甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第349号
上诉人（原审被告）郭宏科。
被上诉人（原审原告）冯天文。
原审被告马天宝（又名马国栋）。
上诉人郭宏科因与被上诉人冯天文、原审被告马天宝确认合同无效纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭宏科、被上诉人冯天文、原审被告马天宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年6月21日，宁县发展和改革局以宁发改（2012）144号《关于新建焦村乡玉村村1号居民住宅点项目建议书的批复》，批准在宁县焦村乡玉村村修建居民住宅，资金来源为宁县焦村乡玉村村入住户自筹资金，该批复附有宁县焦村乡玉村村居民点农户预入住花名表，要求工程建成后，要严格按照提供的本村村民花名单对号入座，不得公开向社会交易和转让。2014年4月6日，冯天文以庆阳市建筑安装工程有限责任公司的名义与玉村村委会签订宁县焦村乡玉村居民点住宅施工协议，约定由庆阳市建筑安装工程有限责任公司承包承建该居民点26户居民住宅（实际为冯天文本人承包承建），每户造价25万元，工程付款方式为承建方向入住户统一收费。合同签订后，冯天文即开始施工。在施工中，因资金不足，冯天文分别于2013年8月13日借郭宏科30万元，2013年9月8日借马天宝20万元，2013年11月15日，借马天宝10万元，2014年3月21日，借郭宏科、马天宝、郭宏星、胡宝才、胡建军各10万元，共计110万元，月利率均为4%。2014年3月21日，郭宏科与冯天文签订借款抵押协议，约定冯天文以其在宁县焦村乡玉村村居民点新建西排南北坐向的单体独户房屋十间作为向郭宏科借款抵押，借款期限5个月，按月清息，如不按时还款，郭宏科有权按每套楼房拾万元销售抵押房屋，玉村村委会担保房屋手续真实有效。如借款到期不还，玉村村委会领导配合郭宏科销售房屋。玉村村委会主任刘同仓在协议上签字并加盖宁县焦村乡玉村村民委员会印章。2014年8月23日，因冯天文未归还借款，且将所抵押的两套房屋销售，郭宏科与冯天文双方再次签订关于和郭宏科借款抵押补充协议，约定冯天文将其在宁县焦村乡玉村村居民点新建西排南北坐向的单体独户2号、3号、4号、5号、6号、7号房屋，西排联体房6号、7号、8号、10号房屋重新抵押给郭宏科，冯天文于2014年9月10日归还借款，逾期不还款，则依借款抵押协议履行，即郭宏科有权处置抵押房屋，后果由冯天文负责，同时约定冯天文将该十套房屋钥匙交给郭宏科。玉村村委会在担保人栏加盖宁县焦村镇玉村村民委员会印章。协议签订后，冯天文将该十套房屋钥匙交给郭宏科保管。双方约定的归款期限届满后，冯天文将其中一套楼房以23万元卖给宁县湘乐乡村民邵小龙，卖房款20.5万元用于支付马天宝借款，2.5万元冯天文自己使用，剩余借款未予归还。后冯天文起诉要求确认抵押合同无效，审理中郭宏科辩称，因冯天文未还款，其已将抵押的九套楼房中七套卖给他人，二套抵顶给债权人，抵押的楼房已不能返还，也不能提供购房人详细信息。
原审法院审理认为：《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产及法律、行政法规规定不得抵押的其他财产不得抵押。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宁县焦村乡玉村村居民点是宁县发展和改革局为解决宁县焦村乡玉村村农户住宅问题批准修建的农户住宅，批复中明确要求楼房建成后，要严格按照宁县焦村乡玉村村居民点农户预入住花名表对号入住，不得公开向社会交易和转让。冯天文是宁县焦村乡玉村村居民住宅楼的承建方，依宁县发展和改革局的批复及其与玉村村委会签订的施工协议，冯天文仅有向原定的玉村村住户收取建房款的权利，对所建房屋并未取得所有权，其所承建房屋并非商品房，不能向社会交易和转让，郭宏科与冯天文签订的借款抵押协议及关于和郭宏科借款抵押补充协议中，将冯天文无所有权且禁止向社会交易和转让的房屋用于抵押，违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，冯天文诉讼要求确认借款抵押协议及关于和郭宏科借款抵押补充协议无效的请求理由正当，应予支持，郭宏科辩称借款抵押协议及关于和郭宏科借款抵押补充协议中抵押的只是房屋，并没有将房屋所占土地一并抵押，抵押性质属以物抵债，且以物抵债的条件因冯天文未按时还款而成就的辩解理由不能成立。关于冯天文要求郭宏科交回十套房屋钥匙的问题，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同而取得的财产应予返还，故郭宏科应当返还该十套房屋钥匙，因其中一套楼房是冯天文自己出售给邵小龙的，该套房屋的钥匙应由冯天文自己收回，但郭宏科应交回另外九套房屋的钥匙。本案是确认之诉，故对于原、被告与他人之间房屋买卖合同的问题，本案不予处理。借款抵押协议及关于和郭宏科借款抵押补充协议两份合同中合同的相对人是冯天文与郭宏科，马天宝并未与冯天文签订上述合同，故冯天文起诉马天宝主体不当，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条之规定判决：1、冯天文与郭宏科签订的借款抵押协议及关于和郭宏科借款抵押补充协议无效；2、郭宏科交回抵押的九套房屋的钥匙；3、驳回冯天文对马天宝的起诉。案件受理费100元，由郭宏科负担。
郭宏科不服原审法院上述判决，向本院提起上诉认为：原判认定借款抵押协议及关于和郭宏科借款抵押补充协议无效，完全是依据宁县发改局批复的不能向社会交易和转让，该批复无任何约束力，不能作为认定合同无效的依据。玉村居民点是被上诉人全部垫资工程，且施工合同约定承包人向住户收取工程款，证明被上诉人有权处置承建房屋。两份协议均由玉村村委会担保，明确约定到期不能还款，由村委会配合处置房屋，另外，宁县发改局文件虽然批复玉村居民点与入住花名表对号入住，但房屋建成后无人购买，导致承建人垫资无法收回，在此情况下，经政府同意才将房屋出卖外来购房人。两份协议从表面看是抵押，实则为附条件合同，在条件成就时转换为以物抵债协议，目前，条件已经成就，故合同有效成立。请求撤销原审判决第1、2项，判决以物抵债关系成立。
冯天文答辩认为：在与上诉人签订了两份合同后，才得知双方签订的抵押合同及补充协议为无效合同。原审法院判处正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审被告马天宝认为：两份合同都是在玉村村委会的主持下达成的，现七套房屋已经出售，并已交付买受人，有两户人已将户口迁入玉村，无退还钥匙的可能。
二审经审理查明，一审判决认定事实的证据有：双方当事人陈述，宁县发展和改革局宁发改（2012）144号文件，宁县焦村乡玉村村居民点农户预入住花名表，宁县焦村乡玉村居民点住宅施工协议，借条，借款抵押协议，关于和郭宏科借款抵押补充协议在卷佐证。二审中，双方均未提交新的证据。故原审判决认定事实属实，本院予以确认。
另外，因本案处理结果可能导致被上诉人冯天文与其他借款抵押户抵押合同效力问题，为了妥善解决宁县焦村乡玉村村修建居民住宅辐射的其他纠纷，本案合议庭要求宁县发展和改革局、宁县焦村乡人民政府、宁县焦村乡玉村村委会共同座谈，上述三部门均未能派员参加。
本院认为，本案二审中双方当事人争议的焦点问题是：冯天文与郭宏科签订的借款抵押协议及关于和郭宏科借款抵押补充协议的效力问题。冯天文在承建宁县焦村乡玉村村1号居民住宅点项目过程中，因资金问题，向郭宏科等人借款，并签订了借款抵押协议，将冯天文建成的十套房屋用以为借款提供抵押。借款到期后，冯天文不能归还借款，遂与郭宏科签订了关于和郭宏科借款抵押补充协议，对抵押的十套房屋进行明确。宁县发展和改革局下发的宁发改（2012）144号关于新建焦村乡玉村村1号居民住宅点项目建议书的批复明确规定，玉村村1号居民住宅点建成后，要严格按照提供的本村村民花名单对号入住，不得公开向社会交易和转让，借款抵押协议及关于和郭宏科借款抵押补充协议违反了相关政策规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：…（四）、所有权、使用权不明或者有争议的财产…”。宁发改（2012）144号文件明确批复，工程建成后要严格按照提供的玉村村民花名单对号入住。所建房屋应属玉村村民所有，冯天文在未征得玉村村民同意的情况下将所建房屋设定抵押的行为违反了法律规定。故冯天文与郭宏科签订的借款抵押协议及关于和郭宏科借款抵押补充协议因违反相关法律、政策的规定，应为无效合同，郭宏科的上诉理由不能成立，不予支持。故原审判决认定事实清楚，判处正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人郭宏科预交的二审案件受理费100元，由其负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴帅之
审 判 员 樊 欣
代理审判员 卢小栋
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 张 丽