广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1284民初477号原告：中国农业银行股份有限公司四会市支行。住所地：四会市东城街道四会大道南珠江新城*号楼。统一社会信用代码：91441284195521884X。负责人：徐辉，该行行长。委托代理人：程雄坚、罗卓均，该行员工。被告：陈晓华，男，1979年3月13日出生，汉族，河南省镇平县人，住河南省镇平县。被告：张书巧，女，1980年7月24日出生，汉族，河南省镇平县人，住河南省镇平县。被告：四会市锦绣大地房地产开发有限公司。住所地：四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园内。统一社会信用代码：914412847762489352。法定代表人：李绍威，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁梦醒，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司四会市支行诉被告陈晓华、张书巧、四会市锦绣大地房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司四会市支行的委托诉讼代理人程雄坚、被告四会市锦绣大地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁梦醒到庭参加诉讼，被告陈晓华、张书巧经传唤后均没有到庭应诉。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司四会市支行提出了如下诉讼请求，要求判令：１、被告陈晓华、张书巧偿还结欠借款本金400774.39元、利息6331.11元，本息合计407105.50元（利息暂计至2016年2月29日，以后孳生的利息按中国人民银行的利率政策以及中国农业银行个人购房担保借款合同的约定计算到借款结清为止）；2、本案全部诉讼费用由被告承担；3、我行对被告提供的抵押物具有优先受偿权；4、提前解除原告与被告一签订的《个人购房担保借款合同》[合同编号：44020120140041488号]。原告有权提前收回被告陈晓华结欠我行贷款本金397891.41元，利息12721.88元，本息合计410613.29元（利息暂计至2016年6月30日，以后孳生的利息按中国人民银行的利率政策以及中国农业银行个人购房担保借款合同的约定计算到借款结清为止）。事实理由：2014年5月28日，原告与被告陈晓华签订了《个人购房担保借款合同》[合同编号：44020120140041488号］，合同约定：原告向被告陈晓华发放贷款44万元，被告以其购买的位于四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园六十六座66号的房屋作贷款抵押，并在四会市住房和城乡建设局办理了抵押预告登记手续（四会市房地产抵押登记证：粤房地预登四字第0100020998号）。合同签订后，原告依约于2014年8月19日向被告发放了贷款本金44万元。但是，被告在获取贷款后，没有按合同的约定每月履行还款义务，存在拖欠还款本金和利息的行为（至2016年2月29日止欠供3期,逾期天数达74天）。截止2016年2月29日，被告欠原告贷款本金400774.39元、利息6331.11元，本息合计407105.50元。自上述被告发生拖欠借款本息开始，我行相关业务人员通过电话通知、上门催收等方式对俩被告拖欠的款项进行追收，但被告仍以种种理由拖欠借款本息，已构成违约。我行于2016年3月5日起诉上述俩被告，截至2016年6月30日止已欠供6期,逾期天数达162天，累计欠供逾期本息合计30335.81元，请求法院依法强制各被告履行还款义务，偿还债务。为此，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的裁决。被告四会市锦绣大地房地产开发有限公司答辩称：根据我方与原告就整个涉案所签订的《一手房贷款业务银企合作协议》及《的补充协议》第7条的约定，我司对该案的借款最多只承担12期借款本息的还款责任，超出部分我司不再承担责任，该两份协议是原告与我司就涉案房屋所在楼盘签订的协议，是双方的真实意思表示。对涉案楼盘每一个房屋均产生约束力，双方应受该协议的约束，另本案房屋已办理了房产所有权证书及抵押预告登记，原告实现抵押权的条件已经具备，应当先处置抵押物优先受偿。且根据物权法第176条及担保法第28条的规定，物保与权保并存时，应优先处置抵押物优先受偿，处置不足部分，我方再承担责任，且我方责任最多也是抵押物处置不足后本息及后续费用进行承担责任，综上，我司最多只承担12期借款本息的还款责任。被告陈晓华、张书巧没有提出书面答辩意见及证据。本院经开庭审理查明以下事实：2014年5月28日，原告中国农业银行股份有限公司四会市支行与被告陈晓华签订了《个人购房担保借款合同》[合同编号：44020120140041488号］，约定原告向被告陈晓华提供借款44万元，用于购买位于四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园六十六座66号的房屋，借款期限为10年，自2014年8月19日至2024年8月18日。合同第一条、第十一条、第二十六条约定了借款利率与罚息，合同第九条明确了抵押财产及抵押财产登记，合同第十一条明确约定了违约责任及其处理，合同第三十八条约定了法律适用和争议解决方法。后原、被告只办理了预购商品房抵押预告登记，并未办理四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园六十六座66号的他项权证。2008年6月27日，原告与被告四会市锦绣大地房地产开发有限公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》及《补充协议》，约定被告四会市锦绣大地房地产开发有限公司对被告陈晓华的上述十二期借款的本息和相关费用承担连带保证责任（被告陈晓华十二期的应还借款本息为61108.81元）。至2016年6月30日，被告陈晓华、张书巧尚欠原告的借款本金397891.41元、利息12721.88元，合共410613.29元未归还，故原告向本院提出了上述诉讼请求。被告陈晓华、张书巧为夫妻关系。根据原告中国农业银行股份有限公司四会市支行的申请，本院于2016年8月23日以（2016）粤1284民初477号之一民事裁定书，轮候查封了被告陈晓华、张书巧所有的位于四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园六十六座66号的房屋。本院认为：被告陈晓华、张书巧因购买房屋缺乏资金而向原告中国农业银行股份有限公司四会市支行借款，双方的借贷关系合法有效，应受法律保护。原告与被告四会市锦绣大地房地产开发有限公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》及《补充协议》，约定被告四会市锦绣大地房地产开发有限公司对被告陈晓华的上述十二期借款的本息和相关费用承担连带保证责任，是双方真实意思表示，保证内容合法有效，应受法律保护。被告四会市锦绣大地房地产开发有限公司仅对被告陈晓华的十二期还款（被告陈晓华十二期的应还借款本息为61108.81元）承担连带保证责任，原告对此无异议。本案争议焦点为：一、应否提前解除原告与被告陈晓华签订的《个人购房担保借款合同》问题。从原告提交的证据来看，至2016年6月30日，原告陈晓华、张书巧欠供6个月，欠原告借款30335.81元，且在原告提起诉讼后没有归还过借款，以自己的行为表示不再履行借款合同，俩被告的行为已构成根本性违约，对原告提前解除与被告陈晓华签订的《个人购房担保借款合同》的诉求本院予以支持。二、关于原告诉求一与诉求四是否支持的问题。因原告诉求一与诉求四存在重叠的情形，本院仅支持原告诉求四，提前解除原告与被告陈晓华签订的《个人购房担保借款合同》[合同编号：44020120140041488号]。合同解除后，被告陈晓华应向原告偿还贷款本金397891.41元、利息12721.88元，本息合计410613.29元，利息暂计至2016年6月30日，以后孳生的利息按中国人民银行的利率政策以及中国农业银行个人购房担保借款合同的约定计算到借款结清为止。三、关于被告张书巧的责任问题。被告陈晓华、张书巧为夫妻关系，被告陈晓华与原告签订了《个人购房担保借款合同》，是为购买位于四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园六十六座66号房屋，该房屋为夫妻共同所有，属家庭财产。故被告张书巧应与被告陈晓华对被告陈晓华欠原告的上述债务承担共同还款责任。四、关于原告优先受偿的请求是否支持的问题。原、被告只对位于四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园六十六座66号房屋办理了预购商品房预抵押登记手续，在六个月内并未办理他项权利登记，所以原告对位于四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园六十六座66号房屋不具有优先受偿权。综上所述，原告所诉合法的支持，不合法的不予支持，被告所辩合法的采纳，不合法的不予采纳，为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司四会市支行与被告陈晓华签订的《个人购房担保借款合同》[合同编号：44020120140041488号]。二、被告陈晓华、张书巧应在本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司四会市支行偿还借款本金397891.41元、利息12721.88元，本息合计410613.29元（利息暂计至2016年6月30日，以后孳生的利息按中国人民银行的利率政策以及中国农业银行个人购房担保借款合同的约定计算到借款结清为止）。三、被告四会市锦绣大地房地产开发有限公司对被告陈晓华、张书巧上述第二判项中的61108.81元向原告中国农业银行股份有限公司四会市支行承担连带清偿责任。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司四会市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7407元、财产保全费2573元，合共9980元，由被告陈晓华、张书巧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  曹铭毅审判员  李红基审判员  梁小强二○二○一六年十一月十五日书记员  黄淑桢