北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6652号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋正飞，男，1973年10月1日出生。
委托诉讼代理人：张欢，北京兴昉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄立磊，男，1984年4月13日出生。
委托诉讼代理人：王明文，北京双鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马东旭，北京双鹏律师事务所实习律师。
上诉人蒋正飞因与被上诉人黄立磊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
蒋正飞上诉请求：撤销一审判决第四项，改判黄立磊向蒋正飞支付损失11万元。事实和理由：蒋正飞与黄立磊签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号：0002256，以下简称《买卖合同》）后，蒋正飞对房屋进行装修，并向银行偿还剩余贷款、办理解抵押，使房屋处于随时可以交付的状态，但北京市人民政府出台房屋新政后黄立磊拒绝履行合同，事实上黄立磊是全款购买，不存在受贷款政策影响，也完全可以补缴社保使自己具有购房资格，由于合同不能继续履行，蒋正飞承受利息损失、房屋装修损失，黄立磊应向蒋正飞支付，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，要求黄立磊赔偿损失。
黄立磊辩称，同意一审判决，不同意蒋正飞的上诉请求。房屋在交易前后没有变化，对方主张的装修损失不存在；蒋正飞是用黄立磊支付款项还贷，所以也不存在利息损失。
黄立磊向一审法院起诉请求：1．判令解除蒋正飞与黄立磊之间《买卖合同》（房屋价值为133万元整）；2．判令蒋正飞返还购房款85万元及利息；3．诉讼费由蒋正飞承担。
蒋正飞向一审法院反诉请求：1．判令被反诉人向反诉人赔偿损失，支付合同签订后的房租损失6万元；2．诉讼费由黄立磊承担。
一审法院认定事实：2017年2月20日，蒋正飞作为出卖人与黄立磊作为买受人经北京市兴商房地产经纪中心（以下简称：兴商中心）居间介绍签订了《买卖合同》，合同第一条约定：出卖人所售房屋坐落于大兴区金星西路×；该房屋规划设计用途为办公；该房屋的抵押情况为已设定抵押，抵押权人为农业银行，抵押登记日期为2015年5月7日；该房屋的租赁情况为出卖人未将房屋出租。合同第二条约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为80万元，各种物品经双方协商作价53万元，总计价款133万元；买卖双方采取自行交割的付款方式，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，本合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金15万元（不高于成交价格的20%）；买受人选择第4种方式支付房屋成交价款，4、房屋有抵押，买受人全款：鉴于出卖人以银行按揭方式购买的上述房产，目前尚有银行贷款未还清，则出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于2017年3月31日之前办理上述房产的提前还款手续（如因银行原因，在此期间未能办理提前还款手续，则还款时间以银行通知为准，此期限向后顺延），同时买受人将购房首付款75万元（其中包含定金15万元）一次性支付给出卖人，此笔款项用于办理上述房产的提前还款手续。银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办权证机构进行保管，自办理抵押注销登记手续之日起5个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将剩余房款58万元一次性支付给出卖人。合同第三条约定：出卖人应当在收到全部购房款3日内将房屋交付给买受人。同日，蒋正飞作为出卖人与黄立磊作为买受人签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，其内容约定双方协商决定自行划转交易结算资金，交易过程中发生的资金及权属风险由双方自行承担，出卖人和买受人均由本人亲自办理转移登记手续。
2017年2月20日，黄立磊向蒋正飞支付定金15万元。2017年3月21日，黄立磊向蒋正飞支付房款70万元。518号房屋未交付黄立磊使用。
另查，蒋正飞于2017年3月21日向中国农业银行预约提前偿还518号房屋的贷款。2017年3月28日，中国农业银行出具贷款结清手续。
再查，“3·26新政”出台，黄立磊不具备购买涉案房屋的购房资格。
又查，黄立磊与蒋正飞就案涉518号房屋和案外519号房屋分别签订两份房屋买卖合同，蒋正飞自述为了出售将两间房屋打通，由此产生了装修费，黄立磊称签订合同时房屋已是打通状态，截至法庭辩论终结前房屋装修状态未发生任何变化。
就双方签订的519号房屋买卖合同，一审法院于2017年12月28日作出（2017）京0115民初10127号民事判决书，判决如下：一、解除黄立磊与蒋正飞之间签订的编号为0002253的《北京市存量房屋买卖合同》；二、于本判决生效后十日内，蒋正飞向黄立磊返还购房款85万元；三、驳回黄立磊的其他诉讼请求；四、驳回蒋正飞的全部反诉请求。蒋正飞对此判决不服提出上诉，本院于2018年3月23日作出判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。蒋正飞与黄立磊之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。
本案中，根据“3·26新政”的规定，黄立磊不再具备北京市的购房资格。上述情况属于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法继续履行合同，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，故黄立磊要求解除双方之间的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方之间的合同解除，蒋正飞应当将所收取的款项85万元返还给黄立磊，故黄立磊要求返还房款85万元的诉讼请求，本院予以支持。关于蒋正飞反诉要求黄立磊赔偿租金损失，518号房屋并未实际交付，该诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于黄立磊主张的利息损失，因基于不可归责于双方当事人的原因导致合同解除，蒋正飞将已经收取的购房款按照合同约定履行提前还款手续，故黄立磊要求蒋正飞支付房款85万元的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，于2018年4月27日判决：一、解除黄立磊与蒋正飞之间签订的编号为0002256的《北京市存量房屋买卖合同》；二、于判决生效后十日内，蒋正飞向黄立磊返还购房款85万元；三、驳回黄立磊的其他诉讼请求；四、驳回蒋正飞的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。黄立磊对一审法院认定事实无异议；蒋正飞对一审法院认定蒋正飞不具有购房资质一事提出异议，但未提供证据佐证，对一审法院认定其他事实无异议；结合当事人陈述，本院对一审法院认定事实予以确认。蒋正飞上诉主张的损失有利息损失、装修损失，其中装修损失是指为出售房屋将房屋墙壁打通，但未提供证据证明交易前后发生装修事实，利息损失是指为了售房提前还贷产生的损失；但蒋正飞承认黄立磊不存在违约行为。
本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：蒋正飞要求黄立磊赔偿损失11万元是否应予支持。首先，蒋正飞上诉主张黄立磊赔偿的损失11万元指向的是利息损失、装修损失，但蒋正飞一审反诉主张的损失是房租损失6万元。蒋正飞二审提出的上诉请求并未在一审审理时提出，所以本院对蒋正飞上诉请求不予支持。其次，蒋正飞无法证明装修发生在与黄立磊签订合同之后，所以即使发生装修成本，装修一事与黄立磊之间关联性也难以证立，蒋正飞要求黄立磊赔偿装修损失，缺乏事实依据。蒋正飞提前收取黄立磊购房款85万元，一审法院判决合同解除但并未判决蒋正飞支付黄立磊相关款项的利息损失，结合上述情况，蒋正飞再向黄立磊主张利息损失，缺乏依据，不应予以支持。同时，也没有证据显示合同解除确实导致当事人间利益失衡。综上，蒋正飞要求黄立磊赔偿损失11万元的上诉请求，因依据不足，本院不予支持。
综上所述，蒋正飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由蒋正飞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 陈 妍
审 判 员 王艳芳
二〇一八年六月二十九日
法官助理 高 磊
书 记 员 徐方烁