浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞民初字第511号
原告胡志梨。
委托代理人（特别授权）周建深、王作靠，浙江品和律师事务所律师。
被告瑞安市飞云商务大酒店有限公司，住所地瑞安市飞云街道桥邻村。
法定代表人陈海青，执行董事兼总经理。
委托代理人（特别授权）苏士笋。
委托代理人（特别授权）苏秀媛，浙江锦丰律师事务所律师。
原告胡志梨与被告瑞安市飞云商务大酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年2月18日立案受理后依法适用简易程序于2014年3月28日公开开庭进行了审理，原告胡志梨及其委托代理人周建深，被告瑞安市飞云商务大酒店有限公司的委托代理人苏士笋、苏秀媛到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2014年5月28日依法转为普通程序，并组成合议庭于2014年7月3日公开开庭进行了审理，原告胡志梨及其委托代理人周建深，被告瑞安市飞云商务大酒店有限公司的委托代理人苏秀媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡志梨起诉称：被告企业名称原为瑞安市桥邻市场开发有限公司，访公司依法取得飞云街道桥邻村市场综合楼的开发权，2004年取得瑞安市房管局颁发的商品房预售许可证。2004年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买座落于瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼1幢1单元815号、816号店面房，房屋建筑面积为39.86平方米，购房款总金额为440000元；合同签订后，原告按约向被告支付购房款。2006年7月，被告将上述房屋交付给原告。2010年2月24日，被告对原告购买的上述房屋办理了房屋所有权初始登记（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）。2004年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买座落于瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼1幢3单元302室房屋，房屋建筑面积为115平方米，购房款总金额为310500元。合同签订后，原告按约向被告支付购房款。2006年7月份，被告将上述房屋将付给原告。2010年2月24日，被告对原告所购买的上述房屋办理了房屋所有权初始登记（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）。2004年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买座落于瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼1幢3单元301室房屋，房屋建筑面积为115平方米，购房款总金额为322000元。合同签订后，原告按约向被告支付购房款。2006年7月份，被告将上述房屋将付给原告。2010年2月24日，被告对原告所购买的上述房屋办理了房屋所有权初始登记（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）。2005年9月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买座落于瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼1幢2单元301室房屋，房屋建筑面积为113.75平方米，购房款总金额为295750元。合同签订后，原告按约向被告支付购房款。2006年7月份，被告将上述房屋将付给原告。2010年2月24日，被告对原告所购买的上述房屋办理了房屋所有权初始登记（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）。被告至今未给原告办理房屋所有权变更登记手续和土地使用权初始登记及变更登记手续。《商品房买卖合同》第15条约定被告应当在房屋交付使用后90日内为原告办理契税证，并将房屋所有权证、土地使用权证登记到原告名下；如原告不能在上述约定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的3%向原告支付违约金。后原告多次要求被告办理上述房屋的契税证并缴纳应当由被告缴纳的税费并将房屋所有权证、土地使用权证登记到原告名下未果。据原告向税务部门了解，营业税、城建税、地方教育税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、印花税、水利基金等税费的缴纳主体为被告，原告所购房屋需缴纳的上述税费金额为256546.8元，被告作为缴纳主体必须向税务机关缴纳上述税费并取得契税证后才可以为原告办理房屋所有权证、土地使用权证变更登记手续；而被告至今未缴纳税费并未为原告办理房屋所有权证变更登记手续及土地使用权证初始登记和变更登记。故诉请本院依法判令：一、确认原、被告签定的房屋《商品房买卖合同》有效（价值1280000元）；二、被告协助原告办理坐落于瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼1幢2单元301室房屋（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）、1幢3单元301室房屋（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）、1幢3单元302室房屋（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）、1幢1单元815号、816号店面（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）房产权证变更登记手续和土地使用权证初始登记及变更登记手续；三、确认营业税、城建税、地方教育税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、印花税、水利基金等税费256546.8元由被告缴纳；四、被告逾期办理权属证书违约金计41047.5元；五、本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、确认原、被告签定的房屋《商品房买卖合同》有效（价值1280000元）；二、被告协助原告办理坐落于瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼1幢2单元301室房屋（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）、1幢3单元301室房屋（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）、1幢3单元302室房屋（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）、1幢1单元815号、816号店面（房产权证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）契税证、房产权证变更登记手续和土地使用权证初始登记及变更登记手续；三、本案诉讼费由被告负担。
被告瑞安市飞云商务大酒店有限公司答辩称：一、被告当时只是为了协助原告办理产权证而与原告签定了《商品房买卖合同》，双方的约定不发生效力。涉案房屋实为联资建房的形式，被告将商品房分配给原告，已约定税费由原告自行缴纳。二、对原告的主体资格有异议。第一，原告诉称的1号楼3单元302号房、1号楼1单元店面815、816号房屋的《商品房买卖合同》中的买受人为胡志梨，签字为委托代理人胡绍波，委托代理人的委托手续没有提供，且从1号楼2单元301室房屋的商品房买卖合同中胡志梨的身份信息看，胡志梨系意大利国籍的外籍华人。委托书应经我国驻意大利大使馆公证。第二，买受人模糊不清，合同中只表明地址是文成县玉壶镇上村，没有身份证号码，不具唯一特指，胡志梨的签字与1号楼2单元301室房屋的合同中胡志梨的签字经比对明显不一致。1号楼3单元304号房屋的《商品房买卖合同》中签订的买受人为胡绍波，被告对1号楼2单元301室房屋的商品房合同中的签字的真实性有异议，不能确定是否为代签，并且合同中的签字均没有按指纹。第三，原告没有提供支付凭证或收款收据佐证原告实际履行了买卖合同的主要义务，按合同约定原告需支付购房款及面积差的补价部分，约定的付款时间为房子交付使用前。被告无需就原告消极的事实负举证责任。三、被告不存在原告诉称的不协助办理产权证的情况。原告尚欠被告部分房款，未完全履行合同义务，购房款应该全部交给被告后被告才可以开具不动产发票，才能进入下一道程序，因为原告不配合所以一直未能办理产权证。四、退一万步说，即使《商品房买卖合同》有效，因原告未支付全部购房款，根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第（2）款规定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。”以及《中华人民共和国合同法》九十三、九十六条规定，被告已经向原告发出合同解除通知函，根据《合同法》的相关规定解除函到达对方即发生效力。故，现在原告起诉的依据的《商品房买卖合同》的状态为已解除。原告若有异议，应该向法院或仲裁提起确认之诉。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告胡志梨在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
证据一、原告身份证复印件和被告公司基本情况复印件，证明原、被告的诉讼主体身份；
证据二、商品房买卖合同四份，证明原、被告存在房屋买卖以及款项已经全部交付的事实；
证据三、房屋所有权证四份、瑞安市房产管理局产权证明书四份，证明被告已对原告所购买的房屋办理房屋所有权证初始登记的事实。
被告在本院指定的举证期限外提供如下证据：
证据四、承诺书复印件26份、买受人为毛祥路、高雪琴的商品房买卖合同复印件各一份，证明当时原告和其他承诺人都是同一批联建房的联建人，当时这些人和被告是联建关系；
证据五、时间为2014年3月20日的解除《商品房买卖合同》联系函复印件一份、中国邮政重要商务函件投递单一份，证明即使原、被告之间存在买卖合同也已经被被告解除的事实；
证据六、代建协议书复印件1份，证明涉诉房屋是18位业主委托瑞安市新兴房地产开发有限公司代建的，故房屋的性质是联建房，是个人之间的二手房买卖，同被告没有关系；
证据七、资质证书复印件一份、商品房预售许可证复印件一份，证明被告不具有房产开发的资质，涉案房屋是18位业主委托瑞安市新兴房地产开发有限公司代建的。
本院出示依职权调取的证据：
证据八、时间为2014年6月11日的张仕碎的谈话笔录一份；
证据九、时间为2014年4月3日的胡兰珠的谈话笔录一份；
证据十、时间为2014年4月3日的胡美红的谈话笔录一份；
证据十一、时间为2014年3月31日的胡志梨的谈话笔录一份。
（证据一中的被告公司基本情况和证据四、证据六、证据七、证据八等证据原件均在2014温瑞商初字第510号一案中）
上述证据经庭审出示，被告对原告提供的证据质证如下：对证据一的真实性和合法性没有异议，关联性有异议，即对原告的主体资格有异议。对证据二的证据三性均有异议，对商品房买卖合同中约定的主文内容均没有意见，合同中的被告公章也是真的，但一号楼2单元301室房屋的买卖合同中的原告签字和起诉状中的签字不一致，原告的委托代理书没有提供当时的委托证明，从这些细节可以证明当时签订的合同并非严格的合同，纯粹为了办证而签订的；对证据二的证明对象也有异议，当时所有签订的《商品房买卖合同》系为了办证签订的，其实非当时双方的约定；即使签订合同也有可能后面没有履行，所以原告还是要举证证明自己已经按约支付购房款的证据；原告诉称的这几个房子的付款并不是付给被告，即使是付给别人的，为了办证也和被告签合同，因为当时150套房屋都是这样的。对证据三的证据三性没有异议，但是需要说明：因为原告没有交付全部购房款，所以产权证必须要先过户到被告的名下，如果能确认是从被告处买的，也要原告支付全部购房款才能进行下一步手续。所以因此导致一手房变成二手房而增加的税费应由违约方原告自己承担。原告对被告提供的证据质证如下：对证据四中的承诺书的证据三性均有异议，是被告方伪造，不能证明被告主张的待证事实，承诺书明显不利于承诺人，承诺人不会简单的把原先被告应该缴纳的税费都来承担，所以是虚假承诺书；而且形式也不符合法律规定，因此该承诺书和本案没有关联性。对证据四中的两份商品房买卖合同的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该两份合同不能证明被告主张的待证事实；相反，买卖合同中第十五条的约定可以证明原告主张的待证事实，该条规定被告应该将房屋交付后90日后将契税证房屋所有权证土地使用权证登记在买受人名下，如果不能做到要承担违约责任的事实。对证据五的证据三性均有异议，原告没有收到解除合同的通知，真实性有异议，形式也不合法，与本案不存在关联性。对证据六的证据三性均有异议，本案原告是与被告签订的房屋买卖合同，并且原告已按照合同约定向被告支付了购房款，被告内部是怎样的形式，原告不清楚，因此证据六不能证明被告主张的待证事实。对证据七本身的真实性、合法性没有异议，但证据七与本案不具有关联性。原告对证据八至证据十一均没有意见。被告告对证据八没有意见，认为该份谈话笔录可以证明被告方主张的涉案房屋是联建房的性质，至于部分房屋的产权办在瑞安市新兴房地产开发有限公司名下、部分房屋的产权办在被告公司名下，是因为业主不同。被告对证据九至证据十一均没有意见，但认为原告尚欠业主面积差部分的购房款，原告仍需举证证明是否足额支付了购房款。对上述证据，本院认证如下：证据一能够证明原、被告的诉讼主体身份，本院予以采信；虽然证据二中1幢1单元815号、816号店面、1幢3单元302室房屋和1幢3单元304室房屋的三份合同均系由胡绍波作为原告的委托代理人签字确认，但该三份合同中载明的买受人均为原告胡志梨，原告胡志梨也在证据十一中对胡绍波的签字进行了追认，被告质证后亦无异议，且被告已经将上述四份合同中载明的房屋及相应的房屋所有权证均交付原告，故对被告抗辩称的原告不是本案适格原告的意见不予采信，证据二能够证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；证据三双方均无异议，本院予采信；证据四中的承诺书系承诺人单方出具给被告的，即便承诺书所载明的内容系承诺人的真实意思表示，也不能证明与本案的关联性；证据四中的两份商品房买卖合同能够和证据二中的商品房买卖合同相互印证，证明被告有出售商品房的事实；证据五不能证明原、被告之间的合同已经解除的事实，本院不予采信；证据六系复印件，真实性无法核实，虽然来源于本院的其他案件，但在另案中也没有得到认定，从其内容结合本案中其他证据，证据六、证据七不能证明被告主张的代建关系，也不能证明与本案具有关联性，因此对上述证据本院不作认定；证据八双方均无异议，能够证明被告出售给原告的涉诉房屋同瑞安市新兴房地产开发有限公司没有利害关系；原、被告对证据九至证据十一均无异议，能够证明原、被告之间存在房屋买卖关系及原告已经支付了大部分购房款的事实。
经审理，本院认定的事实如下：被告瑞安市飞云商务大酒店有限公司之前的名称为瑞安市桥邻市场开发有限公司，于2008年4月14日进行名称变更登记，同时将经营范围由“市场开发、摊位承租”变更为“中式餐（含冷菜）服务、市场开发、摊位承租”。
2004年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买座落于瑞安市飞云街道桥邻市场综合楼第壹幢壹层店面815号、816号房，房屋建筑面积为39.86平方米，购房款总金额为440000元；原告应于合同签字生效时交全部店面总额的90%，下差款在店面交付使用前交清。2004年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买坐落于瑞安市飞云街道桥邻市场综合楼第壹幢叁层302号商品房（建筑面积115平方米，单价为2700.00元每平方米）一套，总价款为310500元。合同中未注明付款方式。2004年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买坐落于瑞安市飞云街道桥邻市场综合楼第壹幢叁单元304号商品房（建筑面积115平方米，单价为2800.00元每平方米）一套，总价款为322000元。原告应于合同签字生效之日交付全部房价款的90%，房子交付时付清下差的房价款。2005年9月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买坐落于瑞安市飞云街道桥邻市场综合楼第壹幢叁层二单元301号商品房（建筑面积113.75平方米，单价为2600.00元每平方米）一套，总价款为295750元。原告应于合同签字生效时交付总房价款的90%，下差的房价款在房子交付使用时一次性付清。2006年7月间，原告接收了上述商品房。原告现已履行绝大部分合同约定的购房款支付义务。2010年2月24日，被告将原告所购买的上述房屋的房屋所有权登记在自己名下，房屋所有权证号分别为瑞安市房权证飞云镇字第××号、第××号、第00018847号、第××号。
本院认为，原告胡志梨为购买涉诉房屋而与被告瑞安市飞云商务大酒店有限公司相继签订了四份商品房买卖合同，双方当事人的意思表示真实，没有违反法律规定，且合同订立后双方均已经按约履行了合同的主要义务，故原、被告之间的合同成立并已生效。被告否认本案所涉房地产项目及买卖合同等与被告的关联性，与事实不符，本院不予采纳。虽然有部分商品房买卖合同不是原告本人所签，但被告对原告的追认表示没有异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，涉及房屋买卖，卖方除转移房屋占有外还应当协助办理产权登记。故被告虽已将涉诉商品房交付给原告，还应履行相应的协助原告办理权属登记的义务，将涉诉商品房的房地产权属从被告名下转移于原告人名下。解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。被告公司在2006年7月间将涉诉房屋交付原告后至原告向本院提起诉讼前均未行使解除权，该权利消灭。被告在解除权消灭后于诉讼中向原告发出的解除合同通知，不论对方是否提出解除通知的效力确认之诉，均不产生法律效果。原告于诉讼中自愿申请撤回部分的诉讼请求，系原告对其诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告胡志梨与被告瑞安市飞云商务大酒店有限公司于2004年11月5日、2004年11月19日、2004年12月15日和2005年9月20日签定的《商品房买卖合同》有效；
二、被告瑞安市飞云商务大酒店有限公司协助原告胡志梨办理坐落于瑞安市飞云街道桥邻市场综合楼第壹幢壹层店面815号、816号房、第壹幢叁层302号、第壹幢叁单元304号、第壹幢叁层二单元301号（房产权证号分别为：瑞安市房权证飞云镇字第××号、第××号、第00018847号、第××号）房地产的房屋所有权变更登记及土地使用权证初始登记与变更登记手续（包括契税证），登记权属于原告胡志梨名下，于本判决生效后十日内履行。
本案受理费17114元，由被告瑞安市飞云商务大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法17114元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 张浩杰
人民陪审员 沈兴国
人民陪审员 林士红
二〇一四年八月十一日
书 记 员 陈杨杰