山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民再12号
上诉人（原审原告）：许然清，男，1982年11月4日出生，汉族，山东东方航空职员，住济南市。
上诉人（原审原告）：李雯，女，1982年11月22日出生，汉族，济南市中医院职工，住济南市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：何宗敏，山东招法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘玉琪，男，1965年8月23日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：任欣，山东舜达律师事务所律师。
上诉人许然清、李雯与被上诉人刘玉琪、于敏转让合同纠纷一案，济南市历下区人民法院于2014年10月16日作出（2014）历商初字第1148号民事判决，已经发生法律效力。2015年12月10日，济南市历下区人民法院作出（2015）历商监字第3号民事裁定，再审本案。济南市历下区人民法院于2016年11月2日作出（2016）鲁0102民再6号民事判决。许然清不服，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许然清及许然清、李雯的共同委托诉讼代理人何宗敏，被上诉人刘玉琪的委托诉讼代理人任欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许然清、李雯上诉请求：撤销一审法院再审判决，依法改判；案件受理费由刘玉琪负担。事实和理由：1.一审法院再审判决认定许然清、李雯与刘玉琪之间形成权利义务概括转让合同关系属于认定事实错误、适用法律错误。许然清、李雯对山东佳辰房地产开发有限公司（以下简称佳辰公司）并无义务，其仅担负向刘玉琪付款的义务，从而享有刘玉琪让与的从佳辰公司处获得房屋并要求过户的权利，但刘玉琪与佳辰公司签订的合同无效，所以刘玉琪与许然清之间的债权转让行为也无效。2.刘玉琪通过更名的方式转让预售商品房的行为不符合房屋交易的正常程序，涉案房屋未取得预售许可证，也未进行备案登记。3.权利义务概括转让需有效的权利义务存在。刘玉琪与佳辰公司签订的合同自始无效，因此许然清、李雯与刘玉琪、于敏签订的房屋买卖合同也无效，合同无效的后果是恢复到合同成立前的状态。4、一审法院再审判决违背公平原则。许然清、李雯向刘玉琪支付购房款702205元，一审法院再审判决让许然清向佳辰公司另案主张债权，但佳辰公司处只有386205元的债权，许然清无法获得等价赔偿。
刘玉琪辩称，1.向许然清出具收条的是佳辰公司,许然清向刘玉琪交付款项是为了简化付款环节,刘玉琪交纳的款项直接转化为许然清向佳辰公司交纳的房款。现许然清就此款项已向佳辰公司破产管理人申报债权。2.与许然清建立买卖合同关系的是佳辰公司，许然清明知佳辰公司未取得预售许可而与其签订合同，应由许然清承担法律后果。3.许然清称向刘玉琪给付702205元款项与事实不符。许然清交付给于敏及案外人济南阳光房地产经纪有限公司的共计136000元款项与刘玉琪无关。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
许然清、李雯向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的房屋买卖合同无效；2.刘玉琪返还购房款702205元并支付利息（自2010年6月1日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由刘玉琪承担。
一审法院原审认定事实：2010年4月8日，许然清、李雯与刘玉琪、于敏签订《房屋买卖合同》一份并支付购房款702205元。刘玉琪、于敏未向许然清、李雯交付房屋。一审法院原审认为，刘玉琪、于敏经法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应视为对答辩权与质证权的放弃。许然清、李雯向刘玉琪、于敏支付定金和购房款，提供了刘玉琪、于敏出具的收条和银行的转账业务凭证，足以证明付款事实。因本案所涉房产至案件审理时尚未取得商品房预售许可证明，许然清、李雯请求确认房屋买卖合同无效，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的有关规定。许然清、李雯请求判令刘玉琪、于敏返还购房款702205元并支付利息（自2010年6月1日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算），理由正当，应予支持。判决：一、许然清、李雯与刘玉琪、于敏于2010年4月8日签订的房屋买卖合同无效；二、刘玉琪、于敏于本判决生效之日起十日内返还许然清、李雯购房款702205元并支付利息（以购房款702205元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年6月1日起计算至判决生效之日止）。案件受理费10820元，由刘玉琪、于敏负担。
许然清、李雯再审请求：1.确认双方之间签订的房屋买卖合同无效；2.刘玉琪返还购房款702205元并支付利息（自2010年6月1日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由刘玉琪承担。一审法院再审认定事实：2010年4月8日，许然清、李雯与刘玉琪、于敏签订《房屋买卖合同》一份。合同载明：刘玉琪自愿出售盛世皇苑2号楼东单元1301室，房屋所有权人刘玉琪；建筑面积139平方米，成交价格933920元；刘玉琪承担本房产合同更名费用。落款卖方刘玉琪签名（于敏代签），委托代理人于敏签名，买方是许然清、李雯签名，见证方济南阳光信赢房地产经纪有限公司（以下简称信赢公司）盖章。对此，刘玉琪否认合同上是其签名，称没有见过这份合同也未授权于敏代签。许然清主张“刘玉琪”名字是当时于敏代签的。于敏自认系其代刘玉琪签名。2010年4月8日，信赢公司代收许然清、李雯2万元购房定金；2010年5月31日，许然清、李雯用银行汇款的方式向刘玉琪支付466205元，向于敏支付11.6万元；2010年6月1日，许然清、李雯向刘玉琪支付现金10万元。综上，许然清、李雯付给刘玉琪566205元，付给于敏11.6万元。刘玉琪称其于2008年5月与佳辰公司签订购房意向协议书，并支付购房款466205元，但其仅提交金额356205元付款凭证一份，称因变更合同导致佳辰公司收回合同原件，无法提交。根据济南市历下区人民法院向佳辰公司破产管理人调取的合同载明：合同名称盛世皇苑商品房买卖预约合同书；签订时间2008年5月9日；签约人许然清与佳辰公司；合同主要条款为甲方佳辰公司、乙方预购方许然清；乙方应于2008年5月9日前向甲方交付定金3万元；付款方式为分期付款于2008年5月13日前向甲方交付总价款的50%(含定金),第一次付款后的90日内支付总价款的10%，剩余40%自甲方取得商品房预售许可证时办理按揭贷款；甲方预售盛世皇苑二号楼东单元13层1301室商品房，建筑面积146.29平方米，单价5280元。该合同许然清签字摁手印，佳辰公司盖合同专用章。法院调取的收款收据载明：佳辰公司出具收款收据2份，分别为：2008年5月9日3万元、2008年5月13日356205元；收款人姓名为许然清。许然清、李雯向刘玉琪付款后，双方已经在佳辰公司变更合同预购方为许然清。另查明，佳辰公司已经宣告破产，进入清算程序。许然清向破产管理人提交破产清算债权申报表及证据材料，申报债权本金386205元，利息138900.56元，合计525105.56元。一审法院再审认为，许然清、李雯出示的2010年4月8日与刘玉琪签订合同系于敏所签，虽然刘玉琪对于敏的行为不予认可且事后亦表示不追认，但是刘玉琪收取许然清、李雯钱款566205元并变更房屋预售合同，事实上对合同的主要条款予以认可，故许然清、李雯与刘玉琪之间存在合同关系。根据所调取商品房买卖预约合同内容，买卖双方的约定内容具备预售合同的主要条款，刘玉琪与佳辰公司之间系商品房预售合同关系。其通过更名的方式将该合同的权利义务概括转让给许然清、李雯，且得到合同相对人佳辰公司的同意，许然清、李雯与刘玉琪、于敏之间形成债权债务概括转让合同关系。许然清、李雯与佳辰公司之间形成新的商品房预售合同关系。综上，许然清、李雯与刘玉琪之间的合同系权利义务概括转让合同而非房屋买卖合同。刘玉琪与佳辰公司之间系房屋预售合同关系，即使因佳辰公司没有商品房预售许可证导致合同无效，亦在二者之间产生债权债务关系。预售合同的无效并不必然导致权利义务转让合同的无效，两个合同性质不同，其适用的法律规范亦不同，且该合同已经履行完毕。许然清、李雯与刘玉琪之间系债权债务概括转让合同关系，非商品房预售合同关系，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该合同未违反法律的强制性规定，亦不符合买卖司法解释中规定合同无效的情形，所以该合同合法有效。许然清、李雯称刘玉琪转让的属于无效债权，因此双方签订的所谓房屋买卖合同无效，法院不予支持。许然清、李雯已向佳辰公司破产管理人申报债权，二者基于双方合同产生的纠纷，应另案处理。判决：一、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1148号民事判决；二、驳回许然清、李雯的诉讼请求。案件受理费10820元，由许然清、李雯负担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审法院再审判决认定事实一致。
本院认为，关于许然清、李雯与刘玉琪、于敏之间是否存在合同关系及签订的《房屋买卖合同》效力问题。虽然刘玉琪对于敏的代签行为不予认可且事后亦表示不追认，但根据刘玉琪收取许然清、李雯相应款项的行为及变更房屋预售合同的事实，可以认定许然清、李雯与刘玉琪之间存在合同关系。刘玉琪在与许然清、李雯签订《房屋买卖合同》时，其并非案涉房产的所有权人，再结合双方签订合同后变更房屋预售合同的相关事实，应认定双方之间存在转让合同关系。关于双方签订《房屋买卖合同》的效力问题。首先应明确刘玉琪与佳辰公司之间的《商品房买卖预约合同书》合同效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，案涉房产至今尚未取得商品房预售许可证明，故刘玉琪与佳辰公司之间的《商品房买卖预约合同书》为无效合同。刘玉琪与许然清、李雯之间依据该无效合同而成立的转让合同亦应认定为无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，刘玉琪因该合同所取得的财产应当予以返还。
关于刘玉琪应当返还的财产数额问题。许然清、李雯在与刘玉琪签订《房屋买卖合同》并向刘玉琪本人支付566205元后，在刘玉琪的协助下到佳辰公司对购房合同及收款收据进行了更名，对于该事实各方均无异议。且根据法院调取的许然清与佳辰公司签订的《商品房买卖预约合同书》、收款人姓名为许然清的收据两份及许然清向破产管理人提交的破产清算债权申报表等相应证据材料，许然清、李雯与佳辰公司之间确已形成新的商品房预售合同关系。原由刘玉琪向佳辰公司所支付的386205元已实际转为刘玉琪代许然清、李雯向佳辰公司的付款。该386205元应由许然清、李雯基于与佳辰公司之间的合同关系，向佳辰公司另行主张权利。据此，刘玉琪因转让合同无效所取得财产及应返还许然清、李雯的款项应为18万元（566205元-386205元=18万元）。
综上所述，许然清、李雯与刘玉琪、于敏之间签订的《房屋买卖合同》无效。刘玉琪因该转让合同所取得的财产，应当予以返还。一审法院再审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。上诉人许然清、李雯的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民再6号民事判决和（2014）历商初字第1148号民事判决第二项及案件受理费的负担，即“刘玉琪、于敏于本判决生效之日起十日内返还许然清、李雯购房款702205元并支付利息（以购房款702205元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年6月1日起计算至判决生效之日止）。”及“案件受理费人民币10820元，由刘玉琪、于敏负担。”
二、维持济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1148号民事判决第一项，即“许然清、李雯与刘玉琪、于敏于2010年4月8日签订的《房屋买卖合同》无效。”
三、被上诉人刘玉琪于本判决生效之日起十日内返还上诉人许然清、李雯款项18万元。
四、驳回上诉人许然清、李雯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10820元，由被上诉人刘玉琪负担2774元，由上诉人许然清、李雯负担8046元；二审案件受理费10820元，由被上诉人刘玉琪负担2774元，由上诉人许然清、李雯负担8046元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 勇
审 判 员 李文实
代理审判员 毕 飞
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 孙连友