湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂东西湖民商初字第00649号
原告汪立涛。
被告郑文涛，现下落不明。
第三人武汉跻巍房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区东吴大道268号。
法定代表人张建武，董事长。
委托代理人何丽君，女，1955年6月7日出生，汉族。
第三人武汉市东西湖祁家山建筑工程公司，住所地武汉市东西湖祁家山。
法定代表人张和平，总经理。
原告汪立涛与被告郑文涛、第三人武汉跻巍房地产开发有限公司（以下简称武汉跻巍公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月10日受理，依法适用普通程序，由代理审判员张恒担任审判长，与人民陪审员肖焕彬、付元姣组成合议庭，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。审理中，因武汉市东西湖祁家山建筑工程公司（以下简称武汉祁建公司）与本案的审理有直接的利害关系，本院依法追加武汉祁建公司作为第三人参加诉讼。原告汪立涛及第三人武汉跻巍公司的委托代理人何丽君到庭参加了诉讼。被告郑文涛、第三人武汉祁建公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告汪立涛诉称，1999年7月18日，原、被告签订《售房协议》，约定被告将其位于武汉市东西湖区大兴花园（现更名为富丽雅小区）B栋1单元102室房屋转让给原告，房屋面积85平方米，每平方米750元，共计63，750元。双方约定签订协议时原告向被告支付购房款30，000元。合同签订当日，原告向被告支付了购房款30，000元。1999年8月30日，原告向被告支付了购房款20，000元，被告向原告出具一张共计收到购房款50，000元的收条。后被告向原告交付了房屋钥匙，原告居住至今。原告多次要求被告办理房屋产权登记手续。2010年9月8日，原告应被告要求�其支付了20，000元用于办理房屋登记，但被告至今未办理。后原告知晓房屋所有权人为第三人武汉跻巍公司，被告无权出售房屋。2013年9月22日，原告及其妻子金智玲与第三人武汉跻巍公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定购买东西湖区富丽雅花园B1-102室房屋，单价为每平方米3，000元，房屋面积为84.49平方米。因被告郑文涛的无权处分行为给原告造成购房损失182，470元。请求法院判令：1、解除原、被告于1999年7月18日签订的《售房协议》，被告郑文涛向原告返还购房款71，000元；2、被告郑文涛赔偿原告汪立涛损失182，470元；3、第三人武汉跻巍公司在其下欠被告郑文涛的工程款范围内承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告郑文涛承担。
被告郑文涛经本院公告传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状。
第三人武汉跻巍公司述称，被告郑文涛出售的房屋所有权属于第三人武汉跻巍公司，被告郑文涛无权出售该房屋，原、被告签订的房屋买卖合同无效。原告汪立涛应要求被告郑文涛承担相应的责任。第三人武汉跻巍公司不同意以欠付的工程款抵扣原告汪立涛的购房款。原告汪立涛与另外七户长期占用第三人武汉跻巍公司的房屋，七十余万元不够弥补其租金损失，其不应承担赔偿责任。
第三人武汉祁建公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状。
原告汪立涛为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、售房协议书，证明原、被告之间的买卖合同关系；
2、收条，证明原告向被告支付购房款情况；
3、承诺书，证明被告承诺在2012年4月30日协助办理房屋登记手续，否则自愿赔偿原告两套房屋；
4、证明，证明被告在原告居住的房屋内安装了防盗网等支出2，775元，但不用于冲抵房款；
5、缴费凭证，证�原告自1999年起实际居住在富丽雅花园并缴纳了相关费用；
6、购房合同及结婚证，证明原告与第三人武汉跻巍公司签订《购房合同》，房屋面积为84.49平方米，单价为3，000元／平方米，购房损失为182，470元；
7、房屋所有权证书，证明该房屋办理了产权登记，所有权人为金智玲，原告系共有人。
第三人武汉跻巍公司为支持其述称意见，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、武汉市企业改制变更通知书，证明湖南跻巍实业公司武汉房地产开发公司（以下简称湖南跻巍武汉公司）系第三人武汉跻巍公司的前身；
2、武房权证东字第××号房屋所有权证书，证明武汉市东西湖区东吴大道268号富丽雅花园B1栋房屋所有权人为湖南跻巍武汉公司；
3、保全资料，证明1999年4月起，在第三人武汉跻巍公司与第三人武汉祁建公司的工程款结算诉讼过程中，湖南跻巍武汉公司所有的大兴公寓B栋1、2单元房屋已被保全，原、被告签订的售房协议书无效；
4、武汉市东西湖区人民法院（1999）东经初字第0100号民事判决书、武汉市中级人民法院（2000）武经终字第311号民事判决书，证明判决书中并未包含处置房产的条款。
被告郑文涛、第三人武汉祁建公司经本院合法传唤未到庭质证亦未向本院提交证据。
经庭审质证，第三人武汉跻巍公司对原告汪立涛提交的证据1真实性无异议，但该协议无效；证据2、3、4均为郑文涛出具，与其无关，郑文涛无权处分该房屋；证据5真实性无异议，原告居住在富丽雅花园，应缴纳相关费用，但不能证明原告对诉争房屋有所有权；证据6、7无异议。
原告汪立涛对第三人武汉跻巍公司提交的证据真实性均无异议，但对第三人武汉跻巍公司提交的证据4中武汉市中级人民法院的民事判决书判决第三人武汉跻巍公司�被告工程款七十余万元，用房屋来抵工程款，是原告购房的依据。
对当事人均无异议的证据即原告汪立涛提交的证据6购房合同及结婚证、证据7房屋所有权证书及第三人武汉跻巍公司提交的证据1武汉市企业改制变更通知书、证据2武房权证东字第××号房屋所有权证书、证据3保全资料，本院予以采信。对当事人有异议的证据材料综合评判如下：
对原告汪立涛提交的证据1售房协议书与原件核对无异，可证明1999年7月18日，原告汪立涛与被告郑文涛签订《售房协议》，并约定双方权利义务的事实，本院予以采信；证据2与原件核对无异，可证明原告汪立涛向被告郑文涛支付购房款70，000元及被告郑文涛同意将原告汪立涛支付的租金1，000元从房款中扣除的事实，本院予以采信；证据3承诺书与原件核对无异，可证明被告郑文涛承诺最迟于2012年4月30日为原告汪立涛办理产权证书的事实，本院予以采信；证据4与本案无关，本院不予采信；证据5可证明原告汪立涛实际占有使用诉争房屋并支付物业费的情况，本院予以采信。
对第三人武汉跻巍公司提交的证据4武汉市东西湖区人民法院（1999）东经初字第0100号民事判决书及武汉市中级人民法院（2000）武经终字第311号民事判决书可证明第三人武汉祁建公司与湖南跻巍武汉公司等公司间建设安装工程承包合同结算纠纷的诉讼结果，本院予以采信。
本院根据当事人提供的证据及庭审中的陈述，综合认定本案事实如下：
汪立涛与金智玲系夫妻关系。
2002年12月24日，湖南跻巍武汉公司变更企业名称为武汉跻巍公司，企业性质由集体所有制变更为有限责任公司，主营范围变更为房地产开发，商品房预售、租赁，可承担建筑面积12万平方米以下的开发建设项目；建筑及装饰材料，金属材料，塑料制品，�子产品，化工产品（不含危险品）。
郑文涛系大兴花园B栋工程项目负责人。
武汉祁建公司与武汉大兴房地产装饰工程有限公司（以下简称大兴公司）、湖南跻巍武汉公司、湖南跻巍实业公司建设安装工程施工承包合同结算纠纷一案（郑文涛系武汉祁建公司的委托代理人），本院于1999年12月14日作出（1999）东经初字第0100号民事判决书，认定：1993年5月5日，大兴公司与湖南跻巍实业公司签订了联合开发大兴花园公寓小区的协议书。1993年12月25日，湖南跻巍实业公司以大兴公司的名义与武汉祁建公司签订《建筑安装工程施工合同》，合同约定大兴公司将位于吴家山二支沟以东的大兴花园B栋住宅楼工程发包给武汉祁建公司施工，工程价款暂定为310万元。1994年6月，湖南跻巍实业公司向武汉市东西湖区工商行政管理局申报设立了湖南跻巍武汉公司，同年7月核准审批成立�湖南跻巍武汉公司成立后，在武汉祁建公司持有的施工合同发包方一栏加盖了湖南跻巍武汉公司的印章。1998年11月10日，武汉祁建公司与湖南跻巍武汉公司签订《补充协议》一份，就大兴花园B栋工程的收尾工程、验收、预决算、尾款支付等问题作出约定。湖南跻巍武汉公司、大兴公司会同质检部门于1999年1月8日对B栋住宅楼工程进行了竣工验收，该工程合格。经双方协商，武汉祁建公司除预留八套房屋外，其他房屋全部交给被告售卖。三被告除已给付249万元工程款外，其他工程款一直未支付。1999年5月5日，本院委托本院诉讼证据鉴定所聘请有关专家对双方争议的±0.00以上部分土建工程、给排水、电照明、零星工程进行了审核鉴定，结论为大兴花园B栋工程总造价为3，636，375元。大兴公司及湖南跻巍武汉公司提出以八套房产抵付武汉祁建公司工程款1，047，354.60元的辩�意见，无证据证实，不予采信。本院判决湖南跻巍实业公司、湖南跻巍武汉公司给付武汉祁建公司下欠工程款1，146，375元、逾期付款利息772，344.26元、赔偿经济损失223，968元，大兴公司承担连带责任。该案审理过程中，本院依武汉祁建公司的申请，于1999年3月30日将湖南跻巍武汉公司所有的大兴公寓B栋楼第1、2单元28套商品房予以财产保全（含武汉祁建公司留置的八套房）。1999年4月6日，本院经济审判第二庭向武汉市东西湖区房地局出具的书面材料一份，载明：“我院于1999年3月30日给你局下达（1999）东经初字第0100号协助执行通知书，请你局依法协助本院查封大兴公司、湖南跻巍武汉公司所属大兴公寓B栋第1、2单元28套房产，不得协助办理该项房产的出租、过户、他项权登记手续，可以办理该栋房屋权属的初次登记手续，可以办理查封房屋以外的其他房产的出租、过户、他项权登记手续”。
湖南跻巍武汉公司对本院（1999）东经初字第0100号民事判决不服，上诉至武汉市中级人民法院，该院作出（2000）武经终字第311号民事判决书，认定武汉市建明房地产工程造价咨询服务所出具的鉴定报告，因该所未取得法定的鉴定资格和未通知湖南跻巍武汉公司参与鉴定过程，程序违法，不予采信。武汉市中级人民法院委托武汉竞江会计师事务有限责任公司对大兴公寓B栋楼进行鉴定，造价为3，263，125.31元，湖南跻巍武汉公司共计支付工程款249万元，其他查明的事实与原审认定一致。该院判决撤销武汉市东西湖区人民法院（1999）东经初字第0100号民事判决；湖南跻巍武汉公司支付武汉祁建公司工程款773，125.31元；湖南跻巍武汉公司支付武汉祁建公司违约金（按773，125.31元以每日万分之三标准从2009年9月7日至付清之日止）；大兴公司承担连带责�。该判决生效后，湖南跻巍武汉公司至今未支付武汉祁建公司工程款及违约金，武汉祁建公司亦未申请执行。
2001年7月20日，湖南跻巍武汉公司取得武汉市东西湖区东吴大道268号富丽雅花园B1栋房屋的房屋所有权证（证号为：武房权证东字第××号，即原大兴花园B1栋）。
1999年7月18日，郑文涛、汪立涛签订一份《售房协议》，约定郑文涛向汪立涛出售大兴花园B型楼101房屋，面积暂定为85㎡（以产权部门为准），价格为750元／㎡，付款方式为协议签订时支付30，000元，交房付款30，000元，全款办理手续时付清。交房时间为1999年7月25日。
上述协议签订当日，汪立涛向郑文涛支付了购房款30，000元，后汪立涛又向郑文涛支付了购房款20，000元，郑文涛于1999年8月30日向汪立涛出具金额为50，000元的购房款收条。2010年1月左右，郑文涛向汪立涛交付了大兴花园B1栋1单元102室房屋。
由于郑文涛并未依照合同约定的时间向汪立涛交付房屋，汪立涛支出租金1，000元，郑文涛于2000年3月6日在汪立涛支出该租金的收条上注明：“从房款中扣除”。
2010年9月8日，郑文涛以办理房屋产权证书为由向汪立涛收取20，000元，并载明：“今收到汪立涛20，000元（系购买大兴花园B1栋1单元102室房屋款），现为富丽雅花园，本人向你承诺：1、收取此款后四十个工作日办理产权证；2、不再收取其他费用；3、依据原合同双方结清房款”。
综上，汪立涛共计向郑文涛支付购房款71，000元。
2012年1月13日，郑文涛向汪立涛出具承诺书一份，承诺其最迟于2012年4月30日为汪立涛办理其购买的大兴花园B栋1单元102室房屋的产权证书，逾期不能办理的，则赔偿汪立涛等同该房屋的两套房屋。
2012年7月5日，汪立涛诉讼来院，要求郑文涛继续履行与其签订的《房屋买卖协议》�协助其办理房屋产权登记手续。审理中，本院追加武汉跻巍公司、武汉祁建公司为第三人参加诉讼。后汪立涛申请撤回起诉，本院于2013年9月29日作出（2012）鄂东西湖民商初字第00387号民事裁定书，裁定准许汪立涛撤回起诉。
汪立涛知晓郑文涛无权出售诉争房屋，亦无法办理该房屋的产权证书。2013年9月22日，汪立涛及其妻子金智玲与武汉跻巍公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，约定武汉跻巍公司向汪立涛、金智玲出售富丽雅花园B1栋1单元1层2室房屋，单价为3，000元／平方米，总价为253，470元。汪立涛在签订合同时向武汉跻巍公司支付房款76，470元，余款177，000元采取贷款方式支付。
上述合同签订后，汪立涛、金智玲向武汉跻巍公司支付了首付款12，720元（武汉跻巍公司已扣减汪立涛向郑文涛支付的购房款63，750元），并通过银行按揭贷款的方式向武汉跻巍�司支付余款177，000元，共计189，720元。2013年12月23日，金智玲取得位于武汉市东西湖区富丽雅花园B1栋1单元102室房屋的房屋所有权证书（房产证号为：武房权证东字第××号），共有人为汪立涛。
原告汪立涛于2013年10月10日诉至本院，要求如诉称。被告郑文涛经本院公告传唤未到庭应诉，不能调解。
本院认为，原告汪立涛与被告郑文涛签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。第三人武汉祁建公司承建大兴公寓（即现在的富丽雅花园）时留置了大兴公寓B栋八套房屋，第三人武汉祁建公司承建该公寓时的项目经理郑文涛将该房屋对外出售。虽然在第三人武汉祁建公司与湖南跻巍武汉公司等公司建设安装工程施工承包合同结算纠纷一案中，湖南跻巍武汉公司等公司曾提出以八套房屋抵付尚欠武汉祁建公司工�款的意见，但本院以无证据证实为由不予采信。该案上诉至武汉市中级人民法院后，该院作出的（2000）武经终字第311号民事判决书未以八套房屋冲抵湖南跻巍武汉公司尚欠武汉祁建公司的工程款。2001年7月20日，湖南跻巍武汉公司取得武汉市东西湖区东吴大道268号富丽雅花园B1栋房屋的房屋所有权证，其中包含原告汪立涛签订《售房协议》后实际居住至今的富丽雅花园B1栋1单元102室房屋，该房屋至今未过户至被告郑文涛名下。后湖南跻巍武汉公司变更名称为武汉跻巍公司。被告郑文涛在未取得该房产的所有权情况下，与原告汪立涛签订《售房协议》处分该房产，实际是对该房产的无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法�不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原告汪立涛要求解除其与被告郑文涛于1999年7月18日签订的《售房协议》的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告汪立涛的损失范围及被告郑文涛应承担的赔偿数额。本案原、被告签订的《售房协议》及被告郑文涛向原告汪立涛出具的承诺书，其保证其对出售的房屋享有处分权，并可办理房屋产权证书。现因被告郑文涛的原因造成该房屋不能办理产权登记，被告郑文涛应承担全部责任。关于原告汪立涛要求被告郑文涛返还其已支付的购房款71，000元的诉讼请求，本院予以支持。因被告郑文涛的无权处分诉争房屋，原告汪立涛及其妻子金智玲于2013年9月22日与第三人武汉跻巍公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，原告汪立涛及其妻子金智玲向第三人武汉跻巍公司支付了购房款189，720元。被告郑文涛的无权处分行为给原告汪立涛造成的损失范围主要是指该房屋的升值价值，即原告汪立涛及其妻子金智玲向第三人武汉跻巍公司实际支付的购房款189，720元与原告汪立涛向被告郑文涛实际支付的购房款71，000元的差额，为118，720元。原告汪立涛要求赔偿购房损失182，470元的诉讼请求，本院在118，720元的范围内予以支持；超出部分，本院不予支持。
原告汪立涛与被告郑文涛签订《售房协议》，并直接将购房款支付给被告郑文涛，第三人武汉跻巍公司与原告汪立涛间不存在房屋买卖合同关系，且生效法律文书确定武汉跻巍公司欠付第三人武汉祁建公司工程款，并非欠付被告郑文涛工程款。原告汪立涛要求第三人武汉跻巍公司在欠付工程款范围内承担连带赔偿责任的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
被告郑文涛经本院公告传唤未到庭应诉，不影响本案的正常审理，可予缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告汪立涛、被告郑文涛于1999年7月18日签订的《售房协议》；
二、被告郑文涛于本判决生效后向原告汪立涛返还购房款71，000元；
三、被告郑文涛于本判决生效后赔偿原告汪立涛损失118，720元；
四、驳回原告汪立涛的其他诉讼请求。
案件受理费5，102元、公告费650元，共计5，752元（原告汪立涛已预交），由被告郑文涛负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照�中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，预交上诉案件受理费5，102元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号832886，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 恒
人民陪审员 付元姣
人民陪审员 肖焕彬
二〇一四年四月四日
书 记 员 杨 静