贵州省铜仁市碧江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0602民初1662号
原告：铜仁非凡物业服务有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区火车站清水大道***号。
统一社会信用代码：9152060206575222X3。
法定代表人：武迎春，男，系公司总经理。
委托诉讼代理人：安强，男，系公司员工。特别授权。
委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。特别授权。
被告：伍某，男，1985年9月9日出生，侗族，贵州省六盘水市钟山区人，系铜仁交通建设工程总公司职工，住贵州省铜仁市碧江区。
原告铜仁非凡物业服务有限公司（以下称物业公司）与被告伍某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法由审判员孙仁阔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人安强、杨旭及被告伍某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年12月1日至2016年12月1日期间的物业费1,931元；2、判令被告按合同约定的标准向原告支付逾期付款违约金1,159元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告伍某系贵州省铜仁市××区川硐教育园区墨香苑小区5幢1单元802室业主。原告作为物业服务公司向该小区提供物业服务。原告与被告于2014年8月30日签订了编号为非凡物业（2013）002号《前期物业服务合同》，合同约定：住宅物业服务费为1.2元/月/平方米；自房屋交付之日起开始计费，物业服务费按年度交纳，各业主应于每年度前十五日内自行到物业服务企业位于本物业区域的办公地点履行交费义务；业主未能按时足额的交纳物业服务费应按逾期每日千分之三的标准支付违约金。原告认为，物业公司已依约提供了物业服务，但被告未能按时交纳物业费。经原告多次催要后，被告仍拒绝支付，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告依法向人民法院提起诉讼，提出上述诉求。
被告伍某辩称，拒缴物业费是事实，但事出有因。被告与原告物业公司签订的《前期物业服务合同》应属无效，被告不应受物业合同的约束；而且被告所居住的墨香苑小区至今未通过竣工验收，原告物业公司也无相关物业服务资质；房开商铜仁非凡置业有限公司将未经竣工验收的楼盘交付给业主，而且将未有物业服务资质的原告作为墨香苑小区的物业服务公司，不合理、不合法，《前期物业服务合同》应属无效合同。而被告签订的《承诺书》也应自然无效，故此，被告不受物业服务合同的约束。而即使《前期物业服务合同》有效，物业公司的物业服务业严重不符合合同的约定，并且其利用小区公共设施谋取不正当利益，严重侵害了业主的合法权益，被告依法行使先履行抗辩权，拒绝缴纳物业费是合理合法的。对滞纳金，被告不承担，原告提供的合同系格式合同，其中约定的滞纳金条款，原告未履行说明义务，其日千分之三的滞纳金比例也明显过高。业主拒绝支付滞纳金完全是因为原告违约行为所造成的，业主行使正当的抗辩权，不应承担违约责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：
被告伍某系铜仁市川硐教育园区墨香苑小区5幢1单元802室业主，房屋建筑面积135.53平方米。原告物业公司系为该小区提供物业服务的企业，物业服务企业资质证书编号：铜房物字第76号，系三级资质。本案非凡·墨香苑小区（系墨香苑东苑与西苑合并为统一的物业服务区，故称“非凡·墨香苑”），坐落于铜仁市××区川硐教育园区，属商业住宅，总建筑面积约20.5万平方米。2013年5月，墨香苑小区建设单位铜仁非凡置业有限公司制定非凡·墨香苑《临时管理规约》，约定了：在业主大会成立前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的职责，选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。并一致同意建设单位委托铜仁非凡物业服务有限公司进行物业管理服务工作；物业服务收费按前期物业服务合同约定标准缴纳。还约定了若业主未能按时足额地交纳物业服务费，将按逾期每日千分之三的标准支付违约金。规约还明确了物业管理的区域概况、物业的使用、物业的维护、物业的管理等内容。2013年5月20日，原告物业服务企业作为乙方与建设单位铜仁非凡置业有限公司作为甲方签订了一份《前期物业服务合同》，项目名称为“非凡·墨香苑”，约定：物业服务收费选择包干制，住宅物业服务费用标准按1.2元/月/平方米计算。合同期限自2013年5月20日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。并同意自购房合同约定交付之日或者具备法定交付条件之日（具体日期以建设单位确定的交房日期为准）起承担所拥有物业的服务费用或服务资金，在每年度前十五日内自行到物业服务企业于本物业区域的办公地点履行交费义务（按年度交纳），物业服务企业可以不必再一一发放催费通知单。同意其首次物业服务费（含公摊费）在接房的时候即交一年的费用。至2016年3月20日，业主大会仍尚未能成立的，若双方无异议，则合同继续生效。合同甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时缴纳物业服务费，应按逾期每日千分之三的标准支付违约金。合同还对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、违约责任等进行了约定。
2013年5月23日，以原告作为甲方，以被告作为乙方签订了一份《商品房买卖合同》，其中合同约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为铜仁市靖杰物业服务有限公司，资质号为：铜房物字48号，物业服务企业招投标备案号为（2012）8号。还约定了物业服务收费价格为1.2元/月/平方米（建筑面积）。并按年收取物业费，在每年1月1日前缴费。除此之外，合同还对房屋基本情况、抵押情况、前期物业管理、争议解决方式等作出了约定。2014年8月30日，被告作为墨香苑小区业主通过《承诺书》的形式确认了对《临时管理规约》、《前期物业服务合同》的认可，并同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守相关的责任和义务。同意承担违反上述合同的法律责任，并同意对该物业使用人违反的行为承担连带责任；同意在将该物业转让、馈赠或变更前取得物业继受人的承诺书，在建设单位/物业服务企业受到有效的新承诺书前，该承诺仍然有效且效力及于新的物业继受人。承诺书尾部有被告伍某本人的签字捺印。
2014年8月30日，被告在签订承诺书当日即向原告物业公司缴纳了物业费965元、公共能耗费60元，合计1025元。物业公司为此出具了收据一张，尾部有收款单位原告物业公司盖章及经手人签字。但被告仅缴纳了该笔物业费后，至今再未缴纳。2017年3月23日，原告向被告出具催费通知单要求被告支付物业服务费等相关费用。其中载明：被告于2015年6月到2015年12月到期后一直未缴纳物业服务费等各项费用，物业公司表示为更好为其供服务，要求被告在2017年3月25日前到物业服务中心缴纳各项费用共计2,862元。通知单尾部有物业公司盖章确认。经查，该通知单已通过张贴于被告门上的形式送达被告，被告对此事实无异议。庭审中，被告方对原告主张所欠付的物业费无异议。但双方对是否应缴纳物业费、物业费收费是否符合标准等问题分歧较大，积极未能达成一致意见。
另查明，被告伍某于2015年4月入住墨香苑小区并居住至今。而房屋建设单位与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的铜仁市靖杰物业服务有限公司实际上并未进驻过墨香苑小区，该小区的物业服务提供企业一直为本案原告物业公司。但该小区业主欠缴物业费问题较为严重，物业服务企业与业主件关系较为紧张，小区至今也未能成立业主委员会。
上述查明事实，有原告提供并出示的非凡·墨香苑《临时管理规约》、《前期物业服务合同》及业主《承诺书》、物业费收费收据、催款通知单、装修施工审批表、装修施工管理协议书、装修注意事项、物业消防安全责任书、智能系统卡领取登记表、墨香苑小区现场照片、营业执照及资质证书，被告提供并出示的商品房买卖合同复印件、照片、堆放沙石收费收据及堆放沙石照片、水电费收据、关于墨香苑2016年收支情况公示及庭审陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。
本案争议焦点为：1、2015年12月1日至2016年12月1日期间，原、被告之间是否存在物业服务合同关系；2、如果存在，那么原告在此期间提供的物业服务标准是否符合双方的约定，被告所主张的抗辩理由是否成立；3、原告所主张的物业费和违约金有无事实和法律依据。
本院认为，首先，对2015年12月1日至2016年12月1日期间，原、被告之间是否存在物业服务合同关系的问题。本案中，被告以物业服务企业与《商品房买卖合同》约定不符，被告在2015年4月才入住对此不知情为由，认为原、被告双方不存在物业服务关系。本院认为，虽然出卖人铜仁非凡置业有限公司与被告伍某签订的《商品房买卖合同》中约定前期物业管理由出卖人选聘的物业服务企业铜仁市靖杰物业服务有限公司负责。但在之后在较长时间内，原告向被告提供了物业服务，被告对此知情且未提出异议，且被告已在承诺书上签字捺印并于当日即缴纳了首期物业服务费，认可了《临时管理规约》、《前期物业服务合同》的约定。而就原告提交的承诺书、物业费收费收据、催款通知单、装修施工审批表、装修施工管理协议书、装修注意事项、物业消防安全责任书材料来看，均能从文件抬头部分名称或文件尾部公章等方面明确原告系墨香苑小区物业服务企业的身份。其中装修注意事项落款时间为2014年6月30日，承诺书、物业费收费收据、物业消防安全责任书落款时间均为2014年8月30日。而被告称2015年4月入住后才清楚物业公司身份的说法，明显与事实不符。可见，被告对物业服务企业的变更应是知情的，现被告仅以此主张原、被告双方不存在物业服务关系，于法无据，本院不予支持。而就被告抗辩原告超越资质承接物业管理业务，其签订的相关合同应属无效合同的理由。本院认为，超越资质等级应由地方行政部门依法进行处理，该行为并不当然导致物业合同无效，被告仅以原告超越资质承接物业管理业务为由，主张合同无效，拒不缴纳物业服务费，于法无据，本院不予支持。故此，本院认为，原、被告双方存在物业服务合同关系，应受法律保护。
再次，对原告在此期间提供的物业服务标准是否符合双方的约定，被告所主张的抗辩理由是否成立的问题。本案中，《临时管理规约》、《前期物业服务合同》已经被告以承诺书形式认可，并且被告事实上接受了原告提供的物业服务，故此上述合同合法有效，应受法律保护。《前期物业服务合同》效力及于全体业主，业主应当全面履行。原、被告双方对物业服务标准问题应按照《临时管理规约》、《前期物业服务合同》中的约定处理。原告认为，公司已依约提供了服务，被告逾期拒不缴纳物业费，应承担违约责任。并提交了装修施工审批表、装修施工管理协议书、装修注意事项、物业消防安全责任书、智能系统卡领取登记表、领取电卡名单、照片以证明其主张。本院认为，上述证据仅能证明物业公司提供了物业服务，不能因此视为其提供的物业服务标准符合双方的约定。但鉴于提供物业服务具有长期性、不间断，并兼顾琐碎性和复杂性的特点，服务质量很难量化，原告作为物业服务提供方也难以时时记载服务的全部过程，举证较为困难。现被告以原告方提供的物业服务严重不符合合同约定为由，主张行使先履行抗辩权。故对原告提供的物业服务标准是否符合双方的约定，相关举证责任应由被告承担较为合理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告应就其主张承担举证证明责任。但就被告提交的证据来看，照片无具体拍摄时间、地点，也无相关经手人信息，故难以认定。被告提供的其他证据也不能证明原告提供的物业服务不符合约定。被告仅以此主张原告存在严重违约，并以此抗辩，拒不缴纳物业服务费，于法无据，其应承担举证不能的不利后果，其抗辩理由不能成立。
最后，对原告所主张的物业费和违约金有无事实和法律依据的问题。本案中，在墨香苑小区业主大会尚未成立的情况下，原告作为小区实际上的物业服务企业，已按照物业服务合同约定对该小区提供了物业服务，履行了物业服务之责，被告也享受了原告提供的相关物业服务。被告伍某作为墨香苑小区业主，与原告存在物业服务合同关系，故应当按照合同规定的相关标准缴纳相应的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。根据上述法律规定，结合上述查明事实，原告主张的物业费1,931元，于法有据，本院予以支持。
对原告主张的违约金问题。因原告已向本院申请自愿放弃违约金的主张，是对其权利的自由处分，不违反法律强制性规定，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十七条第三款、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
由被告伍某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告铜仁非凡物业服务有限公司支付2015年12月1日至2016年12月1日期间的物业服务费1,931元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告预交的案件受理费25元（已减半），由被告负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决即发生法律效力。当事人可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。
审 判 员 孙仁阔
二〇一七年九月二十七日
代理书记员 周道飞