广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18397号
上诉人(原审原告)：广州市番禺南英房地产有限公司，地址：广州市番禺区。
法定代表人：岑兆雄，总经理。
委托诉讼代理人：周石文、吴晓嘉，均是广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：马绍铭，户籍地址：甘肃省兰州市。
委托诉讼代理人：毛德怀、王莹莹，分别是北京大成（广州）律师事务所律师、律师助理。
上诉人广州市番禺南英房地产有限公司（下简称南英公司）、马绍铭因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
南英公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判马绍铭向某公司支付房屋总金额10％的违约金，合计580000元。二、马绍铭向南英公司支付物业使用费(按广州市国土资源和房屋管理局公布的2014年广州市房屋租金参考价为标准，自南英公司交付该物业钥匙之日起计算至马绍铭实际腾房并将该物业归还给南英公司之日止，暂计至2015年7月27日物业使用费为43430元，)；三、马绍铭承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院将南英公司与马绍铭合意约定的房屋总价款10％的违约金调整为10万元属于适用法律错误，滥用自由裁量权。首先，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，“�．．人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任”。具体到本案中，对于马绍铭与南英公司合意约定的房屋总价款10％的违约金，马绍铭仅口头抗辩高于南英公司的实际损失，但并未对违约金标准过分高于实际损失的事实进行举证。南英公司认为，在马绍铭未举证证明违约金标准过分高于实际损失的情形下，原审法院直接将合意约定的房屋总价款10％的违约金大幅度调低至10万元，显然属于适用法律错误，滥用自由裁量权。其次，根据《中华人民共和国合同法》第114条之规定，当事人认为约定的违约金过高的，可以请求人民法院予以调整。然而，当事人对违约金提出调整请求系人民法院调整违约金的充分条件，而非必要条件。据此，原审法院仅以马绍铭抗辩违约金过高为由即对合意约定的违约金进行调整，显属适用法律错误。二、原审法院以案涉房屋存在漏水、排水倒灌等问题且经维修后仍未解决为由，驳回南英公司要求马绍铭支付物业使用费的诉请，显属遗漏本案重大事实。根据广州市番禺区建设局于2014年12月24日审批通过的《竣工验收备案表》，案涉房屋己办妥竣工验收备案手续，达到法定的交付条件。由此可见，马绍铭在原审中提及的排水管堵塞等一系列问题，并非房屋根本性的质量问题，而属于房屋瑕疵问题，原审法院在原审判决书第9页也己确认前述事实。南英公司认为，在案涉房屋不存在根本性质量问题的情形下，原审法院以案涉房屋存在瑕疵为由，驳回南英公司关于物业使用费的诉请显然无事实及法律依据。此外，根据南英公司在原审中提交的维修记录表等一系列证据可知，马绍铭在2015年5月22日、2016年3月31日提出的排水管阻塞及其它房屋瑕疵问题，南英公司己分别于2015年6月10日、2016年4月2日修复完毕。南英公司认为，即便原审法院认定马绍铭有权以案涉房屋存在瑕疵为由拒付物业使用费，其拒付范围也应当限于房屋瑕疵存在的期间，对于房屋瑕疵己维修完毕可正常使用的期间，马绍铭仍须向某公司支付相应的物业使用费!根据《合同法》第九十七条之规定，在案涉商品房买卖合同解除后，马绍铭因实际使用案涉房屋的行为理应向某公司支付相应的物业使用费。原审法院以案涉房屋存在漏水、排水倒灌等问题且经维修仍未解决为由，驳回南英公司要求马绍铭支付物业使用费的请求，此举显然是在遗漏了案涉房屋不存在根本性质量问题及房屋瑕疵属于阶段性问题等重大事实的情形下，作出的错误判决。
马绍铭上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项判决；2、本案一审、二审诉讼费由南英公司承担。事实与理由：一、南英公司违约在先，马绍铭暂缓支付购房款属依法履行抗辩权。一审查明的事实认定南英公司交付的房屋虽然通过了竣工验收备案，但存在严重质量问题，因给排水问题导致全屋被水浸泡，根本无法正常使用，且南英公司拖延修复长达一年多时间，直至一审辩论终结前仍未修复。买卖合同的买受人支付对价获取商品的基本合同目的是获取商品的使用价值，《协议书》第九条约定“该物业依法具备交付条件…．．”，该交付条件即要求房屋具备基本的使用价值，可以正常使用，一审判决机械理解为通过竣工验收备案即符合《协议书》约定的交付条件系认定事实错误，故属南英公司违约在先。涉案房屋在交付后即发生全屋被水浸泡长达一年多时间，马绍铭在多次交涉并通过政府主管部门投诉后南英公司才勉强派人维修，在马绍铭长期不能正常使用房屋且因房屋长期被水浸泡导致�屋价值可能遭受巨额贬损、室内财产遭受巨额损失(大量名贵茶叶遭水浸泡)的情况下，马绍铭暂缓支付分期房款属于依法履行抗辩权，不构成违约，南英公司不具备单方面合同解除权。二、即使南英公司拥有单方面合同解除权，其也已丧失合同解除权。根据合同法第93条、第94条规定，即使因马绍铭迟延支付购房款南英公司拥有了合同解除权，但南英公司在2015年8月10日向番禺区人民法院提起诉讼要求解除合同，其在2015年11月29日、2016年6月2日两次向马绍铭收取购房款并开具了房款收据，说明其以实际行动表示愿意继续履行合同，放弃了合同解除权。从法理上分析，守约方放弃合同解除权应当具备两个条件：一是守约方须有放弃的意思表示，这种意思表示可以是明示的，也可以是默示的，可以从守约方的行为中推知其有放弃合同解除权的意思表示，本案南英公司两次�取购房款并开具收据的行为即是南英公司放弃合同解除权的意思表示；二是守约方须知道有解除权的存在，即守约方确切的知道约定的合同解除权已经存在，本案南英公司提起诉讼要求解除合同的行为就表明其是确切知道合同解除权是存在的。此外，诚实信用原则要求守约方负有禁止反言的义务，守约方既然已放弃合同解除权，将来就不得反悔再向违约方主张该权利。本案中南英公司收取了租金并开具了收据，表明其已经放弃了合同解除权，双方继续履行合同，至于马绍铭未继续支付剩余房款，系因直至一审辩论终结前涉案房屋仍被水浸泡未修复。故南英公司已无合同解除权，一审判决系适用法律错误。三、涉案房屋买卖行为买卖双方已基本履行完毕，南英公司起诉要求解除合同系因房屋价格上涨欲收回再转卖获取不当超额利益，一审判决支持其解除合同的诉请系破坏交易安全。涉案房屋购房款人民币580万元，马绍铭已支付405.5万元，买卖双方的合同义务已履行了绝大部分，且马绍铭也多次表示马上支付余款174.5万元，如法院支持南英公司解除合同将破坏市场经济的交易秩序与交易安全。另一方面，南英公司要求解除合同实质系因近两年房地产市场暴涨，涉案房屋价值上升，南英公司欲解除合同收回房屋再转卖获取超额利益，如前所述，南英公司违约且造成马绍铭财产重大损失、为处理房屋被水浸泡问题投入了大量的时间与精力，如法院支持南英公司的诉请将破坏社会的诚信体系，促使一些人采用不诚信行为获取不当利益。另外，南英公司一边在一审审理过程中收取马绍铭的房款，一边又要求解除购房合同，也有故意多占有马绍铭资金的嫌疑。四、一审判决解除合同，但未对马绍铭已支付的付款作出处理，系程序不当。一审判决解除购房合同，要求马绍铭将涉案房屋腾空交还南英公司，但对马绍铭支付给南英公司的购房款405.5万元未作任何处理，系程序不当，如要求马绍铭再另行起诉要求南英公司退还或造成诉累。
南英公司于2016年1月18日向一审法院提出诉讼请求：1.解除南英公司、马绍铭双方于2015年1月16日签订的《购房书》及2015年1月18日签订的《协议书》，马绍铭向某公司支付房屋总价款10%的违约金，合计580000元；2.马绍铭及其同住人员于判决生效之日5日内腾空广州市番禺区xx街xx大道380-400号xx花园二期（xx外滩）自编7栋1梯201号房并交付于南英公司，同时，判令马绍铭向某公司支付物业使用费至实际归还南英公司房屋之日止（计算标准按照每日27元/平方米/月×268.0835平方米计算）；3.诉讼费由马绍铭承担。
一审经审理查明，南英公司作为出售方、马绍铭作为认购方于2015年1月16日签订编号为No.2201621《xx花园二期（xx外滩）认购书》，约定由马绍铭认购位于广州市番禺区xx街xx大道380-400号xx花园二期（xx外滩）自编7栋1梯201房，建筑面积268.0835平方米，成交房价5800000元，装修标准为标准装修。马绍铭须在签订本认购书的同时向某公司付清定金200000元，首期房款于2015年1月16日前支付1755000元，第二期房款于2015年4月16日前支付632500元，第三期房款于2015年7月16日前支付682500元，第四期房款于2015年10月16日前支付682500元，第五期房款于2016年1月16日前支付682500元，第六期房款于2016年4月16日前支付682500元，第七期房款于2016年7月16日前支付682500元，马绍铭应当支付至南英公司指定的银行账户。若发生下列情况之一，则南英公司有权单方解除本认购书，不予退还马绍铭已经支付的定金，并可以不通知马绍铭而将该物业另行出售：（1）马绍铭�按本认购书约定付清购房款、水某、首期住宅专项维修资金或提交完毕申请银行按揭的全部资料；（2）马绍铭未于本认购书约定期限按前述示范文本与南英公司签订《商品房买卖合同》。此外，该认购书还就其他事宜进行了约定。
2015年1月18日，南英公司作为甲方、马绍铭作为乙方签订编号为No.2016209《协议书》，双方约定：“……第一条：根据政府有关房产限购政策就购房资格的要求，鉴于乙方目前暂不能提供具备购房资格的证明文件，甲、乙双方同意暂不签订《商品房买卖合同》，直至乙方能够提供所需证明文件，双方再按约定签订买卖合同。……第五条：若乙方逾期支付《认购书》约定的款项，则每逾期一日，乙方应按逾期付款金额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方面解除《认购书》及本协议，并可以不通知乙方而将该物业另行出售，甲方有权要求乙方支付等额于《认购书》约定的该物业成交总房价10%的违约金。……第九条：该物业依法具备交付条件后，如乙方已按照《认购书》的约定付清该物业到期购房款及首期住宅专项维修资金的，甲方同意向乙方交付该物业；如乙方未按照《认购书》的约定付清该物业到期购房款及首期住宅专项维修资金的，乙方除应按约定承担逾期付款的违约责任外，甲方还有权不予将商品房交付给乙方使用，直至乙方将所欠款项全部付清，且甲方无需就此拒绝交付商品房的行为向乙方承担逾期交楼的违约责任等其他任何责任。……”
2015年1月27日，马绍铭办理了诉涉房屋的收楼手续。其中，收楼确认书中明确：“若该商品房存在遗留整改事项或属保修范围的，本人承诺在签署本《收楼确认书》之日起，质保期内以书面形式向发展商提出异�。发展商在接到业主异议后，按照《质量保证书》承担保修责任。”
2013年11月17日，马某就xx花园7栋1梯201房向某公司支付定金100000元；2013年11月20日，马某支付定金100000元；2013年12月11日，马某支付房款100000元；2013年12月24日，马某支付房款200000元；2014年3月4日，马某支付300000元；2014年7月13日，马某支付房款190000元；2015年1月16日，马某及马绍铭支付房款765000元，同日，马某支付车位款190000元；2015年4月30日，马绍铭支付房款300000元。2015年5月11日，南英公司以诉涉房屋为寄送地址向马绍铭寄送催款通知书，通知马绍铭支付2015年4月16日应付楼款332500元，该邮件被退回。2015年6月25日，南英公司以诉涉房屋为寄送地址向马绍铭再寄送催收通知书，通知马绍铭支付2015年4月16日应付楼款332500元，该邮件被他人签收。2015年11月29日，马绍铭支付房款500000元；2016年6月2日�马绍铭支付房款1500000元。就诉涉房屋的房款支付情况，双方确认马绍铭已向某公司支付了4055000元，未支付1745000元。
2015年5月，马绍铭就诉涉房屋的质量问题向广州市番禺区建设局进行投诉，经该局会同马绍铭、物业管理方、建设单位人员共同查勘，发现诉涉房屋存在以下问题：“房屋空调排水主管堵塞，导致2楼以上（含2楼）的空调水倒灌至201房屋内；厨房和洗手间进水管多处漏水；二楼外露平台积水；大理石地面有多处断裂；阳台排水口附近积水；浴缸缸底有划痕；维修工人维修时对产品保护不够，造成新的破坏，维修方案未与业主沟通。”2015年5月24日，马绍铭向某公司报修，称诉涉房屋存在“卧二窗外挑板积水，需找坡排水”、“厨房排水管漏水”、“空调机房旁有积水无排水”的问题。经马绍铭查看，确认“卧二窗外挑板有积水无法排掉，需重�排坡”、“厨房排水管漏水、需检查漏水部位，再进行处理”、“空调机房旁有坑未做排水”。南英公司称针对上述问题，其分别于2015年5月26日至2015年5月27日及2015年5月24日至2015年6月10日进行维修，南英公司称因马绍铭家还有其他维修在施工，不愿意签字，故发完工函。2015年6月11日，南英公司向马绍铭发函，通知马绍铭到现场查看维修工程的完工情况。
2016年3月，马绍铭再次就诉涉房屋的质量问题向广州市番禺区建设局进行投诉，经该局会同建设单位查勘现场，发现涉诉房屋存在以下问题：“客厅地面砖由锈迹和变黑，电路跳闸、地面插座未通电、卫浴间玻璃爆裂、墙纸发霉和脱开、阳台天花板吊顶接缝位置开裂、浴缸底部有划痕。”2016年4月2日，马绍铭向某公司反映诉涉房屋存在“1、中央大厅餐桌上方灯槽不锈钢开裂松动；2、大阳台天花板拼缝处开裂；3、大厅推拉门轨道边缝处开裂需打玻璃胶；4、书房卫生间下方水槽多处贴胶处脱胶，上方靠天花处一处黏胶拱起；5、主卫浴缸水龙头处玻璃胶需要更换；6、有橙色台灯房鲨鱼鱼画上方一处墙纸脱胶，卫生间浴室水缸周边打胶；7、客卫、淋浴屏未安装（自爆），磁细条破损需更换；8、所有浴室梳妆镜灯槽防护盖缺失，需加装；9、小孩房墙纸靠地板处多处起翘松脱；10、入户玄关门口西侧墙纸受潮发霉，需更换；11、客厅地插跳闸”的问题。南英公司称上述问题已经处理，因马绍铭不在家无法验收，遂于2016年4月28日向马绍铭发函，通知马绍铭到场查看工程的完工情况。
另查明：涉诉房屋于2014年4月14日取得商品房预售许可证，于2014年11月24日通过竣工验收备案。广州市房地产租赁管理所作出的《2014年广州市房屋租金参考价》中载明xx街xx花园电梯楼房屋租金参考价为27元/平方米。
在一审庭审过程中，马绍铭主张诉涉房屋于2016年7月9日晚上发生排水倒灌，该房屋存在严重的质量问题。对此，南英公司对上述事实确认，并称需要马绍铭的允许才能进场维修。
一审法院认为：南英公司、马绍铭双方于2015年1月16日签订编号为No.2201xxx《xx花园二期（xx外滩）认购书》及2015年1月18日签订的编号为No.2016xxx《协议书》合法有效，双方应依合同享有权利、履行义务。按照上述认购书的约定，马绍铭应于2016年4月16日及2016年7月16日分别支付房款682500元，但马绍铭逾期未支付，截至庭审辩论终结前尚余1745000元未支付。对此，马绍铭抗辩诉涉房屋存在严重的质量问题，其拒绝支付房款属行使先履行抗辩权，且抗辩南英公司在案件审理过程中接受马绍铭应付未付的相关购房款，其已丧失合同解除权。首先，双方签订的�认购书》及《协议书》中约定南英公司交付房屋的前提为马绍铭按约定付清到期购房款及首期住宅专项维修资金，并非南英公司交付毫无瑕疵的房屋后，马绍铭才履行付款义务。其次，南英公司交付的房屋已于2014年11月24日通过竣工验收备案，符合《协议书》约定的交付条件。虽诉涉房屋存在漏水、排水等一系列的问题，但非房屋存在根本性的质量问题，而属于房屋瑕疵问题，可通过修复进行处理，但并不能成为拒绝履行支付房款的理由。双方已约定马绍铭逾期支付楼款且逾期超过30日的，南英公司有权单方解除《认购书》及《协议书》，南英公司依约享有的行使合同解除权并不因其接受了马绍铭逾期支付的部分房款而丧失，且至庭审辩论终结前，马绍铭仍未支付2016年1月16日应支付的部分房款及2016年4月16日及2016年7月16日应支付的全部房款，南英公司主张解除《xx�园二期（xx外滩）认购书》及《协议书》，符合合同约定，且未违反法律规定，一审法院予以支持。
因双方约定的违约金标准为诉涉物业成交总房价的10%即580000元（5800000元*10%），但诉涉房屋确实存在漏水、排水倒灌等一系列的问题，经维修后仍未解决，且马绍铭亦抗辩违约金标准过高，结合诉涉房屋的实际情况及周边房价变动，一审法院依法将违约金调整为100000元。
鉴于诉涉《xx花园二期（xx外滩）认购书》及《协议书》依法解除，南英公司主张马绍铭将诉涉房屋即广州市番禺区xx街xx大道380-400号xx花园二期（xx外滩）自编7栋1梯201房腾空，并交还南英公司管业，并无不妥，一审法院予以支持。
南英公司主张马绍铭支付物业使用费，但诉涉房屋存在漏水、排水倒灌等问题，且经维修后仍未解决，南英公司的上述主张，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，一审法院判决如下：一、解除原告广州市番禺南英房地产有限公司与被告马绍铭于2015年1月16日签订的编号为No.2201621《xx花园二期（xx外滩）认购书》及2015年1月18日签订的编号为No.2016209《协议书》；二、被告马绍铭于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺南英房地产有限公司支付违约金100000元；三、被告马绍铭于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市番禺区xx街xx大道380-400号xx花园二期（xx外滩）自编7栋1梯201房腾空，并交还原告广州市番禺南英房地产有限公司管业；四、驳回原告广州市番禺�英房地产有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费52400元，由被告马绍铭负担。
经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，1、南英公司一审提交了《xx外滩（广州）-xx外滩（广州）二期工程维修记录表》及《工程维修记录表》，以证实马绍铭于2015年5月24日及2016年4月2日提出的诉涉房屋的质量问题，其均已修复完毕。2、马绍铭提交了由广州市番禺区建设局分别于2015年5月26日和2016年4月5日书面回复，其中26日的回复内容包括：诉涉房屋空调排水主管堵塞，导致2楼以上（含2楼）的空调水倒灌至201房屋内，厨房和洗手间进水管多处漏水等，南英公司表示空调排水主管堵塞和厨房和洗手间进水管多处漏水问题正在维修，还需两个星期才能完成；5日的回复内容包括：客厅地面砖由锈迹和变黑，电路跳闸、地面插座未通电、卫浴间玻璃爆裂等，南英公司表示及时跟进和落实维修等。
二审中，一、南英公司提交五份证据，1、xx外滩（7-8）栋物品签收表；2、商品住宅质量保证书；3、商品住宅使用说明书；4、xx外滩（广州）-xx外滩（广州）二期工程维修记录表；5、《工程维修完工通知函》及快递单，拟证明管道渗漏的保修项目期限为一年，马绍铭于2015年1月27日接收房屋，即保修期至2016年1月27日止，虽已过保质期，但基于对房屋的保护及马绍铭的强烈要求，南英公司依然进行了修缮工作，证据4、5的维修是针对对方在2016年7月9日提出排水管堵塞进行的维修，现在已经修好。马绍铭表示证据1-3是在收楼之前收到的，对真实性没有异议。证据4，认可2016�7月11日有维修的事实，但要说明的是维修时间是在本案一审开庭以后，而且维修的项目是从交楼以后一直持续到现在仍然存在，关于其记载的已过保修期仍然维修这样的记载我方不认可，维修问题依然没有解决，包括证据5记载的完工通知函我方没有收到，是对方单方作出的通知，我方不认可其记载的已经把存在的问题维修完毕，现没有修好，修理不久又会堵塞，二、马绍铭提交九份证据，1、房屋被淹录像视频8个（附对话记录）；2、电视采访视频1个（附采访记录）；3、与物业经理对话录音1个（附文字记录）；4、照片8张；5、部分维修刻录；6、损失清单及附件；7、马绍铭的陈述；8、索赔函及妥投证明；9、补充说明，拟证明诉涉房屋存在严重质量问题，南英公司至今未有效修缮，致使马绍铭遭受严重损失且无法正常居住。南英公司表示对证据1，对真实性合法性�可，关联性不认可，涉案房屋已通过竣工验收备案手续，不存在根本性的房屋质量问题，对于对方提出的排水管堵塞问题，我方均已修缮完毕，证据2，对真实性合法性认可，关联性不认可，原因与证据1意见一致，民事诉讼中事实认定应遵循法律规定，新闻媒体意见不能作为认定事实的依据，证据3，三性不予认可，录音证据仅截取部分谈话内容，显然是经过编辑的，属于不完整的录音证据，该录音证据不能反映形成的时间地点和人物，证据4，对真实性合法性认可，关联性不认可，原因与证据1意见一致，证据5，是我方在一审诉讼中提交的证据，不属于二审新证据，证据6，三性不予认可，该证据均由案外人提供，无法核实真实性，与本案不具备关联性，该证据对方在一审也已提交过，我方在一审发表了质证意见，对方在二审又重复提交，证据7-9，三性不予认可，我�认为证据7-9属于对方个人陈述，不具备作为证据本身应具有的客观形式，该快递我方已收到。三、马绍铭提交的证据1显示诉涉房屋客厅是有水浸泡的；四、马绍铭表示诉涉房屋最近一次是2016年11月11日仍然发生下水道堵塞整个房屋被淹，电视台有报道，当时清扫完之后仍然有水流出来。南英公司表示马绍铭在2016年11月份时确实报修过，我方在11月12日上门检查，检查后进行冲水试验，排水顺畅，没有泡水现象，当天我方在架空层拆开主要排污管疏通出少量生活垃圾，对方说的电视台报道我方有看过，确实是地面有污水，不像对方说的整个房屋泡水，从视频看是厨房排水管道；五：马绍铭表示如不解除上述认购书及协议书，同意法院在本案中判决其向某公司支付其未付的房款。
本院认为，本案的争议焦点为南英公司是否有权解除其与马绍铭所签订的上述认购书及协议书。鉴于：1、至南英公司起诉前，马绍铭共支付了2555000元购房款，在一审中，马绍铭又向某公司支付了1500000元购房款，南英公司也接收了该1500000元，至此，马绍铭共支付了4055000元购房款，已履行了支付大部分购房款的义务，尚未支付1745000元，因此，马绍铭欠付购房款的行为虽属违约，鉴于其在本案中愿意一次性将余下的1745000元支付给南英公司，其行为表明愿意继续履行合同；2、南英公司以马绍铭逾期付款超过30天为由要求解除上述认购书及协议书，但在提起本案诉讼后收取了马绍铭1500000元，表明其愿意继续履行合同，其坚持解除合同理由不成立；3、根据南英公司提交的维修记录及马绍铭所提交的视频、广州市番禺区建设局所出具的书面回复等，充分证明马绍铭就诉涉房屋的漏水、浸泡等质量问题从保修期间开始一直要求南英公司进行维修，且该质量�题严重影响了马绍铭正常居住使用诉涉房屋，虽南英公司也一直不断地进行处理，但该质量问题至今未得到实际的解决，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，南英公司仍应当承担修复责任，因南英公司长时间未妥善履行该责任，据此，南英公司以马绍铭逾期付款超过30天为由要求解除上述认购书及协议书理由不成立，本院不予支持，随之，南英公司的其他诉讼请求本院亦不予支持，原审法院支持南英公司的部分诉讼请求有误，本院予以纠正，并据此撤销一审判决。
关于马绍铭未付房款的问题。鉴于马绍铭表示如不解除上述认购书及协议书，同意本院在本案中判决其向某公司支付其未付的房款，为保障南英公司的权利及减少诉累，马绍铭应将未付的房款支付给南英公司为宜。至于马绍铭未按合同约定支付购房款的违约行为，南英公司可另循法律途径主张。
综上所述，南英公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；马绍铭的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初825号民事判决;
二、驳回广州市番禺南英房地产有限公司的诉讼请求；
三、马绍铭在本判决送达之日起十日内将1745000元房款支付给广州市番禺南英房地产有限公司。
本案一审受理费52400元及二审受理费9034元，均由广州市番禺南英房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
�判员姚伟华
审判员 黄 嵩
二〇一七年三月九日
书记员 邹凌青