浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2006）上民一初字第1175号
原告严胜。
被告童祖瑞。
委托代理人（特别授权代理）吕坚、王惠林。
原告严胜诉被告童祖瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2006年11月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告严胜、被告童祖瑞及其委托代理人吕坚、王惠林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2005年3月25日签订《开元店承包协议》，约定原告将开元路54－1号营业房2间（建筑面积约75平方米）承包给被告使用，承包有效期�年六个月，原告提供申报执照的有效证件和25天的免费装修期。双方约定承包期内，被告每年应交承包金人民币11万元，半年一付。协议签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告使用房屋过程中于2006年9月20日突然搬离，并将店内装修拆得一塌糊涂，又于2006年10月19日将房屋钥匙用挂号信寄到原告店里。此后，原告多次联系被告，被告均拒绝按合同履约。故原告只得诉至法院，请求判令被告向原告支付单方终止合同赔偿金人民币11万元；判令被告将开元路54－1号营业房恢复原状，并将其公司玉山眼镜（杭州）有限公司的注册地址迁出开元路54－1。
原告向本院提交了以下书面证据材料：
1、开元店承包协议，证明原、被告有明确约定。
2、房屋租赁合同，证明原告有权出租房屋。
3、房产证复印件，证明原告有房屋出租权。
4、湖滨街道招商办证明，证明被告对�告出租房屋情形是知道的。
5、照片，证明被告损坏房屋原装修。
被告辩称：原、被告签订合同时，原告无出租权，因此，双方签订的协议无效；且在租期内原告未向被告开具正规的租赁发票。原告出租的房屋也存在严重的漏水现象，影响了被告的正常经营，被告是基于双方已商议达成一致的情况下搬离房屋的。因后原告反悔，被告才无奈将钥匙寄回给原告。现即使合同有效，原告主张的违约金也过高，应予调整。在搬离房屋时被告仅拿走本人装修的物品，并未损坏原告房屋，现被告也已将营业执照注册地址迁出了租赁房屋。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。
被告向本院提交了以下书面证据材料：
1、房屋租赁合同、杭州市机构编制委员会文件2份、关于要求同意房屋转租的函、租房协议书、标准地名门牌使用证，证明签约之前，原告通过欺骗手段变更了租赁期限。
2、关于要求更正租房期限的函、租房协议，证明原告在签约当时的实际租赁期限至2005年10月1日止。
3、三替服务单、服务业统一发票、潘希苗收条，证明被告租赁房屋内漏水的事实。
4、现场照片，证明租赁房屋漏水的事实以及被告未损坏房屋装修的事实。
5、开元店的承包协议、收条，证明双方约定内容，被告已支付了租金。双方协议中也约定由被告出资安装电缆，原告同意被告拆除电缆的。
6、浙江省搬运装卸专用发票，证明被告已经于2006年9月20日搬离房屋。
7、企业法人营业执照，证明被告企业已经有新的注册地址。
经庭审举证、质证，本院对双方当事人提交的书面证据材料作如下认定：
1、被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但对证明对象有异议。本院认为该证据具备证据的三性要求，本院确认其证据效力。
2、被告对原告提交的证据2�3的真实性有异议，认为是原告与他人签订的，且是复印件，租赁期限中有中断的时间。本院认为原告提交该部分证据旨在证明其具有房屋转租权限，被告虽有异议，但未提交相反证据予以反驳。故本院对原告提交的该部分证据的证明力予以确认。
3、被告对原告提交的证据4有异议，认为该证据属于证人证言性质，现证人未出庭作证，该证据不具有法律效力。本院认为原告提交的该证据由杭州市上城区湖滨街道经济科工作人员张晓虹签名予以证实，并经加盖该科室公章予以确认。该证据真实合法，与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
4、被告对原告提交的证据5有异议，认为已过举证期限。原告认为该证据是针对被告抗辩提交的反驳证据。本院认为因被告否认损坏原告房屋，原告补充提交房屋的对比照片符合法律规定，且被告对该照片的真实性无异议，据此�院对该证据的效力予以认定。
5、原告对被告的证据的真实性均无异议，但对其证明目的有异议，认为被告对房屋租赁情况是知情的。被告所说的漏水情况与告知原告的情况不一致。本院认为被告提交的证据真实合法，与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
综上，根据双方当事人陈述及本院确认的书面证据材料，本院认定本案事实如下：
杭州市上城区开元路54－1（原为开元路52号）营业房4开间，原为杭州市房地产开发实业总公司的房产，该房屋于1995年10月出租给建设银行杭州市第一支行使用，租期为10年。后该房屋产权由郭轶娟取得。2005年9月27日郭轶娟将该房屋出租给原告严胜，租期5年，自2005年10月1日至2010年9月30日止。双方约定该房屋前三年房租金不变，每年租金总额人民币17万元，第四及第五年为人民币19万元。双方约定租赁期内，承租人有权将租赁房屋的部分或全部转租给他人。2005年3月25日，原告与被告童祖瑞签订开元店承包协议一份，约定（原告）提供原开元路52号（现改为开元路54－1号）面积约70平方米的营业房2开间（已装修）和提供申办执照的有效证件，（被告）负责经营，经营有效期贰年零六个月（2005年4月21日-2007年10月20日止）。协议约定被告全权负责经营，原告不得干涉，被告每年需向原告支付经营承包费人民币11万元，采用先付后包，半年一付的支付方式，以后每满半年前二个月被告需向原告付清下半年度的承包费，承包费合同期内不变，以此方式至合同终止为止。被告在支付承包费时，应同时付给原告人民币10000元押金，作为被告水、电及违规经营的保证金。还约定因原告装修不符合被告开眼镜店的要求，被告需重新装修，被告装修需经原告同意并不得破坏原房屋的现有结构和承重结构，协议�止时所有装修不得拆除，归原告所有；被告不得转包，转让此房，并不得以此房作任何经济担保和抵押。同时协议约定被告违约，原告有权没收被告押金，并可提前解除本合同。协议最后约定“以上协议双方共同遵守，如果在签约承包期间内原告或被告单方终止合作，必须赔偿对方当年的承包金。”协议补充约定甲方（原告）提供的电力容量达到12千瓦，否则此合同作废，甲方退还乙方所交的承包金和押金。双方签约前，因被告办理营业执照需要，原、被告与中国建设银行杭州市吴山支行签订了一份租期为2004年12月31日至2007年9月30日的房屋租赁合同，该合同由原告代办，其中被告签名也为原告代签，2005年4月原告将该合同及相关材料提交上城区湖滨街道经济招商科，为被告办理外商独资的营业执照。原、被告签订房屋租赁合同后，被告即支付了原告半年房租及押金�民币10000元。同年8月19日被告支付了半年人民币5.5万元的租金。2006年2月21日被告支付了原告2006年4月20日至2006年10月20日的房租人民币5.5万元。2006年9月26日被告搬离了该房屋并将房屋钥匙以邮递方式交还原告。为此，原告诉至本院，要求被告支付因其单方提前终止合同的违约赔偿金人民币11万元。
另查明，原告提供被告使用的房屋原为租赁用房，被告使用该房用于开设眼镜店，被告搬离后将该房屋中其装修设施拆除。
本院认为，原、被告签订的协议名为承包合同，实为房屋租赁合同。双方签订合同时原告虽未取得出租权，但在合同履行时原告已取得房屋出租权，且出租时房屋权利人均无异议，故双方合同合法有效。根据合同约定的租赁期限，现被告提前搬离租赁房屋属提前终止履行合同。被告辩称已与原告协商一致提前解除合同，因原告否认该事实，被告也未提�相应证据加以证实。故被告辩称经双方合意提前解除合同的主张，本院不予采信。本院认定被告单方提前终止合同构成违约。根据双方合同约定，一方单方终止合同的须赔偿对方当年的承包金，该违约条款约定的赔偿金“当年的承包金”应认定为人民币11万元。被告抗辩原告出租房屋有漏水现象致使其不能继续使用房屋，本院认为被告主张的该事由不足以免除其违约责任。由于该合同是双方平等协商一致的结果，故被告主张调整违约金标准缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金的诉请本院予以支持。因原告未退还被告水电费押金，该部分押金不能重复作违约金处理，应予抵扣。双方合同约定，原告同意被告重新装修房屋，故被告拆除原告原有装饰符合约定。原告要求被告恢复原状，本院不予支持。被告已将其公司注册地迁出原告出租房屋，故原告要求�告将其公司玉山眼镜（杭州）有限公司的注册地址迁出开元路54－1的请求已实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百十四条、第二百二十一条、第二百二十二条之规定，判决如下：
一、被告童祖瑞应支付原告严胜违约金人民币110000元，在原告严胜处的水电费押金人民币10000元予以抵扣，余款人民币100000元被告应于本判决生效之日起10日内付清。
二、驳回原告严胜其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事会》第二百三十二条之规定，加倍支付上述迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3710元，由原告负担人民币300元，被告负担人民币3410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数提出副本，上诉�杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3710元（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长 陈 威
审判员 方亚新
审判员 朱旭东
二〇〇七年三月三十日
书记员 缪 羽