黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）萨友民初字第455号
原告谷有发，男，1960年8月25日出生，蒙古族，住大庆市萨尔图区。
被告孙永振，男，1965年11月1日出生，汉族，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人艾国男，黑龙江泽言律师事务所律师。
委托代理人庞俊，黑龙江泽言律师事务所律师。
原告谷有发与被告孙永振租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谷有发及被告孙永振的委托代理人艾国男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谷有发诉称，2014年4月30日，原告与被告签订了房屋租赁合同，原告将位于大庆市萨尔图区西宾路菜库楼区1-14号楼对面的约156平方米的商服房屋出租给被告使用，约定租赁期限为三年（2014年5月5日起至2017年5月4日止）；定金为5000元，第一年租金应于2014年5月5日前交清，其他租金应在每一年度满30天前交清，即第二年应在2015年4月4日前交清，第三年应在2016年4月4日前交清，否则构成违约，一方违约应承担租金总额30%的违约金等。被告自签订合同后就没有按照约定日期交付年度租金，已多次违约，故原告诉至法院，请求被告支付房屋租金38000元及支付违约金29700元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告孙永振辩称，被告在2014至2015年度的租金和租房押金已全额支付。双方于2014年4月30日签订房屋买卖合同，合同约定第一年租金33000元应于2014年5月5日前交清，并同时交付3000元租房押金。在合同签订前，被告已向被答辩人交付了5000元定金，并于2014年5月7日通过银行转账的方式向原告交清了剩余的31000元。至此，答辩人在租期第一年度的租金和租房押金已全额支付。原告在起诉状中诉称的第一年度租金尚欠5000元与事实不付。本合同已无法实际履行，请求解除合同。被告租赁原告的房屋是做电器货物库房使用。而被告由于经营不善，已经决定退出大庆市场。在此情况下，被告租赁原告的房屋已没有任何实际用途和意义，继续租赁只会造成房屋闲置，造成社会资源的浪费和双方的损失。所以被告在此种情况的考虑下，已于第二年度租金交付日期前一个月搬出房屋，并用各种方式告知了原告，也已经履行了告知义务。应按照被告实际使用所租赁房屋的时间收取租金，并解除双方的租赁合同。原告要求的总租金30%的违约金，过于严苛，应予适当调整。在本案中，被告并不是恶意的造成违约，而实在是事出无奈。才请求解除与原告的合同，也愿意承担相应由此给原告造成的损失，但是如果适用合同约定的违约金条款，29700元的违约金已达到当年租金的90%，过于高估了损失，有失公平，原告愿意按合同约定的月租金，以2个月的租金5500（2750×2）元赔偿原告的损失。
在庭审中，原告谷有发举证如下：
房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无误），证明原、被告于2014年4月30日签订房屋租赁合同，被告租赁原告的房屋，租赁期限三年，每年租金33000元，约定了定金5000元，违约金是租赁总金额99000元的30%。被告质证对此证据真实性及证明的问题无异议。本院对该证据予以确认。
在庭审中，被告孙永振举证如下：
1、房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无误），证明原、被告签订租赁合同，约定租金33000元，押金3000元，合同签订之时被告已交付原告5000元定金。原告质证对该证据的真实性无异议。对证明的问题无异议，定金5000元已经给付原告了。本院对该证据的真实性予以确认。
2、客户回单复印件一份（与原件核对无误），被告于2014年5月7日被告通过龙江银行卡转让的方式向原告交纳剩余租金和押金31000元。原告质证对真实性无异议，对证明的问题有异议，被告交款已经超过合同约定的时间，已经违约；合同约定的定金因被告违约应由原告无条件没收；没有向原告支付3000元押金，被告在履行合同中开始就违约。本院对该证据的真实性予以确认。
3、照片8张，证明被告已经搬出原告租赁给被告的房屋。原告质证对该组证据的真实性和证明的问题均有异议，被告是否使用与原告无关，按照合同约定三年的时间应在被告的使用、管理之下；事实上被告是在违约的情况在今天才提出来说不使用此房屋，但该房屋仍然被告的控制之下，所以此证据与本案无关。本院认为，原告对该组证据的真实性有异议，不能据此确认被告已经搬出所租赁的房屋，故本院对该组证据不予确认。
4、手机信息截图一张，证明被告于2015年5月29日通过短信的方式通知原告不再租赁其房屋的情况。原告质证对该证据的真实性和证明的事实不予认可，原告没有收到此类短信，原告也不同意提前解除合同。本院认为，该证据与双方是否必然解除租赁关系缺乏关联性，故本院对该证据不予确认。本院认为，该信息截图显示的手机号码与原告起诉至本院时所登记的手机号一致，该信息状态为已发出的状态，且内容涉及双方租赁事宜，与双方租赁事实具有关联性，故本院对该证据的真实性予以确认。
5、被告申请有证人柳志鑫当庭作证，证人证言如下：孙永振雇佣我在大庆经营格兰仕家电，孙永振是法人，证人通过原告的弟弟租赁原告的房屋，2015年4月底，由于我方经营问题不想再继续租赁原告的房屋，找到原告要求还房屋钥匙，2015年5月初我在新百大碰见原告，我将租赁房屋的钥匙给原告，但原告不要钥匙。原告对证人证言未予质证。本院认为，证人柳志鑫系被告的雇佣的工作人员，与被告存在利害关系，故本院对该证人证言不予采信。
依据上述证据及庭审中原告的陈述，可以确定本案的法律事实如下：
原告与被告于2014年4月30日签订了房屋租赁合同，原告将位于大庆市萨尔图区西宾路菜库楼区1-14号楼对面的约156平方米的房屋出租给被告使用，约定租赁期限为三年，即2014年5月5日起至2017年5月4日止；年租金为33000元；押金3000元；签约时交定金5000元，余款31000元应于2014年5月5日前通过向原告龙江银行卡完成现金交付；同时约定转租须经出租方同意及一方违约承担租金总额30%的违约金。
现原告主张第二年应在2015年4月4日前交清租金，第三年应在2016年4月4日前交清，否则构成违约，一方违约应承担租金总额30%的违约金等。被告自签订合同后就没有按照约定日期交付年度租金，已多次违约，故原告诉至法院，请求被告支付房屋租金38000元及支付违约金29700元，并由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，原告于2014年5月7日通过银行汇款向原告交付第一年度剩余租金31000元；被告自认第二年度的交付租金的时间为2015年5月3日；被告逾期未向原告交付第二年度租金33000元。在庭审中，被告提出解除租赁合同，本院已释明其应当提交反诉状并交纳反诉费，但被告未提交反诉状、未交纳反诉费。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，该合同自签订时成立并生效，双方应当按照合同约定履行各自的权利和义务。原、被告双方在合同中约定年租金为33000元，被告自认租赁第二年度交付租金的时间是2015年5月3日，租赁期限为三年，被告在未与原告协商解除租赁合同的前提下，应当按照约定交付第二年度的租金33000元，故本院对原告请求被告给付房屋租金38000元予以部分支持，即被告应给付原告租金33000元；被告未按时交付第二年度租金构成违约，应承担违约责任，双方约定一方违约，应承担租金总额30%的违约金，因双方约定的租赁期限为三年，且按年度支付租金，故按照每年租金33000元计算违约金更为合理，其第二年度未给付租金的违约金应按照双方约定的30%的比例确定为9900元（33000元×30%=9900元）；被告于2014年5月7日通过银行汇款向原告交付第一年剩余租金31000元时仅于双方约定的时间延迟了二日，严格按照合同约定可以确认被告构成违约，但因延迟交付租金时间很短，并未造成原告实际的损失，不宜按照双方约定确定被告赔偿第一年度的违约金；故本院对原告请求被告赔偿按照30%及三年的租金总额赔偿违约金29700元予以部分支持，即被告应赔偿原告违约金9900元。被告在庭审中提出解除租赁合同，本院已释明其应当提交反诉状并交纳反诉费，但被告未提交反诉状、未交纳反诉费，视为其放弃反诉的请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告孙永振于本判决生效后立即给付原告谷有发租金33000元；
二、被告孙永振于本判决生效后立即给付原告谷有发违约金9900元。
三、驳回原告谷有发其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1493元，由原告承担620元，由被告承担873元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 曾庆丰
人民陪审员 潘 峰
人民陪审员 杨洪梅
二〇一五年十月十日
书 记 员 李 翠