北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第5880号
上诉人（原审原告、反诉被告）食神百味餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路甲1号北京东方基业汽车城市20号楼4层。
法定代表人赵桂霞，经理。
委托代理人张杰，北京市大瀚律师事务所律师。
委托代理人李方泉，北京市大瀚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京永辉超市有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷大街东侧。
法定代表人彭华生，执行董事。
委托代理人路广，北京市君祥律师事务所律师。
委托代理人牛新龙，北京市君祥律师事务所律师。
上诉人食神百味餐饮管理（北京）有限公司（以下简称食神百味公司）、上诉人北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第6564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人食神百味公司之委托代理人李方泉，上诉人永辉超市之委托代理人牛新龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
食神百味公司在原审法院诉称：2012年5月24日，食神百味公司、永辉超市双方签订租赁合同（朝阳区十里河山水文园三层），租赁期限为2012年6月1日至2020年5月31日，装修免租期为2012年6月1日至2013年2月28日，食神百味公司承租此标的是作为经营餐饮美食。合同约定：永辉超市为食神百味公司提供经营场地及相关配套设施和经营条件，保证食神百味公司正常经营。合同签订后，永辉超市一直没有履行自己的合同义务，即未提供符合经营餐饮标准条件的标的物，致使食神百味公司无法正常经营。食神百味公司及各有关商户在签订合同后一直催促要求永辉超市提供产权证明、大厦排污许可、污水处理（隔油池系食神百味公司所做）等。另，永辉超市未按规定提供暖气、冷气及新风，食神百味公司交给永辉超市的水、电等费用，永辉超市也一直未给食神百味公司出具相关发票等。由于永辉超市的违约，致使食神百味公司至今无法办理工商登记注册及其他有关经营许可证，无法为就餐顾客出具餐饮发票，影响顾客来此就餐，同时也严重影响了食神百味公司的经营效益。食神百味公司询问永辉超市合同标的是否具备餐饮经营条件，是否可以为食神百味公司提供办理证照所需文件，但永辉超市一直未予答复。2013年10月17日，永辉超市以食神百味公司拖欠租金为由，将标的物上的水、电供应予以停止，造成事实上的合同终止。食神百味公司不交租金的行为完全符合合同法规定的先履行抗辩权。由于永辉超市的违约，食神百味公司多次找过对方想协商解决此事，但永辉超市都以各种理由推脱敷衍，后来食神百味公司通过有效途径得知，实际上永辉超市也无法办理食神百味公司要求的排污许可事项。在签订合同前，永辉超市明知自己不能为食神百味公司办理排污许可，故永辉超市故意隐瞒真实信息。签订合同已经一年多，永辉超市提供的标的物始终不能达到经营餐饮的标准和条件，不能实现合同之目的。永辉超市的不诚信行为已构成根本性违约。现诉至法院，诉讼请求：1.判令解除食神百味公司、永辉超市之间签订的《租赁合同》及《租赁合同项目及费用补充条款》；2.永辉超市赔偿食神百味经营损失4802734元，装修损失1206261.87元，燃气装修12324.96元，广告费用及燃气隐蔽工程损失666550元，各次承租人的其他损失40万元；3.退还履约保证金20万元；4.本案的诉讼费由永辉超市承担。
永辉超市在原审法院辩称：同意与食神百味解除租赁合同，但不同意其他诉讼请求。食神百味公司提出的租赁场地不能办理环评手续，致使其无法办理餐饮服务许可证，食神百味公司的次承租人不能正常营业的理由不成立。因为食神百味公司始终没有向任何行政单位申请环评。然而，在同一个楼里，永辉超市的其他承租人如肯德基、吉野家等餐饮均在正常营业。在同样的地点，永辉超市于2014年2月也取得了环评手续。且食神百味公司的次承租人也并非都是经营餐饮的，故永辉超市无违约行为。食神百味公司提出的经营损失，是因为食神百味公司对次承租人收取的租金过高，致使次承租人经营不善，从而食神百味公司也无法获利。食神百味公司所称的装修损失中，食神百味公司自己的损失不成立，次承租人的损失根据合同相对性也不该由永辉超市承担。保证金根据合同约定也不应退还。
永辉超市在原审法院提起反诉称：永辉超市与食神百味公司于2012年5月24日签订《租赁合同》及《租赁合同项目及费用补充条款》约定，食神百味公司承租永辉超市朝阳分公司三层部分面积从事“妙香天天”品牌经营。合同签订后，永辉超市依约将租赁物交付给食神百味公司，但食神百味公司拒绝交纳几乎全部的场地使用费和部分水电费。在永辉超市依约行使抗辩权后，食神百味公司起诉永辉超市。现永辉超市提出反诉，反诉请求：1.判令食神百味公司向永辉超市支付从2012年11月1日起到2015年4月23日止的房屋租金（租金标准为：2012年6月1日至2014年5月31日，每日每平米租金为2.5元；2014年6月1日至2016年5月31日，每日每平方米租金为2.6元；2016年6月1日至2018年5月31日，每日每平方米租金为2.8元；2018年6月1日至2020年5月31日，每日每平方米租金为2.9元；计租面积为1610.96平方米）；2.判令食神百味公司向永辉超市支付水费3906.06元，电费44046元，共计47952.06元；3.判令食神百味公司从2012年11月6日起至实际给付租金之日止向永辉超市支付所欠房屋租金的违约金（违约金标准：每迟延一日，按应付租金的3%标准计算）；4.判令食神百味公司从2012年11月6日起至实际给付水、电费之日止向永辉超市支付违约金（违约金标准：每迟延一日，按应付水、电费的3%标准计算）；5.判令食神百味公司向永辉超市支付2012年6月1日至2012年10月31日、2013年1月1日至2013年2月28日、2014年1月1日至2014年2月28日的租金（租金标准：2012年6月1日至2014年5月31日，每日每平米租金为2.5元；2014年6月1日至2016年5月31日，每日每平方米租金为2.6元）；6.本案的诉讼费和反诉费由食神百味公司承担。
食神百味公司针对反诉在原审法院辩称：1.由于永辉超市违约致使合同无法顺利履行，不同意其反诉请求；2.食神百味公司共向永辉超市支付履约保证金54328.6元及房租245671.4元；3.水电费是由次承租人向永辉超市交纳，食神百味公司不欠水、电费；4.合同中已约定装修免租期，永辉超市要求支付装免租期内的房屋使用费，与合同不符，不同意支付；5.合同中约定的违约金标准及双倍支付占地费的标准过高，请求法院酌减。
原审法院经审理查明：北京市朝阳区弘燕南一路十八里店乡周家庄村西侧一至三层的所有权人为周家庄村集体所有。2009年12月19日，廊坊市华森集团有限公司将其租赁的北京市朝阳区弘燕南一路十八里店乡西侧一至三层转租给永辉超市。
经廊坊市华森集团有限公司的同意，食神百味公司（承租人乙方）与永辉超市（出租人甲方）于2012年5月24日签订《租赁合同》及《租赁合同项目及费用补充条款》，双方约定：租赁场地：山水文园三层（即北京市朝阳区弘燕南一路十八里店乡西侧三层的一部分）；经营项目：餐饮；经营品牌：妙香天天；实用面积：1464.51平方米；公摊率：10%；计租面积：1610.96㎡；租赁期限：2012年6月1日至2020年5月31日；租赁场地交付日：2012年6月1日；装修免租期：2012年6月1日至2013年2月28日，装修方案需经乙方审核后进行；场地使用费：2012年6月1日至2014年5月31日，2.4元／㎡，总计2333878.3元；2014年6月1日至2016年5月31日，2.6元／㎡，总计3065979元；2016年6月1日至2018年5月31日，2.8元／㎡，总计3301823.6元；2018年6月1日至2020年5月31日，2.9元／㎡，总计3419745.9元。租赁场地费从装修免租期满之日起计算，不包含经营用水、电、燃气、空调、供暖等能耗费用及政府行政收费。水、电、燃气费，按实结算。乙方自行到甲方指定地方连接到一方自己所需的位置，并安装上独立的水表、电表、燃气表以单独计量，单价按电业局、自来水公司、燃气公司的收费标准计算，乙方应于每月场地费用结算日时一并向甲方支付上月费用，逾期超过10日的，甲方有权予以停水、停电等，直至补清。履约保证金20万。如甲方违反本合同约定，应双倍返还履约保证金，并且乙方有权解除合同。如乙方违反本合同约定，甲方有权解除本合同，并且不予退还履约保证金，如给甲方造成损失的，乙方还应承担全部赔偿责任。付款周期二月结：乙方每二个月支付场地费一次，乙方应于每二个月的首月5日之前将当月及后一个月的场地费支付给甲方；装修免租期：2012年6月1日至2013年2月28日；甲方的权利义务：1.为乙方提供经营场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营……租赁场地返还：1.租赁期满或提前终止、解除本合同的，乙方在返还所租赁场地时应与甲方签署书面的场地交接单，按场地交接单完成以下交接工作：（1）交还该租赁场所的所有钥匙；（2）结清租赁场地费及水、电费等应由乙方承担的相关费用，否则甲方有权扣留乙方所租赁场地内物品；（3）与甲方共同验收该租赁场所及其附属设施，如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责修缮或赔偿；（4）租赁期间乙方对租赁场地装修形成的固定附属物，如甲方认为不能拆除的，乙方不得拆除，无偿归甲方所有；如甲方要求拆除，乙方应予拆除，并自己承担拆除费用。2.乙方应在租赁期满或提前终止、解除本合同后三日内按本条第1点（1）到（4）款的要求完成搬迁并返还所租赁场地，否则从第四日起乙方应按本合同约定场地费标准双倍支付场所占用费，并视为逾期不交换该租赁场所。3.如果租赁期满或提前终止、解除本合同时，乙方不与甲方签署书面的场地交接，单完成交接工作，或逾期不交还该租赁场地，则视为乙方自动放弃其在租赁场所内的财产所有权，甲方有权全权处置，并自行收回该租赁场所，乙方无权要求索赔或者折抵场地费、赔偿金、违约金等乙方应支付甲方的各种费用。4、无论乙方以何种原因搬离该租赁场所，均不得要求甲方补偿其任何费用（包括装修、购买附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求甲方支付搬迁费、腾退费。十、违约责任1、如甲方违反本合同约定，甲方应双倍返还履约保证金，并且乙方有权解除本合同。如乙方违反本合同约定，甲方有权解除本合同，并且不予退还履约保证金，如给甲方造成损失的，乙方还应承担全部赔偿责任……3、如乙方逾期15日未支付场地费用，或欠缴的各项费用累计达一个月租金金额，并经甲方书面催告后10日内仍未支付的，甲方有权解除合同，且不予退还履约保证金，并自逾期之日起，乙方每迟延一日，应按当期应付场地费及各项费用的3%向甲方支付违约金。如给甲方造成损失的，乙方还应承担全部赔偿责任……其它约定：1、以实际签约、进场日期为准；2、装修期与免租共计九个月，五个月的免租方式：第一年免缴1个月租金；第二年免缴2个月租金；第三年免缴2个月租金；三年内共计免缴5个月租金；3、第一年起租日期为2012年11月1日，第二年起租日期为2013年3月1日，第三年起租日期为2014年3月1日（共计免租5个月）。
2012年5月30日，食神百味公司向永辉超市支付履约保证金五万元。2013年4月28日，食神百味公司向永辉超市支付2013年3月、4月的租金245671.4元及履约保证金4328.6元。
2012年6月1日，永辉超市向食神百味公司交付租赁房屋。食神百味公司将所租赁房屋中的149.06平方米留作办公室。
2012年6月3日，食神百味公司将租赁房屋中209平方米转租给北京一麻一辣星缘餐饮有限公司经营餐饮。2012年7月2日，食神百味公司将租赁房屋中的622平方米、220平方米分别转租给邱柱峰、北京卡啦赛餐饮管理有限公司。2012年7月9日，食神百味公司将租赁房屋中209平方米转租给李海经营潮州牛肉丸东海四季。2012年9月6日，食神百味公司将租赁场地中的公共区域约200平方米转租给陈永红经营环廊小商品。2012年9月20日，食神百味公司将租赁房屋中129平方米转租给郭长星经营滨江小镇。食神百味公司及六位次承租人对其租赁场地进行了装修。但对具体的装修部位，食神百味公司与永辉超市有争议。永辉超市认为，涉案房屋的部分装修及安装是其交付给食神百味公司就已经存在的，但仅提供照片予以证实。经咨询，鉴定机构目前不能对装修、安装、燃气工程的年代作出鉴定。
一麻一辣星缘餐饮有限公司、北京汇千味餐饮管理有限公司、北京卡啦赛餐饮管理有限公司、潮州牛肉丸东海四季、滨江小镇五家次承租人均在装修其租赁房屋后，对外营业。2013年10月17日，永辉超市停止向食神百味公司租赁的房屋供水、供电。北京卡啦赛餐饮管理有限公司在永辉超市停止供水、供电后不再继续经营。
2014年7月10日，永辉超市拆除并收回了陈永红经营的环廊小商品及郭长星经营的滨江小镇80平方米的大厅。2014年7月20日，永辉超市将食神百味公司租赁的房屋用围布遮挡起来。2014年8月29日，食神百味公司就其自用的办公用房与永辉超市办理了房屋交接手续。
2015年4月24日，永辉超市收回了食神百味公司向其租赁的其他房屋。
诉讼中，食神百味公司申请法院对其租赁的山水文园三层租赁房屋的装修、燃气、隔油池等设施的价值进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号，由北京中新国地工程造价咨询有限公司作为本案的鉴定机构。2014年12月15日，北京中新国地工程造价咨询有限公司作出《评估鉴定意见书》。该意见书载明：无争议部分的装修、安装工程共计474541.82元；有争议部分的装修、安装工程共计731720.05元。无争议的燃气工程2221.50元，有争议部分的燃气工程共计10103.46元。食神百味办公室地砖为77.73平方米，地面复合地板71.33平方米。
另查明，食神百味公司将其租赁的用于自用的涉案房屋作为北京妙香天天餐饮管理有限公司的住所地向工商行政管理部门申请并取得餐饮管理营业执照。次承租人邱柱峰租赁涉案房屋后用于经营北京汇千味餐饮管理有限公司，并取得餐饮管理营业执照。北京卡啦赛餐饮管理有限公司，将原公司的住所地变更到涉案房屋（即北京市朝阳区十八里店乡西侧3-5），也取得餐饮管理营业执照。
又查明，办理《餐饮服务行政许可》的前提是须向环保部门提交环境影响评价审批手续，并得到行政许可。但在食神百味公司、一麻一辣星缘餐饮有限公司、北京汇千味餐饮管理有限公司、北京卡啦赛餐饮管理有限公司、潮州牛肉丸东海四季、滨江小镇、环廊小商品七家商户中，仅一麻一辣星缘餐饮有限公司、北京卡啦赛餐饮管理有限公司曾通过北京市建设项目环境影响评价审批系统向朝阳区环境保护局提交环境影响评价申报材料（该阶段的申报材料只需要纸质的书面材料）。后，依据一麻一辣星缘餐饮有限公司的申请，朝阳区环境保护局将其申报材料退回。北京卡啦赛餐饮管理有限公司也因申报材料不齐，朝阳区环境保护局将其申报材料退回。此后，这两家公司均未再提交过环境影响评价审批手续。食神百味公司也无证据证实曾要求永辉超市为其次承租人办理环境影响评价审批手续提供资料。
再查明，食神百味公司转租给北京卡啦赛餐饮管理有限公司的房屋的前承租人是北京丁丁洋餐饮管理有限公司第三分公司（以下简称：丁丁洋）。丁丁洋在涉案房屋内经营中型餐馆，于2011年2月17日通过环评审批手续，并办理了《餐饮服务行政许可》（有效期为2011年3月10日至2014年3月9日）。另，食神百味公司转租给潮州牛肉丸东海四季的房屋的前承租人是樱花雨（北京）食品有限公司。该公司也办理了《餐饮服务行政许可》（有效期为2010年11月17日至2013年11月16日）。
2014年2月21日，北京市朝阳区环境保护局作出《关于对北京永辉超市有限公司朝阳分公司项目环境影响登记表的批复》。其中载明：拟建项目位于北京市朝阳区弘燕南一路十八里店乡西侧北京永辉超市（一层东侧），经营制售主食、炸面食、炸肉食、炸鸡类、炸鱼类、烤鸡项目，建筑面积320平方米。该项目主要环境问题是废水、废气、噪声及固体废物。在落实批复提出的各项污染物防治措施后，从环境保护角度分析，同意项目建设。
庭审中，永辉超市提交了《食神公司欠水电说明》及水、电费的《收款收据》。《食神公司欠水电说明》载明：食神百味公司及其承租人共欠水、电费47952.06元。北京汇千味餐饮管理有限公司欠2013年3月电费9225元、水费495.54元，欠2013年4月电费6750元、水费279.45元；北京卡啦赛餐饮管理有限公司欠2013年3月电费为1662元、水费为198.72元，欠2013年4月电费1908元，水费297.45元；一麻一辣星缘餐饮有限公司欠2013年8月的水费173.88元，电费4425元。但其提交的水、电费《收款收据》，显示：2013年4月5日，北京卡啦赛餐饮管理有限公司交水费173.88元，电费1416元；2013年5月30日，北京卡啦赛餐饮管理有限公司交水费217.33元，电费1954.50元；2013年4月5日，北京汇千味餐饮管理有限公司交电费4275元，水费24.84元；2013年8月26日，一麻一辣星缘餐饮有限公司交电费5325元，水费267.03元。对此，食神百味公司未提供证据证实其缴纳电费、水费的情况。
双方均认可履约保证金是定金的性质。因本案既约定定金条款，又约定违约金条款。经询问，永辉超市选择适用违约金条款。
原审法院认定上述事实，有《租赁合同》、《租赁合同项目及费用补充条款》、收据、《评估鉴定意见书》、复函、当事人陈述、谈话笔录、现场照片等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：食神百味公司与永辉超市于2012年5月24日签订的《租赁合同》及《租赁合同项目及费用补充条款》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。关于食神百味公司提出，判令解除双方之间签订的《租赁合同》及《租赁合同项目及费用补充条款》的诉讼请求，经查，永辉超市已于2013年10月17日停止向食神百味公司租赁的房屋供水、供电，现食神百味公司也以诉讼的方式明确表明不再继续履行合同，永辉超市也实际收回了出租给食神百味公司的全部房屋，故双方的合同目的均无法实现。法院对食神百味公司的该诉讼请求予以支持。
关于食神百味公司提出，永辉超市未提供符合经营餐饮条件的标的物（如未提供产权证明、大厦排污许可、污水处理、暖气、冷气及新风等），致使食神百味公司及次承租人不能办理环评手续及《餐饮服务行政许可》，从而无法正常营业，故要求永辉超市赔偿食神百味公司经营损失4802734元，装修损失1206261.87元，燃气装修12324.96元，广告费用及燃气隐蔽工程损失666550元，各次承租人的其他损失40万元的诉讼请求。经查，第一，合同未约定永辉超市应为食神百味公司办理《餐饮服务行政许可》。故法院认为，永辉超市没有为食神百味公司办理《餐饮服务行政许可》的主要义务，应由食神百味公司自行办理营业所需的工商、环评等相关手续。但在食神百味公司提出需求的情况下，永辉超市有向食神百味公司提供由其掌握的办理工商、环评等手续的必要材料的义务。现有证据证实，永辉超市确已为食神百味公司及其次承租人提供办理工商执照所需的产权证明；第二，合同虽约定永辉超市应为食神百味公司提供经营场地及相关配套设施和经营条件，但未约定相关配套设施和经营条件的具体内涵，也未对经营条件作出特殊要求。故法院认为租赁合同关于“配套设施和经营条件”的约定只是对从事餐饮经营条件的一般性约定；第三，食神百味公司将租赁房屋转租给次承租人后，五家次承租人将租赁房屋用于经营餐饮，并正常营业。北京卡啦赛餐饮管理有限公司经营至永辉超市停止供水、供电止。且在食神百味公司承租涉案房屋之前，丁丁洋和樱花雨（北京）食品有限公司也在涉案房屋经营餐饮。故法院认为永辉超市为食神百味提供的租赁房屋具备从事餐饮的一般性经营条件；第四，办理环境影响评价审批手续需先通过网上申报的形式，向相关的行政部门提交书面纸质材料。网上审核后，再由相关行政部门到申请单位勘查现场。在食神百味公司及其次承租人中，仅一麻一辣星缘餐饮有限公司、北京卡啦赛餐饮管理有限公司曾通过北京市建设项目环境影响评价审批系统向朝阳区环境保护局提交环境影响评价申报材料。二公司未通过环评的原因是：一麻一辣星缘餐饮有限公司自己将申请撤回；北京卡啦赛餐饮管理有限公司因申报材料不齐，朝阳区环境保护局将其申报材料退回。二公司仅提交过一次环境影响评价审批手续。食神百味公司无证据证实自己曾要求永辉超市为其次承租人办理环境影响评价审批手续提供资料。故食神百味公司将涉案房屋不能办理环评、《餐饮服务行政许可》的责任归于永辉超市的理由无事实及法律依据。且合同也约定无论承租方以何种原因搬离该租赁场所，均不得要求出租人补偿其任何费用（包括装修、购买附属设施和各种设备等的费用）。所以，法院对食神百味公司的该诉讼请求不予支持。
关于食神百味公司提出永辉超市应退还其履约保证金20万元的诉讼请求。经查，食神百味公司共向永辉超市支付履约保证金54328.6元。双方均认可履约保证金是定金性质。经释明，永辉超市选择适用违约金条款。故永辉超市应当将54328.6元履约保证金退还给食神百味公司。
关于永辉超市提出判令食神百味公司向永辉超市支付从2012年11月1日起到2015年4月23日的房屋租金（租金标准为：2012年6月1日至2014年5月31日，每日每平米租金为2.5元；2014年6月1日至2016年5月31日，每日每平方米租金为2.6元；2016年6月1日至2018年5月31日，每日每平方米租金为2.8元；2018年6月1日至2020年5月31日，每日每平方米租金为2.9元；计租面积为1610.96平方米）的反诉请求。因永辉超市已于2012年6月1日向食神百味公司交付租赁房屋，而双方又约定了装修免租期与免租期，故食神百味公司应当按时向永辉超市支付装修免租期及免租期以外的房租租金。但对于租金标准、计租期限、计租面积等，法院做如下认定：第一，关于计租期限：《租赁合同项目及费用补充条款》约定，装修免租期为2012年6月1日至2013年2月28日，但结合补充条款“装修期与免租共计九个月，五个月的免租方式：第一年免缴1个月租金；第二年免缴2个月租金；第三年免缴2个月租金；三年内共计免缴5个月租金；3、第一年起租日期为2012年11月1日；第二年起租日期为2013年3月1日；第三年起租日期为2014年3月1日（共计免租5个月）”，法院可以认定双方约定的装修免租期为2012年6月1日至2012年9月30日，第一年的免租期为2012年10月1日至2012年10月31日，第二年的免租期为2013年1月1日至2013年2月28日，第三年的免租期为2014年1月1日至2014年2月28日。第二，关于计租面积：永辉超市已经于2014年7月10日拆除并收回了陈永红经营的环廊小商品和郭长星经营的滨江小镇中的80平方米的房屋。对此，永辉超市提出陈永红租赁的200平米环廊场地不属于永辉超市向食神百味提供的租赁房屋的答辩意见。经查，陈永红的环廊小商品店面建在永辉超市向食神百味公司提供的公共区域上，不在永辉超市租赁给食神百味公司的房屋内。该公共区域也不属于合同约定的需要由承租人交纳租金的范围。所以，2014年7月10日至2014年8月28日，食神百味公司向永辉超市支付租金的计租面积为1522.96平方米。2014年8月29日，食神百味公司就其自用的149.06平米办公用房与永辉超市办理了房屋交接手续。2015年4月24日，永辉超市将食神百味租赁的全部房屋收回。因此，从2014年8月29日至2015年4月23日，食神百味公司向永辉超市支付租金的计租面积为1358.99平方米。第三，关于租金标准：根据《租赁合同项目及费用补充条款》的约定，租金标准为：2012年6月1日至2014年5月31日，每日每平米租金为2.5元；2014年6月1日至2016年5月31日，每日每平方米租金为2.6元。鉴于永辉超市已于2014年7月10日收回了部分公共场地（陈永红的环廊小商品店），且于2014年7月20日将食神百味公司租赁的房屋用围布遮挡起来，这确已影响承租人正常使用租赁房屋，故本院对2014年7月10日起的租金标准调整为2.5元／㎡。第四，其它情况：食神百味公司在2013年4月28日已向永辉超市支付2013年3月、4月的房屋租金245671.4元。综上，食神百味公司应当向永辉超市支付从2012年11月1日起到2015年4月23日的租金共计2765225元。
关于永辉超市提出判令食神百味公司向永辉超市支付水费3906.06元，电费44046元，共计47952.06元的反诉请求。对此，永辉超市提供了《食神公司欠水电说明》及水、电费的《收款收据》，而食神百味公司未提供证据证实其缴纳电费、水费的情况。根据合同约定，食神百味公司应按月向永辉超市支付上月水、电费。经法院核实，北京卡啦赛餐饮管理有限公司已经交纳2013年3、4月的水费391.21元、电费3370.5元；北京汇千味餐饮管理有限公司交纳2013年3月电费4275元，水费24.84元；一麻一辣星缘餐饮有限公司交纳2013年8月电费5325元，水费267.03元。故食神百味公司向永辉超市支付水费3222.98元，电费31075.5元，共计34298.48元。
关于永辉超市提出判令食神百味公司从2012年11月6日起至实际给付租金之日止向永辉超市支付所欠房屋租金的违约金（违约金标准：每迟延一日，按应付租金的3%标准计算）的反诉请求。食神百味公司认为违约金标准太高，请求法院酌减。《租赁合同》约定：每二个月支付租金一次，食神百味公司应于每二个月的首月5日之前向永辉超市支付当月及后一个月的租金。逾期支付房屋租金的，每迟延一日，应按当期应付租金的3%支付违约金。食神百味公司未按时交纳房租，故应当支付违约金。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。法院以永辉超市的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。食神百味公司应以当期应付租金为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利息向永辉超市支付违约金。违约金计算至2015年4月30日。在一审判决后，如食神百味公司仍未按约定履行相关义务，永辉超市可另行主张违约金。
关于永辉超市提出判令食神百味公司从2013年12月1日起至实际给付水、电费之日止向永辉超市支付违约金（违约金标准：每迟延一日，按应付水、电费的3%标准计算）的反诉请求，食神百味公司认为违约金标准太高，请求法院酌减。《租赁合同》约定：每月5日之前支付上月水、电费，逾期支付相关费用的，每迟延一日，应按当期应付费用的3%支付违约金。食神百味公司未按时交纳水、电费，应当向永辉超市支付违约金。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，法院以永辉超市的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。食神百味公司应以应付水、电费为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利息向永辉超市支付违约金。违约金计算至2015年4月30日。在一审判决后，如食神百味公司仍未按约定履行相关义务，永辉超市可另行主张违约金。
关于永辉超市提出判令食神百味公司向永辉超市支付2012年6月1日至2012年10月31日、2013年1月1日至2013年2月28日、2014年1月1日至2014年2月28日的租金（租金标准：2012年6月1日至2014年5月31日，每日每平方米租金为2.5元；2014年6月1日至2016年5月31日，每日每平方米租金为2.6元）的反诉请求。因《租赁合同项目及费用补充条款》约定，装修免租期为2012年6月1日至2013年2月28日，在其补充条款中，双方又约定“装修期与免租共计九个月，五个月的免租方式：第一年免缴1个月租金；第二年免缴2个月租金；第三年免缴2个月租金；三年内共计免缴5个月租金；3、第一年起租日期为2012年11月1日；第二年起租日期为2013年3月1日；第三年起租日期为2014年3月1日（共计免租5个月）”，故法院可以认定双方约定的装修免租期为2012年6月1日至2012年9月30日，第一年的免租期为2012年10月1日至2012年10月31日，第二年的免租期为2013年1月1日至2013年2月28日，第三年的免租期为2014年1月1日至2014年2月28日。故食神百味公司不应支付装修免租期和免租期内的租金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、解除食神百味餐饮管理（北京）有限公司与北京永辉超市有限公司于二○一二年五月二十四日签订的《租赁合同》及《租赁合同项目及费用补充条款》；二、北京永辉超市有限公司于本判决生效后七日内退还食神百味餐饮管理（北京）有限公司履约保证金五万四千三百二十八元六角；三、食神百味餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内向北京永辉超市有限公司支付房屋租金二百七十六万五千二百二十五元；四、食神百味餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内向北京永辉超市有限公司支付水费三千二百二十二元九角八分，电费三万一千零七十五元五角，共计三万四千二百九十八元四角八分；五、食神百味餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内向北京永辉超市有限公司支付应付租金的违约金二十万二千六百六十元；六、食神百味餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内向北京永辉超市有限公司支付应付水、电费的违约金二千九百一十五元；七、驳回食神百味餐饮管理（北京）有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京永辉超市有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，食神百味公司、永辉超市均不服，向本院提起上诉。食神百味公司的上诉请求是：撤销北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第6564号民事判决，同意解除《租赁合同》及《租赁合同项目及费用补充条款》，依法改判支持食神百味公司在原审的本诉请求。上诉理由为：一、永辉超市违反合同约定未向食神百味公司提供具备经营餐饮条件的租赁场地，导致食神百味公司无法办理餐饮执照等相关证照，食神百味公司无法正常营业，不能实现合同目的，给食神百味公司造成严重损失；二、原审法院错误分配举证责任，将永辉超市是否履行了合同义务的举证责任错误地分配给食神百味公司；三、食神百味公司无法办理环评的原因系永辉超市承租的山水文园产权属于周家庄村所有，产权性质不符合办理餐饮要求，大厦排污、污水处理等也不符合北京市餐饮业排污许可的相关规定；四、《租赁合同》是永辉超市提供的格式合同，原审法院认定永辉超市应为食神百味公司提供经营场地及相关配套设施和经营条件，只是对从事餐饮经营条件的一般行为约定是错误的；五、永辉超市于2013年在租赁地山水文园三层上加盖一层，施工期间导致食神百味公司无法正常营业，造成严重损失。永辉超市违约在先，原审法院认定食神百味公司支付永辉超市租金及违约金没有依据；六、永辉超市对食神百味公司承租场地内强行停水停电，无权再要求食神百味公司支付水电费及违约金。
永辉超市的上诉请求是：同意北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第6564号民事判决第一、三、四、五、六、七项，要求撤销原判第二、八项，依法改判食神百味公司支付永辉超市违约金270万元；食神百味公司支付永辉超市装修期和免租期租金1123644.6元。上诉理由为原审判决结果既不符合当事人之间的约定，又不符合法律规定。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。食神百味公司、永辉超市于2012年5月24日签订的《租赁合同》及《租赁合同项目及费用补充条款》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
本案事实部分主要争议焦点系食神百味公司、永辉超市在各自履行合同过程中是否存在违约行为。食神百味公司一方陈述因永辉超市原因导致其无法办理环评手续及营业执照，永辉超市在租赁地三层上加盖一层，施工期间导致食神百味公司无法正常营业。永辉超市一方陈述食神百味公司未依约如期给付租金。对此，本院认为，本案《租赁合同》及《租赁合同项目及费用补充条款》的缔约主体系食神百味公司与永辉超市。作为承租人的食神百味公司并未在合同履行期间向相关行政机关申请办理环境影响评价审批。合同中亦未明确约定永辉超市负有为食神百味公司办理上述环评手续的约定义务。依据现有证据可查，永辉超市已为食神百味公司提供了办理工商执照所需的产权证明文件，食神百味公司也以租赁场地作为北京妙香天天餐饮管理有限公司的住所地向工商行政管理部门申请办理了餐饮管理营业执照，且食神百味公司将部分租赁场地出租给次承租人，部分次承租人实际在上述租赁场地开展经营。再行结合食神百味公司在一、二审期间未能就其陈述的系永辉超市在租赁地三层上加盖一层的事实充分举证。本院对食神百味公司的上述抗辩主张均不予采信。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依据双方《租赁合同》、《租赁合同项目及费用补充条款》约定及本案已查事实，食神百味公司未依约向永辉超市支付租金，其上述行为已构成违约。
综合以上事实认定，本院对于双方的上诉请求作出如下论断：食神百味公司与永辉超市均同意解除合同，本院对此不持异议。因食神百味公司在合同履行过程中存在未按期支付租金的违约行为，且双方合同明确约定无论承租方以何种原因搬离该租赁场所，均不得要求出租人补偿其任何费用。因此，食神百味公司要求永辉超市赔偿经营损失4802734元，装修损失1206261.87元，燃气装修12324.96元，广告费用及燃气隐蔽工程损失666550元，其他损失40万元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于退还履约保证金一节。食神百味公司向永辉超市支付的履约保证金具体数额为54328.6元。双方合同约定如永辉超市违反本合同应双倍返还履约保证金，如食神百味公司违反本合同不予退还履约保证金。且在本案审理中双方均认可该履约保证金系定金性质。因此，在永辉超市选择适用违约金条款的情况下，其应将履约保证金54328.6元退还食神百味公司。关于永辉超市主张的房屋租金。原审法院依据双方合同对于租金、租赁期限的约定以及食神百味公司实际所用租赁场地的面积和永辉超市于2015年4月24日将全部租赁房屋收回的事实，依法确认食神百味公司应向永辉超市支付租金2765225元，具备事实及法律依据。永辉超市要求食神百味公司支付装修免租期和免租期内的租金，与双方合同约定不符，本院不予支持。关于永辉超市主张的水费3906.06元，电费44046元。食神百味公司未就其已实际缴纳水费、电费的事实提供充分证据。原审法院经核实，认定上述费用共计34298.48元，依据合同约定该项水费、电费应由食神百味公司负担。关于永辉超市主张的迟延支付租金的违约金以及未支付水费、电费的违约金。食神百味公司主张违约金标准约定过高。本案中，永辉超市未就其实际损失情况提供相应证据，原审法院结合本案基本事实，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素依法确认的两项违约金数额，符合法律规定。
综上所述，上诉人的上诉请求均缺乏充分依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费用五万元，由食神百味餐饮管理（北京）有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费四万七千二百六十二元，由食神百味餐饮管理（北京）有限公司负担四万六千一百零二元（本判决生效后七日内交纳），由北京永辉超市有限公司负担一千一百六十元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万四千六百八十五元一角三分，由北京永辉超市有限公司负担四千六百八十五元一角三分元（已交纳），由食神百味餐饮管理（北京）有限公司负担一万元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八万七千六百零六元二角七分，由食神百味餐饮管理（北京）有限公司负担五万零二百一十七元一角一分（已交纳），由北京永辉超市有限公司负担三万七千三百八十九元一角六分（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年十月十九日
书记员 罗娇杨