文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终9764号上诉人（原审被告、反诉原告)：刘伟青，男，汉族，1986年6月2日出生，住广东省汕头市澄海区，委托诉讼代理人：谭红斌，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉健，北京市盈科（广州）律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：周志平，男，汉族，1987年9月20日出生，住广东省佛冈县，委托诉讼代理人：王学礼，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴清清，广东纬国律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市臻豪房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧江长宁路1号商铺之8，统一社会信用代码91440606MA4UNA7L05。法定代表人：区金锋。委托诉讼代理人：邱天成，该司职员。上诉人刘伟青因与被上诉人周志平、原审第三人佛山市臻豪房地产中介服务有限公司（以下简称臻豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初7571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘伟青上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项；2.本案一审、二审诉讼费用由周志平承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。首先，周志平确实存在拖延房屋买卖进程的违约行为，刘伟青依照合同有权不再出售该房屋。根据刘伟青与周志平签订的《房屋买卖合同》附件第4项第（3）点的约定，买方应在签署本合约后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。合同的签署日期为2017年1月12日，20日后为2017年2月1日。但刘伟青与中介赖玉莲的微信聊天记录中称：“那就二月底做客户的银行申请，你到时也要配合，提供资料，你需提……你太太也要过来签名。”可证明周志平存在故意拖延，逾期申请银行贷款的行为。且按照《房屋买卖合同》第十二条的约定：“买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10％作违约金。”则周志平应在2017年3月3日前申请银行按揭贷款，否则刘伟青有权不再出售该物业。周志平至今仍无提供其如期向银行申请按揭贷款的凭证，证明其已如期履行约定的其他义务（申请按揭贷款），因此刘伟青完全有权不再出售该物业，并要求周志平支付该物业成交价的10%作违约金。周志平2017年3月22日发出的《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除合同，不再出售涉案房屋，是对合同约定权利的行使。刘伟青的反诉状中亦有提及该观点，但一审法院并无审查该事实，属于事实认定不清。其次，一审法院对“买方需在银行通知扣款日期两天内存到供款账号上”的理解不妥。若根据一审法院理解，认为“通知扣款日期”为3月17日，通知扣款日期两天内，应该是指3月17日起算两天即3月19日，若在3月17日前支付则属于提前履行，在3月17日后履行则是无法履行。因此如果将“通知扣款日期”理解为3月17日将陷入矛盾状态，若将“通知扣款日期”理解为1月17日则无该矛盾问题。且根据《房屋买卖合同》附件第4项第（2）点的约定：“……或银行通知还贷之日起5日内一次性还清所欠银行贷款……”若将“通知扣款日期”理解为3月17日，则刘伟青自始无法履行该约定的义务。而且根据第二十条的约定需要在2017年4月30日前完成交易过户手续，且只能在政府部门不可抗力因素下影响过户时间，才能将过户时间顺延。由于银行并不属于政府部门，所以若需要到3月17日才进行提前还款，基于4月30日的时间限制，加上涂销等相关手续，实际上无论是对刘伟青和周志平均是非常大的危害，极容易造成某一方违约需要支付10万元违约金。因此根据合同的上下文进行分析，应当将“通知扣款日期”理解为2017年1月17日较为合适，一审法院并未结合合同上下文意解释含义，属于事实认定不清。最后，2017年6月1日佛山市商品房限购新政策实施，周志平是否仍有购买涉案房产资格一审法院并无审查。刘伟青与周志平签订《房屋买卖合同》后，并未按照合同约定在合同生效后15日内到相关部门进行网签或者备案，且周志平为非佛山户籍人士，并且其无相关社保或纳税记录，涉案房产亦在限购区域内受政策影响，周志平亦未能提交房款的银行入账凭据。因此在2017年6月1日佛山市商品房限购新证出台后，即使法院判决可以证明本合同签订于2017年6月l日前，但并不能直接影响行政机关的决定。因此刘伟青与周志平极有可能因政策的不可抗力因素，无法继续履行该合同。一审法院开庭时间为6月份，但并无审查该问题，属于事实认定不清。综上所述，一审法院存在事实认定不清，并未考虑行政机关的不可抗力因素和查清合同条款约定。周志平辩称，驳回上诉，维持原判。事实和理由：首先，双方的房屋买卖合同是由于刘伟青单方违约，并发通知给臻豪公司及周志平，告知不卖房，因此，刘伟青应该承担违约的法律责任。其次，刘伟青认为周志平存在拖延买卖房屋的行为不存在，办理银行按揭文件及资料是刘伟青与周志平共同约定的，在合同补充协议附件第四条第二项有规定，从以上条款可以看出刘伟青在银行有贷款，需要刘伟青把贷款还清，办理涂消抵押，房屋才能进行交易，所以本案的涂消抵押及提前还贷行为均是刘伟青应该履行的合同义务，而周志平在合同约定期限内先支付5万元定金，后于约定银行扣款前向刘伟青银行账户存入18万元，共计23万元，这些均能证明周志平是完全履行合同义务。最后，本案刘伟青违约行为表现在收到周志平支付的定金和首付款后到银行办理提前还贷但未办理涂销，并单方发通知要解除合同，不卖房给周志平，违约行为明显。本案纠纷发生在佛山市商品房限购政策实施前，若没有刘伟青违约行为，买卖已经完成，与限购政策没有关系。而且在实施前签订买卖合同不受新政策制约，因此，新政策实施是刘伟青的借口，一审中刘伟青提出广州限购政策也是借口。综上所述，本案系刘伟青违约，其应该继续履行合同并办理涂消抵押协助将房产过户至周志平名下，而且周志平已经准备好款项，银行的同贷书也早已下来。臻豪公司述称，当时是业主协助买方办理按揭贷款手续，同贷书出来后，业主发函给买家，告知不卖房子。周志平向一审法院起诉请求：一、刘伟青继续履行2017年1月12日签订的《房屋买卖合同》;二、刘伟青协助将房屋过户至周志平名下，周志平支付剩余房款给刘伟青;三、刘伟青承担违约责任，支付违约金10万元;四、刘伟青承担本案律师费3万元;五、刘伟青承担诉讼费及保全费。刘伟青向一审法院提出反诉请求：一、判决周志平与刘伟青解除2017年1月12日签订的《房屋买卖合同》;二、刘伟青返还周志平购房首付18万元;三、诉讼费由周志平承担。诉讼中，刘伟青明确诉讼请求第二项是请求没收定金，并退还周志平已经支付的首付款。一审法院认定事实：2017年1月12日，刘伟青与周志平在臻豪公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》（合同号：0001186），约定由刘伟青以73万元的价格向周志平出售佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园香檀路2座301号房屋。付款方式为涂销抵押后按揭付款，定金5万元，首期款18万元，楼价余款50万元，在交易过户及办妥相关手续后，由贷款银行直接划给卖方。若存在违约行为，违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。双方同时约定：“买卖双方应于2017年4月30日前完成交易过户手续，如一方未能兑现，违约方应支付守约方人民币壹拾万元整。……首期人民币贰拾叁万元整（含定金五万元整）作为卖方提前还款，买方需在银行通知扣款日期两天内存至供款账号上。”合同签订当日，周志平向刘伟青支付了定金5万元。2017年3月14日，周志平向刘伟青支付首期款18万元。2017年3月22日，刘伟青向周志平发出《解除房屋买卖合同通知书》，主要内容为：“因国家政策变化，不可抗力因素导致本人失去了购房资格，无法达成当初签署合同成交的目的，因此本人特决定解除合同，不再出售房产。本通知自即日起生效，请提供银行账号，以便将签订合同时交付的定金及首付款全部退还。另周志平未能按照合同约定，在银行通知扣款前2天，转账到本人提供的银行账号上，已构成违约，本人将保留追究权利。”因双方合同未能履行，遂引发本案诉讼。另查明，刘伟青向银行申请提前还款涂销涉案房屋的抵押登记，银行于2017年1月17日通知刘伟青应于2017年3月17日前存入全部贷款本息，以便银行扣款。现涉案房屋尚未办理涂销抵押登记，周志平亦未足额支付全部房款。再查明，周志平委托广东纬国律师事务所律师参加本案诉讼，支付律师费3万元。一审法院认为，周志平与刘伟青签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护。案件的争议焦点在于违约方及违约责任应如何认定的问题。刘伟青主张周志平存在迟延付款的违约行为，因双方约定“买方需在银行通知扣款日期两天内存到供款账号上”，而银行于2017年1月17日通知刘伟青的扣款日期为2017年3月17日，周志平支付该款项为3月14日，显然不构成违约，故刘伟青请求解除合同，缺乏依据，一审判决不予支持。刘伟青认为双方约定的款项支付日期是以银行发出通知2017年1月17日的两日内为准，因双方均知晓该款项是用于银行扣款，而非挪为他用，且刘伟青也未能提供曾经于2017年1月17日收到银行通知之后督促周志平履行于2017年1月19日前支付该款项的证据材料，即刘伟青亦明知双方实际约定的付款日期是银行通知扣款日期2017年3月17日的前两日，而非通知日期2017年1月17日后的两日内，故刘伟青主张周志平违约，与事实不符，一审判决不予采纳;反观刘伟青，其以无法购买广州房屋于本案双方约定的过户日期前向周志平发送《解除房屋买卖合同通知书》，因《房屋买卖合同》并未约定以刘伟青购得广州房产作为该合同履行的前提条件或赋予刘伟青单方的合同解除权，故该《解除房屋买卖合同通知书》并不发生解除合同的效力，且该《解除房屋买卖合同通知书》属于刘伟青以明示方式表明不履行合同义务，即刘伟青已构成违约，故周志平请求刘伟青承担违约责任，继续履行合同，并由刘伟青支付律师费、违约金，理据充分，一审判决予以支持。律师费以3万元为准，违约金宜以刘伟青已经收取的房款23万元为基数，自2017年3月22日起参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至房屋过户至周志平名下止。周志平主张按双方约定的违约金10万元计算，因该约定属于解约违约金条款，而一审判决已经支持了周志平继续履行合同的诉讼请求，故对于超出一审判决上述违约金认定部分的诉讼请求，不予支持。因房屋过户以支付对等价款为前提，且本案房屋尚未办理涂销抵押登记手续，故周志平请求将房屋过户至名下条件并不具备，周志平可在上述房屋过户障碍排除后另行主张权利。至于刘伟青的反诉诉讼请求，如上所述，缺乏理据，一审判决不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘伟青应继续履行2017年1月12日签订的《房屋买卖合同》（合同号：0001186）;二、刘伟青应于判决发生法律效力之日起十日内向周志平支付律师费3万元;三、刘伟青应于判决发生法律效力之日起十日内向周志平支付违约金（违约金计算标准：以23万元为基数，自2017年3月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至刘伟青将佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园香檀路2座301号房屋过户至周志平名下止）;四、驳回周志平的其他诉讼请求;五、驳回刘伟青的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为6200元，财产保全费4170元，合计10370元（周志平已预交），由周志平负担870元，刘伟青负担9500元;反诉受理费减半收取为5800元（刘伟青已预交），由刘伟青负担。二审中，刘伟青向本院提交《同意购房抵押贷款意向书》复印件、微信聊天记录（刘伟青与按揭人员）各一份，拟证明周志平并无按照合同约定如期办理按揭贷款，其办理按揭时间为2017年3月9日，已超过合同约定最后期限2017年3月3日，刘伟青有权单方面解除合同。周志平发表如下质证意见：1.对《同意购房抵押贷款意向书》的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能证明周志平有违约行为，因为根据合同约定，办理按揭抵押贷款的手续需要业主配合签字，并非本案周志平单方行为可以完成，另外按照合同约定是由三方商定委托按揭机构办理按揭贷款、银行审批和收集双方资料向银行申请，刘伟青所述行为周志平不予认可。从刘伟青出具的解除合同书的解除理由来看，刘伟青提及周志平违约行为，但是一审庭审刘伟青出具银行要求扣款的资料及存款资料，周志平是提前两天把款项转到刘伟青账户，不影响银行扣款。据此，该证据不能证明周志平有违约行为。2.关于微信聊天记录，是断章取义的一小部分，一审有大量微信聊天记录，因此可以知道刘伟青为何解除合同。对该微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能确认聊天主体及当事人与本案有无关联。刘伟青违约理由在解除合同通知书中已经很清晰，不需要在诉讼以后再找其他借口。从签订合同到解除合同通知的微信聊天记录可以证明刘伟青违约的原因和理由，双方清楚知道同贷书，且双方约定是4月30日办理过户手续。臻豪公司发表如下质证意见：聊天记录显示3月9日提交按揭，签订合同后按揭公司找评估公司到涉案房屋拍照，拍照后出具评估报告（起码三天）才提交银行，按揭公司也是中间角色。签订按揭资料是在3月9日之前，具体看评估公司核实提交评估报告。二审中，周志平向本院提交一份《房地产产权情况表》，拟证明刘伟青尚未办理涉案房屋涂销抵押登记。刘伟青发表如下质证意见：对《房地产产权情况表》的真实性、合法性予以认可，没有办理涂销抵押登记的原因是双方正在诉讼中。臻豪公司发表如下质证意见：对《房地产产权情况表》没有意见。二审中，臻豪公司没有提交新证据。本院认证意见如下：确认刘伟青提交的《同意购房抵押贷款意向书》复印件、微信聊天记录的真实性，但该证据不能证明刘伟青拟证明的事实；确认周志平向本院提交的《房地产产权情况表》的真实性，该证据证明刘伟青尚未办理涉案房屋涂销抵押登记。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合上诉人刘伟青和被上诉人周志平的诉辩意见，本案在二审期间的争议焦点为涉案《房屋买卖合同》是否应继续履行。对此，本院分析如下：周志平与刘伟青签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，周志平与刘伟青双方均应按合同约定全面履行自己的义务。刘伟青主张周志平存在迟延付款的违约行为，一审法院已对此作出分析，并认定周志平不构成违约，刘伟青构成违约，一审法院的分析和认定符合本案事实和法律规定，本院完全同意。至于刘伟青主张周志平未按合同约定时间申请银行贷款，因在双方履行合同的过程中，刘伟青从未对此提出异议，故即使周志平未按合同约定时间申请银行贷款，也应视为双方就此变更了合同的履行，现双方发生纠纷引起诉讼，刘伟青主张周志平违约，有违诚实信用原则，本院对其该主张不予采纳，对其请求本院调查周志平申请银行贷款的情况的申请亦不予支持。综上，本案中，周志平起诉要求刘伟青继续履行合同，协助办理涉案房屋的过户手续，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。一审法院判决刘伟青继续履行合同、支付律师费和违约金，并无不妥。但一审法院认为“因房屋过户以支付对等价款为前提，且本案房屋尚未办理涂销抵押登记手续，故原告请求将房屋过户至名下条件并不具备，原告可在上述房屋过户障碍排除后另行主张权利”，从而仅判决刘伟青继续履行合同，未判决刘伟青协助办理涉案房屋的过户手续，本院认为该处理不妥。本案中，刘伟青已还清银行贷款本息，银行亦向其出具了《佛山市顺德区房地产他项权注销登记申请审批书》，委托刘伟青向管理部门提交资料申请办理涉案房屋他项权的注销，且周志平在起诉状中明确由其支付剩余购房款给刘伟青。据此，在涉案房屋过户障碍可以清除情形下，为避免讼累，本案宜改判由刘伟青办理涉案房屋的涂销抵押登记，并协助办理涉案房屋的过户手续，同时周志平应向刘伟青支付剩余购房款50万元。综上所述，刘伟青的上诉请求不能成立，但一审判决部分处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初7571号民事判决第二项、第三项、第五项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初7571号民事判决第一项、第四项；三、刘伟青于本判决发生法律效力之日起五日内办理佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园香檀路2座301号房屋（粤房地他项权证佛字第××号）的涂销抵押登记；四、周志平于本判决发生法律效力之日起十日内向刘伟青支付剩余购房款50万元；五、刘伟青于本判决发生法律效力之日起十日内协助将佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园香檀路2座301号房屋（粤房地权证佛字第××号）所有权转移登记至周志平名下；五、驳回周志平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审本诉受理费6200元，财产保全费4170元，合计10370元，由周志平负担870元，刘伟青负担9500元；反诉受理费5800元，由刘伟青负担。二审案件受理费11400元，由刘伟青负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十二月十二日书 记 员  刘敏君