广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5321民初1757号
原告：新兴县新城镇雨洞村民委员会沙田村民小组，地址新兴县。
负责人：李家宜，村民小组长。
被告：李家强，男，1973年11月12日出生，汉族，居民，户籍地址新兴县，现住新兴县。
委托诉讼代理人：梁家栋、余彦静，广东翔浩律师事务所律师。
原告新兴县新城镇雨洞村民委员会沙田村民小组与被告李家强土地租赁合同纠纷一案，被告李家强不服本院于2017年5月24日作出的（2017）粤5321民初456号民事判决，向云浮市中级人民法院提起上诉。云浮市中级人民法院于2017年10月30日作出（2017）粤53民终819号民事裁定，认为原审判决认定基本事实不清，裁定撤销本院（2017）粤5321民初456号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。新兴县新城镇雨洞村民委员会沙田村民小组的负责人李家宜、被告李家强及其委托诉讼代理人余彦静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新兴县新城镇雨洞村民委员会沙田村民小组在重审时向本院提出的诉讼请求与原审一致：1、判令解除原、被告双方于2014年6月23日签订的《土地、厂房租赁合同》，被告腾退承租土地及厂房给原告；2、判令被告支付从2015年10月1日起至腾退承租土地及厂房之日止的租金给原告（其中暂计至2017年3月31日的租金为74900元）；3、判令被告交付给原告的合同押金50000元归原告所有，不作退还；4、判令被告支付违约金300000元给原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月10日，原告经村民表决同意出租权属原告所有位于原石英粉厂的土地及厂房。经招投标程序后，被告中标。为此，原、被告双方签订了《土地、厂房租赁合同》，约定：头五年每年租金50001元，租金每五年递增10%；合同期限20年，从2015年1月1日起至2034年12月31日止；租金按月缴交，先交租后使用，被告必须在每月1日前付清当月租金，否则视为违约，如超期一个月不交租金的，原告有权解除合同，收回承租权，逾期交租的，按欠款总额每天3%计收滞纳金，同时被告所交纳的合同押金50000元归原告所有，不作退还；如一方违约，违约方应支付违约金1000000元。合同签订后，被告交纳租金至2015年9月，但从2015年10月1日起的租金至今未付。原告多次追讨，但无果。原告认为，根据合同的约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求与被告解除合同并要求被告支付尚欠的租金。另外，鉴于被告违约，造成原告应收的租金未能收取，且被告在租赁期间还拆除了原有的厂房，造成原告损失超过300000元。在综合考虑解除合同后给原告造成损失的情况，原告酌情要求被告支付违约金300000元。综上，原告特向法院提出前述诉求。重审时原告补充提交证据：关于扩建良洞河电站征用低塘、沙田两村土地协议书及协议书附件（以下简称“协议书”），拟证明涉案的土地权属是属于原告方，原告方与良洞河电站是没有土地纠纷的。
被告李家强在重审时辩称，被告承租土地及厂房后，对土地进行填土工程时，遭新兴县水务部门以填土超出边界为由进行阻止，并在被告承租的土地上立下桩界线，至此被告认为原告交付给被告的土地面积并没有达到合同约定的4亩。原告将其不具有处分权的土地出租给被告使用，在出现被告无法使用部分租赁土地时没有理顺相关关系或者与被告协商调整租金金额，属原告违约在先，在纠纷未解决前被告有权暂不缴纳此后的租金。故被告拒绝交租的行为是履行不安抗辩权，并非属违约行为，涉案租赁合同解除的条件尚未成就，因此不同意解除合同。对于尚欠的租金，应以实际的租赁面积计算再支付给原告。对于押金50000元，合同并无约定该押金适用定金罚则，故即使解除合同，亦不应归原告所有。对于违约金，被告并无违约，故不同意支付违约金给原告，况且，即使被告需支付违约金给原告，原告对违约金300000元的请求亦高于原告的损失，缺乏依据，应予以调整。重审时被告补充提交如下证据：1、新府国用总字第0005号字（水）第01001号国有土地使用证（以下简称“国有土地使用证”）、雨洞村委沙田小组土地及厂房地招租公告、云浮市云建测绘有限公司营业执照、云浮市云建测绘有限公司测绘资质证书、良洞河桥头石英粉厂用地范围实测图，拟证明原告将他人的土地及不能使用的土地出租给被告，其行为构成根本违约。2、云浮市中级人民法院询问调解笔录，拟证明原告就涉案土地四至的确认及相关事实的陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的1984年7月27日签订的“协议书”载明：甲方：新兴县水电建设总公司，乙方：新兴县雨洞乡低塘村和沙田村，监证机关：新兴县环城区公所、新兴县雨洞乡人民政府。经上级批准，扩建良洞河电站，解决新兴县工农业生产生活用电需要。……建站需占用低塘、沙田两村少量土地。……一、征用两村的水田、经济作物地均作水田按年亩产壹仟陆佰斤稻谷计算，根据省人民政府一九八三年十一月二十二日颁发的“广东省国家建设征用土地实施办法”和新兴县府办（1984）35号文的规定，确定征地安置费及产值补助费每亩一次过补助贰仟玖佰元，其中低塘壹亩，2900元，沙田贰亩5800元，这些款于八月十日由甲方一次付足。二、根据所作贡献及群众要求，照顾低塘、沙田两村用电。即从该站建成投产之日起至消亡止，每年免费供电11500度给低塘村，沙田村7500度。……三、良洞河电站建成投产日起至消亡止，对雨洞乡实行优惠供电。……。“协议书”（附件）明确：协议书正本征用低塘田地壹亩，款2900元，沙田贰亩，款5800元。早稻收割后，经甲乙双方和雨洞乡乡长一起复量核实，实征用低塘村土地1.628亩，付款肆仟柒百贰拾壹圆贰角正。沙田村2.907亩，付款捌千肆百叁拾元叁角正，这些款于九月份由甲方一次付清给乙方。“协议书”及附件均加盖新兴县水电建设总公司、新兴县环城区公所、新兴县雨洞乡人民政府公章。被告提交的良洞河电站领取的国有土地使用证中的“四至”载明：东：围墙界田洞边耕作区；南：县建材厂近公路；西：低塘、水模圹、沙田近枫木山；北：北渠山地（禾申山）。该证由新兴县国土局于1990年8月25日颁发。“协议书”及附件以及被告提交的良洞河电站国有土地使用证、雨洞村委沙田小组土地及厂房地招租公告、良洞河桥头石英粉厂用地范围实测图等证据，形成证据链相互印证，证实了原告出租的土地包括了新兴县良洞河电站的部分土地，即原告将第三方所有的土地一并出租给被告。原告认为纠纷中涉及到良洞河电站的争议土地最初的权属是属于原告的，虽然政府征用了但是权属仍然属于原告方，且良洞河电站的国有土地使用证上并没有原告方村委的盖章确认，故不予认可。本院认为原告的这一主张是对国家征用土地的曲解，本院不予采纳。对被告提交的良洞河桥头石英粉厂用地范围实测图，该测绘图载明：涉案租赁合同约定的土地范围中与电站存在争议用地面积为822.5平方米，合1.2337亩，其实际可使用土地为1776.3平方米，合2.6644亩。原告认为该测绘是被告单方委托，表示不予认可。对此，本院认为该实测图为有资质的测绘机构作出，原告亦未提出重新鉴定申请，未提供任何证据推翻被告的测绘报告，故该证据可作为定案依据。
本院经审理认定事实如下：2014年5月，原告将权属其所有位于新兴县新城镇雨洞村委会克岗原系石英粉厂的土地及厂房实行公开出租。经公开招投标后，被告竞得上述土地的承租权。为此，2014年6月23日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了一份《土地、厂房租赁合同》，约定：1、甲方以公开招标方式将本村克岗石英粉厂的土地及厂房租赁给乙方经营，出租的土地、厂房面积：所租赁的房屋座落在新兴县新城镇雨洞克岗，占地面积4亩，建筑面积1665平方米；2、租赁期限：从2015年1月1日起至2034年12月31日止，共20周年；3、租金：从2015年1月1日起至2019年12月31日止，每年租金为人民币50001元，五年租金合计人民币250005元；从2020年1月1日起至2024年12月31日止，租金在上年的基础上每5年递增10%，即每年租金为人民币55001.1元，五年租金合计人民币275005.5元；从2025年1月1日起至2029年12月31日止，租金在上年的基础上每5年递增10%，即每年租金为人民币60501.21元，五年租金合计人民币302506.05元；从2030年1月1日起至2034年12月31日止，租金在上年的基础上每5年递增10%，即每年的租金为66551.331元，五年租金合计人民币332756.66元，20年租期总租金为人民币1160273.21元；4、交租办法：租金按月缴交，乙方必须在每年每月1日前一次性交清当月的租金给甲方，实行先交款后使用；5、逾期交租的，按欠款总额每天3%计收滞纳金，逾期交租超过一个月的，按乙方违约处理，甲方有权收回乙方的承租权，并按欠款总额每天3%计收滞纳金和追收欠交的租金；6、在签订本合同书时，乙方先交押金人民币50000元给甲方，合同期满时，如乙方无违约，甲方将押金如数无息退还给乙方，如乙方违约的，则全部押金归甲方所有；7、在租赁期间，乙方不得擅自改变甲方现有的建筑设施，如确需改动，必须征得甲方同意；8、在租赁期间，甲方要确保乙方在租赁地无权属争议，如发生权属争议，甲方应负责理顺解决；9、在租赁期间，乙方必须要维护好甲方现有的房屋水电线路等物品，日常的维修及费用由乙方负责，期满时应完好地交回给甲方，如有损坏，乙方要负责维修好或按价赔偿给甲方；10、违约责任：本合同一经签订，即具有法律约束力，甲乙双方必须自觉履行，如单方违约的，违约方要支付违约金人民币1000000元给守约方，如果由于一方违约给对方造成的经济损失超过违约金，违约方还应支付赔偿金，弥补守约方的实际损失。此外，合同还约定了其他权利义务内容，但无约定租赁地的具体四至范围。签订合同后，被告交纳了合同押金50000元给原告，原告亦依约将涉案土地及厂房交付给被告经营使用。被告接收租赁物后，拆除原有的部分厂房并对承租地进行填土工程。租赁后，被告每三个月交纳一次租金，每次交纳三个月的租金共12500元，租金依约交纳至2015年9月30日。2015年7月，被告在对涉案租赁地的北面进行填土时，遭到新兴县水务局监测大队以填土范围进入了河道两侧30米的范围、违反了河道管理条例的相关规定为由，对被告的填土工程进行阻止，并在租赁地北面相邻靠近河道处立下界线桩柱。对此，被告认为，水务部门的上述行为导致被告租赁地块的北面范围大大缩小，从而导致租赁地块面积减少、不符合租赁合同约定的4亩，被告曾按合同“在租赁期间，甲方要确保乙方在租赁地无权属争议，如发生权属争议，甲方应负责理顺解决”的约定，要求原告理顺解决，并按实际使用面积调整租金，但遭拒。故此，被告以租赁物面积不符合约定为由拒绝交纳从2015年10月1日起至今的租金，也没有再使用该土地。
诉讼中，原、被告均确认涉案租赁合同有附图，附图已明确显示涉案租赁土地的四至为东至旧公路边，南至复合肥厂，西至新公路边，北至良洞河电站。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辨，本案最主要的争议在于：1、涉案租赁合同约定的面积与实际使用的面积是否存在差异？2、合同的效力问题；3、被告是否构成违约？4、租金应如何计算？
针对争议1：原告认为其测量出来的面积为3.733亩，由于有些边角土地测量不到，就约定为4亩，只是存在一些小误差。被告则认为根据其提供的测绘报告，证实实际租赁土地面积为1776.3平方米，折合2.6644亩。对此，本院认为，首先，原告认为实际租赁土地与合同约定4亩只有小误差，但并未提供任何实际测量的证据证实，属证据不足，本院不予采信。其次，被告提供的测绘结论，为有资质的测绘机构作出，原告认为该测绘结论为被告单方委托作出而不予认可，但原告该意见并不能否认该测绘结论的合法性，且原告亦未提供任何证据推翻被告的测绘报告，综上，对该测绘报告，本院予以采纳。根据测绘报告，涉案实际租赁土地面积为1776.3平方米，与合同约定的4亩（即2666.68平方米）差距为1.3356亩（即890.38平方米）。也就是说，原告提供的实际租赁土地比约定减少了33.3%的面积，即实际可使用的面积不足三分之二。
对于争议2：原、被告双方于2014年6月23日签订的《土地、厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，但是，鉴于合同约定租赁面积为4亩，实际可使用面积为2.6644亩，故此。实际使用面积部分有效，合同约定面积超出实际使用面积部分无效。对合同有效部分，合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。
对于争议3：根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，本案中，被告在使用租赁土地过程中，因租赁土地出现争议，遂按合同约定要求原告出面理顺解决，并按实用面积计付租金遭拒后才停交租金，显然，先履行一方即原告履行合同不符合约定，被告依法行使不安抗辩权情形，即拒绝缴纳租赁土地的租金。因此，被告不存在违约行为。鉴此，对原告认为被告不交租金要求解除合同的诉求，理据不充分，况且被告亦认为未达合同解除条件，不同意解除，故对原告上述诉求，本院不予支持。同理，对原告要求被告腾退承租土地及厂房的诉求，本院亦不予支持。
对于争议4：对涉案租赁合同，双方继续履行，被告对拖欠的租金应按实际使用土地面积予以缴纳。根据涉案租赁合同约定，2015年1月1日至2019年12月31日期间每月租金为4166.75元（年租金50001元÷12个月），该租金为按4亩土地面积即2666.68平方米（4亩×666.67平方米）计算而来的。本院根据上述约定换算，每平方米土地月租金为1.56元（4166.75元÷2666.68平方米）。而涉案实际租赁土地为1776.3平方米，据此核算，被告在2015年1月1日至2019年12月31日期间每月实际租金应为2771.03元（1776.3平方米×1.56元）。原告请求其按年租金50001元（月租金4166.75元）计付，对原告请求超出部分，本院不予支持。被告应从2015年10月1日起按月租金2771.03元计付至2019年12月31日止，之后的租金标准根据合同约定每5年递增10%。截止至本案判决的2018年4月止，被告共欠交租金31个月，其租金应为85901.93元（31×2771.03元），被告应支付给原告。对被告在2015年10月1日前已交付的租金，因被告在本案中并未要求处理，故本院在此不作处理。对于原告请求押金归其所有、被告支付违约金的诉请，因合同并未解除，故本院不予支持。
案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李家强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年10月1日起按月租金2771.03元计付至2018年4月30日的租金85901.93元，2018年5月1日至2019年12月31日期间月租金标准为2771.03元，之后的租金增幅按照《土地、厂房租赁合同》的约定每5年递增10%执行）给原告新兴县新城镇雨洞村民委员会沙田村民小组。
二、驳回原告新兴县新城镇雨洞村民委员会沙田村民小组的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7673.5元，原告负担5726.5元、被告负担1947元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判长 曹国剑
审判员 刘春春
审判员 王青梅
二〇一八年五月四日
书记员 李锦琦