四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川19民终319号
上诉人(原审被告):四川省巴中市东方房地产开发有限公司。住所地：四川省巴中市经济开发区东方鑫村***号楼*楼。
法定代表人：饶云中，系该公司经理。
委托诉讼代理人：袁荣斌，男，生于1976年9月26日，汉族，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：熊新敏，四川明炬（巴中）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：夏荔枝，女，生于1978年10月6日，汉族，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：陈刚，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：杜永河，男，生于1953年10月3日，汉族，户籍地：四川省达县，现住四川省达州市。
上诉人四川省巴中市东方房地产开发有限公司（以下简称“东方房产公司”）因与被上诉人夏荔枝、杜永河民间借贷纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初3490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人东方房产公司上诉请求：1.撤销（2017）川1902民初3490号民事判决第二项，改判上诉人不承担连带清偿责任；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误认定本案基本事实。1.一审认定案涉《借款抵押协议》合法有效是错误的。上诉人未持有该借款抵押协议，对内容不知情，公司也未授权任何人以上诉人公司名义对外提供担保；该协议是案外人蒲斌与被上诉人恶意串通损害公司利益的行为；协议因形式要件欠缺未办理抵押登记，因此，应认定为无效协议。2.一审认定上诉人是案涉借款的抵押担保人错误。上诉人公司员工蒲斌仅是见证案涉房产抵付给被上诉人杜永河的事实，不是抵押担保人。3.一审重复计算案涉抵押担保物价值错误。二、一审法院判决超出被上诉人诉讼请求范围，应纠正。三、一审适用法律错误。
被上诉人夏荔枝以一审判决认定事实清楚、适用法律正确为主要内容作了答辩。
被上诉人杜永河答辩意见为：有东方房产公司担保，才找被上诉人夏荔枝借钱，钱用于修建东方鑫村A13号楼，因该楼未办理相关手续，无法对外销售，且上诉人未拨款，并强制解除了合同，现无力清偿债务，该债务应由上诉人清偿。
一审原告夏荔枝向一审法院起诉请求：1.判令被告杜永河立即归还夏荔枝借款本金250000元，并按约定支付资金利息；由被告东方房产公司对借款本息承担连带偿还责任。2.本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实，被告东方房产公司系案涉东方鑫村A13号楼工程项目的开发商。2011年6月15日，东方房产公司与案外人四川省国丰建筑总承包有限责任公司（简称“国丰建筑公司”）签订《建设工程施工合同》，将东方鑫村A13号楼工程项目发包给案外人国丰建筑公司承建，后由被告杜永河作为项目承包代理人实际负责承建，后因工程款支付问题,东方房产公司将东方鑫村A13号楼2305号房屋抵付给被告杜永河，该工程项目至今仅办理了建设规划许可证，且至今未竣工。
被告杜永河原在案外人曾俊山处借款，2015年10月25日案外人曾俊山将案涉债权让与原告夏荔枝，并由原告作为甲方、被告杜永河作为乙方签订《借款抵押协议》，约定乙方因从事房屋建筑经营活动需要流动资金向甲方借款，借款金额人民币250000元，借款期限一年（从2015年10月25日至2016年10月25日），借款期内乙方按年利率25%给甲方支付利息，具体借款时间和金额以乙方出具给甲方的借据时间和金额为准，借款到期时乙方一次性还清甲方借款本息；为保证借款资金的收回安全，经甲、乙双方商定，由乙方合作伙伴见证方（被告东方房产公司）以其开发建设的东方鑫村A13号楼住宅一处2305号（面积约为111.65平方米）作为借款抵押标的物，在甲方债权未清偿完毕前被告东方房产公司不得自行处置该抵押标的物，抵押的房屋抵押值3300元/㎡；若乙方到期不能归还甲方借款本息，乙方将抵押标的物以3300元/㎡的单价抵偿甲方的借款本息。原告作为甲方在协议上签名并捺印，被告杜永河作为乙方在协议上签名并捺印，并注明“原2014年10月25日在曾俊山处所签订的借款抵押现转签夏荔枝，借款抵押由原来的2502现变更为2305号房，所借款的变更、抵押物转换所引发的一切责任由我本人负责。杜永河2015年10月25日”，被告东方房产公司在协议上注明“见证方：施工单位在我司所抵押东方鑫村A13号楼2305号房属实.蒲斌2015.10.25”，加盖了该公司印章。同日，被告杜永河向原告出具借条一张，其内容载明“借条今借到夏荔枝同志现金250000元大写贰拾伍万元整,此款利息按年息25%计算。壹年连本带息归还。此款用于东方鑫村A13号楼。借款人：杜永河2015年10月25日”，并由被告杜永河在其签名处捺印。经核实，上述协议中载明的抵押标的物即东方鑫村A13号楼2305号房未依法办理抵押登记。蒲斌系被告东方房产公司副总经理。被告杜永河借款后未按约定偿还借款本息，遂酿成纠纷。
一审中，被告杜永河辩称上述借条载明的借款金额250000元系原借款本金200000元及按年利率25%结算一年的借款利息50000元的本息总和。原告认可属实，并提交了原债权人曾俊山出具的《证明》予以佐证。
一审法院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告杜永河因承建被告东方房产公司开发建设的东方鑫村A13号楼缺乏资金在案外人曾俊山处借款，案外人曾俊山将案涉债权让与原告，2015年10月25日被告杜永河重新向原告书立了借条，并签订了《借款抵押协议》，被告杜永河亦认可借款事实，故被告杜永河与原告夏荔枝之间的借贷关系事实清楚，双方权利义务明确，被告杜永河依法应当偿还在原告处的借款。
关于借款本金及利息的认定问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款规定“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持”。被告杜永河实际在案外人曾俊山处借款本金为200000元，而案外人曾俊山将涉诉债权让与原告时将按年息25%结算下欠的借款利息50000元计入了后期借款本金，已明显超出法律规定，超出部分不予支持；而下欠的借款利息50000元，按法律规定不超过年利率24%计算折算应为48000元（5万元×24%÷25%）。故债权转让后2015年10月25日被告杜永河重新立据时，将下欠的借款利息计入后期的借款本金后共计应为248000元（200000元+48000元）。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。本案被告杜永河与原告约定借款年息25%，双方对未给付的利息的约定，已明显超出法律规定，超出部分，不予支持，依法认定未支付的借款利息按年利率24%进行计算。
关于被告东方房产公司是否承担责任的认定问题。本案中，形成于2015年10月25日的《借款抵押协议》系原告夏荔枝、被告杜永河及被告东方房产公司三方共同订立的借款及抵押担保书面协议，原告及被告杜永河均当庭认可协议系其真实意思表示，被告东方房产公司抗辩称协议中签字的蒲斌仅系其公司一般职工，未经公司法定代表人授权，无权代表公司对外签订合同，并认为其行为系恶意串通损害公司利益的行为，协议应认定为无效。经审理查明，上述《借款抵押协议》中见证方署名系被告东方房产公司，加盖了该公司印章，蒲斌系东方房产公司副经理，其在协议中见证方处注明的内容证实案涉房屋已经作为工程款抵付给了被告杜永河，东方房产公司亦在蒲斌签名处加盖了该公司印章；虽然案涉房屋已作为工程款抵付给了杜永河，但杜永河仍以东方房产公司名义对外出售，加之当时房屋尚在修建之中，且该项目至今未办理完相关建设施工许可证及商品房预售许可证，抵押协议约定为了保证原告的债权安全，由杜永河的合作伙伴东方房产公司将自己开发建设的东方鑫村A13号楼2305号房屋（建筑面积111.65㎡、抵押物单价3300元/㎡），作为借款抵押担保标的物，在债务未清偿之前不得处置该抵押物。从上述协议形式上东方房产公司系见证人身份，但从其内容上看，应当依法认定东方房产公司以其开发建设的案涉房屋为杜永河在原告处的借款提供抵押担保。东方房产公司主张的恶意串通，不是抵押担保人而是见证人等抗辩理由不成立，依法不予采信。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，第一百八十七条规定“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立”。本案原、被告虽未对抵押的财产办理抵押登记，抵押权未设立，抵押权人对抵押物不享有优先受偿的权利，但并不影响合同的效力，其抵押关系成立，抵押合同有效。被告东方房产公司应在其提供的涉诉抵押房屋的价值368445元范围内对被告杜永河的上述债务承担连带清偿责任。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百零六条、第二百一十一条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条之规定，判决：一、被告杜永河在判决生效后二十日内偿还在原告夏荔枝处的借款本金人民币248000元及其资金利息（利息的计算方法为：以本金248000元为基数，自2015年10月25日起至判决确定的本金给付之日止，按年利率24%计算。若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）。二、被告东方房产公司在其提供抵押担保的东方鑫村A13号楼2305号房屋的价值368445元范围内对上述借款本息承担连带清偿责任。一审案件受理费5200元，由被告杜永河负担5020元，原告夏荔枝负担180元。
二审中，当事人未提交新证据。经二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人东方房产公司是否应对案涉债务在抵押房屋价值368445元范围内承担连带清偿责任。
首先，上诉人东方房产公司的副总经理蒲斌在案涉《借款抵押协议》上签名并加盖了公司印章。被上诉人杜永河与夏荔枝有理由相信蒲斌是履行公司职务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”的规定，东方房产公司的蒲斌在案涉《借款抵押协议》上加盖公司印章的行为属公司行为，对公司发生效力。至于东方房产公司对蒲斌有无授权以及公司章程是否禁止对外提供担保的问题，属于公司内部管理问题，对外应由公司承担相关责任。
其次，案涉《借款抵押协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，对当事人均具有法律约束力。在该协议中，明确载明了以东方房产公司开发建设的东方鑫村A13号楼2305号房屋作为借款抵押标的物。东方房产公司在该协议上签注抵押该房屋属实，并加盖公司印章予以确认，足以表明东方房产公司同意以该房屋为案涉债务提供抵押担保，一审法院认定东方房产公司名为见证人实为抵押担保人，认定该抵押协议有效，符合《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，并无不当。在《借款抵押协议》签订后，因未办理抵押登记，夏荔枝不能就抵押房屋主张优先受偿，但该《借款抵押协议》系有效协议，一审法院判决东方房产公司在抵押房屋价值的范围内对案涉债务承担连带清偿责任并无不当。上诉人东方房产公司以案涉《借款抵押协议》系恶意串通损害公司利益等为由，上诉认为该协议无效和不应承担连带清偿责任的理由不成立，本院不予支持。
第三，在案涉《借款抵押协议》中，明确了抵押房产的面积和抵押单价（即面积约为111.65平方米，抵押标的物单价3300元/㎡），一审法院以此判决东方房产公司在抵押物价值368445元范围内承担连带清偿责任并无不当，上诉人东方房产公司上诉认为一审判决超出当事人诉讼请求范围的理由亦不成立，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款规定“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持”。本案中，双方当事人认可借款本金为200000元，案涉借据250000元中有50000元是按年利率25%的标准计算的利息。因该50000元利息未实际给付，一审法院按年利率24%的标准，计算至2015年10月25日的借款本息合计应为248000元，并无不当。但一审判决从2015年10月25日起以248000元为基数，按照年利率24%的标准计算利息，与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款“借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和”的规定不符，应从2015年10月26日起，仍以200000元借款本金为基数，按年利率24%的标准计息。二审对一审判决的该部分内容予以纠正。
综上所述，上诉人东方房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对利息的计算方式不当，二审予以纠正。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初3490号民事判决；
二、由被上诉人杜永河在本判决送达之日起十日内向被上诉人夏荔枝偿还借款248000元及利息（利息以本金200000元为基数，自2015年10月26日起至本判决确定的给付之日止，按年利率24%标准计算）；
三、上诉人四川省巴中市东方房地产开发有限公司对本判决第二项确定的金钱给付义务在抵押房屋价值368445元范围内承担连带清偿责任；
四、驳回被上诉人夏荔枝一审的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5200元，由一审被告杜永河负担5020元，一审原告夏荔枝负担180元；
二审案件受理费5200元，由上诉人四川省巴中市东方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李家明
审判员 王健宇
审判员 孙 涛
二〇一八年四月二十七日
书记员 郑绍坤