重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初7958号
原告：凌丽，女，1977年12月24日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：王洋，重庆兼善律师事务所律师。
被告：重庆润君房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区歇马镇冯时行路286号4幢8层，统一社会信用代码915001097907154218。
法定代表人：秦学合，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林卯，重庆静昇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩兴印，重庆静昇律师事务所律师。
原告凌丽与被告重庆润君房地产开发有限公司（以下简称润君公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法由审判员杨敏适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凌丽及其委托诉讼代理人王洋，被告润君公司的委托诉讼代理人林卯、韩兴印到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告凌丽向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2014年11月29日起至2017年8月11日止共计987日，每日按已付房款1936007元的万分之3计算的逾期交房违约金573249.60元；2、被告赔偿原告已缴纳2014年12月-2017年8月期间的物业费损失12905元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月13日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告将座落于重庆市北碚区××大道×号×幢×-×的住宅出售给原告，房屋建筑面积173.81平方米，房屋总成交金额为1936007元。该合同第七条约定被告应在2014年11月28日前交房，但原告在2014年11月30日、2015年1月7日两次前往接房时，被告均未依约向原告出示竣工验收备案登记证和其他证明文件，且房屋存在其他需整改的问题，故原告依据合同约定拒绝接房。原告多次电话要求被告交付符合条件的房屋但未果。鉴于新买的别墅闲置三年多，无奈在被告仍未向原告出具竣工验收备案登记证及房屋存在很多瑕疵的情况下，原告于2017年8月11日办理了接房手续。原告按约向被告付清了房款，根据合同第九条第1款第（2）项约定被告应向原告支付2014年11月29日起至2017年8月11日逾期交房违约金。因实际接房前原告拒绝接房均系被告过错，故被告应承担原告垫付的物管费。
被告润君公司辩称，1、原告购买的房屋已于2014年11月24日通过竣工验收，达到了合同所约定的交付条件，是原告无故拒绝接房的行为造成了其在2017年才完成实际接房的情形，相关后果根据双方签订的买卖合同约定，应当由原告自行承担。被告在2015年1月7日向原告展示了重庆市建设工程竣工验收备案登记证、房屋质量保证证书、房屋使用说明书。2、根据双方合同约定交房日期应为2014年11月28日，截止原告起诉之日诉讼时效已经届满，原告诉讼请求已过诉讼时效；3、被告认为逾期交房违约金标准过高，要求调整至每日按已付房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。原告同时主张了违约金及物管费用损失，该两项存在重复计算的情况，原告应当选择其一，如原告认为其实际损失高于合同约定的违约金计算标准，应当主张赔偿实际损失或者调整违约金计算方式，而不应当同时要求主张。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审查认定事实如下：2013年7月13日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的××项目中座落于重庆市北碚区××大道×号×幢×-×房屋预售给乙方，建筑面积为173.81平方米，套内面积为167.56平方米，总成交金额为1936007元。乙方于签约当日付清首付房款1166007元，剩余房款770000元在银行办理按揭。合同第七条交房期限及交付条件：……2、属预售商品房的，甲方应当在2014年11月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
签订合同当日，原告向被告支付房款1166007元。2014年7月5日，被告向原告开具了购房按揭款770000元的销售不动产统一发票。
2014年11月21日，被告向原告发出《接房通知书》，通知原告2014年11月28日至2014年11月30日期间办理接房手续。
2014年12月12日，被告取得了涉案房屋所在项目工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
2014年12月19日，被告向原告发出《接房提示函》，载明：尊敬的凌丽女士：……根据合同约定我司已于2014年11月28日前通知您前来接房，您于2014年11月30日前来办理接房时以该房屋派出所门牌号与合同房号不一致为由拒绝接房。我司再次通知您，请您最迟于2015年1月8日前来办理接房手续。
原告于2015年1月7日在《房屋交接验收表》中“业主签字”处签字确认，该表记录的房屋交接验收情况为：1、一层客厅跳空露台、墙面漏水。2、上2层梯步墙面漏网。3、后露台积水。4、墙面、门窗污染。5、二层厕所防水层卷材未处理好。6、负一层地面返潮严重。7、三楼墙面施工损坏墙面需补漆。8、墙面垂直度、平整度有疑问。9、按政府部门规定展示接房相关文件。交房代表在“贵户的意见及建议已收悉，我司将组织维修人员现场落实并对该商品房提供相应的维保服务。”后签字。
2017年8月11日，原告到被告办理了接房手续。同日，原告向涉案房屋物业服务公司重庆铁发物业管理有限公司缴纳2014年12月至2017年8月期间的物管费共计12905.31元（391.07元/月×33个月）。
本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。
根据合同约定被告应将已取得建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，而被告实际取得涉案房屋所在项目工程的建设工程竣工验收备案登记证的时间为2014年12月12日，故被告在第一次即2014年11月21日通知原告在2014年11月28日至2014年11月30日期间接房并未达到合法交付房屋的条件。原告在被告第二次通知接房时间即2015年1月7日办理接房时，虽提出了房屋存在质量问题，但因房屋已取得建设工程竣工验收备案登记证，已达到合法交付条件，故原告以此为由拒绝接房，不予支持。原告提出被告未向原告出示建设工程竣工验收备案登记证及其他证明文件，以此作为拒绝交房的另一原因。首先，根据原告在2015年1月7日《房屋交接验收表》签字确认的房屋交接验收情况中第9项“按政府部门规定展示接房相关文件”的记录，并不明确原告当时提出的是被告未展示建设工程竣工验收备案登记证、新建商品房屋质量保证书及新建商品房屋使用说明书。其次，被告在此前已取得了建设工程竣工验收备案登记证，具备出示两书一证的条件，故对于原告提出被告未出示两书一证并不符合一般常理。同时，原告未举证证明被告未出示。综上，对于原告以被告未出示相关证明文件为由拒绝接房的意见，不予支持。
根据合同约定，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。故本院以2015年1月7日视为交房时间。根据合同约定，被告应于2014年11月28日前将房屋交付原告，被告未在合同约定的交房时间将房屋交付原告，故应按合同约定承担从2014年11月29日至2015年1月7日期间逾期交房违约金。
根据合同约定，被告应于实际交付房屋之日起30日支付原告逾期交房违约金，原告于2017年8月11日实际接房，故原告主张逾期交房违约金未超过诉讼时效。被告主张违约金标准过高，要求调低，但未举示证据，故本院不予采纳。因此，被告应支付原告从2014年11月29日至2015年1月7日期间逾期交房违约金23232.08元（1936007元×万分之三/天×40天）。
根据合同约定，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。故原告要求被告承担2015年1月8日起至2017年8月期间的物管费，不予支持。而2014年12月至2015年1月7日期间的物管费应由被告承担，原告于2017年8月11日向物管公司支付了2014年12月至2015年1月7日期间的物管费，该项请求未过诉讼时效，故对于原告要求被告承担2014年12月至2015年1月7日期间的物管费损失479.38元（391.07元/月+391.07元/月÷31天/月×7天），予以支持。
综上，被告应支付原告逾期交房违约金23232.08元及物管费损失479.38元，共计23711.46元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆润君房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告凌丽逾期交房违约金及物管费损失，共计23711.46元；
二、驳回原告凌丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9661.55元，由原告凌丽负担9270.55元，由被告重庆润君房地产开发有限公司负担391元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 敏
人民陪审员 刘昌元
人民陪审员 李林雄
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 何巨玲