广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2393号上诉人（原审被告）：清远市润城置业投资有限公司，住所地：清远市清城区。法定代表人：王利民，该公司财务总监。委托代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。委托代理人：季忠良，广东优晟律师事务所律师。上诉人（原审原告）：罗慧玲，女，汉族，住清远市清城区。委托代理人：谢国良，广东纬韬律师事务所律师。委托代理人：李华良，广东纬韬律师事务所实习律师。上诉人清远市润城置业投资有限公司（以下简称润城公司）因与上诉人罗慧玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。《新中美·xx湾收楼通知书》，通知其涉案房屋已具备收楼条件，并应于2016年9月7-8日前办理收楼手续。2、润城公司于2016年9月20日向住建局提出1#-4#楼工程竣工验收备案的申请，住建局于2016年11月30日完成备案申请，至此，所涉房屋手续全部完成。《竣工备案表》再一次印证润城公司于2016年8月24日所交付的房屋质量是合格的，并未有延期交付。综上所述，一审法院在前述三个方面认定事实错误，导致作出错误的判决，请二审法院依法改判。上诉人罗慧玲书面答辩称，一、《房屋买卖合同》约定了涉案房屋的具体交付标准，任何一方不得单方改变。1、双方约定房屋的交付条件为“混凝土原浆顶棚”，润城公司擅自涂抹白灰实际上妨碍了罗慧玲对房屋的验收。2、润城公司在销售涉案房屋时表示房屋所选择的外窗玻璃能起到最佳的隔热和隔音效果，且涉案《房屋买卖合同》明确约定房屋选择断热桥铝合金中空玻璃。二、涉案房屋不符合交付标准的前提下，买受人有权拒绝收楼，润城公司应当将涉案房屋整改至符合交楼标准并重新通知买受人收楼，在此期间未按时交付房屋所产生的逾期交楼责任应当由润城公司按照合同约定来承担。综上，罗慧玲的一审诉讼请求合法且有事实依据，请二审法院予以支持。上诉人罗慧玲上诉请求：1、依法撤销一审判决第二、三项判决内容；2、改判支持罗慧玲一审的全部诉讼请求；3、本案二审诉讼费由润城公司承担。事实与理由：一、涉案《商品房买卖合同》明确约定房屋的交付条件，至一审判决作出之日止，润城公司尚未交付符合法定条件的房屋，润城公司必须支付自2016年9月2日起至实际交付房屋之日止的违约金。二、润城公司在销售广告和宣传资料中确定的“人车分流”、游泳池等属于对涉案房屋的相关设施作出具体的说明和确定允诺，应严格履行，一审法院以“规划不能改”为由驳回了罗慧玲的诉讼请求，免除了润城公司的合同义务。三、一审法院驳回罗慧玲的其他诉讼请求，没有尊重事实，不符合常理。1、根据法律规定，出卖人没有将房屋交付给买受人前，物业管理费由开发商或出卖人承担，一审法院不应驳回罗慧玲主张的物业管理费损失的诉求。2、涉案房屋楼道存在瓷砖空鼓的事实清楚，一审法院不应驳回罗慧玲主张的润城公司对瓷砖空鼓予以修复的诉求。综上所述，请二审法院依法改判。上诉人润城公司口头答辩称，一、润城公司在取得备案表的第二日即12月1日向1-4#楼全体买受人通过邮政快递的方式邮寄竣工验收备案表的复印件，目的是说明所交付的房屋质量是合格的，竣工验收备案表的取得再一次印证，润城公司于2016年8月24日取得五方验收的工程质量是合格的，于2016年8月24日所交付的房屋已达到交付条件，因此，润城公司已按《商品房买卖合同》约定的时间、约定的条件交付房屋，并未有延期交付。二、润城公司根据设计单位设计的总规划图纸的具体设计按照1:125比例做出沙盘模型，目的是为了让买受人了解对该楼盘的总体规划布局。为不误导买受人的购买意识，润城公司在沙盘中间提示，沙盘模型仅供参考，以政府审批文件为准。润城公司所交付的房屋均以《商品房买卖合同》约定，以规划局批准审定的规划图纸为准，按总体规划进行施工并交付，对总规划图纸是未做任何变动。三、根据涉案《商品房买卖合同》及《前期物业管理服务协议》约定，涉案买受人应在收房屋后向物业公司交纳物业费，润城公司已按合同约定交付房屋，涉案买受人就应按《前期物业管理服务协议》约定交纳物业费。四、有关涉案房屋质量问题。从润城公司提交的五方验收证明、市住建局的竣工备案表可以看出，其所交付的房屋是经多方机构验收认可，是经相关部门备案的，房屋质量是合格的，能够满足交付使用。部分涉案买受人认为房屋的瑕疵均不影响房屋的正常使用，均可向施工单位提出修复申请。上诉人罗慧玲向一审法院起诉请求：1、判令润城公司依合同约定与法律规定交付房屋（即符合法律规定的竣工验收所有条件及合同约定的全部条件，交付条件按照《商品房买卖合同》附件三、附件五的标准，包括：按房屋外窗为“断热桥铝合金中空玻璃窗”交付；按混凝土原浆顶棚交付；按永久性用电用水交付；按燃气到户交付；按室内墙面、地面及顶棚不存在裂缝、渗水、外露钢筋等质量瑕疵交付）；2、立即向罗慧玲支付至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（从2016年9月2日起依照合同约定每日按已付房款的万分之二暂计算至2017年1月31日为16233.66元）；3、判令润城公司承担从2016年9月7日起至实际交付房屋之日止的物业管理费及滞纳金，暂计算五个月物业管理费为1183.59元；4、判令润城公司依照约定立即撤销并复绿已建成的小区绿化区的地面停车位，严格执行小区地面人车分流的承诺，并立即取消物业管理中关于地面绿化区车位的停车服务及收费行为；5、判令润城公司依照约定在小区内配备建造游泳池；6、判令润城公司对罗慧玲所在楼层楼道墙面瓷砖空鼓予以修复；7、由润城公司承担案件全部诉讼费。一审法院经审理认定如下事实：2015年8月12日，罗慧玲与润城公司签订一份《商品房买卖合同》，约定罗慧玲向润城公司购买位于清远市××大学××路××·××花园××楼××号房屋，建筑面积为131.51平方米，房屋总价款为534002元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。……”合同第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。”合同第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”合同附件三装饰、设备标准约定如下：“1、外墙，贴外墙砖；2、内墙，水泥砂浆抹面；3、顶棚，混凝土原浆顶棚；4、地面，钢筋混凝土原浆地面；5、门窗，木质入户门、粉末喷涂高级铝合金窗；6、厨房，混凝土原浆楼面、水泥砂浆墙面、混凝土原浆顶棚；7、卫生间，预留排水、排污管接驳口、沉箱批防水砂浆及优质防水材料；8、阳台，栏杆；9、电梯，品牌电梯；10、其他，强电、弱电、给水、燃气到户。”合同附件四—合同补充协议第八条“关于交接”（对本合同第十一条的补充）约定：“1、……如买受人收楼时发现有需要整改或维修的部分，买受人在交付后十天内书面提出，出卖人应当在收到书面意见后三十天内处理，根据实际情况，可适当延长。但买受人的整改或维修要求属保修范围，不影响该商品房的实际交付。”合同附件四第十二条“关于明示事项”2、（2）、③约定：“本项目总平面图、沙盘和模型以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意或总体效果参考，与实景存在一定差异，以上和经济技术指标仅供参考，在履行法律法规规定程序后，该规划及经济技术指标可能发生局部调整。商品房及其环境的具体细节以合同约定为准。”合同附件四第十四条约定：“出卖人有关售楼书、户型单张、售楼广告中涉及的资料、数据以政府主管部门最终批复为准，如有变化不另行通知。买卖双方的一切权利均以双方签署的本合同及本附件为准。售楼书、户型单张、广告、模型、示范单位仅仅作宣传导示之用，不作为履行依据。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”合同附件五“民用建筑节能信息内容”（四）外门窗（幕墙）第1点约定门窗类型为断热桥铝合金中空玻璃窗。同日,罗慧玲还与深圳市彩生活物业管理有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定住宅的物业管理费为1.80元/平方米，从开发商通知的业主入伙之日起计收，机动车收费标准为室外月租每月150元/辆。至一审法庭辩论终结时止，罗慧玲尚未交纳涉案房屋的物业管理费。《商品房买卖合同》签订后，罗慧玲已付清房屋价款。约定的交楼期限届满前，润城公司于2016年8月24日向罗慧玲发出收楼通知书，要求罗慧玲于2016年9月7-8日办理收楼手续。因润城公司没有向罗慧玲出示合同第八条的证明文件，罗慧玲认为涉案房屋尚未满足合同约定的交付条件，且罗慧玲认为涉案房屋存在诸多质量问题（其认为的质量问题如下：房屋外窗未按合同约定选用断热桥铝合金中空玻璃窗、接入的是临水临电、房屋墙面有裂痕及渗水、房屋顶棚非约定的混凝土原浆顶棚而是加刷了一层白灰、楼道消防栓外露、顶棚钢筋外露），此外，罗慧玲还认为小区内人车不分流，未配建游泳池，与润城公司当初的承诺严重不符，基于以上几个理由，罗慧玲拒绝收楼。2016年8月30日，涉案房屋所在的xx轩1号楼的工程质量经设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工预验收合格。2016年10月29日，涉案房屋所在的xx轩1号楼经建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格。同年11月30日，该xx轩1号楼工程经市住建局竣工验收备案。涉案房屋所在的xx轩1号楼工程经过竣工验收备案后，润城公司表示已于2016年12月1日通过邮政快递的形式向罗慧玲邮寄了告知书及竣工验收备案表的复印件，告知罗慧玲涉案房屋工程已取得了竣工验收备案。罗慧玲确认收到了润城公司发出的告知书，收到的具体时间不清楚。因润城公司未办理房屋竣工验收备案即交楼的问题、小区地面停车位的规划问题、楼盘的质量及规划问题，新中美.xx湾花园部分业主将问题投诉至市住建局、清远市城乡规划局、清远市信访局。上述政府部门受理后，对业主的投诉进行了答复、主持协调会等相应处理。对于罗慧玲提出的润城公司未兑现售楼时宣传的人车分流的问题，罗慧玲提供了微信聊天记录、光盘、图片，微信聊天记录中聊天的对象为备注为“xx湾成某151××××6479”、“袁某”的两人，罗慧玲称手机微信的持有人为李x刚、李x玲。该二人在聊天中确认xx湾花园地面设置了停车位，但是车不能开进停车位，设置地面停车位的原因是为了符合验收，同时认为该小区是人车分流；光盘中录制日期为2016年9月23日由市住建局主持的协调会录音资料显示润城公司的一名代表向协调会现场的业主保证xx湾花园是人车分流，地面车位仅是为了应付规划验收，规划验收后如果业主一致认为地面车位碍事的，可以处理掉地面车位；图片显示xx湾花园小区内的地面设置了露天停车位。润城公司为证明其施工严格依照经审批同意的规划条件，提供了一份于2013年3月22日经清远市城乡规划局审批同意的新中美.xx湾花园的规划总平面图，以及新中美.xx湾花园xx轩1号楼的审定通知书、建设工程规划条件核实合格通知书核发。规划总平面图显示新中美.xx湾花园规划了188个地面停车位；审定通知书、建设工程规划条件核实合格通知书核发显示清远市城乡规划局于2016年9月6日同意了xx轩1号楼建设工程规划验收合格并向润城公司核发了建设工程规划条件核实合格通知书。对于罗慧玲提出的润城公司承诺小区内会配建游泳池的问题，罗慧玲提供了沙盘照片、聊天对象为备注成“袁某”的人的微信聊天记录。照片显示新中美.xx湾花园销售中心的沙盘内放置了游泳池模型并标注了游泳池三个字；对于微信聊天记录，罗慧玲称手机微信持有人为李惠玲，“袁某”在聊天中称游泳池一直都规划在二、三期。此外，润城公司对于罗慧玲提出的人车分流以及游泳池问题，其提供了一张现场沙盘图片，该图片显示润城公司在沙盘中标注了“沙盘模型仅供参考，以政府审批文件为准”字样。对于罗慧玲提出的房屋质量瑕疵（1、房屋外窗未按合同约定选用断热桥铝合金中空玻璃窗，而使用价格低廉的单层玻璃；2、接入的是临时水电；3、房屋墙面有裂痕及渗水；4、房屋顶棚非按约定混凝土原浆顶棚交付，而加刷上一层白灰；5、消防栓没有按照润城公司样板房的装修标准将消防栓隐蔽处理；6、顶棚钢筋外露），润城公司对于罗慧玲提出的第1个瑕疵没有意见，确认涉案房屋的外窗玻璃材质非断热桥铝合金中空玻璃窗，但是认为在合同中勾选断热桥铝合金中空玻璃窗是其工作人员的失误。同时，润城公司提供了一份由有相关资质的公司为新中美.xx湾花园xx轩3号楼所作的建筑节能设计图纸，该图纸显示新中美.xx湾花园xx轩3号楼的外窗窗框及玻璃名称为铝合金6厚灰色普通玻璃；对于罗慧玲提出的临时水电问题，润城公司提供了以下证据反驳：客户受电工程竣工检验意见书、供用电合同、新中美.xx湾花园一期给水工程验收表、表后供水工程竣工验收证明书。客户受电工程竣工检验意见书显示润城公司委托的有承装（修）电力设施许可证的施工单位于2016年6月30日就相关的电力工程施工完毕，并自检合格；供用电合同显示润城公司与广东电网有限责任公司清远清城供电局于2016年7月8日签订了一份供用电合同（高压），用电地址为新中美·xx湾花园1–5#楼，用电行业类别为城镇居民、零售业、物业管理，用电类别为居民生活、非工业、商业，有效期为3年，合同期满后，若用电方继续用电且双方没有对该合同条款提出书面异议，合同自动展期，展期不受次数限制。新中美·xx湾花园一期给水工程验收表、表后供水工程竣工验收证明书显示新中美.xx湾一期给水工程、表后供水工程于2016年11月2日经清远市供水拓展有限责任公司竣工验收合格。对于罗慧玲提出的第3、第6个质量瑕疵问题，罗慧玲并没有提供证据予以证实。对于楼道内消防栓问题，罗慧玲提供了样板房门前楼道内消防栓与现状对比图片两组，该两组图片显示样板房（403、2503房）门前楼道内的消防栓进行了隐蔽处理，503、2403房则没有。润城公司则提供了一张样板房门前图片，该图片显示润城公司在样板房门前楼道内标注了“样板房、电梯前室装修仅供参考，以实际交付为准。”一审法院认为，罗慧玲、润城公司签订的《商品房买卖合同》，是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。对于罗慧玲的第一项诉讼请求，罗慧玲已支付全部购房款，润城公司应在约定的交付期限内向罗慧玲提供符合合同约定及法律规定的涉案房屋给罗慧玲使用。双方约定的交付期限已届满，因此，罗慧玲有权要求润城公司修复房屋瑕疵并向其提供符合合同约定及法律规定房屋给罗慧玲使用。双方在合同中约定的交付标准为：1、房屋经过工程竣工验收合格（该标准也是《中华人民共和国建筑法》规定的交付标准）；2、装修设备标准为合同附件三，即（1）、外墙，贴外墙砖；（2）、内墙，水泥砂浆抹面；（3）、顶棚，混凝土原浆顶棚；（4）、地面，钢筋混凝土原浆地面；（5）、门窗，木质入户门、粉末喷涂高级铝合金窗；（6）、厨房，混凝土原浆楼面、水泥砂浆墙面、混凝土原浆顶棚；（7）、卫生间，预留排水、排污管接驳口、沉箱批防水砂浆及优质防水材料；（8）、阳台，栏杆；（9）、电梯，品牌电梯；（10）、其他，强电、弱电、给水、燃气到户；3、外门窗类型为断热桥铝合金中空玻璃窗。对于罗慧玲提及的房屋质量瑕疵问题（房屋墙面有裂痕及渗水、顶棚钢筋外露），涉案房屋所在的xx轩1号楼已于2016年10月29日竣工验收合格，验收过程中也进行了分户验收，且在2016年11月30日经过了市住建局工程竣工验收备案，罗慧玲并没有提供证据证实涉案房屋墙面有裂痕及渗水、顶棚钢筋外露的质量瑕疵，即使房屋存在质量瑕疵，根据合同附件四—合同补充协议第八条及住宅质量保证书的约定，房屋天花渗水、地面钢筋外露等质量瑕疵均属于质量保修范围，不影响涉案房屋的实际交付，罗慧玲可依照住宅质量保证书的约定向润城公司提出整改或维修，润城公司在一审庭审中亦表示同意对罗慧玲提出的存在的房屋质量瑕疵进行维修，润城公司不按合同及住宅质量保证书的约定进行维修，罗慧玲可另行主张处理；对于罗慧玲提出的房屋顶棚非按约定“混凝土原浆顶棚”交付，而加刷上一层白灰的问题，罗慧玲可以要求润城公司按照约定的“混凝土原浆顶棚”交付，即房屋顶棚刷了白灰、批荡的，润城公司应予以铲除；对于罗慧玲提出的房屋接入的是临时水电的问题，润城公司提供了客户受电工程竣工检验意见书、供用电合同、新中美.xx湾花园一期给水工程验收表、表后供水工程竣工验收证明书等证据，足以证实新中美.xx湾花园1-5﹟楼已接入永久性用水用电；对于罗慧玲提出的消防栓没有按照润城公司样板房的装修标准将消防栓隐蔽处理的问题，罗慧玲并没有证据证实润城公司明确承诺涉案房屋门前楼道内的消防栓将会与样板房门前楼道内的消防栓采取同样的装修处理，且润城公司也在样板房门前楼道内标注了“样板房、电梯前室装修仅供参考，以实际交付为准。”字样对购房人进行了提示，因此，罗慧玲要求润城公司将涉案房屋门前楼道内的消防栓进行隐蔽处理的请求，没有事实依据。对于罗慧玲提到的玻璃材质问题，双方在合同附件五中明确约定了玻璃材质为断热桥铝合金中空玻璃窗，润城公司应对涉案房屋的玻璃进行更换，更换成合同约定的断热桥铝合金中空玻璃窗。因此，润城公司应对上述房屋瑕疵进行修复以达到合同约定的交付标准，即：1、将涉案房屋顶棚的白灰、批荡进行铲除以达到“混凝土原浆顶棚”的标准；2、将涉案房屋的外门窗更换为断热桥铝合金中空玻璃窗。对于罗慧玲的第二项诉讼请求，润城公司虽然在2016年8月24日向罗慧玲发出了收楼通知书，但此时涉案房屋尚未经过竣工验收合格，不符合合同约定的交付标准，因此，罗慧玲此时有权拒绝收楼。交付期限届满后且罗慧玲已被告知涉案房屋已经过竣工验收合格及备案的情况下，罗慧玲应该前往润城公司处进行收楼，但罗慧玲却仍然拒绝收楼。罗慧玲没有提供任何证据证明涉案房屋存在严重质量问题影响居住使用，且双方在合同附件四第八条约定“买受人的整改或维修要求属保修范围，不影响该商品房的实际交付。”因此，罗慧玲拒绝收楼并没有充足理由，由此所导致的逾期交楼责任应由罗慧玲自行承担。故对于逾期交楼违约金的计算，按照合同约定以已付房价款的每日万分之二自2016年9月2日起计算至2016年12月11日（润城公司告知罗慧玲涉案房屋通过竣工验收备案之日即2016年12月1日起酌情加算罗慧玲合理的收楼准备时间10天）止。经计算，逾期交楼违约金为10786.84元（534002元×0.0002×101天）。对于罗慧玲的第三项诉讼请求，虽然罗慧玲与深圳市xx物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》并约定自开发商通知入伙之日起交纳物业管理费，但是对于该费用，罗慧玲并无实际交纳，罗慧玲也无证据证明物业管理公司有向其追讨该笔费用。因此，罗慧玲并无证据证实其存在物业管理费的实际损失及损失的实际数额，一审法院对其主张的该费用损失不予支持。对于罗慧玲的第四、第五项诉讼请求，根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改。而新中美.xx湾花园1-4﹟楼建设工程已通过政府规划部门的规划验收，已取得建设工程规划条件核实合格通知书。因此，罗慧玲要求润城公司撤销小区内按照规划设置的188个地面停车位及在小区内配建游泳池必然会改变小区的规划条件，即改变小区规划，也会涉及到政府规划主管部门的许可审批问题。此外，按照《中华人民共和国物权法》的规定，罗慧玲要求撤销小区公共地面上的停车位以及配建游泳池，也涉及到小区业主共有权的处分问题，罗慧玲个人并不具备单独提出撤销地面车位请求的主体资格。综合以上两点，一审法院对于罗慧玲要求润城公司撤销地面停车位并复绿以及配建游泳池的诉讼请求不予支持。对于罗慧玲要求判令物管公司取消地面车位停车服务及收费行为的诉请，因小区物管公司并非本案当事人，人民法院并不能判令案外人负担义务或者作出一定的行为。此外，责令物管公司不得提供停车服务及收费行为也不属于人民法院民事诉讼的管辖范围。因此，对于罗慧玲要求物管公司取消地面停车服务及收费行为，一审法院不予处理。对于罗慧玲提出的第六项诉讼请求，罗慧玲提供了2张楼道瓷砖图片，但该两张图片并不足以证明瓷砖存在空鼓现象。其次，楼层楼道属于业主共有，罗慧玲个人并不具备提出对该设施修复的请求的主体资格。因此，对于罗慧玲要求润城公司对其所在楼层楼道墙面空鼓瓷砖予以修复的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限清远市润城置业投资有限公司于一审判决生效之日起30日内对位于清远市清城区xx路xx号新中美.xx湾花园xx轩x号楼x层xx号房屋进行修复（即将涉案房屋顶棚的白灰、批荡进行铲除以符合“混凝土原浆顶棚”的标准；将涉案房屋的外门窗更换为断热桥铝合金中空玻璃窗）并将该房屋交付给罗慧玲使用；二、限清远市润城置业投资有限公司于一审判决生效之日起10日内向罗慧玲支付逾期交房违约金10786.84元；三、驳回罗慧玲的其他诉讼请求。案件受理费236元，减半收取计118元，由清远市润城置业投资有限公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实中，本院认定如下：润城公司在二审期间提交了证据一、1#-5#号楼《清远市民用建筑节能设计审查变更情况备案表》及《建筑节能设计说明专篇》，拟证明：润城公司开发的整个xx湾小区的楼房都是统一的设计标准，统一的选材、统一的门窗，且建筑节能设计是经清远市住建局批准备案的，由于润城公司工作失误导致涉案房屋在《房屋买卖合同》中选择了断热桥铝合金中空玻璃窗，但润城公司在住建局备案中显示房屋均用普通玻璃。证据二、1号楼、4号楼、5号楼的样板房中玻璃实物照片，拟证明润城公司在同一期开发的样板房中的玻璃均是按《建筑节能设计说明专篇》的要求，安装的都是普通玻璃。经质证，罗慧玲对该证据一的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为《房屋买卖合同》中约定涉案房屋应使用断热桥铝合金中空玻璃窗；对证据二的真实性、合法性和关联性不予确认。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点为：1、关于涉案房屋交付的时间应如何认定。2、润城公司若存在逾期交楼的违约行为，违约金应如何计算。3、润城公司应否将涉案房屋顶棚修复为“混凝土原浆”及将外门窗更换为断热桥铝合金中空玻璃窗。4、润城公司应否撤销涉案小区公共地面上的停车位，以实现“人车分流”及配建游泳池。5、润城公司应否向罗慧玲支付五个月的物业管理费。6、涉案房屋所在楼层楼道墙面的瓷砖是否存在空鼓及润城公司应否对其进行修复。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案房屋交付的时间应如何认定的问题。首先，涉案《商品房买卖合同》约定房屋的交付标准是商品房经验收合格。商品房验收合格应当是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工备案手续，为此，工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。其次，根据查明的事实，润城公司于2016年11月30日取得涉案房屋的工程竣工验收备案表，并于2016年12月1日告知罗慧玲，因此一审法院酌情加算罗慧玲的收楼准备时间为十天，并据此认定涉案房屋的交付时间为2016年12月11日正确，本院予以维持。润城公司上诉认为其于2016年8月24日向罗慧玲发出了收楼通知书，已完成了涉案房屋的交付。如前所述，此时涉案房屋并未经过竣工验收合格，不符合交付标准，对该主张，本院不予支持。罗慧玲上诉认为涉案房屋至今仍存在质量问题并未修复，其有权拒绝收楼。对此，本院认为，涉案《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第八条约定“买受人的整改或维修要求属保修范围，不影响该商品房的实际交付”，罗慧玲在涉案房屋已取得竣工验收备案表的情况下，以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼，没有事实与法律的依据，对该主张，本院不予支持。关于润城公司若存在逾期交楼的违约行为，违约金应如何计算的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，润城公司应于2016年9月1日前交付房屋。如前所述，润城公司在该期限届满后并未履行交楼义务，已构成违约。一审法院根据涉案《商品房买卖合同》第九条关于逾期交楼的违约责任的约定，判令润城公司以已付房价款的每日万分之二为标准，向罗慧玲支付自2016年9月2日起至2016年12月11日止的违约金共计10786.84元正确，本院予以维持。关于润城公司应否将涉案房屋顶棚修复为“混凝土原浆”及将外门窗更换为断热桥铝合金中空玻璃窗的问题。根据查明的事实，涉案《商品房买卖合同》的附件三《装饰、设备标准》中明确约定房屋顶棚的交付标准为“混凝土原浆顶棚”，涉案《商品房买卖合同》的附件五《民用建筑节能信息内容》第四条明确约定房屋的玻璃材质为断热桥铝合中空玻璃。本院认为，《商品房买卖合同》及其附件对本案当事人均有法律约束力，双方应严格遵照履行，润城公司应依据合同约定将前述房屋的瑕疵进行修复。因此，一审法院判令润城公司应将涉案房屋顶棚的白灰、批荡进行铲除以达到“混凝土原浆顶棚”的标准及将涉案房屋的外门窗更换为断热桥铝合金中空玻璃窗正确，本院予以维持。关于润城公司应否撤销涉案小区公共地面上的停车位，以实现“人车分流”及配建游泳池的问题。根据查明的事实，涉案《商品房买卖合同》及附件并无约定小区内实行“人车分流”及配建游泳池的相关内容，但罗慧玲上诉认为，润城公司的工作人员在销售房屋时对外宣称小区实行“人车分流”以及沙盘模型也展示了小区内会配建游泳池，这些内容属于合同要约，润城公司应严格履行。对此，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，罗慧玲并未举证证明润城公司对小区实行“人车分流”和配建游泳池作出具体确定的说明和允诺，且对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响。其次，涉案《商品房买卖合同》附件四第十二条“关于明示事项”中第2、（2）、③中约定“本项目总平面图、沙盘和模型以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意或总体效果参考，与实景存在一定差异，以上和经济技术指标仅供参考，在履行法律法规规定程序后，该规划及经济技术指标可能发生局部调整。商品房及其环境的具体细节以合同约定为准。”及第十四条约定“出卖人有关售楼书、户型单张、售楼广告中涉及的资料、数据以政府主管部门最终批复为准，如有变化不另行通知。买卖双方的一切权利均以双方签署的本合同及本附件为准。售楼书、户型单张、广告、模型、示范单位仅仅作宣传导示之用，不作为履行依据。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”，因此，小区实行“人车分流”和配建游泳池的宣传并不构成涉案《商品房买卖合同》及其附件的内容。另外，罗慧玲要求撤销小区公共地面上的停车位以及配建游泳池，也涉及到小区业主共有权的处分问题，一审法院认定罗慧玲个人不并具备单独提出撤销地面车位的主体资格，并驳回其要求润城公司撤销地面停车位并复绿以及配建游泳池的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于润城公司应否向罗慧玲支付五个月的物业管理费的问题。根据查明的事实，罗慧玲并未实际交纳物业管理费，其未提供证据证实该笔费用已经产生及其存在实际损失，应承担举证不能的相应后果。因此，罗慧玲认为润城公司应向其支付五个月的物业管理费的上诉请求，没有事实及法律的依据，本院不予支持。关于涉案房屋所在楼层楼道墙面的瓷砖是否存在空鼓及润城公司应否对其进行修复的问题。首先，罗慧玲并未提供充分的证据证明瓷砖存在空鼓现象，应承担举证不能的相应后果。其次，楼层楼道属于业主共有，一审法院认定罗慧玲不具备提出该设施修复请求的主体资格，并驳回该项诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，清远市润城置业投资有限公司与罗慧玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472元，由上诉人清远市润城置业投资有限公司负担236元，上诉人罗慧玲负担236元。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  李慧玲审 判 员  何 燕二〇一七年十一月十日法官助理  黄洁怡书 记 员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。-22--23-