安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0202民初1349号
原告：中国建设银行股份有限公司芜湖市分行，住所地安徽省芜湖市镜湖区九华山路82号，统一社会信用代码91340200849391573Y。
负责人：高力平，行长。
委托诉讼代理人：徐璜，安徽申腾律师事务所律师。
被告：陈来妹，女，1965年8月20日出生，住芜湖市。
被告：杜志华，男，1964年10月10日出生，住芜湖市。
委托诉讼代理人：王巨峰，安徽安江律师事务所律师
被告：芜湖金鹰国际实业有限公司，住所安徽省芜湖市镜湖区中山北路77号金鹰国际商城02。
法定代表人：张文煜，总经理。
委托诉讼代理人：梁笑龑，安徽正伦律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行(以下简称建行芜湖市分行)与被告陈来妹、杜志华、芜湖金鹰国际实业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告建行芜湖市分行委托诉讼代理人徐璜、被告陈来妹、杜志华委托诉讼代理人王巨峰、芜湖金鹰国际实业有限公司委托诉讼代理人梁笑龑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行芜湖市分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈来妹、杜志华立即归还本金278491元，利息29770.17元、罚息12725.28元（截至2018年1月4日）及至实际给付之日的利息、罚息；2、原告对被告陈来妹、杜志华的房产（芜湖市X小区房屋）折价、变卖或拍卖的价款享有优先受偿权；3、被告陈来妹、杜志华承担原告律师费4808元；4、被告芜湖金鹰国际实业有限公司对陈来妹、杜志华的上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2006年9月8日，原告与被告陈来妹、杜志华签订《个人住房借款合同》,约定：被告陈来妹、杜志华向原告借款520000元用于购买房屋；贷款期限180个月（自2006年10月12日至2021年10月12日）;贷款利率按基准利率下浮15%计算；逾期还款的罚息利率为实际执行利率基础上上浮50%；采用等额本息还款法，按月还款、按日计息；如借款人逾期还款构成违约，贷款人为实现债权而产生的全部费用由借款人承担；被告陈来妹、杜志华以购买的位于芜湖市X小区房屋为上述借款提供担保。同时，被告芜湖金鹰国际实业有限公司为被告陈来妹、杜志华上述借款提供连带责任保证担保，担保期限为本合同保证条款生效之日至抵押登记之日已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。原告2006年10月12日按约放款520000元后，被告未能按期还款，遂成讼。
被告陈来妹、杜志华辩称，借款是事实，但被告由于经济问题没能按约还款，现积极准备资金还款。
被告芜湖金鹰国际实业有限公司辩称，1、案涉房屋已办理抵押权登记手续，被告作为保证人，保证责任免除；2、本案既有债务人提供担保，又有被告提供保证担保，在实现债权上有先后顺序，原告应先就房屋实现抵押担保，再由答辩人承担责任；3、原告诉请的罚息包括了复利，不应支持，律师费无发票，请求法院核实，请求法院驳回原告对第三被告的诉请。
原告建行芜湖市分行围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明、身份证、户口本、结婚证、企业信息、《个人住房借款合同》、抵押权预告登记证明、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、个人贷款对账单、《委托代理协议》、《芜湖侨鸿国际实业有限公司“凤凰花园”按揭贷款合作协议》等证据证明原告所诉事实；被告芜湖金鹰国际实业有限公司提交《产权证》、《他项权证》存根，证明依据合同约定芜湖金鹰国际实业有限公司承担的是阶段性保证责任，原告取得抵押权登记证书后，其不应承担保证责任，本院予以确认。
由于被告陈来妹、杜志华对原告所诉事实不持异议，故可认定原告所诉事实。
另查明：《个人住房借款合同》还约定，芜湖金鹰国际实业有限公司为被告陈来妹、杜志华上述借款提供阶段性连带责任保证担保，特别约定无论原告对主合同项下贷款是否有其他担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减少。合同签订后,原告向被告陈来妹发放贷款520000元。2008年7月4日，被告陈来妹、杜志华办理了所购房屋的产权证并依法办理了抵押登记手续，抵押权人为本案原告，该他项权证经查由杜志华于2010年12月30日领取。被告陈来妹、杜志华自2015年3月开始未按约定还款,截至2018年1月4日，被告陈来妹、杜志华尚欠原告借款本金278491元、利息29770.17元、罚息12725.28元，合计320986.45元。原告为此支付实现债权费用4808元。
本院认为，原被告签订的《个人住房借款合同》系三方真实意思表示，属有效合同，对各方均具有法律约束力。原告依约发放贷款后,被告陈来妹应按照合同约定的还款方式和期限偿还借款本息。现被告陈来妹未按合同约定还款，已构成违约，原告依据合同约定有权收回全部借款本息。原告主张实现债权费用4808元，符合合同约定，本院予以支持。被告陈来妹、杜志华以其所有的位于芜湖市X小区房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告可以以抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。二被告系夫妻关系，贷款发生在其婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，故被告杜志华应对上述债务承担共同还款责任。被告芜湖金鹰国际实业有限公司自愿为本案借款提供阶段性连带责任保证担保，按双方约定及阶段性担保的含义，被告芜湖金鹰国际实业有限公司的担保期限为本合同保证条款生效之日至抵押登记之日已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。依办理抵押权登记程序及合同法的规定，原告作为抵押权人应积极履行督促、协助义务，诉讼过程中，据原告陈述其至今不知是否办理抵押权及抵押权证有谁收执，未尽到其应尽义务。既然抵押权已设立，原告可以行使抵押权优先受偿本案债权，故对原告要求被告芜湖金鹰国际实业有限公司承担担保责任的请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告陈来妹、杜志华于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行借款本金本金278491元、利息29770.17元、罚息12725.28元，合计320986.45元及自2018年1月5日起至实际清偿之日止的利息、罚息（罚息利率按照合同约定利率计算）；
二、被告陈来妹、杜志华于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行实现债权费用4808元；
三、原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行对被告陈来妹、杜志华提供的位于芜湖市X小区房屋享有抵押权，可以以该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一项、第二项债权范围内优先受偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3141元，由被告陈来妹、杜志华负担（因原告已预交，被告陈来妹、杜志华在给付上述欠款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 宁攸文
二〇一八年三月二十七日
书记员 于 典
附本案适用条款如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。