宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初11325号原告：吴毅，男，1975年2月26日出生汉族，住衢州市柯城区。原告：施慧珍，女，1983年6月7日出生汉族，住宁波市海曙区。两原告共同委托代理人：汪国锋，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。被告：宁波高新区欣源资产经营有限公司（统一社会信用代码为913302010629150032）。住所地：宁波高新区清水桥路150号清水桥市场*******室。法定代表人：陈国春，该公司董事长。委托代理人：吴宗建，浙江正甬律师事务所律师。委托代理人：叶逸，浙江正甬律师事务所律师。原告吴毅、施慧珍为与被告宁波高新区欣源资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月28日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2017年2月24日公开开庭进行审理，原告吴毅及两原告的委托代理人汪国锋、被告的委托代理人叶逸到庭参加诉讼。审理中双方自行申请庭外和解但未果，本案现已审理终结。两原告起诉称：2013年5月24日，两原告成立的宁波市友杰人力资源有限公司（以下简称友杰公司）与被告签订《房屋租赁合同》，友杰公司向被告承租位于宁波市高新区一品花园185号、199号和201号的房屋；租期为2013年10月1日至2016年9月30日，第一年租金325000元，第二年339600元，第三年354900元；租金先付后用，每半年租金提前15天一次性支付。合同签订后，友杰公司按约支付了半年租金162500元。被告将房屋交付给友杰公司后，友杰公司对房屋进行了必要的装修，花费216116元。之后，友杰公司将全部房屋转租。2013年8月，友杰公司发现185号出租房因质量问题漏水严重，影响正常使用，199号、201号房屋也有质量问题。为此，友杰公司多次派人与被告协商房屋修复问题，但被告一直拒绝修缮房屋。为此，友杰公司又多次以EMS邮件形式向被告发函，要求被告履行房屋修缮义务，但被告仍然置之不理。无奈，友杰公司在天一公证处的公证下，于2014年7月16日再次以EMS邮件向被告邮寄了公函，要求被告接收出租房，并将钥匙及有关出租房水电费发生的单据寄回，但被告拒收。由于被告拒绝修缮房屋，宁波高新区隆优谷农产品有限公司等次承租人也多次向友杰公司发函或电话通知，要求友杰公司赔偿损失并拒缴剩余租赁期限的租金。友杰公司于2015年4月1日注销。2015年7月23日，被告向宁波市鄞州区人民法院起诉，在本案两原告缺席的情况下，法院作出（2015）甬鄞民初字第1341号民事判决，要求本案两原告承担2014年4月1日至2014年11月30日的租金219100元及相应逾期付款利息，现判决已经申请执行。原告认为，被告作为出租人，理应承担房屋漏水等缺陷的修复义务，被告拒绝修复房屋的行为使得友杰公司的合同目的不能实现，给友杰公司造成损失，故请求判令：一、被告返还两原告押金1万元；二、被告赔偿两原告租金损失135000元（2013年10月1日到2014年9月30日期间的一年租金差价损失）；三、被告赔偿两原告装修费损失216116元。被告答辩称：被告与友杰公司签订房屋租赁合同属实，被告依约将房屋交付给友杰公司，友杰公司在支付1万元押金后将部分房屋转租给他人。2014年4月1日以后，两原告开始拖欠租金，后被告向鄞州法院起诉。判决后，两原告为了少付租金向宁波市中级人民法院提起申诉，现又向鄞州法院提起诉讼要求赔偿完全是不顾事实，故意通过诉讼方式拖延付款。租赁期内，在交付房屋时双方到场查验，且房屋是没有装修的，在正常使用状态，房屋经政府有关部门竣工验收合格，不存在任何质量问题。合同约定，友杰公司装修必须符合相关规范要求，租赁期内确保房屋内设施设备的安全使用，即装修以及安全使用的义务是在两原告。合同第六条约定，友杰公司如将房屋转租给第三人，除了应当向被告备案之外，因为房屋转租产生的全部争议与被告无关，全部责任由友杰公司承担。在合同履行期限内，两原告称房屋漏水，完全不符事实，房屋是两原告或次承租人自己装修的，是否漏水与被告无关，自来水公司也没有证据证明是属于被告的设施原因。两原告自己经营不善，企图以漏水为由发函，被告仅收到过部分函件，但并不表示承认漏水原因系被告责任，也并不表示被告有义务修复。在漏水现象是否存在，漏水原因是什么都不清楚的情况下，两原告要求被告赔偿租金损失和装修损失无事实和法律依据。两原告称早在2014年就发现漏水，但从来没有通过合法方式主张权利，其诉讼时效也早已经过了。对于友杰公司缴纳的1万元押金，被告同意在扣除物业费、水电费等共计3126.38元后，将剩余部分退还给两原告。两原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、营业执照（复印件）、公司章程、准许注销登记通知书各1份，拟证明两原告系友杰公司股东，友杰公司于2015年4月1日注销登记的事实。2、房屋租赁合同1份，拟证明友杰公司与被告之间的权利义务关系。3、房屋租赁合同4份，拟证明友杰公司与其他第三人之间的转租合同关系。4、工程施工合同、预算表各1份，收款收据3份，拟证明友杰公司为装修涉案房屋支出的费用。5、房屋租赁合同及补充协议1份，拟证明友杰公司在2010年已承租涉案房屋，并进行装修的事实。6、函件2份，拟证明次承租人发函要求友杰公司赔偿的事实，以及房屋存在质量问题被告拒不修复的事实。7、通知、ＥＭＳ快递面单、收款收据各2份，快件、ＥＭＳ快递面单、公证书各1份，拟证明友杰公司向被告发函要求维修房屋的事实，友杰公司要求解除租赁合同的事实以及被告拒收友杰公司邮件的事实。8、收款收据、付款凭证各1份，发票2份（均为复印件，拟证明友杰公司支付押金及租金的事实。9、民事判决书（复印）件1份，拟证明被告在友杰公司注销后起诉两原告要求支付租金的事实。被告未向本院提交证据。对两原告提交的证据，被告的质证意见及本院认定意见如下：对证据1、2，被告无异议，本院予以认定。对证据3，被告对真实性有异议；上述转租合同并无其他证据佐证，真实性难以确认，本院不予认定。对证据4，被告对合同的真实性无异议，对其他证据的真实性有异议；本院证据的真实性予以认定，对证明目的将在说理部分综合阐述。对证据5，被告对真实性无异议，本院予以认定。对证据6，被告对真实性有异议；该证据系原件，本院对真实性予以认定，对证明目的将在说理部分综合阐述。对证据7，被告对真实性无异议，确认已经收到了修缮通知和解除合同通知，并承认拒收了友杰公司邮寄的商铺钥匙。本院对该证据的真实性予以认定，对证明目的将在说理部分综合阐述。对证据8、9，被告对真实性无异议，本院予以认定。综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：2011年8月29日，友杰公司与宁波市江东区新明街道新晖社区居委会签订《房屋租赁合同》，约定居委会将一品花园185号、199号和201号建筑面积1262平方米的商业用房出租给友杰公司使用，租期为2011年10月1日至2016年9月30日，并就租金等事项进行了约定。2013年5月24日，被告与友杰公司签订《房屋租赁合同》一份，将位于宁波高新区一品花园185号、199号和201号合计面积约1262平方米的房屋出租给友杰公司，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日，第一年租金为325000元，第二年为339600元，第三年为354900元，租金先付后用，每半年租金提前15日一次性支付给被告。友杰公司向被告支付押金1万元，租赁期满或合同解除或终止后，押金应当无息返还。租赁期内，在被告向友杰公司交付房屋时，双方应到场查验，确认租赁房屋本身及附属设施处于能够正常使用的状态，非正常使用的房屋或附属设施，由被告维修至正常使用状态后交付。友杰公司对承租房屋的装修必须符合相关规范要求，租赁期间友杰公司应当确保房屋内各设施、设备的安全使用，使用中发生安全事故导致房屋毁损或其他法律责任的，由此引起的所有费用及损失均由友杰公司承担，与被告无涉。租赁期间，如友杰公司将房屋转租给任何第三方，转租后，友杰公司与第三人之间基于房屋租赁产生的全部争议与被告无涉，因转租产生的全部责任均由友杰公司承担。友杰公司如逾期1个月未支付租金，经被告通知后合理期限内仍不予支付的，被告有权收取滞纳金1000元每天或解除合同。租赁期内，若友杰公司未经被告同意，中途擅自退租的，友杰公司需支付2个月的房租作为违约金赔偿给被告。合同履行中，友杰公司向被告支付押金1万元，支付了2013年10月1日至2014年3月31日的租金162500元，并将部分房屋转租给他人。2011年9月5日，友杰公司与宁波市海曙月湖建筑装饰有限公司签订工程施工合同一份，委托后者对一品花园185号、199号和201号商铺进行装修，约定工程总造价为216116元，合同采用一次性包干合同方式确定价款，合同价款调整包含：项目增减经发包人签证后引起的调整，设计变更或工程变更引起的分部分项工程量清单项目或数量的增减；施工范围包含地面找平、墙面粉刷、轻质砖隔墙、电气施工、给排水系统等。2011年和2012年，宁波市海曙月湖建筑装饰有限公司一共开具了金额为216116元的收款收据。2014年1月2日和3月3日，承租了涉案房屋中185-2号的宁波高新区隆优谷农产品有限公司向友杰公司发函，指出宁波市江南一品花园社区用房185-2号房屋漏水，造成其损失，要求赔偿。2014年1月26日，友杰公司向被告发出通知，指出其承租的江南一品花园社区用房185号房屋严重漏水，造成财产损失，房屋无法正常使用，另外199号和201号房屋也有质量问题，要求被告在2014年2月10日前修缮，如届时未能修好，将解除租赁合同。被告在同年1月份收到该通知。同年3月19日，友杰公司再次向被告发函，指出江南一品花园社区用房185、199、201号房存在严重质量问题漏水，造成财产损失，被告未能在2014年2月10日前修缮房屋，造成损失扩大，租赁合同已经无法继续履行，故友杰公司通知被告从即日起解除租赁合同关系，因合同解除所产生的一切损失和相关法律后果均由被告承担，并将进一步追究被告责任。被告在同年3月19日收到该通知。2014年7月17日，友杰公司向被告寄送《再次要求宁波高新区欣源资产经营有限公司接手出租房通知及移交单》，内容为：我司早在2014年3月19日发函与贵公司解除了江南一品花园社区用房185、199、201号的房屋租赁合同，合同解除后，我司曾多次要求与贵司移交出租房并商谈后续的退押金、赔偿损失等结算事宜，贵司始终不予配合，移交清单又不予签字确认，造成我司移交不能，现我司为了避免贵司的一再拖延造成后续相关损失的增加，告知贵司出租房的现状，并通过EMS特别通知贵司，尽快主动接受出租房，并退还我司租房押金及赔偿租金等损失。至2014年3月31日已到期的店铺及现状：199号电表2357度，201号电表1081度，此二户共用水表52度；229号电表1117度，232号电表6069度，此二户共用水表233度，以上四个房间四把钥匙与通知单一并移交贵司。其余尚未到期的店铺，我司要求贵司尽快接手，自行管理，如果再不予接手，我司将向贵司自2014年3月19日开始收取租金的百分之二十的管理费用。随函寄去的还有江南一品花园社区用房199、201号房的钥匙。被告拒收了友杰公司发送的上述邮件。宁波高新区一品花园185号经友杰公司装修，185号被分割成7小间，199号1间，201号被分割成2小间。在友杰公司通知解除合同之时，185号7间房屋处于转租状态中，199号和201号房屋空置。另查明，友杰公司由两原告共同出资设立，2015年4月1日，友杰公司注销登记。2015年7月23日，被告起诉两原告，要求解除被告与友杰公司签订的房屋租赁合同，本院依法作出（2015）甬鄞民初字第1341号民事判决，判决解除友杰公司与被告签订的房屋租赁合同，两原告支付被告从2014年4月1日至2014年11月30日的房屋租金219100元及相应逾期付款利息。2016年12月23日，宁波市中级人民法院作出（2016）浙02民申140号民事裁定，以有新的证据为由，裁定案件由该院提审。本院认为，本案的争议焦点在于：一、押金1万元是否应当退还给两原告；二、两原告要求被告赔偿租金损失是否有依据；三、两原告要求被告赔偿装修损失是否有依据。对第一个争议焦点，本院认为，被告确认友杰公司为承租涉案的宁波高新区一品花园185号、199号和201号房屋已支付押金1万元，现因双方之间的房屋租赁合同事实上已未继续履行，故被告同意在押金中扣除物业费、水电费等共计3126.38元后，将剩余部分退还给两原告，两原告亦认可该退还方案，故本院对两原告要求退还押金的诉讼请求，在6873.62元的范围内予以支持。对第二个争议焦点，在租赁期限内，友杰公司以涉案的江南一品花园185-2号和199号、201号房屋存在漏水质量问题为由，单方主张解除合同。但是，从目前两原告提交的证据来看，并无证据证明199号和201号房存在质量问题。对于185-2号的漏水问题，两原告仅提供了次承租人发送的函件，但未能提供当时发生漏水部位的照片等影像资料或者第三方对于漏水部位、漏水原因的确认资料；由于涉案的房屋系以白坯房的状态交付给友杰公司，由友杰公司进行了电气、给排水等工程装修，故漏水原因到底是如两原告所述系楼上被告卫生间漏水还是友杰公司自行安装的水电工程渗漏水，难以判断。故本院认为，两原告提交的证据尚难以证明涉案185-2号房屋的漏水问题系因被告原因造成，即使此前因漏水问题存在次承租人拒不交租问题，也难以证明与被告有关，而友杰公司在2014年以房屋存在漏水质量问题为由单方主张解除合同也依据不足。被告原与友杰公司签订的《房屋租赁合同》对双方均具有约束力，现未有证据证明被告在履行房屋租赁合同中存在过错，而友杰公司在2014年3月份自行单方主张解除合同，并在此后拒不支付租金，视为其自行放弃了通过转租房屋谋取利益的权利，在此情况下，两原告要求被告赔偿租金差价损失缺乏依据，本院不予支持。对第三个争议焦点，本院认为，首先，两原告提交的装修合同、预算表及收款收据，能够证明友杰公司对涉案房屋进行过装修的事实，但因两原告未能提供相应的结算单据、付款凭证或正规发票等证据来佐证实际支付工程款的事实，仅凭合同及收款收据难以证明友杰公司实际支出的装修费用；其次，在涉案房屋租赁合同履行中，未有证据证明被告存在过错，友杰公司自行在租赁期间单方主张解除合同，现两原告再向被告主张装修费用损失亦缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告宁波高新区欣源资产经营有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴毅、施慧珍返还押金6873.62元。二、驳回原告吴毅、施慧珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费6567元，减半收取3283.50元，由原告吴毅、施慧珍负担3258.50元，被告宁波高新区欣源资产经营有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 徐旭霞二〇一七年五月十九日代书记员 戚丹燕