江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第02118号
上诉人（原审被告）陈德华。
委托代理人曹娟，江苏曹娟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）薛临丽。
委托代理人张智�，江苏宝同德律师事务所律师。
原审被告刘忠生。
原审被告陆莉。
上诉人陈德华因与被上诉人薛临丽，原审被告刘忠生、陆莉申请人执行异议之诉一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第01676号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开审理了本案。上诉人陈德华及其委托代理人曹娟，被上诉人薛临丽及其委托代理人张智永到庭参加诉讼。原审被告刘忠生、陆莉经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明，薛临丽因与刘忠生、陆莉之间的民间借贷纠纷而向一审法院提出申请，请求对刘忠生、陆莉所有的位于新沂市钟吾路农机公司综合楼四区112室房屋一套采取保全措施。一审法院经审查，于2013年3月1日作出（2013）新民诉保字第0175号民事裁定，查封了上述房屋。之后薛临丽诉至一审法院请求判令刘忠生、陆莉向其返还借款11万元并支付利息。一审法院经审理，于2013年9月17日作出（2013）新民初字第1445号民事判决，判令刘忠生、陆莉向薛临丽返还借款104314元并支付相应的利息。判决生效后，刘忠生、陆莉未履行义务，薛临丽遂向一审法院申请强制执行。在一审法院对涉案房屋执行过程中，陈德华向一审法院提出书面执行异议，称其于2007年12月13日向刘忠生、陆莉购买房屋，已经支付全部购房款，并占有、使用房屋；为此，请求中止对房屋的执行。一审法院经审查，于2014年5月9日作出（2014）新执异字第00024号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。薛临丽不服上述裁定，于法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。
另查明：2007年12月13日，陈德华与刘忠生、陆莉签订房屋买卖合同一份，双方约定：陈德华向刘忠生�陆莉购买涉案房屋，价款为17.3万元。合同签订后，陈德华向刘忠生、陆莉支付了购房款，刘忠生、陆莉向陈德华交付了房屋，此后房屋由陈德华出租给他人使用至今，当房屋所有权至今仍然登记在刘忠生名下。
还查明：陈德华第一次申请办理房屋产权过户登记手续的时间为2009年3月。
薛临丽的一审诉讼请求为：判令对登记在刘忠生、陆莉名下的位于新沂市钟吾路农机公司综合楼4区112室房屋予以执行。
原审法院认为，陈德华与刘忠生、陆莉订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方在合同书上签名时即成立、生效。合同签订后，陈德华向刘忠生、陆莉支付了购房款，刘忠生、陆莉将房屋交付给陈德华，但陈德华至今未办理房屋所有权转让登记手续。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。由于涉案房屋至今仍然登记在刘忠生名下，故陈德华对房屋不享有所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。陈德华虽然支付了全部购房款，也实际占有了房屋，但其对未办理房屋产权过户登记手续并非没有过错。陈德华购买房屋的时间是2007年12月13日，但其第一次申请办理房屋产权过户登记手续的�间是2009年3月，主观上具有怠于行使权利的过错。陈德华主张之所以未及时办理房屋产权过户登记手续的原因是经济困难，缴纳不起契税，但该项抗辩理由显然不是其对未办理过户登记手续没有过错的合法理由。陈德华还主张后来申请办理过户登记手续时，因刘忠生、陆莉已经下落不明，故未能成功过户；对此，一审法院认为，即便刘忠生、陆莉真的下落不明，陈德华仍然可通过向人民法院提起诉讼的方式实现办理产权过户登记手续的目的。从陈德华购买房屋，至房屋被人民法院查封，长达五年之久；之所以未办理房屋产权过户登记手续，并非因房屋本身不能办理过户登记手续等客观原因所致，而是因为陈德华怠于行使权利、未穷尽权利救济方式等主观原因所致；故刘忠生、陆莉向陈德华出卖房屋的情形不符合《查封规定》第十七条的规定，人民法院对涉案房屋可�查封。综上，陈德华对涉案房屋既不享有所有权，也不享有其他足以阻止执行的民事实体权利，人民法院可以对房屋进行强制执行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：准许对位于新沂市钟吾路农机公司综合楼四区112室房屋一套的执行。
上诉人陈德华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定陈德华对涉案房产未能及时办理过户手续存在过错，明显不当。1、陈德华购买涉案房产后，由于涉案房产存在问题曾试图找刘忠生要求退房，但刘忠生不予见面�从2009年初到2013年，陈德华多次到新沂市房产管理部门寻求过户，均因刘忠生无法到场签字导致相关过户手续无法办理，其过错应在刘忠生。所谓的“经济困难交不起契税”并非陈德华所述。2、本案纠纷中，陈德华与薛临丽的诉讼地位平等，一审法院应按照时间顺序优先保护陈德华的合法权益。3、陈德华未能及时办理房产过户手续的客观原因是刘忠生、陆莉夫妻下落不明，而并非怠于行使权利所致。4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的实质是为了保护善意第三人而对物权公示公信原则作了例外规定，其同样适用于本案。陈德华已经支付全部价款并实际占有该房产，不能过户的原因亦不在陈德华。当事人对于办理过户具有选择权，通过诉讼亦非实现权利的唯一方式，陈德华选择通过行政方式办理过户是一般人都能达到的。故一审判决以向人民法院提起诉讼的方式实现办理过户手续来评判陈德华是否具有过错，违背了自由处分及公平原则。5、应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定处理本案。综上，请求二审法院依法撤销原判，发回重审或者依法改判支持陈德华的诉讼请求。
被上诉人薛临丽答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、不动产所有权转移必须以过户登记为要件，系法律的强制性规定，应当予以有效贯彻。2、陈德华在一审案件中，多次提出系通过银行转账的方式交付房款给刘忠生，但未提供相应证据予以证实，目前难以认定陈德华已经交付涉案房款，且在刘忠生、陆莉未到场无法办理过户的情况下亦未采取其他救济方式，系怠于行使自己权利，有明显过错。综上�请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，二审期间的争议焦点是：应否准许薛临丽对涉案房产的执行。
二审期间，根据陈德华的申请，本院依法调取了刘忠生个人定期账户信息表，其中明确显示：“刘忠生的中国建设银行账户于2007年12月13日当天分三笔分别存入8万元、4.5万元、4.5万元。”经质证，陈德华对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议，能够证明陈德华于签订合同当天即将购房款实际给付刘忠生。薛临丽对该证据的真实性不持异议，但无法证明陈德华账户上减少的钱实际存入刘忠生账户，且与陈德华“系通过银行转账给付涉案房款”的陈述相矛盾，数额亦有差异，不能证明陈德华与刘忠生陆莉之间的房屋买卖真实有效。本院认为，双方当事人对该证据的真实性不持异议，本院其真实性予以确认。该证据能否证明陈德华的上诉主张，需结合其他证据加以综合分析。
二审查明的事实同一审查明的事实相一致。
本院认为，应否许可薛临丽对涉案房产的执行，关键在于陈德华享有的权利能否阻却对涉案房产的强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述法律规定，第三人能够阻却法院执行尚未办理产权过�登记手续房产需同时具备以下条件：1、双方存在合法有效的房屋买卖合同关系；2、第三人已经交付房屋全部价款；3、第三人已经实际占有房屋；4、第三人对没有办理产权过户登记手续没有过错。
首先，陈德华与刘忠生、陆莉于2007年12月13日就涉案门面房签订买卖协议，陈德华已于当日即将涉案房款给付完毕，刘忠生、陆莉亦于当日将涉案房屋实际交付给陈德华。薛临丽虽然对陈德华将涉案房款给付给刘忠生持有异议，但本院依法调取的刘忠生个人定期账户信息表清晰显示刘忠生个人账户于2007年12月13日存入17万元，能够与涉案房屋买卖协议及刘忠生、陆莉出具的收条相互印证，共同证明陈德华已经将涉案房款实际给付刘忠生、陆莉，故对该份证据，本院予以采信，陈德华与刘忠生、陆莉之间存在真实有效的房屋买卖合同法律关系。
其次，陈德华购买涉案房屋后，应及时办理房屋产权过户登记手续，以有效维护自己的合法权益。陈德华于2007年12月13日签订涉案门面房买卖协议，于2009年3月第一次申请办理房产过户登记手续，直至涉案房屋于2013年3月被法院依法查封，此期间内陈德华既未及时办理过户登记手续，亦未采取合法有效手段寻求权利保护。陈德华主张未能及时办理房屋过户登记手续系因为经济困难，但其并非对未及时办理房产过户不存在过错的合法理由。陈德华还主张因刘忠生、陆莉下落不明导致未能办理过户，过错在刘忠生，但结合陈德华的工作性质其应明知未办理房屋产权登记的不利法律后果，即使刘忠生、陆莉确系下落不明，陈德华仍可以通过其他合法途径积极寻求权利保护，而不应简单放任，直至涉案房屋被法院依法查封后再主张权利，即陈德华于购买房屋后合理时间内消极办理房屋产�过户事宜，最终导致法院对该房屋进行查封，其主观上存在过错，也应承担不利的法律后果。故一审判决认定陈德华并不享有得以阻却强制执行涉案房屋的权利，并无不当。
综上，陈德华的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决对涉案房屋的执行是正确的，本院予以维持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈德华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费 蜜
代理审判员 刘 洋
代理审判员 周东海
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 吴雨臻