广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终1032号
上诉人（原审被告）：潘洁，女，汉族，1981年4月13日出生，身份证地址：安徽省肥西县×××，住所广州市黄埔区×××。
被上诉人（原审原告）：广州市万科物业服务有限公司，地址：广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号。×××
法定代表人：向云。
委托代理人：游玉林，公司员工。
委托代理人：杨广宾，公司员工。
上诉人潘洁因与被上诉人广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第844号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，万科物业公司是位于广州市自云区太和镇大源黄庄南38×××号3楼东的清远万科城的前期物业服务企业。潘洁于20l2年2月29日购买了位于清远市清城区石角镇马头村大坑水库侧×××万科城二期朗沁×街I×层20×号房。根据清远万科城《前期物业管理服务协议》之约定，小区高层住宅的物业服务费标准为：二期别墅：3.98元／月／平方米。“物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业服务企业交纳当期的物业服务资金，如在下月首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之一收取违约金”。房屋交付后，潘洁拖欠万科物业公司2015年1月至20l5年7月的物业管理费人民币4942.07元。万科物业公司为维护其合法权益，于2015年8月11日依法向原审法院提起诉讼。
诉讼期间，潘洁提出，因房屋存在质量问题得不到修缮，故拒交物业管理费。
原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。潘洁欠万科物业公司2015年1月至2015年7月的物业管理费人民币4942.07元的事实，有万科物业公司提供的《前期物业管理服务协议》以及原审法院庭审笔录予以证实，事实清楚、证据充分，予以支持。庭审中，潘洁辩称，之所以不缴纳物业管理费，是因为约定交楼后发现房屋存在漏水问题，开发商约定一个月时间进行质量修缮，但至今房屋质量问题一直没有得到修缮，该理由能否作为本案不缴纳物业服务的抗辩理由。原审法院认为房屋质量问题与本案不是同一法律关系，潘洁应另循法律途径解决。因此，潘洁以房屋质量问题作为抗辩事由缺乏事实和法律依据，不予采信。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，于2015年12月21日作出（2015）清城法横民初字第844号民事判决：潘洁应在判决生效之日起十日内向万科物业公司支付2015年1月至2015年7月期间的物业服务费4942.07元。本案受理费25元，由潘洁负担。
宣判后，上诉人潘洁不服原审判决，向本院提起诉讼。请求：1、撤销（2015）清城法横民初字第844号民事判决，改判上诉人无需向被上诉人支付物业服务费4942.07元。2、判决本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。3、判令万科物业管理公司承担因房屋严重漏水的质量问题万科无人关注维修期间，万科物业服务公司期间占用自便用房支付业主购房投资补偿款。计算方法：①从合同约定交房之日起至收房之日止，按银行同期贷款利率计算；②从合同约定交房之日起至收房之日止按每月5000元月租标准支付。（两个方法可取其低的方案支付）。事实及理由：一审法院不规范的开庭程序以及对事实的查明和认定判决结果是有误的，错误的事实包括如下几个方面。1、一审当天有类同物业管理费案的万科两位业主被叫到法庭其中的一间几个人共办公的办公室坐下，有个不名身份的男士说了几句与本案关系不大的话后便走出了办公室，便有位坐在自己办公桌边的女士开始与我们进行与本案相关的询问，按理应该这位女士是书记员，问询也简单结束。女士记录的文件让我们签名，文件内容部分理解与记录不实，本人加以说明，案件判决结果纸字未提。2、上诉人所举证的一组实拍照片，法院仅采信了房屋存在质量问题并说明房屋质量问题与本案不是同一法律关系，对此案件不同主体的界定上诉人无异议，但是这组照片重点明白的反应了万科物业公司在此期间自便使用房屋及未尽物业服务责任是实事一情并未得到查明与正确认定。物业服务公司不尽责占用房屋及场开房屋变成公共场所同样是照片清晰可证明的事情。3、A依《商品房买卖合同》附件四：补充协议（住宅，S）2011101l，第四条，对合同第八条的补充的第3小条；房屋交付时，如买受人认为房屋本身或者环境，设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。B依《商品房买卖合同》附件：《前期物业服务合同》的第三条：物业管理相关服务费用的第3小条；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲万全额交纳。4、物业管理公司不尽责处处可证明这一事实，同样没有得到正确查明与认定。房屋没有交付期间，万科物业管理公司过程从无人问津，就一审当天问询到万科物业委托代理人，刘文敏（万科物业的法务部职员）与杨广宾（万科清远项目物业管理公司经理）知不知道业主的房屋在使用？知不知道业主房屋有质量问题，两人的回答均是不知道这一事实；问有没有与业主沟通协商过关于收房的事情，杨广宾（万科清远项目物业管理公司经理）回答是有，但谈崩了，请问这一回答的依据是什么是万科物业公司的哪位哪天哪时以何种方式与业主商谈过房屋没有交付如何可以数次进到房屋任拍到的现场实情照片是买卖合同还是哪条相关法律法规规定房屋没有交付期间的房屋的使用权规物业管理公司所有房屋内的物业保洁车，公共秩序交通管制的围档与雪糕筒、车辆，装饰装修的材料这些不是物业管理公司所有的物品吗铺简易床休息场？这是物业服务公司尽职尽责体现吗要直接睡在业务的房屋内才能做好服务是吗物业管理公司拿业主的房屋来提供自己物品的仓储空间不是占用业主房屋吗在业主的房屋内管自己的东西物业管理费向业主收这是依的哪条标准？5、合同约定的交付日当天，上诉人见房屋严重的质量问题确有要求看开发商的竣工验收备案表。但此表的完成时间是交房的几天，交付当天房屋现场人员说已办下来了还没取到，一个月修复后交房时会一起提供给您看不存在任何问题。一审当天上诉人确见到了竣工验收备案表，跟踪修房这几年多次向物业索要过，从没得到过关注与落实。业主没有权索要看还是此表仅是用于维护物业管理公司利益上法庭时所用呢这份资料也不应该由物业管理所保管，开发商与物业管理公司均为万科企业的内部分支单位，为什么开发商能配合物业管理公司向业主所要物业费就不能配合业主把房子质量问题给修复呢？开发商交付当天不能提供竣工验收备案表业主有权拒收房屋。
被上诉人万科物业公司答辩称：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人是否收楼不是交纳物业服务费前置条件，交纳物业服务费的起算时间应当以合同约定的时间为准。根据《前期物业服务合同》第十三条及《商品房买卖合同》附件前期物业服务合同第三条第三款中约定：业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额缴纳。有证据证明该房屋2013年6月2l日取得竣工验收备案表，符合法定及约定的交付条件，该物业应当交纳涉案区间的物业服务费。二、房屋是否有质量问题不是本案的审理范围，也不是收楼的前置条件，收楼的条件应当以商品房买卖合同约定的条件为准。房屋质量问题不是物业服务合同纠纷，与本案无关。另外，根据《商品房买卖合同》第八条的约定：交付条件为该商品房已经由有关政府部门办妥竣工验收备案手续。因此，该物业完全符合合同约定的交付使用条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，合同附件四《补充协议》第四条第2点约定“出卖人交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为出卖人已按期交付，……”
再查明，上诉人原审提供涉案房屋的《商品房交接验收记录单》照片显示，该记录的交接验收记录时间为2013年6月30日；业主提出对下列问题应进行整改：1、二楼主天花石骨板发黄；2、主地板踢脚线发霉等7项问题。并有标注日期为2015年10月25日，内容为：主、次卧天花发黄；客厅天花、墙面发黄；客厅门边渗水。
再次查明，被上诉人二审庭审期间陈述，上诉人提出的质量问题由上诉人与开发商沟通，开发商后续也有跟进维修。现上诉人可随时领取钥匙，并可按程序办理收楼手续。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点：上诉人应否交纳物业管理费。本案中，交纳物业管理费的前提是涉案房屋已交付给上诉人。根据原审上诉人提供的《商品房交接验收记录单》显示，涉案房屋一直存在质量问题，在2015年10月25日仍存在主、次卧天花发黄；客厅天花、墙面发黄；客厅门边渗水的问题，结合被上诉人二审庭审提出涉案房屋因存在质量问题由开发商跟进维修，上诉人既未领取涉案房屋的钥匙，亦未办理收楼手续的陈述。被上诉人的陈述与上诉人原审提供的证据能相互印证，故应认定上诉人因涉案房屋存在质量问题至今未领取钥匙及办理收楼手续，且上诉人因房屋存在质量问题而拒绝收楼属于合法理由。同时，根据“谁主张谁举证”的原则，被上诉人应对上诉人是否接收房屋承担举证责任，鉴于被上诉人未能提供证据证明已向上诉人送达涉案房屋的交付通知书或上诉人已经实际接收房屋，被上诉人应对此承担举证不能的不利后果。故被上诉人请求上诉人支付物业管理费的诉请缺乏证据支持，本院不予支持。上诉人的该项上诉请求理据充分，本院予以采纳。
综上，原审法院认定基本事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。上诉人的部分上诉理由理据充足，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第844号民事判决。
二、驳回广州市万科物业服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费25元，由广州市万科物业服务有限公司负担。二审案件受理费25元，由广州市万科物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年十一月十日
书 记 员 张丽萍
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。