湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初7076号原告：喻灵芝，男，1963年8月25日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省宁乡县，现住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：洪云芝，女，1963年4月4日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省宁乡县，现住湖南省宁乡县，系原告喻灵芝之妻（特别授权）。被告：长沙市嘉诚房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段163号新时代广场1栋29楼2903房。法定代表人：彭哲剑，该公司董事长。原告喻灵芝与被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司（以下简称“嘉诚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案受理后，依法由审判员李慧芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喻灵芝的委托诉讼代理人洪云芝到庭参加了诉讼，被告嘉诚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻灵芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权证书；2、判令被告支付原告违约金10000元（后段按已付房款的日0.1%计算至以上登记证书实际办妥之日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将第2项诉讼请求中的“后段按已付房款的日0.1%计算”改为“后段按已付房款的日0.1‰”。事实与理由：原、被告于2014年9月4日签订《宁乡县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于宁乡县房屋，该商品房总价款为457?507元。该合同第二条约定被告应在商品房交付后365个工作日内办妥房屋所有权证，730个工作日内办妥土地使用权证，如未能在约定期限内办理，被告应每日按原告已付房款的0.1‰支付违约金直至实际办妥登记之日。合同签订后原告及时缴纳了全部购房款并缴纳了物业维修基金及办证等全部相关费用，但被告已经超过上述约定的期限至今仍未能办妥原告的房屋所有权证和土地使用权证。被告嘉诚公司未向本院提交书面答辩意见。经审理认定事实如下：位于宁乡县玉潭镇二环西路的“翰林华府”项目系被告嘉诚公司开发的商品房。2014年9月4日，原告喻灵芝与被告嘉诚公司签订了《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定原告购买“翰林华府”小区第*幢****号房屋，总价款为457507元。合同对产权登记约定如下：县商品房买卖合同365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证,730个工作日内办妥买受人的土地使用权证。”“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款0.1‰支付违约金”。合同签订后，原告依约向被告嘉诚公司支付了全部购房款，被告嘉诚公司于2014年9月4日向原告交付了房屋，但被告嘉诚公司至今未能办理不动产登记证书。另另查明，自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》开始实施。2016年7月22日，宁乡县人民政府印发宁政法（2016）40号关于实施不动产统一登记的通告。该通告规定，自2016年8月15日起，在全县范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。自2016年8月5日至8月14日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、物品（资料）交接确认单等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点如下：1、原告要求被告限期办理不动产登记证书的请求应否得到支持；2、被告是否应当承担违约责任，违约金应如何计算。关于焦点1，根据原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》，双方关于办理房屋所有权证及土地使用权证的约定合法有效，被告应按约履行办证义务。现因国家政策调整，涉案小区办证归属地宁乡县自2016年8月15日起实行不动产统一登记，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将二者合并进行不动产统一登记，根据政策调整实际情况，统一办理不动产登记证书，该证书事实涵盖了房屋所有权证和土地使用权证内容。根据双方合同约定，被告办理房屋所有权证的期限为房屋交付后的365个工作日，办理土地使用权证的期限为房屋交付后的730个工作日，该房屋交付均应理解为实际交付，即2014年9月4日，故被告办理房屋产权证的期限届满之日应为房屋交付后365个工作日内，即2016年2月29日，办理土地使用权证的期限届满之日为房屋交付后的730个工作日，即2017年8月13日。则被告办理不动产登记证书的期限届满之日应为上述办理房屋所有权证及土地使用权证的期限均届满之日，即2017年8月13日，被告嘉诚公司未在该日之前办妥原告的不动产登记证书，已经构成违约，应承担继续履行之违约责任，故对原告要求被告限期为原告办理不动产登记证书的诉讼请求，本院予以支持。现考虑到政策调整的实际情况及不动产登记机关审查及办理手续的时间，本院确认被告嘉诚公司应当自本判决生效之日起90日内为原告办理不动产登记证书。关于焦点2,根据原、被告双方约定，被告未在2016年2月29日前办妥原告的房屋所有权证，已经构成违约。虽因国家政策调整，宁乡县自2016年8月5日起停止办理各类不动产登记业务，此后实行不动产统一登记，但被告在2016年2月29日至2016年8月4日期间，完全具备办理房屋所有权证的履约条件，故依法应对该时段内逾期办理房屋所有权证的违约行为承担违约责任。同时，被告嘉诚公司自2016年8月15日即宁乡县统一开始办理不动产登记证书之日起至2017年8月13日双方约定的办理土地使用权证的期限届满之日，被告应当为原告办理不动产登记证书，被告嘉诚公司未在该时间段为原告办理不动产登记证书，已经构成违约，其应当自2017年8月13日起至实际办妥不动产登记证书之日止就其逾期办理不动产登记证书的违约行为承担违约责任。关于违约金的计算标准，双方约定的逾期办证违约责任为每日按已付房款0.1‰支付违约金，结合原告的损失情况，综合本案具体案情，本院酌情确定被告嘉诚公司每日按已缴纳房款0.06‰的标准支付，对于逾期办理房屋所有权证及土地使用证的违约金重叠部分不重复计算。故对2016年2月29日至2016年8月4日的违约金计算为4309.72元（457507元×0.06‰×157天），后段违约金自2017年8月13日起以457507元为本金，按日0.06‰的标准计算至实际办理不动产登记证书之日止。对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告嘉诚公司经本院传票传唤后无正当理由未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告喻灵芝办理不动产登记证书；二、被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告喻灵芝违约金4309.72元，并自2017年8月13日起以457507元为本金，按日0.06‰的标准继续支付违约金至实际办妥不动产登记证书之日止；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告喻灵芝的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李慧芳二〇一八年一月十八日书记员  王 欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。