江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣民初78号
原告：吴桃花，女，汉族，住江西省九江市浔阳区，
委托诉讼代理人：罗嗣弘，江西弘衡律师事务所律师。
被告：中国二十冶集团有限公司，住所地：上海市宝山区盘古路777号。
法定代表人：张进贤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴大帅，上海东凰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王仲宇，上海东凰律师事务所律师。
第三人：九江北方兴业投资发展有限公司，住所地：江西省九江市浔阳东路地下商业街12号。
法定代表人：马宝利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴会新，上海济铭律师事务所律师。
原告吴桃花与被告中国二十冶集团有限公司（下称二十冶集团公司）、第三人九江北方兴业投资发展有限公司（下称北方兴业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告吴桃花及其委托诉讼代理人罗嗣弘，被告二十冶集团公司的委托诉讼代理人吴大帅，第三人北方兴业公司的委托诉讼代理人吴会新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴桃花向本院提出诉讼请求：一、判决停止对九江恒星世纪商业大道编号B1022号商铺经营使用权的强制执行，并解除查封；二、确认九江恒星世纪商业大道编号B1022号商铺经营使用权属于原告；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由如下：
2016年1月29日，江西省高级人民法院（下称江西高院）作出（2016）赣执行1号裁定，对原告享有使用权的商铺（九江恒星世纪商业大道编号B1022号）进行查封，并拟对该商铺使用权进行拍卖。原告在知悉执行裁定的内容后，提出了书面异议申请，江西高院于2017年10月12日作出（2017）赣执异20号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告认为该裁定书缺乏事实和法律依据。
一、被告申请执行的九江恒星世纪商业大道编号B1022号商铺经营使用权属于原告，而不属于第三人。
2010年8月15日，原告同第三人签订了合法有效的《九江恒星世纪商业大道买断商铺经营使用权合同》，购买了位于九江市××路地下商业街总建筑面积48.76平方米的编号B1022号商铺经营使用权，期限为50年，售价770335元。当日原告即按照合同约定支付了首期购铺款440335元，余款通过银行贷款方式支付。2011年5月1日，原告与第三人签订了《九江恒星世纪商业大道委托经营合同》，原告将购买的九江恒星世纪商业大道编号B1022号商铺委托给第三人经营，经营期限为三年（2011年7月16日起至2014年7月15日止），第三人每年向原告支付租赁收益金额61627元。第三人已依照《委托经营合同》约定，向原告支付了3年的租赁收益，原告依法取得了该商铺的经营使用权。被告对经营使用权属于原告的九江恒星世纪商业大道编号B1022号商铺申请执行是错误的。
二、（2017）赣执异20号《执行裁定书》事实认定不清，适用法律错误。第一，原告与第三人于2010年8月15日签订的《商铺使用权买断合同》，证明原告在九江恒星世纪商业大道商铺被查封之前已签订了合法有效的书面合同。第二，原告以委托人身份与第三人于2011年5月1日签订的《委托经营协议》及收取了第三人依约定支付的租赁收益，证明第三人事实上已向原告交付该商铺，原告已合法占有该商铺。第三，原告于2010年8月15日支付首期购铺款440335元（包含商铺开盘时向第三人支付定金48000元，当日通过银联付款392335元），余款33万元通过向九江银行贷款的方式支付，且原告早已于2012年9月28日向九江银行结清了该笔借款的本息（九江银行出具的《贷款结清证明》），证明原告已支付购买商铺使用权的全部价款。第四，在商铺使用权过户登记手续上，并非因原告自身原因导致未办理。原告在知悉相关情况时，已联系不上第三人的工作人员，且第三人因经济纠纷导致相关的财物冻结致使原告办理手续未果。因此，（2017）赣执异20号《执行裁定书》认为原告提供收款收据不能证明原告已支付B1022号商铺经营使用权价款，及原告无证据证明已合法占有所买商铺，且原告在商铺经营使用权未办理过户登记存在过错，而驳回原告的执行异议请求，显然是错误的。
综上，原告对执行标的九江恒星世纪商业大道编号B1022号商铺享有经营使用权，足以排除对该商铺经营使用权的强制执行。
被告二十冶集团公司答辩称：一、不同意原告的诉讼请求，请求法院强制拍卖商铺的使用权，该商铺的经营权属于第三人。二、原告并未全部支付全部的商铺款项，原告未合法占有该商铺。三、这些商铺并未备案登记在原告名下，原告在备案登记过程中存在过错。本案中，商铺的使用权属于不动产，根据物权法规定应当进行登记备案。原告的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。
第三人北方兴业公司答辩称：一、对原告诉请的事实、理由没有异议，人防工程使用权证国家没有强制性的规定，不需要强制办理使用权证，使用权证办理与否不影响买受人的权益。二、第三人向原告在出售商铺在先，被告与第三人出现纠纷及查封都在后。
为支持其诉讼主张，原告吴桃花向本院提交了以下四组证据：
证据一：江西高院（2017）赣执异20号《执行裁定书》。证明目的：原告因不服江西高院作出的（2016）赣执行1号裁定，提出异议申请，江西高院裁定驳回原告异议请求。
证据二：《商铺使用权买断合同》（编号BFXY第10号）。证明目的：原告在九江恒星世纪商业大道商铺被查封之前已签订合法有效的书面合同。
证据三：《九江恒星世纪商业大道委托经营合同》、九江银行开发区支行银行明细。证明目的：第三人已向原告交付该商铺，并按协议约定向原告支付了租金收益，原告已合法占有该商铺。
证据四：《收据》、《银联商务签购单》、《九江银行贷款结清证明》。证明目的：原告已支付购买商铺使用权的全部价款。
对原告证据，被告二十冶集团公司质证意见如下：对证据一的三性均无异议，证据二、三虽然看到了原件，但是真实性无法确认。对证据四中银联签购单的真实性无异议，但收据虽看到了原件，对真实性不认可。被告提出，按照银联单上原始汇款是39万余元，但是收据开票的金额是44万余元，中间有差额。
第三人北方兴业公司对原告的证据无异议。
被告二十冶集团公司、第三人北方兴业公司未向本院提交证据。
对原告提交的证据，经核对原件，本院对其真实性予以确认。对于三年返租收益原告提交了银行帐户流水单并当庭解释：第一笔，2011年8月26日收到69972元。第二笔，2012年8月20日收到61627元。第三笔因换折没有找到。对此，第三人亦承认支付了相关款项。对于商铺总价款，原告解释为：2010年8月15日支付首期购铺款440335元（包含商铺开盘时向第三人支付定金48000元，当日通过银联付款392335元），余款33万元通过向九江银行贷款的方式支付，且原告早已于2012年9月28日向九江银行结清了该笔借款的本息，为此九江银行出具了《贷款结清证明》。对此，本院认为，原告的解释符合本案实际情况，应予采信。原告提交的证据可以证实，在法院查封之前原告已与第三人签订了商铺使用权买断合同及返租协议，全额支付了购买商铺的价款并取得了三年租金收益。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1、2010年8月15日，原告与第三人签订《九江恒星世纪商业大道买断商铺经营使用权合同》，购买了位于九江市××路地下商业街总建筑面积48.76平方米的编号B1022号商铺经营使用权，期限为50年，原售价总额867928元，补充条款中第三人给予原告97593元的优惠，即实际售价770335元。当日原告即按照合同约定支付了首期购铺款440335元，余款33万元通过向九江银行贷款的方式支付，2012年9月28日，原告向九江银行结清了该笔贷款本息，为此九江银行出具了《贷款结清证明》。
2、2011年5月1日，原告与第三人签订了《九江恒星世纪商业大道委托经营合同》，约定原告将购买的九江恒星世纪商业大道编号B1022号商铺委托给第三人经营，经营期限为三年（2011年7月16日起至2014年7月15日止），第三人每年向原告支付租赁收益金额61627元。合同签订后，第三人依照合同约定向原告支付了3年的租赁收益，原告实际已依法取得了该商铺的经营使用权。
3、九江市人民防空办公室经第三人北方兴业公司申请，对九江市浔阳东路地下人防商业设施商铺分户，分别于2012年12月10日给78间商铺、2013年4月22日给25间商铺、2013年9月13日给6间商铺、2013年12月17日给14间商铺共123间商铺办理《人民防空工程铺面使用证》123个（共约400多个商铺），办证总建筑面积2761.39平方米。对于如何办理商铺使用权证手续，第三人在相关联的原告万耀娟与被告二十冶集团公司、第三人北方兴业公司执行异议之诉一案庭审中陈述，是由公司分期分批办理的，先由公司制作好使用权证，然后报给人防办，人防办盖章发给个人。只要公司向人防办申请就可以，并没有要求商铺购买人（原告）提出申请。前期分批办理了123户，后期公司也没有经营了，所以就没有继续再办证。
4、原告二十冶集团公司与被告北方兴业公司、第三人张永顺、黑龙江北方兴业投资发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案,江西高院于2015年2月3日作出(2012)赣民一初字第6号民事判决，判令：被告北方兴业公司于本判决生效之日起十日内向原告二十冶集团公司支付尚欠工程款44843718.85元及利息，原告二十冶集团公司对九江市浔阳东路地下人防工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；驳回第三人张永顺的诉讼请求。第三人张永顺不服该判决向最高人民法院上诉，最高人民法院于2015年11月23日作出（2015）民一终字第197号民事判决，驳回上诉，维持原判。
5、在执行申请人二十冶集团公司与被申请人北方兴业公司建设工程施工合同纠纷一案中，2016年1月29日，江西高院作出（2016）赣执1号执行裁定：1、冻结、扣划上列被执行人在银行等金融机构的存款5593万元；2、如上述冻结、扣划的款项数额不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人其他相应财产。
6、2017年6月23日，江西高院作出拟拍卖公告：本院执行的二十冶集团公司与北方兴业公司建设工程施工合同纠纷一案，于2015年3月17日查封了九江市恒星世纪商业大道商铺总建筑面积17242平方米的50%，即8621平方米。根据《九江市恒星世纪商业大道平面图》标记的商铺位置编号，本院依法委托评估机构对商铺编号A1001等434套商铺使用权进行了评估，拟对商铺编号A1001等234个商铺使用权进行拍卖，清偿北方兴业公司所欠二十冶集团公司的债务。为进一步查明上述拟拍卖商铺的买卖、租赁等情况，维护相关权利人的合法权益，本院特公告如下：请对本院拟拍卖上述商铺的相关权利人于本公告发布之日起15日内向本院主张权利，并提交书面材料，以便本院审查。逾期未提交的，由此产生的一切法律后果及损失均自行承担。
7、案外人吴桃花因不服江西高院作出的（2016）赣执1号执行裁定和拟拍卖九江恒星世纪商业大道编号B1022号商铺经营使用权的公告，提出书面异议。2017年10月12日，江西高院作出（2017）赣执异20号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求，原告吴桃花依法提起本案执行异议之诉。
本院认为，本案争议问题是：1、原告吴桃花要求确认被执行商铺使用权归其所有，该主张能否成立；2、原告诉请法院停止执行该商铺的查封、拍卖，该主张是否具备足够的理由阻却法院对商铺的查封、拍卖。
对于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依照该规定以及司法实践掌握标准，案外人即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部必备，缺一不可。
本案中，第一，关于原告与第三人之间两份合同效力问题。虽然被告对于商铺买卖合同及转租合同的真实性认为无法确认，但原告均提交了该两份合同的原件，第三人当庭对两份合同真实性予以确认。结合原告提交的交款收据、银联签购单、九江银行贷款结清证明等证据，且原告提交的证据也与第三人当庭陈述的本案事实相吻合，故本院认为，吴桃花与北方兴业公司买卖商铺及转租的意思表示真实明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，且合同签订及履行时间均在法院查封该商铺之前。第二，关于原告是否全额支付价款的问题。2010年8月15日，原告按合同约定支付了首期购铺款440335元，余款33万元通过向九江银行贷款的方式支付。2012年9月28日，原告向九江银行结清了该笔贷款本息，为此九江银行出具了《贷款结清证明》。对于该商铺价款的支付，第三人亦予以了确认。故本院认定原告吴桃花已全额支付了案涉编号B1022号商铺价款。第三，原告是否已实际占有案涉商铺的问题。在现实生活中，公民个人购买了商铺后即转租（返租），是一种比较常见的情形。民法上占有是指占有人对动产或不动产在事实上的管领、控制。占有的方式既包括直接占有，也包括对外出租、售后包租等方式的间接占有。本案原告将商铺返租给第三人后，实际已收取了第三人支付的三年租金，该事实应认定为原告通过间接占有的方式实际占有案涉商铺。第四、庭审查明，本案人防工程办理使用权证，是由第三人北方兴业公司制作好证件后报人防办批准盖章后下发，全过程均由第三人分期分批进行办理，并未要求必须由商铺购买人提出申请，且在此之后第三人因其自身原因停止了经营，无法办理剩余商铺的使用权证。故案涉B1022号商铺未办理使用权证，并非购买人的过错造成的。
综上，鉴于原告吴桃花支付了购买商铺的全部价款，通过间接占有方式占有了案涉商铺，且对未办理使用权证没有过错，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对案涉商铺具有排除执行的实体权利。原告请求确认其对商铺拥有经营使用权并请求停止执行该商铺的查封、拍卖，于法有据，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、确认九江恒星世纪商业大道编号B1022号商铺经营使用权属于原告吴桃花；
二、停止对九江恒星世纪商业大道编号B1022号商铺经营使用权的执行。
案件受理费11503.25元，由被告中国二十冶集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长 黄 颖
审判员 肖玉华
审判员 邱爱珍
二〇一七年十二月八日
书记员 李俊杰
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。