北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3824号
上诉人（原审原告）：田玉贵，男，1972年3月2日出生。
委托诉讼代理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京市土地整理储备中心通州区分中心，住所地北京市通州区梨园北街**号。
法定代表人：姚海彬，主任。
委托诉讼代理人：李丽丽，北京市天正律师事务所律师。
上诉人田玉贵、上诉人北京市土地整理储备中心通州区分中心（以下简称土储中心通州分中心）因财产损害赔偿纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第21305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
田玉贵上诉请求：1.撤销一审判决，判令土储中心通州分中心赔偿田玉贵财产损失300万元。2.本案诉讼费由土储中心通州分中心承担。事实与理由：一审法院事实认定和法律适用是正确的，但是对于田玉贵的损失没有进行公平合理的考虑。田玉贵提出对李某1获得的拆迁补偿房屋价值进行评估存在合理性，考虑到房价上涨因素，田玉贵仅获得1113485元的赔偿根本无法弥补田玉贵的损失，田玉贵根本不能拿这些钱在同等地段另行购房。田玉贵提出的300万元诉讼请求是合理的。北京市通州区×街×号院×号楼×单元×号房屋（原门牌号，以下简称涉案房屋）之上存在两个法律关系，即房屋买卖合同关系及侵权关系，田玉贵可以择一起诉，并不违反法律规定。两套拆迁安置房是李某1依据《北京市通州区北苑商务区项目拆迁补偿协议》（以下简称拆迁补偿协议）获得的,里面存在拆迁政策、评估、停产停业补偿等诸多复杂的因素，不能简单的认为这两套房屋就是涉案房产的转化。田玉贵不能依据房屋买卖合同关系无效的事实直接索要两套拆迁安置房，但法院可以参照两套安置房的价值确定田玉贵的损失数额。土储中心通州分中心赔偿后，再直接向李某1追偿。
土储中心通州分中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回田玉贵全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由田玉贵承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，土储中心通州分中心对田玉贵不存在财产损害行为。土储中心通州分中心与李某1在2010年6月13日签订拆迁补偿协议时，通州区×街×号×号楼×层×号房屋登记在李某1名下，李某1持有并提交了合法的房屋所有权证和具有法律效力的法院判决书，土储中心通州分中心对被拆迁人资格的审查完全合法，没有过错。
针对土储中心通州分中心的上诉请求，田玉贵的答辩意见是：同意一审认定的事实和适用的法律，只是不认可赔偿数额。
针对田玉贵的上诉请求，土储中心通州分中心的答辩意见是：不同意田玉贵的上诉请求和理由。本案是财产损害赔偿纠纷，首先要确定土储中心通州分中心存在损害财产的行为，才能承担赔偿责任。土储中心通州分中心在拆迁和补偿过程中不存在任何过失和过错。
田玉贵向一审法院起诉请求：1.土储中心通州分中心赔偿田玉贵房屋被拆毁的损失300万元；2.本案诉讼费用由土储中心通州分中心承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，法院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1.田玉贵出示了（2010）二中民终字第2286号民事调解书用以证明，涉案房屋归田玉贵所有。土储中心通州分中心对该证据的真实性认可，但证明目的不认可，并认为田玉贵和李某2是亲属关系，调解书出具时间在田玉贵与李某1房屋买卖诉讼期间，故存在二人合谋嫌疑。法院认为，该调解书现为生效文书且土储中心通州分中心质证意见无事实依据，故对该证据予以确认。
2.田玉贵出示了《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》用以证明在北京中大恒基房地产经纪公司的居间下，李某2与李某1签订了涉案房屋的买卖合同。土储中心通州分中心对该证据真实性认可，但否认关联性。法院对该证据予以确认。
3.田玉贵出示了拆迁补偿协议、北京市房屋拆迁估价结果报告、交房验收单用以证明，土储中心通州分中心与李某1签订了拆迁补偿协议并已履行完毕，签约时间为2010年6月13日，土储中心通州分中心亦举证拆迁补偿协议。土储中心通州分中心对该证据无异议。法院对该证据予以确认。
4.田玉贵出示了（2009）通民初字第8488号民事判决书、（2009）二中民终字第21069号民事判决书、（2011）高民申字第00728号民事裁定书、（2012）二中民再审终字第06516号民事裁定书、（2013）通民再初字第1114号民事判决书、（2013）三中民再终字第01093号民事判决书用以证明，就涉案房屋先后经过多次诉讼且最终李某1与李某2签订的房屋买卖合同依法撤销。土储中心通州分中心对该组证据真实性认可，但否认证明目的，后两份文书发生在拆迁之后。法院对该组证据予以确认。
5.田玉贵出示了（2014）通民初字第14441号民事判决书用以证明，李某1与土储中心通州分中心所签订的拆迁补偿协议被判决无效。土储中心通州分中心对该组证据真实性认可，但否认证明目的，并认为过错方在李某1而非土储中心通州分中心，虽合同无效但土储中心通州分中心对合同无效不承担责任。法院认为该民事判决书已发生法律效力，法院予以确认。
6.土储中心通州分中心除出示了拆迁补偿协议、部分民事判决书（田玉贵均已举证）之外，还出示了房屋所有权证、个体工商户营业执照等证据用以证明，李某1在与土储中心通州分中心签订拆迁补偿协议时已经于2010年5月27日取得房屋产权登记；李某1在涉案房屋办理营业执照，土储中心通州分中心审查无过错。田玉贵对个体工商户营业执照不认可，营业执照取得时间在产权登记之前，不存在办证合法经营的问题。法院对上述证据的真实性予以确认。
7.经法院要求，土储中心通州分中心向法院提交了《协议书》、选房确认单、申请书、《北京市商品房现房买卖合同》（限价商品房）等证据，该证据可以证明，北京古城房地产开发有限公司根据其与北京新城基业投资发展有限公司的协议，针对×商务区拆迁区域安置事宜达成协议，其中安置方法为购房款=被安置对象的拆迁建筑面积×1.7×置换单价6000元/㎡；李某1在选房确认时，将×里×号×号房屋和×号房屋的指定购房人确认为李某1亲属李某3和艾某，由李某3和艾某与北京古城房地产开发有限公司分别签订《北京市商品房现房买卖合同》（限价商品房），该两份合同约定房屋面积和总价分别为87.88㎡、530092元和88.26㎡、528060元。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：
田玉贵与案外人霍某系夫妻关系，案外人李某2与田玉贵系表兄弟关系。2000年8月11日，田玉贵与通州区饮食服务公司签订了《购房协议书》，由田玉贵购买涉案房屋，后田玉贵交纳了全部房款。后该房屋更名为通州区×街×号院×号楼×号，由于公房出售户口限制，涉案房屋登记在李某2名下，2001年4月3日田玉贵取得了涉案房屋所有权证书，并一直居住使用涉案房屋。
2009年初，霍某准备出售涉案房屋，并就售房事宜多次与案外人李某1协商。2009年5月13日，李某2与李某1及北京中大恒基房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋居间合同》，双方约定涉案房屋成交价格为684000元，其中包括房价款32万元、房屋附属设施、设备、装饰、装修、相关物品等费用364000元。同日，李某1与李某2签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定由李某1购买上述涉案房屋，房屋成交价格32万元，买受人可以在签订合同同时支付定金10万元，双方同时约定于2009年5月15日之前过户，同时付清全款684000元（含10万元定金）。
2009年5月，李某1以房屋买卖合同纠纷为由将李某2、田玉贵、霍某起诉至法院，要求确认李某1与李某2签订的房屋买卖合同有效并要求李某2、田玉贵、霍某继续履行上述合同约定，协助办理房屋过户手续。2009年6月16日，李某1向法院申请财产保全，并提供了担保，法院于2009年6月17日作出（2009）通民初字第8488-1号裁定书，查封了尚登记在李某2名下的涉诉房屋。2009年8月，法院作出（2009）通民初字第8488号民事判决书，判决内容为：一、李某1与李某2于二○○九年五月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；二、李某2、田玉贵、霍某继续履行李某2与李某1于二○○九年五月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并于判决生效之日起十五日内协助李某1办理完毕北京市通州区×街×号院×号楼×号房屋的产权变更登记手续，李某1于产权变更登记手续办理完毕当日给付田玉贵、霍某剩余购房款五十八万四千元；三、驳回李某2、霍某的反诉请求；四、驳回田玉贵的反诉请求。判后，李某2、田玉贵、霍某不服，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2010年4月30日作出（2009）二中民终字第21069号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原审判决已发生法律效力。李某1后将购房款580060元交至法院。2010年5月27日，李某1通过履行上述房屋买卖合同取得了涉案房屋所有权证书。
2009年6月，田玉贵、霍某以所有权确认纠纷为由将李某2诉至法院，2009年11月19日，法院作出（2009）通民初字第9035号民事判决书，判决主文摘录如下：一、北京市通州区×街×号院×号楼×号房屋为田玉贵、霍某所有；二、自判决生效之日起三十日内李某2协助田玉贵、霍某将位于北京市通州区×街×号院×号楼×号房屋的产权过户至田玉贵、霍某名下，过户费用由田玉贵、霍某承担。判后，田玉贵提出上诉，北京市第二中级人民法院于2010年2月10日作出（2010）二中民终字第2286号民事调解书，内容为：一、田玉贵、霍某、李某2均确认北京市通州区×街×号院×号楼×号房屋为田玉贵所有；二、自调解书生效之日起三十日内，李某2协助田玉贵将位于北京市通州区×街×号院×号楼×号房屋的产权过户至田玉贵名下，过户费用由田玉贵承担。上述调解书已经发生法律效力。
在上述期间，2009年9月22日，北京市通州区住房和城乡建设委员会发布拆迁公告，公告该地区拆迁改造。2009年10月23日，经北京潞通房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行评估，该估价时点为2009年10月23日，评估结果为：房屋拆迁评估价格为1113485元。2010年6月13日，李某1与土储中心通州分中心签订拆迁补偿协议，拆迁补偿款合计358978元（李某1领取），李某1选择享受置换面积为149.24平方米及其他补偿。2010年11月26日，土储中心通州分中心对涉案房屋进行拆除。2013年6月5日，李某1在选房确认时，将安置房×里×号×号房屋和×号房屋的指定购房人确认为李某1之亲属李某3和艾某；2015年7月8日，由李某3和艾某分别与北京古城房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（限价商品房），该两份合同约定房屋面积和总价分别为87.88㎡、530092元和88.26㎡、528060元。
2011年9月30日，北京市高级人民法院作出（2011）高民申字第00728号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审李某1诉李某2、田玉贵、霍某上述合同纠纷一案；再审期间，中止原判决的执行。2012年8月17日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民再终字第06516号民事裁定，将上述案件发回重审。2013年8月30日，法院作出（2013）通民再初字第1114号民事判决书，确认李某1与李某2签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并判决如下：一、驳回李某1的诉讼请求；二、驳回李某2、霍某的反诉请求；三、退还李某1在案购房款五十八万零六十元。判后，李某1、田玉贵均不服，并提起上诉。二审法院于2013年12月20日作出（2013）三中民再终字第01093号民事判决书，判决：一、维持北京市通州区人民法院（2013）通民再初字第1114号民事判决第一项；二、撤销北京市通州区人民法院（2013）通民再初字第1114号民事判决第二项、第三项；三、撤销李某1与李某2签订的《北京市存量房屋买卖合同》；四、驳回田玉贵的反诉请求。上述判决已经发生法律效力。2015年6月5日，一审法院作出（2014）通民初字第14441号民事判决书，判决主文摘录如下：李某1与北京市土地整理储备中心通州区分中心于二○一〇年六月十三日签署的《北京市通州区北苑商务区项目拆迁补偿协议》无效。
另查：在本案审理期间，经田玉贵向法院提起对涉诉房屋拆除时（2010年11月26日）的市场价值评估申请，先后经北京市高院随机确定由北京北方房地产咨询评估有限责任公司、北京宝孚房地产评估事务所有限公司两次鉴定，后两鉴定机构均以估价对象已被拆除、无法提供拆迁时房屋的详细情况等原因致使无法对该估价对象进行评估为由，将评估委托退回法院。后田玉贵再次提出针对李某1安置房屋进行评估，法院认为无评估必要且无法律依据，故予以驳回。本案审理期间经法院多次调解未果。
一审法院认为：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。根据庭审查明的事实，案外人李某2就涉案房屋与案外人李某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》已被法院生效判决撤销，案外人李某1就涉案房屋与土储中心通州分中心签订的拆迁补偿协议已经被法院生效判决确认无效，故上述合同自始没有法律约束力，案外人李某1和土储中心通州分中心均非涉诉房屋所有权人，土储中心通州分中心拆除涉诉房屋，造成田玉贵财产损失，依法应当承担物权侵权损害赔偿责任；关于具体赔偿数额，考虑到涉诉房屋已被拆除致使无法进行评估，法院结合2009年10月23日的房屋拆迁估价结果报告认定为1113485元，对于田玉贵主张过高部分，不予支持。综上所述，一审法院判决：一、北京市土地整理储备中心通州区分中心赔偿田玉贵财产损失共计1113485元，于判决生效后七日内执行清；二、驳回田玉贵其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，法院生效判决已撤销案外人李某2就涉案房屋与案外人李某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》，案外人李某1就涉案房屋与土储中心通州分中心签订的拆迁补偿协议亦已被法院生效判决确认无效。故上述合同自始没有法律约束力。依法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，田玉贵本应基于房屋买卖合同被撤销之后果取回房屋，但因涉案房屋已于2010年11月26日被土储中心通州分中心拆除，故其基于物权保护，要求拆除房屋的土储中心通州分中心进行损害赔偿，符合法律规定。土储中心通州分中心可在承担损害赔偿责任之后另行求偿。故对土储中心通州分中心的上诉请求，本院不予支持。
关于赔偿数额。2009年10月23日房屋拆迁估价结果报告中的价格1113485元为房屋拆迁补偿价格。但考虑被拆迁人还可享受置换面积等因素，再结合田玉贵丧失房屋利益经年之久，故一审法院仅以上述房屋拆迁补偿价格确认赔偿数额不当，本院予以调整。具体数额由本院参考上述因素及本案实际情况予以酌定。
综上所述，一审判决认定部分事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第21305号民事判决；
二、北京市土地整理储备中心通州区分中心赔偿田玉贵财产损失共计一百八十万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、驳回田玉贵其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30800元，由田玉贵负担12320元（已交纳），由北京市土地整理储备中心通州区分中心负担18480元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费30800元，由田玉贵负担12320元（已交纳），由北京市土地整理储备中心通州区分中心负担18480元（已交纳14821元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 黄海涛
审判员 万丽丽
审判员 杨 夏
二〇一八年四月二十七日
书记员 仵 霞
书记员 卢园园