福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0481民初1535号
原告:中国建设银行股份公司永安支行，住所地永安市燕江中路227号，统一社会信用代码：91350481489198592Y。
主要负责人：李兴超，行长。
委托诉讼代理人：林进坎，该行职员。
被告：许天琴，女，1970年2月16日出生，汉族，住永安市，
被告：邱嘉强，男，1966年3月30日出生，汉族，住永安市，
被告：大帝永隆（永安）置业有限公司，住所地永安市国林路699-20、699-21号，统一社会信用代码：91350481696607168X。
法定代表人：郑文鑫，总经理。
委托诉讼代理人：黄顺顺，该公司职员。
原告中国建设银行股份公司永安支行（以下简称建行永安支行）与被告许天琴、邱嘉强、大帝永隆（永安）置业有限公司（以下简称大帝公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行永安支行委托诉讼代理人林进坎,被告邱嘉强、大帝公司的委托诉讼代理人黄顺顺到庭参加诉讼，被告许天琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行永安支行向本院提出诉讼请求：1.解除与许天琴、邱嘉强签订的2012年建明永个房350646006-2032-20140467940、350646006-2032-20140467742、350646006-2032-20140469430号个人住房借款合同;2.许天琴、邱嘉强偿还上述三份合同项下的借款本息合计1,466,230.73元，其中本金1,463,206.02元（495,864.29元+512,122.08元+455,219.65元），利息3,024.71元（暂计算至2017年4月12日），并继续按合同约定利率继续支付利息至实际还清借款之日;3.建行永安支行对许天琴、邱嘉强用于为前项款项提供抵押的永安市××室、××室、××室房产拥有抵押权，对处分该房产所得价款拥有优先受偿权;4.大帝公司对上述借款本息承担连带保证责任；5.许天琴、邱嘉强、大帝公司承担本案诉讼费用及实现债权其他费用。诉讼中，建行永安支行进一步明确上列第三项诉讼请求为：许天琴、邱嘉强应于判决生效后十日内协助建行永安支行办理永安市××室、××室、××室房产的抵押登记手续。上述房产抵押登记手续办妥后，或许天琴、邱嘉强逾期仍未办理抵押登记的，建行永安支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。事实和理由：许天琴、邱嘉强因购买房产需要向建行永安支行申请个人贷款，2014年8月8日，建行永安支行与许天琴、邱嘉强签订了编号为350646006-2032-20140467940、350646006-2032-20140467742、350646006-2032-20140469430号三份《个人住房借款合同》。合同约定许天琴、邱嘉强向建行永安支行借款61万元、63万元、56万元，借款期限为120个月（从2014年8月8日起到2024年8月8日止），实行等额本息还款法，贷款利率是基准利率上浮15%，逾期利率加息50%，用途为购买永安市××室、××室、××室房产。该笔借款以许天琴、邱嘉强的前述房产提供抵押担保，并到永安市房管局办理抵押权预告登记（编号：永安房预城区字第201404841、201404842、201404843号），但至今未办理抵押登记手续。大帝公司对许天琴、邱嘉强的上述债务承担连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产他项权利证书、抵押登记文件证明正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年10月29日，建行永安支行依上述三份合同约定发放了贷款61万元、63万元、56万元。2017年1月开始，许天琴、邱嘉强未按合同约定还款，经建行永安支行多次催收仍没有按期偿还每月应还本息，建行永安支行从保证人大帝公司处扣收逾期本息。建行永安支行与许天琴、邱嘉强沟通后，确认许天琴、邱嘉强已经无力偿还上述商业用房贷款，许天琴、邱嘉强未能按期偿还借款本息已构成违约。截至2016年4月12日，许天琴、邱嘉强尚欠借款本金1,463,206.02元、利息3,024.71元。
许天琴未作答辩。
邱嘉强承认原告在本案中所主张的事实。
大帝公司承认原告在本案中所主张的事实。认可建行永安支行对许天琴、邱嘉强提供作为抵押物的位于永安市××室、××室、××室房产享有抵押权，在处分抵押房产后享有优先受偿权。在建行永安支行先行处分抵押房产并优先受偿后，不足部分大帝公司愿意承担连带清偿责任。
建行永安支行围绕诉讼请求依法提供如下证据：身份证、《个人住房借款合同》三份、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押权预告登记证明。邱嘉强、大帝公司未向法庭提交证据。许天琴未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对建行永安支行所主张的上述事实，本院予以认定。
本院认为，建行永安支行与许天琴、邱嘉强、大帝公司签订的《个人住房借款合同》，是各方的真实意思表示，内容合法,为有效合同。建行永安支行依约发放借款后，许天琴、邱嘉强未按期偿还本息的行为已构成违约，应承担违约责任。建行永安支行要求解除《个人担保借款合同》的请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。许天琴、邱嘉强应偿还建行永安支行的贷款本金1,463,206.02元及利息3,024.71元（截至2017年4月12日），合计1,466,230.73元，并按合同约定利率继续支付至实际清偿之日止的利息。建行永安支行诉请对许天琴、邱嘉强所有的永安市××室、××室、××室房产享有抵押权，并有权以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。虽然本案诉争房产上设定了抵押权预告登记，但预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故基于预告登记并非正式的物权登记，仅在办理预购商品房抵押登记情况下，抵押权并未依登记设立。但在抵押登记因购房人原因，并非因预告登记抵押权人的原因造成客观上无法完成的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。为平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和合同稳定，应赋予建行永安支行对抵押预告登记的房产处置价款行使优先受偿权。否则，有违诚实信用原则，不利于遏制违约失信行为，无法维护交易安全。故在本案中，许天琴、邱嘉强负有协助建行永安支行办理抵押登记的义务，大帝公司应督促其办理。房产抵押登记手续办妥后，或许天琴、邱嘉强逾期仍未办理抵押登记的，建行永安支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。大帝公司自愿为许天琴、邱嘉强向建行永安支行借款提供阶段性连带保证，理应承担连带清偿责任。大帝公司的保证期间为办妥抵押登记且贷款人收到他项权证之日，因抵押登记手续至今尚未办理，故其阶段性担保责任不能免除。大帝公司在承担保证责任后，有权向许天琴、邱嘉强追偿。在追偿过程中，若建行永安支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还大帝公司垫付之款项及按银行同期贷款利率计算的利息，仍有余款的，应退还许天琴、邱嘉强。许天琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份公司永安支行与许天琴、邱嘉强、大帝永隆（永安）置业有限公司于2014年8月8日签订的三份《个人住房借款合同》（合同编号：350646006-2032-20140467742、350646006-2032-20140467940、3506446006-2032-20140469430）。
二、许天琴、邱嘉强应于本判决生效后十日内一次性偿还中国建设银行股份公司永安支行借款本金1,463,206.02元及利息3,024.71元（截至2017年4月12日），合计1,466,230.73元；并按合同约定利率继续支付利息至借款还清时止。
三、许天琴、邱嘉强应于本判决生效后十日内协助中国建设银行股份公司永安支行办理永安市××室、××室、××室房产的抵押登记手续。大帝永隆（永安）置业有限公司应督促许天琴、邱嘉强并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，大帝永隆（永安）置业有限公司的保证责任终止。否则，大帝永隆（永安）置业有限公司应对上述债务承担连带清偿责任。
四、上述房产抵押登记手续办妥后，或许天琴、邱嘉强逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份公司永安支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。如尚有余款，应优先清偿大帝永隆（永安）置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息；再有余款的，退还许天琴、邱嘉强。
若未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请保全人申请续行财产保全的，应当在保全期限届满七日前向人民法院提出；逾期申请或者不申请的，自行承担不能续行保全的法律后果。（为便于保全或执行法官留出充足时间做好工作安排，建议申请保全人申请续行财产保全，应提前十五日向人民法院提出书面申请）
案件受理费17,996元，减半收取计8,998元，财产保全费5,000元，合计13,998元，由许天琴、邱嘉强、大帝永隆（永安）置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 古大超
二〇一七年七月三日
书记员 傅佳琦
附：本判决书适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。