河北省沧州市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第1382号
原告（反诉被告）朱湘成，男，汉族，1956年8月1日生，住沧州市运河区。
委托代理人孙强，河北海岳律师事务所律师。
被告沧州市凯德房地产开发有限公司，住所地沧州市新华区解放东路新华区钢窗厂西侧，组织机构代码：77619600-4。
法定代表人王秀行，该公司董事长。
委托代理人王云琦，该公司办公室主任。
委托代理人赵长松，河北衡泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）王德江，男，汉族，1975年8月17日生，住沧县。
委托代理人黄平河、黄大朋，沧州市和平法律事务所法律工作者。
原告（反诉被告）朱湘成诉被告沧州市凯德房地产开发有限公司、被告（反诉原告）王德江财产损害赔偿纠纷一案，本院于受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱湘成（以下简称原告朱湘成）委托代理人孙强，被告沧州市凯德房地产开发有限公司（以下简称凯德房地产）委托代理人王云琦、赵长松，被告（反诉原告）王德江（以下简称被告王德江）委托代理人黄平河均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱湘成诉称，2010年12月26日，被告沧州市凯德房地产开发有限公司与被告王德江签订房屋拆迁补偿协议（拆协字第362号），其依据是被告王德江持有的一份本案所涉房屋的买卖协议，该买卖协议已经沧州市新华区人民法院（2011）新民初字第532号民事判决书确认无效，拆协字第362号房屋拆迁补偿协议经河北省沧州市中级人民法院（2014）沧民终字第103号民事判决书确认无效。原告认为，二被告非法拆除原告房屋的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告之利益，现诉至法院，请求判令二被告赔偿原告损失96万元。
被告凯德房地产辩称，从损害赔偿角度讲，原告并非被拆迁房屋的所有权人，无权提起该诉讼，且被告凯德房地产公司也无任何侵权行为。从不当得利角度讲，本案如能确定被拆迁房屋的所有权人，应由不当得利人（即被告王德江）直接向所有权人返还不当得利。
被告王德江辩称，一、原告不是获得该房屋全部拆迁补偿价值的主体；二、原告应当就房屋买卖合同无效承担过错责任；三、原告应当向被告王德江承担缔约过失责任，应当赔偿被告因协议无效所产生的可得利益损失。
反诉原告王德江诉称，2004年7月16日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖协议，约定反诉被告将小赵庄粮站南侧一处房屋买与反诉原告，房产交易金额为10万元。协议签订后，反诉原告支付了价款，并从2004年一直居住在该房屋。后因该房屋拆迁补偿反诉原告与反诉被告发生纠纷，经沧州市新华区人民法院（2011）新民初字第532号民事判决书认定房屋买卖协议无效，经沧州市中级人民法院（2014）沧民终字第103号民事判决书认定房屋拆迁补偿协议无效。虽然两份协议先后被法院确认为无效，但房屋拆迁补偿协议是因房屋买卖协议无效而丧失签订的基础和依据的，且房屋买卖协议被认定无效的依据是房屋土地使用权是反诉被告单位所有，反诉被告未取得房屋的所有权而违反了国家的强制性规定，而非当事人双方意愿问题。但是，现房屋买卖协议被认定为无效，反而反诉原告必然将产生损失。签订房屋买卖协议时，基于亲属关系，反诉原告真诚的相信反诉被告能够为反诉原告过户，并从2004年一直在该房屋居住。故反诉原告认为，反诉被告在签订房屋买卖协议过程中存在重大过错，应当承担缔约过失责任。在2004年反诉原告支付了10万元购房款，产生了事实上的负担行为，若反诉原告不买反诉被告的房屋，用此10万元购买同地段或者类似的房屋，都必然产生升值，这是可以预料到的。故反诉原告请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告可得利益损失96万元。
反诉被告朱湘成辩称，朱湘成、曹绪英在与王德江的房屋买卖合同中不存在任何过错，王德江对涉案房产没有土地证，土地使用权属于粮油公司所有应当是知晓的，所以导致合同无效的原因并非我方过错。在买卖合同的签订及履行中，王德江对于房屋不能过户的问题是清楚的。拆迁房屋所得利益应当归属我方，王德江主张的可得利益损失没有依据，综上请求驳回反诉原告王德江的反诉请求。
经审理查明，原告朱湘成与曹绪英系夫妻关系，2004年7月16日，曹绪英（卖方）与被告王德江（买方）签订买卖房产协议，协议内容为“卖方愿将坐落在新华区小赵庄粮站南侧平房卖于买方。房产具体情况如下：房产有北房三间、南房三间和院子一个。北房东西长12米，南北宽7米；南房东西长12米，南北宽4米；院子东西长12米，南北宽5米，房产总占地面积12×16平方米。买卖双方经商定，房产交易金额为10万元整，付款期限及方式双方另行商定，同时今后房屋所有权证由卖方负责为买方办理。买卖双方本着平等、自愿的原则达成协议，并特立此据，签字有效。该协议一式两份，买卖双方各持一份。”，该协议卖方签章为曹绪英，买方签章为王德江，中间人签章为韩金标。被告王德江购买上述房产后，一直在该房产中居住。2010年12月26日被告凯德房地产与被告王德江签订拆协字第362号房屋拆迁补偿协议，补偿补助金额总计699838元。以上事实有买卖房产协议、房屋拆迁补偿协议予以证实。
2011年原告朱湘成及其妻子曹绪英作为原告将被告王德江诉至本院，要求确认2004年7月16日曹绪英与被告王德江签订的买卖房产协议无效，本院于2011年11月2日作出（2011）新民初字第532号民事判决书，认定曹绪英与被告王德江签订的买卖房产协议书违反了法律强制性规定，应属无效，故确认曹绪英与被告王德江于2004年7月16日所签订的买卖房产协议无效。以上事实有本院（2011）新民初字第532号民事判决书予以证实。
2013年原告朱湘成及其妻子曹绪英作为原告将被告王德江、被告凯德房地产诉至本院，要求确认二被告所签订的拆协字第362号房屋拆迁补偿协议无效。本院于2013年10月25日作出（2013）新民初字第171号民事判决书，判决被告凯德房地产与被告王德江签订的拆协字第362号房屋拆迁补偿协议无效。该判决作出后，被告凯德房地产、被告王德江均不服上诉至沧州市中级人民法院，2014年2月12日，沧州市中级人民法院作出（2014）沧民终字第103号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实有本院（2013）新民初字第171号民事判决书、沧州市中级人民法院（2014）沧民终字第103号民事判决书予以证实。
2014年4月1日，沧州市粮油购销供应公司出具证明，内容为“1997年，我公司前任领导班子决议，在小赵庄粮站院内分给本单位职工曹绪英宅基地一块让其自己建房，并按照公司的规定收取了一定的费用，宅基地东西12米，南北16米，面积192平方米。当时还分给刘树起、赵明、张国明、李保利、刘振智、张杰等职工宅基地各一块让其自己建房。土地所有权归公司所有，未给职工办理土地变更手续。在拆迁补偿过程中，房屋及土地补偿款均由职工曹绪英本人办理，归其所有，公司不再做追偿。”另据曹绪英向本院提交的申请书证实，其对本案原告朱湘成的诉讼请求及事实理由均知晓，该案亦是其真实意思的表示。
本院认为，原告朱湘成主张被告凯德房地产非法拆除其房屋，应赔偿其损失，因被告凯德房地产在拆迁过程中已经取得拆迁许可，其在与被告王德江签订拆迁补偿协议时，被告王德江持有买卖房产协议且涉案房产由其实际居住使用，故被告凯德房地产在拆迁涉案房产过程中并不存在过错，原告朱湘成主张由被告凯德房地产赔偿其损失于法无据，本院不予支持。因涉案房产拆迁补偿款已由被告王德江领取，原告朱湘成应向被告王德江主张权利。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。曹绪英与被告王德江签订的买卖房产协议已被本院生效判决确认为无效，故被告王德江因该协议取得的房产以及曹绪英所取得的房价款10万元，均应当予以返还，现该房产已拆迁无法返还，故被告王德江应根据法律规定参照房价款10万元折抵补偿。对于原告朱湘成所主张的侵权损失，以及被告王德江所主张的可得利益损失，实为因房屋买卖协议无效各方所受损失，对此应区分合同双方在签订过程中的过错，并确定损失的性质和范围。因曹绪英与被告王德江签订的买卖房产协议中明确约定“今后房屋所有权证由卖方负责为买方办理”，现该房产在拆迁时原告朱湘成及其妻子曹绪英非但未为被告王德江办理房屋所有权证，却在该房产取得拆迁利益后要求确认买卖房产协议无效，其显然违反了诚实信用原则，且明知其处分的房产范围内的土地使用权属于沧州市粮油购销供应公司；而被告王德江作为买受人在明知该房产尚未办理权属登记，土地权属不明的情况下，仅出于对对方信任而签约购买；综合分析，双方的过错或过失，原告朱湘成与被告王德江应按6：4的比例承担责任。
对于被告王德江所主张的可得利益损失，实为信赖利益的损失，应属缔约上的过失责任范畴。作为信赖利益损失，是指一方因信赖合同的成立和生效，但因合同的不成立和无效的结果所蒙受的损失，该损失包括间接损失。间接损失是指一方丧失与第三人另行订立合同机会所产生的损失。在本案中表现为，自双方签订买卖协议至签订房屋拆迁补偿协议期间诉争房产的增值损失。被告王德江与被告凯德房地产签订的房屋拆迁补偿协议中装修及附属物评估金额31169元、搬迁补助费3082元、产权调换临时安置补助费55469元、移机费1740元共计91460元属于被告凯德房地产对房屋实际居住人即被告王德江的补偿，另外证载土地评估金额288900元、上浮金额72225元、房屋总评估值157894元、房地产奖励金额39359元共计558378元属于对房屋产权人的补偿，扣除该房屋原价值即购房款10万元后，应按照4：6的比例有原告朱湘成与被告王德江分别享有，故原告朱湘成应得部分为183351.2元，该部分应由被告王德江予以返还。
根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十二条、第五十八条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、被告王德江（反诉原告）于本判决生效后十五日内返还原告朱湘成（反诉被告）183351.2元。
二、驳回原告朱湘成（反诉被告）对被告沧州市凯德房地产开发有限公司的诉讼请求。
三、驳回被告王德江（反诉原告）的反诉请求。
本案本诉受理费13400元，由被告王德江（反诉原告）承担2338元，由原告朱湘成（反诉被告）承担11062元；反诉受理费6700元，由被告王德江（反诉原告）承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 李英杰
代理审判员 顾 峥
代理审判员 回海峰
二〇一六年四月十四日
书 记 员 李亚男