上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9766号
上诉人(原审原告)：马鑫光，男，1941年9月12日出生，回族，住上海市杨浦区。
被上诉人(原审被告)：刘辉，男，1979年5月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人马鑫光因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初8408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人马鑫光的上诉请求：请求确认原审判决无效，从(重)新立案起诉、审判。
事实与理由：原审法院立案处侵犯公民合法权益，使马鑫光房租无处可收，损失巨大。原审审理中，四次开庭，四次更换主审法官，不负责任。刘辉违反了租赁合同关于人为损坏应当赔偿或修理的约定。
被上诉人刘辉未作答辩。
马鑫光向一审法院提起的诉讼请求：1、马鑫光、刘辉就上海市杨浦区双阳一村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁协议》于2016年5月4日终止；2、支付2016年4月和5月的租金共计人民币(以下币种均为人民币)7,000元；3、刘辉支付在租赁期间损坏物品费用17,819.17元；4、刘辉补偿房屋无法出租的损失费14,000元，即2016年6月至9月的租金；5、刘辉支付租赁期间的水、电、煤气费用967.97元。
原审法院经审理查明，系争房屋的所有权人是金同婵，系马鑫光妻子。2010年8月31日，马鑫光作为出租方(甲方)、刘辉作为承租方(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定马鑫光将系争房屋出租给刘辉。协议约定：租期一年，从2010年9月5日起至2011年9月4日止，月租金2,800元，租金每三个月支付一次，押金2,800元，租赁期满，甲方验收设备完好，乙方公用事业费用付清后，将押金退还乙方；租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、保洁保安费由乙方支付，物业管理、房屋修缮等费用由甲方支付；租赁期内，甲方须保证乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租或出售给任何第三方，或在租赁期内房租加价；乙方不得擅自改变室内结构，若人为损坏的将给予甲方相应的赔偿或修理费用，如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复；租赁期满因乙方造成物业脏乱，甲方有权要求乙方保洁后交接房屋。协议第二条第5款约定：“租赁期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。另甲方对承租房内乙方物品不负任何责任。(1)乙方擅自将房屋转租、转让的；(2)乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；(3)乙方无故拖欠房屋租金达三天；(4)连续三个月不付所有费用的。”协议第三条第5款约定：“在租赁期内，甲、乙双方如有乙方由特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后同意解除本协议，违约方赔偿守约方壹个月的租金。”协议对双方的其他权利、义务做了约定。协议签订后，刘辉按期支付租金，并支付马鑫光押金2,800元。
2011年8月14日，马鑫光、刘辉协商一致续租两年，租期从2011年9月5日起至2013年9月4日止，租金每月3,000元。双方未重新签订新的书面租赁协议，而是在原《房屋租赁协议》上手书新增4条条款，就租期、租金等做了约定，并且在第③条明确：延长合同二年，期间发生损坏，由乙方负责修好。马鑫光、刘辉均于新增条款后签名确认。
2013年租赁期满，马鑫光、刘辉协商一致，继续由刘辉租赁系争房屋两年，租期从2013年9月5日起至2015年9月4日止，租金每月3,000元。双方未签订新的书面租赁协议，而是口头约定续租。
2015年9月5日，租赁期满，马鑫光、刘辉再次协商一致续租一年，租期从2015年9月5日起至2016年9月4日止，租金每月3,500元。双方未签订新的书面租赁协议，而是在原《房屋租赁协议》末尾手书：双方同意延长至2016年9月4日。承租人处由刘辉妻子李平签名，出租人处由马鑫光签名，落款日期为2015年9月5日。刘辉正常支付房租至2016年3月4日。
2016年3月初，刘辉电话联系马鑫光表示不再租赁系争房屋，要求与马鑫光办理交接事宜。2016年3月13日刘辉搬离系争房屋。2016年3月14日马鑫光、刘辉至系争房屋办理房屋交接事宜时，马鑫光认为系争房屋存在多处损坏，要求刘辉修理，刘辉表示愿意修理。嗣后，刘辉联系装修公司人员几次上门修理系争房屋损坏部分，卫生间吊顶修理后马鑫光认可修复完毕，但其余部分马鑫光认为仍需修理，此后双方就修理房屋事宜沟通未果。
2016年6月1日，马鑫光诉至法院，要求判如诉请。审理中，刘辉表示对租赁期间产生的水、电、煤气费用无异议，愿意按照实际产生数额支付，马鑫光遂撤回该条诉讼请求。马鑫光陈述房屋损坏情况主要包括：朝北的房间因卫生间渗水导致墙面发霉；房门和门锁都存在损坏，门上很多洞，门锁锁不上；阳台上瓷砖碎裂脱落；阳台的空调上的雨棚损坏，杆子坏掉东西掉落；厨房间下水道堵塞封闭，通水管被拿掉；卫生间的马桶损坏，马桶盖板丢失，马桶附件存在损坏；卫生间下水道漏水，排水不畅，淋浴漏水；卫生间窗户破损，无法从里面修复，从外面修复费用较高；一个新的饮水器原来放在暗室里，跟刘辉说好不要动，后被拆开封箱，搬至阳台弄脏；浴室的洗衣机损坏，下面铁板烂掉；空调在租赁期间从未清洗过，有一台不太好用了；方桌桌腿被截短；等。马鑫光为修复房屋，自己花费100元找上海百安居装饰工程有限公司出具修复房屋的《预算报价书》，其中工程造价共计15,089.17元。刘辉认为房屋租赁多年，存在自然损耗和折旧，故电器等损耗不应由刘辉承担损失，对于房门、窗户、下水道等的损坏愿意找人修复，押金2,800元用于折抵马鑫光租金损失，不再要求返还。
原审法院经审理后认为，马鑫光、刘辉就系争房屋签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方将该租赁协议续签至2016年9月4日，故在租赁期间内均应遵照履行。协议约定刘辉要解除租赁协议需提前一个月通知马鑫光，协商解除并赔偿马鑫光一个月的租金损失，而刘辉未经协商即提前搬离，马鑫光对此知情却未作房屋交付，应视为马鑫光、刘辉对合同解除达成一致意见，故合同解除日期应为刘辉搬离交接日，即2016年3月14日。马鑫光坚持要求合同终止而非合同解除，系对法律规定的误读。刘辉仅支付房屋租金至2016年3月4日，理应承担2016年3月5日至实际搬离之日止的租金。刘辉表示愿意将押金2,800元用于折抵马鑫光租金损失，不再要求返还，于法不悖，可予支持。刘辉使用系争房屋导致的门窗、墙壁、下水道、马桶等损坏，确非正常使用产生的损耗，刘辉在马鑫光提出质疑后已经上门修理过一次，却未能完全修复，现马鑫光拒绝刘辉的修复提议，坚持要求刘辉作出经济赔偿，法院可予支持。至于赔偿金额，法院将参考马鑫光装修后使用年限、折旧情况及预算报价书价格酌情确定。至于马鑫光要求刘辉补偿系争房屋无法出租产生的租金损失费，因修复房屋确需一定时间，法院将参考租赁协议约定的租金标准及装修时间，酌情确定。马鑫光要求刘辉支付其搬离后至2016年9月的租金，除刘辉自愿支付的2,800元，其余部分因无合同及法律依据，法院难以支持。
原审法院据此作出判决：一、马鑫光和刘辉就上海市杨浦区双阳一村XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁协议》于2016年3月14日解除；二、准刘辉自愿支付马鑫光2016年3月5日至2016年3月14日租金人民币2,800元，该款以刘辉支付给马鑫光的押金人民币2,800元折抵；三、刘辉应于判决生效之日起十日内赔偿马鑫光经济损失人民币5,000元；四、马鑫光的其余诉讼请求，不予支持。
二审审理期间，经本院依法传唤，马鑫光、刘辉均未到庭参加诉讼。双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，马鑫光不服原审判决提出上诉，但在二审期间未到庭参加诉讼，现针对其上诉请求及事实和理由所涉相关问题分析如下。经审核原审记录，原审法院在案件审理期间更换主审法官，并未违反法律规定。结合双方当事人在原审期间的自述及相关证据，马鑫光、刘辉因合同提前解除于2016年3月14日至系争房屋进行交接，后因对设施损坏的修理赔偿问题发生争议，故对合同解除的相关后续问题未能协商一致。鉴此，原审法院判决确认双方的租赁协议于该日解除，并无不当。此外，从马鑫光事后至系争房屋拍摄照片及聘用装修公司制作修复报价的行为看，系争房屋此时已在马鑫光的可控范围内，故原审法院对马鑫光要求刘辉支付2016年3月14日之后租金的诉讼请求不予支持，并无不当。马鑫光在原审中的其他诉讼请求，包含了相关实物损坏的赔偿及因修理导致房屋无法出租的租金损失等，基于双方的租赁关系，相关赔偿金额应综合合同约定、双方当事人的过错责任承担以及相关设施设备在租赁期间因正常使用所导致的自然损耗等因素予以确定。原审法院基于刘辉自愿放弃押金以折抵相应损失的前提，判令刘辉赔偿损失5,000元，并无明显不当，马鑫光也未就损失金额提供其他证据予以证明，故本院对原审判决相关事项予以认同。
综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币420元，由上诉人马鑫光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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