福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽03民终1306号上诉人（原审被告）：刘德钦，男，1986年11月10日出生，汉族，居民，住所福建省厦门市湖里区。被上诉人（原审原告）：林飞鹏，男，1987年12月11日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：余元庭，福建普阳律师事务所执业律师。上诉人刘德钦因与被上诉人林飞鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初3122号的判决，向本院提起上诉，本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘德钦上诉请求：1、依法判决林飞鹏按本案合同约定返还给刘德钦已支付给林飞鹏的履约保证金26820元，并支付自2017年6月30日合同约定终止日期至退还付清该保证金之日止按月利率2%计算该资金的占用利息；2、依法判决驳回一审“刘德钦支付给林飞鹏租赁房屋2017年3月1日至2017年4月5日的租金11437元”的判决。更改为“刘德钦向林飞鹏支付租赁房屋2017年3月1日至2017年3月31日的租金9834元”；3、依法判决驳回一审“刘德钦向林飞鹏支付以租金9834元为基数自2017年3月6日至付清该笔租金之日止按月利率2%计算的违约金及以租金1639元为基数自2017年4月6日起至付清该笔租金之日止按月利率2%计算的违约金”的判决；4、依法判决驳回一审“刘德钦应向林飞鹏支付店面占用费66617.43元”的判决；5、诉讼费用、保全费用由林飞鹏承担。事实及理由：1、租赁合同明文约定“因刘德钦租金逾期支付超过一个月时该合同自动终止，林飞鹏取消保证金，收回店面”。刘德钦于2017年4月1日已告知林飞鹏的租赁合同经办人欧某某，店面已腾空要求终止租赁交还店面，并提出2017年3月1日至2017年4月1日的租金9834元在履约保证金26820元中抵扣，剩余金额不用退还直接终止租赁合同。但欧某某以要求刘德钦再支付2017年3月1日至2017年4月1日租金为由拒绝收回店面。刘德钦认为合同中已明文约定的是“取消”保证金，即林飞鹏无权占有该履约保证金全款；2、刘德钦是在2017年4月1日上午9点左右告知林飞鹏的经办人欧某某已腾空店面终止租赁，即刘德钦未支付的租金为9834元。2017年4月1日至2017年4月5日并无占用或使用该店面的事实，不应当承担该期间的租金；3、签定租赁合同时，刘德钦向林飞鹏支付的26820元履约保证金本身就是作为刘德钦合同履约的一种经济保障措施，其目的就是为确保刘德钦未支付租金时，林飞鹏在经济上不会受到损失。刘德钦于2017年4月1日提出终止租赁且尚未支付2017年3月1日至2017年3月31日当月租金9834元，林飞鹏因已收取保管刘德钦原已支付的履约保证金26820元，该金额大于林飞鹏未收到2017年3月份的租金9834元，即林飞鹏在经济上并无实际损失。另，该合同明文约定的终止日期是2017年6月30日，自2017年4月1日起刘德钦无占有使用本案租赁店面的行为，因此刘德钦不应当承担违约金；4、自2017年4月1日起刘德钦已没有占有使用该店面，本案因林飞鹏及其租赁管理经办人欧某某始终怠慢履行自己的权利的态度致使该店面一直处于空置无人使用或租赁的状态。请林飞鹏举证证明2017年4月1日至2018年1月9日，刘德钦有占用使用该店面的事实，同时请林飞鹏举证证明2017年4月1日至合同终止日甚至提出起诉时有向刘德钦提出收回店面的证据。林飞鹏答辩称，刘德钦的上诉请求及事实和理由均不能成立，应依法驳回刘德钦的上诉请求，维持原判。1、刘德钦以交还钥匙请求为由提出2017年3月1日到2017年4月1日的9834元租金抵扣履约保证金剩余金额不用退还的主张不能成立，刘德钦并没有将店铺钥匙交给林飞鹏，合同中约定的取消保证金意思就是林飞鹏不予返还保证金的意思；2、由于刘德钦没有交还钥匙，没有合法合约事由提前解除合同，应当支付租金至交还店面之日止及店面占用费；3、合同虽然约定逾期一个月支付租金合同自动终止，但合同终止之后应当交付店面，否则应当支付合同自动终止至其应当交还店面之日止，原审法院认定刘德钦实际占用店面至2018年1月9日止判决是正确的。租赁合约明确约定无正当理由不能单方解除合同，即使刘德钦有提前将店铺钥匙交还给林飞鹏的意思，未确认其违约事实前林飞鹏也不能接受，否则有表明双方一致解除合同之嫌，刘德钦有可能免除违约责任。林飞鹏一审诉讼诉讼请求：1.解除林飞鹏与刘德钦签订的《店面租赁合同》，立即腾空并交还店面，刘德钦对商铺的装饰附合物林飞鹏不予补偿；2.刘德钦交付的26820元履约保证金林飞鹏不予返还；3.刘德钦应立即支付自2017年3月1日起至店面交还林飞鹏之日止每月9834元的租金，并支付拖欠租金期间违约金（自2017年3月6日起按每日300元计至付清租金之日止）。刘德钦一审反诉请求：1.林飞鹏按合同约定退还给刘德钦扣除9834元作为2017年3月份的租金后的剩余履约保证金16986元，并支付合同终止日（2017年3月30日）至今按月利息2%赔付计算的资金占用利息1360元；2.林飞鹏退还给刘德钦不合法不平等的所谓“更名费”收费3000元，并支付占用该资金按月利息2%赔付计算的利息2720元。一审法院认定事实：莆田市荔城区拱辰街道东圳西路凤达雅苑小区大门东侧二层西起第4-5坎店面（一层）系莆田市凤达房地产开发有限公司的房产，该公司出具说明一份，表示其于2014年6月份将上述房产委托给林飞鹏出租管理等，该店面产生的租金等收益归林飞鹏所有。2014年6月23日，林飞鹏与刘德钦就上述店面的租赁签订店面租赁合同，约定：刘德钦为经营之需，自愿租赁上述店面进行经营。租期为3年，自2014年7月1日至2017年6月30日止。2014年7月1日至2016年6月30日，每月租金为8940元；2016年7月1日至2017年6月30日，每月租金为9834元；于每月5日前付清，每逾期一天，支付滞纳金三百元，如超过一个月，则视为刘德钦违约，合同自动终止，林飞鹏将取消保证金，收回店面，责任由刘德钦自负。刘德钦应交纳店面租赁合同履约保证金26820元，租赁期满后林飞鹏应在刘德钦不违反合同任何条款并缴清一切税费的情况下无息归还刘德钦。林飞鹏现有店面设施完整交付给刘德钦使用，刘德钦租赁期间若要进行店面装修，不得改变原店面建筑结构，租赁期满后装饰部分无偿归林飞鹏所有。合同签订后，经刘德钦、林飞鹏及上述租赁店面的上一承租人廖某的三方协商，将廖某支付的本案租赁店面的履约保证金26820元转为本案刘德钦租赁合同中的履约保证金，并由刘德钦向店面租赁的招商经办人欧某某支付了店面更名费3000元，林飞鹏将租赁房屋交付给刘德钦使用。后刘德钦支付租赁房屋至2017年2月28日止的租金，自2017年3月1日起的租金未支付，刘德钦自述其已于2017年3月30日前将租赁店面腾空；并于2017年4月1日欲将租赁房屋的电动卷帘门遥控钥匙交给租赁店面的招商经办人欧某某，但欧某某拒绝接收，后其不知将遥控钥匙放在哪里，现找不到遥控钥匙了。后经本院主持林飞鹏、刘德钦到场，于2017年1月9日经租赁店面窗户进入店内，将租赁店面的电动卷帘门打开，并由林飞鹏接收租赁店面，林飞鹏对租赁店面内的现状无异议。现因刘德钦未支付自2017年3月1日起的租金等问题，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。一审法院认为，林飞鹏与刘德钦签订的《店面租赁合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，每月5日前付清当月租金，逾期支付租金超过一个月，双方签订的店面租赁合同自动终止，且林飞鹏有权取消保证金，刘德钦未按合同约定支付2017年3月份的租金，已构成违约，根据合同约定店面租赁合同已于2017年4月5日自动终止，故林飞鹏请求解除双方签订的店面租赁合同，本院不予支持；刘德钦请求扣除2017年3月份的租金9834元后由林飞鹏返还剩余的履约保证金16986元及利息无事实依据，本院不予支持；林飞鹏请求不予返还刘德钦支付的履约保证金26820元具有事实依据，本院予以支持；刘德钦应当支付合同终止前的租金，即林飞鹏请求刘德钦支付自2017年3月1日起至2017年4月5日止按月9834元计算的租金具有事实依据，本院予以支持。店面租赁合同中约定：逾期支付租金的，每逾期一天，支付滞纳金300元，虽滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权设立，但该滞纳金实为逾期支付租金的违约金，但该违约金约定过高，本院酌情调整为自逾期之日起按月利率2%计算违约金。经本院组织林飞鹏已于2018年1月9月接收了租赁店面，且对租赁店面的现场无异议，故林飞鹏请求刘德钦腾空交还店面，本院不再予以判决。刘德钦表示放弃租赁店面内的装修及物品，且合同中约定租赁期满后装饰部分无偿归林飞鹏所有，故林飞鹏请求店面内的装修附合物其不予补偿，本院予以支持。刘德钦主张其已于2017年4月1日联系租赁店面的经办人欧某某欲退还店面，但欧某某拒绝接收；但其未能提供证据予以证实，且因其已找不到遥控钥匙导致至今未将遥控钥匙实际交给林飞鹏，故刘德钦应当支付自2017年4月6日起至2017年8月18日按每月9834元计算的租赁店面的占用费43459.94元。本案于2017年8月18日开庭时，刘德钦已明确表示其已腾空租赁店面，并表示了其欲将租赁店面交还林飞鹏的意思，因其不知道将遥控钥匙放在何处，已找不到遥控钥匙，致使无法将钥匙交给林飞鹏；林飞鹏主张因刘德钦未办理交接，未交还钥匙，租赁店面仍由刘德钦占用，但从本院组织双方到场于2018年1月9日将租赁店面交由林飞鹏接收的情况可以看出，遥控钥匙并非林飞鹏收回租赁店面的唯一途径，在本案开庭审理后，林飞鹏仍怠于接收租赁店面，也存在一定的过错，故本院酌情认定由林飞鹏自行承担自2017年8月19日起至2018年1月9日止按每月9834元计算的店面占用费的50%的扩大损失；因刘德钦无法交还遥控钥匙，也存在一定的过错，故由其向林飞鹏支付自2017年8月19日起至2018年1月9日止按每月9834元计算的50%的店面占用费23157.49元。刘德钦主张在承租店面时，租赁店面的招商经办人欧某某以欺诈方式强制要求其支付更名费3000元，但其未能提供证据证实其受到欺诈或是被强迫交纳了上述费用，在签订租赁合同时，双方系平等主体，经双方协商，刘德钦交纳了更名费，并未违反相关法律规定，现其要求林飞鹏返还并支付利息无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、刘德钦对租赁店面进行装修的附合物归林飞鹏所有；二、刘德钦已支付给林飞鹏的履约保证金26820元归林飞鹏所有；三、刘德钦应在本判决生效之日起十日内支付给林飞鹏租赁房屋2017年3月1日至2017年4月5日的租金11473元；四、刘德钦应在本判决生效之日起十日内支付给林飞鹏以租金9834元为基数自2017年3月6日起至付清该笔租金之日止按月利率2%计算的违约金及以租金1639元为基数自2017年4月6日起至付清该笔租金之日止按月利率2%计算的违约金；五、刘德钦应在本判决生效之日起十日内支付林飞鹏店面占用费66617.43元；六、驳回林飞鹏对刘德钦的其他诉讼请求；七、驳回刘德钦对林飞鹏的反诉诉讼请求。本诉案件受理费6289元，由林飞鹏负担3891元，刘德钦负担2398元，反诉案件受理费201元，由刘德钦负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉《店面租赁合同》第二款约定租金与保证金的部分内容为：2014年7月1日至2016年6月30日，每月租金为8940元；2016年7月1日至2017年6月30日，每月租金为9834元；于当月5日前付清，每逾期一天，支付滞纳金300元，如超过一个月，则视为刘德钦违约，合同自动终止，林飞鹏将取消保证金，收回店面，责任由刘德钦自负。根据上述约定，刘德钦未按合同约定支付2017年3月份的租金，构成违约，刘德钦未支付2017年3月份的租金超过一个月，合同于2017年4月5日自动终止，林飞鹏取消保证金，并收回店面。因案涉合同于2017年4月5日自动终止，一审判决刘德钦应支付合同终止前的租金，即自2017年3月1日至2017年4月5日的租金11473元并无不当。案涉《店面租赁合同》约定，逾期支付租金的，每逾期一天，支付滞纳金300元，但滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权设立。案涉《店面租赁合同》还约定保证金，该保证金性质上应属于履约保证金，我国合同法对于履约保证金并无明文规定，但实践中当事人合同违约条款中会经常出现关于履约保证金的约定，对于此项约定并不必然无效，其作为违约条款存在时，可以认定是违约金的一种计算方式。因此，一审判决刘德钦已支付给林飞鹏的履约保证金26820元归林飞鹏所有并无不当，但一审判决刘德钦应支付未付租金按月利率2%支付违约金属于重复适用。本案合同于2017年4月5日自动终止，根据合同约定林飞鹏应收回店面，而刘德钦亦有义务将店面交还给林飞鹏。本案合同如正常履行，合同到期日为2017年6月30日，此时林飞鹏亦应积极收回店面，但林飞鹏没有证据证明其有积极收回店面的行为，可见，林飞鹏一直怠于接收租赁店面，存在过错。刘德钦亦没有证据证明其有积极交还房屋的行为，其没有履行交还房屋的义务，亦存在过错。至本案一审开庭审理后，刘德钦明确表示已腾空租赁店面，并表示将租赁店面交还林飞鹏的意思，并表示因其不知道将遥控钥匙放在何处，已找不到遥控钥匙，致使无法将钥匙交给林飞鹏，但林飞鹏仍怠于接收租赁店面。且根据一审组织双方到场于2018年1月9日将租赁店面交由林飞鹏接收的情况可以看出，遥控钥匙并非林飞鹏收回租赁店面的唯一途径，故2017年8月18日后店面租金损失应由林飞鹏自行承担。2017年4月6日起至2017年8月18日按每月9534元计算的店面占用费43459.94元，因双方均有过错，各自承担50%的扩大损失，故刘德钦应向林飞鹏支付店面占用费21729.97元。综上所述，刘德钦的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持莆田市荔城区人民法院(2017)闽0304民初3122号民事判决第一、二、三、七项；二、变更莆田市荔城区人民法院(2017)闽0304民初3122号民事判决第五项为：刘德钦应在本判决生效之日起十日内支付林飞鹏店面占用费21729.97元；三、撤销莆田市荔城区人民法院(2017)闽0304民初3122号民事判决第四、六项；四、驳回林飞鹏对刘德钦的其他诉讼请求。本案二审受理费2599元，由刘德钦负担1677元，由林飞鹏负担922元；一审本诉案件受理费6289元，由林飞鹏负担4989元，刘德钦负担1300元，反诉案件受理费201元，由刘德钦负担。本判决为终审判决。审判长  柯萍萍审判员  林 勇审判员  王 寒二〇一八年六月二十七日书记员  陈琳琳附本案相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。