新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）新02民终210号上诉人（原审被告）克拉玛依华瑞房地产开发有限�任公司。法定代表人张皖新，该公司董事长。委托代理人刘宁，新疆惠和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）克拉玛依市世贸中心商业业主委员会。负责人陈燕，该委员会主任。委托代理人尹秀荣，新疆尹秀荣律师事务所律师。上诉人克拉玛依华瑞房地产开发有限责任公司（以下简称华瑞房产公司）因与被上诉人克拉玛依市世贸中心商业业主委员会（以下简称世贸中心业委会）物权保护纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2015）克民一初字第1189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华瑞房产公司的委托代理人刘宁、被上诉人世贸中心业委会的委托代理人尹秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年10月，华瑞房产�司建成克拉玛依市世贸中心商场，并在此前进行宣传。2010年5月，该商场成立世贸中心业委会，并经全体业主进行投票选举出业委会的相关成员，同时，申请公章一枚，并将业委会成立的相关文件在克拉玛依市房产管理局登记备案。2011年12月24日，世贸中心商场业主作为乙方委托世贸中心业委会与华瑞房产公司作为甲方签订《协议书》一份，约定：甲方承诺只要乙方商场开业经营，甲方保证商场大门的开启，若租赁的门面房业主违约，责任由甲方承担。并对其他事宜亦进行了相应的约定。该《协议书》签订后，华瑞房产公司随即开启了该商场的东大门。2015年7月，世贸中心商场倒闭后，华瑞房产公司于同年8月关闭了该商场的东大门至今。2015年8月6日，世贸中心业委会委托新疆先觉律师事务所律师拜金良向华瑞房产公司发出《律师催告函》，要求其务必于8�7日前开启商场大门，逾期将由华瑞房产公司承担商场停业期间的全部损失赔偿责任。2015年8月10日，华瑞房产公司委托新疆惠和律师事务所律师刘宁、王晓黎《回函》，称不同意违约的意见，认为商场自2015年初已停止经营，至今已停业近八个月，故公司自8月份起再支付高额的租金开启东大门纯属浪费，实无必要。且公司财力有限，经营艰难，望贵委体谅之。2015年8月9日，世贸中心业委会召开业委会会议，讨论通过并形成决议，决定以世贸中心业委会的名义代表全体业主依法向人民法院起诉如下事项：“一、以业主委员会的名义依法向人民法院起诉克拉玛依市铜锣湾中盛百货商贸有限公司，判令其给付委托经营基准收益金。二、以业主委员会的名义依法向人民法院起诉华瑞房地产公司，判令其永久开启商场的大门并赔偿因该公司关闭大门造成商场无法经营产生的一切损失。”2016年1月21日，受业主的委托，世贸中心业委会起草《同意起诉并授权委托书》，就形成的上述决议事项对华瑞房产公司提起诉讼，世贸中心商场超过三分之二以上的业主签字同意。双方就商场东大门的开启及损失问题多次协商未果，世贸中心业委会诉至法院。原审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主通过业主大会或业主委员会对物业实施自治管理。本案有两个争议焦点：第一，业主委员会的诉讼主体资格；第二，华瑞房产公司是否存在侵权行为及世贸中心业委会关于赔偿损失的请求是否成立。针对第一个争议焦点，即业主委员会的诉讼主体资格。业主大会是物业管理的权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构，世贸中心业委会作为经行政机关登记备案设立的其他组织，经业主大会授权，有权作为民事主体参加诉讼。同时，根据业委会章程第四条、第五条、第六条、第十条第（七）项、第十七条第（六）项、第二十一条第二款第（八）项第（九）项、第二十三条第（五）项、第二十九条、第三十五条之规定，世贸中心业委会通过书面形式召开业主大会，取得了727个小产权物业中503个物业所有人的签字授权，所占比例符合章程规定，并经业委会全体委员讨论通过，授权世贸中心业委会以自己的名义代表全体业主依法起诉，符合相关法律规定，故世贸中心业委会具备本案起诉的主体资格。对于华瑞房产公司辩称世贸中心业委会不具备诉讼主体资格的意见，依法不予采信。二、关于华瑞房产公司是否存在侵�行为及损失赔偿问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，从克拉玛依市城乡规划管理局调取的世贸中心商业楼规划设计档案的规划图纸显示，该商场的主出入口在人民路方向西侧即世贸中心业委会所述的“东大门”。该东大门是用于通行的公共通道，属全体业主共有。华瑞房产公司作为开发商将本应通行的公共通道封闭后进行出售，显然侵犯了世贸中心业委会全体业主的合法权益，故世贸�心业委会关于停止侵权，恢复东大门开启的诉讼请求，合法有据，依法予以支持，华瑞房产公司关于未侵权的辩称意见不成立。世贸中心业委会关于赔偿损失数额的请求，仅提供了业委会与案外人克拉玛依市创美优品商贸有限公司签订的一份“委托经营协议”，其中虽有经营收益的约定，但该协议并未实际履行。世贸中心大楼至今未能出租收益的原因既有本身是小产权物业受限的因素，也有本地实体商业经营困难的市场风险因素，即使恢复东大门的通行，对世贸中心商场招商的作用也非常有限，故世贸中心业委会关于赔偿损失数额的计算缺乏依据，酌情考虑由华瑞房产公司承担的侵权损失90000元为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，判决：一、克拉玛依华瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内恢复克拉玛依世贸中心商场位于人民路方向西侧大门的通行；二、克拉玛依华瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向克拉玛依市世贸中心商业业主委员会赔偿损失90000元。一审宣判后，上诉人华瑞房产公司不服，上诉至本院称：1、原审判决认为上诉人侵犯了世贸中心全体业主的合法权益，毫无事实依据，严重侵害了上诉人的合法权益。整个商场归上诉人所有，业主没有取得商铺所有权，对公共部门的所有权更是无从谈起，并且上诉人设置商场出口通过了政府规划部门的验收认可，没有侵犯业主的权利。2、原�判决适用法条与判决结果缺乏关联性。3、原审判决“恢复克拉玛依世贸中心商场位于人民路方向西侧大门的通行”的内容无法履行，上诉人向业主交接房屋时根本没有出入口，谈不上“恢复”的问题。4、原审判决判令上诉人向业主支付90000元损失，缺乏事实依据，一是没有合同依据也没有法律依据，二是原审法院要求上诉人承担支付90000元商铺基准收益金的义务，变相免除了铜锣湾公司的支付义务，超出了法院自由裁量权限。5、业主委员会无诉讼主体资格。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人世贸中心业委会答辩称，上诉人所谓的理由也是一审一直强调的理由，一审中经过多次调查作出正确判决。被上诉人与上诉人订购商铺时上诉人还没有完工，上诉人的宣传资料规划图和效果图�明了消防通道在商铺的南北方向，按照法律规定，商场的出入口是由业主委员会自主管理。一审判决“恢复”通行，上诉人按照规划完全可以恢复，该判决具有可执行性。关于赔偿损失，因为上诉人的行为导致业主的受益减少，经济损失应该由上诉人承担。另外，依照《物权法》、《民事诉讼法》等法律的规定，业主委员会在本案中享有诉讼主体资格。故一审判决是正确的，上诉人的主张无事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。本院经审理，原审法院认定的事实与本院查明的一致，依法予以确认。本院认为,物权保护纠纷主要是侵害物权产生的纠纷，从性质上分为物上请求权纠纷和债权请求权纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置�圾、排放污染物或者噪声、违法规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”该条规定了业主责任、业主大会和业主委员会对业主行为的管理、业主的诉权等问题。第一款规定业主在行使权利时应当遵守法律、法规以及管理规约。第二款前半部分从业主大会和业主委员会的管理职能出发，规定业主大会和业主委员会对业主损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，针对物业管理、物业服务等事项进行监督，享有要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的请求权，但并不能因此确定业主大会和业主委员会就可以对管理事项享有诉权，具有诉�主体资格。特别是该条第二款后半部分对业主自己合法权益受到侵害时，赋予业主依法向人民法院提起诉讼的诉讼主体资格。业主大会和业主委员会无独立财产，不能独立承担民事责任，不享有诉讼主体资格。在业主利益受到损害时，业主可以采用诉讼代表人等方式提起诉讼，进行解决。据此，本案中世贸中心业委会虽然有世贸中心部分业主的授权，但无业主委员会享有诉讼主体资格法律依据，其不能以自己的名义行使诉权。故原审判决适用法律、判决结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下:一、撤销克拉玛依区人民法院（2015）克民一初字第1189号民事判决，即“一、克拉玛依华瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内恢复克拉玛依世贸中心商场位于人民路方向西侧大门的通行；二、克拉玛依华瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向克拉玛依市世贸中心商业业主委员会赔偿损失90000元。”二、驳回被上诉人克拉玛依市世贸中心商业业主委员会的起诉。一审邮寄送达费32.40元，由被上诉人克拉玛依市世贸中心商业业主委员会负担。本裁定为终审裁定。审判长 李 孔 书审判员 张  薇审判员 迪里拜尔二〇一六年六月二十九日书记员 齐曼古丽