湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆州中民三终字第00010号
上诉人（原审原告）：谢新鹏，男，1972年8月22日出生，汉族，松滋市人，个体工商户。
上诉人（原审原告）：刘洪梅，女，1971年8月21日出生，汉族，松滋市人，个体工商户。系上诉人谢新鹏之妻。
二上诉人的委托代理人：欧阳运桥，松滋市大众法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：朱毅然，男，1969年1月29日出生，汉族，松滋市人。
委托代理人：周刚顺、吴斌，湖北松之杰律师事务所律师。
上诉人谢新鹏、刘洪梅因租赁合同纠纷一案，不服松滋市人民法院（2013）鄂松滋民初字第00908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月10日公开开庭审理了本案。上诉人谢新鹏及上诉人谢新鹏、刘洪梅的委托代理人欧阳运桥，被上诉人朱毅然的委托代理人周刚顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：上诉人所举2009年12月18日与富彩开发公司所属松都华府项目部签订的105、106号两间门面�《房屋出租协议》约定：租期10年，年租金149520元，付款方式根据招租的情况再进行协商，并签订详细租赁合同，协议另注明户主（即上诉人）不交房屋出租税，税金由开发商支付。被上诉人所举同日上诉人与富彩开发公司所属松都华府项目部签订的《房屋出租协议》中，除未批注“户主不交房屋出租税，税金由开发商支付”外，其他内容与上诉人的协议一致。2010年5月1日，上诉人与松都华府项目部签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2010年5月1日至2020年4月30日，房屋租金共计149520元，租金每年平均分四次付清，每季度支付一次，并于季末月月底之前付清，每季度支付37380元，并约定任何一方违反合同约定，应向对方支付不能履行金额的30﹪的违约金。合同签订后，双方均按合同约定履行。2011年8月8日，松都华府项目部及上诉人被上诉人经协商一致，将2010�5月1日签订的《房屋租赁合同》的承租方式变更为被上诉人朱毅然个人，被上诉人朱毅然将自己的房屋及上诉人的房屋捆绑后共同出租给邮政银行松滋市支行，合同其它条款不变，三方签订《房屋租赁合同变更协议》。合同主体变更后，被上诉人朱毅然于每季度末月月底支付上诉人租金37380元，上诉人给被上诉人出具收款收据（非税务发票）。后因被上诉人未按时支付租金，上诉人被上诉人曾发生纠纷。2013年5月13日，上诉人给被上诉人发《催告支付租金的通知》一份，通知被上诉人在2日内支付上诉人2013年第一季度的租金，届时未付将解除合同。5月16日，被上诉人支付上诉人租金34350元。5月17日上诉人再次书面催告被上诉人朱毅然，要求被上诉人在收到通知之日起次日支付拖欠租金3030元。同日，被上诉人给上诉人复函，称上诉人在收到租金后有义务提供税务发票，�支付3030元租金系上诉人应负担的税金数额。诉讼中，上诉人坚持要求解除上诉人、被上诉人的房屋租赁合同，并变更其第二项诉讼请求，由被上诉人支付2013年1月至3月拖欠的租金3030元，同时承担违约金11214元。
原审认为：本案的争议焦点是上诉人将房屋出租给被告，出租税由谁负担？被上诉人逾期支付租金是否应当承担违约金？被上诉人经上诉人催告支付了房租（已扣除出租税），上诉人请求解除合同的理由是否正当。
一、上诉人在购买富彩开发公司房屋后，于2010年5月1日与富彩开发公司签订《房屋租赁合同》，双方形成房屋租赁合同关系。2011年8月8日富彩开发公司及上诉人、上诉人同意将2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》的承租方式变更为被上诉人朱毅然个人，三方签订《房屋租赁合同变更协议》，则上诉人与被上诉人间的合同权利、义务应按上诉人与福彩开发公司于2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》予以确定。该合同中，没有被上诉人应负房屋出租税的内容，上诉人主张由被上诉人负担房屋出租税，没有合同依据；关于上诉人与富彩开发公司所属的松都华府项目部于2009年12月18日签订的107号两间门面房的《房屋出租协议》，从协议签订的时间来看，双方签订该协议时上诉人尚未购买房屋，房屋租赁协议虽然成立，但未生效；从协议内容来看，双方仅对房屋租赁时间、年租金的数额形成意向。上诉人提交的《房屋出租协议》中所注明的“户主不交房屋出租税，税金由开发商支付”系手写，并未注明书写的时间和书写人姓名，诉讼中上诉人又未举出其他证据证明书写的具体情况，且被上诉人所持有的《房屋出租协议》中未批注“户主不交房屋出租税，税金由开发商支付”的内容，两份《房屋出租协议》中有关税金�担的内容不一致，视为未约定。故上诉人主张税金由被上诉人支付，证据不足，不予支持。二、按照《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同变更协议》约定，被上诉人朱毅然每季末月月底支付上诉人租金37380元，被上诉人在2013年5月13日前尚未支付2013年第一季度房屋租金，在上诉人催告后还下欠3030元，系违约行为，应承担违约责任。合同约定违约金支付的计算方法为支付不能履行金额的30﹪的违约金，因被上诉人逾期履行的金额为37380元，故上诉人要求被上诉人支付下欠房租3030元及11214元违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。被上诉人支付房屋租金后，上诉人应及时向被上诉人出具合法的票据；在上诉人拒不提供时，被上诉人有权要求上诉人出具合法票据。三、被上诉人逾期支付房屋租金37380元，上诉人催告后，被上诉人支付了34350元，虽未完全履行，但履行了合同�定的主要债务，且双方未在合同中约定逾期支付房租系合同解除的条件，故上诉人要求解除合同的理由不充分，对该项诉讼请求，应予驳回。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、由被上诉人朱毅然在判决生效后三日内支付下欠上诉人谢新鹏、刘洪梅2013年度第一季度的房屋租金3030元，并承担违约金11214元。二、驳回上诉人谢新鹏、刘洪梅的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3515元，由被上诉人朱毅然负担150元，由上诉人谢新鹏、刘洪梅负担3365元。
上诉人不服一审判决，向本院提出上诉，其主要的理由是：上诉人依法诉请解除合同，符合法定解除的条件。被上诉人在合同履行过程中多次欠付租金，其违约及迟延履行行为构成了根本违约的程度。为此，请求二审撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
二审认定的本案事实与一审认定的一致。
二审中双方争议的焦点问题是：在房屋租赁合同没有到期的情况下，上诉人与被上诉人之间的租赁合同是否应当解除。
本院认为：在房屋租赁合同没有到期的情况下，上诉人与被上诉人之间的租赁合同不应当解除。其理由是：一、上诉人与被上诉人未在合同中约定如果被上诉人逾期支付房租，上诉人可以解除合同。二、我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的�为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，虽然被上诉人存在迟延支付部分租金的违约行为，但对于长达十年的租赁合同来看，并没有构成根本违约，且经上诉人催告后，被上诉人支付了大部分所欠租金，上诉人订立合同的目的基本实现。对此，上诉人请求解除合同没有事实和法律依据，人民法院依法不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人谢新鹏、刘洪梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 李 静
审判员 韩秀士
二〇一四年二月十日
书记员 郑 燕