江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1687号
上诉人（原审原告、执行案外人）:南通宇伦贸易有限公司，住所地南通市通州区。
法定代表人：沈迎春。
委托诉讼代理人:ＸＸ峰，该公司员工。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司南通通州支行，住所地南通市通州区。
负责人：曹佳玲，行长。
委托诉讼代理人:任春峰，该支行信贷管理部职员。
原审第三人（被执行人）：江苏久泰电缆有限公司，住所地
南通市通州区。
法定代表人：李艺茸。
原审第三人（被执行人）：李艺茸，男，1967年8月12日生，汉族，住南通市崇川区。
上诉人南通宇伦贸易有限公司（以下简称宇伦公司）与被上诉人中国农业银行股份有限公司南通通州支行（以下简称通州农行）、第三人江苏久泰电缆有限公司（以下简称久泰公司）、李艺茸案外人执行异议之诉一案，不服南通市通州区人民法院（以下简称通州法院）（2017）苏0612民初8529号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明，通州农行与久泰公司分别于2012年10月15曰、2013年10月9曰、2014年10月23日订立三份《最高额抵押合同》，对应的他项权证载明抵押债权数额分别为房产400万、地产180万，房产350万，房产2400万、地产800万。执行过程中，宇伦公司提供了其与久泰公司分别于2014年6月22日、2014年I2月30日签订的房屋租赁协议。该二份协议中的房地产均在租赁达成协议之前已经抵押给通州农行。2017年9月20日，通州法院作出(2017)苏0612执恢441号之一执行裁定，除去宇伦公司对久泰公司名下所有房地产的租赁权。2017年11月21日，宇伦公司提出执行异议。2017年12月8曰，通州法院以(2017)苏0612执异48号执行裁定驳回宇伦公司的异议请求。据此，宇伦公司提出执行异议之诉。
一审法院认为：一、我国《物权法》规定，抵押权设定后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此宇伦公司与久泰公司签订的租赁合同对抵押权人没有约束力。二、最高人民法院《关于适用担保法的司法解释》规定，抵押人将已经抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故应当对久泰公司的房地产进行去除租赁后进行拍卖。三、《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产规定》规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。据此对久泰公司名下已经设定抵押的房地产，应去除租赁后拍卖。四、关于宇伦公司主张的投入问题，可依据租赁合同的约定，依法向出租人主张权利。综上，宇伦公司的诉讼请求不能成立。遂判决驳回宇伦公司的诉讼请求，案件受理费100元由宇伦公司负担。
宣判后，宇伦公司不服，向本院提出上诉，认为一审判决无事实依据和法律规定，请求撤销并依法支持其诉讼请求。事实和理由：1、一审认为先抵后租的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。但实际情况是上诉人与第三人的租赁并未针对被上诉人，也未约束被上诉人，租赁不影响拍卖进行，且能满足上诉人抵押债权的实现。2、一审认为拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其将其去除后进行拍卖。但一审并未明确声明，租赁权对拍卖是否有影响、有何影响、影响大小，就贸然去除租赁。3、上诉人的投入，一审认为可依据租赁合同的约定向出租人主张。上诉人正常使用且不影响拍卖时，明显增加讼累？租赁去除后，第三人是否有能力承担损失赔偿责任？上诉人及被上诉人均无把握。4、被上诉人无证据证明上诉人明知有抵押仍租赁，且被上诉人明知上诉人租赁，从未制止及要求上诉人不租，因此上诉人租赁是善意的，租赁关系明确，应按执行惯例带租拍卖。5、上诉人对承租房等进行了改造及添附，法院并未另行评估该部分添附财产，也未告知上诉人怎样处理。被上诉人不能对添附的财产申请拍卖变卖，去除租赁拍卖条件不成就。
被上诉人通州农行答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。
原审第三人久泰公司、李艺茸述称，上诉人的请求有一定合理性。当时出租时没有想到会发生诉讼，现在去除租赁可能给上诉人带来一定损失，请求在不影响通州农行抵押权的前提下考虑上诉人的租赁利益，希望处置抵押物时带租拍卖。
二审中，双方当事人对一审认定的事实并无异议，本院予以确认。
本院另查明，原告通州农行与被告久泰公司、李艺茸金融借款合同纠纷一案，通州法院于2016年8月22曰作出（2016）苏0612民初4288号民事判决。依该生效法律判决，久泰公司应于判决生效后十日内归还通州农行借款本金25827077.51元、2016年6月20日前的利息281989.96元及自2016年6月21日起至实际还款之日止的逾期罚息（其中以3016585元为基数，按照年利率9.63%计算；以13580212.5元为基数，按年利率10.35%计算；以9346631.23元为基数，按年利率9.795%计算）；如久泰公司不履行，通州农行有权以久泰公司所（享）有的坐落于南通市通州区的房产（房产证号：通州房权证平潮字第××号）及土地使用权【土地证号：通州国用（2002）字第235号】进行折价或以拍卖、变卖的价款在5**万元的限额内优先受偿，对坐落于南通市通州区平潮镇沈川村14组、15组、18组的房产（房产证号：通州房权证平潮字第××号）进行折价或以拍卖、变卖的价款在350万元的限额内优先受偿；对坐落于南通市通州区平潮镇沈川村14组、15组、18组的房产（房产证号：通州房权证平潮字第04-××3、04-10193-1号）及土地使用权【土地证号：通州国用（2004）字第375号】进行折价或以拍卖、变卖的价款在32**万元的限额内优先受偿；李艺茸对判决书第一项确定的久泰公司的还款义务承担连带清偿责任；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半收取86173元，保全费5000元，合计91173元，由久泰公司、李艺茸负担。因久泰公司、李艺茸未履行生效法律文书确定的义务，通州农行申请执行，申请执行标的为27019977.52元（不含逾期利息及执行费），通州法院立案受理，案号为（2016）苏0612执2592号。因通州农行申请撤回执行，通州法院于2017年4月11日作出（2016）苏0612执2592号执行裁定，终结执行。后通州农行申请恢复执行，通州法院于2017年6月20日立案受理，案号为(2017)苏0612执恢441号。
本院还查明，2012年10月15日，久泰公司与通州农行订立《最高额抵押合同》，以其坐落于南通市通州区.94平方米的房产（房产证号：通州房权证平潮字第××号）及9768平方米的土地使用权【土地证号：通州国用（2002）字第235号】为其自2012年10月15日至2015年10月**日期间与通州农行办理各类业务形成的债务提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额为人民币580万元。2012年10月17日，双方办理了上述房产、土地使用权抵押登记，房产他项权证载明抵押债权数额为400万元，土地证项下土地使用权抵押贷款金额为180万元。
2013年10月9日，久泰公司与通州农行订立《最高额抵押合同》，以其坐落于南通市通州区.44平方米的房产（房产证号：通州房权证平潮字第××号）为其自2013年10月9日至2016年10月8日期间与通州农行办理各类业务形成的债务提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额为人民币350万元。2013年10月11日，双方办理了抵押登记，抵押债权数额为350万元。
2014年10月23日，久泰公司又与通州农行订立《最高额抵押合同》，以其坐落于南通市通州区.14平方米的房产（房产证号：通州房权证平潮字第04-××3、04-10193-1号）及33580平方米的土地使用权【土地证号：通州国用（2004）字第375号】为其自2014年10月23日至2017年10月**日期间与通州农行办理各类业务形成的债务提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额为人民币3200万元。2014年10月23日，双方办理了上述房产、土地使用权抵押登记，房产他项权证载明抵押债权数额为2400万元，土地证项下土地使用权抵押贷款金额为800万元
本院再查明，本案一审庭审中，宇伦公司陈述：“2014年6月22日的房屋租赁协议是南厂，2014年I2月30日的房屋租赁协议是北厂”；李艺茸陈述：“400万元的贷款合同对应的南厂区，766万元抵押的是南厂区，3000多万元的是北厂区。”
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据物权法第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁合同解释）第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。就本案而言，本案执行标的中三块房地产分别自2012年10月17日、2013年10月11日、2014年10月23日起抵押权登记在通州农行名下，故在对外公示的效力上，通州农行成为讼争房地产的抵押权人。而宇伦公司签订租赁合同的时间在2014年6月22日、2014年I2月30日，均在通州农行办理抵押登记之后，属于物权法和城镇房屋租赁合同解释规定抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权人在实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力，宇伦公司作为承租人主张执行法院带租拍卖，使其继续履行原租赁合同，与法律规定不符，本院不予支持。执行法院裁定除去宇伦公司对久泰公司设定抵押的房地产的租赁权，并无不当，宇伦公司的主张不符合足以排除执行的情形。至于宇伦公司终止租赁合同所产生的损失由其与久泰公司另行处理，不属于本案执行异议之诉理涉的范围。
综上所述，宇伦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宇伦公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金建飞
审判员 刘 瑜
审判员 陈新源
二〇一八年六月十九日
书记员 陈 炜