河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0103民初2829号
原告：郑州市一龙物业管理有限公司，住所地郑州市二七区大学南路92号17号楼1单元1层1701号。
法定代表人：高歌。
委托诉讼代理人：李会轩、靳莎莎，河南杰昇律师事务所律师。
被告：黄真亚，男，1968年11月6日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：贾海红、王建龙，河南千业律师事务所律师。
原告郑州市一龙物业管理有限公司（以下简称一龙公司）与被告黄真亚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一龙公司的委托诉讼代理人靳莎莎，被告黄真亚的委托诉讼代理人贾海红、王建龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告支付拖欠的物业费3225元以及违约金（违约金自起诉之日计算至实际支付之日，按照拖欠数额日百分之三的标准计算）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告一龙公司自2012年8月开始作为郑州市××区兰亭名苑小区的物业。2016年10月16日，原告一龙公司与郑州市××区兰亭名苑业主委员会签订了交接协议，双方约定，该小区物业费的合法收取时间至2016年10月10日。被告作为该小区9号楼2单元601室的业主，其房屋面积为144平方米，物业费按照合同约定为每平方米每月1.05元，自2015年1月至2016年10月10日，被告共欠物业费3225元。原告多次要求被告交纳物业费，被告至今未交。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。
原告庭审中出示的证据有：1、营业执照复印件、资质证书复印件各一份；2、《物业服务合同》复印件一份，《前期物业服务合同》复印件一份，（2016）豫0103民初4225号民事判决书、（2016）豫01民终10762号民事判决书各一份，2016年10月16日《交接协议》；3、业主费用表一份；4、物业费催缴公告、催费通知单一组。
被告辩称，1、被告与原告之间的物业合同期为：2014年8月1日至2015年7月31日，7月31日到期后，双方合同关系终止，原告无权主张物业费。2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：合同到期后，物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支持服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。在一龙公司与兰亭名苑小区物业合同期内，广大业主和业主委员会即多次以服务质量差为由要求一龙公司撤出小区，双方矛盾重重，曾为此诉至郑州市二七区人民法院，二七区人民法院于2016年3月28日作出（2016）豫0103民初961号民事判决书，判决书中查明了业主委员会于2015年11月18日向一龙公司出具告知书，要求其立即撤出小区并移交相关资料的事实，最终二七区法院认定“一龙公司在该合同到期后即应搬出小区”，“被告（一龙公司）关于在合同期满后其管理小区的行为构成事实合同的辩解理由不成立”。故被告认为2015年7月31日后原告所主张的物业费是不应支持的。3、业主委员会在没有召开业主大会，没有争取大多数业主同意的情况下，私自与一龙公司签订《交接协议》，针对一龙公司收取物业费时间截止时间至2016年10月10日的约定应视为无效，侵犯了业主的权利。况且，该约定内容违法，与两级法院的判决内容相冲突，不能作为原告主张物业费的依据。4、原告主张的诉讼请求，部分诉请超过诉讼时效，不应支持。5、在2014年8月1日至2015年7月31日物业服务合同期限内，原告所提供的服务质量差，没有尽到职责，造成小区管理混乱、小区大门进出无序，车辆进出行进无序，卫生脏乱差、入室盗窃案件频发，给广大业主造成极大损失和生活上的极大不方便，给广大业主造成很大困扰，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，应当承担违约责任，故被告有权对物业公司主张的物业费进行抗辩。兰亭名苑小区存在以下违约及违法事实：（1）一龙公司进驻小区后，未经业主同意擅自改装损坏原建筑配套的可视门禁，新安装的门禁无法正常使用，造成业主进出困难。（2）骗签挪用广大业主房屋维修基金720000元，谎称改善安全防范摄像设备，部分楼栋，包括九号楼二单元仍是盲区，致多户业主不断丢失电动车数量。三层楼西户被盗、物品丢失。（3）九号楼门前六根照明灯柱至今仍长期不亮不予修复。（4）所交物业费只开收据多次索要正规发票，一直未果。（5）小区招揽小商小贩，造成小区卫生不好，影响小区内秩序。（6）小区大门敞开，无专业安保人员值守。门岗人员大门口开设象棋摊位，门卫参与其中，造成大门口机动车随意进出，堵占道路和消防通道，闲杂人员等随意进出小区，这也是盗窃事件频发的一个主要原因。（7）小区生活垃圾不及时清运，卫生脏乱差。（8）多户居民家中房顶漏水，地板被泡，墙壁起泡，多次反映不处理。（9）园林绿化被恶意毁坏，原绿化被改用停车毁坏或种菜。（10）门栋内到处是小广告及不文明标语。（11）一龙公司将部分一楼门面房出租给饭店，油烟机排出的噪音和气味让楼上居民无法开窗、无法忍受。业主多次反映不处理。综上，被告认为应当驳回原告的诉讼请求。
被告庭审中出示的证据有：1、（2016）豫0103民初961号民事判决书、（2016）豫01民终5274号民事判决书各一份，《物业服务合同》一份；2、兰亭名苑业主委员会公告两份。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：一、对原告证据的认证：证据1为复印件，其内容与工商登记的信息一致，本院对其内容的真实性予以确认；证据2中的《前期物业服务合同》为复印件，其内容与（2016）豫0103民初4225号案件的《前期物业服务合同》一致，本院对其内容的真实性予以确认；被告对证据2中的其他证据材料的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认；证据3为原告单方制作，且被告不予认可，故本院不予确认；证据4符合证据的客观性要求，本院对其真实性予以确认。二、对被告证据的认证：原告对证据1的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认；证据2符合证据的客观性要求，本院对其真实性予以确认。
根据上述有效证据以及当事人的陈述，本院查明案件事实如下：原告一龙公司分别于2012年9月15日、2014年8月1日同郑州市××区长江路街道办事处玫瑰花园社区居民委员会和郑州市××区兰亭名苑业主委员会签订《前期物业服务合同》和《物业服务合同》，上述《前期物业服务合同》和《物业服务合同》均约定，原告为郑州市××区大学南路92号院兰亭名苑小区提供物业服务,业主按照住宅建筑面积（高层住宅1.05元/平方米/月、多层住宅0.45元/平方米/月的标准）于每季度第一个月1-15日向原告交纳物业费。合同第三十条还约定，业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日3﹪的标准向原告支付违约金。合同还对物业服务质量标准、双方权利义务等作出约定。该合同的实际履行中，原告为郑州市××区兰亭名苑小区提供了物业服务。被告因物业管理上的瑕疵与原告发生纠纷，经多次催要未向原告交纳2015年1月后的物业费，原告诉至本院。
另查明，一、郑州市××区兰亭名苑业主委员会曾以原告一龙公司为被告诉至本院，要求被告一龙公司搬出小区，移交小区资料并支付52000元。本院经审理后于2016年3月28日作出（2016）豫0103民初961号民事判决书，判决原告一龙公司搬出兰亭名苑小区，并驳回郑州市××区兰亭名苑业主委员会的其他诉讼请求。郑州市××区兰亭名苑业主委员会和原告一龙公司不服该判决，均提出上诉。郑州市中级人民法院经审理后于2016年6月28日作出（2016）豫01民终5274号民事判决书，驳回上诉，维持原判。二、原告与郑州市××区兰亭名苑业主委员会办理交接手续过程中于2016年10月16日签订《交接协议》，并在协议第二条中确认：郑州一龙物业管理有限公司物业费合法收取截止日期为2016年10月10日，物业公司多收取的物业费由物业公司同业主清算。三、原告一龙公司在2012年9月15日至2016年10月10日期间为郑州市××区兰亭名苑小区提供了物业服务。四、被告位于郑州市××区兰亭名苑小区的房屋系高层住宅，该房屋的建筑面积为144平方米。五、被告未支付原告2015年1月至2016年10月10日期间的物业管理费，其数额参照每平方米每月1.05元的标准，可计算为3224.77元[（144平方米×每月每平方米1.05元×21个月）+（144平方米×每月每平方米1.05元×12个月÷366天×10天）]。
本院认为，一、关于物业服务的良性发展。物业服务质量的提升，是构建和谐小区的重要因素。对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，物业公司应当及时、积极、认真整改，不断改进、完善自身服务，提升物业服务的品质，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境，从而赢得业主的理解、认同和支持。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。物业服务业的良性发展是以物业公司提高服务品质为前提的，离不开物业费用的资金保障。作为物业公司，原告是以业主交纳的物业管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳物业管理费，将影响物业公司正常及时的运转，不能提供相应的物业服务，最后利益受损的亦是业主自身。作为业主，按时交纳物业管理费是被告应履行的合同义务。二、关于《前期物业服务合同》、《物业服务协议》和《交接协议》的效力。原告与郑州市××区长江路街道办事处玫瑰花园社区居民委员会、郑州市××区兰亭名苑业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务协议》以及《交接协议》，是双方的真实意思表示，上述协议依法成立，其符合法律规定的约定内容已生效。因郑州市××区长江路街道办事处玫瑰花园社区居民委员会和郑州市××区兰亭名苑业主委员会分别与原告签订《前期物业服务合同》、《物业服务合同》及《交接协议》，均系代表兰亭名苑小区的业主，故《前期物业服务合同》、《物业服务合同》和《交接协议》，对兰亭名苑小区的业主具有约束力。三、关于原告提供物业服务的期间。原告为被告提供物业服务的期间包括《前期物业服务合同》和《物业服务合同》约定的期间以及《前期物业服务合同》和《物业服务合同》期间届满后至2016年10月10日两个阶段。按照《前期物业服务合同》和《物业服务合同》约定，原告第一阶段为被告提供物业服务的期限自2012年9月15日至2015年7月31日。《物业服务合同》期限届满后，郑州市××区兰亭名苑业主委员会未与原告签订合同，要求原告搬出兰亭名苑小区，并诉至本院，本院作出（2016）豫0103民初961号民事判决书，判决原告搬出兰亭名苑小区，郑州市中级人民法院作出判决予以维持。在办理搬离兰亭名苑业小区交接手续过程中，郑州市××区兰亭名苑业主委员会于2016年10月16日与原告签订了《交接协议》，确认原告收取物业费的截止日期为2016年10月10日，就原告在《物业服务合同》期限届满后至2016年10月10日期间提供的物业服务达成了协议。故对原告该阶段提供的物业管理服务，被告可参照《物业服务合同》每月每平方米1.05元的物业费标准支付原告相应的物业管理服务费用。四、关于本案的诉讼时效。被告认为原告的部分诉讼请求超过诉讼时效，但原告出示的证据显示原告曾多次向被告主张权利，存在诉讼时效中断的情形。故对“原告的部分诉讼请求超过诉讼时效”的意见，本院不予采信。五、关于原告各项诉讼请求的处理。原告主张的物业费3225元，数额过高，对数额过高部分本院不予支持。被告支付原告的物业费数额，应以实际发生的3224.77元为准。因原告物业管理中存在瑕疵，故对原告要求按照拖欠的物业费日百分之三的标准计算的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告黄真亚应于判决生效后十日内支付原告郑州市一龙物业管理有限公司2015年1月至2016年10月10日期间的物业服务费3224.77元；
二、驳回原告郑州市一龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，原告郑州市一龙物业管理有限公司承担25元，被告黄真亚承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 郭洪涛
人民陪审员 李 玲
人民陪审员 张伟丽
二〇一七年八月三日
书 记 员 李 培