黑龙江省肇源县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0622民初1929号
原告：孙树明，男，1961年9月15日出生，汉族，个体，住肇源县肇源镇。
委托代理人：杨欣慰（原告同事），男，1991年5月5日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。
委托代理人：于昌（原告同事），男，1979年7月1日出生，汉族，住肇源县。
被告：大庆市天顺房地产开发有限公司。
地址肇源县肇源镇东郊路北段货运市场对门4楼。
法定代表人：辛国清，该公司经理。
被告：董山，男，1960年10月2日出生，现在呼兰监狱服刑。
委托代理人：杨维建，肇源县中心法律服务所法律工作者。
原告孙树明与被告大庆市天顺房地产开发有限公司、被告董山房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，于2016年6月29日依法作出（2016）黑0622财保62-1号民事裁定书，将天顺公司位于开元兴城小区3号楼东14、15、16、17、18号商服予以保全。并于同年8月22日，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告董山委托代理人到庭参加诉讼，第一被告经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙树明向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《置换协议》有效；2、判令被告将置换给原告的位于开元兴城北临肇源县蒙中的商服楼向东南临肇源县第一加油站的1-30门，建筑面积为5739.18平方米，共计30个商服楼判归原告所有；3、被告为原告办理上述30个商服楼的所有权证和土地使用证；4、被告赔偿原告经济损失人民币219万元，后变更为为189万元，即2013年10月1日至2014年8月19日，共计324天*100元*30个商服+800天*100元*11.5个商服；5、判令被告将电闸箱从原告院内迁出。事实与理由：2012年7月13日，被告董山以大庆市天顺房地产开发有限公司名义与原告签订了《置换协议书》。双方约定：原告以19335平方米土地使用面积和3035平方米房屋作为置换条件，给被告开发建设开元兴城小区。被告置换给原告30个商服楼，共计建筑面积5600平方米，乙方保证在2013年10月1日前竣工，验收合格后将置换的商服楼交给原告，否则每逾期一日，赔偿（原告）甲方每个商服楼100元。乙方必须在工程交工后90天内，为甲方办理房屋产权证及土地使用证，各种税金及其他各项费用由乙方负责。《置换协议书》签订后，被告没有及时交付房屋，交付后的11.5个房屋因存在质量问题而不能出租使用，给原告造成巨大经济损失，应当依法赔偿。被告未经原告同意将电闸箱建在院内影响原告使用和车辆通行，应排除。
被告董山辩称，一、我挂靠大庆市天顺房地产开发公司，开发建造肇源镇开元兴城小区并置换给原告30个商服楼属实。根据我与原告签订的《置换协议书》第六条约定“乙方保证在2013年10月1日前竣工，验收合格后将置换的商服楼交付给甲方（原告）”。我所开发的工程如期竣工后，没有给予验收，责任不在我。虽然如此，经与原告协商，我将协议约定的30个商服楼于2013年10月1日如数交付给了原告。原告接收后，全部投入了商业使用，现已见到可观的经济效益。因此，我已履行了交付房屋的义务。原告主张的房屋产权证和土地证件，不是我不办理，而是由县里统一办理，尚未开始办理，所以，原告要求我立即协助办理，我做不到，待县政府同意办理时，我可以协助办理。二、原告要求我赔偿其经济损失，属于无理要求，我不同意。理由：1、我所开发的楼房属于合格工程，2013年该工程竣工至今没有发现有工程质量问题。2、原告与我签订的《置换协议书》约定：“验收合格后将置换的商服楼交给甲方。”现在县里没有组织验收，所以根据协议的约定我不存在迟延交付房屋的违约责任；3、我所建的楼房于2013年10月1日前，如期竣工，虽然没有验收，但原告已经接收，并全部投入商业使用，没有出现质量不合格的问题。所以，我没给原告造成任何损失，不同意他的此项请求；三、原告要求将电闸箱迁出，属于无理要求。因为该电闸属于住宅小区内的公共设施，在小区规划之内，为住宅小区居民供电所用。在当时施工时，原告没有提出任何异议，现在工程竣工已长达4年之久，如迁出该电闸将涉及到小区全体居民权益，所以，不同意拆除。
综上所述，除原告要求协助办理房屋产权证和土地使用证外，其它的要求都是无理的，应依法予以驳回。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年7月13日原告孙树明与董山及董山挂靠的大庆市天顺房地产开发有限公司签订了置换协议书。双方约定：“甲方（原告）用其享有合法使用权的19335平方米的土地及地上3035平方米房屋置换乙方董山挂靠大庆天顺房地产开发有限公司开发建造的位于老林肇路南侧，蒙中至加油站区域的开元兴城内的从“左”向“右”数第1-30个门，共计30个，建筑面积总计5600平方米的1-2层商服楼，即1#楼1门-15门、2#楼1门-15门；乙方负责对开元兴城项目的建设规划、审批、土地出让金等各项费用、税金负责全部出资，甲方不出资金；建成的商服楼由乙方负责全部人、材、机等费用及工程各项税金和费用、办理产权契税由甲方缴纳；乙方出具办理产权及土地证的相关手续，分割明确；乙方保证在2013年10月1日前竣工（如遇人力不可抗力的自然灾害工期顺延），验收合格后将置换的商服楼交给甲方，否则每逾期一日，乙方每日赔偿甲方每个商服楼100元；乙方必须在工程交工后90天内为甲方办理房屋产权证及土地证等相关证照，各项税金及其他各项费用由乙方负责，逾期未办理乙方应赔偿甲方相应损失；如乙方在2013年10月1日前仍不能交工，甲方无偿收回出让的土地及地面附着物（在建工程）。第十条约定，乙方负责项目所需全部资金及该项目的立项审批、工程施工建设直至完工交付使用过程中的所有政府批准和许可工作。上述事实有双方签订的置换协议书证实。
2014年8月19日，由于开元兴城手续仍未办理，部分收尾工程未完工和存在质量问题等事宜，还需一段时间解决，所以，经孙树明与董山及其儿子董旭光、董旭辉协商，董山同意孙树明提前接管置换的30个商服，并约定所有条款仍按原置换协议的所有条款执行不变。原告接管后，由于存在质量问题，导致尚有11.5个商服至今不能出租使用。该事实有双方签字的补充协议、询问董旭光笔录及当事人的陈述证实。
由于被告没有缴纳质量保证金，导致开元小区至今没有验收，原告置换的房屋不能办理房屋产权登记。该事实有法院调取辛国清及董旭光的陈述笔录证实。
被告称：“置换给原告的房屋已如约交付给原告。”出示了2013年10月30日肇源县大众信息报刊登商服楼招租广告及照片证实。但以上证据证实内容与与2014年8月19日双方签订的补充协议相悖。
本院认为，原、被告签订的置换协议是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，所以，该合同合法有效。被告应依据合同约定全面履行自己的义务。由于被告没有依约缴纳质保金和税款的人为因素，非政府因素，导致开元兴城小区至今没有验收、交付的11.5个商服因存在质量问题而不能出租使用、原告就置换所得的房屋不能取得产权证和土地使用证，所以，被告就其违约行为给原告造成的经济损失，应依据双方的约定承担相应责任。由于2014年8月19日双方签订的补充协议形成在后，其效力充分佐证了大众信息报刊登出租广告及照片的证据效力，所以，原告接管房屋的时间应以该时间为准，违约金的起算时间亦应以该时间为截点。鉴于原告变更后的诉请赔付金额189万元，符合客观事实，且减轻了被告赔付负担，因此，应予支持。大庆市天顺房地产开发有限公司作为被挂靠单位，应承担连带责任。原告第五项关于排除妨碍的请求，因无证据证实，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的《置换协议》有效；
二、原告孙树明对置换所得的位于开元兴城北临肇源县蒙中的商服楼向东南临肇源县第一加油站的1-30门，建筑面积为5739.18平方米，共计30个商服楼享有所有权；
三、被告董山、大庆市天顺房地产开发有限公司于判决生效后立即协助原告办理上述房屋产权登记手续；
四、被告董山赔偿原告孙树明违约金189万元，于本判决发生法律效力后立即履行。被告大庆市天顺房地产开发有限公司承担连带责任；
五、驳回原告要求被告将电闸箱从原告院内迁出的请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案受理费21810元，由被告负担；保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 卢树柏
人民陪审员 屈晓继
人民陪审员 王兆军
二〇一七年一月四日
书 记 员 贾美阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
合议庭笔录
（第一次）
时间：2017年1月4日
地点：民一庭
参加人：卢树柏、王兆军、屈晓继
评议原告孙树明与被告大庆市天顺房地产开发有限公司、被告董山房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案
评议发言：
卢：我认为原、被告签订的置换协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，且原告所置换的房屋，被告已主动交付给原告。所以，双方的置换协议合法有效。原告依据置换所得的房屋主张归其所有，被告均无异议，应予支持。鉴于原告没有取得置换房屋产权证的原因在于被告董山没有履行缴纳税、费的义务。此点通过辛国清和董旭光的询问笔录可以证实，所以，不是政府因素，因此董山就其违约行为应依约承担违约责任。违约金起算时间，由于原告出示的与董山等人签订的补充协议可以证实在2014年8月19日因存在开元兴城手续仍未办理，部分收尾工程未完工和存在质量问题等事宜，还需一段时间解决，因此，双方协商后原告接管置换房屋。我意见该协议经过询问董旭光其证实其与其弟弟签字属实。而该证据形成在后，且证据效力可以佐证被告反驳依据的大众信息报刊登的招租广告及照片效力，所以，违约金应2014年8月19日应作为计算违约金的界点。另外，原告变更后诉讼请求，降低了被告的负担，且符合客观事实，应予支持。其它11.5个商服楼的违约损失依据原告诉请，天顺公司作为被挂靠人应承担连带责任
张：我同意卢庭长意见。董山就其违约行为应当依据约定承担违约责任。原告的诉讼请求证据充分分，符合客观事实和法律规定，应予以保护。
屈：你们谈的有道理，我同意你们的意见
卢：原告关于要求迁出电表箱的请求，我意见一方面原告没有证据证实被告侵权的事实，另外，此案应属侵权之诉，不应与本案一并审理，应予以驳回。
屈：我同意卢庭长意见
张：我同意