广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终5763号
上诉人（一审被告、反诉原告）：黎国鹏，男，1942年2月8日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人：周国辉，广东文国律师事务所律师。
委托代理人：黎婉珊，广东文国律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：谭周灿，男，1988年12月2日出生，汉族，住湖南省涟源市。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：孙忠超，男，1987年7月14日出生，汉族，住湖南省邓州市。
上述两被上诉人共同委托代理人：王云辉，广东穗益律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：湛凤棉，广东穗益律师事务所律师。
上诉人黎国鹏因与被上诉人谭周灿、孙忠超房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，上诉人黎国鹏代理人周国辉、被上诉人谭周灿、孙忠超代理人王云辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黎国鹏上诉请求：（一）撤销原判，改判支持黎国鹏在一审中主张的各项请求。（二）本案一、二审诉讼费用由谭周灿、孙忠超承担。事实和理由：（一）谭周灿、孙忠超在本案中交付给黎国鹏押金人民币20000元应理解为谭周灿、孙忠超对其在履行合同时愿意恪守诚信的一种保证行为，但谭周灿、孙忠超在实际履行过程中，违反了案涉租赁合同第七条关于转租时由次承租人与黎国鹏签订租赁合同和谭周灿、孙忠超应在2015年1月1日前投产使用案涉厂房的约定，虽案涉租赁合同依法被认定为无效合同，但客观上，谭周灿、孙忠超已违背了诚实守信的商业道德。不予退还押金就是一种对谭周灿、孙忠超不遵守商业道德行为的惩罚方式，理应得到法律层面的认同，这样才更有利于建立诚信的社会和经济秩序。（二）一审判决采信原一审庭审过程中证人刘某的陈述，显然依据不足，理由：1.谭周灿、孙忠超与刘某之间是否存在装修合同关系，除了谭周灿、孙忠超提供的上述合同及收款收据之外，并无其他证据予以佐证。本案一审诉讼之前，黎国鹏从未见过刘某，由此可以确定谭周灿、孙忠超所提供的《合同书》及《收款收据》完全是虚构、伪造的；2.根据黎国鹏在一审诉讼中提供的《照片》，可以充分证实谭周灿、孙忠超拆除了案涉厂房内的墙体及其附属门窗、电线电缆等，而并未发现谭周灿、孙忠超提供的《合同书》上所载明的诸如补墙以及梁柱地面包材料、砌墙、换钢窗玻璃、安装卷闸门、换铁皮瓦等装修设施，谭周灿、孙忠超在本案中也未提供其已经完成了上述装修设施的证据。事实上，谭周灿、孙忠超只做了拆墙，而并未进行上述其他装修工作，谭周灿、孙忠超不可能会因此而支付刘某装修款人民币62140元，显然，谭周灿、孙忠超与刘某之间是在虚构事实。一审判决仅凭谭周灿、孙忠超所提供的《合同书》及《收款收据》即认定谭周灿、孙忠超完成了合同书上载明的所有装修工作，显然是认定事实不清。3.谭周灿、孙忠超在拆墙之前及在拆完墙之后并未告知黎国鹏，黎国鹏是在谭周灿、孙忠超拆完墙、清理拆除物时才知道这事实。此时，谭周灿、孙忠超已经完成了拆除墙体，黎国鹏的损失已经实际产生，黎国鹏在一审诉讼及本案中也提出了要求谭周灿、孙忠超赔偿上述损失的诉求，如仅依据与谭周灿、孙忠超有利害关系的证人刘某的陈述从而认定黎国鹏未对其装修行为提出异议而免除谭周灿、孙忠超应承担的赔偿损失的法律责任，有失公允。因此，拆除厂房内的墙体及其附属的门窗、电线电缆完全是谭周灿、孙忠超擅自所为，谭周灿、孙忠超应全额赔偿黎国鹏主张的损失费用。（三）虽然双方在合同中约定租期从2015年1月1日起算，但事实是黎国鹏于2014年10月已将案涉厂房交付给谭周灿、孙忠超，完全是黎国鹏以损失三个月租金的代价换取与谭周灿、孙忠超签订合同的机会，既然合同被依法认定无效，双方对此均有过错，谭周灿、孙忠超应根据其过错承担黎国鹏的该部分损失。（四）谭周灿、孙忠超在使用厂房过程中所产生的水费、污水处理费、电费完全是谭周灿、孙忠超在拆除墙体，清洗厂房时所产生的费用，既然是谭周灿、孙忠超擅自所为所产生的费用，应由其承担全部费用。（五）黎国鹏与谭周灿、孙忠超在案涉租赁合同签订之时，已经向谭周灿、孙忠超出示了案涉厂房的土地使用权证，已对谭周灿、孙忠超尽到了合理的提示注意义务，黎国鹏认为谭周灿、孙忠超在本案实际产生的费用应由其自行承担。综上，既然合同被认定为无效合同，应根据公平原则兼顾双方利益。黎国鹏在本案的损失客观存在，一审未就此判决谭周灿、孙忠超承担任何责任，黎国鹏请求二审法院依法查明事实予以改判，保障黎国鹏的合法权益。
谭周灿、孙忠超辩称：（一）因在签订合同后，谭周灿、孙忠超现场对厂房大面积投入，墙面和门窗进行翻新，涂刷新的油漆，且在过程中黎国鹏每天都到现场参与且提供合理的建议，上述事实有证人证言为证。因此，谭周灿、孙忠超所有翻新行为都征得了黎国鹏的同意和认可，谭周灿、孙忠超也付出了60000元的装修费用，因黎国鹏厂房年代久远，经翻新改建后厂房的外观、使用都更具合理性，谭周灿、孙忠超的翻新行为不仅没使厂房贬值，反而使厂房更利于使用。（二）按照合同约定，租赁期限从2015年1月1日开始计算的，此前客观上谭周灿、孙忠超没有实际进驻且使用，所以，一审对租金的支付问题认定是正确的。（三）黎国鹏提出让谭周灿、孙忠超赔偿房屋的建筑损失，黎国鹏应举证通过谭周灿、孙忠超的翻新行为导致了厂房价值的贬损，但其并未对此举证。
谭周灿、孙忠超因本案于2015年1月23日向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除谭周灿、孙忠超与黎国鹏之间的《厂房租赁合同》；2、黎国鹏返还押金20000元；3、黎国鹏支付谭周灿、孙忠超装修费用62140元；4、黎国鹏支付谭周灿、孙忠超可得利益损失1152000元；5、本案诉讼费由黎国鹏承担。经一审法院释明案涉《厂房租赁合同》的效力后，谭周灿、孙忠超表示基于合同无效变更其诉讼请求为：1.黎国鹏支付谭周灿、孙忠超装修费用62140元；2.被告返还押金20000元；3.本案诉讼费由黎国鹏承担。黎国鹏提起反诉，请求法院判令：1、谭周灿、孙忠超赔偿黎国鹏因拆除部分厂房建筑物造成的损失共计70846元及电气设施损失1000元；2、谭周灿、孙忠超支付黎国鹏代为垫付的污水处理费1244.89元、水费1751.22元、电费952.78元；3、谭周灿、孙忠超支付黎国鹏2014年10月份、11月份、12月份租金共计27000元；4、本案诉讼费由谭周灿、孙忠超承担。黎国鹏亦明确表示其基于合同无效提出该诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年10月1日谭周灿、孙忠超与黎国鹏签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：1.黎国鹏将位于东莞市中堂镇潢涌村南堤大街（西）5号厂房一座总面积为1338.4平方米租给谭周灿、孙忠超使用，每月租金9000元，租赁期从2015年1月1日至2035年1月1日止，租赁期内每五年租金加调总额10%给黎国鹏。2.谭周灿、孙忠超须在每月5日前交付租金给黎国鹏，谭周灿、孙忠超在签约日交付黎国鹏押金20000元，租赁期满黎国鹏退还给谭周灿、孙忠超，如谭周灿、孙忠超中途违约搬迁或停业，黎国鹏无须退还。3.租赁期内厂房装修改建，由谭周灿、孙忠超办理及资金支付。4.谭周灿、孙忠超在租赁期内可以转租给另一方经营生产，但必须由另一方与黎国鹏签订租赁合同，而谭周灿、孙忠超与另一方所签约定的每月全部租金由黎国鹏收取，再由黎国鹏把超出的原定租金金额转回给谭周灿、孙忠超，如谭周灿、孙忠超转租不成或在2015年1月1日前厂房仍未投产使用，黎国鹏可视为谭周灿、孙忠超中途退迁处理。合同签订后，黎国鹏于2014年10月4日收取了谭周灿、孙忠超押金20000元。
2014年12月6日谭周灿与案外人周定华签订一份《厂房租赁合同》，约定谭周灿将东莞市中堂镇潢涌村南堤大街（西）5号厂房租赁给周定华使用，期限自2014年12月6日至2019年1月6日，前20天为装修期，正式起租时间为2015年1月6日，厂房宿舍共计每月租金13800元，厂房面积约800平方米，宿舍面积约200平方米，双方签订合同时周定华向谭周灿支付保证金41400元和第一个月租金13800元，每月5日前向谭周灿交付租金。后谭周灿、孙忠超于2014年12月30日委托律师向黎国鹏发出律师函，主要内容为：谭周灿、孙忠超依据合同规定告知黎国鹏，谭周灿、孙忠超已于2014年12月6日与第三方周定华签订《厂房租赁合同》，找到厂房的实际承租人，因此黎国鹏应当履行合同签订义务，须在2015年1月1日前与第三方周定华签订《厂房租赁合同》，否则谭周灿、孙忠超将通过法律程序，要求黎国鹏继续履行合同，并追究黎国鹏的违约责任，由此导致的一切损失以及法律后果，均由黎国鹏自行承担。黎国鹏确认收到上述律师函，但认为谭周灿、孙忠超不按约定由谭周灿、孙忠超与案外人周定华签订租赁合同，且谭周灿、孙忠超未在2015年1月1日投产使用厂房，构成违约。双方就此发生争议。
谭周灿、孙忠超主张其因履行该合同对案涉厂房进行了装修，提交了《合同书》和收款收据。《合同书》显示，2014年10月12日谭周灿与案外人刘某签订该合同，并就承包潢涌厂房装修工程的项目单价、工程量、工期等进行了约定，双方约定工程款合计为62140元。收款收据显示2014年12月18日刘某确认收到谭周灿厂房装修款62140元。在原一审庭审中，刘某作为证人出庭作证，刘某称2014年10月承包了谭周灿在东莞市中堂镇潢涌村河边的一个厂房改建装修工程，主要进行了拆墙、刷油漆、盖铁皮房等工作，施工过程中黎国鹏天天在厂房施工现场，但没有阻止工人施工，只是阻止其将拆除下来的材料拉走，黎国鹏曾叫刘某拆了部分水泥板，刘某没有拆除厂房的电线设施，黎国鹏与周定华见过面。黎国鹏则主张谭周灿、孙忠超是在未经其同意的情况下拆除墙体、窗户、电线等，造成其损失共计70846元，同时，黎国鹏还主张由于谭周灿、孙忠超未实际开业使用厂房故从2015年1月1日起视为自动收回厂房，其垫付了2014年10月至12月期间的水费1751.22元、污水处理费1244.89元、电费952.78元，并提交了相关交付凭证等。
另查明，案涉租赁物土地面积为1338.4平方米，地上有1栋厂房（两层），1栋宿舍（两层），1个简易铁皮厂房，建筑物具体面积双方没有明确。租赁物土地登记使用权人为黎国鹏，东莞市中堂镇潢涌村村民委员会于2015年4月27日出具证明，证明案涉土地使用权人为黎国鹏所有，并载明“于1989年1月始建，10月建成，1992年增建简易厂房”。同时，黎国鹏提交的《东莞市非农业建设用地审批表》东莞市中堂镇人民政府城镇建设规划办公室于1998年4月6日出具意见确认符合规划要求，但厂房没有取得建设工程规划许可证。
1990年1月1日至1997年12月31日期间，东莞市村镇建设规划的主管部门是东莞市建委，市建委负责印制《建设工程规划许可证》，交由工程所在地规划建设办或镇人民政府发放。1998年1月1日起，东莞市规划局负责全市村镇规划管理工作，由东莞市规划局统一印制发放《建设工程规划许可证》。
一审法院认为，虽然黎国鹏提交了案涉建筑物所涉《东莞市非农业建设用地申请表》，但该文件是由东莞市中堂镇人民政府城镇建设规划办公室于1998年4月6日盖章审核，黎国鹏并未能提交由东莞市城乡规划局核发的建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《厂房租赁合同》应为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产应当相互返还，故谭周灿、孙忠超诉请黎国鹏返还合同押金20000元合法有据，一审法院予以支持。黎国鹏在庭审中确认其认为由于谭周灿、孙忠超未实际开业使用厂房故从2015年1月1日起视为自动收回厂房，故一审法院认定案涉厂房在2015年1月1日已经交还给黎国鹏。至于2014年10月至12月期间的厂房使用费问题，由于《厂房租赁合同》约定的租赁期限从2015年1月1日开始，故谭周灿、孙忠超主张装修期间属于免租期具有合理性，黎国鹏诉请该期间的厂房使用费没有合法依据，一审法院对此不予支持。
合同无效的，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于双方在签订《厂房租赁合同》时均无审查是否具备建设工程规划许可证，故双方对此均存在过错，一审法院认定双方应承担同等责任。谭周灿、孙忠超主张其损失为装修支出62140元，而黎国鹏则认为谭周灿、孙忠超擅自装修改建破坏其厂房，应赔偿70846元。对此，一审法院认为，从本案原一审庭审过程中刘某的出庭陈述来看，在其施工过程中，黎国鹏在现场，除了阻止刘某将拆除下的材料拉走外并未对装修改建行为提出异议，故一审法院对谭周灿、孙忠超主张黎国鹏知晓其改建装修的行为的意见，予以采纳。谭周灿、孙忠超提交了与刘某签订的装修合同书和支付装修款项的收据，刘某亦出庭确认收取了装修费用，故一审法院对谭周灿、孙忠超主张装修费用为62140元的意见，予以采纳。由于前述装修物与原厂房主体形成附合，故双方按各自过错分担该装修损失，因此，黎国鹏应向谭周灿、孙忠超赔偿损失62140元×50%=31070元。黎国鹏提交了证据证明在装修期间案涉厂房产生了水费1751.22元、污水处理费1244.89元、电费952.78元，并由其进行了支付，故该费用属于黎国鹏的损失，同理，应由谭周灿、孙忠超向黎国鹏赔偿损失1974.45元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年5月12日判决：一、黎国鹏应在判决发生法律效力之日起五日内向谭周灿、孙忠超返还押金20000元。二、黎国鹏应在判决发生法律效力之日起五日内向谭周灿、孙忠超赔偿装修损失31070元。三、谭周灿、孙忠超应在判决发生法律效力之日起五日内向黎国鹏赔偿损失1974.45元。四、驳回谭周灿、孙忠超的其他诉讼请求。五、驳回黎国鹏的其他反诉请求。（如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）本案本诉受理费15907.26元，由谭周灿、孙忠超承担14830.51元，由黎国鹏承担1076.75元；反诉受理费1177.95元，由谭周灿、孙忠超承担50元，由黎国鹏承担1127.95元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
（一）案涉《厂房租赁合同》约定：在租赁期内，厂房装修改建等由孙忠超、谭周灿办理以及资金支付。
（二）在一审中，证人刘某陈述：黎国鹏提交的第一张照片中墙是黎国鹏叫刘某拆的，其他八张图片都是谭周灿叫刘某拆的，在装修过程中黎国鹏天天在现场。黎国鹏则陈述第一张照片显示当时只拆了下面的墙，上面有水泥板，为了安全起见，黎国鹏叫刘某拆了上面的水泥板。黎国鹏与谭周灿、孙忠超均确认2014年10月至12月是装修免租期。
对一审查明的事实部分，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕黎国鹏上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院作如下分析：
（一）黎国鹏是否应将押金20000元返还给谭周灿、孙忠超。本案中，案涉厂房并无建设工程规划许可证或经有关主管部门批准建设，故案涉《厂房租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”，黎国鹏因案涉《厂房租赁合同》取得谭周灿、孙忠超的20000元押金应当予以返还。黎国鹏主张不予返还20000元押金，并无依据，本院不予支持。
（二）谭周灿、孙忠超的装修损失。谭周灿、孙忠超对其主张的装修损失，提交了《合同书》、收款收据以及证人刘某的证言为证，上述证据能相互印证，形成证据链，足以证明谭周灿、孙忠超已对案涉租赁物进行装修，且装修费用为62140元。黎国鹏对谭周灿、孙忠超实际装修范围及其费用金额有异议，提供了照片为证。对此，本院认为，首先，照片并无显示拍摄时间，无法反映照片中厂房的状态即是谭周灿、孙忠超完成厂房装修时的状态，再者，黎国鹏提供的照片亦不能反映出黎国鹏所主张谭周灿、孙忠超实际未装修部分。因此，黎国鹏提供的证据并不能推翻谭周灿、孙忠超所提供的证据，故本院对黎国鹏的异议不予采纳。一审根据谭周灿、孙忠超提供的证据认定其二人的装修损失，并无不当，本院予以维持。
（三）黎国鹏主张因谭周灿、孙忠超拆除案涉厂房墙体造成的损失。案涉《厂房租赁合同》约定在租赁期内厂房装修改建等由谭周灿、孙忠超办理，可见黎国鹏是同意谭周灿、孙忠超对案涉厂房进行装修改建，拆除墙体亦属于装修改建。此外，证人刘某陈述黎国鹏天天在装修现场，根据黎国鹏的陈述可知，黎国鹏亦是知晓谭周灿、孙忠超拆除部分墙体的事实。因此，在黎国鹏同意谭周灿、孙忠超拆除案涉厂房墙体情况下，拆除墙体费用部分属于谭周灿、孙忠超的装修损失，黎国鹏无权就该事实向谭周灿、孙忠超主张损失。再者，谭周灿、孙忠超其后转租给周定华的租金为每月13800元，而黎国鹏出租给谭周灿、孙忠超租金价格为每月9000元，可见谭周灿、孙忠超拆除墙体等装修改建行为并没有导致案涉厂房的价值贬损，反而令案涉厂房增值，黎国鹏的主张并无事实依据。因此，对黎国鹏主张因谭周灿、孙忠超拆除案涉厂房墙体造成的损失，本院不予支持。
（四）谭周灿、孙忠超应承担水电费及污水处理费3948.89元。黎国鹏主张且为谭周灿、孙忠超垫付了2014年10月至12月期间的水电费及污水处理费，并提供了相关票据予以佐证。根据黎国鹏提交的票据可知，案涉厂房在2014年10月期间产生了水费1751.22元、污水处理费1244.89元、电费952.78元，共计3948.89元。根据一审查明的事实可知，2014年10月至12月期间案涉厂房由谭周灿、孙忠超进行装修，据此可认定上述费用3948.89元是谭周灿、孙忠超在装修厂房过程中所产生的费用，该费用应由谭周灿、孙忠超自行承担，而黎国鹏已代为支付了上述费用，故谭周灿、孙忠超应向黎国鹏支付该部分费用3948.89元。一审对此认定有误，本院予以纠正。
（五）黎国鹏主张2014年10月至12月厂房占有使用费。双方确认2014年10月至12月为谭周灿、孙忠超的装修免租期，因此谭周灿、孙忠超并未实际使用案涉厂房，故其二人无需支付占有使用费。黎国鹏主张该段时间的占有使用费，并无依据，本院不予支持。
综上所述，黎国鹏的上诉请求成立部分，本院予以支持。一审对谭周灿、孙忠超应支付的水费、污水处理费及电费的数额认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初1567号民事判决第一、二项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初1567号民事判决第四、五项。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初1567号民事判决第三项为“谭周灿、孙忠超应在本判决发生效力之日起五日内向黎国鹏支付水费、污水处理费及电费共计3948.89元”。
四、驳回谭周灿、孙忠超的其他诉讼请求。
五、驳回黎国鹏的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币15907.26元，由谭周灿、孙忠超负担14830.51元，黎国鹏负担1076.75元，反诉受理费1127.95元，谭周灿、孙忠超负担50元，黎国鹏负担1127.95元。二审案件受理费人民币2316.40元（黎国鹏已预交），由谭周灿、孙中超负担50元，黎国鹏负担2266.40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 廖志明
二〇一六年十二月九日
书 记 员 刘嘉星