江苏省常州市新北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0411执异12号
案外人：孙承华，男，1984年5月14日生，汉族，住辽宁省宽甸满族自治县。
申请执行人：常州市新北区高晟农村小额贷款有限公司，住所地常州市新北区新桥镇锦海星城18-1号，统一社会信用代码913204005985556677。
法定代表人：钱忠秀，该公司董事长。
委托代理人：林琦，博爱星（上海）律师事务所律师。
委托代理人：邱海霞，女，该公司总经理。
被执行人：程乐辉，男，1982年7月26日生，汉族，住常州市。
被执行人：周晓菲，女，1982年3月19日生，汉族，住址同上。
被执行人：天宁区兰陵香江娱乐城（个体工商户），住所地常州市天宁区兰陵路**号，注册号320402600525718。
经营者：程乐辉。
在本院执行申请执行人与被执行人小额借款合同纠纷一案中，根据申请执行人的申请，拟启动对被执行人程乐辉所有的位于常州市香悦半岛花园46幢甲单元2401、2402、2403室三套房产进行评估拍卖程序，并张贴公告。案外人向本院提交租赁协议三份，并向本院申报权利。本院在2018年1月2日出具（2017）苏0411执4112号之一执行裁定书，除去案外人在该三套房产上的租赁权。案外人不服，于2018年1月9日向本院提出书面异议申请书。本院执行机构在2018年1月23日移送审查，本院于2018年2月5日立案受理，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。
案外人称，我因方便安排公司员工居住需要，在2014年11月14日通过房屋中介机构分别于被执行人程乐辉签订涉案房屋租赁协议，租赁期限自2014年11月14日起至2024年11月13日止。被执行人程乐辉也于当日出具收条一份，载明收到我房屋租金864000元。被执行人也按约将该房屋交付我安排公司员工居住使用。期间，我为满足和改善员工居住使用，添置了部分空调以及生活用品，并缴纳相应的水电费用。被执行人之后也未告知我将该房产用于借贷抵押的相关情况，也不认可其关于上述房屋其他权利的承诺。因此，我与被执行人程乐辉就涉案房屋租赁权利发生在其与申请执行人之间借贷抵押之前，享有合法的租赁权利，依法受法律保护。同时，我也明确同意带租拍卖，并未对申请执行人合法权益构成侵害，也未妨碍法院依法执行。因此，裁定除去我对涉案房屋的租赁权有误，要求依法确认我对涉案房屋享有租赁权利。
申请执行人书面答辩称，法院执行行为没有违反法律规定；案外人向法院提交的三份租赁协议系伪造或在案涉房屋办理抵押登记后补签的，其提供的证据不能证明涉案房屋上的租赁关系真实存在。要求依法驳回案外人的执行异议请求。
被执行人均未作答辩。
本院查明，被执行人程乐辉、周晓菲系夫妻。2014年12月9日，被执行人程乐辉与申请执行人签订最高额300万元借款的合同一份，同日还签订最高额抵押合同一份，约定以被执行人程乐辉所有的位于常州市香××半岛花园××甲单元××、××、××室房屋设定抵押，办理了抵押登记。同日，被执行人周晓菲、香江娱乐城为被执行人程乐辉上述最高额借款合同项下的全部债权，包括债权本息等费用提供连带保证责任担保。2015年6月10日，被执行人程乐辉与申请执行人签订借款合同一份，约定被执行人程乐辉向申请执行人借款145万元，同日被执行人周晓菲向申请执行人出具共同还款承诺书，承诺对被执行人程乐辉自2014年12月9日至2016年12月9日向申请执行人所有的借款本息承担共同还款责任。上述合同签订后，申请执行人于2015年6月10日向被执行人发放贷款145万元。后因被执行人逾期未履行还款义务，申请执行人向本院提起诉讼。本院在2017年5月22日作出（2017）苏0411民初200号民事判决书，判决被执行人归还借款本金145万元，承担截止2016年11月30日的利息327729.17元，并承担以145万元为本金自2016年12月1日起至实际付清之日止按年利率23.4%计算的利息；支付律师费95000元；如未能清偿上述债务，申请执行人有权就上述抵押的房产在最高限额为300万元范围内折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；被执行人天宁区兰陵香江娱乐城承担连带清偿责任；被执行人承担诉讼费用21400元。被执行人逾期未按判决书确定内容履行支付义务，申请执行人向本院申请执行。执行中，本院依法对该房屋启动进行评估拍卖程序。
2014年11月14日，案外人因安排单位员工住宿所需，通过常州上城房地产信息咨询服务有限公司钟楼区香ＸＸ庭分店，与被执行人程乐辉签订三份租赁合同，约定案外人租赁被执行人程乐辉上述三套房屋用于安排公司员工居住使用，租期十年，自2014年11月14日至2024年11月13日止；双方还就其他事项作了约定。被执行人程乐辉在租赁合同落款上签名，案外人仅在租赁合同首部签名，中介机构加盖单位公章。同日，案外人通过银行转账支付被执行人程乐辉30万元，被执行人程乐辉出具收条一份，载明收到案外人房屋租金864000元，由案外人汇入其农行卡。双方办理了房屋交接手续。案外人购买了部分空调、床、洗衣机等家具生活用品，通过银行转账方式支付水电费用。房产中介员工白银铄在2018年1月29日出具书面证明，证明案外人与被执行人程乐辉在2014年11月14日签订三份租赁合同，由其公司承办。案外人还向本院提供由被执行人程乐辉签名的情况说明一份，陈述因出资装修及翻新香江二号娱乐场所徐需资金投入，与案外人在2014年11月14日签订上述涉案房屋租赁合同，并收取案外人房屋租金864000元；后因工程投入巨大，需持续资金投入，遂将涉案房屋在2014年12月9日以抵押方式向申请执行人进行融资贷款。
执行中，本院对涉案房屋拟启动评估拍卖程序，并张贴公告。案外人向本院提出异议，主张租赁权利，同意带租拍卖。本院在2018年1月2日出具（2017）苏0411执4112号之一执行裁定书，认为案外人仅凭提交的租赁协议，尚不足以证实涉案房屋上设定的租赁关系真实存在，除去案外人在该三套房产上的租赁权。
申请执行人在审查期间，向本院提交了相应的照片复印件用于证明其在发放贷款前实地到被执行人涉案房屋不存在租赁的事实。
本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能付排除执行。本案中，涉案房屋登记在被执行人程乐辉名下，本院依法采取查封登记措施并无不当。同时，涉案房屋由被执行人程乐辉作为借款办理了抵押登记，执行中，本院为尽快实现申请执行人的合法权益而进行评估拍卖，符合法律规定。但是，鉴于案外人向本院提交了相应的证据证明涉案房屋在办理抵押登记之前已经通过房地产中介签订了书面房屋租赁合同，通过银行转账方式支付相应租金，被执行人程乐辉出具了租金收据，事后又对租赁事实及为进一步融资而办理抵押情况予以陈述并确认。涉案房地产中介机构工作人员也出具了书面情况说明证实案外人与被执行人之间房屋租赁关系发生的时间和租赁事实。案外人提交了实际占有使用涉案房屋的水电费票据以及为居住使用而添置的部分居家生活用品。因此，从以上证据可以确认案外人为涉案房屋租赁权利人，与被执行人之间的租赁关系合法真实，本院裁定除去其在涉案房屋上的租赁权不当。关于申请执行人认为案外人与被执行人程乐辉之间的租赁合同系伪造或在涉案房屋抵押登记后补签的的抗辩意见，仅提供部分未能显示具体拍摄时间的涉案房屋部分照片，也未能提供其他相应的证据加以证实，故其抗辩意见，本院不予采纳。鉴于案外人同意本院对涉案房屋带租拍卖，本院在依法保护案外人租赁权利的同时，对申请执行人享有债权的实现并无实质性影响，并足以满足申请执行人债权实现。根据执行异议审查标的权属以“形式审查为主、实质审查为辅”原则，结合案外人提交的前述相关证据材料分析，从形式上可以判断其所提异议理由成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条、第二十四条的规定，裁定如下：
撤销本院（2017）苏0411执4112号之一执行裁定书，对常州市香悦半岛花园46幢甲单元2401、2402、2403室房屋进行带租拍卖。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审判长 毛 见
审判员 薛汉林
审判员 邹 沛
二〇一八年二月十二日
书记员 蒋沁君