广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂08民终1787号
上诉人(原审被告):桂平市金晟房地产开发有限公司，住所广西桂平市西山镇大成路尾（华润大厦2楼），统一社会信用代码：91450881765818365E.
法定代表人：覃炳炎,董事长。
委托诉讼代理人：蒋柏满，广西桂力律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李均宝，男，1984年6月12日出生，汉族，住广西贵港市港北区。
上诉人桂平市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）因与被上诉人李均宝商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2017）桂0881民初2521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
金晟公司上诉请求：一、撤销一审判决并改判驳回李均宝的诉讼请求；二、由李均宝承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：
首先，一审法院判令上诉人应继续履行代办产权证义务，为李均宝办理房屋产权登记证（以下简称房产证）缺乏事实和法律依据。根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定，上诉人不能独立办理不动产登记，只能协助李均宝共同向产权登记机关办理房屋产权登记。且上诉人已经按照合同中“……将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定履行了协助义务，其已陆续向登记机关提供了资料，上诉人没有违约。其次，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）第十八条确定本案的违约金错误。双方已经约定若是出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房产证，则由出卖人按照购房款的1%赔偿其损失并在180天内补齐资料确保其取得房产证，逾期买受人则可要求全款退房。合同双方对违约金已经有了明确的约定，即按照购房款1%的数额赔偿，李均宝在一审中向法院请求判令上诉人按照中国人民银行同期同类贷款利率（以下简称银行利率）计付违约金属于增加违约金请求，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，李均宝若要增加违约金请求应当证明双方约定的未约定低于上诉人给其造成的损失，而李均宝并未举证，故不能按照商品房解释第十八条确定本案违约金。而且，如果按照商品房解释第十八条确定本案违约金，违约金数额将就超出房屋价款的30%，违约金数额过高。最后，本案已经超过诉讼时效，一审法院不应当再支持李均宝的诉讼请求。
李均宝辩称，首先，被上诉人已经向金晟公司缴纳了6000多元的办证费用，金晟公司应当为其办理房产证。其次，金晟公司交房后一直没有办理房产证，致使其无法通过房屋转让、抵押等取得收益，金晟公司的违约行为给被上诉人造成了损失，而合同中约定的房价1%的违约金明显过低，被上诉人可以主张调整，在被上诉人具体损失无法计算的情况下，一审法院适用商品房解释第十八条确定违约金正确。最后，金晟公司到本案起诉时都没有为其办理房产证，金晟公司的违约行为处于持续当中，所以其诉讼请求不存在超过诉讼时效的问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
李均宝向一审法院起诉请求：一、判令金晟公司为其向登记机关办理房产证，将世纪名门房屋登记在其名下；二、判令金晟公司向其支付逾期办证的违约金（以330000元为基数，从2013年10月1日起按银行利率计付至金晟公司将房产证交付其之日止）；三、由金晟公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年4月15日，李均宝与金晟公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：金晟公司将其开发的位于桂平市（以下简称世纪名门房屋）卖给李均宝，房款总价为330000元，出卖人应当在商品房交付使用后210个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3、4项处理。第3项的内容为：出卖人按已付房价款的百分之一赔偿买受人损失，并在180天内补齐资料以确保买受人取得房地产权属证书。逾期，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人已付房价款。第4项的内容为：买受人在接到出卖人的电话通知或出卖人在报纸（或电视）上发布公告之日起30日内应与出卖人办理委托代办产权证手续，并按本合同第五条结算房款及付清办证所需税、费，逾期，按合同第七条处理。同年5月5日，李均宝向金晟公司交纳了办理银行按揭、土地证、房产证费用共6300元，但没有签订书面委托代办产权证协议，对何时办讫房屋所有权证约定不明。同年8月4日，李均宝付清全部购房款给金晟公司，金晟公司于2012年12月2日交房，但李均宝至今仍未能取得该商品房的权属证书。
另查明，金晟公司只是向桂平市房产管理所提交了用于预售合同备案的资料，还没有将办理权属登记需要由其提供的国有土地使用权证、建设项目备案文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建筑工程验收合格单、房屋测绘成果报告等资料提交到桂平市房产管理所。办理房屋产权登记必须提交的建设工程规划许可证原件至今还保存在桂平市住房和城乡规划建设委员会，世纪名门B区B1幢楼面积实测的房屋测绘成果报告还没出来。
一审法院认为，李均宝与金晟公司订立的《商品房买卖合同》是合法、有效的合同，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。李均宝虽然未与金晟公司签订书面的委托代办产权证协议，但金晟公司已收取了李均宝交纳的代办产权证费用，证明双方之间存在事实上的委托合同关系，金晟公司应按约定继续履行代办义务，为李均宝向产权登记机关办理房屋产权登记证。金晟公司辩称其在办理房屋所有权登记中仅是协助义务与本案事实不符，不予采纳。
根据合同约定，金晟公司应当在商品房交付使用后482天（即210个工作日为302天，再加上180天）内将办理房屋权属登记应由其提供的相关资料提交给桂平市房产管理所备案，但其至今未提供相关资料，导致买受人不能取得房屋权属证书，其行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应该承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，金晟公司应当承担逾期办证的违约责任。违约金以购房款总额330000元为基数，自2014年3月30日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至产权登记机关将世纪名门房屋的产权登记到李均宝名下之日止。李均宝主张自2013年10月1日起计算，不予支持。金晟公司自房屋交付使用后一直没有履行提供资料报产权登记机关备案的义务，违约行为处于持续状态，李均宝要求金晟公司支付逾期办证违约金并未超过诉讼时效。金晟公司辩称李均宝的起诉已超过诉讼时效、没有违约及没有造成其实际经济损失与本案事实不符，不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、金晟公司应继续履行代办产权证义务，为李均宝向产权登记机关办理房屋产权登记证；二、谨慎供金晟公司应支付逾期办证违约金（违约金的计算：以330000元为基数，自2014年3月30日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至产权登记机关将世纪名门房屋的产权登记到李均宝名下之日止）给李均宝；三、驳回李均宝的其他诉讼请求。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
归纳根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、金晟公司是否应当履行为李均宝代办房产证的义务；二、金晟公司是否应当向李均宝支付逾期办证的违约金且及该违约金如何计算；三、李均宝的诉讼请求是否超过诉讼时效。
关于第一个问题，首先，金晟公司和李均宝签订的合同第十五条已经约定金晟公司应当履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，但金晟公司没有按照上述约定履行将国有土地使用权证、建设项目备案文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建筑工程验收合格单、房屋测绘成果报告等资料提交到桂平市房产管理所的义务，构成违约，金晟公司主张其没有违约没有事实依据，本院不予支持。且李均宝已经提供金晟公司出具的代收办理世纪名门房屋银行按揭、土地证、房产证费用的收据，证实了其与金晟公司形成了事实上的委托关系，金晟公司应当履行受托义务为李均宝代办房产证。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，金晟公司应当承担继续履行为李均宝办理房产证的义务，一审法院判令其为李均宝向产权登记机关办理房屋产权登记证正确，本院予以维持；金晟公司主张其无需为李均宝办理房产证没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个问题，首先，双方合同中约定如果在商品房交付使用后210个工作日内因金晟公司原因使李均宝无法办理房产证，金晟公司应当按照房价的1%赔偿其损失并在180天内补齐资料确保李均宝取得房产证，逾期，李均宝可以要求全款退房。故在2013年10月1日后（交房后的210个工作日后）李均宝可以请求金晟公司按照房价款1%的金额（3300元）支付违约金，但李均宝并未就此向一审法院主张权利，故不予处理。上述内容虽然约定了180天后因金晟公司原因李均宝仍然未取得房产证其可以申请全款退房的违约责任，但是没有约定如果李均宝不选择全款退房的违约责任，应属对违约金事项约定不明确的情形，故一审法院根据商品房解释第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定按照银行利率从2014年3月30日（2013年10月1日后的180天）起计算正确，本院予以维持；金晟公司主张其只应支付李均宝购房款1%数额的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，根据商品房解释第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定，只有在当事人约定的违约金过高的情况下，金晟公司才能向法院请求按照李均宝损失的30%为标准适当减少违约金，但现双方就2014年3月30日后的违约金事项约定不明，故金晟公司认为按照银行利率计算违约金将超过房款30%而不应按照银行利率计算违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于第三个问题，到李均宝向一审法院起诉时，金晟公司仍然没有按照合同约定履行向登记机关交办理房产证相关资料的义务，致使李均宝仍无法取得房产证，金晟公司的违约行为仍处于持续状态，故李均宝向一审法院起诉金晟公司承担违约责任没有超过诉讼时效，对此，一审判决已论述清楚，本院不再赘述。
综上所述，金晟公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1490元（桂平市金晟房地产开发有限公司已预交），由桂平市金晟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决
审判长 :刘立技
审判员 :马荣兴
审判员 :陆志然
二〇一八年一月二十五日
书记员 张 谦