上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终706号
上诉人(一审原告)：张瑞，女，1976年6月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市。
委托诉讼代理人：伊彦，上海市君成律师事务所律师。
被上诉人(一审被告)：王建君，男，1954年5月14日出生，汉族，住上海市。
一审第三人：上海佳丰房地产经纪事务所，住所地上海市。
法定代表人：吴永丽。
委托诉讼代理人：刘想。
上诉人张瑞因与被上诉人王建君及一审第三人上海佳丰房地产经纪事务所(以下简称“佳丰事务所”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初19489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张瑞上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，依法改判王建君返还定金人民币(以下币种均为人民币)30,000元并赔偿损失200,000元。事实和理由：第一，本案的关键是王建君违反《房屋买卖合同》的约定，为了贪图更高的价格将上海市双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给了案外人，故而王建君的行为已经构成了违约。第二，佳丰事务所与王建君之间存在定金代为保管协议，且王建君出具了收条，不论佳丰事务所是否将30,000元支付至王建君的账户，这均不影响张瑞向王建君主张定金的返还请求权。第三，双方约定的是对《房屋买卖合同》文本的公证，因为签约时王建君尚未完成产权继承过户手续，张瑞也不符合购买资格，所以双方约定�签约后150日再办网签手续，因此希望通过公证的方式确认这份合同的效力，待双方条件具备之后再行继续履行。
王建君辩称，王嗣徽是王建君的儿子，系争房屋内有王嗣徽30%的产权，《房屋买卖合同》上甲方处的王嗣徽是王建君写的，王嗣徽只知道王建君在操作继承公证的事情，并不知晓王建君将系争房屋对外出售。签约后，王建君告知了王嗣徽交易细节，王嗣徽表示反对。王建君于次日将王嗣徽反对转让的情况告知了佳丰事务所，而且王嗣徽并未向王建君出具过房屋转让的授权委托书。至于公证一事，因为张瑞当时还不符合购买资格，所以张瑞提出要求公证，王建君表示同意。因为王建君至今仍未见到过定金30,000元，所以不同意向张瑞支付上述款项。
佳丰事务所述称，定金30,000元确实还在佳丰事务所名下，王建君与佳丰事务所之间签订过一个定金代为收取并保管的协议。
张瑞向一审法院起诉请求：1、判令解除张瑞与王建君于2016年7月22日签订的《房屋买卖合同》；2、判令王建君返还定金30,000元；3、判令王建君赔偿损失200,000元。
一审法院认定事实：系争房屋产权人原系王定富、董慧琴、王嗣徽。2016年7月22日，王建君(甲方)、张瑞(乙方)、佳丰事务所(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋总房价款1,300,000元。乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30,000元。2016年7月22日，王建君(甲方)与张瑞(乙方)签订《房屋买卖合同》约定，乙方受让甲方所有系争房屋，房屋总价款1,300,000元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款1,300,000元。定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立�甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。补充约定：甲乙双方协议如下：因乙方社保未满五年，甲方委托乙方公证方式交易审税过户交易流程，甲方配合乙方办理上海农商银行、工商银行，若公证交易不成立、和平解约，互不追究责任。同日，王建君出具收到张瑞定金30,000元的收据。2016年12月7日打印的张瑞的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》显示，2015年1月至今的缴费单位为佳丰事务所，连续缴费月数60月。
一审审理中,佳丰事务所表示既不同意将代为保管的30,000元定金返还张瑞或王建君，也不同意将该30,000元交至法院进行处理，认为根据居间协议的约定，因王建君系违约方，需支付总房价款的2%作为佣金，故仅同意退还4,000元。因买卖双方为买卖交易支付的定金，与居间方收取的佣金系不同法律关系，法院在庭审中对佳丰事务所进行了充分的释明，佳丰事务所仍坚持上述意见。为此，法院反复询问张瑞，对佳丰事务所是否要提出主张，张瑞坚持不愿对佳丰事务所提出主张。庭审中，佳丰事务所陈述张瑞系该公司员工。
一审审理中，各方当事人均确认系争房屋后由王建君另行出售。
一审法院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据双方签订的《房屋买卖合同》显示及当事人陈述，张瑞在签订合同时并不具备购房资格，王建君亦不具备出售房屋的资格，且双方均确认房屋现已另行出售，合同已无履行之可能，故现张瑞主张解除合同，应予支持。因买卖双方均不具备交易条件，交易未成的责任不能归责于一方，合同补充条款也约定了“若公证交易不成，和平解约，互不追究”的条款，故张瑞要求王建君赔偿损失之诉讼请求，法院不予支持。应当指出，佳丰事务所作为专业机构，在买卖双方均不具备交易条件的情况下，即仓促促成双方签订合同，显属不当，应当引以为戒。因合同解除，张瑞支付的定金30,000元应当返还。至于定金30,000元的返还主体问题。虽然王建君出具了定金收据，但根据庭审查明的事实，该30,000元处于佳丰事务所的保管之下。在双方交易未成的情况下，佳丰事务所理应将定金返还，但其既拒绝向买、卖双方返还，亦拒绝将该款交由法院进行处理，显属无理。即使佳丰事务所在本身工作存在明显瑕疵的情况下仍认为其具备主张佣金的条件，也应当另行提出佣金主张，并无从买方所付定金中直接扣�佣金的权利。故该30,000元应当由佳丰事务所返还给张瑞，张瑞要求王建君返还定金30,000元之请求，法院难以支持。但是，庭审中，经法院反复释明，张瑞坚持不愿对佳丰事务所提出主张，故案件中无法处理，张瑞可自行与佳丰事务所协商解决或通过法律途径解决。判决：一、张瑞与王建君于2016年7月22日签订的《房屋买卖合同》解除；二、张瑞要求王建君返还定金30,000元之诉讼请求，不予支持；三、张瑞要求王建君赔偿损失200,000元之诉讼请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，张瑞在一审审理中表示王建君于签约后过了三个月就将系争房屋对案外人出售，张瑞于2016年11月已经符合社保缴费年限要求。
本院又查明，出卖方王建君与保管方佳丰事务所于2016年7月达成《买卖定金保管书》�份，载明“现买受方张瑞因购买出卖方王建君的房地产，交付定金计人民币叁万元整，出卖方王建君已收到此定金。并交由佳丰事务所代为保管。”
二审审理中，王建君表示，王定富、董慧琴是王建君的父母，二人均已离世，之前系争房屋是按份共有，王定富40%产权，董慧琴30%产权，父母离世后王建君姐姐表示放弃继承遗产份额，王建君在签订本案的《房屋买卖合同》时出具过一份继承王定富40%产权的公证书，当时继承董慧琴30%产权的公证书尚未办出，后来王建君和王嗣徽将系争房屋转让给案外人时，王建君已经取得了继承自父母处的70%产权份额，王嗣徽仍持有30%产权份额。
二审审理中，张瑞表示，因为王嗣徽是王建君的儿子，王建君承诺王嗣徽肯定听他的，所以基于对王建君的信任，并未要求王建君出具王嗣徽关于转�系争房屋的授权委托书。如果共有权人王嗣徽对《房屋买卖合同》不予追认的话，可能公证机构不会受理此类公证，但是本案关键是王建君在办理公证前就已经将房屋擅自转让了。
以上事实，有《买卖定金保管书》、一审审理笔录及本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，双方在《房屋买卖合同》中的约定“若公证交易不成立、和平解约，互不追究责任”，虽然双方并未明确约定应于何时办理《房屋买卖合同》的公证手续，但是结合考虑该条款设定初衷及审理中双方的陈述，应当认定双方办理公证手续的时间为张瑞具备购房资格之前。此外，鉴于王建君在签约时并未取得共有人王嗣徽的同意，王嗣徽对《房屋买卖合同》也未予追认，张瑞亦认可在王嗣徽拒绝出面签字的前提下，公证机构不会受理该公证请求。现张瑞主张相应的违约责任应由王�君承担，故应由张瑞承担在其尚不具备购房资格且王建君无权处分的情形下，公证机构仍同意出具公证手续的举证责任，但张瑞未能尽到上述举证义务，一审法院判决驳回张瑞关于赔偿损失的诉讼请求，并无不当。张瑞是基于其与王建君的房屋买卖关系而支付定金，现王建君亦出具了定金收条，该款项虽基于定金保管书由王建君委托佳丰事务所代为保管，但仍应由王建君承担返还之责。考虑到佳丰事务所承认定金30,000元仍在其名下，故为避免不必要的讼累，应由佳丰事务所先行代王建君向张瑞返还上述定金，本院予以调整。
综上所述，张瑞的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初19489号民事判决第一、三项；
二、撤销上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初19489号民事判决第二项；
三、上海佳丰房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内代王建君向张瑞返还定金人民币30,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币2,375元，由张瑞负担2,150元，由王建君负担275元；二审案件受理费人民币4,750元，由张瑞负担4,300元，由王建君负担450元。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一八年一月二十三日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。