吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终478号
上诉人（原审被告）：松原市新宇房地产开发集团有限公司，住所地吉林省松原市。
法定代表人：李树武，董事长。
委托诉讼代理人：李立新，吉林玖新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹诗，吉林玖新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周宏霞，住吉林省永吉县。
被上诉人（原审被告）：吉林市恒大建筑工程有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：孙伟，总经理。
委托诉讼代理人：李勇，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）：林广海，自由职业，住吉林省永吉县。
原审第三人：张海，住吉林省永吉县。
上诉人松原市新宇房地产开发集团有限公司（以下简称新宇公司）因与被上诉人周宏霞、吉林市恒大建筑工程有限公司（以下简称恒大公司）、林广海，原审第三人张海房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2017）吉0221民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新宇公司上诉请求：撤销吉林省永吉县人民法院（2017）吉0221民初482号民事判决，发回重审或者改判驳回周宏霞的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏了必须参加诉讼的吉林省鑫形象房地产开发有限责任公司（以下简称鑫形象公司）及其岔路河分公司，程序违法，影响公正审理。二、一审法院认定事实不清。1.认定事实错误。新宇公司于2016年5月18日的《证明》，是应岔路河开发区土地管理部门的要求出具的，仅是为土地摘牌向土地管理部门出具的。《证明》的内容与事实不符。在出具该《证明》当时，新宇公司并未与所有住户签订拆迁安置协议。拆迁公司实际是由鑫形象公司完成的。原土地证由政府收回。新宇公司直至2016年10月份原业主要求回迁时才知道该协议的存在，通过与业主委员会负责人张海等协商，参照协议部分内容实施的具体回迁安置。新宇公司并不承认该协议的内容，也并未履行该协议。2.遗漏案件事实：2014年8月27日，周宏霞在一份复印本的《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》上签字，林广海一直参与协议的签订过程并于2015年开始拆迁原住宅。2016年6月13日至24日，永吉县国土资源局举办国有土地使用权挂牌出让活动，新宇公司通过竞买取得宗地编号为1703000107地块的国有土地使用权。2016年9月25日，林广海与新宇公司签订《协议书》，约定双方合作开发涉案工程。2016年12月31日，林广海因资金原因与新宇公司签订《协议书》退出合作。至此，该涉案工程的开发已经由新宇公司实际接手并开发至今。二、一审判决适用法律错误。《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》属于无效协议，应依据合同法第五十八条无效合同的相关规定作出判决。
周宏霞辩称，认同一审判决。
恒大公司辩称，本案与恒大公司无关。
林广海辩称，林广海不是拆迁人，补偿问题应该从实际出发。回迁工程已经于2015年7月2日完工，只是国家没有验收，从法律层面不具备回迁条件，但是从实际出发已经具备回迁条件，开发区告知已经可以回迁。
张海未予答辩。
周宏霞向一审法院起诉请求：1.依法判令恒大公司、新宇公司履行《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》约定的内容，立即为周宏霞安置住房；2.依法判令恒大公司、新宇公司给付周宏霞过渡期间租房费用18000元。
一审法院认定事实：原吉林省永吉县岔路河镇滨河路政府住宅楼2单元301室为周宏霞所有。林广海介绍他人参与该家属楼的重建项目，并实际参与项目的经营活动。经多次业主大会协商，由张海起草《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》作为该楼业主大会一致认可的基本拆迁回迁条件，欲与业主认为的项目开发方恒大公司签署房屋拆迁安置合同。2014年8月27日，周宏霞在一份复印本的《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》上签字，表明自己愿意按照该协议书中载明的条款履行搬迁责任、享受回迁利益，并实际履行了相关搬迁及附随义务。2016年10月，房屋建成，新宇公司向回迁户交付钥匙、办理回迁入住事宜，但拒绝按照《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》上载明的回迁条款为周宏霞办理回迁入住。双方的主要争议集中于该协议书的第二条第1款、第2款、第3款。另查明，新宇公司已成交确认竞拍原吉林省永吉县岔路河镇滨河路政府住宅楼国有土地使用权，政府相关手续尚在完备中。新宇公司于2016年5月18日向永吉县政府土地管理部门出具《证明》一份，证明“永吉县岔路河镇原政府家属楼拆迁改造项目由我公司：松原市新宇房地产开发集团有限公司负责拆迁与建设，我公司已与原该楼所有住户签订拆迁和安置协议，现拆迁工作已完成，原土地证已全部收回，此项目所有拆迁与安置问题均由我公司负责”。但新宇公司并未与周宏霞签订新的拆迁和安置协议。该项目的多数动迁户已经回迁，除第二条第1款、第2款和有关房产证的部分约定外，双方基本按照《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》履行了各自责任。
《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》条款如下：“一、甲方要在2014年9月10日搬出此楼，在搬迁过程中，甲方可以将自购设备拆走。二、回迁安置。1.乙方要在2015年8月30日竣工交钥匙，如不能按期交工回迁，乙方付甲方租房费1000元/月，回迁楼为西楼。2.甲方的仓库8㎡，可顶车库或住宅面积（不是地下车库）。车库价格随行就市，不得超过当地市场价格。3.乙方按甲方房产证上的面积还面积，同时优惠甲方20㎡，价格为每平方米2000元，再超出部分乙方按当地市场价格收费，增加面积领证时交款。剩余面积可自行调解或顶车库。甲方已办完土地出让手续的土地证上的面积减去新办土地证上的面积，剩于面积乙方按现行出让价格向甲方付款。房产证面积71.52（㎡），申报面积90（㎡）以上。4.甲方只承担房产证、土地证二证工本费，不交其它费用。5.乙方负责现有住户已安装的通讯、电视线路、网线的安装（甲方不承担费用）。6.楼房宽度不得超过13米，层高2.9米，走廊台阶为大理石台阶，扶手为白钢扶手，外附电梯间，封闭阳台，三层玻璃窗。7.乙方交（中国—新加坡）食品区500万元抵押金。8.未尽事宜与业主代表共同协商解决。9.此合同一式两份，甲乙双方各一份。”
一审法院认为，周宏霞和恒大公司、新宇公司并不是《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人和拆迁人的关系，不受条例第十六条规定限制。依据现有证据，恒大公司未实际参与涉案拆迁项目，不应承担责任。新宇公司作为涉案项目的拆迁建设方，应依据法律规定及承诺承担安置补偿动迁户的责任。周宏霞的部分诉讼请求成立。
一、商事主体为了经济利益从事商事活动的，应当遵守法律、信守承诺。新宇公司出于自身的商业利益考量，向永吉县政府土地管理部门出具《证明》，证明永吉县岔路河镇原政府家属楼拆迁改造项目由其公司拆迁与建设，此项目所有拆迁与安置问题均由其公司负责。虽该《证明》的直接相对方不是该项目的动迁户，但新宇公司出具证明的行为显然经过经济利益考量，从结果上看也对该项目的动迁户的实质利益产生了重要影响。因此，周宏霞作为该项目的动迁户，当然有权请求新宇公司按照其在《证明》中为自己设立的义务承担相应责任。
二、新宇公司在《证明》中自述“我公司已与原该楼所有住户签订拆迁和安置协议”。但经庭审调查，在《证明》出具时新宇公司并未与周宏霞等动迁户签订相关拆迁和安置协议，在这一问题上新宇公司并未秉持诚信原则。周宏霞等动迁户（除张晓峰外）仅在复印本的《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》上签字表明自己关于拆迁和回迁事宜的主张。虽该协议书载明的合同相对方恒大公司没有实际签订协议并履约的真实意思表示，且合同缺乏必要的形式要件而不成立，但周宏霞等动迁户在该合同中通过合同条款展示出的意思表示确属真实，且其已经按照此协议约定完成了搬迁等义务。故《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》中记载的各项条款应作为周宏霞等动迁户对该项目拆迁建设方的真实意思表示。此时，动迁户关于回迁安置的合理信赖利益应获得当事各方的尊重及法律的保护。在新宇公司不可能不知晓在拆迁项目中房屋拆迁安置补偿合同存在的前提下，其未与周宏霞等动迁户就新的安置条款达成一致的情况下，其应当尊重在先的《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》中关于拆迁和建设方的拘束条款。
三、新宇公司作为专业从事房地产项目开发的商事主体，应该知晓相关风险及收益可能，并能够自由作出符合法律规定的确信抉择。但事实上，新宇公司却由于疏忽、懈怠或故意而未在作为拆迁与建设方身份介入本案项目前，即各方可预见损失最小化时，充分了解情况，明确自己的真实意思并及时告知动迁户。亦未与动迁户重新协商拆迁和安置事宜，并签订双方均认可的房屋拆迁安置补偿合同。或在双方不能达成一致意见时及时撤出，避免各方损失加剧。而是选择在进驻项目后，其对项目的实际影响和对房屋的实际控制随着工程的进展而越发难以动摇后，才对拆迁和安置事宜提出新主张。其行为有不当利用自身优势地位获取超额利益，损害他人合法权益的倾向。从结果上亦难符合民法的诚实信用原则。
四、周宏霞作为动迁的业主，较之新宇公司作为拆迁建设方，无论从选择的主动性、专业知识和精力、以及对诉争项目的风险收益认知、控制能力等方面，均不及后者具有显著的优势地位，要求其尽到与后者相同或更高的注意义务将造成显失公允。其只要能够证明，在动迁时自己内心确信可以实现的，并为其他动迁业主共同认可的，预期利益的具体内容，该内容就应当作为合理的信赖利益予以保护。而《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》中记载的相关条款就是这种预期利益的客观体现。在新宇公司不能举证证明自己在未违反公平、诚信原则下已经与周宏霞本人或其他动迁业主就拆迁安置问题达成新协议或一致意见的情况下，仍然应以公平、诚信为出发点，非因合同义务而毫不懈怠的承担起按照前述协议书内容应予确定的拆迁安置责任。新宇公司在承担前述责任后，亦可依据公平、诚信原则及相关约定，另觅途径，向其他必要主体寻求救济。
五、周宏霞增加过渡期间租房费用的诉讼主张，因逾期未补交诉讼费，故不予裁判。其提出从2015年8月30日起，由新宇公司给付每月1000元，共计18000元租房费用的主张，与《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》第二条第1款约定一致，予以支持。依照公平、诚信原则及法庭调查和当事人陈述，只要安置房屋达到所在楼宇其他房屋普遍质量标准，则周宏霞不应再依据该协议书中第二条第6款、第7款、第8款、第9款规定，向新宇公司提出责任主张。对于该协议书中第二条第2款、第3款、第4款、第5款中虽有规定但未明确的事项，如“车库价格”、“当地市场价格”、“现行出让价格”、“自行调解”、是否属于第5款“已安装”的情形等，周宏霞与新宇公司应先协商处理，难以协商一致的，有政府指导意见的遵从指导意见，没有指导意见的应比照已回迁安置的其他业主的普遍处理办法处理，基于一事不再理而不得另诉。
一审法院判决：一、新宇公司于判决生效后立即按照周宏霞签订的《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》约定条款内容为周宏霞安置住房；二、新宇公司本判决生效后五日内给付周宏霞过渡期间租房费用18000元；三、驳回周宏霞的其他诉讼请求。
本案二审期间，新宇公司向本院提交如下证据：
证据1.《岔路河镇政府家属楼改造说明》1份1页，《岔路河镇政府家属楼拆除决议》1份1页，《岔路河镇政府家属楼改造说明》1份1页，《危房鉴定报告》1份8页。证明：1.岔路河镇政府家属楼业主委员会及永吉县岔路河镇人民政府因该住宅楼出现安全隐患，全体业主于2015年3月15日经决议申请自行筹资翻建；2.岔路河镇政府家属楼业主委员会于2015年4月3日决议拆除岔路河镇政府家属楼。3.岔路河镇政府家属楼全体业主于2015年5月6日决议：因岔路河镇政府家属楼出现危房状态，全体业主于2014年底与恒大公司达成口头意向，由恒大公司投资此楼重新翻建。因恒大公司撤出终止投资。此时业主已搬出此楼，为解决住宅楼改造问题，同意由林广海自筹资金对此楼进行改造。4.全体业主均属于自愿迁出，并非任何单位和个人强制迁出。5.岔路河镇政府家属楼经吉林省建筑工程质量检测中心检测该建筑危险性评定等级为D级，房屋整体出现险情，构成整幢危房，必须迁出翻建。证据2.《法人授权委托书》。证明：林广海于2015年5月1日取得鑫形象公司授权，以该公司名义负责岔路河分公司开发的全部开发项目的管理及工程款支付、售楼、缴税、自负盈亏独立完成本开发项目。证据3.建设工程勘察合同1份、永吉县岔路河镇文化御园工程施工协议书1份。证明：鑫形象公司对岔路河镇政府家属住宅楼进行实际改造开发。证据4.《成交确认书》1份1页，《国有建设用地交地确认书》1份1页。证明：新宇公司于2016年6月24日竞买涉案开发项目国有土地使用权，于2016年11月28日取得该地使用权。证据5.（2017）吉0221民初271号民事判决书。证明：1.2015年林广海以吉林市恒大建筑工程有限公司的名义开始对岔路河镇政府家属楼进行拆迁；2.在拆迁安置补偿期间存在林广海与部分业主签订拆迁补偿协议的情况；3.房屋拆迁完后林广海改以吉林省鑫形象房地产开发有限公司的名义进行了开发。
恒大公司质证称，证据1、2与恒大公司无关，对证据3、4、5无异议。周宏霞质证称，对证据1表示不清楚，证据2与周宏霞无关，证据3、4无异议，对证据5有异议，表示不是与林广海签订协议。林广海对证据1、2、3、4无异议，对证据5的真实性没有异议，表示林广海不是拆迁人。张海未予质证。
本院对以上证据的真实性均予以确认。
周宏霞、恒大公司、林广海、张海均未向本院提交证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，涉案《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》约定和实际参与回迁安置的主体均不具有相应主体资格。该协议应属无效。因原住在楼房已经被拆除，所占用区域被重新开发建设，已经不具备恢复原状的条件。故本案参照有效合同处理为妥。拆迁安置义务人应当按照协议约定的时间、地点、条件、标准、计价方式方法履行回迁安置义务。新宇公司虽不是《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》的签订人，但是已经实际承接了该协议约定的房地产项目的开发建设，享受相应的开发建设利益的同时，应当承担对等回迁安置义务。故新宇公司在本案中不应承担责任的上诉意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。本案亦无必要追加鑫形象公司及其岔路河分公司为当事人参加诉讼。本案存在迟延回迁安置的情形，现实损失存在，一审判决按照该协议约定的标准支持18000元过渡期间租房费用并无不当。
综上所述，新宇公司的上诉理由不能成立。一审判决程序合法、认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由松原市新宇房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春露
审 判 员 徐 玖
代理审判员 赵翠霞
二〇一八年四月二十四日
书 记 员 那译心