湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05451号
上诉人（原审原告）徐合林。
委托代理人程恒双，湖南广济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙创普房地产开发（集团）有限公司，住所地长沙市天心区友谊路55号星语林名园会所四楼。
法定代表人林新愉，董事长。
委托代理人杨琼，系公司员工。
上诉人徐合林与被上诉人长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2015年6月25日作出（2015）岳民初字第02310号民事判决。徐合林不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年3月20日，徐合林以湖南石门特种水泥有限公司的名义与创普公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买创普公司开发的位于原长沙市望城县含浦科教园星语林·汀湘十里第IV岛D08栋房屋，该房屋建筑面积共471.49平方米，总价款为2806308元。该合同由徐合林本人签字，合同尾部未见湖南石门特种水泥有限公司的盖章。合同签订后，徐合林向创普公司支付了全部房款。徐合林、创普公司双方于2008年9月8日办理了房屋交接手续，但之后一直未办理房屋所有权证。至2014年12月31日，徐合林向创普公司提出申请，要求将涉案房屋的客户姓名由湖南石门特种水泥有限公司变更为徐合林本人，该申请于当日得到创普公司相关部门的同意。同日，徐合林、创普公司双方就上述房屋又签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20060645101），约定徐合林购买创普公司开发的位于长沙市岳麓区含浦中路793号星语林·汀湘十里第IV岛第D08栋101号房。该商品房建筑面积共471.49平方米，总房价为2806308元，交房时间为2014年12月31日前。该合同第十八条约定：自本合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办理好土地使用权证。同日，该合同在长沙市房地产交易管理所办理了网签手续。此后，徐合林认为创普公司逾期办理房屋所有权证，遂诉至原审法院，请求判决：1、创普公司迅速为徐合林办理好星语林·汀湘十里第IV岛D08栋101号房的房屋权证手续；2、创普公司支付违约金580064元（从2009年9月3日开始计算到2015年5月3日共计2067天，应计算到创普公司为徐合林办理好房屋产权证之日止，按已交房款2806308元的日万分之—计算，为2067天×0.0001×2806308＝580064元）：3、要求创普公司承担本案诉讼费用。
另查明，徐合林于2009年3月20日之前，先后向创普公司交纳了庭院款200004元、契税112252元、印花税1403元，维修基金28063元，刻章费20元，燃气开通费2350元。又查明，原告徐合林系湖南石门特种水泥有限公司的法定代表人。
原审法院认为，徐合林与创普公司就涉案商品房前后于2007年3月20日与2014年12月31日签订了两份商品房买卖合同。此两份合同均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，两份合同均依法成立并生效。虽然2007年3月20日签订的《商品房买卖合同》首部填写的买受人是湖南石门特种水泥有限公司，但在该份合同的尾部签字栏并没有湖南石门特种水泥有限公司的盖章，且之后的付款及收房行为均为徐合林本人完成，故可以认定2007年3月20日的该份合同的实际权利人系徐合林，而非湖南石门特种水泥有限公司。2014年12月31日，应徐合林本人的申请，要求将客户姓名由湖南石门特种水泥有限公司变更为徐合林，在此情形下，双方重新签订了一份《商品房买卖合同》，故2014年12月31日签订的《长沙市商品房买卖合同》可视为对原《商品房买卖合同》的变更，双方当事人现在均应按照2014年12月31日签订的《长沙市商品房买卖合同》来履行各自义务。根据2014年12月31日《长沙市商品房买卖合同》的约定，创普公司应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，而双方在合同中约定的交付期限为2014年12月31日前。虽然双方在2008年9月8日办理了房屋交接手续，但创普公司为徐合林办理权属证书，须根据变更后的商品房买卖合同上确定的买受人来办理，故创普公司为徐合林办理初始登记及相关权属证书的起始时间应为2014年12月31日开始起算，现创普公司办理房产证的期限尚未到期，目前尚不能确认创普公司是否存在逾期办证的违约行为，故对于徐合林要求创普公司立即为其办理房屋权证手续的诉讼请求，原审法院不予支持。因创普公司尚不存在违约行为，故徐合林要求创普公司支付违约金的诉讼请求，于法无据，原审法院亦不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条之规定，判决：驳回原告徐合林的诉讼请求。案件受理费9601元，减半收取4800.5元，由原告徐合林负担。
上诉人徐合林不服判决，上诉称：1、原审判决认定2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》是对2007年3月20日《商品房买卖合同》的变更，属于认定事实错误。被上诉人通知上诉人于2014年12月31日另行签订合同的目的是要上诉人配合其去办证需要，并不能免除被上诉人2007年3月20日签订《商品房买卖合同》后因其违约行为所要承担的法律责任。被上诉人提交的证据和答辩意见都是主张前后两份合同的更改目的是为了更改业主的主体资格，但被上诉人无任何证据证明原来的业主是湖南石门特种水泥有限公司和得到了湖南石门特种水泥有限公司的任何授权手续。2、被上诉人向法庭提交的《通知函》正好证明了上诉人依约履行的事实。该通知函的通知对方是上诉人个人而不是湖南石门特种水泥有限公司，内容是要求上诉人于2010年9月16日到2010年9月21日期间去被上诉人处足额缴纳相关费用，而上诉人个人已全额缴纳。3、原审法院错误理解并适用《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定。综上，请求撤销原判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人创普公司答辩称：2007年3月20日，徐合林以湖南石门特种水泥有限公司法定代表人的身份，以湖南石门特种水泥有限公司为购买主体，与创普公司签订商品房买卖合同，因购买主体为公司，但其一直未提交湖南石门特种水泥有限公司的有关资料，导致一直未能以湖南石门特种水泥有限公司名义进行登记备案。2009年，因长沙市区划调整，涉案小区由原望城县辖区调整到岳麓区管辖，房屋契税、维修基金的缴纳标准有所变化提高。在税费标准调整之前，创普公司数次致电、发函告知徐合林，请徐合林过来交清湖南石门特种水泥有限公司的有关资料并交清相关税费配合房屋产权登记备案，但其一直不予理睬，不来缴纳相关税费，也不提供有关资料。直到2014年12月31日，其才到创普公司营销中心申请变更房屋购买主体并且重新签订了《长沙市商品房买卖合同》，同时原合同作废失效，并办理好委托创普公司办理产权登记的手续，但截至今日，其依旧没有按政府有关部门的规定交清税费，导致我公司无法进行合同备案。徐合林从一开始就不按照旧合同约定履行缴费义务，不配合办理相关手续，导致房屋无法登记备案，到后来主动申请要求变更合同及合同主体后，又不按新合同约定履行缴费义务，到现在为止还是不能进行房屋登记备案手续，旧合同已失效的情况下，还要求创普公司按照旧合同条款遵照执行，完全是推卸责任，不负责任的做法。创普公司没有义务和责任去承担徐合林不缴清相关税费导致不能办理产权登记的后果，更加不可能承担58万元之多的违约金，因此请法院驳回其此项诉请。创普公司在合同履行过程中，一直按照合同约定履行了应尽的相关义务，数次通知徐合林履行合同义务，已尽到了最大责任，徐合林自己不履行合同义务，却将责任推卸到创普公司，于情于理，都不能接受，因此请求法院能查清事实，驳回徐合林的全部诉讼请求。即使徐合林要求按照旧合同履行相关义务，那么合同在2007年3月20日签订，其在2008年9月8日办理的收房手续，交房后360个工作日办理好房屋权证，徐合林在2015年4月13日才起诉，根据民法通则的相关规定，也过了法律规定的2年诉讼时效。综上所述，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2007年3月20日签订的《商品房买卖合同》明确载明了买受人为湖南石门特种水泥有限公司，该合同虽未加盖湖南石门特种水泥有限公司的公章，但上诉人作为该公司的法定代表人，有权代表公司签订该合同，该合同的相对双方应为湖南石门特种水泥有限公司及被上诉人，该合同系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。2014年12月31日，上诉人自愿向被上诉人申请将涉案房屋的买受人由湖南石门特种水泥有限公司变更为了上诉人，双方为此重新签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同也系双方当事人真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。上诉人与被上诉人应根据2014年12月31日签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定来各自履行义务，而根据2014年12月31日签订的《长沙市商品房买卖合同》，被上诉人为上诉人办理房屋权属证书的期限尚未届满，故原审法院对上诉人要求被上诉人为其办理房屋权属证书的诉讼请求不予支持并无不妥。对于上诉人提出的要求被上诉人承担违约责任的主张，因被上诉人在2014年12月31日签订的《长沙市商品房买卖合同》的履行过程中并无违约行为，上诉人个人又非2007年3月20日签订的《商品房买卖合同》的合同主体，故对其该项诉求亦不予支持。综上，原审判决处理结果得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9601元，由上诉人徐合林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年十一月九日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。