河北省唐山市路北区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀0203民初2451号
原告：张良，男，1979年7月26日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：刘学文，上海贝通律师事务所律师。
被告：倪沙，女，1989年11月8日出生，汉族，住唐山市。
委托诉讼代理人：郑赵靖，河北卓远律师事务所律师。
被告：田玉霞，女，1954年7月1日出生，汉族，住唐山市。
委托诉讼代理人：代海燕，河北高阶律师事务所律师。
原告张良与被告倪沙、田玉霞服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张良及其委托诉讼代理人刘学文、被告倪沙的委托诉讼代理人郑赵靖、被告田玉霞的委托诉讼代理人代海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张良向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年4月15日签署的《房屋买卖合同》；2.被告返还收取的5万元定金；3.被告支付违约金20万元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月15日，原、被告签署了《房屋买卖合同》，约定原告购买唐山市路北区世纪华庭B座1001号房屋一套，总价152万元，过户日期为2017年4月24日，如一方违约，须向对方承担30%的违约金。签署合同时，被告倪沙称房屋所有权人是田玉霞，并向原告出示了由被告田玉霞签署的《授权委托书》，授权倪沙代为签署《房屋买卖合同》等房屋买卖事宜。同日，被告倪沙签署《承诺书》一份，承诺如果委托人田玉霞有异议或不认可代理行为，倪沙愿意承担一切法律后果和经济赔偿责任。原告于签署当日向被告支付5万元定金，被告倪沙出具了收条确认收到原告5万元定金。在原告等待过户期间，被告倪沙告知房屋没有双证，无法过户买卖。原告多次尝试与被告沟通解决，但被告不予理睬。另查明，截止起诉日该房屋价格已经上涨30余万元。被告的行为已构成根本违约，致使原告无法实现合同目的，给原告造成巨大的经济损失。故原告为维护合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。
被告倪沙辩称，第一、原、被告之间签订的《房屋买卖合同》为无效合同，不具有实际履行的可能性，被告不应当承担违约责任。承担合同违约责任的前提条件是必须存在有效的合同，且合同具有实际履行的可能性。理由如下：首先，本案涉及的唐山市路北区世纪华庭B座1001号商品房未取得房屋所有权证及不动产所有权证，其次该涉案房屋是被告田玉霞与其配偶的夫妻共同财产，田玉霞也不是房屋买卖合同具有全部处置权利的当事人，答辩人并未取得该房屋共有人的授权；再次，递交房产中介的授权委托书也是答辩人取得田玉霞口头授权的情况下房产中介让其书写的，称其没有本人签字也没有关系。因此，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是一份无效的合同，无效合同不存在违约问题，二被告无需向原告支付违约金与赔偿金。
第二、被告与原告签订的《房屋买卖合同》无效以及合同无法实际履行的后果应当由唐山千家房地产经纪有限公司和原告承担责任。唐山千家房地产经纪有限公司作为房屋买卖的专业机构，应当知道共有房产未经其他共有人书面同意不得转让以及未取得两证不得出售房屋的规定，但其为了谋取经济利益，并没有尽到告知职责，并且也明知涉案房屋为婚后共同财产，田玉霞本人无全部处分权利，还有授权委托书也未让本人签字确认，所以原告应该向千家房地产主张其应承担的法律责任，并非本案二被告。此外，原告明知房产是存在共有人的而与被告一人签订合同，应自行承担不利后果。
第三、原告交付了购买唐山市路北区世纪华庭B座1001号商品房5万元定金，虽然被告在收款人处签字，但至今该款项被告一直未收到，现仍在唐山千家房地产经纪有限公司处。因被告实际并未收到房屋的定金款，按照《房屋买卖合同》约定，原告应向被告支付定金，可是该定金确实交付于房产中介机构，并不符合合同约定，说明该合同实际并未成立，故二被告无需向原告返还5万元定金和支付20万元违约金和赔偿金的责任。
第四、原告主张二被告支付违约金和赔偿金的缺乏事实和法律依据，证据不足，应驳回原告的诉讼请求。
被告田玉霞辩称，同倪沙代理人的答辩意见，并补充几点：一、田玉霞口头授权倪沙办理买卖房屋事宜，但是授权委托书并不是田玉霞本人签字，涉案房屋系田玉霞与李杭州夫妻共同财产，李杭州明确表示并不同意出售上述房产，所以原被告签属的房屋买卖合同是一份无效合同，原告的第一项诉请要求解除合同不能成立。
二、被告田玉霞并不是5万元定金的实际收取人，现在原告所诉其交纳了5万元仍然在千家房地产公司，所以被告并没有返还5万定金的返还基础，原告所增加的诉请返还5万元所主张的对象不正确，其应要求千家房地产公司进行返还。
三、千家房地产公司作为房屋买卖的专业机构，应该清楚的知道房屋房屋的各项要求，是否有产权证以及权利人是否有权出售，在没有核实清楚的情况下收取定金并要求双方签字的行为导致的后果应该由其承担过错责任，基于以上几点，请法院依依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：2017年4月15日，原告张良与被告倪沙及案外人唐山千家房地产经纪有限公司共同签订了《房屋买卖合同》一份，约定购买被告田玉霞名下坐落于唐山市路北区世纪华庭B座1001号房屋一套，价格152万元，原告张良应在2017年4月15日前向被告倪沙交付定金5万元，并注明该房产双证齐全。任何一方不履行、不完全履行、不能履行、无故解除本合同或导致本合同全部或部分无效、被撤销、被解除的，均应当赔偿对方损失和实现权利而发生的相关费用，并应当按照该房屋成交价格30%向对方支付违约金。该合同中其他约定注明：倪沙系产权人的委托代理人，倪沙出售该房屋行为系产权人的行为，若产权人不认可代理人行为，倪沙承担一切法律责任。该房屋双证保存在产权人手中，倪沙无法提供，倪沙保证于该房屋过户前向张良及居间方提供该房屋的双证原件，并将其补充到本合同中，倪沙保证于该房屋过户前产权人在本合同甲方处签字按手印，并提供相关证件以确认本合同效力，逾期构成甲方违约。同日被告倪沙向原告张良出具了有其签字《付款指令》、《定金条》，付款至案外人宋山账户，并已经收到张良5万元定金。倪沙另签署了《授权委托书》、《承诺书》各一份，《授权委托书》载明委托人田玉霞授权倪沙办理唐山市路北区世纪华庭B座1001号房屋买卖事宜；《承诺书》载明倪沙系田玉霞侄女，如委托人及其亲属或该房屋共有人提出异议或不认可其代理行为，愿意以其全部财产承担赔偿责任。合同签订后，由于唐山市路北区世纪华庭B座1001号房屋未取得两证，无法继续进行交易。被告田玉霞庭审中提供其配偶李杭州出具证明一份，田玉霞与李杭州1980年4月21日结婚，唐山市路北区世纪华庭B座1001号房屋为婚姻关系存续期间的共同财产，以其未经本人同意为由，不同意出售上述房产。
对有争议的事实及证据，本院认定如下：1.被告田玉霞、倪沙之间的委托代理关系是否有效。本院认为，被告田玉霞单方委托倪沙将婚姻关系存在期间取得的房产进行交易，而未征得其配偶李杭州同意，被告田玉霞无权直接处分唐山市路北区世纪华庭B座1001号房屋，其与倪沙之间的委托代理关系无效。2.《房屋买卖合同》的效力，本院认为，虽被告倪沙无权代理处分唐山市路北区世纪华庭B座1001号房屋，但其与原告签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，应为有效合同，由于唐山市路北区世纪华庭B座1001号房屋未取得两证，无法继续进行交易，当事人应当承担相应违约责任。
本院认为，原告张良与被告倪沙、案外人唐山千家房地产经纪有限公司之间存在合同关系，各方应按照合同约定履行自己的权利义务。在签订《房屋买卖合同》过程中，被告倪沙虚假承诺唐山市路北区世纪华庭B座1001号房屋有两证、唐山千家房地产经纪有限公司仅以当事人单方承诺而未尽到审慎审查义务、原告张良未尽到足够注意义务，均具有过失，对于未实现合同目的均应承担各自的责任。现合同目的已经不能实现，故原告张良与被告倪沙签订的《房屋买卖合同》应当解除，被告倪沙应当承担相应责任。被告田玉霞未在《房屋买卖合同》中签字，其不承担责任。《房屋买卖合同》解除后，被告倪沙收取的5万元定金，应当退还原告张良。关于原告张良要求的20万元违约金的诉请，本院认为，原告对其实际损失未提供证据证明，且要求过高，对该项诉请，本院不予支持，但考虑到各方过错程度，本院酌定被告倪沙赔偿原告张良违约金5万元。
综上，对于原告张良要求被告倪沙返还收取的5万元定金的诉讼主张，本院予以支持。被告倪沙应当给付原告张良违约金5万元。被告田玉霞不承担责任。驳回原告张良的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零七条规定，判决如下：
一、解除原告张良与被告倪沙于2017年4月15日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告倪沙于本判决生效后十日内返还原告张良定金5万元；
三、被告倪沙给付原告张良违约金2万元；
四、被告田玉霞不承担责任；
五、驳回原告张良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，由被告倪沙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长刘钰满
人民陪审员刘晓楠
人民陪审员边丽云
二○一八年二月五日
书记员张慧