上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初9696号原告(反诉被告)：上海阿成洁具有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李继学，总经理。委托诉讼代理人：晏晶，上海申如律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈圆圆，上海申如律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：上海盛业印刷有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈欣，总经理。委托诉讼代理人：朱兴雷，上海仕为律师事务所律师。原告上海阿成洁具有限公司与被告上海盛业印刷有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序进行审理。审理中，被告上海盛业印刷有限公司提起反诉，本院受理后合并进行审理。本案于2017年8月10日、2017年11月8日、2017年12月13日、2018年1月23日四次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人晏晶、被告的委托诉讼代理人朱兴雷均到庭参加诉讼，原告的法定代表人李继学到庭参加第三、四次庭审。本案现已审理终结。原告上海阿成洁具有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告押金15,412元；2、被告返还房屋租金46,236元；3、被告支付违约金69,354元；4、被告支付搬迁费56,000元；5、被告支付律师费8,000元。事实和理由：原、被告签订上海市房屋租赁合同，约定被告将位于上海市松江区泗泾镇望东南路XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告作为仓储使用，租期为2017年1月15日至2020年1月15日，月租金15,412元，付款方式为转账支付，押一付六。合同还约定，租赁期间被告提前收回房屋的，应按提前收回天数的租金1.5倍向原告支付违约金，若支付的违约金不足支付原告损失的，被告还应负责赔偿。合同签订后，2016年12月19日，原告按约向被告支付了押金15,412元。2017年1月16日，原告支付了6个月的租金92,472元。2017年2月24日，原告突然得知被告出租给原告的地块为工业用地，不能作为仓储使用。原告接到政府通知要求限期整改，故原告不得不搬离系争房屋。被告将工业用地用作仓储用地的行为，严重损害了原告的合法权益，故原告提起相应诉请。被告上海盛业印刷有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告的租赁合同对双方均有约束力，原、被告均未向对方发书面解除通知。被告并未提前收回房屋，不存在违约行为，无需支付违约金，原告承租期间有权使用系争房屋，也有权不使用房屋，期间产生的费用原告应当承担。关于运输费，原告提供的证据中开具发票的企业的经营范围不包括运输。被告同时认为，如果其需要承担违约责任，原告主张的标准过高，要求调整。同时，被告上海盛业印刷有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告支付2017年7月16日至2017年8月8日的租金12,329.60元；2、原告支付违约金69,354元；3、原告支付律师费8,000元。事实和理由：原、被告签订了上海市房屋租赁合同，原告向被告承租系争房屋。2017年7月，被告收到法院传票，得知原告已经从系争房屋中搬出并要求解除合同。为避免损失的进一步扩大，被告将系争房屋出租他人。原告提前解除合同的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。针对被告上海盛业印刷有限公司的反诉，原告上海阿成洁具有限公司辩称，不同意被告的诉讼请求。2017年4月18日，原告搬离系争房屋。2017年7月16日至8月8日，原告并未使用系争房屋，无需承担租金。且被告在原告搬离后的一周之内就将系争房屋租给了案外人。原告没有违约行为，不同意支付违约金。另外，认为违约金的标准过高，要求调整。经审理查明：被告是上海市松江区泗泾镇望东南路XXX号房屋的所有权人。原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份(被告处由其代理人沈子炎签字并加盖公章)，约定被告将系争房屋出租给原告作为仓储使用，于2017年1月15日前向原告交付该房屋。房屋租期自2017年1月15日至2020年1月15日。月租金为15,412元，租金一年内不变，自第二年开始，双方可协商对租金进行调整。原告应于每半年15日前向被告支付租金，支付方式为转账、汇款，每半年支付一次租金。同时原告应向被告支付房屋租赁保证金15,412元。合同第九条第二款约定双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的1.5倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……2、被告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；……合同第十条第四款约定，租赁期间，非本合同规定的情况被告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，被告应按提前收回天数的租金的1.5倍向原告支付违约金，若支付的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。合同第十条第六款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，原告中途擅自退租的，原告应按提前退租天数的租金的1.5倍向被告支付违约金。若违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿。被告可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由原告另行支付。合同另对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告支付了被告押金15,412元，被告将系争房屋交付原告使用。原告另行支付了自2017年1月15日起六个月的租金92,472元。2017年2月24日，松江区泗泾镇生态环境整治办公室张贴通告，载明：鉴于我镇已被列入市级生态环境综合治理区块，对所有“违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住”五违现象必须坚决取缔。此地块所属区块为工业工地，坚决不得改变用途。针对所有违法居住、仓储物流限期于3月15日前必须全部搬离，逾期不搬的将采取强制搬离措施，由此产生的一切后果请自负。收到通知的租客请配合生态环境整治工作尽快搬离。2017年3月24日，原告的法定代表人李继学与案外人李四军至沈子炎办公室就政府要求搬离一事进行协商，沈子炎表示“不是你违约，也不是我违约，是第三方导致的”、“如果你们要赔偿，可以，……跟政府申请这批赔偿”、“我没赶你，问题不是我赶你，是政府赶你啊”、“我觉得，现在你们应该做的，……第一，什么都别说，先找房子”。被告对该录像资料及整理文字稿的真实性予以认可，但认为，被告并未授权沈子炎解除合同的权限，沈子炎的行为是个人行为，不能代表公司。另查明，原、被告为本次诉讼均聘请了律师，并各自支付了律师费8,000元。庭审中，原告陈述，其于2017年4月10日完全搬离系争房屋，后被告要求原告清扫完毕后再返还钥匙，故在2017年4月18日将系争房屋清扫干净后，按照被告要求将钥匙交给了厂区门卫，原、被告间并未进行书面的交接。被告对此不予认可，认为原告并未将钥匙交还被告，被告是在2017年7月收到法院开庭传票后才知道此事，被告自行撬锁收回房屋的。此外，原告还提供了：1、上海蓝甘实业有限公司出具的人工费和运输费发票，以证明其搬迁费损失为56,000元。被告对此不予认可。2、照片，以证明被告已经将系争房屋出租给他人使用。被告认可该事实，认为其在2017年7月接到法院传票，得知原告提前解除合同之后，为避免损失扩大，自2017年8月9日起将系争房屋出租给他人使用。3、证人梁某的证言，以证明其自2017年3月28日至4月10日期间雇佣证人为其搬迁货物，并支付梁某6,000元的运费。被告对证人证言认可，但原告实际的搬迁费只有6,000元，和原告提供的发票金额相矛盾，且证人也只能证明原告存在搬运行为，不能证明原告完全搬离。此外，被告还提供了：1、上海蓝甘实业有限公司的企业信息，以证明该公司经营范围不包括人力运输，原告对真实性不予认可，坚持认为该公司提供了运输服务；2、与案外人的《上海市房屋租赁合同》，以证明自2017年8月9日起将系争厂房另行出租给他人使用。原告对真实性不予认可，坚持认为被告在之前就已经把系争房屋出租给他人进行使用。以上事实，有上海市房屋租赁合同、不动产权证书、收据、通告、录像资料及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的上海市房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按照协议的约定履行义务。根据原、被告双方在庭审中的陈述，双方均确认系争房屋原告现已搬离，被告已另行出租，故双方间的租赁合同关系已经解除。双方的争议焦点在于哪一方是导致合同解除的过错方。对此，本院认为，双方在合同中明确约定原告租赁系争房屋用于仓储，故被告应当保证其出租的标的物符合约定使用目的。现政府向原告发出通告告知其系违法使用，要求原告搬离。原告提供的其与沈子炎的谈话录像资料亦能显示，被告对政府要求原告搬离是明知的。虽沈子炎在谈话中表示，并非是原、被告双方所致，但被告理应承担确保租赁标的物符合约定使用目的的义务，故其应当承担导致原告无法继续使用系争房屋的违约责任。关于原告主张的各项诉讼请求，1、押金15,412元，因双方租赁合同确已解除，被告应当向原告返还押金；2、原告多支付的租金，对原告返还系争房屋的时间双方存有争议，故对具体的金额双方亦有争议。虽原告未能提供证据证明其与被告进行过厂房的交接，但结合原告提供的证人证言、其与沈子炎的谈话记录，可见被告对原告被政府通告需搬离一事是明知的，对原告在2017年3月底至4月初进行搬迁一事也是明知的。被告在庭审中陈述的原告从未通知过被告进行交接、被告对使用现状不清楚明显不符合常理。被告在庭审中确认自2017年4月18日之后与原告未再联系过，被告既已知道原告在4月初进行过搬迁，如若房屋未收回的情况下，在如此长的时间不联系原告也是与常理不符的。综上，本院采信原告的陈述，认定原告在2017年4月18日将系争房屋返还给了被告。故被告应当返还自2017年4月19日至2017年7月14日的租金共计44,181元。3、关于违约金，原告认为被告的行为违反了合同第九条第二款第二项以及第十条第四项的约定，故其按照第十条第四项的约定主张违约金。本院认为，被告不存在非因合同原因擅自解除合同的情形，故原告要求按照第十条的约定计算违约金，本院不予支持。被告应当按照双方合同第九条约定的月租金的1.5倍支付违约金给原告，即23,118元。4、搬迁费，原告提供的发票缺乏相应的支付凭证佐证，本院难以采信。被告对原告提供的证人证言予以认可，根据证人梁某的陈述，除了其之外，现场尚有其他人为原告进行搬迁，故本院酌定被告应支付原告搬迁费10,000元。5、律师费，原告此项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。基于本院以上对于事实的认定，被告的反诉诉讼请求一、二，本院不予支持。被告的反诉诉讼请求三，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海盛业印刷有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海阿成洁具有限公司押金15,412元；二、被告(反诉原告)上海盛业印刷有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海阿成洁具有限公司租金44,181元；三、被告(反诉原告)上海盛业印刷有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海阿成洁具有限公司违约金23,118元；四、被告(反诉原告)上海盛业印刷有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海阿成洁具有限公司搬迁费10,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海阿成洁具有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海盛业印刷有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,200元，反诉案件受理费1,021元，合计诉讼费5,221元，由原告上海阿成洁具有限公司负担2,082元(已付)，由被告上海盛业印刷有限公司负担3,139元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  王凌琼审判员  吕荣珍审判员  惠 蕙二〇一八年一月三十日书记员  张若雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。