福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民初776号
原告（执行案外人）：朱守月，女，1975年7月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区，
委托诉讼代理人：李春梅，福建亚嘉律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市湖东路282号，统一社会信用代码91350000729735634N。
主要负责人：吕建波，行长。
委托诉讼代理人：刘荣海、郭帆，福建创元律师事务所律师。
被告（被执行人）：福建天生农业股份有限公司，住所地福建省福清市元洪投资区福清市城头镇后俸村，统一社会信用代码91350000717387361U。
法定代表人：黄成。
原告朱守月与被告中国民生银行股份有限公司福州分行（下称“民生银行福州分行”）、福建天生农业股份有限公司（下称“天生农业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱守月及其委托诉讼代理人李春梅，被告民生银行福州分行的委托诉讼代理人刘荣海、郭帆到庭参加了诉讼。被告天生农业公司经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱守月向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告承租的位于福清市音西街道融商大厦20层2001办公室的强制迁出执行措施；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年4月17日，原告与被告天业农业公司签订一份《房屋租赁合同》，承租了天生农业公司名下位于福清市音××街道××大厦××办公室，合同约定租赁期限自2014年5月31日至2034年5月31日止，每月租金人民币1.8万元。合同签订后，原告于2014年5月31日入驻2001室，并实际使用至今。在租赁过程中，福州市中级人民法院在审理民生银行福州分行与天生农业公司、福建天宇钢铁制品有限公司、黄成、林立、福清天生林艺花卉开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2015年3月24日查封了2001室。在该案执行程序中，法院于2016年6月15日作出（2016）闽01执402号公告，责令2001室使用人于2016年6月30日前迁出。原告于2016年6月23日向法院提出执行异议，请求撤销强制迁出公告。福州市中级人民法院于2016年7月28日作出（2016）闽01执异100号执行裁定，裁定驳回原告提出的异议，同时告知原告如不服该裁定，可自该裁定送达之日起15日内向法院提起诉讼。原告与天生农业公司达成的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，双方约定的租金合理、租金支付约定以债务抵销方式亦符合“民事意思自治”原则，该合同合法有效。本案租赁合同签订早于法院对租赁物的查封，原告入驻租赁房屋也在法院查封之前，根据“买卖不破租赁”原则及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，原告的承租权足以排除法院“强制迁出”之执行措施。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。
民生银行福州分行辩称，一、原告朱守月对标的房产的租赁关系是不真实的，其不应享有对标的房产的租赁使用权。1.原告提交的《房屋租赁合同》没有办理租赁登记备案，该租赁合同的真实性，应不予认可。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第54条规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”。2.原告将所谓未来“租金”充抵100万元借款的利息，而根据原告提供的借款合同，原告与黄成等人的借款违约金约定为每天3％（即月息90％），大大高于法定利息范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。因此，原告对标的房产的租赁关系是不真实的，其不应享有对标的房产的租赁使用权，且不能对抗法院对该房产的执行。二、原告朱守月主张对标的房产享有租赁使用权，严重损害了其他债权人的合法权益，其异议请求应予驳回。2014年开始，出租方天生农业公司即发生债务危机，涉及多起案件诉讼及纠纷，该租赁合同虽名为租赁合同，但实为以未来租金收益抵偿原告个人债务，损害其他债权人利益，应认定为无效。综上，为维护答辩人的合法权益及执行程序的正常进行，请求法院驳回案外人的异议申请。
天生农业公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告朱守月提交如下证据：1.公告、执行裁定书；2.房屋租赁合同；3.物业缴费票据及转款凭证；4.借款合同及转款凭证；5.物业证明。被告民生银行福州分行提交证据：1.民事裁定书；2.协助执行通知书和送达回证；3.判决书；4.受理通知书。被告天生农业公司未向本院提交证据。被告天生农业公司未到庭视为放弃举证及质证的权利。经质证，被告民生银行福州分行对原告朱守月提交的证据1的真实性无异议，其余4份证据的真实性及证明对象均有异议。原告朱守月对被告民生银行福州分行提交的4份证据的真实性及证明对象均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：朱守月提交的证据2、3、5均有原件核对，且相互间能相互印证，本院予以采纳；朱守月提交的证据4虽有原件核对，但在相关债务人未到庭，且其债权未经生效裁判确认的情况下，该债权的真实性、合法性无法确认，故本院对该份证据不予采纳。
根据本案现有证据，本院查明本案事实如下：
本院在审理（2015）榕民初字第919号民生银行福州分行诉天生农业公司等金融借款合同纠纷一案中，根据民生银行福州分行的申请，作出（2015）榕民保字第187号财产保全的民事裁定，并据此于2015年3月25日查封了天生农业公司名下位于福建省××大厦××号办公房产（权证号：融房权证Ｒ字第××号、03××91号、08××37号、预售证号：20120420105号）（下称“案涉房产”）。2015年10月12日，本院作出（2015）榕民初字第919号民事判决：天生农业公司应偿还民生银行福州分行借款本金5430007.54元、1650万元及相应的利息、罚息和复利等。该判决发生法律效力后，民生银行福州分行向本院申请强制执行，本院于2016年6月15日作出（2016）闽01执402号公告：本院拟对案涉房产进行评估拍卖，责令上述房屋的使用（占用）单位及个人于2016年6月30日前迁出房屋。如有异议，可在本公告发布之日起十日内书面向本院提出。原告朱守月以其与天生农业公司签订的房屋租赁合同合法有效，其有权继续使用案涉房产为由，向本院提出书面异议，请求撤销强制迁出公告。本院于2016年7月28日作出（2016）闽01执异100号执行裁定书，裁定驳回异议人朱守月的异议。朱守月遂提起本案诉讼。
另查，2014年4月17日，出租方天生农业公司与承租方朱守月签订《房屋租赁合同》，约定，双方就建筑面积为435.14平方米的案涉房产的租赁达成如下条款：承租期限20年，自2014年5月31日起至2034年5月31日止；租金每月每平方米41.36元，共18000元，年租金216000元；合同签订之日起至2014年11月30日止为装修免租金期，租金自2014年12月1日起算；鉴于2014年2月11日，以黄玉森、黄成、黄芳、黄冰为借款人，天生农业公司为担保人，共向朱守月借款330万元，天生农业公司同意朱守月应付的租金与该笔借款中的100万元借款本金的利息相抵消，天生农业公司不得另行再向朱守月收取租金，每一次抵销行为视为朱守月向天生农业公司主张债权一次，并视为天生农业公司代借款人偿还朱守月该100万借款的利息。朱守月同意自2014年12月1日开始不再另行向借款人黄玉森、黄成、黄芳、黄冰或天生农业公司收取该100万元借款本金的利息，借款合同中其余230万元的本金和违约金由各方另行结算。案外人融商大厦物业管理处出具《证明》，证实案涉房产于2014年6月出租给原告朱守月，自2014年6月起物业管理费、公摊水电费均由朱守月缴纳。
再查，天生农业公司系多宗民事诉讼案件的被执行人，并已被纳入失信被执行人名单。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，该司法解释的立法本意在于贯彻“买卖不破租赁”原则，维护承租人的合法权益。该司法解释所保护的租赁关系须符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的租赁关系。具体到本案中，首先，原告朱守月提交的证据虽能够证实在本院查封案涉房产前其就已实际占有使用案涉房产，但根据原告与被告天生农业公司签订的《房屋租赁合同》，双方实际上是“以租抵债”，双方之间的“租赁关系”不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的租赁关系。其次，朱守月与天生农业公司之间的民间借贷关系尚未经生效裁判确认，该债权的真实性、合法性无法确认。再次，即使该债权成立，但双方之间约定的“以租抵债”时间长达20年，截至目前刚履行了两年多的时间，天生农业公司将其对案涉房产此后长达17年的预期收益均用于抵消其对原告朱守月债务部分本金的利息，而此时天生农业公司已经成为多宗生效民事裁判的被执行人，且因无法履行生效裁判所确定的义务已被纳入失信被执行人名单，朱守月与天生农业公司的“以租抵债”行为已经损害到天生农业公司其他经生效裁判确定的债权人的合法权益，故案涉《房屋租赁合同》属无效合同，朱守月以该合同请求法院停止对案涉房产的执行，于法无据。综上，原告朱守月的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
被告天生农业公司经本院传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：
驳回原告朱守月的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告朱守月负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 吴 华
代理审判员 段若诗
代理审判员 陈 曦
二〇一七年一月十六日
书 记 员 赖钟炜
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