四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川06民终737号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司德阳分行。住所地：德阳市区凯江路**号。
负责人：麻旭恒，该分行行长。
委托诉讼代理人：司为明，该单位员工。
委托诉讼代理人：袁林，四川康伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖娜，四川康伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：熊芳，女，汉族，1982年9月9日出生，住德阳市旌阳区。
上诉人中国工商银行股份有限公司德阳分行（以下简称工行德阳分行）因与被上诉人熊芳金融借款合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院(2016)川0603民初479号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
工行德阳分行上诉称：1、撤销德阳市旌阳区人民法院(2016)川0603民初479号民事判决第二项，改判上诉人对德阳市凯江路三段151号上水湾-
东湖山领地47-3-3-1商品房折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一审法院认为上诉人对抵押预告登记的商品房不享有优先受偿权属于理解和适用法律错误，根据《物权法》及《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》的相关规定，上诉人对抵押预告登记的房产享有优先权。
被上诉人熊芳答辩称：同意上诉人的上诉请求及理由，上诉人对涉案房屋享有优先受偿权。
工行德阳分行诉称：2012年10月12日，被告向原告提出贷款申请，用于购买德阳市凯江路三段151号上水湾·东湖山领地47-3-3-1号商用房。2012年10月22日，原、被告签订了《个人购房借款/担保合同》（编号为：商房贷字德阳分行旌阳支行2012年0000529号）一份，合同约定由原告向被告发放贷款310万元，贷款期限10年，贷款利率按人民银行公布的同期贷款利率上浮15%执行（执行利率：7.5325%）。合同签订后，原告按约于2012年10月25日向被告放款310万元。贷款发放后，被告以各种理由拒绝按约偿还债务，截止2015年11月2日，被告积欠贷款本金65225.86元，积欠利息44875.28元，累计违约高达12次。原告于2015年11月3日向被告发出《宣布贷款提前到期通知书》，要求被告于2015年11月5日前归还全部贷款本息，被告拒不履行还款义务，已构成根本性违约。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告立即归还本金2483530.58元、利息44875.28元（利息暂计至2015年10月21日，以后利息按照合同约定支付至本息实际付清之日）；2.原告对德阳市凯江路三段151号上水湾-
东湖山领地47-3-3-1号商用房享有优先受偿权；3.本案的诉讼费及其他实现债权的费用由被告承担。
一审法院查明，查明的本案事实与原告诉称一致。另查明：《个人购房借款/担保合同》还约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2012年10月23日，熊芳购买的德阳市凯江路三段151号上水湾·东湖山领地47栋3-1号商用房办理了预购商品房抵押权预告登记，登记权利人为本案原告。由于熊芳尚未取得该商住房的权属证书，故未办理抵押登记。
一审法院认为，原告工行德阳分行与被告熊芳之间的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。工行德阳分行已按约履行发放贷款的义务，熊芳作为借款人不能按约偿还借款本息，应当承担违约责任。工行德阳分行要求熊芳偿还借款本息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这是物权法关于不动产登记制度中的预告登记的规定，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权的实现。预告登记是与本登记相对应的概念，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记则是对已经发生的物权变动进行的登记。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条中关于抵押物登记，均指本登记，非预告登记，故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，不予支持。关于原告主张的其他实现债权的费用，由于该诉讼请求的金额不明确，本院不予支持。被告熊芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席判决。据此，判决：一、被告熊芳于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司德阳分行偿还借款本金2483530.58元、利息44875.28元（截止2015年10月21日），其后利息按合同约定计算至本判决确定的给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司德阳分行的其他诉讼请求。
二审查明的，2012年10月22日，上诉人工行德阳分行与被上诉人熊芳及案外人德阳市三合房地产开发有限公司开发（以下简称“三合公司”）签订了《个人购房借款/担保合同》（编号为：商房贷字德阳分行旌阳支行2012年0000529号）一份，合同约定由上诉人工行德阳分行向被上诉人熊芳发放贷款310万元，用于购买坐落于德阳市上水湾·东湖山领地47栋3层3-1号商用房，建筑面积284.39平方米，本笔贷款担保方式为抵押和保证，贷款期限10年，贷款利率按人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮15%确定（执行利率：7.5325%），保证人承担阶段性连带责任保证。上诉人工行德阳分行在合同贷款人处加盖公章，被上诉人熊芳在借款人及抵押人处签字，三合公司在保证人处加盖公章。
合同签订后，上诉人工行德阳分行按约于2012年10月25日向被被上诉人熊芳放款310万元。贷款发放后，被上诉人熊芳未按约还款。2015年11月3日上诉人工行德阳分行向被上诉人熊芳发出《宣布贷款提前到期通知书》，要求被上诉人熊芳于2015年11月5日前归还全部贷款本金利息、罚息及其他费用。止2015年11月2日，被上诉人熊芳积欠贷款本金65225.86元，积欠利息44875.28元，累计违约12次。
二审另查明，德阳市凯江路三段151号上水湾·东湖山领地47栋3-1号商用房由德阳市三合房地产开发有限公司开发，该公司目前由法院组织进行清算，涉案房屋尚未办理产权登记。
本院认为，上诉人工行德阳分行与被上诉人熊芳及案外人人合公司签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。上诉人工行德阳分行已按约履行发放贷款的义务，被上诉人熊芳作为借款人不能按约偿还借款本息，应当承担违约责任。上诉人工行德阳分行要求被上诉人熊芳偿还借款本息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。这是物权法关于不动产登记制度中的预告登记的规定，预告登记仅具有权利保全的效力，其不同于抵押权设立登记，其所登记不是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，不具有物权登记的法律效力。故本案中，在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，上诉人工行德阳分行认为其享有抵押权并请求确认其对涉案房屋享有优先受偿权的依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人工行德阳分行提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清偿，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27030元，由上诉人工行德阳分行承担。
本判决为终审判决。
审判长 费元汉
审判员 贾华荣
审判员 江 黔
二〇一七年六月六日
书记员 魏诚玲