四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0403民初797号原告：张祥，男，1973年8月3日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。原告：陈丽容，女，1976年4月20日出生，汉族，现住四川省攀枝花市西区。被告：攀枝花市鑫海源工贸有限公司。住所地：四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道****号。法定代表人：杨济铫，该公司总经理。委托代理人：刘德玉，四川三才律师事务所律师。委托代理人：冯小芳，女，1986年10月2日出生，仡佬族，攀枝花市鑫海源工贸有限公司职工。原告张祥、陈丽容诉被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称鑫海源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理。依法由审判员梁锋适用简易程序，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告张祥、陈丽容，被告鑫海源公司的委托代理人刘德玉、冯小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祥、陈丽容诉称：2011年11月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同第二十条第二款第（二）项约定：如因被告（出卖人）的责任，原告（买受人）未能在商品房交付之日（2013年6月30日）起365日内取得“房屋所有权证”的，自原告应当取得房屋所有权证的期限届满之日（2014年6月30日）起至实际取得房屋所有权证之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定全面履行了合同义务，而被告却一直拖延不办理“房屋所有权证”，直至2014年8月7日，被告才将“房屋所有权证”交付原告，逾期38天，被告已经构成违约，应当承担违约赔偿责任。为维护合法权益，原告诉请法院：1、判令被告支付原告逾期办理“房屋所有权证”的违约金268846元×万分之一/日×38日（2014年6月30日起至2014年8月7日止）＝1021.61元。2、本案诉讼费，由被告承担。被告鑫海源公司辩称：1、对原告主张的订立合同的时间、合同的内容、房产证最终办理交付的时间及违约金的计算标准，均无异议。原告主张合同订立后原告全面诚实的履行了义务，而被告拖延不办房产证的事实，不属实。2、产权证办理涉及到多个主管部门，需按主管部门的要求和流程办理，从开始办理到办结一般需要2至3个月时间。产权转移登记需要原告和其他买房人相互配合，在分批次办理中如遇有该批次中资料不齐全的购买人，则该批次全部退回。3、依合同的约定，被告为原告办理产权证系受托无偿代办，代办的前提是原告需按照约定履行提交办证所需相关资料、与被告计算税费、房款后，如原告未履行在先的义务，被告有权拒绝办理，并不视为被告的原因和责任。4、合同第20条第2款约定，被告对原告产权转移登记逾期需承担责任的唯一情形是被告的原因和责任导致了逾期，原告的产权证逾期主要原告和其他买房人未在合理期限内，及时履行提交办证资料的在先义务导致的。5、主管部门办理产权证的所需时间3个月的合理期限，不应当计算在逾期天数之内。综上所述，请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年11月10日原告张祥、陈丽容与被告鑫海源公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人（被告鑫海源公司）将其开发的西贵金沙（攀枝花市西区河石坝春兰巷）房屋出售给买受人（原告张祥、陈丽容），价款为268937元；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第二十条约定，……（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十五条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。2011年11月4（10）日，原告张祥、陈丽容与被告鑫海源公司签订了《补充协议》,该补充协议第五条：对合同第十九条（产权登记）的补充规定。1、买受人必须向出卖人出具书面委托手续，委托出卖人办理本合同项下的房屋权属转移登记等相关手续。出卖人代为办理房屋权属转移登记，出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全的相关资料，买受人须按日向出卖人支付人民币壹佰圆（小写：￥100元）的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理登记义务。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。……4、出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起开始计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。第七条：本协议与《商品房买卖合同》具有相同法律效力，经协议双方签字盖章后生效。2014年6月28日，鑫海源公司向张祥、陈丽容开具《销售不动产统一发票》上记载：“付款方名称：张祥、陈丽容，收款方名称：攀枝花市鑫海源工贸有限公司西区分公司，不动产名称：西贵金沙，款项性质：购房款，金额：268846元”。原告张祥、陈丽容所购商品房的交房时间为2013年7月26日，原告张祥、陈丽容所购商品房的产权证登记时间为2014年8月7日。上述事实，有原、被告的当庭陈述及《商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票、房屋所有权证、西贵金沙业主交楼流转表等证据，在案佐证。本院认为，原告张祥、陈丽容与被告鑫海源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，庭审中原、被告双方对其真实性均认可，且不违反法律的规定，双方应按合同的约定履行各自的义务。买受人（原告）同意委托出卖人（被告）向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，原告有向被告出具书面委托手续，缴纳应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，提交办证相关资料的义务。2013年7月26日被告向原告交付了该商品房，被告鑫海源公司应在2014年7月26日前为该商品房办理房屋所有权证，但被告是在2014年8月7日才为原告办理了房屋所有权证书。关于逾期办理房屋所有权证的原因，原、被告双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因，结合庭审原、被告出示的证据综合分析，逾期办理房屋产权证存在两个原因：第一、出卖人（被告）的行为是导致逾期办理房屋产权证的原因之一，如：被告对原告的通知不及时或虽然及时通知但不能举证证明、以及工作效率不高等原因；被告未提供证据证明逾期办理房屋产权证不是自身原因或者过错所导致的。第二、买受人（原告）的行为是导致逾期办理房屋产权证的另一个原因，如：未能举证证明向被告提交办证所需资料的时间，也未能举证证明向被告催促过办理房屋所有权证。综合考虑原、被告的专业能力、交易习惯、不履行或不完全履行合同义务的实际情况等，本院认为本案应当适用过错责任原则处理。在适用过错责任原则下，确定违约赔偿范围不仅要考虑损害的大小，还要考虑受害方有无过错以及双方的过错程度，并且以违约方缔约时能够预见或者应当预见到的损失为限。因此，本院酌定被告应对逾期办理房屋所有权证承担主要责任，责任比例70%；原告应对逾期办理房屋所有权证承担次要责任，责任比例30%。在本案中，原、被告在合同中没有约定损失的计算方法，且原告未提交证据证明实际损失的多少，本院参照原、被告约定的违约金计算违约损失，原告所主张要求判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金268846元×万分之一/日×38日＝1021.61元的诉讼请求，因合同约定违约金的计算时间从商品房交付之日至届满365日的次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，被告交付商品房给原告的时间为2013年7月26日，应从2014年7月27日开始计算违约金至原告张祥、陈丽容所购商品房的产权证登记时间2014年8月7日止。按照被告为原告开具的《销售不动产统一发票》记载，原告所购商品房的实际支付价款为268846元，原告应获得的违约损失赔偿为268846元×万分之一/日×12日×70%＝225.83元。关于被告辩称房屋所有权证未能按照合同约定的时间办理，是原告未能按时提交办证的相关资料所导致，造成的后果也应当由原告自己承担，被告对此不应当负任何责任的意见，因被告未提交证据证明该反驳主张意见的成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付原告张祥、陈丽容逾期办理房屋所有权证书的违约金损失225.83元；二、驳回原告张祥、陈丽容的其他诉讼请求。本案诉讼费25元，由原告张祥、陈丽容承担19.5元，被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司承担5.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 梁 锋二〇一六年八月四日书记员 张丽萍