青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一终字第134号上诉人（原审被告、反诉原告）龚术纪，男，汉族，1961年8月8日生。委托代理人杨俊，青海贝正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）彭昌杰，女，汉族，1966年1月4日生。上诉人龚术纪因与被上诉人彭昌杰房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省茫崖矿区人民法院（2014）茫民一初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚术纪及其委托代理人杨俊、被上诉人彭昌杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，被告龚术纪在花土沟镇创业路118号建设楼房一栋，该楼房一楼为被告龚术纪自行经营其康怡大药房及舒雅招待所，楼下有地下室92.54㎡。原告彭昌杰与被告龚术纪事先约定将该地下室租给原告彭昌杰经营娱乐场所，年租金为18000元、租赁期限六年等。随后，原告彭昌杰对其地下室进行了装修，装修时将地下室后门处第二级台阶进行了拓展，同时购置了经营娱乐场所需的沙发、灯具、电器等设备。装修后原、被告于2011年7月25日签订《房屋租赁合同》，原告彭昌杰即经营“红房子茶园”。原告彭昌杰并向被告龚术纪缴纳2011年7月25日至2012年7月25日房租18000元。2012年8月13日，原告彭昌杰向被告龚术纪缴纳了2012年7月25日至2013年7月25日房租18000元及缓交房租滞纳金600元。2012年7-8月期间，创业路118号楼房附近的上水管线因年久失修，腐蚀严重，导致上水�线破裂跑水，水由原告彭昌杰经营的“红房子茶园”的地下室第二级台阶破损处泄漏，“红房子茶园”进水，室内物品部分被水泡。此次跑水是因被告龚术纪改造房屋的上水管线接在老化上水管线上，老化管线锈穿跑水无法维修。2012年8月22日，茫崖行委城建大队废弃原有旧管线，新建一条上水管线。之后原告继续经营“红房子茶园”。2013年1月8日，原告彭昌杰再次停业回家过年。2013年3月19日，被告龚术纪电话告知原告彭昌杰“红房子茶园”再次进水，原告彭昌杰返回花土沟。茫崖行委城建大队经查看此次进水，是被告龚术纪所盖房屋后在新建上水管网检查井内用橡胶管自行接了一条上水管，因使用铁丝捆扎，捆扎不牢固且无人管理造成橡胶管脱离跑水，漏水沿井壁裂缝流入房屋内。多次跑水导致“红房子茶园”内墙面贴纸、沙发、茶几等物品受损。另查明，2015年1月8日经双方当事人同意，本院委托茫崖行委价格认证中心为创业路118号地下室（红房子茶园）房屋内装修和房内附着物及房内现存实物进行价格鉴证。接受委托后，茫崖行委价格认证中心对委托标的物进行了现场勘验，勘验如下：1、房屋内装修：“红房子茶园”（创业路118号地下室）屋内装修如下：大厅铺设地板砖92．54平方米；吊顶：石膏板吊顶85．74平方米；楼梯隔断：楼梯过道14．5平方米；墙裙：高0．8米，总长38．4米，木质枣红色；壁纸：壁纸崭新，总长38．4米，高1．7米；吧台、酒柜、电视柜；吧台：高1．15米，长边2．26米，短边1．27米，吧台贴板已泡翘，酒柜为多层玻璃架贴墙，电视柜为二层木质柜，长1．06，宽O．64米，高0．44米；门：木质红门三扇，0．8米＊2米；锅炉：一小型燃煤锅炉，只使用了一个冬天；7组16片�色暖气片、管道泵1个、电路装修布线、LED灯带等。2、房内附着物：电表箱1个、电表1个；大厅柱子1个、换气扇1个、日光灯18个、电线1卷、节能灯4个、电表箱小配件设施（24个小开关）；灯具：激光灯1个、八角灯1个、吧台灯2个、频闪灯2个、七彩灯1个、射灯2个、壁灯（香薰灯）5个；摄像头3个、插线板2个（公牛牌小插线板和百宝特大插线板）、灭火器2个、安全出口标识牌2个、应急灯1个、管道泵（550W）1个。3、房内现存实物：点歌机1台，嵌入式双核点唱机型号SY2000HDD一台已损坏，不能使用；电视机（海尔背投影彩色电视机HB一4499PN）1台、消毒柜（康佳ZTP-108L）1台、鼠标1个、电脑电源线1根、监控主机l台、功放1台；电器：ANRECSONDVD1台、金立EVD1台已坏，不能使用、3GAuDl0功放、音箱一对、无线话筒接受器1台；沙发22组（1．5米19组，1米3组）、茶几15张（1.2米＊O.4米�、桌布12块（透明塑料水晶板1．2米＊0.4米）。经茫崖行委价格价格鉴定：1、房屋内装修鉴定总价为53333元；2、房内附着物鉴定总价为5218元；3、房内现存实物鉴定总价为7002元。对该价格鉴定结论书原告彭昌杰质证认为，对不能使用的点歌机1台、金立EVD1台，沙发条几等其损失应由被告龚术纪赔偿。被告龚术纪质证认为房屋装修费80000元不实，物价部门应现场评估，灭火器、标识牌没有折旧。上述事实，由2011年7月25日《房屋租赁合同》、2014年9月24日茫崖行委城建监察大队舒雅招待所跑水情况说明、2013年8月28日茫崖行委环境卫生保护站关于康怡大药房跑水情况说明及2015年1月28日茫崖行委价格认证中心茫价认字（2015）3号《关于创业路118号地下室房屋内装修、房内附着物等价格鉴定结论书》证实。原审法院认为，原告彭昌杰与被告龚术纪签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，该合同合法、有效。合同履行期间，因水管漏水导致地下室室内设施损坏，原被告双方发生争执，合同无法继续履行，现原告要求解除合同，被告反诉亦要求解除合同，故双方均要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。一、原告彭昌杰房屋内设备损失的责任问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。本案创业路118号楼房附近的上水管线漏水是因该上水管线年久失修，腐蚀严重，被告龚术纪将改造房屋的上水管线接在老化上水管线上，致使老化管线锈穿跑水无法维修，之后茫崖行委城建大队新建一条上水管线。后原告彭昌杰继续经营茶园至再次跑水是因被告龚术纪所盖房屋后在新建上水管网井内用橡胶管自行接了一条上水管，所接上水管捆扎不牢固而且无人管理造成橡胶管脱离跑水，漏水沿井壁裂缝流入房屋内，跑水导致“红房子茶园”内物品严重受损。故被告龚术纪辩称原告彭昌杰擅自将地下室后门处第二级台阶进行拓展，导致房屋防水被损坏而漏水及合同未约定漏水义务，被告不承担责任的意见不能成立，本院不予采纳。二、关于原告彭昌杰财产损失的认定问题。1、房屋内装修。“红房子茶园”（创业路118号地下室）房屋内装修鉴定价格为53333元，为原告彭昌杰的损失予以认定；2、房内附着物：电表箱、电表1个、大厅柱子1个、换气扇1个、日光灯18个、电线1卷、节能灯4个、电表箱小配件设施（24个小开关）。灯具：激光灯1个、八角灯1个、吧台灯2个、频闪灯2个、七彩灯1个、射灯2个、壁灯（香薰灯）5个、摄像头3个、插线板2个（公牛牌小插线板和百宝特大插线板）、灭火器2个、安全出口标识牌2个、应急灯1个、管道泵（550W）1个。以上现存房内附着物鉴定总价为5218元，为原告彭昌杰的购买安装予以认定；3、房内现存实物：电视机（海尔背投影彩色电视机HB一4499PN）1台、消毒柜（康佳ZTP-108L）1台、鼠标1个、电脑电源线1根、监控主机l台、功放1台、电器：ANRECSONDVD1台，3GAuDl0功放、音箱一对，无线话筒接受器1台。以上电器均能使用，应归原告彭昌杰所有；4、型号SY2000HDD嵌入式双核点唱机1台、金立EVD1台。已损坏不能使用，但无证据证实是因跑水致损，不能认定为原告彭昌杰的损失；5、室内沙发经茫崖行委价格认证中心认定重置成本价为14175元、茶几4800元，根据价格认证该实物成新率为10%，沙发茶几均因水泡致损坏，故该实物90%的价款即沙发12757元、茶几4320元共17077元确定为原告彭昌杰的损失；6、桌布经茫崖行委价格认证中心认定重置成本价为504元，桌布因水泡完全损�无法使用，桌布504元确定为原告彭昌杰的损失。关于原告主张年手续审核费、消防检验、火灾责任保险费等投资费用属于经营娱乐场应缴纳的正常行政性收费；原告主张库存无实物证据证实；原告主张维修电路、清理费等损失证据不足；原告要求被告返还房租滞纳金，该款是原告超期支付房款而自愿给付；原告主张其停业损失及其他损失的诉求因其未提供证据证实，据此，以上诉讼请求，本院不予支持。原告彭昌杰的各项经济损失确认为：1、房屋内装修53333元；2、房内附着物5218元；3、沙发12757元、茶几4320元、桌布504元。共计76132元。本案被告作为出租人，有义务保证承租人正常使用租赁物，被告未在租赁期间确保原告正常使用房屋，并造成本诉原告的损失，应当承担赔偿责任。故原告彭昌杰的诉讼请求，部分成立，本院予以支持。三、关于被告龚术纪反诉请求�否成立的问题。本案中，被告主张进水抽水所用的水泵、电费、劳务费等，因该维护行为是出租人的法定义务，不应当由承租人承担；被告主张因茶园打架导致产生的医药费等6000元，属人身损害赔偿纠纷，可另行起诉；被告主张租赁房屋着火致招待所损失1200元及多次漏水导致的其楼房损坏，预算维修费127500元和在诉讼期间房租费的诉求无事实依据和法律依据。据此，被告龚术纪要求在诉讼期间照常计算租赁费及赔偿经济损失138130元的反诉请求，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）彭昌杰与被告（反诉原告）龚术纪2011年7月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）龚术纪于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）彭昌杰各项经济损失共计76132元；三、驳回原告（反诉被告）彭昌杰其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）龚术纪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4011元，减半收取2006元，由原告彭昌杰承担1163元，被告龚术纪承担843元；本案反诉案件受理费3602.6元，减半收取1531.3元，由反诉原告龚术纪承担；价格鉴定费1611元，由原告彭昌杰承担934元，被告龚术纪承担677元。上诉人龚术纪上诉称，一、上诉理由见上诉人在一审、二审中的答辩状和反诉状；二、茫崖矿区人民法院判决不公：判决不公一：1.被告人的证人、证词、以及“茫崖环境卫生保护站”证明、原告彭昌杰在法庭上的陈述，以及进水现场足以证明每次进水是从原告装修房子破坏房子整体建设结构处进到地下室的。根据我国《中华人民共和国合同法》第222条、第223条之规定，承租人应该负主要责任。2.原告作为使用房子的第一负责人和监护人，没有保管好和监护好房子，导致地下室进水量如此之深，造成双方损失扩大，因此应该负主要责任。3.原告曾多次将房子转租给他人使用，已再三违反了房屋租赁合同，并且2012年8月10日和2013年2月19日两次严重损失都是原告将房子转租给他人使用，并长期无人看管时发生的。因此原告应该负主要责任。判决不公二：茫崖矿区人民法院是非不明、真假不分、处处帮助原告弄虚作假、以假乱真、不实事求是、更不尊重事实。从判决书上看好像是把案子办成铁案，天衣无缝。把原告的理由写的真龙活现，却把被告的�由却避而不谈。然而我相信法律是公正的，事实可以说明一切。责任划分不公：一审划分10%，二审划分为零。判决不公三：装修合同8万元分明是假合同单从贴地板砖和装暖气这两项和花土沟的市场装修价，足以证明8万元装修费就有一半的水分。判决不公四：第一次进水后，我们三家之间进行了处理解决，吴学仁已向彭昌杰作出了赔偿，被上诉人彭昌杰已向上诉人作出了赔偿。根据以上种种因素，上诉人提起上诉。望中级法院还我清白，给我一个公正的判决。请求：1、恳求中级人民法院撤销青海省茫崖矿区人民法院（2014）茫民—初字第44号民事判决书第二、三、四项；2、要求中级人民法院明察暗访，重新审理此案；3、上诉人对76132元的判决坚决不服，最多只愿承担40000元经济损失。庭审中上诉人龚术纪当庭变更上诉请求，变更第二、三项为：一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人龚术纪、被上诉人彭昌杰均当庭放弃答辩期限及举证期限。被上诉人彭昌杰辩称，上诉人应赔偿被上诉人全部经济损失。一审判决正确，请求维持原判。二审中，上诉人龚术纪提交如下证据：1.2007年12月22日茫崖行政委员会交通和建设局文件茫交建（2007）34号《关于花土沟镇汽车站以西进行规划建设的通知》一份；2.《茫崖行委交通和建设局拆迁公告（2009）第03号》，拟证实上诉人房屋改造是按规划进行的。被上诉人彭昌杰质证认为，对真实性无异议。二审期间，被上诉人彭昌杰未提交新证据。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.上诉人龚术纪是否给付被上诉人彭昌杰各项经济损失76132元？2.上诉人龚术纪在原审中的反诉请求是否成立？经审理查明，双方对于茫崖行委价格认证中心出具的茫价认字（2015）3号《关于创业路118号地下室房屋内装修、房内附着物等的价格鉴定结论书》均未提出重新鉴定申请。2014年9月24日茫崖行委城建监察大队出具的《舒雅招待跑水情况说明》的内容为，2012年7月12日跑水原因系老化管线破裂，后由建设局出资废弃原有管线，新建一条上水管线，并将废弃管线两头切口密闭处理；2012年11月跑水原因是因上诉人龚术纪所盖房屋后新建上水管网检查井内用橡胶管自行接了一条上水管，因使用铁丝捆扎且不牢固，无人管理造成橡胶管脱离跑水，漏水沿井壁裂缝流入房屋内。庭审中，上诉人龚术纪亦认可跑水原因是管线常年失修，且第一次跑水后，茫崖行委城建监察大队对管线进行改造。本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，上诉人龚术纪与被上诉人彭昌杰一审中均要求解除双方于2011年7月25日签订的《房屋租赁合同》，一审判决解除该合同后，双方对此节均未提起上诉，本院予以确认。关于上诉人龚术纪是否给付被上诉人彭昌杰各项经济损失76132元的问题。上诉人认为本案跑水的原因是被上诉人装修房子破坏房子整体建设结构的理由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，上诉人未提交相应的证据证明其主张，且上诉人龚术纪亦认可跑水原因是管线常年失修所致。故该理由，本院不予采纳。关于上诉人龚术纪认为租赁房屋的财产损失与其无关的理由，因地下室室内设施损坏系水管漏水导致，且上诉人龚术纪对于茫崖行委价格认证中心出具的茫价认字（2015）3号《关于创业路118号地下室房屋内装修、房内附着物等的价格鉴定结论书》未提出重新鉴定申请，视为其认可该鉴定结论。故该理由，本院不予采纳。关于上诉人对于进水抽水所用的水泵、电费、劳务费等的主张，因该维修行为是出租人的法定义务，双方亦未另有约定，故不应当由承租人承担；上诉人主张因茶园打架导致产生的医药费等6000元，系人身损害赔偿纠纷，不属本案审理范围；上诉人主张租赁房屋着火致招待所客人退房损失1200元，庭审中上诉人未提交相应的证据予以佐证；上诉人主张诉讼期间房租费的诉求，无事实依据和法律依据；上诉人主张多次漏水导致的其楼房损坏、预算维修费127500元，该费用未实际发生。综上，上诉人龚术纪在一审中的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，上诉人龚术纪的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和�民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7082元，由上诉人龚术纪承担。本判决为终审判决。审 判 长  马建平代理审判员  鲍丽娜代理审判员  彭建玉二〇一五年八月二十八日书 记 员  张 彦