湖南省衡阳市雁峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民一初字第312号
原告（反诉被告）彭双红，女。
委托代理人曾伟，湖南湘华律师事务所律师。
委托代理人曾开元（系彭双红之夫），男。
被告（反诉原告）湖南唯康药业有限公司，住所地衡阳市黄茶路55号。
法定代表人宁保安，该公司董事长。
委托代理人龙斌，男，湖南唯康药业有限公司法律顾问。
委托代理人肖锴，衡阳市蒸湘区法律援助中心律师。
原告（反诉被告）彭双红因与被告（反诉原告）湖南唯康药业有限公司（以下简称唯康药业公司）发生房屋租赁合同纠纷，于2013年1月11日向本院提起诉讼，本院经审理作出（2013）雁民一初字第14号民事判决书，彭双红、唯康药业公司对判决结果均不服，向衡阳市中级人民法院提起上诉。2013年10月16日，衡阳市中级人民法院作出（2013）衡中法民一终字第267号民事裁定书，裁定：撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2013）雁民一初字第14号民事判决书；本案发回湖南省衡阳市雁峰区人民法院重审。2013年10月30日，本院重新立案后，依法另行组成由审判员高星宏担任审判长，与审判员段仁良，人民陪审员姚文辉参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员姚芳担任法庭记录。原告彭双红的委托代理人曾伟、曾开元，被告唯康药业公司的委托代理人肖锴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）彭双红诉称：彭双红为开办衡阳市星峰幼儿园与唯康药业公司签订了一份《租赁合同》，唯康药业公司将其所有的原科研楼部分房屋出租给彭双红，租期自2009年1月31日至2014年1月31日。合同签订后，彭双红投入了大量资金对房屋进行了装修，并将幼儿园创建成衡阳市示范幼儿园，幼儿园进入良性发展阶段，但2013年1月8日，唯康药业公司却向彭双红下发告知函，单方终止合同，要求幼儿园限期搬迁。唯康药业公司的行为违反了双方的合同约定，严重损害了彭双红的利益，故请求法院判令唯康药业公司赔偿彭双红装修费、经营损失、搬迁安置费、幼儿园开办费等经济损失共计50余万元；本案诉讼费由唯康药业公司承担。
原告（反诉被告）彭双红为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、唯康药业公司与衡阳市星峰幼儿园于2008年12月9日签订的租赁合同；
2、唯康药业公司于2012年9月17日向衡阳市星峰幼儿园发出的通知；
证据1、2用以证明原、被告双方签订了租赁合同，唯康药业公司要求提前终止合同，通知衡阳市星峰幼儿园的业主彭双红搬离所租赁的房屋这一事实；
3、收据1张、服务价格登记证、办学许可证、民办非企业单位登记证书，用以证明彭双红为开办幼儿园支出的相关费用；
4、衡天翼评字（2013）第025号资产评估报告书，用以证明衡阳市星峰幼儿园内原装修部分现值金额；
5、衡阳市星峰幼儿园自行制作的固定资产登记表，用以证明幼儿园内相关动产的价值；
6、衡阳市星峰幼儿园自行制作的《幼儿园财务状况表》，用以证明其经营状况及损失；
7、衡阳市星峰幼儿园自行制作的2011年上学期费用支出列表；
8、衡阳市星峰幼儿园自行制作的2011年下学期费用支出列表；
9、衡阳市星峰幼儿园自行制作的2012年上学期费用支出列表；
10、衡阳市星峰幼儿园自行制作的2012年下学期费用支出列表。
证据7-10用以证明2011-2012年度衡阳市星峰幼儿园费用支出情况。
11、衡阳市星峰幼儿园装修评估表，用以证明评估机构、双方当事人到现场清点、勘查过装修项目情况；
12、收据，用以证明唯康药业公司收到过评估机构的评估清单13张；
13、衡阳市星峰幼儿园装修工程项目清单，用以证明衡阳市星峰幼儿园装修工程项目情况；
14、照片，用以证明租赁房屋现状及唯康药业公司在原址与其他承租户履行合同情况，唯康药业公司与彭双红解除合同并非因政府行为。
对彭双红提供的证据，唯康药业公司的质证意见为：对证据1、2、3的真实性合法性无异议，但认为证据3与本案无关；对证据4有异议，2005年的装修在2009年合同期限届满之后不能再纳入评估范围；对证据5有异议，系彭双红自行制作，无任何单位签章，且上述物品已搬走，与本案无关；对证据6的真实性无法确认，且2011年-2012年双方合同正在履行之中，彭双红在此期间的支出与本案无关；对证据7-10，已超出举证期限，且上述证据均系彭双红自行制作，真实性无法判断；对证据11的关联性有异议，只能证明进行了现场勘测，不能证明由谁装修及彭双红装修损失；对证据12的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明任何问题；对证据13的真实性有异议，该清单是彭双红自己做的，唯康药业公司不知道制作的依据，也不能达到彭双红的证明目的；对证据14的真实性无异议，但不能证明唯康药业公司终止合同不是政府行为。
被告（反诉原告）唯康药业公司答辩并反诉称：彭双红要求唯康药业公司赔偿各项损失50余万元没有事实和法律依据，其诉请不能成立。唯康药业公司终止合同的行为不是违约行为，而是根据双方签订合同第七条规定，唯康药业公司只需退还当年租金，不承担任何违约责任。请求法院：1、判令驳回彭双红的全部诉讼请求；2、判令彭双红立即返还所租赁的房屋并从2013年2月11日起至其将占用的房屋退还之日止，按每月4000元的标准向唯康药业公司支付房屋占用费，具体以实际占用天数为准；3、判令彭双红赔偿唯康药业公司经济损失30万元；4、本案本诉、反诉的诉讼费用由彭双红承担。
被告（反诉原告）唯康药业公司为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提供如下证据：
1、衡阳市星峰幼儿园分别于2004年12月25日、2008年12月9日与唯康药业公司签订的二份租赁合同及双方于2007年4月18日签订的补充租赁协议一份，用以证明唯康药业公司基于发展规划拆迁需要，终止与衡阳市星峰幼儿园的租赁合同符合合同约定，唯康药业公司不构成违约，不承担赔偿责任；
2、衡阳市人民政府衡府阅（2012）9号《关于研究湖南唯康药业有限公司技改扩能相关工作的会议记要》，用以证明唯康药业公司因发展需要整体搬迁，并得到了政府的同意和支持；
3、衡（窗）国用（2009）第302273号、衡国用（2009A）第303542号国有土地使用权证及衡国土挂字（2012）第106、107号《衡阳市国有建设用地使用权公开转让公告》，用以证明唯康药业公司厂区范围，包括衡阳市星峰幼儿园所租赁房屋在内的全部土地已于2012年11月1日依法进行了公开挂牌交易；
4、通知及告知函，用以证明唯康药业公司多次告知衡阳市星峰幼儿园，因公司技改扩能工程建设需要，原租赁的房屋不再对外出租，并提前通知了衡阳市星峰幼儿园；
5、照片一组，用以证明评估报告不具有真实性合法性，彭双红至今未将租赁的房屋交付给唯康药业公司。
对唯康药业公司提供的证据，彭双红的质证意见为：对证据1-4的真实性均无异议，但前期所签订的二份合同已履行完毕；唯康药业公司虽然重建厂址，但至今准备工作尚未完成，并未搬迁；证据4可以证实唯康药业公司一系列的通知给衡阳市星峰幼儿园的经营造成了巨大影响；证据5并不能推翻评估报告，租赁的房屋也已向唯康药业公司交付完毕。
对于双方当事人提供的证据，本院分析认定意见如下：对彭双红提供的证据1、2、3，唯康药业公司对其真实性合法性无异议，本院予以采信；证据4，系法院依法委托有资质的评估机构对专业事项所作出的评估结论，唯康药业公司虽持异议，但未能提供确凿证据予以推翻，本院对该证据予以采信；证据5-10，均系衡阳市星峰幼儿园（彭双红）自行制作，其客观真实性无法确认，本院不予采信；证据11，系评估机构、彭双红、唯康药业公司现场确认，对其真实性本院予以采信；证据12，唯康药业公司对其真实性无异议，本院予以采信；证据13，经本院调查，系根据证据11作出，且评估机构也将该份证据送达给唯康药业公司，有证据12佐证，唯康药业公司虽未确认，但在收到后未提异议，对该份证据的真实性本院予以采信；证据14，唯康药业公司对其真实性无异议，本院予以采信。对唯康药业公司提供的证据1-4，因彭双红对其真实性合法性均无异议，本院予以采信；证据5真实性无法确认，且与本案不具有关联性，本院不予采信。
依据本院审核认定的证据以及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：
2004年10月，彭双红注册办理了衡阳市雁峰区星峰艺术幼儿园总园，对外简称衡阳市星峰幼儿园，并以“衡阳市星峰幼儿园”的名义雕刻印章进行民事行为。2004年12月25日，唯康药业公司（甲方）与衡阳市星峰幼儿园（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方同意将原科研楼一至三层租赁给乙方经营，乙方依法经营，独立对外承担民事责任，甲方定期向乙方收取租赁费；承租期为四年，从2005年1月25日起至2009年1月25日止，租赁期满时，是否继续合同，甲乙双方均应于期满前三个月以书面形式通知对方；租金为4.5万元每年等内容。合同签订后，双方均按合同约定履行了各自的义务。2007年4月18日，唯康药业公司与衡阳市星峰幼儿园签订了一份《补充租赁协议》，将其中的租金变更为3万元每年。2008年12月9日，唯康药业公司（甲方）又与衡阳市星峰幼儿园（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方同意将原科研楼一至三层和五层五间房屋租赁给乙方；承租期为五年，自2009年1月31日起至2014年1月31日止；甲方若因政府行为和本公司发展规划拆迁需要，要求中途终止合同，应提前三个月书面通知乙方，并退还乙方当年己交租金，除此以外的其他原因甲方不履行合同，应赔偿乙方的装修、经营损失等内容。彭双红在承租期间，因经营需要，对承租房屋进行过多次装修。
2012年4月1日，衡阳市人民政府召开了关于研究唯康药业公司技改扩能相关工作的会议，决定启动唯康药业公司技改扩能工作，在衡阳市白沙洲工业园建设新厂，该项目确定为市重点工程建设项目，依法变更衡阳市湘江南路12号（即唯康药业公司原厂区）的土地性质，公开挂牌出卖。2012年11月1日，衡阳市国土资源局对唯康药业公司原厂区土地公开挂牌出让，但因新厂房未峻工，已挂牌出让的土地一直未予交付。2011年8月18日、2012年9月17日，唯康药业公司先后二次书面通知衡阳市星峰幼儿园终止合同，要求衡阳市星峰幼儿园作好搬迁准备工作，但在此期间的2012年9月3日，唯康药业公司仍收取了衡阳市星峰幼儿园交来的2012年下半年房租23000元，按合同推定该房租期可至2013年1月31日。2013年1月8日，唯康药业公司再次向衡阳市星峰幼儿园送达书面告知函，要求衡阳市星峰幼儿园将终止合同后尚未搬走的物品尽快搬离。2013年1月11日，衡阳市星峰幼儿园管理机构搬离承租的唯康药业公司的房屋，衡阳市星峰幼儿园未再在该房屋经营，但部分空调、床位等物品直到2013年5月24日才全部清理完毕。
本案在审理期间，根据彭双红的申请，本院于2013年2月18日依法委托衡阳天翼资产评估有限公司（以下简称天翼评估公司）对原衡阳市星峰幼儿园装修部分（含其他附着物，不包括动产）现有价值进行评估。天翼评估公司在接到委托后于2013年3月19日与本院承办法官、曾开元、原唯康药业公司委托代理人柴晓波等到现场进行了勘测，3月21日，天翼评估公司再次组织当事人对现场装修项目进行清点和丈量，形成了《衡阳市星峰幼儿园（唯康）装修工程评估表》，曾开元签字确认，柴晓波虽签字对评估表内容暂不作认可，但事后并未表示异议。根据这次现场清点和丈量结果，形成了《衡阳市星峰幼儿园（唯康）装修工程项目清单》，2013年4月15日，柴晓波将该清单进行了签收，事后唯康药业公司也未提出异议。据此，天翼评估公司作出衡天翼评字（2013）第025号资产评估报告书，认定：设在唯康药业公司院内的衡阳市星峰幼儿园装修部分现有价值为116351.75元。
本院认为：衡阳市星峰幼儿园与唯康药业公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。唯康药业公司以技改扩能需要搬迁，原厂房土地挂牌出让为由，要求提前终止租赁合同，但从衡阳市星峰幼儿园搬离承租房屋至今，唯康药业公司出租的房屋仍维持原样，没有任何证据证明衡阳市星峰幼儿园的继续经营将妨碍唯康药业公司的搬迁与厂房土地挂牌出让，故唯康药业公司提前终止合同不属于双方在《租赁合同》中约定的免责事由，唯康药业公司应承担提前终止合同的违约责任。对彭双红的损失，其主张的经营损失、搬迁安置费、幼儿园开办费等损失无确凿证据证实，本院不予支持。对彭双红投入衡阳市星峰幼儿园的装修损失，依天翼评估公司评估意见为116351.75元，本院予以支持。衡阳市星峰幼儿园己于2013年1月11日搬离承租唯康药业公司的房屋并不再在承租房屋继续经营，唯康药业公司对出租房屋拥有管理、使用、收益等权利，故对唯康药业公司主张房屋占用费的请求，本院不予支持。唯康药业公司要求彭双红赔偿经济损失30万元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湖南唯康药业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）彭双红损失116351.75元；
二、驳回原告（反诉被告）彭双红的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）湖南唯康药业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8800元，反诉受理费3000元，评估费2000元，合计13800元，由原告彭双红（反诉被告）承担7800元，由被告湖南唯康药业有限公司（反诉原告）承担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 高星宏
审 判 员 段仁良
人民陪审员 姚文辉
二〇一四年一月十日
书 记 员 姚 芳
校对人：姚芳注：本案适用法律条款见附页
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条第一款第（一）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对己形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。