山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁09民终806号上诉人（原审被告）：乔成梅，女，1976年7月3日出生，汉族，居民，住肥城市。委托诉讼代理人：张涛，山东信望律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马广杰，男，1974年9月22日出生，汉族，居民，住肥城市。委托诉讼代理人：张涛，山东信望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰安市台商会馆管理有限公司，住所地肥城市。法定代表人：林荣桥，总经理。委托诉讼代理人：杨玉波，山东卓知律师事务所律师。上诉人乔成梅、马广杰因与被上诉人泰安市台商会馆管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2016）鲁0983民初2581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人乔成梅、马广杰及其诉讼代理人张涛、被上诉人泰安市台商会馆管理有限公司（以下简台商会馆）的诉讼代理人杨玉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔成梅、马广杰上诉请求：1.撤销肥城市人民法院（2016）鲁0983民初2581号民事判决，查清事实后依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决上诉人向被上诉人支付自2016年5月1日至2016年12月31日期间的租金及支付滞纳金没有事实及法律依据。上诉人没有于2016年5月10日向被上诉人支付租金的原因是涉案房屋所处地段施工将道路封闭，导致交通不便，人流减少，上诉人经营损失严重。上诉人及其他租户一起就该情况与被上诉人商量解决，在双方协商的过程中，2016年7月19日至2016年7月20日，连下大雨，上诉人承租的房屋严重漏雨，造成上诉人货物的严重损失。上诉人又与被上诉人协商维修房屋及货物损失的问题，但被上诉人拒不修复，对上诉人的货物损失也不予赔偿。上诉人只能要求与被上诉人解除租赁合同，上诉人于2016年7月27日搬出该承租房屋，并于2016年7月29日结清涉案房屋的水电费，于8月3日去除电源，并将涉案房屋交付给被上诉人。上诉人不再承租被上诉人的房屋系因被上诉人违反维修房屋的法定义务，致使合同目地不能实现，故上诉人不存在违约行为。上诉人只应承担2016年5月至7月份的房租，不应承担违约责任。退一步讲，即便认定上诉人违约，根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同第七条的约定，最多以两个月的租金作为违约金，也不应承担8月至12月的租金及一审判决的滞纳金。在上诉人与被上诉人签订租赁合同时，上诉人曾向被上诉人交纳2000元的水电费保证金，在双方签订的合同第四条第一款中约定，上诉人把房屋水、电费交纳以后，被上诉人应当将该2000元保证金返还给上诉人。上诉人退还房屋之前已结清全部水、电费，故被上诉人理应返还该2000元保证金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人台商会馆辩称，上诉人称没有支付租金的原因是涉案房屋所处地段施工，将道路封闭，导致交通不便，人流减少，致其经营损失严重。由于该地段施工属于市政工程建设，非被上诉人可以左右。上诉人经营帆布批发，其经营不受施工的影响，上诉人不能以此为理由拒缴房租。上诉人称2016年7月19日至2016年7月20日下雨导致其所承租的房屋严重漏雨，造成货物损失，无法继续承租。但被上诉人没有接到上诉人对此类事件反映。上诉人称于2016年7月27日搬出该承租房屋，因此实际承租的日期是到7月份，这仅是其单方面的陈述。根据合同约定，如果要提前终止合同，则应提前三个月书面通知被上诉人，并且取得被上诉人的同意，被上诉人从未接到上诉人提前解约的书面通知，因此，到7月份后，涉案房屋仍由上诉人使用。上诉人要求返还的2000元，实际上是承租押金，按合同约定应在退还房屋结清全部费用时退还。台商会馆向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告租金共计28665元；2、请求人民法院依法判令被告支付原告延迟交付租金期间的滞纳金5159.7元；3、诉讼费、邮寄费等有关费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月19日，原告（当时名为：肥城市台商会馆管理有限公司）与案外人金城重工签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定将山东省肥城市工业一路一号金城重工部分车间承租给本案原告台商会馆使用，租赁期限自2014年2月1日起至2016年12月31日止。2014年6月6日，金城重工出具证明，证实同意原告将其所有的工业一路129-1至工业一路129-15共计15个临街房转租。2014年5月1日，原告与被告乔成梅签订《商铺租赁合同》一份，约定原告台商会馆将其位于肥城市工业一路129号之12租与被告乔成梅，租赁期限为3年，自2014年5月1日至2017年4月30日止；不含税租金第一年为26000元，每年按5%递增，第二年为27300元，第三年为28665元；租金按年支付，每年5月10日之前支付；如果任何应支付给出租人的款项包括但不限于租金在应付款日期后3天内仍未支付的，承租人应向出租人支付滞纳金，每逾期一日出租人有权向承租人收取拖欠金额之0.3%的滞纳金。若承租人在出租人没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租人违约以两个月的租金作为补偿违约金给出租人。合同签订后，被告乔成梅实际租用该房屋，且已将2016年5月1日之前的房租已全部结清。2016年6月17日被告乔成梅缴纳2000元租金，目前尚余26665元租金尚未支付。另查明，被告乔成梅与马广杰系夫妻关系，该租赁合同签订于两被告夫妻关系存续期间。一审法院认为，原告与被告乔成梅签订了书面租赁合同，原告已将房屋交付给被告乔成梅使用，被告乔成梅也已向原告支付了部分租金，双方之间存在房屋租赁合同关系，一审法院依法予以确认。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，案外人金城重工系涉案房屋的所有权人，其与原告台商会馆签订的租赁合同中约定涉案房屋的租赁期限为自2014年2月1日起至2016年12月31日止。后经金城重工同意，原告将涉案房屋转租给被告乔成梅，约定租赁期限为自2014年5月1日至2017年4月30日止，已超出其与金城重工约定的租赁期限，原告诉称金城重工与其有继续承租的约定，但未提交证据证实，故超出部分无效，原告台商会馆与被告乔成梅关于涉案房屋的租赁期限应为自2014年5月1日至2016年12月31日止，一审法院依法予以确认。故依据原被告之间的合同约定，2016年5月1日至2016年12月31日的租金应为19110（28665÷12×8）元，扣除2016年6月17日被告已经支付的2000元租金，被告乔成梅尚欠原告台商会馆租金共计17110元。两被告辩称其没有按时缴纳租金是打算与原告解除租赁合同，一审法院认为，合同中约定每年5月10之前支付下一年度租金，而被告乔成梅是在2016年6月份原告催要租金之后向原告主张解除合同，其行为已经构成违约，故对于被告的该辩称一审法院不予采纳。同时两被告主张在房屋租赁期间因房屋漏水造成被告部分货物损失，因其未向法庭提交证据，故关于该主张一审法院不予支持。原告主张按照合同约定要求被告支付延迟支付租金期间的滞纳金，一审法院认为，滞纳金的计算应以实际损失为基础。庭审时，原告未就滞纳金约定的合理性及其实际损失向一审法院提交证据。故依照合同法规定的诚实信用原则、公平原则予以综合权衡，一审法院予以调整，可自逾期之日即2016年5月10日起按中国人民银行同期贷款利率支付至租金还清之日止。本案中，被告乔成梅与马广杰系夫妻关系，涉案租金发生于两被告夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，由两被告共同偿还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、被告乔成梅、马广杰于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市台商会馆管理有限公司房屋租金17110元；二、被告乔成梅、马广杰自本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市台商会馆管理有限公司滞纳金（本金17110元，按中国人民银行同期贷款利率自2016年5月10日起计算至租金还清之日止）；三、驳回原告泰安市台商会馆管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元，由原告泰安市台商会馆管理有限公司承担323元，被告乔成梅、马广杰承担323元。本院二审期间，上诉人提交照片一张，欲证实2016年7月22日上诉人将提前终止租赁商铺合同的通知贴至所租赁房屋门口，上诉人已经通知被上诉人要求解除租赁合同。因该证据不是新证据，且上诉人也未提交其他证据证实被上诉人收到解除租赁合同的通知，对该证据的证明效力，本院不予认定。二审中，上诉人申请证人胡某出庭作证，欲证实上诉人在2016年7月27日腾空租赁房屋，做好了交付房屋的准备。该证人证言仅能证实上诉人搬家的事实，但不能证实上诉人腾退房屋并交付被上诉人。上诉人提交照片一宗，欲证实上诉人所承租的房屋严重漏水，造成上诉人财产损失，上诉人在无奈的情况下请求解除租赁合同。因该证据不是新证据，且上诉人仅提供照片，无法证实租赁房屋严重漏水、并造成上诉人的财产损失，因此，对该证据的证明效力，本院不予认定。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人主张涉案房屋所处地段施工将道路封闭，导致交通不便，人流减少，上诉人经营损失严重。因案外人施工与被上诉人无关，所以，上诉人没有实施违约行为。上诉人主张其承租的房屋严重漏雨，并造成上诉人货物的严重损失，但上诉人未提供充分证据证实涉案租赁房屋严重漏雨的事实，上诉人基于该理由解除合同，本院不予支持。上诉人主张于2016年7月27日搬出该承租房屋，但其未提交证据证实已经被上诉人的同意解除合同，也未提交证据证实已将承租房屋实际交还给被上诉人。因此，对于2016年12月31日之前的房租，上诉人仍负有向被上诉人支付的义务。上诉人与被上诉人签订的租赁合同第七条系关于违约金的约定，该约定不影响被上诉人向上诉人主张延期支付房租的滞纳金。关于上诉人向被上诉人交纳的2000元水电费保证金，因双方在合同第四条第一款中约定，被上诉人将房屋水、电费扣除以后，将该2000元保证金返还给上诉人。由于上诉人与被上诉人尚未将2016年12月31日之前的水、电费全部结算，该2000元的水电费保证金尚不具备返还条件，上诉人可待具备返还条件后另案向被上诉人主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉人理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费646元，由上诉人乔成梅、马广杰负担。本判决为终审判决。审判长  王安广审判员  李 腾审判员  王 玥二〇一七年六月一日书记员  乔 琳