广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终967号
上诉人（一审被告）：朱金武，男，1991年8月25日出生，汉族，农民，住陆川县。
委托诉讼代理人：林旺，广西顺运律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陆川县海成房地产开发有限公司，住所地陆川县温泉镇温泉北路沙坡路口。
法定代表人：韦天海，董事长。
委托诉讼代理人：吕德辉，广西华锦律师事务所律师。
上诉人朱金武因与被上诉人陆川县海成房地产开发有限公司（以下简称海成公司）商品房销售合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2017）桂0922民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱金武上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回海成公司要求其支付逾期付款违约金的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，是错误的。海成公司在未经验收合格的情况下违规交房。合同约定的水、电开户费用由其承担属霸王条款，水、电安装费用通常由开发商承担，海成公司与其签订合同时没有提请其注意免除开发商责任，该条款应当无效。海成公司要求其交纳购房款16%的税金作为办理房屋产权证书的前提条件，理由不正当，这是造成其未交纳购房余款的主要原因。另外，海成公司在交房后60天内没有向相关部门报送办理房屋权属登记资料，也是违法的。海成公司违约在先，一审判决认定其违约是不当的。
海成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
海成公司向一审法院起诉请求：一、判决朱金武支付购房款27万元给其公司；2、判决朱金武以欠款27万元为基数，从2014年4月13日起计至结清欠款之日止，按日万分之五支付逾期付款违约金给其公司。
一审法院认定事实：海成公司系经工商管理部门依法登记，领取了工商营业执照和房地产开发资质证书的房地产开发企业。2013年6月9日，朱金武向海成公司交付购房款13万元，购买海成公司投资开发的吉祥小区第六幢602号套房。2014年4月2日，朱金武又交纳了购房款3444元给海成公司。2014年4月5日，海成公司与朱金武签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014-70040号），约定：朱金武购买的商品房为第陆幢602号房（陆层东边套），建筑面积共147.8平方米；其中，套内建筑面积134.72平方米，公共部分与公有房屋分摊建筑面积13.17平方米，每平方米单价2728元，总金额403444元。此价款不包括合同约定的由买受人所承担的相关税费、办证费及水、电开户费；付款方式为2013年6月9日交购房款13万元，余款由买受人按出卖人指定的银行办理按揭贷款付清，买受人承诺在签订本合同后七日内按出卖人和银行的要求提供办理按揭贷款所需的全部资料，并在银行办理完所有按揭手续和交纳按揭贷款的5%保帐金及所需的费用，否则，出卖人视买受人为逾期付款，按本合同第七条追究买受人的违约责任。该合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款，指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同第十一条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后贰年内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房款0.2%向买受人支付违约金；2、因买受人未付清房款、违约金、办证费用、地税、契税或其他买受人原因，致使买受人所购商品房不能在规定期限内取得或不能取得房产所有权证书的，由买受人承担全部责任，出卖人不承担责任。”合同第十九条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起60天内，由出卖人向陆川县房地产管理所申请登记备案。”2014年2月11日，陆川县房地产管理所为海成公司、朱金武办理了商品房合同登记备案手续。商品房合同登记备案后，2014年4月24日，朱金武到陆川县地方税务局交纳了契税。后海成公司通知朱金武到陆川县农村信用合作联社沙坡分社办理余款的按揭贷款手续，但朱金武以未办理好房产证为由，拒绝办理按揭贷款。经海成公司多次催促未果，遂向该院提起诉讼。另查明，2013年6月9日朱金武交付了13万元购房款后，海成公司即将房屋交付给朱金武使用。2013年农历8月份，朱金武已装修入住。
一审法院认为：海成公司与朱金武签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方主体适格，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约严格履行。依照合同约定，朱金武在交付了13万元购房款后，余款由朱金武按海成公司指定的银行办理按揭贷款付清。但朱金武至今未办理，尚欠的购房款27万元亦未支付给海成公司，朱金武的行为已构成违约。按双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款，指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。”海成公司、朱金武对本案合同继续履行并不持异议，故海成公司要求朱金武支付尚欠的购房款27万元并按日支付逾期应付款万分之五的违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，该院应予支持。但逾期付款违约金的起算日期，应以海成公司通知朱金武后，朱金武未依约办理按揭贷款时起算。庭审中，朱金武称海成公司是在朱金武交纳了契税后才通知朱金武办理贷款手续的，海成公司对此也未持异议，而朱金武交纳契税的时间为2014年4月24日，按合同约定，朱金武应当在海成公司通知办理按揭贷款后七日内办妥按揭贷款手续，否则视为逾期，因此，逾期付款违约金的起算日期应当从2014年5月2日起计算。朱金武辩称不同意支付逾期付款违约金没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百六十一条的规定，判决：一、朱金武支付购房款27万元给海成公司；二、朱金武支付逾期付款的违约金给海成公司，计算方法：以27万元为基数，按日万分之五计算，从2014年5月2日起计至付清购房款之日止。
二审中，朱金武提交海成公司于2016年3月30日发给吉祥小区各住户的通知1份，证明海成公司向住户预收房屋总价款16%的办证税费，说明本案的商品房买卖合同中有关办证的约定条款无效。海成公司对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，上述证据反映当事人履行合同的相关事实，但该事实不能作为认定合同效力的依据。
本院二审审理查明，一审判决认定的事实中，除“2014年2月11日，陆川县房地产管理所为原、被告办理了商品房合同登记备案手续”对日期的表述有误，应为“2015年2月11日”外，一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
另查明，海成公司将本案房屋出售并移交给朱金武之前，包括该房屋在内的整个吉祥小区6号楼登记在海成公司名下，领取有陆房权证陆川县字第××号房屋所有权证。本案商品房买卖合同所指的按揭贷款手续，由买受人持其与海成公司订立的商品房买卖合同及其他个人身份资料到陆川县农村信用合作联社沙坡分社即可办理。
本院认为，海成公司将本案房屋移交朱金武占有后，双方于2014年4月5日补订立的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定为有效合同，当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。朱金武负有在签订合同后七日内到指定的金融机构办理按揭贷款或者以一次性付款方式付清购房余款的义务，其履行该义务的顺序先于海成公司履行协助办证义务的顺序。朱金武以其与海成公司存在办证费用争议等事实拒绝支付购房余款，显属不当。朱金武没有按照指定时间去办理按揭贷款手续，致使海成公司没有取得预期房款，已构成违约，应承担违约责任，除应向海成公司支付尚欠的购房款27万元外，还应自逾期之日起按照日万分之五支付逾期付款违约金。综上所述，朱金武的上诉理由不能成立，上诉无理，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由朱金武负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 覃惠健
审判员 江永胜
审判员 梁 坚
二〇一七年九月五日
书记员 黄宝莹