上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第519号
上诉人（原审原告）狄顺财，＊生，汉族，户籍地＊＊＊，现住＊＊＊。
被上诉人（原审被告）孟建宏，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人孔谦，上海小城律师事务所律师。
上诉人狄顺财因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月13日立案受理后依法组成合议庭，于同年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人狄顺财，被上诉人孟建宏及其委托代理人孔谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，狄顺财享有上海市＊＊＊房屋一楼的公房承租权，该房屋有天井部分（即一楼院子），天井一侧连接院门，由此门可出入该套房屋，天井另一侧连接室内，此处无需钥匙即可进入室内。
2011年8月3日，孟建宏（乙方）与狄顺财（甲方）签订关于上海市＊＊＊房屋的公房承租权转让合同，甲方同意向乙方转让涉诉房屋的公房承租权，转让成交价格为232万元（人民币，下同）。当日，狄顺财、孟建宏签订补充协议，约定装修补偿款为61万元，该补偿款在双方签订转让协议后的7天内，孟建宏一次性支付给狄顺财。
同年8月4日，狄顺财书写收条一张，内容为：“收到孟建宏女士支付＊＊＊房屋租赁权转让定金90702.29元……收款人狄顺财”；同日，孟建宏书写收条“收到狄顺财交来的＊＊＊租用居住公房凭证原件壹份，房门钥匙壹把”。孟建宏称此处所称“房门钥匙”即为天井外侧院门钥匙；狄顺财称，涉诉房屋其仅有一把钥匙即为天井外侧院门钥匙，其交给孟建宏的亦是该钥匙。
同年8月10日，狄顺财书写收条，内容为：“今收到孟建宏交来＊＊＊房屋租赁权转让的定金。由如下形式支付……总额：陆拾万玖仟捌（此处漏写“佰”字）零贰元贰角玖分。若孟建宏在8月30日之前反悔该房屋转让协议，本人愿全额退款。收款人狄顺财。”
同年9月18日，孟建宏（买方）与狄顺财（卖方）签订协议书（以下简称解除协议书）一份，内容为：“2011年7月日狄顺财先生（卖方）与孟建宏女士（买方）就买卖上海市＊＊＊一楼房产达成买卖协议（见协议）。2011年8月3日之前孟建宏汇入购房款六十万元人民币到狄顺财先生账户，共分两次汇入。由于买卖双方就房产买卖周期有分歧。买卖双方均同意终止购房协议。卖方狄顺财先生同意分三次归还孟建宏的购房款六十万元人民币，每次二十万元。第一笔，二十万元人民币，2011年9月日到孟建宏账户。第二笔，二十万元人民币，2011年10月日到孟建宏账户；第三笔，二十万元人民币，2011年11月日到孟建宏账户。孟建宏账户：招商银行古北支行6226090210738171。当全部购房款返还到孟建宏账户后，买方孟建宏应立即归还狄顺财先生＊＊＊一楼的房产证。”
此后，狄顺财没有按协议约定退还孟建宏购房款项，孟建宏为此诉至法院。法院审理后于2012年6月4日作出（2012）徐民四（民）初字第880号民事判决，判令狄顺财应归还孟建宏有关涉诉房屋剩余购房款50万元及利息。判决生效后，狄顺财未完全履行，孟建宏向法院申请执行。
2012年11月12日，在（2012）徐执字第4036号案中，狄顺财、孟建宏达成执行和解协议，其中约定：狄顺财于2012年11月30日前支付孟建宏10万元；2012年12月30日前支付孟建宏5万元；剩余欠款388，002.3元及利息、迟延履行金狄顺财用位于本市＊＊＊公房（面积……天井独立使用）以使用方式抵偿给孟建宏，使用期限从2013年3月1日至2023年2月28日止……如因狄顺财原因或不可抗力造成孟建宏无法继续使用或对外转租该房屋时，狄顺财应以每月8，000元的租金将剩余使用期内的租金支付给孟建宏。
2013年9月，狄顺财起诉至原审法院，要求判令：1.孟建宏返还上海市＊＊＊房屋的《租用居住公房凭证》原件；2.孟建宏支付狄顺财2011年8月1日至2013年2月28日的租金损失人民币144，000元（按每月租金8，000元计算）。
原审另查明，2004年5月，狄顺财将涉诉房屋转租于案外人，每月租金4，000元，2010年狄顺财与该案外人签订房屋出租续签协议书，每月租金仍为4，000元，租赁合同至2011年6月4日期满。
另，孟建宏于2013年12月11日将涉诉房屋的《租用居住公房凭证》原件交至原审法院。2013年12月12日，狄顺财至原审法院取回前述《租用居住公房凭证》原件。同日，狄顺财称因已收到孟建宏交还的《租用居住公房凭证》原件，故向法院提出撤回其第一项诉讼请求的申请。
原审庭审中，关于执行和解协议抵偿使用始期的确定：狄顺财陈述，系因孟建宏称涉诉房屋需要装修，故要求从2013年3月1日开始计算抵偿使用期限。孟建宏称，系因狄顺财尚有物品在涉诉房屋内需要搬离处理，且孟建宏也需要时间装修房屋，故双方协商确定了抵偿使用的始期。
原审认为，2011年8月4日，孟建宏出具收条写明收到涉诉房屋的《租用居住公房凭证》和房门钥匙，可知孟建宏此时已能并已实际控制涉诉房屋。孟建宏称收到的是院门钥匙，并不是房门钥匙，但是孟建宏亦称通过院门钥匙可以进入涉诉房屋天井部分，再由此进入室内并不需要钥匙，狄顺财陈述与孟建宏一致，故“院门”或“房门”钥匙仅是表述区别，并不能改变孟建宏已可实际进入、控制涉诉房屋的事实。孟建宏称其于2011年9月18日签署解除协议前已经将涉诉房屋钥匙归还狄顺财，但孟建宏对此未能提供证据予以证明，狄顺财对此亦不予认可，孟建宏该主张，法院不予采纳。
本案争议在于狄顺财要求孟建宏赔偿2011年8月至2013年2月期间因无法出租涉诉房屋的租金损失144，000元有无依据。
（一）狄顺财主张孟建宏赔偿2011年8月1日至2013年2月28日的租金损失的要求是否有依据。
1、2011年8月1日至9月18日期间。
2011年8月1日至3日，狄顺财并未向孟建宏交付房屋，故并不存在孟建宏占用房屋导致狄顺财的租金损失问题。2011年8月4日，因狄顺财、孟建宏之间已建立了涉诉房屋的公房承租权转让合同关系，故狄顺财向孟建宏交付该房屋的钥匙、《租用居住公房凭证》，系狄顺财履行自己的合同义务，孟建宏取得房屋的钥匙和《租用居住公房凭证》系孟建宏享有的合同权利，不存在违反法律或合同约定的情形。2011年9月18日双方协商一致解除公房承租权转让合同并签订协议书。协议解除合同是当事人双方协商一致的结果，实质是双方就原合同解除达成的新协议。本案中，狄顺财、孟建宏系协商一致解除原合同，并非由于任何一方过错造成合同无法履行而解除。该解除协议书并未约定孟建宏应支付狄顺财此期间的租金损失或其他损害赔偿，此后亦未就此达成其他补充协议，换言之，狄顺财、孟建宏从未就租金损失或其他损害赔偿达成过合意。孟建宏占有涉诉房屋系双方履行合同权利义务，此后解除转让合同亦是双方自愿协商一致的结果，并非孟建宏过错造成合同无法履行而解除，故狄顺财主张2011年8月4日至9月18日的租金损失，不具有事实和法律依据，法院不予支持。
2、2011年9月19日至2012年11月11日期间。
解除协议书中约定了双方的权利义务，根据该协议，狄顺财应先将60万元购房款归还孟建宏，狄顺财归还全部房款后，孟建宏返还狄顺财涉诉房屋的《租用居住公房凭证》，即双方所负义务在履行上有前后牵连性。根据法律规定，先履行一方履行债务不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，即先履行抗辩权。本案中，狄顺财直至2012年11月11日仍未能按照解除协议书约定归还孟建宏全部购房款，在此情形下，孟建宏可行使先履行抗辩权，不予归还涉诉房屋的《租用居住公房凭证》，符合法律规定，不违反协议约定，因此狄顺财要求孟建宏支付该期间的租金损失，不具有法律依据，法院不予支持。
3、2012年11月12日至2013年2月28日期间。
2012年11月12日，狄顺财、孟建宏在法院组织下达成执行和解协议，经协商后，孟建宏延缓了狄顺财的还款期限，确定了以涉诉房屋使用方式抵偿狄顺财未归还部分钱款的方案，同时确定了抵偿使用的起始日期“2013年3月1日”，此均系双方协商一致达成的合意，经协商后狄顺财同意不从2012年11月12日起计算抵偿使用期限，并签署了执行和解协议，同时，狄顺财也无证据表明曾在2012年11月12日至2013年2月28日期间要求孟建宏返还涉诉房屋，故狄顺财现在主张2012年11月12日至2013年2月28日的租金损失，不具有事实和法律依据，法院不予支持。
（二）狄顺财主张租金损失的计算金额是否有依据？
根据狄顺财自行出租涉诉房屋记录显示，2005年至2011年6月4日的月租金均为4，000元；再根据双方达成的执行和解协议，涉诉房屋供孟建宏使用十年共抵偿狄顺财应支付孟建宏的款项为“剩余欠款388，002.3元及利息、迟延履行金”，据此计算每月抵偿的金额约为4，000元。狄顺财现仅根据执行和解协议中因狄顺财原因导致孟建宏不能使用涉诉房屋而需承担的每月赔偿金额为标准，要求按每月8，000元标准计算其租金损失，依据不足。
综上，狄顺财要求孟建宏赔偿2011年8月1日至2013年2月28日的租金损失不具有事实和法律依据，法院不予支持。
原审审理中，狄顺财自愿撤回第一项诉讼请求，于法无悖，法院予以准许。
原审法院审理后于2014年1月6日作出判决：驳回原告狄顺财的诉讼请求。案件受理费3，180元，减半收取计1，590元，由原告狄顺财负担。
判决后，狄顺财不服，上诉至本院称，上诉人狄顺财与被上诉人孟建宏于2011年8月签订公房承租权转让合同，狄顺财于2011年8月4日将涉诉房屋的房门钥匙和《租用居住公房凭证》原件交给孟建宏。本案的公房承租权转让合同经双方协商后解除，但是孟建宏却长期不将《租用居住公房凭证》归还给狄顺财并长期占有涉诉房屋，给狄顺财造成了损失。孟建宏在一审中归还了《租用居住公房凭证》，但一审不支持狄顺财要求赔偿由于孟建宏长期占有涉诉房屋从而造成的租金损失，违背权利和义务的对等原则。故请求二审撤销原判，改判支持上诉人原审诉请。
被上诉人孟建宏辩称，其不同意狄顺财的上诉请求。其在解除协议书签订之前就已经归还了钥匙，故解除协议书没有提到钥匙的问题。涉诉房屋在双方争议期间由狄顺财掌控，没有证据证明孟建宏造成了狄顺财使用、出租房屋的障碍，并且狄顺财没有按照前案的判决支付相应款项，孟建宏享有先履行抗辩权，故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2012年6月4日，上海市徐汇区人民法院作出（2012）徐民四（民）初字第880号民事判决：一、被告狄顺财应于判决生效之日起十日内归还原告孟建宏购房款500，000元；二、被告狄顺财应于判决生效之日起十日内按中国人民银行同期贷款利率向原告孟建宏支付利息损失，该利息损失从2011年10月1日起按本金100，000元计，从2011年11月1日起按本金200，000元计，从2011年12月1日起按本金200，000元计，均算至实际支付之日止。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孟建宏曾出具收条写明收到房门钥匙壹把，但至今未有狄顺财出具收到孟建宏归还钥匙的收据，故孟建宏称其于签署解除协议书前已经将涉诉房屋钥匙归还狄顺财，但未能提供证据予以证明，因此本院不予采信。
关于上诉人狄顺财主张的租金损失，本院认为，被上诉人孟建宏于2011年8月4日出具收条写明收到房门钥匙壹把。同年8月10日，狄顺财书写收条载明若孟建宏在8月30日之前反悔房屋转让协议，其愿意全额退款，双方实际于同年9月18日签订解除协议书，故自2011年8月4日至2011年9月17日期间孟建宏占有涉诉房屋的钥匙，合法有据。狄顺财主张该期间的租金损失，缺乏依据，并且违背诚实信用原则，本院不予支持。狄顺财与孟建宏于2011年9月18日签订的解除协议书约定当全部购房款返还到孟建宏账户后，孟建宏应立即归还狄顺财涉诉房屋的《租用居住公房凭证》，其中虽未涉及涉诉房屋钥匙的返还问题，但本院认为，对于购房款的返还，狄顺财没有提供确实充分的担保，可能造成孟建宏的不安，其留置涉诉房屋的钥匙并不构成违约。嗣后，狄顺财没有按协议约定退还孟建宏购房款项，孟建宏起诉至法院，法院于2012年6月4日作出（2012）徐民四（民）初字第880号民事判决，狄顺财应归还购房款、支付利息损失。因此，狄顺财未按时返还购房款，受到支付孟建宏利息损失的约束。上述判决作出之后，孟建宏应将涉诉房屋的钥匙返还狄顺财。在此前提下，孟建宏不归还涉诉房屋的钥匙、占有涉诉房屋，构成对狄顺财的双重约束，造成狄顺财的租金损失，对狄顺财而言有失公平，故从公正合理平衡双方当事人利益的角度出发，孟建宏理应赔偿狄顺财相应期间的租金损失。根据执行和解协议，以涉诉房屋使用方式抵偿狄顺财未归还部分钱款的起始日期为2013年3月1日，故孟建宏应赔偿狄顺财在此之前的租金损失，结合（2012）徐民四（民）初字第880号民事判决作出的时间以及狄顺财未能按时返还房款本身亦存在过错，故本院酌定孟建宏应赔偿狄顺财涉诉房屋八个月的租金损失。至于租金损失的计算标准，鉴于狄顺财自行出租涉诉房屋的记录为月租4，000元，并且根据双方达成的执行和解协议，涉诉房屋供孟建宏使用十年共抵偿狄顺财应支付的款项为“剩余欠款388，002.3元及利息、迟延履行金”，故本院认定租金损失以每月4，000元计算较为妥当。综上，本院认定孟建宏赔偿狄顺财八个月的房租损失32，000元。上诉人狄顺财的其余上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2817号民事判决；
二、孟建宏于本判决生效之日起十日内支付狄顺财房租损失人民币32，000元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1，590元，由狄顺财负担1，240元，孟建宏负担350元；二审案件受理费人民币3，180元，由狄顺财负担2，480元，孟建宏负担700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一四年五月十五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……