黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐民再终字第44号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）贾桂兰。
申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）张希有。
委托代理人张凯焱，齐齐哈尔市建华区西大桥法律服务所法律工作者。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）张辉。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）赵正哲。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）赵俊强。
委托代理人冯红艳，黑龙江天扩律师事务所律师。
贾桂兰、张希有与张辉、赵正哲、赵俊强确认合同无效纠纷一案，铁锋区人民法院于2012年5月10日作出（2012）铁民初字第242号民事判决。贾桂兰、张希有不服，向本院提起上诉，本院于2012年7月24日作出（2012）齐民二终字第267号民事判决。贾桂兰、张希有不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2013年12月4日作出（2013）黑高民申一字第159号民事裁定，驳回贾桂兰、张希有再审申请。贾桂兰，张希有向齐齐哈尔市人民检察院申诉，齐齐哈尔市人民检察院向黑龙江省人民检察院提请抗诉，黑龙江省人民检察院于2015年3月9日作出黑检民（行）监（2014）230XXXXXXXX号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院于2015年7月6日作出（2015）黑监民监字第76号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人贾桂兰、张希有及其委托代理人张凯焱，被申请人张辉、赵俊强及其委托代理人冯红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年2月23日，一审原告贾桂兰、张希有诉至铁锋区人民法院称，被告张辉、赵正哲与被告赵俊强于2007年签订了买卖二原告所有的房屋买卖合同，该房屋位于齐齐哈尔市铁锋区铁锋镇先锋村，但二原告对此并不知情。直到2011年8月，二原告才知道三被告买卖二原告房屋的行为，后二原告找到被告赵俊强要求其迁出该房屋，但被告赵俊强拒绝迁出，在此情况下二原告认为三被告侵害了二原告对房屋享有的所有权，依据《物权法》第六十四条的规定，请求法院判令三被告所签订的买卖二原告房屋的协议无效，被告赵俊强迁出该房屋，买房款由三被告自行协商解决。一审被告张辉、赵正哲辩称，2002年9月，由二原告出资人民币40，000.00元，张辉、赵正哲出资人民币5，500.00元购买了该争议房屋，并由张辉、赵正哲出资进行了修缮，经张辉、赵正哲同意，该房屋登记在原告贾桂兰名下，当时，张辉、赵正哲与二原告共同居住在该房屋。2002年12月张丽（二原告次女）搬到该房屋居住，张辉、赵正哲从该房搬出。2003年5月，二原告搬到梅里斯区雅尔塞镇居住，张丽从2003年5月到2004年5月在此房屋居住，2004年5月到2006年秋季，该房屋由原告贾桂兰出租，租金也由原告贾桂兰收取，2006年秋季开始，由二原告的次子张作义管理该房屋。2007年春，因该房屋漏雨，二原告委托张辉、赵正哲将该房屋出卖，2007年7月，经协商，张辉、赵正哲把该房屋卖给赵俊强，价款为55，000.00元，定这个价格，是因为购买该房和装修一共用了55，000.00元，当时原告贾桂兰也同意以该价格将房屋出卖，被告赵俊强在买房前没有租住过该房屋。因为当时二原告在雅尔塞镇居住，而且贾桂兰不会写字，于是贾桂兰就口头委托张辉代签合同，但并没有出具过书面的委托手续，合同上贾桂兰的签名是被告赵正哲所写。为了过户的时候少交税，被告张辉、赵正哲和赵俊强把合同日期写到2005年8月24日。2007年8月份左右被告赵俊强把买房款55，000.00元以现金形式全部给付了张辉，张辉和其姐姐张某某去雅尔塞镇二原告处，把房屋所有权证和土地使用权证取回来并交给了赵俊强。一审被告赵俊强辩称，1、三被告间所签订的合同有效，因为被告张辉系二原告的女儿，二原告要将房屋出卖，二被告也已代二原告与赵俊强达成了协议，二原告年龄较大，其委托张辉卖房一事，符合常理，而且在被告张辉、赵正哲与被告赵俊强签订合同并将房屋交付给被告赵俊强之后，张辉将房屋所有权证及土地使用权证交给赵俊强，也说明张辉的行为代表二原告的意思表示。2、通过被告张辉的答辩，更确认张辉具有代理权限，张辉也可构成表见代理。3、被告张辉、赵正哲将房屋交付给赵俊强后，赵俊强又对房屋进行了修缮，二原告自己有房屋却在别处租房居住，所述明显与事实不符。4、二原告的起诉已超过诉讼时效，根据有关法律规定，赵俊强已取得房屋所有权，应驳回二原告的诉讼请求。
铁锋区人民法院（2012）铁民初字第242号民事判决查明，二原告系夫妻关系，户籍所在地为齐齐哈尔市铁锋区光荣街道前进社区330组，为非农业户口。被告张辉、赵正哲原系夫妻关系，2011年12月22日在民政部门协议离婚，二原告与被告张辉系父女、母女关系。该房屋坐落地原为齐齐哈尔市铁锋区铁锋乡前进村，后因行政区划变更，该房屋现坐落地为齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡先锋村。2002年，二原告购买了争议房屋，2003年原告贾桂兰取得争议房屋的所有权证与土地使用权证，并与原告张希有在该争议房屋居住，同年5月，二原告即搬到梅里斯区雅尔塞镇购买了宅基地自建房屋一处居住，此后争议房屋先后由二原告女儿张丽，儿子张作义及被告张辉进行管理，原告贾桂兰在此期间，也将房屋出租。2007年春，因该房屋漏雨，二原告口头委托张辉、赵正哲将该房屋出卖。2007年7月被告张辉、赵正哲与被告赵俊强达成房屋买卖协议，以人民币55，000.00元的价格将该房出卖给被告赵俊强。二原告对房屋出卖一事及价格均予以认可。因当时二原告在梅里斯区居住，二原告口头委托被告张辉、赵正哲代为签订合同。被告张辉、赵正哲将争议房屋交付给了被告赵俊强，2007年8月间，被告赵俊强把房款55，000.00元以现金形式全部给付了被告张辉，后被告张辉和其姐姐张某某去梅里斯区雅尔塞镇二原告处把房屋所有权证和土地使用权证取回并交给赵俊强。至此双方均已履行了合同中应尽的义务。但三被告未签订书面协议。赵俊强取得争议房屋后，对争议房屋进行了修缮，加盖了部分附属设施，并种植了果树7棵。2009年，为办理房屋所有权变更，三被告签订了书面协议，在签订书面协议时，为减少房屋所有权变更的费用，将合同签订日期写为2005年8月24日。2011年8月原告贾桂兰向被告张辉索要出卖争议房屋及其在梅里斯区雅尔塞镇房屋的卖房款共80，000.00元，同月31日，张辉通过工商银行将上述款项存入贾桂兰的银行账户。
该判决认为，本案中二原告诉讼至本院的案由为物权保护纠纷，但经本院调查，二原告诉至法院是以被告张辉、赵正哲未经二原告许可，将二原告所有的房屋出卖给被告赵俊强，而侵犯了二原告对争议房屋的所有权，要求确认对于争议房屋的买卖合同无效。结合本院对本案法律关系的确认，将本案案由依法变更为确认合同无效纠纷。但在本案的举证阶段和庭审调查中，二原告除提供其补办的争议房屋所有权证复印件和土地使用权证复印件及三被告所签订的房屋买卖合同复印件外，未提供其他证据对其诉讼的事实及理由进行证明。而被告张辉、赵正哲所提供证人张某某的当庭证言及被告赵俊强提供的争议房屋的房屋所有权证原件及土地使用权证原件相结合，可以证实贾桂兰口头委托张辉出卖争议房屋及代为签订房屋买卖合同的事实。而二原告为夫妻关系，与张辉为父女、母女关系，张辉有理由相信贾桂兰口头委托其出卖争议房屋为二原告共同的真实意思表示。由此，被告张辉、赵正哲将二原告所有的房屋出卖给被告赵俊强并代原告贾桂兰在房屋买卖合同上签名的行为，属于在代理权限内，以二原告的名义实施的民事法律行为，该行为应视为二原告的行为。
综上，二原告提供的证据不能证实关于争议房屋的买卖合同为无效合同，经本院审查，该合同也未有其他致使该合同无效的事实。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告贾桂兰、张希有的诉讼请求。
贾桂兰、张希有不服原审法院上述民事判决，向法院提起上诉称：被上诉人张辉、赵正哲在房屋所有人贾桂兰夫妇不知情的情况下将诉争房屋低价出卖给了赵俊强，被上诉人张辉、赵正哲与赵俊强三人恶意串通损害上诉人的合法权益，该房屋买卖协议应属无效。
本院（2012）齐民二终字第267号民事判决对原审法院查明的案件事实予以确认。
该判决认为，双方当事人争议的房屋买卖协议中，卖方贾桂兰的名字不是其本人签字的事实存在，对此本院予以认定。但张希有、贾桂兰与张辉为父女、母女关系，二上诉人委托张辉出卖其所有的房屋的事实有张辉对此的认可，且张希有、贾桂兰的女儿张某某亦在原审法院到庭证实是其父母委托张辉出卖争议的房屋，在房屋出卖后也是张某某陪同张辉一起去二上诉人处取得房屋产权证及土地使用证，并将房屋产权证及土地使用证交付给赵俊强的，赵俊强从2007年将争议的房屋进行了修缮，加盖了部分附属设施，种植了果树，一直占有使用至今。张辉、赵正哲与赵俊强不存在恶意串通的行为。综上，张希有与贾桂兰委托张辉出卖争议房屋的事实存在，委托关系成立，本院对此事实予以认定。张希有、贾桂兰主张认定双方争议房屋的买卖合同无效的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
贾桂兰、张希有不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。
黑龙江省高级人民法院认为，关于本案争议的房屋买卖协议的效力问题。第一，该协议中贾桂兰的名字虽然当时由其女儿张辉或女婿赵正哲代签，但根据其女儿张辉、张某某当庭的陈述及证实，由于当时父母迁去外地居住，该争议房屋系其父母贾桂兰、张希有委托张辉出售。贾桂兰、张希有虽对该证言持有异议，但并未举示证据予以佐证；其虽在本院审查期间举示女儿张丽、儿子张作文、孙子张海涛的证言证实其对张辉出售该争议房屋不知情，但上述证人未出庭作证，本院对此不予采信。因此，二审法院采信该证人证言并无不当。第二，该争议房屋由赵俊强2007年7月买入后就占有使用至今，而贾桂兰、张希有2009年就由外地迁回该争议房屋的所在地租房居住，其在此种情况下称不知该争议房屋被出售不符合常理。第三，张辉在一审期间举示证据证实已将出售的房款交给母亲贾桂兰，贾桂兰承认收到此款，但辩称该款系张辉偿还的其他款项。对此，贾桂兰、张希有亦未举示证据予以佐证，因此，二审判决根据张希有、贾桂兰委托张辉出售争议房屋的事实认定本案争议的房屋买卖协议有效并无不当。贾桂兰、张希有申请再审理由不成立。综上，贾桂兰、张希有的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定裁定：驳回贾桂兰、张希有的再审申请。
贾桂兰、张希有不服，向齐齐哈尔市人民检察院申请抗诉，齐齐哈尔市人民检察院向黑龙江省人民检察院提请抗诉。黑龙江省人民检察院向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院指令本院再审本案。
本院再审查明事实与原审判决认定事实一致，不再重述。
本院再审认为，贾桂兰，赵俊强所签订的房屋买卖协议，甲方处贾桂兰的名字不是贾桂兰本人所签，原一、二审判决中已经认定。贾桂兰，张希有以房屋买卖时其不知情、买卖协议甲方处贾桂兰的名字不是本人所签，而主张三被告所签订的房屋买卖协议无效问题，从一、二审法院所查明事实，可以认定贾桂兰，张希有对房屋的买卖是知情的，也是夫妻二人认可的。第一，张辉将该房屋卖给赵俊强后，张辉与其姐姐张某某到梅里斯达斡尔族区雅尔塞镇其父母居住处取回房照、土地使用证交给赵俊强。张辉、张某某是贾桂兰、张希有的亲生女儿，不可能俩女儿在无任何利益的情况下做出坑骗父母的行为。第二，贾桂兰、张希有从未提到从07年以后关注该房屋，特别是09年到起诉前搬回市里居住，自己应该到该房屋处观看自己房屋情况，住房和院落是否发生变化等。在如此长的时间里，不知房屋卖出，不符合常理。张辉，赵正哲的代理行为有效，贾桂兰、张希有要求确认买卖协议无效，没有依据。对于该房是否准许买卖问题，本院认为，双方争议房屋坐落于铁锋区鹤乡社区330组，该组居住70余户居民，近60户都是外来人员购房居住。贾桂兰、张希有就是城镇人员到此购买房屋，而且办理了产权证、土地使用权证。所有这些房屋买卖，没有出现因土地性质而发生争议。该村也未提出任何异议。根据该区域的特殊性，确保交易安全，一、二审判决并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2012）齐民二终字第267号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 王艳霞
审判员 梁丽娜
审判员 郭英华
二〇一五年十二月三日
书记员 刘 雪