山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第2195号
上诉人（原审被告）太原同苑商务管理有限公司，住所地太原市小店区体育北街24号1幢2层。
法定代表人李发维，董事长。
委托代理人李星星，山西鸿飞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）山西百圆裤业连锁经营股份有限公司，住所地太原市建设南路632号。
法定代表人杨建新，董事长。
委托代理人赵凯东，山西晋商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）太原市诚成小额贷款有限公司，住所地太原市经济技术开发区南黑窑村西12街3号。
法定代表人马超申，董事长。
委托代理人赵凯东，山西晋商律师事务所律�。
原审被告山西荣华大药房连锁有限公司并州南路西一巷店，住所地太原市小店区并州南路133号底商西起第三间。
负责人王建军，总经理。
原审被告张美玲，太原市小店区新高新化妆品西一巷店业主。
委托代理人张根柱，太原市双塔法律服务所法律工作者。
原审被告杨立新，太原市小店区体育场金虎便利加盟店业主。
委托代理人张根柱，太原市双塔法律服务所法律工作者。
原审被告渠玲仙，太原市小店区羊羊羊羊汤馆业主。
委托代理人张根柱，太原市双塔法律服务所法律工作者。
原审被告马练军，太原市小店区光大旺商店业主。
委托代理人张根柱，太原市双塔法律服务所法律工作者。
被告肖刚，太原市小店区紫雨轩棋牌馆业主。
委托代理人张根柱，太原市双塔法律服务所法律工作者。
被告黄东红，职业不详。
委托代理人张根柱，太原市双塔法律服务所法律工作者。
被告成素珍，职业不详。
委托代理人张根柱，太原市双塔法律服务所法律工作者。
被告郝月红，职业不详。
上诉人太原同苑商务管理有限公司（以下简称同苑商务公司）因返还原物纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2013）小民初字第1585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人同苑商务公司的委托代理人李星星、被上诉人山西百圆裤业连锁经营股份有限公司（以下简称百圆裤业公司）的委托代理人赵凯东、被上诉人太原市诚成小额贷款有限公司（以下简称诚成小贷公司）的委托代理人赵凯东、原审被告张美玲、杨立新、渠玲仙、马练军、肖�、黄东红、成素珍的共同委托代理人张根柱均到庭参加诉讼。山西荣华大药房连锁有限公司、郝月红经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，本案诉争的位于太原市并州南路133号133幢一层房产建筑面积为943.39平方米的房屋原系太原铜业公司在太原市商业银行办理贷款时的抵押物，由于太原铜业公司未履行还款义务，通过诉讼，该房产由山西省高级人民法院（2003）晋执字第14-2号民事裁定书裁定以物折抵给太原市商业银行，2007年4月太原市商业银行剥离不良资产时，上述主债权及抵押权依法转让给太原市财融资产管理有限责任公司。2008年6月14日，太原市房地产产权监理处为太原市商业银行颁发了房权并字第×××号房屋产权证。2011年8月24日，太原市财融资产管理有限责任公司委托山西�恒宏拍卖行（有限公司）公开拍卖上述房屋。2011年8月29日，山西恒宏拍卖行有限公司在《市场信息报》上刊登公告，公开拍卖晋商银行股份有限公司（2008年12月30日经中国银行业监督管理委员会银监复〔2008〕569号批复“太原市商业银行”名称变更为“晋商银行股份有限公司”）位于太原市小店区并州南路133号133幢一层房产。二原告共同参加竞买，2011年9月5日，二原告与山西恒宏拍卖行有限公司签订了拍卖成交确认书，随后二原告向山西恒宏拍卖行有限公司支付了拍卖价款，但晋商银行股份有限公司、山西恒宏拍卖行未为二原告办理房屋产权过户手续，二原告于2011年9月29日将太原市财融资产管理有限公司、晋商银行股份有限公司、山西恒宏拍卖行有限公司诉至本院，要求其协助原告办理房屋的产权过户手续，后双方达成调解协议，我院于2011年10月27日出具（2011）小民初字第1604号民事调解书，太原财融资产管理有限公司和晋商银行股份有限公司同意于调解书生效之日起十日内协助二原告办理位于太原市并州南路133号133幢一层的产权过户手续。太原财融资产管理有限公司和晋商银行股份有限公司未履行该调解协议书，后二原告向本院申请执行，我院于2011年12月6日作出（2011）小民执字第1289号执行裁定书，裁定将晋商银行股份有限公司所有的位于太原市并州南路133号133幢一层的房屋一套产权过户至二原告名下。2011年12月28日，太原市房地产产权登记中心为二原告颁发了晋房权证并字第×××号房屋所有权证。
另查明，太原铜业公司因严重亏损，不能清偿到期债务，向太原市中级人民法院申请宣告破产，2007年2月8日，太原市中级人民法院作出（2007）并民破字第4-1号民事裁定书，裁定宣告太原铜业公司破产还债。2012年12月24�，太原市中级人民法院作出（2007）并民破字第4-6号民事裁定书，终结太原铜业公司破产程序，债权人的债权清偿率为0%，未得到清偿的债权不再清偿。2008年1月22日，太原市人民政府国有资产监督管理委员会下发并国资〔2008〕17号《关于明确山西汽车工业集团有限公司、太原新凯纺织印染有限公司和太原铜业公司改制（破产）后辅业资产管理单位的通知》，该通知写明，太原铜业公司依法实施破产，原企业注销，名称不再使用，其剥离的辅业资产由太原同苑商务管理有限公司管理。
再查明，2008年7月12日，被告郝月红（甲方）与山西荣华大药房连锁有限公司（乙方）签订《房屋租赁合作协议》，协议约定，甲方将并州南路西一巷一号，面积为150平方米的门面房出租给乙方使用，租期为从2008年8月4日至2013年8月3日起，年租金为9万元。后双方又于2013年6月签订补充协议，协议约定，租期从2013年8月4日至2015年8月3日，租金为130000元。2010年10月12日，太原同苑商务管理有限公司（甲方）与黄东红（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定甲方将位于并州南路西一巷一号门面房，面积为153平方米的房屋出租给乙方，乙方用于茶社、棋牌馆经营，租赁期限为五年，自2010年7月1日至2015年6月30日，租金为每年8万元。黄东红租赁该房屋所经营的棋牌馆的名称为太原市小店区紫云轩棋牌馆，营业执照登记的业主为肖刚，肖刚与黄东红系夫妻。2013年1月1日，黄东红（甲方）与马练军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将自己承租的位于并州南路西一巷1号门面房，面积135平方米租给乙方，承租期为2013年1月1日至2014年6月30日止。2013年4月25日，太原同苑商务管理有限公司（甲方）与张美玲（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于并州南路西一巷一号门面房，面积76平方米租赁给乙方用于日化经营，租赁期限为自2013年5月1日至2016年4月30日，租金为41000元。2013年10月24日，太原同苑商务管理有限公司（甲方）与成素珍（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于并州南路西一巷“金虎便利店”门面房，面积210平方米，租赁给乙方用于商业、餐饮经营，租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，年租金为15万元。2010年9月1日，成素珍分别和渠玲仙、杨立新签订《房屋租赁合同》一份，合同约定成素珍将租赁的上述房屋分别租赁给渠玲仙、杨立新，租赁期限均为2010年9月1日至2015年8月31日，年租金分别为9万元。被告渠玲仙、山西荣华大药房连锁有限公司并州南路西一巷店、杨立新、张美玲、马练军、黄东红、肖刚为诉争房屋的承租人。
在审理本案过程�，被告太原同苑商务管理有限公司将太原市房产管理局诉至太原市杏花岭区人民法院，要求太原市房地产管理局撤销其作出的晋房产证并字第×××号房屋所有权证，太原市杏花岭区人民法院受理后将该案移送至本院，2014年12月11日，本院作出（2014）小行初字第11号行政裁定书，裁定驳回太原同苑商务管理有限公司的起诉。太原同苑商务管理有限公司对该裁定不服，向太原市中级人民法院提起上诉，2015年3月26日，太原市中级人民法院作出（2015）并行终字第26号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
一审法院认为，原告通过拍卖程序购买了本案诉争房屋，并办理了房屋产权证，取得了合法手续，其财产所有权应受到法律的保护。结合本案查明的事实，2008年6月14日，太原市房地产产权监理处为太原市商业银行颁发了诉争房屋的房屋产权证，那么从2008年6月14日后，太原市商业银行应作为该诉争房屋的产权人，被告郝月红与被告太原同苑商务管理有限公司却在2010年分别将诉争房屋出租给被告荣华大药房西一巷店与被告黄东红和被告成素珍，被告黄东红又将承租房屋部分转租给马练军，被告成素珍又将承租房屋分别转租给被告渠玲仙、被告杨立新。现房屋的实际承租人为渠玲仙、杨立新、荣华大药房西一巷店、张美玲、黄东红、肖刚、马练军。被告郝月红、太原同苑商务管理有限公司的行为属无权处分，被告太原同苑商务管理有限公司辩称本案诉争房屋系太原铜业公司的破产财产，原告系违法取得诉争房屋的所有权证，但其所提供证据，无法证明本案诉争房屋系太原铜业公司的破产财产，且其针对诉争房屋所有权证的撤销之诉已被裁定依法驳回，该裁定已生效，故本院对其上述抗辩意见不予采纳，故其与他人签订的房�租赁合同应为无效合同，现承租房屋的被告渠玲仙、杨立新、荣华大药房、张美玲、黄东红、肖刚、马练军占有该房屋的行为已经构成对原告行使该房屋所有权的侵害，现原告要求被告停止侵权行为，腾出属于原告的房屋，符合法律规定，本院予以支持。由于被告占用了原告房屋，造成原告可得利益受损，但该利益损失，系由被告郝月红、被告太原同苑商务管理有限公司、成素珍、黄东红无权处分所致，且各房屋实际承租人已将房租交付了该四被告，故对于渠玲仙、杨立新承租房屋的损失应由被告太原同苑商务管理有限公司、成素珍连带负担，对于荣华大药房西一巷店承租房屋部分的损失应由被告郝月红承担，对于张美玲承租房屋部分的损失应由被告太原同苑商务管理有限公司负担，对于马练军承租房屋部分的损失应由被告太原同苑商务管理有限公司和黄东红连带负担，对于黄东红、肖刚承租部分的房屋损失应由被告太原同苑商务管理有限公司负担。原告要求被告赔付从2011年12月28日至2014年2月28日的房屋租赁费损失的具体数额，尽管原告已于2011年12月28日取得了房屋所有权证，但原告未提供证据证明其曾向被告主张权利，要求其腾房，故各被告赔付原告房屋损失的期限应从原告主张权利之日起即从2013年9月13日起至2014年2月28止。关于赔付费用，本院参照各被告之间的房屋租赁合同中对房屋租金的约定及周边房屋的出租价格，本院酌定被告应以每平方米每日2.4元按实际承租面积计算的标准向原告支付其占用房屋行为给原告造成的房租损失。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1、被告渠玲仙、被告杨立新、被�山西荣华大药房连锁有限公司并州南路西一巷店、被告张美玲、被告马练军、被告黄东红、被告肖刚于本判决生效之日起三十日内腾出其承租房屋。2、被告太原同苑商务管理有限公司和被告成素珍以被告渠玲仙和被告杨立新实际承租房屋面积按每平米每日2.4元计算的数额连带赔付原告山西百圆裤业连锁经营股份有限公司、太原市诚成小额贷款有限公司从2013年9月17日起至2014年2月28日止的房屋租金损失。3、被告郝月红以被告山西荣华大药房连锁有限公司并州南路西一巷店实际承租房屋面积按每平米每日2.4元计算的数额赔付原告山西百圆裤业连锁经营股份有限公司、太原市诚成小额贷款有限公司从2013年9月17日起至2014年2月28日止的房屋租金损失。4、被告太原同苑商务管理有限公司以被告张美玲和被告黄东红、肖刚实际承租房屋面积按每平米每日2.4元计算的数额赔付原�山西百圆裤业连锁经营股份有限公司、太原市诚成小额贷款有限公司从2013年9月17日起至2014年2月28日止的房屋租金损失。5、被告太原同苑商务管理有限公司和被告黄东红以被告马练军实际承租房屋面积按每平米每日2.4元计算的数额连带赔付原告山西百圆裤业连锁经营股份有限公司、太原市诚成小额贷款有限公司从2013年9月17日起至2014年2月28日止的房屋租金损失。
判决后，同苑商务公司不服，上诉称，本案诉争的房屋属于太原铜业公司所有，太原铜业公司被裁定破产后，该房屋属于破产财产，按照太原市人民政府国有资产监督管理委员会下发的并国资（2008）17号文件精神，该房屋由同苑商务公司管理。破产财产在查封期间不得办理过户、拍卖和转移手续，所以被上诉人百圆裤业公司和诚成小贷公司取得的房屋产权证违反了法律规定。故请求驳回百圆裤业公�和诚成小贷公司的诉讼请求。
百圆裤业公司和诚成小贷公司共同辩称，百圆裤业公司和诚成小贷公司取得的房屋产权证合法有效。该房屋是太原铜业公司向太原市商业银行贷款时的抵押财产。太原市商业银行依据山西省高级人民法院作出（2003）晋执字第14号-2民事裁定书和（2003）晋执字第14号-2《协助执行通知书》后成为本案涉诉房屋的产权人。百圆裤业公司和诚成小贷公司通过拍卖程序依法取得该房屋。之后又通过多次诉讼依法取得该房屋的产权证。故请求二审法院驳回上诉，维持原判决。
原审被告张美玲、杨立新、渠玲仙、马练军、肖刚、黄东红、成素珍均同意上诉人同苑商务公司的上诉意见。
原审被告山西荣华大药房连锁有限公司并州南路西一巷店、郝月红未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩。
二审法院审理查明的事实与一审法院处理查明的事实一致。
本院认为，百圆裤业公司和成诚小贷公司通过拍卖程序购买了本案诉争房屋，取得了合法手续，并办理了房屋产权证，其财产所有权应受到法律的保护。现在上诉人同苑商务公司并无证据证明百圆裤业公司和成诚小贷公司现持有的位于并州南路133号133撞1层的晋房权证并字第×××号房产证系违法取得。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件诉讼费39860元由上诉人太原同苑商务管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 卫
审 判 员 赵 耀 功
代理审判员 温 冠 华
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 �晋婷