黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0126民初2847号原告杨四军，男，1968年1月28日出生，汉族，个体业主，住巴彦县。委托代理人江涛，黑龙江承启律师事务所律师。被告哈尔滨中联房地产开发有限公司，住所地巴彦县巴彦镇兴华街。法定代表人曲延玲，该公司经理。委托代理人张凤磊，该公司法律顾问。原告杨四军与被告哈尔滨中联房地产开发有限公司（以下简称哈中联公司）合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨四军及委托代理人江涛、被告哈中联公司委托代理人张凤磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨四军诉称，2014年10月12日原告杨四军与被告哈中联公司签订《拆迁补偿协议》，协议约定：被告哈中联公司拆迁原告杨四军自有的商服用房两栋，总面积464平方米。房屋拆除后，被告用所建成的盛世龙城小区楼房进行补偿。补偿具体情况如下：1、临近兴让路和北直路交叉处的位置商服一、二层，面积各为274平方米；补偿的楼房南面临道，正面朝西；2、地下车库两个，总面积各为39.7平方米；3、高层住宅一套，位置在6号楼2单元302室，面积83.58平方米；并约定，被告哈中联公司应给付原告杨四军搬迁费、临迁费及原告经营宏图煤炭经销部的停业损失，全部包括在被告给予原告的补偿面积内，原告获得协议约定的补偿面积后，无需对被告进行价格找差。原告杨四军按拆迁补偿协议约定自行搬迁后，被告所建工程现已全部完工，但仍迟延履行交付补偿房屋的义务。为保障原告合法权益不受侵害，现诉至法院，要求依法确认原、被告于2014年10月12日签订的拆迁补偿协议有效，被告应按协议约定履行交付补偿房屋的义务；并要求被告哈中联公司按照合同约定承担违约赔偿责任，商服按7个月应赔偿70,000.00元，住宅用房按协议约定计算至今应赔偿12个月9,600.00元，住宅赔偿金应计算至实际交付房屋时止。被告哈中联公司辩称，不同意原告杨四军的诉讼请求。原、被告签订的协议是无效的，无效的原因如下：原告与被告签订拆迁补偿协议时，该房地产开发项目已经经过几个开发公司的转手，对被拆迁房屋事实不清楚，要求原告提供被拆迁房屋的所有权证书，原告拒绝提供，只是口头承诺其被拆迁房屋为商服有营业执照、有房证，且房证上明确写明是商服而不是住宅，故被告当时就信任原告按照商服在拆迁补偿协议上签字，现在经被告核实以及原告自己提供的证据予以佐证，证明原告所有被拆迁房屋均是住宅没有一处是商服，故原告在签订协议时存在欺诈行为，该拆迁协议应认定无效。另外原告在庭审中只提供了拆迁补偿协议，按照法律规定以及司法程序，拆迁除了协议之外还应当有房屋验收单以及房屋收房单据和房照的交付依据，而原告在庭审中均没有提�，也就说明被告与原告签订协议时，双方并没有实际验房，仅凭原告违背事实的虚假承诺双方签订了存在欺诈的协议，故被告认为无论是原告的合同欺诈以及被告对合同的重大误解和合同双方公平的相对性，该协议均应认定无效。按照巴彦县人民政府巴政发（2011）11号文件巴彦县政府关于印发巴彦县国有土地上房屋征收与补偿相关规定暂行通知，该通知第二条第二款规定住宅拆一还一，那么无论按地方政策或法律规定以及合同双方的公平公正，理应拆迁原告房屋是住宅也应该补偿或者回迁住宅。巴彦县信访办公室制定的《意见》第四条第一款中第一小项规定只有在房屋使用权证上记载使用用途为商服的才能补偿商服用房，根据这两项政策规定，在原、被告双方签订补偿协议无效时，应按照地方政策履行协议。根据原告没有向被告如实提供其真实房屋使用性质，导�双方签订补偿协议无效，过错方是原告，被告没有违约，被告是在政府指导下积极主动配合被拆迁人重新签订合理合法的拆迁补偿协议，而原告拒绝，故造成的损失和责任应由原告承担，原告杨四军主张的商服明显有悖于法律规定，请求法院依法予以驳回。原告杨四军为证明其主张的事实成立，向本院提交以下证据：证据一、2014年10月12日原告与被告签订的拆迁补偿协议书，拟证明：1、原告杨四军被拆迁房屋面积以及用途；2、被告哈中联公司同意给予补偿的具体内容，包括商服、车库和住宅；3、被告哈中联公司给予补偿的房产所含盖的补偿内容，包括搬迁费、临迁费及原告经营的宏图煤炭经销部的停业损失。所有补偿款都折算到被告所还建面积中。同时约定，被告交付回迁房产的时间和逾期交房的责任，以上协议有被告公章及经办人签字，另有中间人张志伟签字捺印证实，该协议是双方实地考察后针对规划图所做的真实意思表示，协议原件已被被告哈中联公司收回。被告哈中联公司的质证意见，对证据的真实性有异议，对证明问题也有异议。原告杨四军未提供证据原件，被告无法核实其复印件是否与原件一致；原告提供的该份证据证明在双方签订的协议第一款中明确约定原告的房屋一直在做商服房使用，也就是原告在拆迁补偿协议签订时向被告说明其房产为商服房产，与被告现在了解的事实不一致，被告现在了解到原告的房产均为住宅，不是商服，证明原告签订协议时存在欺诈，合同应认定无效，原告的欺诈导致协议存在明显的不公平，导致被告对合同内容存在重大误解，严重损害了被告方的合法权益，按照合同法规定，应当认定此协议无效。本院认证意见，该协议内容具体明确，不违背法律、法规的强制性规定，应为有效合同。被告提出原告的房屋并非商服用房，且原告在签订协议时存在欺诈行为，因此导致被告对协议内容存在重大误解的质证意见，因拆迁协议第一条已明确说明“被拆迁房屋多年来一直做为商服房使用”，而非商服性质，被告在签订协议时对房屋性质明确认知，被告所称原告存在欺诈行为，无事实及法律依据，本院不予采信。被告哈中联公司提出拆迁协议为复印件，其不具有真实性的质证意见，因原告提出该协议原件已由被告收回，该质证意见本院将结合其他证据予以认定。证据二、盛世龙城小区预售（订）楼房交款收据三张，拟证明：2017年5月23日被告哈中联公司为原告杨四军开具交款收据三张，系被告哈中联公司按照拆迁协议约定将三处商服用房作为拆迁补偿房屋交付给原告。被告在票据上明确注明原告�四军是回迁户157号，回迁面积548平方米，该票据加盖了哈中联公司的财务章，以此证明被告对拆迁补偿协议认可且无异议。在开具交款收据时，原告按照被告要求将拆迁补偿协议原件交还给被告，被告亦按照协议履行了部分交房义务，原告现已凭收据实际入户。上述票据上标注有回迁户的排序号，有房照的房屋面积，签订协议后有关房产的相关证照均已交付给被告。被告哈中联公司的质证意见，对证据真实性有异议，票据上只加盖了财务章，是否为我单位财务章无法核实其真伪，会计和记账及财务负责人处没有工作人员签字，不符合财务记账制度；其次即使三份收据是真实的，也无法证明原告在拆迁补偿协议中不存在欺诈行为，只是当时我公司并不了解原告提供的商服用房是虚假的，故被告在被欺诈时做出的决定不是公司的真实意思表示，同时原告所称的办理部分进户与实际不符，被告因与原告存在较大争议，双方应当在巴彦县政府文件和规定的指导下重新签订真实有效合法的补偿协议，另外因施工方并没有完全交工，原告无法依据三张收据就认定办理进户手续。本院认证意见，被告对上述证据的真实性及公章的真伪提出异议，但未向法庭提供相关证据证实其抗辩主张成立，亦未向法庭提出鉴定申请，本院对被告的质证意见不予采信。原告杨四军提供的交款收据上明确标注了“回迁面积548平方米，房照外面积税金自付”的字样，足以证实被告哈中联公司对原拆迁补偿协议内容的认可，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，具有证明效力，本院予以认定。证据三、个人建设工程规划许可证附件，拟证明：拆迁协议中涉及无照的被拆迁房屋，虽然没有房照但有批件，有建设工程规划，所以该房产属于合法房产，依据相关规定应当按照有照房屋进行补偿。被告哈中联公司的质证意见，对证据的真实性有异议，该证据是复印件。该房屋规划许可证附件注明房屋的性质是民房，用途是自用，并不是商服，故补偿时，应当按照住宅进行拆迁补偿。本院认证意见，被告哈中联质证认为规划许可证附件上标注了该房屋性质为民房，应当按照住宅予以补偿的质证意见，因拆迁补偿协议第一条已明确“另一栋无照房屋，面积224平方米”，足以认定被告哈中联公司认可被拆迁房屋的性质，且同意予以拆迁补偿的真实意愿，现被告已按拆迁协议约定将原告房屋拆迁，故该质证意见有悖诚实信用原则，本院不予采信。对被告提出对证据的真实性有异议，认为该证据为复印件的质证意见，因原告提出被拆迁房屋相关证照均已被被告公司收回，该项质证意见本院将结合其他证据予以认定。证据四、证人范某书面证言一份，拟证明:2014年10月份哈中联公司负责人刘波、薛总、张大平与杨四军来到其在建设局的办公室，双方参照规划方案，针对安置补偿房屋位置、面积等进行协商，并达成协议。因证人范某原是建设局的工作人员，工作涉及盛世龙城小区拆迁内容，所以要求其当庭出证时证人范某表示可以接受法庭询问核实，但无法到庭。证据五、证人张某书面证言一份，拟证明：2014年10月份哈中联公司负责动迁工作的刘波、薛总和动迁户杨四军在建设局范某办公室协商签订了拆迁补偿协议，因为该动迁房产在其承包工程的施工范围内，双方要求其做为中间人在拆迁协议上签字、按手印，以证明双方签订拆迁协议的过程。因为今年5月份开始给动迁户开房票子，所以按开发商要求将拆迁协议收回了。被告哈中联公司对证据四、证据五的质证意见，对证人证言的真实性及证明事项均有异议，认为证人不属于法定不出庭的情形，证人不出庭应视为对其证言的放弃。证人应出庭接受原、被告及法庭的询问，证人不出庭剥夺了被告的权利以及核查证明内容的权利，证人不出庭应该提供法律规定的不出庭的证据，如果不能提供就应认定原告对证人证言的放弃。本院认证意见，被告哈中联公司对证人范某、张某提交的书面证言真实性提出异议，认为证人应当出庭作证。因原告杨四军庭前向法院提交了调查核实证人证言真实性的书面申请，经法庭调查核实，证人范某、张某出具的书面证言证实内容属实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第二款“人民法院对有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查确定其效力”的规定，上述证�材料经本院调查核实，符合证据的真实性、合法性、关联性，与原告提供的其他证据相互佐证，具有证明效力，本院依法予以认定。证据六、出庭证人李某证言，拟证明：其为被动迁户，哈中联公司财务为被动迁户开具三联单时，将原始合同（拆迁补偿协议）都收回了，但三联单上加盖了哈中联公司的公章，并称收回拆迁补偿协议才能给开房票子，开三联单就是确定了具体的房屋。证据七、出庭证人蔡某证言，拟证明：其为被拆迁户，原始合同（拆迁协议）被开发商收回去了,之后哈中联公司给开具了三联单，上面写的是回迁房屋具体位置三号楼××单元501室，面积90平方米，证人蔡某认为开发商给开三联单之后房子就能交付。并证明原告杨四军也是被动迁户，房子动迁的时候是卖煤的。被告哈中联公司对证据六、证据七的质证意见，�证人证言的真实性有异议，对证明事项也有异议。认为证人称其是被拆迁户没有任何证据予以佐证，同时称其拆迁协议被收回也没有证据予以佐证，而且在被告代理人询问时明确表示原告的拆迁协议被收回时证人不在现场，也就是说证人不了解事实，也不清楚被告是否收回了原告的拆迁协议，只是道听途说，故其证人证言不具有法律效力。本院认证意见，经法庭核实，证人李某、蔡某系盛世龙城小区的被动迁户，在开发商为其开具三联单时将原始合同（拆迁协议）收回，并证实原告杨四军动迁前经营卖煤生意。上述证人证言与原告杨四军提供的其他证据相互佐证，足以证实原告杨四军主张的拆迁补偿协议原件已由被告哈中联公司收回的事实成立，上述证人证言本院依法予以采信。证据八、宏图煤炭经销部营业执照、营业状况照片、居民户口簿�结婚证。拟证明：该房屋是商业用房，有营业执照，与拆迁协议中的条款及被告哈中联公司开具的交款收据中标注的内容一致。被告哈中联公司的质证意见，对证据的真实性有异议，对证明事项有异议，认为该证据显示2017年7月20日还在营业，明显与实际不符，并称原告只是办理了手续，并未实际经营，因为2014年依据原告的说法房屋已经被拆迁，2017年就不能营业。另外，该营业执照显示的经营者是房艳梅，经营场所是兴华街，没有门牌号无法核实该执照上的经营场所就是原告被拆迁的房屋。对结婚证的真实性无异议，对证明事项有异议，该结婚证证明2014年拆迁时原告杨四军与房艳梅是完全没有法律关系的两个自然人，因为房艳梅与原告登记结婚的时间是2015年12月15日，拆迁时，原告杨四军与房艳梅不是夫妻关系，且营业执照显示是个人经营，故原告提供的营业执照及结婚证证明原告的被拆迁房屋在拆迁时并没有用于经营，房艳梅经营的煤炭经销部与本案无任何关联性。户口上记载的2000年8月28日房艳梅与杨四军系夫妻关系，与结婚证登记时间不一致应当以结婚证为准，公安局没权利认定双方是否为夫妻关系，民政部门才是婚姻登记机关。本院认证意见，原告杨四军与房艳梅系夫妻关系，虽于2015年12月15日办理的结婚登记手续，但自2000年8月28日共同生活至今，共同生活期间被拆迁房屋用于经营宏图煤炭经销部，被告哈中联公司在签订拆迁补偿协议时对上述事实已明确认知，且有被拆迁房屋拆迁前的照片予以佐证，足以证实原告杨四军主张的上述事实成立，上述证据具有证明效力，本院依法予以采信。被告哈中联公司为证明其主张的事实成立，向本院提交以下证据：证据一、原告杨四军的房照复印件及土地使用证，拟证明：原告杨四军的被拆迁房屋使用性质为住宅，同时证明原告在拆迁补偿协议签订时虚构事实，隐瞒其房产不是商服的真相，欺骗被告签订按照商服标准的拆迁补偿协议，原告的行为已构成合同欺诈，故签订的协议应认定无效。原告杨四军的质证意见，该证据是复印件无法核实其真实性，不能看出该复印件所体现的内容与被拆迁房产之间的关系，且无法确认这些复印件与本案拆迁补偿纠纷具有关联性。本院认证意见，被告哈中联公司提交的证据无法证实原告杨四军在签订拆迁补偿协议时存在欺诈行为，亦无证据证实拆迁补偿协议违反法律、法规等效力性强制规定，故被告要求认定拆迁补偿协议无效，无事实及法律依据，其待证意见本院不予采纳。结合原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，可以确认�下案件事实：2014年10月12日原告杨四军与被告哈中联公司负责人刘波、薛克忠参照盛世龙城小区规划方案，针对安置补偿房屋位置、面积协商签订了拆迁补偿协议。协议注明，被拆迁房屋两栋，总面积464平方米。具体补偿情况：一、临近兴让路和北直路交叉处的位置商服一、二层，面积各为274平方米，补偿楼房位置南面临道，正面朝西；二、地下车库两个，总面积39.7平方米；三、高层住宅一套，位置在6号楼2单元302室，面积83.58平方米。被告哈中联公司应给付原告杨四军搬迁费、临迁费及原告经营宏图煤炭经销部的停业损失，全部包括在被告给予原告的补偿面积内，原告获得协议约定的补偿面积后，无需对被告进行价格找差。原告杨四军按协议约定于2015年5月末前自行搬迁，并将被拆迁房屋交付给被告，被告哈中联公司将房屋拆除后开始施工。2017年5月23日被告哈中联公司按拆迁补偿协议约定的补偿房屋位置、面积，为原告杨四军开具了回迁总面积约548平方米的一、二层商服交款收据三张，但至今未予交付补偿房屋。现原告杨四军诉至法院，请求依法确认原、被告于2014年10月12日签订的拆迁补偿协议有效，并要求被告哈中联公司履行交付拆迁补偿房屋的义务；按照拆迁补偿协议约定，被告哈中联公司应于2016年10月15日交付补偿房屋，逾期交付需承担违约责任，商服逾期交付每月按10,000.00元标准补偿；住宅楼逾期交付每月按800.00元标准补偿。现原告杨四军要求被告哈中联公司承担违约赔偿责任，赔偿逾期交付补偿房屋违约金79,600.00元（商服按每月10,000.00元标准自2016年10月15日计算至2017年5月15日，共7个月70,000.00元；住宅按每月800.00元标准自2016年10月15日计算至2017年10月15日共12个月9,600.00元），住宅后续违约金按每月800.00元标准计算至实际交付房屋时止。本院认为，原告杨四军与被告哈中联公司签订的拆迁补偿协议系双方当事人真实意思表示，协议明确约定拆迁人对被拆迁人的房屋以产权调换方式予以补偿安置，其内容具体明确，补偿方式无显失公平或欺诈之处，该协议不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。原告杨四军按照协议约定履行合同义务后，被告哈中联公司亦应按协议约定全面履行合同义务，逾期交付补偿房屋应承担违约责任。被告哈中联公司提出原告杨四军在签订拆迁补偿协议时存在欺诈行为，其公司对被拆迁房屋性质存在重大误解，要求确认拆迁补偿协议无效。本院审查认为，原、被告签订的拆迁补偿协议已注明被拆迁房屋多年来一直做为商服房使用，同时，被告自愿以增加补偿房屋面积做为补偿原告的搬迁费、临迁费以及煤炭经�部的停业损失，上述内容足以认定被告哈中联公司对原告杨四军的被拆迁房屋性质、面积及用途系明确认知且予以认可，原告杨四军在签订拆迁补偿协议过程中不存在欺诈行为。现被告依据拆迁补偿协议约定拆除了原告房屋，并为原告开具了标注具体位置、面积的商服房交款收据，应视为其实际履行了部分合同义务，现又以违背其真实意思表示，协议内容存在重大误解为由要求确认合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的�果”的规定，被告哈中联公司未能提出相关证据证实其抗辩主张成立，其抗辩请求本院不予支持。综上，原告杨四军请求依法确认原、被告于2014年10月12日签订的拆迁补偿协议有效，要求被告哈中联公司交付补偿房屋，承担违约赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告杨四军与被告哈尔滨中联房地产开发有限公司2014年10月12日签订的拆迁补偿协议有效；二、被告哈尔滨中联房地产公司于本判决生效之日起十五日内交付原告杨四军拆迁安置补偿房屋九套，其中包括位于巴彦镇兴让路与北直路交叉处南面临道、正面朝西的一、二层商服�套（盛世龙城小区13号楼一层1号商服，面积83.44平方米；二层1号商服，面积83.44平方米；一层2号商服，面积92.83平方米；二层2号商服，面积92.83平方米；一层3号商服，面积98.94平方米；二层3号商服，面积98.94平方米）；盛世龙城小区地下车库两套，总面积39.7平方米；盛世龙城小区6号楼2单元302室住宅一套，面积83.58平方米；三、被告哈尔滨中联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨四军逾期交房违约金79,600.00元（商服违约金按每月10,000.00元标准自2016年10月15日计算至2017年5月15日，共7个月为70,000.00元；住宅违约金按每月800.00元标准自2016年10月15日计算至2017年10月15日共12个月为9,600.00元），住宅的后续违约金按上述标准计算至实际交付房屋之日止。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,200.00元、财产保全费5,000.00元，由被告哈尔滨中联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  白彦超审判员  耿海波审判员  文彦强二〇一八年二月五日书记员  王 聪