福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0681民初91号
原告（反诉被告）：曹鹏程，男，1995年6月1日出生，汉族，户籍地江苏省通州市，现住厦门，
委托诉讼代理人：许宝强，男，1994年1月4日出生，汉族，户籍地住安溪县，现住厦门市思明区。
被告（反诉原告）：魏爱珠，女，1975年9月8日出生，汉族，住福建省龙海市，
委托诉讼代理人：赵振国，系厦门大学嘉庚学院教师，男，户籍地辽宁省大连市甘井子区，现住厦门。
原告（反诉被告）曹鹏程与被告（反诉原告）魏爱珠租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹鹏程向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间签订的店面租赁合同与合伙协议；2.判令魏爱珠返还转租金65000元；3.请求判令魏爱珠承担违约责任，赔偿为装修店面及其他必要开支所负的损失4300元（因没有预交诉讼费，该请求原告放弃）；4.本案诉讼费用由魏爱珠承担。
事实与理由：2016年10月22日，曹鹏程出于经营餐厅的需要，与魏爱珠签订了位于漳州开发区的店面租赁合同，同年10月28日，双方签订了“私人合作协议”，根据该协议，曹鹏程已支付了65000元的转租金。后其发现魏爱珠并非该店面所有权人，只是承租人。因店面所有权人向其主张权利，经三方协商，无法达成一致意见。魏爱珠故意隐瞒事实，在未取得权利人书面同意下，与曹鹏程签订租赁合同及合作协议，收取转租金65000元，其行为严重违反诚实信用原则，使曹鹏程在违背真实意思的情况下签订合同，属于欺诈，应对曹鹏程的损失承担赔偿责任。
被告魏爱珠辩称，本案双方之间的法律关系主要是租赁合同关系，即原、被告之间的转租关系。至于双方签订的“私人合作协议”，虽然提到合作事宜，但同时也对租赁事项进行补充约定，目的是为了更好地履行租赁合同，实际上双方并未履行合作协议；曹鹏程在与魏爱珠签订租赁合同及合作协议前，是知道魏爱珠不是房屋所有权人的，魏爱珠没有故意隐瞒事实，不存在违约行为；曹鹏程因在租房内经营赌博性的麻将被房东家人劝止后，为了把损失推给魏爱珠，才借口房东家人影响其装修而要终止合同，曹鹏程应承担违约责任。曹鹏程承租后，尚未进行任何的装修，不存在其所提出的损失。同意解除双方签订的租赁合同及合作协议，请求驳回曹鹏程的其他诉讼请求。
反诉原告魏爱珠向本院提出反诉请求：1.请求判决曹鹏程支付已拖欠5个月的第一期房租（半年）15000元及尚欠的“本店转让费”70000元整；2.请求依法判决解除双方所签订的《私人合作协议》中所约定的合作关系；3.本案诉讼费用全部由曹鹏程承担。
事实和理由：位于漳州开发区间房屋，是魏爱珠于2015年间向江亚良承租的，承租后，魏爱珠进行了装修并购置了大批空调、电视、冰箱、洗衣机、监控摄像等各类电器以及各种家具、浴具、炊具，总计投资14余万元。曹鹏程于2016年10月22日就入住了所承租的店面，但除在租房合同签订当天交付押金5000元及在同年10月28日合作协议签订后分两次给付魏爱珠转让费计60000元外，其余应支付的款项拖欠至今。
反诉被告曹鹏程辩称，同意解除租赁合同及合作关系，请求驳回反诉原告的其他反诉请求。首先，租赁合同解除的时间，反诉被告在2月15日第一次开庭时，已明确提出解除合同，而且反诉原告在此时也知悉了这个情况，所以合同在2月15日就已经解除了。第二，关于房租的问题，根据双方签订的合伙协议，在第14条第4项规定店租每年28000元，如果是这样算的话，曹鹏程租赁的时间从2016年10月22日到2017年2月15日共是117天，店租应该是8975元。其已经支付给魏爱珠转租费65000元，本案约定的转让费跟租赁合同之间有非常密切的关系，因为这关系到原告的经营权能否实现的问题。本案的转让费是建立在租赁合同能实际履行的基础之上，其是出于对地理位置的考量而承租魏爱珠店面的。如果租赁合同无法履行，就意味着其经营权无法实现。所以本案的租赁权跟经营权是密不可分的。现在租赁合同无法履行，经营权落空，所以魏爱珠应当退还这65000元的转租费。曹鹏程同意支付从2016年10月22日至2017年2月15日的转租金。反诉原告认为曹鹏程现在尚欠其7万元转让费与事实不符。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
双方有争议的事实，本院分析如下：
1.关于魏爱珠是否有隐瞒其不是房屋所有权人的问题。
曹鹏程主张，因为魏爱珠隐瞒事实，在未取得房屋权利人书面同意下，与曹鹏程签订租赁合同及合作协议，导致曹鹏程在装修阶段就被房屋所有权人制止，并提供录音光盘一张，以此证明房屋所有权人的大哥不知道且不同意魏爱珠转租。
魏爱珠认为，双方在签订租赁合同时，曹鹏程就已经知道魏爱珠不是房屋权利人，魏爱珠没有隐瞒事实，房屋所有权人是同意转租的，因为曹鹏程在租房内放置大量麻将桌子搞赌博才被房屋所有权人制止的。曹鹏程提供的录音证据的真实性不予认可，因为没有证人证明录音的真实性，不清楚何人与何人的对话。魏爱珠提供下列证据：1.漳州开发区工商分局《个体工商户登记基本信息》复印件两份，证明曹鹏程在进行个体工商登记时违反了双方在合作协议所约定的经营范围，明显存在欺骗魏爱珠的违约行为；2.照片两张，证明曹鹏程在出租房内放置大量自动麻将机；3.录音光盘及文字材料，证明房屋所有权人同意魏爱珠转租。4.证人黄某证言，证明房屋所有权人同意魏爱珠转租。
曹鹏程对上述证据质证认为，对证据1真实性无异议，双方约定的合作协议是餐饮，这个餐饮是大类，双方有约定二楼是餐饮、三楼是做桌游、被告只管最后的收益，不管原告的经营范围，所以三楼经营桌游是合伙经营的范围内；对照片的真实性、合法性有异议，这个照片没有经过曹鹏程的确认，来源也不清楚。即便是在房间里摆麻将桌，也不代表就一定是违法经营。对录音资料真实性有异议，该录音资料是在2016年12月23日录音的，曹鹏程提交的录音是在2016年12月24日，曹鹏程的录音资料是晚于被告提交的录音，房屋所有权人的大哥和他几个兄弟在2016年12月24日有到原告店里明确说明他不同意转租，不同意原告经营餐饮和桌游。证人证言不能明确证明房屋所有权人是否同意转租
本院分析意见：魏爱珠提供的证据1，曹鹏程对其真实性无异议，可以确认。魏爱珠提供的证据2，经现场察看后，该证据的真实性可以确认，但因双方均没有申请房屋所有权人出庭陈述，对双方各自提供的录音光盘的真实性无法确认。虽魏爱珠不是承租房的所有权人，但曹鹏程在签订租赁合同时应当对其所承租的房屋进行了解，其提供的上述证据不能证明魏爱珠存在欺骗行为。
2.关于双方约定的年租金是30000元或是28000元问题。
曹鹏程认为，双方在租赁合同虽约定年租金30000元，但在其后签订的合作协议中约定28000元。
魏爱珠认为，双方约定年租金为30000元。
本院分析意见：双方于2016年10月22日签订“店面租赁合同书”，在该合同中约定年租金为30000元，而在同年10月28日签订的“私人合作协议”中约定年租金为28000元，应以最后一次的约定为依据即28000元。
3.关于曹鹏程已给付魏爱珠款项65000元的性质问题。
曹鹏程认为，该款项是转租金，并提供欠条一份，证明其共交付给魏爱珠65000元，扣除魏爱珠入股的20000元，曹鹏程尚欠的转让费是45000元。
魏爱珠认为，对欠条真实性无异议。曹鹏程已给付魏爱珠款项中有5000元是押金，60000元是转让费。
本院分析意见：双方在“私人合作协议”中约定“曹鹏程于2016年10月25日正式转入魏爱珠台湾街27号店铺，共计130000整，分两次付清，第一次65000整于10月28日前付清，第二次45000元于2018年1月1日前付清”等，在上述欠条中载明“转让费剩余45000元于2018年1月1日前付清”。该两份证据可以证明曹鹏程已付款项65000元系转让费。因此，曹鹏程关于该款项是转租金和魏爱珠提出该款项中有5000元是押金、60000元是转让费的理由均不能成立。本院确认曹鹏程已付款项系转让费。
根据经审查确认的证据和当事人庭审陈述，本院认定事实如下：
2016年10月22日，曹鹏程与魏爱珠签订“店面租赁合同书”一份，主要内容是：出租之房屋坐落于漳州开发区大径社区台湾店面房屋一间，租赁期为3年，2016年10月22日至2020年3月9日，租金每年30000元，每半年支付一次，签订合同之日，曹鹏程向魏爱珠交纳租金15000元，第二次交租金时，应提前一个月交付魏爱珠，押金5000元整；如逾期未付余下租金，魏爱珠有权收回店面，给曹鹏程造成的损失，曹鹏程自负等等。同年10月28日，双方签订“私人合作协议”一份，约定：双方在上述房屋台湾街27号合伙经营餐饮，合伙期限自2016年10月28日起至2020年3月1日止，曹鹏程出资200000元，魏爱珠出资20000元，根据出资比例9：1作为确定盈余分配和债务承担依据；未经全体合伙同意，禁止合伙人私自以合伙名义超出权限进行业务活动；曹鹏程于2016年10月25日正式转入魏爱珠台湾街27号店铺，共计130000整，分两次付清，第一次65000整于10月28日前付清，第二次45000元于2018年1月1日前付清，130000元中剩余20000元魏爱珠作为投资金投入店铺；本店转让费共计130000元，店租28000元每年（合同期限内魏爱珠负责房租不行上涨），店内装修、桌椅餐具、前期进货、运营资金以及购进设备等共计62000元，总计220000元，按投资金额分配占有比例，以此为依据进行分配盈余或承担债务等主要内容。上述“店面租赁合同书”和“私人合作协议”签订后，曹鹏程分别于2016年10月22日给付魏爱珠5000元，于同年10月28日、10月29日给付魏爱珠各30000元，共计65000元。同年10月28日，曹鹏程作为付款人、魏爱珠作为收款人，共同出具一份欠条，载明“转让费剩余45000元于2018年1月1日前付清”等。曹鹏程承租后，拆除了承租房的1个石膏板隔墙和一个广告牌。后曹鹏程在承租房内因放置麻将桌椅等原因与房屋所有权人发生纠纷，故曹鹏程具状诉至本院，提出上述诉讼请求。
综上所述，本院认为，曹鹏程与魏爱珠先后签订的“店面租赁合同书”和“私人合作协议”，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。曹鹏程主张魏爱珠存在欺诈行为，缺乏事实依据。现因双方均要求解除“店面租赁合同书”和“私人合作协议”，可以准许。但曹鹏程提出其所支付的款项65000元系转租金，不予采信，该款项系转让费。在曹鹏程起诉前，双方对是否解除租赁和合作关系尚存在争议，曹鹏程起诉要求解除双方之间的租赁和合作关系，该请求需待本院依法予以确认，故曹鹏程认为双方已于2017年2月15日解除租赁和合作关系，其应承担的租金和转让费为合同签订日至2017年2月15日止的理由，不能成立。至于曹鹏程已支付的转让费应退还多少，应当从以下因素进行考量：1.曹鹏程在承租期间拆除了承租房的1个石膏板隔墙和一个广告牌，魏爱珠的财产受到了一定损失；2.“私人合作协议”约定:双方合作期限为3年又4个多月，曹鹏程应负担转让费110000元;3.转让费主要包括空调、电视、冰箱、热水器、吧台监控摄像头、电脑网线等电器物品，这些物品现仍存放在讼争房屋内；4.曹鹏程实际使用时间只有6个多月，“店面租赁合同书”和“私人合作协议”解除后，魏爱珠可以继续使用上述电器物品等。因此，魏爱珠要求曹鹏程继续支付转让费，有失公平。因双方对解除合同后的损失在本院指定的期限内均未提出书面鉴定申请，本院酌定魏爱珠退还曹鹏程转让费36000元。曹鹏程要求魏爱珠赔偿其装修店面及其他必要开支所负的损失4300元，但没有预交诉讼费，其已放弃该请求，可以准许。魏爱珠提出双方约定年租金为30000元的意见，与“私人合作协议”的约定不符，应为28000元。根据“店面租赁合同书”和“私人合作协议”的约定，曹鹏程应于合同签订日即2016年10月22日交纳半年租金，但曹鹏程至今未交纳，因此，魏爱珠反诉请求曹鹏程支付第一期租金可以支持，但租金应为14000元。依《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
解除曹鹏程与魏爱珠之间签订的“店面租赁合同
书”和“私人合作协议”；
魏爱珠返还曹鹏程转让费36000元；
曹鹏程应支付给魏爱珠租金14000元；
上述款项限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
驳回曹鹏程其他诉讼请求；
驳回魏爱珠其他反诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费1425元、反诉受理费963元，由曹鹏程负担本诉受理费925元、反诉受理费163元，由魏爱珠负担本诉受理费500元、反诉受理费800元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 王少华
人民陪审员 陈燕煌
人民陪审员 王华兰
二〇一七年四月二十日
书 记 员 黄吴刚
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。