北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09067号
上诉人（原审原告）北京华电恒安机电工程有限公司，地址北京市密云县沙河东区3号楼2层3单元3—6。
法定代表人郭学成，经理。
委托代理人李辉，女，1979年11月10日出生。
委托代理人郑春山，男，1979年7月3日出生。
被上诉人（原审被告）李杨，女，1981年3月18日出生。
委托代理人付海涛（李杨之夫），1978年2月28日出生。
上诉人北京华电恒安机电工程有限公司（下简称华电公司）因与被上诉人李杨返还原物纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2015）密民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年12月，华电公司诉至原审法院称：2014年6月，我公司向原房主陈×购买了坐落于×楼1至2层4-02的房屋（以下简称“涉案房屋”），并取了涉案房屋的所有权证书。李杨是涉案房屋的原承租人，租期至2014年9月。租赁合同到期后，李杨继续占有涉案房屋，拒不腾退。现起诉要求李杨立即将涉案房屋腾退，并以每月1万元的标准向我公司支付自2014年10月1日起至李杨腾退之日止的房屋占有使用费。
李杨辩称：我承租涉案房屋的租赁期间至2018年，对华电公司与陈×买卖涉案房屋不知情，不同意华电公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：陈×是涉案房屋的原所有权人，于2011年5月26日取得了所有权证书。此后，陈×将涉案房屋的钥匙交给孙×，委托孙×管理涉案房屋。2012年夏，孙×经陈×同意，将涉案房屋出租给李杨。2012年9月13日，李杨用涉案房屋作为经营场所，设立北京海涛启蒙之星教育咨询有限责任公司，陈×为工商登记提供了涉案房屋的所有权证书，并在企业住所（经营场所）证明上签字，载明：“同意将位于上述地址270平方米的房屋以租赁方式提供给该企业使用，使用期限壹年，经营用途为商业。”2014年夏，华电公司向陈×购买了涉案房屋，并于同年7月9日取得了所有权证书。因李杨仍使用涉案房屋，华电公司以李杨无权占有为由向本院提起诉讼。
诉讼中，华电公司提供一份落款时间为2013年9月30日的房屋租赁合同复印件，李杨提供了一份落款时间为2012年9月30日的房屋租赁合同原件，两份合同内容均为李杨向陈×承租涉案房屋，由出租方代理人孙×与承租方李杨签字。华电公司提供合同的租期为1年，自2013年9月30日起至2014年9月30日止。李杨提供合同的租期为6年，自2012年9月30日起至2018年9月30日止。
法院向陈×与孙×核实情况。陈×表示：通过孙×向外出租涉案房屋，象征性收点钱，未约定使用期限；2014年夏，在出卖涉案房屋时，因孙×应允承租人租满3年，合同一年一定，故将该情况告知了华电公司，华电公司也同意由承租人用满3年；出租涉案房屋时，未委托孙×签订租赁合同，听孙×说李杨在被起诉后，让孙×签了一个6年租期的合同。孙×表示：认可华电公司提供的合同复印件及李杨提供的合同原件均由其签署；李杨承租时，陈×同意租期为3年，每年签一次合同，前两年的合同均由其签订；李杨提供的合同是在李杨承租涉案房屋后不久，为应付上海昂立而签订的，不是真实意思表示，未实际履行，也未告知陈×；陈×出售涉案房屋时经常有人看房，李杨知悉涉案房屋将被出卖；华电公司购买涉案房屋时，承诺李杨可租满3年；2014年8月，付海涛曾表示无法与华电公司达成协议，要求其签订第3年的租赁合同，其以涉案房屋已被出售为由拒绝。
原审法院经审理后认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。华电公司已取得涉案房屋的所有权证书，享有涉案房屋的所有权，是否有权要求李杨返还涉案房屋，应审查李杨占有涉案房屋是否具有本权。孙×经原房屋所有人陈×的允许，实际管理并对外出租涉案房屋，李杨承租了涉案房屋，陈×对此予以认可，无论陈×与李杨之间是否有书面合同，均成立房屋租赁合同关系，该合同关系不违反法律规定，合法有效，对陈×与李杨均有约束力。至于涉案房屋的租赁期间，应依据是否签订有书面合同以及书面合同约定的期间确定。涉诉双方均提供了孙×与李杨签订的房屋租赁合同，应视为双方均认可孙×具有代表陈×签订合同的权利，故孙×作为代理人与李杨签订的书面合同，可以作为本案认定租赁期间的证据。华电公司提供的合同为复印件，没有原件核实，其效力不及李杨提供的合同原件，故本院对华电公司提供的房屋租赁合同复印件不予采信，对李杨提供的房屋租赁合同予以采信。即使孙×超越了代理权限与李杨签订租赁合同，因孙×具有代理陈×出租涉案房屋的权限，无证据证明李杨知悉孙×存在越权行为，故即使签订租赁合同确属孙×越权，其效果亦应由陈×承受。孙×在本院核实时虽表示6年期租赁合同不是其真实意思表示，但未提供证据，本院对孙×的该意见不予采信。综上，法院依据6年期房屋租赁合同认定租赁期间为6年，李杨占有涉案房屋具有合同本权，该本权不因房屋所有权的转让而丧失，即李杨占有涉案房屋为有权占有，华电公司要求李杨腾退并返还涉案房屋及支付占有费无法律依据，不予支持。
综上，原审法院判决如下：驳回原告北京华电恒安机电工程有限公司的诉讼请求。
一审判决后，华电公司不服上诉至本院，其上诉意见主要为：原房主陈×并不知道6年租赁合同的存在，而中间人孙×也对6年合同的由来进行了举证，而原判决仍然采信了该6年合同。事实上，我公司购买涉诉房屋时，知道房屋有别人在使用，陈×、孙×均告知我们租赁合同2014年8月底9月初到期，我们从不知道还有一份6年期的合同。另，李杨在诉讼中多次作出不实陈述，李杨知道我们要购买涉诉房屋这一事实，而且这份租期为2013年9月30日起至2014年9月30日止的合同复印件就是李杨传真给我们的。我公司认为原审认定事实不清，要求撤销原判，改判李杨立即从涉诉房屋中腾退，并按照每月1万元的标准支付自2014年10月1日起至实际腾退日的房屋使用费。
李杨针对上诉请求辩称：不同意上诉请求，同意一审判决。租赁合同尚未到期，我们承租涉诉房屋后进行了装修，如果对方强行让我们搬走，应赔偿我的装修损失。对于涉诉房屋的买卖情况，我并不完全清楚。一审认定事实清楚，请求维持。
本案审理中，华电公司申请证人孙×出庭证明与李杨就涉诉房屋签订租赁合同的相关情况。经询，孙×的证言内容与其一审程序中的陈述一致。另，双方均认可涉诉房屋目前仍由李杨占有使用。华电公司称于2014年6月9日与陈×签订房屋买卖合同，于2014年7月9日取得房屋所有权证。李杨称自2014年10月1日后未交纳房租，其曾要求向孙×交纳房租，但孙×以房屋卖出为由拒绝收取。本案审理查明的其他事实与原审审理查明的事实一致。
以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证书、房屋租赁合同、北京海涛启蒙之星教育咨询有限责任公司工商登记档案、了解情况笔录、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：虽然陈×与孙×并无书面委托授权，但陈×作为涉诉房屋的原所有权人，其将房屋钥匙交由孙×对房屋进行管理，并接受由孙×转交的租金，上述行为应视为陈×对孙×代理出租涉诉房屋的默认。陈×在原审法院进行的询问中亦认可通过孙×向外出租涉案房屋并收取房租。李杨作为善意第三人，有理由相信孙×有权代理陈×就涉诉房屋签订租赁合同。孙×作为出租方代理人与李杨签订了租期自2012年9月30日至2018年9月30日的租赁合同，现孙×虽称该份合同并非其真实意思表示，但并无相反证据予以证明，对其述称本院难以采信。陈×虽表示对该份合同不知情，但即使孙×存在超越代理权的行为，亦无证据显示李杨对此予以明知，因此陈×的主张不足以对抗作为善意第三人的李杨，该租赁合同仍为有效。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉诉房屋的所有权人虽由陈×变为华电公司，但因孙×与李杨就涉诉房屋签订的租期自2012年9月30日至2018年9月30日的租赁合同仍为有效，李杨可继续占有使用涉诉房屋，华电公司无权要求李杨腾退。但应当指出的是，涉诉房屋的所有权人变更为华电公司后，华电公司取得陈×的地位成为新的出租人，华电公司有权按照原租赁合同向李杨收取租金，李杨亦应按照原租赁合同的约定向华电公司交纳租金。双方如就租金交纳问题发生争议，可另行解决。
综上，华电公司的上诉主张不成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1550元，由华电公司负担（已交纳）。二审案件受理费1550元，由华电公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 园 园
审 判 员 韩 静
代理审判员 宋 少 源
二〇一五年九月七日
书 记 员 云凝书记员郑孟竹