广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第185号
上诉人（原审原告）：深圳市康泰物业管理有限公司。
法定代表人：刘志斌，该公司总经理。
上诉人（原审原告）：深圳市康泰和科技有限公司。
法定代表人：刘志斌，该公司总经理。
两上诉人共同委托代理人：卢煜璇，广东旗峰律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：李小平，广东旗峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新创维电器（深圳）有限公司。
法定代表人：林卫平，该公司董事长。
委托代理人：涂红兵，广东星辰律师事务所律师。
委托代理人：焦志刚。
原审第三人：深圳市兴创嘉科技有限公司。
法定代表人：欧阳忠东。
原审第三人：亿泰纺织（深圳）有限公司。
法定代表人：朱顺荣。
原审第三人：深圳市金诺达科技有限公司。
法定代表人：陈广松。
上述原审第三人共同委托代理人：封国夫，广东鹏港律师事务所律师。
上诉人深圳市康泰物业管理有限公司（以下简称康泰物业公司）、深圳市康泰和科技有限公司（以下简称康泰和公司）与被上诉人新创维电器（深圳）有限公司（以下简称新创维公司）、原审第三人深圳市兴创嘉科技有限公司（以下简称兴创嘉公司）、亿泰纺织（深圳）有限公司（以下简称亿泰公司）、深圳市金诺达科技有限公司（以下简称金诺达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第463号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月25日，新创维公司和刘志斌签订了一份《创维公明电子城物业租赁协议》，约定新创维公司将位于宝安区公明镇合水口村创维电子城15#厂房租赁给刘志斌使用，6#员工宿舍楼在本合同期内免费提供给刘志斌居住使用，厂房共计6层，总建筑面积20500平方米，其中一层SMT车间建筑面积785平方米新创维公司新创维公司保留自用，本次合同出租面积为19715平方米，宿舍共计7层，每层15间宿舍，合计105间；合同期自2010年10月15日至2015年10月14日止，刘志斌享有免租期（含装修期）共计2个月，免租期从2010年10月15日至2010年12月14日止，合同起租期从2010年12月15日起计算，租赁用途为厂房，每月租金人民币260238元；合同期内刘志斌可根据自身实际情况，将未使用完的厂房对外转租，转租期不得超过刘志斌的承租期；如因不可抗力原因或政府行为导致本合同无法履行，则本合同自动终止，双方不承担任何责任；合同期满，刘志斌付清所有款后，新创维公司于三十天内无息退还租赁保证金及水电保证金。2011年4月12日，康泰和公司、康泰物业公司在该合同上盖章，称“本公司对刘志斌个人名字签订创维物业租赁协议的所有条款认定有效，愿承担由此产生的经济责任”。
2010年10月20日，新创维公司和刘志斌签订了一份《深圳市房屋租赁合同合同书》，约定新创维公司将合水口社区创维电子城15#厂房1楼B区及2-7楼租赁给刘志斌使用，建筑面积为19500平方米，每月租金人民币177450元，合同期自2010年10月15日至2013年10月14日止，该合同还约定新创维公司交付租赁房屋时，可向刘志斌收取520476元的租赁保证金，如新创维公司无正当理由单方要求提前解除（终止）合同的，刘志斌可就因此造成的损失请求新创维公司双倍退还租赁保证金。该合同办理了备案登记。
2011年5月5日，新创维公司和康泰和公司签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定新创维公司将合水口社区创维电子城15#厂房1楼B区及2-7楼租赁给康泰和公司使用，建筑面积为19500平方米，每月租金人民币177450元，合同期自2011年5月15日至2013年10月14日止，该合同还约定新创维公司交付租赁房屋时，可向康泰和公司收取520476元的租赁保证金，如新创维公司无正当理由单方要求提前解除（终止）合同的，康泰和公司可就因此造成的损失请求新创维公司双倍退还租赁保证金。该合同办理了备案登记。
2010年9月27日，新创维公司收到了刘志斌支付的租赁保证金人民币520476元和水电保证金人民币100000元。2010年11月23日，新创维公司收到了刘志斌支付的装修押金人民币10000元。
2010年10月19日，康泰物业公司将位于光明新区公明街道合水口村创维电子城15栋第六层B座（靠东边）厂房租赁给兴创嘉公司使用，合同期自2010年11月18日至2015年12月14日止。
2010年11月3日，康泰物业公司将位于光明新区公明街道合水口村创维电子城15栋第六层B座（靠东边）厂房租赁给亿泰公司使用，合同期自2010年12月1日至2015年10月14日止。
2011年1月4日，康泰物业公司将位于光明新区公明街道合水口村创维电子城15栋第四层及第五层C、E单元的厂房租赁给金诺达公司使用，合同期自2011年2月18日至2014年2月17日止。
2011年11月17日，深圳市规划和国土资源委员会向光明新区城市建设局发出关于公明新创维电器片区城市更新单元规划的批复，原则同意《更新单元规划》确定的功能定位及改造目标，通过城市更新，将片区建设成为消费数字电子产业链研发基地及其配套服务区，打造集办公、居住商业、公共服务为一体的城市复合功能区。
2012年6月19日，光明新区召开第六次城改领导小组会议，要求新创维项目力争在7月15日前完成清拆工作。
2012年5月25日，新创维公司向刘志斌发出关于解除租赁协议的函，称因政府需在涉案地块建安居房项目，新创维公司需提前终止《创维公明电子城物业租赁协议》，收回租赁协议中约定的物业，要求刘志斌于2012年6月30日前结清所有应承担的费用，将物业交回新创维公司，新创维公司接收该物业后，将在10个工作日内向刘志斌双倍返还租赁保证金人民币520476元并支付违约金520476元。
2012年6月15日，新创维公司向各租户发出关于公明15栋厂房拆除的告示，称15栋厂房的工业地块经政府批准，已变更用地性质，现新创维公司按政府要求启动该项目的拆迁及建设，新创维公司已经向康泰和公司发出解除《深圳市房屋租赁合同书》的函，要求康泰和公司在2012年6月30日前返还物业，并向康泰和公司履行合同约定赔偿双倍保证金的违约责任。新创维公司将在2012年6月30日后对该厂房进行拆除，届时15栋厂房的用水用电将停止供应，请各租户做好搬迁准备。
2012年6月17日，康泰和公司向第三人等各公司发出通知，称康泰和公司于2012年5月28日突然接到新创维公司要求解除租赁协议的函，康泰和公司两次和新创维公司进行接触协商解决搬迁问题，没有达成协议，康泰和公司要维护各公司的利益，争取搬迁时间和赔偿，由于没有达成协议，康泰和公司无法回答各公司所关心的搬迁时间和赔偿等问题。
2012年6月20日，新创维公司委托律师向康泰和公司发出律师函，称新创维公司解除合同的原因是为了响应政府建设安居房，当事人事实上已经无法继续履行合同，请康泰和公司于2012年6月30日前结清费用、交还物业、撤离待拆迁区域。
2012年6月25日，康泰和公司向第三人等各公司发出通知，称接新创维公司通知，康泰和公司和各租户之间的租房协议恐难以继续履行，要求各租户自行评估解除合同所造成损失，请于2012年6月28日前交与康泰和公司。
2012年6月28日，新创维公司向康泰和公司发出关于撤离场地并停缴创维电子城15#厂房租金的通知，称新创维公司已经向康泰和公司发函说明于2012年7月1日解除创维电子城15#厂房的租赁关系，故从2012年7月1日起，康泰和公司及康泰和公司转租的租户应当撤离15#厂房，康泰和公司不需要向新创维公司交纳租金，请康泰和公司及时与新创维公司结清相关费用。
2012年7月2日，新创维公司向康泰和公司发出关于要求继续履行合同的回函，称因厂房拆除原因，合同继续履行的客观条件已不存在，鉴于康泰和公司的合同解除赔偿要求没有诚意且无事实根据，新创维公司将按上次发的解除租赁合同通知书执行；新创维公司将在7月3日起对15栋厂房进行停电处理。
2013年1月15日，新创维公司和康泰和公司签订了一份《厂房搬迁协议》，约定为保证厂房拆除工作，康泰和公司同意在收到新创维公司支付垫付款后五个工作日前搬离15栋厂房，届时没有搬离的设备、物品和相关附属设施所有权归新创维公司所有，新创维公司有权自行处理；新创维公司向康泰和公司支付垫付款人民币750000元，在本协议签订后五个工作日内支付，康泰和公司没有按时搬迁完毕需每天向新创维公司支付总付款的5%违约责任；如日后双方就该租赁纠纷诉诸法律，以上垫付款根据法院判决进行统一核算，如法院判决新创维公司应支付康泰和公司的补偿款比垫付款多，新创维公司应将差额部分支付给康泰和公司，如法院判决比垫付款少，康泰和公司应将差额部分退还给新创维公司，若法院判决新创维公司无须补偿康泰和公司，康泰和公司应在判决生效3日内把垫付款全额退还新创维公司。该协议签订后，新创维公司于2013年1月16日向康泰和公司支付了垫付款人民币750000元，康泰和公司按照协议约定搬离了15栋厂房。
兴创嘉公司、亿泰公司、金诺达公司就其与康泰和公司、康泰物业公司、新创维公司之间的租赁纠纷，向原审法院提起诉讼，经原审法院及深圳市中级人民法院审理，深圳市中级人民法院作出（2013）深中法房终字第843号民事判决，判令解除亿泰公司和康泰物业公司签订的《厂房租赁协议》，康泰物业公司、康泰和公司于判决发生法律效力之日起十日内向亿泰公司返还押金人民币106400元、赔偿装修费用人民币723900元、赔偿搬迁费人民币53120元、赔偿搬迁期间员工工资损失人民币132000元、赔偿搬迁期间利润损失人民币14726.3元，康泰物业公司、康泰和公司负担一审受理费人民币10000元、二审受理费人民币44479元，该判决于2013年12月19日发生法律效力。深圳市中级人民法院作出（2013）深中法房终字第853号民事判决，判令解除兴创嘉公司和康泰物业公司、康泰和公司签订的《厂房租赁协议》，康泰物业公司、康泰和公司于判决发生法律效力之日起十日内向兴创嘉公司返还押金人民币61520元、赔偿装修费用人民币240000元、赔偿空调拆装费用人民币1970元、赔偿搬迁期间员工工资损失人民币66000元、赔偿搬迁费用人民币46000元，康泰物业公司、康泰和公司负担一审受理费人民币3990元、二审受理费人民币4549元，该判决于2013年1月7日发生法律效力。深圳市中级人民法院作出（2013）深中法房终字第854号民事判决，判令解除金诺达公司和康泰物业公司签订的《厂房租赁协议》，康泰物业公司、康泰和公司于判决发生法律效力之日起十日内向金诺达公司返还押金人民币213130元、赔偿装修费用人民币180000元、赔偿搬迁费人民币150600元、赔偿搬迁期间停业损失人民币825725元、赔偿搬迁保险费损失人民币80000元，康泰物业公司、康泰和公司负担一审受理费人民币16043元、二审受理费人民币7164元，该判决于2014年1月7日发生法律效力。
康泰和公司主张其承租及出租厂房所支出的前期投资人民币600501元，并提交了深圳市旭鸿房地产经纪有限公司、深圳市南建房地产经纪有限公司、深圳市世捷物业顾问有限公司、深圳市天房地产经纪有限公司、深圳市成鑫房地产经纪有限公司、深圳市杰欣房地产经纪有限公司、深圳市华旭物业管理有限公司、深圳市易君达房地产经纪有限公司出具的关于厂房中介费的收据。但新创维公司经工商信息查询，没有深圳市世捷物业顾问有限公司、深圳市天房地产经纪有限公司、深圳市杰欣房地产经纪有限公司的工商登记信息。
康泰和公司主张其对涉案厂房、宿舍进行了装修，提供了康泰和公司和永胜装修工程队签订的两份《合约书》，约定对厂房、宿舍进行装修，装修款分别为71480元和人民币184275元；同时康泰和公司提供了相关的收据四张，其中华泰电器成套设备销售中心出具的收款收据两张，分别收取康泰和公司电表款人民币27720元和电缆线、传感器款人民币7020元，永胜装修工程队出具的两张收据，收到康泰和公司宿舍装修款人民币71480元和厂房工程款人民币184275元。但新创维公司经工商信息查询，没有华泰电器成套设备销售中心、永胜装修工程队的工商登记信息。
康泰和公司主张遭受工资损失，提供了其自行制作的2012年11月至2013年1月的工资表，显示康泰和公司发放工资210，000元。新创维公司对此不予认可。
原审庭审中，康泰物业公司、康泰和公司、新创维公司及第三人均确认涉案租赁房屋已被拆除；新创维称其与康泰和公司签订过租赁合同，和康泰物业公司没有合同关系。康泰和公司称其没有支付能力，生效判决确定的款项应当由新创维公司支付，所以没有履行生效判决确定的付款义务；新创维公司认为其不是生效判决确定的履行义务主体，康泰和公司没有履行生效判决与新创维公司无关，新创维公司无须承担双倍利息。康泰和公司明确其诉讼请求中违约金520，476元的合同依据为合同中约定的双倍返还租赁保证金条款，并明确前期投资600，501元系承租和出租租赁物业向中介公司支付的中介费；利润损失4，809，755元系出租涉案租赁物业的收益，根据与租户租赁合同剩余租赁期内的可得利润计算得出。
康泰物业公司、康泰和公司诉至原审法院，请求判令：1、确认康泰物业公司、康泰和公司与新创维公司于2010年9月25日签订的《创维公明电子城物业租赁协议》已解除；2、新创维公司向康泰物业公司、康泰和公司退还租赁保证金520476元、水电保证金100000元、装修押金10000元，合计人民币630476元；3、新创维公司向康泰物业公司、康泰和公司支付违约金人民币520476元；4、新创维公司向康泰物业公司、康泰和公司赔偿承租及出租厂房所支出的前期投资人民币600501元；5、新创维公司向康泰物业公司、康泰和公司赔偿装修损失人民币290495元；6、新创维公司向康泰物业公司、康泰和公司赔偿因新创维公司的违约行为致使康泰物业公司、康泰和公司对各租户赔偿的装修费、搬迁费、搬迁期间员工工资损失、利润损失、搬迁保险费及康泰物业公司、康泰和公司所支出的诉讼费用等损失共计人民币2981316.3元；7、新创维公司向康泰物业公司、康泰和公司赔偿因新创维公司的违约行为给康泰物业公司、康泰和公司所造成的利润损失计人民币4809755元；8、新创维公司向康泰物业公司、康泰和公司支付协助搬迁事务的人员工资人民币218400元；9、本案有关诉讼费由新创维公司承担。
原审法院认为，新创维公司和刘志斌于2010年9月25日签订《创维公明电子城物业租赁协议》，约定新创维公司将位于宝安区公明镇合水口村创维电子城15#厂房租赁给刘志斌使用，6#员工宿舍楼在本合同期内免费提供给刘志斌居住使用后，康泰和公司于2011年4月12日在该合同上盖章，称“本公司对刘志斌个人名字签订创维物业租赁协议的所有条款认定有效，愿承担由此产生的经济责任”，说明刘志斌已经将合同的权利义务转让给康泰和公司，此后新创维公司和康泰和公司于2011年5月5日就上述厂房、宿舍的租赁事宜重新签订经过备案登记的《深圳市房屋租赁合同书》，新创维公司在合同履行过程中就合同解除事宜直接康泰和公司进行协商，说明新创维公司认可刘志斌已经将合同的权利义务转让给康泰和公司，故原审法院认定《创维公明电子城物业租赁协议》的合同主体已经变更为新创维公司和康泰和公司。新创维公司和康泰和公司之间签署的《创维公明电子城物业租赁协议》、《深圳市房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。合同履行过程中，新创维公司由于将涉案厂房、宿舍纳入城市更新项目，因而发函要求解除和康泰和公司之间的租赁合同，收回涉案房产，导致新创维公司和康泰和公司之间签署的《创维公明电子城物业租赁协议》已经无法继续履行，新创维公司和康泰和公司就此另行签订了《厂房搬迁协议》，康泰和公司收到垫付款后已经于协议约定的2013年1月25日搬离了涉案厂房、宿舍，双方已经实际解除了租赁合同，故康泰和公司诉请《创维公明电子城物业租赁协议》已解除的诉讼请求原审法院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，新创维公司应向将其向康泰和公司收取的租赁保证金人民币520476元、水电保证金人民币100000元、装修押金人民币10000元返还给康泰物业公司、康泰和公司。
关于康泰物业公司是否为《创维公明电子城物业租赁协议》的承租方，虽然康泰物业公司、康泰和公司提交的《创维公明电子城物业租赁协议》上康泰物业公司于2011年4月12日和康泰和公司在该合同上同时盖章，并称“本公司对刘志斌个人名字签订创维物业租赁协议的所有条款认定有效，愿承担由此产生的经济责任”，但新创维公司并不认可刘志斌将承租方的权利和义务转让给康泰物业公司，也没有在《创维公明电子城物业租赁协议》上康泰物业公司盖章处予以确认，且新创维公司在合同履行过程中一直认可承租方为康泰和公司，就合同履行事宜从未和康泰物业公司进行过协商，故不能认定康泰物业公司和新创维公司之间存在租赁合同关系。虽然康泰物业公司将涉案房产、宿舍转租给兴创嘉公司、亿泰公司和金诺达公司，因此被法院生效判决判令承担相应的违约责任，与本案存在直接的利害关系，但由于其与新创维公司之间并无直接的租赁合同关系，故康泰物业公司诉请新创维公司承担返还保证金、承担违约责任的诉讼请求原审法院不予支持。
康泰和公司诉请新创维公司支付违约金人民币520476元。原审法院认为，新创维公司和康泰和公司于2011年5月5日签订的《深圳市房屋租赁合同书》中约定“如新创维公司无正当理由单方要求提前解除（终止）合同的，康泰和公司可就因此造成的损失请求新创维公司双倍退还租赁保证金”，该条款规定的双倍退还租赁保证金实质上是新创维公司同意如其无正当理由单方要求提前解除（终止）合同的情况下，向康泰和公司支付相当于租赁保证金的违约金，故康泰和公司的该项诉讼请求符合合同约定，原审法院予以支持。
康泰和公司诉请新创维公司赔偿承租及出租厂房所支出的前期投资人民币600501元。原审法院认为，康泰和公司主张的上述费用均为房屋中介费，康泰和公司提供的中介费收据上的部分房地产经纪公司并不存在，真实性无法确认；且房屋承租、出租的中介费用系康泰和公司在涉案房产处开展生产经营的正常支出，不能认定为合同解除后的损失，康泰和公司的该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
康泰和公司诉请新创维公司赔偿装修损失人民币290495元。原审法院认为，由于涉案房产已经拆除，无法通过评估确定装修价值，因此对于装修费用原审法院参照康泰和公司提供的证据予以确定，康泰和公司提供了其与永胜装修工程队签订的两份《合约书》，装修款分别为71480元和人民币184275元，以及华泰电器成套设备销售中心出具的分别收取康泰和公司电表款人民币27720元和电缆线、传感器款人民币7020元的收款收据，但经工商信息查询，永胜装修工程队和华泰电器成套设备销售中心并没有进行工商登记，其出具的票据的真实性无法确认。但合同对装修期存在约定，康泰和向新创维公司支付了装修押金人民币10000元，该押金只有存在装修的情况下才存在，因此原审法院认定康泰和公司对涉案厂房、宿舍进行了装修，存在一定的装修损失，考虑到宿舍系新创维公司免费提供给康泰和公司使用，涉案房产已经投入使用一段时间，结合康泰和公司的租赁期限，原审法院酌情确定新创维公司应当赔偿康泰和公司装修费用人民币50000元。
康泰和公司诉请新创维公司赔偿因新创维的违约行为致使康泰和公司对各租户赔偿的装修费、搬迁费、搬迁期间员工工资损失、利润损失、搬迁保险费及康泰物业公司、康泰和公司所支出的诉讼费用等损失共计人民币2981316.3元及利息，并要求新创维公司直接向第三人支付，诉讼费86，225元由新创维公司支付给康泰物业公司、康泰和公司。原审法院认为，法院生效判决书已经判令康泰和公司向亿泰公司赔偿装修费用人民币723900元、赔偿搬迁费人民币53120元、赔偿搬迁期间员工工资损失人民币132000元、赔偿搬迁期间利润损失人民币14726.3元，并负担一审受理费人民币10000元、二审受理费人民币44479元，共计人民币978225.3元；判令康泰和公司向兴创嘉公司赔偿装修费用人民币240000元、赔偿空调拆装费用人民币1970元、赔偿搬迁期间员工工资损失人民币66000元、赔偿搬迁费用人民币46000元，并负担一审受理费人民币3990元、二审受理费人民币4549元，共计人民币362509元；判令康泰和公司向金诺达公司赔偿装修费用人民币180000元、赔偿搬迁费人民币150600元、赔偿搬迁期间停业损失人民币825725元、赔偿搬迁保险费损失人民币80000元，并负担一审受理费人民币16043元、二审受理费人民币7164元，共计人民币1259532元；上述三个判决书确定的债务共计人民币2600266.3元。上述康泰和公司向第三人承担的违约责任系由于新创维公司单方面解除租赁合同给康泰和公司造成的损失，理应由新创维公司承担；但新创维公司与第三人不存在合同关系，其没有向第三人付款的义务，康泰和公司关于新创维公司应支付该款项给第三人没有合同依据，且与生效判决判令康泰和公司向第三人付款的内容矛盾，原审法院不予支持。关于上述款项的利息，因生效判决判令康泰和公司于生效之日起十日内向兴创嘉公司、亿泰公司和金诺达公司支付，根据判决书生效的时间，康泰和公司应当于2013年12月29日之前向亿泰公司支付判决确定的款项，如未按时支付才从2013年12月30日开始产生利息，因此上述损失中本金人民币978225.3元的利息应当从2013年12月30日计算；康泰和公司应当于2014年1月17日之前向兴创嘉公司、金诺达公司支付判决确定的款项，如未按时支付才从2014年1月18日开始产生利息，因此上述损失中本金人民币1622041元的利息应当从2014年1月18日计算，上述利息均按照按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，计算至本判决确定的付款之日止。康泰和公司请求新创维公司加倍支付延期付款的利息，但康泰和公司承担双倍利息的前提是没有按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，属于对康泰和公司不履行生效判决时进行相应的处罚，康泰和公司应当及时履行上述生效判决后再向新创维公司主张权利，上述生效判决并未判令新创维公司承担付款义务，相应的康泰和公司的该项诉讼请求无法律依据，原审法院不予支持；基于相同理由，康泰和公司关于新创维公司向第三人支付生效判决的款项亦与生效判决相矛盾，原审法院不予支持。康泰和公司的该项诉讼请求中包含其应向兴创嘉公司、亿泰公司和金诺达公司返还的押金，因押金是康泰和公司所收取，应当由康泰和公司自行承担还款责任，故康泰和公司的该部分诉讼请求原审法院不予支持。
康泰和公司诉请新创维公司赔偿因新创维公司的违约行为给康泰和公司所造成的利润损失计人民币4809755元。原审法院认为，康泰和公司主张上述损失的依据是其出租涉案房产和宿舍的收益，但宿舍本是新创维公司免费交给康泰和公司使用，且新创维公司和康泰和公司、刘志斌签订的《深圳市房屋租赁合同合同书》均约定如新创维公司无正当理由单方要求提前解除（终止）合同的，康泰和公司可就因此造成的损失请求只是新创维公司双倍退还租赁保证金，并不包含康泰和公司履行合同可能获得的收益，故康泰和公司的该项诉讼请求无事实依据，原审法院不予支持。
康泰和公司诉请新创维公司支付协助搬迁事务的人员工资人民币218400元。原审法院认为，新创维公司和康泰和公司于2013年1月15日签订的《厂房搬迁协议》约定康泰和公司在收到新创维公司支付垫付款后五个工作日前搬离15栋厂房，同时康泰和公司和新创维公司均确认在该协议签订后10天内康泰和公司已经搬离涉案房产，因此康泰和公司的搬迁时间为10日，搬迁期间的员工工资支出系康泰和公司的实际损失，新创维公司应当赔偿。但康泰和公司就其员工工资的支出仅提供了其自行制作的工资表，新创维公司对该工资表的真实性也不予认可，在康泰和公司未提交其员工的劳动合同和购买工伤保险、养老保险的情况下，康泰和公司自行制作的工资表不能作为认定其损失的依据，康泰和公司应当承担举证不能的责任，故康泰和公司的该项诉讼请求证据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深圳市康泰和科技有限公司与新创维公司新创维电器（深圳）有限公司签订的《创维公明电子城物业租赁协议》已经解除；二、新创维电器（深圳）有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向深圳市康泰和科技有限公司返还租赁保证金人民币520476元、水电保证金人民币100000元、装修押金人民币10000元；三、新创维电器（深圳）有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向深圳市康泰和科技有限公司支付违约金人民币520476元；四、新创维电器（深圳）有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向深圳市康泰和科技有限公司赔偿装修损失人民币50000元；五、新创维电器（深圳）有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向深圳市康泰和科技有限公司赔偿损失人民币2600266.3元及利息（利息按照按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，其中本金人民币978225.3元从2013年12月30日起、本金人民币1622041元从2014年1月18日起，均计算至本判决确定的付款之日止）；六、驳回深圳市康泰和科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回深圳市康泰物业管理有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币82109元，由新创维公司负担人民币40000元，由康泰物业公司、康泰和公司负担人民币42109元，受理费康泰物业公司、康泰和公司已预交。
上诉人康泰物业公司、康泰和公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第六项、第七项；2、依法将原审判决第四项改判为：新创维公司向康泰物业公司、康泰和公司赔偿装修损失人民币290495元；3、新创维公司向康泰物业公司、康泰和公司赔偿因新创维公司的违约行为给康泰物业公司、康泰和公司所造成的利润损失计人民币4809755元；4、本案一、二审诉讼费用由新创维公司承担。以上1-3项合计人民币5100250元。事实和理由：
一、一审判决因与康泰物业公司、康泰和公司签订厂房装修《合同书》和收取电缆线、传感器款的主体未进行工商登记，因而只支持了康泰物业公司、康泰和公司的装修损失50000元，认定事实错误。康泰物业公司、康泰和公司承租了创维电子城15#厂房之后，找到深圳市沙井永胜装修队对厂房进行了装修，支出了装修费计人民币290495元。至于装修工程队的工商登记资料问题，原因在于康泰物业公司、康泰和公司自始至终都是从全面认真地履行与新创维公司的租赁协议的角度出发，也出于对新创维公司的信任，康泰物业公司、康泰和公司从未考虑过要找到正规的装修公司对厂房进行装修以便于日后的维权。出于节约成本的考虑，康泰物业公司、康泰和公司只雇请了未经过工商登记的装修工程队对厂房进行装修。但无论如何，康泰物业公司、康泰和公司确已对创维电子城15#厂房进行了装修，确实已实际支出了装修费用290495元，一审判决也对康泰物业公司、康泰和公司对厂房装修的事实予以确认，新创维公司的违约行为致使康泰物业公司、康泰和公司对厂房及宿舍的装修全部作废，新创维公司应赔偿上述人所支出的装修损失290495元。
二、一审判决认定厂房内的宿舍是新创维公司免费交给康泰物业公司、康泰和公司使用，且双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定如新创维公司提前解约，康泰物业公司、康泰和公司仅可要求双倍返还保证金，一审判决错误认定了双方实际履行的租赁协议，认定事实不清。1、两康泰物业公司、康泰和公司的法定代表人刘志斌、康泰和公司与新创维公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》是为了向行政机关办理备案登记，该两份合同并非是双方实际履行的合同。康泰和公司与新创维公司实际是按照双方于2010年9月25日签订的《公明创维电子城物业租赁协议》履行各自的义务。具体体现在：第一，《深圳市房屋租赁合同书》约定的出租厂房面积、月租金标准、月租金总额、租赁期限与客观事实不符，根据双方租赁的实际情况，厂房出租面积实际为19715平方米，月租金标准（含管理费）为13.2元／平方米，月租金总额为260238元，租赁期限为2010年10月15日至2015年10月14日。康泰物业公司、康泰和公司承租厂房之后一直是按照每月260238元的标准向新创维公司缴纳租金，而不是《深圳市房屋租赁合同书》约定的租金标准177450元；第二，新创维公司向康泰物业公司、康泰和公司收取了水电保证金，双方关于该保证金的约定体现在《公明创维电子城物业租赁协议》中，《深圳市房屋租赁合同书》并未对该保证金作出约定；第三，新创维公司于2010年9月27日向上诉入收取租赁保证金，刚好是签订《公明创维电子城物业租赁协议》后的第三天，恰好符合双方在该合同第五条“本合同一经签订，乙方应在三日内向甲方缴纳贰个月租金作为租赁保证金……”的约定，而《深圳市房屋租赁合同书》同样未对此作出约定。可见，康泰物业公司、康泰和公司与新创维公司双方实际履行的是《公明创维电子城物业租赁协议》，与租赁有关的所有要素均体现在该合同中，《深圳市房屋租赁合同书》的签订完全是为了配合行政机关对房屋出租的管理工作，双方并未实际按照该合同享有权利和承担义务。因此，该合同书中所约定的违约责任形同虚设，作不得准，依法应按照《公明创维电子城物业租赁协议》的内容划定各方当事人的违约责任。2、一审判决认定“但宿舍本是新创维公司免费给康泰和公司使用，且新创维公司和康泰和公司、刘志斌签订的（（深圳市房屋租赁合同书》均约定如新创维公司无正当理由单方要求提前解除（终止）合同的，康条和公司可就因此造成的损失请求只是新创维公司双倍退还租赁保证金，并不包含康泰和公司履行合同可能获得的利益”该事实认定严重偏离的事实客观事实。理由如下：首先，宿舍虽然为新创维公司免费出租给康泰物业公司、康泰和公司，但这种免费建立在康泰物业公司、康泰和公司承租了厂房的基础上，即新创维公司将宿舍作为康泰物业公司、康泰和公司承租厂房所额外给予的一种优惠条件免费出租给康泰物业公司、康泰和公司，康泰物业公司、康泰和公司对宿舍也是支付了对价的，对价包含在了每月所缴纳的租金中。如果康泰物业公司、康泰和公司未承租案涉厂房，新创维公司也不可能单独将宿舍免费交给康泰物业公司、康泰和公司使用。因此，康泰物业公司、康泰和公司同样可以将宿舍转租盈利。新创维公司违约，导致康泰物业公司、康泰和公司对承租厂房和宿舍的租户构成违约，需要向租户承担违约责任，同时还要遭受承租与出租厂房之间的利润损失。因此，一审判决将康泰物业公司、康泰和公司从新创维公司处免费承租了宿舍作为不支持康泰物业公司、康泰和公司关于承租与出租厂房的利润损失的诉求，认定事实错误。其次，《公明创维电子城物业租赁协议》第十条之后的“补充条款”第1条约定“合同期内，甲方不得无故单方面毁约，如毁约甲方应加倍返还乙方租赁保证金。”依据该约定，新创维公司违约，须承担向康泰物业公司、康泰和公司双倍返还保证金的违约责任。然而，新创维公司的违约行为给康泰物业公司、康泰和公司造成了巨大的经济损失，双倍保证金不足以弥补康泰物业公司、康泰和公司的损失，甚至可说是杯水车薪。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”新创维公司如果继续履行与康泰物业公司、康泰和公司之间的租赁协议，康泰物业公司、康泰和公司可获得的租金差额，也就是利润可高达人民币4809755元，该利润为康泰物业公司、康泰和公司履行合同后可获得的利益，康泰物业公司、康泰和公司的主张符合法律规定，应予支持。一审判决驳回康泰物业公司、康泰和公司的该项诉求，仅判决新创维公司向康泰物业公司、康泰和公司支付违约金520476元，与法律规定不符，严重损害了康泰物业公司、康泰和公司的合法权益。最后，如前所述，一方面，一审判决认定依据双方的约定，若新创维公司单方解除合同，康条和公司可就因此造成的损失请求只是新创维公司双倍退还租赁保证金，不能主张其他违约损失。另一方面，一审判决又对康泰物业公司、康泰和公司所主张的要求新创维公司赔偿因新创维公司违约行为致使康泰物业公司、康泰和公司对各租户赔偿的装修费、搬迁费、搬迁期间员工工资损失、利润损失、搬迁保险费及康泰物业公司、康泰和公司所支出的诉讼费用等损失的请求予以支持。很明显地，既然认定了康泰物业公司、康泰和公司只能主张新创维公司承担双倍返还保证金的违约责任，又为何判决新创维公司就康泰物业公司、康泰和公司对各租户所造成的损失向康泰物业公司、康泰和公司作出赔偿？难道就康泰物业公司、康泰和公司对各租户所造成的损失向康泰物业公司、康泰和公司作出赔偿不是新创维公司违约责任的一部分？如果答案是否定的，那么，判令新创维公司承担该部分赔偿责任的法律依据又是什么？可见，一审判决所认出的认定与其所作出的判决结果相矛盾。
综上所述，新创维公司单方违约解除租赁协议的行为，致使康泰物业公司、康泰和公司对厂房的装修支出化为乌有，康泰物业公司、康泰和公司可期待的巨额利润也全部落空，新创维公司应对康泰物业公司、康泰和公司的巨额损失作出赔偿。一审判决认定事实错误，证据采信不当，依法应予改判。康泰物业公司、康泰和公司为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款的规定，特提起上诉，请求法院依法查明本案事实，支持康泰物业公司、康泰和公司的上诉请求。
被上诉人新创维公司答辩认为，一、一审判决认定新创维公司违约并要求承担康泰物业公司、康泰和公司相关损失，新创维公司有不同的看法，一审中解除合同的原因是政府的项目的推进，这个责任不应由新创维公司承担。二、一审判决判定新创维公司承担康泰物业公司、康泰和公司与第三人之间判决未履行的逾期利息，这个判定与法律的规定不符，因为这一延迟履行的行为是康泰物业公司、康泰和公司与第三人的履行相关判决的行为，与新创维公司没有关系，因此要求新创维公司承担康泰物业公司、康泰和公司与第三人之间判决履行产生的义务没有法律依据。综上，新创维公司认为康泰物业公司、康泰和公司提出的上诉请求与事实不符，没有法律依据，请求二审驳回康泰物业公司、康泰和公司的全部请求。
原审第三人答辩认为，除了支持康泰物业公司、康泰和公司的上诉意见外，第三人的损失应当由新创维公司直接给付到第三人。
本院经审理查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案《创维公明电子城物业租赁协议》由新创维公司与刘志斌签订，但因新创维公司与康泰和公司于2011年5月5日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，确认涉案房产租赁给康泰和公司使用，故涉案合同的相对方变更为新创维公司与康泰和公司，虽然康泰物业公司将涉案部分房产转租给兴创嘉公司、亿泰公司以及金诺达公司使用，但其与新创维公司没有直接的合同关系，康泰物业公司无权向新创维公司主张违约责任。
新创维公司与康泰和公司之间签订的《创维公明电子城物业租赁协议》《深圳市房屋租赁合同书》未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，应认定为有效，双方均应全面履行。在合同的履行过程中，新创维公司要求提前收回涉案房产，已构成了违约，应当承担相应违约责任。原审判决新创维公司向康泰和公司返还租赁保证金520476元、水电保证金100000元、装修押金10000元，并赔偿损失2600266.3元及利息，因双方当事人未提起上诉，本院对此予以确认。
关于新创维公司应当赔偿的装修款。康泰和公司提供了其与永胜装修工程队签订的两份《合约书》、永胜装修工程队出具的工程款收款收据以及华泰电器成套设备销售中心出具的收取康泰和公司电表款和电缆线、传感器款的收款收据。本院认为，永胜装修工程队和华泰电器成套设备销售中心并没有进行工商登记，康泰和公司亦未提交转账记录或其他证据佐证上述款项的实际发生，故对上述的票据以及合同的真实性无法确认。康泰和公司以此为依据主张装修款，本院不予支持。但康泰和向新创维公司支付了装修押金人民币10000元，原审法院据此认定康泰和公司对涉案厂房、宿舍进行了装修，存在一定的装修损失合理，本院予以认可。关于装修价值的确定，因涉案房产已经拆除，已无法通过评估确定装修价值，原审法院结合康泰和公司的租赁期限，以及涉案房产已经投入使用一段时间，且宿舍系新创维公司免费提供给康泰和公司使用的情形，酌情确定新创维公司应当赔偿康泰和公司装修费用人民币50000元并无不当，本院予以确认。
关于康泰和公司上诉主张的利润损失。本院认为，康泰和公司主张的利润损失系其将涉案房产转租给十二家租户产生的收益，但康泰和公司承租涉案房产后又将其转租给其他十二家租户的行为系商业行为，具有一定的商业经营风险，即便新创维公司继续履行涉案合同，康泰和公司与其他十二家租户的合同能否履行以及如何履行亦具有不确定性，康泰和公司对该十二家租户的租金收益并不能确定获得，其由此主张的利润损失依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人康泰和公司和康泰物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47151元，由康泰和公司和康泰物业公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。