宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第1762号
原告上海永绿置业有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
负责人张瑜，该分公司总经理。
委托代理人蒋海山，宁夏言成律师事务所律师。
委托代理人陈芳，宁夏言成律师事务所律师。
被告季建军，男，1974年9月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告宁夏香江餐厅（普通合伙），住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
执行事务合伙人季建军，该企业总经理。
二被告共同委托代理人张昕，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告绿地集团银川商业运营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人陈军，该公司总经理。
委托代理人程德智，北京市中银（银川）律师事务所律师。
委托代理人叶军燕，北京市中银（银川）律师事务所律师。
原告上海永绿置业有限公司银川分公司与被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）、绿地集团银川商业运营管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月5日受理后，由代理审判员樊篱适用简易程序于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告上海永绿置业有限公司银川分公司委托代理人陈芳，被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）的委托代理人张昕，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司的委托代理人程德智到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，由代理审判员樊篱与人民陪审员张彦坤、马俊兰组成合议庭于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告上海永绿置业有限公司银川分公司委托代理人陈芳，被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）的委托代理人张昕，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司的委托代理人程德智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海永绿置业有限公司银川分公司诉称，原告系专门从事物业服务的企业，其为上海绿地集团银川置业有限公司开发的银川市绿地21城提供物业服务。根据《绿地21商城物业服务合同》约定：原告提供物业服务的受益人包括上述被告在内的全体业主。业主应按约向原告交纳物业管理费，如逾期缴纳，应从逾期之日起每日按每项欠费3‰的标准向原告支付违约金。三被告系物业A区饕界12号楼及15号楼01、02号的物业使用人和所有权人，物业面积共计2447.12㎡，其未按约定向原告缴纳自2013年6月至2014年12月期间的物业管理费111588.70元及采暖费70979.80元。原告多次催促被告交费，但被告置之不理。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业费111588.70元及违约金335元，采暖费43412.60元、电费27566.20元及违约金213元，以上共计183116.50元；2、本案诉讼费由三被告承担。
原告为证明其诉请，向本院提交了以下证据：
证据1、物业服务企业资质证书1份、前期物业备案登记表1份、供热企业资质证书1份，证明原告具有物业服务及供暖资质。
证据2、物业服务合同1份、证明1份，证明原告作为分支机构具有独立的诉讼主体资格，且原告收取物业费等相关费用符合合同约定。
证据3、房屋租赁合同1份、补充协议1份、企业登记信息1份，证明第一、二被告作为承租方是物业实际使用人，租赁合同约定物业费等费用均由合同承租方承担。
证据4、民事反诉状1份，证明物业的实际使用人是第二被告，原告认为诉讼主体无误，无论是普通合伙还是有限合伙只是一个性质的解释，并不影响责任主体承担。
证据5、催缴函1份、秩序维护员交接巡查记录1份，证明原告为被告提供服务，已履行了管理义务，原告向物业实际使用人催缴费用，但物业实际使用人并未缴纳费用。
证据6、通知单2份，证明原告收取物业费和采暖费是依据标准收费的。
证据7、电费发票18张，证明原告代缴电费27566.20元。
被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）共同辩称，一、原告诉讼主体错误。1、原告所诉被告宁夏香江餐厅的工商登记名称为宁夏香江餐厅（普通合伙），季建军为该合伙企业执行事务合伙人，并非法定代表人，原告起诉主体错误。2、即使法院认定原告起诉被告名称无误，但被告宁夏香江餐厅（普通合伙）系普通合伙企业，季建军作为该合伙企业的执行事务合伙人对外行使的一切行为均为职务行为，不能由于他的职务行为而作为对外承担责任的主体。3、原告与第一、二被告之间无直接特定的法律关系，被告不应成为原告所诉之主体。我国民事诉讼法中的诉是当事人基于民事主体之间存在的特定民事法律关系时而向人民法院提出的一种请求，这种请求的内容是向民事法律关系的另一方主张权利。根据我国民法学以及合同法的基本原理，合同作为“当事人之间的法律”对订立合同的双方具有约束力，只有在民事主体之间存在合同法律关系时，相对方才可基于此向对方主张权利，一方才有责任承担相应的义务；换句话说，如民事主体间无特定或直接的法律关系即合同法律关系，相对方是无资格向对方主张权利的，一方也没有责任承担相应的义务。在民事活动中如此，在诉讼中更是如此。结合本案，原告与被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）没有签订任何书面协议对双方的权利义务进行约定，原告只与被告绿地集团银川商业运营管理有限公司签订过《绿地21商城物业服务合同》，该合同并没有第一、二被告的签字认可，仅仅只对原告和本案第三被告有约束力，不能约束被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙），第一、二被告没有直接向原告支付物业费的义务。至于原告所诉请的电费以及采暖费，原告与第一、二被告之间同样也没有合同予以约束，因此原告无权要求第一、二被告承担物业费、采暖费以及电费。原告起诉宁夏香江餐厅诉讼主体错误，法院应当依法驳回原告的起诉。
二、退一万步来讲，抛开原告起诉中程序上的重大错误不谈，被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）也不应当向原告支付物业费。首先，根据《物业服务企业资质管理办法》的规定，原告应当具有物业服务企业资质，但原告作为上海永绿置业有限公司的分支机构并不具备物业服务企业资质，其也未向相关部门进行备案，原告提供物业服务的行为本身就不合法，基于此，原告无权要求第一、二被告承担物业费。其次，原告并未提供任何实质上的安保、保洁等物业服务，且由于原告建设的排污设施不到位，导致第二被告环保排污许可证迟迟不能办理，而且第二被告门前的污水井经常堵塞，导致第二被告时常无法正常经营，再加之原告对于绿地21城没有进行有力宣传，使得该物业内的餐饮娱乐场所均没有得到很好的发展，亏损严重。再次，2013年8月26日-2013年8月30日期间，由于原告的失误，在没有提前通知第二被告的情况下造成第二被告停电，导致各类损失达117126.25元，第二被告的损失应当与原告所主张的物业费进行冲抵。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，物业服务企业必须经过书面催缴方可起诉欠费业主，因原告未履行书面催交的义务，故依照以上法律规定，人民法院应当驳回原告的起诉。
综上所述，原告起诉要求被告支付物业费的诉讼请求没有法律及合同的依据，第一、二被告不应当向原告支付物业费。
被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）共同向本院提交以下证据：
证据1、营业执照、组织机构代码证各1份，证明第二被告的工商登记名称为宁夏香江餐厅（普通合伙），原告起诉的名称为宁夏香江餐厅，原告起诉主体错误，应当驳回原告起诉。
证据2、函告1份、郑氏海鲜送货单4张，证明2013年8月26日至2013年8月28日，原告在没有提前通知第一二被告的情况下连续停电三天，造成鲜活海鲜因停电缺氧死亡，损失1222.25元，其他经济损失共计117126.25元，以上损失应与原告主张的物业费相冲抵。
被告绿地集团银川商业运营管理有限公司辩称，绿地集团银川商业运营管理有限公司不是涉案房屋的产权人和使用人，没有交纳物业费的义务；根据协议，相关费用应当由第一和第二被告承担。
被告绿地集团银川商业运营管理有限公司未向本院提交相关证据。
经审理查明，原告诉状载明的第二被告名称为“宁夏香江餐厅”，法定代表人为季建军，住所地为银川市兴庆区兴水路绿地21城饕界15号楼。诉讼中，宁夏香江餐厅（普通合伙）作为本案被告到庭应诉，且向本院提交反诉状，该反诉状落款处印章为“宁夏香江餐厅”，其营业执照上记载的住所地为银川市兴庆区兴水路绿地21城饕界15号楼，执行事务合伙人为季建军。
原告上海永绿置业有限公司银川分公司系上海永绿置业有限公司位于银川领取营业执照的分支机构，上海永绿置业有限公司系资质等级为一级的物业服务企业。银川市兴庆区绿地21商城系上海绿地集团银川置业有限公司开发建设。2010年3月22日，上海绿地银川置业有限公司与上海永绿置业有限公司签订《绿地21商城物业服务合同》，合同约定：上海永绿置业有限公司为绿地21商城提供物业服务，物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定的服务内容及标准；在物业管理区域内，上海永绿置业有限公司负责代收水电费等；物业服务费用为商业物业2.5元／月／平方米；业主或物业使用人应在每季度第一个月10号前履行缴费义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业费用的应按欠费3‰的标准向上海永绿置业有限公司支付违约金；因上海绿地银川置业有限公司原因造成交付使用时物业配套设施和绿化环境不完善的，业主按本合同约定收费标准70％缴纳物业服务费；因上海永绿置业有限公司原因，物业服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，上海永绿置业有限公司应按3‰的标准向上海绿地银川置业有限公司支付违约金，业主按照本合同约定收费标准70％缴纳物业服务费。合同签订后，原告上海永绿置业有限公司银川分公司于2013年5月进驻绿地21城提供物业服务。上海绿地银川置业有限公司委托被告绿地集团银川商业运营管理有限公司对上述合同约定的兴庆区绿地21城进行商业运营管理。
被告季建军系宁夏香江餐厅（普通合伙）的执行事务合伙人。2012年6月12日，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司为出租方，被告季建军为承租方，签订房屋租赁合同，约定出租房屋为银川市兴庆区兴水路1号绿地21城A区饕界12号（建筑面积2122.50平方米），房屋用途为餐饮，自2012年10月1日至2015年9月31日为免租期，免租期内由此租赁产生的物业管理费及其他税费均由承租方承担，使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用（包括但不限于物业费、电费等）由承租方支付，并由承租方承担延期付款的违约责任。同日，双方又签订补充协议一份，约定上述合同中承租方承租的商铺自2012年10月1日至2015年9月31日期间物业管理费由承租方按照2.4元／平方米／月的标准向出租方或出租方指定的第三方公司缴交。合同签订后，合同约定的绿地21城A区饕界12号房由被告宁夏香江餐厅（普通合伙）使用，被告季建军、被告宁夏香江餐厅（普通合伙）均称，被告季建军签订上述合同的行为系代被告宁夏香江餐厅（普通合伙）签订合同的职务行为。被告绿地集团银川商业运营管理有限公司并非绿地21城A区饕界12号房的所有人，其与被告季建军的房屋租赁合同系受房屋所有人委托而签订。涉及上述租赁合同约定房屋的物业服务费、电费等费用欠缴，欠费明细如下：
绿地21城A区饕界12号房
物业服务费96786元（2.40元／平方米／月×2122.50平方米×19个月），欠费时间2013年6月至2014年12月；
电费27566.20元，欠费时间2014年7月至2014年10月；
其中电费27566.20元原告上海永绿置业有限公司银川分公司已向国网宁夏电力公司银川供电公司代缴。
另，原告主张绿地21城A区饕界15号楼01、02号房的物业费、采暖费等费用，但未向本院提交证据证明上述房屋的面积及业主、使用人等情况。
本院确认的上述事实，有原告提交的物业服务企业资质证书、前期物业备案登记表、供热企业资质证书、物业服务合同、证明、房屋租赁合同、补充协议、企业登记信息、民事反诉状、催缴函、秩序维护员交接巡查记录、通知单、电费发票，被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）提交的营业执照、组织机构代码证、函告、郑氏海鲜送货单及原、被告的当庭相关陈述在案为凭。
本院认为，本案争议焦点之一为本案第二被告的名称及主体资格问题，宁夏香江餐厅（普通合伙）称，其名称为宁夏香江餐厅（普通合伙），而原告起诉的主体为宁夏香江餐厅，原告起诉主体有误。本院认为，本案涉案房屋确系宁夏香江餐厅（普通合伙）实际使用，其也曾使用“宁夏香江餐厅”的印章，且宁夏香江餐厅（普通合伙）作为被告到庭应诉，原告诉状对宁夏香江餐厅（普通合伙）的名称记载虽不完全，但不能否定原告起诉的对象是宁夏香江餐厅（普通合伙），且诉讼中原告同意更改第二被告名称为宁夏香江餐厅（普通合伙），故宁夏香江餐厅（普通合伙）是本案适格的被告。
本案争议焦点之二为原告主体资格问题。本院认为，上海永绿置业有限公司与上海绿地置业有限公司于2010年3月22日签订的《绿地21商城物业服务合同》真实、合法、有效，对绿地21商城业主有约束力。原告作为上海永绿置业有限公司位于银川的分支机构，经总公司授权为绿地21商城提供物业服务，有权在其服务范围内收取物业服务费。原告作为领取营业执照的法人分支机构，有独立的诉讼主体资格，可以作为独立诉讼主体就其服务范围内的物业服务费用提起诉讼主张权利。
本案争议焦点之三在于，原告诉请的物业服务费、电费等费用应当由谁承担。本院认为，被告季建军与被告绿地集团银川商业运营管理有限公司于2012年6月12日签订的房屋租赁合同真实、合法、有效。被告季建军与被告宁夏香江餐厅（普通合伙）均称被告季建军系代被告宁夏香江餐厅（普通合伙）签署上述合同，且合同约定的房屋由被告宁夏香江餐厅（普通合伙）实际使用，据此可以认定，被告宁夏香江餐厅（普通合伙）同意承受上述合同约定的承租方的权利、义务。原告及被告绿地集团银川商业运营管理有限公司对此未提出异议。故被告季建军与被告绿地集团银川商业运营管理有限公司于2012年6月12日签订的房屋租赁合同中对承租方权利、义务的约定在本案中可以由被告宁夏香江餐厅（普通合伙）承受。被告绿地集团银川商业运营管理有限公司受房屋所有人委托与被告季建军签订上述房屋租赁合同，该房屋租赁合同对于物业服务费、电费等费用的约定可以视为业主与房屋实际使用人对上述费用的约定。同时，上海永绿置业有限公司与上海绿地置业有限公司签订的《绿地21商城物业服务合同》约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任，本案应由房屋实际使用人与业主对物业服务费承担连带清偿责任，但前述房屋租赁合同约定了物业服务费、电费由房屋实际使用人承担，而被告宁夏香江餐厅（普通合伙）为房屋实际使用人，原告未将业主列为被告，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司既非业主，亦非房屋实际使用人，不承担上述费用，原告所诉物业服务费、电费应当由被告宁夏香江餐厅（普通合伙）承担。同时，被告宁夏香江餐厅（普通合伙）不能清偿到期的上述债务时被告季建军作为合伙人之一，应当对被告宁夏香江餐厅（普通合伙）的上述债务承担无限连带责任。被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）提出原告提供物业服务存在不到位的情况，但其提供的证据不能证明该主张，该主张本院不予认定。被告宁夏香江餐厅（普通合伙）应当向原告缴纳所欠物业服务费用111588.70元，被告宁夏香江餐厅（普通合伙）不能清偿到期的上述债务时被告季建军对上述债务承担无限连带责任。另，被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）称原告无故停电造成其营业损失，故拒交电费。本院认为，原告并非供电单位，只是物业服务提供方，原告与被告宁夏香江餐厅（普通合伙）之间是物业服务合同关系。原告提交的《绿地21商城物业服务合同》约定，在物业管理区域内原告负责代收电费，即代收电费属于原告物业服务内容，且原告已向国网宁夏电力公司银川供电公司代缴涉案房屋电费27566.20元，即此项代收电费服务的先期义务原告已经履行，被告宁夏香江餐厅（普通合伙）受此合同约束，接受此服务内容，应当向原告支付此代偿费用。被告宁夏香江餐厅（普通合伙）如因停电遭受损失，当向供电单位主张，原告在此停电事件中有过错的除外，而本案相关证据不能证明原告在此停电事件中存在过错，且被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）的该项主张与本案不属同一法律关系。故，被告宁夏香江餐厅（普通合伙）应当向原告支付垫付的电费27566.20元，被告宁夏香江餐厅（普通合伙）不能清偿到期的上述债务时被告季建军对上述债务承担无限连带责任。原告所诉采暖费纠纷属于供用热力合同纠纷，该纠纷与本案物业服务合同纠纷属不同案由，原告应当就此供用热力合同纠纷另行起诉。根据上海永绿置业有限公司与上海绿地置业有限公司签订的《绿地21商城物业服务合同》的约定，被告宁夏香江餐厅（普通合伙）应当向原告支付逾期付款违约金，原告就所欠物业费主张违约金335元，该主张合法，本院予以支持；原告提交的《绿地21商城物业服务合同》对逾期缴纳电费并未约定违约金，故原告就电费主张的违约金本院不予支持。综上，被告宁夏香江餐厅（普通合伙）应向原告上海永绿置业有限公司银川分公司交纳物业服务费96786元、电费27566.20元，并支付违约金335元；被告宁夏香江餐厅（普通合伙）不能清偿到期的上述债务时被告季建军对上述债务承担无限连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第五十二条之规定，判决如下：
一、被告宁夏香江餐厅（普通合伙）应向原告上海永绿置业有限公司银川分公司交纳物业服务费96786元、电费27566.20元，并支付违约金335元；
二、被告宁夏香江餐厅（普通合伙）不能清偿到期的上述债务时，被告季建军对上述债务承担无限连带责任；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4660元，由原告负担1660元，被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）负担3000元（此款原告上海永绿置业有限公司银川分公司已预交，被告季建军、宁夏香江餐厅（普通合伙）随同上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 樊 篱
人民陪审员 张彦坤
人民陪审员 马俊兰
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 马慧琼
附：与本案相关法律
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国合伙企业法》
第三十九条合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
第四十条民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（7）中国人民保险公司设在各地的分支机构；（8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；（9）符合本条规定条件的其他组织。