上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3852号
上诉人（原审原告）江苏通州二建建设工程有限公司。法定代表人顾邢徐，总经理。委托代理人张耀华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。委托代理人钱亚东，广西大禾律师事务所律师。上诉人（原审被告）王吉，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人陈磊，浙江杭天信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）严小其，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人李垚，北京大成（南通）律师事务所律师。原审被告上海真金露餐饮有限公司。法定代表人韩江鹏，经理。委托代理人张基成，该公司职员。上诉人江苏通州二建建设工程有限公司（以下简称通州二建公司）、王吉因与被上诉人严小其、原审被告上海真金露餐饮有限公司（以下简称真金露公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第4942号判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭，于同年5月10日公开开庭进行了审理，上诉人通州二建之委托代理人张耀华、钱亚东，上诉人王吉之委托代理人陈磊、原审被告严小其之委托代理人李垚到庭参加诉讼，原审被告真金露公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区XX镇XX路XX号房地产的权利人为上海A有限公司（以下简称A公司），土地用途为工业，房屋类型为工厂。2012年3月13日，A公司作为出租方，江苏通州二建建设工程公司（系原审原告前身）作为承租方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定由A公司将XX路XX号、建筑面积为18,231.95平方米的房屋按现状、整体出租给通州二建公司，房屋租赁期限为10年，自执行法院准许通州二建公司接管原秦臻浴场装修物日后的2个月（装修期）期满日起算，合同载明租赁房屋现为工业用房，通州二建公司租赁用途为工商部门登记或有关部门许可的经营范围，经营相关证照由通州二建公司自行申请办理，A公司予以配合，并约定：原秦臻浴场现有的装饰、设备，由浦东新区人民法院委托评估，由乙方有偿受让（按执行法院准许）。该情形下，原秦臻浴场尚欠的水、电、气费，由A公司承担支付其中的10万元，其他欠费由通州二建公司承担支付。此后，由通州二建公司申请接通水、电、气。2013年8月1日，通州二建公司与A公司又签订了一份《＜房屋租赁合同＞补充协议（四）》，A公司同意通州二建公司在《房屋租赁合同》有效期内，可以通过自租自用、招租或转租的方式使用租赁物。2012年9月3日，通州二建公司作为出租方（甲方），真金露公司作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定由通州二建公司将位于上海市浦东新区XX公路XX号的房屋及其全部配套设备、设施租赁给真金露公司从事酒店、浴场、餐厅、KTV、茶室等关联经营项目的经营、使用，并载明楼房共5层，房屋现状用途为餐饮、宾馆等服务业。合同第3条约定，乙方的租赁期限为10年，自2012年9月3日始至2022年11月30日止。第4条约定，乙方的租赁费为每年400万元，第二年起每年递增15万元。第5条约定，乙方的装修、装饰期间为3个月，在此期间甲方不收取乙方的租赁费。第6条约定，甲乙双方自本合同生效之日起5日以内，乙方向甲方交纳租赁保证金40万元。乙方自己负责新申领营业执照，甲方承诺补贴乙方20万元（扣在第一期房租中）。第7条约定，租金的支付方式为：第1、2年每年分两次付清房租，每次提前30天，支付下半年度租金。从第3年开始，每年支付一次，以后每年度提前30天支付下一年度租金。同时该房屋的租赁日期从甲方承诺乙方三个月免租期以后开始起算。第8条约定，乙方逾期交纳租赁费超过二个月时，甲方有权单方终止合同，乙方承担违约责任。第10条约定，本合同生效后，甲乙双方应当对租赁场所进行交接，交接应当签订书面交接手续并作为本合同附件。第13条约定，甲乙双方在交接过程中出现本合同第十二条规定的情形时，乙方同意使用的，并不能视为该项目即符合合同要求，但不能因此追究甲方的违约责任。第14条约定，乙方根据经营需要，在不影响楼房及其附属设施主体、结构安全的前提下，有权对其进行相应改造。第16条约定，在本合同履行期间，乙方承租范围内的楼房及其全部配套附属设施的修缮、增建，由乙方予以管理、维护并负担相应费用，但不包括对于楼房及其附属设施主体、结构安全的维护产生的费用。第22条约定，合同期满未续订，或双方协商提前解除合同，终止合同，室内外所有可以移动的财产均归乙方所有。凡属不可移动或移动后影响租赁房墙体、地面、屋顶、各类管道、设施、通道均归甲方所有。第32条约定，合同的变更、解除，除本合同另有规定的以外，应当经甲乙双方协商一致，任何一方不得擅自变更、解除合同，否则即构成违约。第33条约定，除本合同另有规定以外，具有以下情形之一时，本合同当然解除或终止：（1）、合同期满未续订；（2）、双方协商一致提前解除、终止合同；（3）因不可抗力致使合同确实无法继续履行时。第34条约定，甲乙双方根据本合同第33条之规定提前解除、终止合同时，甲方应当自解除合同之日起十五日内退还已经收取的乙方未使用期间的租赁费（不足一月按照实际使用时间计算），不计息，并且无偿退还乙方保证金40万元。第37条约定，乙方有下列情形之一时，构成严重背信、违约，甲方有权以书面通知解除、终止合同，甲方已收取的乙方实际经营使用年度的租赁费本息及保证金均不予以退回，且乙方另应承担违约责任，承担因此给甲方造成的经济损失：1、拖欠房租达二个月以上的；2、未经甲方同意擅自抵押租赁标的物。第38条约定，甲乙双方同意提前解除或者终止合同时，应当采用书面形式并送达对方。第46条约定，在本合同履行期间，乙方根据自身经营需要可以整体转租或整体对外承包经营。第50条约定，乙方承租期间根据经营需要而增建、增置的无法转移、拆除、移动否则将严重影响其使用、价值的设备、设施、系统，须征得甲方书面同意。依照本合同第34条之规定提前解除、终止合同时，应当就甲乙双方共同委托具有相应资质的价格（价值）认定、评估机构依法评估，并由甲方支付乙方相应价款的补偿以后，所有权归甲方。2012年9月3日，王吉、严小其作为担保人，与通州二建公司签署了一份《担保协议》，内容为，鉴于通州二建公司和真金露公司就浦东新区XX公路XX号房屋租赁事宜签订了租赁合同，严小其、王吉自愿以本人的所有资产（家产）为承租方真金露公司履行该合同欠付租金承担连带担保责任；如承租方违约欠交租金，严小其、王吉承担连带支付责任。当严小其、王吉向出租方支付欠付租金后，严小其、王吉有权优先按该租赁合同承租该房产；经自愿协商，通州二建公司与严小其夫人李某某于2012年9月3日签订的该房屋租赁合同作废。2013年7月30日，严小其与通州二建公司和真金露公司又签订一份《补充协议》，言明就通州二建公司与真金露公司于2012年9月3日签订的《房屋租赁合同》的履行签订本补充协议。其中第1条约定，严格按合同约定支付房屋租金，出现迟延支付，则从应付之日起至付清之日止，欠付金额按月息2%向甲方支付延期支付的利息。第2条约定，如发生合同第8条约定情形，甲方（即通州二建公司）有权单方终止合同，乙方（即真金露公司）承担违约责任，并在一周内退场，同时乙方不得带走酒店任何物品，不得损坏现有装饰装璜及附着物，否则按价赔偿。第4条约定，严小其、王吉自愿以本人的所有资产（家产）为承租方真金露公司履行本补充协议承担租金连带担保责任。王吉未在补充协议上签名。上述合同及协议签订后，真金露公司向通州二建公司交纳了押金40万元，付清了至2013年5月31日的第一期租金。真金露公司提供了部分支付凭证，根据转账记录显示：张基成（系真金露公司前法定代表人）于2013年7月23日、9月17日向通州二建公司方王某某分别转账支付了15万元和23万元，单某某（系张基成妻子）于2013年8月21日向通州二建公司方顾邢徐转账支付了215,000元，转账用途均注明是“支付通州房租”，通州二建公司对于王某某和顾邢徐代通州二建公司收取房款无异议。2013年11月7日，通州二建公司向真金露公司发送《关于要求支付租金的函》称，根据双方所签订的租赁合同，第一年的第二期200万元应在2013年5月31日前全部支付，真金露公司于2013年8月31日支付了75万元，2013年9月30日支付了23万元，至今尚有102万元未支付，至2013年11月6日，已产生延期支付利息208,695.08元，要求真金露公司在2013年11月15日前支付租金及逾期利息共计1,228,695.08元，并要求真金露公司重视补充协议第2条约定的内容。2013年11月12日，真金露公司作出《房租支付承诺书》，承诺在2013年11月20日前支付房租77.50万元，在2013年12月10日前付清包括第一年第二期房租及第二年第一期所有房租及按《补充协议》应支付的延期支付利息。如违约，另向通州二建公司支付欠付金额的日千分之五的违约金。2013年12月23日，通州二建公司向真金露公司、王吉、严小其发送《律师函》，称通州二建公司已于2013年11月书面致函真金露公司，要求真金露公司按约给付租金并承担逾期付款利息，但该公司仍未履约，现要求：1、真金露公司在收到律师函后一周内立即支付所欠租金并按合同约定支付延期付款的利息。2、保证人严小其、王吉依照法律规定和合同约定承担连带给付责任。3、真金露公司未按合同约定支付租金，且逾期已超过了二个月，依照合同约定通州二建公司有权单方解除合同，要求真金露公司在一周内退场，且不得带走酒店内任何物品，不得损坏现有装饰装璜及附着物，否则按价赔偿。通州二建公司保留依照合同约定单方解除合同的权利。4、如真金露公司及担保人仍不能纠正违约行为，通州二建公司将依照法律规定和合同约定向法院提起诉讼，相应法律后果由违约方承担。2013年12月30日，真金露公司回函称，合同签订后，通州二建公司作为房屋出租方至今未按约提供租赁场所交接的必要材料，导致真金露公司无法掌握租赁房屋的详细情况。特别是通州二建公司隐瞒了出租房屋的土地使用权性质为工业用地这一重要事实，以欺诈的方式在合同中承诺租赁房屋可以用于酒店、浴场、餐厅、KTV、茶室等商业用途。根据法律规定，工业用地必须通过招拍挂出让的方式改变为经营性用地才能用作商业用途。真金露公司直到投入巨资对租赁房屋进行装修改造，并准备办理营业执照时才发现由于通州二建公司的欺诈行为，租赁房屋的合同目的完全无法实现，通州二建公司已经构成了根本性违约，依法应承担相应的法律责任。为此，要求通州二建公司于收函之日起五日内与真金露公司联系《房屋租赁合同》解除事宜，否则，真金露公司将采取进一步法律措施来维护自身的合法权益。同日，王吉回函称，收到通州二建公司发送的《律师函》，并表示：1、因通州二建公司于2013年7月30日与真金露公司重新签订了补充协议，对原协议的内容进行了实质性的修改，且未以任何方式通知其，其并未表示同意对通州二建公司与真金露公司进行实质性修改的协议承担担保责任，现明确不同意对修改的协议承担任何担保责任，通州二建公司无权要求其承担担保责任。2、原审原、被告所签协议中约定了真金露公司逾期支付房租的违约责任，且在逾期支付租金超过两个月的情况下，通州二建公司可以解除租赁合同，而真金露的违约行为已远远超过两个月，因此通州二建公司应当起诉要求真金露公司支付相应的租金，如通州二建公司一直怠于履行义务，导致租金损失的扩大化，其对租金损失扩大化的金额不承担任何担保责任，要求通州二建公司尽快履行相应义务。2014年1月6日，通州二建公司向真金露公司发出《解除房屋租赁合同的通知》，内容为：鉴于真金露公司未按合同约定支付租金，且逾期已超过了二个月，经通州二建公司书面催促仍拒不纠正，故通州二建公司决定依照合同约定解除与真金露公司所签订的《房屋租赁合同》，并请真金露公司在一周内退场，且不得带走酒店内任何物品，不得损坏现有装饰装璜及附着物，否则按价赔偿。真金露公司确认其于次日收到了该通知。另查明，2007年2月12日，浦东新区XX镇XX路XX号（即租赁房屋处）注册成立了上海B有限公司，该公司法定代表人为秦某某，2008年7月31日，该处又注册成立了上海Z有限公司（法定代表人为秦某某，之后该公司更名为上海Y有限公司，法定代表人为单某某，经工商登记的股东为单某某和张基成）。2013年10月12日，浦东新区XX镇XX路XX号二楼又注册成立了上海W有限公司，法定代表人为成某某，工商登记的股东为成某某、张基成和周某某。2013年8月21日，张基成、单某某作为受让方，与秦某某、宋某某签订了《股权转让协议书》，约定由秦某某、宋某某将持有的上海Z有限公司100%股权自愿转让给张基成和单某某，附属于股权的全部权利和义务随股权的转让而转让，转让方应积极配合受让方做好上海Z有限公司的证照变更手续。通州二建公司于2014年1月26日诉至原审法院，要求判令：1、真金露公司迁出上海市浦东新区XX公路XX号房屋，按现状向通州二建公司交还房屋及相关配套设备、设施；2、真金露公司给付通州二建公司租金102万元（截止2013年11月30日）及2013年12月1日起至实际迁出之日止的租金（以年租金415万计），并支付逾期付款的利息28万元；3、严小其、王吉对上述第二项请求承担连带给付责任。审理中，通州二建公司变更诉讼请求为：1、真金露公司支付通州二建公司按约应支付但未付的租金870万元并按月利率2%的标准支付逾期付款利息（其中25万元从2013年5月31日起算207.50万元从2013年11月30日起算，207.50万元从2014年5月31日起算，430万元从2014年11月30日起算，主张至实际支付之日）；2、严小其、王吉对上述第一项请求承担连带给付责任。原审审理中，通州二建公司及真金露公司一致确认：包括合同约定的申领营业执照补贴20万元及真金露公司垫付的房屋交付前的水电费等金额在内，真金露公司共计向通州二建公司支付了租金375万元，目前合同期内的第一期租金已经付清，还欠付第二期起的部分租金及2013年12月起的租金。真金露公司表示，因通州二建公司提供的房屋土地用途为工业用地，其无法申领营业执照，造成该公司有将近九个月无法经营，无奈之下收购了上海Z有限公司，之后更名为上海Y有限公司，因收购又额外产生了大量损失，通州二建公司方存在过错。其租赁系争房屋后已投入了大量的装修和设备设施，现通州二建公司不再要求其迁出并返还房屋，其同意继续履行合同。又原审审理中，因通州二建公司在审理中曾要求确认合同于2014年1月7日解除，并要求真金露迁出并返还租赁房屋，真金露公司申请对浦东新区XX公路XX号房屋装修进行司法鉴定，原审法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋装修工程进行审价鉴定，该公司的鉴定意见为：浦东新区XX公路XX号房屋装修造价为17,802,510元。对于涉案鉴定报告，通州二建公司认为，租赁房屋是由其与上海B有限公司签订《秦臻浴场装饰工程协议书》进行施工的，故出租给真金露公司的房屋已是装饰和设备设施等齐全的具备开业使用条件的房屋，真金露公司承租后仅进行了简单的整理，故本案中不需要进行装修鉴定，对于涉案鉴定报告也不予认可，理由是：鉴定部门计算工程量的依据只是真金露公司提供的平面图和该公司的描述，没有施工图、设计图和设计说明和有关验收竣工报告等任何书面材料，违反了2000定额计算工程量的规定；鉴定部门所依据的施工合同与真金露公司向法院和通州二建公司提供的合同不一致，不能作为鉴定依据，且建设工程施工合同的承包方必须具有相应的资质，没有资质的单位和个人承接工程是无效的合同，无效合同中只有约定工程款，并无法定计算工程款和各种规费的依据，真金露公司也没有提供证据证明装修单位的资质；根据相关判决书，真金露公司在2013年3月19日已装修完毕并开张营业，而鉴定部门采用的却是2013年7月至9月的市场信息价作为鉴定依据；鉴定部门采用2000定额，就不应该计算税前补差；鉴定报告中没有列明相关材料的品牌、型号和规格，无从确认材料单价的真实性。综上，对涉案评估报告的真实性、合法性和关联性均不予认可。真金露公司和王吉对鉴定报告无异议，但认为所涉评估还存在漏算和少算问题，如燃气开通费用、桑拿房的设施费用、大楼内客户的沐浴房及卫生间设备、室外绿化布置等约450万元。另外，其申请的是对整个租赁房屋装修的评估，而在浦东法院的相关执行案件中，已对真金露公司接收系争房屋之前该房屋的装修进行了评估，价格为2,660,371.80元，扣除该部分钱款后即为该公司房屋装修损失。严小其未对鉴定报告发表意见。针对各当事人的异议，鉴定部门认为，其是依据上海市建筑和装饰工程预算定额（2000）及上海建设工程造价与交易信息（2013年7-9月），会同各当事人进行现场勘查并结合当事人提供的材料和陈述等进行测算作出的上述评估报告。至于真金露公司提及的桑拿房的设施、沐浴房及卫生间设备、3D影视厅设备、水箱及基础设施、景观灯及大楼外墙灯的费用已计入鉴定结果，而该公司主张的燃气开通申请费、室外绿化布置、整幢大楼的设计和监理费用、装修过程中的人工误工工资及管理费用不属于本次鉴定范围。原审认为，涉案租赁合同及协议系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，真金露公司逾期交纳租赁费超过二个月时，通州二建公司有权单方终止合同。本案中，真金露公司应在2012年12月1日、2013年6月1日前各支付通州二建公司租金200万元，但该公司至今只向通州二建公司支付了租金（含垫付的水电费、申领营业执照补贴）375万元，第一年的租金尚欠25万元未付，也未付第二年起的租金，显已超过了合同约定的宽限期，故通州二建公司行使单方解除权具有合同依据，根据双方的陈述，涉案合同已于2014年1月7日解除。合同解除后，真金露公司并未迁出、返还房屋，亦未支付尚欠的租金和继续使用期间的房屋使用费。真金露公司称其已搬离、并未使用系争房屋，但未能提供有效证据证实其履行了返还义务，法院不予采信。根据双方补充协议约定，真金露公司迟延支付租金的，就欠付金额应按月息2%向通州二建公司支付延期支付利息。涉案合同又约定，申领营业执照的补贴扣在第一期房租中，第1、2年的租金每年分两次付清，每次提前30天，故通州二建公司要求真金露公司支付逾期付款利息的起算日并无不当，但真金露公司提出通州二建公司主张的利息过高，对此法院认为，双方约定的利率显已超过了银行同类贷款利率的四倍，法院据此作相应调整。根据法律规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据合同约定，第二期租金应在2013年5月1日前支付，而本案中通州二建公司直至2013年12月23日才发函要求严小其、王吉承担担保责任，显已超过了六个月的保证期间，故通州二建公司要求严小其、王吉承担该期间的租金及利息本院不予支持。关于对租金利息承担担保责任的问题，因王吉并未与通州二建公司签订关于支付利息的补充担保协议，故通州二建公司要求王吉承担租金利息的请求本院亦不予支持。本案中，因涉案合同已于2014年1月7日解除，而严小其、王吉与通州二建公司签订的担保协议中明确约定担保范围为租金，故通州二建公司要求严小其、王吉对合同解除后真金露公司继续使用房屋所产生的房屋使用费承担担保责任没有合同和法律依据，本院不予支持。审理中，通州二建公司撤回要求真金露公司迁出并返还租赁房屋、设备的诉请，明确只要求真金露支付租金并承担利息，真金露公司亦同意继续履行合同，故法院对押金、装修补偿等本案中不作处理，但本案所涉评估费用基于通州二建公司要求真金露公司迁出并返还房屋的情况而产生，应由通州二建公司自行承担。严小其经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利的表现，由此产生的法律后果只能自负。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于二〇一五年十二月二十四日判决：一、上海真金露餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付江苏通州二建建设工程有限公司2013年6月3日至2015年12月2日期间的租金共计870万元，并向江苏通州二建建设工程有限公司支付逾期支付租金利息（其中以25万元为本金、从2013年5月31日起，以207.50万元为本金、从2013年11月30日起，以207.50万元为本金、从2014年5月31日起，以430万元为本金、从2014年11月30日起，均以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，计算至实际支付之日止）；二、王吉、严小其对上海真金露餐饮有限公司应支付的2013年12月3日至2014年1月7日期间的租金承担连带给付责任；三、严小其对上海真金露餐饮有限公司逾期支付的2013年12月3日至2014年1月7日期间的租金利息承担连带给付责任；四、驳回江苏通州二建建设工程有限公司对王吉、严小其的其余诉讼请求。一审案件受理费72,700元、评估费240,000元，共计312,700元，由江苏通州二建建设工程有限公司承担240,000元，上海真金露餐饮有限公司承担72,700元。判决后，通州二建公司不服，上诉称，原判认定错误，所谓2013年12月30日真金露公司向通州二建公司回函与事实不符；严小其、王吉应对租赁合同解除后的房屋使用费承担担保责任；上诉人对担保人严小其主张未超过保证期间。故上诉撤销原审判决第二、三、四项，改判由严小其对判决第一项租金的870万元及利息承担连带给付责任，王吉对判决第一项中确认的租金845万元承担连带给付责任，本案评估费用由真金露公司承担。王吉辩称，本案中王吉、严小其与通州二建公司就担保责任有明确约定。在王吉签订的补充协议中约定王吉仅仅就欠付租金担保，对租金之外的其他费用不承担担保责任。本案评估费用不属于二审审查范围，从一审情况看，鉴定费是由于通州二建公司反复变更诉请导致的，应当由通州二建承担。严小其辩称，通州二建公司与真金露公司租赁合同是无效，在主合同无效的情况下，通州二建公司与严小其签订的担保协议以及补充协议均无效，其不需承担担保责任。严小其担保范围仅限于欠付租金，超出部分不承担担保责任。根据通州二建公司一审诉状的自认，其与真金露公司签订的合同约定支付第二期租金的时间是2013年5月1日，通州二建公司要求其承担保证责任的时间已经超出了保证期间，原审认定超出保证期间的租金、利息不承担保证责任正确。请求驳回通州二建的上诉请求。真金露公司未答辩。王吉上诉称，本案租约擅自将工业用地场地用于商业用途出租，属违反法律规定，租赁合同应为无效，其签订的保证合同亦无效；通州二建公司通过隐瞒上述事实欺骗真金露公司签约，王吉作为保证人同样受欺诈，不应承担保证责任；真金露公司与严小其通过2013年《补充协议》对保证责任范围作了变更，但未经王吉同意，其依法不再承担保证责任。故上诉请求撤销原判第二项，改判其不承担连带给付责任。通州二建公司辩称，上诉人王吉的上诉请求不成立，应予以驳回。系争合同不存在违反法律、行政法规强制性效力性的情况，应为有效，各方签订合同均为真实意思表示。真金露公司使用房屋至今，债权人债务人虽另行达成协议，担保人在原有保证范围内仍应承担保证责任。严小其辩称，同意王吉上诉请求。真金露公司未答辩。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人通州二建公司与原审被告真金露公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，上诉人王吉主张之本案标的场地性质并非租赁合同效力禁止性规定，原判确定双方租赁合同关系有效符合法律规定，本院应予肯定。有效合同约束当事人全面按约履行。根据查明事实，本案履行中，原审被告真金露公司欠租已达解约条件，原审据之确定解约，各方当事人亦无异见，本院予以确认。本案上诉争议焦点系保证责任承担范围。根据查明事实，上诉人王吉、被上诉人严小其与上诉人通州二建公司签署的《担保协议》、被上诉人严小其参与签署的上述《补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，上述合同中载明的王吉、严小其对上述租赁合同项下，严小其对补充协议项下真金露公司的租赁合同债务承担连带担保责任。租赁合同已于2014年1月7日解除，而严小其、王吉与通州二建公司签订的担保协议中明确约定担保范围系租金，通州二建公司一、二审坚持主张（解约后）房屋使用费债务实际涉及真金露公司租赁合同范围外使用标的房屋实际应支付的利益返还，与租金债务不属相同性质，该部请求缺乏法律依据，本院难予采信。法庭注意到，上诉人王吉并未签署《担保协议》后形成的《补充协议》，即其不应对后者约定的（仅由严小其确认担保的）债务——本案租金“利息”承担额外担保责任，但显然不能就之消除其《担保协议》项下之担保义务，原判依据《担保协议》确定王吉担保责任范围于法有据，本院应予维持。另关于严小其、王吉的担保责任时限，根据现有证据，通州二建公司确无证据已在特定租金债权的法定保证期限内及时通知之，所谓《补充协议》签订即使在严小其担保范围内亦属相关保证义务范围增加设定，与债权人保证责任主张的意思通知显属不同范畴，不能认为存在保证责任主张事实成立。通州二建公司主张在原审基础上扩大两担保人责任范围缺乏事实及法律依据，法庭难予采信。另关于原审鉴定费用，查系基于标的房屋占有返还的装修价值评估，因通州二建公司原审撤回占有返还请求，此部费用由其承担符合法律规定。其余上诉理由原判已阐述详尽、合理，法庭不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。两上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币72,700元，由上诉人江苏通州二建建设工程有限公司70,000元、王吉负担2,700元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年七月二十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……