湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终1770号上诉人（原审被告）：周某某，男，汉族，户籍地湖南省株洲县渌口镇，现住湖南省湘潭市岳塘区晓塘路。委托诉讼代理人：何某某，女，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区书院路。委托诉讼代理人：彭依涵，湖南同升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湘潭信泰置业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区建设南路10号。法定代表人：谭箭，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹汝晨，湖南湘剑律师事务所律师。上诉人周某某因与被上诉人湘潭信泰置业有限公司（以下简称信泰置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人周某某的委托诉讼代理人何某某、彭依涵，被上诉人信泰置业公司的委托诉讼代理人曹汝晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周某某上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、湘潭信泰物业有限公司（以下简称信泰物业公司）在没有物业管理资质的前提下，无权与上诉人签订前期物业服务合同，更无权委托他人向上诉人提供物业管理服务。1.信泰物业公司与上诉人签订的物业合同无效，无权向上诉人收取物业管理费。根据《物业管理条例》第二十四条、第三十二条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业服务企业均需要具备相应资质。信泰物业公司自始至终没有取得物业管理资质，违反了法律的禁止性规定，信泰物业公司与上诉人签订的《前期物业服务合同》应当认定为无效合同，其在没有资质的情况下，无权向上诉人收取物业费。2.信泰物业公司在没有资质的情况下委托他人履行前期物业服务合同明显违法；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，信泰物业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同应当认定无效。因此，无论是信泰物业公司还是信泰置业公司均无权向上诉人收取物业费。一审法院在信泰置业公司没有提供信泰物业公司的资质证明文件且根本没有查明本案事实的情况下，错误认定信泰物业公司有权提供物业服务与业主签订前期物业服务合同，且有权委托他人实施物业服务，明显认定事实不清。二、信泰置业公司不是物业服务公司也没有资质，且并未事实提供物业服务，其依法无权向上诉人收取物业管理费。一审法院认为信泰置业公司可以收取物业费的原因系基于其提供了事实物业服务，且判决书上写明上诉人对该事实基本认可。可上诉人提供的证据明显表明其根本不认可信泰置业公司提供了物业服务的事实，且房屋漏水问题至今未得到解决，但一审法院不顾上诉人提供的证据，曲解上诉人的真实意思表示，查明的事实与客观事实不符。三、本案属于物业服务合同纠纷，但一审法院适用的法律没有一条与物业管理服务有关，明显违法判决。根据《物业服务企业资质管理办法》和《物业管理条例》的规定，没有资质而提供物业服务是被法律所明文禁止的，即使法院判决应缴纳物业费，该款项也是违法所得，应当予以没收，而一审法院违背法律默认被上诉人有权收取物业费，适用法律错误。四、一审法院程序违法，对于判决书中出现的湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》，上诉人未看到该份证据，一审法院也未组织质证，明显程序违法。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误且程序违法，恳请二审法院依法改判。信泰置业公司辩称，第一，上诉人关于拒缴物管费的上诉理由没有法律依据，一审判决认定事实清楚、正确。1、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《物业管理条例》第三十二条第二款的规定并非效力性强制性规定，即使信泰物业公司没有物业管理资质，也不影响合同的效力，上诉人接受了物业服务则应当支付对价。2、自被上诉人向上诉人提供物业服务起，双方已形成新的物业服务合同关系，信泰物业公司的委托行为是否有效并不影响该合同关系的合法性，被上诉人基于与上诉人的物业服务关系，有权收取物业管理费。即使委托行为无效，委托合同也仅部分无效，不影响授权委托书第三项“代为收取物业服务费用等”的约定，该约定实质为债权转让，答辩人履行了通知义务，符合法律规定，有权收取委托行为之前上诉人欠缴的物业管理费。第二，一审判决认定被上诉人向小区提供物业服务的事实正确。1、被上诉人于2012年5月24日取得《物业服务企业三级资质证书》，该证书有效期至2016年5月23日止。期间，被上诉人每年都严格按照房管局要求，进行资质审核。证书至有效期后，被上诉人向湘潭市房管局申请换证，由于国家取消了对“物业服务企业二级及以下资质认定”，因此，房管局不再对被上诉人办理资质审核和换证手续，并收回了被上诉人的资质证书副本。被上诉人无论是在为小区提供服务期间还是现在，均为合法有效的三级物业服务企业。2、根据《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”被上诉人为信泰和府小区提供物业服务期间，业主没有对服务行为提出异议，同时按照1.2元/㎡/月的标准交纳物管费，上诉人在此期间也向被上诉人交纳过物管费。被上诉人履行合同义务，上诉人接受并享受服务，双方形成物业服务合同关系。对此，上诉人在一审中亦予以自认，因此，一审判决认定被上诉人向小区提供物业服务的事实正确。并且，根据公平原则，上诉人应当对其享受的服务支付对价。第三，被上诉人并未将湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》在一审中作为证据提交，该批复作为政府文件，一审法院予以参照并无不当，因此一审判决不存在程序违法情形。没有物业管理资质也不影响合同的效力，授权委托书第三项服务费约定实际上为债权转让，有权收取欠缴的物业费。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。信泰置业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告给付2012年10月11日至2015年12月31日物业管理费5724元；二、判令被告每日按照欠费总额的1%交纳滞纳金直至物业管理费用缴清为止，截止至2017年7月31日应支付滞纳金为5686元；三、诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2012年3月15日，周某某作为信泰和府的业主验收合格其所购买的房屋。同日，周某某与信泰物业公司签订《前期物业管理服务合同》，合同期限由2010年4月1日起至业委会成立，并签订《物业管理服务委托合同》时止。合同约定，住宅1.2元/平方/月，周某某住房面积为123.28平方米。如周某某逾期未交，则按每日欠费总额的1‰交滞纳金。2012年10月25日，信泰物业公司委托信泰置业公司进行信泰和府的物业管理，并代为履行与信泰和府业主签订的《前期物业管理服务合同》约定的义务以及代为享受有关权利。授权委托书直至《前期物业管理服务合同》终止或解除之日。2012年12月10日，信泰物业公司注销工商登记。信泰置业公司自2012年10月25日开始在信泰和府提供物业服务直至2015年12月31日止。另查明，周某某于2012年6月2日向信泰物业公司交纳2000元装修保证金，自2012年10月1日起至2015年12月31日止未曾交纳物业管理费。一审法院认为，信泰置业公司于2012年10月25日接受信泰物业公司的委托开始在信泰和府提供物业服务。信泰置业公司于2012年12月10日注销工商登记，周某某与信泰物业公司之间签订的《前期物业管理服务合同》因一方主体的注销而于2012年12月10日终止。至2015年12月31日，信泰置业公司一直在信泰和府向周某某提供物业服务，虽无具体书面合同约定，但周某某在答辩中对该事实基本认可。故原、被告之间物业服务合同关系自2012年10月25日开始存在直至2015年12月31日。自2012年10月25日至2012年12月10日信泰置业公司依据委托合同向周某某收取物业管理费。自2012年12月10日至2015年12月31日，虽原、被告之间无书面合同，关于其提供服务费用的收取也无明文约定，但从湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》及周某某与信泰物业公司之间签订的《前期物业管理服务合同》，信泰置业公司诉求按照1.2元/平方米/月收取物业管理费是符合市场标准的。根据周某某的房屋面积，其每月应交纳物业管理费147.9元。周某某自2012年10月25日至2015年12月31日按约定应向信泰置业公司交纳物业管理费5649.78元。因原、被告之间未曾对逾期付款的违约金有过具体约定，故对信泰置业公司主张的滞纳金不予支持。周某某辩称其住房房屋漏水、窗户破裂、小区电梯维护不当，虽被告在举证过程中提供了一组照片，但不能证实造成上述状况是原告履职不当或不履职而形成，故对周某某因上述原因造成其不支付物业管理费的理由不予支持。周某某还辩称，其在2012年6月2日向信泰物业公司交纳2000元装修保证金，应冲抵物业管理费，因周某某应于2012年3月15日开始交纳物业管理费，但周某某自2012年3月15日后一直未曾支付，自2012年3月15日至2012年10月25日，周某某应支付信泰物业公司物业管理费1084.6元，余下款项915.4元经核实未退还即可冲抵周某某应付信泰置业公司的物业管理费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条规定，判决：一、被告周某某于本判决生效之日起五日内日一次性支付原告湘潭信泰置业有限公司物业管理费5649.78元；二、驳回原告湘潭信泰置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周某某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.周某某提交了湘潭市房产管理局《关于信泰和府业主委员会申请政府信息公开的回复》、信泰和府业主服务手册、信泰物业工商登记信息、湘潭市发展和改革委员会《信息公开告知书》；拟证明：信泰物业公司自始至终没有物业服务资质，其与业主签订《前期物业管理服务合同》存在欺诈；信泰置业公司的物业服务资质已于2014年3月31日到期，其不是物业服务企业、资质早已过期，无权向业主主张缴纳物业费；信泰置业公司在没有取得服务价格登记证之前，向业主主张2013年12月12日前的物业费，没有法律依据。本院对上述证据的真实性予以采信，但对其证明目的不予采纳。2.周某某提交的函告及照片一组等证据，无法证实信泰置业公司对信泰和府小区提供物业管理服务期间有违反物业管理服务合同的情形，本院不予采信。3.信泰置业公司提交了《物业服务企业资质证书》、湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》（潭价服2012年7号文件）、湘潭市住宅小区公共性物业服务收费指导价格标准共3份证据，拟证明：信泰置业公司在对周某某进行物业服务期间具有合法的物业资质，收取物业费标准合理合法。该组证据来源合法，内容客观真实，本院依法对其真实性予以确认。但据经本院核实了解，资质证书虽然有效期至2016年5月23日止，但资质审查均是审查上一年度的资质，故资质证书上2015年5月28日湘潭市物业管理办公室监督合格的印章系表明信泰置业公司物业管理服务在2014年度合格，即与上诉人提交的第一组证据中的湘潭市房产管理局《关于信泰和府业主委员会申请政府信息公开的回复》相吻合，故对信泰置业公司的证明目的不予采信。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”建设单位信泰置业公司未按照规定的要求经相关房地产行政主管部门批准，在选取物业管理的程序上存在瑕疵。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”虽然信泰和府小区在物业公司的选取程序上存在瑕疵，但《物业管理条例》第二十四条第二款规定不属效力性的强制性规定，信泰置业公司订立的《前期物业管理服务合同》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”而导致合同无效的情形，故涉讼物业管理服务合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效，故信泰物业公司委托信泰置业公司对信泰和府小区进行物业管理服务的转委托行为无效，但转委托行为无效，并不导致信泰和府业主可以不交物业管理费。信泰物业公司已授权委托信泰置业公司在信泰和府小区代为提供物业管理服务、代为收取物业服务费用等，信泰置业公司以自己的名义在信泰和府小区张贴了催缴物管费公告，该小区大部分住户亦已交纳物业管理费。信泰和府小区由信泰置业公司开发建设。上述事实均证实，信泰置业公司为信泰和府小区提供了物业管理服务，周某某上诉称信泰置业公司没有提供事实物业服务与事实不符，本院不予采纳。信泰置业公司为信泰和府小区提供了必要的物业管理服务，维持该小区的正常运转，包括周某某在内的小区业主实际受益了物业管理服务，应当支付物业管理费。虽双方未签订书面物业管理服务合同，但信泰置业公司要求交纳的物业管理费标准与周某某与信泰物业公司签订的物业合同中收费标准一致，也符合湘潭市物价局核定的收费标准，按照该标准收取物业费并未侵害周某某的合法权益。周某某上诉称房屋漏水等问题，并未提供充足的证据证实房屋漏水等问题系物业服务管理不到位造成，周某某亦未提供充分的证据证实信泰置业公司在提供物业服务的期间内有违反物业管理服务合同的情形，故对周某某的上诉请求，本院依法不予支持。周某某称一审程序违法，湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》未经双方质证。经查，信泰置业公司在一审程序中未将该批复作为证据提交，一审法院仅作参考采用，该情形不属于严重违反法定程序的情形。综上所述，周某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由周某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  张雪强审 判 员  马 兰代理审判员  何 霖二〇一八年三月二日书 记 员  邹梦月附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……