四川省成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0113民初709号
原告（反诉被告）：谢仁贵，男，1959年2月1日出生，汉族，住内蒙古通辽市科尔沁区。
委托诉讼代理人：杨超，四川英特信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：续薇薇，四川英特信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彭利君，女，1986年12月22日出生，汉族，住成都市新都区。
委托诉讼代理人：曾红波，四川智解律师事务所律师。
第三人：青白江区福满庭房屋信息咨询服务部凤凰西六路店，经营者赖安容，女，1974年11月15日出生，汉族，住成都市锦江区。
第三人：中国建设银行股份有限公司成都锦城支行，住所地成都市青羊区吉祥街1号附11号。
负责人：周爱军，行长。
委托诉讼代理人：蔡璟璘，女，银行员工。
原告谢仁贵与被告彭利君、第三人青白江区福满庭房屋信息咨询服务部凤凰西六路店（以下简称福满庭房屋中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日作出判决，判决原、被告和第三人继续履行合同，驳回原告其他诉讼请求。谢仁贵与彭利君均提出上诉，成都市中级人民法院以一审判决认定事实不清为由裁定将本案发回重审。本院于2018年2月5日立案受理，组成合议庭重新进行了审理，被告彭利君提出反诉，本院依法通知中国建设银行股份有限公司成都锦城支行（以下简称建行锦城支行）作为本案第三人参加诉讼。谢仁贵及其诉讼代理人杨超、续薇薇，彭利君的诉讼代理人曾红波，第三人福满庭房屋中介的经营者赖安容、第三人建行锦城支行的诉讼代理人蔡璟璘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢仁贵向本院提出诉讼请求：请求判令彭利君履行以下义务：1、继续履行2017年4月6日签订的《存量房买卖合同》；2、将青白江区房屋的所有权变更登记为谢仁贵；3、归还案涉房屋的抵押贷款并涤除该房屋上的抵押权；4、支付违约金5万元；5、在将案涉房屋的所有权变更登记为谢仁贵后3日内交付该房屋；6、彭利君结清案涉房屋的水、电、气、光纤、物业费；7、彭利君将案涉房屋内的所有户籍迁出。庭审中，谢仁贵以其愿意全款购房为由，撤销了原审中要求彭利君协助办理房屋按揭贷款的诉讼请求。
事实和理由：2017年4月6日，谢仁贵、彭利君在福满庭房屋中介的参与下签订了《存量房买卖合同》，约定彭利君向谢仁贵出售位于青白江区的房屋，合同价款39.50万元。合同签订当日，谢仁贵支付了定金1万元。但之后彭利君却表示不再出售合同约定的房屋，谢仁贵坚决要求履行原合同，双方发生争议，谢仁贵提起诉讼。
彭利君辨称，合同签订一周后，彭利君就向谢仁贵的女儿表示了不卖房的意愿，该通知到达后合同就解除了。彭利君愿意承担5万元的违约金，不再履行合同。
彭利君向本院提出反诉诉讼请求：解除彭利君与谢仁贵签订的《存量房买卖合同》。
第三人福满庭房屋中介述称，合同签订几天后，彭利君就表示不愿意卖房了，其称卖便宜了，提出涨价，但与谢仁贵未能重新达成协议。
第三人建行锦城支行述称，彭利君贷款21.7万元买房，贷款期限20年，贷款账户目前处于正常还款状态，银行是抵押权人，若要完成过户需还清银行贷款，银行同意由谢仁贵代彭利君还清贷款后解除抵押登记。
谢仁贵围绕诉讼请求依法提交了存量房买卖合同、定金收条、微信聊天内容及针对该微信的公证书、房屋信息摘要等证据，彭利君提交了微信聊天记录、房产代持协议书、异议书等证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年4月6日，甲方谢仁贵（买方）、乙方彭利君（卖方）、丙方福满庭房屋中介（中介方）签订《存量房买卖合同》，约定彭利君将其所有的位于成都市青白江区房屋出售给谢仁贵，房屋成交总价为39.50万元。合同约定:签订买卖合同时，甲方交付乙方购房定金1万元，甲方在2017年8月30日前（按揭贷款以银行批准贷款通知过户之日为准）转移房屋所有权时甲方给付乙方首付款17.50万元；乙方结清该房的水、电、气、光纤、物业管理费后交房给甲方时，甲方给付乙方尾款1万元；甲方按揭贷款购买该房，贷款金额为20万元（具体贷款金额由银行批复为准），通过银行办理担保抵押贷款，由银行直接支付到乙方指定账户，贷款金额不足部分甲方以现金方式补足；合同签订后，甲乙双方有下列任何一种行为：（1）提供的资料、证明不实、虚假导致不能交易，（2）需要到场时以各种非正当理由推辞和拒绝到场的，（3）一方反悔提出不进行交易的，（4）不按约定的付款方式和交易方式履约的。有以上任何一种行为视为行为方违约，违约方应向守约方给付违约金5万元；该房交易成功后，乙方应无条件将户口迁出该房，以备甲方迁入；合同手写部分注明：该房屋已设定抵押，抵押权人为建行，卖方应于2017年8月15日前办理抵押注销手续；卖方在房屋过户后三日内交房给买方。合同还约定了中介佣金、税费承担等其他事项。
2017年4月6日，谢仁贵向彭利君支付了购房定金1万元。
2017年4月13日，彭利君通过微信向谢仁贵之女谢潆萱提出不卖合同约定的房屋，理由为其母亲不同意卖房，彭利君表示愿意退还定金，但谢潆萱未同意。之后，双方又多次通过微信沟通，彭利君仍坚持不再出售案涉房屋，谢潆萱坚持要购买案涉房屋。
庭审中，彭利君提交了一份落款日期为2013年11月15日的房产代持协议书，内容为案涉房屋系由夏秋出资购买，夏秋委托彭利君代为持有，该房产代持协议书载明了房屋产权证编号为：0XXX234；彭利君还提交了一份异议书，内容为郭金博以其是案涉房屋的承租人，彭利君出售房屋未通知郭金博，侵犯了郭金博的优先购买权为由提出异议。谢仁贵质证认为，彭利君在原一审中未提交该房产代持协议书，且该房屋的产权证是2015年1月30日才取得的，但2013年11月15日书写的房产代持协议书就有了房屋产权证编号，明显存在虚假；郭金博主张其是承租人，未提交租赁合同、租金交纳情况等证据印证，且在原一、二审中均未提交该份异议书，谢仁贵对其真实性不予认可，且认为该异议针对的是彭利君，与本案无关联性。
庭审中，谢仁贵当庭表示，若彭利君不向建行锦城支行结清贷款以注销抵押登记，其愿意代彭利君向建行锦城支行结清贷款，结清贷款的款项从购房款中作相应扣减。建行锦城支行当庭表示同意由谢仁贵结清贷款。
另查明，案涉房屋于2015年1月30日登记在彭利君名下，登记权证号为0XXX234，因彭利君将该房用于在建行锦城支行按揭贷款，房屋抵押给了建行锦城支行，现因贷款未还清，抵押未解除。谢仁贵在本案中申请财产保全，本院作为首封法院已依法查封了该房屋。
本院认为，谢仁贵、彭利君、福满庭房屋中介三方签订的《存量房买卖合同》，未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。彭利君收取定金后，因其己方原因明确表示不再卖房，该行为属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，谢仁贵选择要求彭利君继续履行合同，本院予以支持。反之，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，彭利君以非法定理由请求解除合同，本院不予支持。
彭利君未结清案涉房屋的按揭贷款，抵押权人建行锦城支行同意由谢仁贵代为清偿贷款后解除抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，谢仁贵可代为清偿债务消灭抵押权，代为清偿的贷款本息可抵扣购房款。
违约金是建立在合同最终不予履行基础上的损失弥补，谢仁贵主张继续履行合同的诉讼请求已得到本院支持，其违约金的诉讼请求，本院不再支持。
谢仁贵诉请彭利君迁出案涉房屋的原户籍虽有合同约定，但因户籍迁移属于公安机关的行政管理范畴而非民事调整范围，故本院对该项诉讼请求不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”及第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……。”的规定，案涉房屋登记在彭利君名下，产权登记具有公示效力，彭利君才是该房屋的合法产权人，其提交的房产代持协议书不能对抗法律的规定，若夏秋认为彭利君的行为损害其权利，应由夏秋向彭利君主张，不能形成对谢仁贵合同的阻却。彭利君未征求承租人郭金博的意见出售房屋，无证据证明谢仁贵有在购房前已知晓郭金博承租房屋、谢仁贵与彭利君有串通损害郭金博优先购买权的情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，郭金博若认为其权益受损可向彭利君另案主张，其异议效力不及于谢仁贵。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：
一、彭利君于本判决生效之日起十日内，向中国建设银行股份有限公司成都锦城支行结清位于成都市青白江区（权0XXX234）房屋的抵押贷款本金及利息。逾期由谢仁贵代彭利君向中国建设银行股份有限公司成都锦城支行清偿（具体偿还金额以中国建设银行股份有限公司成都锦城支行计算的本金和利息金额为准）。结清上述房屋贷款后，中国建设银行股份有限公司成都锦城支行协助办理上述房屋的抵押注销手续。
二、房屋抵押解除后，谢仁贵将案涉房屋余款（余款为39.5万元减去已付定金1万元，再减去谢仁贵代彭利君结清的贷款本息）支付给彭利君。付款同日，彭利君协助谢仁贵办理位于成都市青白江区（权0XXX234）房屋所有权的过户登记。
三、房屋过户登记完成后三日内，彭利君结清位于成都市青白江区（权0XXX234）房屋的水、电、气、光纤、物业费并将该房屋交付给谢仁贵。
四、驳回谢仁贵其余诉讼请求。
五、驳回彭利君的诉讼请求。
本诉案件受理费575元，诉讼保全费2495元，由彭利君负担2595元，谢仁贵负担475元；反诉案件受理费100元，由彭利君负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 付 军
人民陪审员 秦徽武
人民陪审员 黄仁富
二〇一八年六月四日
书 记 员 郑 勉