湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初7615号
原告：长沙金洲建设工程有限公司，住所地宁乡市历经铺乡历经铺村二组。
法定代表人：袁国强，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：周喻波（特别授权），男，1980年8月7日出生，汉族，住湖南省，该公司职员。
委托诉讼代理人：夏文利，湖南光阳律师事务所律师。
被告：长沙东申电器有限公司，住所地宁乡市金玉乡镇工业集中区金发路南18号（回龙铺镇华田村）。
法定代表人：袁占平。
第三人：宁乡黄火火装饰建材有限公司，住所地宁乡市玉潭镇楚沩社区豪德市场A区9街2栋。
法定代表人：黄炎。
委托诉讼代理人：刘明，湖南光阳律师事务所律师。
原告长沙金洲建设工程有限公司（以下简称金州建设）与被告长沙东申电器有限公司（以下简称东申电器）、第三人宁乡黄火火装饰建材有限公司（以下简称黄火火装饰）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案受理后，依法适用简易程序分别于2018年1月23日、2月22日公开开庭进行了审理。原告、第三人的委托诉讼代理人及被告东申电器均到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告金州建设向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告工程款13650000元；2.确认原告对被告B栋厂房享有建设工程价款优先受偿权。在诉讼中原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告的建设工程施工合同已解除；2.判令被告支付原告工程款15321720元；3.确认原告对被告B栋厂房享有建设工程价款优先受偿权。事实与理由：原、被告于2015年9月24日签订《长沙东申电器有限公司B栋厂房工程施工合同》，约定由原告承包被告B栋厂房建设工程。在合同履行过程中，被告多次拖延支付工程款，导致工程被迫多次停工。2017年8月2日在工程仅外墙砖、门窗、楼梯扶手未完工的前提下，原、被告进行工程结算，约定总价款19750000元。2017年11月7日该工程全部竣工，但被告仅支付了部分工程款及退还全部押金，未依约履行支付全部工程款的义务。2018年1月27日，原、被告再次结算确认：该工程总价款19750000元，被告已支付4228280元，尚欠工程款15521720元。因被告迟延竣工验收并将厂房出租他人使用，原告在催收剩余款项未果后于2017年11月25日已书面通知被告解除合同。因被告与第三人存在债务关系，被告与第三人在未征得原告同意的情况下，于2016年9月14日签订《长沙东申电器有限公司B栋厂房买卖合同书》，同时将该厂房范围内的土地使用权过户给第三人。原告认为，被告应履行立即交付全部工程款的义务，原告并有权对涉案工程行使建设工程价款优先受偿权。
被告东申电器承认原告主张的签订合同、原告施工、转让厂房事实，辩称：1.涉案工程于2017年11月停工，至今尚有部分外墙砖、内墙面及消防设施未完成，以上未完成部分应暂扣工程款200000元，2018年1月27日共同结算属实；2.原告未及时报请竣工验收属于违约，其不享有单方解除合同权利；3.同意原告依法行使建设工程价款优先受偿权。
第三人黄火火装饰承认其因债权债务关系而受让涉案土地使用权、建筑物所有权的事实，辩称：1.原、被告结算确认工程总价款19750000元、余欠15521720元，未经第三人参与或同意，涉嫌恶意串通损害第三人利益；2.第三人已于2016年9月23日善意取得涉案B栋厂房的所有权；3.原、被告合同约定的竣工日期为2016年5月18日，原告未在2016年5月18日起的6个月内主张优先权，其优先权因超过法定期间而消灭。请求驳回原告要求就讼争厂房行使优先权的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对争议证据及事实确认如下：双方争议焦点在于讼争工程的总价款及余欠款。就此原、被告已于2018年1月27日结算确认工程总价款19750000元、被告已付4228280元、尚欠工程款15521720元。第三人认为，原、被告曾于2015年12月22日签订了一份签约合同价为12000851.21元的施工合同提交建设主管部门备案，工程价款应据此确定为12000851.21元。本院认为，虽然原、被告因讼争工程签订了2份合同，但在诉讼中原、被告均承认2015年12月22日的合同系为备案所订立，双方实际履行是按2015年9月24日签订的合同履行，讼争工程并非经招投标订立。且2015年12月22签订报请备案的合同约定的是“签约合同价”，该合同通用条款约定：“签约合同价”是指发包人和承包人在合同协议书中确定的总金额，包括安全文明施工费、暂估价及暂列金额等，原、被告亦均确认施工中有增加工程量的情况，故第三人主张应按“签约合同价”12000851.21元确认被告应付的工程总价依据不足。而原、被告曾于2017年8月2日结算确认工程总价款19750000元，在诉讼中又于2018年1月27日结算确认工程总价款19750000元，前后两次结算关于工程总价款的金额并无变化，发生变化的是被告已付款项的数额。第三人亦未提供证据证明原、被告结算存在恶意串通损害第三人利益的情形，从被告与第三人签订的房屋买卖合同中的回购条款来看，被告亦难有与原告恶意串通损害第三人利益的动机。据此，可确认如下事实：原、被告结算确定工程总价款为19750000元，被告已付4228280元，尚欠工程款15521720元。
根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院综合认定如下案件事实：2015年9月24日，原、被告签订《长沙东申电器有限公司B栋厂房工程施工合同》，约定由原告承建被告坐落于宁乡市金玉工业集中区厂内的B栋厂房，并约定：1.竣工日期为2016年5月18日；2.工程实行包工包料方式，价款依照湘建价（2014）112、113号等行业指导文件确定，项目主体封顶完成后支付合同总价15%，撤除外架完成后支付合同总价10%，竣工验收合格后支付合同总价10%，2016年9月15日前支付合同总价10%，2017年1月7日前支付合同总价5%，工程质量问题（原文如此），按竣工验收合格日期起一年支付合同总金额的30%，两年内支付余下的20%；3.原告交给被告工程押金3500000元，主体一层封顶时返还50%，主体竣工完成返还剩余50%。后原告交付给被告2900000元并依约进场施工。为建设主管部门备案需要，原、被告又于2015年12月22日签订了一份合同，该合同列明“签约合同价”为12000851.21元。后原、被告按照前述2015年9月24日签订的合同履行，2015年底原告完成一层主体封顶后，原告曾多次要求被告支付进度工程款，并在2016年5月以被告未付款为由停工。2017年4月，原告完成厂房主体建设并由被告投入生产使用。2017年8月，原告完成了除外墙砖、楼梯扶手及部分门窗安装外的其他主体工程及装饰装修工程，被告退还了原告交付的2900000元工程押金，原、被告于同年8月2日结算确认工程总价款为19750000元。后原告陆续施工并在2017年11月前完成了楼梯扶手、门窗安装工程，于2017年11月14日书面催告被告组织验收。因原告听说被告擅自将厂房出租，又催告被告支付工程款未果，原告遂于2017年11月25日书面通知被告解除合同。2018年1月27日，原、被告结算确认：工程总价款为19750000元，被告已付4228280元，尚欠工程款15521720元。
另查明，被告与第三人于2016年9月14日签订《长沙东申电器有限公司B栋厂房买卖合同书》，约定：1.被告将讼争的B栋房地产转让给第三人，转让价款为15000000元；2.因被告在上述房地产建设过程中已实际收取了第三人全部房款，因此如被告未确保该房地产顺利转让给第三人，应退还全部房款并赔偿损失；3.第三人不能将该地产产权进行抵押、担保，被告在十年内是唯一收购方，可按原价收购回本地产产权；4.自合同签订日起，被告以15000000元为本金，并以月利率一分的标准按季度向第三人支付利息，被告支付利息享有本房产使用权。2016年9月28日，第三人获得讼争房地产的不动产权证书，权利类型为国有建设用地使用权。第三人述称，因被告曾在2016年8月至10月期间陆续向案外人宋正文（系第三人的法定代表人黄炎的舅舅，亦系第三人的合伙人之一）借款累计约13900000元，故上述《长沙东申电器有限公司B栋厂房买卖合同书》签订前后，第三人并未实际交付购买价款给被告或案外人宋正文，而是直接抵偿所欠案外人宋正文的债务。
再查明，讼争工程目前已停工但尚未组织竣工验收，原告承认尚有部分外墙砖、内墙涂料及消防工程需修复整改，同意已完成的工程总价款暂计为19550000元，差额部分200000元待后据情另行向被告追索。
本院认为，本案系建设工程施工合同纠纷。一、关于原、被告间合同关系如何认定的问题。原、被告在2015年9月24日签订合同后，又于2015年12月22日签订了合同用于备案，但原、被告均承认双方实际履行的仍系2015年9月24日签订的合同，从交付工程押金、原告向被告催款的主张等方面亦可印证。讼争工程不属于依法应当招投标发包的工程，故原、被告于2015年9月24日签订的合同系当事人真实意思的表示，不违反法律规定，对原、被告均具有法律约束力，原、被告应依约履行。二、关于合同是否已经解除的问题。依照合同约定，被告有义务在项目主体封顶后支付合同总价15%，在工程撤除外架完成后再支付合同总价的10%，以上合计25%，按照2017年8月2日双方结算确认的工程总价款19750000元计即为4937500元，而被告截止2017年11月25日仅付款4228280元，据此可以认定被告未依约足额支付工程款，被告将讼争厂房转让予第三人也可能危害原告债权的实现。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，被告违约未足额支付工程款在前，原告亦有权拒绝履行其余施工义务。原告在催告组织竣工验收、催告付款未果后，于2017年11月25日书面通知被告解除合同。原告行使解除权符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第一项规定，可认定原、被告的合同已于2017年11月25日解除。三、关于被告是否负有付款义务的问题。被告现已将讼争工程投入使用亦未提出质量异议，双方的合同已因原告行使单方解除权而解除。依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定，被告有义务按照约定支付相应的工程价款。原告根据双方于2018年1月27日结算的约定及部分装饰、消防项目尚待修复整改的事实，请求被告支付余欠工程款15321720元，符合法律规定，本院予以支持。四、关于原告主张优先受偿权的起算时间问题。虽然原、被告签订合同约定的竣工日期为2016年5月18日，但实际履行至2017年4月完成厂房主体建设，直至2017年11月才完成楼梯扶手等附属工程，故原告主张建设工程价款优先权期限的起算日期依法应确定为2017年11月25日，其理由为：1.讼争工程未在约定的竣工日期竣工，至今仍未竣工验收，但系2017年4月前完成主体建设，又陆续施工至2017年11月才依法解除，故不应以约定的竣工日期作为优先权起算日期；2.原、被告约定被告应在竣工验收合格日期起一年支付合同总金额的30%、两年内支付余下的20%，即便依照原合同，被告主要付款义务成就之日亦在2017年5月18日、全部付款义务成就之日在2018年5月18日。原告主张建设工程价款优先权期限的起算日不应早于约定的工程价款支付期限；3.合同已因被告迟延履行付款义务被解除，解除发生在合同约定的竣工日期之后，应当自合同终止履行或解除之日起算。故原告在本案中主张建设工程价款优先权未超过《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所规定的法定期限。五、第三人能否对抗原告主张优先受偿权的问题。本院认为第三人无权对抗原告就其承建的B栋厂房行使优先受偿权，其理由如下：1.第三人虽已取得对讼争B栋厂房的所有权，但其在《长沙东申电器有限公司B栋厂房买卖合同书》签订前后并未实际交付购买价款给被告或案外人宋正文，而是直接抵偿所欠案外人宋正文的债务，实质仍属通过以物抵债方式取得所有权，依法不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所规定的消费者购房，不能对抗原告的优先受偿权；2.从第三人与被告签订的《长沙东申电器有限公司B栋厂房买卖合同书》中所约定的限制第三人处分权能、十年内原价回购、被告支付利息享有房产使用权等条款可见，第三人与被告签订合同、转移不动产登记名为买卖、实为抵押，不能据此认定第三人系善意受让，如果据此对抗原告主张法定优先受偿权，有悖诚实信用原则。第三人如因原告行使优先受偿权而遭受损失，可另行起诉向被告主张缔约过失责任或违约责任。
综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第一项、第十条规定，判决如下：
一、原告长沙金洲建设工程有限公司与被告长沙东申电器有限公司签订的《长沙东申电器有限公司B栋厂房工程施工合同》已于2017年11月25日解除；
二、被告长沙东申电器有限公司在本判决生效之日起三日内支付给原告长沙金洲建设工程有限公司余欠工程款15321720元；
三、原告长沙金洲建设工程有限公司就本判决第二项确定的债权，对其承建的被告长沙东申电器有限公司坐落于宁乡市金玉乡镇工业集中区的B栋厂房（不动产权证号：湘【2016】宁乡县不动产权第0001242号，国有建设用地使用权登记所有人为第三人宁乡黄火火装饰建材有限公司）享有建设工程价款优先受偿权，原告长沙金洲建设工程有限公司可以依法与厂房权利人协议以工程折价或者申请人民法院将该工程依法拍卖并以拍卖该工程所得的价款优先受偿。
如果被告长沙东申电器有限公司未依照生效法律文书确定的履行期限履行本判决第二项确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费114930元，减半收取57465元，由被告长沙东申电器有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 刘海涛
二〇一八年二月二十二日
书记员 卢 佳
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：
（一）未按约定支付工程价款的；
（二）提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的；
（三）不履行合同约定的协助义务的。
第十条建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第三条规定处理。
因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。