天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终4890号
上诉人（原审原告）：李桂生，男，1945年3月20日出生，汉族，天津市设备调剂租赁公司退休职工，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：宋明国，天津世杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李向梅，女，1956年1月14日出生，汉族，天津市北方制衣总厂退休职工，住天津市塘沽区。
委托诉讼代理人：杨华，天津韬鼎律师事务所律师。
上诉人李桂生因与被上诉人李向梅房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初4310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李桂生的上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回重审或改判支持上诉人一审的诉讼请求；3、被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。上诉理由：二手房贷款银行有禁止性规定，房龄不能超过30年，诉争房屋房龄已33年，不能贷款，被上诉人与中介方隐瞒事实，伪造房龄为19年，对房屋进行评估，并在银行办理骗取贷款，本案涉及的房产交易合同与办理贷款为目的的评估报告、房产买卖协议、贷款合同构成整体案件，一审法院未能查清全部事实，另一审法院将案件分为3个案件审理，违反法定程序，上诉要求支持其上诉请求。
被上诉人李向梅辩称，被上诉人不存在骗取贷款问题，被上诉人愿意一次性付款购买房屋，上诉人的上诉请求没有法律依据，双方确定的房屋买卖合同合法有效，请求驳回上诉，维持原判。
李桂生向一审法院起诉请求：1、依法确认原告李桂生与被告李向梅签订的《天津市房产买卖协议》无效；2、判令原告李桂生退还被告李向梅定金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告李桂生为坐落于天津市河西区房屋（下称涉诉房屋）所有权人。原告李桂生在中介天津链家宝业房地产经纪有限公司的促成下，于2016年8月23日与被告李向梅签订《房产交易合同》。合同约定，原告将涉诉房屋以820000元的总价款售予被告。之后，原、被告于2016年9月5日在天津市市区不动产登记事务中心河西部签订《天津市房产买卖协议》（下称买卖协议），将涉诉房屋售予被告李向梅。合同约定房屋总价款为80万元，首付款为30万元，余款50万元通过向中国银行申请贷款的方式支付。签订买卖协议后，原、被告于2016年9月5日到中国银行股份有限公司天津滨湖支行办理贷款手续，由被告李向梅向该行申请贷款，该行于2016年9月23日审批通过。2016年9月26日，被告将首付款30万元交付资金监管账户。后原告认为涉诉房屋房龄超过银行要求，双方签订的买卖协议及贷款合同均无效。因原、被告协商未果，故诉至一审法院。
另查，原告于2017年4月11日，分别向一审法院起诉天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司，请求确认评估报告无效；起诉被告李向梅、中国银行股份有限公司天津河西支行，请求确认《中国银行股份有限公司个人二手房住房贷款（抵押）合同》无效。被告李向梅于2016年10月9日，向一审法院起诉本案原告李桂生，要求继续履行合同。截至本案裁判时，该三案件均未作出裁判。
一审法院归纳本案争议焦点为原、被告签订的买卖协议是否为无效。一审法院认为，我国合同法的立法原则之一是鼓励交易，严格限制无效合同的范围。换言之，只有符合《中华人名共和国合同法》（下称《合同法》）第五十二条规定的情形方可主张合同无效。原告认为，被告李向梅不具有支付房款的行为能力，违反了《中华人民共和国民法通则》（下称《民法通则》）第五十五条、《合同法》第九条的规定，符合《合同法》第五十二条第五项规定的情形；隐瞒交易房屋不能贷款的重要事实，以及隐瞒评估报告伪造房龄的重要事实，订立合同骗取银行贷款，损害国家利益，符合《合同法》第五十二条第一项规定的情形；评估报告伪造房龄，把不能贷款的房屋伪造成能贷款的房屋，以合法的形式掩盖骗取银行贷款的非法目的，符合《合同法》第五十二条第三项规定的情形；伪造房龄虚假评估，骗取银行贷款严重的扰乱了房地产市场秩序和金融市场秩序，损害社会公共利益，符合《合同法》第五十二条第四项规定的情形。针对原告的四点理由，一审法院分析如下：
关于原告的第一项理由，首先，支付能力并非行为能力的构成要件。所谓行为能力是指民事主体以自己的行为独立享有民事权利、承担民事义务的资格。故行为能力与支付能力无关。其次，双方约定被告通过贷款方式买售房屋，并不意味着被告没有支付能力，因为贷款是经济活动中的正常行为，与支付能力没有必然关系。且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《合同法》第五十二条第五项所指的强制性规定，是指效力性强制性规定。而《民法通则》第五十五条、《合同法》第九条所涉及的民事行为能力的规定均非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定。原告未提交被告不具备行为能力的证据，又因被告已经成年，具备完全行为能力。故原告的理由并不成立。
关于原告的第二项理由，首先，原告并未提交证据证明被告以欺诈、胁迫的手段订立合同，并未提交证据证明在签订买卖协议前被告即清楚涉诉房屋无法办理贷款。其次，就买卖协议与《中国银行股份有限公司个人二手房住房贷款（抵押）合同》（下称贷款合同）的关系而言，签订买卖协议并非为了获得贷款，而是完成房屋交易，出卖方获得房屋价款，买受人获得房屋所有权；签订贷款合同是为了支付买卖协议约定的房款，以履行买卖协议。即便房屋买卖协议是申请贷款的要件，但并不能由此认定签订买卖协议的目的是获得贷款，不能本末倒置。由于原告已另案诉讼主张贷款合同无效，本案不对该协议的效力予以评析，但即便贷款合同无效，也并不当然影响买卖协议的效力，除非是买卖协议自身存在合同无效的情形。最后，原告作为涉诉房屋的产权人，自1995年起即在该房屋内居住，理应对该房屋的基本状况有充分的了解。故原告的此点理由亦不成立。
关于原告的第三项理由，评估报告是否伪造房龄，与本案无关，本案亦不予评析。双方签订买卖协议，并不能导致将不能贷款的房屋伪造成能贷款的房屋的后果。买卖协议约定剩余房款通过贷款方式支付，并不意味着被告申请贷款必然能获得审批，此两者之间亦没有必然联系。并且，如前所述，签订买卖协议并非为了获得贷款，而是实现房屋所有权的变更，该目的亦非非法。故原告的此点理由不成立。
关于原告的第四项理由，原告并未提交证据证明买卖协议本身扰乱了房地产市场秩序和金融市场秩序，损害了社会公共利益。故原告的此点理由，亦不予支持。原告在本案中向一审法院申请调取涉诉房屋房龄，未予准许。涉诉房屋的建成时间或房龄对评判买卖协议是否无效没有影响，即便房屋年龄超过了贷款银行规定的上限，亦非本案买卖协议无效的法定理由。
被告主张本案与（2016）津0103民初9631号案件合并审理，亦不予支持。由于本案原告并未在该案件中提出反诉，且法律并未禁止原告通过另行诉讼的方式主张权利，故被告的此点答辩意见，亦不予支持。
由于双方签订的房产买卖协议并不存在法定无效的情形，故原告主张合同无效后，应返还因该合同取得的定金20000元，没有法律依据，不予支持。综上，一审法院认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条的规定，判决：“驳回原告李桂生的全部诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告李桂生负担”。
二审审理期间，上诉人提交证据1、中国银行河西支行与上诉人之妻通话记录，证明被上诉人撤销贷款并非其本意，是因上诉人投诉才撤销；证据2、上诉人与天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司案件，开庭笔录，证明被上诉人委托中介找评估公司，委托关系不存在，评估报告为凭空而生的。
本院组织当事人进行了质证，被上诉人认为二份证据不属于新的证据，与本案无关。
本院认证意见，上诉人提交的证据不能证实《天津市房产买卖协议》无效的证明目的。
本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方自愿签订《天津市房产买卖协议》，协议为双方真实意思表示，并不违反效力性强制性规定。上诉人在出售其所有房屋前对自己房屋的房龄完全知晓，买卖房屋为双方当事人的本意，不存在胁迫欺诈的情形，上诉人提出的主张，不符合《合同法》规定的法定无效的情形，双方订立的《天津市房产买卖协议》应认定有效。合同签订后，房屋贷款能否成就，不影响房产买卖协议效力的确定，上诉人主张《天津市房产买卖协议》无效没有事实和法律依据。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理得当，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，上诉人李桂生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年十月十九日
书 记 员 李珊珊