文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初3260号原告：庄作新，男，1957年3月6日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：付寅翀、郭敏，分别系广东科德律师事务所律师、实习律师。被告：广州南开房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：何建梁，董事长。委托代理人：董伟、李晶，均系该司职员。被告：中国南方航空集团公司，住所地广州市。法定代表人：王昌顺，总经理。委托代理人：杨燕，系该司职员。原告庄作新诉被告广州南开房地产开发有限公司（以下简称“南开公司”）、中国南方航空集团公司（以下简称“南方航空公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月9日进行了第一次公开开庭审理，原告庄作新及其委托代理人杨海燕、郭敏，被告南开公司的委托代理人董伟，被告南方航空公司的委托代理人杨燕到庭参加了诉讼；于2016年12月13日进行了第二次公开开庭审理，原告庄作新的委托代理人付寅翀、被告南开公司的委托代理人董伟到庭参加了诉讼，被告南方航空公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告庄作新诉称：2013年1月24日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买两被告开发的天河区东莞庄路57号大院颐和大厦B-2栋504房，总价2307999元，被告应于2013年12月30日前交付房屋等。合同签订后，原告付清全部购房款并向被告交纳契税71444元，但被告至今未将契税向有关部门交纳，依据国家税务部门的规定，被告无权代征契税，被告应予返还及支付利息。被告至今未向原告提供包括《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明等相关文件，原告查询得知所购楼盘尚未具备规划验收合格证及竣工验收备案表，涉案房屋不符合法定的交付条件，被告应向原告支付逾期交房违约金。为此，请求法院判令：一、两被告向原告支付延期交楼违约金34619.985元（以2307999元为本金，按每日万分之五的标准计算，自2016年4月9日起计至2016年5月9日止）；二、两被告向原告返还契税71444元及支付利息损失（以71444元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2014年1月12日起计至实际付清之日止）；三、两被告向原告支付逾期办证违约金（以2307999元为本金，按每日万分之五的标准计算，自2015年12月31日起计至2016年5月9日止）；四、两被告承担本案诉讼费用。被告南开公司答辩称：一、原告主张起诉之日倒推两年以前的延期交房违约金已超过诉讼时效，我方不需要支付违约金；二、原告实际办理收楼手续后，我方无须承担延期交房违约金；三、原告要求按照每日万分之五的标准计算延期交房违约金没有依据，按照合同的约定，延期交房违约金按照总房款每日万分之一的标准计算，且不得超过总房款的2%；四、按照合同的约定，原告委托我方为涉案房屋办理房产证，原告应当在房屋交付时向我方交纳税费，原告要求我方返还税费及利息没有合同依据；原告要求我方返还税费后我方便无法为原告办理涉案房屋的房产证，因交付税费是办理房产证的前提条件；五、按照合同补充协议的约定，逾期办证违约金按照总房款每日万分之一的标准计算，且违约金总额以总房款的2%为限，原告要求按照总房款的每日万分之五的标准计算没有依据。被告南方航空公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方未与原告签订购房合同，原告的诉讼请求没有法律依据。根据合同相对性原则，合同的权利义务条款，仅对合同当事人有约束力，购房合同是被告南开公司与原告签订，颐和大厦是由被告南开公司开发和销售，因此我方不负有履行合同的义务，也无须承担违约责任；二、我方未收取原告的购房款和契税款，原告诉讼请求没有事实依据，原告的购房款和契税款均由被告南开公司收取，与我方无关；三、我方拥有1%的土地使用权，与被告南开公司在颐和大厦的关系属于另外一个法律关系，与原告的诉讼请求无关，被告南开公司作为独立的法人负责涉案房屋的开发和销售，享有收益的权利，我方作为被告南开公司的股东，虽然拥有1%的土地使用权，但与颐和大厦的建设开发和销售无关，不应承担责任。经审理查明：南开公司为广州市天河区东莞庄路57号大院颐和大厦的开发商，领有穗房预（网）字第20120098-3号《商品房预售许可证》。据2016年4月12日广州市工商行政管理局查询单显示，南开公司的股东为南方航空公司、颐和地产集团有限公司。2013年1月24日，庄作新（乙方、买方）、南开公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买颐和大厦自编B-2栋504房【房屋地址天河区瘦狗岭路417号（住宅楼，自编B-2栋）504房，以下简称“涉案房屋”】，总金额2307999元，在2013年1月25日前一次性支付全部房价款2307999元；如果乙方未能按照约定期限将全部房款支付至预售款监控账户，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金，乙方委托甲方办理预告登记；（第十二条）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2013年12月30日前将房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的百分之二；（第十六条）乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；（第二十一条）乙方委托甲方办理产权登记，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等条款。合同附件七《本合同补充协议》约定：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间，且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；主合同第十一条变更为乙方委托甲方办理预告登记，甲方应当在主合同网上签订之日起30工作日内，将主合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续，乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料，乙方同意预购商品房预告登记证明书原件由甲方执收，以便于甲方办理该商品房《房地产权证》，乙方并同意不得要求甲方向其交付预购商品房预告登记证明书；主合同第十三条补充为商品房的交付条件为在该商品房交付期限届满前，乙方应交清商品房全部楼价款、全部税费及违约金和其他费用、按照政府规定应交缴纳的首期住宅专项维修资金；主合同第十五条变更为甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供该商品房的《商品住宅交楼书》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》；主合同第十六条变更为乙方应在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对该商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日期内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照本合同的约定向乙方交付了该商品房；主合同第二十一条变更为甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，且房屋产权交易过户的先决条件为如果乙方未按合同约定的条件向甲方支付该商品房全部房价款及有关税费，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房或虽然交付了该商品房给乙方提前使用，但无义务向乙方办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任，且该商品房的产权仍属甲方所有；主合同第二十二条变更为甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过房价的百分之二；甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任，己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明，乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映等。2013年2月5日，南开公司出具发票，确认收取庄作新购房款2307999元。2014年1月12日，庄作新向南开公司支付税费71444元，并办理了涉案房屋的收楼手续。2016年1月22日，广州市天河区住房和建设水务局作出《关于政府信息公开的答复》，主要内容为：我局曾于2010年11月办理颐和中心施工许可，地址东莞庄路57号地，该工程没有在我局办理竣工验收备案手续。关于涉案房屋房产证未能办妥给庄作新造成的损失，庄作新称因房产证未能办妥，导致涉案房屋不能转让，也不能对外进行融资（抵押），无法办理证照手续。另，本院向广州市国土资源和规划委员会发函查询：颐和大厦是否办理规划验收手续？若未通过规划部门的规划验收的情况下，是否能够办理将颐和大厦的各房屋过户至各业主名下的手续（即“小确权”手续）？广州市国土资源和规划委员会于2016年8月18日作出《关于（2016）粤0106民初3251-3263号的复函》（以下简称《复函》），主要内容为：经查，东莞庄路57号地段颐和大厦前经原广州市规划局审批报建（穗规建证[2010]2441号），经原广州市规划局天河区分局调整建筑设计（穗规函[2012]4449号），该建设项目尚未通过规划验收，根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，不能办理将颐和大厦的各房屋过户至各业主名下的手续（即法院来函所指的‘小确权’手续）等。本院认为：庄作新与南开公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。按约定，南开公司应于2013年12月30日前交付房屋，否则承担违约责任，南开公司于2014年1月12日交付房屋，庄作新主张收楼后的逾期交楼违约金缺乏合同依据，对其第一项诉讼请求，予以驳回。对于其第二项诉讼请求，庄作新委托南开公司办理房产证，其向南开公司预缴税费，该费用属于代理支付关系，庄作新交付时并无异议，现从调查可见，涉案楼盘尚不具备办证条件，庄作新请求返还并无不当，依法支持。至于利息损失，本院酌情按中国人民银行同期同类贷款利率计，自起诉之日起算至实际返还之日止。对于庄作新主张的超出部分，本院予以驳回。需要指出的是，南开公司在日后办证过程中涉及税费缴付的，应及时通知庄作新缴付。对于庄作新的第三项诉讼请求，南开公司应在涉案房屋交付之日（2014年1月12日）起730日内（即2016年1月12日前）办妥房产证，否则承担违约责任，现南开公司未能按期办妥房产证，构成违约，依补充协议约定“甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过房价款的百分之二”，庄作新主张该逾期办证违约金过低，请求按逾期付款的违约金标准（万分之五）对等原则处理，南开公司则抗辩按上述条款执行，并以房价款百分之二为限，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”及第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”；南开公司第二次开庭日（2016年12月13日）仍未通过楼盘的规划验收，办证的前置行政手续未办妥，无法确定办证的具体日期，该责任归责于南开公司，南开公司以“总房价款的百分之二”封顶逾期办证违约金，有违公平、诚信原则，本院不予采纳，本院酌情调整逾期办证违约金按房价款的每日万分之一的标准计至实际办妥房产证之日止，且逾期办证违约金应从2016年1月12日起算，庄作新主张自2015年12月31日起算不当，对于主张的超出部分，本院予以驳回。现庄作新主张违约金暂计至2016年5月9日，本院予以照准。讼争合同的相对人为庄作新、南开公司，庄作新主张独立法人主体的南开公司股东之一南方航空公司承责缺乏法律依据，不予采纳，依法驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告庄作新返还契税71444元及支付利息损失（以71444元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2016年2月22日起计至实际返还之日止）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告庄作新支付逾期办证违约金（以2307999元为本金，按每日万分之一的标准计算，自2016年1月12日起计至2016年5月9日止）；三、驳回原告庄作新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5280元，由原告庄作新负担2880元，被告广州南开房地产开发有限公司负担2400元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  黎粤花人民陪审员  张莉萍二〇一七年二月二十一日书 记 员  何靖文本判决书于2017年2月   日送达