镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）京民初字第1495号
原告曹明。
委托代理人ＸＸ民，镇江市润州区金润法律服务所法律工作者。
被告吴林桦。
原告曹明诉被告吴林桦房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年6月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹明的委托代理人ＸＸ民，被告吴林桦均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月1日，被告与原告的委托代理人赵＊签订《房屋租赁合同》一份，被告承租原告拥有的位于镇江市京口区＊＊大厦＊座＊＊＊室、＊＊＊室房屋，租赁期限3年，自2012年7月1日至2015年6月30日。同时合同约定年租金14万元，每年5月30日前全额支付，承租人如未按约定支付应付租金的，除应全额支付外，每天承担欠款1％的违约金。合同签订后，原告将涉诉房屋交付被告使用，但被告在2014年5月30日前却未按合同给付全部租金，至今仅支付了5万元，余款9万元一直未支付。目前，合同期限已届满，原告诉至法院，请求：1、判令被告返还承租原告的位于镇江市京口区＊＊大厦＊座＊＊＊室、＊＊＊室房屋两套；2、判令被告给付原告欠付租金9万元，并承担自2015年7月1日至实际交房之日止的房屋使用费；3、判令被告自2014年5月31日起支付拖欠租金1％标准的违约金。
被告辩称：原告诉状所称属实，但因其目前生意不好，无力交纳租金，请求待诉争房屋转租收取转让费后，再向原告支付租金。庭审中，其辩称双方合同中约定的问一句标准过高，请求本院依法调整。
经审理查明：
1、本案涉诉镇江市京口区＊＊大厦＊座＊＊＊室、＊＊＊室房屋，原为案外人姚＊从原告处承租，后案外人姚＊将该房屋转租给被告，被告向其支付房屋转让费12万元。2012年7月1日，被告与原告的委托代理人赵＊续签《房屋租赁合同》一份，约定被告继续承租该涉诉房屋，期限为3年，自2012年7月1日至2015年6月30日，其中第1年的租金为138000元，第2年和第3年租金为140000元，租金按年支付，每年5月30日前按合同约定全额支付。合同第四条约定“乙方（被告）在承租期内应保持房屋原样，如乙方办公、生活需要，对室内进行改造、装修，需征得甲方（原告）同意并签订附加协议，手续完善后，乙方方可施工，其费用由乙方自理；在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。”。合同第八条约定“乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。……”
2、租赁期限内，前2年的租金被告如期全额支付，2014年7月1日至2015年6月30日租期内的租金按照双方合同约定应于2014年5月30日前全额支付，被告通过银行向原告汇款5万元，剩余租金9万元一直未支付。目前，涉诉房屋处于被告实际控制之下。
另查明：被告吴林桦又名吴红，2012年7月1日双方签订《房屋租赁合同》时被告以吴红名义签订合同。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、房屋租赁合同等证据材料证明。
本院认为：
1、原、被告双方2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面、适当地履行各自义务。作为出租人的原告将涉诉房屋交付被告后，被告即应依照合同约定及时、足额向其支付租金。2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金按照双方合同约定被告应于2014年5月30日前全额支付，其仅支付了5万元，余款9万元未支付，属于违约，原告要求被告支付剩余租金9万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。目前，涉诉房屋处于被告控制、使用下，其应依照双方合同约定的租金标准向原告支付至实际返还之日止。被告庭审中辩称其向案外人姚＊支付了房屋转让费12万元，故应待其将涉诉房屋转租收取转让费后再支付原告租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”之规定，转租需经出租人的同意，且本案原、被告双方间的租赁合同期间已经届满，合同约定的权利义务已经终止，故被告上述辩称意见无法律依据，本院不予支持。
2、双方的合同期限届满于2015年7月1日，期满后双方未再订立新的合同或者续约，合同自然终止，原告请求被告返还其涉诉房屋的诉讼请求亦应予以支持。
3、关于原告诉请的自2014年5月31日起按照欠付金额9万元承担日1%违约金的请求，双方合同第八条约定“乙方（被告）未按时向甲方（原告）支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。……”，按照日1%的标准，经计算，每天应承担的违约金为900元，每月为27000元，该违约金的数额已超过了合同约定的租金标准，明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院依法对被告行使释明权，被告认为双方约定的违约金过高，请求将违约金标准予以调整。关于违约金的具体标准，本院参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》中“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”的规定，本案中被告应支付的违约金以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吴林桦于本判决生效之日起10日内返还原告曹明镇江市京口区＊＊大厦＊座＊＊＊室、＊＊＊室房屋两套；
二、被告吴林桦于本判决生效之日起10日内支付原告曹明租赁期限内欠付租金9万元及租期届满后的房屋使用费（按照年租金14万元的标准，自2015年7月1日计算至房屋实际返还之日）
三、被告吴林桦于本判决生效之日起10日内支付原告曹明逾期付款违约金（按照欠付金额9万元，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2015年5月31日起计算至欠付租金实际付清之日止）；
四、驳回原告曹明的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050元，减半收取1025元，原告曹明承担225元，被告吴林桦承担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。
代理审判员 兰 欢
二〇一五年九月十六日
书 记 员 耿捷云
（上诉须知、法律条文）
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。