福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0504民初854号
原告：福建伯恩物业管理股份有限公司泉州分公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路四季公园1期6号楼1层。
法定代表人：何祥文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王淑玲，女，该公司员工。
被告：杜建成，男，1955年7月29日出生，汉族，身份证地址福建省泉州市洛江区。
原告福建伯恩物业管理股份有限公司泉州分公司（下称“伯恩物业泉州分公司”）与被告杜建成物业服务合同纠纷一案,本院于2018年3月28日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告伯恩物业泉州分公司的委托诉讼代理人王淑玲、被告杜建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
伯恩物业泉州分公司向本院提出诉讼请求:1.判令杜建成向伯恩物业泉州分公司支付拖欠的物业服务费计2306.64元及自2017年1月1日起至实际清偿之日止的违约金，以月拖欠物业服务费金额及拖欠天数按日千分之五计算，暂计至2018年3月1日的违约金为2248.97元；2.判令杜建成向伯恩物业泉州分公司支付自2016年11月起至2018年1月止拖欠的水电公摊费336.96元，以上第一项、第二项共计4892.57元；3.判令杜建成承担本案全部诉讼费用。庭审过程中变更诉讼请求为：1.判令杜建成应以物业费1.98元／㎡的标准补缴自2017年1月起至2018年2月止的物业费442元，并按年利率24%计算杜建成拖欠物业费2306.64元的违约金为299.86元；2.判令杜建成承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年11月13日，杜建成与伯恩物业泉州分公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：伯恩物业泉州分公司向杜建成提供前期物业管理服务，服务期限自2013年3月31日起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》为止。杜建成的物业服务费按其拥有的房屋建筑面积以每月每平米1.60元的标准收取。2017年1月1日起每月每平米1.98元的标准收取（2017年1月召开业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票通过），公共水电费由全体业主按实分摊。杜建成应于每月5日前向伯恩物业泉州分公司缴纳当月物业服务费，如杜建成不按协议约定的收费标准和时间交纳物业费的，伯恩物业泉州分公司有权要求杜建成补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金。2013年3月23日，杜建成办理入住交接手续，成为泉州市洛江区万安街道万盛社区安吉路三盛中央公园（三盛四季公园）C地块某号楼某某室的业主。伯恩物业泉州分公司自2013年4月1日至今依约向杜建成提供物业管理服务，但杜建成自2017年1月开始拒绝缴纳物业服务费。截止至2018年3月1日，杜建成拖欠的物业服务费计2306.64元。截止至2018年3月，杜建成拖欠的水电公摊费计336.96元。本案审理过程中，杜建成以1.6元／㎡标准交纳了2017年1月1日起至2018年6月止的物业管理费及拖欠的水电公摊费336.96元。
杜建成辩称，1.本人2017年到伯恩物业泉州分公司要求按前期合同约定1.6元／㎡缴纳物业费，但被伯恩物业泉州分公司拒收。且伯恩物业泉州分公司擅自将物业费涨至1.98元／㎡，并没有与业主即（业主委员会）签署涨价后的物业服务合同，本人也没有和伯恩物业泉州分公司签订物业合同，所以伯恩物业泉州分公司以1.98元／㎡收取物业费的诉讼请求无合同依据，本人要求按原物业费缴纳标准1.6元缴纳；2.关于违约金，如果伯恩物业泉州分公司按1.6元／㎡收取物业费，本人未缴纳物业费则应当缴纳违约金。但物业费提价未与本人签订合同，我不同意按1.98元／㎡元缴纳物业费，也已经按1.6元／㎡补交了之前的物业费，所以不应缴纳违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对伯恩物业泉州分公司提供的企业营业执照、法定代表人身份证明、公司名称变更登记告知书、杜建成身份证、入住交接单、前期物业服务协议、业主资料卡、欠费明细表、综合催款通知函、业主入住验房表、物业费发票、业主大会决定事项公告、业主大会表决票统计结果、公告（洛江区三盛四季公园I区第二届业主委员会材料汇总2017年1月7日-2017年7.30）、四季公园一期物业费提价意见征询方案及照片等（洛江区三盛四季公园I区业主大会决定事项材料汇总2017.1.9-2017.1.23），杜建成对上述证据的内容均无意见，但对征求物业费提价的流程有意见，其称没有收到电话通知，对召开业主大会并不知情。经审查，伯恩物业泉州分公司提供上述证据，来源合法，且与本案具有关联性，本院予以确认；对杜建成提供的其他业主按原标准1.6元／㎡缴纳物业费发票、银行现金缴纳款单凭证3份的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对杜建成提供的部分业主签名名单、部分电梯广告图片、装修备案证、照片等证据与本案无关，不予质证。本院根据当事人提交的证据及庭审情况，查明事实如下：
2010年11月13日，杜建成与伯恩物业泉州分公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：伯恩物业泉州分公司向杜建成提供前期物业管理服务，服务期限自2013年3月31日起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》为止。杜建成的物业服务费按其拥有的房屋建筑面积以每月每平米1.60元的标准收取，公共水电费由全体业主共同分摊。杜建成应于房屋交付使用之日起计收，应于每月5日前向伯恩物业泉州分公司缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠款总额的千分之五的违约金。2013年3月23日，杜建成办理入住交接手续，成为泉州市洛江区万安街道万盛社区安吉路三盛中央公园（三盛四季公园）C地块某号楼某某室的业主，该房屋建筑面积为83.21㎡。杜建成自2013年4月1日至2016年12月，依约向伯恩物业泉州分公司交纳了物业服务费用等。2017年1月1日至2019年12月31日，伯恩物业泉州分公司调整泉州市洛江区万安街道万盛社区安吉路三盛中央公园（三盛四季公园）C地块物业服务费为每月每平米1.98元向业主收取。杜建成自2017年1月1日至2018年3月1日未向伯恩物业泉州分公司交纳物业费用等，共欠物业服务费2306.64元、水电公摊费336.96元。
另查明，在本案审理过程中，杜建成于2018年4月11日通过伯恩物业泉州分公司的账号13×××02汇款一笔1597.7元，注明为2017年1月至12月的物业费；一笔798.9元，注明为2018年1月至2018年6月物业费；一笔336.96元，注明为2016年11月至2018年1月水电公摊费。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。伯恩物业泉州分公司根据[三盛中央公园]前期物业服务协议，为洛江区万安街道万盛社区安吉路三盛中央公园（三盛四季公园）C地块提供物业管理服务，物业服务费按业主拥有的房屋建筑面积以每月每平米1.60元标准收取。2017年1月26日，洛江区万安街道万盛社区居委会作出关于业主大会判定事项公告，载明：会议表决通过了“2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费调整为1.98元／㎡”事项。该公告三盛四季公园I区（C地块）以书面形式召开业主大会表决通过，对全体业主具有约束力。杜建成作为该小区C地块某号楼某某室的业主，在接受伯恩物业泉州分公司提供的物业服务后，应当按照《物业管理条例》的规定，遵照业主大会作出的决定，履行按时按额交纳物业费用等义务。故伯恩物业泉州分公司请求杜建成以1.98元／㎡支付自2017年1月1日起的物业费，于法有据，予以支持。杜建成已按原物业费收费标准1.6元缴纳了2017年1月至2018年3月的物业费，应补缴物业费442元。根据《物业服务协议》约定，逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠款总额的千分之五的违约金。现伯恩物业泉州分公司自愿调整为按年利率24%计算杜建成所拖欠物业服务费2306.64元的违约金，符合法律规定，予以支持。杜建成抗辩认为，其并没有与伯恩物业泉州分公司签署涨价后的物业服务合同，应按原物业标准1.6元／㎡缴纳2017年以后的物业服务费，理由不能成立，不予支持。其在庭审中出示的由三盛四季业主（共计113户）不同意物业费调整的业主签字名单，因业主大会已通过表决并公告，该证据证明力达不到杜建成欲证明的效果，不予认可。至于杜建成提出的小区里面有早餐车、电梯广告图片、将其房号写错等，不属本案调整范围，杜建成应依据相关的法律法规，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第十二条、第四十一条规定，判决如下：
杜建成应在本判决生效之日起十日内支付给福建伯恩物业管理股份有限公司泉州分公司的物业服务费442元，并支付按年利率24%计算杜建成所拖欠物业服务费2306.64元的违约金299.86元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由杜建成负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 汪秀琴
二〇一八年六月二十五日
书记员 何 嫄
速录员 卢 菲
附注：本案引用的主要法律条文及执行提示
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。