南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终55号上诉人（原审被告）：广西吉良投资管理有限公司，住所地广西南宁市青秀区合作路9号文莱园区商务写字楼B段501号。法定代表人：周训良，该公司总经理。上诉人（原审被告）：周训吉，男，1980年12月11日出生，住福建省福清市。以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：李凡，广西源群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南宁市国源酒店管理有限公司，住所地广西南宁市青秀区金湖路57号金湖商住小区4层D7号商铺。法定代表人：郑祥福，该公司董事长。委托诉讼代理人：农星准，广西同望律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆誉中，广西同望律师事务所律师。上诉人广西吉良投资管理有限公司（以下简称吉良公司）、周训吉因与被上诉人南宁市国源酒店管理有限公司（以下简称国源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人吉良公司、周训吉的共同委托诉讼代理人李凡、被上诉人国源公司的委托诉讼代理人陆誉中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉良公司、周训吉共同上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初397号民事判决第三项,依法改判吉良公司向国源公司支付违约金（计算方法：以863739.96元为基数,从2016年4月1日起,按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至款项还清之日;以274400元为基数，从2016年6月16日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至吉良公司付清该款项之日止）；2.本案一、二审案件受理费由国源公司承担。事实与理由：根据吉良公司、国源公司与黄晓青于2016年6月2日签订的《补充协议》第二条约定：乙方（黄晓青）依据《房屋租赁合同》、2017年7月7日签订的《房屋租赁合同补充协议》、2015年9月10日签订的《房屋租赁合同补充协议》，已向丙方（吉良公司）缴纳半年租金205800元、租赁保证金68600元。乙方向丙方所交的以上租金及租赁保证金共计274400元，支付给甲方（国源公司），剩余款项由乙丙双方自行清算。由丙方在2016年6月15日前转交给甲方……。该条款已明确约定吉良公司向国源公司转交该份补充协议下的租金及租赁保证金的时间是在2016年6月15日前，即如吉良公司未在此时间内支付的方构成违约。但一审法院却将该款项的违约金自2016年4月1日开始计算，明显缺乏事实依据。因为该份补充协议与另外的12份补充协议约定的付款时间不同，故对于约定不同付款时间所产生的违约金应当分别进行计算，以维护上诉人的合法权益。综上所述，一审法院对于违约金计算的事实认定错误，应予以更正，请求二审法院查明事实后依法改判。国源公司辩称，一审法院认定事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。一审法院认定事实没有错误，虽然双方在2016年6月2日签订的补充协议中约定吉良公司应于2016年6月15日前将已经交的租金和保证金转交给国源公司，但是在签订合同当天，吉良公司并没有按照协议的约定把房屋租赁合同及2015年7月7日签订的补充协议、2015年9月10日签订的补充协议、车位备案函、广告位申请函等相关原件交给国源公司，构成违约，应当承担相应的违约责任，违约金应当从2016年4月1日起计算。国源公司向一审法院起诉请求：1.吉良公司向国源公司支付租金436800元及违约金6115.2元（以436800元为基数，按每日千分之一计算，从2016年4月1日计至吉良公司最终退还完所有租金及保证金之日止，现暂计至2016年4月14日）；2.吉良公司向国源公司退还次承租人已交租金997943.56元、履约保证金302956元及违约金18069.43元（以1300899.56为基数，按每日千分之一计算，从2016年4月1日计至吉良公司最终退还完所有次承租人已交租金及保证金之日止，现暂计至2016年4月14日）；3.周训吉对吉良公司上述债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费由吉良公司、周训吉共同承担。诉讼过程中，国源公司变更“吉良公司向国源公司支付租金436800元及违约金6115.2元（以436800元为基数，按每日千分之一计算，从2016年4月1日计至被告最终退还完所有租金及保证金之日止，现暂计至2016年4月14日）”的诉讼请求为“吉良公司向国源公司支付租金227363.31元及违约金（以227363.31元为基数，按每日千分之一计算，从2016年4月1日计至吉良公司退还完所有租金及保证金之日止）”，变更“吉良公司向国源公司退还次承租人已交租金997943.56元、履约保证金302956元及违约金18069.43元（以1300899.56为基数，按每日千分之一计算，从2016年4月1日计至吉良公司最终退还完所有次承租人已交租金及保证金之日止，现暂计至2016年4月14日）”的诉讼请求为“吉良公司向国源公司退还次承租人已交租金568400元、履约保证金366556元及违约金（以934956为基数，按每日千分之一计，从2016年4月1日计至被告吉良公司最终退还完所有次承租人已交租金及保证金之日止）”。一审法院认定事实：2014年4月18日，国源公司（出租方，甲方）与吉良公司（承租方，乙方）吉良公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于广西南宁市青秀区车位面积共14897平方米出租给吉良公司，其中6-14层每层1033平方米；2.租赁期限自2014年5月15日至2034年5月14日，其中免租期为2014年5月15日至2014年8月31日；3.第一年、第二年租金为每年1150万元，第三年起每年在上一年度基础上递增5%，乙方应于每年起租日前15天内缴纳下一年度的租金；4.若乙方逾期支付租金，甲方有权每天按照实际欠付的租金的万分之五向乙方收取违约金。合同还对其他的权利义务作了约定。2015年4月16日，国源公司（承租方，乙方）与吉良公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》，协议约定将2014年4月18日签订的《房屋租赁合同》免租期变更为2014年7月24日至2015年1月31日，租金自2015年2月1日起计算，第二年度租金需在2016年2月1日前15天支付。2015年6月4日，国源公司与吉良公司签订《协议书》，约定吉良公司应补足第一年租金232万元，支付违约金511425元，吉良公司有权在承租范围和期间内进行分租，但整体转租需经国源公司书面同意。2016年3月1日，国源公司（出租方，甲方）与吉良公司（承租方，乙方）、周训吉（担保方，丙方）签订《房屋租赁合同解除协议》，协议约定：1.甲、乙双方一致同意解除2014年4月18日签订的《房屋租赁合同》、2015年4月16日签订的《房屋租赁合同补充协议》和2015年6月4日签订的《协议书》；2.乙方转租的部分由甲、乙双方和次承租人签订三方协议，乙方将转租合同的权利义务全部移转给甲方，对不愿将转租合同内容转移给甲方的次承租人，仍由乙方继续向甲方支付相应部分的租金；3.乙方已收取的次承租人缴纳的履约保证金和2016年2月29日以后的租金由乙方在2016年3月31日前退还给甲方，逾期按每日千分之一向甲方支付违约金；4.丙方自愿为乙方合同项下的义务承担连带保证责任，若乙方逾期未支付协议约定的款项，甲方有权要求丙方承担连带责任。签订《房屋租赁合同解除协议》后，国源公司（出租方，甲方）、吉良公司（原出租方，丙方）与案外人（承租方，乙方）唐建国等13户次承租人签订《房屋租赁合同补充协议》，约定吉良公司应于2016年3月31日前向国源公司退还次承租人已支付的租金和履约保证金。国源公司与第12、13、14楼的租户于2016年3月31日签订了租赁合同。之后，吉良公司按照《房屋租赁合同补充协议》的约定退还国源公司部分次承租人的履约保证金和租金，尚有租金568400元和履约保证金366556元未退还。同时，吉良公司未支付第12、13、14层2016年3月1日至2016年3月31日共计31天的租金。另查明，涉案房屋属于南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）单独所有，涉案房屋共有地下两层，地上18层。2012年7月25日，威宁公司将涉案房屋的地下两层和地上1-17层出租给国源公司使用，租赁期限20年。一审法院认为，国源公司与吉良公司于2014年4月18日签订的《房屋租赁合同》、2015年4月16日签订的《房屋租赁合同补充协议》及2015年6月4日签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。根据国源公司与吉良公司、周训吉于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同解除协议》的约定，吉良公司与吉良公司之间的合同解除，同时，对不愿将转租合同内容转移给国源公司的次承租人，仍由吉良公司继续向国源公司支付相应部分的租金。一审庭审中，国源公司和吉良公司、周训吉确认，2016年3月1日至2016年3月31日期间第12、13、14层的租金，仍由吉良公司向国源公司支付。但吉良公司、周训吉对租金的计算标准有争议，国源公司认为第12、13、14层的租金应按吉良公司与第12、13、14层的租户约定的租金计算，吉良公司认为应根据吉良公司与国源公司签订的租赁合同约定的租金计算。一审法院认为，2016年3月1日至2016年3月31日期间的租金既然由吉良公司支付，租金应按国源公司与吉良公司签订的租赁合同计算，吉良公司与第12、13、14层租户约定的租金标准不能约束国源公司与吉良公司。国源公司与吉良公司签订的租赁合同约定，租赁总面积为14897平方米，租金每年1150万元，第12、13、14层每层1033平方米，故第12、13、14层2016年3月1日至2016年3月31日的租金应为203183.96元（计算方法：1150万元÷14897平方米÷365天×1033平方米×3层×31天）。吉良公司、周训吉对国源公司主张的应退还次承租人已交租金568400元和履约保证金366556元的事实无异议，故国源公司主张吉良公司应退还次承租人已交租金568400元及履约保证金366556元，一审法院予以支持。根据《房屋租赁合同解除协议》的约定，吉良公司应于2016年3月31前支付第12、13、14层的租金以及退还次承租人已交的租金和履约保证金，逾期则按每日千分之一向国源公司支付违约金。现吉良公司仍未付清上述款项，故自2016年4月1日起，吉良公司应向国源公司支付逾期支付的违约金。一审庭审中，吉良公司提出违约金约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少,及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因吉良公司逾期支付租金，国源公司因此遭受的损失实际为银行利息损失。由于国源公司与吉良公司约定的违约金过分高于国源公司遭受的实际损失，一审法院依法予以调低，即吉良公司逾期支付租金应支付的违约金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。具体计算方法：以1138139.96元（203183.96元+568400元+366556元）为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2016年4月1日计至吉良公司最终付清该款项之日止。根据《房屋租赁合同解除协议》的约定,周训吉自愿为吉良公司合同项下的义务承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。故国源公司主张周训吉对吉良公司的债务承担连带清偿责任，合法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、吉良公司向国源公司支付租金203183.96元；二、吉良公司向国源公司退还次承租人已支付的租金568400元和履约保证金366556元；三、吉良公司向国源公司支付违约金（计算方法：以1138139.96元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2016年4月1日计至吉良公司最终付清该款项之日止）；四、周训吉对吉良公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回国源公司的其他诉讼请求。案件受理费20564元，减半收取计10282元（国源公司已预交），由国源公司负担3563元，由吉良公司、周训吉共同负担6719元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。吉良公司、周训吉对一审法院认定的事实提出异议：一审法院遗漏查明国源公司、吉良公司及黄晓青于2016年6月2日签订的《补充协议》第二条约定，黄晓青已交付的租金和保证金应于2016年6月15前由吉良公司转交给国源公司。国源公司对一审法院认定的事实无异议。针对吉良公司、周训吉提出的异议，本院认定如下：根据公司、吉良公司及黄晓青于2016年6月2日签订的《补充协议》第二条“乙方（黄晓青）向丙方（吉良公司）所交的以上租金及租赁保证金共计274400元，支付给甲方（国源公司），剩余款项由乙丙双方自行清算。由丙方在2016年6月15日前转交给甲方，……”的约定，吉良公司、周训吉提出的异议成立，一审法院遗漏认定上述事实，本院依法予以纠正。对一审法院查明的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一审判决违约金的计算方式是否适当？国源公司与吉良公司签订《房屋租赁合同解除协议》，意思表示真实，合法有效。根据国源公司、吉良公司在《房屋租赁合同解除协议》中约定的违约金计算标准，吉良公司逾期向国源公司退还租金及次承租人已交的租金、履约保证金的，每逾期一日按每日千分之一的标准向国源公司支付违约金。吉良公司虽主张黄晓青已交付的租金及租赁保证金共计274400元的违约金应从2016年6月16日开始计算，而非从2016年4月1日开始计算，但实际上，吉良公司对上述款项逾期未支付，一审法院在计算违约金时，已将违约金计算标准调低至按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算，且吉良公司在实际履行吉良公司、国源公司与黄晓青的《房屋租赁合同》补充协议时，也未能提供其已按补充协议的约定交付与黄晓青签订的租赁合同、2015年7月7日房屋租赁合同补充协议、车位备案函等材料原件等相关证据，其履行合同也存在瑕疵。综合以上情况，本院认为，一审判决违约金的计算方式并无不当，本院予以维持。综上所述，吉良公司、周训吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1017元（上诉人周训吉已预交），由上诉人吉良公司、周训吉负担。本判决为终审判决。审判长  袁宇飞审判员  韦圆圆审判员  张红娟二〇一七年六月五日书记员  谢 瑜