江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣11民终808号上诉人（原审被告）：汪华松，男，1975年12月1日出生，汉族，籍贯：江西省上饶市信州区，职业：工程技术，住址：江西省上饶市信州区。被上诉人（原审原告）：浙江博美物业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区文三路121号639室，统一社会信用代码：91330106756796037T。法定代表人：丁冬火,该公司总经理。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南天润人合律师事务所律师。上诉人汪华松因与被上诉人浙江博美物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2018）赣1102民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人汪华松上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审。上诉人汪华松认为：一、一审法院没有对上诉人拒绝交纳物业费的理由进行审查认定,属于事实认定不清。1、上诉人并非没有正当理由拒绝交纳物业费，被上诉人作为上诉人所在小区的物业管理公司，依法承担了物业管理服务内容，包括但不限于公用部分的维修养护和管理、安全防范事项的协助管理以及装饰装修管理服务等。2013年，上诉人装修房屋的时候，申请在靠小区内的阳台安装防盗窗，但遭到被上诉人的反对和制止，故上诉人一直没有安装防盗窗，之后，被上诉人却允许上诉人房屋的楼上楼下两户业主违规安装防盗窗，两户业主防盗窗飘出外墙达到50CM。上诉人多次向被上诉人反映，要求被上诉人出面制止两户业主的违规安装行为，但被上诉人拒绝履行物业管理职责，不予理睬。被上诉人怠于履行物业管理职责的行为已经给上诉人的生活带来不便，给上诉人的生命财产安全带来威胁。上诉人拒绝交纳物业费的理由合理、正当，依法应予适当核减物业费。2、一审法院认定被上诉人在物业管理上只是存在瑕疵不符合事实，被上诉人放任其他业主违规安装防盗窗，且经上诉人请求后仍怠于履行劝阻义务，己然给上诉人的财产安全带来了极大的安全隐患，被上诉人的行为并非瑕疵，而是属于重大失职。3、一审法院在认定被上诉人的不作为对产生本纠纷是具有一定的责任的同时，却判决上诉人全额支付物业管理费用，而被上诉人不用承担任何责任，严重显失公平，且不符合法律规定。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定作出判决，属于适用法律错误，该《解释》第六条系在业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的情形下适用，但在本案中，通过庭审调查以及法官实地勘察可知，上诉人并非无正当理由，上诉人拒绝交纳物业费的理由是充分、合理、正当的，一审法院适用法律错误。浙江博美物业服务有限公司答辩称：上诉人要求不缴纳物业费的理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。一审法院认定事实：被告汪华松为紫阳名星广场小区13栋1单元702室的业主，其住宅建筑面积为93.94㎡。2011年7月13日，上饶市海德实业有限公司与上饶力天物业管理有限公司（于2013年4月26日更名为浙江博美物业服务有限公司）签订了《紫阳名星广场前期物业服务合同》，上饶市海德实业有限公司选聘原告为紫阳名星广场小区提供前期物业服务，合同第二章第二款约定了原告前期物业管理服务的内容：物业共用部位的维修养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护管理；物业共用部位的相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化、景观和亮化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。合同还约定了物业服务费用标准为：住宅物业费单价为每月每平方米1元，电梯年检维修使用费每年每户280元。合同签订后，2015年10月30日之前，原、被告均按合同履行。2015年11月1日起被告发现其住宅楼上8楼和楼下6楼住家均在阳台外墙安装了防盗窗，客观上影响了其家生活和安全，遂向原告反映并停交了物业费，原告未及时回复被告或处理。截止2017年12月31日止，被告共拖欠原告26个月物业费2,442.44元和电梯年检维修使用费606.66元。2018年2月2日，经本院实地勘查，被告住宅小区13栋1单元6楼和8楼阳台均有超出外墙的防盗窗。一审法院认为：原、被告之间的物业服务合同关系，不违反法律法规禁止性规定，本院予以确认，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告接受了原告提供的物业管理服务，理应支付相应的物业管理费用及其他必要费用，被告未按时交纳，其行为已构成违约，对本纠纷的产生应承担主要责任。原告物业管理存在一定瑕疵，对被告反映的事由未及时作出合理解释或处理意见，对本纠纷的产生应承担一定责任。原告要求被告支付2015年11月1日-2017年12月31日的物业管理费2,442.44元、电梯年检维修使用费606.66元，理由正当，本院予以支持。因双方均有过错，且被告违约行为未造成原告其他损失，因此，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告汪华松于本判决生效后五日内支付原告浙江博美物业服务有限公司物业管理费2442.44元，电梯年检维修使用费606.66元，合计3049.1元；二、驳回原告浙江博美物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元,减半收取25元，由原告浙江博美物业服务有限公司负担5元，被告汪华松负担20元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院认为，汪华松与上饶市海德实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，上饶市海德实业有限公司与上饶力天物业管理有限公司签订了《“紫阳·名星广场”前期物业服务合同》，上饶力天物业管理有限公司变更为浙江博美物业有限公司后，与汪华松共同在《前期物业管理》单上盖章和签字。双方形成物业服务合同关系，均应按照约定全面履行各自的义务。汪华松没有按期缴纳物业费，构成违约。但浙江博美物业有限公司对汪华松楼上、楼下住户违规安装防盗窗的行为没有尽到管理职责，所提供的服务质量不符合约定，违约在先，并且是汪华松不交纳物业费的直接原因。汪华松提出物业费可以交纳，但是要求浙江博美物业有限公司履行管理职责，将其楼上与楼下超出外墙的窗户整改好。由于双方在原合同中对于违约责任没有约定，浙江博美物业有限公司现已不再为汪华松居住的小区提供物业服务，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，浙江博美物业有限公司应当向汪华松承担减少报酬的违约责任。鉴于在本案中，浙江博美物业有限公司在管理中没有一视同仁的对待业主，对汪华松反映的其他业主违规行为，不积极及时履行管理义务，本院酌定浙江博美物业有限公司减少收取汪华松50%的物业费。综上所述，上诉人汪华松的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2018）赣1102民初374号民事判决第二项；二、撤销江西省上饶市信州区人民法院（2018）赣1102民初374号民事判决第一项；三、上诉人汪华松于本判决生效之日起十日内向被上诉人浙江博美物业有限公司支付物业管理费1221.22元，电梯年检维修使用费606.66元，合计1827.88元；一审案件受理费25元，二审案件受理费50元,合计75元。由上诉人汪华松负担40元，由被上诉人浙江博美物业有限公司负担35元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  姜一珉审判员  夏旭莉审判员  周立峰二〇一八年六月八日书记员  邱露莹