云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2331民初331号
原告禄丰县金山镇南门社区居民委员会
法定代表人：赵华，系该社区主任。（未到庭）
委托代理人钱志慧，女，1978年12月27日生，汉族，云南省禄丰县人，身份证号码：，系社区工作人员，职务：文书，代理权限：一般授权。
委托代理人李琳，禄丰县金山法律服务所律师，代理权限：特别授权。
被告唐初英，湖南省邵东县人，住湖南省邵东县两市。（未到庭）
被告唐敏，湖南省邵东县人。（未到庭）
原告禄丰县金山镇南门社区居民委员会（以下简称南门社区居委会）诉被告唐初英、唐敏租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月31日公开开庭进行了审理，原告南门社区居委会的委托代理人钱志慧、李琳到庭参加了诉讼，被告唐初英、唐敏经本院依法传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年4月29日，原、被告双方签订了房屋《租赁合同》。合同约定原告将社区办公楼一楼大门旁左侧第一间房屋58㎡出租给被告唐初英使用，租金每月3770元。租期为13个月，即从2014年11月31日至2015年12月31日止。租期届满后，被告既不交房租，也不交回所租用的房屋，虽经原告多次口头、书面通知其腾空并交回房屋，但被告仍然我行我素，盘据在承租房内拒不搬走。为了维护社区的合法财产权，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告腾空向原告所承租的房屋并交还原告；2、判令被告向原告支付超期使用房屋租金7540元；3、诉讼费由被告承担。
被告唐敏未到庭答辩，向本院提交书面答辩如下：原告所述不真实，实情是这样的：2009年11月25日刘虹豆与原告签订了房屋租赁合同，2010年12月21日刘虹豆把该商铺转租给答辩人唐初英与原告签订了房屋租赁合同，租期为3年11个月（转租已经原告同意，刘虹豆收取唐初英该商铺转让费8.8万元），租期满后答辩人唐初英回湖南邵东县老家生活，该商铺就交由答辩人唐敏管理，2015年4月29日原告与答辩人唐敏补办理了租赁合同、合同乙方还是签唐初英的名字，但是合同是答辩人唐敏签的字，租期为13个月，合同第一条就约定：在同等条件下，乙方有优先租赁的权利，基于该约定，答辩人唐敏签订合同后从新对该商铺进行了装修。答辩人认为：自己刚刚投资，投资成本还没有回收，并且已经支出那么多钱作为铺垫，并且有合同约定的优先权，特请求人民法院依法协调把该商铺租赁给答辩人使用，答辩人愿意付清租金并继续租赁个商铺使用。
针对其诉讼请求，原告向本院提交了如下证明材料：
1、唐初英与原告签订的租赁合同一份，证实：原被告双方在2015年4月29日签订房屋租赁合同，合同已经届满，被告拒不交还房屋，也不交清相关费用。
2、2015年11月3日房屋租赁合同期满不再续租告知书一份、2016年1月7日房屋租赁合同期满收回房屋通知书一份，共同证实：合同到期后，原告方已经履行了告知义务，二被告应在限期内搬出该房屋，把该房屋交还原告。被告唐敏现在是该承租物的实际承租人。原告通过两次催告被告唐敏拒不腾空房屋不交还原告的事实。我方每次去送达告知材料的时候，唐敏两次都在场的，但是都是由唐敏店面上的女子也就是尹卫燕与我方交涉，他们自称是夫妻。
本院认为，被告唐初英、唐敏未到庭进行质证，应视为其自愿放弃质证的权利。原告提交的证明材料1，结合庭审中原告陈述的“签字是唐敏签的，但是签的是唐初英的名字”和被告唐敏提交的答辩书中陈述的“合同乙方还是签唐初英的名字，但是合同是答辩人唐敏签的字”，本院认为该合同系被告唐敏以唐初英名义与原告签订，被告唐敏成为合同项下房屋实际承租人，该合同条款对原告和被告唐敏有效。对证明材料2中的2015年11月3日房屋租赁合同期满不再续租告知书有被告唐敏的签字，对该告知书，本院予以采信，对其中的2016年1月7日房屋租赁合同期满收回房屋通知书，有原告的印章，对其真实性，本院予以采信。
针对其答辩主张，被告唐敏向本院提交了如下证明材料：
1、租赁合同一份，2、收款收据一份，证明材料1和2共同证实：本人不是不交房租，是被告不按合同执行，租期满后，没有在同等条件下乙方享有优先权。
经质证，原告对被告提交的证明材料1、2的真实性、合法性和关联性无异议，但是不能证实其主张，因为合同项下的铺面是在大门进去的右手边，社区另有用途，而且该铺面没有向社会公开招租，现在社区不租了。
本院认为，被告唐敏提交的证明材料1与原告提交的证明材料1为同一份租赁合同，原告认可其真实性、合法性和关联性，本院认为，证明材料1租赁合同和证明材料2收据，能相互印证，说明被告唐敏以被告唐初英的名义与原告签订了租赁合同，并以唐初英的名义交纳了2014年12月1日至2015年12月31日共13个月的房租费49010元。
2016年4月14日，被告唐敏向本院提交书面答辩状二份（含A4纸打印的被告唐初英的民事答辩状）、2010年的《房屋租赁合同》、《租房协议》、《收条》复印件各一份、2015年4月24日原告向租户发出的《告知书》复印件一份，本院认为，被告唐敏提交的答辩系庭审结束后提交，已超过法律规定的答辩期限，本院不予采纳；被告唐敏提交的《房屋租赁合同》、《租房协议》、《收条》系被告唐初英于2010年向案外人转租房屋并向其支付转让费的相关内容，本院认为，该组证明材料与本案纠纷不具有关联性，本院不予采纳；2015年4月24日原告向租户发出的《告知书》，其内容为通知承租人补签2014年11月30日至2015年12月31日房屋租赁合同和交纳租金，其内容还载明要求承租人于合同期满（2015年12月31日）前搬出房屋如期交还房屋。该告知书中“通知接收人”处有被告唐敏的签字。该告知书本院作为参考。
经过开庭审理，原告举证和陈述，本院认定本案如下法律事实：
2015年4月28日，被告唐敏以被告唐初英的名义向原告交纳房租费49010元，原告出具云南省农村集体经济专用收款收据一份，收据中摘要栏注明“2014年12月1日至2015年12月31日31个月”。
2015年4月29日，被告唐敏以被告唐初英（乙方）的名义与原告（甲方）签订《租赁合同》，合同约定与本案相关的内容如下：“甲方将南门社区办公楼一楼商铺出租给乙方使用，特签订租赁合同条款如下：一、租赁期限为13个月，租赁时间自2014年11月31日始至2015年12月31日止。租期满后，在同等条件下，乙方享有优先权。二、租金及支付方式：租金以每月每平方米65元收取，房屋有58平方米，每月租金3770元，全部租金总计：49010元。付款方式按合同签订当日一次性交纳签订期限房屋租金，本着先付款后使用的原则履行合同，如不按时付款，甲方有权收回房屋并终止合同。五、乙方在租赁使用过程中如出现房屋附属设施老化问题，乙方应本着“谁投资、谁受益”的原则自行负责修缮，修缮费用由乙方自行解决，甲方不承担任何修缮费用。六、乙方在租赁期内，在不影响房屋主体机构的情况下，并征得甲方同意，可对房屋进行装修，装潢，乙方所装修、装潢的一切设施（包括门、窗、锁以及其他配套附属设施），到合同期满后乙方全部无偿交还甲方使用，乙方不得要求甲方承担任何费用及损坏拆除，并保证水、电畅通。十、违约责任，在租赁期间，双方必须严格履行合同，在不违反国家法律、法规和政策的情况下，任何一方不得无故终止合同，否则将向对方支付全年房屋租金总额的百分之三十为违约金。”合同签订后，被告唐敏作为实际承租人，占有使用了该租赁房屋。在租期届满后，原告与被告唐敏未能续签租赁合同，被告唐敏继续占有使用该房屋。
2015年11月3日，原告向被告唐初英发出《房屋租赁合同期满不再续租告知书》，告知书载明双方于2015年4月29日签订的《房屋租房合同》即将到期，因社区工作安排需要，该房屋不再出租，合同期满不再续租，并于《合同》期满（2015年12月31日）前搬出该房屋，如期交还房屋。被告唐敏签收了该告知书。
2016年1月7日，原告向被告唐初英发出《房屋租赁合同期满收回房屋通知书》，通知书载明原告方将于2016年1月17日上午10点前收回房屋。
2016年2月23日，原告以被告租期届满未交租金未交还房屋为由，诉至本院。
本院认为，被告唐敏以被告唐初英的名义与原告签订的《租赁合同》合法有效，原告按约定交付租赁房屋给被告唐敏使用，被告唐敏支付了租赁期间的房屋租金给原告。在租期届满前，原告以书面形式告知被告唐敏不再续租，唐敏签收了该告知书。租期届满后，双方未能续签租赁合同，被告唐敏继续占有使用该房屋，没有合同依据，故，原告要求二被告腾空向原告所承租的房屋并交还原告的诉讼主张，理据充分，本院依据审理实际支持由被告唐敏腾空租赁房屋并将该房屋返还原告；被告唐敏租期届满后继续占有使用该房屋，应支付房屋占有使用费，故，对原告提出的要求二被告向原告支付超期使用房屋租金7540元的诉讼主张，合法合理，本院依据审理实际支持由被告唐敏支付超期占有使用租赁房屋的使用费7540元给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告唐敏将向原告禄丰县金山镇南门社区居民委员会承租的位于金山镇南门社区办公楼一楼大门旁左侧第一间商铺腾空并返还给原告。
二、由被告唐敏支付给原告超期占有使用租赁房屋的使用费7540元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取25元，由被告唐敏承担，因原告已预交，现由被告唐敏在履行上述款项时一并支付给原告。
上述履行义务限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 萧天桃
二〇一六年五月十二日
书记员 李昱蓉