浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0681民初8195号原告（案外人）：邹有花，女，1968年1月16日出生，汉族，浙江省浦江县人，住浙江省浦江县檀溪镇王灵村大礼堂*号，现住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：何云明，浙江越晖律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈志刚，男，1976年2月29日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市枫桥镇陈家村海魄大道**号，现住浙江省诸暨市。第三人（被执行人）：毛统宇，男，1968年8月15日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。原告邹有花与被告陈志刚、第三人毛统宇案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告邹有花的委托诉讼代理人何云明到庭参加诉讼，被告陈志刚、第三人毛统宇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告邹有花向本院提出诉讼请求：确认登记在第三人毛统宇名下的房屋所有权证号为诸字第F000055946、土地使用权证号为诸暨国用（2011）第90107716号的房屋（简称涉案房屋）属原告所有；停止对该房屋的执行并解除查封。事实与理由：原告以案外人身份向法院提出执行异议，被法院于2017年6月16日作出的（2017）浙0681执异96号执行裁定驳回。原告不服该裁定，理由：一、（2017）浙0681执异96号执行裁定理解和适用法律有误。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条规定并没有区分被执行的不动产所涉土地使用权性质，上述执行裁定错误地缩小和限制了不动产的范围，是对《异议规定》的错误理解。2.即使《异议规定》对经济适用房有特别的要求，涉案房屋因为是拆迁安置房，以普通的经济适用房的管理规定限定交易必然损害拆迁户的利益，于法无据。3.即使《城市房地产管理办法》第四十条对涉案房屋适用，该管理办法是强制性的管理性规范，衡量合同是否有效应当看合同是否违反法律、行政法规的强制性效力性规定。所以本案原告与第三人签订的房屋转让合同有效，原告无过错。二、原告与第三人在法院查封前已签订房屋转让合同、原告已支付转让款及实际使用房屋，涉案房屋完全符合《异议规定》第二十八条的四项情形，涉案不动产理应属原告所有。1.原告与第三人经中介介绍于2012年12月13日签订房屋买卖合同。2.原告已依合同约定于2013年7月8日前支付了涉案房屋转让款48.8万元。3.原告与第三人在合同约定的期限内办理了交房手续，原告一直占有使用至今。4.诸暨市人民法院对涉案房屋的查封日期是2013年10月14日。综上，原告认为其与第三人的房屋买卖合同合法有效，请求本院支持其诉请。被告陈志刚未提出答辩意见。第三人毛统宇未提出答辩意见。原告邹有花为证明其诉讼主张向本院提交的证据及其举证目的如下：1.本院（2017）浙0681执异96号执行裁定书，拟证明其提出执行异议及被驳回的事实。2.涉案房屋房屋所有权证、土地使用权证、契证，拟证明涉案房屋已办理相关权属证书的事实。3.原告与第三人签订的房屋买卖协议、转账凭证三份、收条二份，拟证明双方与2012年12月13日签订房屋买卖协议及原告已按约支付房屋转让款48.8万元的事实。4.用水情况查询清单二份，拟证明涉案房屋在房屋买卖协议签订后已实际交付原告占有使用的事实。本院为查明案件事实出示相关证据及原告的质证意见如下：5.本院（2012）绍诸商初字第2520号民事判决书、（2013）绍诸执民字第7472号执行案件立案审查、流程管理信息表、（2013）绍诸执民字第7472号执行裁定书，协助执行通知书及送达回证、（2017）浙0681民初3939号案件审理笔录及民事裁定书、（2016）浙0681民初15395号案件民事起诉状及民事调解书。经庭审质证，原告无异议。本院认为，被告陈志刚、第三人毛统宇经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。结合当事人陈述，本院认证如下：证据1系本案前置程序的执行异议审查裁定，能证明原告提出执行异议及被驳回的事实，其他证明力由本案判决确定；证据2系涉案房屋的相关权属证书，来源合法，内容明确，作为本案的有效证据收集，对其证明力予以确认；证据3系原告与第三人间关于房屋买卖的相关协议，付款凭证等，来源合法，内容明确，作为本案有效证据收集，对其证明力结合证据5综合认定；证据4系由原告提供用水情况查询清单二份，符合证据三性，作为有效证据收集，其证明力结合证据5综合认定；证据5系本院收集存档的相关诉讼文书及诉讼材料，作为有效证据收集。综上，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：案涉房屋所有权证载明：房屋所有权人毛统宇，房屋性质为经济适用房，为毛统宇单独所有，登记时间为2010年4月26日。案涉房屋土地使用权证载明：土地使用权人为毛统宇，土地使用权类型为划拨土地，登记时间为2011年7月20日。2012年12月13日，原告邹有花与第三人毛统宇签订房屋买卖协议，双方约定毛统宇将涉案房屋及附属装修及家具、家电（电视机二只、空调二只）一并出售给邹有花，成交价格为58.80万元，邹有花在协议签订之日起一天内支付购房款48.80万元，余款在房屋产权证过户之日付清，毛统宇在协议签订之日起三十天内将房屋交付给邹有花，房屋产权证过户所产生的费用由双方各自负担，原房屋产权证过户前由邹有花保管，到房屋允许过户时，由毛统宇负责申请办理过户手续，若不能过户则按合同上耽误转让处理，即原合同上金额双倍返还等。双方还约定了违约责任追究、中介代理费收取等相应事宜。协议签订后，邹有花已支付购房款48.80万元（含为毛统宇支付的中介费用），毛统宇于2012年12月将涉案房屋交付给邹有花，由邹有花实际占有、使用至今。涉案房屋至今未办理变更登记手续。陈志刚与陈永江、毛统宇民间借贷纠纷一案，本院于2013年1月9日作出（2012）绍诸商初字第2520号民事判决，该判决确定：一、陈永江归还陈志刚借款计人民币40万元，并支付相应利息，限判决生效之日起十日内付清；二、毛统宇对上述第一项判决确定的债务承担连带保证责任……。判决生效后，陈永江、毛统宇均未按判决确定的义务履行。陈志刚向本院申请执行，本院立案执行后于2013年10月14日查封了涉案房屋。2014年期间，邹有花曾将涉案房屋转让给案外人吴XX，后因故产生纠纷，该纠纷经本院调解于2017年2月10日达成调解协议，双方解除房屋买卖合同，其他相关事宜一并调处。因涉案房屋被查封不能办理过户手续，邹有花于2017年3月28日向本院提起诉讼，要求解决与毛统宇、孟从艳间的房屋买卖合同事宜，后于2017年5月23日申请撤诉，本院经审查以（2017）浙0681民初3939号民事裁定准许其撤诉。本院拟对涉案房屋进行拍卖，邹有花于2017年5月提出执行异议，本院执行审查机构经审查作出（2017）浙0681执异96号执行裁定，驳回邹有花的异议请求。原告邹有花不服该裁定，遂提起本案诉讼，请求本院支持其诉请。另查明，原告邹有花与第三人毛统宇签订房屋买卖协议时，房屋中介已告知原告因交易房屋系经济适用房，须在该房屋取得房屋所有权证五年后才能办理房屋过户手续。本院认为，本案争议焦点为原告邹有花对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。建设部、国土资源部等职能部门联合颁布的《经济适用房管理办法》明确规定“经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。该管理办法第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊困难确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关费用后，取得完全产权”。本案涉案房屋性质属经济适用住房，其交易事宜属上述管理办法规定调整范围。第三人毛统宇与原告邹有花于2012年12月13日签订房屋买卖协议时，距毛统宇取得经济适用房有限产权不足五年，不符合直接上市交易条件，且即使时至今日，毛统宇也未向政府交纳土地收益等相关费用取得完全产权，故原告邹有花与第三人毛统宇于2012年12月13日签订的房屋买卖协议并不合法有效。原告邹有花明知涉案房屋的性质为经济适用住房及办理房屋过户手续的限制期限为5年，且在协议中对不能办理过户登记的违约责任追究进行相应约定，说明原告邹有花明知办理过户登记存在风险，但其仍忽视相应交易风险，致涉案房屋至今不能过户登记，其中存在原告邹有花的自身原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，原告的排除对案涉房屋强制执行的诉讼请求，不符合上述规定，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房屋于2013年10月14日被查封，双方至今未办理过户登记，因此，涉案房屋的所有权并不属于原告邹有花。原告邹有花要求确认涉案房屋属其所有的诉请，于法无据，本院不予支持。被告陈志刚、第三人毛统宇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查明，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：驳回原告邹有花的诉讼请求。案件受理费7410元，由原告邹有花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 许 君审 判 员 叶 江代理审判员 李 静二〇一七年十一月二十一日书 记 员 俞哲萍