四川省资阳市雁江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川2002民初1115号
原告中交阳明（资阳）置业有限公司，住所地资阳市皇龙新城。
法定代表人徐玉华。
委托代理人王策，四川守仁律师事务所律师。
委托代理人吴敏，四川守仁律师事务所律师。
被告宋军，男，1976年12月9日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人邵林，资阳市雁江区伍隍法律服务所法律工作者。
被告刘宗英，女，1979年5月16日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
原告中交阳明（资阳）置业有限公司与被告宋军、刘宗英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员徐光越适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告中交阳明（资阳）置业有限公司的委托代理人王策、被告宋军的委托代理人邵林到庭参加诉讼，被告刘宗英经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中交阳明（资阳）置业有限公司诉称：被告与原告签订了《借款协议》，从原告处借得141819元用于支付购房首付，继而原、被告之间签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》之后，被告向中国工商银行股份有限公司资阳分行按揭贷款360000元，根据《补充协议》中关于按揭保证责任的约定，原告作为被告的保证人，承担连带保证责任。被告在还款过程中一直有贷款逾期现象，被告中国工商银行股份有限公司资阳分行多次催收均不履行还款义务，结果被该行宣布与被告签订的个人一手房贷款合同项下贷款本息全部到期并终止该合同，致使原告承担连带保证责任，为被告向中国工商银行代偿了贷款本息354550.39元。原告承担了保证责任后多次向被告追偿均未果。根据原、被告双方签订的《补充协议》相关条款的规定，被告应当向原告按照房屋总价款的20%支付违约金计104363.80元，并向原告赔偿本案律师费计47756.07元。为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令1、判令被告向原告偿付借款141819元，以及该笔借款产生的违约金351852.94元；2、判令被告向原告偿付由其垫付的银行贷款本息人民币354550.39元及该笔款项计算至起诉之日止产生的利息2535.28元；3、判令被告向原告按照房屋总价款的20%支付违约金计104363.80元；4、判令被告向原告赔偿本案律师费47756.07元；5、本案诉讼费用被告承担。
被告宋军辩称：原告诉称因被银行终止《贷款合同》，导致原告为被告偿还贷款本息35万元的事实被告毫不知情，被告从未接获银行终止合同通知。对原告未经被告许可也未经生效法律文书确认的还款金额被告不予认可。因不明确其费用的组成，结算是否符合法律规定或者合同约定。事实上，原告至今未将房屋交付被告，被告已经偿付银行贷款约70000元，交纳定金20000元及专项维修基金6324.50元，在被告多次逾期还贷的情况下，原告没有及时告知可能导致的法律后果，也未及时行使合同的解除权，致使损失扩大，原告也负有一定的责任。原告主张的借款违约金每天3‰超出法定上限数倍，根据审理民间借贷的司法解释应不予支持。原告承担保证责任偿还银行贷款本息金额计算有误。原告多项诉讼请求不属于本案审理范畴，依法应予以驳回。本案属房屋买卖合同纠纷，原告的第一项诉讼请求是基于双方签订的《借款协议》形成的民间借贷关系，与本案无直接法律关联。原告要求被告偿付其代为偿还银行贷款本息35万余元，属追偿纠纷，不属房屋买卖合同纠纷；原告要求按房屋总价款20%承担违约金，其请求不明，且约定过高，请求人民法院酌情降调；原告主张律师费无法律依据，无代理合同。综上，请求人民法院驳回原告的第一、二、四项诉讼请求；对第三、五项诉讼请求依法判决。
被告刘宗英未提出答辩。
经审理查明，2012年8月2日原告与中国工商银行股份有限公司资阳分行签订《按揭贷款业务合作协议》，载明“第一条经双方协商，同意由甲方作为”中交锦湾“一期项目的按揭贷款银行。……第四条在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。……”。2012年10月22日原、被告签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，载明“买受人所购商品房的基本情况该商品房为第一条规定项目中的4-28幢第27层3号。计价方式与价款，该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算，该商品房价款。……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4125.38元，总价款521819元。……付款方式及期限，买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房款总价款的30%，其余价款可以向工商银行借款支付。交付条件：（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”。《补充协议》约定：第一条购房支付方式银行按揭，……第四条：4.1.1首付款：买受人在2012年10月22日，以自有资金向出卖人付清按照房屋预测建筑面积计算的房屋总价的首付款161819元；4.1.2余款：其余部份的房款360000元买受人以向工商银行申请房屋抵押贷款的方式支付给出卖人。4.4按揭保证责任，出卖人同意根据银行要求，可以作为买受人在本协议项下约定商品房办理抵押登记前的保证人。……5.3银行按揭付款逾期处理：若买受人在一年之内逾期支付或欠付银行借款累计达三次，且在出卖人承担了保证责任后十日内未向出卖人支付全部损失的，或者在银行因买受人逾期偿付借款而依法解除了与买受人签订的房屋抵押贷款合同且买受人在出卖人承担了保证责任后十日内未向出卖人支付全部担保损失的，则出卖人有权单方解除合同，同时，买受人应当按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失进行赔偿（包括但不仅限于评估费、诉讼费、律师费等）。……第二章，关于房屋交付的特别约定……第八条出卖人在房屋达到合同约定的交付条件后，可通过电话通知，在《资阳日报》上刊登交房公告等方式告知买受人，无需一定以书面形式通知买受人办理房屋交付手续。……。2012年10月25日原告中交阳明（资阳）置业有限公司与被告宋军、刘宗英签订《借款协议》，载明“甲方：中交阳明（资阳）置业有限公司，乙方：宋军、刘宗英，第一条中交锦湾小区28栋1单元2703号业主宋军、刘宗英今借到甲方人民币141819元，作为缴纳购买上述房产首付款项用于专项支付。因借款的出借人与房产的开发商为同一主体，双方约定，就不再进行款项的实际支付，仅由甲方自行进行财务调账处理。本协议约定借款期内，乙方无需支付利息。第二条……，业主宋军、刘宗英对上述房产的首付款161819元人民币已全额付清，甲方向其出具全额首付款缴纳收据。第三条本协议所借款项141819元人民币，乙方应当在上述房产的交房前十日（即2013年12月21日）一次性向甲方归还。若乙方未按时归还，则每日承担应归还金额千分之三的违约金；若逾期30日仍未归还的，甲方有权依照法律程序要求人民法院处置上述房产，以归还上述借款，同时甲方有权拒绝配合乙方办理与上述房产相关的任何手续”。同日原告为二被告购买的房屋办理商品房买卖合同备案。并出具借条一份，借款141819元。合同签订后，二被告交付住宅专项维修基金6324.50元，偿还了部份期次的银行贷款，严重拖欠银行本息，中国工商银行股份有限公司资阳分行从2015年12月24日至2016年1月28日收回了原告为二被告的银行贷款本息354550.39元。二被告未偿还原告借款141819元和代为偿还银行借款本息354550.39元。原告于2016年3月30日诉来本院，请求判决如前诉讼请求。
上述事实有原、被告的陈述、《按揭贷款业务合作协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《借款协议》、银行的《业务回单（付款）凭证》、《借条》等证据在卷佐证。
本院认为，原告中交阳明（资阳）置业有限公司诉请二被告偿还借款141819元及该借款产生的违约金351852.94元，是依据原、被告于2012年10月25日所签订的《借款协议》，该《借款协议》与本案需解决其他事项所依据《商品房买卖合同》、《补充协议》是两个不同的法律关系，偿还借款是民间借贷法律关系，其余请求是商品房买卖合同法律关系。本案主要是解决以《商品房买卖合同》、《补充协议》所产生债权债务问题，故原告要求判令被告偿付借款141819元及该笔借款产生的违约金351852.94元不属本案解决的范围，其请求依法应予以驳回，原告可另行以民间借贷法律关系主张权利。原告中交阳明（资阳）置业有限公司诉请判令二被告向原告偿付由其垫付的银行贷款本息人民币354550.6元及该笔借款项计算至起诉之日止产生的利息2535.28元。依照原、被告签订的《补充协议》第一章4.4.1②之约定：“因买受人违反与贷款银行签订房屋抵押贷款合同的约定，不履行还款义务而导致银行追究其违约责任的，出卖人应就其违约行为向银行承担连带担保责任”。在二被告未偿还银行贷款本息而严重违约后，原告向银行承担了担保责任代二被告偿还银行贷款本息354550.39元。其要求二被告偿付之请求符合双方约定和法律规定，该请求依法应予以支持。原告同时要求被告给付至起诉之日止的利息符合法律规定，其请求应予以支持。其利率应按中国人民银行公布同期流动资金贷款利率从还款次日（还款为2016年1月28日）计算至起诉之日（2016年3月30日）止。原告要求判令被告向原告按照房屋总价款的20%支付违约金104363.80元及赔偿本案律师费47756.07元。原告该请求的依据是《补充协议》第一章第五条5.3的约定，但该条约定是在被告享有解除权在行使合同解除权时向被告主张赔偿其损失和支付违约金。但本案原告并未主张解除《商品房买卖合同》、《补充协议》，故原告主张被告支付违约金和承担律师费损失之请求的条件未成就，不符合合同约定，其请求依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宋军、刘宗英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中交阳明（资阳）置业有限公司给付代偿还银行贷款本息354550.39元及利息（利息从2016年1月29日起计算至2016年3月30日止，利率按中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率计算）。
二、驳回原告中交阳明（资阳）置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13826元，减半收取6913元，由被告宋军、刘宗英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 徐光越
二〇一六年六月六日
书记员 邓 海