山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终8868号
上诉人（原审被告）：济南信言房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：董庆福，总经理。
委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：单连强，男，1981年10月19日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：栾玉洁，山东京鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹素娟，山东京鲁律师事务所律师。
原审被告：济南上品成家房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：包学英,董事长。
原审第三人：刘庆哲，男，1976年3月21日出生，汉族，住济南市。
上诉人济南信言房地产经纪有限公司（以下简称信言公司）因与被上诉人单连强、原审被告济南上品成家房地产经纪有限公司（以下简称上品公司）、原审第三人刘庆哲房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
信言公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回单连强的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由单连强、上品公司负担。事实与理由：一、在没有法律规定或者当事人约定的情况下，一审判决认定信言公司承担连带清偿责任没有法律依据。1．责任自负原则是现代法的一般原则，在某些特殊情况下，根据法律规定或者当事人约定的情况下，当事人应当承担连带责任。2．单连强与上品公司、信言公司之间没有连带责任的约定，法律层面也未见规定。根据相关规定，关于借用业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订的经济合同应当如何认定问题，借用人与出借单位有隶属关系或者承包关系，且借用人签订合同是进行正当的经营活动，则可不作为无效合同对待。但出借单位应当与借用人对合同的不履行或不完全履行负连带赔偿责任，但其前提是“借用”。二、一审判决认定的“有理由相信”为主观臆断，没有事实和法律依据。1．一审判决认定“收取物业保证金和中介服务费，落款均为公司财务专用章……房屋出售委托协议在前，刘庆哲交纳23万元首付款在后，之后签订房屋买卖合同，单连强、刘庆哲有理由相信上品公司进行的资金监管服务收取的首付款是交给信言公司……故单连强要求信言公司对返还购房款承担连带责任的诉讼请求，本院应予支持。”该段论述逻辑混乱，推理明显错误。首先，23万元是由刘庆哲交付给上品公司、包学英的，各当事人均为完全民事行为能力人，一审法院否定了责任自负原则。其次，收取物业保证金和中介服务费、签订房屋出售委托协议、刘庆哲交纳23万元首付款、签订房屋买卖合同等行为均发生在资金监管之前。2017年1月10日，三方签订交易资金托管提示函资金监管，2017年1月16日，三方又签订房屋买卖合同补充协议，该补充协议中明确载明“丙方（上品公司）于乙方（刘庆哲）房产证发放日将此款（14万元）作为首付款付给甲方（单连强）”。该协议中，单连强、刘庆哲、上品成家公司均签字按手印盖章，认可14万元由上品公司支付。该约定与一审法院推理的“单连强、刘庆哲有理由相信上品公司进行的资金监管服务收取的首付款是交给信言公司”明显相反。人民法院应当尊重当事人的约定，不可任性推理。2.涉案房屋买卖合同兼具买卖和居间两个法律关系，而交易资金托管提示函是独立于买卖和居间的另外一个法律关系—资金监管合同关系。实践中，极少有房地产中介机构提供该项服务。信言公司亦没有将空白资金监管合同交付给上品成家公司。故一审判决以持有空白房屋买卖合同认定信言公司在资金监管合同关系承担责任明显不当。3.对“有理由相信”的理解，多用于对表见代理的规定，法律规定并不明确。“有理由相信”是指合同相对人善意且无过失地相信行为人有代理权，即相对人在不知道行为人无代理权方面不存在疏忽或懈怠，并为此承担举证责任。2017年1月16日，单连强、刘庆哲、上品公司签订的房屋买卖合同补充协议明确载明“丙方（上品公司）于乙方（刘庆哲）房产证发放日将此款（14万元）作为首付款付给甲方（单连强）”。单连强、刘庆哲、上品公司均签字按手印盖章，明知14万元由上品公司支付，一审判决是生拉硬拽的认为单连强、刘庆哲“有理由相信”信言公司在资金监管中的作用，没有事实和法律依据，且居间合同、买卖合同、资金监管合同均系相互独立的法律关系。综上，一审判决适用法律不当，严重侵害信言公司合法权益，恳请依法改判。
单连强辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，信言公司应对购房款14万元承担连带清偿责任，请求贵院维持原判。1.信言公司与上品成家房产经纪公司、史xx的关系决定其应承担连带责任，无论是史xx的职务行为，还是上品成家经纪公司加盟挂靠信言公司，皆有法律规定承担连带责任。2.单连强与刘庆哲有充足的理由相信为其办理所有房屋买卖居间业务的均是信言公司，刘庆哲交纳首付的行为是履行涉案房屋买卖合同。第一，本案中中介店面门头是21世纪不动产信言卢浮公馆店，而不是上品成家，单连强找的就是信言公司来办理房屋买卖事宜。涉及的房屋买卖中介事务皆由史xx办理，史xx介绍是信言公司的工作人员，着装以及名片等皆是信言公司。交易整个过程包括与单连强签订房屋出售委托协议、房屋买卖合同、收取佣金并出具佣金确认单、物业保证金并出具收款收据等，当然也包括资金托管业务，皆由史xx办理。在2017年1月11日代收款退款申请表中明确写的店名为“21世纪信言加盟店上品成家房地产经纪有限公司”，单连强和刘庆哲完全相信上品成家就是信言。在挂着信言公司门头的公司里、由其员工用着信言公司盖章的所有房屋买卖合同手续办理的房屋交易，使单连强和刘庆哲相信是信言公司的史xx在办理居间业务。单连强同意让史xx作为经纪人来办理资金监管业务，实际上是出于对信言公司的信任，没有信言公司，史xx根本没有资格独立办理居间业务，也不可能会取得客户的信任，更不可能在“21世界不动产信言卢浮公馆店”为单连强办理涉案房屋的资金监管业务。现“21世纪不动产信言卢浮公馆店”人去店空，其引发的纠纷理应由该店的所有人信言公司承担责任。第二，信言公司一审中认可“信言公司同意史xx以信言公司的名义在经六路店（21世纪不动产信言卢浮公馆店）从事居间业务”，也认可盖有信言公司公章的房屋出售委托协议、房屋买卖合同以及佣金确认单的真实性，称合同系盖好章后放在上品成家房产经纪公司使用。3.交易资金托管提示函系房屋买卖合同中的一个环节，该环节就是交纳首付，并非单独的法律关系。第一，实践中，资金监管系房地产经纪公司居间业务中常见的业务内容之一。信言公司在允许史xx以其名义从事居间业务的情况下，是否明确告知客户“本店一律不进行资金监管”或者“史xx非本店员工，不允许其提供资金监管服务”等类似的内容，否则，客户没有义务也不可能辨认出史xx作为经纪人办理资金监管业务是和信言公司没有关系的。且在房屋出售委托协议第四条规定信言公司可以代理单连强收取定金，那么办理资金监管业务也应是符合该条约定。信言公司与单连强、刘庆哲签订的房屋买卖合同里也明确约定首付款条款，该项就是资金监管。签合同、交定金、交首付（资金监管）、办贷款、过户等等一系列环节都是由中介参与的环节，是一个整体，并非是单独的法律关系。第二，对于刘庆哲将款项付至上品成家账户中，而不是信言公司账户的原因是史xx表示信言公司分店较多，都是让客户将资金先支付至各分店（上品成家公司）账户，待月底会将款项一并转至信言公司处。单连强和刘庆哲考虑信言公司可能会因税务等原因委托其他账户对资金进行接收管理，由此也打消了顾虑。综上，信言公司在同意史xx或上品公司以21世纪不动产信言卢浮公馆店经营时就应意识到其应对本店所有业务承担法律责任，请求驳回上诉，维持原判。
单连强向一审法院起诉请求：1.判令信言公司、上品公司向单连强支付购房款14万元整；2.判令信言公司、上品公司向单连强支付逾期支付购房款违约金（自2017年1月19日起至判决生效之日止，按照每日1000元计算）；3.判令信言公司、上品公司向单连强支付物业保证金5000元；4.诉讼费、律师费及其他费用由信言公司、上品公司承担。
一审法院认定事实：2016年12月1日，单连强作为委托方、甲方，与信言公司作为受托方、乙方签订了房屋出售委托协议，约定甲方委托乙方出售位于槐荫区经六路xxx号绿地新城x号楼x-
xxxx室房产，出售价格为190万元。2017年1月6日，刘庆哲向上品公司法定代表人包学英的账户转账5万元，2017年1月10日，刘庆哲向上品公司的账户转账18万元，刘庆哲称上述23万元系首付款，在公司的指示下将钱打到上述账户。同日，单连强作为出卖人、刘庆哲作为买受人、上品公司作为监管方签订了交易资金托管提示函，声明就本次房屋交易资金中的535000元现在办理房产交易资金托管服务，于房产证发放当日由监管方将此款支付给出卖方，上品公司的代理人处由史xx签字确认。2017年1月11日，单连强向信言公司、上品公司提交代收款退款申请表，以临时取消资管为由要求退还代收首付款23万元，总监处由史xx签字确认。2016年12月13日，单连强作为出卖人、甲方，刘庆哲作为买受人、乙方，信言公司作为居间人、丙方，签订了房屋买卖合同一份，约定甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区经六路xx7号绿地新城x-
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xxx2的房产给乙方，成交价格为1885000元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金50000元，甲方于本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保，付款方式采用按揭贷款，乙方于过户当日前，将首付房款535000元存入甲方指定账户，剩余房款1300000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，甲方同意预留物业保证金5000元存放在丙方处，待物业全部交割完毕后当日由丙方返还给甲方，甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。同日，单连强交纳了物业保证金5000元，落款处盖章为济南信言房地产经纪有限公司财务专用章。同日，刘庆哲向信言公司交纳了佣金28275元，落款同样为济南信言房地产经纪有限公司财务专用章，收款人处为包学英签字。2017年1月16日，单连强作为甲方、刘庆哲作为乙方、上品公司作为丙方签订了《补充协议》一份，载明截止2017年1月16日，甲方已收到乙方首付款395000元，尚有14万元未到账，经乙方与丙方确认，乙方已将14万元汇入丙方指定的资金监管账户（上品公司），丙方承诺于乙方房产证发放日将此款作为首付款付给甲方，如逾期，丙方每日支付给甲方违约金1000元。2017年1月16日，刘庆哲取得涉案房屋的所有权证，证号为鲁（2017）济南市不动产权第0010xxx号。2017年2月16日，单连强与山东泰泉律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定本案代理费6000元，由山东泰泉律师事务所出具了代理费发票。
一审法院认为，单连强、刘庆哲、上品公司签订的房屋买卖合同补充协议，是三方的真实意思表示，三方均应依约履行，现单连强要求上品公司向其返还14万元购房款，有合同约定，予以支持。本案的焦点问题为信言公司是否应向单连强承担返还14万元购房款的责任。单连强主张虽然补充协议的监管方是上品公司，但房屋买卖合同的居间人系信言公司，实际经纪人系史xx，上品公司、信言公司是加盟关系，其有理由相信提供中介服务的是信言公司，当然包括资金监管业务，信言公司应对返还购房款承担连带责任。刘庆哲述称是上品公司让其将首付款打到指定的包学英和上品公司账户的，称首付款齐全后再交给上面的信言公司。信言公司辩称，其没有实际进行涉案房屋买卖合同的居间工作，未提供资金监管服务，也未收取涉案首付款和物业保证金，但其将盖有信言公司公章的空白合同借用给了史xx，让其以信言公司的名义从事居间业务，史xx与包学英系夫妻关系，因居间合同约定了物业保证金5000元，其愿意承担退还的责任，但对14万元购房款其不应承担返还的义务。一审法院认为，2016年12月1日，单连强与信言公司签订了房屋出售委托协议，刘庆哲于2016年12月6日、12月10日分别向上品公司、包学英的账户转账共计23万元，2016年12月13日，单连强、刘庆哲、信言公司签订了房屋买卖合同，同日信言公司出具了收款收据，收取物业保证金和中介服务费，落款均为信言公司财务专用章，收款人处有包学英的签字，信言公司虽不认可该财务专用章的真实性，但未提交相反证据，结合上品公司持有信言公司盖章的空白合同，且房屋出售委托协议在前，刘庆哲交纳23万元首付款在后，之后信言公司又与单连强、刘庆哲签订的房屋买卖合同，单连强、刘庆哲有理由相信上品公司进行的资金监管服务收取的首付款是交给信言公司，故刘庆哲交纳首付款的行为应认定是履行涉案房屋买卖合同，故单连强要求信言公司对返还购房款承担连带责任的诉讼请求，予以支持。对违约金，单连强要求信言公司、上品公司按照补充协议的约定，自2017年1月19日起至判决生效之日止，按照日1000元计算。因信言公司并未签订涉案补充协议，违约金条款对其无效，信言公司对此亦不认可，故单连强要求信言公司承担违约金的诉讼请求，不予支持。对上品公司而言，虽有合同约定，但显属过高，故将其调整为以14万元为基数，自2017年1月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至判决生效之日止。对物业保证金5000元，有收款收据和房屋买卖合同为证，信言公司自愿退还，予以准许，但现有证据无法证明上品公司收取了该物业保证金，故单连强要求上品公司支付物业保证金的诉讼请求，不予支持。对律师费6000元，虽有合同约定，但约束的相对方为合同的买卖双方，并不涉及居间人，信言公司对此亦不认可，不予支持。判决：一、济南上品成家房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内向单连强支付购房款14万元；二、济南信言房地产经纪有限公司对上述购房款承担连带清偿责任；三、济南上品成家房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内向单连强支付违约金（以14万元为基数，自2017年1月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决生效之日止）；四、济南信言房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内向单连强支付物业保证金5000元；五、驳回单连强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由上品成家房地产经纪有限公司、济南信言房地产经纪有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2016年12月1日，单连强与信言公司签订了房屋出售委托协议，信言公司即可依照房屋出售委托协议开展中介活动。刘庆哲于2016年12月6日、12月10日分两次支付房款23万元，系在单连强、信言公司签订房屋出售委托协议之后，在单连强、刘庆哲、信言公司于2016年12月13日签订房屋买卖合同之前。因此，刘庆哲的付款行为发生在信言公司中介活动中，即该付款行为系基于信言公司对房屋出售中介活动的居间行为而产生。单连强于一审中提交的要求退回上述23万元的代收款退款申请表中载明的店名为“21世纪信言加盟店”，该门店系案外人史xx以信言公司名义设立，且史xx在该申请表中作为负责人签字同意退款；结合交易资金托管提示函系史xx以上品公司名义与单连强、刘庆哲签订，应认定收取上述23万元房款系信言公司、上品公司的共同行为，亦应由信言公司、上品公司共同返还房款。一审判决认定上品公司、信言公司承担连带责任，虽表述不当，但一审判决结果不影响判决的执行，本院予以维持。信言公司于一审中自愿退还物业保证金5000元，应予准许。
综上所述，信言公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人济南信言房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一七年十二月二十七日
书记员 姚 敏