广西壮族自治区靖西市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1081民初1054号原告：陈波，男，1982年6月14日出生，汉族，个体工商户，原住重庆市铜梁区安溪镇安康村*组**号，现住广西靖西市。委托诉讼代理人：吴三领，广西中名律师事务所律师。被告：梁华艳，女，1956年6月20日出生，壮族，居民，住广西靖西市。被告：覃振晖，男，1957年10月5日出生，壮族，居民，住广西靖西市。被告：覃婧钰，女，1983年11月7日出生，壮族，居民，住广西靖西市。原告陈波与被告覃振晖、梁华艳、覃婧钰确认合同效力纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员黄丽颖独任审判，因被告覃振晖、梁华艳、覃婧钰外出住址不明，遂于2017年7月25日转为普通程序，依法组成由审判员陆忠保担任审判长、审判员黄丽颖和人民陪审员严小米参加的合议庭，于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告陈波及其委托诉讼代理人吴三领到庭参加诉讼。被告覃振晖、梁华艳、覃婧钰经本院公告送达开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈波向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原告与三被告签订的《房地产买卖契约》（编号：201700010）合法有效；2、请求法院判决责令被告在判决后三日内履行过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与三被告于2016年12月19日经友好协商，就三被告共同所有的靖西市新靖镇金山街343号房地产买卖事宜达成一致意见，原告即于2017年02月09日向靖西市房地产交易中心交了“存量住房交易手续费”1500.24元，并于2017年2月23日与三被告签订了书面《房地产买卖契约》（编号：201700010），靖西市房地产交易中心对此进行了监管并于2017年2月23日出具了行政上认可的《靖西县房屋交易告知单》。2017年02月24日双方就房屋交付和付款问题再次协商，达成《购买房地产补充协议书》。以上合同、协议内容均符合相关法律的规定，系交易双方在平等、自愿的基础上签订的，合法有效。随后，三被告将靖西市产证交付给了原告，双方于2017年2月26日办理了交接手续，签收了《房地产移交清单》，由原告实际占有了该房屋。原告按照《房地产买卖契约》的约定将房贷全额支付给了三被告，支付时间分别是2017年2月23日支付100000元、3月1日支付了780000元，共计880000元。从双方协商开始，原告与三被告即向靖西市房地产交易中心办理房屋转移的各项行政手续，并且在2017年4月12日原告根据《房地产买卖契约》约定，依法向靖西市地方税务局缴纳了“契税”26826.84元、“个人所得税”8954.28元。至此，原、被告双方已经完成了房屋买卖的所有行政手续。由于该房地产未办理不动产登记，因此，原告从2017年2月26日至4月13日期间到不动产局更换房产权证书、办完了测绘、所有权审批、入档手续，最后在提取该房地产档案时，被告知该房地产被法院查封，故未能完善不动产登记后续。经查，该房产是原、被告双方签订《房地产买卖契约》，原告支付了房款并实际占有该财产，并已在办理相关房屋转移的行政手续后，因被告与他人之间存在民间借贷纠纷而被法院查封的，原告本身无过错。原告认为，由于三被告的其他行为和原因导致原告合法所得并实际占有的财产被法院查封，致使自身的合法权益不能实现，因此，为维护自身权益，现依法向法院起诉，请法院支持原告的诉讼请求。原告陈波对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件，证实原告和三被告的基本身份情况；2、委托书，证实三被告全权委托潘国高办理金山街343号房屋转让的一切相关事宜；3、声明书，证实三被告所有的金山街343号房屋的抵押权人罗斌自愿撤消抵押权，同意三被告转让房屋的行为；4、公证书，证实三被告于2016年12月19日在靖西市公证处对委托书进行公正；5、《房地产买卖契约》及附件一，证实原告、被告之间存在合法有效的房地产买卖合同关系；6、靖西市房屋交易告知单（转让），证实原、被告之间的房地产交易行为得到靖西市房地产交易中心监管和行政认可；7、《购买房地产补充协议书》，证实因被告方的原因无法在原定的2017年2月23日向原告交付房屋，于是双方补充约定于2017年2月26日交付房屋和同年3月2日前付清房款等的事实；8、中国工商银行转账单据，证实原告已向三被告支付全部房款的事实；9、《房地产移交清单》，证实被告于2017年2月26日将房屋交付原告，原告实际占有房屋的事实；10、三份完税证明，证实原告依据《房地产买卖契约》的约定，履行缴税义务，双方已经完成了房屋买卖的所有行政手续的事实；11、国有土地使用证、房屋所有权证、房屋共有权证，证实被告将土地和房屋产权证交付原告，原告享有土地和房屋产权证的事实；12、靖西市自来水厂水费缴纳卡，证实原告实际使用房屋的事实；13、房产测绘成果报告书，证实原告委托广西泰祥测绘有限公司对房屋进行测绘的事实；14、靖西市房屋所有权申请登记调查审批表，证实原告向靖西市房管局申请房屋所有权登记的事实；15、执行异议书，证实原告就金山街343号房屋被查封的问题向靖西市法院执行局提出异议；16、靖西市人民法院（2017）桂1081执异3号执行裁定书，证实靖西市人民法院就原告提出的执行异议于2017年6月13日作出了“驳回案外人陈波的执行异议”的裁定书。被告覃振晖、梁华艳、覃婧钰未向本院提交书面答辩和相关证据，亦未出庭参加诉讼。本院对证据的分析认证：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，而本案被告覃振晖、梁华艳、覃婧钰经本院依法公告送达开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼活动，视为其已自动放弃一审诉讼期间举证质证的权利；原告所提交的证据来源合法，内容客观真实、与本案有关联，能证实本案事实，本院予以认定，并在卷佐证。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告覃振晖与被告梁华艳系夫妻关系，被告覃婧钰是覃振晖与梁华艳的女儿。梁华艳系靖西市屋登记的所有权人，覃振晖、覃婧钰是房屋共同所有人。2015年6月17日覃振晖、梁华艳、覃婧钰因向罗斌借款，将房屋作为抵押物与罗斌签订抵押合同，并于2016年6月25日办理抵押登记。2016年12月19日被告覃振晖、梁华艳、覃婧钰与原告陈波协商，决定将343号房屋转让给陈波，当日即委托广西靖西市新靖镇光彩路一小区132号的潘国高全权代理房屋转让事宜并对委托书进行了公证；同日，房屋抵押权人罗斌也出具声明书，同意三被告将上述房屋转让，同意注销房屋抵押登记。2017年2月23日原告陈波与被告的委托代理人潘国高签订了《房地产买卖契约》，契约上的甲方梁华艳、覃振晖、覃婧钰的签名是由潘国高代写并按手印。双方在契约上约定：被告自愿将座落于靖西市屋出售给原告，成交价格为人民币880000元人民币，并约定被告于当日将房屋正式交付给原告，房屋移交时该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告。当日，原告将100000元房款通过银行转给被告委托代理人潘国高，靖西市房地产交易中心对此进行了监管并出具了行政上认可的《靖西县房屋交易告知单》；由于被告未按约定于2017年2月23日交付房屋，双方于2017年2月24日又签订《购买房地产补充协议书》，约定被告必须于2017年2月26日前将房屋移交给原告，原告于2017年3月2日前将余下的房款一次性支付给被告的委托代理人潘国高。随后，被告将靖西市产证交付原告，双方于2017年2月26日办理了交接手续，签收了《房地产移交清单》，原告也于2017年3月1日将余下房款780000元通过银行转账的方式全额支付给被告的委托代理人潘国高。原告又于2017年4月6日申请广西泰祥测绘有限公司对房屋进行测绘，于2017年4月12日依法向靖西市地方税务局缴纳了“契税”26826.84元、“个人所得税”8954.28元。至此，原、被告双方已经完成了房屋买卖的所有行政手续，最后原告在提取该房地产档案时，才被告知该房地产已被法院查封。2017年5月16日，原告陈波向靖西市人民法院提出执行异议，认为靖西市人民法院对该房查封前其已与原房主签订《房地产买卖契约》并实际交付占有使用，且是善意购买，手续合法，没有任何过错，要求法院停止执行（2017）桂1081执73号执行裁定书，解除对靖西市产的查封。靖西市人民法院于2017年6月13日作出（2017）桂1081执异3号执行裁定书，驳回陈波的执行异议申请。原告陈波即于2017年6月26日向本院起诉，请求本院判如所请。在审理过程中，原告于2017年12月5日自愿撤回第二项诉讼请求，即“请求法院判决责令被告在判决后三日内履行过户手续”的诉讼请求。另查明，覃振晖、梁华艳、覃婧钰因与秦强产生民间借贷纠纷，2016年7月5日被秦强起诉到靖西市人民法院，经一审、二审判决由梁华艳、覃振晖、覃婧钰偿还秦强借款本金660000元。判决生效后，秦强即向靖西市人民法院申请强制执行，靖西市人民法院于2017年2月13日立案执行，2017年2月27日作出（2017）桂1081执73号执行裁定书，查封被告所有的位于靖西市新靖镇金山街343号房地产。本院认为，依法成立的合同，从合同成立时即产生法律效力，受法律保护。针对原告陈波要求确认双方签订的《房地产买卖契约》合法有效的诉讼请求，本院认为，首先，三被告委托潘国高与原告签订房地产买卖契约的行为合法，其委托行为经靖西市公证处公证，委托事项具体明确；其次，原告陈波与三被告委托代理人潘国高签订了署上三被告名字的《房地产买卖契约》及《购买房地产补充协议书》之后，双方已实际履行了相应义务，被告将房屋交付给原告实际占有，原告也已全额支付了房款并完成了房屋买卖的所有行政手续，足以证实双方对房屋买卖的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定；又根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，虽然在办理房产过户之前，在原告不知情的情况下，法院对房屋进行了查封，无法办理物权登记，并不影响双方签订的《房地产买卖契约》的效力。故对于原告陈波要求确认其与三被告签订的房地产买卖契约合法有效的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。在审理过程中，原告自愿撤回第二项诉讼请求，该申请系原告自由处分其民事权利的行为，没有损害国家、集体或者第三人的合法权益，符合民法意思自治原则，本院照准。关于本案诉讼负担问题，根据《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”的规定，本案诉讼费用依法应由被告覃振晖、梁华艳、覃婧钰全部负担。被告覃振晖、梁华艳、覃婧钰经本院依法公告送达开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：确认原告陈波与被告覃振晖、梁华艳、覃婧钰于2017年2月23日所签订的《房地产买卖契约》合法有效。本案诉讼费50元，由被告覃振晖、梁华艳、覃婧钰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定；户名：待结算财政款项——法院诉讼费专户，帐号：20×××97，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陆忠保审 判 员  黄丽颖人民陪审员  严小米二〇一七年十二月六日书 记 员  李 留