山西省长治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民初字第623号
原告（反诉被告）：唐书鹤，男，1964年11月27日出生，汉族。
委托代理人：陈建军，山西振坤律师事务所律师（特别授权）。
被告：山西海棠电器集团股份有限公司破产案件管理人。
负责人：李龙。
委托代理人：王振华，该单位副组长（特别授权）。
被告（反诉原告）：牛合吉，男，1962年4月29日出生，汉族。
委托代理人：王培平，山西双师律师事务所律师（特别授权）。
原告唐书鹤诉被告山西海棠电器集团股份有限公司破产案件管理人（以下简称破产管理人）、被告牛合吉返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈建军、被告破产管理人的委托代理人王振华、被告牛合吉的委托代理人王培平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐书鹤诉称：2008年6月4日原告以2200万元整竟拍到山西海棠电器集团股份有限公司（以下简称海棠公司）包括海棠商标在内的所有资产。同年原告与第一被告签订了财产移交合同书。合同书中第七条约定：“乙方所移交财产中现有房产被苏店村委占用，移交有困难时，丙方应及时解决，限一个月内移交财产，逾期不能移交，乙方应承担500万元违约金，该违约金从总价款中退换，同时有权要求乙方赔偿因此所造成的损失”。然而至今，电影院后院仍被被告牛合吉占据使用，多次协商无果，原告认为二被告的行为已经严重侵害了原告的合法利益、给原告造成了极大的经济损失和影响。故提起诉讼，请求判令二被告及时将电影院后院移交给原告。
被告破产管理人辩称：电影院后院我们应该移交给原告。
被告牛合吉辩称：一、关于本案事实，原告在起诉状中陈述内容不能完全反映本案事实，本案的事实是1992年初，我给长治县苏店村垫资建设小学校工程，因苏店村无力支付建设款，所以苏店村委会将该村所有的电影院后荒废坑地提供给我使用，双方于1992年5月16日签订了一份临时占地协议书，协议约定，将苏店村所有的电影院后大概1.3亩土地提供给我无偿使用30年，允许我在该地块上修建房屋，同时约定在该地块上修建的房屋属于我所有，以此来折抵小学校的工程款。协议生效后，我自行投资30余万元将该地块填平夯实，并修建了三层小楼一座，以及车库和附属房屋等大概近一千余平方米的建筑物，作为工程队的驻地和设备存放地，一直使用至今，后来苏店村委会将该地块使用权转让给海棠公司，并约定地上建筑物使用补偿等问题由长治洗衣机厂负责。2005年11月，海棠公司被长治县人民法院裁定破产还债，原告于2008年6月经拍卖程序获得海棠公司拍卖财产，但买卖双方均没有对我所建的建筑物使用和补偿等问题进行处置，也未对我使用该土地提出过任何异议，上述事实表明，我与苏店村委会所签订的土地租赁协议约定的租赁期限并未到期，即使到期相关当事人也未对我所有的建筑物进行过补偿处理；二、关于本案案由，我认为，本案案由不应确定为返还原物纠纷，而是土地租赁合同纠纷。三、关于本案原告诉讼请求，原告诉求简单要求判令我返还电影院后院而对我租赁诉争土地和在诉争土地上修建近1千平方米建筑物的事实视而不见，所以，原告诉求完全违背事实和法律。四、原告实现对诉争土地使用权的前提是对我在诉争土地上建造的建筑物予以适当经济补偿。原告诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
被告牛合吉反诉称：苏店村委将属于该村电影院后院的荒废坑地约1.3亩租赁给我使用，我依法取得该地块使用权后，投巨资建设了三层小楼一座、车库和附属房屋等共计1千余平方米的建筑物，我在本案中的所有行为均符合法律规定。然而，原告唐书鹤在其诉讼请求中只要求我向其移交所谓的“电影院后院”，而未提及对我自行投巨资建设的三层楼房等建筑物的补偿问题，更未对该建筑物进行过合理补偿和合法处置，是完全错误的，其在本案中的行为不符合相关法律规定。据此提起反诉，请求判令原告唐书鹤对本案所涉地快上的建筑物进行经济补偿（包括但不限于建筑物主体建设费用、房屋内的装潢装修及其它附属物的补偿、搬迁补助费用、临时安置补助费第），补偿金暂定为40万元，最终以评估结论为准。
原告针对被告牛合吉的反诉辩称：第一、被告牛合吉对本案诉争的不动产不享有任何的权利，他现在占用由原告享有国有土地，是侵权行为、违法行为，他应该赔偿原告，不应当得到任何补偿。理由：被告所占用的土地原来是苏店村委的农用地，农用地如租赁和对外使用他必须以农业项目为内容，而原苏店村委租赁给被告牛合吉从事非农建设，与农业无关的相关建筑违反了相关法律法规强制性规定，本身是无效合同。第二、该合同不会产生相关合同约定的后果。租赁期限最长是20年，而其无偿使用为30年，原来农村集体土地村委虽享有所有权，但从事非农建设必须将该土地变更为国有土地，而村委转让或租赁土地也违法了法律强制性规定。所以被告牛合吉以其无效合同，无效的租赁权来主张其财产权利赔偿损失没有法律依据，其现在是侵权行为，侵犯了原告的利益。第三、不动产物权其权利的主张，其权利的享有以登记为主。现在诉争的不动产物权，原告有国有土地使用证来支撑其享有该权利，而被告牛合吉没有任何证据来证明其享有不动产的权利。所以，原告要求被告牛合吉返还原物并放弃对被告牛合吉要求赔偿损失有充足的事实依据及法律理由。
被告破产管理人针对被告牛合吉的反诉无发表辩称意见。
庭审中，原告针对其主张，提供证据如下：
证据一、《国有土地使用证》，用以证明该土地使用权人为原告，被告牛合吉占用的土地在原告土地使用证范围内（图上能显示出来）。
证据二、《山西海棠电器集团股份有限公司拍卖财产移交合同书》，主要内容：
“甲方唐书鹤、乙方破产案件管理人”；
“甲方通过拍卖竟价，以2200万元整体买断乙方破产财产”；第一条：甲方于2008年6月27日前将人民币2200万元打人乙方指定的账户或者拍卖公司，乙方应在二日内向甲方移交，拍卖公告中所例的全部财产。第二条：“拍卖财产具体指：长中汇房评字（2007）第031号房地产估价报告书等确定的有形财产和土地使用权、商标权等”；第七条：“乙方在按协议第二条所例财产移交中，如不能保证顺利移交，乙方应及时解决，......。”
证据三、长治县人民法院（2005）长民破字第001-3号民事裁定书，用以证明原告竟拍得海棠公司财产的合法性。
证据四、《关于海棠电器集团股份有限公司拍卖资产的确认函》，用以证明原告通过拍卖取得土地的使用权，竟得该标的和建筑物包括被告牛合吉的建筑物。
证据五、《房屋移交手续》，内容:“甲方破产案件管理人，乙方唐书鹤。甲方将电影院库房、邮电局后院空地移交给乙方，移交时间2014年6月24日上午。注：库房二楼，前排门面房、电影院后院未进行移交。”
证据六、《房地产估价报告书》（长中汇房评字【2007】第031号），用以证明电影院二层（包含电影院后院），该建筑物原告已经支付了相应的价格，已经取得诉争房屋的所有权。
被告破产管理人对原告提供的证据均无异议。
被告牛合吉针对原告提供的证据质证意见：
原告六组证据如果原告无法提供原件，依法不能作为定案依据；对原告证据一，1、该证书核发于2010年11月，这表明原告取得诉争土地使用权的日期是在2008年的6月获得洗衣机厂拍卖财产之后，原告领取证书是在财产移交之后取得的，证明原告2008年6月所获得的破产拍卖财产中间土地部分并不包含本案诉争土地；2、从这个证据上看出，截止本案案发原告并未对被告在诉争土地上建筑物有过处理；3、仅仅以这一纸土地证不能证明土地的使用权归原告，需有其他证据予以佐证；对证据二、1、只能够证明原告通过竟拍以2200万元的价格获得，但该拍卖财产中并不包括诉争土地。长治县人民法院确认函中明确确认的拍卖标的关于土地一节，仅限于71348.3平方米国有划拨工业土地使用权而不包括诉争土地的使用权。洗衣机厂取得的土地是长治县政府划拨的，是无偿的。本案诉争土地是苏店村有偿给了被告牛合吉的。这份合同书上没有见到原告对被告牛合吉在诉争土地上的建筑物处理方案或意见；对证据三、四，原告主张的证明内容，该证据是不能证明的，破产裁定书只能证明破产问题。确认函中的土地部分不包括本案诉争土地；对证据五，该证据内容，是无效合同。因为有破产管理人的公章没有苏店村的公章，该证据与本案是无关的，这份证据表述的是电影院库房，原告主张的是电影院后院与本案诉争的土地及地上建筑物不是一个地方；对证据六，证明内容只是对某一个地方的房地产进行评估，并不能证明原告支付过相应的对价，这份评估书的评估对象不包括本案诉争土地及地上建筑物。总述：这六份证据其中的第五份房屋移交手续，超过举证期限，六组证据原告当庭没有提交原件，所以原告所提交的所有证据均不能作为定案依据。
被告破产管理人未提供证据。
被告牛合吉为证明其主张，提供证据如下：
证据一、1992年5月16日苏店村委与牛合吉签订的《临时占地协议》，用以证明被告取得诉争土地使用权，并在该地块上建造建筑物的事实是客观存在的并具有合法性。
证据二、苏店村委《证明》一份，用以证明：1、进一步证明《临时占地协议》所要证明的内容；2，无论是苏店村委会还是原长治洗衣机厂在转让和受让该地块使用权时均没有对被告牛合吉在该地块上的权益予以处理，而被告牛合吉也按协议约定使用该地块至今。
证据三、照片一组共七张，用以证明被告牛合吉在诉争土地上所建造的建筑物的现状。
证据四、房地产房屋评估报告，用以证明被告牛合吉在诉争土地上所建造的建筑物价值40.09万元。
证据五、评估费收据一支，证明被告牛合吉支付8000元评估费的事实。
原告针对被告牛合吉提供的证据质证意见：
对被告证据一，该证据不合法，原因是村委农用地租赁给被告牛合吉从事非农建设且该临时占地协议的名称与内容不符，以合法形式掩盖非法目的，该合同违反法律强制性规定，属于无效合同及无效证据。该合同双方是牛合吉和村委，被告反诉应该以村委作为被反诉人。依据证据关联性，与本案无关；对证据二，质证意见同证据一，恰恰证明被告是用于非农建设；对证据三，证实被告是非农建设没有用于农业；对证据四、该证据不能证明所有权人是谁，只能证明其价值；对证据五，我们不承担该费用。
被告破产管理人针对被告牛合吉的证据质证意见为：
对证据一、二，上面的内容我们不了解；对证据三至五，不发表质证意见。
本院对原、被告提供的证据分析认证如下：
原告提供的证据：证据一、《国有土地使用证》，经与原件核对无异，是县政府颁发的证件，该证示意图中显示出被告牛合吉占用的电影院后院在原告土地使用证范围内，本院予以认定；证据二、《山西海棠电器集团股份有限公司拍卖财产移交合同书》，被告破产管理人对该证据无异议，本院予以认定；证据三、长治县人民法院（2005）长民破字第001-3号民事裁定书，被告破产管理人对该证据无异议，本院予以认定；证据四、《关于海棠集团洗衣机厂拍卖财产的确认函》，经与原件核对无异，且加盖人民法院公章，该函中记载拍卖标的包括土地使用权和建筑物，本院予以认定；证据五、《房屋移交手续》，经与原件核对无异，该移交手续中注明，电影院后院等未进行移交，予以认定；证据六、《房地产估价报告书》，该报告书中显示电影院成品二层在拍卖范围内，本院予以认定；
被告牛合吉提供的证据：证据一、《临时占地协议》，根据《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款规定，“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”该协议违反上述法律规定，故为无效合同；证据二、苏店村委《证明》一份，内容大部分同证据一，其中牛合吉与苏店村委签订《临时占地协议》以及随后苏店村委将该地块使用权转让给海棠公司的事实部分予以认定；证据三、照片七张，证明诉争建筑物的现状，予以认定；证据四、房地产房屋评估报告，证明诉争建筑物的价格，予以认定；证据五、评估费收据一支，予以认定。
根据原、被告的举证和陈述，本院确认以下事实：
1992年，被告牛合吉与苏店村委签订了一份《临时占地协议》，协议内容：“将苏店村所有的电影院后大概1.3亩土地提供给牛合吉无偿使用30年，允许牛合吉在该地块上修建房屋，同时约定在该地块上修建的房屋属于牛合吉所有。”随后，苏店村委将该地块使用权转让给海棠公司。2005年，宣告海棠公司破产还债。2008年6月，海棠公司通过山西融易达拍卖公司成功拍卖，原告以人民币2200万元竞拍到海棠公司包括海棠商标在内的所有资产。2008年6月24日，原告与被告破产管理人签订了《山西海棠电器集团股份有限公司拍卖财产移交合同书》，合同约定，甲方（唐书鹤）于2008年6月27日前将人民币2200万元打入乙方（破产管理人）指定的账户或者拍卖公司，乙方应在二日内向甲方移交，拍卖公告中所例的全部财产。2010年，原告办理了《国有土地使用证》，争议土地（电影院后院)在该证范围内。2014年6月24日，被告破产案件管理人将部分房产移交给原告时，在《房屋移交手续》中注明：电影院后院等未进行移交。至今，争议土地（电影院后院）仍由被告牛合吉占据使用。
本院认为：原告是以2200万元竞拍到海棠公司所有资产的，并且原告办理了《国有土地使用证》，取得了电影院后院的合法使用权，应受法律保护。被告牛合吉对该土地没有取得合法的土地使用手续，占用原告的土地构成侵权，而被告破产管理人未按合同履行移交财产义务，故原告请求二被告将电影院后院移交给原告，符合法律规定，本院应予支持；关于被告牛合吉反诉请求原告对本案所涉地块上的建筑物进行经济补偿，本院认为，被告牛合吉所述的建筑物没有相关合法手续，要求原告对其补偿，没有法律依据。且，即便是补偿，也不应该由原告承担，因原告不是处分者，原告是以支付对价取得该财产的第三人，是善意的。因此被告牛合吉反诉原告对其进行经济补偿，反诉对象不适格。故被告牛合吉的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第第八十条第三款、《中华人民共和国土地管理法》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告山西海棠电器集团股份有限公司破产案件管理人、被告牛合吉于判决生效后30日内将争议的电影院后院移交给原告唐书鹤。
二、驳回被告牛合吉的反诉请求。
本诉案件受理费1800元，反诉案件受理费3650元，评估费8000元，共计13450元，由被告山西海棠电器集团股份有限公司破产案件管理人承担900元，被告牛合吉承担12550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审 判 长 韩学书
人民陪审员 连树宏
人民陪审员 李岩芳
二〇一五年九月二日
书 记 员 李晓晓
附录
《中华人民共和国民法通则》
第八十条第三款、土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。
《中华人民共和国土地管理法》
第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。