广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终1989号上诉人(原审原告)：许伯强,男，1964年10月24日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：李莉，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪耀雅，广东卓信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广东工程建设监理有限公司。住所地：广州市越秀区白云路*******号白云大厦**楼。法定代表人：何文辉，总经理。委托诉讼代理人：朱少青，女，该公司职员。上诉人许伯强因与被上诉人广东工程建设监理有限公司（以下简称广东工监公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许伯强上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持许伯强一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由广东工监公司承担。事实与理由：依据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，许伯强具备购房资格，广东工监公司亦于一审中明确表示同意协助许伯强办理产权过户手续。现下，办理涉案房屋的产权过户手续不存在任何障碍。广东工监公司二审答辩：同意一审判决处理，广东工监公司会协助许伯强办理相关的过户手续。许伯强于2017年4月11日向一审法院提起本案诉讼，请求：广东工监公司协助许伯强办理广州市越秀区东华东路前鉴通津35号702房的房屋产权过户登记手续，将该房屋登记在许伯强名下。广东工监公司一审答辩：同意许伯强的诉讼请求，同意协助许伯强办理产权过户手续，但广东工监公司并非卖方，办证所产生的费用不应由其承担，应由许伯强及龙川县建筑工程公司共同承担，该由买方承担的费用应由买方承担，应由卖方承担的费用应由龙川县建筑工程公司或其他公司承担。1994年5月26日，广东工监公司与龙川县建筑工程公司签订《合作兴建职工住宅楼协议书》，约定由广东工监公司提供地块，提供材料并协助办理报建手续，由龙川县建筑工程公司负责拆迁安置工作、报建工作及负责施工建设。《合作兴建职工住宅楼协议书》第3条明确约定涉讼地块建筑第1-3层为安置拆迁用房，第6层归广东工监公司所有，第4、5-9层归龙川县建筑工程公司所有。如果龙川县建筑工程公司需要办理产权证的由广东工监公司协助龙川县建筑工程公司办理，所需费用由龙川县建筑工程公司承担。1994年左右，龙川县建筑工程公司与广东省华丽房地产公司签订《合资建房合同》，将第4、5-9层交由广东省华丽房地产公司出售。后广东省华丽房地产公司又委托广州市天河新东方置业发展公司负责出售，故导致有部分业主是直接与龙川县建筑工程公司签订《认购协议》、有部分业主是与广州市天河新东方置业发展公司签订合同，也有部分业主是与广东省华丽房地产公司签订合同。根据许伯强与出卖方签订的合同约定，由许伯强承担办证费用。由于广州市天河新东方置业发展公司一屋多卖，导致许多业主上访，市建委要求广东工监公司与实际购房人补签合同，明确买卖双方。故1998年左右，广东工监公司与许伯强签订合同，合同内有约定许伯强承担办证费用。一审法院认定事实：1996年10月19日，许伯强（为甲方）与广州市天河新东方置业发展公司（为乙方）签订《购房合同》，其中内容为：甲、乙双方经充分协商，特制定以下购房合同，以明确双方的权利义务关系，并供双方遵守。一、甲方承诺以许伯强的名义购买由乙方提供信息之以下房产。二、乙方应向甲方提供以下房产信息，并保证其真实。1、房产所在位置：东华东路前鉴通津。2、房产建筑面积为88.83平方米（实际以房管部门测定为准）。3、单价：7000元/平方米，房价621810元。四、甲方应于本协议签订时，向乙方支付定金10000元，并于1996年10月31日前，前来办理购房合同，逾期视作甲方违约。注：月底前甲方需交首期200000元，余下房款11月15日前付清等。许伯强于1996年10月30日支付了首期房款200000元，收款收据上有“广州市天河新东方置业发展公司财务专用章”印章；于1996年12月5日支付了购房款380719.50元，收款收据上有“广州市天河新东方置业发展公司财务专用章”印章。1998年10月12日，许伯强（为乙方）与广东工监公司（原称广东工程建设监理公司，为甲方）签订《合同》，内容为：甲方经批准在广州市东华东路前鉴通津35-67号地段兴建宿舍楼，该楼已于1997年2月完成主体和装修工程，现尚欠水电未通；由于种种原因，乙方通过原广州市天河新东方置业发展公司/广东省华丽房地产开发公司/广东省龙川县建筑工程公司集资购买了上述甲方房屋一套，现根据市建委穗建开〔1997〕225号文精神，双方经过充分协商，签订本合同；乙方出资购买甲方上述大楼7层702房（自编）北朝向，建筑面积88.83平方米；乙方原购买该房总价格621810元，其中已付款580719.50元（以上述新东方、华丽、龙川三家公司之一家开出的收据为准），未付款41090.50元，即房屋建筑面积每平方米价格为7000元；产权按市建委和国土房管局的有关精神办理，由甲方负责申报，所需费用按市房管局办理产权证的有关规定，该由乙方负责的费用(如契税、印花税、签证费和测量费等)由乙方支付；本合同是根据政府及有关主管部门的指示精神，以乙方原与广州市天河新东方置业发展公司/广东省华丽房地产开发公司/广东省龙川县建筑工程公司签订的《内部认购合同》为基础，经双方协商后签订的。本合同签订后，《内部认购合同》作本合同附件，共同执行等。1999年2月11日，许伯强向广东工监公司支付了房款41090.50元。2006年8月3日，许伯强向广东工监公司支付了超面积房款15733元。一审法院另查明，1994年5月26日，广东工监公司（为甲方）与龙川县建筑工程公司（为乙方）签订《合作兴建职工住宅楼协议书》，内容为：甲方经批准在东华东路前鉴通津35-67号规划用地704平方米，以兴建职工住宅楼，经与乙方协商合作兴建；甲方义务，提供经批准的建设用地704平方米，以甲方名义报建，提供有关证明、介绍信、委托书及其他有关文件，协助乙方办理报建等；住宅楼建成后，其中的1-3层用于安置回迁户，住宅第六层归甲方所有，该层建筑面积应不少于400平方米，少于400平方米，则应在第五层不足；其余部分楼层归乙方所有，属乙方所有的楼层如需办理产权契证，由甲方出具有关证明，协助乙方办理，所需费用由乙方支付等。1996年8月15日，龙川县建筑工程公司向广东工监公司作出《证明》，内容为：兹有我公司与贵公司合作建东川路前鉴通津35-67号住宅楼，根据合同要求及8月12日会议精神纪要，请贵公司根据我司的分配房方案给予永久使用证明书；附《龙川县建筑工程公司分配前鉴通津住户明细表》。附件《东川路前鉴通津集资住户明细表》无载明购房人许伯强的信息。2005年10月17日，广东工监公司取得越秀区东华东路前鉴通津35号（601-607房除外）的《广州市房地产权属证明书》。2010年2月10日，广东省住房和城乡建设厅向杨爱娴等公民作出粤建办房函〔2010〕67号《关于杨爱娴等公民信访事项的复函》，内容为：关于广州市东华东路前鉴通津的房屋多年未能办理房产证问题，经了解核实，答复如下：广州市东华东路前鉴通津35号住宅楼是广东工监公司（原广东工程建设监理公司）于1993年3月征地，并于1994年5月与龙川县建筑工程公司合作兴建的职工住宅楼。龙川县建筑工程公司单方面与广州市天河新东方置业公司、广东省华丽房地产公司以集资建房的名义对外销售24个单元住房。广州市国土房管局于2005年根据广州市政府及有关部门处理“新东方”案的精神和该项目的职工住宅性质，向广东工监公司办理了房地产权属初始登记。目前，回迁户和广东工监公司房改职工的房屋基本已办理房地产权证，并有一户集资建房户与该公司共同承担相关办证税费后顺利办理了房地产权证。据了解，前鉴通津35号住宅楼属职工住宅楼性质，集资建房户是在售房单位没有合法售房资格的情况下签订集资建房协议或房屋销售协议，广东工监公司未曾在上述协议中签字盖章。另外，广东工监公司已多次向税务等部门寻求税费减免等特殊政策，以解决房屋交易过户问题，但未获支持。目前广东工监公司提出参照已办证的集资建房户的做法，分期分批解决余下集资建房户办证问题。建议你们与广东工监公司本着互谅互让、求同存异的原则，友好协商解决办证问题。如协商不成，可循司法途径解决。许伯强目前未取得《购房资格证明》。一审法院认为：涉案房屋属于我市限购政策实施范围，按照《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》（穗国房字[2010]1311号），购房人需有购房资格才能办理房屋过户手续。本案中，许伯强目前不具备在涉案房屋所在城市住房限购区域内住房购买资格，故许伯强要求广东工监公司为其办理将涉案房屋过户登记到其名下的手续，不符合现行的住房限购政策，不予支持。一审法院于2017年9月28日作出一审判决：驳回许伯强的诉讼请求。本案受理费10018元，由许伯强负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，许伯强向本院提交了许伯强和李聘珍的结婚证、许伯强和李聘珍名下房地产登记情况查询证明及广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》等资料，其中《购房资格证明》载明“许伯强具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点：2018年2月23日”。广东工监公司对许伯强的《购房资格证明》没有意见。另查明，1997年6月18日广州市建设委员会发出《关于部分开发公司与天河新东方置业公司合作经营房地产开发项目问题的处理意见》（穗建开〔1997〕225号），就“有关开发公司”违规行为问题作出了处理意见；1998年2月17日，市建委向省建委请示（穗建开〔1998〕26号），关于处理广州市天河新东方置业发展公司销售东华东路前鉴通津住宅楼问题拟“责成省工程监理公司与原新东方公司购房业主补签房屋交易合同”。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：广东工监公司是否应当协助许伯强办理涉案房屋的产权过户登记手续。许伯强曾与广州市天河新东方置业发展公司就涉案房屋签订《购房合同》，并依照该合同约定支付了相应款项。1998年10月12日广东工监公司直接与许伯强就购买涉案房屋签订了《合同》，约定由广东工监公司负担办理涉案房屋产权证的义务。现许伯强已按《合同》向广东工监公司公司支付了购房余款及涉案房屋的超面积房款，而且涉案大楼已初始确权在广东工监公司名下，许伯强要求广东工监公司协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续，有合同和法律依据。由于涉案房屋属于广州市限购政策实施范围，一审时许伯强未能证明其具有广州市购房资格，一审法院对其过户请求不予支持。本案二审期间，许伯强已提交《购房资格证明》，本院对许伯强请求广东工监公司办理产权登记手续予以支持。至于办理涉案房屋产权过户登记手续产生的由卖方承担的费用，如广东工监公司认为应由龙川县建筑工程公司或其他公司承担，可循合法途径另行主张。综上所述，许伯强的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8189号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东工程建设监理有限公司协助许伯强到房管部门办理广州市越秀区东华东路前鉴通津35号702房产权过户登记在许伯强名下的手续。本案一、二审案件受理费均为10018元，均由广东工程建设监理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇一八年三月二十一日书记员  杨仁义冯镇辉