浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第1842号
原告：诸暨市一百城东商贸有限公司。
法定代表人：徐建康。
委托代理人（特别授权）：郭建平。
被告：楼铁华。
委托代理人（特别授权）：钱柏锋。
原告诸暨市一百城东商贸有限公司（以下简称一百商贸公司）为与被告楼铁华房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月22日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张晓龙独任审判，于同年7月1日公开开庭进行了审理。原告一百商贸公司的委托代理人郭建平、被告楼铁华的委托代理人钱柏锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告一百商贸公司起诉称：2013年7月18日，被告向原告承租位于诸暨市江东路115号A-036、A-037、A-038、B-120商铺，使用面积约为390平方米。双方约定租期为5年，自2013年9月1日起至2018年9月30日止。其中第一至第三期年租金均为每年238800元，第四期年租金为250740元，第五期年租金为263277元。租金支付方式为第一年租金在2013年7月25日前缴清，以后每年租金被告应在前一租期第十个月的20日前缴清。合同签订后，原告按约向被告交付了商铺，被告亦向原告支付了第一期的年租金，但时至2014年7月20日，被告迟迟未向原告缴纳第二期年租金。虽经原告多次催讨，被告至今未付。综上，原告起诉要求判令被告立即支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金238800元。并支付自2014年7月20日起至租金付清日止按每日万分之五计算的违约金（暂估为10000元）。
被告楼铁华答辩称：1、本案原告并非涉案租赁房屋的所有权人，原告是作为承租人向案外人诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社租赁土地使用权，然后由其出租。根据住房和城乡建设部2010年12月24日发布的第880号关于城市用地分类和规划用地标准的公告，涉案土地的使用权是按照第B13小类建造，当然也是按照此标准进行餐饮经营并租赁给被告，依据城乡规划法的有关规定，未取得规划许可或改变规划许可，因违反强制性规定而导致合同无效；2、同样由于上述第1条的原因，该房屋的消防验收未获通过，依据最高院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定的复函，该租赁合同亦无效；3、由于上述原因导致的后果就是该租赁房屋的竣工验收达不到要求，故依据建筑法第61条的规定未经验收或验收不合格的不得交付使用，违反此条合同当然无效，该条属于效力性强制性条款，故合同应属无效；4、由于上述三大违法原因的存在，致涉案房屋无法办理产权，属于违章建筑，同样导致租赁合同无效；5、原告在上述房屋租赁给被告后，再次改变土地规划性质，从第13小类的饭店餐饮类改变经营业态为超市，超市的用地性质属于第11类，使被告的消费目标群体发生了根本性的改变，租赁合同的目的无法实现，原告违约在先，上述原告的行为导致被告损失巨大，被告将另行起诉以维护自身权利。
为证明自己的主张，原告一百商贸公司向本院提供了以下证据：
1、原告与诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社签订的租赁合同一份，用以证明原告出租给被告的商铺是原告依法从诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社获取的。经质证，被告对合同真实性无异议；
2、集体土地使用权证一份，证明原告出租给被告的房屋的地理位置、用地性质为集体土地，并且是从诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社合法取得，手续齐全。经质证，被告无异议；
3、中华人民共和国建设工程规划许可证一份，证明诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社有权建设该5880.02平方米的农贸市场用房。经质证，被告对真实性无异议，认为该证据已经明确规划用地是用于农贸市场；
4、浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的房屋结构安全鉴定报告一份，证明原告接受诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社的委托后，在该土地上建造的建筑经安全鉴定符合相关技术规划要求，安全等级合格。经质证，被告认为该证据的真实性希望法院予以核实，但认为该鉴定报告并不能证明该租赁房屋已经竣工验收合格；
5、2013年7月18日的商铺租赁合同一份，以证明按照商铺租赁合同的约定，被告应当在前一租期第十个月的20日前支付第二期租金，但实际上该第二期租金238800元被告未支付。经质证，被告对真实性无异议，但认为被告未付租金的理由是原告违约在先；
6、诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社的营业执照副本一份，证明诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社的经营方式为服务、发包、经营，因此诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社与原告签订租赁合同是符合发包主体资格的。经质证，被告对真实性无异议，但认为与本案无关；
7、原告与诸暨市一百超市有限公司签订的房屋租赁合同一份，证明原告将从诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社获得经营的3000平方米房屋出租给诸暨市一百超市有限公司，用于经营，租赁的地址是江东路115号淘宝城，诸暨市一百超市有限公司系与被告等一样向原告租赁获得该淘宝城里相应面积的商铺从事经营活动。经质证，被告对真实性无异议，但认为该租赁合同与本案没有关联性；
8、诸暨市公安消防大队颁发消防安全检查合格证一份，证明原告向诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社租赁所获得的江东路115号房屋经诸暨市公安消防大队验收之后符合消防合格要求，允许从事商业经营。经质证，被告认为该合格证的颁发日期为2015年4月13日，晚于被告租赁房屋的时间即2013年9月，也就是说被告在出租讼争商铺时，还没有该消防合格证。且该消防合格证是针对一百超市的，被告租赁的商铺并不包含在消防合格的范围内。
被告楼铁华未在本院指定的举证期限内提供证据。
本院对上述证据的分析、认证情况：
证据1、2、3、5、6、7，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据4，本院在庭后核实原件后，认为该证据可以证明涉案房屋经过了浙江瑞邦建设工程检测有限公司的房屋结构安全性鉴定的事实；证据8，可以证明涉案房屋以诸暨市一百超市有限公司城东店的名义于2015年4月13日通过了诸暨市公安消防大队的消防验收，该合格证中载明的建筑面积和原告提供的建设工程规划许可证上载明的建设规模基本一致，而被告租赁的商铺使用面积约为390平方米，应认定为包括在已经消防验收的范围内，该合格证取得于本案起诉之前，故对本案租赁合同效力已不产生影响，本院对该证据予以认定。
据此，本院经审理查明本案事实如下：
2012年9月16日，原告和诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社签订合同一份，约定诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社对所属位于诸暨市下坊门居民区村级经济合作社八亩保留土地租赁使用权对外公开招标，由原告中标，原告中标承租的13亩左右土地由原告按照诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社规划图负责建造砖钢混结构营业房，由原告经营，诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级经济合作社需向原告提供建造所需的合法资料，并协助原告办理建造所需的相关手续，包括项目立项、竣工验收、消防验收等，原告需按合同使用土地，不得擅自改变土地总体用地性质。合同还就其他条款进行了约定。合同签订后，原告在上述地址上建造了房产。
2013年7月18日，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定被告向原告承租位于诸暨市暨阳街道江东路115号一百时尚淘宝城内编号为A-036、A-037、A-038、B-120商铺，使用面积约为390平方米。租期5年加1个月，自2013年9月1日起至2018年9月30日止，经营项目为中西餐，合同共分五个租期，每个租期为一年，其中第一至第三期年租金均为每年238800元，第四期年租金为250740元，第五期年租金为263277元。租金支付方式为第一年租金在2013年7月25日前缴清，以后每年租金被告应在前一租期第十个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性支付下一个租期年租金。合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订后，被告已经向原告付清第一期年租金，后至今未付清第二租期的租金。
另查明，原告在建造涉案房屋之前持有建设工程规划许可证，涉案房屋于2015年4月13日以诸暨市一百超市有限公司城东店的名义通过了诸暨市公安消防大队的消防验收。
本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间签订的商铺租赁合同是否有效。对此，原告认为，原、被告之间签订的租赁合同主体适格，双方意思表示真实，且合同内容也未违反相关法律和行政法规的强制性规定，故应属合法有效。被告认为，原告并非涉案租赁房屋的所有权人，原告建造房产时改变了规划；原告出租房产时消防验收未通过；涉案房屋的竣工验收达不到要求，无法办理产权证，属于违建。综上，原、被告之间签订的租赁合同因上述原因应属无效。本院认为，建设用地分为工业用地、商业用地、住宅用地、学校用地、交通设施用地等，被告主张的农贸市场用地和餐饮业用地等均属于商业用地的范畴，故原告的行为并未违反法律和行政法规之规定；原告已经在本案起诉之前取得了消防验收合格证，故被告主张的原告消防验收未通过的问题已经解决，对本案租赁合同效力已不产生影响；《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条的立法目的是为加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力，强调的是建设单位应自觉、及时地履行竣工验收合同义务，否则将承担包括合同责任及行政处罚等在内的不利后果，而非强调否定私法行为的效力。故该款的立法目的在于禁止建设单位违反该规定的事实行为，而非以否认违反该规定的法律行为的效力为目的，该款应界定为管理性强制性规定，违反该条款并不必然导致合同无效。被告抗辩认为涉案房屋未经竣工验收，故租赁合同无效之抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。关于涉案房产无法办理产权证，属于违建的抗辩，本院认为，涉案房屋性质系集体土地，有集体土地使用证，原告建造房产前也办理了建设用地规划许可证，涉案房屋并非违章建筑，被告之抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告应按约支付租金。被告楼铁华至今尚欠原告租金238800元，事实清楚，理应承担偿付之责。现原告起诉要求被告支付上述租金，合法有据，本院予以支持。原告又要求被告支付自2014年7月20日起至租金付清之日止按每日万分之五计算的违约金，但双方在合同中并未有关于被告逾期付款而应支付违约金之约定，故本院对该项诉请不予支持。被告辩称在上述房屋租赁给被告后，原告再次改变土地规划性质，使被告的消费目标群体发生根本性改变，租赁合同的目的无法实现，原告违约在先，与本院查明的事实不符，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告楼铁华应支付原告诸暨市一百城东商贸有限公司2014年10月1日至2015年9月30日的租金人民币238800元，款限于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告诸暨市一百城东商贸有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费5032元，依法减半收取2516元，由被告楼铁华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费5032元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部（并注明上诉费及一审案号、上诉人的姓名或单位，绍兴银行营业部及各网点不办理现金交费业务）。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 张晓龙
二〇一五年十月十三日
书 记 员 杨 琼