广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇鼎法莲民初字第194号
原告：廖计许，男，汉族，住广东省阳春市。
原告：曾梅连，女，汉族，住广东省阳春市。
上列两原告的共同委托代理人：许彬彬、余琛，广东余黎张律师事务所律师。
被告：叶伟超，男，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：欧琅，广东祥麟律师事务所律师。
被告：杨丽娅，女，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：叶良梅，广东凡立（肇庆）律师事务所律师。
原告廖计许、曾梅连诉被告叶伟超、杨丽娅确认合同无效纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序审理，后转换为普通程序审理。原告廖计许及其委托代理人许彬彬、余琛，被告叶伟超的委托代理人欧琅，被告杨丽娅的委托代理人叶良梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖计许、曾梅连共同诉称：2012年5月30日，原被告经协商一致，原告将坐落于肇庆市鼎湖区莲花镇3区（原莲花镇中兴第三小区）的房产转让给被告并签订《房屋买卖合同》。根据《房屋买卖合同》约定，该转让房屋建筑面积为1111.76平方米，转让价格为175万元，并约定由被告叶伟超承担全部的房产过户税费。合同签订当日被告叶伟超即应支付原告90万元作为购房款给原告，原告协商办理过户手续，余款在办理过户手续成功后半年内分三次付清，但双方明确约定，原告在被告叶伟超付清所有购房款后才腾空房屋交付给被告叶伟超。合同签订后，被告叶伟超支付了90500元给原告，原告依约履行了过户义务，但房屋过户后，被告叶伟超并未依约在半年内（即2013年2月10日前）付清余款，时至今日，被告叶伟超仍拖欠原告余款48.8万元及利息379221元（暂计至2014年7月31日），而涉讼房产至今仍在原告的实际控制中。
此后，原告于2014年7月起诉被告叶伟超要求还款付息，但原告在调查被告叶伟超资产情况时发现，被告叶伟超在2014年6月26日与被告杨丽娅签订了《房地产买卖合同》，以105万的超低价格将建筑面积为1111.76平方米，土地面积为206.85平方米的房产“转让”给被告杨丽娅，两人于2014年7月2日办理了过户手续，与原告的起诉时间十分接近，且两人签订的《房地产买卖合同》连最基本的付款方式都没有，经了解，被告杨丽娅实际上也从未支付过购房款给被告叶伟超。更为重要的是，由于被告叶伟超未付清房款，该涉讼房产一直在原告的实际控制下，原告从未见过被告杨丽娅来看房，更从未收到过被告杨丽娅要求收楼的任何通知，若被告杨丽娅是真正的购房者，也不可能连房屋都没有看过就愿意付款购房，这显然与正常的交易习惯和逻辑极不相符！因此，被告叶伟超以每平方米944元的超低价格“转让”房产事实上是为了逃避债务，被告叶伟超、杨丽娅恶意串通转移财产的企图已经相当明显，根据《民法通则》第58条第一款“下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；以及《合同法》第52条第一款“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，应当认定被告叶伟超将鼎湖区莲花镇3区（原莲花镇中兴第三小区）的房地产转让给被告杨丽娅的转让行为以及签订的《房地产买卖合同》无效。
综上所述，原告认为，被告叶伟超、杨丽娅的转让行为属于恶意转移财产，两人恶意串通签订的《房地产买卖合同》损害了原告的合法债权，依法应当认定为无效民事行为和无效合同。因此，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请求：1、判令确认被告叶伟超将鼎湖区莲花镇3区（原莲花镇中兴第三小区）的房地产转让给被告杨丽娅的转让行为以及签订的《房地产买卖合同》无效。2、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。
原告举证如下：
原告廖计许、曾梅连居民身份证，证明两原告的基本情况和主体资格；
2、被告叶伟超、杨丽娅人口信息全项，证明两被告的基本情况和主体资格；
3、原告与被告叶伟超签订的《房地产买卖合同》、《楼房买卖合同补充协议》、
4、粤房地产权证肇字第03000107**号《房地产权证》；
第3-4项证据证明：①证明涉案房屋是原告以175万元的价格转让给被告叶伟超的事实；②证明原告与被告叶伟超约定在叶伟超未付清全部购房款后才将房屋交付给叶伟超；③证明原告尚未将房屋交付给被告叶伟超，涉案房屋仍然由原告实际控制的事实。
原告诉叶伟超《民事起诉状》、
6、（2014）肇鼎法莲民初字第138号《受理案件通知书》、（2014）肇鼎法莲民初字第138号民事调解书；
第5-6项证据证明：①证明原告已向鼎湖区人民法院提起诉讼，诉请被告叶伟超清偿拖欠的涉案房屋购房款及违约金；②证明原告对被告叶伟超享有合法到期的巨额债权；③证明被告叶伟超在与我方在房屋买卖合同纠纷一案中，已调解结案及原告对被告叶伟超享有债权。
《房地产权档案详细资料》、
8、被告叶伟超与杨丽娅签订的《房地产买卖合同》；
第7-8项证据证明：①2014年7月，被告叶伟超以明显低于市场价的105万元的价格“转让”涉案房屋给被告杨丽娅；②“合同”没有约定付款方式，过户后被告杨丽娅至今并没有主张收楼，明显违反交易常理，证明两被告恶意串通，虚假转让涉案房屋，严重损害原告的合法权益。
被告叶伟超辩称：一、我与杨丽娅签订的《广东省房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，符合我国法律、法规的规定，应受国家法律、法规的保护。况且，本案所诉争的房屋已办理过户手续给杨丽娅，房屋产权应属杨丽娅。二、我欠原告的购房款是另一个法律关系，与本案无关。就欠款一事，原告已向法院提起诉讼［案号：（2014）肇鼎法莲民初字第138号］，该案我与原告已达成了调解协议，并签收了《民事调解书》。据此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告叶伟超没有提供证据。
被告杨丽娅辩称：一、2012年至2013年期间，我曾通过邓涉琼、谢伟梅以及本人的账户向叶伟超提供数笔借款，借款总额达数百万元。由于涉及的借款金额巨大，为保障自身的合法权益，我要求叶伟超提供财产进行担保，2013年叶伟超将涉案的房地产抵押给我，其中抵押债权数额为人民币480万元，债权数额远远高于涉案房产的价值，根本不足以抵偿叶伟超所欠我的债务。双方在他项权证约定的债务履行期限为2013年1月4日至2013年3月12日。债务履行期限届满后，叶伟超非但不能履行还款义务，反而在2013年10月再一次要求我提供借款，借款金额达人民币220万元。二、我与叶伟超签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，符合我国法律、法规的规定，并且已经将涉案的房产过户至我的名下，我合法取得的产权依法应当予以保护。我与叶伟超在对涉案房产办理他项权登记以及办理过户手续时，我只需查实涉案房产产权清晰，叶伟超可以处置、过户即可，我不可能审查叶伟超与原告的买卖关系是否存在瑕疵，也无需审查叶伟超与原告的买卖关系，更加不可能知道叶伟超拖欠原告购房款的事实。自始至终，叶伟超拖欠我的借款远远超过涉案房地产的价值，我多次要求叶伟超还款，其均无力偿还，在不得已的情况下，为使自已的债权有所保障，我就要求叶伟超将涉案的房产过户至我名下，以抵偿部分债务。原告在诉状中提到我并没有支付购房款，也没有看房的情况，均是原告单方面的猜测，原告没有任何证据证实我与叶伟超有互相串通，损害其利益的行为。由于我对叶伟超享有的债权远远大于涉案房地产的价值，即使叶伟超将涉案房地产转让给我，我也无需向其支付任何购房款，相反叶伟超仍需要与我对数，核实欠款的数额。并且，我取得涉案的房地产仅仅是为了多多少少有点保障，并不是用于自住或者是急于处置，不对涉案的房地产进行查看也是情理之中。因此，我与叶伟超签订的《广东省房地产买卖合同》是双方真实意思表示，并且严格按照相关部门的要求缴纳相关税费，最终登记在我的名下，至此，我已经合法取得涉案房地产的产权，该产权应予以保护。综上所述，我认为原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
被告杨丽娅举证如下：
1、被告杨丽娅身份证，证明被告的主体资格；
2、汇款单、付款确认书、借据、粤房地他项权证、身份证，证明被告杨丽娅对被告叶伟超享有到期债权，同时被告叶伟超以涉案的房产抵押给被告杨丽娅的事实；
3、土地使用权转让合同书、广东省房地产买卖合同、发票，证明被告叶伟超因无力偿还被告杨丽娅的债务，将涉案的房地产转让给被告杨丽娅的事实，两被告不存在恶意串通损害原告利益的行为。
4、中国银行理财产品风险揭示书及客户交易信息确认表、企业机读档案登记资料、房地产权证，证明被告杨丽娅经济实力雄厚，物业众多，涉案的房地产杨丽娅根本不是用于居住，暂不收楼完全符合常理。
经审理查明：2012年5月30日，两原告与被告叶伟超经协商一致，签订《房屋买卖合同》，约定两原告将坐落于肇庆市鼎湖区莲花镇3区（原莲花镇中兴第三小区）的房地产转让给被告叶伟超。根据《房屋买卖合同》约定，该转让房屋建筑面积为1111.76平方米，转让价格为175万元。被告叶伟超支付了购房款905000元给两原告后，双方办理了房地产过户手续。肇庆市人民政府于2012年7月26日颁发登记权利人为被告叶伟超的肇鼎国用（2012）第3-00853号《国有土地使用证》，肇庆市住房和城乡建设局于2012年8月10日颁发登记权利人为被告叶伟超的粤房地权证肇字第03000107**号《房地产权证》。此后，被告叶伟超又支付了两原告购房款357000元，尚欠488000元拖欠未付给两原告。两原告遂向本院起诉，本院于2014年8月19日立案受理，经本院审理和主持调解，两原告与被告叶伟超自愿达成调解协议，由本院出具（2014）肇鼎法莲民初字第138号《民事调解书》，确认被告叶伟超尚欠两原告房屋转让款本息合计75万元，被告叶伟超定于2015年7月30日前付清；被告叶伟超受让的房屋在付清欠款前，由两原告继续使用。
被告叶伟超因经营生意缺乏资金而向被告杨丽娅借款，拖欠了被告杨丽娅的巨额借款未能及时偿还。被告叶伟超受让上述房屋并办理了过户登记后，由于拖欠了被告杨丽娅的巨额债务没有清偿，在杨丽娅的要求下，被告叶伟超与被告杨丽娅于2013年1月14前往肇庆市住房和城乡建设局办理了粤房地他项权证（肇字第0300004844号），将上述受让房地产抵押给被告杨丽娅，设定债权数额为480万元，债务履行期限2013年1月4日至2013年3月12日。后被告叶伟超未能按约定的期限还款给被告杨丽娅，杨丽娅便要求叶伟超将抵押的房地产过户抵偿部分债务。因此，叶伟超与杨丽娅于2014年5月28日签订《土地使用权转让合同书》，约定将上述抵押的房屋所占土地（土地使用证号：肇鼎国用（2012）第3-00853号）作价429500元转让给被告杨丽娅以抵偿相应债务；叶伟超与杨丽娅又于2014年6月26日签订《广东省房地产买卖合同》，将上述受让的房屋作价105万元转让给被告杨丽娅抵偿相应债务。被告杨丽娅为办理上述房地产过户登记支付了土地使用权转让契税12885元；非普通住宅转让契税44316.09元；营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税共30494.5元；测绘费560元；房屋登记费550元及土地证书工本费、土地登记费等费用。
本院认为：本案为确认合同无效纠纷。两原告将自有的房地产转让给被告叶伟超之后，叶伟超在尚有部分购房款未付清给两原告的情况下，又将受让的房地产转让给被告杨丽娅，据此两原告怀疑被告叶伟超与被告杨丽娅恶意串通，损害两原告的利益，向本院起诉请求确认被告叶伟超与被告杨丽娅之间的房地产转让合同无效。本案的争议焦点是被告叶伟超与被告杨丽娅是否存在恶意串通，损害两原告的利益的事实。综合本案的证据材料分析，被告叶伟超向两原告受让涉案房地产后，依法办理过户登记，变更了房地产权属人为被告叶伟超，叶伟超已依法取得涉案房地产的产权。叶伟超有权处分涉案房地产，其因拖欠了被告杨丽娅的债务而将涉案房地产抵押给杨丽娅并办理了抵押他项权登记。杨丽娅依法取得了涉案房地产的抵押权。后由于叶伟超未能按他项权证附记的期限履行债务，权利人杨丽娅为保障自己的权益要求债务人叶伟超将涉案房地产作价转让给自己以抵偿部分欠款，合情合理。涉案房地产合同转让价为1479500元（其中房产价格105万元、土地价格429500元），被告杨丽娅并付出了大额的房地产转让税款。被告叶伟超与两原告之间因涉案房地产转让而产生的债权债务关系与本案无关，债权债务主体不同，为两个不同的法律关系；况且被告叶伟超与两原告之间的债权债务已由两原告另行起诉至本院，由本院调解结案，该案（2014）肇鼎法莲民初字第138号《民事调解书》约定债务的履行期限尚未期满，被告叶伟超最终履行情况无法确定。另外，被告叶伟超与被告杨丽娅签订《土地使用权转让合同书》和《广东省房地产买卖合同》的时间在两原告起诉被告叶伟超拖欠购房款一案［案号：（2014）肇鼎法莲民初字第138号］之前，即从另一个角度来看，被告叶伟超转让涉案房地产并不能认定为逃避上述调解书确定的债务，必然损害了两原告的权利。要确认一份合同无效，法定条件是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”；要确认民事行为无效，法定条件是《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。”本案被告叶伟超与被告杨丽娅因债权债务关系自愿订立合同，被告叶伟超将有处分权的自有的房地产转让给被告杨丽娅抵偿部分债务，并没有上述法律规定的合同无效和民事行为无效的情形，即两原告主张确认被告叶伟超将鼎湖区莲花镇3区（原莲花镇中兴第三小区）的房地产转让给被告杨丽娅的转让行为以及签订的《房地产买卖合同》无效的诉讼请求，没有法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告廖计许、曾梅连的全部诉讼请求。
本案受理费100元，由原告廖计许、曾梅连负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
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审 判 长 江 浩
审 判 员 邹杰明
人民陪审员 陈建明
二〇一五年四月十四日
书 记 员 孔伟杰