贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0102民初4706号
原告：常胜，男，1976年12月10日，汉族，住贵阳市小河区。
委托诉讼代理人：李永贵，贵州泰河律师事务所律师。（执业证号：15201200910118109）
被告：贵阳宏益房地产开发有限公司(以下简称宏益公司)，住所地在本市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。
法定代表人：肖春红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘萍，贵州华顿律师事务所律师。（执业证号：15201199611415666）
原告常胜与被告宏益公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常胜及委托诉讼代理人李永贵、被告宏益公司委托诉讼代理人刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月1日至2017年1月19日期间共计385天逾期交房违约金35200.55元；2、被告返还原告已支付的折扣补差款37317元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区6栋2单元32层6号住房一套，建筑面积为129.42平方米，预售价格为56.4271万元。同时，双方还特别约定了房屋交付时间、交付条件以及逾期交房的违约责任。被告应于2015年6月30日前将具备合同约定和符合法律规定交付条件的商品房交付给原告使用，如被告逾期交房超过90个工作日，原告有权退房。合同签订当日，原告分两次付清全部房款后即等待被告交房。2013年4月15日，原告与被告再次签订《商品房买卖合同》，向被告购买同一项目M区4栋1单元32层6号办公用房一套，建筑面积为225.89平方米，预售价格为182.8534万元。双方同样约定了房屋交付时间和交付条件以及逾期交房的违约责任，即被告应于2015年12月30日前将具备合同约定和符合法律规定交付条件的商品房交付给原告使用。如被告逾期交房在180工作日内，违约金每日按已付购房款的万分之零点五计付，合同继续履行。逾期交房超过180工作日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，违约金每日按已付购房款的万分之零点五计付。被告应于交房之日起30个工作日内将违约金支付给原告。合同签订后，原告按照被告要求支付了首付款142.8534万元，并与贵阳银行股份有限公司中南支行签订了《商业用房贷款借款（抵押）合同》，以按揭贷款的方式付清了全部房款，又开始等待被告交付第二套房屋。2015年12月8日，原告于2013年2月27日所购买房屋因为被告过错逾期超过90天未交付而提出退房，并与被告达成了退房协议。原、被告办理完退房手续后，被告不但不正确面对和纠正自己的过错与不足，反而以取消原告二次购房已享受的折扣优惠活动价为由要求原告支付M区4栋1单元32层6号房的折扣补差款37317元，原告迫于无奈只得照办。退房后，原告等待第二套房交付期间，仍然面临被告无故拖延交房的现状，直至2016年10月21日，被告以该商品房已具备交付条件，通过报刊刊登交房公告，通知包括原告在内的广大业主前去被告处办理交房手续。经查，被告违反《建筑法》等法律法规的规定，将未经竣工验收备案的房屋进行交付，属于违规交房。为此，原告等广大业主拒绝收房，及时向有关部门投诉和反映该情况。被告无视国家法律规定，置原告的安危和利益于不顾，明知达不到交房条件而违规交付的行为引起了相关部门的高度重视，多次对此事进行了调查处理，并责令被告改正不法行为，按照合同承担违约责任。2017年1月20日，被告取得工程竣工备案凭证，视为具备交房条件，至此，被告逾期交房天数累计已达385天。原告认为，原告退房是因为被告违约所致，并不是原告的过错，被告应当返还原告已支付的折扣补差款及利息。被告逾期交房不存在法定或约定的免责事由，违约事实客观明显，应支付逾期交房违约金。
被告宏益公司辩称：原告所购房屋已经委托贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥置业公司）租赁，原告已经领取了合同约定的房屋交付第二日起由恒祥置业公司支付的租金。原告提供的证据只能证明被告逾期交房，被告认可逾期交房，但因为原告购买的房屋属于三年返租的房屋，原告所得租金高于逾期交房违约金，原告没有任何损失，没有理由要求被告再支付逾期交房违约金。针对原告第二项诉请，原告已经与被告协商一致，原告同意退房，且已经收到退房款，原告的诉求不妥，不能一并处理。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年2月27日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于本市南明区花果园彭家湾“花果园项目M区”第6栋（6）2单元32层6号办公房，建筑面积129.42平方米，房屋总价款为56.4271万元，付款方式为分期付款；被告应当在2015年6月30日前向原告交付房屋；如被告逾期交房超过90工作日，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的百分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告按约付清全部房款56.4271万元。2013年4月15日，原告与被告又签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于本市南明区花果园彭家湾“花果园项目M区”第4栋（4）1单元32层6号办公房屋，建筑面积225.89平方米，房屋总价款182.8534万元。合同第十一条交付时间和条件中约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按约向被告支付了房款182.8534万元。2015年12月8日，原、被告签订了一份《退房协议》，双方同意解除于2013年2月27日签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告564271元，被告按合同约定向原告支付总房款2%的退房违约金11285元。此后被告按《退房协议》约定退还了原告房款，支付了违约金。同日，原告并向被告支付了第4栋（4）1单元32层6号办公房的折扣补差款37317元。2016年10月21日，被告在报纸上刊登了交房公告，通知交付花果园项目M区3、4栋房业主交房。现原告诉至本院，诉请如前。另查，2016年10月19日，原告所购办公房经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。2017年1月20日，该工程的竣工验收备案文件竣工验收备案管理机构已收讫，并于2017年1月20日予以同意备案。
审理中，原告提供了贵阳市住房和城乡建设局房地产市场监管处出具的《关于花果园M区2-4栋业主投诉事宜的回复》及《关于花果园M区业主投诉事宜的答复》，贵阳市住房和城乡建设局《关于业主投诉花果园违规交房相关事宜的情况报告》、贵州省住房和城乡建设厅的《督办通知》、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。原告称证明被告2016年10月21日登报公告所交付给原告的房屋达不到交房标准，系违规交房，原告作为业主，投诉维权，贵阳市住建局经调查核实确认了被告违规交房的事实，并责令被告在达不到交房条件下，不得交付使用，被告作出承诺，达不到交房条件暂不交房，并严格依据法律规定和合同承担违约责任；2017年1月20日被告取得竣工验收备案表后，该局执法处、房监处约谈被告，被告承诺按照合同约定依法承担相应的违约责任，业主收房时不再要求另签任何附加补充协议；被告逾期交房屋累计已达385天。被告对证据的真实性、关联性、合法性均无异议，但认为不能达到原告的证明目的，被告逾期交房是事实，逾期交房的违约责任在合同中确有约定，但原告购买的房屋属包租房屋，被告与恒祥置业公司在售房前就已经签订了委托书，委托该司租赁被告销售的M区房屋，并且原告在与该司签订的《委托租赁合同》及《补充协议》中已经明确，从《商品房买卖合同》约定的交房期限起的第二日起36个月由该公司支付租金，原告放弃相关权益的追究，原告对已经领取租金并且不存在损失的事实避而不谈，原告诉请应驳回。被告提供了原告与恒祥置业公司签订的《委托管理协议》【协议约定了原告授权该司对其购买的房屋（即案涉房屋）进行对外招租管理，该司对外签订的租赁协议，原告同意从与出卖人签订的商品房买卖合同中约定的该商品房交付期限届满的第二日开始起36个月内作为该司的招租管理期，该司确保在管理期限内的租金标准不低于（含本数）60元/平方米/月（按建筑面积计）】及《补充协议》（约定有该司未能及时出租房屋，向原告支付违约金）、授权委托书（其中有原告授权由恒祥置业公司代为办理房屋交接手续、代为受领、行使或放弃追究租赁物出卖人的逾期交房违约责任）、原告出具给恒祥置业公司收到违约金的收条及银行的转款记录，宏益公司与恒祥置业公司2016年1月1日签订的交房协议、恒祥置业公司出具的情况说明【内容为宏益公司销售的M区2、3、4栋写字楼房屋，委托其司对外出租，由业主与其司签订《委托管理协议》，约定租赁管理期间无论房屋是否有人承租，其司保证业主的房屋租金收益，租金起算期（业主认可的交房时间）从业主与宏益公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间第二日开始计算，故其司已于2016年1月1日代表业主与宏益公司办理了房屋交接手续；业主与其司签订的《授权委托书》约定由其司以委托人的名义与租赁物的出卖人和承租人办理房屋交接手续，代为受领、行使或放弃租赁物出卖人的逾期交房违约责任，现其司在支付原告租金后，因此造成的损失，由其司与宏益公司另行结算】、南明区人民法院（2016）黔0102民初4019号民事判决书。被告称证明授权内容、恒祥置业公司向被告接房及责任，原告应与恒祥置业公司处理，与被告无关。原告对证据的合法性有异议，称被告为吸引原告买房，采取售后包租的形式进行宣传，被告的售房具有欺诈性，在原告购房前，被告已经与签订委托协议，委托该司自己承租或者代为出租被告销售给原告的商品房，36个月包租期间所得租金归原告所有，被告采取了国家明文禁止的销售模式，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或者偿付一定租金回报给原告，被告所订立合同及相应履行该合同的行为不合法，不能实现被告的证明目的；对交房协议的合法性有异议，根据规定被告的交房不符合交房条件；情况说明不能作为证据使用，对合法性有异议，被告委托恒祥置业公司与原告签订的补充协议等属于格式合同，限制了原告的权利，根据法律规定，属于无效条款；判决书不属于证据范畴，与本案没有关联性，达不到证明目的。
另，原告陈述其已经根据《委托管理协议》约定的标准，收取恒祥置业公司从2016年1月1日至2017年3月31日止的租金，但银行显示为违约金。被告对此予以认可，称只是表述问题，不存在违约金。被告并称原告先买6栋的房屋，两个月后买4栋的房屋，所以购买4栋房屋时被告优惠了原告37317元，后因为逾期交房，原告要求退6栋的房屋，退房时被告已经支付原告违约金，故原告不应再享受优惠，所以要求原告退还优惠的款。原告并称不认可恒祥置业公司收房，所以在被告通知交房后收房，但现只认可在2017年1月19日后收房；在房屋验收前恒祥置业公司支付的租金是该司应付的，与逾期交房违约金没有关系。
本院认为，原告与被告签订的购买花果园项目M区”区第4栋（4）1单元32层6号办公房屋的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行义务。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告应按合同约定的时间交付房屋。根据合同约定被告应在2015年12月31日前向原告交付房屋，虽然在此时间被告未向原告实际交付房屋，但本案原告所购房屋在与被告签订《商品房买卖合同》后，原告与恒祥置业公司签订了《委托管理协议》及《补充协议》，约定原告所购房屋委托给恒祥置业公司招租管理，约定了管理期限内的租金标准、租金计算时间及未能及时出租房屋该司向原告支付违约金。而租金计算时间是从原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的交付期限届满的第二日开始计算，被告提供的证据证明，原告授权恒祥置业公司办理房屋的交接手续，现原告也认可，从2016年1月1日起恒祥置业公司按照《委托管理协议》约定的租金标准，向原告支付违约金至2017年3月31日。综上，虽然2016年1月1日原告所购房屋未经验收合格，但原告授权恒祥置业公司接收房屋，并收取了恒祥置业公司支付的违约金，应视为房屋已经交付原告，原告诉请被告支付逾期交房违约金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告诉请被告返还已支付的折扣补差款37317元，根据原、被告签订的购买“花果园项目M区”4栋1单元32层6号办公房屋的合同，约定的房屋总价款为182.8534万元，原告在合同签订后付清了全部房款182.8534万元，原告已按合同约定履行了付款义务。被告称因原告退所购买住房，被告已经支付原告违约金，原告不能再享受优惠，但住房退房是因被告逾期交房所致，被告要求原告退还办公房优惠的房款37317元，其与原告未有约定应当予以退还。故被告收取该款无合同依据，亦无法律规定，原告诉请返还房款37317元的请求，依法应予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告常胜房款37317元。
二、驳回原告常胜的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1612元，减半收取806元，由原告常胜负担391元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担415元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 朱红娟
二〇一七年七月二十一日
书记员 江 飞