北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3044号
上诉人（原审第三人）：北京市大兴区昂立东方红幼儿园，住所地北京市大兴区旧宫镇旧头路**号。
负责人：孙毅，校长。
委托诉讼代理人：马波，北京市盈科律师事务所律师。
原审第三人：孙毅，男，1963年12月22日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海昂立教育投资咨询有限公司，住所地上海市长宁区茅台路906号底层。
法定代表人：王晓波，董事长。
委托诉讼代理人：何丙飞，男，上海昂立教育投资咨询有限公司法务。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京品凡行物业管理有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。
法定代表人：杨振科，总经理。
委托诉讼代理人：潘巍，北京市庆成律师事务所律师。
上诉人北京市大兴区昂立东方红幼儿园（以下简称昂立幼儿园）因与被上诉人上海昂立教育投资咨询有限公司（以下简称上海昂立公司）、被上诉人北京品凡行物业管理有限公司（以下简称品凡行公司）、原审当事人孙毅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初15045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
昂立幼儿园上诉称，请求撤销一审判决第一、二、四、五项，发回重审或改判我方无需将北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼腾退给北京品凡行物业管理有限公司；一、二审诉讼费用由品凡行公司、上海昂立公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、我方与品凡行公司形成租赁关系，我方与品凡行公司及上海昂立公司达成协议，约定由我方承租涉案房屋，之后也是我方一直交纳租金和物业费用，品凡行公司收取上述费用后，也没有向上海昂立公司主张过租赁费用。2、品凡行公司至今未向我方出具足额发票，违约在先。3、解除合同要达到严重或根本违约，我方和上海昂立公司均不构成严重违约。4、我方对涉案房屋投入巨大，且依法依规运行，现有在园儿童近500名。5、我方不同意解除合同，同意继续支付租金。
品凡行公司辩称，同意一审判决，不同意昂立幼儿园的上诉请求和上诉意见。我们是与上海昂立公司签订的租赁合同，昂立幼儿园无权干涉我们解除合同；我公司未向昂立幼儿园出具发票是因为对方不是租赁合同相对方，我公司将发票开给了上海昂立公司；根据租赁合同，承租人逾期支付租金的情况下我公司有权解除合同并要求承租人支付违约金。
上海昂立公司辩称，同意一审判决第一项和第七项，其他都不同意。我公司因内部原因错过上诉期，未提起上诉。昂立幼儿园与品凡行公司已形成事实租赁关系，我公司虽然与品凡行公司签订了租赁合同，但并未实际享受合同权利或承担合同义务，已经退出租赁关系。
孙毅答辩称，不同意一审判决，同意昂立幼儿园的上诉请求和上诉意见。
品凡行公司向一审法院起诉请求：1.确认品凡行公司与上海昂立公司签订的房屋租赁合同于2016年9月11日解除；2.上海昂立公司支付品凡行公司违约金887000元；3.上海昂立公司赔偿品凡行公司149891.68元；4.上海昂立公司、昂立幼儿园、孙毅腾退出北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼；5.上海昂立公司按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费（自2016年9月11日至腾退完毕之日止）；6.本案诉讼费用由上海昂立公司承担。
上海昂立公司向一审法院提出反诉请求：品凡行公司返还上海昂立公司房屋押金300000元。
一审法院认定事实：2012年4月18日，品凡行公司（甲方，出租人）与上海昂立公司（乙方，承租人）签订房屋租赁合同，双方约定品凡行公司将位于北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼的房屋整体出租给上海昂立公司使用（用于开办幼儿园），房屋建筑面积约1959.36平方米，户外可使用面积共计约800平方米，出租人保证该园舍符合国家工程建设标准和相关消防、用电、卫生、环保的要求，无安全隐患（所涉及一切标准以房屋产权证用途和结构为准，不得超出房屋产权证用途、结构标准）；双方约定租期自2012年7月1日起至2021年12月31日止，2012年4月18日至2012年6月30日为装修免租期；租金递增方式为每年在上一年租金总额基础上递增5%；双方在房屋租赁合同第三条第4款的每期租金表中约定，房屋押金300000元于2012年4月25日支付，第1期租金730000元于2012年4月25日支付，第2期租金730000元于2012年12月25日支付，第3期租金766000元于2013年6月25日支付，第4期租金766000元于2013年12月25日支付，第5期租金804000元于2014年6月25日支付，第6期租金804000元于2014年12月25日支付，第7期租金845000元于2015年6月25日支付，第8期租金845000元于2015年12月25日支付，第9期租金887000元于2016年6月25日支付，第10期租金887000元于2016年12月25日支付，第11期租金931000元于2017年6月25日支付，对第12期至第19期的租金数额及支付时间亦做出明确约定；上述房屋租赁合同第三条第6款载明：“甲方每次收到乙方支付的房租后十个工作日内开具符合税务和财务规定的发票（发票抬头为幼儿园全称）”；第八款载明：“乙方于首付房屋租金支付同时向甲方支付房屋租赁押金30万元，该房屋租赁押金于合同期满全额返还”；第四条第1款载明：“乙方在租赁期间内，使用本合同涉及租赁房屋产生的水、电、气、暖气、通讯、有线电视收视费、卫生费、物业费等费用，由乙方按实际发生额向有关部门支付。除甲方已经书面向乙方明示的之外，本合同涉及租赁房屋没有其他应当向甲方支付的费用”；关于承租人逾期支付租金的违约责任，双方在房屋租赁合同第六条第2款第（6）项、第3款约定，承租人逾期支付房屋租金，每逾期1日需向出租人支付当年房屋租金总额3‰的违约金，超过30日出租人可以解除合同并要求承租人按当年总租金的6个月租金支付违约金。
上述房屋租赁合同签订后，上海昂立公司于2012年5月17日向品凡行公司支付房屋押金300000元、第1期租金730000元；品凡行公司将房屋交付上海昂立公司使用；上海昂立公司未在合同约定的2012年12月25日向品凡行公司支付第2期租金730000元。2013年年初，孙毅与上海昂立公司签订“幼儿园委托管理合同”，孙毅在北京市大兴区旧宫镇投资成立幼儿园，委托上海昂立公司全权经营管理幼儿园，上海昂立公司授权孙毅使用其商标；上海昂立公司认可孙毅投资兴建的幼儿园就在其承租的房屋，孙毅已经对房屋进行装修。
针对上述延期支付租金所产生纠纷，品凡行公司于2013年2月将上海昂立公司诉至法院，要求判决上海昂立公司支付第2期房屋租金、物业费、供暖费，在案件审理过程中，上海昂立公司支付了第2期租金730000元及物业费41146元、供暖费60348元，品凡行公司变更诉讼请求，要求上海昂立公司支付第1期房屋租金逾期付款违约金131400元、第2期房屋租金逾期付款违约金227760元，上海昂立公司辩称：“……双方在2013年1月14日已经解除房屋租赁合同，品凡行公司要求我公司支付第二期租金没有依据”；经审理，法院于2013年8月5日作出（2013）大民初字第3233号民事判决书，认定：“品凡行公司与上海昂立公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人均应按合同约定履行义务”、“上海昂立公司……其在未按期支付租金，违约在先的情况下，无权向品凡行公司提出解除房屋租赁合同”、“双方在合同中约定乙方逾期支付房屋租金，每逾期一日需向甲方支付当年房屋租金总额千分之三的违约金，双方约定的违约金过高，应予调整；法院根据上海昂立公司逾期付款的天数及本案具体情况，酌情确定上海昂立公司支付品凡行公司第一期租金逾期付款违约金14892元（1460000×3‰×17×20%），上海昂立公司支付品凡行公司第二期租金逾期付款违约金45552元（1460000×3‰×52×20%）”，判决：“一、上海昂立教育投资咨询有限公司于判决生效后十日内给付北京品凡行物业管理有限公司第一期租金逾期付款违约金一万四千八百九十二元；二、上海昂立教育投资咨询有限公司于判决生效后十日内给付北京品凡行物业管理有限公司第二期租金逾期付款违约金四万五千五百五十二元；三、驳回北京品凡行物业管理有限公司的其他诉讼请求”；判决作出后，上海昂立公司提起上诉，北京市第二中级人民法院于2014年1月9日作出（2014）二中民终字第00564号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。
2014年3月，上海昂立公司将品凡行公司诉至法院，要求：“1、确认上海昂立公司与品凡行公司双方于2012年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2012年12月27日解除；2、判令品凡行公司返还上海昂立公司已支付的房屋押金300000元；3、判令品凡行公司向上海昂立公司支付违约金730000元；4、判令品凡行公司返还上海昂立公司已执行的案款63788元、执行费857元；5、本案诉讼费用由品凡行公司承担”；在该案审理过程中，上海昂立公司主张：“案外人孙毅于2013年2月份向品凡行公司支付房租，品凡行公司直接将钥匙交付至案外人，说明案外人孙毅已与品凡行公司形成事实租赁关系，上海昂立公司与品凡行公司之间的房屋租赁关系事实上已解除”，对此品凡行公司回应称：“上海昂立公司和孙毅系委托管理关系，对外亦是以上海昂立公司为主体，孙毅向我公司支付租金，仍应视为系上海昂立公司向我公司支付租金，他们之间的委托管理关系不影响租赁合同的正常履行”；经审理，法院于2014年7月17日作出（2014）大民初字第2888号民事判决书，判决：“驳回上海昂立教育投资咨询有限公司的诉讼请求”；判决作出后，上海昂立公司提起上诉，北京市第二中级人民法院于2014年12月12日作出（2014）二中民终字第09719号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。
2014年3月，品凡行公司将上海昂立公司诉至法院，要求判决：“（1）上海昂立公司支付拖欠的租金1219000元；（2）上海昂立公司支付违约金1659456元（第5期、第6期租金总和1608000元乘以3‰的利率，再乘以逾期天数860日，再乘以上述结果的40%）；（3）本案诉讼费用由上海昂立公司承担。”上海昂立公司辩称：“诉争房屋由孙毅在实际使用；根据合同约定，对于第3期至第7期的租金总额为3985000元无异议，但对于已付租金数额有异议；根据上海昂立公司提交的证据，针对第1期至第7期租金总额5445000元，已经支付了4686348元，故未付租金为758652元；原合同约定违约金过高，应酌情降低；在支付租金之后品凡行公司并未开过发票，而相关税务部门及政府部门均需要承租人提交租金发票，这样才能有办学许可证，故品凡行公司存在违约行为，所以承租人在支付租金时才出现延付及少付的情况。”经审理，法院于2015年12月25日作出（2014）大民初字第2782号民事判决书，认定：“合同具有相对性，根据品凡行公司与上海昂立公司所签订房屋租赁合同及生效民事判决，品凡行公司与上海昂立公司所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务；虽然有部分款项系由孙毅支付，但正如有部分款项系打入杨晓翀个人账户但不能认定杨晓翀系出租人一样，亦不能据此即认定孙毅系本案房屋租赁合同的承租人，又考虑到生效判决所确认事实，故对上海昂立公司、孙毅主张，孙毅系与品凡行公司之间形成合同关系的合同相对人的抗辩意见，法院不予采纳。……据此，经计算，上海昂立公司应支付品凡行公司第3期至第7期租金3985000元，上海昂立公司实际支付租金3166000元，尚欠819000元未付，对该笔款项，上海昂立公司应予支付。”判决：1.上海昂立公司给付品凡行公司第三期至第七期未付租金八十一万九千元；2.上海昂立公司给付品凡行公司租金逾期付款违约金五十六万九千二百三十二元；三、驳回品凡行公司的其他诉讼请求。判决作出后，上海昂立公司提起上诉，北京市第二中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）京02民终4673号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。
另查明，涉案房屋由昂立幼儿园实际使用管理，房屋内的物品属于昂立幼儿园。在诉讼过程中，涉案房屋占有使用的对价已经支付到2017年12月25日（其中最近一期即11期尚欠对价161000元）品凡行公司与上海昂立公司之间的房屋租赁合同已经解除。品凡行公司支付2012年9月至2013年8月物业费等49963.68元；2014年9月至2015年8月物业费等49965元；2015年9月至2016年8月物业费等49963.68元。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.关于涉案房屋租赁合同解除原因。品凡行公司主张因为上海昂立公司逾期交纳租金系违约，其行使的是合同约定解除权；上海昂立公司一方面主张租赁合同已于2012年12月事实解除，另一方面主张于2016年9月11日协商一致解除。上海昂立公司未提交证据证明其依约及时交纳租金，故品凡行公司有关因上海昂立公司违约，品凡行公司依照合同行使解除权，涉案房屋租赁合同于2016年9月10日解除的主张，法院予以采信。品凡行公司收取逾期的涉案房屋租赁对价的行为并不能证明上海昂立公司逾期交纳租金的行为不构成违约，而影响品凡行公司合同解除权。2.关于昂立幼儿园与品凡行公司是否形成事实租赁关系一节。上海昂立公司主张昂立幼儿园与品凡行公司存在事实租赁关系，但未提交充分证据予以佐证其主张。上海昂立公司提及的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第九条明确规定了“实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。”该规定是出于保护出租人的权益，原承租人的合同地位不变，增加了新的债务人，更有利于保障出租人权利实现，而做出的裁量性规定。在本案中，虽然孙毅等人以网上银行方式支付涉案租赁合同租金或者房屋使用对价，但品凡行公司一直明确否定其与昂立幼儿园或孙毅存在事实租赁关系，而且多次以上海昂立公司为租赁合同相对方主张相应合同权利。而合同关系以意思表示为核心要素，即使法律推定当事人以事实表达意思，形成合意，也要尊重当事人的意思表示这一合同关系核心要素。综上，对于上海昂立公司有关品凡行公司与昂立幼儿园存在事实租赁关系的主张，如同先前法院判断一致，法院不予采信，涉案租赁合同的当事人依然是合同记载的品凡行公司和上海昂立公司。
一审法院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，如前事实认定，因上海昂立公司违约，品凡行公司依约行使解除权，双方租赁合同于2016年9月11日解除。双方合同约定了违约金计算方式即承租人按当年总租金的6个月租金支付违约金，故对品凡行公司要求上海昂立公司支付其违约金主张中合理部分，法院予以支持，上海昂立公司应当支付品凡行公司违约金为866000元[（845000+887000）/2=866000元]。上海昂立公司与品凡行公司约定物业费由上海昂立公司按照实际使用情况支付，上海昂立公司未提交证据证明其依约支付相应物业费，而品凡行公司提交证据证明其交纳了149892.36元，故品凡行公司要求上海昂立公司支付其149891.68元物业费的主张，法院予以支持。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，在租赁合同中，租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，品凡行公司与上海昂立公司之间的租赁合同已经解除，上海昂立公司应当返还涉案楼房，因昂立幼儿园实际占有涉案场地，故对品凡行公司要求上海昂立公司、昂立幼儿园腾退涉案场地的主张，法院予以支持，考虑到昂立幼儿园经营使用涉案场地，故上海昂立公司、昂立幼儿园腾退期限以90日为宜。房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，房屋占有使用费的标准可以参照合同约定的租金支付。具体到本案，品凡行公司要求上海昂立公司按照涉案租赁合同约定的租金标准支付合理期限的占用使用费的主张，法院予以支持，即上海昂立公司应当支付品凡行公司占用使用费（房屋占有使用费）161000元以及自2017年12月26日起计算至涉案房屋腾退之日止的房屋占有使用费。
关于上海昂立公司有关退还押金的诉讼请求。上海昂立公司与品凡行公司约定房屋租赁押金300000元于合同期满全额返还，本案中，涉案租赁合同已经解除，依照常理，通过扩张解释原理，对上海昂立公司要求品凡行公司退还其押金300000元的主张，法院予以支持；考虑到押金一般具有担保租赁物完整性和租金支付的作用，故法院决定品凡行公司自上海昂立公司、昂立幼儿园腾退涉案房屋后10日内退还相关押金。判决：一、北京品凡行物业管理有限公司与上海昂立教育投资咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一六年九月十一日解除；二、上海昂立教育投资咨询有限公司于判决生效后十日内给付北京品凡行物业管理有限公司违约金八十六万六千元；三、上海昂立教育投资咨询有限公司于判决生效后十日内给付北京品凡行物业管理有限公司物业费十四万九千八百九十一元六角八分；四、上海昂立教育投资咨询有限公司、北京市大兴区昂立东方红幼儿园于判决生效后九十日内将北京市大兴区旧宫镇旧头路三十一号楼腾退给北京品凡行物业管理有限公司；五、上海昂立教育投资咨询有限公司于判决生效后十日内给付北京品凡行物业管理有限公司房屋占有使用费十六万一千元；上海昂立教育投资咨询有限公司按照《房屋租赁合同》租金标准给付北京品凡行物业管理有限公司自二〇一七年十二月二十六日起至涉案房屋腾退之日止的房屋占有使用费；六、北京品凡行物业管理有限公司自上海昂立教育投资咨询有限公司、北京市大兴区昂立东方红幼儿园腾退坐落于北京市大兴区旧宫镇旧头路三十一号楼房之日起十日内给付上海昂立教育投资咨询有限公司押金三十万元；七、驳回（反诉被告）北京品凡行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审中，各方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，品凡行公司与上海昂立公司签订的《房屋租赁合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。品凡行公司与上海昂立公司均同意解除合同，本院对此不持异议。
昂立幼儿园上诉主张与品凡行公司存在房屋租赁关系。品凡行公司对此不予认可。因昂立幼儿园未与品凡行公司签订房屋租赁合同，亦未能提交其他充分证据予以证明其与品凡行公司存在房屋租赁关系。且存在多份已生效民事判决，认定品凡行公司与上海昂立公司系涉案房屋租赁关系的当事人。故昂立幼儿园该项上诉主张，缺乏依据，本院不予采信。
一审法院判令品凡行公司与上海昂立公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一六年九月十一日解除；上海昂立公司给付品凡行公司违约金八十六万六千元；上海昂立公司给付品凡行公司房屋占有使用费十六万一千元；上海昂立公司按照《房屋租赁合同》租金标准给付品凡行公司自二〇一七年十二月二十六日起至涉案房屋腾退之日止的房屋占有使用费。因品凡行公司与上海昂立公司均未提起上诉，上述判项本院予以维持。昂立幼儿园非涉案房屋租赁关系的当事人，其对上述判项提出的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
昂立幼儿园上诉不同意将涉案房屋腾退给品凡行公司。因品凡行公司与上海昂立公司签订的《房屋租赁合同》已解除，且上海昂立公司亦表示同意腾退房屋，故涉案房屋应予腾退。昂立幼儿园非房屋承租人，其上诉不同意腾退房屋，缺乏依据，本院不予支持。
综上，昂立幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由昂立幼儿园负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 赵胤晨
审判员 肖荣远
审判员 刁久豹
二〇一八年四月十七日
书记员 云 姣