广东省怀集县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1224民初352号
原告：冯棣明，男，汉族，1967年5月16日出生，住广东省怀集县，
委托代理人：黎永桥，广东桥法律师事务所律师。
被告：高盛锐，男，汉族，1973年1月20日出生，住广东省广州市花都区，
委托代理人：曾炳灿，广东七星律师事务所律师。
委托代理人：曾小兵，广东七星律师事务所律师。
第三人：陈焕忠，男，汉族，1969年4月16日出生，住广东省五华县，
委托代理人：梁少远，男，汉族，1975年10月23日出生，住广东省怀集县。系广东省怀集县法律援助处法律工作者。
原告冯棣明与被告高盛锐、第三人陈焕忠租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理，同年12月4日本院作出了（2014）肇怀法民一初字第67号民事判决，第三人陈焕忠不服该判决，向广东省肇庆市中级人民法院提起上诉。2015年10月19日广东省肇庆市中级人民法院裁定撤销（2014）肇怀法民一初字第67号民事判决，并将案件发回本院重审。本院于2016年2月26日依法由审判员黄冬梅担任审判长，与审判员陈阳、人民陪审员禤蕙珍重新组成合议庭，并于同年4月19日公开开庭进行了审理。原告冯棣明及其委托代理人黎永桥，被告高盛锐的委托代理人曾炳灿，第三人陈焕忠的委托代理人梁少远到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告冯棣明诉称：2010年3月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定将原告使用的座落于怀城镇河南幸福路的土地出租给被告使用，期限8年，前4年租金每月3000元，后4年每月3450元，于每月最后五天交纳下月的租金。至起诉时，被告已欠6000元租金。原告多次催要无果，于2014年3月10日亲自到出租场地，打算向被告收取租金。出人意料的是，使用土地的并不是被告，经调查在场工作人员得知。土地已经被转租给陈焕忠，并且在出租土地上开设了“天诚钢材行”，而“天诚钢材行”的营业执照上的法人代表是刘伟超，陈焕忠与刘伟超是合伙关系。原告认为，被告没有经过原告同意，擅自将原告使用的土地转租他人，现原告根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，解除与被告签订的合同，并追收欠交的租金。在起诉后，被告已经向原告补交6000元租金。为此，原告特向法院起诉，请求解除原、被告签订的《租赁合同》。
被告高盛锐答辩称：一、答辩人与第三人陈焕忠以答辩人个人名义共同向原告承租土地，后因答辩人退出经营，由第三人继续使用原租赁原告的土地并按原租赁合同履行义务，答辩人退出共同经营行为进行分拆退出，原共同经营人继续使用土地的行为不构成转租，答辩人虽与陈焕忠签订租赁合同作为分拆凭证，但该租赁合同无论租期、租金及付租方式均没有超越原承租合同的范围，且答辩人作为原承租人对原告仍然承担共同的合同义务，故答辩人与陈焕忠的合同不具备转租性质。二、答辩人与冯棣明的租赁合同没有对承租物的用途作出具体约定(其中当然也包括以转让、转租或者合作方式使用)，答辩人自用及交付他人使用均属于对承租物合理使用的范围，且答辩人将土地因分拆交陈焕忠使用不影响被答辩人实现原合同利益。三、原告冯棣明直接收取陈焕忠通过转账及支付现金的方式支付的租金但一直没有提出异议，原告以其行为表明其明知实际土地使用人发生变更或发生转租事实但仍然接受次承租人的履行的事实，故即使发生转租、但不存在未经出租人同意的事实，转租行为符合法律规定、应受法律保护。四、目前原告一直按合同约定收取答辩人或陈焕忠每月支付的租金，不存在履行合同违约问题。
第三人陈焕忠口头述称：一、本人与高盛锐签订的合同是依法成立并生效的，合同的签订是双方真实的意思表示，应受到法律的保护；二、原告请求解除合同的要求不合理，应予以驳回，在本人与被告签订合同时，被告已口头通知原告，原告亦口头表示同意，再且原、被告签订的合同没有约定该租赁物不得转让，因此，第三人有理由相信被告转租的行为是合理合法的。依据法律规定，被告是可以将自己的合同中的权利和义务一并转让给第三人的，被告转租后，其与原告之间的租赁合同继续有效；三、关于被告拖欠原告租金，本人并不知情，本人在接到法院传票后已经及时将拖欠租金交纳给原告，作为善意第三人，我方已经完全履行合同义务，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：冯棣明（甲方）与高盛锐（乙方）于2010年3月1日签订一份《租赁合同》，约定如下：“甲方将位于怀集县怀城镇××幸福路（鹤咀岭）自编82号土地出租给乙方经营使用，为明确甲乙双方的利益及责任，特订立如下协议：一、租期捌年（从2010年4月1日起至2018年4月1日止）。租金交付办法：①第1—第4年租金，每月叁仟元；②第4—8年租金，每月叁仟肆佰伍拾元正。二、租金交付时间：租金每次交壹月，每次交租时间在当期租金到期前五天交付下期租金。……”签订合同后，双方均按照约定履行合同。
2012年9月16日高盛锐（甲方）与陈焕忠（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定如下：“甲方将位于怀集县怀城镇××幸福路（鹤咀岭）自编82号土地转租给乙方经营使用，为明确甲乙双方及责任，特订立如下协议：一、租期伍年半，（从2012年9月20日至2018年4月1日止）租金交付办法：1、2012年10月1日至2014年4月1日租金每月叁仟元正。2、2014年4月1日至2018年4月1日租金每月叁仟肆佰伍拾元。二、租金交付时间：租金每次交壹个月，每月1-5日为交租期。三、乙方从双方签字之日起交陆万伍仟元给甲方为原场地基建及地磅设备转让预付款，余下陆万伍仟元在租金不变情况下，于农历2012年12月31日前付清。……”签订合同后，陈焕忠对该土地进行投入使用。陈焕忠按照合同的约定于2012年9月16日、2013年6月8日分别两次支付了65000元合计130000元给高盛锐作为场地基建及地磅设施转让费，并使用高盛锐提供的原告银行帐户支付租金给原告。原告冯棣明得知被告高盛锐未经其同意转租土地的事实后，遂于2014年3月11日起诉至法院，要求解除原、被告双方签订的《租赁合同》。2014年12月4日本院作出了（2014）肇怀法民一初字第67号民事判决，判决解除原告冯棣明与被告高盛锐于2010年3月1日签订的《租赁合同》。第三人陈焕忠不服该判决，向广东省肇庆市中级人民法院提起上诉。广东省肇庆市中级人民法院认为原审判决认定事实不清，违反法定程序，可能影响案件的正确处理，于2015年10月19日裁定撤销（2014）肇怀法民一初字第67号民事判决，并将案件发回本院重审。
另查明，2006年5月11日，何德宽通过深圳市拍卖行有限公司公开竞价拍卖，买得位于怀集县怀城镇××幸福路鹤嘴（咀）岭加油站部分抵债土地使用权[该土地使用证为：怀国用（1）字第20247号，土地使用者为中国农业银行怀集县支行]。2010年8月10日，何德宽（甲方）与冯棣明（乙方）签订了一份《买卖合同》，约定：“甲方自愿将位于怀集县怀城镇××幸福路（鹤咀岭）的综合用地卖给乙方，使用面积以土地使用证为准。土地使用证号：怀国用（1）字第20247号。双方同意签订如下条款：土地出让价格为人民币伍拾万元整，签订本合同后乙方一次性付清购地款，甲方负责协助乙方办理过户手续。……”2011年10月24日，何德宽办理上述土地使用权的过户手续，取得国有土地使用证[该土地使用证号为：怀国用（2011）第02020号，土地使用权人为何德宽，记事内容为“本宗用地由中国农业银行怀集县支行拍卖转让给何德宽，原证号：怀国用（1）字第20247号”。冯棣明与高盛锐于2010年3月1日签订的《租赁合同》早于何德宽与冯棣明于2010年8月10日签订的《买卖合同》，冯棣明该出租属于无权处分。事后，何德宽表示同意追认冯棣明的出租行为。2015年11月6日，冯棣明取得涉案地块的国有土地使用证[该土地使用证号为：怀国用（2015）第01372号，土地使用权人为冯棣明，记事内容为“本宗由何德宽转让而来，原证号：怀国用（2011）第02020号土地使用证”]。
以上事实有原告举证的何德宽与冯棣明签订的《买卖合同》、深圳市拍卖行有限公司拍卖成交确认书、何德宽的国有土地使用证、冯棣明与高盛锐签订的《租赁合同》、高盛锐与陈焕忠签订的《租赁合同》、冯棣明的国有土地使用证、调查李志东的调查笔录；第三人举证的怀集县天诚钢材行财务李志雄出具的证明、银行转账账单、支付场地基建及地磅设备转让款给高盛锐的收据；法院对何德宽所作的询问笔录以及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，原、被告经自愿协商签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，形式内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。原、被告双方应根据合同的约定，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告高盛锐主张与第三人陈焕忠原属合伙关系，原告的土地属其与第三人陈焕忠共同承租，而第三人陈焕忠主张原告冯棣明在2012年9月16日陈焕忠与高盛锐签订《租赁合同》时已经口头表示同意转租，但被告及第三人均未能提供证据证明自己的此一诉讼主张，应当承担举证不能的法律后果。在合同履行过程中，被告高盛锐未经原告冯棣明同意，擅自将土地转租给第三人陈焕忠，其行为已违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告冯棣明请求解除原、被告双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第六十条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
解除原告冯棣明与被告高盛锐于2010年3月1日签订的《租赁合同》。
本案受理费50元，由被告高盛锐负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 黄冬梅
审 判 员 陈 阳
人民陪审员 禤蕙珍
二〇一六年七月十八日
书 记 员 刘家欣