四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终2341号
上诉人（原审原告）：杜海平，男，汉族，生于1989年12月19日，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：杜庆，四川皓宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段236号。
法定代表人：陈锦石，董事长。
委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张瀚文，四川罡兴律师事务所律师。
上诉人杜海平因与被上诉人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初5893号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杜海平的委托诉讼代理人杜庆，被上诉人中南公司的委托诉讼代理人邓显峰、张瀚文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
杜海平上诉请求：撤销一审判决，改判中南公司向杜海平支付逾期交房违约金120412.90元及承担相关赔偿责任；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院判定：“……被告逾期交房已经构成违约，……原被告合同预定逾期交房按已交房款的日万分之五计算违约金过高，因被告已经提出减少违约金的主张，且被告逾期交房是因市政配套建设等诸多因素造成故本院将违约金标准调整为日万分之0.5，……”杜海平对此判定严重不服，请二审法院依法改判。根据我国《合同法》的相关规定，依法成立的合同受法律保护，双方都应当按照约定全面履行自己的义务，杜海平与中南公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应遵照履行。既然一审法院已经认定中南公司违约，中南公司就应当依照合同约定承担违约责任，合同是上诉方提供的格式化合同，销售时为了促销，从多方面向购房者口头书面承诺，违约了却可以不按照协议约定承担违约责任，一审判决有失公允，也违约了法律的公正性、严肃性。其二，合同法规定了：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者依照约定解决”，中南公司不能以第三方的原因抗辩其应诉杜海平承担的责任和义务，一审法院也不能一次作为降低双方约定违约金10倍的理由。
中南公司辩称，上诉人主张违约金的理由是没有取得竣工验收备案表，是因为这个项目周边的道路一直没有修建好，配套的设施没有竣工。实际上在合同约定的交付时间之前就具备了法定交付条件。一审法院认定取得竣工验收备案表是法定交付条件是有误的。据相关的法律规定，竣工验收是五方验收之后提交相应资料进行备案。周边市政配套设施不完善不能取得竣工验收备案，不属于严格意义上的不可抗力，但是因为政府的行为导致的结果。一审法院调整违约金的金额是符合法律规定和南充市房屋的市价水平的。据相关司法解释，在诉讼中包括在二审中，我方均可请求对违约金进行调整。请求驳回上诉，维持原判。
�海平向一审法院起诉请求：1.判令中南公司赔偿逾期交房违约金111584.97元；2.判令中南公司赔偿因违规铺设燃气管道给杜海平造成的损失约5000元（以人民法院认定金额为准）；3.判令中南公司赔偿杜海平因虚假宣传的损害约1.5万元（以人民法院认定金额为准）；4.判令中南公司按建筑施工图要求对杜海平的房屋进行整改（厨房、阳台地面与相邻楼面作高度差处理）；5.本案诉讼费由中南公司承担。
一审法院认定事实：杜海平与中南公司于2014年2月17日签订《商品房买卖合同》，约定：杜海平购买由中南公司开发的位于顺庆区清泉坝“中南世纪城”小区A幢B单元C号住宅，房屋总价款为706234元。约定交付条件为：“（一）出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保�书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.04%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金……”2016年5月20日，中南公司开始陆续向业主交付10-15号楼的房屋。南充市城市建设管理支队�当日向中南公司发出“南建管支责停〔2016〕第001号”《关于责令停止交房且尽快办理相关建设手续的通知》。2016年5月21日，中南公司决定暂缓交房。南充市住房和城乡建设局于2016年9月7日针对部分业主投诉的中南世纪城小区存在的有关问题作出《关于陈强等业主反映中南世纪城信访事项的答复意见书》，称：“一、原投诉第一条：未经相关政府职能部门验收，擅自交房的问题。已于当日发出了关于责令停止交房且尽快办理相关建设手续的通知》。中南公司停止了交房活动。二、原投诉三大条二小条：小区内燃气安装第9栋楼燃气立管采用外墙安装的方式进行设计、施工，其它楼栋燃气立管采用室内安装的方式进行设计、施工影响美观和使用空间的问题。天然气的设计和施工是由中油南充燃气公司承建的。经询问，该小区第9栋楼精装房经开发商与中油南充燃气公司�同协商，燃气立管采用外墙安装的方式进行设计、施工。其它楼栋燃气立管采用室内安装的方式进行设计、施工。该小区所有燃气工程的设计方案符合《城镇燃气技术规范》（GB50494-2009）要求。三、原投诉三大条十四小条厨房、阳台与饭厅、客厅或者卧室楼地面无高差，是否符合设计及相关规范要求？高差问题经查阅图纸，属按图施工。”2017年4月25日，涉案房屋所在的12-15号楼取得《竣工验收备案书》。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。
本案的争议焦点之一:中南公司未按合同约定�付房屋的行为是否构成违约？是否应当承担违约责任？
双方合同约定中南公司应于2016年5月20日前向杜海平交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、出具商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中市政基础设施达到的条件。竣工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件。中南公司开发的楼盘虽然已经五方责任主体验收合格，但直到2017年4月25日才取得《竣工验收备案表》，合同约定的交付时间不符合法定交付条件。中南公司逾期交房已构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定承担违约责任。虽然中南公司逾期交房是因市政配套建设�诸多因素造成，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，中南公司也不能据此免除其违约责任。据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，我国立法者对违约金的适用采用了补偿性为主、惩罚性为辅的原则，本案双方合同约定逾期交房按已交房款的日万分之五计算违约金过高，因中南公司已提出减少违约金的主张，且该公司逾期交房是因市政配套建设等诸多因素造成，故将违约金标准调整为日万分之零点五，违约金从2016年5月20日计算至2017年4月25日共计11935元（35元/天×341天）。
本案的争议焦点之二，燃气管道铺设在室内是否违规，中南公司是否应当承担赔偿责任？
《城镇燃气设计规范》（GB50028—2006）10.2.14.2、《城镇燃气技术规范》（GB50494—2009）6.4.3、6.4.10、《住宅设计规范》（GB50096—2011）8.4.2等规范均未要求住宅户内的燃气管道应当安装在厨房外，涉案房屋的燃气管道安装在有自然通风且便于检修的厨房内符合上述规范要求，故燃气管道的安装并未违规，中南公司对此不应承担赔偿责任，对杜海平要求中南公司赔偿因违规铺设燃气管道造成损失的诉讼请求不予支持。
本案的争议焦点之三，中南公司所进行的商品房销售广告应认定为要约邀请还是要约？中南公司是否应当承担虚假广告的损害赔偿责任？
据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。本案中，虽然中南公司在宣传资料和沙盘模型中对小区中庭水景景观的允诺确定、具体，但杜海平并未举证证明该允诺的内容对合同的订立及房屋的价格有重大影响，故销售广告和宣传资料中对中庭水景景观的宣传内容应视为要约邀请，不应当视为合同内容，加之杜海平也未能证明其因该宣传行为受到的实际损害，故中南公司对此不应承担违约责任，对杜海平主张中南公司赔偿因虚假宣传受到的损害的诉讼请求，不予支持。
本案的争议焦点之四，阳台、厨房地面与相邻楼面无高度差是否符合设计规范，是否应当整改？
据《商品房买卖合同》中的约定，对阳台、厨房地面与相邻楼面的高度差的设计变更内容可以不通知买受人。设计单位作为专业机构也出具证明称该项设计变更符合国家住宅设计规范的有关规定。故阳台、厨房地面与相邻楼面无高度差符合设计规范，对杜海平要求对阳台、厨房地面高度差进行整改的诉讼请求不予支持。
综上，判决：一、中南公司于本判决生效后十日内给付杜海平逾期交房违约金11935元；二、驳回杜海平的其他诉讼请求。案件受理费900元，由南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担800元，杜海平负担100元。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：如何认定中南公司逾期交房违约金的金额。
竣工验收合格并经备案登记系商品房交付的法定条件。双方在合同中约定中南公司应于2016年5月20日前向杜海平交付案涉商品房，而杜海平购买房屋所在的15号楼于2017年4月25日才取得《竣工验收备案书》，达到法定和约定的交付条件，故中南公司已构成逾期交房，应当承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。逾期交房对于房屋买受人而言，主要损失表现为租金损失。双方在合同中约定逾期交房按已交房款的日万分之五计算违约金过高，明显超过买受人的实际损失。中南公司在一审中请求减少违约金，人民法院应当依法予以调整。一审人民法院综合考虑该楼盘所处地段、周边配套设施等相关情况，酌定将违约金标准调整为日万分之0.5，属自由裁量范围，并无不当，本院予以维持；对杜海平要求按日万分之五计算违约金的上诉请求，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，经本院审判委员�讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人杜海平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 雷发军
审 判 员 任雅莉
二〇一七年十月三十一日
法官助理 王婵轶
书 记 员 陈昱灿