湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0115民初2731号原告：武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会,住所地湖北省武汉市江夏大道128号-1。法定代表人：贺兴仁。委托诉讼代理人:周敏，湖北光谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：何自东，男，1972年11月9日出生，汉族，系业主委员会成员，住武汉市江夏区,被告：武汉天润众生物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区友益街大楼3单元4-3。法定代表人：晏世建。委托诉讼代理人：何晓波，男，1980年11月15日出生，汉族，系公司员工，住武汉市江夏区，原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会诉被告武汉天润众生物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会的委托诉讼代理人周敏、何自东，被告武汉天润众生物业管理有限公司的委托诉讼代理人何晓波均到庭参加了诉讼。本案在审限内未结案，双方当事人均明确表示，同意本院继续适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付下欠小区全体业主共有车位的租金102284元(2016年3月-2017年3月)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月16日，原告代表全体小区业主与被告签订《武汉市江夏首席生态家园物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），约定由被告对小区进行物业管理服务，并代原告收取共有车位的停车费。根据《物业服务合同》第十四条第一项规定：原告委托被告代收小区属于全体业主共有的车位、占用业主共有的道路或其他场地设置车位的停车费，按90元/个/月的标准收取，由被告扣除10%的管理费后，余下的收益归全体业主所有。根据《物业服务合同》附件第2.6条，小区原规划建设机动车停车位490个，其中地上车位230个，用于实际建设住宅区45个，商业区102个，地上共计收费车位147个；地下车位260个，根据规划，地上车位为小区全体业主共有。根据《物业服务合同》约定，2016年3月-2017年2月，被告应向原告支付租金142884元（147×90×12×90%=142884元），被告于2016年11月16日和12月8日分两次共计向原告支付租金4万元，下欠102284元迟迟未支付。原告于2017年3月9日向被告发出催款函，被告仍不予理睬，原告为维护小区全体业主的合法权益，遂诉至法院。被告武汉天润众生物业管理有限公司辩称，我公司应支付给原告的租金已全部上缴，无需再向原告支付租金。合同规定，我公司应按90元/个/月的标准代原告收取停车费，由于车位未满额使用，我公司实际是按160元/个/月的标准计收的停车费，自2016年3月到2017年3月止，我公司共计收取停车费71630元，此前已向原告上交了4万元停车费，按照合同约定90元/个/月上交租金的标准（71630÷160×90×90%=36262.69元），我公司已满额上交代收的停车费。现因停车位未满额使用，原告要求我公司按满额收取停车费的标准向其交纳租金的诉讼请求，既无法律依据，也不符合合同约定，请求驳回原告的诉讼请求。原被告围绕其诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据:《物业服务合同》、（2017）001号工作函、生态家园小区停车及收费情况视频录像、物业收费公告及商业停车情况照片、生态家园小区停车及缴费情况统计表等证据；被告提交了2016年3月-2017年3月生态家园小区停车明细表及部分业主收费原始票据记账联。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据：1、原告提交的生态家园小区停车及收费情况视频录像、商业停车情况照片、停车及缴费情况统计表等证据，由于视频、照片只能证明瞬时的停车状况，且反映的是同一个区域车辆行驶状况，无法完全反映停车收费的真实情况，更无法确认在合同期内收取停车费的实际金额，后原告补强的缴费情况统计表系原告单方制作，无被告或第三方的签字，不符合证据的形式要件，故对其提交的该组证据，本院不予认定；2、被告提交的2016年3月-2017年3月生态家园小区停车明细表，系被告单方制作，不符合证据的形式要件，故对该组证据，本院不予认定；3、被告提交收取部分业主停车费的原始票据记账联，该票据虽属原始凭证，但被告无法证实其为全部收费期间的收费凭证，由于该组证据不完整，本院不予采信。依据确认有效的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2015年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《武汉市江夏首席生态家园物业服务合同》，合同第六条规定：合同期限三年，自2015年3月8日至2018年3月7日止；合同第十四条规定：停车收费包含车位（库）租金和车辆停泊服务费，按以下方式和标准收取：（一）、机动车车位（库）租金：属于全体业主共有的车位（库）和占用业主共有的道路或其他场地设置的车位（库），租金由甲方委托乙方按90元/个/月标准向车位（库）使用人收取，扣除相关税费和管理成本后（按10%的比例），其收益归业主所有；（二）车辆停泊服务费：车位（库）使用人按以下标准交纳车辆停泊服务费，收入归乙方所有。1、汽车露天车位：70元/个/月，室内车位（库）：80元/个/月。合同附件第2.6约定：本项目规划建设机动车停车位490个，其中地上停车位230个(实际：住宅区45个，商业区102个,与图纸有别)，地下停车位：260个，非机动车停车库100㎡。合同还对其他事项进行了约定。被告于2016年11月16日、12月8日分两次共计向原告上交停车费4万元。合同签订初期，原被告均能按约履行合同义务，自2016年起，双方就停车费的上交标准发生争议，原告要求被告按满额停车位收取停车费的标准向其交纳租金，被告认为，由于小区商业氛围不好，部分商铺常年关闭，部分停车位处于空置状态，被告无法按满额停车位收满停车费，要求按实际收取停车费的标准向原告交纳租金。被告向法庭提供其于2016年3月至2017年3月收取停车费的明细表，证明其在此期限内共收取停车费71630元，后又补交了收取部分业主停车费的原始票据记账联以及2016年3月-2017年2月（明确对应姓名、房号、收费期间、收费金额）的收费明细表。由于原告对被告提交的证据不认可，庭审时双方确定由原告委托中介机构对被告实际收取停车费的情况进行审计或由原告的工作人员上门逐一核对业主在合同期内交纳停车费的情况，后原告以其为公益单位无力承担审计费为由，拒绝聘请中介机构，又以原告实际工作人员少且业务繁忙，无力逐一向众多业主核对交费情况为由，拒不提供合同期内业主实际交纳停车费的数据，并以被告提交的《停车收费明细表》与其原始收费票据总金额不对应为由，认为提交实际收费票据的举证责任应由被告负担。被告认为，其已依法向法庭提交合同期限内的实际收费明细表，完成了举证义务，原告对被告举示的证据不认可，应提交足以反驳其观点的有效证据。被告提交的原始票据金额明显低于其提交的明细表金额，且原始票据还涉及有跨会计期限的情况，恰恰说明被告在其未出具收费票据的情况下依然真实地载明了临时收取停车费的情况，更进一步反映了被告提交证据的真实性，原告未提供足以反驳被告的有效证据，在没有独立审计部门出具审计报告的前提下，法院应对被告提交的该组证据的真实性予以认定。本院认为,原被告签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，无效力上的瑕疵，合法有效，双方应按约定履行合同义务。原告依约将小区物业交予被告管理，被告应按合同约定提供物业服务，并按约定标准向原告交纳代收的停车费。对于应上交的停车费标准，原告认为应按合同规定的车位满额收取，被告认为应按其实际收取金额交纳，且其已按实际金额足额交纳，无需再向被告支付。本院认为，根据合同第十四条“……属于全体业主共有的车位（库）和占用业主共有的道路或其他场地设置的车位（库），租金由甲方委托乙方按90元/个/月标准向车位（库）使用人收取，扣除相关税费和管理成本后（按10%的比例），其收益归业主所有”的规定，认定被告应按实际收取金额的90%向原告交纳停车费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果”的规定，原告要求被告向其补足代收的停车费，应提供被告实际收取停车费的金额大于被告已缴纳（40000÷90×160元=71111元）停车费金额的有效证据;原告认为被告提交的收费明细表不能真实地反映其实际收费情况，应提交足以反驳其观点的证据，原告以其无力承担鉴定费且工作人员少、业务繁忙为由，拒不履行双方在庭审中确定的由原告申请中介机构对被告停车位收费情况的审计或按户核对、统计业主交纳停车费的义务，视为其举证不能。在辩论终结前，原告未能提交有效的证据反驳被告的主张，应承担不利的法律后果。故原告要求被告按满额车位标准上缴下欠的停车费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费2346元，减半收取1173元，由原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 卢 珍二〇一七年十一月二十五日书记员 宋药婧