广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2015）星民初字第2054号原告：桂林市彰泰物业服务有限公司（以下简称彰泰物业公司），住所地：桂林市象山区民族里98号，统一社会信用代码：914503007297847948。法定代表人：黄海涛，该公司董事长。委托代理人：甘永雄，该公司法务。被告：齐玉春，�，汉族，1970年11月10日生，住北京市朝阳区。委托代理人：刘克强，北京大成律师事务所律师。原告彰泰物业公司与被告齐玉春物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法组成由代理审判员周穆奕担任审判长，人民陪审员龙桂林、杨秀爱参加的合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理，原告彰泰物业公司委托代理人甘永雄、被告齐玉春及其委托代理人刘克强到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告诉称，2010年12月13日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定自2010年1月1日起至业主委员会成立后与物业管理企业另行签订服务合同时止由原告为被告所在第六园小区提供物业服务，物业服务收费标准为2.88元/月/㎡（建筑面积）；�约定逾期支付物业费的，将按每天千分之三的标准承担违约金。上述协议签订后，原告依约提供了符合协议约定标准的物业服务。但自2012年1月1日起，被告拒绝再向原告履行缴纳物业服务费的义务，虽经原告多次书面及口头催缴，被告仍不履行缴费义务。为维护原告合法权益，诉至本院，请求判令被告立即支付拖欠的物业费17150.5元，楼道电费及灯具维护费400元，单元楼道公共电费240元，灭火器年检费80元，车位维护费1800元；支付违约金43810.7元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1.被告2010年11月13日与案外人桂林合创建设投资有限公司（以下简称合创公司）就涉案房屋订立买卖合同，应合创公司的要求，签订了其提供的前期物业服务协议。在整个过程中是与合创公司的工作人员办理的，未见到原告的工作人员在场；2.前期物业服�协议系格式合同，有明显的格式条款，排除了对方协商订约的权利并加重了业主物业费负担，且违反前期物业服务收费价格执行政府指导价的强制性规定，依法应予无效。同时，该份合同系合创公司在订立房屋买卖合同过程中利用其市场优势地位，未与被告协商的前提下签订的，属于强制交易，对被告无法律约束力。另，请求追加合创公司为第三人参加诉讼；3.被告于2010年12月13日收房，2015年11月27装修，2016年3月完成装修。物业协议要求被告自2010年1月1日计收物业费。被告认为，在收房未入住时，原告仅提供了基本的秩序维护服务，不能要求被告按其标准支付全部服务费，物业费应与原告提供的物业服务相对等；4.依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，被告对原告加重业主责任及违反法律、法规、部门规章提高收费的抗辩，于法有据；5.被告主张在原告按核定的物业费标准，符合常理的收费起止期限及根据入住情况合理划分不用时段的计费标准的前提下，缴纳物业费。综上，请法院在查明事实后公正处理。原告对其主张在举证期限内提供的证据及欲证明的事实如下：1.《商品房买卖合同》，证明被告是彰泰·第六园小区31-1-3-4号的业主；2.《前期物业服务协议》，证明原、被告双方就物业服务达成协议，原告有权要求被告支付物业服务费等相关费用及违约金；3.《关于请业主配合缴纳物业费的提示》、律师函及快递单，证明原告已多次不间断向被告催收物业费。被告对原告提交的证据，质证意见如下：1.证据1的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，《商品房买卖合同》协商订立的过程，是与合创公司签订的，不是与原告订立的，不能反映双方签订合同的真实意思表示；2.证据2的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，不能证明原、被告之间为真实有效的合同关系；3.证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据对被告没有法律效力。被告对其辩解提供的证据及欲证明的事实如下：1.商品房买卖合同；2.前期物业服务协议，证据1-2共同证明（1）合同订立不是原、被告的真实平等的基础上订立的；（2）双方订立协议时，合同为格式条款，排除了被告平等协商的权利，加重了被告的负担；（3）该协议违反《消费者权益保护法》中的平等交易原则。原告对被告提供的证据，质证意见如下：证据1-2的真实性、关联性无异议，对证明内容有异议，该合同是原、被告双方平等协商的基础上签订的，被告未能证明原告排除了被告平等协商的权利，加重了被告的负担，二份合同均未有排除、限制被告权利的条款。本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：对原告提供的证据1-3，被告对其真实性均无异议，本院予以确认；对被告提供的证据1-2，原告对其真实性均无异议，本院亦予以确认。双方提供的上述证据能够证明，被告系原告提供物业服务所在小区的业主，原、被告双方签订了前期物业服务协议，就物业费收费标准、时间及违约责任等内容作了相应约定，因被告欠缴物业费等相关费用，原告进行了催收的事实。综合全案证据及庭审，本院确认如下法律事实：2010年12月13日，原、被告签订前期物业服务协议，约定，被告作为彰泰·第六园31栋1单�3层4号的业主根据《业务管理条例》和相关法律、法规政策，与原告在自愿、平等、协商一致的基础上，就原告提供前期物业管理服务事宜，订立本协议；物业管理服务费用住宅部分由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，其他物业按定额交纳，具体标准为：住宅物业管理费2.88元/㎡/月，地下停车场物业管理费50元/月/位，楼道门禁、灯具维护费用100元/年/户，单元楼道公共电费60元/年/户，灭火器年检费用20元/年/户；物业服务费收取方式为预先收取、分期支出、交费周期为一年，业主应一次性预先交纳一年的物业管理费用；业主或物业使用人违反本合同规定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日以千分之三的标准向原告支付违约金；本合同期限自2010年1月1日起至业主委员会成立后根据业主大会决议与物业管理企业另行签订的物业服务�同生效时，本合同自动终止。被告在该协议上签名，加纳手印，原告加盖公章，予以确认。被告于2010年12月13日收房，2015年11月27开始装修，2016年3月完成装修。原告分别于2014年10月24日、2015年5月11日、2015年8月20日通过申通快递向被告邮寄催收物业费律师函，催促被告缴纳物业费。另查明，本案涉案的彰泰·第六园小区至今未成立业主委员会。因原告认为被告长期拖欠物业费，已构成违约，故诉至法院，提出前述诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告应否支付原告物业管理服务费等相关费用。二、被告应否支付原告违约金及违约金的计算方式。关于争议焦点一，原、被告间系物业服务民事法律关系，原、被告签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，为有效合同。�告按合同履行了物业管理服务义务，被告已接受了原告提供的物业服务，应向原告支付相应的物业管理服务费等相关费用。被告2012年1月1日至2015年10月31日期间欠缴物业管理服务费16436.8元（2.88元/㎡/月×124.07㎡×46个月），楼道门禁、灯具维护费用383元（100元/年/户*3.83年），单元楼道公共电费229.8元（60元/年/户*3.83年），灭火器年检费76.6元（20元/年/户*3.83年），车位维护费1800元（50元/月/户*36个月），以上共计18926.2元，故本院对原告的该项诉讼请求中未超出18926.2元的部分，予以支持；超出部分，不予支持。被告辩称，本案应追加合创公司为第三人，前期物业服务合同系案外人合创公司在售房时要求被告签订的，原告的工作人员未参与签订合同。因合创公司不是本案的物业服务协议的合同相对方，与本案没有直接的法律关系，且原告在前期物业服务合同上加盖了公章�故本院对被告的该项辩解，不予采纳。被告同时辩称，本案前期物业协议系格式合同，包含格式条款，未经双方平等协商，属强制交易，合同中约定的收费标准违反政府指导价的强制性规定，依法应予无效；被告未实际入住，不应按合同规定的标准缴费等意见，因被告未提供足够的证据证明其上述观点，故本院对被告的上述辩解，亦不予采信。关于争议焦点二，被告未按照合同约定按期缴纳物业服务费，构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金。被告辩称，被告不存在违约，且合同约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，�顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院对被告关于违约金过高的辩解予以采纳。但被告未提出具体应减少的数额，本院认为，原告的损失为利息损失，故以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定被告在赔偿原告的利息损失外，再承担利息损失的30%的违约责任。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》第八条第二款的约定，原告按年度预收取物业服务费，故被告应支付原告违约金3103.1元[计算方式：2012年1月1至2012年12月31日期间，以该年度应交物业服务费4287.9元（124.07㎡*2.88元/月/㎡*12个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.56%*130%，为365.7元；2013年1月1日至2013年12月31日期间，以累计欠缴的物业服务费8575.7元（124.07㎡*2.88元/月/㎡*24个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%*130%，为668.9元；2014年1月1日至2014年12月31日期间，以累计欠缴的物业服务费12863.6元（124.07㎡*2.88元/月/㎡*36个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%*130%，为1003.4元；2015年1月1日至2015年10月31日期间，以累计欠缴的物业服务费16436.8元（124.07㎡*2.88元/月/㎡*46个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%*130%*0.83，为1065.1元]，故本院对原告要求被告支付违约金不超过3103.1元部分的诉讼请求，予以支持；超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、�一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告齐玉春支付原告桂林市彰泰物业服务有限公司物业管理服务费16436.8元，楼道门禁、灯具维护费用383元，单元楼道公共电费229.8元，灭火器年检费76.6元，车位维护费1800元，共计18926.2元；二、被告齐玉春支付原告桂林市彰泰物业服务有限公司违约金3103.1元；三、驳回原告桂林市彰泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费895元（原告已预付本院），由原告桂林市彰泰物业服务有限公司负担444.9元，被告齐玉春负担450.1元。上述应付款项，义务人应于本判决书生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费895元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上�状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  周穆奕人民陪审员  龙桂林人民陪审员  杨秀爱二〇一六年十二月三十日代书 记员  唐雯辞