黑龙江省建三江农垦法院
民 事 判 决 书
（2015）建民初字第235号
原告史凤娥，无职业。
委托代理人王松涛（与原告史凤娥系母子关系），个体户。
委托代理人鞠国明，黑龙江雨竹律师事务所律师。
被告吕壮，个体户。
被告井维红，黑龙江农垦建三江人民医院临时工。
第三人黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司。
法定代表人刘波，该公司董事长。
委托代理人白景贤，黑龙江省红旗（建三江）律师事务所律师。
第三人梁英，黑龙江省建三江电业局职工。
委托代理人马圣洁，女，1986年2月10日出生，汉族。
原告史凤娥与被告吕壮、井维红、第三人黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司（以下简称泰鑫公�）、梁英房屋买卖合同纠纷一案，因第三人黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司不服黑龙江省建三江农垦法院（2014）建民初字第215号民事判决书判决，经黑龙江省农垦中级法院（2015）垦民终字第16号民事裁定书裁定，认为原审认定基本事实不清，故将本案发回到原审法院重审。本院于2015年5月4日重新立案，并依法组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王松涛、鞠国明，被告吕壮，第三人黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司委托代理人白景贤、第三人梁英委托代理人马圣洁到庭参加诉讼，被告井维红未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2013年2月1日原告与被告吕壮、井维红签订《购房转让协议》，约定由原告史凤娥购买其位于黑龙江省建三江花园小区16号楼2单元703室，面积101.75平方米的房屋一套，总价款356125元。原告于当日将房屋价款356125元给付被告吕壮。同日，原告与第三人泰鑫公司下属的花园小区改建办签订了更名协议。现房屋已交工，但泰鑫公司和梁英以吕壮尚欠他们欠款176602元为由不给予办理相关手续。故诉至法院，要求被告及第三人继续履行合同，交付原告所购房屋，并给付违约金7122.50元，案件受理费由被告承担。
被告吕壮未提供书面答辩，在庭审中辩称，原告陈述的买房事实经过属实，但对购房款有异议，我只收到300000元。当初房子就是按这个价卖的，中间人是郑庆江，他是我的同学，是王松涛的小舅子，我现在没有房子无法支付，我可以在一定时间内退还房款和违约金及原告合理的要求。退还之前必须明确我与原告买卖房屋的价格。
第三人泰鑫公司未提供书面答辩，在庭审中述称：1.第三人泰鑫公司与被告吕壮之间的以房抵工程款协议是附条�的，所附条件是只有在被告将差价款补齐的条件下第三人才会履行协议，交付房屋并办理相关所有权过户手续，因被告没有在约定的期限内补齐差价款，现在第三人的主张是解除被告与第三人之间的上述协议，第三人可以在一定期限内将剩余工程款给付被告；2.第三人给原告出具的更名协议只是对是否同意更名的意见，并不是与原告形成了房屋买卖关系，即使给原告更名也必须在被告全部履行了向第三人给付差价款的前提下，现由于被告违约导致本案的诉讼，应由被告承担全部责任；3.被告与第三人之间，只是签订了以房抵付工程款的协议，所涉房屋的所有权和使用权在被告没有履行义务前没有发生转移，原告与被告之间的房屋买卖合同因被告没有取得房屋的所有权和使用权而无效。
第三人梁英答辩意见与第三人泰鑫公司一致。
被告井维红未出庭答辩。
原告为证明其主张成立，向本院举示如下12组证据：
证据1.原告史凤娥身份证、户口簿复印件（与原件核对无异），证明原告史凤娥的身份及其与王松涛系母子关系。
被告的质证意见为：对证据的真实性及证明的问题均无异议。
第三人泰鑫公司质证意见为：对证据的真实性及证明的问题均无异。
第三人梁英的质证意见与泰鑫公司一致。
证据2.2012年11月5日协议书，证明2012年11月5日第三人泰鑫公司、梁英将其701室、702室、703室三户房屋顶给被告吕壮，其中703室为369353元。
被告的质证意见为：对证据的真实性及证明的问题均无异议。
第三人泰鑫公司质证意见为：对证据的真实性及证明的问题均无异议，认为该收据的出具时间是与上一份协议的时间相同，收据只能证明第三人与吕壮之间用房顶工程款的事实，不能证明第三人在吕壮没有偿还余欠款时有交房的义务。
第三人梁英的质证意见与泰鑫公司一致。
证据3.2012年11月5日泰鑫公司出具的收据，证明2012年11月5日被告和第三人泰鑫公司交付16号楼703室房款369353元，不欠该房屋的房款。
被告的质证意见为：对证据的真实性及证明的问题均无异议。
第三人泰鑫公司质证意见为：对证据的真实性没有异议，但认为该收据只能证明第三人与吕壮之间用房顶工程款的事实，不能证明第三人在吕壮没有偿还余欠款时有交房的义务。
第三人梁英的质证意见与泰鑫公司一致。
证据4.2013年2月1日购房转让协议，证明2013年2月1日被告将花园小区16号楼703室卖给原告史凤娥，并且该协议在售楼处有留存。
被告的质证意见为：对证据的真实性及证明的问题均无异议。
第三人泰鑫公司质证意见为�该协议是吕壮与王松涛之间达成的，对第三人不发生法律效力。
第三人梁英的质证意见与泰鑫公司一致。
证据5.2013年2月1日吕壮出具的收据，证明2013年2月1日被告吕壮收到王松涛交付购房款336125元。
被告的质证意见为：对证据的真实性及证明的问题均无异议。
第三人泰鑫公司质证意见为：该证据与第三人无关，对第三人不发生法律效力。
第三人梁英的质证意见与泰鑫公司一致。
证据6.2013年2月1日证明，证明2013年2月1日第三人泰鑫公司已证明被告吕壮用工程款顶账的花园小区16号楼703室已转卖给王松涛。
被告的质证意见为：对证据的真实性及证明的问题均无异议。
第三人泰鑫公司质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该证明与本案原告没有法律上的关系，并且证明也是需更名为王松涛，具体更名事宜得以最后的三方协议确定权利义务关系。证明不能起到第三人同意更名给原告的作用。
第三人梁英的质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该份证明拿到泰鑫公司是不被认可的，吕壮要求给他开个证明，只为证明他在花园小区有套房子，证明是在与被告无争议的情况下才能办理相关手续，否则不能办理。
证据7.2013年12月末签署的更名协议，证明2013年12月末第三人泰鑫公司同意将被告吕壮名下的花园小区16号楼2单元703室更名为原告史凤娥名下。
被告的质证意见为：不知道此事，只听王松涛说过要将房子变更母亲史凤娥的名字。
第三人泰鑫公司的质证意见为：对该证据的真实性及证明问题均有异议，协议内容自相矛盾，乙方是吕壮，但乙方签名处却是王松涛代签的史凤娥，更名协议上也没有签署日期，无法证实原告的主张，也证实不了原告与第三人之间是何种法律关系。
第三人梁英的质证意见与泰鑫公司一致。
原告证据8.2013年3月5日吕壮出具的协议，证明2013年3月5日被告吕壮承诺协助原告办理房屋过户手续，办理不了返回房款2万元。
被告的质证意见为：对该证据的真实性及证明问题均无异议。
第三人泰鑫公司的质证意见为：对证据的真实性没有异议，认为该证据证实了本案被告吕壮违约，应由吕壮赔偿原告的各项损失，与第三人无关。
第三人梁英的质证意见与泰鑫公司一致。
证据9.2013年9月26日、11月4日、2014年11月8日由建三江花园小区改建办出具的3份收据（复印件），证明2013年9月26日、11月4日、2014年11月8日第三人泰鑫公司在收取房屋补差时盖的就是改建办的公章，第三人一直都在使用该公章。
被告的质证意见�：该证据与自己无关。
第三人泰鑫公司的质证意见为：对证据的真实性及证明的问题均有异议，认为该证据是复印件不能作为有效证据使用，同时该证据与本案不具有关联性，证明不了原告的主张。
第三人梁英的质证意见与泰鑫公司一致。
证据10.建三江花园小区16号楼1单元、2单元业主名单及热力销售发票，证明花园小区16号楼2单元703室的业主为王松涛，2014年4月24日王松涛已经缴纳了该房屋2013年10月20日至2014年4月20日的供热费。
被告的质证意见为：对此不清楚。
第三人泰鑫公司的质证意见为：对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，供热费的交款人是王松涛，证明不了与原告具有关联性，并且供热票据上的供热面积是27.7777平方米，与本案所涉房屋无关。
第三人梁英的质证意见与泰鑫公司一致。
证据11.北�安泰信达消防工程有限公司鸡西分公司与泰鑫公司承包合同，证明付款方式是泰鑫公司以二套房作为工程款抵给被告吕壮，包括该案所争议的房屋，泰鑫公司与被告之间无债权债务纠纷。
被告的质证意见为：对合同真实性无异议，对证明的问题有异议，认为当时签订合同时预计两户住房177平方米顶工程款，但在实际办理抵付手续时没有两户住宅正好为177平方米的房屋，所以被告与第三人协商实际是以三户住宅抵付工程款，并且被告应向第三人补差价款，根据上述事实，证实不了该合同中提到的两户住宅，包括本案涉及的房屋。
第三人泰鑫公司、梁英的质证意见与被告意见一致。
证据12.2015年5月15日王松涛交纳供电费、供热费、水费票据，证明本案争议房屋已是原告所有，被告及第三人应当交付房屋。
被告的质证意见为：对证据的真实性�异议，当时预报名时登记的是王松涛的名字但并不能证明是王松涛的房子。
第三人泰鑫公司的质证意见为：对该组票据的真实性无异议，对证明的问题有异议，证明不了房屋所有权的归属，也证实不了与本案原告史凤娥是何种关系，与本案不具有关联性。
第三人梁英的质证意见与泰鑫公司一致。
被告吕壮、井维红、第三人泰鑫公司、梁英未向本院提供证据。
本院认证意见为：对于原告提供的证据1.2.3.5.8，被告及第三人对该证据的真实性及证明问题均无异议，本院予以采信；原告证据10、12，被告及第三人对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，本院认为该收据为热费及水费收据，原告实际交付并由收费部门出具的正式发票，本院予以采信；原告证据11.虽然双方当事人对真实性无异议，但该证据与本案无关联，不予采信；原告证据4.2013年2月1日购房转让协议，为王松涛与被告吕壮签订的，该合同成立，本院予以采信；原告证据6.本院认为，虽然第三人辩解被告吕壮与第三人泰鑫公司以房抵付工程款及被告吕壮转卖他人需要更名的事实，并非对原、被告《购房转让协议》效力的追认，本院认为该证据是对原告与吕壮买卖协议的认可，应予以采信；原告证据7.虽然第三人有异议，但该证据确实是该公司改建办的公章，本院予以采信；原告证据9.因无法核对其真实性本院不予采信。
根据当事人的诉辩主张、举证质证及庭审调查情况，本院确认如下案件事实：
被告吕壮挂靠北京安泰信达消防公司为第三人泰鑫公司、梁英所开发的建三江管理局花园小区施工。竣工结算，第三人欠吕壮工程款1197488元，已付给吕壮450000元，剩余747488元未付。2012年11月5日，吕壮与第三人签订《以房抵顶工程款�议书》约定：第三人用已取得预售许可证的建三江花园小区16号楼2单元701、702、703三户楼房抵顶欠被告的剩余工程款747488元，房款总计为924090元，其中701室为281579元，702室为273158元，703室为369353元。吕壮欠第三人房款余额176602元，于2013年5月1日交房前一次性交清。同日，第三人泰鑫公司给被告出具16号楼2单元703室房款369353元收据。2013年2月1日，原告之子王松涛与被告吕壮、井维红签订《购房转让协议》约定：“王松涛以每平方米3500元的价格购买吕壮、井维红位于建三江花园小区16号楼2单元703室，面积为101.75平方米，总价为356125元，王松涛应于2013年2月1日将全部房款一次性付给吕壮，在此之前此房屋所产生的一切债务与王松涛无关。如有争议，友好协商，如协商不成，提交建三江人民法院提起诉讼，并赔偿百分之二的违约金”。王松涛当日交购房款336125元给付吕壮�吕壮为其出具收据。同日，第三人泰鑫公司下设的花园小区售楼中心出具证明“吕壮在花园小区用工程款顶了一户住宅，位于16号楼2单元703室，面积101.75平方米，现吕壮转卖他人，需更名为王松涛”。2013年3月5日吕壮收取王松涛20000元房款。因王松涛交付房款实质是原告出资所购，因此，王松涛向泰鑫公司提出要求将房屋所有权人变更为原告，泰鑫公司以吕壮尚欠房屋差价款为由至今未给原告办理产权登记，也未交付房屋。2014年4月24日王松涛缴纳了2013至2014年度供热费1000元（热损费用）。2015年5月15日王松涛交纳了电费100元、供热费620.78元（热损费用）、水费105元。
另查明，吕壮与井维红于2014年11月21日协议离婚，吕壮欠第三人房款余额176602元一直未付。
本院认为，2012年11月5日，被告吕壮与第三人泰鑫公司签订《以房抵顶工程款协议书》虽是双方真�意思表示、没有违反国家法律法规的规定，亦没有损害国家、集体及他人的利益，但该合同是一份附条件合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”该合同签订后，被告吕壮并没有按协议约定于2013年5月1日前一次性付清差价款176602元，但第三人泰鑫公司为吕壮出具了房屋全款收据。2013年2月1日王松涛购买被告吕壮顶工程款的703室楼房、并与吕壮、井维红签订购房转让协议，该协议合法有效，双方应按约定履行各自义务，王松涛将购房款即相应的对价给付吕壮，吕壮、井维红应当交付房屋。由于王松涛与原告系母子关系，且购买该房屋的款项均由原告提供，原告要求将所有权人变更为自己的要求不违反法律规定，本院予以支持。第三人泰鑫公司为原、被告出具证明及更名协议的行为，纵观全案，其行为可以认定是对双方交易的认可，且从建三江花园小区16号楼业主名单也可以看出，泰鑫公司实际已认可王松涛为本案争议房产的业主，即使第三人泰鑫公司辩解称其与吕壮签订的协议为附条件合同未生效，因原告对其签订的协议不知情，并支付了合理的对价，原告购买涉案房屋属于善意取得，根据合同相对性原则，第三人的辩解理由对抗不了原告善意取得，其与吕壮签订的顶房协议对于原告不发生法律效力。故泰鑫公司应给予原告办理房屋产权登记手续。泰鑫公司所提出的因吕壮欠差价款未付的问题，可另案诉讼。由于被告未及时偿还差价款，导致泰鑫公司不给原告办理产权手续，被告的行为已对原告构成违约，应按双方约定给付原告违约金7122.50元（356125元×2%）。被告吕壮、井维�应对婚姻存续期内的债务负连带清偿责任。被告井维红经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视其为对自己抗辩权利的放弃，不影响本案审理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、王松涛与被告吕壮、井维红所签订的购房转让协议有效；
二、第三人黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司、梁英应将位于黑龙江省建三江管理局花园小区16号楼2单元703室交付原告史凤娥；
三、被告吕壮、井维红给付原告史凤娥违约金7122.50元。
上述判项于本判决生效之日起10日内履行。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6749元，由被告吕壮、井维红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审判长 邹明华
审判员 张树林
审判员 徐 雪
二〇一五年十月二十二日
书记员 吴 琼