黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民二民初字第509号
原告黑龙江北大荒粮油批发市场有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香电街41号。
法定代表人赵守成，该公司董事长。
委托代理人冯春龙，黑龙江冰都律师事务所律师。
委托代理人石江，住哈尔滨市南岗区。
被告中国建设银行股份有限公司哈尔滨农垦支行，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路99-15号辰能大厦。
代表人孙广和，该支行行长。
委托代理人齐怡，黑龙江龙信达律师事务所律师。
第三人中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院2号楼7-14层。
法定代表人仲建安，该公司董事长。
委托代理人宋玉，北京市汉韬律师事务所律师。
委托代理人许玲玲，北京市汉韬律师事务所律师。
原告黑龙江北大荒粮油批发市场有限责任公司诉被告中国建设银行股份有限公司哈尔滨农垦支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，于2015年7月27日依被告中国建设银行股份有限公司哈尔滨农垦支行的申请，依法追加中国建银投资有限责任公司为本案第三人后，依法组成合议庭，于2015年9月2日、2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告黑龙江北大荒粮油批发市场有限责任公司的委托代理人冯春龙、石江，被告中国建设银行股份有限公司哈尔滨农垦支行的委托代理人齐怡，第三人中国建银投资有限责任公司的委托代理人宋玉、许玲玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2002年10月20日与中国建设银行黑龙江省分行直属支行签订了两份《房屋买卖合同》，合同约定：中国建设银行黑龙江省分行直属支行购买原告开发建设的综合服务楼一、二层房屋，房屋总价款为人民币1926819元。合同签订后中国建设银行黑龙江省分行直属支行仅支付购房款752733元，尚欠1174086元未给付。按照合同的约定，中国建设银行黑龙江省分行直属支行应当在工程竣工备案办理产权证前支付剩余购房款。2004年2月13日，原告取得竣工工程备案证后，多次向中国建设银行黑龙江省分行直属支行催要剩余购房款，中国建设银行黑龙江省分行直属支行均以各种理由拒绝给付。2013年至2014年间，经原告多次催要，并对涉案房产进行停水、停电等处理后，才得知本案涉案房屋已经转让给案外人，并已实际交付给案外人。2015年4月，原告再次到中国建设银行黑龙江省分行直属支行催要购房款，被告向原告出具了中国建设银行黑龙江省分行直属支行变更名称的文件。原告认为法人名称变更后，仍应当对外承担原有的债务，被告以名称变更为由拒绝向原告支付拖欠购房款及利息、违约金等，没有任何的法律依据。被告在原告不知情的情况下将涉案房屋转让给案外人，被告的行为已经给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自身的合法权益，起诉至人民法院，诉请：1、依法判令被告给付原告剩余购房款1174086元；2、依法判令被告给付原告逾期支付购房款违约金96340.95元；3、依法判令被告给付原告欠款利息300000元；4、案件受理费由被告承担。
被告辩称：2004年是中国建设银行分立建账时期，在此期间被告已经将本案争议的房产移交给第三人使用及管理，同时该房屋的财物帐已经划拨给第三人，因此，被告认为涉案房屋的债权债务关系应当由第三人承担。原告知道并同意将涉案房屋转让给第三人，第三人应当承担相应的责任。综上，对于原告要求被告给付剩余购房款、违约金及利息的诉讼请求，被告不予认可，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称：一、原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，不应得到人民法院的支持。原告与中国建设银行黑龙江省分行直属支行签订的两份《房屋买卖合同》的日期是2002年10月20日，合同约定的剩余房款给付期限为综合楼验收完毕办理产权证前付清。而涉案房产的《竣工工程备案证》的办理时间为2004年2月13日。原告在2013年4月23日给建设银行南直分理处的《通知》中确定的最后还款期限为2013年5月1日。按照我国法律关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，即原告最晚应于2015年5月1日前向人民法院提起诉讼，而原告向法院起诉的时间为2015年6月3日，已经超过了法定的诉讼时效，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。
二、原告同时要求支付违约金和欠款利息没有法律依据。原告在诉讼请求中要求支付违约金并支付欠款利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有在房屋买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，买受人逾期付款的，才会以利息计收标准计算违约金或损失赔偿额。在本案中，原告与中国建设银行黑龙江省分行直属支行签订的两份《房屋买卖合同》已经明确约定违约金按房屋价格的5%计算，因此原告要求给付欠款利息的诉讼请求没有法律依据。
三、即使原告的诉讼请求应当得到支持，其请求支付房款的义务应当由案外人梁某某承担。2012年11月，第三人委托北京嘉禾国际拍卖有限公司就涉案房屋等进行公开拍卖。梁某某通过竞拍方式以216万元的成交价格竟得涉案房产。第三人与梁某某已经完成了涉案房产及相关资料的移交。在梁某某与北京嘉禾国际拍卖有限公司签订的《竞买协议书》中约定，标的移交的，与标的相关的各项权利、义务、风险及各项新发生的税、费（包括但不限于房产税等）均由梁某某承担。本次拍卖的标的如存在欠交税、费用及相应滞纳金（包括但不限于物业费、供暖费、水、电、燃气费等）的情况下，上述税、费均由梁某某自行承担。第三人及委托人均不负责。涉案房产已经通过公开拍卖的形式出售给梁某某，因此，涉案房产的相应权利义务也应当一并转移给梁某某。故涉案房产剩余的房款给付义务应当由梁某某承担。综上，第三人认为原告的诉讼请求没有事实和法律的依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：
证据一、2002年10月20日签订的《房屋买卖合同》两份。证明原告将本案涉案房产出卖给被告，约定的房屋总价款为1926819元，以及合同约定了逾期付款的违约金计算方法。
证据二、黑龙江省行政事业单位往来结算票据一份。证明被告向原告支付购房款752733元的事实。
证据三、批复文件一份。证明被告公司更名的事实。
证据四、竣工工程备案证一份。证明2004年2月13日原告取得了涉案房屋竣工备案证明，按照合同约定被告应当从该日之后向原告支付剩余购房款的事实。
证据五、情况说明一份。证明2004年1月1日至2013年12月31日第三人以年租金58188.63元的金额将涉案房屋出租给被告，获利金额为581886.30元。
证据六、催款函EMS凭证一份、介绍信一份、催款函一份。证明2015年4月24日原告以书面形式向被告催缴购房款的事实。
证据七、通知两份。证明因被告欠款，原告将对涉案房屋采取停水、停电措施。
证据八、欠费催款通知书一份。证明原告向被告发出通知，要求被告给付购房款的事实。
证据九、催缴购房款的通知书一份。证明原告发出上述通知后，被告没有回复，原告又重新发出新的催款通知的事实。
证据十、证人梁某某证言一份。证明被告将房屋转让时原告并不知情，原告直到2013年后原告才知道房屋转让的情况。
证据十一、通知两份。证明因被告拖欠购房款，原告向被告发出通知，要求被告于2013年5月1日前搬出该房屋，并采取停电措施。
证据十二、催收函一份、特快专递回执一份。证明2015年4月24日原告再次向被告主张购房款的权利，从而证明诉讼时效一直在延续，没有中断。
证据十三、视频录像一份。证明原告到被告处催要购房款，被告单位工作人员承认原告经常催要此款项的事实。
经庭审质证，对原告提供的证据一、证据二、证据三，被告及第三人对上述证据均无异议。对原告提供的证据四，被告对该证据的真实性及证明问题均无异议；第三人对该证据的真实性无异议，但认为原告应当及时主张权利，原告存在怠于行驶权利的情形。对原告提供的证据五，被告对该证据的真实性及证明问题均无异议，但认为该证据恰能证明涉案房屋已经于2004年转让给第三人；第三人对该证据的真实性无异议，承认租赁事实客观存在。对原告提供的证据六，被告及第三人对该证据的真实性无异议，但认为原告在2012年12月26日前已经知道涉案房屋转让给第三人的事实并且同意被告的转让行为，而2012年12月26日前原告从未向被告主张过任何权利，从而说明原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。对原告提供的证据七，被告对该证据的真实性及证明问题均有异议，被告认为并没有收到该通知；第三人对该证据的真实性及证明问题均有异议，第三人认为并没有收到该通知，且从时间上看原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效。对原告提供的证据八、证据九，被告及第三人对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为该催款通知中没有原告盖章确认。对原告提供的证据十，被告对该证据真实性及证明问题均有异议，被告认为原告已经承认在2013年时知道涉案房屋已经通过拍卖的形式转让给证人，从而能够证明原告对于被告转让债务的行为是同意并认可的；第三人认为证人已经确认竞买协议、成交确认书等文件均为其本人签署，说明证人已经实际购买涉案房产，按照竞买协议的约定涉案房屋的相关权利义务应当由证人承某某。对原告提供的证据十一，被告及第三人对该证据的真实性无异议，但认为该证据无法证实原告曾于2012年至2013年期间向被告主张过购房款的事实，原告的诉讼请求已经超过了法定的两年诉讼时效。对原告提供的证据十二，被告及第三人对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为该证据为复印件，且认为该证据无法证实原告曾于2012年至2013年期间向被告主张过购房款，原告的诉讼请求已经超过了法定的两年诉讼时效。对原告提供的证据十三，被告对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为该视频是在未告知被告的情况下录取的，来源不合法，从该视频的录取时间显示为2015年4月29日，并不能证明原告曾于2002年至2013年向被告主张过权利；第三人对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为从视频的内容看并不连贯，该证据不是合法途径取得。
被告为证明其反驳主张的事实成立，在举证期限内提供证据如下：
证据一、《关于中国建设银行投资股份有限公司哈尔滨南直分理处营业用房房产情况说明》一份。证明本案涉案房产已于2004年将产权人变更为第三人。
证据二、（2012）第1号催收函一份。证明2012年12月26日原告已经知悉并同意将本案涉案房产债权债务转让给第三人，且原告在2012年12月26日前未向被告主张过权利。
证据三、第三人委托拍卖项目清单确认书一份。证明2012年第三人已经将涉案房产通过拍卖的形式转让给梁某某，从而证明第三人对涉案房产享有所有权及处置权。
证据四、梁某某情况说明一份。证明2012年11月第三人通过拍卖的方式将涉案房产转让给付梁某某。
证据五、中央汇金投资有限责任公司汇金发（2004）第12号关于设立中国建银投资有限责任公司的批复。证明2004年9月17日建行分离业务，第三人将继承未纳入中国建设银行股份有限公司的资产、负债、债权债务，从而证明本案涉案房产于2004年已经移交给第三人，第三人对该房产享有所有权及处置权，该文件是国家政策性文件，即使被告没有通知原告债务的转让行为，原告也应当向第三人主张权利。
经庭审质证，对被告提供的证据一，原告对该证据无异议，但认为该变更事项被告没有通知原告，原告对此并不知情；第三人对该证据真实性没有异议，租赁事实客观存在，但认为租赁的事实与本案之间没有关联性。对被告提供的证据二，原告对该证据的真实性及证明问题均没有异议，但认为该催收函说明原告多次向被告催收购房款本金及利息的事实，从而能够证明本案的诉讼时效没有中断；第三人对该证据的真实性及证明问题均没有异议。对被告提供的证据三，原告对该证据真实性及证明问题均无异议，但认为涉案房屋的所有人原告并不清楚，且该文件属于被告公司的内部文件；第三人对该证据的真实性及证明问题均没有异议，争议房产确实通过拍卖转让给了梁某某。对被告提供的证据四，原告对该证据的真实性无异议，但认为从该证据可以看出梁某某并不知道涉案房屋尚有欠款的事实亦不能证明该房屋出卖时得到原告的认可及同意；第三人对该证据的真实性及证明问题均没有异议，该证据恰能证明梁某某知道涉案房屋尚有欠款的事实。对被告提供的证据五，原告对该证据的真实性及证明问题均无异议，但认为即使该证据为政策性文件，被告在资产剥离时不通知原告，其转让行为对原告是不发生法律效力的；第三人对该证据的真实性及证明问题均没有异议。
第三人为证明其反驳主张的事实成立，在举证期限内提供证据如下：
证据一、竞买协议书一份、特别承诺一份、拍卖规则一份。证明第三人将涉案房产通过拍卖公司公开进行拍卖，拍卖时约定与涉案房产相关的权利义务、风险及各项新发生的税费均由买受人承担。
证据二、拍卖成交确认书一份、标的移交确认书一份。证明涉案房产由梁某某竞得，并已实际移交给梁某某，故涉案房产如有未付清的费用应当由梁某某承担。
经庭审质证，对第三人提供的证据一，原告认为该证据原件与复印件并不一致，原件中没有梁某某签字，提到的瑕疵风险是模糊的与税费有关，与欠款无关，从该协议上能够看出第三人从被告处无偿取得涉案房产后又转售给梁某某，第三人在此期间是有获利的，不能证明涉案房屋的欠款应当由梁某某偿还；被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据能够证明涉案房产2012年的产权人为第三人。对第三人提供的证据二，原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据并不能证明涉案房产的剩余房款应当由梁某某承担的事实；被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据并不能证实债务的转让情况，涉案房产的相应债务仍应当由第三人承担。
本院对原、被告及第三人提交的证据，经审查后认为，对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四，因被告及第三人对上述证据均无异议，故本院对上述证据予以确认。对原告提供的证据五，因被告及第三人对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据六、证据十二，因该邮政快递并没有被告单位及相关负责人签收确认，故本院对该证据的真实性予以确认，但对该证据的证明问题不予采信。对于原告提供的证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一，因原告并没有证据显示该通知张贴于争议房屋的事实，亦无法证明被告已经实际接到该通知的事实，故本院对该证据的证明问题不予采信。对原告提供的证据十二，通过证人的陈述可知原告曾经向其索要房屋欠款的事实，故本院对该证言予以采信。对原告提供的证据十三，从视频的录制时间来看，确实能够反映原告向被告催要欠款的事实，故本院对该证据予以确认。
对被告提供的证据一、证据二、证据三、证据四，因原告及第三人对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。
对第三人提供的证据一，因该证据系正式的竞买协议，且梁某某亦出庭作证证明其通过拍卖方式购买本案争议房屋的事实，故本院对该证据的真实性予以确认。对第三人提供的证据二，因原、被告对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明：2002年10月20日，原告与中国建设银行黑龙江省分行直属支行签订了两份《房屋买卖合同》，合同中约定，中国建设银行黑龙江省分行直属支行购买原告开发建设的位于哈尔滨市香坊区香电街41号综合楼一层（A轴至D轴之间区域，减去A轴至B轴之间区域）、一层（A轴至B轴之间区域）和二层（A轴至D轴之间区域）房屋，约定购房款分别为1081366元，845453元。合同中还约定，其中综合楼一层（A轴至D轴之间区域，减去A轴至B轴之间区域）的房屋已支付660000元，尚欠421366元，剩余房款于综合楼验收完毕办理产权证前，一次性付清。其中综合楼一层（A轴至B轴之间区域）及二层在进户前支付92733元，剩余款项752733元，于综合楼验收完毕办理产权证前，一次性付清。2004年2月13日上述房屋经竣工验收合格，并交付给中国建设银行黑龙江省分行直属支行。房屋交付后，中国建设银行黑龙江省分行直属支行先后共给付原告购房款752733元。2004年9月17日中央汇金投资有限责任公司作出汇金发（2014）12号《关于设立中国建银投资有限责任公司的批复》，批准中国建设银行分立为中国建设银行股份有限公司和中国建银投资有限责任公司。本案争议房屋在公司分立时划归第三人所有。2004年12月3日，中国银行业监督管理委员会黑龙江省监管局作出黑银监复（2004）188号《中国银行业监督管理委员会黑龙江监管局关于中国建设银行黑龙江省分行及其下辖分支机构更名的批复》，中国建设银行黑龙江省分行直属支行变更名称为中国建设银行股份有限公司哈尔滨农垦支行。2012年11月5日，第三人委托北京嘉禾国际拍卖有限公司将其资产进行拍卖处理，本案争议房屋通过公开拍卖的方式转让给案外人梁某某，拍卖成交价格为2160000元。另查明，本案争议房屋，尚未办理产权证件。
本院认为，原告与原中国建设银行黑龙江省分行直属支行于2010年10月20日签订的两份《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且原告已经实际履行了交付房屋的合同义务，故该合同依法成立，并发生法律效力。因该合同的相对方中国建设银行黑龙江省分行直属支行现变更为被告，故被告应当承担相应的合同义务，是本案的适格诉讼主体。关于原告的诉讼请求是否超过法定的诉讼时效的问题，因根据原、被告签订的《房屋买卖合同》中的约定，被告给付剩余房款的期限为房屋验收完毕后，办理产权证前，本案争议房屋现尚未办理产权证件，故原告要求被告给付剩余房款的诉讼主张尚未超过合同约定的给付时间，故本案的诉讼时效尚未达到法定的起算期限，亦未超过法定的诉讼时效。本案的争议房屋在竣工验收后已经实际交付给被告使用，且被告公司已将该房屋转让给第三人，第三人亦已经将该房屋通过公开拍卖的方式转让给了案外人梁某某，并获得相应的对价款，故本院认为原告向被告主张剩余购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据原、被告提供的证据及当庭陈述的事实来看，本案争议房屋的总购房款1926819元（1081366元＋845453元），被告已经给付752733元，被告应当给付原告剩余购房款1174086元（1926819元-752733元）。
关于原告要求被告给付逾期给付房款违约金及利息的诉讼请求，因合同中约定的房款给付期限为竣工验收合格后，办理产权证前，而本案争议房屋尚未办理产权证，且原告亦未提供证据证明该房屋已经具备办理产权登记的条件，故被告未给付房款的行为未超过约定的给付期限，故对于原告要求被告给付逾期违约金及利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于第三人是否应当承担给付原告剩余购房款的法定义务的问题，因本案中被告与第三人之间关于本案争议房产的转让行为并未取得原告的同意，故其转让行为对原告并不发生相应的法律效力，且本案中申请追加第三人的主体为被告，原告的诉讼请求并没有要求第三人对其债权承担连带给付责任，故本院认为第三人与被告之间的转让行为应当按照其内部的约定各自承担相应的责任，而不应当由第三人直接向原告承担相应的责任。虽然原告在法庭辩论阶段明确表示如果第三人愿意承担付款义务，原告对此予以认可，但是庭审中第三人明确作出了不同意给付原告剩余购房款的意思表示，故根据合同相对性原则，本院对被告要求第三人对剩余购房款承担给付责任的抗辩主张不予支持。
关于第三人申请追加案外人梁某某为本案第三人的诉讼请求，因第三人系通过公开拍卖方式将本案争议房屋转让给案外人梁某某的，且第三人取得了该房屋转让的相应对价款，且第三人与梁某某之间的房屋买卖行为，亦没有得到原告方的同意，原告亦不要求案外人梁某某承担相应的给付责任，故对于第三人申请追加梁某某为本案第三人的诉讼主张，本院认为缺乏事实及法律依据，依法予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、被告中国建设银行股份有限公司哈尔滨农垦支行于本判决生效后立即给付原告黑龙江北大荒粮油批发市场有限责任公司剩余购房款1174086元；
二、驳回原告黑龙江北大荒粮油批发市场有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币18934元（原告已预交18934元），由原告黑龙江北大荒粮油批发市场有限责任公司负担3567元，由被告中国建设银行股份有限公司哈尔滨农垦支行负担15367元；由被告中国建设银行股份有限公司哈尔滨农垦支行负担的案件受理费，与上款一并给付原告黑龙江北大荒粮油批发市场有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 谢明慧
人民陪审员 郑永君
人民陪审员 陈丽颖
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 李 朦