甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘04民终416号
上诉人（原审原告）：张宏年，男，生于1979年10月31日，汉族，住甘肃省景泰县。
委托诉讼代理人：韩贵林，甘肃赤辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：景泰县顺翔房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省景泰县一条山镇705路。
法定代表人：胡广顺，该公司经理。
委托诉讼代理人：尚可臻，白银经纬律师事务所律师。
原审被告：焦庚，男，生于1974年1月31日，汉族，住甘肃省景泰县。
委托诉讼代理人：尚可臻，白银经纬律师事务所律师。
上诉人张宏年与上诉人景泰县顺翔房地产开发有限责任公司（以下简称顺翔房产公司）、原审被告焦庚房地产开发经营合同纠纷一案，双方均不服景泰县人民法院（2016）甘0423民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张宏年及其委托诉讼代理人韩贵林、被上诉人顺翔房产公司的委托诉讼代理人尚可臻、原审被告焦庚的委托诉讼代理人尚可臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张宏年上诉请求：请求撤销原判，依法改判1.顺翔房产公司支付张宏年拆迁两年后的租房费用（自2013年10月24日起算，至顺翔房产公司给所交房屋通水、电等，即完全交付止）；2.认定张宏年交付顺翔房产公司的购房款是130万元，而不是156万元。事实和理由：张宏年与顺翔房产公司双方达成的《补偿协议》合法有效，顺翔房产公司应全面履行合同约定和法定义务，顺翔房产公司迟延和不供给水、电的不完全履行交房义务的行为违法和违约，依法应承担张宏年的租房损失。
针对张宏年的上诉，顺翔房产公司辩称：一、顺翔房产公司已经交付了房产，不存在延期交付损失的问题。原审对迟延交付的时间及损失已经认定。二、购房协议及补充协议属于无效协议。三、张宏年应付房款130万元属于对合同条款的理解错误。
顺翔房产公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.原审认定事实不清。张宏年应当给顺翔房产公司支付购房款的数额及张宏年给顺翔房产公司已经支付购房款的事实认定错误。2.原审认定《拆迁开发改建公司补偿协议书》效力存在错误。
针对顺翔房产公司的上诉，张宏年辩称：一、房款的计算应当以上诉的为准。一审判决关于张宏年给顺翔房产公司已支付的购房款的认定是正确的。二、双方签订的《拆迁开发改建公司补偿协议书》合法有效。
张宏年向一审法院起诉请求：1.要求确认张宏年与顺翔房产公司达成的拆迁开发建设工程补偿协议有效，并要求顺翔房产公司、张宏年继续履行该协议，并支付迟延履行该协议给原告造成的经济损失即租房费（自2013年10月24日起算，每年3.5万元，至顺翔房产公司对所交房屋通水、电等，达到完全交付标准为止）；2.要求确认张宏年与焦庚签订的购房协议、购房补充协议无效，并要求顺翔房产公司、焦庚承担已付购房款一倍的损失，共计240万元。
一审法院认定事实：第一、对于双方在购房合同中约定的楼房价格问题，张宏年称除置换的一层60平方米商铺与七层150平方米住宅楼外，应该再向顺翔房产公司支付130万元的购房款。而顺翔房产公司认为张宏年应向其再支付197万元。由于双方对该购房合同第三条（购买部分）内容的理解有歧义，双方当事人均从有利于自己角度进行解释，故应认定该合同内容约定不明，应以双方约定的置换及购买价格予以确定。由于双方当事人均认可一、二层商铺总价款是以张宏年原住宅房屋置换折价的方式履行给付义务，因顺翔房产公司向张宏年交付的合同标的物一层商铺120平方米，单价1万元，价款120万元，二层商铺300平方米，单价4500元，价款135万元，合计价款255万元，扣除张宏年原住宅房屋置换价格99万元后，认定张宏年共计应支付顺翔房产公司购房款为156万元。第二、对于张宏年向顺翔房产公司支付购房款的数额问题，张宏年认为已经向顺翔房产公司支付购房款120万元，而顺翔房产公司认为张宏年仅支付75万元，并认为顺翔房产公司焦庚于2013年7月18日向张宏年出具的45万元的收条中所收到45万元，包含在其项目部于2014年5月18日向张宏年出具的65万元的购房款中。由于顺翔房产公司未能提交其他证据印证其主张，故对于其抗辩，不予采信，一审法院应认定张宏年向顺翔房产公司支付购房款120万元。第三、对于顺翔房产公司主张的张宏年收取的30万元的开发保证金问题，顺翔房产公司称该30万元保证金应从张宏年支付的购房款75万元中扣除，张宏年实际支付的购房款应为45万元。由于该保证金系顺翔房产公司为保证开发的顺利进行与张宏年及另外四户居民沈渭根、任振琦、冯宜新、张伟忠所签订的开发协议，张宏年仅是该保证金的保管人。故应属另一层法律关系，应由顺翔房产公司与张宏年等五户居民另行解决。
一审法院认为，在民事活动中，民事主体双方应遵守诚实信用、互惠互利、等价有偿、公平合理的原则进行民事交易。本案中，双方当事人争议的焦点：第一、张宏年、顺翔房产公司签订的拆迁开发改建补偿协议、购房协议、补充购房协议是否有效？第二、张宏年请求顺翔房产公司支付租房损失并双倍赔偿购房款是否予以支持？第三、焦庚是否为本案的适格被告？对于合同效力问题，张宏年与顺翔房产公司达成的拆迁开发建设工程补偿协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，应依法受法律保护，双方应当按照约定履行自己的义务。由于张宏年、顺翔房产公司双方签订的合同系拆迁补偿协议，并非单纯的商品房买卖合同。张宏年在签订合同时应当预见到顺翔房产公司到政府相关部门办理有关批准、登记手续可能会发生迟延的情况。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：”依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”鉴于顺翔房产公司在庭审中提交了涉诉楼房的商品房预售许可证，证实2017年1月23日景泰县房地产管理所给颁发了商品房预售证。因此，张宏年与顺翔房产公司于2011年10月23日签订的拆迁开发建设工程补偿协议及张宏年与顺翔房产公司所开发的景泰栋盛茗苑楼盘的项目部经理焦庚签订的购房协议、购房补充协议应按有效予以认定。对于张宏年主张的由顺翔房产公司赔偿因合同无效而交纳的一倍购房款损失的问题，因张宏年与顺翔房产公司间既有原房屋的改建与置换，也有部分购买商铺，二者已因不同的产权取得方式而形成一个不可分割的房产产权整体。张宏年对于同一个房产产权整体，既主张改建与置换的产权有效，又主张所购买部分无效，相互矛盾。由于顺翔房产公司将补偿及购买的420平方米商铺建成后交付张宏年，张宏年同意接收并租赁给他人使用，应视认定张宏年以自己的行为表示对购房合同的认可，且顺翔房产公司已于2017年1月23日前补办了所开发楼盘栋盛茗苑所有开发建设手续并取得了商品房预售许可证，顺翔房产公司实际已取得了该楼盘的合法建设的手续，并按照合同约定履行了义务。故对于张宏年要求顺翔房产公司赔偿其已支付购房款一倍的损失，不予支持；对于张宏年主张的因顺翔房产公司未能按期交付所购商铺而致其租房损失问题。由于合同约定的交付日期为2013年10月24日，顺翔房产公司向张宏年交付房屋之日是2014年4月16日。故对于顺翔房产公司延期交付房屋期间导致张宏年的租房损失，顺翔房产公司应予赔偿，应按张宏年提交的租赁合同约定每年3.5万元租金计算（每天为35000÷365×172）。顺翔房产公司应赔偿张宏年租房损失16493元；对于张宏年主张的因顺翔房产公司停水、停电导致其房屋不能正常使用的问题。因顺翔房产公司提交了张宏年购买水电费的收据，并称该商铺的用水用电系所开发楼盘的物业实行智能管理，不存在私自停水停电的问题。因张宏年未能提交有效证据印证其主张，故对张宏年关于顺翔房产公司未能完全交付置换及购买的商铺，致其无法使用的主张，不予采信；对于张宏年所支付购房款问题，张宏年主张共向顺翔房产公司支付120万元，并提供了相关的顺翔房产公司方所出具的收据。庭审中，顺翔房产公司方要求张宏年对于2013年7月18日焦庚向张宏年出具的45万元现金收据的支付方式及来源做出合理解释，张宏年称该款系从银行贷款后又借给他人，向顺翔房产公司支付购房款时，又要回了该款并又向亲友借了部分现金。顺翔房产公司认为张宏年用大额现金进行交易不符合常理与交易习惯。根据民事诉讼法举证规则，顺翔房产公司应对其主张有责任提供证据加以证实，但顺翔房产公司又未能提交相关证据印证其主张，对其辩解，不予采信；对于焦庚的主体资格问题，焦庚称其为顺翔房产公司所开发的景泰栋盛茗苑楼盘的项目负责人，其与张宏年签订合同及收取购房款，均代表顺翔房产公司，系职务行为。张宏年对此予以认可，故张宏年要求焦庚承担民事责任，不予支持；对于张宏年要求顺翔房产公司赔偿因顺翔房产公司所交付房屋存在未通水、通电不完全交付的瑕疵，造成张宏年须承担案外人装修租赁房屋后不能正常营运的损失。庭审中，张宏年以与案外人的纠纷尚未解决，赔偿数额尚未确定为由，要求另行追偿的诉讼请求，应予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，第一百零九条之规定，判决：一、除顺翔房产公司向张宏年交付的位于景泰县一条山镇134号栋盛名苑小区1号楼的商铺（一层商铺120平方米，二层商铺300平方米）外，顺翔房产公司向张宏年再交付面积为30平方米的车库一间；张宏年共欠顺翔房产公司购房款及车库款共计163万元，除已支付的120万元，张宏年应再向顺翔房产公司支付43万元；二、顺翔房产公司支付因未能按期交付商铺造成张宏年的租房损失16493元；三、驳回张宏年的其他诉讼请求。上述一、二项相互折抵后，张宏年应向顺翔房产公司支付413507元，并于本判决生效后二十日内履行完毕。本案的案件受理费15773元，由张宏年负担10773元，顺翔房产公司负担5000元。
二审中张宏年提交的证据为：农行汇款凭证一份、建行汇款凭证一份，证明2013年7月19日，张宏年通过银行转账的方式分两笔付给顺翔房产公司购房款共计45万元。汇款凭证与焦庚给张宏年出具的45万元收款收条相互印证。顺翔房产公司质证称，对该证据的真实性无异议，收款人柴承红是不是焦庚的妻子不清楚，付款的凭证时间与焦庚的收据时间不一致。焦庚的质证意见与顺翔房产公司的意见一致。
本院经审查认为，张宏年提交的证据应予认定。
二审查明的基本事实与原审查明的一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的《拆迁开发改建工程补偿协议书》、《购房协议》、《补充购房协议》的效力问题；2.双方当事人在履行合同中购房款实际支付情况；3.房屋迟延交付的租房费用补偿的认定。一、关于于合同效力问题。张宏年与顺翔房产公司签订的《拆迁开发改建工程补偿协议书》、《购房协议》、《补充购房协议》，是双方当事人在平等互利的基础上协商签订的，是双方真实意思的表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，本案双方当事人依法签订的三份协议，没有法律规定的无效情形，且合同约定的置换、购买的房屋已交付使用，大部分购房款也已实际支付，合同约定的主要条款基本履行完毕。张宏年在一审和二审上诉中主张《购房协议》、《补充购房协议》无效，要求赔偿双倍违约金，但在二审庭审中改变原主张，要求依法判决合同有效。顺翔房产公司、焦庚在诉讼中认为合同有效。双方当事人对合同效力没有争议，争议的实质是购房款的支付情况，据此视为双方当事人对合同的认可，则《拆迁开发改建工程补偿协议书》、《购房协议》、《补充购房协议》依法成立并具有法律效力，双方当事人应当按照合同的约定继续履行合同约定的内容。二、关于双方当事人在履行合同中购房款实际支付情况。张宏年认为，根据双方约定，顺翔房产公司应当交付其一层120平方米的商铺与二层300平方米的商铺，置换的一层60平方米的商铺与150平方米的住宅楼折抵上述一、二层的价款后，其应该向顺翔房产公司再支付130万元。具体计算方式为：按照一层商铺8000/㎡，二层商铺4000/㎡，住宅楼2600/㎡的约定，一层120平方米的商铺与二层300平方米的商铺总价款为216万元；减去置换的一层60平方米的商铺与150平方米的住宅楼的价款87万元，其应当实际支付顺翔房产公司购房差额款共计130万元，其主张与协议约定的支付130万元房款是基本一致的。顺翔房产公司认为，张宏年购买一层120平方米的商铺与二层300平方米的商铺，除去置换的一层60平方米的商铺与150平方米的住宅楼，张宏年应该再向顺翔房产公司支付190万元。具体计算方式为：按照一层商铺10000/㎡，二层商铺4500/㎡的约定，购买一层120平方米商铺，价格为120万元；二层300平方米的商铺，价格为135万元。购买的一层120平方米商铺与置换的一层60平方米商铺相折抵补差价为60万元，张宏年再支付60万元；购买的二层商铺与置换的住宅楼相折抵后单就二层商铺张宏年还要给顺翔公司支付130万元，张宏年应向其公司共计支付190万元。双方当事人对协议约定的该条款在理解上有争议，根据《中国人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。经本院审查认为，根据双方签订的《购房协议》的约定，一层商铺为10000/㎡，二层商铺为4500/㎡，住宅楼为2600/㎡。购买的一层120平方米的商铺价格为120×10000=120万元，二层300平方米的商铺价格为300×4500=135万元，共计255万元。置换的一层60平方米的商铺价格为60×10000=60万元，150平方米的住宅楼价格为150×2600=39万元，共计99万元。张宏年购买顺翔房产公司一层120平方米的商铺与二层300平方米的商铺，顺翔房产公司置换给张宏年一层60平方米的商铺与150平方米的住宅楼，一、二层商铺的总价格与置换的商铺、住宅楼的总价格相折抵后补差价，即张宏年向顺翔房产公司再支付156万元（255万元-99万元=156万元），由于双方对张宏年购买顺翔房产公司30㎡的车库一间共7万元没有争议，则张宏年应当向顺翔房产公司共计支付购房款163万元。在诉讼中，顺翔房产公司认为实际支付了75万元，张宏年认为已支付120万元。根据张宏年提交的汇款凭证、收据及收条，2013年7月18日顺翔房产公司收张宏年45万元，2014年5月18日顺翔房产公司收张宏年65万元，2014年7月15日顺翔公司收张宏年10万元，以上共计120万元。顺翔房产公司称，2014年5月18日向张宏年出具收据中65万元包含焦庚于2014年5月18日向张宏年出具收条中的45万元购房款，对此顺翔公司只是口头抗辩，未提交其他证据相互印证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院认定张宏年向顺翔房产公司已支付120万元购房款。三、关于房屋迟延交付的租房费用如何补偿的问题。双方约定交房时间为2013年10月24日，如果逾期交付，顺翔房产公司承担张宏年的租房费运。经审查，顺翔房产公司交房时间为2014年4月16日，迟延交付172天，顺翔房产公司应当按照合同约定，赔偿其迟延交付房屋导致张宏年的租房损失。按照张宏年提交的租赁合同约定每年3.5万元租金计算，顺翔房产公司应赔偿张宏年的租房损失为16493元（35000÷365×172）。对于张宏年提出的因顺翔房产公司停水、停电导致其房屋不能正常使用，对此，张宏年未能提交有效证据印证其主张，本院不予采信。
综上所述，张宏年、顺翔房产公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31546元，由张宏年负担15773元，景泰县顺翔房地产开发有限责任公司负担15773元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高政庆
审 判 员 张生国
代理审判员 刘红雅
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 梁 丹