湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民终1561号
上诉人（原审被告）:易明将，男，1968年12月9日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。
委托诉讼代理人：孟静，湖南唯平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖卫红，女，1968年10月5日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：王宇，湖南大义律师事务所律师。
上诉人易明将因与被上诉人肖卫红租赁合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院（2017）湘0681民初149号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人易明将及其委托诉讼代理人孟静，被上诉人肖卫红的诉讼代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
易明将上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定宾馆转让是错误的。宾馆并未转让，只是进行了转租，而转租不是解除合同的条件，且宾馆只转租了一层，另外两层并未转租。（二）一审判决认定黄庆（原告肖卫红的丈夫）的亲哥哥黄育与本案无关，但我方的证人只是指证房东黄育知情而不认识肖卫红，不能证明原告知情。其证人不能充分证明被告的证明目的是错误的。其一，黄育原本就是汨罗市汉城楼房东，十年来长期以黄育的名义与承租户签订租赁合同，收取房租并开具收条；其二，2016年4月我将房屋转租给李伟时，是黄育同意拿出房产证给次承租人李伟去办理的工商营业执照，他的行为证明他已代表肖卫红同意我转租；其三，原告肖卫红夫妇远在长沙，汉城楼一切事宜都是黄育全权处理；其四，我的转租是公开打广告出租的，再说汉城楼十年来一直是默许转租的，房东从不过问。此次是因我起诉他不维修房屋，要求赔偿我损失后，找了这个所谓不知情的理由来起诉我，这不是事实，纯属借口。其三、2015年10月25日续签宾馆租赁合同时，宾馆经营已十分困难，我与甲方商量好，如果经济困难，租金只能在合同到期前十五日内交清并写入了合同。一审判决认定租金应现在交纳与合同约定的交纳时间相违背，明显错误。二、原审判决有失公正。判决书中混淆了转让与转租的概念。强行判决解除合同，明显不公。
肖卫红辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。上诉人严重违约有三：第一，上诉人未经被上诉人同意将第6层房屋擅自出租给他人；第二，未按合同约定交纳租金；第三，未按合同约定修漏。上诉人擅自将6楼出租是被上诉人解除合同的条件，并要求上诉人支付租赁期内的租金合理合法。请求驳回上诉，维持原判。
肖卫红向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的租赁合同，并责令被告将承租的房屋立即腾空后交还给原告；二、判令被告立即支付拖欠原告的租金21000元（自2016年1月26日至2017年1月26日），并要求被告按合同的约定支付租金数额至将承租房屋交还给原告之日止。并由被告承担全部诉讼费用。
一审认定的事实：2015年10月25日，原、被告签订了《经营场地租赁合同》，合同书中载明：甲方将其所有的位于汨罗市建设路31号汉城楼4、5、6楼租与被告。合同第一、二条约定租赁期限为2015年11月26日至2018年11月25日，租金约定第一年为12万元，以后每年递增5%，租金必须在租赁到期前十五日内交付完成。合同第四条约定乙方必须在征得甲方书面同意后方可转让给第三方经营，乙方不得收取经营的其他转让费（即打空费），如发现乙方擅自将场地转让给第三方，甲方可无条件收回该场地，所有损失由乙方和第三方自行承担。现被告将租赁场地6楼转租他人经营，原告诉至法院，要求与被告解除租赁合同，依合同约定收回场地，并要求被告支付自2016年1月26日起至2017年1月26日起至2017年1月26日的两个月的租金21000元。
一审法院认为，本案争论的焦点问题如下：一、原、被告之间签订的合同是否应该解除；二、被告是否应该腾空并交还经营场地；三、被告是否应支付场地租金。
针对上述问题，一审法院评判如下：
一、经过庭审查明及认定的事实，原、被告2015年10月25日签订了《经营场地租赁合同》，并对租赁期限、租金等做了相关约定，双方形成了租赁合同关系。该合同合法有效，租赁合同约定租赁期限为三年，于2018年11月25日到期。合同第四条约定乙方必须在征得甲方书面同意后方可转让给第三方经营，乙方不得收取经营的其他转让费（即打空费），如发现乙方擅自将场地转让给第三方，甲方可无条件收回该场地，所有损失由乙方和第三方自行承担。现被告未取得原告书面同意的情况下将场地的第6楼转租给他人经营，本案原、被告双方约定的解除条件已经成就，原告要求解除租赁合同的请求应予以支持。二、原、被告之间的场地租赁合同解除，被告无权继续使用原告所有门面，原告请求收回场地的诉求应予支持。三、原、被告租赁合同第二条约定，第一年租金12万元，以后每年递增５%，租金必须在租赁到期前十五日内交付完成。现原告无法实现基于所有权而产生的财产收益，故一审法院对原告庭审时要求从2016年11月26日按约定年租金120000元,递增５%为126000元,计算２个月租金为21000元的请求予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：
一、解除原、被告2015年10月25日签订的《经营场地租赁合同》；二、限被告易明将在本判决书生效后十日内腾空并向原告交还位于汨罗市建设路31号汉城楼4、5、６楼场地；三、被告易明将在本判决生效后十日内向原告支付从2016年11月26日起至2017年1月26日门面租金21000元。（后段租金自2017年1月27日起按月租金10500元计算至门面腾空交还之日止）。本案诉讼费825元由被告易明将承担。
二审期间上诉人易明将围绕上诉请求当庭提交了７张收据，照片一组，吴克英的证言等，拟证明上诉人易明将将汨罗市建设路31号汉城楼六楼转租给李伟时，该楼的实际管理者黄育（原告肖卫红丈夫的亲哥哥）是知情并认可了易明将转租行为。本院组织双方当事人进行了证据质证，肖卫红质证认为易明将二审当庭出示的证据，部分在一审时经过了质证，该证据的内容无法证明被上诉人肖卫红明知并认可易明将将房屋转租。本院认证如下：该证据证实，被上诉人肖卫红委托的出租房屋管理者黄育对上诉人易明将将此房屋的第6楼转租给李伟是明知的，并认可了易明将的转租行为。
本院二审查明，本案诉争的位于汨罗市建设路31号的汉城楼系被上诉人肖卫红丈夫黄庆与肖卫红、黄锦臻共有。此楼房建成不久的2007年４月４日即由黄庆经手将楼房的五、六楼出租给上诉人易明将经营。并签订了《租赁协议》；2009年10月5日由黄育经手将该楼的四楼出租给易明将经营，双方并签订了《租赁协议》，2015年10月25日由被上诉人肖红卫经手与上诉人易明将续签了《经营场地租凭合同》，将该楼房的4、5、6楼继续人易明将经营。因黄庆、肖卫红夫妻居住在长沙市，该楼的出租管理工作一直交黄育管理（包括该楼的１、２、３楼）。2016年４月上诉人易明将该楼的第六层转租给李伟经营，是由黄育提供的该房屋的产权证办理的工商营业执照。本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案争议的焦点是被上诉人肖卫红一审诉请解除原、被告签订的租赁合同，责令易明将将承租的房屋腾空后交还给原告，并由被告支付拖欠的租金21000元的条件是否成立。
首先，上诉人易明将与被上诉人肖卫红于2015年１0月25日所签订的《经营场地租凭合同》合法有效，双方均应严格遵守合同约定，各自履行合同义务。该合同第四条约定：“乙方（易明将）必须在征得甲方的书面同意后，方可转让第三方经营，但乙方不得收取经营的其他转让费（即打空费），如发现乙方擅自将场地转让给第三方，甲方可无条件收回该场地，所有损失由乙方和第三方自行承担。上诉人易明将在2016年4月转租该租赁房屋６楼时，没有取得出租人肖卫红的书面同意，属违约，但上诉人易明将在将其租赁房屋的第６楼转租时，该房屋的实际管理人黄育向承租人李伟提供了该房屋的产权证明，并协助办理了工商登记，因此黄育对转租是明知的，肖卫红亦是明知的。此外，被上诉人肖卫红一审向汨罗市人民法院起诉主张权利是2017年１月25日。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租无效的，人民法院不予支持”，即使肖卫红可以主张权利，也超过了上述规定的期限，故被上诉人以违约转租要求解除租赁合同的请求本院不予支持。其次，被上诉人起诉时的另外两条理由，被告人未按期缴纳租金，没有进行房屋补漏修复，均不是提前解除合同成就的条件，故被上诉人肖卫红一审诉请解除原、被告签订的租赁合同，责令易明将将承租的房屋腾空后交还给原告，并由被告支付拖欠的租金21000元的条件不成立，上诉人上诉请求驳回被上诉人诉讼请求的理由成立，据此，一审判决认定的事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款，第九十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省汨罗市人民法院（2017）湘0681民初149号民事判决；
二、驳回肖卫红的诉讼请求。
一审案件受理费825元，二审案件受理费2400元，合计3225元，由肖卫红承担。
本判决为终审判决。
审判长 何石朝
审判员 李明霞
审判员 易小平
二〇一八年一月十七日
书记员 方晶晶