北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第16185号
原告吴文彦，男，1967年11月27日出生。
委托代理人王长革，男，1967年11月27日出生，自由职业，住北京市石景山区。
被告杨淑英，女，1950年4月13日出生。
被告张铁军，男，1979年12月6日出生。
原告吴文彦与被告杨淑英、张铁军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理此案后，依法由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴文彦的委托代理人，被告张铁军到庭参加了诉讼，被告杨淑英经本院传唤因身体原因未到庭参加诉讼，本院在庭前向被告杨淑英询问了相关问题。本案现已审理终结。
原告吴文彦诉称：原告需要买房自住，通过朋友介绍与被告张铁军相识，被告张铁军称老家面临拆迁，需要盖房但缺少资金，现有一套原属于其父的房屋现由其母也就是被告杨淑英及自己继承，产权性质为单位出售内部职工的住房，被告张铁军持有被告杨淑英的授权委托书，被告杨淑英委托被告张铁军可签订购房合同，代收房款等相关事项。经原告到涉诉房屋所属单位工会核实，该房购房合同真实性，工作人员称盖房可以买卖后，于2015年6月10日与被告张铁军达成房屋买卖合同，原告出资50万元购买位于昌平区小汤山医院宿舍区，楼号为7号楼4单元6层601，产权性质为单位成本价出售个人，建筑面积为81.21平方米，产权人为被告张铁军之父的房屋。原告在签订合同的当天应被告张铁军的要求向其银行转款30万元，2015年6月11日再次转款10万元，剩余房款在能够办理过户手续后支付，在购房合同中双方还约定了双方的责任权利，二被告在收到原告首付款后将出售房屋交予原告使用，原告对房屋进行了装修入住，2015年8月，被告张铁军称需要资金，希望原告先行向被告张铁军支付剩余房款10万元，原告先后于2015年8月9日及8月10日分两次向被告张铁军给付10万元。2015年8月25日，原告来到购买的涉诉房屋时发现房屋被人换了锁，被告张铁军承认系其所为，无奈，原告报警，公安人员称该案属于民事案件，应到人民法院诉讼解决，2015年9月17日，二被告在未经原告同意的情况下进入诉争房屋，并拒绝搬出，而且还有人打电话生产该房已经由被告张铁军出租他人，并向被告张铁军交纳了租金，原告认为与二被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应当得到法律的保护，为了免除双方的争议，特诉至贵院，请求判令：1、确认原告与二被告签订的房屋买卖合同有效；2、在能够办理该房屋过户手续时二被告配合原告办理房屋过户登记到原告指定人员名下；3、二被告将位于北京市昌平区小汤山医院宿舍区7号楼4单元601室的房屋交付予原告，原告具有该房屋使用居住权；4、诉讼费由二被告负担。
被告杨淑英辩称：不同意原告的诉讼请求，我没有把房子卖给原告，房子是我和我已故配偶张长利在北京小汤山医院买的集资房，我儿子张铁军告诉我先把房子出租，让我签委托书，我没想买房子，我儿子收了原告的房款我不知道。
被告张铁军辩称：双方之间不存在真实的买卖关系，是当时我向原告借款，以房屋买卖关系来保证借款如数偿还，我现住同意还钱，但是我暂时没钱还，我同意与原告签一个还款协议，在有钱的时候还给原告签。
经审理查明：北京市昌平区小汤山医院宿舍楼7号楼4单元601号系北京小汤山医院于2004年通过集资形式向本单位职工销售的福利房。被告杨淑英之夫、被告张铁军之父张长利于2004年11月22日与北京小汤山医院签订《房屋购买合同》购买了上述房屋。张长利于2011年5月22日死亡。2015年6月8日，被告杨淑英签署《房屋买卖委托书》委托被告张铁军办理出卖上述房屋的一切相关手续。2015年6月10日，被告张铁军与原告签订《房屋买卖合同》约定，被告张铁军、杨淑英将上述房屋以50万元的价格出卖给原告，双方还约定，出卖人在2015年9月10日之前终止合同、解除合同，在退还买受人全部购房款及违约金后双方解除合同，买受人将房屋交予出卖人双方互不承担违约责任。如不按期退还房款及违约金，合同继续履行房屋归买受人所有，在能够办理过户手续时出卖人将房屋过户到买受人指定人员名下，出卖人拒绝配合办理过户手续，买受人可诉至法院，出卖人将赔偿买受人已付房款金额的百分之三十的违约金。在该合同中双方还约定的其他相关事项。合同签订后，原告通过银行汇款的方式给付被告张铁军共计40万元。2015年8月9日、8月10日，被告张铁军分别为原告出具收条两张，两张收条分别记载了被告张铁军收到原告交来购房款5万元的事实。
在本案审理过程中，原告自述曾于2015年8月入住涉案房屋内，后由于被告杨淑英将涉案房屋门锁更换再次入住了涉案房屋，导致其无法再次进入涉案房屋内。被告杨淑英陈述，从未委托被告张铁军出卖涉案房屋，但对《房屋买卖委托书》落款处的签字和捺印的真实性不置可否。被告张铁军陈述，其与原告不存在真实的房屋买卖关系，双方实为借贷关系，签署房屋买卖合同系对履行借贷关系的担保。针对被告张铁军所主张的借贷事实，原告不予认可，被告张铁军并未出示相关证据证明。
另查，经本院到小汤山医院走访，针对涉案房屋的性质，该院相关负责人表示，涉案房屋位于小汤山医院享有使用权的国有土地范围内，2003年建设时未办理规划审批手续，现亦未办理产权登记手续。针对涉案房屋的买卖原则上要经单位准许。本案的涉案房屋买卖未经单位同意。
以上事实，有张长利与北京小汤山医院签订的《房屋购买合同》、小汤山派出所证明信、房屋买卖委托书、房屋买卖合同、银行转账凭单、收条二张及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：涉案房屋为被告杨淑英之夫、被告张铁军之父张长利生前在与被告杨淑英婚姻关系存续期间购买，在本案审理过程中，二被告未向本院出示证据显示张长利留有遗嘱处分了其在涉案房屋的财产份额，故本院按照法定继承的规定认定涉案房屋属二被告共同共有。被告杨淑英、张铁军有权对涉案房屋进行处分。
被告杨淑英委托被告张铁军与原告签订的《房屋买卖合同》，虽被告杨淑英否认原告所提交《房屋买卖委托书》的真实性，但在本案审理过程中，被告张铁军认可该委托书系其本人书写，鉴于二被告的近亲属关系，故本院对该委托书的真实性予以确认，在此情况下，虽被告张铁军对涉案房屋亦享有享有享有继承份额，但在庭审中其本人未提出异议，故本院认定原告与被告杨淑英签订的《房屋买卖合同》有效。关于被告张铁军陈述，其与原告之间实为民间借贷法律关系，签订房屋买卖合同系为借贷关系的担保一节，因被告张铁军并未出示相关证据证明其与原告之间曾签署过借贷合同或其他针对借贷关系的法律文件，故对此辩解本院不予采信。关于原告要求二被告在该房屋具备办理过户登记条件时配合其办理过户登记手续一节，因涉案房屋系在国有土地上开发的向特定人员出售的房屋，涉案房屋无规划审批手续，且涉案房屋现在本地区房屋管理部门未备案，不具备上市交易条件。涉案房屋无法上市交易属于法律上履行不能，故对于原告要求二被告协助办理过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求二被告腾退房屋，并判令其享有涉案房屋的居住权一节，因该请求与本案非系同一法律关系，不宜在本案中一并处理，如双方协商不能，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十七条之规定，判决如下：
一、原告吴文彦与被告杨淑英所签订的《房屋买卖合同》有效。
二、驳回原告吴文彦的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由被告杨淑英、张铁军负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王辉
二〇一六年三月十五日
书记员 李尧