安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖11民终708号
上诉人（原审被告）：王家友，男，1968年6月10日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。
委托诉讼代理人：龚军，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：滁州市重点工程建设管理局，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码123411005532839441。
法定代表人：刘玉杰，该局局长。
委托诉讼代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。
上诉人王家友因与被上诉人滁州市重点工程建设管理局（以下简称重点工程局）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王家友的委托诉讼代理人龚军、被上诉人重点工程局的委托诉讼代理人庞仁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王家友上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判王家友支付房屋占有使用费145000元或发回重审；2.一、二审诉讼费均由重点工程局承担。事实和理由：涉案房屋未取得建设工程施工许可证及未通过消防验收，根据消防法等相关规定，王家友无法完全使用涉案租赁房屋，只能在500平方米以下使用。王家友在无法使用涉案租赁房屋情况下及时向重点工程局反映，并要求重新签订租赁合同，重点工程局却迟迟不予处理。王家友为减少损失依照不超过500平方米的规定进行装修使用。涉案房屋租赁合同无效系重点工程局的原因造成，一审判决王家友支付全部房屋租金，显失公平。综上，请求支持其上诉请求。
重点工程局辩称，涉案房屋取得了建设工程规划许可证及房产权证，王家友系通过招投标承租涉案房屋，故涉案租赁合同合法有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
重点工程局向一审法院起诉请求：判令王家友立即支付房租853372元及逾期利息（自起诉之日起按照银行同期贷款利率计算至付清时止），并由王家友承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：王家友于2012年5月24日通过公开竞价的方式竞得滁州市西涧花园会所商业门面。滁州市国家安居工程开发建设中心作为出租方（甲方）、王家友作为承租方（乙方），双方签订一份《滁州市市直行政事业单位房地产租赁合同书》，载明：“商铺名称：西涧花园会所商业门面；第一条合同标的物及使用用途西涧花园会所商业门面坐落在滁州市关泄洪闸北侧的西涧花园小区内，2层框架结构，总建筑面积1117.69平米。；第二条租赁期限本合同的有效期为五年，即从2012年8月26日起至2017年10月26日止（其中2012年8月26日—2012年10月26日为免租期）；第三条有关租金缴纳的规定1.租金标准：乙方使用合同标的物的租金为20.5万元/年，第一年租金为中标价（税前），自第二年起每年租金在上一年租金基础上按3%比例递增（税前），由乙方按本合同规定按年缴交甲方；2.租金缴纳时间：先付后租，第一年租金，在签订合同时交纳和收取，以后每年租金，在该年度开始计算前一个月交纳和收取；3，乙方应按合同约定及时交纳租金，迟交15天甲方有权解除合同。；第四条1.履约保证金：在签订本合同时，乙方必须向甲方交纳履约保证金，合计7万元。租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金的情形时甲方不计息退还；第七条乙方的权利和义务12.承租期内原则上不得转租（让），特殊情况下确需转租（让）的，须经甲方书面同意并由甲方和乙方共同商定转租（让）相关事宜，否则，乙方不得以任何形式或理由将合同标的物全部或部分转租、转借他人或擅自调换使用；第八条合同的变更、解除与终止3.合同有效期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权随时单方解除合同并没收履约保证金：（5）逾期15日未按时交纳租金的；第十四条其他约定的事项5.双方必须严格履行合同条款，不得违约，如有一方擅自违约，应赔偿对方违约金70000元”。合同签订后，王家友分别于2012年6月8日、同年6月12日汇入滁州市国家安居工程开发建设中心123800元、151200元，合计275000元。2012年7月17日的二张收据分别载明：“收款事由：西涧花园会所商业门面招租保证金70000元；西涧花园会所商业门面房租金205000元”。2017年4月27日，王家友汇入滁州市安投置业开发有限公司30000元，同日的收据载明：“收款事由：西涧花园内门面房租金”。按《滁州市市直行政事业单位房地产租赁合同书》约定，“第一年租金为中标价（税前），自第二年起每年租金在上一年租金基础上按3%比例递增（税前）”，则第一年租金为205000元、第二年租金为211150元、第三年租金为217484元、第四年租金为224009元、第五年租金为230729元，合计租金1088372元。王家友已交纳房租235000元，下欠房租853372元。
另查，滁州市国家安居工程开发建设中心、滁州市安投置业开发有限公司均已并入重点工程局。重点工程局未取得涉案房屋的规划许可证及消防验收合格证。
一审法院认为，王家友于2012年5月24日通过公开竞价的方式竞得滁州市西涧花园会所商业门面，并签订了《滁州市市直行政事业单位房地产租赁合同书》，因重点工程局并未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，故双方签订的《滁州市市直行政事业单位房地产租赁合同书》应属无效。王家友称涉案房屋在租赁时未取得消防验收手续，导致无法完全使用租赁的房屋，但并不影响王家友按合同约定履行支付房屋租金的义务；王家友称重点工程局不允许王家友转让涉案房屋，致使王家友无法使用承租房屋。具体到本案，《滁州市市直行政事业单位房地产租赁合同书》已明确载明，在承租期内原则上不得转租（让），特殊情况下确需转租（让）的，须经出租方书面同意并由出租方和承租方共同商定转租（让）相关事宜，否则承租方不得以任何形式或理由将合同标的物全部或部分转租、转借他人或擅自调换使用。综上，王家友的上述辩称意见不予采纳。王家友交纳的履约保证金7万元充抵租金后，应支付的租金为783372元，对重点工程局要求王家友支付租金783372元自起诉之次日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至付清之日止予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：王家友于判决生效之日起十日内支付滁州市重点工程建设管理局房屋租金783372元及利息（自2017年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）。案件受理费12333元，由滁州市重点工程建设管理局负担1333元，王家友负担11000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：重点工程局提供建设工程规划许可证副本及房产权证，证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证，王家友质证认为，建设工程规划许可证副本并不是最终的规划许可证，且无原件核实，真实性不予认可。本院认证意见为：无原件核实，对其证明目的，本院不予确认。
二审查明，王家友租赁的涉案房屋为101至107房屋，面积分别为150.52平方米、147.08平方米、146.59平方米、146.59平方米、189.73平方米、167.62平方米、169.56平方米，每间房屋的一层与二层面积相同。王家友实际使用的房屋为101至106房屋一层，101至107房屋二层及107房屋一、二层均未使用。2012年11月6日、2013年6月20，王家友分别以书面形式向滁州市国家安居工程开发建设中心汇报涉案房屋因无消防验收合格资料，其经营的超市只能在500平方米以下使用，并在2013年6月20的情况汇报中要求减免房租和重新签订房屋租赁合同。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同是否有效；2.重点工程主张的租赁费数额如何确定。
关于争议焦点一，王家友于2012年5月24日通过公开竞价的方式竞得滁州市西涧花园会所商业门面承租权，并签订了《滁州市市直行政事业单位房地产租赁合同书》。因涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故涉案《滁州市市直行政事业单位房地产租赁合同书》为无效合同。
关于争议焦点二，王家友在签订涉案《滁州市市直行政事业单位房地产租赁合同书》后，因涉案房屋未通过消防验收，其分别于2012年11月6日、2013年6月20以书面形式向滁州市国家安居工程开发建设中心汇报涉案房屋因无消防验收合格资料，其经营的超市只能在500平方米以下使用，且王家友实际占有使用的涉案租赁房屋为101至106房屋一层，共计474.07平方米【（150.52平方米＋147.08平方米＋146.59平方米＋146.59平方米＋189.73平方米＋167.62平方米）÷2】。虽然涉案《滁州市市直行政事业单位房地产租赁合同书》无效，但王家友实际使用了部分涉案租赁房屋，故王家友应对其实际占有使用的房屋支付租金。涉案《滁州市市直行政事业单位房地产租赁合同书》约定，第一年租金为205000元、第二年租金为211150元、第三年租金为217484元、第四年租金为224009元、第五年租金为230729元，因涉案租赁房屋总面积为1117.69平方米。故第一年每平方米每年租金标准为183.41元（205000元÷1117.69平方米）、第二年每平方米每年租金标准为188.92元（211150元÷1117.69平方米）、第三年每平方米每年租金标准为194.58元（217484元÷1117.69平方米）、第四年每平方米每年租金标准为200.42元（224009元÷1117.69平方米）、第五年每平方米每年租金标准为206.43元（230729元÷1117.69平方米）。因王家友实际使用的房屋为101至106房屋一层，双方均认可一层租金标准要高于二层租金标准，且双方对王家友实际使用的房屋租金标准达不成一致意见，本院酌定一层租金为一、二层租金总和的60%。故王家友第一年使用的房屋租金标准为每年每平方米220.09元（183.41元×2×60%）、第二年为每年每平方米226.7元（188.92元×2×60%）、第三年为每年每平方米233.5元（194.58元×2×60%）、第四年为每年每平方米240.5元（200.42元×2×60%）、第五年为每年每平方米247.72元（206.43元×2×60%）。因王家友实际使用的房屋一层总面积为474.07平方米，故王家友应支付的第一年租金为104338.07元（474.07平方米×220.09元）、第二年租金为107471.67元（474.07平方米×226.7元）、第三年租金为110695.34元（474.07平方米×233.5元）、第四年租金为114013.84元（474.07平方米×240.5元）、第五年租金为117436.62元（474.07平方米×247.72元），合计为553955.54元（104338.07元＋107471.67元＋110695.34元＋114013.84元＋117436.62元）。王家友已付235000元租金及70000元履约保证金，合计305000元。故王家友还应支付248955.54元（553955.54元－305000元）。对重点工程局要求王家友支付自起诉之次日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。
综上，王家友的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初1965号民事判决，即被告王家友于判决生效之日起十日内支付原告滁州市重点工程建设管理局房屋租金783372元及利息（自2017年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）。为：上诉人王家友于判决生效之日起十日内支付被上诉人滁州市重点工程建设管理局房屋租金248955.54元及利息（自2017年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）。
一审案件受理费12333元，由被上诉人滁州市重点工程建设管理局负担8733元，上诉人王家友负担3600元；二审案件受理费10184元，由被上诉人滁州市重点工程建设管理局负担8526元，上诉人王家友负担1658元。
本判决为终审判决。
审判长 孔德敬
审判员 付广永
审判员 李 刚
二〇一八年六月八日
书记员 岳陈陈
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。