广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第499号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑某某
上诉人刘某因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第6491号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年5月1日，郑某某、刘某双方签订了一份《租赁合同》，约定由郑某某将其自有的位于深圳市龙岗区某处二楼面积733平方米的房屋出租给刘某使用，租期从2006年5月1日至2009年4月30日，押金人民币18000元，租金每月人民币9000元，刘某须于每月10日前支付当月租金及上月水电费，水电费按水电部门定价收缴。合同还约定，室内基础装修（包括贴地板瓷砖、装修卫生间、配置门窗、粉刷墙壁等）及室外水电设施的安装�维修由郑某某完成。室内装修、改造由刘某自主设计、施工，费用自给，在施工中不得损坏楼房主体结构。合同期满终止或者解除合同后，刘某有权拆除属于自己的设备、设施，但必须保持或者恢复其基础装修状态，而拆除与否郑某某都不负补偿责任。合同签订后，郑某某按约交付房屋给刘某使用，刘某亦按约缴纳了租赁押金并开始经营酒吧。在承租期间，刘某拖欠郑某某2008年3月至2009年4月期间12个月（其中2008年9月和2009年1月的租金已交）的租金共计108000元未付。
另查，郑某某出租给刘某使用的房屋未取得房地产权利证书，亦未取得建设工程规划许可证。2008年9月20日龙岗”舞王大火”后，刘某因无照经营而被有关部门查封、歇业。2009年5月22日经双方同意，刘某将在上述租赁房屋内的所有财产、物品搬走。
再查，在审理过程中，郑某某将诉讼请求中的房屋租金108000元变更为房屋占有使用费108000元，同时撤回其要求刘某赔偿损坏房屋的维修费用5000元的诉讼请求。
原审原告郑某某的诉讼请求为：1、刘某支付拖欠的房屋租金108000元、水电费6314元及自起诉之日起至付清欠款为止的逾期付款利息（按银行同期贷款利率计息）；2、刘某赔偿损坏房屋的维修费用5000元；3、本案诉讼费用由刘某承担。
原审被告刘某的反诉请求为：驳回郑某某全部诉求，判令郑某某退回刘某押金人民币18000元，郑某某赔偿刘某安装、装修损失约人民币40万元，赔偿刘某2008年10月至2009年4月共7个月的经营损失人民币444500元（人员工资2.85万元／月，预期利润3.5万元／月），并由郑某某承担全部诉讼费用。
原审法院认为，本案争议的焦点主要有：一、郑某某、刘某于2006年5月1日签订的《租赁�同》是否合法有效；二、郑某某请求房屋占有使用费、水电费及逾期付款利息是否合法有据的问题；三、刘某承租郑某某的房屋后用于经营酒吧，在经营期间［”9．20龙岗舞王大火”后］被有关部门查封，郑某某是否构成根本违约、是否应当承担违约责任以及郑某某是否应当赔偿刘某的经营损失（含人员工资、预期利润）的问题；四、刘某反诉诉称装修损失有无事实和法律依据的问题；
关于焦点之一，郑某某出租的房屋未取得房地产权利证书、亦未取得建设工程规划许可证，即与刘某签订《租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定依法应当认定为无效。因此，郑某某收取刘某缴纳房屋租赁押金人民币18000元应予返还，故刘某反诉要求郑某某返还押金人民币18000元，原审法院予以支持。
关于焦点之二，因郑某某、刘某订立的租赁合同被认定为无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，郑某某主张刘某在承租期间参照合同约定的租金标准支付其房屋占有使用费可予以支持。刘某辩称其没有拖欠郑某某的租金（即使用费），只是向郑某某缴租的单据没有保存，根据《最高人民法院关于民事诉讼《证据的若干规定》第五条的规定：”对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”，因此刘某对此负有举证责任，刘某辩称其缴清了租金，而没有向原审法院举证证明其缴纳租金的事�，依法应当承担举证不能的法律后果，对其辩称意见原审法院不予采纳。关于郑某某主张的占有使用费具体数额问题，郑某某主张刘某拖欠期12个月的使用费共计人民币108000元，由于刘某使用的房屋在”9．20龙岗舞王大火”后被有关部门查封无法正常使用，刘某实际占有房屋而又未实质使用，而导致房屋被查封系因刘某无照经营、房屋没有消防验收许可证等所致，故在此查封期间的房屋占有使用费的损失，应当由郑某某、刘某双方按照各自的过错责任承担，由于造成租赁合同无效双方均有过错，原审法院酌定由双方各半负担。本案中，刘某拖欠郑某某房屋使用费自2008年3月至2009年4月，而2008年9月和2009年1月已交使用费，因此从”9．20龙岗舞王大火”后至2009年4月止，刘某还应当给付6个月使用费人民币54000元，在此期间房屋占有使用费按上述确定的责任各半负担，即刘某应当支付给郑某某使用费人民币54000＊50％=人民币27000元，加上之前2008年3月至2009年8月的房屋使用费54000元，刘某共计应当支付房屋占有使用费人民币81000元给郑某某。因房屋租赁合同被依法确认为无效合同，故郑某某主张刘某支付逾期付款利息没有法律依据，原审法院亦不予支持。
关于水电费，郑某某主张刘某拖欠其水电费人民币6314元，为此向原审法院提交水电费清单、水费收据、电费收据、电表照片、水表照片以证明其诉讼主张，在庭审过程中，刘某对该证据不予确认，认为是郑某某单方面制作的。由于双方未对水电费数额问题进行结算，且郑某某提交的结算清单无刘某的签字确认，郑某某亦未能提供供电部门、供水部门的相关通知、单据等证据证明，郑某某依法应当承担举证不能的法律后果，故对郑某某的此项�讼请求，原审法院不予支持。
关于焦点之三，刘某经营的酒吧在”9．20舞王大火”后被有关部门查封，郑某某是否构成根本违约、是否应当承担违约责任的问题。刘某诉称从2006年5月1日开始承租郑某某的房屋用于经营酒吧，一直经营至”9．20舞王大火”后因无照经营而被有关部门查封，致其无法继续经营酒吧，造成重大经济损失，为此反诉要求郑某某赔偿2008年10月至2009年4月（被查封期间）的经营损失（含人员工资、预期利润）。郑某某认为房屋没有产权证双方在签订租赁合同的时候是明知的，郑某某没有承诺其办理产权证具体时间，刘某因无照经营被查封，系刘某个人的行为所致，与郑某某无关。对此原审法院认为，赔偿损失，作为一种民事责任，它的范围以违法行为人给受害人财产和财产利益所造成的实际损失为�。在本案中，刘某不能举证证明其损失有事实和法律上的依据：第一，刘某无照经营酒吧已长达三年半，关于无照经营酒吧的责任承担问题双方事前未约定，事后亦未能达成协议，依法应当由刘某自行负担；第二，尽管郑某某对《租赁合同》的无效负有责任，但对刘某后期因无照经营而被有关部门查封没有直接的法律责任，且双方没有对此进行约定，要求郑某某承担违约责任没有事实上的根据；第三，刘某经营的酒吧被查封后，酒吧一直处于停业状态，刘某反诉称的人员工资并没有实际产生；第四，民法上所说的预期利益，是指权利人（也即财产所有人或者经营管理人）以其所有的或者由其经营管理的财产为前提和基础，通过一定的行为（主要表现为生产经营行为）预期实现和取得的财产增值利益，这种财产利益具有未来性、延伸性和可得性的特征，而刘某不能�明其正常经营期间的盈利情况，故无法确定其预期利润的损失数额。综上，刘某要求郑某某承担违约责任没有事实根据，刘某本身存在违法经营的行为，其经营的酒吧被查封正是因无照经营行为所致，同时刘某不能证明其预期利润的损失与否，该反诉没有事实和法律上依据，原审法院不予采纳。
关于焦点之四，刘某主张的装修费损失的问题，刘某向原审法院提交《装修工程沲工合同书》、《时光酒吧工程报价单》，证明刘某对房屋进行装修的具体情况，郑某某对此提出异议，认为房屋在租赁给刘某时就已装修具备了使用的条件，对郑某某提交的上述两份证据的真实性、关联性均不予确认。关于租赁房屋装修情况的问题，刘某在庭审中确认：”在2006年5月1日与郑某某签订租赁合同后，只对第二层（即租赁的房屋）根据使用需要，进行了翻新，包括墙壁装隔音板、线路改造，房间安装空调。”这与刘某自身诉请的400000元损失中所列的清单、项目自相矛盾。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定”承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物、租赁人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除”本案未形成附合的装修可由刘某拆除，进而刘某在合同期满后出具声明：”本人某某酒吧，合同已到期，所有财产物品将于2009年5月22日搬迁完毕，剩下的只是废弃物任由房东处理。”由此可认定为刘某已将未形成附合的装饰装修物拆除。关于已形成附合的装修部分，刘某提出反诉时止租赁合同期限已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”。综上，刘某反诉要求郑某某赔偿装修费用损失人民币400000元的请求不应支持，因此对刘某的此项反诉请求，原审法院不予采纳。关于刘某提出在合同租赁前郑某某将房屋出租给第三人刘某某使用，刘某某邀请刘某来进行合作，整栋房子的装修全部由刘某出资装修，关于刘某与刘建文之间的合作关系纠纷，刘某可另循法律途径解决，原审法院在本案中不作处理。
综上所述，郑某某的部分诉讼请求和刘某的部分反诉请求合法、有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租�合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、第十二条，判决：
一、确认郑某某与刘某于2006年5月1日签订的《租赁合同》无效；
二、刘某须于本判决生效后五日内向郑某某支付房屋占有使用费人民币81000元；
三、郑某某须于本判决生效后五日内向反诉刘某返还押金人民币18000元；
上述二、三项相抵后，刘某须支付郑某某房屋占有使用费人民币63000元；
四、驳回郑某某的其他诉讼请求；
五、驳回刘某的其他反诉请求。
本案本诉受理费人民币2687元，由郑某某负担783元，刘某负担1904元；反诉受理费6213元，由郑某某负担130元，刘某负担6083元；郑某某合计应负担913元，刘某合计应负担7987元，刘某已预交6213元，还应负担1774元，该款郑某某已预交（2687元），原审法院不�清退，限刘某于本判决生效后十日内迳付给郑某某。
上诉人刘某不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销（2009）深龙法民初字第6491号民事判决中第二、五项，第三项第二款并依法改判；2、本案一、二审诉讼（反诉）费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人是否欠租问题。（一）、一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院的这种认识违背日常生活中的一般规律，租金的交纳是一种连续性的行为，谁也不会在承租人连续6个月没有缴纳租金时，收到1个月的租金会认为是缴纳了当月租金并开出当月收到租金的收据，而不追缴前面拖欠的6个月租金。同理，后面又停顿3个月不交租，再收到1个月的租金时也同样认为是缴纳了当月的租金。其次，一审法院适用法律错误；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定；下列�实，当事人无需举证证明：（三）、根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实。从上诉人提供的2008年9月交纳租金的证据以及被上诉人在庭审中认可的上诉人2009年1月已经交租的事实，依据日常生活经验法则，完全可以推定出上诉人在2009年2月之前的租金已经按期缴纳这一事实，无需其他证据证明。（二）、合同无效，酒吧被查封、歇业，谁应当承担主要责任；一审法院查明：原告出租的房屋未取得房地产权利证书，亦未取得建设工程规划许可证。双方签订合同、收取押金时就注明了租赁用途（见押金收据），每次收取租金的收据上同样都注明了租赁用途（见租金收据及水电费收据），因此，双方对租赁用途都是非常清楚的。而依据相关法律规定，经营旅馆、舞厅、酒吧等特种行业办理营业执照时，必须先行到公安部门办理特种行业经�许可证，办理特种行业经营许可证的前提是；必须提供房地产权利证书、消防验收意见书。从证据13、14、15可以看出，上诉人一直都在想办法办理相关证照，但因被上诉人根本提供不了房地产权利证书和消防验收意见书，致使上诉人始终无法办到营业执照。依据法律、法规的规定，被上诉人提供的房屋根本不符合出租条件，双方签订的《租赁合同》无效。既然签订了《租赁合同》，双方对租赁用途又非常明确，被上诉人也应当承担根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等随附义务，共同实现合同目的。但因被上诉人根本提供不了房地产权利证书和消防验收意见书，又不积极想办法办理，致使上诉人始终无法办到营业执照。因此，导致合同无效，酒吧被查封、歇业，被上诉人应当承担主要责任。又，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；由于上诉人根本没有使用该房屋，因此，上诉人不但不必再支付租金，被上诉人还应当返还上诉人已经缴纳的租金。二、被上诉人是否应当赔偿上诉人的损失问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定；当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于上述事实和依据，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，最终导�判决结果完全错误，因此，恳请二审法院依据法律规定撤销（2009）深龙法民初字第6491号民事判决中第二、五项，第三项第二款并依法改判；本案一、二审诉讼（反诉）费用由被上诉人承担。
被上诉人郑某某答辩称：一、上诉人从08年3月份就拖欠房租，被上诉人一直有进行催讨过，上诉人交过两次，对此被上诉人都有记录。二、租赁的基础装修是由被上诉人完成的，室外的装修是上诉人完成的，但合同期满后，上诉人已经将该装修完成了，所以被上诉人不应该承担其装修的损失。三、上诉人的酒吧被查封是其自身的原因，而且双方在签订租赁合同时上诉人是清楚涉案房产的情况的，被上诉人没有承诺做好消防，配合上诉人做好相关执照。所以由此造成的损失不应由被上诉人承担。
本院审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人与被上诉人于2006年5月1日签订的《租赁合同》因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，涉案合同是无效合同。原审法院认定正确，本院予以维持。
关于上诉人上诉认为其已经缴纳2009年2月之前的租金，原审法院认定其欠租错误。本院认为，按照双方当事人履行合同的过程，上诉人缴纳房屋使用费后，被上诉人均开具相应的收款收据。作为保存收据的一方，上诉人应当对其主张已经对案件所涉房屋使用费缴纳完毕负有举证责任。上诉人以收据丢失及房屋使用费缴纳时断时续不符合常理为由，主张其已经缴纳了2009年2月之前的房屋使用费没有事实依据，上诉人未能举证证明其已经全部履行了缴纳房屋使用费的义务，应承担举证不能的法律后果�原审法院认定上诉人未予支付12个月的房屋使用费的事实正确，本院予以维持。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人上诉称合同无效，租赁房屋被查封而不能使用，被上诉人应承担主要责任，其不必再支付租金的问题。本院认为，本案的房屋使用费承担可以分为两部分：上诉人实际占有使用租赁房屋的期间、租赁房屋被查封不能使用的期间。虽然双方当事人签订的租赁合同无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，上诉人实际占有使用租赁房屋的期间仍应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于租赁房屋被查封不能使用的期间的房屋占有使用费的承担问题。租赁房屋被查封不能使用的期间的房屋占有使用费属于损失，而造成被查封的原因实质上是由于�方当事人签订的合同租赁物缺乏合法性，该合法性的条件缺失也是本案的合同无效的原因，上诉人与被上诉人对此均有过错，因此原审法院将合同无效的过错责任按各负50%的比例划分并以此比例由上诉人承担该期间的房屋占有使用费妥当，本院予以维持。上诉人认为其不应承当该部分房屋占有使用费没有依据，本院予以驳回。
关于上诉人上诉主张被上诉人应承担赔偿其装修及经营损失的问题。本院认为，被上诉人对上诉人提交的装修清单及项目不予认可，上诉人也没有提交确切证据证明其装修涉案租赁房屋所支付的装修工程款数额，因此上诉人请求二审法院支持其主张被上诉人承担装修损失的依据不足，本院不予支持。另外，上诉人主张的经营损失包括人员工资及预期利润。上诉人所指的人员工资为房屋被查封后的员工工资，由于涉及无证经营，涉�的房屋被有关主管部门查封而停业，该部分员工工资并非当然地、必然地实际发生；另一方面从上诉人提交的证据上看，该工资表没有领取工资的员工签名，是其私自制作的证据，被上诉人对此亦不认可，因此，原审法院驳回上诉人的该部分请求是正确的，本院予以维持。由于上诉人所租赁的房屋进行的经营活动违反相关的工商行政管理规定，其所主张的预期利润没有合法性，原审法院不予支持其该项请求正确，本院予以维持。故上诉人的该上诉请求没有事实及法律依据，本院予以驳回。
综上所述，原审法院认定事实清楚，实体判决正确，程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉请求依据不足，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件�理费人民币8900元，由上诉人刘某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 俞 红
代理审判员 聂 效
二〇一〇年九月二十五日
书 记 员 邹俊辉