广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第467号
原告：叶昭慧，身份证住址广州市荔湾区。
被告：广州市共青河贸易有限公司，住址地广州市越秀区。
法定代表人：吴日成。
委托代理人：麦耀坤，该公司员工，联系地址。
原告叶昭慧诉被告广州市共青河贸易有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶昭慧，被告的委托代理人麦耀坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1996年7月23日，原告与广东广某工程公司（以下简称广某公司）签订了一份《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第No.96038056），其中约定：原告向广源公司预购广州市南堤二马路某号地段“京隆阁”某房（现改名“御江苑”某号房），建筑面积81.42平方米；双方约定该房地产的成交总价格为643218元，广某公司须于1998年9月30日前，将该房地产建成并交付原告使用，如不能按规定的日期交付，则从逾期交付使用之日起到实际交付之日止，须向原告支付违约金，违约金以原告实际已付的房价款总额每日千分之一计算。该房屋实际使用后90天内，广某公司应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。合同签订后，原告截止至1997年9月16日已向某公司支付了购房款630355.60元。2008年6月30日，被告通过拍卖竞得了该房屋所在地块，被告承诺从2008年6月30日起负责该工程项目遗留问题，由此引起的一切纠纷由其承担责任和处理。应被告的要求，原告于2013年1月7日向其支付了购房款尾款12862.40元。但被告竞得该工程项目后，逾期五年仍不向原告发出交付房屋使用通知书，直至2013年1月23日被告才将上述房屋交付原告使用，房屋交付后也没有在合同约定的90天内协助原告办理产权过户手续。据此，请求法院判令：1.被告立即向原告支付逾期交房违约金（自2012年10月16日计至2013年1月23日，以已付购房款643218元为基数，按照每日千分之一的标准计付）。2.被告立即协同原告办理位于广州市南堤二马路某号“京隆阁”某房（现为广州市南堤二马路某号“御江苑”某房）的产权过户手续和房地产登记手续，该房地产登记在原告名下；3.被告立即以643218元为基数，参照中国人民银行公布的金融机构计收逾期借款利息的标准，向原告支付自2013年4月15日至原告取得上述房地产权证之日期间的逾期办证违约金。
被告辩称：我方同意协助原告办理房地产权证，但不同意支付逾期办证违约金及逾期交楼违约金。
经审理查明：1996年7月23日，原告（为乙方）与广某公司（为甲方）签订了《房地产预售契约》，约定：甲方经批准，取得位于广州市南堤二马路36-42号地块的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼，定名为京隆阁；该商品房为预售商品房，乙方向甲方预购该商品房的第31层12号，所购商品房的用途为住宅，该商品房的建筑面积为81.42平方米（含公共分摊面积为20.35平方米）；该预售商品房成交总价格为643218元；甲方应于1998年9月30日前，将该房地产建成并正式交付乙方使用，甲方保证该房地产正式交付乙方使用前，必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格，在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；本契约经甲、乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效。该《房地产预售契约》于1996年7月26日在广州市房地产交易所办理了预售契约监证。合同签订后，原告共向某公司支付了630355.60元购房款。
2008年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《广州市国有土地使用权出让公告》，内容为：受越秀区人民法院委托，我局于2008年5月26日至2008年6月30日15时在广州市珠江新城华就路某号广州市房地产交易登记中心按现状拍卖出让2号地块的国有土地使用权。该地块基本情况：地块位置为越秀区南堤二马路某号；地块现状为用地范围内南侧用地上有一栋已封顶的在建工程，北侧用地上尚余约1149平方米房屋未拆除；拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。同日，被告竞拍得该地块，并与广州市房地产交易登记中心签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。
2010年10月15日，被告向原京隆阁购房小业主发出《关于“御江苑”一期收楼时间的答复》，承诺在2年内交楼。
2013年1月7日，原告向被告支付了购房款余额12862.40元。
另查明，2000年，本院就原告与广某公司就涉案房屋逾期交付纠纷作出（2000）越法房初字第829号民事判决书，广某公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，将1998年10月1日起至该判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金（每日按原告已付房价款630355.60元的万分之四）一次性支付给原告叶昭慧。之后，被告广东广某工程公司应按上述标准向原告叶昭慧支付逾期交楼违约金至具备交楼条件交付房屋之日止。上述违约金最高不超过630355.60元。该判决书作出后，原告已向本院申请强制执行。
2010年10月12日，广州市国土资源和房屋管理局向市房地产交易登记中心发出编号为穗国房市函（2010）66号的《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》，写明：御江苑项目原第某层和第某层之间有一层结构转换层，当时预售时未计为一层自然层，未编层数，本次预测算计为一层自然层，层数编为第8层……已售房屋中原14层以上（含14层）的房屋现预测层数均增加了一层，但实际交易部位不变等。
2012年7月19日，本院向罗某等“京隆阁”业主出具《关于“京隆阁”业主来访的复函》，主要内容是：因涉及“京隆阁”的办证违约金及有关债权的利息部分属于普通债权，其分配顺位在设有抵押的债权之后，鉴于目前拍卖所得款项不足以清偿全部债务，且被执行人广某公司查无其他可供执行的财产，在设定抵押的债权尚且不能全部满足的情况下，对于办证违约金等普通债权，本院不能进行分配。
庭审中，原、被告方某确认涉案房屋于2013年1月23日交付原告。
本院认为：原告与广某公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。
因共青河公司是通过2008年6月30日竞拍取得本案讼争房所在地块使用权的，其对讼争地块的权利、义务，应受拍卖公告内容的约束。在上述拍卖公告中是将“竞得人须解决已办理合同登记（113宗）的小业主收楼入住安置问题”列入地块基本情况中的“拆迁补偿安置遗留问题”范围，且同时注明“上述所列拆迁补偿安置问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准”，故从拍卖公告中上述内容的排列及文意上显示商品房预售也属该公告中“拆迁补偿安置遗留问题”范围，具体应以实际发生为准。因此，依据上述拍卖公告中所载明的出让附带条件，被告应当继续负责完成涉案房屋的交付及办证义务，但并不包含应承担逾期办证所承担的违约责任。同时，根据本院2012年7月19日所出具的《关于“京隆阁”业主来访的复函》亦明确了办证违约金债权属于普通债权，应在拍卖所得款项中依照分配顺序取得清偿。据此，原告要求被告共青河公司承担继续办证的义务合法有理，本院予以支持。但原告要求被告支付逾期办证违约金缺乏事实及合同依据，本院不予支持。
根据广州市越秀区人民法院（2000）越法房初字第829号民事判决书，可知依照《房地产预售契约》的约定，案涉房屋因逾期交付所产生的违约责任，经生效法律文书作出处理，原告已向法院申请强制执行。据此，原告依据《房地产预售契约》再向共青河公司提出逾期交房违约责任的主张，缺乏事实及合同依据，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，判决如下：
一、被告广州市共青河贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告叶昭慧共同到房管部门办理广州市南堤二马路某号地段兴建的“京隆阁”某号房（现地下为南堤二马路某号“御江苑”某房）的房地产权属登记手续，并将登记权属人为原告叶昭慧的房屋权属证书交付给原告叶昭慧。
二、驳回原告叶昭慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2874元，由被告广州市共青河贸易有限公司负担100元，由原告叶昭慧负担2774元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起7日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡永辉
人民陪审员 吕 婷
人民陪审员 刘碧君
二〇一五年四月十七日
书 记 员 杨嘉儿