广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第256号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁岁翔，住湖南省邵东县。
委托代理人：张兆奇，广东瀚法律师事务所律师。
委托代理人：宁青花，广东毅隽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：单迎虹，住广东省广州市天河区。
委托代理人：杨志诚、朱城，广东纬韬律师事务所律师。
原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：扶伟聪，董事长。
原审第三人：广州市白云双燕实业公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：石桂华。
原审第三人：广州市道路扩建工程办公室，住所地广州市越秀区。
法定代表人：宋金峰，主任。
上诉人宁岁翔因与被上诉人单迎虹、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）、广州市白云双燕实业公司（以下简称双燕公司）、广州市道路扩建工程办公室（以下简称道路扩建办）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年4月25日，道路扩建办与双某公司签订《白云区风景区建设工程白云双某实业公司职工宿舍安置补偿协议》，约定道路扩建办根据市建委穗建纪（2001）246号会议纪要精神及白云山管理局的委托，以拆迁安置补偿的方式解决双某公司的职工宿舍问题，道路扩建办将xx花园安置房86套，建筑面积共3983.4841平方米（详见附表）安置补偿给双某公司作为职工宿舍，由双某公司自行安排职工居住。在上述附表中，列明了泰xx一街xx号及xx号的86套房屋门牌号及房屋面积。其中泰安北路xx街x号xxx房的建筑面积为38.5044平方米，xxx一街x号xx房的建筑面积为48.0178平方米。xx街7号203房、204房现登记的权属人为道路扩建办，两房屋建筑面积分别为38.5045平方米、48.0179平方米，登记附注显示为拆迁安置房。
2007年8月23日，双某公司出具《证明》一份，确认位于xx泰安北路xx街7号203房，建筑面积86.5224平方米，系单迎虹购买其单位的房屋，权属人为单迎虹，房地产权证现正在办理中。
2007年9月3日，单迎虹（卖方）与宁岁翔（买方）在第三人合富公司（经纪方）促成下签订了《房屋买卖合约》，约定：买方购买卖方位于广州市x天xxxxx一街x号x房，该物业建筑面积为86.5224平方米（实际包含了7号203房、204房，以下简称案涉房屋），成交价为460000元；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为买方支付五万元予卖方当日；双方约定违约责任如下：卖方有（1）拒绝收取经纪方转交之定金；（2）收取定金后拒不收取买方依照本合约约定按时支付之楼款、或拒绝出售该物业；（3）隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法／不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在买方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）包括但不限于无故终止合约、或拒绝出售该物业或不履行本合约之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情形的，从而导致本合约无法履行情形之一的，即视为违约，卖方除须退还所收买方已付款项外，还应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，另买方有权解除本合约；买方有（1）拒绝支付定金或支付定金不足额时；（2）支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额楼款、或拒绝购买该物业；（3）隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法／不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在买方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）包括但不限于无故终止合约、或拒绝购买该物业、或不履行本合约之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情形的，从而导致本合约无法履行情形之一的，即视为违约，卖方除有权没收或追讨买方应付之定金外，还有权解除本合约并有权将该物业另售予任何人；附件（付款方式）为商业贷款，买方应在签署本合约同时交付经纪方定金10000元，由经纪方无息转让给卖方并自动转为部分楼款；买方须于2007年9月10日前支付定金余款4万元给经纪方，卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提供齐全办理银行贷款所需的资料；首期楼款25万元由买方应在2008年3月1日前交付经纪方某公司，银行经审批出具同意贷款的通知书后，合富公司在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，将首期楼款（不含定金）无息转给卖方；楼价余款（即申请贷款额）160000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方等条款。另，《房屋买卖合约》第十四条三方约定的其他事项中，注明：一、卖方确保于2008年3月1日前向买方过户房产证，否则由卖方向买方双倍返还10万元；二、买方在支付5万元给卖方后，可自行装修使用；三、买方知悉该物业于签署本合约当日未有房地产证，但确定在2008年3月1日可出证等。
上述《房屋买卖合约》签订后，宁岁翔向单迎虹先后支付了定金50000元和20000元，合计70000元。单迎虹亦于2007年9月3日将案涉房屋交付宁岁翔使用。
2012年9月19日，双某公司出具《证明》，内容为：位于xxx区泰安xx泰安xx街7号203房已分配安置给职工（产权人）单迎虹居住。目前该批共涉及的57套安置房权属人仍登记在道扩办名下，历经多年协调沟通，由于住房来源的特殊性以及各种原因造成产权暂时未能办理过户手续，但仍在积极努力办理中。
2012年11月6日，单迎虹向宁岁翔寄出《律师函》一份，函中称宁岁翔未按合同约定支付首期楼款250000元，而单迎虹积极协助宁岁翔办理案涉房屋产权交易过户手续；……案涉房屋产权仍登记在道路扩建办名下，但实际产权人是单迎虹原单位即双某公司，双某公司于2012年9月19日告知单迎虹，案涉房屋目前仍未能办理过户手续，至于何时能办理仍是遥遥无期，非单迎虹的原因；……单迎虹有权解除双方签订的合同，故在宁岁翔收到本函后，双方的《房屋买卖合约》立即解除，同时要求宁岁翔在接到本函后十五天内，返还该物业给单迎虹，并支付2007年9月3日至今的房屋使用费等。
同日，单迎虹还邮寄了内容基本一致的《律师函》给合富公司。上述两份邮件均显示妥投，宁岁翔亦当庭确认收到。但宁岁翔不同意单迎虹解除合同的要求，至今未向单迎虹支付首期款250000元，是单迎虹未按约定办理银行贷款所需的资料，房管部门尚未出具成功受理本次交易的递件回执，而且，道路扩建办陈述称涉案房屋可以办理产权过户手续，双燕公司却要求道路扩建办将该批安置房产权逐一办至双某公司职员名下，双方未能达成一致意见才导致案涉房屋产权至今仍登记在道路扩建办名下的局面。
单迎虹于2013年1月13日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除单迎虹、宁岁翔于2007年9月3日签订的《房屋买卖合约》；2、宁岁翔将位于xxxxx区xx路泰安一街7号203房返还给单迎虹；3、宁岁翔向单迎虹支付自2007年9月4日至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按周边房屋租金平均价格计至宁岁翔搬出之日止，现暂计至2012年12月3日为105327元）；4、宁岁翔承担本案诉讼费用及房屋租金评估费1000元。
宁岁翔反诉请求判令：1、单迎虹向宁岁翔双倍支付逾期办理xx泰安北路泰安一街7号203房、204房产权交易过户手续的违约金合计14万元。2、单迎虹向宁岁翔赔偿因不将天xx泰安北路泰安一街7号203、204房过户给宁岁翔的损失款（即增值部分）暂计为751313元（具体损失以中介机构评估物业现值减去46万元本金为准）。3、单迎虹向宁岁翔支付房屋装修费4万元（具体以中介机构评估的装修造价为准）。4、单迎虹承担本案诉讼费、评估费等宁岁翔为实现本案债权而支出的费用。
一审庭审中，宁岁翔表示同意解除与单迎虹签订的《房屋买卖合约》，撤回对案涉房屋装修残值的评估申请，但坚持要求对案涉房屋的现值进行评估，以此计算案涉房屋升值的实际金额，以此计算结果作为向单迎虹要求赔偿损失的依据。
单迎虹向原审法院提供了一份由广州市越房房地产价格评估有限公司出具的《广州房地产估价答复书》，证明案涉房屋2007年9月1日至2012年12月31日期间的市场租金价值为49747元，单迎虹为此支付上述评估公司评估费用1000元。宁岁翔认为广州市越房房地产价格评估有限公司未经实地察看案涉房屋的状况，对其评估结果不予确认。
原审法院认为：单迎虹和宁岁翔于2007年9月3日签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。
合同约定的履行期限届满后，即2008年3月1日后，单迎虹仍未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋仍然登记在第三人道路扩建办名下，致使宁岁翔不能办理案涉房屋所有权转移登记手续，根据合同相对性原理，单迎虹的行为已构成违约，应当承担违约责任。作为买方的宁岁翔，明知单迎虹并非案涉房屋所有权人，仍与单迎虹签订合同、购买案涉房屋，对合同无法继续履行亦应承担相应责任。因此，单迎虹并非合同守约方，不具有法定的合同解除权，其在合同中亦无约定合同解除的条件，故单迎虹在本案中要求解除与宁岁翔所签订的合同的主张缺乏依据。但鉴于单迎虹、宁岁翔双方目前均无法实现合同目的，合同继续履行已无基础和必要，双方亦同意解除合同，因此原审法院判处解除单迎虹与宁岁翔签订的《房屋买卖合约》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前述，单迎虹与宁岁翔双方对合同无法履行均有过错，均应承担相应的责任，不符合适用定金罚则的条件，宁岁翔要求单迎虹双倍返还定金140000元的反诉请求缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。但单迎虹应当将所收取宁岁翔的定金70000元返还给宁岁翔，宁岁翔亦应将案涉房屋交还给单迎虹，故单迎虹要求宁岁翔交还案涉房屋的诉求有理，应予以支持。众所周知，近几年来广州市房价持续上涨，单迎虹有通过行使房屋处分权来换取最大收益的自由，但这不能以违反法律、法规等损害他人利益作为代价；而宁岁翔有通过购买房屋实现其收益目的的自由，但同样亦不得违反法律、法规的规定，且在《房屋买卖合约》签订时，宁岁翔明知案涉房屋的所有权尚未过户至单迎虹以及单迎虹原所在公司名下，不具备正常交易的条件，但宁岁翔仍进行买卖约定并交付定金，对合同目的无法实现的结果亦应承担相应责任。故合同解除后各自所遭受的损失，根据公平原则，宜应由各方自行承担。因此，宁岁翔要求对案涉房屋的现值进行评估以便据此要求单迎虹赔偿案涉房屋升值损失的理由与依据均不足，原审法院对宁岁翔要求对案涉房屋现值进行评估的申请不予支持，并对其要求单迎虹赔偿其房屋升值损失的反诉请求亦不予支持。鉴于宁岁翔于2014年6月13日向原审法院表示放弃对案涉房屋装修价值的评估申请，属于宁岁翔对其权利的自行处分，原审法院予以准许，对案涉房屋在交还后的装修残值部分原审法院不予处理。
对于占用案涉房屋使用费的问题。单迎虹与宁岁翔签订的合同有效，单迎虹按约定将案涉房屋交付宁岁翔使用、收取宁岁翔定金，属于双方各自履行合同义务，在合同尚未解除前，宁岁翔使用案涉房屋具有事实依据，单迎虹要求宁岁翔支付其使用案涉房屋期间的房屋使用费的请求缺乏事实依据和法律依据，应不予支持。同理，单迎虹要求宁岁翔支付因评估案涉房屋使用费所发生的评估费1000元，系单迎虹个人行为，其要求宁岁翔承担该项费用的主张亦缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年6月16日作出判决：一、单迎虹与宁岁翔于2007年9月3日签订的《房屋买卖合约》予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，宁岁翔将位于xx市xx区泰安一街7号203房、204房返还给单迎虹；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，单迎虹返还宁岁翔定金70000元；四、驳回单迎虹其他诉讼请求；五、驳回宁岁翔其他反诉请求。本案本诉受理费2430元，由单迎虹负担2330元，宁岁翔负担100元；反诉费6560元，由单迎虹负担775元，宁岁翔负担5785元。
判后，宁岁翔不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。体现在：1.单迎虹承诺于2008年3月1日前向我方过户房产证，否则双倍返还定金，但至今未能为我方办理，故应双倍返还定金14万元给我方。2.单迎虹得到首期楼款的前提是在签署《房屋买卖合约》和收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需资料，协助买方申请银行按揭，在房管部门出具成功受理涉案房产本次交易递件回执的当天才能享有，而这些义务单迎虹至今尚未履行，已经严重违约。另我们双方已经达成一致意见，确认将定金外的全部房款的支付方式变更为在案涉房产递件交易时一次性付清。3.房屋买卖合约第十四条第三款的真实意思是单迎虹确定在2008年3月1日前出证，而非我方确定在此期间出证，单迎虹承诺在2008年3月1日前可以成功办理过户是此次交易的前提与基础。4.根据广州市道路扩建工程办公室提供的证据可以证实，涉案房产是可以办理过户的，只是单迎虹怠于办理，并非履行不能。5.案涉纠纷均因单迎虹为了个人经济利益怠于将案涉房产过户所致，系单迎虹违约使得我方丧失了购房机会，造成重大经济损失，单迎虹理应赔偿我方损失，而案涉房产的增值部分应由我方享有。（二）原审判决适用法律错误。本案系单迎虹违约所致，理应赔偿我方的损失，但原审法院在认定其违约，明知我方损失严重，且在我方强烈要求对涉案房产评估的情况下，怠于对涉案房产选定评估机构进行评估，以公平原则判令我方自行承担责任，适用法律错误。（三）买卖合约第7条第3项明确约定卖方即单迎虹如果提供的资料不完整、不准确的情况导致本案的合同目的无法实现应当承当相应的违约责任，最低要承担本案损失相当于定金7万元。（四）双某公司出具的涉案房产属于单迎虹的证明写到，房产证现正在办理当中，该份证明系由单迎虹向宁岁翔提交，而事实上双某公司至今均未办理房产证，是单迎虹提交的资料不准确，误导宁岁翔签订涉案合同。综上，请求本院：1.撤销原审判决第三项，改判为单迎虹向宁岁翔双倍返还定睛140000元人民币；2.撤销原审判决第五项，改判为单迎虹向宁岁翔赔偿违约不将xx泰安北路泰安xx街7号203房、204房过户给宁岁翔的损失款（即增值部分）暂计为1097403.2元人民币，1、2项暂合计为1237403.2元人民币；3.本案的诉讼费用由单迎虹承担。
单迎虹答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。关于双方买卖合约无法履行的责任不在单迎虹一方，是因为不可抗力的原因导致，单迎虹签订合同之后一直有配合宁岁翔办理相关的产权手续，而且宁岁翔也明确知道在签订房屋买卖合同时知道涉案房屋产权的状况。关于宁岁翔提到单迎虹提交的资料问题，2007年8月23日出具的涉案房产属于单迎虹的证明是由双某公司出具的，鉴于涉案合同目的无法实现，原审判决解除合同以及双方各自承担的责任，适用法律正确。
宁岁翔在二审期间提交下列证据：证据1、广州市白云双燕实业公司职工安置房住房名册复印件，拟证明单迎虹为涉案房屋实际所有权人，该份名册信息与道路扩建办在一审提交国有资产明细表中双燕公司记载的房号、面积是一致的。证据2、网上下载的泰安花园房产信息打印件，拟证明案涉房屋的现值均价为19000元／平方米，因单迎虹怠于履行合同导致宁岁翔的损失，房屋增值部分应当归宁岁翔所有。单迎虹表示，对证据1的真实性没有异议，对证据2则不确认真实性。
宁岁翔向本院表示其选择适用定金条款追究单迎虹的违约责任，并因定金不足以弥补其损失而要求赔偿损失。
经查，原审法院查明事实无误，本院依法确认。
本院认为：双方合同不能履行的原因在于案涉房屋至今未能过户至单迎虹名下，单迎虹作为出卖人，应当确保标的物适于交易，不得以合同之外第三人的行为作为抗辩，故单迎虹应对合同另一方承担违约责任。宁岁翔作为买受人，对于合同因案涉房屋未过户至出卖人名下而不能履行并无责任，原审法院认定双方合对于合同不能履行均有过错，理据不足，本院予以纠正。由于单迎虹构成违约，故宁岁翔主张双倍返还定金14万元，符合双方约定，本院予以支持。
关于宁岁翔在双倍返还定金之外主张赔偿损失的问题，一方面，合同不能履行的原因在于案涉房屋未能过户至单迎虹名下，并无证据证明单迎虹对此负有过错；另一方面，宁岁翔在订立合同时已明知案涉房屋尚未过户至单迎虹名下，对于履行风险应有所预期，在约定时间未能过户的情况下，本可积极采取措施避免损失扩大。而且，从双方履行情况来看，宁岁翔仅支付定金7万元，尚未支付其余购房款，并已实际使用案涉房屋多年，故其在双倍返还定金之外再主张赔偿房屋差价损失，本院不予支持。
宁岁翔在二审期间提交的证据无碍本案处理，本院不予采纳。
本案纠纷系单迎虹违约引起，故一审案件公告费应由其负担，原审法院对此决定有误，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第458号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第458号民事判决第三项为，单迎虹自本判决发生法律效力之日起十五日内向宁岁翔双倍返还定金14万元。
一审案件受理费8990元，由单迎虹负担3216元，宁岁翔负担5774元；一审案件公告费1000元，由单迎虹负担；二审案件受理费6006元，由单迎虹负担512元，由宁岁翔负担5494元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十一月五日
书 记 员 李宪琼