广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初6774号原告：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区南村镇。法定代表人：谭志平，总经理委托诉讼代理人：徐春霞，该公司员工。委托诉讼代理人：李婉文，该公司员工。被告：万守坤，男，汉族，1978年3月7日出生，住广州市越秀区，被告：潘淑芬，女，汉族，1979年9月25日出生，住广州市番禺区，原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐物管番禺分公司）与被告万守坤、潘淑芬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐物管番禺分公司的委托诉讼代理人徐春霞、李婉文到庭参加了诉讼，被告万守坤、潘淑芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅居乐物管番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月3元/平方米的标准向原告支付自2017年1月起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2017年7月，拖欠的物业管理费为6751元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告于2015年12月22日与广州雅居乐房地产开发有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2015122489，合同约定收楼日期为2016年3月20日前。房地产开发商按约定向被告发出了收楼通知书，并于2017年3月3日及2017年7月24日向被告发出了《收楼催收函》。被告无故不收楼，根据原告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条规定之补充协议第八条第1项符合第十四、十六、十七条约定的视为同意接收该商品房之日起或乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的次日起，乙方应向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险亦转移予乙方。同时甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关公摊费用以及滞纳金。原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区瀚澜三街3号601（下称“该物业”）的业主，该物业的合同约定建筑面积为345.4841平方米的商品房，用途为高层洋房住宅。按原告与该小区开发商分别于2012年10月1日、2015年10月1日签订的两份《前期物业服务合同》第五章第二十条第1点的约定，该小区的物业管理费为每月3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币1036元。自2017年1月起至2017年7月止，被告无故拖欠原告物业管理费7个月，共计人民币6751元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法做出判决。被告万守坤、潘淑芬未作答辩。经审理查明，2012年10月1日、2015年10月1日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司作为甲方，雅居乐物管番禺分公司作为乙方，签订《物业服务委托合同》，约定：甲方将广州雅居乐北苑委托于乙方实行前期物业服务，高层和电梯小高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.0元收取管理费。该合同还约定了其他事项。2015年12月22日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（甲方、卖方）与万守坤、潘淑芬（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定：乙方购买甲方所有的位于番禺区××村镇××大道××房。甲方已按照《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘雅居乐物管番禺分公司，进行前期物业服务管理服务，物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日止，物业服务费详见《广州雅居乐北苑各项收费标准》，由乙方自收楼之日起按月按时缴纳。甲方应制定《临时管理规约》，并在签订本合同前向乙方明示该商品房项目的前期物业服务合同和临时管理规约，乙方在签订本合同时对遵守《临时管理规约》作出书面承诺；甲方应当在2016年3月20日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对涉案房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收涉案房屋。乙方认为涉案房屋不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，涉案房屋视为未交付；乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方；甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理房屋验收手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；合同约定了双方的通讯地址，并约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。同日，双方签订补充协议，约定：对《广州市商品房买卖合同(预售)》第十二条、第十五条补充约定甲方向乙方发出收楼通知书后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续；对《广州市商品房买卖合同(预售)》第十四条、第十六条、第十七条补充约定为，符合第十四、十六、十七条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用，否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金；若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清应付房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险自《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方，乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务，修缮期间，乙方同意不向甲方主张赔偿。该合同还约定了其他事项。雅居乐物管番禺分公司提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证据，拟证明涉案房屋已符合约定的交楼标准；提供了《催收楼通知书》、《收楼催收函》及快递底单，邮寄地址、电话均为万守坤、潘淑芬在《广州市商品房买卖合同(预售)》中提供的通讯地址、电话。其中，2017年3月3日的《收楼催收函（一）》中，载明以下内容：“关于阁下房屋交付事宜，根据《商品房买卖合同》第十三条甲乙双方的约定，贵单元应当在2017年1月15日前收楼。该房屋已取得《竣工备案表》，符合国家法律规定标准及合同约定的交楼标准。我司已于2017年1月10日发过《收楼通知书》，但阁下至今未办理收楼手续。根据《广州市商品房买卖合同》第十四条第二款“因乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按照补充协议第八条处理”，《补充协议》第八条“若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的，交房期限届满之次日起即转移给乙方”的规定，阁下单元视为在2017年1月15日已交付给您，并从2017年1月16日起开始计付该房屋的物业管理费、公摊费用及滞纳金。”该邮件于2017年3月4日11:08:21由他人签收。2017年7月24日的《催收楼通知书》中，载明以下内容：“我司现就阁下于2017年3月20日办理瀚澜三街3号601单位收楼手续时提出该单位存在的相关问题回复如下：该房屋所在楼栋已于2015年6月26日取得《房屋建筑工程竣工备案表》，已达到约定的交楼标准，相关验收文件已在客户服务中心及相关楼栋的大门口公示。阁下在收楼验收时所提出的工程、装修、设备的质量瑕疵问题，我司现已全部维修完成。敬请阁下收到本函后十日内前来办理收楼手续。如阁下未在此期限内办理，则自2017年1月16日起该房屋的风险责任及物业管理费均转由阁下承担。”该邮件于2017年7月25日下午8：22:45由他人签收。本院认为，雅居乐物管番禺分公司主张按照《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议的相关约定，涉案物业已具备交楼条件，万守坤、潘淑芬在多次催收涉案物业后无正当理由拒绝收楼应视为万守坤、潘淑芬已收楼，相应的物业管理费应由万守坤、潘淑芬承担。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告雅居乐物管番禺分公司未能举证证明被告万守坤、潘淑芬已收楼，故雅居乐物管番禺分公司请求万守坤、潘淑芬支付物业管理费，理据不足，本院不予支持。至于是否已实际交楼，属于万守坤、潘淑芬与开发商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系调处的范围，本案不作审查。被告万守坤、潘淑芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 冯 婉二〇一七年十一月九日书记员 王雅佩