广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终795号上诉人（原审被告）：孙桂明，男，汉族，1968年4月10日出生，住广州市白云区，委托诉讼代理人：何思颖，系广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市国翔企业发展有限公司。住所地：江门市蓬江区。法定代表人：梁国继，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘盛辉、周康余，均系该公司员工。上诉人孙桂明因与江门市国翔企业发展有限公司（以下简称国翔公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初4478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙桂明上诉请求:1、撤销一审判决第一项、第三项，第二项改判为孙桂明仅需支付2016年5月至6月租金42000元；二、本案一、二审诉讼费由国翔公司承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，认定事实错误。1、《汇悦城广场商铺租赁合同》第四条第二点明确写明：在物业公司成立之前由国翔公司代为收取物业服务保证金，属于代收性质。因此，物业服务费保证金不是属于国翔公司，其只是代收。因此一审判决判令物业服务费保证金归国翔公司不当。2、租赁物存在严重漏水的情形，导致孙桂明无法正常使用，国翔公司应当依照《汇悦城广场商铺租赁合同》第十七条第10款免除孙桂明租金以及物业服务费。3、国翔公司负责人曾与孙桂明达成口头协议，承诺孙桂明一次性交纳5万元租金即可免除2016年5月以前的一楼商铺的租金，孙桂明已经交纳，但一审法院并无查明以上事实。二、一审判决适用法律错误，加重了孙桂明承担违约金的比例。一审判决将孙桂明的30000元保证金判归国翔公司所有，又判令按同期银行利率承担迟延履行违约金，以及违约金29020.64元。孙桂明认为保证金、迟延履行违约金，以及违约金均属补偿性违约金，但国翔公司所遭受的仅仅是2016年5月至6月共两个月的租金及利息损失。一审判决无疑加重了孙桂明承担违约金的比例。被上诉人国翔公司答辩称，一、孙桂明称租赁物存在漏水的情况导致其无法正常经营，完全没有事实依据，更不存在是否应当免除漏水期间租金、物业服务费的问题。孙桂明所提供的照片，无法证明是其租赁商铺期间所出现的，其也未能提供证据证明其曾就商铺漏水的问题向国翔公司反映以及要求维修。因此，孙桂明称商铺漏水不是事实。二、孙桂明称曾与国翔公司达成口头协议，完全没有依据，也不符合双方的交易习惯。三、孙桂明在履行合同的过程中，存在多种违约行为，严重损害国翔公司的利益。国翔公司所主张的迟延履行违约金、违约金、保证金的性质和依据并不相同，没有超过法律规定的范围，应当得到支持。孙桂明也并没有能够说明相关违约金过高的法律条文。综上，一审判决正确，请求予以维持。国翔公司向一审法院起诉请求判令：1.孙桂明已支付的30000元保证金归国翔公司所有；2.孙桂明支付以下费用：（1）1F036商铺2015年7月31日-8月31日、2015年12月1日-2016年7月21日的租金175614.52元；2F016号商铺2014年10月1日-2015年6月30日的租金121900元；（2）1F036号商铺2015年7月31日、2016年1月1日至2016年7月21日的物业服务费94409.67元；2F016号商铺2015年1月1日-2015年1月31日、2015年3月1日-2015年3月31日、2015年6月1日-2015年6月30日的物业服务费16675元；（3）1F036号商铺2016年5月16日-2016年7月25日的电费8367.65元；（4）商铺位置变更期间（2015年7月份）的装修管理费641.13元；（5）迟延履行违约金（每迟延一日按欠费金额的3‰计算，其中租金、物业服务费分别以297514.52元、111084.67元为本金从2016年7月6日起计，电费以8367.65元为本金从2016年9月6日起计，装修管理费以641.13元为本金从2015年7月2日起计）；（6）违约金29162.90元（按未完成租期租金金额的10％计算，自2016年7月21日起算）；3.本案诉讼费用由孙桂明承担。一审法院查明事实：坐落于江门市蓬江区白石大道166号的“汇悦城广场”系国翔公司的自建物业，内设有编号为1F036、2F016等商铺。2014年1月23日，国翔公司（甲方）与孙桂明（乙方）签订合同编号为ZL-2F016-2014的《汇悦城广场商铺租赁合同》，约定孙桂明承租国翔公司名下位于江门市蓬江区××大道××“××城广场”××号商铺，用于经营服装服饰，品牌为杰先伯；租赁期限为3个租约年，即2014年5月30日至2017年5月29日；本合同签署时或之前，孙桂明应当向国翔公司支付15000元作为租赁保证金，向物业服务公司支付15000元作为物业服务费保证金（物业公司成立之前由国翔公司代为收取）；孙桂明在每月5日前支付当月租金和物业服务费；如租赁合同租赁期满或国翔公司同意提前终止时，孙桂明仍有法律规定或租赁合同或物业服务合同约定的应付款、违约金、赔偿金、滞纳金等尚未支付完毕的，国翔公司或物业服务公司可从保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金、滞纳金后再将剩余部分保证金无息退还；在该合同执行期间，孙桂明违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，国翔公司或物业服务公司有权直接从孙桂明保证金中扣除；孙桂明延迟交纳合同项下租金及其他费用的，每延迟一日应当向国翔公司或物业服务公司按照欠费金额的3‰计付延迟履行违约金，延迟超过30日的，国翔公司有权单方解除合同并没收保证金，若孙桂明延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），国翔公司也有权单方解除合同并没收保证金；孙桂明擅自离场或撤场或拖欠租金超过一个月，或孙桂明单方提出终止合同的，或因孙桂明严重违约导致国翔公司终止合同的，除保证金不予退还外，孙桂明应按未完租期租金总额的10%向甲方支付违约金；因国翔公司原因导致孙桂明无法继续享有该商铺使用权的，则国翔公司应当在孙桂明发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正，若经国翔公司改正，仍无法使孙桂明继续享有该商铺使用权，在该期间内，孙桂明无须交纳租金、物业服务费；孙桂明指定发送通知地址为广州市荔湾区龙溪路芳村花园中环街17号2903等内容。同时，双方在《汇悦城广场商铺租赁合同》还约定第三条第1款“租金标准：第1个租约年每月每平方米人民币62.5元，即每月租金人民币14375元；第2个租约年每月每平方米人民币65.63元，即每月租金人民币15094.9元；第3个租约年每月每平方米人民币70.88元，即每月租金人民币16302.4元”；第三条第2款“双方约定，乙方应当自计租日起向甲方指定的物业服务公司交纳该商铺的物业服务费（乙方同意在进场日前与甲方指定的物业服务公司签订物业服务合同）。物业服务费收费标准为：计租日起每月每平方米人民币27.5元【其中，管理费为每月每平方米人民币17.5元，公共水电分摊费为每月每平方米人民币10元】，即每月物业服务费人民币6325元”；第三条第4款“在总金额不变的情况下，甲方有权自行调整租金及物业服务费的金额。租金及物业服务费收费标准（元/月/㎡）为装修免租期2014年4月15日至2014年5月14日租金和物业服务费为0，第1年租金62.5，物业服务费27.5，合计90，第2年租金65.63，物业服务费27.5，合计93.13，第3年租金70.88，物业服务费27.5，合计98.38”等内容。签订《汇悦城广场商铺租赁合同》后，国翔公司将江门市蓬江区××大道××“××城广场”××号商铺交付给孙桂明使用，孙桂明向国翔公司交纳租赁保证金15000元和物业服务费保证金15000元，合共30000元。2015年6月16日，国翔公司（甲方）与孙桂明（乙方）签订《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉补充协议》[编号ZL-2F016-2014（补）]，约定原合同的合同编号变更为ZL-1F036-2015；商铺位置变更为第一层1F036号商铺；经营品牌变更为PEACEBIRD太平鸟；因商铺位置调整，国翔公司同意给予30天装修免租期从2015年7月1日至2015年7月30日，期间免交租金，但需支付水电费、装修管理费等费用。双方还约定“原合同第三条第1款修改为：保底租金（含物业服务费）与销售额提成租金二者取其高，甲方有权自行分配保底租金及物业服务费的比例。保底租金：第一个租约年为35000元/月（即从2015年7月1日至2016年6月30日止）；余下租赁期限为36750元/月（即从2016年7月1日至2017年8月26日止）。提成租金的比例：按税前销售额20%计算”；“原合同第三条第2款自动作废”；“原合同第三条第4款变更为，提成租金支付方式：乙方自收银，但乙方须安装交通银行江门分行POS机，并同意预留其收银系统后台数据接驳口供甲方接入第三方数据接口，同时与甲方确认该商铺在开业前系统的连通。乙方应于每月的第五日或之前向甲方提交上月的销售报表（数据及说明）及销售小票、单据，甲方应于收到5日内（节假日顺延）核对乙方上月销售数据，乙方应于甲方确认后3日内向甲方另行支付上月提成租金（按每月税前销售额提成租金的实际金额）高于保底租金部分费用”等内容。签订《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉补充协议》后，国翔公司收回2F016号商铺并将1F036号商铺交付给孙桂明使用。2016年1月8日，国翔公司按照合同约定的发送通知地址广州市荔湾区芳村花园17号2903向孙桂明邮寄《公函》，载有孙桂明拖欠2F016商铺2014年10月至12月、2015年1月至7月的月固定租金136275元，2015年1月至7月的物业服务费36800元，1F036商铺装修期间的装修管理费641.13元，2015年7月至12月的月固定租金84677.42元，2015年7月至12月的物业服务费56451.61元，2015年6月、7月的电费221.76元，合共315066.92元，已累计迟延支付共30次等内容。2016年7月18日，国翔公司按照合同约定的发送通知地址广州市荔湾区龙溪路芳村花园中环街17号2903向孙桂明邮寄《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉解除通知函》，载有由于孙桂明存在欠费（2014年7月至2015年8月、2015年12月至2016年6月租金282577.42元，2015年1月、3月、6-7月、2016年1月至6月物业服务费101126.61元，2015年6-7月、2016年6月期间电费共3207.96元，2015年7月装修管理费641.13元，暂计算至2016年7月18日的迟延履行违约金346577.40元，合共734130.52元）的违约行为，故国翔公司通知解除孙桂明与国翔公司签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》及其补充协议，没收孙桂明已交纳的保证金，并要求孙桂明在合同解除之日起三日内交还商铺，支付应付未付费用及按未完租期租金总额10%的违约金29305.16元等内容。该函在2016年7月21日被签收。国翔公司在2016年7月24日收回1F036号商铺。2016年7月25日，江门市汇悦城物业管理有限公司出具《代付款证明》，载有国翔公司已于2016年7月25日代孙桂明支付2F016和1F036号商铺的电费、装修管理费、物业服务费及迟延履行违约金等共计222738.73元。2016年8月3日，国翔公司以孙桂明拖欠租金、物业服务费等构成违约为由，提起本案诉讼。案经审理，孙桂明抗辩已缴清2F016商铺2015年1月、3月、6月的物业服务费并提供了开票日期为2016年1月12日的发票证明，该发票载明孙桂明交付物业服务费3月1150元、4月6325元、5月6325元。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。关于国翔公司与孙桂明签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》及《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉补充协议》的效力问题。《汇悦城广场商铺租赁合同》及《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉补充协议》系国翔公司与孙桂明的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，签订合同的当事人应按约履行。至于孙桂明抗辩《汇悦城广场商铺租赁合同》及《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉补充协议》虽是双方真实签订，但内容过于保护国翔公司的权利，显失公平，故无效的主张，但孙桂明未能举证证明存在显失公平的情形且显失公平不是法律规定的合同无效的法定事由，孙桂明以此为由主张上述合同无效，缺乏法律依据，一审法院不予采信。关于国翔公司诉请孙桂明支付拖欠的装修管理费641.13元，孙桂明承认拖欠该款项，没有违反法律规定，故一审法院确认孙桂明应向国翔公司支付装修管理费641.13元。关于国翔公司诉请孙桂明支付拖欠的1F036号商铺2016年5月16日至7月25日的电费8367.65元。孙桂明否认拖欠该电费，但其未能举证证明其实际支付情况，故一审法院对孙桂明的意见不予采信。一审法院确认孙桂明拖欠电费8367.65元，国翔公司请求孙桂明支付电费8367.65元，理据充分，一审法院予以支持。关于国翔公司诉请孙桂明支付拖欠的1F036商铺2015年7月31日至8月31日、2015年12月1日至2016年7月21日的租金175614.52元和2F016号商铺2014年10月1日至2015年6月30日的租金121900元的问题。孙桂明抗辩主张2F016商铺从2014年8月29日至2015年6月3日存在漏水，1F036商铺从2015年9月至2016年7月1日存在漏水，无需交付上述期间的租金，且曾与国翔公司员工梁俊莉就1F036商铺的租金协定孙桂明一次性支付50000元则国翔公司不追究2016年5月之前的租金，故孙桂明没有拖欠2F016商铺的租金，只拖欠1F036商铺2016年5月1日至6月30日的租金。国翔公司否认商铺存在漏水及曾与孙桂明协商租金减免，由于孙桂明未能提供充分证据证明商铺确实存在漏水，影响了正常使用及曾向国翔公司反映而国翔公司怠于维修，也未能举证证明已与国翔公司协定租金减免，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，孙桂明应承担举证不能的法律后果，一审法院对孙桂明上述抗辩意见不予采信。一审法院确认孙桂明存在拖欠租金的情况，至于租金的数额，国翔公司主张孙桂明拖欠1F036商铺2015年7月31日至8月31日、2015年12月1日至2016年7月21日的租金175614.52元和2F016号商铺2014年10月1日至2015年6月30日的租金121900元，孙桂明否认，但其既未能清楚陈述租金的数额，又未能举证证明已付清上述租金，故一审法院对国翔公司主张孙桂明拖欠上述租金，予以采信。孙桂明拖欠国翔公司1F036商铺2015年7月31日至8月31日、2015年12月1日至2016年7月21日的租金175614.52元和2F016号商铺2014年10月1日至2015年6月30日的租金121900元，合共297514.52元，显属违约，国翔公司请求孙桂明支付，合法合理，一审法院予以支持。关于国翔公司诉请孙桂明支付拖欠的1F036号商铺2015年7月31日、2016年1月1日至同年7月21日的物业服务费94409.67元和2F016号商铺2015年1月、3月、6月的物业服务费16675元的问题。孙桂明抗辩主张2F016商铺从2014年8月29日至2015年6月3日存在漏水，1F036商铺从2015年9月至2016年7月1日存在漏水，故无需交付上述期间的物业服务费，如上所述，一审法院对孙桂明该抗辩意见不予采信。孙桂明抗辩主张补充协议上第七条已明确约定废除租赁合同的第三条第2款，故1F036商铺不存在物业服务费，虽然《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉补充协议》约定“原合同第三条第2款自动作废”，但同时约定“原合同第三条第1款修改为：保底租金（含物业服务费）与销售额提成租金二者取其高，甲方有权自行分配保底租金及物业服务费的比例”，可见国翔公司与孙桂明在《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉补充协议》只是约定变更了租金和物业服务费的收取比例和计算方式，而非取消物业服务费，故一审法院对孙桂明该抗辩意见不予采信。孙桂明抗辩主张国翔公司不是收取物业服务费的主体，由于国翔公司代孙桂明向江门市汇悦城物业管理有限公司交付了上述物业服务费，国翔公司向孙桂明追讨没有违反法律规定，一审法院对孙桂明该抗辩意见不予采信。孙桂明抗辩主张已缴清2F016商铺2015年1月、3月、6月的物业服务费并提供了开票日期为2016年1月12日的发票证明，该发票载明孙桂明交付物业服务费3月1150元、4月6325元、5月6325元，但孙桂明未能举证证明已付清1月和6月的物业服务费，且孙桂明提交的发票记载其交付3月份的物业服务费只是1150元，而合同约定物业服务费为6325元/月，显然孙桂明没有足额支付3月份的物业服务费，故一审法院院采信国翔公司的主张，确认孙桂明拖欠2F016号商铺2015年1月、3月、6月的物业服务费16675元（2015年1月6325元-已付1150元+2015年3月6325元-已付1150元+2015年6月6325元）。综上，一审法院确认孙桂明拖欠国翔公司1F036号商铺2015年7月31日、2016年1月1日至同年7月21日的物业服务费94409.67元和2F016号商铺2015年1月、3月、6月的物业服务费16675元，合共111084.67元。孙桂明拖欠上述款项，显属违约，国翔公司请求孙桂明支付，理据充分，一审法院予以支持。关于国翔公司诉请没收孙桂明交纳的保证金30000元的问题。如上所述，一审法院确认孙桂明存在拖欠租金、物业服务费等费用的违约行为，国翔公司主张没收孙桂明交纳的保证金30000元，符合合同约定，一审法院予以支持。孙桂明抗辩主张应在保证金30000元中扣除拖欠的租金、物业服务费等费用，国翔公司不同意，一审法院认为，虽然租赁合同约定国翔公司有权从保证金中扣除承租方拖欠的费用，但同时也约定了没收保证金的权利，国翔公司选择没收保证金，没有违反法律规定，一审法院予以支持，对孙桂明该抗辩意见不予采信。关于国翔公司诉请孙桂明支付迟延履行违约金的问题。如上所述，一审法院确认孙桂明拖欠国翔公司租金297514.52元、物业服务费111084.67元、电费8367.65元及装修管理费641.13元，国翔公司主张上述款项的迟延履行违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。至于迟延履行违约金的标准，国翔公司主张按每日3‰过高，一审法院核定按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。国翔公司主张租金的迟延履行违约金从2016年7月6日起计，物业服务费的迟延履行违约金从2016年7月6日起计，电费的迟延履行违约金从2016年9月6日起计，装修管理费的迟延履行违约金从2015年7月2日起计，没有超出合同约定，没有违反法律规定，一审法院予以支持。故一审法院确认孙桂明应按照中国人民银行同期同类贷款利率向国翔公司计付逾期付款违约金，其中租金、物业服务费分别以297514.52元、111084.67元为本金从2016年7月6日起计，电费以8367.65元为本金从2016年9月6日起计，装修管理费以641.13元为本金从2015年7月2日起计，均计至还款之日止。对于国翔公司主张孙桂明按未完租期租金总额的10%计付违约金29162.90元。孙桂明违约导致国翔公司终止合同，应承担相应的违约责任，国翔公司主张按未完租期租金总额的10%计付违约金符合合同约定，一审法院予以支持。至于孙桂明抗辩国翔公司既主张迟延履行违约金，又主张按未完租期租金总额10%计付违约金，存在重复计算的问题。由于迟延履行违约金是国翔公司因孙桂明迟延支付租金、物业服务费、电费及装修管理费而主张的资金占用损失，而按未完租期租金总额10%计付的违约金是国翔公司因孙桂明违约导致提前解除合同而主张的预期收益损失，两种违约金的性质和依据不同，国翔公司同时主张该两种违约金不存在重复计算的问题，一审法院对孙桂明该抗辩意见不予采信。至于违约金的数额。国翔公司（甲方）与孙桂明（乙方）在《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉补充协议》约定“原合同第三条第1款修改为：保底租金（含物业服务费）与销售额提成租金二者取其高，甲方有权自行分配保底租金及物业服务费的比例。保底租金：第一个租约年为35000元/月（即从2015年7月1日至2016年6月30日止）；余下租赁期限为36750元/月（即从2016年7月1日至2017年8月26日止）。提成租金的比例：按税前销售额20%计算”，由于孙桂明没有向国翔公司提供销售报表，国翔公司按保底租金（含物业服务费）计付租金和自行分配保底租金及物业服务费的比例符合合同约定，国翔公司主张2016年7月1日至2017年8月26日止保底租金（含物业服务费）为36750元/月，其中租金22050元，物业服务费14700元，没有违反《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉补充协议》，一审法院予以支持。《汇悦城广场商铺租赁合同》及《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉补充协议》在2016年7月21日解除，一审法院确认未完租期2016年7月22日至2017年8月26日的违约金为29020.64元[（22050元÷31天×10天+22050元/月×12个月+22050元÷31天×26天）×10%]，对国翔公司请求超出该数额的部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙桂明已交纳的保证金30000元归国翔公司所有；二、孙桂明应在判决发生法律效力之日起三日内向国翔公司支付租金297514.52元、物业服务费111084.67元、电费8367.65元、装修管理费641.13元及相应迟延履行违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率，其中租金、物业服务费分别以297514.52元、111084.67元为本金从2016年7月6日起计，电费以8367.65元为本金从2016年9月6日起计，装修管理费以641.13元为本金从2015年7月2日起计，均计至判决确定还款之日止）；三、孙桂明应在判决发生法律效力之日起三日内向国翔公司支付违约金29020.64元；四、驳回国翔公司的其他诉讼请求。本案受理费12130元，保全费4520元，合共16650元，由国翔公司负担6650元，由孙桂明负担10000元。孙桂明在二审期间提交以下证据：证据1、二楼《汇悦城广场商铺租赁合同补充协议》，以证明双方约定租金交4个月免3个月，实际上国翔公司免除了5万余元的租金，孙桂明仅须交纳租金8万余元；证据2、国翔公司的报告，证明商铺漏水，孙桂明与之交涉的相关情况；证据3、一楼《汇悦城广场商铺租赁合同补充协议》，以证明双方已经就租金达成协议，孙桂明已经按照协议交付了5万余元的租金。国翔公司质证称：对上述证据的真实性、合法性均有异议。就关联性而言，上述协议仅仅是孙桂明单方面的关于双方权利义务变更的协议和报告。双方的权利义务应以双方签署并提交人民法院的合同以及函件为准。国翔公司在二审期间没有向本院提交新的证据。一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕孙桂明的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于违约责任和租金免除的问题。孙桂明称，造成其在履行租赁合同期间未按时缴纳租金、物业管理费用的原因为，国翔公司交付的商铺存在严重漏水问题，严重影响其经营。经双方协商调换商铺后，该问题仍然未能得到解决。孙桂明多次以口头以及书面的方式向国翔公司反映，双方当事人也多次进行协商，但国翔公司并未能妥善解决问题，故应为国翔公司违约。本院认为，孙桂明主张商铺漏水导致其无法经营，但其所提供证据仅仅为几张照片。国翔公司认为该照片并不能说明其拍摄的时间、地点，对其真实性、合法性和关联性均不予以确认。而其在二审期间提供的《报告》、《申请报告》，均为复印件，也没有国翔公司的签名盖章确认，孙桂明并不能证明已经将上述文件送达国翔公司，经质证，国翔公司对该证据不予认可。此外，孙桂明提供了《补充协议》、《汇悦城二楼记录》，以证明经过协商，国翔公司同意免除孙桂明租金82800元的事实。但上述证据均为复印件，也没有国翔公司的签名盖章确认，经质证，国翔公司对该证据不予认可。至于孙桂明称国翔公司负责人曾与孙桂明达成口头协议，承诺孙桂明一次性交纳5万元租金即可免除2016年5月以前的一楼商铺的租金，但孙桂明并无提供证据予以证明。综上，本院认为，孙桂明主张商铺存在漏水的情况导致其无法正常经营，经协商国翔公司同意免除其部分租金，但其提供的证据不足以证明其所主张的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，孙桂明应承担举证不能的法律后果。孙桂明上诉主张国翔公司应当依照《汇悦城广场商铺租赁合同》第十七条第10款的约定，免除孙桂明租金以及物业服务费的理由不充分，一审判决对孙桂明的抗辩理由不予采纳并无不当，本院予以维持。关于国翔公司既主张保证金、迟延履行违约金，又主张按未完租期租金总额10%计付违约金，是否存在重复计算的问题。本院认为，双方当事人在《汇悦城广场商铺租赁合同》中约定，如乙方（孙桂明）违约，甲方（国翔公司）有权视乙方违约的具体情形，分别没收保证金、收取违约金、迟延履行违约金。按照上述合同的约定，迟延履行违约金是国翔公司因孙桂明迟延支付租金、物业服务费、电费及装修管理费而主张的资金占用损失；而按未完租期租金总额10%计付的违约金是国翔公司因孙桂明违约导致提前解除合同而主张的预期收益损失。两种违约金的性质和依据不同，国翔公司同时主张该两种违约金，并不存在重复计算的问题。双方合同中的上述约定没有违反法律的强制性规定，双方当事人均应当遵照执行。孙桂明上诉称上述费用属重复计算的理据不充分。至于孙桂明称国翔公司无权收取物业管理费的问题，本院认为，双方当事人在合同中已经确认，在物业公司成立之前相关费用由甲方（国翔公司）代为收取，并且江门市汇悦城物业管理有限公司在一审期间出具《代付款证明》，证明国翔公司已经代孙桂明交纳商铺装修管理费、物业服务费、延迟履行违约金，因此，一审判决判令孙桂明向国翔公司支付上述相关费用并无不当。但是，根据该证明，汇悦城物业管理公司已经成立，按照双方当事人合同的约定，孙桂明未交纳的相关物业服务费用应当转由江门市汇悦城物业管理有限公司收取，而国翔公司收取的物业服务保证金理应转交江门市汇悦城物业管理有限公司。是否应当没收，应由江门市汇悦城物业管理有限公司提出相关的主张。因此，国翔公司并非向孙桂明主张没收物业服务保证金的适格主体。一审判决孙桂明已经交纳的15000元物业服务保证金归国翔公司所有的依据不充分，孙桂明的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人孙桂明的部分上诉请求理据充分，本院对孙桂明上诉有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初4478号民事判决第一、第四项；二、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初4478号民事判决第二项、第三项；三、孙桂明已交纳的租赁保证金15000元归江门市国翔企业发展有限公司所有；四、驳回江门市国翔企业发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12130元、财产保全费4520元，二审案件受理费12130元，合计28780元，由上诉人孙桂明负担16116元，被上诉人江门市国翔企业发展有限公司承担12664元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 炜审 判 员  陈雪娟代理审判员  潘丽芳二〇一七年六月五日书 记 员  梁丹婷