贵州省遵义中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终1626号
上诉人（原审被告、反诉原告）:张玉强，男，1971年3月20日出生，汉族，贵州省务川自治县人。
委托诉讼代理人:熬霖，贵州谋道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘金殿，男，1988年9月19日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人。
委托诉讼代理人张旭林，贵州子尹（务川）律师事务所律师。
上诉人张玉强因与被上诉人刘金殿房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仡佬族苗族自治县人民法院（2016）黔0326民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人张玉强上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人将涉案门面转租给蔡某和任某未经上诉人同意，原审认定蔡某和任某与被上诉人转租关系没有证据支撑，蔡某和任某的证言不可信；二、原审认定上诉人之妻收下蔡某交纳的房租后，听说是转租，又要求被上诉人将门面的装修补偿款给上诉人遭拒后才将租金退回系认定事实错误，也无证据支撑，若按照原审的认定，那更应认定蔡某与被上诉人之间系转租关系；三、涉案门面是否要被拆迁系不确定状态，而被上诉人未经上诉人同意转租，才是违约方，上诉人追索租金无果，将门面电源切断是行使合同解除权的行为，原审判决支持被上诉人解除合同后的间接损失属认定事实错误；四、遵义天诚价格评估有限责任公司系没有司法鉴定资质的鉴定机构，原审据此作为判决的依据程序违法；五、原审认定事实错误，必然导致适用法律错误；六、被上诉人在一审判决后才搬离，且至今仍然占有上诉人门面，被上诉人应承担租赁合同解除后门面的占用费。
被上诉人刘金殿在二审中答辩称：一、2016年5月，被上诉人委托蔡某向上诉人交纳下一年租金，上诉人收下租金后，得知该房屋所在位置要被政府拆迁，提出如果该房屋被拆迁，房屋装修补偿费应归出租方所有，未得到被上诉人同意，便将30000元租金退还给蔡某，之后被上诉人多次向上诉人支付租金，上诉人均以被上诉人未经其同意擅自转租门面为由而拒收，并于2016年6月12日切断门面电源，造成被上诉人损失；二、上诉人一直强调被上诉人将门面转租，但又拿不出实际证据，而根据原审被上诉人提供的录音材料及上诉人在原审的自认，充分反应了上诉人不想履行合同的主观意图；三、上诉人的原审反诉没有依据，要求被上诉人承担30000元损失亦无依据；四、被上诉人委托的鉴定机构系在贵州省司法厅报送的鉴定机构名册中选定，原审庭审过程也均有同步录音录像，不存在程序违法问题。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
刘金殿向一审法院起诉请求：1、判令刘金殿、张玉强解除房屋租赁合同；2、张玉强赔偿刘金殿店面装修费用80000元；3、张玉强赔偿刘金殿无法正常经营的一切经济损失；4、一切诉讼费由张玉强承担。
一审法院认定事实：2013年5月10日刘金殿为乙方与张玉强为甲方签订了一份为期5年的《房屋租赁合同》，该合同约定：张玉强将其位于平兴桥1、2、3号门面租赁给刘金殿做商业使用。合约期为2013年5月10日至2018年5月10日，租金为30000元/年，支付方式为每年支付一次，且每年交付租金不得拖欠一个月。合约期间如刘金殿需转租该门面，则应通知并经张玉强同意后方可转租，转租后，该合同对新的房屋所有人继续有效。张玉强如出售该房屋须在三个月前通知刘金殿，在同等条件下刘金殿享有优先购买权。在五年合约期内刘金殿无违约合同条款的，如果张玉强要收回房屋，则应赔偿刘金殿装修的一切损失。2018年5月10日后张玉强有权收回房屋，如刘金殿要求续租则享有优先权。合同签订后，张玉强按约将上述房屋交付给刘金殿，刘金殿将该房屋装修后用于经营汽车美容，其名称为“靓车部落”，随后，刘金殿使用该租赁房屋经营汽车美容业务至2016年5月。在“靓车部落”经营期间，刘金殿与他人合伙在务川新城区丹砂园另成立一汽车美容店，因忙于新店装修，无法兼顾“靓车部落”管理，遂请已长期在“靓车部落”工作的“干亲家”蔡某和任某为其管理，并口头约定如果“靓车部落”效益好，则蔡某、任某各占25%股份，刘金殿占50%股份。2016年5月16日，刘金殿委托蔡某向张玉强交纳2016年5月10日至2017年5月10日期间的房租，张玉强之妻刘小兰收取了房租30000元后，听说刘金殿将该房屋转租给了蔡某和任某，且该房屋所在位置要被政府拆迁，并提出如果该房屋被拆迁，其房屋装修补偿费应属房屋出租方所有，在未获得刘金殿同意后，遂将已收到的租金30000元退回蔡某，之后刘金殿先后两次前往张玉强家向其交纳租金，但张玉强及其妻子刘小兰均以刘金殿未经其同意违约转租其房屋为由拒收租金，2016年6月12日张玉强强行将“靓车部落”电源断掉，为此双方发生纠纷诉至一审法院。刘金殿承租张玉强的门面后，先后进行两次装修，在第二次装修时对“靓车部落”的门头上的联系电话予以更改。本案审理中，刘金殿申请对“靓车部落”房屋的装修费用及停业损失进行价格评估，经一审法院委托遵义天诚价格评估咨询有限公司评估，“靓车部落”租赁房屋的装修价格为71546.38元，停业费用68245.7元，共计139792.08元。
一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费的合同。刘金殿、张玉强2013年5月10日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在平等、自愿协商一致的基础上签订的，该合同系双方真实意思表示，且没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，故为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。刘金殿诉请要求解除与张玉强签订的《房屋租赁合同》，张玉强在本案开庭审理时亦表示同意，故一审法院对刘金殿要求解除与张玉强签订的《房屋租赁合同》的诉请予以支持。结合刘金殿、张玉强的诉辩主张及双方提供的证据，本案争议的焦点是：刘金殿、张玉强在履行合同中哪方行为违约以及该租赁合同解除后的责任承担。
一、关于刘金殿的行为是否构成违约的问题
张玉强为证明其主张向一审法院申请了张某、向瑶瑶、刘太贵、王东明四证人出庭作证，但该四证人证言均未能证明刘金殿是否将其租赁门面转租给了蔡某和任某。同时刘金殿为证明其主张向一审法院申请了证人蔡某、任某出庭作证，该二证人均证实其与刘金殿只是合伙关系，并未从刘金殿处转租门面，蔡某向张玉强之妻刘小兰交纳房租系受刘金殿委托。一审法院认为，张玉强主张刘金殿转租其门面未经其同意属违约，刘金殿对其主张予以否认，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，张玉强对自己的主张即合同期内刘金殿转租其租赁房屋负有举证责任，但张玉强未能提供充分证据佐证，应当承担举证不利的后果。为此对张玉强提出的刘金殿在合约期内违反合同约定将其租赁的门面转租给蔡某和任某的主张不予认定。对于张玉强辩称刘金殿违反合同约定逾期不交纳房租，证人蔡某的证言、刘金殿提供的录音能与刘金殿陈述相互印证，能证明刘金殿委托蔡某于2016年5月16日向张玉强之妻刘小兰交纳房租后退回，随后刘金殿两次向其交纳房租，张玉强及其妻子拒收的事实，故张玉强认为刘金殿逾期不交纳房租构成违约的主张不能成立。
二、关于张玉强的行为是否构成违约的问题
张玉强称其对房屋采取断电措施的原因在于刘金殿未经张玉强同意，擅自将房屋转租给蔡某和任某，并逾期未交房租，刘金殿则称其并未转租，张玉强所主张的转租人蔡某、任某只是合伙人，按照协议约定不需经张玉强同意。一审法院认为，刘金殿称按照合同约定委托蔡某于2016年5月16日向张玉强之妻刘小兰交纳房租，但刘小兰收下房租后听说刘金殿已将该门面转租给了蔡某和任某，并要求如果该门面被征收，其装修补偿费应属出租方所有，在遭到刘金殿拒绝后，刘小兰将已收到的租金退还，随后刘金殿先后两次亲自向其交房租，张玉强及其妻子刘小兰均拒收，为此双方发生纠纷，张玉强于2016年6月12日将该门面电源夹断。张玉强虽提供照片欲证明“靓车部落”装修后其门头电话换为蔡某、任某的电话，但不能证实其实际经营主体，不能证明刘金殿将门面转租给了蔡某和任某，故一审法院认定刘金殿的行为并不构成违约。
三、关于张玉强是否应当赔偿刘金殿门面装修费及停业损失的问题
双方合同约定如在合约期内刘金殿无违约，张玉强收回房屋，则张玉强应赔偿刘金殿装修损失，因张玉强无充分证据证明刘金殿存在转租违约行为，而张玉强拒收租金并将其门面电源夹断行为构成违约，一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，因张玉强行为构成违约，双方均同意解除合同，故对刘金殿诉请张玉强赔偿房屋装修费用的请求，予以支持。刘金殿要求张玉强赔偿店面装修费71546.38元、停业损失68245.7元，共计139792.08元，因系张玉强违约造成合同无法履行产生的损失，该数额系有相应资质的遵义天诚价格评估咨询有限责任公司根据一审法院依法委托评估的数额，对其评估数额予以认可。张玉强虽对该评估公司及评估人员的资质持异议，但未能提出可能影响公正评估的有效事实和理由，对其意见不予采纳。刘金殿主张张玉强支付评估费5000元，因刘金殿在庭审中未提供评估费票据，且该评估系刘金殿为了证实损失数额产生的费用，对其主张不予支持。
四、关于张玉强反诉要求刘金殿赔偿房屋租金损失30000元的问题
因合同解除的责任不在刘金殿,产生本次纠纷及房屋租金损失系张玉强自身的违约行为所致，故张玉强反诉要求刘金殿支付房屋租金损失30000元于法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十二条、第二百一十二条、第一百一十九、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除刘金殿与张玉强2013年5月10日签订的《房屋租赁合同》；
二、张玉强于本判决生效后15日内向刘金殿支付装修费71546.38元、停业损失68245.7元，共计139792.08元；
三、驳回刘金殿的其他诉讼请求；四、驳回张玉强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1548元，反诉案件受理费275元，共计1823元，由张玉强负担。
本院二审期间，张玉强向本院提供：一、光盘一张，证明刘金殿搬出涉案门面房的时间为2017年2月25日，同时证明原审第二次开庭没有记录蔡某的证言；二、照片：证明被上诉人占用涉案门面至2017年2月25日，门面的二次装修系案外人装修，评估报告系对二次装修的评估；三、通话详单：明刘金殿搬出涉案门面房的时间为2017年2月25日对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。
本院认为，上诉人提出被上诉人未经其同意便将涉案门面转租给蔡某和任某，在原审中申请证人张某及向瑶瑶出庭作证，但张某及向瑶瑶对于被上诉人与蔡某、任某之间是否系转租关系均表示不清楚，而均陈述偶尔看到被上诉人在涉案门面中，上诉人并无证据证明被上诉人与蔡某、任某之间系转租关系，故上诉人对此应承担举证不利的后果，原审对张玉强提出的刘金殿在合约期内违反合同约定将其租赁的门面转租给蔡某和任某的主张不予认定，并无不当。因被上诉人在原审中要求上诉人赔付门面装修损失及停业损失，由于该损失数额无法认定，根据被上诉人申请，原审组织双方共同选定评估机构，根据评估机构评估结果认定刘金殿门面装修费损失71546.38元、停业损失68245.7元，共计139792.08元，张玉强对评估机构及评估人员的资质持异议，但未提供证据反驳，故本院对该评估数额予以认可。本案中，被上诉人提供录音资料以及申请证人出庭作证证明曾多次向上诉人交纳2016年5月10日至2017年5月10日的租金，但遭到上诉人拒收，而上诉人提出系因被上诉人未经其同意将门面转租给他人的理由并无充分证据支撑，故本案导致合同解除的原因系上诉人拒收租金并将其门面电源夹断行为造成，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及双方合同约定，原审判决上诉人支付被上诉人支付装修费、停业损失共计139792.08元并无不当，本院予以确认。上诉人在二审中提交证据证明被上诉人占用其门面至2017年2月25日，被上诉人应向其支付门面占用费的上诉理由，因该时间段尚属于案件审理期，原审判决并未生效，且该上诉请求并不属于本案审理范围，上诉人可另行主张。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3096元，由上诉人张玉强负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐忠显
审判员 邓雪梅
审判员 蔡一雷
二〇一七年四月二十八日
书记员 何红莉