福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第1068号
原告南平柯荣物业管理有限责任公司，住所地南平市延平区江滨南路228号（山水华庭会所及幼儿园）2层202号。
法定代表人黄颖荣，执行董事。
委托代理人魏水生，男，系公司员工，住南平市延平区。
被告赵君临，男，1972年11月17日出生，汉族，户籍所在地南平市延平区，现住南平市延平区。
委托代理人杜铁军，福建旭远律师事务所律师。
原告南平柯荣物业管理有限责任公司（以下简称柯荣物业公司）与被告赵君临物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法由审判员郑传兵适用简易程序于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告柯荣物业公司的委托代理人魏水生，被告赵君临的委托代理人杜铁军到庭参加诉讼。审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成调解协议。本案现已审理终结。
原告柯荣物业公司诉称，原告为山水华庭物业管理服务企业。原告、被告于2007年12月11日签署《前期物业管理服务协议》（简称“物业服务协议”），约定被告应就所购山水华庭A组团18#楼08室（联排别墅）按每月每平方米1.5元向原告支付物业综合管理服务费，并应于每季度第一个月的前10日内缴纳当季度物业综合管理服务费等相关费用；若逾期付款，被告应按日3‰支付违约金。被告自2009年7月份开始拖欠物业综合管理服务费，截至2014年12月30日累计拖欠物业综合管理服务费共计17827.92元。经原告多次催讨，被告至今仍拒不支付。为维护原告合法、正当权益，原告现依法提起诉讼，请求法院：1、判令被告立即支付拖欠的物业费17827.92元，并支付违约金16709.63元（该违约金按日3‰自2009年7月1日计算至2014年12月30日，超过本金的违约金调整为本金的1倍，之后至实际清偿之日止的违约金按合同约定计算），以上合计34537.55元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告赵君临答辩称，被告诉原告支付拖欠物业费和违约金没有事实和法律依据。原告于2014年1月4日（改稿）与南平市山水华庭北片区业主委员会签订《山水华庭北片区物业服务合同》后，原告没有按上述合同对被告提供约定的物业服务义务，原告无权享受该期间的物业服务费权利，待原告对被告提供约定的物业服务义务后才能享受该期间应得到的服务费。
原告柯荣物业公司向本院提交如下证据：
证据1、（1）2007年11月26日，南平象屿房地产开发有限公司与南平新都物业管理有限责任公司（现南平柯荣物业管理有限责任公司）签订的《前期物业管理服务合同》；（2）2007年12月11日，被告与南平新都物业管理有限责任公司（现南平柯荣物业管理有限责任公司）签订的《前期物业管理服务协议》，以此证明合同约定：被告购买山水华庭A组团18#08室联排别墅，应按每月每平方米1.5元向原告支付物业综合管理服务费，并应于每季度第一个月的前10日内缴纳当季度物业综合管理服务费等相关费用；若逾期付款，被告应按日3‰支付违约金。
证据2、（1）2014年1月4日，南平市山水华庭北片区业主委员会与原告签订的《山水华庭北片区物业服务合同》；（2）南平柯荣房地产开发有限公司与南平柯荣物业管理有限责任公司签订的《﹤前期物业管理服务合同﹥补充协议二》；（3）南平柯荣物业管理有限责任公司《内资企业登记基本情况表》；（4）南平柯荣房地产开发有限公司《外资企业登记基本情况表》；（5）2013年12月30日《物业移交备忘录》。以此证明原告主体适格。
证据3、《南平市房产测绘报告书》，以此证明被告购买的房屋产权面积为180.08平方米，每月270.12元，每季度810.36元。
证据4、《入户声明（房屋交接单）》，以此证明被告于2008年12月28日接收房屋入户。
证据5、（1）催缴通知邮寄凭证、（2）催缴通知照片。以此证明原告多次通知被告催缴物业服务费。
经庭审质证，被告赵君临对证据1中的（2）真实性无异议，对关联性有异议，总体与原告无关，相对没有法律效力；对证据2要求出示原告的资质等级证书，否则没有生效，不符合法律规定，没有权利和行为能力，补充协议与本案无关，对合法性产生质疑，情况表不能证明原告主体资格，缺乏合法性，也缺乏关联性；对证据3只能证明面积，不能证明费用；对证据4真实性无异议，入户交接没有问题，但是跟本案没有关系，纠纷也是跟之前的物业有关；对证据5没有收到相应的材料，签收人也不是被告本人。
本院认为，被告赵君临对原告提供的证据1、2、3、4的真实性未提出实质性的反对意见，故本院对原告提供的证据1、2、3、4的真实性予以采信；对证据5，因该催缴通知邮寄单并非被告签收，故本院对该证据不予采信。
被告赵君临向本院提交如下证据：
证据1、光盘一份，以此证明2014年10月18日和2014年11月6日被告在原告不提供服务的情况下，被告向原告要求提供服务的电话录音。
证据2、照片4组，以此证明被告屋顶渗水的情况。
经庭审质证，原告柯荣物业公司表示证据1的光盘无法播放，也没有文字说明；照片不知道什么时候形成。
本院认为，被告赵君临提供的证据1系主张其要求原告提供物业服务的电话录音，对此原告方予以认可，本院对该证据予以采信；对证据2，原告仅主张无法看出形成时间，本院认为，该照片系被告赵君临房屋渗水的体现，本院对被告赵君临房屋存在渗水的问题予以认定。
经审理查明，2014年1月4日，原告柯荣物业公司（2014年4月9日取得从事物业管理资格）与南平市山水华庭北片区业主委员会签订一份《山水华庭北片区物业服务合同》一份，约定原告柯荣物业公司为包括被告赵君临在内的山水华庭业主提供物业服务。被告赵君临系山水华庭A组团18幢08室业主，产权面积为180.08方米，属于联排别墅，按每月每平方米1.5元计算物业综合管理服务费（每季度物业服务费为810.36元）。因被告赵君临所购房产存在屋顶渗水问题，其要求物业公司解决该问题，双方未能达成一致，被告赵君临未缴纳物业费。为此，原告柯荣物业公司遂于2015年2月13日起诉至本院，要求被告赵君临支付拖欠的物业费及违约金。
另查明，山水华庭小区原系南平象屿物业管理有限公司提供物业服务，南平象屿物业公司系由“南平新都物业管理有限公司”于2008年10月28日变更而来。被告赵君临入住后自2009年7月1日起未缴纳物业服务费。
本院认为，原告柯荣物业公司与被告赵君临所在的“山水华庭北片区业主委员会”签订的《山水华庭北片区物业服务合同》合法有效，双方之间的物业服务合同关系依法成立，本院依法予以确认和保护。原告为被告赵君临所在小区提供了物业管理服务，根据合同的约定享有主张物业管理服务费的权利。故被告赵君临应当从2014年1月4日起向原告柯荣物业公司缴纳物业服务费。被告赵君临每月应当缴纳的物业服务费为270.12元，至本案起诉之日即2015年2月3日共计3511.56元。关于原告柯荣物业公司主张2009年7月1日至2014年1月4日之间的物业费问题，因在该期间提供物业服务的公司并非原告柯荣物业公司，而原告并未提供充分的证据证实原先提供物业服务的公司即南平象屿物业公司已将对被告赵君临的债权转让给原告，故本院对原告柯荣物业公司的该部分诉讼请求不予支持。关于被告赵君临主张原告柯荣物业公司应自其实际取得物业管理资质起即2014年4月9日起依法取得物业收费权利的问题，本院认为，原告柯荣物业公司在2014年1月4日至4月9日期间虽未取得相应证书，但其实际提供了物业管理服务，且从原告柯荣物业公司的营业执照上可以看出原告自2013年11月18日起取得物业日常管理的许可，故被告赵君临应当自2014年1月4日起按照该物业服务合同约定的标准支付物业服务费，本院对被告赵君临的该项抗辩不予采纳。
被告赵君临提出原告柯荣物业公司所提供的物业服务存在的瑕疵的问题，即原告未能协助处理房屋渗水问题，本院认为，该房屋质量问题属于开发商问题，但作为小区的物业服务企业，应当协助业主做好相应工作。被告赵君临提供的录音证据可以证实本案的原告在业主提出相应要求的情况下，物业服务企业未能及时帮助协调解决。本院认为，从平衡双方利益出发，本院对原告诉请的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告赵君临应于本判决生效之日起五日内一次性向原告南平柯荣物业服务有限公司支付物业服务费3511.56元。
驳回原告南平柯荣物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费332元，由原告南平柯荣物业管理有限责任公司负担282元，被告赵君临负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 郑传兵
二〇一五年十月二十八日
书记员 何新平
本案所依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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