广西壮族自治区阳朔县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳民初字第564号原告邬延琦。委托代理人邓斌烈，广西桂山律师事务所律师。被告甘天鹏。第三人刘晓明，个体工商户。原告邬延琦与被告甘天鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日受理后，依法追加刘晓明作为本案第三人，并依法组成由审判员刘世平担任审判长，审判员吕海林和人民陪审员万瑞佳参加的合议庭，分别于2014年8月6日、11月11日公开开庭审理了本案。书记员王颜芳担任法庭记录。原告邬延琦及其委托代理人邓斌烈、被告甘天鹏、第三人刘晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邬延琦诉称，2012年9月29日原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告将位于阳朔县阳朔镇城西路186号房屋出租给被告用于住宿行业，租期为10年，租金每半年即每年的3月20日、9月20日前两次付清。合同生效后，原告将出租的房屋交付给被告使用，然而2013年8月9日被告未经原告同意擅自将房屋一楼出租给刘晓明使用，原告知晓后便提出异议，被告置之不理公然说与原告无关。另外，2013年年度的租金被告均没有按期给付，2014年3月20日应给付的半年租金至今未给付。原告多次催收未果，特向法院起诉，请求法院依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，并在解除合同后10日内将房屋腾空交付给原告；判令被告支付2014年3月29日至起诉之日的租金67天×138.89元=9305.63元，逾期交付租金的滞纳金76天×4167元×5%=15834.6元，以及起诉后至被告履行之日期间的房租费、滞纳金，同时判令被告付清水电费；诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告的身份证，证明原告身份情况。2、房屋租赁合同，证明原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告没有按合同约定交纳租金的义务。3、催收通知，证明被告拖欠房租后原告履行通知义务。4、现场照片及短信记录照片，证明被告将房屋出租给他人经营饮食，存在改变租赁物约定使用用途的违约行为，以及被告未按期交纳租金，原告依法履行了租金交纳通知义务的事实。5、门面转租合同，证明被告将房屋转租的事实。被告甘天鹏辩称，第一，原告诉称被告承租房屋后没有按合同约定使用与事实不符。在合同签订时，原告在一楼堆放了大量大树干阻碍被告开工装修，且原告拒不提供房屋的证件手续及其本人身份证复印件给被告，导致被告无法依法办证经营使用房屋，被告一再找原告协商未果。第二，原告诉称被告未经其同意擅自转租与事实不符，被告从未将整栋房屋转租给任何第三方。被告认为对于一楼前半部分应有完全的使用权及商业经营权，与隔壁马姐斑鱼店的刘晓明也是合作关系。第三，原告诉称被告不交水电费、丧失付租金的能力及经原告催缴后仍未履行与事实不符。被告每月都按规定交纳了水电费，自来水公司及供电局都有记录。被告是在找原告协商未果的情况下才拒绝交纳租金。第四，如果原告要求解除合同，则必须赔偿被告装修及购买设施设备费用和因不能正常使用房屋的经济损失，并退还被告押金2万元，诉讼费由原告承担。被告甘天鹏为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、门面合作证明，证明被告与刘晓明之间是合作关系。2、供电局交费记录拍照打印件，证明被告一直有交清电费。3、自来水公司交费记录打印件，证明被告一直有交清水费。4、证人甘某的书面证言，证明被告不是无故不交房租，而是因原告拒绝提供房产证、身份证复印件等资料，及原告拒绝商量第七层楼违章建筑如何处理等问题造成房屋无法合法商用，或者说根本不能用。第三人刘晓明述称，当时是看到被告悬挂的广告后，与被告一起去找了原告，原告口头同意转租后又反悔。我与被告是租赁关系，并每年交2.5万元给被告。第三人对其陈述在举证期限内没有提供证据。经过开庭质证，原告对被告提供的证据1真实性、合法性、关联性有异议，认为原告已经向法庭提交了门面转租合同证明被告与刘晓明之间系转租关系，不管被告是以转租还是合作的形式，被告都已违约。对证据2、3认为不管真实与否，与本案无关。对证据4真实性不予认可，认为证言与事实不符，且被告如认为原告违约，应当另案起诉，与本案无关。被告对原告提供的证据1真实性没有异议。对证据2有异议，认为签订合同之前原告隐瞒真相，具有欺骗的性质，原告不提供任何房产证等手续。对证据3认为拖欠租金是有原因的，被告找过原告，要求原告盖好房顶以及提供房产证等资料，但原告拒绝。对证据4真实性没有异议，但认为被告对于原告的短信催收通知有答复，如果有什么问题，原告可以打电话与被告协商，但原告未予答复。且认为不是转租，只是与刘晓明合作。对证据5认为与刘晓明只是合作，并不是转租。第三人对原告提供的证据1、2、3、4、无异议，对证据5有异议，认为当时草拟了一份三方合同，原告当时认可，后来反悔了。对被告提供的证据没有异议。本院认为，对原、被告及第三人认可的无异议的证据，本院予以认定，对有异议的证据，本院将根据其关联性、合法性，有无证明力进行确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年9月29日原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于阳朔县阳朔镇城西路186号住宅一至六层出租给被告用于商业经营（住宿行业）。租赁期限十年，自2012年9月29日起至2022年9月29日止。合同期满，被告将恢复原样交付原告。租金第一年至第三年每年5万元，从第四年起每年以上年为基数，每年上浮10%，以上租金不包括收取的各种税费。租金按半年交付一次，先交租金后使用，第一年租金在2012年9月29日前交清，以后每半年即3月20日、9月20日前必须交清。被告逾期未交租金，每逾期一日原告有权按月租金的5%作为滞纳金加收。被告向原告交付保证金20000元，合同终止，被告付清租金及其他费用并按期搬出后，原告验无误，在7日内退给被告，不计利息。如被告违约造成原告的经济损失，原告有权没收保证金。被告有下列情形之一的，本合同自动解除，保证金不予退还，造成原告损失的，由被告负责赔偿：1、未经原告同意，擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将房屋转租他人或擅自调换使用；3、无故拖欠房屋租金达10天；4、连续1个月未付所有费用的。租赁房屋未完工部分原告不再装修，由被告出资，将房屋顶盖好，楼梯扶手装好。合同对其他还作有约定。合同签订后，原告依约将出租的房屋交给了被告使用，被告也依约交纳了保证金20000元给原告，同时按合同约定交纳了房租至2014年3月28日，并对房屋楼梯扶手进行了安装，但未依约对未完工的房屋楼顶盖好。2013年8月被告在承租房屋悬挂广告横幅“整栋出租合作”，第三人看到广告后打电话与被告联系，同时与被告一起找原告协商一楼门面转租事宜，但最终未取得原告的同意。2013年8月29日，被告在未经原告同意的情况下，擅自将承租原告房屋一楼门面转租给第三人经营餐饮，并与第三人签订了《门面转租合同》，约定合同有效期从2013年8月9日至2014年8月8日止，门面租金为每年20000元，第三人应交纳门面押金5000元，合同期满退还。合同签订后，被告将门面交给了第三人经营餐饮，第三人依约支付了一年的租金20000元，并支付押金5000元给被告，第三人在经营期间只投资制作了门面招牌，在门面内张贴了广告宣传画。被告将门面转租后，被原告发现，原告对被告转租门面提出异议，被告置之不理，反而在2014年3月20日应依约支付半年租金时，被告拒绝支付给原告，原告于2014年4月24日以书面形式通知被告，要求与被告解除合同，交清所欠租金和水、电费。但被告均不予理睬。2014年6月5日原告向法院提起诉讼，请求判令原告与被告解除签订的《房屋租赁合同》并在解除合同10日内将房腾空交给原告；判令被告支付2014年3月29日至起诉时的租金67天共9305.63元；逾期交付租金的滞纳金15843.60元；以及起诉后至被告履行之日期间的房租费、滞纳金；判决被告付清水电费。另查明，被告转租给第三人经营的门面已于2014年8月8日到期，因被告没有按约定退还押金，第三人仍在继续使用。2014年11月26日原、被告双方同意解除合同，被告将租赁房屋移交给了原告，原告并对租赁房屋进行了验收。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方作为平等主体经协商后自愿签订，其形式及内容均未违反法律的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，原、被告双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。本案合同签订后，原告依约将房屋交给了被告管理经营，被告租赁期间违反了该租赁合同中约定“租金按半年交付，先交租金后使用，被告在每半年前3月20日至下半年9月20日交清。被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的5%作为滞纳金加收。被告有下列情形的，本合同解除，保证金不予退还，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失的，由被告负责赔偿：1、未经原告同意，擅自将承租的房屋转租的，2、擅自将房屋转租他人或擅自调换使用；3、被告无故拖欠房屋租金达十天”。本案中，被告未经原告同意擅自将承租的房屋门面转租第三人，并从中获取差价利润，该事实有第三人刘晓明签订的《门面转租合同》以及第三人的陈述等予以证实。被告转租事实清楚，证据充分。由于原告拒绝被告转租门面，被告拖欠原告房屋租金67天未给付。根据原、被告合同的约定，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求与被告解除《房屋租赁合同》，支付所欠租金并按约定给付滞纳金，有事实和合同依据，本院予以支持。现双方均同意解除合同，本院予以确认。原告主张的水、电费，因该费用未发生，原告也未垫付，因此，本院对原告此项主张在本案中不作出处理。被告辩称，原告在一楼堆放东西阻碍被告开工维修，且拒绝提供房屋手续及其身份证，导致被告无法办证经营并提出原告要求解除合同，必须赔偿被告装修房屋的损失和不能正常使用房屋的损失，并退还押金2万元无事实、合同依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告邬延琦与被告甘天鹏于2012年9月29日签订的《房屋租赁合同》。二、被告甘天鹏应给付原告邬延琦房屋租金9305.63元（只计算至2014年6月5日，2014年6月6日至2014年11月26日的租金按每日138.89元计付）。三、被告甘天鹏应给付原告邬延琦逾期支付房租的滞纳金15834.6元（只计算至2014年6月5日，2014年6月6日后至交清房租的滞纳金按每日月租4167元的5%计付）。四、驳回原告邬延琦的其他诉讼请求。本案受理费479元，原告邬延琦已预交，现由被告甘天鹏负担。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费479元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行，农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判长刘世平审判员吕海林人民陪审员万瑞佳二〇一四年十一月二十八日书记员王颜芳（兼）