湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终509号
上诉人（原审被告）彭作曲。
上诉人（原审被告）黄秀萍（系彭作曲妻子）。
上述二上诉人共同委托代理人高承龙，湖南苍松律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告）张高仁。
被上诉人（原审原告）赵荷花。
委托代理人李解富（系赵荷花丈夫）（特别授权）。
上述二被上诉人共同委托代理人戴柳江，ＸＸ瑶族自治县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）龙春明。
上诉人彭作曲、黄秀萍与被上诉人张高仁、赵荷花、龙春明因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2015）华法民初字第1659号民事判决，于2016年1月11日通过一审法院向本院提出上诉。湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院于2016年3月14日移送案卷，本院遂于同日立案受理本案，依法由审判员李振湘担任审判长，与审判员李飞、代理审判员熊孝航组成合议庭，于2016年4月8日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员杨慧云担任法庭记录。上诉人彭作曲、黄秀萍及其委托代理人高承龙，被上诉人张高仁、被上诉人赵荷花的委托代理人李解富，二被上诉人共同委托代理人戴柳江到庭参加诉讼。被上诉人龙春明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月12日，被告龙春明与被告彭作曲、黄秀萍签订《房屋转让协议》，约定被告彭作曲、黄秀萍将坐落于ＸＸ瑶族自治县沱江镇冯乘路286号的房屋以1691800元的价格转让给被告龙春明，被告彭作曲、黄秀萍将房屋产权证、土地使用证（江国用2006第0144号）等资料移交给被告龙春明。在实际履行过程中，该房屋是以2698000元的价格成交，2011年6月12日，被告龙春明将2698000元购房款支付给了被告彭作曲、黄秀萍，后被告彭作曲、黄秀萍将该房屋的房屋产权证及土地使用权证交给了被告龙春明。2015年9月1日，因资金困难，被告龙春明与原告张高仁、赵荷花签订了《土地使用权转让协议》，双方约定：被告龙春明以1600000元的价格将江国用（2006）第0144号建设用地使用权转让给原告张高仁、赵荷花；被告龙春明与被告彭作曲、黄秀萍所签订的《房屋转让协议》中被告龙春明享有的权利由原告张高仁、赵荷花享有。因被告龙春明未将国有土地使用权证办理到其名下，原告遂依据协议要求被告彭作曲、黄秀萍协助将国有土地使用权办理到原告名下。原告遂向该院起诉，提出前述诉讼请求。
另查明：被告龙春明提交书面答辩状表示愿意将该建设用地使用权直接过户给原告张高仁、赵荷花。
原审法院认为：原、被告因买卖建设用地使用权产生纠纷，本案应定为建设用地使用权转让合同纠纷。本案立案案由为合同纠纷，应该予以变更。原告张高仁、赵荷花与被告龙春明签订的《土地使用权转让协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案中原告张高仁、赵荷花与被告龙春明在约定了将被告龙春明与被告彭作曲、黄秀萍签订的《房屋转让协议书》中龙春明享有的权利（如协助办理土地使用权变更登记手续等）转移由原告享有。现原告以此约定要求被告彭作曲、黄秀萍协助将土地使用证过户登记到原告名下，被告彭作曲、黄秀萍认为该协议中涉及的土地是用作消费通道，该协议无效，同时被告彭作曲、黄秀萍认为其与被告龙春明签订的《房屋转让协议书》中未约定被告彭作曲、黄秀萍有协助将土地使用权过户的义务。本案中，被告彭作曲、黄秀萍主张原告与被告龙春明签订的《土地使用权转让协议》中的土地是消费通道用地，该协议无效，但被告彭作曲、黄秀萍未提出证据证明其主张，对于被告彭作曲、黄秀萍的该项辩称，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。被告龙春明与被告彭作曲签订《房屋转让协议书》后，被告龙春明履行了付款义务，被告彭作曲、黄秀萍将房屋交付给了被告龙春明，根据法律规定，该房屋占用范围的土地使用权是一并转让的，被告彭作曲、黄秀萍应当将该房屋占用范围的土地使用权过户给被告龙春明。被告彭作曲、黄秀萍辩称《房屋转让协议书》未约定被告彭作曲、黄秀萍有将土地使用权过户给龙春明的义务，对该辩称该院不予支持。原告请求被告彭作曲、黄秀萍将转让协议所涉土地使用权变更登记给原告。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。原告张高仁、赵荷花与被告龙春明在约定了将被告龙春明与被告彭作曲、黄秀萍签订的《房屋转让协议书》中龙春明享有的权利（如协助办理土地使用权变更登记手续等）转移由原告享有。现被告龙春明已将其与被告彭作曲、黄秀萍签订的《房屋转让协议书》中享有的其他权利转让给了原告张高仁、赵荷花。上文已述，被告彭作曲、黄秀萍应当将该房屋占用范围的土地使用权过户给被告龙春明。因此，现被告彭作曲、黄秀萍有义务将该房屋占用范围的土地使用权过户给原告张高仁、赵荷花。对于原告的请求被告彭作曲、黄秀萍协助将土地使用权过户到原告名下的主张，该院予以支持。原告请求被告彭作曲、黄秀萍将《土地转让协议》所涉及土地的建设规划许可证交付给原告，该院认为原告未提供证据证明被告彭作曲、黄秀萍持有该土地的建设规划许可证，对于原告的该项请求不予支持。被告龙春明经传票传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告张高仁、赵荷花与被告龙春明2015年9月1日签订的《土地使用权转让协议书》有效；二、限被告彭作曲、黄秀萍自本判决生效后五日内协助原告张高仁、赵荷花办理土地过户手续，过户的手续费用由原告张高仁、赵荷花负担；三、驳回原告张高仁、赵荷花其他诉讼请求。以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元,由被告龙春明、彭作曲、黄秀萍负担。
宣判后，原审被告彭作曲、黄秀萍不服，提起上诉称：1、两被上诉人在诉状中已经承认上诉人房屋转让给龙春明是用于同天房地产公司的商品房项目通道使用或消防通道用地使用，对该事实上诉人无需举证；2、二被上诉人明知涉案土地是通行、消防通道而购买其使用权，依据《合同法》第五十二条的规定，其二人与龙春明恶意串通签订的合同损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益，应当无效；3、《限期腾房腾地通知书》、《关于再次要求尽快拆迁ＸＸ大道进口南侧民房的请示》、“同天二期工程图”等证据，均证实涉案房屋留下的空地是消防用地，现同天二期工程的商品房因消防通道没有完全打通，上诉人在该处购买的商铺因上述原因至今无法办理房地产权属证书。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人张高仁、赵荷花答辩称：1、二被上诉人一直强调同天项目不再需要涉案土地作通道，从未承认该地为通道用地或消防通道用地；2、永州市同天房地产公司是由龙春明个人出资的独资企业，龙春明转让涉案土地使用权是经公司认可的，且如何使用土地是龙春明或公司的事，与二上诉人毫无关系，不影响过户；3、同天公司项目设计并没有将涉案土地列为通道，且离该地右侧七米处已有一条16米宽通道，足以保障通行所需，二被上诉人与龙春明签订的协议不存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益”等导致协议无效的情形；4、二上诉人不协助过户的真正原因是想以此为由，迫使龙春明免除其因购买同天广场商铺所拖欠的19万元房款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人龙春明书面答辩称：1、同天房地产公司设计方案以及出售商品房的合同中，并未将诉争土地列为通道，且离该地右侧七米处已有通道，足以保障通行，《土地使用权转让协议》不存在无效情形；2、二上诉人转让房屋及土地使用权给本人，本人已经付清款项，二上诉人应当履行协助过户等合同义务，否则应立即退还本人支付的价款及利息；3、本人为提升同天家居生活广场项目的价值，设想通过商业运作拆迁民房，后因难度和成本非常大，本人早已彻底放弃当初想法，不再拆迁。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人彭作曲、黄秀萍提供了两份证据：1、同天家居广场小区业主委员会出具的证明一份；2、照片两张；证据1、2欲证实涉案房屋需拆除，作为消防通道使用。被上诉人张高仁、赵荷花质证意见：1、是否为消防通道应由政府规划部门证明，二上诉人提供的两份证据不能证实这一情况；2、彭作曲系业主委员会工作人员，开个证明很容易，证据2真实性无异议，但是与本案无关，不是在涉案房屋所在位置。
被上诉人张高仁、赵荷花提供了两份证据：3、ＸＸ瑶族自治县国土资源局的国有土地使用权出让公告；4、ＸＸ瑶族自治县规划建设局建设项目规划设计条件通知书；证据3、4欲证实涉案房屋所在土地不是做为消防通道使用。上诉人彭作曲、黄秀萍质证意见，二被上诉人提供的两份证据与本案无关联性，涉案房屋是由龙春明出钱买下，政府拆迁，做消防通道使用的。
被上诉人龙春明未到庭参加诉讼，亦未对上述证据发表质证意见。
本院认证认为：是否为消防通道需由政府职能部门予以证实，在无其他证据佐证情况下，二上诉人提供的两份证据不能达到其证明目的，本院不予采信；被上诉人张高仁、赵荷花提供的证据3、4并非一审庭审结束后新发现的证据，且与本案无直接关联性，本院亦不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点有二：一、被上诉人龙春明与被上诉人张高仁、赵荷花签订的《土地使用权转让协议》是否有效；二、二上诉人是否应当履行涉案土地使用权过户手续的协助义务。
（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的五种情形，结合二上诉人的上诉理由来看，本院对涉案合同效力的审查主要围绕该条第（二）、（四）项规定的内容，即是否存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及是否有损害社会公共利益的情形存在。首先，上诉人彭作曲、黄秀萍上诉提出“二被上诉人在诉状中已经承认上诉人房屋转让给龙春明是用于同天房地产公司的商品房项目通道使用或消防通道用地使用”，查阅一审卷宗可知，被上诉人张高仁、赵荷花在民事起诉状中陈述，“同天项目不再需要该房屋土地做通道”，二上诉人并未自认涉案土地是做消防通道使用，故上诉人彭作曲、黄秀萍对涉案土地是否为消防通道使用的主张，仍负有举证责任。其次，上诉人彭作曲、黄秀萍提供的“《限期腾房腾地通知书》、《关于再次要求尽快拆迁ＸＸ大道进口南侧民房的请示》、《同天二期工程图》，只能证明同天公司当时曾请求拆迁涉案土地上的房屋以及政府职能部门同意在图示红线范围内进行同天家居生活广场2#楼工程建设，这些证据并未证实涉案土地是通行和消防通道。第三，被上诉人龙春明开发的同天家居生活广场小区已经正常入住，涉案土地并非该小区与外界的唯一通行通道。综上，被上诉人龙春明与被上诉人张高仁、赵荷花在平等、自愿基础上签订《土地使用权转让协议》，二上诉人没有证据证实合同双方存在恶意串通的情形，亦未证实协议内容损害第三人利益和社会公共利益，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故二上诉人提出“二被上诉人明知涉案土地是通行、消防通道而购买其使用权，损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益，应当无效”的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。
（二）被上诉人龙春明与上诉人彭作曲、黄秀萍签订《房屋转让协议书》，并支付对价，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，……”之规定，被上诉人龙春明通过买卖方式取得涉案土地使用权。双方房屋转让协议虽未明确约定办理，但双方合同目的是为了实现不动产物权转移，结合我国物权法第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”，故协助办理土地使用权、房屋所有权过户手续是卖方的合同附随义务，即买卖合同成立后，上诉人彭作曲、黄秀萍有协助办理过户手续的义务。被上诉人张高仁、赵荷花与龙春明签订《土地使用权转让协议》第六条约定，龙春明基于与彭作曲、黄秀萍签订房屋转让协议所享有的其他权利（如协助办理土地使用权变更登记手续等）转由张高仁、赵荷花享有，在被上诉人龙春明没有异议的情况下，将涉案土地使用权直接过户至张高仁、赵荷花名下，没有违反法律禁止性规定，且有利于维护不动产交易活动的稳定性，确保两份买卖合同目的的实现。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人彭作曲、黄秀萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 李 飞
代理审判员 熊孝航
二〇一六年五月二十五日
代理书记员 杨慧云
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。