北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民再终字第03382号
上诉人（一审原告）李守山，男，1953年4月8日出生。
委托代理人蔡玉芹（李守山之妻），女。
委托代理人谷友军，北京市易行律师事务所律师。
上诉人（一审被告）吴金有，男，1950年9月9日出生。
上诉人李守山因与上诉人吴金有房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民再初字第00045号民事判决，上诉至本院。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。李守山之委托代理人蔡玉芹、谷友军，吴金有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李守山起诉至北京市海淀区人民法院称，北京市海淀区西北旺镇韩家川正街X号院内瓦房8间是我在韩家川村所有的宅基地上建盖的。1998年，因家庭经济困难，我瞒着家人私下与吴金有签订协议，以人民币8万元（房屋买卖协议上标注的是6万元，吴金有私下另给付我2万元）将我北京市海淀区西北旺镇韩家川村X号院8间瓦房及院落合计200平米出卖给吴金有，并于11月18日当天签订了房屋买卖协议，其后完成了房屋和房款的交割，我则暂住我胞弟家。后我了解到我与吴金有之间转让宅基地的行为是违法的，我与吴金有签订的房屋买卖协议的标的不仅是房屋，还包含宅基地使用权，吴金有并非北京市海淀区西北旺镇韩家川村村民，上述房屋的集体土地建设用地使用证仍登记在我的名下。故我诉至法院，要求判令我与吴金有1998年11月18日签订的房屋买卖协议无效，吴金有腾退位于北京市海淀区西北旺镇韩家川正街X号院北房4间、东房2间、西房2间，诉讼费由吴金有承担。
吴金有辩称，我与李守山签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，我支付了合理对价，李守山亦实际交付了房屋。李守山所述的隐瞒家人与事实不符，买卖房屋时有中间人见证，我们到北京市海淀区西北旺镇韩家川村村委会办理了移交手续，北京市海淀区西北旺镇韩家川村村委会主任也向李守山的妻子提示了交易风险，其妻子表示同意。双方的房屋买卖协议得到了北京市海淀区西北旺镇韩家川村村委会的认可，协议签订之后我与李守山到北京市海淀区西北旺镇韩家川村村委会办理了正式手续，签署了买卖房屋申请表、房屋买卖登记审批表，审批表上盖有北京市海淀区西北旺镇韩家川村村委会公章，这表明该房屋买卖行为得到了村集体经济组织的同意，后我向北京市海淀区西北旺镇韩家川村村委会缴纳了5000元的土地管理费。另我1998年购买房屋之后，即搬至该房屋居住至今，并于2005年4月5日将户口迁入房屋所在地的集体经济组织，现户籍所在地为北京市海淀区韩家川正街X号。李守山主张房屋买卖协议无效，是基于土地增值为追求更大经济利益的违约行为。我在北京市海淀区西北旺镇韩家川村已生活多年，期间履行村里的义务，享受村里提供的福利，我已是该集体经济组织的一员。李守山将房屋出卖之后，北京市海淀区西北旺镇韩家川村村委会另给其安排了宅基地供其居住，其不是无房可住。综上，我不同意李守山的诉讼请求。
北京市海淀区人民法院经重审审理查明，李守山1984年经批准在现址北京市海淀区西北旺镇韩家川正街X号的宅基地上新建北房4间、东房2间、西房2间。1998年11月18日，李守山与吴金有签订协议，李守山将上述北房4间、东房2间、西房2间和院内、房内一切固定设施一次性出卖给吴金有，房屋价格为人民币6万元整。李守山与吴金有于同日另签署了买卖房屋申请表、北京市海淀区房屋买卖登记审批表并取得了北京市海淀区西北旺镇韩家川村村委会的同意。协议签订后，吴金有于当天将6万元支付给李守山，后又应李守山的要求另支付其2万元，李守山将上述房屋交付给吴金有。吴金有入住该房屋后对房屋进行了装修并一直居住至今。1998年吴金有与李守山签订协议时其户籍所在地为北京市海淀区蓝旗营X号，2005年4月迁入北京市海淀区西北旺镇韩家川正街X号。吴金有于1972年插队返城回京，先后在北京市焦化厂、首钢冶金研究院工作，现已退休。
另查明，吴金有购买本案诉争房屋后未对房屋进行翻建和扩建，吴金有除本案诉争房屋外再无其他住房或住处。
北京市海淀区人民法院认定上述事实的证据有双方当事人陈述、协议书、买卖房屋申请表、房屋买卖登记审批表、社员建房审批表、户口簿等证据。
北京市海淀区人民法院重审认为，李守山和吴金有所买卖的房屋系农村集体土地上的农民房屋。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。吴金有并非农民集体组织成员，不具备购买农民宅基地的主体资格，故双方的房屋买卖协议违反了法律、法规的强制性规定，应认定无效。李守山要求吴金有腾退位于北京市海淀区西北旺镇韩家川正街X号院北房4间、东房2间、西房2间的诉讼请求，法院重审过程中，原被告双方均未举证证明吴金有除本案诉争房屋外，再有其他住房或住处，则吴金有现阶段不具备腾退诉争房屋的客观条件，故对李守山的该项诉讼请求，法院暂不予支持。房屋买卖合同认定无效后，双方针对除买卖房屋之外其他相关返还及补偿事宜，均未提出相关诉请，故对此法院不做处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，判决如下：一、李守山与吴金有于一九九八年十一月十八日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回李守山要求吴金有腾退位于北京市海淀区西北旺镇韩家川正街X号院北房4间、东房2间、西房2间的诉讼请求。
李守山、吴金有均不服该判决，上诉至本院。李守山的上诉理由是：第一，被上诉人原系拆迁户，有回迁房，不在双方诉争的房屋居住，且其是否有其他住所，应由其举证证明，被上诉人也可以租房居住，以保证上诉人对房屋享有完整的所有权；第二，上诉人没有稳定、固定的住所，诉争房屋是上诉人的惟一住所。故请求：撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民再初字第00045号民事判决书第二项；依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求。
针对李守山的上诉理由，吴金有辩称：第一，我买诉争房屋的时间是1998年11月18日，对方所提及的法律是1999年和2004年的国家规定，故不适用该法律规定；第二，原一、二审法院都认可房屋买卖协议有效，在确认事实与原审一致的情况下，重审判决认定买卖协议无效，严重侵犯了我的合法权益。故不同意李守山的上诉请求。
吴金有的上诉理由是：原一审、二审法院审查的事实及认定的法律关系均没有错误，房屋买卖协议是双方真实意思表示，是合法有效的协议，且基于历史的原因，我购买本案诉争房屋也得到了村委会的认可，并将户口迁入该村，我的权利理应受到法律保护，此次重审法院的判决严重侵害了我的合法权益。请求依法撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民再初字第00045号民事判决书第一项，维护我的合法权益。
针对吴金有的上诉理由，李守山辩称：第一，重审判决对合同效力的认定是正确的，且程序合法，应予维持；第二，原审法院已经查明吴金有系城镇居民，不享受韩家川村村民待遇，因此，双方之间的房屋买卖合同应被认定为无效。故不同意吴金有的上诉请求。
本院二审确认北京市海淀区人民法院重审查明的事实及认定的证据。
本院二审认为，李守山和吴金有买卖的房屋系农村集体土地上的农民房屋。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。吴金有并非农民集体经济组织成员，不具备购买农民宅基地的主体资格，故双方的房屋买卖协议违反了法律、法规的强制性规定，应认定无效。关于李守山主张吴金有原系拆迁户，有回迁房，另有其他的住所，不在双方诉争的房屋居住，且吴金有是否有其他住所，应由吴金有举证证明的上诉理由，依据相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李守山并未举证证明吴金有除本案诉争房屋外，再有其他住房或住处，故吴金有现阶段不具备腾退诉争房屋的客观条件，对李守山的该项上诉理由，本院不予采信。关于吴金有主张其购买本案诉争房屋得到了村委会的认可，并已将户口迁入该村，其权利理应受到法律保护的上诉理由，因双方的房屋买卖行为发生于1998年11月18日，依据相关规定，依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。故诉争房屋所在地的村委会无权对双方间宅基地上房屋买卖行为的效力作出认定，且吴金有在庭审中亦未举证证明其已经办理土地权属变更登记手续，更换土地证书，故吴金有的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上，上诉人李守山、吴金有的上诉理由及请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由李守山负担（已交纳）。
二审案件受理费一百四十元，由李守山、吴金有各负担七十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 阎 炜
代理审判员 黄晓丰
二〇一四年五月八日
书 记 员 张 莹