辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终3614号
上诉人（原审被告）：王雯娇，女，1984年6月10日出生，汉族，沈阳长颈鹿商贸有限公司法定代表人，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：那学南，男，1962年4月16日出生，满族，沈阳长颈鹿商贸有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：曹杨，女，1990年5月11日出生，回族，住址黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。
委托诉讼代理人：迟晓嘉，辽宁开宇律师事务所营口分所律师。
上诉人王雯娇因与被上诉人曹杨房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初2738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王雯娇上诉请求：1.撤销一审民事判决书第二项及诉讼费负担，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决违反法定程序、认定事实不清、适用法律错误，依法应当撤销改判或发回重审。本案一审判决第二项，在双方签署的房屋租赁合同内容中，在没有约定因违约或其它任何理由“返还租赁费”的法律事实和证据情况下，仅凭被上诉人请求，就判决上诉人返还被上诉人租赁费严重违法。
曹杨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
曹杨向一审法院起诉请求：1.判决解除与王雯娇于2015年9月14日签订的《房屋租赁合同》，王雯娇返还曹杨已支付的房屋租赁费14万元；2.判令王雯娇赔偿曹杨装修损失3.7万元；3.判决王雯娇承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2015年9月14日，曹杨（乙方）与王雯娇（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定曹杨租赁使用王雯娇提供的诉争房屋，租赁期限自2015年10月15日至2019年10月15日，年租金为14万元。虽合同中未约定诉争房屋的具体地址，但双方于庭审中均认可租赁使用的诉争房屋包括沈阳市和平区南五马路266-9号4-1-2号房屋（建筑面积32.65平方米）、沈阳市和平区南五马路266-9号4-1-2号房屋（建筑面积31.99平方米）、沈阳市和平区南五马路266-9号4-1-3号房屋（建筑面积67.54平方米）及沈阳市和平区南五马路266-9号4-2-2号房屋（建筑面积31.88平方米）。王雯娇主张该四间诉争房屋系其自诉争房屋所有权人处承租。同时，合同第七条约定，曹杨（乙方）在使用期间不得随意拆改房屋结构，在经营过程中，应当妥善保管房屋完整、爱护使用租赁物及租赁物中的附属设施；合同第十条约定，王雯娇（甲方）如出售或动迁房屋，须在3个月前书面通知乙方，如在一年内发生，王雯娇（甲方）依据曹杨（乙方）装修费用，双方和谈给与曹杨（乙方）相应费用。合同签订当日，曹杨给付王雯娇租金14万元，王雯娇将诉争房屋交付曹杨使用。双方于庭审中均认可自2015年9月14日2015年10月14日期间为装修期。嗣后，曹杨开始对诉争房屋进行装修，对房屋墙体进行了拆改。曹杨为确保安全，用钢筋进行加固支撑，并主张其就装修支出装修费3.7万元。
另查明，2015年10月14日，沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室就诉争房屋所在的东北设计院棚户区地块征收下发了《和平区东北设计院棚户区地块征收补偿方案（征求意见稿）》，拟对该地块实施征收，并在该地区的小区内张贴公布该方案。2015年11月5日，沈阳和平区南市场街道办事处发布了《通知》，上载：“东北设计院被征收人：根据沈棚改组发办[2015]1号文件，和平区东北设计院冬至自然界到；西至用地界线；南至南五马路；北至用地界线（详见用地范围图），为和平区2016年棚户区改造地块……请广大被征收人立即停止房屋租赁、房屋装修、房屋转让等行为……”。2016年3月16日，沈阳市和平区人民政府就诉争房屋所在地块下发了和政征公字[2016]第1号《房屋征收公告》。同日，沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室就诉争房屋所在地块下发了《和平区东北设计院棚户区地块征收补偿方案（正式稿）》。
2015年11月8日，曹杨通过微信及短信向王雯娇发出《解除租赁合同通知书》，上载：“王雯娇女士：我与您于2015年9年14日就位于沈阳市和平区南五马路266-9号楼4-1-2、4-1-3、4-2-2的房屋签订的《租赁合同》，现依据和平区土地房屋征收管理办公室于2015年10月14日发布和平区东北设计院棚户区地块征收补偿方案（征求意见稿）》及和平区南市场街道办事处于2015年11月5日发布通知，通知中明确说明此房屋为和平区2016年棚户区改造地块。由于该政府行为导致本合同无法继续履行，合同目的不能实现，特此通知您解除该租赁合同。望收函后3日内，退还房屋租金14万元。否则我方将依据《中华人民共和国合同法》及双方签订的租赁合同的约定，追究您的责任……”。庭审中，王雯娇对《解除租赁合同通知书》未提出异议，但抗辩曹杨未将诉争房屋交还。曹杨主张自2015年10月14日后未再使用诉争房屋，但就此未提供证据加以证明。
经一审法院至沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室调查，该办公室就四间诉争房屋均已与对应的被征收人签订了《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》。
一审法院认为，曹杨、王雯娇签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。现曹杨主张诉争房屋所在地块被实施征收，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，因沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室于2015年10月14日就诉争房屋所在地块下发《和平区东北设计院棚户区地块征收补偿方案（征求意见稿）》、沈阳和平区南市场街道办事处于2015年11月5日发布《通知》，据此能够确认此时诉争房屋所在地块已拟被实施征收。依据合同法第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》已因不可抗力无法继续履行，符合法定解除条件。而王雯娇已收到曹杨于2015年11月8日向其发出的《解除租赁合同通知书》，但未向曹杨提出异议，依据合同法第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》应已于2015年11月8日解除。
合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合前述，双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年11月8日解除，曹杨应将诉争房屋返还王雯娇，王雯娇应返还曹杨剩余房屋租金。虽王雯娇抗辩曹杨未返还诉争房屋，但《房屋租赁合同》已于2015年11月8日解除，王雯娇未及时查看房屋或联系曹杨进行交接，应意识到其行为将增加合同风险、可能扩大自身损失，因此，相关的损失应由其自行承担。而沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室就四间诉争房屋均已与对应的被征收人签订了《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》，故曹杨无需将诉争房屋返还王雯娇。而关于王雯娇应返还曹杨剩余房屋租金，因《房屋租赁合同》已于2015年11月8日解除，故王雯娇应返还曹杨自2015年11月9日之后的房屋租金130,411元（14万元÷365天×340天）。
关于曹杨提出王雯娇赔偿装修费的诉讼请求。因曹杨对诉争房屋墙体进行拆改，违反了《房屋租赁合同》第七条约定，该行为系违约行为，就此支出的费用应由其自行承担，故对曹杨该项诉讼请求，一审法院不予支持。而关于王雯娇提出的曹杨对房屋墙体拆改的抗辩。王雯娇就此未提出反诉，亦未提供证据证明其因曹杨的违约行为造成的损失数额，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，并结合沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室就四间诉争房屋均已与对应的被征收人签订了《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》的事实，曹杨虽存在违约行为，但未给王雯娇造成实际损失，故对王雯娇该抗辩，一审法院不予支持。
判决：一、确认原告曹杨与被告王雯娇于2015年9月14日签订《房屋租赁合同》于2015年11月8日解除；二、被告王雯娇于本判决生效之日起十日内返还原告曹杨房屋租金130,411元；三、驳回原告曹杨的其他诉讼请求。案件受理费3,840元，减半收取计1,920元，由被告王雯娇负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人上诉提出其与被上诉人之间签订的房屋租赁合同没有约定因违约或其它任何理由“返还租赁费”，故一审判决上诉人返还租赁费违法等上诉主张。首先，被上诉人诉请解除合同的理由系因政府征收拆迁，导致不能实现合同目的，故诉请解除合同。根据本案现有证据，并结合一审法院对征收情况进行的调查，能够证明涉案租赁房屋已被列入征收范围，本案起诉前政府已经发布拆迁通知，一审庭审前政府已经作出征收公告，房屋所有权人也与拆迁方签订了征收补偿协议书。故此，被上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”一审法院判令解除房屋租赁合同于法有据。其次，虽然上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中并未约定“返还租赁费”，但当事人在符合法定解除条件的情况下，亦可诉请解除合同，并不以是否存在合同约定为前提条件。上诉人在获知拆迁信息后，已经采取积极措施停止装修，并于2015年11月8日向上诉人发出《解除租赁合同通知书》，上诉人收到通知书后并未提出书面异议。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，一审法院认定双方签订的房屋租赁合同于2015年11月8日解除并无不当，应当予以维持。再次，《中华人民共和国合同法》第九十七条对于合同法定解除后应该如何处理做出了明确规定，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，据此被上诉人作为承租方有权要求出租方上诉人返还合同解除之后即2015年11月9日之后的房屋租金130,411元，上诉人以合同是否约定返还为由主张不予返还缺乏依据，不能成为其拒绝返还的合法理由，本院无法予以支持。
对于上诉人在二审审理过程中提出不同意解除合同的上诉主张，因其未对一审判决第一项提出上诉，且一审自述同意解除合同，二审亦认可在政府征收公告发布后合同不能再继续履行，故上诉人提出的该项主张缺乏依据，本院不予支持。
对于上诉人在二审审理过程中提出因被上诉人装修损坏房屋结构违约，给其造成损失等上诉主张，已构成独立的诉请，因上诉人未在一审依法提出反诉诉请，故不属于本案的审理范围，本案二审不予审理，上诉人可另行诉讼主张权利。
综上所述，王雯娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,840元，由上诉人王雯娇负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 卓
审判员 王 虹
审判员 单 立
二〇一七年四月十日
书记员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；