江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终20号
上诉人（原审原告、反诉被告）金丹丹。
委托代理人李洪明，上海海华永泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）商亮。
上诉人（原审被告、反诉原告）谢贵瑛。
委托代理人程苏，上海九州丰泽律师事务所律师，代理上述二上诉人。
委托代理人张轶，上海九州丰泽律师事务所律师，代理上述二上诉人。
上诉人金丹丹与被上诉人商亮、谢贵瑛房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆花民初字第00310号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年11月15日，金丹丹与商亮签订《房地产买卖居间协议》，该协议由商亮的亲属即本案谢贵瑛代签，后该协议经商亮追认。该协议约定，由金丹丹（乙方）购买商亮（甲方）名下的位于昆山市花桥镇绿地国际圣心西环路33弄22号502室。房屋面积84.11平方米，房屋总价785000元。该协议第5.1条约定“首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金人民币235000元。”5.2条约定“第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款550000元。”第8条约定“甲、乙双方应于2015年2月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。”第13条约定“甲乙双方任何一方未按本协议约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，应书面通知对方。违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金，且向居间方支付居间费用为总房价款的2%。”由于商亮在国外工作生活故2014年11月19日其出具委托书委托其亲属谢贵瑛代理其出售房屋代收房款等，并由中华人民共和国驻英国大使馆出具公证书证明该委托书系商亮本人所签。
另查明，金丹丹于2014年11月15日支付购房定金30000元，谢贵瑛代商亮出具了相关《定金收据》，后于2015年1月8日，金丹丹转账支付谢贵瑛200000元购房款，商亮、谢贵瑛认可收到该款项。就购买该房屋，金丹丹与李亚南向中国银行昆山支行办理贷款，中国银行昆山支行于2014年12月29日发放贷款通知书，通知同意发放房贷52万元，期限30年，要将涉案房屋办理完抵押登记后才可以放贷。一审庭审中，金丹丹陈述其与李亚南仅系朋友关系，贷款部分截至本案审理阶段尚未成功办理发放。
另查明，商亮与李亚南于2015年2月3日签订涉案房屋的网签合同，后于2015年2月3日以名字写错为由撤销网签，一审庭审中商亮表示，其不认可该网签合同，也从未在网签合同上签名确认过。其仅认可购房人为合同中约定的是金丹丹，而非李亚南。该次网签备案合同撤销后，双方当事人并未重新进行网签备案。
再查明，涉案房屋于2014年4月10日登记在商亮名下，涉案房屋的交付问题双方意见表述不一致。但出庭的证人表述涉案房屋曾交付使用过。双方当事人因购房发生争议，双方均要求解除合同，但因违约责任承担等问题无法达成一致意见诉至原审法院。
以上事实由房地产买卖居间协议、公证书、定金收据、银行转账凭条、存量房买卖合同、注销存量房买卖合同申请、贷款通知书、产权登记信息、证人证言以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告金丹丹的诉讼请求为：1、金丹丹与商亮解除《房地产居间买卖协议》；2、商亮、谢贵瑛向金丹丹返还购房定金30000元；3、商亮、谢贵瑛返还购房首付款200000元；4、商亮、谢贵瑛向金丹丹支付违约金78500元；诉讼费用由商亮、谢贵瑛承担。
原审反诉原告商亮、谢贵瑛的诉讼请求为：1、解除2014年11月15日签订的《房地产买卖居间协议》；2、金丹丹向商亮、谢贵瑛支付违约金157000元；3、本案诉讼费由金丹丹承担。
原审法院认为：金丹丹与商亮于2014年11月15日签订的《房地产买卖居间协议》虽系谢贵瑛代为签署，但经房屋所有权人商亮的认可，系房屋买卖双方真实意思表示，双方应根据合同约定各自履行相应义务。金丹丹支付首期房款（含定金）共计230000元，虽未足额支付约定的235000元，但商亮及其代理人谢贵瑛此前未对此进行催款，在首付款部分，金丹丹已依约履行了大部分主要义务。但房地产买卖居间协议5.2条约定“第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款550000元。”金丹丹虽出具了银行的贷款通知书，但该通知书出具时间为2014年12月29日，而金丹丹支付首付款的时间为2015年1月8日，银行出具该通知书时金丹丹既未支付完相应首付款，双方当事人也未就涉案房屋办理抵押登记，故该贷款通知书不为金丹丹已全面履行贷款义务的有力证据。此外，金丹丹以个人名义未成功办理贷款，也未以现金形式补足购房款。即便双方购房协议第8条约定“甲、乙双方应于2015年2月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。”因购买方未全面履行付款及贷款义务，出售方也不因合同约定的过户时间而存在过户义务。故涉案房屋无法成功交易的违约方系金丹丹。
鉴于双方均要求解除合同，关于合同的解除达成一致意见，故原审法院在此予以确认，对于金丹丹的第一项诉请以及商亮、谢贵瑛的第一项诉请要求解除合同予以支持。关于金丹丹的第二、三项诉请，鉴于双方明确30000元为定金，并由金丹丹提供了商亮、谢贵瑛出具的定金收据，根据《房地产买卖居间协议》约定，该30000元已转化为房屋首期款，故金丹丹诉请的第二项表述不应为定金，一审庭审中双方当事人明确金丹丹已支付购房款230000元，因双方均要求解除合同，出售方存在返还购房款的义务，故对金丹丹的该项诉请原审法院予以支持，但鉴于谢贵瑛仅为商亮出售房屋的代理人，故承担返还购房款义务的最终主体应为本诉被告商亮。关于金丹丹的第四项诉请要求商亮、谢贵瑛支付违约金的诉请，鉴于商亮、谢贵瑛并非违约方，故金丹丹无权要求商亮、谢贵瑛支付违约金。
反诉部分，商亮、谢贵瑛要求金丹丹支付违约金157000元，虽《房地产买卖居间协议》第13条约定“甲乙双方任何一方未按本协议约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，应书面通知对方。违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金，且向居间方支付居间费用为总房价款的2%。”但该约定明显过高，且金丹丹未能充分举证证明其因本案所致的实际损失，故原审法院以购房款总价的5%计算，调整为39250元。谢贵瑛仅为商亮房屋出售的代理人，故该违约金的最终权利主张人仅为商亮。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、金丹丹与商亮于2014年11月15日签订的《房地产买卖居间协议》解除；二、商亮返还金丹丹已付购房款235000元，于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回金丹丹的其他诉讼请求。
四、金丹丹支付商亮违约金39250元，于判决生效后十日内履行完毕。五、综合上述二、四项，商亮返还金丹丹购房款190750元，于判决生效后十日内履行完毕。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期间为二年。一审本诉案件受理费5928元，由金丹丹负担2964元，由商亮、谢贵瑛负担2964元，保全措施费2120元，由商亮、谢贵瑛承担1060元，金丹丹承担1060元，该项费用金丹丹已经预交，不再退还，商亮、谢贵瑛在履行本判决确定的义务时将由其负担部分一并支付金丹丹。一审反诉案件受理费11650元，由商亮、谢贵瑛负担，金丹丹已经预交，不再退还，由商亮、谢贵瑛在履行本判决时一并支付给金丹丹。
上诉人金丹丹不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、金丹丹系按照《房地产买卖居间协议》约定的时间支付购房款项，不存在违约情形。3万元定金、首付款20万元均如约按期支付。2014年12月29日，中国银行昆山支行向金丹丹发出《发放贷款通知书》，因商亮、谢贵瑛拒绝按照协议的约定重新办理房地产买卖网签合同和房地产过户转让手续，导致金丹丹无法办理房产抵押登记手续，从而导致中行昆山支行无法发放贷款，这是因为商亮、谢贵瑛的根本违约行为导致的。金丹丹并无违约行为，不应当承担任何违约责任。2、商亮、谢贵瑛侵占金丹丹已经支付的购房款23万元拒不归还，且拒不按照《房地产买卖居间协议》的约定办理过户和网签手续，其行为构成违约。谢贵瑛主观上存在占有他人重大财产的恶意，应当与商亮共同承担返还购房款23万元和支付违约金78500元的法律责任。3、《房地产买卖居间协议》明确约定违约金为总房价的20％，金丹丹仅按照10％的比例主张违约金78500元，原审判决未考虑商亮、谢贵瑛的严重违约行为，却反而判决金丹丹向商亮、谢贵瑛支付违约金39250元，不符合本案事实，侵害了金丹丹的合法权益。据此，请求撤销原审判决主文第三、四、五项，改判支持金丹丹一方的诉讼请求，一审、二审费用由两被上诉人负担。
被上诉人商亮、谢贵瑛答辩称：居间协议没有履行成功的责任在于金丹丹。合同明确约定2015年2月15日之前金丹丹应该办妥所有的手续，把余款全部支付给商亮，贷款不足部分由买方金丹丹自行补足。但直到起诉时止，金丹丹都没有支付金额。故应由金丹丹承担违约责任。
上诉人商亮、谢贵瑛不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、金丹丹在履约过程中违反诚信原则和基本道德，利用商亮、谢贵瑛一方的善意，实施明显的恶意和违法行为，具体包括：骗取房屋钥匙，未经允许出租房屋并获得2个月的租金；与从事房屋中介工作的李亚南和谎称自己为银行工作人员的社会人员串通，谎称贷款办妥，欲骗取房屋过户；使用商亮的身份证，冒名办理银行借记卡用于收取房款；由李亚男冒充买受人签署网签合同，变造合同条款，将合同价款785000元变更为744374元，且定金、首付款、贷款金额皆与《房地产买卖居间协议》的约定不符。再者，案外人李亚南隐瞒其与金丹丹系男女朋友关系，假装互相不认识，蓄意欺瞒当事人。2、原审判决在金丹丹一方并未主张违约金约定数额过高并要求下调的情况下，主动将违约金15700元（合同总价的20％）下调至39250元（合同总价的5％）守约方为了纠正违约、违法行为，付出了大量的时间、精力，如此调整违约金，有悖于意思自治原则，侵害了守约方的合法权益。据此，请求撤销原判主文第四项、第五项，改判金丹丹向商亮、谢贵瑛赔偿违约金157000元，商亮向金丹丹返还购房款73000元，一审、二审诉讼费由商亮、谢贵瑛负担。
被上诉人金丹丹答辩称：1、商亮、谢贵瑛存在违约情形。根据居间协议第五条约定，金丹丹与商亮、谢贵瑛应当在签订示范合同当日支付首付款，示范合同即指网签合同，而不是居间协议。金丹丹和对方从未签订过网签合同，但按照合同约定及时支付了首付款。2、根据居间协议第8条约定，商亮、谢贵瑛拒绝办理房屋过户登记和房产抵押手续，银行就无法下放贷款。银行贷款通知书已由金丹丹向商亮、谢贵瑛交付，其内容非常明确，即办理过户和抵押登记手续后才能放贷款。但是，商亮、谢贵瑛拒绝协助金丹丹办理过户，导致金丹丹无法办理贷款和过户，故是对方的违约行为导致合同无法履行。一审期间，金丹丹一方曾申请证人孙某出庭，证明证人受金丹丹委托，约商亮、谢贵瑛到房管局办理网签手续和过户手续，但谢贵瑛拒绝办理的事实，进而证明商亮、谢贵瑛没有按照合同约定协助办理过户登记和抵押手续，存在严重违约。3、金丹丹是经过对方同意，取得钥匙后才入住的，至于金丹丹出租房屋是其的权利，因其已付了首付款。现在，钥匙全部退还给商亮、谢贵瑛，并未给对方造成损失。4、金丹丹为商亮办理银行卡是为了以后支付房屋买卖款使用，是为了商亮的利益而为。金丹丹办理了银行卡后就给了商亮、谢贵瑛，其并不存在违法犯罪行为，也不存在损害对方有关权益的情况。金丹丹和李亚南的关系与本案无关。
二审期间，金丹丹向本院提交昆山市房产交易管理部门指定的房屋评估机构的评估价，欲证明之所以存在网签合同价格与居间合同价格不同的情形，是因为网签合同采用昆山政府的指导价。商亮、谢贵瑛不认可该评估价的真实性，关联性。
二审期间，商亮、谢贵瑛向本院提交一份本案所涉房屋现产值的情况，欲证明昆山二手房市场交易低迷，同比价格下跌，商亮、谢贵瑛仅因价格浮动上遭受的损失就达到5至10万元。金丹丹一方发表证意见认为，该证据与本案无关。因该资料只能说明现在房价，而交易发生于2014年，且系因商亮、谢贵瑛违约，金丹丹已经交了首付款，商亮、谢贵瑛没有遭受损失，还拒绝退还。二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。
本院认为：2015年2月15日，双方未能按照《房地产买卖居间协议》的约定在昆山市房地产交易管理服务中心完成办理网签合同、过户的手续的原因在于双方对本案所涉房屋买卖中抵押的性质和方式理解不一致。买受人金丹丹一方认为《房地产买卖居间协议》约定了出卖人在收到定金和首付款的情况下，先行将房屋过户给买受人，再由买受人向银行抵押获得贷款并用于向出卖人支付购房款的剩余部分；出卖人商亮一方认为，本次交易所涉贷款为买受人自行办理，不以交易的标的物为抵押物。就此问题，因取决于《房地产买卖居间协议》的具体约定。
2014年11月15日，出卖人商亮委托谢贵瑛作为代理人与买受人金丹丹签订《房地产买卖居间协议》，该协议由案外人李亚南代表居间方昆山联盛房产咨询有限公司签字盖章。《房地产买卖居间协议》就定金、房屋坐落、面积及房屋总价、首付款、贷款的数额作出了明确的约定，但是，其与贷款有关的条款并未就本次交易所涉的贷款是否为以本案所涉房屋为抵押物的房屋抵押贷款作出明确的约定。如，《房地产买卖居间协议》第5.2条约定“第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款550000元。乙方应于签订本协议并办理公正手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或者借款合同约定为准，但乙方应于取得（□以贷款银行为抵押权人的他项权证；□以乙方为权利人过户的收件收据）后五个工作日内将其交付贷款银行。”该条中的两个“□”处在合同文本上为空白，双方当事人未作任何勾选，故根据该条无从判断出卖人商亮一方是否有义务将本案所涉房屋先行过户给金丹丹，再由金丹丹抵押给银行。《房地产买卖居间协议》第8条约定“甲、乙双方应于2015年2月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若需）登记手续。”该条中的“若需”二字并未由双方当事人划去或涂销，故根据该条亦无法判断双方当事人是否应当就本案所涉房屋办理抵押手续。《房地产买卖居间协议》第5.4条关于贷款不足时由乙方补足的约定，系以该合同第8条的约定为前提，在第8条本身约定不明的情况下，亦无法根据该条判断本案所涉二手房买卖中抵押贷款的性质、抵押物和抵押人为哪一方。
在涉及抵押贷款的二手房买卖中，是否以交易标的物的房屋作为抵押物是涉及双方当事人重大利益和交易能否顺利进行、合同目的能否实现的重要问题。《房地产买卖居间协议》就此重大事项约定不明，签订合同的双方均有过错。但是，合同文本系中介方提供，且在本起交易中，金丹丹存在与中介李亚南另行签订以李亚南为买受人的网签合同，隐瞒其与李亚男真实关系等有悖诚信原则的行为，故金丹丹一方就抵押事项约定不明和交易无法按约正常进行的过错大于商亮一方。原审判决金丹丹向商亮、谢贵瑛支付违约金以承担违约责任，并无不当。房屋过户系事关所有权转移的重大事项，在《房地产买卖居间协议》并未明确约定先由出卖人向买受人过户房屋，再由买受人办理抵押贷款的前提下，商亮一方拒绝办理过户，是行使不安抗辩权的行为，阻却违约责任。谢贵瑛作为商亮的代理人收取金丹丹给付的定金、首付款系基于《房地产买卖居间协议》的明确约定，其收取并占有上述款项，并非处于侵占的故意。综上，对上诉人金丹丹关于商亮、谢贵瑛系导致合同无法正常履行的违约方，故应当承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。
本案一审中，双方当事人均主张对方违约，且商亮、谢贵瑛一方提出了反诉。因此，尽管金丹丹一方没有明确提出违约金标准过高和要求降低的请求，但应视为其主张对方违约的请求包含了上述主张。原审判决在综合考虑双方当事人的过错程度等因素后，酌定违约金39250元，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，并无不当。对上诉人商亮、谢贵瑛主张金丹丹应按照《房地产买卖居间协议》第13条的约定支付违约金157000元的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人金丹丹和商亮、谢贵瑛的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12268元，由上诉人金丹丹负担5928元；由商亮、谢贵瑛负担6240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 沈维佳
代理审判员 姚 望
二〇一六年三月十六日
书 记 员 许 炯