重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民抗字第00013号
抗诉机关：重庆市人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：王闵。
委托代理人：杨帆，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人：陈松，重庆海力律师事务所实习律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：重庆好百年家居有限公司，住所地重庆市南岸区南坪辅仁路6号。
法定代表人：李俊华，经理。
委托代理人：彭力保，北京市凯誉律师事务所律师。
委托代理人：薛峰，北京市凯誉律师事务所律师。
王闵与重庆好百年家居有限公司（简称重庆好百年）合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2012年1月16日作出（2011）南法民初字第04302号民事判决。重庆好百年不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。该院于2012年10月12日作出(2012)渝五中法民终字第01850号民事判决。王闵不服，向本院申请再审，本院于2013年6月19日作出(2013)渝高法民申字第00024号民事裁定，驳回了王闵的再审申请。王闵仍不服，向重庆市人民检察院申诉，该院于2014年8月29日作出渝检民监(2014)42号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2014年10月23日作出(2014)渝高法民抗申字第00013号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院指派检察员贺唯、梁琴出庭支持抗诉，王闵及其委托代理人杨帆，重庆好百年的委托代理人彭力保均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王闵于2011年5月11日将重庆好百年诉至重庆市南岸区人民法院称，2010年4月，重庆好百年通过广告招商的形式，邀请原告租赁其商铺，用于家具销售。重庆好百年出具了招商手册，该招商手册向原告明示，将引进一系列品牌家具并开展一系列高端营销，原告出于对重庆好百年的信任，与其签订了一系列租赁合同及补充协议，租赁重庆好百年一层107、108、115、116、117、118、123A、125、133A、126B、138号以及第二层201、202、203、203A、205、207、216、217、237等商铺，原告如约进场后，发现重庆好百年根本没有能力实施招商广告中所确定的营销活动，且收取的租金高于市场行情，显失公平，请求：1、撤销原告与被告签订的《房屋租赁合同书（附件）》；2、请求变更双方签订的房屋租赁合同中关于租金的约定标准；3、请求判令双方签订的补充协议中关于货款由被告统一收取为原告自主收取；4、请求判令双方约定的由被告确定免租期变更为由原告确定免租期。
2011年10月30日，王闵变更诉讼请求为：1、请求撤销原被告2010年4月30日所签订的《房屋租赁合同书》与《房屋租赁合同书（附件）》；2、请求被告返还租赁保证金58418元、经营服务保证金58418元、出入证押金1000元、工卡押金40元、租金68154元、经营服务费68154元；3、请求返还代收的货款23715元。其理由为：被告通过书面的形式向该商场的所有商户表明了其不再履行各项合同的意思，其行为使原告通过变更合同以便能够公平合理地履行的诉求无法实现。
重庆好百年辩称并反诉称，我公司发送的《好百年家居》宣传画册属于要约邀请，故我公司不属于欺诈。王闵从2011年1月5日开始拖欠租金等费用，请求：1、确认双方的《房屋租赁合同书》与《房屋租赁合同书（附件）》已于2011年9月30日解除；2、反诉被告立即返还第一层115、116、117、118、123A、125号商铺；3、反诉被告支付截止2011年5月23日的租金584180元、经营服务费584180元、违约金114499元，2011年5月23日之后的费用计算至其实际返还商铺之日；4、支付反诉原告垫付的电费17537.4元，2011年5月5日之后的电费计算至其实际返还商铺之日；5、确认反诉原告对涉案商铺内的财物有留置权。
针对重庆好百年的反诉，王闵辩称，反诉原告交付的商铺未通过消防验收，未履行品牌推广，构成违约，请求驳回其全部反诉请求。
一审法院经审理查明，重庆市南岸区南坪辅仁路6号3栋商业（非住宅）房屋的物权权利人为重庆市明发房地产开发有限公司（简称明发公司）。2009年1月19日，明发公司与重庆好百年签订《租赁合同书》，主要约定为：重庆好百年向明发公司承租重庆市南岸区南坪辅仁路6号“明发·尚都国际”商业裙楼的LG至三层整体用于商业及少量办公；出租方准许承租方将租赁房屋进行转租、分租、联营、合作经营、承包经营等，整体转租须双方协商后进行；本合同租赁期限为20年，自租赁物业交付之日起算；自租赁物业交付之日起的24个月为承租方免租期；承租方根据经营需要可对租赁物业进行整体或部分装修，装修费用由承租方或分租人承担，装修所涉及的施工报建、消防验收手续由承租方负责办理，出租方负责协助，费用由承租方或分租人承担。
《租赁合同书》签订后，重庆好百年就重庆好百年家居商场对外进行招商活动，在招商过程中，重庆好百年向包括王闵在内的家具经营者发送了《好百年家居》宣传画册，该画册中使用了“好百年家居被誉为国内最富创新意识、管理最规范、购物环境最好、现代化程度最高的家居连锁企业”，“运用多种传播媒体，平面媒体、户外媒体、手机媒体、网络媒体等，形成立体传播网络；运用好百年内刊、DM直投杂志对合作品牌进行深入解读和长效宣传”，“结合高端市场特点，以品味高雅的如设计沙龙、慈善舞会等高端活动，塑造高端品牌形象，建立品牌认同感”，“与相关行业如顶级汽车、高尔夫俱乐部、高端音乐会、高端养生沙龙、时尚品牌等进行品牌联盟，跨界合作，精准直击高端消费群体，提升品牌影响力”等文字表述。在该宣传画册的商场经营规划示意图（好百年办公）中标注的家居品牌有“马头”、“构思”、“维美优格”、“中港黑橡”、“自由空间”、“中港红樱”、“中港黑科技木皮”、“天悦黑檀”、“志达”、“高梵”、“美格”、“利生”、“国奥”等。
2010年4月30日，王闵与重庆好百年签订《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》，《房屋租赁合同书》的主要约定为：王闵向重庆好百年承租位于重庆市南岸区辅仁路6号第一层第115、116、117、118、123A、125号商铺用于商业用途，计租面积为1298.17平方米；月租金标准为58418元，承租人于2010年5月2日前交付首月租金，此后租金于每月5日前交付；承租人于2010年5月2日前向出租人交纳租赁保证金58418元；出租人对租赁区域实行统一管理（含物业管理、品牌推广等），承租人同意接受出租人统一管理，并独立承担租赁区域所产生的租金、水电费及其他双方约定的费用，以上费用承租人必须按照合同约定或出租人指定的时间支付，否则按照拖欠金额每日百分之一的标准向出租人支付违约金；承租人拖欠租金或其他款项达10天以上的，视为承租人根本违约，出租人随时有权单方面解除合同。《房屋租赁合同书（附件）》的主要约定为：王闵向重庆好百年承租第115、116、117、118、123A、125号商铺用于经营“帝标”、“升搜”品牌家具；承租人除当月租金外还应于每月5日前向出租人支付当月经营服务费（含物业管理费、空调使用费、品牌推广费等）58418元，承租人未按期向出租人缴清当月租金和经营服务费的，按照拖欠金额每日1%的标准向出租人支付违约金；承租人须于2010年5月2日前向出租人交纳经营服务保证金58418元并一次性交纳入场装修卫生费、水电费、治安费12982元，如承租人逾期未交纳租赁保证金、经营服务保证金和入场装修卫生费、水电费、治安费，出租人有权随时单方面解除合同；出租人统一代收销售款，承租人不得自行收款，双方结算方式为月结，出租人每月5日开始与承租人核实结算款项，无误后，由承租人提供收款票据，出租人在收到收款票据后七天内付款；在合同履行期间或合同终止后，出租人可以直接从代收销售款中扣除应承租人违反本合同约定而承担的违约金、承租人所有欠款等；本合同中的“代收销售款”是指由出租人统一收银代为收取的，在出租人商场所有的承租人商品销售款；承租人应当使用出租人统一的销售单和销售订货单；承租人在未履行完其合同义务之前，出租人对承租人的货物享有留置的权利；本合同期限自2010年6月5日至2012年8月31日止。《补充协议》的主要约定为：如出租人正式开业日与租赁合同约定的计租开始日即2010年6月不一致的，则以出租人正式开业日为计租开始日；出租人在租赁期内给予承租人上述租赁区域共12个月免租期，该免租期以月为单位，期间免收租金及经营服务费；免租期执行具体方案为租赁期第二个月（即租赁计租开始日所在月份的次月）和租赁期最后一个月（即租赁合同终止的当月）享受免租期，余下免租期由出租人根据具体情况确定；如承租人违约或不能按约定期限履行完毕租赁合同，出租人有权取消免除租金和经营服务费的全部优惠，承租人已享受优惠的，应即向出租人补齐全部差额。
《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》签订后，重庆好百年将涉案商铺交付王闵进行装修使用。2010年5月7日，王闵向重庆好百年交付“帝标”专柜施工出入证押金1000元。2010年6月23日，王闵向重庆好百年交付“帝标”专柜租金押金58418元、经营服务费押金58418元。2010年6月26日，重庆好百年重庆辅仁店开业。2010年8月7日，王闵向重庆好百年交付“帝标”、“升搜”专柜租金及经营服务费116836元。2010年8月17日，王闵向重庆好百年交付“帝标”、“升搜”专柜租金及经营服务费19472元（2010年6月）。2010年12月23日，王闵向重庆好百年交付“帝标”导购员工卡押金40元。
2010年9月3日，重庆市南岸区公安消防支队作出南公消（建验）字（2010）第0055号《建筑工程消防验收意见书》，主要内容为：我支队对重庆好百年申报的重庆好百年家居商场装修工程进行了消防验收（该工程位于南岸区南坪辅仁路6号明发尚都国际，装修范围为2号楼1、2层，3号楼LG、1、2、3层，2号楼1、2层为家具商场，3号楼LG、1、2层为家具商场，3层为家具商场及办公），依照建设工程消防验收评定标准和消防设计审核意见，经审查资料及现场检查测试，综合判定该工程消防验收合格。
2011年1月1日，部分装修工人因讨要装修工资在重庆好百年家居商场大门处集结并举挂了讨要工资的横幅标语。合同履行期间，重庆好百年对外签订了一定数量的广告合同并支付了一定数额的广告宣传费用，且在商场内组织过促销活动。重庆好百年在重庆好百年家居商场内设置过“贺岁让利大出清”广告牌、“好百年三、四楼清仓折扣”广告牌。2011年7月18日，重庆好百年家居商场内悬挂有“冬日暖阳”广告牌。重庆好百年在对外发送的《家居购物指南》中使用了“我们拥有专业的产品研发团队”的宣传词语。重庆好百年代收“帝标”、“升搜”专柜的销售货款中共有23715元未对王闵进行结算支付。2010年12月13日，王闵向重庆好百年提交《申请》，主要内容为：由于市场原因，商场生意惨淡，资金周转困难，无力支付租金，现申请对帝标、升搜等11个专柜申请2010年10、11、12月享受免租。2010年12月至2011年4月，王闵经营的“帝标”、“升搜”专柜共实际消耗电量18289度，该电费已由重庆好百年向重庆市电力公司南岸供电局交纳，计费标准为0.80元/度。2011年9月30日，重庆好百年向王闵送达了《关于解除租赁合同的通知》，主要内容为：因你拖欠2011年1月至今的租金、经营服务费及相关费用，已构成根本违约，现通知自本通知到达你方时解除双方之间的租赁合同，你应在租赁合同解除三日内向我司足额支付拖欠费用，并于2011年10月10日前将所属物品撤出租赁区域，将租赁区域交还我司，否则我司将按既有约定收回租赁区域，由此造成的经济损失和法律后果，均由你方承担。同日，重庆好百年在《重庆日报》、《法制日报》上向包括王闵在内的承租人为受送达人发出了《关于解除租赁合同的公告》。
另查明，合同履行期间，经王闵申请，重庆好百年同意，王闵经营的“帝标”、“升搜”专柜已享受免租期的月度为：2010年7、8、10、11、12月及2011年2、4月。重庆好百年自2011年10月1日起未再对重庆好百年家居商场实施管理。
重庆市南岸区人民法院（2011）南法民初字第04302号民事判决认为，合同民事欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使或误导对方陷于错误并作出错误的意思表示，而实现签订合同的目的，通过履行合同获取非法利益的民事欺诈行为。本案中，重庆好百年向王闵发送的《好百年家居》宣传画册中在文字表述上使用了“好百年家居被誉为国内最富创新意识、管理最规范、购物环境最好、现代化程度最高的家居连锁企业”，“运用多种传播媒体，平面媒体、户外媒体、手机媒体、网络媒体等，形成立体传播网络；运用好百年内刊、DM直投杂志对合作品牌进行深入解读和长效宣传”，“结合高端市场特点，以品味高雅的如设计沙龙、慈善舞会等高端活动，塑造高端品牌形象，建立品牌认同感”，“与相关行业如顶级汽车、高尔夫俱乐部、高端音乐会、高端养生沙龙、时尚品牌等进行品牌联盟，跨界合作，精准直击高端消费群体，提升品牌影响力”等文字表述。特别是在该宣传画册的商场经营规划示意图（好百年办公）中更是对“马头”、“构思”、“维美优格”、“中港黑橡”、“自由空间”、“中港红樱”、“中港黑科技木皮”、“天悦黑檀”、“志达”、“高梵”、“美格”、“利生”、“国奥”等家居品牌进行了明确标注。尽管《好百年家居》宣传画册并未作为涉案合同附件，但由于其意思表示内容明确、具体，条件明确，受邀请对象可以理解为不需要进一步接洽而采取行动，故该广告内容性质属于要约。重庆好百年在本案诉讼过程中并未就其被誉为国内最富创新意识、管理最规范、购物环境最好、现代化程度最高的家居连锁企业或曾在签约前向王闵进行真实情况披露举示证据；也未对其是否曾经就引进“马头”、“构思”、“维美优格”、“中港黑橡”、“自由空间”、“中港红樱”、“中港黑科技木皮”、“天悦黑檀”、“志达”、“高梵”、“美格”、“利生”、“国奥”等家居品牌签订合同或意向协议或曾在签约前向王闵进行真实情况披露举示证据；更未举示其在签约前曾就商场整体装饰工程尚未通过消防验收的事实向王闵进行披露的证据。故重庆好百年就自身经营条件，商场营销格局定位，商场整体装饰工程尚未通过消防验收等不利条件以不向王闵进行披露的不作为方式使王闵陷于错误认识而作出签订合同的意思表示，重庆好百年的行为已构成民事欺诈，故涉案的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》属于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，应予撤销。王闵自2010年6月26日起实际占有、使用了重庆好百年提供的商铺，其本应向重庆好百年支付合理的房屋占用费，但鉴于当事人双方在本案诉讼过程中均未举示同地段、同种类其他商铺租金标准的证据，导致一审法院对于相应房屋占用费的标准无从判断，故本案对此不予处理，重庆好百年就王闵应支付的房屋占用费可另行起诉解决。重庆好百年提出要求王闵向重庆好百年支付垫付电费的请求符合法律规定，该院予以支持，但电费额度应以王闵确认的用电额度结合供电部门出具的电费发票上载明的电费单价予以确认；重庆好百年要求确认重庆好百年与王闵签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》已于2011年9月30日解除，王闵向重庆好百年支付租金、经营服务费、违约金，确认重庆好百年对王闵承租的涉案商铺内的财物享有留置权的反诉请求因涉案合同依法应予撤销而不能成立，该院不予支持；重庆好百年要求王闵支付2011年5月5日之后至王闵实际返还租赁商铺之日的电费，虽然王闵作为商铺实际使用人应当支付其耗用的电费，但鉴于重庆好百年在本案诉讼过程中并未举示2011年5月5日后王闵用电额度的证据及重庆好百年已代王闵垫付相应时段电费的证据，故该院对于重庆好百年的此项请求不予支持。关于重庆好百年提出要求王闵向重庆好百年返还商铺的诉讼请求，由于重庆好百年对王闵负有尚未履行之金钱债务，且重庆好百年已明确以自己的行为表明其不再对涉案商铺进行管理，故该院对重庆好百年提出的该项诉讼请求亦不予支持。遂判决：一、撤销王闵与重庆好百年家居有限公司于2010年4月30日签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》。二、重庆好百年家居有限公司于本判决生效之日起十日内向王闵返还租金68154元、经营服务费68154元、租金押金58418元、经营服务费押金58418元、施工出入证押金1000元、导购员工卡押金40元。三、重庆好百年家居有限公司于本判决生效之日起十日内向王闵返还代收货款23715元。四、王闵于本判决生效之日起十日内向重庆好百年家居有限公司支付垫付电费14631.20元。五、驳回重庆好百年家居有限公司的其他诉讼请求。
重庆好百年不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉称，1、原审认定事实错误。宣传画册的全部内容仅仅是好百年家居对自身处事原则、价值观、品牌优势、企业文化等的描述，宣传画册作为重庆好百年对外宣传的载体，仅仅是一种宣传工具，一审判决将其认定为“要约”严重错误；2、原审适用法律错误。一审判决凭宣传画册即推定上诉人构成民事欺诈，严重缺乏法律依据，其旨在将被上诉人的商业风险转嫁给上诉人承担；3、原审判决认定的事实之间存在严重逻辑错误。一审法院认为好百年家居宣传画册性质属于要约，而另一方面却以上诉人违约为前提认定上诉人欺诈，将欺诈和违约混淆，错误适用了民事欺诈的法律规定。请求：1、依法撤销原审判决；2、依法确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》已于2011年9月30日解除，并责令被上诉人立即将其承租商铺交还上诉人；3、依法改判被上诉人立即向上诉人支付截止2011年5月23日的租金584180元、经营服务费584180元、违约金114499元，2011年5月23日之后的租金等计付至被上诉人实际返还商铺时止；4、确认上诉人对被上诉人承租的涉案商铺内的财物享有留置权；5、一、二审诉讼费由被上诉人负担。
王闵辩称，原判正确，请求予以维持。
本案二审中，上诉人重庆好百年拟证明其不存在合同欺诈，提交了以下证据：1、好百年获得的荣誉证书、奖牌；2、重庆好百年经销或代销宣传画册所涉品牌的供货合同及付款票据，涉及品牌有“马头”、“维美优格”、“自由空间”、“中港红樱”、“天悦黑檀”、“志达”、“高梵”、“美格”、“利生”，以上品牌均在好百年家居卖场的三楼、四楼销售；3、关于明发尚都一期工程消防验收合格的证明，不存在消防验收不合格的问题；4、租赁合同两份，拟证明同地段其他商户租赁尚未装修的房屋起租价不低于每平方米70元，证明好百年收取的租金是低于同地段的起租价；5、车辆赠与协议、汇款单及发票，拟证明商场开业时进行了宣传和促销，并不存在合同欺诈的问题；6、深圳市鹏城会计师事务所所作的重庆好百年审计报告，拟证明重庆好百年投入装修649万元，品牌推广费290万元，2010年、2011年两年共亏损2016万元；7、收款明细表，众商户所交纳的租金、经营服务费174万元，押金100万元，此款项与重庆好百年的投入不成比例，重庆好百年不存在欺诈的故意及行为。王闵对重庆好百年提供的上述证据不予认可。
重庆市第五中级人民法院(2012)渝五中法民终字第01850号民事判决认为，王闵与重庆好百年签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，应属有效，双方均应按合同约定履行义务。关于重庆好百年发送的《好百年家居》宣传画册是否属于要约的问题，根据法律规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。《好百年家居》宣传画册未作为涉案合同附件，且其作为宣传广告资料，其表述的内容并未明确具体的履行步骤、履行时间、履行方法、价款酬金等，其内容未达到具体明确的程度，故该宣传画册不符合要约的法律特征。另外，重庆好百年提供了宣传画册所涉品牌的供货合同及付款票据和消防验收合格依据，故原审认定重庆好百年存在合同欺诈不当，王闵要求撤销双方签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》并要求返还租金和经营服务费的诉讼请求，该院不予支持。王闵在2011年5月11日向法院提起诉讼，要求撤销双方签订的房屋租赁合同，之后，重庆好百年向王闵送达了《关于解除租赁合同的通知》，故该院确认双方租赁合同于2011年5月11日予以解除。双方租赁合同解除后，王闵要求重庆好百年返还租金押金、经营服务费押金、施工出入证押金、导购员工卡押金及广告位押金的诉讼请求应予支持，同时，重庆好百年要求王闵支付拖欠的房屋租金并返还租赁房屋的反诉请求亦应予支持。重庆好百年要求王闵支付的租金应扣除2010年7月、8月、9月、11月、12月及2011年双月的免租期，截止到王闵向法院提起诉讼的2011年5月11日止，王闵尚欠重庆好百年租金137565元和经营服务费137565元。重庆好百年要求确认其享有涉案商铺内的财物留置权缺乏法律依据，该院不予支持。一审认定重庆好百年构成民事欺诈不当，该院根据二审新查明的事实予以纠正。遂判决：一、维持重庆市南岸区人民法院（2011）南法民初字第04302号民事判决第三、四项。二、撤销重庆市南岸区人民法院（2011）南法民初字第04302号民事判决第一、二、五项。三、确认王闵与重庆好百年家居有限公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》已于2011年5月11日解除。四、王闵于本判决生效后十日内向重庆好百年家居有限公司支付租金137565元及经营服务费137565元。五、重庆好百年家居有限公司于本判决生效后十日内向王闵返还租金押金58418元、经营服务费押金58418元，施工出入证押金1000元、导购员工卡押金40元。六、王闵于本判决生效后一月内将其承租的重庆市南岸区辅仁路6号第一层第115、116、117、118、123A、125号商铺返还给重庆好百年家居有限公司。七、驳回王闵的其他诉讼请求。八、驳回重庆好百年家居有限公司的其他诉讼请求。
重庆市人民检察院渝检民监(2014)42号民事抗诉书认为，1、原二审判决认定《好百年家居》宣传画册内容未达到具体明确的程度，该宣传画册不符合要约的法律特征系适用法律错误；2、原二审判决认定重庆好百年不构成民事欺诈不当;3、原二审判决没有审理重庆好百年要求支付违约金的诉讼请求，遗漏了当事人的诉讼请求。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院认为，依据检察机关抗诉的理由及本院查明的事实，对本案评析如下：
一、关于《好百年家居》宣传画册是否为要约的问题。
《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”依照该规定，是否为要约除了要求意思表示“内容具体确定”外，还要求该意思表示“表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”这两个条件必须同时符合。本案中，重庆好百年就重庆好百年家居商场对外进行招商活动时，向家具经营者发送的《好百年家居》宣传画册，《好百年家居》宣传画册的“关于好百年”页面中称好百年家居是国内知名的家居连锁企业集团，好百年家居被誉为国内“最富创新意识、管理最规范、购物环境最好、现代化程度最高的家居连锁企业”；《好百年家居》宣传画册的“精于策略创新整合营销传播”页面中称“运用多种传播媒体，平面媒体、户外媒体、手机媒体、网络媒体等，形成立体传播网络；运用好百年内刊、DM直投杂志对合作品牌进行深入解读和长效宣传，结合高端市场特点，以品味高雅的如设计沙龙、慈善舞会等高端活动，塑造高端品牌形象，建立品牌认同感，与相关行业如顶级汽车、高尔夫俱乐部、高端音乐会、高端养生沙龙、时尚品牌等进行品牌联盟，跨界合作，精准直击高端消费群体，提升品牌影响力”等文字表述。上述宣传均是对好百年家居经营策略及市场定位的介绍和宣传。《好百年家居》宣传画册的商场经营规划示意图（好百年办公）中标注的家居品牌有“马头”、“构思”、“维美优格”、“中港黑橡”、“自由空间”、“中港红樱”、“中港黑科技木皮”、“天悦黑檀”、“志达”、“高梵”、“美格”、“利生”、“国奥”等，并且对上述家具品牌的经营位置进行了布局。重庆好百年的上述宣传主要介绍了好百年家居的市场定位及经营策略，同时也对重庆好百年拟招商的品牌及布局进行了介绍，该宣传画册并不涉及签订合同的任何内容，该类说明及介绍虽然图文并茂，意思表示清晰明确，但该清晰明确与要约所要求的意思表示“内容具体明确”有本质的区别，因为作为要约的意思表示所要求的“内容具体明确”指的是要约的内容应当包含合同的基本特征，即应当具有《中华人民共和国合同法》第十二条的全部或者部分内容，《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”而本案中，《好百年家居》宣传画册并不包含上述内容，仅是对好百年家居品牌的介绍及重庆好百年商场的布局的介绍，且重庆好百年并未表明“经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”因此，《好百年家居》宣传画册是重庆好百年用于商场招商及经营的商业广告，该宣传画册不符合要约的法律特征，属于要约邀请。原二审判决认定《好百年家居》宣传画册为要约邀请并无不妥。检察机关认为该宣传画册内容具体明确且属于要约的抗诉理由不能成立。
二、关于重庆好百年是否构成民事欺诈的问题。
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。本案中，重庆好百年在原二审中出示了好百年家居获得的荣誉证书、奖牌、重庆好百年经销或代销的宣传画册所涉品牌的供货合同及付款票据以及商场开业时进行宣传和促销的证据，该类证据可以证明《好百年家居》宣传画册所载明的内容并非完全失实，因此，重庆好百年不存在欺诈的故意，仅凭该宣传画册的部分不实宣传不能认定为民事欺诈行为。检察机关认为重庆好百年构成民事欺诈的抗诉理由不能成立。
修订前的《中华人民共和国广告法》（修订后的广告法于2015年9月1日实施）第七条规定：“广告内容应当有利于人民的身心健康，促进商品和服务质量的提高，保护消费者的合法权益，遵守社会公德和职业道德，维护国家的尊严和利益。广告不得有下列情形：......（三）使用国家级、最高级、最佳等用语”，第三十八条规定：“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任”。本案中，《好百年家居》宣传画册对好百年家居运用了“国内最富创新意识、管理最规范、购物环境最好、现代化程度最高的家居连锁企业”，该宣传画册所载明的好百年家居的品牌影响力、营销策略及市场地位等会对王闵是否承租重庆好百年的商铺进行经营有直接的影响。重庆好百年在经营上虽然也采取了一些措施进行广告投放及促销但并未象其宣传的那样进行品牌推广及营销活动，而此类活动会对商户的经营产生直接的影响。因本案是王闵以《好百年家居》宣传画册构成民事欺诈为由要求撤销其与重庆好百年签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》，因此，对于《好百年家居》宣传画册是否违反《中华人民共和国广告法》则不属于本案的审理范围。
三、关于原二审判决是否遗漏了重庆好百年的反诉请求的问题。
本案中，重庆好百年在反诉和上诉时均提出要求王闵支付违约金114499元。原二审判决虽然在判决的说理部分没有就重庆好百年要求王闵支付违约金的反诉和上诉请求是否成立进行阐述，但在判决第八项，已经明确驳回重庆好百年的其他诉讼请求，即原二审判决已经对该项诉讼请求进行了实体处理，该处理方式虽然存在瑕疵，但不能认定原二审判决遗漏了当事人的诉讼请求。
综上，检察机关的抗诉理由不能成立。原二审判决实体处理得当，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
维持重庆市第五中级人民法院(2012)渝五中法民终字第01850号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 边建国
审 判 员 宋汀汀
代理审判员 刘战平
二〇一六年六月八日
书 记 员 刘 雯