江苏省无锡市惠山区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）惠行初字第00065号
原告姜某。
法定代理人姜理文。
委托代理人张华（受姜某的特别授权委托），江苏仁勤律师事务所律师。
被告无锡市国土资源局，住所地无锡市滨湖区新金匮路1号。
法定代表人吴春林，该局局长。
委托代理人万孝红（受无锡市国土资源局的特别授权委托），该局工作人员。
委托代理人彭鹏飞（受无锡市国土资源局的特别授权委托），江苏瑞莱律师事务所律师。
第三人陈海燕。
第三人周汉荣。
第三人南京银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市梁溪区人民中路220号1-4楼。
法定代表人徐腊梅，该分行行长。
委托代理人毛芸（受�京银行股份有限公司无锡分行的特别授权委托），该行员工。
原告姜某诉被告无锡市国土资源局不服房屋登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2015年12月23日受理，并依法组成合议庭。姜某以原无锡市惠山区住房保障和房产管理局为被告提起诉讼，后变更被告为无锡市国土资源局。姜某列陈海燕为第三人，本院认为南京银行股份有限公司无锡分行（以下简称南京银行无锡分行）、周汉荣与本案的处理亦存在法律上的利害关系，追加其为第三人。本院于2016年2月25日公开开庭审理本案，原告姜某的法定代理人姜理文、委托代理人张华，被告无锡市国土资源局的委托代理人万孝红、彭鹏飞，第三人陈海燕，第三人周汉荣，第三人南京银行无锡分行的委托代理人毛芸到庭参加庭审。本案现已审理终结。
2014年5月26日，第三人陈海燕申请房屋所有权转移登记，将无锡市惠山区奥林匹克花园158号1003号房屋中原告姜某占有50%的房产份额赠与陈海燕。同年6月3日，原无锡市住房保障和房产管理局准予该登记。
原告姜某诉称，2005年6月24日姜理文与陈海燕办理结婚登记手续，2008年3月3日生育一子即姜某。2012年3月12日姜理文与陈海燕办理离婚登记手续。根据自愿离婚协议书、离婚协议的约定，姜理文将涉案房屋原属于其的份额（评估价为339249.01元）无偿赠与姜某，按评估价交纳相应契税后，将产权人变更为姜某与陈海燕按份共有。2014年5月26日，陈海燕与他人在姜理文不知情的情况下，采取不法行为，前往无锡市房屋登记中心惠山分中心将涉案房屋的所有权人变更为陈海燕。2015年12月14日，姜理文发现有涉案房屋的出售信息，查询后发现上述转移登记，遂对此提出异议登记。姜理文对该房屋所有权转移登记等事�一无所知，无锡市国土资源局在办理涉案房屋所有权人变更为陈海燕的过程中，未尽审慎的审查义务，其行为严重侵犯了姜某的合法权益。如不能恢复该房屋的原姜某与陈海燕按份共有登记的，则其与陈海燕需共同赔偿姜某的损失339249.01元。请求判令无锡市国土资源局于2015年6月将涉案房屋的所有权人陈海燕和姜某变更为陈海燕的行为为违法行为，判令无锡市国土资源局与陈海燕共同赔偿姜某经济损失339249.01元，并由无锡市国土资源局与陈海燕承担本案的诉讼费用。
姜某向本院提交了以下证据材料：1、出生医学证明；2、离婚证；3、自愿离婚协议书；4、声明书；5、无锡市房屋登记簿证明；6、税收缴款书。
被告无锡市国土资源局辩称，陈海燕作为姜某的监护人于2014年5月26日申请办理涉案房屋中姜某占有份额转移至陈海燕的房屋登记。陈海燕提�了无锡市房屋登记申请书、身份证明、声明书、房屋所有权证、土地使用证、税收缴款书。根据《无锡市房屋登记技术规程》第2.2.5条第5项第6）、第3.2.10条规定，因申请人身份证明在房屋登记机构的档案里已存在，故登记机构核对申请人身份证明后，不再收取。2014年6月3日，上述登记申请经登记机构审核通过并记载于房屋登记簿。根据《无锡市房屋登记技术规程》第3.2.10条房屋归并转移登记的有关规定，该登记行为符合法律规定，陈海燕为适格申请人，其提交的登记材料符合办理房屋归并转移登记应收材料的具体要求。综上所述，无锡市国土资源局作出的行政行为程序正当，法律依据充足，已尽合理审慎的职责，无过错。请法院作出公正的判决。
无锡市国土资源局向本院提供了作出被诉行政行为的证据材料：1、无锡市房屋登记申请书；2、声明书；3、房屋所有权证；4、土地使用权证；5、税收缴款书，前五份证据均证明申请人提交的材料齐全、合法。法律依据：《无锡市房屋登记技术规程》第2.2.5条第5项第6），证明登记机构转移登记的程序合法、行政行为正确。
第三人陈海燕无意见陈述，未提交证据材料。
第三人周汉荣无意见陈述，向本院提交了以下证据材料：房屋他项权证。
第三人南京银行无锡分行述称，陈海燕向南京银行无锡分行申请房产抵押贷款时间是本案诉争的变更登记之后，南京银行无锡分行审核相关材料后，程序符合法律规定，请法院查明事实，维护合法权益。
南京银行无锡分行向本院提交了以下证据材料：1、最高债权额合同、最高额抵押合同；2、房屋他项权证；3、个人授信业务用款申请书；4、个人借款借据、个人贷款放款通知书（回执联）。
本院调取证据：2016年1月7日笔录一份，笔录载明陈海燕认可其当初找人代替姜理文签字过户到陈海燕名下。
经庭审质证，无锡市国土资源局对姜某提供证据材料提出如下质证意见：证据1、2、5真实性无异议。证据3无关联性，不属其审查范围。证据4是从档案中调取，内容的真实性由陈海燕和姜理文确认。证据6无关联性。陈海燕对姜某提供的证据1-6无异议。周汉荣对姜某提供的证据1-6无异议，其通过中介公司给予融资，当时查看房产证和土地证都是一个人的，就认为是合法的。南京银行无锡分行对姜某提供的证据1-6形式真实性无异议，证据5中抵押给该行的内容真实，其他内容与该行无关，不清楚。
姜某对无锡市国土资源局提供证据材料提出如下质证意见：证据1、2真实性有异议，姜理文的签名不是其本人所签。证据3真实性无异议，陈海燕采取�骗手法办理登记手续，有悖姜理文的真实意思表示。证据4真实性无异议，土地使用权证上登记人仍旧为姜某和陈海燕。证据5真实性无异议，但是是陈海燕违法变更过程中所缴纳的契税费用。法律依据：真实性无异议。陈海燕对无锡市国土资源局提供证据材料提出如下质证意见：证据1、2上面姜理文的签名是陈海燕找人代替签的，陈海燕的签名是本人签名。证据3是陈海燕变更以后取得的。证据4是陈海燕和姜某共有时期的土地使用权证，该证已注销，现在有新证。证据5是陈海燕缴纳并向房屋登记机构提供。法律依据：无异议。周汉荣对无锡市国土资源局提供的证据1-5、法律依据无异议。南京银行无锡分行对无锡市国土资源局提供的证据1-5、法律依据形式真实性无异议，是否属于陈海燕和姜理文本人签字无法确认，请法庭审核。
姜某对南京银行无锡分行提�的证据1-4真实性无异议，这是陈海燕在采取不法行为之后，向南京银行无锡分行所进行的借贷行为。无锡市国土资源局对南京银行无锡分行提供的证据1-4真实性无异议，与本案无关联性。陈海燕对南京银行无锡分行提供的证据1-4真实性无异议，南京银行无锡分行已实际给付贷款。周汉荣对南京银行无锡分行提供的证据1-4不清楚。
姜某对周汉荣提供的证据材料真实性无异议，这是陈海燕在采取不法行为之后，向周汉荣所进行的借贷行为。无锡市国土资源局对周汉荣提供的证据真实性无异议，与本案无关联性。陈海燕对周汉荣提供的证据无异议，抵押和借款是真实的。南京银行无锡分行对周汉荣提供的证据形式真实性无异议，其他内容请法庭核查。
姜某、无锡市国土资源局、陈海燕、周汉荣、南京银行无锡分行对本院调取证据材料无异议。
本院对上述证据认证如下：姜某提供的证据1-6，无锡市国土资源局提供的证据1-5、法律依据，本院调取证据可以证明陈海燕申请变更登记、房屋登记机构准予变更登记的事实，可以体现涉案房屋所有权变化情况，本院予以采纳。南京银行无锡分行、周汉荣提供的证据可以证明涉案房屋抵押情况，本院予以采纳。
根据上述有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2005年6月24日，姜理文、第三人陈海燕登记结婚，于2008年3月3日生育一子即原告姜某。2014年3月12日，陈海燕与姜理文在无锡市惠山区民政局登记离婚，并达成离婚协议，其中对共同财产分割达成一致意见，将涉案房屋及房内财产归陈海燕和姜某共同共有，并约定在姜某18周岁之前，陈海燕对涉案房屋不进行产权变更及转让，陈海燕如需使用涉案房屋进行抵押，不得超过房屋总价值的一�。同日，双方执行上述协议，姜理文将其名下涉案房屋份额通过赠与的方式转移至姜某名下，姜某缴纳契税10177.47元（计税依据339249.01元）。同年3月17日，陈海燕、姜某取得涉案房屋所有权证，双方各占房屋份额的50%。
2014年5月26日，陈海燕申请房屋所有权转移登记，询问表中称转让人姜某为完全民事行为能力人，陈海燕向房屋登记机构提供假冒姜理文签名的无锡市房屋登记申请书、询问表、声明书，将涉案房屋中姜某占有50%的房产份额赠与陈海燕。同年6月3日，原无锡市住房保障和房产管理局准予该登记。
2014年7月15日，第三人南京银行无锡分行与陈海燕签订最高债权额合同、最高额抵押合同，约定由张吴兵提供最高额保证担保，陈海燕提供最高额抵押担保。次日，南京银行无锡分行登记取得涉案房屋最高额抵押权，房屋他项权证上载明债权数额30万元，实际债权数额为30万元。截止庭审时，陈海燕未偿还本金余额205000元。
2015年10月19日，第三人周汉荣登记取得涉案房屋抵押权，房屋他项权证上载明债权数额25万元，实际债权数额为20万元。截止庭审时，陈海燕未偿还本金余额20万元。
本院认为：本案被诉房屋登记行为由原无锡市住房保障和房产管理局作出，经机关整合、职权调整后，相关权限现已归属于无锡市国土资源局，故无锡市国土资源局是本案适格被告。
无锡市国土资源局的登记行为主要证据不足。依据《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十六条规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第�十一条规定，夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权。参照《房屋登记办法》第十四条规定，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。本案中，陈海燕、姜理文为姜某的法定监护人，应由陈海燕、姜理文代未成年人姜某申请房屋转移登记。陈海燕伪造姜理文签名，提交虚假的房屋登记申请书、询问表、声明书等材料以获取房屋转移登记，该申请违背姜理文的真实意思表示。无锡市国土资源局作出的该转移登记行为审查不严，主要证据不足，其认为申请书中姜理文的签字非本人所签不影响申请书的效力、该行政行为程序正当、已尽合理审慎职责的主张，不予支持。
无锡市国土资源局的登记行为应确认违法。抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。虽然涉案房屋转移登记系陈海燕使用欺骗手段骗取，但是周汉荣、南京银行无锡分行在与陈海燕签订抵押贷款合同时，对陈海燕的欺骗行为并不知情，他们所取得的抵押权属于善意取得，应受法律保护。并且，在抵押权未依法注销的情况下，房屋登记机构在技术操作上亦无法撤销本案房屋登记，无法恢复至先前姜某和陈海燕共同共有的登记状态。
姜某主张由无锡市国土资源局与陈海燕共同赔偿经济损失339249.01元的诉讼请求缺乏事实依据。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第�十九条规定，提起诉讼应当有具体的诉讼请求和事实根据。根据上述规定，赔偿请求人提起行政赔偿诉讼，亦应当有具体的赔偿请求和受损害的事实根据。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条规定，被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。本案中，姜某原占涉案房屋50%所有权，现该房屋上设定的抵押权未实现，实际损失并未发生；姜某亦表示其主张的经济损失为预计可能产生的损失，并非实际损失。因此，姜某的该项诉讼请求缺乏事实根据，不予支持，其可在实际损失产生后另行主张。
综上，无锡市国土资源局作出的转移登记行为主要证据不足，因涉案房屋上存在抵押权，该登记行为应判决确认违法。姜某主张由�锡市国土资源局与陈海燕共同赔偿经济损失339249.01元的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决如下：
一、确认无锡市国土资源局将无锡市惠山区奥林匹克花园158号1003号房屋中原由姜某占有50%的房产份额转移登记至陈海燕名下的行政行为违法。
二、驳回姜某主张由无锡市国土资源局与陈海燕共同赔偿经济损失339249.01元的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由无锡市国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。
审 判 长 王 瑾
审 判 员 周晓华
人民陪审员 邵振斐
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 邹 莹
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》【效力级别】法律【实施日期】1987.01.01【发布日期】2009.08.27
第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。
未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：
（一）祖父母、外祖父母；
（二）兄、姐；
（三）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。
对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。
没有第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。
《中华人民共和国物权法》【效力级别】法律【实施日期】2007.10.01
第一百零六条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国行政诉讼法》【效力级别】法律【实施日期】1990.10.01【发布日期】2014.11.01
第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：
（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实根据；
（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。
第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：
（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；
（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。
行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：
（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；
（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。
《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》【效力级别】司法解释性质文件【实施日期】1997.04.29
第三十三条被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿�求。
《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》【效力级别】司法解释性质文件【实施日期】1988.04.02
21.夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权，但是，未与该子女共同生活的一方，对该子女有犯罪行为、虐待行为或者对该子女明显不利的，人民法院认为可以取消的除外。
《房屋登记办法》【效力级别】部门规章【实施日期】2008.07.01
第十一条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。