广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2751号
上诉人（原审原告）：龙镇元，住广东省陆丰市。
上诉人（原审原告）：龙剑焕，住广东省陆丰市。
上述两上诉人共同委托代理人：黄梓波、曹茜民，广东品泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东耀华房产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：傅宜全，总经理。
委托代理人：范微，该公司员工。
委托代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。
上诉人龙镇元、龙剑焕因与被上诉人广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
龙镇元、龙剑焕于2014年8月28日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、耀华公司立即为龙镇元、龙剑焕办理广州市xx区xx路xx号之xx鑫耀大厦裙楼119房的房地产权证并将以龙镇元、龙剑焕为产权人的房地产权证交付龙镇元、龙剑焕；2、耀华公司向龙镇元、龙剑焕支付逾期办证违约金（每日按照商品房总价款4319222元的0.05%计算和付款总金额的4453689元的0.02%，自2012年7月19日起计至耀华公司将房地产权证交付给龙镇元、龙剑焕之日止）；3、耀华公司承担本案诉讼费用。
耀华公司辩称：不同意龙镇元、龙剑焕的诉讼请求。1、龙镇元、龙剑焕未按合同约定履行交纳住房专项维修资金的义务，导致房屋一直未交付；2、龙镇元、龙剑焕尚欠房屋面积差价款1014498元未交齐；3、因房屋未交付导致未能办理房产证；4、龙镇元、龙剑焕已经承诺不再向某公司追究迟延办理房产证的违约责任，综上，请求法院驳回龙镇元、龙剑焕的全部诉讼请求。
原审法院认为，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据合同约定，耀华公司应在从合同约定的商品房交付之日2010年7月28日起的720日内为龙镇元、龙剑焕办妥房地产权证，即最后期限为2012年7月17日。从上述期限次日开始，耀华公司已构成迟延办证违约，应当向龙镇元、龙剑焕支付迟延办证违约金。对于龙镇元、龙剑焕要求耀华公司支付迟延办证违约金的诉讼请求，原审法院予以支持，但所主张的违约金计算方式不当，应按照商品房买卖合同附件补充协议的约定计算，且违约金期间应暂计至2013年7月9日。迟延办证违约金的计算方式为：龙镇元、龙剑焕实际付款额4319222元×0.02%×迟延天数356日（2012年7月18日至2013年7月9日）=307529元。
对于耀华公司提出龙镇元、龙剑焕未交纳住宅专项维修资金的义务而导致房屋未交付进而迟延办证，故其不应承担违约责任的抗辩意见，原审法院认为，无论房屋是否交付，都不影响耀华公司履行为龙镇元、龙剑焕办理房产证的义务，现耀华公司不能举证证实办证工作因住宅专项维修资金未交纳而受阻的事实，故不能因此而免于承担违约责任，耀华公司就此提出的抗辩意见缺乏证据支持，故原审法院不予采纳。
对于龙镇元、龙剑焕要求耀华公司为其办理房地产权证的诉讼请求，经查，耀华公司于2013年7月9日向龙镇元、龙剑焕寄送补交房屋面积差价款及提交办证资料的通知。根据商品房买卖合同补充协议关于通知方式的约定，该通知应视为已送达龙镇元、龙剑焕。在上述通知之日至房屋面积差价款事项消除前的期间内，耀华公司可暂停为龙镇元、龙剑焕办理房地产权证，此系行使后履行抗辩权，不属违约。同理，上述期间不应计入逾期办证违约金的计算期间。因此，龙镇元、龙剑焕要求耀华公司为其办理产权人为其的涉案房屋房地产权证的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。另需说明的是，待房屋面积差价款事项消除后，耀华公司仍应为龙镇元、龙剑焕办理房产证，如迟延办理，则构成新的违约，仍需承担迟延办证的违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条的规定，原审法院于2014年11月8日作出判决：一、被告广东耀华房产开发有限公司于判决生效之日起5日内向原告龙镇元、龙剑焕支付迟延办证违约金307529元（以4319222元为本金，按照每日0.02%的标准，从2012年7月18日起计至2013年7月9日止，以本金为限）。二、驳回原告龙镇元、龙剑焕的其他诉讼请求。本案受理费12821元，由原告龙镇元、龙剑焕负担11138元，被告广东耀华房产开发有限公司负担1683元。
判后，龙镇元、龙剑焕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、耀华公司伪造证据，误导原审法院，造成原审判决认定事实错误。经龙镇元、龙剑焕庭后查实：1.耀华公司寄出的两份EMS（2013年7月9日及2013年10月12日），仅有《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》（详见附件），并无其他资料。耀华公司所提交的两份EMS详情单（2013年7月9日及2013年10月12日）中的“内件品名”明确记载仅有“鑫耀大厦商铺办理《房地产证》通知书”。2.龙镇元、龙剑焕收到的两份《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》落款日期分别为“2013年7月9日”和“2013年10月10日”，并非耀华公司提交的落款日期为“2013年7月5日”的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》。3.龙镇元、龙剑焕收到的两份《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》要求补交的面积差均为“289266元”，并非耀华公司提交的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》所述“1014498元”。显然，耀华公司在原审庭审中所提交的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》是伪造的。《房屋面积测量成果报告书》到一审庭审时龙镇元、龙剑焕才见到，此前一直不知道该报告书的存在。二、耀华公司早在2013年7月9日已确认龙镇元、龙剑焕需补面积差款项仅289266元，原审法院却认定为龙镇元、龙剑焕需补交面积差款项为1014498元，认定事实严重错误。三、耀华公司拖欠龙镇元、龙剑焕自2012年7月18日起至2013年7月9日的延迟办证违约金远多于耀华公司于2013年7月9日通知的补交面积差289266元。龙镇元、龙剑焕不存在还需向某公司补交款项的情况。原审法院认为“龙镇元、龙剑焕存在需补交房屋面积差价款事项，耀华公司可暂停办理房地产权证，是行使后履行抗辩权，不属违约”，没有事实依据，适用法律不当，严重错误。四、关于延迟办证违约金的计算方式，应同时适用合同第二十二条第2项和补充协议第二条的规定，即延迟办证违约金每日按照商品房总价款4319222元的0.05%计算和付款总金额4453689元的0.02%计算。合同第二十二条第2项和补充协议第二条的规定同时具备法律效力。若认为补充协议第二条的规定取代了合同第二十二条第2项的约定，则属于显失公平的条款，并非龙镇元、龙剑焕的真实意思表示，是无效条款。龙镇元、龙剑焕据此请求：一、撤销原审判决；二、改判耀华公司立即为龙镇元、龙剑焕办理广州市白云区机场路10号之三鑫耀大厦裙楼119房的房地产权证，并将以龙镇元、龙剑焕为产权人的房地产权证交付龙镇元、龙剑焕；三、改判耀华公司向龙镇元、龙剑焕支付逾期办证违约金（每日按照商品房总价款4319222元的0.05%计算和付款总金额的4453689元的0.02%，自2012年7月19日起计至耀华公司将广州市白云区机场路10号之三鑫耀大厦裙楼119房登记以龙镇元、龙剑焕为产权人的房地产权证交付给龙镇元、龙剑焕之日止）；四、耀华公司承担本案诉讼费用；五、对于耀华公司伪造《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》予以惩处。
耀华公司答辩称：一、耀华公司不存在任何伪造证据的情形，原审法院认定事实清楚，相反是龙镇元、龙剑焕在一审庭审时做虚假陈述，隐匿或拒不出示对其不利的证据。1.耀华公司按照合同约定的地址向龙镇元、龙剑焕发送补交面积差购房款的函件事实及函件已有效送达的事实。⑴2013年7月9日耀华公司通过EMS特快专递方式向龙镇元、龙剑焕发送《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》，落款日期为2013年7月5日，该通知书中记载的补交面积差的金额为1014498元。⑵收到上述邮件之后，龙镇元于2013年7月11日左右亲自来到耀华公司的办公场所与耀华公司的相关人员就补交面积差的金额进行协商，双方经讨价还价达成了初步的意见：因双方互负债务，龙镇元、龙剑焕需补交的1014498元购房款、专项维修资金3616元、预告登记费550元、办证登记相关费用1560元，耀华公司尚有租金680061元，两者相互抵扣后，再进行打折，具体计算就是：1014498－（680061＋3616＋550＋1560）=328711×88%=289266元。达成初步意向后，耀华公司要求龙镇元、龙剑焕就上述抵扣方式签订协议书，但是龙镇元、龙剑焕说需要回去和家里人商量才能确定，所以就把记载金额289266元、落款日期为2013年7月9日的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》拿走，说是回去和家人商量后过两天再过来和耀华公司签订补充协议。⑶龙镇元、龙剑焕走之后，耀华公司就多次打电话让龙镇元过来签署补充协议，龙镇元、龙剑焕以各种理由推脱，迟迟不过来签协议，直到2013年10月10日左右，龙镇元又来耀华公司，双方再次就补交的购房款进行协商，最终还是按照上一次方案相互抵扣债务后打折。耀华公司要求立刻签署补充协议，龙镇元先生承诺回去和家人商量后明天一定过来签协议，当场又带走一份记载金额289266元、落款日期为2013年10月25日的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》，但龙镇元、龙剑焕并未遵守承诺第二天（10月11日）过来签订补充协议，耀华公司于2013年10月12日通过EMS方式向龙镇元、龙剑焕邮寄记载着补交面积差1014498元、落款日期为2013年7月5日的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》。2.耀华公司为证明两次邮寄通知书的事实，在一审庭审中出示相关证据。3.龙镇元、龙剑焕一审庭审的质证意见，否认收到过耀华公司向其发送的快递、任何通知书。4.龙镇元、龙剑焕在一审庭审时虚假陈述、隐匿或拒不出示对其不利的证据。⑴龙镇元、龙剑焕明明收到耀华公司于2013年7月9日、2013年10月12日寄出的两份EMS快递，却在一审庭审时矢口否认从未收到过这两份邮件。⑵龙镇元、龙剑焕明明收到EMS快递中的两份落款日期均为“2013年7月5日”的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》，却矢口否认，故意隐匿或拒不出示对其不利的证据，而落款日期2013年7月9日、2013年10月10日的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》是耀华公司与龙镇元、龙剑焕进行协商，就互欠债务抵扣、打折之后达成的初步意见，需签署补充协议后方能生效，落款日期2013年7月9日、2013年10月10日的通知书并非耀华公司所寄出，是龙镇元、龙剑焕欺骗耀华公司需要回去和家里人商量，而直接在耀华公司办公室取走的。二、原审法院认定龙镇元、龙剑焕尚有1014498元房价款未交齐是完全正确的。1.耀华公司两次发送通知书要求龙镇元、龙剑焕补交面积差购房款1014498元，发送的通知书并非是289266元的金额，耀华公司只是确认289266元金额是在双方协商抵扣龙镇元、龙剑焕租金的基础上计算出来的，且因双方尚未签署补充协议而未发生效力。2.买卖合同非常清晰的约定了面积补差的计算方式，根据合同约定，龙镇元、龙剑焕应向某公司支付面积差购房款1014498元。三、龙镇元、龙剑焕欠缴的面积差购房款1014498元远远多于其主张的延迟办证违约金，且在龙镇元、龙剑焕未付清购房款之前，耀华公司有权拒绝为其办理房产证，因此，原审法院认定耀华公司系行使后履行抗辩权，不属违约是完全正确的。四、龙镇元、龙剑焕主张的计算延迟办证违约金的方式，同时适用双重标准、重复计算违约金，其计算方式毫无事实及法律意见。1.合同补充协议已明确约定逾期办证违约金，不能同时适用两个违约金的计算方式。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，龙镇元、龙剑焕的上诉请求毫无事实及法律依据，请求驳回龙镇元、龙剑焕全部上诉请求。
经审理查明，2010年6月7日，龙镇元、龙剑焕与耀华公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定：龙镇元、龙剑焕向耀华公司购买地址为白云区xx路xx号之xx119房的房屋1套，房屋套内建筑面积为14.86平方米，房屋价款为4319222元；耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案房屋交付给龙镇元、龙剑焕使用；龙镇元、龙剑焕应当按照有关规定交存住宅专项维修资金；住宅专项维修资金属于业主所有，龙镇元、龙剑焕应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托的银行的住宅专项维修资金专户（白云区在中国农业银行广州市各网点和广州市商业银行各网点交存）；龙镇元、龙剑焕未按规定交存首期住宅专项维修资金的，耀华公司不得将房屋交付龙镇元、龙剑焕。合同第二十二条第2项约定，如因耀华公司为履行相关义务造成龙镇元、龙剑焕不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，耀华公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向龙镇元、龙剑焕支付违约金；逾期达到120日的，则龙镇元、龙剑焕有权在该120日届满之日起半年内解除合同。
合同附件七补充协议中约定：龙镇元、龙剑焕委托耀华公司或耀华公司指定的第三方到国土房管部门办理房产的产权登记手续及申领房产证；龙镇元、龙剑焕承诺在合同约定的商品房交付之日起的720日内，不追究耀华公司未能办妥房产证的责任，不撤销对耀华公司办理房产证的委托，不解除合同；若耀华公司超过补充协议约定的期限仍未办妥房产证，则自补充协议约定期限到期日之次日起，以龙镇元、龙剑焕实际付款额为基数承担每日0.02%的违约金；龙镇元、龙剑焕通讯资料已注册在本合同中，如通讯资料变更，应立即书面通知耀华公司，否则因此而导致邮递错误，耀华公司概不负责；耀华公司根据最后登记龙镇元、龙剑焕通讯资料寄出的函件，即视为送达龙镇元、龙剑焕；所有通知限用挂号邮件或特快专递方式发出……合同补充协议第十一条约定，本补充协议是双方的真实意思表示，如有与《买卖合同》有冲突的内容，以本协议为准。
当日，龙镇元、龙剑焕向某公司交纳了代缴税费134467元，
并与广州万某皮具市场有限公司（下简称万某公司）签订了《租赁合同》，约定：龙镇元、龙剑焕将涉案房屋出租给万某公司使用，租赁期限从2010年7月28日起计至2015年7月27日……。龙镇元、龙剑焕签署授权委托书给万某公司，委托万某公司办理涉案房屋的收楼手续。
2010年9月30日，耀华公司向龙镇元、龙剑焕开具了1482113元的售房款发票。
2010年12月31日，龙镇元、龙剑焕与广州鑫耀物业管理有限公司（下简称鑫耀公司）签订《租赁合同》，约定：龙镇元、龙剑焕将涉案房屋出租给鑫耀公司经营使用；租金自2010年7月28日起，每3个月一支付；龙镇元、龙剑焕委托鑫耀公司收楼，鑫耀公司代理龙镇元、龙剑焕办理收楼手续，鑫耀公司代理龙镇元、龙剑焕收楼视为房屋自然交付给鑫耀公司，并不影响龙镇元、龙剑焕租金收益；龙镇元、龙剑焕应在2011年6月30日前自行缴纳房屋维修基金，否则，鑫耀公司将在租金中扣除房屋维修基金代行缴纳；龙镇元、龙剑焕需按《商品房买卖合同》条款交清所有到期应交款项；租金从2010年7月28日起计，但必须在开发商收齐全款后才有权收取；龙镇元、龙剑焕签订本合同后，不得再行向开发商追索延迟交楼的违约金，若追索违约金，则合同自动失效，鑫耀公司有权收回支付给龙镇元、龙剑焕的所有租金……。当日，耀华公司出具《租赁合同补充说明》，确认在正式收楼时将按照业主签订的买卖合同中规定的条款执行。
2013年1月8日，广州市房地产测绘院作出《房屋面积测量成果报告书》，其中涉案房屋的面积比合同约定增大了6.5508平方米。
2013年7月9日，耀华公司向龙镇元、龙剑焕在合同上所留地址寄送邮件，邮件详情单记载内件品名为“鑫耀大厦商铺办理《房地产证》通知书”。2013年10月12日耀华公司又向龙镇元、龙剑焕在合同上所留地址寄送邮件，邮件详情单记载内件品名为“办理鑫耀大厦《房地产证》通知书”。耀华公司提交落款日期为2013年7月5日的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》，主张上述邮件为该通知书，该通知书内容为告知龙镇元、龙剑焕需补交面积差1014498元及办证所需资料。龙镇元、龙剑焕在一审庭审质证时否认收到上述邮件。
二审期间，龙镇元、龙剑焕提交落款日期分别为2013年7月9日、2013年10月10日的《鑫耀大厦物业办理﹤房地产证﹥通知书》，记载补交面积差289266元，龙镇元、龙剑焕主张上述通知书系耀华公司向其邮寄送达。耀华公司确认上述证据的真实性，但称并非其邮寄，而是龙镇元自行取走，耀华公司只是确认289266元金额是在双方协商抵扣龙镇元、龙剑焕租金等费用的基础上计算出来的，且因双方尚未签署补充协议而未发生效力。
龙镇元、龙剑焕表示，收到对方通知之后其要求以逾期办证的违约金抵销补面积差异款，但未协商一致。耀华公司对此不予确认，称其主张以欠付龙镇元、龙剑焕的租金抵扣面积差异款。
本院认为，龙镇元、龙剑焕对于其欠付面积差异款这一事实并无异议，至于双方之间面积差异款的认定问题不属于本案审理范围，应另循法律途径解决。
龙镇元、龙剑焕上诉主张应以逾期办证违约金抵销面积差异款，故耀华公司不得行使后履行抗辩权。然而，现无证据显示龙镇元、龙剑焕曾就以逾期办证违约金抵销面积差异款事宜通知耀华公司，而耀华公司对此予以否认，且双方对于面积差异款存在争议，故龙镇元、龙剑焕的上述主张不能成立。原审法院不予计算耀华公司自发出通知之日至面积差异款事项消除前期间的逾期办证违约责任以及驳回龙镇元、龙剑焕要求耀华公司为其办理房地产权证的诉讼请求，并无不当。
关于逾期办证违约金的标准问题。双方在合同附件七补充协议中约定，若耀华公司超过补充协议约定的期限仍未办妥房产证，则自补充协议约定期限到期日之次日起，以龙镇元、龙剑焕实际付款额为基数承担每日0.02%的违约金。补充协议第十一条约定，本补充协议是双方的真实意思表示，如有与《买卖合同》有冲突的内容，以本协议为准。因此，双方已以补充协议第十一条约定变更合同第二十二条第2项的约定，龙镇元、龙剑焕亦确认补充协议第二条的效力，故其主张同时适用合同第二十二条第2项与补充协议第二条约定，理据不足，本院不予支持。
综上所述，龙镇元、龙剑焕的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23181元，由上诉人龙镇元、龙剑焕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十一月四日
书 记 员 李宪琼