北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第14153号
原告北京亚通房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区西集镇郎府工业开发区。
法定代表人武绍忠，经理。
委托代理人樊守彪，男，1986年9月8日出生。
被告乔磊，男，1986年12月2日出生，其他情况不详。
第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。
负责人余静波，行长。
委托代理人曾艳，女，1980年5月9日出生。
原告北京亚通房地产开发有限责任公司（以下简称亚通公司）诉被告乔磊、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亚通公司的委托代理人樊守彪、第三人建设银行到庭参加诉讼。被告乔磊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亚通公司诉称：原被告于2010年3月17日签订编号为Y946603的《商品房预售合同》（以下称：房屋合同），约定被告以总价款4117894元的价格购买原告开发的位于通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）久居雅园A区9#住宅楼4层1单元402号商品房，该商品房已按约交付被告使用。被告以按揭贷款方式向中国建设银行股份有限公司北京市分行贷款2470000元，由原告作为被告贷款的保证人，并约定在原告承担保证责任期间，被告逾期偿还贷款本息导致原告承担代偿担保责任的，被告应自原告代偿款项之日起5日内归还代偿款项，逾期超过30日的，原告有权解除预售合同。原告解除合同的，被告应按该商品房总房款的20%向原告支付违约金，同时还应将该商品房恢复原状交还给原告。2010年4月21日，原被告另行签订编号为Y946850的《商品房预售合同》（以下称：车位合同），约定被告以人民币20000元的价格购买原告开发的位于通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）久居雅园A区地下车库I段-1层238号车位，该车为已按约交付被告使用。后双方签订《协议书》，约定房屋合同和车位合同任一合同解除的，另一合同同时解除。合同解除的，被告应当将该商品房恢复原状后交还给原告。后被告未按约定偿还贷款，截至2014年6月26日被告逾期偿还银行借款本息及罚息共计人民币55648.13元已由原告代为清偿。被告未按约定向原告归还代偿款项，经催告后仍未能归还。故按照合同约定，请求法院依法判令一、解除原被告签署的合同编号为Y946603和Y946850的《商品房预售合同》及补充协议；二、被告协助原告办理解除合同编号为Y946603和Y946850的《商品房预售合同》联机备案手续；三、被告将按照合同编号为Y946603和Y946850的《商品房预售合同》所购买的商品房恢复原状后交还给原告，并判决商品房权属为原告所有；四、被告返还原告代为偿还的银行借款本息及罚息55648.13元；五、被告向原告支付违约金823578.8元，以上各项费用共计人民币879226.93元；六、被告承担本案诉讼费用。
被告乔磊未答辩。
第三人建设银行辩称：我方认为原告要求解除房屋买卖合同，应先将贷款合同的本息还清，否则不同意解除。个人逾期还款事实认可。我方依据最高院关于商品房买卖合同纠纷案件若干解释第25条，我方提出独立诉讼请求，要求解除与被告乔磊的借款合同，被告乔磊承担还款责任，原告承担连带担保责任。
经审理查明：2010年3月17日，亚通公司（出卖人）与乔磊（买受人）签订《商品房预售合同》（合同编号：Y946603），约定：乔磊购买坐落于北京市通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）久居雅园A区9#住宅楼4层1单元402室房屋一套，房屋总价4117894元，买受人应于2009年12月22日前向出卖人支付人民币827894元，该商品房其余房款人民币3290000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人，买受人应按时向商业贷款银行偿还本息，如买受人在出卖人承担担保责任期间，逾期偿还贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任的，买受人应当自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项；若买受人逾期归还代偿代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金；若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同；出卖人解除预售合同的，买受人应按商品房总房款的20%向出卖人支付违约金等。后亚通公司与乔磊签订《补充协议》，约定：买受人应于2010年9月17日前向出卖人支付人民币1647894元，该商品房其余房款人民币2470000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人等。2010年3月31日，亚通公司与乔磊办理商品房预售合同联机备案手续。2010年4月21日，乔磊与亚通公司签订《商品房预售合同》（合同编号：Y946850），由乔磊购买坐落于北京市通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）久居雅园A区地下车库I段-1层238号。同日，双方签订《协议书》，约定：乙方购买了甲方开发的海棠湾嘉园项目9号楼1单元402号商品房，并签署了《商品房预售合同》（合同编号：Y946603）；乙方在购买该商品房的同时，以优惠价格购买了海棠湾嘉园I段地下车库238号车位，并签署了《商品房预售合同》（合同编号：Y946850），本协议签订后无论因何原因，导致该商品房与地下车库中的任何一套房屋的《商品房预售合同》终止或解除的，另一套房屋的《商品房预售合同》应无条件同时终止或解除，责任方应全额赔偿因前述两份合同终止或解除给对方造成的经济损失等。2010年9月30日，乔磊与建设银行、亚通公司签订《个人住房借款合同》，约定：借款人借款本金二百四十七万元，贷款期限三百六十个月，担保方式为阶段性保证加抵押，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等。因乔磊未按期还款，亚通公司于2014年6月26日为其代为偿付本金、利息、罚息共计55648.13元，于2014年9月28日为其代为偿付本金、利息、罚息共计41943.56元，于2014年12月30日为其代为偿付本金、利息、罚息共计42909.63元。2014年7月3日，亚通公司向乔磊邮寄《关于限期归还我司代偿的银行贷款本息、罚息及支付违约金的通知函》。乔磊至今依然未按期偿还银行贷款。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》，《协议书》、支付凭证、《个人住房借款合同》、账户明细等证据在案予以佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告乔磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。乔磊与亚通公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方应全面履行合同义务。在合同履行过程中，乔磊未按时偿还银行贷款，造成亚通公司承担担保责任，且乔磊至今依然未偿还贷款，根据双方合同约定，亚通公司有权行使解除权，故亚通公司要求解除合同和联机备案手续、支付代为偿还的银行借款本息及罚息、违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但违约金计算标准过高，本院根据双方约定予以调整。对于亚通公司要求将房屋恢复原状后予以交还的请求，本案不予一并处理。对于亚通公司要求确认房屋所有权的请求，因与本案法律逻辑相重叠，本院不予支持。对于建设银行要求乔磊偿还贷款，亚通公司承担保证责任的请求，其应另行主张权利或提起诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告北京亚通房地产开发有限责任公司与被告乔磊于二〇一〇年三月十七日签订的《商品房预售合同》（合同编号：Y946603）及补充协议；
二、被告乔磊协助原告北京亚通房地产开发有限责任公司办理《商品房预售合同》（合同编号：Y946603）的解除联机备案手续，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、解除原告北京亚通房地产开发有限责任公司与被告乔磊于二〇一〇年四月二十一日签订的《商品房预售合同》（合同编号：Y946850）；
四、被告乔磊协助原告北京亚通房地产开发有限责任公司办理《商品房预售合同》（合同编号：Y946850）的解除联机备案手续，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、被告乔磊支付原告北京亚通房地产开发有限责任公司垫付的银行借款本息及罚息共计人民币五万五千六百四十八元一角三分元，于本判决生效之日起七日内执行清；
六、被告乔磊支付原告北京亚通房地产开发有限责任公司违约金五千五百六十四元，于本判决生效之日起七日内执行清；
七、驳回原告原告北京亚通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
公告费二百六十元，由被告乔磊负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费一万二千五百九十二元，由原告北京亚通房地产开发有限责任公司负担一万二千五百元（已交纳）；由被告乔磊负担九十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 原海涛
人民陪审员 徐 友
人民陪审员 宋绍明
二〇一五年四月二十日
书 记 员 凤双双