湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0103民初1883号
原告：周志清，女，1969年6月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
原告：石景玲，女，1969年10月24日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
原告：邓丰华，男，1966年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
原告：徐克明，男，1968年10月20日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。
四原告共同委托诉讼代理人：罗斌，湖南道宽律师事务所律师。
四原告共同委托诉讼代理人：陈薪兆，湖南道宽律师事务所律师。
被告：长沙唯德医院有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路229号202号。
法定代表人：韦德举。
委托诉讼代理人：杨可，男，1982年11月4日出生，汉族，住湖南省新化县，系公司员工。
第三人：徐艳，女，1967年1月7日出生，汉族，�长沙市天心区。
原告周志清、石景玲、邓丰华、徐克明（以下简称四原告）诉被告长沙唯德医院有限公司（以下简称唯德医院）、第三人徐艳租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
四原告请求判令：一、确认四原告与唯德医院签订的《房屋租赁合同》及附件已于2017年3月8日解除；二、唯德医院向四原告支付拖欠租金592256元（截至2017年3月8日的未付租金，2016年度尚欠租金507648元，即1692.16平方米×25元/平方米/月×12个月+2017年1至2月尚欠租金84608元，即1692.16平方米×25元/平方米/月×2个月）；违约金按照合同约定计算为7411660.8元（按2016年拖欠租金507648元的4%/天标准，自2015年12月16日起计算至2016年12月16日，即507648元×4%×365天），四原告自愿将违约金调整为200000元。三、案件受理费由唯德医院承担。
唯德医院辩称：双方的租赁关系已于2015年6月中止，并于2016年1月解除；唯德医院支付的保证金120000元，应予返还或抵扣租金；周志清、石景玲、徐克明要求的违约金标准过高；邓丰华非本案适格原告，与唯德医院无租赁关系，请求驳回邓丰华全部诉求。
徐艳述称：邓丰华系其前夫，双方于2009年6月办理离婚手续，涉案出租房中原登记在徐艳名下的七套房屋所有权已于2016年转至邓丰华名下，徐艳同意从2016年1月1日起的租金等收益由邓丰华享有。
经审理查明：周志清系天心区芙蓉南路新路村韶峰星苑综合楼栋（以下简称韶峰星苑综合楼）303房、304房、309房、311房、322房、323房、310房共计七套房屋（总面积446.02㎡）产权所有人。石景玲系韶峰星苑综合楼301房、302房、307房、308房、321房、327房、328房共计七套房屋（总面积406.3㎡）产权所有人。徐艳系韶峰星苑综合楼312房、313房、314房、315房、320房、324房、325房共计七套房屋（总面积397.28㎡）产权所有人，2016年12月13日，徐艳将上述其名下七套房产均转让给邓丰华，并办理登记。徐克明系韶峰星苑综合楼305房、306房、316房、317房、318房、319房、326房共计七套房屋（总面积443.33㎡）产权所有人。
案外人尹斌时任湖南融城时代酒店管理有限公司（以下简称融城公司）法定代表人。2010年11月28日，尹斌代表融城公司与周志清、徐克明、徐艳、邓丰华、石景玲（出租人）签订房屋租赁合同（以下简称租赁合同一），出租人将上述房屋共同租赁给尹斌（融城公司）使用，租赁期限从2011年5月18日至2021年5月18日，为期10年。为确保尹斌（融城公司）�本合同约定期限和方式支付租金，尹斌（融城公司）在签订本合同时向出租人一次性支付租金保证金300000元。其中180000元转为第一年房屋租金，剩余120000元保证金在尹斌（融城公司）退租或任何一方解除合同并经出租人查验房屋及附带设施无损坏后全部退还。
2013年8月30日，融城公司与唯德医院签订收购合同，唯德医院收购融城公司与韶峰星苑综合楼房东的租赁权，及融城公司拥有的不动产建筑、设施设备、装潢等有形资产所有权，并要求所有房东改变酒店经营性质为医疗经营而收购融城公司订立本合同。
2014年1月18日，石景玲、周志清、徐艳、徐克明（甲方）与唯德医院（乙方）签订房屋租赁合同（以下简称租赁合同二），合同载明签订背景：涉案房屋业主与融城公司签订房屋租赁合同在履行期间，由于融城公司�店经营出现问题，遂与唯德医院签署收购合同，唯德医院全面收购融城公司资产，包括涉案房屋的租赁使用权，该收购协议已征得全体业主同意，唯德医院依原房屋租赁合同的权利义务取得租赁使用权。同时，在原房屋租赁合同的基础上，增加、修改部分条款。合同约定标的物系涉案房屋，房屋使用面积以房产证为准，详见附件一；租赁期限从2013年12月1日至2021年5月18日，涉案房屋业主与尹斌签订的房屋租赁合同已于2013年11月30日解除，涉案房屋业主于2013年12月1日前向唯德医院交付房屋；租金平均每年按25元/平方米/月至2021年5月18日前不变，唯德医院按年度支付，每年十二月十五日前一次性交纳第二年全年租金，按照采用转账方式支付租金；合同第四条约定唯德医院在签订本合同时向甲方一次性支付保证金，共计120000元，交保证金后合同生效。该保证金在合同期满�十五日内，乙方未违反合同条款且对该房屋无损坏的情况下甲方一次性无息退还给乙方。合同第八条约定涉案房屋业主在租期未届满的情况下解除本合同：出现《中华人民共和国合同法》规定的解除情形；唯德医院不交付或不按约定交付租金一个月以上……（略）。在符合本合同第九条约定的情况下，双方解除合同均应提前十个工作日以书面的形式通知对方……（略）。第十条违约责任约定：唯德医院不能按时缴纳租金，30天内每延迟一天按拖欠总额的4%每天缴纳滞纳金。30天后，除应缴纳滞纳金外，涉案房屋业主有权单方面终止合同，收回所出租的物业，并对外重新招租，装修设施由涉案房屋业主处理……（略）。
租赁合同二签订后，双方均按约履行合同义务。2015年6月17日，周志清本人并代徐艳、徐克明、石景玲共同向唯德医院发出�知，内容为“贵公司已违反合同中租金支付有关条款，尤其至今未支付2015年5月、6月的租金，因此，特通知贵公司自收到该函起，中止合同执行，我们并将通过法律途径解决其善后事宜”。2016年1月1日起，唯德医院未再支付租金。2016年4月8日，熊富湘（唯德医院代表）、周志清二人在一份“涉案房屋水电结支明细”上签字，该明细主要载明:电表3141，3楼32159；水表1.1160，2.172，3.672……（略）。
庭审中，四原告认为，对唯德医院2016年1月以来的经营情况，四原告不知情，2015年6月出于催款目的才发出中止通知，后唯德医院持续付款，说明租赁关系仍存续；2016年4月的水电结支明细，系物业公司告知出租房存在欠费情况，故周志清等去现场核实情况。唯德医院未按约支付租金，也未就解除合同事宜与四原告达成一致，且至今尚未返还出租房，周�清、石景玲等人多次与熊富湘电话、短信联系，催要租金，其认可未付租金，但并未提出解除合同。2017年3月8日，四原告向唯德医院发出书面律师函，符合解除条件。唯德医院应承担2016年1月1日至2017年3月8日期间的租金。四原告考虑唯德医院的履行能力，自愿调整违约金，酌情要求200000元。其次，租赁关系建立在房屋所有权之上，徐艳与邓丰华原系夫妻关系，双方合意将出租房中原属于徐艳房产的所有权和租赁权均变更至邓丰华名下，且在律师函中以邓丰华名义告知唯德医院，邓丰华有权处分涉案房屋出租事宜。另，尹斌（融城公司）确向四原告支付120000元保证金，依据合同相对性，唯德医院无权主张；如法院认定应原租赁关系由唯德医院承接，120000元保证金权利由唯德医院享有，则依据合同约定，待房屋返还后另行处理。
唯德医院认为�涉案房屋业主于2015年6月17日向其发出中止通知，双方就租金问题发生争议，涉案房屋业主遂阻挠唯德医院使用出租房，唯德医院从2016年1月起未再使用出租房，期间租赁关系处于中止状态，唯德医院有权拒绝支付租金。2016年4月8日，周志清本人并代徐艳、徐克明、石景玲与熊富湘就终止合同达成一致，并对租赁期间的水电费进行结算，同时唯德医院返还出租房。即使以实际返还出租物时间为标准，唯德医院也仅需承担2016年1月1日至2016年4月8日期间租金。唯德医院与融城公司签订收购协议，将租赁合同一中涉案房屋租赁权和已付保证金120000元等相关权利均转至唯德医院，租赁合同二和《关于承租押金的确认函》亦对保证金事宜予以确认，该120000元应予抵扣或返还。如法院认定应付违约金，双方约定违约金标准过高，应按照中国人民银行同期贷款利率4.35%加收30%标准计算。
为了解涉案房屋使用现状，本院于2017年8月21日去现场查看，现韶峰星苑综合楼3楼处于无人使用状态。
以上事实，有当事人提交的身份信息、租赁合同一及补充协议、收购合同、租赁合同二、授权委托书、房屋产权证明、中国移动通信集团长沙分公司收款收据，租金催收短信截图（周志清、石景玲分别与熊富湘）、水电结支明细，律师函及快递邮寄单、送达回证、解除合同通知书、委托书、快递邮寄单、邮单送达证明、2015年6月通知等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为：合法的租赁关系应受法律保护，双方签订的租赁合同二系真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行。邓丰华于2016年12月13日起取得徐艳名下七套房产所有权，徐艳同意将其名下收取租金等收益权�转让给邓丰华，故邓丰华为本案适格原告。四原告已按约交付涉案房屋，唯德医院应支付租金，现唯德医院从2016年1月1日起再未支付租金，合同目的已不能实现，四原告请求解除租赁合同，本院予以支持。
关于合同解除时间、涉案房屋返还时间，双方各执一词，且双方提交的证据均不足以证明上述问题，导致争议事实难以认定，本院依据证据规则作出裁判。依照合同约定，唯德医院从2016年1月1日起未付租金，则四原告自2016年2月1日起有权解除合同。结合交易惯例，唯德医院持续未付租金，明显存有违约行为，双方均应积极处理租房事宜，本院酌情认定2016年2月-6月为双方合理协商租金、租赁房返还时间，则2016年1月-6月期间租金253824元（1692.16平方米×25元/平方米/月×6个月），由唯德医院承担。依据诚实信用原则，2016年7月起超过合理期限，�原告和唯德医院均未采取合理措施，致使损失继续扩大，本院酌情认定2016年7月-2016年9月为双方主张权利期间，则2016年7月-2016年9月期间产生的租金损失，由双方各自承担50%，即63456元（1692.16平方米×25元/平方米/月×3个月×50%）。2016年10月起至今，四原告对名下房屋怠于主张权利，亦未妥善行使管理义务，该期间的租金损失，由四原告自行承担。故唯德医院应承担租金317280元（253824元+63456元）。其次，四原告认可收取尹斌（融城公司）支付的保证金120000元，结合收购协议、租赁合同二第四条、《关于承租押金的确认函》等证据，可以证明保证金120000元的支付主体已转为唯德医院。依据租赁合同二第四条约定，保证金保证的范围包含了租金、违约金、房屋损坏赔偿款等，本院认定保证金120000元先行抵扣租金。租赁合同二第十条约定违约责任，结合案情，本院酌情认定唯德医院应支付违约金80000元。
经本院现场查看，涉案房屋在物业处备有钥匙，四原告也应持有钥匙，现房屋处于无人使用状态，四原告作为所有权人，可自行占有使用。如房屋损坏产生损失，当事人可另行主张权利。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告周志清、石景玲、徐克明、第三人徐艳与被告长沙唯德医院有限公司于2014年1月18日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告长沙唯德医院有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告周志清、石景玲、徐克明、邓丰华租金197280元（317280元-120000元）；
三、被告长沙唯德医院�限公司在本判决生效之日起十日内支付原告周志清、石景玲、徐克明、邓丰华违约金80000元；
四、驳回原告周志清、石景玲、徐克明、邓丰华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11802元，由被告长沙唯德医院有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。
审 判 长 匡迪琪
人民陪审员 易云辉
人民陪审员 廖利辉
二〇�七年九月十五日
代理书记员 余银春
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。