湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00271号
上诉人（原审原告）曾学华。
上诉人（原审原告）李俊峰。
二上诉人的共同委托代理人杜贵印，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）金静。
上诉人曾学华、李俊峰因与被上诉人金静房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2014）鄂襄新民初字第00109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长、审判员苏轶、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人曾学华及其委托代理人杜贵印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾学华、李俊峰一审诉称：二人系夫妻关系，原告曾学华系米庄镇清河店村八组村民，二人婚后在本村自建房屋一套。2010年3月18日，原告李俊峰与被告金静签订房屋买卖协议一份，主要约定如下：1.曾学华、李俊峰自建房屋一套（含院子）卖给金静，售价80000元；2.协议签字公证后即可生效等。清河村民委员会在协议下面备注：“经双方同意原属曾学华、李俊峰含院子出售给金静”并加盖公章。嗣后，二原告均未对该协议提出异议，但认为出售该房屋后自己及家人无房可住，本村也不可能再为其规划宅基地供其使用，该协议违反了国家法律、法规的强制性规定，属无效协议。原、被告多次协商返还未果，故向原审法院提起诉讼，请求依法判令：一、确认2010年3月18日原告李俊峰与被告金静签订的“售房协议”无效；二、被告金静返还二原告位于襄阳高新技术产业开发区米庄镇清河店村八组的自建房屋一套（含院子）；三、本案诉讼费由被告金静负担。
金静一审辩称：原、被告双方签订买卖协议经过村委会加盖公章，协议有效，不同意返还房屋。
原审判决认定：2010年3月18日，原告李俊峰以其夫妇二人（甲方）的名义与被告金静（乙方）签订售房协议书，主要约定：1.原告曾学华、李俊峰夫妇将其自建住房一套（含院子）卖给被告金静，目前因国家暂不办理房产证、土地证；2.房屋售价为80000元，售房款由乙方一次性支付给甲方；3.甲方在乙方以后办理房产过户手续时提供必要的证明材料和便利帮助；4.本协议由甲乙双方确认真实有效，签字公证后即可生效。上述房屋所在襄阳高新技术产业开发区米庄镇清河店村村民委员会时任主任樊其平签署意见：“经双方同意原曾学华、李俊峰含院子出售给金静。”并在该协议上加盖了村委会公章。对于原告李俊峰代表其夫妇二人向被告金静签订卖房协议，原告曾学华于2010年3月17日向原告李俊峰出具了一份授权委托书，委托其处理卖房事宜。协议签订当日中午，被告金静向原告李俊峰支付了购房款80000元，原告李俊峰向被告金静交付了上述房屋（三室一厅房屋一套、院内平房二间及院子），并向其出具了一份有关上述房屋周围情况的说明，载明：“该房屋东临曾文超（两家房屋中间有一条路，一家一半），南邻生产队鱼塘，西邻曾文国（有院墙），北临曾建国；另有水泵、水箱送给金静使用，原有水箱配件可让金静使用一部分，另外三哥用。”
原审另查明，上述买卖房屋系二原告在原告曾学华所在集体组织的村组分配宅基地上所建，未办理房屋所有权证和土地使用权证。被告金静购买上述房屋后，对该房屋进行屋顶防漏处理，加固了圈梁，重新安装了房屋大门，更换了地板，并对卧室的门进行了包装，对院内地面及门口路面进行了修整。庭审中，原审法院限定被告金静三日内向法院提供上述改造项目及具体费用构成明细，但其未提供。
被告金静户籍所在地为河南省镇平县侯集镇西门村九组133号，其原审庭审中陈述户籍正在办理迁至现居住地襄阳高新技术产业开发区米庄镇清河店村八组，但未提供相关证据证实。
原告曾学华、李俊峰以诉称理由要求被告金静返还房屋未果，导致本案纠纷。
原审法院认为：原告曾学华、李俊峰夫妇在本集体经济组织所在村组分配的宅基地上建房，所建房屋未取得房屋所有权证，但符合农村居民在宅基地上建房的政策。虽然原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，但现有的证据不能证明原、被告为该宅基地所在的同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同违反法律、法规强制性规范，应属无效。据此，原告曾学华、李俊峰要求确认原告李俊峰与被告金静于2010年3月18日签订的“售房协议”无效的请求，符合法律规定，原审法院予以支持；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原、被告所签合同确认无效后，被告应当返还二原告的房屋，二原告应当以现房屋评估确定的价值数额返还被告房屋价款，还应当对被告就该房屋作出的改造部分予以补偿。鉴于被告金静既未能提供上述房屋及装修改造部分现价值具体数额的依据，也未对该项提出具体的诉讼请求，原审法院依据民事公平原则及“不告不理”的民事诉讼原则，对原告曾学华、李俊峰要求被告金静返还二原告位于襄阳高新技术产业开发区米庄镇清河店村八组的自建房屋一套（含院子）的诉讼请求，暂不予处理，原、被告双方可就房屋的返还及补偿、赔偿问题另行协商或另行起诉。原审法院已对原、被告争议的焦点问题予以了分析评判，故对被告的辩称意见不再逐一分析评判。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告李俊峰与被告金静于2010年3月18日签订的“售房协议”无效；二、驳回原告曾学华、李俊峰的其他诉讼请求。案件受理费500元减半收取，由原告曾学华、李俊峰负担50%，被告金静负担50%。
上诉人曾学华、李俊峰不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决认定事实部分严重错误。原审判决在被上诉人未提供任何装饰、装修等证据的情形下，仅凭被上诉人的自述，认定被上诉人对房屋进行了装饰、装修的事实。（二）原审适用法律有误，且认定前后自相矛盾。金静在一审中未提出装修改造费用的主张，原审法院却进行了审理；上诉人明确提出要求返还房屋，原审法院却采用“不告不理”的原则予以“暂不处理”。（三）原审认定“二原告应当以现房屋评估确定的价值数额返还被告房屋价款，还应当对被告就该房屋作出的改造部分予以补偿”，该认定无任何法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项；改判被上诉人金静立即返还上诉人自建房屋（含院子）。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人金静未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：金静与曾学华、李俊峰夫妇签订房屋买卖合同，购买曾学华、李俊峰夫妇在本集体经济组织所在村组分配的宅基地上自建住房一套（含院子），虽系双方真实意思表示，但金静未能提供证据证明其系该房屋所在地襄阳高新技术产业开发区米庄镇清河店村的集体经济组织成员，故该房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对于合同无效，双方当事人均有过错，但上诉人曾学华、李俊峰违背了诚实信用原则，对合同无效负有主要责任。虽按照民法理论，无效的法律后果存在相互返还，但因双方对相互返还补偿事宜未达成一致意见，且被上诉人购买该房后从他处迁至此地居住该房。为有利于本案的处理，原审法院关于对曾学华、李俊峰要求金静返还二上诉人位于襄阳高新技术产业开发区米庄镇清河店村八组的自建房屋一套（含院子）的诉讼请求暂不予处理，由双方对房屋的返还及补偿赔偿问题另行协商或另行起诉的判定正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人曾学华、李俊峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀明
审 判 员 苏 轶
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年六月九日
书 记 员 王文翔