福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0583民初3684号
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地：福建省南安市溪美成功街372号，统一社会信用代码：91350583856303885A。
代表人龚兵，系该支行行长。
委托代理人陈燕萍，女，1981年7月19日，汉族，系该支行职员，福建省南安市。
委托代理人赖燕凌，女，1988年11月26日出生，汉族，系该支行职�，住福建省德化县。
被告沈佳碰，女，1979年7月18日出生，汉族，住福建省南安市，
被告沈诵求，男，1976年2月29日出生,汉族，住福建省南安市，
被告泉州市建源投资发展有限公司,住所地：福建省南安市官桥镇建源.世纪家园，统一社会信用代码：91350583775369444Q。
法定代表人吴杭雄，系该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告沈佳碰、沈诵求、泉州市建源投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈燕萍到庭参加诉讼，被告沈佳碰、沈诵求、泉州市建源投资发展有限公司经本院合法传唤未到庭�加诉讼,本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行诉称，被告沈佳碰、沈诵求系夫妻关系。2014年8月26日，原告与三被告签订一份编号为35020120140038364号的《个人购房担保借款合同》。合同约定被告沈佳碰向原告借款人民币46万元，期限180个月借款利率为中国人民银行同期基准利率上浮10%确定，采用按月等额本金递减的还款方式。该笔借款用途为用于购买位于南安市官桥镇祥和新区建源*世纪家园15号楼15层1501室的商品房，并以该套房产设定抵押担保。原告与被告沈佳碰、沈诵求依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。该笔借款同时由被告沈佳碰的配偶沈诵求出具共同还款承诺书，承诺为被告沈佳碰在原告处的按揭贷款承担共同还款责�。该笔借款还同时由被告泉州市建源投资发展有限公司提供阶段性保证担保，承诺自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。原告依约于2014年9月4日向被告沈佳碰发放贷款本金人民币46万元，依照合同的约定，初始执行年利率为7.20500%，逾期年利率为10.80750%，如贷款逾期，应自逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息。被告沈佳碰借款后屡次逾期，自2017年2月21日起，未按约归还原告任何本息。被告泉州市建源投资发展有限公司于2017年3月31日代为清偿借款本金5139.66元,利息3520.85元。截至2017年4月21日，被告沈佳碰尚欠原告贷款本金人民币382905.10元及相应未还的利息、罚息、复利。被告沈佳碰已严重违约，而被告沈诵求未承担共同还款责任，被告泉州市建源投资发展有限公司也未全部履行连带保证担保责任。为此，请求法院依法判令：1、被告沈佳碰、沈诵求立即归还原告贷款本金人民币382905.10元及相应未还的利息、罚息、复利（贷款未还的利息、罚息、复利暂计至2017年4月20日为人民币1719.88元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；2、原告有权对被告沈佳碰、沈诵求提供的抵押物（即南安市官桥镇祥和新区建源*世纪家园15号楼15层1501室）拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、被告泉州市建源投资发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、被告承担本案全部诉讼费用。在审理中，原告自认起诉后，被告泉州市建源投资发展有限公司于2017年7月20日代被告沈佳碰偿还原告借款本金及利息、罚息、复利合计人民币4376.42元。截止2017年8月15日，被告沈佳碰尚欠原告借款本金为人民币380335.27元及相应的利、罚息、复利合计人民币6700.15元。因此，原告变更第一项诉讼请求为判令解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，被告沈佳碰、沈诵求立即归还原告借款本金人民币380335.27元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计至2017年8月15日合计为人民币6700.15元，2017年8月16日后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）。
被告沈佳碰、沈诵求、泉州市建源投资发展有限公司均未作书面答辩。
经审理查明：被告沈佳碰因向被告泉州市建源投资发展有限公司购买位于南安市官桥镇祥和新区建源*世纪家园15号楼15层1501室的商品房，因资金需要向原告申请贷款。2014�8月26日，原告与三被告签订一份合同编号为35020120140038364号《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：被告沈佳碰向原告借款人民币460000元，款项一次性划入被告沈佳碰指定的泉州市建源投资发展有限公司的账号（账号为13×××16）；借款用途为购买位于南安市官桥镇祥和新区建源*世纪家园15号楼15层1501室；借款期限180个月，自2014年9月4日至2029年9月3日止；借款利率采用浮动利率，遇中国人民银行贷款基准利率调整进行调整，利率调整以12个月为一个调整周期，借款年利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%；还款方式采用等额本息还款方式。合同还约定违约责任条款，其中约定如借款人未按约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从借款之日起在借款年利率的基础上上浮50%计收罚息。对应付未付的利息，依据中国人民银行规定计收复利。借款人不按合同约定按期足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放的借款。借款合同并约定担保方式为抵押加阶段性保证。其中保证条款约定：由被告泉州市建源投资发展有限公司作为保证人为被告沈佳碰的借款提供连带责任保证。保证范围为借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、迟延履行金、贷款人为实现债权而发生的一切费用。保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。抵押条款约定：抵押物为南安市官桥镇祥和新区建源*世纪家园15号楼15层1501室房产；抵押担保范围为借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、迟延履行金、贷款人为实现债权的一切费用；合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。合同签订后，原、被告于2014年9月2日在南安市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年9月4日，原告向被告沈佳碰放贷款460000元，并划入指定的泉州市建源投资发展有限公司的账号（账号为13×××16）。被告沈佳碰自原告放款后至2017年1月20日前还能足额归还原告借款本息，此后就未能归还原告借款本息。2017年3月31日，被告泉州市建源投资发展有限公司代为被告沈佳碰清偿借款本金5139.66元、利息3520.85元，合计8660.51元。截止2017年4月20日，被告沈佳碰尚欠原告的借款本金为人民币382905.10元，利、罚息、复利合计人民币1719.88元。在审理中，原告自认起诉后，被告泉州市建源投资发展有限公司于2017年7月20日代被告沈佳碰偿还原告借款本金及利息、罚息、复利合计人民币4376.42元。截止2017年8月15日，被�沈佳碰尚欠原告借款本金为人民币380335.27元及截止2017年8月15日的利、罚息、复利合计人民币6700.15元。另查明，被告沈佳碰至今尚未办理房屋所有权证，原、被告未正式办理抵押权登记手续，原告也尚未持有他项权证。
上述事实，有原告提供的原告的《营业执照（副本）》、被告沈佳碰、沈诵求的《居民身份证》及《结婚证》、被告泉州市建源投资发展有限公司的《企业法人营业执照》、《个人购房担保借款合同》、被告沈诵求出具的《共同还款承诺书》、被告泉州市建源投资发展有限公司出具的《承诺书》、《借款凭证》、《贷款合约基本信息》、《贷款还款汇总试算》、《贷款交易明细》、《保证金支付回单》、《房屋预告登记证明》及原告在庭审中的陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容符合法律规定，应确认《个人购房担保借款合同》合法、有效。原、被告均应按照该合同的约定全面履行自己的义务。原告依约发放贷款，但被告沈佳碰没有按照合同的约定足额支付借款本息，显已违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条的规定，原告要求提前解除借款合同，收回尚欠的借款本息的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。被告沈诵求作为被告沈佳碰的丈夫，向原告出具《共同还款承诺书》，承诺愿意为原告与被告沈佳碰借款合同项下的贷款承担共同还款责任，依照根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，被告沈佳碰尚欠原告的�款本金及相应的利、罚息应视为被告沈佳碰、沈诵求夫妻关系存续期间的共同债务，被告沈诵求应承担共同清偿之责。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。显然物权法规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，可见预告登记并不等同于物权登记。因此也说明抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案原、被告虽办理预购商品房�告登记，但被告沈佳碰、沈诵求至今尚未办理所有权登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，被告沈佳碰、沈诵求尚未取得商品房的所有权，不产生物权效力。也因此原、被告办理的预购商品房抵押权预告登记，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对商品房的处分，并非对商品房享有现实的抵押权，故不属《中华人民共和国担保法》上规定的抵押权登记手续。原告并未持有他项权证，不享有真正的抵押物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，该商品房的抵押权并未设立。因此，原告要求对被告沈佳碰、沈诵求提供的抵押物即南安市官桥镇祥和新区建源*世纪家园15号楼15层1501室房产享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持�原、被告签订的《个人购房担保借款合同》成立并已生效，故被告泉州市建源投资发展有限公司作为保证人，应按照该合同的约定对被保证人的全部债务承担连带责任保证。但依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告泉州市建源投资发展有限公司在承担保证责任后，有权向被告沈佳碰、沈诵求追偿。三被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、最高人民法院《关于适用<中华人民共�国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的合同编号为35020120140038364号的《个人购房担保借款合同》；
二、被告沈佳碰、沈诵求应于本判决生效后10日内一次性偿还尚欠原告的借款本金人民币380335.27元及相应的利息、罚息、复利（利、罚息、复利截止2017年8月15日止合计人民币6700.15元，自2017年8月16日起计至贷款本息清偿之日止，按合同约定及中国人民银行相关规定计算）；
二、被告泉州市建源投资发展有限公司对上述被告沈佳碰、沈诵求的上述债务承担连带保证责任。但被告泉州市建源投资发展有限公司在承担保证责任后，有权向被告沈佳碰、沈诵求追偿；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
如果被告沈佳碰、沈诵求、泉州市建源投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7070元，由被告沈佳碰、沈诵求、泉州市建源投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 张良程
�民陪审员陈章乙
人民陪审员 黄新法
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 谢琰华
附本案引用法律法规条文内容：
《中华人民共和国合同法》九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照�法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
最�人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的�外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。