河南省襄城县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）襄民初字第195号
原告：张某某，男，1973年10月17日生，汉族。
委托代理人：宁永强，襄城县申元律师事务所律师。
被告：孙某某，男，1966年1月13日，汉族。
第三人：刘某某，男，1973年3月12日生，汉族。
委托代理人：张东升，河南首山律师事务所律师。
原告张克峰诉被告孙某某房屋买卖纠纷一案，原告于2015年1月21日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人宁永强、第三人刘某某及其委托代理人张东升到庭参加了诉讼，被告孙某某经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张克峰诉称：2014年11月24日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，被告将属于自己单独所有的私有房产位于襄城县八七路西段二门诊斜对面临路建筑面积229.77平方米、后边800平方米及土地以70万的价格转让给原告。原告已经将购房款足额支付。合同签订后，被告将房产证交付原告，但至今未为原告办理过户手续。故诉至法院，请求判令：1、被告协助原告将位于襄城县八七路西段二门诊斜对面临路建筑面积229.77平方米、后边800平方米及土地过户登记给原告。2、诉讼费由被告承担。
被告孙某某缺席无答辩。
第三人刘某某述称：一、被告欠第三人的借款已经到期且被告已将涉案房产抵债给第三人。2014年3月20日，被告孙某某因资金周转困难写下借款申请书、还款承诺书、借款合同，向第三人借款100万元，借款期限1个月，该笔借款于2014年4月19日到期。2014年5月7日，被告孙某某因金店进货急需资金写下借款申请书、还款承诺书、借款合同、贷款展期协议、收到条，向第三人借款100万元，该笔借款于2014年8月6日到期。借款到期后经第三人多次催要，2014年9月21日被告孙某某写下承诺书将涉案房产以120万元价格抵债给第三人。2014年12月17日，襄城县人民法院作出（2014）襄民保字第74号民事裁定书，查封涉案的编号为2014-01397的房产。第三人已经起诉被告孙某某要求其还款付息。二、原告张某某与被告孙某某恶意串通低价买卖涉案房产，严重损害第三人的合法权益，其房地产买卖合同依法应认定无效。本案中2014年9月21日被告孙某某写下承诺书将涉案房产以120万元价格抵债给第三人，而原被告于2014年11月24日签订房地产买卖合同将涉案的房产，建筑面积共计1029.77平方米，以70万元的低价进行转让，每平方米仅为679.76元。被告孙某某以明显不合理的低价转让财产，对债权人即第三人刘某某造成损害，并且受让人即原告张某某对于被告恶意逃避债务是明知的，原告张某某与被告孙某某恶意串通低价买卖涉案房产的行为，依法应认定无效。综上，被告孙某某所欠第三人的借款到期后将涉案房产抵债给第三人在前，原告张某某与被告孙某某恶意串通低价买卖涉案房产在后，其行为严重损害第三人的合法权益，请求贵院依法认定原告张某某与被告孙某某所签的房地产买卖合同无效，并依法驳回原告的诉讼请求，现申请人特向贵院提出申请参加本案的诉讼活动，请求判令：请求依法认定原告张某某与被告孙某某所签的房地产买卖合同无效；依法驳回原告的诉讼请求。
原告对第三人异议辩称：原告意见：1、第三人与被告孙某某是债务纠纷，原告与孙某某是物权纠纷，按照物权优于债权的规定，原告与孙某某的房屋买卖应当优于第三人与被告的债务纠纷。2、第三人所谓孙某某为第三人出具的承诺，与本案房屋买卖没有关系。孙某某为第三人出具承诺书是在2014年9月，孙某某的房产登记是在2014年11月21日，孙某某出具承诺书时，尚未取得物权，故孙某某出具的任何承诺无效，且孙某某是否出具这个承诺无法确定。3、孙某某将房屋卖给原告，是经中间人介绍，愿意将房屋卖给原告，不存在恶意低价买房之说，第三人申请参加诉讼的该项理由不能成立。
原告为支持其主张提供以下证据：
证据一、房地产买卖合同一份，证明被告孙某某自愿将房屋卖给原告，原告足额支付购房款，且约定孙某某应及时为原告办理过户手续。
证据二、房屋所有权证一份，被告将房屋卖给原告时，将房产证交付原告。
证据三、原告转账清单一份，证明原告已将购房款支付给被告孙某某。襄城县法院调查笔录二份，证明因孙某某欠姜某某款，经原、被告及姜某某协商，原告购房款直接汇入姜某某账户66.5万元。
第三人为支持其主张提供以下证据：
证据一、借款申请书、借款合同各、还款承诺书二份，收到条、电子银行回单、理财账户明细单各一份，证明被告孙某某于2014年3月20日、2014年5月7日向第三人借款200万元，该二笔借款均到期的事实。被告承诺到期不能归还，被告同意将襄城县八七路门面房交原告处理。
证据二、展期协议一份，证明被告与第三人协商将2014年5月7日借款100万元展期一个月。
证据三、承诺书一份，证明被告于2014年9月20日向第三人承诺，如不能在2014年9月26日前偿还借款，愿意将八七路门面房、本田车抵偿第三人。
证据四、（2014）襄民初字第74号民事裁定书，证明本案所涉房屋已于2014年12月17日查封。
证据五、姜某某的证言。证明姜某某2014年11月24日收到张克峰转账66.5万元，是孙某某借款还帐。
第三人对原告证据异议称：证据一，对其真实性有异议，房屋买卖合同上的签名与第三人所提供的证据中的孙某某本人签名有明显差异。该合同第三条约定签订合同两个月后将房屋及土地交付原告，可以看出，孙某某并没有将房屋及土地交付原告，原告所称属物权纠纷没有事实依据。证据二，真实性法庭核实。即便属实，也不能证明原告关于房屋及土地已经交付的主张。证据三，原告诉称70万元足额支付没有证据予以支持。合同第一款显示建筑面积为1029.77㎡，价款70万元，折合之后，均价为679.76元／㎡，明显低于二手房交易的市场价格。李晓峰、姜某某所作笔录，规避了证人出庭作证的义务，依据笔录记载内容，及转账内容，原告将钱转给姜某某，非被告，被告缺席，真实性无法查明。
原告对第三人证据异议称：原告质证意见：证据一，借款合同、收到条、借款承诺书是否孙某某签名无法予以证实，且孙某某与第三人的借贷关系与本案无关。证据三，承诺书上所称八七路门一套面房不能证明就是本案所诉房屋，该承诺出具时间是2014年9月21日，作为被告卖给原告房屋的房产证是在2014年11月21日，2014年11月21日前，本案讼争的房屋尚不属于被告孙某某，孙某某无权处分，故2014年9月21日被告孙某某承诺以房抵债属无效行为，故该承诺书不能证明第三人对房屋也享有权利。证据四，该裁定书是基于第三人与孙某某的借贷纠纷所作出的诉前财产保全，法院虽然对房屋作出保全裁定，但不能证明第三人对该房屋享有权利。
本院认为，原、被告所签订的房屋买卖合同，因被告缺席未参加诉讼，不能证明该房屋买卖的真实性，且经本院查明，被告孙某某因与第三人及其他多人有经济纠纷，本院在执行另案裁定中，已于2014年12月17日将涉案房屋予以查封。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。在该房屋的查封未解除之前，原告不能通过民事诉讼的方式要求办理过户手续，故原告之诉求，不属法院民事诉讼的受案范围。依照《城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十条之规定，裁定如下：
驳回原告张克峰的起诉。
本案诉讼费100元，退还原告张克峰。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。
审 判 长 李 欢
审 判 员 冯文献
人民陪审员 侯一卓
二〇一五年八月十四日
书 记 员 牛应召