上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3983号
上诉人(原审被告)：周为斌，男，1953年9月3日出生，汉族，住址上海市宝山区。
委托诉讼代理人：彭跃东，上海市汇业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李嘉嘉，上海市汇业律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李浩然，女，1988年12月18日出生，汉族，住址江苏省南京市。
委托诉讼代理人：王俊，上海瀛泰律师事务所律师。
上诉人周为斌因与被上诉人李浩然房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初13695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周为斌上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、八项，依法改判确认李浩然与周为斌签订的租赁合同于2016年4月5日解除；不支持李浩然要求返还租金人民币(以下币种均为人民币)200,000元的诉讼请求；不支持李浩然要求赔偿损失96,000元的诉讼请求；判令李浩然支付周为斌违约金200,000元；一、二审诉讼费及保全费由李浩然承担。事实和理由：周为斌转租给李浩然的上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX-
XXX号1会所、3会所(以下简称“系争房屋”)不存在产权争议和使用权纠纷，虽然系争房屋设有抵押及被司法查封，但抵押权人和法院长期以来并未直接要求行使抵押权，我国法律也并未规定房屋抵押后不得出租，且系争房屋一直没有导致无法使用的情形发生，李浩然行使的是撤销权而非解除合同请求权。涉案证据并不支持基于“合同欺诈”的撤销权主张，李浩然并未完成其主张的“欺诈”的举证责任。周为斌在2015年11月1日将系争房屋交付李浩然时，告知过该房屋产权人有对外抵押担保。系争房屋面积有1,000多平方米，租金每月100,000元是非常优惠了，正是因为考虑到系争房屋有抵押等因素，所以租金才这么优惠。2015年12月7日黄浦区房产交易中心查询了系争房屋房地产权利限制状况，明知系争房屋被查封的事实，却仍然在12月9日开始进行大规模招收会员，收取大额会员费，李浩然第一时间不但没有行使解除合同的权利，降低损失，反而大肆经营收取了将近1,000,000的会员费用。直到2016年1月22日李浩然寄送《紧急通知》称“暂停支付租金”，合同约定“租金每2个月提前5天支付一次(即每2个月的10日)”，也就是说李浩然逾期超过12天，已经使用房屋经营超出2个月，其交付的200,000租金已经用完，尚有欠租，不应再退还其租金。李浩然要求赔偿损失的依据不足，其主张的损失并无有效证据证明，要么真实性无法确认，要么缺乏关联性。李浩然所谓的“损失”也并非周为斌造成。李浩然在知道系争房屋被查封的情况下，仍然开展销售活动，其未采取措施防止损失扩大，不得就其扩大的损失要求赔偿。因双方发生纠纷，周为斌即于2016年3月29日向李浩然发出《解约通知书》，李浩然于2016年4月5日收到通知却不回复，更未将系争房屋交还给周为斌。李浩然因其逾期返还系争房屋，应承担违约责任。周为斌愿意将违约金酌情降低至200,000元。综上，请求支持周为斌的上诉请求。
李浩然辩称，不同意周为斌的上诉请求。一、一审法院认定周为斌在租赁合同中欺诈的事实依据充分，这一事实认定正确。二、一审法院认定因周为斌存在欺诈导致双方所签租赁合同被撤销，根据我国关于合同撤销后的处理的规定，周为斌向李浩然退还租金也是合法的。三、关于赔偿损失的问题，按照一审判决并不足以弥补李浩然的损失。四、因为周为斌欺诈在先，导致合同被撤销，李浩然也就不存在周为斌所说的违约行为，周为斌关于违约金的诉请没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
李浩然向一审法院起诉请求：1、判令撤销李浩然、周为斌双方签订的租赁合同；2、周为斌返还李浩然预付租金及押金共计500,000元；3、周为斌赔偿李浩然各项经济损失共计446,745元，其中电力改造费用16,000元、外借场地费用18,000元、前期制作宣传物品损失63,118元、预售健身卡人工费349,627元。
周为斌向一审法院反诉请求：1、确认双方所签租赁合同于2016年4月5日解除；2、李浩然支付自2016年1月16日起至2016年4月5日止的房屋租金266,667元；3、李浩然支付自2016年1月至7月止的物业管理费23,947元；4、李浩然支付自2016年1月1日至2016年3月31日的电费4,327元；5、李浩然支付自2016年4月6日起至2016年9月21日止的房屋占用费553,333元(按每月100,000元租金标准计算)；6、李浩然支付违约金500,000元。
一审法院认定事实：系争房屋(特种用途，建筑面积分别为550.50平方米、716.43平方米)权利人为上海冶邦实业发展有限公司(以下简称“冶邦公司”)。
根据李浩然提交、周为斌无异议的冶邦公司与周为斌所签《租赁合同》内容显示，周为斌于2009年5月1日起向冶邦公司租赁系争房屋，租期十五年，自2009年5月1日起至2024年5月1日。
2015年10月28日，李浩然与周为斌签订租赁合同，约定甲方(周为斌)将其合法租赁取得并拥有转租权的系争房屋按现有可使用面积和装修配套、设施出租给乙方(李浩然)经营使用，租期五年，自2015年11月15日起至2020年11月14日止；每月租金100,000元，租期内每满两年递增6%，租金每两个月为一期，提前5日支付，合同签订后，乙方即支付首期租金200,000元及押金300,000元；租期内系争房屋的物业管理费(按物业公司开具的收费凭证收取，约3,400元/月)、水、电等因乙方使用而产生的费用由乙方承担；租期内乙方未按期足额向甲方支付租金累计超过10日的，甲方有权提前终止合同，收回房屋，乙方还应向甲方支付违约金300,000元，甲方也可将押金转换为违约金处理。次日，李浩然通过案外人王某某(系李浩然之夫)账户支付周为斌首期租金200,000元。2015年11月1日，双方签订《房屋交付使用交接书》，周为斌将系争房屋交付李浩然。11月2日，李浩然通过王某某账户支付周为斌押金300,000元。
2015年11月初，李浩然以系争房屋为经营场所申请设立上海逸净端飞健身有限公司(系合伙企业，合伙人为李浩然、胡思奇、蒋智勇、张浩诚)，获企业名称核准。
12月7日，李浩然至交易中心查阅房地产登记簿信息，房地产登记簿显示上海市长宁区人民法院(以下简称“长宁法院”)于2012年12月起对系争房屋采取查封措施，此外，另有四家法院对系争房屋采取查封措施，处轮候查封状态。
12月17日，李浩然之夫王某某设立上海若动不风健身服务有限公司(个人独资、住所上海市普陀区常和路XXX号XXX号厂房3楼377室)。
2016年1月6日，长宁法院至系争房屋现场张贴执行公告，公告内容为依法责令冶邦公司立即履行生效法律文书确定的义务，否则法院依法拍卖或变卖冶邦公司名下鲁班路XXX弄XXX-
XXX号1会所房产，上述房产的租赁人、利害关系人等在一周内向长宁法院申报权利，如未在指定时间内申报，房屋占有人视为非法占有，将承担相应后果。次日，李浩然合伙人之一张浩诚至长宁法院谈话，周为斌知本案租赁合同在执行拍卖中不受保护，租赁方可在限期内提书面异议。张表示不提异议，会在一周内搬离。
1月22日，李浩然向周为斌发函表示小区业主称系争房屋存在产权、使用权纠纷，至系争房屋处吵闹；周为斌隐瞒房屋被查封、拍卖情况属于欺诈，李浩然保留索赔权利。现法院在系争房屋张贴执行公告，对李浩然经营活动造成根本影响，故李浩然决定自1月7日起暂停支付租金及其他一切费用。
次日，周为斌向李浩然复函称，一、房屋产权明确，周为斌享有合法转租权；你方与业主纠纷是因你方行事不当所致。二、执行公告只是要求申报权利，周为斌已提书面异议申请，并多次要求你方及时申报权利。综上，你方无权暂停支付租金及其他费用，应及时支付，否则将按合同约定提前终止合同，追究违约责任。
2月29日、3月14日，周为斌向李浩然邮寄催款函，均被退回。
3月17日，周为斌向李浩然邮寄解除租赁合同通知书，亦被退回。
4月5日，周为斌以电子邮件(邮箱地址XXXXXXXXX@qq.com)向李浩然发送解除租赁合同通知书,通知李浩然解除合同、返还房屋等。
一审另查明，根据电力公司电费单据、物业公司收费通知单，系争房屋自2016年1月1日至2016年3月31日的电费金额为4,327.67元；2016年1月至7月的物业费为23,947元。
一审再查明，冶邦公司于2012年以系争房屋为抵押，为其借款进行担保。之后，因冶邦公司与案外人借款合同纠纷案件，系争房屋于2012年12月被长宁法院依法采取司法查封措施。该借款合同纠纷案件判决生效后，冶邦公司未履行法律文书确定的还款义务，债权人于2013年11月申请执行[(2013)长执字第3818号]，经长宁法院委托，拍卖公司分别于2014年9月、2015年6月、2016年9月对鲁班路XXX弄XXX-
XXX号1会所进行了三次拍卖，第三次拍卖成交。
一审审理中，一、周为斌表示其在签订本案合同时已知晓系争房屋被查封、拍卖，其已将此情况告知李浩然。周为斌就其陈述该节事实未能举证。李浩然对周为斌所述已告知房屋查封、拍卖情况不予认可。李浩然另表示其在签订《租赁合同》前未对系争房屋情况进行过了解。
二、关于李浩然主张的各项损失费用。
1、电力改造费用。周为斌认可李浩然支出过该费用，但认为该费用系李浩然经营投入，与周为斌无关。
2、外借场地费用、前期制作宣传物品费用、人工费用。
李浩然就上述费用提供场地承租协议及支付宝转帐明细查询、订单信息截图及支付宝转帐明细查询、收据(人工费用)、会所宣传单等证据。周为斌对上述证据不予认可。
上述证据中有两笔订单信息内容显示收货地址为鲁班路XXX号，且发票抬头为上海逸净端飞健身服务有限公司，日期、金额分别为2015年11月3日、5,066元，2015年11月3日、2,746元；场地承租协议内容显示租赁方为上海若动不风健身有限公司；收据内容均为收到上海若动不风健身服务有限公司王某某等支付的费用若干。
三、关于房屋交接。
一审第一次庭审中，李浩然表示其已在2016年1月底撤离系争房屋，未与周为斌作交接，但口头告知过周为斌，房屋已在周为斌控制下；周为斌不认可李浩然所作陈述，表示李浩然既未通知过周为斌，也未向周为斌返还钥匙、交接房屋，房屋内还有很多李浩然物品，房屋仍在李浩然控制之下。为避免损失扩大，双方均表示愿意按现状尽快交接房屋，交接时李浩然的物品自行搬离，不能搬离的由周为斌处理。
2016年8月16日，双方至系争房屋现场，因李浩然对部分物品表示放弃而周为斌要求李浩然搬离全部物品，双方为此发生争执，当日未能交接。后，双方于2016年9月22日办理了房屋交接手续，签署了房屋交接书。
一审法院认为，系争房屋设有抵押并被司法查封，且在李浩然、周为斌签订租赁合同时该房屋已处执行拍卖程序中并已进行过两次拍卖，上述房屋状况显然是会对房屋租赁产生影响的重大事项，周为斌于诉讼中虽称已告知过李浩然，但李浩然不予认可，而周为斌亦无证据证实，故法院对周为斌该辩称不予采信。鉴于周为斌隐瞒系争房屋存在的上述重大事项，构成欺诈，李浩然在知晓撤销事由后于法定除斥期内行使撤销权，该主张成立，法院依法予以支持。根据法律规定，合同被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。纵观李浩然、周为斌自签订租赁合同至房屋交接的整个过程，应以李浩然方获悉拍卖并至法院谈话为节点，将李浩然、周为斌各自应负责任分段认定。该节点之前，周为斌隐瞒重大事项显有过错，而李浩然在签订租赁合同时未对系争房屋之状况尽到审慎注意义务，亦应对其疏忽大意适当承担一定的责任。李浩然租赁后曾支付两个月的租金及保证金，其中，保证金应予全额返还，租金则根据李浩然、周为斌各自过错，再综合考虑系争房屋使用情况，由法院酌情确定周为斌应返还租金数额。李浩然租赁后还申请设立公司，并进行开业前期准备等活动，确实会产生相关费用。李浩然主张赔偿的各项费用中，除电力费用得到周为斌认可存在外，对其余费用，李浩然虽作举证，但证据中仅有两笔收货地址、发票抬头与李浩然一致的订单信息可确定为李浩然前期投入费用(金额计七千余元)，其余证据所显示的费用即便真实存在也不能得出系李浩然为本案租赁而支出费用的结论。鉴于李浩然为开业准备而支出的正常合理费用显然高于上述依李浩然证据可认定的费用，而周为斌在其辩称中也自认李浩然招募50多人开展活动，故对李浩然主张的除电力费用外的其它前期投入费用，亦由法院根据李浩然、周为斌过错及本案案情酌情确定周为斌应承担数额。该节点之后，李浩然已知晓房屋状况并至法院谈话，周为斌知本案租赁合同不受保护，李浩然明确表态搬离且在当月即已撤离系争房屋。但，李浩然却未及时向周为斌返还系争房屋，对由此导致房屋空关不能使用的后果，李浩然应当承担主要责任，予以折价补偿周为斌房屋占用费，该费用由法院根据合同约定的租金及双方之过错情况予以酌定。李浩然、周为斌于诉讼中交接了房屋，交接过程中，双方曾因搬离物品范围之争而交接未果，因部分李浩然物品未搬离并不足以导致周为斌无法接收房屋，故周为斌因该争议而不接收房屋的，之后的房屋空置期间损失由其自行承担，李浩然应付房屋占用费期间计至第一次交接日止。另，周为斌反诉主张的物业费、电费，实为代收代付，支付第三方的费用，上述费用发生于李浩然占用房屋期间，故法院一并予以支持。周为斌反诉违约金主张因合同被撤销，该主张无合同依据，且周为斌本身存在过错，对其主张法院不予支持。判决：一、撤销李浩然与周为斌签订的租赁合同；二、周为斌应于判决生效后十日内返还李浩然2015年11月15日至2016年1月14日期间的租金人民币160,000元；三、周为斌应于判决生效后十日内返还李浩然押金人民币300,000元；四、周为斌应于判决生效后十日内赔偿李浩然损失人民币96,000元(其中电力改造费用人民币16,000元、其他损失合计人民币80,000元)；五、李浩然应于判决生效后十日内支付周为斌自2016年1月15日起至2016年8月16日止的房屋占用费人民币500,000元；六、李浩然应于判决生效后十日内支付周为斌自2016年1月至7月的物业管理费人民币23,947元；七、李浩然应于判决生效后十日内支付周为斌自2016年1月1日至2016年3月31日的电费人民币4,327元；八、周为斌要求李浩然支付违约金的诉讼请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，对于系争房屋设有抵押并被司法查封，且在双方签订租赁合同时该房屋已处执行拍卖程序中并已进行过两次拍卖，上述房屋状况显然是会对房屋租赁产生影响的重大事项，周为斌称其已告知过李浩然，但李浩然对此不予认可，而周为斌亦无证据证实，故一审法院鉴于周为斌隐瞒系争房屋存在的上述重大事项，认定周为斌构成欺诈，并对李浩然要求撤销双方所签租赁合同的诉请予以支持，并无不当。一审法院根据双方过错及本案相关情况，酌情确定李浩然的损失，尚属适当。因周为斌过错，至双方租赁合同被撤销，故周为斌要求李浩然承担逾期返还房屋的违约责任无合同依据，故一审法院对此不予支持，亦无不当。周为斌的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21,734.23元，由上诉人周为斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年五月三日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……