广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初237号
原告：张海瑞，男，汉族，1988年05月11日出生，地址：福建省宁化县。
原告：徐晓静，女，汉族，1988年11月12日出生，地址：汕尾市城区。
原告共同委托代理人：贺鸿德、刘思凯，广东鸿浩律师事务所律师。
第一被告：张远锋，男，汉族，1971年08月15日出生，地址：惠城区。
第二被告：张新锋，男，汉族，1975年06月22日出生，地址：深圳市南山区。
第一、二被告委托代理人：孙泽平，广东方正联合律师事务所律师。
第三被告：惠州昊地置业有限公司，地址：惠州市东湖西路238号和庆花园A栋12B。
法定代表人：李国伟。
第四被告：李国伟，男，汉族，1970年04月10日出生，居民身份证：441302197004100054地址：惠州市惠城区菜园墩39号。
第五被告：王利玲，女，汉族，1956年04月04日出生，居民身份证：430503195604040548地址：惠州市惠城区花边北路10号紫馨苑2栋2单元A214。
委托代理人：黄辉、郑警威，广东点津律师事务所律师。
第三人：蒋成钢，男，汉族，1956年10月14日出生，住址：广州市越秀区。
第三人：黎淑丽，女，汉族，1975年2月16日出生，住址：广州市番禺区。
原告张海瑞、徐晓静与被告张远锋、张新锋、惠州昊地置业有限公司、李国伟、王利玲、第三人蒋成钢、黎淑丽案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐晓静及其委托代理人贺鸿德、刘思凯、被告张远锋、张新锋共同委托代理人孙泽平、被告王利玲的委托代理人郑警威到庭，被告惠州昊地置业有限公司、李国伟、第三人蒋成钢、黎淑丽经本院送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告起诉称，2013年7月16日两原告与第三被告签订《昊地喜悦城果花园商品房认购书》，约定由两原告购买第三被告位于惠州市惠城区江北新林东路1号昊地喜悦城果花园C2栋5层01号房（下称“涉案房屋”)，两原告于当日按照合同约定向第三被告支付了约定的购房款139808元、预告登记费80元，第三被告向两原告出具了《收款收据》。同时两原告支付了第三人薛成钢、黎淑丽涉案房屋转让费165925元，两第三人向两原告出具了《收条》。以上事实及证据证明,两原告就涉案房屋己享有足以排除强制执行的民事权益。因第三被告、被告四、被告五未履行（2013)惠城法水民初字第451、579、580号民事判决书确定的义务，被告一、被告二向贵院申请强制执行，案号分别为:(2014)惠城法水执字第98、99、100号。贵院在执行该三件执行案的过程中，依据被告一、被告二的错误申请，误将己由两原告享有合法民事权益的涉案房屋作为该三执行案件的执行标的，即第三被告的资产予以查封并裁定评估、拍卖。在该三执行案执行过程中，两原告对将涉案房屋作为执行标的提出了书面异议，提起案外人执行异议程序，两原告于2015年12月24日收到贵院作出的（2015)惠城法水执外异字第3-9号执行裁定书，裁定驳回两原告的执行异议。两原告认为，依据被告一、被告二的错误申请，贵院误将己由两原告享有合法民事权益的涉案房屋作为该三执行案件的执行标的予以查封并裁定评估、拍卖的行为己严重侵害了两原告的合法权益。现两原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第304、305、312条，特向贵院提起案外人执行异议之诉，望人民法院判如所请，以彰显法律之公平公正：1、请求判令不得将惠州市惠城区江北新林东路1号昊地喜悦城果花园C2栋5层01号房作为（2014)惠城法水执字第98、99、100号三案的执行标的予以执行；2、请求判令确认惠州市惠城区江北新林东路1号昊地喜悦城果花园C2栋5层01号房所有权人为原告一与原告二；3、请求判令五被告承担本案全部诉讼费用。
第一被告张远锋、第二被告张新锋辩称，第一，涉案房产属于可查封的对象。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，另，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条也规定，“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封”。本案中，异议所涉及的惠州市惠城区江北新林东路1号昊地喜悦城果花园C2栋5层01号房至今未办理产权变更登记，该房产权属并未转移至被答辩人名下，因此其仍是惠州昊地置业有限公司的财产，依法系可执行的标的物，属于可查封的对象范围之内。第二，涉案房产己作网签，被答辩人并非网签的买受人。根据惠州市房管局网上交易信息显示，涉案的昊地喜悦城果花园C2栋5层01号房早已作网签，结合被答辩人提交法庭的《收款收据》和《认购书》等证据显示，其无法提供与昊地公司签订的正式的《商品房买卖合同》，这就足以证明被答辩人并非网签的买受人，因而其并非适格的异议人。第三，被答辩人不具备排除答辩人执行的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明文规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”这一条文规定了能够排除执行必须同时满足三个必要条件。本案中这三个条件均不符合。1、被答辩人从未就涉案房产与昊地公司签订过任何合法有效的书面买卖合同。首先，被答辩人仅与昊地公司签订《认购书》，没有签订正式的《商品房买卖合同》，《认购书》无论在形式上还是内容上都不能被视作合法有效的《商品房买卖合同》，因而也无从进行合同网签和合同备案或预告登记。其次，我国商品房交易之所以实施网签制度，正是为了防止一房多卖的情形，如上所述，涉案房产己作网签，被答辩人并非网签合同中的房屋买受人，根据房管部门的登记制度，该房产事实上已不能再行签订《商品房买卖合同》。因此，这就足以认定被答辩人在法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同，这就已经不符合上述条文的第一项规定。2、上述司法解释第（二）项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，其立法本意是兼顾保障买受人的居住权和债权人合法债权两方利益，如果买受人在执行标的外另有住房，那么其居住权本就已得到保障，如此就应优先保障债权人的利益。本案中，被答辩人作为原告，未能举证证明其无其他用于居住的房屋，应承担举证不能的不利后果，依法不能认定其满足上述规定中能够排除执行的第二项条件。3、答辩人认为被答辩人并未支付房款。首先，如果认定被答辩人与昊地公司存在商品房买卖合同关系，那么收取购房款的应当是作为出卖人的昊地公司而并非其他人。本案中对于数十万元的大宗交易，应当结合具体的银行转账或汇款记录来确定款项的发生，仅凭昊地公司出具的《收据》不足以认定确已支付房款的事实。其次，蒋成钢并非昊地公司指定的收款人，因此被答辩人转账给蒋成钢的银行业务回单也无法证明该款项系涉案房屋的购房款。再次，涉案房屋总价被设定为439808元，退一步而言，即使认定昊地公司出具的《收据》属实，也只能证明被答辩人支付了139808元房款，只达到总价的31%，尚未达到上述规定百分之五十的标准。因此，同样不能认定其满足上述规定中能够排除执行的条件。答辩人认为，答辩人系依据生效判决向贵院申请执行，贵院在采取查封等执行措施前已审核并确认了包括涉案房产在内的全部执行财产均属于昊地公司，因此，贵院的执行不存在违法错误的情形。被答辩人提出的异议业经贵院作出（2015)惠城法水执外异字第3-9号执行裁定予以驳回，该裁定理据充分，应当予以维持。综上，敬请贵院判决驳回被答辩人之异议。
第三被告惠州昊地置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
第四被告李国伟未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
第五被告王利玲辩称，答辩人与原告没有任何权利义务关系，原告是与惠州昊地置业有限公司存在房屋买卖关系，并不是和答辩人存在房屋买卖关系，因此答辩人不是本案适格原告，与本案无关。
第三人蒋成钢、黎淑丽未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
本院查明的案件事实
经审理查明，2013年7月16日两原告与第三被告签订《昊地喜悦城果花园商品房认购书》，约定由两原告以439808元价格购买第三被告位于惠州市惠城区江北新林东路1号昊地喜悦城果花园C2栋501号房（下称“涉案房屋”)。2013年7月16日，第三被告出具两份收款收据，分别载明收到两原告首期款139808元，预告登记费80元。第三人出具《收条》载明收到原告关于涉案房屋转让费165925元。关于本案的情况，原告陈述：第三被告作为开发商，首先将房屋出售给第三人蒋城钢、黎淑丽，第三人蒋城钢、黎淑丽再将房屋转让给两原告，两原告才与第三被告签订认购书。关于款项的支付情况，原告主张已经现金支付了10000元至第三人，另外还转账295813元至第三人蒋成钢账号并提供转账凭证。另查，原告还提供第三被告出具给第三人黎淑丽收据三份，载明收到第三人黎淑丽交来涉案房屋款项共计439808元。
第一、二被告与第三、四、五被告因民间借贷纠纷诉至本院，生效裁判为（2013）惠城法水民初字第451、579、580号民事判决书，因第三、四、五被告未履行生效判决，第一、二被告申请执行，执行案号为（2014）惠城法水执字第98、99、100号，两原告对执行标的提出异议，本院于2015年11月19日做出（2015）惠城法水执外异字第3-9号执行裁定书，裁定驳回两原告的异议。两原告遂在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。
上述事实，有认购书、转账凭证、（2015）惠城法水执外异字第3-9号执行裁定书等及当事人陈述在案佐证，可以认定。
裁判理由和结果
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即无论第二十八条还是第二十九条规定，首先必须在查封之前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，根据原告陈述，第三被告作为开发商，首先将房屋出售给第三人蒋城钢、黎淑丽，第三人蒋城钢、黎淑丽再将房屋转让给两原告，两原告才与第三被告签订认购书。认购书虽然约定了购房总价为439808，但是认购书仅约定2013年7月16日前支付30%的购房款139808元，对剩余购房款如何支付未做明确约定。即该认购书不具备房屋买卖合同基本的构成要件。另外，经庭审查询，涉案房屋已经签订预售合同，但原告当庭陈述在房产局签订涉案房屋预售合同的并非两原告。即两原告并不符合在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的规定，两原告对涉案房屋的权利不足以排除执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：
驳回原告张海瑞、徐晓静的全部诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交7897元），由原告张海瑞、徐晓静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 欧阳琳
审判员 肖石平
审判员 钟志明
二〇一七年四月七日
书记员 李 鸟