陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕03民终1790号
上诉人【原审被告（案外人）】：王晓鹏，男。
委托诉讼代理人：王建辉，陕西华维律师事务所律师。
被上诉人【原审原告（申请执行人）】：黄健明，男。
委托诉讼代理人：宋广智，陕西永佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，陕西永佳律师事务所实习律师。
原审被告（被执行人）：罗建丽，女。
原审被告（被执行人）：闫宝平，男。
上诉人王晓鹏因与被上诉人黄健明、原审被告罗建丽、闫宝平申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服金台区人民法院（2017）陕0303民初565号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王晓鹏及其委托诉讼代理人王建辉、被上诉人黄健明的委托诉讼代理人宋广智、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王晓鹏上诉请求：1、撤销金台区人民法院（2017）陕0303民初565号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并判决法院不得执行坐落于西安市高新区科技四路枫林绿洲A区4号楼13幢2单元20102号房产。事实与理由：1、上诉人王晓鹏与原审被告罗建丽2016年7月6日签订的“房屋买卖合同”系合法有效合同；2、上诉人王晓鹏在法院查封前已合法占有该房屋；3、上诉人王晓鹏已付清了房款；4、未办理房产过户并非上诉人原因。
黄健明辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与罗建丽签订的房屋买卖合同，其真实性合法性无法确认，未办理产权过户，上诉人存在过错。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告罗建丽、闫宝平经本院合法传唤未到庭。
一审法院查明：因原告黄健明向一审法院申请执行被告罗建丽、闫宝平民间借贷纠纷一案，一审法院依法于2016年10月24日依法查封了登记在被告罗建丽名下，座落于西安市高新区科技四路2号枫林绿洲A区4号楼13幢2单元20102号房产一套。被告王晓鹏作为案外人于2016年12月向一审法院提出了执行异议，认为其在一审法院查封该房产前，已经给被告罗建丽支付了全部购房款，购买了该房产并已实际居住。请求一审法院解除对该房产的查封。2016年12月19日，一审法院作出（2016）陕0303执异41号执行异议裁定书，裁定中止对该房产的执行。2017年1月19日，原告黄健明依法向一审法院提起执行异议之诉，认为一审法院作出的裁定中止对该房产的执行是错误的，故要求判决准予执行登记在被告罗建丽名下，座落于西安市高新区科技四路2号枫林绿洲A区4号楼13幢2单元20102号房产。
另查，被告王晓鹏于2016年7月6日与被告罗建丽签订房屋买卖合同，并从2016年7月6日至2016年7月20日间，分四次向被告罗建丽支付购房款117万元。
再查，2014年12月2日，西安市住房保障和房屋管理局以市房发（2014）142号，发布关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知，该通知第一条规定自2015年1月1日起，在城六区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统签订买卖合同，并委托市房产交易管理中心设立的交易保证机构实时交易资金监管。第三条规定：买卖双方自行达成交易意向的，由市房产交易管理中心设置服务窗口提供二手房网签服务。
又查，被告王晓鹏至今未能取得西安市高新区科技四路2号枫林绿洲A区4号楼13幢2单元20102号房产所有权。
一审法院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百三十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益来承担举证证明责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案为申请执行人提起的申请执行异议之诉，那么就来审查案外人提交的证据能否满足法律的四项规定。首先是在本案审理过程中，被告王晓鹏向一审法院提交了其与被告罗建丽签订的房屋买卖合同，该合同上显示的时间确为法院查封之前，但原告对此不予认可，认为在本案审理过程中，出卖人被告罗建丽从未出现，造成原告对该合同的真实性无法核实认定；另外，被告王晓鹏与被告罗建丽签订的房屋买卖合同违反了西安市关于二手房买卖的相关规定，即使该合同属实，但该房屋买卖合同也是无法实际履行的，因此，被告王晓鹏向法院提交的房屋买卖合同不符合法律规定，对原告的该意见一审法院亦表示认可。其次，被告王晓鹏没有向法院提交证据证明，其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，被告王晓鹏向法院提供的居委会证明及增值税普通发票，均不能证明被告王晓鹏在人民法院查封以前已合法占有该不动产，被告王晓鹏还向法院提交了收款收据一张，言明是其在占有本案涉案房产后换锁的事实，但本案认为，该证据虽然在人民法院查封之前，但该证据无法证明是被告王晓鹏的换锁行为。而原告认为该收据不是正规发票，不能证明确实存在换锁事实，更不能证明是被告王晓鹏实际占有了房产。故一审法院对被告的该辩解依法不予采信。第三，被告王晓鹏向法院提交的四份转款凭证，虽然能证明，被告王晓鹏向被告罗建丽支付了117万元购房款，但是被告王晓鹏的付款行为违反了西安市关于二手房交易资金监管的规定，被告王晓鹏与被告罗建丽至今不具备办理二手房交易手续的条件，而一审法院亦认为被告王晓鹏违反了西安市关于二手房交易资金监管的规定，事实清楚，故一审法院对原告的意见依法予以支持。最后，按被告王晓鹏所述，其在2016年7月已向被告罗建丽付清全部房款，但在2016年10月24日，法院查封本案涉诉房产时，被告王晓鹏与被告罗建丽没有进行任何办理二手房交易过户手续的行为，且至今被告罗建丽下落不明，因此，被告王晓鹏与被告罗建丽已无法自行完成该二手房交易，故被告王晓鹏存在明显过错。故被告王晓鹏的这一辩解与法相悖，一审法院依法不予采信。综上，原告提起本案申请人执行异议之诉，事实清楚，理由充分，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条及最高人民法院《关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：准许执行登记在被告罗建丽名下，座落于西安市高新区科技四路2号枫林绿洲A区4号楼13幢2单元20102号房产。案件受理费100元，公告费900元，两项合计1000元，由被告王晓鹏承担。
二审中，上诉人王晓鹏提交了西安高新区枫林绿洲社区居民委员会证明及中国电信股份有限公司西安分公司业务受理单各一份，证明其2016年8月已入住涉案房屋。同时申请证人田东出庭作证，证明其2016年9月其曾前往西安房地产交易中心办理产权过户手续，因故未办理。以上证据虽非新证据，但均能反映案件的事实，本院予以认定。其余案件事实同一审法院认定一致，有当事人陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，本案系因案外人提起执行异议，法院裁定中止对涉案房产的执行后，申请执行人不服提起的申请执行人执行异议之诉。被上诉人【原审原告（申请执行人）】一审诉讼请求准予执行涉案房产。上诉人认为：1、上诉人王晓鹏与原审被告罗建丽2016年7月6日签订的“房屋买卖合同”系合法有效合同；2、上诉人王晓鹏在法院查封前已合法占有该房屋；3、上诉人王晓鹏已付清了房款；4、未办理房产过户并非上诉人原因。请求驳回被上诉人的一审诉讼请求，并判决法院不得执行涉案房产。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院据此审查如下：王晓鹏与罗建丽2016年7月6日签订涉案房屋的“房屋买卖合同”，从2016年7月6日至2016年7月20日间，王晓鹏分四次通过工商银行转账向罗建丽支付购房款117万元。被上诉人黄健明对王晓鹏与罗建丽所签合同的真实性、合法性存在质疑，但并不能提供证据证明该合同存在法律规定无效的情形。王晓鹏与罗建丽所签合同并不违反法律法规强制性规定，虽然合同当事人罗建丽一、二审均未出庭，本院结合王晓鹏付款及相应证据认定王晓鹏与罗建丽所签合同应为有效合同。根据王晓鹏一、二审所提交的涉案房屋小区物业公司的收费票据及中国电信股份有限公司西安分公司业务受理单，足以证明2016年8月王晓鹏已掌控占有涉案房屋。以上行为在2016年10月24日法院查封涉案房屋之前均已完成。关于房产过户问题，上诉人王晓鹏阐述其与罗建丽2016年9月曾前往西安房地产交易中心办理产权过户手续，因罗建丽丈夫闫宝平未到场致过户手续未办理。2016年11月再次前往办理产权过户手续时，得知房屋被法院查封。嗣后，再联系不到罗建丽。根据有关证据并结合当事人的实际情况，应当认定上诉人陈述合理并符合案情。故未办理过户登记非因买受人自身原因造成。
综上所述，上诉人王晓鹏作为房屋买受人，其对涉案房屋的期待物权应高于被上诉人黄健明对罗建丽、闫宝平的一般债权。其权利优先效力足以排除人民法院的强制执行行为。被上诉人黄健明请求准予执行涉案房产的理由不足，应予驳回。故，上诉人上诉理由成立，应予支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宝鸡市金台区人民法院（2017）陕0303民初565号民事判决；
二、驳回黄健明的诉讼请求；
一、二审案件受理费各100元，均由黄健明负担，公告费900元，由黄健明负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 林
审判员 白永世
审判员 彭 澍
二〇一八年一月二十四日
书记员 王 燕