河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终151号
上诉人（原审原告）：杨志文。
上诉人（原审原告）：杨志敏。
二位上诉人委托代理人：袁伍林，河北瑞达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任国强。
委托代理人：李振田，河北李振田律师事务所。
上诉人杨志文、杨志敏与被上诉人任国强之间租赁合同纠纷一案，上诉人杨志文、杨志敏不服河北省文安县人民法院（2015）文民初字第1742号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告杨志文、杨志敏与被告任国强分别依法取得文安县西大街南侧自东向西相邻的面积基本相等的三块国有土地的土地使用权。三人共同协商并平均出资同时建造了三处面积、结构基本一致且自东向西相邻的楼房。三处楼房均为两间，构造为地下一层、地上七层。楼房建成后，原、被告双方于2011年11月1日共同将三处楼房中间四间（杨志文所有楼房的一间、杨志敏所有楼房的两间、任国强所有楼房的一间）的一至三层出租给文安县惠民村镇银行股份有限公司，租赁期限为10年，自2011年11月1日至2021年10月31日。第一年租金为人民币700000元，从第二年开始，每年递增一次，每次递增5%。后原、被告双方又于2012年5月29日共同将三处楼房中除去惠民银行租赁的中间四间一至三层之外的剩余部分（即地下一层全部、杨志文所有的最东侧一间和任国强所有的最西侧一间的一至三层、以及三处楼房四至七层的部分）出租给廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆，租赁期限为20年，自2012年12月1日至2032年11月30日。租金为：第一个五年每年租金为500000元，第二个五年每年租金为550000元，第三个五年每年租金为600000元，第四个五年每年租金为650000元。租赁过程中，原告杨志文、杨志敏与被告任国强未就租金分配问题达成一致意见，另有原、被告双方没有分配的80000元租金暂时保存在周建华处。
一审法院认为，原告杨志文、杨志敏与被告任国强在自愿的基础上分别以各自所有的面积及构造基本相同的三处楼房共同对外出租，以实现利益最大化。按照公平原则，原告杨志文、杨志敏与被告任国强三人应平均受益，各分得文安县惠民村镇银行股份有限公司和廊坊开发区祥云道千村时尚�捷宾馆给付的租金总额的三分之一，故对原告请求依法确认原、被告共同出租给文安县惠民村镇银行股份有限公司的房屋所得租金按原告75%、被告25%的比例分配，依法确认原、被告共同出租给廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆的房屋所得租金按原告63.89%、被告36.11%的比例分配的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告请求判令廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆所给付的未分配的租金80000元及利息归二原告所有的诉讼请求，原、被告双方应以各得上述租金总额三分之一的分配原则，综合之前租金分配情况进行分配。对于原告要求依法判令被告给付原告律师费8000元的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。本案在调解过程中，被告任国强表示在分得文安县惠民村镇银行股份有限公司和廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆给付的租金总额三分之一的情况下自愿给付原告杨志文、杨志敏100000元，或在租金总额基础上少分100000元，是被告任国强出于自愿对其权利的放弃，且有利于双方和睦相处，一审法院予以准许。依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、原告杨志文、杨志敏与被告任国强共同租赁期间（文安县惠民村镇银行股份有限公司租赁期间为2011年11月1日至2021年10月31日，廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆租赁期间为2012年12月1日至2032年11月30日）所得租金（包括未分配的租金80000元）在各得三分之一的分配基础上，被告任国强少分100000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2000元，由原告杨志文、杨志敏负担。
判决后，上诉人杨志文、杨志敏不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人共同出租给文安县惠民村镇银行股份�限公司的房屋所得租金按上诉人75%、被上诉人25%的比例分割；上诉人与被上诉人共同出租给廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆的房屋所得租金按上诉人63.89%、被上诉人36.11%的比例分割；廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆的房屋给付的未分租金80000元归上诉人所有。被上诉人承担诉讼费。其理由，一是上诉人与被上诉人经协商，将地上一至三层的中间四间（上诉人3间，占出租面积75%，被上诉人1间，占出租面积25%）出租给文安县惠民村镇银行股份有限公司。此后又将其余房屋出租给廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆（上诉人占出租面积63.89%、被上诉人占出租面积36.11%）。房屋出租后，出租给文安县惠民村镇银行股份有限公司所得租金即按上诉人75%，被上诉人25%的比例分配。2013年、2014年廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆所�付的租金也是按上诉人63.89%、被上诉人36.11%的比例进行分配。2015年2月1日收取廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆租金500000元后，双方对分配方案未能达成一致，余款80000元未能分配。二是房屋所占面积越小，利用价值越小。特别是高层建筑必须预留上楼通道，面积越小，上楼通道所占比例越大。因此房屋的利用价值越小，所得租金应该更少。三是上诉人与被上诉人分别与文安县惠民村镇银行股份有限公司和廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆签订了租赁合同，两份合同之间没有任何关系。从文安县惠民村镇银行股份有限公司所得租金应按照上诉人与被上诉人所出租楼房的面积分配租金。同理，从廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆所得的租金也应按上诉人与被上诉人所出租楼房的面积分配租金。
被上诉人任国强辩称，本案当事人三方各自依法取得位于文安镇××大街南侧紧密相邻的国有土地一块，三块土地长度、宽度均等。为了充分利用土地，发挥土地的最大效益，三方协商一起共同开发建设，三方均等出资、共同设计、共同建设、均等受益。为了充分利用土地，增大使用面积，三方所建的楼房每户的墙山均是伙山。一审中被上诉人出具三份证据证明了均等出资的事实，上诉人在一审中对上述事实也是认可的。因此，上诉人与被上诉人共同出租所得收益必然是均等的，无论是一次性全部出租，还是分割出租均应各得收益的1／3。上诉人诉称是连体建筑，与被上诉人的楼房是相邻关系不符合事实，与其一审陈述矛盾，事实上，三方建筑是一个连体的整体建筑。二是三方协商同意因客观原因不能整体出租给一家，只能分割出租。先是将楼房地上一至三层中间四间出租给文安县惠民村镇银行股份有限公司，剩余�房出租给廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆。租金必然有差异，但是三方平均分配租金的事实没有任何变化。故上诉人按照每次出租面积分别计算租金的请求，必然违背三方共同均等出资、共同设计、共同建设、共同均等受益的目的。三是预留上楼通道与本案无关系，三方建筑时每家预留的上楼通道是完全相同的，不存在预留通道，导致面积变小的问题。出租给文安县惠民村镇银行股份有限公司楼房的上楼通道全部被封闭，根本没有计算在使用面积中。三家楼房是一个整体，所得租金也是一个整体，分割出租若干次也是一个整体，不存在分别计算问题。四是一审法院判决被上诉人少分100000元租金违反公平原则，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判或发回重审。
二审诉讼中，上诉人杨志文、杨志敏提交证据一、上诉人杨志文、杨志敏、被上诉人任国强与文安县惠民村镇银行股份有限公司签订的合同，证实上诉人杨志文、杨志敏占收取租金比例为75%，被上诉人任国强占收取租金比例为25%。证据二、惠民银行付款凭证，证实2013年至2016年的3年房租是按照上诉人杨志文、杨志敏占比例75%，被上诉人任国强占比例25%给付的。被上诉人任国强经质证，对证据一，真实性不认可，租赁合同中没有任国强的签字，双方合作目的就是上诉人、被上诉人三方收益分配各占三分之一，无论分几次出租。关于75%与25%的比例不予认可，关于第一次出租文安县惠民村镇银行股份有限公司的款项都是转给上诉人杨志文、杨志敏。证据二，对其真实性需要核对，被上诉人即使支取款项也是暂时按比例支取的款项，不是最终结算双方认可租赁费的分配比例，租赁费应当总体计算各占三分之一。证据二不属于新证据，付款凭证中的分配比例，被上诉人不认可是上诉人、被上诉人三方最后结算的分配比例，最后结算的分配比例总计算应是上诉人、被上诉人三方各占三分之一。本院认为，证据二，系文安县惠民村镇银行股份有限公司出具，且被上诉人任国强亦认可其出租文安县惠民村镇银行股份有限公司的房屋租金，由文安县惠民村镇银行股份有限公司支付，本院对证据二予以采信。证据一，被上诉人任国强虽未签字，但与证据二能够相互印证，本院予以采信。
本院经审理查明，2011年11月1日，上诉人杨志文、杨志敏、被上诉人任国强与文安县惠民村镇银行股份有限公司签订房屋租赁合同，合同约定收取每年租金比例上诉人杨志文、杨志敏为75%，被上诉人任国强为25%，合同履行至双方诉讼，按合同约定比例，上诉人杨志文、杨志敏、被上诉人任国强收取租金5年。2012年5月29日，上诉人杨志文、杨志敏、被上诉人任国强与廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆签订房屋租赁合同，合同未约定上诉人杨志文、杨志敏、被上诉人任国强房屋租金分配比例，至2015年5月5日，上诉人杨志文、杨志敏、被上诉人任国强按其占有出租房屋面积63.89%、36.11%的比例已收取廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆房屋租金2年。2015年5月5日，双方在分配廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆第三笔房屋租金500000元时产生争议。上诉人杨志文、杨志敏暂时分得房屋租金239445元，被上诉人任国强暂时分得房屋租金180555元，余款80000元在案外人周建华处暂存。其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。上诉人杨志文、杨志敏�被上诉人任国强与文安县惠民村镇银行股份有限公司签订房屋租赁合同，被上诉人任国强虽未在该合同上签字，但被上诉人任国强交付租赁物，文安县惠民村镇银行股份有限公司向被上诉人任国强按合同约定比例支付租赁费，被上诉人任国强已收取文安县惠民村镇银行股份有限公司的租金5年，被上诉人任国强与文安县惠民村镇银行股份有限公司房屋租赁合同，不违反国家法律、法规，不损害第三人的利益，该合同成立并生效，上诉人杨志文、杨志敏、被上诉人任国强均应依约履行。上诉人杨志文、杨志敏主张文安县惠民村镇银行股份有限公司的房屋租金按各自所占有面积比例分配符合合同约定，本院予以支持。被上诉人任国强辩称文安县惠民村镇银行股份有限公司的房屋租金按份额1／3分配不符合合同约定，且与租金实际给付情况不符，本院不予支持。上诉人杨志文、杨志敏、被上诉人任国强分别所有房屋除出租给文安县惠民村镇银行股份有限公司外，整体出租给廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆，上诉人杨志文、杨志敏与被上诉人任国强未约定房屋租金分配比例，被上诉人任国强已按其所占出租面积的比例收取上诉人杨志文、杨志敏给付租金2年。出租给廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆的2年房屋租金分配按上诉人杨志文、杨志敏出租面积比例63.89%，被上诉人任国强出租面积比例36.11%进行分配，未考虑到上诉人杨志文、被上诉人任国强均有底商，上诉人杨志敏没有底商的情况，因底商商业价值较高，本院酌定廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆承租的房屋租金从第三笔租金分配开始，按上诉人杨志文、杨志敏60%、被上诉人任国强40%进行分配。上诉人杨志文、杨志敏、被上诉人任国强出租给廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆的第一、二笔租金已履行完毕，不再重新调整；第三笔房屋租金500000元，上诉人杨志文、杨志敏已分得房屋租金239445元，被上诉人任国强已分得房屋租金180555元，按本院确定的分配比例，余款80000元，上诉人杨志文、杨志敏应分得60555元，被上诉人任国强应分得19445元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销河北省文安县人民法院（2015）文民初字第1742号民事判决；
二、文安县惠民村镇银行股份有限公司承租的房屋租金，按各自出租面积比例，上诉人杨志文、杨志敏75%、被上诉人任国强25%进行分配；
三、廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆承租的房屋租金，从第三笔租�分配开始至合同履行完毕，按上诉人杨志文、杨志敏60%、被上诉人任国强40%进行分配；
四、廊坊开发区祥云道千村时尚快捷宾馆承租房屋的第三笔租金余款80000元，上诉人杨志文、杨志敏应分得60555元，被上诉人任国强应分得19445元。
一审案件受理费2000元，由上诉人杨志文、杨志敏负担486元，被上诉人任国强负担1514元；二审案件受理费2000元，上诉人杨志文、杨志敏负担486元，被上诉人任国强负担1514元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 张振波
代理审判员 李成佳
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 查士怡