叶思源福建省厦门市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）闽02行终193号
上诉人（原审第三人）林木，男，1944年9月13日出生，汉族，住厦门市同安区。
委托代理人林青海（系上诉人林木之子），男，1969年2月8日出生，汉族，住厦门市同安区。
被上诉人（原审原告）林琼宝，女，1970年11月11日出生，汉族，住厦门市同安区。
委托代理人沈雁锋、陈小丹，福建法正联盟律师事务所律师。
原审被告厦门市国土资源与房产管理局，住所地厦门市思明区湖滨中路518号。
法定代表人郭俊胜，局长。
委托代理人史晓筠，厦门市国土资源与房产管理局同安分局工作人员。
委托代理人张善建，福建同翔律师事务所律师。
上诉人林木因被上诉人林琼宝诉原审被告厦门市国土资源与房产管理局土地房屋行政登记一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203行初11号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决查明，1992年11月18日，林琼宝与林木之子林青海办理了结婚登记手续，成为夫妻。
1996年5月25日，林木因家庭住房拥挤，需申请新建住房，向原同安县人民政府提出居民建房用地申请。申请用地位于田仔下，面积为90平方米，类型属于新建，四至为东至村规划地，西至水沟，南至柏川厝洋，北至村规划用地。拟建筑房屋面积为270平方米。随后，申请人工�单位、村委会、乡镇土地管理所、乡政府、县级土地管理局及县级人民政府先后予以同意审批意见。
1997年1月14日，原同安区土地管理局向林木颁发【1996】同字第XX号建设用地批准书。同意按照前述申请内容准予使用相关土地。
1997年5月7日，同安区建设局向林木颁发同建村许【1996】XX号村镇个人住宅建设许可证，准许在上述土地范围内建设建筑面积为270平方米的房屋。
2001年9月24日，林木将前述土地使用权转移给林青海，并在林青海出具的具结书上签字确认，此时案涉土地四至为东至林某2，西至空闲地，南至林某1附属，北至林某3厝。
2001年12月26日，同安区人民政府向林青海颁发同集用（2001）字第XX号集体土地使用证，土地�用证登记为林青海，坐落在西柯镇官浔村西官浔，使用权面积为93.4平方米，四至与前述一致。
2005年6月20日，林木以林青海将土地房屋权属转移给自己为由向厦门市国土资源与房产管理局申请集体土地使用权及房屋所有权转移登记。此时案涉土地及附着房屋门牌号为官浔村西官浔XX号，四至与前述一致。占地面积为93.4平方米，房屋面积为3层，共计270平方米。林木向厦门市国土资源与房产管理局提交了原有的集体土地使用权证、身份证复印件、户口本复印件、建设许可证、土地房屋转移申报具结书等材料。同日，林木还向厦门市国土资源与房产管理局申请针对案涉土地房屋进行权属调查和确权审核。从2005年底获得审批的确权审核意见载明，本宗地原权属人林青海1998年建房，2001年取得同集用（2001）字第XX号集体土地使用权证，登�用地为93.4平方米。1997年取得同建许（1996）XX号福建省村镇个人住宅建设许可证时申请人为林木，批准建筑3层，总面积为270平方米。2005年6月22日因土地使用权转移，使用人变为林木，林木与林青海系父子关系，现有《土地房屋权属转移申报具结书》为据。……同时注销同集用（2001）字第XX号集体土地使用权证及原登记进行注销。
2006年1月，厦门市国土资源与房产管理局根据实际权属调查情况，并对林木提交材料进行审查，最终向林木颁发同西柯XX集体土地使用权证和同西柯XX农村房屋所有权证，主要内容为：权属人均为林木，土地使用面积为93.4平方米，实际超面积10.79平方米，土地四至为东至林某2宅，西至村小路，南至林某1宅及附属，北至林某4规划地。房屋门牌号为西柯镇官浔村西官浔社XX号，建筑面积为270平方米，超面积为37.02平方米。
2016年12月2日，林琼宝与林青海因感情不合起诉离婚，最终经同安区人民法院调解离婚，并对夫妻共同财产进行分割，但并未提及案涉土地房屋权属的处理。
原审另查明，林木提交的土地房屋权属转移具结书中载明：本宗地双方具结人当场具结，转让方（林青海）及共有人（林琼宝）自愿将案涉土地房屋权属转移给林木。在具结书签字栏内，转让方一栏有“林琼宝”、“林青海”签字及摁印，受让方为“林木”签字及摁印，落款时间为2005年6月20日。见证人一栏有“柯某”、“徐某”签字及厦门市西柯国土资源管理所加盖公章，落款�2005年6月22日。村委会意见为同意申请申报，情况属实，并加盖村委会公章，但落款时间为2005年6月21日。对此，厦门市国土资源与房产管理局表示无法确认当时是否为林琼宝与林青海共同申请。
原审认为，一、林琼宝具备诉讼主体资格。林琼宝作为林青海前配偶，系案涉土地房屋转移登记前的权利人，与案涉登记行为存在利害关系，有权提起本次行政诉讼。厦门市国土资源与房产管理局根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第一款以及第三款的规定主张不予受理，但本案并不属于该条所规定的连续转移登记的情形。此外，案涉土地用地手续申请人及最初使用权人确系林木，但并不意味着从林青海名下重新转移至林木名下无需林琼宝同意。
二、林琼宝起诉未超过法定期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。对于原告起诉超过起诉期限的主张，被告承担举证责任。结合本案案情，无论是厦门市国土资源与房产管理局的主张，还是林木提交的补充材料，均无法证明林琼宝于转移登记时便已经知道具体登记行为的权利内容。在这种情况下，对于厦门市国土资源与房产管理局及林木提出林琼宝起诉超过法定期限的主张不予支持。
三、厦门市国土资源与房产管理局作出案涉登记行为未尽到审慎审查的义务。根据1997年实施的《厦门市土地房屋权属登记管理规定》第七条的规定，因买卖、赠与、析产、交换、抵押等行为而产生的土地房屋权属登记，由有关当事人共同申请。共有的土地房屋，由共有人共同申请登记。在具体登记颁证过程中，厦门市国土资源与房产管理局作为登记机关，除了审查法定需要的申办材料之外，还应对其他法定要求尽到审慎审查义务，如涉及共有土地房屋应当由共有人共同申请等。从查明事实看，2005年6月20日林木申请案涉房屋权属转移登记时，林琼宝与林青海的婚姻关系依然存续，案涉土地房屋权利当时仍为两人共同享有。因此，在办理权属转移登记时，应当由林琼宝与林青海共同申请，或经过两人的一致同意。但厦门市国土资源与房产管理局无法确认当时是否系由林琼宝与林青海共同申请，亦无法证明当时已经对上述问题尽到审慎审查的职责�林木虽然表示林琼宝自始至终知悉转移事项，但亦无法提供充分证据，也承认当时登记并不规范，具体事项系他人代办的事实。基于此，林琼宝主张登记机关当时未对案涉转移登记事项履行审慎审查的职责，予以支持。
综上所述，厦门市国土资源与房产管理局在审查案涉转移登记申请事项时，未对案涉转移事项是否由共有权人共同申请进行审查，致使作出案涉登记行为的主要依据不足，依法应当予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销厦门市国土资源与房产管理局通过颁发的同西柯XX集体土地使用权证和同西柯XX农村房屋所有权证作出的权属登记行为。
上诉人林木不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳�林琼宝的诉讼请求。理由：一、案涉房屋系上诉人申请的宅基地并在此基础上建成的房屋，上诉人也是案涉房屋的初始产权登记人。该房屋登记在上诉人的名下与该事实完全相符，并不损害林琼宝的合法权益。二、案涉房屋集体土地使用权及房屋所有权从林青海转移登记到上诉人名下的行为，合法有效。1.2001年9月24日，为了林青海申请银行贷款的需要，上诉人将案涉房屋的集体土地使用权及房屋所有权转移至林青海名下，同集用（2001）字第XX号集体土地使用证只登记了林青海一人的名字，没有林琼宝的名字。该转移登记行为应解释为上诉人将房屋赠与林青海个人，赠与转移登记完成后案涉房屋并不属于林青海与林琼宝共有。此后案涉房屋集体土地使用权及房屋所有权从林青海转移登记至上诉人名下也属于赠与行为，无需经过林琼宝一方的同意。2.退而言之，案涉房�集体土地使用权及房屋所有权从林青海转移至上诉人名下时，林琼宝也是完全同意的。且出具具结书时林青海与林琼宝为夫妻关系，在法律上互为表见代理，林青海完全可以代表林琼宝在转移登记申请中签字。3.案涉房屋集体土地使用权及房屋所有权从林青海转移登记至上诉人名下，是为了配合林琼宝重新申请宅基地，林琼宝对此是完全同意的。转移登记完成后，根据“一户一宅”的规定，因林琼宝家庭名下没有房产可以重新申请宅基地，2009年，林琼宝又重新申请了西官浔里XX号宅基地，现已建成并重新由林琼宝居住。
被上诉人林琼宝答辩称，1.林琼宝是案涉土地房屋的共有权人。申请案涉房屋所在宅地时，林琼宝是在册家庭成员，并实际出资建设案涉房屋。2.上诉人所称的西官浔里XX号房屋宅基地的实�申请人是林青海，并非林琼宝。林琼宝对西官浔里XX号房屋宅基地申请情况并不知情，该房屋目前尚未取得土地房屋权证。3.离婚时，经查档发现案涉房屋登记在上诉人名下，林琼宝无法对案涉房屋主张权利，故先行提起本案，待撤销案涉土地房屋登记后，方能申请对案涉房屋进行分割。上诉人的上诉主张不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告厦门市国土资源与房产管理局述称，1.林琼宝对案涉土地房屋的转移登记情况是明知的，其起诉已经超过法定起诉期限。案涉土地房屋自上诉人取得批建手续并建成后，于2001年登记至林青海名下。2005年6月，根据农村“一户一宅”规定，林青海与林琼宝为了申请新的宅基地，又将案涉土地房屋权属转移给上诉人，办理了转移登记。对此事实，被上诉人�应知情，否则其申请新的宅基地也不可能获批。2016年林青海与林琼宝离婚时，林琼宝没有诉请对案涉房屋进行分割，说明林琼宝对案涉房屋的权属登记情况是清楚的，不存在离婚诉讼时才知道案涉房屋权属转移登记的情况，林琼宝直至2016年12月才提起诉讼，已经超过法定起诉期限。3.案涉土地房屋初始权属人为上诉人林木，虽然在办理权属转移登记过程中，原审被告未尽审慎审查义务，但土地房屋权属最终仍登记在上诉人名下，并未对林琼宝的权利义务产生实际影响，林琼宝就此提起诉讼，不属于人民法院受案范围。
二审审理查明，各方当事人向原审法院提交的证据均随案移送本院。各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。被上诉人林琼宝向本院补充提交一份同安区[2012]宅字第XX号建设用地批准书复印件，拟�明上诉人林木所称的西官浔里XX号宅基地系林青海申请，并非林琼宝申请。上诉人及被上诉人对该份证据真实性无异议，本院予以确认。
本院认为，关于案涉土地房屋权属转移登记行为是否对林琼宝产生实际影响的问题。根据本案查明的事实，林琼宝与上诉人之子林青海1992年办理婚姻登记。1996年，以上诉人名义申请办理建设用地手续及建设许可证。林琼宝当时作为上诉人一户的家庭成员，在建房用地申请表中亦有记载。上诉人在庭审中亦认可林琼宝参与建设案涉房屋。2001年，上诉人将其获批的案涉土地使用权转移给林青海。林青海于2001年取得同集用（2001）字第XX号集体土地使用证，系案涉土地的初次确权登记。2006年，原审被告将案涉土地房屋转移登记至上诉人名下，对案涉土地房屋权利人之一的林琼宝的权益产生实际影响，�琼宝系本案适格原告。
关于林琼宝提起本案诉讼是否超过起诉期限的问题。上诉人及原审被告主张林琼宝在2009年申请西官浔里XX号宅基地时就已经知道案涉土地房屋转移登记的情况。上诉人于原审提交的西官浔里XX号房屋建房贷款手续中，贷款合同中并未提及以案涉土地房屋作为抵押物，而案涉土地房屋权属证书复印件上亦无林琼宝的签字。从林琼宝二审补充提交的建设用地批准书看，西官浔里XX号宅基地系以林青海名义申请。而实际社会生活中，农村中“一户多宅”情况亦非罕见，以农村“一户一宅”的规定，推定林琼宝在林青海申请西官浔里XX号宅基地时就已经知道案涉土地房屋转移登记情况，依据不足。上诉人及原审被告关于林琼宝提起本案诉讼超过起诉期限的上诉意见，证据不足，本院不予采纳。
关于案涉转移登记行为是否合法的问题。根据登记时施行的《厦门市土地房屋权属登记管理规定》第七条规定：“因买卖、赠与、析产、交换、抵押等行为而产生的土地房屋权属登记，由有关当事人共同申请。共有的土地房屋，由共有人共同申请登记。”庭审调查中，林琼宝否认土地房屋权属转移申报具结书中转让方林琼宝的签名及摁印系其本人所为，上诉人认可系由他人代办。原审被告对具结书中记载土管所对转让具结的见证情况进行核实后，亦无法确认当时是由林青海与林琼宝共同申请办理转移登记。原审法院认定原审被告对案涉转移登记行为未尽到审慎审查义务，作出的转移登记行为主要依据不足，并无不当。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。原审判决撤销案涉转移登记行为正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
本案二审案件受理费50元，由上诉人林木负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈锦清
审 判 员 纪荣典
审 判 员 宋希凡
二〇一七年十二月四日
代书记员 陈 靓
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国行政诉�法》(2014修正)
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
……