016年9月28日才彻底办理完毕解抵押手续。而原告在2016年9月22日就已经向人民法院提起诉讼，由此被告认为原告的诉讼具有恶意性质。并非被告违约导致合同无法履行的，恰恰是原告的恶意诉讼导致合同无法继续履行。被告向原告出售涉诉房产的目的是为了尽快取得购房款，另作他用，但是在被告依约办理解抵押手续后，通知中介公司的时候，中介员工告知被告，原告已经起诉等法院的判决。迫不得已被告急需用款的情况下，另行向他人借款350万元，这也是原告未与被告沟通合同履行问题，擅自恶意诉讼，导致合同无法履行，故被告认为，被告并不存在违约，亦不应承担违约责任及赔偿责任。二、虽然双方在2016年8月29日有过沟通，但并未最终达成一致意见，被告亦未明确表态不履行合同，且以实际行为履行了应该履行的合同义务，不能认为被告具有违约情形。在双方沟通之后，被告以实际行为在积极履行合同，向贷款银行申请提前还款，办理涉案房屋的解抵押手续，并且在实际履行期限届满前按照合同的义务履行了合同义务，但遗憾的是，原告却在履行期限届满前向人民法院起诉，导致合同无法履行。合同无法履行的原因在于原告，责任不能由被告承担。三、原告在诉讼中既主张了违约金又主张了赔偿损失，没有事实依据，且与法律规定相违背。被告在合同履行中并没有主动违约的情形，一直在以积极行为积极履行合同义务，不存在违约情形。根据法律规定，对于违约金以及损失并不能同时主张，违约金的性质具有补偿和惩罚性质，实际损失也是对当事人的一种补偿，任何人不能因为诉讼而获利这是基本的法理，原告不能既要求支付违约金又要求赔偿损失。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。由上述两个法条可以确定，如果违约金不足以弥补损失的可以调整违约金，但不能超过实际损失数额，也可以得出违约金与实际损失不能同时主张的结论。况且本案中，原告并没有实际损失，被告也没有实际违约行为，对于合同不能继续履行，主要是原告恶意诉讼导致合同无法继续履行，被告对此既不应该承担违约责任也不应该承担赔偿责任。而且假设存在违约责任，责任也应双方共担，被告亦认为合同约定的违约金过高，请求法院依法予以减免。在合同履行过程中，被告一直积极履行合同，但在合同履行期限届满前，原告恶意进行诉讼，导致合同履行受阻，合同已无履行的必要，现原告要求解除合同，退还订金，对此请求被告同意，但对于其他诉讼请求，被告认为原告没有事实及法律依据，请法院查明事实，依法裁判，维护被告的合法权益。第三人链家公司述称，我公司同意解除房屋买卖合同，不同意返还中介服务费用。第三人中融信公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但提交了书面意见。同意解除房屋买卖合同，其余与我公司无关。经审理查明：2016年7月10日，邹蒙蒙（买受人）与刘轩（出卖人）、吴增欣（共有权人）经链家公司居间介绍达成并签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定邹蒙蒙购买吴增欣、刘轩共有的位于北京市昌平区xxx号房屋（房屋所有权证：X京房权证昌字第x**号，共有权证：X京房权证昌字第x**号）,产权证所载建筑面积共85.20平方米；房屋性质为商品房，已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押登记日期为2015年10月19日，出卖人应于2016年8月31日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为1500000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1250000元。房屋买卖合同还约定了其他条款。同日，邹蒙蒙（买受方、乙方）与刘轩、吴增欣（出卖方、甲方）以及链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》。该协议第一条约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家电、装饰装修和配套设施作价总计为2750000元。第二条约定，乙方于2016年7月10日前将第一笔定金80000元自行支付甲方；甲方应于2016年8月31日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于过户前五个工作日内将第一笔首付款1460000元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方同意在乙方申请的贷款机构批贷后五个工作日内，甲乙双方办理房屋所有权转移登记手续。该协议第四条第2款约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋价格的；（5）将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2016年7月10日，邹蒙蒙（购买人）与刘轩、吴增欣（出卖人）以及链家公司（居间人）签订了《买卖定金协议书》，约定：乙方确认以人民币2750000元的总价款购买该房屋；乙方于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币80000元整。同日，吴增欣、刘轩出具《收据》一张，确认收到邹蒙蒙支付的定金80000元。2016年7月10日，刘轩、吴增欣（甲方）、邹蒙蒙（乙方）与中融信公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方在甲、乙双方房屋交易过程中，为保证交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷；乙方一次性向丙方支付保障服务费12375元；甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。当日，刘轩、吴增欣（甲方、出卖人）、邹蒙蒙（乙方、买受人）与链家公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，约定由链家公司作为双方交易中间人提供居间服务；甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；本次交易居间代理费60500元，由乙方承担；甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。2016年7月14日，邹蒙蒙分别支付居间代理费60500元、保障服务费12375元。庭审中，第三人链家公司述称，原告交付定金后，其经纪人吴洋多次约被告办理解押手续，被告均不配合，向被告发催告函，被告拒收。原告邹蒙蒙称，2016年8月中旬多次催促被告办理手续，但是被告不配合，提出要涨价。原告邹蒙蒙提交了其与被告吴增欣以及第三人链家公司工作人员吴洋2016年8月29日的谈话录音，用以证明被告吴增欣以其另购房受到影响为由，拒绝履行，并在谈话中明确说过“这个合同有问题，无法执行”“那如果我解约的话，我房子不卖了的话，你能接受的（条件）”等。第三人链家公司认可该录音的真实性。被告吴增欣、刘轩亦认可录音的真实性，但称该录音仅说明双方存在一次交谈，不能证明被告违约。2016年9月7日，邹蒙蒙向吴增欣、刘轩邮寄了《催告函》,要求吴增欣、刘轩继续履行办理房屋抵押注销以及房屋权属转移登记等义务。吴增欣和刘轩的同事代为签收了《催告函》。2016年9月19日，链家公司再次向吴增欣、刘轩寄送了上述《催告函》，但吴增欣、刘轩拒收并退回。2016年9月28日，吴增欣、刘轩办理了涉诉房屋的北京银行的抵押权解除手续但并未告知邹蒙蒙，亦未告知链家公司。2016年9月29日，吴增欣、刘轩将涉诉房屋抵押给案外人吴振杰，并办理了抵押登记，担保金额为3500000元。另查明，2016年9月22日，邹蒙蒙以房屋买卖合同纠纷为由将吴增欣、刘轩诉至本院，要求吴增欣、刘轩继续履行合同，办理房屋过户手续，并承担违约金。2016年11月本院第一次开庭审理，被告吴增欣、刘轩当庭表示，即使原告邹蒙蒙能给付全款，也不同意继续履行，因为房屋现在还有其他抵押。2016年12月19日，原告邹蒙蒙将诉讼请求变更为：要求判令解除房屋买卖合同、《买卖定金协议书》《居间服务合同》《补充协议》《房屋交易保障服务合同》，由被告承担违约金，赔偿房屋差价损失，返还原告定金及利息，被告赔偿原告中介费用，第三人链家公司向原告返还中介服务费并承担案件诉讼费、评估费。本案审理中，邹蒙蒙申请对涉诉房屋2016年12月16日的市场价进行评估。2017年6月30日，北京首佳房地产评估有限公司出具《北京市昌平区xxx房地产估价报告》（以下简称《估价报告》）。估价结果为：确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2016年12月16日的估价结果为房地产总价354.51万元，楼面单价41609元/平房米。邹蒙蒙支付评估费9100元。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《买卖定金协议书》、收据、《房屋交易保障服务合同》《居间服务合同》《补充协议》《估价报告》、房产证、不动产登记证明、谈话录音以及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告邹蒙蒙与被告刘轩、吴增欣签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《买卖定金协议书》《补充协议》均系双方真实意思表示，且未违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应当按合同约定全面履行合同义务。原告邹蒙蒙按照合同约定履行了交纳定金的义务，被告刘轩、吴增欣应当按照约定履行解除抵押登记以及房屋转移过户等义务。本案中，双方的争议焦点为被告吴增欣、刘轩是否构成违约。首先，从合同履行中原、被告以及第三人的沟通情况来考察。原告邹蒙蒙在庭审中提交了其与被告吴增欣以及第三人链家公司工作人员吴洋在2016年8月29日的谈话录音，被告吴增欣、刘轩认可该录音的真实性，第三人链家公司亦认可真实性，故本院对该录音的真实性予以确认。在本次谈话中，被告吴增欣明确表示不再继续履行合同；其次，从居间人链家公司的陈述来考察。庭审中，链家公司称在原告交纳定金后，其工作人员多次约被告办理房屋解押登记，被告均不配合，后发送催告函，被告拒收；再次，从被告吴增欣、刘轩的实际行为考察。被告吴增欣、刘轩虽于2016年9月28日办理了涉诉房屋的北京银行的抵押权解除手续，但未告知邹蒙蒙和链家公司，并于解除银行抵押的次日2016年9月29日将涉诉房屋抵押给案外人吴振杰，并办理了抵押登记。综上，被告吴增欣、刘轩本应按照合同约定积极履行解除抵押、办理过户等合同义务，但被告先在谈话中拒绝履行，后又将房屋再次抵押给案外人，致使涉诉房屋无法办理过户，导致原告邹蒙蒙无法实现合同目的，其行为构成根本违约。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，原、被告双方《补充协议》约定，卖方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。原告邹蒙蒙于2016年9月22日起诉至本院，要求被告吴增欣、刘轩继续履行合同并承担违约责任，庭审中原告邹蒙蒙得知被告吴增欣、刘轩已将房屋抵押给案外人后，才将诉讼请求变更为解除合同、赔偿损失等。故关于被告辩称的原告邹蒙蒙于合同履行期限尚未届满，其起诉具有恶意通过诉讼拖延履行合同之故意的观点，缺乏依据，本院不予采信。当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，被告吴增欣、刘轩亦同意解除合同，故关于原告邹蒙蒙主张的解除其与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《买卖定金协议书》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告吴增欣、刘轩根本违约致使原告邹蒙蒙订立房屋买卖合同的目的不能实现，守约方有权要求违约方返还已付房款及利息并赔偿房屋差价等损失。关于原告邹蒙蒙主张的要求被告吴增欣、刘轩返还定金8万元及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案中，原、被告以及第三人链家公司在《补充协议》中明确约定，甲方（出卖方）出现根本违约情形的，甲方应以相当于该房屋总价款的20%向乙方（买受方）支付违约金；丙方（居间方）收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；原、被告及第三人中融信公司在《房屋交易保障服务合同》中明确约定，甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。现被告吴增欣、刘轩构成根本违约，原告邹蒙蒙有权要求被告赔偿违约金以及居间费、保障服务费等损失。故关于原告邹蒙蒙主张的要求被告吴增欣、刘轩支付原告违约金55万元的诉请，于法有据，本院予以支持；关于原告邹蒙蒙主张的要求被告赔偿中介费（居间费、保障服务费）共计72875元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告邹蒙蒙主张的要求被告赔偿中介费利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告邹蒙蒙主张的房屋差价损失，因该损失系由买卖合同解除导致的可得利益损失，故被告应予赔偿。对于房屋差价数额，本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及评估结论等，酌情确定为40万元。关于被告辩称的违约金与差价损失不能同时主张的观点，缺乏依据，本院不予采信。关于原告邹蒙蒙主张的要求解除与第三人签订的《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》以及要求第三人链家公司返还中介服务费的诉讼请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告与第三人链家公司、中融信公司之间的居间服务和保障服务与本案并非同一法律关系，本案中不宜处理，各方可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告邹蒙蒙与被告吴增欣、刘轩于2016年7月10日签定的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《买卖定金协议书》和《补充协议》；二、被告吴增欣、刘轩于本判决生效后十日内返还原告邹蒙蒙定金80000元及利息347元；三、被告吴增欣、刘轩于本判决生效后十日内赔偿原告邹蒙蒙违约金550000元；四、被告吴增欣、刘轩于本判决生效后十日内赔偿原告邹蒙蒙房屋差价损失400000元；五、被告吴增欣、刘轩于本判决生效后十日内赔偿原告邹蒙蒙中介费72875元；六、驳回原告邹蒙蒙的其他诉讼请求。案件受理费20127元，由原告邹蒙蒙负担5397元，被告吴增欣、被告刘轩负担14730元，于本判决生效后七日内交纳。诉讼保全费5000元由被告吴增欣、被告刘轩负担，于本判决生效后七日内交纳。评估费9100元，由被告吴增欣、被告刘轩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李国栋人民陪审员  李新立人民陪审员  李含拓二〇一七年十月二十日书 记 员  赵 晴