贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0302民初3920号原告遵义市供排水有限责任公司，住所地遵义市红花岗区外环路。法定代表人贺诚，董事长。委托代理人陈守仙，该公司工作人员。委托代理人陈明，贵州崇尚律师事务所律师。被告黄伟元，男，1970年8月21日出生，汉族，住福建省温州市鼓楼区。原告遵义市供排水有限责任公司与被告黄伟元租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告遵义市供排水有限责任公司的委托代理人陈守仙、陈明、被告黄伟元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵义市供排水有限责任公司诉称，2013年6月21日，原、被告经协商签订了《资产收购暨厂房租赁合同》，被告租用原告位于遵义市××岗区银河路南郊水厂旁（原遵义电机厂）建筑面积2124.89平方米的厂房，后实际使用1918.29平方米，其中，有206.58平方米厂房，被告未使用；租金按面积每平方米8元每月计算，年租金为184156.84元，租金每三年递增一次，递增率为上年度年租金的5%，租金每半年交一次，租期为10年；逾期支付租金，每逾期一日，应按应付金额每天支付3000元违约金给原告，逾期支付租金超过60日，原告有权解除合同，被告应支付违约金500000元。合同签订后，被告从2014年12月21日至2016年6月21日，拖欠租金共计276232.32元，扣除2013年12月21日至2014年12月21日已交纳未使用部分房屋租金19830.24元，实际拖欠租金为256402.08元。另外，在2013年10月12日，原、被告签订《房产租赁补充协议》，被告租用原告位于遵义市××岗区银河路南郊水厂后部（贵州遵塑管业有限责任公司）厂房面积为622平方米，租金每平方米每月8元，年租金为59712元；租赁时间、缴纳办法、优惠免租时间及租金递增办法均与原合同一致，租赁期自2013年11月1日起算。后由于政府“创模”的要求，经协商确定租赁期自2015年4月26日起算；补充合同签订后，被告从2015年4月26日至2016年6月26日拖欠租金共计69664元。原告多次催收租金，被告至今未支付，故原告诉到法院请求判决：1、解除原、被告于2013年6月21日签订的《资产收购暨厂房租赁合同》和2013年10月12日签订的《房产租赁补充协议》，并由被告限期搬出租赁场地；2、被告支付拖欠的从签订前述合同之后截止2016年6月26日的租金326066.08元，并按每天3000元支付违约共计为180000元，前述共计506066.08元。被告黄伟元辩称，签订租赁合同是事实，都是2013年签订的，厂房是2013年移交给我使用的。签订前述合同是我找到原告的领导，帮自来水公司处理了两大包袱，一个是银杏电机厂的旧设备收购问题，一个是银杏电机厂职工投资的清退；旧设备的收购支付了420000多元，职工投资的清退支付了600000元到700000元，处理这两个包袱大概支付了1150000元左右，这些款项是签订前述合同后支付的。签订合同后，在移交房屋时，场地还是银杏电机厂的职工在使用，所以移交不了，但让我先签字，我就签了，签订合同两个月后才交付给我。签合同时，我租赁厂房及场地所用的电是原来的电，后来在2014年的5、6月份，因为政府创模，原告说电不够用，要我另行装电，我为此又花了250000元去装电，停业3个月，对我们造成了一些损失，2014年时我的业务是最好的，但当时几乎一年没有做业务；在装电时，为了创模不让我把围墙分掉，我的两个厂就没办法共同经营，在租赁时原告遗留了一些东西没地方放，就要求我把车间分割给原告做临时仓库，说一两个月就搬走，但是直到现在我的仓库还是原告在使用。我一直在按时支付租金，一直到2014年12月20日，实际上2013年6月份支付租金后是银杏电机厂自己在经营，后来创模停了几个月时间，就把租金从2014年12月20日往后推了4个月，收据上是2014年8月，但实际上是2014年12月。租金欠缴是因我租了场地之后没有如期的拆迁，还有就是市场预期不好。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年，原、被告开始协商原告所属的“原遵义电机厂”职工投资清退、生产设备等资产收购及厂房租赁事宜，并在此过程中，被告出资对“原遵义电机厂”职工的投资进行了清退。同年6月21日，原、被告经协商签订了《资产收购暨厂房租赁合同》，该合同第一条约定，被告按资产评估价值480963元购买“原遵义电机厂”生产设备等资产；第二条约定，厂房及场地设施租赁：（一）被告承租原告的“原遵义电机厂”全部厂房；（二）租赁厂房位于遵义市××岗区银河路南郊水厂旁（原遵义电机厂），建筑面积2124.87平方米；（三）租金按厂房每平方米8元/月.平方米，年租金203987.52元，租金调整，从本合同签订生效之日起第三年递增一次，递增率为上年租金的5%，租金交纳方式为每半年支付一次，每次租金交纳于实际须付租金时间起提前一个月支付；第四条约定，租赁期间：（一）租赁期间为10年；（二）租赁期内，原告给被告六个月免租期，自原告交付厂房、场地之日起算；第十条约定，新增资产的所有权，租赁期间，被告投资于租赁场所或为使租赁场所具备、维持正常使用功能及满足生产经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物等所有权属被告；租赁期满，不可移动的资产（指移动会对资产本身的质量、功能、价值等方面或对建筑物的安全、结构产生破坏或影响的设备设施）无偿归原告所有，其余被告投资的可移动的资产由被告自行处置；第十一条约定，违约责任：（三）被告违反本合同约定逾期支付租金，每逾期一日，应按应付金额3000元/天的标准向原告支付违约金；如被告逾期支付租金超过60日，则原告有权单方解除合同，同时被告向原告支付违约金50万元；第十二条约定，合同的解除和终止：（三）如被告逾期支付超过60日的，原告有权提前终止本合同，并要求被告承担违约责任，该条同时还约定，原告依据上述情形提前终止合同时，应提前30天书面通知被告，被告应及时迁离并交回租赁的厂房及场地，租金照实结算。该合同中还对租赁物的用途和交付方式、租金支付方式、双方的其他权利义务等进行了约定。该合同签订后，被告按合同约定履行了收购“原遵义电机厂”生产设备等资产的义务，并向原告支付了收购款480963元；原告也按合同约定履行了向被告交付厂房1918.29平方米厂房及场地的义务，其余206.58平方米的厂房未交付被告使用。2013年10月12日，原、被告签订了《房产租赁补充协议》，该合同约定，原、被告双方在前述合同基础上补充协议如下：一，被告租用原告位于遵义市××岗区银河路南郊水厂后部（贵州遵塑管业有限责任公司）面积为622平方米厂房（不含存在申义公司旧设备的钢棚）；二，租金每月每平方米8元，年租金为59712元；租赁时间、缴纳办法、优惠免租时间及租金递增办法均与原合同一致，租赁期自2013年11月1日起算。该补充合同签订后，原告将按合同约定将厂房交付给了被告使用。被告租赁“原遵义电机厂”全部厂房的六个月免租期满后，其向原告分两次按每半年支付了该厂房2013年12月21日至2014年12月21日期间的租金共计203987.52元。此后，被告未再向被告支付该厂房的租金。2014年7月3日，原告与租赁其房屋的包括被告在内的租赁召开工作协商会，并于次日制作了《工作协调会议纪要》，该纪要第10条载明，关于南郊原申义管厂租赁问题，原计划是出租后在南郊水厂原办公楼一侧隔离出一个独立通道，由于其他原因未按计划实施，后改为在南郊水厂原办公楼与银杏电机厂隔断围墙处开一道门，作为银杏电机厂与在申义管厂的连接通道；2014年根据“创模”要求，责令原告限期封闭该通道，原告与被告另行安排时间商谈收回原申义管厂租赁权事宜，如未收回，则从2015年4月26日起按原合同计收租金。工作协商会之后，原告并未收回工作协商会之后，原、被告双方并未解除《房产租赁补充协议》。2015年7月28日，原告向被告的工作人员送达了《通知》，该通知载明，被告拖欠房产补充协议从2013年11月1日至2015年7月31日共计20个月的房屋租金99520元，要求被告于2015年8月10日前交纳拖欠租金，否则，原告将收回所租房产，并将所欠租金诉讼到法院追回。此后，被告并未按《房产租赁补充协议》的约定向原告支付租金。2016年4月22日，原告又向被告的工作人员送达了《房屋租赁费催收及相关事宜通知》，该通知载明，黄伟元：根据《资产收购暨厂房租赁合同》及《房产租赁补充协议》，截止2016年6月21日，你在缴纳房屋租赁费326066.08元，明细如下：一、按主合同约定，你缴纳了2013年12月21日至2014年12月41日的房租，从2014年12月21日至2016年6月21日应缴纳房租305981.28元，扣除我司占用的库房约206.58平方米，2013年12月21日至2016年6月21日的金额为49579.20元，实际应绵费用256402.08元；二、补充合同，按2014年7月4日的协调会议确定缴交租金，时间从2015年4月26日起计算至2016年6月26日，租金69664元；请你于2014年4月26日前与我司核对，如无异议，请在2016年4月30日办理缴纳租金手续。此后，被告并未如期向原告交纳租金，故原告诉至本院，酿成诉争。另查，被告承租前述厂房（房屋）及场地在同一地方，并位于遵义市红花岗区银河路××南白方向后的右侧，且离银河路约50米，前述厂房（房屋）及场地的大门朝向银河路，大门上方有“遵义银杏电机厂”。被告承租使用的前述厂房（房屋）及场地的情况为：进大门的水泥地面（该水泥地面为被告铺设），进大门的水泥地面右侧一层的砖混房屋和原告下属的南郊水厂的一栋四层楼房的一楼房屋，进大门正对面右侧的活动板房，进大门正对面的钢架棚（该钢架棚为被告修建），进大门正对面左侧为二层砖混房屋、一层砖混平房、活动板房（其中，该活动板房为被告修建），进大门左侧为一层多功能房屋及变压器（该变压器为被告安装）。在前述活动板房及部分房屋内安装有用于生产的机器设备（该机器设备为被告所有）。“遵义银杏电机厂”与“原遵义电机厂”指向同一标的物。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《资产收购暨厂房租赁合同》、《房产租赁补充协议》、《通知》、《房屋租赁费催收及相关事宜通知》、《工作协调会议纪要》、被告支付租金的发票存根等证据在卷佐证，经庭审认证，足以认定。本院认为，原、被告对签订《资产收购暨厂房租赁合同》、《房产租赁补充协议》（以下简称租赁合同）及对该合同已实际履行的事实均不持异议，这应是双方真实意思表示,且合同的签订过程及内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，原、被告签订的合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。在本案中，原告以被告经多次催促交纳租金而拒绝交纳构成违约为由，请求解除双方签订的合同；被告以原告迟延交付厂房、租金欠缴是因其租赁的厂房及场地没有如期拆迁、市场预期不好等理由抗辩原告的请求。被告已交纳租金的截止期限届满后，经原告催告，被告至今仍未向原告交纳租金，且被告并未否认拖欠租金的事实，其抗辩的理由也不能反驳拖欠租金的事实（如其认可租金缴纳至2014年12月20日止）或在合同约定的权利范围内（如被告在合同约定及《工作协调会议纪要》载明的期限过后并未如期缴纳租金）及属于双方签订的合同预期利益（如合同合订过程中及合同的约定并无证据证明涉及租金厂房的拆迁及经营收益的预期），根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”的规定，被告的抗辩事实和理由不能对抗原告主张的事实和理由，表明被告拒绝向原告履行支付租金的合同义务，违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对原告要求解除其与被告签订的《资产收购暨厂房租赁合同》中涉及厂房租赁合同关系部分及《房产租赁补充协议》的请求，本院予以支持。《资产收购暨厂房租赁合同》中涉及机器设备收购合同关系的部分，原、被告双方已属实完毕，在本案中，双方对这部分合同约定的履行并不存在争议，且从原告提起本案诉讼所依据的事实和理由看，也不包括在其真实的诉讼请求当中，故对原告要求解除其与被告签订的《资产收购暨厂房租赁合同》中涉及机器设备收购合同关系的部分，本院不予支持。由于被告的违约行为导致原、被告之间的租赁合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，租赁合同解除后，被告承租原告的厂房及场地具有返还的现实性，并结合《资产收购暨厂房租赁合同》第十条约定合同终止时可能的预期后果、被告进行装饰装修及搭建后形成附合的装饰装修物（如水泥地面、变压器）和未形成附合的装饰装修物（如活动板房、钢架棚）的现状、原告的诉讼请求等，且原告也未明确表示同意利用被告形成附合的装饰装修物，从减少当事人诉累、降低诉讼成本、维护当事人合法权益及租赁物的效用考虑，被告有腾空厂房及场地内的机器设备及拆除其搭建的活动板房和钢架棚后将租赁的厂房及场地（包括原有厂房内的装饰装修、场地上的水泥地面、变压器，但不包括被告搭建的活动板房和钢架棚）返还给原告的义务，故对原告要求被告返还租赁厂房及场地（包括前述厂房内的装饰装修、场地上的水泥地面、变压器，但不包括被告搭建的活动板房和钢架棚）的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付拖欠的合同项下的租金256402.08元和69664元，共计326066.08元，结合合同约定、被告支付《资产收购暨厂房租赁合同》项下的租金的最后时间即2014年12月21日及《工作协调会议纪要》载明的租金起算时间，原告计算被告拖欠租金数额的事实与合同约定和本院查明事实相符，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，对原告要求被告支付拖欠的租赁期间租金326066.08元的请求，本院予以支持。原告要求被告支付因拖欠房屋租金的违约金，因被告逾期支付租金，违反了合同约定，依据合同约定，被告有向原告支付违约金的义务，但合同中约定的违约金过高，且原告也未提供证据证明被告违约给其造成的实际损失，故对原告的该诉讼请求不合理的部分，本院不予支持；被告应向原告支付的违约金，从原告请求的违约金计算标准及总额来看，其主张违约金期限为60天（180000元÷3000元/天），故本院确定被告应向原告支付的违约金参照年利率24%的标准计算为12863.98元（326066.08元×24%÷365天/年×60天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、解除原告遵义市供排水有限责任公司与被告黄伟元于2013年6月21日签订的《资产收购暨厂房租赁合同》中涉及的厂房及场地租赁合同关系和2013年10月12日签订的《房产租赁补充协议》；二、被告黄伟元在本判决生效后十五日内将其租赁的位于遵义市红花岗区银河路××南白方向右侧南郊水厂旁（原遵义电机厂、贵州遵塑管业有限责任公司）的厂房及场地、南郊水厂一栋四层楼房的一楼房屋（包括前述厂房、房屋内的装饰装修、场地上的水泥地面、变压器，但不包括被告搭建的活动板房和钢架棚）在腾空前述厂房（房屋）及场地内的机器设备及拆除其搭建的活动板房和钢架棚后返还给原告遵义市供排水有限责任公司；三、被告黄伟元在本判决生效后十日内支付原告遵义市供排水有限责任公司拖欠的租金326066.08元及违约金12863.98元，共计338930.06元；四、驳回原告遵义市供排水有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费4430元，原告遵义市供排水有限责任公司承担1430元，被告黄伟元承担3000元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  赵仲智二〇一六年十二月十九日书记员  王雪蕾