浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙衢民终字第121号
上诉人（原审被告）：义乌市沪江房地产开发有限公司。住所地：义乌市江东桥东一区**幢。
法定代表人：刘新安，董事长。
上诉人（原审被告）：义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司。住所地：衢州市柯城区双港街道双港中路***号。
诉讼代表人：杨兴元，系分公司经理。
两上诉人共同委托代理人：许昕，浙江南孔律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：李逸芬，浙江南孔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孔松木。
委托代理人：郑志福，常山县文峰法律服务所法律工作者。
上诉人义乌市沪江房地产开发有限公司（以下简称沪江公司）、义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司（以下简称沪江公司衢州分公司）为与被上诉人孔松木委托开发合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2013）衢柯民初字第420号民事判决，于2015年1月23日向本院提起上诉。本院于2015年2月9日立案受理并依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人沪江公司衢州分公司的法定代表人杨兴元、两上诉人的共同委托代理人徐昕、李逸芬，被上诉人孔松木以及委托代理人郑志福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：位于衢州市柯城区双港中路西侧14号地块商住楼原土地使用权及土地上的建筑物属孔松木所有。2006年5月10日，孔松木与沪江公司衢州分公司签订《房产开发及工程建筑合同》，合同约定：1、双港社区双港中路西侧14号地块商住楼工程孔松木同意委托沪江公司衢州分公司开发，工程以包工包料形式总承包给沪江公司衢州分公司施工，建筑面积约4349平方米；2、为考虑沪江公司在前期的大量借款和施工期间的垫资，孔松木同意按浙江省九四建筑工预算定额直接费，另加综合取费以定额直接费的31.5%给沪江公司衢州分公司；3、由沪江公司参与工程招投标，由孔松木支付销售额的3%的挂靠管理费；4、工程主体的屋顶现浇工程完毕一周内孔松木付给沪江公司衢州分公司100万元，如结顶前该房产有销售收入时，提前支付工程款，工程竣工期验收合格的一周内付50万元（如商品房销售好的情况下，应在工程验收合格付到总工程款的85%），如到时未能支付工程款，按月息2%另加补给沪江公司衢州分公司。房产销售款由双方认可签章后取款。保修金留直接费的3%，一年整付70%保修金，30%保修金三年整退还。其余工程款在工程验收后6个月前必须决算，审核完毕工程款付清，如甲方未按时审核完毕，按乙方决算为标准，如不能按时付清工程款，孔松木同意用新建房屋的二楼、三楼、四楼产权作价代付工程款。价格：套房、单身公寓以1600元／㎡计算，店面用抵押贷款来代付欠款。
2006年5月10日，孔松木与杨兴元签订《借款合同》一份，约定孔松木向杨兴元借款230万元，其中100万元系孔松木还购买此地时的信用社贷款100万元，其余130万元用于工改商及设计费、手续费等。双方约定具体借款时间：2006年5月10日借100万元，2006年6月10日借120万元，利息按月息2.2%计算。双方约定上述借款于2006年9月17日前一次性本息还清。
2006年7月6日，沪江公司衢州分公司、杨兴元向原告出具承诺书，约定孔松木前期向杨兴元所借的230万元，在开发期内孔松木应按《借款合同》和《施工合同》履行，如孔松木未按合同履行和延期还款的，按合同约定违约责任处罚。杨兴元承诺：该地块开发工程项目期间孔松木在合同履行的情况下，所有权最终归孔松木所有，沪江公司衢州分公司仅收挂靠费和代办销售的有关手续，其相关所有费用由孔松木承担。
2007年9月11日，孔松木与杨兴元签订《补偿协议》，约定因孔松木未按时还款，直至2007年9月10日共计利息83万元，本息共计313万元，于2008年3月10日归还。还款方式从贷款和售房款中扣回。如孔松木不能按时还款的，按2006年5月10日双方签订的《房产开发及工程建筑合同》处理。
2007年1月18日，孔松木出具委托书，委托书载明：经与杨兴元协商，现委托沪江公司对双港社区双港中路西侧14号地块开发工程与投标或议标。2007年2月5日，双港社区双港中路西侧14号地块由柯城土管局收储中心收储，孔松木得土地款992859元，后孔松木将该款通过杨兴元交纳给柯城土管局作土地出让金。2007年8月，沪江公司衢州分公司通过公开竞价方式竞得衢州市柯城区双港中路23号（14号地块）商住用地使用权。之后沪江公司衢州分公司在双港开发区14号地块上开发了现称为双港中路43幢的综合商住楼。该商住楼总建筑面积4600平方米，工程于2008年9月5日通过竣工验收，并进入销售阶段。
2008年9月8日，杨兴元因借款纠纷起诉孔松木，要求孔松木支付欠款313万元及利息、违约金。法院经审理后依法作出（2008）柯民巡初字第409号民事判决书，判决：一、孔松木于判决生效之日起30日内返还杨兴元借款230万元及计算至2007年9月10日的利息83万元；二、孔松木于判决生效之日起30日内按月利率2.2%支付杨兴元借款230万元自2007年9月12日起至2007年10月13日止的利息；三、孔松木于判决生效之日起30日内支付杨兴元借款230万元自2007年10月14日起至还款之日止的利息（其中200万元按照月利率3.0%计算利息；30万元按照月利率2.2%计算利息）；四、驳回杨兴元的其他诉讼请求。一审判决后，孔松木提起上诉，后撤回上诉。
2009年9月3日，沪江公司衢州分公司起诉孔松木返还原物，要求孔松木停止侵害、排除妨碍，腾退占用的双港中路31号等房屋11间。法院经审理后，依法判决：孔松木于判决生效后十日内退出衢州市柯城区双港中路43幢商住楼一楼第31号等11间办公用房，将上述房屋返还沪江公司衢州分公司。
2010年1月5日，孔松木起诉沪江公司衢州分公司、沪江公司商品房销售合同纠纷，要求两被告协助办理产权过户手续，将位于衢州市柯城区双港中路43幢商住楼一楼第31号等11间办公用房的房屋所有权和土地使用权过户到原告名下。法院经审理后，判决驳回孔松木的诉讼请求。后孔松木提起上诉及再审，均被驳回。
2010年5月至2012年4月，沪江公司衢州分公司先后将柯城区双港中路31号、33号、35号、37号、39号、41号、47号、49号、51号、53号房产出售他人，并办理了产权转移登记手续。其中双港中路45号房为物业管理用房，现权属登记为43幢全体业主所有。由原告申请，经法院委托评估，柯城区双港中路31号、33号、35号、37号、39号、41号、47号、49号、51号、53号十套房产在各时间点的总价值分别为：2009年8月328万，2010年5月373万，2013年9月694万，2014年5月1099万。
原审法院认为：依法成立的合同合法有效，双方均应严格遵守合同约定全面履行自己的义务。从原告孔松木与被告沪江公司衢州分公司签订的协议、承诺书、委托书等事实情况分析，原告孔松木因其不具有房地产开发的条件，故将双港中路14号地块工程交由被告沪江公司衢州分公司开发，以被告沪江公司衢州分公司名义销售，被告沪江公司衢州分公司仅获取工程相关方面收益，房屋开发相关利益归原告孔松木所有，符合委托开发的法律关系性质。被告沪江公司衢州分公司具有房地产开发的相关资质，故双方签订的协议书、承诺书、委托书合法有效。根据《房产开发及工程建筑合同》约定，原告有权用新建房屋的二楼、三楼、四楼产权作价代付工程款，店面用抵押贷款来代付工程款。现沪江公司衢州分公司在双方各项工程款均未结算的情况下将店面房予以出售，违反合同约定，导致原告取得店面房的所有权的目的落空，被告已构成违约。法院认为，涉诉店面产权登记在被告名下，根据不动产公示公信原则，被告享有该店面的所有权，但依原、被告之间合同约定，被告负有向原告交付店面的义务，交付不能应承担违约责任，故被告抗辩涉案的店面房已被生效裁判文书认定归其所有的意见不能成立。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被告已将涉案的店面房予以出售，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，于法有据。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现被告擅自处理店面，导致店面交付不能，原告按照现行评估价格要求被告赔偿，于法有据，法院予以支持。因分公司不具有法人资格，故不能独立承担民事责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、被告义乌市沪江房地产开发有限公司、义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司于判决生效之日起十日内赔偿原告孔松木损失1099万元。二、驳回原告孔松木的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费87743元，评估费54455元，共计142198元，由被告义乌市沪江房地产开发有限公司、义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司负担，于判决生效之日缴纳。
判决后，沪江公司、沪江公司衢州分公司不服，共同向本院提起上诉称：一、上诉人处置10间店面房是依据双方签订的《关于双港商住楼工程建筑、销售、管理及借款利率提高的意见书》（后称《意见书》）、《沪江房开双港商住楼销售价协定书》，有理有据，应予支持。1.上诉人与被上诉人在2006年10月5日签订了《房产开发工程建筑合同》后，双方又分别于2007年10月14日签订了《意见书》，于2007年11月19日签订《沪江房开双港商住楼销售价协定书》。《意见书》第3条约定：“孔松木同意分公司负责人杨兴元同志对工程的建筑、销售和支配等决定的管理。（但房屋的销售价格双方另订协议）”。《沪江房开双港商住楼销售价协定书》中确定了营业房及店面房的销售价格为每平方7180元，并确定了下浮权限最高为8%。按照上述协议，上诉人有权将10间店面按约定价销售处理。2.2009年，由于孔松木已开始耍无赖，采取撬门盗物、恶意虚假诉讼，被上诉人合法权益正遭受不法侵害，上诉人完全有权采取合法的私力救济措施处置10间店面，维护自己的合法权益。至于处置10间店面后的价值按约定价格处置能否足额清偿工程款和归还借款，则要由双方进行最终的统一结算，结算后多还少补，才能从根本上消除双方积怨已深的争议。二、原判按2014年5月的基准日认定10间店面价值并判决上诉人赔偿是不当的。1.被上诉人未霸占店面房之前，上诉人在银行抵押贷款不能办理情况下勉强支撑，相关房产一直留置22个月之久都未出售，后资金实在难以维持。2.孔松木在没有算账之前就非法霸占房产造成资金链紧张，上诉人被迫按当时评估市场价销售。3.现有充分证据证明，上述10间店面房上诉人按照孔松木非法霸占店面房时法院评估价进行销售。一审法院套用2014年店面房评估价处理，实属错误。三、原判适用法律错误，被上诉人已严重违约。根据2006年5月10日《开发商孔松木借款合同书》、2007年9月11日《补充协议》以及衢州市柯城区人民法院（2008）柯民巡初字第409号民事判决书确定，孔松木按合同约定应该支付给上诉人的工程款、借款以及各项费用共计1207.9万元。由于孔松木根本没有钱支付工程款及归还借款，并且在2009年8月孔松木采取十分卑劣的手法，将上诉人办公室撬开，盗走上诉人全部公司资料。孔松木以盗用的公章和空白合同文本，以孔松木自己为买受人，虚构11间店面的商品房买卖合同诉至法院，均被法院驳回诉讼请求。由于双方已失去基本信任，孔松木根本没钱支付上诉人工程款和归还借款，又采取卑劣手段侵害上诉人的利益，且上诉人的代表杨兴元在人身安全得不到保障的情况下，上诉人按照当时的市场价格处置10间店面房完全合法、合理、合情。四、有新证据证明被上诉人孔松木并非业主，上诉人沪江房开衢州分公司才是真正的业主，沪江房开衢州分公司有权销售诉争的店面房。1.诉争的土地使用权在2006年4月25日被衢州市柯城区土地储备中心收购，双方签订《房产开发工程建筑合同》时被上诉人已经不再是该土地的使用权利人，无权委托上诉人开发项目。2.衢州市柯城区发展和改革局于2007年8月20日的柯发改（2007）72号文件明确：“项目业主：义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司”。3.上诉人沪江房开衢州分公司办理了在该宗地块房产开发经营的全部手续，上诉人在该宗地块所从事的房产开发、经营完全合法、合规。4.上诉人的负责人杨兴元在2006年7月6日虽然做出承诺，该地块开发工程项目期间孔松木在按合同履行的情况下所有权最终归孔松木所有，但该承诺是有前提条件，条件是双方按照合同进行结算付清工程款，返还借款及利息，否则，该承诺无效。综上，请求：一、撤销原判，依法驳回被上诉人孔松木的诉讼请求；二、撤销原判，请求按上诉人实际销售价并依据相关合同双方对账结算，或发回重审；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人孔松木答辩称：杨兴元本是泥水工的小包工头，后经人介绍才认识对方。被上诉人事先和对方说明房产开发是可以，但当时欠银行100多万元。杨兴元讲好由他帮被上诉人借钱，赚取相应利息。后杨兴元到沪江公司借了100万，并有三个人担保。土地规划经过十七个月后审批下来，刚开始房子还没有造，杨兴元在售房证拿出来之后就开始卖房子。被上诉人讲明房子是可以卖的，将所得预售房款项归还杨兴元的欠款。至2008年5月，已还清借款和利息共280多万元，其中利息57万元。欠款还清之后，被上诉人讲明已不欠杨兴元的款项，杨兴元造的房子是被上诉人自己投资，不可能便宜卖掉。当时发函对方要么涨价，要么售房权还被上诉人。杨兴元不同意，还霸占被上诉人的资产。被上诉人在没办法的情况下，抵制杨兴元将房子卖掉。欠款已经还清，整个房屋就是被上诉人的，沪江公司就是赚取挂靠费。杨兴元起诉被上诉人欠款，法院已经判被上诉人归还300多万元。被上诉人已经还清工程款、借款后，房子就应该归被上诉人，所以被上诉人不同意卖。2009年5月6日明确要求结账，约定一层店面归被上诉人，其余的进行算账。被上诉人也委托正规的有资质的单位进行核算。工程款370万元加上借款287万元，100多万元的税收和挂靠费30多万元，根据杨兴元陈述楼上房屋卖掉所得款项有970多万元，故扣除相应款项后还有剩余款项。因此被上诉人估算，对方还要归还100万元给被上诉人。对于这店面五、六年的房租都是杨兴元收取，被上诉人将通过法院对其起诉。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
二审期间，上诉人沪江公司、沪江公司衢州分公司向本院提交两组证据材料。第一组证据是1.土地使用权收购合同一份。2.柯发改（2007）72号文件商住楼开发项目立项的批复一份。3.国有土地使用权出让合同一份。4.（2007）浙衢柯证经字第26号公证书一份。5.建设用地规划许可证一份。证明该地块的土地使用权属于上诉人。被上诉人质证认为，该证据与本案没有关联性。土地管理部门对土地的征收与出让与本案没有关联，本案诉争的是店面权属。第二组证据是《沪江房开双港商住楼销售价格协定书》复印件一份。证明上诉人有权处分该十间店面房。被上诉人质证认为，这份协定书后来协商过，上面的价格不要了。后来被上诉人也发函给对方，确定一层店面确认给被上诉人。因此，对其证明目的有异议，不能表明上诉人对店面有处分权。本院认为，关于第一组证据，仅说明涉案土地的征收以及出让等行政行为，与本案处理没有实质关联性。关于第二组证据，属于复印件，证据形式存在瑕疵，真实性难以确定。且当事人对自己提出的主张应及时提供证据，该组证据亦不属于新的证据，本院不予采信。
被上诉人孔松木向本院提交2009年5月6日双港商住楼底层电气施工图一份，证明一层办公楼产权归被上诉人所有，用以对抗上诉人提交的价格协定书。上诉人质证认为，对其真实性有异议，该证据本是电气施工图，对于中间添加的部分存在拼接的可能，内容上也没有一贯性。因此对其真实性、合法性有异议。本院认为，该证据不属于新证据，且从其内容来上看，也难以说明其真实性，故不予采信。
经审理，本院二审查明的案件事实与原审认定的案件事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据双方当事人签订的《房产开发及工程建筑合同》以及杨兴元出具的承诺书，本案诉争的工程由沪江公司衢州分公司开发并以其名义进行销售，沪江公司衢州分公司获取工程款、相应挂靠费用等收益，房屋开发的相关收益由被上诉人享有。又根据《房产开发及工程建筑合同》约定，被上诉人不能按时付清工程款，上诉人一方有权将新建房屋的二楼、三楼、四楼产权作价代付工程款，店面用抵押贷款来代付欠款。上诉人一方在双方工程款尚未结算之情形下，将本案诉争的店面进行出售，违反合同约定，理应承担相应违约责任。上诉人一方主张其有权销售诉争的店面房，无事实依据，故该上诉理由，不能成立。关于诉争店面的价值认定问题，由于上诉人一方的违约行为造成被上诉人的合同目的不能实现，在不能返还诉争店面的情形之下，理应赔偿相应损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于上诉人一方违反合同约定出售店面，导致被上诉人对诉争店面可获得的利益受到损害。因此，根据诉争店面现时市场交易价格是一个合理的区间范围，故原审法院根据现行评估价格要求上诉人一方承担赔偿责任，并无不当，亦符合本案利益衡量。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费87740元，由上诉人义乌市沪江房地产开发有限公司、义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆忠新
审 判 员 吕秋红
代理审判员 叶光辉
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 姚月红