广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2759号
上诉人（原审原告）：陈民勇，住广东省罗定市。
委托代理人：陈奕荣，刘华，均为广东穗南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓锡源，住广州市海珠区。
委托代理人：林群玉（邓锡源之妻），住所。
上诉人陈民勇因与被上诉人邓锡源物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈民勇向案外人俞逸轩购买广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋，并于2012年2月24日登记为该房屋权属人，产权档案记载，该房屋为砖木结构3层、总建筑面积183.43平方米。
2012年4月1日，陈民勇向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、邓锡源将其非法出租的位于广州市荔湾区长寿东路中华大街11号的三层楼房出租权和收益权交给陈民勇。2、邓锡源支付陈民勇房屋租金损失（租金标准13000元／月，自2012年2月24日起开始计算至交付房屋之日）。邓锡源在庭审中陈述其于2009年10月14日与上述房屋原产权人卢某签订《协议书》，约定双方就广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋买卖达成协议，该房屋作价900000元，邓锡源共支付房款830000元给卢某。2010年5月邓锡源对上述房屋进行拆除改建为四层半楼房，并出租给案外人使用。邓锡源在庭审中还提供2013年4月15日经广州市房地产测绘院作出的讼争房屋�房屋面积测量成果报告书》，证实讼争房屋现为5层，总建筑面积为276.85平方米。陈民勇认为其是不知情，邓锡源所持有原业权人的产权证已被注销，邓锡源无权占有讼争房屋。邓锡源提供的房屋安全鉴定书和房屋面积测量成果报告书，陈民勇认为无法确认，与邓锡源无关，测绘是非法。
原审法院另查明：2102年间，邓锡源在原审法院起诉卢某、第三人俞某、陈民勇房屋确权纠纷。根据原审法院（2012）穗荔法民三初字第595号民事判决书和广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第79号终审民事判决书。该两份民事判决书查明，2007年4月25日，卢某与徐某等5人签订《房屋买卖合同》，约定：卢雪欢以590000元向徐桂清等5人购买广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋。但由于卢某与徐某等5人因上述房屋面积产生争议，导致上述房屋产权未能过户到卢某名下，�方诉讼至原审法院，案号（2009）荔法民三初字第1033号。在该案诉讼过程中，卢某（甲方）于2009年10月14日与邓锡源（乙方）签订《协议书》，约定：甲、乙方双方就广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋买卖达成如下协议：1、该房屋作价900000元，由甲方办理到卢某名下，由卢某办理委托房屋买卖公证到邓锡源为止；4、乙方先行支付房款700000元给甲方，余款作为支付给徐某等5人的房款及交付税费，如超出双方再自行结算。2009年9月9日，邓锡源通过银行转帐方式汇款500000元给卢某。2009年8月14日，原审法院作出（2009）荔法民三初字第1033号民事判决书，判决徐某等5人将上述房屋过户给卢某。徐某等5人不服上诉，2009年11月24日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第3771号民事判决书，判决维持原判。2010年4月8日，邓锡源以卢某的名义向上述房屋的原业主�付了房款137333.33元。2011年8月8日，卢某取得了上述房屋的《房地产权证》，该证记载该房屋为砖木结构3层，建筑面积183.43平方米。卢某取得了上述房屋的《房地产权证》后，没有与邓锡源去房管局办理房屋买卖手续。同年8月23日，卢某将上述房屋设置了抵押。2011年12月19日卢雪欢与案外人俞逸轩在广州市国土资源和房屋管理局签订了《存量房买卖合同》，将上述房屋出售给案外人俞某并办理产权过户登记。因此，原审法院和广州市中级人民法院判决认定：从卢某与邓锡源于2009年10月14日签订的《协议书》的内容看，再加上卢某有收过邓锡源支付的款项和邓锡源向原业主支付了部分房款137333.33元，且邓锡源实际接管讼争房屋，认定卢某与邓锡源有买卖房屋的行为。由于当时卢某还未取得房屋的产权证，卢某与邓锡源的房屋买卖行为是效力待定的民事行为。原审法院和广州市中级人民法院作出驳回邓锡源的诉讼请求的判决。
原审法院认为：根据已经发生法律效力的原审法院（2012）穗荔法民三初字第595号民事判决书和广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第79号终审民事判决书所认定的事实，确认邓锡源与卢某有买卖讼争房屋的行为，并且卢某有收过邓锡源支付的款项和邓锡源向原业主支付了部分房款137333.33元及实际接管讼争房屋，因此邓锡源居住和使用讼争房屋是有依据的。而且《协议书》作为房屋买卖行为的合同依据，至今没有被撤销或解除。因此陈民勇请求判令邓锡源将其非法出租的位于广州市荔湾区长寿东路中华大街11号的三层楼房出租权和收益权交给陈民勇及要求邓锡源支付陈民勇房屋租金损失的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第�条的规定，作出如下判决：驳回陈民勇的诉讼请求。一审案件受理费226元，诉讼保全费1270元由陈民勇负担。
上诉人陈民勇不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，支持我方提出的原审诉讼请求。理由：一、一审判决剥夺了上诉人作为讼争房屋产权人的合法权益、违反物权优先债权的原则，适用法律错误，应予以纠正。1、依据《物权法》第六条、第九条第一款、第三十九条规定，上诉人要求对讼争房屋享有出租权和收益权、要求被上诉人支付租金损失，事实清晰、证据充分、合理合法。本案中，上诉人于2012年2月24日取得讼争房屋房产证。因此，上诉人自取得房屋产权证之日起，对讼争房屋就依法享有占有、使用、收益和处分的权利。对该讼争房屋享有出租权和收益权是上诉人作为房屋产权人应享有的合法权利之一。2、被上诉人居住和使用该讼争房屋的依据不能成立。理由如下：第一、被上诉人不是讼争房屋的产权人。第二、被上诉人仅向案外人支付了部分购房款项，被上诉人与案外人卢某没有办理房屋过户手续，双方的房屋买卖行为并没有完成。第三、讼争房屋已登记在上诉人名下。第四、被上诉人起诉讼争房屋产权归被上诉人所有的案件已经（2012）穗荔法民三初字第595号判决、（2014）穗中法民五终字第79号判决驳回。由此可见，被上诉人的行为属无权占有，明显不合法。3、退一万步说，即使被上诉人居住和使用讼争房屋是有依据，且这依据也仅是建立在被上诉人与卢某具有房屋买卖合同的关系的债权之上的。而本案中上诉人是该讼争房屋的产权人，其享有的是物权。依据物权优先于债权的原则，该讼争房屋的出租权、收益权也应是由上诉人优先享有。二、一审判决罔顾被上诉人与卢某签订的�协议书》对上诉人没有约柬力、不能实际履行的事实。1、被上诉人与卢某的房屋买卖行为是无效民事行为。本案中，从被上诉人与卢某签订的《协议书》的内容及实际履行的过程来看，被上诉人与卢某是有买卖房屋的行为的，但由于当时卢某还未取得房屋的产权证，卢某与被上诉人的房屋买卖行为是效力待定的民事行为。在卢某取得房产证后，双方应及时去办理过户手续，但双方没有去补办过户手续，且被上诉人邓锡源还未完全支付房款给卢某。且卢某在取得房屋产权证后，将讼争房屋出售给俞某并过户给俞某名下，该行为亦表明卢某对将讼争房屋出售给被上诉人的行为拒绝追认。因此，被上诉人与卢某的房屋买卖效力待定的民事行为因卢某拒绝追认而变为无效的民事行为。2、《协议书》即使有效，对上诉人亦无约束力，事实上也不能履行。退一万步说，即使被�诉人与卢某签订的《协议书》有效，至今没有被撤销或解除，但也不能据此就认定被上诉人对该讼争房屋享有居住、使用权。三、原审查明事实中认定卢某作为产权人与被上诉人签订协议，但是卢某是在签订协议后才取得房产证，故该认定错误。四、邓锡源支付的83万元房款认定事实也是错误的，真实支付的数据是50万元。五、（2014）穗中法民五终字第79号民事判决已经驳回了被上诉人邓锡源要求过户的诉讼请求。
被上诉人邓锡源辩称：不同意上诉人的请求，请求法院驳回上诉人的请求，维持原判。上诉人与卢某恶意窜通买卖房屋，是违反法律政策规定，上诉人取得房产证，经过行政诉讼一审判决撤销房产登记，我方认为上诉人没有房屋所有权，上诉人没有权利提起本案的上诉，请求法院驳回上诉人的请求。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审另查明：广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第101号民事判决，撤销广州市国土资源和房屋管理局于2012年2月24日向陈民勇核准登记的粤房地产权证穗字第××号房地产权证。因当事人上诉，该案现在二审中。
本院认为，涉案房屋产权登记业主为上诉人，依据物权法的规定，业主是房屋使用收益权人，上诉人提起本案要求被上诉人交还房屋出租收益权，符合法律规定，应予支持。被上诉人因与原业主卢某签订房屋买卖协议占有涉案房屋，至今未能办理业主变更登记，其要求继续占有涉案房屋缺乏法律依据。上诉人在本案主张被上诉人赔偿自2012年2月24日起至交付房屋之日的租金损失，但是法律保护的损失必须是实际发生的损失。故本案判决后发生的损失，不在本案解决。上诉人主张租金损失按每月13000元计算，但未提交相关证据，故本院认为应按评估标准计算。综上所述，原审法院查明事实清楚，但是适用法律错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第542号民事判决；
二、邓锡源应在本判决送达之日即向陈民勇移交广州市荔湾区长寿东路中华大街11号的三层房屋出租权和收益权；
三、邓锡源应在本判决送达之日起十五日内向陈民勇支付上述房屋自2012年2月24日起至本判决送达之日止的房屋租金损失，按照评估机构对上述房屋（面积以陈民勇所有权登记为准）同期租金的评定标准计算（以每月13000元为限）；
四、驳回陈民勇其他诉讼请求。
一审案件受理费226元，诉讼保全费1270元，二审案件受理费226元，均由邓锡源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈 迪
邝伟贤