河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终12547号
上诉人(原审原告)：马秀玲，女，1963年9月29日出生，汉族，住河南省杞县。
委托诉讼代理人：周喜豪，河南周运昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李小丽，河南周运昌律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：郑州市方园典当有限责任公司，住所地郑州市金水区东风路南、老107国道西3号楼1层3105，统一社会信用代码91410105744054036R（1-1）。
法定代表人：芦敏，该公司总经理。
原审第三人：河南银江实业有限公司，住所地郑州市惠济区长兴路15号。
法定代表人：孙东旭，该公司总经理。
上诉人马秀玲因与被上诉人郑州市方园典当有限责任公司及原审第三人河南银江实业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初10344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马秀玲及委托诉讼代理人周喜豪到庭参加诉讼，被上诉人郑州市方园典当有限责任公司、原审第三人河南银江实业有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
马秀玲上诉请求：1、依法撤销原审判决书，将本案发回重审或依法改判。2、依法支持上诉人的一审诉讼请求。3、依法判令本案的一、二审费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书认定“原告未和第三人签订书面合同”是极其错误的。（一）关于书面。2011年12月9日，上诉人与一审第三人以书面形式签订的《房屋认购书》，完全符合中华人民共和国建设部颁发的《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，是标准的，绝对符合形式要件的“书面”合同。（二）关于“买卖合同”。本案中，2011年12月9日，上诉人与一审第三人签订的《房屋认购书》后，上诉人均按照双方约定支付了相关费用，且作为开发商的一审第三人出具了相应的每一项收费项目的收据，则，上诉人与一审第三人以书面形式签订的《房屋认购书》，依法应当认定为商品房买卖合同。（三）、关于“合法有效”。2011年12月9日，上诉人与一审第三人签订的《房屋认购书》，系双方真实意思表示，且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之任何一项规定，故应合法有效。二、一审判决适用法律错误。本案中，一审第三人系合法的房地产开发商，既是被执行人，又是被执行的房地产开发企业，该商品房系作为买受人的上诉人支付了全部购房款，上诉人与一审第三人签订的《房屋认购书》所涉房产系商品房，买受人提出异议的也是登记在一审第三人名下的商品房，故，一审判决适用该规定第二十八条之规定，错误将“不动产”狭义的理解为“房屋”。实属错误，依法应予以纠正。（三）、本案中，2011年12月9日，上诉人与一审第三人签订的《房屋认购书》后，均按照双方约定支付了全部相关费用，且由作为开发商的一审第三人出具的每一项收费项目的相应依据，同时一审第三人将涉案房屋钥匙等交付上诉人，上诉人对涉案房屋开始居住至今已6年之久，并且上诉人名下无其他用于居住的房屋，则，上诉人之权利足以能够排除一审法院对涉案房屋的执行，上诉人的诉讼请求，依法应予支持。
被上诉人郑州市方园典当有限责任公司未到庭，亦未提交答辩意见。
原审第三人河南银江实业有限公司未到庭，亦未提交答辩意见。
马秀玲向一审法院起诉请求：1、判令停止对位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼6层6××号房产的执行，解除对上述房屋的查封；2、依法确认原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼6号6××号房产归原告所有；3、判令被告与第三人协助原告办理位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼6号6××号房产过户手续，将该房屋过户至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告郑州市方园典当有限责任公司与第三人河南银江实业有限公司借款合同纠纷一案，该院于2015年12月3日作出（2015）金民二初字第4867号民事判决书，判决：一、河南银江实业有限公司于本判决生效后十日内偿还郑州市方园典当有限公司借款218万元并支付综合费（以218万元为基数，自2014年12月4日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、驳回郑州市方园典当有限责任公司其他诉讼请求。
被告依据（2015）金民二初字第4867号民事判决书向该院申请执行，该院于2016年3月29日作出（2016）豫0105执1658号执行裁定书，裁定一、将被执行人银江公司名下位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼6层607（产权证证号14011214**）、10层1007、1008、1009、1010、1011、1012（产权证号1401262446、1401262447、1401262448、1401121537、1401121538、1401121539）共七套房产予以查封；二、限被执行人河南银江实业有限公司于裁定生效后3日内履行生效判决确定的义务，逾期不履行，该院将依法评估、拍卖上述房产。2016年4月20日，该院向郑州市住房保障和房地产管理局送达了（2016）豫0105执1658号执行裁定书和协助执行通知书，将被执行人银江公司名下位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼（产权证号：1401121472、1401262446、1401262447、1401262448、1401121537、1401121538、1401121539）共七套房予以查封，查封期限自2016年4月22日至2019年4月21日止。
2016年12月7日，原告向该院提起执行异议申请，该院作出（2017）豫0105执异118号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议申请。后原告于2017年3月24日向该院提起执行异议之诉。
原审法院另查明，原告于2011年8月16日购买银江公司所有的该涉案房屋，并于同日向银江公司支付购房款106000元整。2011年12月9日，根据双方约定，原告向银江公司支付剩余购房款226287元整，银江公司出具《房屋认购书》（编号：0008083）支付维修基金、有线电视、测绘费、办证工本费等计3491元，银江公司将涉案房屋钥匙交付至原告，原告对涉案房屋装修并居住使用至今，原告多次要求被告办理过户登记，被告一直推脱办理。
郑州市方园典当有限责任公司与河南银江实业有限公司于2014年12月4日签订《郑州市房地产抵押合同》，并办理抵押登记郑房他证字第14031143**号。
一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。法定情形包括：（一）人民法院在查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院在查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告事实上已经占有涉案房屋并且向房产商支付了房屋价款，但是原告未和第三人签订书面合同，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定不符，另外本案房产在2014年12月8日已经设定了抵押，故该院对原告的诉求不予支持。原告要求确认其与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼6层6××号房产归原告所有，并判令第三人协助办理过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉处理的范围，该院不予处理，原告可以另行起诉。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回原告马秀玲的全部诉讼请求。案件受理费6284元，由原告马秀玲负担。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院二审经审理查明的事实同原审法院相一致。
本院认为，马秀玲与河南银江实业有限公司签订的《房屋认购书》中，已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款、交付房屋的义务，该协议应当认定为房屋买卖合同。故，一审法院以马秀玲与河南银江实业有限公司未签订书面买卖合同为由，判决驳回其诉讼请求不当。对案外人提起的执行异议之诉同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，本案中，马秀玲已经举出充分有效证据证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，对涉案房屋享有物权，应当依法予以处理。马秀玲请求判令河南银江实业有限公司协助办理过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉处理的范围，本院不予处理。综上所述，马秀玲的上诉请求部分成立，依法予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初10344号民事判决；
二、停止对位于郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼6层6××号房屋（产权证证号14011214**）的执行；
三、位于郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼6号6××号房屋（产权证证号14011214**）归马秀玲所有；
四、驳回马秀玲的其他诉讼请求。
一审案件受理费6284元，二审案件受理费6284元，均由河南银江实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一七年十二月二十五日
书记员 张倩倩