焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0802民初1849号
原告焦作市安心家园物业管理有限公司。住所地：焦作市解放区民主南路普希顿小区东门。
法定代表人孙继红，执行董事。
委托代理人陈月月，金研律师事务所律师。
被告郭亮，男，1980年11月1日出生，汉族，现住焦作市解放区。
原告焦作市安心家园物业管理有限公司（以下称安心物业）与被告郭亮物业服务合同纠纷一案，原告诉请：1、判令被告立即支付原告物业服务费4315元（暂计算至2016年7月31日）；2、判令被告支付逾期交纳物业费的滞纳金945元（计算至起诉之日，此后至判决支付之日的滞纳金依照日万分之五标准主张）；3本案全部诉讼方面的费用由被告承担。本院于2016年8月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员梁学峰独任审判，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告安心物业的委托代理人陈月月，被告郭亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院查明，2010年9月30日，被告郭亮与案外人焦作市鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛置业）签订合同编号为：114000082号的《商品房买卖合同》，上述合同显示，被告购买了位于焦作市解放区民主南路××信小区××楼××房产。该买卖合同显示该处商品房建筑面积共119.89平方米。该房屋经焦作市天乐房地产测绘有限公司测量，建筑面积为130.75平方米。2013年3月6日，双方结清房款手续并签署相关物业服务规约和协议。2016年8月3日，鼎盛置业向被告郭亮出具了销售不动产统一发票，显示上述房产面积为130.75平方米，单价为2090元，总房款273267.50元。
2013年9月6日，根据原告申请，焦作市发展和改革委员会行文下发了焦发改价格（2013）541号《焦作市发展和改革委员会关于农信小区前期物业服务收费标准的批复》文件，批准原告农信小区前期物业服务标准为：高层住宅前期物业服务收费最高不超过1.15元／平方米／月。
2014年6月1日，案外人鼎盛置业（甲方）与原告安心物业（乙方）签订《前期物业服务协议》，鼎盛置业根据国务院《物业管理条例》等相关规定，将其开发建设的被告上述房产所在“农信小区”的物业委托原告安心物业管理和服务。
该协议第二章“物业服务内容”规定：……二、房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、大堂等；三、公共设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、烟道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等；四、小区内公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、连廊、亭棚、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等；五、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；六、配套建筑和设施维修、养护的管理，包括商业网点，文化体育娱乐场所等；七、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；八、维持物区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；九、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；……十三、其他委托事项：……（二）负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费；……。该协议第三章“物业管理服务质量”内容规定：一、房屋外观。房屋外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻；外墙无安全隐患。……三、共享部分、共享设施设备的维护和管理。……2、道路畅通，路面平坦整洁，排水畅通；……四、环境卫生。……2、环境卫生设施齐全完好，有垃圾收集设施、中转设施，垃圾日产日消；3、整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期杀虫灭鼠。五、绿化。2、保证花草树木长势良好，无大面积黄土裸露。六、公共秩序维护。包括门岗服务、物业区域内巡查、24小时监控巡视、人员进出检查登记。七、停车管理。停车场、行车路有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。……九、共享部位及共享设施设备急修和小修。急修：公共区域的急修问题自接报修之时起30分钟内维修人员到达处理；……。小修：公共区域内的小修由乙方定期巡检，并及时通知保修单位进行维修或自行维修。……该协议第四章“物业管理费用”规定：一、甲方交纳费用时间：从本协议签订之日起计算，当甲方有产权变更时，新产权所有人缴费时间自《入伙通知书》规定的领房之日起计算；二、按建筑面积报焦作市发改委批准为住宅每月每平方米1.15元，……。该协议第十章“违约责任”规定：……一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。
2013年3月6日，被告郭亮接收上述房产后，曾按照上述文件和《前期物业服务协议》的规定，将物业服务费交至2014年3月份，自2014年4月1日起的物业服务费，被告郭亮未再向原告缴纳。2016年1月8日，原告安心物业委托金研律师事务所以国内挂号信函（编号：XA37841028441）向被告郭亮邮寄了律师函，要求被告按约交纳物业服务费，但被告仍未交纳。原告为此起诉。
另查明，本案物业所在的农信小区存在私搭乱建、绿地退化、垃圾胡乱堆放不及时清理和清理不到位，安保措施不严导致业主房门上、楼道内、电梯间等处存在大量乱贴广告，有碍观瞻等情况。
本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。我国法律和相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。同时还规定，物业服务企业不履行和不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，原告安心物业与案外人鼎盛置业签订的《前期物业服务协议》对原、被告均具有约束力，原告据此向被告主张支付物业费，符合双方合同约定和法律规定，应予以支持，然因本案原告未能完全履行《前期物业服务协议》的约定，其对被告的未按期支付物业费的行为，也应承担相应的民事责任。本案中，从被告提供的照片可以看出，原告所服务的物业小区，存在大量的乱贴广告等情况，门岗、楼梯间、电梯间、公共绿地内等随处可见各种广告，例如，照片中一名业主的房门上，竟然张贴有30多个开锁广告和其他广告，这必然严重影响业主的居住安全感，属于原告未能完全履行安保义务的直接表现。原告的这些行为也是导致原、被告物业服务关系恶化、原告无法正常收取物业服务费用的部分原因，故其也应承担相应的违约责任。关于双方当事人的责任比例，本院依据原、被告提供的有效证据，依法酌定原告应自行承担10%的责任为宜，以此计算原告主张被告支付的2016年7月31日之前的物业费用，应确认为3789.14元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告按日万分之五支付逾期交纳物业服务费的滞纳金945元的诉讼请求，因建设单位鼎盛置业与原告签订的《前期物业服务协议》，对物业服务费应何时交纳没有明确约定，对于物业费滞纳金也没有明确约定。关于“日万分之五”违约金的协议条款，是原告与鼎盛置业之间约定后者在未如约缴纳有关费用时，应如何承担违约责任的约定。这一违约金条款相对于业主来说，明显属于原告及案外人提供的格式条款，其如果适用于业主，则应属于加重业主责任的约定条款，根据我国相关法律和司法解释规定，这种加重业主责任的约定条款，只有明确告知业主并得到其认可，才能对其产生法律上的约束力。但本案原告提供的证据，并不能证明本案被告已经明确知悉并接受了上述条款的约束，故原告的此项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十条、第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应当法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告郭亮支付原告焦作市安心家园物业管理有限公司2016年7月31日之前的物业服务费4210.15元的90%，即3789.14元；（计算方式为：自2014年4月1日至2016年7月31日，按房屋建设面积130.75平方米＊1.15元＊28个月＊90%=3789.14元）；
二、驳回原告焦作市安心家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭亮负担16元，由原告焦作市安心家园物业管理有限公司负担9元。
本判决为终审判决。
审判员 梁学峰
二〇一六年十月二十四日
书记员 靳润润