上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4064号
上诉人（原审第三人）：上海鑫金建筑工程有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇万安街51号13幢116室F座。
法定代表人：胡志坚，董事长。
委托诉讼代理人：徐忠辉，上海金亭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晓怡，上海金亭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海天乐房产开发有限公司，住所地上海市金山区吕巷镇新东街4号。
法定代表人：赵文表，执行董事。
委托诉讼代理人：周海英，上海市群成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海四晟投资管理有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇仙居路218号3幢2027室D座。
法定代表人：杨益方。
实际控制人：李卫星。
上诉人上海鑫金建筑工程有限公司因与被上诉人上海天乐房产开发有限公司、上海四晟投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初4446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海鑫金建筑工程有限公司（以下简称鑫金公司）上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人上海天乐房产开发有限公司（以下简称天乐公司）一审诉请。事实和理由：一审判决适用法律错误。鑫金公司系合法占用上海市金山区朱泾镇金龙新街338号大酒店（以下简称涉案酒店）底楼房屋。天乐公司与被上诉人上海四晟投资管理有限公司（以下简称四晟公司）于2010年9月26日签订的《协议书》未解除，仍具有法律效力。履行解约催告程序系因一方当事人迟延履行义务，守约方行使法定解除权的必要前置程序。守约方在行使法定解除权时不仅要符合法定合同解除的条件，还需遵循法定解除程序，特别是需要解约一方履行催告义务并给予违约方合理的履行期限。现天乐公司于2014年1月5日向四晟公司发出解除《协议书》通知之前未履行催告义务，系程序违法，故该通知不发生合同解除的效力，系争《协议书》仍具有法律效力。在此基础上，2010年10月29日，鑫金公司与四晟公司签订《建筑装饰工程施工承包合同》（以下简称《承包合同》），约定由鑫金公司对涉案酒店进行装修。在鑫金公司入驻施工后，2011年9月18日，四晟公司致函鑫金公司，要求将酒店性质房屋改为部分小产权房酒店公寓，即日起中止后期施工，待全部方案调整完毕后，按新设计内容再通知开工日期，故鑫金公司一直占用涉案酒店，等待四晟公司的后续通知。现《承包合同》未解除，鑫金公司基于与四晟公司的合同关系占用涉案酒店，系合法占用。故请求二审法院依法支持鑫金公司的上诉诉请。
被上诉人天乐公司辩称：就其与四晟公司签订的《协议书》是否解除的问题，因四晟公司确认收到天乐公司发出的解除函，一审中四晟公司的实际控制人李卫星也明确双方协议已经解除，四晟公司已支付的定金人民币（下同）1,000,000元归天乐公司所有，故该协议已经解除。至于鑫金公司与四晟公司签订的《承包合同》，鑫金公司可据此向四晟公司主张权利，但其长期占用涉案酒店，损害天乐公司的利益，故请求法院尽快依法判决。
被上诉人四晟公司未作答辩。
天乐公司向一审法院起诉请求：1、判决确认天乐公司、四晟公司于2010年9月26日签订的《协议书》已于2014年1月5日解除；2、判令鑫金公司迁离涉案酒店底楼房屋；3、判决确认四晟公司支付的定金1,000,000元归天乐公司所有。
一审法院认定事实如下：李卫星系四晟公司的实际控制人。
2010年9月26日，天乐公司与四晟公司签订《协议书》1份，约定四晟公司向天乐公司购买涉案酒店，建筑面积约22,000平方米，具体以测绘报告为准。地下室面积为3,400平方米，地下室只有使用权，无产权证。房屋总价款为160,000,000元。四晟公司于协议签订之日向天乐公司支付定金1,000,000元，定金在支付尾款时冲抵房款。四晟公司于2011年2月1日前支付10,000,000元，2011年3月1日支付50,000,000元，余款于2011年5月15日付清。四晟公司应于2011年3月1日前与天乐公司签订《上海市商品房预售合同》。
协议签订后，四晟公司仅支付定金1,000,000元，其余款项未按约付款。
2013年12月31日，天乐公司向四晟公司发出解除《协议书》通知，解除天乐公司与四晟公司于2010年9月26日签订的《协议书》。2014年1月5日，四晟公司收到该通知。2014年9月4日，上海市群成律师事务所接受天乐公司委托，向四晟公司发出律师函告，要求四晟公司在收到函告之日起十日内迁离占用的涉案酒店，但被告知涉案酒店实际使用人为他人。
在天乐公司起诉案外人上海XX有限公司占有物返还纠纷一案后才得知涉案酒店的实际占用人为鑫金公司。2015年4月2日，上海市群成律师事务所接受天乐公司委托致函鑫金公司，要求鑫金公司迁离涉案酒店，但鑫金公司既未答复也未迁离。
另查明，天乐公司已于2005年7月11日办理新建商品房房地产初始登记手续，取得了涉案酒店的《上海市房地产权证》（大产证）。
又查明，2010年10月29日，鑫金公司与四晟公司签订《承包合同》1份，约定鑫金公司对涉案酒店进行装饰装修。后鑫金公司进入涉案酒店施工。2011年9月18日，四晟公司致函鑫金公司称，由于公司经营需要，酒店性质改为部分小产权房酒店公寓，即日起中止后期施工，待全部方案调整完毕后，按新设计内容再通知开工日期。同时，四晟公司对鑫金公司的前期工程款予以了确认。
一审法院认为，《协议书》系天乐公司、四晟公司自愿签订，应认定有效，双方均应严格履行。四晟公司未按约支付房款，显属违约，且该违约行为致使天乐公司的合同目的不能实现，故天乐公司有权解除该《协议书》。四晟公司在2014年1月5日收到天乐公司的解除《协议书》通知，故一审法院确认天乐公司、四晟公司于2010年9月26日签订的《协议书》已于2014年1月5日解除。合同解除后，四晟公司应迁离并无负担地将涉案酒店返还天乐公司。同时，因与四晟公司签订《建筑装饰工程施工承包合同》而进入涉案酒店的鑫金公司也应迁离。至于鑫金公司在装饰装修大酒店过程中遭受的损失，可以通过另案向四晟公司主张。庭审中，四晟公司同意已支付天乐公司的定金1,000,000元归天乐公司所有，一审法院对此予以确认。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二○一八年一月二十三日作出判决：一、确认上海天乐房产开发有限公司与上海四晟投资管理有限公司于2010年9月26日签订的《协议书》已于2014年1月5日解除；二、上海鑫金建筑工程有限公司应于判决生效之日起十日内迁离坐落于上海市金山区XX镇XX街XX号XX酒店XX楼房屋;三、上海四晟投资管理有限公司已支付上海天乐房产开发有限公司的定金1,000,000元归上海天乐房产开发有限公司所有。案件受理费80元，由上海四晟投资管理有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，鑫金公司确认，至2018年4月18日，鑫金公司尚未基于《承包合同》向四晟公司主张过相关权利。
本院认为，首先，就鑫金公司对一审法院确认天乐公司与四晟公司签订的《协议书》解除所持异议，因作为该协议签订一方的四晟公司在一审中对天乐公司主张协议解除不持异议，故鑫金公司作为非合同一方当事人对此所持相关异议，均不能成立，本院对此不予采信。其次，就鑫金公司与四晟公司签订的《承包合同》，因此系鑫金公司与四晟公司之间的法律关系，鑫金公司应根据该合同约定及时向合同相对方四晟公司主张相关权利，鑫金公司至今仍怠于行使该合同权利，却以该合同为依据占用属天乐公司所有的涉案酒店房屋，显然缺乏依据。综上所述，鑫金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海鑫金建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年四月二十四日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……