广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2736号上诉人（原审原告）：陈某，女，汉族，住广东省清新区。上诉人（原审原告）：麦某，女，汉族，住广东省清新区。法定代理人：陈某，系麦某母亲。两上诉人共同委托代理人：杨三民，广东湘攸律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：易周莲，广东湘攸律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。法定代表人：罗松生。委托代理人：黄建良，公司员工。上诉人陈某、麦某因与被上诉人清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈某、麦某上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项；2、被上诉人向上诉人支付2015年6月1日至涉案房屋验收合格之日以房屋成交价为基数按每日万分之五的标准计算违约金（暂计至2017年4月15日违约金为188898.75元）；3、本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《山湖世纪花园五号楼补充协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务，因此被上诉人应当按照上述约定赔付违约金。二、一审法院将违约金的计算标准调整为按每年1%计算不合理。违约金具有惩罚性，不以实际损失为前提，但一审法院以被上诉人没有对上诉人造成损失为由，酌情调低为每年1％不公平。原因：第一，一审法院未核实上诉方真实损失数额；第二，被上诉人在一审过程中并未提出减少违约金数额。《广东省商品房买卖合同》及《山湖世纪花园五号楼补充协议》均约定违约金按房价总额每日万分之五计算，折算为年利率18.25%，并未超出年利率24%的标准，而且中国人民银行公布的银行贷款利率为4.75%，1%比银行贷款利率低。三、房地产公司未按期将房屋竣工验收合格后再交付业主需按约定的每日万分之五的标准支付逾期交房违约金，清远地区法院的判决有此先例。综上所述，一审法院查明事实清楚，但适用法律错误，恳请二审法院依法予以改判。清晖公司答辩称：一、《山湖世纪花园五号楼补充协议》违反自由原则，属于无效。被上诉人开盘售楼时，众多业主集合在售楼部拉横幅，为了社会安定，避免自身利益受到重大损失，被上诉人在政府部门的督促下迫不得已签订上述协议。二、违约金以补偿为主，惩罚为辅，被上诉人迟延办证并未造成上诉人损失，法院对违约金作出调整符合实际及法律规定。三、上诉人将本案违约金与银行贷款利率作对比不恰当，商品房买卖合同与民间借贷为两种不同的法律关系，没有可比性。四、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，如被上诉人逾期办理产权证，违约金应按己付房价款的0.1%计算。五、被上诉人己将符合《商品房买卖合同》约定标准的房屋交付给上诉人使用。陈某、麦某向一审法院起诉请求：1、判令清晖公司向陈某、麦某支付违约金（违约金自2015年6月1日起以总房价为基数按每日万分之五的标准计算至清晖公司取得竣工验收合格证之日止，暂计至2017年4月15日违约金为188898.75元）；2、判令清晖公司提供陈某、麦某购买房屋办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案及为陈某、麦某申请办理所购房屋的权属登记证书；3、本案诉讼费用由清晖公司承担。一审法院查明：2014年2月17日，陈某、麦某为买受人与清晖公司为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：陈某、麦某向清晖公司购买其开发预售的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园X幢X座XXX号房屋，按套出售，总金额为559692元。清晖公司应于2015年1月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付陈某、麦某使用，清晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付陈某、麦某使用，按逾期时间，分别承担如下违约责任（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向陈某、麦某支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，陈某、麦某有权解除合同。陈某、麦某解除合同的，清晖公司应当自陈某、麦某解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5％向陈某、麦某支付违约金。陈某、麦某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向陈某、麦某支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，清晖公司应当书面通知陈某、麦某办理交付手续。双方进行验收交接时，清晖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，清晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈某、麦某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清晖公司承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。2014年3月19日，陈某、麦某交纳了房屋契税8395.38元。购房合同签订后，陈某、麦某按合同约定支付购房款559692元给清晖公司，清晖公司于2014年3月20日出具购房款559692元的发票给陈某、麦某收执。2015年6月3日，清晖公司向陈某、麦某交付房屋，陈某、麦某签署《业主收楼确认书》，对涉案房屋进行验收并以确认，保证以后不再以任何理由要求卖方对上述房屋进行修整。就逾期办理房屋竣工验收合格备案登记及交楼一事，双方发生争议。2015年6月3日，清晖公司为甲方与陈某、麦某为乙方签订《山湖世纪花园五号楼补充协议》，该补充协议约定：一、乙方自2015年2月1日起，继续履行合同，但甲方必须于2015年5月30日前将五号楼的基础设施（水、电、电梯等）完善，并将房屋交给乙方进行装修，但乙方收楼时未竣工验收合格。二、乙方同意甲方支付2015年1月30日至2015年5月30日的违约金，违约金按照甲方和乙方签订的《商品房买卖合同》的成交总价的日万分之零点五赔付，共计120天，赔付金额为3358元。三、甲方承诺五号楼的竣工验收合格证定于2016年3月30日前完成。如甲方在2016年3月30日前完成竣工验收合格证，乙方不追究甲方2015年6月1日至2016年3月30日期间迟延交房的违约责任。如甲方在2016年3月30日前未取得竣工验收合格证，乙方可按原《商品房买卖合同》要求退房。如乙方继续履行本协议的，甲方同意从2015年6月1日起至取得竣工验收合格证为止，向乙方赔付违约金，该违约金的赔付标准为甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》成交总价的每日万分之五。上述违约金的赔付须在2016年3月30日起90日内完成。至本案法庭辩论结束前，清晖公司没有向一审法院提交涉案房屋经建设行政主管部门竣工验收合格备案登记的相关证据资料，也没有提交需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的证据。双方因房屋办理竣工验收合格备案登记、办理产权证等问题发生争议，陈某、麦某遂向一审法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。清晖公司与陈某、麦某签订的《商品房买卖合同》和《山湖世纪花园五号楼补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，应按合同的约定确定双方的权利义务。结合陈某、麦某的诉讼请求和清晖公司的答辩，双方证据的分析认证，本案争议焦点为：一、清晖公司提供资料报产权登记机关备案及办理权属证书问题；二、迟延办理工程竣工验收合格备案登记（验收合格）的违约金问题。争议焦点一、清晖公司提供资料报产权登记机关备案及办理权属证书问题。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，这表明清晖公司作为开发商应当将涉案商品房报产权登记机关进行备案登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋应进行权属登记并取得证书。清晖公司负有为陈某、麦某办理房屋产权登记的义务，陈某、麦某已交纳了房屋相关契税，现陈某、麦某要求清晖公司为涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案及为陈某、麦某申请办理所购房屋权属证书的诉求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。争议焦点二、关于迟延办理工程竣工验收合格备案登记的违约金方面。广东省建设厅2003年6月25日粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》称，“验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。清晖公司所提交的《建筑工程竣工验收报告》未经建设行政主管部门盖章备案认可，未能反映涉案房屋经建设行政主管部门验收合格，清晖公司应承担迟延办理工程竣工验收备案登记（验收合格证）的违约责任。双方对违约金的计算方法有争议，陈某、麦某主张按补充协议约定从2015年6月1日起至清晖公司取得竣工验收合格证之日止按房屋成交总价的每日万分之五的标准计算，而清晖公司则抗辩按商品房买卖合同约定的按已付房价款的0.1％计算。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度，合同的性质，坚持补偿性为主，以惩罚性为辅，按公平原则予以衡量。结合陈某、麦某的诉求和清晖公司的抗辩，一审法院酌情调整迟延办理工程竣工验收合格备案登记的违约金从2015年6月1日起至办妥房屋竣工验收合格手续之日止以房屋总成交价559692元为基数按年利率1％的标准计算，其中截至2017年5月31日违约金为11193.84元。判决：一、清远市清新区清晖房地产开发有限公司向陈某、麦某支付迟延办理工程竣工验收合格备案登记的违约金，违约金自2015年6月1日起至涉案房屋办理工程竣工验收合格备案登记之日止以房屋成交价款559692元为基数按年利率1％计算，其中截至2017年5月31日违约金为11193.84元，此款于判决生效之日起十日内支付；此后，每届满一年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在备案登记之日起十天内支付；二、清远市清新区清晖房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起120日内为陈某、麦某所购买的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园X幢X座XXX号房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属证书。案件受理费2039元，由陈某、麦某负担1918元，清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担121元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：迟延办理工程竣工验收备案违约金应如何确定。迟延办理工程竣工验收备案违约金应如何确定的问题。本案中，上诉人认为一审法院将违约金调整至以房屋成交价为基数按每年1%计算不当，要求被上诉人以房屋成交价为基数按每日万分之五的标准支付违约金。实际上，涉案房屋已经五方验收合格，且交付使用，其后双方就要求被上诉人在约定的期间内取得涉案房屋竣工验收合格证达成新的补充协议，可见其目的是督促被上诉人办理涉案房屋产权证书。上述补充协议的部分条款已经履行，但被上诉人未在约定的期限内完成涉案房屋的竣工验收备案登记，理应承担违约责任。就双方约定的违约金是否过高的问题，本院认为应当根据当事人的过错程度、违约期间、当地的实际情况以及实际损失等因素来确定并作出裁决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审判决将涉案违约金调整为以房屋成交价为基数按每年百分之一的标准计算能够较为合理的弥补守约方的损失，平衡双方当事人之间的利益。故一审法院的调整标准并无不当，本院予以支持。此外，本院审理的同一小区类似案件已依法作出判决并已生效，基于生效判决的既定力，本院按照相同标准处理本案。对一审判决第二项确定的协助履行办证义务，鉴于被上诉人并未就此提起上诉，本院对此不予审查。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3836元，由陈某、麦某负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十一月七日法官助理 黄 敏书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。