北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初23327号
原告（反诉被告）：刘莉萍，女，1954年9月22日，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：曹立森，北京市中喆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：石国志，男，1971年1月10日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：马慧（石国志之妻），女，无业。
委托诉讼代理人：张剑英，北京时代九和律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，公司法务，住该单位宿舍。
原告（反诉被告）刘莉萍与被告（反诉原告）石国志、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘莉萍之委托诉讼代理人曹立森，被告石国志及其委托诉讼代理人马慧、张剑英，第三人链家经纪公司之委托诉讼代理人孙凤起均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
刘莉萍向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令解除我与石国志于2017年1月19日签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、请求法院判令石国志返还我定金50万元；本案诉讼费由石国志承担。事实和理由：2017年1月19日，我与石国志签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定石国志将位于海淀区×室房屋出售给我，房屋成交价格为1490万元，拟贷款金额为480万元，合同签订后，我依约向对方支付了定金共计50万元。受2017年3月17日新政策影响，我只能申请贷款160万元，存在320万元的缺口。新政策的出台，导致我首付款比例大幅提高，无法筹措到足够的首付款。后我一直与对方沟通，但对方一直拒绝解除合同并退还定金。故起诉至法院。
石国志辩称，我方同意解除合同，但不同意退还定金，违约方为刘莉萍。新政策对刘莉萍没有任何影响，现其不履行合同义务，应承担相应的违约责任。同时基于上述事实，我方提出反诉，请求法院判令刘莉萍支付我方违约金298万元，本案全部诉讼费用由刘莉萍承担。
刘莉萍对石国志的反诉请求辩称，不同意其全部反诉请求，我方因新政策出台导致无力履行合同，并非是我个人不愿意履行，我没有违约，故请求法院驳回石国志全部反诉请求。
第三人链家经纪公司述称，我公司同意解除合同，认可刘莉萍所述的事实及理由。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年1月19日，石国志（出卖人）与刘莉萍（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定石国志将位于海淀区×号房屋（以下简称×号房屋）出售与刘莉萍，房屋成交价格为800万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为690万元。刘莉萍拟贷款金额为480万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下哪种方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。当事人双方同意，自本合同签订之日起300日内，双方共同向房屋产权登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，石国志（甲方）、刘莉萍（乙方）与链家经纪公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2017年1月19日将第一笔定金10万元通过自行划转的方式支付给甲方。乙方于2017年1月25日前将第二笔定金40万元通过理房通方式支付甲方。乙方于2017年12月1日前将第一笔首付款320万元以建委监管支付方式支付甲方；乙方于2017年12月1日前将第二笔首付款630万元以理房通方式支付甲方；甲乙双方应于网签后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买该房屋；（2）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。合同另约定甲、乙双方协商一致，若因政策问题导致乙方接力贷无法批贷，则乙方在不影响合同整理流程的情况下可变更买受人一次。
同日，刘莉萍支付石国志定金10万元。2017年1月23日，刘莉萍通过理房通支付石国志定金40万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法（2017）3号），要求“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”上述政策出台后，双方当事人因合同履行问题产生纠纷。期间，双方曾多次就合同履行问题进行沟通，并通过链家经纪公司商谈方案，但最终未能就协商方案达成一致。
庭审中，刘莉萍以其配偶史中信曾有过房屋贷款记录，故受上述新政影响其贷款数额由原合同约定的480万元减少为160万元，缺口320万元其无力支付，导致合同无法继续履行，故要求石国志退还其交纳的定金50万元。石国志否认刘莉萍受到政策影响导致其贷款数额减少之事实，其主张在签订合同时刘莉萍名下另有一套房屋，故刘莉萍一直属于二套房屋。对此，刘莉萍解释称，其名下虽有一套住房，但其当时是要出售其名下的房屋以筹集首付款并取得首套房屋的购房资格，故合同中约定的付款时间以及过户时间均为2017年12月份，石国志对此是知情的。为此，刘莉萍向本院提交了补充协议，以证明其于2017年3月1日将其名下位于西城区的房屋出售，房价为923万元，但由于新政策现该合同亦未实际履行。链家经纪公司认可刘莉萍受新政策影响导致贷款数额减少之事实。石国志虽不认可上述主张，但并未向本院提交相应反证。
石国志另主张刘莉萍具有继续履行合同之能力，因该房屋实际购房人为刘莉萍之女史某、之女婿陈某，且依据双方合同约定，现仍未到合同履行期限，刘莉萍以新政策为由要求解除合同系违约行为，故要求刘莉萍支付相应违约金。就履行能力，石国志主张刘莉萍除了要出售的位于北京的房屋外，在成都另有一套房屋，且刘莉萍之女史某、之女婿陈某拥有两套房屋，故具有履行合同之能力，并不受到新政策的影响。刘莉萍对此解释称，买房人仅为其本人，购房后确实曾考虑与女儿、女婿共同居住，且因年龄较大，故买房相关手续均委托女儿、女婿代为办理。另在成都的房屋价值较低，一直以130万元的价值出售，但未能成功。石国志未能就其主张的实际购房人为史某、陈某且刘莉萍有能力继续履行合同一节向本院充分举证。
就实际损失一节，石国志主张因刘莉萍之违约行为，导致其女儿石宗华无法按照预期规划出国留学深造，并向本院提交了其女儿石某托福考试成绩单、荣誉证书、学生证、录取通知书、《学院/大学申请咨询服务协议条款》等证据材料。刘莉萍对上述证据真实性予以认可，但主张与双方之间的房屋买卖没有任何关系。
刘莉萍另以合同中存有因出台新的限购政策且该限购政策导致合同无法继续履行的、双方互不承担违约责任之约定为由，要求石国志退还定金。石国志则主张该条款约定系因国家出台新的限购政策导致合同不能履行，而本案中，2017年3月17日出台的并非限购政策，而是调整信贷的政策，故不应适用该条款。石国志另以合同中存有若因政策问题导致刘莉萍无法批贷，则在不影响合同整体流程的情况下可以变更买受人为刘莉萍之女或之女婿之约定为由，主张合同并非不能继续履行。刘莉萍则主张因其年龄较大，故采用接力贷的方式予以贷款，当时怕无法批贷成功，故约定如果接力贷无法批贷，则考虑变更买受人。本案并非因政策原因导致其接力贷无法批贷，而是贷款数额减少，首付款数额增加，故不应适用该条款。链家经纪公司认可刘莉萍之主张。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘莉萍与石国志签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，内容不违反法律规定，具有法律效力。现双方均同意解除上述合同，本院对此不持异议。
根据合同约定，刘莉萍拟贷款金额为480万元。实际履行中，于2017年3月17日，相关部门出台了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法（2017）3号），依据上述政策规定，刘莉萍实际贷款金额将减少320万元。纵观双方合同约定，合同中并未就因新的信贷政策出台导致刘莉萍贷款数额减少后该差额部分如何履行进行明确约定。现刘莉萍以上述新政策出台导致贷款数额减少，其无力履行合同为由，要求石国志退还定金50万元。石国志则以刘莉萍具有继续履行合同之能力且新政策并未对其产生影响为由予以抗辩。石国志另主张该房屋实际购房人为刘莉萍之女史某、之女婿陈某，且依据双方合同约定，现仍未到合同履行期限，刘莉萍以新政策为由拒不履行合同系违约行为，故要求刘莉萍支付相应违约金。对此，本院认为，新政策的出台确实导致刘莉萍贷款数额减少320万元，给刘莉萍的履约能力造成了重大影响，石国志虽主张新政策对刘莉萍并无影响且刘莉萍具有继续履行合同之能力，但并未向本院充分举证，故本院对其上述主张不予采信。双方之间的房屋买卖合同因不可归责于双方当事人的事由导致合同目的无法实现，现刘莉萍要求石国志退还定金之诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。石国志以刘莉萍违约为由要求刘莉萍支付违约金之诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告刘莉萍与被告石国志于二○一七年一月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告石国志于本判决生效后七日内退还原告刘莉萍定金500000元；
三、驳回被告石国志的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费55600元，由石国志负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费15320元，由石国志负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 秦纳杰
二〇一七年八月二十五日
书记员 于 洁