广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3284号上诉人（原审被告）:丘东林，男，汉族，住清远市清新区太和镇。委托代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。委托代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远市恒俊物业管理有限公司。住所地：清远市清新区太和镇府前路**号富康花园*幢首层*#。法定代表人：张永洪。委托代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托代理人：苏小明，系该公司员工。上诉人丘东林因与被上诉人清远市恒俊物业管理有限公司（以下简称恒俊物业）物业服务合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丘东林上诉请求：1、请求依法变更广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初2385号民事判决书第三项判决内容，请求认定部分物业管理费已超过诉讼时效，予以驳回。2、请求二审诉讼受理费由被上诉人承担。事实及理由：（一）原审法院认定未超过诉讼时效，是认定事实和适用法律错误。首先，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。收取物业管理费是物业公司首要权利，《富康花园物业管理服务委托合同》明确约定每月收取物业管理费。因此，依据合同工要以确定物业管理费的诉讼时效的起算是在每月结束时起算，并不存在因服务合同具有延续性而不起算诉讼时效一说。原审法院在查明被上诉人无证据证明诉讼时效中止或中断的情形，其于2017年6月才向法院起诉主张依照上述规定，其大部分诉讼请求明显超过诉讼时效。其次，根据《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（法函[2004]23号)亦明确:“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”该司法解释对合同中诉讼时效的起算是非常的明确。根据上述司法解释，即使存在分期履行的合同，诉讼时效亦是该期债务履行届满即起算。原审法院认为物业服务合同具有延续性，而不起诉诉讼时效，无任何法律依据，请求贵院依法予以改判。最后，法律之所以规定诉讼时效，目的是通过诉讼时效的限制，促使权利人积极地实现其权利，以及时地结束民事法律关系的不稳定状态。本案中，被上诉人不积极主张、怠于行使其权利，是法律明确对其行使权利的限制和不纵容，理应由其依法承担因超过诉讼时效的不利后果。综上所述，原审法院在认定诉讼时效的事实和适用法律上存在错误，请贵院依法驳回被上诉人主张2015年6月前的物业管理费用。被上诉人恒俊物业答辩称：上诉人引用的依据是失效的，根据2008年《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效的规定》第五条的规定，分期履行的诉讼时效按最后一期履行时效计算，上诉人的物业费是按月缴交，不存在诉讼时效的问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。恒俊物业向一审法院起诉请求：一、请求丘东林给付拖欠恒俊物业的物业服务管理费人民币5174元及利息（按同期银行贷款利率计到还清日止）。二、本案的诉讼费用由丘东林承担。一审法院认定的事实：2012年1月17日，恒俊物业与富康花园第二届业主委员会签订《富康花园物业管理服务委托合同》，约定委托管理服务期限为5年，从2012年1月1日至2016年12月31日，物业管理服务费按每月每建筑平方米0.5元收取，约定恒俊物业提供的服务需按三级物业管理服务标准执行，主要包括固定门岗24小时值班；流动岗位24小时巡逻；实行车辆出入证、卡管理制度；车辆停放有序；小区庭院每日清扫；公共部位的照明系统每日巡查，供电系统出现一般故障在24小时修复；有专业人员管理养护绿化，定期修剪，打药、浇水、施肥；保障消防设施设备运行良好、安全有效，灭火器定期检验，更新填料等。根据(2017)粤1803民初480号生效民事判决书查明的内容，富康花园第二届业主委员会于2012年1月7日选举成立。丘东林当庭确认位于清远市清新区太和镇府前路**号富康花园***房的建筑面积为99.87平方米,从2012年1月起未向恒俊物业交纳物业服务费。经双方当事人确认，恒俊物业于2017年3月31日撤出该小区，不再提供物业管理服务。恒俊物业在管理富康花园期间，存在小区庭院的清洁工作做得不到位，公共部位的照明灯损坏未及时修补,小区灭火器未更新填料等现象。另查明，广东省住房和城乡建设厅于2015年7月3日出具粤建房函[2015]1359号《广东省住房和城乡建设厅关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》，明确自2015年6月8日起，我省全面停止物业服务企业二级、三级、暂定三级资质审批工作。2017年8月16日，清远市住房和城乡建设管理局出具清建[2017]207号《关于做好取消二级及以下资质和资信等级认定后物业服务企业后续监管工作的通知》，明确对于30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，我市任何单位和个人不得再以上述企业资质、资信等级作为条件限制企业承接。恒俊物业于2014年6月30日获得中华人民共和国物业服务企业三级资质证书，有效期至2015年6月30日。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、恒俊物业与业主委员会签订的合同是否对丘东林有约束力；二、关于恒俊物业、丘东林是否违约的问题；三、恒俊物业主张的各项费用如何计付。一、关于恒俊物业与业主委员会签订的合同是否对丘东林有约束力。恒俊物业与富康花园第二届业主委员会签订《富康花园物业管理服务委托合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规，对双方具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此富康花园第二届业主委员会与恒俊物业签订的《富康花园物业管理服务委托合同》对业主具有约束力。虽丘东林抗辩称业主委员会成立不合法，因其未能提供证据予以证实，应由丘东林承担举证不能的法律责任。对于丘东林辩称恒俊物业无资质问题，由于恒俊物业补充了三级物业服务企业资质证书，且广东省住房和城乡建设厅明确发文称自2015年6月8日起，我省全面停止物业服务企业二级、三级、暂定三级资质审批工作。清远市住房和城乡建设管理局发文明确对于30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，我市任何单位和个人不得再以上述企业资质、资信等级作为条件限制企业承接，故丘东林的抗辩意见不成立，不予采信。二、关于恒俊物业、丘东林是否违约的问题。丘东林在庭审过程中亦承认，恒俊物业实际上为丘东林提供了物业服务，丘东林应当支付物业服务费，丘东林没有支付物业服务费，是违约行为，应承担违约责任。根据丘东林提供的证据，恒俊物业提供的物业服务水平未能达到《富康花园物业管理服务委托合同》约定的标准，存在瑕疵，可对物业服务费进行适当调整。三、关于恒俊物业主张的各项费用如何计算的问题。1、物业服务费，丘东林辩称2015年6月前的物业服务费已过两年诉讼时效问题，由于物业服务合同具有延续性，恒俊物业在富康花园提供物业服务至2017年3月31日，涉案物业服务合同的履行时间至2017年3月，而恒俊物业于2017年8月7日向一审法院提起诉讼，显然未超过诉讼时效。丘东林从2012年1月起未支付物业服务费，至恒俊物业撤场之日（2017年3月31日），共欠物业服务费3145.91元（0.5元/月/平方米×99.87平方米×63个月）。《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则……”鉴于恒俊物业提供的物业服务水平未达合同约定的标准，一审法院酌情予以调整物业费，丘东林应支付上述物业费的90%，即2831.32元。另恒俊物业要求丘东林支付2012年1月1日之前的物业服务费，由于恒俊物业未能提供证据证实其在2012年1月1日之前便在富康花园提供物业服务，由其自行承担举证不能的法律责任。2、利息，《富康花园物业管理服务委托合同》第十七条约定：“……如业主未能按时交纳管理费用，恒俊物业有权对逾期缴纳的物业服务费按日息5‰加收滞纳金，直至所有业主缴清费用为止。”该条约定的滞纳金在法律意义上属违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院认为，虽然恒俊物业提供的物业服务存在瑕疵，但不能成为丘东林拒交物业服务费的正当理由，业主在遇到不满物业服务公司的问题时，应及时与物业服务公司沟通协商，亦可通过业主委员会或召开业主大会行使权利更换物业服务公司，但不宜选择以拒交物业服务费的方式来“抗议”，丘东林拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，此行为不属于正当的行使权利，不应当予以鼓励和支持。但与此同时，恒俊物业在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业服务费的收支情况，对业主反映的问题做好及时的沟通处理，在职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。由于丘东林未依约支付物业服务费，恒俊物业要求丘东林以中国人民银行同期贷款利率计算利息（滞纳金）是其对其诉权的处分，应予准许。故丘东林应当从2012年2月1日起以45元物业服务费为基数，每月递增45元，计算违约金至所欠款项支付完毕之日。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年10月25日作出（2017）粤1803民初2385号民事判决：一、丘东林应于本判决生效之日起十日内向清远市恒俊物业管理有限公司支付物业服务费2831.32元及违约金（违约金以45元为基数，从2012年2月1日起每月递增45元至2017年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）；二、驳回清远市恒俊物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由丘东林负担。此款清远市恒俊物业管理有限公司已预交，一审法院不作退回，由丘东林在履行上述判决时迳付给清远市恒俊物业管理有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方上诉和答辩意见，本案的主要争议焦点为：被上诉人恒俊物业一审诉讼请求是否已过诉讼时效。本案物业服务合同内容没有违反法律禁止性规定，是合法有效的合同。该合同约束的是被上诉人恒俊物业公司与小区全体业主之间的权利义务，物业公司不可能因为部分业主拒绝缴纳物业管理费而停止提供服务，损害全体业主的权益。据此，物业服务合同具有整体性、持续性的特点，是一个不能割裂的整体，鉴于恒俊物业于2017年3月31日撤出涉案小区，同年8月8日向一审法院提起诉讼并未超过法律规定的二年诉讼时效，故上诉人提出恒俊物业部分超出诉讼时效的上诉理由理据不足，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丘东林负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  何昭敏二〇一七年十二月十五日书记员  周 莹附相关法律法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。