南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终171号
上诉人（原审被告）：南宁市比佛利汽车服务有限公司，住所地南宁市科园大道西二路广西科学院对面，组织机构代码：69279177-0。
法定代表人:朱榕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡丽梅，广西安信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南宁聚友农化有限公司，住所地南宁市科园大道37号广西农业市场506-2号。
法定代表人：吴良善，该公司经理。
委托诉讼代理人：李科骏，广西作一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南宁昊霖投资有限公司，住所地南宁市邕武路21号。
法定代表人：李尚峻。
上诉人南宁市比佛利汽车服务有限公司（以下简称比佛利公司）因与被上诉人南宁聚友农化有限公司（以下简称聚友公司）、南宁昊霖投资有限公司（以下简称昊霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016)桂7102民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人比佛利公司的委托诉讼代理人胡丽梅、被上诉人聚友公司的委托诉讼代理人李科骏到庭参加诉讼。被上诉人昊霖公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
比佛利公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初364号民事判决第二项，改判比佛利公司无需承担连带返还责任；2.本案诉讼费及上诉费等均由聚友公司、昊霖公司承担。
事实和理由：根据合同的相对性原理，由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此合同一方当事人只能向另一方当事人提出关于合同上的请求及诉讼。比佛利公司不是两被上诉人签订的《租赁协议》的相对方，因此聚友公司诉请的返还定金的义务理应由昊霖公司承担。从一审法院向南宁市工商局高新分局调取的《询问笔录》可以认定，聚友公司所缴纳的定金实际上全部是由昊霖公司收取、使用。比佛利公司在昊霖公司未成立之前，将比佛利公司的公章借给昊霖公司使用，昊霖公司借到比佛利公司的公章后，私自在空白收据上加盖了公章，所以才形成本案中加盖有比佛利公司公章的定金收据。昊霖公司在收取了定金之后不久，聚友公司与昊霖公司便签订了《租赁协议》，由于《租赁协议》系聚友公司与昊霖公司所签订，因此表示聚友公司明知比佛利公司已将涉案铺面的权利义务一并转让给了昊霖公司的事实。因此，根据合同相对性原理，聚友公司诉请的返还定金的义务理应由昊霖公司承担。
聚友公司辩称，比佛利公司的上诉请求没有依据。一审法院查明的事实清楚，履约保证金是由比佛利公司出具收据予以收取的。比佛利公司与昊霖公司之间是共同开发涉案铺面所在的农贸市场。聚友公司在承租过程中，是在比佛利公司办公室与比佛利公司的负责人联系租赁事宜，比佛利公司从未向聚友公司说明过公章是比佛利公司借给昊霖公司使用的。昊霖公司与比佛利公司是否有内部约定，聚友公司并不知情。在签订租赁合同时，昊霖公司的工作人员向聚友公司称昊霖公司是与比佛利公司共同开发市场，故聚友公司才与昊霖公司签订租赁合同。因此，比佛利公司应当对本案纠纷承担连带责任。
昊霖公司未出庭答辩，也未提交书面答辩意见。
聚友公司向一审法院起诉请求：1.确认聚友公司与昊霖公司、比佛利公司签订的《租赁协议》无效；2.昊霖公司、比佛利公司连带向聚友公司返还履约保证金10000元；3.昊霖公司、比佛利公司连带向聚友公司返还铺面租金3000元、综合服务费180元；4.本案诉讼费由昊霖公司、比佛利公司承担。
一审法院认定事实：2013年4月29日，比佛利公司向南宁农业科技市场农资经营户发出《通知》，主要内容为：南宁农业科技市场将于2013年7月1日起拆除，为使广大经营户能继续有个良好的农资经营环境，比佛利公司已经在南宁市筹建新的农业生产资料专业市场，希望广大农资经营户对新市场铺面进行预订。2013年5月2日，聚友公司的法定代表人吴良善向比佛利公司支付铺面定金10000元，比佛利公司出具加盖其公章的收据。2013年9月23日，聚友公司（乙方，承租方）与昊霖公司（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定：1.甲方将位于南宁市邕武路21号南宁昊霖农业科技广场7-19号商铺出租给乙方用于农业经营，租期自2013年9月23日至2014年12月31日；2.租金总额为12000元，综合服务费每月60元；3、协议签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金10000元，该保证金在租赁期满乙方无违约行为时甲方无息退还；此外，协议还约定了其他的权利义务。协议签订后，吴良善向昊霖公司支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的铺面租金12000元及综合服务费720元，昊霖公司依约将铺面交付聚友公司使用。
2014年5月16日，南宁市工商行政管理局高新技术产业开发区分局（以下简称工商高新分局）向涉案铺面所在的市场贴出《告示》，内容为：1.南宁市昊霖农业科技广场系违法建设，昊霖公司立即停止相关违法经营活动，终止违法摊位、店铺的租赁，并于2014年6月15日前自行关闭市场；2.昊霖农业科技广场内的经营户自行停止装修、装潢，自行停止现有的经营活动。2014年9月10日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）向市场内的各租户发出《限期搬离通知书》，主要内容为：高新区管委会将依法对昊霖公司擅自在南宁市西面路西村违法建设的房屋进行强制拆除，要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离，否则所造成的财产损失，高新区管委会一律不予赔偿。2016年1月29日，昊霖公司出具《承诺书》，载明：昊霖公司以比佛利公司名义向南宁昊霖农业科技广场租户收取的所有租金、押金等各项费用，与比佛利公司无任何关系，均由昊霖公司承担所有经济赔偿。
一审法院认为，在《租赁协议》上签字、盖章的是聚友公司与昊霖公司，故涉案《租赁协议》的相对人是聚友公司与昊霖公司，比佛利公司并非租赁协议的相对人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，依法确认聚友公司与昊霖公司于2013年9月23日签订的《租赁协议》无效。
关于比佛利公司是否应承担责任问题。聚友公司称其向比佛利公司支付的定金10000元转化为履约保证金后未冲抵租金，比佛利公司应予以退还。比佛利公司辩称因聚友公司支付定金时，昊霖公司尚未正式成立，未刻有公章，故比佛利公司将公章借给了昊霖公司使用，定金名义上是比佛利公司收取的，但实际收款人和使用人都是昊霖公司，昊霖公司出具的《承诺书》能印证该事实。一审法院认为，昊霖公司在《承诺书》中承诺其以比佛利公司名义收取的费用与比佛利公司无关，由昊霖公司承担所有经济赔偿义务，但聚友公司不认可昊霖公司代替比佛利公司履行义务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”之规定，比佛利公司仍应对其收取的定金10000元承担返还义务；因其他款项不是其收取的，故比佛利公司对其他款项无需承担责任。
关于履约保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”签订《租赁协议》前，聚友公司的法定代表人吴良善向比佛利公司支付铺面定金10000元，从昊霖公司出具的《承诺书》中可知，昊霖公司认可收到以比佛利公司名义收取的定金10000元。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”吴良善支付铺面定金、租金、综合服务费的行为，其法律责任应由聚友公司承担。《租赁协议》约定签订协议时聚友公司应向昊霖公司支付履约保证金10000元，因聚友公司交纳的定金未冲抵租金，故对聚友公司主张该定金已转化为履约保证金的说辞，一审法院予以采信。聚友公司诉请昊霖公司、比佛利公司连带返还履约保证金10?000元，一审法院予以支持。
关于租金、综合服务费的问题。高新区管委会于2014年9月10日发出的《限期搬离通知书》中要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离。聚友公司已向昊霖公司支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金和综合服务费，现聚友公司要求昊霖公司退还剩余租期2014年10月1日至2014年12月31日的租金和综合服务费，并未超出其权利行使的范围，一审法院予以支持。涉案铺面的年租金为12000元，月租金为1000元，月综合服务费为60元，故昊霖公司应退还聚友公司剩余租期内的租金3000元（1000元×3个月）、综合服务费180元（60元×3个月）。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第八十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认聚友公司与昊霖公司签订的《租赁协议》无效；二、昊霖公司、比佛利公司连带向聚友公司返还履约保证金10000元；三、昊霖公司向聚友公司返还租金3000元、综合服务费180元；四、驳回聚友公司的其他诉讼请求。案件受理费130元，公告费48元，共计178元（聚友公司已预交），由昊霖公司、比佛利公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。比佛利公司、聚友公司对一审法院查明的事实均无异议。经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：比佛利公司是否应当向聚友公司承担连带返还履约保证金的责任。比佛利公司向南宁农业科技市场农资经营户发出《通知》后，聚友公司在与昊霖公司签订《租赁协议》之前，向比佛利公司支付了铺面定金10000元，比佛利公司出具了加盖其公章的收据。在签订《租赁协议》之后，该定金并未冲抵租金，并已转化为履约保证金。当《租赁协议》无效时，比佛利公司应对其收取的款项承担连带返还责任。比佛利公司主张聚友公司所缴纳的定金实际上由昊霖公司收取、使用，定金收条的公章为昊霖公司私自加盖，聚友公司在签订《租赁协议》时就已明知比佛利公司将涉案铺面的权利义务一并转让给昊霖公司，因此返还定金的义务应由昊霖公司承担。本院认为，昊霖公司出具的《承诺书》为其单方陈述，没有其他证据予以佐证，其行为不能对抗比佛利公司、昊霖公司以外的第三人，因此比佛利公司的主张不能成立。
综上所述，上诉人比佛利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（比佛利公司已预交），由上诉人南宁市比佛利汽车服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 袁宇飞
审判员 彭 博
二〇一七年十一月二十五日
书记员 符贵芳