上海市青浦区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0118执异71号
案外人：钱力，男，1982年4月17日出生，汉族，住上海市青浦区沪青平公路***弄***号***室。
案外人：周红，女，1982年3月31日出生，汉族，住上海市闵行区银都路***弄***号***室。
委托诉讼代理人：孙巾杰，上海东炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。
申请执行人：徐亚琴，女，1964年10月17日出生，汉族，户籍地浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：徐建仁，男，1963年2月6日出生，汉族，户籍地浙江省东阳市。系申请执行人配偶。
被执行人：李翠峰，女，1978年5月2日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
被执行人：陆海峰，男，1977年10月25日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
本院在执行徐亚琴与李翠峰、陆海峰房屋民间借贷纠纷一案中，案外人钱力、周红对本院查封李翠峰名下位于本区盈港路XXX号房屋(下简称涉案房屋)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人钱力、周红称：2012年10月2日，案外人与李翠峰签订房屋买卖协议，约定李翠峰将其名下位于本区盈港路XXX号、XXX号的房屋出售给案外人，价款为人民币120万元。协议签订后，案外人付清了全部购房款，李翠峰也交付了房屋，但因涉案房屋被司法查封而无法办理产权过户手续。案外人曾提起执行异议之诉，要求中止对涉案房屋的执行，涉及的执行案件为上海青浦明诚小额贷款股份有限公司诉李翠峰、陆海峰、陆楷宸的民间借贷纠纷一案，法院支持了案外人的某某。现法院在执行徐亚琴与李翠峰、陆海峰民间借贷纠纷一案中也查封了涉案房屋，故提起执行异议，要求中止执行，解除对涉案房屋采取的全部保全措施。
申请执行人徐亚琴称：不同意案外人的异议请求，两被执行人结欠申请执行人的款项至今未能清偿，涉案房屋登记在被执行人名下，查封房屋并无不当，应继续执行。
本院查明：2013年5月15日，本院以(2013)青民三(民)初字第1831号立案受理了钱力、周红诉李翠峰房屋买卖合同纠纷一案，钱力和周红诉请要求李翠峰将本区盈港路XXX号房屋过户至两人名下。在该案中查明：钱力、周红与李翠峰于2012年10月2日签订买卖协议，约定李翠峰将位于本区盈港路XXX号、XXX号房屋出售给原告，售价总计120万元，分别于2012年10月2日支付100万元，2013年1月10日前支付20万元，同时过户给钱力和周红，并约定了税费负担、房屋剩余租期的租金退还等。协议签订后，钱力和周红已将购房款全部付清，李翠峰也已交付了房屋。本院于2013年8月15日对该案作出民事判决，认为双方签订的买卖合同有效，但因房屋上有司法限制，无法完成过户手续，判令驳回了钱力、周红的某某。
2013年8月1日，本院出具(2013)青民一(民)初字第1407号民事调解书，内容“一、被告陆海峰、李翠峰应归还原告徐亚琴借款人民币100万元，此款被告陆海峰、李翠峰应于2013年12月31日前、2014年7月31日前、2015年7月31日前各支付原告徐亚琴人民币30万元、人民币40万元、人民币30万元；如两被告逾期支付上述任何一期钱款，两被告应另行支付原告利息人民币216,000元，原告并可在两被告逾期之日起就上述未付借款本息一并向法院申请执行。二、本案受理费人民币15,744元，减半收取人民币7,872元，诉讼保全费用人民币5,000元，共计人民币12,872元，由两被告负担，此款两被告应于2013年12月31日前支付原告”。民事调解书生效后，李翠峰和陆海峰未能按约履行，徐亚琴于2014年4月24日向本院申请强制执行，本院以(2014)青执字第2416号立案执行，并于同年5月12日查封涉案房屋。现涉案房屋仍在查封期内。
另查明：本院于2013年2月16日立案受理上海青浦明诚小额贷款股份有限公司起诉陆海峰、李翠峰、陆楷宸小额借款合同纠纷一案，并于2013年4月2日作出(2013)青民二(商)初字第572号民事调解书。调解书中确认陆海峰、李翠峰、陆楷宸应归还上海青浦明诚小额贷款股份有限公司借款500万元，以及陆海峰、李翠峰、陆楷宸以本区赵巷镇崧文路XXX弄XXX号、盈港路XXX弄XXX号、浦仓路XXX弄XXX号、浦仓路XXX弄XXX号、浦仓路XXX弄XXX号XXX室房产折价或申请以拍卖变卖该抵押物所得价款优先受偿等。在该案执行期间，本院依法查封了陆海峰、李翠峰、陆楷宸名下的财产，包括了涉案房屋。2015年7月14日，钱力和周红就该案执行提起了执行异议之诉，认为对涉案房屋拥有所有权，要求停止执行，并解除对涉案房屋的保全措施。经审理，本院于2016年2月6日作出(2015)青民三(民)初字第2991号民事判决，确认了钱力、周红与李翠峰于2012年10月2日就涉案房屋签订了房屋买卖协议，李翠峰于协议签订后交付了房屋，钱力、周红已付清购房款等事实，判令不得执行涉案房屋。该判决已发生法律效力。
上述查明的事实，由申请人提供的不动产登记信息、(2013)青民三(民)初字第1831号民事判决书、(2015)青民三(民)初字第2991号民事判决书、本院调取的(2013)青民一(民)初字第1407号民事调解书予以佐证，经本院审查予以确认。
本院认为：《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，根据已生效的(2013)青民三(民)初字第1831号和(2015)青民三(民)初字第2991号民事判决书中确认的事实，可认定在徐亚琴与李翠峰、陆海峰的民间借贷纠纷案件执行期间对涉案房屋进行查封之前，钱力、周红已与李翠峰签订房屋买卖合同，且该合同合法有效；钱力和周红也已付清了全部房款；李翠峰也已将涉案房屋交付给钱力和周红，由钱力和周红实际占有；钱力和周红付清购房款后，因李翠峰未能协助办理过户手续，已及时提起了诉讼。涉案房屋至今未能过户至钱力和周红名下，是由于存在司法限制，钱力和周红对此没有过错，故钱力和周红符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其要求中止执行的异议请求成立，本院予以支持。至于解除房屋的查封，不属执行异议处理范围，本裁定生效后，钱力和周红可另行就(2013)青民一(民)初字第1407号案的执行案件申请解除对涉案房屋的查封。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对上海市青浦区盈港路XXX号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 韩 燕
人民陪审员 蒋 勇
人民陪审员 曹爱珍
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 方成凤
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
……
（十一）其他需要裁定解决的事项
……
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。