广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初535号原告：刘嘉毅，男，1973年7月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区亲仁路**号*座***房，身份证号码:4406021973********。委托代理人：何学兵，广东连捷律师事务所律师。被告：广州正源都会酒店投资有限公司，住所地广州经济技术开发区。法定代表人：袁燕枝。委托代理人：韩晓东，广东东成律师事务所律师。委托代理人：胡明杰，广东东成律师事务所律师。原告刘嘉毅与被告广州正源都会酒店投资有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人何学兵，被告委托代理人胡明杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2015年9月23日签订的《借款合同》；2、判令被告向原告偿还借款本金人民币12000000元及其拖欠的利息人民币3424000元（利息自2015年10月22日至实际清偿之日止，按月息2%计算，暂计至2016年12月31日）；3、判令被告按借款合同约定向原告支付违约金人民币1712000元（自2015年10月22日起暂计至2016年12月31日，按逾期付息的金额上浮50%计收）；4、判令被告赔偿原告因聘请律师代理诉讼而发生的法律服务费514080元；5、确认原告上述2、3、4项诉讼请求形成的生效债权对在广州经济技术开发区开发大道368号第24、第25层抵押房产享有优先受偿权；6、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年9月23日，原、被告之间签订编号（2015）贷字第0923-001《借款合同》和《房地产抵押合同》。依照合同约定，被告以位于广州经济技术开发区开发大道368号第24层、25层房产作为抵押物，向原告借款12000000元，借款利率为月息3%，期限为两年。同年9月28日，原、被告双方共同前往广州市开发区房地产管理所办理了借款抵押房产登记手续，领取了编号【粤房地他项权证穗字第0550034928号、0550034929号】两本《广东省房地产他项权证》。随后，原告按照被告的用款要求，于2015年11月12日委托佛山市金璟投资咨询有限公司分两笔将12000000元借款汇入被告账户。被告使用原告借款之后，没有按照约定向原告支付利息。2016年2月3日，原、被告双方签订了《和解协议书》，明确约定截止到2016年8月31日，如果被告仍未能偿还拖欠的利息，原告有权解除借款合同并提出诉讼。综上，原告认为，原、被告双方之间签订的借款合同合法有效，被告不履行合同按期付息义务属于实际性违约，原告有权请求提前解除合同，并已按法律规定调整了利息，请求判如所请。被告辩称：我方确认借款本金1200万元，对利息与违约金的起算日期有异议，利息起算日期应为2015年11月12日，违约金起算日期应为2015年12月12日。我方认为原告诉请的律师费过高，请求法院酌情减少。原告围绕诉讼请求依法提交了《借款合同》、房地产他项权证、《房地产抵押合同》、农业银行交易回单、收据、利息催收函、和解协议书、民事委托代理合同等证据，被告对原告提交的上述证据真实性、关联性、合法性均予以认可。被告未向本院提交证据。本院经审查原告提交证据，并结合双方庭审陈述，认定事实如下：2015年9月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《借款合同》（编号：2015贷字第0923-001号），约定由甲方向乙方借款人民币12000000元，借款期限自2015年9月23日至2017年9月22日；借款利率按月息3%计算，借款利息自乙方按照约定将借款汇入甲方指定账户之日起计算；甲方提供位于广州开发区开发大道368号第二十四、第二十五层作为抵押物提供担保，并另行签订《房地产抵押合同》作为本合同的从合同；甲方不按照约定的时间向乙方支付利息时，乙方有权按照甲方按照逾期付息的金额上浮50%承担责任，逾期超过6个月付息时，乙方有权单方面解除合同，追偿经济损失；甲方不按照约定的时间归还乙方到期贷款本金时，乙方有权要求甲方变卖抵押物或者请求法院拍卖抵押物清偿贷款本息。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房地产抵押合同》（编号：2015贷押字第0923-001），约定甲方将位于广州开发区开发大道368号第二十四、第二十五层作为抵押物为《借款合同》的履行提供担保；抵押期限自2015年9月23日起至2017年9月22日止；抵押担保的范围包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2015年9月28日，广州市国土资源和房屋管理局对广州开发区开发大道368号第二十四层及二十五层房产进行了抵押权登记，抵押权人为原告。2015年11月12日，原告通过佛山市金璟投资咨询有限公司分两次向被告发放了贷款共12000000元，被告于当日出具了两份《收据》。被告收到上述借款后，从未支付过借款利息。2016年2月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《补充协议书》，约定如果乙方在当年8月之前仍未向甲方清算拖欠的借款利息，甲方有权单方解除借款合同，要求乙方提前归还借款本金和利息；如果乙方违反本协议约定，不履行付息义务，导致甲方向法院提起诉讼时，乙方应赔偿甲方因此而产生的诉讼费、律师费（法律服务费）和其他必须的费用损失。原告为提起本案诉讼，与广东连某律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定由其代理本案的一、二审诉讼及执行，原告已实际支出代理费514042元。原告在庭审中明确违约金的计算方式为以未付利息的50%计。本院认为：原、被告签订的《借款合同》、《房地产抵押合同》是当事人真实意思表示，为合法有效，各方皆应依约履行。原、被告在《借款合同》中已约定，被告逾期超过6个月付息时，原告有权单方解除合同，追偿经济损失。原告已按约定发放了12000000元借款给被告，而被告未按照合同约定支付利息给原告，至起诉时累计已超过6个月，其行为已构成违约，应承担违约责任。故原告要求解除与被告签订的《借款合同》及归还借款本息有事实及法律依据，本院予以支持。至于合同解除的时间，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确定本案起诉状送达被告之日即2017年2月8日为合同解除之日。关于利息，《借款合同》约定的月利率3%已超过法律保护的最高标准，原告在诉求中调整为月利率2%，本院予以照允。关于利息起算时间，《借款合同》中明确约定了“自乙方按照约定将借款汇入甲方指定账户之日起计算”，本案原告于2015年11月12将借款转入被告账户，故利息应自该日起算。关于违约金，原、被告确认计付方式为未付借款利息的50%，如上所述，起算时间为2015年11月12日。由于双方签订的《借款合同》自2017年2月8日起已解除，被告自该日之后所支付的利息其性质为逾期利息，又根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定，故违约金只能计至2017年2月8日止，计算利率为月利率1%。关于律师费的问题。根据《补充协议书》约定，被告不履行付息义务，导致甲方向法院提起诉讼时，乙方应赔偿甲方因此而产生的诉讼费、律师费（法律服务费）和其他必须的费用损失。现原告因本案诉讼聘请了广东连某律师事务所的律师参与诉讼，并有广东连某律师事务所开具的514042元发票，该律师费确属原告为实现债权之费用，故原告请求被告承担本案律师代理费514042元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告与被告在《房地产抵押合同》中约定以位于广州开发区开发大道368号第二十四、第二十五层房产作为抵押物抵押，并依法办理了抵押登记，该抵押担保符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的有关规定，依法有效。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定，在被告不履行债务时，原告有权以其提供的抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。现原告主张对该抵押物行使优先受偿权，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘嘉毅与被告广州正源都会酒店投资有限公司于2015年9月23日签订的《借款合同》（编号：2015贷字第0923-001号）于2017年2月8日已解除；二、被告广州正源都会酒店投资有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告刘嘉毅借款本金12000000元及利息（以12000000元为本金，以月利率2%，自2015年11月12日起至实际清偿日止）；三、被告广州正源都会酒店投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘嘉毅支付违约金（以12000000元为本金，以月利率1%，自2015年11月12日计至2017年2月8日止）；四、被告广州正源都会酒店投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘嘉毅支付律师费514080元；五、被告广州正源都会酒店投资有限公司不履行上述判决义务时，依法处理其名下的所抵押的位于广州开发区开发大道368号第二十四、第二十五层房产，所得价款由原告刘嘉毅在债权范围内优先受偿；六、驳回原告刘嘉毅的其他诉讼请求。案件受理费127700元，由被告广州正源都会酒店投资有限公司负担。上述费用原告已预缴，由被告在履行判决主义务时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓布兰二〇一七年三月八日书记员  温洁静