文书内容广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初676号原告：李守红，女,汉族，1966年11月7日出生，住址：广东省博罗县。被告一：张志波，男，汉族，1979年12月3日出生，住址：广东省博罗县。被告二：方志民，男，汉族，1981年1月11日出生，住址：广东省博罗县。原告李守红诉被告张志波、方志民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，并公开开庭进行了审理。原告李守红、被告方志民到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李守红诉称，原告李守红与被告一张志波、被告二方志民于2014年4月9日签订《房屋代理合同》（即房屋租赁合同，原告为甲方，被告一、被告二为乙方），约定原告将自己父母名下座落于博罗县罗阳镇商业西街田园化53-54号房屋5-7楼，建筑面积约300平方米共10套房屋出租给被告一、被告二，房屋租期自2014年5月1日至2019年4月30日，共60个月，每月租金人民币1800元整。每天按11个月计算，同时约定每月15日前为当月租金缴纳时间。原被告双方签订《房屋代理合同》后，原告依约将房屋交给被告租用。被告前期也能依约支付租金，但自2017年2月起，被告却无故拖欠房屋租金，经原告多次向被告追索房屋租金，被告或是借故拖延缴纳租金或是置之不理，直至起诉之日，被告已累计拖欠13个月租金23400元。被告方行为已构成根本性违约，无法再继续履行合同，严重侵害了原告利益，请求：一、依法解除原、被告于2014年4月9日签订的《房屋代理合同》。二、判令被告将所租房屋归还给原告。三、判令被告向原告支付拖欠租金(至起诉之曰止13个月租金23400元，并计至归还房屋之日止)及滞纳金，被告一、被告二互负连带清偿责任。四、判令被告承担本案诉讼费。在庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求为：一、依法解除原、被告于2014年4月9日签订的《房屋代理合同》。二、判令被告将所租房屋归还给原告。三、判令被告一向原告支付拖欠租金(至起诉之日止13个月租金23400元，并计至归还房屋之日止)及滞纳金。四、判令被告一承担本案诉讼费。原告对其主张在举证期限内向本院提供如下证据：房屋租赁合同、原被告身份证、原告户口本、房产证。被告张志波经本院依法送达传票传唤，既未向本院提供书面答辩和相关证据，亦未到庭参加诉讼。被告方志民答辩称：我与被告一原是合伙人，于2016年5月1日签订拆伙协议书，协议书协议双方经营的所有出租屋因发展需要，我无条件自愿退出由被告一独自经营，双方在拆伙之前已经处理原合伙期间有关出租屋经营的一切债权债务，拆伙协议签字后，该所有出租屋经营权由被告一所有，之后出现的法律责任、债权债务与我无关。经开庭审核，原告提供的上述证据有原件应予核对。被告一未到庭提出异议，视为其放弃质证及抗辩的权利，被告二对原告提交的证据没有异议，故本院对原告提供的上述证据予以采信。根据上述证据，本院经审理查明，2014年4月9日，原告经房屋所有人委托与被告一、二签订《房屋代理合同》，约定原告将自己父母（李伯胜、池瑞娇）名下位于博罗县××商业××街××房屋××楼，建筑面积约300平方米共10套房屋出租给被告一、二，房屋租期自2014年5月1日至2019年4月30日，每月租金人民币1800元整。每年按11个月计算租金，同时约定每月15日前为当月租金缴纳时间。《房屋代理合同》第九条第（四）款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达10日的；2、乙方拖欠租金累计达一个月的。第十条第（一）款约定：乙方逾期交付租金的，应每月按月租金的3%支付滞纳金。合同还约定其他事宜。合同签订后，被告支付原告保证金1800元。上述合同履行期间，被告于2017年2月起开始拖欠原告租金，至起诉之日止，共向原告支付租金2000元，被告经原告多次催收，仍未支付租金，原告故向本院起诉，提出前述诉讼请求。本院认为，原告经房屋所有人授权，与被告于2014年4月9日签订的《房屋代理合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。被告自2017年2月份开始拖欠租金，至起诉之日即2018年1月26日止已有近12个月，被告的行为足以表明其无继续履行的意思，亦构成根本违约，根据《房屋代理合同》第九条第（四）款约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告诉请解除租赁合同，理由成立，本院予以支持，该租赁合同应于2018年1月26日解除，被告应当返还房屋给房屋出租人即原告。关于原告请求被告一向原告支付至归还房屋之日的租金，被告从2017年2月起至2018年1月26日止，于2017年12月向原告支付租金2000元，于2014年4月9日向原告支付押金1800元，根据《房屋代理合同》约定：每月租金人民币1800元整,每年按11个月结算，每个收费年度最后一个月免租。被告还应支付原告租金16000元（1800元/月×（12月－1个月）－2000元－1800元）。关于原告请求被告一按合同约定向原告支付至归还房屋之日的滞纳金，《房屋代理合同》第十条第（一）款约定：乙方逾期交付租金的，应每月按月租金3%支付滞纳金。该违约金条款约定超过违约造成损失的百分之三十，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院应予调整，结合本案实际及参照相关规定，本院认为应予以调整为按月利率2%计算违约金为宜。被告一经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、原告李守红、被告一张志波、被告二方志民2014年4月9日签订的《房屋代理合同》，于2018年1月26日解除。二、被告一张志波应于本判决生效之日起3日内交还位于博罗县xx镇xx街xx座xx号房屋xx楼的房屋给原告。三、被告一张志波应于本判决生效之日起10日内向原告支付租金16000元及违约金（按月利率2%计算至还清租金之日止，违约金的计算数额及起算时间详见附表）。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，由被告一张志波负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  赖瑜平二〇一八年三月十五日书记员  曾沅渝附表：违约金的计算数额及时间序号              逾期欠款所属月份              逾期金额（元）              逾期起算时间              实际付款日                  1              2017年2月              1800              2017年2月15日              2              2017年3月              1800              2017年3月15日              3              2017年4月              1800              2017年4月15日              4              2017年5月              1800              2017年5月15日              5              2017年6月              1800              2017年6月15日              6              2017年7月              1800              2017年7月15日              7              2017年8月              1800              2017年8月15日              8              2017年9月              1800              2017年9月15日              9              2017年10月              1800－200＝1600               2017年10月15日              被告一支付2000元部分抵扣                  10              2017年11月              1800－1800＝0               2017年11月15日              被告一支付2000元部分抵扣                  11              2018年1月              1800－1800＝0              2018年1月15日              押金抵扣