山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁05民终1032号
上诉人（原审原告）：苏东庆，东营燕凌商贸有限公司总经理。
委托代理人：王政泰，山东德文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东营博爱妇产科医院。住所地：东营市东营区西二路***号。
法定代表人：林申探，院长。
委托代理人：蒋泽军，山东胜东律师事务所律师。
委托代理人：任龙海，山东胜东律师事务所实习律师。
上诉人苏东庆因与被上诉人东营博爱妇产科医院物权保护纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2016）鲁0502民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏东庆的委托代理人王政泰，被上诉人东营博爱妇产科医院的委托代理人蒋泽军、任龙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏东庆原审诉称，2011年8月1日，原告与东营欧诺商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，承租了东营欧诺商贸有限公司拥有所有权的房产8964.79平方米，拥有土地使用权的门前停车场及后院停车场1767平方米，租赁期限至2027年2月1日。承租后，原告依约履行义务，双方合同关系依法存续。因经营需要，原告拟对所租用的停车场进行整修。考虑到相邻关系，原告以原告任法定代表人的东营燕凌商贸有限公司名义分别于2012年10月12日、2014年3月10日告知被告，要求其暂停使用停车场，待整修完毕后另行使用，被告均不予配合并阻扰原告整修，原告无法施工。2015年11月29日，原告再次告知被告，要求其清空停车场，不得影响原告施工，并安排施工人员及设备进场施工，同时为被告车辆进出留有便利通道。对于原告的合法行为，被告除了派出人员阻扰施工外，还编造事实，采取组织人员上访、向有关机关诬告陷害、威胁原告及原告施工人员等手段阻扰原告施工，致使本应整修的停车场无法施工，构成对原告合法权益的严重妨害，并给原告造成重大经济损失。原告诉请判令被告停止对原告整修所租用东营欧诺商贸有限公司停车场地的妨害；案件受理费等由被告负担。
东营博爱妇产科医院原审辩称，一、原告不是东营市东营区西二路593号欧诺大厦北侧综合群楼1-4楼房屋所有权人，无权对涉案停车场进行处置。二、原告肆意破坏涉案停车场，严重侵犯了被告的合法权益，被告对原告的行为予以制止是合法的，东营市公安局东营分局已对原告的行为作出治安拘留处罚决定。三、原告的行为给被告造成了损失，就该损失被告将另行提起诉讼。
原审法院审理查明，2010年10月12日，东营欧诺商贸有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定：东营欧诺商贸有限公司出租给被告的房屋坐落于东营市西二路593号欧诺大厦北侧综合裙楼1-4楼，建筑面积一层为2000平方米、二层2880平方米、三层为2880平方米、四层2880平方米。门前停车场归双方共同使用。被告在承租范围内合法经营妇产科医院。租赁期限自2010年11月1日至2026年1月30日，共计15年3个月。其中2010年11月1日至2011年1月30日为装修期，东营欧诺商贸有限公司免收被告房屋租赁费。被告自2010年10月12日使用涉案房屋至今。上述《房屋租赁合同》范围内部分房屋的产权已变更。
2011年8月1日，原告苏东庆（乙方）与东营欧诺商贸有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方租给乙方的房屋坐落于东营市西二路593号，欧诺大厦南侧的综合楼1楼（其中包括餐厅及餐厅内所有设施设备），5-10楼（其中包括宾馆房间内所有设施及设备），及5楼夹层，11-12层；外贸办公楼一层、二层，建筑面积一层约为571平方米，五层为3303.26平方米，六层为655.28平方米，七层为698.68平方米，八层为698.68平方米，九层为698.68平方米，十层为698.68平方米，十一层为698.68平方米。十二层为941.85平方米，共计8964.79平方米。租赁场地以甲方提供的房产证及土地证复印件为准，乙方在承租范围内合法使用。门前停车场及后院停车场1767平方米归乙方免费使用。租赁期限从2011年8月1日至2027年2月1日，共计15年零6个月，其中2011年8月1日至2012年2月1日为装修期，甲方免收乙方的房屋租赁费。年租金80万元。甲方将出租房屋内的物业经营管理权一次性交于乙方管理，乙方保证按时交纳各项费用，门前及后院停车场归乙方免费使用，外贸办公楼一层、二层归乙方免费使用。乙方负责经营处周围的治安，防止盗窃等损害甲方利益事件的发生。2011年，东营欧诺商贸有限公司取得东国用（2011）第01-235号国有土地使用证。
张彦龙系东营欧诺商贸有限公司法定代表人，其分别于2012年10月3日、2014年3月1日、2015年11月22日为原告出具授权委托书，载明：委托原告全权负责东营市东营区西二路593号欧诺大厦的物业经营管理权（包括大厦停车场的维修整改及管理等）。
自2015年11月29日晚至2015年12月2日，原告对涉案停车场进行整修，与被告发生冲突。东营市公安局东营分局于2015年12月4日出具行政处罚决定书，查明原告因整修位于东营区西二路与黄河路路口北侧路西停车场，将共用停车场东侧入口挖断，影响东营博爱妇产科医院车辆正常出入，其行为已构成扰乱单位秩序。根据《中华人民共和国治安管理处罚法》之规定，对苏东庆处以行政拘留10日。苏东庆不服向东营市人民政府提出行政复议申请。东营市人民政府于2016年1月29日以苏东庆已向原审法院提起民事诉讼为由，作出（2015）东政复（中）字第375号行政复议中止通知书，决定中止行政复议。
另查明，苏东庆系东营燕凌商贸有限公司法定代表人。
以上事实，由原、被告陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、国有土地使用证复印件、营业执照、照片、行政复议中止通知书及被告提交的《房屋租赁合同》、行政处罚决定书复印件等证据予以证实。
原审法院认为，根据原、被告提交的其与东营欧诺商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》能够认定原、被告均对涉案停车场具有合法的使用权，双方应本着方便经营、互谅互让的原则无害使用涉案停车场。原告主张其对涉案停车场整修的依据是东营欧诺商贸有限公司法定代表人张彦龙出具的授权委托书，但该授权委托书系张彦龙个人出具，不能认定系东营欧诺商贸有限公司的意思表示，且欧诺大厦的部分房屋所有权已变更，对涉案停车场进行整修事关大厦全体业主的利益，不能认定原告对涉案停车场具有维修整改的权利。原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告苏东庆的诉讼请求。案件受理费100元，由原告苏东庆负担。
上诉人苏东庆不服原审判决，向本院提起上诉称，一、张彦龙系东营欧诺商贸有限公司的法定代表人，其出庭作证也明确表示其授权上诉人维修停车场的行为系代表公司的职务行为，原审认定张彦龙的授权行为不能认定为东营欧诺商贸有限公司的意思表示，属认定事实错误。二、东营燕凌商贸有限公司的承租权系在欧诺大厦部分房屋所有权变更前取得，根据买卖不破租赁的原则，上诉人根据原租赁协议仍享有停车场的使用权，在停车场老化需要整修时负有整修改善的权利和义务，原审以部分房屋产权发生变更为由认定上诉人不享有停车场整修权利，属认定法律关系错误。综上，上诉人有权对停车场进行整修，被上诉人的妨碍行为无法律依据，应予排除。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人东营博爱妇产科医院答辩称，一、被上诉人是欧诺大厦北侧综合裙楼及其门前停车场的承租人，对该停车场享有使用权，上诉人对该停车场并不享有任何权利，上诉人承租的是欧诺大厦南侧综合裙楼及其门前停车场，而其破坏的是上诉人享有使用权的北侧综合裙楼门前的停车场。即使上诉人与被上诉人承租的停车场系同一停车场，因被上诉人的租赁合同早于上诉人的租赁合同，被上诉人也是停车场的合法使用人。二、张彦龙出庭作证时称不清楚公司的房屋产权、权力机构、召开股东会及公司公章挂失等情况，不符合常理，原审认定张彦龙向上诉人出具授权委托书系个人行为，不能代表东营欧诺商贸有限公司，认定事实清楚正确。且张彦龙称与上诉人系表兄妹关系，其对上诉人有利的证言不具有客观性，不应被采信。即使张彦龙代表公司出具授权委托书，因涉案房屋及停车场的所有权于2012年发生变更，其出具的授权委托书也是无效的。买卖不破租赁原则适用于租赁物的使用权而非处分权，上诉人依据该原则主张对停车场享有维修管理权是错误的。三、上诉人肆意破坏涉案停车场，严重侵犯了被上诉人的合法权益，被上诉人对上诉人的行为予以制止是合法的，东营市公安局东营分局已对上诉人作出行政处罚决定，也充分证明上诉人的违法侵权事实。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：上诉人苏东庆是否有权对涉案停车场进行维修整改。上诉人苏东庆依据其与东营欧诺商贸有限公司签订的房屋租赁合同仅取得涉案停车场的使用权，张彦龙虽出具授权委托书，授权上诉人对欧诺大厦停车场维修整改及管理，但欧诺大厦部分房屋所有权发生变更，新的所有权人作为区分所有权人，对涉案停车场享有共有和共同管理的权利，张彦龙的上述授权行为未征得其他区分所有权人的同意或事后追认，原审对上诉人的维修整改权利未予认定并无不当。综上，上诉人苏东庆的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人苏东庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 翟玉芬
代理审判员 许晓芳
代理审判员 李 静
二〇一六年九月十九日
书 记 员 董文龙