江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0282民初5739号
原告：吴建新，男，1963年11月15日生，汉族，住宜兴市。
被告：张利卓，女，1974年1月28日生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：高永伟，男，1972年2月7日生，汉族，住宜兴市。
被告：高永伟，男，1972年2月7日生，汉族，住宜兴市。
原告吴建新与被告高永伟、张利卓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法由审判员钱晋独任审判，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。后又依法组成合议庭，于2017年11月27日、2018年1月29日两次公开开庭进行了审理。原告吴建新与被告张利卓的委托诉讼代理人暨被告高永伟参加了2017年7月12日、11月27日的庭审。原告吴建新与被告高永伟、张利卓参加了2018年1月29日的庭审。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告吴建新向本院提出诉讼请求：1、解除合同，返还购房首付款2.8万元；2、高永伟、张利卓承担违约责任并赔偿其损失3万元（其中：双倍返还定金2.8万元、中介费0.2万元）；3、案件受理费由高永伟、张利卓承担。审理中，吴建新变更诉讼请求为：1、解除合同，高永伟、张利卓向其双倍返还定金即5.6万元；2、案件受理费由高永伟、张利卓承担。事实与理由：其与张利卓、高永伟于2011年9月7日签订房产买卖协议一份，约定其购买高永伟、张利卓坐落于宜兴市丁蜀镇××街××组砖木结构二层房屋一间，并对定金等作了约定。其支付定金2.8万元后，至今无法办理房屋过户。经查，该房屋登记在邹金生名下，邹金生已向法院书面表示高永伟、张利卓出卖房屋未经其同意，故买卖房屋无效。其认为因高永伟、张利卓无权向其出售他人房屋，该行为已构成违约，应承担赔偿责任。
被告高永伟、张利卓共同答辩称：吴建新主张其存在违约并要求返还定金等没有依据，在本次诉讼之前吴建新曾在丁蜀法庭两次诉讼，第一次要求返还定金，第二次要求继续履行。吴建新系明确知晓涉案房屋情况下主动购房，但于定金支付后主动提出不再购买并退回钥匙，故其根据合同约定无需退还定金。综上，请求法院驳回吴建新对其的诉请。另外，因吴建新在本次起诉前已经提起过数次诉讼，属于恶意诉讼，且该行为已经影响其正常生活，法院不应支持该种行为。
吴建新围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、其与高永伟、张利卓于2011年9月7日签订的《宜兴市房产买卖协议》（以下简称房产买卖协议）复印件，证明高永伟、张利卓向其出售案涉房屋并对价款等作了约定的事实。
2、张利卓于2011年9月7日向其出具的收条复印件，证明张利卓收取定金2.8万元；
3、苏梅霞等于2011年9月8日向其出具的收条复印件，证明中介收取其中介费0.2万元；
4、邹金生于2016年4月27日出具的说明复印件，证明案涉房屋是邹金生所有，高永伟、张利卓未经邹金生同意擅自向其出售房屋。
高永伟、张利卓质证后对吴建新提供的以上证据的形式真实性没有异议，但对吴建新的证明目的有异议，具体质证意见为：吴建新所述的买卖房屋经过包括双方口头约定高永伟、张利卓在三日内办理签字手续都是无中生有。真实情况是案涉房屋在2011年8月已经倒塌，因其无时间照管，所以其提出把房屋挂到中介出售，其跟中介明确说过案涉房屋还未从原房主名下过户到其名下，如果有人要买要和买方讲清楚。其把房屋的房产证和土地证均放在中介处。吴建新是主动到案涉房屋处看房，中介和其明确跟吴建新说房产和土地证目前都不在其名下且向吴建新出示了两证，并提出吴建新如要购买要慎重考虑。后来，吴建新与中介拿了两证去咨询法律部门，咨询过后跟中介起草了买卖协议，买卖协议上所有内容及条款都是吴建新慎重决定后起草的。签订协议之后，约定总价款12.8万元，吴建新先支付了定金2.8万元，同时拿了钥匙，双方约定修理房屋时支付5万元款项，修理房屋期间其去找原房主办理过户事宜，剩余5万元于过户手续办完时结清。实际履行情况是吴建新在支付定金后未超过三日就后悔了，其问吴建新不要房屋的缘由，吴建新表示本来购房是用于炒房，因为该房屋不拆迁所以也不想要了，吴建新同时要求其退还定金。吴建新向其退还钥匙后，其自行维修房屋后出租至今。对于邹金生出具的说明，其对内容不认可。
被告高永伟、张利卓围绕答辩意见提供：1、提供蜀山社区出具的证明复印件1份，证明吴建新购买房屋后未修缮，后来还是由高永伟、张利卓自行修缮的。
2、提供房产证、土地证及发票完税证明、高永伟与邹金生之间的买卖合同及收条，证明虽然案涉房屋未过户，但案涉房屋就是高永伟、张利卓的，且吴建新在购房时对此也是清楚的。
3、诉状副本两份及宜兴市人民法院（2013）宜丁民初字第0687号案件的开庭笔录复印件，证明笔录中吴建新自己承认向其退还了钥匙。
吴建新质证后对证据1、2没有异议，对证据3的真实性无异议，但对高永伟、张利卓的证明目的不认可。
对双方当事人无争议的证据即吴建新提供的证据1、证据2、证据3，高永伟、张利卓提供的证据1、证据2中的房产证、土地证等、证据3以及本院调取的本院（2013）宜丁民初字第0687号案件、（2015）宜丁民初字第1000号案件卷宗中的相关材料本院予以确认并在卷佐证。对于高永伟、张利卓提供的证据2中的发票、完税证明、买卖合同及收条，因涉及的案外人邹金生未参加本案诉讼，故本院在本案中对该部分证据不予认定。
根据本院确认的前述证据，本院认定以下事实：
一、双方签订买卖协议及履行的情况。
2011年9月7日，张利卓、高永伟（甲方）与吴建新（乙方）签订房产买卖协议一份，约定张利卓、高永伟自愿将坐落于蜀山西街二组的（房屋所有权证号为B0011755号，土地使用权证号为360001713号）的房产出售给吴建新，该房屋为二层砖木结构、建筑面积59.17。双方商定房屋成交总价12.8万元，具体支付方式为于2011年9月7日前付购房首付款或定金2.8万元，余款开工前付5万元。协议中还包括以下约定：四、甲方应协助乙方到市房地产交易、办证中心办理房产证、土地证过户或到市公证处办理公证手续。五、中介费按房屋总成交书的1.5%收取计2000元，由乙方承担，在签订协议时即交付中介费。六、房产证、土地证过户费均由乙方负担或双方协商（如契税、营业税、所得税、印花税、土地交易费等）。七、甲方应当提供该房相关真实信息，应保证房屋产权清晰、若发生与甲方该房产售前有关的产权纠纷或债务由甲方负责，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。八、乙方看房认可后定论自愿购买。九、甲、乙双方达成协议后，若乙方毁约，则定金自动放弃；若甲方毁约，将已购房款返还给乙方，同时支付违约金房屋价30%给乙方；中介费应由违约方在违约金中支付。十二、第一次付2.8万元，第二次付5万元，第三次过户时付清。该协议除了由甲乙双方签字外，在中介方处另有“苏梅霞”字样的签字。
同日，吴建新向张利卓支付定金2.8万元，张利卓向吴建新出具了收条；次日，吴建新向中介支付中介费0.2万元。高永伟、张利卓按约向吴建新交了房屋钥匙，后吴建新在2011年9月底前向高永伟、张利卓退还了房屋钥匙。
二、案涉房屋的权属登记情况
坐落于宜兴市××北××街××组的房屋，所有权证号为B0011755，登记所有权人为邹金生。根据土地证记载，土地使用者为汪其法。
审理中，本院依职权调取了本院（2013）宜丁民初字第0687号案件和（2015）宜丁民初字第1000号案件卷宗中的相关材料。根据相关材料，认定以下事实：
一、2013年9月，吴建新将张利卓、高永伟诉至本院，主张：1、高永伟、张利卓退还购房定金款2.8万元；2、高永伟、张利卓赔偿定金损失2.8万元；3、案件诉讼费用由高永伟、张利卓承担。事实与理由为：双方签订前述协议后，其支付了定金和中介费，高永伟再三保证七日内办好转让手续，但高永伟、张利卓至今无法办妥二证转让过户的相关手续。其自2011年9月下旬起要求高永伟、张利卓返还购房定金未果，2013年8月8日又向高永伟、张利卓发函要求高永伟、张利卓7日内办妥前述手续否则追究其违约责任，但高永伟、张利卓仍置之不理。被告高永伟在庭审中辩称：协议中并未写到7天后过户，实际上是吴建新先违约不要这套房子了，要求把定金付给他，同时其也把房子钥匙要了回来。被告张利卓未作答辩。2013年10月8日该案的庭审中，审判员询问双方“现在原被告双方对这张购房协议是否还将继续履行？”吴建新回答称“所争议的房屋一直未能过户，合同终止履行……”，高永伟回答称“我认为是原告违约……既然原告不要房子了，那这合同就是终止了”。后吴建新于2013年11月21日向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。
二、2015年11月20日，吴建新再次将被告张利卓、高永伟及第三人邹金生诉至本院。吴建新主张：1、继续履行房屋买卖协议（交房交款）；2、协助办理房屋过户手续；3、案件受理费由高永伟、张利卓承担。事实和理由：除了高永伟、张利卓未在七日办妥房屋过户手续外，另包括：实际上双方交易之房屋所有人为第三人邹金生，邹金生将房屋转让给高永伟、张利卓，他们之间的过户手续尚未办妥，导致其至今不能付清房款，高永伟、张利卓也不能交房，故其诉至法院，要求继续履行买卖协议，交房交款并要求高永伟、张利卓及第三人协助办妥二证过户手续。2016年1月13日的庭审中，高永伟辩称吴建新要求履行协议没有依据，因为吴建新在中介退钥匙时承认不要房屋，且协议终止了。被告张利卓未作答辩。第三人邹金生未作陈述。该案卷宗中另附有邹金生所作的说明一份，内容为2011年9月7日张利卓、高永伟协议将其房产出卖给吴建新未征得其同意，故买卖房产无效。后吴建新于2016年5月17日向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。
本案审理中，本院要求吴建新、高永伟、张利卓明确在2013年10月8日的开庭笔录中所述的是否为要求解除合同。吴建新称当时的意思是其已经购买了房屋，高永伟、张利卓的房屋其已经不要了，所以要求基于高永伟、张利卓不能过户向其返还定金，对于2013年撤诉和2015年再次起诉要求履行都是按照丁蜀法庭的意见处理的。高永伟称即然吴建新明确表示不要房屋了，其也同意解除合同；对于吴建新历次诉请的变化都是吴建新自己要求的。张利卓称其虽然未参加2013年10月8日的庭审，但认可高永伟在该案诉讼中所作的陈述。
本院认为：本案争议焦点在于：一、双方之间签订的房产买卖协议是否已解除及解除时间；二、吴建新与高永伟、张利卓哪一方是违约方；三、吴建新主张适用定金罚则要求高永伟、张利卓双倍返还定金应否支持。
对于争议焦点一。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。在前述2013年10月8日的开庭笔录中，审判员询问“现在原被告双方对这张购房协议是否还将继续履行？”吴建新回答称“所争议的房屋一直未能过户，合同终止履行……”，高永伟回答称“我认为是原告违约……既然原告不要房子了，那这合同就是终止了”。张利卓虽未参加该次庭审，但在本案诉讼中表示认可高永伟在当次开庭时所作的陈述。据此，本院确认双方之间签订的房产买卖协议已于2013年10月8日由双方协商解除，故吴建新在本案中再主张解除房产买卖协议，并无必要。
对于争议焦点二。首先，吴建新称高永伟、张利卓保证从2011年9月8日起会和房屋登记所有人一并与吴建新在三日内办理好过户签字手续，但此后始终未办理。高永伟、张利卓则否认有存在三日内办理签字手续的口头约定，并称是吴建新在支付定金后未超过三日就后悔了。因双方对是否存在三日内办妥过户手续的口头约定各执一词且均未对此提供直接的证据，本院对双方所述的情况均不予采信。其次，虽然吴建新在明知案涉房屋和相应的土地使用权均未登记在高永伟、张利卓名下的情况下签订了房产买卖协议，但根据该协议第四条、第六条、第七条的约定，高永伟、张利卓仍负有“协助乙方到市房地产交易、办证中心办理房产证、土地证过户或到市公证处办理公证手续”、“应当提供该房相关真实信息，应保证房屋产权清晰、若发生与甲方该房产售前有关的产权纠纷或债务由甲方负责，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿”等约定义务。再次，《合同法》明确规定买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。综上，高永伟、张利卓未在合理的期限内根据协议约定协助吴建新办理相应的房产证、土地证过户，已构成违约。
对于争议焦点三，根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，双方在房产买卖协议中约定吴建新于2011年9月7日前付购房首付款或定金2.8万元，而张利卓向吴建新出具的收条已明确该款项的性质为定金。因高永伟、张利卓是违约方，故吴建新主张高永伟、张利卓向其双倍返还定金，应予支持。但双方约定的定金2.8万元已超过主合同标的额的百分之二十，超过部分人民法院不予支持。故本院依法调整定金为2.56万元(12.8万元×20%)。
综上，双方之间签订的房产买卖协议系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方在履行该协议的过程中发生争议并产生诉讼，后该房产买卖协议已于2013年10月8日由双方协商解除。吴建新按约交付定金后，高永伟、张利卓未在合理的期限内根据约定协助吴建新办理相应的房产证、土地证过户，已构成违约。高永伟、张利卓作为接受定金方应向吴建新双倍返还定金即2.56万元×2=5.12万元。吴建新超出部分的诉请，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、高永伟、张利卓于本判决发生法律效力之日起十日内向吴建新双倍返还定金5.12万元。
二、驳回吴建新的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1250元，由吴建新负担147元，由高永伟、张利卓负担1103元。高永伟、张利卓应负担的部分已由吴建新预交，高永伟、张利卓应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴建新支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 钱 晋
审 判 员 王宝中
人民陪审员 蒋 伟
二〇一八年二月六日
书 记 员 李文静
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国担保法》：
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》：
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。