安徽省芜湖经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0291民初343号
原告:雍锦园业主委员会,住所地安徽省芜湖市。
负责人：张月，主任。
委托代理人：蒋惠，安徽夏薇律师事务所律师。被告:芜湖腾越房地产开发有限公司,住所地安徽身芜
湖市鸠江区。
法定代表人：晋入年,总经理。
委托代理人：余琪，安徽仝人律师事务所律师。
被告:魏桃花,女,汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。
委托代理人：何普东，系被告的丈夫。
第三人：芜湖市通达物业管理有限责任公司,住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：田兆龙，董事长。
委托代理人：蒋文平，系该公司员工。
原告雍锦园业主委员会与被告芜湖腾越房地产开发有限公司（以下简称腾越房地产公司）、魏桃花、第三人芜湖市通达物业管理有限责任公司（以下简称通达物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，由代理审判员吴杰健适用简易程序于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告雍锦园业主委员会的委托代理人蒋惠，被告腾越房地产公司的委托代理人余琪，被告魏桃花的委托代理人何普东，第三人通达物业公司的委托代理人蒋文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雍锦园业主委员会诉称：2013年7月10日，被告腾越房地产公司与被告魏桃花签订《雍锦园储藏室使用权转让协议书》，被告腾越房地产公司将雍锦园小区5号楼4单元一处车库转让给被告魏桃花用于储藏室，同时约定被告魏桃花所购买上述车库仅作储藏室使用，不得改变其用途和结构，日常使用应遵守物业管理公约及储藏室管理制度。被告魏桃花向被告腾越房地产公司支付购买款后，占有了该车库，并从事经营性活动。原告雍锦园业主委员会经查询认为，涉案车库建设规划用途为满足雍锦园小区业主需求的配套车库，应属于全体业主所有，被告腾越房地产公司无权处分属于全体业主所有的车库，无权将规划用于车库的物业改做储藏室；被告魏桃花无权占用全体业主所有的车库，更无权利用该车库从事营利性活动，两被告严重侵犯了雍锦园小区全体业主合法权益。第三人通达物业公司作为雍锦园小区的物业管理单位，与本案具有利害关系，到庭参加诉讼利于查明案件事实。现原告雍锦园业主委员会作为依法成立的组织，有权代表雍锦园小区全体业主提起诉讼，请求判令：1、确认被告腾越房地产公司与被告魏桃花签订的《雍锦园储藏室使用权转让协议书》无效，确认被告腾越房地产公司处分上述车库的行为无效；2、被告腾越房地产公司与被告魏桃花立即腾退上述车库并恢复原状；3、被告腾越房地产公司与被告魏桃花赔偿原告雍锦园业主委员会损失10000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告腾越房地产公司辩称：一、原告雍锦园业主委员会诉讼主体资格存疑，未提交证据证明系合法成立；二、根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，原告雍锦园业主委员会无权就本案提起诉讼；三、涉案车库系被告腾越房地产公司所有，被告腾越房地产公司有权予以处置；四、被告腾越房地产公司与被告魏桃花签订的《雍锦园储藏室使用权转让协议书》合法有效。
被告魏桃花辩称：其购买涉案车库时认为是储藏室，可以居住，现实际在里面放置物品，并做早点生意；其对涉案车库作了简单装修，现其他业主干扰不能正常使用涉案车库，自身权益也受到侵害。
第三人通达物业公司辩称：被告腾越房地产公司将车库改为储藏室，没有经过消防等部门验收，居住及经营性活动存在安全隐患，并对二楼以下业主造成影响，导致业主不交纳物业费，同时也使部分业主停车位得不到保障。
原告雍锦园业主委员会为证明其主张，向本院提交了以下证据：
一、证明、身份证复印件、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，证明原、被告及第三人的诉讼主体资格；
二、《雍锦园储藏室使用权转让协议书》、《收据》复印件，证明被告腾越房地产公司将涉案车库出售给被告魏桃花使用；
三、雍锦园详细规划图纸复印件，证明涉案车库规划用途是满足小区业主停车需求；
四、现场照片复印件，证明被告魏桃花使用涉案车库从事经营性活动。
被告腾越房地产公司质证认为：对证据一中的原告雍锦园业主委员会诉讼主体资格有异议，其他无异议；对证据二、三、四真实性均无异议，但达不到证明目的。
被告魏桃花及第三人通达物业公司质证认为：对证据一、二、三、四均无异议。
被告腾越房地产公司向本院提交以下证据：
一、《芜湖市雍锦园住宅小区规划建筑方案设计》、《芜湖市城市规划管理技术规定附录B计算规则B.0.1建筑面积计算基本规则》，证明涉案库房层高规划设计为2米，依据相应规划管理技术规定该库房不计入建筑面积；
二、《商品房买卖合同》及补充协议、雍锦园业主临时公约、承诺书、明码标价书复印件，证明涉案库房均为被告腾越房地产公司所有；
三、《房屋架空层使用权转让协议》、《商品房买卖合同》各四份复印件，证明被告腾越房地产公司陆续与相应有库房使用需求的小区业主签订了转让协议，优先满足了小区业主的需求，未侵犯小区业主的权利。
原告雍锦园业主委员会质证认为：对证据一、二、三真实性均无异议，但证据一证明涉案车库不得改为其他用途，证据二中的补充协议第八条和雍锦园业主临时公约系格式条款，应视为无效，证据三达不到被告腾越房地产公司的证明目的。
被告魏桃花及第三人通达物业公司质证认为：对证据一真实性无异议，对证据二、三表示不清楚。
被告魏桃花及第三人通达物业公司未向本院提交证据。
本院认证意见：原告雍锦园业主委员会所提交的证据，被告腾越房地产公司、魏桃花及第三人通达物业公司对其真实性均不持异议，证据复印件与原件当庭进行了核实，合法有效，且与本案具有关联性，本院均予以采信。被告腾越房地产公司所提交的证据一，原告雍锦园业主委员会及被告魏桃花、第三人通达物业公司质证无异议，且证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据二中的《商品房买卖合同》补充协议、雍锦园业主临时公约虽系被告腾越房地产公司单方制作，但不违反法律、行政法规的强制性规定，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告腾越房地产公司所提交的其他证据因与本案不具有关联性，本院不予采信。
经庭审当事人举证、质证且结合法庭调查，本院查明本案的事实为：
2013年7月10日，被告腾越房地产公司与被告魏桃花的丈夫何普东签订《雍锦园储藏室使用权转让协议书》，被告腾越房地产公司将雍锦园小区编号5#4单元1-1储藏室（以下称涉案库房）转让给被告魏桃花，售价为73320元，同时约定被告魏桃花所购买涉案库房仅作储藏室使用，不得改变其用途和结构，日常使用应遵守物业管理公约及储藏室管理制度。同日，被告魏桃花向被告腾越房地产公司支付了购买款73320元，被告腾越房地产公司出具收据一张。被告魏桃花在购买涉案库房前，并非雍锦园小区业主。2013年12月13日，雍锦园小区召开业主代表大会，选举产生原告雍锦园业主委员会，张月任业主委员会主任，芜湖经济技术开发区龙山街道翡翠湾社区居民委员会、芜湖经济技术开发区龙山街道办事处、芜湖经济技术开发区城市管理局物业管理科对此予以证明。
另查明：雍锦园详细规划中载明小区为“多层住宅（底层车库）”。《商品房买卖合同》补充协议第八条载明，“地下室（包含地下车库及库房）是不计入公摊范围的配套设施”。雍锦园业主临时公约第七条第1点载明，“车库产权归开发商所有，由物业管理公司统一管理”。第三人通达物业公司系雍锦园小区物业管理和服务单位。
本院认为：本案的争议焦点为：一、原告雍锦园业主委员会是否是本案适格的诉讼主体。二、涉案库房规划用途是否改变。三、被告腾越房地产公司是否是涉案库房的所有权人。
一、原告雍锦园业主委员会是否是本案适格的诉讼主体。依据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会执行业主大会的决定事项，维护全体业主的合法权益。本案中，原告雍锦园业主委员会经业主大会选举产生，并在相关部门备案登记，系依法成立。被告腾越房地产公司与被告魏桃花之间签订的《雍锦园储藏室使用权转让协议书》，涉及转让小区库房，与小区全体业主具有关联性，业主委员会可以代表全体业主向法院诉讼，维护全体业主合法权益，故原告雍锦园业主委员会是本案的适格诉讼主体。
二、涉案库房规划用途是否改变。本案中，原告雍锦园业主委员会根据雍锦园详细规划认为，涉案库房为车库，被告腾越房地产公司无权将其改做储藏室。本院认为，虽然雍锦园详细规划中载明小区为“多层住宅（底层车库）”，但是涉案库房出售时，经双方约定，使用权人将其作为储藏室使用，仅是将停放车辆变为储藏物品，没有改变涉案库房的用途性质，此种改变属于出售人与使用权人意思自治范围，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案库房规划用途并未改变。原告雍锦园业主委员会诉称被告魏桃花利用涉案库房从事经营性活动，损害业主合法权益，但不在本案原告诉讼请求范围，原告雍锦园业主委员会可向其另行主张权利。
三、被告腾越房地产公司是否是涉案库房的所有权人。《商品房买卖合同》补充协议第八条载明，“地下室（包含地下车库及库房）是不计入公摊范围的配套设施”，雍锦园业主临时公约第七条第1点载明，“车库产权归开发商所有，由物业管理公司统一管理”。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款之规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，且原告雍锦园业主委员会并未提交证据证明涉案库房系全体业主共有，故涉案库房系被告腾越房地产公司所有。
据此，被告腾越房地产公司作为涉案库房的所有权人，将涉案库房出售给被告魏桃花作为储藏室使用，双方所签订的《雍锦园储藏室使用权转让协议书》合法有效，依法应受保护，且该行为并未对原告雍锦园业主委员会造成实际损失，原告雍锦园业主委员会的诉讼请求于法无据，予以驳回。
综上，为保障公民、法人的合法民事权益，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十四条、第七十五条、《物业管理条例》第十六条第一款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告雍锦园业主委员会的全部诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告雍锦园业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
代理审判员 吴杰健
二〇一六年五月三日
书 记 员 高 晶
附本案适用的法律条款：
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十四条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
《物业管理条例》
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。