广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦南民初字第1778号
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司，住所地钦州市钦州湾大道36号年年丰广场三楼。
法定代表人陈泽涛，总经理。
委托代理人宋友，广西小宁律师事务所律师。
被告吴美兰，女，汉族，1973年7月9日出生，住所地钦州市钦南区。
委托代理人颜济平，广西源群律师事务所律师。
委托代理人杨志才，广西源群律师事务所实习律师。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司诉被告吴美兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法适用简易程序，于2015年8月31日公开开庭审理了本案。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的委托代理人宋友，被告吴美兰及其委托代理人颜济平、杨志才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司诉称，原被告于2012年7月2日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租位于年年丰广场一楼XXX商铺，建筑面积为28.26㎡（实测面积），租赁期为2012年7月19日至2013年7月18日止，租金为100元/月/㎡（建筑平米），履约保证金8487元。首期租金应在约定的装修期结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理费为每月15元，物管费、公摊费用与租金同步支付。被告于2012年7月2日接收商铺进行装修，约定的装修期于2012年7月19日结束，并于2012年9月1日开门营业，自商铺交付给被告使用期合同约定的租赁期结束期间，被告只交了第一期的租金2829元，后一直未支付原告租金、物管费、水电公摊费用，经原告多次催告后仍不交付。原告于2013年7月18日再次发函催告被告，要求其清缴相关费用及办理物业交接返还手续，被告仍置之不理。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判令：1、被告支付拖欠原告的租金、物业管理费、公摊费共计38628.36元（其中租金31082.9元，物业管理费5320.09元，公摊费2225.37元）；2、被告承担逾期缴费的违约责任，自原告书面催告之日即2013年7月18日起至缴清该项费用之日止，按应交费用38628.36元的0.2%/天向原告支付违约金；3、本案的诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供了如下证据：
1、营业执照副本、组织机构代码证，证实原告是适格诉讼主体；
2、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证实原告的法定代表人身份；
3、被告身份证，证实被告是适格诉讼主体；
4、《委托经营管理合同》，证实原告享有租赁权；
5、《商铺租赁合同》，证实原被告存在商铺租赁关系及合同内容；
6、房产交付确认书，证实原告已将商铺交付给被告；
7、《装修管理服务协议》，证实被告已经在商铺内进行装修及营业；
8、房产测绘成果报告书，证实被告承租商铺的实测面积；
9、XXX吴美兰租赁费用明细，证实被告拖欠原告的费用明细；
10、限期办理物业交接及费用结算手续的通知、快递单，证实原告催告被告进行物业交接及清缴费用；
11、关于自行收回物业的通知、快递单，证实因被告拒不返还承租物业及缴费，原告书面催告被告自行收回物业的期限。
被告吴美兰辩称，一、虽然原、被告签订了租赁合同，但对涉案合同的效力有异议，有待法院查证。二、原告的起诉已经超过诉讼时效，根据民法通则的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。从原告提供的租赁合同中对租金支付约定为先支付后使用，但在被告支付了第一期租金后，原告没有再通知被告支付租金。三、被告已支付了第一期租金2829元，合同签订时支付了8487元履约保证金，合同签订后，支付了5000元定金才可以进场装修，在装修时又支付了1000元的装修履约保证金。四、即便因拖欠租金产生违约金费用，原告请求的数额超过法律规定，不应予以支持。
被告吴美兰没有证据提供。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、6、7、8均无异议；对证据4认为由法院查实；对证据5的真实性、关联性无异议，但是合法性需由法院查实，该份证据恰好可以证明被告已按合同约定支付了履约保证金，履约保证金的使用方式可以抵扣拖欠的费用，且合同第4.3条租金支付中约定了“租金按每1个月为一个支付期，先支付后使用”，原告应在被告拖欠租金之日起催收，而非现在才进行催收；对证据9的真实性有异议，合同中约定了租赁期限为一年，但该证据却计算了13个月的费用，不合理，且水电公摊费用不清楚是如何计算出来的；对证据10的真实性没有异议，但被告并没有收到过该通知，原告已缴纳了第一个月的租金2829元，应从中予以扣减；对证据11的真实性无异议，但被告并没有收到该通知。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司提供的证据1、2、3、6、7、8符合民事诉讼证据的构成要件，具有客观性、合法性、关联性，且被告没有异议，本院予以确认为本案的定案证据。证据4系涉案商铺业主与原告签订的委托经营管理合同，证实了原告租赁权的取得合法有效，证据5系被告与原告签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同，本院均予确认为本案的定案证据。证据9为原告单方面制作，费用计算时间及数额与合同约定的不符，且被告对此不予认可，本院不予认定为本案的定案证据。证据10、11虽没有被告的签收，但符合民事诉讼证据的构成要件，具有客观性、合法性、关联性，本院确认为本案的定案证据。
综合本案的定案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实：2011年9月28日，朱雷（委托方）与原告（受托方）签订了《委托经营管理合同》，约定朱雷将其所有的位于钦州市商铺委托给原告进行统一经营管理，委托经营管理的期限为三年，合同第二条第1款约定，委托方同意将上述物业委托给原告经营管理，由原告以其名义依法出租给第三人。2012年7月2日，原告与被告签订租赁合同一份，约定原告将其合法拥有的坐落于年年丰广场内四层编号为XXX的商铺出租给被告使用，该商铺的建筑面积为28.29㎡，租赁期限为2012年7月19日起至2013年7月18日止。合同第4.2条约定了租金、物业管理费的标准，租金按被告承租商铺的建筑面积计算，基本租金为100元/月/㎡，物业管理费为每月每平方米（建筑面积）15元，物业管理费自商铺交付之日起计收。合同第4.3条对租金支付进行了约定，首期租金支付时间为本合同约定之装修期结束之日前七个工作日内，金额为2829元，以后租金按每1个月为一个支付期，先支付后使用，被告必须在每个支付期的10日前支付下期租金。合同第4.4条约定了物业管理费、公共分摊费用的缴交，物业管理费、公摊费用与租金同步支付，每月10号前，被告须将当月管理费和上月相关公共分摊费用缴交给原告或原告委托的物业管理公司，逾期缴交的，将按日向被告加收应缴总额2‰收取滞纳金。合同第五条约定了履约保证金，被告于签署本合同之日起七日内向原告支付相当于首年首月租金的3倍8487元作为履约保证金，若被告存在违约行为给原告造成损失或损害，被告拒不向原告赔偿损失或支付违约金的，原告有权直接从履约保证金中抵扣赔偿或违约金。合同第6.1条约定了被告有15天的装修期（装修期不包含在租赁期内）。合同第16.3条约定了原告可单方解除合同并没收被告已缴纳的履约保证金的情形，其中第16.3.1条约定，被告逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经原告单方面催告后10天内仍未缴纳的，或被告逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用及其他费用的，原告有权直接接触合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此而造成的一切损失由被告自行承担。合同第18.2条约定，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第三个工作日将被视为已送达，邮政局或递送单位出具的挂号投送收据，将作为有效证明。2012年7月2日，原告将涉案商铺交付给被告，被告就涉案商铺XXX与钦州市年年丰商业经营管理有限公司年年丰广场物业管理处签订《装修管理服务协议》，约定装修期为2012年7月3日至2012年7月19日，装修时间为15天，办理房屋装修施工手续时，装修施工单位需向商业管理公司交纳装修履约保证金1000元。合同签订后，被告向原告支付了首期租金2829元、履约保证金8487元及装修保证金1000元。后被告退出商铺经营，原告遂于2013年7月18日通过EMS特快专递向被告邮寄《限期办理物业交接及费用结算手续的通知》，因双方签订的租赁合同已于2013年7月18日到期，要求被告须在本函件发出之日起五日内到原告处办理物业交接手续及缴纳拖欠的租金、物管费、水电公摊费等欠费合计41457.36元，逾期，原告将按原合同自行收回该物业，并自发函之日起以41457.36元为基数，按同期银行贷款利率的四倍计算违约金。2013年7月25日，原告以同样的方式向被告邮寄《关于自行收回物业的通知》，要求被告自收到本通知之日起十五日内自行办理承租物业内的物品与设施，并支付拖欠的租赁费用及违约金。上述两份特快专递收件人签收栏均未有人署名签收。由于被告未依约支付租金等费用，原告遂诉至本院，请求判如所请。
另查明，原告曾于2013年7月25日向本院递交起诉状提起诉讼要求被告支付拖欠涉案商铺的租金、物管费、公摊费共计41457.36元，后于2014年3月1日向本院申请撤回起诉，本院于2014年3月11日作出（2013）钦南民初字第1443号民事裁定书准予原告撤回起诉，并于次日向原告送达该裁定书，该案的法律文书未送达给被告。
本院认为，原告与朱雷于2011年9月28日签订的《委托经营管理合同》，系当事人双方的意思表示，为合法有效合同，原告依约取得了涉案商铺的经营管理权。原、被告于2012年7月2日签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同。关于租赁合同的解除时间，被告认为其在2013年元旦时已退出商铺经营，合同已于此时解除，原告则认为被告退出经营的时间为2013年7月17日，后原告于次日向被告发出《限期办理物业交接及费用结算手续的通知》及《关于自行收回物业的通知》催收物业管理费等费用，故合同应为此时解除。对此，被告未能提供证据证实其退出经营的时间，故对于被告的该项辩驳，本院不予采纳，合同约定的租赁期限为2012年7月19日至2013年7月18日，故本案合同的解除时间应为合同到期之日。原告依约将商铺交付被告使用，被告理应按照合同约定支付租金等费用，在被告未依约支付租金等费用的情况下，原告应积极进行催收。虽原告分别于2013年7月18日、2013年7月25日通过EMS特快专递向被告邮寄《限期办理物业交接及费用结算手续的通知》、《关于自行收回物业的通知》要求被告支付租金等费用，但上述两份通知并未实际送达给被告。其后，原告于2013年7月25日向本院提起诉讼于2014年3月1日申请撤回起诉，本院于2014年3月11日裁定准予原告撤诉，诉讼时效中断，从2014年3月12日起重新计算，但原告直至2015年7月27日才提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十六条的规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为二年，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。原告起诉要求被告支付租金已超过法律规定的一年诉讼时效期间，同理，因此而产生的违约金也已超出法律的保护时效，故被告关于原告要求支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩成立，对于原告要求被告支付租金33911.9元及相应违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于物业管理费、公摊费，未超过法律规定的二年诉讼时效期间，仍受法律保护，被告应依约支付给原告2012年7月2日至2013年7月18日的物业管理费5320元，现原告要求被告支付拖欠的物业管理费5320元，该费用依据合同约定的15元/月/㎡的标准计算，符合双方约定，于法有据，本院予以支持。被告未依约支付物业管理费，已构成违约，原告诉请要求被告从原告催收之日起即2013年7月18日起按应交费用5320元的2‰/天支付违约金，该约定过高，本院认为应从2013年7月18日起按中国人民银行规定的一年期同期同类贷款利率的四倍计付。对于原告诉请的公摊费用，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告吴美兰支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司物业管理费5320元及违约金（违约金计算方法：以5320元为本金，从2013年7月18日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的一年期同期流动资金贷款利率的四倍分段计付）；
二、驳回原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币1140元，减半收取570元，由原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司承担470元，由被告吴美兰承担100元。
上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院；开户帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 顾 宁
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 李媛洁