湖北省南漳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0624民初570号
原告南漳县国土资源局（反诉被告）。住所地：南漳县城关镇凤凰大道。
法定代表人余宗政，该局局长。
委托代理人余志文，湖北襄金律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
委托代理人刘孝发，南漳县国土资源局干部。代理权限：一般授权代理。
被告襄阳华盛房地产开发有限公司（反诉原告）。住所：湖北省襄阳市襄城区环城路**号。统一社会信用代码：91420600615405119U。
法定代表人，张呈荣，该公司董事长。
委托代理人李安新，湖北卧龙律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
委托代理人石开奎，襄阳华盛房地产开发有限公司职员。代理权限：一般授权代理。
原告南漳县国土资源局诉被告襄阳华盛房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2016年4月7日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理本案。原告南漳县国土资源局的委托代理人余志文、刘孝发，被告襄阳华盛房地产开发有限公司法定代表人张呈荣及其委托代理人李安新、石开奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南漳县国土资源局诉称，2014年3月6日，经南漳县人民政府批准，南漳县国土资源局决定对涌泉大桥以西，威利邦大道以东的地块（宗地编号13XXX，土地面积44919.9平方米）进行拍卖出让，被告报名参加竞买。2014年3月28日，被告在南漳县国土资源局土地交易中心举办的国有土地使用权拍卖出让活动中，以2600万元的价格竞得该地块土地使用权。同日，被告与南漳县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：（2014）0XX）。合同签订后，依照双方签订的合同第九条约定，被告于竞买时缴纳的定金1600万元作为土地出让价款，现尚拖欠土地出让金1000万元。
被告与原告签订的合同约定：被告应在合同签订之日起360日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款，并同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三十条约定：“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”。故请求：一、判令被告立即支付拖欠的土地出让金1000万元；二、判令被告支付拖欠土地出让金1000万元的利息（自2014年3月28日至2015年3月27日，按2014年中国人民银行同期贷款利率计息）；三、判令被告从2015年3月28日起，每日按延迟支付款项1000万元的1‰支付违约金至付清拖欠全部款项之日止。
被告襄阳华盛房地产开发有限公司辩称，原告的三项请求均不成立，请求法庭驳回原告的诉讼请求。其理由为：1因为被告竞买该项目的用地规划比率为住宅75%，商业25%，因该地块是原磷化化工用地，为了确定房地产开发项目环境影响及选址的合理性，被告委托襄阳市环保科研所对该项目进行环境影响评估，结论为该项目地块适宜纯商业开发活动，不适宜开发居民住宅项目。第二、南漳县经济开发区涌泉工业园控制性详细规划该地块规划的是行政办公和文化广场及停车用地，故原告拍卖时设置的规划条件与实际不符，导致被告合同目的不能实现。原告违约在先，被告有权拒不支付剩余的1000万元土地出让款，因原告二、三项请求与第一项请求相互依存，因第一项不成立，故二、三项请求也不成立。同时被告反诉请求：1、请求解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》；2、请求反诉被告返还1600万元土地出让款，并支付2014年4月1日起至2016年4月1日止的利息152万元；3、判令反诉被告支付违约金1168万元；4、赔偿拍卖佣金65万元。5、反诉费由反诉被告承担。
原告对反诉辩称，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条的规定，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中确定的该地块的规划条件，在国有土地使用权出让前，是经过城乡规划主管部门依据控制性详细规划提出的规划条件，原告在拍卖时对土地拍卖条件进行公示，发布公告，且竞买人可以自行踏勘现场。该地块的规划条件是城乡规划主管部门设定的，被告依据的环评报告与规划条件相冲突，被告主张该地块规划条件不适合住宅用地，无事实依据和法律依据。故被告请求解除合同、返还土地出让金1600万元，支付利息，赔偿违约金及拍卖佣金均无法律依据，应予驳回其诉讼请求。
经审理查明：2014年3月6日，经南漳县人民政府批准，南漳县国土资源局发布南土出让告字（2014）14号国有建设用地使用权拍卖公告，决定对南漳县涌泉大桥以西，威利邦大道以东的地块（宗地编号13XXX，土地面积44919.9平方米）以拍卖方式进行出让。2014年3月27日，被告襄阳华盛房地产开发有限公司递交竞买申请书参加竞买。2014年3月28日，被告在南漳县国土资源局举办的国有土地使用权拍卖出让活动中，以2600万元的价格竞得该地块土地使用权，双方签订成交确认书。被告并按成交价2.5%向拍卖人武汉市信昌祥拍卖有限责任公司交纳拍卖佣金65万元。同日，被告襄阳华盛房地产开发有限公司与南漳县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号：（2014）0XX。
合同中关于出让金交纳条款的约定为：合同第八条约定，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币2600万元，每平方米人民币578.80元，第九条约定，本合同项下宗地的定金为人民币1600万元，定金抵作土地出让价款。第十条约定，受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）……；（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币1600万元，付款时间2014年3月28日之前。第二期人民币1000万元，付款时间2015年3月27日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。第三十条约定，受让人应当按照合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……。
合同中关于土地用途及规划条件的条款约定为：合同第五条约定，合同项下出让宗地的用途为其他商服用地面积1.1229公顷，其他普通商品住房用地面积3.369公顷。第六条约定，出让人同意在2014年8月18日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地按现状交付。第十三条约定，受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中建筑总面积157219.7平方米；建筑容积率不高于3.5，不低于1；建筑限高50米，建筑密度不高于40%；绿地率不低于25%。第十四条约定，受让人同意本合同项下宗地建设配套按本条第（二）项规定执行，（一）…。；（二）本合同项下宗地用于住宅项目建设，根据规划建设部门确定的规划建设条件，本合同受让宗地范围内住宅建设总套数不少于1179套。其中套型建筑面积90平方米以下住房套数不少于917套。本合同项下宗地范围内套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于70%…。第十八条约定，受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条（二）项规定办理：（一）…。；（二）依法办理改变土地用途的批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。
合同签订后，被告于2014年3月28日缴纳出让金1600万元，原告于2014年7月29日将13085号地块交付被告。在2015年3月27日第二期付款期限到期后，被告未支付1000万元土地出让金，原告对被告进行催收，被告以出让的地块只能进行纯商业开发，不适宜建住宅，不符合约定的规划条件，不能实现合同目的为由，一直未支付，并且提出反诉，请求解除合同，并返还已交的土地出让金，赔偿损失。
上述事实，有原告组织机构代码、法人身份证明、被告营业执照、双方签订的《国有土地使用权出让合同》、国有建设用地使用权拍卖公告、竞买申请书、竞买资格确认书、成交确认书及被告交纳的土地出让金发票2份（金额1600万元）、拍卖佣金发票5份（金额共计65万元）、关于交付13085号国有建设用地使用权的函、出让批准书领取登记表、2015年6月25日付款通知书1份、2015年4月24日付款通知书1份、关于华盛公司所提问题的答复1份、公证书1份等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反我国现行法律法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，各方当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。原告按照合同约定履行了交付出让土地的义务，被告即负有按照合同约定按时支付土地出让价款的义务。被告长期拖欠的行为属违约行为，应承担违约责任。原告请求被告支付拖欠的土地出让金1000万元，该请求符合法律规定，且有证据证实，本院予以支持。原告请求被告支付拖欠出让金1000万元自2014年3月28日起至2015年3月27日止，按2014年中国人民银行贷款年利率计息，有合同约定，且符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付自2015年3月28日起，每日按延迟支付款项的1‰支付违约金至全部清偿之日止。本案中双方约定的违约金的计算标准实际已达到年利率36%，结合本案的合同履行情况、当事人的过错程度及房地产市场的预期利益等因素综合考虑，应当认定为过高。故依法对违约金的计算标准予以调整。同时对于逾期付款的损失问题，双方当事人均未提交证据予以证明，本院综合衡量全案情况认为，逾期付款损失为款项接受方即南漳县国土资源局的利息损失，故对原告请求过高部分的违约金不予支持。
关于被告反诉请求解除合同问题。合同的解除分为约定解除和法定解除两种情形，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中双方对解除合同不能达成协议。对于被告单方解除合同的约定，当事人仅在出让合同第三十七条约定“出让人延期交付土地60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同”。原告也无合同约定延期交付土地的违约行为，故不存在约定解除的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形为：“1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、……；3、……；4、当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、……”本案中，被告主张解除合同的理由是原告出让的该地块只能进行纯商业开发，不适宜建住宅，故与合同第十三条、第十四条约定的规划条件和用途不符合。本院经审查认为：原告出让地块的规划条件、土地用途是经规划部门批准后作为出让合同条款一并写入合同，在被告竞买前，原告已对出让宗地的基本情况及规划指标要求进行公示，公开发布公告，对地块情况进行介绍，并在地块所在地进行展示，告知竞买人可以自行到现场踏勘。在合同签订后，地块情况未发生变化，原告无延迟履行债务或其他违约行为，更没有不可抗力的事件发生。现被告认为实际规划条件与合同约定不一致的证据不足，因为被告并未向法庭提交规划部门对该地块的新的生效的规划条件的证据，故无法定解除的情形。退一步讲，即使该地块的规划条件需要修改变更土地用途是事实，依据合同第十八条第（二）项的约定及《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第四十三条规定，被告也只能通过申请规划部门修改规划条件得到批准后，与原告签订变更协议或者重新签订出让合同，根据新的规划条件和用途确定补缴或退还出让金，被告亦不享有合同解除权。综上，对被告请求解除合同并返还土地出让金的反诉请求，因证据不足，且不符合法律规定，本院不予支持。经调解双方当事人不能达成一致协议。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第四十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告襄阳华盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南漳县国土资源局土地出让金1000万元及利息（自2014年3月28日起，以本金1000万元为基数，按照2014年贷款年利率支付利息至2015年3月27日止）；
二、被告襄阳华盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南漳县国土资源局自2015年3月27日起至实际履行之日止，以本金1000万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的违约金；
三、驳回原告南漳县国土资源局的其他诉讼请求；
四、驳回被告襄阳华盛房地产开发有限公司的反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81800元，由原告南漳县国土资源局负担6800元，由被告襄阳华盛房地产开发有限公司负担75000元。反诉案件受理费由93600元由襄阳华盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费。可直接交襄阳市中级人民法院，其诉讼费收费账户：开户行为中国农业银行襄阳万山支行，账号为17×××56，户名为湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 刘红英
人民陪审员 李金娥
人民陪审员 叶玉芬
二〇一六年九月十日
书 记 员 杨 柳