云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0181民初766号
原告昆明某某物业管理有限公司。
组织机构代码：75XXX。
法定代理人王某某，系该公司董事长。
住所：昆明市西苑开发区凯苑**号。
委托代理人：郭友用，云南政通人和律师事务所律师。特别授权代理。
被告欧某，男，汉族，1969年XX日生。湖南省祁东县人。现住云南省安宁市连然街道办事处**号。公民身份号码：532XXX。
原告昆明某某物业管理有限公司诉被告欧某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，于2016年6月27日依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告昆明某某物业管理有限公司法定代理人王成勇及被告欧某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明某某物业管理有限公司诉称：原告通过被告所在单位招投标，与被告所在单位云南省光明园艺场（云南安宁监狱）于2010年11月30日签订《物业服务合同》。合同约定由原告为被告所有的嵩华佳园小区XX号住宅及3栋1单元102号住宅（原属云南省安宁监狱的单位房）提供物业管理服务，服务期限为五年，即2010年12月25日起至2015年12月24日止。同时，《物业服务合同》还约定自2011年1月1日起原告按建筑面积以每月按每平米0.65元的标准向被告收取物业管理费，物业服务费按年支付，且应在每年的第一季度内支付，原告按照《物业服务合同》的约定全面提供了物业服务，但被告一直未向原告付清物业服务费，已构成违约，且给原告造成了较大损失。现虽经原告多次催要，但被告仍拒绝支付。故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费4244.00元及逾期付款违约金302.40元；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告欧某辩称：一、物业服务合同对被告方不具有约束力。1、小区内房屋属于个人所有，单位无权代表住户签订物业服务合同，本案中，昆明某某物业管理有限公司提供物业服务的小区内，房屋产权都已到户，登记在个人名下，不再是单位所有，故物业服务合同的签订主体应为业主大会选定的业主委员会，云南省光明园艺场不具有签订合同的主体资格，代表的并非业主的真实意愿。2、昆明助风物业有限公司非合法程序选聘的物业服务企业。本案中业主选聘物业管理企业的权利完全被剥夺，原告昆明某某物业管理有限公司并非由业主大会选聘，是光明园艺以职工代表大会的名义决定的。一个通过非法程序被选聘的物业管理企业，本就不应具备合同签订的主体资格，更谈不上该合同对业主的约束力。3、被告主体不适格。本案中，光明园艺场在无法律依据且未获业主授权的情况下擅自代表业主与原告签订物业服务合同，属无权代理，且事后并未得到业主的追认，故光明园艺场的行为对业主不应具有约束力，被告应为责任承担者光明园艺场。
二、合同签订后相关内容未被告知。在合同签订之后，业主始终未被告知提供物业服务的主体、各方权利义务、物业服务费的收费标准及方式。
三、物业公司服务不到位，管理混乱，业主对物业服务难以满意。出现多家被盗、一、二栋被水淹、业主多家下水道堵塞、厨房及屋顶漏水情形，而且一、二栋屋顶太阳能被物管公司拆卸后变卖，资金去向不明。
四、原告诉请赔偿金额无据可依。1、原告应就其物业收费的合法性及合理性进行说明。根据有关规定，小区物业费收取标准需由物价局审核，被告对原告物业费的收费标准持有异议，原告应出示相关的审核文件，对收费金额的合法性及合理性进行说明。2、原告物业服务费及违约金的支付请求无相应依据。由于本案中物业管理企业选聘程序违法，物业服务合同签订主体不适格，属无权代理，故该合同对被告不应具有约束力，对于原告提出的支付物业服务费及逾期付款违约金的请求明显无据可依。综上被告请求法院对原告的诉讼请求予以驳回。
原告昆明某某物业管理有限公司提交如下证明材料支持其诉讼请求：
1、《物业服务合同》、《云南省光明园艺场关于委托物业公司管理嵩华佳园职工住宅小区决议》、《嵩华佳园物业管理招标》、《会议记录》、《嵩华佳园物业管理招标表决表》、《嵩华佳园物业管理方案审核表》、《嵩华佳园业主通讯薄》，欲证明被告所在单位云南光明园艺场根据被告职工代表大会的决议，通过招投标方式以自己名义与原告签订《物业服务合同》，并明确由原告为被告提供物业服务，被告支付物业服务费的事实。
2、《协议》（附智能停车场管理系统报价、图片）、《图片》、《嵩华佳园物管调查表》，欲证明原告已按《物业服务合同》约定的标准和条件全面提供物业服务。
3、《嵩华佳园所有未交物管费名单》，欲证明被告欠原告物业服务费数额及计算方法。
4、《通知》、《情况说明》、《云南省光明园艺场关于嵩华佳园住宅小区有关问题的通知》、《报告》、《通知》、《律师函》、《催款通知》，欲证明原告曾多次通过多种方式向被告及被告所在单位催收物业服务费的事实。
经质证，被告欧某发表如下质证意见：对原告提交的证据三性均不予认可，且不能证明原告所主张。
被告对其答辩主张未提交证据。
经审查，本院认为原告提交的四组书证均能形成证据锁链，对其真实性予以确认，但对其合法性及欲证事实的关联性，本案将在后文说理部分进行综合评判。
本案经审理查明以下法律事实：安宁嵩华佳园小区系云南省光明园艺场的自建房，云南省光明园艺场通过职工代表大会会议及招投标的方式，与原告昆明某某物业管理有限公司于2010年11月30日签订《物业服务合同》。合同约定由原告为嵩华佳园小区（含被告业主2栋1单元201号住宅及3栋1单元102号住宅）提供物业管理服务，服务期限为五年，即2010年12月25日起至2015年12月24日止。合同约定自2011年1月1日起原告按建筑面积以每月按每平米0.65元的标准收取物业服务费按年支付，且应在每年的第一季度内支付。合同对委托管理服务事项，物业服务的项目及费用，双方的权利和义务，违约责任等作出了约定，原告按照合同的约定相应提供了物业服务，期限自2011年11月1日至2015年12月31止。被告2栋1单元201号房屋建筑面积115.85平方米，3栋1单元102号房屋建筑面积,131.51平方米，住宅物业管理费收费标准为每月每平米0.65元，垃圾清运费为每月8元（每年合计96元），被告共欠原告自2014年1月1日起至2015年12月31日止的以上两项物业费用共计4244元，期间原告多次进行书面告知催收，被告仍未给付，故原告提起诉讼。
本院认为：安宁嵩华佳园小区作为云南省光明园艺场的单位自建房，建设单位即云南光明园艺场通过职工代表大会后以招投标方式与具备物业服务资质的原告签订的物业服务合同意思真实，合法有效，虽然被告业主在形式上并不是签订合同的当事人之一，但实际上属于为第三人即业主订立的合同，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业合同的实质当事人，因此合同对于业主具有约束力，业主即被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。物业服务公司履行物业服务的义务后，业主有交纳物业服务费的义务，当物业服务企业履行协议不符合约定要求时，业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。物业服务合同属于服务合同，有其自身的特点，其特殊性在于：物业服务企业服务的对象性格、兴趣各异，要求也不同，个人素质亦参差不齐，每个人对物业服务应达到的质量标准认识也不同，如果每个业主均以物业服务质量不满足自己的个人标准为由拒付物业费，会导致物业服务企业无法运营，最后将导致整个社会不存在物业服务企业的无序状态。因此，物业管理服务是一个综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若业主拒绝交纳物业服务费，势必导致物业管理服务企业缩减成本，从而进一步降低服务质量，也侵犯了按时缴费业主的利益。在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害。因此本案中，原告履行了物业服务的义务，被告亦接受了原告提供的服务，被告应按合同约定履行给付物业服务费的义务，其拒交物业服务费的行为不妥。至于小区内部分业主共性认识辩称小区被水淹、房屋下水道堵塞、房屋漏水及财产被盗等问题应属于民事侵权纠纷，与本案并非同一法律关系，被告业主均可另案主张民事权利，但不能以此作为拒付物管费的抗辩理由。另外针对被告业主辩称的垃圾清运费收费过高的意见，本院认为从小区大部分业主已交清物业费及部分欠费业主也按该收费标准曾经交纳物业费的事实履行情形看，双方已对该垃圾清运费的收费标准形成了约定俗成的事实，而且该收费标准也无明显显失公平情形存在，故对被告业主的抗辩观点不予采纳。关于违约金的给付，结合之前评析系因部分业主对原告的物业管理服务不满意而引发拒付，并非主观恶意无故不交纳物业费，故原告对主张要求支付违约金的问题，本院不予支持。同时，针对本案的群体性拒付物业费这一纠纷看，本院也给予原告相关建议，即小区环境的管理及维护需要业主及物业单位共同努力，业主有权监督物业管理企业积极履行物业服务合同，提出自己的意见和建议，物业管理企业亦应虚心接受业主建议，根据不同层次业主的需求，有针对性的改进工作，提高服务质量。只有在今后的物业服务过程中，进一步加强服务意识，注意与业主交流沟通的方式方法，才能做到与业主之间构建和谐稳定良好的利益互动关系。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：
一、由被告欧某于判决生效后十日内偿付所欠原告昆明某某物业管理有限公司物业费4244元。
二、驳回原告昆明某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告欧某承担（并入上款一并执行）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 章亚洲
人民陪审员 魏兆成
人民陪审员 周启贵
二〇一六年八月五日
书 记 员 石慧玲