湖南省汝城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1026民初1110号
原告:周芳闯，男，1985年11月14日出生，汉族，住湖南省汝城县。
委托诉讼代理人：曹胜波，湖南为全律师事务所律师。
被告：汝城县金源房地产开发有限公司，住所地汝城县卢阳镇滨河东路。
法定代表人：肖思敏，公司总经理。
委托诉讼代理人：殷建国，广东品峰律师事务所律师。
原告周芳闯与被告金源房地产不当得利纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，于2017年2月28日公告送达诉状副本、应诉通知书等材料给被告金源房地产，被告金源房地产于2017年4月25日提出管辖异议，本院于2017年5月10日做出（2016）湘1026民初1110号民事裁定书，裁定驳回金源房地产提出的管辖异议，金源房地产不服该裁定，提起上诉，郴州市中级人民法院以（2017）湘10民辖终77号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年9月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人曹胜波，被告委托诉讼代理人殷建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
周芳闯向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告违法收费8200元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告购买商品房，在合同约定的购房款之外，被告向原告收取了水电入户费、楼梯扶手等费用8200元。该项收费不属于合同约定原告应交纳的费用，按照法律规定属于房地产开发商应承担的开发成本，包含于购房款当中，被告属于违法收费，应当予以退还。特向贵院提起诉讼，请求依法判决。
金源房地产辩称：1、原告提交的收据显示收款人是杜真英，而杜真英不是我公司员工，杜真英的收款行为与我公司无关，我公司按合同约定交付毛坯房，只负责水电到总表，门窗留洞，我公司不知道水电到户及其他装修是谁承建的。2、本案已过诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，周芳闯提交证据1、收款收据；金源房地产提交证据2、商品房买卖合同（复印件），证据3，被告与湘潭潭州电力建设有限公司汝城项目部签订的承包合同及收据3份。本院依周芳闯的申请，调取了金源房地产汇款给汝城县自来水公司的转账凭证并对自来水公司工程部负责人做了调查笔录，汝城县信访局的来访接待卡。本院认为证据1、2、3、及本院调取的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年11月4日，周芳闯与金源房地产签订商品房买卖合同，周芳闯购买金源房地产开发的金源花苑3单元第4层401号房，现房屋已交付使用。2013年11月5日，杜真英收取周芳闯8200元，杜真英向周芳闯出具收据，“今收到周芳闯交来水电单户单表费、楼梯扶手费8200元，经手人杜真英”。周芳闯认为，杜真英是金源房地产的工作人员，杜真英收取8200元是代表金源房地产收取。水电入户费和安装楼梯扶手、楼梯门的费用不属于合同约定应由购房人另外交纳的费用，按照法律规定属于房地产开发商应承担的开发成本，包含于购房款当中，金源房地产属于违法收费，应当予以退还，遂提起本案诉讼。
朱康全等其他30户购买金源房地产开发的商品房的业主，与周芳闯同时提起诉讼，结合31位原告提交的证据，可以认定杜真英出具的收据收费标准为：水电入户费7200元，顶楼门、单元门、楼梯扶手费共1000元。
2017年9月18日，合议庭成员、被告委托诉讼代理人殷建国、原告委托诉讼代理人曹胜波到金源花苑进行现场调查，确认：金源花苑共六层，有八个单元，一、二层为商业用房，朝马路开门，不使用公用楼梯，三到六层为住宅，每层有二套住房，三单元一楼单元门为不锈钢防盗门，宽1.9米，高2.2米，面积4.18平方米，顶楼有不锈钢门，宽0.9米，高2.07米，面积1.86平方米，楼梯有不锈钢栏杆，水电已单表到户。
本院认为，本案的焦点有以下四个方面。
一、水电入户费和楼梯扶手、单元门、顶楼门的安装费用是否属于开发成本，是否包含于房价款中。周芳闯与金源房地产于2013年11月4日签订的商品房买卖合同，合同约定商品房建筑面积126.33平方米，每平方米2738元，总金额345892元。合同第二十一条规定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。附件三：“装饰、设备标准：1、外墙：墙面砖；2、内墙：灰面；3、顶棚：楼面板；4、地面：混凝土毛坯面；5、门窗：留洞口；6、厨房：墙面水泥砂浆麻面；7、卫生间：净坑或楼面板，墙面水泥砂浆麻面；8、阳台：有；9、电梯：无；10、其他：无。”与周芳闯同时起诉的原告曾新才、何炜、朱康全、朱玉平、蒋华宾提交了各自与金源房地产签订的认购书，认购书约定“毛坯房基本标准为：1、框架结构；2、有公共水电总表；3、外墙面为外墙砖装饰；4、房门只留门洞；5、套内地面为钢筋混凝土毛坯房；6、卫生间为净坑或楼面板；7、卫生间、厨房间墙面水泥砂浆麻面；8、所有窗、卫生间门、房间、商铺门口均预留洞口。第五条：付款方式与总价，乙方交契税：按政策缴交：乙方交维修基金：按政策缴交，其他乙方应交费用由乙方负责。第六条：乙方须按本认购书约定时间将上述楼款付清，并在规定的时间内到甲方销售中心办理购房手续，签署《商品房预售合同补充协议》、《商品房预售合同》等资料。第七条：乙方认购上述楼款不包括签署《商品房预售合同》的手续费、办理按揭手续费、办理房地产权证费用、有关购买该商品房依法所交的契税和物业专项维修基金等乙方应承担的费用，或者其他乙方应交的费用。第十二条：双方签订本认购书后，双方一切有关该商品房的权益和责任，均以本认购书内的条款为依据，其他口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。”商品房买卖合同的内容没有否定认购书的内容。结合商品房买卖合同及认购书的内容，可知按合同约定，金源房地产销售金源花苑商品房，买方付清购房款后，卖方交付的商品房只需有公共水电总表，门窗留洞口。故购房款不包含水电入户费，单元门、顶楼门安装费。关于楼梯扶手费用，本院认为，金源花苑有六层，必须有楼梯，楼梯扶手是保障上下楼梯安全的必要设施，是楼梯不可分割的组成部分，楼梯扶手的建设费用属于开发成本，应包含在房价中。金源花苑楼梯扶手为不锈钢扶手，由于金源房地产未按本院要求提交设计图纸，本院无法确认设计的是哪一种质材的楼梯扶手，无法确认使用不锈钢材质做楼梯扶手是否与设计的楼梯扶手存在价格差异，金源房地产拒不提供相关证据，应承担相应的法律后果，本院认定金源花苑设计的就是不锈钢质材的楼梯扶手。周芳闯认为按湖南省物价局、湖南省建设厅制定的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定，水电入户费、楼梯扶手、顶楼门、单元门应包含于建设成本中。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同无效。湖南省物价局、湖南省建设厅制定的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》属于地方规章，认购书和商品房买卖合同是金源房地产提供的格式合同，合同以比较明显的方式注明“门窗留洞口，有公共水电总表”，周芳闯购买金苑花苑的房屋，即为接受了该内容。买卖双方同意门窗留洞口、只有公共水电总表并没有违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。周芳闯认可交房时水电已单表入户，单元门、顶楼门已建好，周芳闯应在购房款之外承担相关费用。
二、杜真英收取购房户水电入户费等费用并出具收据的行为是否代表金源房地产收款。金源房地产认为杜真英并非金源房地产的职工，收据上无金源房地产盖章，故杜真英是个人收款，其收款行为与金源房地产无关。本院认为，与本案原告周芳闯同时起诉的何炜、朱康全、朱玉平、蒋华宾、曾新才提交的认购书显示，杜真英是金源房地产的代理经办人、跟单人，黄利莉、朱丽敏交纳的部分购房款也是由杜真英收取，足以认定杜真英是金源房地产聘请的员工，杜真英是以金源房地产员工的身份为金源房地产收取周芳闯交纳的8200元，金源花苑水电单表入户，单元门、顶楼门安装由金源房地产组织施工建设。
三、本案是否已过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。到庭参加庭审的原告唐文全陈述“购房户从2014年起就找杜真英退钱，杜真英让购房户去找金源房地产退钱，后来购房户无法联系金源房地产和杜真英，只有到县信访局上访。”因金源房地产不按本院要求提供杜真英的基本信息，本院未能找到杜真英以核实相关情况，金源房地产应承担相应的法律后果。本院调取了县信访局2016年2月17日的来访接待卡，来访接待卡登记的内容为李付乾等17位金源小区住户反映金源开发商在水电安装等方面七个问题，信访接待人员电话告知开发商妥善处理。唐文全的陈述与县信访局2016年2月17日的来访接待登记内容能相互印证金源花苑业主曾经要求金源房地产退款，并希望通过信访部门督促金源房地产退款，本案存在诉讼时效中断的情况。因此，本案未过诉讼时效。
四、金源房地产是否应退钱给周芳闯及退款数目。金源房地产收取周芳闯8200元后，至今不与周芳闯结算，金源房地产的行为违反了民事活动中应遵守的诚实信用原则，应承担相应的民事责任。由于金源房地产不提交水电单表入户、安装单元门、顶楼门与承建人的结算资料，经本院调查未能查找到相关资料，结合汝城县2013-2014年市场价，本院对各项价格依自由裁量权酌定为：单元不锈钢门4.18平方米，酌定价格为2000元，顶楼不锈钢门1.86平方米，酌定价格为900元，合计2900元，因每一单元有八户住户，故每一购房户应负担2900元÷8=362（元），水单表入户费用酌定为2000元，电单表入户费用酌定为2000元，周芳闯应负担的费用合计为362+2000+2000=4362（元）。金源房地产占有余款8200-4362=3838（元），没有合法根据，造成了周芳闯的损失，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
被告汝城县金源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告周芳闯3838元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告周芳闯负担20元，被告汝城县金源房地产开发有限公司负担30元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 朱丽娟
审 判 员 蒋柏梅
人民陪审员 李矿辉
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 朱承娟