重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初8903号原告：重庆翰拓商贸有限公司，住所地重庆市江北区建国村9号，统一社会信用代码91500105203035924Q。法定代表人：杨仲崐，总经理。委托诉讼代理人：况小莉，重庆索通律师事务所律师。被告：泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区桥北苑2号1幢4-2，统一社会信用代码91500105556785093H。法定代表人：周玲，经理。委托诉讼代理人：陈洪，重庆川立律师事务所律师。被告：重庆市江北区东海福苑小区业主委员会，住所地重庆市江北区建国村9号。负责人：游建伟，主任。原告重庆翰拓商贸有限公司（以下简称翰拓公司）与被告泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司（以下简称敢拼重庆分公司）、重庆市江北区东海福苑小区业主委员会（以下简称东海福苑业委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告翰拓公司的委托诉讼代理人况小莉，被告敢拼重庆分公司的委托诉讼代理人陈洪，被告东海福苑业委会主任游建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翰拓公司向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2016年1月5日签订的《东海福苑小区物业服务合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月6日，二被告签订了《东海福苑小区物业服务合同》，合同期限为2012年12月6日至2015年12月5日。在原合同到期后，在未召开业主大会的前提下，2016年1月5日，二被告又签订了物业服务合同。被告敢拼重庆分公司在明知未通过业主大会表决的情况下，与被告东海福苑业委会签订的物业服务合同违反法律、法规的强制性规定，同时合同中免除了被告敢拼重庆分公司的责任、加重原告责任、排除了原告的权利，应依法被确认无效。被告敢拼重庆分公司辩称，我方与被告东海福苑业委会签订的合同是有效的，请求法院驳回原告的诉请。第一，我们第一次签订的合同形式、内容与第二次合同签订的内容及形式均一致，第三次合同的签订也是经业委会同意，进行了公告，并且在小区设有业主信息意见反馈栏，因此业委会与物管公司签订的合同符合法律的规定。第二，合同签订后，小区98%的业主均按第三次续签合同的内容履行缴纳物管费的义务并享受权利，业主并未对该合同执行的内容提出过任何质疑。第三，业委会与物管续签的合同，之所以将农贸市场支管网的部分排除在物业管理范围外内是因为农贸市场属于原告的专属物业部分，并不是物业公司管理的公共区域，农贸市场的业主只能作为小区业主的一部分，只能参与小区业主管理的活动。第四，开发商在成立时并未向业主提交农贸市场专业部分内部管网部分的资料，农贸市场内部的管理对于经营户是由原告按照每平方米5元收取物管费，是由原告方在对其农贸市场内部的管理，物管公司只对农贸市场外面的清洁及主管网进行管理。2009年一直持续该状态，但是原告并未提出任何异议。物管公司与原告之间，因为原告拖欠2015年5月-12月期间的物管费，双方发生过纠纷，因此惹怒原告，原告为了达到缴纳物管费的目的，因此才提起诉讼。2015年政府消防管理部门整改小区的消防管网，对于农贸市场的管网是业主与其他部门自行配合进行整改，对于废弃的管网及适用的管网，都是原告方在进行管理，若原告认为农贸市场的管网属于被告管理，在政府进行管网整改时原告方就应该提出质疑。原告认为合同侵害了其权利，应当请求撤销而非确认合同无效。被告东海福苑业委会辩称，我们是小区的第3届业委会，于2016年12月28日成立，原告所述的物业服务合同于2016年1月5日签订的，是上一届业委会的行为，我们这届业委会不知情，与我们无关。本院经审理认定事实如下：原告系江北区东海福苑小区的业主，其在该小区的物业用于经营农贸市场。被告敢拼重庆分公司系该小区的物业服务企业。被告东海福苑业委会系该小区的第三届业委会，成立于2016年12月。2016年1月5日，被告东海福苑业委会（甲方）与被告敢拼重庆分公司（乙方）签订东海福苑小区物业服务合同，约定甲方通过招标方式选聘乙方作为小区物业服务企业，委托服务事项为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护和管理。农贸市场内一切管网由农贸市场自行负责；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道（不含门市农贸市场内）、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4、公用绿地、花木、建筑小品、小区道路等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通（不含门市农贸市场内管网）；7、交通秩序与车辆停放的管理等。2015年12月6日至2018年12月5日。该合同附件2中载明：消防设施按小区与物业公司交接清单接收（此项目因消防设施瘫痪，无法使用，故业委会未移交给物管公司）。物业服务费收费标准为：住宅物业1元/月·平方米，公摊4元/月·户、商业物业2.20元/月·平方米。2017年4月18日，江北区房屋管理局江北房管发[2017]24号文件关于原告申请政府信息公开的回复，载明：原告申请公开的被告敢拼重庆分公司向重庆市江北区房屋管理局备案的2012年12月、2016年1月与该小区业委会签订的《东海福苑小区物业服务合同》及两次备案提交的全部资料（如：业主委员会备案证明、业主大会征求表决意见表、业主表决意见统计表等）的政府信息。由于上述资料未在我局备案，该政府信息不存在，特告知原告。原告认为，二被告签订的物业服务合同未进行备案。被告敢拼重庆分公司称合同是否备案不是合同生效的法定要件，被告敢拼重庆分公司工作疏忽，现已向房管部门提交了相关资料备案。审理中，原告举示了2012年12月6日的东海福苑小区物业服务合同（复印件）、业主情况说明、照片、重庆市业主委员会备案申请表，拟证实2016年1月6日签订的物业服务合同与2012年签订的合同相比，在委托服务事项中的第2、3、6项中增加了对农贸市场单独的约定，物业服务费标准也进行了增加；二被告在未召开业主大会的情况下签订的《东海福苑小区物业服务合同》违法法律规定、法规的强制性规定，且农贸市场内小区居民龚勇的下水道、消防管道本应属于物业服务管理范围，但二被告签订的《东海福苑小区物业服务合同》将其排除在外，该合同明显是免除了被告的责任、加重了原告的责任、排除了原告作为业主要求被告对农贸市场内小区共用的下水道、消防管道进行维修、管理的权利，严重损害了原告的利益，该合同应被依法确认无效；刘邦秀不是小区业主委员会的成员。被告敢拼重庆分公司质证称，对2012年的物业服务合同真实性不予认可；业主情况说明属于证人证言，证人未到庭陈述，对该证言的真实性无法确认；照片不能直接体现管网的具体情况及消防主管网支管网的情况，不能证明原告所述内容；对备案登记申请表只是业委会去备案的一部分信息资料，不能体现业委会成员的全部资料，一直都是由刘邦秀在主持业委会工作。被告东海福苑业委会认为因其不知情，对上述证据无异议。审理中，被告敢拼重庆分公司举示了第2届业委会的公告、东海福苑小区关于征补业委会成员的公示、辞职报告、辞职书、业委会工作的会议记录、物业专项维修资金使用审批表、物业维修工程竣工验收报告、续签物业服务合同的征询函、2014年至2015年及2016年2月份、2017年4月份小区业主缴纳物业费的收据。上述证据被告敢拼重庆分公司拟证实第2届业委会的发展状况及成员情况、分工情况，王家新与刘邦秀为新增加的业委会成员；章凯波与王家新提出辞职后，经小区业委会及街道的协商，要求刘邦秀担任业委会主任的职务；2015年11月28日、2015年11月20日、2016年1月5日、2016年1月10日这四次会议记录了签订物业合同的开展工作；在2013年至2016年期间，业委会的工作一直都是由刘邦秀等其他三位成员在主持，会议均有监委会等相关部门的成员参加，第三届业委会的成员也有参加。2015年11月28日会议记录中第四项说明了他们张贴公告，收取业主的意见，在2015年11月20日会议记录了开箱情况，业委会主任刘邦秀对于物管合同的签订进行公示征求意见。2016年1月5日记录了审查第三次物业合同内容，刘邦秀对其合同内容进行了审查。同月10日会议对于续签合同事宜进行了反馈。签订合同的程序合法。业委会按照法定程序开展了征求业主意见工作。物业专项维修资金使用审批表上有业委会成员刘邦秀的签字；续签合同后，95%的业主都按该合同缴纳物业费。原告质证称，对辞职报告的真实性无法确认；对章海波的辞职书没有意见，但是不认可王家新的辞职书；第2届业委会的公告2份的真实性不予确认，申请的备案人员不一致。被告未提供公示的资料，不能达到证明目的。王家新及刘邦秀的身份是不真实的，上面的盖章也是新盖的。东海福苑小区关于征补业委会成员的公示、业委会工作的会议记录只是单方面制作，不能证明已经召开了业主大会及选举业委会成员的程序合法。物业专项维修资金使用审批表系复印件，对其真实性不予认可，也不能达到原告的证明目的。续签物业服务合同的征询函对其真实性无法核实，同时也无法证明召开了业主大会，也不能证明被告敢拼重庆分公司是在知晓情况下签订的物业合同，上面的签字刘邦秀也并非是业委会成员，征补的请示当时就没有刘邦秀，对于刘邦秀是否有这资格不认可。对收据的真实性无法确认，与本案没有关联性，不能证明合同的合法性及业主当时参加了业主大会，且对两被告签订的合同是认可的。被告东海福苑业委会对上述证据无异议。审理中，被告敢拼重庆分公司还申请了证人冉启华、龚吉华、刘邦秀、陈升继出庭作证。证人刘邦秀证实2011年通过小区业主的选举我进入业委会担任副主任，2015年10月、11月被告敢拼重庆分公司向业委会两次提交了函告，后来在我的主持下召开了业委会征求大家的意见，并将征求意见书张贴在了小区，也提供了征求意见箱征求广大业主的意见，征求意见书的内容是与被告敢拼重庆分公司是否续签物业服务合同，让广大业主来选择是否同意续聘。征求意见书不同意的业主可以到意见箱去发表意见，张贴的时候，我们要求物业公司进行拍照留底，2015年12月我们拿回意见箱时里面并没有意见，同时也没有收到业主提出的反对意见，于是我们召开业委会，讨论物业服务合同的相关条款。2016年1月份我们召开了业主大会，内容是就续聘物业服务企业及公共收益资金分配的问题进行讨论。之后就与被告敢拼重庆分公司签订了续聘合同。合同中第3条里面的委托事项约定，之所以有针对农贸市场的内容是因为开发商没有将农贸市场相关资料及管理权交给我们全体业主。管网资料等设施设备资料也没有提交，农贸市场内是属于开发商的物业专属区域，不属于小区管理的公共部分。农贸市场内的管理均由开发商自行在管理，与我们业主无关。同时他们单独收取物业市场费，物业整改物业管理区域内的消防管道，但是农贸市场内的消防管道支网是由他们自行在处理整改。被告敢拼重庆分公司举示的会议记录是我提供的，是由杨正芬做的记录。2016年续签合同前，物业公司给我们发函后我们就召开了业主大会，我们将召开业主大会的通知进行了张贴，并要求物管公司进行拍照留底。在召开业主大会前，我们将本子放在了由物管公司管理的区域内，物业服务合同的内容我们也在小区宣传栏张贴过，第三次续签物业服务合同都是征询了广大业主的意见才续签的。证人龚吉华证实，我是小区4栋2单元3-1的业主，当时第二届业委会只有3个人，但是工作一直在正常运作，我是监委会的成员，签订物业服务合同，先是经过召开业委会讨论的，我是知晓此事的，业委会关于续签合同的事宜在小区内进行了张贴，也设立了意见箱。打开意见箱发现没有反馈的意见，合同的内容在业委会上进行了宣读。合同内容知道，但是具体农贸市场的规定我不知道，业委会只管小区，并未对农贸市场进行管理。小区业委会建立了微信群，有100多人，群里偶尔对物业服务企业提出过意见。对会议记录无异议。续签合同前是否召开过业主大会我记不清楚了，但是我们召开了业委会，业主代表也有参加会议，续签合同的内容我们是进行过公示的，但是具体公示的地方我记不清楚了。物业服务合同中对物管费的变更我是清楚的。证人冉启华证实，我是小区6栋10-1号业主的父亲，于2013年才住进该小区，我不是业委会成员，也不是监委会成员。我比较热心小区的事情，刘邦秀经常通知我作为业主代表开会，开会的内容就是对1年的工作情况进行汇报。我总共参加过4次会议，关于与物业公司续签合同的事情我只参加过一次，与物业公司续签合同的事情业委会在小区专栏进行了公示，合同的内容在会上宣读过，但是具体内容我记不清楚了。签订第三次合同时，业委会在小区设立过意见箱，开箱时我不在场，关于公布事宜我在场，在会上说明了意见箱里没有业主的反馈意见。会议没有提出选新的物业公司问题，只是关于续聘问题在会上进行过讨论，在场的有10个人左右。对物管费用涨价也讨论过。证人陈升继证实，我是小区6栋2-4号业主，不是业委会成员。关于续签合同的事宜我总共参加过2次会议，对于合同内容在小区进行过张贴，刘邦秀在会上也说过。具体的合同内容我记不清楚了。在会上关于农贸市场的事情没有讨论过，农贸市场的事情与业委会无关，至于为何无关我不清楚。签订物业服务合同的事宜业委会在小区公布栏上进行了公示，并设立了意见箱，开箱时里面没有业主的反馈意见。签订物业服务合同前召开过业委会，来了10多个人，当时没有人持反对意见，会议上没有讨论关于另外选聘物业服务企业的事情，也没有举手表决。被告敢拼重庆分公司认为证人证言能证实刘邦秀是经过业主认可才开展的工作；第二次合同的签订是按程序进行的签订，第三次签订是征求了全体业主书面意见，由于没有业主没有提出续聘的反对意见，因此决定续聘，符合法律规定。合同的内容在会上进行了宣读并公示，原告方是应当知晓的。原告认为证人均未提供任何产权的身份证明，根据证人证言均证实了在续签合同前并未召开业主大会，也未提出选聘物业服务企业的事情。对刘邦秀的身份问题不予认可，对证人称农贸市场不属于管理范围不予认可，物业服务合同中关于农贸市场的权利义务未进行过讨论。被告东海福苑业委会认为是召开过会议的，关于续聘的事宜是有张贴过公示的，但是具体内容我们没有认真看；证人证言陈述的是事实，真实性认可。庭审中，原告陈述其经营的农贸市场有单独的消防管道及下水管道，这部分管道由原告自行维护管理；由于农贸市场位于小区的最底层，因此小区的主下水和消防管道是在农贸市场内的，被告敢拼重庆分公司将主管道排除在外了。被告敢拼重庆分公司陈述，对于农贸市场内的小区主管道是由被告在进行处理，物业服务合同中所排除的农贸市场不由其管理的部分是指由原告自行在市场内设置的支管网。上述事实，有《东海福苑小区物业服务合同》、房地产权证、文件、情况说明、备案登记申请表、公告、东海福苑小区关于征补业委会成员的公示、辞职报告、辞职书、会议记录、物业专项维修资金使用审批表、物业维修工程竣工验收报告、续签物业服务合同的征询函、收据、照片、证人证言以及当事人的陈述证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据法律规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。庭审中，被告敢拼重庆分公司举示了小区业委会的会议记录、收据及申请了证人出庭作证，上述证据能形成证据锁链，证实小区业主委员会通过张贴公告、设置征求意见箱的形式就与物管公司续签合同一事向业主书面征求意见，结合物业服务合同签订后物业服务费的交纳情况可知，过半数的业主实际履行了合同。由此可认定二被告于2016年1月5日签订的物业服务合同不违反法律法规关于业主大会召开程序上的禁止性规定。另原告提出合同中有关条款免除了被告敢拼重庆分公司的责任、加重了原告责任、排除了原告的主要权利，因而合同无效。本院认为，根据法律规定，原告的此意见如果成立，也仅导致合同条款的无效。物业服务企业的服务内容仅针对的是小区公共部分，被告敢拼重庆分公司陈述合同中排除的仅是针对的原告所经营的农贸市场内部的专有部分，原告如果认为被告敢拼重庆分公司未按照合同约定履行义务，也可要求其继续履行或承担违约责任。综上，原告诉请要求确认二被告2016年1月5日签订的物业服务合同无效不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆翰拓商贸有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取525元，由原告重庆翰拓商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 黄 静二〇一七年十月十八日书记员 卢俊玲