杭州市下城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）浙0103民特74号
申请人：中融国际信托有限公司。
法定代表人：刘洋，董事长。
委托代理人：马超敏、王益女，浙江时代商务律师事务所律师。
被申请人：杭州万顺房地产开发有限公司。
法定代表人：ＸＸ平，董事长。
申请人中融国际信托有限公司（以下简称中融国际公司）与被申请人杭州万顺房地产开发有限公司（以下简称万顺房地产公司）申请实现担保物权一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人中融国际公司称，2013年9月27日，申请人与被申请人万顺房地产公司签订编号为2013102006014602《信托贷款合同》，约定：1、万顺房地产公司向申请人贷款人民币2.7亿元，具体贷款金额以借（贷）款凭证实际记载金额为准；2、贷款期限为3年，自本合同项下贷款发放之日起计算，具体起止日期以借（贷）款凭证实际的记载为准；3、本合同项下的贷款利率为年利率，利率为9.25%/年，贷款期限内利率不变；4、本合同项下贷款的结息方式为：在结息日结息，并于贷款到期日一次性还清剩余利息；结息日为每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日及贷款到期日；5、被申请人未按本合同约定偿还贷款本金、利息的，申请人有权对逾期贷款本金按本合同项下贷款利率的150%计收罚息；被申请人未按时支付的利息，按上述罚息利率计收复利；同时申请人有权宣布本合同项下的贷款本息全部立即到期，要求被申请人偿还全部贷款本息，利息按贷款发放日（含该日）至贷款人宣布的贷款到期日（含该日）之间的实际天数计算；6、申请人为实现债权而实际发生的一切费用均由被申请人承担。
同日，为确保上述《信托贷款合同》的切实履行，被申请人万顺房地产公司与申请人签订编号为2013102006014603的《土地使用权抵押合同》，约定被申请人以其所有的两处土地使用权（抵押物详见《土地使用权抵押合同》附件一至附件二）为被申请人上述《信托贷款合同》项下的债务提供抵押担保，双方于2013年9月27日办理了抵押登记。《土地使用权抵押合同》约定，抵押担保范围为主债权、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、债务人根据法律规定和主合同约定应向债权人支付的其他款项和实现债权/抵押权发生的所有费用（包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师代理费、差旅费、评估费、鉴定费、公告费、拍卖费、执行费等）。
上述《信托贷款合同》、《土地使用权抵押合同》签订后，申请人根据万顺房地产公司的申请，于2013年9月30日向其发放贷款人民币2.7亿元。合同履行过程中，万顺房地产公司未按《信托贷款合同》约定按时足额支付利息，仅正常支付利息至2015年9月20日，另于2015年12月8日支付利息人民币1100万元。截止2016年6月20日，万顺房地产公司已欠申请人债务贷款本金2.7亿元、利息31545250元、复利3620174.16元，之后至实际清偿之日的罚息和复利按照合同约定的罚息利率计算。申请人为维护自身合法权益，已于2016年7月15日宣布万顺房地产公司所欠的人民币2.7亿元贷款全部提前到期，并根据我国民事诉讼法相关规定，特此申请实现担保物权。在听证前，申请人提交减少实现担保物权范围申请书，确定申请事项为：1、裁定被申请人万顺房地产公司在贷款本金2.7亿元、利息31545250元、复利3620174.16元（暂计算至2016年6月20日，此后利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际清偿之日为止）及律师费8万元，合计人民币305245424.16元的范围内承担抵押担保责任，申请人就被申请人所有的以下土地使用权折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿：（1）、坐落于下城区延安路和灯芯巷交叉西北角的土地使用权［土地使用证：杭下国用（2003）字第00XXX5号，使用权面积：2411平方米］；（2）、坐落于下城区延安路和灯芯巷交叉西北角的土地使用权［土地使用证：杭下国用（2003）字第00XXX4号，使用权面积：1011平方米］；2、本案受理费784014元、保全费由被申请人承担。
为证明其事实主张，申请人中融国际公司提交如下证据：
1、《信托贷款合同》、借款借据、存款明细表各1份。证明1、万顺房地产公司向申请人借款，双方约定贷款金额、期限、利率等权利、义务的事实；2、申请人已根据合同约定发放贷款的事实。
2、《土地使用权抵押合同》1份、国有土地使用证（复印件）2份、《土地他项权利证明书》1本。证明申请人与被申请人万顺房地产公司对于抵押担保的权利义务约定，以及对被申请人名下两块土地办理了抵押登记。
3、账户对账单3张、利息计算明细单1张。证明万顺房地产公司还款及欠款情况。
4、快递底单、提前到期通知书各2份。证明申请人已宣布贷款提前到期。
5、委托代理合同、律师费发票（复印件）各1份。证明申请人为实现债权支付律师费8万元。
被申请人万顺房地产公司称，对于向申请人贷款2.7亿元并提供涉案土地使用权进行担保的事实均没有异议。但被申请人与申请人协商过，要求降低利息计算标准，且不再计算罚息、复利，申请人口头表态同意。目前被申请人正积极想办法通过股权转让的方式筹集资金，准备归还，故希望申请人不要查封涉案抵押的土地使用权。
被申请人万顺房地产公司未提交证据。
本院经审查认为，申请人中融国际公司与被申请人万顺房地产公司签订的《信托贷款合同》、《土地使用权抵押合同》，均系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。双方应恪守合约，诚实履行。根据《信托贷款合同》约定，万顺房地产公司系借款人、中融国际公司系贷款人；贷款金额为人民币2.7亿元；贷款期限为3年，自本合同项下贷款发放之日起计算，具体起止日期以借（贷）款凭证实际的记载为准；贷款利率为9.25%/年；在结息日结息，并于贷款到期日一次性还清剩余利息；结息日为每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日及贷款到期日；借款人未按本合同约定偿还贷款本金、利息的，贷款人有权对逾期贷款本金按本合同项下贷款利率的150%计收罚息；对借款人未按时支付的利息，按上述罚息利率计收复利；同时贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息全部立即到期，要求借款人偿还全部贷款本息，利息按贷款发放日（含该日）至贷款人宣布的贷款到期日（含该日）之间的实际天数计算；贷款人为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）均由借款人承担。
根据《土地使用权抵押合同》约定，万顺房地产公司系抵押人、中融国际公司系抵押权人；抵押担保的主合同为上述《信托贷款合同》，担保的主债权为抵押权人依据主合同对债务人享有的债权本息，主债权本金金额为人民币2.7亿元；抵押物为万顺房地产公司名下的坐落于杭州市下城区延安路和灯芯巷交叉西北角的两处土地使用权［土地使用证号：杭下国用（2003）字第00XXX5号，使用权面积：2411平方米；以及土地使用证号：杭下国用（2003）字第00XXX4号，使用权面积：1011平方米］；抵押担保范围为主债权、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、债务人根据法律规定和主合同约定应向债权人支付的其他款项，以及债权人实现债权/抵押权发生的所有费用（包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师代理费、差旅费、评估费、鉴定费、公告费、拍卖费、执行费等）。
上述合同签订后，双方就《土地使用权抵押合同》项下的抵押物，于2013年9月27日在杭州市国土资源局办理了土地抵押登记手续，取得杭土抵他项（2013）第098号《土地他项权利证明书》，载明的抵押土地的面积3422平方米，抵押金额为45046万元，抵押期限2013年9月27日-2016年9月27日，土地他项权利人为中融国际公司，权利顺序为第一顺位抵押权人。2013年9月30日，中融国际公司向万顺房地产公司发放了贷款2.7亿元，借款借据载明的贷款期限为2013年9月30日至2016年9月30日，年利率9.25%。后在合同履行过程中，万顺房地产公司正常支付利息至2014年9月20日，后于2015年12月8日支付1100万元利息，此后再也没有支付利息，截至2016年6月20日，万顺房地产公司拖欠利息31545250元，并产生复利3620174.16元。故中融国际公司于2016年7月15日向万顺房地产公司发出提前到期通知书，主张提前收回全部贷款。此外，中融国际公司为实现本案担保物权支出律师费8万元。
根据本院听证查明的事实，案涉抵押物已经办理抵押登记，抵押权设立。在主债务人万顺房地产公司不能及时归还到期债务的情况下，申请人中融国际公司作为抵押权人有权就抵押物变现后的价款享有优先受偿权。且万顺房地产公司对于涉案贷款及抵押担保之事实均无异议。综上，申请人关于实现担保物权的申请符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第（一）项之规定，裁定如下：
对被申请人杭州万顺房地产开发有限公司抵押的坐落于杭州市下城区延安路和灯芯巷交叉西北角的土地使用权［即杭土抵他项（2013）第098号《土地他项权利证明书》项下抵押物］，准予采取拍卖、变卖等方式依法变现，申请人中融国际信托有限公司对变价后取得款项在贷款本金270000000元、利息31545250元、复利3620174.16元（利息、复利暂计算至2016年6月20日，此后利息、罚息、复利按照涉案《信托贷款合同》约定另计算至实际清偿之日为止）及律师费80000元的范围内优先受偿。
本案申请费784014元（按减少请求后收取），由被申请人杭州万顺房地产开发有限公司负担，其余预缴的申请费363036元退还给申请人中融国际信托有限公司。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李旭峰
人民陪审员 陈红英
人民陪审员 赵招娣
二〇一六年八月十九日
代书 记员 许梦琳