安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1102民初2737号
原告：滁州市明珠商贸有限公司，住所地安徽省滁州市。
法定代表人：王俭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：武航，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。
被告：吴志全，男，1971年10月20日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市琅琊区,
原告滁州市明珠商贸有限公司与被告吴志全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告滁州市明珠商贸有限公司的委托诉讼代理人陈晓东，被告吴志全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滁州市明珠商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、吴志全支付房屋租金95697元（2014年7月12日-2015年7月11日为21486元；2015年7月12日-2016年7月11日为24555元；2016年7月12日-2017年7月11日为27624元；2017年7月12日-2018年4月30日为22032元）及违约金13812元（按第四年度租金标准27624元计算六个月），并自起诉之日按日万分之五支付违约金至偿清之日；3、吴志全支付物业费2992元；4、本案诉讼费用由吴志全承担。诉讼过程中，滁州市明珠商贸有限公司变更第一项诉讼请求为：判令解除双方签订的《房屋租赁协议》，吴志全返还承租的房屋。事实和理由:滁州市明珠商贸有限公司受滁州市南谯路泰鑫*现代城步行街805-213房屋业主的委托，就上述物业进行商业管理。2013年7月12日，滁州市明珠商贸有限公司与吴志全签订《房屋租赁协议》，吴志全承租上述物业，租赁面积合计31.84㎡，租赁期限自2013年7月12日至2018年4月30日，租金按年度支付，于上一年度租赁期限届满之日前30日支付下一年度租金，第一年度租金为12277元，第二年度租金为21486元，第三年度租金为24555元，第四年度租金为27624元，第五年度租金为22032元，并按2元/平米/月缴纳物业费。截至起诉之日，吴志全仅支付第一年度租金12277元及物业费828元。根据合同约定，吴志全逾期三十天未支付租金，滁州市明珠商贸有限公司有权解除合同，吴志全应补足欠付租金，同时承担六个月租金的违约金，并按租金的日万分之五支付违约金。滁州市明珠商贸有限公司多次向吴志全催要租金及物业费，但均被拒绝。
吴志全在庭审中辩称：1、本案已经过诉讼时效；2、滁州市明珠商贸有限公司承诺并未兑现，系违约，且从未以任何形式催缴过房租；3、其在2014年11月联系滁州市明珠商贸有限公司要求退房，期间滁州市明珠商贸有限公司承诺不收取房租。2015年5月，其又要求退房，因滁州市明珠商贸有限公司原因退房未办理成功，涉案房屋已经交付，不存在返还房屋；4、双方协议诉讼前置程序，滁州市明珠商贸有限公司违反该协议；5、同意解除合同，滁州市明珠商贸有限公司应退还缴纳的保证金2000元。如法院支持滁州市明珠商贸有限公司的诉讼请求，则违约金过高，请求予以降低。
滁州市明珠商贸有限公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：
证据一、《房屋租赁协议》一份。证明双方于2013年7月12日签订《房屋租赁协议》，吴志全承租泰鑫*现代城步行街805-213物业，协议对租赁面积、租赁期限、租金金额、给付时间、违约责任及物业费均作了约定。
证据二、《委托管理及招商协议书》及《商品房预售合同》复印件各一份。证明滁州市明珠商贸有限公司受泰鑫*现代城步行街805-213业主的委托对该处物业实行统一商业管理和提供招商服务。
上述两组证据经吴志全质证，对证据一的真实性无异议；对证据二认为不清楚。
吴志全为支持其辩称意见举证下列证据：
证据一、收据四张。证明吴志全已缴纳房屋租金12277元、物业费、垃圾处理费828元、履约保证金2000元。
证据二、催缴房屋租金通知书三份。证明吴志全于2017年10月18日方收到该三份通知书，滁州市明珠商贸有限公司之前未以任何方式通知缴纳房租。
上述二组证据，经滁州市明珠商贸有限公司质证，对二组证据的真实性均无异议；对证据二认为其公司已履行了催款义务。
本院认为：滁州市明珠商贸有限公司举证的二组证据一及吴志全举证的证据一均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。吴志全举证的证据二本院对真实性予以确认，但该组证据不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认。
依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：
2012年11月6日，滁州市泰达置业有限公司将滁州市南谯北路泰鑫*现代城商业单元805-213室出售给郜启凤；同日，郜启凤与滁州市明珠商贸有限公司、滁州市泰达置业有限公司签订一份《委托管理及招商协议书》，约定郜启凤将坐落于泰鑫*现代城步行街项目二层805-213号商铺委托给滁州市明珠商贸有限公司进行商业管理及招商，委托期限自2013年5月1日至2018年4月30日止。
2013年7月12日，滁州市明珠商贸有限公司作为甲方（出租方），吴志全作为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁协议》，约定：第一条租赁标的1.1本标的房屋位于安徽省滁州市南谯路泰鑫*现代城步行街二层商铺号为805-213之商业用房及相应公摊部分，包括设备用房，总建筑面积约31.84平方米。第三条租赁期限3.1房屋租赁期限五年，租赁期限自2013年7月12日起至2018年的4月30日止。3.2从租赁期限起始日起甲方给予乙方30天装修期，装修期免收租金；甲方给予乙方3个月的免租期；乙方经营期满撤场时间为一个月，撤场期免收租金。第四条租金、费用及支付4.1该租赁标的租金标准：自租赁期限起始日起一年为一个租赁年度，第一个租赁年度的租金标准为人民币1.58元／平米*天，第二个租赁年度每年的租金以总房款的0.5%递增，以此类推，以后每年均在总房款的基础上递增0.5%。本协议签定之日，乙方预付租金人民币2000元整，乙方进场前支付清第一个租赁年度租金，同时缴纳租赁保证金每铺2000元。乙方每年支付一次租金，每次租金须提前30天支付，即先付租金后使用。4.1.1第一年租金标准为人民币12277元(不含装修期和免租期租金）；4.1.2第二年租金标准为人民币21486元；4.1.3第三年租金标准为人民币24555元；4.1.4第四年租金标准为人民币27624元；4.1.5第五年租金标准为人民币22032元(不含撤场期租金）。4.1.6甲乙双方约定，乙方每年支付的全额租金为税后租金标准。4.3物业费：该租赁标的物业费标准为人民币2元/平米/月,按年交纳。第十条协议变更及终止10.3因乙方应交付的租金逾期30天未付清，甲方有权终止本协议；因甲方原因造成乙方不能正常经营的时间超过60天，乙方有权终止本协议。第十二条违约责任12.2非因甲方原因，乙方逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天须支付当年租金万分之五的违约金。若乙方应交付的租金逾期三十天未交付，期间经甲方书面催缴仍不予支付，甲方有权以书面通知乙方解除本协议，乙方应承担全部违约责任，除应补足欠付租金外同时承担六个月租金的违约金，并赔偿甲方全部经济损失，对于乙方投入的所有装饰装修费用及损失，甲方不予补偿。合同签订后，吴志全交纳第一年的租金12277元、物业费828元及履约保证金2000元，并使用租赁房屋。诉讼过程中，吴志全于2017年10月25日将涉案租赁房屋805-213室交还滁州市明珠商贸有限公司。
本院认为：滁州市明珠商贸有限公司与吴志全在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，滁州市明珠商贸有限公司将房屋交给吴志全，吴志全实际使用了该房屋，双方应严格按约履行。吴志全辩称滁州市明珠商贸有限公司存在未履行招商承诺等违约行为，因双方所签的《房屋租赁协议》违约责任中无此约定，本院对此意见不予支持；吴志全辩称滁州市明珠商贸有限公司承诺不收取房租，但并未举证充分证据加以佐证，本院对此意见不予支持。本案的《房屋租赁协议》约定每年度支付一次租金，租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则割裂了同一合同的整体性。现《房屋租赁协议》约定的履行期间尚未届满，符合“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的情形，本院对吴志全辩称本案已经超过诉讼时效不予支持。吴志全辩称本案诉讼须经书面通知协商前置程序，于法无据，本院对此意见不予采纳。
吴志全未按合同约定支付租金，构成违约，滁州市明珠商贸有限公司要求解除《房屋租赁协议》、并支付租金符合法律规定，本院予以支持。按《房屋租赁协议》约定，吴志全应支付第二年度2014年7月12日至2015年7月11日的租金21486元、第三年度2015年7月12日至2016年7月11日的租金24555元，第四年度2016年7月12日至2017年7月11日的租金27624元。因吴志全已于2017年10月25日交付涉案租赁房屋，本院对滁州市明珠商贸有限公司要求返还承租房屋不予支持。第五年度中2017年7月12日至2017年10月25日租金应为22032元÷293天×106天=7970.62元。上述租金共计81635.62元。吴志全缴纳的履约保证金2000元，可充抵租金。
《中华人民共和国合同法》赋予了当事人协商违约金条款的权利，允许当事人双方可以约定一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，这体现了缔约自由的宗旨；但同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情形亦作出了限制性的规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿；本案违约金的计算应以滁州市明珠商贸有限公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。滁州市明珠商贸有限公司要求吴志全按照第四年度租金标准27624元计算支付六个月的租金13812元作为违约金并自起诉之日按日万分之五支付违约金至偿清之日显然过高，本院对吴志全辩称违约金过高请求降低予以采纳，本院依法将违约金调整为按第五年度租金标准计算30天的租金即（22032元÷293天）×30天=2256元。滁州市明珠商贸有限公司不是物业管理企业，未提供相应的物业收费许可证，本院对滁州市明珠商贸有限公司要求吴志全支付物业费2992元不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、解除原告滁州市明珠商贸有限公司与被告吴志全于2013年7月12日签订的关于滁州市南谯路泰鑫*现代城步行街805-213商铺的《房屋租赁协议》；
二、被告吴志全于判决生效后三十日内支付原告滁州市明珠商贸有限公司租金（其中2014年7月12日至2017年10月25日的租金为81635.62元，计得金额扣除履约保证金2000元）及违约金2256元；
三、驳回原告滁州市明珠商贸有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2550元，减半收取1275元，由原告滁州市明珠商贸有限公司负担275元，被告吴志全负担1000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 张 晨
二〇一七年十一月三十日
法官 助理 赵 琳
代理书记员 黄爱玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。