上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初30458号原告：傅爱珍，女，1976年12月31日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：潘学祚(系傅爱珍丈夫)，男，1964年9月4日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：王守兵，男，1976年10月30日出生，汉族，住上海市。原告傅爱珍与被告王守兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月22日公开开庭进行了审理。原告傅爱珍及其委托诉讼代理人潘学祚、被告王守兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅爱珍向法院提起诉讼请求：1.要求被告继续履行房屋买卖合同，尽快履行交房义务；2.被告赔偿从2016年4月1日起至2017年底期间共21个月的原告经济损失105,000元(最终按实际交房日期按每月5000元计算)；3.被告支付延期迁出户口违约金455,520元(暂从2015年12月31日起算至2017年底，期间共2年，以总房价3,120,000元为本金，按日万分之二为标准，计算至户口迁出之日止)；4.原告购房余款在交房及户口迁出后当天支付；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月1日，原告通过“中原地产”中介公司购买被告位于上海市长桥五村XXX号XXX室产权房(以下简称系争房屋)，房屋总价为3,120,000元，并于2015年9月25日签订正式合同及“附属设施、设备及室内装饰转让协议”。根据合同约定，双方在2015年12月31日前办理交房和过户手续，并约定了逾期迁出户口和逾期交房的违约责任。直至2015年12月30日，被告无法交房并迁出户口。双方签订补充协议，约定户口迁出时间为2016年1月30日以及延期迁出责任，同时也规定了交房时间为2016年3月30日。后双方办理了过户手续，原告的户口也迁入系争房屋。但一直到2016年底，被告仍未腾空系争房屋并将户口迁出。直至2016年12月24日，在原告再支付贰拾万元前提下，被告及居住人共同承诺“2017年3月30日前迁出户口，2017年5月10日前交房，延期责任自负”。时至今日，原告已支付2,330,000元，还剩768,000元，但被告仍未交付房屋并迁出户口，给原告造成了巨大损失，故提出如上诉请。王守兵辩称，同意继续履行双方买卖合同并将系争房屋交付给原告。原告主张的租金损失，应按照补充协议第3条的约定，即按照3个月10,000元的标准计算。原告主张的逾期迁出户口违约金过高，因原告户口已迁入，对小孩求学没有影响，且被告户口晚点迁出，对房价、小孩入学没有影响。要求法院酌情予以调整。同意原告主张的购房余款在交房及户口迁出后当天支付。因为系争房屋有户口，双方已协商等迁完户口后再支付后续房款。本院经审理认定事实如下：2015年，原告(买受方、乙方)与被告(出卖方、甲方)、上海中原物业顾问有限公司(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定总房价款为3,120,000元。2015年9月25日，原告(乙方、买受人)与被告(甲方、卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，由乙方受让甲方位于上海市长桥五村XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为62.35平方米。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为2,620,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。甲乙双方同意，甲方于2015年12月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲乙双方确认，在2015年12月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。补充条款(一)第5条约定，甲方房屋内的户口于交易过户前迁出，如逾期未迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。买卖双方另有约定，按约定处理。合同附件三(付款协议)约定，1、乙方应在2015年8月31日之前支付甲方定金130,000元；2、乙方应在2015年10月15日之前由居间方转付甲方首付款2,000,000元整；3、乙方应在交易过户当日支付甲方房价款350,000元整；4、乙方应在交房当日向甲方支付房屋交房尾款140,000元整。当日，原告(乙方、购买方)与被告(甲方、出售方)签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定，甲乙双方确认该房地产买卖的成交总价为3,120,000元。买卖合同第二条约定的房价款2,620,000元不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。甲乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为500,000元，乙方应于过户当日支付给甲方。甲乙双方确认本次房地产交易所产生的甲乙双方应承担的所有税费及中介费均由乙方承担，甲乙双方税费凭证各自持有。本协议与买卖合同为互不可分割的整体，若本协议与买卖合同约定有不一致的，则以本协议为准。合同签订后，原告于2015年9月4日向被告支付130,000元房款，后又通过支票方式支付了2,000,000元房款。2015年12月30日，原告(乙方、购买方)与被告(甲方、出售方)签订《补充协议》，约定，甲方在补偿给乙方12,000元条件下户口迁出延期30天(2016年1月30日迁出)，如再延期迁出，甲方承诺从2015年12月30日起，每天按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出为止。乙方应在甲方户口迁出后24小时内支付甲方装修补偿款500,000元。乙方在甲方户口迁出后24小时内向甲方支付房款338,000元。甲方向乙方反租该房地产至2016年3月30日，租金共计10,000元。到期后甲方向乙方交房，当日乙方向甲方支付交房款130,000元。如甲方需续租并延期交房，甲方需提前10天告知乙方，租金另行协商。本协议与买卖合同为互不可分割的整体，若本协议与买卖合同约定有不一致的，以本协议为准。2016年12月19日，原告向被告支付了200,000元房款(原告称系被告要购买经适房，由原告提前向其支付上述房款)。2016年1月12日，系争房屋产权变更至傅爱珍名下。2016年1月16日，傅爱珍户口迁入系争房屋内。但截至今日，被告未将系争房屋交付给原告。另查明，目前系争房屋另有案外人林某1的户口在里面。2016年12月24日，被告出具承诺书，承诺于2017年3月30日前迁出户口，于2017年5月10日前交房，延期责任自负。承诺书上除被告签字外，另有案外人林某2在上面签字。被告称林某2原系系争房屋的房东，因其他法律关系系争房屋过户至被告名下，现系争房屋实际由林某2使用，其与林某2系租赁关系。林某2到庭称，承诺书上的签字系其所签，但认为其与被告之间还有未了的债务，若其拿到钱款则同意出售系争房屋。庭审中，原告认为剩余尾款应在790,000元的基础上扣除租金10,000元以及延期迁出户口补偿金12,000元为768,000元，被告对此予以认可。以上事实，除双方当庭陈述一致外，另有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《室内装饰装修转让协议》、《补充协议》、《承诺书》、《房地产权证》、付款凭证及收据、户籍信息，本院依法予以确认。庭审后，被告提供其与案外人林某2的租赁协议，拟证明被告与房屋使用人系租赁关系，经质证，原告对该证据真实性无法确认，因该证据涉及案外人，无法核实真实性，被告也未进一步提供证据予以佐证，故本院对该证据的真实性无法确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋买卖合同、房地产买卖居间协议、室内装饰装修转让协议及补充协议均系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，应属有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告按照合同及双方签订的补充协议履行了付款义务，但被告至今仍未交付房屋并迁出户口，构成违约，应按照合同承担相应的违约责任，现被告同意继续履行合同并交付房屋，于法不悖，本院予以准许，原告要求被告支付逾期迁出户口违约金，被告提出违约金标准过高的抗辩意见，本院依照合同履行情况、双方过错程度以及原告的损失情况等情形，对逾期迁出户口的违约金数额酌情予以判处。原告按照5,000元每月的标准支付主张被告占用期间给原告造成的租金损失，被告同意支付费用，但认为应按照协议约定的10,000元三个月的标准支付，因双方签订的协议对被告后续占用房的费用并未约定，且双方也未协商一致，现原告未提供5,000元每月标准的充分证据，本院结合房屋实际情况，对该损失酌情予以判处。现合同继续履行，原告亦有768,000元房款未支付，现被告同意原告在被告迁出户口并交房后当日支付，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、傅爱珍与王守兵于2015年9月25日就上海市长桥五村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；王守兵于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付给傅爱珍；傅爱珍于王守兵交房及迁出上述房屋原有户口当日支付房款768,000元；二、王守兵于本判决生效之日起十日内支付傅爱珍逾期迁出户口违约金150,000元；三、王守兵于本判决生效之日起十日内赔偿傅爱珍逾期交房的租金损失(从2016年4月1日起计算至实际交房之日止，按每月4,000元标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,728元，由王守兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一八年三月二日书记员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。