成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0108民初3584号原告（反诉被告）彭静，女，汉族，住四川省成都市。委托诉讼代理人张建，律师。被告（反诉原告）韩琼，女，汉族，住四川省仁寿县。被告（反诉原告）黄九龙，男，汉族，住四川省犍为县。二被告共同委托诉讼代理人宋波，律师。第三人四川链家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市。法定代表人徐万刚。委托诉讼代理人曾春丽，女，汉族，系第三人四川链家房地产经纪有限公司员工，住四川省资中县。委托诉讼代理人王景玉，男，汉族，系第三人四川链家房地产经纪有限公司员工，住四川省威远县。原告（反诉被告）彭静诉被告（反诉原告）黄九龙、韩琼，第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日受理后，依法适用普通程序，于2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭静及其委托诉讼代理人张建，被告（反诉原告）黄九龙、韩琼及其委托诉讼代理人宋波，第三人四川链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人曾春丽、王景玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭静诉称，彭静与黄九龙、韩琼于2017年2月19日签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将位于成都市成华区房屋出售给原告，成交总价为770000元，合同对交付定金、付款方式、递件过户、房屋产权现状、税费承担、还款解押、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，彭静依约支付了定金30000元，根据《补充协议》约定，黄九龙、韩琼应当在2017年4月15日办理完成解除抵押手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证事宜。经彭静及第三人链家公司多次口头、电话、发函沟通催告，黄九龙、韩琼均拒不履行合同，黄九龙、韩琼的违约行为严重损害了彭静的合法权益。请求判令：1.黄九龙、韩琼继续履行《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.黄九龙、韩琼完成解除抵押手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；3.黄九龙、韩琼配合彭静向银行提交按揭贷款所需的资料并签署按揭银行要求的法律文件；4.黄九龙、韩琼在取得房屋所有权证原件、银行出具贷款承诺书之日起三日内与彭静签署房管部门要求的相关文件，并办理递件过户手续；5.黄九龙、韩琼履行为保障合同目的实现需履行之其他合同义务；6、黄九龙、韩琼按《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定向彭静支付违约金，该违约金以770000元为基数按日千分之五标准，自2017年4月16日，计算至黄九龙、韩琼合同义务履行完毕之日止；诉讼费用由黄九龙、韩琼承担。庭审前，彭静申请变更诉讼请求为：1.依法确认双方之商品房买卖合同已经解除；2.判令黄九龙、韩琼返还彭静定金30000元；3.判令黄九龙、韩琼向彭静支付违约金77000元。被告（反诉原告）黄九龙、韩琼辩称，1.被告黄九龙、韩琼积极履行合同义务，不存在违约行为，黄九龙、韩琼于2017年3月13日与中国银行武侯支行签订贷款合同，该贷款已通过审批，黄九龙、韩琼已经准备好解押的资金；2.彭静擅自增加购房人，构成违约，黄九龙、韩琼有权拒绝履行合同；3.解押手续未按期办理成功，是彭静和其委托的第三人链家公司过错行为造成的，彭静委托的第三人链家公司于2017年3月23日在存量房交易平台打印原告的身份信息时出错，未及时采取补救措施，彭静应当为其委托的第三人链家公司的过错行为承担法律责任；4.第三人链家公司为帮助彭静避税恶意指示原、被告双方在《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定房屋成交价为490000元，真实的交易价格为770000元，该行为属恶意串通，损害国家利益，因此该买卖合同无效，请求驳回彭静的全部诉讼请求。第三人链家公司陈述意见为，签约当天彭静和案外人刘强两个客户均在场，第三人链家公司向被告说明因刘强事务繁忙，所以买卖合同买受人只填写彭静，但告知黄九龙、韩琼新的不动产证需要添加刘强和彭静两个人的名字。后办理贷款手续时，刘强做了委托公证，贷款合同借款人为彭静和刘强二人，对此黄九龙、韩琼并未提出异议，故经纪服务合同亦为彭静和刘强二人；房屋买卖合同系买卖双方协商一致所签订。第三人在得知信息输入错误后立刻向房管部门确认，并且得到相应处理办法，第三人不存在过错。被告（反诉原告）黄九龙、韩琼反诉称，2017年2月19日，原、被告签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由第三人链家公司作为居间方为原、被告提供房屋交易的相关居间服务。2017年3月22日，彭静委托第三人链家公司在存量房交易服务平台打印《存量房买卖经纪服务合同》时，擅自将刘强增加为买卖合同当事人，其行为构成违约。请求依法判令彭静向黄九龙、韩琼支付违约金77000元，反诉案件受理费由彭静承担。原告（反诉被告）彭静辩称，刘强与彭静系夫妻关系，购房时双方均到场，第三人链家公司明确告知黄九龙、韩琼，彭静、刘强为共同购房人；第三人链家公司对彭静的身份信息打印错误并不影响合同的履行，黄九龙、韩琼以此拒绝履行合同属违约行为。请求依法驳回黄九龙、韩琼的反诉请求。本院经审理查明，2017年2月19日,黄九龙、韩琼作为甲方，彭静作为乙方，第三人链家公司作为丙方,三方协商签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定黄九龙、韩琼将位于成都市成华区房屋出售给彭静，成交总价为490000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为280000元。黄九龙、韩琼应在同年4月25日前将房屋交付给彭静。当天三方还签订了一份《补充协议》，约定案涉房屋成交价为770000元，签订合同当天支付定金30000元，首付款240000元，乙方在过户递件前将该笔首付款存入银行资金托管账户，待乙方取得产权证书后，由丙方持《委托付款通知书》到银行办理资金划转手续将该笔首付款支付给甲方；尾款500000元，由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准。《补充协议》第三条关于还款解押约定：该房屋目前为抵押状态，甲方应在2017年4月15日前到其原借款机构办理完成解除抵押（即将足额钱款存入还款账户）手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；双方应在《买卖合同》约定的时间内办理物业交割手续，甲方同意将全部定金中的5000元交丙方托管，该托管定金作为房屋物业交割保证金，待交房后3个工作日内由丙方退还给甲方。第四条关于违约责任约定：甲乙双方任何一方逾期履行本协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。上述合同签订后，彭静按约向黄九龙、韩琼支付了30000元定金，韩琼向彭静出具《收据》，确认收到定金30000元。黄九龙、韩琼将其中5000元交给链家公司保管，作为物业交割保证金。2017年3月1日，彭静、刘强在公证处办理了《委托书》公证，因刘强与彭静系夫妻关系，刘强与彭静欲共同按揭贷款购买位于成都市成华区的不动产，购买后不动产登记为刘强、彭静共同共有。委托事项为刘强委托彭静代为办理购买房屋的一切事宜。2017年3月22日，第三人链家公司在存量房交易服务平台上打印《成都市存量房买卖经纪服务合同》，合同载明的甲方为彭静、刘强，乙方为黄九龙、韩琼，丙方为链家公司，该合同除房屋成交价为490000元外，其余内容与彭静与黄九龙、韩琼签订的《成都市存量房屋买卖合同》内容一致，合同落款各方当事人均未签字。链家公司在打印该合同时，将彭静的身份信息输入错误。本院另查明，根据彭静提交的《房屋信息摘要3》载明的内容，案涉房屋2012年7月18日登记房屋所有权，所有权人为黄九龙、韩琼，抵押信息为：抵押登记时间为2012年11月13日，抵押权人中国农业银行成都光华支行，权利价值345000元，约定期限为2010年1月13日至2035年1月12日。庭审中，黄九龙、韩琼陈述，为筹措资金归还案涉房屋银行按揭贷款，解除抵押，黄九龙、韩琼拟向中国银行股份有限公司成都武侯支行（以下简称中国银行武侯支行）贷款，并当庭出示了一份未签字的《赎楼贷款合同》，合同约定黄九龙、韩琼向中国银行武侯支行申请贷款276000元。彭静陈述，因黄九龙、韩琼未按期向案涉房屋按揭贷款银行及时还款解除房屋抵押，为了尽快完成交易，2017年3月13日，彭静向链家公司金融部垫付了6900元办理赎楼贷款的服务费。链家公司当庭对彭静出示的链家公司开具给彭静的6900元《专用收据》无异议。关于《赎楼贷款合同》无法实际履行的原因，黄九龙、韩琼陈述因彭静擅自增加购房人，违反双方约定，而且链家公司在打印合同时将彭静身份信息输入错误，加之国家限购政策等原因，导致银行赎楼贷款无法发放，从而导致案涉房屋买卖合同不能继续履行，责任应由彭静和链家公司承担。2017年6月28日，彭静通过手机短信向黄九龙、韩琼发出解约通知。庭审中，本院询问黄九龙、韩琼是否愿意继续履行2017年2月19日与彭静签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，黄九龙、韩琼表示因彭静违约给其造成损失，加之银行不发放赎楼贷款，故不愿意继续履行《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《成都市存量房买卖经纪服务合同》、《专用收据》、收据、《房屋信息摘要3》、公证《委托书》、《赎楼贷款合同》、微信记录、短信、当事人陈述等。本院认为：案涉《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。案涉《成都市存量房买卖经纪服务合同》各方当事人并未签名，故尚未成立，黄九龙、韩琼以案涉房屋交易存在避税损害国家利益为由请求认定合同无效的理由，因事实依据不足，其抗辩理由不能成立。因案涉房屋为抵押状态，《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》明确约定黄九龙、韩琼应在2017年4月15日前到其原借款机构办理完成解除抵押手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。办理解押手续系黄九龙、韩琼合同义务，即便彭静在垫付了办理相关赎楼贷款的服务费，亦不能推定该义务应由彭静来承担。黄九龙、韩琼未按约定将案涉房屋抵押手续解除，导致案涉《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不能继续履行，属于黄九龙、韩琼违反约定的行为；案涉《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》买受人为彭静一人，黄九龙、韩琼所称彭静擅自增加购房人、链家公司打印《成都市存量房买卖经纪服务合同》将彭静身份信息输入错误均不能成为案涉房屋买卖合同无法继续履行的理由，庭审中，本院询问黄九龙、韩琼是否愿意继续履行合同，黄九龙、韩琼明确表示拒绝，故交易无法继续进行并非彭静和链家公司不愿意继续履行合同所致，黄九龙、韩琼所称系彭静擅自增加购房人及链家公司打印信息失误导致《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不能继续履行的抗辩理由不能成立。黄九龙、韩琼明确表示不愿意继续履行合同，其行为构成违约，依法应承担违约责任。彭静通过微信的方式向黄九龙、韩琼发出了解约通知，黄九龙、韩琼亦同意解除合同，对此本院予以确认。合同解除后，黄九龙、韩琼收取彭静的30000元定金应予返还，按照约定，一方违约，应向对方支付房屋成交价款10%的违约金，故彭静要求黄九龙、韩琼支付违约金77000元的诉讼请求事实和法律依据充分，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）彭静与被告（反诉原告）黄九龙、韩琼签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除合法有效；二、被告（反诉原告）黄九龙、韩琼在本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）彭静返还定金30000元。三、被告（反诉原告）黄九龙、韩琼在本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）彭静支付违约金77000元。四、驳回被告（反诉原告）黄九龙、韩琼的反诉请求。如果被告（反诉原告）黄九龙、韩琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案按规定征收的本诉案件受理费3326元，反诉案件受理费1725元，保全费1055元，合计6106元，由被告（反诉原告）黄九龙、韩琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  杨 骥人民审判员  陈远发人民陪审员  梅志超二〇一七年十月十五日书 记 员  叶霖姗