南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初661号
原告（反诉被告）：莫耀森，男，1964年9月14日出生，汉族，住南宁市青秀区。
被告（反诉原告）：莫耀官，男，1992年5月29日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：何曲波，广西金狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林自威，广西金狮律师事务所实习律师。
原告莫耀森与被告莫耀官房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序。被告莫耀官在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）莫耀森，被告（反诉原告）莫耀官的委托诉讼代理人何曲波、林自威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫耀森向本院提出诉讼请求：1.被告莫耀官立即搬出铺面并将铺面返还原告莫耀森；2.被告莫耀官向原告莫耀森支付房屋占有使用费30000元（按每个月2500元计算，暂计至2016年7月31日，实际计至被告莫耀官将商铺返还之日止）；3.被告莫耀官向原告莫耀森支付2015年6月份的水电费共计1006元；4.被告莫耀官向原告莫耀森赔偿两张台球桌子的损失1000元；5.本案的诉讼费由被告莫耀官承担。事实和理由：2015年3月15日，原告与被告及莫耀记签订《合同书》，合同约定由被告和莫耀记承租原告在大学城临时菜市的4号铺面，并约定租期为2015年3月15日至2015年7月30日，每个月的租金为2500元。合同签订后，原告依约履行了移交铺面的义务，被告也如期进行了经营，亦能依约支付租金。2015年7月，因被告不按照规定进行经营，影响周边居民休息，市场管理人员因此停止被告铺面的水电供应。被告与市场管理人员协商不成，被告拒绝交2015年6月份的水电费。合同到期后，被告继续占有、使用原告的铺面，却没有向原告支付任何的费用。从2015年8月至今，原告多次向被告催交铺面的使用费并要求被告返还铺面，并向所在地的居民委员会及南宁市仙葫经济开发区人民调解委员会申请调解，被告均拒绝支付费用，亦拒绝将铺面交还给原告。而且被告将原告铺面内的两张桌球台抬出铺面，任风吹日晒，现在已经无法再使用。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告莫耀官辩称：1.涉案铺面无相关规划证和准建证，莫耀森与莫耀官签订的《合同书》无效；2.从2015年6月中旬开始，莫耀官铺面的水电被无故停掉，导致莫耀官无法继续经营，铺面被停水停电后的第三天，莫耀官迫不得已将铺面关门并停止经营，为防止损失扩大，莫耀官将铺面内的经营设备全部搬走，将铺面腾空给莫耀森，莫耀官已于2015年6月下旬腾空铺面并将铺面交还莫耀森，莫耀森要求莫耀官支付房屋占有使用费没有事实和法律依据；3.双方签订《合同书》后，莫耀森向莫耀官移交的仅是一个没有任何东西的简易铺面，铺面内并没有莫耀森所说的台球桌，莫耀森要求莫耀官赔偿两张台球桌子的损失没有事实和法律依据。
被告(反诉原告)莫耀官向本院提出反诉请求：1.反诉被告莫耀森向反诉原告莫耀官返还2015年7月份的租金2500元；2.本案的诉讼费由反诉被告莫耀森承担。事实和理由：2015年3月15日，莫耀森与莫耀官、莫耀记签订了一份《合同书》，合同约定莫耀官和莫耀记承租大学城临时菜市的4号铺面用于经营饮食，租期为2015年3月15日至2015年7月30日，月租金2500元，租金共计11550元。莫耀官早已将全部租金支付完毕。但从2015年6月中旬开始，由于市场整顿，莫耀官的铺面水电被停掉，导致莫耀官无法继续经营。随后莫耀官迫不得已将铺面关门并停止营业。为防止损失继续扩大，莫耀官将铺面内的经营设备全部搬走，将铺面腾空并返还给莫耀森。因为市场整顿导致莫耀官的铺面7月份无法经营，莫耀森应退还莫耀官已预交的2015年7月份的租金2500元。为维护合法权利，反诉原告提出反诉，请求判如所请。
原告（反诉被告）莫耀森对被告（反诉原告）莫耀官的反诉辩称，因为莫耀官经营烧烤不符合市场管理规定，才会被停水停电，但停水停电只有三天，之后莫耀官一直占用铺面直至2016年9月1日才搬出，莫耀官的反诉请求没有事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：2015年3月15日，莫耀森与莫耀官签订一份《合同书》，该《合同书》的甲方为莫耀森，乙方为莫耀官、莫耀记。该合同落款乙方签字处只有莫耀官一人的签名。《合同书》约定：1.乙方自愿租用甲方在大学城临时菜市的4号铺面经营饮食；2.租期从2105年3月15日至2015年7月30日；3.每月租金2500元，乙方分两次支付给甲方，第一次开业前支付6250元，第二次于2015年4月20日前支付5000元，租期未满乙方不得中途退租；4.乙方租用期间，甲方仍可共用此铺面经营与乙方不相同的商品。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，莫耀森将铺面交给莫耀官使用，莫耀官向莫耀森支付2015年3月15日至2015年7月30日的租金共计11250元。
2015年8月13日，莫耀森与莫耀官因涉案铺面的出租使用、租金及水电费问题引起的纠纷到南宁市仙葫经济开发区五合社区居民委员会进行调解。调解笔录的主要内容为：“1.莫耀森陈述：莫耀森将涉案铺面出租给莫耀官经营烧烤，当时没有约定经营时间，但要服从市场管理规定，市场管理规定每晚11点后可以经营，但不得大声喧哗，影响他人休息，因莫耀官不接受该规定，市场管理方暂时停止铺面水电供应，经多次协商，莫耀官仍不交水电费；2.莫耀官陈述：莫耀官承租铺面用来经营烧烤，烧烤为夜生活的形式，如果接受市场管理规定，将无法继续经营，因此不同意支付6月份水电费1006元，如莫耀森同意退还7月份的铺面租金2500元，莫耀官才同意支付6月份水电费；3.市场管理员周尚金陈述：市场管理规定每晚11点后不得大声喧哗，影响他人休息，该规定已书面和口头通知到各个经营户，各经营户自觉遵守规定，才能正常通水通电，合法经营。”双方调解未果。该调解笔录上有莫耀森、周尚金、莫炳银的签名，莫耀官未在笔录上签名。
2016年6月21日，莫耀森向南宁市青秀区仙葫开发区五合社区递交手写《报告》，主要内容为：“莫耀森将涉案铺面出租给莫耀官，莫耀官支付租金11250元。因深夜卖烧烤影响邻近居民的休息，2015年6月下旬，市场管理员周尚金遵照上级指示，下达通知，从2015年7月1日起，市场所有铺面不得卖烧烤，原有卖烧烤的要停电整改。莫耀官承租涉案铺面用于烧烤，因该通知的下达，提出退还一个月租金的请求，莫耀森仅同意退半个月的租金，双方未达成一致意见。此后，莫耀森要求莫耀官搬离并返还铺面，莫耀官一直未搬离，双方也曾经在社区调解过，但调解未果。直至今日，莫耀官未支付2015年6月份的水电费，而从2015年8月到现在共11个月，莫耀森每月都要向周尚金支付租金，但莫耀官却未将租金支付给莫耀森。铺面一直被莫耀官占用，令莫耀森无法做生意或转租给他人。莫耀森请求各级领导妥善处理此事。”
2016年7月20日，南宁市仙葫经济开发区人民调解委员会出具《关于莫耀森与莫耀官租赁纠纷结案报告》，载明：“因莫耀官不愿意来调解，本案现已调解终结，予以结案。结案后，双方当事人可自行协商解决，也可以依法通过仲裁、行政、司法等途径维护自己的权利。”
另查明：涉案铺面所在市场的管理员为案外人周尚金，2016年8月2日，周尚金出具内容为“莫耀官拖欠2015年6月份水电费共1006元，至今未交，2015年7月1日至3日停电3天整改，7月4日恢复正常供电”的书面证据。莫耀官对该份证据不予认可，但其承认未支付2015年6月份水电费的事实，亦认可周尚金为市场管理员的身份。2015年7月至2016年8月，莫耀森向周尚金以每月1000元的标准支付涉案铺面的租金。
莫耀森在庭审中陈述，其于2016年9月1日收回涉案铺面。
根据双方提供照片显示，涉案铺面中堆满大量杂物，无法确认铺面中的杂物归属。
还查明：涉案铺面未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《合同书》、《调解笔录》、《关于莫耀森与莫耀官租赁纠纷结案报告》、《照片》、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，2015年3月15日，莫耀森与莫耀官签订的《合同书》中乙方虽有案外人莫耀记的名字，但莫耀记并未在该合同中签名，因此，该《合同书》的当事人为莫耀森和莫耀官。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案铺面未取得建设工程规划许可证，双方签订的《合同书》应属无效合同。
关于返还房屋的问题。莫耀森已于2016年9月1日收回涉案铺面，因此，莫耀森要求莫耀官立即搬出铺面并将铺面返还，本院不予支持。
关于房屋占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付房屋占有使用费与其获取的占有利益不符，有失公平。本院将根据合同约定的租金标准、造成合同无效的过错方、承租方对房屋的利用程度等方面，综合衡量，确定房屋占有使用费的标准。合同约定，每月租金2500元。关于造成合同无效的过错责任，莫耀森将无建设工程规划许可证的铺面出租给莫耀官，对造成合同无效负主要责任；莫耀官未尽谨慎义务审查涉案房屋是否已取得建设工程规划许可证，对造成合同无效负次要责任。关于承租方对房屋的利用程度，莫耀官辩称，其已于2015年6月下旬腾空铺面并将铺面交还莫耀森。莫耀官并未对该主张提供相应证据，莫耀森对此说法亦不予认可，因此本院对该主张不予采信。根据经审理查明的情况，2015年6月，双方因涉案铺面的经营使用产生矛盾。在《合同书》约定的履行期限届满后，双方未作房屋交接手续。此后，涉案铺面中堆满大量杂物，无法确认铺面中的杂物归属。本院认为，莫耀官有将铺面完好返还莫耀森的义务，莫耀官未履行交还铺面的义务，对此负有过错。综上所述，本院酌情确定2015年8月1日之后房屋占有使用费标准为原合同约定的租金标准的70%。因此，从2015年8月1日至2016年8月31日，莫耀官应向莫耀森支付房屋占有使用费22750元（计算方式：2500元×70%×13个月）。莫耀森已于2016年9月1日收回涉案铺面，莫耀官无需支付此后的房屋占有使用费。综上，莫耀森要求莫耀官支付房屋占有使用费32500元，本院支持其中的22750元，多出的部分，本院不予支持。
关于水电费的问题。莫耀森要求莫耀官支付2015年6月份的水电费1006元，结合市场管理员周尚金出具的关于水电费情况的书面证据、《调解笔录》的内容和双方当事人在庭审中关于2015年6月份水电费交付情况的陈述，本院认可莫耀官应向莫耀森支付2015年6月份水电费1006元的事实。因此，莫耀森要求莫耀官支付2015年6月份水电费1006元，本院予以支持。
关于赔偿台球桌损失的问题。莫耀森未能举证证明其在将涉案铺面交付莫耀官时，铺面内有台球桌，亦未提交证据证明台球桌的损失数额，应承担举证不能的责任。因此，莫耀森要求莫耀官赔偿两张台球桌子的损失1000元，本院不予支持。
关于返还租金的问题。莫耀官一直未履行返还铺面的义务，直至2016年9月1日，莫耀森才收回涉案铺面。因此，莫耀官要求莫耀森返还2015年7月份的租金2500元，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：
一、被告莫耀官向原告莫耀森支付房屋占有使用费22750元；
二、被告莫耀官向原告莫耀森支付2015年6月份的水电费1006元；
三、驳回原告莫耀森的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告莫耀官的反诉请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费662元，减半收取计331元（原告已预交），由原告莫耀森负担228元，被告莫耀官负担103元；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉原告莫耀官负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
代理审判员 廖俊芳
二〇一六年十二月二日
书 记 员 宋卫科
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。