上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初3374号
原告(反诉被告)：上海陆通印刷有限公司，注册地上海市闵行区。
法定代表人：越智博通，董事长。
委托诉讼代理人：翁志俊，上海里格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵晋，上海里格律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海嘉豪印刷器材有限公司，注册地上海市闵行区。
法定代表人：杜龙飞，总经理。
委托诉讼代理人：杜丹飞，男。
委托诉讼代理人：孙明荣，上海市天地律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海陆通印刷有限公司(以下简称陆通公司)与被告(反诉原告)上海嘉豪印刷器材有限公司(以下简称嘉豪公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月22日公开开庭予以审理。嘉豪公司于答辩期内提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2017年5月4日公开开庭予以审理。陆通公司的委托诉讼代理人赵晋、翁志俊，嘉豪公司的委托诉讼代理人杜丹飞、孙明荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆通公司向本院提起诉讼请求：1.嘉豪公司向陆通公司支付涉案房屋维修费人民币(币种下同)185,700元；2.嘉豪公司向陆通公司支付电力罚款损失425,610元；3、诉讼费嘉豪公司承担。事实和理由：嘉豪公司与陆通公司于2002年12月12日签订《租赁合同》，约定嘉豪公司将本案涉案房屋租给陆通公司，租期为自2004年1月1日起为期20年。《租赁合同》履行期间，涉案房屋在2014年6月及2016年8月均因大雨发生屋面漏水情况，但嘉豪公司均未对系争房屋进行维修，为此陆通公司不得不自费维修。根据《租赁合同》第十九条约定：“在合同有效期内，甲方的建筑结构、外墙、周围栅栏等，因质量原因发生漏雨等情况时，应由甲方采取措施进行修补”。又依据合同法约定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。故陆通公司因维修系争房屋所支付的维修费用理应由嘉豪公司承担，嘉豪公司应向陆通公司支付该费用。又根据租赁合同约定：“甲方负责安排250KVA的供电，并将电源引至车间内，设置相应的配电柜。并配置相应照明、插座、开关的线路”。但租赁合同履行期间，嘉豪公司交付陆通公司使用的系争房屋供电始终未能达到前述《租赁合同》约定的标准，即系争房屋的供电始终只有150KVA，这不仅造成陆通公司生产中频繁跳闸，而且更严重的是，上海市电力公司每年均对陆通公司处以违约使用电费罚款。嘉豪公司理应对未能按租赁合同约定标准向陆通公司提供租赁房屋承担违约责任，赔偿陆通公司损失。陆通公司认为，嘉豪公司在合同履行期间，拒不修复漏水屋面，也始终未提供租赁合同约定的供电标准的行为，已违反租赁合同的约定，并给陆通公司造成了实际损失，故以讼称事由诉至法院。
嘉豪公司辩称，不同意陆通公司的诉请。1、嘉豪公司在建造租赁房屋时候是按照陆通公司的要求进行设计图纸并施工的，即便有漏水情况的，也应该是陆通公司自行承担的。对于陆通公司三次修理的费用和人工不予认可，无法确认房屋维修的面积、维修的程度、损害的情况，这只是陆通公司自行陈述的维修费；2、对电力罚款不予认可，经阅看了罚款单，上面的户名全部是陆通公司而非嘉豪公司，此系电力公司对陆通公司的罚款。陆通公司提供的2016年12月26日的缴费催款单，只是说明2015年12月至2016年11月违规使用电费，其他的是否有违规以及罚款的依据没有说明。又依据陆通公司提供的供电营业规则，陆通公司需要增容需去办理变更申请手续，但是陆通公司没有办理相关的手续，造成的罚款是陆通公司自行承担的；3、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。
同时，嘉豪公司向本院提起反诉诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2、陆通公司支付嘉豪公司经济损失30万元；3.诉讼费陆通公司承担。事实与理由：2002年12月12日，双方签订《租赁合同》，合同约定嘉豪公司将上海市闵行区浦江工业园区联达路XXX号房屋租赁给陆通公司使用。陆通公司在租赁期间，未妥善使用租赁房屋，造成租赁房屋损坏严重，又不及时修复，给陆通公司造成重大损失。此外嘉豪公司在租用陆通公司房屋期间，未经嘉豪公司同意私自建造房屋，铺设水泥路面，搭建车棚等，破坏履行，给嘉豪公司造成了重大损失，故以讼称事由诉至法院。
针对反诉，陆通公司辩称，不同意解除合同，要求继续履行。1、2005年承租房屋后经嘉豪公司同意增设了垃圾房与车棚，从2005年至今嘉豪公司并未提出异议。且水表位于垃圾房后，嘉豪公司需通过垃圾房才能查看水表，对于垃圾房的存在嘉豪公司是明知的，陆通公司对于租赁标的的使用没有超出合同约定的使用用途；2、嘉豪公司要求经济损失30万是没有法律和事实依据。
经审理查明，上海市闵行区联达路XXX号房屋的产权人为嘉豪公司。
2002年12月12日，嘉豪公司(签约甲方)与陆通公司(签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区浦星路浦江工业园区联达路XXX号房屋出租给乙方，土地面积为3,240平方米，厂房面积为2,186平方米；租赁期限自2004年1月1日起为期20年，甲乙任何一方都不得终止合同，如一方要求终止合同时，提出终止合同的一方必须承担另一方2年的房租费，20年后乙方有优先权继续租用；甲方负责按乙方设计要求建设合法的厂房，地基须承受设计方案中的第二层建筑，甲方须在2003年12月31日前竣工，租赁给乙方使用；乙方根据建筑面积包括乙方所需的门卫室、配电室等境内所建房面积付租金，计算方式为0.45元/日/平方米(自厂房交给乙方使用开始12年即144个月)，0.50元/日/平方米(租用开始13年后到合同终止为止)；乙方拖延支付租金超过一个月，乙方除支付租金外，应付3%的违约金；租金的支付为每月一次，在月末前支付下一个月的租金；乙方根据需要，在已建厂房建筑外，自筹资金另建或对已建厂房进行改造，需以书面形式征得甲方同意；乙方根据需要，自筹资金重建或改建仓库、停车场、食堂以及其他建筑设施，应提前以书面形式征得甲方同意后，乙方可进行，对重建或扩建部分，乙方不需向甲方支付租金，合同终止时乙方扩建或改建的建筑和管理权无偿移交给甲方，甲方不需给予乙方补偿，同时乙方的一切责任移交给甲方；甲方负责安排250KVA的供电，并将电源引至车间内，设置相应的配电柜，并配置相应照明、插座、开关的线路；厂区内需要自来水管道，并保证正常生活用水的供应；公司内应有煤气管道，暂时没有管道时，使用液化气罐，当安装管道煤气时，费用应由甲方承担；室内安装冷暖空调，费用由乙方支付，乙方如需增设管道时，费用自行承担，同时向甲方提交下水道图副本，乙方在甲方协助下向有关部门申请，乙方使用的下水管道费，乙方按国家规定向有关部门，以乙方的名义交纳；在合同有效期内，地区治安费、卫生费等，根据地方政府规定，以乙方名义，由乙方自行支付；在合同有效期内，除用电、用水、下水道、煤气以及地区保安、卫生费用，以乙方名义，由乙方支付外，其他费用由甲方承担，因涉及土地使用而产生的税费，由甲方承担；乙方在合同生效十日内向甲方支付10万元的保证金，抵押期为四年，甲方向乙方开具收据；乙方应合法经营，乙方进行非法活动导致有关部门的监察时，一切责任由乙方承担，甲方不承担任何责任，乙方未经甲方同意不得将该厂房转租第三方；在合同有效期内，甲方的建筑结构、外墙、周围栅栏等，因质量原因发生漏雨等情况时，应由甲方采取措施进行修补，厂房围墙如发生严重缺陷，由甲方进行及时修补，如修补不及时造成的损失，由甲方赔偿。甲方负担施工的供电、供水、下水道发生故障时，接到乙方通知后，甲方应立即修理，并承担损失。乙方自行负担施工的建筑、供电、供水、下水道等发生问题时，由乙方负责解决，用甲方费用修建的厂房和办公用房，其外观显著发生有变质时，甲方应对此部分或整体进行粉刷修复；因人力不可抗拒原因造成的损失，甲方双方均不做赔偿等。租赁协议签订后，应陆通公司的要求，嘉豪公司建造了系争厂房并交付陆通公司使用。陆通公司承租系争房屋后，于2005年加盖了垃圾房及停车棚。
同时，嘉豪公司向上海市电力公司申请系争厂房供电，上海市电力公司批准了150KVA工业用电，此后嘉豪公司就电力系统进行了施工。后在租赁过程中，嘉豪公司将供电户名变更至陆通公司名下。
2014年6月3日，陆通公司与上海成皖装饰设计有限公司(以下简称成皖公司)签订《装饰工程合同》，陆通公司将屋面防水维修工程发包给成皖公司施工，工程造价为53,500元。陆通公司于2014年6月6日向成皖公司支付维修费32,000元，于2014年11月7日向成皖公司支付维修费余款及广告牌修理费等27,024元。成皖公司于2014年9月10日向陆通公司开具发票。
2016年8月24日，陆通公司与成皖公司签订《装饰工程合同》，陆通公司将生产车间屋面局部防水项目发包给成皖公司施工，工程造价为57,600元。陆通公司于2016年8月29日向成皖公司支付维修费40,000元，于2016年9月28日向成皖公司支付维修费余款17,600元。成皖公司于2016年9月5日向陆通公司开具发票。
2016年9月19日，陆通公司与成皖公司签订《装饰工程合同》，陆通公司将生产车间吊顶局部维修项目发包给成皖公司施工，工程造价为74,600元。陆通公司于2016年9月28日向成皖公司支付维修费52,000元，于2016年10月19日向成皖公司支付维修费余款22,600元。成皖公司于2016年10月向陆通公司开具发票。
2016年12月26日，国家电网上海市电力公司市南供电公司向陆通公司出具《违约使用电费催缴通知单》，载明：根据《供电营业规则》第一百条第2款规定：“除必拆除私自增容设备外，还应承担三倍的私增容量基本电费的违约使用电费”，根据用电统计自2015年12月至2016年11月期间的违约使用电费共计25,704元，请在2017年1月25日前将违约使用电费缴纳等。
2017年1月18日，三井住友海上火灾保险(中国)有限公司向陆通公司出具《预付赔款确认书》，载明2016年8月20日暴雨致厂房积水严重，车间屋顶因暴雨积水约7处出现坍塌漏水，事故导致屋顶塌陷、空调管道及装修吊顶受损，原材料等水湿受损，标签检测复查机(品检机)及稳压器受损，共向陆通公司赔付292,450.76元，该款于2017年1月25日汇入陆通公司账户内。
另查明，陆通公司于2008年1月15日支付了违约使用电费2,475元、于2009年2月26日支付了违约使用电费15,741元、于2010年1月8日支付了违约使用电费44,811元、于2011年1月14日支付了违约使用电费24,804元、于2012年1月17日支付了违约使用电费47,736元、于2013年1月17日支付了违约使用电费57,226.50元、于2014年1月14日支付了违约使用电费71,806.50元、于2015年1月27日支付了违约使用电费58,949.63元、于2015年9月29日支付了违约使用电费39,186元、于2016年7月25日支付了违约使用电费37,799.71元、于2017年1月22日支付了违约使用电费25,073.65元。
还查明，2004年6月25日，陆通公司向嘉豪公司发函表示系争租赁房屋出现多处房屋质量问题，虽经多次修理仍问题不断。表示现办公区和部分房间的墙壁及房顶渗水，造成墙面发霉；车间房顶有漏雨处，食堂的吊顶有下榻的危险，部分日光灯松动，卫生间漏雨等，要求嘉豪公司维修。嘉豪公司工作人员杜丹飞于2004年7月5日收悉函件。
2005年2月6日，陆通公司向嘉豪公司发函表示系争房屋仍存在渗水、漏水等质量问题，要求予以处理。嘉豪公司工作人员杜丹飞于2005年2月7日收悉函件。
2005年11月28日，陆通公司向嘉豪公司发送传真表示要对配电房进行搬迁。
2006年1月19日，陆通公司向嘉豪公司发函表示系争房屋仍存在渗水、漏水等质量问题，要求予以处理。嘉豪公司工作人员杜丹飞于当日收悉函件。
2006年11月15日，陆通公司向嘉豪公司发函表示办公室外墙渗水的问题已经解决，嘉豪公司于2005年6月15日回函表示室内的一些问题计划于7月底前完成，此后又延期至10月底之前，但内墙霉变等问题仍然存在。陆通公司先后于2004年6月25日、2005年2月6日、2005年3月8日、2005年6月9日、2005年9月13日发函提出过，希望能予以解决。嘉豪公司工作人员杜丹飞于当日收悉函件。
2014年9月12日，陆通公司向嘉豪公司发函表示，按照合同约定嘉豪公司应提供250KVA的供电，但实际只有150KVA。因公司业务发展用电量增加，现150KVA已经无法满足生产需要，经常发生跳闸现象，影响正常生产。希望能提供250KVA的用电。嘉豪公司工作人员杨雅韵收悉函件。
2016年9月18日，陆通公司向嘉豪公司发函表示，关于2016年8月20日的强降雨造成一楼印刷生产区域屋顶漏水造成生产区域内部的吊顶塌方坠落，此事已于8月26日和杜龙飞总经理会谈时提出了修理要求，但未回复。要求嘉豪公司明确修理日期，否则将委托施工队进行修理。收悉该函件后，嘉豪公司于2016年9月21日回函，表示系争厂房应陆通公司的图纸建造，陆通公司对主体结构及建筑质量经过严格验收无误后入租，房屋日常的使用维护及保养应属于陆通公司的责任。因陆通公司常年不清理管道垃圾，导致水管堵塞漏水问题日益严重，系因维护不当引起，故将不承担由此造成的费用。同时表示嘉豪公司原自用厂房被政府征收，系争租赁价格已经低于市场价，显失公平，希望与陆通公司协商。
上述事实，由陆通公司提交的《租赁合同》、电力发票及支付凭证一组、《装饰工程合同》及支付凭证与发票、函件一组、《预付赔款确认书》及支付凭证，由嘉豪公司提交的上海市房地产权证及平面图、照片一组、《房屋质量检测报告》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本案审理过程中，陆通公司为证明其就质量问题与嘉豪公司协商，提交了2004年6月24日、2004年10月22日、2005年6月9日、2007年3月23日、2009年7月8日、2009年9月27日、2010年7月12日、2014年5月19日的函件，对此嘉豪公司未予认可。因陆通公司未能提交函件送达的相关证据予以佐证，对于该组函件本院难以采信。
本院认为，嘉豪公司与陆通公司签订的《租赁合同》为当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。就陆通公司主张的房屋维修费，嘉豪公司认为系争房屋应陆通公司要求建造，并经质量验收后予以交付。实际使用由陆通公司使用，故应由其自行承担修缮。但双方租赁合同中约定：“甲方的建筑结构、外墙、周围栅栏等，因质量原因发生漏雨等情况时，应由甲方采取措施进行修补，厂房围墙如发生严重缺陷，由甲方进行及时修补，如修补不及时造成的损失，由甲方赔偿”，嘉豪公司作为出租方，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。且就系争房屋的修缮双方已明确约定应由嘉豪公司负担，嘉豪公司的该抗辩意见本院不予采信。又依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。2016年8月系争房屋屋顶因雨塌陷后，陆通公司联系嘉豪公司维修，在嘉豪公司拒绝后其自行维修，产生的维修费132,200元(57,600元+74,600元)嘉豪公司应予以负担。关于陆通公司于2014年支付的维修费53,500元，虽其与成皖公司签订的协议约定为屋面防水修复，但并未能提交证据予以佐证实际施工内容及维修问题成因。陆通公司提交的函件中，就该期间段的函件也未能佐证送达情况，故对于该笔维修费的关联性本院不予确认。
关于陆通公司主张的违约使用电费，供电部门依据《供电营业规则》第一百条第2项之规定：“私自超过合同约定的容量用电的，除应拆除私增容设备外，属于两部制电价的用户，应补交私增设备容量使用月数的基本电费，并承担三倍私增容量基本电费的违约使用电费；其他用户应承担私增容量每千瓦(千伏安)50元的违约使用电费。如用户要求继续使用者，按新装增容办理手续”，对陆通公司收取了违约使用电费。对此嘉豪公司认为用电户名已变更至陆通公司名下，已与其无关，且应由陆通公司自行申报增容。但合同中对于用电问题单列，作出了明确的约定：“甲方负责安排250KVA的供电，并将电源引至车间内，设置相应的配电柜，并配置相应照明、插座、开关的线路”，安排250KVA的供电系嘉豪公司应承担之义务，实际履行过程中嘉豪公司始终未能按约履行，已属违约。即使户名作出变更，也非对嘉豪公司的该项合同义务予以免除，从双方的来往函件中可以看出，陆通公司始终要求履行该合同义务。而因嘉豪公司的该违约行为，导致陆通公司此后的经营生产无法正常开展，并因此额外支付了违约使用电费，就该损失系因嘉豪公司的违约所致，嘉豪公司应承担赔偿责任。同时就该违约使用电费，嘉豪公司主张已超过诉讼时效，虽陆通公司主张其一直与嘉豪公司沟通用电事宜，但从双方的来往函件中其并未提及该笔违约使用电费，现也未有证据证明陆通公司就该损失提出主张。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，陆通公司于2017年1月25日诉至本院，2015年1月27日的违约使用电费58,949.63元、2015年9月29日的违约使用电费39,186元、2016年7月25日的违约使用电费37,799.71元、2017年1月22日的违约使用电费25,073.65元，共计161,008.99元,尚在诉讼时效期间内，本院予以支持。自2008年至2014年的违约使用电费已超过诉讼时效，本院不予保护。
关于嘉豪公司认为陆通公司未经其同意擅自搭建了垃圾房、车棚并破坏了原有绿化，故要求解除租赁合同的反诉诉讼请求。本院认为，首先双方合同中并未约定因擅自搭建可解除该合同；其次陆通公司使用租赁房屋至今已十四年，嘉豪公司在长期租赁过程中曾修缮过系争房屋，对于垃圾房及车棚的存在应已明知，但未提出异议；再次，垃圾房及车棚系厂房附属设施，并未对厂房的主体结构造成影响，故嘉豪公司的该反诉诉讼请求本院不予支持。至于嘉豪公司提出的经济损失并无法律及事实依据，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海嘉豪印刷器材有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海陆通印刷有限公司支付维修费132,200元；
二、被告(反诉原告)上海嘉豪印刷器材有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海陆通印刷有限公司支付违约使用电费161,008.99元；
三、驳回被告(反诉原告)上海嘉豪印刷器材有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取计4,956.55元，由原告(反诉被告)上海陆通印刷有限公司负担2,579.19元，由被告(反诉原告)上海嘉豪印刷器材有限公司负担2,377.36元；反诉案件受理费减半收取计2,900元，由被告(反诉原告)上海嘉豪印刷器材有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷 雪
二〇一七年六月二十八日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。