徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜民初字第2003号
原告刘连振，下岗工人。
原告翟继俭，退休工人，系原告刘连振之妻。
二原告共同委托代理人刘传刚，江苏彭城律师事务所律师。
二原告共同委托代理人蔺琼，江苏彭城律师事务所律师。
被告张立琴，退休工人。
被告张桂英，无业。
被告张晨，工人。
被告ＸＸ，下岗工人。
原告刘连振、翟继俭诉被告张立琴、张桂英、张晨、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告刘连振、翟继俭及其共同委托代理人刘传刚，被告ＸＸ到庭参加诉讼，被告张立琴、张桂英、张晨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘连振、翟继俭共同诉称，2006年9月23日，原告与被告之母李桂芝签订了转让合同一份，李桂芝将其所有的位于铜山新区黄山路管道公寓6#-2-102室的住房一套转让给原告刘连振所有，房屋价款拾万元整。原告依约定支付了全部房款，李桂芝也交付了房屋和房屋产权证，当时李桂芝虽然愿意及时为原告办理过户手续，但因原告房屋的土地证尚未办好，房屋暂时不能办理过户登记。在李桂芝拿到土地证后不久就去世了，原告多次找到李桂芝的四子女即四被告协助办理过户手续，均遭拒绝。为维护原告的合法权益，原告依法将四被告诉至法院，请求法院判决四被告履行协助原告办理铜山新区黄山路管道公寓6#-2-102室（铜房权证铜山镇字第××号）房屋的过户手续，案件诉讼费用由被告承担。
被告张立琴、张桂英、张晨既未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。
被告ＸＸ辩称，被告不同意办理过户，房屋并非被告母亲一个人的，各个子女均有份。原被告双方都住在同一小区，卖房子的事情被告ＸＸ并不知晓，被告ＸＸ不同意卖房。原告系借钱给被告ＸＸ的哥哥，谁欠原告的钱原告向谁主张还款。被告的母亲已经去世很长时间了，原告以前未向被告主张过过户。原告应当将房子退还给被告。
经审理查明，原告刘连振与翟继俭系夫妻关系。被告张立琴、张桂英、张晨、ＸＸ系同胞兄弟姐妹关系，李桂芝系四被告的母亲，其于2008年去世，李桂芝丈夫于2004年去世，李桂芝丈夫生前系管道公司员工。2006年，李桂芝因房改政策而获得铜山区铜山新区黄山路管道公寓6#-2-102室的房产一套，该房建筑面积69.94平方米。2006年6月16日，铜山区房管局将该房产办理到李桂芝个人名下，2008年李桂芝取得涉案房屋的土地使用证。
2006年，李桂芝因身体原因将上述房屋出售，原告与其商量购房事宜。2006年8月28日，李桂芝之子张晨给原告出具收条一份，载明：“今收到刘连振房子订金肆万元整”，李桂芝及被告张晨共同在收款人后签字。10月16日，被告张晨给原告出具另一份收条载明：“今收到刘连振人民币贰万捌仟元正”。
2006年10月25日，原告刘连振与被告张晨签订转让合同一份，合同约定：“张晨受母亲李桂芝的委托，现将铜山新区管道小区6-2-102住房一套转让给刘连振同志，转让费计：壹拾万元整（100000）。从转让起止，本房屋的产权归刘连振所有，原房主及其子孙无权干预，如有违约由原房主受委托人按此房的转让价格给予购房者拾倍的赔付，口说无凭，立字为据”，原告刘连振在购房人后签字，被告张晨在受委托人后签字。原告签署日期为10月25日，被告张晨签署日期为2006年9月23日。
2006年11月1日，在上述转让合同签订后，原告给被告出具委托书一份，内容为：“现有李桂芝住房一套，位于铜山新区管道小区六号楼二单元102室，现需要转让，由于本人行动不便，特委托长子张晨全权办理房屋的相关事宜，转让价拾万元整，口说无凭立字为据。”李桂芝在委托人后签字，被告张晨在受托人后签字。
2006年12月2日，原告与李桂芝、张桂英签订房产有偿永久转让协议一份，内容为：“由于我（李桂芝）年龄渐大，还有一个残疾女儿跟我生活，身体都不好，为了生活还要看病，我自愿将铜山新区管道公寓6#楼2单元102室（建筑面积69.4平方米）卖给翟继俭，经双方友好协商，达成如下协议：1、房屋总价壹拾万元整，且房款已于2006年11月之前全部付清。交清房款后此房房产证交由翟继俭保管。2、卖房之事由卖方大儿子张晨代办，由于没有土地证暂无法办理过户手续，一旦土地证下来，卖方（李桂芝或张晨）应积极协助买方办理过户手续，不得以任何借口拒绝或拖延办理，否则视为违约。3、若该房产要拆迁，所分配新房无论大小永久归翟继俭所有。所换房差也由翟继俭支付。房产手续由翟继俭代办。若需李桂芝协助办理，卖方应积极配合。4、违约责任：此协议我与小女儿张桂英都同意，永不反悔，如李桂芝或翟继俭哪一方违约退房，由违约方支付对方违约金壹拾万元。5、本协议在履行中若发生争议，甲方双方在采取协商办法解决，协商不成的，任何一方均可向法院调解或起诉”，李桂芝及被告张桂英在卖方后签字，翟继俭在买方后签字，案外人尹兴芹在中间人后签字。
2007年6月6日，李桂芝给原告翟继俭出具委托书一份，委托原告办理涉案房产的过户等事宜，因将原告翟继俭的名字书写错误而未办理成功。2008年土地证办理后不久李桂芝去世，四被告未协助原告办理房屋过户手续，原告诉至法院。
以上事实有双方当事人陈述、房产证、土地证、收条两份、转让合同一份、委托书二份、转让协议一份等证据为证，本院予以确认。
根据原告陈述及被告辩称，本案的争议焦点为：四被告是否有义务协助原告办理房屋过户手续。
本院认为，涉案房屋的房产证及土地证上载明的产权人及土地使用权人信息具有对世效力。涉案房产的产权证在2006年发放，当时李桂芝丈夫已经去世，房产证之所以办理到李桂芝名下系因房改政策，也即涉案房屋并非一开始就是李桂芝及其丈夫的婚后共同财产。在李桂芝丈夫去世后登记在李桂芝个人名下的房产应为李桂芝个人所有。李桂芝作为涉案房屋的所有权人，其享有对房屋的处分权利。被告ＸＸ抗辩涉案房屋系四被告与母亲李桂芝共有的房产，其抗辩意见本院不予采纳。
根据原告与李桂芝签订的房屋买卖协议，可以认定李桂芝系因治病需要自愿将其所有的房屋出售给原告，双方签订协议的内容合法，权利义务关系明确，原告与李桂芝均应按照协议的内容履行各自义务。根据协议内容可以认定原告已经将涉案房屋的房款支付给李桂芝，李桂芝负有协助原告办理房产过户手续的义务。因李桂芝在取得涉案房屋的土地证后去世，客观已经不具备履行合同义务的条件。因李桂芝去世前涉案房屋并未进行物权变动，涉案房屋成为李桂芝的遗产。根据《中华人民共和国物权法》的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。同时根据《中华人民共和国继承法》的规定，继承遗产应当清偿被继承人应当负担的债务。依据转让协议办理涉案房屋的过户义务系附加在遗产上的一种债务，四被告继承上述遗产后当然应当负担在遗产上原负担债务，即四被告应当履行协助原告办理房屋过户的义务。被告ＸＸ抗辩要求原告交回房屋无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告张立琴、张桂英、张晨、ＸＸ于本判决生效之日起十日内协助原告刘连振、翟继俭将铜山新区黄山路管道公寓6#-2-102室房屋过户至原告名下。
案件受理费5800元，由四被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈 琪
人民陪审员 姚成梅
人民陪审员 金生贵
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 李 莉