贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终4883号
上诉人(原生被告)：夏志国。
委托诉讼代理人:杨代江,贵州兴科律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部。
负责人：蒋云志，该营业部总经理。
委托诉讼代理人：罗安生，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部职工。
委托诉讼代理人：梁俊中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部职工。
上诉人夏志国因与被上诉人中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部（以下简称工行贵州分行营业部）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院(2017)黔0123民初848号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏志国的委托诉讼代理人杨代江，被上诉人工行贵州分行营业部的委托诉讼代理人梁俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
夏志国上诉请求:1、撤销原判，发回原审法院重审;2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1、一审法院认定事实不清,一审法院未查清该争讼房屋所有权人,直接认定被上诉人有权收取相应的租金和费用,缺乏相应的事实根据和法律依据;2、被上诉人未提供相应的权利凭证证明其是本案的适格诉讼主体;3、一审法院滥用自由裁量权,将双方议定的租金每平方米70元擅自调整到120元,缺乏事实依据。
工行贵州分行营业部辩称,根据相关证据事实和情况,上诉人知晓房屋物权归属被上诉人,被上诉人是基于与上诉人签订的房屋租赁协议享有对涉案房屋收取租金的相对权利,现相关约定到期,被上诉方要求上诉方返还房屋,并交纳非法占用期间的相应费用,是上诉方的合法权益。本案中，上诉方已在一审提交相应证据,证明相应地段商用房的租赁价格是140元每平米,法院将租金调整至120元是有充分理由和事实根据的,不属于滥用自由裁量权。请求驳回上诉,维持原判。
工行贵州分行营业部向一审法院诉讼请求：1、被告向原告返还修文县龙场镇迎春路207号房屋；2、被告向原告支付从2017年01月01日起至房屋交付之日止的房屋占用费，按每平方米145.00元即每月5800.00元计算。
一审法院认定事实：对原告提供的《房屋租赁协议》、《通知》（2017年04月26日）、《公告照片》、《拍卖通知》、《律师函》、《中国工商银行网上银行电子回单》，被告无异议，经庭审质证，予以采信。原告申请三个证人出庭证明同地段房屋的租赁市场价格，因被告对证人证言不予认可，且原告未提供其他证据相互印证，故对三个证人的证言，均不予采信。根据法院采信的上述证据及原、被告的陈述,确认如下事实：2015年，原告将其位于修××××号房屋（以下简称争议房屋）租赁给被告使用，双方签订《房屋租赁协议》一份，载明：“出租方（甲方）：中国工商银行贵州省分行营业部….承租方（乙方）：夏志国…1、租赁房屋概况乙方租赁甲方房屋为一间门面，位于贵阳市××文县××号，使用面积为40平方米，框架结构。2、租赁期限、租金标准及缴纳（1）上述标的物租赁期限为2年，即自2015年1月1日起至2016年12月31日止；（2）租金标准：上述标的物租金为70元／㎡.月，标的物年租金为33600元。（3）租金支付：租金按年支付，房屋租赁协议签订后10日内支付甲方第一年租金，支付金额为33600元；第二年租金于2015年12月31日前支付，支付金额为33600元，相关税费由甲方承担….”。2016年12月31日争议房屋租赁期限届满后，原、被告双方未续签租赁合同，被告在2017年01月01日之后未向原告支付费用。2017年01月12日，原告委托的贵州春秋拍卖有限责任公司对包含争议房屋在内的位于修文县迎春路六间房屋进行拍卖，被告参与竞买未能购得。2017年04月26日，原告向被告发出通知，要求被告在15日内即2017年05月11日之前向其返还争议房屋，被告至今未向原告返还。原告遂诉至法院，诉请如前述。
一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但是出租人应当在合理的期限之前通知承租人。租赁合同解除后，承租人应当向出租人返还房屋，否则构成侵权，出租人可基于物权主张承租人返还房屋。本案中，原告与被告在《房屋租赁合同》中约定的2016年12月31日租赁期限届满后，被告继续使用争议房屋，原告未提出异议，双方签订的《房屋租赁合同》继续有效，原、被告之间为不定期租赁合同，双方均享有合同的任意解除权。原告2017年04月26日通知被告在2017年05月11日之前向原告返还房屋，系原告行使合同解除权，被告知晓后，应当做好返还争议房屋，另行找寻其他经营场所的准备。但从2017年04月26日至2017年05月11日，共计15天，原告留给被告的期限不是很合理，应当适当延长,法院以原告起诉之日即2017年06月01日为合理期限届满之日，因此，原告与被告签订的《房屋租赁合同》应当在2017年06月02日解除。租赁合同解除后，被告应当向原告返还房屋，但其至今不向原告返还房屋，侵犯了原告的合法权益，原告诉请其返还房屋，于法有据，予以支持。在租赁活动中，被告知道原告是出租方，对该房屋享有用益物权，即使原告没有争议房屋的产权，合同解除后，被告也应当向原告返还房屋，故被告以原告未提供争议房屋的产权证明，无权要求被告返还争议房屋的抗辩，不予支持。在《房屋租赁合同》解除前，被告应当向原告支付租金，故对原告提出的由被告支付2017年01月01日至2017年06月01日房屋租金的诉讼请求,予以支持。《房屋租赁合同》解除后，被告占有使用争议房屋的，应当向原告支付占有使用费。故对原告提出的由被告支付2017年06月02日至被告返还争议房屋时的占有使用费的诉讼请求,予以支持。租赁合同解除前，租金应当按照合同约定的每平方米70.00元即每月2800.00元计算，故被告应向原告支付租金为2800.00元／月×5个月＝14000.00元。原告主张按每平方米145.00元计算，于法无据,不予支持。租赁合同解除后的房屋占有使用费，原告主张按照每平方米145.00元计算，被告不予认可，而原告申请的三位证人的证言未予采信，且证言也不足以证实其主张，故对原告的该主张,不予支持。被告主张按《房屋租赁合同》约定的每平方米70.00元计算，因被告在合理期限届满后拒不向原告返还房屋，有违诚信，且每平方米70.00元的价格明显低于目前的租赁市场价格，故对被告的该主张，不予支持。结合修文县同地段经营性房屋租赁市场价格，酌情按每平方米120.00元即每月4800.00元计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:一、被告夏志国在本判决生效后三十日内向原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还位于修××××号房屋;二、被告夏志国在本判决生效后三十日内向原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付租金14000.00元及房屋占有使用费（房屋占有使用费按照4800.00元／月标准，从2017年06月02日起支付至被告夏志国向原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还上述房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526.00元，减半收取计263.00元，由原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部负担63.00元，被告夏志国负担200.00元。
本院二审期间,当事人提交了新的证据。上诉人夏志国提交一份2012年3月5日上诉人与贵州金泉实业有限公司签订的租赁合同,拟证明此前金泉实业有限公司有权处置出租本案争议的房屋，涉案房屋产权不明。被上诉人工行贵州分行营业部质证表示对上述证据的真实性认可，但认为此合同系该行委托贵州金泉实业有限公司出租的，被上诉人是实际权利人，该证据与本案无关联。经二审审理查明其余事实与原判认定事实一致。
本院认为,诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。就本案而言，第一、双方签订的租赁协议约定的租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但是出租人应当在合理的期限之前通知承租人。本案中，2016年12月31日租赁期限届满后，双方当事人之间为不定期租赁合同，被上诉人2017年04月26日通知上诉人夏志国在2017年05月11日之前返还房屋，原判酌情给予上诉人合理的期限即2017年06月01日为合理期限届满之日，并确认双方《房屋租赁协议》于2017年06月02日解除，符合法律规定，本院予以维持。第二、尽管被上诉人就涉案房屋并未取得产权证明，但根据当事人双方提交的相关证据可以认定被上诉人为涉案房屋的出租人,是涉案房屋的拍卖委托人，应属于本案适格的诉讼主体。租赁合同解除后，承租人应当向出租人返还房屋，上诉人继续占用房屋已客观上构成侵权，出租人可基于物权向承租人主张返还房屋，原判据此判决上诉人返还房屋，符合客观事实，本院予以维持。第三、上诉方已在一审提交相应证据,可以证明相应地段商用房的租赁价格区间,原判将2017年6月2日以后的房屋占用费用标准调整至120元每平方，并无不当,本院予以维持。
综上所述,上诉人夏志国的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适应法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费526元,由上诉人夏志国负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐有临
审判员 刘 妍
审判员 龙 珑
二〇一七年十月二十日
书记员 袁华丽