嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉秀民初字第911号
原告：浙江赞成物业管理有限公司嘉兴分公司。
代表人：朱卫红。
委托代理人：谢良华。
被告：石方超。
委托代理人：石定邦。
原告浙江赞成物业管理有限公司嘉兴分公司（以下简称赞成物业嘉兴公司）为与被告石方超物业服务合同纠纷一案，于2014年9月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员杨维均适用简易程序于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告赞成物业嘉兴公司的委托代理人谢良华，被告石方超的委托代理人石定邦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告购置嘉兴市秀洲区盛世豪庭小区4幢1303室房屋一套（高层住宅），建筑面积133.15平方米，于2010年1月办理了交房手续。该房屋所在小区由原告提供物业管理服务。根据原告与该小区开发商嘉兴发展房地产开发有限公司（以下简称发展房地产公司）签订的前期物业服务合同，高层住宅第13层以上的物业服务费为每月每平方米1.50元。被告自2011年1月1日起至2014年6月30日止（共计42个月）拖欠原告物业费本金8209.50元，违约金8683.64元，原告本次诉讼要求被告实际承担违约金1500元，自愿放弃其余部分。原告多次向被告催要欠款未果，故诉请法院依法判令被告立即支付物业服务费8410.50元及违约金1500元。庭审中，原告将诉请的物业费本金数额变更为8388.45元并增加一项诉讼请求，要求被告支付车位的物业服务费630元。
被告答辩称：一、交房日期为2009年12月，2010年全年的物业费已全部缴纳。2011年1月1日至今的物业费确实没有交。二、被告不支付物业费的理由如下：1.从业主和物业签订的协议看，合同第三条物业管理条款18—1：阳台防护按统一防护和型材制作，不变动外墙和外观，也就是业主满足这个情况下可以封闭阳台，所以被告要封闭的时候，物业公司不让封闭阳台，导致被告的婚房不能装修，影响了被告对该房屋的使用，所以被告就另外购买了一套房屋。2.为此被告与物业公司协商，物业公司不同意，让被告与房产公司（开发商）协商。房产公司看了以后，为了解决这个问题赔偿了被告一台洗衣机，所以被告的主张有依据。3.2013年6月，被告楼下1203号房屋向物业公司报修说被告房屋漏水，物业公司在没有弄清楚的情况下叫被告代理人回来，迫使代理人在外出差赶回家产生了误工费和交通费等。结果发现漏水的原因不是被告的房屋而是15楼的房屋，被告也是受害者之一。4.交房时，工作设施和水系绿化都很漂亮，物业公司接手后，把水系更换了，把景观楼台都变更了，与被告和开发商交房时不一致了。物业公司没有履行与房产公司签订的协议，也损害了业主的利益，所以被告对物业公司的管理能力有异议。5.该房屋被告买了之后从来没有入住，一直是空关的。按照房产公司与物业公司签订的前期物业管理协议，空关房收费标准是70%，但原告起诉的物业费是按100%计算的。
针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：
1.商品房交接书复印件、房屋验收单各1份，用以证明涉案房屋于2010年1月1日交付给被告的事实。
2.原告与被告于2009年8月15日签订的发展·盛世豪庭前期物业服务协议1份，原告与发展房地产公司分别于2011年11月10日、2013年11月29日签订的前期物业服务合同各1份，用以证明原告和盛世豪庭小区业主之间建立了物业服务合同关系及收取物业费的合同依据。
3.催缴物业费律师函、特快专递详情单及邮局出具的邮件处理详情单各1份，用以证明原告已经依法书面向被告催缴物业服务费的事实。
经质证，被告对上述证据均无异议。
针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：
1.照片3张、被告自己制作的投诉文件1份，用以证明被告购买的房屋的外立面无法晾挂衣服，所以必须封闭阳台，但是物业公司不让封闭阳台，导致该房屋无法使用，为此被告投诉了开发商的事实。
经质证，原告对三张照片的真实性、合法性和关联性均有异议，认为照片的拍摄时间和拍摄人都无法反映。即便照片反映了外观，这也仅仅是外观，无法证明被告要封阳台而物业公司不给封的事实。关于投诉文件，无法知道投诉文件交给谁的，是谁答复的，什么时候答复的，其合法性无法体现。从内容上看，系被告对开发商的投诉，而本案审理的物业服务合同。如果被告对开发商有意见，可以起诉开发商，物业公司不需要承担关于房屋外观方面的责任，所以对该证据的合法性和关联性均不认可。
2.照片4张、物业公司工作人员出具的情况说明1份、被告房屋维修报价表及结算清单各1份、被告父亲的工资单和工作单位的证明各1份，用以证明2013年6月19日，被告父亲接到物业公司电话从外地赶回嘉兴解决漏水问题，其请假赶回来之后，发现漏水是1503号房屋造成的事实。
经质证，原告对情况说明、维修报价表的真实性予以认可；对工资证明及误工损失的关联性、真实性有异议。对照片的真实性有异议，认为不能确定是谁拍摄的和什么时间拍摄的。但是无论真实与否，也不构成被告不交物业费的理由，该组证据恰恰证明了物业公司积极履行了管理职能。基于这种情况，被告应当支付物业费。如果是被告楼上住户的行为给原告造成了损失的话，应当由楼上漏水的侵权人赔偿原告的损失，而不是由物业公司赔偿。物业公司也是在积极地减少双方的损失。
3.照片3份，用以证明交房时和现在小区的中央景观、绿化景观、水系设备管理运行等相差巨大，说明被告的物业管理质量和工作达不到物业管理的标准。
经质证，原告对该组照片的真实性、合法性和关联性均有异议。即便景观更换是真实的，也无法证明是物业公司改动的。退一步讲，物业公司更改也是有利于对小区进行更好的物业管理，因为任何一项改动都需要成本。
本院认证意见：原告提供的证据均与本案相关联，被告对其真实性亦无异议，本院予以认定。被告提供的证据1中的照片与本案相关联，虽系被告单方制作，但根据双方的陈述，可以认定被告收房后，其露台未封闭的事实，故对该照片证据，予以认定；投诉文件系原告单方制作，其内容的真实性无法确认，故不予认定。证据2中的情况说明、维修报价表与本案相关联，原告对其真实性亦无异议，本院予以认定；照片与情况说明能相互印证，予以认定；被告父亲的工资单和工作单位出具的证明系单方制作，其真实难以确认，故不予认定。证据3中关于盛世豪庭一期东大门景观的2张对比照片系原件，与本案相关联，予以认定，能够证明该位置由景观水池更换为绿化景观的事实；关于空调安装的照片无法确认其与本案的关联性，故不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2011年11月10日，原告与发展房地产公司签订《发展·盛世豪庭前期物业管理服务合同》1份，约定：发展房地产公司委托原告为其开发的发展·盛世豪庭提供前期物业管理服务，委托管理期限3年：自2010年9月26日起至2013年9月25日止；其中13层及以上住宅的物业服务费为每月每平方米1.50元；地下、半地下停车位每月每车位30元；业主空置的房屋和地下车库物业管理费按上述标准的70%交纳；该费用在交房时预收1年，之后每半年收缴1次，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可在逾期之日起按应缴费用每日收取千分之二的滞纳金。2013年11月29日，原告与发展房地产公司续签《发展·盛世豪庭前期物业管理服务合同》1份，委托管理期限为三年，自2013年9月26日起至2016年9月25日止；其余约定与前份前期物业管理服务合同基本一致。被告系发展·盛世豪庭4幢2单元1303室业主，该房屋建筑面积133.15平方米，于2010年1月1日完成了房屋交接手续，但未装修入住，至法庭辩论终结前仍为空置。被告另购置了021号车位，物业服务费为每月15元。被告已交纳了2010年1月至12月的物业服务费，2011年1月1日至今的物业服务费尚未交纳。2013年6月19日，原告方工作人员接到4幢2单元1203室业主报修，称楼上漏水到其房屋，工作人员查看现场后，即联系1303室业主（被告的父亲），但被告父亲称出差在外（江苏），最快21日回来。21日被告父亲回来与原告方工作人员一起查看现场，发现被告房屋也被楼上房屋漏水。经层层追查，最终确定漏水系该单元1503室房屋上水管道接口渗水所致。2014年3月26日，原告向被告寄发律师函催交2014年1月1日至2014年6月30日期间欠交的房屋部分的物业服务费，被告于次日签收该函，但至今仍未交纳欠费。
另，庭审后，原告向本院提交书面申请，自愿撤回违约金及车位的物业服务费诉请。
本院认为：发展房地产公司作为发展·盛世豪庭的建设单位与原告赞成物业嘉兴公司签订的前期物业服务合同，合法有效，对业主具有约束力。原告按照合同约定为被告提供了物业服务，被告亦应按照合同约定交纳物业费。经原告书面催交，被告无正当理由在催告的合理期限内仍未交纳，依法应承担相应的民事责任。故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。但鉴于原告主张的欠费期间被告并未装修入住房屋，根据合同约定，其物业服务费应按标准的70%交纳。计算方式为：1.5元×70%×133.15平方米×42个月=5871.92元。原告自愿撤回违约金及车位物业服务费的诉讼请求，系其对自己的诉讼权利的自主处分，不违反法律规定，予以准许。被告抗辩理由中关于封闭阳台的问题。庭审中，原告表示同意被告按照小区统一的标准封闭阳台；另外，被告也自认当时在消协的协调下，其接受了开发商给予洗衣机的补偿，故关于阳台封闭的问题已经解决完毕，不应作为拒交物业服务费的抗辩事由。关于1503号房屋漏水引发的损失问题。根据被告提供的情况说明，原告方工作人员在确认1203室房屋因漏水受损的事实后，向上层层追查，最终确定漏水源头。其已充分尽到了管理职责，避免了包括被告在内的几户业主的损失进一步扩大。被告遭受的损失应向直接侵权人主张，不应向原告主张，亦不得以此作为拒交物业服务费的抗辩事由。关于景观更换等问题。小区大门处的景观属于公共景观，影响的是小区全体业主的利益，而不同的业主有不同的审美观念和喜好，水池景观与绿化景观究竟哪一种更好也是一个见仁见智的问题。当然，业主委员会可以根据大多数业主的意见与该景观的改建人（开发商或者物业公司）进行交涉，但个别业主的喜好不能代表大多数业主的意见，更不能以此为由拒交物业服务费。综上，被告的上述抗辩理由难以成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告石方超于本判决生效之日起十日内支付原告浙江赞成物业管理有限公司嘉兴分公司物业服务费5871.92元；
二、驳回原告浙江赞成物业管理有限公司嘉兴分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告石方超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
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审判员 杨维均
二〇一四年十一月二十八日
书记员 郑 莉