上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10852号
上诉人(原审被告)：王贞，女，1979年1月19日出生，住上海市虹口区。
被上诉人(原审原告)：上海深长城物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：吕雨华，副总裁。
委托诉讼代理人：沈永峥，男。
委托诉讼代理人：ＸＸ均，男。
上诉人王贞因与被上诉人上海深长城物业管理有限公司(以下简称“深长城物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初9292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人王贞上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：其与深长城物业公司从未签署过书面物业服务合同，也没有委托开发商上海三友置业有限公司(以下简称“三友公司”)代为签订前期物业合同，故深长城物业公司不具备起诉资格。小区物业服务至今仍存在脏乱差及不安全的情况，且深长城物业公司提供的证据不足以证明其曾向王贞催缴物业管理费，故对于收到起诉状之日起的前两年的物业管理费，王贞认为深长城物业公司主张权利已超过诉讼时效期间。
被上诉人深长城物业公司辩称，其通过合法的投、中标手续成为绿地逸湾苑的物业管理服务机构，并实际从2013年开始提供物业服务，其有权按照合同约定的标准向业主收取物业管理费。深长城物业公司认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
深长城物业公司向一审法院起诉请求判令：王贞支付深长城物业公司上海市青浦区华新镇房屋(以下简称“涉案房屋”)2013年6月1日至2016年12月31日的物业服务费共计4,958.33元及滞纳金981.75元。
一审法院认定事实：深长城物业公司系一级资质物业服务企业。深长城物业公司于2013年6月1日与涉案房屋的开发商三友公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，由深长城物业公司对青浦区华志路859弄、899弄、903弄绿地逸湾苑进行前期物业管理，服务收费标准为高层按建筑面积每月每平方米收取1.85元。物业服务费按季交纳，业主应在每季度首月15日之前履行交纳义务，逾期交付物业服务费的，逾期每日按应缴费用的0.3%支付滞纳金。合同期限两年，自2013年6月1日至2015年5月31日止。2015年6月1日，深长城物业公司与开发商三友公司续签了《前期物业服务合同》，合同内容不变，期限两年，自2015年6月1日至2017年5月31日止。
一审法院另查明，王贞于2011年12月取得涉案房屋的所有权，该房屋建筑面积62.33平方米。
一审审理中，双方当事人存在如下争议：
一、王贞认为原来的物业公司并非深长城物业公司，未看到有更换物业的公示或信件，亦未看到过深长城物业公司签订的物业合同，不清楚深长城物业公司是否为合法物业服务关系主体。王贞为此提供上海市住宅质量保证书的最后一页，以证明原来的物业公司为上海嘉乐物业管理有限公司(以下简称“嘉乐物业”)，并非深长城物业公司。对此深长城物业公司表示其系在王贞小区原物业公司嘉乐物业退出对小区的管理服务工作后，经招投标程序和小区开发商三友公司签订合同，作为合法的物业服务关系主体自2013年6月1日开始在王贞小区进行物业管理服务，在小区也进行了公示，并表示庭后提供相关证据。对此，王贞表示不需另行开庭质证，由法院核实。庭后，深长城物业公司提供了嘉乐物业于2013年1月向绿地逸湾业主出具的委托书、三友公司于2013年5月22日向深长城物业公司出具的物业管理项目中标通知书、上海市物业管理招投标服务机构于2013年5月22日出具的《绿地逸湾苑》管理招标项目评分汇总表及专家评标结果确认表、前期物业管理招标会议现场记录，会议专家、监标签到单，投标单位签到单，物业管理项目中标备案表。
二、王贞认为深长城物业公司服务不到位。王贞为此提供其小区业主签字的联名信附微信聊天记录、照片打印件，证明深长城物业公司物业服务不到位，存在很多问题：小区堵住消防通道的建筑垃圾和生活垃圾未清理，安全通道的扶梯损坏、墙壁瓷砖脱落、残疾人通道的扶手损坏、电梯按钮损坏、安全对讲机损坏、电梯门口的紧急按钮损坏、地下水库严重积水。对此深长城物业公司表示对王贞提供的联名信真实性无法确认，微信聊天记录只是个人意见，对王贞提供的照片真实性认可，深长城物业公司将会尽快维修处理。建筑垃圾与生活垃圾是分开堆放的，建筑垃圾不是每天清运的；电梯按扭以前也坏过，现正在购买配件，准备维修；地下室是电信公司的机房，不属深长城物业公司管理范围，针对积水问题已电话联系了电信公司。另外针对王贞的辩称，深长城物业公司认为物业公司(在业主缴纳物业费后)不开发票是不可能的；深长城物业公司也没权利进行停水、停电、停电梯，如出现跳闸，深长城物业公司会去维修；小区安保系统有部分坏了，一直在修理。
三、深长城物业公司针对物业服务费的交纳时间，认为物业服务费按季交纳，业主应在每季度首月15日之前履行交纳义务，如果业主有三个月或半年未交的，会打电话或在门口贴纸催讨，每层每户都有指定人员收取物业费，并表示庭后提供相关证据。对此，王贞表示不清楚物业服务费如何交纳的，也不知道如何操作，对于深长城物业公司庭后所提证据不需另行开庭质证，由法院核实。庭后，深长城物业公司提供物业服务费催缴通知单、付费通知单，有“陆惠琴”签名及华新镇华腾社区居民委员会盖章的证明，上载“上海深长城物业管理有限公司自2013年6月1日实施对青浦区华志路859弄、903弄、899弄绿地逸湾小区的物业管理工作，在提供物业管理服务的同时，也从未间断对物业管理费的催缴工作”。之后，金强又补充提供了照片打印件，以证明居委会成立时间为2014年8月，且证明人陆惠琴并非居委会干部。
一审法院认为，前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付物业服务费的服务合同。本案中，深长城物业公司经招投标程序，与三友公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对深长城物业公司、王贞具有约束力。王贞在接受了深长城物业公司的物业服务后，理应支付相应的物业服务费。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作，对服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，但物业服务具有连续、长期的特性，偶有服务瑕疵，不构成业主拒交物业服务费的理由。关于诉讼时效，根据深长城物业公司的陈述、催缴通知单及上述居委会出具的证明，深长城物业公司向业主催讨物业服务费从不间断，故可认定诉讼时效中断。王贞认为已将2015年前的物业服务费交给前物业公司，因未提供相关证据，深长城物业公司也不予认可，法院不予采信。鉴于王贞拖欠物业服务费客观上存有原因，并非有意拖欠，故对深长城物业公司关于滞纳金的诉讼请求不予支持。一审法院据此判决：一、王贞应于判决生效之日起十日内支付深长城物业公司物业服务费4,958.33元；二、驳回深长城物业公司的其余诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。深长城物业公司在一审中提供的开发商三友公司向其出具的物业管理项目中标通知书；上海市物业管理招投标服务机构出具的涉案小区管理招标项目评分汇总表、专家评标结果确认表、前期物业管理招标会议现场记录及物业管理项目中标备案表等材料足以证明深长城物业公司与三友公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对王贞具有约束力。王贞关于深长城物业公司不具备诉讼主体资格的抗辩理由不能成立。深长城物业公司作为物业服务企业应当履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。深长城物业公司针对王贞在一审审理中提出的物业服务瑕疵进行了处理，王贞在二审审理中亦未就物业服务存在的具体问题提出异议，故本院认同一审法院关于物业服务具有连续、长期的特性，偶有服务瑕疵不应构成业主拒交物业服务费理由的观点。王贞以深长城物业公司主张物业管理费超过诉讼时效期间为由拒付相应的物业管理费。因深长城物业公司提供了小区所属居民委员会盖章的证明，虽王贞以居民委员会成立于2014年8月为由对居委会出具证据的证明力提出异议，但即使以2014年8月作为深长城物业公司催缴物业服务费的起算时间，深长城物业公司向王贞主张物业管理费亦未超过诉讼时效期间。
综上所述，王贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王贞负担。
本判决为终审判决。
审判长 邬海蓉
审判员 成 皿
审判员 余 艺
二〇一八年一月十五日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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