贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终363号
上诉人（原审被告、反诉原告）：付显花，女，1971年4月8日出生，汉族，住遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：李辅智、王利，贵州诚稳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：拓红义，女，1969年11月26日出生，汉族，住遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：马李五，贵州与之律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：漆松，男，1970年6月6日出生，汉族，住遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：马李五，贵州与之律师事务所律师。
上诉人付显花因与被上诉人拓红义、漆松租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初4140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
付显花上诉请求：原判事实认定错误，证据不足，导致判决错误，请求二审法院查清事实依法改判。理由：一、原审判决认定被上诉人拓红义向上诉人出具的91000元的《收条》中，除了21000元的租金以外的70000元系作为随着时间推移房租上涨的租金事实属事实不清、证据不足。1、双方租赁关系起始于2003年，至2014年4月10日所签书面租赁合同前，均是采取口头协议方式对双方租赁关系予以约定，从最初的每月800元租金涨到1500元、1800元、2500元，到签订书面协议时涨到3500元，从上述租金的涨幅额度700元、300元、700元到最后的1000元可以看出，租金的涨幅几乎是双方根据市场行情并结合物价上涨因素予以确定，而按照原判所认定的被上诉人一方所称“该70000元是考虑到三年内租金不变,考虑到以后的房价上涨、租金上涨，所以就一次性的收取的上涨的租金，今后的三年就不变了，就一直按照每月3500元计算”而予以采信，明显违反双方租金涨幅额度和市场行情的实际情况，即如按照原判之认定，那上诉人除在合同约定应缴纳的3500元租金外、还要缴纳70000元按三年平均下来每月1944元租金，月租金达到5444元，达到最后一年房租的两倍多。2、上诉人与被上诉人拓红义于2014年4月10日签订的《房屋租赁合同》明确约定“租赁期内租金每月叁仟五百元，叁年不变，租金每半年交壹次合计贰万壹仟元整”，说明双方已达成书面协议约定房屋租金为每月3500元，且三年内不得变动。双方自合同签订生效后应依法履行合同义务，任何一方不得擅自变更或解除，除非与另一方协商一致后方可对原合同进行变更。被上诉人在庭审中提出“该70000元是考虑到三年内租金不变，考虑到以后的房价上涨、租金上涨，所以就一次性的收取的上涨的租金，今后的三年就不变了，就一直按照每月3500元计算”，对此，被上诉人未出示相关证据予以证明并不能作出合理解释，故被上诉人的主张己属于对双方所签《房屋租赁合同》的实质性变更，对合同的实质性变更需要双方达成补充协议，而本案中上诉人与被上诉人并未对此另行约定。3、根据交易习惯，承租人在租房时通常会支付一定数额的金钱给出租人作为租房押金或履约保证金，当租房合同到期后，出租人退还承租人所交租房押金或履约保证金，没有说因为考虑到以后房价上涨、租金上涨，所以就一次性收取上涨的租金的情况发生。本案中，上诉人与被上诉人在签订《房屋租赁合同》后向被上诉人一次性交付91000元，收条载明“今收到付显花捞沙巷房屋租金2014年10月14日前，共计玖万壹仟元正”，其中21000元为租金双方均一致认可，对于剩余的70000元作为所交合同履约保证金解释更符合日常经验法则，被上诉人原审庭审时对涉案70000元的解释不符合日常交易习惯。二、原判认定被上诉人向上诉人收取的水电费押金3000元，因租赁房屋仍未返还被上诉人，房屋、水电等所有税费情况尚不清楚，退还条件暂不具备，故对上诉人反诉要求被上诉人退还水电费押金3000元的请求驳回属事实不清、证据不足。2017年4月15日，被上诉人拓红义要求收回门面与上诉人发生纠纷，上诉人报警后经遵义市公安局红花岗分局老城派出所调解未协商一致。事后被上诉人私自对租赁房租断水断电，此后未曾产生水电费。虽然上诉人未将租赁房屋返还被上诉人，但房租、水电等所有税费已结算清楚，3000元的水电费押金退还条件具备，被上诉人应将水电费押金3000元退还给上诉人。三、租赁房屋门面损失责任人系被上诉人，上诉人不应承担赔偿责任。租赁房屋于2017年4月14日到期，被上诉人于2017年4月15日要求上诉人返还租赁房屋。按照交易习惯，承租人返还房屋时，出租人将房租押金返还承租人。被上诉人却违背诚实信用原则不想退还上诉人的70000元押金。在此情况下，上诉人可行使不安抗辩权保护自己的合法权益。且上诉人虽未将租赁房屋返还被上诉人，但上诉人已于合同期满后搬离租赁房屋，上诉人只是为了促使被上诉人履行退还70000元的押金义务而未将租赁房屋返还被上诉人，故被上诉人的门面损失系被上诉人的原因造成，故门面损失责任人系被上诉人，应由被上诉人自行承担损失，上诉人不应承担赔偿责任。四、此次诉讼的发生，系被上诉人采用投机钻营的方式企图获取更大的经济收益所导致，此行为违反了诚信原则，对此行为应依法予以制止而不应予以鼓励。作为合同法其中一个大的目的和追求，即是充分保障作为市场平等主体之间的交易安全，对于任何投机取巧和不诚信行为应依法予以禁止，而不是鼓励。结合本案，被上诉人要求终止租赁关系、对租赁物收回自营的实质动机，纯粹来源于目前租赁房屋市场中空转门面收取高额转让费用之利益驱使，即是利用上诉人已将该承租房屋因长期悉心经营所收获的市场上佳评价，采取终止房屋租赁关系、转手收取高额转让费的有违市场交易秩序的原则，达到其非法目的。综上所述，上诉人认为，对于被上诉人所收取的合同履约保证金70000元不属原判所认定含市场上涨因素等，但在合同上未有此约定，且租金明确无误的载明为3500元每月，该租金标准与此前2500元每月数额相比，每月已上涨了1000元；对于涉案门面房屋租金损失赔偿亦是由被上诉人不退还履约保证金及押金所导致，故上诉人依法不应承担赔偿责任。鉴于此，根据前述理由，恳请二审法院查清事实依法改判。
被上诉人拓红义、漆松未作书面答辩。
被上诉人拓红义、漆松向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告立即归还原告出租给被告的门面，停止侵权，赔偿原告自租赁合同期满至归还租赁物之日期间每月3500元的损失。2、本案诉讼费用由被告承担。
上诉人付显花反诉要求二原告返还7万元的房屋押金及3000元的水电押金。
一审法院认定事实如下：1、2014年4月10日原告拓红义（甲方）与被告付显花（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方捞沙巷一层门面房壹间，作生意用房；约定租赁期限为3年，从2014年4月15日起至2017年4月14日止；本合同约定的租赁期限满时，若乙方需要续租，应在本合同期满前壹个月书面通知甲方；为保证房屋的结构和水电费用的正常交纳，乙方应向甲方交纳叁仟元整的房屋租赁押金。在合同期满，甲方确认房屋无损及其水电等所有税费已交清后退还乙方所交租赁押金。2、2017年3月14日，原告在被告承租门面上张贴通知，该通知载明其与被告签订的房屋租赁合同期满后不再续租，通知被告期满后归还租赁房屋。3、2017年4月15日，原告拓红义要求收回门面，与被告发生纠纷，原告报警后经遵义市公安局红花岗分局老城派出所调解，原、被告协商不成。4、被告承租原告门面已经十余年，租金几年变动一次。5、2014年4月14日原告拓红义向被告出具收条一张，该收条载明收到付显花捞沙巷房屋租金2014年10月14日前，共计91000元；2014年10月18日原告拓红义向被告出具收条一张，该收条载明收到付显花房屋租金2014年10月14日至2015年4月14日，共计21000元；2014年7月18日原告拓红义向被告出具收条一张，该收条载明收到付显花交来捞沙巷门面水电费押金共计3000元。6、2017年4月14日合同期满后，双方未就续租事宜签订合同，原告要求收回门面无果，遂诉来本院，形成诉争。
一审法院认为，本案争议焦点为在2014年4月14日原告拓红义向被告出具的91000元的收条中，除了21000元租金以外的70000元的性质问题。针对该焦点，原告提出该70000元是考虑到三年内租金不变，考虑到以后的房价上涨、租金上涨，所以就一次性的收取的上涨的租金，今后的三年就不变了，就一直按照每月3500元计算。被告辩称多收的70000元当时没有说清楚是什么东西，合同上没有明确说清楚是要涨房屋的原因，多收的70000元是房屋押金，并且反诉要求原告返还该70000元。在本案中，原告一共出具了三张收条，其中一张是水电费押金收条，对押金进行了特别的注明，而在原告出具的91000元的收条中，仅写明了租金而未涉及押金，70000元在本案中并不是小数目，被告在收到上述收条后并未提出异议，这与常理不符，再结合被告承租原告门面已十余年，租金随着时间推移亦会变动、上涨的事实，原告的主张较为合理、可信，本院对原告主张予以采信，对被告的抗辩及反诉要求原告返还该70000元的请求均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，对原告要求被告立即归还原告出租给被告的门面，停止侵权，赔偿原告自租赁合同期满至归还租赁物之日期间每月3500元的损失的诉讼请求，予以支持。针对原告向被告收取的水电费押金3000元，因原、被告已明确约定在合同期满，确认房屋无损及其水电等所有税费已交清后退还，现本案所涉租赁房屋仍未返还原告，房屋、水电等所有税费情况尚不清楚，退还条件暂不具备，故对被告反诉要求原告退还水电费押金3000元的请求，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条的规定，判决：一、由被告（反诉原告）付显花于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）拓红义、漆松位于遵义市××××门面一间，并赔偿从2017年4月15日起至实际返还前述门面之日止按每月3500元计算的损失；二、驳回被告（反诉原告）付显花的反诉请求。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费60元，减半收取计30元，反诉受理费810元，减半收取计405元，共计435元，由被告（反诉原告）付显花承担。
二审中，上诉人提交两份证据：1.2015年1月1日金少德与彭志东的门面租赁合同；2、上诉人诉讼代理人测量的房屋面积。证明相同地段的门面租金与涉案房屋的门面租金相差2200元。经被上诉人质证，对门面租赁合同的真实性有异议；对于门面测绘图，认为对方不是专业人员，不具有测绘资格，对测绘结果不予认可。
二审查明的其余事实与一审相同。经审查，原审法院经庭审质证而认定的证据合法有效，能够证明原审查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，关于被上诉人拓红义、漆松应否向上诉人付显花返还70000元房屋押金的问题。经查，双方于2014年4月10日签订《房屋租赁合同》后，上诉人付显花于2014年4月14日向被上诉人拓红义、漆松支付91000元，该91000元已含付显花应预付的半年租金21000元，双方对此并无争议。但对于另外的70000元款项的性质，双方持有异议。上诉人付显花主张是预交的房屋押金。被上诉人拓红义、漆松则主张因双方之前存在租赁关系，该7万元是上诉人之前廉价承租被上诉人房屋的补偿，以及作为被上诉人三年内不涨房租的补偿。由于被上诉人拓红义、漆松出具的《收条》中明确写明该91000元是2014年10月14日前的房屋租金，且被上诉人拓红义、漆松另行向上诉人付显花出具了3000元押金收条，加之双方签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋租赁押金仅为3000元。综合上述事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”的规定，本院认为被上诉人拓红义、漆松的陈述更为可信，争议的7万元款项并非是押金。因此，对上诉人付显花关于被上诉人应返还70000元房屋押金的诉请不予支持。
关于被上诉人拓红义、漆松应否向上诉人付显花返还3000元水电押金的问题。虽然在被上诉人出具的押金收条中未附条件，但在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定“在合同期满，甲方确认房屋无损及其水电等所有税费已交清后退还乙方所交租赁押金。”，即押金退还条件是甲方（被上诉人）确认房屋无损及其水电等所有税费已交清后退还乙方（上诉人），故本案押金退还条件尚不具备。上诉人可待条件成就时另行主张。
关于双方合同到期后的门面占用损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，在租赁合同到期以后，出租人与承租人均应依法协商处理租赁物返还等事宜。但双方在合同期满后数次发生纷争，导致门面至今未交还，对于扩大的损失，双方都有一定的过错，并考虑上诉人未实际利用门面的事实，确定由双方当事人各自承担一半责任。即对于合同到期后的门面占用损失，由上诉人赔偿其中的50%给被上诉人。根据双方签订的《房屋租赁合同》，每月租金3500元，即上诉人应按照每月1750元的标准向被上诉人赔偿门面占用损失至门面返还时为止。
综上所述，付显花的部分的上诉请求成立，予以采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初4140号民事判决；
二、由上诉人付显花于本判决生效后十日内返还被上诉人拓红义、漆松位于遵义市××××门面一间，并赔偿被上诉人拓红义、漆松从2017年4月15日起至实际返还上述门面之日止按每月1750元计算的损失；
三、驳回被上诉人拓红义、漆松其余诉讼请求；
四、驳回上诉人付显花的反诉请求。
如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费60元，减半收取计30元，反诉受理费810元，减半收取计405元，二审案件受理费810元，共计1245元，由上诉人付显花承担800元，由被上诉人拓红义、漆松承担445元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 雨
审 判 员 李宗洪
代理审判员 施正高
二〇一八年二月二十二日
书 记 员 袁 芳