江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民三终字第228号
上诉人（原审被告）：吉安市六合盛置业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区跃进路46号。
法定代表人：汪传坚，该公司董事长。
委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周午祥。
被上诉人（原审原告）：曾芳琴。
上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司（以下简称六合盛公司）因与被上诉人周午祥、曾芳琴商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月9日，周午祥、曾芳琴与六合盛公司签订《商品房买卖合同》，约定周午祥、曾芳琴购买六合盛公司开发的位于吉安市沿江路168号12幢1-1702房一套，房屋面积为90.36平方米，单价为4960元／平方米，房屋总价为448186元。合同第六条约定，原告在2012年7月16日首付房款148186元，余款300000向被告指定银行申请按揭贷款。合同第八条约定，被告应在2014年1月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付周午祥、曾芳琴使用。合同第九条约定，如六合盛公司逾期交房超过90日，周午祥、曾芳琴要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，六合盛公司按日向周午祥、曾芳琴支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，周午祥、曾芳琴按照合同约定付清了全部购房款。2014年7月18日，六合盛公司取得工程质量监督报告。2015年4月17日，六合盛公司取得竣工验收备案，但未书面通知原告收房，原告至今亦未收房。
原审法院认为：周午祥、曾芳琴与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效。周午祥、曾芳琴按合同约定支付了全部购房款，六合盛公司应在2014年1月30日前向周午祥、曾芳琴交付房屋，但六合盛公司至今仍未书面通知周午祥、曾芳琴收房，周午祥、曾芳琴亦未收房，六合盛公司应按合同约定向周午祥、曾芳琴支付逾期交房违约金。综合合同约定、履约情况、给当事人造成的实际损失等因素，将违约金标准由日万分之五调低至日万分之三。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告吉安市六合盛置业发展有限公司自2014年1月31日起至实际交房日止，按日向原告周午祥、曾芳琴支付已付房款448186元的万分之三的违约金，限判决生效后五日内付清。案件受理费2046元，减半收取，由被告吉安市六合盛置业发展有限公司负担。
上诉人六合盛公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判其每月向周午祥、曾芳琴支付违约金损失1000元，本案一、二审诉讼费用由周午祥、曾芳琴负担。其理由是：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条等相关规定，租金损失是逾期交房的实际损失，违约金不应超过实际损失的30%。而且关于逾期交房违约金过高的问题，2008年江西省高级人民法院已有按超过造成损失的30%为标准进行调整的案例，该判决在全省对类似案件具有指导意义。因此，原审判决按日万分之三的标准确定的违约金数额明显超过涉案房屋同地段、同时段的房屋租金即实际损失的30%，脱离了基本事实，于法无据，请求依法予以改判。
被上诉人周午祥、曾芳琴答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，二审应当驳回六合盛公司的上诉请求，维持一审判决。
根据上诉人六合盛公司的上诉理由和被上诉人周午祥、曾芳琴的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：本案逾期交房违约金应按何标准调整？
二审审理查明，六合盛公司于2015年4月25日通知周午祥、
曾芳琴收房，且周午祥、曾芳琴已收房。
二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：周午祥、曾芳琴与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。周午祥、曾芳琴已按合同约定付清了购房款，但六合盛公司未按合同约定如期将符合交付条件的商品房交付给周午祥、曾芳琴，其理应按合同约定支付逾期交房违约金。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条中明确，“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。本案双方当事人约定的日万分之五的违约金计付标准较高，带有明显的惩罚性，与最高人民法院的指导意见精神相悖，应对双方所约定的日万分之五的违约金计算标准予以适当调低。
六合盛公司要求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金数额比照同地段同类房屋租金，以超过租金30%的标准核减。本院认为，该解释第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，本案没有证据证实周午祥、曾芳琴因逾期交房造成的损失具体是多少，故该条规定并不能适用于本案。按照该解释第十七条的规定，比照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，其适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但本案双方当事人在合同中对违约金数额的计算方法是有明确约定的，故并不需要比照同地段同类房屋租金标准计算违约金数额或损失赔偿额。施行于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之后的最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。根据该条的理解，违约金的核减，需要视案件的具体情况而定，并非要“以超过租金30%的标准核减”，六合盛公司的这一上诉意见实际上是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条与第十七条的错误理解，本院依法不予支持。原审法院兼顾合同的履约情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金标准由合同约定的日万分之五酌情调低至日万分之三并无不妥。
因六合盛公司于2015年4月25日已通知周午祥、曾芳琴收房，且周午祥、曾芳琴已收房，六合盛公司应当支付的逾期交房违约金应当计算至2015年4月25日，共逾期450日。按周午祥、曾芳琴已付房款448186元的万分之三计算，六合盛公司应当向周午祥、曾芳琴支付逾期交房违约金共计60505.11元。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，因一审法院未查明周午祥、曾芳琴的收房时间，故亦无法确定逾期交房违约金的具体数额。现二审查明了周午祥、曾芳琴的收房时间，可确定该违约金的具体数额。一审对当事人的诉请并未全部予以支持，未判决判决驳回周午祥、曾芳琴的其他诉讼请求不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第242号民事判决；
二、上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司支付被上诉人周午祥、曾芳琴逾期交房违约金60505.11元，限本判决生效后五日内付清；
三、驳回被上诉人周午祥、曾芳琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2046减半收取1023元，二审案件受理费1106元，共计2129元，由上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司负担1704元，由被上诉人周午祥、曾芳琴负担425元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二〇一五年十月十一日
书 记 员 张志坚