陕西省勉县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0725民初289号原告：汉中汇景置业有限公司。委托代理人：粟永喆（一般授权）。被告：李保华。委托代理人：余兴华,男,勉县同沟寺法律服务所法律工作者。(特别授权)原告汉中汇景置业有限公司与被告李保华确认合同效力纠纷一案，本院已于2016年6月17日作出（2015）勉民初字第01287号民事判决，被告李保华不服该判决，向汉中市中级人民法院提起上诉，该院作出（2016）陕07民终334号民事裁定，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人粟永喆、被告李保华及其委托代理人余兴华到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：请求人民法院依法确认汉中汇景置业有限公司与李保华签订的HJ-SI-202号《商品房买卖合同》合法有效，不得解除；依法确认李保华2015年7月3日向汉中汇景置业有限公司提出的“强烈要求退还房款”的退房主张不能成立。本案全部诉讼费由被告负担。事实与理由:2011年5月25日，原告汉中汇景置业有限公司为出卖人，被告李保华为买受人，双方签订了HJ-SI-202号《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人将其开发建设的坐落在勉县108国道与天荡山南路北角‘中央公园’项目，广I-2层02号框架结构95.69建筑平方米商铺，以每平方米7669.16元的价格，总价款733862元出售给买受人。被告以付现、按揭等方式付清了购房款。2012年9月25日，被告与西安万商商业管理有限公司勉县分公司签订了《中央公园商铺委托经营合同（三年）》，将所购房屋委托其管理经营。2015年7月3日，被告向我公司书面提出《强烈要求退还房款》的主张，我公司不予接受。双方签订的《商品房买卖合同》没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，故不同意解除该合同；被告在其主张中提出的‘退房事由’没有事实上、合同上、法律上的依据，故主张不能成立；涉案房屋抵押给勉县农村信用合作联社，按照《担保法》规定应事先征得抵押权人同意，且应当首先解除与西安万商商业管理有限公司勉县分公司的经营委托。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，我公司在三个月诉讼时效内提起本案诉讼，请求人民法院依法公正判决。被告辩称：1、承认原、被告双方签订的合同有效，而且该合同已经被被告依法、依约行使解除权而解除。被告在2013年9月14日、2014年3月4日多次向原告书面提出解除合同、退还房款的要求，原告既没有给被告任何答复，也没有向人民法院提起诉讼；原告法定代表人书面承诺座谈没有兑现；原告至今没有给被告办理房屋过户登记手续。双方的商品房买卖合同已依法解除，被告于2015年7月3日，提出的是要求退回房款的主张，并不是解除合同的主张。2、原告没有按照其宣传和承诺履行已经构成欺诈行为被告提出解除合同符合法律规定。3、原、被告双方所签商品房买卖合同附件四是格式条款，是对被告权利剥夺的约定属于无效条款。4、被告提出退回房款的要求合法，且原告已经同意，原告对被告的起诉错误。5、原告的行为构成违约，不仅应当退回被告的购房款，还应赔偿被告的损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年5月25日，原告汉中汇景置业有限公司为出卖人，被告李保华为买受人，双方签订了HJ-SI-202号《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人将其开发建设的坐落在勉县108国道与天荡山南路北角‘中央公园’项目，广I-2层02号框架结构建筑面积95.69平方米商铺，以每平方米7669.16元的价格，总价款733862元出售给买受人。被告以付现、按揭方式付清了购房款。2012年9月25日，被告与西安万商商业管理有限公司勉县分公司签订了《中央公园商铺委托经营合同（三年）》，将所购房屋委托其管理经营，并一次性收取三年租金159537元。2013年9月14日、2014年3月4日，被告均书面提出《强烈要求退还房款》函。2013年9月29日，原告《回复材料》称：“我公司与你系商品房买卖关系，因此我们双方必须严格按照所签订的《商品房买卖合同》行使权利，履行相关的义务，任何一方都没有超越合同的权利；你在反映材料中所主张的要求，均没有合同依据，我公司不能，也没有义务予以答复；对以上回复如有异议，可依法向人民法院起诉。”2015年7月28日，勉县市场监督管理局就中央公园商铺业主就汉中汇景置业公司利用虚假广告欺诈信访问题进行答复“中央公园的广告不属于虚假广告，应当视为要约邀请和要约”。2015年7月3日，被告再次向原告公司书面提出《强烈要求退还房款》的主张，要求解除合同。原告认为其主张不能成立，遂诉至本院，提出以上诉讼请求。认定以上事实的证据有：原告的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、《中央公园商铺委托经营合同（三年）》、西安万商商业管理有限公司企业登记信息、《准予注销登记通知书》、《收据》；被告的当庭陈述，《勉县市场监督管理局关于对关纪平等中央公园商铺业主就汉中汇景置业公司利用虚假广告欺诈勉县中央公园商铺业主信访问题的答复》、《材料回复》，以上证据经庭审举证、质证、认证，证据充分确实，足以认定。本院认为，2011年5月25日，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，且未违反法律规定，被告在当庭陈述中亦对其有效性予以认可，故该合同应当认定为合法有效，原告请求确认《商品房买卖合同》合法有效之诉请，本院依法予以支持。被告于2015年7月3日向原告提出《强烈要求退还房款》函，原告在法定的期限内诉至法院请求确认合同有效，该诉讼请求符合合同约定和法律规定，同时该《强烈要求退还房款》是在合同签订4年之久、双方已实际履行合同权利义务、被告依据合同取得商品房获得一次性收取三年租金142471元的收益后提出的且原告早在2013年9月29日的《回复材料》中也明确向被告表示:不同意解除合同和退还房款,如不同意回复意见,可依法向人民法院起诉。依据《中华人民共和国合同法》相关规定及《商品房买卖合同》约定，该《强烈要求退还房款》的函不能成立，所以原告要求确认2015年7月3日被告向其提出的《强烈要求退还房款》的退房主张不能成立之请求，依法予以支持。合同签订后，对合同双方当事人具有约束力，但经双方协商同意可以解除或依法予以解除、并非不能解除，所以原告《商品房买卖合同》不得解除之请求，与法律规定相悖，该请求依法不予支持。对于被告之该合同已经被被告依法、依约行使解除权而解除的辩解。被告于2013年9月14日、2014年3月4日两次书面向原告提出解除合同、退还房款书面函，因原告在2013年9月29日给被告的《回复材料》中提出：“要严格按照合同履行......如果有异议向人民法院提起诉讼。”而且双方的《商品房买卖合同》第十九条约定：“本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成，依法向人民法院起诉。”合同中并没有赋予其中一方解除合同的权利，也没有约定解除合同的条件。故上述两份材料不适用《合同法》第九十三条解除合同的规定。对于被告提出，2015年5月13日，原告公司法定代表人书面承诺：“本周星期五、六参加业主会议。如果不能来视同业主要求合理。我公司认可。”该份承诺虽有原告法定代表人赵钧本人签字和加盖了原告印章。但原告提出异议：表示该份《承诺》是其在胁迫下书写。因人身安全得不到保障，故没有兑现该《承诺》。对于该份《承诺》，首先作为单一证据，并无其他证据予以佐证；其次，该证据的对象是中央公园商铺所有业主，就本案而言不具有针对性和唯一性，且该《承诺》是在中央公园商铺所有业主集体上访情势下原告作出的；最后，2013年9月29日，原告的《材料回复》中表示应按合同履行，现在也起诉至本院请求确认合同有效，故被告对该份《承诺》证据的证明效力，本院依法不予采信。对于房屋一直没有办理房产登记这一事实，《城市房地产管理法》第三十八、三十九的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定其有效，而原、被告签订的《商品房买卖合同》已依法认定有效，且该房屋已经实际履行（已交付被告委托经营的第三方），被告正是基于物权，已收取三年房屋租金142471元，双方的合同权利义务已实际经履行完毕，不存在《合同法》第九十四条规定的法定解除条件。因此，被告提出的上述两份《强烈要求退回房款》函，不符合《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条：基于合同法第九十六条、九十九条合同解除有异议的，在没有约定异议期间，在通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉，人民法院不予支持的规定，因此双方的商品房买卖合同一直没有解除，进而也不存在原告对被告起诉错误的问题。对于被告辩称原告没有按照其宣传和承诺履行合同，已构成欺诈提出解除合同符合法律规定。按照《合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机关变更或者撤销。行使撤销权，是具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，否则撤销权丧失，变更或撤销合同必须经法院审理或仲裁机关仲裁确定，并非由合同当事人一方自行决定；就是否存在欺诈、虚假宣传，勉县市场监督管理局的《答复》中明确中央公园的广告不属于虚假广告，应当视为要约邀请和要约，而合同中双方明确约定广告、宣传内容不作为合同的组成部分，且被告并无证据表明签订合同不是出于自己真实意思表示。因此，对于该辩解理由本院依法不予采纳。对于被告认为合同附件四是格式条款，是对被告权利的剥夺应当认定为无效条款。原、被签订的《商品房买卖合同》，是中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局监制的，内容合法；附件四作为从合同内容，应为双方协商一致情况下的补充约定，其内容并没有违反法律、法规，且表述明确并无歧义，不存在《合同法》规定的对提出格式合同一方作出不利解释的内容，更不存在剥夺被告权利的情形。被告该辩解理由本院依法不予采纳。对于被告主张原告的行为构成违约，不仅应当退回被告的购房款，还应赔偿被告的损失，因与本案确认之诉不属同一民事法律关系，不能合并审理。被告如果认为原告在履约过程中存在违约行为给自己造成损失和不能实现合同目的，可另行主张权利。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在合同附件四中约定被告若要解除合同，应经原告同意，原告对被告解除合同的函明确表示要按合同约定履行，同时起诉至法院。综上，被告辩解理由不能成立，请求驳回原告诉讼请求的意见本院不予采纳。为维护正常的市场经济秩序，保护合法的交易行为和交易规则，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第五十五条第一项、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、2011年5月25日，原告汉中汇景置业有限公司与被告李保华签订的HJ-SI-202号《商品房买卖合同》合法有效。二、被告李保华2015年7月3日向原告汉中汇景置业有限公司提出的《强烈要求退还房款》函对原告汉中汇景置业有限公司不具有约束力。三、驳回原告汉中汇景置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元,由被告李保华负担。如不服本判决，应自接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证提交本院。审 判 长  周安吉人民陪审员  米志平人民陪审员  周安辉二〇一七年七月二十五日书 记 员  毛佳玲