广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民四终字第140号
上诉人（原审被告）林衡。
诉讼代理人许耀超，广东橘乡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曾土海。
诉讼代理人苏迪。
上诉人林衡因与被上诉人曾土海房屋租赁合同纠纷一案，不服化州市人民法院（2015）茂化法同民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原、被告于2011年9月27日签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定原告将其位于化州市河东上街垌三十米街西侧的楼房［土地证号为化州市（1995）化字042号］的一、二层房屋租赁给被告经营使用，租期从2011年11月6日至2020年11月6日为期九年，被告交付租赁保证金30000元给原告，若被告在租赁期间违约，原告除没收被告保证金作为补偿原告经济损失外，所造成法律责任全由被告承担，租金每季度为人民币45000元正，按季度缴纳并于每季度前6至10日为缴纳租金日，若过期交纳租金，每天扣罚滞纳金500元，超过十天，原告没收保证金并有权终止被告租赁权等。另约定2011年11月6日至2014年11月6日每月租金15000元正。2014年11月6日至2017年11月6日为第二个租金计算，2017年11月6日至2020年11月6日止为第三个租金计算。屋租随甲方周边附近的房屋租金升降而升降。（2014年11月6日至2020年11月6日），后6年分为二个价格而定。合同签订后，原告依约将上述房屋交给被告经营使用，被告即用该租赁房房屋注册并经营益街坊大药房。合同履行期间，被告除依约缴纳至2014年11月6日止的租金外，2014年11月6日后的租金未支付给原告。以上事实有原、被告的陈述及双方提供的证据在卷予以佐证。
原审法院认为：《合同》是当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，原告及被告均应依约切实履行。双方约定“2014年11月6日至2017年11月6日为第二个租金计算，2017年11月6日至2020年11月6日止为第三个租金计算。屋租随甲方周边附近的房屋租金升降而升降。（2014年11月6日至2020年11月6日），后6年分为二个价格而定。”对于升降部分双方未能协商确定，但已约定的每季度45000元租金能够确定，在此情况下，被告应及时足额给付已经确定部分的租金，被告辩解称已经对该部分租金进行过给付却被原告拒收，但被告未能提交证据证明其辩解主张且原告否认拒收，因此对被告该主张，原审法院不予认可。被告亦承认从未对应付的租金进行过提存。因原告已违反合同约定，解除合同的情形已成就，按合同约定原告曾土海请求解除原、被告于2011年9月27日签订的《房屋租赁合同》，主张被告搬出其租用原告位于化州市河东上街垌三十米街西侧的楼房［土地证号为化州市（1995）化字042号］一、二层房屋，将房屋交回原告并支付租金45000元（从2014年11月6日起暂计至2015年2月6日止，以后另计）给原告的诉讼请求，原审法院应予支持。原告主张被告交付给原告的租赁保证金30000元由原告予以没收。属合同约定并不违反法律强制性规定，原审法院予以支持。原告主张被告支付违约金5000元，因合同无约定，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决：一、原告曾土海与被告林衡于2011年9月27日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告林衡在本判决生效之日起二十日内将位于化州市河东上街垌三十米街西侧的楼房一、二层租赁房屋返还给原告曾土海并按原租金每月人民币15000元标准承担自2014年11月6日起至实际交还所租房屋时止的租金给原告；三、被告林衡交付给原告的30000元租赁保证金于本判决生效之日起归原告曾土海所有；四、驳回原告曾土海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为7260元，由被告林衡负担7235元，由原告曾土海负担25元。
上诉人林衡不服原审判决，向本院提出上诉称：一、双方签订的《房屋租赁合同》已确定应交的租金部分林衡已交清并无违约。《房屋租赁合同》第四条约定“出租一、二层楼租金，每季度为人民币肆万伍仟元正，每季度前6-10号为缴纳租金日。”该条同时明确约定“2011年11月6日至2014年11月6日每月租金15000元。”对该期间的租金林衡已于2014年8月10日交清。二、双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定“二○一四年十一月六日至二○一七年十一月六日为第二个租金计算，二○一七年十一月六日至二○二○年十一月六日止为第三个租金计算。屋租随甲方（曾土海）周边附近的房屋租金升降而升降。（二○一四年十一月六日至二○二○年十一月六日）后六年分为二个价格而定。”从该约定可知，《房屋租赁合同》对2014年11月6日至2017年11月6日期间的租金约定不明确，仅是约定房屋租金随甲方（曾土海）周边附近的房屋租金升降而升降，因而导致林衡无法交付第二期租金给曾土海，因合同规定的条款本身的不完善，造成林衡无法缴交房屋租金，完全是双方的责任，故林衡未缴交第二期租金的行为不属违约，原审判决将林衡无法缴交租金的责任完全归责于林衡毫无理由，是错误的。三、第二期房屋租金协商不成致林衡无法缴交租金的责任完全在曾土海。由于第二期租金合同约定不明确，依法应由双方根据合同法和化州市经济发展实际进行友好协商确定后再交，双方在第二期交款前后，进行过两次协商，但两次协商均由于曾土海缺乏诚意，严重脱离当地经济实际，无限提高租金价款，一直坚持第二期租金必须由第一期的租金每月15000元提高至每月25000元，双方最后不欢而散。曾土海要求的每月租金25000元，比第一期租金提高了66.6%，根据目前当地的经济情况，这样的价格林衡根本无法承受。四、在第二期房屋租金数额未商定前，林衡请求先按第一期金额交付竟遭曾土海拒收，林衡并没有违约。2014年11月10日前是缴交第二期租金的期限，由于《房屋租赁合同》对第二期租金数额约定不明确，林衡请求先按第一期租金数额交付，待商定后，该升的部分，什么时候商定什么时候再补交，当时林衡委托店长于2014年11月初，按照往常一样电话通知曾土海到店收取租金，但遭到拒绝。五、原审法院认定事实和适用法律完全错误，由于双方签订的合同条款不完善，致使林衡无法交付租金，林衡积极主动联系曾土海协商时，曾土海完全脱离实际无限提高租金，致使林衡无法承受，这完全是曾土海的责任。请求：1、撤销化州市人民法院（2015）茂化法同民初字第13号民事判决第一、第二、第三项，驳回曾土海对林衡的诉讼请求；2、维持林衡与曾土海于2011年9月27日签订的《房屋租赁合同》3、本案一、二审诉讼费由曾土海承担。
被上诉人曾土海答辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》已明确约定交租时限，至目前为止，林衡已连续三期违约。合同生效后，林衡仅依约缴纳租金至2014年11月6日。此后的租金超期后，经曾土海反复催讨，林衡均以种种借口拒交。二、林衡上诉认为《房屋租赁合同》对林衡应缴交的租金数额未能确定致无法交付不属违约的主张，没有理据。虽然，《房屋租赁合同》第四条中有“房屋租金随甲方周边附近的房屋租金升降而升降”的字样，但该条前款已明确约定了基本租金为每季度人民币45000元，并同时约定每期租金缴交的期限。也就是说，不管何种情况，林衡均应依约缴交基本租金，升降部分由双方商定后再作处理。故林衡以升降部分未能确定而拒绝缴交基本租金的行为，显属违约行为。三、林衡上诉称“房屋租金协商不成致无法缴交，责任完全在曾土海，根本不构成违约”的主张，依法不能成立。四、在合同履行过程中，林衡应缴交的基本租金清楚明确，且履行缴交租金的方式有多种，而曾土海也从未指定或强调林衡只能以某一种方式而不能以其他方式缴交。原审认定事实清楚，适用法律判决正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：在本院审理期间，林衡申请证人张洪英、吴锦华出庭作证，证人张洪英证实每次向曾土海交租金时都是由益街坊大药房店长打电话给曾土海，曾土海到益街坊大药房收取租金。证人吴锦华证实2014年11月初到林衡的益街坊大药房药店买药时听到店长打电话给房东叫房东来收取租金，但房东拒绝收取租金。
还查明：林衡与曾土海曾对2014年11月6日至2017年11月6日第二个租期应按多少租金缴交的问题进行了协商，但双方并未能达成一致意见。
本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条“出租一、二层楼租金，每季度为人民币肆万伍仟元正，每季度前6-10号为缴纳租金日，若过期交纳租金，每天扣罚滞纳金伍佰元正，超过十天，甲方（曾土海）没收保证金，并有权终止乙方（林衡）租赁权。备注：二○一一年十一月六至二○一四年十一月六日每月壹万伍仟元正。二○一四年十一月六日至二○一七年十一月六日为第二个租金计算，二○一七年十一月六日至二○二○年十一月六日止为第三个租金计算。屋租随甲方（曾土海）周边附近的房屋租金升降而升降。（二○一四年十一月六日至二○二○年十一月六日），后六年分为二个价格而定。”的约定可知，双方将整个租期分为三个租金计算期间，第一期为2011年11月6日至2014年11月6日，第二期为2014年11月6日至2017年11月6日，第三期为2017年11月6日至2020年11月6日。双方仅对第一期租金明确约定为每月15000元，对第二期及第三期的租金没有约定明确具体的数额，仅约定随周边附近的房屋租金的升降而升降。本案中，双方均承认林衡已依合同约定按时缴交了第一期租金，对此，本院予以确认。因双方签订的《房屋租赁合同》对第二期租金并未明确约定具体数额，仅约定随周边附近的房屋租金升降而升降，因此，双方应依照合同的约定，本着友好、尊重现实的态度进行充分协商，以确定第二期租金的具体数额，双方协商确定后，林衡应当按约定足额向曾土海缴交第二期租金。但在双方对第二期租金未能协商达成一致意见时，因租金的不明确，林衡也就无法向曾土海及时缴交租金。且从证人的作证情况来看，林衡也确实是履行了通知曾土海收取租金的义务。因此，本案中造成林衡未能按时缴交租金的责任在于双方签订的《房屋租赁合同》约定不完善、不具体，对此，双方均有责任。原审判决认定林衡拒交租金违约不当，本院予以纠正。
经查明，本案中双方对第二期租金的数额问题进行了协商，但协商并未能达成一致意见，因此，双方签订的《房屋租赁合同》因租金无法确定而导致了合同的履行不能，双方签订《房屋租赁合同》的目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，双方签订《房屋租赁合同》应予以解除，因此，原审判决第一项本院予以维持。合同解除后，林衡应当交还租赁的房屋给曾土海。但因双方对第二期租金未能达成一致，因此，对于2014年11月6日起至林衡搬离房屋之日止的租金参照第一期每月15000元的租金计算，故原审判决的第二项本院也予以维持。但本案中林衡并不存在违约的情况，所以不应没收林衡预交的租赁保证金30000元，该租赁保证金曾土海应予返还给林衡，但因林衡尚欠曾土海的租金未付清，故该租赁保证金可冲抵林衡从2014年11月6日起至林衡搬离房屋之日止的租金，因此，原审判决第三项，本院予以撤销。
综上所述，原审判决适用法律错误，处理不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持化州市人民法院（2015）茂化法同民初字第13号民事判决第一、第二项；
二、撤销化州市人民法院（2015）茂化法同民初字第13号民事判决第三项；
三、曾土海应返还给林衡的租赁保证金30000元，直接冲抵化州市人民法院（2015）茂化法同民初字第13号民事判决第二项（即林衡在本判决生效之日起二十日内将位于化州市河东上街垌三十米街西侧的楼房一、二层租赁房屋返还给曾土海并按原租金每月人民币15000元标准承担自2014年11月6日起至实际交还所租房屋时止的租金给曾土海）林衡拖欠曾土海的租金；
四、驳回曾土海的其他诉讼请求。
二审案件受理费14520元（上诉人林衡已预交），由上诉人林衡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 剑 兵
审 判 员 陈 朝 通
代理审判员 陈 春 何
二〇一五年九月六日
书 记 员 赖慧嫦（代）
速 录 员 陈 颖