上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初4394号
原告(反诉被告)：上海伊波电器有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：朱建华，经理。
委托诉讼代理人：谈坚强，上海市龙华律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海双锐精密机械有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：张仁贵，总经理。
委托诉讼代理人：虞许承，上海市海欣律师事务所律师。
原告上海伊波电器有限公司诉被告上海双锐精密机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2016年5月10日第一次公开开庭进行了审理，原告上海伊波电器有限公司的委托诉讼代理人谈坚强、被告上海双锐精密机械有限公司的法定代表人张仁贵到庭参加诉讼。被告提出反诉，本院予以受理。本案于2017年7月10日第二次公开开庭进行审理，原告上海伊波电器有限公司的法定代表人朱建华、委托诉讼代理人谈坚强、被告上海双锐精密机械有限公司的法定代表人张仁贵、委托诉讼代理人虞许承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海伊波电器有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于上海市青浦区华新镇华益村华纪路XXX号厂房；2、判令被告支付原告租金(自2016年4月14日起计算至2017年4月14日止的未付金额为人民币240,110元；自2017年4月14日起计算使用费，按照每年467,086元的标准，计算到实际腾退之日止)；3、要求被告支付违约金(以本金240,110元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍，自2016年10月31日起计算至实际支付之日止)。审理中，原告同意在租金金额中扣除被告于2017年7月6日支付的租金60,000元。
事实与理由：2015年7月27日，原、被告签订合同，约定被告向原告租赁位于上海市青浦区华新镇华纪路XXX号厂房(下简称“系争厂房”)。后原告交付被告厂房，但被告迟迟不履行支付租金义务，原告诉诸法院，后双方调解解决，法院出具(2016)沪0118民初2414号民事调解书结案。但是之后被告仍未按调解书支付租金，根据调解书，双方之间的租赁合同已于2016年6月1日解除。
被告上海双锐精密机械有限公司辩称：不同意腾退，原、被告签订合同之后，被告又把厂房分租给了上海宇守精密机械有限公司(下简称“宇守公司”)和上海卫国精密模具有限公司(下简称“卫国公司”)。2015年，厂房漏水，导致宇守公司价值250万元的机器无法使用，请原厂家多次维修仍未修好，后要求原告赔偿损失遭拒，于是宇守公司开始拒付租金。由于原告尚未赔偿损失，故被告不同意腾退。同意支付租金，确认原告主张的未付租金的时间以及金额，对于2017年4月14日起的使用费标准也没有异议。对于违约金，标准过高，要求调低到2倍银行利率。
被告上海双锐精密机械有限公司提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告机器维修费、贬值费、房屋维修费、停产(因机器损坏导致)等损失共计200,000元；2、判令反诉被告支付反诉原告企业搬迁安置补偿费(待评估)；3、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金233,500元。审理中，反诉原告撤回第二项诉讼请求，要求另案处理。
事实与理由：原告房屋漏水造成宇守公司机器损坏，原告应赔偿相应的损失。2016年12月26日，被告收到告知书，要求被告停止生产经营活动，后被告停产。系争地块在2017年9月底要拆迁了，但尚未进行评估。根据租赁合同第5条第二项，双方合同期限到2018年4月14日，现在厂房要拆迁，环评也没通过，原告构成违约，原告无故解除合同，应承担半年租金的违约金。
本院经审理认定事实如下：2003年，位于上海市青浦区华新镇华益村XXX号厂房的所有权登记至原告名下，其中土地总面积12,825平方米，建筑总面积6,473平方米。2008年，当地公安机关批准上述地址门牌号为华纪路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、华纪路XXX弄XXX号。
2013年4月2日，原告法定代表人朱建华与卫国公司签订租赁合同，约定卫国公司向朱建华租赁系争厂房，面积1,870平方米，租赁期限为5年，2013年4月15日至2018年4月14日止；年租金为415,000元，每年递增3%；本协议签订时支付押金50,000元，房租采用先付后用的方法，每三个月支付一次，提前一个月支付；租赁期间，房屋出现自然损坏时，由朱建华修缮；朱建华确因需要收回出租厂房，必须提前二个月书面通知卫国公司解除合同，解除合同违约金为半年租金；卫国公司必须依约交纳租金，否则应按拖欠额每天0.5%偿付违约金，拖欠租金达一个月以上，视作卫国公司单方面终止合同，朱建华有权收回出租房屋，以押金支付水电费及厂房恢复费用，并向朱建华偿还半年租金作为违约金；租期内卫国公司不能擅自改变房屋的结构和用途，如有必要的改动，须经朱建华同意，在归还房屋时，按朱建华的意愿需留用则留用，不需留用的卫国公司必须恢复原状或偿还朱建华的损失，如果由于卫国公司的原因造成房屋的损坏，一切后果由卫国公司承担；双方另约定了其他事项。
2015年7月27日，朱建华、卫国公司与被告三方确认：上述朱建华与卫国公司于2013年4月2日签订的租赁合同，因卫国公司原因合同履行存在很大问题，双方应该终止合同，现卫国公司要求原合同由被告履行，朱建华也表示同意，故三方于当日签订租赁合同1份，约定：合同内容与原合同不变；从2015年7月15日起合同由被告开始履行，租金由被告支付给朱建华；2015年7月15日前的租金由卫国公司在本合同签订后一星期付清，如不付清，朱建华保留按原合同执行的权利；合同另约定了其他事项。
后被告分别与宇守公司、卫国公司签订租赁合同，约定系争房屋由被告、宇守公司、卫国公司等4家共同合租，按各家使用面积分摊租金，按2013年4月2日的租赁合同内容执行，租金必须按时支付给被告，再由被告支付给朱建华。
2016年3月9日，本院受理原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案。2016年3月18日，本院出具(2016)沪0118民初2414号民事调解书，确认双方如下协议：一、被告应支付原告租金余款243,405元(自2015年7月15日起至2016年4月14日止)，其中121,702.50元于2016年4月30日前支付给原告，余款121,702.50元于2016年5月31日前支付给原告；二、被告应支付原告违约金25,000元，此款被告应于2016年5月31日前支付给原告；三、被告应支付原告房屋押金30,000元，此款被告应于2016年5月31日前支付给原告；四、若被告逾期支付上述任意一笔款项，则原告有权就余下款项一并申请执行且双方之间的租赁合同于款项到期应付未付的第二日解除合同；五、原、被告之间无其他争议；六、本案受理费8,553.90元，减半收取计4,276.95元，财产保全费2,995元，两项合计7,271.95元，由原、被告各半负担，被告应于2016年5月31日前一次性支付给原告。后被告未履行上述付款义务，原告已向本院申请强制执行。
2016年10月15日，被告交付原告4张支票，金额共计226,740元，但其中2张未兑现仍在原告处，其余2张还给了被告；2016年10月21日，被告支付原告现金100,000元；2016年11月20日，被告支付原告现金113,370元。上述款项用于支付2016年4月15日以后的租金。
2017年3月8日，被告出具承诺书，确认被告欠朱建华的房租因资金困难造成逾期支付，被告愿意承担四倍银行贷款利息的金额作为逾期支付的违约金。
2017年7月6日，被告针对本案所涉租金支付原告60,000元。
另查明，2017年3月1日，上海市青浦区华新镇人民政府在系争厂房门口张贴《告知》1份，主要内容为：根据相关法律、环保工作要求，对于未进行环境影响评价或存在违法排污的企业，一律停止生产，你公司已经违反环境保护法第十九条、六十一条规定，已被纳入清理整治范围。我镇已于2016年12月26日下发告知，责令你公司于2016年12月30日前停止生产和经营活动。现再次责令你公司自接到本告书之日起立即停止违法违规生产活动。
2017年5月24日，华新镇人民政府通知相关村和单位，定于2017年5月25日至27日对环保违法违规企业进行联合执法，其中于2017年5月27日对卫国公司进行执法。
上述事实，双方当事人均无异议，并由以下证据佐证：原告提供的租赁合同复印件、民事调解书、承诺书，被告提供的租赁合同复印件、告知复印件、收条复印件，本院予以确认。
双方争议焦点为：一、本案租赁合同是否已解除；二、原告是否应赔偿被告机器损失。
原告称，根据(2016)沪0118民初2414号民事调解书的内容，被告应在2016年5月31日前支付欠付的截至2016年4月14日的租金、押金、违约金，若逾期支付，则本案租赁合同于应付未付期限的次日即2016年6月1日解除。现被告未按时支付，故本案租赁合同已在2016年6月1日解除，被告应立即腾退厂房，并支付厂房使用费。至于被告所称的房屋漏水致机器损害的情况，2013年被告进来后说房子太暗要开天窗，原告同意了，只要搬离时恢复就可以了，一个月后被告给原告打电话说有点漏水，次日被告自己上顶棚清掉垃圾后就不漏了，其实是被告方开天窗，导致建筑垃圾堵住下水管，雨量较大造成了天窗处漏水，后来被告方把垃圾清除后再也没有漏水。因此天窗漏水的责任不在于原告。关于拆迁，系争厂房被列入“198”地块，在2020年前可能要减量化，不能用于工业，但是目前为止政府还未明确告知。现在只是违法企业要整改，其他单位接到通知后都搬走了，对没搬走的企业，政府采取断水断电措施，2017年5月25日政府对系争厂房断水断电了。环评手续应该由承租人办理，被告办不出，与原告无关。
对此原告提供如下证据：
1、上海永研精密机械有限公司与原告签订的租赁合同复印件、情况说明复印件各1份，以证明系争厂房在出租给卫国公司之前没有天窗，也未漏过水。被告称天窗确实是被告方开的，但是原告未提供上海永研精密机械有限公司的企业基本信息，对该组证据真实性不予认可，无法证明租赁期间是否漏过水。
2、(2016)沪0118民初2413号民事调解书复印件(原告起诉卫国公司租赁合同纠纷一案)，以证明该案中卫国公司未提出过漏水导致机器损害的情况。被告对证据真实性无异议，但表示对卫国公司是否提出过漏水损失不清楚，迟延支付租金一部分原因是经营情况，一部分原因是漏水。
被告称，双方合同尚未解除，合同期限至2018年4月14日。卫国公司、宇守公司和被告的法定代表人都是亲戚，一起租赁了系争厂房，卫国公司购买了二手的机器交给宇守公司使用，卫国公司将机器连同房屋租赁一同转让给了被告，故由被告出面主张损失。现场不是天窗漏水，而是顶棚和墙壁的接缝处漏水，导致厂房积水二三十厘米，造成机器损坏，2014年至2016年每年都漏水。原告不同意赔偿损失，于是宇守公司拒付租金，故被告未按时支付租金不构成违约。合同应当继续履行。现在系争厂房即将拆迁，环评也没过，2016年10月26日(注：根据被告提供的政府告知书，应为2016年12月26日)被告接到政府通知要求于当年年底搬离，因此被告认为原告未办理环评手续导致合同无法履行，应当承担违约责任，赔偿被告半年租金。2017年5月是断过一次电，但是被告在一周内接好了。卫国公司和宇守公司已经于2016年7月5日搬走了，现在只剩被告物品还在系争厂房内。对此被告提供如下证据：
1、2012年2月28日上海玉兆精密机械有限公司与上海卫国精密模具有限公司签订的合同复印件1份、发票复印件3份，以证明卫国购买了L系列定梁龙门加工中心1台，金额250万元。原告称不清楚该组证据中的机器与现场的机器是否对应。
2、现场照片一组，以证明机器在顶棚下。原告对照片真实性无异议。
3、维修费账本1份，以证明2014年至2016年被告产生的维修费、停产停业等损失。原告认为系被告单方制作，不予认可。
审理中，经本院释明，被告未对机器受损原因及损失金额申请鉴定，亦未提交宇守公司和卫国公司同意被告出面主张机器损失的书面意见。
本院认证如下：1、关于原告提供的租赁合同及情况说明复印件，因原告未提供相关企业的基本信息，且该企业也未指派相关人员出庭接受质询，故本院不予采纳；2、关于原告提供的调解书，被告对此予以认可，本院亦予以核实，本院予以采纳；3、对被告提供的购买机器的合同及发票复印件，原告对真实性未提出异议，但对关联性不予认可，被告未进一步举证证明该机器即系争厂房内的机器，本院不予采纳；4、对现场照片，被告予以认可，本院予以采纳；5、对被告提供的维修费账本，系被告单方制作，无其他证据予以佐证，原告不予认可，本院难以采纳。
据此，本院确认如下事实：系争厂房内放置了一部大型机器；2016年3月18日，原告与卫国公司经本院调解，双方对应付租金和滞纳金达成了调解协议。
本院认为，依法成立的合同应受法律保护。虽然本案租赁合同由朱建华作为出租方出面签订，但朱建华确认由原告作为出租方，被告亦未对合同主体提出异议，且合同已经生效法律文书确认，故本院确认本案租赁合同相对方为原、被告。原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。
根据(2016)沪0118民初2414号民事调解书，原、被告已约定如被告未按时于2016年5月31日支付欠付租金、押金、违约金，则双方之间的租赁合同于付款期限的次日解除。而被告未按约支付，故对原告主张本案合同已于2016年6月1日解除的主张，本院予以采信。被告应立即腾退厂房并支付欠付的合同期内租金和解除之后的房屋使用费及逾期付款违约金。
被告称系争房屋漏水导致机器泡水受损，原告不予认可，故被告应提供证据证明机器存在受损事实、损失金额、机器受损原因系房屋漏水导致、原告对房屋漏水存在过错、被告对机器享有权益或被告对机器受损已向权利人承担赔偿责任等一系列事实，但对此被告提供的证据不足以证明上述事实，且被告称2014年至2016年一直因漏水导致机器受损，但是2015年三方签订合同转让租赁合同关系时、2016年诉讼过程中，被告或卫国公司均未针对机器受损向原告提出过相关主张，故本院对被告要求原告承担因机器受损所产生的损失的诉请难以支持，对被告称因原告拒不承担赔偿机器损失被告有权拒付租金的主张难以采信。
关于卫国公司被政府相关部门要求整改的情况，环评手续应由承租方根据其企业经营项目办理，故环评未通过导致政府相关部门责令停产停业的责任在于承租方，且本案合同已于2016年6月1日解除，相关行政机关是在2016年12月起要求整改，被告以此为由要求原告承担违约责任，本院难以支持。
关于原告主张的未付租金和使用费标准及期限，被告予以认可，本院予以确认。原告主张逾期付款违约金按被告承诺的银行贷款利率四倍计算，被告认为过高，要求调低至2倍。本院参考合同履行情况、原告实际损失，酌情确认调整至同期银行贷款利率2倍。
关于被告装修损失，被告称将另案主张拆迁补偿，故本案中不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海双锐精密机械有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区华纪路XXX号的厂房并返还原告上海伊波电器有限公司；
二、被告上海双锐精密机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海伊波电器有限公司租金和房屋使用费(自2016年4月14日起计算至2017年4月14日止的未付租金为240,110元；自2017年4月14日起，按照每年467,086元的标准，计算到实际腾退之日止；上述款项中应扣除被告已付的60,000元)；
三、被告上海双锐精密机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海伊波电器有限公司逾期付款违约金(以240,110元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率2倍，自2016年10月31日起计算至实际支付之日止)；
四、驳回反诉原告上海双锐精密机械有限公司全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费4,901.60元，减半收取计2,450.80元，由被告上海双锐精密机械有限公司负担；反诉受理费7,802.50元，减半收取计3,901.25元，由反诉原告上海双锐精密机械有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一七年九月十一日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金