江西省婺源县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1130民初653号原告（反诉被告）：吴雪峰，男，1989年3月7日出生，汉族，个体工商户，浙江省遂昌县人，住浙江省遂昌县。委托代理人郑美玲，江西学林律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：程丽娟，女，1982年8月4日出生，汉族，个体工商户，江西省婺源县人，住江西省德兴市。委托诉讼代理人程远华（系被告丈夫），男，住江西省婺源县，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告，以下同）吴雪峰与被告（反诉原告，以下同）程丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告吴雪峰及其委托诉讼代理人郑美玲，被告程丽娟及其委托诉讼代理人程远华均到庭参加诉讼，第二次开庭时，原告委托诉讼代理人郑美玲、被告委托诉讼代理人程远华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴雪峰向本院提出诉讼请求：请求判令1、终止原、被告之间的租赁合同；2、被告退还原告保证金10000元；3、被告赔偿原告停业损失60000元，装修损失20000元。事实与理由：2016年6月19日，原告承租被告的位于婺源县××书乡路“万隆宾馆”，双方签订了租赁协议，约定租赁期限为五年，原告向被告交纳了租金120000元及保证金10000元，被告向原告提供现有设施、设备。但是在合同签订后的第三个月后，婺源县市场和质量监督局就查到该宾馆的电梯等设施证件未及时办理相关检验手续，要求整改，原告便告知被告，要其一同去办理相关检验手续，但被告不予理会。2017年5月，被告以原告未交纳下一年度的租金为由到宾馆闹事，并将原告岳父打伤，且将宾馆大门锁住，不让原告经营，给原告造成很大损失。为维护自己的合法利益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告程丽娟于第二次庭法庭辩论结束前当庭提出反诉并于当天递交了书面反诉状，程丽娟的反诉请求为：判令反诉被告吴雪峰支付违约金36000元，赔偿反诉原告损失15000元（水、电费、物品维修）。事实与理由：2016年6月19日，反诉被告承租反诉原告所有的婺源县××乡路“万隆宾馆”，双方签订了协议，合同期限为五年，约定合同保证金10000元，每年的4月15日前交付下一年度的租金，其延时不交，出租方有权收回房屋，并要求承租方赔偿损失。反诉原告依约将宾馆房屋于2016年6月15日交付给反诉被告使用，但反诉被告却在2017年4月15日前未将第二年的租金120000元交付反诉原告，构成了根本违约，为此，反诉原告多次与其交涉，但反诉被告总是借故推拖，同年5月18日，反诉被告在未与反诉原告交接的情况下，不辞而别，水电费均未清零，给反诉原告造成了严重的损失，但其却恶人先告状。综上，反诉被告违反合同的义务，逾期未交租金，构成根本违约，应当承担违约责任，为维护自己的合法权益，特向法院提起反诉，请支持反诉原告的诉请。经审理查明，双方当事人对下列事实无争议，可以确认：2016年6月19日，原、被告经协商一致，就原告（反诉被告，下同）吴雪峰（乙方）租赁被告（反诉原告）程丽娟（甲方）的该房屋签订了一份合同，合同约定：一、甲方出租房屋座落于婺源县××书乡路，共计六层半，乙方承租一楼店面一间以及四至七楼客房;二、房屋用途，为宾馆住宿，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；三、租赁期限，年限五年，租赁期自2016年7月15日至2021年7月15日；四、租金、保证金，保证金10000元，第一、二年租金均为120000元，第三年130000元，第四、五年均为140000元；五、付款方式、交付时间，乙方应于本合同签订之日向甲方支付保证金10000元整，保证金在乙方租赁期满依约交付宾馆后返还，合同生效后乙方于正式租期日交付60000元房租，2016年12月15日交付剩余60000元房租，以后每年的4月15日前交付下一年房租，若延时不交，甲方有权自行收回房屋，并要求乙方赔偿损失。甲方于2016年6月15日将房屋交付乙方使用；七、双方责任，1、甲方责任，截止宾馆交付前的水电费、电视收视费由甲方承担，甲方提供目前现有的设施、设备给乙方，并协调乙方水、电的划分，酒店后面小厨房及停车场归乙方使用，在乙方租赁期间内，在乙方使用的电梯出现故障或维修期间，甲方应保持楼梯畅通可使用；甲方无偿提供给乙方营业执照等相关证件并由甲方进行年审，年审出的相关问题由甲方解决，年审费用由乙方承担，如因甲方提供的证件问题导致年审不过或导致停业，那么乙方因此暂停营业期间的损失由甲方承担。2、乙方责任，租赁期间宾馆的安全责任及法律责任由乙方负责，甲方不承担相关责任，租赁期内乙方自负盈亏，乙方产生的债权债务，经济纠纷均与甲方无关。乙方对酒店装修不得破坏宾馆主体结构，乙方应于租赁期满后，将宾馆及附属设施、设备如数交还给甲方，合同期满后十日内未搬走的物品，是为遗弃物，甲方有权处置；3、乙方在租赁期限内，甲方同意乙方可以自由将所承租的房屋（转租他人），但乙方应告知转租事宜，双方做好协商工作，并由甲方同意。合同签订后，被告程丽娟如期将房屋交由原告吴雪峰使用，原告吴雪峰则如约向被告程丽娟交纳了保证金10000元，和第一年度的租金120000元。2017年5月18日，原告吴雪峰停止了租赁房屋的经营，截至当日，原告吴雪峰未交纳第二年度的租金。本案双方当事人争议的事实焦点为：1、被告是否违反其保证出租宾馆房屋的电梯正常使用的义务。2、原告2017年5月18日停止宾馆营业的原因。3、原告的损失数额问题。4、原告停止经营后，被告程丽娟代原告缴交的水、电费、通信费、维修费数额。关于被告程丽娟是否违反了其保证出租宾馆房屋的电梯正常使用的义务问题。诉讼中原告吴雪峰向法庭递交了婺源县市场和质量监督管理行政执法文书—询问通知书一份、特种设备安全监察指令书一份、特种设备现场安全监督检查记录一份、特种行业许可证（副本）复印件一份、婺源县市场和质量监督管理局开具的“江西省政府非税收入一般缴款书（收据）”二份、原告妻子与被告之间微信聊天的截图打印件一份、被告程丽娟向婺源县市场和质量监督管理局的“申请”复印件一份。庭审质证时，被告对该组证据真实性不持异议，只是强调被告方对于已出租的宾馆房屋的年检仅具有配合义务，能否通过年检系原告的责任，且所出租的宾馆自2006年以来一直正常营业，而电梯系因原告方认为费用高而停用，婺源县市场和质量监督管理局并未下文要求停止使用电梯。本院审查认为，原告递交的该组证据中的特种设备安全监察指令书载明：“婺源县万隆宾馆有限公司存在下列问题：所使用的电梯未及时申报并接受检验；所使用的电梯未进行定期维护保养；为此，责令于2016年1月31日前采取以下措施予以改正或者消除事故隐患：1、及时申报并接受检验，2、对电梯进行维护保养，3、未经检验或者检验不合格的电梯不得继续使用；该指令书告知程丽娟如不服指令书可在六十日内申请复议或在三个月内提起行政诉讼，程丽娟作为被检查单位在下方签名，该指令书的落款日期为2016年1月20日”。而加盖有婺源县市场和质量监督管理局财务专用章的收据载明“吴雪峰2016年11月1日向该局缴交了罚没款2000元”，微信聊天记录记载的日期是2017年5月11日，内容为“原告妻子称被告方对电梯证件久拖未办，要求被告先解决电梯的年检和保养，原告再交纳（第二年度）的房租”，而被告则回复“原告你是找理由拖欠房租，同意原告先付10万元，压（扣押）2万元，如果不办，原告可扣2万元”。被告向上饶市特种设备监督检验中心的申请载明“因酒店装修改造，致使我宾馆一台电梯（使用登记编号为T20050231）的相关资料遗失，现想重新启用该电梯，请贵中心准予查阅复印该电梯相关资料为盼”该申请加盖了婺源县万隆宾馆有限公司公章和程远华私章，落款日期为2017年6月6日。综合以上证据，可以认定，被告将出租的宾馆房屋交付原告使用后至2017年6月6日止，电梯一直未能获得相关职能部门的检验，处于不能正常使用状态。根据原、被告的合同约定，出租方有义务负责营业执照等证件的年检，并解决年检中发现的问题，因此，保障电梯通过年检并使电梯处于适用状态，是出租人即被告程丽娟的义务，而合同履行过程中，被告未尽到该项义务，至2017年6月6日止，电梯仍处于不能正常使用状态。如前所述，原告在交纳了第一年度的租金且经营近一年的时间段内，被告仍未履行其合同约定的保障电梯处于适用状态的义务，影响了原告的正常经营，在被告未履行该项义务前，原告有理由拒付第二年的租金，因此应认定系被告未妥善履行其合同约定的保障电梯处于适用状态的义务在先，原告拒付第二承租年度租金在后。关于原告2017年5月18日停止宾馆营业的原因。诉讼中，原告递交了视频二份、原告与宾馆现承租人微信聊天记录的截图一份。被告对该组证据的真实性不持异议，但对视频的关联性有异议。根据视频的内容，被告方的亲戚对原告的父亲等人施加了暴力，被告也认可系因收第二年的店租与原告亲属发生冲突，事后经派出所调处，被告赔偿了原告亲属的损失。而根据本组证据中的微信聊天记录截图反映的内容看，聊天时间为今年5月20日，该宾馆的现在经营者姓汪，原告并非正常的放弃宾馆的经营。综合以上证据，应认定原告因前述的电梯年检问题进而在第二年的租金交纳问题产生分歧未能协商一致时因被告的暴力冲突行为而被动退出宾馆经营。关于原告停止经营的损失数额问题。诉讼中，原告主张其停业损失60000元，装修损失20000元。原告递交了其电脑打印的经营期间的流水账单和装修票据共39份，支付装修工资的转账单4份、照片5张。除照片外，被告对该组证据均有异议。经审查，原告递交的三份经营期间流水账单，虽然标注有二、三四共三个月住宿收入，但无其他证据佐证，无法核对是否真实，且根据婺源县宾馆业的经营规律看，三、四月份系旅游旺季，入住率高，而其他时段入住率低，故，若以二、三、四月份的住房收入推算原告第一承租年度未到期的期限内5月18日至7月14日的应得收入，显然不当，但原告与被告约定的年租金为120000元，在原告不能提供其他充分证据的前提下，可以其第一承租年度内未到期的租赁期限所对应的租金计算其直接损失即2017年5月18日至5月31日租金为4516.13元，6月份租金10000元，7月份租金为4516.13元，合计19032.26元。而装修费用支出情况，原告主张其损失为20000元，而其递交的票据金额共计43066元，证据表明的事实与原告主张的事实自相矛盾，且原告递交的票据中，绝大部分均为非正式发票，部分无交款人姓名，部分票据无费用支出用途，故，对原告的上述证据本院不予采信，其主张的事实不予认定。4、关于原告停止经营后，被告程丽娟代原告缴交的水、电费、通信费及维修费数额问题。诉讼中，被告主张其在原告停止营业后代原告缴交了水、电费、网话费共计15000元，被告向法庭递交了婺源县自来水公司发票一份、婺源县供电公司发票一份、中国电信江西分公司发票一份、中国电信上饶分公司业务回执单一份。庭审中，原告对水、电、电信票据均不持异议，对相关证据本院予以采信，并据此认定被告代原告缴交了水、电费、通信费共6389.6元。关于维修费，被告向法庭递交了收款收据一份，原告对该证据的真实性有异议，经审查，虽然该收款收据记载的交款人系“婺源县万隆宾馆有限公司”，时间系2017年6月2日，与本案具有关联性，但因系收款收据而非正式发票，不符合国家的会计制度规定，故对该收款收据本院不予采信，被告所主张的其支出维修费的事实不予认定。综上，对双方争议的事实认定如下：原告吴雪峰承租被告程丽娟的宾馆房屋后，被告程丽娟未能保障该宾馆的电梯获得有关职能部门的年检，至原告吴雪峰停止营业时止，该电梯一直处于不能正常使用状态，而因为电梯未通过年检，原告吴雪峰拒绝交纳第二承包年度的租金，在双方未协商一致的前提下，被告程丽娟采用非正常手段迫使原告吴雪峰停止营业，原告吴雪峰被迫于2017年5月18日离开该宾馆，此后该宾馆即由被告程丽娟交他人经营，原告吴雪峰离开宾馆后，被告程丽娟代支付了原告吴雪峰经营期间应交未交的水、电费、通信费共计6389.6元。本院认为，原告吴雪峰与被告程丽娟自愿签订的房屋租赁合同除其中的被告允许原告借用营业执照的内容不符合规定外，其他内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应恪守；依据合同约定，被告应保障其房屋的电梯通过年检使之处于合法使用状态，但被告未履行该项义务，原告租赁期间，电梯一直未通过年检，严重影响原告经营，在被告未能履行此项义务时，原告有理由拒付第二年度的租金，原告拒付第二年度租金系合法行使合同履行顺序抗辩权，被告在其未妥善履行先合同义务且未协商一致时采用非正常手段迫使原告停止经营，违反了合同的约定，应承担违约责任，鉴于合同不能正常继续履行的现状，原告请求解除与被告的房屋租赁合同，理由正当，本院予以支持；被告违约在先，且单方强行终止合同，原告要求被告赔偿其经济损失，理由正当，本院也予支持，因其未充分举证，故对其损失以其以交租金而未能继续经营的剩余租期的对应租金为其直接损失即19032.26元；被告收取的保证金10000元，本作保证合同全面履行之用，但因被告的原因而致合同不能继续全面履行，故，该保证金应退还原告；原告停止经营后，其经营期间产生而未支付的水、电费、通信费共6389.6元，应由原告负担，被告反诉要求原告（反诉被告）支付其代反诉被告缴交的水、电费、通信费等费用，于法有据，本院予以支持，但数额应以本院认定的6389.6元为准；被告反诉所主张的维修费本院不予认定，且根据合同法规定，租赁物的维修义务由出租人承担，有约定的除外，而本案双方当事人在合同中对此无约定，故其维修义务由出租人即被告承担，因此，被告反诉要求原告支付维修费无事实和法律依据，本院不予支持；被告反诉要求原告支付违约金，因其在合同中双方未作约定，且本案被告违约在先，故，被告反诉要求原告支付违约金36000元，无事实依据，对该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第九十七条第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吴雪峰与被告（反诉原告）程丽娟之间的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）程丽娟返还原告（反诉被告）吴雪峰保证金10000元；三、被告（反诉原告）程丽娟赔偿原告（反诉被告）吴雪峰损失19032.26元。四、原告（反诉被告）吴雪峰支付被告（反诉原告）程丽娟6389.6元。上述二、三、四项判决限发生法律效力后十日内履行完毕。五、驳回原告（反诉被告）吴雪峰的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）程丽娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2050元，减半交纳1025元，原告吴雪峰负担694元，被告程丽娟负担331元；反诉案件受理费1075元，减半收取537.5元，由反诉原告程丽娟负担467.5元，反诉被告吴雪峰负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  洪振华二〇一七年八月四日书记员  丁高峰