江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第00753号
上诉人（原审被告）王怀俊，居民。
委托代理人杜明旺，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海沪淮农副产品批发市场经营管理有限公司。
法定代表人陈军，总经理。
委托代理人朱其山，公司员工。
上诉人王怀俊因与被上诉人上海沪淮农副产品批发市场经营管理有限公司（下称上海沪淮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2014）东民初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审中上海沪淮公司诉称：2008年5月1日，被告租用原告建筑在东台市碧城内的厂房存放不锈钢，协议约定从2008年5月1日至2009年5月1日止（按实际使用时间计算）月租金3000元，2009年春节前被告给付租金8000元，2011年1月2日被告以不锈钢管转租金13795元，到2012年12月31日尚欠租金146200元，故请求法院依法判令被告给付拖欠原告租金146200元，并承担本案诉讼费用。
一审中王怀俊辩称，1、被告是与东台市廉贻镇农贸市场朱其山签订的租赁协议，原告主体资格不适格；2、租赁期限从2008年5月1日起至2009年5月1日止，期限为一年。租金36000元，减去已付租金21795元，尚欠租金14205元；3、根据《民法通则》第136条的规定，延迟或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告起诉已超出诉讼时效；4、由于朱其山擅自处分钢材，2013年4月17日，朱其山与被告签订调解协议书一份，约定所欠租金与被告无关。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2008年5月1日，原告上海沪淮公司员工朱其山以上海市砖桥沪淮公司东台廉贻镇农贸市场（甲方）名义与被告王怀俊（乙方）签订租赁协议一份，约定甲方现有楼房1幢在农资城公司东首底层租给乙方存放不锈钢协议如下：1、租用时间2008年5月1日至2009年5月1日止，月租金叁仟元（按实际使用时间计算）；2、乙方在承租期间存放的不锈钢由乙方经营销售，甲方和任何人员不得动用销售不锈钢，如出现上述问题由责任人负法律责任，并赔偿损失。3、结算方式房租每月租金在每月1号结算付清，本协议一式贰份，甲乙双方各一份，协议签字生效。协议签订后，被告于2009年春节前给付原告租金8000元。2011年1月2日，被告以不锈钢管转租金13795元，截止2012年12月31日，被告尚欠原告租金146200元。原告曾于2013年5月22日以陈军名义，后于2013年6月26日以朱其山名义两次诉讼，均因主体不适格撤回起诉，现原告诉至一审法院。庭审中，因双方各执己见，致本案调解不能。
原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案诉争的租赁房屋原告建设时未取得建设工程规划许可证，亦未领取房屋产权证，根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故原告主张被告给付案涉房屋使用费的诉讼请求，依法予以支持。
关于原告主张的房屋使用费数额的问题。双方约定的租赁期限虽为一年，但同时又有按实际使用时间计算的约定，租赁期限应为不定期，被告一年到期后未将租赁房屋交还原告，并实际占有、使用租赁房屋，应当比照租金标准给付原告相应的房屋使用费。双方对租赁房屋使用至2013年清明节的事实无异议，原告主张从2008年5月1日起至2012年12月31日止按月租金3000元计算房屋使用费，总额为168000元，冲减被告已付款21795元，被告仍应给付原告146205元，原告主张按146200元给付房屋使用费，该请求依法应予支持。被告以2013年4月17日调解协议中约定的“关于钢管房屋租金由孙明祥与房主朱其山协商，王怀俊不再参与其中”为其辩解，因调解协议孙明祥未签字，不发生法律效力，且不能对抗协议第三人，加之调解协议未实际履行，故被告以调解协议拒付房屋使用费的辩解理由不能成立，不予支持。
关于原告的诉讼主体资格是否适格的问题。上海沪淮公司的法定代表人陈军到东台碧城组建上海市砖桥沪淮公司东台廉贻镇农贸市场是代表公司行为，该农贸市场虽未成立，但由此产生的法律后果应当由开办单位上海沪淮公司承担，上海沪淮公司及其法定代表人陈军均认可朱其山签订租赁协议的行为是基于公司的意思表示，代表的是上海沪淮公司的行为，现上海沪淮公司以原告主体主张权利符合相关法律规定，故原告的诉讼主体资格适格。
关于原告的主张是否超过法律规定的诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。本案中，双方约定给付租金的时间为房租每月租金在每月1号结算付清，虽从约定给付之日至原告主张权利之日已超过一年诉讼时效，但2009年春节前，被告给付原告租金8000元，且2011年1月2日被告以不锈钢管转给原告租金13795元，加之原告租用被告房屋是连续、不间断的，同时原告公司员工曾多次向被告追要过租金，并于2013年5月22日通过诉讼主张过权利，从双方认可的租赁房屋使用至2013年清明节到原告主张权利，并未超过法律规定的诉讼时效，故一审法院认定原告的主张在法律规定诉讼时效期限内。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，遂判决：被告王怀俊应于本判决生效生后10日内给付原告上海沪淮农副产品批发市场经营管理有限公司房屋使用费146200元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3224元，由被告王怀俊负担。
上诉人王怀俊不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人并未与被上诉人签订租赁协议，被上诉人作为原告主体错误；二、主张租金的诉讼时效为一年，案涉租赁协议约定租期2008年5月1日至2009年5月1日止。被上诉人应当在一年内主张租金，原审法院认定租赁房屋使用到2013年清明节无事实依据，即使被上诉人的主体适格，本案也超过诉讼时效。三、被上诉人的工作人员于2013年4月17日所签订的调解协议合法有效，应视为被上诉人放弃要求上诉人支付案涉租金。原审法院认定该调解协议不发生效力，不能对抗第三人依据不足。恳请二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人上海沪淮公司答辩称：一、案涉房屋是被上诉人投资建设。上诉人因与孙明祥合伙发生矛盾，请杨玉和协调将钢管转存放到案涉房屋内20天，逾期后上诉人一直没有搬走。后经领导同意朱其山与其签订了案涉协议，被上诉人主体适格；二、签订协议的当年年底，上诉人经催要共交纳8000元租金，后被上诉人一直催要，其都以“没钱，等有钱一起还清为由”推诿，直到向法院起诉，故诉讼时效没有超过；三、关于2013年4月17日的调解协议，是高锦祥出面协商的，最终孙明祥不签字，该协议没有生效，被上诉人并未放弃租金。综上，原审法院判决正确，请求二审法院依法维持原判。
本院二审另查明：一、2014年11月28日，被上诉人向原审法院出具说明，内容为：关于我公司在2005年在东台廉贻镇建洋村碧城内组建上海市砖桥沪淮公司农贸市场一事，公司委托法定代表人陈军到东台廉贻镇组建，其产权归公司所有，特此证明。二、因案涉房屋的租金问题，被上诉人法定代表人陈军及承办人朱其山在2013年5月22日、6月26日分别作为原告起诉上诉人，要求上诉人支付案涉租金，案号分别为（2013）东开民初字第0207号，（2013）东开商初字第0095号，两案后均撤诉。在（2013）东开商初字第0095号庭审中查明：上诉人王怀俊与案外人孙明祥系合伙关系，原存放在案涉房屋中的钢管系双方合伙财产。2013年清明期间，案外人孙明祥强行将案涉房屋中的钢管搬走，后朱其山于2013年4月7日向东台市公安局报警。同年4月17日，经高锦祥、杨玉和组织，上诉人王怀俊、孙明祥及朱其山就租金问题进行协商，形成了“关于孙明祥、王怀俊合伙经营不锈钢纠纷一事”的调解协议，内容为孙明祥原借王怀俊贰万元（与合伙资金无关），必须归还。关于钢管房屋租金由孙明祥与房主朱其山协商，王怀俊不再参与其中。王怀俊与孙明祥合伙资金，按账户资金分配，孙明祥酌情处理。此事由高锦祥、杨玉和协调处理。因孙明祥最终不同意调解内容，没有在调解协议上签字。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，一、关于被上诉人的诉讼主体是否适格问题。
被上诉人上海沪淮公司作为案涉东台廉贻镇农贸市场的投资开办单位，其法定代表人陈军到东台碧城组建上海市砖桥沪淮公司东台廉贻镇农贸市场是代表公司行为，虽然当时该农贸市场尚未成立，但由此产生的法律后果应由被上诉人上海沪淮公司承担，朱其山作为被上诉人上海沪淮公司的员工，与上诉人王怀俊签订租赁协议，是代表被上诉人上海沪淮公司的行为，被上诉人上海沪淮公司及其法定代表人陈军对朱其山签订租赁协议的行为均予以认可，故被上诉人上海沪淮公司具备本案诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。二、关于本案是否超过法定诉讼时效的问题。虽然双方租赁合同约定的租赁期间为2008年5月1日至2009年5月1日止，每月租金在每月1号结算付清。从协议约定给付之日至被上诉人主张权利之日已超过一年，但租期届满后，经被上诉人上海沪淮公司员工催要，上诉人王怀俊到2009年春节前给付租金8000元，且2011年1月2日又以不锈钢管抵算租金13795元，上诉人王怀俊一直实际租用案涉房屋至2013年清明节，同时被上诉人上海沪淮公司员工曾多次向其追要过租金，发生诉讼时效中断的法定情形，被上诉人上海沪淮公司于2013年5月22日向法院提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效，原审法院认定本案没有超过法定诉讼时效，符合法律规定。三、关于2013年4月17日的调解协议能否作为上诉人拒付租赁的依据问题。因该调解协议系关于孙明祥、王怀俊合伙经营不锈钢纠纷一事而作出，虽然在调解协议中有“关于钢管房屋租金由孙明祥与房主朱其山协商，王怀俊不再参与其中”的约定，但作为该调解协议一方当事人的孙明祥最终不同意调解内容，没有在调解协议上签字，该协议不发生法律效力。不能作为上诉人王怀俊拒付案涉房屋租金的依据。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人王怀俊的上诉理由不能成立，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3224元，由上诉人王怀俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 曹 荣
代理审判员 秦广林
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 刘 湘