湖北省通城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂通城民初字第928号
原告李小新。
委托代理人李三明，湖北泰元律师事务所律师。系特别授权代理。
委托代理人胡柯，湖北泰元律师事务所法律工作者。系特别授权代理。
被告徐ＸＸ.
委托代理人徐胜甫，通城县石南法律服务所法律工作者。系特别授权代理。
原告李小新与被告徐ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李小新的委托代理人胡柯、被告徐ＸＸ及其委托代理人徐胜甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李小新诉称，原、被告于2013年1月3日签订一份房屋买卖合同，被告将坐落于通城县隽水镇电瓷厂住宅楼第二单元第一层面积约142M2商品房及16.3M2的车库出售给原告，总计购房款288630元。原告于2013年2月4日按房屋买卖合同交付购房款268000元给被告，口头约定2013年5月份前交房。但自原告交付购房款后，被告未能按约交付所购房产，办理房屋产权所需证件。现经原告多方打听，才知被告销售给原告的房屋非合法开发的商品房，系违法建设的小产权房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现被告未取得合法建设、销售手续，依法应认定原、被告于2013年1月3日签订的房屋买卖合同无效。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求1、原、被告2013年1月3日签订的房屋买卖合同无效；2、被告立即返还购房款268000元及由此造成的经济损失。
被告徐ＸＸ辩称，1、涉案土地是国有土地，不是集体土地。涉案土地使用权为胡金秀、胡金豪，两人土地为国有土地，国有土地允许买卖。不属于小产权房，合同并非无效；2、涉案房屋不是商品房买卖，而是房屋买卖合同，不属无效合同。胡金秀、胡金豪鉴于自己的房屋破旧，将自己的房屋承包给胡望明、丁黄胜改建，胡望明、丁黄胜又将建筑工程承包给徐ＸＸ承建。因胡望明、丁黄胜无钱支付徐ＸＸ工程款，便将涉案房屋以1600元／M2作工程款抵给徐ＸＸ，徐ＸＸ又将其转卖给原告，价格为1530元／M2，说明原、被告之间不是商品房买卖合同，而是房屋买卖合同关系。《物权法》第15条规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理产权登记的，不影响合同效力。因本案房屋是国有土地，原房屋已到房产部门办了相关手续，转让时虽未办理房产证，依据该法条的规定，合同应受法律保护；3、如法院判决确认合同无效，应判决原告赔偿被告的损失。在当时被告房屋非常好卖，因被告与原告有点亲戚关系，非要被告卖给他，而且是降价出卖。现市场房屋饱和，房屋非常不好卖。如果法院最终认定合同无效，因导致合同无效是双方引起，根据《合同法》第58条的规定，应由原告承担5万元的损失。综上，原、被告之间的买卖合同并不违反法律规定，请判决驳回其诉讼请求。
原告李小新为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提供了如下证据：
证据1、原告李小新的身份证复印件。
证据2、收条。2013年2月4日，徐ＸＸ出具“收李小新购房款贰拾陆万捌仟元”的收条。
证据3、房屋买卖合同。2013年元月3日，徐ＸＸ为甲方与李小新为乙方签订房屋买卖合同。主要内容：甲方将隽水镇电瓷厂的住宅房除车库第二单元第一号第一层的房屋出售给乙方居住，面积142平方左右（以交房丈量面积为准，多退少补），房屋价格1580元／平方米，车库面积约16.3平方，价格2900元／平方米（另外：防盗门、水电开户加伍仟元整，办理房产证、税费另加壹万贰仟元整）。乙方在签订合同时，应向甲方交纳购房总金额的百分之七十计一次性付288630元整，交房后一次付清。
证据4、徐ＸＸ的户籍信息。
在举证期限内，被告徐ＸＸ向本院提交如下证据：
证据1、胡金豪、胡金秀的国有土地使用权证复印件。证实案涉房屋系使用胡金豪、胡金秀的土地建设，胡金豪、胡金秀于2002年均取得国有土地使用证。
证据2、胡金豪、胡金秀办理房产证交费票据。证实房产手续在办理过程中。
经庭审质证，原告李小新提交的证据1、2、3、4，被告徐ＸＸ表示无异议；被告徐ＸＸ提交的证据1、2，原告李小新表示对真实性无异议。该六项证据不涉及国家利益、社会公共利益或他人合法权益，可以作为认定事实的依据。
根据以上依法确认的证据及庭审时的陈述，本院可以确认以下事实：
2013年元月3日，被告徐ＸＸ为甲方与原告李小新为乙方签订房屋买卖合同。合同约定“甲方将隽水镇电瓷厂的住宅房除车库第二单元第一号第一层的房屋出售给乙方居住，面积142平方左右（以交房丈量面积为准，多退少补），房屋价格1580元／平方米，车库面积约16.3平方，价格2900元／平方米（另外：防盗门、水电开户加伍仟元整，办理房产证、税费另加壹万贰仟元整）。乙方在签订合同时，应向甲方交纳购房总金额的百分之七十计一次性付288630元整，交房后一次付清”。
2013年2月4日，原告李小新向被告徐ＸＸ支付购房款268000元，被告徐ＸＸ出具“收李小新购房款贰拾陆万捌仟元”的收条。
同时查明，被告徐ＸＸ建设的房屋使用胡金豪、胡金秀的宅基地，土地性质属于国有土地。其一直没有提交建设该房屋已办理合法建设手续的证据，且该房屋以胡金豪、胡金秀的名义办理房产手续。
在审理过程中，被告徐ＸＸ辩称对出卖房屋有处分权，但没有提交相关证据证明。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物。应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，被告徐ＸＸ建设的房屋未办理土管、城建等职能部门的相关手续，将没有取得合法所有权或者处分权的房屋出卖给原告李小新，双方签订的房屋买卖合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告徐ＸＸ出卖没有合法所有权或者处分权的房屋存在过错，应当赔偿原告李小新因此所受到的损失，即支付自付款之日起按同期银行贷款利率计算的利息。被告辩称合同无效要求原告赔偿5万元损失没有事实依据和法律依据，其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第一百三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五项之规定，判决如下：
一、确认原告李小新与被告徐ＸＸ签订的房屋买卖合同无效。
二、由被告徐ＸＸ向原告李小新返还268000元，并赔偿损失（自付款之日起至清偿之日按同期银行贷款利率计算）。
上述义务在本判决书发生法律效力后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费5320元，由被告徐ＸＸ负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费5320元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，帐号：17680601040004550，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐峰凌
审 判 员 陈左孟
人民陪审员 王龙瑞
二〇一五年九月十八日
书 记 员 娄飞霞
附：相关法律、法规条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。