湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初207号原告：邓静，女，1978年9月16日出生，苗族。原告：邓全，男，1977年1月3日出生，汉族。上述二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人(怀化)律师事务所律师。原告邓静、邓全与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓静、邓全及共同委托诉讼代理人周娟、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓静、邓全向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金22462.08元。事实和理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金，后于2015年6月签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”，后原告与被告于2015年9月24日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区9幢1801号房屋以384701元出售给原告。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当在2016年12月31日前，将约定的商品房交付原告使用,第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之一至实际交付之日止。后被告通知原告于2017年1月8日收房，原告按时至被告处，发现被告所交房屋不仅不具备交房手续而且房屋多面墙体未建好，便拒绝收房，被告已构成违约，后原告自行于2017年3月5日收房，故被告应按照上述《商品房团购补充协议》、《商品房买卖合同》承担违约金共22462.08元，据此，原告根据《中华人民共和国合同法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。双方在《怀化市商品房买卖合同》第六条约定，买受人应当在交房之前缴清房屋专项维修资金,《补充协议》第二条第二款第4项约定，在合同约定的交房期限内，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”,第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳将房屋专项维修资金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。二、双方签订的《补充协议》中对交房条件进行了变更。双方在《补充协议》第二条第一款约定，被告所售的房屋经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格就可以交付使用,取消了必须取得竣工验收备案表的交付条件。三、原告请求的逾期交房违约金计算错误。被告于2017年3月5日将房屋交付给原告，那么2017年3月5日，被告已经履行了房屋交付义务，当天不应当计算到逾期交房期限之内。综上，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《商品房团购协议书》的法律属性。本院认为，《商品房团购协议书》的签订，是中国电信集团工会湖南省怀化市委员会(以下简称怀化电信工会)以单位名义、基于与本单位团购职工形成的委托关系而代表本单位团购职工与被告形成的房屋（团购）买卖合同关系，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，但怀化电信工会只是本单位团购职工的受托人，并不是实际的购房人，其单位团购职工才是实际的购房人，这一情况被告也是清楚并明知的，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，《商品房团购协议书》对实际购房人(团购业主)与被告产生直接的合同约束力。2、原告是否系《商品房团购协议书》中的团购人员。根据《商品房团购协议书》约定，怀化电信工会以单位名义代表本单位职工团购被告开发的“大汉龙城.电信智能小区”全部住宅楼，二原告均系怀化电信工会单位员工，有中国电信股份有限公司怀化分公司出具的《证明》予以证实，而客观上本案原告与被告就“大汉龙城.电信智能小区”住宅楼签订了《商品房买卖合同》，实际履行了《商品房团购协议书》的约定内容，尽管被告庭审中否认原告系团购人员的事实，但明确表示拒绝提供其掌握的团购人员名单，因此，依照《最高人民法院》第七十五条规定，原告是《商品房团购协议书》所包含的团购人员，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，怀化电信工会(甲方)与被告(乙方)签订《商品房团购协议书》，约定：甲方团购乙方开发的“大汉龙城.电信智能小区”，本小区住宅楼共10栋，设计为935套住宅楼；甲方保证其团购业主不少于700户；甲方保证向乙方提交加盖甲方单位公章的“大汉龙城团购业主名单”，团购业主名单确定后，原则上不得更改，2013年11月30日后甲方原则上不得追加团购业主名单；团购房屋整体实收均价为3000元/㎡，具体单户房屋价格以双方核定的价格表为准；购房业主于2013年11月30日前缴纳定金10万元/户，方可参与团购活动，享受团购优惠方式及价格；甲方在收到乙方通知约定的期限内，分批次组织团购业主与乙方签订《商品房买卖合同》；本小区于2016年3月31日前峻工验收合格并交付。2015年7月28日，怀化电信工会(甲方)与被告(乙方)签订《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间变更为2016年12月31日前，乙方免收甲方签约业主2年物业管理费；如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年9月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“大汉龙城.电信智能小区”第9幢18层1801号房，总购房价384701元；房屋专项维修资金由原告(买受人)自行向房屋专项维修资金管理部门缴存(合同第六条)；(合同第十一条)被告应当在2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可据实延期交房(……原告没有按约定支付商品房专项维修资金)；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告收房，被告逾期交房超过60日，如原告要求继续履行合同，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金至实际交付之日止。2015年9月24日，原、被告又签订《补充协议》，约定商品房交房条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，同时约定在合同约定的交房期限内，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，出卖人可据实予以延期交房。原告交清了《商品房买卖合同》约定的购房款384701元，并交纳了契税7327.64元，交纳了房屋专项维修资金12455元。2017年3月5日被告交房给了原告。本案所涉商品房，至今尚未竣工验收，没有达到合同约定的交房条件。本院认为：本案所涉之《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》，均是当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，应予全面适当履行。被告未能依约于2016年12月31日前交房给原告，应依约定赔付原告逾期交房违约金22462.08元(2016年12月31日至2017年3月5日相差64天，20000元＋384701元×0.0001×64天＝22462.08元)。被告认为原告未缴存房屋专项维修资金、其享有据实延期交房之先履行抗辩权，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，双务合同中的先履行抗辩权应当明确具体约定并具有履行利益上的牵连性，本案《商品房买卖合同》第六条约定了原告自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金，也没有约定具体的缴存时间，尽管《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，但该规定系部门规章之行政管理性规范，对当事人民事合同行为不具有强制性约束力，同时，本案《商品房买卖合同》所约定的商品房至今尚未竣工验收，根本没有达到合同约定的交付条件，而原告客观上也交清了房屋专项维修资金12455元，因此，被告主张的先履行抗辩权没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院》第十一条，《最高人民法院》第七十五条规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司赔付原告邓静、邓全逾期交房违约金22462.08元，于本判决生效之日起7日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，减半收取181元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  粟多海二〇一八年二月二十二日代理书记员  黄 莉附法律依据：中华人民共和国合同法第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。最高人民法院第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。最高人民法院第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。