山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第764号
上诉人（原审被告）：山东金涛置业有限公司。住所地：淄博市张店区共青团西路**号园林大厦**楼****室。
法定代表人：郑桂英，董事长。
委托代理人：燕英，山东海右律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵刚，林德中国叉车有限公司业务员。
委托代理人：徐存斌，淄博开发珠峰法律服务所法律工作者。
上诉人山东金涛置业有限公司（以下简称金涛置业）因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金涛置业的委托代理人燕英，被上诉人赵刚及其委托代理人徐存斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年7月29日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于张店区西二路237号的都市名苑7号楼1单元010301号房产，还约定其他主要内容：楼房面积为133.23平方米，总房款为863323.00元；商品房交付后，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积计算，多退少补，据实结算；合同签订时原告首付518323.00元，余款345000.00元采取按揭贷款形式，于15日内办理完毕贷款手续并放贷；被告应于2012年8月31日前交房，若逾期交房，被告按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金；关于房屋登记，合同第十五条约定：被告应当在2014年3月1日前为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，第2项的内容为：由被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书，若因原告原因未能办妥的责任由原告负担，因此给被告造成的损失由原告承担。2011年9月30日原告向被告交纳办证费34968.00元，后于2015年3月25日补交1306.00元的办证费。合同签订后，原告按合同约定向被告交清了房款863323.00元。原告按被告要求于2015年3月25日补交房款3694.00元。被告至今未协助原告办理涉案房屋的权属证书。为此原告诉至法院，要求判令被告支付逾期交房违约金40403.51元；要求判令被告支付逾期办证违约金68829.31元；要求判令被告及时办理房产证、土地使用证等相关手续；由被告承担本案的诉讼费用。
关于逾期交房违约金，原告的计算依据为：以总房款为基数，从2012年8月31日起至实际交房之日2015年3月26日止，计936天，按合同约定的日万分之零点五计算为40403.51元。被告对实际交房日期无异议，但主张原告是在交房的前一天才交清了全部房款，按合同约定被告向原告交付了房屋，被告不存在违约。
关于逾期办证违约金，原告的计算依据是：合同约定2014年3月1日前办理完毕，被告至今未办理，故应自2014年3月2日计算至2015年7月2日，计485天，由于合同没有约定逾期办证违约金的计算标准，可按最高院有关司法解释，以总房款为基数，按年利率6%，计算为68829.31元。被告主张合同约定被告在交房后十八个月内协助原告办理产权证书，且原告是在交房时才交清了房款及办证费不存在违约，原告一直未提交办证资料，且原告主张的办证违约金要求过高。
关于办理涉案房屋权属证书的问题，原告称在交纳办证费用的同时已全部交齐办证资料，被告则称按合同约定被告协助原告办理权属证书，不清楚原告是否提交了办证资料。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应自觉履行。原告已按合同约定交清全部房款及办证费，被告也应按合同约定向原告交房并办证，否则应承担继续履行合同、支付违约金等违约责任。
关于逾期交房违约金的问题，双方对2015年3月26日实际交房均无异议，对此予以确认，但被告认为原告于2015年3月25日才补交房款，是原告未按时交清房款，被告可延期交房，系原告违约在先，对此原审法院认为被告在未提供相应手续的情况下，要求原告补交房款，原告为取得房屋，按照被告的要求补交了房款3694.00元，被告才给原告交的房。原告已按合同约定足额交纳全部房款863323.00元，又按被告要求补交房款3694.00元，因此不存在原告未按时交清房款的问题。由于双方合同约定被告交房时间为2012年8月31日前，被告实际交房时间为2015年3月26日，逾期交房936天，按合同约定的日万分之零点五计算为了40403.51元，依法予以支持。
关于逾期办证违约金的问题，原告主张依照合同第十五条的约定，应在2014年3月1日前办理完毕，至今未办，应从2014年3月2日起计算违约金。被告则主张应按第十五条第2项的约定，交房后十八个月内协助原告办理权属证书，原告是在2015年3月25日才补交的办证费用，被告不存在违约，不应当支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的问题，双方所签合同明确约定，被告应当在2014年3月1日前为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书，被告实际交房时间为2015年3月26日，十八个月后即为2016年9月25日，故被告不存在违约问题，对原告的该项诉讼请求依法不予支持。
关于办理涉案房屋权属证书的问题。原告称在交纳办证费的同时向被告提交了办证资料，被告则称不清楚，显然缺乏必要的诚信，因此综合考虑本案案情、交易习惯等，依法认定原告在交纳办证费用的同时也已向被告提交了办证资料；双方合同约定被告应在交房后十八个月内协助原告办妥房地产权属证书，再考虑到办理证书是有关政府部门的职责，并非由被告直接办理，因此被告应当协助原告到有关部门办理房地产权属证书，而非直接办理房地产权属证书。综上，被告应按约定协助原告到有关行政部门办理涉案房屋的房地产权属证书。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律规定，判决：一、被告山东金涛置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告赵刚办理位于张店区西二路237号的都市名苑7号楼1单元010301号房屋的房地产权属证书。二、被告山东金涛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵刚逾期交房违约金40403.51元。三、驳回原告赵刚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2485.00元，由被告山东金涛置业有限公司负担919.00元，原告赵刚负担1566.00元。
金涛置业不服原审判决，向本院提起上诉称：被上诉人所购房产面积超出双方签订的《商品房买卖合同》约定面积，根据约定房屋总额按产权登记面积计算，多退少补，据实结算，被上诉人一直拖延直至2015年3月25日才补齐房款，因此，逾期交房原因在于被上诉人，其要求上诉人承担逾期交房的责任无事实和法律依据。
被上诉人赵刚答辩称：上诉人所述不能对抗合同法相应的违约责任，上诉人交房时间与合同约定时间相差甚远，我方主张是从交房时间至一审，并未超过诉讼时效，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
上述事实，有商品房买卖合同、收据及双方当事人当庭陈述等在卷为证。
本院认为，上诉人金涛置业作为开发商，书面通知及交付、提示必要文件资料是其附随义务。因此，现被上诉人已交纳房款，上诉人主张未能及时交房系因被上诉人未能及时补交房款所致，但其并未提供证据证明其已以书面形式或其他有效方式通知被上诉人而被上诉人拒不配合，对其该项上诉主张不予支持。
关于违约金数额是否过高的问题。合同内容以当事人意思自治优先。因在双方签署的商品房买卖合同中对逾期交房的违约责任明确约定，逾期交房的情况下，合同规定的最后交付日期第二天起至实际交付之日止，由上诉人按日向被上诉人支付已交付房款的万分之0.5的违约金，因此，逾期交房违约金系双方当事人在合同中明确约定的一个整体权利，现被上诉人主张的违约金数额并未过分高于其实际损失，原审法院对其该项诉讼主张予以支持并无不当。综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费822.00元，由上诉人山东金涛置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
代理审判员 姜修娟
代理审判员 赵树一
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 宋金来