北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初4337号
原告伏吉丰，男，1978年11月18日出生，公民身份号码×××。
委托代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。
委托代理人李晓丹，北京智勇律师事务所律师。
被告俞婷，女，1985年3月18日出生，公民身份号码×××。
委托代理人赵洪生（被告之夫），1983年9月8日出生，户籍所在地天津市宁河县，现住北京市顺义区。
第三人中国银行股份有限公司北京顺义支行，住所地北京市顺义区府前西街4号，统一社会信用代码×××。
负责人闫振坤，行长。
委托代理人王仲贵，男，1960年5月29日出生，中国银行股份有限公司北京顺义支行员工，现住北京市顺义区。
原告伏吉丰与被告俞婷、第三人中国银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称中行顺义支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伏吉丰及委托代理人苟波、李晓丹到庭参加第一次诉讼，原告伏吉丰及委托代理人李晓丹到庭参加第二次诉讼；被告俞婷之委托代理人赵洪生、中行顺义支行委托代理人王仲贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伏吉丰诉称：原、被告双方在北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称：金色时光公司）的促成下于2016年2月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其名下北京市顺义区×区×号楼×单元×号房屋出卖给原告家庭，房屋总价款为153万元。按照合同约定，原告于合同签订当日向被告支付定金2万元，2月23日原告将购房资质审核的材料交给中介，中介于3月6日才进行审核。3月11日晚，卖方电话联系原告称，房屋价格上涨，不打算出卖房屋，原告当即表示不同意。3月18日原告的购房资质审核通过。当日双方完成网签，但是被告拒绝按照合同约定接收房款，也不办理房屋解押手续。为使双方交易顺利进行，原告多次表示愿意将全部房款一次性给付被告，被告仍不履约。原告多次与被告电话沟通无果。3月23日，按照卖方的要求，原告与卖方在房产经纪处面谈，卖方态度蛮横，多次提出要求增加合同条款和重新签订房屋买卖合同，在原告不同意的情况下，卖方明确表示不再出卖房屋。由于被告房屋已经抵押给第三人，原告愿意代被告向第三人偿还贷款。为维护原告的合法权益，起诉至法院，要求：1.确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效；2.判令由原告代被告向第三人偿还涉诉房屋贷款本息（具体以银行确定为准），第三人注销涉诉房屋抵押权登记，被告予以协助；3.判令被告继续履行房屋买卖合同，在第三人办理完毕抵押权注销登记后将涉诉房屋立即过户至原告名下；4.判令被告赔偿原告违约金30.5万元；5.判令被告承担本案诉讼费。庭审中,原告明确其第三项诉讼请求为，要求被告将房屋过户至原告指定的第三人付金秋名下；并增加一项诉讼请求为，判令被告将涉诉房屋过户后立即交付给原告。
被告俞婷辩称：原告本应于3月18日网签当日向被告支付第一笔首付款，但是原告并未支付，导致合同无法继续履行。原告未按期支付第一笔首付款，原告存在违约行为，故被告不同意继续履行合同。因被告无违约行为，故不同意原告提出的违约金请求。
第三人中行顺义支行述称：一、第三人于2011年11月15日与被告俞婷签订了《楼宇按揭担保借款合同》，第三人作为贷款人依照合同为被告俞婷提供40万元贷款，贷款期限自2012年1月4日至2032年1月4日共240个月，按月还款，贷款用于购买北京市顺义区×区×号楼×单元×号房屋，贷款担保方式为俞婷以该贷款所购房屋提供抵押担保。合同签订后，第三人依约发放了该笔贷款（2012年1月4日，将40万元划入俞婷所指定的售房人刘杰在中行开立的账号为×××的账户中），现该笔贷款还款状态正常。截止2016年5月10日，被告俞婷仍有贷款本息合计314459.07元尚未归还第三人。二、被告俞婷以贷款所购房产设定抵押，抵押权已合法设立，第三人作为抵押权人对本案所涉房屋享有优先受偿权。被告俞婷贷款所购北京市顺义区×区×号楼×单元×号房屋，办理房屋产权过户手续后，被告俞婷于2011年12月15日将登记在其名下的该房屋抵押给第三人，并办理了抵押登记手续。第三人依法取得了房屋他项权利证书（证书编号：X京房他证顺字第××号）。三、第三人在本案中是有独立请求权的第三人。第三人作为原、被告双方争议房产的合法抵押权人，对该房产有独立请求权，根据《民事诉讼法》的相关规定，第三人是本案有独立请求权的第三人。四、如果本案涉及的原、被告之间所签的房屋买卖合同被判有效，第三人请求解除其与被告俞婷之间所签《楼宇按揭担保借款合同》，但被告俞婷应承担偿还第三人贷款本息的义务。如果其不能偿还，第三人有权处分抵押物并优先受偿。五、鉴于被告俞婷贷款所购房屋已经涉及诉讼，第三人在其债权得到顺利实现的情况下，同意依照顺义区人民法院所做的生效判决,协助法院办理解除该房屋抵押登记及过户手续。
经审理查明：
2016年2月18日，原、被告双方在金色时光公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由原告购买登记在被告名下的北京市顺义区×区×号楼×单元×号房屋（以下简称××号房屋）。合同载明该房屋已经设定抵押，抵押权人为本案第三人中国银行顺义支行并约定出卖人（被告）应于2016年4月30日前办理抵押注销手续。合同第四条第三款约定，房屋交付以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视费用由出卖方承担，交付日以后发生的费用由买受人承担。第五条第一款约定，经双方买卖协商一致，该房屋成交价格为92万元。买受人在签订本合同的同时支付定金2万元；第二款约定，经双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装饰装修、其他配套设施设备、物业费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价61万元。本合同所称房款包括房屋成交价格及该房屋内的家电、家具、装饰装修及其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护等费用。第三款关于房款交付约定：房款由买卖双方直接交付，买受人需要贷款的，支付的首付款为103万元，拟贷款金额为50万元，支付首付款的时间为第一笔首付款网签当天33万元，第二笔首付款面签做资金监管70万元，双方就出卖人指定接收买受人房款的开户行、户名及账户未进行约定。合同第六条约定，出卖人应当在付完第一笔首付3日内（约定日期或条件）前将该房屋交付给买受人。第七条约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起90天（约定日期或条件），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人同意直接将房屋过户至买受人指定的第三人名下。关于违约责任，第十一条约定，（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%）,并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：……4.拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的……6.不配合办理银行贷款、面签手续的。
合同签订当天，原告通过支付宝转账方式向被告支付定金2万元。2016年3月18日，双方办理网签，网签合同中出卖人为被告俞婷，买受人为原告妻子付金秋。原告未在该日将第一笔首付款33万元支付给被告，对此，原告称系因被告欲解除合同，不接收首付款，并提交2016年3月11日、2016年3月15日录音予以证明。被告称因网签当日，原告未按时支付第一笔首付款，导致后续合同无法进行，故被告不同意继续履行合同。
2016年3月11日的部分录音内容为“赵（被告之夫赵洪生）：你好，那个跟您说一下，那个房子家里人又不让卖了现在。伏（伏吉丰）：哦，不让卖了啊。赵：对，家里人不让卖了，说卖的太低了，家里打起来了。……赵：好了，你这样吧，我也回去也看看合同，你回去也看看合同，咱们那天就是说这边的，因为我们的原因给你耽误了，你看看是吧，我这边能给你掏点就掏点，好吧，适当给你拿点……”；2016年3月15日的部分录音内容为“……赵：就现在，以目前你这种情况来说，我这什么时候能够拿到钱。付（付金秋）：18号嘛，18号。伏：33万首付款，包含之前那2万定金，33万，18号那天我们就可以给到您。付：对，您拿到这个钱，应该就可以解押。赵：不，我现在要求的是所有款项……。3月26日的对话录音，“俞（俞婷）：我房不卖给他了，我们说让他谈条件，我好赔他，打他电话不接，也不约时间。赵：故意拖欠，我上他家找他也不见面，对吧”。警（警官）：不是已经卖了吗？我听说。俞：我是卖给他了，可是现在我不想卖给他了，我说让他谈赔偿条件，他也不谈，所以……。俞：对，我是不卖给他了，起诉，让他把网签给我撤了就行，其他的慢慢起诉吧，不着急，对，就这样。双方均认可上述录音内容系双方之间的对话。但被告称其在录音中说不想卖房不是真实意思，而是想让原告在4月20日之前办完过户手续，被告好快点拿到钱。
2016年3月21日，原告通过短信形式给被告“139××××××××”的电话发送短信，内容为：“赵先生你好，我是购买你馨港庄园房子的买主，我们于2月18日签订房屋购买合同，截至3月18日，已网签完毕。我们已将房屋解押款以及总房款准备完毕，会全款购房。因近期给你打电话你都没有接，请你尽快进行房屋解押，并配合后续手续完成……”。原告提交金色时光公司李宁于2016年3月18日给手机号为“139××××××××”的电话发送的短信，内容为：“我是金色时光李宁买您的房子的客户资质已过，首付款也已经到位，今天也请假了，您可以预约银行还款，您看方便的时候我们进行下步手续，网签打完了，请您预约银行还款，还有约下时间给您打首付款。请您尽快安排好时间告诉我”。被告认可“139××××××××”的号码是签订合同时被告留给原告用于双方沟通买房事宜的电话。但对于原告和中介的上述短信，被告均未予以回复。
涉诉房屋已于2011年12月15日设定抵押，抵押权人为中国银行顺义支行。中行顺义支行称：截止2016年5月10日，借款人俞婷仍有贷款本息合计314459.07元尚未归还；如果法院判决原、被告双方的房屋买卖合同应该继续履行并且要求原告替被告清偿借款本金和利息，第三人同意协助办理房屋的解押手续和过户登记手续。
被告的丈夫赵洪生作为被告委托代理人参加本案诉讼，赵洪生称××号房屋是其二人婚后购买，出售该房屋是二人商量后决定的。
原、被告办理网签之后，被告又就涉诉房屋与尹铁城签订一份房屋买卖合同，欲将该房屋卖给尹铁城。被告坚持要求解除原、被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》并撤销网签合同，并就该事项提起另案诉讼。
本案审理过程中，原告根据损失情况将要求被告承担违约金的数额变更为15万元。
上述事实，有庭审笔录、北京市存量房屋买卖合同、录音、短信截图等在案佐证。
本院认为：
原、被告双方于2016年2月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照约定全面履行合同义务。
根据双方合同约定及履行情况，原告应于2016年3月18日当天向被告交纳首付款33万元。结合双方于2016年3月11日及3月15日的录音内容可知被告已于网签之前向原告作出拒绝出售房屋的意思表示。此时，尚未达到第一笔首付款的付款截止期限。通过双方的上述对话录音及中介经纪人给被告手机发送的短信内容可以看出原告一直要求在3月18日向被告交纳第一笔首付款，但被告未就收款事宜作出回复。根据双方举证、质证情况，本院认定原告未在网签当日交纳第一笔首付款非原告原因，而是被告拒绝向原告出售房屋的行为所致，根据双方合同第十一条之规定，被告构成违约。现原告作为守约方要求被告继续履行合同并按合同约定支付违约金，具有法律依据，本院予以支持。原告要求降低被告赔偿违约金的数额，本院对此不持异议。根据《北京市存量房屋买卖合同》第七条第一款及双方均认可的网签合同，本院认定，双方对将涉诉房屋直接过户至原告妻子付金秋名下一项已达成一致，该约定且不违反法律规定及北京市房屋限购政策，本院予以支持。现原告主张可全款支付涉诉房屋剩余购房款，该付款方式虽对双方合同约定有变更，但并不损害被告利益，本院予以认可。
因涉诉房屋上存在抵押贷款情形，原告同意代被告向第三人偿还涉诉房屋本息贷款，并要求被告协助其办理涉诉房屋抵押权登记注销手续，对此，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、确认原告伏吉丰与被告俞婷于二〇一六年二月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效；
二、原告伏吉丰于本判决生效之日起七日内代替被告俞婷向第三人中国银行股份有限公司北京顺义支行清偿顺义区×区×号楼×层×号房屋剩余贷款本金及利息（具体数额以中国银行股份有限公司北京顺义支行确定的为准）后，第三人中国银行股份有限公司北京顺义支行及被告俞婷于七日内协助办理顺义区×区×号楼×层×号房屋抵押权登记注销手续；
三、原告伏吉丰在第二项判决事项履行完毕之后七日内向被告俞婷付清剩余购房款（合同约定的房款总额扣除原告已付定金二万元及原告代替被告偿还第三人贷款本息之后的数额）之后七日内，被告俞婷将顺义区×区×号楼×层×号房屋过户至原告伏吉丰指定的第三人付金秋名下，第三人中国银行股份有限公司北京顺义支行予以协助；
四、被告俞婷于房屋产权登记过户后七日内将顺义区×区×号楼×层×号房屋交付给原告伏吉丰；
五、被告俞婷于本判决生效之日起七日内给付原告伏吉丰违约金十五万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千八百七十六元，由被告俞婷负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 邓士霞
人民陪审员 王桂华
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 赵 杰