江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10515号
上诉人（原审被告）：陈淑英，女，汉族，1957年12月2日生，住江苏省南京市栖霞区。
被上诉人（原审原告）：南京金秋投资控股集团有限公司，住所地南京市秦淮区白下路181号。
法定代表人：郭建民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：来云龙，江苏苏源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成培曦，江苏苏源律师事务所律师。
上诉人陈淑英因与被上诉人南京金秋投资控股集团有限公司（以下简称金秋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初4334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈淑英上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与南京千禾粮油商贸有限公司（以下简称千禾公司）的租赁合同并未到期。虽然双方最后一期租赁合同约定的租期至2015年12月31日，但并不是说双方租赁关系自此结束，租赁合同应自动续期。自2002年以来，上诉人即承租案涉房屋，每年签一次合同，已形成稳定的租赁惯例，除非遇到政府拆迁等不可抗力，租赁合同关系才能终止，被上诉人一直未退还押金，也证明双方的租赁关系并未终止。2.根据合同约定，如发生出租方权利转让情况或拟变更租赁房屋所有权人，甲方应提前20天书面通知乙方。本案中，出租方千禾公司于2015年10月14日注销，出租人权利发生转移，但千禾公司及被上诉人均未提前通知，此行为系出租方违约，导致上诉人丧失了与新的出租权利主体协商变更租赁的机会与权利，被上诉人在享有承继千禾公司租赁权利的同时，也应承担其违约而导致的责任，即有义务维持之前的租赁关系。3.根据法律规定和合同约定，上诉人对案涉房屋在同等条件下享有优先承租权。本案中，无任何第三方有更具优势的承租条件，被上诉人不能无条件剥夺上诉人的优先承租权。
金秋公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.双方租赁合同于2015年12月31日租赁期满，并未签订新的租赁合同，租赁关系期满后，上诉人依法应当返还房屋。2.上诉人所称的权利变更并不存在，该房屋并未发生权属变更，被上诉人金秋公司一直是存在的。3.被上诉人所讲的优先承租权并不存在，案涉房屋不再出租，上诉人没有优先承租权。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
金秋公司向一审法院起诉请求：1.陈淑英立即腾空并迁让栖霞街19号（20㎡）承租房屋；2.陈淑英按2.2元每天向金秋公司支付自2016年1月1日计算至实际搬迁之日止房屋使用费；3.陈淑英承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：案涉栖霞街19号房屋原属南京市粮食局第四分局所有，于2002年11月14日办理了房屋所有权证及土地使用权证。2002年12月4日南京市粮食局作出宁粮市（2002）154号《关于撤销粮食分局组建公司的通知》，其中明确：撤销南京市粮食局第四分局，组建南京金秋粮油有限公司；2007年7月2日南京市粮食局作出宁粮产字[2007]69号《关于组建“南京天悦粮食物流（集团）”等四家公司的决定》，其中明确：组建南京嘉易盛贸易实业有限公司，行使对鼓楼粮食实业总公司、绿禾粮油经贸公司、秦淮粮油贸易公司、金秋粮油有限公司、雨花粮油总公司、奥凯工贸有限公司、天宇粮油贸易公司的经营管理职权。2010年南京金秋粮油有限责任公司先变更为南京金秋投资控股有限公司，后变更为南京金秋投资控股集团有限公司（即现企业名称）。2014年金秋公司独资成立了千禾公司，后于2015年10月14日注销千禾公司。
根据陈淑英陈述，陈淑英至少于2002年起开始承租案涉房屋，期间因房屋所有权人或者管理人的名称变更，曾与不同主体名称的出租人签订租赁合同，合同均一年一签。2014年12月31日，由千禾公司（甲方）与陈淑英（乙方）签订租赁合同一份，主要约定：1.甲方将栖霞街19号房屋的约20平方米出租给乙方；2.租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日；3.年租金800元，先付后用，另付保证金500元；4.甲方保证房屋建筑结构完好，交付时设施能正常使用，乙方承担装修费用，并负责装修；乙方的装修方案在施工前需报送甲方同意后方可实施；本合同终止时，乙方应在合同终止当日将该租赁物业（含经甲方同意的增建部分）无偿交还给甲方，乙方须保证房屋及其内的固定附着物、设备、设施完好无损（自然磨损除外），并不影响房屋的正常使用；由乙方过失造成租赁物业损坏的由乙方负责修复；5.如发生出租方权利转让情况或拟变更租赁房屋所有权人，甲方应提前20天书面通知乙方，并保证本合同条款对租赁房屋未来出租方（产权人）继续有效；乙方承诺放弃此房的优先购买权；本合同到终止（包括到期、解约等），乙方改建、扩建、装潢、修缮的固定添附物及附加建筑所有权无偿归甲方所有，对乙方没有任何装修补偿，乙方不得故意损毁，如甲方要求恢复原状的乙方应当恢复至房屋原状；6.本合同终止时，乙方滞留房屋内物品视为放弃，甲方有权处置；本合同约定的出租房屋如合同到期前收到政府拆迁令，甲方有权随时终止本合同，乙方须及时搬出。征收拆迁补偿款全部归甲方所有，甲方给予乙方一个月的租金作为拆迁补偿（含营业损失、搬家费等全部费用）；7.合同终止时乙方延期交房，每逾期一天，应向甲方支付双倍日租金的违约金，违约金从保证金中扣除；若保证金不够支付违约金的，超过部分乙方补足；8.乙方对租赁房屋在同等条件下享有优先续约的权利。
合同到期后，金秋公司未再与陈淑英就案涉房屋签订租赁合同，陈淑英亦未搬出租赁房屋；2016年3月18日，江苏苏源律师事务所向陈淑英发送律师函一份，主要内容为：2014年12月31日千禾公司与陈淑英签订的租赁合同已经到期，望陈淑英在收函后3天之内清空租赁房屋并将房屋归还。陈淑英收到律师函后，仍未搬出案涉房屋，使用至今，金秋公司遂具状诉至一审法院，要求处理。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，金秋公司系案涉房屋的所有权人，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。金秋公司的独资子公司千禾公司经金秋公司授权与陈淑英签订的租赁合同，该合同依法有效，合同约定的租赁期限于2015年12月31日届满，在租赁期满前千禾公司被金秋公司依法注销，金秋公司依法自行享有案涉房屋的相关权益。租期届满，金秋公司未再与陈淑英就案涉房屋签订租赁合同，并于2016年3月18日通过律师函明确告知陈淑英不再续租且要求陈淑英搬出案涉房屋，应当认为千禾公司与陈淑英之间房屋租赁合同因租赁期限届满而终止，陈淑英继续占有使用案涉房屋无法律或合同依据，故金秋公司起诉要求陈淑英迁出并返还涉案房屋，符合法律规定，予以支持。但千禾公司收取陈淑英的押金500元，应当由金秋公司予以退还。又因涉案房屋在合同期满后，仍由陈淑英占有使用至今，故金秋公司要求陈淑英按原租赁合同约定的租金标准2.2元/天（800元/年÷365天）支付使用费于法有据，予以支持。陈淑英辩称金秋公司没有退还押金，故双方之间形成不定期租赁合同关系，没有事实和法律依据，不予采信；陈淑英辩称其租赁期间较长，应当享有相应的拆迁利益，因本案不涉及拆迁，金秋公司亦非拆迁单位，故是否拆迁以及拆迁利益如何分配与本案无关，本案不予理涉，陈淑英要求获得相应拆迁利益后再迁让，无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、陈淑英于判决生效之日起二十日内腾空其占有使用的南京市栖霞区栖霞街19号房屋（20㎡），并返还给南京金秋投资控股集团有限公司；二、陈淑英于判决生效之日起二十日内按2.2元/天标准向南京金秋投资控股集团有限公司支付自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；三、南京金秋投资控股集团有限公司于判决生效之日起二十日内退还陈淑英押金500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。一审案件受理费130元，减半收取65元，由陈淑英负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交2015年11月24日南京栖霞区老街片区危旧房城中村改造项目（一期）房屋征收补偿方案公告及栖霞老街片区危旧房城中村改造项目房屋征收公告复印件各一份，证明其在承租期内发生拆迁，应该得到补偿。被上诉人认为此两份公告的真实性无法确认，征收方案公告仅为征求意见，并非正式拆迁文件，征求意见期限为2015年11月24日至2015年12月23日，该时间并不是拆迁的期限，且本案系租赁合同纠纷，拆迁与本案无关。本院认为，上诉人所提供的公告内容为案涉地块的征收事项，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，本院不予审查。
对一审法院认定的其他事实，当事人并无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈淑英与千禾公司签订的租赁合同合法有效，千禾公司注销后，陈淑英与千禾公司之间的租赁合同关系终止。房屋租赁关系终止后，陈淑英与金秋公司之间虽未签订新的租赁合同，但金秋公司作为案涉房屋所有权人，对陈淑英继续占有使用案涉房屋并未提出异议，对陈淑英已交纳给千禾公司的剩余租期租金和押金亦未予以退还，故金秋公司与陈淑英之间应当形成新的不定期租赁合同关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。金秋公司于2016年3月18日通过律师函明确告知陈淑英不再续租且要求陈淑英三日内清空并返还房屋，已明确表明解除合同的意思表示，并给予了适当的搬迁时间，应当视为双方的不定期租赁关系自2016年3月21日解除。陈淑英以其承租房屋多年，租赁合同存在一年一签的交易惯例，且金秋公司注销千禾公司后并未退还押金为由，主张双方租赁关系自动续期并未终止，无事实和法律依据，本院不予采信。陈淑英认为金秋公司在注销千禾公司前未提前通知，导致其未能续签合同，但从合同履行情况来看，陈淑英原租赁合同的履行期限至2015年12月31日，金秋公司发函解除合同时间为2016年3月18日，陈淑英在合同期满后有充足的时间与金秋公司进行协商，但其并未与金秋公司签订新的租赁合同，故陈淑英将未能续签合同的原因归结于金秋公司未提前通知，依据并不充分，本院不予采信。陈淑英还认为金秋公司侵犯了其优先承租权，但金秋公司否认将房屋继续出租，陈淑英亦并未提供证据证明金秋公司将房屋收回后会继续出租，故陈淑英此项主张，本院亦不予支持。陈淑英认为其在承租期内遇到拆迁，但本案系金秋公司起诉其迁让，并支付占有期间的房屋使用费，并不涉及征收补偿，如其认为金秋公司取得的补偿款中有其应当享有的利益，应另行解决。
不定期租赁关系解除后，陈淑英占有使用案涉房屋已无合法依据，金秋公司作为房屋的所有权人，有权要求陈淑英迁出房屋并承担房屋占有使用费用。陈淑英支付房屋租金至2015年12月31日，金秋公司要求其支付2016年1月1日以后的房屋占有使用费，一审法院予以支持并无不当。千禾公司系被上诉人金秋公司的独资子公司，其债权债务应当由金秋公司承继，故陈淑英交纳的押金应当由金秋公司退还。
综上，上诉人陈淑英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人陈淑英负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年三月三日
书记员 汪海燕