贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民终3023号上诉人（原审原告）张宏，男，1982年3月29日出生，汉族，织金县安监局职工，住织金县。上诉人（原审原告）代丹，女，1987年3月8日出生，汉族，织金县第四小学教师，住织金县。被上诉人（原审被告）四川省金石置业有限公司织金分公司，住所地：织金县城关镇西环路127号，注册号：522425000158852。负责人谢牮，该公司经理。委托代理人（特别授权）张菘，贵州本芳律师事务所律师。委托代理人左秀柒，贵州本芳律师事务所律师。上诉人张宏、代丹因与被上诉人四川省金石置业有限公司织金分公司（以下简称：金石置业织金分公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2017）黔0524民初802号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告张宏、代丹提出诉讼请求：1、被告支付延期交房违约金87316元（即以总房款503114元为基数，按日万分之六点六从2015年12月1日起计算至2016年8月27日）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月13日，二原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告于2015年11月30日交付房屋给二原告，逾期交房则按日支付房屋总价款万分之六点六的违约金。合同签订后，二原告按约支付被告购房款503114元，但被告直至2016年8月27日才交付房屋给二原告。被告延期交付房屋的行为已构成违约，依约应支付违约金。原审被告金石置业织金分公司承认二原告所述事实，但认为双方约定的违约金过高，要求予以调整，同意按所卖房屋在延期交房期间产生的租金损失上浮30%支付二原告违约金。原审经审理查明：对原、被告双方无争议的事实，予以确认。即：2014年7月13日，二原告向被告购买位于织金县××大道××号“金凯帝景”1单元30层01号房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：房屋建筑面积为135.28平方米，套内建筑面积为111.25平方米；房屋价款按建筑面积计算，每平方米3716.06元，总价款503114元；原告首付房款223114元，余款280000元以公积金贷款支付；被告应在2015年11月30日前向买原告交付房屋；被告逾期交房的违约责任：逾期90日之内的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之六点六的违约金。逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之六点六的违约金。合同签订后，二原告按合同约定全额支付房款，但被告未按合同约定时间交付房屋，直至2016年8月27日才将房屋交付给二原告。诉讼中，原审根据被告的申请委托毕节兴业资产评估事务所有限公司对涉案房屋延期交付期间的租金损失进行评估，该所于2017年6月30日作出毕兴鉴评[2017]第35-4号《资产评估报告书》，评估结论为：委托评估的住宅租金在2015年12月1日至2016年8月26日止的评估价值为17999元。原审认为：本案的争议焦点是：原、被告约定的违约金是否过高，是否应予调整？二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告已按合同约定履行了付款义务，被告未按合同约定如期交付房屋给二原告使用已构成违约，依法应支付原告违约金，支付违约金的期限应从合同履行期限届满之次日起计算至其交付房屋给原告之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，被告应承担的违约为评估机构评估的涉案房屋在迟延交付期间的租金上浮30%（17999+17999×30%）计算为23398.7元，原告主张的违约金87316元明显高，故对被告要求调整违约金的请求，予以支持。原告主张的违约金超过23398.7元的部分，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，原审判决：被告四川省金石置业有限公司织金分公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告张宏、代丹迟延交付房屋的违约金23398.7元。案件受理费1983元，减半收取991.5元，由原告张宏、代丹负担606.5元，由被告四川省金石置业有限公司织金分公司负担385元。宣判后，张宏、代丹不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人向上诉人交付的房屋是否符合交房条件一审未查清。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的交房标准为：一、商品房已取得建筑工程竣工合格证明的文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。一审认为，被上诉人将房屋交付给上诉人的行为就是交房行为，忽略《商品房买卖合同》签订的本质。商品房必须达到国家规定的标准才能算是达到交房标准，且是否达到交房标准的依据在被上诉人手中，被上诉人没有主动出示证明达到交房标准的证据，一审也未适用举证责任倒置原则要求被上诉人出示证明达到交房标准的证据，涉案房屋是否达到交房标准一审未查清，导致本案的交房时间无法确定，事实不清。二、《商品房买卖合同》明确约定，如被上诉人在2015年11月30日之前不能如期交付符合条件的房屋给上诉人，被上诉人应按日向上诉人支付总房款万分之六点六的违约金。被上诉人一审提供的资产评估报告书并不是在规定的期限内提出，而是在开庭后被上诉人才申请进行评估的，上诉人对该份证据，不予认可。综上，本案事实不清、证据不足，请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人金石置业织金分公司二审未作答辩。经审理查明，二审认定事实与原审认定无异。本院认人：上诉人认可被上诉人于2016年8月27日将案涉商品房交付了上诉人，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。”之规定，原审认定被上诉人已于2016年8月27日向上诉人交付了案涉商品房，并围绕上诉人要求支付2015年12月1日至2016年8月27日逾期交房期间的违约金的诉讼请求进行审理，作出判决符合人民法院审理民事纠纷不告不理的基本原则，上诉人关于一审未适用举证责任倒置原则要求被上诉人出示证明达到交房标准的证据，涉案房屋是否达到交房标准一审未查清，导致本案的交房时间无法确定，事实不清的上诉主张于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，被上诉人主张双方约定的违约金过高，请求原审予以调整，并申请对逾期交房给上诉人造成的租金损失进行评估符合法律规定。经评估机构评估，被上诉人逾期交房期间造成上诉人的租金损失为17999元，原审认定上诉人主张被上诉人向其支付逾期交房违约金87316元明显过高，依法对双方约定的违约金进行调整并无不当，故对上诉人不认可评估报告，上诉主张本案应由被上诉人依据《商品房买卖合同》约定，按日向上诉人支付总房款万分之六点六的逾期交房违约金之上诉理由不予采纳。对综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1983元，由上诉人张宏、代丹承担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  王 云审判员  罗 珣二〇一七年十月十八日书记员  高 进