浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2004）善民一初字第20号
原告（反诉被告）朱国平。
被告（反诉原告）周方元。
委托代理人颜伟新（特别授权），浙江金嘉律师事务所律师。
原告朱国平因与被告周方元买卖合同纠纷一案，于2003年12月12日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员胡锦明独任审判，于2004年1月7日公开开庭进行了审理。庭审中，被告周方元提出反诉。经审查，本院于同日受理，并决定对本案延期审理，另行依法组成合议庭，于2004年2月6日公开开庭审理了本案。原告朱国平、被告周方元的委托代理人颜伟新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱国平诉称，原、被告双方在2001年11月24日签订买卖房产协议，�定被告周方元将（嘉善县魏塘镇）玉兰新村32幢东起第6间至第8间（面积116.99平方米）门面房转让给原告，价格40万元。协议对付款期限、房屋交付、产权过户等作了约定。并约定，如有违约，则由违约方支付给对方人民币五十万元作违约金。同年12月24日双方又签订补充协议一份，约定房价由原来的40万元变更为35.5万元，包括过户办证费用在内，其余内容不变。协议订立后，原告分别于签订协议的当天付款19.5万元，12月10日、12月14日、12月24日各付5万元，2002年1月6日付清余款1万元。被告在2001年12月10日将房屋交付给原告，但被告至今未为原告办理产权过户手续。原告于2002年10月30日向法院起诉，要求被告履行合同义务，为原告办理房屋产权过户手续。2003年12月12日经中级法院终审判决，判令被告履行合同义务。综上，被告的行为已构成违约。故原告要求法院判令被告�付给原告约定违约金50万元的一半金额25万元；本案的诉讼费全部由被告承担。
被告（反诉原告）周方元辨称，2002年10月30日原告因被告“一房二卖”向嘉善县人民法院起诉，法院作出（2003）善民初字第1090号判决。判令被告履行与原告的房屋买卖合同，驳回原告的其他诉讼请求。二审维持了原判。现原告以一审、二审时相同的事实和理由，再次向法院提起诉讼，要求被告支付违约金25万元属于重复起诉，不应得到法院的支持。原告与被告在双方签订的协议中，虽然原告与被告约定办证过户费由被告承担，但双方并没有对如何办理房产过户手续作出具体的约定。办理房产证手续是买卖双方的义务，并不是被告单方面的行为所决定的。被告从一开始就履行了约定的交房义务，没有违约。假如被告存在违约，根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。故同时向法院提反诉，要求法院依法将原、被告之间的延期办证违约金减少至房价的5%，即11750元之内。
反诉被告朱国平辨称，反诉原告提出的违约金应当在5%以内，无事实依据，也无法律依据。首先双方对违约金的约定是自愿的，其次被告是主观故意违约，法律也没有规定一方违约时违约多的支付应当是货款的5%以内。再则，反诉被告由于反诉原告的违约，花去了大量的时间用于诉讼，并请律师，对反诉被告的生意损失一时还无法计算。所以反诉原告提出的要求是不符合客观实际的，且是无法律依据的。
原告（反诉被告）向本院提交的证据有：
1、2001年11月24日原、被告签订的房屋买卖协议书及2001年12月24日签订的补充协议书复印件各一份，以证明原、被告双方的房屋买卖关系。
2、（2002）善民初字第1090号民事判决书、（2003）嘉民一终字第375号民事判决书复印件各一份，证明原、被告之间的房屋买卖协议是有效的。
被告（反诉原告）未向本院提供相应的证据。
经法庭审理、质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据没有异议。但认为协议中未明确约定过户、办证由谁办理。本院认为，原告（反诉被告）提供的证据被告（反诉原告）没有异议，故上述证据予以确认。
综上，本院对本案的事实作如下认定：2001年11月24日，原告（反诉被告）朱国平与被告（反诉原告）周方元签订买房协议书，周方元将嘉善县魏塘镇玉兰新村32幢楼东起第6、7、8间计三间晋阳路店面屋116.99平方米卖给朱国平，售价（包括过户费用）40万元，签订当天付20万元，12月上旬付10万元，余款在房产证、土地证过�至朱国平名下后一次性付清，办证时间在两个月内完成。房屋在签约当天先交一间，至2002年2月底交其它两间，违约方应支付对方违约金50万元。2001年12月24日，周方元与朱国平以签订补充协议，将原协议约定的售价改为35.5万元。首期已于11月24日支付，第二次在12月中旬已付，12月底再付5万元，余款付款时间及过户办证时间不变。交房在签约后第二次付款时交付一间，至2002年2月底前交付二间。其他均按原协议。周方元于2001年11月24日收取朱国平支付的购房款19.5万元，12月10日、14日、24日各收取5万元；2002年1月26日收1万元，共计收取35.5万元。周方元也按约将房屋钥匙于2001年12月10日交给朱国平，同年12月25日周方元向朱国平借用该房，故朱国平将房屋钥匙交给周方元。之后，周方元未将钥匙还给朱国平，也未按约给朱国平办理房产过户手续。2002年1月22日，周方元又将�房屋转让给第三人，并由第三人领取了房产证。因周方元未将所购房屋的钥匙还给朱国平，朱国平遂将门锁换掉进入该屋使用。本案原告朱国平曾于2002年10月30日向法院提起诉讼，要求被告周方元履行合同义务，为原告办理房屋过户手续。2003年12月12日，经二审终审判决，判令被告周方元履行合同义务。
本院认为，本案原告（反诉被告）朱国平与被告（反诉原告）周方元在2001年11月24日签订的买卖协议书及2001年12月24日签订的补充协议，是双方当事人真实意思表示，符合法律的有关规定，合法有效。朱国平按照合同的规定，已履行了自己的付款义务，周方元也按约将房屋交付给朱国平。周方元未按照合同的约定，全面履行协议，按约为朱国平办理房产证，已构成了违约。原告朱国平在2002年10月30日向法院提起诉讼，要求被告周方元履行合同义务，为原告办�房屋过户手续。现再次起诉，要求被告周方元承担违约责任，不属于重复起诉。朱国平已实际对该房屋占有、使用，且该房屋的买卖已经法院判决确认有效，故该违约不构成根本违约。双方在买卖协议中约定违约金为50万元属赔偿性违约金，其数额已超过了房屋的总价，其对违约金的约定显属过高。赔偿性违约金的数额应与其因违约而造成的损失相适应。本案中，被告（反诉原告）已对合同的主要义务履行完毕，原告（反诉被告）已实际占有、使用该房屋，且原告（反诉被告）也未向本院提供有关由于被告（反诉原告）的违约，而造成的损失的相关证据。现朱国平要求周方元给付违约金25万元的诉讼请求，显失公平，本院不予全额支持。根据合同法的有关规定，当事人约定的违约金过高的，可以要求降低违约金。现本案中的被告向本院提出反诉，要求法院依法将原、被告之间的延期办证违约金适当减少的诉讼请求，本院应予准许。对于违约金的数额，应与因违约而产生的实际损失相比较酌情予以确定。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条第二款、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周方元于判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）朱国平违约金35500元正。
二、驳回原、被告的其他诉讼请求。
本案的本诉受理费6260元、财产保全申请费142元，反诉受理费720元，合计7172元，由原、被告各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。上诉人在上诉期期满次日起七日内预交上诉费6980元，直接交至浙江省嘉兴市中级人民法院，或汇款至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行：嘉兴市农行营业部，帐号：39×××52，逾期不交按自动撤回上诉处理。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起（双方或一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月内）向人民法院申请执行。
审判长 沈定连
审判员 胡锦明
审判员 曹建强
二〇〇四年三月二日
书记员 史卫忠