湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初1809号
原告：陈建明，男，1973年7月4日出生，汉族，湘潭县人，户籍所在地为湘潭县，现住湘潭市。
委托诉讼代理人：刘XX，湖南XX律师事务所律师。
被告：伍兴荣，女，1974年8月9日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。
委托诉讼代理人：周XX，湖南XX律师事务所律师。
原告陈建明与被告伍兴荣房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年6月15日立案。同日，原告向本院提出财产保全申请，请求查封被告伍兴荣名下位于湘潭市雨湖区XXX号门面（产权证号为183305号），并由担保人许花娟以名下位于湘潭市雨湖区XXX号房屋一套作为担保。本院于2016年6月22日作出（2016）湘0302民初1809-1号民事裁定并依法采取了财产保全措施。之后，被告伍兴荣向本院提出管辖异议申请，经审查，被告的管辖权异议申请系在答辩期满后提出，已超出法律规定的期限，故本院于2016年8月10日向原告作出不予审议的通知书。本案审理过程中，本院依法适用普通程序于2016年9月2日、2016年9月21日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告陈建明及其委托诉讼代理人刘XX、被告伍兴荣及其委托诉讼代理人李X到庭参加了诉讼。第二次开庭时，原告陈建明及其委托诉讼代理人刘XX、被告伍兴荣及其委托诉讼代理人周XX到庭参加了诉讼。第二次开庭时，被告伍兴荣向本院声明解除对原委托诉讼代理人齐XX、李X的委托，并重新委托周XX作为其委托诉讼代理人。本案现已审理终结。
原告陈建明向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2015年6月11日签订的位于雨湖区XXX门面的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告继续履行合同，立即办理房产、国土证变更手续，将房产、国土证过户给原告；3、判令由被告承担诉讼费用。在本案第一次开庭时，原告将其诉讼请求变更为：确认雨湖区XXX号门面的所有权归原告。事实与理由：2015年6月11日，原、被告就位于湘潭市雨湖区XXX号门面签订《房屋买卖合同》，合同签订当日付款35万元，同年9月6日通过交通银行付款4.9万元，同年6月24日通过交通银行付款2万元，通过建设银行付款7.9万元，同年6月25日通过建设银行付款5万元，余款4.2万元用现金支付，至此，合同总房款59万元已全部付清。付清房款后，原告要求被告一同去房产局办理产权过户手续，被告以无时间为由拖延办理，后干脆不予理睬，连原告电话都不予接听，对被告的行为，原告非常气愤。原告认为双方的买卖合同已成立且已生效，且原告也实际占有并使用该门面，并已全部履行了原告在买卖合同中的义务，被告不履行产权过户行为是违约行为。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。
被告伍兴荣辩称，1、被答辩人起诉的不是事实，其违约在先，实际只支付了35万元房款，未按照合同内容在约定时间内一次性足额支付购房款。根据双方签订《房屋买卖合同》第三条之约定，被答辩人需在合同签订之日一次性支付59万元房款，但被答辩人在支付了35万元之后未再支付剩余的购房款。被答辩人未按照合同约定支付购房款，已经严重违反了合同的约定，答辩人当然有权不予过户房屋给被答辩人，且有权解除合同。被答辩人在诉状中称后续支付了房款不是事实，由于被答辩人与答辩人系亲戚关系，两人之间发生的其他经济往来，与房屋买卖无关，与本案无关。2、答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》属于未生效的合同，答辩人在离婚时，已经将属于夫妻共同财产即位于湘潭市雨湖区XXX号门面由答辩人和女儿唐艺铭共同共有。因此，该处门面实际上属于唐艺铭共同共有。答辩人未经唐艺铭个人同意将房屋出卖给他人的行为也没有法律效力。现唐艺铭已经成年，具有完全民事行为能力，能够自由处分自己的财产。因此，答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》处置了案外人唐艺铭的财产部分，应当得到唐艺铭的同意。根据法律规定，处分共有财产，应当征得共同共有人的一致同意，在未经唐艺铭追认同意的情况下，该《房屋买卖合同》不发生法律效力。综上，被答辩人未按照合同约定足额一次性支付购房款，属于重大违约，且双方交易的房屋系案外人唐艺铭和答辩人共同共有，在签订合同时未经唐艺铭同意，在合同签订后也未获其追认，因此，合同未生效。据此结合实际情况，答辩人请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，依法解除合同，答辩人也愿意退还已经收到的35万元的房款。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：对原告陈建明提交的，双方有争议的证据，本院作如下认定：对证据2、3，除被告认可的之外，经本院审查，对于2015年6月11日的两笔交易，第一笔金额为30万元、第二笔为5万元，均是由原告之妻许花娟名下账号为XXXX的账户转账至账号为XXXXX的账户中的，虽然被告以该明细上的收款没有显示其名字为由不予认可，但结合被告本人于2015年6月11日向原告出具的一张金额35万元的收条，且被告在其答辩意见中也予以了认可，故能确定被告实际已于2015年6月11日收到了35万元购房款。对于2015年6月24日的这笔金额为2万元的交易，结合2015年9月6日两笔交易来看，收款账号均为XXX的账户，而在2015年9月6日的账户交易明细中均显示对方账户（收款人账户）为被告伍兴荣，由此可以确定2015年6月24日，原告通过其妻许花娟名下账户支付了2万元购房款至被告名下账户中。对证据5证人张国良的证言，因其出庭时所陈述的证言与在庭审笔录上的不一致，且其在庭审中已明确表示未看见原告之妻将4.2万元给付给被告的过程，故本院对证人张国良的证言不予认定。对证据7，即手机通话录音，被告认可其真实性、合法性，能证实被告与原告之妻就本案诉争内容进行过电话沟通，故本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定；但该录音达不到被告已自认将全部购房款付清的证明目的。对被告伍兴荣提交的，双方有争议的证据，本院作如下认定：对证据1、2，原告对其真实性无异议，但对证据1的关联性和证据2中的部分内容提出异议，本院经审查后认为，该两份证据来源合法、内容客观真实，能证实涉案的湘潭市雨湖区平政路街道中山路7号36号门面的权属登记状态及土地性质及上述门面现已进入征收范围，并已发征收令的事实，故本院对上述证据予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告陈建明与被告伍兴荣系亲戚关系。2015年6月11日，原、被告就位于湘潭市雨湖区XXX号门面的买卖签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定的主要内容有：1、卖方（以下简称甲方）：伍兴荣，430XXX；买方（以下简称乙方）：陈建明，430XXXX。2、甲方同意出售甲方所有的位于湘潭市雨湖区XXX号1-2楼的房产（店面）给乙方。房屋建筑面积170.6平方米，使用面积为170.6平方米。房地产证号为X**。甲方保证此房产的一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售，其书面同意文件作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。同时，物业交付前需付清甲方产生的物业管理费、水电、有线、通讯费及其他费用。3、甲、乙双方同意上述房产的成交价格为：总价人民币590000元（大写伍拾玖万元整）。4、付款时间及方式：甲、乙双方约定在本合同签订之日起，乙方一次性付清房款给甲方。5、甲方确保本合同项下交易的房屋不存在产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、银行抵押、户口等未清事项。因本合同房屋已实际租赁给第三人使用，租期至2016年2月止，甲方应保证与租赁户无其他纠纷，自本合同签订之日起的租金由乙方收取，租期满后乙方可自由出租房屋。6、日期：2015年6月11日。合同签订当日，原告通过其妻名下在交通银行湘潭白石支行的账号为XXXX账户分两次将35万元转账支付至被告名下账号为XXXXX的账户，并由被告向原告出具收条一张，该收条载明：“已收陈建明房屋款叁拾伍万元整（350000元），交通银行转账。伍兴荣，2015.6.11”。2015年6月24日，原告分两次共计支付9.9万元给被告（两次均为银行转账方式支付：第一次通过原告本人名下账号为XXX的账号将7.9万元转账至被告名下账号为XXXX的账户中，第二次通过原告之妻许花娟名下账号为XXX的账户将2万元转账至告名下账号为XXXX的账户中）；于2015年6月25日通过原告本人名下账号为XXX的账号将5万元转账至被告名下账号为XXXX的账户中，于2015年9月6日分两次共计支付4.9万元给被告（两次均为银行转账方式支付：第一次通过原告之妻许花娟名下账号为XXX的账号将3.9万元转账至被告名下账号为XXXX的账户中，第二次通过原告之妻许花娟名下账号为XXX的账户将1万元转账至被告名下账号为XXXX的账户中）。至此，原告已向被告支付购房款共计54.8万元。余款4.2万元，根据原告陈述，系其妻用现金支付给被告，但被告不予认可。合同签订当日，被告将涉案房屋的房屋所有权证交付给原告，同时于2015年7月中旬将涉案房屋的楼上层交付给原告，后又于2015年8月底将涉案房屋的楼下层交付给原告。之后，原告于2016年4月份要求被告一同去湘潭市房产管理局办理涉案房屋的不动产物权的过户登记手续，但直至本案起诉之日止，被告一直未协助原告办理上述房屋的产权过户手续。原告遂诉至本院，形成本诉。
另查明：1、位于湘潭市雨湖区XXX号门面现仍登记在被告伍兴荣名下。2、自2014年7月-8月份起，位于湘潭市雨湖区XXX号门面已实际由原告陈建明占有、使用。3、因建设“精美湘潭”的需要，位于湘潭市雨湖区XXX号门面被纳入湘潭重点建设项目的拆迁范围，上述房屋的征收令已由湘潭市人民政府于2016年7月下达。4、涉案房屋即位于湘潭市雨湖区XXX号门面所属地块的性质为划拨城镇住宅用性质的土地。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中原、被告双方争议的焦点有以下几个：
一、关于原告陈建明与被告伍兴荣双方于2015年6月11日所签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。本案审理过程中，被告伍兴荣辩称，其与原告所签订的《房屋买卖合同》属于未生效合同，理由在于涉案房屋系由其和女儿唐艺铭共同所有，其将涉案房屋出卖给原告未经其女儿唐艺铭同意，在未经唐艺铭追认的情况下，上述合同不发生法律效力。对此，本院认为，1、从查明的事实来看，在原、被告双方就涉案房屋达成买卖协议后，原告履行了支付绝大部分购房款即支付了54.8万元的义务，被告也将涉案房屋和房屋所有权证交付给了原告，自2014年8月底以来，原告又实际完全占有、使用涉案房屋。2、涉案房屋至今尚登记在被告个人名下，并未显示有其他共有人，而且在本案庭审过程中，被告本人陈述在其与前夫离婚时，在民政部门备案的离婚协议书上并未约定将涉案房屋归被告和女儿唐艺铭共有，而是直接约定归被告单独所有。3、双方所签订的《房屋买卖合同》中的第一条第二款、第六条第二款均明确约定了甲方（指本案被告）承诺和保证涉案房屋不存在产权纠纷、权利瑕疵等事项，也就是说，即使确实存在被告所辩称的前述情况，那么作为买受人的原告也因被告的承诺和隐瞒而对相关真实情况并不知情，原告在本次房屋买卖过程中，系善意买受人。因此，本院认为原、被告双方间签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示。4、根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，本院认为原、被告之间签订《房屋买卖合同》合法有效。
二、关于原告陈建明是否已将全部购房款59万元全部支付给被告伍兴荣的问题。对此，本院分析认为，根据本案查明的事实来看，原告通过其本人名下账号及妻子许花娟名下账号自2015年6月11日起至2015年9月6日止共计将54.8万元转账支付给被告的事实清楚、证据确实充分，本院予以认定。同时，原告诉称，其将未转账支付的余款4.2万元由其妻子许花娟以现金方式支付给被告，并向本院提供了电话录音和申请了证人张国良出庭作证，但被告否认收到了4.2万元购房款现金；本院经审查后认为，在原告所提供的其妻子许花娟与被告的电话录音中，被告并未自认其已经收到了全部购房款，证人张国良在本案庭审时陈述的证言又与其在庭审笔录上签字时修改的内容完全相反，证人在陈述相关事实过程中也承认其并没有看到许花娟直接付钱给被告的情况，且原告未向本院提供其他充分、有效的证据佐证其确实已经向被告支付了4.2万元现金。故本院认为根据证据的高度盖然性原则，原告提供的录音及证人张国良的证言无法达到证实其已向被告支付购房款余款4.2万元的证明力。因此，本院认为原告应当承担向被告继续支付购房款余款4.2万元的民事责任，但鉴于被告在本案中未向本院提出反诉，故本院在本案中不予处理。
三、关于原告的变更后第二项诉讼请求即原告要求确认涉案房屋为原告所有的诉讼请求是否能够得到支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力；依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力；而在本案中，原、被告双方尚未至湘潭市不动产登记中心就涉案房屋办理不动产物权的转让登记手续，故不发生物权效力。因此，关于原告要求确认涉案房屋为原告所有的诉讼请求，本院不予支持。
三、关于在本案中，被告是否有权不予过户并解除原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》的问题。在本案审理过程中，被告辩称原告未按照合同约定一次性支付全部房款，违约在先，故被告有权不予过户并有权解除合同。根据本院查明的事实及前述分析来看，原告确实存在未将购房款余款4.2万元支付给被告的违约情形，故原告应当承担继续支付剩余购房款等违约责任。但是否因此被告就有权拒绝协助办理涉案房屋的产权过户手续并解除合同呢？对此，本院分析认为，1、根据原、被告双方约定，涉案房屋的总交易价款为59万元，而原告实际上已支付了54.8万元，也就是说，虽然原告存在未按约定一次性付清全部购房款且尚有余款4.2万元未予支付的情况，但根据本案的实际情况，应当视为原告已经履行了绝大部分付款义务。2、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，房屋属于不动产，要取得所有权应当进行所有权变更登记手续，也就是俗称的“过户”。以房屋买卖合同来说，协助将房屋过户给买房人是卖房人应当履行的法定义务。但在本案中，根据本院查明的事实来看，涉案房屋已纳入被征收、拆迁范围，且湘潭市人民政府已于2016年7月份下达了征收令，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，涉案房屋自湘潭市人民政府下达征收令之日起，其物权属于国家所有。也就是说，涉案房屋自征收令下达之日起既不再属于被告，原告也无权再要求被告协助其办理涉案房屋的不动产物权的转让登记手续。3、根据前述分析，在原告已经履行绝大部分付款义务的情况下，虽然原告存在未一次性付清全部购房款及4.2万元购房款余款未予支付的违约情形，但原告的上述违约情形并不构成根本违约，也就是说，原告的上述违约情形并不当然导致被告有权要求解除双方间的《房屋买卖合同》。由上所述，本院认为原告无权要求被告协助办理涉案房屋的不动产物权的转让登记手续，但被告也无权要求解除双方间所签订的《房屋买卖合同》。故本院对被告的部分辩论意见予以支持。
另外，对被告的其他辩论意见，因无事实和法律依据，本院也不予支持。
综上所述，本院认为原告陈建明与被告伍兴荣之间所签订的《房屋买卖合同》合法、有效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告陈建明与被告伍兴荣于2015年6月11日就位于湘潭市雨湖区平政路街道中山路7号36号门面所签订的《房屋买卖合同》合法、有效；
二、驳回原告陈建明的其他诉讼请求。
本案受理费9700元，保全费3470元，合计13170元，由被告伍兴荣负担9000元，由原告陈建明负担4170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 左 斌
审 判 员 吴金平
人民陪审员 涂志文
二〇一六年十月十九日
代理书记员 蒋梁燕
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。
第十五条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法法规应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。