福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终6076号
上诉人（原审被告）：泉州台商投资区叶财生服装店，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇屿头村昭扬街。
经营者：叶财生，男，1971年1月23日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：刘剑楠，上海柏年（泉州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨文秀，男，1950年11月23日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托诉讼代理人：林主送，福建真诚人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡适荣，福建真诚人律师事务所律师。
上诉人泉州台商投资区叶财生服装店（以下简称叶财生服装店）因与被上诉人杨文秀房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2016）闽0521民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶财生服装店的委托诉讼代理人刘剑楠、被上诉人杨文秀的委托诉讼代理人胡适荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶财生服装店上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.由杨文秀承担本案诉讼费用。事实和理由：1.叶财生服装店与ＸＸ为签订的《租赁合同》的时间为2014年2月27日，ＸＸ为向叶财生服装店经营者叶财生借款110000元的时间为2015年7月11日，杨文秀购买诉争店面的时间为2015年12月22日，由此可看出在杨文秀购买店面前，叶财生根据其与ＸＸ为签订的合同及履行合同的行为应视为有效，双方可以基于平等自愿的原则履行合同义务。本案《借条》已经根据约定丧失债权凭证的效力并转化为租金，叶财生履行支付租金的义务已经成为既定事实，该行为为《租赁合同》当事人之间的意思自治行为，且该行为并非法律所禁止。叶财生服装店与ＸＸ为达成抵扣租金的行为发生在杨文秀购买房屋之前，而不是在杨文秀买卖房屋后的抵扣债务行为，因此并不能作为民间借贷另案处理，一审法院无视《借条》约定逾期还款抵租金的事实认定属于民间借贷而与支付租金无关，属于认定事实错误且缺乏依据。2.杨文秀存在过错，其在与ＸＸ为达成租赁房屋买卖之前明知该房屋租赁关系，且通过《租赁合同》知道并能联系或找到叶财生服装店，其因自身过错疏于了解该房屋收取租金的权利瑕疵，本可以通过询问叶财生服装店了解租金交付情况，却在未充分了解房屋真实情况下而草率购买该租赁房屋。杨文秀被样勇为欺骗而产生的租金损失要求叶财生服装店承担，不合理且没有相应的法律依据。3.ＸＸ为隐瞒在购买房屋之前与叶财生服装店约定借款抵消租金的事实，实质上是欺骗杨文秀，承租方在法理上属于弱势一方，理应获得法律保护。本案杨文秀的损失可以依法要求ＸＸ为给予返还，而不应由叶财生服装店承担因杨文秀过错所产生的风险。
杨文秀辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，叶财生服装店的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉请求，维持原判。1.诉争店面是杨文秀买受取得并已办理房屋所有权登记，有《房产买卖合同》及《中华人民共和国房屋所有权证》为据，杨文秀是诉争店面的所有权人，依法享有、占有、使用、收益和处分的权利。2.叶财生服装店在同等条件下不购买诉争房屋，且其明知ＸＸ为要将房屋卖给杨文秀，既没有把ＸＸ为向其借款及在借条中约定借款抵扣2017-2018年租金的事实告知杨文秀，又不向ＸＸ为主张返还已逾期的借款，却以ＸＸ为的借款逾期未还而拒付租金，要杨文秀替ＸＸ为返还逾期借款，于法无据，不合情理。
杨文秀向一审法院起诉请求：叶财生服装店立即把杨文秀座落在泉州台商投资区洛阳镇侨乡综合市场北大楼2B号店面返还原告，并赔偿杨文秀自2016年3月5日起至返还之日止的损失。诉讼中，杨文秀变更诉讼请求为判决叶财生服装店继续履行与原房主ＸＸ为签订的《租赁合同》，支付叶财生服装店自2016年3月5日起的租金，每年租金80000元，在每年的3月5日前付清下一年度的租金。
一审法院认定事实：2014年2月27日，ＸＸ为与叶财生签订了《租赁合同》，约定叶财生服装店向ＸＸ为租赁ＸＸ为原有的泉州台商区洛阳镇侨乡综合市场北大楼2B号店面。租赁期为六年，即自2014年3月5日起至2020年3月4日止。租金：每年80000元整，六年不变。付款方式为一年一付，在每年的2月20日前付清下一年的租金。2015年12月22日，杨文秀与ＸＸ为签订《房产买卖合同》，杨文秀以1390000元的价格向ＸＸ为购买其所有的位于泉州市台商投资区店面。双方约定：ＸＸ为将店面过户给原告当天或第二天，杨文秀应一次性支付给ＸＸ为1000000元，待杨文秀的房产证办出来的当天或第二天杨文秀应一次性支付ＸＸ为购房款390000元。过户后，ＸＸ为将店面及钥匙、相关的所有房产手续和材料一并移交给杨文秀使用，并结清之前的物业、水电等相关费用。因ＸＸ为原先该店面有租约，租金收至2016年3月5日，原告从2016年3月5日起与租客重签合同，租金由杨文秀收取。2015年12月31日，涉讼店面产权变更登记于原告名下。
一审法院认为，叶财生服装店向ＸＸ为租赁房屋，双方之间建立的租赁合同关系，体现了双方的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。在租赁期间，ＸＸ为又与杨文秀签订了《房屋买卖合同》并办理了房屋所有权变更手续，体现双方当事人的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，也应认定有效。涉讼店面在租赁期间发生所有权变动，不影响原租赁合同的效力。杨文秀依法取得涉讼店面所有权，而叶财生服装店又表示愿意继续承租，杨文秀有权要求叶财生服装店按原租赁合同履行合同义务。叶财生服装店已支付租金至2016年3月4日，杨文秀请求叶财生服装店继续与其履行原《租赁合同》并按原约定自2016年3月5日起至2020年3月4日止按年租金80000元向其支付租金，符合法律规定，应予支持。但原《租赁合同》约定叶财生服装店应于每年2月20日付清下一年度租金，一年一付，故租金的支付方式仍应以原约定为准。因房屋产权变更及合同纠纷等原因，叶财生服装店至今仍未支付自2016年3月5日起至2017年3月4日止的店面年租金，其应于判决生效后五日内支付给原告，其后的年度租金仍按合同约定日期支付。被告主张其已支付租金至2018年3月4日，缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决：泉州台商投资区叶财生服装店应于判决生效后五日内一次性向杨文秀支付自2016年3月5日起至2017年3月4日止的年租金80000元，2017年3月5日之后的年度租金按原合同约定的日期支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元，由泉州台商投资区叶财生服装店负担。
二审中，当事人没有提交新证据。关于原审查明的事实，叶财生服装店认为：1.原审认定本案租金收至2016年3月5日与事实不符，应为2017年3月4日。2.原审遗漏认定叶财生服装店对ＸＸ为与杨文秀之间达成的买卖合同不知情。3.对原审认定的其他事实没有异议。杨文秀对原审查明的事实没有异议，对原审查明双方均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，关于叶财生服装店与ＸＸ为之间的借款能否可以抵扣本案租金的问题。本案中，杨文秀已经依法取得房屋所有权，其基于所有权向承租人主张租金合理合法，承租人叶财生服装店负有交付租金的义务。叶财生服装店以《借条》主张其租金已经交至2017年3月4日的抗辩理由不能成立，因《借条》系原业主ＸＸ为与叶财生服装店之间的一种约定，只能证明双方之间存在借贷关系，且与本案系不同的法律关系，不得以此对抗现有的所有权人杨文秀，一审判决叶财生服装店应交付租金并无不当，叶财生服装店在交付本案租金后可以就《借条》另案向ＸＸ为主张债权。
综上，叶财生服装店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由泉州台商投资区叶财生服装店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑丽阳
代理审判员 尹立新
代理审判员 郭燕珍
二〇一七年三月八日
书 记 员 林秋韵
速 录 员 李光炜
附：
本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决裁定。
申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。