湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终1048号
上诉人(原审被告、反诉原告):襄阳市钻石房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区春园西路民发盛特区*幢**层。
法定代表人：陈伦俤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王海莹，女，1987年8月2日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。系该公司法务人员。
委托诉讼代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘云，女，1980年4月13日出生，汉族，现住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：钦洁，襄阳市明正法律服务所法律服务工作者。
上诉人襄阳市钻石房地产开发有限公司（以下简称钻石房地产公司）因与被上诉人刘云商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2017）鄂0691民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钻石房地产公司的委托诉讼代理人王海莹、曹其国，被上诉人刘云的委托诉讼代理人钦洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人钻石房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决中的第一项、第二项及第四项判决内容；2、改判支持上诉人一审全部请求；3、本案一审（包括本诉及反诉）、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，应予改判，具体理由如下：一、被上诉人未提供任何证据证明其在房屋解除抵押后长达两年半时间内都无法办理按揭贷款系银行信贷政策变化导致，一审法院却直接对该关键事实予以认定，明显证据不足，认定事实不清。二、即便被上诉人能补充提供证据证明商铺解除抵押后整个期间因银行信贷政策变化导致其无法办理按揭，但银行按揭政策的调整变化因其完全可预见性、可克服性，不属于不可抗力的情形，一审法院却依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”判决支持被上诉人解除认购书，属于适用法律错误。三、两份认购书及申请单都是双方真实意义表示，被上诉人应当履行继续付款义务并赔偿上诉人利息损失。四、一审判决第二项判决上诉人赔偿对方已付款利息损失，因上诉人无违约违法行为，该判决无事实和法律依据。
被上诉人刘云辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人刘云向一审法院起诉请求：解除双方签订的《民发天地商铺认购书》，并请求钻石房地产公司返还购房款，并自收到购房款之日起按年6%标准支付利息。
上诉人钻石房地产公司向一审法院提出反诉请求：1、判令刘云向钻石房地产公司支付剩余房款3600000元，并自2015年4月23日起以3600000元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算违约金直至付清之日止，暂计算至2017年11月30日，违约金金额为462500元；2、判令刘云承担本案的诉讼费及因诉讼支出的其他额外费用。
一审法院认定事实：2013年10月22日，刘云（乙方）与钻石房地产公司（甲方）签订《民发·天地商铺认购书》，该认购书主要约定：一、认购商铺基本情况：乙方自愿购买甲方民发·天地项目编号为11#103的商铺，商铺建筑面积为188.85平方米，订价为22000元/平方米，付款折扣0.99×0.99，房价总价款为4072021元。二、付款办法：乙方签订本认购书时，须交纳总房款的10%即400000元作为购房定金，该定金在签《商品房买卖合同》时将转为同等金额的购房款。在签订《商品房买卖合同》时首付（含定金）2072021元，剩余房款2000000元于2013年10月29日前到银行办妥按揭手续。三、双方共同遵守的如下约定：1、在签署本认购书时，甲方已向乙方明示《商品房买卖合同》、《委托出租合同》范本等购铺相关资料，乙方已阅悉并理解上述文件，且无异议，对所认购的商铺已有充分的了解。2、乙方在签署本认购书后7日内须携带本认购书、有效身份证件、定金收据的原件以及应付款项到民发·天地营销中心签署《商品房买卖合同》及有关文件，并交纳应付款项。3、若乙方未在本认购书规定期限内签署《商品房买卖合同》或不按本认购书约定付清应付款项的，视为乙方自动放弃该商铺，甲方有权解除本认购书。甲方解除本认购书的，乙方已付定金不予退还，且有权将该商铺另行处置，而无需事先或事后取得乙方同意。该认购书有刘云签字及手印，钻石房地产公司销售专用章。同日，刘云与钻石房地产公司又签订编号为11#103B的商铺认购书，商铺建筑面积为200.62平方米，房款总价为4325809元，签订认购书时，须交纳总房款的10%即430000元作为购房定金，签订《商品房买卖合同》时首付（含定金）2225809元，剩余房款2100000元于2013年10月29日前在银行办理按揭。2013年10月22日，刘云在房号11#103、103B的《民发天地关于已抵押商铺购买申请单》上签字并捺印。申请书主要载明：刘云购买民发天地11#103、103B号商铺，总面积389.47平方米，原价8568340元整，优惠0.99*0.99折后价为8397830元整，2013年10月22日付定金83万元，申请在2013年11月12日前补齐337万元定金。由于该铺已经抵押，特申请在2013年12月10日到解除抵押期间（即2015年4月30日前解除抵押）收取月租金和物业服务费总额的55%作为优惠，直接从上述总房款中扣除。若未按约定解除抵押，则在约定时间的下个月商铺买受人收取月租金和物业服务费的总额作为优惠。若在约定时间之前解除抵押，在解除抵押后的七个工作日内刘云办理一次性付款手续再享受3个0.99优惠，若不能办理一次性付款则不享受此优惠。所有手续办完后由刘云收取此商铺的月租金和物业服务费的总额。申请书钻石房地产公司副总批示为“符合政策”。钻石房地产公司就11#103商铺向刘云出具三张不动产统一网络发票，分别为2013年10月22日400000元、2013年11月16日1672021元、2015年5月29日500000元，合计2572021元；就11#103B向刘云出具两张不动产统一网络发票，分别为2013年10月22日430000元、2013年11月16日1795809元，合计2225809元。
一审法院另认定，钻石房地产公司于2009年12月18日取得诉争商品房的预售许可证。编号为11#103、103B的商铺于2011年9月28日出租给武汉富豪汽车销售有限公司，租期为5年，自2011年10月10日至2016年10月10日止。2015年4月28日，钻石房地产公司在《关于民发天地11-103、103B商铺租金扣除情况说明》中载明，刘云两间商铺已付定金为4297830元，所剩尾款为3850576元，两间商铺从2013年11月10日至2015年4月10日止共17个月的租金总和为324616元，扣除17个月租金后，剩余尾款为3525960元。一审庭审中，刘云和钻石房地产公司对下列事实陈述一致：双方未能按两份《民发·天地商铺认购书》的约定在签署认购书后7日签署《商品房买卖合同》的原因是认购书约定的两个商铺设定有抵押，该抵押登记于2015年4月13日解除。抵押解除后，双方对何时签订《商品房买卖合同》及剩余款项如何支付没有协商达成一致意见，后由于银行信贷政策的变化约定的商铺办不了银行按揭贷款。
一审法院认为，刘云和钻石房地产公司就民发·天地项目编号为11#103、103B商铺签订的两份《民发·天地商铺认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的规定，均属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。双方未按两份《民发·天地商铺认购书》的约定在签署认购书后7日内分别签订《商品房买卖合同》的原因是约定的商铺设定有抵押，刘云并无过错、亦无违约行为。两份认购书均约定首付款之外的剩余房款办理按揭贷款，两个商铺设定的抵押登记在2015年4月13日解除后，双方既未就何时签订《商品房买卖合同》达成一致意见，也未就剩余房款的支付问题达成一致，因银行信贷政策的变化导致约定的商铺办不了银行按揭贷款，刘云以认购书的合同目的无法实现为由，请求解除两份认购书的请求与查明的事实相符，亦符合法律规定，予以支持，该两份认购书自2017年12月4日刘云当庭变更诉讼请求要求解除两份认购书的意思表示到达钻石房地产公司时解除。合同解除后，刘云要求钻石房地产公司返还已交定金和购房款共计4797920元，经核实，有证据证实的部分为4797830元，一审法院予以支持，过高部分不予支持；同时刘云要求钻石房地产公司以所交定金和购房款为基数从收到房款之日起每年按6%支付利息，应以4797830元为基数按同期银行贷款基准利率计算，超出部分不予支持。钻石房地产公司以应继续履行合同为由，反诉要求刘云支付剩余房款3600000元、自2015年4月23日起以3600000元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算违约金直至付清之日止（暂计算至2017年11月30日违约金金额为462500元）的请求，与已认定的上述事实不符，且一审法院已确认刘云当庭解除两份认购书的行为有效，故钻石房地产公司的该项请求不成立，一审法院不予支持。刘云还要求钻石房地产公司支付租金补贴324616元，因该租金补贴的前提是两个商铺解除抵押后全款付清所能享受的优惠和扣除，现刘云已解除两份认购书，其该项请求缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、确认刘云解除其与襄阳市钻石房地产开发有限公司就民发·天地项目编号为11#103、11#103B的商铺于2013年10月22日分别签订的两份《民发·天地商铺认购书》的行为有效，该两份认购书已于2017年12月4日解除；二、襄阳市钻石房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还刘云已付的定金830000元和已支付的购房款3967830元，并支付相应的利息损失（利息的计算方法：按中国人民银行公布的1-5年期商业银行贷款利率标准，830000元自2013年10月22日、3467830元自2013年11月16日、500000元自2015年5月29日分别开始计算至付清之日）；三、驳回刘云的其他诉讼请求；四、驳回襄阳市钻石房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费减半收取为23880元，反诉案件受理费19650元，均由襄阳市钻石房地产开发有限公司负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实，与二审查明一致。本院予以确认。
本院认为，上诉人钻石房地产公司与被上诉人刘云签订的两份商铺认购书系有效合同，一审法院认定正确，本院予以确认。按照认购书的约定，双方系选择的银行按揭方式购买约定商铺。但在实际履行中，由于约定商铺被上诉人钻石房地产公司设定的他项抵押，故在签订认购协议后，上诉人钻石房地产公司与被上诉人刘云并未在约定的七日内签订《商品房买卖合同》，亦无法办理银行按揭付款手续。但被上诉人刘云按照约定已支付了两间商铺的首付款等合计4797830元。自2015年4月13日本案诉争的两间商铺解除抵押至本案一审诉讼。双方也一直未再签订《商品房买卖合同》，对解除抵押后的合同签订事宜，双方亦未作约定。上诉人钻石房地产公司称解除抵押后，通知被上诉人刘云前来签订买卖合同，但并无证据印证。被上诉人刘云称系银行对商铺贷款政策变化，上诉人钻石房地产公司无法为其办理银行按揭而导致无法签订《商品房买卖合同》，但亦无直接证据证实。结合双方履行认购协议的事实，被上诉人刘云已按照约定实际支付了四百余万元购房款，应当具备充分的购买意愿，但上诉人钻石房地产公司在2015年4月13日解除对出售房屋抵押后，并未积极履行出卖人义务，与被上诉人刘云签订《商品房买卖合同》或者另行通知协商购房事宜。上诉人钻石房地产公司迟延履行出卖义务的行为，已导致被上诉人刘云认为期待的合同目的无法实现。同时，上诉人钻石房地产公司在一审诉讼中，也明确表示同意解除双方的认购协议。并且，本案诉争房屋一直由上诉人钻石房地产公司占有使用和收益，该合同的解除亦并未损失其相关权益。故此，一审判决支持被上诉人刘云解除双方认购协议，并返还购房款及支付利息的诉讼请求并无不当，裁判结果恰当，本院予以确认。
综上所述，上诉人钻石房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45182元，由上诉人钻石房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王淑青
审判员 苏 轶
审判员 严庭东
二〇一八年四月八日
书记员 岳伟峰