江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初644号原告：李森，男，1986年12月1日出生，汉族，江苏金海铝业有限公司总经理，住本市栖霞区，现住本市玄武区。原告：李宗胜，男，1966年1月6日出生，汉族，江苏金海铝业有限公司常务副总经理，住本市栖霞区，现住本市玄武区。原告：童桂玲，女，1963年5月5日出生，汉族，南京长江工业炉有限公司退休职工，住本市栖霞区，现住本市玄武区。三原告共同委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地本市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。原告李森、李宗胜、童桂玲与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李森、李宗胜、童桂玲共同委托诉讼代理人张桂宝，被告图腾公司的委托诉讼代理人芮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李森、李宗胜、童桂玲向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年4月30日至2018年1月29日期间租金102776.7元及违约金2363.86元（均以本期租赁回报额34258.9元为基础，按每日万分之三，分别自2017年6月15日、9月15日、12月15日计算至付清之日止）。事实和理由：2010年4月3日原、被告双方签订了一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称《合同书》），约定三原告将其所有的本市建宁路300号南京大观·天地MALL房号1188商铺（以下简称涉案商铺）委托被告经营管理；合同期限八年，自2010年4月30日至2018年4月29日止；被告将该商铺每年租赁回报分四次支付三原告，每三个月支付一次；三原告每季度收取的含税租赁回报为36125元，被告代扣税后实付34258.9元等等。被告自2017年4月30日起至今未按约定支付租赁回报，共拖欠租金102776.7元。三原告多次要求被告支付欠租及违约金，被告却拒绝支付。为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求支持三原告的诉讼请求。被告图腾公司承认三原告在本案中主张的有关事实，但认为：本案是委托经营合同，签订时的情况与现在的情况发生了根本变化，区划调整、周边大规模拆迁及南京火车西站的迁移，导致流动人口锐减，商铺难以生存，网购平台对实体租铺冲击较大，因此被告不应按照约定标准支付租金回报，被告实际对外租赁收益仅为1.18元/平方米/天，被告无法收取房租导致没有能力支付租金，并不是被告故意不支付，因此不应当支付违约金。即使被告支付违约金，三原告主张的违约金数额也过高，请求法院依法调整。综上，请求驳回三原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市建宁路300号1188室房屋（建筑面积为57.36平方米，以下简称涉案房屋）系三原告自被告处购买，并于2011年11月领取了房屋所有权证。2010年4月3日，原告李森、李宗胜、童桂玲（甲方）与被告图腾公司（乙方）签订了一份《合同书》，约定甲方自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方自营或对外租赁经营，商铺为1188室（建筑面积为57.46平方米），房屋总价款为170万元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为36125元；乙方支付时间为每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。上述《合同书》订立后，三原告将涉案房屋交付被告，被告依约支付了2016年4月29日之前的租赁回报，每期扣除税款后实际支付金额为34258.9元。自2016年4月30日起，由于经营困难等原因，被告未能按照约定及时向三原告支付合同约定的租赁回报。2017年3月三原告另案诉至本院，要求被告支付拖欠的2016年4月30日至2017年4月29日期间的租赁回报137035.6元及相关违约金。2017年3月31日本院对该案作出（2017）苏0106民初1814号民事判决，判决被告支付三原告租赁回报137035.6元及相关违约金。被告对该判决不服，提出上诉。2017年8月22日南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终7198号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决的有关款项，被告已实际支付完毕。因被告未支付2017年4月30日之后的租赁回报，三原告向被告催款未果，遂诉至本院即本案，要求判如所请。与涉案房屋相同的其他业主，亦曾与被告发生与本案相同的房屋租赁合同纠纷，经本院及南京市中级人民法院两审终审，判定被告与业主之间订立的合同，性质为房屋租赁合同，违约金标准并不过高，并判决被告按照合同约定支付欠租及违约金。判决生效后，有关业主申请强制执行，被告已实际履行。上述生效裁判文书认定的有关事实，被告不持异议，但表示仍然坚持其观点。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《合同书》、有关生效裁判文书以及本院开庭笔录等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据当事人提供的《合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案原、被告双方签订的《合同书》是三原告将涉案房屋交由被告出租经营，被告按季度支付固定租金的合同，而非三原告委托被告经营涉案房屋，并由三原告确定具体承租人及租金标准，因此《合同书》的性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定向三原告支付2017年4月30日之后的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。三原告要求被告支付拖欠的2017年4月30日至2018年1月29日期间共三期租金合计102776.7元（=34258.9元×3，已扣除税款），符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，被告逾期支付租金的，自逾期的第16个工作日起计算违约金。对于三原告主张的2017年4月30日至2018年1月29日期间共三期租金，被告本应按照约定时间及时支付，但被告未能履行上述合同义务，故被告应分别自三原告主张的2017年6月15日起、9月15日起、12月15日起，按每日万分之三的标准支付上述款项的违约金，均计算至本判决确定的给付之日止。被告虽主张其实际收益较低、迟延履行并非恶意违约以及该违约金标准过高并申请调低的抗辩，但对此未提供充分的证据证明，结合生效裁判文书的认定，本院对此不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告李森、李宗胜、童桂玲租金共计102776.7元，并支付相应的违约金（均以34258.9元为基数，分别自2017年6月15日起、9月15日起、12月15日起，按照每日万分之三的标准，计算至本判决确定的给付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2403元，减半收取1202元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（三原告已预交，故被告于本判决生效之日起十日内将该1202元一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一八年一月二十九日书记员  汪慧娣