萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第918号
原告刘某国，男，汉族。
委托代理人彭华，江西博韬律师事务所律师。
委托代理人肖文芝，江西博韬律师事务所律师。
被告萍乡市城某房地产有限公司。
法定代表人杨某萍，该公司董事长。
委托代理人李光萍，江西鸿天律师事务所律师。
原告刘某国与被告萍乡市城某房地产有限公司（以下简称“城某公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭华、肖文芝，被告城某公司委托代理人李光萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某国诉称：2007年9月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于安源区凤凰街青草冲的第27幢2单元302号房出售给原告，总价款为727852元。根据合同约定，被告应在2007年10月31日前将房屋交付给原告，并在交付房屋后的365日内为原告办理产权登记。合同签订后，原告按约将购房款支付给了被告，但至今为止，被告仍未按照合同约定为原告办理产权登记。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，被告应承担违约责任并赔偿原告损失。为此，请求依法判令被告依据合同约定为原告购买的房屋办理房屋所有权证及国有土地使用证的过户手续；并判令被告承担逾期为原告办理产权登记的违约损失364323.63元（暂计算至2015年5月12日），并应计算直至原告办理产权登记之日止。
被告城某公司辩称：一、被告已于2009年9月为原告办理了房屋所有权登记手续，原告亦在被告处签名受领了该套房屋产权登记证，故原告所称的未取得房屋产权证书与事实不符。二、原、被告争议的商品房系被告经萍乡经济技术开发区管委会批准进行商业开发，萍乡市土地局、萍乡市规划局核准办理相关手续的合法建筑。但因在该宗土地权属变更过程中，由于政府职能部门工作程序上的瑕疵，导致该宗土地权属证明迟迟未能办理。被告自2007年起，一直在积极作为，每年都向开发区管委会提交申请办理土地使用权证变更手续，但至今仍未得到政府职能部门的实际处理。故未能办理土地使用权证的变更，不能简单的归责于被告违约。三、即使被告存在违约，也应按照合同约定的条款即“买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金”进行处理，而原告提出的适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，明显属于适用法律不当。四、原告所购买的房屋已正常交付使用，原告不存在实际损失。原告所称的没有土地证致使其无法贷款，无法将房屋转让、担保、继承而产生损失，并未提交相应证据证明其受损情况，且也仅为“可能性损失”，并非必然发生。且原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定的付款方式为首付款加按揭形式，原告通过银行按揭支付了被告大部分房款，并未对其造成相应经济损失。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
原告刘某国为支持其诉讼请求，向法庭举证、被告城某公司质证及本院对证据的认定情况如下：
1、原告刘某国与被告城某公司于2007年9月24日签订的商品房买卖合同一份。证明原告于2007年9月24日与被告签订商品房买卖合同一份，购买被告位于萍乡市安源区凤凰街青草冲的第27幢2单元302号房，被告应当在2007年10月31日将房屋交付给原告，并在交付房屋后的365日内为原告办理产权登记。被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
2、原告与中国银行萍乡市分行于2007年9月24日签订的住房借款合同及借款借据各一份、被告城某公司出具的原告缴纳购房首付款的收款收据三份。以上证据证明原告刘某国已依约支付了购房首付款，银行贷款也已发放至被告账户，被告已收取了全部购房款。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
3、诉争房屋所处地段的宗地图一份。证明原告购买的房屋土地不属于被告开发的凤凰山庄第四期项目的建设用地许可范围之内，被告无法为原告办理土地使用权证书。被告质证后对认为该证据系复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据系复印件，且没有注明证据的来源，不符合证据的形式要件，本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予认定。
被告城某公司为支持其抗辩理由，向法庭举证、原告质证及本院对证据的认定情况如下：
第一组证据：原告刘某国与被告城某公司于2007年9月24日签订的商品房买卖合同一份。证明合同对房屋办理产权证的时间、条件、违约金的计算以及备案时间有明确约定。原告质证后对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为原告诉状中主张的并非违约金。本院认为，该证据与原告提交的证据一致，只是原、被告双方各自的证明目的不同，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
第二组证据：被告城某公司开发的凤凰山庄四期1-16栋及幼儿园的建设工程规划许可证及萍乡市国土资源局（2004）萍国土许第051和052号建设用地许可证许可证各一份。证明萍乡市国土和建设等职能部门已经批准被告可以对外销售、建设房屋。原告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述证据均属复印件，加盖的公章系被告所有，真实性无法确定，且上述许可证的范围也没有涵括本案争议的第27幢。本院认为，该组证据反映的虽系凤凰山庄四期工程，但未并含本案争议的第27栋，且该组证据均系复印件，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认定。
第三组证据：1、原江西省安源经济开发管理委员会抄字（2004）13号抄告单，2、被告分别于2007年8月、2009年4月、2011年11月向江西萍乡经济开发区管委会提交的要求解决凤凰山庄四期建设用地遗留问题的请示三份，3、江西萍乡经济开发区国土局于2012年4月18日出具的关于解决凤凰山庄遗留问题的处理意见一份，4、萍乡经济技术开发区管委会萍开管办抄字（2012）197号抄告单，5、被告城某公司与萍乡市华顺房地产开发有限公司于2004年5月13日签订的《国有土地转让协议》一份，6、被告制作的凤凰山庄四期拆迁费用明细表一组。上述证据证明了：本案诉争的土地由被告合法置换而来，被告支付了超出该宗土地出让金数额的拆迁安置费用，且该宗土地经政府批准用于商业地产开发，被告也多次向政府部门申请变更土地使用权证，但由于政府的原因未能完成土地使用权的变更。原告质证后对上述证据的关联性有异议，该宗土地性质上是属于规划范围内的绿地面积，不在凤凰山庄的开发用地范围之内。本院认为，该组证据的1、2、3、4、5，原告质证后对上述证据的真实性、合法性无异议，而上述证据能够反映本案的基本事实，与本案有关联，本院予以认定。对于该组证据6，因其不符合证据的形式要件，本院不予认定。
第四组证据：萍乡市城某房地产有限公司（2015）综字6号关于要求解决凤凰山庄建设用地遗留问题的请示一份。证明在原告向法院起诉被告后，被告再次将该用地历史遗留问题向萍乡市人民政府汇报，并列入中心城某两证遗留问题领导小组办理议题。原告质证后对证据的关联性有异议，解决问题的时间并未确定。本院认为，上述证据能够反映本案的基本事实，与本案有关联，本院予以认定。
第五组证据：凤凰山庄27栋产权证、土地证领用签名表及中国银行萍乡市分行个人一手住房借款合同各一份。证明原告的房屋所有权证已办理好，且原告已领取该证件。原告质证后对该证据的真实性无异议，但认为原告并没有领取国有土地使用权证。本院认为，对该上述证据的真实性应予认定，但该上述证据虽名为产权证、土地证领用表，但原告是否已领取该两证，应以实际办理并领取的为准。
本院向原、被告双方出示萍乡市房产档案馆于2015年11月17日出具的产权证明单及萍乡市国土资源局于2015年11月17日出具的证明各一份。主要内容为本案原告的房产已于2013年4月3日登记发证，产权证号为萍房权证开字第2010000176号及房权证开字第20130009**号。自2006年起，萍乡市国土资源局土地登记发证系统并无被告城某公司开发的凤凰山庄项目27栋、28栋的土地登记信息。原告、被告质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告认为上述证据能够证实被告违反了合同的约定，而被告认为上述证据能够证实被告已为原告办理好了房产证，土地证未办理的原因也不是被告的主观原因。本院认为，原、被告双方对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。
综合以上对证据的分析、认定及当事人的陈述，可证实如下法律事实：2007年9月24日，原告刘某国与被告城某公司签订了商品房买卖合同。合同约定，被告将其位于安源区凤凰街青草冲的第27幢2单元302号房出售给原告，该商品房建筑面积为281.91平方米，砖混结构，层高为3米，总价款为727852元。其中，首付款为227852元，余款500000元办理按揭贷款，贷款期限为20年。出卖人应当在2007年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，且出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告按约缴纳了购房款。2009年4月13日，萍乡市房产管理局向原告刘某国核发了凤凰山庄27栋房屋的房屋所有权证，产权证号为萍房权证开字第20090008**号，房屋所有权人为原告刘某国。自2006年起，萍乡市国土资源局土地登记发证系统无被告城某公司开发的凤凰山庄项目27栋、28栋的土地登记信息。
另查明：2004年3月3日，江西省安源经济开发管理委员会下发管委办抄字（2004）13号抄告单，其中第三条列明“为加快凤凰山庄、无专开发建设，增强两项目开发关联度，提高城市品位，同意由登岸管理处开发凤凰山庄左侧约9亩土地……该宗地两边开发土地及开发区区域内道路等城市基础设施，均由开发者负责修建。”此后，被告城某公司分别于2007年8月、2009年4月、2011年11月向江西萍乡经济开发区管委会提交了要求解决凤凰山庄四期建设用地遗留问题的请示，提出城某公司已按（2004）13号抄告单之约定，承担了全部公共基础设施及搬迁安置任务，对该宗土地进行了整合开发，但一直未能办理相关手续致使该宗土地一直未能取得国有土地使用证，请求开发区管委会按照解决遗留问题的方式来处理。2012年4月18日，江西萍乡经济开发区国土局向开发区管委会提交了关于解决凤凰山庄遗留问题的处理意见，主要内容为：凤凰山庄第四期开发项目用地中第27栋、28栋和幼儿园的5519.3平方米（8.28亩）用地是由区拆迁办、登岸管理处和城某公司对登岸管理处村民进行的拆迁整合置换而来，拆迁补偿款和购买拆迁安置区由城某公司直接支付。但城某公司在使用该宗土地时一直未办理任何土地手续（未按规定进行公开招拍挂），致使不能办理土地登记发证手续。为完善好该宗土地的办证手续，该局向开发区管委会请示，能否由开发区管委会下发抄告单，进一步明确将该宗土地作为回报补偿土地回报给登岸管理处，再由登岸管理处协议转让给城某公司，之后到市国土资源局完善和办理土地登记手续。2012年11月29日，萍乡经济技术开发区管理委员会向开发区国土分局、开发区规划局及登岸管理处下发萍开管办抄字（2012）197号抄告单，主要内容为：经2012年11月15日区党政联席会议研究，同意将原凤凰山庄左侧8.28亩土地（现凤凰山庄内27栋、28栋及幼儿园用地）作为回报补偿土地给登岸管理处，鉴于登岸管理处与城某公司合作开发该宗地既成事实，为解决历史遗留问题，由登岸管理处与城某公司依规依法完善相关用地手续，办理土地登记。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告刘某国与被告城某公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，合同双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，从以上内容可以看出双方当事人并未对办证义务的主体进行明确约定。通常情况下，开发商只要在法定期限内向行政主管部门提交了需由出卖人提供的资料，在完成初始登记后，开发商的义务即已履行完毕。根据“房随地走”及“房地一体”原则，房屋的权属转移应包括房屋所有权证及国有土地使用证转移在内。被告城某公司并未提交其应提交给房屋及土地登记主管部门的可供原告办理过户或分户的登记备案材料以及其实际取得房屋的项目整体的初始登记产权时间的证据，故对于被告城某公司违反合同约定、逾期提交备案材料的事实本院予以认定。而从本院向萍乡市国土资源局调取的证据材料可知，自2006年起，萍乡市国土资源局土地登记发证系统并无被告城某公司开发的凤凰山庄项目27栋的土地登记信息。也就是说，被告城某公司并未实际取得诉争房产所处的27栋的国有土地使用证，原告无法向萍乡市国土资源局申请办理该诉争房产的土地证分户手续。根据土地管理法的明确规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。也就是说，目前我国实行的是城乡二元的土地公有制结构，土地性质除了国有土地外只有集体土地。而本案中，涉案房屋所建设的土地在主管机构的查询系统中并无登记信息，该宗土地的性质说到底还是集体土地。因此，原告要求被告为其购买的房屋办理土地权属变更登记的请求，在该宗土地通过法定程序转化为国有土地前，属于事实上、客观上的履行不能。原告基于此而主张的逾期办理房屋权属变更登记所造成的违约损失的诉讼请求，亦不能成立。综上，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国土地管理法》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘某国的诉讼请求。
本案受理费6764元，由原告刘某国承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 长 姚富良
审 判 员 杨启根
代理审判员 邹小蓉
二〇一六年五月二十日
代理书记员 何 涛