南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2017）桂7102民初531号
原告：广西壮族自治区农业科学院，住所地南宁市。
法定代表人：邓国富，院长。
委托诉讼代理人：谭新雄，广西欧亚嘉华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄忠世，广西欧亚嘉华律师事务所律师。
被告：南宁市南滨停车场，住所地南宁市。
负责人：吴建纳，该停车场个体经营者。
被告：广西建纳投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区。
法定代表人：吴东明，该公司董事长。
被告：吴建纳，男，1957年6月6日出生，汉族，住灵山县。
被告：吴东明，男，1989年11月11日出生，汉族，住灵山县。
被告：南宁市建纳物业服务有限责任公司，住所地南宁市高新区。
法定代表人：吴东明，该公司总经理。
被告：钦州市建纳市场管理有限公司，住所地钦州市�
法定代表人：吴东明，该公司总经理。
以上六被告委托诉讼代理人：黄宇，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
原告广西壮族自治区农业科学院（以下简称广西农科院）诉被告南宁市南滨停车场（以下简称南滨停车场）、广西建纳投资有限公司（以下简称建纳投资公司）、吴建纳、吴东明、南宁市建纳物业服务有限责任公司（以下简称建纳物业公司）、钦州市建纳市场管理有限公司（以下简称建纳管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，于8月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭新雄、黄忠世，被告南滨停车场、建纳投资公司、吴建纳、吴东明、建纳物业公司、建纳管理公司共同委托的诉讼代理人黄宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告南滨停车场、建纳投资公司将位于***号的土地及地上建筑物、附属设施返还给原告；2.被告南滨停车场、建纳投资公司支付租金至实际交回租赁物之日止，暂计至2017年5月22日租金总额为4115755.5元；3.被告南滨停车场、建纳投资公司支付滞纳金至清偿全部债务止，暂计至2017年5月22日滞纳金总额为1261534.7元；4.被告南滨停车场、建纳投资公司支付相关税费至清偿全部债务止，暂计至2017年5月22日相关税费188250元；5.被告南滨停车场、建纳投资公司支付违约金至清偿全部债务止，暂计至2017年5月22日违约金1113108.04元；6.被告南滨停车场、建纳投资公司赔偿原告经济损失即律师代理费196000元（以上金钱债务合计为6874648.24元，计算清单附后）；7.被告吴建纳、吴东明、建纳物业�司、建纳管理公司对上述债务承担连带清偿责任；8.确认原告对依法处置钦州市钦南区*（命名为钦州市建纳农贸市场）的土地及地上建筑物的经营权、使用权、所有权等用益权、财产权所得款项享有优先受偿权；9.本案诉讼费由六被告负担。事实和理由：2011年12月30日，原告作为甲方与被告南滨停车场作为乙方签订场地合作经营协议，约定：甲方将位于南宁市占地面积约60亩的经营场所（场所内有临街铺面、商场、餐馆、房屋及各种经营项目的建筑、构筑物等地上附属物）整体出租给乙方经营；合同期限从2012年1月1日起至2016年12月31日止。上述协议期限届满后，原告与南滨停车场等各方对上述协议的后续事宜经协商，于2016年12月28日达成了会议纪要；2017年1月24日，为执行会议纪要，原告作为甲方，南滨停车场、建纳投资公司作为乙方，吴建纳、吴东明、建纳物业公司�建纳管理公司作为丙方，签订了过渡期租赁合同，约定：1.甲方将其自有的、位于南宁市的经营场所整体出租给乙方；2.合同期限为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；3.合同租赁期内，乙方应交租金、税费总额为6868200元/年，其中租金为6491700元/年，税费为376500元/年，租金及相应税费均按半年支付，先交付后使用，但2017年上半年的租金以及原欠相应税费等合计6528100元、允许乙方推迟到2017年3月31日前交纳；4.乙方之前拖欠租金本金、滞纳金应在2017年3月31日前全部付清给甲方，滞纳金的计算按拖欠金额每年4.35%计算，截止2017年3月31日为125万元，乙方按照约定足额付清的、可减免30%，不能按时足额付清的、则不予减免；5.丙方吴建纳、吴东明、建纳物业公司、建纳管理公司为乙方履行合同及会议纪要的义务承担连带担保责任；6.乙方有下列情形之一的，视�根本违约：……未能按时交纳租金及税费……；7.乙方根本违约的，甲方有权立即提前终止本合同，收回租赁标的物；8.乙方违约的，不仅要承担违约金（违约金的计算方法为乙方所欠资金总额的20%），还应当另行赔偿甲方因解除合同所遭受包括但不仅限于直接损失、间接损失以及甲方替乙方对分租商户承担的责任、甲方为维护自己合法权益而支出的差旅费、诉讼费、调查取证费、律师费等所有费用。根据过渡期租赁合同约定，被告南滨停车场、建纳投资公司应于2017年3月31日前支付租金、滞纳金及相应税费等合计6528100元，但二被告至今仅支付61万元。因被告长期拖欠租金、滞纳金及相应税费，严重损害原告的合法利益，使原告签订的合同目的无法实现，且根据合同约定，被告已属根本违约。原告于2017年4月27�向各被告送达了关于自2017年5月5日起解除过渡期租赁合同的通知，合同解除后被告南滨停车场、建纳投资公司应立即将租赁标的物交回给原告并支付租金、滞纳金及相应税费等，而被告吴建纳、吴东明、建纳物业公司、建纳市场管理公司作为连带担保人依法应对上述金钱债务承担连带清偿责任，而被告建纳物业公司、建纳管理公司以钦州市钦南区*（命名为钦州市建纳农贸市场）的土地及地上建筑物的经营权、使用权、所有权等用益权、财产权做担保，原告对处置该担保权益所得款项享有优先受偿权。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告南滨停车场、建纳投资公司、吴建纳、吴东明、建纳物业公司、建纳管理公司辩称：1.广西农科院授权被告将案涉土地的土地用途变更为商业用地。政府也出具相关土地变性文件�同意将土地用途变更，被告也完成了相关的土地变性立项等手续。若原告信守承诺，给予被告3-5年合作期，被告愿向广西农科院交付相关费用；2.合同签订之后，被告已经交纳费用4102.8万元，该费用超过在2011年根据场地合作经营协议约定所需缴纳的收益金总额；3.原告要求支付租金时还要求支付违约金，但案涉场地合作经营协议实际上不是租赁协议，是合作协议，并由原告交给建纳投资公司使用，由于涉及改变案涉土地用途，该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第4、12条的规定，在法律上是无效的；而且合同约定原告收取的固定收益金属于保本条款，应当认定无效；请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2011年12月30日，原告广西农科院（甲方）与被告南滨停车场（乙方）签订了场地合作经营协议，约�：第一条：经营场地占地面积约60亩，场地内有临街铺面、商场、餐馆、房屋及各种经营项目的建筑、构筑物等地上附属物；第三条：经营场地交由乙方经营、维护并负担完全责任，乙方按约定支付给甲方经营收益金；第四条：合同期限从2012年1月1日起至2016年12月31日止；第八条：1、乙方支付第一年收益金标准为576.8万元，下一年的收益金在上一年的基础上逐年递增3%，即2012年576.8万元，2013年594.1万元，2014年611.9万元，2015年611.9万元，2016年630.26元。合同签订后，原告将案涉场地交给被告经营，但被告从2013年开始拖欠应付租金及相应税费。为解决被告南滨停车场拖欠租金、资产处置与租赁期限届满过渡等相关问题，2016年12月28日，广西农科院与南滨停车场、建纳投资公司达成会议纪要，确认：（1）南滨停车场项目包括并不仅限于土地使用权、地上物权、市场经营�无争议，归属广西农科院；（2）双方签署的场地合作经营协议实际上是租赁合同，不存在任何法律层面的合作性质；（3）截止2016年12月28日，被告共拖欠原告租金、费用的数额为9218000元；滞纳金、违约金将根据原合同计算出总额以后适当减免；（4）原合同到期后，在被告按照承诺如期向原告支付欠款的前提下，原告给予被告一年的过渡经营期（其中2017年1月1日至9月30日为正常过渡经营期，10月1日开始为该项目平稳提交政府公共平台重新确定经营主体的期间，在此期间之内双方均给予积极配合）。2017年1月24日，原告作为甲方和被告南滨停车场、建纳投资公司作为乙方，吴建纳、吴东明、建纳物业公司、建纳管理公司作为丙方签订过渡期租赁合同，约定：第一条2.乙方在本合同之前拖欠甲方的租金本金、滞纳金应在2017年3月31日前全部付清给甲方；且该项清偿责任包含在本合同第七条履约担保范围内，乙方建纳投资公司对此承担共同清偿责任。其中，上述滞纳金的计算按拖欠金额的每年4.35%计算，依此计算截止2017年3月31日的滞纳金数额为125万元；在乙方按照上款约定时间足额付清给甲方的前提下，甲方给予乙方滞纳金30%的减免，即乙方实际支付滞纳金875000元；如乙方不能按时足额付清，则不予减免；第二条租赁物及其交付。租赁物是指根据甲、乙双方场地合作经营协议的约定，属于甲方所有的、包括土地使用权、合同期间所形成的地上建筑物、附着物以及现有经营场所经营权。2017年1月1日即为租赁物的交付日，乙方需按现状对租赁物依照本合同约定进行经营、使用；第三条合同期限为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；第四条过渡期租金标准及支付方式。本合同过渡租赁期内，乙方应交租金、税费总额为6868200元/年，其中租金为6491700元/年，税费为376500元/年，租金及相应税费均按半年支付，先交付后使用，即2016年12月31日前交2017年上半年的租金及相应税费，2017年6月15日前交2017年下半年的租金及相应税费；但是，考虑到乙方企业岁末年初资金紧张，2017年上半年的租金以及相应税费的交付时间可以推迟到2017年3月31日前交纳；即2017年3月31日前交2017年上半年的租金、滞纳金及相应税费等合计6528100元，2017年6月15日前交2017年下半年的租金及相应税费合计3434100元；第七条履约担保1.乙方两个承租主体对本合同及会议纪要约定的义务均承担连带责任。2、丙方全体担保人为乙方履行本合同及会议纪要约定义务而共同提供连带保证担保。3.担保人建纳物业公司为乙方履行本合同及会议纪要而再提供项目担保，担保物为：建纳物业公司与钦州市建筑材料厂于2012年8月签订的、关于钦州市钦�区《土地合作开发合同》中，建纳物业公司所享有的一切合同权利，以及该项目中形成的、归属于建纳物业公司所有的建筑物、地上附着物、设施所有权；乙方保证其提供的担保物真实存在、不存在任何权利负担或瑕疵。建纳物业公司应当在本合同签订时一并提供上述担保项目的有关资料复印件作为本合同的附件（包括但不仅限于：项目批文、土地合作开发合同、国有土地使用证、地上建筑物的准建手续、付款凭证，并核对原件（如有）无误，由乙方签署“与原件核对一致”字样。4.本条约定的上述担保方式，担保期间均为相关债务履行期届满起两年；担保范围均包含租金、税费、违约金、滞纳金，以及甲方替乙方对分租商户承担的责任、甲方为维护自己合法权益而支出的差旅费、诉讼费、调查取证费、律师费等所有费用，以及本合同第�条第2项的责任。5.甲方有权在本条约定的两种担保方式中自行选择实现担保权的顺序。第八条违约处理l.乙方有下列情形之一的，视为根本违约：未按时交纳租金及税费的，或未能按照本合同第六条第2项约定时间完成水电过户手续的……乙方根本违约的，甲方有权立即提前终止本合同，收回租赁标的物，包括收回市场水、电设施及地上建筑物、附着物等，且无需支付本合同第六条第5项的水电设施补偿款；乙方必须无条件给予相应配合。2、乙方违约的，不仅要承担违约金（违约金的计算方法为会议纪要涉及乙方所欠资金总额的20%），还应当另行赔偿甲方因解除合同所遭受的包括但不仅限于直接损失、间接损失以及甲方替乙方对分租商户承担的责任、甲方为维护自己合法权益而支出的差旅费、诉讼费、调查取证费、律师费等所有费用。�十一条附则1.各方2016年12月28日达成并签署的会议纪要，以及原场地合作经营协议中与本合同及会议纪要不冲突的內容，均构成本合同的有效组成部分。被告于2016年12月30、31日分别支付了670万、30万元的全部税费及部分租金。2017年1月24日，建纳物业公司以及建纳管理公司向广西农科院出具担保函，自愿提供连带保证担保，并以该两公司与钦州市建筑材料厂合作经营中、该两公司所享有的钦州市钦南区（命名为钦州市建纳农贸市场）的土地及地上建筑物的经营权、使用权、所有权等用益权、财产权作为担保。2017年4月10日，被告向原告支付租金61万元。2017年4月28日，原告通过顺丰快递方式向被告送达解除合同通知书，自2017年5月5日起解除过渡期租赁合同。
另查明：广西农科院的土地的有关情况如下：土地证号：南宁国用(20**）第4***4�；用途：科研设计用地；权属性质：国有使用权；使用权类型：划拨。案涉土地上的有关临时仓库、临时农业用房办理了建设工程规划许可证。2002年10月10日，南宁市城北区发展计划局同意广西农科院兴建停车场工程立项。2014年1月13日，南宁市塘分局针对广西农科院将位于（建纳市场）的国有划拨土地使用权出租给建纳公司作为经营性用地，要求广西农科院自接到本通知之日起15天内持租赁合同（复印件）到南宁市塘分局办理有关缴款手续。2017年1月20日，广西壮族自治区财政厅同意广西农科院出租位于南宁市的纳建农贸市场所属地块及其土地上房屋建筑物对外公开招租。庭审中被告主张双方约定的违约金过高、并请求予以调整。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：场地合作经营协议、会议纪要、过渡期租赁合同、担保函、解除合同通知书、顺丰快递回执、民商法律事务代理合同、广西壮族自治区财政厅关于同意广西农业科学院出租国有资产的复函【桂财资函(20**)**号】、南宁市塘分局关于提供租赁合同的函、关于同意区农业科学院兴建停车场工程立项的批复（北发计字[20**]**号）、建设工程规划许可证（城北）20**临建字第***、***、*、***、***号、南宁国用(20**）第4***4号土地使用证、转账凭证、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、场地合作经营协议是否是租赁合同；二、场地合作经营协议、过渡期租赁合同是否有效。
关于场地合作经营协议是否是租赁合同的问题。本院认为，认定合同的性质应根据合同的内容而非合同的名称进行认定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故租赁合同的本质是出租人通过将租赁物的使用权交付给他人使用，他人支付一定费用的合同。本案中，原、被告签订的场地合作经营协议，形式上约定双方合作经营场地，但实际上原告将案涉场地交由被告经营，原告并没有经营管理、仅是收取固定费用，即租金。何况原被告双方达成的会议纪要中确认双方签署的场地合作经营协议实际上是租赁合同，不存在任何法律层面的合作性质，被告辩称案涉合同是合作合同及原告收取固定的收益系保底条款无效，无事实和法律依据，本院不予支持。故本院认定场地合作经营协议是租赁协议。
关于场地合作经营协议、过渡期租赁合同是否有效的问题。本院认为，场地合作经营协议、过渡期租赁合同是有效的。理由如下：第一、虽然原告广西农科院使用的土地是以划拨方式取得的国有土地，该地用途为科研设计用地，但是广西农科院将案涉土地及地上附属物出租给原告，是得到南宁市塘分局、广西壮族自治区财政厅的批准的；第二、被告在另案中的诉求是要求继续履行案涉合同并且被告实际经营案涉场地多年，现又主张案涉合同无效，违背诚实信用原则；第三、参照《南宁市国有划拨土地使用权出租管理办法》的有关规定，该规定并没有否认南宁市国有划拨土地使用权出租合同的效力。故本院认定案涉合同合法有效。
原告广西农科院已经按约定将涉案场地交给被告使用，但被告拖欠原告租金、税费等费用数额巨大，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责�。鉴于案涉合同已经约定被告未按时交纳租金及税费的行为属于根本违约，根据合同法第九十三条第二款的规定，原告有权提前解除合同。鉴于原告于2017年4月28日通过顺丰快递方式向被告送达解除合同通知书，自2017年5月5日起解除过渡期租赁合同，故本院根据合同法第九十六条第一款“合同自通知到达对方时解除”的规定，确认双方于2017年1月24日签订的过渡期租赁合同于2017年5月5日解除。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉租赁合同已经解除，故原告要求被告南滨停车场、建纳投资公司将位于南宁市大学东路174号的土地及地上建筑物、附属设施返还原告的诉讼请�于法有据，本院予以支持。
被告南滨停车场、建纳投资公司欠缴租金和税款的行为已构成违约，根据合同法第一百零七条的规定，被告南滨停车场、建纳投资公司应承担支付租金、税费等违约责任。租金的计算如下：鉴于被告南滨停车场、建纳投资公司在会议纪要中确认了截止2016年12月28日，欠租金及相关税费等费用共计9218000元，被告于2016年12月30、31日共支付了原告700万元的全部税费及部分租金，故2016年尚欠租金2218000元（9218000元－7000000元）。鉴于案涉合同于2017年5月5日解除，从2017年1月1日至5月4日共124天，在此期间的租金为2205399.45元（6491700元／年÷365日×124天），扣除两被告于2017年4月10日支付的租金61万元，故两被告2017年尚欠的租金为1595399.45元（2205399.45元－610000元），故被告南滨停车场、建纳投资公司应支付原告租金3813399.45元（2218000元＋1595399.45元）。税费的计算如下：案涉租赁合同已经约定2017年税费376500元／年，故2017年上半年相关税费为188250元（376500元÷2），故被告南滨停车场、建纳投资公司应支付原告税款188250元，之后的税费按照过渡期租赁合同的约定数额计算至被告南宁市南滨停车场、广西建纳投资有限公司返还租赁物之日止。
根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，合同的解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。鉴于案涉合同解除后，被告�滨停车场、建纳投资公司一直占用案涉土地及地上附着物经营，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告南滨停车场、建纳投资公司应向原告支付占有使用费（占有使用费的计算参照过渡期租赁合同的年租金6491700元，自2017年5月5日起计算至被告返还租赁物之日止）。
案涉合同已经约定了拖欠缴纳租金等费用需要缴纳滞纳金，滞纳金的计算按拖欠租金的年利率4.35%计算，并没有违反法律规定，故原告的该诉请于法有据，本院予以支持。鉴于过渡期租赁合同已经确定截止2017年3月31日的滞纳金数额为125万元及租金、滞纳金必须在该日前付清的事实，从2017年4月1日至5月4日共34天，2017年尚欠租金1595399.45元，故截止5月4日，原告尚欠滞纳金1256464.65元（1250000元＋1595399.45元×4.35%÷365天×34天），2017年5月5日合同解除之后的滞纳金计算，以1595399.45元为基数，自2017年5月5日起，按中国人民银行的同期同类贷款的银行利率计算至被告实际履行完毕之日止。
关于违约金的问题。被告南滨停车场、建纳投资公司迟延交付租金，已经构成双方合同约定的重大违约，应向原告支付违约金。违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。虽然原告与被告于合同中约定的所欠租金总额的20%作为违约金，但未提供证据证明其损失为所欠租金总额的20%，故被告主张双方约定的违约金过高、并请求予以调整，本院予以支持。结合诉争合同的履行情况、被告拖欠租金数额巨大的主观过错，并根据公平原则和诚实信用原则及被告于2017年4月10日支付最后一笔租金61万元的事实，本院酌定以所欠租金3813399.45元为基数，以中国人民银行同期同类贷款银行的贷款利率上浮30%自2017年4月11日起计算至被告返还租赁物止。
鉴于案涉过渡期租赁合同已经约定被告如违约要赔偿原告的律师费，该约定被告是知道并可以预期的。且原告主张的诉讼标的总额为6678648.24元，原告主张的律师费196000元并未违反《广西壮族自治区律师服务费收费管理实施办法》的收费标准，并有民商法律事务代理合同证明，且属确定的费用，故本院予以支持。
关于被告吴建纳、吴东明、建纳物业公司、建纳管理公司对上述债务是否承担连带责任的问题。本院认为，根据过渡期租赁合同第七条第2项的约定，被告吴建纳、吴东明、建纳物业公�、建纳管理公司已经承诺作为担保人对债务承担连带责任，根据《中华人民共和国担保法》第六、十二、二十一条的规定，被告吴建纳、吴东明、建纳物业公司、建纳管理公司对上述债务承担连带责任。
关于原告对处置钦州市建纳农贸市场的土地及地上建筑物的经营权、使用权、所有权等用益权、财产权所得款项是否享有优先受偿权的问题。本院认为，由于原被告并未提供农贸市场的土地及地上建筑物的土地证、房产证等证书，双方在约定抵押财产时也未明确相应的财产详细情况，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十六条第一款“抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。”的规定，且原被告在一审辩论终结前亦未能明确抵押财产，属对抵押财产约定不明，故本院认定该抵押不成立，对原告的该项诉请本院不予支持。
关于是否存在原告委托被告办理土地变性及项目升级改造后给予被告20-25年的经营期的问题。本院认为，鉴于原告否认该事实的存在，被告亦提不出充分的证据证实其主张，理应承担举证不能的后果，故对被告的该抗辩，本院不予采信。
关于被告是否交纳租金及税费等4102.8万元的问题。本院认为，从被告提供的转账清单所列转账数额来看，部分转帐是发生在签订场地合作经营协议之前，部分转账并没有转账单据，在原告否认的情况下，被告应承担举证不能的后果，故对被告的该抗辩，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条第一款、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：
一、被告南宁市南滨停车场、广西建纳投资有限公司将土地（土地证号：南宁国用(20**）第4***4号）及地上建筑物、附属设施返还原告广西壮族自治区农业科学院；
二、被告南宁市南滨停车场、广西建纳投资有限公�支付原告广西壮族自治区农业科学院租金3813399.45元及占有使用费（占有使用费参照过渡期租赁合同约定的年租金总额6491700元，自2017年4月11日起计算至被告南宁市南滨停车场、广西建纳投资有限公司返还租赁物之日止）；
三、被告南宁市南滨停车场、广西建纳投资有限公司支付原告滞纳金1256464.65元（2017年5月5日之后的滞纳金，以1595399.45元为基数，自2017年5月5日起，按中国人民银行的同期同类贷款的银行利率计算至被告实际履行完毕之日止）；
四、被告南宁市南滨停车场、广西建纳投资有限公司支付原告广西壮族自治区农业科学院税款188250元，之后的税款按照过渡期租赁合同的约定的数额计算至被告南宁市南滨停车场、广西建纳投资有限公司返还租赁物之日止；
五、被告南宁市南滨停车场、广西建纳投资有限公司支付原告广西壮族自治区农业科学院违约金（以3813399.45元为基数，以中国人民银行同期同类贷款银行的贷款利率上浮30%自2017年4月11日起计算至被告返还租赁物止）；
六、被告南宁市南滨停车场、广西建纳投资有限公司赔偿原告广西壮族自治区农业科学院律师代理费196000元；
七、被告吴建纳、吴东明、南宁市建纳物业服务有限责任公司、钦州市建纳市场管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任，清偿后可以向被告南宁市南滨停车场、广西建纳投资有限公司追偿；
八、驳回原告广西壮族自治区农业科学院的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起�日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费29965元（已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告广西壮族自治区农业科学院负担5993元、被告南宁市南滨停车场、广西建纳投资有限公司、吴建纳、吴东明、南宁市建纳物业服务有限责任公司、钦州市建纳市场管理有限公司负担23972元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审判员 杨 斌
二〇一七年八月二十二日
书记员 蒙美丞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
第五十六条抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行�。