重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初3507号
原告（反诉被告）：邓廷康，男，生于1970年10月22日，住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：黄后刚，重庆市南川区金山法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李显红（邓廷康之妻），女，生于1971年7月28日，住重庆市南川区。
被告（反诉原告）：兰安中，男，生于1969年3月17日，男，住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：唐双川，重庆市南川区渝南法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）邓廷康与被告（反诉原告）兰安中确认合同无效、赔偿损失纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘小彬适用简易程序公开开庭进行了审理。邓廷康委托代理人黄后刚、李显红，兰安中及委托代理人唐双川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2015年9月经人介绍认识被告，被告自称需购房，经双方多次协商，2015年9月20日原、被告达成书面协议，原告将自有坐落于南川区XX住房一套，砖混结构，面积70平方米卖给被告。协议签订后，被告不按合同约定履行自己的义务，不讲诚信、严重违约，为此，原告特请求：1、确认原、被告于2015年9月20日签订的房�买卖协议无效；2、被告退还原告房屋，原告退还被告房屋款；3、被告赔偿原告因此而所造成的经济损失。
被告（反诉原告）辩诉称，房子是邓廷康要卖的，现在又要收回去，房屋本身就没有产权证，他收回房屋，应当要退回我支付的购房款，对房屋我进行了装修，也应当赔偿装修费，为此反诉请求：1、赔偿购房款75000元及利息；2、房屋装饰费用80000元；3、家具损失8820元。
反诉被告辩称：对反诉请求不认可，房屋装饰费用应当在评估的6万多的基础上折旧来算。
经审理查明，邓廷康原在原南川市XX拥有农村房屋一套，房屋所有权号：南房权字第XX**号，为集体土地建设而来，原南川市人民政府对邓廷康发放的南川市农村居民建住房用地批准书注明：批准的用地，只限于住宅，凡经营性用地或转让，必须依法征为国有并有偿使用。后，邓�康将原房屋改建扩大修建新的房屋，将其中的一套住房卖给兰安中，双方于2015年9月20日签订购房协议一份，约定甲方（邓廷康）将位于XX自有住房一套出售给乙方（兰安中），价款100000元，分两次付清，第一次支付50000元，余款50000元在2016年12月30日付清，购房协议第五条房屋基本情况注明：交易房屋为新建住房，面积大约70平方米，因国家政策原因，未能办理房地产权证。协议签订后，兰安中分四次支付邓廷康购房款75000元，分别是2015年9月20日支付50000元，2016年11月支付5000元，2016年12月5000元，2017年4月15000元，余款25000元至今未再支付。
兰安中购买房屋后，对房屋进行了装修并搬入生活居住至今。庭审中，双方共同委托重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司对诉争房屋的装修及家具损失进行评估，评估费用5000元，由邓廷康预交。2017年9月6日，评估机�作出重金翰评鉴字（2017）0201号资产评估报告书，认定诉争房屋的装修重置全价为65577元，成新率89%，评估值58364元。装修部分的清单（26项）为：基装（70㎡的1套住房）、地板（22㎡）、强化木地板（11.48㎡）、强化木地板（10.73㎡）、墙布（110㎡）、吊顶（24.24㎡）、厨房三件套（抽油烟机、灶、热水器）、厨卫一体（60㎡含墙面、地面及顶棚）、卧室壁柜（2套）、1个厕所门（一扇）、三个卧室门（3扇）、1个玻璃滑门（1扇）、大门门套（1扇）、窗户防护网（3个5㎡）、灯具及开关（17个开关及插座）、大吊灯（1个）、小灯（11个）、吸顶灯（2个）、过道灯（1个）、厨房灯（1个）、卫生间浴霸（1个）、窗帘（20㎡）、天井钢化玻璃（6㎡）、电视柜（1个）、鞋柜（1个）、水电气开庭费用及其他费用。
家具部分（3项）沙发1张重置全价4300元，成新率72%，评估值3096元；床两张重置全价4400元，成新率82%，评估值3608元；床头柜2个重置全价100元，成新率82%，评估值98元。
庭审中，原告邓廷康表示无损失，也未提交证据证明其损失存在。
上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，地籍档案、房屋产权证、农村居民建住房用地批准书，购房协议，评估报告等证据在案佐证，并经庭审质证核实，可以作为定案的依据。
本院认为，本案诉争房屋为集体用地改建而来，并无合法的建房及用地手续，双方当事人又非同一集体经济组织成员，为此，双方签订的房屋买卖合同违反法律的规定，为无效协议。
《合同法》第五十八之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。为此，兰安中应当将购得的房屋返还给邓廷康，而邓廷康应将购房款75000元退还给兰安中并支付利息。对利息的计算起点和标准，其中签订合同当天支付的50000元，应从支付之日起参照中国人民银行贷款年利率约6%计算，对2016年11月和12月各支付的5000元，由于无法确定具体支付时间，这10000元本院取中间时间，从2016年12月1日起计算，对2017年4月支付的15000元亦如此，从2017年4月15日起计算。
对反诉原告兰安中主张的装修损失80000元，由于双方共同委托的评估机构作出的资产评估报告书，认定诉争房屋的装修重置全价为65577元，成新率89%，评估值58364元，对超出的部分，兰安中并未举证证明，本院不予认可。
对反诉原告兰安中主张的家具损失8820元，经双方共同委托的评估机构作出的资产评估报�书，认定诉争房屋的家具部分沙发1张重置全价4300元，成新率72%，评估值3096元；床两张重置全价4400元，成新率82%，评估值3608元；床头柜2个重置全价100元，成新率82%，评估值98元，虽然这三部分家具为可移动物品，但考虑到沙发、床、床头柜是根据房屋的结构大小和户型不同而选择，具有一定的特定性，为此，不宜由兰安中带走，该部分可计入损失部分。
对重置全价还是评估值的选择问题，由于房屋装修和家具是兰安中实际投入，为实际产生的损失，故采用重置全价（装修65577元、家具8820元）较为合理。
对于双方的过错问题，本院认为，邓廷康明知无合法的建房及用地审批手续仍然建造并出售无房地产权证的房屋，而兰安中明知邓廷康出售的房屋无合法的产权手续仍然购买，双方均存在过错，现双方的买卖合同因违反国家法律的强制性规定而无效，双方均应承担责任。为此，本院对双方的过错比例确定为邓廷康负担80%，兰安中负担20%的责任。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条之规定，判决如下：
一、邓廷康与兰安中于2015年9月20日签订的《购房协议》无效。
二、由兰安中返还与邓廷康签订的《购房协议》中约定的房屋；由邓廷康将收到的购房款75000元返还给兰安中并支付利息（具体支付时间和标准：从2015年9月20日起以50000元为基数按年利率6%支付至款项付清时止；从2016年12月1日起以10000元为基数按年利率6%支付至款项付清时止；从2017年4月15日起以15000元为基数按年利率6%支付至款项付清时止）。
三、被告兰安中因合同无效所受到的装修、家具损失共计74397元，由邓廷康赔偿59517.6元，其余损失由兰安中自行承担。
四、驳回原告邓廷康、反诉原告兰安中的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费减半收取1150元（邓廷康预交），评估费5000元（邓廷康预交），共计6150元，由邓廷康负担4920元，兰安中负担1230元；反诉案件受理费减半收取1790元（兰安中预交），由邓廷康负担1230元，兰安中负担560元。
前述履行事项，限双方在本判决生效后十日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费3580元，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回�，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 刘小彬
二〇一七年十二月二十二日
书记员 蔡佩鋹