湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）娄中民一终字第915号上诉人（原审被告）易礼仁，居民。上诉人（原审被告）陈小斌（曾用名陈晓斌），居民。以上两上诉人之共同委托代理人唐勇，湖南波月律师事务所律师。被上诉人(原审原告)刘芝红，居民。上诉人易礼仁、陈小斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服冷水江市人民法院(2015)冷民一初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年5月22日，原告欲购买位于冷水江市布溪西路15号第九栋第一单元402号住房一套，经协商，原告刘芝红（乙方）与被告陈小斌、易礼仁（甲方）签订《集资建房协议》。该协议主要内容有：1.刘芝红集资住房一套，建筑面积约102平方米，单价为1370元/㎡，集资住房为一单元住房4楼402房。集资住房首付10万元，待主体建至乙方所建集资房号，盖好预制板，乙方付总房价的80%。房屋竣工乙方留5000元，待房产证、土地使用证办好再交与甲方，房屋其他剩余款全部付给甲方。2.集资住房的房屋产权证、土地使用证、办证费用。乙方应承担契税等其他费用6000元整，多交的费用由甲方全部负责，乙方提供相应资料。每户水电开户费、初装费、增容费由乙方承担。3.房屋主体工程没有质量问题，集资房不能退房，否则，只退总造价的80%。建设方必须从签字之日起在12个月内交房，如不能按时交房，集资方有权退房，并退回全部所交房款，并承担房款10%的违约金。4.本套住房《房产证》、《土地使用证》，甲方应于2012年12月底以前办好交由乙方。如未按时办好两证，甲方每天应付1‰的违约金。此协议还对房屋质量、外窗安装等事宜进行了约定。该协议抬头的建设方为易礼仁、陈晓斌本人签名，集资方刘芝红签名，协议落脚处建设方为陈晓斌（陈小斌）签名，集资方为刘芝红签名。协议签订后当日，原告刘芝红支付被告100000元购房款。2011年9月4日，刘芝红就水电安装费、开户费、大门安装费支付被告6500元。2011年10月16日，原告刘芝红支付被告30000元购房款。2012年下半年，被告将房屋交付给原告刘芝红。2014年7月22日，被告为刘芝红所购买的房屋办理好房屋产权证，产权证号为冷房权证布办字第××号，所有权人刘芝红，建筑面积99.08平方米。被告为刘芝红办好此证后，未及时将该证交予原告，现尚在被告手中，土地使用权证现尚未办理好，故原告诉至法院。另查明，该栋房屋系由易礼仁、陈小斌等人合伙建设。原审法院经审理认为：1.本案合同当事人为易礼仁、陈小斌、刘芝红。李建芳、曹访前并非合同当事人，即使原告所建房屋为李建芳、曹访前、易礼仁、陈小斌四人合建，原告刘芝红也可以根据合同相对性原理，只起诉被告易礼仁、陈小斌，易礼仁、陈小斌、曹访前、李建芳可就合伙事宜另行进行处理。现原告刘芝红不要求追加曹访前、易礼仁作为本案被告参加诉讼，被告易礼仁、陈小斌申请追加此两人作为本案的被告参加诉讼不符合法律规定，不予采纳。2.合同当事人均应遵循诚实信用、全面履行合同约定的原则。本案中，原告刘芝红与被告易礼仁、陈小斌签订的《集资建房协议》，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应严格按约定履行各自的权利义务。合同签订后，被告已将房屋交付给原告，该协议对房屋面积约定并不明确，即约定房屋面积为约102平方米，而房产证上显示房屋的实际面积为99.08平方米，房屋的实际面积应以房产证上所注明的面积为准，即应确定原告刘芝红所购房屋的面积为99.08平方米。被告易礼仁、陈小斌在交付房屋后，还应在合理期限内按约定为原告办理房产证和土地使用权证，现原告向两被告付清大部分购房款，被告却未在合同约定的时间内为原告办理相关产权证书，已构成违约。故原告刘芝红要求两被告为原告办理好位于冷水江市布溪西路15号第9栋第一单元四层402号房的土地使用权证的请求符合法律规定，予以支持。因房屋产权证已实际办理好，故两被告只应交付给原告即可。3.原、被告双方签订的《集资建房协议》约定“待主体建至乙方所建集资房号，盖好预制板，乙方付总房价的百分之八十。房屋竣工乙方留5000元，待房产证、土地使用证办好再交与甲方。房屋其他剩余款全部付给甲方。”原告对该条款的理解为房屋盖好预制板，原告即应支付80%的购房款，而房屋其他剩余款应待被告将房产证、土地使用证办好后原告刘芝红才付清。被告的理解为房屋竣工时原告仅留5000元，剩余房款全部付清。本案中，原告在2011年11月16日前（即房屋盖好前）支付了13万元购房款，在该房屋面积尚未确定的情况下，可视为原告已按协议约定履行了付款义务，后续房款因被告未及时办理好房屋房产证，房屋面积未能确定，要求原告交付除了留5000元外的剩余房款无法计算，故不应认定原告刘芝红在给付房款上有违约行为。关于办证费用6000元的给付时间问题。原、被告双方签订的协议没有明确办证费用6000元的具体给付时间。在协议没有约定、双方又未能及时达成补充协议，合同其他条款也不能明确具体给付时间的情况下，被告可以要求原告给付办证费用，但应当给原告必要的准备时间，并明确向原告提出。从目前证据来看，被告并未书面通知原告给付办证费用，原告又不予认可被告提出的已口头通知，在没有相关证据予以佐证的情况下，对被告提出已通知原告给付办证费用的抗辩主张不予采纳。综上，原告未支付办证费用符合常理，不能认定原告在给付办证费上违反合同约定，故对两被告提出原告刘芝红在此次纠纷中有违约行为的抗辩主张亦不予采纳。根据房产证上的建筑面积和双方的合同约定，原告尚需交付被告购房款和办证费用共计11739.6元（99.08×1370-130000+6000）。原、被告双方签订的协议第十条约定“本套住房《房产证》、《土地使用证》，甲方应于2012年12月底以前办好交由乙方。如未按时办好两证，甲方应付1‰的每天违约金”，该约定已明确被告应在2012年12月底前交付两证，而被告到目前为止没有将房产证交付原告，更没有办理好土地使用证，因此被告的行为已经违反了合同的约定，应当承担违约责任。被告应以原告刘芝红所付房款的1‰再乘以逾期天数来计算违约金，故从2013年1月1日至2015年8月1日的违约金应认定为122460元（130000×1‰×942天），但该违约金明显高于原告所受到的损失，故酌情认定为违约金为24492元。2015年8月以后的违约金不应再予计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告易礼仁、陈小斌于本判决生效之日起10日内将已办好的房产证（产权证号为冷房权证布办字第××号）交付给原告刘芝红，由被告易礼仁、陈小斌于本判决生效之日起30日内为原告刘芝红办理好位于冷水江市布溪西路15号第9栋第一单元402号房的土地使用证并将该证交付给原告刘芝红；二、由被告易礼仁、陈小斌支付原告刘芝红违约金24492元，核减原告刘芝红应支付的购房款和办证费用11739.6元，尚欠12752.4元；上述款项，限本判决书生效之日起10日内付清；如被告未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。三、驳回原告刘芝红的其他诉讼请求。本案案件受理费2921元，由被告易礼仁、陈小斌承担。上诉人易礼仁、陈小斌不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）案涉位于冷水江市布溪布溪社区三组的房屋系由两上诉人与李建芳、曹访前合伙开发建设，四人理应共享收益、共担风险，一审中两上诉人书面申请追加李建芳、曹访前为共同被告参加诉讼，原审法院未予准许，导致原本应由李建芳、曹访前承担的风险由两上诉人承担，侵犯了两上诉人的合法权益，同时原审法院对于两上诉人提出追加被告的申请没有做出书面裁定予以驳回，程序违法。（二）根据《集资建房协议》的约定，房屋竣工被上诉人刘芝红留5000元，待房产证、土地使用证办好再交予两上诉人，其他剩余款全部付清；办证费用和契税由被上诉人刘芝红承担6000元。但被上诉人刘芝红是先收房再补交房款的，办证费用6000元也没有在办证之前支付，在两上诉人垫资为被上诉人刘芝红办好房产证后，被上诉人刘芝红也一直拒不缴纳该费用，因此两上诉人才没有把房产证交付给被上诉人刘芝红。显然被上诉人刘芝红违约在先，原审判决认定两上诉人违约、被上诉人刘芝红不存在违约行为是错误的。（三）《集资建房协议》中没有约定违约金的计算基数，原审判决以被上诉人刘芝红已支付的房款130000元为基数按照日1‰的标准计算违约金没有事实和法律依据，且远远超过了被上诉人刘芝红的实际损失。此外，原审仅判决两上诉人承担违约责任，对被上诉人刘芝红的违约行为不予追究，显失公平，判决诉讼费全部由两上诉人承担亦不合理。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审。被上诉人刘芝红答辩称：（一）两上诉人提出被上诉人刘芝红违约的主张没有事实依据。1.被上诉人刘芝红已于房屋竣工前向两上诉人支付了购房款130000元，由于两上诉人迟迟未能办理好房产证和土地使用证，房屋实际面积无法确定，两上诉人亦未对房屋实际面积进行测量并要求被上诉人刘芝红交纳余款，直到一审中两上诉人拿出房产证，被上诉人刘芝红才知道房屋的实际面积仅有99.08平方米，故两上诉人认为被上诉人刘芝红未足额缴纳房款没有事实依据；2.虽然《集资建房协议》约定被上诉人刘芝红应支付办证等费用6000元，但因双方没有约定支付的时间，被上诉人刘芝红认为应由两上诉人先将证办下来交给被上诉人刘芝红后再交上述费用，最起码也是一手交钱一手交证，但两上诉人一直没有交付两证，也没有向被上诉人刘芝红催讨办证费用，故被上诉人刘芝红也不存在逾期缴纳办证费用的违约行为。（二）根据协议约定，两上诉人应在2012年年底前将两证办好交给被上诉人刘芝红，两上诉人未在约定的时间内交付两证，存在明显的违约行为，原审判决其支付违约金有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。本院认为：上诉人易礼仁、陈小斌与被上诉人刘芝红签订的《集资建房协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。根据本案的相关证据材料，被上诉人刘芝红在2011年11月16日前（房屋盖好前）即已支付绝大部分购房款，因签订协议时房屋面积尚未确定，剩余房款无法计算，同时协议中并未约定办证费用6000元的支付时间，故原审判决认定被上诉人刘芝红在支付购房款和办证费用方面不存在违约行为并无不当。上诉人易礼仁、陈小斌没有在协议约定的时间内将两证办好交付给被上诉人刘芝红，显属违约，应承担相应的违约责任，如根据协议的约定按照1‰每天的标准计算违约金明显偏高，故原审判决在此基础上对违约金予以酌情调整并认定两上诉人应承担的违约金为24492元亦无不当。本案系房屋买卖合同纠纷，案涉《集资建房协议》系被上诉人刘芝红与上诉人易礼仁、陈小斌签订，根据合同的相对性原则，该协议仅对签订的双方有约束力，曹访前、李建芳并非合同的当事人，被上诉人刘芝红亦明确表示不要求追加曹访前、李建芳为被告，故原审法院驳回两上诉人提出的追加曹访前、李建芳为被告的申请亦无不当。此外，原审判决对诉讼费的处理并未显失公平。综上，上诉人易礼仁、陈小斌的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2921元，由上诉人易礼仁、陈小斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  王纲礼代理审判员  王晶晶代理审判员  刘 聪二〇一六年三月十四日代理书记员  刘 琦附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。