巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴州民初字第1662号
原告张文信，男，生于1953年，汉族，初识字，居民，住巴中市巴州区。
原告陈仕兰（系张文信之妻），女，生于1969年，汉族，初识字，居民，住址同上。
委托代理人于书和，四川巴中开发区科技园法律服务所法律工作者。
被告巴中市宏霞房地产开发有限公司
法定代表人岳宏霞，该公司董事长。
委托（特别授权）代理人彭贤美，北京盈科法律服务所四川分所律师。
原告张文信、陈仕兰与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张文信、陈仕兰及其委托代理人于书和、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司（以下简称宏霞房产公司）的委托代理人彭贤美等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年7月3日，被告与我们签订“房屋拆迁安置补偿合同”，被告将我们位于巴中市巴州区回风桂花街砖混结构180平方米住房拆迁，该合同约定，“产权调换”，安置在被告承建的某小区4号楼1单元6楼2号85.75平方米、4号楼1单元6楼1号87.19平方米，4号楼1单元1楼2号85.79平方米，并承担水、电、气管道入户门口，该合同第7条约定，甲方进场施工建设在24个月内向乙方交付新房，移交新房12个月内甲方给乙方办理房屋产权证、土地使用权证书，甲方只承担1套住房的两权证书费用该合同还约定，如一方违约，每天赔偿违约500元。该合同双方签订后被告将该栋房拆迁，相邻几处全部拆迁建成电梯楼层卖于他人，故意拖6年不给我还房，我曾年复一年找区、市政府、区、市建设局有关领导。
2012年12月18日，被告以建设图纸为由与我又签订拆迁还房变更确认书，由原合同约定的4号楼1单元6楼2号变更为4号3单元4楼1号，其他2套未变更。
我又年复一年找被告理论，被告和建筑商及项目部均相互推卸，采取踢皮球的方式将我拒之门外，至今6年均未给我安置还房，我的确处于万般无奈，请求法院判令被告限期按拆迁安置补偿合同的约定还给原告3套住房共290平方米，并办理房屋产权证、土地使用权证，并承担拖延6年未给原告还房的违约金。
被告辩称：1、原告起诉的房屋，现在正在建设中，对其安置还房仍然保留没有做其他处分。已经交付原告一套房屋使用，每年给付原告过渡费。2、原告主张的违约金没有合同约定也没有法律约定。3、本案在原告上诉信访期间，通过协调，公司多次给原告各方面的补偿，不存在违约的情况。
经审理査明：被告开发位于巴中市巴州区回风桂花街的“宏荣名著”或某项目，2007年3月10日，以拆迁人被告宏霞房产公司为甲方，以被拆迁人原告张文信为乙方签订《拆迁安置协议书》，约定，甲方拆除乙方旧房面积180㎡，应还新房面积210㎡等。还房时间，在甲乙双方签订拆迁安置协议后，乙方交付旧房钥匙，甲方在进场正式施工开工之日18个月内将还房建好后交付使用……；违约责任，由违约方向守约方支付违约金或赔偿经济损失3％。
2009年7月3日，又以拆迁人被告宏霞房产公司为甲方，以被拆迁人原告张文信、陈仕兰为乙方签订《拆迁安置协议书》，约定：拆迁安置形，实行产权调换，甲方拆除乙方旧房面积180㎡（包括闲置）按1：1计算，还新房面积216㎡，其中超出的36㎡由乙方按500元／㎡补给甲方。所还住房位置及标准位置在某小区4号楼1单元6楼2号面积约85.79㎡、4号楼1单元6楼1号面积约87.19㎡，4号楼1单元1楼2号面积约85.79㎡，并承担水、电接通入户门口，安装水表和天然气由甲方联系操作，乙方负责上户费用，如乙方原有水、电、加密户头的，甲方承担一个户头的上户费用。新房面积最终以测绘面积为准，根据乙方要求需购买甲方房屋54㎡，按1300元／㎡付给甲方购房款，如总面积超出270㎡的面积在交房时以当时的市场价以现金结算，并由乙方一次性向甲方付清购房款。货币安置：经双方协商，由甲方补偿乙方装修费53000元，在签订合同乙方搬出旧房后，甲方向乙方支付第一年租房费5000元，并由甲方付给乙方装修补偿款38000元，下余款约定6个月后付清，并由甲方按1.5％月息向乙方支付利息。还房时间，在甲乙签订拆迁安置协议后，乙方交付旧房钥匙，甲方自8月30日起24个月内将还房建好交付乙方使用……，若因特殊原因可延长还房时间，到时不能还房，按国家有关规定和政策，甲方支付乙方延期阶段的过渡费。七、……乙方不在规定的时间搬出旧房移交钥匙，影响甲方工期，每超一天向甲方赔偿损失500元，甲方进场正式开工24个月内将新房建好移交给乙方……。八、违约责任，甲乙双方不得违约，如任何一方违约，均按《合同法》的有关规定由违约方向守约方支付违约金或赔偿经济损失。
2012年12月8日，以拆迁人被告宏霞房产公司为甲方，以被拆迁人原告张文信为乙方签订《拆迁还房房源变更确认书》，约定，遵照甲乙双方2009年7月3日，位于巴州区回风桂花街“宏荣名著”项目所签订的拆迁安置还房协议为依据，经2012年7月28日上午，拆迁户代表梅庭全、王大仁、张文信赵勇、将必全等与甲方项目负责人共同达成如下协议签订房源变更确认条款：一、甲方原拆迁安置协议中所安置给乙方普通住房为4号楼1单元6楼2号、4号楼1单元6楼1号、4号楼1单元1楼2号，3套合计216㎡。二、甲乙双方共同协议现变更确认普通住房为4号楼3单元4楼1号、4号楼1单元6楼1号、4号楼1单元6楼2号，3套合计290.5㎡。四、房屋面积超、差部分，以政府审批机关确认为准，10㎡（含10㎡按成本价2600元／㎡）甲方双方相互找补，超出10㎡的，其权属面积双方按市场价3600元／㎡相互找补。……七、此《拆迁还房房源变更确认书》甲乙双方代表自签字日生效与原2009年7月3日签订的《拆迁安置协议书》具有同等的法律效力。
协议签订后，由于种种原因，拆迁还房未竣工，被告未按协议还房，加之原告家经济困难，原告多次到相关部门信访、投诉。
2013年4月12日，原告及其家人向巴中市宏霞房地产开发有限公司、宏荣名著项目部作出书面《承诺》，其内容为，本人张文信，妻子陈仕兰、长子张旺昌，长媳吴丹次子张望平，全家人一致协商依据2009年7月3日签订《拆迁安置协议书》及2012年12月18日所签立的《拆迁还房房屋变更确认书》，原我家应还和所购房屋为四号楼三单元401房面积约109.95㎡，因我本人患有矽肺叁期家庭经济困难，无力购买该房屋，我们全家一致同意并自愿将四号楼三单元401号房屋变更确认为6号楼三单元第一个坡屋面房屋面积大约为90㎡，双方互不找补差价，乙方并不承担购房费用，水电气及相关税费，由乙方承担，该坡屋面房屋甲方不办理产权土地使用权，该拆迁还房面积超差部分由坡屋面房一次性补清楚，双方均无异议。至此该房屋变更所产生的一切经济民事法律责任由我全家人负责，并且至此以后不到任何单位上访及法律诉讼，否则我家人承担20000元的诚信金，望贵公司领导及项目负责人给予支持为盼，此承诺一式三份，甲乙双方各持一份，双方代表各持一份，未经公证并生合法效力，永不反悔。作为甲方的巴中市宏霞房地产开发有限公司签署“同意此承诺”，并加盖了宏荣名著项目部的印章，原告张文信、陈仕兰及其长子张旺昌、长媳吴丹、次子张望平均在承诺书上签字。
2013年4月22日，以拆迁人被告宏霞房产公司为甲方，以被拆迁人原告张文信为乙方签订《拆迁安置还房产权房源变更补充协议书》，约定，遵照甲乙双方2009年7月3日签订的《拆迁安置协议书》，2012年12月8日签订的《拆迁还房房源变更确认书》，2013年4月12日被拆迁人全家书面承诺为依据，双方代表经多次商议达成如下条款：一、甲乙双方商议原协议应还及购买的4号楼3单元401号房屋建筑面积109.95㎡，并同意变更为6号楼3单元第一个坡屋面房屋建筑面积约90㎡。二、被拆迁户调换该房源面积超差部分互不找补面积及差价款，并终止原《拆迁安置协议书》所约定的一切补偿费用。三、甲方按原《拆迁安置协议书》约定承担一套房屋的水、电、气的入户费，由甲方承担费用。四、甲方不予办理乙方该坡屋面房屋的相关产权手续，若今后甲方具备能够办理产权手续所产生的税费，由乙方承担并向甲方一次性付清。否则甲方不予交付产权手续，乙方永久使用及支配该坡屋面房屋。五、其余相关还房所产生的税费，在房屋交接时乙方自愿承担交纳。六、该房源变更协议，双方签字后，乙方不再（到）任何单位和部门上访及法律诉讼，若任何一方违约，违约方向守约方承担20000.00元违约金，双方均无异议及真实表达意愿。甲方加盖了“巴中市宏霞房地产开发有限公司”印章，“宏荣名著”项目负责人雒洪荣及乙方的张文信、陈仕兰及其子女张望平、张旺昌在该协议上签字。
2013年4月22日，被告宏霞房产公司亦作出书面《承诺》，我公司于2013年4月22日与被拆迁户张文信签订的《拆迁安置还房产权房源变更补充协议书》约定办理公证文书。但该项目目前暂未取得《房屋拆迁许可证》，待《房屋拆迁许可证》取得后双方到公证机关补办公证文书，如不办理由巴中市宏霞房地产开发有限公司“宏荣名著”项目部承担20000元违约金。
另査明，原、被告签订拆迁安置补偿合同后，被告安置给原告的房屋，多年未竣工，加之庭经济困难，原告多次到相关部门信访、投诉。为了安抚原告，经相关部门协商，被告给付原告一定的现金补助。
2012年1月25日，原告张文信向被告提交书面“申请书”：其内容为，因本人患有肺病晚期，家庭经济困难等，现本人向巴中市宏霞房地产开发有限公司洪荣名著项目负责人申请家庭困难补助一万元正，从今以后本人以家庭拆迁还房及生命担保再不向贵单位找任何麻烦和到相关政府信访及相关国土、建设部门投诉等。
2013年1月25日，原告张文信在被告领取困难补助及租房过渡费10000元。
2013年9月，原告张文信在被告宏霞房产公司领取1万元，领款单的事由为巴中市宏霞房地产开发有限公司宏荣名著项目部对领款人一次性困难补助费及过渡费，本人及家人承诺永不再次上访主管局，在领款单审批一栏签署意见为请建设行政主管局及项目负责人审签后予以支付。2013年9月22日，巴中市城市建设局杨军作为信访协调人在领款单上签名，2013年9月22日，加盖了项目部负责人雒洪荣的印章。
被告开发的“宏荣名著”项目，2010年6月9日取得建设用地规划许可证、2012年3月20日取得建设工程施工许可证、2012年8月22日取得建设工程规划许可证，该项目共计修建6栋，其中2、3、5、6号楼均已竣工，只有1、4号楼现未竣工，4号楼至今未取得《房屋预售许可证》，4号楼超规划建设受行政处罚。
本案在审理中，本院函告巴中市规划管理局，要求就本案涉及巴中市宏霞房地产开发有限公司开发的“宏荣名著”或某项目6号楼三单元第八层楼上第一个坡屋面房屋是否在建设规划许可证范围内修建，若在规划范围内修建能否计算住房建筑面积及办理房屋产权两证，作出复函。2015年1月15日，巴中市规划管理局答复为，2008年4月市人民政府批准的宏荣名著小区6号楼项目规划建筑设计方案，该建筑第八层墙体与坡屋面之间属结构支撑的围合封闭空间，不属房屋使用单元，未计算建筑面积。
按照巴中市住房和城乡规划建设局的（2011）103号关于调整公布巴中市中心城区住宅非住宅售价及租金市场指导价的通知，原告安置的住宅位置位于回风街心花园属于三内价区，其住宅房屋售价及租金分别为2700元／㎡、9.00元／㎡.月。
上述事实，有原被告的陈述、身份证明、《拆迁安置协议书》、《拆迁还房房源变更确认书》、《拆迁安置还房产权房源变更补充协议书》、《承诺》、“申请书”、领款单、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、施工图纸及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致可以变更合同。房屋拆迁安置合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。补偿方式可以实行货币补偿，亦可以实行房屋产权调换。由于城市的改造，被告开发位于巴中市巴州区回风桂花街的“宏荣名著”项目，拆迁原告的房屋，达成产权调换拆迁安置补偿协议书。2007年3月10日双方达成《拆迁安置协议书》，约定拆除原告的旧房180㎡，安置新房210㎡；2009年7月3日双方达成《拆迁安置协议书》，约定拆除原告的旧房180㎡，安置新房216㎡，安置在“宏荣名著”小区4号楼三套住房面积258.77㎡，一单元6楼2号面积约85.79㎡，一单元6楼1号面积约87.19㎡，一单元1楼2号面积85.79㎡；2012年12月18日双方达成《拆迁还房房源变更确认书》，将原约定安置的4号楼一单元1楼2号变更为4号楼三单元4楼1号，还房面积增加到约290.5㎡。原、被告先后达成协议签订三次拆迁安置、变更的协议书，变更的合同是双方的真实意思表示，且均不违反法律禁止性规定，其拆迁安置、变更的协议书合法有效，但后合同演绎前合同，后合同未约定的部分按前合同履行，故原被告就拆迁安置的建筑面积均应按后合同即2012年12月18日双方签订的《拆迁还房房源变更确认书》履行。
2013年4月22日双方再次达成《拆迁安置还房产权房源变更补充协议书》，将原变更的应还及购买的4号楼3单元4楼1号面积约为109.95㎡，再次变更为6号3单元第一个坡屋面房屋面积约90㎡，并约定原告调换该房面积超差部分互不找补面积及差价款，及产权协议书约定的一切补偿费，被告不给原告办理该坡屋面房屋的产权的相关手续，条件成就时才办理产权手续。该协议二原告及其子女均在协议上签字认可。被告按2013年4月22日的拆迁变更协议变更的一套房屋进行了交付，原告亦接收了该套房屋，并对其进行装修，现已入住。依据巴中市规划管理局的复函为，被告开发修建的宏荣名著小区6号楼项目规划建筑设计方案，该建筑第八层墙体与坡屋面之间属结构支撑的围合封闭空间，不属房屋使用单元，未计算建筑面积。被告将房屋顶部改建为住房，又未办理相关手续，本案审理中，被告亦未提供相关补救的合法手续，被告将不能作为房屋使用且不能计算建筑面积的房屋改建为住房安置给拆迁户严重损害了原告的合法权益，对原告明显不公平，故2013年4月22日原被告签订的《拆迁安置还房产权房源变更补充协议书》无效。被告应当按照2012年12月18日双方签订的《拆迁还房房源变更确认书》向原告交付房屋；同时，原告退回被告2013年4月22日双方签订的《拆迁安置还房产权房源变更补充协议书》中变更宏荣名著小区的6号楼3单元第一个坡屋面房屋。原告要求被告限期交付房屋及办理房屋产权两证，按照2012年12月18日双方签订的《拆迁还房房源变更确认书》被告安置给原告的三套住房至今未竣工，本院无法确认竣工时间，但在被告修建的房屋竣工后应立即按拆迁安置补偿合同交付房屋。故原告的该项主张，本院亦不予支持。
关于原告主张延期交付房屋的违约金问题。原、被告于2007年3月10日签订的《拆迁安置协议书》关于违约责任方面约定为由违约方向守约方支付违约金或赔偿经济损失3％。2009年7月3日签订的《拆迁安置协议书》关于违约责任方面约定了按《合同法》的有关规定由违约方向守约方支付违约金或赔偿经济损失。本案原告未主张违约金具体的诉讼请求，亦未提供具体的计算依据，仅以2009年7月3日签订的《拆迁安置协议书》约定原告未按规定时间搬出旧房移交钥匙，每天给被告500元的损失来计算被告的违约金，但该约定仅对原告违约进行了约定，但对被告违约并没有约定。本院依据本案实际情况酌情认定被告逾期安置房屋的过渡费作为其经济损失，承担其违约责任。其标准按照巴中市住房和城乡规划建设局的（2011）103号关于调整公布巴中市中心城区住宅非住宅售价及租金市场指导价的通知，原告安置的住宅属于三内价区，其住宅房屋租金9.00元／㎡.月计算。2009年7月3日签订的《拆迁安置协议书》约定还房时间为甲方自8月30日起24个月内将还房建好交付乙方使用，被告超期安置住房的时间应自2011年8月31日开始计算，但原告安置的住房4号楼一单元401号建筑面积109.95㎡，自2013年4月22日变更为坡屋面房屋，原告并接受该房屋，故变更的109.95㎡自2013年4月22日不再计算安置过渡费，其余的计算至2014年12月31日止。其安置费为84789元{（290.50㎡－109.95㎡）×9.00元／㎡.月×40月＋109.95㎡×9.00元／㎡.月×20月}。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十二条、第七十七条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条之规定，判决如下：
一、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告张文信、陈仕兰自2011年8月31日起至2014年12月31日止的未还房的违约金（超期安置过渡费）84789元（包括已给付的2万元）。
二、驳回原告张文信、陈仕兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15450元，由原告张文信、陈仕兰承担5450元，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司承担10000元。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 万 明
人民陪审员 张华珍
人民陪审员 王凤兰
二〇一五年三月三日
书 记 员 何知梦