辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终2962号
上诉人（原审被告）：刘阳，女，1981年2月4日出生，汉族，住大连市西岗区。
委托诉讼代理人：张海波（刘阳的配偶），男，1970年10月7日出生，汉族，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：石俊宁，辽宁丰源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连佳保物业管理有限公司，住所地大连市西岗区菜市街18号。
法定代表人：孙文治，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄玉秋，男，该公司职员，住大连市西岗区山庄北三街20号4-4。
委托诉讼代理人：荣启军，男，该公司职员，住大连市沙河口区同泰街127号2-2-2。
上诉人刘阳与被上诉人大连佳保物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初3663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘阳的委托诉讼代理人张海波和石俊宁及被上诉人的委托诉讼代理人荣启军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求。事实和理由：1、双方无物业服务合同关系，开发商原选聘的物业公司名为大连佳宝物业管理有限公司，案涉小区未成立业主委员会，更换物业公司也未经业主过半数同意，被上诉人向上诉人要物业费没有合同依据；2、被上诉人没有物价局批准的收费许可，无权按2.5元/平方米标准收取物业费；3、本案已过诉讼时效，上诉人在一审时主张过时效的抗辩，一审法院未理睬径行裁判；4、被上诉人将公共部分出租取得收入应当用于冲抵物业费用，被上诉人未因此减免对业主的收费系损害了业主的合法权益；5、被上诉人未提供合格的物业服务，还高标准收费，自相矛盾。
被上诉人不同意上诉人的上诉请求和理由，同意一审判决，认为：1、被上诉人是开发商选聘的物业公司，上诉人的物业在被上诉人管理范围内，被上诉人应当向上诉人按期缴纳物业费；2、被上诉人有管理部门核发的收费许可证，收费有合法依据；3、被上诉人每年都通过电话、上门张贴催收单等方式催缴物业费，不存在时效已过的问题；4、被上诉人聘用大量服务人员以确保大厦正常运行，已尽到物业服务义务。
被上诉人向一审法院起诉请求：1、被告给付原告2008年4月1日至2017年8月31日期间物业服务费27,347元；2、要求被告按照欠款额4%给予原告物业费欠款利息1,094元。
一审法院查明，2006年，被告刘阳取得大连市西岗区菜市街4号11层6号住宅房屋，建筑面积97.66平方米。2004年8月23日，原告佳保物业(乙方)与大连振富房屋开发有限公司(甲方)签订了《前期物业管理委托合同》，约定：甲方将坐落于大连市西岗区菜市街18号的物业委托乙方实行前期物业管理;委托管理期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效之日终止;振富大厦物业费为2.5元/月/平方米（按建筑面积收取）；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。被告刘阳购买的上述房屋位于原告管理区域。2005年2月1日，原告与大连振富房屋开发有限公司签订一份《大连佳保物业管理有限公司设施设备交接清单》，原告和该公司共同组织各专业人员对客梯、货梯、扶梯、变压器、配电柜、空调等设备进行了验收，并委托原告进行全面管理。2008年7月18日，原告与蒂森电梯有限公司北京分公司签订一份《标准维修保养合同》，原告委托该公司对大连市振富大厦电梯维修保养。2017年9月30日，原告与大连振兴电梯有限责任公司签订一份《大连市电梯日常维护保养合同》，原告委托该公司对西岗区站北街道菜市街18号电梯进行日常维护保养。2016年6月12日，原告与大连市甘井子区新寨子博大管道疏通服务部签订一份《下水疏通服务协议》，原告委托该公司对其所属物业管辖区内下水管网的疏通清理服务。另查，大连市国土资源和房屋局向原告佳保物业颁发的《物业服务企业资质证书》记载准予原告从事物业管理活动时间为2006年6月29日。2006年4月4日,被告刘阳与大连佳宝物业管理有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》。庭审中,被告认可未交纳2008年4月1日至2017年8月31日期间的物业服务费。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与案涉房屋建设单位大连振富房屋开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，被告的房屋在原告提供物业服务范围内，依据上述规定，该《前期物业管理委托合同》对被告具有约束力，原告与被告形成了物业服务合同关系，原告向被告提供了物业服务，被告应当向原告交纳物业服务费用，故原告要求被告给付2008年4月1日至2017年8月31日期间物业服务费27,347元，有事实及法律依据，予以支持。关于被告认为与原告没有合同关系并提供与大连佳宝物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》一节，因被告没有提供证据证明大连佳宝物业管理有限公司系业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，也未提供证据证明被告的物业服务是由大连佳宝物业管理有限公司提供，且原告提供的证据足以证明提供了物业服务，故被告的抗辩意见，依据不足，不予采纳。关于原告要求被告给付利息的诉讼请求，因《前期物业管理委托合同》中约定逾期付款按日0.3%标准给付滞纳金，原告主张的利息少于该约定，故原告该项诉讼请求合理，予以支持。判决：被告刘阳于判决生效之日起十日内给付原告大连佳保物业管理有限公司2008年4月1日至2017年8月31日期间的物业服务费27,347元及利息1,094元。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费511元（原告已预交），由被告刘阳负担。
二审中，上诉人提交了（2017）辽02民终335号《民事判决书》，拟用该生效判决中补充查明的关于大连佳宝物业管理有限公司与开发商大连振富房屋开发有限公司订立前期物业合同事实证明被上诉人不是案涉大厦物业服务公司。被上诉人称对该份判决的真实性尚待核实，如果该判决为真，也印证了被上诉人为案涉小区提供物业服务的事实和收费标准为2.5元/平方米。本院认为，上诉人的新证据为已生效的民事判决，其中所认定的事实依法可直接采信，故本院对该份证据予以采信。被上诉人提交了七张照片复印件作为二审新证据，拟证明其雇佣了保安、保洁等工作人员为大厦提供物业服务。被上诉人对其真实性不予认可，认为图片无法反映物业服务的真实情况，上诉人对被上诉人未尽职服务已在一审提交了大量照片为证。本院认为，被上诉人提交的照片复印件没有拍摄时间，也不能反映其雇佣人员为大厦提供服务的情况，本院不予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。
补充查明如下事实：1、2004年8月23日，大连佳宝物业管理有限公司与开发商大连振富房屋开发有限公司签订管理责任协议，后大连佳宝物业管理有限公司退出，由被上诉人接收其全部工作人员，并与开发商签订前期物业服务合同，开始提供物业服务。2、上诉人曾于2006年4月4日按2.5元/平方米标准向大连佳宝物业管理有限公司交纳过自2006年4月4日至2017年4月3日的物业费2,930元整，此后未向任一公司缴纳过物业费。3、上诉人自认其曾于2010年9月份与大连佳宝物业管理有限公司王海英经理商谈过物业费问题，未谈妥，双方再未就此有过接触。4、被上诉人提交了2016年12月15日在上诉人门上张贴催款单的证据，并称每年都通过电话、张贴催收单等方式向业主催缴物业费。本院认定的以上事实，有上诉人提交了（2017）辽02民终335号《民事判决书》，被上诉人在一审提交的《物业费催款单》和照片及当事人陈述笔录在卷为凭，业经质证和法庭审查，予以采信。
本院认为，被上诉人依据与开发商签订的前期物业合同在大连佳宝物业管理有限公司退出后接手为案涉大厦提供了物业服务，该事实业经生效判决作出认定，上诉人否认案涉前期物业合同的真实性及效力，但未能提供证据加以反驳，其抗辩所依据的《辽宁省物业管理条例》并非效力性强制性规定，不能影响前期物业合同的效力，故一审法院认定双方存在物业服务合同关系并无不妥，应予维持，上诉人的此项抗辩意见不能成立。
关于时效问题，被上诉人虽主张其每年都向业主催收，但仅提供了其于2016年12月15日在上诉人户门上张贴催款单的照片，因被上诉人未能举证证明此前其何时、以何方式向上诉人进行了催收，上诉人否认曾接到过催收电话，故2014年12月15日以前的物业费主张已过诉讼时效，被上诉人应当缴纳2014年12月15日至2017年8月31日（32.5个月）物业费7,935元（97.66平方米*2.5元/平方米*32.5）。又由于被上诉人主张的按欠款额4%给付利息的标准低于按合同约定的日0.3%计算的滞纳金标准，这是被上诉人对自己权利的处分，本院予以支持，故上诉人还须向被上诉人给付利息317.4元（7,935元*4%）。
关于2.5元/平方米收费标准的合理性问题，大连市物价局发文通知物业服务收费不再实行行政许可，而是按照物业合同约定内容执行，案涉前期物业服务合同第十二条第1款约定案涉大厦物业收费标准为每月2.5元/平方米，故上诉人按此标准收取物业费有合同依据。至于服务质量问题，被上诉人如确存在服务不及时、不到位的情形，应当及时改正，以向业主提供质价相符的服务与保障。上诉人以被上诉人没有相应收费许可、物业服务不到位为由拒付物业费，没有合同和法律依据，不能得到本院支持。
关于应否以公共部分出租收费冲抵物业费的问题，《辽宁省物业管理条例》第六十七条的立法精神是用公共部分经营收入来补贴物业服务的支出，而并非规定业主可以以该部分收入主张减免物业费，故上诉人的此项上诉主张不能得到支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、刘阳于本判决生效之日起十日内向大连佳保物业管理有限公司给付2014年12月15日至2017年8月31日期间的物业费7,935元及利息317.4元；
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
二、驳回大连佳保物业管理有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费511元，由刘阳负担160元，由大连佳保物业管理有限公司负担351元；二审案件受理费511元，由刘阳负担160元，由大连佳保物业管理有限公司负担351元。
本判决为终审判决。
审判长 王丽明
审判员 王慧莹
审判员 宁 宁
二〇一八年四月十六日
书记员 张文秀