湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘11民终54号
上诉人（原审原告）：祁阳县华信大酒店。
经营者：周月华。
委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所律师（特别代理）。
上诉人（原审被告）：唐巧美。
委托诉讼代理人：屈德刚，湖南湘永律师事务所律师（特别代理）。
上诉人祁阳县华信大酒店因与上诉人唐巧美房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2017）湘1121民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
祁阳县华信大酒店上诉请求：1、变更原审判决第二项为支付拖欠空调费55,000元及违约金800,000元；2、被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：1、原审认定拖欠空调费为30,000元错误，应为55,000元；2、原审判决以违约金约定过高为由而判定为400,000元毫无根据，也违背了违约金的基本特性。
唐巧美上诉请求：1、依法撤销原判第二项，即上诉人支付被上诉人租金143,287.67元及违约金400,000元，并予以改判；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在合同期限内不履行合同约定，长期以来不为上诉人经营场所解决热水、燃气的提供及空调的配送等问题，并且未经双方协商一致，单方解除合同，属严重违约，应依法承担违约责任，原审判决认定被上诉人未违约，属认定事实错误，其理由不能成立；2、原审判决上诉人支付违约金400,000元，违反了法律规定，且不符合合同约定，应依法予以撤销。
唐巧美针对祁阳县华信大酒店的上诉答辩称，1、原审将空调费计算至2017年5月31日正确；2、原审认定违约金40万元错误，本案中祁阳县华信大酒店没有大的损失，应依合同第五条第五项约定的按拖欠租金的千分之一计算违约金，不能按合同第五条第四项计算。
祁阳县华信大酒店针对唐巧美的上诉答辩称，1、热水蒸汽的提供，不在合同约定范围内，不是祁阳县华信大酒店应当履行的义务，合同履行过程中，热水蒸汽的停止供应，双方并无异议，并且对方已重新购买了蒸汽发生器；2、空调每年都是按照约定提供，并没有改变约定时间；3、原审对违约金的判定是错误的，因对方违约导致合同解除，祁阳县华信大酒店实际损失达577,800元，原审将违约金调至40万元低于实际损失。
祁阳县华信大酒店向一审法院起诉请求：1、判定解除原告与被告于2011年12月28日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付拖欠原告租金144,444.44元（自2017年4月1日至2017年7月20日止的约定租金，不含已交的10万元）及2017年4月1日至2017年7月20日止拖欠的水电费和空调费73,582元，并支付原告违约金80万元。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告双方应按合同约定履行。被告唐巧美在第六个租赁年度时未按合同约定延期三个月以上未交足租金，系被告违约。原告祁阳县华信大酒店按照租赁合同约定行使解除权，并将解除租赁合同通知送达给了被告唐巧美，应视为原、被告签订的租赁合同于2017年7月20日已解除。合同解除前，被告唐巧美尚欠原告祁阳县华信大酒店租金143,287.67元、水电费16,064元、空调费30,000元，共计189,351.67元，应支付给原告。因被告唐巧美于2017年6月1日已经停止了营业，故对原告诉请要求被告支付2017年6、7月份（7月20日前）空调费的诉请，法院不予支持。本案系被告唐巧美单方违约导致合同解除，按照原、被告双方签订的租赁合同约定，被告唐巧美应向原告祁阳县华信大酒店支付违约金。但原、被告双方约定的违约金80万元过高，法院决定予以调整为违约金40万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、解除原告祁阳县华信大酒店与被告唐巧美于2011年12月28日签订的《租赁合同》。二、被告唐巧美支付拖欠原告祁阳县华信大酒店的租金143,287.67元（除去已交的10万元）、水电费16,064元、空调费30,000元及违约金400,000元，合计589,351.67元。其款限被告唐巧美在本判决书生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,960元，原告祁阳县华信大酒店承担4270元，被告唐巧美承担9690元。
二审中，祁阳县华信大酒店向本院提供了如下证据：祁阳县华信大酒店2017年7月28日签订的租赁合同一份，拟证明祁阳县华信大酒店实际损失577,800元。
唐巧美对祁阳县华信大酒店提供的证据质证认为，1、祁阳县华信大酒店在解除与唐巧美之间的租赁合同后，随即租给了他人，因此该证据不能证实祁阳县华信大酒店存在损失；2、祁阳县华信大酒店认为其少收了两个月租金，这也是不存在的；3、唐巧美在向对方交纳第六年租金时，只交10万元，对方是认可的，对于后面的合同是否履行，双方在协商过程中，祁阳县华信大酒店实际没有造成多大损失。
对祁阳县华信大酒店提供的证据，本院认证如下，该证据唐巧美对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认，对于祁阳县华信大酒店的证明目的，本院认为，该租赁合同与唐巧美的租赁合同相比，祁阳县华信大酒店确实存在租金（含空调费）损失40万元，对于祁阳县华信大酒店主张的两个月租金损失的主张，因其已于解除与唐巧美的租赁合同的第八天即重新进行了发租，故2017年8月、9月两个月租金，是祁阳县华信大酒店给予新承租方的优惠政策，该损失不能由唐巧美承担，因此，对该证据的证明目的，本院予以部分采信。
二审中，唐巧美向本院提供如下证据：统计表，拟证明因祁阳县华信大酒店在合同履行期间未为唐巧美提供热水、蒸汽、空调，唐巧美自行解决产生的成本费54万余元。
祁阳县华信大酒店对唐巧美提供的证据质证认为，对真实性有异议，与之前双方协商时提供的表格不一样，是对方单方面制作的，祁阳县华信大酒店对该表格未予认可，双方也未就表格中的内容达成一致意见。
对唐巧美提供的证据，本院作如下认证，该证据没有祁阳县华信大酒店的签字，祁阳县华信大酒店在庭审中亦不予认可，同时唐巧美亦未提供其他证据相佐证，因此，对该证据，本院不予采信。
本院二审查明，2011年12月28日，上诉人祁阳县华信大酒店（甲方）与被上诉人唐巧美（乙方）签订了租赁合同，合同约定：第一条、租赁标的物概况。上诉人祁阳县华信大酒店将酒店的一、二楼租赁给上诉人唐巧美，具体包括一楼左侧的餐厅、后面的厨房、酒店大堂的茶吧厅，二楼现有的全部餐饮包厢、吧台、KTV包厢等及上述房内的供餐饮、茶吧、KTV专用的设备设施，酒店一二楼公用设施和附楼楼梯室作消防通道除外。……。第二条、租赁期、租金及相关费用支付时间和方式。租期为十年零二个月，自2012年1月1日至2022年3月31日；前三年租金按每年60万元计算，后七年每年按80万元计算，租金按租赁年度给付，即每一个租赁年度的租金在该年度的第一个租赁月内交清，最后二年的租金必须提前一年付清。……。第三条、双方对标的物的相关约定。……。第四条、双方权利和义务。1、甲方有权按时向乙方收取租金，如未按时交纳租金，甲方有权收取乙方违约金，并中止合同；……。4、乙方未按本合同履行时，甲方有权责成乙方整改或终止本合同；5、乙方有自主经营管理租赁期内的餐饮、KTV和茶吧的权利，并对标的物在不损坏甲方资产的情况下使用；……。第五条、违约责任。1、乙方未按时交纳租金的，按每延期一日支付未交租金总额的1‰的违约金给甲方，以此类推累计，延期三个月以上（含三个月）未交足应交租金，属乙方违约和放弃经营权，甲方有权终止合同，除收取违约金外，并收回租赁标的物；2、甲、乙双方未按合同相关约定履行的任何一方均属违约方；3、甲方单方面原因解除合同，乙方有权要求甲方赔偿当年12个月租金的标准支付违约金给乙方，并赔偿乙方投入的设施、设备装修费用；4、由于乙方单方原因解除本合同，甲方有权要求乙方赔偿当年12个月租金的标准支付违约金给甲方，并且乙方投入的设施设备无偿归甲方所有。……。合同签订后，双方均按合同约定履行了各自的义务，但到了第六个租赁年时，唐巧美未履行支付足额租金义务，只交付了10万元，剩余70万元租金未按时交纳，并于2017年5月31日将餐饮部及KTV歌厅停业。因双方就合同是否继续履行未达成一致意见，祁阳县华信大酒店于2017年7月16日向唐巧美下达了解除合同通知书，告知了双方租赁合同于2017年7月20日正式解除。因双方未能协商一致解决合同解除后的相关事宜，祁阳县华信大酒店遂向法院提起诉讼，要求唐巧美支付租金、水电费、空调费、违约金等。
本院认为，本案争执焦点是：原审判决上诉人唐巧美支付上诉人祁阳县华信大酒店租金143,287.67元、空调费30,000元及违约金400,000元是否恰当。1、租金及空调费。依据已查明的事实，双方正式解除合同的时间为2017年7月20日，因此，唐巧美应支付租金至2017年7月20日。唐巧美上诉提出，其已于2017年6月1日停止营业，但未提供充分证据证明其已通知祁阳县华信大酒店解除合同，因此，应以祁阳县华信大酒店通知唐巧美解除合同的时间作为双方合同解除的时间，故原审判决唐巧美支付租金143,287.67元正确，唐巧美上诉提出不应当支付租金的上诉理由，本院不予采纳。对于空调费，本院认为，应以实际使用空调的时间计算，唐巧美经营的场所自2017年6月1日起已停业，因此，原审将空调费计算至2017年5月31日符合本案的实际情况，祁阳县华信大酒店上诉提出空调费应是55,000元的上诉理由，本院不予支持。2、违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。双方的租赁合同约定，因乙方（唐巧美）原因解除合同，甲方（祁阳县华信大酒店）可以要求乙方按当年12个月租金的标准支付违约金，即80万元，但祁阳县华信大酒店二审提供的租赁合同显示，其再次发租的租金（含空调费）为每年90万元，其将该场地出租给唐巧美的租金（含空调费）为每年98万元，两者的租金差为每年8万元，祁阳县华信大酒店与唐巧美签订的租赁合同还有五年到期，祁阳县华信大酒店再次发租的期限也是五年，因此，其损失即租金损失，一共40万元，双方约定的违约金高于祁阳县华信大酒店因此受到的损失，原审将违约金定为40万元正确。唐巧美上诉提出祁阳县华信大酒店在租赁期间未按约定提供蒸汽、热水及空调，违约在先，应不予支付违约金，对此上诉请求，唐巧美提供的证据不足以证实其主张，故本院不予支持。对于祁阳县华信大酒店上诉提出的唐巧美应支付80万元违约金的诉讼请求，本院认为，祁阳县华信大酒店2017年7月20日解除与唐巧美的租赁合同，7月28日即重新出租，虽然新租赁合同约定支付租金的时间是2017年10月1日，但这是祁阳县华信大酒店自愿给予新承租方的优惠政策，因此造成的租金损失不应由唐巧美承担，祁阳县华信大酒店的损失应是40万元，双方约定的违约金80万元过分超过了祁阳县华信大酒店因此造成的损失，不符合合同法相关规定，应予相应核减，故对祁阳县华信大酒店该上诉理由，本院亦不予支持。综上，祁阳县华信大酒店及唐巧美的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二案案件受理13,960元，由上诉人祁阳县华信大酒店负担7623元，唐巧美负担6337。
本判决为终审判决。
审判长 唐向东
审判员 龚 建
审判员 李秋云
二〇一八年二月九日
书记员 龙佳欣