.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终6577号上诉人（原审被告）：王某，女，2006年7月20日出生，满族，辽宁省大连市普兰店区久寿小学学生，住辽宁省大连市普兰店区。上诉人（原审被告）：仲玲，女，1986年3月25日出生，满族，无业，住辽宁省大连市普兰店区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王彦卿，男，1978年6月17日出生，汉族，系王某父亲、仲玲丈夫，住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：大连好管家物业管理有限公司，住所地大连市普兰店区南山路388号。法定代表人：滕毓文，总经理。委托诉讼代理人：孙红岩，女，公司员工。委托诉讼代理人：孟庆华，男，公司员工。上诉人王某、仲玲因与被上诉人大连好管家物业管理有限公司（简称好管家公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区（2017）辽0214民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人仲玲及其与上诉人王某的共同委托诉讼代理人王彦卿，被上诉人好管家公司委托诉讼代理人孙红岩、孟庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某、仲玲上诉请求：撤销一审判决，改判物业费用不按照1.5元收取，应当按照我们签订的前期物业管理服务协议，即按照1元到1.3元之间收取，被上诉人承担一审及二审诉讼费。事实和理由：一、上诉人在2013年、2014年在案涉小区购买了两套商品房及地下车库，2013年购买第一套房屋时被上诉人在网络及售楼处宣传物业服务费为每平方米0.8元，但交房时物业费上涨为每平方米1.5元，被上诉人称上诉人若不缴纳物业费，则不交付钥匙给上诉人。上诉人无奈之下才与被上诉人签订前期物业管理服务协议。二、被上诉人一年的物业服务明显与前期物业管理服务协议不相符，其擅自提高物业费标准，且其收取的物业费过高。上诉人在2014年将被上诉人投诉至民心网，民心网要求被上诉人提高服务标准，并要求价格监督部门介入处理，但被上诉人至今未降低物业费标准。三、案涉房屋系上诉人在案涉小区购买的第二套房屋，上诉人要求被上诉人物业服务整改达到物价监督部门的要求后再签订物业服务协议，被上诉人同意并交付上诉人房屋钥匙，但被上诉人至今未进行整改，服务管理越来越差。四、被上诉人提供物业服务收费标准是大连市城市住宅小区物业收费等级指导标准，但其提供的物业服务存在严重问题，包括房顶垃圾不清理、房屋被雨水淹、小区内私搭乱建、利用业主共有空间举行盈利活动、在电梯内张贴广告等，其收取的物业费标准根本不符合前述标准所应达到的服务管理等级。好管家公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，主要理由为：一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。一、上诉人称被上诉人物业服务收费标准为0.80元，无任何法律依据，上诉人不能将其在网上或道听途说的事情作为事实。被上诉人作为正规的物业服务企业，所服务的物业服务小区在普兰店区有南新城小区（2007年业主入住），收费标准0.80元，嘉合苑小区（2009年业主入住），收费标准1.20元，而案涉外滩九号小区为2013年业主入住的小区，系普兰店区新城区，周边大型新建小区林立，收费标准都在1.50元以上，且被上诉人在办理业主入住手续之初，已经履行了合法的收费手续，取得了物价部门的收费许可，不存在擅自提高收费标准问题，所以被上诉人的物业收费标准既符合市场实际，又合理合法。二、对于民心网回执等，被上诉人并没有收到相关部门的整改要求，上诉人提出的小区卫生问题被上诉人不予认可。案涉小区的环境卫生工作完全符合前期物业服务协议的约定，对于个别存在的违章建筑，物业公司正常履行了管理、告知、上报的工作职责，但由于物业公司不具备执法权，对于最终的处理结果无法干预，上诉人不能以此认为物业公司不作为，也不能作为其不缴物业费的理由。三、关于上诉人家中水淹问题，普兰店区人民法院已经依法作出判决，双方无异议，并已履行完毕；小区举办的活动属于惠民活动，被上诉人并未损害上诉人利益。电梯广告收入确属全体业主享有，但该费用也用于弥补物业费、电梯管理费的使用补助，上诉人不缴纳电梯费，也损害了其他业主的利益，影响物业服务质量。四、上诉人强调其没有在前期物业服务协议上签字，但其在办理房屋交接手续时，已签字确认收到了前期物业服务协议，并享受了被上诉人提供的物业服务，形成了事实上的物业服务合同关系，应该缴纳物业服务费用。根据物业管理条例第42条、第67条以及最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条之规定，上诉人在被上诉人多次电话联系，书面催收后仍不缴费，被上诉人有权依法起诉上诉人，维护自己的合法权益。好管家公司向一审法院起诉请求：1、王某、仲玲给付物业费3168元并承担滞纳金5716元；2、王某、仲玲承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王某、仲玲所居住的外滩九号11号楼2单元1-2室住宅，建筑面积65.65平方米。《前期物业管理服务协议》第二条物业服务费用中第2项约定”住宅按建筑面积（以产权证面积为准）物业服务费每月每平方米1.5元”，第3项约定”电梯费每月每户每人4.00元”，第四条外滩九号物业管理服务内容和质量标准中第3项约定”公用场地无纸屑、烟头、塑料袋等杂物”，第4项约定”外滩九号小区内无违法、临时建筑”，第5项约定”外滩九号小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象”，第九条其他约定事项中第3项约定：”乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从预期之日按每天3‰交纳违约金。”王某、仲玲拖欠自2014年8月13日至2015年8月12日物业费1181.7元（1.5元/月/平方米×65.65平方米×12个月），电梯费144元（4元/人、月×3人×12个月=144元）；拖欠2015年8月13日至2015年12月31日物业费456.49元（1.5元/月/平方米×65.65平方米×12个月÷365天×141天=456.49元），电梯费55.63元（4元/人、月×3人×12个月÷365天×141天=55.63元）；拖欠自2016年1月1日至2016年12月31日物业费1181.7元（1.5元/月/平方米×65.65平方米×12个月），电梯费144元（4元/人、月×3人×12个月=144元）；上述年度物业费及电梯费合计3163.52元。双方当事人对物业服务是否到位存在争议。庭审中，王某、仲玲提供照片数张，拟证明其答辩中所提到的居住小区环境状况及好管家公司提供的物业服务不到位。好管家公司对照片的拍摄内容予以认可，表示照片中的现象确实存在，关于王某、仲玲主张小区内举办恐龙展给小区造成噪音亦予以认可。一审法院认为，好管家公司与王某、仲玲签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。好管家公司既然提供相应的物业服务，王某、仲玲就应当给付物业费。至于王某、仲玲主张的好管家公司服务不到位，要求减少物业费的辩驳意见，一审法院认为，物业公司对案涉小区进行维修、养护、管理的履行物业服务合同的行为是一个持续性的过程，王某、仲玲提供的部分照片仅能反映拍摄及现场勘查时的小区部分状况，仅能证明案涉小区的物业服务确实存有部分瑕疵，但不能证明物业服务存在严重的质量问题。且物业费是保障物业公司能提供正常服务的物质基础，物业管理服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受的物业服务是否到位也可能不一样。对于好管家公司在管理服务中存在的部分瑕疵问题，好管家公司应当积极采取补救措施予以整改，提高管理和服务质量，以维护小区建设的规范、和谐、安全与稳定。因此，王某、仲玲的辩驳意见不予采纳，对于好管家公司主张王某、仲玲交纳拖欠的物业费这一诉讼请求，予以支持。关于好管家公司主张的逾期付款滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定了拖欠物业费产生的滞纳金，该滞纳金的性质属于逾期付款违约金，系违约方故意不履行合同义务所应承担违约责任的一种方式。现王某、仲玲虽存在欠交物业服务费的行为，但究其原因是其对好管家公司所提供的物业服务质量有异议，王某、仲玲是以不交物业费的行为来督促好管家公司改进服务质量，其并非以欠交物业服务费为最终目的，而从王某、仲玲提供的部分照片和本院现场勘查情况来看，好管家公司的物业服务确实在公共管理方面存在一定的瑕疵。好管家公司没有证据证明王某、仲玲拖欠物业费的行为给其造成了额外的重大损失，因此，好管家公司要求王某、仲玲交纳高额逾期付款滞纳金，有违公平原则，故对好管家公是的此项诉讼请求不予支持。综上所述，王某、仲玲应支付好管家公司的物业费、电梯费合计3163.52元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、王某、仲玲于判决生效后十日内给付好管家公司物业费、电梯费共计人民币3163.52元（自2014年8月13日至2016年12月31日）；二、驳回好管家公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（好管家公司已预交），由王某、仲玲负担。本院二审期间，被上诉人提交普兰店市物价局普价函[2014]12号《关于对外滩九号住宅小区物业管理服务收费标准重新认定请示的批复》、《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字[2009]449号）、《前期物业管理合同》，拟证明其收取物业服务费有事实及法律依据。上诉人对该等证据真实性无异议，但认为被上诉人称其提供一级物业服务，则应按照一级标准收费，每平方米最高收费应为1.3元，而被上诉人实际是三级服务资质，无权利按一级标准收取物业费，其按照每平方米1.5元收取物业费没有依据。对被上诉人二审提交的证据，本院认为，被上诉人对上诉人提交证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。普兰店市物价局普价函[2014]12号《关于对外滩九号住宅小区物业管理服务收费标准重新认定请示的批复》、《前期物业管理合同》均涉及案涉小区物业服务收费标准，与本案具有关联性，本院予以采信。上诉人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经审理补充查明，2012年6月20日，好管家公司与大连新纪元房地产开发有限公司签订《前期物业管理合同》，约定好管家公司为案涉外滩九号小区提供前期物业管理服务，物业服务费用标准为住宅（高层）每月每平方米1.5元，电梯费每月12元，公建每月每平方米2.6元；合同期限自2013年10月30日其至业主委员会成立日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止，新物业管理公司应继续履行好管家公司在该合同期限内与第三方签订的有关本小区的经营管理合同。2015年4月17日，仲玲向好管家公司出具《房屋接收声明》，其上记载，本人已于2015年4月17日办理完毕外滩九号11号楼2单元1-2室一切入住手续，该房屋符合《房屋买卖协议》中规定的交房标准，现正式声明入住，......，签订《外滩九号前期物业管理协议》，并愿意遵守小区的有关物业管理规定，与大连好管家物业管理有限公司共同营造安宁、优美、舒适的居家环境。该声明中提及的”外滩九号前期物业管理协议”约定甲方为好管家公司，乙方为王某，该协议约定房屋坐落于外滩九号11号楼2单元1-2室，建筑面积65.65平方米，自乙方办理入住手续之日起，预付一年物业费，住宅按建筑面积（以产权证面积为准）收取物业服务费每月每平方米1.5元，电梯费每月每户每人4元，乙方交纳物业服务费时间为首次交费后，按年度提前10日。被上诉人在该协议上盖章，上诉人未在该协议上签字。另查，普兰店市物价局于2014年9月22日下发普价函[2014]12号《关于对外滩九号住宅小区物业管理服务收费标准重新认定请示的批复》，其中记载：”大连好管家物业管理有限公司：你公司《关于外滩九号住宅小区物业管理服务收费标准重新认定的申请》收悉。依据大连市物价局、大连市国土资源和房屋局《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发[2014]50号）和前期物业服务协议，经审核，该小区符合重新认定的条件，同意该小区在业主委员会成立之前，住宅物业管理临时服务收费标准仍按1.50元/月、m2执行。另：电梯费4元/月、人......本批复自2014年10月1日起执行，你单位须及时到市物价局办理《收费许可证》，持证收费，并按要求实行价费行为规范。”再查，截至2016年底，案涉小区未成立业主委员会。又查，被上诉人主张其从2014年8月13日收取上诉人物业费的依据是通知上诉人交房，但其未提供通知上诉人交房的证据。上诉人认为案涉房屋交付时间为2014年7月。被上诉人认为案涉房屋交付时间为2014年8月，但一直未办理入住手续，2015年4月17日才在被上诉人处办理入住手续。本院认为，被上诉人向上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人作为小区业主之一接受并享受了被上诉人提供的物业服务，双方业已形成事实上的物业服务合同关系，上诉人负有向被上诉人支付物业服务费的义务。上诉人王某在签订房屋买卖合同时系未成年人，其母亲即上诉人仲玲同意与其共同承担支付物业费的义务。现上诉人拖欠物业费未支付，构成违约，应承担违约责任。被上诉人要求上诉人支付其拖欠的物业费应予支持。但被上诉人诉请的物业费起算时间为2014年8月13日，而上诉人办理房屋入住手续完毕的时间为2015年4月17日，被上诉人对此该事实亦予以认可，根据物业服务协议约定，办理入住手续之日起预付一年物业费，故上诉人应支付的物业费应自2015年4月17日起算。对被上诉人本案诉请的2014年8月13日至2015年4月17日期间的物业费，本院不予支持。据此，上诉人应支付的物业费为：2015年4月17日至2016年4月17日，物业服务费合计1181.7元（1.5元/月/平方米×65.65平方米×12个月），电梯费144元（12元/月×12个月）；2016年4月18日至2016年12月18日，物业服务费合计787.8元（1.5元/月/平方米×65.65平方米×8个月），电梯费96元（12元/月×8个月）；2016年12月19日至2016年12月31日，物业服务费合计42.67元（98.475元/月÷30日×13日），电梯费5.2元（12元/月÷30日×13日）；以上费用合计2257.37元。因案涉物业服务协议约定物业费包含物业服务费及电梯费，上诉人对一审判令其支付的物业费中包含电梯费并未提出上诉，故本院对上诉人应支付的物业费用包含电梯费予以确认。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在严重问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用，故上诉人的该等上诉理由本院不予采纳。上诉人还主张被上诉人擅自提高物业服务收费标准，物业服务不符合合同约定、不符合其物业服务资质等级等，因上诉人已向被上诉人出具房屋接收声明，能够证明上诉人已经知悉被上诉人为其提供物业服务并按照1.5元标准收取物业费，结合《前期物业管理合同》、收费许可证及物价部门对被上诉人收取物业费标准认定的批复，被上诉人按照1.5元收取物业费并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦符合物业服务协议的约定标准，故上诉人该等上诉理由本院亦不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214民初1739号民事判决；二、王某、仲玲于本判决生效之日起十日内支付大连好管家物业管理有限公司2015年4月17日起至2016年12月31日止的物业费2257.37元；三、驳回大连好管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元减半收取25元，由王某、仲玲负担。二审案件受理费50元，由仲玲、王某负担。本判决为终审判决。审判长薛辉审判员孙文英审判员周欣宇二〇一七年十月十七日书记员张宁