贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初2973号原告：刘斌，男，1970年5月24日出生，汉族，住贵阳市花溪区。原告：郑芬，女，1973年7月1日出生，汉族，住址同上。被告：贵阳顺和房地产开发有限公司（以下简称顺和房开公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河珠江路小城故事H组团H1栋一单元负二层。法定代表人：高如星，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琰睿，贵州佳和律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201611644151。委托诉讼代理人：王琼，贵州佳和律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201611310311。原告刘斌、郑芬与被告顺和房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘斌、郑芬，被告顺和房开公司委托诉讼代理人张琰睿、王琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘斌、郑芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告在2016年8月16日前为原告办理完毕位于贵阳市××区小河××路小城故事C1栋3单元13层4号房屋的房屋权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，该违约金从2015年11月31日起，以已付购房款为基数，按每日万分之一计算至实际完成合同约定的权属登记之日止，暂计至起诉时为人民币4213.11元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人（原告）出资人民币421311元购买出卖人（被告）出售的位于贵阳市××区小河××路小城故事C1栋3单元13层4号房屋，出卖人于2012年7月30日前向买受人交付房屋（但因延期至2013年11月30日才交付房屋），在房屋交付使用后720日内为买受人办理房地产权属证书，逾期办证的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约足额支付购房款人民币421311元，并于2013年11月30日收房。合同约定的办理房地产权属证书期限届满后，原告多次向被告要求办理房地产权属证书，但被告均以各种理由拖延办理。合同约定被告逾期办证应当承担违约责任，但约定的违约金明显过低无法弥补原告的损失，故原告请求增加违约金。为维护自身合法权益，故特向法院提起诉讼，诉请如前。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即为原告办理完毕位于贵阳市××区小河××路小城故事C1栋3单元13层4号房屋的房屋权属证书。被告顺和房开公司辩称，第一，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告作为出卖人只是有义务提供资料备案，并不是原告诉称的直接为买受人办理房屋产权证，被告也没有为原告办理权属证书的可能性；第二，被告在2017年4月1日已经取得了小城故事C组团的不动产权属证书，即C组团的大产权，被告已积极为符合办理条件的买受人将备案所需资料交到登记机关；第三，原告诉请的按照已付购房款的1%支付违约金，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，是用于原告不能在规定期限内取得权属证书，被告才承担相应的违约责任。被告认为交易标的物属于经济适用住房，根据该房屋的属性，办理权属证书受到法律和行政法规变化的影响较大，原、被告在签订合同时，原告对此应当是预见的，现原告未能在规定期限内取得权属证书，是由于法律和政策的变动，并非被告的原因造成，故被告不应承担违约金支付责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年11月18日，原告作为买受人，与作为出卖人的顺和房开公司签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买位于贵阳市××区小河××路小城故事C1栋3单元13层4号房屋。该《商品房买卖合同》主要内容约定：该商品房建筑面积为140.11平方米；房屋总价为人民币421311元；出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。该合同还对其他相关内容进行了约定，原、被告均在合同上签字及签章予以确认。原告购得的房屋实际建筑面积为142.33平方米，因此原告向被告实际支付的购房款为人民币427986.31元。2013年11月30日，被告向原告交付了合同约定的房屋。被告顺和房开公司于2017年4月1日取得小城故事C组团的不动产权证书，不动产权证书证号为黔（2017）经开区不动产权第0002289号。2017年4月23日，被告以在小区内单元楼下张贴通知的方式，通知包括原告在内的买受人可以办理房屋权属证书。对于被告采用张贴通知的方式进行了通知，原告予以认可，但对于张贴时间原告认为是2017年4月23日及2017年6月底，同时表示尚有部分买受人并不知道张贴通知一事。2017年6月13日，原告向被告支付了不动产权证代办费人民币350元，被告向原告出具收据一张，收据内容载明：“今收到刘斌、郑芬C1-3-13-4不动产权证代办金额人民币叁佰伍拾元”，被告在该收据上加盖了被告的财务专用章。对于原告委托被告代为办理不动产权证的相关事宜，在双方签订的《商品房买卖合同》中未有相关约定。截止于本案开庭审理之日，原告尚未办理位于贵阳市××区小河××路小城故事C1栋3单元13层4号房屋的不动产权属证书。庭审中，被告明确表示现已具备办理各买受人不动产权属证书的条件，并表示办理各买受人不动产权属证书时，被告向办证机构提供应由出卖人提供的资料，如各组团的不动产权证、审批材料等，原告提供应由买受人提供的资料，如买受人身份信息等，由原告自行到办证机构办理不动产权属证书。若买受人向被告支付了代办费，双方即形成委托关系，被告可代理买受人办理不动产权属证书。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、购房发票、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、收据、不动产权证书等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。经过开庭审理，结合原告的陈述、被告的答辩及双方举证质证的情况，归纳本案争议焦点为：一、被告的行为是否构成违约及如违约成立后，违约金金额的认定；二、被告有无为原告办理不动产权属证书的义务。关于焦点一。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应具有合法、有效的法律效力。该合同对产权登记的约定内容为“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告向原告交付房屋的时间是2013年11月30日，根据上述约定，被告应在2015年11月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告取得C组团不动产权证书的时间是2017年4月1日，已超过约定的时间，致使原告未能在规定的期限内取得不动产权属证书，被告的行为已经构成违约，根据合同约定被告应当按照原告已付房价款的1%向原告支付违约金，即427986.31×1%=4279.86元。因原告未提供被告逾期办证而产生的实际损失，故对原告主张被告以已付购房款为基数，按照每日万分之一计算至实际完成合同约定的权属登记之日止支付违约金的请求，本院不予支持。审理中，被告提出了因双方所交易的房屋为经济适用房，在具体办理权属证书时受到法律和行政法规变化影响较大的抗辩意见。本院认为，房开商作为房屋销售者，配合购房者办理所购房屋的权属证书是其法定义务。本案中，被告在与原告签订的购房合同中约定了提交资料进行房产备案登记的时间，就表明其在取得房屋产权登记备案上是具有充分的把握，被告在进行项目开发时应当对相关风险进行预测，被告的上述抗辩意见对原告并不具对抗性，故本院对被告此项抗辩意见不予采信。关于焦点二。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据上述约定内容，被告顺和房开公司在办理不动产权属证书过程中承担的责任应为：将办理权属登记需由出卖人提供的资料上报产权登记机关备案，即承担的是“提供资料登记备案”义务，并非是“为购房人办理产权证”的义务。但本案原告向被告支付了不动产权证代办费，双方形成了委托关系，被告应根据该委托关系，履行为原告办理不动产权属证书的义务，故本院对原告要求被告为其办理不动产权属证书的诉请，依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵阳顺和房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告刘斌、郑芬办理位于贵阳市××区小河××路小城故事C1栋3单元13层4号房屋的不动产权属证书。二、被告贵阳顺和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘斌、郑芬支付逾期办证违约金人民币4279.86元。三、驳回原告刘斌、郑芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告贵阳顺和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇一七年八月三十一日书记员  杨芝烜