云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初1536号原告：云浮市荣威房地产开发有限公司，住所地：云浮市云城区高峰罗桂桥新桂区伟业大厦首层。法定代表人：潘锦灿。委托代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。被告：蟠龙山水豪庭业主委员会，住所地：云浮市云城区狮山路81号蟠龙山水豪庭小区。负责人：张锦波。委托代理人：钟伙明，男，汉族，1971年12月8日出生，住云浮市云城区。委托代理人：刘鸿涛，男，汉族，1971年8月15日出生，住云浮市云城区。第三人：广州市顺立物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区海联6、8号二楼A区域A57房。法定代表人：杨伟雄。委托代理人：冼裕新，该公司员工。原告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称“荣威公司”）诉被告蟠龙山水豪庭业主委员会（以下简称“山水豪庭业委会”）、第三人广州市顺立物业管理有限公司（以下简称“顺立物管公司”）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法由审判员林燕独任审判，于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告荣威公司的委托代理人黄伟雄，被告山水豪庭业委会的委托代理人钟伙明、刘鸿涛，第三人顺立物管公司的委托代理人冼裕新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣威公司诉称：原告是蟠龙山水豪庭的开发商和业主之一，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。《广东省物业管理条例》第二十二条规定：业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。然而，被告并没有就选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事宜召开业主大会会议集体讨论或者向全体业主书面征询意见，就选聘了第三人广州市顺立物业管理有限公司作为蟠龙山水豪庭物业管理服务企业，并与第三人广州市顺立物业管理有限公司于2016年4月30日签订了《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》。原告认为，原告作为蟠龙山水豪庭的业主之一，根据法律、法规的规定，在物业管理活动中依法享有法律、法规赋予业主的权利。但被告选聘第三人广州市顺立物业管理有限公司作为蟠龙山水豪庭物业管理服务企业不仅剥夺了原告的应有权利，而且违反上述法律、法规的规定。因此，被告与第三人广州市顺立物业管理有限公司于2016年4月30日签订的《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》是无效的。据此，原告请求法院：1、判令撤销被告选聘广州市顺立物业管理有限公司作为蟠龙山水豪庭物业管理服务企业的决定，并确认2016年4月30日被告与第三人广州市顺立物业管理有限公司签订的《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》无效。2、本案受理费由被告负担。被告山水豪庭业委会辩称：1、被答辩人提供的“云浮市荣威蟠龙山水豪庭住宅建筑面积、户数一览表及各楼房住宅业主和房屋面积明细”是自制的，没有得到市住建局核实，其真实性存在质疑。2、被答辩人称答辩人没有就选聘和解聘物业服务企业或者其它管理人员的事宜召开业主大会会议集体讨论或者向全体业主书面征询意见，选聘了第三人广州市顺立物业管理有限公司作为蟠龙山水豪庭物业管理服务企业，欠缺事实和法律依据。(1）答辩人已尽了告之业主的义务。(2）答辩人依法依规召开了蟠龙山水豪庭第二次业主大会。(3）被答辩人提出答辩人选聘第三人广州市顺立物业管理有限公司于2016年4月30日签订的《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》无效，欠缺事实和法律依据。综上所述，被答辩人提出答辩人并没有就选聘和解聘物业服务企业或者其它管理人员的事宜召开业主大会会议集体讨论或者向全体业主书面征询意见，就选聘了第三人广州市顺立物业管有限公司作为蟠龙山水豪庭物业管理服务企业的主张欠缺事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人顺立物管公司述称：我方是通过投标取得物业管理。经审理查明：位于云浮市云城区狮山路81号的蟠龙山水豪庭小区由原告荣威公司开发建设，至2016年2月止总建筑面积141302.96平方米，共35幢，住宅户数904户，已销售户数788户（包括原告9户），已销售面积119865.73平方米，未销售户数116户，未销售面积21437.23平方米。2016年2月24日，被告山水豪庭业委会开会决定2016年3月11日至16日以书面方式征求表决“是否同意业主委员会在社会上公开招聘物业服务公司和签订物业服务合同”事项。2016年2月25日、26日，被告山水豪庭业委会分别在每栋小区门口及显眼位置以张贴等形式向小区业主发出表决上述事项的公告及以书面征求意见形式召开第二次业主大会的通知。2016年3月11日至16日期间，业主委员会工作人员分别上门发放及收集表决票。2016年3月17日，蟠龙山水豪庭第二次业主大会表决结果在云浮市云城区云城街星岩社区居民委员会的监督下验票，结果为：应表决权数770人，共收集选票448票，其中同意票406票，不同意票42票，未投票数322票，依据《蟠龙山水豪庭业主大会议事规则》将未投票数322票统计为同意票，总计同意票数为728票。因而，被告在第二次业主大会上作出表决通过“授权业主委员会在社会上公开招聘物业服务企业和签订物业服务合同”的决定。随后，被告于2016年3月29日委托广东晓君招标采购代理有限公司公开招聘物业管理企业，2016年4月16日第三人顺立物管公司中标。同月30日，被告山水豪庭业委会与第三人顺立物管公司签订了《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》。原告荣威公司认为被告在没有就选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事宜召开业主大会会议集体讨论或者向全体业主书面征询意见的情况下，选聘第三人作为蟠龙山水豪庭物业管理服务企业并签订《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》的行为，不仅剥夺了原告的应有权利，而且违反法律法规的规定，遂向本院提起诉讼，要求解决。对于上述被告山水豪庭业委会收集的选票448票，共计建筑面积66897.7平方米，其中同意票406票，共计建筑面积60972.06平方米，不同意票42票，共计建筑面积6190.46平方米。原告荣威公司对上述448票中的54票有异议，认为9票为冒签，共计建筑面积1270.37平方米；11票笔迹不同，共计建筑面积1640.82平方米；19票非业主签名，共计建筑面积2891.6平方米；13票为废票，共计建筑面积2146.25平方米；2票为重复票，共计建筑面积264.82平方米。上述54票争议票共计建筑面积8213.86平方米（1270.37平方米+1640.82平方米+2891.6平方米+2146.25平方米+264.82平方米）。另查明，2016年1月10日蟠龙山水豪庭第一次业主大会表决通过的《蟠龙山水豪庭业主大会议事规则》第十六条规定：“业主大会采取以下方法进行表决票的统计。（一）未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。……”本院认为：本案是业主撤销权纠纷。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”根据上述规定，蟠龙山水豪庭业主人数应为781人（已出售他人779户+登记在原告名下9户计1人+未出售户数计1人=781人）。按照被告山水豪庭业委会提交的表决票统计结果，共收集选票448票，其中同意票406票，共计建筑面积60972.06平方米，不同意票42票，共计建筑面积6190.46平方米，故未投票数应为333票（781-448），共计建筑面积为74140.44平方米（141302.96平方米-60972.06平方米-6190.46平方米）。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，被告山水豪庭业委会已于2016年2月25日在每栋小区门口及显眼位置以张贴等形式向小区业主发出以“书面方式征求表决‘是否同意业主委员会在社会上公开招聘物业服务公司和签订物业服务合同’事项”的公告，并于2016年2月26发出“以书面征求意见形式召开第二次业主大会”的通知。2016年3月11日至16日期间，业主委员会工作人员已分别上门发放及收集表决票。蟠龙山水豪庭业主应当依法行使其权利。根据上述，蟠龙山水豪庭业主人数应为781人，共收集选票448票（含争议票54票），其中同意票406票，不同意票42票，未投票数333票。按照《蟠龙山水豪庭业主大会议事规则》第十六条规定，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。因此，减除双方有争议的54票后，总计同意票数应为685票（406票-54票+333票），已超总人数781人的半数；持同意票的业主所有的专有部分建筑面积共计126898.64平方米（60972.06平方米-8213.86平方米+74140.44平方米），专有部分已超建筑物总面积141302.96平方米的半数。因此，被告山水豪庭业委会在第二次业主大会上作出表决通过“授权业主委员会在社会上公开招聘物业服务企业和签订物业服务合同”的决定，合法有效，本院予确认。原告荣威公司请求撤销该决定，理由不成立，本院不予支持。被告山水豪庭业委会在第二次业主大会上表决通过“授权业主委员会在社会上公开招聘物业服务企业和签订物业服务合同”的决定后，于2016年3月29日委托广东晓君招标采购代理有限公司公开招聘物业管理企业，第三人顺立物管公司中标后于2016年4月30日与被告山水豪庭业委会签订《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因此，原告荣威公司请求确认该合同无效，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告云浮市荣威房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，适用简易程序审理，减半收取50元（该款原告云浮市荣威房地产开发有限公司已预交），由原告云浮市荣威房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 林 燕二〇一七年一月七日书记员 李欣怡