广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1525号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建文，住所地：广东省深圳市宝安区。
委托代理人：余守学，广东先见律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄浩，住所地：江西省樟树市。
委托代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人：轩俊博，广东信荣律师事务所实习律师。
上诉人陈建文因与被上诉人黄浩房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年7月10日，黄浩与陈建文签订了《写字楼租赁合同》，约定陈建文将位于深圳市光明新区XX对面XX厦一楼大堂及二楼至七楼出租给黄浩，厂房总面积为3714平方米，租赁期限为12年，自2014年7月11日起至2026年7月10日止，整栋每月共计租金98280元；合同签订后三天之内，黄浩要先向陈建文支付500000元作为履约保证金，该保证金在双方合同终止或解除后，再由陈建文退还黄浩，若黄浩无故终止本《租赁合同》或存有本《租赁合同》约定的其他违约情形，陈建文有权从保证金里扣除租金、水电费用等相关费用或该保证金可作为违约金归陈建文所有，不再退还给黄浩。合同第九条“违约责任”约定，任何一方如有违约，除合同已经约定的违约责任外，守约的一方有权向对方主张四个月租金（以首月租金为基数起算）的违约金；违约一方支付了违约金后，不影响守约一方向其主张因其违约给对方造成的经济损失（包括预期可得利益损失）；黄浩若违约提前解除或终止租赁合同的，在黄浩没有与陈建文正式办理交接手续前，陈建文有权暂扣租赁物内的相关设备及设施用于抵作所相关的违约金、租金、水电费用、预期租金损失。同日，黄浩按照合同约定向陈建文交付500000元履约保证金。2015年1月20日，陈建文向黄浩发出《要求支付房屋租金通知书》，要求黄浩支付自2014年12月份开始拖欠的房屋租金共计196560元。2015年1月22日，双方签订《交接协议书》，就2014年7月10日签订的《写字楼租赁合同》达成以下协议：陈建文确认收到所有未出租物业钥匙，黄浩已将《写字楼租赁合同》约定的租赁物退还给陈建文；已出租物业黄浩与租户签订的租赁合同由陈建文继续履行；双方均确认上述合同项下的其他权利义务由双方另行协商解决。同日，黄浩向陈建文出具欠条，确认截至2015年1月22日，黄浩累计尚欠陈建文租金、水电费、押金共计205760元。2015年1月23日，黄浩向陈建文发出律师函，要求陈建文在收到律师函之日起3日内向黄浩退还履约保证金50万元。
另查，陈建文确认涉案房产没有取得房地产证或建设工程规划许可证，也无经主管部门批准建设的依据。
黄浩在原审起诉请求：一、确认黄浩与陈建文在2014年7月10日签订的《写字楼租赁合同》无效；二、陈建文返还黄浩支付的合同履约保证金50万元；三、本案诉讼费由陈建文承担。
陈建文在原审反诉请求：一、黄浩支付房屋租金196560元；二、黄浩支付陈建文为其代缴的房屋水电费9200元；三、黄浩支付违约金393120元；四、黄浩支付其拖欠房屋租金的滞纳金1027026元；五、黄浩承担本案诉讼费。
原审法院认为，黄浩与陈建文双方签订的《写字楼租赁合同》中约定出租的房产没有取得房地产证或建设工程规划许可证，也未能向法院提供经主管部门批准建设的依据，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。陈建文辩称，根据合同法第57条的相关规定，合同无效的，解决争议的条款仍有效，违约金条款属于解决争议的条款，故即使租赁合同无效，违约金条款仍然有效。原审法院认为，《合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款……（七）违约责任；（八）解决争议的方法。即违约金条款并不属于解决争议的条款，因此合同无效的，违约金条款亦无效，陈建文关于黄浩支付违约金的诉求，原审法院不予支持。本案中，因合同无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当庭确认陈建文已收到黄浩履约保证金500000元且尚未返还，黄浩在搬离出租物业时尚欠黄浩租金、水电费、押金共计205760元未支付。据此，黄浩应支付陈建文房屋占有、使用费205760元，陈建文应向黄浩返还收取的履约保证金500000元。因双方均已确认涉案租赁物未出租的部分已交付，已出租的部分根据双方《交接协议书》的约定，由陈建文继续履行黄浩与租户签订的租赁合同，故上述租赁物可视为黄浩向陈建文全部返还完毕。因双方签订的租赁合同无效，故陈建文依据该合同提出要求黄浩支付拖欠房屋租金的滞纳金的诉求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄浩与陈建文于2014年7月10日签订的《写字楼租赁合同》无效；二、陈建文于判决生效之日起十日内返还黄浩履约保证金500000元；三、黄浩于判决生效之日起十日内支付陈建文房屋占用、使用费共计205760元；四、驳回陈建文的其他诉讼请求。案件受理费人民币8800元、反诉费14043.23元，由黄浩负担1100元，由陈建文负担21743.23元。
陈建文不服原审判决，向本院提起上诉称：陈建文与黄浩于2014年7月10日在平等、自愿、诚实信用的基础上签订了《写字楼租赁合同》，根据合同约定，陈建文将位于深圳市光明新区XX对面XX大厦一楼大堂及二楼至七楼出租给黄浩，租赁期限为l2年，即从2014年7月11日起至2026年7月l0日止，租金为人民币98280元／月，每月5日前通过银行转账方式交纳给陈建文。合同签订后，陈建文即将租赁物交付给黄浩使用。然而不知为何，从2014年12月份开始，黄浩开始拖欠陈建文的房屋租金，后经过陈建文多次催要无果下，陈建文委托律师于2015年1月20日向黄浩发出一份“要求支付房屋租金通知书”的函件，可是黄浩不但在收到此通知书后仍然未向陈建文支付其所拖欠的房屋的租金，而且还竟然无理要求陈建文退还履约保证金人民币500000元。综上所述，陈建文与黄浩在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《写字楼租赁合同》，那么双方就应该积极的履行该合同，然而黄浩却有失诚信拖欠陈建文的房屋租金，其行为已经构成合同所约定的违约情形，因此黄浩还要向陈建文支付违约金。
据此，陈建文上诉请求：一、判令黄浩支付违约金人民币393120元：二、本案的诉讼费用由黄浩承担。
黄浩答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案租赁房产未取得房地产证或建设工程规划许可证，也无其它合法报批报建手续，原审判决据此认定为无效合同正确，本院予以维持。原审法院基于合同无效，判令陈建文向黄浩退回租赁保证金，黄浩向陈建文支付占用房屋期间的相关占有、使用费，并无不当，本院予以维持。本案的争议焦点在于陈建文上诉主张黄浩违约，并依据涉案租赁合同约定要求黄浩支付违约金的请求能否得到支持。对此本院认为，违约金作为违约责任的一种承担方式，是当事人违反合同约定时应向对方支付的款项。但在涉案租赁合同无效的情况下，合同关于双方当事人权利义务以及违约责任的约定对于当事人不具约束力，本案并不产生违约责任的法律后果。陈建文依据合同法第五十七条、第九十八条规定主张涉案合同约定的违约金条款有效，对此本院认为，涉案租赁合同关于双方当事人权利义务以及违约责任的约定，属于合同的实体内容，并不属于上述条文规定的“合同中独立存在的有关解决争议方法的条款”或“结算和清理条款”，陈建文主张涉案租赁合同无效不影响违约金条款的效力，理由不成立。在合同无效的情况下，陈建文主张黄浩违约并请求其支付违约金，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。
综上，陈建文的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7197元，由陈建文承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年十月十三日
书 记 员 周颖（兼）
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。