湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1207号
上诉人（原审原告）：王姣芳，武汉市育才幼儿园教师。
委托代理人：张卫权，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北金凌房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山台商投资区荷包湖特15号。
法定代表人：皮文华，该公司总经理。
委托代理人：赵小美、李开华，均系湖北天明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜英杰，个体工商户。
上诉人王姣芳因与被上诉人湖北金凌房地产开发有限公司、杜英杰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第01514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月18日，王姣芳向一审法院提起诉讼，请求判令：1、王姣芳优先取得位于武汉市江岸区黄孝河路7号育才雅苑1幢1单元19层04号的拆迁补偿安置房屋；2、杜英杰腾退位于武汉市江岸区黄孝河路1号育才雅苑1幢1单元19层04号的拆迁补偿安置房屋；3、由湖北金凌房地产开发有限公司承担诉讼费用。
一审法院查明：因房屋拆迁，王姣芳与湖北金凌房地产开发有限公司于2009年11月20日签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，协议约定，湖北金凌房地产开发有限公司以位于武汉市江岸区解放公园路71号商品A栋19楼（建筑面积122.62㎡，套内面积105.43㎡，三室二厅二卫，编号为A3型）的房屋置换被拆迁人王姣芳位于武汉市江岸区解放公园路71号（原97号）建筑面积为42.90平方米，房产证号为武房权证20××53号的房屋。合同签订后，王姣芳履行了合同义务，湖北金凌房地产开发有限公司拒不履行合同义务，故于2013年2月诉至法院，该案经武汉市江岸区人民法院审理，作出（2013）鄂江岸民初字第01305号民事判决书，认定：湖北金凌房地产开发有限公司与王姣芳签订的合同未解除，双方合同应为有效。判决：“一、湖北金凌房地产开发有限公司应在判决生效之日起十日内与王姣芳签订武汉市商品房买卖合同，并办理备案登记；二、湖北金凌房地产开发有限公司应在判决生效之日起十日内向王姣芳交付位于武汉市江岸区解放公园路71号（原97号）育才雅苑A栋19楼，建筑面积为122.62平方米（如实测面积与该面积不一致的，以实测面积为准），三室二厅二卫，编号为A3型的房屋；…………。”该民事判决书送达后，湖北金凌房地产开发有限公司不服，上诉至武汉市中级人民法院。该院作出（2014）鄂武汉中民终字第00012号民事判决书，认定：湖北金凌房地产开发有限公司与王姣芳签订的合同有效，湖北金凌房地产开发有限公司未依约给王姣芳交付房屋及办理相关过户登记手续，构成违约，应支付违约金，但是对于湖北金凌房地产开发有限公司向王姣芳支付逾期办理房屋土地使用权证、房屋所有权证的违约金欠妥，应予以纠正。判决：维持武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民初字第01305号民事判决书第一、二、三、四、五、七项，撤销第六项。湖北金凌房地产开发有限公司不服（2014）鄂武汉中民终字第00012号民事判决书而申请再审，被裁定驳回再审申请。王姣芳即申请强制执行。
另查明，杜英杰与湖北金凌房地产开发有限公司先草签了一份《房屋买卖合同》，约定购买位于武汉市江岸区黄孝河路7号育才雅苑1幢1单元19层04号房屋，后于2013年4月6日，杜英杰向湖北金凌房地产开发有限公司交纳50，000元购房定金，2013年4月19日，杜英杰向湖北金凌房地产开发有限公司支付购房款1，506，847元，交房前，其又向湖北金凌房地产开发有限公司支付600，000元，2013年7月29日，杜英杰收房。2014年3月12日，双方签订《房屋买卖合同》并备案登记。现王姣芳因无法取得房屋，故诉至法院。
一审法院认为，王姣芳与湖北金凌房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《育才幼儿园拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，均为有效合同，应受法律保护。各方当事人因合同履行问题引起诉讼，其中湖北金凌房地产开发有限公司是否应当履行双方签订的合同已由前诉的（2013）鄂江岸民初字第01305号民事判决书认定其应与王姣芳签订《武汉市商品房买卖合同》，办理相应的备案登记手续，并交付位于武汉市江岸区解放公园路71号（原97号）育才雅苑A栋19楼，建筑面积为122.62平方米，三室二厅二卫，编号为A3型的房屋。现王姣芳要求腾退，与上一案不系同一法律关系，故不属于重复诉讼。
王姣芳认为已生效的（2013）鄂江岸民初字第01035号判决书中所确认的位于武汉市江岸区解放公园路71号（原97号）育才雅苑A栋19楼，编号为A3型的房屋系杜英杰购买的位于武汉市江岸区黄孝河路1号育才雅苑1幢1单元19层04号房屋，而要求优先取得并要求杜英杰腾退。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。王姣芳未提供充足的证据证实其主张的房屋系涉案房屋，故王姣芳要求优先取得位于武汉市江岸区黄孝河路1号育才雅苑1幢1单元19层04号房屋产权的诉讼请求不能得到支持。故对王姣芳的全部诉讼请求亦无法得到支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回王姣芳的诉讼请求。案件受理费19，843元、邮寄送达费40元，共计19，883元，由王姣芳承担。
一审判决后，王姣芳不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决、改判支持我方全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。主要理由：1、湖北金凌房地产开发有限公司非法卖给杜英杰的育才雅苑1栋1单元1904号房屋是唯一符合王姣芳和湖北金凌房地产开发有限公司所签订的《育才幼儿园拆迁安置补充协议书》所约定的按照所有权调换形式对王姣芳进行补偿安置的位置和用途特定的房屋；2、湖北金凌房地产开发有限公司是恶意将王姣芳的拆迁还建房备案给杜英杰。法律规定按照所有权调换形式约定的拆迁还建房是不能对外出售的，就算1904号房拆迁安置补偿房屋被卖给了杜英杰，湖北金凌房地产开发有限公司与杜英杰之间所签订的购房合同因违法而无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，被拆迁人王姣芳请求优先取得拆迁安置补偿房屋的诉讼请求应予支持；3、一审法院举证责任分配错误并存在程序违法的情形。
被上诉人湖北金凌房地产开发有限公司、杜英杰均辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，王姣芳的诉请没有事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
另查明，王姣芳与湖北金凌房地产开发有限公司签订的《育才幼儿园拆迁安置补充协议书》所附的安置房屋户型指标图载明，该还建房屋楼层共有六套房屋，分别为A1-A6型，其中A3型为三室二厅二卫，其余均为二室二厅，朝东方向仅有A3型一套房屋。湖北金凌房地产开发有限公司在建设中变更了规划，实际建成并出卖给杜英杰的房屋的平面图载明，该还建房屋楼层共有五套房屋，分别为A1-A5型，其中A2型为三室二厅二卫，其余均为二室二厅，朝东方向仅有A2型一套房屋，该房屋标为4号房屋。
二审期间，双方均没有提交新证据。
本院认为：围绕上诉人王姣芳的上诉理由及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为湖北金凌房地产开发有限公司出售给杜英杰位于武汉市江岸区黄孝河路7号育才雅苑1幢1单元19层04号的房屋是否与王姣芳应获安置的房屋位置、用途一致及王姣芳对该房屋是否享有物权的优先效力。
拆迁补偿安置协议是进行调换产权的协议，是一种特殊的买卖合同，在此协议中，被拆迁人丧失的是其赖以生存的房屋所有权，而享有的却是一种吉凶未卜的期待权，被拆迁人的合法权益得不到切实有效的保障，将直接影响到其生存居住的基本人权。市场经济的发展和公平、公正的原则要求对弱者给予特殊的保护。为此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”，将被拆迁人享有的债权作为一种特种债权，并赋予其物权优先效力，是为保证特种债权优先实现的权利，确保被拆迁人债权的安全，保障实现居者有其屋的社会目标。
本案中，王姣芳与湖北金凌房地产开发有限公司签订的《武汉市房屋拆迁安置协议书》及《育才幼儿园拆迁安置补充协议书》经人民法院生效判决确认为有效协议。协议中，双方对王姣芳应获补偿安置的房屋位置、用途等内容进行了明确的约定，即安置的房屋位于武汉市江岸区黄孝河路7号育才雅苑1幢1单元19层朝东方向的三室二厅二卫的住房。湖北金凌房地产开发有限公司在实际建设中虽变更了规划，将原在育才雅苑1幢1单元19层拟建的六套房屋实际建设为五套房屋，并重新编订了房型和房号，但实际建设的该层房屋中也仅有一套朝东方向的三室二厅二卫的住房（湖北金凌房地产开发有限公司出售给杜英杰的19层04号房屋），该房屋的实际位置与王姣芳与湖北金凌房地产开发有限公司签订的协议所附图纸载明应安置的房屋位置一致，因此，该房屋应属于湖北金凌房地产开发有限公司按照上述协议还建安置给王姣芳的房屋。湖北金凌房地产开发有限公司将该房屋出售给杜英杰的行为侵害了王姣芳的合法权益，王姣芳有权依据前述司法解释的规定优先取得该房屋的权利并要求杜英杰腾退房屋。杜英杰基于其和湖北金凌房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》无法享有案涉房屋所有权，其可依据相关法律规定向湖北金凌房地产开发有限公司另案主张违约赔偿责任。
综上，上诉人王姣芳认为湖北金凌房地产开发有限公司出售给杜英杰位于武汉市江岸区黄孝河路7号育才雅苑1幢1单元19层04号的房屋应为其根据协议应享有的还建安置房屋及对该房屋享有优先权的上诉理由成立，其要求确认优先取得该房屋及要求杜英杰腾退该房屋的上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚、但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第01514号民事判决；
二、王姣芳优先取得位于武汉市江岸区黄孝河路7号育才雅苑1幢1单元19层04号房屋的所有权；
三、杜英杰于本判决生效之日起三十日内腾退位于武汉市江岸区黄孝河路7号育才雅苑1幢1单元19层04号房屋。
一审案件受理费19，843元、邮寄送达费40元，共计19，883元和二审案件受理费19，843元，均由被上诉人湖北金凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二〇一六年五月十二日
书记员 余泓萱