浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民终字第1044号
上诉人（原审原告）姜登云。
委托代理人姜真。
委托代理人林加安。
上诉人（原审被告）瑞安市集云山公园管理建设指挥部。
负责人木维。
委托代理人姜正。
上诉人姜登云、瑞安市集云山公园管理建设指挥部因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服瑞安市人民法院（2009）温瑞民初字第1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年8月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原判认定，2004年4月8日，原告姜登云与原瑞安市万松广场及瑞湖路综合整治工程建设指挥部（现为被告瑞安市集云山公园管理建设指挥部）签订了房屋拆迁调换安置协议书一份，协议书第一条第1款约定：乙方（原告）房屋拆迁面积65.53平方米，甲方（被告）根据瑞政发（2003）177号文件精神，按照每月7元每平方米，计28个月的补偿标准计算临时安置费给乙方，共计临时安置费12844元。第二条产权调换安置第1款约定：安置面积：甲方在原拆建团块上安置给乙方套房一套，面积180平方米，层次五楼。其中产权调置面积65.53平方米，市场价面积114.47平方米。第二款约定：安置价：乙方产权调换面积65.53平方米，每平方米作价500元，计人民币32765元；市场价面积114.47平方米，每平方米作价3000元，计人民币343410元，共计人民币376175元。协议书第五条约定：房屋交付日期：甲方房屋交付时间在24个月内，从签订协议之日计算。协议书第三条约定：建房款的支付：分三期支付，第一期支付112852.5元，第二期支付225705元，第三期待综合设施验收后按实际面积付清全部余款。协议书第八条约定：违约责任：甲方如果在规定的时间内没有向乙方交付房屋，将按安置面积每月14元每平方米的标准向乙方支付临时安置费直至交付房屋止。协议签订后，被告拆除了原告的房屋，原告已支付了二期建房款合计338500元。2008年8月包括原告安置房在内的瑞湖路改建组团A、B幢工程竣工验收合格后上报备案。被告于2008年8月27日通知原告在同年9月15日结算房款并交付房屋。但在结算时，原、被告对逾期交房的临时安置费计算发生争议，原告未向被告支付第三期建房款，至今被告未向原告交付房屋。原告曾于2009年1月12日起诉，要求被告支付临时安置费。原审作出了（2009）温瑞民初字第621号民事判决书，确定临时安置费计算方式为：以产权调置面积（同时也是房屋拆迁面积）65.53平方米，自2006年4月8日交房逾期日始计算至被告通知2008年9月14日交付安置房屋止，以每月每平方米14元计算。瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司出具的瑞房评字（2009）第166号估价报告确定：坐落于瑞安市岭下村地段商品房在2006年4月28日至2008年9月14日期间的平均月租赁价格为14元／m2。另被告确认现可实际交付原告的房屋面积为192.51平方米。
原判认为，原、被告之间订立的房屋拆迁调换安置协议书系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效。原、被告双方订立的协议中针对被告逾期交房的违约责任，仅就临时安置费进行了约定，其计算的面积是房屋拆迁面积65.53平方米部分，本院（2009）温瑞民初字第621号民事判决书确定的临时安置费也仅就该部分安置面积计算的临时安置费作出认定，不涉及65.53平方米外以市场价作价的部分安置房屋的面积的违约责任，而原告已支付的房价款包括了市场价作价计算的部分，对以市场价计价的安置房部分，被告仍应承担因其逾期交房给原告造成损失的赔偿责任。原告要求以同地段商品房的租金标准计算损失赔偿额，与原告因被告逾期交房所受损失相适应，可予准许，估价报告确定的租赁价格，其地段虽仅确定为岭下村，而未具体表明是哪条路，但其确定的为平均价格，且根据原告就市场价作价部分已支付的价款按同时期贷款利率计算的利息也与按上述评估的租金计算的金额基本相符，因此按该评估的租金标准计算损失赔偿额在相对公平范围内，被告认为该价格与瑞湖路地段有明显差别，也未提交相关证据予以证明，不予采纳。被告已通知原告在2008年9月15日交付安置房屋，此前该房屋已经竣工验收合格，因此，逾期交房期限应自2006年4月8日交房逾期日始计算至2008年9月14日止，其面积按被告确认的实际交付房屋的面积192.51平方米中按市场价计算的部分126.98平方米计算。根据以上认定的逾期交房的计算面积及期限，以每月14元每平方米的标准计算，确定被告赔偿原告逾期交房的损失（以市场价计算部分）51968元。本案所涉的房屋虽有市场价计价部分，但原、被告之间建立的是房屋拆迁安置补偿合同，不是商品房买卖合同，原告要求按商品房买卖合同的相关规定对交付房屋面积误差超出3%部分的房价由被告承担，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、被告瑞安市集云山公园管理建设指挥部赔偿原告姜登云逾期交房（市场价计价部分）损失51968元，于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告姜登云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取550元，由被告瑞安市集云山公园管理建设指挥部负担。
宣判后，姜登云、瑞安市集云山公园管理建设指挥部均不服。姜登云提起上诉称：被上诉人没有任何证据证明其于2008年9月14日前交付房屋，即使按被上诉人2008年12月22日的交房公告计算，逾期交房的违约金也应计算至2008年12月31日，更何况被上诉人至今尚未交付房屋，因此原判认定逾期违约期限不当。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被上诉人应当承担面积误差比超过3%部分的房款。虽然双方签订的是房屋拆迁安置补偿合同，但涉案房屋的绝大部分是按市场价购买的，故应适用该司法解释的规定。综上，原审判决错误，请求二审依法改判。
针对姜登云的上诉请求，瑞安市集云山公园管理建设指挥部辩称：被上诉人已于2008年8月27日通知其于同年9月15日办理房屋结算手续并交付房屋，该事实已经原审法院（2009）温瑞民初字第621号生效民事判决认定。本案并非商品房买卖合同，而是拆迁安置补偿合同，二者有本质区别，不应适用商品房买卖合同相关司法解释的规定。
瑞安市集云山公园管理建设指挥部上诉称：本案并非商品房买卖合同，原判以租金作为赔偿损失的计算标准，缺乏依据。此外，评估报告中确定的租金价格范围与本案讼争房屋存在明显差异，原判以此标准确定租金损失，不符合客观实际。
针对瑞安市集云山公园管理建设指挥部的上诉请求，姜登云辩称：房屋拆迁调换安置协议书明确约定了赔偿标准，（2009）温瑞民初字第621号案件已就安置价面积65.53平方米计算了延期安置费用，其余部分的迟延交付，亦应支付相应的违约金。原判以评估报告确定的租金价格计算违约损失，合情合理。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据。本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。二审另查明，本案讼争房屋已于2009年8月21日交付。
本院认为，瑞安市集云山公园管理建设指挥部与姜登云于2004年4月8日签订的房屋拆迁产权调换安置协议书合法有效，双方应当恪守履行。原审法院于2009年4月1日作出的（2009）温瑞民初字第621号民事判决已就其中的安置价面积65.53㎡逾期交房的临时安置费作出裁决，现姜登云就安置协议中市场价面积部分请求瑞安市集云山公园管理建设指挥部承担违约责任，于法有据。原判依据委托评估的同类地段商品房租金价格作为违约损失的依据，符合双方合同约定及案件实际，并无不当。房屋竣工验收后，瑞安市集云山公园管理建设指挥部于2008年8月27日通知姜登云于同年9月15日结算房款并交付房屋，该事实已经原审法院（2009）温瑞民初字第621号民事判决认定，故应认定瑞安市集云山公园管理建设指挥部已经履行通知交房的义务，原判以此作为逾期交房违约金的计算期限，合法有据。姜登云认为应当计算至实际交付之日的上诉意见，缺乏事实和法律依据。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方订立的房屋拆迁产权调换安置协议书不同于该解释规定的商品房买卖合同，故不应适用该解释第十四条关于交付的商品房面积与合同约定不符的违约责任处理原则。综上，两上诉人提出的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。此外，需要指出的是，原判遗漏评估费用的负担，二审予以明确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费550元，评估费500元，均由瑞安市集云山公园管理建设指挥部负担；二审案件受理费1100元，由姜登云与瑞安市集云山公园管理建设指挥部各负担550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 宗波
审 判 员 马永利
代理审判员 郑文平
二〇〇九年十月十九日
书 记 员 叶 川