甘肃省高台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第573号
原告殷有武，男，1966年2月28日出生，汉族，初中文化，甘肃高台人。
被告甘肃兴隆房地产开发有限公司。
地址：兰州市城关区庆阳路169号。
法定代表人李海珊，该公司董事长。
委托代理人朱磊，甘肃XX律师事务所律师。
被告赵志华，女，1970年11月出生，汉族，大专文化，甘肃高台人，个体户。
被告田伏伟，男，1969年10月14日出生，汉族，大专文化，甘肃高台人，系赵志华丈夫。
被告ＸＸ，男，1972年10月3日出生，汉族，高中文化，农民。
委托代理人朱红梅，女，汉族，1971年12月11日出生，甘肃高台县人，系ＸＸ同事。
原告殷有武诉与被告甘肃兴隆房地产开发有限公司、赵志华商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贺永军适用简易程序公开开庭进行了审理。2015年7月20日，被告甘肃兴隆房地产开发有限公司提出追加被告申请，请求追加田伏伟、ＸＸ为本案被告。同日，因本案案情复杂，本院裁定本案转为普通程序进行审理。原告殷有武、被告甘肃兴隆房地产开发有限公司委托代理人朱磊、被告赵志华、田伏伟及被告ＸＸ委托代理人朱红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷有武诉称，2012年8月11日，原告经与被告赵志华协商并经被告甘肃兴隆房地产开发有限公司同意，以30万元的价格购买了该公司开发而以以物抵债方式抵顶被告赵志华的位于兴隆世纪苑12号楼东单元501室楼房一套，原告分别于2012年8月9日、9月5日向被告和其丈夫田伏伟支付购房款30万元。2012年11月28日，被告田伏伟与原告协商将原约定的兴隆世纪苑12号楼东单元501室告变更为13号楼东单元501室，并在田伏伟陪同下于当日和被告甘肃兴隆房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同一份后入住该房。但从入住该房屋后，原告多次找两被告要求提供房屋税务发票以及办理房地产登记的相关手续，两被告却以双方之间存在经济纠纷为由相互推诿至今未果。现起诉法院，1.要求被告甘肃兴隆房地产开发有限公司、赵志华为原告提供兴隆世纪苑13号楼2单元501室的税务发票以及办理房地产登记的相关手续，并协助原告办理该房屋的房地产登记证；2.由被告甘肃兴隆房地产开发有限公司、赵志华按照原告已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付原告违约金68000元，并承担本案受理费。
被告甘肃兴隆房地产开发有限公司辩称，原告所诉部分事实与理由不客观。原告购买的房屋首先由被告抵顶给了ＸＸ，尔后由ＸＸ抵顶给了赵志华及其丈夫田伏伟。虽然商品房买卖合同由被告与殷有武签订并以原告名义开具了购房发票，并交付房屋由其居住，但购房发票由被告甘肃兴隆房地产开发有限公司交付给了ＸＸ，至于ＸＸ因何原因没有给付原告，其责任并不在被告甘肃兴隆房地产开发有限公司，且购房款原告并未交付被告甘肃兴隆房地产开发有限公司，而由原告交给了被告赵志华及其丈夫田伏伟，原告的行为因违反双方签订合同约定而构成违约，故应由其承担违约责任，被告甘肃兴隆房地产开发有限公司不应承担任何责任。
被告赵志华辩称，被告赵志华虽然与原告及被告甘肃兴隆房地产开发有限公司协商买卖房屋及收取原告购房款的事实存在，但被告只参与了协商，被告甘肃兴隆房地产开发有限公司并没有将房屋交付被告赵志华，也没有签订抵顶协议。后经被告赵志华与被告甘肃兴隆房地产开发有限公司、原告协商，达成由被告甘肃兴隆房地产开发有限公司以以物抵债方式抵顶该公司所欠被告赵志华工程款并与原告签订商品房买卖合同后，被告甘肃兴隆房地产开发有限公司即应给付原告购房发票并协助原告办理办房产证等手续，被告赵志华不应承担任何责任，故应驳回原告要求被告赵志华为其提供税务发票、协助办理房地产登记手续以及承担违约金的诉讼请求。
被告田伏伟辩称，被告协助妻子赵志华与被告甘肃兴隆房地产开发有限公司协商买卖房屋及收取原告购房款的事实存在，但被告参与协商并出具收条收取原告部分购房款是受赵志华委托而形成的一种代理行为。被告赵志华之所以收取原告购房款，是因为被告甘肃兴隆房地产开发有限公司欠被告赵志华工程款未付而与原告、被告赵志华达成了以物抵债协议，而该公司与原告签订商品房买卖合同即应当由其承担给付原告购房发票并协助原告办理办房产证等手续的义务，被告赵志华在本案中不应承担任何责任，故应驳回原告要求被告赵志华为其提供税务发票、协助办理房地产登记手续以及承担违约金的诉讼请求。
被告ＸＸ辩称，原告购买的房屋首先由被告甘肃兴隆房地产开发有限公司抵顶给了被告ＸＸ，尔后由被告ＸＸ抵顶给了赵志华，其后，原告又与被告赵志华协商购买了其抵顶房屋并向其交纳了房款，被告赵志华即应承担给付购房发票等义务。虽然商品房买卖合同由被告甘肃兴隆房地产开发有限公司与殷有武签订并由该公司开具了购房发票，但购房发票由该公司交付被告ＸＸ而未交付原告，主要是因为被告ＸＸ与被告赵志华之间存在经济纠纷没有解决，如被告赵志华不能解决与被告ＸＸ的经济纠纷，被告ＸＸ则不同意将购房发票交付原告并协助原告办理相关手续，也不承担原告的损失。赵志华和殷有武作为房屋买卖合同相对人，违约损失应该由赵志华承担。
经审理查明，2012年8月，被告赵志华以高台县欣宝建筑有限责任公司名义（乙方）与甘肃兴隆物业管理有限公司高台分公司（甲方）签订外墙保温、乳胶漆粉刷合同一份，约定由赵志华以包工包料方式承包高台兴隆世纪苑9号楼（后又增加2号、3号楼工程）外墙保温、乳胶漆粉刷工程，合同对承包方式、工期、工程质量、结算方式等进行了约定。其中约定，甲方以楼房抵顶乙方工程款，乙方进场施工，甲方即将楼房抵顶交付乙方。2012年8月11日，原告经与被告赵志华协商并经被告甘肃兴隆房地产开发有限公司同意，以30万元的价格购买了被告甘肃兴隆房地产开发有限公司开发建设的位于兴隆世纪苑12号楼（后变更为13号楼）东单元501室楼房一套，价款用于抵顶甘肃兴隆物业管理有限公司高台分公司应付被告赵志华的外墙保温工程款。为此，原告分别于2012年8月11日、9月5日向被告赵志华支付购房款30万元。2012年11月28日，被告甘肃兴隆房地产开发有限公司与原告签订商品房买卖合同一份，约定由被告甘肃兴隆房地产开发有限公司将其开发建设的兴隆世纪苑13号楼东单元501室楼房一套售予原告。合同对商品房价款、交付期限、产权登记等进行了约定。其中，合同第十五条关于产权登记双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后按“补充协议”，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第十五条第三项即“办理产权证的费用按国际按有关政策规定应分别承担”。其补充协议约定：本合同签订后由买受人到相关部门交纳水费后将相关票据及资料报产权登记机关（备案）办理产权证。合同签订当日，被告甘肃兴隆房地产开发有限公司将兴隆世纪苑13号楼东单元501室商品房一套交付原告，但未向原告交付销售不动产统一发票。其后，原告因被告赵志华收取其现金而不能交付销售不动产统一发票而多次找被告赵志华及甘肃兴隆物业管理有限公司高台分公司协商解决，要求其及时提供该楼房的销售不动产统一发票并协助办理房地产登记相关手续，但因甘肃兴隆物业管理有限公司高台分公司负责人ＸＸ以其与赵志华存在经济纠纷未结算为由相互推托而一直未果。2015年3月10日，原告将本案诉至本院，要求被告甘肃兴隆房地产开发有限公司、赵志华提供兴隆世纪苑13号楼2单元501室销售不动产统一发票并协助办理该房屋的房地产登记证；并由被告甘肃兴隆房地产开发有限公司、赵志华按照原告已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付原告违约金68000元，并承担本案受理费。
上述事实由原被告的一致陈述，原告提交的商品房买卖合同一份、收条两份，被告甘肃兴隆房地产开发有限公司提交的销售不动产统一发票发票联、办证联，被告赵志华提交的外墙保温、乳胶漆粉刷合同及外墙保温、乳胶漆粉刷面积核算表等证据相互印证予以证实，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告甘肃兴隆房地产开发有限公司就房屋抵顶、价款收取与原告及被告赵志华协商达成一致意见后与原告签订商品房销售合同并交付房屋，其行为既是对被告赵志华收取房款的认可，也是自愿承担合同义务的默认，被告甘肃兴隆房地产开发有限公司应根据合同约定履行其义务；由于其在签订合同之日将住房交付原告并由其居住，而没有向原告交付销售不动产统一发票，致使原告未能在合理期限内取得房屋产权证书，其应承担向原告交付销售不动产统一发票的附随义务，并配合原告办理房屋产权手续；因此，原告要求被告甘肃兴隆房地产开发有限公司提供销售住房登记发票并要求配合办理登记手续的请求本院予以支持。由于被告甘肃兴隆房地产开发有限公司与原告达成商品房销售合同，则双方间因此而产生权利义务关系，且其对被告赵志华收取价款并未提出异议，而被告甘肃兴隆房地产开发有限公司系该楼房开发商，有条件也有义务向原告提供不动产销售发票，被告赵志华并非合同相对人，故在本案中不承担向原告交付销售不动产统一发票的附随义务。被告甘肃兴隆房地产开发有限公司主张将诉争住房抵顶ＸＸ，并由ＸＸ抵顶赵志华，而后由赵志华将该住房售予原告并收取房款，故应有被告赵志华承担给付原告销售不动产统一发票并协助其办理房屋产权手续的义务，但其没有提供证据证明其在与原告签订商品房买卖合同前已将出售住房交付被告ＸＸ，也没有提供证据证明其与被告ＸＸ已办理住房抵顶及房屋所有权转移的相应手续，且其主张与本案查明抵顶房屋系被告甘肃兴隆房地产开发有限公司依据合同约定交付原告并由其居住，故该商品房销售行为应实际发生于该公司与原告之间，被告甘肃兴隆房地产开发有限公司应当承担合同约定义务。被告ＸＸ主张其与被告赵志华之间因抵顶房屋发生经济纠纷并未解决而不同意交付抵顶房屋销售不动产统一发票，因其未提交证据证明被告甘肃兴隆房地产开发有限公司与其进行房屋抵顶并交付的事实，也与本案查明事实不符，且其与被告赵志华之间因抵顶房屋发生经济纠纷也非本案解决之争议，可由双方另行解决，故其主张本院不予支持。被告田伏伟参与抵顶房屋协商及收取房价款系受被告赵志华委托，双方之间形成委托代理行为，应对与被告赵志华因委托关系而产生的法律后果承担相应责任，但在本案不应承担相关责任。被告甘肃兴隆房地产开发有限公司与原告在补充协议中约定由买受人即本案原告将相关票据及资料报产权登记机关（备案）办理产权证，但合同第十五条则约定由被告甘肃兴隆房地产开发有限公司将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，上述约定明显存在矛盾，而合同系被告甘肃兴隆房地产开发有限公司提供格式合同，故对出卖人或买受人向产权登记机关报备资料应作出不利于被告的解释，而该公司既未按合同约定向产权登记机关提供办理权属登记资料进行备案，也未向原告提供销售不动产统一发票，致原告未能取得房屋产权证书，其行为具有一定过错，其应承担相应违约责任；原告在签订合同之日既由被告交付房屋而不能与被告协商解决登记资料（销售不动产统一发票）给付问题并办理产权证，并主张因长期向房管部门反映问题给其造成损失，但其既未提供证据证明其损失，也未说明其损失的合理计算方法，在双方未约定违约金、损失数额又难以确定的情况下，被告甘肃兴隆房地产开发有限公司交付原告销售不动产统一发票的合理期限由本院根据办理房屋产权证书所需通常时限和双方签订合同综合确定，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定由其按照原告已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算给付原告违约金。综上，为维护合同的严肃性，案经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十六条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定，判决如下：、最高人民法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、由被告甘肃兴隆房地产开发有限公司向原告殷有武提供兴隆世纪苑13号楼2单元501室销售不动产统一发票及应由其提供的其他办理该房屋所需登记资料。
二、由被告甘肃兴隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告殷有武兴隆世纪苑13号楼2单元501室迟延办证违约金4500元（300000元0.5%／月3月）。
三、被告赵志华、ＸＸ、田伏伟在本案中不承担责任。
案件受理费1500元，由原告自负1000元，被告甘肃兴隆房地产开发有限公司承担500元并给付原告。本院预收原告受理费1500元不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
逾期，本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行。否则，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年。当事人超过申请执行期限申请执行的，不予受理。
审判长 贺永军
审判员 赵玉梅
审判员 邢玮玮
二〇一六年一月二十五日
书记员 蒲文娟
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条（第一款）当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条（第一款）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国合同法》第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。