上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初25641号
原告(反诉被告)：信正涛。
委托诉讼代理人：陈辉，上海明伦(无锡)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘凯，上海明伦(无锡)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：朴今龙。
委托诉讼代理人：李萍，上海和联律师事务所律师。
原告信正涛与被告朴今龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告朴今龙于2017年1月12日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2016年10月18日、2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)信正涛及其委托诉讼代理人陈辉，被告(反诉原告)朴今龙及其委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信正涛向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2016年3月9日签订的《合同书》无效；2、判令被告返还原告房屋保证金人民币(以下币种相同)30,000元；3、判令被告返还原告房屋租金40,950元；3、判令被告赔偿原告装修损失50,000元。
本诉的事实与理由：2016年3月9日，被告将位于上海市闵行区某某路168弄1、3、5号二楼B区建筑面积约130平方米租赁给原告作为经营用房，双方签订了合同书，约定：租赁期限为一年，自2016年3月9日起至2017年3月8日，房屋租金为每月13,650元，每月支付一次，每月23日支付下月的租金。原告须交付被告保证金为30,000元，保证金不得作为租金抵扣。2016年3月，原告开始对租赁房屋进行装修，共计花费装修款项为50,000元。后原告得知被告为二房东，并没有权利将系争店面转租给原告，且被告已经将该场地进行了公司注册，也导致原告无法办理工商登记，给原告经营造成了重大损失。故为了维护原告自己的合法权益，特提起上述诉讼。
被告朴今龙针对本诉辩称，要求驳回原告的全部诉讼请求。合同有效，合同是在房屋所有人上海杰泉贸易有限公司(以下简称杰泉公司)的同意下转租的，且合同并未约定房屋的使用性质，当时也并没承诺原告可以办理营业执照，而且口头告知过原告已经有被告姐弟共同注册过公司。房屋漏水原告要求其进行维修，原告才将钥匙交给被告，实际并不是房屋的交接，原告的东西尚未搬离。
另被告(反诉原告)朴今龙向本院提出反诉请求：1、判令原告(反诉被告)信正涛支付2016年6月9日至搬离涉案房屋之日止，按月租金13,650元计算的房屋使用费；2、判令原告(反诉被告)信正涛承担合同约定的违约金50,000元。诉讼中，被告明确第一项反诉诉请截止至2017年1月12日，共计使用费为81,900元，月租金13,650元，共计6个月。
反诉的事实及理由：原、被告之间于2016年3月9日签订合同书，是在房屋所有人杰泉公司同意的情况下转租给原告，且该合同并未约定该租赁房屋的使用用途，也并未承诺原告该房屋可以办理营业执照。另在合同签订之时已口头告知原告该房屋已经由被告姐弟共同注册过公司。现原告以该房屋系转租，以及无法办理营业执照为由提出合同无效，且自7月起原告就未交纳过房租，已构成违约。故被告提出上述反诉诉请。
原告(反诉被告)信正涛对被告(反诉原告)朴今龙的反诉辩称，反诉的内容没有法律依据，由于涉案的房屋本身属于店面，肯定作为经营所用，而且被告并没有转租权，并且涉案店面已经注册了工商登记，导致原告无法经营，即使合同有效，也是由于被告的原因导致合同无法履行，所造成的损害由被告承担。关于朴某某的陈述，真实性不认可，涉及到第三人的签字。
本院经审理认定事实如下：2016年3月9日由原告信正涛作为乙方，被告朴今龙作为甲方签订《合同书》一份，约定：一、租赁期限：1、房屋的租赁期为2016年3月，自2016年3月9日起至2017年3月8日止。自签订合同后交付两个月押金(30,000元整)，于2016年3月9日支付第一期租金；2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如果需要继续承租，须在租赁到期前三个月向甲方提出书面申请，双方重新签订租赁合同，乙方在同等条件下优先承租权；二、支付方式：1、房屋租金定为每月13,650元，自2016年7月9日开始递增5%，本合同自2016年7月9日起递增；2、租金每月支付一次，每月23日支付下月的租金，先付后用；3、乙方以现金或转账方式支付租金；4、乙方不得逾期支付租金，每逾期一日，除应及时的如数补齐外，还需要承担月租金0.3%的滞纳金，依次累积逾期30天，甲方将对乙方所租赁房屋断水断电，依次累计逾期37天将视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，乙方保证金不予退还；5、合同期满，需要继续承租时，房屋租赁价格随房东杰泉公司提出的房屋价格而变动，如果房东不涨房租，乙方房屋租赁价格和原合同书价格一样；三、保证金：1、乙方须交付甲方保证金为两个月租金30,000元。乙方在正式签订合同之日起支付给甲方，保证金不得作为租金抵扣；2、甲方不收取转让费，乙方也没有转让或转租权；……五、甲方责任：1、本合同签订后，甲方须于2016年3月9日将房屋交给乙方使用；2、如遇不可抗拒因素，按城市规划的改变、调整和自然灾害等，甲方有权收回房屋；3、如果甲方与杰泉公司续签合同，则甲方必须与乙方续签合同；六、乙方责任：1、承租期内不得擅自转租，自承租之日起一年内需要终止合同，押金不予退还；2、乙方没有转租或转让权，乙方将房屋装修定性、行业定性后不得转行或重新装修，如因特殊原因对装修稍有改动，须与甲方商议，经甲方同意后方可改动；3、乙方因自身原因终止本合同时须向甲方提前一个月提出；4、乙方需办理相关营业执照及许可证等，手续由乙方自行办理，并承担一切办证费用；5、按时支付租金和其他必须支付的合理合法的费用；6、保证不利用房屋进行非法活动和损害公共利益；7、租赁期内乙方对物业的消防、安全和保卫负责；8、如遇不可抗力的因素，应服从甲方的意见；七、违约处理：1、甲乙双方在合同期内不得违约，如有违约，违约方需向对方支付违约金50,000元。……
合同签订后，原告于2016年3月9日支付给被告保证金30,000元及第一个月租金13,650元，于2016年4月9日支付第二个月的租金13,650元，于2016年5月11日支付第三个月的租金13,650元。
另查明，2016年3月25日由案外人杰泉公司作为出租方(甲方)，朴某某作为承租方(乙方)签订了房屋租赁合同一份，租赁地点位于xx路168弄1、3、5号，建筑面积520.96平方米。合同的租赁期限为三年，自2016年4月1日起至2019年6月30日止。2016年4月6日杰泉公司出具委托书载明：杰泉公司同意承租人朴某某将闵行区xx路168弄1、3、5号房的其中面积82.12平方米转租给上海自依健康管理咨询有限公司经营使用，并委托朴某某全权办理转租事宜，期限为2016年4月1日至2019年6月30日止。在租赁使用期间，承租方必须有证合法经营，如有违规、违法行为，后果自负。2016年10月18日，杰泉公司盖章确认上述的委托书确为该公司开具给朴美英作为办理转租事宜使用，无异议。
再查明，案外人朴某某出具转租委托书载明：基于杰泉公司同意本人转租闵行区xx路168弄1、3、5号房屋，因本人业务繁忙，现委托其弟弟朴今龙代为办理，签署该房屋出租并收取租金事宜，特此声明。
另再查明，被告朴今龙与朴某某系上海信友餐饮有限公司的股东，该公司注册的地址位于上海市闵行区xx路168弄1、3、5号二楼。
庭审中，原告称其于2016年6月15日晚上将涉案房屋的钥匙交付给被告，并且在交付钥匙之时告知了被告因为涉案房屋无法办理营业执照，故导致原告无法承租，并表示遗留在房屋内的物品由被告自行处理。
以上事实，由原告信正涛提供的证据：1、2016年3月9日原、被告签订的合同书一份；2、微信照片一组；3、借记卡账户历史明细清单一组；4、微信文字及录音的证据一组。被告朴今龙提供的证据：1、2016年3月25日案外人杰泉公司与朴某某签订的房屋租赁合同一份；2、2016年3月9日案外人朴某某出具给被告的转租委托书一份；3、案外人杰泉公司出具的委托书一份；4、现场照片一组；5、上海信友餐饮有限公司的工商资料一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，案外人朴某某从杰泉公司处通过租赁合同的形式取得涉案房屋的承租权，并通过委托的方式由本案被告将涉案房屋中的部分面积转租给本案原告。案外人杰泉公司通过委托书及加盖公章确认的方式，对朴某某及被告的转租行为进行了确认，而转租合同约定的租赁期限亦在朴某某与杰泉公司所签订的租赁合同所约定的租赁期限内，故原、被告之间所签订的合同书虽系转租合同，但是充分体现了双方当事人真实意思表示，合同书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同书当属有效，对原、被告之间均具有合同约束力，原、被告均应按照合同书的约定全面履行各自的合同义务。然在被告将涉案房屋交付给原告之后，原告按约支付了保证金30,000元及自2016年3月9日至2016年6月9日的租金40,950元。然原告认为由于被告已经在涉案房屋内进行了工商登记，进而导致原告无法在涉案房屋内办理工商登记，然依据合同书的约定，原告需办理相关营业执照及许可证的，手续由原告自行办理，并承担一切费用。合同书中亦未明确约定原告将在涉案房屋中办理工商注册登记，故原告以涉案房屋的性质导致其无法办理营业执照要求解除合同，缺乏相应的事实及合同依据，故本院对于原告提出的确认合同无效或合同解除的要求不予支持。庭审中，结合原告自认的事实，其确实在2016年6月15日将涉案房屋的钥匙交还给了被告，然被告认为其收到原告交付的房屋钥匙是基于对涉案房屋的漏水修复问题，同时被告认为涉案房屋内还有部分家具，故对于原告提出的在2016年6月15日即完成房屋交接的说法提出异议。对此本院认为，若按照被告的陈述，其拿到涉案房屋的钥匙是为了完成房屋的修缮，那其在将涉案房屋修缮完毕之后，就应该及时将涉案房屋返还给原告进行使用，但并无证据证明被告曾经提出过要求返还房屋钥匙给原告的事实。而原告此时已经明确不再承租，且表示房屋内残留物品由被告自行处理的情况下，本院认为原告采取归还房屋钥匙的行为足以表明其将不再继续承租涉案房屋，返还钥匙本身就有提前解除合同的意思表示，而作为被告既然已经获得了涉案房屋的钥匙，即已经获得了对涉案房屋的实际控制权，作为被告完全可以尽快完成对涉案房屋的交接，进而避免损失的进一步扩大。本院第一次庭审之时亦明确要求双方进行涉案房屋的交接手续，然双方对于房屋交接事宜并不予以积极配合，故对于损失的进一步扩大双方均具有一定的过错。但结合本院认定的违约事实，原告并非守约方，其单方面提前解除合同亦属于违约行为，其作为违约方无权提出要求解除合同的诉请。但结合本案的实际案情，以及双方庭审陈述的事实，同时考虑到被告本身也有解除合同的意思，故结合原告起诉的日期及相应诉状材料送达的日期，本院最终确定2016年9月9日作为合同解除的日期。考虑到原告实际支付租金的日期至2016年6月8日，故从2016年6月9日至9月9日的三个月租金40,950元原告理应支付给被告。另在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，被告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告支付给被告的房屋保证金理应予以返还。至于原告提出的装修损失的诉请，本院已经释明对于该项诉请原告需要通过评估的方式加以确定，然原告拒绝就该项诉请进行评估，故对此诉请本院难以支持。另由于原告单方面提前解除合同的行为构成违约，依据合同书的约定，原告理应承担相应的违约责任。然原告认为被告提出的违约金诉请过高，要求予以调整。
对此本院认为原告确实存在违约行为，且确实基于该违约行为导致合同解除，但结合原告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给被告所造成的实际损失，兼顾到原告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为被告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以10,000元计。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)信正涛与被告(反诉原告)朴今龙于2016年3月9日所签订的《合同书》于2016年9月9日解除；
二、原告(反诉被告)信正涛于本判决生效之日起十日内支付给被告(反诉原告)朴今龙自2016年6月9日至2016年9月9日的租金以40,950元计；
三、被告(反诉原告)朴今龙于本判决生效之日起十日内返还给原告(反诉被告)信正涛保证金30,000元；
四、原告(反诉被告)信正涛于本判决生效之日起十日内支付给被告(反诉原告)朴今龙违约金以10,000元计；
五、驳回原告(反诉被告)信正涛的其他本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计1,359.50元。由原告(反诉被告)信正涛负担。反诉案件受理费减半收取计1,150元，由被告(反诉原告)朴今龙负担150元，原告(反诉被告)信正涛负担1,000元(并于本判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告朴今龙)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一七年七月六日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……