山西省寿阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0725民初732号原告：苏国昌，男，山西省寿阳县人。委托代理人：冀斌凯，山西佳镜律师事务所律师。委托代理人：张昺琨，山西佳镜律师事务所律师。被告：寿阳县华海房地产开发有限公司。住所地，寿阳县朝阳街***号。法定代表人：杨海鹏，该公司董事长。委托代理人：王满元，寿阳县法律服务所法律工作者。委托代理人：姜联云，寿阳县法律服务所法律工作者。原告苏国昌与被告寿阳县华海房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏国昌的委托代理人冀斌凯、张昺琨、被告寿阳县华海房地产开发有限公司的委托代理人王满元、姜联云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏国昌向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告返还金典春天商业楼六层××××商铺，并依法判令被告向原告支付逾期返还房屋期间的占有使用费（即以31154元/年为基数，自2015年10月12日起计算至实际返还房屋之日止；其中，截止起诉之日的占有使用费为23365元）；2.依法判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金56522元（即以购房款34.6151万元为基数，自2014年7月19日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2016年7月18日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月12日，原告与被告签订《朝阳新天地商铺买卖合同》，原告购买了朝阳新天地购物中心（后更名为金典春天商业楼）六层××××商铺，并向被告支付了购房款34.6151万元。同日，原、被告签订《朝阳新天地商铺返租合同》，约定原告将该房屋返租给被告，返租期限三年，自2012年10月12日起至2015年10月11日止。返租期限届满后，被告一直未向原告返还房屋，经原告多次与被告沟通，被告拒绝履行返还房屋义务，致使原告至今无法使用该房屋。被告至今未就其开发的金典春天商业楼项目向房屋主管部门办理初始登记手续，致使原告至今无法申请办理房屋所有权证，给原告造成巨大的经济损失。被告寿阳县华海房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的《朝阳新天地商铺返租合同》履行完毕后，被告已明确表示不再续订返租合同，被告并没有占有、使用诉争的房屋。被告开发销售的房屋证照齐全，并不影响办理产权证。鉴于大部分业主未签订网签合同，且未缴纳相应的税款，以致无法办理产权证。并且办理权证手续需由业主与被告配合完成，任何一方不配合都无法办理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《朝阳新天地商铺买卖合同》、购房款等收款收据、《朝阳新天地商铺返租合同》、信访事项不予受理告知书可证明原、被告之间签订商铺买卖合同、返租合同、原告向被告交纳购房款和其他各项费用等，以及部分业主因诉争商铺交付问题和办理房屋所有权证问题信访的事实，本院对其真实性予以认定；2.原告提供的朝阳新天地广告页是被告在出售楼盘、商铺阶段作出的广告宣传，广告中未设定原、被告双方的权利、义务，属于要约邀请，不足以证明原告的待证主张，对此本院不予认定；3.被告提供的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程消防验收意见书可证明金典春天商业住宅小区已办理开发、预售的相关行政许可，该小区1#商业楼经消防验收合格，证照齐全，对此本院予以认定；4.被告提供的会议记录簿、业主代表花名表、业主签到表，原告对其真实性提出异议，本院审核后对该证据的真实性无法确定，因此依法不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月12日，原告苏国昌与被告寿阳县华海房地产开发有限公司签订《朝阳新天地商铺买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于朝阳新天地购物中心（后更名为金典春天商业楼）六层××××商铺，面积约51.9平方米，总售价为346151元，付款方式为一次性付款。同日，原、被告签订《朝阳新天地购物中心商铺返租合同书》，约定原告将购买的朝阳新天地购物中心六层××××商铺返租给被告，返租期限自2012年10月12日起至2015年10月11日止，第一年租金按照原告购买商铺总售价的6%计算，第二年租金按照原告购买商铺总售价的8%计算，第三年租金按照原告购买商铺总售价的9%计算。返租合同履行期限届满后，朝阳新天地部分业主到信访部门反映“寿阳县华海房地产开发有限公司未能按合同约定期限向业主交付商铺问题、返租到期后仍不向业主交付商铺、未能按合同约定期限办理房屋所有权证书等问题”，中共寿阳县委寿阳县人民政府信访局于2016年7月11日作出《信访事项不予受理告知书》。此后，原告向法院起诉，请求依法判令被告立即向原告返还金典春天商业楼六层××××商铺，并依法判令被告向原告支付逾期返还房屋期间的占有使用费（即以31154元/年为基数，自2015年10月12日起计算至实际返还房屋之日止；其中，截止起诉之日的占有使用费为23365元）；依法判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金56522元（即以购房款34.6151万元为基数，自2014年7月19日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2016年7月18日止）；诉讼费用由被告承担。本院认为，原、被告之间签订的《朝阳新天地购物中心商铺返租合同书》于2015年10月11日约定履行期限届满后，根据原、被告在该合同中的约定，该合同已自动解除。诉争商铺作为原告合法购买的不动产，原告已于购买日起享有该商铺的不动产物权。庭审中，原告陈述朝阳新天地购物中心（后更名为金典春天商业楼）在返租合同履行的第三年已处于停止营业的状态。被告作为该商场的管理和服务方，对商场门窗锁闭属于履行正常管理和服务的行为。原告未提供证据证明2015年10月12日之后，被告对诉争商铺存在继续占有、使用的行为，原告主张被告返还占有诉争商铺缺少事实依据。对于原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。《城市房屋权属登记管理办法》规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，被告既未提交其已就开发的商品房向登记机关进行初始登记的相关证据，也未提交被告要求与原告网签合同和代收相应税款、原告拒不配合的相关证据，被告应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。原告要求被告给付逾期办理房屋所有权证的违约金具有法律依据。原、被告在《朝阳新天地商铺买卖合同》中未约定逾期办理房屋所有权证的违约金计算标准，本院参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》文件精神，确定按照年利率6%的标准计算违约金。原告主张的2014年7月19日起至2016年7月18日止逾期办理房屋所有权证的违约金应计算为346151元×2年×6%=41538元。为此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告寿阳县华海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏国昌逾期办理房屋所有权证的违约金41538元；二、驳回原告苏国昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计算迟延履行期间的债务利息。案件受理费1897元，由原告苏国昌负担1059元，被告寿阳县华海房地产开发有限公司负担838元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  要志斌人民陪审员  王海莲人民陪审员  聂珲才二〇一六年十月二十五日书 记 员  张 俊（校对人：张俊）