湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初2603号
原告杨鹏，男，侗族，1973年12月6日出生。
原告吴静兰，女，侗族，1982年1月5日出生。
二原告委托诉讼代理人唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。
被告怀化宏宇房地产开发有限公司。
法定代表人黄伟飞。
委托诉讼代理人黄勇�特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人曾奇才，湖南宏峰律师事务所律师。
原告杨鹏、吴静兰与被告怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理，原告杨鹏、吴静兰的委托诉讼代理人唐永洪，被告怀化宏宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人曾奇才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨鹏、吴静兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至交房之日止的延期交房违约金（暂计算至2017年8月1日为22977元）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年4月25日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》。《怀化市商品房买卖合同》第三条第一款约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为宏宇新城二期柏景湾项目中的28[幢]1[单元]26[层]2602号房。……”《怀化市商品房买卖合同》第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3759.11元，总金额333433元。”《怀化市商品房买卖合同》第十一条第一款约定：“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”《怀化市商品房买卖合同》第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”《怀化市商品房买卖合同》的《合同补充协议条款（附件四）》第十一条第2款约定：“因出卖人原因导致延期交房的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金......”。
合同签订后，原告依约交付了购房款，但被告未将案涉房屋按约定时间和条件交付给原告，根据前述约定被告应向原告支付延期交房的违约金。综上，原告为维护自身合法权益不受侵犯，特向贵院起诉，望判如所请。
原告杨鹏、吴静兰提供下列证据支持其主张：
证据1、原告身份证复印件、被告营业执照，拟证明原、被告的基本信息；
证据2、怀化市商品房买卖合同及合同补充协议条款，拟证明原告与宏宇公司约定了案涉房屋的交房时间和标准、延期交房的违约金及标准等及其他事实；
证据3、预收款专用凭据（2014年5月17日，首付款133433元）、个人住房贷款凭证（2014年9月30日，20万元）、委托划款授权书、收据（2017年8月10日，后期办证费925元）及明细、税收完税证明（2015年9月21日，3334.33元）、维修资金专用收据（2015年9月21日，8692元），拟证明原告已按约定向宏宇公司支付了购房款等款项其他事实；
证据4、（2016）湘12民终1394号民事判决书；�证明被告未书面通知原告交房、且未向备案机关备案，未取得竣工验收备案表，不符合约定交房条件，终审判决被告承担延期交房的违约责任。
被告怀化宏宇房地产开发有限公司辩称：一、怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称“宏宇公司”）按照合同约定的时间、条件，通知了被答辩人交房。
宏宇新城二期柏景湾28幢的房屋在2015年8月26日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、市质监站的有关人员组成的验收组验收合格，并在建设主管部门备案，取得了《竣工验收备案表》。之后，又通过了怀化市公安消防支队的消防验收。在具备了法定交房条件的情况下，宏宇公司通知了杨鹏、吴静兰办理交房手续。但是杨鹏、吴静兰并未按期对房屋进行接收�办理交房手续。因此，没有按期交房的结果是原告杨鹏、吴静兰本人原因造成的。
二、杨鹏、吴静兰于2015年9月21日分别交纳专项维修资金和房屋契税。此费用应当由被答辩人自行去交纳，也是买受人收房之前应该履行的法定义务。《住宅专项维修基金管理办法》第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。另外根据补充协议第三条第一款规定，由于乙方原因，未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金，甲方有权拒绝交房，不承担延期交房的违约责任。因此，在原告未交纳国家规定的费用以前被告有权拒绝交房，并不承担延期交房的违约责任。
三、原告主张的违约金过高，应当予以调整。
被告认为原告主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对约定的违约金过高，人民法院或仲裁机构可以适当调整的规定。就算要计算违约金，也应当按照同地段同类房屋租金标准进行调整。
综上所述，被告宏宇公司在约定期限内将竣工验收合格并在建设主管部门备案的房屋通知原告接收，但是原告并未在约定期限内接收房屋。而且原告没有在交房前交纳有关税费、维修基金。因此，由此产生的后果，应当由原告自行承担。特请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告怀化宏宇房地产开发有限公司提供下列证据支持其辩解主�：
证据1、被告营业执照、法定代表人身份证明，拟证明怀化宏宇房地产开发有限公司的主体身份；
证据2、商品房买卖合同及补充协议，拟证明怀化宏宇房地产开发有限公司与杨鹏、吴静兰于2014年4月25日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。补充协议第三条第一款规定：由于乙方原因，未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金，甲方有权拒绝交房，不承担延期交房的违约责任；
证据3、专项维修资金专用收据、税收完税证明，拟证明杨鹏、吴静兰于2015年9月21日才交纳物业专项维修资金及契税，并非在约定交房期即2015年8月31日前交纳，应当承担违约责任；
证据4、怀化市公安消防支队建设工程消防验收意�书，拟证明宏宇新城二期柏景湾18#、19#、20#、21#、22#、23#、25#、26#、27#、28#、商业1-C及地下室建设工程经消防验收合格；
证据5、竣工综合验收备案表，拟证明宏宇公司在合同约定期内2015年8月26日完成了房屋验收工作，柏景湾22#楼验收合格，具备了法定的交房条件；
证据6、交付物品清单，拟证明杨鹏、吴静兰已经于2017年10月3日收房。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、怀化市商品房买卖合同及合同补充协议条款，拟证明原告与宏宇公司约定了案涉房屋的交房时间和标准、延期交房的违约金及标准等及其他事实。被告对该证据证明目的有异议，认为该证据不能证明被告违约。本院认为该证据均能证明原、被告双方约定了案涉房屋的交房时间和标准、延期交房的违约金及标准，该证据予以采信。2、被告提交的竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书，拟证明原告所购买的商品房2015年8月26日已主体验收合格，2015年10月9日已进行消防验收且合格，达到收房标准的事实。被告认为竣工验收备案没有在建设主管部门进行备案，未取得竣工验收备案表；2015年10月才取得消防验收，是在交房之后取得。本院认为竣工验收备案表前两页能证实本案所涉房屋在2015年8月26日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方主体验收合格，对该证明目的，本院予以采信。但被告在2015年10月9日才消防验收合格，但未提供《竣工验收备案表》第3页，故本院认定被告并未获得双方合同约�的《竣工验收备案表》。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月25日，原告杨鹏、吴静兰与被告签订《怀化市商品房买卖合同》。双方约定原告购买被告开发的位于怀化市顺天南路东侧“宏宇新城二期柏景湾”28[幢1[单元]26[层]2602号房屋，总购房价333433元。同时双方约定，被告应在2015年8月31日前，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。出卖人不出示《竣工验收备案表》或出示该文件不完全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时《补充协议》约定：因出卖人原因导致延期交房的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金；由于买受人原因未能办理完毕合同备案、贷款手续，或未付清房款、有关税费、维修基金等，甲方有权拒绝交付房屋，出卖人由此延期交房无需承担违约责任。合同签订后，原告所购买的房屋房款已付清，房屋交易契税在2015年9月21日缴清，房屋公共维修基金在2015年9月21日缴清。被告已于2017年10月3日交付了合同约定的商品房。同时查明，原告所购买的房屋在2015年8月26日经五方主体验收合格，在2015年10月9日消防验收合格，但尚未完成工程竣工验收备案，没有实际取得《竣工验收备案表》。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。本案双方当事人争议的焦点为：一、原告购买的房屋在2015年8月31日是否符合合同约定的交房条件；二、在被告未取得《竣工验收备案表》的情况下，原告是否有权拒绝收房，是否有权拒缴房屋公共维修基金和有关税费，被告是否应当支付违约金给原告。现分别论述如下：关于焦点一，被告建设的房屋虽然在2015年8月26日经五方主体验收合格，在2015年10月9日消防验收合格，已经符合法定必要交房条件，但原被告双方在合同中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，该约定条件高于法定必要交房条件也高于被告已达到的交房条件，尽管双方约定的标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力。因此原告购买的房屋在2015年8月31日不符合合同约定的交房条件。
关于焦点二，《住宅专项维修基金管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存�专项维修资金专户。第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。依法缴纳住宅专项维修资金是原告的法定义务，在未交清住宅专项维修资金之前，开发建设单位不得将房屋交付购买人。原告交纳住宅专项维修基金是其法定义务，原告只有在交纳上述费用后，被告才能将房屋交付给原告，故被告委托诉讼代理人提出原告在完成交纳税费相关义务后，才能向被告提出要求承担逾期交房的违约责任的代理意见本院予以采纳。鉴于原告已于2015年9月21日缴清房屋交易契税和房屋公共维修基金，被告应承担从2015年9月21日本案逾期交房的违约责任。但原告于2017年10月3日接受被告交付的房屋，应视为交付当日原、被告改变了双方约定的交房条件，对该交房行为本院予以认可。被告应当以原告所付购房款333433元为基数按照每日万分之一支付给原告2015年9月21日至2017年10月3日逾期交房的违约金24740.73元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告怀化宏宇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付给原告杨鹏、吴静兰2015年9月21日至2017年10月3日期间逾期交房的违约金24740.73元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案受理费374元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递�上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 申 敏
审 判 员 吴家林
人民陪审员 沈 红
二〇一七年十二月二十二日
代理书记员 石修泽
附相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。