湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘08民终603号
上诉人（原审被告）：张家界晟昊商业经营管理有限公司，住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会紫荆园小区101室。
法定代表人：代照平，执行董事。
委托诉讼代理人：向润年，湖南金州（张家界）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨圣永，湖南金州（张家界）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王金伯，男，1968年9月10日出生，白族，住湖南省桑植县。
被上诉人（原审原告）：明桂玉，女，1968年2月14日出生，白族，住湖南省桑植县。
上诉人张家界晟昊商业经营管理有限公司（以下简称晟昊商业公司）因与被上诉人王金伯、明桂玉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
晟昊商业公司上诉请求：依法撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营管理协议》，因协议所涉房屋尚未竣工验收合格�不能交付使用。被上诉人未取得协议所涉房屋的所有权，该房屋所有权人张家界晟昊置业有限公司对协议不予追认，故被上诉人无权与上诉人签订《商铺委托经营管理协议》，《商铺委托经营管理协议》属无效合同，自始无法律约束力。2.《商铺委托经营管理协议》为委托合同，因《商铺委托经营管理协议》所涉房屋未达验收合格交付条件，被上诉人不能交付委托经营管理的房屋，该协议尚未开始履行，委托交付日期至今不能起算，上诉人无需给被上诉人转交管理收益。
王金伯、明桂玉辩称，所涉房屋虽然没有未达验收合格交付、未经过产权登记，不影响双方当事人所订立合同的效力，被上诉人依据买卖合同享有房屋的相关权益，其将房屋出租给上诉人使用，上诉人应支付费用。
王金伯、明桂玉向一审法院起诉请求：1.判令晟昊商业公司向王金�、明桂玉支付租金52697元；2.判令晟昊商业公司支付违约金4953.5元；3.诉讼费由晟昊商业公司承担。
一审法院认定事实：2014年2月20日，原告与张家界晟昊置业有限公司签订了《张家界市商品房预售合同》，由原告购买张家界晟昊置业有限公司开发建设的张家界国际旅游商业城B1栋1楼148号商铺房，交房日期约定为2014年6月1日。截止2014年4月1日，原告已将购房款630967元全部付清。该合同还约定出卖方聘请被告晟昊商业公司对房屋进行前期物业管理，前期物业服务合同的期限至召开业主大会，选举产生业主委员会时终止。2014年4月1日，被告晟昊商业公司与原告签订《商铺委托经营管理协议》一份，协议约定：一、原告将所购B1栋1楼148号房屋委托给被告晟昊商业公司经营管理,委托期限自2014年1月1日至2017年12月31日，同时约定，甲方（原告）与该房屋的出卖人签署�卖合同及应付款付清后，即授权出卖人将该房屋经营使用权交付给乙方使用。二、在委托管理的前三年产生的管理收益，原告同意作为被告的管理费用，委托管理期间的第四年所产生的收益，被告向原告支付52697元，其他收益归被告所得，并定被告于2017年1月10日将上述款项汇至原告王金伯指定银行账户；三、被告逾期支付原告租金超过15天的，每超过一日，则应按照应付租金的万分之五向原告支付违约金。此外，协议还对经营管理期对房屋进行招商运营管理等进行了约定，该协议附件（授权委托书）还载明：原告授权被告提议召开业主大会、参加业主大会并代表本业主投票表决赞成或反对或弃权；代为签订合同，办理委托合同登记备案手续，或代办租金发票，或办理物业装修、增设附属设施，或者物业外设置广告等报批手续。
2014年6月18日，张家界晟昊置业有限公司、晟昊商业公司、原告王金伯共同办理了房屋交付手续。之后，晟昊商业公司将包括该商铺在内的四层房屋一并出租给他人经营酒店，但晟昊商业公司一直未按约定向原告支付经营收益（租金）。
一审法院认为，原告王金伯、明桂玉与被告晟昊商业公司签订的《商铺委托经营管理协议》，是双方真实意思的表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应当自觉履行。《商铺委托经营管理协议》虽名为委托协议，但从协议内容来看，该委托协议更符合房屋租赁合同特征，因此，对本案应按租赁合同的相关规定处理。
根据《商铺委托经营管理协议》2-1项约定，委托期限自2014年1月1日至2017年12月31日，且委托管理的前三年产生的管理收益作为被告的管理费用，被告从2017年1月10日开始向原告支付经营收益。该协议系被告方提供的格式文本，协议在已考量房屋委托交付日期可能相对迟延的情况下，又明确约定被告从2017年1月10日开始向原告支付经营收益，则被告应当自行承担延后交房风险。因此，即使前期委托管理费用的折抵不足三年，被告仍应当按约定自2017年1月10日起向原告支付经营收益。当然，鉴于本案的房屋实际交付日期为2014年6月18日，比协议约定时间迟后了169天，根据公平原则，将协议约定的2017年度被告应当支付的经营收益酌情调减，并确认被告在2017年度应当向原告支付的管理收益为44563.86元[调减方式：52697元－52697元×（169天/365天/3年）]。
依照协议约定，被告逾期支付原告租金超过15天的，每超过一日，则应按照应付租金的万分之五向原告支付违约金。本案被告自2017年1月10日即应向原告履行支付义务，但至原告起诉之日，被告逾期近8个月仍未�付，已经构成违约。故被告应当以应付金额44563.86元为基数按约定标准向原告支付违约金。原告请求从2017年1月25日起计付违约金至2017年7月31日，本院予以认可，据此被告应支付原告违约金为4189元（44563.86元×0.5‰×188天）。
被告辩称涉案房屋没有经过综合验收，缺乏交付条件，依法不得交付使用，同时认为房屋没有进行物权登记，因此，原告不能就该房屋主张占有、使用、收益、处分权。对此，虽然《建筑法》规定商品房未经验收合格，不得交付使用，但该规定属于管理性禁止性规定，并非效力性禁止性规定。本案涉案房屋已经转移占有，房屋买卖双方交付行为已经完成，且被告也已根据《委托经营管理协议》接受了受托房屋并将其出租给他人经营酒店，因此，涉案房屋虽未经验收，但并不能影响房屋交付行为的有效性。房屋所涉建设项目已经取得规划�可等相关手续，虽然尚未进行物权登记，但并不影响双方签订的《商铺委托经营管理协议》效力。因此，被告的上述辩称，不能成为拒绝履行合同义务的理由。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告张家界晟昊商业经营管理有限公司在判决生效后十五日内向原告王金伯、明桂玉支付2017年度房屋委托管理经营收益44563.86元；二、被告张家界晟昊商业经营管理有限公司在判决生效后十五日内向原告王金伯、明桂玉支付欠付2017年度房屋委托管理经营收益的违约金4189元；三、驳回原告王金伯、明桂玉的其他诉讼请求。案件受理费1242元，适用简易程序减半收取621元，张家界晟昊商业经营管理有限公司负担571元，原告王金伯、明桂玉负担50元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均未提出异议，本院二审予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为《商铺委托经营管理协议》是否有效，以及上诉人是否应当支付被上诉人房屋委托管理经营收益（租金）和违约金。
关于《商铺委托经营管理协议》是否有效的问题。被上诉人与张家界晟昊置业有限公司签订商品房预售合同，购买涉案房屋，且张家界晟昊置业有限公司已将房屋交付给被上诉人，被上诉人基于生效的买卖合同占有房屋，属于有权占有。虽然房屋尚未过户到被上诉人名下，被上诉人未获得房屋所有权，但并不影响被上诉人对房屋的使用、收益等权利。故本院认为，晟昊商业公司与被上诉人签订的《商铺委托经营管理协议》�双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
关于上诉人是否应当支付被上诉人房屋委托管理经营收益（租金）和违约金的问题。本院认为，虽然《商铺委托经营管理协议》的名称是“委托经营管理”，但从协议内容上看，双方约定晟昊商业公司向被上诉人支付管理收益的方式，并不以实际取得经营管理收益为给付条件。同时，协议还对转租、转让、同等条件下的优先购买权等作了约定。故《商铺委托经营管理协议》的实质内容符合租赁合同的法律特征，即承租人交付租赁物，出租人支付租金，以及承租人享有同等条件下优先购买的权利，应将《商铺委托经营管理协议》认定为租赁合同。此外，上诉人已将涉案房屋租给天成酒店。故上诉人主张《商铺委托经营管理协议》应为委托合同，以及不应支付被上诉人收益（租�）和违约金的理由不能成立。一审判决在认定协议为租赁合同的基础上，根据已经查明的事实，充分考虑双方当事人的实际情况，判决上诉人应支付被上诉人租金及相应违约金并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人张家界晟昊商业经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1242元，由上诉人张家界晟昊商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 燕
审 判 员 詹恒清
审 判 员 肖昌全
二〇一七年十二月十五日
法官助理 盖景阳
书 记 员 李苹源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。