湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第124号原告李家珍，男，1974年12月8日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地湖南省衡阳市蒸湘区雨母山乡梓木村。委托代理人杨梅坤，湖南富强律师事务所律师。被告湖南华南置业有限公司，住所地：湖南省邵阳市大祥区宝庆中路165号。法定代表人孙建堂，该公司总经理。委托代理人殷定非，湖南大行律师事务所律师。原告李家珍与被告湖南华南置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月21日受理后，依法组成合议庭于同年7月29日公开开庭进行了审理。原告李家珍及其委托代理人杨梅坤、被告湖南华南置业有限公司的委托代理人殷定非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李家珍诉称，2008年10月4日，原告与被告（原为邵阳市华南置业有限公司，2004年4月19日更名为湖南华南置业有限公司）签订了《门面认购意向协议》，约定被告将其开发建设的华南现代城临宝庆路10号门面（带夹层）从西向东数第10间，建筑面积36.2平方米，按单价18893／㎡，总金额683926元出售给原告。同时约定，签订协议时原告向被告支付300000元认购金。协议还注明，门面在2010年12月1日前交付，如不能交付则按每月3166元的标准支付违约金。在协议签订时，被告向原告出具了一张门面平面设计图，并在原告认购的门面上由被告的法定代表人孙建堂签名，加盖公章。协议签订后，原告如约向被告支付了300000元的认购定金，被告亦出具了收据。但从协议签订至今，被告未将约定的门面交付给原告，期间更未与原告进行任何沟通。后原告通过了解，才发现被告已重新变更了规划设计，原出售给原告的华南现代城的门面根本不存在，整个项目已变更为宝庆华府，且一层已变更成大厅式的商场，全部被人民法院查封。被告改变设计从未通知原告，明显表现出被告不讲诚信、故意毁约的心理状态。现原告的合同目的无法实现，完全是因为被告故意毁约造成的，被告应对原告的全部损失承担赔偿责任。故请求人民法院判令：⒈解除原、被告于2008年10月4日签订的《门面认购意向协议》；⒉被告向原告赔偿损失500000元；⒊被告双倍返还原告支付的认购定金600000元；⒋被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、李家珍的身份证复印件一份共1页，拟证明原告的基本情况；2、湖南华南置业有限公司的《企业注册登记资料》复印件一份共1页，拟证明被告的基本情况；3、《门面认购意向协议》原件一份共1页、房屋平面图复印件一份共1页，拟证明原、被告于2008年10月4日签订了门面购买合同，门面的位置为被告法定代表人签名、盖章予以认可；4、2008年10月4日《收据》原件一份共1页，拟证明原告于当日交纳了购房定金300000元；5、邵阳天勤资产评估事务所《宝庆皇府自西向东第10号门面房地产价值评估意见书》原件一份，拟证明涉案门面现在价值为人民币1531803元。被告湖南华南置业有限公司口头辩称，收取原告购房款300000元是事实，合同涉及的门面不存在也是事实，但是原告的诉讼请求过高。被告未向本院提供证据。对原告所提交的证据1、2、3、4被告没有异议；对原告的证据5，被告认为与本案没有关联性。经过庭审质证，本院认为原告所提交的证据1-证据4具备证据的真实性、合法性和关联性，均予以采信；原告的证据5系本院委托专业机关作出的司法鉴定结论，可以成为有效证据。根据上述采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2008年10月4日，原告李家珍（乙方）与邵阳市华南置业有限公司（甲方）签订了一份《门面认购意向协议》，约定：乙方认购华南现代城临宝庆路10号从西向东数第10间门面（带夹层），单价18893／㎡，总金额683926元。乙方在签订协议时向甲方支付认购金300000元，项目正式动工时付清总房款的95%。违约责任：甲方如在半年内不能正式动工，甲方无偿退还乙方全部认购金，并按每月500元支付乙方违约金；甲方如将该门面另行出售，甲方应双倍赔偿乙方认购金……同日，原告交纳了300000元给邵阳市华南置业有限公司，邵阳市华南置业有限公司出具了《收据》，该收据在“收款事由”栏内载明为“门面10号认购定金”，并由邵阳市华南置业有限公司的法定代表人孙建堂在华南现代城一层平面图（草图）上标注为10号门面的位置签名认可，且加盖了公司印章。2010年12月31日，邵阳市华南置业有限公司更名为湖南华南置业有限公司，并办理了工商变更登记。因被告至今未能交付涉案门面，亦未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，原告遂诉来本院。在案件审理过程中，本院根据原告的申请，委托邵阳天勤资产评估事务所对涉案门面现行价值进行评估。该所于2014年6月22日做出天勤所（2014）司鉴字（024）号《宝庆皇府自西向东第10号门面房地产价值评估意见书》，结论为“截止评估基准日宝庆皇府自西向东第10号门面的房地产评估鉴定价值为1531803元”，鉴定意见书的有效期限为一年，自2014年4月1日至2015年3月31日止。本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。原告李家珍与被告湖南华南置业有限公司于2008年10月4日所签订的《门面认购意向协议》是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，属于有效合同，依法应予保护。原告李家珍按照协议的约定，向被告交纳了300000元的购房定金，被告湖南华南置业有限公司却不能履行向原告交付合同标的物的义务，被告应承担违约责任。原、被告至今未能签订正式的《商品房买卖合同》，被告以自己的实际行动表明不能履行交付涉案门面的义务，因被告的违约行为原告已不能实现自己的合同目的，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项之规定，原告要求解除于2008年10月4日所签订的《门面认购意向协议》的诉讼请求有理，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”和《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告所交纳的300000元认购金为购房定金，因此原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；而其要求被告赔偿损失500000元的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项及第四项、第一百一十五条、第一百一十六条及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告李家珍与被告湖南华南置业有限公司于2008年10月4日签订的《门面认购意向协议》；二、被告湖南华南置业有限公司在本判决生效后七日内双倍返还原告李家珍购房定金计人民币600000元；三、驳回原告李家珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费14700元，财产保全费5000元，鉴定费15000元，合计人民币34700元，由原告李家珍负担15773元，被告湖南华南置业有限公司负担18927元（此款原告已垫付，被告湖南华南置业有限公司在支付上述款项时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  贺宏斌人民陪审员  赵邵华人民陪审员  李时进二〇一四年九月十一日书 记 员  孙 毅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。