广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初20488号
原告：中山市创鑫物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区，统一社会信用代码。
法定代表人：邱艳华。
被告：邓国祥，男，1965年9月3日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市西区，
原告中山市创鑫物业管理有限公司（以下简称创鑫物业公司）与被告邓国祥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告创鑫物业公司法定代表人邱艳华，被告邓国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告创鑫物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付物业服务费8025.52元、滞纳金4296.95元，合计12322.47元。庭审中，原告明确诉讼请求：中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼x房的建筑面积为47.52平方米，中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼811房的建筑面积为67.64平方米，物业服务费按每月每平方米2.2元，从2014年2月1日计算至2017年1月10日分别为4008.1元、4017.12元，合计8025.52元；滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计算。事实和理由：被告在2013年购买中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼x并入住至今。2012年6月，原告与中山市明景坊业主委员会签订物业服务合同，合同约定被告按时向原告缴纳物业服务费。从2014年2月1日起，被告未及时缴纳物业服务费及相应的小区分摊费用，至今累计所欠物业服务费8025.52元，滞纳金4296.95元，合计12322.47元。原告经多次催收未果，为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，要求被告足额缴纳物业服务费。
被告邓国祥答辩称，1.本人自入住涉案小区以来，一直预交一年的物业服务费；2.被告入住期间，原告没能管理好公共用地，导致天台漏水，严重破坏了本人住房的装修，本人经过无数次要求原告尽快处理天台漏水问题，可是原告一直不了了之。直至漏水问题恶化，严重破坏室内装修，影响生活，导致租客要求解除租约及赔偿，出借单位因此不能出借18个月，损失严重。本人唯有自资处理，天台补漏合共花了七千多元，而室内更要重新装修，花费巨大。修补天台漏水，工程费7000元；租户因漏水问题退租18个月，每月资金1200×18=21600元，原告必须赔偿28600元；3.物业服务合同到期日期为2015年7月31日，业主委员会多次通知原告撤场，让新的物业公司顺利接管，然而原告继续霸占，直至相关政府部门协助下才最终撤离。期间，因原告霸占小区管理处，新的物业公司不能对小区进行日常管理，导致小区环境非常恶劣，电梯没有维持而停止运作，住户更是天天提心吊胆。环境卫生非常恶劣，本人唯有自费清洁，直到原告撤场后，本人才无需继续自费清洁。自行清洁费用：50×17×2=1700元。本人怀疑旧原告的资质证是否有效，并计算得出原告应赔偿26439.64元。
被告邓国祥对其辩解向本院提交的证据有：1.撤场通知；2.照片；3.报道截图；4.责令整改通知书；5.关于明景坊业主委员会对于物业管理费的所有证据的复印件。
本院经审理认定事实如下：邓国祥是中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼810房、811房的业主，建筑面积分别为47.52平方米、47.64平方米。2012年7月20日，中山市明景坊业主委员会与原告创鑫物业公司签订中山市物业服务合同，合同约定中山市西区明景坊小区由原告创鑫物业公司提供物业管理服务；住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米2.2元收取；物业服务费的缴纳时间为月5日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；服务期限为三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止。合同期限届满后，中山市明景坊业主委员会没有继续与创鑫物业公司签订物业服务合同，创鑫物业公司也没有退出该涉案小区。后中山市明景坊业主委员会于2016年8月31日向创鑫物业公司发出撤场通知。2016年11月10日，中山市西区住房和城乡建设局向创鑫物业公司发出责令整改通知书，通知书载明：明景坊小区已于2016年8月由业主委员会通过全体小区业主书面投票的方式，选聘中山市新气象物业管理有限公司作为新的物业管理方；创鑫物业公司在业主委员会提出物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并与业主委员会及中山市新气象物业管理有限公司做好相关资料的交接工作。2017年1月9日，中山市明景坊业主委员会与创鑫物业公司签署交接表，约定创鑫物业公司已完成全部事项交接，自2017年1月10日零时起，明景坊的物业管理事务与创鑫物业公司无关。中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼810房的建筑面积为47.52平方米，即每月的物业服务费为104.54元（47.52平方米×2.2元/平方米/月），中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼811房的建筑面积为47.64平方米，即每月的物业服务费为104.81元（47.64平方米×2.2元/平方米/月）。创鑫物业公司主张邓国祥拖欠2014年2月1日至2017年1月10日的物业服务费。创鑫物业公司经多次催讨无果，遂于2017年10月31日诉至本院，主张前述实体权利。
另查，中山市西区明景坊小区共有164户住宅、61户商铺，共225户。2016年7月15日，中山市明景坊业主委员会召开业主大会，就选聘新的物业公司进行投票，西苑社区居委会派员到场见证。2016年8月17日，中山市明景坊业主委员会发出公告，通知全体业主投票时间截止至2016年8月22日12时，并同时公布届时公开唱票的时间、地点。2016年8月22日，中山市明景坊业主委员会对选票进行开箱清点和统计，并制作投票结果明细，西苑社区居委会、西区住建局、西苑派出所派员到场见证。2016年8月23日，中山市明景坊业主委员会发出公告公示投票结果：发出选票总数：180张；收回有效选票数：141张；同意更换旧物管的选票数：141张；参选聘请新物管的物业公司得票数：中山市新气象物业管理公司140票（以下简称新气象物业公司）；中山市华辉物业管理有限公司0票；中山市城建物业管理有限公司0票（其中有1人放弃选择物业公司）。
2016年8月31日，中山市明景坊业主委员会发出通知，告知全体业主，创鑫物业公司于2016年9月1日开始办理撤场手续，由新气象物业公司接管，业主待新气象物业公司接管并提供服务后向新气象物业公司缴纳物业管理费。
2016年9月13日，中山市明景坊业主委员会重新公示业主投票统计资料，对此前在同年8月23日公示的投票结果予以更正，更正后的投票结果为：发出选票总数：165张（户）；收回选票总数：140张（户）；有效选票数127张（户）；无效选票数13张（户）；投票总面积数6143.38平方米；投票住户数占比：56.44%；投票面积数占比：56.87%。西苑社区居委会、西区住建局工作人员在该投票统计资料上签名见证。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告具有物业服务资质，被告是中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼810房、811房的业主，中山市明景坊业主委员会与创鑫物业公司签订的物业服务合同合法有效。创鑫物业公司依照上述合同为涉案小区提供物业管理服务，邓国祥作为业主，理应向创鑫物业公司交纳物业服务费。被告辩称原告的物业管理服务不达标，并向本院提交照片，但未能证明原告的物业管理服务存在重大的过错或过失。
关于原告主张的物业服务费计算的起止时间。《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第十二条“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意”。物业服务合同约定，物业服务期限为三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止。物业服务合同到期后，中山市明景坊业主委员会于2016年5月23日向创鑫物业公司发出撤场通知，但邓国祥未能提供证据证明业主委员会就选聘新物业公司的事项召开业主大会，该撤场通知不具备法律效力。中山市明景坊业主委员会于2016年8月31日向创鑫物业公司再次发出撤场通知，业主委员会就选聘新物业公司的事项召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意，该撤场通知符合法定程序，具备法律效力。另根据中山市西区住房和城乡建设局的责令整改通知书，创鑫物业公司应在业主委员会提出物业服务合同终止之日即2016年8月31日起十五日内日退出物业管理区域，即物业服务费的计算截止日期为2016年9月15日。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”故原告主张2016年9月16日至2017年1月10日的部分物业服务费，本院不予支持。综上，被告应当向原告支付中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼810房的2014年2月1日至2016年9月15日的物业服务费3293.01元（104.54元/月×31个月+15日÷30日×104.54元/月），中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼811房的2014年2月1日至2016年9月15日的物业服务费3301.52元（104.81元/月×31个月+15日÷30日×104.81元/月），合计6594.53元（3293.01元+3301.52元）。
关于违约金问题，原告主张的滞纳金实际是违约金性质。物业服务合同约定业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳违约金。创鑫物业公司自愿将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算，此是其自由处分民事权利的行为，本院予以照准。
综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下：
一、被告邓国祥于本判决生效之日起七日内向原告中山市创鑫物业管理有限公司支付中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼810房的2014年2月1日至2016年9月15日的物业服务费3293.01元及违约金（违约金的计算方法：从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算）；
二、被告邓国祥于本判决生效之日起七日内向原告中山市创鑫物业管理有限公司支付中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼811房的2014年2月1日至2016年9月15日的物业服务费3301.52元及违约金（违约金的计算方法：从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算）；
三、驳回原告中山市创鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费108元（原告中山市创鑫物业管理有限公司已预交），由原告中山市创鑫物业管理有限公司负担13元，被告邓国祥负担95元（被告邓国祥负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市创鑫物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 黄志海
人民陪审员 刘爱诗
人民陪审员 何颖珊
二〇一八年五月二日
书 记 员 梁敏祺
杨慧娴
陈雨霏
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