鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内06民终2116号上诉人(原审原告)：王小兰，女，汉族，1962年12月4日出生，个体。被上诉人(原审原告)：韩凤英，女，汉族，1946年11月12日出生，退休职工。委托诉讼代理人：孙虎，北京大成（内蒙古）律师事务所律师原审第三人：王秋菊，女，汉族，1968年4月14日出生，个体，原审第三人：王忠良（系王秋菊丈夫），男，汉族，1968年1月14日出生，神华准能公司选煤厂职工，现住址同上。委托诉讼代理人：王秋菊（系王忠良丈夫），女，汉族，1968年4月14日出生，个体。上诉人王小兰因与被上诉人韩凤英，原审第三人王秋菊、王忠良案外人执行异议之诉纠纷一案，不服准格尔旗人民法院（2017）内0622民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王小兰，被上诉人韩凤英的委托诉讼代理人孙虎，原审被告王秋菊（同时是原审被告王忠良的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：本案中，执行标的（2016）内0622执645号限期腾房令所涉位于薛家湾恒裕小区4号楼3单元102室房屋已于2011年7月11日租给上诉人王小兰，供上诉人父亲居住使用，租赁期限为2011年7月11日至2021年7月11日。上诉人父亲自2011年7月11日房屋出租之日一直住在该房屋内，时间上早于房屋被人民法院查封之日。此外，该房屋在2011年11月24日抵押给银行，但于2011年7月11日房屋出租给上诉人王小兰。因此，完全符合《合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，上诉人请求继续履行原租赁合同。一审判决以租赁合同的签订日期早于王秋菊受让房屋的日期，及房屋的水暖费等仍由王秋菊支付为由判定租赁协议不是真实的，于法无据，不能令人信服。王秋菊受让涉案房屋的实际日期早于其与戴永明夫妇签订买卖房屋合同的日期，一审法院并未对戴永明夫妇或物业查证这一事实就妄下结论，有失公平。此外，由于上诉人王小兰住在伊旗不方便每年按时到薛家湾缴纳物业费，因此均是交由王秋菊或者其他居住在薛家湾的亲属缴纳物业水暖等费用，一审法院并没有查证该物业费的实际缴纳人就认定该物业费由王秋菊负担并进一步认定该房屋实际占有人为王秋菊太过牵强。此外，该房屋在法院拍卖时并没有强制规定必须披露该房屋已经设定了租赁权，且该房屋进行拍卖时前期的一些手续并没有通知王秋菊，王秋菊是在第一次拍卖时才知道房屋已经进入了拍卖程序，根本没有机会告知该房屋已被租赁。韩凤英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。王秋菊取得房屋的时间是其与房主戴永明签订《买卖合同》中确定的2011年8月21日，上诉人王小兰与第三人王秋菊的《租赁合同》时间早于王秋菊取得房屋的时间，因此该《租赁合同》的真实性不能排除合理怀疑。涉案房屋物业费的缴费单据上的”交款人”一栏，签字的都是王忠良和王秋菊，涉案房屋的物业费等均有第三人支付，房屋仍有第三人占有，上诉人王小兰称物业费由其支付的主张没有证据证明。执行法院在执行阶段的所有程序和法律文书都已经送达和通知了第三人王秋菊，其应当知道自己房屋已经被查封、评估和拍卖，其应当在第一时间通知执行法院该房屋设定的租赁权，而在整个查封、评估、拍卖过程中，第三人均未提出，当法院实际拍卖房屋，由被上诉人涤除银行抵押贷款91万元后，才提出异议，阻碍执行，是对被上诉人权益的又一次侵害。王秋菊、王忠良述称，同意上诉人的上诉请求，2009年5月份从戴永明手中购买涉案房屋花费50万元现金，剩余30万元以其妹妹王秋桂的名义办理贷款，直到贷款还完办理了过户手续。王秋菊与王小兰签订租赁合同，是让父母在涉案房屋居住。物业费是众多亲戚交的。执行法院在查封到拍卖所有程序中都没有通知王秋菊，只是最后让其去做笔录核实情况。王小兰向一审法院起诉请求：请求中止（2016）内0622执645号限期腾房令。一审法院认定事实：2008年12月8日位于准格尔旗薛家湾镇迎泽小区恒裕家园4号楼3单元102室登记于戴永明名下，2011年8月22日王秋菊、王忠良与戴永明夫妇签订了《房地产买卖合同》，王秋菊以50万元价款购买了该涉案房屋，双方约定2011年8月21日前一次性给付房款，并约定2011年8月21日由戴永明夫妇将房地产正式交付给第三人王秋菊。于2011年10月19日缴纳了相关税收。上述房屋于2011年10月24日登记在第三人王秋菊名下。2011年12月31日至2014年12月31日该房屋的物业费均为第三人王秋菊、王忠良支付，涉案房屋于2011年11月24日在中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂尔多斯市分行办理了抵押贷款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定”案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任”。本案中，原告王小兰提出对房屋享有租赁权来对抗准格尔旗人民法院作出的（2016）内0622执645号限期腾房令，请求中止（2016）内0622执645号限期腾房令。必须具备两个条件：第一，租赁关系是否真实有效。2008年12月8日位于准格尔旗薛家湾镇迎泽小区恒裕家园4号楼3单元102室房屋登记于案外人戴永明名下，2011年8月22日第三人王秋菊、王忠良与案外人戴永明夫妇签订了《房地产买卖合同》，第三人王秋菊以50万元价款购买了该涉案房屋，双方约定2011年8月21日前一次性给付房款，双方约定2011年8月21日由案外人戴永明夫妇将房地产正式交付给第三人王秋菊。2011年10月24日登记在第三人王秋菊名下。2011年7月11日第三人王秋菊与原告王小兰签订了房屋租赁合同，租赁期限为2011年7月11日至2021年7月11日，租赁合同约定，租金每年1万元，共计10万元，原告王小兰一次性付款。租赁协议签订时间为2011年7月11日，房屋买卖合同的签订时间为2011年8月22日，并且第三人王秋菊于2011年8月21日取得该房屋，所以签订租赁合同在前取得房屋在后这与事实不相符合。故该协议的真实性不能排除合理怀疑。第二、原告王小兰是否实际占有该房屋。原告王小兰与第三人王秋菊于2011年7月11日签订了《租房协议书》，中的第二项约定”租期内甲方不得以任何理由随意加价，租期满后如果老人需要续租，租金、租期由甲、乙双方重新商定，租期内物业管理费和供暖费、水费、电费全部由乙方承担”。通过法院依申请调取了涉案房屋的物业管理费，从2011年12月31日至2014年12月31日该房屋的物业费均为第三人王秋菊、王忠良支付，原告王小兰称其将相关费用给付了第三人王秋菊，但是没有证据证实，且物业费的支付不符合法律规定，无法认定原告王小兰已经占有该房屋且第三人王秋菊已经将房屋交付给原告王小兰使用，综上所述，原告王小兰请求中止（2016）内0622执645号限期腾房令，因该房屋的租赁协议真实性不能排除合理怀疑，且原告王小兰与第三人王秋菊系亲姐妹关系，签订十年的租赁合同将200多平米的复式楼供二人共同的父亲居住，且年租金1万元，与常理不合且不符合实际交易习惯，不能排除合理怀疑，再次，本院进行网拍的时候，被拍卖房屋并没有对房屋设定租赁权，记载的该房屋由第三人王秋菊父亲居住的。综上所述，原告王小兰请求中止（2016）内0622执645号限期腾房令的请求本院不予以支持，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十二条第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告王小兰的诉讼请求。案件受理费1050元由原告王小兰负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。另查明，上诉人王小兰与原审被告王秋菊系同胞姐妹关系。二人签订的《租房协议书》中约定，王秋菊将涉案房屋以10万元的价格出租给王小兰供老人居住使用，租期为十年。同时约定该房屋由二人共同的父亲居住使用，居住期间产生的取暖费、物业费、电费均由王小兰支付。还查明，王秋菊所有的另外一套房屋由二人共同的母亲、兄弟居住使用。本院认为，本案的争议焦点为王小兰是否对执行标的享有足以阻却执行程序的实体权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：”案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”王小兰作为案外人，对其为涉案房屋享有租赁权的主张付有举证责任。王小兰以其与王秋菊签订的租房协议等证据，主张其对涉案房屋享有租赁权，以此阻却限期腾房令的执行。但是，第一，该租房协议记载落款日期为2011年7月11日，而王秋菊与原房主签订的房屋买卖合同中约定，涉案房屋交付给王秋菊的时间为2011年8月21日，显然存在签订租赁合同在前取得房屋在后的矛盾。第二，王小兰与王秋菊签订的租房协议中明确约定，租期内产生的取暖费、物业费、电费均由王小兰支付，实际在此期间该房屋的物业费由第三人王秋菊、王忠良支付，显然不符合常理。第三，王小兰称其租赁房屋给其父亲居住使用，而居住涉案房屋的是王小兰、王秋菊二人共同的父亲，王秋菊本身有足够的经济实力和房产，足够供父母居住，却又将房屋出租给其姐姐王小兰供父亲居住，明显有悖常情。因此王小兰与王秋菊之间的租房协议不具有真实性，王小兰的主张缺乏证据支持。同时，涉案房屋于2014年1月28日被法院查封至今，王秋菊一直未提出房屋已经出租的主张，直到案件已经完成执行拍卖程序后，王小兰才提出执行异议，不能排除王小兰与王秋菊恶意串通、逃避执行，妨害申请执行人韩凤英权利实现的合理怀疑。不能认定王小兰为涉案房屋的租赁权人，其作为案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的实体权利，本案应当继续许可执行。综上所述，王小兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由王小兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 边 晓 燕审 判 员 哈斯巴雅尔审 判 员 苗 繁 盛二〇一七年十二月二十七日法官助理 张   静书 记 员 旗 香 渊