广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终2302号
上诉人（原审被告）：高志勇，男，1971年9月3日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：陈飞宇，肇庆端庆律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张博棋，肇庆端庆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：肇庆市砚都物业管理发展有限公司，住所地：肇庆市江滨东路23号。
法定代表人：梁剑文，该公司经理。
委托诉讼代理人：梁雄坚，广东端信律师事务所律师。
上诉人高志勇与被上诉人肇庆市砚都物业管理发展有限公司（以下简称砚都公司）租赁合同纠纷一案，不服端州区人民法院(2017)粤1202民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
高志勇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回砚都公司的全部诉讼请求。2.砚都公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决中存在认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院给予依法改判，并判决驳回砚都公司一审的全部诉讼请求。理由如下：一、高志勇与砚都公司所签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》因违反法律、法规的强制性规定，属于无效合同。一审判决认定事实错误，二审法院应予纠正。首先，砚都公司租赁给高志勇的商铺没有进行报建，没有取得合法的报建手续，属于违章建筑。其次，砚都公司将该违章建筑出租给高志勇，违反国家法律、法规的强制性规定。即高志勇与砚都公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》属于无效合同。最后，合同无效根据合同法的规定自始无效，合同期满后即使双方继续履行，所谓的不定期租赁合同也属无效合同。不定期租赁合同要以原合同有效为前提条件。因此，一审法院认定合同有效属于事实错误。二、一审判决适用合同有效的法律规定做出裁判，属于适用法律错误，二审法院应予纠正并改判。首先，高志勇与砚都公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》既然认定属于无效合同，本案应该按照合同无效的相关规定进行处理。但一审法院适用合同有效的规定做出裁判，存在明显适用法律错误。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，砚都公司一审请求要求高志勇支付租金没有法律依据，根据该条规定砚都公司也只有权请求房屋占有使用费，而非租金。因此，一审法院判决存在法律适用错误。综上，一审判决明显事实错误，适用法律错误，进而做出错误的判决，二审法院应依法撤销原判，依法改判驳回砚都公司一审的全部诉讼请求。
砚都公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院驳回伊观忠的所有上诉请求。
砚都公司向一审法院起诉请求：1.高志勇向砚都公司支付租金25992元、市场综合管理费25200元；2．案件受理费由高志勇承担。诉讼过程中，砚都公司明确第1项诉讼请求为高志勇向砚都公司支付2016年11月1日至2017年7月31日，共9个月的租金25992元、市场综合管理费25200元。
一审法院认定事实：2011年1月18日，砚都公司与肇庆市端州区睦岗镇西巷第一经济合作社签订了一份《商铺租赁合同》，约定：肇庆市端州区睦岗镇西巷第一经济合作社将其所有的坐落于肇庆市端州区鸿景锦园建筑面积为2505平方米的商铺出租给砚都公司使用，租期从2011年5月1日至2023年4月30日止；砚都公司将上述商铺转租给他人，无需经肇庆市端州区睦岗镇西巷第一经济合作社同意。2012年5月8日，砚都公司与高志勇签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定砚都公司将位于肇庆市端州区42区桥北路东侧〔即鸿景锦园侧）第21幢第14-16卡商铺转租给高志勇经营；期限自2012年4月10日至2015年2月28日止；每月租金2888元，从2012年6月1日起计收，租金缴纳时间为每月5日前，如逾期不支付，即按应收额每5‰计收滞纳金；市场综合管理费按每月2800元计收，从2012年6月1日起计收，市场综合管理费在每月交纳租金时同时缴清。签订上述合同后，砚都公司依约将上述商铺交付高志勇使用，高志勇亦依约支付租金、市场综合管理费给砚都公司。合同到期后。双方未续签合同，该商铺继续由高志勇使用。截至砚都公司起诉之日，高志勇仍在使用该商铺，但其从2016年11月开始不再向砚都公司支付租金、市场综合管理费。砚都公司经多次催收无果，遂诉至该院。上述事实。有砚都公司的陈述、商铺租赁合同、补充协议、水电费清单、发票签收表、商铺照片等证据在卷佐证，足以认定。
一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。砚都公司、高志勇双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规规定，合法有效。租赁期满后，高志勇继续使用涉案商铺。砚都公司未提出异议并收取租金、市场综合管理费，原租赁合同继续有效，但双方之间的租赁关系为不定期租赁。合同期满后，高志勇至今仍在使用案涉商铺，理应按照原合同约定按时足额支付相应租金、市场综合管理费．在本案中，高志勇未提交相应证据证明其已向砚都公司支付自2016年11月1日起至2017年7月31日止的租金、市场综合管理费，故砚都公司主张高志勇支付2016年11月1日至2017年7月31日的租金25992元、(2888元／月×9个月=25992元）、市场综合管理费25200元（2800元／月×9个月=25200元）的诉讼请求，该院予以支持。高志勇经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：高志勇应于判决发生法律效力之日起七日内向砚都公司支付2016年11月1日至2017年7月31日的租金25992元、市场综合管理费25200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币540元（砚都公司已预交），由高志勇负担。
本院二审期间，高志勇提供以下新证据:肇庆市城乡规划局的复函。砚都公司提供以下新证据：1.水电费清单；2.发票签收表；3.银行POS机支付记录；4.统一社会信用代表查询。本院组织双方当事人对上述新证据进行举证和质证，因双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。一审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。
另查明:2012年5月8日，高志勇与砚都公司签订的《补充协议》第二条约定“市场综合管理费用分摊计算：市场综合管理费按每月人民币贰仟捌佰元（小写：￥2800元不含税）计收，该费用包含管理人员工资、场内清洁费、广告费、消费设施的维护保养、除四害分摊、市场棚架、瓦面、道路、电路维修和路灯照明以及市政垃圾处理费等。从2012年6月1日起计收。以上费用缴纳时间在每月缴纳租金时同时缴清。”
2017年9月27日，肇庆市城乡规划局向广东端庆律师事务所出具一份《复函》，载明:经查阅档案，我局没有来文所述42区桥北路东侧（鸿景锦园侧建材城）第21幢14-16卡商铺的规划报建资料。
2017年10月23日，高志勇向砚都公司交纳2017年1月的租金2945元及管理费2800元、水电费455元，合计6200元。二审法庭调查中，砚都公司确认高志勇已经交纳租金及管理费用至2017年1月份，2017年2月开始欠租；高志勇交纳水电费至2017年9月份。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，依据双方当事人上诉请求及答辩理由，本案二审争议的焦点是：1.双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是否合法有效；2.高志勇是否应当向砚都公司支付商铺占用费用及市场综合管理费。
关于双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是否合法有效的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案商铺未经向相关部门规划报建，属于未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，因此，双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》属于无效合同。
关于高志勇是否应当向砚都公司支付商铺占用费及市场综合管理费的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽然涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》无效，但出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。本案的《商铺租赁合同》及《补充协议》中除约定租金为每月2888元外，另约定承租人应当每月支付2800元的市场综合管理费用，该管理费包含管理人员工资、场内清洁费、广告费、消费设施的维护保养、除四害分摊、市场棚架、瓦面、道路、电路维修和路灯照明以及市政垃圾处理费等，这部分费用属于承租人租赁相关商铺获得出租方提供的综合管理服务必需支出相关费用的分摊，是承租人占有涉案商铺期间的合理支出，出租人要求承租人支付租金即商铺占用费用及市场综合管理费用，符合法律规定，且公平合理，本院予以支持。高志勇上诉认为无需支付租金及市场综合管理费用的主张，理据不足，本院不予采纳。
因二审法庭调查中，砚都公司确认高志勇已经交纳2017年1月之前的租金及管理费，故本院对一审中判决的相关费用予以变更。因高志勇一审无故未到庭参与诉讼，其在一审判决之后缴纳案涉的租金、市场综合管理费，并在二审中提交新证据，从而导致本案二审的改判，故一审、二审案件诉讼费由高志勇承担。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，高志勇的上诉请求合理部分，本院予以采纳，其余部分，应予驳回；因双方当事人在二审中提供新证据，本院根据二审补充查明的事实予以重新处理。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更肇庆市端州区（2017）粤1202民初2826号民事判决为：高志勇应于本判决发生法律效力之日起七日内向肇庆市砚都物业管理发展有限公司支付2017年2月1日至2017年7月31日的商铺占用费17328元、市场综合管理费16800元；
二、驳回肇庆市砚都物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费540元，二审案件受理费1080元，合计1620元，由上诉人高志勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 桑
审 判 员 张秀丽
代理审判员 陈卓杰
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 吴兰芳