中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2016）最高法民终761号
上诉人（原审原告）：云南万恒投资有限公司。
法定代表人：王均珊，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张杰，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司。
负责人：高存宏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张慧，云南建广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘汉青，云南建广律师事务所律师。
原审第三人：昆明明丰房地产开发有限公司。
法定代表人：曾庆文，该公司总经理。
上诉人云南万恒投资有限公司（以下简称万恒公司）因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称华融云南分公司）及原审第三人昆明明丰房地产开发有限公司（以下简称明丰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服云南省高级人民法院(2015)云高民二初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万恒公司的委托诉讼代理人张杰，被上诉人华融云南分公司的委托诉讼代理人张慧、刘汉青，到庭参加诉讼。原审第三人明丰公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
万恒公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判支持万恒公司一审诉请或发回重审；由华融云南分公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、万恒公司与明丰公司签订了合法有效的《商品房销售合同》，依买卖取得诉争房产及车位的所有权。万恒公司与明丰公司于2010年12月28日签订的53份《商品房销售合同》合法有效。根据双方提交的证据及法庭调查的结果，足以认定明丰公司也将60个车位交付了万恒公司；万恒公司依合同支付全部价款并占有标的物至今，取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立。二、万恒公司已在法院查封前合法占有诉争房屋及车位。明丰公司已与万恒公司签订《接房申请》《入伙申请表》,并向万恒公司交付了房屋钥匙，万恒公司也交付了部分物业管理费用，万恒公司已经实现了对不动产的控制和支配，无须限定必须本人居住其中，均应认定为占有。三、万恒公司已全面履行了交付所购房屋及车位价款的义务。万恒公司与明丰公司之所以签订《商品房销售合同》，是基于明丰公司与案外人郭维、卫巍、王均珊在《协议书》中约定以房屋抵偿股权转让款。明丰公司与万恒公司签订合同是明丰公司履行《协议书》的行为；《商品房销售合同》的签订及房屋、车位的交付，也表示郭维、卫巍、王均珊指定的购房者无需再向明丰公司支付任何购房款项。四、一审法院通过调查已经充分认定，明丰公司应对未办理过户登记的事实负主要责任。五、从强制执行角度看，能否执行被执行人已交付明丰公司占有的财产，必须审查被执行人对该财产是否享有返还请求权，如果不享有返还请求权，法院就不得执行。
华融云南分公司辩称，一、华融云南分公司已经依法获得对明丰公司生效的金融债权法律文书，且查封、执行程序并无不当。华融云南分公司对案涉53套房屋和60个车位的查封措施于法有据。二、万恒公司不符合排除执行的法定条件。（一）万恒公司与明丰公司签署的《商品房销售合同》并非合法有效的买卖合同。双方仅签署认购合同，不是正式的商品房买卖合同；对于60个车位也未提供书面买卖合同予以证实。万恒公司和明丰公司之间未办理相关登记手续，其物权关系未设立，万恒公司所述其依据买卖合同享有物权不能成立。（二）万恒公司并无任何有效证据证明合法占有涉案的房屋及车位。万恒公司至今未能举证证明其于查封之前实际占有案涉不动产，万恒公司提及53套房屋的钥匙，尚由明丰公司和华融云南分公司共管。（三）万恒公司没有任何支付房款的证据。前述《商品房销售合同》项下的巨额往来款项没有银行转款记录，万恒公司单凭收据无法证明其已经支付购房款。（四）未办理备案登记手续的过错主要在于万恒公司。万恒公司于2010年签署的《商品房销售合同》明确约定“待取得预售许可证之后需要完善购房手续”，而商品房预售许可证明于2012年9月4日发出，其于2013年10月才提出相应权属争议，明显不符常理。万恒公司在三年时间内未积极与明丰公司协商签署房屋销售合同并办理备案手续存在严重过错。三、万恒公司诉请系确权之诉，并非执行异议之诉，请求法院予以驳回。
原审第三人明丰公司未陈述意见。
万恒公司向一审法院起诉请求：一、确认万恒公司对53套房屋及60个车位的所有权，及华融云南分公司不得申请执行万恒公司购买的53套房屋及60个车位；二、华融云南分公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年3月12日，案外人郭维、卫巍、王均珊作为甲方，云南合力国际投资管理有限公司（以下简称合力公司）作为乙方，明丰公司作为丙方，共同签订《协议书》，约定乙方将丙方在建的“滇池泊屋”项目的12套商品房和10个车位赠予郭维、卫巍、王均珊；甲、乙、丙三方共同确认，乙方应向甲方支付的5524万元款项，由乙方用112套商品房和50个车位进行抵偿；处理方式为，通过由甲方或甲方指定的第三人与丙方订立《商品房购销合同》，房屋与车库的销售价款归甲方所有，如甲方指定第三人与丙方订立《商品房购销合同》并约定一次性付款的，购房款由第三人直接支付到丙方名下甲方指定的账户，乙方以丙方的名义向第三人出具不动产销售发票。
从2010年底至2011年间，明丰公司作为甲方和万恒公司作为乙方，先后签订了53份《商品房销售合同》，每份合同均约定乙方购买的房屋为预售商品房，在乙方购买时甲方暂未取得预售证，待甲方取证后为乙方完善购房手续，乙方所购的每套房屋一次性付清价款。针对上述53份合同，明丰公司分别向万恒公司出具53份房款《收据》。2012年12月28日，明丰公司向云南隆泽房地产开发有限公司（以下简称隆泽公司）出具收到60个车位价值七百二十万元的《收据》。2012年12月30日，隆泽公司向万恒公司出具收到购买“滇池泊屋”小区60个车位价值七百二十万元的《收据》。
2013年，华融云南分公司起诉明丰公司、案外人合力公司、郭维、卫巍、王均珊金融不良债权追偿纠纷一案，在诉讼过程中，华融云南分公司申请财产保全，云南省高院于2013年3月29日对明丰公司位于“滇池泊屋”的房产进行查封。2013年11月15日，经云南省高院（2013）云高民二初字第10号生效判决确认，华融云南分公司享有对明丰公司的金融不良债权追偿权，并于2013年12月25日向华融云南分公司发出《受理执行案件通知书》。上述案件进入执行程序后，万恒公司对云南省高院查封涉案“滇池泊屋”房产的行为不服，针对涉案已查封的53套房屋及60个车位，于2015年11月16日向云南省高院提出书面异议，云南省高院于2015年11月19日作出（2015）云高执异字第44号《执行裁定书》，驳回万恒公司的异议请求。
另查明，涉案的53套房屋的钥匙，华融云南分公司持有四十八套房屋的钥匙，万恒公司持有五套房屋的钥匙。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，万恒公司是否对涉案的53套房屋及60个车位享有所有权，以及是否有权对实行查封的涉案53套房屋及60个车位排除强制执行，应从以上四个条件进行分析。
一、关于万恒公司是否于法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，云南省高级人民法院向华融云南分公司发出《受理执行案件通知书》的时间为2013年12月25日，万恒公司与明丰公司签订《商品房销售合同》的时间为2010年12月28日，即万恒公司已于法院查封前签订书面买卖合同，但华融云南分公司抗辩该合同因不属于正式的商品销售合同，且万恒公司与明丰公司签订的《商品房购房合同》也未经网签备案，故不属于“合法有效的”买卖合同。对此，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，尽管万恒公司与明丰公司的《商品房购房合同》签订于明丰公司取得“滇池泊屋”项目商品房预售许可证之前，但该项目于2012年9月4日取得商品房预售许可证，即万恒公司起诉前，明丰公司已取得商品房预售许可证明，故可以认定万恒公司与明丰公司签订的53套《商品房购房合同》是合法有效的合同。但针对万恒公司主张的60个车位，万恒公司并未提交书面买卖合同予以证实，故万恒公司无法证实其于法院查封前签订合法有效的买卖车位的书面合同。
二、关于万恒公司是否在人民法院查封之前已合法占有涉案53套房屋和60个车位的问题。本案中，万恒公司主张其已实际使用涉案53套房屋中的五套房屋，且完成另外48套房屋的接房手续，故已合法占有涉案的房屋及车位；华融云南分公司则抗辩其持有涉案53套房屋中48套房屋的钥匙，故不能证明万恒公司合法占有的主张。对此，一审法院认为，首先，根据万恒公司提交的《房屋装饰装修管理协议书》及昆明居安乐物业服务有限公司《专用收据》可知，万恒公司实际占有涉案53套房屋中的五套房屋，这从华融云南分公司认可其未持有上述五套房屋的钥匙亦得以佐证，故可视万恒公司合法占有涉案53套房屋中的5套房屋。其次，万恒公司提交《接房申请》《入伙程序表》以证实其已完成另外四十八套房屋的接房手续，但《入伙程序表》上财务处没有加盖公章，对此，万恒公司主张是因明丰公司与案外人之间存在其他未结款项，故财务处才未加盖公章，并提交《接房申请》上明丰公司的原销售总监孙丽明的签字同意为证。对此，一审法院认为，尽管孙丽明为明丰公司的原销售总监，但万恒公司并未提交证据证实《接房申请》上孙丽明的签字内容是经过明丰公司的法定代表人曾庆文所授权同意，故万恒公司无法证实《接房申请》上孙丽明的签字内容与《入伙程序表》上财务处未加盖公章之间的因果关系，因万恒公司未交清接房的一系列费用，故财务处未于《入伙程序表》上加盖公章，由此可见，万恒公司无法证实其已完成接房手续，明丰公司并未将48套房屋最终交付万恒公司，这从万恒公司不能提供48套房屋的钥匙亦可得以佐证，故万恒公司并未实际合法占有涉案的48套房屋。再次，万恒公司并未提交任何其实际合法占有60个车位的证据。综上，万恒公司关于已合法占有涉案53套房屋和60个车位的主张，其仅能证明对涉案的53套房屋中的5套房屋合法占有，故对万恒公司关于其已合法占有其余48套房屋及60个车位的主张，无事实与法律依据，不予支持。
三、关于万恒公司是否已支付全部价款的问题。本案中，万恒公司提供明丰公司出具的53套房屋及60个车位的《收据》以证明其支付了全部的价款；华融云南分公司则抗辩在万恒公司无法提交《发票》及款项流动凭证的情况下，不能仅凭《收据》证实其主张的付款事实。一审法院针对款项支付问题向万恒公司调查，万恒公司主张基于明丰公司与案外人郭维、卫巍、王均珊签订的《协议书》，双方之间存在以房抵股权转让款的约定，上述53套房屋及60个车位所涉的五千多万元款项并未直接向明丰公司支付，而是向案外人郭维、卫巍、王均珊支付，一部分是直接支付现金，一部分通过双方之间的其他债权债务关系予以抵扣，但万恒公司并未提供其与案外人之间存在其他债权债务关系予以抵扣款项的证据，故仅凭《收据》而无其他相应证据予以佐证的情况下，万恒公司并未完成其所主张的，已向明丰公司支付全部价款的举证责任。万恒公司关于其已向明丰公司支付了全部价款的主张，无相应事实依据，不予支持。
四、关于万恒公司是否因自身原因未办理涉案房屋过户登记的问题。本案中，涉案房屋所在“滇池泊屋”小区至今未办理过户登记是事实，明丰公司对此应负主要责任。但是，办理过户登记的前提是签订正式的商品房买卖合同并进行网签备案，而万恒公司在明丰公司取得商品房预售许可证之后，一直未将《商品房购房合同》换签成正式的商品房买卖合同，因此，万恒公司亦未举证证实，未办理过户登记其不存在过错。
综上所述，尽管万恒公司能证实其已在法院查封之前与明丰公司签订了合法有效的针对53套商品房的书面买卖合同，但其无法证实在法院查封之前已合法占有涉案53套房屋和60个车位，并已支付全部价款，故万恒公司并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，因此，万恒公司对登记在明丰公司名下的涉案53套房屋及60个车位，无权排除强制执行。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回万恒公司的诉讼请求。案件受理费100元，由万恒公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审争议的事实，本院认定如下：万恒公司提交昆明市中级人民法院于2014年12月4日作出的（2014）昆民五初字第9号民事判决书和云南省高级人民法院于2016年6月1日出具的（2015）云高民二终字第289号民事判决书，证明《股权转让合同》《补充协议》合法有效，53套房屋和60个车位属于万恒公司所有。华融云南分公司认可上述证据的真实性，不认可其证明内容。因上述案件与本案审理范围并无交叉，本院对其关联性不予认定，对其证明目的亦不予认定。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：万恒公司在案涉情形下是否有权排除强制执行。
万恒公司在本案中诉请确认万恒公司对53套房屋和60个车位的所有权，并排除华融云南分公司的强制执行行为。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据在案证据可知，案涉53套房屋和60个车位并未登记于万恒公司名下，万恒公司不享有上述财产的所有权。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在万恒公司不享有所有权的情况下，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，结合万恒公司的上诉理由，具体审查万恒公司是否享有足以排除强制执行的权利。首先，就案涉53套房屋的部分。根据万恒公司提交的《房屋装饰装修管理协议书》《专用收据》《接房申请》《入伙程序表》等证据，结合钥匙实际掌握情况，万恒公司仅能证明其合法占有53套房屋中的5套房屋，不能充分证明亦合法占有其余48套房屋，一审法院就此的认定并无不当。对于房屋价款的支付，万恒公司主张已通过向案外人郭维、卫巍、王均珊支付的方式加以履行，但未提交相应证据加以证明，上述款项支付方式也不符合2010年3月12日《协议书》的约定，万恒公司仅凭收据等证据证明其主张，事实依据不足，一审法院认定其未支付全部价款亦无不当。其次，就案涉60个车位的部分。根据在案证据可知，万恒公司未提交60个车位的书面买卖合同，也无充分证据证明其实际合法占有上述车位；对于车位价款的支付，其主张与房屋款项的支付系同一方式，结合前述对房屋价款支付的分析，亦不能得出万恒公司已支付全部价款的结论。故万恒公司就案涉53套房屋和60个车位的主张，均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之条件，不足以排除强制执行。另，万恒公司关于法院强制执行需审查被执行人对执行财产是否享有返还请求权的上诉理由，因于法无据，本院亦不予支持。
综上所述，万恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人云南万恒投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王富博
代理审判员 郁 琳
代理审判员 殷 华
二〇一七年九月一日
书 记 员 宋亚东