沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0106民初2184号
原告（反诉被告）辽宁金庆建设集团有限公司，住所地沈阳市和平区和龙路18号6门。
法定代表人张永玉，系该公司总经理。
委托代理人于群，系辽宁宸瀚律师事务所律师。
委托代理人王甦，男，1973年5月27日出生，汉族，住址沈阳市铁西区
被告（反诉原告）沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路12号。
法定代表人娄淑红，系该公司经理。
委托代理人王威、李宗胜，系辽宁安行律师事务所律师。
原告（反诉被告）辽宁金庆建设集团有限公司诉被告（反诉原告）沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）辽宁金庆建设集团有限公司的委托代理人于群、被告（反诉原告）沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司的法定代表人娄淑红及其委托代理人王威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽宁金庆建设集团有限公司诉称，2015年1月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于沈阳市铁西区xx出租给被告，房产总面积为3700平方米。租赁期限为15年，自2015年4月1日起至2030年3月31日止。2015年12月份，原告发现被告已关门不再经营，被告的电话也已变成空号。被告的行为已构成根本违约。并且被告尚欠原告租金没有支付，原告又替被告垫付电费xx元。请求法院判令：1、被告给付原告自2015年10月1日起至起诉日2016年2月24日止的租金及使用费共计xx元；2、被告给付原告电费xx元；3、被告承担违约金xx元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司辩称，1、租赁房屋已于2015年12月22日被原告强行关闭，被告不欠原告任何房租。在2015年4月27日至7月25日期间，因物业变压器损坏，导致租赁房屋停电，被告无法对租赁房屋进行使用和装修，该期间租金应予以返还或顺延。2、被告未拖欠电费，原告主张的电费并非被告使用租赁房屋期间产生。3、《房屋租赁合同》第六条第2项约定：“乙方中途退租或未经甲方书面同意擅自将该房产转租的，甲方有权终止合同并收回该房产，同时由乙方向甲方支付违约金，违约金为当年年度租金的百分之二十。”被告不存在上述违约行为，原告要求违约金没有法律依据。4、原告提供的2015年12月2日《承诺》，仅是被告协商缓付租金的承诺，且被告已于2015年12月9日向原告提供一台宝马车作为缓付租金的保证，原告也接收了该车辆。被告还通过银行转账的方式向原告支付租金7万元。原告提供的2015年12月9日《承诺》并没有加盖被告公章，不应视为对合同的变更。
反诉原告沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司诉称，2015年1月8日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，反诉被告将沈阳市铁西区南十西路7-4号的万福兴综合市场出租给反诉原告使用，合同期限为十五年，年租金xx元。租赁期间，由于物业变压器损坏，导致租赁房屋从2015年4月27日至2015年7月25日期间无法使用。2015年12月22日，反诉被告强行将租赁房屋关闭并上锁，导致反诉原告无法使用房屋，且租赁房屋内的大量货物均被反诉原告占为己有。反诉原告接收房屋后，花费xx元对房屋进行了装饰装修，现请求法院判令：1、反诉被告给付反诉原告装饰装修剩余价值xx元（暂定，以评估鉴定结果为准）及租赁房屋内货物损失；2、反诉被告返还擅自取走的反诉原告的电脑、账本、货物合同等反诉原告的材料及物品；3、请求法院判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告辽宁金庆建设集团有限公司辩称，1、反诉原告第一项诉讼请求，其要求的全部损失均是由于其违约行为造成。该损失应该由违约方自行承担。依据双方合同第四条第十一项约定，反诉原告因违约行为导致合同终止，其不得移走自行添加的结构性设施，反诉被告也无需对其进行补偿。2、反诉原告第二项诉讼请求，不具体明确，反诉原告仅是罗列了一些种类物，并未说明型号、数量。同时反诉被告并未看到反诉原告主张的账本、合同一类的物品。我方举证的库存清点明细证明只有该明细单上的物品质押在我处，但是由于双方尚有债务关系未结清，待债务结清时反诉被告同意返还。反诉被告并未将货物据为己有。3、租赁房屋被反诉被告占有使用的陈述是错误的，因该房屋系因反诉原告违约而收回，目前仍属于空置状态，未进行使用。请求法院查清事实依法裁判。
经审理查明，2015年1月8日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于沈阳市铁西区xx租给乙方，房产总面积三千七百平方米，租赁期限为十五年，自2015年4月1日起至2030年3月31日止，甲方于2015年1月1日向乙方交付房屋，并给乙方为期三个月的免租期，即2015年1月1日至2015年3月31日期间为免租期，在此期间乙方不必支付租金，但需承担该租赁房屋的一切税费及风险责任；无论甲方于何时向乙方交付房屋，免租期不顺延，均截止于2015年3月31日；该房产租金为人民币一百三十万元整（年），每半年交付一次，并须提前一个月支付，即每个起租年度上半年的租金最迟于该年度的三月一日前支付完毕，下半年的租金最迟于该年度的九月一日前支付完毕；乙方若拖欠租金超过一个月，甲方有权收回该房产并解除该合同，同时由乙方承担全部的违约责任；交房以后由乙方负责该房屋所有的税费、支出及风险责任；乙方应于合同期满后十日内将该房产全部交还给甲方，保证该房产的一切设施完好无损，并将活动物品撤离，同时乙方不得移走自行添加的结构性设施，甲方也无须对以上设施进行补偿；乙方中途退租或未经甲方书面同意擅自将该房产转租的，甲方有权终止本合同并收回该房产，同时由乙方向甲方支付违约金，违约金为当年年度租金的百分之二十。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告用涉案房屋经营农贸市场和超市。被告仅给付原告半年租金xx元。
2015年12月2日，被告向原告出具《承诺》一份，内容载明：“手拉手公司欠贵公司房费事宜，今承诺一周内付款，日期为二〇一五年十二月九日还款，如办不到由贵公司按合同违约处理，我方承诺保证”。该承诺盖有被告公章及法定代表人名章。
2015年12月22日，因被告欠原告房租，原告将涉案房屋锁门收回。原告当日还进行了报警，2015年12月22日报警情况登记表载明：“马壮十一路，手拉手市场大厅门封了，不让营业。经查房子租期已到，欠房租，房主要收回房子。”
原告提供的日期为1月8月、1月10日，内容为要求被告“伏总”、“朱总”拿走涉案房屋内货物的手机短信，被告称没有收到。
证人魏仲秋证实，在涉案房屋锁门后，被告的员工仍进去过超市拿东西。证人刘淑芬证实被告知道房主要关停超市。
2016年4月12日，原告将涉案房屋内被告物品清空，并称将被告物品放在其租赁的仓库中。原告提供《库存清点明细》，证明被告的单面货架59对、双面货架75对、展示柜8个、冰熊758L冰柜2个、冰熊550L冰柜2个、华美758L冰柜1个、百事可乐立式冰柜1个、可口可乐冰柜2个、收银台10套、促销台32个、酒坛子（瓷质）6个、木质展台5个、购物车（超市手推车）19个、购物篮22个、轮式购物篮4个、冰柜压缩机4个、保险柜2个、组合办公桌4人组1套、组合办公桌2人组1套、老板桌1个、铁卷柜2个、更衣柜4组、佳能打印机3台、刻字机1个在原告处。被告表示上述物品是其要求返还的物品，但不是全部。原、被告均表示不能再进一步明确上述物品具体的品牌、型号等相关信息。
另查明，被告在租赁涉案房屋后进行了装修，原告称其不打算利用被告的装修。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《承诺》、《报警情况登记表》、证人证言等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自权利和义务。被告自2015年4月1日起租赁涉案房屋，但仅支付了半年租金xx元，被告于2015年12月2日做出《承诺》后仍未履行给付租金的义务，被告已经违约，原告要求和被告解除《房屋租赁合同》收回房屋，符合法律规定。双方签订的《房屋租赁合同》于2015年12月22日原告锁门时解除。关于原告要求被告给付租金及使用费的诉讼请求，因被告仅给付原告半年租金，则原告要求被告给付2015年10月1日至2015年12月22日租金的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋年租金为xx元，则2015年10月1日至2015年12月22日租金即2个月22天租金为xx元（年租金xx元÷12个月＝月租金xx元，月租金xx元÷30日＝日租金3，611元）。
关于原告要求被告给付2015年12月23日至2016年2月24日使用费的诉讼请求，原告虽然在2015年12月22日通过锁门方式收回涉案房屋，但锁门当日已经报警，被告完全有能力要求搬出其所有的物品，且证人证实被告人员在锁门后仍到涉案房屋取东西，在本案审理过程中，被告也未要求搬出其所有的物品，则被告在房屋租赁合同解除后仍占用涉案房屋应向原告给付2015年12月23日至2016年2月24日使用费，即2个月2天使用费为xx元。
关于被告辩称在2015年4月27日至7月25日期间，因物业变压器损坏，导致租赁房屋停电，被告无法对租赁房屋进行使用和装修，该期间租金应予以返还或顺延的意见，被告举证的三份《证明》证人未到庭接受质询，该三份《证明》本院不予采信；被告举证的录音资料，被谈话人员表示“变压器坏了，没导致用电问题，因为我们接了临时电”。故，对被告上述抗辩意见，本院不予支持。
关于原告要求被告给付2015年10月至2016年2月末电费xx元的诉讼请求，原告提供的电费发票用电地址均为辽宁省沈阳市铁西区南十西路1号，与涉案房屋地址不一致；原告提供的物业出具的情况说明与原告主张的电费期间、数额均不一致。对原告该项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。
关于原告要求被告按《房屋租赁合同》第六条给付年租金20%的违约金xx元的诉讼请求，该合同第六条约定“乙方中途退租或未经甲方书面同意擅自将该房产转租的，甲方有权终止本合同并收回该房产，同时由乙方向甲方支付违约金，违约金为当年年度租金的百分之二十”，本案被告不存在中途退租或擅自转租的情形，原告上述诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持。
关于被告辩称转账给原告租金xx元，将一台宝马车抵押给原告、原告同意缓交租金的意见，被告举证的中国工商银行账户明细不能证明其向原告给付租金xx元，被告举证的《收条》及微信截图不能证明原告同意其缓交租金，对被告上述抗辩意见，本院不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告给付装饰装修剩余价值100万元及租赁房屋内货物损失的诉讼请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案系被告未履行给付租金的义务导致合同解除，且反诉被告不同意利用该装修，作为承租人的反诉原告请求出租人即反诉被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院不予支持。因反诉原告未举证证明租赁房屋内货物的种类、品牌、数量及是否存在该货物，且反诉原告对反诉被告举证的照片载明的货物不予认可、认为反诉被告举证的库存清单明细中所列货物不全，并且反诉原告无法确认货物损失的具体数额，对反诉原告要求反诉被告赔偿其货物损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告返还擅自取走的反诉原告的电脑、账本、货物合同等全部申请人的材料及物品的诉讼请求，反诉原告该诉讼请求不明确，反诉原告亦未举证证明租赁房屋内是否存在该材料和物品及该材料和物品被反诉被告取走。现反诉被告自认反诉原告的单面货架59对、双面货架75对、展示柜8个、冰熊758L冰柜2个、冰熊550L冰柜2个、华美758L冰柜1个、百事可乐立式冰柜1个、可口可乐冰柜2个、收银台10套、促销台32个、酒坛子（瓷质）6个、木质展台5个、购物车（超市手推车）19个、购物篮22个、轮式购物篮4个、冰柜压缩机4个、保险柜2个、组合办公桌4人组1套、组合办公桌2人组1套、老板桌1个、铁卷柜2个、更衣柜4组、佳能打印机3台、刻字机1个在其处保存，则反诉被告应将保存在其处的上述物品返还给反诉原告。对反诉原告主张还有其它物品在反诉被告处要求返还的诉讼请求，因证据不足，本院无法支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告辽宁金庆建设集团有限公司租金人民币xx元;
二、被告沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告辽宁金庆建设集团有限公司使用费人民币xx元;
三、反诉被告辽宁金庆建设集团有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还反诉原告沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司保存在反诉原告处的单面货架59对、双面货架75对、展示柜8个、冰熊758L冰柜2个、冰熊550L冰柜2个、华美758L冰柜1个、百事可乐立式冰柜1个、可口可乐冰柜2个、收银台10套、促销台32个、酒坛子（瓷质）6个、木质展台5个、购物车（超市手推车）19个、购物篮22个、轮式购物篮4个、冰柜压缩机4个、保险柜2个、组合办公桌4人组1套、组合办公桌2人组1套、老板桌1个、铁卷柜2个、更衣柜4组、佳能打印机3台、刻字机1个；
四、驳回原告辽宁金庆建设集团有限公司其它诉讼请求；
五、驳回反诉原告沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司其它诉讼请求。
如被告未按上述判决书指定期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费xx元，减半收取xx元，由原告辽宁金庆建设集团有限公司承担xx元，由被告沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司承担xx元；反诉案件受理费xx元，减半收取xx元，由反诉原告沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司承担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 薇
代理审判员 宫 婷
人民陪审员 白 玉
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 左洁文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。