上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初1337号
原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人卢航，董事长。委托代理人马文玉。委托代理人李富源。被告上海金地宝山房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人陈必安，总经理。委托代理人杨利平。原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司(以下简称锐丰公司)与被告上海金地宝山房地产发展有限公司(以下简称金地公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，锐丰公司于2015年11月起诉来院。经诉前调解程序调解不成，本院于2016年1月8日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，并公开开庭进行了审理。原告锐丰公司的委托代理人马文玉、李富源，被告金地公司的委托代理人杨利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锐丰公司诉称，锐丰公司与金地公司于2011年签订金地艺境项目客户推介销售合作合同等合同，金地公司委托锐丰公司为其开发的位于上海市宝山区市台路555弄的金地艺境项目推荐客户。双方约定，在合同有效期内以及合同履行期限终止后的一个月内成交房屋的，金地公司应按约向锐丰公司支付相应的佣金。锐丰公司向金地公司推介了近千套房屋，其中绝大部分房屋的佣金已由金地公司付清，但剩余13套房屋的佣金未全额付清。故锐丰公司起诉要求金地公司支付剩余佣金人民币411,099.81元，并按日千分之三计算，支付上述款项自2012年2月29日至实际支付之日止的违约金。被告金地公司辩称，针对锐丰公司主张的13套房屋的前8套房屋，因锐丰公司未按约提供客户确认单和发票，金地公司有权拒付佣金。且该8套房屋，事实上由其他中介公司推介，且宝山法院已有相关判决确认金地公司向其他中介公司支付该8套房屋的佣金，故金地公司不应再向锐丰公司支付佣金。对于剩余5套房屋，金地公司于2012年12月收到锐丰公司开具的总额为256,124.43元的发票，金地公司于2013年1月23日支付了228,682.53元，余款27,441.90元的确未支付，但锐丰公司从未催讨过余款，且锐丰公司直至2015年11月才起诉，超过了诉讼时效，金地公司有权拒付。关于违约金，合同约定系按照总额的千分之三计算违约金，而非按日千分之三的标准计算违约金。综上，不同意锐丰公司的所有诉讼请求。经审理查明，2011年，金地公司(甲方)与锐丰公司(乙方)签订《金地艺境项目》客户推介销售合作合同，其中约定，甲方就金地艺境高层公寓，委托乙方进行客户推介。第一条“物业概况”约定，一、地址：本案位于上海市宝山区市台路555弄。二、性质：本案所委托推介内容为由甲方开发建设的商品住宅。第二条“委托推介标的、期限”约定，一、甲方根据本合同约定，委托乙方在甲方指定时间段推介本案中甲方指定的可销售的商品住宅单位及车位。二、乙方对本案的推介期限自2011年9月1日起至2011年12月31日止，如要续签需提前二周告之。三、乙方不得擅自转委托给第三方进行推介。四、乙方在本合同期限内不能与本案所在地三公里半径范围内开发同类建筑物业的其他发展商签订与本合同内容相同或相似的推介合同。第三条“合作方式”约定，一、乙方将其门店之自有客户带至甲方项目销售现场，经甲方确认后形成现场来访客户，由甲方(或委托第三方)驻场人员负责后续销售接待及服务工作，若成交，则甲方将按照本合同第四条所述标准向乙方支付推介佣金。二、乙方推介客户在案场内被随机分配至甲方(或委托第三方)驻场人员后，应充分相信驻场人员有能力来进行后续销售服务，但同时乙方保留有对甲方(或委托第三方)驻场人员销售服务提出改进建议的权利，以提高带看客户来访成交比。三、甲方销售现场之自然客户由甲方(或委托第三方)负责销售接待及服务工作，由此成交之客户与乙方无涉。第四条“佣金计算比例”约定，一、在合同有效期内，双方确定的佣金比例如下：①经乙方成交单元1-89套的，甲方应当按照乙方代理成功的独立单元的销售金额(以合同成交价格为准，以下均等同)的1.8%计算应付乙方的佣金。②经乙方成交单元90-179套的，甲方应当按照乙方代理成功的独立单元的销售金额的2.0%计算应付乙方的佣金。③经乙方成交单元180-279套的，甲方应当按照乙方代理成功的独立单元的销售金额的2.2%计算应付乙方的佣金。④经乙方成交单元280-379套的，甲方应当按照乙方代理成功的独立单元的销售金额的2.5%计算应付乙方的佣金。⑤经乙方成交单元380-479套的，甲方应当按照乙方代理成功的独立单元的销售金额的2.8%计算应付乙方的佣金。⑥经乙方成交单元480套及以上的，甲方应当按照乙方代理成功的独立单元的销售金额(以合同成交价格为准，以下均等同)的3%计算应付乙方的佣金。总销售任务的确认以客户签订预售合同且实现全额回款为准，分阶段销售任务由甲方确认后以书面形式告知乙方。二、佣金支付方式，1、乙方推介的买受人在签订预售合同且甲方实现全额回款后，甲方按销售回款金额的100%，按月与乙方结算佣金。乙方于次月5日之前向甲方提供佣金请款明细单，与甲方进行佣金结算。甲方在次月25日之前予以结算支付。在甲方向乙方支付佣金之前，乙方需向甲方提供对应金额的合法发票，否则甲方有权相应延期付款。2、乙方于合同结束后5日内向甲方提供佣金请款明细单，甲方在1个月内按照乙方实际销售业绩，根据本合同第四条第一款向乙方支付剩余佣金。在甲方向乙方支付佣金之前，乙方需向甲方提供对应金额的合法发票，否则甲方有权相应延期付款。四、本合同履行终止后的1个月内，但凡经甲方签章确认的乙方客户，最终经由甲方(或委托第三方)驻场人员成交物业且实现全额回款，均视作乙方推介成交，甲方应按照本合同第四条之相关规定支付给乙方相应推介佣金，但不计入乙方完成的销售任务内。第八条、客户确认约定，4、若某客户同时被第三方门店经纪人推荐，则以陪同客户到访的优先顺序来判断客户归属。5、最终结算时，乙方需向甲方提供经甲方确认后的该客户《客户确认单》。6、在满足以上条件的客户若成交，经甲方核对客户信息无误后，甲方应向乙方支付推介佣金；否则，甲方将不认为此客户系乙方推介客户。第十一条“违约和解约”约定，一、甲乙双方应严格履行本合同，如发生违约情形，违约方应向守约方承担违约责任。四、甲方应按本合同约定向乙方支付推介佣金，如逾期30天未支付，乙方有权提出书面警告，并收取应支付推介佣金3‰的违约金。2013年1月23日，金地公司向锐丰公司银行转账支付228,682.50元。审理中，锐丰公司表示，锐丰公司向金地公司推介了近千套房源，其中包括高层公寓、多层电梯洋房和SOHO，现金地公司尚有13套房屋的佣金未全额支付。其中包括第一类共8套房屋为未付佣类：1、姚艳，室号：市台路XXX弄XXX号XXX室，签约日期2011年9月30日，合同价：2,115,964元，佣金点数：3%，佣金：63,478.92元；2、刘婷、王涛，室号：市台路XXX弄XXX号XXX室，签约日期2011年12月20日，合同价：2,449,943元，佣金点数：3%，佣金：73,498.29元；3、姚希勇、姚安桐，室号：市台路XXX弄XXX号XXX室，签约日期2011年11月16日，合同价：1,959,818元，佣金点数：2.8%，佣金：54,874.90元；4、周剑清，室号：市台路XXX弄XXX号XXX室，签约日期2012年2月6日，合同价：397,184元，佣金点数：4.5%，佣金：17,873.28元；5、刘宇，室号：市台路XXX弄XXX号XXX室，签约日期2011年10月11日，合同价：1,261,949元，佣金点数：2.8%，佣金：35,334.58元；6、张晶，室号：市台路XXX弄XXX号XXX室，签约日期2011年9月25日，合同价：1,592,475元，佣金点数：2.8%，佣金：44,589.31元；7、郦彤、吕莉，室号：市台路XXX弄XXX号XXX室，签约日期2011年9月28日，合同价：1,897,273元，佣金点数：2.8%，佣金：53,123.65元；8、王璡、康文英，室号：市台路XXX弄XXX号XXX室，签约日期2011年9月25日，合同价：1,391,564元，佣金点数：2.8%，佣金：38,963.79元。二、未全额支付佣金的5套房源，按照佣金点数2.8%计算，锐丰公司于2011年11月1日向金地公司开具发票256,124.43元，但金地公司于2013年1月24日按点数2.5%计算，向锐丰公司支付佣金228,682.53元，故尚欠27,441.90元。根据锐丰公司与金地公司一贯的合作习惯，金地公司的客户付清房款后，金地公司会通知锐丰公司，锐丰公司开具相应发票，由金地公司付款。但第1组至第8组房屋，金地公司未告知房款是否付清，故锐丰公司也无法开具佣金发票。对于第二类的5组房屋，金地公司于2013年1月付款后，锐丰公司一直以口头方式向金地公司催款，但现锐丰公司无法提供催款证明。锐丰公司为证明己方主张，向本院提供下列证据：1、金地公司(甲方、委托方)与锐丰公司(乙方、受托方)于2011年7月签订的《金地艺境项目协议》(复印件)，其中约定，甲乙双方就代理销售金地艺境项目中多层电梯洋房(上海市市台路515弄的1号-62号)类房屋的代理销售事宜达成如下意见，一、代理期限：甲乙双方确认，将该项目中多层电梯洋房类房屋的代理期限为2011年7月20日至2011年9月30日。二、结佣比例：……6、经乙方代理成功套数在120套以上的，甲方应当按照乙方代理成功的独立单元的销售金额(以合同成交价格为准)的3%计算应付乙方的佣金。三、本补充协议与代理合同约定不一致的，以本补充协议为准。2、金地公司(甲方、委托方)与锐丰公司(乙方、受托方)于2011年9月签订的《金地艺境项目协议》(复印件)，其中约定，甲乙双方就代理销售金地艺境项目中多层电梯楼房(上海市市台路515弄中的1号-62号)类房屋的代理销售事宜达成如下协议，一、代理期限：甲乙双方确认，将该项目中多层电梯洋房类房屋的代理期限为2011年10月1日至2011年12月31日。二、结佣比例：……3、经乙方代理成功套数在20套以上的，甲方应当按照乙方代理成功的独立单元的销售金额的3%计算应付乙方的佣金。3、金地公司(甲方)与锐丰公司(乙方)于2012年3月9日签订的《金地艺境项目》SOHO客户推介销售合作合同(复印件)，其中约定，甲方就金地艺境SOHO项目，委托乙方进行客户推介，本案位于上海市宝山区市台路555弄，本案所委托推介内容为由甲方开发建设的商业用房。乙方对本案的推介期限自2012年1月1日起至2012年6月30日止。第四条约定，佣金计算比例，在合同有效期内，……经乙方成交单元共达151-200套的，且甲方确认属于乙方推介并成交的客户，甲方同意按独立单元的销售金额成交价格的4.5%计算应付乙方的佣金……乙方推介的买受人在签订预售合同且甲方实现回款后，甲方按月与乙方结算佣金。乙方于次月5日之前向甲方提供佣金请款明细单，与甲方进行佣金结算。甲方在次月25日之前予以结算支付。在甲方向乙方支付佣金之前，乙方需向甲方提供对应金额的合法发票，否则甲方有权相应延期付款。乙方于合同结束后五日内向甲方提供佣金请款明细单，甲方在1个月内按照乙方实际销售业绩，向乙方支付剩余佣金。在甲方向乙方支付佣金之前，乙方需向甲方提供对应金额的合法发票，否则甲方有权相应延期付款。第十一条约定，甲方应按本合同约定向乙方支付推介佣金，如逾期30天未支付，乙方有权提出书面警告，并收取应支付推介佣金3‰的违约金。4、加盖金地公司合同专用章、并由金地公司的项目对接人孟佳晔签字的对账单，载明了所有由锐丰公司推介的房屋情况，其中包括本案系争的十三套房屋的客户名称、室号、合同总价及合同签订日。对账单上注明，兹确认上述客户为21世纪不动产上海锐丰房地产中介成交；上述客户已正式签约且支付首付款，全款到账后按代理协议结算佣金。锐丰公司表示，对账单上有些是加盖两个合同章，可能是第一个章没有盖清楚、故加盖了第二个。5、由金地公司孟佳晔及财务姚向颖签字确认的佣金对账单，其中确认了锐丰公司主张的第1到8组客户的姓名、室号、签约日期、合同价款及佣金点数，锐丰公司主张的金额均一一相符。审理中，锐丰公司表示，由于时间长远，证据1-3的原件无法提供。第1组客户是2011年7月签订的金地艺境项目协议项下的客户；第2组客户是2011年9月签订的金地艺境项目协议项下的客户；第3、5、6、7、8组客户是《金地艺境》项目客户推介销售合作合同项下的客户；第4组客户是《金地艺境项目》SOHO客户推介销售合作合同项下的客户。金地公司对上述证据发表如下质证意见：对于证据1-3，由于锐丰公司无法提供原件，故真实性无法确认，且如无相关合同，则无法证明第四组客户周剑清应付的佣金数额。对于证据4，金地公司现已不再加盖合同专用章。现在无法确定当时是否使用过合同专用章，但现不能明确否认，也不能推翻合同专用章的真实性。孟佳晔曾经是金地公司的员工，负责现场财务，但负责的并非金地公司在宝山的项目，现孟佳晔已经离职，金地公司无法联系上孟佳晔。有些对账单上加盖了两个看上去不一样的合同专用章。因此，对账单真实性无法确认。且对账单只是对于锐丰公司推介的初步确认，金地公司在表格下明确全款到账后按照代理协议结算佣金，但按照代理协议，锐丰公司应当提供客户确认单和发票，否则金地公司有权拒付佣金。对于证据5，金地公司经查，没有姚向颖这名员工，对于没有公司盖章的单据，金地公司不予认可，但金地公司不能否认、也无法推翻佣金对账单上的签字不是姚向颖及孟佳晔的签字。对于锐丰公司主张的第1至第8套房屋，客户已全额付清购房款。以上事实，有原告锐丰公司提供的《金地艺境》项目客户推介销售合作合同、网上银行电子回单、金地艺境项目协议两份、《金地艺境项目》SOHO客户推介销售合作合同、对账单、佣金对账单等，及双方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，锐丰公司与金地公司就系争项目签订的客户推介销售合作合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。就锐丰公司提供的两份金地艺境项目协议、《金地艺境项目》SOHO客户推介销售合作合同，虽锐丰公司仅能提供复印件，且金地公司对合同的真实性不予确认，但根据锐丰公司提供的、由金地公司工作人员签字并加盖合同专用章的对账单能够反映出锐丰公司的确向金地公司推介了锐丰公司主张的第1到第8套房源，对账单中注明的房屋客户姓名、室号、签约日期、合同价与锐丰公司的主张相符。金地公司虽抗辩现该公司已不使用合同专用章，但其并未否认当时该公司使用合同专用章，且金地公司亦认可在对账单上签名的孟佳晔系其公司员工，故该对账单应当认定系金地公司的真实意思表示，可以作为锐丰公司主张佣金的依据。至于锐丰公司提供的佣金对账单，虽未加盖金地公司的公章，但上有金地公司工作人员孟佳晔的签字，结合孟佳晔曾在对账单上签字并加盖公章的行为，可以推定孟佳晔有权代表金地公司就系争项目的佣金事宜与锐丰公司进行核对并结算，故该佣金对账单应当视为系金地公司的真实意思表示，对金地公司具有约束力。佣金对账单中载明了锐丰公司主张的8套房屋的具体信息，且对8套房屋的约定的佣金点数与锐丰公司提供的客户推介销售合作合同、两份金地艺境项目协议、《金地艺境项目》SOHO客户推介销售合作合同约定的佣金支付比例相符，且金地公司亦确认上述8套房屋的房款现已全额付清，故锐丰公司据此主张该8套房屋的佣金，合法有据，可予准许。经计算，锐丰公司的主张稍有数字错误，8套房屋的佣金总额应当为381,736.69元。金地公司已向锐丰公司出具相关确认单，现以其另行向他人结算佣金为由不同意支付相应佣金，不符合双方合同约定，也无相应法律依据，本院对其意见不予采纳。关于锐丰公司主张的另5套房屋的佣金差额，根据双方确认的事实，锐丰公司于2012年年底开具发票后，金地公司于2013年1月支付了部分佣金，但对于欠付的佣金，锐丰公司直至2015年11月方才起诉，且锐丰公司亦无法提供证据证明2013年1月之后其曾以合理方式催讨佣金，故金地公司主张该部分佣金超过诉讼时效的主张，合法有据，本院予以采信。此外，根据合同约定，锐丰公司应向金地公司开具发票，否则金地公司有权相应延期付款，现锐丰公司自认对于第1到8套房屋，并未开具发票，故对于锐丰公司要求金地公司支付违约金的诉请，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海金地宝山房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司佣金381,736.69元；二、原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3,733元，由原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司负担220元，由被告上海金地宝山房地产发展有限公司负担3,513元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一六年三月三十日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。