广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3320号上诉人（原审被告）：蔡桂良，男，1972年7月4日出生，汉族，住广东省清新区。上诉人（原审被告）：江彩珍，女，1973年2月2日出生，汉族，住广东省清新区。被上诉人（原审原告）：刘丽燕，女，1984年12月27日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人:梁杰，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东定海针（清远）律师事务所律师助理。上诉人蔡桂良、江彩珍与被上诉人刘丽燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人江彩珍，被上诉人刘丽燕的委托诉讼代理人梁杰到庭参加诉讼。上诉人蔡桂良经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。蔡桂良、江彩珍上诉请求：1、撤销广东省清远市清新区人民法院(2017)粤1803民初1529号判决，依法驳回刘丽燕的诉讼请求；2、案件一审、二审诉讼费用由刘丽燕承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，将违约责任颠倒。l、蔡桂良、江彩珍明显是急需金钱周转才将房屋出售，刘丽燕却故意拖延，一直不肯支付剩余购房款，明显存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。蔡桂良、江彩珍在2012年己经进行过多次催告，并且在2016年提起解除合同诉讼，一审法院都依法驳回，不予认可，实在是不公。2、现行中国房地产市场所有出售二手房约定按揭贷款的，都是查询贷款人征信，然后办理贷款手续，再后才办理过户的，现刘丽燕的行为明显是违背规则，造成违约，迟迟不肯支付房款。现一审法院却无视实际情况，不公平。二、刘丽燕的起诉己明显超过诉讼时效，不属于法院审理范围。本案中，刘丽燕起诉蔡桂良、江彩珍至一审法院己是2017年，而涉案房屋买卖交易是在2010年发生的，是刘丽燕经蔡桂良、江彩珍方多次催促而不办理过户手续，刘丽燕依法己经丧失主张权利，其诉讼时效已经早己经过期，根据法律规定，刘丽燕主张权利的时效为两年，即从签订合同支付完首期款之日计算两年，就算给予其合理的90天时间，也己经早已经过期。据上述事实与理由，并非是蔡桂良、江彩珍的责任，导致本次房屋买卖一直未能交易完成，一审法院却将责任一味推卸在蔡桂良、江彩珍身上，显失法律公平，希望二审法院能予以纠正，支持蔡桂良、江彩珍的诉讼请求。刘丽燕答辩称：1、生效判决已经认定蔡桂良、江彩珍应该先履行过户义务，但蔡桂良、江彩珍至今没有办理过户手续，已经构成违约。一审法院判决蔡桂良、江彩珍办理过户并且赔偿刘丽燕损失，认定事实清楚，适用法律正确。2、刘丽燕诉讼时效问题，生效判决于2016年已经认定蔡桂良、江彩珍应该先履行过户义务，并且蔡桂良、江彩珍至今没有过户，是属于持续的状态，因此本案诉讼没有超过诉讼时效。刘丽燕向一审法院起诉请求：1、蔡桂良、江彩珍办理位于XX市XX区XX镇XX街X号XXX栋XX梯XXX号房屋的过户手续（不动产权证）；2、蔡桂良、江彩珍赔偿30000元(从2015年1月1日起以房屋总额210000元按银行同期借款利率计至办好过户手续，至2017年5月21日为30000元);3、案件诉讼费用由蔡桂良、江彩珍承担。诉讼中，刘丽燕变更第二项诉讼请求为蔡桂良、江彩珍支付逾期办证损失（从2015年1月1日起以房屋总价210000元按同期银行贷款利率计至办理好过户手续时止，至2017年5月21日为30000元）。XX市XX区XX镇XX街X号XXX栋XX梯XXX号房屋转售给刘丽燕，总金额为210000元，分期付款，刘丽燕支付定金5000元。刘丽燕必须在2010年9月9日前来办理手续，逾期或反悔不买则蔡桂良不退定金。蔡桂良在2010年9月9日前反悔不卖或转卖他人，则退回刘丽燕定金5000元并另赔偿5000元作违约金。2010年7月9日前刘丽燕支付首期购房款85000元给蔡桂良。二、交易为银行按揭，过户一切费用由刘丽燕负责。三、从2010年9月9日至2010年12月30日止，由于蔡桂良所提供的证件及不来协助刘丽燕所造成不能转户，一切责任由蔡桂良负责；由于刘丽燕所提供的证件及不按约定时间前来办理，所造成不能转户，一切责任由刘丽燕负责。如由于房管部门及银行部门所产生的不能在约定时间内办理完成本房屋有关的手续，双方等待信达地产物业代理服务部安排时间办理。四、已办理过户一切手续，出示办证回执，刘丽燕必须将本房屋的房款支付给蔡桂良，银行按揭贷款再支付120000元。2010年7月9日，刘丽燕支付蔡桂良购房首期房款（包括定金）90000元。2010年9月，蔡桂良将涉案房屋交付给刘丽燕使用，至今蔡桂良没有为刘丽燕办理过户手续。2014年12月10日，江彩珍取得涉案房屋的《房地产权证》。2014年12月31日，江彩珍取得涉案房屋的《国有土地使用证》。蔡桂良与江彩珍是夫妻关系。2016年6月2日，蔡桂良以刘丽燕未付剩余房款120000元为由，向一审法院起诉解除双方签订的《购房定金协议合同》。2016年12月14日，一审法院以（2016）粤1803民初1613号民事判决：驳回蔡桂良的诉讼请求。判决生效后，蔡桂良、江彩珍未将涉案房屋办理过户等相关手续。一审法院认为：案件系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力。蔡桂良与刘丽燕签订的《购房定金协议合同》，是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。蔡桂良与江彩珍是夫妻关系，涉案房屋为江彩珍与蔡桂良共同财产，签订《购房定金协议合同》后，涉案房屋登记权利人为江彩珍，该合同对江彩珍具法律约束力。二、房屋的过户及赔偿。依《购房定金协议合同》约定，涉案房屋交付后，蔡桂良、江彩珍应为刘丽燕办理产权过户（转移）手续。涉案房屋未办理过户手续，是违约行为，应承担违约责任。结合刘丽燕的诉讼请求，蔡桂良、江彩珍应赔偿刘丽燕逾期办证所造成的损失（按已付房款9万元从2015年1月1日起按年利率1%支付利息至办理产权过户手续日止），刘丽燕的其他请求不予支持。蔡桂良、江彩珍答辩称，刘丽燕怠于办理过户手续，蔡桂良、江彩珍举证不足，不予支持。办理产权过户手续不适用诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：1、蔡桂良、江彩珍于判决生效之日起10日内为刘丽燕办理位于XX市XX区XX镇XX街X号XXX栋XX梯XXX号房屋的产权过户手续；2、蔡桂良、江彩珍应赔偿刘丽燕的损失（按已付房款9万元从2015年1月1日起按年利率1%支付利息至办理产权过户手续日止），于判决生效之日起10日内付清，以后每6个月支付一次。案件受理费550元，折半计收275元，刘丽燕负担200元，蔡桂良、江彩珍负担75元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，对一审法院查明的事实，除蔡桂良上诉提出异议部分外，其余事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系因房屋买卖合同引发的纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应主要围绕蔡桂良、江彩珍上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：(一)蔡桂良、江彩珍应否履行协助办理涉案房屋产权过户手续的义务；(二)蔡桂良、江彩珍是否构成违约，应否向刘丽燕赔偿逾期协助办理涉案房屋产权过户手续损失；(三)刘丽燕提起的本案一审诉讼的诉讼请求是否已超过诉讼时效。关于蔡桂良、江彩珍应否履行协助办理涉案房屋产权过户手续的义务的问题。因刘丽燕已于2010年7月9日，按照双方签订的《购房定金协议合同》的约定，向蔡桂良与江彩珍支付了定金与首期房款合计90000元，已按合同约定履行了自己的义务，因此，蔡桂良与江彩珍亦应按照双方合同约定，履行协助刘丽燕办理涉案房屋产权过户手续的义务。一审判决对此节的认定正确，本院依法予以维持。对于蔡桂良、江彩珍提出，是因为刘丽燕一直不肯支付剩余购房款，才导致涉案房屋一直没有过户，并以此为由拒绝协助办理过户的上诉请求及理由。因根据双方签订的《购房定金协议合同》第四条约定，及已经生效的广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1643号民事判决已经认定，对于涉案房屋的购房款尾款120000元，应是先办理过户登记，后付清余款。因此在本案涉案房屋办理过户登记之前，刘丽燕有权拒绝支付余款120000元。据此，蔡桂良、江彩珍的该项上诉请求及理由依据不足，本院依法予以驳回。关于蔡桂良、江彩珍是否构成违约，应否向刘丽燕赔偿逾期协助办理涉案房屋产权过户手续损失的问题。因涉案的《购房定金协议合同》除对先付清余款还是先办过户手续的约定比较明确外，对于涉案双方在具体办理涉案房屋产权过户手续过程中各方履行义务的先后顺序及具体权利义务的内容等都约定得比较笼统，且根据本案一、二审查明的事实证据亦难以判断到底是哪一方没有按约定提供证件或没有按约定前往房管部门或没有按约定承担办证费用，从而导致涉案房屋至今未能办好房屋过户手续。各方责任难以分清，且没有充分证据证明刘丽燕曾直接向蔡桂良、江彩珍提出要求履行过户登记的请求，而蔡桂良、江彩珍却明确拒绝的情况下，不宜简单认定哪一方构成违约。只能认定双方就合同的履行问题产生了分歧和争议。但基于刘丽燕已按合同约定向蔡桂良、江彩珍支付了定金和首期房款合计90000元，履行了自己的合同义务，而蔡桂良、江彩珍却在刘丽燕提起本案一审诉讼要求其协助办理涉案房屋产权过户手续时，在2017年7月17日提交的民事答辩状中明确拒绝履行协助办理过户登记的合同义务的案件事实，应认定蔡桂良、江彩珍自该日起已经构成违约。对该日之后，刘丽燕因蔡桂良、江彩珍逾期协助办理涉案房屋产权过户手续所导致的损失，蔡桂良、江彩珍应承担违约赔偿责任。对于赔偿标准，一审法院酌情按年利率1%计算并无不当，本院依法予以维持。但由于一审法院对于蔡桂良、江彩珍违约起始时间的认定有误，本院依法予以纠正。据此，蔡桂良、江彩珍应向刘丽燕赔偿逾期协助办理涉案房屋产权过户手续损失的款项计算方法为：以刘丽燕已付房款90000元为基数，按年利率1%标准，从2017年7月17日起计算至办理涉案房屋产权过户手续之日止。关于刘丽燕的一审诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。因刘丽燕已依约支付了定金及首期款，履行了自己的合同义务，取得涉案房屋并在该房屋居住多年，协助办理涉案房屋产权过户手续是该房屋交付行为的附随义务，在房屋交付行为没有超过诉讼时效情况下，该协助办理房屋产权过户手续的义务也没有超过诉讼时效。在刘丽燕提出要求蔡桂良、江彩珍协助办理涉案房屋产权过户手续却遭到拒绝时，对刘丽燕此后所遭受的损失，蔡桂良、江彩珍应予以赔偿。据此，蔡桂良、江彩珍上诉认为本案已过诉讼时效的上诉理由依据不足，本院依法不予采信。综上所述，蔡桂良、江彩珍的上诉请求及理由部分成立，对其有理部分，本院依法予以支持。一审判决认定事实部分错误，实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初1529号民事判决第一项；二、变更广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初1529号民事判决第二项为：蔡桂良、江彩珍应赔偿刘丽燕因逾期办理涉案房屋产权过户手续所造成的损失（以已付房款90000元为基数，按年利率1%标准，从2017年7月17日计算至办理涉案房屋产权过户手续之日止）。其中，从2017年7月17日起至本判决生效之日止的赔偿金额，应于本判决生效之日起10日内付清，以后每6个月支付一次。三、驳回刘丽燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，减半收取计275元，由刘丽燕负担200元，由蔡桂良、江彩珍负担75元；二审案件受理费550元，由刘丽燕负担500元，由蔡桂良、江彩珍负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 邓洪政审 判 员 何 燕二〇一八年二月一日法官助理 叶俊言书 记 员 梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。