文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终12823号上诉人（原审被告、反诉原告）：王成冬。委托诉讼代理人：王琰，广东国欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹一莹，广东国欣律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：詹会军。被上诉人（原审原告、反诉被告）：巫彩红。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王境，广东华埠律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，执行董事。上诉人王成冬、被上诉人詹会军、巫彩红与第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王成冬的上诉请求：1、撤销一审判决中的第二项、第三项和第五项；2、改判詹会军、巫彩红向王成冬支付违约金50.76万元；3、改判中原公司向王成冬支付购房定金6.5万元（该定金为詹会军支付的托管于中原公司处），退还王成冬的涉案房产证并承担相应的损害赔偿责任；4、本案本诉与反诉的诉讼费、保全费均由詹会军、巫彩红承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。1、一审法院认定“2016年1月3日詹会军、王成冬签订《买方主体变更确认书》时，中原公司员工蔡某某明确告知王成冬，新的买方为巫彩红。中原公司于2016年2月23日前再多次口头告知王成冬新买方是巫彩红。”（见一审判决书第9页10行至13行）是错误的。事实上，中原公司及詹会军在2016年2月23日前，从来就没有口头告知过王成冬新的买方为巫彩红。既然巫彩红己于2016年1月4日，在《买方主体变更确认书》的“新买方确认”处签名，为什么中原公司不直接拿出《买方主体变更确认书》，而是要多次口头告知。中原公司的行为严重违背诚实信用原则，误导王成冬并故意隐瞒与合同有关的重要事实，致使合同无法履行，损害了王成冬的利益。2、一审法院认定“2016年2月23日，巫彩红、王成冬及中原公司到银行办理剩余首期款资金监管手续。中原公司在银行向王成冬出示了《买方主体变更确认书》的复印件（见一审判决书第9页倒数第8行至倒数第6行）。一审法院上述认定，遗漏了一个重要事实，就是中原公司在银行向王成冬出示的《买方主体变更确认书》复印件，在“新买方确认签名处”依然是空白的（详见庭审笔录：中原公司员工蔡某某在一审庭审时的陈述)。3、一审法院认定“2016年2月25日，……，但当日王成冬并未配合詹会军办理资金监管手续”（见一审判决书第10页1行至4行）。一审法院上述认定缺乏事实依据，是错误的。相反，是王成冬要求詹会军办理资金监管手续，但詹会军不配合办理。其理由是“办理资金监管手续的是新买家——巫彩红。”而当天巫彩红并没有到银行来，同样中原公司当时也认为王成冬应与巫彩红办理资金监管手续（详见庭审笔录：中原公司员工蔡某某在一审庭审时的陈述)。4、一审法院认为，涉案房产的买方己变更为巫彩红，但并未说明新旧买方的主体是何时变更的、权利义务是否己经转移、何时转移。5、王成冬认为，詹会军与王成冬在2016年1月3日签订的《买方主体变更确认书》时，新买方还没有出现，在新买方(丙方)处和“新买方确认”签名处是空白的。因此，新买方是否出现，何时出现还无法确定。这时，买方仍然是詹会军，其应当履行作为买方的义务。6、2016年2月23日，巫彩红、王成冬及中原公司到银行办理剩余首期款资金监管手续。中原公司在银行向王成冬出示了《买方主体变更确认书》的复印件（新买方处信息依然是全部空白的），詹会军当天没有到场。当时中原公司要求王成冬与其他人签订资金监管合同，由于《买方主体变更确认书》上的新买方处并没有填写任何信息，且詹会军并未到场，王成冬不同意办理资金监管手续。因为王成冬担心，如果当天签名办理了资金监管手续，而一旦詹会军和中原公司在《买方主体变更确认书》原件上，填写上巫彩红以外的其他人名字，王成冬就有可能要承担两个违约责任。因此，这次资金监管手续没有办成，责任完全在詹会军和中原公司。7、2016年2月25日，王成冬、詹会军及中原公司到银行办理首期款资金监管手续（巫彩红当天并未到场），因詹会军不配合，当天未能办理资金监管手续。因此，第二次资金监管手续没有办成，责任也完全在詹会军和中原公司。8、对于詹会军、巫彩红提供的，已补充填写新买方内容的《买方主体变更确认书》，王成冬认为，从内容上看并没有明确新旧买方权利义务转移的时间是几月几日，只是选择了第一种方式继续履行合同，即“三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下……”。从上述文字的表述可认定，三方约定的是在签署《深圳市二手房买卖合同》之日起，买方的主体才会变更。在这之前，买方仍然是詹会军。买卖双方还没有履行到签订《深圳市二手房买卖合同》的阶段，而是正处于合同履行到办理资金监管手续阶段。基于上述事实，王成冬认为：詹会军在本案房屋买卖合同履行过程中，故意隐瞒重要事实并以各种方式和手段拒绝履行合同，是造成合同无法继续履行的直接原因。中原公司在合同签订及履行合同过程中，严重违背诚实信用原则，故意隐瞒与合同有关的重要事实，致使合同无法履行，损害了王成冬的利益。根据《合同法》第四百二十四条：“居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，中原公司作为居间人有如实报告的义务。在合同的履行过程中，必须本着诚实信用的原则，实事求是地就自己所实际掌握的信息，如实地向委托人提供，没有任何隐瞒欺骗或掺杂任何自己主观臆测，对于任何有可能影响合同履行的信息，中原公司都必须据实、公正的报告，而不得弄虚作假，从中盘剥渔利，不得与其他人恶意串通损害委托人的利益，也不得恶意促成委托人与其他人订立合同。在本案中，中原公司显然没有尽到以上这些忠实的义务，在明知买方主体已变更的情况下，没有及时向王成冬如实报告。由于詹会军没有在合同约定的时间内，配合办理资金监管手续，中原公司没有尽到如实告之的义务，造成合同无法继续履行。詹会军的行为己构成违约，应承担相应的违约贵任；中原公司存在过错，也应承担相应的赔偿责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持王成冬的全部诉求。詹会军、巫彩红辩称：一、一审法院对本案的认定事实清楚，法律适用准确，审判程序合法，通过法院签发的《调查令》，查明了王成冬同时具有双重户籍和二个身份证号码的事实（涉案房产证上的身份证件已被公安机关注销）（见证据十五）。因此，一审判决合理合法，请求二审法院予以维持，以维护詹会军、巫彩虹的合法权益。二、2016年深圳房价暴涨，王成冬单方毁约，违约事实清楚，证据确凿。1、2015年底，王成冬将涉案房产250万实收的价格放盘，经中原公司居间，詹会军、巫彩虹同意253.8万元转让成交，这比王成冬放盘的价格多了3.8万，当时王成冬对这个价格非常满意，双方于2016年1月3日签订了《二手房买卖合同》(见证据一)、《买方主体变更确认书》（见证据二），中原公司和詹会军、巫彩虹都明确告知王成冬产权转移登记时写在丙方巫彩红名下，原买方（乙方）詹会军对其（即丙方）承担连带保证责任。王成冬同意并签字确认。由于成交的价格比王成冬的报价高，王成冬非常高兴，自愿将房产证原件放在中原地产，以便办理房产交易。2、《二手房买卖合同》第十四条:约定十万定金，王成冬当天签收四万，剩余六万在2016年1月6日前补齐。詹会军、巫彩虹按照约定付清定金，王成冬签完合同不久即反悔，拒绝签收剩余的六万定金。（见证据三、证据四、证据十四）根据《二手房买卖合同》第三条：买方将定金支付给监管方的监管账号后，视为卖方本人已收讫定金，卖方（王成冬）应向买方（詹会军、巫彩虹）出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。合同签订后，2016年1月深圳房价同比大涨五成，2月深圳房价同比涨57%深圳房价涨幅惊人，全国第一（见证据六），王成冬便单方撕毁合同，拒不履行。（见证据七）3、2016年2月23日，在银行做资金监管的时候，王成冬拒不承认自己签署过《买方主体变更确认书》，就在中原公司工作人员拿出《买方主体变更确认书》复印件给王成冬看的时候，王成冬以为拿出的是《买方主体变更确认书》原件，王成冬一把抢过去就把《买方主体变更确认书》撕碎了。王成冬的行为让在场的人都目瞪口呆，王成冬单方毁约的意图暴露无遗。王成冬一边通过这种暴力抢夺撕毁《买方主体变更确认书》，一边主张詹会军、巫彩虹违约的理由明显自相矛盾，不能成立。（见证人证言）4、《二手房买卖合同》第四条约定：2016年2月25日前（含当日）双方去银行办理资金监管，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。2016年2月23日，巫彩红和中原公司的人员一起当着建设银行工作人员的面填好了相关表格和材料，并提交按揭所需的收入证明、工资流水和76.48万元的首期款证明。王成冬撕毁了自己签名的《买方主体变更确认书》复印件后，无论中原公司工作人员和詹会军、巫彩红如何解释，就是不肯办理相关手续。（见证据七和证据九）5、王成冬在上诉状中，声称自己不知道丙方巫彩红，这完全的撒谎。有谁会无缘无故拿自己76万多元跟王成冬做资金监管？并且在中原公司工作人员和詹会军、巫彩红再三说明的情况下（见证据七、证据九、证据十四），王成冬仍然单方毁约。2016年2月25日是办理资金监管的最后期限，詹会军也到了银行现场，王成冬还是不同意办理。特别需要说明的是：巫彩红资金监管的手续在2月23日当着银行工作人员的面就全部签好了，已经无需再来银行了，剩余手续只需要王成冬签字就可以了。因此，王成冬在民事上诉状声称：2月25日第二次资金监管手续没有办成，责任在詹会军、巫彩虹和中原公司的说法也是与事实不符的。6、巫彩红是深圳户籍，在深圳市人民医院工作，买房是为了给儿子申请小一学位用的（见证据十、证据十一），因此巫彩虹非常着急。2016年3月3日，詹会军、巫彩虹通过中国邮政给王成冬寄发《律师函》，分别寄给王成冬的身份证地址和工作单位，要求王成冬收函三日内与巫彩红继续履行合同。王成冬对二份快递均拒绝签收并要求快递人员退回邮件（见证据八）。2016年3月2日，中原公司也给王成冬发了《履约催告函》，函中写明：现经我司业务人员蓝某某、蔡某某多次电话通知，阁下仍未前来办理有关手续，我司认为，阁下未按合同之约定履行义务，属阁下单方面违约（见证据十四）。在詹会军、巫彩虹和中原公司再三催告下，王成冬还能说不知道巫彩红吗？只是在房价暴涨的情况下，王成冬执意毁约。7、深圳政府出台调控政策后，在2016年4月22日，王成冬又通知中介人员可以履行合同，随便詹会军、巫彩虹过户给谁都可以（见王成冬提交的证据六）。但在2017年4月12日，詹会军、巫彩虹起诉王成冬房屋买卖合同纠纷已经立案受理了。王成冬履行合同的随意性，处处只考虑自己的利益，完全没有契约精神。涉案房产是巫彩虹买来申请学位用的，由于王成冬恶意违约，导致巫彩虹罗湖户籍的孩子没有租赁合同也无房产，由原本的A类变成了D类（见证据十、证据十一、证据十二），巫彩虹辛苦积攒的76万多元没有发挥作用，孩子也不能入读心仪的学校，王成冬的违约给巫彩虹造成难以弥补的重大损失，深深伤害了一个母亲的心。8、一审后，巫彩红购买的xx区xxx路xx号xx大厦806，建筑面积：45.46平方米。由于2016年房价大涨几乎翻倍，之后房价一直在高位运行，2016年1月涉案房产xx公寓的成交价格34648元/平米（253.8万元/73.25平方米）。2017年成交价格是55433元/平米（252万元/45.46平方米）。巫彩红今年用相同价格买到的房屋面积大幅度缩水，损失惨重。（见二审提交的证据一、二、三）巫彩虹是首次置业，不太清楚二手房的交易流程，因此二次购房都是聘请的中原公司代理的，2017年5月过户办完后支付给中原公司的代理服务费3.1万元。由此可见，巫彩红是讲诚信、守合同的人。三、詹会军、巫彩虹的诉讼请求于法有据，请法院予以维持。1、根据《合同法》第四十六条，当事人对合同的效力可以约定附期限。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第九十三条，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据双方签订的《二手房买卖合同》第四条，约定2016年2月25日前（含当日）双方去银行办理资金监管；第十一条，卖方违约的违约责任：如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。因此，詹会军、巫彩虹的诉讼请求1及诉讼请求3均符合法律和合同的规定。按照转让成交价百分之二十的违约金承担违约责是双方真实意思的表示，王成冬在反诉和上诉中都是引用该条款提出诉讼请求，并且在案件的审理过程中，王成冬也从未对该条款的适用表示异议，或者请求法庭调整，故该条款的约定合法有效，本案中按照转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任是合理合法的。2、根据《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，本案中合同解除后，王成冬应当恢复原状返还詹会军、巫彩虹的10万元定金。3、根据《合同法》第八十八条，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给中原公司。第一百一十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，本案中，经王成冬同意，詹会军可以进行主体变更，由巫彩红履行合同办理过户，王成冬应承担违约责任。实际生活中，父母买房登记在子女名下，夫妻买房登记在小孩名下，都是不违反法律的。综上所述，本案的纠纷是由于签约后房价暴涨，王成冬单方违约造成的，詹会军、巫彩虹和中原公司工作人员多次联系催促王成冬履约，但王成冬百般推诿，最终导致合同解除，由此给詹会军、巫彩虹造成的巨大损失，王成冬应该承担全部违约责任。本案一审所查事实清楚，法律适用准确，请求驳回王成冬的全部诉讼请求。第三人中原地产代理（深圳）有限公司未到庭未答辩。詹会军、巫彩虹向一审法院起诉请求：1、判决解除双方2016年1月3日签订的《二手房买卖合同》；2、判决王成冬退还定金10万元，第三人协助；3、判决王成冬支付违约金50.76万元；4、本案的诉讼费、保全费等由王成冬承担。王成冬的反诉请求：1、判令解除双方于2016年1月3日签订的《二手房买卖合同》；2、判令詹会军、巫彩红向王成冬支付违约金50.76万元；3、本案本诉与反诉的诉讼费、保全费均由詹会军、巫彩红承担。一审法院认定事实：一、位于深圳市xx区xx路北xx公寓xx栋306房产（以下简称涉案房产）的权利人为王成冬，用途为住宅，建筑面积为73.25平方米，不动产证号为xxxxxxxxxx号。经中原公司居间介绍，2016年1月3日，詹会军（买方）与王成冬（卖方）签订了《二手房买卖合同》（编号：xxxxxx），双方约定：王成冬将涉案房产出售给詹会军，转让成交价为人民币2538000元。该转让成交价不含税费。合同第三条约定，该房地产交易定金为人民币10万元，在签订合同当日支付。定金交由双方所约定的第三方监管；买方将定金交付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，视为卖方本人收讫定金。第四条约定，买方须于2016年2月25日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行审批贷款为准支付至双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号；买方应于2016年2月25日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请资料。合同第五条约定，买卖双方约定签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户时间以下述（1）、（2）两项中时间先届满者为准：（1）在买方按照合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内；（2）买方监管除定金、交楼押金之外的楼款（一次性付款时）或监管定金、交楼押金之外的剩余楼款之日起六十日内。合同第六条约定，该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同当日将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方。合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同第十四条备注条款约定（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以备注条款为准），买卖双方约定本合同第三条约定定金10万元买方当天交4万定金剩余6万定金买卖双方约定于2016年1月6日前补齐。合同中还约定了双方的其它权利和义务。2016年1月3日，詹会军（乙方）与王成冬（甲方）、中原公司（丙方）签订《资金托管协议》，约定甲乙双方同意将定金10万元、交楼押金5000元交由丙方托管。2016年1月3日，詹会军与王成冬签订《买方主体变更确认书》，约定：买卖双方于2016年1月3日签署了涉案房产的《二手房买卖合同》及《资金托管协议》，且买卖双方均分别向中原公司出具了关于该物业的《佣金支付承诺书》，三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任。詹会军在“买方确认”处签名，王成冬在“卖方确认”处签名。次日，巫彩红在詹会军、巫彩虹所持《买方主体变更确认书》的“新买方确认”处签名。王成冬所持《买方主体变更确认书》的“新买方确认”处则为空白。2016年1月3日詹会军、巫彩虹、王成冬签订《买方主体变更确认书》时，中原公司员工蔡某某明确告知王成冬，新的买方为巫彩红。中原公司于2016年2月23日前再多次口头告知王成冬新买方是巫彩红。二、上述《二手房买卖合同》签订当日，詹会军向王成冬支付定金人民币4万元，该定金转入中原公司账户。同日，王成冬向詹会军开具了收据。次日，詹会军向王成冬支付定金人民币6万元，该定金转入中原公司账户。该10万定金中的6.5万元现仍托管于中原公司处。2016年2月23日，巫彩红、王成冬及中原公司到银行办理剩余首期款资金监管手续。中原公司在银行向王成冬出示了《买方主体变更确认书》的复印件，王成冬当场将该复印件撕毁。中原公司在银行再次告知新的买方为巫彩红，且告知王成冬当时在银行的哪个人是巫彩红。巫彩红在银行签署了资金监管协议和按揭贷款的申请书，但王成冬没有签名办理资金监管手续。原审庭审中，王成冬称因詹会军没有到场，所以其没有签署资金监管协议。2016年2月25日，詹会军、王成冬及中原公司到银行办理首期款资金监管手续。王成冬不认可《买方主体变更确认书》，不认可巫彩红为新买方，但当日王成冬并未配合詹会军办理资金监管手续。2016年3月2日，中原公司通过微信向王成冬发送《履约催告函》。该函载明：现经我司业务员蓝某某、蔡某某多次电话通知，阁下仍未前来办理有关手续；我司认为，阁下未按合同之约定履行义务，阁下属单方违约，故我司特致此函，请阁下尽快履行合同义务。庭审中，王成冬确认通过微信收到该函件。2016年4月22日，王成冬通过中原公司向詹会军发送《履约或解除合同催告函》。该函载明：阁下（詹会军）在拾天内未按合同之约定履行义务，属阁下单方面违约，就解除合同。中原公司以微信方式将该函发送给詹会军。原审庭审中，詹会军确认通过微信收到该函。三、在本案审理过程中，詹会军、巫彩虹申请以60万元为限查封涉案房产，并由案外人深圳市富昌融资担保有限公司提供相应的保证担保。本院依法采取了财产保全措施。詹会军、巫彩虹因而向案外人深圳市富昌融资担保有限公司支付了担保费3500元。四、王成冬曾使用身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，因重户口，该户口已被相关部门注销。现王成冬的身份证号码为xxxxxxxxxxxxxxxxxx。一审法院认为，詹会军与王成冬签订的《二手房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。本案的争议焦点在于：一、涉案《二手房买卖合同》的买方是否变更为巫彩红；二、导致涉案合同不能继续履行的过错责任应如何认定。对于第一个争议焦点，涉案《二手房买卖合同》的买方是否变更为巫彩红的问题。对于詹会军与王成冬于2016年1月3日签订的《买方主体变更确认书》，因巫彩红未于同日在《买方主体变更确认书》签名，王成冬称其不知晓新的买方为何人，其并不认可买方已变更为巫彩红。对此，一审法院认为，其一，詹会军与王成冬签订涉案《二手房买卖合同》的当日，双方即签订了《买方主体变更确认书》，且中原公司当时已口头明确告知王成冬新买方为巫彩红。巫彩红亦于次日在詹会军、巫彩虹所持的《买方主体变更确认书》签名。在买卖双方到银行办理资金监管手续之前，中原公司已于2016年2月23日前再多次口头告知王成冬新买方为巫彩红。2016年2月23日，巫彩红、王成冬及中原公司到银行办理剩余首期款监管手续时，中原公司再次明确告知新买方为巫彩红，并明确告知王成冬当时在银行的哪个人是巫彩红。可见，王成冬是知晓新买方为巫彩红的。其二，退一步讲，即使在王成冬自愿与詹会军签订《买方主体变更确认书》时，中原公司未口头告知王成冬新买方是谁，但，王成冬未举证证明其在签署《买方主体变更确认书》时曾对新买方变更为何人提出过任何要求，视为其在自愿签署《买方主体变更确认书》时默认接受任何具备相应民事行为能力的人为新的买方。综上所述，一审法院认为，涉案房产的买方已变更为巫彩红，王成冬的该主张，一审法院不予采信。关于第二个争议焦点，导致涉案合同不能继续履行的过错责任应如何认定的问题。一审法院认为，《二手房买卖合同》签订后，詹会军依约支付定金；《买方主体变更确认书》签订后，新买方巫彩红依约于2016年2月23日到银行办理剩余首期款监管手续，并签署了资金监管协议。中原公司在银行再次明确告知王成冬新的买方为巫彩红，且明确告知王成冬当时在银行的哪个人是巫彩红。但王成冬不认可《买方主体变更确认书》，不认可巫彩红为新买方，未配合新买方办理资金监管手续。2016年2月25日，詹会军、王成冬及中原公司到银行办理首期款监管手续。但当日王成冬亦未配合詹会军办理资金监管手续。可见，不管是原买方詹会军还是新买方巫彩红，均已严格依照合同约定履行相应义务；而王成冬既未配合新买方亦未配合原买方办理资金监管手续。因此，导致涉案合同未能继续履行的过错在于王成冬，詹会军、巫彩虹是守约方，王成冬是违约方。詹会军、巫彩虹、王成冬均诉请解除双方签订的《二手房买卖合同》，符合法律规定与合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，王成冬作为违约方，应将已收取的定金10万元退还给新买方即巫彩红。房屋买卖合同明确约定“如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金”，既约定了定金又约定了违约金，詹会军、巫彩虹作为守约方，选择适用违约金条款要求王成冬支付违约金是其合同权利，一审法院予以支持。关于违约金的标准，一审法院认为，鉴于王成冬的违约行为导致原告无法实现合同目的，根据我国合同法的相关规定及本案《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》的履行情况，确认王成冬按照涉案房产总价款的百分之二十的标准向巫彩红支付违约金。相应地，王成冬作为违约方，反诉请求詹会军、巫彩虹向其支付违约金50.76万元，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。财产保全不属于民事诉讼必需进行的诉讼程序，且詹会军、巫彩虹申请诉讼保全也可以自身财产或亲朋的财产无偿作为担保，由担保公司提供担保并非其实现债权所必需，因此，担保服务费非必须支出的费用。詹会军、巫彩虹要求王成冬承担担保费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除詹会军与王成冬于2016年1月3日签署的《二手房买卖合同》（编号：xxxxxx）。二、王成冬应于判决生效之日起十日内向巫彩红返还购房定金人民币10万元[鉴于该定金中的人民币6.5万元托管于中原地产代理（深圳）有限公司，该人民币6.5万元应由中原地产代理（深圳）有限公司迳付巫彩红]。三、王成冬应于判决生效之日起十日内向巫彩红支付违约金人民币50.76万元。四、驳回詹会军、巫彩红的其他诉讼请求。五、驳回王成冬的其他反诉请求。案件本诉受理费人民币4938元、保全费人民币3520元，均由王成冬负担。本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，2016年2月25日，詹会军、中原公司工作人员与王成冬相约到银行办理首期款资金监管手续，根据当天的手机短信记录内容反映，王成冬向詹会军表示“我在银行，但做资金监管不是你本人，我无法签名”，王成冬与中原公司工作人员在银行等到下班，王成冬仍然未出面及同意配合办理资金监管手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王成冬作为具有完全民事行为能力的成年人与詹会军签订《二手房买卖合同》的同时即签订《买方主体变更确认书》，《买方主体变更确认书》中对卖方、原买方、新买方的权利义务做了明确约定，王成冬应十分清楚詹会军有权指定新买方来履行涉案合同，即詹会军有权指定新买方办理资金监管、申请按揭贷款及产权转移登记等手续。因巫彩红已在上述主体变更确认书“新买方确认”处签名，各方对签名的真实性均未有异议，原审法院认定涉案合同买方主体已发生变更的法律效果并无不当，本院予以确认。根据查明的事实，王成冬在办理资金监管手续时因买方并非詹会军本人，而明确表示不同意配合，王成冬该行为违反了其在《买方主体变更确认书》所作出的承诺并导致涉案合同无法继续履行，而《买方主体变更确认书》为涉案房屋买卖合同关系的组成部分，对各方均有约束力，原审法院认定王成冬为根本违约方并承担相应的违约责任有事实、合同与法律依据，本院予以维持。综上所述，王成冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9526元，由上诉人王成冬负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年十二月五日书 记 员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。