广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第765号
上诉人（原审被告）：张杰彩，女，1964年12月4日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托代理人：许经福，男，1957年5月18日出生，汉族，住广东省阳春市。
被上诉人（原审原告）：陈艳华，女，1968年4月3日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托代理人：周庆强，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
原审被告：梁海铁，女，1994年6月12日出生，汉族，住广东省阳春市。
原审第三人：梁镇松，男，1980年2月2日出生，汉族，住广东省阳春市。
原审第三人：梁镇升，男，1985年6月11日出生，汉族，住广东省阳春市。
原审第三人：徐爱莲，女，1958年10月6日出生，汉族，住广东省阳春市。
原审第三人：梁镇锋，男，1984年4月16日出生，汉族，住广东省阳春市。
原审第三人：梁升云，女，1993年4月14日出生，汉族，住广东省阳春市。
原审第三人：黄燕萍，曾用名黄海珍，女，1981年10月8日出生，汉族，住广西壮族自治区。
原审第三人：梁锦彬，男，2002年12月23日出生，汉族，住广东省阳春市。
原审第三人：梁森铃，男，2006年5月24日出生，汉族，住广东省阳春市。
原审第三人：黄良印，女，2001年12月10日出生，汉族，住广西壮族自治区。
梁锦彬、梁森铃、黄良印的法定代理人：黄燕萍，女，1981年10月8日出生，汉族，住广西壮族自治区。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司阳春市支行。住所地：广东省阳春市东路西路**号之二。
法定代表人：王金波，该支行行长。
委托代理人：邱永东，该支行客户经理。
委托代理人：范绍文，该支行员工。
原审原告陈艳华诉原审被告梁海铁、张杰彩，原审第三人梁镇松、梁镇升、徐爱莲、梁镇锋、梁升云、黄燕萍、梁锦彬、梁森铃、黄良印（以下简称梁镇松等人）建设用地使用权转让合同纠纷一案，原审法院于2012年11月12日作出（2012）阳春法民初字第8n号民事判决；陈艳华不服，向本院提起上诉，本院于2013年4月15日作出（2013）阳中法民一终字第53号民事判决；陈艳华不服该判决，向本院申请再审，本院于2013年11月19日作出（2013）阳中法立民申字第36号民事裁定，裁定再审该案，本院经再审审查后于2014年12月11日作出（2014）阳中法审监民再字第2号民事裁定，裁定撤销本院（2013）阳中法民一终字第53号民事判决和原审法院（2012）阳春法民初字第8n号民事判决，将本案发回重审；原审法院于2014年12月23日立案后，追加中国农业银行股份有限公司阳春市支行（以下简称农业银行阳春市支行）作为第三人参加诉讼，于2015年8月28日作出（2015）阳春法民一重字第2号民事判决，张杰彩不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认为，本案为陈艳华与张杰彩、梁海铁在土地使用权转让过程中发生的纠纷，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的焦点为：一、梁海铁（委托张杰彩）、张杰彩与陈艳华签订的《土地使用权转让合同书》是否有效的问题；二、梁海铁（委托张杰彩）、张杰彩与陈艳华签订的《土地使用权转让合同书》是否存在履行障碍的问题；三、如果陈艳华与梁海铁、张杰彩签订的《土地使用权转让合同书》为有效合同，而且可以履行合同，所需的过户费用由谁承担的问题。
一、关于第一个焦点，梁海铁、张杰彩与陈艳华于2010年11月14日签订《土地使用权转让合同书》，梁海铁作为甲方，约定将其父亲梁国光向兴卫房地产公司购买的一块70平方土地转让给陈艳华，当时梁海铁年仅16周岁，尚未成年，故由张杰彩作为代理人签订合同，由于合同所涉及的土地已于2000年8月登记在张杰彩的名下，根据物权法第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，梁海铁、陈艳华以及梁镇松等人无证据证明该不动产登记确有错误，应认定张杰彩是该不动产的权利人，张杰彩确认自愿签订该合同，经审查该合同也没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。梁海铁、张杰彩辩称该合同无效，没有事实和法律依据，不予采纳。
二、关于第二个焦点，陈艳华与张杰彩签订的《土地使用权转让合同书》所指向的标的是n号土地，目前该土地仍为空地，张杰彩以n号土地报建却将房屋建在m号土地上并办理房地产权证，因此，阳春市住房和城乡规划建设局办理的张杰彩名下的房地产权证（房地产权证号为：粤房地证字第2×××××9号）登记错误。张杰彩向农业银行阳春市支行贷款，用其在m号土地上所建的房屋作抵押担保贷款，并办理了抵押登记手续，他项权证上登记的土地权证号为n号地块的证号，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，陈艳华表示愿意代为清偿张杰彩的债务，农业银行阳春市支行也表示可依据相关法律文书收回贷款后予以办理涂销抵押登记的手续。所以，本案并不存在履行障碍。
三、关于第三个焦点，双方虽然没有在合同中明确写明过户费用由谁承担，但根据《土地使用权转让合同书》中“乙方付款后，本地块在乙方使用过程中所产生的一切经济、法律责任由乙方负责，与甲方无关”的约定和《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，张杰彩订立合同的目的是取得合同价款，而陈艳华订立合同的目的是取得土地的使用权，而且双方约定了陈艳华在付款后，在使用过程中产生的一切经济责任由陈艳华负担，因此办理过户所产生的费用应当由陈艳华自行负责。陈艳华请求由张杰彩承担过户费用，理据不足，依法不予支持。
综上所述，由于陈艳华与张杰彩、梁海铁签订的《土地使用权转让合同书》为有效合同，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务，陈艳华支付了转让款，张杰彩应交付合同标的物给陈艳华，故陈艳华诉请张杰彩协助陈艳华将土地过户至陈艳华名下，符合法律规定，予以支持，但过户所需费用应当由陈艳华自行承担。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条的规定，作出判决：一、张杰彩在本判决发生法律效力之日起三十日内协助陈艳华将张杰彩名下位于甲庄a-
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n号土地的国有土地使用权［土地使用权证号为：春府国用（20××）第特00……50号］办理过户至陈艳华名下，办理过户所需的费用由陈艳华自行承担；二、驳回陈艳华的其他诉讼请求。一审案件受理费4100元，由张杰彩、梁海铁负担。
张杰彩不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销。（一）原审认定违背客观事实。1、合同主体认定错误。《土地使用权转让合同书》是由梁海铁作为甲方与陈艳华签订的。由于签订合同时梁海铁未满18周岁，故由其母亲张杰彩作为代理人签订合同，故《土地使用权转让合同书》中的甲方应为梁海铁而不是张杰彩。原审判决张杰彩将与本案毫无关系且由张杰彩早已建成房屋的土地过户给陈艳华是错误的，侵害了张杰彩作为梁海铁代理人的合法权益，应予纠正。2、合同要件事实认定错误。《土地使用权转让合同书》第一款明确约定“甲方将父亲梁国光（已故）位于丁镇市区甲庄兴卫房地产公司开发区内第m号土地中东侧70平方米土地的使用权转让给乙方用作住宅基地使用”，且在签订《土地使用权转让合同书》时双方已明确梁海铁只能提供其父亲梁国光与兴卫房地产开发公司签订的《土地使用权转让合同书》原件一份给陈艳华办理相关用地证件使用，陈艳华在签订合同时也清楚该事实。至于兴卫房地产开发公司于1999年11月17日开具给张杰彩35000元购地收款收据，张杰彩于2000年7月以该收款收据申请办理土地使用权证，并经过兴卫房地产开发公司、阳春市国土局派员确认并颁发国有土地使用权证给张杰彩，用地编号为a-
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n号。后张杰彩按建设程序报建并建成了房屋，又依法取得了房地产权证，证号为粤房地产证字第2×××××9号；上述事实均说明了张杰彩的土地不但已经建了房，且房、地都均已取得了合法权利。原审认定张杰彩把房屋建在了所谓“杨钢”的土地上，是完全违背客观事实的。（二）原审对本案的第一、二个争议焦点认定错误。1、关于合同是否合法有效的问题。原审认定“被告梁海铁与原告陈艳华于2010年11月14日签订的《土地使用权转让合同书》，被告梁海铁作为甲方，约定将其父亲梁国光向兴卫房地产公司购买的一块70平方土地转让给原告，当时梁海铁年仅16周岁，尚未成年，故由被告张杰彩作为委托代理人签订合同”。张杰彩认为原审偷换了合同主体概念，是错误的。首先，合同中甲方是梁海铁亲手签名的，充分证明了梁海铁作为合同主体的意志是排他性的。其次，梁海铁签名后，陈艳华觉得梁海铁未成年，担心合同履行中有风险，要求梁海铁委托其母亲张杰彩作为梁海铁的代理人也在合同上签名。故张杰彩是根据梁海铁的委托，作为梁海铁的代理人在合同上签名的。故原审认定“张杰彩确认自愿签订该合同，经审查该合同也没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同”的认定是违背张杰彩在合同上以梁海铁委托代理人身份签名的原意意愿的。如果张杰彩确认的是自愿与陈艳华签订该《土地使用权转让合同书》，就没有必要以梁海铁为合同甲方并由梁海铁签名，且若按照原审认定张杰彩为该合同的主体，那么合同要约条款中约定“甲方将父亲梁国光（已故）位于丁镇市区甲庄兴卫房地产公司开发区内第m号土地中东侧70平方米土地的使用权转让给乙方作宅基地使用”又应如何解释。因此一审认定“原告与张杰彩签订的《土地使用权转让合同书》”是有效合同，是错误的。2、关于本案纠纷合同标的认定问题。一审法院在组织双方当事人现场勘验时，张杰彩的代理人许经福在签订现场勘验确认书时，并非认可合同中约定的梁国光名下的丁镇市区甲庄兴卫房地产公司开发区内的第m号土地中东侧70平方米土地就是登记在张杰彩名下的地号为a-
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n的面积为70平方米的土地，所以在确认书上特别声明：合同中约定的标的物是“第m号土地中东侧70平方米土地”。（三）根据陈艳华提供的证据反映，杨钢的m号地块已完成办证的程序性步骤，并未取得该土地的国有土地使用权。（四）按原审判决认定，m号地出现了三个权利主体，一个是杨钢，一个是梁国光，一个是张杰彩，这三个人分别同时持有与兴卫房地产公司签订的卖地合同，且杨钢可能办了证；而张杰彩从兴卫房地产公司购地的地号是m号并向国土部门申请，但国土部门登记的张杰彩地号，与张杰彩拥有的地号并不一致，这与张杰彩无关。至于梁国光的土地在哪里，现尚未查清。（五）按照原审判决，m号地使用权属于杨钢，n号地又被判决过户至陈艳华名下，那么张杰彩的房屋就成为“空中楼阁”，所以原审判决是无法执行的。综上，请求撤销原审判决，驳回陈艳华的诉讼请求；本案诉讼费用全部由陈艳华承担。
被上诉人陈艳华答辩称：（一）经查明张杰彩是阳春市甲庄第m、n号地块的使用权人，权利人处分权利的行为，是法律认可的行为，亦是受法律约束的行为。即是说张杰彩于2010年11月14日将其拥有处分权的n号地块使用权转让给陈艳华时，就要受到法律的约束。根据《合同法》第一百五十条的规定，除法律另有规定外，出卖人应对标的物不存在任何权利瑕疵向买受人承担法定担保义务。张杰彩向陈艳华转让建设用地使用权，负有保证该土地使用权权属明确且可转让的义务，其不能以任何理由不协助陈艳华办理过户手续。对于向房管部门申请更正登记、向银行还清贷款等清楚权利瑕疵的行为亦是张杰彩履行合同的法定义务范围，我国《合同法》第六十条对此更是作出了强制性的规定，因此，原审判决张杰彩协助陈艳华办理建设用地使用权过户手续合法合理。（二）本案中国农业银行股份有限公司阳春市支行与张杰彩于2010年期间签订的《个人房屋担保借款合同》属于无效合同。由于该《个人房屋担保借款合同》约定的借款用途是张杰彩购买其早已拥有所有权的阳春市丁镇甲庄建筑面积为392.7平方米的自建房，但该房屋于2000年间已经建好的，且张杰彩入住多年，因此，该合同的借款用途无法溯及到十年前。即是说，中国农业银行股份有限公司阳春市支行不能将款项贷给购买本拥有所有权且无其他物权依据的人，这是属于违法发放信贷，也是涉嫌恶意串通损害国家利益的行为，张杰彩与中国农业银行股份有限公司阳春市支行的《个人房屋担保借款合同》违反了《合同法》第五十二条第（一）、（二）项的规定，应属于无效合同。中国农业银行股份有限公司阳春市支行在一审法院通知其出庭参加诉讼时就已获知张杰彩作为借款抵押的其以甲庄n号地报建但在m号地上建房屋的房屋证件有严重瑕疵，根据《合同法》第二百零三条“借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同”的规定，中国农业银行股份有限公司阳春市支行应解除与张杰彩之间的合同提前收回借款，这才是符合保护国家利益的规定。但中国农业银行股份有限公司阳春市支行没有解除其与张杰彩之间的《个人房屋担保借款合同》，且在陈艳华到中国农业银行股份有限公司阳春市支行要求代张杰彩偿还银行贷款以涤除抵押权时，中国农业银行股份有限公司阳春市支行却以陈艳华不是合同相对人等理由拒绝收款。需要指出的是，无效合同自始无效，任何人都可以向法院申请宣告其无效性，而作为当事人的陈艳华在重审后的一审期间已向法院申请宣告中国农业银行股份有限公司阳春市支行与张杰彩签订的《个人房屋担保借款合同》宣告无效，但一审却不予采纳，现陈艳华在二审审理期间再次当庭向法院申请宣告张杰彩与中国农业银行股份有限公司阳春市支行之间的《个人房屋担保借款合同》为无效合同，抵押权的成立是建立在借款合同的基础之上，一旦借款合同这个主合同确认无效后，作为从合同的担保合同亦随之无效。即使要认定抵押权存在，陈艳华亦可以代张杰彩偿还银行的贷款以解除该抵押权。（三）张杰彩提到杨钢并未取得m号土地使用权证，是符合m号地由张杰彩本人取得使用权的事实的，经原审法院核查杨钢的土地登记是虚构的，阳春国土局要求张杰彩本人提出申请更正该土地的国土证问题，但张杰彩却一直不予配合，故张杰彩提及杨钢并未取得m号土地使用权证没有任何意义。（四）张杰彩在m号土地上建好房屋是客观事实，张杰彩能够将房屋建在m号土地上，证明张杰彩对该土地拥有处分权，杨钢的土地证属于虚构。之前在原审法院的询问笔录，张杰彩和梁海铁都承认这两条地属于张杰彩本人。（五）梁海铁在2010年还处于读书阶段，属于限制民事行为能力人，其签订合同所引起的后果应由张杰彩承担。且张杰彩在明知n号地的使用权属于其本人的情况下在合同签名确认，可以视为其真实意思表示，因此，无论根据民法通则的规定或是从本案的事实出发，原审对合同主体的认定是正确的。（六）按照阳春市住建局的答复，只要张杰彩本人到住建局提出申请更改国土证的证号就可以更改，但张杰彩予以拒绝。（七）对于张杰彩提到的原审判决无法执行的问题，张杰彩将甲庄n号转让给陈艳华，负有协助陈艳华办理转让手续的义务，因此，张杰彩主张一旦执行，其房屋就成“空中楼阁”没有依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告梁海铁述称：同意张杰彩的上诉请求。
原审第三人梁镇松等人没有提供诉讼意见。
原审第三人农业银行阳春市支行述称：（一）农业银行阳春市支行是依法向张杰彩发放贷款，也办理了相关的贷款登记，该债务是依法成立的。如果按照陈艳华要求涂除该债务，须由法院判决执行，否则该债务是合法存在的。（二）虽然陈艳华认为农业银行阳春市支行是违法发放贷款，但按照当地习惯，发放贷款是按照这样的程序办理的。
本院经审理查明，梁国光生前与徐爱莲是夫妻关系，共同生育儿子梁镇南、梁镇松、梁镇锋、梁镇升、女儿梁升云。其中梁镇南于2006年6月1日病故，梁镇南生前与黄燕萍是夫妻关系，共同生育儿子梁锦彬、梁森铃，女儿黄良印。梁海铁是梁国光与张杰彩共同生育的女儿。梁国光于2010年4月4日病故。
1998年5月8日，阳春市兴卫房地产开发建设公司（甲方）与梁国光（乙方）签订《土地使用权转让合同书》，约定甲方将甲庄内第m号土地转让给乙方，土地使用面积70平方米，价格每平方米500元，计款35000元。2010年11月14日，梁海铁（甲方）、张杰彩（甲方委托代理人）与陈艳华（乙方）签订《土地使用权转让合同书》，约定：“一、甲方同意将父亲梁国光（已故）位于丁镇市区甲庄兴卫房地产公司开发区内第m号土地中东侧70平方米土地的使用权转让给乙方用作住宅基地使用，年限从2010年11月至2063年6月，共62年8个月。二、土地总面积为70平方米。规格为长10米，宽7米，转让总价款为人民币壹拾玖万元整（190000元）。……四、双方责任：1、乙方按本合同规定向甲方付清款后，甲方负责提供兴卫房地产土地使用权转让合同书一份，供乙方办理相关证件时使用。2、本地块如发生权属纠纷，甲方同意协助乙方处理。3、乙方付款后，本地块在乙方使用过程中所产生的一切经济、法律责任由乙方负责，与甲方无关。……”，梁海铁、张杰彩在合同的甲方代表处签名，陈艳华在合同的乙方代表处签名。签订合同当日，陈艳华一次性支付土地使用权转让价款190000元给梁海铁、张杰彩，梁海铁作为收款人出具《收据》，载明“兹收到陈艳华交来甲庄第m号东侧70平方米土地转让款人民币壹拾玖万元整”；同日，陈艳华作为收件人出具收据，载明“收到梁海铁交来父亲梁国光（已故）与阳春市兴卫房地产公司于1998年5月8日签订的‘土地使用权转让合同书正本一份’”。签订合同后，陈艳华多次要求梁海铁、张杰彩协助办理土地使用权权属证书无果后，于2012年5月7日向原审法院提起诉讼，请求梁海铁、张杰彩履行合同，协助其办理土地权属证书，并赔偿经济损失。
原审法院立案受理后于2012年11月12日作出（2012）阳春法民初字第8n号民事判决，判决驳回陈艳华的诉讼请求。陈艳华对该判决不服，向本院提起上诉，本院立案为（2013）阳中法民一终字第53号案。在（2013）阳中法民一终字第53号案的审理过程中，陈艳华陈述其是与张杰彩商谈购买土地的事情；张杰彩对此予以认可，表示其是与陈艳华的丈夫颜观寅（陈艳华的丈夫）商谈的，其陈述“由于梁国光生病，且梁国光做生意欠有很多债，通过工友认识颜观寅，双方商谈将土地卖给陈艳华。陈艳华多次要求其将土地卖给其，经过一个月左右将土地卖给陈艳华”，但张杰彩主张是“梁海铁卖地的”；在转让土地时梁海铁已经十七岁，在读高中；对于《土地使用权转让合同》，陈艳华与张杰彩均确认是张杰彩打印好合同后，“拿到介绍人的家中签名及交款”，签订《土地使用权转让合同》时梁海铁回来签名；对于购地款的收款人及用途，陈艳华与张杰彩确认购地款由张杰彩收取，张杰彩表示购地款已用于梁国光生病时治病以及偿还债务和梁海铁读书、生活费等。本院经审理后于2013年4月15日作出（2013）阳中法民一终字第53号民事判决，判决撤销原审法院（2012）阳春法民初字第842号民事判决；张杰彩、梁海铁返还19万元及利息给陈艳华；陈艳华返还梁国光于1998年5月8日与阳春市兴卫房地产开发建设公司签订的《土地使用权转让合同书》原件给张杰彩、梁海铁。
本院作出的（2013）阳中法民一终字第53号民事判决生效后，陈艳华于2013年5月27日向原审法院申请执行，原审法院于2013年5月29日立案执行。原审法院于2013年7月29日通知张杰彩、梁海铁到庭进行询问，梁海铁、张杰彩陈述其“现在居住在阳春市丁镇甲庄戊路庚巷c号，现在居住的这幢4层半楼房是于1998年建造的，是张杰彩过世的丈夫梁国光搞抵押借款的。位于阳春市丁镇甲庄戊路庚巷c号东侧的70平方宅基地也是张杰彩的名。张杰彩建房屋的70平方宅地与东侧的70平方土地原本是140平方，是建房的时候分开办证的。这140平方的宅地及房屋是张杰彩与梁国光同居生活期间由张杰彩购买的，梁国光没有土地在这地方，有合同书及阳春县兴卫房地产开发建设公司于94年4月18日出具的no.0××××6号收款收据及94年3月28日的no.0××××3号收款收据为凭，……”。
在该案执行过程中，原审法院裁定划拨了张杰彩的银行存款1600元和查封了张杰彩所有的坐落在阳春市丁镇街道甲庄的宅基地一块【土地证号为：春府国用总（20××）字第特……50号】；2013年8月5日，陈艳华向原审法院申请终结该次执行，原审法院遂作出（2013）阳春法执字第305-3号执行裁定书，裁定终结该次执行。后陈艳华以其在执行过程中发现新证据为由向本院申请再审，本院于2013年11月19日作出（2013）阳中法立民申字第36号民事裁定，认为陈艳华的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项规定的情形，裁定再审该案。2014年1月9日，本院立案再审该案。
本案立案再审后，陈艳华主张其与张杰彩、梁海铁签订的《土地使用权转让合同》约定“第m号土地中东侧的70平方米土地”即阳春市甲庄的n号地。由于在兴卫公司提供的规划图中明确注明n号地购买者张杰彩，且张杰彩与兴卫公司签订了购地合同并支付了购地款，国土部门于2000年8月22日核发春府国用（20××）字第特00……50号《国有土地使用证》，该证是登记在张杰彩的名下，故张杰彩是n号土地的使用权人。因陈艳华与张杰彩、梁海铁签订的《土地使用权转让合同书》是合法有效的，合同的标的是n号土地，该土地的现状仍是一块空地，不存在履行不能的情况，张杰彩应当根据合同法的相关规定继续履行《土地使用权转让合同》，协助陈艳华办理土地过户登记手续。本院再审审理后于2014年12月11日作出（2014）阳中法审监民再字第2号民事裁定，裁定撤销本院（2013）阳中法民一终字第53号民事判决和原审法院（2012）阳春法民初字第842号民事判决，将本案发回重审。本案发回重审后，原审法院于2014年12月23日立案为（2015）阳春法民一重字第2号即本案，并追加农业银行阳春市支行作为第三人参加诉讼。
本案争议的土地位于阳春市区甲庄内，甲庄的开发商为兴卫开发公司，山庄开发方式为将土地平整成片然后划成地块按块编号，报当地规划部门批准，俗称切块卖地。对于陈艳华与张杰彩、梁海铁于2010年11月14日签订的《土地使用权转让合同书》中约定“丁镇市区甲庄兴卫房地产公司开发区内地m号土地中东侧70平方米”，经原审法院组织陈艳华与梁海铁、张杰彩以及阳春市国土资源局工作员到现场勘验，在张杰彩居住的戊路庚巷c号房屋与16号房屋中间有一块70平方米的土地，阳春市国土资源局工作人员经核对图纸后确认该空地是n号地，张杰彩确认其当时想卖的土地是n号空地，陈艳华确认其想买的土地就是n号土地。n号土地现在登记在张杰彩名下，该土地的现状为一块空地。经向阳春市国土资源局查阅，n号地的地籍资料有：张杰彩的身份证复印件，阳春市兴卫房地产开发建设公司与张杰彩于1999年12月10日签订的《土地使用权转让合同书》复印件，阳春市兴卫房地产开发建设公司于1999年11月17日开具给张杰彩的收款收据复印件，编号为开99055、用地单位为张杰彩的《建设用地规划许可证》复印件，阳江市住房基金建设服务公司的地块图纸以及张杰彩的地籍调查审批表。其中阳春市兴卫房地产开发建设公司（甲方）与张杰彩（乙方）于1999年12月10日签订的《土地使用权转让合同书》约定甲方将甲庄内第m号土地转让给乙方，土地使用面积70平方米，每平方500元，计款35000元；阳春市兴卫房地产开发建设公司于1999年11月17日开具给张杰彩的收款收据载明“今收到张杰彩交购地款35000元”；但阳江市住房基金建设服务公司的地块图纸则显示登记在张杰彩名下的地块的地号为n号，与《土地使用权转让合同书》中约定的地号不一致，而经本院在再审审理期间向阳春市国土资源局查询，阳春市国土资源局答复称“张杰彩位于阳春市丁镇甲庄【国有土地使用权证号：春府国用（20××）第特00……50号】面积为：70平方米。除以上1宗档案内没有发现其他登记档案，另梁海铁（身份证号为：44……2x）没有登记档案。从张杰彩的地籍调查表来看，显示四至为东至巷道、南至巷道、西至宅地、北至巷道，这与阳江市住房基金建设服务公司的地块图纸中n号土地及编号为开9×××5的《建设用地规划许可证》的四至一致。2000年8月22日，阳春市国土资源局向张杰彩发出春府国用（20××）字第特00……50号《国有土地使用证》，该证载明土地使用权人为张杰彩、地号为a-
b-n。2000年11月28日，阳春市建设局向张杰彩发出《建设临时通知书》。2001年1月2日，张杰彩领取了n号土地的《房地产权证》，证号为粤房地证字第2××××××9号，四至为东至巷道，南至巷道，西至宅地，北至巷道。
虽然n号土地办理了房地产权证，但n号土地的现状仍为一块土地，经原审法院组织勘查现场，张杰彩确认其现在居住的戊路一巷c号房屋位于n号土地的旁边，按照阳江市住房基金建设服务公司的地块图纸，张杰彩现在居住的房屋对应的是图纸上的m号土地。实际上，张杰彩以n号土地报建并办理房地产权证，但却将房屋建在m号土地上，而m号地是登记在杨钢名下。本院在再审审理期间向阳春市国土资源局调取了m号地的地籍资料，内含阳春市兴卫房地产开发建设公司与杨钢于1994年10月28日签订的《土地使用权转让合同书》复印件、阳春市兴卫房地产开发公司于1994年10月28日开具给杨钢的45000元购地收款收据以及编号为1×××××6号的地籍调查审批表。其中《土地使用权转让合同书》约定阳春市兴卫房地产开发建设公司将甲庄内第m号土地共90平方米转让给杨钢，每平米500元，共45000元；地籍调查审批表载明地号为a-
b-m，四至为东至宅地、南至巷道、西至巷道、北至巷道。
2010年8月12日，张杰彩向农业银行阳春市支行贷款20万元，贷款期限20年，张杰彩主张是以其在阳春市甲庄所建的戊路庚巷c号房屋（即张杰彩建在m号土地上的房屋）作抵押担保贷款，但实际上，张杰彩是以n号土地的粤房地证字第2××××××9号《房地产权证》办理抵押登记，抵押权利证号是粤房地他项权证阳春字第02×××××××1，期限为2010年8月10日至2030年8月9日。经原审法院向陈艳华释明诉争的土地目前已经抵押给农业银行阳春市支行和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，陈艳华表示愿意行使涂除权，即先代张杰彩还清向农业银行阳春市支行的借款，涂销抵押登记，再向张杰彩进行追偿。农业银行阳春市支行在原审审理时表示该贷款尚未到期，清偿贷款就可以涂销抵押登记，并表示有相关法律文书其就予以协助办理清偿贷款和解除抵押权的相关手续。
另查明：阳春市兴卫房地产开发建设公司于1992年7月24日经核准成立，性质为集体所有制企业，于2001年12月8日被吊销。阳春市住房基金建设服务公司于1994年3月9日经核准成立，性质为全民所有制企业，于2001年9月15日被吊销。
本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷，争议的焦点问题是：（一）张杰彩是否2010年11月14日的《土地使用权转让合同书》一方主体以及合同效力应如何认定；（二）陈艳华与张杰彩、梁海铁签订的《土地使用权转让合同书》可否继续履行。
关于争议焦点一，张杰彩是否2010年11月14日的《土地使用权转让合同书》一方主体以及合同效力应如何认定的问题。本案中，张杰彩与陈艳华均确认张杰彩当时“由于梁国光生病，且梁国光做生意欠有很多债，其通过工友认识陈艳华的丈夫颜观寅，双方商谈将土地卖给陈艳华”，即是由张杰彩向陈艳华作出转让土地的意思表示。而对于涉案土地的位置，合同上注明“第m号土地中东侧70平方米”，经张杰彩与陈艳华确认，该土地是张杰彩现在居住的房屋旁边的空地。张杰彩主张该土地使用权是梁海铁的，但张杰彩于2013年7月29日接受原审法院询问时表示“其建房的70平方米宅地与东侧的70平方米土地原本是140平方，该140平方的宅地及房屋是其与梁国光同居生活期间由其购买的，梁国光没有土地在这地方”，即张杰彩认为其居住房屋的“东侧70平方米土地”是其购买的，且涉案的土地使用权于2000年8月即早在陈艳华受让土地前已办理登记并登记在张杰彩的名下，张杰彩为该土地的权利人。同时，转让土地的整个过程是由张杰彩与陈艳华协商，《土地使用权转让合同书》也是由张杰彩打印好后再由梁海铁回来签名，土地款亦是由张杰彩收取使用。因此，从上述事实来看，涉案土地使用权的权利人为张杰彩，张杰彩参与了涉案土地使用权转让的全过程并收取了购地款，原审认定张杰彩亦应为2010年11月14日的《土地使用权转让合同书》一方当事人并无不当。张杰彩主张原审认定《土地使用权转让合同书》主体错误，理据不足。由于该《土地使用权转让合同书》是双方经协商一致、自愿达成的协议，没有证据反映该合同违反法律、法规的强制性规定，原审认定该合同书合法有效并无不当，应予以维持。
关于争议焦点二，陈艳华与张杰彩、梁海铁于2010年11月14日签订的《土地使用权转让合同》可否继续履行的问题。陈艳华与张杰彩、梁海铁于2010年11月14日签订《土地使用权转让合同》合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。经原审法院法院组织各方当事人勘察现场，张杰彩与陈艳华均确认当时双方协商买卖的土地为n号土地，因此，陈艳华与张杰彩、梁海铁于2010年11月14日签订的《土地使用权转让合同》中约定的“第m号土地中东侧70平方米土地”应为n号土地。n号土地已于2000年8月办理了国有土地使用证，登记在张杰彩名下，陈艳华已按照《土地使用权转让合同》的约定支付完毕购地款，其请求张杰彩协助办理土地过户至其名下，符合法律规定，应予支持。虽然张杰彩曾以n号土地报建并办理了房地产权证，但张杰彩没有在该土地上建屋，现n号土地仍为一块空地，阳春市住房和城乡规划建设局办理n号土地的房地产权证（房地产权证号：粤房地证字第2×××××9号）有误。虽然张杰彩以n号土地的《房地产权证》向农业银行阳春市支行贷款并办理了抵押登记手续，但陈艳华表示愿意代为清偿张杰彩的债务，且农业银行阳春市支行亦表示可依据相关法律文书收回贷款后予以办理涂除抵押登记的手续，因此，本案不存在履行障碍。原审判决张杰彩协助陈艳华将其名下的n号土地的国有土地使用权过户至陈艳华名下，并确定过户费用由陈艳华自行承担并无不当，应予以维持。张杰彩上诉主张原审判决无法执行，理据不足，应予以驳回。
综上所述，张杰彩上诉主张理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由张杰彩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关 衡 勋
审 判 员 司徒达国
代理审判员 莫 怡 华
二〇一六年八月五日
书 记 员 林 志 鹏