广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初1553号原告林培文，男，1970年7月30日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被告陈琳辉，男，1972年9月25日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被告斗门区井岸天天雪糕批发部，经营场所广东省珠海市斗门区环山北路309号，注册号440403600222153。被告陈萍，女，1968年5月1日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，系斗门区井岸天天雪糕批发部的经营者。被告斗门区井岸天天雪糕批发部、被告陈萍共同委托代理人陈琳辉。被告冯春红，女，1976年11月11日出生，汉族，住广东省台山市。四被告共同委托代理人刘志敏，广东大公威德律师事务所律师。原告林培文诉被告陈琳辉、被告斗门区井岸天天雪糕批发部、被告陈萍、被告冯春红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林培文、被告陈琳辉及四被告共同委托代理人刘志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林培文向本院提出诉讼请求：1、被告陈琳辉、被告冯春红缴交2016年4月、5月租金、水电费、卫生费等共12306元；2、被告陈琳辉、被告冯春红赔偿余下2年10个月租金153030.04元的70%，共107121.02元；3、被告陈琳辉、被告冯春红缴交的合同押金15000元自动赔付给原告；4、被告陈琳辉、被告冯春红赔偿原告场地恢复原状的人工费、材料费等，合计51937.03元；5、被告斗门区井岸天天雪糕批发部、被告陈萍承担连带责任；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陈琳辉是被告斗门区井岸天天雪糕批发部的实际经营者，被告陈琳辉与被告冯春红是夫妻关系，共同经营斗门区井岸天天雪糕批发部。原告与被告陈琳辉于2014年4月28日签订租赁合同，被告陈琳辉缴交了15000元押金，约定租金第一年3000元/月，第二年3080元/月，第三年起每年加收10%。2015年5月，经双方协商一致，自2015年6月起每月租金增加570元，被告陈琳辉也准时缴交租金。被告陈琳辉自2016年4月起停止交租，在未经原告同意的情况下，于2016年5月20日搬离且没有恢复原状，原告要求处理未果，遂找其他公司为租赁物恢复原状进行报价，现要求被告支付恢复原状的工程费用51937.03元。被告陈琳辉拖欠2016年4、5月的租金、水电、卫生等费用没有支付，被告应当承担。被告陈琳辉擅自搬离造成原告的租金损失，租赁合同尚有2年10个月未履行完，由于目前经济环境不好，涉案房屋难以出租，故原告要求被告赔偿余下2年10个月的租金153030.04元的70%，合计107121.02元。合同约定押金15000元，被告陈琳辉违约，故押金不予退还。被告陈琳辉辩称：原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。一、原告在租赁合同有效期内，多次违反约定提高租金。原告从2015年1月起收取租金3038元/月，而合同约定为3000元/月；2015年6月原告在无任何理由的情况下，要求被告陈琳辉交纳租金5111元/月（即增加租金2073元/月），当时被告陈琳辉不同意按此标准交纳租金，原告把冷库的大门锁住，不让被告陈琳辉的雪糕车进出，双方当时报警处理，后被告陈琳辉被逼同意每月增加租金570元，故从2015年6月起，被告陈琳辉交纳的租金为3608元/月，按合同约定应为3080元/月。原告在2016年4月，要求被告陈琳辉交纳租金4057元/月，被告陈琳辉认为并没有依据，因按合同约定，应在2016年5月增加租金，且约定的租金是3388元/月，故被告陈琳辉决定搬离。二、原告一直没有按合同约定收取电费。双方合同约定按0.9元/度的标准计算电费，但实际上，原告一直按1.05元/度的价格收取，违反合同约定，被告陈琳辉曾提出异议，但原告以停电相逼，故被告陈琳辉无奈接受。事实上，原告使用的是工业用电，即使计算电损，也达不到0.9元/度的标准。三、在租赁期间，原告多次限制被告陈琳辉冷库的制冷设备开机时间，导致被告陈琳辉因停电产生雪糕融化的损失。四、被告陈琳辉在忍无可忍的情况下决定搬离，已提前知会原告，不是擅自搬离。五、租赁合同没有恢复原状的约定，原告的主张缺乏法律依据，且因原告的原因导致租赁合同无法继续履行，故被告陈琳辉不需承担责任。被告斗门区井岸天天雪糕批发部辩称：被告斗门区井岸天天雪糕批发部与原告无合同租赁关系，原告要求被告斗门区井岸天天雪糕批发部承担法律责任无事实及法律依据。被告陈萍辩称：原告要求被告陈萍承担责任，无事实及法律依据。被告陈萍不是本案适格被告，被告陈萍只是租赁被告陈琳辉的冷库存放雪糕。原告提供的《租赁合同》是由原告和天天雪糕批发中心的陈琳辉签订，被告经营的是斗门区井岸天天雪糕批发部而非天天雪糕批发中心，斗门区井岸天天雪糕批发部的成立时间是2006年5月9日，与本案无关，所以不需承担责任。被告冯春红辩称，同意被告陈琳辉的意见。本院经审理认定事实如下：原告与被告陈琳辉于2014年4月28日签订《租赁合同》，在合同落款处甲方（出租方）加盖了珠海市珠女香粮油有限公司的业务章，由原告林培文签名，乙方（承租方）加盖了天天雪糕批发中心的公章，由被告陈琳辉签名；经查，2016年7月15日，在珠海市商事主体登记许可及信用信息公示平台中，无“天天雪糕批发中心”的商事主体信息；珠海市珠女香粮油有限公司于2016年7月26日向本院出具证明，证明《租赁合同》与其无关，出租人是原告，由原告收取租金并承担权利义务；庭审过程中，双方均认可合同当事人为原告及被告陈琳辉。该合同约定，甲方（原告）将位于珠海市斗门区井岸镇桥北三路108号出租给乙方（被告陈琳辉）使用，面积300平方米，租赁期限5年，自2014年5月1日至2019年4月30日，第一年租金3000元/月，第二年租金3080元/月，第三、第四、第五年每年租金递增10%，乙方借用甲方电网以乙方分表每度0.9元计算，水费、电费、小区管理费、清洁费、中途室内维修等杂项费由乙方支付；合同对押金、恢复原状及违约责任等未作约定。原告与被告陈琳辉均确认，被告陈琳辉向原告支付了押金15000元。合同履行过程中，原告一直按1.05元/度的标准，向被告陈琳辉收取电费。合同签订后至2014年12月，双方依约交收租金。2014年12月起，原告每月加收水损耗费30元。2015年1月-5月，原告为了好兆头，按3038元/月的标准收取租金，并书面承诺于同年7月扣减456元（38元/月×12月），但原告并未按承诺扣减。2015年6月，原告以被告陈琳辉实际占用面积多于合同约定面积为由，要求被告增加租金2073元/月，否则锁铺关门、搬迁，被告冯春红因门被锁而报警，原告与被告陈琳辉在派出所达成口头协议，自2015年6月起增加租金570元/月（即3608元/月），至今未签订补充协议。2016年3月，原告通知被告陈琳辉自2016年4月开始递增10%的租金，租金为4057元/月[(3608元/月+按合同约定第二年增加的租金80元/月)×1.1]，并需补交2015年4月至2016年3月按合同约定第二年增加的租金共960元[（3080元/月－3000元/月）×12月]；2016年4月，原告通知被告陈琳辉扣减2015年多收取的租金228元（38元/月×6月），但由于被告陈琳辉未支付2016年4月的租金，多收取的租金未实际扣减。双方对租金存在争议，被告陈琳辉于2016年5月20日腾退，尚未支付2016年4、5月的租金、水电费、卫生费。另查明，涉案租赁物出租给被告陈琳辉前，铺有地砖，有水电，墙体已扇灰，被告陈琳辉在租赁期间，加建了降温水池、马达水泥座、两个水泥台、拆除阁楼及三个门洞，当时原告曾到过现场并同意被告陈琳辉对涉案租赁物进行增设改建。又查明，被告陈琳辉与被告冯春红是夫妻关系，被告冯春红参与经营。被告陈萍是被告斗门区井岸天天雪糕批发部的经营者。再查明，就《租赁合同》的解除及押金、电费、租金、拆装冷库的费用问题，被告陈琳辉对原告另案提起诉讼[案号：（2016）粤0403民初1756号]，本院将该案与本案合并审理。本院认为：原告与被告陈琳辉签订的《租赁合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，双方是合同的实际当事人，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方应当按照约定行使权利，履行义务。一、关于《租赁合同》的解除及责任问题。本案原告未主张解除合同且不同意解除合同，而被告陈琳辉在（2016）粤0403民初1756号案中主张解除合同，鉴于被告陈琳辉已腾退且另觅租赁物，双方签订的合同已无法继续履行，被告陈琳辉以其实际行为行使合同解除权，故本院认定双方于2016年5月20日解除合同。从双方履行合同的情况分析，原告数次要求增加租金是导致被告陈琳辉搬离的主要原因，而被告陈琳辉未向本院提供证据证明其已提前在合理期间内向原告主张解除合同，故双方均存在违约行为导致合同解除，应根据各自的过错承担相应的责任。二、关于2016年4、5月的租金、水电费、卫生费的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本院认为，对原告要求被告陈琳辉支付2015年4、5月的租金、水费、电费、卫生费，有事实及法律依据，本院予以支持，但数额应以本院确定为准。（一）租金。虽然双方签订的《租赁合同》约定第一年租金3000元/月，第二年租金3080元/月，第三、第四、第五年每年租金递增10%，但自2015年6月起双方口头约定租金增加570元/月，按3608元/月交纳租金（其中38元/月为了好兆头而多收，原告承诺返还），应视为双方以实际行为变更了合同的租金约定，但双方对后续的租金标准未作重新约定，属约定不明，且考虑到租金调整时间未满一年，故宜按现有的租金水平计算2016年4、5月的租金，本院确定2016年4月租金为3570元（3608元－38元），由于被告陈琳辉于2016年5月20日腾退，故2016年5月共20天的租金为2303.23元[（3608元－38元）÷31天×20天]，两月合计租金为5873.23元。（二）水费。被告陈琳辉对于水费没有异议，对水损耗有异议，认为原告不应收取。本院认为，自2014年12月起，原告每月加收水损耗费30元，被告陈琳辉一直按此标准缴交，应视为双方对水损耗费的一致约定，故本院确定2016年4、5月水费如原告所述，合计120元（4月水费10元＋4月水损耗30元+5月水费50元+5月水损耗费30元）。（三）电费。被告陈琳辉对2016年4、5月用电度数1574度、1578度没有异议，认为原告不应按1.05元/度收取，应按合同约定的0.90元/度收取。本院认为，合同履行期间，被告陈琳辉一直按1.05元/度的标准向原告缴交电费，应视为双方以实际行为变更了合同的电费约定，故本院确定2016年4、5月电费按1.05元/度的标准计算，合计3309.60元[（4月用电1574度+5月用电1578度）×1.05元/度]。（四）卫生费。原告主张15元/月，被告陈琳辉没有异议，故本院认定2016年4、5月卫生费合计30元。综上，被告陈琳辉尚欠原告2016年4、5月租金5873.23元、水费120元、电费3309.60元、卫生费30元，合计9332.83元。扣除原告为了好兆头每月多收取并承诺退还的租金38元/月，合计570元（38元/月×15月，2015年1月-2016年3月），被告陈琳辉应支付原告8762.83元（9332.83元－570元）。三、关于原告要求被告支付合同余下期限的租金的70%的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，涉案合同已无法继续履行，且双方对合同解除均存在过错，故原告要求被告支付合同余下期限的租金无事实及法律依据，本院不予以支持。四、关于租赁物恢复原状的人工费、材料费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”结合本案，双方在庭审中均确认，原告同意被告陈琳辉对涉案租赁物进行增设改建并形成附合，原告也曾到现场了解情况，应视为原告对被告陈琳辉装饰装修行为的认可，在双方未对恢复原状的问题进行约定的情况下，原告的主张无法律依据，故原告无权要求被告陈琳辉恢复原状，更无权主张恢复原状的相关费用。五、关于原告要求合同押金15000元自动赔付给原告的问题。本院认为，双方签订的《租赁合同》并未对押金进行约定，被告陈琳辉已向原告交纳押金15000元，而原告未提交足够的证据证明除租金、水电费、卫生费以外的其他损失，故对原告的此项诉请，本院不予以支持。六、关于四被告之间的责任问题。《租赁合同》的当事人为原告及被告陈琳辉，无证据证明本案与被告斗门区井岸天天雪糕批发部、被告陈萍有关；而被告冯春红与被告陈琳辉是夫妻关系且被告冯春红参与经营，故本院认定被告陈琳辉与被告冯春红共同承担责任，被告斗门区井岸天天雪糕批发部、被告陈萍不需承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十三条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈琳辉、被告冯春红于本判决生效之日起七日内向原告林培文支付租金、水电费、卫生费共8762.83元；二、驳回原告林培文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2014元（原告林培文已预交），由原告林培文负担1989元，由被告陈琳辉、被告冯春红负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  何颖坚二〇一六年九月八日书记员  吴悦媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。