北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6870号上诉人（原审原告）：张文娣，女，1982年7月11日出生，回族，北京市西城区牛街街道菜园北里社区副书记，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张剑英，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李长发，男，1930年7月30日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：才淑祥（李长发之妻），1936年3月26日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人张文娣因与被上诉人李长发房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张文娣上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持其全部诉讼请求，判令李长发向其支付违约金11万元，按全部已付款万分之五按日计算向其支付违约金至李长发将相关家庭成员户口迁出涉案房屋为止。事实和理由：1.一审判决认定违约金过高，缺乏事实和法律依据，合同约定的违约金数额公平合理；2.一审判决认定事实错误，李长发的违约行为导致其产生了实际损失，房屋再行出售会比市场价降低10万至15万元；3.一审判决漏判李长发应按日向其支付违约金。李长发辩称，同意一审判决，不同意张文娣的上诉请求。2016年12月，张文娣向一审法院起诉请求：判令李长发立即将相关家庭人员户口迁出涉案房屋；判令李长发支付违约金11万元，从2016年4月6日起计算，按全部已付款的万分之五按日计算违约金直至李长发将其相关家庭人员户口迁出涉案房屋；诉讼费由李长发承担。一审法院认定事实：2015年10月16日，李长发作为出卖方，张文娣作为买受方，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为西城区1104号；房屋成交价220万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为51万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2016年1月14日，李长发作为甲方即出卖方，张文娣作为乙方即买受方，北京中融信担保有限公司作为丙方，北京链家房地产经纪有限公司作为丁方，四方签订《融信托管协议》，约定：乙方最迟应于办理该房屋转移登记手续（过户）前1个自然日将户口迁出保证金10万元存入托管账户内；甲方将该房屋全部户口迁出完毕之日起1个工作日内，丙方应将全部户口迁出保证金划转至甲方在理房通开立的账户；托管期限最长为从乙方第一笔资金存入托管账户之日起90日止，在托管期限内，甲乙双方未达成上述约定划转条件的，最长托管期限届满后，丙方有权将托管资金划回至乙方的付款银行卡上。上述合同签订后，双方依约履行了合同，张文娣向李长发支付了购房款并将房屋交付张文娣。2016年1月21日，张文娣取得涉案房屋的不动产权证书。2016年10月26日，北京中融信担保有限公司将户口迁出保证金10万元退给张文娣。庭审中，双方均认可案外人钱广媛、李洁涵的户口在涉案房屋内未迁出。张文娣称李长发未履行合同约定，给其造成隐形损失，要求李长发承担违约责任并支付违约金。李长发称双方约定的违约金过高，张文娣没有实际损失，房屋出售后，房款都让儿子拿走了，现在经济困难，无力支付违约金。钱广媛、李洁涵为李长发的前儿媳及孙女。上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《融信托管协议》，不动产权证书等证据材料在案佐证。一审法院认为，本案争议焦点为李长发未将涉案房屋原有户口迁出的行为是否构成违约以及违约金的数额问题。关于李长发是否构成违约的问题。法院认为，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据双方合同约定，李长发应当在房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。张文娣与李长发已经完成涉案房屋权属转移登记手续，则依约定李长发应将涉案房屋内原有户口迁出，但涉案房屋内原有户口未迁出，李长发已经构成违约，应当承担相应的违约责任。李长发称房屋内户口为其前儿媳及孙女，未能迁出并非其自身原因造成。法院认为，《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方应严格依约履行各自的合同义务。李长发在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款的履行。虽涉案房屋内原有户口非属李长发本人，但其未尽到合理审查义务，确保涉案房屋原有户口迁出，以使房屋符合交付的义务，其自身行为应属违约。关于违约金的数额问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，张文娣已经取得房屋所有权，李长发取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，李长发已依约履行将房屋过户并交付给张文娣之主要合同义务，张文娣主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，李长发已于庭审中明确提出违约金过高之主张。张文娣现无证据证明涉案房屋涉及其重大利益影响的情形存在，且根据张文娣、李长发、北京中融信担保有限公司及北京链家房地产经纪有限公司四方签订的《融信托管协议》约定，李长发在户口迁出保证金10万元托管期限内未将房屋内原有户籍迁出，北京中融信担保有限公司已将托管资金10万元划回至张文娣账户。法院结合本案的实际履行情况、李长发的过错程度及张文娣的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。张文娣要求判令李长发立即将李长发相关家庭人员户口迁出张文娣所有的房屋主张，因户口迁出属行政管理事项，不属于人民法院处理范围，张文娣的该主张，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，一审法院于2017年3月判决：一、李长发于本判决生效之日起七日内给付张文娣违约金一万元。二、驳回张文娣的其他诉讼请求。如果李长发未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。张文娣提交购买涉案房屋时的房屋照片，欲以证明涉案房屋价格公平合理。李长发对证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。二审中，张文娣主张，其主张的违约金并不包括《融信托管协议》中约定的户口迁出保证金10万元，即其在扣除10万元保证金后，仍可主张违约责任。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李长发与张文娣于2015年10月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效，双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。根据合同约定，李长发应当在涉案房屋所有权转移之日起60日内，将涉案房屋内原有户口迁出，现李长发仍未按合同约定履行义务，已构成违约，应当承担违约责任。但我国合同法中规定的违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。现张文娣并不能提供证据证明其损失已实际发生，一审法院以张文娣的实际损失为基础，结合《融信托管协议》中约定的户口迁出保证金已返还给张文娣的事实，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情判定李长发向张文娣一次性支付违约金1万元并无不当，本院予以维持。综上所述，张文娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由张文娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 王金龙审 判 员 霍翠玲审 判 员 王 佳二〇一七年七月二十七日法官助理 马 潇书 记 员 史天予-2--1-