重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）足法民初字第00811号
原告：重庆辉明物业管理有限公司（组织机构代码57898882-8），住所地重庆市双桥经开区邮亭镇火车站居委二组（金地·阳光商业步行街1幢13号门市）。
法定代表人：林辉琼，该公司董事长。
委托代理人：何祖金，男，1953年10月18日出生，汉族，重庆市大足区人，系该公司职工。
被告：陈刚强，男，1966年3月19日出生，汉族，重庆市大足区人。
委托代理人：夏玲，女，1982年11月24日出生，汉族，重庆市大足区人，系被告之妻。
原告重庆辉明物业管理有限公司诉被告陈刚强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法由代理审判员曾子情适用简易程序，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告重庆辉明物业管理有限公司的委托代理人何祖金，被告陈刚强的委托代理人夏玲到庭参加诉讼。原告重庆辉明物业管理有限公司的法定代表人林辉琼，被告陈刚强经本院合法通知或传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆辉明物业管理有限公司诉称：2012年以来，按原告与大足区某小区业主委员会签订的物业合同的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务履行了自己应尽的义务。但被告自2013年8月1日至2015年6月底共拖欠应缴纳的物业费、公摊费共计1920元。原告曾多次以多种形式向被告催收物业服务费，但被告未予理睬。现起诉要求法院依法判决：1、由被告立即支付所欠原告2013年8月1日至2015年6月底的物业管理费1835元（138.01㎡×0.5元／㎡／月×17个月﹢138.01㎡×0.8元／㎡／月×6个月）、公摊费85元（5元×17个月）、违约金1178元（2014年度的物业服务费违约金计算至2014年12月31日：138.01㎡×0.5元／㎡／月×3‰×（518天＋487天＋457天＋426天＋396天＋365天﹢337天﹢306天﹢276天﹢245天﹢215天﹢184天﹢153天﹢123天﹢92天﹢62天﹢31天）=967元，2015年度的物业服务费违约金计算至2015年5月31日：138.01㎡×0.8元／㎡／月×3‰×（181天＋153天﹢122天﹢91天﹢61天﹢30天）=211元】，共计3098元（详见费用清单）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈刚强：被告确实没有交物管费，但是是有原因的。因为被告的车停在小区内被擦挂，找物管处理，物管却一直没有为被告解决。
经审理查明：2012年9月19日，原告重庆辉明物业管理有限公司与大足区某小区业主委员会签订了《某小区物业管理合同》一份，合同约定原告为大足区某小区提供物业服务，服务的主要内容为：物业共用部分及共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等。合同约定的物业服务费缴费标准为：住宅0.5元／平方米（多层），公摊用能费5元／月。服务期限为3年，自2012年9月20日至2015年8月20日。违约责任：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金。合同约定的物业费缴费时间为：每季度的第一个月为缴费时间，最多预交壹年。
2015年1月1日，原告重庆辉明物业管理有限公司与大足区某小区业主委员会签订了《某小区物业管理合同》一份，合同约定原告为大足区某小区提供物业服务，服务的主要内容为：物业共用部分及共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等。合同约定的物业服务费缴费标准为：住宅0.8元／平方米（含公摊用能费）。服务期限为3年，自2015年1月1日至2017年12月31日。违约责任：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金。合同约定的物业费缴费时间为：每季度的第一个月为缴费时间，最多预交壹年。
合同签订后，原告重庆辉明物业管理有限公司进入大足区某小区从事物业服务至今。
被告陈刚勇系大足区某小区某号多层住房业主，该房建筑面积为138.01平方米。被告陈刚勇于2013年8月起未交纳物业服务费用、公摊费。现原告以被告拒不交纳物业服务费为由提起诉讼，要求：判令由被告立即支付所欠原告2013年8月1日至2015年6月底的物业管理费1835元、公摊费85元、违约金1178元，共计3098元。
本院所确认的上述事实，有原告的陈述、营业执照、二份《物业管理合同》、欠费明细表、催缴通知等证据材料在卷，经当庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告重庆辉明物业管理有限公司与大足区某小区业主委员会签订的《物业管理合同》，符合法律规定。被告陈刚勇作为大足区某小区业主，亦应遵守、履行上述物业管理合同约定的义务。因此，被告陈刚勇拖欠物业服务费用不交纳，违背有关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。
1、被告陈刚勇系大足区某小区某号住房业主，该房建筑面积为138.01平方米。依据合同约定，被告陈刚勇2013年8月至2014年12月应向原告重庆辉明物业管理有限公司缴纳的物业服务费为138.01㎡×0.5元／㎡／月×17个月=1173元，公摊用能费为5元／月×17个月=85元；虽2012年9月19日所签订的《某小区物业管理合同》合同期限为9月20日至2015年8月20日，但2015年1月1日，原告重庆辉明物业管理有限公司与大足区某小区业主委员会再次签订《某小区物业管理合同》，将多层住房物业服务费由0.5元／㎡／月提高到0.8元／㎡／月，因此，被告陈刚勇2015年1月至6月的物业服务费应为138.01㎡×0.8元／㎡／月×6个月=662元，以上共计1920元，经原告重庆辉明物业管理有限公司催收，被告陈刚勇至今未交纳上述物业服务费用，原告重庆辉明物业管理有限公司要求被告陈刚勇支付的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
2、原告重庆辉明物业管理有限公司要求由被告支付陈刚勇从2013年8月起至2015年6月期间所欠物业管理费（不包括公摊用能费）所产生的违约金，按照其物业服务合同约定以每季度第一个月为缴费时间，则其违约金应从每季度的第二个月第一日开始计算，但结合原告诉讼请求，本院确认被告陈刚勇对其在2013年8月1日至2014年12月31日的欠费1173元，应以其每月所欠物业服务费138.01㎡×0.5元／㎡／月=69元为基数，从次月第一日开始至2014年12月31日止，按照每天千分之三支付违约金，则其违约金为138.01㎡×0.65元／㎡／月×3‰×（487天＋457天＋426天＋396天＋365天＋334天﹢306天﹢275天﹢245天﹢214天﹢184天﹢153天﹢122天﹢92天﹢61天﹢31天）=858.64元；被告陈刚勇对其在2015年1月1日至2015年6月31日的欠费662元，应以其每月所欠物业服务费138.01㎡×0.8元／月=110.41元为基数，从次月第一日开始至2015年6月30日止，按照每天千分之三支付违约金，则其违约金为138.01㎡×0.8元／㎡／月×3‰×（150天＋120天﹢92天﹢61天﹢31天）=150.38元，综上其违约金应为1009.02，故本院对原告主张的违约金的合理部分1009.02元予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告陈刚勇支付原告重庆辉明物业管理有限公司物业服务费、公摊用能费、违约金等共计2929.02元，上述款项于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告重庆辉明物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半），由被告陈刚勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 曾子情
二〇一五年十月九日
书 记 员 邓茹双