广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1202民初3823号
原告：周振宁，男，汉族，1983年10月24日出生，身份证住址广东省肇庆市端州区。
被告：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市西江北路星湖奥园雅典区8栋102，统一社会信用代码91441202661477201T。
法定代表人：蒲俊锦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄秋实、黎倩，均系广东勤思进律师事务所律师。
原告周振宁诉被告肇庆市星奥投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告周振宁、被告的委托诉讼代理人黄秋实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼的损失8580.82元、逾期交楼违约金47640.55元（逾期交楼违约金、损失均以房价款800000元为基准，逾期交楼前90日按银行贷款年利率4.35%计算损失，损失为8580.82元；逾期交楼90日后按银行贷款年利率4.75%的1.3倍计算违约金，违约金为47640.55元）；2.本案诉讼费用由被告承担。
在庭审中，原告明确，对于逾期交楼90日内的损失，从2015年12月31日计至2016年3月29日，损失为8580.82元；从2015年3月30日计至2017年3月18日的违约金为47640.55元。
事实和理由：2014年7月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××北路东侧“××字××”××区××房，总房款800000元，首付款480000元，银行贷款320000元。合同约定，被告应当在2015年12月30日前将具备“该商品房经综合验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之零点一支付逾期交房违约金。
合同签订后，原告如约支付了首付款480000元，并办理了320000元的银行贷款，银行于2014年8月20日向被告支付了320000元。截至2017年3月18日，被告才正式发出《收楼通知书》通知原告收楼并正式交付使用。同时原告认为合同约定的违约金过低，给守约方造成很大的损失，原告认为违约金应以房价款800000元为基数，逾期交楼90日内赔偿原告损失，损失按银行贷款年利率4.35%计算，损失为8580.82元；逾期交楼90日后的违约金，按银行贷款年利率4.75%的1.3倍计算，从2016年3月31日起计至2017年3月18日止，共352天，违约金为47640.55元。
被告辩称，一、案涉房屋已经在2017年2月28日办理竣工验收备案，并且通过电话、短信、挂号信等方式通知原告办理收楼手续；二、原告第二项的诉讼请求没有法律依据，双方应该按照商品房买卖合同中约定的违约金计算方式计算违约金，该约定是双方真实意思表示、合法有效。理由如下：买卖合同中已明确约定对逾期交付违约责任是从逾期超过90日开始计算违约金，而原告要求在2015年12月31日到2016年3月29日另外计算一笔金额，实际属于重复计算违约金，违反双方约定，没有合同以及法律依据，而且该约定不属于豁免被告的违约责任，而是双方认为90日内的损失不存在或可以忽略不计因此作出第九条的认定，其次本案属于商品房买卖合同纠纷，不属于其他欠款或民间借贷纠纷，支付房款是原告合同义务，因此不存在所谓的利息损失，或者占用原告资金的损失，也不应该按照民间贷款利率计算所谓的损失，而且我方与原告签订的买卖合同是经过房管部门审查备案，内容符合法律及行政规章规定，合法有效，双方应当遵守，根据合同法第一百一十四条，以及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同案件若干问题的指导意见》第三条，认定违约金过低的前提，是违约金低于所造成损失，而原告对其主张资金成本损失或其他认为存在的损失举证不能，是否存在损失，以及损失的实际金额均无法确定，因此认定违约金过低的情况并不存在，另外合同中对买方违约，同样约定日万分之零点一违约金，违约责任对买卖双方是对等公平，双方应尊重签订的买卖合同中具体约定。在本案中只发生了一个违约行为，因此第一项诉讼请求属于重复请求，根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人依照合同法第114条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。因此，原告不能就同一违约行为同时主张违约损失和增加违约金。
本院经审理认定事实如下：2014年7月8日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××北路东侧“××字××”××区××房，总金额为人民币800000元，其中在签订合同时付款480000元，剩余房款320000元办理银行按揭。在《商品房买卖合同》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。
其中合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年12月30日前将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用。
合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第2种方式处理，即逾期超过90天后，出卖人按买受人已累计付款的总额为基准，并按每日万分之零点一向买受人支付违约金，合同继续履行。
合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在收到以挂号信发出的该商品房交付使用通知书后30天内(以挂号信记载的日期为准，挂号信以本合同第1页中记载的买受人记载联系地址寄发，如该资料发生变更的，须于发生变更之日起10日内以书面形式通知出卖人，否则原资料仍为合法有效。)，仍未前来办理收楼手续的，则视为买受人已按本合同约定的交付标准接收和使用，标的房产损毁的风险由买受人承担；从交付次日起，买受人应按规定交纳基于该房产产生的物业管理费、水电费和其他相关分摊费。
合同签订后，原告于2014年7月8日向被告支付了房价款480000元,于2014年8月2日向被告支付了房价款320000元。此后，由于被告未依约交付商品房，原告诉至本院。庭审中，原、被告均确认原告在2017年3月17日收到了书面的收楼通知书。原告同意逾期交楼违约金计至2017年3月17日止；被告向原告出示案涉商品房的《竣工验收备案表》，原告对《竣工验收备案表》登记的事实予以确认。被告确认其存在逾期交楼的违约情形，愿意按照合同的约定承担相关的违约责任，同意违约金计算至2017年2月28日。
另查明，2017年2月27日，被告开发的位于肇庆市××北路东侧××“××”××区（××）及地下室经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位综合验收合格。同年2月28日，在肇庆市住房和城乡建设局办理了工程竣工验收备案登记。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2014年7月8日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应依约全面履行。
针对原、被告的诉辩意见，本案争议的问题主要为：一、逾期交楼违约金的截止时间；二、逾期交楼的违约责任；三、违约金应否调整。
对于上述争议的问题，本院分别作如下认定：
一、关于逾期交楼违约金的截止时间。根据合同第九条、第十一条的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在收到交付使用通知书后30天内，仍未前来办理收楼手续的，则视为买受人已按本合同约定的交付标准接收和使用。由于原、被告在诉讼中均确认原告于2017年3月17日已收到了收楼通知书，原告亦同意逾期交楼违约金计至收到书面交楼通知书之日（即2017年3月17日）止。原告要求逾期交楼违约金计至收到书面交楼通知书之日，并未加重被告的责任，本院予以准照，故逾期交楼违约金应计至2017年3月17日。
二、关于逾期交楼的违约责任。由于被告未能如期交付案涉商品房，且没有证据显示其延迟交楼的行为符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”之情形，故被告已构成违约，理应承担违约责任。原告在本案主张的违约责任分为二部分，其一为没有约定的逾期交楼90天的违约责任按银行利率赔偿损失，其二逾期交楼90天后的违约责任为支付违约金。首先，对于原告主张赔偿损失的问题。该请求主要针对合同中没有约定的逾期交楼90天内的违约责任问题，虽然在《商品房买卖合同》中对此并没有约定，但违约责任的承担不以约定为前提，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赔偿损失为法定的违约责任,只要守约方因违约行为事实上存在损失即可主张。本案中，被告未能在2015年12月30日前如期依约交房，虽然原告没有为此提供具体的证据，但根据生活经验法则，本案亦可以认定该违约行为事实上确已对原告造成了损失，因此，原告主张按年利率4.35%的标准赔偿损失有事实和法律依据，本院予以支持,被告对此所提之抗辩理据不足，本院不予采纳。其次，关于逾期交楼90天后至交楼之日止违约金的问题。违约金条款是当事人约定承担违约责任的方式，以当事人约定为前提，由于双方在合同中对此已有约定，且被告确实存在违约行为，故原告主张违约金合法有据，本院亦予以支持。
三、关于违约金应否调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加。本案中，合同约定逾期超过90天后，出卖人按买受人已累计付款的总额为基准，并按每日万分之零点一向买受人支付违约金。由于该约定的违约金明显低于因此造成原告的损失，依法应对逾期交楼的违约金标准予以增加。本院综合衡量了本案的情况后，依法对逾期交楼的违约金标准调整为参照中国人民银行金融机构同期一年至五年(含五年)人民币贷款基准利率4.75%的130%为宜，即违约金的标准调整为年利率6.175%。被告对此所提之抗辩理据不足，本院不予采纳。
综上所述，由于被告未能依约交付案涉商品房，且没有证据显示其延迟交楼的行为符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”之情形，故被告已构成违约，理应承担违约责任,原告据此在本案主张赔偿损失和违约金符合法律的规定和合同的约定。首先，从2015年12月31日至2016年3月29日期间的损失为8580.82元（800000×4.35%÷365×90=8580.82元）。其次，对于从2016年3月30日至2017年3月17日止的逾期交楼违约金，由于原告主张上述违约金的期间均属于超过90日的范围，因此，该期间的违约金应按本院确定的标准即年利率6.175%计付至2017年3月17日止共353天，据此计算，该部分的违约金应为47775.89元（800000×6.175%÷365×353﹦47775.89元）。对原告要求被告支付逾期交楼的损失8580.82元、违约金47640.55元的诉讼请求，并未加重被告的责任，本院予以准照。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（七）、（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决生效之日起七日内支付逾期交楼的损失、违约金合计56221.37元给原告周振宁。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币603元（原告周振宁已预交），由被告肇庆市星奥投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭锦
二〇一七年十二月十二日
书记员 钟敏