阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初3269号
原告：林显东。
委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。
被告：阳江市富和房地产开发有限公司。
法定代表人：陈国锋，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：招金泳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
原告林显东诉被告阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林显东的委托诉讼代理人钟国衡，被告富和房地产公司的委托诉讼代理人招金泳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林显东向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金45221.16元给原告（暂计至2017年9月5日止，实际违约金计至商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止。）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市××××号富和海岸城7幢2单元905房，总价462384元，该款原告已付清。《商品房买卖合同》第八、十一条约定被告应于2014年12月31日前向原告交付验收合格的商品房，并且同时出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，但被告至今仍未履行该义务，行为已构成违约。自违约之日起至起诉日2017年9月5日止，被告延迟交付978天，根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）目：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”的约定，原告可请求被告支付违约金45221.16元(462384×978×0.0001)，并继续履行合同。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特诉之于贵院，盼判如所请。
被告富和房地产公司辩称：涉案商品房已经验收合格，符合合同约定，不存在要承担逾期交付违约金的问题。《商品房买卖合同》第八条约定为：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，而涉案商品房己取得《住宅工程质量分户验收汇总表》，经设计、施工、监理等单位验收合格，符合该条约定和《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定。另根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第一款：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理”的约定可知，双方只是约定若未在该期限内交付买受人使用要承担逾期交房的违约责任，而并没有约定若未在该期限内将具备“该商品房经验收合格”条件的涉案商品房交付买受人使用要承担逾期交房的违约责任。且根据第十一条“交接”中“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房贵任由出卖人承担”的约定可知，若被答辩人认为答辩人交付使用的商品满足条件“不出示证明文件或出不证明文件不齐全”，被答辩人可以拒绝交接，而只有被答辩人拒绝交接，才会产生逾期交房的违约责任由答辩人承担。而本案被答辩人没有按答辩人通知时过来收房，相关责任由其自行承担，不存在答辩人要承担逾期交房违约责任的问题。且从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关上管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定可知，房屋已交付使用、不用租房就不再产生租金（违约金），也可从另一角度反映收房了就不产生逾期交房违约责任。何况合同第九条第1项第（2)目中也明确约定违约金是：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”。综上，恳请贵院驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明：被告富和房地产公司以出让方式取得位于阳江市××××号[编号为阳府国用（2011）第10062号]的土地使用权，并取得了《土地使用权证书》。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为富和海岸城。被告已取得富和海岸城小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2013053号。
2014年8月14日，原告林显东（买受人）与被告富和房地产公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014080970），主要约定：买受人向出卖人购买的商品房位于阳江市××××号“富和海岸城”7幢2单元905房，该商品房的建筑面积共108.19平方米，其中套内建筑面积93.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.97平方米，按套内建筑面积计算购房价格，每平方米4960.14元，总房价款共462384元。签订本合同时，出卖人已收首期房款252384元，余额210000元由买受人向阳江市银行申请按揭贷款给予支付。如因国家、银行对商品房按揭政策变动，按揭首期款不足金额由买受人现金补足；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人有合同约定违约行为导致延迟的”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”；合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”；合同还约定了其他相关条约。
2014年10月31日，原告通过银行按揭的方式支付了余下购房款210000元给被告。2015年9月1日，原告在阳江市百时佳物业管理有限公司专人陪同下对涉案商品房进行入伙验收，检查了房屋的建筑、设施、设备的质量情况，发现有以下质量问题：“（1）大厅拖拉窗底变形；（2）客房向东窗底变形；（3）大门锁坏；（4）向北客房有排栅管头；（5）大厅出阳台左手边墙不对称”，但原告仍领取涉案商品房，且于2015年9月18日提交《业主物业装修申请表》及《业主装修施工承诺表》，对房屋进行装修入住。
2017年9月7日，原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，被告应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。诉讼中，被告主张原告已收楼，原告对此予以承认，但认为该房屋不具备法定的交房条件，应视为未交付。
另查明，2013年10月25日，被告向阳江市住房和城乡规划建设局申请将建设的富和海岸城二期规划报建和施工报建J、K、L栋项目使用的J、K、L英文字母编号相应调整为7幢、8幢、9幢。根据被告提交的2014年3月30日《J栋主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》反映，阳江市富和海岸城二期J、K、L栋，层数15-17层，面积共54510.57平方米，开工日期2013年6月17日，完工日期2014年1月10日，质量控制资料齐全，安全和功能检验检测报告合格，观感质量良好。总承包单位阳西县富和建筑工程有限公司、设计单位阳江市城乡建筑市政设计有限公司、监理单位阳江市建设监理有限公司、建设单位富和房地产公司在《J栋主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》上签章。根据被告提交的2015年10月26日《住宅工程质量分户验收汇总表》反映，阳江市富和海岸城二期J栋，层数17层，面积20584.4平方米，总户数128户，分户验收日期2015年10月23日，验收结论为经各责任主体单位对本工程进行分户验收，验收合格，符合设计要求。建设单位富和房地产公司、总承包单位阳西县富和建筑工程有限公司、设计单位阳江市城乡建筑市政设计有限公司、监理单位阳江市建设监理有限公司均在《住宅工程质量分户验收汇总表》上签章。法庭辩论终结时，涉案商品房尚未经过竣工验收合格及未在阳江市住房和城乡规划建设局办理工程竣工验收合格备案手续。
以上事实，有原告提供的企业信用信息公示报告、商品房买卖合同、购房发票、借款借据，被告提供的《J栋主体机构分部（子分部）工程质量验收纪要》、《住宅工程质量分户验收汇总表（J栋）》、《申请书》、《阳江市住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《房屋验收意见书》、《业主装修施工承诺表》、《消防责任书》及庭审笔录等证实，经本院综合分析，予以认定。
本院认为：原告与被告富和房地产公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点是涉案商品房是否具备交付使用条件，被告应如何承担违约责任。
本案中，被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对被告与原告签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。被告提供的《J栋主体机构分部（子分部）工程质量验收纪要》、《住宅工程质量分户验收汇总表（J栋）》仅可以证明在该两份证明上盖章的四个责任主体单位进行的是主体工程部分验收，并非单位工程竣工验收。被告以此主张涉案商品房已经验收合格符合交付条件的意见，理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，原告于2015年9月1日领取涉案商品房并在领取房屋后进行了装修入住。原告领取涉案商品房时，虽然涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，房屋尚不符合合同约定的经综合验收合格的交房条件，但原告仍予以接收，应视为被告在2015年9月1日向原告履行了交付商品房的义务。至于该项履行不符合合同约定的交付条件，属于不当履行，被告富和房地产公司应承担的是该不当履行的违约责任，原告作为买受人可以请求被告依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失，而不是逾期交房的违约责任。因此，原告接收商品房后仍要求被告支付逾期交房违约金，显属不当，本院不予支持。被告逾期交房时间应从2015年1月1日起计至2015年9月1日止，共计244天。根据原、被告双方签订的合同约定，被告逾期交房超过30天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款462384元的万分之一的标准支付违约金给原告，即被告应向原告赔偿的逾期交房违约金为11282元（462384元×1/10000/天×244天）。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条和《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金11282元给原告林显东；
二、驳回原告林显东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费465元（原告已预交），由原告林显东负担424元，被告阳江市富和房地产开发有限公司负担41元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 黄英燕
二〇一七年十一月二十一日
书记员 林代子