上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0118民初593号
原告：周永平(反诉被告)，男，1967年10月6日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：蒋兴华。
被告：胡某2(反诉原告)，男，1967年12月26日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市。
被告：钮某某(反诉原告)，女，1976年12月30日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：胡某2(钮某某之丈夫)。
被告：胡1(反诉原告)，男，2006年4月14日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
法定代理人：胡某2(胡1之父)，身份信息同上。
法定代理人：钮某某(胡1之母)，身份信息同上。
第三人：中国银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市广中西路XXX号XXX号楼XXX楼。
负责人：吴文新，行长。
委托诉讼代理人：周时。
原告胡某2(反诉被告)与被告胡某2、钮某某、胡1(反诉原告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告胡某2、钮某某、胡1向本院提出反诉，本院予以合并审理，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。审理中，经当事人申请，本院依法追加中国银行股份有限公司上海市闸北支行为本案的第三人，于2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告周永平的委托诉讼代理人蒋兴华、被告胡某2以及钮某某的委托诉讼代理人、中国银行股份有限公司上海市闸北支行的委托诉讼代理人周时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周永平向本院提出诉讼请求：1、解除周永平与胡某2、钮某某、胡1就上海市青浦区华新镇华强街XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房地产居间合同》；2、胡某2、钮某某、胡1向周永平返还已付房款人民币(以下币种均为人民币)600,000元；3、胡某2、钮某某、胡1向周永平赔偿利息损失，以600,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍为计算标准，自2016年9月15日起计算至本判决生效之日止。事实与理由：2016年9月13日，经上海建凝房地产经纪有限公司居间，周永平与胡某2、钮某某、胡1签订了《上海市房地产居间合同》，约定胡某2、钮某某、胡1将上海市青浦区华新镇华强街XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出售给周永平，总价为11,800,000元。2016年9月14日，周永平向胡某2、钮某某、胡1支付了房款600,000元。鉴于系争房屋存在抵押并被上海市闸北区人民法院、上海市青浦区人民法院先后查封，根据合同约定，胡某2、钮某某、胡1应当于签订合同之日起45日内前往相关部门预约还款，解除查封、抵押等有关手续。待胡某2、钮某某、胡1解除查封手续后7日内，双方签订《上海市房地产买卖合同》。双方应于2017年1月30日前，至房地产交易中心办理过户手续。双方中若有一方未按本合同中的约定及时全面履行自己的义务，则每逾一日，违约方应按约定总房款的万分之五向守约方支付违约金，直到违约方实际履行之日止，逾期15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的50%向守约方支付违约金。胡某2、钮某某、胡1未按照约定解除司法查封,构成违约。
胡某2、钮某某、胡1辩称,同意解除《上海市房地产居间合同》，不同意周永平的其余诉请。系周永平没有按照约定付款，导致胡某2、钮某某、胡1没有按照约定的期限解除查封。
反诉原告胡某2、钮某某、胡1提出反诉请求：周永平向胡某2、钮某某、胡1支付自2016年10月1日起至2018年4月24日止的违约金2,873,300元。事实理由同辩称。
反诉被告周永平辩称，不同意反诉原告胡某2、钮某某、胡1的反诉请求。付款协议双方均没有签字，不是合同的组成部分，反诉被告周永平不予认可。退一步讲，就算付款协议系合同的组成部分，反诉原告胡某2、钮某某、胡1解除系争房屋的查封系先义务，支付购房款系后义务。
第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行述称，中国银行股份有限公司上海市闸北支行系系争房屋的抵押权人，因双方的债权债务关系诉至上海市静安区人民法院(原上海市闸北区人民法院)，案号(2014)闸民二(商)初字第439号，且已经将系争房屋正式司法查封，现在该案件已经在执行中。2016年9月，胡某2向中国银行股份有限公司上海市闸北支行申请出售系争房屋归还欠款。中国银行股份有限公司上海市闸北支行同意胡某2归还本金4,900,000元即涤除抵押查封。2016年10月，胡某2陪同购房人、中介公司工作人员向中国银行股份有限公司上海市闸北支行询问涤除抵押查封的条件，中国银行股份有限公司上海市闸北支行告知归还本金4,900,000元后5个工作日向法院申请解封。
经开庭审理查明：胡某2、钮某某、胡1系系争房屋的产权人。
2016年9月13日，经上海建凝房地产经纪有限公司居间，周永平(乙方)与胡某2、钮某某、胡1(甲方)签订了《上海市房地产居间合同》，约定：胡某2、钮某某、胡1将上海市青浦区华新镇华强街XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出售给周永平，总价为11,800,000元，建筑面积413.77平方米；本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限7日内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知变更要求，并征得相对方同意；擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。本合同履行期间，三方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力；付款协议：1.乙方于2016年9月14日当日，直接支付甲方房款人民币伍拾万元整。2.乙方于甲方预约相关部门还款当日，直接支付甲方房款人民币柒佰伍拾万元整。甲方收到该款项当日还清所欠相关部门款项。乙方贷款人民币叁佰柒拾伍万元整。该款项由银行直接划入甲方账号。乙方于甲，乙双方办理房屋交接当日之时，直接支付甲方房款人民币伍万元整。补充条款：鉴于该房屋有抵押(抵押权人：中国农业银行上海青浦支行，登记证明号：青XXXXXXXXXXXX；中国银行股份有限公司上海市闸北支行，登记证明号：青XXXXXXXXXXXX)及被上海市闸北区人民法院正式查封，限制文件编号：2014青01**号，登记证明号：青XXXXXXXXXXXX，限制原因：(2014)闸民二(商)初字第439号；被上海市青浦区人民法院轮候查封，限制文件编号：青XXXXXX**号，登记证明号：青XXXXXXXXXXXX，限制原因：(2014)青民二(商)初字第1041号。甲方于签订该上海市房地产居间合同之日起45日内前往相关部门预约还款，解除查封，抵押等有关手续。乙方予以知晓认可。待甲方解除查封手续后7日内，甲、乙双方共同前往签约网上版上海市房地产买卖合同。甲、乙双方应于2017年1月30日前，至该房屋所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括签署文书、提供材料、缴纳费用等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之五向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的50%向守约方支付违约金。
2016年9月14日，周永平向胡某2、钮某某、胡1支付房款600,000元。
上述查明的事实，由以下证据证明：胡某2胡某2、钮某某、胡1、中国银行股份有限公司上海市闸北支行的陈述，周永平提供的上海市房地产居间合同、付款凭证、胡某2、钮某某、胡1提供的上海市房地产居间合同，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，本院对中介公司上海建凝房地产经纪有限公司进行调查，上海建凝房地产经纪有限公司法定代表人赵凌云述称：原、被告有交易意向，中介公司提供了合同，合同中约定了定金500，000元，双方协议支付了600,000元。一个月后，买卖双方及中介公司一起去市区银行谈解除查封事宜，银行负责人告知只要欠款支付到银行及时解封。同意解除《上海市房地产居间合同》。双方曾一起协商付款事宜，但无果。2017年夏天，胡某2多次联系周永平无果，要求中介方联系，后周永平朋友和胡某2协商付款事宜无果。
审理中，本院对中国农业银行上海青浦支行进行调查，中国农业银行上海青浦支行工作人员述称：胡某2、钮某某、胡1就系争房屋在中国农业银行上海青浦支行申请了住房按揭贷款，后未按约还款，中国农业银行上海青浦支行进行了诉讼并查封了系争房屋。在2016年、2017年左右，胡某2陪同购房人询问银行解除查封事宜，银行告知因系不良资产，付清欠款才能解封，因为系不良资产，不需要做任何申请，随时可以还款。
周永平、胡某2、钮某某、胡1对上述被调查人的陈述无异议，予以认可。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，双方就系争房屋签订的《上海市房地产居间合同》均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。周永平提出《上海市房地产居间合同》内的付款协议未经双方签字确认不是《上海市房地产居间合同》的组成部分，依据不足，本院不予采信。
本案双方争议的焦点为：双方对合同的理解不一致，原告周永平认为胡某2、钮某某、胡1应先涤除司法查封，如未涤除周永平有权不付款，胡某2、钮某某、胡1认为周永平应当先行支付7,500,000元的购房款，胡某2、钮某某、胡1收到钱款后归还银行欠款，涤除查封。根据《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院认定胡某2、钮某某、胡1应于签订该合同之日起45日内前往相关部门预约还款，周永平于胡某2、钮某某、胡1预约相关部门还款当日，直接支付胡某2、钮某某、胡1房款7,500,000元，胡某2、钮某某、胡1于收到该款项当日还清所欠相关部门款项。理由如下：首先，从目的解释的角度，胡某2、钮某某、胡1出售系争房屋的目的为归还银行欠款且周永平对此知悉。《上海市房地产居间合同》明确约定系争房屋存在司法查封，签订合同后胡某2曾向中国银行股份有限公司上海市闸北支行申请归还贷款涤除查封，买卖双方以及中介公司曾至相关的银行询问归还贷款涤除查封事宜。周永平提出不知晓上述事宜，不符合常理，本院不予采信。其次，从合同整体解释的角度，补充条款中约定胡某2、钮某某、胡1应于签订《上海市房地产居间合同》之日起45日内前往相关部门预约还款，解除查封、抵押等手续。付款协议中又约定胡某2、钮某某、胡1预约相关部门还款当日，周永平支付购房款7,500,000元。补充条款、付款协议均为该合同不可或缺的组成部分。在双方均知悉胡某2、钮某某、胡1出售房屋的目的为归还欠款的情况下，周永平支付该笔款项的用途为归还银行欠款解除查封，这与双方预约相关部门还款当日支付房款的约定也是相一致的。买卖双方在签订《上海市房地产居间合同》后曾至中国农业银行上海青浦支行、中国银行股份有限公司上海市闸北支行询问还款事宜，均告知双方随时可以还款。最后，从诚实信用角度，将上述条款解释为周永平有付款的先义务较公平合理，可以最大化平衡双方当事人利益。
周永平逾期付款的行为构成违约，双方在《上海市房地产居间合同》没有明确约定具体的付款时间，胡某2、钮某某、胡1亦没有提供向周永平催讨过的证据，双方约定的过户时间为2017年1月30日，故本院认定周永平至少应当于2017年1月30日支付上述款项，周永平未按约支付构成违约，应当自2017年2月1日支付违约金。周永平抗辩违约金过高，要求调整，根据相关法律规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而胡某2、钮某某、胡1至今未提供证据证明其损失，因此周永平主张的违约金过分高于所造成损失的意见，本院采纳周永平的上述抗辩意见，违约金的数额本院以胡某2、钮某某、胡1实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、周永平的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处。
周永平逾期付款的行为构成违约，对该合同没有合同解除权，胡某2、钮某某、胡1同意于2018年4月24日解除该合同，于法无悖，本院予以确认。双方当事人要求本院一并处理解除该合同的后果，为避免讼累，本院予以一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、第二十九条的规定，判决如下：
一、周永平与胡某2、钮某某、胡1就上海市青浦区华新镇华强街XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房地产居间合同》于2018年4月24日解除。
二、周永平于本判决生效之日起十日内向胡某2、钮某某、胡1支付自2017年2月1日起至2018年4月24日止的违约金共计人民币600,000元；
三、胡某2、钮某某、胡1于本判决生效之日起十日内向周永平返还购房款人民币600,000元；
四、驳回周永平的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件本诉受理费人民币9,800元，减半收取计人民币4,900元，由原告周永平负担；本案反诉受理费人民币14,893.20元，由反诉原告胡某2、钮某某、胡1负担人民币13,765.63元，反诉被告周永平负担人民币1,127.57元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邸素琴
二〇一八年五月十六日
书记员 陈逸玮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。