湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉江中民二终字第00134号
上诉人（原审被告）王守文，医生。
委托代理人姚习洪，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘忠良，无业。
委托代理人陈爱洲，湖北惊天律师事务所律师。
上诉人王守文因与被上诉人刘忠良房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人王守文及其委托代理人姚习洪，被上诉人刘忠良及其委托代理人陈爱洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年6月，刘忠良、王守文约定由刘忠良租赁位于仙桃市××路老防疫站西边第一间门面，从2013年7月起至2014年7月的房屋租金为16.5万元，刘忠良付清了房屋租金及押金。2014年2月，双方协议终止合同。王守文向刘忠良出具了退还2014年7月23日以前租金及押金8.5万元的条据一份。经刘忠良催讨，王守文仅退还1万元，余款7.5万元一直未退。
刘忠良遂诉至原审法院，请求判令：王守文返还房屋租金及押金7.5万元，并承担本案诉讼费用。
原审认为：双方当事人签订租赁合同，后双方约定终止合同，王守文向刘忠良出具了欠条，双方形成债权债务关系，是双方真实意思表示，合法有效。王守文未按约退还房屋租金及押金，应承担法律责任。王守文辩称与刘忠良未终止租赁合同，出具欠条是王守文同意将该门面租赁给他人后，再将租金退还给刘忠良，但该欠条上只注明了双方终止协议，并未注明退还租金的附加条件，王守文的辩称理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第八十八条第二款第（二）项的规定，判决：王守文退还刘忠良房屋租金及押金7.5万元。上述应付款项，于判决生效之日起十日内付清，逾期支付，按《中华人民共和国合同法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，减半收取837.50元，由王守文负担。
王守文上诉称：原审判决查明事实有误，请求撤销原判，改判驳回刘忠良的诉讼请求。主要理由是：王守文与刘忠良自2008年7月23日开始存在房屋租赁合同关系，王守文从案外人手中承租涉案门面转租给刘忠良，每年赚取刘忠良2万元差价。2013年7月至2014年7月，王守文收取刘忠良租金16万元，并未收取押金，1万元押金是刘忠良在2008年交纳的。双方当事人并未在2014年2月约定终止合同，王守文亦未向刘忠良出具欠条。2013年3月，刘忠良委托王守文转租涉案门面，2013年4月初王守文已找好承租人，并收取了转租款17万元，但因刘忠良不同意，只得将转租款退还。刘忠良继续承租涉案门面。2014年1月初，刘忠良再次委托王守文帮忙转租，要求转租金额不低于7.5万元，加上在王守文处的1万元押金，刘忠良要求王守文向其出具8.5万元的欠条，王守文不同意。王守文应刘忠良的要求于2014年2月1日出具了一份《终止协议条款》，该协议并不表明王守文欠刘忠良8.5万元。
刘忠良辩称：对原审判决无异议。双方当事人从2008年开始形成房屋租赁合同关系，2013年7月前的租金是半年一交，2013年7月以后为一年一交，刘忠良与王守文口头协议刘忠良可以随时退租。王守文于2014年2月1日出具《终止协议条款》的行为是兑现双方的口头协议。经催讨，王守文仅偿还了1万元。
二审期间，王守文向本院提交如下证据材料：
一、《房屋租赁合同》一份，证明王守文从案外人手中租赁涉案门面的租赁价格为14万元／年。
二、《合作协议》一份，证明：1.王守文将涉案门面转租给刘忠良的价格为16万元／年，从中赚取2万元差价；2.在刘忠良不同意的情况王守文不得单方终止合同，只有因不可抗力终止合同时，王守文才需退还部分相应费用；3.此期间并未收取押金，租赁押金1万元是在2008年收取的。
三、银行转账凭证一份，证明王守文受刘忠良委托对外转租涉案门面，王守文收到案外人的转租款17万元后，因刘忠良未同意，又将该款退回给案外人的事实。
四、《证明》及身份证复印件各一份，证明案外人胡军义要求以17万元承租涉案门面，但刘忠良不同意的事实。
上述证据材料三、四共同证明2014年1月刘忠良再次委托王守文转租涉案门面。
刘忠良未向本院提交新的证据材料。
经庭审质证，刘忠良对王守文所举《房屋租赁合同》的真实性有异议，认为出租方是公司，应该加盖公章，且该《房屋租赁合同》中的租赁期限与涉案租赁期限不一致，与本案无关；对《合作协议》的真实性无异议，对证明目的有异议，双方协议终止了该合作协议；对银行转账凭证的真实性无异议，但认为只能证明王守文和案外人杜志平之间的转帐往来，与本案无关；对《证明》有异议，认为胡军义应当出庭作证。
对上述有争议的证据材料，本院认为，王守文所举《房屋租赁合同》的真实性无法核实，且该合同与本案缺乏关联性，对该证据材料依法不予采信；关于《合作协议》，庭审中双方均认可该协议实为房屋租赁合同，且刘忠良对其真实性无异议，故对该证据材料依法予以采信；银行转账凭证与本案缺乏关联性，因胡军义未出庭，《证明》内容的真实性无其他证据予以佐证，且该二份证据材料不能证明2014年1月刘忠良委托王守文转租涉案门面的事实，本院依法不予采信。
二审查明，刘忠良从2008年开始向王守文承租位于仙桃市××路老防疫站西边第一间门面，当年交纳押金1万元。2013年6月23日，双方签订《合作协议》（双方均认可实为房屋租赁合同），约定刘忠良承租前述门面，租赁期限为2013年7月23日起至2014年7月23日止，租金为16万元／年；如果中途因为不可抗力终止，王守文退还刘忠良部分相应费用。经协商，王守文于2014年2月1日出具《终止协议条款》，载明：共应退还刘忠良至2014年7月23日之前的租金及押金共计85000元（捌万伍仟元整）。王守文将该《终止协议条款》交由刘忠良的店员转交刘忠良。经催讨，王守文于2014年春节期间向刘忠良退还1万元押金。
本院认为：本案争议的焦点问题是王守文应否依《终止协议条款》向刘忠良支付相应款项。围绕该争议焦点，结合双方的诉辩主张，具体分析评判如下：
在涉案租赁合同的履行过程中，经协商，王守文向刘忠良出具《终止协议条款》（以下简称条款），载明：共应退还刘忠良至2014年7月23日之前的租金及押金共计85000元（捌万伍仟元整）。王守文出具条款时刘忠良并不在场，出具后交由刘忠良的店员转交刘忠良，应认定其内容是王守文的真实意思表示。且条款的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违反双方签订的租赁合同的约定，对双方具有约束力。王守文认为，该条款是其同意帮刘忠良以不低于8.5万元的价格将涉案租赁门面转租出去的承诺。本院认为，王守文的主张与其出具的条款内容不符，且其提交的证据材料不能证明刘忠良委托其以不低于8.5万元的价格对外转租的事实。同时，王守文于2014年春节期间向刘忠良退还1万元，系对条款载明义务的部分履行，能印证条款出具时双方之间的租赁合同已解除。因此，该条款实质上是双方协议解除租赁合同后，对应予返还的租金、押金数额的确认。王守文应依条款向刘忠良支付剩余款项。
综上，原审判决认定基本事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，王守文的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由上诉人王守文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 盼
代理审判员 任 婕
代理审判员 胡煜婷
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 ＸＸ燕