上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5157号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海坤厦物业管理有限公司，住上海市嘉定工业区XX路XX号XX室。法定代表人：王孝清，经理。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海新珑多实业有限公司，住上海市松江区XX路XX、XX号。法定代表人潘丐多，总经理。委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。上诉人上海坤厦物业管理有限公司（以下简称坤厦公司）因与被上诉人上海新珑多实业有限公司（以下简称新珑多公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。坤厦公司上诉请求：撤销原审判决，对新珑多公司的原审诉请，除了租金按照实际计算（空置的6千平方米租金要予以扣除）予以同意以外，其余的均不同意（包括原审判决交付房屋的内容，因为坤厦公司已离开，不掌控涉案租赁房屋），支持坤厦公司的原审全部反诉请求。主要事实理由：一、原审审理程序违法。二、坤厦公司的两项反诉请求十分合理。三、坤厦公司不存在违约行为，原审认定坤厦公司存在违约行为，并判令支付巨额违约金是完全错误的。新珑多公司辩称，不同意坤厦公司的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。坤厦公司的反诉请求，没有事实根据。新珑多公司两次发函告知坤厦公司不再续签合同，但坤厦公司并未回应，坤厦公司已经构成违约。新珑多公司2016年1月6日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认其与坤厦公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》于2015年12月8日解除，坤厦公司向新珑多公司返还上海市松江区茸北工业区XX路XX号厂房（以下简称系争厂房）；二、坤厦公司支付新珑多公司自2015年9月9日至同年12月8日止的租金529,942.75元（应付589,855.75元，已付59,913元）；三、坤厦公司支付新珑多公司房屋占有使用费（自2015年12月9日起至房屋返还日止，按每日11,129.40元计算）；四、坤厦公司赔偿新珑多公司恢复原状损失300,000元；五、坤厦公司支付新珑多公司逾期支付租金滞纳金（以529,942.75元为本金，按每日5%计算，至实际支付日止）；六、坤厦公司支付新珑多公司违约金589,855.75元(为三个月租金)。一审审理中，新珑多公司撤回了上述第四项诉讼请求，并保留诉权。一审中坤厦公司不同意新珑多公司的诉讼请求，并提出反诉，请求法院判令：一、新珑多公司赔偿坤厦公司装饰装修损失2,000,000元（不包括次承租人的装饰装修损失，以实际评估价为准）；二、新珑多公司接受全部次承租人，继续履行坤厦公司与次承租人签订的租赁合同。原审法院认定事实：系争厂房的权利人为新珑多公司，土地用途为工业。2007年8月9日，新珑多公司、坤厦公司签订《租赁合同》一份，约定坤厦公司向新珑多公司承租系争厂房，建筑面积为18,549平方米，租金为每天每平方米0.31元，租赁期限自2007年12月9日起至2015年12月8日止。租金支付方式为每三个月支付一次。坤厦公司向新珑多公司支付200,000元保证金，合同届满新珑多公司将保证金无息退还坤厦公司。租赁用途为：新珑多公司同意坤厦公司系争厂房作为办公、仓储使用，并且在不影响房屋主体结构的情况下，同意坤厦公司分割、装修、出租。系争厂房返还时的状态为：1、坤厦公司返还系争厂房经新珑多公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用，后一个工作日内返还押金；2、属于坤厦公司的附属设施、设备由坤厦公司负责搬迁。坤厦公司增加的（包括另增加固定的隔墙、窗、门、水管、工棚及其他拆卸后会损坏室内的情况等），不可强制拆卸，以免损坏室内的装修状况，恢复原来状况。违约责任为：1、坤厦公司拖欠租金，新珑多公司有权终止合同，收回系争厂房，并收取拖欠租金的违约金及滞纳金。违约金为3个月的租金，滞纳金按拖欠租金总额5%按天计算；……；4、租赁期间，非本合同规定情况，新珑多公司擅自解除本合同，提前收回系争厂房的，新珑多公司承担违约和赔偿责任。违约金为3个月租金；5、除新珑多公司同意坤厦公司续租外，坤厦公司在本合同的租赁期满后的十日内退还系争厂房，未经新珑多公司同意，逾期退还系争厂房的，坤厦公司承担违约和赔偿责任；6、坤厦公司在本合同的租赁期满后的十日内退还系争厂房，未经坤厦公司同意，新珑多公司逾期退还保证金的，新珑多公司承担违约和赔偿责任。《租赁合同》另对其他事项作了相应约定。合同签订后，坤厦公司向新珑多公司支付200,000元保证金后，新珑多公司按约将系争厂房交付坤厦公司使用。2009年3月9日，新珑多公司、坤厦公司就上述《租赁合同》签订《补充协议书》一份，约定自2009年3月8日起至2012年3月8日止，租金变更为每天每平方米0.28元，年租金为1,890,000元，租金每季度支付一次，先付后用。自2012年3月9日起双方依据市场行情协商租金价格。一审法院另查明：2012年3月15日，新珑多公司曾向法院提起诉讼，要求：1、解除新珑多公司、坤厦公司于2007年8月9日签订的《租赁合同》；2、坤厦公司支付租金846,298元；三、坤厦公司搬离系争厂房，恢复原状。法院以（2012）松民三（民）初字第850号案件立案审理。该案审理中，坤厦公司提出了反诉请求，要求判令：1、新珑多公司赔偿坤厦公司装饰装修损失1,500,000元；2、新珑多公司支付坤厦公司电梯维修费等100,000元。2012年11月21日，新珑多公司和坤厦公司均撤回了该案本诉和反诉。一审法院再查明：2012年11月21日，新珑多公司、坤厦公司就上述《租赁合同》签订《协议书》一份，约定自2012年3月9日起至2015年12月8日止，租金变更为每天每平方米0.343元，年租金为2,322,242元，另加租金之外的面积补偿款37,181元，合计年租金为2,359,423元。除新珑多公司同意坤厦公司继续承租系争厂房外，坤厦公司在租赁期限届满后10日内返还系争厂房，未经新珑多公司同意，逾期返还系争厂房的，应承担3个月租金的违约金。合同届满，如坤厦公司继续承租系争厂房，需要提前6个月书面通知新珑多公司，在同等条件下坤厦公司有优先承租权。新珑多公司不同意或者合同不续签的，新珑多公司可以提前6个月协助坤厦公司清退次承租方等事宜，坤厦公司予以配合。《协议书》另对其他事项作了相应约定。一审庭审后，坤厦公司向法院提出申请，要求对系争厂房的装饰装修进行评估。一审法院认为：新珑多公司、坤厦公司签订的《租赁合同》、《补充协议书》、《协议书》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。坤厦公司应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，坤厦公司应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案主要争议焦点在于新珑多公司、坤厦公司在履行合同过程中到底哪一方存在违约？对此，法院认为，首先，根据约定新珑多公司、坤厦公司之间的租赁合同关系至2015年12月8日届满，若坤厦公司继续承租系争厂房，坤厦公司需要提前6个月书面通知新珑多公司，但坤厦公司没有证据证明其已经提前6个月书面通知新珑多公司要求续签《租赁合同》，坤厦公司提供的《函》和《续租厂房通知书》均不到租赁期限届满前6个月，即便坤厦公司已经提前6个月书面通知新珑多公司要求续签《租赁合同》，坤厦公司仅享有的只是在同等条件下优先承租权，现坤厦公司没有证据证明新珑多公司在同等条件下已经将系争厂房出租给了第三方；其次，新珑多公司已经于2015年8月12日向坤厦公司发函明确表示双方的《租赁合同》不再续签，即便坤厦公司未收到《租赁合同期满不再续租通知》，新珑多公司已经以自己的行为表示双方的《租赁合同》不再续签，坤厦公司不得要求新珑多公司强制缔约；再次，新珑多公司于2015年10月27日发出《通知》，再次表明新珑多公司不再与坤厦公司续签《租赁合同》，提醒次承租人做好房屋腾退准备工作并无不当。因此，在新珑多公司明确表示不再与坤厦公司续签《租赁合同》的情况下，坤厦公司应当按约将系争厂房返还给新珑多公司，坤厦公司未能按约将系争厂房返还给新珑多公司，显然已经构成了违约。而新珑多公司不再与坤厦公司续签《租赁合同》并不违反合同约定，不构成违约。综上，法院认为，新珑多公司、坤厦公司之间的租赁合同关系因租赁期限届满而终止，无需再确认双方之间的租赁合同关系的解除日期。关于新珑多公司主张的租金，根据《协议书》约定年租金为2,359,423元，双方确认2015年9月8日前的租金已经付清，故自2015年9月9日起至2015年12月8日止（租赁期限届满）的租金应为588,239.47元，嗣后，坤厦公司又向新珑多公司支付了59,913元。故坤厦公司尚欠新珑多公司租金528,326.47元，该租金坤厦公司应当支付给新珑多公司。关于新珑多公司主张的厂房使用费，由于坤厦公司未能按约将系争厂房返还给新珑多公司,故坤厦公司应支付新珑多公司自2015年12月9日起至系争厂房实际返还止的厂房使用费(按年租金2,359,423元计算)。关于新珑多公司主张的逾期支付租金的滞纳金，就是法律意义上的违约金，但合同约定按拖欠租金总额5%按天计算，明显过高，法院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月9日起至实际支付日止。关于新珑多公司主张的违约金，由于坤厦公司未能按约将系争厂房返还给新珑多公司，故根据合同约定，坤厦公司应支付新珑多公司三个月租金的违约金，即589,855.75元。关于坤厦公司的反诉请求，法院认为，首先，坤厦公司没有证据证明新珑多公司在履行合同过程中存在违约；其次，合同明确约定了租赁期限自2007年12月9日起至2015年12月8日止，坤厦公司对装饰装修时应当充分考虑租赁期限及投资风险，坤厦公司对系争厂房的装饰装修是为了得到更多的收益，该装饰装修成本已经分摊整个租赁期限之中，现租赁期限已经届满，坤厦公司要求新珑多公司赔偿装饰装修损失，无合同依据和法律依据，故对于坤厦公司要求对系争厂房的装饰装修进行评估，法院不予采纳；再次，坤厦公司提供的《委托书》不足以证明新珑多公司、坤厦公司之间除租赁合同关系外，双方还存在委托合同关系，该《委托书》应当系基于双方之间的租赁合同关系而出具的，其目的就是为了坤厦公司方便对系争厂房转租。综上，坤厦公司的反诉请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，原审法院于2016年3月24日作出判决：一、被告上海坤厦物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告上海新珑多实业有限公司返还坐落于上海市松江区茸北工业区XX路XX号厂房（建筑面积为18,549平方米）；二、被告上海坤厦物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海新珑多实业有限公司租金528,326.47元；三、被告上海坤厦物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海新珑多实业有限公司自2015年12月9日起至上述厂房实际返还止的使用费(按年租金2,359,423元计算)；四、被告上海坤厦物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海新珑多实业有限公司逾期支付租金违约金（以528,326.47元为本金，自2015年12月9日起至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、被告上海坤厦物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海新珑多实业有限公司违约金589,855.75元；六、驳回被告上海坤厦物业管理有限公司的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费17,578元，减半收取8,789元，反诉案件受理费11,440元，合计诉讼费20,229元，由原告上海新珑多实业有限公司负担2,900元,由被告上海坤厦物业管理有限公司负担17,329元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，坤厦公司与新珑多公司之间关于系争房屋的租赁合同于2015年12月8日到期，虽然合同中有“期限届满，如坤厦公司继续承租系争厂房，需要提前6个月书面通知新珑多公司，在同等条件下坤厦公司有优先承租权。新珑多公司不同意或者合同不续签的，新珑多公司可以提前6个月协助坤厦公司清退次承租方等事宜，坤厦公司予以配合”等内容，但新珑多公司已经在期满之前发函明确表示不再续签合同；且合同约定的只是同等条件下的优先承租权，故坤厦公司认为新珑多公司不再续签租赁合同的行为构成违约，缺乏充分的依据。坤厦公司在合同期满后，应当及时搬离系争房屋并与新珑多公司进行交接。现坤厦公司并未向法院提交其已经履行了返还系争房屋义务的相关证据材料，则原审根据新珑多公司的主张，认定其构成违约，判令其承担返还系争房屋以及依照合同承担三个月租金的违约金的违约责任，具有相应的依据。另外，在合同的履行过程中，坤厦公司还存在迟延支付租金的情况，故根据双方约定以及法律的规定，其应当承担支付欠付的租金及其违约金、支付租赁期满继续占用房屋的使用费等责任，原审对新珑多公司有关租金及其违约金、房屋使用费等的诉请予以支持，亦属有据。坤厦公司提出要扣除空置的6千平方米房屋面积的租金，但并未就该主张提供相应的充分的依据，故不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。因此，在合同期间届满后，坤厦公司要求新珑多公司承担200万元的装饰装修损失，缺乏充分的法律依据。其要求新珑多公司接受全部次承租人，新珑多公司继续履行其与次承租人签订的租赁合同，亦无法律依据。因此，原审驳回坤厦公司的全部反诉请求，于法有据。此外，经本院审查，原审审理本案过程中，并无程序违法之处，坤厦公司称原审审理程序违法，缺乏充分的事实根据。综上，上诉人坤厦公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院难以支持。原审对本诉和反诉的处理无误，原判应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,329元，由上诉人上海坤厦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 李 菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……