湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终2780号
上诉人（原审原告）：武汉海居房地产咨询有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区珞瑜路光谷世界城1幢1单元11层05号房。
法定代表人：冯燕海，该公司总经理。
委托代理人：夏威，湖北光年律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：段小清。
委托代理人：舒虎。
上诉人武汉海居房地产咨询有限公司（以下简称海居公司）、上诉人段小清因房屋租赁合同纠纷一案，均不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第01364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年10月，海居公司诉至一审法院，请求判令：1、段小清返还房屋租金6290元及违约金5100元；2、段小清退还房屋押金5100元；3、本案诉讼费用由段小清负担。
一审法院经审理查明：2014年3月3日，段小清（甲方）与海居公司（乙方）签订房屋托管合同一份，约定：甲方将其名下所有的位于武汉东湖新技术开发区加州阳光小区C04幢一单元08层1号房屋托管给乙方，授权乙方负责该房屋的租赁管理工作；该房屋托管时间共1年，即2014年3月18日起至2015年3月17日止；托管期内乙方向甲方支付的租金为5100元每月，租赁押金为5100元；托管期内乙方每年支付甲方10.5个月租金；合同还约定了双方的责任义务，房屋交、退验，合同的更改、补充和终止等事项，其中双方的责任义务中第6项约定“本合同托管期限未届满前，一方拟终止合同的，须提前至少1个月告知对方，并征求对方同意。托管期间甲乙任何一方不得单方面终止合同，否则应付对方5100元的违约金”。
本案讼争的房屋系四室两厅住房一套，建筑面积144.41平方米，在双方签订合同前，段小清已对该房进行隔断处理，共隔成7室用于出租。在合同签订半月前，经海居公司、段小清协商同意，段小清将该房重新进行隔断，共隔断成8室。合同签订后，段小清即将房屋交由海居公司，海居公司将该房出租给他人使用。海居公司于2014年3月21日、2014年6月14、2014年9月12日、2014年12月12日按季度共计向段小清支付房屋押金5100元及房屋一年的租金51053.90元（经双方协商扣减部分维修费用），共计56153.90元。
2015年2月11日，本案讼争的房屋因涉及胶囊房问题被投诉后未自行整改，被政府强制拆除胶囊房装修，海居公司将次承租人腾退。同年2月13日，段小清将该房的门锁更换。2014年4月，段小清将该房出租给案外人杨强使用。
一审法院认为：海居公司与段小清签订的房屋托管合同系双方当事人真实意思的表示且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。在合同履行过程中，因讼争房屋存在胶囊房问题，被政府强制拆除整改，导致双方签订的合同不能履行，鉴于海居公司、段小清在签订合同时均已明知讼争房屋改造成胶囊房存在合同不能实际履行的风险，但双方并未就此作明确约定，故导致合同不能履行的责任并非归责于段小清，海居公司要求段小清承担违约责任的理由不充分，不予支持。
2015年2月13日，段小清将讼争房屋的钥匙更换，视为段小清收回讼争房屋的使用权，双方签订的房屋托管合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，海居公司要求段小清返还多付的租金及押金的诉讼请求，有理合法，应予支持。段小清辩称海居公司实际租期超过合同约定的意见缺乏证据予以证实，不予认定。
根据合同约定，租赁期限应于2015年3月17日届满。从2015年2月13日至2015年3月17日共计32天的租金，段小清应予返还。经核算，32天的租金应为5100元×10.5月÷365天×32天=4695元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、段小清于本判决生效之日起十日内返还海居公司房屋押金5100元、房屋租金4695元，合计9795元；二、驳回海居公司其他诉讼请求。案件受理费183元，减半收取91.50元，由段小清负担。
一审判决后，海居公司和段小清均不服，向本院提起上诉。
海居公司上诉称，一、一审判决认定事实错误。一审判决认定双方合同不能继续履行的原因是政府整改所致错误，政府整改仅仅导致合同部分不能履行，未整改部分本可以继续履行，但由于段小清强行收房导致无法继续履行，故段小清应支付违约金5100元。二、一审判决关于应退租金金额计算错误。一审判决认定段小清应退还32天租金，32天的租金金额应为5440元（5100元÷30天×32天），一审判决认定为4695元错误。上诉请求：撤销一审判决，改判支持海居公司的一审全部诉讼请求，上诉费用由段小清负担。
段小清上诉称，一、一审判决认定事实不清。段小清虽然在2015年2月13日更换了门锁，但并未违约。更换门锁的原因是之前的租户被清理出去了，为了保证房屋内的财产安全，必须要更换门锁，段小清与海居公司多次联系，但海居公司置之不理；段小清在租赁期内并未将房屋租给他人，而是给了海居公司一个多月的过渡期；海居公司还拖欠水电费、物业费1300余元，应从一审判决金额中扣除；海居公司噪音扰民是导致胶囊房被拆除的直接原因，海居公司严重违约，应补交首季度一个半月的租金；海居公司退房时严重毁坏房屋，应承担赔偿责任，一审对此未予查清。二、一审判决明显不公。一审判决仅计算了海居公司的损失，未计算段小清的损失。上诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判。
二审中，段小清提交案涉房屋的物业费交费收据，拟证明2015年1月1日至2015年4月30日的物业费1032元由段小清交纳，该费用应由海居公司交纳。经质证，海居公司认为，该证据不是新证据，即使该证据真实，2015年2月之后的物业费也不应由海居公司承担。
本院认为，段小清提交的上述证据真实合法，且与本案相关，本院予以采信。
经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
二审另查明，房屋托管合同约定，托管期间物业、网费、水费、电费由海居公司按物业价格自行支付；合同期满，如双方不再续签房屋托管合同，在海居公司结清该房屋水、电、物业管理等费用当日由段小清将押金一次性退还海居公司。案涉房屋2015年1月1日至4月30日的物业费1032元，由段小清交纳。
本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求进行审理。
关于海居公司提出的段小清违约解除合同，故段小清应支付违约金5100元，且一审判决关于应退租金计算有误的上诉主张。从本案事实看，将案涉房屋改建成胶囊房，是双方合意所致，由此引起政府整改，并导致房屋托管合同不能全面履行，故由胶囊房所引发的政府整改是房屋托管合同不能继续履行的原因。海居公司主张段小清违约致合同不能履行，没有事实依据；双方关于租金虽约定为每月5100元，但双方同时还约定了海居公司在一年的租期内仅支付10.5个月的租金，且已实际支付，故一审判决应退租金的计算方式并无不当。海居公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。
关于段小清提出的海居公司应承担相应的水电、物业费，并承担相应损失的上诉主张。段小清提交的证据证实海居公司未交纳2015年1月1日至2月12日期间的物业费361.2元，该期间为海居公司实际使用案涉房屋的时间，依双方合同的约定，海居公司应承担相应的物业费，故对段小清的该主张，本院予以支持，该费用应从海居公司交纳的房屋押金中扣减；段小清主张海居公司承担2015年2月13日之后的物业费，因海居公司在该期间未使用房屋，故对段小清的该部分主张，本院不予支持。案涉房屋托管合同涉及胶囊房，对该合同未能全面履行，海居公司和段小清均有过错，故双方均应承担相应责任。海居公司起诉主张段小清退还2015年2月13日至3月17日的房屋租金，一审全部予以支持不当，段小清应退还此期间租金的50%即2347.5元，另50%应由海居公司自行承担。对段小清该上诉理由中有理的部分，本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，且二审中出现了新的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第01364号民事判决第二项；
二、变更武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第01364号民事判决第一项为：段小清于本判决生效之日起十五内退还武汉海居房地产咨询有限公司房屋押金4738.8元、房屋租金2347.5元，合计7086.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取91.5元，由武汉海居房地产咨询有限公司负担52元，段小清负担39.5元；二审案件受理费366元，由武汉海居房地产咨询有限公司负担266元，由段小清负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 樊小娟
审判员 叶玉宝
审判员 余小乔
二〇一六年六月十五日
书记员 吴 艳