湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3457号
上诉人（原审原告）颜蕾。
委托代理人周陵文，湖南科云律师事务所律师。
委托代理人雷泽群。
上诉人（原审被告）湖南省晟铭房地产发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天财富中心1102房。
法定代表人刘先成，该公司总经理。
委托代理人宋成豹。
上诉人颜蕾与上诉人湖南省晟铭房地产发展有限公司（以下简称晟铭公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2015）岳民初字第01782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年9月16日，颜蕾与晟铭公司签订了两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD130084-119和XD130084-120）。两份合同约定颜蕾购买晟铭公司开发的位于长沙市岳麓区麓山南路697号悦购大厦N单元-1层-119号（合同编号XD130084-119）和悦购大厦N单元-1层-120号（合同编号XD130084-120）商铺两个。其中-119号商铺建筑面积17.05平方米，约定的总房价为1264962元；-120号商铺建筑面积18.5平方米，约定的总房价为1339449元。合同第八条约定出卖人应当在2013年11月1日前向买受人交付该商品房。合同第二十条约定：“买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；……买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料；该条第三款约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同日，颜蕾（甲方）与晟铭公司（乙方）还签订了一份《补充协议》，该协议内容包括：“2、乙方承诺于项目交房之日即2013年11月1日起叁年时间内，将悦购广场东侧通道门口的两个临时做售楼部的商铺拆除。3、甲方收取乙方拆除售楼部、门口杂屋、围墙的保证金叁拾万元整，该款项从甲方购买乙方商铺总款中扣除，待乙方将商铺拆迁完成之后，甲方必须在5个工作日内将该笔保证金一次性支付给乙方。如果乙方未履行本协议，则甲方不返还保证金。”同日，颜蕾向晟铭公司支付了-119号房屋的购房款1114962元、代收款52472元，其中包括预告登记费550元，支付了-120号房屋的购房款1189449元、代收款55488元，其中包括预告登记费550元。颜蕾剩余购房款30万元未支付给晟铭公司而是剩下作为晟铭公司履行补充协议义务的保证金。
另查明，2013年11月1日，在合同约定的交房日，颜蕾将涉案商铺用于整体出租。至今为止，晟铭公司仍未为颜蕾办理上述两个商铺的合同备案和预告登记。2014年12月30日和2015年1月12日，颜蕾委托湖南科云律师事务所的律师向晟铭公司发出《律师函》，要求晟铭公司完成合同备案和预告登记，并按照合同约定承担违约责任，但该两份邮件被退回，遂颜蕾诉至原审法院，请求判令：（一）晟铭公司承担迟延办理合同备案和预告登记的违约金，违约金的计算以2604411元为基数，分段计算：①2604411×0.1‰×590=153660元（自2013年12月16日至2015年7月29日）；②按已付购房款每日万分之一的标准支付自2015年7月30日至晟铭公司实际履行之日止违约金；（二）晟铭公司协助颜蕾办理合同备案和预告登记；（三）晟铭公司履行补充协议的约定，即在2013年11月1日起三年之内将悦购广场东侧通道门口的两个临时做售楼部的商铺拆除；（四）晟铭公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：本案的争议焦点为以下两个方面：一、关于涉案房屋没有进行备案和预告登记，晟铭公司是否构成违约。颜蕾与晟铭公司所签订的两份《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，颜蕾与晟铭公司均应严格按照约定履行各自义务。根据双方《长沙市商品房买卖合同》中第二十条的约定，晟铭公司应当在合同签订之日起90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，同时，晟铭公司收取了颜蕾代收款中包含了预告登记费550元，因此，晟铭公司亦应于合同签订后90日内为颜蕾申请办理预告登记。晟铭公司主张未及时办理合同备案和预告登记，系因颜蕾未按合同约定支付全部房款。原审法院认为，补充协议系双方签订的房屋买卖合同的一部分，该协议中明确约定颜蕾可扣除30万元房款作为保证金以担保晟铭公司完成约定中的义务，故本案中应当视为颜蕾已经支付完了全部的购房款，颜蕾诉请晟铭公司协助颜蕾办理合同备案和预告登记，理由正当，予以支持。对晟铭公司的上述抗辩主张不予采信。二、关于颜蕾所主张的晟铭公司延迟办理合同备案和预告登记的违约金能否得到支持的问题。依据合同约定，晟铭公司应当在合同签订之日起90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案和预告登记，如因晟铭公司的原因未能在上述期限内办理上述登记，则晟铭公司每日按已付房款0.1‰的标准向颜蕾支付违约金。本案颜蕾与晟铭公司签订合同的时间是2013年9月16日，依合同约定晟铭公司应在合同签订后90日内，完成合同备案和预告登记，故晟铭公司的违约时间应当为合同签订起90日后，即从2013年12月15日起开始计算。现计算至本案判决之日即2016年3月29日，计算得出的违约时间为835天。现颜蕾要求晟铭公司支付逾期办理合同备案和预告登记的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之一的标准进行计算，晟铭公司提出该违约金过高，请求予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，颜蕾并没有提供任何证据证实因晟铭公司的逾期登记行为所造成的损失情况，现颜蕾要求晟铭公司按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于颜蕾因此而造成的损失，对此应当予以酌减。原审法院综合颜蕾因晟铭公司的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定晟铭公司应当给付颜蕾因逾期办理合同备案和预告登记已经产生的违约金为32620元。对于在判决生效以后仍然未履行的，原审法院将酌情依法予以约束。三、关于颜蕾诉请晟铭公司将悦购广场东侧通道门口的两个临时做售楼部的商铺拆除是否应当支持的问题。根据双方《补充协议》第2条约定，晟铭公司履行将悦购广场东侧通道门口的两个临时做售楼部的商铺拆除的截止日期是2016年11月1日，该期限现未届满，故颜蕾的该项诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：(一)限晟铭公司在本判决生效后30日内协助颜蕾办妥其所购买的位于长沙市岳麓区麓山南路697号悦购大厦N单元-1层-119号（合同编号XD130084-119）房屋和悦购大厦N单元-1层-120号（合同编号XD130084-120）房屋的合同备案和预告登记；如晟铭公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令晟铭公司在其未履行上述义务之次日起至其义务履行完毕之日止每日按颜蕾已付房款（2604411元）万分之零点五的标准向颜蕾支付违约金；（二）限晟铭公司在本判决生效之日起十日内向颜蕾支付违约金32620元；（三）驳回颜蕾的其他诉讼请求。如果晟铭公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2644元，由晟铭公司负担。
上诉人颜蕾不服一审判决，上诉称，（一）关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的“适当减少”是基于合同约定的违约金金额或者是依约定计算的违约金金额予以适当减少,而不是以其他计算方式代替；（二）原判过分强化法官的自由裁量权，对违约金的判决过低。上诉人颜蕾主张的违约金并不是凭空捏造，即便按照银行同期利率计算，其获得的利息也远大于违约金，故其主张的违约金合法合理，不应适用法官的自由裁量权。综上，请求二审法院依法改判，并由晟铭公司承担全部诉讼费用。
晟铭公司辩称，晟铭公司没有违约，不应支付违约金，即便要支付违约金，也请求法院依法适当调低违约金。
晟铭公司不服一审判决，上诉称，晟铭公司之所以没有为颜蕾办理相关登记是因为颜蕾未按照合同要求全额支付购房款，故晟铭公司并未违约，不应承担支付违约金的责任。综上，原判认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原判，驳回颜蕾的诉讼请求。
颜蕾辩称，原判认定事实清楚，晟铭公司并未按照合同的约定办理相关登记事宜，其应该承担违约责任，且原判对违约金的调整已经远远低于合同的约定，晟铭公司主张再调低违约金没有法律和事实依据，不应予以支持。
本院二审查明的事实与一审无异。
本院认为，颜蕾与晟铭公司于2013年9月16日所签订的两份《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，依法有效。按照双方签订的合同及补充协议约定，扣除晟铭公司应支付给颜蕾的300000元保证金后，颜蕾应支付购房款2304411元，现颜蕾按照约定一次性向晟铭公司支付了上述购房款项，颜蕾已经履行了合同约定的付款义务，晟铭公司应该按照合同的约定为颜蕾办理合同备案和预告登记。本案中，晟铭公司并未按约为颜蕾办理合同备案和预告登记，已构成违约，其应该承担违约责任。故，晟铭公司上诉主张的因颜蕾未按约全额支付购房款导致无法办理合同备案及预告登记，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金是否过低的问题，本院认为，本案中颜蕾所购的涉案两商铺一直在出租收益，在其并未提供证据证明其损失的情况下，原审法院根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定，综合考虑本案合同履行情况、当事人的过错、预期利益及案件平衡等因素酌情调整违约金并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处得当。颜蕾及晟铭公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2644元，由上诉人颜蕾承担1322元，上诉人湖南省晟铭房地产发展有限公司承担1322元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 刘 英
代理审判员 金新贵
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 李颖倩
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。