广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第674号
上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。
法定代表人：曾伟燕，总经理。
委托代理人：成惠雄、陈健莉，均系广东粤翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙树平，男，汉族，住清远市清新区。
上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司因与被上诉人龙树平商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月5日，龙树平（买受人）与清远市清新区恒利房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》约定，龙树平购买清远市清新区恒利房地产开发有限公司开发的位于清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城×幢×号房屋。第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5589.23元，总金额580000元。第六条约定：付款方式及期限为一次性付款，首期房款580000元于2013年8月30日前付清。第八条约定：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、遭遇不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况等。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交按单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金的方式处理。合同补充协议第4条约定，买卖双方同意广东省商品房买卖合同第十一条增加补充条款为，汤美华收到清远市清新区恒利房地产开发有限公司发出的《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起10日内到清远市清新区恒利房地产开发有限公司指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，视为已办理收楼手续，并从即日起按规定缴交物业管理费、分摊电费及一切相关费用。
2013年8月2日，龙树平向清远市清新区恒利房地产开发有限公司支付定金20000元。
2013年8月15日，龙树平向清远市清新区恒利房地产开发有限公司支付购房余款560000元、房权证综合费2666元。
2014年6月18日，清远市清新区恒利房地产开发有限公司致业主一封信载明：a13、a14两幢现处于规划验收阶段，定于2014年8月30日前办理正式交楼手续。
清远市清新区恒利房地产开发有限公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：竣工验收日期为2014年9月12日，竣工验收单位：勘察单位为广东有色工程勘察设计院、设计单位为佛山市顺德建筑设计院有限公司、施工单位为贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司、监理单位为惠州广夏工程项目管理有限公司、工程质量监督机构为清远市清新区建设工程质量监督站，竣工验收备案日期为2014年9月15日。
2014年9月15日，清远市清新区恒利房地产开发有限公司向龙树平发出物业交付使用通知书，建议其于2014年9月16日8：30至18：00时到恒利阳光新城物业管理服务中心办理收楼手续。
2015年1月7日，清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城a14幢初始登记。
庭审过程中，龙树平与清远市清新区恒利房地产开发有限公司确认收楼日期为2014年9月15日。
原审法院认为：该案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。龙树平与清远市清新区恒利房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，除约定逾期交楼违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整外，其他内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交楼的违约责任。清远市清新区恒利房地产开发有限公司未能依合同约定在2013年12月30日前将工程竣工验收合格的讼争房屋交付龙树平，是违约行为，应承担相应的违约责任。2014年9月12日涉案房屋工程竣工验收合格，清远市清新区恒利房地产开发有限公司于2014年9月15日发出物业交付使用通知书，龙树平于2014年9月15日收楼，因此，龙树平请求清远市清新区恒利房地产开发有限公司支付从2013年12月31日至2014年9月15日共259天的违约金，并无不妥。依照合同约定，逾期交房超过60日后，龙树平要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清远市清新区恒利房地产开发有限公司按日向龙树平支付已付房价款万分之五的违约金。清远市清新区恒利房地产开发有限公司辩称龙树平要求支付的违约金过高，应参照同地段房屋的租金计算调整。清远市清新区恒利房地产开发有限公司提出的参照同地段房屋租金标准计算损失，仅是龙树平损失的一部分，应不予采纳。结合本地区的经济发展水平以及案件的实际情况，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应按日万分之四向龙树平支付违约金为宜。为此，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应向龙树平支付逾期交楼违约金60088元（580000元×0.0004×259天）。三、关于逾期办证的违约责任。依照合同约定，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由清远市清新区恒利房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。如因清远市清新区恒利房地产开发有限公司的责任，龙树平不能在规定期限内取得房地产权属证书的，清远市清新区恒利房地产开发有限公司按已付房价款的0.5%向龙树平支付违约金。庭审中，龙树平与清远市清新区恒利房地产开发有限公司确认收楼日期为2014年9月15日，故清远市清新区恒利房地产开发有限公司应在2014年12月15日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。清远市清新区恒利房地产开发有限公司提供的证据不足以证明其已在2014年12月15日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因此，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应向龙树平支付逾期办证违约金2900元（580000元×0.5%）。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向龙树平支付逾期交楼违约金60088元。二、清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向龙树平支付逾期办证违约金2900元。案件受理费875元，由龙树平负担168元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担707元。
宣判后，清远市清新区恒利房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、涉案房屋在合同约定交付时间前已具备交付使用条件，可以交付给被上诉人使用，上诉人不需要再向被上诉人支付违约金。涉案房屋于2014年1月4日通过了消防验收，于2014年8月11日通过了规划验收，于2014年9月15日通过竣工备案，涉案房屋事实上已具备交付使用的条件。二、上诉人在合同约定期限内向房屋登记部门递交办理涉案房屋房地产权证书的申报材料，被上诉人至今未能领取房地产权证书非上诉人的过错造成，上诉人无须支付逾期办证违约金2900元；三、退一步说，即使上诉人需要向被上诉人支付违约金，原审判决将违约金调整为按日万分之四的标准计算仍然高于被上诉人的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，可参照有资格的房地产评估机构评定的涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的损失。经评估，涉案房屋地段的月租金为13元／平方米（不含税）。原审判决认定合同约定的违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整，但同时又认为上诉人提出的同地段房屋租金标准计算损失仅是被上诉人损失的一部分，显然缺乏依据。请求二审法院根据月租金标准对本案违约金予以调整。
被上诉人龙树平答辩称，1、涉案房屋具备交房日期为2014年9月15日，距离合同约定的交房日期2013年12月30日共逾期259天。2、关于违约金的问题，被上诉人需要支付的违约金远不能弥补答辩人的实际损失，另外。开发商逾期交楼，合同中已约定逾期交房违约金的计算方式，双方均应遵守。3、上诉人没有按照合同约定办理权属登记，按照合同约定应支付2900元违约金。因此，请二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司二审中主张在合同约定期限内已向房屋登记部门递交办理涉案房屋房地产权证书的申报材料，但经本院释明，上诉人至今未向本院提交相关证据证明前述事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当支付违约金；二、上诉人是否应当支付逾期办证违约金；三、违约金是否予以调整。
关于上诉人是否应当支付违约金的问题。根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2013年12月30日前，将经工程竣工验收合格的商品房交付被上诉人使用，逾期交楼超过60日且被上诉人要求继续履行合同的，上诉人应自交楼期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已付房价款的万分之五的违约金。涉案房屋竣工验收日期为2014年9月12日，竣工验收备案日期为2014年9月15日，已远远超过合同约定的交楼期限，上诉人逾期交楼，应按合同约定执行。被上诉人要求上诉人支付逾期交楼的违约金，理由充分。虽然涉案房屋在交楼日期前建成，但并未在交楼日期前竣工验收合格，而涉案房屋竣工验收合格之前的消防验收、规划验收等，均不是合同约定的交楼条件，因此，上诉人并未按合同的约定如期如约履行交楼义务，应当向被上诉人支付逾期交楼的违约金。上诉人此节上诉理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人是否应当支付逾期办证违约金的问题。依照合同约定，上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。现上诉人未能提供充分证据证明其已在合同约定的期限前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因此，原审法院认定上诉人应向被上诉人支付逾期办证违约金2900元符合双方合同约定，本院予以维持。
关于违约金是否予以调整的问题。上诉人与被上诉人自愿约定违约条款，且该违约条款并不违反法律强制性规定，双方应按合同约定执行。此外，根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，涉案违约金系以上诉人逾期交楼超过60日为支付条件，并非以被上诉人造成的损失为支付依据。因此，上诉人以违约金过分高于被上诉人的损失为由请求调整违约金，并不符合双方的合同约定，本院不予采纳。鉴于被上诉人没有提出上诉，本院对于一审所调整的违约金不作纠正。
综上所述，上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司的上诉主张理据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 何 燕
代理审判员 郑家驹
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 汤有金
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。