终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初6902号原告：广东厚园物业管理有限公司,住所:广州市海珠区永翠路翠和街9号二楼。法定代表人：谢礼海,职务：董事长。委托诉讼代理人：吴雪霞，女，1974年10月19日出生，该公司职员，联系地址。被告：王劲炜，男，1978年7月27日出生，汉族，现住广州市荔湾区。原告广东厚园物业管理有限公司诉被告王劲炜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月24日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广东厚园物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴雪霞，被告王劲炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东厚园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告按《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定的物业服务收费标准（1.87元/平方米/月，按73.68平方米计算）向原告支付拖欠的2017年2月至2017年6月的物业服务费688.91元；及滞纳金（从应交月份的次月1日起按每日1‰计算至付清欠款之日止，以当月所欠的服务费为本金）；2.被告支付2008年9月至2017年6月的代垫公摊电费3057.6元，及逾期交纳违约金（从应交之月后的第二个月的1日起按同期银行贷款利率计算，以每月拖欠的公摊电费为本金）；3.被告承担本案受理费。事实和理由：2008年3月7日，广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）在法院强制执行下，收回了广州市荔湾区黄沙大道189－201号辉洋苑小区A、B栋的物业管理权。原告和金辉洋公司签订《物业管理服务合同》，并于同日进场提供前期物业管理服务。原告于2008年6月5日在辉洋苑小区前期物业管理项目招投标中中标，和金辉洋公司签订了《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》。被告在2006年购买并入住辉洋苑银洋阁×房，至今拖欠2017年2月至2017年6月的物业服务费及违约金、2008年9月至2017年6月的公摊电费及违约金。原告多次电话或上门催收，被告仍拒绝交纳。被告王劲炜辩称：同意第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。理由：案涉小区原来由东胜物业管理公司管理，每月按1.87元/平方米收取物管费，没有额外收取公摊电费，物业管理费应已包括公摊电费。原告接管小区后，业主方没有与原告签订任何的物业管理合同，而小区增加了很多灯箱广告、电梯广告，小区内入门口的通道也会搞促销活动，使用了公摊电，原告对此没有予以说明、公示。小区的卫生环境不好，围栏坏了也未及时修理，物业服务质量不高。被告的房产证未办理，原告有义务协助被告办理。经审理查明：金辉洋公司是广州市黄沙大道189-201号“辉洋苑”小区的开发商。被告是辉洋苑银洋阁×房的业主，该屋建筑面积73.68平方米；被告于2006年入住至今。2008年3月5日，金辉洋公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》约定，甲方委托乙方对“辉洋苑”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2008年3月7日至开发方经过前期物业招投标方式选聘出新的物业管理企业时止。2008年3月7日，金辉洋公司向辉洋苑业主发出《致“辉洋苑”业主的一封信》称：“辉洋苑”小区原物业管理公司广州市东胜物业管理有限公司已于2008年3月7日被法院强制执行撤离“辉洋苑”小区；为确保小区业主/住户们的正常生活不受影响，该司委托原告承担“辉洋苑”小区交接过渡期的物业管理工作。同日，原告向辉洋苑业主发出《服务承诺书》称：受金辉洋公司临时委托，原告进入“辉洋苑”代理物业服务工作，收费标准保持现时的标准基本一致等。2008年6月5日，金辉洋公司向原告发出《中标通知书》，确认原告为辉洋苑小区物业管理项目投标的中标人，并在区房管部门办理了中标材料备案。2008年6月6日，金辉洋公司（甲方）与原告（乙方）签订《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定：甲方将“辉洋苑”小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年6月6日至“辉洋苑”业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止；乙方须按广州市一级服务标准执行；本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，其中高层住宅管理费为1.87元/平方米；物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月25日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。物业管理公共服务费不含共用设施设备运行耗用的公摊电费，公摊电费包括公共照明与水泵公摊电费、电梯公摊电费等项。《前期物业管理合同书》也约定了各户公摊电费分配的计算公式。原告为证明其已代垫了辉洋苑小区自2008年8月1日至2017年6月公摊电费，该费用应由被告承担的事实，提供了广州市供电局开具的收费发票、电力收费销货清单以及穗价函[1999]116号《广州市物价局关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》。被告对此不予确认，认为原告没有公开公共用电的情况，业主无法得知用电在哪些方面。庭审中，原告陈述，合同没有约定公摊电费的滞纳金，但由于原告已垫付，所以请求按银行同期贷款利率收取；另被告确认其从未交纳过公摊电费。本院认为：“辉洋苑”小区尚未成立业主委员会，原告依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，对“辉洋苑”小区进行物业管理，其行使物业管理的行为符合法律规定。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》对业主有约束力。根据法律规定，交纳物业管理费是业主的义务。被告享受了原告提供的物业管理服务，应向原告支付物业管理费。本案中，被告确认并同意支付2017年2月至2017年6月的物业服务费688.91元及滞纳金62.55元，不违反法律规定，本院予以确认。关于公摊电费，根据原告提供的广州市供电局开具的电力收费发票、收费销货清单，本院确认原告垫付了小区的公摊电费。被告辩称物业管理费包括了公摊电费，但该辩称与《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》中的物业管理公共服务费不含公摊电费的约定不符，且被告未提供证据证明管理费已经包括公摊电费的事实，故对于原告要求被告支付从2008年9月至2017年6月的代垫公摊电费3057.6元的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩应在公摊电费中剔除灯箱广告、电梯广告、促销活动使用的公摊电费，但对此没有提供证据证明，故本院不予采信。至于原告主张的逾期交纳公摊电费违约金，因缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王劲炜自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东厚园物业管理有限公司支付从2017年2月至2017年6月止的物业管理费688.91元（每月按73.68平方米×1.87元/平方米计算）。二、被告王劲炜自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东厚园物业管理有限公司逾期支付物业管理费的滞纳金（滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从应交之月的次月1日起按每日千分之一标准计算至支付当月物业管理费之日止，每期滞纳金总额以当月所欠物业管理费为限）。三、被告王劲炜自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东厚园物业管理有限公司支付从2008年9月至2017年6月的公摊电费3057.6元。四、驳回原告广东厚园物业管理有限公司的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告王劲炜负担(原告已向本院缴纳本案受理费25元，由被告迳付给原告）。本判决为终审判决审判员 张 艳二〇一七年十月十八日书记员 蒋晓晗胡晓英