广东省潮州市枫溪人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤5191执异2号
异议人：邱显智，男，汉族，住潮州市潮安区，公民身份号码：×××6116。
委托代理人：吴伟标，广东创兴律师事务所律师。
申请人：潮州市潮安区鸿安达纸品厂，住所地：潮州市潮安区。
投资人：佘怀斌。
委托代理人：杨树雄，广东新安律师事务所律师。
委托代理人：杨晓玲，广东新安律师事务所律师。
被申请人：李培告，男，汉族，住广东省揭阳市空港经济区砲台镇丰溪村李厝新乡，现住潮州市枫溪区。公民身份号码：×××6837。
被申请人：吴金卿，女，汉族，住潮州市枫溪区，现住潮州市枫溪区。公民身份号码：×××2320。
本院在执行潮州市潮安区鸿安达纸品厂与李培告、吴金卿申请诉前财产保全一案中，异议人邱显智向本院提出书面异议，本院于2016年3月25日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人邱显智称，2015年12月31日，我与吴金卿、李培告签订1份《房屋转让合同书》，向其购买位于潮州市枫溪区新风路北侧美德家园住宅二区南13幢一梯17层02房。合同约定，甲方（吴金卿、李培告）将潮州市枫溪区新风路北侧美德家园住宅二区南13幢一梯17层02房转让给我，转让金额为人民币70万元，2015年12月31日付清，等条款（详见附件）。合同签订后，我依约付还转让款人民币70万元（详见附件）。从2016年2月初居住至今。
综上所述，我拥有潮州市枫溪区新风路北侧美德家园住宅二区南13幢一梯17层02房是善于取得的，为维护我的合法权益，现提出异议，请求查明事实，依法解除对潮州市枫溪区新风路北侧美德家园住宅二区南13幢一梯17层02房的查封。
申请人潮州市潮安区鸿安达纸品厂申辩称，1、我方认为他们在2015年12月31日签订的房屋转让协议书是造假，为了规避债务，是明显在知道申请人向被申请人主张债务后与异议人和西湖法律服务所串通形成的，付款的收条也是造假，他们要求解除查封是对抗法律行为，损害申请人合法权益。2、申请人被李培告欠款，已对李培告和吴金卿起诉要求他们承担清偿责任，而他们为逃避债务，串通他人造假，要求法院调取西湖法律服务所的见证档案进行鉴定，追究异议人、西湖法律服务所、两被申请人作伪证的法律责任。
被申请人李培告未进行申辩也未提供证据。
被申请人吴金卿申辩称，我方在2015年年底已将房屋卖给异议人，抗辩申请人对我们进行抗辩。
本院查明，本院于2016年3月7日作出（2016）粤5191财保2号民事裁定书，裁定查封被申请人吴金卿所有的位于潮州市枫溪区新风路北侧美德家园住宅二区南13幢一梯17层02房一套（上述房屋限额查封人民币862628元）。查封期间，查封物由被申请人吴金卿自行保管，但不得作出出卖、出租、出让、毁坏等有损查封物的行为。申请人潮州市潮安区鸿安达纸品厂应当在裁定书送达之日起三十日内向法院起诉，逾期不起诉的，本院将解除财产保全。次日，本院对上述房屋执行查封，被申请人李培告在查封财产清单上签名确认。执行查封后，异议人邱显智对执行标的向本院提出上述执行异议，请求依法解除对潮州市枫溪区新风路北侧美德家园住宅二区南13幢一梯17层02房的查封。
本案在审查过程中，异议人邱显智、被申请人吴金卿分别向本院提供的法律见证书（编号：潮湘湖法见字2016第035号）中均记载，房屋转让方（甲方）吴金卿、李培告与房屋承让方（乙方）邱显智于2015年12月31日签订的房屋转让合同书是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；甲、乙双方在见证法律工作者面前进行签名，双方当事人的签名属实。其中，房屋转让合同书中记载，甲方将上述地址房产，附属水、电、电梯、铝合金窗等配套实施及室内装修有偿转让给乙方双方，甲方持有商品房认购书（列：100号）1份，购房收款收据9单为据，甲方权属清楚，乙方已对上述房屋作了了解并愿意购买。转让金额为人民币70万元，2015年12月31日一次性付清，乙方将购房款全额付还甲方后合同生效。双方同意于2015年12月31日前甲方收到乙方的购房款后，甲方将上述房屋交付给乙方管理使用，同时将该房屋产权的相关资料交给乙方存执。乙方同意将本楼房租借给甲方使用，使用期限自2015年12月31日起至2016年12月31日止，租金甲方一次性支付给乙方。转让后，甲乙双方应及时到房管部门办理房地产权证更名手续，费用由乙方负责，甲方应无条件协助。等等。证据收条中记载“现收到邱显智先生房款700000元整（柒拾万元整）。立此为据收款人：吴金卿、李培告2015年12月31日”。其中，商品房认购书（列：100号）中记载，被申请人吴金卿作为认购人于2013年4月15日向出售人广东美德实业投资有限公司购买位于潮州市枫溪区新风路北侧美德家园住宅二区南13幢一梯17层02房，总价款人民币513334元。双方同时还约定了其他条款。
另查明，2013年3月16日，出售人广东美德实业投资有限公司发出交房通知书，通知被申请人吴金卿已付清上述房屋的购房款，可交付使用。该房屋至今未办理确权登记或预登记手续，在出售人处登记的购房人系被申请人吴金卿；未见变更登记资料。
本院认为，本案争议的焦点是异议人邱显智对本院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。
首先，异议人邱显智对涉案房屋是否享有所有权。异议人主张其系从被申请人李培告、吴金卿处因买卖而取得涉案房屋。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，异议人主张其买卖取得，买卖系继受取得的一种。对于不动产物权的继受取得，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也即是要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，由此可见，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，自本院查封开始，涉案房屋至今尚未确权登记，作为出卖人李培告、吴金卿在出售人处的登记资料一直登记在被申请人吴金卿名下，在不动产未经登记，未经变更的情况下，涉案物权转移并未完成，异议人邱显智尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其主张其拥有上述涉案房屋的请求，依法不能支持。
其次，异议人邱显智对涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。如果异议人因为合同而对涉案财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，法院也不能执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，异议人作为受让人，其在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）与被申请人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于异议人。四个要件必须全部具备，缺一不可。异议人主张其善意取得上述涉案房屋，但其所提供的证据不足于证明其取得涉案房屋符合法律规定的物权期待权保护要件，不足于排除本院对涉案房屋的执行，异议理由不成立，依法应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条的规定，裁定如下：
驳回异议人邱显智的异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陈树鹏
审 判 员 刘作炎
代理审判员 许 纯
二〇一六年四月二十日
书 记 员 洪少榕