南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初1031号
原告：李小龙，男，1988年10月29日生，土家族，湖北省利川市人，住湖北省利川市。
委托代理人：葛耀辉，湖北诚智成律师事务所律师，执业证号14201201010230893。
委托代理人：张政权，北京金台（武汉）律师事务所实习律师，实习证号17011506110242。
被告：南昌奥维投资管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区二七北路185号东晖育才苑6栋1单元213室，统一社会信用代码9136010066475943。
法定代表人：盛芳梅。
委托代理人：熊凌，男，系该公司运营总监。
原告李小龙诉被告南昌奥维投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李小龙委托代理人葛耀辉、张政权，被告南昌奥维投资管理有限公司委托代理人熊凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李小龙诉称：原、被告在2014年5月8日签订了房屋租赁合同，约定1、被告将位于南昌市××××号的办公楼2层出租给原告，用途为经营西餐饮品；2、在装修前，原告应向被告提供装修设计及施工图，被告签署同意后方可施工；3、被告应保证租赁房屋的合法性、提供合法证明。合同签订后，原告向被告支付了房屋租赁保证金50000元、首期租金123624元、装修保证金22546元，并将装修设计及施工图纸交给被告签字确认后开始装修。但是在装修过程中，原告发现被告出租的办公楼2层没有办理房屋权属证明，系临时加盖的违法建筑；另外办公楼2层墙壁是空的，致使原告无法使用租赁的房屋进行生产经营。为了维护原告的合法利益，现诉至法院，请求判决1、被告返还房屋租赁保证金50000元、首期租金123624元、装修保证金22546元，共计196170元，赔偿原告直接经济损失暂计3000元（以同期贷款利率为基准，自原告首次要求退还之日计算至实际退还之日止），；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告南昌奥维投资管理有限公司辩称：1、合同未能正常履行过错在于原告；2、我方按约已提供房屋，因被告自身原因对分店选址进行了调整，我方提供的房屋可供被告正常经营，该房屋事实上现在正由他人在经营餐饮，并办理了所有证照；3、原告称我方房屋无法租赁使用缺乏充分有效的证据。请求依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：位于南昌市××××号系南京军区联勤部南昌物资采购办事处军产，2011年该处取得军队单位对外有偿服务许可证，许可行业包括后方仓库物质站和空余房地产租赁。2012年5月该办事处与被告南昌奥维投资管理有限公司签订合同，将二七北路328号中1号、2号、3号、4号、6号、8号楼出租给南昌奥维投资管理有限公司使用，租期10年（2013年至2023年），租赁期间南昌奥维投资管理有限公司有完全独立的使用权和收益权。
2014年5月8日被告南昌奥维投资管理有限公司（出租方，甲方）与原告李小龙（承租方，乙方）签订一份房屋租赁合同，约定1、甲方出租给乙方的房屋坐落在南昌市××××号“南昌1927餐娱聚合体项目”办公楼2层，建筑面积约为343.4平方米，用于经营西餐饮品。2、租赁期限自2014年5月8日起至2022年5月8日止。3、2014年-2016年每月租金为20604元；2017-2018年22252.3元；2019年-2020年24031.1元……。乙方按半年度向甲方支付租金，合同生效后，乙方预付首期租金123624元，以后租金在每季末前10天收取下季房租金支付；装修期限至2014年9月8日止，租金免付，但须支付水电费。4、交付房屋时乙方向甲方支付房屋租赁保证金5万元。本合同期限内，甲方有权从保证金中扣减、抵消乙方应付而未付的租金、其他费用，不足部分甲方有权向乙方追讨。扣除部分乙方应在收到甲方发出扣款通知七日内补齐。5、甲方需保证该房产的合法性和提供必要的合法证明，并协助配合乙方相关证照的办理；如因甲方原因导致无法正常办理证照影响经营，甲方承担全部责任。合同签订后，原告交付租赁场地，被告进场并组织人员装修。审理中，原告称在装修过程中发现房屋墙壁是空的即停止装修，并向被告提出更换租赁场地，被告则陈述因原告自身原因对分店选址作出调整，双方协商未果。2015年8月13日原告函告被告“要求解除租赁合同，返还已交款”。同年8月19日被告将该房屋出租给他人并装修对外经营餐饮。
上述事实有原告当庭陈述及原告出示的2014年5月8日原、被告签订的房屋租赁合同、付款凭证及收款收据、2015年8月13日原告律师函，被告提供的2012年5月南京军区联勤部南昌物资采购办事处与被告签订的军队房地产租赁合同书、军产证明、有偿服务许可证、2015年8月19日房屋租赁合同和营业执照等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订租赁合同，系双方自愿意思表示。合同签订后，被告交付场地，原告接收并支付房屋租赁保证金50000元、半年租金123624元、装修保证金22546元，同时进场装修，2015年8月原告以装修时发现房屋墙空，不能用于原告经营的项目为由，致函被告要求解除租赁合同，被告收到函件后将场地转租给他人，事实清楚，双方已实际解除租赁关系。因原告已退场，租赁合同实际解除，故被告应当返还装修保证金22546元给原告，原告要求被告返还该款，符合法律规定，本院予以支持；另原告要求被告返还租赁保证金50000元、半年租金123624元，并赔偿相应的利息损失，本院不予支持，理由1、原被告在租赁合同中已写明“租赁场地用于乙方经营西餐饮品，甲方应提供房产合法使用证明并协助办理证照，如不能办理相关证照责任由甲方负责”。据此，原告有权利也有义务在查实房屋合法使用证明后使用场地。2、合同中未对原告租用该场地应具备条件作出特别约定，其以房屋状况不能实现其租用经营目的为由主张权利，缺乏依据。3、原告称其在装修期间发现房屋墙壁是空的，在与被告协商更换场地未果的情况下，将房屋空置至2015年8月才函告被告解除合同，现被告已将场地出租给他人并装修经营，无法有效进行现场勘查并判断其所诉房屋状况。原告怠于行使权利，对此应承担相应的责任，故空置期间的租金应由原告承担。4、根据合同约定“甲方有权从保证金中扣减、抵消乙方应付而未付的租金”，原告占有场地自2014年9月至2015年8月共计11个月，其已付半年租金，尚有空置期间租金未付，被告有权从保证金中抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告南昌奥维投资管理有限公司于本判决生效后五日内返还原告李小龙交付的装修保证金22546元。
二、驳回原告李小龙其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告李小龙预交的案件受理费4280元，由原告承担3917元，被告承担363元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 熊 娟
人民陪审员 孟曦娉
人民陪审员 胡明哲
二〇一六年八月二日
书 记 员 陶媛媛
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。