吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6341号
上诉人（原审被告）：刘思泽，户籍地上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：郑晓博，户籍地吉林省九台市。
委托代理人：吴越，北京大成（长春）律师事务所律师。
上诉人刘思泽因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郑晓博原审诉称：2015年12月4日，郑晓博与刘思泽签订了《房屋租赁合同》，合同约定刘思泽将其承租的路瞾所有的位于长春市净月经济开发区临河街新嘉坡城1号楼门市房（建筑面积219.27平方米，产权证号：第XXXX号）出租给郑晓博，用于经营烧烤店。租赁期间为2016年1月1日至2021年4月29日，租金为2016年1月1日至2016年4月30日租金3万元；2016年5月1日至2018年4月30日租金为每年8万元；2018年5月1日至2021年4月29日租金为每年9.5万元。合同还约定，刘思泽应当保证房屋处于适租状态，即不得因刘思泽方原因影响郑晓博正常经营，否则将赔偿郑晓博的一切损失，并退还租金、保证金，支付违约金。后因刘思泽没有处理好与房屋所有人的关系，致使房屋所有权人的母亲到郑晓博经营的烧烤店内闹事，导致郑晓博无法正常经营。此事已被《守望都市》、《城市速递》、《新文化报》等多家媒体报道。时至起诉之日，刘思泽仍未依约将房屋恢复到适租状态。为维护自身的合法权益，请求判令：1.解除郑晓博与刘思泽签订的《房屋租赁合同》；2.刘思泽依约赔偿郑晓博租金、保证金、逾期违约金、解约违约金、装修损失、店内设施损失（包括桌子、椅子、冰箱、展示架、吧台架、酒柜）共计338580元；3.由刘思泽承担相关诉讼费用。
刘思泽原审辩称：不同意郑晓博的诉请。郑晓博在起诉状中提到的赵志群系案外人，与刘思泽无直接民事法律关系。合同期内，刘思泽按时交纳了物业费、取暖费，该房屋处于适租状态。案外人对郑晓博造成侵权损害，郑晓博应向案外人主张权利，不应向刘思泽索赔，更不能据此要求解除双方签订的房屋租赁合同。房屋租赁合同系双方协商一致签字确认，合法有效，刘思泽已经按照约定将房屋交付给郑晓博使用，合同约定的租赁期限为2016年1月1日至2021年4月29日止，合同租期未届满，郑晓博要求解除不符合合同约定。另根据合同第五条第2项，租赁期内终止的方式是郑晓博将房屋转租，向刘思泽提出不能继续经营后，刘思泽已积极协助郑晓博在网站发布转租信息，已尽到友善协助义务。
原审法院审理查明：坐落于长春净月高新技术产业开发区临河街新嘉坡城1号楼108室（建筑面积219.27平方米、产权证号为2XXXX号）登记所有权人为路曌。2015年11月7日，案外人路强（路曌的父亲）以路曌的名义与刘思泽签订《房屋租赁协议》一份，约定将上述房屋出租给刘思泽（协议上显示产权证号为2XXXX号），租期截止至2021年4月30日，租金每年15万元，经出租方同意，刘思泽可将店面出兑、转租给他人或终止合同，路强在该合同上签署了路曌的姓名。应刘思泽的要求，后期路曌本人在该份合同上补签了姓名。
2015年12月4日，刘思泽又与郑晓博签订《房屋租赁合同》一份，将其承租的新嘉坡城1号楼108室的第二层出租给郑晓博使用，合同还约定：第一条，若因刘思泽未征得房屋所有权人同意情况下租赁房屋给郑晓博造成的装修、租金等直接损失由刘思泽承担赔偿。第二条，租赁期限为2016年1月1日起至2021年4月29日止。第三条，2016年1月1日至2016年4月30日期间的租金为3万元，2016年5月1日至2018年4月30日期间的租金为每年8万元，2019年5月1日至2021年4月29日期间的租金为每年9.5万元。第四条，郑晓博应在合同签订之日向刘思泽交纳保证金5000元，待合同终止后郑晓博不拖欠水、电费及房屋主体无损坏予以返还……第五条第3款，房屋现有装修装饰如需拆除费用由郑晓博承担，郑晓博自行装修后如合同期满或有转租情况发生时，该装修及室内装饰由双方协商解决，如刘思泽需要保留，则将装修、装饰品折抵租金，如不需保留，则由郑晓博自行拆除处理，剩余装修、装饰品归刘思泽所有……第六条第2款，刘思泽应保证郑晓博在承租期内对该房屋有使用权，刘思泽如自身租期已满不续租，应协助郑晓博与房屋所有权人协商续租。如因刘思泽原因（包括刘思泽对房屋没有出租权或房屋所有权人收回房屋等）导致郑晓博不能在合同约定的租期内使用该房屋进行正常经营的，由此给郑晓博造成的直接损失（装修、租金等）由刘思泽承担。第六条第3款，如果刘思泽不能按照合同约定日期将该房屋交付给郑晓博使用，则每逾期一日按当年租金的日千分之五作为违约金，若逾期超过15日，郑晓博有权解除合同，刘思泽应退还郑晓博所交纳的所有费用……上述合同签订后，郑晓博向刘思泽支付了5000元保证金并支付了相应租金，刘思泽将案涉房屋交付给郑晓博使用。
郑晓博承租案涉房屋后，拟经营“老北京炙子烤肉”饭店，为此，郑晓博与案外人吉林省创泽伟业广告传媒工程有限公司（以下简称创泽广告公司）于2015年12月签订了装潢合同一份，委托创泽广告公司对该房屋进行装潢，费用共计145080元。此外，郑晓博为经营饭店还购置了相应餐饮设备及设施等，后期转项经营“老胖传统海鲜烧烤”饭店。现郑晓博已向刘思泽支付了2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金8万元。在郑晓博于案涉房屋经营期间，案外人赵志群（路曌的母亲）曾向刘思泽主张房屋租金，因刘思泽已交付给路强，故没有同意其要求。因向刘思泽收缴房租未果，赵志群曾使用油漆喷涂该房屋门脸。2017年7月3日，案外人赵志群再次用油漆喷涂该房屋门脸、内部墙体及设施，致使郑晓博无法正常经营，停业至今。因该事件，原告报警，彩宇大街派出所对赵志群及刘思泽分别进行了询问。赵志群在笔录中表述其系因刘思泽未将房租交付给她，方采取该极端方式索要租金。刘思泽在笔录中表述房租交给了路强，与案外人赵志群的“纠纷一直存在”。
原审法院认为：刘思泽与郑晓博在庭审中均表示房屋登记所有权人路曌对二人签订案涉房屋转租合同表示认可，路曌虽未出具书面认可，但在其已知道房屋转租事实的情况下并未提出异议，故刘思泽与郑晓博签订转租合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于郑晓博、刘思泽签订的转租合同是否应予解除的问题，由于赵志群频繁到案涉房屋喷涂油漆，已严重干扰了郑晓博的正常经营，郑晓博承租案涉房屋用于经营饭店的目的已难以继续，自2017年7月3日事件发生后，饭店已经停业至今，故本院确认郑晓博、刘思泽签订的转租合同自郑晓博起诉之日即2017年7月25日予以解除。关于郑晓博、刘思泽对转租合同解除是否存在过错的问题，刘思泽在承租案涉房屋时，是与路强进行的协商，承租合同亦是与路强签署，后路曌在合同上补签姓名予以确认，刘思泽有理由相信路强为路曌指定的房屋代管人，将房租交付路强并无不妥，故刘思泽对赵志群因主张房租未果而对郑晓博经营的饭店实施侵害行为的发生并无过错，对转租合同的解除不存在过错。郑晓博作为次承租人，不可预见赵志群会实施侵害行为，故郑晓博对转租合同的解除亦不存在过错。关于郑晓博主张刘思泽返还房租的问题，合同解除后，尚未履行的终止履行，故刘思泽应当返还郑晓博已交付的尚未履行期间的房屋租金，经核算后为61110元[8万元-（8万元÷12个月×2个月）+（8万元÷12个月÷30天×25天）]。关于郑晓博主张刘思泽返还房屋租赁保证金的问题，因合同中约定返还需以郑晓博使用房屋期间不拖欠水、电费及房屋主体无损坏为前提，现郑晓博未能举证证明条件已成就，故本院暂不予支持。关于郑晓博主张刘思泽支付逾期违约金的问题，因合同第六条第3款约定逾期违约金适用的情形为刘思泽未按期将房屋交付给郑晓博使用，而刘思泽并不存在该违约行为，故对此主张不予支持。关于郑晓博主张刘思泽支付解约违约金的问题，因合同解除系因不可归责于双方的事由，亦不予支持。关于郑晓博主张刘思泽支付装修损失的问题，庭审中刘思泽明确表示同意郑晓博对案涉房屋进行装修，双方在转租合同第五条第3款还约定了合同期满后装饰装修的处置办法，按照郑晓博与案外人签订的装潢合同，所装潢项目已与房屋形成附合，现合同的解除不可归责于双方，故剩余期内房屋的装饰装修残值应按照公平责任原则由双方均分。双方租期为5年零4个月，合同已履行19个月，剩余期内房屋装饰装修残值102009元[145080元-（145080元÷64个月×19个月）]，故刘思泽应承担51005元（102009元÷2）。关于郑晓博主张刘思泽赔偿店内设施损失的问题，因侵害并非刘思泽所为，郑晓博应向实际侵权人主张权利，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、第十一条第（四）项之规定，判决如下：一、被告刘思泽于本判决生效之日起十日内返还原告郑晓博房屋租金61110元，并给付原告郑晓博房屋装饰装修损失51005元，以上共计112115元；二、驳回原告郑晓博的其他诉讼请求。案件受理费6379元，减半收取为3189.5元，由郑晓博负担1918.5元，刘思泽负担1271元。
宣判后，刘思泽不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.郑晓博系因案外人赵志群的不法侵权导致不能持续经营，所造成的损失应由郑晓博对赵志群提起诉讼或通过治安方式解决，造成的损失也应由赵志群赔偿，与刘思泽无关，不应由我方赔偿装修损失。2.双方当事人签订的租赁合同租期尚未届满，郑晓博提出的解除租赁合同不符合约定，我方不同意解除并返还租金。租赁协议约定租赁期内终止的方式是郑晓博在租赁期内将房屋转租或出租。郑晓博提出不能继续经营后，我方已经积极协助转租。3.郑晓博提出返还租金、押金及赔偿装修及搬迁费用不应支持。其根据经营需要进行的装修投入属于经营成本，与我方无关。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回郑晓博的诉讼请求，案件受理费由郑晓博负担。
郑晓博二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：刘思泽将案涉房屋转租给郑晓博用于商业经营，作为转租方应保证该房屋的正常使用。因案外人赵志群多次对案涉房屋喷洒油漆，干扰正常经营，造成郑晓博无法正常使用承租的房屋，虽非转租人刘思泽原因，但根据合同相对性，刘思泽不能提供正常使用的出租房屋，其与郑晓博签订租赁合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”该租赁合同虽未到期，但发生了法定解除的事由，郑晓博请求解除合同应予支持。合同解除后，尚未履行的部分应终止履行，故刘思泽收取的尚未履行部分的租金应返还郑晓博。而造成租赁合同的解除系案外人赵志群的不法侵害所致，双方当事人对此均无过错，原审基于公平原则判令双方分担合同解除造成的装修损失并无不当，依法应予维持。刘思泽上诉主张案涉租赁合同不应解除、其不应返还租金、保证金及不应承担装修损失的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2542元，由上诉人刘思泽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 林星辰