广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初10528号
原告:钟振标,男,1985年11月17日出生,汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：王宁，广东泽正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗建龙，广东泽正律师事务所律师。
被告:中国民生银行股份有限公司广州分行,住所地广州市天河区猎德大道68号广州民生大厦,统一社会信用代码91440000890352920E。
负责人：黄红日，该分行行长。
委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯梦婷，广州金鹏律师事务所律师。
被告:黄永池,男,1977年12月4日出生,汉族,住广州市花都区。
被告:邱爱茹,女,1982年10月1日出生,汉族,住广州市花都区。
两被告共同委托诉讼代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：李达强，广东金科律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司广州花都支行，住所地广州市花都区新华街商业大道27号，统一社会信用代码91440101191198047J。
负责人：黄凯，该支行行长。
委托诉讼代理人：梁嘉丽，该支行职员。
委托诉讼代理人：黄明辉，广东金联律师事务所律师。
原告钟振标与被告中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行广州分行）、黄永池、邱爱茹、第三人中国银行股份有限公司广州花都支行（以下简称中国银行花都支行）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告钟振标的诉讼代理人王宁，被告民生银行广州分行的诉讼代理人张雄敬，被告黄永池、邱爱茹的共同诉讼代理人李建辉，第三人中国银行花都支行的诉讼代理人黄明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟振标向本院提出诉讼请求：1.三被告在（2016）粤0114执4277号案执行终结后继续履行原告与被告黄永池、邱爱茹签订的租赁合同；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告于2015年12月29日与被告黄永池、邱爱茹签订商铺租赁合同，约定黄永池、邱爱茹将坐落于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城贵丽北八街2号、4号出租给原告使用，租赁期限15年。期间原告已向两被告一次性支付完15年全部租金共计80万元，且正在作经营使用。现因被告民生银行广州分行申请执行的查封、拍卖及张贴拍卖公告等行为已经严重影响原告对租赁物的正常使用。根据合同法的相关规定，即使商铺的所有权进行了转让，受让人也应当继续履行该商铺租赁合同。
被告民生银行广州分行辩称，本案是因抵押物出租引起的纠纷。一、原告在本案诉讼请求中并未提出暂停或终止执行的要求，即没有要求排除对执行标的的强制执行。二、我方并非适格被告，根据合同相对性原则，我方并非商铺租赁合同签约方，原告要求我方履行该租赁合同没有事实和法律依据。负有交付租赁物义务的只可能是出租人或该抵押物的受让人，并非出租人的债权人。三、我方认为，原告的相关租赁合同无效，因而基于该租赁合同的承租权不具有合法性和真实性，且即使该承租权合法有效，根据物权优于债权的原理，也不足以排除我方对其申请的强制执行。因此原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
被告黄永池、邱爱茹辩称，一、黄永池、邱爱茹与原告签订涉案商铺的租赁合同合法有效。二、黄永池、邱爱茹虽然将涉案两个商铺抵押给中国银行花都支行，但黄永池、邱爱茹与中国银行花都支行签订个人抵押循环贷款合同并没有约定禁止两人在合同期间将房产出租给他人，也没有约定黄永池、邱爱茹将抵押给银行的房产出租必须经过中国银行花都支行的同意。三、黄永池、邱爱茹与原告签订的商铺租赁合同内容没有违法。四、原告与黄永池、邱爱茹已履行商铺租赁合同的主要权利义务，黄永池、邱爱茹已将商铺移交原告使用至今，原告也支付了合同约定的租金。
第三人中国银行花都支行述称，一、涉案租赁合同是在抵押后签订的，根据《物权法》第190条第2款规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用担保法司法解释》第66条规定，抵押人将已经抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。即涉案租赁关系不得对抗抵押权的实现，也对抵押权实现的受让人不具有约束力。二、作为抵押权人，如果涉案抵押物在拍卖过程中，由于该租赁的存在，导致流拍，致使抵押物价值贬损，从而影响抵押权的实现，抵押权人保留向法院申请除去该租赁后再拍卖处置的权利，而且本案抵押权人的债权也在法院执行阶段。
本院经审理认定事实如下：涉案房产位于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城贵丽北八街2号、4号，登记的权属人为黄永池，黄永池与邱爱茹是夫妻关系，上述房产是黄永池、邱爱茹的夫妻共同财产。
2012年3月14日，黄永池将上述2号、4号房产抵押给中国银行花都支行，债权数额3450000元，并办理了抵押登记。因黄永池、邱爱茹未能按合同约定向中国银行花都支行偿还借款本金及利息，中国银行花都支行向中国广州仲裁委员会申请仲裁，中国广州仲裁委员会于2016年7月15日作出（2016）穗仲案字第3002、3003、3004号裁决书，裁决黄永池、邱爱茹向中国银行花都支行偿还借款本金及利息，中国银行花都支行对黄永池所有的位于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城贵丽北八街2号、4号的房产拍卖、变卖所得的价款在债权范围内优先受偿。中国银行花都支行向中国广州仲裁委员会申请仲裁后，向广州仲裁委员会提出财产保全申请，请求查封黄永池、邱爱茹价值人民币6349814.13元、1231494.92元的财产，广州仲裁委员会将中国银行花都支行的财产保全申请提交本院，本院作出（2016）粤0114财保97、98号民事裁定，并于2016年5月4日查封了涉案2号、4号房产。上述裁决书生效后，因黄永池、邱爱茹未能履行上述裁决，中国银行花都支行已向广州市中级人民法院申请强制执行，广州市中级人民法院立案受理并指定本院执行。本院已立案受理[案号分别为：（2016）粤0114执5225、5226、5227号]，并在执行中。
2015年9月6日，黄永池、邱爱茹向民生银行广州分行借款776000元。因黄永池、邱爱茹未能按约定向民生银行广州分行还款，民生银行广州分行向中国广州仲裁委员会申请仲裁，中国广州仲裁委员会于2016年6月29日作出（2016）穗仲案字第3114号裁决书，裁决黄永池、邱爱茹向民生银行广州分行偿还借款及支付相应利息。民生银行广州分行向中国广州仲裁委员会申请仲裁后，向广州仲裁委员会提出财产保全申请，请求查封被申请人黄永池、邱爱茹价值共人民币790500.82元的财产，广州仲裁委员会将民生银行广州分行的财产保全申请提交本院，本院作出（2016）粤0114财保106号民事裁定，并于2016年5月4日查封了涉案2号、4号房产。因黄永池、邱爱茹未能履行该裁决，民生银行广州分行向广州市中级人民法院申请强制执行，广州市中级人民法院指定由本院执行，本院于2016年8月29日立案[（2016）粤0114执4277号]受理后，根据之前民生银行广州分行对涉案房产申请的财产保全情况，委托拍卖机构对涉案房产进行拍卖，该案正在执行中。本院在涉案2号、4号房产张贴拍卖公告后，钟振标向本院提出执行异议，认为其与黄永池、邱爱茹于2015年12月29日签订了商铺租赁合同，向黄永池、邱爱茹承租上述商铺，租赁期限为15年，其已一次性支付了全部租金，法院对涉案商铺进行查封拍卖严重影响其对商铺的使用，请求中止对上述商铺的执行。本院立案受理后，经审查于2016年10月19日作出（2016）粤0114执异86号执行裁定书，裁定驳回钟振标的异议请求。钟振标不服该裁定，向本院提起本案诉讼。
本院认为，涉案2号、4号房产登记在黄永池名下，属黄永池、邱爱茹的夫妻共同财产。黄永池、邱爱茹于2012年3月14日将涉案2号、4号房产抵押给中国银行花都支行，并办理了抵押登记。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”黄永池、邱爱茹将已抵押的涉案房产于2015年12月29日出租给钟振标，该租赁行为发生在抵押权设定之后，不适用买卖不破租赁原则。因黄永池、邱爱茹未按时偿还借款，抵押权人中国银行花都支行为实现抵押权申请对涉案商铺进行拍卖，抵押物的受让人成为新的所有权人后，黄永池、邱爱茹与钟振标之间的租赁关系对抵押物的受让人不具有约束力。
虽然钟振标是针对民生银行广州分行申请执行，本院查封拍卖涉案房产而提起本案诉讼，但因涉案房产除民生银行广州分行因黄永池、邱爱茹欠款向本院申请执行进行查封拍卖外，中国银行花都支行因黄永池、邱爱茹欠款也对涉案房产申请了查封拍卖。民生银行广州分行与中国银行花都支行的申请执行行为并存，且中国银行花都支行对涉案房产享有优先受偿权。因此，钟振标要求在（2016）粤0114执4277号案执行终结后继续履行其与被告黄永池、邱爱茹签订的租赁合同，没有法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，判决如下：
驳回原告钟振标的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告钟振标负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 刘丽琼
人民陪审员 刘泳诗
人民陪审员 黄婉玲
二〇一七年三月十三日
书 记 员 袁美华