江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终5057号
上诉人（原审被告）：赵艳，女。
委托诉讼代理人：郭伟，江苏元封律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州中正物业管理有限公司铜山分公司，住所地徐州市铜山区汉泉山庄商业街C4-D。
法定代表人：吴骏军，该公司总经理。
委托诉讼�理人：程潜，徐州市铜山区恒泰法律服务所法律工作者。
上诉人赵艳因与被上诉人杭州中正物业管理有限公司铜山分公司（以下简称中正铜山分公司）物业管理合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初10011号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵艳的委托诉讼代理人郭伟，被上诉人中正铜山分公司的委托诉讼代理人程潜到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
上诉人赵艳向本院提出上诉：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，支持上诉人的一审观点。事实和理由：1、和本案有利害关系的其他案件正在审理中，本案应当中止审理，而一审法院径行判决错误。上诉人所在的业委会与被上诉人之间的物业服务合同纠纷立案在审，该案的审理与本案有必然的联系。被上诉人起�上诉人涉案小区业主的案件有多起，据上诉人了解，该多起案件均未判决，部分案件已经裁定中止审理，一审法院未参考其他案件的相关证据的情况下判决错误。2、一审法院认定事实错误，举证责任分配错误。一审法院认定涉案物业服务合同合法有效，明显错误，举证责任分配不当。根据民事诉讼法，被上诉人应当提供证据证明涉案物业服务合同合法有效，其已经履行合同约定的各项义务。事实上，涉案合同均未履行法定程序，应当认定为无效合同，对此一审法院未审查合同是否有效，径行认定合同有效错误。本案一审依据的物业服务合同不是上诉人和被上诉人签订的，是被上诉人与上诉人业委会签订的，且该合同的签订上诉人不知情，一审法院将上诉人不知情，且不是签约主体的举证责任分配给上诉人，违反法律规定。退一步讲，即使涉案合同有效，其实际终�时间也应当为2015年12月10日。涉案小区业委会于2015年11月7日向被上诉人发函告知，自2015年12月10日起解除与被上诉人之间的物业服务关系。据此，对于2015年12月10日之后的物业费，上诉人不应当向被上诉人支付。然而一审法院对上诉人提供的该证据未做任何的认定和审查，判决书中更是未提及，错误认定被上诉人服务截止时间。3、一审法院对被上诉人实际服务水平认定错误。物业服务合同因为一方为小区全体业主，具有其特殊性。因此，被上诉人对每个业主服务中存在的问题，都可以作为其服务水平的评判标准。具体到本案，被上诉人起诉诸多涉案小区业主案件，以及业主起诉被上诉人案件中，能反应被上诉人物业服务水平的证据都不应当作为认定本案被上诉人服务质量的证据。一审对涉案证据未有综合的参考和认定。上诉人在庭审时提交的证据，可以反映出被上�人服务过程中存在严重问题，如果仍然按照2.8元/月/平方米的标准，明显违背物业服务合同“质价相符”的原则。一审法院对该部分证据未做认定是认定事实错误。
被上诉人中正铜山分公司答辩认为：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的诉请没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。(2016)苏0312民初9853号案件,由于双方的物业服务合同到期，双方的服务关系中止，被上诉人已经将合同义务履行完毕，因此上诉人应当按照合同约定履行合同义务，给付物业费，该案并不影响本案的诉讼，上诉人所称应当中止审理，无事实和法律依据，一审审理查明檀香山小区所涉及的诉讼案件绝大部分均是因为房屋质量问题进行抗辩，系业主扩大了被上诉人的合同义务，将开发商的维修义务强加到被上诉人身上，因此上诉人上诉状所�的服务不到位等系托词，一审中被上诉人向法庭举证了铜山区、徐州市、江苏省房管部门向被上诉人颁发的荣誉证书以及嘉奖文件，在物业交割时，双方共同签字盖章确认了物品交接清单也可以看出各级房管部门向被上诉人颁发了荣誉铜牌，业主委员会也已签收。因此被上诉人提供了优质的物业服务，上诉人应当按照合同约定给付物业费。
中正铜山分公司的一审诉讼请求：1、请求依法判令赵艳支付2014年2月1日至2016年6月30日的物业管理费18241.1元；2、被告承担至实际支付之日止的滞纳金4578.5元（按日0.05%暂计至2016年6月30日）；3、本案诉讼费由赵艳承担。（系变更后诉请）事实和理由：美达•檀香山别墅区北区D17系赵艳所有，建筑面积348.47平方米。2010年12月14日，中正铜山分公司与徐州同创房地产有限公司签订了《美达•檀香山前期物业服务合同》，约定由中正铜山分公司对“檀香山别墅园”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期不交纳物业管理费的按照千分之二收取滞纳金。赵艳于2012年2月28日与中正铜山分公司签订了《业主临时公约》及《前期物业管理服务协议》，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。2012年12月14日，中正铜山分公司和赵艳对《美达•檀香山前期物业服务合同》进行了续签。2015年7月1日，中正铜山分公司与铜山区檀香山北区业主委员会签订《檀香山小区物业服务合同》，合同对物业服务单价及违约责任进行了相应约定。中正铜山分公司在为美达•檀香山别墅区提供物业管理服务期间，切实认真履行了前期物业服务合同，赵艳享受了中正铜山分公司提供的物业管理服务。但赵艳一直拖欠诉请期间的物业管理费，共计18241.1元，为维护中正铜山分公司合法权益，诉至法院。
一审法院审理查明：2010年12月14日，中正铜山分公司与徐州同创房地产开发有限公司签订《美达•檀香山物业前期服务合同》，合同约定由中正铜山分公司对檀香山别墅区提供前期物业管理服务，服务期限自2010年12月14日至2012年12月14日，同时就服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金及违约责任作了明确约定。其中物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，标准为2.8元/月/平方米，业主或物业使用人自房屋交付之日起须全额交纳12个月物业服务费用，以后按6个月交纳，业主或物业使用人应在每6个月的第一个月的7号前履行缴纳义务。
2012年2月28日，中正铜山分公司与赵艳签订《业主临时规约》及《前期物业管理服务协议》，协议约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费用、维修基金使用、物业管理和服务费其他项目、保险、免责条款及违约责任，其中载明别墅区物业费标准为2.8元/月/平方米，交纳物业服务费时间为乙方在办理房屋交接手续时，预交12个月的物业服务费用，第二次预交物业服务费用由乙方按每六个月缴纳一次，于每第六个月的第一个月的7号之前交纳。赵艳在协议上签字。同日，中正铜山分公司办理业主基本情况登记表、业主入住资料、物品签收单、物业交接流转表、美达檀香山项目上房手续确认书，其中《关于D17物业费交付情况说明》中载明“……物业费由开发建设单位缴付。D17赵艳户2011年1月1日至2012年2月28日总计1年零2个月物业费共计12580元。”
2012年12月14日，中正铜山分公司与徐州同创房地产开发有限公司再次签订《�州檀香山别墅园前期物业服务合同》，服务期限自2012年10月15日至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业签订物业服务合同之日止。
2015年7月1日，中正铜山分公司与铜山区檀香山北区业主委员会签订《檀香山小区物业服务合同》，合同约定住宅收费标准为2.8元∕㎡∕月，每年7月1日统一收取，预缴12个月，空置房物业服务费按70%的比例交纳。合同期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止。同时约定给了双方的权利义务及违约责任等。合同到期后，中正铜山分公司退出涉案小区。
2017年3月13日，江苏中正物业徐州分公司出具《檀香山北区D17物业费缴费台账》记载“缴费时段2012.2.1-2013.2.28缴费金额10782.91全额11708.59折扣925.68缴费时段2013.2.1-2014.1.31缴费金额7548.00全额10782.91折扣3234.91”。
另查明，赵艳为檀香山别墅区D17业主，住宅面积为320.92平方米，未实际入住该住宅。
一审法院认为，中正铜山分公司与铜山区檀香山北区业主委员会签订《檀香山小区物业服务合同》合法有效，依法对业主具有约束力。赵艳辩称上述合同无效，但未提供相关证据证明，法院不予采纳。中正铜山分公司据此提供了物业管理服务，赵艳作为业主负有按约支付物业服务费的义务。中正铜山分公司主张赵艳给付自2014年2月1日至2016年6月30日的物业费，符合合同约定，法院予以支持。涉案房产属于空置房，应按约定物业费标准的70%比例交付18241.1元（320.92平方米*2.8元/平方米/月*29个月*70%）。根据赵艳提供的证据，能够证明中正铜山分公司存在重复收取2012年2月、2013年2月物业费的情况，为有利于双方纠纷的解决，本案中一并处理。经计算，赵艳多收取1728.1元（12580元/14个月+10782.91元/13个月），故中正铜山分公司还�支付物业费16513元（18241.1-1728.1）。因中正铜山分公司在为该小区提供物业服务过程中存在不足，故对中正铜山分公司主张的滞纳金不予支持。关于赵艳辩称的房屋质量问题、财产被盗问题，与本案不是同一法律关系，如存在该事实，赵艳可向实际侵权人另行主张。
综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、赵艳于判决生效之日起十日内支付中正铜山分公司2014年2月1日至2016年6月30日的物业服务费16513元；二、驳回中正铜山分公司的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人赵艳提供三份证据：1、庭审笔录；2、遗留问题汇总表；3、�工证明。拟证明：第一，在业委会与被上诉人诉讼案件当中有大量证据证明被上诉人物业服务期间存在的问题，故该案的审理结果对本案有着客观的影响以及必然的联系且该案为群体性案件，故本案应当中止审理。第二，被上诉人在服务期间存在垃圾未清理、多处路灯不亮、化粪池未清理、杂草丛生、监控17处无图案、电子围栏故障不报警、树木枯死等问题，以及被上诉人在服务期间未尽责任致使涉案小区擅自违建且占用公共供水管，造成小区水压问题。
被上诉人质证认为：对证据一的真实性有异议。该证据是复印件，代理人参与了该案的庭审，但开庭笔录并未有代理人签字，因此对其真实性不认可。遗漏问题汇总表上诉人已提供原件比对，即便与原件一致，上诉人所称垃圾未清理路灯不亮等问题，系吹毛求疵。该小区摄像头多达150个左右，因其设备自�老化等问题有十余个图像不清晰，是在正常的损耗范围之内。小区业主擅自违建，被上诉人多次劝阻并且采取了报警等方式进行处理，但被上诉人没有强制性的权利，因此上诉人扩大了被上诉人的服务范围以及服务义务，至于树木枯死杂草丛生，上诉人没有注意到许多问题是属于业主的院落之内，不属于被上诉人的服务范围。以上证据不应当作为新证据予以认定。施工证明是复印件，真实性不予认可，而且施工证明载明了系小区业主擅自违建房屋，占压供水管线，造成了供水问题，应当由实际侵权人来承担相应的法律后果。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1、此案应否中止审理；2、物业服务合同的效力如何认定；2、应否按照每平米2.8元来支付服务费。针对争议焦点，结合双方当事人的庭审陈述，本院评判如下：
一、关于本案应否中止�理的问题，中正铜山分公司与铜山区檀香山北区业主委员会签订合同后，持续在涉案小区提供物业服务，赵艳作为业主负有按约支付物业服务费的义务，本案的处理不必须以铜山区檀香山北区业主委员会与中正铜山分公司间的案件审结作为前提，故对该辩解不予采纳。
二、涉案物业服务合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被上诉人提供的前期物业合同有徐州同创开发有限公司签章，是双方主体真实意思表示，未违反法律、行政法规相关规定，合同自签订时生效。2015年北区业主委员会与被上诉人签订的物业合同也系平等主体之间真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，该合同合法有效。至于上诉人主张的，上诉人对业委会与被上诉人之间签订的合同不知情，且没有参与相关的�主大会。本院认为，合同签订的主体是业委会与中正铜山分公司，业委会依法成立享有对外签订物业合同的权限，所以上诉人的主张并不是合同无效的理由，也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故对上诉人的此项上诉主张不予支持。
三、关于收费标准的问题，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，上诉人作为徐州同创房地产开发有限公司开发的美达·檀香山别墅园北区业主之一，上述合同对上诉人具有约束力。中正铜山分公司承担提供物业服务的义务，上诉人承担按照合同约定支付物业费的义务。该合同已经履行完毕，所以上诉人应当依照合同约定2.8元每平方米支付物业费。对于上诉人主张的物业服务存在瑕疵的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。一审法院充分考虑了此项争议，对于被上诉人主张的滞纳金未予支持。上诉人拒付物业费的主张于法无据，一审法院认定并无不当，本院予以确认。另外，上诉人主张物业费计算截止时间为2015年12月，但是上诉人并未提供证据证明被上诉人实际退场时间，双方合同约定到期时间为2016年6月30日，一审法院认定到期后被上诉人退场亦无不妥。
综上，上诉人赵艳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费430元，由上诉人赵艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 李 琳
代理审判员 张 璟
二〇一八年七月十八日
书 记 员 魏天玥