河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）承民再终字第41号
再审上诉人（一审被告）滦平县胜龙房地产开发有限责任公司。
法定代表人郝铁男，经理。
委托代理人陈建洋，河北普宁律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）王喜凤。
再审上诉人滦平县胜龙房地产开发有限责任公司（以下简称为胜龙公司）与被上诉人王喜凤因房屋买卖合同纠纷一案，双滦区人民法院于2012年12月5日作出（2012）双滦民初字第1737号民事判决书，已经发生法律效力。胜龙公司不服，向河北省承德市中级人民法院申请再审。河北省承德市中级人民法院于2014年4月8日作出（2014）承民申字第32号民事裁定，提审本案。河北省承德市中级人民法院于2014年11月12日作出（2014）承民再终字第58号民事裁定，撤销双滦区人民法院（2012）双滦民初字第1737号民事判决书，将本案发回双滦区人民法院重审。该院于2015年6月17日作出（2015）双滦民再初字第1号民事判决，胜龙公司不服，向承德市中级人民法院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭，审理了本案，再审上诉人胜龙公司的委托代理人陈建洋与被上诉人王喜凤及其委托代理人徐学武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定的事实及审理经过。
原告王喜凤诉称：原告和被告于2004年9月15日签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于双滦区某某镇北门外某某小区4号住宅综合楼3单元105号商用房屋（含地下室共661.76平方米）。合同签订后，原告按约定全额交付购房款，但被告没有按约定办理产权证书。2010年8月5日，原、被告再次达成协议，被告承诺于2010年9月15日前为原告办理房屋产权证书，但被告却不履行协议，拒不给原告办理房屋产权手续，无奈，原告只得于2012年7月23日提起民事诉讼。该案发回重审后，原、被告已于2015年2月4日办理了一、二层房屋所有权转移手续，但负一层地下室至今仍未办理。为维护原告合法权益，要求：（一）、确认某某小区4号住宅综合楼负一层地下室（建筑面积328.07平方米）归原告所有；（二）、责令被告立即为原告办理地下室房屋产权证书；（三）、责令被告支付违约金368103·10元（自2005年4月1日起至2012年7月20日止）；（四）、责令被告按每日138.10元支付自2012年7月20日起至实际办理产权证书之日止的违约金；（五）、本案诉讼费用由被告承担。
被告胜龙公司辩称，被告不存在违约行为。被告出售的商品房是合格的商品房，竣工验收报告是在法定期限内由相关部门出具，原告未办理产权登记是由于自身原因，原告房屋存在按揭贷款，导致房屋管理部门不能够给原告办理产权证。屈某某和原告签订的协议书是无效的，屈某某没有权限签订该协议，其签订协议的行为不应认定为公司行为，所产生的法律后果也不应由被告承担。该协议内容也违反法律规定，我公司不是办理产权证书的主管部门，无权为原告办理房屋所有权证。诉争房屋早已交付原告，十多年来原告进行经营、出租和使用，未办理房屋产权证不会对原告造成经济损失，原告主张的违约金数额却高达四五十万元，明显不公平。原告于2004年购买房屋，直到2012年才提起民事诉讼，已超过诉讼时效。综上所述，不同意原告的诉讼请求。
一审法院认定的事实，承德市双滦区某某镇北门外某某小区2号、3号、4号住宅综合楼为被告开发的房地产项目，该项目负责人为屈某某。2004年9月l5日，原告王喜凤与被告胜龙公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买某某小区4号楼3单元105室（二层）及地下室，建筑面积共661.76平方米，其中105室购房款590800.00元、地下室购房款259200.00元，合计购房款850000.00元。双方在购房合同中对办理房屋权属登记期限及违约责任未作约定。201O年8月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议书一份，协议写明：“（一）、甲方承诺在2010年9月15日前为乙方办理所有房屋的所有权证书；（三）、因长时间没有办证，甲方自愿给乙方补偿损失壹仟元；（四）、上述时间内甲方如不能办完产权证，同意按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，支付乙方自2005年4月1日至办证日的违约金，违约金按照同期人民银行贷款利率乘以房款总额计算”，屈某某在协议书上签名。2010年10月13日，屈某某向原告王喜凤出具收条一张，写明“今收到王喜凤交回购房交款票据若干张，合计房款是1276288.00元整。”
又查明，被告于2004年11月25日为该楼房建设项目办理了《建设工程规划许可证》，其中，4号住宅综合楼规划面积为7800平方米。该楼建设工程竣工验收报告记载：开工日期为2003年6月6日，竣工日期为：2004年11月15日，层数：六层，建筑面积：7800平方米。4号住宅综合楼实际建造七层，包括负一层地下室。地上一至六层建筑面积共计7559．24平方米，该部分房屋已于2008年办理了房屋所有权初始登记。4号住宅综合楼负一层（地下室）部分经后期测量，建筑面积为656.14平方米，4号住宅综合楼一至六层和负一层（地下室）总建筑面积已超出该楼《建设工程规划许可证》规定的规划面积。2013年10月25日，承德市城乡规划局双滦分局出具了（关于某某小区2、3、4号楼建筑面积的情况说明》，说明“根据《城市居住区规划设计规范GB50180一93（2002年版）》，该项目阳台建筑面积按一半计算，同时档案内含有部分地下室”。2013年11月27日，被告对3号、4号住宅综合楼负一层房屋所有权提出初始登记申请。2013年12月19日，被告项目负责人屈某某领取了3号楼、4号楼负一层（地下室）房屋所有权证。
另查明，原告王喜凤购房时用所购全部房屋（地上一、二层和负一层地下室）作抵押办理了个人住房按揭借款，中国建设银行双滦支行对全部抵押房屋进行了房屋他项权利（抵押权）登记，抵押期限自2005年3月31日至2015年3月31日，在抵押期限内，原告房屋地上一、二层和负一层（地下室）两部分未能分开单独办理房屋产权登记。2015年2月3日，因原告已将贷款本息全部还清，中国建设银行双滦支行申请办理了抵押权注销登记手续。2015年2月4日，原、被告办理了4号楼105室（地上一、二层）房屋所有权转移登记，原告现已领取4号楼105室（地上一、二层）房屋所有权证。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《协议书》合法有效。某某小区4号住宅综合楼实际建筑面积超过该楼房《建设工程规划许可证》规定的规划面积，致使该楼房负一层（地下室）建筑部分和地上建筑部分不能同时办理房屋初始登记，造成原、被告未能及时办理房屋所有权转移登记手续，原告未能在约定的期限内取得房屋所有权证书，应认定被告存在违约行为，被告应当按照合同和协议的约定承担违约责任，被告应当继续履行合同，提供相关资料，协助办理房屋所有权转移登记手续，并按照约定的违约金支付标准向原告支付违约金。因中国人民银行贷款利率低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，故原告要求按照同期中国人民银行贷款利率支付违约金，本院予以准许。原、被告在签订《商品房买卖合同》时，未约定办理房屋权属登记的时间以及违约责任，双方在《协议书》中对因长时间没有办证给原告造成的损失约定由被告补偿原告损失1000.00元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，综合考虑本案合同的履行情况、被告的过错程度以及原告实际损失情况等因素，按照公平原则予以衡量，原、被告在协议书中约定按照同期人民银行贷款利率乘以房款总额支付自2005年4月1日至办证日的违约金已过分高于原告实际损失，应对违约金数额予以适当调整，2005年4月1日至2010年9月15日期间的违约金不宜再行支付。原、被告签订协议书至原告提起诉讼时止，时间未超过两年，故原告起诉未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：（一）、确认原告王喜风购买的位于承德市双滦区某某镇某某小区。4号楼负一层（地下室）为原告王喜凤所有。（二）、被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告王喜风办理某某小区4号楼负一层（地下室）房屋所有权转移登记手续。（三）、被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王喜凤支付自2010年9月16日起至2015年2月3日止期间的违约金人民币228150.73元（按照房价款总额850000.00元，参照同期中国人民银行一年期贷款利率计算）。（四）、被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司于原告负一层房屋所有权转移登记手续办理完毕之日起十日内向原告王喜凤支付自2015年2月4日起至房屋所有权转移登记之日止期间的违约金（按照负一层房价款总额259200.00元和参照中国人民银行同期贷款利率计算）。（五）、驳回原告王喜凤的其他诉讼请求。
上诉人胜龙公司的主要上诉理由，请求二审法院撤销原判决，发还重审或查清事实予以改判。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日，判令上诉人承担违约责任的理由不成立，首先，案涉房屋经合法竣工验收已交付被上诉人使用；其次，被上诉人将案涉房屋抵押于中国建设银行双滦支行；再次，依据“承德市双滦区城镇房屋产权产籍监理所”出具的证明可知，未办理房屋产权证的原因在于被上诉人房屋存在按揭贷款问题。故上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。原审法院依据《商品房买卖合同》和《协议书》判令上诉人承担违约金责任的理由错误。首先，《商品房买卖合同》并未约定违约条款，且《协议书》系屈某某的个人行为，与上诉人无任何法律关系；其次，上诉人已将案涉房屋交付被上诉人合法使用，且被上诉人己将该房屋出租、商业性经营并不存在损失问题；上诉人不存在违约行为。原审法院依据“上诉人与被上诉人签订协议书至被上诉人提起诉讼时止，时间未超过两年，故被上诉人起诉未超过诉讼时效”的理由不能成立。理由：首先，被上诉人于2004年9月份购买房屋，直到2012年才提起民事诉讼；其次，《协议书》系屈某某个人行为，与上诉人毫无法律关系，该《协议书》不能阻断或重新计算诉讼时效；再次，该《协议书》系无效协议。综上，为维护上诉人合法权益，纠正原审错误判决，提出上诉，望二审法院支持。被上诉人王喜凤未向本院提交书面答辩。
本院再审查明事实，2003年6月6日，滦平县胜龙房地产开发有限责任公司，开发承德市双滦区某某镇北门外某某小区4号住宅综合楼，该项目负责人为屈某某。2004年9月l5日，王喜凤与胜龙公司签订了《商品房买卖合同》，王喜凤购买某某小区4号楼3单元（一层）105室、（二层）205室、206室及地下室，建筑面积共661.76平方米，其中105室205室、206室购房款590800.00元、地下室购房款259200.00元，合计购房款850000.00元。双方在购房合同中对办理房屋权属登记期限及违约金未作约定。该工程竣工日期为2004年11月2日，2005年3月交付王喜凤使用。2005年3月31日。王喜凤用购买某某小区4号楼3单元（一层）105室、（二层）205室、206室及地下室作抵押办理了个人住房按揭借款，中国建设银行双滦支行对全部抵押房屋进行了房屋他项权利（抵押权）登记，抵押期限自2005年3月31日至2015年3月31日，地上一至六层建筑面积共计7559.24平方米，该部分房屋已于2008年办理了房屋所有权初始登记，胜龙公司取得该部分房屋所有权证。但由于在抵押期限内，王喜凤房屋地上一、二层和负一层（地下室）两部分未能分开单独办理房屋产权登记。2015年2月3日，因原告已将贷款本息全部还清，中国建设银行双滦支行申请办理了抵押权注销登记手续。2015年2月4日，王喜凤办理了4号楼105室（地上一、二层）房屋所有权转移登记，原告现已领取4号楼105室（地上一、二层）房屋所有权证。2013年11月27日，胜龙公司对4号住宅楼负一层房屋所有权提出初始登记申请。2013年12月12日，领取了4号楼负一层（地下室）房屋所有权证。
201O年8月5日，王喜凤（乙方）与屈某某（甲方）签订协议书一份，协议写明：“（一）、甲方承诺在2010年9月15日前为乙方办理房屋所有权证书；（三）、因长时间没有办证，甲方自愿给乙方补偿损失壹仟元；（四）、上述时间内甲方如不能办完产权证，同意按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，支付乙方自2005年4月1日至办证日的违约金，违约金按照同期人民银行贷款利率乘以房款总额计算”，屈某某在协议书上签名但未盖胜龙公司印章。2010年10月13日，屈某某向王喜凤出具收条一张，写明“今收到王喜凤交回购房交款票据若干张，合计房款人民币1276288.00元整。”
本院再审认为，2004年9月l5日，王喜凤与胜龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。201O年8月5日，王喜凤与屈某某签订的《协议书》虽未加盖胜龙公司印章，但此协议是在包括王喜凤在内多名住户因房屋办证问题到双滦区政府信访区政衬责成司法局法律援助中心协调的情况下签订的，胜龙公司对此知晓，故视为合法有效。为此，王喜凤要求按照该协议支付违约金的请求应予支持。王喜风要求胜龙公司办证属于物上请求，物权不能适用诉讼时效，胜龙公司应当协助王喜凤办理房屋产权证。王喜凤因过户办证问题曾多次找被告，地下室末能正常办理房证所有权转移手续原因完全是由于被告超建造成的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条、第一款（一）项之规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持双滦区人民法院（2015）双滦民再初字第1号民事判决书。
二审案件受理费20000.00元由滦平县胜龙房地产开发有限责任公司各承担。
本判决为终审判决。
审判长 朱彦兵
审判员 刘福泉
审判员 燕金玲
二〇一五年十一月十日
书记员 杨文静