吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉02民终1498号
上诉人（原审被告）：北京中招国际拍卖有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：周松平，董事长。
委托代理人：蒋玉梅，吉林鑫美律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国人寿保险股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市绿园区。
负责人：魏成和，总经理。
委托代理人：路景文，吉林圣诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国人寿保险股份有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市。
负责人：董春华，总经理。
委托代理人：路景文，吉林圣诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ强，男，住吉林省延吉市进学街。
委托代理人：何洁菡，吉林华烁律师事务所律师。
上诉人北京中招国际拍卖有限公司（以下简称中招拍卖公司）、中国人寿保险股份有限公司吉林省分公司（以下简称人寿保险吉林省分公司）、中国人寿保险股份有限公司吉林市分公司（以下简称人寿保险吉林市分公司）与被上诉人ＸＸ强拍卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院(2015)船民二初字第824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中招拍卖公司的委托代理人蒋玉梅，上诉人人寿保险吉林省分公司的委托代理人路景文，上诉人人寿保险吉林市分公司委托代理人路景文，被上诉人ＸＸ强的委托代理人何洁菡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ强在一审时诉称：人寿保险吉林省分公司委托中招拍卖公司拍卖登记在人寿保险吉林市分公司名下的坐落于吉林市船营区长春路159号营业用房（建筑面积588.63平方米，房屋产权证号为吉林市房权证船字第GF100002**号）和车库用房（建筑面积180平方米，房屋产权证号为吉林市房权证船字第GF100002**号）。2014年3月11日，我与中招拍卖公司就上述拍卖房屋签订了竞买合同，同日向中招拍卖公司交纳了人民币50万元的竞买保证金，3月12日，我以人民币260万元的价格竞买到上述两处房屋，并与中招拍卖公司签署了成交确认书。2014年3月17日，我将260万元成交款和13万元的拍卖佣金全部支付与中招拍卖公司。我付款后，人寿保险吉林市分公司、人寿保险吉林省分公司及中招拍卖公司却未按约定的期限（交款后的60日内）为我办理房屋、材料的移交手续。我多次催办未果，现诉至法院，请求：1.确认我与中招拍卖公司签订的竞买合同和成交确认书合法有效；2.判决人寿保险吉林市分公司、人寿保险吉林省分公司及中招拍卖公司共同向我实际交付我购买的坐落于吉林市船营区长春路159号（一层）建筑面积为588.63平方米的营业用房和坐落于吉林市船营区长春路159号（一层）建筑面积为180平方米的车库用房；3.判决人寿保险吉林市分公司、人寿保险吉林省分公司及中招拍卖公司共同为我办理上述房屋的移交确认手续，并向我交付移交确认书以及拍卖成交确认书第一联、第三联和房屋所有权证原件；4.判决人寿保险吉林市分公司、人寿保险吉林省分公司及中招拍卖公司共同协助我将上述房屋的产权更名过户到我名下。
中招拍卖公司在一审时辩称：第一，本公司接受人寿保险吉林省分公司的委托，对位于吉林市船营区长春路159号营业用房和车库进行拍卖，双方形成委托合同关系，本公司系受托人，在拍卖成交后，本公司履行的仅是协助义务，ＸＸ强无权要求本公司代替委托人履行义务；第二，本公司接受委托后，依据评估价确定拍卖底价并按法定程序进行拍卖，拍卖标的也不违反法律强制性规定，故拍卖行为有效，本公司不清楚是否存在不能拍卖的情形；第三，ＸＸ强无权要求本公司及人寿保险吉林市分公司、人寿保险吉林省分公司实际交付营业用房和车库，根据ＸＸ强与本公司签订的竞买合同附件二第4条关于瑕疵的约定，拍卖标的现为第三方占用，房屋腾退由ＸＸ强自行解决并承担腾退不能的风险，委托人和拍卖人对此不承担任何责任，因此ＸＸ强要求实际交付拍卖标的不符合双方约定。本案的判决应该以撤销权案生效为前提，拍卖标的有第三人占有使用的事实，本公司竞买合同中已经进行了瑕疵披露，交付房屋不属于合同履行义务。
人寿保险吉林省分公司在一审时辩称：一、ＸＸ强请求本公司履行交付拍卖标的及办理更名过户的诉请不成立，应予驳回。1.拍卖标的因已被列入吉林市政府征收拆迁范围，房屋产籍已被冻结，不能办理产权变更事宜；2.拍卖标的车库因估值面积存在缺少的瑕疵而导致标的价值受损；3.由于评估单位所采取的评估办法不能真实客观的反映被拍卖标的的市场价值，拍卖成交价严重显失公平，如履行则会导致国有资产流失；4.由于本公司客观不能履行交付义务，致使拍卖成交确认书无法履行，拍卖合同目的无法实现，其责任在于政府在拍卖过程中出现征收行为，其行为属于重大的情势变更行为，应驳回ＸＸ强诉请。二、ＸＸ强与本公司签订的拍卖成交确认书应终止履行。因本案拍卖标的的价值没有真实反映交易价格，是评估单位不了解吉林市行情所致，出现低值估价处分国有资产的现象，因此，从公平交易的市场规则角度，本次拍卖结果应终止履行，并需重新纠正拍卖标的价格。三、本公司在事实上不能履行拍卖成交结果，终止履行符合法律规定。因拍卖标的已列入市政府重大改造项目，正处于征收拆迁中，房产产籍已被冻结。ＸＸ强诉请本公司协助办理产权变更已因政府行为而不能，拍卖成交确认书因无法实现目的而不能履行，因此应终止履行合同。关于诉讼主体问题。基于撤销案件ＸＸ强抗辩理由认为吉林市分公司不具有主体资格，本案ＸＸ强诉本公司履行交付义务和实质交付义务也存在主体问题，基于拍卖合同本公司不是合同的相对方，没有义务交付房屋。第二，基于吉林市分公司已明确表示不能交付标的物，并提起撤销之诉，本案审理过程中优先适用《中华人民共和国拍卖法》第四十条第一款，本案中买受人不能在约定期内取得拍卖标的的，有权向拍卖人或者委托人要求承担违约责任，不能主张合同有效或者继续履行，不能判决其他权利人即人寿保险吉林市分公司履行协助、交付义务，法院应该向ＸＸ强释明变更诉请。
人寿保险吉林市分公司在一审时的答辩意见与人寿保险吉林省分公司的答辩意见一致。
一审法院认定事实：人寿保险吉林市分公司系吉林市船营区长春路159号营业用房（吉林市房权证船字第GF100002**号、建筑面积588.63平方米）、车库（吉林市房权证船字第GF100002**、建筑面积180平方米）的房屋登记所有权人。2013年，中国人寿保险股份有限公司下发《关于吉林省分公司第一批实物类留存资产分类处置方案的批复》的文件，文件内容批准人寿保险吉林省分公司负责处理吉林省境内的部分留存资产。2013年2月22日，人寿保险吉林省分公司与中招拍卖公司签订委托拍卖合同，合同约定人寿保险吉林省分公司委托中招拍卖公司对其公司项下的留存资产进行拍卖，买受人付清全部成交款和拍卖佣金后，人寿保险吉林省分公司（或中招拍卖公司根据人寿保险吉林省分公司指示）应与买受人办理拍卖标的移交手续，合同还约定了其它权利义务。2013年4月，北京中建华房地产土地评估有限责任公司接受人寿保险吉林省分公司委托对涉案两处标的物（吉林市船营区长春路159号商业用房及车库）进行价值评估，同年11月1日，北京中建华房地产土地评估有限责任公司作出房地产价值咨询评估报告书。对车库的评估报告记载中包括：估价时点为2013年4月15日至2013年11月1日，建筑面积为90平方米、房地产总价为7.64万元；对营业用房评估报告记载中包括：估价时点为2013年4月15日，建筑面积为588.63平方米、房地产总价为251.29万元。报告中还包括：本次评估，估价对象之建筑面积以委托方提供的《吉林省拟处置营业用房类资产一览表》所记载数据为准，上述情况若与实际不符，估价结果应做相应调整；本次评价，估价结果中不包含估价对象使用及处置时登记费用、水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、过户税费及应付费用等。2013年5月18日，吉林市船营区人民政府作出吉林市船营区人民政府国有土地上房屋征收1号公告，决定对电力大学南改造项目地块国有土地上房屋实施征收，涉案的车库及营业用房包含在征收范围内。后吉林市船营区房屋征收经办中心委托吉林省誉桥房地产资产评估有限责任公司对两处涉案资产进行了评估，该公司于2013年12月18日出具房屋征收评估报告。评估报告记载中包括：评估时点为2013年5月18日的市场价值，评估采用市场法分析测算，其中，车库建筑面积为180平方米，房地产总价为135万元，房屋建筑面积为588.63平方米，房地产总价为5768574元，合计7118574元。2014年3月，中招拍卖公司发布公告，定于2014年3月12日在长春市西安大路568号长春国际大厦酒店举行拍卖会，拍卖标的共计17宗（长春路159号营业用房和车库为第13宗，两处为一整体）。3月10（11）日，ＸＸ强交纳50万元竞买保证金，3月11日并与中招拍卖公司签订了“标的13（两项资产组包整体）拍卖竞买合同”，同时ＸＸ强在《拍卖规则和注意事项》以及《瑕疵说明和风险提示》上签字。竞买合同约定拍卖标的成交的，买受人应在拍卖会后10日内将拍卖成交款及拍卖佣金汇入拍卖人指定账户，实物移交及材料移交，在买受人付清拍卖成交款和佣金之日起60日内，由拍卖人和买受人签署移交确定书，办理移交手续，合同还约定了其它权利义务；《瑕疵说明和风险提示》载明：该拍卖标的2宗资产现列入政府拆迁范围，拍卖成交后，该标的何时拆迁，能否获得“该标的”的拆迁补偿，竞买人自行判断，委托人和拍卖人不做任何承诺，且不承担任何责任；该拍卖标的2宗资产的实物品质以现状为准，委托人和拍卖人不做任何完善，房屋不以面积为计价单位，多不退少不补，委托人和拍卖人不因房屋面积误差承担任何责任等。3月12日，ＸＸ强以260万元竞买成交，并与中招拍卖公司签订了成交确认书，该确认书共五联，第一联系买受人联，表示拍卖已成交且成交款、佣金已付清，第二联由拍卖人留存，第三联系提货或过户联，买受人提货或过户时须交验此单，第四联由委托人留存，第五联系买受人联，表示拍卖已成交但成交款或佣金未付清，该联不能作为提货或过户凭证，中招拍卖公司给付ＸＸ强成交确认书第五联。2014年3月17日，ＸＸ强以转账方式支付给中招拍卖公司224万元。3月31日，中招拍卖公司为ＸＸ强开具13万元佣金发票，4月19日开具260万元的成交款收据。ＸＸ强要求中招拍卖公司、人寿保险吉林市省公司和人寿保险吉林市分公司交付拍卖标的物未果，现向法院提起诉讼。
一审法院认为：人寿保险吉林省分公司与中招拍卖公司签订的委托拍卖合同、中招拍卖公司与ＸＸ强签订的竞买合同、成交确认书均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。ＸＸ强依据竞买合同、成交确认书履行了支付拍卖佣金及竞买房屋价款的义务，人寿保险吉林省分公司、中招拍卖公司未按委托拍卖合同、竞买合同、成交确认书的约定在ＸＸ强交款后60日内履行移交拍卖标的等义务，已构成违约，应承担违约责任，同时人寿保险吉林市分公司作为房屋所有权人亦应承担移交标的义务。ＸＸ强诉请中招拍卖公司、人寿保险吉林省分公司、人寿保险吉林市分公司实际交付营业用房及车库用房、办理移交确认手续及拍卖成交确认书第一联、第三联和房屋所有权证原件、协助办理房屋产权更名过户手续符合合同约定，应予以支持。人寿保险吉林市分公司、人寿保险吉林省分公司关于拍卖标的因已被列入吉林市政府征收拆迁范围，存在重大情势变更，拍卖标的价值因被评估公司低值评估致使成交价格严重偏离市场价值而显失公平，车库面积评估时面积缺少90平方米而导致评估结果存在重大误解，故成交确认书应予撤销的观点，因撤销权是确认之诉，不能以抗辩的形式提出，本案不作抗辩意见予以评述。人寿保险吉林市分公司、人寿保险吉林省公司关于拍卖标的物已被征收拆迁中、房屋产籍已被冻结，故在事实上不能履行交付标的物并协助办理产权变更事宜的抗辩，因未提供有效证据证明及房屋交付更名违反相关法律、行政法规的规定，一审法院不予采纳。中招拍卖公司关于依据竞买合同附件约定，拍卖标的被第三方占用，房屋腾退由ＸＸ强自行解决并承担腾退不能风险的抗辩，因未举证证明房屋由第三方占用的现状，一审法院对此抗辩不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，并经一审法院审判委员会讨论决定作出判决。
一审法院判决主文：一、被告中国人寿保险股份有限公司吉林省分公司与被告北京中招国际拍卖有限公司于2013年2月22日签订的委托拍卖合同、原告ＸＸ强与被告北京中招国际拍卖有限公司于2014年3月11日签订的拍卖竞买合同和2014年3月12日签订的成交确认书合法有效；二、被告北京中招国际拍卖有限公司、被告中国人寿保险股份有限公司吉林省分公司、被告中国人寿保险股份有限公司吉林市分公司于本判决生效之日起七日内共同向原告ＸＸ强实际交付吉林市船营区长春路159号（吉林市房权证船字第GF100002**号，建筑面积为588.63平方米）的营业用房和坐落于吉林市船营区长春路159号（吉林市房权证船字第GF100002**号，建筑面积为180平方米）的车库用房；三、被告北京中招国际拍卖有限公司、被告中国人寿保险股份有限公司吉林省分公司、被告中国人寿保险股份有限公司吉林市分公司于本判决生效之日起七日内共同为原告ＸＸ强办理上述两处房屋的移交确认手续，并向原告ＸＸ强交付移交确认书以及拍卖成交确认书第一联、第三联和两处房屋所有权证原件；四、被告北京中招国际拍卖有限公司、被告中国人寿保险股份有限公司吉林省分公司、被告中国人寿保险股份有限公司吉林市分公司共同协助原告ＸＸ强将上述两处房屋所有权更名过户至原告ＸＸ强名下。一审案件诉讼费32600元（其中案件受理费27600元、保全费5000元，原告ＸＸ强已预交）由被告北京中招国际拍卖有限公司、被告中国人寿保险股份有限公司吉林省分公司、被告中国人寿保险股份有限公司吉林市分公司共同负担。
上诉人中招拍卖公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审法院民事判决第二项、第四项，改判驳回被上诉人ＸＸ强的诉讼请求。事实及理由如下：一、一审判决三位上诉人共同向ＸＸ强交付拍卖标的属认定事实不清，适用法律错误。（一）一审法院认定诉讼标的无第三人占用事实错误。在拍卖前，本公司派人与人寿保险吉林市分公司委派人员对拍卖标的进行了现场勘查，该房屋被他人占用且在经营过程中。同时人寿保险吉林市分公司的人员向本公司表示，该实际占用人原为承租人，但近几年均未缴纳租金，多次让其搬家均遭拒绝。所以在竞买合同附件二第4条的使用方面的瑕疵列明：“该拍卖标的现为第三方占用，买受人应自行解决房屋腾退事宜和承担腾退不能的风险，委托人和拍卖人不承担任何责任”。一审法院以本公司未提供证据为由，判决支持ＸＸ强的诉讼请求，该判决违反法律规定。（二）一审判决适用法律错误。第一，本案系拍卖合同纠纷，《中华人民共和国拍卖法》属于拍卖领域的特殊法，故本案应适用《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定。第二，即使按照《中华人民共和国合同法》的规定，本公司也不应承担实际交付的责任。因竞买合同第九条对拍卖标的移交仅包括“实物移交”和“材料移交”，不包括腾退第三人或“实际交付”。二、一审法院判决本公司交付180平方米的车库并协助办理产权登记，属认定事实错误。将90平方米的面积理解为180平方米车库，这已经不是面积误差或面积瑕疵，这属于认定事实错误。尽管在竞买合同附件二瑕疵说明的第3条第（2）项中说明，“拍卖标的”2宗资产的实物品质以现状为准，委托人和拍卖人将不做任何完善，房屋不以面积为计价单位，多不退少不补，委托人和拍卖人不因房屋面积误差承担任何责任。该条并没有指明车库的面积系180平方米。本公司暂不考虑合同能否被撤销，即使有义务协助履行的也只能是90平方米。三、一审法院未中止本案审理，属程序违法。人寿保险吉林市分公司就拍卖合同的成交确认书在一审法院已经另行提起了撤销权之诉，故本案应中止审理。
上诉人人寿保险吉林省分公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审法院民事判决，改判驳回被上诉人ＸＸ强的诉讼请求。事实及理由如下：一、一审判决第一项确认委托拍卖合同有效是错误的，即一审法院不应将委托关系和买卖关系混同判决。一审法院在判项中将委托拍卖合同和竞买合同同时认定有效是错误的，其不仅超诉请裁判而且变相的混淆委托法律关系和买卖关系中不同承担的法律后果。本公司与中招拍卖公司是委托关系，其法律责任是连带责任或被追偿责任，ＸＸ强与中招拍卖公司才是买卖合同关系，ＸＸ强不能实现竞买结果需向中招拍卖公司主张违约责任或选择性主张，但不能同时主张，ＸＸ强依据竞买合同不能向本公司主张交付拍卖标的和办理更名手续，其主张没有基础法律关系和事实，更不能代替中招拍卖公司行使权利，故其诉求无法律依据。中招拍卖公司与委托人之间的责任应当依据拍卖委托合同的约定解决。二、一审判决中的第二项、第三项、第四项错误的扩大履行范围。竞买合同第9条约定，移交拍卖标的的责任和义务是拍卖公司，而非本公司，本公司与ＸＸ强之间不存在买卖关系，法院应驳回ＸＸ强的该项请求。另，拍卖的车库面积是90平方米，而一审判决按180平方米判决进行交付是错误的，属于扩大履行范围，造成客观交付不能。移交二处房屋产权证及办理更名过户手续是所有权人的权利和义务，该义务与本公司无关。三、一审已依据竞买合同认定中招拍卖公司存在违约责任，则应判决违约者承担违约责任，而不应判决与竞买合同无法律关系人承担责任。一审法院应释明ＸＸ强变更诉请，并依据竞买合同第11条第2款规定判处中招拍卖公司承担违约责任，不应判决本公司继续履行交付义务。四、拍卖结果因出现重大误解及情势变更而形成显失公平后果，应予撤销。人寿保险吉林市分公司已经提起撤销之诉，本公司同意人寿保险吉林市分公司的主张。本案存在不能交付的情形：1.车库是按90平方米拍卖，判决是按照180平方米要求履行。2.继续履行将导致国有资产流失或产生渎职犯罪的可能。3.继续履行将损害承租人的优先购买权，拍卖时拍卖公司没有通知承租人。4.政府征收补偿行为尚未结束，不排除产生交付不能等不确定因素。五、本案应适用《中华人民共和国拍卖法》，而不应适用《中华人民共和国合同法》，一审适用法律错误。
上诉人人寿保险吉林市分公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审法院民事判决，改判驳回被上诉人ＸＸ强的诉讼请求。事实及理由如下：一审法院超诉请裁判本公司承担责任没有事实基础和法律依据。ＸＸ强诉请中没有请求“确认中国人寿吉林省分公司与北京中招拍卖有限公司于2013年2月22日签订的委托拍卖合同有效”，一审法院超出诉请判决。在没有认定本公司与ＸＸ强或中招拍卖公司存在何种法律关系及应承担何种法律责任前提下，不应判决本公司承担责任。二、一审判决本公司履行交付及协助更名义务没有事实及法律依据。ＸＸ强与中招拍卖公司是买卖关系、中招拍卖公司与人寿保险省分公司是委托法律关系、ＸＸ强与本公司没有法律关系，人寿保险省分公司与本公司是资产相互独立的法人组织关系，ＸＸ强应依据竞买合同要求中招拍卖公司移交拍卖标的物，中招拍卖公司在约定60日内不能交付标的物应按竞买合同的约定承担违约责任，而不是继续履行交付等义务；中招拍卖公司与人寿保险省分公司是委托关系，与ＸＸ强无法律关系，中招拍卖公司不能交付标的的违约责任可以在中招拍卖公司向ＸＸ强承担责任后进行追偿，ＸＸ强无权向本公司主张权利。三、一审法院判决违反法律规定和竞买合同约定，存在适用法律错误。依据《中华人民共和国拍卖法》第四十条第一款规定，买受人不能在规定时间内取得拍卖标的物的只能向拍卖人或委托人请求违约责任，而不应主张履行交付或变更履行等诉求。一审判决已经认定拍卖公司和省分公司违约并应承担违约责任，但其未依据竞买合同第11条的约定判处违约责任，而是判处继续履行是错误的；一审判决既然认定中招拍卖公司、人寿保险省分公司应承担违约责任，就应判处承担违约赔偿责任而不应判决承担继续履行责任；在没有认定本公司存在违约责任或与ＸＸ强存在买卖合同关系的前提下，判处所有权人承担移交标的责任是没有基础事实和法律依据的。
ＸＸ强在二审辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回无理上诉请求，维持原判。
二审中，各方当事人均未提交新证据，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为：人寿保险吉林省分公司与中招拍卖公司签订的委托拍卖合同、中招拍卖公司与ＸＸ强签订的竞买合同、成交确认书均合法有效。（一）关于中招拍卖公司、人寿保险吉林省分公司及人寿保险吉林市分公司均上诉主张不应承担移交拍卖标的义务问题。ＸＸ强依据其所签订的竞买合同、成交确认书履行了支付拍卖佣金13万元及竞买房屋价款260万元的义务，但人寿保险吉林省分公司、中招拍卖公司未按委托拍卖合同、竞买合同、成交确认书的约定，在ＸＸ强交款后的约定期限内履行移交拍卖标的、办理移交确认手续及拍卖成交确认书第一联、第三联和房屋所有权证原件、协助办理房屋产权更名过户手续等义务，存在违约行为。2013年，中国人寿保险股份有限公司下发《关于吉林省分公司第一批实物类留存资产分类处置方案的批复》的文件，文件内容批准人寿保险吉林省分公司负责处理吉林省境内的部分留存资产。人寿保险吉林市分公司系人寿保险吉林省分公司的下属分支机构。人寿保险吉林市分公司系吉林市船营区长春路159号营业用房（吉林市房权证船字第GF100002**号、建筑面积588.63平方米）、车库（吉林市房权证船字第GF100002**、建筑面积180平方米）的房屋登记所有权人。2013年2月22日，人寿保险吉林省分公司与中招拍卖公司签订委托拍卖合同，合同约定人寿保险吉林省分公司委托中招拍卖公司对其公司项下的留存资产进行拍卖，人寿保险吉林市分公司作为房屋所有权人理应按照人寿保险吉林省分公司与中招拍卖公司之间委托拍卖合同的约定承担移交拍卖标的等附随义务。中招拍卖公司、人寿保险吉林省分公司及人寿保险吉林市分公司的该项上诉请求不成立，本院不予支持。（二）关于中招拍卖公司、人寿保险吉林省分公司及人寿保险吉林市分公司均上诉主张一审判决车库面积存在错误的问题。竞买合同附件二《瑕疵说明和风险提示》中第3条实物品质瑕疵第（2）项中说明，该“拍卖标的”2宗资产的实物品质以现状为准，委托人和拍卖人将不做任何完善，房屋不以面积为计价单位，多不退少不补，委托人和拍卖人不因房屋面积误差承担任何责任。该条已经明确房屋面积多不退少不补，也就是说以实际面积为准，故原审判决依据查明车库的实际面积系180平方米作出的判决正确，中招拍卖公司、人寿保险吉林省分公司及人寿保险吉林市分公司的该项上诉请求不成立。（三）人寿保险吉林市分公司、人寿保险吉林省分公司提出的拍卖标的物因已被列入吉林市政府征收拆迁范围，存在重大情势变更，车库面积评估时面积缺少90平方米而导致评估结果存在重大误解，故成交确认书应予撤销的观点；以及拍卖标的已被征收拆迁中、房屋产籍已被冻结，存在不能履行交付拍卖标的并协助办理产权变更等事宜的上诉请求；中招拍卖公司提出的依据竞买合同附件约定，拍卖标的被第三方占用，房屋腾退由ＸＸ强自行解决并承担腾退不能风险的上诉主张。因二审中，人寿保险吉林市分公司、人寿保险吉林省分公司、中招拍卖公司均未提交新证据及相应的法律依据，人寿保险吉林市分公司、人寿保险吉林省分公司及中招拍卖公司的上诉请求均不成立，原审法院已经对上述问题阐述清楚，本院不再赘述。（四）关于中招拍卖公司、人寿保险吉林省分公司及人寿保险吉林市分公司提出的一审适用法律问题。本案所涉拍卖标的不存在因拍卖标的存在瑕疵，而导致不能履行的情形，故原审判决适用法律正确。
综上所述，中招拍卖公司、人寿保险吉林省分公司、人寿保险吉林市分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计55200元，由上诉人北京中招国际拍卖有限公司负担27600元，由上诉人中国人寿保险股份有限公司吉林省分公司和中国人寿保险股份有限公司吉林市分公司共同负担27600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福柱
代理审判员 王 浩
代理审判员 赵 靖
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 卫 如