西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第03536号
原告（反诉被告）：邵某，
委托代理人：蔡毅，陕西普迈律师事务所律师。
被告（反诉原告）：西安壹阁物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区南二环东段58号。
法定代表人:王海军，该公司经理。
委托代理人：傅深钧，陕西赢弘律师事务所律师。
委托代理人：冯春华，陕西赢弘律师事务所律师。
被告：西安武隆实业集团有限公司，住所地西安市南二环东段58号武隆广场5层。
法定代表人：王空军，该公司总经理。
委托代理人：傅深钧，陕西赢弘律师事务所律师。
委托代理人：冯春华，陕西赢弘律师事务所律师。
原告（反诉被告）邵某与被告（反诉原告）西安壹阁物业管理有限公司、被告西安武隆实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡毅被告委托代理人傅深钧、冯春华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月22日，原告与第一被告西安壹阁物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告承租第一被告位于西安市雁塔区南二环东段X号一层商铺，建筑面积为1611㎡，用于经营餐饮，合同租赁期限为5年，自2012年5月10日至2017年5也9日，租金每月50758元，同时双方还约定其他条款等等。合同签订后，原告在向第一被告交纳租金后即进行装修，开始营业。在合同履行过程中，原告发现其所租赁的商铺产权存有争议，第一被告并无合法产权证明，同时租赁房屋所属地合法权属人
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陕西省雁塔监狱，正在要求第一、第二被告退地腾房。为此，原告多次找二被告协商解决，但二被告推诿、回避。2012年12月6日，二被告突然强行对原告所租赁商铺停水、停电，致使原告彻底无法营业，原告就此多次与两被告进行协商，以求尽快解决，但两被告无任何回复，致使合同无法履行。另，第一被告系第二被告的下属公司，第二被告委托第一被告对本案诉争的房产进行管理。现诉至法院，请求：1、原告被告签订的租赁合同为无效合同。2、请求判令第一被告返还原告租金损失50758元；3、请求判令第一被告赔偿原告装修损失变更为501715元；4请求判令第一被告赔偿损失30万元；5、请求判令第二被告对第一被告的上述债务承担连带责任；6诉讼费由被告承担。
被告西安壹阁物业管理有限公司辩称：合同无履行的原因在于原告，因为原告没有按期缴纳租金。经多次催要，至今只缴纳部分租金，剩余租金至今没有支付，并将房屋占用至今。2012年11月10日至2013年5月9日期间的租金，按照合同约定原告应予2012年10月10日前全部付清，但截至目前原告仅支付部分租金。本案所产生的一切损失，均因原告违约所致，根据合同约定，所有损失应由原告自己承担。壹阁物业与第三方发生的纠纷不影响与原告之间的合同履行，合同无法履行是因为原告未按期缴纳租金。西安壹阁物业管理有限公司不存在违约行为。故请求法院驳回原告的请求。虽然合同无效，但本案中被告将房屋交付原告，并且原告已实际使用。所以原告无权要求被告返还租金50758元。关于原告主张的装修损失501715元，被告不予认可，被告将房屋出租给原告时这个装修是本身存在的；评估报告中所反应的房屋装修的很多项目存在虚高，评估单价过高及一些项目未按实际施工评估;本案中关于装修，在鉴定时未区分未形成复合的装修物以及形成复合的装修物。并提出反诉，一、依法判令被反诉人向反诉人支付房屋占有期间使用费913644元（计算时间为2013年1月10日至2014年7月9日）；二、本案反诉费用由被反诉人承担。
被告西安武隆实业集团有限公司辩称，同意第一被告西安壹阁物业管理有限公的答辩意见。本案租赁合同是西安壹阁物业管理有限公司与原告签订。西安武隆实业集团不是合同当事方，故不是本案适格诉讼主体，应依法驳回原告的请求。西安壹阁物业管理有限公司与西安武隆实业集团有限公司属两个独立法人公司，本案所产生的任何纠纷与西安武隆实业集团有限公司无任何关系，故应驳回原告的诉讼请求。
原告对被告反诉辩称：1、导致原告无法使用租赁房屋的主要原因在于被告的无故停电，致使原告所租赁的商铺无法经营。由于被告违约行为，导致合同无法履行。其再要求原告支付房屋占用费于法无据请求驳回。2、本案在2013年4月原告向法院起诉，在审理期间及委托评估期间原告无义务承担被告所称的房屋占用费。被告主张诉讼期间的房屋占用费于法无据请求驳回。综上，答辩人认为反诉请求于法无据请求驳回。
经审理查明，2012年3月22日，原告与第一被告西安壹阁物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告承租第一被告西安壹阁物业管理有限公司位于西安市雁塔区南二环东段56号一层商铺，建筑面积为1611㎡，用于经营餐饮，合同租赁期限为5年，自2012年5月10日至2017年5月9日，租金每月50758元，半年租金为304548元，全年租金为609097元。第三年起每平方米递增10%，租金提前一个月支付。支付房屋租金后开具收款收据。双方还约定：除不可抗拒的因素外，在正常情况下，甲方（被告西安壹阁物业管理有限公司）保证乙方（原告邵俊）在承租期内正常情况下，水、电设施的正常运行，检修、维护（水、电路检修维护只限于表外），费用由甲方承担。乙方如未按本合同约定按期交纳的房租、水、电费用，甲方有权停水、停电；甲方保证乙方在正常交费情况下的水、电供应，乙方在正常交费情况下甲方不得随意停水、停电。因供电供水职能部门原因，造成的停电、停水甲方不承担责任。合同签订后，原被告履行了合同，原告正常开业。原告分别于2012年3月23日交纳2012年5月10日至2012年11月9日房租304548元，2012年10月26日交纳房租50578元，2012年12月5日交纳房租50578元。原告邵俊的房屋租金交至2013年1月9日。2012年12月6日，被告西安壹阁物业管理有限公司突然强行对原告所租赁商铺停水、停电，之后原告再无经营使用该房屋。原告对该承租商铺经被告同意进行了装修，该装修经陕西天任资产评估有限责任公司租出的陕天任司评报字（2015）第0026号评估报告评估该装修价值为501715元。
另查明，第一被告西安壹阁物业管理有限公司系第二被告西安武隆实业集团有限公司的下属公司，第二被告西安武隆实业集团有限公司委托第一被告西安壹阁物业管理有限公司对本案诉争的房产进行管理，原告承租被告出租的商铺无产权证，租赁房屋所在土地为陕西省雁塔监狱，第二被告西安武隆实业集团有限公司于1999与陕西省雁塔监狱签订《国有土地使用权转让合同书》约定陕西省雁塔监狱将其所有的国有土地出让第二被告西安武隆实业集团有限公司使用。审理期间，陕西雁塔监狱向西安市中级人民法院要求第一被告西安壹阁物业管理有限公司、第二被告西安武隆实业集团有限公司退地腾房。现承租房屋已经在评估后的诉讼中被拆除。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、《国有土地使用权转让合同书》、起诉状、通知函、照片、报纸节版及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，符合租赁合同的一般特征。原告出租给被告的商铺系国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》五十六条的规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。《城市房屋租赁管理办法》第二十五条：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的应当将租金中所含土地收益上缴国。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收的管理暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新规的规定时，从其规定。但经法院调查，被告自与原告签订租赁合同后未向国家缴纳租金中所含土地收益。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《租赁合同》应确认无效。上述造成合同无效的情形，被告在缔约时是知道或者应当知道该土地为划拨土地的，被告应向国家上缴，但被告未上缴，且被告向原告出租该房屋时的所有权存在异议，该租赁合同约定的租赁期限还未到就经其原土地所有人收回，且被告明知该商铺的所有权不属于其，只是代为管理，而将该商铺出租于原告，故造成合同无效的根本原因在被告。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告对商铺装修，经评估公司评估装修价值为501715元，该评估是经法院委托在原被告均在场的情况下进行的，故本院参考评估价值，被告对此装修承担主要赔偿责任，即401372元。原告的租金交至2013年1月9日。被告于2012年12月6日对原告所承租的商铺进行停水停电，原告已经失去了承租使用商铺的目的，之后原告未对商铺实际使用，对于原告多交的租金被告应予返还，故对原告诉请要求被告返还多交的一个月的租金50758元的请求本院予以支持。对于原告之前所交的房屋租金原告也确实使用被告代管的房屋故该房屋租金折抵房屋使用费。对于被告反诉要求原告支付2013年1月10日至2014年7月9日使用费913644元的请求，因被告西安壹阁物业管理有限公司在2012年12月6日对原告承租的房屋进行了停水停电，并通知原告解除、腾交房屋，致使原告对该房屋无法使用，原告失去了承租使用房屋的目的所在，且原告在此期间也并未使用房屋，故对被告反诉请求本院不予支持。对于原告诉请的要求被告赔偿损失30万元的请求，因原告未向法庭提交其实际损失的充分证据，根据《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故本院对原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）邵某与被告（反诉原告）西安壹阁物业管理有限公司签订的房屋租赁合同无效。
二、被告（反诉原告）西安壹阁物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）邵某一个月的租金费用50758元。
三、被告（反诉原告）西安壹阁物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）邵某装修款401372元。
四、驳回被告（反诉原告）西安壹阁物业管理有限公司的反诉请求。
五、驳回原告（反诉被告）邵某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费20686元，其中8275元由原告承担，12411元由被告西安壹阁物业管理有限公司承担。反诉费6468元由被告西安壹阁物业管理有限公司承担。鉴定费5000元由原告承担2500元，被告西安壹阁物业管理有限公司承担2500元。因原告已预交5000元鉴定费，因此被告西安壹阁物业管理有限公司在履行生效判决时一并支付2500元鉴定费给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 殷 瑞
人民陪审员 贾泉俊
人民陪审员 刘希泽
二〇一六年五月六日
书 记 员 郭 祺