吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终739号
上诉人（原审原告）：张洪艳，户籍地为吉林省和龙市。
委托诉讼代理人：张传义，吉林张传义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：严永郁，户籍地为吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：赵春姬，吉林檀君律师事务所律师。
原审被告：延边延亿房地产开发有限公司，住所地为吉林省延吉市爱丹路796-3号。
法定代表人：张韬伟，该公司总经理。
上诉人张洪艳因与被上诉人严永郁、延边延亿房地产开发有限公司（以下简称“延亿房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初5757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张洪艳及其委托诉讼代理人张传义，被上诉人严永郁的委托诉讼代理人赵春姬、原审被告延亿房地产公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张洪艳上诉请求：1.撤销延吉市（2016）吉2401民初5757号民事判决，依法改判；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予以撤销。即便认定上诉人与被上诉人、原审被告之间是合同转让关系。即被上诉人将合同权利转让给上诉人。被上诉人手里的房屋是顶账房，是其抵债而来。原审被告无力支付所欠工程款而将开发的房屋折抵给被上诉人。被上诉人对抵债房屋的性质和存在的问题是清楚的，原审被告延亿公司没有取得相关的开发手续，其抵债行为就是违法的。被上诉人明知该买卖的房屋没有开发手续，不能办理房屋产权证仍转让给上诉人，以至于现在上诉人与原审被告的买卖合同无效，房屋退还给原审被告延亿公司。被上诉人是有过错的，因为其转让的合同权利有瑕疵导致上诉人受让的买卖合同无效，上诉人无法取得房屋，被上诉人应当承担赔偿责任，赔偿上诉人遭受的损失。二、本案应该为约定第三人履行合同，不是合同转让。顶账房是清偿债务、消灭债务的方式，被上诉人与原审被告之间的债务得到清偿。房屋作为一个抵债标的物实际上已经归被上诉人所有，因不能办理过户手续，房屋的所有权没有转移。实际所有人严永郁在转让的时候为便于受让人办理房屋产权证自然需要经过公司，也让受让人觉得更安全。由开发公司来履行交付房屋、办理产权证的义务这也是顶账房买卖交易中经常采用的方式。本案是由第三方延亿公司直接向上诉人履行交付房屋的义务。抵债完成，严永郁实际上已经取得房屋的支配权，仅仅是因为没有办理产权证，他卖多少钱，怎么卖，交易的过程、方式，公司都无权过问。房屋虽然被开发公司占有但无权处分。开发公司的义务就是按照他的指示把房屋交付给谁。虽然不是想从被上诉人手里买合同的权利，她买的是房屋这个有形的物。认定合同转让后而不能履行，其责任由买方自担，不公平。房屋是上诉人从被上诉人手中买的，不是买他的合同权利上诉人看重的是房屋不是权利。房屋已经顶给被上诉人完成了债务的清偿。房屋已经是被上诉人的个人财产，只是这个房屋由原审被告开发商占有，已经抵债给了被上诉人但还未实际交付。从上诉人与被上诉人之间的交易工程看，上诉人与被上诉人联系后，被上诉人安排上诉人到延亿公司的售楼处，在他的安排下上诉人在合同上签字，上诉人两次把钱都交给了被上诉人，上诉人也是考虑交易的安全性才要求开发公司出具收据。上诉人与开发公司所签的合同，目的只是交付房屋的凭证。九开发公司而言指示交付。即由开发公司（第三人）向上诉人（买方）交付所购商品房屋。三方关系不是合同转让而是约定第三人交付。因当事人不能交付合格的房屋，故应该由被上诉人承担返还房款的责任。
严永郁辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
延亿房地产公司未提交答辩意见。
张洪艳向一审法院起诉讼请求：2013年6月19日，原告以30万元的价格在被告严永郁处购买延亿房地产公司顶账给严永郁的房屋，并与被告延亿房地产公司签订购房协议。同日，原告将30万元房款交给被告严永郁，被告延亿房地产公司向原告出具房款收据。事后，原告将办理房照的各项费用42038元交给被告严永郁。但二被告未履行交付房屋的义务。故诉至法院要求解除合同，返还购房款342038元及利息。审理中，原告变更诉讼请求为确认原告与被告延亿房地产公司签订的购房协议无效，被告严永郁返还购房款342038元并承担案件受理费。
一审法院认定事实如下：2012年，被告延亿房地产公司将其开发建设的位于延吉市光进市场北200米的佰翠源小区工程中的土建工程承包给延边天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司），两公司约定以佰翠源小区14号楼的部分房屋作为工程款进行结算。同年，天宇公司将工程中的防盗门工程分包给被告严永郁。工程结束后，天宇公司和被告严永郁约定以佰翠源小区14号楼的部分房屋，包括讼争房屋抵顶工程款。
2013年6月19日，被告延亿房地产公司接到天宇公司的通知，并按照被告严永郁的要求与原告签订了购房协议，其内容如下：被告延亿房地产公司将位于延吉市佰翠源小区14号楼2单元301号、面积为104.28平方米房屋出售给原告，房屋价款为354552元（3400元/平方米×104.28平方米）；交款方式为分二期付款，第一次支付30万元，第二次支付54552元；交付钥匙日期为2013年12月30日。同日，被告延亿房地产公司将354552元购房款收据交付给原告，收据系延亿房地产公司自制的，由延亿房地产公司加盖公章，严永郁与经手人签字，交款摘由为佰翠源14-2-301（104.28㎡×3400元）；原告向被告严永郁支付30万元房款，被告严永郁向原告出具30万元收条，收条内容为从张洪艳处收佰翠源小区14号楼2单元301房款叁拾万元整。2014年9月4日，原告向被告严永郁支付42038元房款，被告严永郁向原告出具42038元收据，并交付讼争房屋的钥匙。
另查明，被告延亿房地产公司至今未取得佰翠源小区14号楼建设施工及预售的相关许可证。
被告严永郁对本院（2015）延民初字第1881号民事判决【该案原告以本案相同事实和理由起诉被告严永郁、延亿房地产公司，要求解除与严永郁之间的房屋买卖合同，严永郁返还购房款20万元及利息，并确认其与延亿房地产公司签订的房屋买卖合同无效。本院判决：一、被告严永郁返还给原告购房款并支付利息；二、确认原告与被告延亿房地产公司于2013年6月19日签订的两份“购房协议”无效；三、驳回原告的其他诉讼请求】不服，而向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。在上诉案件审理过程中，上诉人严永郁、被上诉人（即原告）以当事人之间达成和解协议为由，申请撤回上诉及起诉，其案号为延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉24民终212号。
一审法院认为，本案诉争房屋是被告严永郁从天宇公司处取得的延亿房地产公司开发的工程款的顶账房。依照合同法第八十四条关于“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，被告严永郁作为诉争房屋的实际权利人，其与原告之间的房屋买卖关系成立并有效。按照严永郁的要求，被告延亿房地产公司与原告签订购房协议，并向原告出具收款收据，应视为被告严永郁对原告负有的合同权利义务概括转移给被告延亿房地产公司，且被告严永郁的债务转移取得了作为债权人的原告的同意，因此，原告与延亿房地产公司之间房屋买卖关系成立。被告延亿房地产公司并未取得诉争房屋所在工程的建设施工、预售等方面的许可证，故原告与被告延亿房地产公司之间签订的购房协议无效，原告要求确认其与被告延亿房地产公司签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。根据合同法第五十八条关于“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告延亿房地产公司作为合同权利义务受让方理应向原告承担返还房款的责任，但因本案中，原告向被告严永郁要求返还购房款，并未向被告延亿房地产公司主张，故对原告要求被告严永郁返还房款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十八条、第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告张洪艳与被告延边延亿房地产开发有限公司于2013年6月19日签订的购房协议无效；二、驳回原告张洪艳的其他诉讼请求。案件受理费6430元（原告已预交），由被告延边延亿房地产开发有限公司负担。
二审中当事人没有向本院提交新证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：延亿公司与案外人吉林天宇建设集团有限公司及严永郁之间的法律关系应为基于建设工程施工合同所产生的工程价款之债，并不存在商品房买卖合同法律关系。严永郁系将其对延亿公司的债权转让给了张洪艳，而延亿公司作为债务人为了履行其债务，在张洪艳取得债权的范围内与其签订商品房买卖合同，因此，严永郁与张洪艳之间属于债权转让法律关系。一审判决认定严永郁与张洪艳之间形成商品房买卖合同的概括转让关系，属于适用法律错误，本院予以纠正。张洪艳主张严永郁的行为属于向第三人履行债务的观点，没有事实和法律依据，本院不予采纳。严永郁并非商品房买卖合同的当事人，不应承担商品房买卖合同无效的法律后果。张洪艳以商品房买卖合同无效为由，向严永郁主张返还房屋价款于法无据，本院不予支持。
综上，张洪艳的上诉请求不能成立，应与驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但未影响判决结果，本院应与维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6430元，由上诉人张洪艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
审 判 员 池东波
代理审判员 黄 伟
二〇一七年八月七日
书 记 员 段崇鹏