杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富民初字第1965号
原告：浙ＸＸ太物业服务有限公司，住所地：杭州市江干区景芳五区景苑公寓内。
法定代表人：徐爱秀，总经理。
委托代理人：习小红、杨燕红，公司员工。
被告：裘芳芳。
委托代理人：应佳俊，浙江立峰律师事务所律师。
原告浙ＸＸ太物业服务有限公司（以下简称华太物业）与被告裘芳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法由审判员何建胜适用简易程序，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告华太物业的委托代理人习小红、杨燕红，被告裘芳芳的委托代理人应佳俊到庭参加诉讼，后于2015年11月19日第二次公开开庭进行了审理。原告华太物业的委托代理人杨燕红，被告裘芳芳的委托代理人应佳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华太物业起诉称：被告裘芳芳系由原告承担物业管理义务的德邑上城春秋北路103室业主。被告从2013年10月1日起拒绝向原告缴纳物业管理费用，截止2015年6月30日，被告拖欠了物业管理费用33519元，经原告多次催告，仍拖欠至今。现起诉要求判令：1、被告支付原告拖欠的物业管理费33519元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告华太物业为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、德邑上城前期物业服务合同一份，证明原告与开发商浙ＸＸ滋奔腾房地产开发有限公司就德邑上城前期物业服务作出相关权利义务约定，其中涉及商铺收费标准为每月每平方米2.5元。
2、德邑上城前期物业服务协议一份，证明原、被告双方就物业服务作出权利义务约定，其中涉及被告商铺物业费收费标准为每月每平方米2.5元。
3、前期物业服务合同备案表一份（复印件），证明原告已报请富阳市建设局合同备案登记。
4、律师函及快递详情单各一份，证明原告向被告催缴物业费的事实。
5、协议一份及补充协议一份（均为复印件），证明涉案房屋（富阳市富春街道春秋北路103号营业房）已于2011年10月21日由富阳市富春街道城西股份经济合作社指定出售给裘芳芳的父亲裘国洪。
被告裘芳芳答辩称：一、物业服务合同约定的物业服务费标准过高，并非被告的真实意思表示。二、原告提供的物业服务不到位。被告购房后将房屋出租给第三人郑承彬，使用中发现房屋屋顶漏水，为此被告多次联系原告，均未得到妥善解决。第三、按照前期物业服务协议第4条第1款约定物业服务费自入伙通知书规定的入伙之次月起开始计收，但被告从未收到过入伙通知书，也不知原告从何时开始计收物业费。被告在2013年5月30日才购买房屋，最早也要到2013年7月份才需要支付物业费。综上，被告认为原告未提供合格的物业服务，却收取超高的物业服务费，请求法院予以核减。
被告裘芳芳为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、照片四份（复印件），证明被告房屋一直存在漏水情况，原告不予处理。
2、收款收据一份，证明原告一直未处理下水道堵塞问题，影响被告正常营业，被告只能自行处理，花费600元。
3、收款收据一份，证明原告于2013年6月4日向被告预收物业管理费19154元、建筑垃圾清运费2554元。
4、营业房租赁合同一份（复印件），证明因原告提供的物业服务不到位，导致被告收取租金时，承租人要求减免租金。
5、浙江省商品房买卖合同一份（复印件），证明被告于2013年5月30日才向浙ＸＸ滋奔腾房地产开发有限公司购买本案所涉房屋。
当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告华太物业提交的证据。证据1，被告裘芳芳对真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议，认为原告与浙ＸＸ滋奔腾房地产开发有限公司签订合同，对被告无约束力。证据2，被告裘芳芳对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为合同虽约定了商铺的收费标准，但被告不认可该收费标准，同时该份协议已约定物业服务费从入伙通知书规定的入伙之次月开始收取，而被告于2013年5月30日才收房，故最早应在当天视为收到入伙通知书，即最早应从2013年7月1日起计算物业费，但事实上被告从未收到过入伙通知书，因此被告在收房前尚不具备缴纳物业费的条件。本院审查认为，该证据1、2，符合证据的基本特性，本院予以认定。证据3，被告裘芳芳认为原告未提交原件，对真实性、合法性、关联性不予质证。本院审核认为，该证据虽系复印件，但具有真实性和合法性，对原告已报请富阳市建设局合同备案登记的事实具有证明力，予以认定。证据4，被告裘芳芳无异议，本院予以认定。证据5、被告裘芳芳对真实性、合法性有异议，认为其系复印件，不具证明效力。同时对关联性有异议，认为协议及补充协议均无被告签字，与待证事实缺乏关联，且效力不能等同入伙通知书。本院审核认为，该证据从形式上看，系复印件，且人为地将部分内容进行隐匿，不符证据的形式要件；从关联性上看，合同三方均系案外人，指定出售人为裘国洪，均与被告无涉，故本院不予认定。
被告裘芳芳提供的证据。证据1、2，原告对其真实性不予确认，认为不知情，并认为与本案无关。本院审查认为该二份证据与本案没有关联，物业服务具有涉众性，即使原告提供的物业服务存在瑕疵，也不能构成被告拒付物业费的合法理由，故本院不予认定。证据3，原告对其真实性无异议，但认为建筑垃圾清运费2554元与本案无关；同时认为被告肯定是收到入伙通知书后才缴纳物业费19154元。本院审核认为，建筑垃圾清运费2554元与本案无关，本院不予认定，但该证据对原告于2013年6月4日向被告预收物业管理费19154元的待证事实具有证明力。证据4，原告认为系被告和第三方签订，与本案无关。本院审核认为，原告的异议成立，故本院对该证据不予认定。证据5、原告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为仅能证明被告与浙ＸＸ滋奔腾房地产开发有限公司之间存在约定，原告虽然不能提供入伙通知书，但根据前期物业服务协议，涉案房屋已于2012年9月竣工并交付，正常情况下视为2012年10月份开始计收物业费。本院审查认为，该证据具有真实性和合法性，对被告于2013年5月30日向浙ＸＸ滋奔腾房地产开发有限公司购买本案所涉房屋的事实具有证明力，本院予以认定。
经审理，本院认定如下事实：
2010年5月6日，原告华太物业与浙ＸＸ滋奔腾房地产开发有限公司签订德邑上城前期物业服务合同一份，约定：原告华太物业为德邑上城小区提供前期物业服务，期限为自合同签订之日起至首届业主委员会成立且与原物业管理公司终止合同或新物业公司签订的物业服务合同生效时止，物业服务费收费标准为住宅1.88元／平方米／月，商铺2.50元／平方米／月，交纳时间自浙ＸＸ滋奔腾房地产开发有限公司入伙通知书规定的入伙之次月起开始计收。2012年6月份，原告华太物业开始为该小区提供物业服务。
被告裘芳芳系德邑上城小区的富阳市富春街道春秋北路103号营业房业主，房屋建筑面积为638.45平方米。该营业房系被告于2013年5月30日向浙ＸＸ滋奔腾房地产开发有限公司购买。
2013年5月30日，原告华太物业与被告裘芳芳签订德邑上城前期物业服务协议一份，约定：原告华太物业为被告提供物业服务，自合同签订之日起生效，至首届业主委员会续聘（或选聘）原（或新的）物业管理企业，并签订新的委托管理合同生效之日止，物业服务费收费标准为商铺2.50元／平方米／月，被告交费时间自入伙通知书规定的入伙之次月起开始计收。初次入住预交一年费用，以后每次收取均按规定执行。双方无约定预收不得超过一年。
2013年6月4日，被告裘芳芳向原告预交一年（2013年6月1日至2014年5月31日）的物业费19154元（12月×2.5元／平方米／月×638.45平方米），但至今未支付自2014年6月1日至2015年6月30日的物业服务费20749.63元（13月×2.5元／平方米／月×638.45平方米）。故原告华太物业起诉要求处理。
另查明，原告华太物业现仍为德邑上城小区提供物业服务，并于2015年3月以向被告邮寄律师函的方式向被告催讨物业服务费。
本院认为：被告裘芳芳系德邑上城小区业主，开发商浙ＸＸ滋奔腾房地产开发有限公司与原告签订的德邑上城前期物业服务合同，以及原、被告双方签订的德邑上城前期物业服务协议，均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效，对被告具有约束力，被告应当按照合同约定交纳物业服务费用。被告裘芳芳以原告提供的物业服务不到位为由要求减缴物业费之抗辩意见，理由不当，本院不予支持。
关于被告辩称物业费收费标准过高的问题，本院认为，根据杭州市物业服务收费管理实施办法第8条规定，非住宅物业、排屋、别墅等实施市场调节价，本案涉案房屋属于商业用房，可以实施市场调节价，况且在原、被告双方订立的协议中，已明确收费标准商铺按2.50元／平方米／月收取，对该抗辩意见，本院不予支持。
关于本案交纳物业费起算时间，根据原、被告签订的协议以及原告与开发商浙ＸＸ滋奔腾房地产开发有限公司签订的合同约定，均表明被告交费时间自入伙通知书规定的入伙之次月起开始计算。但审理中，原告未能提供入伙通知书以确定被告入伙时间，应承担举证不能的法律后果。而被告于2013年5月30日购买涉案房屋，故应从2013年6月份起算物业费。
综上，原告华太物业的部分诉讼请求，理由正当合法，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告裘芳芳支付原告浙ＸＸ太物业服务有限公司物业服务费20749.63元，于本判决生效之日起十日内支付。
二、驳回原告浙ＸＸ太物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费638元，减半收取319元，由原告浙ＸＸ太物业服务有限公司承担159元，被告裘芳芳负担160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 何建胜
二〇一五年十一月二十五日
代书记员 陈琴霞