广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终5039号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄绮卿，女，1957年8月15日出生，香港特别行政区永久性居民，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴健祥，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑文浩，广东洋三律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王翠珠，女，1987年10月26日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：甘智慧，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。上诉人黄绮卿因与被上诉人王翠珠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初24461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄绮卿上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人于2016年8月25日签订的房屋买卖合同已经在2016年11月14日协商解除。事实和理由：一、上诉人因自身疾病需巨额的医疗费用，从而才决定出售唯一的涉案房屋筹集资金。被上诉人拖延付款的行为无法实现上诉人卖房筹集医疗费的真实合同目的。上诉人对内地法律及房屋买卖政策不熟悉，再加房屋中介不专业，对出售房屋的状况没有尽责查清，导致因房屋抵押而延误交易过户。被上诉人拒绝在2016年11月份付清尾款，提出在2016年12月18日才愿意支付尾款和办理过户。自签订合同之日到2016年12月18日时间才达4个月，这对急需资金治病的上诉人是不能接受的。二、因上诉人的遗忘及中介的失职，没有及时发现涉案房屋未注销抵押登记，上诉人与被上诉人在2016年10月18日一起到国土局办理过户时才发现没有办理抵押注销手续。上诉人与被上诉人协商一致，待注销抵押登记后重新协商确定付款和过户时间，即双方对房屋买卖合同第二条第一款作出了变更。上诉人于2016年11月10日办理完毕了注销抵押登记，同日，上诉人要求被上诉人付清购房余款并一起办理过户手续，但被上诉人拒绝并要求支付余款及办理过户推迟至2016年12月18日，上诉人不同意，双方为此约定在2016年11月14日见面协商。2016年11月14日，双方见面协商付清尾款和过户时间，上诉人主张11月14日付清尾款并办理过户，但被上诉人不同意，坚持主张2016年12月18日才付清尾款和过户，双方就此无法达成一致，上诉人提出解除合同，并退回被上诉人已交定金，被上诉人同意，所以上诉人与被上诉人在2016年11月14日已协商一致解除合同。三、一审法院认为被上诉人银行账户在2016年11月11日至2016年11月19日期间账户余额大于34万元，认为被上诉人有购房能力错误。被上诉人提交的建设银行个人活期账户交易明细显示，被上诉人的该账户每月都有一笔大额款项进出，再结合被上诉人的陈述及证人的微信记录、一审作证的证言，可以证实被上诉人该账户的款项根本不是准备用于支付购房款。2016年11月11日所显示的34万元也不是用于支付本案购房款。被上诉人向上诉人支付2万元定金购买涉案房屋后，并于2016年11月17日支付定购中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园H15幢301房的诚意金，2016年11月19日分两笔各5万元向该H15幢301房业主支付10万元的购房款，被上诉人的该银行账户余额只有23万元左右，也就是在2016年11月19日，被上诉人的银行账户余额不足以支付本案房屋的买卖尾款，被上诉人没有履行能力。被上诉人的银行账户曾经有过足以支付涉案房屋购房尾款的款项，被上诉人为何不向上诉人支付，反而一再拖延，将款项另做他用？四、上诉人在2016年11月17日另行购房，且在短短的一个月内完成交易过户并付清全部购房款，可以进一步推定上诉人与被上诉人已经协商解除买卖合同。被上诉人在2016年11月17日支付与涉案房屋同一个小区的中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园H15幢301房的诚意金，11月19日支付10万元的购房款，12月20日已经取得该房屋的产权证，在短短的一个月内完成交易和付款，证实被上诉人根本不想继续与上诉人履行合同。涉案房屋和H15幢301房的出售价都是36万，两套房屋合共要支出72万，按被上诉人的银行流水，被上诉人根本不够资金支付。按照旧债务优先履行原则，被上诉人应优先向上诉人履行支付34万元尾款的义务，但被上诉人却另行购买房屋并在一个月内全部履行完毕，因此，涉案房屋买卖合同协商解除是真实的。上诉人只需向被上诉人退回定金，而无需承担任何违约责任。五、涉案房屋是上诉人的唯一居所，是颐养天年的终老地方，上诉人年纪大，没有工作，已经没有能力和机会去另购其他房产居住，因此保留涉案房屋等于保住上诉人以后的生存、生活之地。被上诉人王翠珠辩称，一、房地产买卖合同依法成立，合法有效，双方均应切实履行，被上诉人无故拒绝履行合同义务构成违约。双方为履行合同中的过户约定，在2016年10月8日向房地产服务公司缴纳测绘费取得测绘图，2016年10月18日，双方向税局申报房屋交易情况，缴纳完毕买卖契税及开具商品住房买卖的增值税发票后，在过户时因涉案房屋仍设立有抵押而无法办理过户。随后双方协议同意给予上诉人时间解除抵押过户。2016年11月14日，双方通过中介相约过户及支付房款，然而上诉人于当日下午约定时间明确拒绝继续履行合同，导致不能办理过户。中介何翠娴的证言证明了上述事实。上诉人申请的证人郭某证言也证实被上诉人的陈述和何翠娴的证人证言。被上诉人提交的微信聊天记录可以佐证双方约定在11月14日过户，上诉人无故拒绝过户。二、被上诉人从未同意解除房地产买卖合同，双方在履行过程中也没有出现法定的解除事由，上诉人主张已协商一致解除合同毫无事实依据。上诉人与被上诉人从未在2016年11月14日达成解除合同的一致意见，双方原约定于该日付清尾款并办理过户，被上诉人在11月14日准备了34万元的尾款。三、被上诉人是否另行购置房屋与本案无关。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求予以维持。王翠珠于2016年11月21日向一审法院起诉请求：1.黄绮卿继续履行王翠珠、黄绮卿双方于2016年8月25日签订的房产买卖合同，黄绮卿协助王翠珠办理位于中山市××乡镇××大道雅××花园××房过户手续；2.黄绮卿向王翠珠支付违约金（以36万元为本金，按日万分之五，从2016年10月18日起计算至实际办理过户手续之日止）；3.黄绮卿向王翠珠支付律师费1万元。一审中，黄绮卿提出以下反诉请求：1.解除王翠珠与黄绮卿于2016年8月25日签订的房产买卖合同；2.黄绮卿没收王翠珠已支付的定金2万元。一审法院认定事实：2016年8月25日，王翠珠（买方）与黄绮卿（卖方）、周志玲（代理方）签订了一份房屋买卖合同，约定：1.黄绮卿将其名下位于中山市××乡镇××大道雅××花园××房出售给王翠珠，房屋交易价格为36万元；2.房款支付方式：王翠珠于2016年8月25日向黄绮卿支付定金2万元，余款34万元在取得图纸之后（在10月30日或之前）在国土局或中山市三乡镇房地产服务有限公司办理签名过户手续时付清；3.双方约定交易过程中税费由王翠珠承担；4.违约责任：黄绮卿保证上述房产没有产权、财务纠纷或其他权利限制、且不得隐瞒交易时可能出现的争端及问题，同时在本合同签订后，黄绮卿不得以任何理由终止或私自出售、出租予他人，否则由此导致无法顺利过户或延迟交易过户至王翠珠名下，视同黄绮卿恶意违约。黄绮卿应在五个工作日内一次性如数退还所收的乙方款项及经济损失，并将双倍定金赔偿给王翠珠，并支付代理方所收定金30%作为代理费。如王翠珠中途不买，黄绮卿所收定金不予退回，并支付代理方所收定金30%作为代理费。上述房地产买卖合同还约定了其他内容。合同签订后，王翠珠通过银行转账及现金方式，经中介方协助向黄绮卿支付了定金2万元。2016年10月8日，王翠珠向相关测绘公司支付了涉案房屋测绘费360元，并于当日取得涉案房屋的测绘图纸。2016年10月18日，王翠珠缴纳了涉案房屋买卖所需缴纳的契税费2000元。2016年10月18日，王翠珠、黄绮卿双方到国土部门办理过户手续时，发现涉案房屋存在抵押登记手续，无法办理过户手续。后王翠珠、黄绮卿双方协商解除抵押登记手续后，再办理过户手续。2016年11月10日，涉案房屋解除了抵押登记手续。根据王翠珠的中介人员与黄绮卿的中介人员的微信聊天记录，黄绮卿解除抵押手续后要求王翠珠立即付款并办理过户手续，但王翠珠表示由于资金问题要求到2016年12月份左右才付款办理过户手续，黄绮卿不同意，后经沟通，王翠珠同意在2016年11月14日付款并办理过户手续。到了2016年11月14日下午双方约定的过户时间，黄绮卿明确拒绝继续履行合同，导致不能办理过户手续。王翠珠的中介人员何翠娴也出庭作证，证明了上述事实。另查：王翠珠向一审法院提供了一份银行流水清单，该流水清单显示在2016年11月11日有一笔34万元的存款存入王翠珠名下的建设银行账户，而且该账户在2016年11月11日至2016年11月19日期间账户余额均大于34万元。再查：王翠珠委托律师参与本案诉讼，为此支付了律师费10000元。一审法院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。王翠珠与黄绮卿的房产买卖合同，是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。诉讼中，王翠珠、黄绮卿均确认，王翠珠已向黄绮卿支付购房定金2万元，涉案房屋的测绘图纸于2016年10月8日取得，双方约定于2016年10月18日前往国土局办理过户手续，后因涉案房屋存在抵押，暂不能办理过户手续，故王翠珠、黄绮卿双方一致同意待涉案房屋解除抵押后双方再办理过户手续。对于上述事实，一审法院依法予以认定。一审法院认为，虽然双方签订房产买卖合同中约定，王翠珠、黄绮卿双方应在取得涉案房屋测绘图纸后或2016年10月30日前办理过户手续及完成剩余房款的交付，但王翠珠、黄绮卿双方一致同意对合同中约定的办理过户手续及完成剩余房款交付的时间进行重新约定，故双方应继续履行各自的合同义务。而且由于黄绮卿的房屋存在抵押登记手续，导致不能在合同约定的时间办理过户手续，责任不在王翠珠。本案中王翠珠、黄绮卿的争议焦点有二：一、双方重新约定的办理过户手续及完成剩余房款交付的时间为何时；二、是王翠珠违约还是黄绮卿违约导致合同未能继续履行。争议焦点一，王翠珠称双方通过中介约定于2016年11月14日办理过户手续，并提供了王翠珠与其中介何某的聊天记录截图予以佐证。黄绮卿辩称双方是通过口头约定的方式约定于涉案房屋办理注销抵押登记当天，即2016年11月10日办理过户手续。而且此前是由于黄绮卿的涉案房屋存在抵押登记而导致未能按合同约定的时间办理过户手续，故应允许双方另行协商过户时间。一审法院认为，王翠珠、黄绮卿双方在诉讼中均确认双方均是通过中介方进行沟通，王翠珠、黄绮卿双方并未直接进行沟通，结合双方向一审法院提交的微信聊天截图及证人证言，依据证据证明效力规则，王翠珠向一审法院提交的证据证明效力高于黄绮卿。王翠珠、黄绮卿双方均申请各自委托的中介方业务员出庭作证也证明双方另行协商于2016年11月14日办理过户手续的意向。而且2016年11月14日当日双方也已到场见面拟办理过户手续，只是由于黄绮卿拒绝办理而导致未能继续履行。故对于王翠珠主张的双方通过中介约定于2016年11月14日办理过户手续的事实，一审法院予以认定。争议焦点二，黄绮卿认为双方签订的房产买卖合同中约定王翠珠应先向黄绮卿支付剩余购房款34万元后，黄绮卿才须配合王翠珠办理过户手续。一审法院认为，王翠珠向黄绮卿支付剩余购房款与黄绮卿配合王翠珠办理过户手续应为对等的权利义务，且王翠珠、黄绮卿双方未就支付房款与办理过户手续的先后顺序进行明确约定，故黄绮卿不可行使先履行抗辩权而拒绝配合王翠珠办理过户手续。从王翠珠向一审法院提交的银行流水显示，在2016年11月11日有一笔34万元的存款存入王翠珠名下的建设银行账户，且该账户在2016年11月11日至2016年11月19日期间账户余额均大于34万元。一审法院认为，王翠珠依约向黄绮卿支付了定金2万元，缴纳了相应测绘费、契税，并在2016年11月14日做好了向黄绮卿支付剩余购房款34万元的准备，已履行其主要的合同义务。黄绮卿未依约在2016年11月14日配合王翠珠办理过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准及起算时间的问题，王翠珠、黄绮卿双方签订的房产买卖合同中约定的违约责任条款中虽约定若黄绮卿违约应赔偿王翠珠经济损失，但王翠珠主张黄绮卿向其支付违约金应结合该违约行为对王翠珠造成的实际损失进行考量，故一审法院认为，违约金的计算标准调整为以王翠珠已支付定金2万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。违约金的计算时间应从黄绮卿实际违约之日起，即2016年11月14日计算至实际办理过户手续之日止。对于王翠珠主张的律师费1万元，一审法院认为，王翠珠、黄绮卿双方签订的房产买卖合同中并未就律师费的承担进行明确约定，且该律师费并非王翠珠主张权利所产生的必要费用，故对于王翠珠该诉讼请求，一审法院不予支持。对于黄绮卿的反诉问题，一审法院认为，涉案房屋已具备过户条件，且不存在双方约定或法定的合同解除的事由，故对于黄绮卿主张的解除双方于2016年8月25日签订的房产买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回。另王翠珠不存在违约行为，合同未能履行的原因在于黄绮卿，故对于黄绮卿主张的黄绮卿没收王翠珠已付定金2万元的诉讼请求，一审法院也不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王翠珠与黄绮卿继续履行双方于2016年8月25日签订的房产买卖合同；二、黄绮卿应在一审判决发生法律效力之日起三日内协助王翠珠办理位于中山市××乡镇××大道雅××花园××房过户手续，王翠珠办理过户手续时应一次性向黄绮卿支付剩余购房款340000元；三、黄绮卿应于一审判决发生法律效力之日起三日内向王翠珠支付违约金（违约金的计算方式：以定金20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年11月14日起计算至实际办理过户手续之日止）；四、驳回王翠珠的其他诉讼请求；五、驳回黄绮卿的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6931元、财产保全费3774元，共计10705元（王翠珠已预交），由黄绮卿负担，黄绮卿应在支付上述违约金时一并将应承担的案件受理费及财产保全费10705元支付给王翠珠；反诉案件受理费3500元（黄绮卿已预交），由黄绮卿承担。本院二审期间，上诉人黄绮卿向本院提交了如下证据：中山市不动产登记资料证明表，拟证明王翠珠拖延付款的目的是为了支付中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园H15幢301房的房款，此表与王翠珠一审中提交的银行流水记录结合，显示王翠珠的银行账户余额在2016年11月11日至2016年11月19日大于34万元并非用于支付黄绮卿的购房款，王翠珠又买一套房产的行为应认定其银行余额不足以履行支付全部购房款的合同义务，可以推定王翠珠与黄绮卿已经解除房屋买卖合同。被上诉人王翠珠质证认为，黄绮卿二审提交的证据不属于新证据，与本案无关联性，王翠珠是在黄绮卿无故拒绝履行合同的情况下，时隔一个月后才在同一小区购买另一套房屋。被上诉人王翠珠在二审中没有向本院提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，王翠珠与黄绮卿确认双方在买卖涉案房屋时均是通过各自的中介人员进行沟通。一审期间，黄绮卿申请了中介人员郭某出庭作证,郭某陈述王翠珠与黄绮卿于2016年11月14日见面了，但不清楚王翠珠、黄绮卿的谈话内容。王翠珠向一审法院提交的银行流水清单显示，王翠珠的银行账户在2016年10月12日有一笔400099.99元的存款存入王翠珠名下的建设银行账户，至2016年10月20日王翠珠的该建设银行账户余额均大于41万元，2016年10月20日王翠珠的该账户转出了40万元。王翠珠的该账户在2016年11月17日向吴美清转账支付H15-301诚意金2000元，在11月19日向吴美清转账支付1000元、向罗秀如转账支付楼款50000元、向罗秀如转账支付50000元。2016年12月30日，中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园H15幢301房登记在王翠珠名下。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王翠珠与黄绮卿于2016年8月25日签订的房产买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人均应依约履行。针对黄绮卿的上诉，本案二审争议的主要焦点是：黄绮卿与王翠珠是否在2016年11月14日已协商一致解除双方于2016年8月25日签订的房产买卖合同。王翠珠与黄绮卿在房产买卖合同中约定在取得图纸后（10月30日或之前）在国土局或中山市三乡镇房地产服务有限公司办理签名过户手续时付清购房余款。依该条款约定，双方在合同中约定的过户手续是在2016年10月30日前完成，在办理过户手续的同时，王翠珠向黄绮卿支付房屋余款34万元。双方在履行合同过程中，均依约在该条款约定的过户截止时间前，于2016年10月18日前往国土局办理过户手续，但因涉案房屋存在抵押而未能在合同约定的时间内完成过户手续。黄绮卿作为卖方有义务确保涉案房屋没有权利限制，其也有义务清楚自己所出售房屋的产权状况，黄绮卿没有及时注销抵押登记致使涉案房屋未能在合同约定的时间内顺利过户，黄绮卿应对此承担违约责任。依《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在涉案房屋于2016年11月10日注销抵押登记，不存在权利限制后，王翠珠有权要求黄绮卿承担继续履行合同的义务。黄绮卿称在2016年11月14日已与王翠珠协商一致解除合同，但黄绮卿对其该主张未提交任何证据予以证明，黄绮卿一审申请的证人郭某陈述其并不清楚王翠珠与黄绮卿在该日的谈话内容，故郭某的证言也不能证明双方于该日已协商一致解除合同，黄绮卿应承担举证不能的不利法律后果，本院对黄绮卿的该主张不予采信。王翠珠与黄绮卿均确认双方并非直接联系沟通，而是通过中介人员进行沟通，结合王翠珠提交的其与中介人员的微信聊天记录，王翠珠在涉案房屋注销抵押登记的第二日即存入34万元的存款资金，以及何翠娴的证人证言等一系列证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”和第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，本院对王翠珠的主张予以采信，认定王翠珠已积极履行了准备支付房屋余款34万元及办理过户手续等义务，因黄绮卿不在2016年11月14日配合王翠珠办理过户手续而致房产买卖合同未能继续履行，黄绮卿构成违约，应向王翠珠承担继续履行合同、支付违约金等违约责任。至于黄绮卿关王翠珠购买与涉案房屋同一小区的另一套房屋的上诉意见，王翠珠购买另一套房屋是其作为市场主体的自由交易权，且从王翠珠支付另一套房屋的相关款项来看，王翠珠支付另一套房屋均是在黄绮卿于2016年11月14日不配合办理过户手续后，但此并不能推定王翠珠已在该日与黄绮卿协商一致解除了合同，黄绮卿不能因王翠珠另购房屋的行为而免除其应向王翠珠承担继续履行涉案房屋买卖合同的违约责任。综上所述，上诉人黄绮卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元（黄绮卿已预交），由上诉人黄绮卿负担。本判决为终审判决。审 判 长  牛庆利代理审判员  张群立代理审判员  刘 通二〇一七年十二月十一日书 记 员  隋 越