南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终41号
上诉人（一审被告、反诉原告）：南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组，住所地南宁市西乡塘区友爱路解元三巷**号。
负责人：罗喜，该小组组长。
委托诉讼代理人：林京琨，广东伟泰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：曹增奴，男，汉族，1969年3月16日出生，住南宁市。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：陆付宣，男，壮族，1957年9月10日出生，住南宁市兴宁区。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄炳煜，广西大恒律师事务所律师。
上诉人南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组（以下简称友爱村一组）因与被上诉人曹增奴、陆付宣租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月20日公开开庭审理了本案，上诉人友爱村一组的组长罗喜及其委托诉讼代理人林京琨，被上诉人曹增奴、陆付宣及其委托诉讼代理人黄炳煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
友爱村一组上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初699号民事判决，将本案发回重审，或改判驳回曹增奴、陆付宣的全部诉请，支持友爱村一组的反诉请求；2.本案诉讼费用由曹增奴、陆付宣承担。事实和理由：一、一审判决适用简易程序审理，属违反法定程序。本案一审既有原告的本诉，其起诉争议标的700万元，又有被告的反诉。一方请求履行合同，另一方请求解除合同。争议标的巨大，权利义务关系不明确，不适宜用简易程序审理。一审审理过程中，友爱村一组对审理程序提出异议，但一审法院没有采纳，继续用简易程序审理，致使友爱村一组在答辩、举证、反诉、辩论等方面没有充分的时间准备和慎重考虑，剥夺了友爱村一组部分诉讼权利。一审审判组织的组成不符合法律规定。二、曹增奴、陆付宣一审起诉时已超过法律规定的期限。根据法律规定，当事人对解除合同的通知有异议的，应当在通知到达之日起三个月内起诉，友爱村一组于2016年5月10日已送达解除合同通知给曹增奴、陆付宣。而本案一审立案时间为2016年9月20日，已经超过法律规定期限，不应支持其诉讼请求。三、一审判决遗漏查明重要事实。友爱村一组请求解除合同的理由基于两方面的事实，一是曹增奴、陆付宣未按约定期限支付租金：二是曹增奴、陆付宣没有按合同约定在一年的建设期内完成建设，严重损害友爱村一组利益，致使友爱村一组不能实现合同目的。四、本案租赁合同应为无效合同。1.合同的承租人变为曹增奴、陆付宣两人未经友爱村一组民主程序批准，违反法律强制性规定，应为无效。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”曹增奴、陆付宣租赁农民集体所有土地的使用权后，用于非农业建设，违反法律强制性规定。3.友爱村一组原组长罗坚毅与曹增奴、陆付宣恶意串通，损害村集体利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效。
曹增奴、陆付宣答辩如下：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审适用简易程序没有违反法定程序。1.一审适用简易程序既未违反诉讼法有关规定，也不违反最高法《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》。2.法律规定简易程序适用于“权利义务关系明确，争议不大的简单案件”。而本案实为确认之诉，是就友爱村一组能否单方解除合同进行认定，法律关系简单，与诉讼标的大小无关。友爱村一组在一审中的反诉请求，实际上是针对曹增奴、陆付宣的诉讼主张进行的应诉。3.友爱村一组对一审适用简易程序提出异议是在法庭辩论阶段结束后提出的，这一异议无效。
二、关于曹增奴、陆付宣起诉时是否已超过法定期限的问题。1.曹增奴、陆付宣在收到友爱村一组的解除合同通知之后三个月内已提起诉讼，一审法院之所以延至2016年9月20日才正式立案，是因为一审法院立案庭希望通过立案调解解决双方的争议，后因调解不成才正式立案的，法院的卷宗应该有记载。2.友爱村一组关于曹增奴、陆付宣起诉已超过法定期限的主张并未在一审中提出，由于友爱村一组已进行了事实上的答辩，因此，友爱村一组在二审提出这个问题是无理的。
三、关于一审判决是否遗漏查明重要事实的问题。在友爱村一组的上诉状中所列的所谓“遗漏的重要事实”，如曹增奴、陆付宣是否按约定支付租金，为何没按合同约定完成投资建设，在一审判决中均已有表述和认定。
曹增奴、陆付宣向一审法院起诉请求：1.确认友爱村一组2016年5月10日的《解除租赁合同通知书》无效，继续履行曹增奴、陆付宣与友爱村一组于2010年11月10日签订的《房屋、土地租赁合同书》；2.诉讼费用由友爱村一组承担。
友爱村一组提起反诉请求：1.解除友爱村一组和曹增奴、陆付宣签订的《房屋、土地租赁合同书》；2.诉讼费用由曹增奴、陆付宣承担。
一审法院认定事实：曹增奴、陆付宣与友爱村一组于2010年11月10日签订一份《房屋、土地租赁合同书》，合同第一条约定友爱村一组（甲方）将其坐落于南宁市农院路九三工学院斜对面（即“高石牌”）现分为三块的土地及房屋待原案外人的合同期满即刻出租给曹增奴、陆付宣（乙方）投资开发建设；第二条约定租期20年，即从2013年11月1日至2033年10月31日（实际起始日以甲方交付标的物之日再延后一年作为乙方建设期算起，以下乙方交租金期和甲方给乙方的开发建设期起算日也照此类推）；第三条约定，租金及支付方式：（1）租金每满五年递增5%；从2013年11月1日至2018年10月31日为每年550000元；从2018年11月1日至2023年10月31日为每年577500元；从2023年11月1日至2028年10月31日为每年606375元；从2028年11月1日至2033年10月31日为每年636693元。其中各年土地租金占80%，房屋租金占20%；甲方给乙方1年的开发建设期，即2012年11月1日至2013年10月31日不计付租金和租期。（2）租金支付方式需提前一年支付，为每年一期，共分20期支付完毕。乙方必须遵守先交租金后使用，即每年在上期租期届满前交清下一年度的租金。如乙方不按时交租的，甲方可单方终止合同并收回标的物。第四条约定，本合同签订后，乙方在原租赁合同未到期即从2010年10月30日至2012年10月31日的两年期内，每年另给甲方100000元作为群众活动经费。第五条约定，乙方应在标的物范围内投资建设7层商住综合楼，1-3层为框架结构，一层为临街铺面商场，二层为超市，三层为餐饮娱乐，四层
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七层楼为单间或一房一厅楼房，总面积约12000平方米，投资额约1200万元。但甲方要协助办理报建有关手续（所需费用均由乙方承担）或协调有关部门使工程顺利进行，否则不作为乙方违约。建成后的楼房在合同期内由乙方自主经营管理。另还对其他方面做了约定。
合同签订后，曹增奴、陆付宣按约支付了2010年11月1日至2012年10月31日过渡期的200000元作为群众活动经费，友爱村一组也于2012年10月31日前按约交付了租赁标的物。曹增奴、陆付宣分别于2013年1月7日、2014年1月10日、2015年1月9日和2016年4月16日向友爱村一组支付了四个年度租金，每年度租金550000元。租金已交至2017年10月31日。并在租赁的标的物上进行了初步的投资改造建设。
2016年5月10日，友爱村一组向曹增奴、陆付宣发出了《解除租赁合同通知书》，以曹增奴、陆付宣违反双方于2010年11月10日签订的《房屋、土地租赁合同书》第三条的约定，未能按时交租且经多次催缴后仍然不履行支付租金义务为由通知解除合同。2016年5月15日曹增奴、陆付宣向友爱村一组发出《关于单方面解除合同的异议》，认为其不但没有拖欠租金且还多交了租金，不同意解除合同。
涉案租赁标的物土地及其地上房屋的所有权人是南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村，归友爱村一组使用。地号为07001201-007，性质为建设用地。2010年11月9日村民小组会议讨论通过将其租给曹增奴整体开发，租期20年，具体事项以合同为准。
一审法院认为，民事活动遵循自愿、平等、等价、有偿的原则，曹增奴、陆付宣与友爱村一组于2010年11月10日签订的《房屋、土地租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方据此形成的租赁关系成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力，应当全面履行。本案双方当事人争议的焦点就是合同解除的事由是否成就的问题。
关于《解除租赁合同通知书》的效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同法第九十六条对行使合同解除权程序做出了明确规定：“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条也规定了可以解除合同的情形。可见，若要单方面解除合同应具有约定或法律规定解除合同的事由并通知对方。双方在签订的合同第三条第二款中约定：“租金支付方式需提前一年支付，为每年一期，共分20期支付完毕。乙方必须遵守先交租金后使用，即每年在上期租金届满前交清下一年的租金。如乙方不按时交租的，甲方可单方终止合同并收回标的物”。第五条约定：“乙方应在标的物范围内投资建设7层商住综合楼，1-3层为框架结构，一层为临街铺面商场，二层为超市，三层为餐饮娱乐，四层
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七层楼为单间或一房一厅楼房，总面积约12000平方米，投资额约1200万元。但甲方要协助办理报建有关手续（所需费用均由乙方承担）或协调有关部门使工程顺利进行，否则不作为乙方违约。建成后的楼房在合同期内由乙方自主经营管理”。可见，合同第三条第二款是约定可以解除合同的条件，第五条是约定了双方的权利和义务。从本案已查明的事实看，合同并未约定投资建设7层商住楼的具体时间，也未约定假如未投资建设7层商住楼则应支付开发建设期的租金，友爱村一组关于曹增奴、陆付宣构成违约并拖欠租金的主张与查明的事实不符，友爱村一组单方解除合同的理由，不符合双方合同关于解除合同条件即不按时交租的约定，亦不属于合同法第九十四条规定可以行使合同解除权的情形，其通知解除的行为应为无效，故其请求确认解除合同的理由不予支持。曹增奴、陆付宣请求理由正当，一审法院予以支持。本案合同的履行不存在事实和法律上的障碍，能够且应当继续履行。
综上,为维护租赁交易市场的稳定和交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、友爱村一组于2016年5月10日向曹增奴、陆付宣发出的《解除租赁合同通知书》无效，曹增奴、陆付宣与友爱村一组于2010年11月10日签订的《房屋、土地租赁合同书》继续履行；二、驳回反诉原告友爱村一组的反诉请求。本诉案件受理费60800元，减半收取计30400元(曹增奴、陆付宣已预交)，由友爱村一组负担。反诉案件受理费100元，减半收取计50元（友爱村一组已预交），由友爱村一组负担。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
友爱村一组对一审判决认定事实提出异议：1.“原告曹增奴、陆付宣与被告第一组于2010年11月10日签订一份《房屋、土地租赁合同书》”与“2010年11月9日村民小组会议讨论通过将其租给原告曹增奴整体开发”相互矛盾。2.对一审判决认定曹增奴、陆付宣支付20万元群众活动经费有异议，20万元是曹增奴缴纳的，陆付宣没有缴纳任何款项。3.“原告分别于2013年1月7日、2014年1月10日、2015年1月9日和2016年4月16日向被告支付了四个年度租金”与本案收据不一致。4.“租金已交至2017年10月31日”与事实不符，没有证据证实。5.对一审判决中的“2016年5月15日原告向被告发出《关于单方面解除合同的异议》”有异议，曹增奴、陆付宣没有在该异议书上签字。
曹增奴、陆付宣对一审判决认定事实中的“被告也于2012年10月31日前按约交付了租赁标的物”有异议，友爱村一组交付租赁标的物存在瑕疵，至今还有一块地的小部分未交付使用，一审表述不正确。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.一审判决认定2010年11月9日村民小组会议讨论同意将本案所涉土地及房屋出租给曹增奴整体开发，与之后签订租赁合同的承租方为曹增奴、陆付宣两人并不矛盾，村民小组会议记录中也并未反映只能由曹增奴一人开发建设的内容。2.20万元群众活动经费不属于双方当事人争议的问题，因此20万元群众活动经费是由曹增奴一人支付还是由曹增奴、陆付宣支付，不影响本案的最终处理。3.经核对一审证据中的银行转账凭证及进账单，一审判决认定曹增奴、陆付宣于2016年4月16日支付年度租金有误，支付时间应为2016年5月6日，本院予以纠正。4.曹增奴、陆付宣2016年5月6日所交付的年度租金，根据双方租赁合同的约定，应是支付2016年11月1日至2017年10月31日的租金，一审判决认定曹增奴、陆付宣已支付租金至2017年10月31日正确，友爱村一组的异议不能成立，本院不予采信。5.曹增奴、陆付宣在收到友爱村一组发出的解除合同通知书后，即向友爱村一组发出《关于单方面解除合同的异议》，虽然曹增奴、陆付宣二人未在异议书上签字，但从该异议书的内容可认定是曹增奴、陆付宣二人所发，一审判决认定该事实并无不当，友爱村一组的异议不能成立，本院不予采信。6.曹增奴、陆付宣主张友爱村一组交付租赁标的物存在瑕疵，但未提交相关证据证实，本院不予采信。
关于本案租赁合同的效力问题。友爱村一组在一审期间的反诉请求是解除双方签订的《房屋、土地租赁合同书》，并未主张合同无效。就其二审期间提出的合同无效的两点理由，本院认定如下：一、本案所涉土地的所有权人为南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村，归友爱村一组使用，土地性质为建设用地，对此友爱村一组并无异议，因此本案所涉土地不适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，村集体可以将本案所涉土地通过出租或合建开发等方式获取利益。二、友爱村一组主张曹增奴、陆付宣承租涉案土地及房屋存在与原组长罗坚毅恶意串通、损害村民利益的情形，但并未提交相关证据证实，本院不予采信。综上分析，曹增奴、陆付宣与友爱村一组签订的《房屋、土地租赁合同书》合法有效。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：
一、一审法院审理程序是否违法？二、友爱村一组于2016年5月10日向曹增奴、陆付宣发出的解除租赁合同通知书是否有效？曹增奴、陆付宣起诉是否已超过法律规定的期限？
本院认为，关于第一个争议焦点，一审法院根据本案以及相关系列案件的具体情况，决定适用简易程序审理本案，并未违反民事诉讼法的相关规定，也未剥夺友爱村一组的诉讼权利，友爱村一组关于一审法院审理程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，友爱村一组主张由于曹增奴、陆付宣未在一年内建成7层商住楼，因此不享有一年建设期，首期租金支付时间应为2012年初，照此计算，导致曹增奴、陆付宣所支付的每期租金都延期了近一年。本院认为，双方在租赁合同中并未约定曹增奴、陆付宣在一年内建成7层商住楼，友爱村一组主张首期租金支付时间为2012年初缺乏合同依据。根据本案查明的事实，曹增奴、陆付宣已于2013年1月7日、2014年1月10日、2015年1月9日、2016年5月6日支付了四年的租金，租金已交至2017年10月31日。曹增奴、陆付宣不存在迟延支付租金的违约行为，因此友爱村一组以曹增奴、陆付宣不按时交租且经多次催缴后仍然不履行支付租金义务为由通知解除合同，不符合双方合同的约定及法律规定，友爱村一组发出的《解除租赁合同通知书》无效，双方签订的《房屋、土地租赁合同书》应继续履行。本院认为，适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定的前提，是当事人解除合同符合法定或合同约定的情形，根据以上分析，友爱村一组不具有单方解除合同的权利，故本案不适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，曹增奴、陆付宣向一审法院起诉没有超过法定期限。
综上所述，友爱村一组的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60900元（上诉人友爱村一组已预交），由上诉人南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 袁宇飞
审判员 韦圆圆
二〇一七年五月二十六日
书记员 符贵芳