安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖08民终1390号
上诉人（原审被告）：安庆富春东方投资有限公司，住所地安徽省安庆市人民路515号。
法定代表人：俞丽英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周美生，安徽长江人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱伟祥，安徽长江人律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）:邵文生，男，1967年6月24日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。
上诉人安庆富春东方投资有限公司（以下简称富春公司）因与被上诉人邵文生商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2017）皖0802民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安庆富春东方投资有限公司的委托诉讼代理人周美生、被上诉人邵文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富春公司上诉请求：1.依法撤销安徽省安庆市迎江区人民法院（2017）皖0802民初492号民事判决，依法改判驳回邵文生的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由邵文生承担。事实和理由：1.原判就合同解除权除斥期间的认定明显错误。2013年3月2日，双方签订《商品房买卖合同》。2014年4月30日，富春公司将F8603商铺交付使用，其后三年间邵文生从未向富春公司提出违约赔偿事宜。2015年9月14日，邵文生根据合同第五条约定，补缴购房差价1535元。根据合同第十五条约定，邵文生已于2015年9月14日从富春公司一次性领取所欠违约金3392元。2015年3月26日至2015年4月2日，富春公司已展示了案涉商铺所在区的建筑平面图。邵文生自称2017年1月才得知所购商铺户型结构发生重大变化，没有任何证据证明。综上，邵文生行使合同解除权已超过1年的法定除斥期间，不应受到法律保护；2.原判认为该商铺户型发生变动，根据合同第十条约定富春公司承担违约责任错误。《商品房买卖合同》关于F8603商铺只约定了面积为10.50平方米，并未约定具体户型，该商铺位置、结构形式、户型、空间尺寸、朝向从未发生过变更，没有影响到该商铺的质量和使用功能，故富春公司不存在违约情形，不应承担违约责任。
邵文生辩称，1.原判就合同解除权除斥期间的认定是正确的。2013年3月2日，双方签订《商品房买卖合同》，富春公司采取“售后包租”的方式预售F8603商铺，并于2014年4月份将该商铺交付安庆富春东方商业管理有限公司经营。2017年1月，安庆富春东方商业管理有限公司以信件方式通知邵文生店铺三年托管即将到期。邵文生在准备办理验收交房手续时被告知F8602、F8603之间存在一户F86021，交接时需将F8602、F8603两间合租铺重新隔成三间。据此，邵文生于2017年2月28日向法院起诉，未超过法定除斥期间的规定；2.原判认定该商铺户型发生变动，根据《商品房买卖合同》第十条约定富春公司应承担违约责任是正确的。富春公司更改规划的行为发生在房屋预售之后，且未得到邵文生同意。根据《商品房买卖合同》第十条约定，富春公司应当事先告知邵文生，否则邵文生有权退房并要求其赔偿损失。富春公司称邵文生提供的安庆市规划局核准的《人民路地下商业街商品房竣工图》（一）不是预售设计图，但其未提供任何证据证明自己的主张。在安庆富春东方商业管理有限公司经营期间，邵文生无从得知富春公司为商业利益蓄意更改设计图纸的事实。据此，依照法律规定及合同约定邵文生符合退房条件并由富春公司承担赔偿责任。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
邵文生向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》。富春公司退回邵文生购房款323949元并赔偿邵文生经济损失，并返还三年返租期房租86113元及超出返租期后按人民银行活期利率计算至退回房款付清之日止。邵文生交回所购商铺F8603室；2.案件诉讼费用由富春公司承担。
一审法院认定事实：富春公司系安庆市人民路地下商业街的开发商。2013年3月2日，邵文生与富春公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，此前与安庆富春东方商业管理有限公司签订了委托经营管理协议。富春公司采取“售后包租”的方式向邵文生预售位于人民路地下人防工程（商业街）F8603室商铺，建筑面积10.50平方米，每平方米30706.10元，商铺总价322414元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方据实结算价款，多退少补；出卖人（即富春公司）应当在2014年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人必须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率给付利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。同时，双方签订的补充协议约定：从商业街经营培养角度出发，乙方（即邵文生）自愿将合约房产三年内的经营使用权交付甲方（即富春公司），以享受合约优惠价格；该项目交付使用后，其运营管理工作由安庆富春东方商业管理有限公司负责，房屋交接时买受人须与运营管理公司签订运营管理合同书，并按约定标准交纳运营管理费用（交付使用后头三年运营管理费由经营方支付），自觉遵守人防商业街相应运营管理规定，不做超范围和禁止类经营，保证各出入口畅行；出卖人在产品营销推广期间，所示宣传单页、楼书、沙盘、模型及报纸、电视广告等中的户型平面布局图，项目规划平面图、景观效果图、建筑用材、工艺说明等仅构成要约邀请，实际交付成果以双方订立的《商铺买卖合同》约定为准，同时对项目外的周围环境、交通及其他公共设施的介绍和说明，旨在协助提供相关信息，不意味着本公司对此介绍和说明作出了承诺等内容。邵文生于2013年3月2日签合同时交购房款322414元、2015年9月14日补交实测面积10.55平方米的购房差价1535元。富春公司开具了总购房款323949元的发票。2014年4月底，富春公司将邵文生所购商铺投入运营，但双方未办理任何交接手续。2015年7月，邵文生所购商铺经规划部门验收合格。2017年2月28日，双方约定的返租期即将届满，邵文生认为富春公司单方变更了房屋设计而向法院提起诉讼。庭审查明，人民路地下商业街商品房预售平面图截图（节录）显示，富春公司在预售F8603室商铺时，与F8603室商铺毗邻的只有两户，分别是F8602和F8605，并约定了各户型大致长宽尺度；安庆市人民路综合改造工程建设指挥部办公室第五十一号会议纪要出具的《竣工图》（节录）（二）显示与F8603室毗邻的商铺亦为F8602、F8605两户，与预售时一致，三户总门脸宽度9510毫米；安庆市城乡规划局核准的《人民路地下商业街商品房竣工图》（节录）显示F8603室商铺门脸宽度缩小，并在其左边增加一户商铺F86021室，致原设计的三户商铺变成四户商铺，即由F8602、F8603、F8605变更为F8602、F86021、F8603、F8605，总门脸宽度9411毫米，F8603室门脸宽度由2700毫米减至2300毫米，比预售时缩小400毫米。2015年8月19日，富春公司办理了迎江区人民路地下人防工程（商业街）F区房产证，该房产证显示F8603室商铺与更改后的尺寸一致。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，邵文生提交的证据表明富春公司在预售F8603室商铺时，其设计规划中与邵文生所购商铺毗邻只有F8602和F8605室，现富春公司经验收合格的F8603室虽然总面积变化不大，但户型结构、尺寸发生了明显变动，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内书面通知买受人，并由买受人作出是否退房的决定。现富春公司不认可该房屋户型发生变动，也未在合同约定的期限内通知邵文生，应承担违约责任，故依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条之约定，邵文生有权选择退房，并要求富春公司退还已付房款及利息。因邵文生一直不知晓所购商铺F8603室户型结构发生重大变化，其认可2017年1月才知道，并于2017年2月28日起诉至法院，符合相关法律规定，故富春公司辩解邵文生要求解除合同已超出一年的除斥期间，不再受法律保护的意见，法院不予采信。综上所述，对邵文生要求与富春公司解除《商品房买卖合同》及退还购房款323949元和相应利息的诉讼请求予以支持；邵文生要求富春公司返还三年返租期房租86113元的请求，没有合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告邵文生与被告安庆富春东方投资有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号2013100189059486）；二、被告安庆富春东方投资有限公司在本判决生效后十日内向原告邵文生返还购房款323949元及相应利息，该利息按银行活期利率标准并结合付款时间综合计算，其中：自2013年3月2日计算至2015年9月13日以322414元为计息基数，自2015年9月14日起至款项还清之日止以323949元为计息基数；三、驳回原告邵文生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6159元，减半收取计3079.50元（原告预缴），由被告安庆富春东方投资有限公司负担。
二审中，富春公司提交以下三组新证据：证据一、交房通知书及确认书，证明富春公司于2014年4月30日将商铺交付安庆富春东方商业管理有限公司；证据二、公告通知、F区建筑平面图、办理房产转移登记手续通知，证明富春公司于2015年3月26日至2015年4月2日在人民路地下展示中心及地下商场EFGH区口部展示这几个区的建筑平面图，套内净尺寸及公共走廊尺寸，富春公司履行了信息公开的义务，邵文生完全没有理由不知道其所谓的户型发生变更。邵文生质证如下：证据一、富春公司与安庆富春东方商业管理有限公司存在一定的关系，可能存在造假的情况，以前也没给过该证据，故对证据一不予认可；证据二、对真实性有异议，邵文生没有看到该公告通知。本院认证如下：富春公司二审提交的新证据达不到其证明目的，本院不予采信。邵文生在二审中未提交新证据。双方当事人对一审证据均未申请复核。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.富春公司认为邵文生主张解除合同超出除斥期间且富春公司没有违约的理由能否成立；2.原审判决解除合同并由富春公司赔偿邵文生损失是否正确。
1.关于邵文生是否超过除斥期间及富春公司是否违约的问题。关于除斥期间的问题。除斥期间即法律规定或者当事人约定的解除权行使期限，除斥期间经过发生权利消灭的法律后果。《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，2017年1月，安庆富春东方商业管理有限公司通知邵文生店铺三年托管即将到期，故邵文生的法定解除权应当自其知道或者应当知道权利产生之日起计算即2017年1月开始计算。关于法定解除权的行使期间，因法律并未就法定解除权统一设定除斥期间，故在合同当事人未作相关约定的情况下，可以参照上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定处理。邵文生于2017年2月28日向法院起诉，距其知道或者应当知道权利产生之日尚不满规定期限，应当认定其行使法定解除权未超过合理期限。
关于是否构成违约的问题。根据合同双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。本案中，富春公司未提供证据证明其已在合同约定的时间内履行了书面通知义务，故邵文生有权依据合同约定退房。富春公司辩称其对F8603商铺所作的设计变更不构成房屋结构形式、户型的变更，该主张明显不能成立。另，邵文生虽领取违约金，但该违约金属于因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书而应承担的违约责任。富春公司主张其已在2015年3月26日至2015年4月2日展示了案涉商铺所在区的建筑平面图，但该期间属于案涉商铺被安庆富春东方商业管理有限公司经营托管期间，故富春公司仅以展示建筑平面图的方式并不能达到“书面通知买受人”的合同约定。综上，富春公司的行为构成违约，其不构成违约的抗辩理由均不能成立。
2.关于违约责任承担是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，由上述第一个争议焦点可知，邵文生享有合同解除权，其可以选择解除合同并有权要求赔偿损失。原审判决富春公司返还购房款323949元并赔偿相应利息损失（利率按银行活期利率标准计算）有事实及法律依据，本院予以支持。
综上所述，富春公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5415.16元，由安庆富春东方投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马骥
审判员 江韵
审判员 胡毅
二〇一七年十二月十三日
书记员 程延