济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初4714号
原告（反诉被告）：高旭辉，男，1984年1月19日出生，汉族，住山东省泰安市。
委托诉讼代理人：陶涛，山东有诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈刚，男，1976年10月25日出生，汉族，住北京市。
被告（反诉原告）：梁美玲，女，1982年9月10日出生，汉族，住北京市。
两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈风玲（陈刚之妹），女，1979年5月24日出生，汉族，住济南市。
两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：武连戈，济南槐荫北晨法律服务所法律工作者。
第三人：济南西开置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：廖嘉宁，董事长。
委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该单位员工，住济南市。
原告高旭辉与被告陈刚、被告梁美玲、第三人济南西开置业有限公司（以下简称西开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，被告陈刚、梁美玲提出反诉，经本院审查，决定与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2017年12月26日公开开庭进行了第一次审理。原告（反诉被告）高旭辉，被告（反诉原告）陈刚、梁美玲共同的委托诉讼代理人陈风玲、武连戈，第三人西开公司的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。后本院于2018年1月25日公开开庭进行了第二次审理。原告（反诉被告）高旭辉的委托诉讼代理人陶涛，被告（反诉原告）陈刚、梁美玲共同的委托诉讼代理人陈风玲、武连戈，第三人西开公司的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高旭辉向本院提出诉讼请求：1.判令陈刚、梁美玲将房屋一套交付高旭辉，并履行涉案房屋物业交接变更手续的办理义务；2.按照房屋买卖合同约定，判令陈刚、梁美玲赔偿高旭辉律师费20000元、房屋租赁费10800元、交通费91.50元、误餐费150元，共计31041.50元；3.诉讼费由陈刚、梁美玲承担。事实和理由：我与陈刚、梁美玲于2016年12月8日签订的《房屋买卖合同》，约定陈刚、梁美玲将西开公司开发的房屋一套卖给我，房屋面积102.14平方米，售价85万元。合同签订后，我依约将85万元购房款全部支付陈刚、梁美玲，但梁美玲向本院起诉要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效。后经本院审理，于2017年7月31日作出（2017）鲁0104民初2710号民事判决，判令驳回梁美玲的诉讼请求。判决生效后，陈刚、梁美玲未按照《房屋买卖合同》约定履行交房及相关物业手续的变更义务，我无法正常使用涉案房屋，故诉至法院。
诉讼过程中，高旭辉明确要求西开公司协助办理第一项诉讼请求中涉案房屋的物业交接变更手续；将第二项诉讼请求中的律师费增加为30000元。
陈刚、梁美玲共同辩称，1.根据济南市2016年12月26日出台的《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（以下简称限购令）规定，高旭辉不符合购房条件，双方签订的《房屋买卖合同》也无法履行，无法实现合同目的。根据与西开公司签订的《商品房买卖合同》约定，诉争房屋的权属证书至2019年12月9日前办理完毕，即使法院判决向高旭辉交付房屋，届时受限购令的影响也无法进行权属变更。目前，按照商品房买卖的惯例，限购令出台后，对于不符合购买条件的购房人采取的补救措施是解除合同，退还购房款，本案亦应采取该种措施。2.高旭辉主张的第二项诉讼请求无法律依据，陈刚、梁美玲并没有任何违约情形，所以不同意赔偿该项费用，请求法院驳回。
西开公司述称，1.物业交接变更手续应由物业公司协助办理，与我公司没有关系，我公司没有义务配合；2.高旭辉与陈刚、梁美玲是私下签订的《房屋买卖合同》，我公司并不知情。现在涉案房屋并未办理权属证书，所以物权未发生变动，我公司对于该交易不予认可。
陈刚、梁美玲共同向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2016年12月8日《房屋买卖合同》；2.陈刚、梁美玲向高旭辉退还购房款85万元整；3.诉讼费由双方平均承担。事实与理由：根据济南市2016年12月26日出台的限购令规定，高旭辉不符合购房条件，双方签订的《房屋买卖合同》也无法履行。诉争房屋在签订《房屋买卖合同》时，开发商尚未交房，根据与西开公司签订的《商品房买卖合同》约定，诉争房屋的权属证书至2019年12月9日前办理完毕，即使法院判决向高旭辉交付房屋，届时受限购令的影响也无法进行权属变更。
高旭辉针对反诉辩称，陈刚、梁美玲的反诉请求没有事实依据及法律依据，请求法院予以驳回。
西开公司针对反诉述称，陈刚、梁美玲提出的反诉请求没有需要我方履行的义务，我方对其反诉请求没有意见。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括高旭辉提供的民事判决书、企业信息打印件、《房屋买卖合同》、房屋销售委托书、收据、补充协议、定金支付书、佣金确认单、佣金支付收据、委托代理合同、汇款凭证、个人业务凭证、律师费发票、告知函及快递单、商品房买卖合同复印件、临时管理规约复印件，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年5月24日，梁美玲作为原告，以陈刚、高旭辉为被告、某某公司为第三人，向本院起诉要求确认陈刚、高旭辉及某某公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效。本院于2017年7月31日作出（2017）鲁0104民初2710号民事判决，判决驳回梁美玲的诉讼请求。该判决已经发生法律效力，查明的事实如下：
1.梁美玲与陈刚于2012年登记结婚。2014年8月27日，梁美玲与陈刚作为买受人，与出卖人西开公司签订《商品房买卖合同》，购买房屋。同日，二人办理了合同备案，显示上述房屋的所有权人为梁美玲，共有人为陈刚。
2.2016年12月8日，陈刚与某某公司签订房屋出售委托协议，委托利泽公司出售涉案房屋。同日，梁美玲与陈刚作为出卖人（甲方），高旭辉作为买受人（乙方），利泽公司作为居间人（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋所有权人陈刚，共有权人梁美玲，成交价格85万元。乙方在合同签订时向甲方支付定金10万元，于2016年12月24日前将75万元存入甲方中信银行账户，剩余房款待房屋权属过户手续办理完毕后（空白）日内结清。甲方以开发商交付为准通知乙方进行房屋验收交接，乙方在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订物业交割单作为房屋转移占有的标志。甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。合同还对其他事项进行了约定。该商品房买卖合同包含合同附件，其中附件五合同补充协议第十二条其他约定显示出卖人于2014年5月8日通过公开招标方式选聘某某物业公司为前期物业服务单位等内容。当日，高旭辉向陈刚支付定金10万元。
3.2016年12月24日，甲方陈刚与乙方高旭辉签订补充协议，约定甲方保证在开发商通知交房办证之日起，积极配合乙方交房、过户、收房等相关手续。如有拖延、甲方承担买卖合同违约责任等内容。同日，陈刚出具收据载明收到高旭辉的购房款75万元，房款全款结清。
本案审理中查明，西开公司于2017年6月10日向陈刚、梁美玲交付了房屋，现闲置。目前房屋所在的小区尚未取得分期综合验收备案证明，尚不具备办理不动产权证的条件。
2014年8月27日，陈刚、梁美玲签订承诺书，显示他们为房屋的买受人，确认已详细阅读“临时管理规约”并同意遵守临时管理规约等内容。
另查明，2017年6月15日，高旭辉与山东有诺律师事务所签订委托代理合同一份，合同约定，山东有诺律师事务所委托其所律师为梁美玲诉高旭辉房屋买卖合同纠纷一案进行代理，合同约定律师代理费为2万元，山东有诺律师事务所向高旭辉出具2万元收据一份。2018年1月4日，高旭辉与山东有诺律师事务所再次签订委托代理合同一份，合同约定，山东有诺律师事务所委托其所律师为高旭辉诉陈刚、梁美玲房屋买卖合同纠纷一案进行代理，合同约定律师代理费为1万元，山东有诺律师事务所向高旭辉出具1万元发票一份。
又查明，2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布济政办发〔2016〕31号《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，第三条规定：“本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）。”高旭辉的户籍所在地及经常居住地均为山东省泰安市，其在济南市没有住房，没有缴纳社会保险记录，亦没有缴纳个人所得税的记录。
对双方有争议的证据，本院认定如下：
一、高旭辉为证明交通费、误餐费损失，向本院提交：1.2017年8月20日、8月25日、9月1日、9月14日、9月16日、9月17日、9月30日、10月11日，高旭辉往返泰安与济南的火车票10张，及杜某某于2017年8月20日从泰山到济南的火车票1张；同时，高旭辉陈述杜某某系其配偶。2.高旭辉于2017年8月25日餐费发票一张，金额为150元。陈刚、梁美玲对火车票无异议，认可其交通费的合理性，但是对餐费发票不予认可，称一个人一顿饭餐费150元与事实不符。本院认为，陈刚、梁美玲的质证意见有理，高旭辉一个人一顿饭的消费数额150元超出了合理支出范围，该费用不应由陈刚、梁美玲负担。本院对火车票11张的真实性和证明目的均予以采信，对餐费发票的真实性予以采信，但对证明目的不予采信。
二、高旭辉为证明房屋租赁费损失，向本院提交其与杜某某1签订的房屋租赁合同及房产证复印件。房屋租赁合同约定租金为每月1800元，租赁期限自2017年6月1日至2017年12月31日。房产证复印件载明房屋所有权人为杜某某1，共有人为杜某某。诉讼过程中，高旭辉自称杜某某1是其妻杜某某的父亲，租赁房屋系杜某某1和杜某某共同共有。陈刚、梁美玲称高旭辉婚后住在岳父家里，岳父不可能向其收取房租，不同意承担高旭辉的租赁费损失。本院认为，按照高旭辉的陈述，其租赁的房屋系其妻杜某某与岳父杜某某1共同共有，且杜某某1、杜某某均与本案存在利害关系，高旭辉提供的其与杜某某1签订的房屋租赁合同真实性存疑，在杜某某本身就是房屋共有权人的情况下，还向杜某某1交纳房屋租赁费，不符合常理，故本院对该组证据的真实性和证明目的均不予采信。
三、高旭辉向本院提交告知函及快递单各一份，证明2017年9月1日，其向陈刚、梁美玲邮寄《履行房屋买卖合同义务告知函》一份，要求陈刚、梁美玲于2017年9月10日前与其联系，共同办理房屋交接及物业相关资料的变更手续，如未按时履行相关义务，其将通过司法程序解决，所产生的相关费用全部由陈刚、梁美玲承担。陈刚、梁美玲对真实性予以认可，称梁美玲收到了告知函，但拒收了陈刚的快递，陈刚并未收到告知函。本院认为，陈刚、梁美玲系夫妻关系，高旭辉向二人同时邮寄，任何一方收到，即代表告知函已经送达对方，因梁美玲已经收到告知函，故不论陈刚是否收到，都不影响高旭辉要求过交付房屋的事实，故本院对该组证据的真实性和证明目的均予以采信。
四、陈刚、梁美玲向本院提交天津公安分局出具的扣押物品文件清单原件、银行贷款催收信息打印件，拟证明高旭辉有一个月联系不上陈刚是因为被拘留，并非故意不接电话，陈刚现在没有经济能力。高旭辉对天津公安局出具的扣押清单有异议，不能证明陈刚本人被扣押的事实；对银行的催款信息真实性有异议，其不能作为陈刚免除赔偿义务的证据。本院认为，陈刚是否被拘留、是否有经济能力与本案无关，均不影响其向高旭辉履行交付房屋的义务，故本院对该组证据不予采信。
本院认为，本院生效判决已经确认陈刚、梁美玲与高旭辉于2016年12月8日签订的房屋买卖合同有效，故合同内容对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。
经本院开庭审理，双方争议的焦点是：一、陈刚、梁美玲应否向高旭辉交付房屋，应否协助办理物业交接变更手续；二、陈刚、梁美玲应否承担律师费、房屋租赁费、交通费和误餐费；三、西开公司应否协助高旭辉办理物业交接变更手续。
对于焦点一：陈刚、梁美玲应否向高旭辉交付房屋，应否协助办理物业交接变更手续。本院认为，1.根据《房屋买卖合同》第十一条约定：“甲方以开发商交付为准通知乙方进行房屋验收交接，乙方在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订物业交割单作为房屋转移占有的标志”，西开公司已于2017年6月10日向陈刚、梁美玲交付了房屋，且高旭辉向二人寄送了告知函，要求办理房屋交付手续，陈刚、梁美玲应当按照合同约定及时履行交付义务，但直至本判决作出之日，陈刚、梁美玲一直未向高旭辉交付房屋，超过了合同约定的合理期限，违反了合同约定；2.济南市人民政府办公厅于2016年12月26日发布济政办发〔2016〕31号《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》规定，非本市户籍家庭在我市购房需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。虽然高旭辉不符合此通知规定的购房条件，但这仅意味着买卖双方届时无法办理产权变更登记手续，并不影响房屋的交付使用。3.陈刚、梁美玲与高旭辉签订《房屋买卖合同》是在2016年12月8日，时间在限购政策出台之前，也就是说，签订合同时高旭辉是符合购房条件的。目前我国各地的限购政策并不是长期不变的，限购政策是政府调控房地产市场的一种措施，不属于法律法规，并不代表高旭辉以后必然也不符合购房条件；4.目前，房屋所在的小区尚不具备办理不动产权证书的条件，陈刚、梁美玲尚未取得不动产权证书，故《房屋买卖合同》约定的变更登记时间尚未届满，条件并不成就。在此期间，关于非本市户籍家庭在我市购房的条件也存在变化的可能性，待期限届满时，高旭辉存在满足购房人资格的可能性。房屋买卖合同签订后，如受限购政策的影响，当事人可以选择解除合同，而非必然造成合同解除的后果。故陈刚、梁美玲以高旭辉目前不具备购房条件为由，拒绝交付房屋并要求解除合同的答辩意见及反诉请求，于法无据，本院不予支持。陈刚、梁美玲应当向高旭辉交付房屋。鉴于陈刚、梁美玲已作为买受人办理了物业相关手续，同理亦应协助高旭辉办理相关物业交接变更手续。
对于焦点二：陈刚、梁美玲应否承担律师费、房屋租赁费、交通费和误餐费。本院认为，根据《房屋买卖合同》第十二条第二款约定：如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），陈刚、梁美玲未按合同约定向高旭辉交付房屋，应当承担相应的违约责任。但是，高旭辉提交的房屋租赁费和误餐费的证据，本院未予采信，故对其要求陈刚、梁美玲赔偿房屋租赁费10800元、误餐费150元的请求，证据不足，本院不予支持。
关于律师费，因《房屋买卖合同》中有明确约定，违约方赔偿对方遭受的损失包括律师费，且高旭辉提供了委托代理合同、发票等证据，其委托代理律师也实际出庭参与诉讼活动，表明高旭辉与律师事务所之间形成了委托代理关系，高旭辉要求陈刚、梁美玲支付律师费用具有事实依据。故高旭辉要求陈刚、梁美玲赔偿律师费3万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于交通费，因高旭辉提供了火车票作为证据，陈刚、梁美玲对证据亦无异议，本院采信了该证据，故高旭辉要求陈刚、梁美玲赔偿交通费91.50元的请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。
对于焦点三：西开公司应否协助高旭辉办理物业交接变更手续。本院认为，陈刚、梁美玲与高旭辉、利泽公司签订的《房屋买卖合同》，西开公司不是合同当事人，也不知情，故合同内容对西开公司并不产生拘束力。且702号房屋尚未办理权属证书，物权未发生变动，故西开公司没有义务协助高旭辉办理物业交接变更手续。高旭辉要求西开公司协助办理物业交接变更手续的请求，于法无据，于事无理，本院不予支持。
综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、陈刚、梁美玲自本判决生效之日起十日内将房屋交付给高旭辉；
二、陈刚、梁美玲自本判决生效之日起十日内协助高旭辉办理完毕房屋的物业交接变更手续；
三、陈刚、梁美玲自本判决生效之日起十日内共同向高旭辉赔偿律师费30000元；
四、陈刚、梁美玲自本判决生效之日起十日内共同向高旭辉赔偿交通费91.50元；
五、驳回高旭辉对陈刚、梁美玲的其他诉讼请求；
六、驳回高旭辉对济南西开置业有限公司的诉讼请求；
七、驳回陈刚、梁美玲的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费926元，减半收取计463元，由陈刚、梁美玲负担，反诉费6150元，由陈刚、梁美玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 夏 珍
二〇一八年四月二十四日
书记员 裴立红