陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终2186号
上诉人（原审被告）：陕西民生家乐商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区尚勤路600号西苑安置楼特4室。
法定代表人：刘昆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘洁，女，1980年2月17日出生，汉族，法务经理，住。
委托诉讼代理人：吴利东，男，1990年9月22日出生，汉族，法务主管，住。
被上诉人（原审原告）：陕西大远物资有限责任公司，住所地陕西省西安市新城区公园南路副10号。
法定代表人：范平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙瑶，陕西联强律师事务所律师。
上诉人陕西民生家乐商业运营管理有限公司（以下简称民生家乐公司）因与被上诉人陕西大远物资有限责任公司（以下简称大远物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初6059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
民生家乐公司上诉请求：1、请求依法撤销西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初6059号民事判决书；2、一、二审诉讼费用由大远物资公司负担。事实和理由：原审判决中认定窗户损失价值为35000元缺乏证据支持，且大远物资公司并未主张修葺窗户期间的损失，原审判决超出大远物资公司的诉讼请求进行裁判。民生家乐公司多次联系大远物资公司就解除合同事宜沟通并邮寄信函、钥匙等，但大远物资公司故意拒收，即大远物资公司就损失有主观过错，因此原审判决中违约金数额过高，请求依法降低。
大远物资公司辩称，在原审审理中双方就窗户损坏事实认可，大远物资公司认为窗户等损失为35000元，民生公司愿意赔偿18000元，原审判决酌定为20000元合情合理。大远公司在诉讼请求中要求民生公司支付合同解除之日至交还房屋期间的房屋占用费，但原审审理中民生家乐公司表示因不能交还完好无损的房屋，故愿意赔偿窗户损失等，该损失理应包括修复窗户的材料费、人工费及修理期间的租金损失。涉案合同因民生家乐公司的单方违约而解除，给大远物资公司造成巨大经济损失，不属于违约金过高的情形。请求：维持原审判决，驳回民生家乐公司的上诉请求。
大远物资公司向一审法院起诉请求：1、确认大远物资公司与民生家乐公司签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判令民生家乐公司支付大远物资公司违约金162500元。3、判令民生家乐公司赔偿大远物资公司房屋窗户、地板等损失共计35000元或恢复租赁房屋原状；4、判令民生家乐公司立即支付拖欠大远物资公司租金92054元；并按照合同约定租金标准支付大远物资公司自合同解除之日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费。4：诉讼费、公告费及其他费用由民生家乐公司承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对于当时人双方没有争议的事实：大远物资公司与西安三棵树商贸有限公司签订大远物资公司所述合同，承租大远物资公司位于西安市新城区公园南路副10号一层大厅及办公室，租期为5年，自2015年9月1日起算至2020年8月31日。合同签订后，如约履行，民生家乐公司向大远物资公司支付至2016年8月31日的租金。民生家乐公司在租赁期间因门店改造，损毁大远物资公司商铺内16块铝合金玻璃窗框，至今未修复。现商铺钥匙已在大远物资公司处。2015年12月30日，大远物资公司、民生家乐公司与西安三棵树商贸有限公司签订合同主体变更协议，由民生家乐公司承受西安三棵树商贸有限公司的权利和义务。一审法院予以确认。对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1、大远物资公司、民生家乐公司合同解除的时间，2、民生家乐公司向大远物资公司腾交房屋的时间。民生家乐公司单位员工柯昌楠出庭证明民生家乐公司曾派专人就提前退租与大远物资公司协商，大远物资公司认可该证人就减少租金与大远物资公司协商过，并未提出解除合同，且与民生家乐公司并未形成一致意见，以上证人证言缺乏旁证，一审法院不予采信。民生家乐公司提供向大远物资公司法定代表人范平邮寄的快递回单三张证明其向大远物资公司发出解除租赁合同通知并退还涉诉房屋钥匙，该三张回单“改退批条”上均注明为“拒收”，大远物资公司称均未收到。2016年5月13日回单内件品名栏注明：“信函、文件资料”；2016年5月25日回单内件品名栏注明：“双方解除租赁合同事宜的商函”；2016年8月4日回单内件品名栏注明：“租赁房屋钥匙”。这三张回单表明民生家乐公司明确向大远物资公司表示不履行租赁合同，并将涉诉房屋钥匙邮寄给大远物资公司登记、办公地址，且有民生家乐公司提供的清场照片，大远物资公司称未收到不予采信，大远物资公司于2016年10月18日向民生家乐公司邮寄“解除通知书”，通知民生家乐公司解除双方租赁合同。
一审法院认为，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，民生家乐公司2016年5月25日向大远物资公司通过邮寄送达“双方解除租赁合同事宜的商函”，明确表示解除双方之间的租赁合同，并与2016年8月4日将涉案房屋钥匙邮寄给大远物资公司，大远物资公司未在法定期限内提出异议，故合同解除时间即大远物资公司收到民生家乐公司商函时，即2016年5月26日，鉴于合同已解除，大远物资公司诉请确认2016年10月18日双方合同解除依法不予支持。大远物资公司与民生家乐公司在合同中约定承租方需要提前终止合同，应提前三个月通知出租方，除承担违约责任外还应赔偿出租方因此而造成的经济损失。民生家乐公司应承担至2016年8月31日之房屋租金。民生家乐公司辩称其因故提前解除合同，不应承担违约责任且违约金过高无事实和法律依据，大远物资公司诉请违约金部分，依法予以支持。大远物资公司诉请的拖欠租金及房屋占用费，因民生家乐公司已将房屋钥匙邮寄给大远物资公司，大远物资公司拒收，故应承担收到钥匙次月之后的租金损失，唯民生家乐公司向大远物资公司腾交房屋窗户损坏，修葺占用时的房屋租金损失民生家乐公司应予赔偿，结合工程量酌定维修时间为一个月。大远物资公司诉请民生家乐公司赔偿地板损失，无证据证明，依法不予支持，民生家乐公司认可损坏租赁房屋窗户并同意支付18000元赔偿金，因大远物资公司、民生家乐公司均无相关窗户价值的证据，结合大远物资公司、民生家乐公司陈述，依法酌定为20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、民生家乐公司于本判决生效后十日内支付大远物资公司违约金162500元、支付大远物资公司租金损失54167元、赔偿窗户损失20000元，以上共计236667元整。二、驳回大远物资公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4776元减半收取2388元，由民生家乐公司负担2000元，大远物资公司负担388元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。
本院认为，2014年8月1日，大远物资公司与西安三棵树商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，后于2015年12月30日，大远物资公司、西安三棵树商贸有限公司及民生家乐公司签订《合同主体变更协议》，三方约定由民生家乐公司作为承租人承受西安三棵树商贸有限公司的权利和义务。因此，民生家乐公司与大远物资公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按照合同约定享有各自权利，并履行相应义务。该合同履行期内，因民生家乐公司单方行为致合同解除，故民生家乐公司应就其违约行为承担相应责任。原审审理中，民生家乐公司对大远物资公司要求赔偿窗户损失等费用之请求表示认可，唯认为费用数额应为18000元，故原审判决依法将该项损失酌定为20000元，并无不妥。关于民生家乐公司上诉称原审判决超出大远物资公司的诉讼请求进行裁判一节，因大远物资公司在其诉讼请求中包括赔偿窗户等损失、修葺房屋及房屋占用期间的全部损失，而民生家乐公司腾交房屋时窗户已损坏，即民生家乐公司未能归还完好的租赁物，因此，原审判决依法判令民生家乐公司承担修葺窗户期间的租金损失，并无不当。关于违约金的数额认定一节，结合本案中相关损失情形及数额，双方约定的162500元明显过高，应予调整。因民生家乐公司单方解除合同，故违约金的计算应充分考虑到大远物资公司预期应收租金利益的损失。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条之规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。本案中，因民生家乐公司已将租金交至2016年8月31日，故对双方约定的违约金计算标准，依法调整为以年租金65万元为基数并参照民间借贷年利率24%为计算依据支付自2016年9月1日至本判决生效当日期间的违约金。
综上所述，民生家乐公司的上诉请求部分成立；一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初6059号民事判决第二项；
二、变更西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初6059号民事判决第一项为：民生家乐公司于本判决生效后十日内支付大远物资公司租金损失54167元、赔偿窗户损失20000元；并以年租金65万元为基数，按照年利率24%的标准向大远物资公司支付自2016年9月1日至本判决生效当日期间的违约金。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费4776元（民生家乐公司已预交），由民生家乐公司负担3500元，大远物资公司负担1276元。
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 秦燕燕
审判员 马延环
二〇一七年四月十七日
书记员 孙婉侠