广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第978号
原告（反诉被告）：曾威，男，1963年6月9日出生，汉族，香港特别行政区居民，住香港沙田。
委托代理人：戚艳平、林丝文，分别系广东登鼎律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：黄志均，男，1979年10月10日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托代理人：陈永洪、张继成，均系广东保信律师事务所律师。
第三人（反诉被告）：徐淑贤，女，1962年12月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：戚艳平、林丝文，分别系广东登鼎律师事务所律师、实习律师。
原告（反诉被告）曾威诉被告（反诉原告）黄志均房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据徐淑贤的申请，依法通知徐淑贤作为本案第三人参加诉讼，并对被告黄志均在诉讼中提起的反诉，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）曾威、第三人徐淑贤（反诉被告）的共同委托代理人戚艳平，被告（反诉原告）黄志均及其委托代理人陈永洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾威诉称：曾威与黄志均于2014年8月16日签署协议一份，双方约定2015年1月13日前交付租赁店铺。但在协商途中，黄志均一会要店铺，一时要退钱，曾威经多次与黄志均协商及到中山市司法局人民调解中心调解均无果后，特诉至法院，并在诉讼中明确诉讼请求为：1.判令解除曾威与黄志均于2014年8月16日签署的协议；2.判令由曾威退还黄志均押金及租金共16000元。
原告曾威就其本诉主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.2014年8月16日协议（2014年8月16日，曾威收执）；2.2014年8月15日协议和收据；3.1995年9月13日授权委托书及见证书；4.曾威户口注销证明。
被告黄志均辩称：黄志均同意解除与曾威于2014年8月16日签订的租赁协议，但黄志均已按双方签订的协议履行了相应义务，现曾威、徐淑贤没有按照协议的约定交付店铺，根据双方签订的协议约定以及合同法的相关规定，曾威、徐淑贤应退回黄志均租金及押金16000元，另还应退回黄志均已支付的30000元店铺顶手费。
本诉被告黄志均对其辩解主张提交的证据有：1.曾威、徐淑贤的身份证复印件；2.协议（2014年8月16日，黄志均收执）；3.涉案商铺产权证复印件；4.收据（2014年8月16日）；5.协议书（2013年1月8日）及照片；6.报警回执（2015年2月17日）；7调解协议（2015年3月25日）；7、截图图片（从网址××／Web／c00000002000200170001／d_94434.htm中下载）。
第三人徐淑贤陈述：同意解除涉案租赁合同，但徐淑贤已与曾威离婚，双方只是委托与被委托关系，本案不是夫妻共同债务，黄志均只能择其一主张权利，在曾威退还16000元给黄志均后，徐淑贤无需承担责任。
第三人徐淑贤对其陈述提交的证据有：离婚证。
反诉原告黄志均反诉称：曾威以徐淑贤授权为名，于2014年8月16日与黄志均签订商铺租赁《协议》，约定将石岐区林冲尾正街5号二份一卡铺位租给黄志均，租期6年，每月租金为3200元，协定2015年1月13日前交铺。黄志均按约定向曾威、徐淑贤交付预交费、两个月定金、三个月租金共计46000元。但曾威、徐淑贤在收取黄志均费用后至今仍未交铺，后经黄志均了解，徐淑贤于2013年1月8日已将商铺租给案外人陈锦香，租赁期限自2013年1月13日至2016年1月12日止。由此可见，曾威、徐淑贤并无向黄志均交付商铺的意愿，构成根本违约。综上，为维护黄志均的合法权益，特提起反诉。庭审中，黄志均认为曾威受徐淑贤委托与其签订租赁协议，合同的相对方应当为徐淑贤，但曾威作为合同的实际履行人，亦应当连带承担赔偿责任。遂明确其反诉请求为：1.解除黄志均与曾威于2014年8月16日签订的租赁合同；2.曾威、徐淑贤连带赔偿黄志均的租金、预交款39600元以及逾期付款利息（利息计算方法：从2014年8月16日起至清偿之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）；3.曾威、徐淑贤向黄志均双倍返还定金12800元；4.曾威、徐淑贤承担本案的诉讼费。
反诉原告黄志均就其反诉主张的事实及诉求提交的证据与本诉证据一致。
反诉被告曾威辩称：1.同意解除其与黄志均于2014年8月16日签订的租赁协议；2.曾威在2015年8月16日与黄志均签订租赁协议后，只收取了黄志均16000元的租金及押金，并没有收取30000元的预交款；曾威同意清偿本诉中16000元给黄志均，现曾威与徐淑贤是委托代理的关系，黄志均在反诉中应择其一主张权利，且在曾威清偿16000元给黄志均后，徐淑贤的责任应予以免除；3.双方签订的涉案协议并没有约定定金条款，只是约定收取2个月押金，根据担保法第118条的规定，押金不具备定金的约定属性，我方认为不应承担定金责任，应当驳回原告的诉讼请求。
反诉被告曾威就其反诉辩解主张提交的证据与本诉证据一致。
反诉被告徐淑贤辩称：徐淑贤对曾威代表其与黄志均签订涉案租赁协议的行为确认，也同意解除曾威与黄志均之间的租赁合同关系。但徐淑贤与曾威已解除婚姻关系，双方是代理与被代理的关系，故黄志均不能认定本案债务为夫妻共同债务而主张曾威与徐淑贤承担连带责任，应当在曾威与徐淑贤中择其一主张责任的承担。另该30000元的预交款是黄志均基于2015年8月15日与曾威签订的租赁协议而缴纳的，我方不同意返还该30000元。关于黄志均主张的定金，因双方没有约定定金条款，故不同意双倍返还。
反诉被告徐淑贤就其反诉辩解主张提交的证据与本诉证据一致。
经审理查明：2014年8月16日，就位于中山市××××号后座的涉案租赁物租赁事宜，曾威作为甲方与黄志均作为乙方签订协议一份，按曾威收执的协议打印内容反映：1.租期6年，每卡租金3000元，二卡一共6000元（2个月押金，一个月租金）。2.交铺时间（2014年9月30日2015年1月13日）由双方协定。3.乙方须按照政府法例、法规合法经营。一切水费、电费、税、卫生等由乙方负责交费。每卡设施顶手费30000元，（按三年摊分）如政府清拆、修建乙方无条件退回甲方（退回余款）。4.由2014年8月15日收取乙方30000元预交费（不能退回，只能作日后交齐余款里面减除……。另外，曾威在协议下方空白处手写如下内容：1.甲方协助乙方三年内可自行转让（超出三年转让费给回甲方30%）；2.甲方同意乙方自行转让给别人（合同期内）；3.甲方交店之日后同意给10天乙方装修（租金不计）；4.甲方租给乙方林冲尾正街后座二分之一／半卡，第一卡两门面这间。曾威与黄志均分别在协议甲、乙方处签名确认。庭审中，黄志均向法院提交由其收执的另一份2014年8月16日有曾威签名确认的协议，证实经与曾威协商后，曾威提交的上述协议中打印内容的第一条已手动更改为“1.租期6年，每卡租金3200元，二分之一卡（二门面）（2个月押金，一个月租金）。”，其他内容与曾威提交的上述协议一致。庭审中，曾威对黄志均提交的2014年8月16日协议中打印内容的第一条的更改内容予以确认，也确认在2014年8月16日收取了黄志均3个月租金9600元和2个月押金6400元，但认为在2014年8月16日协议中没有收取黄志均30000元预交费用。曾威认为黄志均反诉提及的30000元预交费用是基于双方在2014年8月15日签订的协议而收取的，与2014年8月16日协议无关，鉴于黄志均在2014年8月15日协议中违约，故曾威不同意退回该30000元给黄志均。对此，曾威提交其与黄志均在2014年8月15日签订的协议及收据一张。经查，2014年8月15日协议的打印内容与2014年8月16日协议的打印内容是完全一致的，有曾威与黄志均的签名。庭审中，黄志均开始称该2014年8月15日协议中的“黄志均”签名非其本人签名，但不申请笔痕司法鉴定，后又确认双方有签订2014年8月15日协议，但以其当日交付给曾威30000元预交款已明确载入协议内容中为由，对曾威提交的2014年8月15日收据的真实性不予以确认，认为曾威当时并没有开具收据，该收据是曾威事后单方制作的；另黄志均以其在2014年8月16日协议中并没有重新交付第4点约定的30000元预交费为由，认定2014年8月16日协议是经双方协商一致对2014年8月15日协议部分内容的变更，故不同意曾威依据上述收据注明的“不租二卡及不交齐费用作没收不能退回”的内容提出没收30000元预交款的主张。签订协议后，曾威一直未向黄志均交付协议约定的租赁房屋。2015年3月9日，曾威就双方租赁事宜起诉至法院，主张前述本诉权利。庭审中，黄志均提起反诉，主张前述反诉权利。
另查：2015年3月25日，双方就本案租赁协议纠纷签订庭外《调解协议》，曾威同意于2015年4月4日一次性在中山市岐江派出所退回46000元给黄志均，并约定“本协议于2015年4月4日交收款项后生效。双方不再就此事追究责任。”但签订该调解协议后，曾威则以黄志均之前向媒体提供的报道信息侵犯了其名誉权为由，要求在黄志均公开道歉后才返还该46000元。黄志均则认为双方签订的《调解协议》并没有附加任何付款条件，但也表示在曾威退还46000元给其后，其同意作公开道歉；现鉴于曾威没有按时退还46000元给其，故其也不作公开道歉。
再查：庭审中，黄志均向法院提交徐淑贤与案外人陈锦香签订的《协议书》，证明徐淑贤在2013年1月18日已将位于中山市××××号后座的涉案租赁物租赁给案外人陈锦香，租赁期限自2013年1月13日至2016年1月12日，由此证实导致涉案2014年8月16日协议无法履行的违约方是曾威及徐淑贤。曾威及徐淑贤对该2013年1月18日协议的真实性均予以确认，但认为当时正在与陈锦香协商解除租赁协议，只是因黄志均一时同意租赁，一时又不同意租赁，才导致双方无法达成租赁共识。但曾威及徐淑贤对该辩解意见至今未向法院提交证据。
又查：中山市××××号房产所有权人是林少、徐淑贤、冼好、徐镜雄，其中冼好、徐镜雄各占三分之一，林少、徐淑贤共占三分之一。庭审中，曾威提交林少与徐淑贤于1995年9月13日出具的《授权委托书》，证实两人委托曾威代办理中山市××××号房屋事务。代理事项及权限：房屋重建申请报建、申办领取房产契证、房屋维修、转让、抵押，以及因办理上述事务所需签订之合同、协议、申请及缴纳有关税款和费用。曾威在上述代理权限内代理从事上述事务，本人均予承认，并承担有关法律责任。黄志均对该《授权委托书》的真实性予以确认，也确认与曾威签订租赁协议时知道该房屋所有权人由林少、徐淑贤、冼好、徐镜雄共同持有，曾威受徐淑贤委托的事实；现黄志均在庭审中已明确选择涉案租赁协议的出租相对方为徐淑贤，只是以涉案租金等费用实由曾威收取，而徐淑贤与曾威之间曾为夫妻关系，现存在委托与被委托关系，故要求徐淑贤与曾威对本案债务承担连带责任，且认为无需追加林少、冼好、徐镜雄或其法定继承人为本案当事人。徐淑贤亦确认该《授权委托书》的真实性，且与曾威在庭审中均同意就本案租赁协议产生的法律后果承担相应法律责任，亦同意在本案中不追加林少、冼好、徐镜雄或其法定继承人为当事人。另查，徐淑贤已于2009年3月19日与曾威离婚。徐淑贤在曾威提起本案本诉后，于2015年5月5日以案件处理结果与其有法律上的利害关系为由，向本院申请参加诉讼。起初，本院鉴于徐淑贤是涉案租赁房屋的所有权人之一，故将徐淑贤列为本案共同被告；后由于徐淑贤在庭审中明确其在本案本诉中不主张任何实体权利，仅作为无独立请求权的第三人参加诉讼。据此，本院在征得黄志均、曾威及徐淑贤的同意后，将徐淑贤在本诉中的诉讼主体地位变更为第三人。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。经查，徐淑贤对曾威受其委托与黄志均签订涉案租赁协议的行为予以确认；黄志均在庭审中也确认在签订协议时已清楚涉案租赁房屋所有权人由林少、徐淑贤、冼好、徐镜雄共同持有，以及曾威受徐淑贤委托与其签订协议的事实。现黄志均及曾威、徐淑贤对涉案租赁协议的合同效力均不持异议，也明确表示在本案中不追加林少、冼好、徐镜雄等为当事人，据此，本院认为，涉案租赁协议双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守各自的权利义务。庭审中，黄志均及曾威、徐淑贤均同意解除黄志均与曾威在2014年8月16日签订的租赁《协议》，这是当事人对自己民事权利的处分，本院予以准许。现本案争议焦点在于：一是涉案《协议》的合同相对方问题；二是涉案《协议》解除的原因；三是涉案《协议》应退还黄志均的金额；四是曾威应否对本案债务承担责任。
关于涉案《协议》合同相对方的问题。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，经查，黄志均在庭审中已确认其与曾威签订租赁协议时是清楚并知道曾威与徐淑贤之间存在委托与被委托的代理关系的，也主张涉案《协议》的合同出租相对方为徐淑贤，现徐淑贤作为涉案租赁物实际所有权人之一，对曾威受其委托与黄志均签订涉案租赁协议的代理行为表示确认，也同意承担因租赁协议所产生的法律责任。据此，本院依法认定涉案租赁协议可直接约束徐淑贤和黄志均，黄志均主张涉案《协议》的合同出租相对方为徐淑贤的观点，理据充分，本院依法予以采纳。徐淑贤应对曾威以自己的名义与黄志均签订的涉案租赁《协议》所产生法律后果依法承担相应民事责任。
关于涉案《协议》解除原因的问题。本院认为，曾威与黄志均签订涉案租赁协议后，应当按协议约定向黄志均交付涉案租赁房屋。经查，曾威及徐淑贤至今尚未向黄志均交付涉案租赁房屋。对于至今未交付涉案租赁房屋的原因，黄志向法院提交徐淑贤与案外人陈锦香签订的《协议书》，证明徐淑贤在2013年1月18日已将位于中山市××××号后座的涉案租赁物租赁给案外人陈锦香，租赁期限至2016年1月12日，由此证实涉案租赁协议解除的原因是曾威及徐淑贤在合同约定期限内无法向黄志均交付租赁房屋，违约责任一方为曾威及徐淑贤。对此，曾威持不同意见，且辩称是黄志均一时表示要房，一时又表示不要房的个人原因，致使涉案《协议》未能履行的，但曾威及徐淑贤今未向法院提交相关反驳证据。据此，本院认为，曾威及徐淑贤至今未能按协议约定向黄志均交付涉案租赁房屋，致使黄志均租赁房屋的合同目的不能实现的行为已构成违约，理应承担相应违约责任。
关于涉案《协议》应向黄志均退还具体金额的问题。庭审中，曾威及徐淑贤同意将依据2014年8月16日租赁协议向黄志均收取的二个月按金6400元和三个月租金9600元退还给黄志均，现双方争议的是曾威在2014年8月15日收取的30000元预交款应否退还，以及黄志均提出双倍返还6400元按金的主张是否支持？
关于30000元预交款的定性问题。曾威向法院提交其在2014年8月15日向黄志均出具的《收据》，证实其在2014年8月15日收取黄志均30000元预交款时，已明确告知黄志均若不租赁两卡的，该款作没收不退回处理，现由于黄志均存在没有按约定租赁两卡的违约行为，故该30000元预交款其已作没收处理，黄志均在本案中无权要求其退回。黄志均对此持不同意见，认为其与曾威在2014年8月15日签订的租赁《协议》已被2014年8月16日租赁协议取代，曾威在2014年8月15日收取30000元预交款时并没有向其出具任何收据，而是在《协议》中直接注明收取了30000元预交款，且没有约定若其不租赁两卡的，曾威有权没收该30000元预交款的条款。经查，曾威与黄志均于2014年8月15和2014年8月16先后签订的两份《协议》的内容基本是一致的，只是对租赁卡位数进行了调整，由前一份合同的租赁两卡调整为租赁一卡，且2014年8月16签订的《协议》同样表述为“2014年8月15收取黄志均30000元预交款”的内容；另曾威向法庭提交的2014年8月15日《收据》中载明的“不租二卡及不交齐费用作没收不能退回”的内容有将30000元预交款定性为定金性质的作用，依据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，因曾威至今未向法院提供其已将该收据交付黄志均，且收据中有关违约责任的条款内容已征得黄志均同意的证据，依据谁主张，谁举证的原则，曾威应承担举证不能的不能法律后果，本院对曾威据此《收据》没收黄志均30000元预交款的辩解不予支持，从而采信黄志均提出2014年8月16日《协议》已取代2014年8月15日《协议》的观点。现鉴于涉案协议并没有明确约定交付30000元预交款的一方违约时，收取该款一方可没收该款的条款，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，本院认为该30000元预交款并不具备合同定金的性质，据此，黄志均在曾威存在不按协议约定交付租赁物的违约行为的前提下，要求返还该30000元预交款的诉求，理据充分，本院予以支持。至于曾威收取的6400元按金，经查，涉案租赁协议同样没有约定收取按金一方违约时，交付一方可双倍要求返还的条款，据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，本院同样认定该6400元按金不具备合同定金的性质，黄志均要求双倍返还6400元按金的诉求，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。综上，鉴于本院已认定涉案租赁协议可直接约束徐淑贤，故徐淑贤作为涉案租赁协议的出租相对方，其理应承担向黄志均退还预交款30000元、按金6400元和租金9600元，合计46000元的违约责任。
关于曾威是否对上述债务承担清偿责任的问题。经查，曾威在庭审中已确认其未将向黄志均收取的30000元预交款、6400元按金和9600元租金交付给徐淑贤的事实，也同意就涉案租赁协议产生的法律责任由其个人承担，依据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”的规定，本院认定曾威并不具有合法持有该财产的权利。据此，黄志均要求曾威与徐淑贤连带承担清偿上述46000元债务的诉求，理据充分，本院予以支持。
综上，鉴于曾威的本诉请求与黄志均的反诉请求存在竞合之处，故本院对此予以合并处理。对双方请求中合理部分予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零八条、第二百一十六条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除本诉原告（反诉被告）曾威与本诉被告（反诉原告）黄志均于2014年8月16日签订的《协议》；
二、本诉原告（反诉被告）曾威和本诉第三人徐淑贤（反诉被告）于本判决生效之日起七日内连带退还预交款30000元、按金6400元和租金9600元，合计46000元给本诉被告（反诉原告）黄志均；
三、驳回本诉被告（反诉原告）黄志均的其他反诉请求。
如本诉原告（反诉被告）曾威和本诉第三人徐淑贤（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费176元（曾威已预交），由本诉原告（反诉被告）曾威和本诉第三人徐淑贤（反诉被告）共同负担；反诉案件受理费555元（黄志均已预交），由本诉被告（反诉原告）黄志均负担56元，由本诉原告（反诉被告）曾威和本诉第三人徐淑贤（反诉被告）共同负担499元（该款黄志均已预交，本院不作退还，由曾威、徐淑贤共同于本判决发生法律效力之日起七日内迳付黄志均）。
如不服本判决，黄志均和徐淑贤可在判决书送达之日起十五日内，曾威可在判决书送达之日起三十日内，分别向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 陈绮乔
人民陪审员 陈晓莹
人民陪审员 吴宏娜
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 赵 莉
许晓丹
第7页共16页