潍坊市坊子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）坊民再初字第3号
原审原告：王平华，女，汉族，1964年1月27日生，居民，住潍坊市奎文区。
委托代理人：王玉芬，山东万信律师事务所律师。
原审被告：潍坊龙海置业有限公司，住所地：潍坊市坊子区坊央路与凤凰大街交叉口东1000米。
法定代表人：王伟，该公司董事长。
委托代理人刘琦，男，汉族，1988年12月18日生，潍坊坊子清风法律服务所法律工作者，住。
原审被告潍坊龙海置业有限公司（以下称龙海公司）因与原审原告王平华商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2012）坊民初字第789号民事判决，向潍坊市中级人民法院申请再审。潍坊市中级人民法院于2014年10月15日作出（2014）潍民再字第28号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）坊民初字第789号民事判决，发回本院重审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，原审原告王平华及其委托代理人王玉芬、原审被告潍坊龙海置业有限公司的委托代理人刘琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年9月21日，原告王平华诉至本院称，2005年5月12日，原告王平华与被告龙海公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于坊子区凤凰大街的“欧美佳苑”小区11号楼2单元502号房、11号楼2单元5号附房及11号楼2单元12号车库。房款及配套设施费、维修基金共计343420.78元。合同第八条约定，被告应在2005年12月31日前将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告依约支付给被告全部款项，但直至今日，被告仍未将验收合格的商品房交付给原告使用。原告认为，被告迟延交房的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，请求法院依法判令被告按照合同约定向原告交付房屋、支付原告逾期交房违约金115600元，诉讼费由被告承担。被告龙海公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供书面答辩。
本院原审审理查明，原告王平华提供商品房买卖合同一份和补充协议一份，以证明原被告于2005年5月12日签订补充协议一份，并于2005年5月18日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的潍坊市坊子区欧美佳苑小区11号楼2单元502号房、11号楼2单元5号附房及12号车库，房屋价款为250926元，附房价款8859元，车库价款60302元，维修基金7527.78元，配套费15806元。原被告签订的商品房买卖合同第六条约定买受人于2005年5月18日一次性付清全部房款，计人民币250926元；第八条约定出卖人应在2005年12月31日前交房；第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
另查明（一），原告王平华主张被告至今未向原告交付房屋及车库，原告主张逾期交房违约金为115600元（已付房款343420.78元，每日按万分之二计算，自2006年1月1日至2012年9月1日，共计逾期2400天，逾期交房违约金共计165600元，扣除被告于2008年已经支付的逾期交房违约金50000元）。
另查明（二），原告提供了收款收据10份，以证明已经向被告支付房屋价款250926元，附房价款8859元，车库价款60302元，维修基金7527.78元，配套费15806元，共计343420.78元。
本院原审认为，原告王平华与被告龙海公司签订的商品房买卖合同系有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。对原告主张的逾期交房违约金问题，原告按照合同约定向被告支付房款后，被告应按合同约定在2005年12月31日前向原告交房，被告至今未交房应承担合同约定的违约责任。原告要求被告交付涉案房屋并按已付房款万分之二计算至被告交房之日的逾期交房违约金的诉讼请求，符合双方约定，本院依法予以支持。已付房款应按照房屋价款250926元、附房价款8859元、车库价款60302元的总和即320087元计算。被告龙海公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，应承担相应的法律后果。据此，判决如下：一、被告潍坊龙海置业有限公司将位于潍坊市坊子区凤凰大街南凤山路西欧美佳苑小区11号楼2单元502号房、11号楼2单元5号附房、11号楼2单元12号车库交付原告王平华，于本判决生效后三十日内履行完毕；二、被告潍坊龙海置业有限公司支付原告王平华逾期交房违约金103641.76元（已付房款320087元，每日按万分之二计算，自2006年1月1日至2012年9月1日共计逾期2400天，扣除被告已付逾期交房违约金50000元），于本判决生效后三十日内付清。案件受理费2612元，由原告负担240元，由被告负担2372元。
本案再审审理过程中，原审被告龙海公司申请再审称，龙海公司已于2008年8月29日向王平华发出交房通知单，王平华也在该通知单上签字认可，因此原审被告已经履行完房屋交付义务，逾期交房违约金的计算期间应当自2006年1月1日起至2008年8月29日止。2009年11月4日，龙海公司与王平华又签订一份补充协议，将原商品房买卖合同中约定的违约金变更为5万元，且王平华已收到该5万元违约金。综上，龙海公司认为王平华以龙海公司未交房为由主张违约金是错误的，请求撤销原判，驳回王平华的诉讼请求。
原审原告王平华辩称，原审被告龙海公司至今未将符合合同约定的房屋交付给原审原告，原审被告提供的交房通知单，不能证明其已履行了交房义务。其已收到龙海公司的逾期交房违约金5万元，但该5万元应是自2006年1月1日起计算至2008年8月29日的违约金。另外，由于原审被告未按时交房，造成原审原告实际损失，按照同时期同地段同类房屋租金计算，要求增加诉讼请求5万元。
本院再审审理查明的基础事实与原审查明基本一致。
另查明（一），原审被告提供交房通知单一份，内容为“王平华女士您购买的欧美佳苑11#楼2单元502室，面积197.58㎡，附房11#楼2-5#号，车库11#楼2-12#号。业主签字：王平华经办人签字：吴2008.8.29潍坊龙海置业有限公司”。原审被告依此主张其已于2008年8月29日完成房屋交付，违约金应当计算至此日期。原审原告王平华主张交房通知单不能证明原审被告已完成房屋交付，仅表明原审原告通知其验房，在验房过程中，王平华发现房屋漏水严重，存在严重的质量问题，因此王平华未领房屋钥匙，房屋交接未完成。再审审理过程中，王平华提供照片一宗，显示房屋漏水情况，经本院组织双方当事人进行现场勘验，原审被告认可照片所示即涉案房屋，且房屋虽经修缮，但仍有漏水痕迹。
另查明（二），原审被告龙海公司提供补充协议一份，内容为“甲方：潍坊龙海置业有限公司乙方：甲乙双方于2005年5月18日签订的欧美佳苑商品房购买合同一份，现经双方协商将上述合同约定的违约金变更为50000元。（大写伍万元正）。甲方：潍坊龙海置业有限公司2009年11月4日乙方：王平华09年11月4日”。原审被告在主张已于2008年8月29日完成房屋交付的前提下，据此补充协议认为其逾期交房期间是自2006年1月1日起至2008年8月29日止，此期间的违约金数额亦即本案的全部违约金为5万元，且已将该5万元违约金支付给王平华，由此认为王平华对2008年8月29日之后的违约金不能再行主张。原审原告王平华主张，补充协议约定的违约金是指从2006年1月1日起计算至2008年8月29日，而自2008年8月29日至今，原审被告仍未按照合同约定交付房屋，因此，王平华有权按照购房合同约定主张自2008年8月29日起至今的逾期交房违约金。
另查明（三），再审审理过程中，原审原告王平华主张，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十七条之规定，由于原审被告未按合同约定期间交房，给原审原告造成了实际损失，应当按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准支付给原审原告实际损失5万元。
上述事实，有原审原告提供的商品房买卖合同书一份、补充协议一份、收款收据十份、照片一宗、原审被告提供的交房通知单一份、补充协议一份、本院作出的勘验笔录一份及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院再审审理认为，原审原告王平华与原审被告龙海公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。
第一、关于交房时间的确认问题。原审被告龙海公司主张交房时间为原审原告王平华在交房通知单上签名的时间即2008年8月29日，原审原告王平华主张房屋出现严重质量问题，至今未完成交付。双方签订的商品房买卖合同第八条约定出卖人应当将经验收合格的商品房交付给买受人使用，第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。本案中，原审被告龙海公司提供的交房通知单不能等同于房屋交接单，原审原告王平华在接到交房通知单后进行验房，发现房屋存在漏水问题，因此拒绝接收房屋。龙海公司对房屋进行了修缮，但至今仍然存在漏水问题，一直没有按照合同约定向买受人交付经验收合格的房屋。因此，原审被告龙海置业关于交房时间为2008年8月29日的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
第二、关于违约金数额的确认问题。原审原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条约定，出卖人逾期交房超过30天，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。2009年11月4日双方签订补充协议约定将违约金变更为5万元，原审原、被告双方均认可该5万元违约金的计算期间是自2006年1月1日起至2008年8月29日。原审被告虽然主张其于2008年8月29日已完成房屋交付，且5万元为本案的全部违约金，但是如本院前述查明的原审被告所主张的房屋交付并不具备完成交付的实质要件（即合同双方签署房屋交接单），且原审原告对原审被告已于2008年8月29日完成房屋交付的主张并不认可。因此，原审原告坚持主张2008年8月29日之后违约金的要求应予支持，2008年8月29日之后的逾期交房违约金应当按照其双方签订的商品房买卖合同第九条约定的违约金计算方法进行计算。再审审理过程中，原审原告主张违约金计算至2012年9月1日，视为其对自己诉讼权利的处分。已付房款应按照房屋价款250926元、附房价款8859元、车库价款60302元的总和，即320087元计算，自2008年8月30日计算至2012年9月1日，共计1463天，违约金数额为93657.46元。因此，根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议，自2006年1月1日至2012年9月1日，原审被告应当支付给原审原告逾期交房违约金143657.46元，已付5万元，还应当支付93657.46元。
第三、关于原审原告主张的实际损失5万元的问题。原审原告王平华主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十七条之规定，原审被告应当按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准支付给原审原告实际损失5万元。该十七条规定的是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形。本案中，原审原、被告在商品房买卖合同及补充协议中明确约定了违约金数额及计算方法，不能重复计算，因此，对于原审原告的该主张，本院不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、维持本院（2012）坊民初字第789号民事判决的第一项，即“一、被告潍坊龙海置业有限公司将位于潍坊市坊子区凤凰大街南凤山路西欧美佳苑小区11号楼2单元502号房、11号楼2单元5号附房、11号楼2单元12号车库交付给原告王平华，于本判决生效后三十日内履行完毕”；
二、撤销本院（2012）坊民初字第789号民事判决的第二项，即“二、被告潍坊龙海置业有限公司支付原告王平华逾期交房违约金103641.76元（已付房款320087元，每日按万分之二计算，自2006年1月1日至2012年9月1日共计逾期2400天，扣除被告已付逾期交房违约金50000元），于本判决生效后十日内付清”；
三、原审被告潍坊龙海置业有限公司支付给原审原告王平华逾期交房违约金93657.46元（自2006年1月1日至2008年8月29日双方协议约定违约金为5万元，自2008年8月30日至2012年9月1日根据已付房款320087元按每日万分之二计算为93657.46元，共计143657.46元，扣除原审被告已支付的50000元），于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原审原告王平华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费2612元，由原审原告王平华负担496元，由原审被告潍坊龙海置业有限公司负担2116元；再审案件受理费1000元，由原审原告王平华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费3612元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 赵世国
审判员 张振忠
审判员 孙 菁
二〇一五年一月二十八日
书记员 牟艳艳