北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6815号
上诉人（原审原告）：祝敬思，男，1965年11月21日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：韩琦，男，1962年10月4日出生，住北京市朝阳区。
原审第三人：北京现代汽车有限公司，住所地北京市顺义区林河工业开发区顺通路18号。
法定代表人：徐和谊，董事长。
上诉人祝敬思因与被上诉人韩琦、原审第三人北京现代汽车有限公司（以下简称现代汽车公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初46069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
祝敬思上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二项，依法改判韩琦退还不当得利款3700元及因韩琦占用不当得利的占用损失，按银行同期贷款利息计算，暂计2500元（自承租人被韩琦逼迫搬离房屋之日2016年7月25日起按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算至还清款项之日止），更正一审法院错误计算的诉讼保全费，本案一、二审诉讼费用由韩琦负担。事实和理由：一审判决认定事实有误。一审法院采纳韩琦提交的与本案完全无关联性的物品清单附件，页眉页脚部分也并非租赁合同所属的附件，谎称是本案房屋内丢失物品，一审法院对证据的认定有误。一审法院认定韩琦应退还祝敬思租金和押金部分事实认定正确，但认定祝敬思的经济损失部分适用法律有误。韩琦不守交易诚信，无故推迟退还不当得利占有的租金，应向祝敬思支付因此造成的经济损失。一审法院错误认定祝敬思在一审中的诉讼保全费数额，且并未将保全费用详细清单和各方当事人应当负担的数额写入一审判决书中，请求二审法院予以纠正。
韩琦经本院合法传唤未到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩意见称，一审法院错误判决韩琦多返还祝敬思五天的房租3640元，但韩琦服判，并未提起上诉。祝敬思的上诉理由明显理据不足，不应得到支持。一审法院认定祝敬思赔偿韩琦物品损失，有韩琦提交的家具清单、交接清单等证据予以证明，事实清楚，证据充分。由于物品缺失，无法进行价格鉴定，一审法院参考物品种类、市场价值酌情判处物品损失金额，属于自由裁量范畴，并无不妥。祝敬思关于不当得利的主张，系对民事法律基础理论的曲解。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，祝敬思在一审起诉状中主张利息，因缺乏事实依据而被驳回，继而又在上诉状中以不当得利为由主张经济损失，显然是对民事案由和民法理论的曲解。根据《诉讼费用缴纳办法》第四十三条之规定，祝敬思关于保全费的上诉理由缺乏法律依据，不在二审审查范围之内，应予驳回。
现代汽车公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，向本院提交书面情况说明述称，一审判决书中关于现代汽车公司的内容，事实认定清楚，法律适用正确，现代汽车公司无异议。现代汽车公司与祝敬思所签署的涉案房屋租赁合同期限为2015年8月1日至2016年9月24日，租金为每月23700元，押金为23700元。现代汽车公司足额支付至2016年7月24日的房屋租金和押金，于2016年7月24日搬离涉案房屋并同时要求祝敬思返还押金。2016年7月29日，祝敬思向现代汽车公司转账人民币23700元。
祝敬思向一审法院起诉请求：1.韩琦履行购房交接余款54428元的支付义务；2.韩琦按中国人民银行同期贷款利率4.35%支付从2016年7月23日至支付完毕之日止逾期利息。
一审法院认定事实：2016年1月8日，祝敬思和韩琦签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定祝敬思将北京市朝阳区望京园×号房屋（以下简称×号房屋）出售给韩琦，房屋成交价格849万元。第六条约定出卖人应当按附件二将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；移交该房屋房门钥匙；交付配套设施所需的过户、更名等费用由买受人承担。附件一约定房屋内物品（家具家电等）以租赁合同附件为准。附件二第二条第3款约定出卖人同意将购房款人民币4万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。第四条约定出卖人已将该房屋出租，租赁期至2016年9月24日。出卖人应于2016年9月24日解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付买受人。除买卖双方另有约定外，房屋内现有固定专修及拆除或移动后会影响房屋使用的地板、壁纸、门窗、坐便器、洗手池、热水器、灶台、壁橱、嵌入式排气扇、抽油烟机、橱柜等设施不得拆除，否则买受人有权要求出卖人恢复原状或折价赔偿。出卖人拒绝恢复原状或折价赔偿的，买受人可自行恢复或添置，并自物业交接保证金或剩余购房款中扣除相应款项。
签订上述房屋买卖合同及附件后，双方均按约履行，2016年7月1日，祝敬思将×号房屋过户给韩琦，但因房屋内有承租人故未交付房屋。
2016年7月7日，祝敬思、韩琦双方签订《补充协议》，约定现经双方友好协商，就原出租人将原租赁合同中的权利义务转让给新出租人，以及承租人承租该房屋的有关事宜达成如下合同：一、该房屋在2016年7月1日完成过户房屋所有权转移登记，原出租人跟承租人的租期是从2015年8月1日至2016年9月24日，故剩余租期是2016年7月1日至2016年9月24日。因承租人不配合签三方转租约协议，且承租人的租金是按约支付给原出租人的，故剩余租期的租金由原出租人一次性支付给新出租人。二、该房屋租金是23700元，原合同里有明确写明房屋月租金包括房屋完税发票（月租金的5%，即1150元），以及每月原出租人向中介公司返还的700元堆放家具及其他费用，所以每月实收租金是21850元。剩余租期是2月24天，租金共61180元。三、原出卖人已经支付物业费从2016年1月1日至2016年12月31日，费用共8232元，以及2016年供暖费6451元，另原出租人在新出租人签买卖合同时有物业交接保证金4万，故原出租人应支付新出租人10613元。四、因原出租人与承租人在签原租赁合同时，在第六条第3条里写到用房屋抵押金抵最后一个月租金，相当于新出租人没有收到该房屋押金，经双方协商一致，原出租人给新出租人1万元作为该房屋的押金，在新出租人与租户办理完物业交接后，再把此押金给原出租人。五、原出租人与租户在原租赁合同里的权利与义务由新出租人承接。……签订上述《补充协议》后，2016年7月7日当天祝敬思向韩琦转账20613元。
另查，2015年8月，祝敬思与现代汽车公司、居住人韩某就×号房屋签订《房屋租赁合同》，约定祝敬思将×号房屋出租给现代汽车公司，房屋租赁期限自2015年8月1日起至2016年9月24日。房屋每月租金23700元。第一次支付租金时，现代汽车公司向祝敬思缴付1个月租金作为房屋抵押金，金额23700元，用房屋抵押金折抵最后一个月的租金。后双方按约履行，现代汽车公司支付祝敬思租金至2016年7月24日。2016年7月29日，祝敬思向现代汽车公司转账23700元。
现祝敬思起诉要求韩琦退还2016年9月24日至2016年7月23日租金。祝敬思证据如下：1.祝敬思提交微信记录证明韩琦配偶向祝敬思发送语音，证明韩琦在2016年7月23日已经实际占有房屋，主要语音摘录2016年7月23日“祝先生您好，那个我是韩太太，他们都搬完了啊……昨天物业那边给我打电话了，麦田给我打电话说他们明天准备交接，……现在咱们就剩明天交接完了，看看差你多少钱，我们退给你就没有问题了。”韩琦表示真实性不发表意见、韩琦已经离婚。2.祝敬思提交了其与名为“王某”信息记录若干，摘录如下：7月7日“汇款总额为20613元对吗？”王某7月8日回复“收到了，谢谢！”王某7月14日信息“祝先生：早晨好！从我们商定以后几次去1303，他们家中有人根本不给开门，无奈找到海某打出通知连贴三次，他们不理，昨天万人找到我们说，他们去找现代公司谈，实则推违，鉴于上述情况我们只能自己想办法让他离开，为必免被动你不要在收他房租了，他们走后我们再结账。谢谢！”7月29日王某发送了一份《终止协议》【上载出租方甲方祝敬思、承租方乙方北京现代汽车有限公司、居住人丙方韩某，协议约定第1条甲乙丙三方确认自年月日起终止租赁×号房屋。第2条丙方应于协议第1条规定的时间内腾退租赁房屋，甲方应于丙方腾退完毕当日对租赁房屋进行全面接收。第3条甲乙丙三方于终止租赁之日起日内结清租金和其他费用，甲方应同时向乙方退还已收取的房屋抵押金23700元……上面有韩某签字】7月29日祝敬思信息“辛苦了，韩太太，请确认一下，没问题了吗？我直接给租户汇款23700元就可以吗？”王某回复“可以了，没有任何问题”。韩琦表示：韩太太不能代表韩琦，与本案无关。7月29日还没有签终止协议，与此前7月23日入住是矛盾的。终止协议只有现代汽车公司人员签字，涉案房屋钥匙没有给全，只给了一把。现在房屋内水电燃气费已经结了，所以韩琦同意退1万。房屋里面家电少了，韩琦曾跟祝敬思说房屋里少东西，要求祝敬思去和现代汽车公司交涉但祝敬思始终没来，房屋里少了空气净化器大概七八千、韩琦换了一把三星锁大概三四千，所以应该把1万扣了。因为祝敬思一直没有跟现代汽车公司交涉，房屋一直空着。3.祝敬思提交了汇款记录，证明2016年7月29日向现代汽车公司退款23700元。祝敬思表示与本案无关。
针对祝敬思证据，韩琦并提交了离婚证证明已经离婚。祝敬思表示韩太太旁听案件，代办手续，认为其有代理权限，离婚与否与祝敬思无关。韩琦表示因为×号房屋没有交接所以可以收取租金。韩琦提交了家具清单以及交接清单【上载缺少物品清单：空气净化器（熊津）1台、吸尘器（飞利浦）1台、微波炉（格兰仕）1台，注：缺少物件清单不是本人拿走、2016年7月29日，签字韩某、文允美】证明7月29日之前没交接而且写着缺东西；祝敬思表示交接单是住户和韩琦交接的，祝敬思跟承租人沟通、韩琦自行完成交接并占有了房屋。韩琦提交了出库单【上载16年8月23日右外开、打钉】证明8月23日对×号房屋换锁此后租金可以退。祝敬思不认可。
一审法院认为，祝敬思、韩琦双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。
本案中，经查，祝敬思向韩琦出售×号房屋，双方签署《北京市存量房屋买卖合同》时该房屋处于出租状态，2016年7月1日，×号房屋完成产权转移登记即由产权人祝敬思过户为韩琦。2016年7月7日双方签订《补充协议》就×号房屋出租情况如何处理进行协商，双方约定韩琦同意按祝敬思与现代汽车公司以及韩某签订《房屋租赁合同》继续履行至2016年9月24日租期届满，祝敬思同意将2016年7月1日过户后至2016年9月24日期间的租金收益一次性支付给韩琦，双方就房屋买卖尾款、相关费用及租金一并结算。但是，在《补充协议》实际履行过程中，双方陈述、证据以及现代汽车公司述称相互印证，可以认定韩琦未按《补充协议》约定将×号房屋持续出租给现代汽车公司至租期届满，而是于2016年7月23日与现代汽车公司协商收回房屋，2016年7月24日实际居住人从×号房屋搬离，而祝敬思实际收取现代汽车公司租金即至2016年7月24日，2016年7月29日韩琦与实际居住人办理水电费结算、物品交验，且7月29日当天韩琦同意祝敬思退还现代汽车公司23700元押金。综上，2016年7月25日至9月24日期间韩琦向祝敬思收取的租金收益43700元以及押金1万元，韩琦应予退还。韩琦抗辩其于8月23日才实际收房，无充分证据佐证，法院不予支持。韩琦表示物品丢失应折抵1万元，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》附件一约定房屋内物品（家具家电等）以租赁合同复件为准，现韩琦提交了家具清单以及交接清单证明物品有损失予以佐证，对其该抗辩，法院予以采信，但关于损失物品金额，双方无一致意见，法院参考物品种类、市场价值酌情判处。关于利息，祝敬思、韩琦之间因对金额存有异议而引发诉讼，祝敬思该主张缺乏事实依据，法院不予支持。现代汽车公司经法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，法院依法缺席判决。判决：一、韩琦于判决生效之日起七日内退还祝敬思五万元。二、驳回祝敬思的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审中，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为:祝敬思与韩琦签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件以及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，祝敬思与韩琦在《补充协议》中约定涉案《房屋租赁合同》继续履行至2016年9月24日，但根据本案查明事实，韩琦未按《补充协议》约定内容履行合同，于2016年7月23日与现代汽车公司协商收回房屋，故韩琦应退还向祝敬思收取的2016年7月25日至9月24日的租金收益43700元和押金1万元，本院对此予以确认。
关于物品损失，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》对房屋内物品已作价，并约定具体以租赁合同附件为准，庭审中祝敬思亦承认租赁合同中载明的物品已交付承租人，现韩琦提交家具清单及交接清单证明涉案房屋内物品损失，祝敬思虽不认可，但未提供证据证明其已交付租赁合同附件中载明的物品给韩琦，故对祝敬思的该项上诉意见，本院不予采纳。关于物品损失金额，一审法院参考物品种类、市场价值进行酌定的数额并无不当，本院予以维持。祝敬思主张的不当得利占用损失，无法律及事实依据，本院不予采纳。
关于保全费用，一审法院在（2017）京0105民初46069号之一民事裁定书中已列明保全费用的负担问题，且数额并无不当，本院予以维持。
综上所述，祝敬思的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由祝敬思负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 蓉
审 判 员 全奕颖
审 判 员 闫 慧
二〇一八年六月七日
法官助理 卫孚嘉
书 记 员 高 明