江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终4664号
上诉人（原审被告）：徐州鼎博建设工程有限公司，住所地徐州市马市街综合楼-1-405。
法定代表人：尹娟，该公司经理。
委托诉讼代理人：袁均，江苏维阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱网祥，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军73061部队后勤部，住所地徐州市金山东路8号。
主要负责人：王业明，该后勤部部长。
委托诉讼代理人：张鹤，江苏忠清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟，江苏忠清律师事务所律师。
上诉人徐州鼎博建设工程有限公司因与被上诉人中国人民解放军73061部队后勤部房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐州鼎博建设工程有限公司上诉请求：被上诉人未给上诉人办理《军队房地产租赁许可证》违约在前且给上诉人造成经济损失，根据合同应抵扣租金。上诉人向南通市大陆建设工程有限公司支付52万元应是涉案房屋租金，一审法院不予认定是错误的。根据合同约定上诉人应足额投资3010万元，在此基础上双方约定租金为3556.74万元（8年）。在对涉案房屋进行新建和装修过程中根据被上诉人的要求，上诉人已经实际投资超过5000万元，在此过程中被上诉人口头承诺超过部分可以抵扣租金。一审中上诉人已经向原审法院提供了相应证据证明上诉人实际投资超过5000万元的事实并说明该超过租赁合同约定部分应抵扣租金的事实，但一审法院对于上诉人的该项主张既未查实也未在判决中进行认定，故一审判决存在认定事实不清，程序违法情形，请求二审发回重审。
中国人民解放军73061部队后勤部辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
中国人民解放军73061部队后勤部向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《军队房地产租赁意向协议书》，被告归还涉案不动产；2、被告给付拖欠的租金1164.6万元、违约金169.7074万元（房屋租金、违约金计算至被告实际交付不动产之日）；3、诉讼费、保全费由被告承担。
一审认定事实：中国人民解放军陆军第十二集团军原部队番号为83226，后经南京军区批准改为73061。2009年2月27日，被告徐州鼎博建设工程有限公司向原告中国人民解放军73061部队后勤部作出《徐州市和平路146号房地产租赁项目竞价承诺书》，承诺同意租期8年，合同每年签订一次，起始年租金人民币420万元，按照先缴租金后使用的原则，租金每半年预缴一次，缴纳时间为每年1月10日和7月10日之前，被告在现有基础上进行的固定装修产权归招租方所有，租赁期满后，其使用权无偿移交招租方。
2009年7月1日，原告中国人民解放军73061部队后勤部（出租方、甲方）与被告徐州鼎博建设工程有限公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁意向协议书》一份，约定：第一条：项目概况。租赁项目位于江苏省徐州市和平路146号，为军产土地，坐落号为南苏字第4867号，基地面积33.43亩，总建筑面积10884平方米。其中，太行楼5231平方米、军史馆1820平方米、游泳馆1551平方米、更衣室744平方米、门面房957平方米。该项目实行整体出租。第二条：租赁期限。本项目意向租赁期8年，正式合同每年签订一次，8年期满，本意向协议书即行终止。如乙方仍需继续租用，双方按照当时国家、军队相关政策规定另行协商，签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先承租权。第三条，租金及支付方式。意向租期内总租金为人民币3556.74万元。其中，第1至3年年租金为人民币420万元，第4年起，年租金逐年递增3%（第4年432.6万元；第5年445.58万元；第6年458.95万元；第7年472.71万元；第8年486.9万元）。租金交纳方式为先交租金后使用。第一年租金分两次交齐，第一次预交人民币252万元（年租金的60%），第二次预交人民币168万元（年租金的40%），此后每半年预交一次。交纳时间为每年1月1日前和7月1日前。甲方为乙方预留6个月装修期，起算时间为2009年7月1日，装修期内不计租金。意向租期8年的起算时间为2010年1月1日（装修期满之日）。第五条：产权归属与投资。乙方在现有基础上进行装修，所需全部费用由乙方承担，产权归甲方所有，乙方在意向租赁期内无偿使用。装修及内部设施改造总面积10884平方米，总投资3010万元。其中，游泳馆投资800万元、太行楼投资1200万元、军史馆投资650万元、门面房投资360万元。租赁期满后，租赁房地产及附属设施（备）全部无偿收归部队管理使用，乙方不得以任何理由提出任何补偿要求。第七条：甲乙双方的权利义务。（一）甲方的权利及义务。1、督导装修设计和施工方案。2、按意向书规定向乙方收取租金。3、确保租赁前房屋及水电、空调、热力等所有配套及附属设施符合法律法规规定和相关部门要求，无安全隐患并能正常使用，且拥有无争议的对外租赁权，保证乙方自主经营使用，为乙方办理《军队房地产租赁许可证》。如因以上原因，给乙方造成损失，乙方有权要求甲方赔偿，并从租金中直接扣除。租赁房地产交付给乙方后，现有房屋及设施设备的安全和维修由乙方自行负全部责任，乙方在租赁期限内对租赁房地产造成的破坏，由乙方按市场价赔偿给甲方。第八条：违约责任。（一）甲方的违约责任。除乙方原因外，甲方不得单方终止本协议书，如违约，甲方赔偿乙方直接投入损失。（二）乙方的违约责任。1、如乙方不能履行本协议，甲方不予退还乙方履约保证金和已付租金。2、超过双方约定的期限30天内未向甲方交纳租金甲方有权终止合同，并收回房屋及所有附属设施设备。第十一条：合同的生效和合同的补充。本协议书与双方签订的《军队房地产租赁合同》具有同等法律效力，如有相矛盾的，以本协议书为准。本协议书已经甲方上级主管部门批准。此外，协议书中还约定了租赁用途、组织实施、甲乙双方的权利义务、终止条款、免责条款、法律的争议和解决方式等其他事项。协议书落款处有原告中国人民解放军陆军第十二集团军后勤部与本案被告徐州鼎博建设工程有限公司的盖章及法定代表人的印章、签字。
2009年8月4日，中国人民解放军南京军区联勤部作出《同意第十二集团军第一招待所坐落空余房地产整体出租事》的批复，同意陆军第十二集团军后勤部（即本案原告中国人民解放军73061部队后勤部）将位于徐州市和平路146号集团军第一招待所南苏字第4867号坐落（基地面积33.43亩、房屋面积10884平方米）整体租赁给徐州鼎博建设工程有限公司，由该公司负责投资3010万元用于承租房屋装修及内部设施改造，租赁用途为商业、办公、酒店等；装修期6个月（起算时间以项目批准时间为准），不计租金；意向租期8年（起算时间为项目装修期满时间），正式合同每年签订一次，第1至3年年租金420万元，第4年起年租金逐年递增3%，总租金3556.74万元；租赁期内（含装修期），如发生房屋倒塌、失火、施工安全事故等造成的损失由承租方自负；因部队军事需要，租赁协议书及合同提起终止，租金按实际承租时间计收，其它互不补偿；租赁期满后，租赁房地产及附属设施（备）全部无偿收归部队管理使用。望按国家和军队有关政策规定，尽快与承租方正式签订军队房地产租赁意向协议书和租赁合同，明确双方责任和义务。同时，要及时与军区徐州房地产管理处办理委托代租手续，落实好《军区作战部队空余房地产委托代租交接纪要》的相关要求，正式合同和租赁意向协议书上报备案。要督促承租方严格履行约定条款，按照国家规范和质量标准进行装修改造，确保工程质量和施工安全；切实加强项目的租后管理和监督检查，确保合法经营、租赁效益和安全。
《军队房地产租赁意向协议书》签订后，被告徐州鼎博建设工程有限公司与上海众策房地产经纪有限公司、深圳博睿空间设计有限公司、徐州九鼎建设集团、南京旭光建设监理有限公司、徐州市城乡建筑设计研究院有限公司等多家公司签订建设工程施工合同，对涉案房屋进行维修、新建、装修、改造，被告陈述已累计投入资金达人民币5000万余元。
2010年8月18日，南京军区第五房地产管理分局（出租方、甲方）与被告徐州鼎博建设工程有限公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在江苏省徐州市泉山区和平路146号（南苏字第4867号坐落）的房屋建筑面积10884平方米，场地面积22288平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为商业、办公、酒店。租赁期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。房地产合同租金为年租金人民币肆佰贰拾万元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。付款方式为转账。租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理；（二）保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》。甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同。此外，合同中还约定了乙方的义务、合同的解除与终止、乙方的违约责任等其他事项。
2013年11月13日，原告中国人民解放军73061部队后勤部、被告徐州鼎博建设工程有限公司与王秀荣（徐州市安邦家居有限公司）签订《关于老一招太行楼三方协议》，约定：乙方欠交甲方2012年、2013年租金964.6万元，在11月17日前，乙方向甲方交纳264.6万元的前提下，丙方同时代乙方向甲方交纳600万元，本条款并不构成丙方的任何担保责任。2017年12月31日前，甲方确认乙、丙双方签订的关于太行楼合同和协议，无论甲乙双方是否产生争议，均不影响丙方合同权利。甲方保证丙方享有2018年1月1日后8年的太行楼租用权，合同内容由甲、丙双方商定，不再与乙方有关。2017年12月31日前，甲、乙双方仍履行原协议，租金按每年500万元交纳。若在以后4年内乙方能够及时足额向甲方交纳租金，合同期满后甲方重新招租，确定中标价后乙方有优先承租权。
2014年4月3日，原告中国人民解放军73061部队后勤部向被告徐州鼎博建设工程有限公司发出催款函，要求被告交纳拖欠的2013年租金152万元及2014年上半年的租金。2014年12月20日，原告中国人民解放军73061部队后勤部向被告徐州鼎博建设工程有限公司再次发出催款函，要求其交纳拖欠的租金664.6万元。2015年10月28日，原告中国人民解放军73061部队后勤部再次向被告徐州鼎博建设工程有限公司发出催款函，要求其交纳拖欠的租金1164.6万元。2015年11月8日，被告徐州鼎博建设工程有限公司向原告中国人民解放军73061部队后勤部发出《回复函》，要求原告依据《军队房地产租赁意向协议书》将《军队房地产租赁许可证》办好，通过合理增容，使租赁房屋电力达到适配状态并与被告签订正式的《军队房地产租赁合同》。2015年11月12日，原告中国人民解放军73061部队后勤部向被告徐州鼎博建设工程有限公司发出《回复函》，要求被告按照原告2015年10月28日向其寄送的《催款函》执行，被告所述的问题原告在协议签订时已告知被告，被告应自担风险。
原告中国人民解放军73061部队后勤部在庭审中陈述，2010年1月1日至2015年12月31日期间，被告徐州鼎博建设工程有限公司共计向原告中国人民解放军73061部队后勤部支付涉案房屋租金1528万元，其中2010年交纳租金420万元，2011年3月31日交纳租金158万元，2013年1月31日交纳租金50万元，2013年4月27日交纳租金100万元，2013年8月2日交纳租金50万元，2013年9月12日交纳租金50万元，2013年12月18日交纳租金600万元，2013年12月19日交纳租金100万元。被告徐州鼎博建设工程有限公司对该数额不持异议。同时被告认为其于2010年7月22日曾以转账支票的形式通过莱商银行转账的方式向南通市大陆建设工程有限公司支付52万元，该款项系被告支付给原告的房屋租金，原告遗漏了该笔租金数额。
另查明，坐落于和平路146号的房屋所有权人系中国人民解放军总后勤部83226部队，即本案原告中国人民解放军73061部队后勤部，该房屋总占地面积7595.55m2,总建筑面积9001.24m2。次承租人徐州市尚文堂文化发展有限公司、徐州东大嘉宾健康体检门诊部有限公司、徐州市半岛商务酒店有限公司、泉山区苏格缪斯酒吧、泉山区依兰摄影店等营业执照的住所登记在徐州市泉山区和平路146号，且目前处于在业经营状态。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《军队房地产租赁意向协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，且合同已经实际履行，故对原、被告均具有法律约束力，双方应按照约定行使权利、履行义务。
（一）关于被告抗辩原告主体不适格及合同签订程序存在瑕疵问题。涉案房屋登记在原告名下，原告对涉案房屋具有租赁、管理权，且涉案房屋的出租已经中国人民解放军南京军区联勤部同意，原告具有出租人的主体资格。《军队房地产租赁意向协议书》系原、被告双方签订，被告在签订合同时对原告主体资格未提出异议，该意向协议书也已得到实际履行，根据合同相对性，原告作为涉案房屋的实际出租人具有合法的主体资格，被告的抗辩缺乏事实依据，法院不予采信。
（二）关于双方签订的租赁合同的效力问题。《军队房地产租赁意向协议书》虽系双方约定为将来订立租赁合同而签订的协议，但双方在意向协议书中对租赁期限、租金及支付方式等作了明确约定，同时在合同的生效和补充条款中有“本协议书与双方签订的《军队房地产租赁合同》具有同等法律效力，如有相矛盾的，以本协议书为准。本协议书已经甲方上级主管部门批准”的约定，双方签订的《军队房地产租赁意向协议书》应依约具有与租赁合同同等的法律效力。被告虽于2010年8月18日与南京军区第五房地产管理分局签订《军队房地产租赁合同》，但该合同租期届满后未续签，而被告与原告所签订的《军队房地产租赁意向协议书》中明确约定了租赁期限为8年，即自2010年1月1日起至2017年12月31日止，双方在诉至一审法院前也未解除该租赁意向协议书，且在履行期内被告陆续向原告支付了部分房屋租金，故原、被告之间的租赁合同仍处于有效状态。
（三）关于原告诉请要求解除双方签订的《军队房地产租赁意向协议书》并由被告归还涉案租赁物的问题。因双方在《军队房地产租赁意向协议书》中明确约定了“乙方超过双方约定的期限30天内未向甲方交纳租金，甲方有权终止合同，并收回房屋及所有附属设施设备”，被告于2011年开始拖欠原告租金，原告多次向被告发出租金催缴函，被告在收到催缴函后并未按约定向原告交纳租金。截止至原告起诉之日，被告已拖欠原告租金超过约定期限，且被告在庭审中对拖欠原告租金亦予以认可，故原告依约要求解除双方签订的《军队房地产租赁意向协议书》并由被告返还涉案租赁物，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。
（四）关于原告诉请要求被告支付租金及利息损失的问题。2013年11月13日，原、被告与王秀荣签订《关于老一招太行楼三方协议》一份，原、被告在该协议中约定“2017年12月31日前，甲、乙双方仍履行原协议，租金按每年500万元交纳”，该约定系双方真实意思表示，应认定为双方协商一致对租金所作的变更，被告应依约自2014年1月1日起至2017年12月31日止按每年500万元向原告交纳租金。自2010年1月1日起至2015年12月31日止，被告徐州鼎博建设工程有限公司应向原告中国人民解放军73061部队后勤部支付租金2692.6万元，其中被告已向原告交纳1528万元，尚余1164.6万元未交纳，故原告要求被告向其交纳2011年至2015年12月31日止拖欠的租金1164.6万元并向其支付利息损失，有事实和法律依据，法院予以支持。因被告2013年12月19日后未向原告支付租金，故按照原告的计算期间，截止至2015年12月1日，参照中国人民银行同期同档贷款基准利率，被告应向原告支付的逾期利息损失为69.717万元。对于原告要求被告按照合同约定的年租金500万元计算自2016年1月1日起至被告向原告实际交付涉案房屋之日止的房屋租金（占有使用费）及利息损失（按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），符合合同约定和法律规定，法院予以支持。
（五）关于被告抗辩因原告未为其办理军队房地产租赁许可证及附属配套设施不适容而拒付租金的问题。双方签订的《军队房地产租赁意向协议书》中虽对原告为被告办理《军队房地产租赁许可证》作了约定，但被告在转租期间次承租人在没有《军队房地产租赁许可证》的情况下已正常办理工商营业执照并正常经营，被告的转租、收益权未因此受到实质性影响；被告作为承租人对涉案租赁物进行装修、改造时应对电力设施设备等配套附属设施有充分了解，对配套附属设施不符合约定的部分应及时要求原告配合整改；被告在承租房屋后直至原告向其发出催缴租金函后才向原告主张办理《军队房地产租赁许可证》及要求电力设施增容，且被告在本案中并未提交证据证明因原告未为其办理《军队房地产租赁许可证》及电力设施设备不符合约定而导致的实际经济损失，故被告据此向原告拒付租金缺乏事实依据，法院对其抗辩不予采信。若被告有充分的证据证实因原告未为其办理《军队房地产租赁许可证》及电力设施设备不符合约定而造成被告实际经济损失后，可依据双方的约定向原告另行主张权利。
（六）关于被告主张2010年7月22日曾向原告支付52万元租金的问题。经查，被告徐州鼎博建设工程有限公司于2010年7月22日通过莱商银行转账的方式向南通市大陆建设工程有限公司支付52万元。被告称该笔款项系支付给原告的租金，当时是应原告要求转入南通市大陆建设工程有限公司账户，原告对此不予认可，表示未收到该笔款项，法院认为依据被告现有的证据不能证实被告2010年7月22日向南通市大陆建设工程有限公司支付的52万元已支付给原告，被告可待证据充足后另行主张权利，法院在此不予理涉。判决：一、解除原告中国人民解放军73061部队后勤部与被告徐州鼎博建设工程有限公司于2009年7月1日签订的《军队房地产租赁意向协议书》；二、本判决生效后二个月内，被告徐州鼎博建设工程有限公司从所租赁原告中国人民解放军73061部队后勤部的房屋中搬离并将房屋返还给原告中国人民解放军73061部队后勤部；三、本判决生效后二十日内，被告徐州鼎博建设工程有限公司向原告中国人民解放军73061部队后勤部支付2011年至2015年12月31日止拖欠的租金1164.6万元及逾期利息损失69.717万元；四、本判决生效后二十日内，被告徐州鼎博建设工程有限公司按照《关于老一招太行楼三方协议》中的租金标准，即500万元/年支付原告中国人民解放军73061部队后勤部自2016年1月1日起至实际搬离期间的房屋租金（占有使用费）及逾期利息损失（按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；五、驳回原告中国人民解放军73061部队后勤部的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人向法院提交了1、军队工程建设项目施工许可证；2、产权证明；证明上诉人对涉案房屋进行翻建和扩建经过被上诉人批准。3、被上诉人出具证明一份，证明被上诉人同意增加临时设施。4、被上诉人向供电公司的声明一份，证明被上诉人未能向上诉人提供合同约定办理用电设施，导致上诉人的经济损失。被上诉人对于上述证据的真实性均不持异议，但认为不能证明对涉案房屋翻建和扩建为上诉人所实施，同时认为对于用电增容是上诉人原因导致，不是被上诉人合同义务。
本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中上诉人主张其2010年7月22日向南通市大陆建设工程有限公司支付的52万元系本案房屋租金，因该主张缺乏充分证据证明，故一审法院不予支持并无不当。虽然被上诉人未依据合同约定为上诉人办理《军队房地产租赁许可证》，但上诉人在转租期间次承租人在没有《军队房地产租赁许可证》的情况下已正常办理工商营业执照并正常经营。上诉人主张被上诉人上述违约行为应抵扣工程款证据不够充分。上诉人关于其实际投资超过5000万元，应赔偿损失或抵扣租金的主张可另行主张权利，本院不予理涉。
综上所述，徐州鼎博建设工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费219637元，由上诉人徐州鼎博建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 宗 正