广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终11762号
上诉人（一审被告）：陈盛发�男，汉族，1968年11月11日生，住所地：广东省深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：盛敏琥，广东融方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵秋红，广东深坪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗嘉振，男，汉族，1997年1月1日生，住所地：深圳市福田区，
委托诉讼代理人：郑茂举，广东深天正律师事务所律师。
原审第三人：罗世远，男，汉族，1969年8月12日生，住所地：广东省深圳市福田区，
原审第三人：深圳市家家好房地产经纪有限公司,住所地：深圳市罗湖区东湖路鹏城花园4栋9-2,组织机构代码：550305933。
法定代表人：罗成，总经理。
委托诉讼代理人：曾中华，女，系该司经理。
上诉人陈盛发因与被上诉人罗嘉振、原审第三人罗世远、原审第三人深圳市家家好房地产�纪有限公司（以下简称家家好公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2016)粤0303民初6168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈盛发的上诉请求：1、撤销一审判决，改判为陈盛发无需返还罗嘉振购房定金40万元，无需支付罗嘉振违约金1006017.6元；2、本案诉讼费用由罗嘉振承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实存在错误。一审法院认定陈盛发应于2016年1月21日起着手办理涉案房产是赎楼手续是正确的，但是认定陈盛发未在2016年3月12日当日（收到律师函）或之前已着手办理赎楼手续是错误的。1、合同签订后，罗嘉振取得银行贷款承诺书前，陈盛发就已经在2016年1月12日提前委托深圳市万通融资担保有限公司办理赎楼，并对授权委托书进行了公证，深圳市罗湖公证处于2016年1月12日�具了（2016)深罗证字第2619号公证书，这说明陈盛发已经提前履行合同约定的赎楼义务。但是，陈盛发在提前履行合同约定义务的过程中，涉案房产被深圳市龙岗区人民法院查封，在该案中，陈盛发也是受害者，陈盛发因为法律知识淡薄而对朋友郭予雄的金融借款合同中以担保人名义签字，最终被深圳龙岗国XXX银行有限责任公司追究担保责任。2、罗嘉振取得银行贷款承诺函后，陈盛发在2016年2月1日、2016年3月2日、2016年3月25日已经向银行申请办理结清贷款，而并非像一审法院所认定的陈盛发截止至收到律师函之日一直未着手办理赎楼手续。3、一审法院在庭审后做出判决时，也确认了双方签订的《二手房买卖合同》有关赎楼条款的备注条款应理解为：罗嘉振取得银行贷款承诺函后60天内办妥赎楼相关手续，即陈盛发赎楼期限为2016年1月21日起至2016年3月22日止。在约定的赎楼期限内，陈盛发一直在办理相关手续。4、本案合同未能继续履行是由罗嘉振导致的，双方在本案涉案房产被查封后，一直积极协商。但是罗嘉振在协商期间，在陈盛发的合同约定义务履行期限届满前提前解除合同，并对本案涉案房产进行查封导致双方签订的合同无法履行，罗嘉振的查封行为导致陈盛发筹集资金解封案外人的查封制造了巨大的障碍，因此本案合同未能履行的原因完全在于罗嘉振。二、根据前述，陈盛发赎楼期限为2016年1月21日起至2016年3月22日止，陈盛发在罗嘉振解除《二手房买卖合同》前，并不存在违约行为。根据双方签订的《二手房买卖合同》备注条款第④条“卖方同意买方去银行做资金监管后10个工作日内，无法取得银行贷款承诺函的，则买卖双方自行协商，协商不成，则合同自动解除，卖方收的定金如数退还”。该条款说明：第一、买卖�方在签订合同时约定，买方无法办理银行贷款承诺函的，买方可行使合同解除权，互相不构成违约；第二、根据本合同条款，可以看出双方对合同履行的态度为如果买方无法办理银行贷款承诺函可自行解除合同，同理陈盛发（卖方）因为案外人而导致涉案房产被查封也可以解除合同或者是待涉案房产解封后继续履行合同，解封前合同履行期限顺延，双方互不构成违约。此合同履行原则也是陈盛发一直遵守的，虽然涉案房产被意外查封，但是陈盛发一直筹集资金还款，并在一审开庭前已经解封涉案房产，涉案房产根本不存在不能继续交易的情形。三、罗嘉振解除合同的行为已经构成根本违约。1、罗嘉振解除合同的条件并未成就，罗嘉振解除合同条件成就的日期为2016年3月27日之后。罗嘉振于2016年1月21日取得按揭贷款承诺书，按照约定，陈盛发办妥注销抵押登记手续截止13期为2016年3月22日。根据双方签订的二手房买卖合同第11条“如买方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金……”。因此罗嘉振行使合同解除权的前提是陈盛发在2016年3月27日前仍未办理赎楼及注销抵押登记。2、罗嘉振在2016年3月11日发出律师函的行为已经构成根本违约。本案涉案房产在交易过程中被深圳市龙岗法院查封，但是涉案房产被查封后，陈盛发积极筹集资金为案外人郭予雄还清银行贷款，事实也证明陈盛发最终解封了涉案房产，陈盛发根本不存在逾期违约的情形。四、陈盛发是本案房产被查封的受害者，陈盛发没有恶意违约。虽然涉案房产被法院查封，但是陈盛发仍然竭尽一切所能履行与罗嘉振签订的合同，最终在2016年4月份解封了涉案房产。3、一审判决对涉案房产被查封后陈盛发的所作所为未作认定，为履行�同所做的一切努力不作评价，对陈盛发不公平，应当予以纠正。五、罗嘉振诉讼请求的违约金高于实际损失，一审判决没有给予调整。1、《二手房买卖合同》约定的买卖房屋的步骤，罗嘉振并没有全部完成，陈盛发没有全额收到房屋买卖款，只收到40万定金，罗嘉振没有支付第三人房产中介费，没有支付过户税金，没有支付过户费用，没有支付银行贷款和办理贷款的手续费等等。2、2015年12月22日《二手房买卖合同》签署，2016年3月14日罗嘉振起诉，《二手房买卖合同》履行期间为2个月21日，没有任何证据证明罗嘉振的损失达到100万元。3、陈盛发对于迟延履行《二手房买卖合同》主观上无恶意。4、罗嘉振未按照《二手房买卖合同》约定的解除条件和期限，提前解除《二手房买卖合同》存在过错。5、为查明罗嘉振的经济损失，陈盛发也愿意承担鉴定费用，对涉案房产�现有价值进行评估，以此来证明陈盛发并非因房价上涨而拒不履行合同，同时也证明涉案房产价值并没有太大涨幅。
被上诉人罗嘉振答辩称，一、1、按照合同约定，陈盛发已明显逾期赎楼，已构成严重违约，罗嘉振有权解除合同，并追究违约责任。2、即使按陈盛发所说的从承诺书出来之日起60日，涉案房产于2016年1月12日被查封至罗嘉振通知解除合同期限2016年3月15日已有两个多月，距离陈盛发主张的赎楼期限仅剩下6天。陈盛发与家家好公司协商，陈盛发答复都是不予解封，一直拖延了两个多月，都没有办理赎楼解封手续，可以看出陈盛发已经放弃了履行合同的行为。依据合同法第94条规定，罗嘉振也可以法定解除。3、即使罗嘉振通知解除的时候条件并未成就，按照最高院司法解释，解除合同的通知如果条件还没有成就，那是视为未解除，陈盛发应该继�履行合同。但陈盛发该房子的解封时间是2016年5月9日，也是逾期赎楼。4、根据二手房买卖合同第6条第2款规定，保证没有查封是陈盛发合同的主要义务，但是在履行合同过程中，房屋被查封，并且，两个多月都未赎楼解封，也违反了合同的约定。五、即使没有约定履行赎楼的期限，如果房屋在交易过程中，被法院查封，已经阻碍了双方正常交易，陈盛发又未能解封，这种情况下，也是属于合同法规定的无法实现合同目的，罗嘉振可以法定解除。因此，罗嘉振本案解除合同，追究责任，有充分的事实依据。二、一审判决的违约金没有过高。深圳房价已经上涨一倍，并且陈盛发至今还使用着40万元的定金。综上，一审认定事实清楚，证据确凿，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人罗世远陈述称，同意被上诉人罗嘉振的答辩意见。
原审第三人家家好公司陈述称，家家好公司赞同一审判决。按照合同来说，陈盛发违约。
罗嘉振向一审法院起诉请求：1、解除罗嘉振与陈盛发的房屋买卖合同关系；2、陈盛发退回罗嘉振定金人民币40万元；3、陈盛发向罗嘉振支付违约金人民币1006017.60元；4、陈盛发承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一、位于深圳市罗湖区××路东侧××世界家园××房产（以下简称涉案房产）的权利人为陈盛发，用途为住宅，建筑面积为96.56平方米，房产证号码为20××56号。
2015年I2月22日，罗世远（买方）与陈盛发（卖方）签订了《二手房买卖合同》，双方约定：陈盛发将涉案房产出售给罗世远，转让成交价为人民币5030088元。合同第3条约定，买方同意在本合同生效当日内向卖方支付定金人民币5万元，在本合同生效后7日内再向卖方支付定金人�币35万元。合同第4条约定，买方向银行按揭贷款支付剩佘楼款；买方须于2016年1月30日（含当日）前将首期款支付至监管银行帐号，并应于2016年1月30日（含当日）向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须提交相关资料及配合银行办理相关监管手续。合同第5条约定，如卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具承诺之日起10个工作日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；合同第6条约定，本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第11条承担违约责任；该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起60日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；合同第10条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第11条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第15条手写部分第⑤条约定“买卖双方协商后，并同意本合同的第6款（2）条待买方的承诺书（银行）出来后卖方再进行赎楼程序”。合同中还约定了双方的其它权利和义务。
2015年12月22日，罗世远（原买方）、陈盛发（卖方）签订《主体变更确认书（买方）》，约定在签署《二手房买卖合同》及办理产权转移登记手续时买方姓名写为罗嘉振，由其继续履行《二手房买卖合同》中的买方对其的履行责任承担连带责任。罗嘉振（新买方）在该《主体变更确认书（买方）》中承诺：同意承担涉案《二手房买卖合同》中买方项下的全部义务。
二、上述《二手房买卖合同》签订当日，罗世远向陈盛发支付定金5万元；2015年12月26日，罗世远向陈盛发支付定金35万元。陈盛发均向罗世远开具了收据。
2016年1月8日，罗嘉振与陈盛发到银行办理了首期款资金监管，罗嘉振将首期款1330088元转入中国银行深圳东乐支行的监管账户。2016年1月21日，中国银行深圳东乐支行向罗嘉振出具《个人二手房按揭贷款承诺书》，承诺就涉案房产向罗嘉振发放贷款人民币330万元。
因陈盛发与案外人深圳龙岗国XXX银行有限责任公司的金融借款合同纠纷，深圳市龙岗区人民法院出具（2015)深罗龙法民二初字第1720号民事裁定书，于2016年1月12日查封了涉案房产。
2016年3月11日，罗嘉振向陈盛发发送《律师函》，该函载明：“希望你在接到本律师函后采取积极态度，在收到律师函后三天内，还清债务，申请查封法院解封物业，继续交易。否则，本合同即行解除，并追究你方成交价的20%违约金责任，且不再另行通知。”陈盛发于次日收到该律师函。因涉案房产未解封，罗嘉振于2016年3月14日提起本案诉讼。
三、罗嘉振与罗世远系父子关系。
一审法院认为，罗世远与陈盛发签订的《二手房买卖合同》，罗世远、罗嘉振与陈盛发签订的《主体变更确认书（买方）》均是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，�方当事人均应严格履行。合同签订后，罗世远支付定金。罗嘉振依约到银行申请办理首期款监管、将剩佘首期款转入银行指定监管账户，向银行申请按揭贷款并获得银行贷款承诺。
陈盛发辩称，根据《二手房买卖合同》的约定，陈盛发应于2016年3月22日前还清按揭贷款并办妥注销抵押登记手续，但陈盛发却在3月12日收到罗嘉振的《律师函》，根据该《律师函》的内容，罗嘉振于3月15日提前解除合同，导致陈盛发无法继续履行合同。对此，一审法院认为，《二手房买卖合同》第6条约定,卖方同意于本合同生效之日起60日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；合同第15条手写部分第⑤条约定“买卖双方协商后，并同意本合同的第6款（2)条待买方的承诺书（银行）出来后卖方再进行赎楼程序”。罗嘉振于2016年1月21日获得银行的贷款承�书，根据合同第15条手写部分第⑤条约定的特别约定，陈盛发应于2016年1月21日起着手办理涉案房产的赎楼手续。陈盛发未举证证明其于罗嘉振向其发送律师函的当日或之前已着手办理前述手续，相反，涉案房产于2016年1月12日被深圳市龙岗区人民法院查封，直至罗嘉振发送《律师函》之日，涉案房产仍未解除查封。可见，陈盛发所称罗嘉振于2016年3月15日提前解除合同导致陈盛发无法继续履行合同，没有事实依据。陈盛发的该抗辩理由，一审法院不予采信。
根据《主体变更确认书（买方）》，新买方已变更为罗嘉振。无论是罗世远还是罗嘉振，均已严格依照合同约定履行了相应义务，但涉案房产因陈盛发与案外人的金融借款合同纠纷，于2016年1月12日被深圳市龙岗区人民法院另案查封，直至罗嘉振于2016年3月11日向陈盛发发送《律师函》，涉案房产仍未解封，导致双方无法继续如约办理过户手续，陈盛发已构成根本违约。综上，导致房屋买卖合同未能如约继续履行的原因在于涉案房产被查封，过错不在罗嘉振而在陈盛发，罗嘉振是守约方，陈盛发是违约方，陈盛发应承担相应的违约责任。
罗嘉振诉请解除其与陈盛发的房屋买卖合同关系，一审法院认为，罗嘉振该请求的实质为解除涉案《二手房买卖合同》及《主体变更确认书（买方）》，罗嘉振作为守约方，该请求符合法律规定与合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，陈盛发应将定金人民币400000元退还给罗嘉振。房屋买卖合同明确约定“如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”，既约定了定金又约定了违约金，陈盛发逾期履行义务已超过五日，罗嘉振作�守约方，选择适用违约金条款要求陈盛发支付违约金是其合同权利，一审法院予以支持。陈盛发答辩称违约金的约定过高，一审法院认为，因罗嘉振依照合同履行了相关义务，其已获得银行的贷款承诺，此时，只要陈盛发配合罗嘉振继续履行合同，则罗嘉振、陈盛发的合同目的均可达到，但因陈盛发的原因涉案房产被查封，无法如约过户至罗嘉振名下，导致罗嘉振签订涉案合同的目的落空。鉴于陈盛发的违约行为发生在罗嘉振获得银行的贷款承诺之后，一审法院结合合同的履行情况、合同的约定及我国合同法的相关规定，对双方约定的违约金的标准予以认可。罗嘉振要求陈盛发支付违约金人民币1006017.60元的诉讼请求，一审法院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除陈盛发与罗世远于2015年12月22日签署的《二手房买卖合同》及罗嘉振与陈盛发、罗世远于2015年12月22日签署的《主体变更确认书（买方)》;二、陈盛发应于判决生效之日起十日内向罗嘉振返还购房定金人民币400000元；三、陈盛发应于判决生效之日起十日内向罗嘉振支付违约金人民币1006017.6元。案件受理费人民币8727元、保全费人民币5000元，均由陈盛发负担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，罗世远与陈盛发签订的《二手房买卖合同》，罗世远、罗嘉振与陈盛发签订的《主体变更确认书（买方）》均是当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。现二审争议的焦点在于：陈盛发是否逾期赎楼，是否构成违约。
陈盛发辩称，合同约定的赎楼期限应以罗家振获得贷款承诺函后起算六十天，即2016年3月22日，故罗嘉振无权主张3月15日解除合同。对此本院认为，《二手房买卖合同》第6条约定,卖方同意于本合同生效之日起60日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。虽合同第15条手写部分第⑤条约定“买卖双方协商后，并同意本合同的第6款（2)条待买方的承诺书（银行）出来后卖方再进行赎楼程序”，但该补充并非赎楼期限起算时间的变更，仅是明确了罗嘉振取得贷款承诺函为在先的合同义务。而在合同生效之日起的60日内，罗嘉振已于2016年1月21日获得银行贷款承诺书，故陈盛发可于2016年1月21日起着手办理涉案房产的赎楼手续，并仍应在合同生效之日起的60日内完成。�盛发并未在约定时间内完成赎楼义务，且其虽主张多次申请赎楼，但亦认可因房产处于查封状态而未继续进行，故陈盛发逾期赎楼已经构成违约。此外，涉案房产于2016年1月12日被深圳市龙岗区人民法院查封，直至罗嘉振发送《律师函》之日，涉案房产仍未解除查封，陈盛发未能及时解除房产查封，导致合同在合理期限内无法继续履行，罗嘉振有权据此主张解除合同并追究陈盛发违约责任。陈盛发主张系罗嘉振提前解除合同导致陈盛发无法继续履行合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
涉案合同因陈盛发违约导致解除，罗嘉振有权主张陈盛发承担合同约定的成交价20%违约金。陈盛发辩称该违约金过分高于罗嘉振受到损失，要求法院予以调低。考虑到罗嘉振在合同履行中并无过错，且已获得贷款承诺函，陈盛发一直占用定金40万元等因素，结合违�金既有补偿性，亦具惩罚性的特点，一审未予调低并无明显不当，本院依法予以维持。
综上所述，陈盛发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16254元，由陈盛发负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年十二月二十日
书记员 尚宇楠（兼）