福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽03民终719号上诉人（原审被告、反诉原告）：张捷程，男，1968年12月19日出生，汉族，农民，住所地仙游县。委托诉讼代理人：林俊平（系张捷程的姐夫），男，1956年８月22日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建鑫焱集团建设发展有限公司，住福建省莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号，统一社会信用代码91350304155500093R。法定代表人：陈玉炎，董事长。委托诉讼代理人：林宏建，福建携泰律师事务所执业律师。上诉人张捷程因与被上诉人福建鑫焱集团建设发展有限公司（以下简称“鑫焱公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初4087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张捷程上诉请求：撤销一审判决，依法改判鑫焱公司向张捷程支付违约金，暂计87132元（1590000×0.02%×274），并判令本案一审、二审诉讼费用由鑫焱公司承担。事实和理由：1.一审在没有核实鑫焱公司邮寄交房通知书的事实以及对回执单上张捷程的签名真伪进行鉴定的情况下，就认定鑫焱公司于2017年6月6日通过EMS快递向张捷程寄送交房通知书，是错误的。事实上，鑫焱公司没有寄送交房通知书。2.鑫焱公司于2017年7月21日委托福建理顺律师事务所寄送律师函，是在张捷程三次向鑫焱公司要求交房未果之后。该律师函是完全依照鑫焱公司捏造的事实而制作的，意图陷害张捷程。张捷程一审提供的证据足以证实鑫焱公司在办理房屋交付手续过程中存在违约，一审认为张捷程提供的证据不足，违背客观事实。3.一审判决没有说明本案未办理交房的原因，但依据一审证据，足以证明是鑫焱公司因为张捷程未交纳物业管理费而拒绝办理交房手续。鑫焱公司以交纳物业服务费为前提的交房行为，违反合同约定。张捷程拒绝在房屋交付之前交纳物业服务费，理由正当。4.鑫焱公司违约事实清楚，证据充分，应按照合同约定支付违约金。鑫焱公司辩称：1.张捷程不交房的理由是其与2309室的业主存在空调安装位的相邻纠纷，该事实在张捷程一审提出反诉时提交的2016年11月28日、2017年6月9日的来电来访登记表中可以证实。2.张捷程购买的房屋是现房，其在签订合同之前对房屋的现状有充分、明确的了解，张捷程在办理银行按揭贷款后就可以办理交房手续。张捷程在2016年11月10日办理完银行按揭贷款手续，故其在2016年11月28日前往物业公司处办理交房手续，但以与2309室的空调位存在争议为由拒绝交房。3.由于张捷程经多次电话催促均不办理交房手续，鑫焱公司才于2017年6月6日以书面方式通知张捷程办理交房手续，否则应承担违约责任。张捷程收到函件后，其于2017年6月9日到物业公司处，又以与2309室的空调位存在争议为由拒绝交房。为此，鑫焱公司再次于2017年7月21日向张捷程发出律师函，告知拒不交房的法律后果。但张捷程收到函件后，仍不按合同约定办理交房手续，反而是向鑫焱公司的律师发出短信请求调解。鑫焱公司认为空调位的相邻权纠纷与办理交房手续没有关系，只有张捷程办理交房手续，鑫焱公司才有资格向相关部门提出请求处理该相邻纠纷。因此，本案未交房的原因是因为张捷程认为其与2309室的空调位存在争议为由拒绝交房，与物业费无关，张捷程也从未向鑫焱公司或者物业公司提出过关于物业费的争议。综上所述，一审判决不予支持张捷程的反诉请求，是正确的，请求驳回上诉，维持原判。鑫焱公司向一审法院起诉请求：1.解除其与张捷程于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同》；2.张捷程支付违约金318000元。张捷程向一审法院反诉请求：判令鑫焱公司支付违约金暂计87132元。一审法院认定事实：2016年10月26日，鑫焱公司与张捷程签订《商品房买卖合同》一份,约定：张捷程向鑫焱公司购买位于莆田市城厢区，房屋总价为159万，张捷程应于合同签订前支付购房款59万元，余款100万元向银行申请贷款；鑫焱公司应于2016年12月30日前向张捷程交付该商品房；商品房符合合同约定的交付的条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；由于张捷程原因导致商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：张捷程超过约定交付日期30天未能办理房屋交付手续，应向鑫焱公司缴纳100元/天的保管金；如超过30天未能办理房屋交接手续的，鑫焱公司有权单方解除合同，并收取房价款20%的违约金。上述合同签订后，张捷程依约支付了全部购房款。2015年7月7日，新世纪大厦通过竣工验收备案。2016年11月28日、2017年6月9日，张捷程前往上述房屋进行查验，并均在莆田市鑫安泰物业服务有限公司处登记要求2309住户拆除空调外机。2017年6月10日，莆田市鑫安泰物业服务有限公司收取张捷程办理门禁卡费用60元。2017年6月6日，鑫焱公司通过EMS快递向上述合同约定的张捷程的联系地址寄送交房通知书，通知张捷程办理房屋交付手续等。2017年7月21日，鑫焱公司委托福建理顺律师事务所通过EMS快递向上述合同约定的张捷程的联系地址寄送律师函，再次通知张捷程办理房屋交付手续等。后双方因合同履行产生纠纷，致引起诉讼。一审法院认为，张捷程与鑫焱公司签订的《商品房买卖合同》约定，商品房符合合同约定交付的条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；本案无证据证实张捷程在约定的交付期限届满前收到书面交付通知书，故应以合同约定的交付期限届满之日即2016年12月30日为房屋交付日期；该交付日期届满之后，双方因故未能办理交付手续；张捷程主张系鑫焱公司拒绝交付所致，但未能提供证据证实，其亦未能提供证据证实其有拒绝接收房屋的正当理由，故上述房屋视同在2016年12月30日已交付，房屋相应灭失、毁损的责任自此由张捷程负担。鑫焱公司要求解除其与张捷程签订的《商品房买卖合同》，并要求张捷程支付违约金318000元；本案《商品房买卖合同》签订后，张捷程已依约支付全部购房款159万元，履行了该合同中的主要义务，在其未如期接收房屋后，房屋相应灭失、毁损的责任亦由其自行承担，且本案交付的标的物为不动产，张捷程逾期未接收房屋的行为并未导致鑫焱公司额外支出相应的费用，故《商品房买卖合同》中关于逾期办理交付手续违约责任的格式条款（张捷程超过约定交付日期30天未能办理房屋交付手续，应向鑫焱公司缴纳100元/天的保管金；如超过30天未能办理房屋交接手续的，鑫焱公司有权单方解除合同，并收取房价款20%的违约金），明显加重了张捷程的责任、排除了张捷程的权利，应为无效条款；故对鑫焱公司的上述请求，不予支持。张捷程反诉要求鑫焱公司支付违约金87132元，但未能提供证据证实鑫焱公司存在拒绝交付房屋或逾期交付房屋的违约行为，故其该主张缺乏依据，不予支持。张捷程申请对其交房通知书回执上的签名进行笔迹鉴定，因该笔迹是否其所签并不影响本案的审理结果，故对其该申请不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2595?deid=340835”t”_blank?)第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回福建鑫焱集团建设发展有限公司的诉讼请求；二、驳回张捷程的反诉请求。案件受理费21972元，由福建鑫焱集团建设发展有限公司负担；反诉案件受理费989元（已减半），由张捷程负担。本院二审期间，张捷程与鑫焱公司均没有提交新的证据。经审理查明，对一审法院认定的事实，张捷程对“2017年6月6日，鑫焱公司……办理房屋交付手续等”有异议，认为不存在该事实，EMS快递单及交房通知书是鑫焱公司伪造的；对“2017年7月21日，鑫焱公司……办理房屋交付手续等”有异议，认为其有收到该邮件，但律师函的内容是依据2017年6月6日假的交房通知书的内容制作的；张捷程对一审法院认定的其他事实没有异议。鑫焱公司对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的张捷程、鑫焱公司双方均无异议的事实，本院予以确认。对张捷程有异议的事实，本院在下文予以分析认定。本院认为，涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系张捷程与鑫焱公司双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张捷程主张其在支付全部购房款后，鑫焱公司以物业费问题拒绝交房。根据鑫焱公司一审提供的涉案房屋所在楼盘的竣工验收备案表，可以证实涉案楼盘在2015年7月7日就已在莆田市城厢区住房和城乡建设局备案。一审中，张捷程也自认涉案房屋符合交付条件。如果鑫焱公司确有拒绝交房，张捷程也应及时主张权利。但在鑫焱公司起诉本案前，张捷程均未向法院起诉主张权利。相反，鑫焱公司于2017年6月6日、2017年7月21日两次要求张捷程办理交房手续，但张捷程均没有配合办理。虽然张捷程对该两次交房通知有异议，但鑫焱公司已提供邮件回执单及律师函予以证实，应予认定。根据张捷程一审反诉时提交的2016年11月28日、2017年6月9日的来电来访登记表中，明确载明张捷程两次要求物业公司拆除2309室的空调外机。该事实可以说明张捷程确有到涉案房屋查看情况，并一直认为2309室的空调外机占用其空调位。如果鑫焱公司拒绝交房，张捷程理应主张交房问题，而不会主张空调位被占用问题。根据以上分析，结合涉案房屋在签订合同前已经符合交付条件且张捷程也已全部支付购房款并预交了办证费用的情况，张捷程主张鑫焱公司以物业费问题拒绝交房，有违常理。一审认定张捷程没有充分证据证明鑫焱公司拒绝交房，判决驳回张捷程的一审反诉请求，并无不当，应予维持。综上所述，张捷程的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费989元，由张捷程负担。本判决为终审判决。审判长  陈利强审判员  林美双审判员  彭赵龙二〇一八年四月二十三日书记员  翁品晶附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。