上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初67155号
原告：徐明德，男，1961年11月8日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：吴滨，北京市中银(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴文翔，北京市中银(上海)律师事务所律师。
被告：陆梅，女，1966年12月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。
原告徐明德与被告陆梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，于9月26日公开开庭进行了审理。原告徐明德的委托诉讼代理人吴滨、吴文翔，被告陆梅的委托诉讼代理人胡燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐明德向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担自2016年7月5日起至系争上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室房屋过户当日(2016年11月3日)的延迟过户违约金人民币350,610元(按照该房屋可以过户时市场价的年百分之三十计算，该时系争房屋市场价约为3.48万元/平方米)(以下币种同)；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告(乙方，买受人)与被告(甲方、出卖人)于2003年12月31日签订了《动迁房预售预购合同》，虽然合同上甲方是案外人陈某的名字，但是签名是由被告代签，且被告与陈某并非是代理关系，原告也一直将房款直接支付给被告，故实际的买卖关系是建立在原、被告之间。这一点在上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终8927号民事判决书中得到了确认，故原、被告间的合同真实有效。被告与陈某就系争房屋于2012年12月28日订立了买卖协议，约定由被告购买陈某的房屋。此后，陈某向被告提出不配合办理房屋过户手续，为此，被告于2015年6月24日向陈某提起诉讼，案号：(2015)浦民一(民)初字第22485号，请求陈某将系争房屋直接过户登记至原告名下，但由于没有法律依据，故法院判决驳回了被告的诉讼请求。虽然当时房屋还未到可以过户的时间，且被告曾在庭审中称有人联系到她称陈某有负债，被告意识到买卖可能存在风险，故在2015年6月就起诉了，可见被告已经预见到可能会影响原、被告间的履约，并且有能力避免。但是，被告却在2016年8月18日才与陈某协商一致签订了《协议书》，约定陈某无条件配合办理过户手续。虽然被告违约有陈某的因素，但被告依法仍应对原告承担违约责任。原、被告签订的《动迁房预售预购合同》第十三条约定：“在该房屋交易限制期满后一个月内甲方将该房屋过户给乙方，且每逾期一日，甲方按照当时可以过户时该房屋市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方”。系争房屋于2013年6月5日核准登记在陈某名下，按照相关规定，系争房屋从2016年6月5日起即可交易过户，按照合同约定，被告应于2016年7月5日前将房屋过户给原告，但实际上至2016年11月3日房屋才过户至原告名下，故被告已经构成违约。现为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求判如诉请。
被告陆梅辩称，原、被告就系争房屋签订的原买卖合同中关于过户的条款已经双方及案外人陈某三方协商一致后予以变更，即由原、被告各自承担8万元共同向陈某支付补偿款16万元，陈某直接将房屋过户至原告名下。原告与陈某于2016年10月21日重新签订了买卖合同，且依据该合同于2016年11月3日将产权过户至原告名下，可见过户条款已经由新的买卖合同所变更，被告不应承担迟延过户的违约金。退一步来说，若被告要承担违约责任，被告也已支付了8万元补偿款给陈某，并在陈某违反合同约定时及时提起了诉讼，维护了原告的合法权益，被告以其实际行动完成了违约责任的承担。另外，原告主张的违约金计算日期有误，双方于10月21日去办理了过户手续，故不应计算至11月3日。而过户的房屋市场价应按照双方合同约定的房价为准。约定的违约金明显过高，被告认为按银行同期贷款利率计算比较合适。综上，请求驳回原告诉请。
本院经审理认定事实如下：2012年12月28日，陈某(甲方、出卖人)与陆梅(乙方、买受人)订立《房地产买卖协议》一份，约定由乙方购买甲方拥有的海松路房屋，房屋转让总价为105万元，甲方同意可以过户给任何乙方指定的人，不仅限于乙方；甲乙双方同意，于2012年12月30日前甲方把房屋交付乙方使用，房屋交付给乙方为房屋占有的标志；甲方保证其有权出售该房屋，已经得到相关权利人同意。双方签订买卖协议后，陈某将海松路房屋交付原告。
2012年12月31日，陆梅以陈某的名义(甲方、出卖方)与徐明德(乙方、买受人)签署《动迁房预售预购合同》，约定徐明德以132万元的价格购买海松路房屋，2013年1月15日前徐明德应向出卖方支付106万元，待出卖方取得产权证交于徐明德当日，应支付16万元，留尾款10万元待房屋过户交易时支付。该合同第十三条第2款约定：“在该房屋交易限制期满后一个月之内甲方将该房屋过户给乙方，且每逾期一日，甲方按照当时可以过户时该房屋市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方”。陆梅表示该《动迁房预售预购合同》尾页甲方处“陈某陆梅代陈某”字样为其代签，徐明德亦表示系陆梅签字，房款也都是通过转账向陆梅支付，支付第一笔款项时陆梅将房屋钥匙交付。2012年12月31日、2013年1月15日、2013年6月16日、2014年12月14日，陆梅先后出具收条，确认收到徐明德购买海松路房屋的房款60万元、46万元、16万元、2万元，合计124万元。
2013年6月5日，海松路房屋的权利核准登记至陈某名下，在相关产权信息备注中载明“配套商品房，3年内不得转让、抵押”。
2015年6月，陈某曾表示不愿意履行海松路房屋的过户义务，为此，陆梅于2015年6月24日向本院提起诉讼，要求陈某将海松路房屋过户至徐明德名下。案号：(2015)浦民一(民)初字第22485号。本院经审理认为，海松路房屋建立了两个不同的房屋买卖关系，陆梅要求将海松路房屋从陈某处过户至徐明德名下，损害了国家的利益，违反了相关法律规定，故判决驳回了陆梅的诉讼请求。陆梅不服提起上诉，后又撤回上诉。
2016年8月18日，陆梅与陈某签订《协议书》一份，约定陈某无条件配合办理过户手续，同意将海松路房屋出售给徐明德并过户至徐明德名下，陆梅同意补偿陈某15万元，其中10万元由陆梅代陈某偿还所欠张国亮债务，另外5万元待房屋过户至徐明德名下后由陆梅支付给陈某。
2016年11月3日，海松路房屋办妥了产权过户手续(由陈某过户至徐明德及其妻子叶志娟)。当日，陈某出具收条，确认收到陆梅16万元。
2016年11月3日，叶志娟向陆梅银行转账4万元，向陈某现金支付4万元。当日，叶志娟出具欠条一张，确认欠陆梅8万元，于2016年12月10日前付清。
2017年3月17日，陆梅向本院提起诉讼，要求叶志娟、徐明德支付房款尾款8万元及逾期利息。案号：(2017)沪0115民初21864号。本院于2017年6月9日作出一审判决，认定叶志娟于2016年11月3日支付的8万元不是房款尾款，而是其与陆梅双方口头约定的各自承担8万元给陈某的费用，故判决叶志娟、徐明德应支付陆梅房款8万元，并按照银行同期贷款利率标准支付陆梅逾期利息。叶志娟、徐明德不服该判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院维持原判。
以上事实，有《房地产买卖协议》、《动迁房预售预购合同》、(2017)沪0115民初21864号民事判决书、(2017)沪01民终8927号民事判决书、(2015)浦民一(民)初字第22485号民事判决书、(2016)沪01民终6417号民事裁定书，以及原、被告在庭审中的陈述等在案予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陆梅为购买系争海松路房屋与陈某签订了《房地产买卖协议》，之后陆梅又与徐明德签订《动迁房预售预购合同》，将海松路房屋出售于徐明德，从签约主体、不同的房价款、房款的给付对象、房屋交付的对象来看，均反映海松路房屋系建立了两个不同的房屋买卖关系，故陆梅与徐明德间签订的《动迁房预售预购合同》对双方均具有法律约束力。关于产权过户，根据两个不同的买卖关系，在交易限制期满后，应先由陈某过户至陆梅名下，然后再由陆梅过户至徐明德名下。而陆梅为了直接将产权由陈某过户至徐明德名下，先向本院提起诉讼，未获支持，之后又与陈某协商，同意给付陈某一定的补偿款，由陈某直接过户于徐明德，上述行为都是陆梅为了简便自己的过户手续而为，同时也是在履行自己将房屋过户至徐明德名下的义务。即便徐明德与陈某之后又签订了房屋买卖合同，但这份合同也仅仅是为了过户需要而签订，徐明德未有向陈某支付任何房款，故并不能以此合同来推翻陆梅和徐明德间签订《动迁房预售预购合同》。陆梅抗辩其已经支付了8万元补偿款，故已经承担了违约责任，但这8万元补偿款是陆梅向陈某支付而非徐明德，徐明德也从未表示过放弃对陆梅追究逾期过户的违约责任的意思表示，故徐明德现在要求陆梅承担逾期过户的违约责任，于法有据。但鉴于双方约定的违约金过高，陆梅也提出降低，故本院酌情调整违约金金额为5万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告陆梅应于本判决生效之日起十五日内给付原告徐明德逾期过户违约金人民币5万元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,559元，减半收取计3,279.50元，由原告徐明德负担2,754.50元，被告陆梅负担525元。诉讼保全费2,273元，由原告徐明德负担1,753元，被告陆梅负担520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨爱萍
二〇一七年十一月十五日
书记员 刘苏雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。