广东省茂名市电白区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0904民初2703号
原告：朱冠美，男，汉族，1964年3月23日出生，住广东省茂名市电白区。
委托诉讼代理人：郑康均，广东法申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁英芸，广东法申律师事务所实习律师。
被告：茂名市电白区高雅轩房地产开发有限公司（原电白县高雅轩房地产开发有限公司）。住所地：茂名市电白区海滨新区第五小区南部第31行*号之1。
法定代表人：崔小兰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。
原告朱冠美诉被告茂名市电白区高雅轩房地产开发有限公司（以下简称高雅轩公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，适用简易程序，由审判员徐俊毅独任审理，公开开庭进行了审理。原告朱冠美的委托诉讼代理人郑康均、梁英芸，被告高雅轩公司的委托诉讼代理人张桂洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱冠美诉称：原告向被告购买位于茂名市电白区水东××房商品房××套，原告与被告于2014年4月3日签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于茂名市电白区水东××商品房××套，该商品房的建筑面积为135.12平方米，套内建筑面积为117.09平方米，价格按套内建筑面积计算，每平方米4154.34元人民币，该商品房的总价款为肆拾捌万陆仟肆佰叁拾贰元整（￥486432元）；合同约定原告的付款方式为按揭付款，商品房的交付期限为2014年12月28日前。双方还签订了《商品房买卖合同》的补充协议，对本合同的不尽事宜进行了补充。
合同签订后，原告按照合同的约定履行了所有的义务，被告在2014年12月28日将房屋交付原告使用。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当于商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从超期之日起按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行，违约金总额不超总房款的5%。但出卖人并没有按合同的约定向产权登记机关提交资料备案，已构成违约，根据约定从超期之日起被告应按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金。原告已向被告支付了房价款共486432元，被告已于2014年12月28日将房屋交付原告使用，所以被告按日应支付原告的违约金为48.64元（486432×0.0001＝48.64元），现暂计至2017年7月28日的违约金为18969.60元[（共31个月×30天－540天）×48.64元＝18969.60元]。
原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定依法向法院提起民事诉讼，请求：一、判决被告支付原告逾期办证违约金18969.60元（违约金从原告收房之日起540日后计至原告取得房地产权属证书之日止，暂从2016年6月28日计至2017年7月28日，共计18969.60元，以后的违约金计至原告取得房地产权属证书之日止）；二、判决被告承担本案的全部诉讼费用。
被告高雅轩公司辩称：一、原告起诉违约金计算时间错误，原告起诉主张从合同约定的应当交房时间2014年12月28日开始计算，而不是从实际交房时间算起。双方在合同中约定是在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告主张实际交房时间为2015年4月1日，我方对此无异议，该日期比住宅使用说明书、住宅质量保证书签订日期提前，则请求从实际交房日期2015年4月1日起540日后才计算违约金；从合同约定的应当交房时间至实际交房这一段时间，只能算逾期交房，原告只能主张逾期交房违约金。从实际交房时间起540天之后，才能计算逾期办证违约金；二、根据商品房销售合同第11条及附件4合同补充协议第10条的规定，原告未能举证证明已经按期办理按揭及付清房款，根据合同的约定，未履行付清房款的或者未在签订合同之日起十五个工作日内办理按揭的，视为买受人违约，出卖人有权解除合同。补充协议也载明，买受人应在签订合同之日起十五日内办理按揭，逾期不办理按揭手续，视为买受人违约，出卖人有权解除合同。从本系列案中，只有一两户提供有按期办理按揭或付清房款的相关证据。我方认为，原告未能证明被告存在违约行为，我方不需要承担违约责任。
经审理查明：2014年4月3日，原告朱冠美与被告高雅轩公司签订《商品房买卖合同》一份，出卖人为被告，买受人为原告。合同编号为：2014040169，约定由原告向被告购买位于茂名市电白区水东镇上排路2号兰亭雅苑1幢2梯902房商品房一套，买受人购买的商品房为预售商品房，建筑面积共135.12平方米，其中套内面积117.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.03平方米。按套出售计算该商品房价款，按套内建筑面积计算，该商品房的单价为人民币每平方米4154.34元，总金额为人民币肆拾捌万元陆千肆佰叁拾贰元整。付款方式为买受人在签订本合同时付首期房款人民币146432元，其余房款人民币340000元，在签订本合同之日起十五个工作日内向银行或公积金中心办理按揭贷款付给出卖人。合同还对交付期限和出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。其中，合同第八条交付期限规定：出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；第十五条第3项：出卖人从超期之日起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同继续履行，违约金总额不超总房款的5%。双方还签订了《商品房买卖合同》的补充协议，对本合同的未尽事宜进行了补充。2014年3月28日，原告朱冠美向被告高雅轩公司支付了房屋首期款146432元、住房维修基金5404元和办证费29185元。2014年5月4日，中国建设银行股份有限公司电白分行将上述贷款340000元汇款给被告高雅轩公司名下账户。此后，出卖人并没有按合同的约定向产权登记机关提交资料备案。为此，原告特提起本案诉讼，请求办理。
被告高雅轩公司原名称为电白县高雅轩房地产开发有限公司，于2015年变更为茂名市电白区高雅轩房地产开发有限公司。
另查明：原告朱冠美提供电白县兴泰物业管理有限公司于2015年6月1日出具的4-5月份电费收据和2015年4月5日出具的4-6月份物业管理费收据各一份，证明实际交房日期是在2015年4月1日。被告高雅轩公司对此亦表示认可。
以上事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、中国建设银行个人贷款支付凭证、电费收据、物业管理费收据及本案的庭审笔录等附案佐证，足以认定。
本院认为，被告高雅轩公司与原告朱冠美签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应恪守履行合同所约定的权利义务。虽然合同约定商品房交付为2014年12月28日前，但原告提供电白县兴泰物业管理有限公司于2015年6月1日出具的4-5月份电费收据和2015年4月5日出具的4-6月份物业管理费收据各一份，证明本案的实际交房日期为2015年4月1日。被告高雅轩公司对电费收据、物业管理费收据和该实际交房时间亦表示认可。被告在第一次庭审中辩称实际交房日期是2015年8月25日，即签订住宅使用说明书、住宅质量保证书之日，但未能提供证据证明，故本案的实际交房日期应为2015年4月1日。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故被告应在2016年9月22日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告高雅轩公司未能提交证据，证实其在上述期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告朱冠美至今未取得该房房地产权属证书，已超出合同约定的办证期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，故被告高雅轩公司已构成违约，应承担违约责任，向原告朱冠美支付逾期办证违约金。则被告高雅轩公司应按合同约定支付逾期办证违约金每天为48.64元（486432元×0.0001＝48.64元），从2016年9月23日起计至原告朱冠美取得该房房地产权属证书之日止，但违约金总额不得超过双方在合同中约定总房款的5%即24321.6元（486432元×5%）。原告朱冠美主张被告支付原告逾期办证违约金，对其中合理合法部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持，予以驳回。原告主张按2016年6月28日起计算逾期办证违约金并计至原告取得房地产权属证书之日止，没有事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。被告高雅轩公司辩称原告未履行付清房款的或者未在签订合同之日起十五个工作日内办理按揭手续，属于违约，但未能提供证据证明。本院考虑到办理银行按揭手续需要一定的时间，且即使迟延办理也只属于瑕疵履行，并不影响合同的效力，原告已办理了按揭手续，房款也已经支付给被告，故对被告的此项辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告茂名市电白区高雅轩房地产开发有限公司（原电白县高雅轩房地产开发有限公司）在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告朱冠美支付迟延办理房地产权属证书违约金（按每日48.64元计算，从2016年9月23日起计至原告朱冠美取得该房房地产权属证书之日止，但违约金总额不得超过24321.6元）；
二、驳回原告朱冠美的其他诉讼请求。
如果被告茂名市电白区高雅轩房地产开发有限公司（原电白县高雅轩房地产开发有限公司）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费137.12元，由被告茂名市电白区高雅轩房地产开发有限公司（原电白县高雅轩房地产开发有限公司）负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 徐俊毅
二〇一七年十一月八日
书记员 钟铸诚