上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初11527号
原告：倪振华，男，1977年12月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：马璐璐，上海韩明志律师事务所律师。
被告：黄少华，男，1973年8月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：万俊辉，女，1973年5月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：黄少华(系被告万俊辉之夫，住上海市浦东新区。
被告：黄佳，女，1999年12月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：黄少华(系被告黄佳之父，住上海市浦东新区。
原告倪振华与被告黄少华、万俊辉、黄佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，并于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告倪振华及其委托诉讼代理人马璐璐、被告黄少华(兼被告万俊辉、黄佳的共同委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪振华诉称，2013年9月18日，原告为购买被告位于浦东新区北新园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)而向被告支付定金人民币(以下币种同)3万元。同年9月24日，原、被告签订《动迁房预售预购合同》，被告将系争房屋出售给原告，房屋总价为100万元。当天原告支付被告47万元，被告则将系争房屋交付原告。之后，原告于2014年4月23日再支付被告40万元。系争房屋于2017年8月8日可以交易过户，但被告要求加价60万元才同意配合过户，在遭原告拒绝后，被告于2017年8月30日在系争房屋上设置了60万元的抵押。原告认为，《动迁房预售预购合同》合法有效，原告已按约支付房款，而被告却在可过户时要求加价，并恶意将系争房屋抵押，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，故诉请要求：1.判令被告涤除系争房屋上的抵押；2.判令被告协助原告办理系争房屋过户至原告名下的手续；3.判令被告支付按照系争房屋可过户交易时的市场价245万元的日千分之一计算的自2017年8月8日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。审理中，原告表示，尾款10万元在被告配合原告办理系争房屋过户手续的当天支付给原告。
被告黄少华、万俊辉、黄佳共同辩称，因被告黄少华借他人钱款还不出，故将系争房屋抵押给了他人，现被告无力还款，故无法注销抵押，所以也无法过户。原告主张的违约金过高，要求法院调整。
经审理查明，2013年9月24日，由原告作为乙方(买受人)、被告方作为甲方(出售人)，双方签订《动迁房预售预购合同》，约定乙方以100万元的价格向甲方购买系争房屋，乙方于2013年9月18日支付定金3万元，于同年9月24日支付47万元，等甲方拿到房屋钥匙移交给乙方当日支付30万元，等甲方做好产证移交给乙方当日乙方支付10万元，等系争房屋限制交易期满双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记手续后当日支付10万元。《动迁房预售预购合同》第十四条还约定，甲方不得在与乙方签订本合同后将该房屋抵押给乙方之外的任何人或者以该房屋为乙方之外的任何人提供保证担保；如违反约定，导致延期过户，则每逾期一日，甲方按照该房屋可以过户时市场价的0.1%或者乙方购买价的0.1%计算违约金给乙方。
《动迁房预售预购合同》签订之前，原告于2013年9月18日支付被告定金3万元；《动迁房预售预购合同》签订的当天原告支付被告房款47万元；2014年4月13日，原告又支付被告房款40万元，共计支付房款90万元。2013年9月24日，被告将系争房屋交付原告。2017年6月左右，当时负责原、被告买卖系争房屋的中介工作人员李秀妹打电话告知被告黄少华系争房屋马上可以过户，让黄少华准备好资料以配合原告过户，被告黄少华提出要求加价50万元。2017年8月8日，系争房屋具备交易过户的条件，李秀妹再次联系被告黄少华过户，被告黄少华提出加价45万元，8月底，双方对被告要求加价协商不成。
另查明，系争房屋为动迁配套商品房，该房屋的产权(大产证)于2014年8月8日登记至上海光耀一方置业有限公司名下，2015年6月4日，该房屋的产权转移登记至被告方名下。2017年9月5日，被告在系争房屋上设置了抵押权人为案外人张少贇、抵押数额为60万元、债务履行期限从2012年9月15日至2017年12月30日的抵押登记(抵押登记的申请日期为2017年8月30日)。
以上事实，由经庭审质证的《动迁房预售预购合同》、房款收据及银行交易明细、上海市不动产登记簿的及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告申请中介工作人员李秀妹到庭作证，证明系争房屋可以过户前，中介与被告联系要求配合过户，但被告提出加价50万元。李秀妹陈述：我在2017年6月电话联系黄少华，告诉他系争房屋马上可以过户了，让他准备配合原告过户的材料。7月我又打电话催黄少华准备过户的材料，他说电话里说不清楚，会来面谈一次。过了几天黄少华到我店里，他说房价涨了，让原告加价30万，我说30万不太可能的，他让我转告给原告，还说要询问其他中介并跟家里人商量一下。黄少华走后我将其要求转告给了倪振华，倪振华不同意。之后我没等到黄少华的回复，又电话联系黄少华，他让我跟对方说加价50万，我告诉他,对方30万都不答应，50万更不可能。我又把这个意见告诉倪振华，倪振华不同意。系争房屋在2017年8月8日可以过户，之后我又联系黄少华，催他准备过户材料，黄少华不肯，并让我告诉对方减掉5万，支付45万就过户，但是倪振华不同意，所以协商不成，倪振华就起诉了。原告对李秀妹的陈述没有异议。被告对李秀妹的陈述没有异议，但表示其已将过户所需的产证、动迁协议拍照后发给李秀妹。
庭审中，原、被告一致确认系争房屋于可以交易过户时即2017年8月8日时的市场价为245万元。另，经本院释明，原告坚持要求被告涤除系争房屋上的抵押登记并配合过户。
本院认为，涉案的《动迁房预售预购合同》系双方自愿签订，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告按约支付房款，被告也已将系争房屋交付给原告。系争房屋系动迁配套商品房，于2017年8月8日起可以过户，但是，在系争房屋可以过户前及可以过户后，中介工作人员联系被告，要求被告提供相关资料配合过户时，被告提出加价，在协商未成后被告于2017年8月底在系争房屋上设置了抵押，被告的行为显属违约，且恶意明显，现原告要求被告涤除系争房屋上的抵押，配合原告办理系争房屋过户手续，并承担违约责任，符合合同约定及相关法律规定，应予支持。原告主张违约金自2017年8月8日起计算，无合同依据，本院不予采纳。鉴于双方在2017年8月底就被告提出的加价协商未成，且被告也于2017年8月30日向相关部门申请办理系争房屋抵押登记，故逾期过户违约金应自2017年9月1日起计算。双方对系争房屋可以过户时即2017年8月8日时的市场为245万元确认一致，本院予以采纳。对于被告主张的违约金过高，本院认为，根据法律规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少。而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的每逾期一日以系争房屋可以过户时市场价的0.1%计算违约金，显属过高，故被告主张调整，本院予以采纳。违约金由本院参照违约给被告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为按每日500元计算。因系争房屋存在抵押，且被告在庭审中明确表示目前无力偿还债务以注销抵押，故系争房屋能否过户及可过户的时间尚不确定，故逾期过户违约金暂计算至本案判决日止。原告自愿在被告配合其办理过户手续的当天支付被告剩余购房款10万元，并无不妥，可予准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告黄少华、万俊辉、黄佳应于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区北新园路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记；
二、被告黄少华、万俊辉、黄佳在上海市浦东新区北新园路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押被涤除后的十日内协助原告倪振华办理将上海市浦东新区北新园路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告倪振华名下的手续；当天，原告倪振华支付被告黄少华、万俊辉、黄佳房款10万元；
三、被告黄少华、万俊辉、黄佳应于本判决生效之日起十日内按每日500元的标准支付原告倪振华自2017年9月1日起至判决日止的逾期过户违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26,824元，减半收取计13,412元，由被告黄少华、万俊辉、黄佳共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一八年四月二十八日
书记员 张晓龙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。