甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终863号
上诉人（原审被告、反诉原告）兰州中亚动物保健品服务部。住所地兰州市城关区佛慈大街**号。
法定代表人王义岳，系该公司经理。
委托代理人蔡福林，甘肃至行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨新洲，男，1977年6月13日出生，汉族，甘肃省兰州市人，无固定职业，住兰州市城关区天水南路***号。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邓永祯，男，1938年1月13日出生，汉族，甘肃省临夏市人，系兰州中亚动物保健品服务部退休职工，住兰州市城关区佛慈大街41号303。
委托代理人邓国彪（系邓永祯之子），男，1964年4月21日出生，汉族，甘肃省临夏市人，系兰州生物药品厂职工，住兰州市城关区盐场堡**号。
原审第三人朱成梅，女，1970年3月21日出生，汉族，重庆市合川市人，系兰州中亚动物保健品服务部工作人员，住兰州市城关区和政路东街。
上诉人兰州中亚动物保健品服务部、杨新洲因与被上诉人邓永祯、原审第三人朱成梅房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第731民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于兰州市城关区佛慈大街35号103室（原兰州市城关区草场街街道黄河大桥北路35号103室）系被告兰州中亚动物保健品服务部与甘肃省政治学校、兰州皮革厂三方联建的住宅房屋。该房屋建好后，被告兰州中亚动物保健品服务部以吴行荃名义向兰州皮革厂交付租金，103室由被告兰州中亚动物保健品服务部自用。1989年12月20日，原告邓永祯以其母生活不能自理需照顾为由借住103室中的北房二间及一厨一卫，计建筑面积37.67平方米。103室中另外20平方米的南房一间由被告兰州中亚动物保健品服务部作为值班室使用，并另行开门出入。1996年，被告兰州中亚动物保健品服务部将此间房屋分配给职工朱成梅结婚使用，在被告兰州中亚动物保健品服务部另行给朱成梅分配住房后，该间房屋朱成梅交由其公婆居住使用至今。2000年1月17日，被告兰州中亚动物保健品服务部以吴行荃的名义向该房屋出售方兰州皮革厂交付购房款18610元及维修基金186元共计18796元。2000年7月4日,兰州中亚动物保健品服务部将103室产权证登记在吴行荃名下，证载建筑面积57.67平方米，产权证号为兰房（城房改）产字第74242号。2001年10月16日，被告兰州中亚动物保健品服务部又以买卖形式（卖方吴行荃，买方杨新洲）将103室产权过户至被告杨新洲名下，产权证号为兰房（城私）产字第40399号。2007年11月7日，被告兰州中亚动物保健品服务部收取原告3万元，在收款收据上载明收款事由为购房款，并同时向原告邓永祯出具证明一份，载明：本单位已将房屋所有权人杨新洲，房屋坐落城关区草场街黄河大桥北路35号，地号I25003，产权私产，此房已售给邓永祯个人，房本邓国彪已拿走，此房屋过户费我部不承担任何费用，并注明第三人朱成梅使用房屋一间，由其单位经理解决此问题，朱成梅腾出此房屋期限半年。当日，被告兰州中亚动物保健品服务部将兰房（城私）产字第40399号产权证原件交给原告持有。2009年3月，原告提起了本案之诉。诉讼期间，原告邓永祯因不服兰州市住房保障和房地产管理局（以下简称市房管局）为杨新洲颁发的兰房（城私）产字第40399号所有权证的行政行为，向城关区人民法院提起行政诉讼，城关区人民法院于2012年3月19日作出（2012）城法行初字第2号行政判决书，该判决确认兰州市房管局向杨新洲颁发兰房（城私）产字第40399号房屋所有权证的行政行为违法。该行政诉讼案的当事人杨新洲和市房管局不服判决提起上诉。兰州市中级人民法院于2012年6月11日作出（2012）兰法行终字第30号行政判决，驳回上诉，维持原判。2012年12月26日，市房管局作出兰房字[2012]330号、331号文件，二份文件主要内容是：决定撤销位于兰州市城关区佛慈大街35号（原黄河大桥北路35号）103室的房屋登记，对吴行荃名下兰房（城房改）产字第74242号和杨新洲名下兰房（城私）产字第40399号房屋所有权证公告作废。本案作出一、二审判决后，原告不服本案进入再审程序后，兰州市中级人民法院作出的（2014）兰民再字第6号民事裁定书中认定，原一、二审判决认定涉案的房屋产权证已被生效的行政判决确认办证行为违法，该产权证已由原产权登记机关自行撤销，本案的基本事实已发生了重大变化。2015年6月25日兰州市中级人民法院作出的（2015）兰法民三终字第325号民事裁定书中查明确定原告曾于1995年12月购得单位福利性质住宅一套，并认定涉案房屋是兰州中亚动物保健品服务部出售给原告的产权房，房价亦是双方协议价格。
原审法院认为，原告邓永祯与被告兰州中亚动物保健品服务部就涉案房屋虽未签订书面的买卖合同，但兰州中亚动物保健品服务部收取了原告的房款后同时向原告出具的书面证明进一步明确了双方买卖涉案房屋的事实。发生法律效力的兰州市中级人民法院（2015）兰民三终字第325号民事裁定书亦认定涉案房屋是被告兰州中亚动物保健品服务部出售给原告邓永祯的产权房，且兰州中亚动物保健品服务部已收取房款，该房价亦是双方协议价格。被告兰州中亚动物保健品服务部应当按照证明中承诺的内容履行过户义务，故对原告要求判令兰州市城关区佛慈大街35号103室房屋确定归原告所有和判令被告给原告办理城关区佛慈大街35号103室的房屋产权所有登记证书的诉讼请求予以支持。关于原告要求判令被告所占佛慈大街35号103室的房屋一间归还原告的诉讼请求，被告在证明中承诺朱成梅搬离涉案房屋期限半年，现该房屋一间由第三人朱成梅仍占有使用，应当由朱成梅直接向原告邓永祯返还。第三人朱成梅提出若腾房应当向其补偿损失的问题可另行向被告兰州中亚动物保健品服务部主张。关于原告要求判令被告赔偿占房期间的经济损失31900元的诉讼请求，因原告未提供有效证据证明其损失额，根据本案实际情况，综合考虑房屋的面积、占用期间、市场价格及房屋占用的历史原因等因素，由被告兰州中亚动物保健品服务部酌情赔偿原告房屋租金损失10000元。
关于被告提出单位前任负责人违反法律及国家关于国有资产处置必须经过法定程序报批准之规定，原、被告买卖房屋行为当属无效的问题，《中华人民共和国物权法》第三条规定，国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。因而原、被告之间的买卖行为是有效的。故对被告反诉解除中亚服务部与邓永祯的口头房屋买卖协议并返还长期占用的房屋的反诉请求不予支持。对被告反诉原告支付占用期间的租金卫生费、水电费11560元的反诉请求，被告当庭未提交相关费用票据以证明该事实，对被告该反诉请求亦不予支持。综上，原审法院对被告兰州中亚动物保健品服务部的反诉请求不予支持。
另，被告杨新洲在本案中仅系挂名买房人，不享有实体权利，也不承担实体义务，故在本案中不承担责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、确认位于现兰州市城关区佛慈大街35号103室房屋归原告邓永祯所有；二、被告兰州中亚动物保健品服务部协助原告邓永祯办理位于兰州市城关区佛慈大街35号1单元1层103室（证载原兰州市城关区草场街街道黄河大桥北路35号1单元1层103室），建筑面积为57.67平方米的房屋所有权登记手续，于判决生效后30日内履行；三、被告兰州中亚动物保健品服务部赔偿原告邓永祯房屋租金损失10000元；四、第三人朱成梅向原告邓永祯腾交位于兰州市城关区佛慈大街35号1单元1层103室的南房一间，于判决生效后30日内履行；五、驳回原告邓永祯的其他诉讼请求；六、驳回被告兰州中亚动物保健品服务部的反诉请求。案件受理费1348元，原告邓永祯承担844元，被告兰州中亚动物保健品服务部承担504元。反诉费45元由被告兰州中亚动物保健品服务部承担。
宣判后，兰州中亚动物保健品服务部、杨新洲均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
兰州中亚动物保健品服务部提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持上诉人要求解除双方口头房屋买卖协议，返还长期占用的房屋，支付占用期间的租金、卫生费、水电费，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院认定上诉人与被上诉人对涉案房屋的口头买卖协议系产权房买卖并确认涉案房屋归被上诉人所有缺乏事实根据。二、一审判决案由与判决结果矛盾、适用法律错误。三、即使口头房屋买卖协议有效，上诉人有权要求解除。双方口头协议当时是附条件的，即被上诉人腾退强占上诉人的铺面房，交还占用别的职工的房间。被上诉人拒不腾退强占的铺面房违约在先，上诉人依此为据要求解除口头协议并要求被上诉人返还长期占用的房屋、支付占用期间的租金、卫生费、水电费的诉讼请求应该得到支持。
杨新洲上诉称，上诉人于1999年7月由国家正式分配到兰州中亚动物保健品服务部工作，作为正式职工、无房户,没有享受过福利分房待遇，条件符合国家关于福利分房政策的规定，2001年10月16日兰州中亚动物保健品服务部依照福利分房制度，通过合同买卖的方式将本案房产分配给杨新洲本人。因此，本案房产理应归属上诉人杨新洲。故请求：一、撤销一审判决，判令兰州中亚动物保健品服务部继续履行与上诉人的合同，配合上诉人补办房产手续；二、判令邓永祯和兰州中亚动物保健品服务部关于本案房屋的买卖协议无效；三、判令兰州中亚动物保健品服务部适当赔偿因本身过失造成上诉人利益受损；邓永祯非法占用涉案房屋期间非法获利返还上诉人；五、诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人邓永祯答辩称，二上诉人的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求不能成立。
原审第三人朱成梅答辩称，涉案房屋系国有资产，邓永祯与兰州中亚动物保健品服务部所签协议应属无效。
本院经审理查明，原审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。
另查明，2012年2月28日。上诉人兰州中亚动物保健品服务部向甘肃省高级人民法院出具说明一份，内容为：“……2007年11月我部以三万元售给103室住户本单位退休职工邓永祯，并交给了35号103室空挂在杨新洲名下的房产证。……现我中亚服务部履行原告邓永祯售房义务，请贵院将佛慈大街35号103室该房屋判给邓永祯所有”。
本院认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，自1989年12月20日起，被上诉人邓永祯就占有使用涉案房屋的北房两间及一厨一卫。上诉人兰州中亚动物保健品服务部与被上诉人邓永祯虽未签订书面的房屋买卖合同，但从上诉人兰州中亚动物保健品服务部2007年11月7日向被上诉人邓永祯出具的收款收据、证明以及2012年2月28日向甘肃省高级人民法院出具的说明，足以证明上诉人兰州中亚动物保健品服务部将涉案房屋出售于被上诉人邓永祯的事实。2012年12月26日，兰州市房管局决定撤销位于兰州市城关区佛慈大街35号（原黄河大桥北路35号）103室的房屋登记，对吴行荃名下兰房（城房改）产字第74242号和杨新洲名下兰房（城私）产字第40399号房屋所有权证公告作废。上诉人兰州中亚动物保健品服务部为被上诉人邓永祯办理房屋过户的障碍已排除。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。故一审确认涉案房屋归被上诉人邓永祯所有并由上诉人兰州中亚动物保健品服务部协助办理涉案房屋产权登记手续符合法律规定。
对于上诉人兰州中亚动物保健品服务部关于要求解除与被上诉人邓永祯口头协议的上诉请求。本案中，上诉人兰州中亚动物保健品服务部与被上诉人邓永祯未约定解除合同的条件，也不具备法定解除合同的情形，故该上诉请求本院不予支持。
对于上诉人兰州中亚动物保健品服务部关于要求被上诉人邓永祯支付租金、卫生费、水电费的诉讼请求，因其未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，一审对该项诉请不予支持并无不当。
对于上诉人杨新洲的上诉请求，因上诉人杨新洲未支付购买涉案房屋的价款，也未实际占有使用涉案房屋，其持有的房屋所有权证已被兰州市房管局公告作废。正如一审所述，上诉人杨新洲仅系挂名买房人，其不是涉案房屋的所有权人，故其上诉请求本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人兰州中亚动物保健品服务部预交的二审案件受理费504元，上诉人杨新洲预交的二审案件受理费100元，由其各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 赵辉君
二〇一六年六月十六日
书 记 员 谷元元