江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初11232号
原告：常熟同济科技园有限公司，组织机构代码913205815823496822，住所地常熟高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场1幢202。
法定代表人：钱学标，董事长。
委托诉讼代理人：陈艳，江苏正大发展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈志荣，江苏正大发展律师事务所律师。
被告：苏州拓迈照明科技有限公司，组织机构代码91320581321238247U，住所地常熟高新技术开发区湖山路333号1601。
法定代表人：黄军。
原告常熟同济科技园有限公司（以下简称同济公司）诉被告苏州拓迈照明科技有限公司（以下简称拓迈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序审理。于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告同济公司的委托诉讼代理人陈志荣、被告拓迈公司的法定代表人黄军到庭参加诉讼。于2017年12月22日第二次公开开庭进行了审理。原告同济公司的委托诉讼代理人陈志荣到庭参加诉讼。被告拓迈公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告同济公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《常熟同济科技广场房屋租赁合同》；2.判令被告支付租金人民币39602.28元；3.判令被告支付违约金人民币5474.16元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订一份《常熟同济科技广场房屋租赁合同》，约定原告将坐落于常熟高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场1幢1606房屋（建筑面积76.03平方米）租赁给被告作办公使用，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每日每平方米建筑面积租金人民币1.2元，租金支付方式为于合同签订之日一次性支付所有租金，免租期365天，并对违约责任等作出了约定。原告依约将涉案租赁房屋交付给了被告使用，被告仅支付了租金27000元，剩余租金至今未付，已违反了合同约定，解除合同的条件成就，即原告有权依据合同约定解除合同，并要求被告支付违约金等。原告多次向被告催讨未果。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特依据相关法律规定提起诉讼，请求法院依法判决。
被告拓迈公司辩称，1.园区为招商夸大其词，引诱租赁。被告法定代表人在2015年之前是销售经理，当时招商人员为了自身的业绩说服由被告法人投资创建项目工作室，说园区资源丰富可以申请科技型企业享有政府补助，被告法定代表人经不住诱惑，创业并租赁场地经营；2.被告公司于2014年11月份注册，租赁办公场所时办公室是个毛坯房，刚开始租赁期限为一年，后原告擅自改成三年，2014年签了合同，但原告也没有给其钥匙，直到2015年才开始缴纳租金、水电费；由于没有资金装修一直拖到2015年9月装修完毕，被告真正入住时间是2015年12月。2016年3月，原告将被告办公室断电，并于2016年7月将被告公司上锁，2016年9月将被告办公室玻璃门拆除租赁给别人，如果原告要求被告交纳租金，计算的时间也应该从2015年12月开始计算至2016年3月份共计四个月；3.相关费用与租金相抵。被告的办公室装修花了4.5万元，办公家具花了1.2万元，后期由于被告无法进入公司，导致办公室的物品未搬出，产品样品也没有理出来价值1.5万元，还有业务期间给客户的开票收据未取出，做企业年报被国家罚税5000多元，上述费用完全可以抵付租金。4.原告主张的租金3万多，不认可，请求法院依法判决。
经审理查明，常熟高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场1幢1606室房屋系原告所有，规划用途为办公，建筑面积为76.03平方米。2014年11月，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：一、出租房屋情况。1-1甲方出租给乙方的房屋坐落在常熟市高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场16楼1606室（部位）（以下简称该房屋）。该房屋实测的建筑面积为76.3平方米。1-2甲乙方确认在签署本合同之前，乙方进行了现场查看，双方已就房屋的权属登记情况、抵押情况进行了充分的沟通及调查。乙方完全知悉房屋的权利登记及实物现状的情况，并同意甲方按房屋的现状交付房屋。三、交付日期和租赁期限及免租期。3-1甲乙双方约定，甲方于2015年1月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2015年1月1日起至2017年12月31日止。3-2该房屋免租期为365天，自甲方将该房屋交付乙方之日起计算，在该免租期内只免租金，乙方还需承担该房屋的物业管理费及因使用该房屋所涉及的其他所有费用，包括但不限于电费、水费和垃圾清运费、停车费等。3-3租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续租赁该房屋的，则应于租赁期满前两个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订《租赁合同》。3-4乙方应于收到甲方进行房屋交付的通知后的3日内办理租赁物业的租赁交接手续。如乙方未能及时办理交接手续的，自第4日起，甲方应被视为已完成了租赁物业的交付义务。四、租金、支付方式和期限。4-1甲、乙双方约定该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币1.2元。该房屋租金自2015年1月1日起至2017年12月31日期间按此标准执行，此后租金的标准按补充条款规定执行。4-2甲、乙双方约定租金支付方式为①：①乙方于本合同签订之日一次性支付上述所有租金；③其他约定方式：合同总数65922元，分2期到账，12月到账32961元，2015年年后到账32961元，付二免一。五、租赁保证金和其他费用。5-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金额为1个月的租金（合计30天，不含物业费），即（人民币）2746.8元。甲方收取租赁保证金后向乙方开具收据。因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在保证金中扣除，乙方必须在接到甲方付款通知后5个工作日内支付上述款项的不足部分并补足保证金。租赁关系终止时，在乙方退还的房屋取得甲方验收认可并完成全部退租手续后，甲方收取的该房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的所有费用外，剩余部分应在30天内无息归还乙方。5-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理费、停车费等费用由乙方承担，具体计算方式遵照本项目物业公司规定执行。5-3乙方负责支付的上述费用（5-2）的计算办法：物业管理费的标准为每月每平方米5.8元（人民币），乙方必须按本项目物业管理规定支付；乙方每月所发生的其他费用应根据实际发生的费用按时向甲方指定的物业管理公司支付。九、解除本合同的条件。9-1甲、乙双方同意，有下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，除本合同另有约定外，需向另一方按月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分；9-1-7乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；9-1-8乙方逾期不支付物业管理费及该房屋所发生的水、电、通讯、设备、停车费等应付费用累计超过二个月的。十、违约责任。10-7租赁期间，乙方存在迟延支付租金、物业管理费、能耗费用（如水、电、煤等）或者其他应付费用的，经甲方或物业公司书面催告后十五日内仍未履行付款义务的，甲方有权采取停止供应水、电等方式进行催缴，由此产生的损失由乙方自行承担。合同还约定了其他的权利和义务。甲方落款处有原告公司的盖章，乙方落款处有被告公司的盖章及法定代表人黄军签字。2014年12月4日，原告向被告发出了入户通知书，双方于2015年6月30日进行了涉案房屋的交接。后被告支付了租金27000元，该租金含水电押金2746.8元。
审理中，本院就被告入住和搬离时间向涉案房屋所属上海同科物业管理有限公司常熟分公司客服主管王某进行了调查。王某陈述，被告公司具体入住的时间不清楚了，但在2016年8月3日，原告同济公司委托其物业公司将涉案房屋的门锁起来，自此之后被告公司就没有再来过，并向本院提供了原告公司出具的委托书。该委托书载明：兹有苏州拓迈照明科技有限公司，租赁房位于常熟市高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场1幢1606，2016年7月19日已与常熟同济科技园有限公司解除租赁合同，但对方至今仍未办理任何退租手续，现委托物业管理处将该租户房屋加锁，并做好出入管理。原告质证后认为，对物业公司提供的委托书予以确认，但表示系被告未按照约定支付租金违约在先。被告长期拖欠租金且一直占用房屋，原告多次与被告交涉并且于2016年6月21日发函通知被告依据合同约定解除租赁合同，但被告未予以理睬，仍拒不支付租金。至2017年3月28日原告将涉案房屋腾空，并于2017年4月17日另行对外出租。按照合同约定，被告应当一次性向原告支付租金66602.28元，但被告长期拖欠租金未付，根据合同第九条9-1约定，被告逾期支付租金累计超过一个月的，原告有权解除合同并要求被告承担月租金二倍的违约金。因被告第二次庭审未到庭且双方意见不一，致调解未成。
以上事实，由营业执照、企业信用信息公示报告、房屋所有权证、房屋租赁合同、入户通知书、设施交接单、入住须知、情况说明、调查笔录、委托书及本院庭审笔录等证据为证。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则，行使合同权利，履行合同义务，若一方不履行或者不适当履行，即构成违约，应当向守约方承担违约责任。
本案的主要争议焦点一：原、被告是否存在违约以及谁违约。根据合同第四条“租金、支付方式和期限”4-2①的约定，被告应于本合同签订之日一次性支付上述所有租金，且即使按照4-2③的约定，被告亦应于2014年12月到账租金32961元，而被告至今仅支付租金27000元，被告未能按期按约履行租金义务，故系被告违约在先。现原告主张解除《房屋租赁合同》依法有据，本院予以支持。至于解除的时间，虽原告向本院提交了2016年6月21日其依据合同约定向被告发函解除租赁合同，但被告表示其未收到该通知且原告亦并未向本院提交相关的邮寄送达凭证，故对该解除时间本院不予采纳，结合本院向上海同科物业管理有限公司常熟分公司的调查及原告出具的《委托书》，本院认定《房屋租赁合同》的解除时间为2016年8月3日。
本案的主要争议焦点二：租金的支付起止点及违约金的支付。本案约定的租赁起止时间为2015年1月1日起至2017年12月31日止，但根据设施交接单，被告的实际入驻时间为2015年6月30日，故实际的租金应自2015年6月30日开始起算。现合同的解除时间为2016年8月3日，被告应按照实际租赁的时间支付自2015年6月30日至2016年8月3日的租金即36585.64元，扣除已支付的27000元，仍需支付租金9585.64元。至于原告主张的违约金，因双方在合同9-1条有明确约定，故被告需按月租金的二倍支付违约金，现原告主张5474.16元，符合合同约定，本院予以支持。被告拓迈公司经本合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证、抗辩的权利，应承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告常熟同济科技园有限公司与被告苏州拓迈照明科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年8月3日解除；
二、被告苏州拓迈照明科技有限公司于本判决生效之日起十日支付原告常熟同济科技园有限公司自2015年6月30日起至2016年8月3日止的租金人民币9585.64元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××61）；
三、被告苏州拓迈照明科技有限公司于本判决生效之日起十日支付原告常熟同济科技园有限公司违约金人民币5474.16元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××61）；
四、驳回原告常熟同济科技园有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币464元，由原告常熟同济科技园有限公司负担376元，由被告苏州拓迈照明科技有限公司负担88元（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 赵丽丹
二〇一八年一月四日
书记员 王怡婷