福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初5793号原告：吴梅兰，女，汉族，1983年6月13日出生，住福建省南安市。委托诉讼代理人：黄辉秋，福建诚全律师事务所执业律师。被告：南安市华鸿投资发展有限公司，住所地福建省南安市。法定代表人：黄乌羊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄建新，福建柳溪律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：高思华，福建柳溪律师事务所执业律师。原告吴梅兰与被告南安市华鸿投资发展有限公司（以下简称“华鸿公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴梅兰的委托诉讼代理人黄辉秋、被告南安市华鸿投资发展有限公司的委托诉讼代理人高思华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴梅兰向本院提出诉讼请求：华鸿公司支付吴梅兰自2015年6月1日起至起诉之日即2016年7月13日止，按吴梅兰已付房款588179元的日万分之二计付的逾期交房违约金47995.4元，对于2016年7月13日以后的逾期交房违约金保留另行主张的权利。事实和理由：2014年3月25日，吴梅兰与华鸿公司签订《商品房买卖合同》，约定吴梅兰购买华鸿公司开发建设的址在南安市柳城办事处成功街华鸿大厦第20层2005号商品房，该商品房总价款为588179元，交房期限至2015年5月31日。合同签订后，吴梅兰依约向华鸿公司支付了全部购房款588179元。交房期限届满后，华鸿公司至今没有按合同约定履行交付商品房的义务，应承担逾期交房的违约责任。华鸿公司辩称，1、华鸿公司逾期交房是有客观原因存在的，在施工过程中遭遇到了276日雨天、六级及以上大风天气7日，该天气情况造成无法正常施工，该情况属于双方合同约定中的不可抗力因素，应相应推迟交房的时间。2、根据合同附件六《补充协议》第一条第一项的规定，吴梅兰应于签订合同之日向华鸿公司支付首付款，即其应在2014年3月25日支付首付款，但是根据吴梅兰提供的发票显示的时间是2014年6月27日，这一原因也导致了华鸿公司逾期交房，也应相应的推迟交房的日期。3、涉案合同对违约金的约定偏高，应适当予以降低。本院经审查认定事实如下：华鸿公司系依法注册成立的从事房地产项目、基础设施、市政工程项目的开发投资等事项的有限责任公司，华鸿公司并取得南安市成功街华鸿大厦项目的商品房预售许可证。2014年3月25日，吴梅兰与华鸿公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，吴梅兰购买华鸿公司开发的址在南安市成功街华鸿大厦的第20层2005号房，建筑面积共97.30平方米，单价为每平方米6045.01元，总金额588179元。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施;4、按附件六第三条约定执行。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、详见附件六补充协议第三条有关条款。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之×的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第三条。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……附件六《合同补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款178179元，其余房款410000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。买受人未付清全部购房款之前，出卖人有权拒绝向买受人交房且不承担逾期交房责任，且自合同交房期限次日起该房屋应向物业管理公司交纳的物业管理费由买受人承担。关于原合同第八条交房条件的补充约定，不可抗力及交房期限的合理顺延，（买卖合同正文第八条所指的特殊原因2）施工中遇到异常困难或重大技术问题、不可抗拒的自然因素如（台风、地震等）与【停水、停电、18mm以上日降雨、6级（含6级）以上大风】以及其它突发事件造成无法正常施工的。其他非出卖人所能控制的延误因素（包括但不限于：政府有关法律、法规、政策及规划调整而导致的延误；政府主管部门的相关行为延误滞后；市政配套延期或有关部门强制性禁令影响施工）等内容。合同签订后，吴梅兰于约定的交房日期之前支付了全部购房款588179元。本案商品房至今未交付吴梅兰使用。本案商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：华鸿公司提供的证据《气象证明》、《降水统计表》、《大风统计表》，均系复印件，且吴梅兰对其真实性不予认可，故对其真实性，不予认定；该些证据无法证明华鸿公司所主张的天气因素的具体天数。本院认为，华鸿公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，吴梅兰向华鸿公司购买址在南安市成功街华鸿大厦第20层2005号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，吴梅兰与华鸿公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据合同约定，华鸿公司应于2015年5月31日前，将符合法律规定和合同约定条件的商品房交付吴梅兰使用，但是本案商品房至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，也未交付吴梅兰使用，故华鸿公司的行为已构成逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任。因华鸿公司逾期交房已超过90日，按照合同约定，华鸿公司应自2015年6月1日起至其实际交付本案商品房之日止，每日按吴梅兰已付购房款588179元的0.02%计算支付吴梅兰逾期交房违约金，故吴梅兰请求华鸿公司支付自2015年6月1日起至2016年7月13日为止，每日按其已付购房款588179元的0.02％计算的逾期违约金47995.4元，合理合法，依法予以支持。华鸿公司辩称因天气因素应相应推迟交房时间，但其没有举证证明相应的天气因素有几天，故对其该主张，不予采纳；华鸿公司又辩称吴梅兰迟延交付首付款，应相应推迟交房时间；因吴梅兰已在合同约定的交房时间2015年5月31日前支付全部购房款，故华鸿公司所主张的吴梅兰迟延支付首付款应相应推迟交房时间，不能成立，不予采纳；至于华鸿公司所主张的违约金过高问题，因该违约金系双方真实意思表示，且没有违反法律规定，依法予以保护，故华鸿公司所主张的违约金过高亦不能成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：南安市华鸿投资发展有限公司应于本判决生效后三十日内支付吴梅兰逾期交房违约金47995.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取计500元，由南安市华鸿投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  卢君玉二〇一六年十月二十六日书记员  倪丽端附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。