山东省临沂市罗庄区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临罗商初字第1416号
原告房士忠，男，1970年4月22日出生，汉族，住临沂市罗庄区。
原告李秀新，女，1970年8月21日出生，汉族，住临沂市罗庄区。
二原告共同委托代理人顾丽萍，山东隆泰律师事务所律师。
被告临沂华昶金典房地产开发有限公司。
法定代表人阮叶盛，经理。
委托代理人彭昆明，山东铭信律师事务所律师。
委托代理人郑文明，山东超信律师事务所律师。
原告房士忠、李秀新与被告临沂华昶金典房地产开发有限公司（以下简称华昶房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房士忠及原告房士忠、李秀新的共同委托代理人顾丽萍与被告华昶房产的委托代理人彭昆明、郑文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房士忠、李秀新共同诉称，两原告系夫妻关系，一直做油品生意，收到被告华昶房产的宣传册后被被告的宣传所吸引。被告宣传册中规划图对油品区、轮胎区、汽车用品区等进行了分门别类的划分，并称是临沂首创一站式汽车配件用品专业市场。根据被告的宣传手册原告于2015年2月10日分别与被告签订了商品房预售合同，原告李秀新交付了首期款273245元，其余260000元办理了按揭手续。原告房士忠交付了首期房款258911元，剩余房款办理了24万的银行按揭贷款。之后两原告对房产进行了装修，装修完后发现购买的油品区并非被告宣传的专业划分区域市场。两原告要求解除合同，但被告一直以各种理由推诿不予理会。综上，两原告之所以到被告处购房，是因其宣传定位是专业市场，划分区域经营。现被告完全违约，由于市场混乱，不能达到合同目的，故诉至本院要求依法解除合同，责令被告赔偿原告的各项损失共计16万元。
被告华昶房产辩称，原、被告之间签订的商品房预售合同合法有效，不应解除。1、2014年11月28日，被告分别与二原告签订了《壹卡国际汽车生活港购房订单》，并交纳了定金。2015年2月10日，被告又分别与二原告签订了《商品房预售合同》，原告购买了由被告开发的“鲁南国际工业品采购中心二期”X号楼XXX号房、XXX号房，双方均在合同上签字盖章。2015年3月13日，上述两份《商品房预售合同》在临沂市房产和住房保障局备案。原、被告所签订的《商品房预售合同》，内容不违反法律规定，无欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情形，是双方真实意思表示，合法有效，不应解除。2、原告主张的“市场混乱不能达到合同目的”、被告完全违约，与事实严重不符，不能成立。双方签订的《商品房预售合同》中，没有限制或者约定买受人经营范围的条款。被告作为“鲁南国际工业品采购中心二期”开发商，只有出售商品房的权利，而无限制买受人经营范围、项目、业态的权利。市场买受人在不违反法律规定的前提下，有权根据实际情况选择自己的经营范围。3、市场商铺经营范围是买受人与临沂市壹卡商业运营管理有限公司协议确定的，与被告没有关联性。2015年2月10日，二原告与运营公司签订的《商铺自营管理协议》中载明“二、经营范围2.1甲方在该商铺内经营范围为﹍。”运营公司与买受人协商签订上述协议，确定买受人的经营范围，且该协议中，经营范围处空置，待原告充分考虑后再予以确定。因此，原告诉称市场混乱的情况并不存在，市场内商户有权在自有商铺内决定经营范围。综上，被告无违反法律法规、合同约定的行为，双方签订的合同是合法有效的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，二原告系夫妻关系，共同经营汽车专用油品生意。案外人临沂市壹卡商业运营管理有限公司与被告华昶房产是两个独立法人，壹卡运营公司负责商铺卖出后的经营管理。被告华昶房产在前期销售房屋时的销售广告中已明确表明原告所购买的区域为油品区。同时，在销售时制作了楼盘沙盘，沙盘展示显示原告所购买的区域亦为油品区，旁边为二期工程，现被告华昶房产对其宣传中的二期工程尚未施工建设。2015年2月10日，原告房士忠、李秀新分别与被告华昶房产签订了《商品房预售合同》，原告购买被告开发的鲁南国际工业品采购中心二期的X号楼XXX、XXX两套商铺，并于2015年3月13日在临沂市房产和住房保障局备案。根据合同约定，涉案土地规划用途为商业用地。合同签订后，原告房士忠交付了购房款258911元，并为购房办理银行贷款240000元，原告李秀新交付购房款273245元，为购房办理贷款260000元。此后，二原告为还购房贷款，自2015年3月30日起，银行每月扣缴贷款本金及利息。李秀新扣缴贷款本金及利息情况：3月30日扣缴2163元、4月1日扣缴2239元、4月19日扣缴1219.86元、4月24日扣缴2272.16元、5月20日扣缴3624.15元、6月20日扣缴3612.25元、7月20日扣缴3600元、8月20日扣缴3587.75元，共计22318.17元。房士忠扣缴贷款本金及利息情况：4月20日扣缴3221.30元、5月20日扣缴3345.29元、6月20日扣缴3334.38元、7月20日扣缴3323.08元、8月20日扣缴3311.77元，共计16535.82元。截止到2015年8月20日，造成两原告贷款利息损失共计38854元。为开展油品经营业务，二原告对所购房产进行装修，但发现所购买的商铺并非被告所宣传的油品经营专业区域市场。为此，二原告要求与被告解除合同，并要求被告华昶房产返还已支付的购房款项合计532156元，并赔偿两原告贷款利息、装修费用等损失共计16万元。
另查明，案外人临沂市壹卡商业运营管理有限公司（以下简称壹卡运营公司）负责房产投资方的招商宣传，商铺卖出后由壹卡运营公司进行管理。原告房士忠、李秀新与壹卡运营公司签订《商铺自营管理协议》，对商铺的自营管理进行了约定，但协议中未对原告的经营范围作明确约定，也未明确签订该协议的具体时间。根据招商手册显示，有关商铺经营范围的发布者系案外人壹卡运营公司。两原告购买涉案房屋后向案外人壹卡运营公司申请装修，并装修完毕，原告主张其对购买的房屋先行进行了装修，装修费用30000元，但未提供证据予以证实。原告自2015年5月份即要求退回购买被告的房屋未果，为此，原告于2015年8月10日诉至本院，要求判如所诉。
上述事实，主要根据当事人提供证据、庭审过程中当事人陈述予以证实，证据、庭审笔录均已收录在卷。
本院认为，案外人临沂市壹卡商业运营管理有限公司与被告华昶房产是两个独立法人，壹卡运营公司负责商铺卖出后的经营管理。2015年2月10日，原告房士忠、李秀新分别与被告华昶房产签订了《商品房预售合同》，与案外人临沂市壹卡商业运营管理有限公司签订了《商铺自营管理协议》。上述合同均系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规，合同依法成立，双方当事人应依约定履行各自的权利义务。案外人临沂市壹卡商业运营管理有限公司与原告签订的《商铺自营管理协议》主要约定的内容是原告购买商品房在经营使用过程中的规范，与原、被告之间的商品房买卖合同中约定的权利、义务互不干涉，针对合同相对性原则，本案原、被告之间的争议焦点是：1、公司对商铺的宣传和楼盘沙盘的宣传是否构成要约？2、原告与华昶金典房地产开发有限公司签订的商品房购销合同是否应予以解除？
（一）关于被告化昶房产对商铺的宣传和楼盘沙盘的宣传是否构成要约的问题。本院认为，被告化昶房产在前期销售房屋时在销售广告中已明确表明原告所购买的区域为油品区。同时，在销售时制作了楼盘沙盘，沙盘展示原告所购买的区域亦为油品区，旁边为二期工程，对商铺及周围环境的描述明确、具体。从当时的情况看，出售的商铺尚未建成，原告作为购房者购买之初，决定买房的依据、信息等都直接来源于开发商的广告和宣传材料，售楼广告及宣传材料对最终确定房价及决定签订购房合同起着至关重要的作用。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，广告宣传与允诺即具有合同条款的效力，应视为合同内容的组成部分”。因此，被告化昶房产对商铺所作的广告宣传及允诺符合该法条的适用条件，其宣传和允诺与正式合同条款构成商品房买卖的完整交易条件，应视为要约，具有合同条款的效力。
（二）关于原告与被告签订的商品房购销合同是否应予解除的问题。本院认为，原告按照合同约定支付了购房款，已经全面履行了自己的义务，华昶房产亦应当按照合同约定向原告交付约定的商铺，全面履行自己的义务。由于华昶房产商铺的宣传及楼盘沙盘展示内容属于要约，已构成了商品房购销合同的内容，按照合同的约定，原告购买的区域应属于油品区，旁边应是二期工程，根据目前的现状，该区域不是专业油品区，洗车、轮胎销售等商铺混杂其中，且二期工程未予建设，现被告交付的商铺明显不符合合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，由于当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。通常情况下，购房者购买商铺并不以居住使用为目的，而是为了将该商铺用于商业经营活动，获取经济利益，故商铺的规模、所在区位及商业机会等因素对商铺的价值及商铺购买者经济目的能否实现具有重大影响。原告在选购商铺的过程中，只能通过华昶房产的宣传及楼盘沙盘的展示来了解所购商铺及相关设施的真实情况，并据此作出是否购买该商铺的意思。本案中，被告没有开发二期工程，也未按区域划分专业市场，对原告所购买商铺的商业价值具有重大不利影响，导致原告购买商铺的合同目的难以实现，被告化昶房产的行为已构成根本违约，故原告要求解除合同的主张成立，本院依法予以认定。原告诉请被告华昶房产返还已付购房款532156元并返还已付贷款及利息损失的诉求，本院依法应予支持。原告主张被告赔偿其起诉之后的利息损失及购买房屋的装修费用，原告未提供证据予以证实其具体损失，本院不予支持，待证据完善后，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除原告房士忠、李秀新分别与被告临沂华昶金典房地产开发有限公司于2015年2月10日签订的购买鲁南工业品采购中心二期X号楼XXX、XXX两套商铺的《商品房预售合同》；
二、被告临沂华昶金典房地产开发有限公司返还原告房士忠、李秀新已付购房款532156元并偿还原告已付贷款及利息损失（利息参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2015年2月10日起算至本判决确定的履行之日止）；
三、驳回原告房士忠、李秀新的其他诉讼请求。
案件受理费10720元，由被告临沂市华昶金典房地产开发有限公司负担8844元，保全费4020元，合计12864元；由原告房士忠、李秀新负担1876元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 诸葛晓鲁
审 判 员 孟 庆 友
人民陪审员 孙 秀 英
二〇一六年五月八日
书 记 员 周 群