广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初8010号原告：南宁市宝城物业服务有限公司，住所地：南宁市良庆区大沙田。法定代表人：龚兆卿，总经理。委托诉讼代理人：梁峰华，男，该公司经理。被告：黄所福，男，1976年11月8日出生，壮族，住南宁市。委托代理人：黄所慧，男，1977年10月6日出生，壮族，住南宁市，南宁市福慧昌商贸有限公司职员，与黄所福系亲兄弟。原告南宁市宝城物业服务有限公司（以下简称宝城公司）与被告黄所福物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁峰华与被告委托代理人黄所慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业管理费5502.9元，违约金9504.9元，垃圾费320元，水电费公摊881.2元，水费公摊162.3元，共计16371.3元；；2、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告是昌泰·盛世家园的物业服务公司，被告方为南宁市仙葫开发区昌泰·盛世家园华锦阁6栋1单元1301号房的业主，其在2012年4月16日到原告昌泰·盛世家园服务中心办理了房屋入伙手续；同时，原告与被告方签订了《前期物业管理服务协议》，按法律法规约定了双方的权利义务。但由于被告方的原因，从2013年5月起至2016年7月期间，被告方一直没有按约定向原告缴纳物业管理费、垃圾费、电费公摊、水费公摊等。期间经原告多次向被告方催缴费用未果，被告方已构成违约，按双方的协议约定，被告方还须向原告支付违约金。为此，原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告辩称，1、原告所述被告拖欠自2013年5月至2016年7月物业管理费、垃圾费、电费公摊、水费公摊等是因为被告原因不符合事实，被告只应该支付垃圾费320元，不应支付因原告没有尽到义务的物业费、违约金，电费公摊、水费公摊在原告提供合法依据及发票后，被告同意支付合法部分；2、本案主要是因为原告没有尽到义务，故诉讼费用应由原告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：昌泰·盛世家园小区位于南宁市仙葫开发区，�今未成立业主委员会。被告是昌泰·盛世家园华世阁6栋1单元1301号房的买受人，房屋建筑面积为122.13平方米。2008年11月14日，南宁昌泰置业投资有限公司与原告签订一份《前期物业管理委托合同》，委托原告自2008年12月11日起至2011年12月11日为昌泰·盛世家园提供物业服务，如小区业主委员会未成立，则合同的有效期自动顺延。2012年4月16日，被告黄所福接收了房屋，并作为乙方与原告作为甲方签订了一份《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），协议的第二条、第三条对物业管理服务的内容及质量进行了约定，第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部分设施设备专项维修资金）约定，一、乙方交纳费用时间：每月20日前交纳清当月相关物业管理费用；二、物业管理服务费收取为：住宅按建筑面积每月每平方米0.70元/月·㎡收取（以物价局批文为准），商业用途物业按建筑面积1.20元/月·㎡收取，独立车库按建筑面积0.35元/月·㎡收取，自购车位服务费按35元/月·个收取。三、电梯使用费：按30元/月·户收取（电梯基站免收）。……七、物业管理区域内产生的公共用水、电费用由乙方从入伙之日起据实发生金额按户或按损耗进行分摊。协议第六条代收代缴服务约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、电话费、有线电视、宽带网等代收代缴收费服务，收费标准按政府和相关单位收费标准执行。协议第九条违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律�任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。双方还对其他的权利义务进行了约定。协议签订后，原告一直为昌泰·盛世家园提供前期物业服务至今。在原告出具的电费公摊公示表显示：路灯用电（6号楼1单元72户分摊）、电梯用电（6号楼1单元72户分摊）、庭院照明用电（988户分担）、化粪池用电（988户分担）、二次加压用电（988户分担）、停车场用电（300户分担）、电损耗等；水费公摊公示表显示：水费公摊包括小区公共绿化、保洁用水、消防用水、冲洗排污井、化粪池用水、暗埋水管渗漏、水损耗等。原告每月均制作了电费公摊、水费公摊表，并进行了公示。2009年1月23日，南宁市物价局出具一份《关于南宁市宝城物业服务有限公司所管辖小区公共用水用电公摊问题的答复》，载明：“南宁市宝城物业服务有限公司：你公司《关于请求答复小区公摊水电费计算方法是否符合规定的报告》收悉。经研究，现答复如下：……由于在核算你公司所管辖小区的物业服务费时，未将物业管理区域内的绿化、路灯照明以及电梯运行等公共设施设备和公共性服务中所发生的‘公共能耗费’列入物业成本，因此，可单独按实另行分摊，但物业公司自用办公及生活等用水、用气、用电、应单独设置计量表，其费用由物业公司承担，不得向业主分摊。”2016年7月28日，原告出具一份《昌泰盛世家园2016年7月收费通知单》载明，截止2016年7月，涉案的6栋1单元1301号房拖欠物业服务费5502.9元、垃圾处理费320元、单元楼道电费公摊89.4元、电梯电费公摊397元、二次加压电费公摊276.1元、损耗电公摊52.9元、庭院路灯公摊28.9元，以上电费公摊合计844.3元，水费公摊为162.3元。庭审中，被告对垃圾费按每月8元计算无异议，但是认为计算时间应从2013年5月计算至2016年7月，而非原告主张的2013年4月至2016年7月，但原告未能提交2013年4月交费的凭据。上述款项原告催收未果，遂向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。另查明，原告自2008年6月25日起具备物业管理资质。原告于2014年9月22日向南宁市物价局申报新的物业服务收费标准，南宁市物价局于当日出具备案意见如下：同意三级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯0.99元/㎡。2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市�政局、南宁市城市管理局联合下发《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》[南价费（2010）31号]，从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行我市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准，即城镇居（村）民为8元/户·月。2011年6月10日，南宁市宝城物业管理有限公司变更名称为南宁市宝城物业服务有限公司。本院认为，原告与被告方签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告作为物业公司，接受委托从事昌泰·盛世家园小区的前期物业管理，并依照委托事项约定，对小区进行了管理维护，提供了物业服务，而被告方作为小区业主，�受了物业服务，则应承担支付合同对价的义务，即按合同约定及在物价部门备案的计费标准，按时履行交纳物业服务费等相关费用的义务。本案中，被告对欠缴物业费无异议，原告提交了相关物价部门的收费依据，其收费合理。对于水电费公摊问题。根据双方协议第四条第七项约定，业主需据实按户承担相应的水、电费公摊，且从原告提供的相关证据来看，已对水、电费公摊项目进行了公示，各业主应按照合同约定向原告支付自己实际分摊的数额。关于垃圾处理费问题，被告对垃圾费按每月8元计算无异议，确认从2013年5月至2016年7月的垃圾处理费未交纳，对于2013年4月的垃圾处理费因其未能提交相应交费凭据，故对其已交纳的主张本院不予采信，故被告应交的垃圾处理费为320元（元/月×40个月）关于违约金，协议第九条约定业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金，该滞纳金实为违约金性质，该违约金标准过高，本院酌定以物业费欠费总额的30%计算，即1650.87元（5502.9元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告黄所福向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付物业服务费5502.9元；二、被告黄所福向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付电费公摊合计844.3元；三、被告黄所福向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付水费公摊为162.3元；四、被告黄所福向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付垃圾处理费320元；五、被告黄所福向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付违约金1650.87元；案件受理费209元，由被告负担。上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17）。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 强人民陪审员  梁丽丽人民陪审员  李燕婷二〇一七年五月二十二日书 记 员  黄元琛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根�违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。