陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕06民终597号
上诉人（原审被告、反诉原告）张文兵。
委托代理人任志胜。
上诉人（原审被告、反诉原告）延川县高第农家乐有限责任公司。住所地延川县大禹街道办郭家塔村。
法定代表人郭向军，该公司董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）郭建军。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陕西中润实业有限公司延川分公司。住所地延川县粮油加工场*单元***房。
负责人陈登雄，该公司经理。
委托代理人仵宏、马聪,陕西同步律师事务所律师。
上诉人张文兵、延川县高第农家乐有限责任公司、郭建军因房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省延川县人民法院（2017）陕0622民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张文兵及其委托代理人，上诉人延川县高第农家乐有限责任公司的法定代表人郭向军，上诉人郭建军，被上诉人陕西中润实业有限公司延川分公司的委托代理人仵宏，马聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人的上诉请求：请求一、二审法院依法撤销陕西省延川县人民法院（2017）陕0622民初1146号民事判决。二、依法改判延川县高第农家乐有限责任公司、上诉人郭建军免除承担连带保证责任。三、依法改判被上诉人按照《购方合同》约定1、给上诉人张文兵立即办理《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》（即：商品房验收合格、商品房取得商品住宅将会使用批准文件和经商品房建设单位、监理单位、设计单位、施工单位沟通验收并出具验收合格证书）2、给上诉人张文兵立即履行购买房屋的“内墙刮腻子、安装塑钢窗和中空玻璃、公共卫生间和天然气入户管道铺设以及消防验收报告书”。四、责令被上诉人按照《购房合同》依法测量实际上诉人购买实际面积及上诉人张文兵给付被上诉人购房款350万元。五、改判被上诉人给付上诉人延川县高第农家乐有限责任公司餐饮费22万元及上诉人郭建军工程欠款160万元。六、本案诉讼费由被上诉人承担。理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法，判决错误。
被上诉人辩称：还款协议上约定的很清楚保证人要承担保证责任。答辩人于2017年3月28日委托律师向各被答辩人发过律师函催收房款的通知，在保证期间内，答辩人向延川县高第农家乐有限责任公司、郭建军主张过承担保证责任，2017年5月2日5月5日郭建军通过自己的银行账户付款过10万元，付款行为证明郭建军作为保证人，自愿履行担保责任。一审的时候上诉人没有提过超过诉讼时效的抗辩。
被上诉人向一审法院起诉请求：被告（反诉原告）张文兵支付所欠房款5595698元，并支付违约金712167元（计算至2017年6月30日止）和从2017年7月1日起至实际付清房款之日的违约金。被告高第公司、被告郭建军承担连带保证责任。
一审法院认定事实，2015年5月24日原告（反诉被告）中润公司与被告（反诉原告）张文兵签订了商品房买卖合同（合同编号ZR-0070）。被告（反诉原告）张文兵购买原告（反诉被告）开发的位于延川县城内的中润万和城1幢5层502、602、603号商铺，建筑面积1321.93平方米，每平方米9482.88元，总价12535698元。约定付款方式为分期支付，即张文兵于2015年5月24日支付房款2000000元，2015年7月30日支付房款2000000元，2015年10月30日支付房款2267849元，剩余50%房款6267849元在办理房产证前30日内付清。2016年8月17日原告（反诉被告）中润公司与被告（反诉原告）张文兵、被告高第公司、被告郭建军签订了一份还款协议，确认被告（反诉原告）张文兵截止2016年7月26日还欠原告（反诉被告）中润公司房款10435698元未付。协议约定被告（反诉原告）张文兵以向银行贷款的方式给原告（反诉被告）偿还包括大修基金118973元在内的房款4118973元，剩余6435698元于2016年11月前付2500000元，2017年1月31日前付清余款3935698元。同时约定如被告（反诉原告）张文兵不能按期交付房款，则按月利率2%支付违约金。被告高第公司与郭建军作为担保人在协议上签字按印。协议签订后被告（反诉原告）张文兵支付原告（反诉被告）中润公司房款840000元，剩余5595698元经原告（反诉被告）多次催要未果。2016年8月中润万和城502、602、603办理了不动产登记，编号陕（2016）延川县不动产证明第0000098号。
一审法院认为，原告（反诉被告）陕西中润实业有限公司延川分公司与被告（反诉原告）张文兵签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合同未违反法律法规的强制性规定，依法应予保护。原告（反诉被告）陕西中润实业有限公司延川分公司将房屋交付被告（反诉原告）张文兵后，张文兵应当按照约定及时支付价款。原告（反诉被告）陕西中润实业有限公司延川分公司与被告（反诉原告）张文兵、被告延川县高第农家乐有限责任公司、被告郭建军此后达成的还款协议，进一步确定了被告（反诉原告）张文兵所欠原告（反诉被告）陕西中润实业有限公司延川分公司房款的数额，且重新制定了还款计划及违约责任。被告（反诉原告）张文兵应当按照约定的日期支付原告（反诉被告）陕西中润实业有限公司延川分公司房款，逾期则应当承担违约责任。被告延川县高第农家乐有限责任公司、被告郭建军作为债务担保人，在张文兵不能清偿到期债务后，理应承担连带清偿责任。故原告（反诉被告）陕西中润实业有限公司延川分公司要求被告（反诉原告）张文兵清偿房款及违约金并要求被告延川县高第农家乐有限责任公司、被告郭建军承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。被告（反诉原告）张文兵要求解除商品房买卖合同、返还购房款的诉讼请求，因其购买的房屋已实际交付并使用，且已办理了不动产登记，故该诉讼请求本院不予支持。被告（反诉原告）张文兵认为所购房屋未经消防验收、电梯存在质量问题、无公共卫生间、无免费停车位、房屋漏水等等问题，因所购房屋已办理了不动产登记，故其诉称该房屋未经过消防验收的主张本院不予采信。电梯存在质量问题、房屋漏水、无公共卫生间、无免费停车位等购房合同中未约定的本院不予采信，约定过的应当有相关部门的鉴定报告以确定损失，故该请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百三十条、第一百五十九条，第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）张文兵在判决生效后15日内给付原告（反诉被告）陕西中润实业有限公司延川分公司购房款5595698元及违约金（违约金按照月利率20‰从2017年2月1日付至房款给付完毕之日止）。二、被告延川县高第农家乐有限责任公司、被告郭建军承担连带保证责任。三、驳回原告（反诉被告）陕西中润实业有限公司延川分公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张文兵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50970元，减半收取25485元，由被告（反诉原告）张文兵承担。反诉费50970元，减半收取25485元，由被告（反诉原告）张文兵承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提交律师函,证明郭建军通过自己的账户向其付过款,郭建军作为保证人应当承担保证责任。由于郭建军在该房屋买卖合同作为担保人签字,故其应承担保证责任。对该证据予以认可。
本院认为，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，且双方已经办理了不动产登记，该房屋的物权所有权已经转移。上诉人张文兵应按照合同约定支付购房款，上诉人延川县高第农家乐有限责任公司、郭建军作为该房屋买卖合同的担保人，在上诉人张文兵未履行还款义务时，应当承担连带保证责任。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23565元，由上诉人张文兵、延川县高第农家乐有限责任公司、郭建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 马东风
审判员 李欣南
审判员 武 烨
二〇一八年七月二十四日
书记员 樊 蓉