广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1051号
上诉人（原审被告）：肇庆市百花园工业城房地产开�有限公司，住所地：肇庆市端州区。
法定代表人：黄子显。
委托代理人：林剑辉，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：黎京华，女，汉族，住肇庆市端州区，公民身份号码：×××1529。
委托代理人：杨开平，广东开信律师事务所律师。
上诉人肇庆市百花园工业城房地产开发有限公司（以下简称“百花房产公司”）因与被上诉人黎京华商品房买卖合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年4月25日，黎京华与百花房产公司签订合同编号为2013042542284016的《商品房买卖合同》一份，约定黎京华向百花房产公司购买位于尚东康城22幢706房，该房建筑面积157.55平方米（套内135.39平方米），�屋总价款896282元，合同在第八条的“交付期限”对交付楼房进行约定：“出卖人应当在2014-12-26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。4、该商品房经验收合格，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”以《合同补充协议》的形式双方约定：⑴逾期不超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。合同签订后，黎京华依约付清全部购房款896282元。
另查明，百花房产公司于2014年12月23日向黎京华发出“收楼通知书”，通知黎京华收楼，在黎京华收楼时告知未办理《工程竣工验收�案》手续，因此，黎京华不同意收楼。百花房产公司于2015年2月16日向肇庆市住房和城乡建设局办理了该搂的《工程竣工验收备案》手续，并于2015年3月6日向黎京华发出“收楼通知书”。
黎京华起诉请求：1、百花房产公司向黎京华支付逾期交房违约金6273.94元及利息（利息从起诉之日起按银行同期贷款利率计算）；2、本案全部诉讼费用由百花房产公司承担。
原审法院审理后认为：本案系商品房预售合同纠纷。双方于2013年4月25日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人平等、自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对各方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定承担责任和履行义务。在诉讼中，双方对于房款的交付没有异议，该院予以认可。针对双方的争议，评述如下：一、关于商品房的交付条件问题。该房屋虽然已竣工验收合格，但根据《商品房买卖合同》的约定，还应向建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，商品房才符合交付的条件，而本案的商品房是在2015年2月16日才办理了《工程竣工验收备案》手续，故黎京华在百花房产公司于2014年12月23日向其发出“收楼通知书”时以商品房的交付不符合合同约定的条件而拒绝收楼的行为是恰当的；百花房产公司以该楼已竣工验收合格及通知黎京华收楼为由，不承担违约责任的抗辩，理据不充分，该院不予采纳，黎京华要求百花房产公司支付从2014年12月26日至2015年3月6日的逾期交房违约金的请求，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。违约金依合同约定按买受人支付已交房价款万分之一计付违约金，2014年12月26日至2015年3月6日逾期交房为69天，故违约金为6184.35元（896282元×69天×万分之一／天］。二、关于黎京华要求百花房产公司支付从起诉之日起的利息的诉讼请求，因百花房产公司方是否存在违约，违约金数额为多少，均需经审理才确定，违约金不是一般的债务，利息只有在违约方逾期履行判决确定的违约金时才产生，故黎京华该请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、肇庆市百花园工业城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向黎京华支付逾期交楼违约金6184.35元。二、驳回黎京华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取案件受理费25元（黎京华已预交），由百花房产公司负担。
上诉人百花房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。原审判决认定百花房产公司从2014年12月26日至2015年3月6日逾期交房69天，支付黎京华逾期交房违约金6184.35元，百花房产公司认为不当。合同签订后，百花房产公司依约于2014年12月23日发出《收楼通知书》，要求业主在接通知后于2014年12月26日前到尚东康城7幢葆力物业服务中心商议收楼事项。黎京华依约收楼时百花房产公司告知该楼的工程竣工验收备案手续并未办妥。百花房产公司向黎京华提出：同意收楼的可以收楼，不同意收楼的等待通知办妥竣工验收备案表后再收楼。黎京华同意第二项处理方法，同意待竣工验收备案表办妥后收楼。据此，双方口头约定了延迟收楼时间。2015年2月16日百花房产公司已办妥了该楼的工程竣工验收备案表，于2015年3月6日发出书面《催收楼通知书》，要求黎京华尽快办理收楼手续，由于黎京华的原因一直没办理收楼，直至2015年7月31日黎京华才到尚东康城7幢葆力物业服务中心办理收楼手续。上述事实说明，黎京华同意对合同交付时间的修改，百花房产公司无论是从交付时间、交付条件、通知方式同时满足约定，即在约定的时间内将符合交付条件的房屋以书面形式通知黎京华前来接受交付。以上情况显示百花房产公司与黎京华在交楼问题上己通过协商作了新的约定，因此百花房产公司并无违约，但是一审并没有对此质证及查明事实。请求：1、依法撤销（2016）粤1202民初704号民事判决，驳回黎京华的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由黎京华承担。
上诉人百花房产公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人黎京华辩称：一审判决正确，百花房产公司的上诉没有事实和法律依据，请予以驳回。
被上诉黎京华除一审提交的证据外，没有提供其他新的证据。
经本院调解，双方没有达成一致的调解意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。由于黎京华与百花房产公司已正式签订《商品房买卖合同》，双方在履行《商品房买卖合同》时产生的纠纷，原审将本案案由定为商品房预约合同纠纷不当，应予以纠正。根据双方当事人的上诉状和答辩，本案二审争议的焦点是原审认定百花房产公司向黎京华支付逾期交楼违约金是否妥当的问题。
首先，黎京华与百花房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。依照国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”的规定，认定商品房具备法定交付使用的条件应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准，出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，应视为房屋未具备法定交付使用的条件。其次，涉案商品房的交楼条件应既要符合法定交付条件，也要符合双方约定的交付条件，若双方约定的交楼标准低于法律规定的标准，则应当按照法定标准执行。同时，百花房产公司并未提供证据证实黎京华同意百花房产公司延期交楼，百花房产公司应承担举证不能的法律后果。再次，百花房产公司没有按照法律法�规定及合同约定的交楼条件将案涉房屋按合同约定的交楼期限交付给黎京华，应当按照合同的约定承担逾期交楼的违约责任。综上，原审判决百花房产公司支付逾期交楼违约金给黎京华，亦并无不当，本院予以维持。百花房产公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，依法应予维持。百花房产公司的上诉主张，理据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人肇庆市百花园工业城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔日新
代理审判员 覃争义
代理审判员 黄国涛
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 赵崇轩
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