广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初13685号
原告（反诉被告）：曹启云，女，汉族，1975年8月30日出生，住重庆市巫山县，
委托代理人：蔡建东，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：吴巧文，湖南人和（东莞）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：杨晰雅，女，汉族，1980年5月8日出生，住广西兴安县，
委托代理人：马海岸，广东信而立律师事务所律师。
委托代理人：林全志，广东信而立律师事务所律师。
原告曹启云诉被告杨晰雅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹启云及其委托诉讼代理人蔡建东、吴巧云,被告杨晰雅及其委托诉讼代理人马海岸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹启云向本院提出诉讼请求：1.解除案涉房屋买卖合同，被告承担相当于购房款10％的违约金238000元；2.被告支付由原告垫付的2016年8月10日至2016年10月10日应由被告承担的利息24621.03元；3.被告承担应违约导致原告的其他经济损失32325元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在了解同意购买原告已经抵押房屋的情况下，于2016年6月2日与原告签订了《房地产买卖合同》，约定与原告以2380000元将位于东莞市长安镇长青北路中惠山畔名城8栋14B号房屋出卖给被告。被告也按照合同约定履行了定金238000元的支付。但该合同第二部分购房款被告却迟迟未履行。基于坚信被告的诚信及已经支付的部分购房款，原告先后两次与被告签订补充协议，但至今被告未按照约定支付剩余购房款。其行为严重违反了诚信原则，给原告造成了重大损失。
被告杨晰雅辩称：被告不存在任何违约行为，而是原告违约，原告需要赔偿被告的损失，另外在赔偿金额方面，原告的第一项诉讼请求是适用定金法则的违约责任，但是第二和第三项诉讼请求是要求赔偿损失，根据民法通则与合同法的规定，原告只能选择定金法则承担违约责任或者选择赔偿损失。
被告杨晰雅向本院提出反诉请求：1.解除原被告之间签订的《房地产买卖合同》及补充协议；2.原告向被告返还购房款543925元；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原被告签订了《房地产买卖合同》及补充协议02，约定原告将位于东莞市长安镇长青北路中惠山畔名城8栋14B号房屋出卖给被告，购房款为2380000元，合同签订后，被告共支付了房款543925元，但原告于2016年10月31日向被告发出了《律师函》，通知被告即日解除合同。按照法律约定，双方解除合同时，原告应将已经收到的购房款返还给被告。
原告曹启云对杨晰雅的反诉答辩称：反诉人主张的购房款金额与实际款项不符，反诉人违约在先，理应按照相关约定及相关法律规定承担法律责任，反诉人违约导致被反诉人的经济损失理应由反诉人承担。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了房地产买卖合同及补充协议、转账记录凭证（手机截图，打印件）、律师函及快递单、录音光碟及文本、短信记录（打印件）、聊天记录（打印件）及银行流水清单，被告对于原告提交的房地产买卖合同及补充协议、律师函及快递单、录音光碟及文本、短信记录（打印件）真实性没有异议；但主张录音不完整，意思表达不正确；对于原告提交的聊天记录（打印件）及银行流水清单、转账记录凭证（手机截图，打印件）真实性不确认。被告向本院提交了房地产买卖合同、补充协议02、收据7份、银行流水清单、支付宝支付凭证（打印件）及支付宝电子客户回单、律师函，原告对被告提交的上述证据真实性无异议，但关联性有异议，主张被告支付的款项中仅部分为购房款。
根据前述证据，本院认定事实如下：2016年6月，原告作为卖方，被告作为买方，案外人东莞市世高房地产经纪有限公司作为居间方签订了一份《房地产买卖合同》（以下简称“涉案合同”）约定，原告曹启云以2380000元（人民币，下同）的价格将东莞市长安镇长青北路中惠山畔名城8栋14B号房（以下简称“涉案房屋”）出售给被告杨晰雅，被告杨晰雅在双方签订合同后向原告曹启云支付定金238000元。剩余房款被告应在签署本合同后房管所签字确认前支付首期楼款（不含定金）782000元，剩余1360000元通过贷款方式支付。因一方违反本合同约定，逾期未超过10天的，违约方应按每日总楼价1‰支付违约金，合同继续履行；逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。
2016年7月18日，原、被告双方就购买涉案房屋签订了《补充协议》，主要内容如下：1、经买卖双方协商一致，卖方在团贷网抵押贷款大约110万元由买方通过团贷网旗下东莞市龙辉按揭担保公司（以下简称“龙辉担保公司”）赎楼，另外卖方抵押在东莞市农村商业银行（以下简称“东莞农商银行”）的第二笔贷款大约二十四万元由买方在本月底31号前拿出首期款部分赎楼。2、由于买方无法及时资金监管，经买卖双方协商买方在2016年8月10日前准备好监管资金842000元由龙辉担保公司监管，龙辉担保公司安排赎楼。3、卖方抵押在团贷网和东莞农商银行2016年7月份所产生的利息和违约金由买方承担。由于龙辉担保公司对此次赎楼有时间限制，在开始赎楼时六周内收取买方费用，超过六周多出来的1%的担保费用由买卖双方各一半。4、买方在2016年7月31日前赎东莞农商银行欠款以及2016年8月10日前首期款监管资金到位，如买方资金没有在协议时间内到位，属于买方违约，之后所产生的利息和滞纳金与买方无关，由卖方自行承担。2016年8月10日，原、被告双方又签订一份《补充协议02》约定如下内容：1、经买卖双方协商一致，卖方在团贷网抵押贷款大约110万元由买方通过团贷网旗下东莞市龙辉按揭担保公司（以下简称“龙辉担保公司”）赎楼，另外卖方抵押在东莞市农村商业银行（以下简称“东莞农商银行”）的第二笔贷款大约二十四万元也由买方通过龙辉担保公司赎楼。2、由于买方无法及时资金监管，经协商买方在2016年10月10日前准备好监管资金617000元由龙辉担保公司监管，安排赎楼。卖方抵押在团贷网以及东莞农商银行在买方资金监管之前所产生的所有利息和违约金由买方承担。3、由于龙辉担保公司对此次赎楼有时间限制，在开始赎楼时六周内收取买方费用，超过六周多出来的1%的担保费用由买卖双方各一半。4、买方在2016年10月10日前首期款监管资金到位，如买方资金没有在协议时间内到位，属于买方违约，之后所产生的利息和滞纳金与买方无关，由卖方自行承担。5、2016年7月18日签署的补充协议书失效，以此协议书为准，本协议书于房地产买卖合同具同等法律效益。6、如买方违约按照房地产买卖合同总楼款10%处罚，卖方有权没收买方定金23.8万元作为补偿。
原告曹启云于2016年5月31日出具收据载明收到被告杨晰雅支付的认购涉案房屋的定金20000元；于2016年6月2日出具收据载明收到被告杨晰雅支付的定金50000元；于2016年6月10日出具收据载明收到被告杨晰雅支付的定金168000元；于2016年7月18日出具收据载明收到被告杨晰雅支付的房款25000元；于2016年8月12日出具收据载明收到被告杨晰雅支付的房款100000元；于2016年8月16日出具收据载明收到被告杨晰雅支付的房款50000元；于2016年8月17日出具收据载明收到被告杨晰雅支付的房款50000元。以上7份收据，金额合计463000元。原告曹启云确认该些款系被告支付的购房款。被告提交2016年8月17日前的银行转账记录，除了2016年7月18日的银行转账记录外，其他均与原告出具的收据能否相互印证。2016年7月18日的银行转账记录载明被告向原告银行转账47925元，但收据只是载明收到25000元。原告称在2016年7月18日被告转入原告账户的该笔47925元，该笔款项中有25000元是作为贷款本金，原告同意抵作房款，开具了收据，剩余金额是贷款费用，所以原告没有开具收据。被告杨晰雅另于2016年8月25日向原告曹启云通过支付宝转账支付15000元；于2016年9月12日通过支付宝转账支付18000元，上述两笔支付宝转账均未开具收据；于2016年9月21日向原告曹启云转账支付15000元，未开具收据；于2016年10月14日向原告转账支付10000元，未开具收据。被告对未开具收据的向原告支付的款项金额陈述称是因为原告与被告商量在成交的基础上，被告自愿承担部分利息和滞纳金，包括2016年7月18日被告转入原告账户的该笔47925元中除了25000元之外的部分金额、支付宝转账33000元以及后续转账未开具收据的均是这种情况。
原告提交的与被告的通话录音反映，原、被告协商过程中，被告陈述称最早要在12月底才能给原告钱。在被告陈述这个还款期限后，原告称拖不起，被告称可以按照上一次合同扣除10%的费用，原告把钱退还给被告，双方就可以解除合同。原告提交的与被告的短信记录中2016年8月15日的内容反映，原告向被告催款，被告称钱没到位，跟朋友凑一点。2016年8月22日，原告向被告转发了2条“易绍美”发给原告的信息，第1条信息载明：“本月原告需还第二笔本金60万的利息9000元，为了不影响您的信用记录，请于8月21前将款项划至“户名：徐磊，开户行：中信银行东莞分行；账号：****，团贷网易绍美。……”；第2条信息载明：“本月原告需还本金2.5万本金及40万利息6000元，计31000元，为了不影响您的信用记录，请于8月21前将款项划至“户名：徐磊，开户行：中信银行东莞分行；账号：****，团贷网易绍美。……”2016年8月25日，原告发信息给被告称，钱已收到。2016年9月20日，原告向被告转发了2条“易绍美”发给原告的信息，其中第1条载明：“本月原告需还第二笔本金60万的利息9000元，为了不影响您的信用记录，请于9月21前将款项划至“户名：徐磊，开户行：中信银行东莞分行；账号：****，团贷网易绍美。……”；第2条载明,“本月原告需还本金2.5万及38万利息5625元，为了不影响您的信用记录，请于9月18前将款项划至“户名：徐磊，开户行：中信银行东莞分行；账号：****，团贷网易绍美。……”.2016年10月14日下午,原告向被告发信息,内容为“三个月利息分别是，671.36,665.35,659.32，加一千加快，监管资金18000，团贷网15000，再加上农村商业银行3个月利息，再加一千加快，一共是37000.”被告对该些短信的真实性予以确认。
原告于2016年10月31日向被告发送律师函，要求解除与被告之间的房地产买卖合同，并要求被告承担违约责任，被告庭审中确认于2016年11月2日收到该律师函，并确认双方之间的房地产买卖合同于2016年11月2日解除。
另原告在第二次开庭中提交了其个人农业银行交易就来及招商银行账户交易记录，拟证明其自行垫付了部分利息和滞纳金，被告主张原告该举证超过举证期，对原告的该证据不予质证，并认为即使在举证期提交，也与本案无关。本院认为，在本院第一次开庭时，本院已告知双方，如再逾期举证，本院将依照法律规定对逾期提交的证据不予接受或者再对逾期举证方处罚后予以接受。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款“第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。之规定，原告第二次开庭时提交的该证据，属于逾期举证，本院不予采纳。
原告在诉讼中申请对被告价值543925元的财产进行查封，本院予以准许，并依法查封了涉案房屋。后被告向本院提交了543925元现金作为反担保，请求解除对涉案房屋的查封，本院予以准许，并解除了对涉案房屋的查封。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，双方签订的房地产买卖合同及相关补充协议，系双方真实意思表示，双方均应依照上述买卖合同及补充协议履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约；二、原告请求支付违约金和请求的赔偿损失有无依据；三、被告请求返还已支付的房款有无依据。本院对此分析如下：
焦点一、首先，原、被告双方在2016年8月10日签订的《补充协议02》最后约定，被告须在2016年10月10日负责首期款监管资金到位，否则属于被告违约。现被告并未按照该约定履行支付首期款资金义务，已经违背了补充协议的约定，构成违约。其次，根据双方均确认真实性的录音内容，被告在与原告的沟通中也承认其不能按照协议约定支付首期款，而是延迟至2016年12月。至于被告在庭审中称其已与案外人龙辉按揭担保公司达成协议，可以延迟支付首期监管款，但被告一方面未提交证据，另一方面，即使被告与案外人龙辉按揭担保公司达成协议，可以延迟支付首期监管款，但在未征得原告同意的情况下，被告与案外人龙辉按揭担保公司之间的约定，对原告不具有约束力。因此，本院认定，被告未能依照双方协议约定支付首期款，构成根本违约。
焦点二、如前所述，被告构成根本违约。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，在被告构成根本违约导致合同无法继续履行的情况下，原告请求解除合同，要求被告承担违约责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，现被告确认于2016年11月2日收到原告要求解除双方之间房地产买卖合同的通知，故本院认定解除涉案合同的时间为被告收到通知之日即2016年11月2日。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条及第一百零七条的规定，原、被告之间的房地产买卖合同因被告违约解除，被告应按照约定承担违约责任。现双方在《补充协议02》约定，如买方违约按照房地产买卖合同总楼款10%处罚，卖方有权没收买方定金23.8万元作为补偿。故原告请求被告承担相当于购房款10％的违约金238000元，本院予以支持。
至于原告诉求的其垫付的2016年8月10日至2016年10月10日应由被告承担的利息24621.03元和其他经济损失32325元。本院认为，一方面，原告主张的违约金238000元已经高过其主张的上述损失金额；另一方面，原告现提交的证据不足以证明双方有约定在被告承担违约金之外还需承担其他损失，故本院对于原告该两项诉讼请求不予支持。
焦点三、双方对于被告已向支付原告已出具收据的463000元款项为楼款，没有异议，本院予以确认。双方争议的在于未出具收据的80925元应否退还。双方均确认该80925元属于被告承担因原告房屋拖欠团贷网和银行贷款的利息和滞纳金，争议在于原告主张该部分利息和滞纳金无论房屋成交与否，均应由被告承担。被告则主张，只有在房屋成交的基础上，该部分利息和滞纳金才由被告承担，现原告要求解除合同，故要求退还该部分费用。本院认为，依据双方签订的《补充协议02》第2条“由于买方无法及时资金监管，经协商买方在2016年10月10日前准备好监管资金617000元由龙辉担保公司监管，安排赎楼。卖方抵押在团贷网以及东莞农商银行在买方资金监管之前所产生的所有利息和违约金由买方承担。”和第4条“买方在2016年10月10日前首期款监管资金到位，如买方资金没有在协议时间内到位，属于买方违约，之后所产生的利息和滞纳金与买方无关，由卖方自行承担。”的约定，2016年10月10日前的所产生的利息和滞纳金应由被告承担。原告未出具收据已收到的80925元除了10000元系由被告在2016年10月10日后支付外，其于70925元均为被告在2016年10月10日前支付，因此，80925元中的70925元应确定为被告承担的利息和滞纳金。至于2016年10月14日支付的10000元，根据“如买方资金没有在协议时间内到位，属于买方违约，之后所产生的利息和滞纳金与买方无关，由卖方自行承担。”的约定，该10000元应由原告自行承担。故原告应退还的款项金额为：463000元+10000元=473000元。但根据焦点二的论述，被告承担238000元违约金，故扣除该部分违约金，被告应退的款项金额为：235000元。被告反诉超过部分，本院不予支持。
据此，依据第《中华人民共和国合同法》九十四条、九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告曹启云与被告杨晰雅签订的《房地产买卖合同》于2016年11月2日解除；
二、被告杨晰雅于本判决生效之日起三日内向原告曹启云支付违约金238000元；
三、原告曹启云于本判决生效之日起三日内向被告杨晰雅返还已支付的款项473000元；
判项二确定的被告杨晰雅应承担的支付义务与判项三确定的原告曹启云应承担的支付义务相抵扣，原告曹启云于本判决生效之日起三日内向被告杨晰雅退还235000元。
四、驳回原告曹启云的其他诉讼请求；
五、驳回被告杨晰雅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2862.1元（原告已预交），反诉受理费4620元（被告已预交），保全费3240元（被告已预交），合计10722.1元，由原告承担4622.1元，被告承担6100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 李阳河
二〇一七年三月十七日
书记员 汤 锋
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。