广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂12民终1594号
上诉人（原审被告）：广西怡骏房地产开发有限公司。住所：广西河池市任香路市政广场东侧（河池市民族图书馆）。统一社会信用代码：914512006902083858。
法定代表人：胡子俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李莉萍，北京市尚衡（南宁）律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：潘艺园，北京市尚衡（南宁）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈志阳，男，1989年10月8日生，汉族，原住广西河池市金城江区南新东路***号，现住广西河池市金城江区。
被上诉人（原审原告）：谭媛媛，女，1988年9月24日生，壮族，原住广西宜州市庆远镇畔塘村良山冲屯**号，现住广西河池市金城江区。
上诉人广西怡骏房地产开发有限公司因与被上诉人陈志阳、谭媛媛商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
广西怡骏房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为按照中国人民银行规定的金融机构同期存款利率标准计算逾期办理房屋所有权证的违约金；2、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审法院未查明被上诉人的实际损失，上诉人逾期办理不动产权属证书并未给被上诉人造成实际损失。1．被上诉人购买商品房的目的是用于自行居住,上诉人逾期办理不动产权属证书并未影响被上诉人实际使用该房屋。2．在未取得不动产权属证书的情况下，被上诉人如需出售该房屋获取收益时，可以与上诉人沟通，要求上诉人配合办理更名手续，上诉人一定会积极配合办理相关手续，但交房至今被上诉人从未向上诉人提出过出售房屋需办理更名的申请。由此可见被上诉人购买房屋是刚性需求，不存在投资行为，故不应当认定上诉人未办理不动产权属证书影响了被上诉人出售房屋，导致被上诉人无法获得投资收益而产生损失。是否造成实际损失是计算违约金时应该考虑的一个重要因素，但一审法院未查明被上诉人的实际损失，错误地判定上诉人需向被上诉人支付违约金。二、一审法院错误地认定调整违约金的标准。一审法院不以被上诉人的实际损失作为调整违约金的标准，而是按照中国人民银行同期贷款的罚息利率作为调整违约金的标准，属于事实认定错误。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定第二款的前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”，《商品房买卖合同》中已经明确约定违约金的比例，一审法院不应当以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息作为标准判定合同约定的违约金过低。三、在一审过程中上诉人提出调整低违约金，一审法院应结合被上诉人的实际损失认定是否应该调整，而不是单一适用《合同法》107条对本案作出判决。《合同法》第107条仅规定违约方应承担违约责任，未明确规定承担责任的形式中，赔偿损失的具体计算方法。在上诉人逾期办理不动产权属证书未给被上诉人造成实际的损失时，上诉人有权根据上述法律的规定要求调低违约会。上诉人的违约行为确实需要承担违约责任，但违约金的性质以补偿性为主，上诉人按中国人民银行同期存款利率向被上诉人支付违约金已经能够补偿被上诉人，故应当对违约金进行调整。
陈志阳、谭媛媛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，上诉人的上诉没有理由，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。理由：1、由于没有房产证导致房产的交易价值存在极大的瑕疵，投资价值受到严重侵害，同时亦无法以房产进行贷款，需要投资的话必须寻求更高利率代价的贷款方式，严重侵害被上诉人的权利，另外由于各种配套设施没有完善，影响房产的交易价值，造成许多无形的实际损失。2、上诉人无法举证证明被上诉人未有实际损失，且上诉人利用自身优势地位与被上诉人签订格式合同，极大侵害被上诉人的合法权益，给被上诉人造成严重实际损失，一审按照双方约定的违约金进行判决是正确的。
陈志阳、谭媛媛向一审法院起诉请求：1、判令被告履行办理位于河池.澳门国际城一期B区10#楼第6层602号房房屋所有权证义务；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金3622.58元（以476655元为基数，按日0.01%自2017年3月25日起暂计至2017年6月9日，此后计至完成房屋所有权证之日止）；3、判令被告返还收取原告的办证费1500元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付2017年3月25日起至办理完成所有权证之日止的逾期办理房屋所有权证违约金（以476655元为基数，按日万分之一计算，暂计至2017年7月28日为5958元）。
一审法院认定事实：2013年11月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的河池.澳门国际城一期B区10#楼第6屋602号商品房，原告为此及时交给被告房款476655元和办证费1500元。合同第八章第二十条第四项约定：“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照0利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”2015年4月25日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告于当日至2015年5月7日收楼。后原告陈志阳于2015年5月2日签收房屋交付使用确认书。被告至今已为原告办理所有权证支出1159.5元，但因其他原因未能使原告取得案涉房屋的房屋所有权证登记。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当依约履行。现被告已违反合同约定，就应当继续履行为原告办理房屋所有权证登记的义务，并支付相应的违约金。关于双方争议的违约金计算方式和是否退还办证费1500元，该院综合评判如下：被告于2015年5月2日实际交付案涉房屋给原告，因此违约金应2017年4月22日之日起计算；合同约定日万分之一的违约金，远低于同期中国人民银行贷款的罚息利率，被告要求调整的理由不能成立；考虑到被告今后仍需为原告办理房屋所有权登记，且已支出部分费用，因此原告要求违约金计算至实际办理房屋所有证登记之日至和被告退还办证费，可待至确定实际办理所有证登记之日和实际费用后再另行主张权利为妥。因此，该院现予支持原告于2017年4月22日至2017年7月28日的违约金请求即4623.55元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条的规定，判决：一、被告广西怡骏房地产开发有限公司继续履行办理位于河池.澳门国际城一期B区10#楼第6层602号房房屋所有权证的义务。二、被告广西怡骏房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告陈志阳、谭媛媛2017年4月22日至2017年7月28日的违约金4623.55元。三、驳回原告陈志阳、谭媛媛的其他诉讼请求。
本院二审期间，被上诉人陈志阳、谭媛媛提交的证据为：广州珠江物业酒店管理有限公司河池分公司河池.澳门国际城管理处于2017年9月29日作出《关于开放一期B区内庭花园的通知》一份，拟用于证明上诉人至今仍未为被上诉人办理相关的房屋所有权证，小区配套设施不完善，影响其房屋交易价值。上诉人广西怡骏房地产开发有限公司未提交新证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，对被上诉人陈志阳、谭媛媛提供的证据，上诉人广西怡骏房地产开发有限公司认为：对真实没有异议，对关联性有异议，不能证明被上诉人的具体损失，不认可证明目的。本院对被上诉人陈志阳、谭媛媛提供的证据认定如下：与本案有关联性，本院予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：本案违约金的计算标准如何确定？
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。现因上诉人的责任导致被上诉人逾期办理房屋所有权登记，根据合同约定上诉人应给付被上诉人逾期办理房屋所有权登记的违约金。上诉人主张合同约定的违约金过高，请求人民法院予以适当减少，对此本院认为，被上诉人已经按照合同的约定全部支付购房款及其他相关费用，而因上诉人违反约定导致合同逾期履行，虽然被上诉人未能举证证明因上诉人逾期办证行为给其造成的具体经济损失数额，但其已就损失的范围、大小作出陈述，同时考虑到房屋是否进行所有权登记在房产交易过程中是影响房产交易价值的关键因素之一，因此可以确认上诉人的违约行为确实给被上诉人造成一定的实际损失，且上诉人在订立合同时应当可以预见到如发生违约则有上述损失的可能性，而上诉人主张违约金约定过高却未能提供相应的证据予以佐证。因此，一审判决综合考虑本案合同履行情况以及上诉人在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理及诚实信用的原则，按照合同约定将违约金计算标准确定为日万分之一并无不当，本院予以确认，上诉人的上述主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人广西怡骏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广西怡骏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴亚玲
审判员 韦 媛
审判员 黄美秀
二〇一七年九月二十日
书记员 韦世玉
附：本案判决所适用的法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。