安徽省太湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0825民初2134号
原告：安庆市鑫川机械制造有限公司，住所地安徽省太湖县。
法定代表人：毕传志，该公司总经理。
委托诉讼代理人：段建民，安徽律信律师事务所律师。
被告：安徽恒发生物科技有限公司，住所地安徽省太湖县。
法定代表人：丁维君，该公司董事长。
委托诉讼代理人：殷海峰，安徽竞鸣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭青松，安徽君聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何焱宏，安徽竞鸣律师事务所实习律师。
原告安庆市鑫川机械制造有限公司诉被告安徽恒发生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安庆市鑫川机械制造有限公司委托诉讼代理人段建民、被告安徽恒发生物科技有限公司法定代表人丁维君及委托诉讼代理人殷海峰、郭青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安庆市鑫川机械制造有限公司诉称：被告多年来一直租用原告位于开发区的厂房，2016年双方照例签订了两份房屋租赁合同。2016年底，开发区根据县政府的政策收购原告的资产，于2017年3月17日与原告签订了产权转移协议并办理了房产过户。2016年底开发区即已发布通告，原告也多次通知被告不再继续出租房屋。原告与被告签订的合同中虽有份合同约定的租赁期限不明，但原告已提前通知被告，原告有权随时终止合同，被告应及时交还房屋，但被告至今未交还房屋，给原告造成损失，故请求判决：1、被告退还厂房及房屋，结清水电费；2、按房产租金价价值上涨10%计算，由被告赔偿原告房屋收益损失23537元（103860元÷365天×70天×1.1＋27000元÷365天×20天×1.1）；3、被告承担本案全部诉讼费。
安徽恒发生物科技有限公司辩称：一、本案原告与被告于2016年1月1日签订的租赁合同是约定了固定期限的房屋租赁合同，现原告要求被告退还厂房及房屋没有事实及法律依据。根据合同第四条第3款约定：2017年至2019年租金按工业园区租赁标准及市场价上涨行情定价，上下浮动。从该约定内容看，双方签订的房屋租赁合同期限是到2019年底。被告公司生产经营兽药，是一种特殊行业，2015年获农业管理部门的特殊审批，许可期限至2020年11月10日，虽合同是每年一签，但双方形成的习惯是约定的总租赁期限为五年。二、本案房屋所有权不属原告，原告不是本案适格的诉讼主体。原告与案外人太湖县某公司于2017年3月17日签订了产权收购协议，并办理了房产过户手续，房屋所有权已不属原告所有，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。三、原告的一系列违法行为给被告造成了损失，被告保留追究原告相关责任的权利。另被告对原告要求赔偿房屋收益损失的诉讼请求不持异议。
经审理查明：被告系专门从事兽药生产的公司，公司成立于2011年7月14日，自公司成立后一直租用原告位于太湖县经济开发区的厂房进行兽药生产，双方每年签订房屋租赁合同。2015年11月11日，安徽省农业委员会向被告颁发兽药生产许可证，其注明的有效期限为：2015年11月11日至2020年11月10日。2016年1月1日，原告与被告再次签订涉案《房屋租赁合同》，合同对租赁范围、租金及支付方式、双方的权利义务、违约责任等内容作了具体约定，但合同对租赁期限没有约定单独的条款。合同约定的总租赁费用为（2016年度）103860元／年。另在合同第四条租金及支付方式条款中还约定：“2017年度至2019年度租金按工业园区租赁标准及市场物价上涨行情定价。上下浮动”。涉案合同与上年度双方签订的房屋租赁合同均为格式合同，两份合同除租赁范围和租金及支付方式外，其余内容未作更改。2014年12月28日签订的上年度合同在租金及支付方式中同样约定：“2016年度至2019年度租金按工业园区租赁标准及市场物价上涨行情定价。上下浮动”。2016年2月28日，原、被告又签订另一份涉案《房屋租赁合同》，合同约定：租赁范围为厂房面积300平方米；租赁期限自2016年2月28日至2017年2月27日；租金为年租金27000元。2016年12月30日，太湖县某领导小组向社会发布“关于收购鑫川机械资产的公告”，内容为：“根据开发区发展规划和新入区项目建设需要，按照《太湖县开发区企业资产书购指导意见》，经太湖县某领导小组审定同意，安庆市鑫川机械制造有限公司资产收购工作已经全面启动，整个收购工作将于本月底结束”。2017年3月17日，原告与太湖县某有限公司签订了《存量房买卖合同》和《产权收购协议》，原告将其所有的坐落在太湖县晋熙镇工业园区房产权属证号，土地使用权证号的房地产及部分不可搬迁设备等资产以总价1169.76万元出让给太湖县某公司。同日，太湖县某公司就上述房屋所有权和国有建设用地使用权向太湖县不动产登记中心申请办理转移登记，太湖县不动产登记中心受理申请并注销了原告的上述房地产权证。因租赁到期后，被告未能将租赁的房屋返还原告，故原告起诉至本院，其诉讼请求前述。
上述事实，有当事人陈述及企业法人营业执照、《房屋租赁合同》、资产收购公告、《产权收购协议》、《存量房买卖合同》、兽药生产许可证、不动产登记申请、太湖县不动产登记中心证明等证据证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案争论的焦点有两点：其一，原、被告于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》是固定期限的房屋租赁合同还是不定期限的租赁合同。首先，被告为从事兽药生产的公司，生产经营需要固定的场所，2015年领取的生产许可证，注明的有效期限为2015年11月11日至2020年11月10日。按常理被告应签订长期的房屋租赁合同，而不是签订一年期的短期租赁合同。涉案合同虽无单独的租赁期限条款，但双方在合同第四条租金及支付方式中约定：“2017年度至2019年度租金按工业园区租赁标准及市场物价上涨行情定价。上下浮动”，实际上该条内容既是对2017年至2019年度房屋租金的约定，同时也是对租赁期限的约定，从字面上可以理解为双方约定的房屋租赁到期日为2019年底。其次，本案为格式合同，原告认为双方约定租赁期不明，为不定期租赁合同；被告认为涉案合同双方约定了具体的租赁期限，为固定期限的合同。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款”。本案应从合同订立的目的角度考虑，按有利于被告的原则对涉案合同争议条款进行解释，认定涉案合同约定的租赁期限为固定期限。再次，从交易习惯来看，原、被告每年签订房屋租赁合同，并不是为约定房屋租赁期限，而是在总的租赁期限即2019年到期日不变的情况下，根据市场行情变动，就房屋租赁范围和租赁价格进行约定。2014年12月28日签订的上年度房屋租赁合同上同样有“2016年度至2019年度租金按工业园区租赁标准及市场物价上涨行情定价。上下浮动”的类似约定，与涉案合同约定的租赁到期日相一致，均是2019年底。综上，本案原、被告于2016年1月1日签订的涉案《房屋租赁合同》，不论是从合同的整体内容，还是从双方的意思表示和交易习惯上看，都应认定为固定期限的租赁合同，即双方约定的房屋租赁到期日为2019年底。其二，原告是否是本案适格的诉讼主体，其要求被告退还涉案租赁房屋的主张应否得到支持。在通常情况下，出租人要求承租人返还租赁标的物，是基于合同关系享有的债权上的请求权与基于对租赁物所有权而享有的物权上的请求权的竞合。在租赁合同到期后，出租人将租赁房屋出卖给他人，虽对房屋不再享有所有权，但基于合同关系所享有债权上的请求并未丧失。本案原告虽将公司资产整体出卖给第三方，但其作为与被告签订房屋租赁合同的相对方，有权按合同的约定提起诉讼主张权利，原告应为本案适格的诉讼主体。本案原、被告共签订两份涉案房屋租赁合同，两份合同约定了不同的租赁范围和租赁期限。其中2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁到期日为2019年底，因履行期限尚未届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，涉案合同在未依法解除或终止的情况下，原告要求被告退还该租赁合同约定范围内厂房的请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告于2016年2月28日所签的另一份涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限为一年，租赁范围为300平方米的厂房。2016年12月20日，太湖县某领导小组向社会发布“关于收购鑫川机械资产的公告”，表明包括上述涉案合同约定的300平方米厂房在内的全部公司资产，原告在合同到期后将出续给第三方，不再与被告续签合同。被告对该公告内容应当知晓，应视为原告向被告履行了相应的告之义务。双方于2016年2月28日所签的涉案《房屋租赁合同》因履行期届满后未续签合同而终止。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。原告要求被告退还300平方米厂房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失23537元，该损失应为相应的房屋租金损失，被告对其主张不持异议，故本院对原告的该项诉讼请求亦予以支持。原告要求被告结清水电费，既未明确具体的请求数额，又未提供任何证据证实，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽恒发生物科技有限公司于本判决生效后三十日内将租赁的300平方米厂房（2016年2月28日《房屋租赁合同》约定的范围）退还给原告安庆市鑫川机械制造有限公司；
二、被告安徽恒发生物科技有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告安庆市鑫川机械制造有限公司房屋租金损失23537元。
三、驳回原告安庆市鑫川机械制造有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费488元，减半收取244元，由被告安徽恒发生物科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 刘庆宏
二〇一七年十二月二十六日
书记员 董 鑫
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。