陕西省彬县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）彬民初字第00757号
原告张某某（反诉被告），女。
委托代理人窦某某，陕西渭阳律师事务所律师。
被告刘某某（反诉原告），男。
委托代理人梁某，咸阳市渭城区司法局148法律服务所法律工作者。
原告张某某与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人与被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，2011年5月1日被告租赁原告彬县城关金元精品商城二楼商铺1000平方米，用于成年人服装经营。双方约定每年租赁费为60万元，年租赁费分别于每年的5月1日、8月1日、11月1日分三次缴纳，每次缴纳20万元，租期5年，至2015年4月30日，从第三租赁年度起租赁费每年增加9%，同时约定如被告未按时交纳租金，原告有权收取5%的滞纳金或有权终止合同。2013年5月1日被告应缴纳218000元租金，过期后被告于2013年5月5日仅缴纳了15万元，尚欠68000元未缴纳。2013年8月1日被告应缴纳第二期租赁费218000元，但被告一直未缴纳，并未支付2013年7月份的电费1894元、水费200元、卫生费100元、员工管理费1000元。2013年7月31日被告以场地需要装修为由将该商场服装全部撤柜，原告员工多次提醒、督促，被告置之不理，致使原告无法按照约定收取租金，被告以自己的实际行为表明不愿继续履行合同，使原告商场整体受到影响，原告即使解除合同收回场地，短期难以租出，损失巨大，故起诉要求依法解除原、被告签订的租赁合同；支付下欠原告第三租赁年度的租赁费504000元；同时支付原告水、电、卫生及员工管理费3194.33元。
被告刘某某辩称，原、被告签订的租赁合同中显示甲方“出租方”为彬县城关金元商城，原告张某某系彬县金元商城的负责人，其不具备诉讼主体资格，不应当作为本案原告；双方签订合同后，原告不遵守合同条款、违约在先，合同中明确约定，所涉及被告租赁楼层不准他人经营成年人服装，原告在未经过被告同意的情况下，将场地租给他人经营成人服装，严重影响了被告的正常经营，其应承担违约责任；2013年7月31日，原告同意（默许）被告撤离商场，该日应视为其同意解除双方《租赁协议》；被告已付清了2013年7月31日前租赁费，不存在拖欠。综上，请求驳回原告诉讼请求。另因双方租赁合同签订后，被告投资44000元对卖场进行了装修，故反诉要求原告赔偿被告装修损失19250元。
原告张某某针对被告刘某某反诉辩称，被告反诉称其2013年7月31日搬出卖场系经原告同意不符合事实，其系私自撤离卖场，双方并未达成一致；其称对卖场进行了装修亦不符合事实，其所租赁的二层场地，由商场统一布置装修，不存在再装修的问题，故对原告要求赔偿装修损失的反诉请求应予以驳回。
本案争议焦点：
1、合同双方是否违约及违约责任如何确定；2、被告是否拖欠原告租金及金额如何确定；3、双方《租赁合同》何时解除；4、被告反诉主张应否支持。
原告针对自己主张，提供以下证据：
1、租赁协议书1份，证明原、被告签订租赁合同及约定情况。
2、水、电、卫生、员工管理费清单1份，证明该项费用应由被告承担。
3、手机短信息打印件4张，证明被告主动撤出商城。
4、个体工商户营业执照、税务登记证各1份，证明该商城为个体经营，原告诉讼主体适格。
5、彬县金元精品商城与刘宣、朱娅娟租赁合同各1份，证明刘宣、朱娅娟虽与被告在同楼层，但经营品种与被告均不同，不存在经营冲突。
被告质证，对原告提供证据1，认为证明目的与协议约定不同，且协议中第三年租金递增9%被告不知情；证据2，原告在被告搬离商场时关门2天，被告要求关门必须扣减租金每天2000元共扣减4000元，水、电、卫生费、员工管理费属实；证据3，内容属实，是被告与原告丈夫衡军鹏协商时所发信息；证据4，认为原告无房屋所有权，不能证明原告为彬县城关金元精品商城业主；证据5，原告只提供2013年合同，刘宣之前经营的成人服装，朱娅娟在原、被告签订合同后经营的鳄鱼牌服装。
被告针对自己主张提供：
1、照片8张，证明原告在被告经营期间让其他人经营成人服装，违反租赁协议书约定。
2、证人苏华当庭作证，证明其为彬县城关金元精品商城被告招聘的导购员，其在工作期间被告租赁场地做服装生意的有一家童装店、一家鳄鱼牌服装店、一家为刘宣经营男装、后来又开了一家内衣店。被告经营的服装均为定价。2013年7月份关门1次，3天后开门。
3、证人程彩艳当庭作证，证明其2011年9月份应聘为被告导购员，被告服装为定价，其工作期间与被告同楼层经营的有一家鳄鱼牌服装店、一家男装店、一家童装店。2013年7月份，该商场因停电关门1天、被告打包服装时该商场又关门两天。
4、（2013）彬民初字第00910号民事判决书，庭审笔录、短信记录、《租赁协议》。以上证明双方《租赁合同》已于2013年7月31日解除，且被告已足额交清了租金，不拖欠租赁费。
5、陕西典诚装饰设计工程有限公司施工合同1份，证明其对所租赁场地进行装修及花费情况，因合同解除原告应赔偿其装修损失19250元。
原告对被告提供证据1、认为未违反合同，被告经营的是大众服装，别人经营的品牌服装，合同并未约定不允许其他人经营品牌服装；对2、3证人证言，不认可，认为其均为被告员工，且证人证明关门是在被告撤离期间，不属于正常经营期间。对证据4质证认为00910号判决书未生效，不具有效力；对短信记录、庭审笔录、《租赁协议》真实性无异议，但对证明目的不认可。对证据5质证有异议，认为与事实不符，不予认可。
被告质证对证人苏华、程彩艳当庭证言无异议。
本院审查认为：原告提供证据1，被告认为第三年租金递增9%被告不知情，却称自己合同已丢失无法提供，不能提供支持其主张证据，故对原告提供的证据1予以认定；原告提供证据2、3、4、5被告对真实性无异议，予以认定。被告提供证据1，原告对真实性无异议，予以认定；证据2、3，原告认为证人均为被告员工，对其证言不认可，但两证人证言中能相互印证的被告经营服装情况及与被告同楼层有刘宣经营男装、有鳄鱼牌服装店、童装店部分与被告提供证据1相印证，予以认定；证据2、3中两证人对2013年7月份该商场关门时间说法相互不符，不予认定。证据4不能证明2013年7月31日双方《租赁协议》已协商解除及被告不再拖欠原告租赁费的事实，对该事实不予认定。证据5与双方《租赁协议》内容相互印证，能够证明被告对所租卖场进行过装修的事实，对该事实予以认定。
经审理查明，2011年5月1日，原、被告签订租赁协议1份，约定由被告租赁原告彬县城关金元精品商城二楼商铺1000平方米，用于经营成年人服装（甲方另外场地不允许经营，同时在违约责任中约定因出租方的原因引起的承租方不能正常经营，给承租方造成的损失由出租方承担责任），租期5年（2011年5月1日—2015年4月30日）；约定每年租赁费为600000元，年租赁费分别于每年的5月1日、8月1日、11月1日分三次缴纳，每次缴纳200000元；从第三租赁年度起租赁费每年增加9%，同时约定如被告未按时交纳租金，原告有权收取5%的滞纳金或有权终止合同。原告允许被告在场地内自行装修（在不损坏建筑主体结构的情况下原告不得干涉）。合同到期，被告的装修归原告所有，被告不能损坏装修。卖场内经营产生的水、电费及卫生费（按被告方所占实际面积进行收取）由原告统一给职能部门缴纳，被告不得推诿，应按时缴纳。被告促销人员应每月每人向原告交管理费100元。2013年5月5日被告缴纳了第三租赁年第一期租金中的150000元，之后再未缴纳。被告经营产生的2013年7月份电费1894元、水费200元、卫生费100元、员工管理费1000元未缴纳。被告入驻该场地前鳄鱼牌服装店已在该租赁场地经营，双方租赁协议签订后，亦有刘宣经营的男装店、童装店各1家入驻经营，以上均是在2012年底以前即开始经营。2013年7月30日被告将全部货物搬离该租赁场地，被告与原告丈夫电话协商未果。2013年8月5日原告起诉。起诉后，本院依法通知被告应诉，被告之子刘冠（1993年11月1日生）于2013年8月19日到庭领取了起诉状副本、开庭传票等，定于2013年9月27日开庭审理，开庭当日被告本人到庭参加庭审，因原告变更诉讼请求、重新提交诉状，被告要求对变更后的诉请进行答辩而延期审理。
另查明，被告刘某某截止2013年8月12日，在中国农业银行股份有限公司彬县西中街分理处存款一笔，为204713.52元。原告对该笔存款中的204713元申请诉讼保全并提供担保，本院对被申请人刘某某在中国农业银行股份有限公司彬县西中街分理处账户（账户号：6228480220835947718）内的存款204713元已予以冻结。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示、形式、内容合法、为有效合同。2013年5月5日被告在缴纳了第三年第一期租金中的150000元后再未缴纳下余租金，并于2013年7月30日在双方未达成一致意见的情况下撤离所租赁场地，原告在合同约定的解除权条件成就时请求解除双方租赁合同的主张，符合合同约定及法律规定，应予支持；对于解除时间，被告虽辩称2013年7月31日应为双方租赁协议解除之日，但证据不足，不予支持；因原、被告系租赁合同关系，在合同期内，若被告不愿再继续租赁，亦应通过协商或诉讼途径解除双方租赁合同，被告在双方未就合同解除事宜达成一致前，单方撤离租赁场地的行为，影响了原告订立合同所期望的目的，另从法律的人性化和诚实信用原则、相互忠实和协助义务出发，亦应预留必要合理期限避免因合同解除导致的损失扩大；2013年8月5日原告在被告不按约定缴纳租金、且自行撤离租赁场地的情况下，通过向本院提起诉讼的方式主张解除合同的行为，亦系为了尽量减少损失的一种补救措施和依法维护自身合法权益的行为；原告起诉后，本院依法向被告送达起诉状副本的行为亦系行使合同解除权一方通知对方的法定行驶方式，当起诉状送达被告后，原告要求解除合同的主张明确传达给被告，原告行驶单方解除权的通知义务即已完成，考虑到房屋租赁合同的特殊性，预留必要合理期限确定双方租赁合同解除时间，符合法律规定及本案实际，根据查明事实，原、被告租赁合同解除时间确定为2013年9月5日为宜；合同解除后尚未履行的依法应终止履行，该商场由原告管理故视为于合同解除之日将该商场已交付原告；已经履行的部分，被告应支付拖欠的租赁费。被告称该合同中第三租赁年租金递增9%自己不知情、该约定无效的主张，因其未能提供己方所持合同及其它证据予以佐证，故根据举证责任分配原则应认定该约定有效，被告应支付原告合同解除之前所欠的租赁费；对拖欠租赁费金额根据查明事实扣除已交租金折抵天数外至合同解除之日共计43天予以支持、每日租金按合同约定的递增9%后的标准日均1791.78元予以支持。原告主张被告经营产生水、电、卫生、员工管理费用共计3194元，被告无异议，予以支持。原告要求被告给付合同解除后租赁费的主张，不符合合同法的规定，不予支持。被告主张原、被告签订合同中显示甲方“出租方”为彬县城关金元精品商城，原告张某某是彬县金元精品商城的负责人，是自然人，不具备诉权主体资格的主张，因不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十六条中“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人，有字号的，应在法律文书中注明登记的字号”的规定，不予支持。被告主张2013年7月份原告关门2天，应扣除租金4000元的主张，因关门时间两证人的证言矛盾，故对被告该主张不予支持。被告辩称原告在其租赁期内未经过自己同意允许他人经营成人服装存在违约的主张，因在双方租赁协议中虽约定甲方另外场地不允许经营成年人服装，但双方并未就违反该约定后违约责任如何承担进行明确约定，只是在租赁协议违约责任中约定因出租方的原因引起的承租方不能正常经营，给承租方造成的损失由出租方承担责任，但根据查明事实，在双方签订租赁协议前及租赁合同履行期间他人一直在经营，被告并未按合同约定依法维权，且实际履行着缴纳一、二年度租金等合同义务，并在未按期缴纳第三租赁年租金的情况下自行撤离该租赁场地，其行为应视为在合同履行中对该约定内容的变更情形予以默许。被告反诉要求原告赔偿因合同解除给其造成装修损失的主张，因原告提供的装修合同及双方租赁协议约定内容相互印证，能够证明被告对所租场地进行过装修的事实，装修费用按装修合同记载的44000元予以认定，并结合本案实际对被告反诉主张酌情予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、（最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见）第四十六条之规定，判决如下：
一、确认原告张某某解除与被告刘某某之间2011年5月1日所签《租赁合同》的民事法律行为有效。
二、被告刘某某给付原告张某某双方租赁合同解除前拖欠租赁费77046.54元。
三、被告刘某某给付原告张某某电费1894元、水费200元、卫生费100元、员工管理费1000元。
四、原告张某某给付被告刘某某因合同解除造成的装修损失6966.67元。
五、驳回原告张某某其它诉讼请求。
以上费用于判决生效后10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9198元，被告刘某某承担1806元，原告张某某承担7392元；反诉费141元，原告承担56.40元，被告承但84.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 高敏彬
代理审判员 李 娇
人民陪审员 王丽荣
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 呼醒宇
附一：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见
第四十六条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。
营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。
附二：执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。