北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初18486号原告：李毓亮，男，1961年4月13日出生，自由职业，住北京市大兴区。原告：穆玉芬(兼原告李毓亮委托代理人)，女，1961年6月6日出生，自由职业，住北京市大兴区。被告：北京盛玺置业有限公司，住所地：北京市大兴区西红门镇北京雁南鹿鸣春大酒店4楼。法定代表人：桑春华，执行董事。委托代理人：何珊，女，1986年5月15日出生，满族，北京盛玺置业有限公司法务，住单位宿舍。原告李毓亮、穆玉芬与被告北京盛玺置业有限公司（以下简称盛玺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆玉芬(兼原告李毓亮委托代理人)、被告盛玺公司委托代理人何珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李毓亮、穆玉芬向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向我提供专项基金缴纳凭证；2、如若被告不能提供，请求依法判决被告立即返还专项维修基金壹万壹仟玖佰肆拾二元整（￥12114.00元）及利息（自2014年12月14号起至实际给付之日，按年利率3%）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月8日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的坐落在北京市大兴区西红门镇宏业路9号院嘉悦中心5号楼（购买合同为2号楼）3层310室，60.57平方米办公楼，总价款为1269664元。同时合同第十六条第五项（2）约定：被告代缴专项维修基金、并在接受商品房时将发票交给原告。合同第二十四条约定：买受人委托出卖人代交专项维修基金的，出卖人应当自受托之日起730天内向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。2014年11月10日，原告接受房屋，被告只出具一张单位财务自制的收款凭据，并没有出具北京市专项维修基金专用收据。原告认为，合同明确约定是被告代缴专项维修基金，而不是被告收取。目前没有任何法律、法规规定对商业性质具有独立产权的购房人收取公共维修基金。财政部、住建部联合颁发的《住宅专项基金维修管理办法》第六条也规定了维修基金的缴纳对象：住宅、住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单栋住宅结构相连的非住宅，而我方购买的房屋不属于此类。被告盛玺公司辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是商业办公用房，不是必须收取专项维修基金，但我方收取的专项维修基金系根据双之间签订的房屋合同约定收取；专项维修基金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备的大修、中修和更新、改造，对物业后期维护意义重大，有利于保障业主权益；我方收取的专项维修基金只是代为收取、代为收存管理，代业主大会成立后，再决定管理事宜；我方是没有向原告方提交专项维修基金缴纳凭证，理由是相关行政机构不接受且无法提供凭证，因此专项维修基金缴纳凭证需要待业主大会成立后才能开具，现业主大会尚未成立，业主大会的成立也不是我方能够决定的。此外，涉案房屋作为非住宅应不适用《住宅专项基金维修管理办法》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换和质证。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月9日，盛玺公司（出卖人）与李毓亮、穆玉芬（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1346081），该合同第一条约定：该商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2009年9月22日至2059年9月21日。第三条约定：该商品房房屋坐落于大兴区西红门镇2#办公楼3层310（暂定编号）；用途为办公；预测建筑面积共60.39平方米，其中套内建筑面积41.11平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.28平方米。第五条约定：按照套内建筑面积计算房价款，该商品房每平方米人民币30498.78元，总价款人民币1253805元。该合同第十六条第五款第二项约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权证税费、产权登记费、合同印花税、产权代办费、有线电视初装费，并在接受商品房的同时将上述税费交给出卖人。该合同第二十四条约定：买受人委托出卖人代交专项维修基金的，出卖人应当自受托之日起730日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。房屋买卖合同后附随的《嘉悦中心》第三十二条约定：“当发生共用部位、设施设备大中修与更新改造费用时，由物业管理企业根据实际情况作出预算，申请使用公共维修基金。共用部位共用设施设备维修基金的使用和管理按照法律、法规、规章和政府有关文件执行。当共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，按产权人所占建筑面积比例向产权人分摊或续筹。”加盖有盛玺置业公司财务专用章的收款收据显示：2014年12月14日，盛玺置业公司收到李毓亮、穆玉芬交来代收嘉悦中心2-310公共维修基金12114元。后，李毓亮、穆玉芬取得了涉案房屋的不动产权证，产权证号为京（2015）大兴区不动产第XXXX号，该不动产权证显示：涉案房屋坐落于大兴区宏业路9号院5号楼3层310，系李毓亮、穆玉芬共同所有，用途为办公。庭审中，被告方提供了己方制定的嘉悦广场CDD项目公共维修基金管理办法用以证明其对公共维修基金的管理使用有具体规定，该办法第四条规定：“1.凡在本项目购买房屋的业主均需交存公共维修基金。2.根据国家相关法律、法规规定，本项目业主按照所拥有物业的建筑面积交存公共维修基金，具体收费标准为200元/平方米。3.本项目业主应在办理房屋入住手续时向本项目开发商北京盛玺置业有限公司交存公共维修基金。业主未按本办法规定交存公共维修基金的，开放商有权拒绝交付房屋。4.业主交存的公共维修基金属于全体业主所有。5.本项目业主大会成立前，业主交存的公共维修基金由北京盛玺置业有限公司代为管理。北京盛玺置业有限公司严格按照本办法管理原则负责日常管理。6.在本项目已交纳公共维修基金的业主所持有的房屋建筑面积占所有业主所持有的房屋建筑面积之和的95%以上时，北京盛玺置业有限公司在北京市内选择一家商业银行开立专户存储公共维修基金，专款用于本项目共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。除本办法另有规定外，北京盛玺置业有限公司不得将公共维修基金挪作他用。7.公共维修基金可用于购买一级市场国债及保本投资理财产品，所得收益归全体业主所有。8.本项目业主大会成立后，北京盛玺置业有限公司向业主大会移交本项目维修基金。经业主大会决议，业主委员会可以在本市一家商业银行开立专户。专户应当使用信毁凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的公共维修基金只能支付到约定的施工单位或物业服务企业账户中。9.业主大会应当建立公共维修基金管理制度。10.业主委员会不得擅自变更开户银行。确需变更的，应当经业主大会决定重新开立账户。”；原告对此份管理办法不认可，其称没有见过此份管理办法；被告方称此份管理办法有在交房现场公示；但双方当事人均未提供证据证明。经本院询问，被告方称此笔公共维修基金现由其保存管理，且与本公司的其他财产处于混同状态。本院认为：专项维修基金（公共维修基金）系指用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。本案的争议焦点可归纳为：1.盛玺公司是否有权利收取业主的专项维修资金（公共维修基金）；2.业主要求盛玺公司提供专项资金缴纳凭证的诉求是否应得到支持；3.在盛玺公司无法提交专项资金缴纳凭证的情形下，业主方要求盛玺公司返还专项维修基金的诉求是否应得到支持。对于争议焦点一：盛玺公司是否有权利收取业主的专项维修资金？国务院《物业管理条例》第五十四条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”涉案房屋系商业用房，性质为办公，应不属于法律、行政法规强制规定必须缴纳专项维修资金的范围，并且政府也没有相关部门代管该项资金。因此盛玺公司收取业主的专项维修资金没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，李毓亮、穆玉芬与盛玺公司签订的《北京市商品房预售合同》第十六条第五款第二项关于“买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权证税费、产权登记费、合同印花税、产权代办费、有线电视初装费，并在接受商品房的同时将上述税费交给出卖人”的约定系双方之间的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未出现不尊重社会公德、扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的情形，应属有效，对双方均具有约束力，应当依约履行。因此，盛玺公司有权依据合同约定代为代为收取专项维修基金。对于争议焦点二：原告方要求盛玺公司提供专项资金缴纳凭证的诉求是否应得到支持？《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外”。本案中，双方之间签订的《北京市商品房预售合同》第二十四条关于“买受人委托出卖人代交专项维修基金的，出卖人应当自受托之日起730日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证”的约定亦系双方当事人之间真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未出现不尊重社会公德、扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的情形，应属有效。故，盛玺公司应当根据合同约定向原告方提交专项维修资金缴纳凭证。然，目前我国相关政府部门只制定了《住宅专项基金维修管理办法》，并未针对办公性质商业用房的专项维修基金的管理使用做出相应规定，亦无相关的政府部门代管此笔专项维修基金。因此，盛玺公司在客观上不具备向原告方提供专项维修资金缴纳凭证的现实可能性，属于合同法第一百一十条规定的事实上不能履行情形，故对于原告要求盛玺公司提供专项维修基金缴纳凭证的诉讼请求，本院依法不予支持。对于争议焦点三：在盛玺公司无法提交专项资金缴纳凭证的情形下，原告方要求盛玺公司返还专项维修基金的诉求是否应得到支持？《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有；经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。国务院《物业管理条例》第五十四条第二款规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《嘉悦中心》第三十二条的约定亦表明专项维修基金系用于共用部位、设施设备的大中修与更新改造产生的费用支出，原告在承诺书上的签字表明其知晓这一事实。涉案房屋现已交付使用，在使用过程中相继会产生共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修及更新改造等大修费用，需要使用专项维修资金。但由于目前尚未有关于办公性质商业用房专项维修基金管理使用的明确法律规定，涉案房屋所处的嘉悦中心亦尚未成立业主大会，倘若出现保修期满后需要对共用部位、共用设施设备进行大中修或更新改造的情形，单独的业主是无法申请启动使用专项维修资金的。出于整栋大楼正常运转及维护全体业主利益的需要，盛玺公司可以暂不退还此笔专项维修资金，由其代管。但需要明确的是，专项维修基金的所有权人是全体业主，并非盛玺公司；盛玺公司将业主交纳的专项维修基金与己方公司财产混同管理的行为实为不妥，出于维护全体业主利益的考虑，其应当对业主交纳的专项维修基金进行专项管理，不得挪作他用；代管期间可能产生的收益作为公共维修基金的一部分亦应纳入管理范围；在条件具备后，其应无条件的将专项维修资金交由业主大会或相关行政部门管理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《物业管理条例》第五十四条判决如下：驳回原告李毓亮、穆玉芬的全部诉讼请求。案件受理费51.5元，由原告李毓亮、穆玉芬负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵 志二〇一七年十月三十一日书记员 张纪云