江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民初字第759号
原告江苏省金标营建设有限公司，住所地南京市六合区经济开发区毛许街1号。
法定代表人张志强，董事长。
委托代理人李平，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被告杨孝节，男，1973年1月14日生，汉族。
委托代理人张太勇，江苏金大律师事务所律师。
第三人南京市六合区土地储备中心，住所地南京市六合区雄州南路*号国土大厦。
法定代表人邢志峰，主任。
委托代理人马智敏，江苏衡顺达律师事务所律师。
原告江苏省金标营建设有限公司(以下简称金标营公司)诉被告杨孝节、第三人南京市六合区土地储备中心（以下简称土地中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法由代理审判员甘晶适用简易程序，于2014年10月22日公开开庭进行了第一次审理。后于2014年11月21日由审判员刘家云、代理审判员甘晶、人民陪审员秦勇组成合议庭进行第二次审理。本院于2014年12月18日作出（2014）六民初字第1101号民事判决书。原告金标营公司不服本判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院于2015年4月30日裁定撤销本判决，发回重审。本院于2015年7月2日再次立案受理后，由审判员张斌、代理审判员张琼、代理审判员徐传洋组成合议庭，分别于2015年7月30日、2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告金标营公司的委托代理人李平、贾振海，被告杨孝节及其委托代理人张太勇，第三人土地中心的委托代理人马智敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金标营公司诉称：原、被告于2003年5月29日签订一份协议，约定被告购买原告投资建设的原六合县龙津花卉市场营业用房（自南向北）第4、5两间房屋。该协议于2011年7月18日被法院确认无效。虽然无效的理由是原告没有取得商品房预售许可证，但原告没有过错，而是由于政府调整规划，涉诉房屋地块纳入新的规划之中，房屋产权证不再颁发，因此原告不应承担合同无效的责任。2011年6月15日，第三人与被告签订拆迁补偿协议，涉诉房屋被拆迁，被告因主体不适格所签订的房屋拆迁协议应为无效协议。原告作为被拆迁房屋的投资人，理应依法与第三人签订涉案房�拆迁补偿、安置等协议，享有相关拆迁利益。截至原告起诉之日，被告仅支付40000元，未完全履行协议中约定的付款义务，且擅自与第三人签订拆迁补偿协议并领取拆迁款和拆迁安置房屋，严重损害了原告的合法权益。第三人在明知该房屋上存在争议，仍与被告签订拆迁协议，亦损害了原告的权益。请求判令：1、被告返还2753508元拆迁补偿款（货币补偿金额2793508元扣除已付房款40000元）及利息（自被告领取拆迁补偿款之日起至实际给付止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；2、被告返还原告拆迁安置营业用房及住房。
被告杨孝节辩称：诉争房屋的物权应属被告所有，被告依法享有相关拆迁的一切权益。被告在与原告签订商品房买卖协议后，被告已向原告支付了全部房款，共680000元。原告在2004年11月将已建成的房屋交付给被告装潢使用，被告也�此实际取得该房屋。拆迁时，被告系该房屋的实际使用人和经营单位，按照拆迁政策，被告与第三人签订拆迁补偿协议，由被告享受拆迁利益是合法有效的。双方买卖合同被确认无效是因原告未交纳相关规费，无法取得商品房预售许可证，导致销售的房屋无法领取房屋产权证，责任在原告，被告没有过错，原告的损失应由其自身承担，其无权要求被告承担损失。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人土地中心述称：一、本案审理的结果与第三人没有法律上的关系，第三人是合法拆迁，已获得六拆许字2010年第8号拆迁许可；第三人与涉案被告经协商达成协议，所有的房屋是协商一致后并签订拆迁补偿协议后才予以拆除；涉案被告的买卖合同无效判决的生效时间在被告房屋交出并拆除后，第三人依当时尚未认定为无效的买卖协议作出补偿，不违反法律规�，也没有过错。二、第三人已经依法支付对价，且被告已书面陈述若发生产权争议，其承担全部法律责任，故本案不管最终如何判决，均不会与第三人产生任何法律上的联系；三、本案的房屋已经拆除，不能返还，只能考虑折价补偿，而对合同无效的过错责任需要通过法庭审理后确定，很明显本案的原告对合同无效是有过错的，其索要全部拆除补偿款和拆迁安置房不符合合同法的规定，法院不应支持。
经审理查明：2001年4月20日，原六合县雄州镇人民政府（甲方）与九建第十分公司（乙方）签订协议书一份，双方就“龙津广场”（含花卉市场）建设事宜达成系列约定。该协议第二条“乙方职责”第二款约定：“按规划要求建设花卉市场用房”。该协议第三条约定：“龙津广场建成后管理权、花卉市场土地使用权、房产权、花卉市场经营的厕所管理权归乙方所有。”2001年5月16日，经原六合县雄州镇人民政府批复，同意九建第十分公司兴办六合县龙津花卉市场（以下简称龙津花卉市场）。龙津花卉市场虽经批复成立，但未经工商登记。2002年4月21日，九建第十分公司将龙津花卉市场管理用房的土建工程发包给陈某某、张某某。2002年5月15日，经原六合县县属工业企业改革小组办公室批复，同意九建第十分公司改制后从南京市第九建筑安装工程公司中分立出来，成立南京市荣沛建筑安装工程有限公司（以下简称荣沛公司）。因亏欠陈某某、张某某工程款，2003年3月19日，荣沛公司与其签订《龙津广场施工工程补充协议》，约定由陈某某、张某某预定包括诉争房屋在内的9间房屋，房屋由荣沛公司统一销售，陈某某、张某某不得私自售房，确需转让他人的，价格由陈某某、张某某与他人商定，荣沛公司出据，所售价款转抵工�款。
2003年5月29日，陈某某持盖有龙津花卉市场（甲方）印章的《协议》，与被告（乙方）签订协议，约定：“乙方向甲方购买其营业性用房第4、5间，乙方应于2003年5月29日向甲方支付定金2万元/间，合计4万元。甲方定于2003年11月底前竣工，将房屋交付给乙方。该协议仅作为预售协议，具体协议待工程交付前重新签订由房产管理所统一印制的买卖契约”。2004年12月16日，原六合区雄州镇人民政府曾向六合区人民政府请示，免除荣沛公司需缴纳的基础设施规费。2005年5月，被告实际入住、使用涉诉房屋。2007年2月15日，赵文庆又与被告签订《房屋买卖协议》一份，约定诉争房屋的价款为680000元。两份协议签订后，被告向龙津花卉市场交纳了40000元定金，又陆续向张某某交纳640000元。2007年6月8日，经江苏省工商行政管理局核准，荣沛公司的名称变更为金标营公司�因原告没有交纳380000元基础设施费，该项目一直未换发建设工程规划许可证亦未取得房屋预售许可证，致涉诉房屋无法领取房屋产权证。
2010年6月15日，第三人土地中心与被告签订了《南京市六合区城市房屋拆迁补偿协议》，被告将龙津路65号房屋以货币补偿方式交由第三人进行拆迁，房屋货币补偿金额为2793508元。被告于2010年7月31日将涉案房屋腾空交由第三人拆迁，该房屋已不复存在。
2011年2月10日，原告诉至本院要求确定与被告签订的房屋买卖协议无效，本院于2011年7月18日作出（2011）六民初字第259号民事判决书，以原告在起诉前仍未取得商品房预售许可证，认定其与被告签订的预售合同无效。在该份判决书中明确载明，对拆迁补偿问题，原、被告双方可另行协商，协商不成另行起诉，原告遂再次诉讼来院。
庭审中，因双方当事人各�己见，致本院调解未成。
以上事实，有原、被告及第三人的陈述，本院（2011）六民初字第259号民事判决书、《关于龙津广场及龙津花卉市场综合楼工程项目建设有关遗留问题的请示》、《南京市六合区城市房屋拆迁补偿协议》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告金标营公司与被告杨孝节之间的房屋买卖合同被法院生效的判决认定为无效，因涉案房屋在法院认定原、被告之间的买卖合同无效的生效判决之前已不存在，故原、被告间无需相互返还财产。按合同无效的处理原则，在不能返还财产的情况下，应折价补偿。本案中，被告已向原告支付了购房款，该款与当时房屋价值相当，应视为被告已折价补偿了原告。
关于合同无效所受到的损失应当理解为，在合同有效的情况下可能获得的利益，由于合同无效可得利益丧失，即为损失（包括履行合同所作的投入）。就本案而言，如涉案房屋买卖合同有效，原告的可得利益为获得购房款，被告可得利益为获得涉案房屋及其增值。原告已向被告支付了合同约定的购房款，被告取得了合同利益，即便在合同有效的情况下，原告所获得利益也仅限于购房款，故原告在本案合同无效中没有受到损失。本案房屋买卖合同无效系原告未取得商品房预售许可证导致，被告无过错，即使原告遭受损失，被告也不应对原告的损失承担责任。
本案原告从事的是房地产开发，其虽未取得商品房预售许可证，但依然将涉案房屋转让给被告，并收取了被告的购房款，亦将房屋交付给被告占有、使用，仅就合同履行情况来看，双方均已经实际履行了各自的合同义务。涉案房屋在被告占有、使用期间遇政府拆迁，被告取得了相应的拆迁补偿。原告以合同无效为由要求被告返还拆迁补偿，该请求无法律依据，本院不予支持。第三人与涉案房屋的实际占有、使用人签订房屋拆迁补偿协议，并无不当，亦不应承担相关责任。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告江苏金标营建设有限公司的诉讼请求。
案件受理费28828元，由原告江苏金标营建设有限公司负担（原告已向本院交纳8800元）。
如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费28828元。南京市中级人民法院的开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。
审 判 长 张 斌
代理审判员 张 琼
代理审判员 徐传洋
二〇一五年十二月十日
见习书记员 李 丽