重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终1513号上诉人（原审被告）：福建新文行灯饰有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳华侨经济开发区，统一社会信用代码913505007380074522。法定代表人：吴志华，董事长。委托诉讼代理人：王春林，男，1977年2月28日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：洪云腾，福建正成功律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆禧纳都家居有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道85号汉国中心1、2、3层，组织机构代码56871493-8。法定代表人：李兆忠，总经理。委托诉讼代理人：邹长美，重庆原驰律师事务所律师。上诉人福建新文行灯饰有限公司（以下简称新文行公司）因与被上诉人重庆禧纳都家居有限公司（以下简称禧纳都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初12059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人新文行公司的委托诉讼代理人王春林、洪云腾，被上诉人禧纳都公司的委托诉讼代理人邹长美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新文行公司上诉请求：一、请求依法撤销渝北区人民法院（2016）渝0112民初12059号民事判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定部分事实错误，证据不足。1、双方达成并签订调解协议书的时间是2015年12月11日，而不是2015年12月8日。2、一审判决对上诉人举示的《租赁合同补充协议》不予采信，该认定事实错误。3、一审判决认定“双方均认可合同已经于2016年6月23日解除”该认定错误。上诉人认为双方签订的租赁合同和补充协议应该解除，但并不认可合同于2016年6月23日解除。4、一审判决认定“新文行公司未在2015年11月底向禧纳都公司交清电费，禧纳都公司按照合同约定有权在2015年12月10日停电”该事实认定错误。虽然合同中有约定，但上诉人从未收到被上诉人催收电费的票据和通知书，上诉人不知道应支付多少电费，而且禧纳都家具商场在当时已处于无人管理状态，上诉人如何支付电费？5、对于停电时间问题，上诉人认为已提供了充分证据证明而被上诉人作为掌握证据的一方却不予举证，应承担不利后果。因此，应认定被上诉人对上诉人承租的商铺停电时间在2015年12月10日前。6、一审判决未对保证金、转租权、商场经营情况等事实查明。二、关于双方在租赁合同履行过程中的违约问题。被上诉人在2015年12月10日前对上诉人承租的商铺停电后，一直未恢复供电，因此，被上诉人违约在先，上诉人才未缴纳租金等费用。导致租赁合同解除的真正原因是因为禧纳都家具商场无法继续经营倒闭，而不是上诉人拖欠租金等费用。本案应认定被上诉人违约导致租赁合同解除，而不是因为上诉人违约导致合同解除。三、被上诉人违约导致租赁合同解除，其应赔偿上诉人如下经济损失：1、所租赁房屋装修残值112.36万元；2、商铺展厅灯具折旧损失364100元；3、停电期间商铺未能经营的员工工资损失197343元。四、关于返还租赁商铺和占有使用费也判决错误。上诉人所承租铺位已经实际上由被上诉人收回控制，故上诉人无需返还。上诉人所承租的铺位也已经被强制拆除，商铺装修全部破坏，展示样灯全部不知所踪，上诉人并未占用承租商铺，无须支付占有使用费。禧纳都公司辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实理由。上诉人的上诉请求不符合客观事实，没有法律依据。上诉人是本案的违约方，应当依法向被上诉人承担全部违约责任。因其自身违约行为导致的全部损害后果，包括被上诉人的损害后果及上诉人自己的损害后果，均应该由上诉人承担。新文行公司向一审法院院提出诉讼请求：禧纳都公司赔偿经济损失2018943元，其中装修损失1457500元、商铺展厅挂样灯折旧损失364100元、停电期间没有经营的损失197343元；诉讼费由禧纳都公司承担。一审法院认定事实：禧纳都公司曾名为重庆粤佳源家具有限公司。2011年10月5日，以禧纳都公司为甲方、新文行公司为乙方，签订《粤佳源精品家具广场商铺租赁合同书》，主要约定：乙方租赁粤佳源精品家具广场二层03、04、05号铺位，建筑面积为1166㎡，乙方在合同期限内经营奥特斯汀品牌灯饰，租赁期限为72个月，自2011年12月1日至2017年11月30日止，合同期内乙方享有免租8个月的优惠政策（除租金外，其他费用按合同要求缴纳），免租方式为合同期2012年的1、3、5、7月，2013年的1、3、5、7月；收费标准，乙方按建筑面积43元/㎡·月向甲方交纳租金，每月应交纳租金50138元，一月一付，乙方在签订本合同三个工作日内需向甲方交纳质量保证金及履约保证金共计100276元；乙方商铺所用电费按国家规定的商业用电附加损耗费单价为1.5元/度，按照每月实际发生费用向甲方支付，每月底前交清，逾期每天加收1%滞纳金，逾期超过十天，甲方有权停电，其后果乙方自负；第十二条第1款约定，乙方拖欠应交款项10日（含10日）以上甲方有权单方解除合同；第十三条违约责任约定，违反本合同第十二条第1项属乙方根本违约，甲方除有权随时单方终止和解除合同外，乙方所交的履约保证金甲方不予退还。同日，双方还签订了《补充协议书》，对经营管理事务进行了约定。上述合同签订后，禧纳都公司将租赁房屋交付给新文行公司使用，用于经营奥特斯汀灯饰。2014年4月2日，新文行公司向禧纳都公司提交《禧纳都家居广场奥特斯汀灯饰租赁协商方案》，称其业绩不理想处于亏损状态，希望禧纳都公司对费用予以减免。2015年12月18日，双方在渝北区人民法院达成（2014）渝北法民初字第12502号民事调解书，内容是：禧纳都公司对新文行公司截止2015年10月31日欠付的租金、管理费、水电费共计2545159元进行减免为支付租金、管理费1496499元、水电费50994元、欠款利息100000元。新文行公司按调解书约定履行了支付义务，但此后未再支付过租金。2016年6月19日，禧纳都公司向新文行公司邮寄送达了《催告函》，称《民事调解书》之后，新文行公司仍继续拖欠2015年11月1日起的租金及相关费用，要求新文行公司在收到函件后3日内立即支付，否则自3日期满之次日起，视为《商铺租赁合同》及《补充协议书》已自动解除。禧纳都公司和新文行公司均认可合同已于2016年6月23日解除。一审庭审中，新文行公司称因为在调解前的2015年12月1日禧纳都公司已对案涉门市停电，支付调解款项后也未恢复供电才未继续支付租金。并举示公证书予以佐证：公证书载明：2016年1月20日，新文行公司向渝北公证处申请保全证据公证，2016年1月21日10时，公证员到案涉商铺停电现场进行了拍照和摄像，显示奥特斯汀灯饰停电，其电表读数为032470。2016年6月27日，新文行公司向渝北区公证处申请保全证据公证，2016年6月28日10时30分，公证员到案涉商铺停电现场进行了拍照和摄像，显示奥特斯汀灯饰停电，其电表读数为032470。禧纳都公司称对新文行公司租赁门市断电的时间是在2016年1月底，是因为新文行公司欠缴电费超过10日。案涉商铺停电至今，新文行公司也未搬离。一审审理中，新文行公司申请证人出庭作证。证人邓某陈述：我是禧纳都商场马路对面餐馆的厨师，新文行公司的工作人员经常来餐馆吃饭，2015年12月3日员工吃饭时说会关门，12月5日吃饭时就说关门了，什么原因我没听见。2015年12月5日之后整个商场大门上了锁，也没有亮灯了，但不清楚新文行公司商铺在商场的具体位置，也未亲自核实过关门的情况。证人王某陈述：与代勇不是一个餐馆的，2015年12月奥特斯汀卖灯饰的员工来吃饭时就说他们停电了，应该是在2015年12月10日之前，后来我们去禧纳都楼的中信银行送餐时路过看见奥特斯汀确实停电了，因为奥特斯汀的办公室是在路边。2015年12月10日之后商场有没有电、是否关门不清楚，除了奥特斯汀临街看见停电关门，其他商铺没有在意。新文行公司还举示了其委托重庆前进资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋装修残值进行了评估，评估结论是该房屋装修残值在2015年9月21日的市场价值是1123600元。一审法院认为，双方签订的《粤佳源精品家具广场商铺租赁合同书》和《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。本案争议的焦点是谁应对商铺停电承担违约责任。双方签订的租赁合同约定“乙方商铺所用电费按国家规定的商业用电附加损耗费单价为1.5元/度，按照每月实际发生费用向甲方支付，每月底前交清，逾期每天加收1%滞纳金，逾期超过十天，甲方有权停电，其后果乙方自负”。新文行公司未在2015年11月底向禧纳都公司交清电费，禧纳都公司按照合同约定有权在2012年12月10日后停电。禧纳都公司主张对新文行公司租赁门市断电的时间是在2016年1月底，就停电时间未举示证据证明。新文行公司主张停电时间在2015年12月1日，但举示的公证书仅能够证明2016年1月21日案涉门市已经停电。根据庭审中举示的证据，不能认定停电时间在2012年12月10日前，新文行公司主张的因为先停电才未缴纳租金的观点不能成立。禧纳都公司按照合同约定对租赁商铺停电并无违约。因新文行公司欠付租金禧纳都公司解除合同的，合同解除的违约责任应由新文行公司承担。故新文行公司要求禧纳都公司赔偿装修损失、灯具折旧损失、停电期间经营损失于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回福建新文行灯饰有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10170元，由福建新文行灯饰有限公司负担。二审期间，上诉人新文行公司向法庭举示：1、2016年7月20日重庆达渝鑫投资有限公司与禧纳都公司民事审判笔录，拟证明重庆达渝鑫投资有限公司在2015年12月对禧纳都公司进行断电，禧纳都公司已经于2016年2月22日实际搬离租赁房屋。2、（2015）渝一中法民初字第1402号民事判决书，拟证明重庆达渝鑫投资有限公司与重庆禧纳都公司之间的房屋租赁合同及补充协议已于2015年11月5日解除。禧纳都公司没有权利向上诉人收取租金。同时证明本案租赁合同无法继续履行是禧纳都公司的原因造成的。禧纳都公司对此发表质证意见认为，首先该两份证据不属于新证据，不应得到法院采信。其次，对两份证据的真实性无异议，但与本案不具有关联性，且该证据也不能达到上诉人的证明目的。两个案件是不同的法律关系。根据合同相对性，本案合同依法建立并有效存续，并不会因为另一案合同解除而自然解除。本院认为，该两份证据客观真实，应予以采信。二审中另查明，2015年11月30日，重庆达渝鑫投资有限公司因与禧纳都公司租赁合同纠纷向本院提起诉讼。其诉讼请求为：1、请求法院依法确认原告与禧纳都公司于2012年8月1日签署的《商铺租赁合同》（合同编号：DYX-002A）以及2012年8月20日签署的《补充协议》已于2015年11月5日解除；2、请求法院依法判令禧纳都公司根据2012年8月1日签署的《商铺租赁合同》（合同编号：DYX-002A）及2012年8月20日签署的《补充协议》向原告支付截止至2015年11月5日的租金和管理费17454409元；3、请求法院依法判令禧纳都公司向原告支付逾期缴纳租金的违约金至实际付清之日止（暂计算至2015年7月13日的违约金为5683124.83元），7.1——7.13增加的金额为816379.5元，计算标准是每逾期一天按照月租金的千分之五计算；4、请求法院依法判令禧纳都公司从逾期还房之日按照两倍日租金的标准向原告支付房屋占用费直至被告一实际搬离之日止（2016年2月22日），禧纳都公司已经实际搬离，但未办理手续，金额为6320911.38元；5、请求法院依法判令佳顺通公司，曾新华对禧纳都公司履行前四项诉讼请求承担连带保证责任；6、本案诉讼费、保全费由三被告共同承担。本院于2017年4月13日作出（2015）渝一中法民初字第1402号民事判决书，判决：“一、原告（反诉被告）重庆达渝鑫投资有限公司与被告（反诉原告）重庆禧纳都家居有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2015年11月5日解除；二、被告（反诉原告）重庆禧纳都家居有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆达渝鑫投资有限公司支付截止2015年11月5日欠付的租金和管理费17454409元；三、被告（反诉原告）重庆禧纳都家居有限公司应向原告（反诉被告）重庆达渝鑫投资有限公司支付逾期支付房屋租金及管理费的违约金，以328401元为基数，自2012年10月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以985383元为基数，自2013年1月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以985383元为基数，自2013年4月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以985383元为基数，自2013年7月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以856941元为基数，自2013年10月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以662900元为基数，自2014年1月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以1102500元为基数，自2014年4月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以1555743元为基数，自2014年7月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以2289940元为基数，自2014年10月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以2792220元为基数，自2015年1月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以1962220元为基数，自2015年4月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以2792220元为基数，自2015年7月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以155124元为基数，自2015年10月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止（违约金以不超过欠付的房屋租金及房屋占用损失本金金额为限）；四、被告（反诉原告）重庆禧纳都家居有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆达渝鑫投资有限公司支付2015年11月16日至2016年2月22日期间的房屋占用费3160455.69元；五、被告深圳佳顺通运输实业有限公司、曾新华在《商铺租赁合同》租赁范围内的租金、管理费16933278元向原告（反诉被告）重庆达渝鑫投资有限公司承担连带清偿责任；并对《商铺租赁合同》租赁范围内2015年11月16日至2016年2月22日期间的房屋占用费3107460元向原告（反诉被告）重庆达渝鑫投资有限公司承担连带清偿责任；并在《商铺租赁合同》租赁范围内的违约金向原告（反诉被告）重庆达渝鑫投资有限公司承担连带清偿责任，具体计算如下，以314050元为基数，自2012年10月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以942150元为基数，自2013年1月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以942150元为基数，自2013年4月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以942150元为基数，自2013年7月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以812819元为基数，自2013年10月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以617000元为基数，自2014年1月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以1056600元为基数，自2014年4月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以1509834元为基数，自2014年7月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以2243150元为基数，自2014年10月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以2743650元为基数，自2015年1月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以1913650元为基数，自2015年4月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以2743650元为基数，自2015年7月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；以152425元为基数，自2015年10月25日起，按照商业银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清时止；六、驳回原告（反诉被告）重庆达渝鑫投资有限公司的其他诉讼请求。”二审中还查明，2016年7月20日，禧纳都公司在（2015）渝一中法民初字第1402号案庭审中向法庭陈述：重庆达渝鑫投资有限公司在2015年12月给我公司断电，导致我们的工作人员无法在里面继续工作。本案其他事实和一审审理查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点为，禧纳都公司是否存在违约行为，新文行公司的主张能否得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，首先，根据二审新查明的事实，禧纳都公司在另案陈述，业主重庆达渝鑫投资有限公司在2015年12月对整个商场停电。其次，一审中，两位证人的证言都表明在2015年12月10日前，整个商场确实停电。证人证言与禧纳都公司的陈述相互印证，可以说明在2015年12月10日前，由于禧纳都公司的原因导致涉案店铺停电。故禧纳都公司存在违约，理应承担相应的违约责任。对于新文行公司要求赔偿的装修损失、灯具折旧损失、停电期间经营损失的问题。首先停电期间的经营损失属于间接损失，不予支持。其次由于新文行公司并未举示充分的证据证明其装修损失、灯具折旧损失的具体金额，故新文行公司要求禧纳都公司赔偿2018943元的损失，证据不足。但考虑到新文行公司因此次事件长期无法经营，由此产生的损失是客观存在，本院综合各种因素，酌情认定禧纳都公司赔偿新文行公司损失100513元。综上所述，由于本案在二审中出现新证据，上诉人新文行公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初12059号民事判决；二、由重庆禧纳都家居有限公司于本判决生效后十日内向福建新文行灯饰有限公司赔偿损失100513元；三、驳回福建新文行灯饰有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费10170元，由福建新文行灯饰有限公司负担；二审案件受理费10170元，由重庆禧纳都家居有限公司负担2300元，由福建新文行灯饰有限公司负担7870元。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  李盛刚代理审判员  彭松涛二〇一七年十二月二十八日书 记 员  向霄凌