安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终1138号
上诉人（原审被告）：王德利，男，1962年1月27日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：徐刚，安徽华冶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏芬，安徽华冶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：文君民，男，1973年12月17日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
上诉人王德利因与被上诉人文君民房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院(2017)皖0503民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王德利上诉请求：1.依法撤销一审判决，予以改判；2.文君民承担案件上诉费用。事实与理由：1.一审判决认定其尚欠文君民2016年下半年租金20000元，与实际情况不符。双方已经协商将合同约定的年租金160000元调整为120000元，其并不拖欠2016年租金；2.一审判决所涉的2017年上半年租金、占用费并不在文君民一审诉请范围之内，一审庭审也未涉及2017年租金或占用费，一审判决其按年租金160000元标准给付2017年1月1日起至返还之日止的租金、房屋占用费，属于超诉请范围裁决；3.其之所以未再使用文君民的电线线路，是因为文君民不能保证正常供电及文君民收取的电费远远高于供电部门收取的电费；4.文君民在履行案涉房屋租赁协议的过程中，还向其收取了一些不应由其承担的费用，如房产税等，文君民应返还该部分费用。
文君民辩称，王德利的上诉理由不能成立，其对一审判决的部分内容也有异议，但未上诉。
文君民向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年3月11日签订的《房屋租赁合同》；2.王德利立即停止私接居民用电行为，恢复至原来线路，对于因王德利私接居民用电行为产生的重大用电隐患保留再诉讼的权利；3.王德利支付原拖欠租金80000元、滞纳金48060元（租金暂自2016年7月1日起计算至12月31日止，如不能按期解除合同则要求租金支付至判决确定解除之日或王德利实际返还房屋之日；滞纳金暂自2016年7月1日起计算至12月31日止，后期滞纳金按此标准计算支付至租金实际清偿之日）；4.王德利承担违约金30000元及案件诉讼费用，租房押金不予退还。
一审法院经审理查明：2015年3月11日，文君民与王德利签订一份《房屋租赁合同》，约定：文君民将位于马鞍山市花山区新亚商场后1-4层商业楼面积约700平方米的房屋出租给王德利经营宾馆，租房期为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；合同签订日，王德利向文君民交付20000元作为租房押金，该押金具有违约责任履行担保作用，不具有抵扣租金功能；租房费为一年160000元，王德利于双方签订合同之日一次性付清十二个月房租160000元，房租一年一付，于每年首月一号支付，逾期缴纳房租，逾期一日按月房租的2%缴纳滞纳金，逾期十天，停止供应水电，文君民有权解除合同，收回房屋，因此而引起的一切纠纷由王德利自负，同时房租押金不予退还，归文君民所有；合同期内王德利负责内部电线安装、电器使用等安全责任。合同签订后，王德利支付文君民20000元押金。2016年6月30日，王德利支付文君民50000元，文君民出具收条一份，称截止至2016年6月30日，上半年租金已全部结清，其中因经济下行，让王德利上半年房租20000元。2016年11月底，文君民向王德利邮寄一份《催要房租告知书》，通知王德利补交2016年下半年房租，以及停止私接外单位用电，否则将诉至法院。2016年12月31日，王德利转账60000元至文君民银行账户。另，王德利在使用案涉房屋期间私接他处线路。
一审法院认为，文君民与王德利签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。关于文君民要求解除合同的主张。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。依据双方合同约定，王德利应于每年首月1号支付文君民租金，逾期10天文君民有权解除合同，现王德利逾期支付2016年下半年房屋租金已超过10日，故文君民有权解除合同，对其该主张予以支持。关于文君民要求王德利停止私接他处线路，恢复至原来线路的主张。法律规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。王德利未经文君民同意，私接他处线路，文君民有权要求其恢复原状，故对文君民的该主张予以支持。关于文君民要求王德利支付租金及滞纳金的主张。王德利辩称双方已协商变更租金为每年120000元，其于2016年12月31日支付60000元后已不拖欠租金，但文君民在其出具的收条上仅称让王德利上半年房租20000元，该收条不足以证明双方已协商变更房租为每年120000元，王德利所提供的证人证言虽称双方已协商变更房租，但该证人证言缺乏其他证据佐证，真实性无法认定，故对王德利的辩称不予采纳，王德利仍应按年租金160000元的标准缴纳租金。因王德利已交纳2016年下半年租金60000元，故其尚应支付文君民2016年下半年剩余租金20000元，并按年租金160000元的标准支付自2017年1月起至合同解除之日止的租金，以及自合同解除之日起至案涉房屋返还之日止的房屋占有使用费。王德利逾期支付租金，应按照双方的约定支付滞纳金，但双方约定的滞纳金标准过高，一审调整为按拖欠租金的月利率2%支付滞纳金，故王德利应支付文君民以80000元为本金的自2016年7月1日起按月利率2%计算的至2016年12月31日止的滞纳金，以及以20000元为本金的自2017年1月1日起按月利率2%计算的至该20000元实际支付之日止的滞纳金。双方约定的押金具有违约责任履行担保作用，根据该约定可以认定该押金具有留置的性质，现王德利存在违约行为，文君民有权扣留该押金用以抵扣王德利所应承担的上述债务。关于文君民要求王德利支付违约金30000元的主张，无法律和事实依据，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2017年7月10日作出如下判决:一、文君民与王德利于2015年3月11日就位于安徽省马鞍山市花山区新亚商场后1-4层商业楼签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除。二、王德利于判决生效之日停止将位于安徽省马鞍山市花山区新亚商场后1-4层商业楼私接他处线路行为，并恢复至原来线路。三、王德利于判决生效之日起七日内支付文君民租金20000元，以及按年租金160000元标准计算的自2017年1月1日起至位于安徽省马鞍山市花山区新亚商场后1-4层商业楼返还之日止的租金、房屋占有使用费；王德利于判决生效之日起七日内支付文君民以80000元为本金的自2016年7月1日起按月利率2%计算的至2016年12月31日止的滞纳金，以及以20000元为本金的自2017年1月1日起按月利率2%计算的至该20000元实际支付之日止的滞纳金。四、王德利支付给文君民的押金20000元用以抵扣王德利应承担的上述第三项债务。五、驳回文君民的其他诉讼请求。一审案件受理费3312元，减半收取计1656元，由王德利负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审确认一审对证据认定意见及查明的事实。
二审另查明：双方在《房屋租赁合同》第四条约定：租赁期内，遇政府征收房产税由王德利承担。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审认定的租金标准及给付期限是否适当。2.王德利主张房产税返还及多收取的电费抵扣租金是否有事实和法律依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王德利与文君民签订的《房屋租赁合同》约定年租金为160000元，故一审按照该标准判决王德利支付租金，并无不妥。王德利称双方已协商将年租金变更为120000元，但文君民于2016年6月30日出具的收条仅说明让上半年房屋20000元，并未对下半年租金做出处分，故王德利主张年租金变更为120000元，因证据不足，本院不予支持。对于给付期限，文君民在一审中的第3项诉请是主张王德利支付拖欠的租金80000元，并注明“租金暂自2016年7月1日起计算至12月31日止，如不能按期解除合同则要求租金支付至判决确定解除之日或王德利实际返还房屋之日”，故一审根据文君民的诉请支持2017年1月1日起至实际返还之日的租金、房屋占用费，亦无不妥。对于房产税，因双方已在《房屋租赁合同》中约定，遇政府征收房产税由王德利承担，故王德利主张文君民返还该部分费用，与合同约定不符，本院不予支持。至于电线线路问题，因双方合同已解除，王德利应将电线线路恢复原状。王德利主张文君民收取的电费过高的问题，因其已实际缴纳且其未提出反诉，故在本案中不予处理。综上，王德利的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3312元，由王德利负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘鸿飞
审判员 曹悝元
审判员 陈广金
二〇一七年十一月二十日
书记员 易 莉
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。