上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第2320号
原告上海舒馨物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人张炯，董事长。
委托代理人周宣律，男，上海舒馨物业管理有限公司员工。
委托代理人徐晓云，女，上海舒馨物业管理有限公司员工。
被告上海天诚置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人孙敏，总经理。
委托代理人顾金其，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人张优悠，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海舒馨物业管理有限公司诉被告上海天诚置业有限公司物业服务合同纠纷一案，于2013年10月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告上海舒馨物业管理有限公司的委托代理人周宣律，被告上海天诚置业有限公司的委托代理人张优悠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海舒馨物业管理有限公司诉称，被告系本市A裙房权利人，实际用途为商铺，总建筑面积11，615.91平方米，每月物业管理费为人民币39，029.46元。原告自2013年4月接管该物业提供物业管理服务以来，被告一直拒绝支付物业管理费，原告多次催讨，被告仍拒绝履行付款义务，故原告要求：1、判令被告向原告支付自2013年4月至2013年7月的物业管理费合计156，117.84元；2、被告承担逾期付款滞纳金4，000元（按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。
被告上海天诚置业有限公司辩称，被告将涉讼房屋出租给案外人，案外人与原物业管理企业订有协议，物业管理费由实际使用人支付，不应由被告支付。且物业管理费的标准应按照原协议约定的数额支付，不认可现有的物业服务合同及新的物业服务费收费标准，原告应继续承接案外人与原物业管理企业签订的协议，原告要求的滞纳金过高，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告系某住宅小区的房地产开发商，其中该小区外围裙房总建筑面积为11，615.91平方米的商场系被告名下所有的房屋，于2012年11月26日核发产权证。2006年9月30日某某业主大会（甲方，以下简称“某某业主大会”）与案外人某某公司（乙方，以下简称“某某公司”）签订物业服务合同，约定乙方对上述天诚花苑小区提供物业管理服务；物业服务费为建筑面积1.46元／月／平方米，非住宅物业服务费参照住宅物业服务费执行；合同期限自2006年10月1日至2008年9月30日止；合同期限届满前三月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经协商未能达成协议的，乙方应在合同期限届满后三月内继续履行，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。2012年12月31日，某某公司向业主委员会发出关于终止物业服务合同的函并抄报上海市长宁区房管局第五办事处、天诚居民委员会，言明至2008年9月30日合同期满后，其按照原合同继续提供服务，由于在提供物业服务中出现严重亏损，多次向业委会提出要求调整物业服务收费标准，但至今亏损问题未能得到解决，现提前三个月提出：至2013年3月31日终止物业服务合同。2013年1月31日，某某业主大会张贴决议公告，表示于2013年1月23日至30日召开会议，就聘请物业服务企业事宜进行审议，将表决票送达全体业主，经业主大会表决结果，通过住宅物业费1.70元-1.80元，每楼设日夜门岗议案；通过商业用房物业费按住宅物业费标准的200%或200%以上计收，写入物业服务合同议案。被告对商业用房物业费新的计费标准议案提出反对意见。2013年3月18日，某某业主大会与原告签订物业服务合同，约定由原告对商品住宅及包括被告上述商场在内的裙房商铺提供物业管理服务，物业服务费住宅为1.68元／月／平方米，商业用房为3.36元／月／平方米；物业服务费用按季交纳，业主应在约定当季时间履行交纳义务，业主逾期交纳的，除缴清应付的物业服务费之外还应承担自逾期日起按日的千分之三滞纳金；合同期限自2013年4月1日至2015年3月31日。2013年4月起，被告拒绝支付物业服务费至今。原告向被告邮寄催款信被退回，原告催讨无着，故诉讼来院。
审理中，被告表示上述裙房出租给案外人某甲公司（以下简称“某甲公司”），并提供某甲公司与某某公司在2004年2月27日签订的物业管理协议一份，在该协议中确认裙房建筑面积为10，475.70平方米，委托某某公司进行物业管理；期限自2004年4月1日起至2014年3月31日止（2014为涂改字迹，加盖中诚物业小章）；物业管理费每月每平方米1.76元，每月物业管理费为18，437.23元，由某甲公司于每月25日前向某某公司支付下一租赁期的物业管理费。被告据此认为该协议对原告具有约束力，原告有义务承接。原告则认为被告提供的协议并非被告签署，而是案外人之间签署的，且不论协议的真实性，案外人某某公司的物业服务合同终止，该协议也同时终止，与原告没有任何法律关系；被告是A裙房的业主，原告依据现有的物业服务合同，要求被告支付物业服务费，被告理应支付。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
上述事实，有物业服务合同、房屋状况及产权人信息、关于终止物业服务合同的函、上海市长宁区某某业主大会决议公告及投票表决结果、业主代表名单、催缴信及信封复印件、物业管理协议以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
本院认为，原告与某某业主大会于2013年3月18日签订的物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，且合同内容符合相关法律规定，应认定合法有效。该合同的效力及于小区全体业主，对小区全体业主均具有约束力。被告作为小区的业主，应当遵守合同的约定。原告按约履行了物业管理服务义务，被告也应当按照物业服务合同支付相应的物业服务费。物业服务合同约定逾期付款滞纳金自逾期日起按日千分之三计算，被告提出滞纳金约定过高，原告就低以中国人民银行同期同档贷款利率要求被告支付滞纳金，原告的该项诉请于法不悖，本院予以支持。案外人某某公司与某某业主大会的物业服务合同已于2013年3月31日终止，某某公司相应的合同的权利义务均终止，并不随着新选聘的物业管理企业即原告的入驻而自然延续。某某公司与原告均是独立法人，两者之间没有任何法律关系，原告没有义务自然承接某某公司与案外人签订合同之项下的权利义务。被告的辩解缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海天诚置业有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告上海舒馨物业管理有限公司支付自2013年4月起至2013年7月止的物业管理服务费合计人民币156，117.84元；
二、被告上海天诚置业有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告上海舒馨物业管理有限公司支付上述第一项应当履行款项的逾期付款滞纳金（按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，502.40元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币1，751.20元，由被告上海天诚置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 郑丽敏
二〇一三年十二月二十七日
书记员 陶艾敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……；
（二）合同解除；
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……