广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19676号上诉人(原审被告、反诉原告):广州市月满圆酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区北京路238号1805房。法定代表人：秦峥，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄伟国，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国峰，广东天胜律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告):周瑞荣，男，1954年3月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人(原审原告，反诉被告):廖爱玲，女，1963年11月29日出生，汉族，身份证住址广州市萝岗区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁燕珍，广东国智律师事务所律师。原审被告:广州月牙儿酒店管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号3203。法定代表人：唐宁，职务：经理。上诉人广州市月满圆酒店管理有限公司（以下简称月满圆公司）与被上诉人周瑞荣、廖爱玲，原审被告广州月牙儿酒店管理有限公司（以下简称月牙儿公司）因房屋租赁合同纠纷一案,不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初10214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。月满圆公司上诉请求：1.判决撤销原审判决，驳回周瑞荣、廖爱玲诉讼请求；2.周瑞荣、廖爱玲向月满圆公司赔偿经济损失1806052.32元，返还保证金73000元；3.周瑞荣、廖爱玲承担本案一、二审所有诉讼费用。事�与理由：原审认定事实和适用法律错误，应当撤销原审判决。一、周瑞荣、廖爱玲违约在先，月满圆公司有权暂停租金的支付。根据《消防法》第十三条第二款规定，周瑞荣、廖爱玲租赁物所在的商业大厦一直未能通过消防验收，应禁止交付使用。这使月满圆公司拟经营的酒店公寓无法申请消防设计审核、消防验收，或消防设计、竣工验收消防备案，无法申领《特种行业许可证》，被公安机关勒令停业，无法正常经营，周瑞荣、廖爱玲行为构成根本违约，月满圆公司因而暂停了租金的交付。周瑞荣、廖爱玲不仅未主动促成合同履行，以欠租为由多次到月满圆公司所承租的房屋干涉，采取断水断电，拆除水电表等行为，恶意挑起诸多事端，迫使月满圆公司放弃租赁物。个别出租人还向公安机关投诉月满圆公司未取得《特种行业许可证》非法经营，导致月满圆公司被�安机关多次行政处罚，勒令停止经营，公司负责人甚至被行政拘留。涉案租赁合同第七条第3点，明确约定了周瑞荣、廖爱玲有义务全力配合月满圆公司经营所须办理的手续和证照，其中《特种行业许可证》是合同得以订立和履行的先决条件，也是月满圆公司签订合同的根本目的和根本利益所在。根据《合同法》第六十七条，月满圆公司在本案中暂停支付租金有法可依，一审认定逾期支付租金构成违约明显错误。二、周瑞荣、廖爱玲解除合同缺乏事实和法律依据，亦与合同约定不符，根本违约在先，违法解除合同，不产生解除法律效力。一审认定其解除符合合同约定，认定事实和适用法律错误，月满圆公司依法有权解除合同。三、月满圆公司请求赔偿损失、返还保证金的请求应得到支持。月满圆公司因投入了大量财力和人力用于装修、经营而遭受损失，故反诉请求�令周瑞荣、廖爱玲赔偿经济损失、返还保证金合法合理，应当支持。然而一审直接拒绝月满圆公司评估请求，并驳回其全部诉讼请求。周瑞荣、廖爱玲答辩称：不同意月满圆公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：一、涉案房屋已经取得房产证，当然具备合格消防验收资质，对方主张案涉房屋未通过相关消防验收并无依据。二、周瑞荣、廖爱玲向万达公司购买案涉房屋后直接出租，月满圆公司并未就特殊经营目的向其提出过要求，且从租赁之时就一直对外经营，一审庭审陈述经营事实可以印证。后周瑞荣、廖爱玲断电后虽暂时中断经营，但月满圆公司自行恢复用电继续经营，周瑞荣、廖爱玲目前无法中断对方经营行为。“去哪儿”、“携程”等电商网站都可以订到案涉房屋所在的酒店。另，月满圆公司注册了月�湾酒店公司，经互联网公开信息查询，其工商登记地也为案涉房屋。三、月满圆公司在承租后一直拖欠租金和物业管理费，原审证据确凿，判决正确。虽原审判决月满圆公司承担三分之一的房屋占有使用费等费用，但考虑到节省司法资源，减少诉累，未提出上诉。月牙儿公司经本院依法传唤，未到庭参与诉讼活动，亦未提交书面意见。周瑞荣、廖爱玲向一审法院提出诉讼请求：1.确认周瑞荣、廖爱玲与月满圆公司就番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）3xx号万达广场Bx栋32xx房至32xx房（共29套房）签订的《房产租赁合同》已于2016年11月15日解除；2.月满圆公司、月牙儿公司立即向周瑞荣、廖爱玲交付番禺区南村镇汉溪大道东3xx号万达广场Bx栋32xx房至32xx房（共29套房）；3.月满圆公司、月牙儿公司共同向周瑞荣、廖爱玲支付拖欠的房租623500元及滞纳金�民币171550元（租金计至2016年11月15日；滞纳金计至还清之日，暂计至2016年11月15日）；4.月满圆公司、月牙儿公司共同向周瑞荣、廖爱玲支付房屋占用费4867元及滞纳金（房屋占用费及滞纳金自2016年11月16日起计算至月满圆公司、月牙儿公司返还房屋之日止，暂计至2016年11月17日）；5.月满圆公司、月牙儿公司共同向周瑞荣、廖爱玲支付拖欠的物业管理费、水电费以及滞纳金人民币87228元（该费用计至月满圆公司、月牙儿公司返还房屋之日，暂计至2016年10月31日）；6.周瑞荣、廖爱玲没收月满圆公司支付的保证金人民币73000元；7.月满圆公司、月牙儿公司共同承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，周瑞荣、廖爱玲撤回第5项中关于水电费及滞纳金的诉讼请求。在本案一审审理过程中，月满圆公司向一审法院提出反诉，请求判令：1.周瑞荣、廖爱玲向月满圆公司赔偿经济损失1806052.32元；2.本案的诉讼费用由周瑞荣、廖爱玲负担。庭审过程中，月满圆公司将反诉请求变更为：1.周瑞荣、廖爱玲向月满圆公司赔偿经济损失1806052.32元；2.周瑞荣、廖爱玲向月满圆公司返还73000元保证金；3.本案诉讼费用由周瑞荣、廖爱玲承担。经综合分析周瑞荣、廖爱玲、月满圆公司、月牙儿公司提供的证据与庭审笔录，一审法院审理认定：一、周瑞荣是番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）3xx号万达广场Bx栋32xx-32xx、32xx-32xx、32xx-32xx共13套房产的所有权人；周方容是番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）3xx号万达广场Bx栋32xx-32xx、32xx-32xx共12套房产的所有权人；周瑞荣与周方容是夫妻关系，双方于2006年8月1日登记结婚；廖爱玲是番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）3xx号万达广场Bx栋32xx-32xx共4套房产的所有权人。二、2015年4月29日�周瑞荣、廖爱玲（甲方）与月满圆公司（乙方）签订《广州市番禺区万达广场房产租赁合同Bx栋3x层》，合同约定：甲方将番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）3xx号万达广场Bx栋32xx-32xx房（共29套房屋）出租给月满圆公司；租期为六年，自2015年10月1日至2021年9月30日，双方同意签订本合同及甲方收齐保证金当天将该物业全部交付给乙方使用，甲方交付物业给乙方使用当天起至2015年9月30日为免租期，起租日期为2015年10月1日，每年的9月份为免租期。其中第一年每月实收总租金为73000元，第二年每月实收总租金为73000元，第三年每月实收总租金为76650元……。租金按季结算，乙方在每季第三个月第25日前结清租金。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，应当支付每月租金数额百分之一的每日滞纳金。此外，双方还约定：1、乙方应于签订合同当天（2015年4月29日）向甲方交付保证金￥73000元，2015年7月20日前支付首期租金219000元；2、租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方书面同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，须退还保证金，并赔偿乙方因此而产生的实际损失（总赔偿金额为100万元）；乙方提前退出租赁房产的，甲方有权没收全部保证金，并赔偿甲方因此而产生的实际损失（总赔偿金额为100万元）；3、在租赁该房产期间，如因城市改造等政府、政策原因或其他不可抗力之因素需拆除等造成乙方无法继续经营，甲方应退回保证金和未履约期的租金；如甲方在租赁期间未经乙方书面同意提前收回该物业而造成违约时，并必须事前（180天前）征得乙方书面同意，甲方应退回保证金和未履约期的租金并赔偿乙方因此而产生的实际损失（总赔偿金额为100万元），该合同自行终止；4、乙方拖欠租金或�本合同第三条约定之应付款超过五天的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；5、甲方将该物业交付给乙方使用当天起该物业的水电费、管理费等均由乙方按管理处规定时间支付；6、该物业甲方是毛坯吉屋给乙方去装修使用。三、2015年5月1日，月满圆公司通过李裕的中国工商银行账户62×××12向周瑞荣的配偶周方容的银行账户62×××15支付人民币63033元，附言备注：租赁万达Bx栋32层保证金月满圆；2015年5月1日，月满圆公司通过李裕的前述中国工商银行账户向廖爱玲的银行账户62×××47支付人民币9967元，附言备注：租赁番禺万达Bx栋3x层保证金月满圆。庭审中，周瑞荣、廖爱玲确认已经收取月满圆公司的保证金共计73000元。此外，郭子恒曾于2016年4月18日向廖爱玲的银行账户62×××47转账人民币20000元，于2016年4月19日向廖爱玲的上述银行账户转账人民币30000元；唐宁曾于2016年8月9日向廖爱玲的上述银行账户转账人民币20000元。诉讼中，周瑞荣、廖爱玲确认至2016年11月15日止，总计收到月满圆公司支付的租金为289000元。对于租金的缴纳情况，月满圆公司方并未提供相关的证据。四、上述合同签订后，月满圆公司在征得业主周瑞荣、廖爱玲同意的情况下，对涉案房屋进行了装修。五、2016年10月16日，大连万达物业管理有限公司番禺分公司物业服务中心分别向周瑞荣、廖爱玲发出《缴费通知书》，要求缴纳2015年4月30日至2016年4月30日以及2016年8月1日至2016年10月31日期间的物业管理费合计共87228.2元。六、2016年10月16日，周方容、廖爱玲作为出租方之一向承租方发函：由于承租方未能按2015年4月29日所签订的《房产租赁合同》缴纳万达公寓Bx座3x、3x、3x层万达物业管理费、水费与租金，给出租方造�极大的诚信和经济损失，现在出租方按合同条款要求承租人马上缴清万达物业管理费和水费，缴清所欠的全部租金，否则我们决定于2016年10月30日要求万达物业管理处停电停水，停止承租方的经营行为，收回全部出租的公寓房，并按双方签订的条款追究赔偿。该文件已由月牙儿公司的法定代表人唐宁签收。七、2016年11月13日，周瑞荣与廖爱玲分别向月满圆公司与月牙儿公司发出《关于解除租赁合同的通知书》，主要内容为：因贵方自2016年1月1日起至今未支付租金，自2015年4月30日起至今未支付物业管理费、水电费等费用，特通知贵方：1、解除月满圆公司与我方签订的《房产租赁合同》；2、没收月满圆公司缴纳的保证金73000元；3、请贵方立即清偿拖欠的租金人民币623500元（2016年1月1日至2016年11月15日的租金）以及滞纳金人民币171550元；4、请贵方立即清偿拖欠的物业管理费、水电费以及滞纳金等费用；5、请贵方在2016年11月15日前将广州市番禺区南村镇汉溪大道东3xx号万达广场Bx栋32xx房至32xx房返还给我方。该通知书于2016年11月18日送达月牙儿公司，于2016年11月15日送达月满圆公司。八、2016年12月22日，周瑞荣与周方容、廖爱玲分别向大连万达物业管理有限公司番禺分公司物业服务中心发出《申请书》，主要内容为：“因月满圆公司、月牙儿公司拖欠租金及物业管理费、水费及滞纳金，我们已在2016年11月15日单方解除《房产租赁合同》，但月满圆公司、月牙儿公司至今占用上述房产未返还。现我申请贵中心停止上述物业的供水、供电，直到我们重新申请继续供电、供水为止。因申请停止供水、供电引起的责任由我们自行承担。2017年1月9日出租方将涉案物业的水电停止供应至今。”九、诉讼过程中，周瑞荣、廖爱玲向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院额度查封了月满圆公司、月牙儿公司的财产，周瑞荣、廖爱玲交纳了诉讼保全费4920元。一审法院认为：周瑞荣、廖爱玲与月满圆公司双方于2015年4月29日签订的《广州市番禺区万达广场房产租赁合同Bx栋32层》，是双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一、月满圆公司逾期支付租金构成违约，周瑞荣、廖爱玲有权行使合同解除权解除涉案租赁合同。合同解除权的行使应当符合法律规定的程序和形式。本案中，周瑞荣、廖爱玲按合同约定将涉案房屋交由月满圆公司使用，已履行合同约定的义务，但月满圆公司并未按合同约定交付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案租赁合同约定租金按季结算，月满圆公司应在每季的第三个月第25日前结清租金，拖欠租金超过五天时周瑞荣、廖爱玲有权终止本合同，收回房屋，没收保证金。依据上述约定，双方当事人在租赁合同中约定了周瑞荣、廖爱玲作为出租人解除租赁合同的条件，一旦约定的解除合同的条件成就，周瑞荣、廖爱玲即可行使约定解除权解除涉案租赁合同。庭审中，周瑞荣、廖爱玲确认月满圆公司已于2016年11月15日前支付租金289000元，鉴于涉案租赁合同约定涉案房屋的起租日期为2015年10月1日，一审法院确认月满圆公司已支付2015年10月份至2015年12月份的租金219000元和2016年1月份的部分租金70000元。现周瑞荣、廖爱玲要求月满圆公司清偿2016年1月1日起的剩余未付租金，月满圆公司并未提供相应的证据证明其缴纳租金的情况，也未对周瑞�、廖爱玲陈述的租金缴纳数额提出异议，一审法院确认周瑞荣、廖爱玲陈述的租金缴纳情况。根据涉案租赁合同的约定，月满圆公司拖欠租金的时间已远远超过五天，其拖欠租金的行为已构成违约，符合租赁合同约定的解除合同的条件，周瑞荣、廖爱玲作为解除权人可据此行使合同约定的单方解除权，解除涉案租赁合同，其于2016年11月13日以邮政速递方式通知月满圆公司解除合同的通知书经月满圆公司签收即发生解除合同的效力，故涉案租赁合同已于2016年11月15日解除。二、月满圆公司拖欠租金的行为构成违约，应当承担给付拖欠租金及违约金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案租赁合同已于2016�11月15日解除，周瑞荣、廖爱玲要求月满圆公司将涉案房屋交还周瑞荣、廖爱玲的诉讼请求，具有事实与法律依据，一审法院予以支持。月满圆公司应向周瑞荣、廖爱玲支付自2016年1月1日至合同解除之日即2016年11月15日的租金，因合同明确约定每年9月份为免租期，且月满圆公司已交付了2016年1月份的部分租金70000元，故周瑞荣、廖爱玲有权要求月满圆公司支付尚未清偿的租金623500元（73000元/月×9.5个月-70000元）。周瑞荣、廖爱玲另诉请要求月满圆公司支付滞纳金。一审法院认为，虽然涉案租赁合同文本中采用了滞纳金一词，但从合同内容及签订合同双方实际意思表示来看，该滞纳金实际上是为保障周瑞荣、廖爱玲收取租金而对逾期履行义务的承租人作出的惩罚性约定，故该滞纳金应理解为违约金。考虑到周瑞荣、廖爱玲主张的滞纳金约定的标准过高，应当�法予以调整。综合考虑周瑞荣、廖爱玲可能因月满圆公司逾期支付租金而遭受的损失、涉案合同的履行情况、月满圆公司的过错程度等因素，一审法院酌情确定月满圆公司应当支付的违约金为：以拖欠的租金数额为基数，其中自2016年3月26日起以149000元为本金，自2016年6月26日起以219000元为本金，自2016年9月26日起以146000元为本金，自2016年11月16日起以109500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至租金清偿之日止。周瑞荣、廖爱玲、月满圆公司之间的租赁合同于2016年11月15日解除，但月满圆公司至今占用涉案房屋尚未归还，周瑞荣、廖爱玲主张月满圆公司向其支付房屋占有使用费的诉求，合情合理，一审法院予以支持。对于占有使用费的标准问题，周瑞荣、廖爱玲主张参照租赁合同约定的租金标准即73000元/月支付，一审法院予以支持。但由于2017年1月9日出租方停止供应涉案房屋的水电至今，月满圆公司也实际无法使用涉案房屋用于经营，故2017年1月9日起的房屋占有使用费，一审法院酌定月满圆公司按每月租金30%的标准即每月21900元向周瑞荣、廖爱玲支付使用费直至涉案房屋实际交还周瑞荣、廖爱玲管业之日。综上，涉案房屋占有使用费的计算方法：1、按73000元/月标准，自2016年11月16日计算至2017年1月9日止为130693.55元（其中2016年11月计算15天为36500元，2016年12月计算一个月为73000元，2017年1月计算9天为21193.55元）；2、按21900元/月标准，自2017年1月10日起计至涉案房屋实际交还周瑞荣、廖爱玲管业之日止）。至于周瑞荣、廖爱玲主张月满圆公司按租赁合同约定的标准支付房屋占有使用费的滞纳金的问题，因该房屋占有使用费实际上就是因月满圆公司违约而承担的违约责任，故对于周瑞荣、廖爱玲再行主张滞�金已没有法律依据，一审法院不予支持。关于周瑞荣、廖爱玲要求月满圆公司支付物业管理费的问题。双方在合同中明确约定签订合同及周瑞荣、廖爱玲收齐保证金当天即2015年5月1日将涉案房屋交付给月满圆公司使用，该物业交付给月满圆公司使用当天起该物业的管理费等均由月满圆公司按管理处规定时间支付，且周瑞荣、廖爱玲提供的缴费通知书中物业管理费的计费期限为2015年4月30日至2016年4月30日以及2016年8月1日至2016年10月31日，故对于周瑞荣、廖爱玲要求月满圆公司支付物业管理费87228.2元的诉讼请求，一审法院予以支持，并按照涉案房屋每月应缴物业管理费5815元/月（根据周瑞荣、廖爱玲提供的缴费通知书计算得出）的标准支付自2016年11月1日至2017年1月9日的物业管理费，而前已述及,由于2017年1月9日出租方停止供应了涉案房屋的水电至今，月满圆公�也实际无法使用涉案房屋用于经营，故自2017年1月9日的物业管理费则按照5815元/月的30%即1744.5元支付至涉案房屋实际交还之日止的物业管理费。关于保证金问题。根据租赁合同的约定，在月满圆公司拖欠租金存在违约的情况下，周瑞荣、廖爱玲有权解除合同并没收保证金，故周瑞荣、廖爱玲无需退还月满圆公司的保证金73000元。三、月满圆公司关于情势变更的主张不能成立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条对情势变更原则进行了规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根�公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依据该条款，情势变更原则的适用须满足特定的条件，即：1、发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化；2、继续履行合同会对一方当事人明显不公或使合同目的无法实现。本案中，月满圆公司主张缔约后因受市政建设等客观环境影响，导致道路堵塞，车辆无法通行，严重影响月满圆公司的日常经营，故请求适用情势变更原则调减租金。一审法院认为，市政建设等客观因素即使确实对月满圆公司的经营造成不利影响，也属于正常的商业风险；在订立合同时，月满圆公司作为一般理性的商业主体，对市场经济形势的变化应当有所预见，而且双方在签订本案租赁合同时，涉案房屋所在地万达广场周边已处于在建工地的状态，因此，一审法院认为其所主张的上述情形造成的经营风险程度并未超出正常人的合理预期，不属于不能实现合同目的的重大变化。因此，月满圆公司提出的本案应适用情势变更原则对租金条款予以变更的主张不能成立。关于月满圆公司主张周瑞荣、廖爱玲赔偿经济损失1806052.32元的反诉请求。诉讼中，月满圆公司为证实其在本案中经济损失为1806052.32元，向一审法院提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋内的装修装饰损失及家电、家私等物品价值进行价格鉴证。对此，一审法院认为，因双方在租赁合同第九条约定，租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方书面同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，须退还保证金，并赔偿乙方因此而产生的实际损失（总赔偿金额为100万元）；乙方提前退出租赁房产的，甲方有权没收全部保证金，并赔偿甲方因此而产生的实际损失（总赔偿金额为100万元）。该条约定已对周瑞荣、廖爱玲提前解除合同可能给月满圆公司产生的实际损失进行了约定，即总赔偿金额为100万元，该约定对双方均具有法律约束力，同时，周瑞荣、廖爱玲在诉讼中也书面向一审法院明确表示如果法院认定周瑞荣、廖爱玲存在违约导致需要赔偿月满圆公司涉案房屋装修装饰残值及家具家电的情形，愿意按总赔偿金额100万元为限赔偿月满圆公司的损失。因此，一审法院认为，月满圆公司在本案中提出的1806052.32元损失的诉求，无进行鉴定评估之必要。而且，一审判决前已述及，本案系月满圆公司违约所引起的纠纷，周瑞荣、廖爱玲并无违约之行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，涉案租赁合同因月满圆公司未按期支付租金而解除，且出租方也向一审法院书面明确表示不同意对装饰装修进行利用，故月满圆公司请求周瑞荣、廖爱玲赔偿经济损失1806052.32元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。四、关于月牙儿公司的责任问题。本案房屋租赁合同的相对方为周瑞荣、廖爱玲与月满圆公司，周瑞荣、廖爱玲主张月牙儿公司是涉案房屋的实际使用人，应与月满圆公司共同承担清偿与返还责任。对此，一审法院认为，与周瑞荣、廖爱玲形成租赁合同关系的是月满圆公司，并非月牙儿公司。月牙儿公司与月满圆公司均确认月牙儿公司系受月满圆公司委托管理涉案酒店，故周瑞荣、廖爱玲以月牙儿系涉案房屋的实际使用人为由要求月牙儿承担连带责任�理由有违合同相对性原则，故对于周瑞荣、廖爱玲的此项主张，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,于二〇一七年八月二日作出如下判决：一、确认周瑞荣、廖爱玲与月满圆公司于2015年4月29日签订的《广州市番禺区万达广场房产租赁合同Bx栋3x层》于2016年11月15日解除。二、月满圆公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市番禺区南村镇汉溪大道东3xx号万达广场Bx栋32xx房至32xx房（共二十九套房）交还周瑞荣、廖爱玲管业。三、月满圆公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向周瑞荣、廖爱玲支付2016年1月1日至2016年11月15日的剩余部分租金623500元及逾期付款违约金（违约金的计算方法：1、自2016年3月26日起以149000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至149000元租金清偿之日止；2、自2016年6月26日起以219000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至219000元租金清偿之日止；3、自2016年9月26日起以146000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至146000元租金清偿之日止；4、自2016年11月16日起以109500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至109500元租金清偿之日止）。四、月满圆公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向周瑞荣、廖爱玲支付房屋占有使用费[房屋占有使用费的计算方法：1、按73000元/月标准，自2016�11月16日计算至2017年1月9日止为130693.55元。其中2016年11月计算15天为36500元，2016年12月计算一个月为73000元，2017年1月计算9天为21193.55元；2、按21900元/月标准，自2017年1月10日起计至涉案房屋实际交还周瑞荣、廖爱玲管业之日止]。五、月满圆公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向周瑞荣、廖爱玲支付2016年11月1日之前产生的物业管理费87228.2元及自2016年11月1日起的物业管理费[包括：1、按照5815元/月的标准支付2016年11月1日起至2017年1月9日止的物业管理费；2、按照1744.5元/月的标准支付2017年1月10日起至涉案房屋实际交还周瑞荣、廖爱玲管业之日止的物业管理费]。六、周瑞荣、廖爱玲收取月满圆公司的合同保证金73000元不予返还。七、驳回周瑞荣、廖爱玲其余部分的诉讼请求。八、驳回月满圆公司全部诉讼请求。本案本诉受理费46408元、反诉受理费10855元与诉讼保全费4920元，由月满圆公司负担。本院二审期间，月满圆公司补充提交以下材料：（1）广东消防网行政审批业务申报材料指南，拟证明建筑工程未经消防设计审核和消防验收，致使月满圆公司无法办理有关证照；（2）业主《承诺书》复印件，拟证明案涉房屋承租后装修并不改动原有消防；（3）《强烈要求立即取缔广州月牙儿酒店管理公司严重违法行为的函》；（4）《取缔决定书》；（5）《行政处罚决定书》及罚款缴交票据。（3）-（5）项材料拟证明案涉房屋未经消防设计审核和消防验收，周瑞荣、廖爱玲恶意举报月满圆公司无证经营，导致月满圆公司及工作人员被公安机关多次行政处罚。周瑞荣、廖爱玲认为以上材料均不属于新证据，且没有原件无法核实，也不能证明对方上诉请求。双方对一审查明的事实没有异议。月满圆公司认为一审遗漏两处事实：第一，周瑞荣、廖爱玲多次召集社会非法人员将案涉房屋断水断电，阻挠月满圆公司对酒店公寓的经营。第二，案涉房屋是人员密集和公共聚集场所，酒店公寓的经营需要取得特殊消防许可。大厦虽然已经竣工，但未取得二次消防许可证，导致月满圆公司无法依约办理手续与经营管理，合同目的一直无法实现。本院经审理查明，对一审查明认定的事实予以确认。另查明，双方涉案房屋租赁合同第七条甲方的权利义务约定：3.甲方需全力协助配合乙方在经营过程中所办理的手续及相关证照，包括但不限于特种行业许可证等证照手续。办证费用由乙方承担。第八条乙方的权利义务约定：2.乙方在该物业内依法经营，严格遵守国家、省、市、区关于出租屋、消防、计生、安全生产、社会治安、劳动合同的相关规定。如因此导致甲方损失或被处罚的，乙方应赔偿甲方的全部损失。5.乙方在租用期间在确保房屋安全以及符合政府部门消防规定的前提下并经甲方书面同意的情况下进行装修，乙方不得进行破坏性装修等。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。一审法院根据各方当事人的诉辩意见、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不予赘述。本院审理期间，月满圆公司提出新的事实和理由，认为涉案房屋未经消防验收合格不�合租赁合同约定的用途，出租人构成根本违约，应承担赔偿损失等责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条的规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。因此，进行消防设计、审核、验收和使用前的检查，是建设单位和使用单位的义务。周瑞荣、廖爱玲作为涉案房屋出租人，在出租时已提供合法产权证明，可以推定其出租房屋已通过与产权证记载的用�相符的消防验收。根据双方租赁合同第八条的约定以及有关建设工程消防监督管理的规定，月满圆公司承租涉案房屋用于酒店、公寓的经营，月满圆公司是该商业经营场所的经营主体，也是涉案场所的装修改建工程义务人，负有办理装修工程消防设计审核（备案）、消防验收及公众聚集场所使用或开业前的消防安全检查的义务，出租人负有协助和配合义务。月满圆公司并未提供证据证实其未能办理取得特殊消防许可是因为涉案租赁物所在建筑未通过建设工程消防验收或者是因为出租人没有配合办理相关证照。因此，月满圆公司该上诉主张不能成立。经审查，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。月满圆公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28564元，由上诉人广州市月满圆酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  张 怡审判员  李 静二〇一七年十一月二十九日书记员  林北征