安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琅民一初字第01236号
原告（反诉被告）：安小艳，女，1980年8月11日出生，汉族，住安徽省明光市。
委托代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。
委托代理人：李广昌，安徽会峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：滁州市会峰房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码71171009-2。
法定代表人：程崇文，该公司董事长。
委托代理人：张冬延，该公司员工。
委托代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。
原告安小艳与被告滁州市会峰房地产开发有限公司（以下简称滁州会峰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，滁州会峰房产公司于2015年9月19日向本院递交反诉状并于2015年11月5日缴纳反诉费用。本案依法由审判员张晨独任审判，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安小艳的委托代理人李广昌，被告（反诉原告）滁州会峰房产公司的委托代理人庞仁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安小艳诉称：2012年12月28日，安小艳与滁州会峰房产公司签订一份商品房预售合同，约定安小艳购买该公司位于滁州市上海北路689菊香园13栋1单元602室房屋，总价款324615元。安小艳于合同约定的期限内付清所有房款，滁州会峰房产公司应按合同约定于2014年5月31日前交付房屋，如逾期交房90日，应按已付房款日万分之五支付违金至实际交付之日。现要求判令：1、滁州会峰房产公司支付截止2015年6月8日逾期交房的违约金60378.39元（按已付房款日万分之五计算）；2、滁州会峰房产公司支付2015年6月9日至验收合格实际交房之日的逾期交房违约金（按已付房款日万分之五计算）；3、滁州会峰房产公司支付违约金利息（自交付房屋之日按银行同期贷款利率计算至付清违约金之日止），并承担本案诉讼费用。
滁州会峰房产公司答辩并反诉称：1、实际符合交房时间为2015年5月24日；2、安小艳主张逾期交房违约金过高，因为不能交房有多种原因，其中有政府修路造成的原因，根据相关规定应该按照同地段同时期房租的标准按每月800元计算；3、2015年5月24日之后不存在支付违约金及违约金利息；4、合同约定了付款期限及违约责任，安小艳未按合同约定付款，应支付逾期付款违约金12822.29元，并承担本案反诉费用。
安小艳针对反诉辩称：1、安小艳签订商品房预售合同后按照滁州会峰房产公司指示在规定的期限内去指定的建设银行办理了按揭手续，安小艳已按合同约定履行了自己的义务，并没有违约行为。关于为何购房余款未及时汇入滁州会峰房产公司账户，是滁州会峰房产公司与建设银行沟通的问题，与安小艳无关。2、滁州会峰房产公司提出的反诉请求已过诉讼时效。
安小艳为支持其诉讼请求，举证下列证据：
证据一、安小艳的身份证复印件一份。证明安小艳的基本情况。
证据二、商品房预售合同一份。证明：1、滁州会峰房产公司主体适格；2、该合同为格式合同并经市房管局审查备案，合同合法有效；3、滁州会峰房产公司未在合同规定期限交房屋构成违约；4、违约金的计算方式为日万分之五，总房款324615元；5、违约金日期的计算方式按照合同2014年6月1日开始计算，交纳物业管理费、签订交接单、领取钥匙为房屋交付标志。6、对方反诉已过诉讼时效，见预售合同附件一。
证据三、菊香园小区房屋验收交接表一份。证明双方于2015年6月8日办理了交接手续。
证据四、发票两张。证明房款已付清。
证据五、个人住房（商业用房）借款合同一份。证明安小艳已在预售合同规定的期限内前往指定的银行办理了按揭手续，且安小艳也在规定期限内付清了全部房款。
证据六、民事反诉状一份。证明滁州会峰房产公司的反诉已过诉讼时效。
上述六组证据经滁州会峰房产公司质证，对真实性均无异议。对证据二，认为：1、交房逾期事实存在，但符合交房时间为2015年5月24日，违约金应算到2015年5月24日；2、承担违约金无异议，但过高要求调整；3、合同约定安小艳应在2013年1月28日前付清227000元，但安小艳在2013年4月17日才付清227000元；对证据三，认为安小艳怠于行使权力，导致2015年6月8日才办理房屋交接；对证据四，认为安小艳逾期支付余款227000元达79天；对证据五的证明目的不认可，认为安小艳未在指定期限内付清房款；对证据六的证明目的不认可，认为并未过时效，双方争议仍在处理中。
滁州会峰房产公司为支持其辩称意见及反诉请求，举证下列证据：
证据一、滁州会峰房产公司的营业执照、组织机构代码证复印件各一份。证明滁州会峰房产公司的基本情况；
证据二、快递单及回执各一份。证明2015年5月27日符合交房条件；
证据三、清单打印件一份。证明安小艳逾期付款79天，按照合同约定，应承担逾期付款违约金12822.29元（324615元×79×0.0005=12822.29元，自2013年1月28日至2013年4月17日共79天）；
证据四、银行回单一份。证明安小艳于2013年4月17日付清227000元。
上述四组证据经安小艳质证，对证据一、二、四的真实性无异议；对证据二的证明目的不认可，认为实际交房时间为2015年6月8日；对证据四，认为只能证明银行在4月17日将余款打入滁州会峰房产公司的账户，安小艳未违约；对证据三的真实性不认可，对计算方式不认可，认为即使有违约行为，也应当按照预售合同第七条的约定计算违约金。
本院认为：安小艳举证的六组证据及滁州会峰房产公司举证的证据一、二、四，均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。滁州市会峰房地产开发有限公司举证的证据三系单方制作，安小艳对真实性不认可，且该份证据不能证明其证明目的，本院对其证明效力不予确认。
依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：
2012年12月28日，滁州会峰房产公司作为卖方（甲方），安小艳作为买方（乙方），双方签订一份《滁州市商品房预售合同》，载明：房地产座落琅琊区上海北路689号（菊香园）13幢1单元602室；第三条每平方米房屋建筑面积单价3520元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款……暂定为324615元；第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任：甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%......；第十一条甲方定于2014年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算……，逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、……，乙方不解除合同，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日；第十三条……甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为：……签订交接单……；附件一付款方式：分期付款；贷款方式：商业贷款；1、乙方于2012年12月28日与甲方签约，并付首付房款97615元；2、乙方于2013年1月28日前应支付房款计227000元。补充条款合同补充协议一、乙方向甲方支付首期购房款，余款向银行按揭贷款支付，应遵守如下规定：1、乙方应于签订本合同之日起7日内向甲方提供按揭银行所需的全部按揭材料（如按揭银行需要增加或要求买受人重新提交按揭材料，乙方应接到甲方或按揭银行通知后7日内补齐相应的材料）；2、按揭申请获银行批准后，乙方应于接到甲方或银行通知之日起10日内办妥按揭贷款的所有事宜（如签订《借款合同》……）；3、乙方的原因（如贷款材料不全或未及时提供按揭材料或资信不佳等）造成银行不同意办理按揭或按揭成数低于乙方申请的，则乙方应于收到银行或甲方通知之日起10日内补足购房款差额；4、乙方不履行上述1-3款约定的义务，逾期超过30日，甲方有权解除《商品房销售合同》，并追究乙方的相关违约责任。合同签订后，安小艳按约定支付了首付款97615元。2013年2月4日，安小艳作为借款人，中国建设银行股份有限公司滁州市分行作为贷款人，双方签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，载明：“第二十九条借款人借款本金为227000元”。2013年4月17日，上述227000元汇入滁州会峰房产公司账户。2015年5月26日，滁州会峰房产公司以快递方式向安小艳送达交房通知，要求于2015年5月31日前来办理交房手续。2015年6月8日，安小艳与滁州会峰房产公司办理了房屋交接手续。
本院认为：综合当事人的诉称、辩称，举证和质证意见，本案的争议焦点是：一、滁州会峰房产公司是否构成违约并承担支付违约金及违约金利息的责任；二、滁州会峰房产公司的反诉请求是否应予支持。
一、关于滁州会峰房产公司是否构成违约并承担支付违约金及违约金利息责任的问题：滁州会峰房产公司与安小艳于2012年12月28日签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按约履行。滁州会峰房产公司应按合同约定于2014年5月31日前将房屋交付安小艳，但直至2015年6月8日方完成交付，自2014年6月1日起至2015年6月8日房屋交付时止，共逾期交房373天，已构成违约，应承担违约责任。双方签订的合同明确约定违约金计算至房屋实际交付之日，房屋已于2015年6月8日交付安小艳，本院对安小艳要求支付截止2015年6月8日的逾期交房违约金予以支持，对安小艳要求支付自2015年6月9日起至验收合格实际交房之日的逾期交房违约金不予支持。
《中华人民共和国合同法》赋予了当事人协商违约金条款的权利，允许当事人双方可以约定一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，这体现了缔约自由的宗旨；但同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情形亦作出了限制性的规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿；本案违约金的计算应以安小艳的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。本案中，安小艳的实际损失应为滁州会峰房产公司逾期交房造成的损失，具体到本案逾期交房而言，若滁州会峰房产公司按期交房，则安小艳可以按合同约定的日期自用或出租房屋，该部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。如按合同约定，则滁州会峰房产公司每日应支付安小艳324615元×0.0005=162.3元，显然过高，本院对滁州会峰房产公司称违约金过高，要求调整的意见予以采纳，本院依法将逾期交房的违约金标准调整为自2014年6月1日起至2015年6月8日止，按总房款的日万分之三计算，滁州会峰房产公司应支付安小艳逾期交房违约金324615元×0.0003×373=36324元，本院对安小艳要求支付违约金利息不予支持。
二、关于滁州会峰房产公司的反诉请求是否应予支持的问题：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案双方签订的《滁州市商品房预售合同》附件一约定安小艳应于2013年1月28日前支付房款227000元，诉讼中滁州会峰房产公司认可于2013年4月17日收到227000元。滁州会峰房产公司于2015年9月19日向本院递交反诉状并于2015年11月5日缴纳反诉费用，要求安小艳支付逾期付款违约金，该违约金的请求权已超过二年的诉讼时效，本院对安小艳称滁州会峰房产公司的反诉已超过诉讼时效予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）滁州市会峰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）安小艳逾期交房违约金36324元；
二、驳回原告（反诉被告）安小艳的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）滁州市会峰房地产开发有限公司的反诉请求。
如果被告（反诉原告）滁州市会峰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1310元，减半收取655元，由原告（反诉被告）安小艳负担285元，被告（反诉原告）滁州市会峰房地产开发有限公司负担370元；反诉案件受理费120元，减半收取60元，由被告（反诉原告）滁州市会峰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 张 晨
二〇一五年十一月十一日
代理书记员 肖珺杰