广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1287号
上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际1301-1305号。
法定代表人：廖广先。
委托代理人：廖德清，系该公司职工。
被上诉人（原审原告）：李璐璐，男，汉族，1986年10月18日出生，住河北省三河市燕郊开发区，
上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司因与李璐璐商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告诉称：原、被告于2013年4月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于大亚湾西区××广场楼盘××房，房屋价格为403290元，被告应于2014年5月1日前将房屋交付原告使用。若被告未按时交房，应自约定的交房日期的第二天起至实际交房之日至，向原告支付已付房屋价款的万分之一的违约金。现原告已按合同的约定如实付清房款，可被告经催告多次，迟迟未向原告交房。原告认为，被告的行为已严重地损害了自己的合法权益，为维护自己的合法权益，故原告向法院起诉，请求依法判令：l、请求贵院依法判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、请求贵院依法判令被告向原告支付违约金人民币8590元(暂从2014年5月1日计至2014年11月30日，共213天，具体天数待开庭时重新计算)；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交证据有：商品房买卖合同、借款凭证、个人购房按揭贷款合同、见证书，拟证明其诉称事实。
被告辩称：关于延期交房的时间，我们的验收报告是在2014年8月14日已经具备验收合格，同年11月23日原告已收楼，且己免收4个月管理费（2014年5月1日－2014年9月1日）。为此，请驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交证据有：房屋交接确认表，拟证明其辩称事实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年4月19日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发位于大亚湾西区××广场楼盘××房，该房建筑面积89.83平方米，总房款为403290元；原告采取一次性方式支付房款，应于2013年4月19日前首付123290元，余款280000按揭付清；合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年5月1日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已支付完房款403290元。
另查明，2013年12月12日涉案房屋电梯通过验收合格，2014年5月28日消防通过验收合格,2014年8月14日涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，同年10月20日涉案房屋进行了竣工验收备案登记。2014年11月23日原告已收楼。
以上事实，根据原、被告提交的购房合同、购房发票、房屋交接确认表、房屋建筑工程是市政基础设施工程竣工验收备案表、涉案房屋验收合格报告，竣工验收备案登记及双方当事人陈述等证据，经庭审核实，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同有效，原、被告双方应当依照诚实信用的原则履行。
双方在合同中约定被告应在2014年5月1日前向原告交付涉案房屋，被告应当书面通知原告办理交付手续，交接时须提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等证明文件，本案中，被告不能提供证据证明其在交房期限内履行了书面通知原告收房的义务，因此被告已构成违约，原告要求其支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金计算问题，依合同约定被告应在2014年5月1日前向原告交付涉案房屋，而涉案房屋于2014年8月14日经勘察等五单位验收合格，同年10月20日进行了竣工验收备案登记，涉案房屋于同年10月20日已具备交房条件。原告在2014年11月23日已收楼，违约金计付时间应从2014年5月2日计至原告收楼日即2014年11月23日止，违约天数为206天，数额为8307.8元（206＊0.0001＊403290＝8307.8），原告请求8590元，多计部份不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告李璐璐支付逾期交房违约金8307.8元；
二、驳回原告李璐璐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司因不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第812号民事判决，提起上诉。认为：1、一审法院判决结果认定，上诉人不能提供交房期限内履行书面通知被上诉人收楼的义务，而采用我方多次电话催告被上诉人不来收楼，我司采取登报公告方式继续催告业主来收楼的期限为依据进行判决是对事实不符的。依照（广东省商品房买卖合同）第八条之约定，上诉人在2014年5月1日前将向被上诉人交付房屋，上诉人在2014年4月下旬向被上诉人邮寄了收楼通知书，被上诉人也从5月1日后多次到物业服务中心咨询收楼相关问题，我物业服务中心也给予了明确的解答，在公示栏中也公示了相关信息，被上诉人理应知道本房屋2014年8月15日经勘察，设计，施工，监理，建设五单位验丰收合格，符合合同第八条约定交楼条件。而法院采用2014年11月23日收楼日期的期限为依据进行判决是对事实不符的。2、赔偿日期的计算方法；对判决违约金的计算方法我方有异议，2014年8月15日经勘察，设计，施工，监理，建设五单位验丰收合格，符合合同第八条约定交楼条件，违约金计算时间应从2014年5月02日至2014年08月15日共计104天，成约金额为4194.2元（102*0.0001*403290=4194.2），而不是一审认定的206天，金额为8307.8元（206*0.0001*403290=8307.8）。综上所述，上诉人对合同约定违约期限内承担相应赔偿，一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判，保护上诉人的合法权益。请求：一、请求二审法院撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第812号民事判决，查清事实，重新审核合同双方约定的条款，赔偿日期的计算方法，并依法改判或者将本案发回重审；二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。
被上诉人李璐璐未参加二审庭审，亦未提交书面的答辩意见。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据上诉人的上诉意见，本案争议焦点是：一、涉案商品房何时具备交付条件；二、逾期交房截止时点问题。具体判析如下：
关于涉案商品房何时具备交付条件的问题。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司提交《竣工验收备案表》显示，2013年12月12日涉案房屋电梯通过验收合格，2014年5月28日消防通过验收合格。建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间为2014年8月14日，并以此确定涉案房屋具备交付条件的时间，并无不妥，根据惠州司法实践，上述五单位验收合格即具备交付条件。
关于逾期交房截止时点的问题。根据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司虽于2014年4月下旬向被上诉人邮寄了收楼通知书，但该时间涉案商品房未具备双方约定的交付条件。当建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格后，上诉人不能提供证据证明其在交房期限内履行了书面通知被上诉人收房的义务，被上诉人并没有收到任何入伙通知书。上诉人认为其已在公示栏公示相关信息，但无相关证据予以证明，亦不符合法律及合同约定。被上诉人于2014年11月23日收楼，一审法院计算违约金支付时间从2014年5月2日至2014年11月23日，违约天数为206天，数额为8307.8元（206*0.0001*403290=8307.8），处理正确，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用50元，由上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 周 娟
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；