湖北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鄂民申3245号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖北广宏置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏经济开发区民营工业园区-1层。
法定代表人：万学飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：方琴，湖北中和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭健，湖北中和信律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：龚本敬，男，1942年8月28日出生，汉族，现住湖北省武汉市洪山区。
再审申请人湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏公司）因与被申请人龚本敬商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终2356号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
广宏公司申请再审称，（一）原审判决认定“逾期交房的时间应当从合同约定的2014年8月1日计算至2016年4、5月份”，并据此判定广宏公司承担在其期间的逾期交房违约金没有事实和法律依据。1.龚本敬在约定的交房期限内进行诉争房屋的实质性查验、验收并多次以书面形式向广宏公司提出房屋维修要求系以行为方式接受房屋的交付，其在收房后再以房屋不具备交付条件为由要求广宏公司承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则。2.2014年7月，诉争房屋具备法定交付条件，且广宏公司已于2014年7月21日向龚本敬送达了《芷岸龙庭交付通知书》，双方当事人未办理书面交付手续完全系龚本敬拒绝所致。因买受人怠于接受交付而造成交付迟延时，出卖人不承担违约责任。（二）2014年7月后，广宏公司不再负有通知交房的义务，不应承担违约责任。原审判决认为“诉争房屋2014年12月才取得竣工验收备案证，在此之前的2014年7月21日发出的《交房通知书》是无效的”属于认定事实和适用法律错误。交房通知书的目的仅在于告知买受人交付的时间和地点，并不是交房的条件。广宏公司发出《芷岸龙庭交付通知书》已经履行了书面通知义务，且并未违反法律规定，此后，广宏公司无需再次通知房屋交付地点。综上，广宏公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。
本院经审查认为，广宏公司申请再审的焦点问题是该公司是否应承担2014年8月1日至2016年4月15日期间的逾期交房违约金。
（一）案涉房屋于2014年12月4日取得《工程竣工验收备案证明书》方才符合法定和约定的交付条件。1.《工程竣工验收备案证明书》是合同约定的交房条件之一。本案中，双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》对交房条件作出了约定，“出卖人应当在2014年7月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用:……4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续……”首先，根据合同条款的文义解释原则，双方当事人约定的交房条件之一系“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”，“相关手续”应包含该商品房项目竣工交付的全部手续。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”即我国实行工程竣工验收备案制，建设单位对工程验收进行的备案手续是整个工程项目竣工交付的必备手续，故双方当事人约定的“完成商品房项目竣工交付使用手续”理应包含完成商品房项目验收备案手续而获得《工程竣工验收备案证明书》。其次，商品房买卖合同的买受人购买商品房的目的即为获得该商品房的所有权，将相关房屋的所有权转移登记在该买受人名下是应有之义。《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第三条第（四）款明确规定“住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证”，即《工程竣工验收备案证明书》是办理房屋产权手续的必备文件，没有办理竣工验收备案的房屋无法办理房屋权属登记。因此，结合买受人购房目的和现行房屋产权登记制度下备案手续对办理产权登记的影响，按照合同条款的目的性解释原则，“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”应解释为包含竣工验收备案手续，否则将可能导致因买受人购买的房屋无法办理产权登记而与买受人签订买卖合同购买商品房的目的相左。2.工程验收合格是法定的交房条件，《工程竣工验收备案证明书》是竣工验收合格的证明。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦规定，“……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”即工程验收合格是法定的工程交付使用要件，而《工程竣工验收备案证明书》正是建设工程经验收合格的有效证明。因此，广宏公司取得《工程竣工验收备案证明书》既是案涉商品房法定的交付条件，也是约定的交付条件。
（二）广宏公司于案涉房屋取得《工程竣工验收备案证明书》之前发出的《芷岸龙庭交付通知书》无效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”商品房买卖合同关系中，出卖人在约定的时间向买受人交付符合约定条件的房屋系其应履行的合同义务，出卖人承担的交房义务包含了交付的房屋符合交房条件，交房时间符合合同约定的交付时间以及依约履行通知交房的义务等方面内容。因此，出卖人履行交房通知义务的前提应是相关房屋已经具备交房条件。本案中，广宏公司在诉争房屋未取得《工程竣工验收备案证明书》之前即房屋不具备交付条件时发出交房通知书的行为不能认定为该公司已全面履行交房义务，故原审判决认定其于2014年7月发出的《芷岸龙庭交付通知书》无效并无不当。广宏公司认为交房通知书的目的仅在于告知买受人交付的时间和地点，其发出《芷岸龙庭交付通知书》已经履行了书面通知义务系人为地割裂交房实质要件和形式要件，亦是对其应承担的交房义务的片面理解。
（三）龚本敬查验案涉房屋并向广宏公司提出房屋维修要求不能视为其已收房。1.《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条规定，“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”龚本敬查验房屋并提出维修要求并不能明显地看出其有接受房屋的意思表示，且其已明确表示拒绝收房，故不能从龚本敬查验房屋及提出维修要求的行为必然推定其存在收房的意思表示。2.《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均规定工程验收合格是法定的建设工程交付使用要件，该两条规定均为法律的强制性规定。本案中，双方当事人约定应于2014年7月31日前交付符合约定条件的房屋，而广宏公司于2014年12月4日取得《工程竣工验收备案证明书》时，案涉商品房方才具备法定的交付条件，此时逾期交房的事实已经客观存在。龚本敬是否查验房屋并提出维修请求并不能排除法律对建设工程交付使用条件的强制性规定，也不改变广宏公司应承担的交房义务。
（四）根据查明事实，诉争房屋于2014年12月4日取得《工程竣工验收备案证明书》，符合交房条件。但广宏公司既未在该房屋符合交房条件后向龚本敬履行通知义务，也无证据证明龚本敬在2016年4月15日之前已经获悉诉争房屋达到交付条件而拒不收房，故原审判决从2014年8月1日（合同约定的交房时间）至2016年4月15日（龚本敬知悉房屋符合交付条件之日）止计算广宏公司应承担的逾期交房违约金有事实和法律依据。
综上，广宏公司的再审事由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回湖北广宏置业有限公司的再审申请。
审 判 长 邢 勇
审 判 员 邬文俊
审 判 员 龚 璟
二〇一七年十二月六日
法官助理 胡 静
书 记 员 唐 斐