湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民一终字第00144号
上诉人（原审原告）：李能艳。
委托代理人：陈海燕，湖北首义律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：雍晶。
委托代理人：陈海燕，湖北首义律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：聂隆。
委托代理人：陈海燕，湖北首义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北广水鑫天地房地产开发有限公司。住所地：湖北省广水市应山办事处三环路。
法定代表人：李景平，该公司总经理。
委托代理人：刘何银，该公司常务副总经理。
委托代理人：刘观峰，该公司法律顾问。
上诉人李能艳、雍晶、聂隆因与被上诉人湖北广水鑫天地房地产开发有限公司（以下简称广水鑫天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市中级人民法院于2015年1月28日作出的（2014）鄂随州中民初字第00134号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李能艳、雍晶、聂隆的委托代理人陈海燕到庭参加了诉讼，被上诉人广水鑫天地公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
李能艳、雍晶、聂隆一审诉请判令：广水鑫天地公司立即向雍晶、李能艳、聂隆交付22套商品房，并自2010年12月30日起至交房之日止按日万分之一点五支付延期交房违约金。若广水鑫天地公司不能向雍晶、李能艳、聂隆交付房屋，要求判令广水鑫天地公司向雍晶、李能艳、聂隆赔偿延期交房违约金76.37万元、已支付购房款的双倍817.92928万元以及已支付购房款的利息85.89万元，共计980.18928万元（自2010年12月31日起至2014年6月1日）；案件诉讼费由广水鑫天地公司负担。
一审法院认定，2009年元月19日，湖北鑫天地房地产开发有限公司（以下简称湖北鑫天地公司）与李能艳就合作开发鑫世纪花园项目签订了投资合作协议。双方的合作方式为：湖北鑫天地公司将公司相关证照交付李能艳监管，李能艳投入一定的资金。而后，李能艳依据湖北鑫天地公司于2009年元月19日出具的指付函以及双方的合作约定先后将投资款转账到李景平个人卡上。2009年6月30日，湖北鑫天地公司与李能艳解除了上述的投资合作协议，并确定了退还投资款及应得收益的具体日期。因湖北鑫天地公司将鑫世纪花园项目整体更名至广水鑫天地公司名下，广水鑫天地公司作为甲方与作为乙方的李能艳于2009年9月11日就湖北鑫天地公司与李能艳于2009年元月19日签订的投资合作协议中所约定的投资款及其应得收益进行了结算；甲方自愿以广水“鑫世纪花园”项目4、6、7、8、9号楼中的44套预售商品房以小高层均价1780元／平方米，多层1680元／平方米转让给乙方，以冲抵乙方的投资款及应得收益；甲方应于2009年9月15日前将上述44套房屋过户到乙方指定人员名下，并到广水市房地局办理完上述房屋买卖及登记备案手续。2009年9月13日，广水鑫天地公司就鑫世纪花园4栋1单元402、4栋1单元502、6栋1单元101、6栋1单元201、6栋1单元301、6栋1单元601、6栋1单元701、6栋1单元102、6栋1单元202、6栋1单元302、6栋1单元402、6栋1单元702、6栋2单元101、6栋2单元701、6栋2单元702共计15套商品房买卖与李能艳的指定人员聂隆签订了15份商品房买卖合同。其中，前12套房屋的面积均为96.35平方米，后3套房屋的面积均为121.46平方米。同日，广水鑫天地公司就鑫世纪花园7栋2单元302、7栋2单元402、7栋2单元702、7栋2单元802、7栋2单元902、7栋2单元1002、7栋2单元1102共计7套商品房买卖与李能艳的指定人员雍晶签订了7份商品房买卖合同。7份房屋的面积均为123.2平方米。聂隆购买的15套房屋均为多层，雍晶购买的7套房屋均为小高层。广水鑫天地公司分别于2009年9月18日、2009年9月26日向聂隆出具3份收据，该3份收据的总金额为255.45744万元。广水鑫天地公司于2009年9月16日向聂隆出具金额为153.5072万元的收据。上述4张收据的总金额为408.96464万元。上述22份商品房买卖合同已在广水市房管部门备案。武汉市楚信公证处于2011年6月10日对上述22份商品房买卖合同进行了公证。该22份商品房买卖合同的内容大体相同。其中第八条均约定：交付期限，出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1.5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；第九条均约定：出卖人逾期交房的违约责任，……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。李能艳、雍晶、聂隆多次要求广水鑫天地公司交付22套房屋，但广水鑫天地公司均置之不理。为此，李能艳、雍晶、聂隆于2014年6月16日诉至一审法院。
另查明，除了6栋2单元701、6栋2单元702外，广水鑫天地公司已将本案所涉的其他房屋出售给他人。广水鑫天地公司庭审中明确表示对未出售的6栋2单元701、6栋2单元702房屋拒绝交付。
一审法院已生效的（2013）鄂随州中民二终字第00099号民事判决查明：湖北鑫天地公司广水分公司是湖北鑫天地公司在湖北省广水市的派出机构，于2009年12月22日申请注销，原湖北鑫天地公司广水分公司所有债权债务由广水鑫天地公司延续。2009年6月19日，湖北鑫天地公司广水分公司将“鑫世纪花园”项目的国有土地使用权人更名为广水鑫天地公司。2009年6月23日，广水市国土资源局、广水市人民政府将位于湖北省广水市三环路地号为003-1，图号为01-00-00，面积为20000平方米的国有土地使用权人变更为广水鑫天地公司。
一审法院认为，广水鑫天地公司虽然与李能艳在本案诉争的以房抵债协议书中对李能艳与湖北鑫天地公司于2009年元月19日签订的投资合作协议中所约定的投资款及收益进行了结算，确定了双方之间的债权债务数额，并约定以本案所涉的22套商品房抵偿上述部分债务即408.96464万元，但是广水鑫天地公司在与李能艳指定的人员雍晶、聂隆签订22套房屋买卖合同以及办理合同备案手续之后，却将其中的20套房屋出售给他人，并在庭审中明确表示对未出售的2套房屋拒绝交付，明确表示拒绝继续履行商品房买卖合同，显属违约行为。故从上述以房抵债协议书的内容以及双方履行该协议书的实际情况来看，双方签订本案所涉的22份商品房买卖合同是为了履行双方之间的债权债务，属债的履行方式的变更。现本案所涉的22份商品房买卖合同无实际履行的可能，且本案所涉的款项均是李能艳给付的，雍晶、聂隆仅是李能艳指定的签订商品房买卖合同的主体，广水鑫天地公司应向李能艳偿还上述22套商品房所抵偿的408.96464万元的债务及利息，并按日万分之一点五自逾期交房之日起到本案起诉之日止承担逾期交房违约责任。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决：（一）广水鑫天地公司于本判决生效之日起十日内向李能艳赔偿76.37415万元（408.96464×0.00015×1245）的违约金；（二）广水鑫天地公司于本判决生效之日起十日内向李能艳偿还408.96464万元及利息（自2014年6月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；（三）驳回雍晶、聂隆的诉讼请求；（四）驳回李能艳的其他诉讼请求。案件受理费80414元由李能艳、聂隆、雍晶负担40000元，广水鑫天地公司负担40414元。
一审判决宣判后，李能艳、雍晶、聂隆与广水鑫天地公司均不服，向本院提起上诉。因广水鑫天地公司经本院传票传唤未到庭，本院已另行制作裁定对其上诉按自动撤回上诉处理。
李能艳、雍晶、聂隆上诉称：一审判决虽查明案件事实，但对案件事实模糊评判，剥夺了雍晶、聂隆的法定记名权，损害了李能艳请求赔偿购房款一倍408.96464万元的合法利益。一审判决认定了李能艳、雍晶、聂隆与广水鑫天地公司之间的合作投资转化为民间借贷、债权债务抵偿，最终形成商品房买卖合同的民事法律行为，证明了李能艳、雍晶、聂隆与广水鑫天地公司之间的商品房买卖合同合法有效，一审法院就应当依法对李能艳、雍晶、聂隆与广水鑫天地公司之间的投资、借款、抵偿、买卖行为的合法性进行评述。请求：撤销原判，改判：1、李能艳为争讼的22套商品房实质权利人，雍晶、聂隆为记名权利人；2、广水鑫天地公司依约向雍晶、李能艳、聂隆交付22套商品房，为雍晶、聂隆办理房屋所有权证和土地使用证，并按日万分之一点五的标准承担自2010年12月30日起至房屋交付之日止逾期交房的违约责任；由于广水鑫天地公司将雍晶、李能艳、聂隆购买的房屋又出卖给了第三人，导致雍晶、李能艳、聂隆无法取得所购买的房屋，故广水鑫天地公司应向雍晶、李能艳、聂隆返还已付购房款408.96464万元及利息（自2009年9月13日起至购房款清偿之日止按日万分之一点五计算的违约金），并承担雍晶、李能艳、聂隆已付购房款408.96464万元一倍的赔偿责任。3、案件所有诉讼费用由广水鑫天地公司负担。
李能艳、雍晶、聂隆在二审中提交了两份新证据，即：2009年9月28日、2009年10月16日的收条各一份，拟证明李能艳实际履行了支付投资款的义务。
本院审核认为，上述2009年9月28日收条上的签收人为李景平，收条内容为收到国有土地证；2009年10月16日收条上的收件人为案外人“容国梁”，收条内容为收到建筑工程规划许可证、税务许可证、组织机构代码证，上述收条与李能艳是否履行支付投资款义务的事实之间不存在关联性，故对上述两份证据不予采信。
一审法院认定的事实当事人无异议，本院予以确认。
二审另查明，广水鑫天地公司向一审法院提交的20套已售房屋的销售发票载明：4-1-402面积96.98㎡，单价2306.7元每平方米，实际售价223704元；4-1-502面积96.98㎡，单价2257.2元每平方米，实际售价218903元；6-1-101面积96.97㎡，单价2180元每平方米，实际售价211394元；6-1-201面积96.98㎡，单价2217元每平方米，实际售价215000元；6-1-301，面积96.35㎡，单价1878.57元每平方米，实际售价181000元；6-1-601，面积96.35㎡，单价1691.75元每平方米，实际售价163000元；6-1-701，面积96.98㎡，单价2185.4元每平方米，实际售价211940元；6-1-102，面积96.97㎡，单价2207.69元每平方米，实际售价214080元；6-1-202，面积96.35㎡，单价1850元每平方米，实际售价178248元；6-1-302，面积96.98㎡，单价2051.28元每平方米，实际售价198933元；6-1-402，面积96.35㎡，单价1930元每平方米，实际售价185956元；6-1-702，面积96.98㎡，单价2207.7元每平方米，实际售价214103元；6-2-101，面积120.16㎡，单价2136.4元每平方米，实际售价256710元；7-2-302，面积123.2㎡，单价1760元每平方米，实际售价216832元；7-2-402，面积123.2㎡，单价2080元每平方米，实际售价256256元；7-2-702，面积127.81㎡，单价2080元每平方米，实际售价256845元；7-2-802，面积123.2㎡，单价2147.83元每平方米，实际售价264612元；7-2-902，面积123.2㎡，单价2524.5元每平方米，实际售价311018元；7-2-1002，面积123.2㎡，单价2176元每平方米，实际售价268083元；7-2-1102，面积123.2㎡，单价2094.75元每平方米，实际售价258073元。上述房屋实际销售总价4513690元，聂隆、雍晶与鑫天地公司签订的该20套房屋的房屋买卖合同总价3681540.8元，实际售价与原合同价差价为832149.2元。
本院认为，广水鑫天地公司与李能艳在2009年9月11日签订的协议书中，对李能艳与湖北鑫天地公司之间的投资关系进行了结算，确定了双方之间的债权债务数额，并约定以商品房抵偿债务。之后广水鑫天地公司与李能艳指定的雍晶、聂隆签订了22套商品房买卖合同，并办理了备案手续。上述商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。广水鑫天地公司未依约履行交付商品房的义务，将其中的20套商品房出卖给第三人，对于其中的2套商品房也明确表示拒绝履行交付义务，应承担相应的违约责任。一审法院在判决广水鑫天地公司返还购房款，并承担相应的违约责任的情况下，未支持李能艳、雍晶、聂隆有关交付22套商品房以及办理房屋所有权证和土地使用证的诉讼请求并无不当，李能艳、雍晶、聂隆关于交付22套商品房及办理房屋所有权证和土地使用证的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。李能艳、雍晶、聂隆上诉主张广水鑫天地公司应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”中第（二）项“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，在商品房买卖合同订立后，广水鑫天地公司作为出卖人又将其中的20套商品房出卖给第三人，买受人可以请求出卖人广水鑫天地公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合一审判决已判令广水鑫天地公司向李能艳赔偿违约金、以及广水鑫天地公司因其违约行为而实际获利的具体情况，本院酌定广水鑫天地公司另行赔偿李能艳80万元。至于李能艳、雍晶、聂隆上诉提出的确认李能艳为争讼的22套商品房实质权利人，雍晶、聂隆为记名权利人的诉讼请求，因超出其一审诉讼请求范围，不属于本案的审理范围，不予审理。
综上，李能艳、雍晶、聂隆的上诉主张除广水鑫天地公司应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任理由部分成立外，其他上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省随州市中级人民法院（2014）鄂随州中民初字第00134号民事判决主文第一、二、三项；
二、撤销湖北省随州市中级人民法院（2014）鄂随州中民初字第00134号民事判决主文第四项；
三、湖北广水鑫天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李能艳80万元；
四、驳回李能艳的其他诉讼请求。
一审案件受理费80414元，由李能艳负担36000元，由湖北广水鑫天地房地产开发有限公司负担44414元。二审案件受理费30000元，由李能艳负担20000元，由湖北广水鑫天地房地产开发有限公司负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 严 浩
代理审判员 徐 艺
代理审判员 张之婧
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 胡锦明