四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终2184号
上诉人（原审被告，反诉原告）：王树德，男，1945年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：黄静祥，四川忠仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：凌利萍，女，1967年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：杨万军，四川省宜宾县忠信法律服务所法律工作者。
上诉人王树德因与被上诉人凌利萍农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初4626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人王树德上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；本案诉讼费由被上诉人承担。理由：一审判决认定被上诉人对房屋进行了扩建，被上诉人投资2万元修建、房屋增值损失118920元证据不足，该房屋在农村且是宅基地房，不是商品房，房屋估价25万元明显高于市场价；无效合同自始无效，一审判决以宗场开始修建机场，周边发展环境使得房屋大幅度增值后的2017年才提出诉讼要求确认合同无效有违诚实信用原则，对于房屋买卖合同无效具有重大过错应该承担主要责任属于认定事实及适用法律错误；对签订无效房屋买卖合同具有重大过错的是被上诉人而非上诉人，2002年上诉人告知被上诉人不能过户要求其退房时，被上诉人采取了违法手段骗取公证处对无效的“房屋买卖协议”进行公证，且不退还上诉人房屋，故被上诉人才具有重大过错，上诉人作为普通的农民，在签订无效合同时邀约的时任副乡长、村长等在场人也使得上诉人认为房屋交易有效，故一审认定上诉人有重大过错并应承担70%的责任不公平；一审判决根据被上诉人口述，认定被上诉人占有上诉人房屋2000年至2008年期间自己经营茶馆收入，按每月租金150元计算并以此为据，计算被上诉人占用上诉人房屋经营收入，对上诉人严重不公。
被上诉人凌利萍辩称，一审已经查明房屋现在价值，上诉人所述的损失不是事实，被上诉人并没有恶意占有住房，上诉人违背诚实信用原则想获取更高的利益，一审判决正确，应予维持。
凌利萍向一审法院起诉请求：1.判令王树德支付其因农村房屋买卖标的物增值部分18万元，赔偿其投入的院坝及经营附属设施投资款2万元；2.判令王树德承担本案诉讼费用。
王树德向一审法院反诉请求：1.判令凌利萍赔偿王树德房屋收入损失20万元；2.诉讼费用由凌利萍承担。
一审法院认定事实：1997年，王树德在宜宾市社集体土地上修建了一幢一楼一底的房屋，占地面积120㎡（当时未完善建房手续）。2000年4月30日，王树德（卖方）与凌利萍（买方）签订了《买卖房屋协议》，约定：王树德将其修建的位于宗场乡政府住宿楼侧边，禾甫村六组通道口接近街面的两间砖混结构平房，以32800元的价格卖给凌莉萍，由王树德负责将房屋产权等相关手续办好后交给凌利萍。
签订协议后，王树德向凌利萍交付了房屋，凌利萍向王树德支付了购房款22800元，并由凌利萍丈夫李云贵向王树德出具金额为10000元的借条一张，注明：办完一切房产手续后付清。王树德向凌利萍出具收到购房款32800元的收条一张。
2004年1月，经王树德申请，宜宾市人民政府土地管理部门为王树德所建上述房屋颁发了《集体土地使用证》【证号：宜市北集用（2004）字第50004号】，载明，土地使用者：王树德；座落：翠屏区宗场乡禾甫村六社；使用权面积：120平方米。后因王树德未能将卖给凌利萍的两间房屋办理相应产权变更手续，且认为双方买卖协议无效，遂于2017年4月诉至一审法院，请求判决确认双方的买卖协议无效，并由凌利萍返还房屋。一审法院审理后于2017年5月25日作出（2017）川1502民初2171号民事判决书，判决：王树德与凌利萍于2000年4月30日签订的房屋买卖协议无效，凌利萍返还王树德该两间房屋，王树德退还凌利萍购房款22800元。宣判后，双方均未上诉，现该判决已生效。后凌利萍认为该房屋现已增值，如果返还房屋，其房屋增值部分应由王树德向其支付，故诉至一审法院，请求判如所请。
另查明，1.对于案涉房屋，凌利萍与王树德一致确认其现有价值为250000元；2.凌利萍收到案涉房屋后，将该房屋面前的坝子进行了硬化，还在旁边修建了厨房、厕所；3.凌利萍从2000年至2009年一直居住在案涉房屋，并用于自己经营，当时同地段相同面积的房屋租金为150元/月，2009年至2017年一直出租，其中2009年至2011年租金为800元/月，2011年后租金为1000元/月。
一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王树德与凌利萍于2000年4月30日签订的《买卖房屋协议》，因双方并非同一集体经济组织成员，因而被一审法院判决合同无效。该房屋买卖协议无效后，双方因合同取得的财产应予返还，因该合同造成的损失，应根据双方的过错情况进行赔偿。
王树德作为房屋卖方，明知凌利萍是禾甫村五组的成员，并非禾甫村六组的成员，即并非同一集体经济组织成员，却仍然将房屋卖给凌利萍，且在2002年办理房屋权属登记时就已经知道不能将该房屋登记至凌利萍名下，但却不及时提出合同无效，却在宗场镇开始修建机场，周边发展环境使得该房屋大幅增值后的2017年才提出诉讼要求确认合同无效，其有违诚实信用原则的行为对于本案房屋买卖合同无效具有重大过错，应承担主要责任。凌利萍在明知自己与王树德并非同一集体经济组织成员的情况下，仍然购买王树德不能为自己办理权属登记的房屋，对合同无效的后果要承担次要责任。一审法院根据双方的过错情况，酌定王树德与凌利萍的责任比例为7：3。
对于本案中凌利萍的损失，主要是原购房价与房屋现有价值之间的差价损失。该房屋现有价值双方均已确认为250000元，这一现有价值包含了凌利萍对该房屋的扩建（修建厨房、厕所）和对门前坝子的硬化，故该房屋的增值部分为217200元（现有价值250000元-原购房价32800元），由王树德承担70%为152040元（217200元×70%）。凌利萍诉请王树德支付院坝及经营附属设施投资款2万元的诉讼请求，因院坝及附属设施投资已包含在房屋增值部分内，故该诉讼请求属重复诉讼，一审法院依法不予支持。
对于王树德房屋收入损失，一审法院根据该房屋租金收入情况，从王树德2000年4月30日交付房屋开始，计算至一审法院生效判决确定的应予返还房屋时（2017年6月）止，酌定核算为110400元（150元/月×8个月+150元/月×12个月×8年+800元/月×12个月×3年+1000元/月×12个月×5年+1000元/月×6个月），由凌利萍承担30%为33120元（110400元×30%）。
综上，王树德应支付凌利萍房屋增值损失152040元，凌利萍应支付王树德房屋收入损失33120元，品迭后，王树德还应支付凌利萍房屋增值损失118920元（152040元-33120元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、王树德于本判决生效后十日内支付凌利萍房屋增值损失118920元；二、驳回凌利萍的其他诉讼请求；三、驳回王树德的其他反诉请求。如果王树德未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，减半收取计2150元，反诉案件受理费4300元，减半收取计2150元，合计4300元，由凌利萍负担900元，由王树德负担3400元。
二审上诉人提交两份证据，一为四组照片，欲证明被上诉人搭建的简易棚自称厨房、厕所面积不足七平方米，诉争房屋基础是建房前已修好，整个坝子连同上诉人原建的不足十八平方米，被上诉人购买的两间房及搭建的简易棚不可能价值25万元；二为宜宾市翠屏区宗场镇人民政府、宜宾市翠屏区宗场镇禾甫社区村民委员会出具的一份证明，欲证明王树德的房屋现未被任何单位征占。被上诉人认为照片不属于新证据，双方当事人在一审共同确认房屋价值为25万元，该价值没有包括搭建的面积；证明不属于新证据，且与本案没有关联性，不能达到证明目的。
经审理查明，一审审理查明的事实与二审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，关于房屋价值的问题，一审2017年8月21日的询问及2017年8月28日的开庭审理过程中，均就买卖房屋价值的确认征询了双方当事人的意见，双方当事人一致确认房屋价值为25万元，上诉人二审上诉认为该房屋价值确定过高的理由不成立；关于双方当事人损失大小及应该承担的责任份额的问题，双方当事人对于合同的无效均具有过错，但不可否认的事实是，签订合同当时与上诉人起诉时相比住房及商业用房的价值产生了极大的变化，被上诉人当时支付的对价或许可以在临近地段买到相应的房屋，在不用付租金的同时亦可以享受到房屋的增值价值，一审法院仅计算了上诉人的租金损失而没有计算被上诉人支付的资金孶息，在此基础上综合判断上诉人承担70%的责任符合本案实际情况。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6978.40元，由上诉人王树德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 永
审 判 员 王 春
审 判 员 吴 靖
二〇一七年十二月十三日
法官助理 翟旭玫
书 记 员 罗劲松