河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫16民终4897号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王志良，男，汉族，1962年8月4日出生，住鹿邑县。
委托诉讼代理人：尚守运，河南鸣鹿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王贤仓，男，汉族，1955年3月24日出生，住鹿邑县。
委托诉讼代理人：展绪君，河南梓晅律师事务所律师。
上诉人王志良与被上诉人王贤仓土地租赁合同纠纷一案，鹿邑县人民法院于2015年9月11日作出（2015）鹿民初字第574号民事判决书并已经发生法律效力。后鹿邑县人民法院于2017年3月19日作出（2017）豫1628民监1号民事裁定书，裁定再审本案。鹿邑县人民法院经审理作出（2017）豫1628民再6号民事判决书，王志良不服该判决提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王志良及其委托诉讼代理人尚守运，被上诉人王贤仓及其委托诉讼代理人展绪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王志良上诉称，其与王贤仓签订的租地建房合同是双方真实意思表示，并已经自愿履行。合同约定二十年后，房产物资由王志良当家，如造成其不能使用，所有房产按当时物价卖给王贤仓。现王贤仓以各种手段造成王志良不能继续使用，且王志良在合同履行过程中没有过错，因此应由王贤仓将涉案土地上的建房款200378元给付王志良。原审法院以王志良有过错为由酌定支付80000元实属错误，请求依法改判。
王贤仓答辩称，王志良租用王贤仓的耕地已超过20年，其拖欠租金且拒不返还土地，现地上房屋已经破败不堪，没有实用价值，原审法院本着公平合理原则处理本案，依法作出了判决，应予维持。
王贤仓向一审法院起诉，请求：1、判令王志良返还土地1.608亩，并恢复原状及支付租金10000元；2、本案诉讼费用由王志良承担。王志良提起反诉，请求判令王贤仓支付财产折价款40万元并承担反诉费。
一审法院原审查明：1994年10月5日经鹿邑县工商行政管理局邱集工商所鉴证，王贤仓与王志良签订“租地建房合同书”，合同约定：王志良租用王贤仓的土地1.608亩（该土地位于鹿邑县××乡××行政村，东邻王贤仓、南邻王德义、西邻公路、北邻王中信）。建房用于收粮食，租赁期限20年；租金为每年每亩小麦1300斤，每亩折款741元，20年租金分四次付清，第一次于1994年10月5日支付6224.40元，第二次于2005年10月5日支付6224.40元，第三次于2010年10月5日支付6224.40元，第四次于2015年支付6224.40元；合同到期后，根据1994年10月5日双方签订的“租地建房合同书”第四条的约定“关于二十年以后的问题，一切房产物资由甲方王志良当家，一切属于甲方王志良。如果甲方王志良一直使用，乙方王贤仓没有任何干涉。如有各种条件造成甲方王志良不能使用，甲方王志良所有房产按当时物价卖给乙方王贤仓。关于二十年后的地价问题，随当时物价变化而行。如乙方王贤仓外租甲方王志良从优。”合同签订后，王志良在该土地上陆续建房若干间，用于收粮食、存放粮食，2010年改为面粉厂。2014年10月5日合同期限届满后，双方因该土地上房产补偿问题产生纠纷，经安忠强、王全民、王贤玉、王贤才、刘子玉调解，未达成一致意见。合同约定的第四期租金6224.40元王志良至今未付。根据王志良的申请，鹿邑县人民法院委托河南正泰房地产评估咨询有限公司估价人员实地查勘，该土地上王志良建设的生产、办公用房，砖混、砖木结构，总建筑面积488.90平方米，砖铺地坪面积325平方米，价值为200378元，评估费用为3500元。
一审法院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用原则。王贤仓与王志良签订“租地建房合同书”，王志良租用王贤仓的土地用于收粮食、存放粮食，并为此建设生活用房、仓库等场所，不违反法律规定。“国土资发（2010）155号国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知”第一条第二项规定：附属设施用地是指农业项目区域内，直接辅助农产品生产的设施用地，包括管理和生活用房用地、仓库用地、硬化晾晒场、生物质肥生产场地、符合农村道路规定的道路等用地。本案中涉案土地在农业项目区域内，属于直接辅助农产品生产的存放农产品的必要场所用地。双方之间的租赁合同合法有效，应当按照合同的约定履行自己的义务。王贤仓要求王志良返还耕地1.608亩的诉讼请求，法院予以支持；王贤仓要求王志良把土地恢复原状的诉讼请求，无事实及法律根据，不予支持；王贤仓要求王志良支付租金及迟延履行利息10000元，因王贤仓在租赁期限届满后未实际使用该土地，法院仅对其中的6224.40元予以支持。
王志良提出反诉要求王贤仓按照合同约定支付房产折价400000元，根据河南正泰房地产评估咨询有限公司的评估价格，法院对其中的200378元予以支持。王贤仓关于其不识字，不知道合同内容的辩解，因该合同租赁期间现已届满，长达20年之久，合同书均保存完好，且有鹿邑县工商行政管理局邱集工商所鉴证，法院对该辩解不予采纳。王贤仓关于“租地建房合同书”第四条属于格式条款，是由王志良提供的格式合同，该条款加重义务，造成20年租金远远不及房屋作价，而未特别提示，应为无效条款，属于强买强卖的辩解，无事实及法律根据，法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、王志良于判决生效之日起十日内返还王贤仓的土地1.608亩（该土地位于鹿邑县××乡××行政村，东邻王贤仓、南邻王德义、西邻公路、北邻王中信）；二、王志良于2015年10月5日前支付王贤仓租金6224.40元；三、涉案土地上的房产等附属物归王贤仓所有，王贤仓于判决生效之日起十日内支付王志良200378元；四、驳回王贤仓、王志良的其他诉讼请求。
一审法院再审查明的事实与原审相同。
一审法院再审认为，1994年10月5日，王贤仓与王志良签订“租地建房合同”，是双方当事人自愿签订，合同约定租期二十年，双方已自愿履行完毕。王贤仓要求王志良返还耕地1.608亩的诉讼请求，法院予以支持。王贤仓要求王志良把土地恢复原状的诉讼请求，无事实根据，法院不予支持。王贤仓要求王志良支付租金10000元，因王志良在租赁期限届满后未实际使用该土地，法院对第四期租金6224.40元予以支持。
关于王志良反诉要求王贤仓按照合同约定，支付房屋折价200378元。因双方签订合同时，都存在过错，法院酌定支持80000元。
关于原审判决书中引用，国土资发（2010）155号国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知，该“通知”于2014年9月29日已停止执行。法院于2015年9月11日作出判决。引用该“通知”的内容，显属不当，应予撤销。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十六条的规定，判决，一、维持鹿邑县人民法院（2015）鹿民初字第574号民事判决第一项、第四项内容。二、撤销鹿邑县人民法院（2015）鹿民初字第574号民事判决第二项、第三项内容。三、王志良支付王贤仓第四期租金6224.40元。四、涉案土地上的房产等附属物归王贤仓所有，王贤仓支付王志良80000元。上述三、四项，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：王贤仓与王志良签订租地建房协议，由王志良租用王贤仓的土地建房用于经营活动，庭审中经询问，双方均认可签订协议时该土地性质系可耕地，双方未经法定变更程序，改变土地用途，违反法律强制性规定，该协议应属无效协议。
无效合同自始没有法律效力，并不因当事人是否履行而改变效力。合同无效后当事人因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。本案中王志良已经实际使用了协议所载土地，该行为无法回转，且王志良向王贤仓支付了对价，故双方不再相互返还。对于王志良实际使用但未支付对价的部分，原判王志良继续给付，双方对此均未提出异议，本院予以确认。
一审法院判令涉案土地上房产等附属物归王贤仓所有，对此双方均未上诉，视为服判，该房屋系王志良修建，故王贤仓应对王志良折价补偿。签订协议时，双方均明知涉案土地系可耕地，但却约定在地上建房用于经营，双方均存在过错，且王志良建房并未取得相关许可手续，其主张该地块已经变更为建设用地，亦未能提供相关的审批手续。综上，一审法院在评估报告的基础上酌定王贤仓向王志良给付80000元基本适当，本院予以维持。
综上所述，王志良的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持鹿邑县人民法院（2017）豫1628民再6号民事判决。
二审诉讼费2708元由上诉人王志良负担。
本判决为终审判决。
审判长 何ＸＸ
审判员 李保利
审判员 秦天鹏
二〇一七年十一月十三日
书记员 位小燚