广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终1266号上诉人（原审原告）：覃杰，男，1986年11月2日出生，壮族，住广西南宁市。委托诉讼代理人：黄俊平，广西创恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊焱，广西创恒律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：广西紫域房地产开发有限公司，住所地广西柳江区穿山镇柳石路56号，组织机构代码证代码：69539449-8。法定代表人：罗从保，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄斌，广西华尚律师事务所律师。上诉人覃杰因与被上诉人广西紫域房地产开发有限公司（以下简称紫域公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2016）桂0221民初1494号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人覃杰上诉请求：一、请求撤销广西壮族自治区柳江县人民法院(2016)桂0221民初1494号民事判决书，改判被上诉人支付上诉人逾期交房的违约金48000元。二、一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院以被上诉人在柳州日报刊登的交房告知书作为被上诉人己经交房的时间点不符合《商品房买卖合同》第十一条约定的优先条款的规定，该优先条款是指被上诉人应书面通知上诉人办理交付手续，并办理交接单，以及向上诉人提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。只有穷尽该优先条款的规定，才能用其他方法通知上诉人。上诉人强调《商品房买卖合同》约定的优先条款的规定更重要是强调被上诉人确实存在迟延交房的事实，这是为什么那么多购房者起诉被上诉人的原因所在。上诉人强调民事中的意思自治原则即《商品房买卖合同》约定的优先条款的规定，在于被上诉人应该严格遵守交易规则，遵守诚实信用原则，否则，由此导致的不利后果，应该由被上诉人承担。一审法院在采信被上诉人在柳州日报刊登的交房告知书作为被上诉人已经交房的时间点的一个前提条件是“因上诉人的原因未能按期交付的”(这是商品房买卖合同里是有明确规定的)。2、上诉人在南宁当兵，柳州日报并不是上诉人获取信息的通道。要不，上诉人这次上诉，二审法院在《南宁日报》刊登开庭时间公告。不用通知被上诉人了，如何?被上诉人紫域公司辩称，上诉人是以被上诉人没有履行通知义务造成逾期交房提起上诉的，但依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，通知的方式包括买受人接到交房通知这一直接送达形式，也包括出卖人在报刊发布收房通知这一公告形式。本案被上诉人在报刊上刊登了交房公告不仅是履行了书面的通知义务且已经发生送达的效力，所以上诉人上诉请求理由不成立。应当依法驳回上诉，维持原判。覃杰向一审法院提出诉讼请求：1、紫域公司向覃杰支付逾期交房违约金118400元；2、本案诉讼费由紫域公司负担。事实和理由：覃杰、紫域公司于2013年7月26日签订《商品房买卖合同》，约定覃杰向紫域公司购买坐落于柳江县穿山镇柳石路56号“紫域·白莲国际城”31栋1单元904号房，价格为370000元，紫域公司于2014年6月30日前将房屋交付给覃杰使用，如逾期交付，紫域公司应自最后交付日期的次日起按覃杰已付房屋价款的万分之五向覃杰支付违约金，直至紫域公司实际交付之日止。合同签订后，覃杰依约付清了购房款，但紫域公司未按照合同约定交付经验收合格的房屋给覃杰。一审法院确认以下法律事实：覃杰、紫域公司于2013年7月26日签订《商品房买卖合同》，约定覃杰向紫域公司购买位于柳江县穿山镇柳石路56号“紫域·白莲国际城”31栋1单元904号房屋一套，建筑面积为93.17平方米，房屋总价款为370000元，付款方式为按揭付款。合同第八条约定，紫域公司应于2014年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给覃杰使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，紫域公司可以据实予以延期：“……3.供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）……”。合同第九条约定，紫域公司如未按合同规定的期限将商品房交付给覃杰使用，如逾期不超过180日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日向覃杰支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，覃杰有权解除合同，覃杰要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日向覃杰支付已付房款万分之五的违约金。商品房买卖合同第十一条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，紫域公司应当书面通知覃杰办理交付手续。双方进行验收交接时，紫域公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。紫域公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全的，覃杰有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由紫域公司承担。商品房买卖合同第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到收房通知或自出卖人在《柳州日报》、《柳州晚报》、《南国今报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，出卖人有权将房屋交由出卖人委托的物业服务企业，出卖人移交之日视同买受人在该日完成收房……”。合同签订后，覃杰依约向紫域公司支付了购房款。本案涉案商品房于2012年3月18日开工建设，于2014年6月23日通过竣工验收。2014年7月8日，紫域公司在柳州日报上刊登《重申交房告知书》，公告31号楼定于2014年9月8日正式交房。2014年7月15日，紫域公司将涉案商品房移交给广西紫运物业服务有限公司，委托该物业公司代办交房的相关事宜。覃杰以涉案商品房不具备居住条件为由拒绝收房，至今尚未领取涉案商品房的钥匙。2016年5月5日，覃杰以紫域公司逾期交房为由，诉至一审法院。另根据一审法院依职权向柳江县气象局调取的降水情况查明，涉案商品房买卖合同签订之日2013年7月26日至合同约定的最后交房期限即2014年6月30日，柳江县范围内连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时及以上的天数共计76天。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。覃杰、紫域公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。合同中明确约定了交房条件和交房时间，即紫域公司应于2014年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给覃杰使用。紫域公司于2014年7月8日在柳州日报上刊登交房公告时，该商品房已通过了竣工验收，达到了合同约定的交付条件，覃杰以紫域公司未取得柳江县建设行政主管部门签章的《建设工程竣工验收备案表》为由拒绝收房，理由不充分，因此而导致的不利后果应由覃杰自行承担。根据商品房买卖合同第十一条第二款的约定，紫域公司在柳州日报上刊登的《重申交房告知书》中明确涉案商品房的交房时间为2014年9月8日，并于2014年7月15日将涉案商品房移交给其委托的广西紫运物业服务有限公司，应视为紫域公司于2014年9月8日交房完毕，而商品房买卖合同约定紫域公司应于2014年6月30日前交房，实际交房的时间比合同的约定延迟了69天。一审法院依职权调取的证据显示，自涉案商品房买卖合同签订之日即2013年9月27日至合同约定的最后交房期限即2014年6月30日，柳江县范围内连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时及以上的天数共计76天，根据商品房买卖合同第八条约定，紫域公司可据此延迟交房76天，故紫域公司不存在逾期交房的情形，对覃杰要求紫域公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条的规定，判决：驳回覃杰的诉讼请求。本案受理费2668元（覃杰已预交），由覃杰负担。本院二审期间，上诉人、被上诉人均没有提交新的证据，本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案在二审的争议焦点在于本案涉案房屋的交房时间应当如何认定。上诉人主张双方签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人应当以“书面通知”上诉人办理房屋交付手续，但是上诉人至今未收到“书面通知”，故涉案房屋至今未予交付。被上诉人则抗辩称应当以其在报纸上刊登交房的公告之日视为交房之日，故交房时间的确定在于被上诉人在报纸上刊登交房的公告是否符合合同中关于通知交房的约定。对此，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，但未明确“书面通知”具体的形式，在通讯方式多样化的今天，该书面通知不仅包括直接向买房人邮寄纸质通知的方式，还应包括其他能直接获得通知内容的其他媒介方式，例如手机短信、电子邮件、刊登报纸等。在合同中未明确“书面通知”仅为邮寄纸质通知的情况下，从效率的角度而言，“书面通知”也应当以能够使对方得到通知为目的，不应局限于邮寄纸质通知的方式。被上诉人在涉案房屋所在地具有影响力的报纸发布公告交房的行为，在房地产交易中也属于较为常见的书面通知方式，应视为被上诉人按照合同约定对上诉人作出了书面通知。另外，对于普通购房者而言，购置房屋这类开支巨大的消费行为不同于其他小额消费行为，购房者在缴纳大额房款后积极关注所购房屋建设、交付进度，更符合当前普通购房者的心理和交易习惯，上诉人称至起诉才知晓房屋交付事宜，与常理不符，本院不予采信。最后，上诉人作为购房者在符合交房条件时及时收房不仅是其权利，从便于合同后续履行，维护交易稳定等角度来看，及时收房也是购房者的附随义务，作为购房者若欲通过不合理的迟延收房从中获利行为亦不应得到法律保护。综上，被上诉人在报纸刊登交房公告时涉案房屋已经验收合格，其在报纸刊登交房公告之日应视为履行了合同约定的交房义务，即为本案涉案交房时间，本院对此予以确认。根据商品房买卖合同第十一条第二款的约定，被上诉人在柳州日报上刊登的《重申交房告知书》中明确涉案商品房的交房时间为2014年9月8日，并于2014年7月15日将涉案商品房移交给其委托的广西紫运物业服务有限公司，应视为被上诉人于2014年9月8日交房完毕，而商品房买卖合同约定被上诉人应于2014年6月30日前交房，实际交房的时间比合同的约定延迟了69天。一审法院依职权调取的证据显示，自涉案商品房买卖合同签订之日即2013年9月27日至合同约定的最后交房期限即2014年6月30日，柳江县范围内连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时及以上的天数共计76天，根据商品房买卖合同第八条约定，被上诉人可据此延迟交房76天，故被上诉人不存在逾期交房的情形，对上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元（上诉人覃杰已预交），由上诉人覃杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯雪山审 判 员 黄 昕审 判 员 谭皓匀appoint二〇一七年九月十八日代书记员 黄 媚