北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终2971号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王靖，男，1978年6月25日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王炳玲，女，1946年10月3日出生。
委托诉讼代理人:雷海强，北京市邦成律师事务所律师。
上诉人王靖因与被上诉人王炳玲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初3821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王靖上诉请求：改判驳回对方的请求，支持我的反诉请求。事实和理由：一审法院未查清北京市门头沟区101号房屋（以下简称涉案房屋）所在土地的性质；双方买卖的只是房屋的使用权而非所有权；过错责任认定错误，适用法律错误。
王炳玲辩称，同意原审法院判决。
王炳玲向一审法院起诉请求：1、确认王炳玲与王靖签订的房屋买卖协议无效；2、要求王靖返还定金25万元；3、王靖返还王炳玲购房款45万元；4、王靖赔偿王炳玲经济损失2039469.43元。
王靖向一审法院反诉请求：1、解除王炳玲与王靖签订的买卖协议；2、判令王炳玲腾退、返还所占用的涉案房屋，并将房屋恢复原状；3、判令王炳玲以每月3000元为标准支付我房屋使用费（自2016年11月16日至交付给反诉人为止）；4、判令王炳玲支付2016年供暖费2164元；5、判令王炳玲按照协议约定的购房款的20%给付王靖违约金，即36万元。
一审法院认定事实：2003年7月8日，王靖（乙方）与北京龙泰华房地产开发有限公司（简称龙泰华公司）（甲方）就涉案房屋签订《购房协议书》，双方约定乙方以一次性付清房款的方式购买涉案房屋，甲方于2003年7月10日前，向乙方交付钥匙。该协议第五条约定：该房屋为单位集资建房，甲方不负责办理房屋的产权证，如以后国家政策允许办理房产证，则办理房产证的一切费用、手续由乙方自行解决。
2016年11月10日，王炳玲（买受人）和王靖（出卖人）就涉案房屋签订了《协议书》，约定房屋成交价为180万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金20万元。协议第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证其与开发商签订的房屋买卖合同的真实性。协议第六条约定：自本合同签订之日起110日内，双方共同与开发商办理完毕原购房合同作废及签订新购房合同事宜。协议第七条约定：当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，违约方需向守约方支付房屋成交价20%的违约金。同日，王靖（甲方）与王炳玲（乙方）签订《自行划转补充协议》，约定房屋总价款180万元。第2条约定：定金20万元于签署本协议后于2016年11月20日直接支付甲方。剩余购房款160万元于签署本协议后于2017年2月27日直接支付给甲方。该条款后有手写字样“甲乙双方约定于2017年2月27日前直接支付甲方，若甲方由于改底单问题，时间延续，乙方不追究责任，总之尾款于甲方配合做完更改原购房合同给乙方后支付”。
上述协议签订后，王靖于2016年11月16日将涉案房屋交付王炳玲。王炳玲分别于2016年11月16日给付王靖25万元、于2017年2月21日向王靖转账20万元、于2017年3月27日向王靖支付25万元。
案件审理过程中，关于涉案房屋的土地性质和涉案房屋的权属登记情况，法院至国土资源局门头沟分局及北京市门头沟住房和城乡建设委员会进行查询。经查询，房管部门工作人员表示未查询到涉案房屋的权属登记情况。国土部门工作人员表示经过查询涉案房屋地块的卫星图，涉案房屋土地性质为村集体土地。后法院又至北京市规划委员会门头沟分局查询涉案房屋的规划手续，规划部门工作人员经过查询表示，未查询到龙泰华公司在门头沟地区2002年之前的规划审批手续，亦未查询到该公司名下关于涉案房屋地块的规划审批手续。
关于涉案房屋的现值，经双方同意，法院至涉案房屋附近的中介机构进行询问。中介之一的工作人员表示，其单位近期未经手该院二手房买卖，该小区附近二手商品房实际成交价在3.5万元至3.7万元，如果房屋没有产权证书，价格还会适当下调，其公司现已不居间介绍无产权证房屋的买卖。中介之二的工作人员表示，其公司近期未经手该院二手房买卖，临近小区的二手商品房挂牌价在4万左右，房屋朝向、楼层、装修情况都会对房屋价格有影响，没有房产证的房屋价格会比有房产证的房屋价格低。另查，王炳玲为城镇居民。
一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。房屋买卖合同依赖于土地使用权的有效转让，根据查明的事实，涉案房屋土地系村集体土地，双方签订的协议书虽约定买卖的系房屋，但转让该房屋的同时亦转让了房屋所占土地使用权，王炳玲系居民户籍，非涉案房屋所在村集体村民，且涉案房屋建设时未取得相关规划手续，直至法庭辩论终结，亦未取得相关规划审批手续，故王靖、王炳玲签订的房屋买卖协议违反国家法律强制性的规定，应当无效。王炳玲要求确认双方签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，予以支持。因双方签订的《协议书》和《自行划转补充协议》明确约定了房屋坐落、价款、支付方式、房屋交付及违约责任，并未约定买卖的是使用权，结合双方庭审陈述，上述协议应当系双方关于房屋买卖达成的协议，王靖关于双方买卖的标的系房屋使用权而并非所有权的主张，无事实和法律依据，法院不予采信。王靖要求解除双方签订的买卖协议并按照合同约定支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方签订房屋买卖协议无效，王靖因该协议取得的定金、购房款应当予以返还，故对于王炳玲请求王靖返还定金25万元、购房款45万元的诉讼请求，法院予以支持。王靖要求王炳玲腾退涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。
依据查明的事实，王靖于2003年从龙泰华公司购买涉案房屋时，已知该房屋系单位集资房，且其出卖房屋时并未取得房屋产权证书，故其在出卖房屋时就房屋性质应当尽审慎的查询和告知义务。现双方的房屋买卖协议无效，王靖作为出卖人应当对合同无效的法律后果存在过错，其应当在过错范围内赔偿王炳玲因此受到的损失。另需指出，根据双方合同约定，可以确认，王炳玲在购买房屋时明知涉案房屋未取得房屋所有权证，其在未充分了解房屋性质的情况下购买该房屋，对房屋买卖合同无效的法律后果亦负有一定过错，应当在过错范围内自行承担相应的损失。关于王炳玲要求王靖赔偿损失的诉讼请求，因房地产市场的波动，涉案房屋的价格有所上升，王炳玲因合同无效确遭受到了一定的损失，依据公平原则，王靖应当适当对王炳玲的损失予以赔偿。具体赔偿数额，由法院参考双方的过错程度及房屋性质、市场价格、合同履行情况、购房款支付情况等因素酌情判定。
关于王靖要求王炳玲支付房屋使用费并将房屋恢复原状的诉讼请求，因王炳玲系基于合同继续履行的意愿，并经王靖同意入住涉案房屋，现双方对于合同无效均有过错，王靖亦未提交证据证明王炳玲居住期间对房屋设施存在损害，故对于王靖要求王炳玲将房屋恢复原状并支付房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。关于王靖主张王炳玲负担2016年供暖费2164元的诉讼请求，王炳玲同意负担该笔费用，法院不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王炳玲与王靖于二〇一六年十一月十日签订的《协议书》和《自行划转补充协议》无效；二、王靖于本判决生效之日起十日内返还王炳玲定金、购房款共计70万元；三、王炳玲于本判决生效之日起十日内腾退北京市门头沟区101号房屋，并交付王靖，腾退时不得损害房屋及其附属设施；四、王靖于本判决生效之日起十日内赔偿王炳玲经济损失30万元；五、王炳玲于本判决生效之日起十日内给付王靖供暖费2164元。六、驳回王炳玲的其他诉讼请求；七、驳回王靖的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋为在集体土地上开发建设，无规划及其他审批手续，买卖该房屋违反国家法律法规及土地政策，应认定为无效，与双方户籍情况、买卖使用权等问题无关。王靖明知房屋情况仍出售房屋，对合同无效有过错，应当对王炳玲承担部分赔偿责任。至于王靖与开发商、中介机构的关系，不属于本案审理范围。
综上所述，王靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24386元，由王靖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一八年四月十日
法官助理 李昊婷
书 记 员 罗娇杨