文书内容辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鞍民三终字第00293号上诉人（原审原告）：鞍山佳兆业百货有限公司。住所地：鞍山市铁西区人民路106号。法定代表人：孙越南，经理。委托代理人：袁亮，该公司职员。委托代理人：毛猛，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何志鑫。委托代理人：崔玉萍。上诉人鞍山佳兆业百货有限公司（以下简称佳兆业公司）为与被上诉人何志鑫租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2015）鞍西民三初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人佳兆业公司的委托代理人袁亮、毛猛，被上诉人何志鑫及其委托代理人崔玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年12月5日，佳兆业公司与何志鑫签订了《专柜租赁合同》一份，约定由何志鑫承租位于鞍山佳兆业百货店三层F319号铺位，套内建筑面积为85.89平方米；租赁期间自2012年12月4日至2014年12月23日；何志鑫经营“圣大保罗”成装；合同签订后五个工作日内，何志鑫应向佳兆业公司交纳保证金3000元；如何志鑫未能按本合同约定向佳兆业公司支付各项费用、欠款、违约金，或何志鑫不履行本合同约定义务给佳兆业公司造成损失，佳兆业公司有权以保证金抵扣欠款；何志鑫按含税营业额提成17%向佳兆业公司缴纳租金；何志鑫按第一年5元、第二年15元/月/平方米套内建筑面积作为管理费向佳兆业公司缴纳；专柜内基本照明用电按实际发生电费标准支付；佳兆业公司提供统一的办公用品、价签等易耗品，费用由何志鑫承担；何志鑫违反下列其中任何一项之规定者，佳兆业公司有权单方面全部或者部分解除本合同，并不予退还保证金，佳兆业公司因下列原因单方解除合同时，应书面通知何志鑫，何志鑫接到通知后必须在佳兆业公司指定期限内撤出租赁场地，a、拖欠或不足额缴纳应缴款项两个月以上……；双方之间据以联系的通知或者信件须是书面形式，按合同第2页所示送达地址通过传真、邮寄、直接送达的方式发送。同日，佳兆业公司与何志鑫又签订《鞍山佳兆业广场专柜补充协议》一份，约定为支持何志鑫经营，佳兆业公司给予何志鑫上述铺位装修材料补贴合计人民币100000元，此款项为补贴性质，若不足以完成上述铺位全部装修的，不足部分款项由何志鑫自行承担；因何志鑫原因造成主合同未到期解除或者终止，何志鑫应按本补充协议约定的装修补贴金额全额赔偿佳兆业公司损失，另需赔偿佳兆业公司因合同终止造成的其他损失，损失金额按装修补贴金额的30%计算。再查，何志鑫因经营亏损未交纳2013年9月至11月的管理费及电费。2012年12月11日，佳兆业公司向何志鑫发出《关于解除租赁合同的通知函》，通知何志鑫“贵我双方租赁合同自2013年12月11日起解除，请贵司于收到本函件后二日内前来我司办理相关费用清算手续并撤出我司场地”。何志鑫收到通知函后于2013年12月末撤出佳兆业公司商场。原审法院审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费的合同。本案佳兆业公司与何志鑫之间签订的专柜租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。佳兆业公司于2013年12月11日向何志鑫发函单方解除租赁合同，庭审中何志鑫也同意解除合同。故对佳兆业公司要求解除与何志鑫签订的租赁合同的诉讼请求，予以支持。关于佳兆业公司要求何志鑫给付管理费12025元、电费7212元、办公耗材费128元一节，佳兆业公司于2013年12月11日要求解除合同，何志鑫于2013年12月末撤出商场的行为应视为同意解除租赁合同，因此，佳兆业公司与何志鑫双方解除租赁合同的时间应为2013年12月末。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，何志鑫应承担2013年9月至2013年12月期间的费用。依据双方签订的租赁合同，2013年9月至11月的管理费每月429.45元，2013年12月管理费每月1288.35元，何志鑫应给付佳兆业公司管理费共计2576.70元。何志鑫辩称电费应每月扣除证人孙宇使用的电费330元，依据证人孙宇当庭提供的证言，何志鑫承租铺位期间均是由何志鑫向佳兆业公司交纳电费，孙宇再向何志鑫支付每月330元的电费，且孙宇当庭表示愿意把电费继续交给何志鑫，为尊重以往的交易习惯，何志鑫应全额向佳兆业公司交纳2013年9月至12月期间的电费，共计4822.80元。佳兆业公司要求何志鑫给付的办公耗材费128元，何志鑫未提出异议，故予以支持。综上，何志鑫应支付佳兆业公司管理费、电费、办公耗材费，共计7527.50元，但扣除何志鑫交纳佳兆业公司的保证金3000元。何志鑫辩称还应扣除装修期间因佳兆业公司的原因给其造成多交纳税费2000元，何志鑫提供的剪贴发票不能证明是因为佳兆业公司的原因重新开具，佳兆业公司也当庭否认该事实，因此，对何志鑫的该项辩解，不予采纳。何志鑫还应支付佳兆业公司管理费、电费、办公耗材费4527.50元。关于佳兆业公司要求何志鑫赔偿装修补贴及其他损失130000元一节，佳兆业公司主张何志鑫拖欠2013年9月至11月的管理费及电费，已构成违约，应承担相应的违约责任。何志鑫确实没有交纳2013年9月至11月的管理费及电费，但依据双方签订的租赁合同，何志鑫已向佳兆业公司交纳了保证金3000元，合同约定如何志鑫未能按本合同约定向佳兆业公司支付各项费用，佳兆业公司可以以保证金抵扣欠款。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因此，在保证金不足以抵扣欠款的情况下，佳兆业公司应给予何志鑫合理的期限，催促其缴纳管理费及电费，在何志鑫超过合理期限后仍不予交纳的情况下，佳兆业公司可以解除租赁合同。佳兆业公司主张已经向何志鑫邮寄送达了《催款函》，限其在收到函件后二个工作日内补交欠款5147.55元。但何志鑫否认收到催款函，佳兆业公司也没有提供相关的邮寄回执，对此，佳兆业公司应承担举证不能的不利后果。仅因何志鑫未交纳3个月的管理费，要求其承担130000元的违约责任，显然是显失公平的，且依据何志鑫提供的证人证言及录音资料，在何志鑫撤场后，佳兆业公司一直继续使用了F319号铺位，即何志鑫的撤出并未给佳兆业公司造成重大的经济损失。综上，不能认定何志鑫存在根本违约的行为，故对佳兆业公司的该项诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除佳兆业公司与何志鑫于2012年12月5日签订的专柜租赁合同；二、何志鑫于判决生效后15日内给付佳兆业公司管理费、电费、办公耗材费4527.50元；三、驳回佳兆业公司的其他诉讼请求。案件受理费3287元，由佳兆业公司承担3250元，何志鑫承担37元。上诉人佳兆业公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、根据《专柜租赁合同》第10.2条a款约定“如乙方（被上诉人）由下列情形之一的，甲方（上诉人）有权解除合同，并不予退还乙方保证金……：a、拖欠或不足额缴纳应缴款项2个月以上的……”。被上诉人违反合同约定，自2013年9月至11月拒交各项费用，上诉人曾多次找到被上诉人催交费用，但被上诉人仍拒不履行，被上诉人的违约行为是导致合同解除的根本原因。二、上诉人于2013年12月21日向被上诉人送达《关于解除租赁合同的通知函》，但被上诉人并未立即撤场，仍然持续经营至2014年2月，而原审法院仅凭其单方陈述认定撤场时间为2013年12月末，并以此为时间结点判定欠费数额，属认定事实不清。三、根据双方签订的《专柜租赁合同》以及《鞍山佳兆业广场专柜补充协议》，被上诉人拖欠应缴款项的行为已构成违约，应当承担违约责任，按照双方签订的补充协议全额赔偿上诉人支付的装修补贴款及其他损失。但原审法院不顾双方合同的约定，以显失公平为由，绕开法律规则，适用法律原则判案，导致依法成立的合同对被上诉人不具有任何约束力，令上诉人难以信服。综上，请求二审法院撤销原判，依法发回重审或改判。被上诉人何志鑫辩称：被上诉人对所租赁的F319号商铺的装修，实际费用超过上诉人提供的10万元装修补贴。在商铺装修时，由于上诉人的原因，被上诉人重复开具发票，产生额外的费用，上诉人同意以特卖5个点的方式补偿被上诉人二次开具发票产生的损失，但是现在还差2000元没有补偿。被上诉人与上诉人签订租赁合同后，被上诉人向上诉人交纳了3000元保证金，根据合同约定，被上诉人在欠缴任何费用时，上诉人可以用保证金进行抵扣。2013年12月11日上诉人单方强行解除合同并收回F319号商铺，被上诉人在2013年12月末撤出上诉人商场后，并未损坏原来商铺装修，上诉人将该商铺继续租赁给其他人使用，新进入的商户从未装修过，依然正常使用。因此，上诉人向被上诉人索要装修费以及其他损失赔偿，有悖相关法律规定，二审法院应当予以驳回。经二审法院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。二审另查明：被上诉人未向上诉人支付2013年9月至11月的各项费用分别为，2013年9月欠缴管理费429.45元、电费1254元、办公耗材费83元；2013年10月欠缴管理费429.45元，电费1281.6元、办公耗材费10元；2013年11月欠缴管理费429.45元、电费1215.6元、办公耗材费15元。上述欠缴费用共计5147.55元。本院认为：上诉人与被上诉人签订的合同,是双方真实意思表示,合法有效,应受到法律保护.合同签订后,被上诉人向上诉人交纳保证金3000元。《专柜租赁合同》第二条2.2款约定“如乙方（被上诉人）未能按本合同约定向甲方（上诉人）支付各项费用、欠款、违约金，或乙方不履行本合同约定义务给甲方造成损失，甲方有权以保证金抵扣欠款……。”、第十条10.2款约定“如乙方（被上诉人）违反下列其中任何一项之规定者，甲方（上诉人）有权单方面全部或部分解除本合同，并不予退还乙方保证金。甲方因下列原因单方解除合同时，应书面通知乙方，乙方接到通知后必须在甲方指定期限内撤出租赁场地。a、拖欠或不足额缴纳应缴款项两个月以上；……”。现被上诉人未向上诉人缴纳2013年9月至11月的管理费、电费、办公耗材费共计5147.55元，被上诉人根据上述合同条款约定，有理由认为在其欠缴相关费用时，上诉人应以其交纳的3000元保证金抵扣相关费用。在以保证金抵扣被上诉人欠缴的费用之后，被上诉人余下欠缴费用的月份，并不满足合同约定的上诉人有权单方面解除合同的条件。因此，上诉人要求被上诉人承担违约责任，返还装修补贴款以及承担其他损失赔偿的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人持续经营至2014年2月，因此被上诉人管理费及电费应交纳至2014年2月一节。因在一、二审庭审中均有证人证明被上诉人只经营至2013年12月末便撤出佳兆业商场专柜，且证人孙宇证实其是将2014年1月的电费交给新进入F319商铺经营的华庭家居，这也可以证明从2014年1月起被上诉人已不在上诉人处继续经营。故对上诉人提出的此点上诉理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3287元，由上诉人鞍山佳兆业百货有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  戴艳丽代理审判员  王虹珊代理审判员  霍 健二〇一五年十一月十一日书 记 员  高佳辛