福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0502民初1510号
原告：郭某1，男，1955年3月27日出生，回族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：王美琼，福建泉中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张婕，福建泉中律师事务所律师。
原告：郭某2，男，1957年7月11日出生，回族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：王美琼，福建泉中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张婕，福建泉中律师事务所律师。
原告：郭某3，男，1963年12月6日出生，回族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：王美琼，福建泉中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张婕，福建泉中律师事务所律师。
被告：吴某，女，1965年8月19日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：张景华，上海柏年（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈佩汉，上海柏年（泉州）律师事务所律师。
被告：郭某4，女，1987年11月28日出生，回族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：张景华，上海柏年（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈佩汉，上海柏年（泉州）律师事务所律师。
原告郭某1、郭某2、郭某3与被告吴某、郭某4法定继承纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭某1、郭某2、郭某3及其委托诉讼代理人王美琼、张婕，被告吴某、郭某4及其委托诉讼代理人陈佩汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭某1、郭某2、郭某3向本院提出诉讼请求：1.依法析分址在福建省泉州市鲤城区房屋，并责令吴某、郭某4将郭某1、郭某2、郭某3各自应得的份额交还郭某1、郭某2、郭某3实际掌管；2.本案受理费由吴某、郭某4承担。事实和理由：郭某1、郭某2、郭某3与吴某的丈夫郭介泉系兄弟关系，郭某1、郭某2、郭某3的先父母郭福铮、龚秀环与郭某1、郭某2、郭某3、郭介泉原共同租住于福建省泉州市鲤城区。1993年因房改政策出台，郭福铮取得购买所承租的上述房改房的资格并于1998年缴纳购房款，2002年7月6日由吴某代为领取房屋所有权证，房屋所有人为郭福铮。郭福铮于2004年4月20日去世，龚秀环于1989年11月15日病故，郭福铮、龚秀环生前未立遗嘱，郭某1、郭某2、郭某3已取得父母的遗产继承权，但上述房产至今未析分。因住房拥挤，诉争房屋暂时由郭介泉、吴某、郭某4使用。现郭介泉已病故，郭某1、郭某2、郭某3与吴某、郭某4协商析分事宜，其二人均以各种理由予以拒绝。
吴某、郭某4辩称，案涉房产为郭介泉、吴某夫妻借用父亲郭福铮名义购买，并实际支付购房款。郭福铮生前对郭介泉、吴某夫妻购买案涉房产并未提出任何异议。郭某1、郭某2、郭某3与郭介泉于1993年12月30日签订协议，约定案涉房屋由郭介泉出资购买，归郭介泉所有。吴某与泉州市房屋管理所于2001年12月21日签订《单位公有住房出售合同》，并领取房屋权属证书，产权实际所有人为郭介泉、吴某夫妻。郭介泉去世，吴某、郭某4作为郭介泉的第一顺序继承人，为案涉房产的实际所有人。因此，案涉房产与郭某1、郭某2、郭某3无关，不涉及郭某1、郭某2、郭某3的法定继承问题，郭某1、郭某2、郭某3无权对案涉房屋主张按法定继承进行分割。郭福铮于1994年3月20日去世，生前未订立遗嘱，即使本案房产涉及法定继承问题，根据郭某1、郭某2、郭某3与郭介泉于1993年12月30日签订的协议书，各方明确约定该房屋由郭介泉购买，办理购置手续，房产由郭介泉继承，该协议书是双方协商自愿签订，是各方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。因此，请求依法判决驳回郭某1、郭某2、郭某3要求分割案涉房产的诉求，判决案涉房产归吴某、郭某4所有。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.本案诉争房屋的权属问题。吴某、郭某4主张诉争房屋为郭介泉、吴某夫妻借用父亲郭福铮名义购买，并实际支付购房款，诉争房屋实际所有人为郭介泉、吴某夫妻。对此本院认为，出售房改房是我国特定历史时期出现的单位向特定对象出售公有住房的形式，其销售对象是特定的，即向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。本案中，诉争房屋原为郭福铮向泉州市房屋管理所承租，1993年诉争房屋进行房改，根据《购买公有住房审批表》、《单位公有住房出售合同》、房地产权证登记总册表、收款收据、福建省出售公有住房专用票据，可以认定诉争房屋为泉州市房屋管理所出售给郭福铮的公房，用郭福铮的工龄抵交房款6272.70元，2002年取得诉争房屋产权，泉州市政府颁发的房屋所有权证登记的房屋所有权人为郭福铮，故诉争房屋应属于郭福铮的个人财产。因此，对吴某、郭某4关于诉争房屋实际所有人为郭介泉、吴某的主张不予采纳。2.《协议书》的真实性问题。吴某、郭某4提供1993年12月30日的《协议书》复印件一份，欲证明郭某1、郭某2、郭某3与郭介泉协商，约定诉争房屋由郭介泉出资购买，办理购置手续，归郭介泉所有。郭某1、郭某2、郭某3对上述证据提出异议，主张《协约书》的内容其父亲郭福铮不同意，原件被郭福铮撕毁。对此本院认为，现无证据证明被继承人生前有否认或撤销协议书的意思表示，庭审时，郭某1、郭某2、郭某3对《协议书》的内容无异议，确认《协议书》为郭某1、郭某2、郭某3、郭介泉四兄弟共同签名、捺印。因此，该《协议书》的内容应是当事人的真实意思表示，其真实性应予认定。3.涉诉房屋的购房款由谁缴纳。《协议书》载明：“介泉付伍仟人民币购置西郊22-303套房及今后房管部门追加款项，均有介泉本人自理，与兄弟无关”。根据该协议的内容可确认1993年缴纳的5000元购房款系郭介泉缴纳，其余的购房款系在郭福铮死亡后缴纳的，在郭某1、郭某2、郭某3未能提供证据证明购房款系郭福铮生前缴纳及郭福铮死亡后用郭福铮的抚恤金缴纳的情况下，应当确认诉争房屋的所有款项均由郭介泉缴纳。4.协议签订后，由谁负责赡养照顾郭福铮。郭某1、郭某2、郭某3主张郭福铮生前由四兄弟轮流照顾，每人照顾一个月。吴某、郭某4主张郭福铮生前确实由四兄弟轮流照顾，每人照顾一个月，但协议书签订之后，郭福铮就由郭介泉带到南安照顾。对此本院认为，庭审中，郭某1、郭某2、郭某3申请的证人龚某，吴某、郭某4申请的证人黄某、黄金盾出庭作证，均证实郭福铮去世前随郭介泉在南安生活，生活了二三个月，到病重时才送来泉州就医。因此，结合原、被告申请的证人出庭陈述的内容可以认定，1993年12月30日《协议书》签订后，郭福铮由郭介泉带到南安照顾。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭福铮与龚秀环共生育郭某1、郭某2、郭介泉、郭某34个儿子。龚秀环于1989年11月15日死亡，郭福铮于1994年3月20日死亡。郭介泉与吴某系夫妻，生育一女郭某4，郭介泉于2004年6月25日死亡。
泉州市鲤城区西郊新村22幢303室原为郭福铮向泉州市房屋管理所承租的公房，1993年泉州市对公有住房进行房改，郭福铮作为政府出售房改房的租户，取得了购买该套公房的资格。1993年12月30日，郭某1、郭某2、郭介泉、郭某3签订《协议书》，内载明：“原父亲承租西郊22幢303号套房一套，经兄弟四人共同协商由介泉向房管部门付款办理购置手续。套房业产由介泉继承。经协商协议如下：1、介泉付伍仟人民币购置西郊22-303套房及今后房管部门追加款项，均有介泉本人自理，与兄弟无关。2、介泉继承产业后，负责詹养及护理父亲有生之年与及父亲过世一切费用均有本人自理。3、今后对外的人情世事均有介泉负责处理，与其他兄弟无关。4、父亲过世后，兄弟朋友来吊念，金银款由各兄弟自收自理。5、介泉居住的套房，父亲过世后三年内不能转卖它人。以上伍条协议经四人兄弟自愿同意决无非议……。”郭某1、郭某2、郭介泉、郭某3在该《协议书》上签名、捺印。当日，郭介泉向房屋管理所缴纳购房款5000元，后郭介泉又向房屋管理所缴纳购房款7520.41元，房屋管理所于1999年9月21日出具了交费12520.41元的《福建省出售公有住房专用票据》。2001年12月21日，吴某代郭福铮与泉州市房屋管理所签订《单位公有住房出售合同》。经房管部门审批，扣除郭福铮工龄补贴6272.70元等各项优惠后，2001年12月27日，郭介泉向房屋管理所交清余款788.64元，取得了诉争房屋的所有权，产权比例100%。泉州市人民政府颁发泉房权证鲤城区（鲤）字第43843号房屋所有权证，该证登记的房屋所有权人为郭福铮。2002年7月6日，吴某代郭福铮领取了诉争房屋的所有权证。2017年4月，泉州市鲤城区人民政府对西郊片区进行改造征收，双方发生争执，郭某1、郭某2、郭某3即提起诉讼要求诉争房屋按法定继承析分。
另查明，1993年12月30日《协议书》签订后，郭福铮由郭介泉带到南安照顾。
本院认为，郭福铮系鲤城区西郊新村22幢303室房屋的所有权人。郭福铮死亡后，该房屋应作为遗产由其法定继承人依法继承。郭某1、郭某2、郭某3、郭介泉作为郭福铮的法定继承人，于1993年12月30日就诉争房屋的权利归属、郭福铮的赡养等事项协商一致，并签订《协议书》。该协议是郭某1、郭某2、郭某3、郭介泉对自己将来可取得财产预先进行分割所达成的财产处分协议，协议签订时各方当事人具有完全民事行为能力，意思表示真实，协议书的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，依法应认定为有效。郭某1、郭某2、郭某3认为协议书无效的主张不能成立。该协议对各方当事人具有法律效力，各方当事人应当信守承诺，不能任意毁约。郭介泉已按约履行了交纳购房款、赡养被继承人郭福铮、办理房屋的购房手续，因此，诉争房屋应确认归郭介泉所有。现郭某1、郭某2、郭某3欲反悔，主张对遗产的继承权，于法无据，不合情理，其主张不予支持。郭介泉去世后，涉诉房屋应由吴某和郭某4所有。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条第（二）项、第五条、第十条第一款、第二款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、址在鲤城区西郊新村22#-303号房屋归吴某、郭某4所有；
二、驳回郭某1、郭某2、郭某3的诉讼请求。
案件受理费7300元，由郭某1、郭某2、郭某3共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 吴志婷
审 判 员 杨佩芳
人民陪审员 许自伟
二〇一七年十一月九日
书 记 员 王彩霞
本判决书所适用的主要法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第十五条继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。