徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初5289号原告：刘金兰，女，1965年4月16日生，住本市泉山区。委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地本市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦6楼622室。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，住。原告刘金兰与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司(以下简称荣盛公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月7日公开开庭进行了审理，后因审理需要，依法适用普通程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理，原告刘金兰的委托诉讼代理人杜长春，被告荣盛公司的委托诉讼代理人徐超群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘金兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金51992.43元（以484552元购房款为基数，按每日万分之一，从2008年9月30日计算至2011年8月8日，共计1073天）；2、恢复智能化楼宇可视对讲的正常使用；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年12月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市二环西路XX盛苑XX幢X单元XXXX室房屋一套，建筑面积共130.96平方米，房屋总价款为484552元。根据合同，被告应当最迟在2008年9月30日前，将办理权属登记所需资料报产权机关备案。但由于被告未能如期报备所需材料，直至2011年11月29日，原告才得以办理好涉案房产的权属证书。被告的行为构成违约，故提起诉讼要求其承担违约责任。庭审中原告将第一项诉请变更为：依法判令被告支付逾期办理房产证期间的违约金52670.8元（以484552元购房款为基数，按每日万分之一从2008年9月30日计算至2011年8月22日，共计1087天）被告荣盛公司辩称，一、本案超过法定诉讼时效，原告丧失胜诉权。合同约定办证期限在2008年9月30日前，根据涉案商品房买卖合同的约定，原告提起诉讼时间已经超过了法定的2年诉讼时效。二、按照签订合同时的政策依据，被告在2008年9月28日前，已经具备了办理初始登记的条件。双方当事人签订商品房买卖合同的时间是2006年12月份，当时徐州市房地产开发企业办理初始登记所依据的是《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发【2006】33号文）。按照该33号文的规定，在取得《商品房预售许可证》后，只须提交竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名命名文件。被告提交的《工程竣工验收报告》、《徐州地名办地理命名公告》足以证明，在2008年9月28日前，即双方合同第十五条约定的出卖人提供资料报产权登记机关备案日期届满前，被告已经具备了33号文的规定的条件，符合办理初始登记的要求。如果不是因为政策变化，被告不可能逾期办证。三、被告之所以未能如期提供资料报产权机关备案，是因为2008年2月1日起开始实施徐州市政府114号令，出现了合同第八条约定的政策性变化事由，与执行徐房发【2006】33号文相比，被告办理相关手续的周期至少延长了600个自然日。出卖人即被告可依据合同第八条的约定，据实予以延期。通过被告提交的《2008年2月前、后办理房证流程及政策依据》可以看出，由于2008年《114号令》的实施导致完成竣工综合验收项累计需要至少600个自然日；据不完全统计，2007-2010年间设计建筑类法律法规调整多达31部；政策、法规调整导致验收形式到验收内容均发生重大变化，均属于政策性变化，其对被告提交登记资料造成重大影响，在客观上不可能在合同约定的期限内备齐、提交办证材料。逾期办证确属政策性变化所导致，也是企业无法预测和控制的客观因素所造成。《＜徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法＞立法后评估报告》充分证明，徐州市政府114号令的实施，造成申请交付验收的实际周期过长，办理相关文件和证明时各种阻碍时有发生，导致房地产开发企业延迟交房，且违反上位法《江苏省城乡规划条例》，立法意图未能完全得到落实，部分内容与当前实际脱节等。而且114号令违反了法不溯及既往的原则。根据合同第八条的约定，因114号令的实施这种政策性变化造成的逾期办证，应该免除被告的责任。四、在政策性变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，被告按照合同第八条的约定，及时履行了相应的告知、出具证明文件的义务，并在政府的参与下双方进行过协商。五、2004年41号文与徐州市政府114号令之间并无关系。首先，《2004年41号文》并未得到实施，徐州市一直执行的是徐房发【2006】33号文，应将114号令与徐房发【2006】33号文进行比较，不应与《41号文》进行比较，此政策性变化属于合同第八条约定的免责事由。六、关于逾期期限不应截止至办理完毕土地证之日。关于逾期截止期限问题，合同约定的为“向产权登记机关”提交备案资料，而非向权属登记机关提交资料。房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。房屋产权登记机关是房地产管理局，有专门的交易大厅。房地产权权属登记，是指土地使用权属登记和房屋所有权登记总称。权属登记机关为两个部门，即房产管理局和国土资源局。土地证的办理仅是对土地使用权进行登记，并不是对土地所有权进行登记，我国法律规定土地的所有权属于国家或者集体所有，并不能属于购房人所有，购房人不能获得土地的所有权，所以合同约定的产权登记机关仅指房产局。七、政府延迟交付土地的行为，属于合同第八条约定的“特殊原因”，“因有关政策······或政府部门有关机构的行为”，其导致被告依据114号令对小区进行综合验收时出现了无法预见、无法克服的障碍，被告可以根据合同第八条的约定据实予以延期。综上，现有证据已经足以证明，逾期办证是由于政策性变化所造成，请求法院充分考虑被告在主观上并无拖延提交办证资料的故意或过失，被告逾期办证有《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供1、商品房买卖合同一份，证明原告与被告于2006年12月19日签订商品房买卖合同，被告将其建造的XXXX小区中的XX幢X单元XXXX号房出售给原告，合同第十五条明确约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意协商解决。原告同意参照商品房买卖合同第七条约定的违约金计算方式，作为被告逾期办证的违约金计算方式。合同附件四第九条关于智能化的约定，楼宇应达到可视对讲的目的。2、购房发票一份，证明被告于2011年8月3日向原告开具了金额为484552元的销售不动产发票。该票据金额作为计算逾期办证违约金的基数。3、房屋所有权证、土地使用证各一份，证明原告从被告处购买的涉案房屋，房产证登记时间为2011年8月8日；土地证登记时间为2011年8月22日，以土地证登记时间作为逾期办证截止时间。4、2017年8月18日刘光兰案开庭笔录复制件一份。证明：第一、被告开发的荣盛景苑B1、B4、B6号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年后即向贵院起诉，原告曾向贵院提起诉讼但被告知法院不再受理，原告只能与其他业主一起到被告办公地找被告，被告一直没有给与明确答复，只是让原告及其他业主等待正在诉讼案件的结束，然后按照判决结果再做处理。2017年被告委托物业公司，针对之前未起诉的业主挨户通知以物业费冲抵的方式向业主补偿逾期办证的损失，100平米以下的按照1万元赔偿，100平米以上的按1.5万元赔偿，原告认为赔偿数额过低不同意，遂向法院提起诉讼。原告诉讼请因出现中断情形，没有超过诉讼时效。第二、业主上房后，可视对讲系统无法正常使用，后被告将大门换掉，可视系统在也无法使用。5、温馨提示原件一份，证明：2017年8月28日荣景盛苑对B区1、4、6幢楼牵扯房证逾期办理的业主进行了提示，被告将逾期办证的赔偿具体内容，以书面形式告知该B1、4、6三幢楼的全体业主，且书面内容与第四组证据内容相互印证，该组证据证明原告诉请没有超过诉讼时效。被告荣盛公司质证认为：对证据1、2、3无异议，但是不能证明原告的证明观点。从发票出具的时间为2011年8月3日，在本院审理的同类案件中，大多数业主是2011年1月份换取的发票，因此原告迟延办理的7个月应当是业主自己行为造成的。对证据4，无异议，通过该笔录内容可以看出，物业公司曾经主动与未起诉的业主进行协商，目的是给予补偿，并不是代表开发商认为应当进行赔偿，原告所述认定的事实不符。对证据5，真实性无异议，质证意见同证据4。被告荣盛公司为证明其主张提供：1、《2008年2月前办理房证流程及政策依据》、《2008年2月后办理房证流程及政策依据》资料一份。证明以市政府令（2007）114号实施日（2008年2月1日）为界，该令实施前后提交办证材料存在重大调整。2、徐州市房管局《关于完善商品房初始登记工作的通知》(徐房发〈2006〉33号)文件一份。证明2006年（合同签订年）办证需要提交资料：“已办理《商品房预售许可证》的，只须提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名命名文件。”3、徐州市房管局《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》（2006年3月8日）文件一份。证明市房管局文件明确竣工验收证明材料：“申请房屋所有权初始登记应提交竣工验收证明材料的事宜通知如下：一、当事人申请新建房屋所有权初始登记时，应当提交工程验收报告或工程竣工验收备案表。”。4、办证资料：《发改委立项批文》、《土地证》、《平面图》、《工程竣工验收报告》、《规划许可证》、《定点图》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房备案证明书》、《地名办地理命名公告》。证明2008年9月28日前荣盛公司已经具备办理初始登记需要材料。5、本案《商品房买卖合同》一份。6、《关于印发徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法的通知》（徐政发〈2004〉41号）文件一份。7、《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府〈2006〉114号令）文件一份。8、国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〈2004〉16号）及网站截屏文件一份。9、《徐州市城市房地产开发住宅项目建设方案》及市建设局批准文件（徐建方审〈2009〉第7号）一份。10、《〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉立法后评估报告》及市法制办网站截屏文件一份。11、市政府给市建设局《市政府关于实施〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用暂行办法〉有关问题的批复》文件一份。以上证据拟证明：由于政策性变动和延迟交地行为，使得荣盛公司失去了签订合同时所依托的政策环境，给荣盛公司办理初始登记带来无法逾越的阻碍，直接造成了荣盛公司不能在合同约定的期限（2008年9月28日）前完成初始登记的后果。12、《政府部门及公用事业单位分项独立验收审批时限统计》资料一份。13、《建筑类规范文件修订统计》（2007年～2010年）不完全统计资料一份。以上证据拟证明政策法规的调整导致验收形式到验收内容均发生重大变化，合同约定90日提交办证材料失去签订时所依托的法规政策环境，逾期办证确属企业无法控制的客观因素造成。14、《国有土地使用权出让合同》一份。15、徐州市国土资源局：《关于土地移交通知书》、市政府《关于对〈关于申请解决纺织厂地块地违约金问题的请示〉的回复意见》政府办文单各一份。谷歌地图历史数据库（2005年5月2日镜像、2007年3月7日镜像、2012年10月14日镜像、2015年8月29日镜像各一份）。以上证据拟证明政府应于2007年11月30日前移交第二批次土地，但直到2009年1月12日市国土局才发出第二批次的《关于土地交付通知书》，造成迟延地块上的物业用房、社区用房、安防措施等公共配套大大拖延了开竣工时间、导致了公安、园林、道路、照明、物业、社区等的验收延迟。17、《荣景盛苑社区服务中心办公用房移交协议书》（2010年10月28日签订）。证明市政府（2007）114号令新增了社区用房证明，因土地延迟交付原因导致在2010年10月28日才签订移交协议。18、公安部、国家安防委《安全防范工程技术规范》（GB50348—2004，全部内容106页，仅摘要部分）、市建设局《关于组织房地产开发住宅项目交付使用验收并出具相关合格证明的通知》（2009年3月24日发出）、市公安局《住宅小区安全防范建设验收意见书》（2010年11月22日通过）。证明114号令新增的《建设方案》要求的安防验收内容包括“人防、物防、技防”等内容，其中：地上、地下、电梯及车库的监控设施、大门出入系统、门禁系统、周边电子围栏、监控室等需在B区全部建成后方可具备验收条件，因此在2010年11月22日安防验收才获市公安局通过，这与物业楼及B区其它5栋楼的建设时间一一对应。并且安防验收标准于2004年颁布，原一审周文博案中询问市公安局人员“记事”中所述：“没有相关文件要求楼盘的安防验收必须小区全部楼房一起验收，至于具体如何验收，他们是配合建设局的工作”明显存在失实和误导。19、徐州市房屋权属登记申请书以及B1、B4、B6收件收据，证实被告于2010年12月7日申请办理产权证。20、B4、B6的初始登记证，时间为2010年12月17日，证实B1、B4、B6的取得初始登记证的时间。21、通知书及邮寄清单一份，证实被告已于2010年12月31日向未领证的业主进行书面通知。原告质证认为：对证据1至20真实性无异议，但原告方认为被告方所举证据不能免除由于其违反商品房买卖合同约定的义务应当承担的违约责任。同时，关于迟延办证问题，被告主张是114号令的原因以及土地延迟交付而造成违约，这两个观点在被告所举证据中不能显示作为其免责事由。对证据21不予认可，该证据系被告方单独制作，不能证明向原告邮寄送达了办证通知书，更无法证明原告已经收到了被告所称的邮寄送达相关材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告荣盛公司系涉案荣景盛苑小区的开发企业，其于2006年取得该小区B1、B4、B6号住宅楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，后于2008年取得B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。2006年11月30日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总金额492470元的价格购买被告开发的XX盛苑XX-X-XXXX号房。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决处理。2010年11月29日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日；2011年7月，被告向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。2011年8月3日，被告向原告出具了金额为484552元的销售不动产统一发票。2011年8月8日，徐州市二环西路XX盛苑XX#-X-XXXX室房屋完成不动产权证书办理手续。2011年8月22日涉案房产完成土地证登记。原告刘金兰以被告荣盛公司逾期办证构成违约为由诉至本院，要求判令其承担相应的违约责任。本院认为，原、被告双方于2006年12月19日签订的《商品房买卖合同》（合同号：0122708）系双方自愿签订，不违反法律和行政法规的规定,且该合同已经房管部门备案，因此合法有效。该商品房买卖合同的合同条款对原、被告双方均产生法律约束力，任何一方违反合同约定均应承担相应的违约责任。根据该合同第十五条的约定，被告作为出卖人在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。至2008年9月30日，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司未能将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。被告主张，合同约定的办证期限已过多年，原告提起诉讼已超过2年的诉讼时效，原告丧失胜诉权。本院认为，法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，被告开发的荣景盛苑B1、4、6号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结；原告虽然无充分的证据证明该期间曾提起诉讼或曾向被告主张权利，但被告在庭审中亦认可该期间内曾有业主去往该公司主张权利；就一般认知而言，权利人放弃权利并非常态，结合被告对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为原告作为被逾期办证群体中的一员在诉讼时效期间内提起了权利主张，因此而产生诉讼时效中断的效果，且原告于庭审中提供了荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月28日发布的《温馨提示》，可推定被告表示愿意对被逾期办证的业主作出相应补偿，该认诺行为应视为构成诉讼时效中断的事由，故本院确认原告起诉并不超过法定诉讼时效。涉案商品房买卖合同签订于2006年12月19日，约定房屋交付于2008年6月30日前，被告向徐州市房产管理局、徐州市国有土地管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料和土地使用权资料的时间分别为2010年12月7日、2011年7月，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日，徐州市国有土地管理局完成相关登记手续的时间为2011年7月29日，与商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。对此被告主张其在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，故其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致，应属于不可抗力。本院认为，通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为被告无限期延长房屋权属登记的免责事由，且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，被告应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但被告并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。另外，依合同法第一百二十一条的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，即认定被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。涉案商品房买卖合同签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，被告应于2008年6月30日前将涉案房屋交付给原告，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告应自2008年9月29日起向原告承担违约责任；又因被告未举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，也未举证证明其通知原告领取及原告实际领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证和土地分割证）的具体时间，涉案房屋至2011年8月22日办理完成土地证。结合本案作为系列案件的具体情况，原告提出将逾期办证违约金的计算期限截止至2011年8月22日，对于此项请求，本院予以认可。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，但第十五条对逾期办证约定的处理方式是“协商解决”而未约定违约金的支付方式及标准，且在逾期办证行为发生后也对具体的解决方式和标准并未达成协议，故逾期办证违约金的标准应以原告的实际损失或参照合同有关条款或交易习惯确定。而根据商品房买卖合同的性质，交付房屋属于开发商的主合同义务，协助办证属于合同附随义务，故开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。本案中，原告未举证证明因逾期办证给其造成的损失数额，被告也无法证明在签订合同时其预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额，因此本院参照涉案合同约定的逾期交房违约金标准确定逾期办证违约金，即按原告已付房款为基数按日以万分之一的标准计算被告应向原告支付的逾期办证违约金。据此，被告应向原告支付的逾期办证违约金的数额为52670元（484552元×0.0001×1087天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘金兰支付逾期办证违约金52670元；二、驳回原告刘金兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱军麟人民陪审员  李军玲人民陪审员  李 琳二〇一七年十二月十三日书 记 员  杨 琳