湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民终2505号
上诉人（一审原告）：李德华，男，1958年11月24日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。
委托诉讼代理人：党成名，华容县秉道法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（一审被告）：孙会玲（又名孙慧云），女，1967年10月26日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。
被上诉人（一审被告）：刘信友，男，1965年11月5日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。
上诉人李德华与被上诉人孙会玲、刘信友房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2017）湘0623民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员夏磊担任审判长，审判员江婷、胡哲组成的合议庭对本案进行了审理，由书记员许子恒担任法庭记录。上诉人李德华及其委托诉讼代理人党成名，被上诉人孙会玲、刘信友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李德华的上诉请求：1、撤销湖南省华容县人民法院（2017）湘0623民初1089号民事判决；2、要求孙会玲、刘信友二人偿还购房款21000元并按月利率2%支付利息或返还涉诉房屋；3、本案一、二审诉讼费用由孙会玲、刘信友二人承担。事实与理由：涉案房屋系李德华与案外人杨敏红共同共有，孙会玲、刘信友二人在购买涉案房屋时已知情，双方当事人对于涉案房屋是违建的事实并没有异议。双方当事人就涉案房屋签订了购房合同，孙会玲向李德华就其房屋应得份额出具了26000元的购房款欠条，并约定了利息，该购房合同及欠条真实有效，故孙会玲、刘信友二人应当支付该购房款。
被上诉人孙会玲、刘信友答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回维持。
李德华向一审法院诉讼请求：1、要求孙会玲、刘信友二人偿还购房款21000元并按月利息2%支付利息；2、诉讼费由孙会玲、刘信友二人承担。
一审法院认定事实：2013年4月30日，刘信友从杨敏红处购买了一套位于华容县原护城乡政府对面六楼的房屋，扣除杨敏红欠刘信友的装修工资及材料款后，余款30000元由刘信友向杨敏红支付现金，杨敏红出具了收条。刘信友、孙会玲夫妻二人装修房屋时，李德华告知刘信友、孙会玲六楼房屋系其与杨敏红二人共有，其有一半的份额。2013年6月16日，杨敏红、李德华与孙会玲通过协商签订了购房合同。孙会玲就李德华一半的份额向李德华出具了26000元的欠条，欠条主要内容为：今欠到李德华六楼房屋出售款26000元，一个月之内归还，一个月未还按2%计算，具欠人孙慧云。同日，杨敏红向孙慧云出具了26000元的欠条。后杨敏红向李德华支付了5000元。
一审法院认为，合同所涉及的标的物必须合法，房屋应依法登记领取权属证书后才能转让。本案中，双方当事人虽签订了购房合同，但双方未能提交房屋的产权证明及相关建设规划许可等审批手续。故对该房屋的权属性质等无法确定，从而购房合同的效力也无法确定，因此，李德华要求孙会玲、刘信友二人支付房款的诉讼请求缺乏证据支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回李德华的诉讼请求。案件受理费减半收取163元，由李德华负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审一致。
针对上诉人的上诉请求及理由，归纳本案二审的争议焦点：1、双方签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、李德华要求刘信友、孙会玲二人偿还购房款及利息的请求是否成立。
关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。但该项规定属于行政管理性规范而非合同效力性规范，其效力范围仅及于房屋出卖人而不能及于合同的相对方即买受人。因此该项规定不应作为认定合同效力的依据。本案中，涉案房屋无产权登记证明，只是尚未产生物权公示的法律效果，但不影响李德华以原始取得方式获得该房屋的所有权。现双方自愿签订房屋买卖合同，是李德华对其所有的财产行使自由处分权的行为，符合法律规定。故双方签订的房屋买卖合同是有效合同。一审法院以涉案房屋无产权证明，无法判定合同效力为由，判决驳回李德华要求孙会玲、刘信友二人支付所欠房款的诉讼请求错误，本院予以纠正。上诉人称《房屋买卖合同》合法有效的理由成立，本院予以采纳。
关于焦点二，本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同有效，且合同已实际履行完毕，李德华有权向刘信友、孙会玲二人要求支付所欠购房款。本案中，孙会玲是基于双方签订的房屋买卖合同，向李德华出具的26000元的欠条。该欠条是其真实意思表示，亦属于合同的一种表现形式，是双方对购房款的结算凭据，双方应当按照该合同约定全面履行自己的义务。但刘信友、孙会玲二人自2013年6月16日出具欠条后一直未偿还该款项，其二人行为已构成违约。据此，李德华要求刘信友、孙会玲二人按照约定偿还所欠购房款并按约定支付利息的请求成立，本院予以支持。现李德华认可案外人杨敏红偿还的5000元，故刘信友、孙会玲二人还应向李德华支付购房款21000元。至于利息的计算，欠条中约定“一个月内归还，一个月未还按2%计息”，虽然该“2%”未注明是月利率还是年利率，但根据交易习惯及结合本案客观实际，对于欠条上记载的“2%”应当理解为月利率2%。因此，刘信友、孙会玲二人应按月利率2%的标准向李德华支付从出具欠条之日即2013年6月16日起至实际还清此款之日止的利息。
综上，上诉人李德华的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖南省华容县人民法院（2017）湘0623民初1089号民事判决；
二、由被上诉人刘信友、孙会玲于本判决生效之日起十日内，共同偿还上诉人李德华购房款21000元，并按月利率2%的标准向上诉人李德华支付从出具欠条之日即2013年6月16日起至实际还清此款之日止的利息。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费163元，二审案件受理费325元，合计488元，由被上诉人刘信友、孙会玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏 磊
审判员 江 婷
审判员 胡 哲
二〇一八年二月十三日
书记员 许子恒
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。