山西省运城市盐湖区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）晋0802民特48号
申请人：山西夏县农村商业银行股份有限公司。
委托代理人杨众，男，该公司职工。
委托代理人范斌，山西君越成律师事务所律师。
被申请人：山西斯杰房地产开发有限公司。
委托代理人赵效泽，山西正豪律师事务所律师。
委托代理人吕夏莉，山西正豪律师事务所律师。
申请人山西夏县农村商业银行股份有限公司（以下简称“夏县农商行”）与被申请人山西斯杰房地产开发有限公司（以下简称“斯杰房产公司”）申请实现担保物权一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人夏县农商行称，2016年8月15日，申请人与山西省运城市晋港进出口有限公司（以下简称“晋港公司”）签订（合同编号0966110××）《流动资金贷款合同》约定晋港公司向申请人贷款金额908万元；贷款用途为续贷；期限从2016年8月15日起至2017年8月12日止；贷款年利率为10.67%；逾期贷款和挪用贷款的罚息依逾期或挪用的金额和实际天数计算。逾期贷款罚息利率为在本合同载明的贷款利率水平上加收50%，挪用贷款的罚息利率为在本合同载明的贷款利率水平上加收100%。本合同项下的贷款为担保贷款，担保方式为抵押。实际的提款日和提款金额以借款借据的记载为准。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而支付的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。同日，被申请人与申请人签订《最高额抵押合同》（编号为0966110××1B01）对晋港公司向申请人申请的上述贷款愿意向债权人（申请人）提供抵押担保。次日（2016年8月16日）被申请人以其名下所有的位于运城市空港经济开发区通达北路3号义乌国际商贸城二期第十三层和第十四层房地产的所有权向申请人提供担保，且办理抵押权登记，抵押于申请人名下，他项权证号为：房运（港）他字第201××号。担保的主债权为自2016年8月15日起至2017年8月12日，因债权人向债务人连续发放最高余额为人民币（大写）玖佰零捌（908）万元整的贷款或银行承兑汇票的敞口部分（以下统称“贷款”）而形成的一系列债权。担保范围包括：主合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用以及所有其他应付费用，包括但不限于催收费用、诉讼费……财产保全费、律师代理费、差旅费及其它费用。2016年8月14日，被申请人向申请人出具《股东会决议》，同意以被申请人名义为上述晋港公司在申请人贷款提供担保。申请人自合同签订后依约向晋港公司发放908万元贷款，但晋港公司未依约还本结息，仅将利息付至2016年12月24日，已严重违约。后经多次催收无果。现依据相关法律规定，请求运城市盐湖区人民法院裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的位于运城空港经济开发区通达北路3号义乌国际商贸城二期第十三层和第十四层房产（面积为5918.7㎡，他项权证编号：房运（港）他字第201××号），申请人对拍卖或变卖后所得价款在被申请人担保的范围内[包括但不限于本金908万元、支付利息（利息按月利率8.8903‰计算，自2016年12月25日起算至付清之日止）、支付罚息（罚息按月利率50%计算，自2017年8月12日起算至付清之日止）]优先受偿。
申请人夏县农商行向本院提交了以下证据：
1、编号为0966110××的《流动资金贷款合同》1份；
拟证明2016年8月15日借款人晋港公司向申请人夏县农商行借款908万元，借期至2017年8月12日，用途为续贷，年利率为10.67%，担保方式为抵押。
2、(编号0966110××1B01)《最高额抵押合同》附抵押（质押）物品清单1份；
拟证明被申请人斯杰房产公司为借款人晋港公司提供最高额抵押担保，并提供抵押物清单，抵押房产的房产证号为：房权证运（港）字第0001××号，面积为5918.7㎡。
3、房运（港）他字第201××号房屋他项权证1份；
证明被申请人斯杰房产公司依照约定在运城空港经济开发区城建局办理房屋他项权证，为借款人晋港公司提供抵押担保，他项权证号为：房运（港）他字第201××号。
4、山西省农村信用社法人客户流动资金借款申请书、借款借据各1份；
拟证明申请人夏县农商行与借款人晋港公司履行了借款合同，约定借款的月利率为8.890300‰，被申请人斯杰房产公司知晓上述情况，愿意为借款人晋港公司上述借款提供担保。
5、晋港公司营业执照、公司章程、2014年9月26日股东会决议、2014年9月26日章程修正案、2015年1月12日股东会决议、2015年1月12日章程修正案、2016年6月21日股东会决议、2016年6月21日章程修正案、2016年6月23日转让方薛云霞与受让方杨向阳股权转让协议、晋港公司企业信息查询单、晋港公司股东（大）会决议各1份；
6、斯杰房产公司营业执照、公司章程、2015年12月28日股东会决议、2015年12月28日章程修正案、2015年12月28日股权转让协议、2016年5月15日章程修正案、2016年5月15日股东会决议、2016年5月16日转让方柴雯雯与受让方李伟股权转让协议、斯杰房产公司股东（大）会决议各1份;
证据5、6拟证明借款人与担保人的主体资格情况;
7、企业贷款客户面谈记录、合同签订影像资料各1份。
拟证明合同签订的过程。
8、银行交易流水、结息记录。
拟证明2016年8月16日申请人夏县农商行依约支付908万元贷款及借款人晋港公司结息至2016年12月24日。
被申请人斯杰房产公司对申请人夏县农商行提交证据的真实性、合法性、关联性都没有异议，认为申请人夏县农商行的陈述亦属实，但申请事项主张的罚息过高，超过法律保护的范围，不应支持。
本院经审查认为，申请人夏县农商行与借款人晋港公司签订的《流动资金贷款合同》合法有效。借款人晋港公司向申请人夏县农商行借款908万元事实存在。申请人夏县农商行与被申请人斯杰房产公司签订的《最高额抵押合同》、系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被申请人自愿以其所有的位于运城空港经济开发区通达北路3号义乌国际商贸城二期第十三层和第十四层房产（房屋所有权证编号为：房权证运（港）字第0001××号，房屋他项权证编号：房运（港）他字第201××号，建筑面积为5918.7㎡）为借款人晋港公司提供最高额抵押担保，且双方已依法办理了抵押登记，合法有效。因借款人晋港公司与被申请人斯杰房产公司不能按约履行还款义务，故抵押权人即申请人夏县农商行依法可以以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。本案中，申请人夏县农商行与被申请人斯杰房产公司签订的《最高额抵押合同》约定保证人（即被申请人）的最高保证责任限额为908万元，同时又约定了保证人对贷款产生的利息、罚息等承担保证责任，申请人请求对被申请人斯杰房产公司的抵押房地产依法拍卖、变卖实现担保物权的申请符合法律规定，本院予以准许，但上述借款、利息、罚息等优先受偿的范围不得超出908万元。申请人主张罚息按月利率50%计算过高，本院确定罚息按《流动资金贷款合同》的约定，在月利率8.8903‰的水平上加收50%。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百七十二条第一项之规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人山西斯杰房地产开发有限公司所有的坐落于运城空港经济开发区通达北路3号义乌国际商贸城二期第十三层和第十四层房产（房屋所有权证编号为：房权证运（港）字第0001××号，房屋他项权证编号：房运（港）他字第201××号，建筑面积为5918.7㎡），所得价款由申请人山西夏县农村商业银行股份有限公司在借款本金908万元及利息、罚息（利息按月利率8.8903‰计算，自2016年12月25日起算至款付清之日止；罚息在月利率8.8903‰的水平上加收50%，自2017年8月12日起算至款付清之日止）的范围内优先受偿，但不得超出被申请人山西斯杰房地产开发有限公司担保的最高限额908万元。
申请费100元，由被申请人山西斯杰房地产开发有限公司负担。
如不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判长 王晓虹
审判员 畅清泉
审判员 张 军
二〇一七年九月十三日
书记员 刘 珊