广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初8333号
原告赵鑫民，男，汉族，1979年5月20日出生，住址山西省方山县，
委托代理人罗艳红，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人彭子镔，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告李青松，男，汉族，1969年7月21日出生，住址广东省深圳市福田区，
被告焦源，女，汉族，1972年5月19日出生，住址广东省深圳市福田区，
以上两被告共同委托代理人金鑫，广东东方金源律师事务所律师。
两被告共同委托代理人李俊德，广东东方金源律师事务所律师。
第三人深圳中彦地产有限公司，地址广东省深圳市福田区。
法定代表人李云汉。
委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
原告赵鑫民与被告李青松、被告焦源，第三人深圳中彦地产有限公司（以下简称中彦地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人罗艳红、彭子镔，两被告共同委托代理人金鑫、李俊德，第三人委托代理人胡维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年9月23日，原告与两被告在第三人的居间撮合下，签订了两份《二手买卖合同》（编号分别为：0000051和0000054），约定原告购买两被告所有的位于深圳市宝安区的房产，编号0000051的合同价款为人民币2,500万元，编号0000054的合同价款为人民币2,950万元，并约定原告支付定金人民币100万元。签约后双方于2016年11月5日签订《二手房买卖合同》补充协议对合同进行了更改补充。原告在与两被告签订《二手房买卖合同》时对于深圳二手房市场、交易习惯以及高评高贷的操作等内容毫无认识，而两被告利用原告的无知与信任诱导原告在违背了自己的真实意思的情况下与其签订了合同。现如今高评高贷失败，银行的贷款迟迟无法发放，导致原告无法支付购买房屋的首付款。而原告已经根据涉案《二手房买卖合同》的约定向两被告支付了定金人民币100万元，两被告迟迟不愿返还定金人民币100万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，涉案合同在订立时原告是因重大误解订立的，原告现主张撤销该买卖合同。该买卖合同撤销后，自始无效，被告应返还其收取原告的定金人民币100万元。另，本案是被告与第三人的原因导致双方合同约定不能继续履行，被告应该返还定金，2016年9月22日第三人已经告知原告涉案房屋的买卖事宜，房屋总价是人民币2,500万元，银行评估价做到人民币2,950万元，原告向银行申请贷款，银行仅批准不超过6成，并不是签订合同之前第三人和两被告承诺能贷款到7成。2017年1月6日被告发出律师函，明确说明涉案合同于2017年1月15日解除，因解除原因是被告和第三人的责任，故定金应当返还原告，被告对高评高贷的风险完全知情，所以应当承担合同解除后的返还定金责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、两被告向原告返还定金100万元；2、本案诉讼费由被告承担。
两被告答辩称，一、本案涉及的房产买卖合同（编号为0000051）内容真实，合法有效，双方应当全面履行。二、原告作为买方，应当按照合同约定的付款时间、金额、方式向被告支付购房款，应当在2016年11月7日前向银行申请按揭贷款，若银行出具贷款承诺书后，贷款及首期款多于成交价，被告向银行要求退回，如果少于成交价，买方应当补足，即原被告双方对付款有明确的约定，买方应当对付款承担全部责任。在双方签订补充协议后，卖方仍然没有按照延期后的期限办理银行贷款，因此买方应当对合同解除承担全部责任。三、卖方即被告已经履行了合同约定的全部义务，包括配合向银行提交房产证复印件，办理公证委托手续等义务，并没有违约行为。四、因买方自身原因无法贷到购房款的责任应当由原告自己承担，无论是从第三人所提交的个人信用报告还是从双方所签订合同及补充协议来看，都可以清楚知道原告知悉深圳市的限购政策，知悉银行的贷款政策，并且双方在深圳市××2016年再次发布了政策后，仍然签订了补充协议，再次确认原告自身的贷款能力，原告将无法申请贷款的责任推卸给被告及第三人，既没有合同依据也没有法律依据，更没有事实依据。以上可以看出原被告双方签订合同及补充协议完全是真实意思表示，并不存在重大误解，也不存在显失公平，更不存在欺诈，合同应当是合法有效。原告也确认了收到被告所发出的解除合同通知，确认双方的合同按通知已解除，意味着确认了不存在原告所称的欺诈或重大误解。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人答辩称，涉案的买卖合同的签署双方是完全有民事行为能力的主体，签署合同时双方对交易的方式及交易的金额进行了充分的协商，并在充分协商的情况下签署了买卖合同，应当合法有效；二、居间方如实披露了双方的真实信息，不存在恶意隐瞒误导的情况；三、根据第三人所提交的微信记录可以证明无论是新政策出台还是政策，第三人已进行了如实的披露义务，第三人不存在任何过错。另，原告支付的定金没有在第三人处进行托管。
经审理查明：2016年9月23日，原告作为买方，两被告作为买方，双方签订了编号为0000051的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、两被告将其所有的位于深圳市宝安区房转让给原告，建筑面积为296.33平方米，转让成交价为人民币2,500万元；2、买方在本合同生效之日当日向卖方支付购房定金人民币100万元，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具的不影响定金的生效；3、第二部分房款付款方式为银行按揭付款，买方应于2016年11月7日（含当日）之前将首期楼款支付至监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的所需相关资料，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日付款，首期款=转让成交价-
定金-
银行承诺贷款金额；4、该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起45日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；5、双方协商同意在定金或首期款中预留人民币10万元作为交楼押金；6、如违约一方未按合同约定的期限履行义务，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；7、双方在备注条款中注明：①交楼标准：现状固定装修及入墙家私电器不得损坏拆走，家私电器详见清单；②李青松代表焦源参阅并同意签署此合同，如此合同在履行过程中发生争议，李青松愿意承担全部责任；③买方清楚卖方该物业尚在按揭中，自愿将定金人民币100万元直接支付给卖方。另，除上述合同外，原告还提交了与两被告签订的编号为0000054的《二手房买卖合同》的复印件，该合同中载明的转让款项为人民币295万元，原告和第三人均主张编号为0000054的《二手房买卖合同》为原、被告为办理高贷手续而签订的，并非买卖双方真实意思表示，买卖双方实际履行的是编号为0000051的《二手房买卖合同》，两被告对原告提交的编号为0000054的《二手房买卖合同》的真实性不予认可。
2016年9月23日，被告李青松分别向原告出具两份《收款收据》，表明收到涉案房产的定金人民币10万元、90万元，但该份《收款收据》中注明“该笔款以实到帐为准”。
2016年10月26日，两被告办理了公证委托手续。
2016年11月5日，两被告作为卖方，原告作为买方，双方签订了《<二手房买卖合同>补充协议》，变更相关约定如下：1、将办理首期款资金监管及向按揭贷款银行提交按揭贷款申请所需相关资料的时间由2016年11月7日之前变更为2016年12月16日之前；2、由卖方自行赎楼变更为“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起40天内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员”；3、卖方赎楼的必要条件，待买方按揭银行出具承诺函给担保公司后，担保公司方可启动赎楼手续。
2017年1月6日，两被告以特快专递的方式向原告发出《律师函》，向原告告知：原告应当在2017年1月15日前办妥并向两被告提交银行贷款承诺书，全面、严格履行合同义务，如未按期履行，则涉案二手房买卖合同应当于2017年1月15日解除。原告确认其于2017年1月10日收到该份《律师函》。
另查，1、原告提交的其与第三人员工之间的微信记录显示：第三人员工2016年9月22日向原告发送微信，向原告告知“此房总价2,500万业主自己赎楼，其他费用买方出，卖方附送全部家私电器。2、卖方配合买方做贷，多监管在银行的钱在卖方收到首期款当天返回给买方。3、定金100万，首期款于签订合同45天内在银行监管。4、卖方收到定金交楼给买方。5、发房子图片看下。6、业主何时回深签合同。7、银行评估价做到2,950万”。第三人对上述微信记录的真实性予以认可，但第三人认为应当以买卖合同为准。
2、原告提交的两被告确认真实性的原告和被告李青松的录音内容显示：原告向被告提出办理高贷手续，被告李青松称前提是不想做违规违法的事情，因为存在风险。
3、原告在举证时主张银行实际申请的贷款数额达不到签订合同的预期，导致合同不能履行，原告请求被告分摊超出的数额，被告不按当时签订合同的意思配合，原告提交了其与第三人工作人员的录音证据证明其该主张。
4、原告在庭审中主张其向银行申请了按揭贷款，但因为当时高评未通过、新政比例提高，故原告无法取得贷款承诺函，合同无法继续履行；被告主张因原告信用问题故导致贷款无法获得审批；第三人主张贷款无法获得审批的原因是新政原因以及原告的信用问题。
5、原告主张双方对于首期款数额没有明确约定，但按照第三人的经验与银行惯例，可以贷到七成并将高贷多出部分返还给原告；被告主张双方对于首期款数额没有约定，应当按照银行贷款政策履行合同；第三人主张首期款数额应由银行根据申请人的征信、资产状况、银行流水情况确认首期款数额和成数，无法进行约定。
6、原告主张双方口头约定必须办理高贷手续合同才能继续履行，原告称其提交的与第三人工作人员的微信记录以及11月10日录音中被告李青松所述“我做这个事情比较谨慎，就是说这么多年从来不在这方面有过任何的瑕疵，做任何事情我都咨询过律师，知不知道，你是哎呀你过期了我给你重新签一份合同，之前的违约行为我不追究对不对？这样你就放心了嘛”可以证明。被告和第三人均主张双方从未约定过必须办理高贷手续才能履行合同。
7、原告在庭审中确认即使高评通过，其因新政贷款比例提高仍然无法获得贷款审批。
8、被告明确其按照定金罚则向原告主张违约责任，故在原告违约的情况下，有权没收原告支付的定金。
以上事实，有二手房买卖合同、收款收据、公证书、委托书、《二手房买卖合同》>补充协议、《律师函》、微信记录、录音等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告主张涉案合同是其基于重大误解签订的，但原告提交的证据并不足以证明其该主张，且在既无证据证明第三人和两被告存在恶意串通，又无证据证明第三人工作人员基于被告的委托作出相应的陈述的情况下，第三人工作人员在签订合同前的陈述不足以直接视为被告的承诺，即第三人工作人员在签订合同前的陈述不足以推定为买卖双方的一致意见，原、被告之间的真实意思表示应当以双方签订的编号为0000051号《二手房买卖合同》约定的内容为准，根据谁主张谁举证原则，本院对原告的主张无法予以支持，原告和两被告应当依法全面履行编号为0000051号《二手房买卖合同》约定的义务。如原告认为第三人存在不当行为，原告应当另循法律途径主张权利。
关于违约责任的认定。首先，根据合同约定可知，原、被告并未约定具体的首期款数额，在原告未提交充分有效证据证明双方明确约定贷款比例为7成的情况下，本院认为买方负有按合同约定支付首期款的义务。即使因政策变化提高了首付款比例，但原告作为有完全民事行为能力的买方主体，在签订合同时应当负有审慎的注意义务，即原告应当知悉其自身履约能力以及合同约定的首期款的支付方式，对其履约过程中的首期款比例出现的调整应当具有一定的预见性，并进行必要的经济准备，在买卖双方对首期款的支付比例仅约定为“首期款=转让成交价-
定金-
银行承诺贷款金额”的情况下，本院认为应当视为买方承诺按贷款政策的需要履行支付首期款的义务，并自愿承担因调整所带来的风险，原告以政策变化为由不履行支付首期款的行为构成违约。其次，办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则损害银行的利益，又可能存在银行如发现申请人提供虚假资料停止放款的风险，故无论两被告是否同意配合办理高贷手续，两被告均可以在办理的过程中对此提出异议。在原告提交的证据不足以证明原告和两被告约定如无法办理高贷手续则不履行涉案合同的情况下，原告不得以高贷手续无法办理为由拒绝履行合同。另，原告在庭审中亦明确表示，即使高评通过，其因新政贷款比例提高仍然无法获得贷款审批。综上所述，两被告作为守约方有权主张解除合同并要求原告承担违约责任。
关于定金。原告分别以撤销涉案合同以及两被告已经解除涉案合同为由主张返还定金，根据本院查明的事实和涉案合同中关于定金罚则的约定，原告的主张缺乏法律和合同依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告赵鑫民的诉讼请求。
本案受理费人民币13,800元，均由原告负担，本案受理费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 谢春玲
人民陪审员 刘美丽
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。