广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0602民初426号
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2017）桂0602民初426号
原告：何永康，男，1964年1月28日出生，汉族，户籍所在地贵州省安顺市西秀区县，现住广西北海市银海区，
委托诉讼代理人：卢波锋，广西启迪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张军，广西启迪律师事务所律师。
被告：广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。
法定代表人：黄志刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。
委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。
原告何永康与被告广西军通投资有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何永康的委托诉讼代理人卢波锋、张军，被告被告的委托诉讼代理人王君成、张远群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何永康向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年3月10日签订的《防城港CBD（2号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）；2.被告退还原告已付房款653106元并支付违约金（违约金以653106元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2012年11月1日起计至还清房款之日止）。事实和理由：2013年3月10日，原告与被告《合作建房合同书》，约定原告购买位于防城港市交汇处防城港CBD（2号地块）北部湾财经中心CBD栋5层05号房，被告应于2016年6月30日将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收的房屋交付原告使用；逾期超过90日后，原告有权退房并要求被告已收房款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给原告；并按总价款的2%赔偿原告损失。合同签订后，原告依约支付总房款的30%，但被告仍不能将房屋交付原告，且事实上房屋所在项目一直处于持续停工状态，原告因此遭受的损失巨大，为此原告多次书面通知解除合同并要求被告依约退还房款及支付违约金，但被告均以各种借口予以拒绝。原告基于逾期交房超过90日的事实请求解除合同并要求被告退还已付购房款并承担违约金有事实依据，但合同约定的违约金明显偏低，应以原告的实际损失予以调整，应予调整。
被告军通公司辩称，案涉商品房在起诉前已经取得《商品房预售许可证》，《合作建房合同书》应认定有效，如此合同对双方具有法律约束力，原告不得擅自变更或解除合同。原告目前只支付了30%的房款，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定以及合同第八条的约定，原告负有先向其支付全部购房款的义务，其在原告付清全部购房款前有权拒绝原告交付房屋的要求且不构成违约。因此，如果原告要解除合同，原告须将已交房款作为违约金支付给其，合同自动解除。
本院经审理认定事实如下：2013年3月30日，原告为乙方与被告为甲方签订《合作建房合同书》（编号：2-CBD-505），约定原告购买被告与开发商富乐华公司合作建房防城港CBD（2号地块）北部湾财经中心CBD栋5层05号房，建筑面积为367.74平方米，每平方米单价为5920元，总金额为2177021元。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2013年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款8万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计573106元；第三次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款。合同第八条第2点约定乙方在本协议签订后不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除。合同第九条、第十条约定开发商在2016年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收并符合本合同约定的合作建房交付乙方使用；在交房时如买受人未付清房款则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内；逾期超过90日后，乙方有权退房，开发商在乙方提出退房要求之日起90日内将乙方已付款按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方并按总价款的2%赔偿乙方损失。《合作建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。被告于2012年10月10日向原告出具《收据》（编号为7026558），表示收到原告交来合作建房定金8万元；于2012年10月31日出具《收据》（编号：7026638），表示收到30%合作建房款余款573106元。2017年3月14日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，表示因被告逾期交房而要求解除双方签订的《合作建房合同书》。被告于2017年3月16日收到该通知书。2017年3月17日，原告向就解除合同及退款等事宜向本院提起诉讼。
另查明，案涉商品房在2016年8月12日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2016022号）。广西富乐华房地产开发有限公司委托被告开发建设、经营、销售案涉商品房项目。
本院认为，原告与被告签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉商品房在原告起诉前已取得《商品房预售许可证》，《合作建房合同书》应属有效。
经查，原告目前共向被告支付总房款的30%合计653106元。在此需明确的是，在原告尚未付清全部购房款的情况下，其尚不能主张被告交付商品房，亦不能因此要求被告承担逾期交房的违约责任。此外，原告在未提交相关证据证明其催告被告与其签订正式的《商品房买卖合同》及履行合同主要债务并给予合理履行期限的情况下直接要求解除合同，本院不予支持。
综上，应予驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：
驳回原告何永康的诉讼请求。
案件受理费10331.06元，减半收取计5165.53元，由原告何永康负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费10331.06元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李明娟
二〇一七年六月十三日
书记员 孙 丽
相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。