广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初1526号原告：广东华苑物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河路天河直街69号204房，统一社会信用代码：91440000617407708X。法定代表人：蔡如青，董事长。委托代理人：何惠玲、赵琪，均为该公司职员,联系地址。被告：贾建明，男，1971年5月31日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告广东华苑物业管理有限公司诉被告贾建明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何惠玲、赵琪到庭参加了诉讼。被告贾建明下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：被告是广州市海珠区滨江中路456号，458号，460号101商铺（以下简称“涉案商铺”）的产权人。被告于2013年4月9日做了委托公证，委托江勇代为办理涉案商铺的相关事宜。江勇于2013年5月4日签收了（华标品峰）《单元验收交接书》，验收了涉案商铺。被告验收涉案商铺无异议后，当日与原告签订了《华标品峰前期物业管理服务协议》，该协议约定：物业管理服务费商场每月每平方米建筑面积15元；被告首次缴费时需向原告预交三个月物业服务费；此后每月10号前（每次缴费的具体时间）履行每月管理费及其它由原告代收代付费用的交纳义务；收费标准执行政府规定；被告违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，原告有权进行催收，并从逾期之日起按每日欠费金额千分之三的标准向被告收取违约金；等。被告曾向原告申请每月管理费优惠至每平方米10元，原告同意了被告的申请。被告验收涉案商铺后，预交了3个月的物业管理服务费，但一直没有交纳之后的物业管理费服务费和水电费。原告于2014年12月1日起诉被告，海珠区法院作出（2014）穗海法民三初字第1820号民事判决书，支持原告自2013年11月18日到2014年11月30日的物业管理费及逾期违约金请求，该判决于2015年6月26日生效。但被告至今仍未缴纳之后的物业管理费，故起诉请求判令：1、被告向原告支付欠缴的物业管理服务费90757.14元（从2014年12月1日起计至2017年1月10日止，按每月物业管理费10元/平方米×358.359平方米的标准计算）；2、被告向原告支付逾期支付第1项诉讼请求的物业管理费的违约金90757.14元（从2015年1月16日起计至2017年1月10日，每日按欠费的千分之三的标准计算）；3、被告负担本案诉讼费。被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：原告领有壹级《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。据登记时间为2012年12月4日的《房地产权证》记载海珠区滨江中路456号，458号，460号101的产权人为被告，共有情况为单独所有，规划用途为商业，等。据查册时间为2014年10月21日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区滨江中路456号，458号，460号101的建筑面积为358.3859平方米，他项权利摘要记载权利人为中国银行股份有限公司顺德分行，权利种类为抵押权，权利部位为全部；来函摘要记载广东省佛山市顺德区人民法院查封该业，查封时效为2014年1月27日到2016年1月26日；等。上述商铺为被告于2012年10月23日通过与广州海滨房地产开发有限公司（以下简称为海滨公司）签订《商品房（一手现房）买卖合同》方式购买的商品房。2008年3月20日，原告（乙方）与海滨公司（甲方）签订《华标品峰前期物业服务合同》，约定物业名称华标品峰，物业类型商住楼；在物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商业物业：15元/月·平方米（不含公共能源的分摊），乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；业主应于每月10日（含本数）之前交纳当月的物业服务费用；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年3月20日起至2011年3月19日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；等。2011年3月20日，原告（乙方）与海滨公司（甲方）就华标品峰商住楼的物业管理事宜签订《华标品峰前期物业服务合同》，约定本合同期限自2011年3月20日起至2014年3月19日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；其余内容与双方于2008年3月20日签订的《华标品峰前期物业服务合同》基本一致；等。之后，原告（乙方）与海滨公司（甲方）就华标品峰商住楼的物业管理事宜再签订《华标品峰前期物业服务合同》，约定本合同期限自2014年3月20日起至业主委员会成立并签订新的《物业服务合同》生效时止，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；其余内容与双方于2008年3月20日签订的《华标品峰前期物业服务合同》基本一致；等。2013年4月9日，被告与冯丽梅出具《委托书》，委托江勇为合法代理人，代为执行和处理涉案商铺的相关事宜，包括代为办理涉案商铺的交接事宜，办理该房屋物业管理、维修基金等过户及变更相关手续，办理退还保险事宜并收取退保费用；办理上述房产管道煤气、水、电、有线电视、电话、物业管理等报停、转名过户手续；等。2013年5月2日，江勇代被告（乙方）与原告（甲方）签订《华标品峰前期物业管理服务协议》，约定甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用；乙方依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用，并按照国家规定交纳专项维修资金；（第四条）物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积每月预先交纳，并且执行以下标准：商场每月每平方米建筑面积15元；乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，此后每月10号前（每次缴费的具体时间）履行当月管理服务费及其它由甲方代收代付费用的交纳义务；乙方违反本合同第四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，甲方有权进行催收，并从逾期之日起按每日欠费金额千分之三的标准向乙方收取违约金；等。2013年5月4日，江勇代被告与海滨公司签订《[华标品峰]单元验收交接书》接收了涉案商铺。江勇曾代被告向海滨公司提交《管理费优惠申请》。原告同意每月按每平方米10元的标准向被告收取管理费。原告曾因被告欠交物业管理费而于2014年12月1日向本院提起诉讼，要求：1、被告向原告支付欠缴的物业管理服务费56627.86元（从2013年8月7日起至2014年11月30日止，按每月3584.04元的标准计算）；2、被告向原告支付原告代收代付的水电费5685.23元；3、被告向原告支付逾期付款违约金41485.88元（暂计至2014年11月30日）；4、被告负担案件诉讼费。原、被告在该案诉讼中均确认以下事实：物业费每个月收取一次，次月的10号之前交纳上个月的物业费；涉案商铺所在小区是华标品峰，涉案小区没有成立业主委员会，现在仍由原告管理涉案小区。被告认为原告主张的违约金标准过高，要求调整为按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。本院于2015年2月11日作出（2014）穗海法民三初字第1820号民事判决书，主要内容：一、被告在该判决生效之日起10日内，向原告支付2013年8月7日至2014年11月30日的物业管理费56627.86元（按每月3584.04元的标准计算）及逾期支付上述管理费的违约金（以当月应付的管理费为本金，每日按千分之三的标准从下月16号开始计算至实际支付之日止，违约金总额以欠费的本金为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。广州市中级人民法院于2015年6月4日以（2015）穗中法民五终字第2771号民事判决书维持上述一审判决。该判决书已于2015年6月9日生效。原告表示上述判决生效后，因被告没有按判决书规定履行义务，原告遂向本院申请执行，但由于被告下落不明，故原告至今仍未收到判决书判决的款项。原告于2017年3月1日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：1、上述判决生效后，被告没有向其公司支付之后的物业管理费；2、《华标品峰前期物业管理服务协议》约定业主应于每月10日前缴纳上月的物业管理费，但实际上其公司是同意业主在每月的15日前缴纳上月的物业管理费的；3、现涉案房屋所在的华标品峰小区尚未成立业主委员会；4、涉案房屋已被佛山市顺德区人民法院拍卖，该房屋的产权人已于2017年1月11日变更为苏岭泉，苏岭泉已于2017年1月22日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并按协议约定向原告支付物业管理费至今。根据查册时间为2017年7月5日的《广州市不动产登记查册表》记载：涉案商铺的产权人为苏岭泉，登记时间为2017年1月11日，建筑面积为358.3859平方米，依据（2015）佛顺法执字第3229号之二号《协助执行通知书》予以登记；等。本院认为：原告与海滨公司签订的《华标品峰前期物业服务合同》，是华标品峰小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原告据此有权对涉案小区进行物业管理。另，江勇代被告与原告签订的《华标品峰前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，应为有效合同，该协议对原、被告均有约束力。上述协议约定，原告按商业物业15元/月·平方米的标准向被告收取物业管理费用；被告在每月10号前履行当月管理服务费及其它由原告代收代付费用的交纳义务；被告违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，原告有权进行催收，并从逾期之日起按每日欠费金额千分之三的标准向被告收取违约金。现原告主张被告未支付2014年12月1日至2017年1月10日期间的物业管理费，被告对此不作否定抗辩，且放弃到庭抗辩和举证的权利，应承担不利的后果，故本院对原告该事实主张予以采信。现原告要求被告支付上述期间的物业管理费（按每月10元/平方米×358.3859平方米的标准计算）及逾期付款的违约金（以当月应付的管理费为本金，每日按千分之三的标准从下月16日开始计算至2017年1月10日止）请求，并无超出合同约定，故本院予以支持，但物业管理费的金额应以原告主张的金额为限，违约金的总额应以欠费本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告贾建明在本判决生效之日起10日内，向原告广东华苑物业管理有限公司支付2014年12月1日至2017年1月10日期间的物业管理费（按每月10元/平方米×358.3859平方米的标准计算，并以原告主张的90757.14元为限）及逾期支付上述期间的物业管理费的违约金（以当月应付的管理费为本金，每日按千分之三的标准从下月16日开始计算至2017年1月10日止，违约金总额以欠费的本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3930元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一七年十月二十七日书 记 员  刘 淼程淑玲