北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第6305号
原告沈宏生，男，19xx年x月xx日出生。
委托代理人庄悦明，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人石慧杰，北京市百瑞律师事务所律师。
被告北京明力华房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇xx大酒店302室。
法定代表人王军，董事长。
委托代理人李亚凡，北京市嘉安律师事务所律师。
原告沈宏生与被告北京明力华房地产开发有限公司（以下简称：明力华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈宏生及其委托代理人庄悦明、石慧杰、被告明力华公司的委托代理人李亚凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈宏生诉称：2009年，原告受被告明力华公司发布的团河198行宫别墅售楼报纸广告以及售楼宣传手册等吸引，在对涉案房屋的房屋情况、小区规划以及周边环境考察认可后，于2009年8月21日与被告签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同），购买被告开发建设的位于北京市大兴区黄村xx城东部xx行宫别墅xx#-x层xx#商品房屋。该房屋建筑层数3层，其中地上2层，地下1层，总建筑面积337.55平方米，每平方米单价15905.91元，总房价款5335000元。2010年2月7日,被告发出《“xx行宫别墅”入住通知书》，原告接收并入住该房屋，2011年9月27日取得了该房屋所有权证书。但令原告意想不到的是，被告在售房时承诺规划和设计的小区网球场、运动会所、亲水平台、凤河园林景观带、养生会所、皇家行宫公园专属通道、养生园林等，在部分已经投入使用后，在2013年时逐渐被拆迁或毁损灭失，西门出入口已完全无法通行。被告不仅违背了当初销售承诺的封闭管理的规定，而且欺瞒了小区业主，上述区域是被告有期限租用的周边农村集体组织的土地，随着土地租期届满，土地被出租方收回，导致xxx别墅区西门道路、周边绿地及亲水平台、凤河园林景观在扩修凤河时完全灭失。房屋是普通百姓赖以生活的安身立家之所，倾注了购房人全家的心血，被告的上述行为已经导致了原告房屋所在小区环境的严重恶化，且直接导致原告房屋价值的大幅贬损。就此恶意违约情形及损失后果，原告等委托业委会曾与被告多次沟通，但协商未果。原告认为，被告就涉案商品房的规划及使用现状的改变已经构成恶意违约，且造成了原告居住生活品质的实际降低及房屋贬值的实际经济损失，应依法承担赔偿责任，赔偿因被告人为造成小区居住环境的变化而导致的原告房屋贬值差价损失。对于原告房屋贬值的损失事实还包括被告至今没有向原告交付小区的会所、居委会、文体活动站、社区卫生服务站、物业管理用房等小区公共服务管理配套公建设施，造成了原告房屋的居住品质的严重降低，对原告的房屋价值造成了贬损。故要求判令：1、被告赔偿原告房屋贬值损失（以经评估机构评估的鉴定结果最终确定，暂按10万元计算）；2、诉讼费、鉴定评估费等由被告承担。
被告明力华公司辩称：一、原告一再强调“被告就涉案商品房的规划及使用现状的改变已经构成恶意违约。”为此，提交了证据六及其它证据借以证明其主张。对此，我公司不认可。依据原告提交的双方签订的《商品房预售合同》第24页第8条“本合同及本补充协议之内容已充分涵盖及/或根本取代了出卖人在此前发布的销售广告和宣传资料中就本项目开发规划范围内的商品房及相关设施所作的说明和允诺，且对该商品房价格的确定及本合同及本补充协议的签订具有重大影响之内容均在本合同及本补充协议中有充分表述。”原告提交的证据六系双方签订《合同》之前产生的，依据双方此后签订的《合同》的约定，该《合同>己充分取代了证据六。因此，被告对证据六的证明目的不认可。此外，原告刻意将“封闭管理界线”与土地规划红线相混淆。封闭管理界线并非一定要与土地规划红线划等号。依据物权法的相关规定,通过土地的租赁等方式完全可以具有相应的土地管理权。被告在履行《合同》过程中不存在“恶意违约”的事实。原告认为被告存在“恶意违约”主要是指起诉书中提及的“违背了当初销售承诺的封闭管理的规定，而且欺瞒了小区业主，上述区域是被告有期限租用的周边农村集体组织的土地，随着土地租期届满，土地被出租方收回，导致198栋别墅区西门道路、周边绿地及亲水平台、凤河园林景观在扩修凤河时完全灭失。”在此，被告须就此节事实进行必要的澄清及说明。(1)原告所指的“封闭管理”主要是指小区南侧与行宫公园连接的区域以及皇家行宫公园专属通道、养生会所等问题。此部分问题，小区全部业主（包含原告在内）在收房之初就己明知，但均未提出任何异议，如今旧事再提，显己过诉讼时效。不应得到法律的保护。(2)原告也曾提及“小区网球场、运动会所”的问题，被告己在建设小区之初，为业主预留了区域，业主可自行使用。(3)被告在整个过程中，没有欺瞒小区业主的事实及行为。原、被告双方从未就西门道路、周边绿地等的土地使用权等相关事宜进行明确约定，何来违约之有？二、关于原告申请进行房屋价值贬损鉴定的问题。（一）被告不同意进行司法鉴定，理由如下：首先，被告不认可小区房屋存在缺陷，也不认可房屋价值存在贬值。其次，原告据以进行司法鉴定的依据是《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》，但《规程》未将小区以外环境纳入。因此，原告要求司法鉴定无依据。最后，凤河治理之后，小区西侧外部今后会有一条市政道路与之相通。目前的情况只是暂时性的。两项工程完工后，小区周边会变得更加宜居。综上，被告认为，无论是从司法鉴定的适用依据，以及小区周边的长远规划，目前原告申请进行相关司法鉴定确无依据，也确无必要。而且，无论是凤河、观景台等的问题，还是西侧外部道路断路的问题，均与被告无关。（二）关于原告主张进行贬损价值鉴定的标的，不应当列为本案的争议焦点，理由如下：除了凤河因政府原因扩修，导致毗邻小区围墙以外已修建的设施灭失以及因小区外部院校拆建导致西侧外部道路断路外，其余设施在全体业主2009、2010年办理入住时，均已存在，业主没有任何异议的办理了入住手续，现在再提出异议，已然超过诉讼时效。故而，不应当列为鉴定标的。三、就本案其它问题阐述意见如下：（一）针对原告在“房屋环境质量缺陷评估鉴定申请书”中所叙“被告未提供会所、居委会、文体活动站等公共服务设施”的问题，被告依据《合同》第十二条的约定“市政基础设施和其他设施的承诺”即市政基础设施和其他设施达到“使用条件”。被告己按照《合同》履行了相关义务。原告叙述的此节事实并非真实、客观。（二）关于别墅区北侧外部道路以及凤河观景台的问题，该道路不在别墅区规划范围以内，原系北京市团河农场所有，目前因拆迁而断路。另据了解，该路南侧将有一条市政道路与别墅区北门连接。原道路最初的用途是为了该别墅区的施工建设之便，同时也为了方便业主出行，故而，被告自筹资金170万元与北京团河农场达成协议，取得了该道路及相关区域的使月、管理权。凤河观景台也在别墅区规划范围外，由被告自筹资金建设的。观景台在河道拓宽过程中被拆除。凤河最初仅是一条小河沟，河道堵塞、河道内布满垃圾、环境污染恶劣，因此，2012年底大兴区政府对凤河进行治理，按照大兴区政府凤河综合治理工程规划，凤河沿途将进行绿化，达到景观效应。（三）原告虽然在起诉书及“房屋环境质量缺陷评估鉴定申请书”中多次提及被告存在违约行为，但是原告却没有完成必要的证明义务。四、原告的争议焦点，简而言之可以概括为：因凤河改造及拆迁等不可预见、不可避免并不可克服的客观事件造成别墅区院墙以外的市政环境改变而造成的房屋贬值的后果应由被告承担。上述主张，无法律依据。原、被告双方于2009年9月29日签订的《商品房预售合同》是双方就诉争房屋买卖达成的最终合意，也是对双方权利义务关系的最终确认。前面提及的北侧道路、凤河观景台不在规划范围内，因此不在双方权利义务范围以内。被告修建道路、观景台不是履行《合同》义务的行为，而是一种“情谊行为”，既方便了工程建设，同时也改变了别墅区以外环境。因此，原告以合同违约为由向被告主张权利无法律依据。
经审理查明：2009年8月21日,原告沈宏生与被告明力华公司签订预售合同，约定原告购买被告开发建设的位于北京市大兴区黄村卫星城东部团河行宫别墅56#-1层56#房屋，且双方约定了房屋面积、价款、房屋交付时间、购房款给付时间、违约责任等内容。其中，预售合同第十二条市政基础设施和其他设施的承诺，关于其他设施：（1）公共绿地：2009年10月31日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2009年10月31日达到使用条件……预售合同附件十一其他补充约定……6、本补充协议是预售合同不可分割的一部分，由双方在签订预售合同之同时签订，与预售合同具有同等法律效力，如有不一致之处的，以本补充协议为准；7、本合同及本补充协议之内容已充分涵盖及/或根本取代了出卖人在此前发布的销售广告和宣传资料中就本项目开发规划范围内的商品房及相关设施所作的说明和允诺，且对该商品房价格的确定及本合同及本补充协议的签订具有重大影响之内容均在本合同及本补充协议中有充分表述。
2010年2月7日，被告明力华公司发出《“团河行宫别墅”入住通知书》，原告沈宏生接收并入住该房屋。2011年9月27日，原告沈宏生取得了该房屋所有权证书。
本案在审理中，原告提交北京市规划委员会建设工程规划许可证附件及附图（拟证明2010规（大）建字xxxx规划许可证附件及附图明确了原告所在xxx栋别墅的土地规划情况及土地使用范围，被告销售时承诺并建设的绿地、园林等不是被告依法可以使用的土地规划范围，被告售房存在虚假宣传）、售楼广告（拟证明被告售楼时宣传的小区的园林规划景观及建设远景）、楼书（拟证明被告售楼后向原告承诺的小区建设养生园林、亲水楼台、绿地、景观带的建设规模目前全部不存在，原告主张楼书是被告向所有业主在购房时提供，并附有北京1**栋总规划平面图，清楚显示了被告承诺的内容，构成商品房买卖的实质性要约）、《北京青年报》8份（拟证明被告在2009年6月至10月间在北京的重大媒体上对xxx栋别墅所做的大量宣传，其中10万平方米水景园林、皇家园林、绿地等景观是宣传的亮点，成为吸引原告购买房屋的重要因素）、xxx小区实景对比照片一组（打印件，原告主张拍摄时间是现在和2011年，拟证明原告购买房屋并实际入住后，小区周围绿地、园林、景观都存在，但在2013年至今已经全部消失）、198栋别墅第189号《房屋登记表》复印件（拟证明该处房屋属于小区已经明确规划、建设用途并取得房屋产权证的物业，但被告没有按照审批用途向原告提供教育、商业房屋、文体活动站、居委会、社区卫生服务站、物业管理等配套公建用房，在已经取得产权证的情况下，却未向业主提供和开放，对原告的房屋居住质量以及房屋的外部环境价值造成严重影响和损害）。被告对以上证据材料中最后一份证据的真实性不认可，对其他证据的真实性认可，对证明目的不认可。
本案在审理过程中，原告申请法院调查大兴区xx路x号xx行宫别墅（xxx栋）xxx号房屋（小区会所）的权属及房屋所有权部位明晰情况（房权证号X京房权证兴字第xx**号）；向大兴区xx路x号xx行宫别墅（xxx栋）地处相邻的大兴区西红门镇xx北村调查小区周围建设绿地、园林的土地租赁使用情况。
本案在审理过程中，原告提交《房屋环境质量缺陷评估鉴定申请书》，申请事项：1、对大兴区xx路x号xx行宫别墅（xxx栋）xxx号房屋室外环境质量缺陷做出鉴定；2、对大兴区xx路x号xx行宫别墅（xxx栋）xxx号房屋因室外环境质量缺陷造成的房屋贬值损失做出评估。
以上事实，有原、被告双方当事人陈述、预售合同、入住通知书、房屋所有权证书、规划审批文件、售楼广告、楼书、宣传文章、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。本案中，原告沈宏生与被告明力华公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于宣传广告的问题，原告主张被告的售楼宣传已构成商品房买卖合同的要约和承诺的客观要件，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原告虽提交了相关证据材料，但是上述材料尚不能证明相关售楼宣传符合“说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的情况，故原告的该项主张，本院不予采信，原告基于前述主张申请本院调查取证及进行相关鉴定，本院不予准许。
关于原告主张的被告至今未向业主或指定部门移交会所、居委会、文体活动站、社区卫生服务站、物业管理用房等公共服务配套设施及用房的问题，涉及其他法律关系，不属于双方预售合同的内容，故对上述问题本院在本案中不予处理。
综上，原告要求被告赔偿其房屋贬值损失的诉讼请求，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告沈宏生的诉讼请求。
案件受理费二千三百元，由原告沈宏生负担（已交纳一千一百五十元，余款一千一百五十元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 时亚东
人民陪审员 林树影
人民陪审员 常永春
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 杨京爽