宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1842号
上诉人（原审原告）：贺兰县鑫和物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县富兴南街颐和苑东区23号楼11号。
法定代表人：赵金河，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢丽静，贺兰县城关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：齐慧超，女，1978年7月7日出生，汉族，自由职业，住宁夏回族自治区贺兰县。
上诉人贺兰县鑫和物业服务有限公司因与被上诉人齐慧超物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初1986民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人贺兰县鑫和物业服务有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人支付上诉人2010年3月30日至2016年12月30日期间的物业费3131元，违约金3131元，合计6262元。事实及理由：上诉人自2009年5月18日与贺兰县物业管理中心签订物业服务合同后，一直为被上诉人所在兰庭花园小区提供物业服务。上诉人作为提供物业服务管理的一方，提供的物业服务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业费用的履行期限届满之日起计算两年。本案中，上诉人多次向被上诉人催缴物业费，被上诉人以超过诉讼时效为由拒绝支付物业费，理由不能成立。另外，原审判决认为违约金没有约定缴费期限，约定不明不应支付违约金，不符合法律规定。
被上诉人齐慧超辩称，上诉人于2009年4月承诺如果烟囱的事情解决不好就不用缴纳物业费了，且上诉人主张物业费的诉讼请求已超过诉讼时效。
贺兰县鑫和物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：判令被告支付原告2010年3月30日至2016年12月30日的物业费3131元；支付2011年3月30日至2016年12月30日的物业费违约金3131元，两项合计6262元。
一审法院认定的事实：被告齐慧超系兰庭花园小区9-1-402室房屋的业主，该房屋面积84.19㎡。2009年5月8日，原告与宁夏银川市贺兰县建设局物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同约定由贺兰县住房和城乡建设局选聘原告对贺兰县兰庭花园小区提供物业管理服务。合同中约定物业服务内容包括：1、物业共同部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放等。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。同时约定贺兰县兰庭花园小区物业费收费标准为，商业物业费0.60元/㎡/月，多层住宅0.40元/㎡/月，业主逾期缴费按千分之五支付违约金。2010年7月13日，贺兰县经济发展和改革局下发贺经改发（2010）225号文件，规定自2010年7月20日至2011年7月20日期间，贺兰县兰庭花园小区物业服务项目收费标准为，每月每平方米0.34元，上下可浮动20%。2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局下发贺经改发（2012）390号文件，规定自2013年1月1日起，贺兰县兰庭花园小区物业服务项目收费标准为，每月每平方米0.42元，上下可浮动20%。被告齐慧超以原告物业公司提供的服务质量明显达不到物业服务合同的标准，给被告造成了严重的身体伤害为由，一直未予交纳2010年3月30日至2016年12月30日的物业费。现原告诉至法院，要求判如所请。
一审法院认为，原告于2009年5月18日经贺兰县住房和城乡建设局物业管理中心选聘对贺兰县兰庭花园小区提供物业管理服务。被告齐慧超作为业主事实上接受了原告2010年3月30日至2016年12月31日期间所提供的物业管理服务，双方事实上形成了服务与被服务的权利义务关系，因被告齐慧超未及时支付物业管理费，作为小区物业公司主张催讨物业管理费于法有据。被告齐慧超作为兰庭花园小区9-1-402室房屋的业主，拒绝交纳物业服务费的行为，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。被告齐慧超抗辩，原告起诉被告主体错误的抗辩理由不成立。被告齐慧超虽然未与原告签订物业合同，但是其作为业主事实上接受了原告提供的物业管理服务，双方事实上形成了服务与被服务的权利义务关系，在享受了物业服务的权利后，理应承担交纳物业费的义务。被告齐慧超抗辩物业公司提供的服务质量，明显达不到物业服务合同的标准，给被告方造成了严重的身体伤害，其提供证据照片11张，其中六张欲证实被告居住的相邻楼座违规安装烟囱原告不予拆除，其主张的该事实不属于物业服务的范围。其余五张可以证实原告提供的物业服务有瑕疵，但并不能证实明显达不到物业服务合同的标准，被告的该项抗辩不予支持。被告齐慧超抗辩原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，经当庭调查，原告未能举证证明其向被告进行了催收，故对原告起诉的未超过诉讼时效部分的物业费请求依法予以支持。根据原告提交的物业服务合同及贺兰县物价局下发的收费执行标准，兰庭花园物业费缴费标准自2012年12月21日起为0.42元/㎡/月，原告按此规定上浮20%，按0.5元/㎡/月，被告齐慧超自2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费为1010.28元（84.19㎡×0.5元／月／㎡×24个月），对原告诉请超出部分不予支持。关于违约金，原告与贺兰县住房和城乡建设局物业管理中心物业管理中心签订的《物业服务合同》中虽作出约定，业主未能按时足额缴纳物业服务费的，应按千分之五的标准支付违约金。但是没有约定被告的缴费期限，也没有约定以欠费总额为基数按千分之五缴纳违约金，按照违约金适用的一般原则性规定，约定不明的按没有约定处理。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、被告齐慧超向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业费1010.28元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告齐慧超负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求向法庭提出新证据。本院当庭进行证据交换及质证。
其中，上诉人提交了以下证据：证据一、催费通知单五份，证明上诉人自2011年起多次以书面及物业管理员上门收费的形式向被上诉人催缴物业费但被上诉人一直没有缴纳的事实。
经质证，被上诉人对该份证据真实性有异议，且在一审中上诉人自认没有向上诉人送达催费通知单。
证据二、拒交物业费人员名单及清单一份，证明被上诉人自2013年12月30日及2014年9月30日，将诉状提交至贺兰县法院，被上诉人始终不予配合，导致被上诉人的物业费自2010年拖延至今没有缴纳。
经质证，被上诉人对该组证据的真实性有异议，认为在涉案之前从未收到过贺兰法院给其送到的传票，在2013年12月30日及2014年9月30日期间法院也未组织双方就涉案进行调解。
被上诉人在二审中提交以下证据：
证据一、照片2张，证明被上诉人居住的卧室阳台与楼下营业房的烟囱相近，卧室的内阳台起皮发霉。
经质证，上诉人对该证据的真实性认可，但认为其拍摄的内容不属于物业服务范围
证据二、照片2张，证明在一审结束后，上诉人既没有去解决楼道中开关的电线问题也没有将墙体下的洞封堵，存在安全隐患。
经质证，上诉人对该证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为该楼道开关电线已经将其维修好，不存在被上诉人所述的问题，
证据三、照片6张，证明涉案小区内的健身器材损坏严重，物业公司不进行维修。垃圾不及时清理。
经质证，上诉人对该份证据的真实性及证明目的均不予认可，认为该证据与物业服务无关
证据四、书面证言2张，证明楼下烟囱影响9号楼居民生活。
经质证，上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，无法核实其真实性，且与物业服务无关。
证据五、光盘一张，证实在晚上11点时仍然能听到楼下的喧闹声，但物业公司对此没有进行管理，扰乱被上诉人的正常生活。
经质证，上诉人对该份证据的真实性、合法性、关联性且与物业服务无关。
经审查，上诉人提交的证据一、证据二，不属于二审新证据，且不能达到其证明目的，不予采信。被上诉人提交的证据一，不能达到其证明目的，不予采信。被上诉人提交的证据二与一审中被上诉人提交证据反映的内容一致，本院不再重复采信。被上诉人提交的证据三，不属于二审新证据，其不能达到上诉人的证明目的，不予采信。被上诉人提交的证据四性质是证人证言，因证人未出庭接受质询，真实性无法确认且上诉人不予认可，故不予采信。被上诉人提交的证据五，不能达到其证明目的不予采信。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人自2009年5月起为被上诉人所在的小区提供物业服务，被上诉人作为业主接受了上诉人2010年3月30日至2016年12月31日期间所提供的物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。现上诉人按照物业服务合同及贺兰县物价局下发的收费执行标准向被上诉人主张支付欠缴的物业服务费，符合法律规定。被上诉人辩称上诉人的部分诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。经查，被上诉人欠付物业费的行为处于持续状态，且上诉人与被上诉人的物业合同关系尚在持续履行，结合物业合同具有履行上连续性特点，上诉人在双方物业合同存续期间主张之前欠付的物业费，并未超过诉讼时效，对被上诉人的该意见，不予采信。但结合一审法院查明的事实，可以确认上诉人提供的服务存在瑕疵，如果支持上诉人的全部诉求，将有违公平、等价有偿、诚实信用的民法原则。但是考虑到上诉人的物业合同服务内容的多样性，被上诉人全部拒缴也不利于双方利益平衡，也会影响上诉人为全体业主提供物业服务的物质基础及来源。据此，综合考量本案的实际情况，对上诉人要求被上诉人支付2010年3月30日至2016年12月30日的物业费予以酌减，支持2192元（84.19平方米×33个月×0.4元每月每平方米×70%＋84.19平方米×48个月×0.5元每月每平方米×70%）。关于违约金，因原告与贺兰县住房和城乡建设局物业管理中心物业管理中心签订的《物业服务合同》未约定具体的缴费期限，一审没有支持，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初1986号民事判决；
二、改判被上诉人齐慧超向上诉人贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2010年3月30日至2016年12月30日的物业费2192元，于判决生效之日起十五日内付清，驳回上诉人贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由被上诉人齐慧超负担。
本判决为终审判决。
审判长 李山山
审判员 杨 玫
审判员 任朝霞
二〇一七年十二月二十六日
书记员 张 楠
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。