甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘06民终878号
上诉人（原审原告）：马生瑞，男，1954年12月26日出生，住甘肃省武威市。
委托诉讼代理人：王兴煜，甘肃纵横律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：袁振雄，男，1992年10月8日出生，住甘肃省武威市。
委托诉讼代理人：施耀强，甘肃玉榕律师事务所律师。
上诉人马生瑞与上诉人袁振雄租赁合同纠纷一案，均不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2017）甘06民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马生瑞的委托诉讼代理人王兴煜、上诉人袁振雄及其委托诉讼代理人施耀强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马生瑞上诉请求：请求改判袁振雄支付马生瑞租赁费91540元及违约金22308元。事实和理由：双方签订的花卉园租赁协议内容不违反法律的规定，合法有效，双方约定合同签订之日租赁费111540元一次性缴纳，同时约定，乙方（袁振雄）违约除向甲方（马生瑞）支付年租金20%的违约金外，剩余租金不予退还。一审法院已认定袁振雄违约，根据上述约定，马生瑞不用退还租赁费，一审判决按月计算租赁费的方式有误。违约金是当事人事先设定，在弥补损失的同时，还具有惩罚的作用，双方已约定违约金为合同总金额的20%，袁振雄应承担违约责任，支付违约金，一审判决以袁振雄未按期支付租赁费没有给马生瑞实际造成损失为由，不支持马生瑞主张的违约金，实际上排除了违约金的惩罚作用。
袁振雄辩称，双方签订的租赁合同无效；袁振雄并未实际使用承租的房屋，2016年6月双方签订租赁合同后，到2016年9月10日袁振雄入场经营，但入场后，由于马生瑞无法提供产权证书，导致袁振雄无法办理营业执照，故向马生瑞缴纳了部分租金，在2016年9月20日后袁振雄再未经营。由于合同无效，马生瑞主张违约金的合同依据已经丧失。
袁振雄上诉请求：1.撤销（2017）甘0602民初4322号民事判决书，改判驳回马生瑞的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由马生瑞承担。事实及理由：一审判决对租赁协议的效力认定不当，导致适用法律错误，由于马生瑞无法提供出租房产的权属登记手续，导致袁振雄无法办理营业执照，无法正常经营，租赁协议系无效协议。2.一审判决对马生瑞主张租金的事实认定不当。
马生瑞辩称，马生瑞对出租的房屋及土地具有所有权，双方签订的租赁协议合法有效；马生瑞仅是出租房屋，袁振雄是否实际经营与马生瑞无关，袁振雄应当向马生瑞支付租赁费。
一审法院认定事实：2016年5月袁振雄与马生瑞协商租赁花卉摊位事宜，双方口头商定后袁振雄于2016年5月13日向马生瑞支付押金2万元。2016年6月22日双方正式签订了花卉园租赁协议，协议约定马生瑞将其位于××区北2号摊位422.5平方米出租给袁振雄从事花卉、鱼等经营活动；租赁期限为五年，自2016年6月22日至2021年8月31日止（预留二个月装修期）；租金：第一年租金为111540元（不含物业费、保证金），由乙方（袁振雄）在签订协议时一次性交付甲方（马生瑞）。......。若有拖欠，甲方可单方终止本协议，所造成的一切不良后果均由乙方自行负责。协议还约定双方的权利义务，乙方袁振雄须按时足额缴纳租赁税和各项工商、税务及水、电、暖、物业等费用（物业费依据租赁面积，每平方米每天按0.04元缴纳）。乙方不得擅自中途退摊，未经甲方同意不得转租。另约定了违约责任，甲方违约向乙方支付年租金20%的违约金外，剩余租金予以退还。乙方违约除向甲方支付年租金20%的违约金外，剩余租金不予退还。协议签订之后，马生瑞的花卉园市场于2016年9月20日正式开业，期间双方于2016年9月10日又签订了凉州瑞源花卉园经营职责，袁振雄将部分花卉运至租赁市场内进行了开业会展，之后袁振雄准备将花卉撤出市场时遭到马生瑞阻拦，双方发生争执后未能协商解决纠纷。袁振雄未按协议约定缴纳第一年的租赁费及其他用费，也未在该租赁地进行经营活动。马生瑞遂提起诉讼。一审法院认为，袁振雄承认马生瑞主张的双方签订租赁协议，并交纳2万元押金的事实，对该事实予以确认。袁振雄与马生瑞签订房屋租赁协议，均系双方真实意思表示。双方均应依法全面履行各自义务。协议签订后袁振雄未按双方协议履行给付租赁费，辩解未实际经营，且马生瑞未按约定期限给付房屋系马生瑞先违约，故不支付租赁费。该辩解理由与双方签订协议相悖，无事实与法律的依据。马生瑞的花卉市场虽系2016年9月20日开业，但袁振雄并未能举证证明马生瑞未按约定的时间交付其租赁的花卉摊位，双方在协议中本身对装修期间进行了除斥，马生瑞的花卉市场开业时间并不是其违约的依据；袁振雄未进驻市场进行实际经营系对自己权益的自主处分，并不能以此为由对抗双方的协议，不支付马生瑞租赁费用。故其辩解理由不能成立。马生瑞与袁振雄签订租赁协议后，袁振雄未实际进驻进行经营，且未交纳租赁费，双方协议亦无继续履行之必要，故马生瑞主张解除双方之间花卉园租赁协议应予支持，袁振雄理应按约向马生瑞支付2016年至2017年的租赁费用及其他费用。因双方合同约定的租赁期限系2016年6月22日至2021年8月31日，即每年的租赁费截止日期为8月31日，马生瑞于2017年6月提起诉讼，其租赁费用应按10个月计算，第一年租金为111540元，每月租金9295元，10个月为92950元，除去其所交的押金20000元外尚需支付租赁费72950元。因袁振雄未实际入驻花卉市场进行经营活动，故不存在水、电、物业之费用；但因暖气的供应系整体供给，其不入住却仍然会产生暖气费。依热力公司2016年度收取马生瑞的泓瑞房地产开发有限公司热力费的费用为177672.15元，核收面积为7045.44平方米，袁振雄租赁经营面积为422.5平方米，应缴热力费为10654.62元（177672.15÷7045.44m2×422.5m2）。对马生瑞主张的违约金，虽袁振雄未按期支付租赁费用，但该行为并未给马生瑞造成实际损失，且马生瑞在双方就租赁场地是否使用发生纠纷后未及时采取有效措施防止损失扩大，就扩大的损失不能主张权利，故对其该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除马生瑞与袁振雄之间签订的花卉园租赁协议。二、袁振雄支付给马生瑞所欠租赁费72950元（押金20000元已扣除），租赁期间的暖气费10654.62元；以上合计费用为83604.62元。限于判决书生效后10日内履行完毕。
三、驳回马生瑞的其他诉讼请求。案件受理费3060元，减半收取1530元，由袁振雄负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：马生瑞提供了国有土地使用权证及房屋所有权证书，以证明其出租的摊位系合法建筑，可以正常办理营业执照。经质证，袁振雄对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为房屋所有权证书记载的房屋资料并非袁振雄承租的房屋，依据租赁合同，袁振雄承租的房屋是422.5平米，该证书中并没有422.5平米的面积，袁振雄承租的房屋系钢结构，而登记的房屋为混合、砖木，并不一致。本院认为，因袁振雄对马生瑞提供的土地使用权证及房屋所有权证书的真实性无异议，故对其真实性予以确认。袁振雄申请证人刘某出庭作证，证明”2016年9月初，我与袁振雄共同出资租赁了马生瑞的花卉摊位，合同是袁振雄同马生瑞签订的。合同签订后，我们于9月10购进价值56000元的花卉，9月14日左右，我们给顾客销售货物时，马生瑞以未缴清租金为由不让出货，当时还报了警。由于马生瑞未提供产权手续，我们也无法办理营业执照，同时在发生纠纷以后也未进场经营过，5万多元的花卉也损失殆尽。租赁的是花卉市场的摊位。向马生瑞主张过产权证，在花卉园经营的业主都没有办理营业执照。”经质证，马生瑞对证人证言提出了异议，认为部分证言不属实，袁振雄并未主张过产权证书，马生瑞亦未阻拦过其经营，现在花卉也尚存活。本院认为,因证人刘某与袁振雄共同出资租赁了涉案的摊位，属与案件有利害关系的人，其证言的证明力不予采信。
二审经审理查明的事实和原判认定的事实一致。另查明，马生瑞就涉案摊位所在的土地和房屋已办理了国有土地使用权证和房屋使用权证。
本院认为，袁振雄与马生瑞签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律的规定，属有效协议，双方均应按照约定履行各自的义务。双方约定，第一年租金111540元由袁振雄在签订协议时一次性交付马生瑞，但在2016年6月22日双方签订协议时，袁振雄并未按照约定支付房屋租赁费，其行为构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，...。”本案中，双方约定一方违约时向另一方支付年租金20%的违约金，即22308元，马生瑞要求袁振雄支付违约金22308元符合法律规定，应予以支持，一审判决以袁振雄的违约行为未给马生瑞造成损失，且马生瑞未采取有效措施防止损失的扩大，不支持马生瑞主张的违约金，无法律依据。双方签订的租赁合同约定的租赁物为”（钢结构采光大棚）北2#摊位422.5平米”，其实质是市场摊位的租赁，马生瑞已取得市场摊位所涉及的土地和房屋的使用权和所有权，袁振雄主张涉案房屋为无证违章建筑，双方签订的租赁合同无效的理由不能成立。关于袁振雄提出的其准备入场时，要求马生瑞提供出租房产的权属登记手续，但马生瑞无法提供，导致袁振雄无法入场经营的主张，因袁振雄未提供证据证明该主张，应由其承担举证不能的法律后果，对其主张不予采信。合同签订后，袁振雄未进驻市场进行实际经营系其对自己权益的自主处分，不能作为不支付租赁费的理由。因每年的租赁费截止日期为8月31日，马生瑞于2017年6月提起诉讼，视为租赁合同已于2017年6月解除，故2016年至2017年的租赁费用应按10个月计算，马生瑞要求袁振雄承担12个月的租赁费不当。
综上所述，马生瑞的部分上诉理由成立，袁振雄的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持甘肃省武威市凉州区人民法院（2017）甘0602民初4322号民事判决第一、二项；
二、撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2017）甘0602民初4322号民事判决第三项；
三、袁振雄支付马生瑞违约金22308元；
四、驳回马生瑞的其他诉讼请求。
一审案件受理费1530元，由袁振雄负担；二审案件受理费2446元，由马生瑞负担300元，袁振雄负担1946元。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈忠清
审 判 员 张宗鹏
代理审判员 蒋辉明
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 杨晓斌