江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初11666号原告：中国人民解放军南京军区装备部招待所，住所地南京市鼓楼区中山北路178号。负责人：卞玉明，该招待所总经理。委托诉讼代理人：樊华，江苏冠文律师事务所律师。被告：南京美腾科技实业有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路215号万豪中心公寓939室。法定代表人：刘芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京大成（南京）律师事务所律师。第三人：南京超之艳娱乐有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路178号。法定代表人：邱定艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱庆杨，国浩律师（南京）事务所律师。原告中国人民解放军南京军区装备部招待所（以下简称南京军区装备部招待所）与被告南京美腾科技实业有限公司（以下简称美腾公司）、第三人南京超之艳娱乐有限公司（以下简称超之艳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京军区装备部招待所的委托诉讼代理人樊华、被告美腾公司的委托诉讼代理人ＸＸ、第三人超之艳公司的委托诉讼代理人朱庆杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京军区装备部招待所向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《军队房地产租赁合同》于2017年9月18日解除，被告、第三人将位于南京市鼓楼区中山北路178号三、四层房屋立即返还原告；二、支付房屋租金359052.84、违约金69328.26元，并自2017年9月19日起按每天4294.31元支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。事实和理由：原、被告于2015年11月25日签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2015年2月1日至2022年1月31日止。被告后将第三层转租给第三人使用。2016年，因国家和军队政策调整，原告需停止有偿服务，故原告于2017年7月18日向被告发出通知，告知其接到通知后30日内搬离房屋，但被告至今未腾空、返还上述房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。被告美腾公司辩称，原告曾于2017年5月向被告口头告知解除租赁合同，被告也同意原告收回房屋，但双方就涉案房屋装修损失未达成一致意见；原告未能向被告提供涉案房屋的军队房地产租赁许可证，违反军队空余房地产租赁管理规定，租赁合同无效；原告向被告发送的解除租赁合同通知，依据合同第九条规定解除租赁合同，根据该条规定合同解除后，被告不应承担违约责任；原告提供证据不能证明其具有原告主体资格。第三人超之艳公司辩称，其同意被告的答辩意见，另外第三人与原告之间不存在合同关系，原告要求第三人承担法律责任，无法律依据。本院经审理认定事实如下：位于南京市鼓楼区中山北路178号房屋（以下简称案涉房屋）系原告经规划部门批准建设的不动产，未领取房屋所有权证。2015年11月25日，南京军区装备部直属工作部（甲方）与被告（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将本市鼓楼区中山北路178号华江商务大厦第三、四层商业用房（建筑面积2721.11平方米）出租给乙方使用，期限自2015年2月1日起至2022年1月31日止；2015年2月1日至2017年1月31日，年租金为1492800元，2017年2月1日至2022年1月31日，年租金为1567440元，租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；乙方向甲方支付房地产租赁保证金373200元；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；乙方逾期交付房地产租金，每逾期一日，甲方按滞交总额的千分之三向乙方加收违约金等等。该合同于2015年12月25日经中国人民解放军南京军区房地产管理局审核批准。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付租赁保证金373200元。被告将涉案房屋第三层交给第三人使用，第三层租金由第三人直接支付原告。第三层租金已支付至2017年5月31日，第四层租金已支付至2017年7月31日。审理中，三方一直确认，2017年8月1日前涉案房屋第三层月租金为67200元、第四层月租金为57200元，2017年8月1日起月租金为130620元。原告同意将被告支付的租赁保证金373200元抵扣欠付租，本院予以确认。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全军和武警部队停止有偿服务。因军队体制改革，南京军区装备部直属工作部已撤销，相关权利义务由南京军区装备部招待所承继。2017年9月18日，原告向被告送达解除《军队房地产租赁合同》的通知，根据中央军委58号文件《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，原告有权单方面解除租赁合同，被告在收到通知之日起双方解除租赁合同，被告自接到通知之日起30日内将租赁房屋返还原告。本院认为，原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全军和武警部队停止有偿服务。该通知要求符合合同约定的解除条件，原告根据合同约定解除条件于2017年9月18日向被告送达解除合同通知，双方签订的《军队房地产租赁合同》自2017年9月18日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋返还原告，第三人作为涉案房屋第三层的实际使用人，应协助被告将涉案房屋返还原告。故原告要求解除其与被告之间的《军队房地产租赁合同》并要求被告及第三人返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及房屋使用费问题。承租人应当按照合同约定支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，被告欠付租金342318.48元（67200*2+130620+4294.36*18=342318.48），应当支付原告。合同解除后，被告继续占用涉案房屋，应当支付房屋使用费，原告按照合同约定的租金标准4294.36/天，主张合同解除后至被告返还房屋之日止房屋使用费，并无不当，本院予以支持。关于违约金问题。合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，合同约定租金按月结算，被告于每月的前十日内交付原告，被告逾期交付租金，每逾期一日，原告按滞交总额的千分之三向被告加收违约金。被告认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调低，结合案件查明事实，违约金的标准，本院酌定为按照同期人民银行贷款利率计算。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告中国人民解放军南京军区装备部招待所与被告南京美腾科技实业有限公司之间签订的《军队房地产租赁合同》于2017年9月18日解除；二、被告南京美腾科技实业有限公司于本判决生效之日起十日日内将南京市鼓楼区中山北路178号第三层、四房屋腾空，并返还给原告中国人民解放军南京军区装备部招待所；第三人南京超之艳娱乐有限公司协助被告南京美腾科技实业有限公司腾空并返还南京市鼓楼区中山北路178号第三层房屋；三、被告南京美腾科技实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军南京军区装备部招待所租金342318.48元及违约金（其中67200元自2017年6月11日起、67200元自2017年7月11日起、130620元自2017年8月11日起、77298.48元自2017年9月11日起，至实际支付之日止，按同期人民银行贷款利率计算），并按每日4294.36元的标准向原告支付2017年9月19日起至实际返还上述房屋期间的房屋占有使用费；被告支付原告的租赁保证金373200元抵扣被告欠付原告的上述费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62809元，减半收取计31404.5元，由被告南京美腾科技实业有限公司负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张广鲁二〇一七年十二月二十五日书记员  陈 枫