河南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）豫法行终字第00519号
上诉人（�审原告）姜建立。
委托代理人任海峰，北京京云律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）商丘市梁园区人民政府，住所地：商丘市锦绣路66号。
法定代表人陶青松，该区区长。
委托代理人华立，商丘市梁园区房管局工作人员。
委托代理人刘建忠，河南向东律师事务所律师。
上诉人姜建立因诉商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）房屋征收补偿决定一案，不服商丘市中级人民法院（2014）商行初字第83号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人姜建立的委托代理人任海峰，被上诉人梁园区政府的委托代理人华立、刘建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案被诉行政行为是梁园区政府作出的商梁政征补（2015）36号房屋征收补偿决定。该决定主要内容为，因郑徐客专高铁建设需要，决定对梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋及其附属物实施征收。被征收人姜建立的房屋在征收范围内，房屋用途为经营性用房，砖混结构，合法面积53.41平方米。目前征收决定范围的签约期限已过，经征收部门多次做工作，被征收人姜建立未能与房屋征收部门达成补偿协议。遂依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，作出征收补偿决定：一、按照《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定和河南天健房地产评估有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋评估价�为537038元，一次搬迁费427元，附属物补偿1012元，三项共计538477元。由房屋征收部门予以支付。三、如被征收人选择产权调换，根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在高铁商城B座四层B4052号，安置面积67.82平方米；高铁商城B座四层B4053-1号，安置面积41.98平方米，安置面积共计109.8平方米，安置房屋评估价值为537032元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款；两次搬迁费854元，附属物补偿1012元，停产停业费48333元，由房屋征收部门予以支付。四、限被征收人姜建立自收到本决定书之日起五日内与梁园区房屋征收部门联系，办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将房屋腾空。该补偿决定于2015年4月9日向姜建立送达后，姜建立不服申请行政复议，商丘市人民政府经复议维持该房屋征收补偿决定。姜建立仍不服提起行政诉讼，要求撤销该补偿决定。
商丘市中级人民法院一审查明，姜建立的房屋位于商丘市凯旋路烟厂2号楼，建筑面积53.41平方米，砖混结构。2014年7月4日，梁园区政府为了促进郑徐客专高铁建设项目顺利实施，作出了《关于对郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋进行征收的决定》，姜建立房屋位于被征收范围之内。2014年7月5日，梁园区政府房屋征收部门下发《关于郑徐客专（梁园段）路网改造及配套设施建设房屋征收价值评估的通知》，对房屋征收范围内房屋价值评估，并确定协商和抽签选定评估公司两种选择方式。该通知同日在被征收区域内公布。因协商及多数人推选的形式无法确定评估机构，梁园区政府房屋征收�门于2014年7月7日在商丘市梁园区公证处的现场公证下，通过抽签随机选定评估机构为河南天健房地产评估有限公司。2014年11月10日，河南天健房地产评估有限公司出具对姜建立房屋征收分户评估报告，认定建筑面积53.41平方米，评估单价10055元，房屋在估价时点的市场价值为537038元。梁园区政府房屋征收部门于2015年2月12日向姜建立送达分户评估结果报告。梁园区政府根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，将姜建立房屋分别安置在高铁商城B座四层B4052号，安置面积67.82平方米；高铁商城B座四层B4053-1号，安置面积41.98平方米，安置面积共计109.8平方米，安置房屋评估价值为537032元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款，两次搬迁费854元，附属物补偿1012元，停产停业费48333元，由梁园区政府房屋征收部门予以支付。由于梁园区政府房屋征收部门与姜建立未能达成征收补偿安置协议，梁园区政府于2015年4月8日作出了商梁政征补（2015）36号房屋征收补偿决定。
商丘市中级人民法院一审另查明，梁园区政府于2014年7月4日作出的（2014）17号《关于对郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋进行征收的决定》已被生效判决认可。
商丘市中级人民法院一审认为，
（一）被诉房屋征收补偿决定认定姜建立为权利人正确。涉案房屋的拍卖成交确认书上记载的买受人是姜建立。因涉案房屋未办理房屋产权登记，梁园区政府依据拍卖成交确认书认定涉案房屋的权利人为姜建立，证据确实充分。姜建立诉称其不是涉案房屋权利人的主张不能�立。
（二）梁园区政府作出的房屋征收补偿方案符合法定程序。梁园区政府负责本行政区域的房屋征收补偿工作，郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目属于政府组织实施的交通基础设施建设项目，符合公共利益的需要。梁园区政府作出征收决定符合“四规划一计划”要求，且已被人民法院生效裁判所维持。梁园区政府作出的征收补偿方案经过多方论证，征求了公众意见，符合法定程序。故姜建立主张该征收补偿方案违法的理由不能成立。
（三）梁园区政府作出房屋征收补偿决定符合法定程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”梁园区政府作出征收决定之后，�据对被征收区域内房屋调查结果及已经公布的房屋征收补偿方案与被征收人进行协商。为确定被征收房屋的市场价值，梁园区政府公告要求被征收人协商选定房地产价格评估机构。因为被征收人在协商选择评估机构的期限内没有选定评估机构，梁园区政府在公证机关的见证下通过抽签方式随机选定河南天健房地产评估有限公司，该评估机构具有相应的房地产评估资质。河南天健房地产评估有限公司在作出评估报告之前，评估人员进行了现场勘查，并对房屋状况进行了准确描述，依据能使估价对象保持现状持续使用最为有利估价方式，采用收益法进行估算，综合考虑了姜建立房屋所在地的交通便捷度、生活便利度、环境景观、公共配套实施及繁华程度，依法作出了房地产估价报告。评估公司作出的分户评估报告内容完整，形式合法。因此，梁园区政府选定评估机构和评估过程符合法律规定。因被征收人与梁园区政府房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，梁园区政府依据征收补偿安置方案确定的补偿方式，以姜建立房屋征收分户评估报告确定的被征收房屋价值为基础，对姜建立作出了房屋征收补偿决定，该补偿决定包括了“补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限”等法定内容，并在房屋征收范围内进行了公告。因此，梁园区政府作出房屋征收补偿决定符合法定程序。姜建立所称梁园区政府选定评估机构、作出补偿决定违反法定程序、评估报告形式不合法的理由不能成立。
（四）被诉房屋征收补偿决定给予了姜建立有选择性的公平补偿，货币补偿公平，补偿安置合理。姜建立房屋合法面积53.41平方米，河南天健房地产评估有限公司出具房屋征收分户评估报告，考虑姜建立房屋租金收入、空置率、营业税、房产税及房屋的维修费、保险费、年租费等元素，根据年总收入、以后的营业期限和周边的商业氛围，综合计算得出姜建立房屋价值为537038元。且被征收范围内一共涉及9千余户居民，绝大部分居民已与梁园区政府签订了安置补偿协议，绝大部分居民对梁园区政府的补偿标准均予以认可。因此，梁园区政府对姜建立的货币补偿公平。根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》中确定的安置地点和安置原则，如姜建立选择产权调换，其安置位置在高铁商城B座四层B4052号，安置面积67.82平方米；高铁商城B座四层B4053-1号，安置面积41.98平方米，安置面积共计109.8平方米，安置房屋评估价值�537032元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款；两次搬迁费、房屋装修补偿、附属物补偿、停产停业损失，由房屋征收部门予以支付。其中停产停业损失的计算，是根据商征办（2011）3号关于印发商丘市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）的通知及梁园区高铁附属设施及路网改造建设国有土地上房屋征收补偿方案修改情况公告中规定的标准进行计算。通过以上安置情况可以看出，虽然安置位置在高铁商城B座四层商铺，但新建安置房屋面积共计为109.8平方米，约是原有房屋面积的2倍。同时，高铁商城是以专业市场为重点，覆盖商业超市、商务酒店、写字楼、仓储物流、停车场等一座综合大型商城。因此，梁园区政府对姜建立补偿安置基本体现了公平、合理原则。
综上所述，�园区政府作出的房屋征收补偿决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，货币补偿公平，房屋安置合理。姜建立所提诉讼理由不能成立，其诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，一审判决：驳回姜建立所提撤销梁园区政府商梁政征补（2015）36号房屋征收补偿决定的诉讼请求。一审案件受理费50元，由姜建立负担。
姜建立不服一审法院判决，上诉称：（一）一审法院认定事实错误，涉案的房屋所有权人是邱新课，不是姜建立；（二）作出房屋征收补偿决定的程序违法，剥夺了上诉人选择评估机构的权利，评估机构并未实际入户实地查验核实，评估报告未告知上诉人有权复核、申请专家鉴定的权利；（三）补偿的价格明显偏低，应当按照附近新建商品房的价格给予补偿，一审法院以其他绝大多�居民签订了安置补偿协议对被上诉人的补偿标准予以认可，适用类推缺乏事实与法律依据；（四）一审判决严重背离了法律的初衷，该维持征收补偿决定的判决无疑支持了被上诉人的非法强拆、偷拆等各种违法行为。请求撤销一审判决，撤销商梁政征补（2015）36号《房屋征收补偿决定书》。
梁园区政府答辩称，（一）答辩人依法通知被征收人选定评估机构，在不能选定评估机构的情况下，又在公证机构的见证下通过抽签选定了评估机构，选定程序符合法律规定。答辩人依法履行了入户调查、送达评估报告等程序，不存在程序违法之处。（二）评估报告是根据交通便捷、生活便利、环境景观、公共配套设施等具体情况作出的，与同类房屋市场价格相符，不存在价格明显偏低的问题。（三）大部分居民签订了补偿协议，这本身就说明补偿标准的合理性。请求维持一审判决。
本院二审除确认一审查明事实外，另查明，一、根据2012年1月17日曹美英与刘春萍所签订的房地产买卖契约，位于本案征收地域的该商用房交易单价为每平方米3735元；根据2011年7月25日曹佳慧与曹合义所签订的房地产买卖契约，位于本案征收地域的该商用房交易单价为每平方米3975元。二、根据拍卖成交确认书及2012年1月17日商丘华商农村商业银行股份有限公司与王振英所签订的房地产买卖契约，位于本案征收地域的该商用房交易单价为每平方米13694元。对此梁园区政府提交了拍卖该房屋时的评估意见，显示价格为每平方米3300元，梁园区政府认为拍卖价一般高于市场价，况且该拍卖房产正好位于交易市场的中心地带，与其他一般商业房的价格没有可比性。三、上诉人所提交的其它位于陇海线以南的房屋价格，与本案被征收区域的区位优势相差较大，不作为比对的参照对象。
本院认为，梁园区政府在作出补偿决定前，虽在告知选择评估机构时留给被征收人的选择时间较短，但最终选定评估机构是通过随机选择的，且在送达评估报告后被征收人也未申请复核，故本院总体上认可涉案补偿程序的合法性。由于商业房价格受地理位置、地域商业繁荣度、经济发展状况等因素影响较大，故确定商业房价格存在较大变数，通过比对一般交易价、拍卖交易价及评估价，本院确认涉案房屋的补偿价在整体上符合该地域被征收时的市场价。对于房屋安置地点和面积的确定，结合补偿方案及现场勘察，本院认为梁园区政府的行政裁量适当，应予认可。一审判决适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费50元，由上诉人姜建立承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋雅芳
审 判 员 王 松
代理审判员 段励刚
二〇一五年十一月十四日
书 记 员 陈瑞丹