福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初3383号原告：厦门唐人物业管理有限公司，住所地福建省厦门市后埭溪路109号之五,统一社会信用代码：91350203260143438Y。法定代表人：吴迪，执行董事。委托代理人：黄旻昊，公司职员。被告：李永辉，男，1975年9月10日出生，汉族，原户籍地四川省武胜县，现住福建省厦门市同安区。原告厦门唐人物业管理有限公司（以下简称唐人公司）与被告李永辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐人公司之委托代理人黄旻昊、被告李永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐人公司向本院提出诉讼请求：1.被告李永辉向原告唐人公司支付拖欠的截至2016年3月31日的祥桥二里68号C1栋301室的综合管理服务费人民币（币种，下同）4860.9元、房屋公共维修金1042.8元、水费公摊37.9元、电费公摊472.5元，合计6414.1元；2.被告李永辉向原告唐人公司支付自逾期之日起计至实际还款之日止，按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。暂计至2016年4月6日，滞纳金合计9032.7元；拖欠费用与滞纳金二项总合计15446.8元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：厦门市同安区祥桥二里同安大唐三期项目是由厦门唐门房地产有限公司承建的项目，自2010年7月1日起，唐人公司接受厦门唐门房地产有限公司的委托，对同安大唐三期项目（包括涉诉房产—李永辉所有的同安区进行物业管理，根据唐人公司和厦门唐门房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》及厦门市同安区发展和改革局的批复，唐人公司有权向业主和物业使用人收取物业综合服务费、房屋公共维修金及因业主和物业使用人的自用部位、自用设施及设备的维修、养护产生的费用，收费标准为：带电梯高层住宅管理服务费1.4元/m2/月，房屋公共维修金0.3元/m2/月。业主和物业使用人无正当理由逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交费用的千分之三加收滞纳金，并承担相应责任。唐人公司自接手同安大唐三期项目的物业管理工作以来，按《前期物业服务合同》及相关法律法规的规定履行义务，但李永辉从2013年7月1日即开始拖欠其应缴的物业综合服务费，从2013年7月1日起开始拖欠其应缴纳的房屋公共维修金，从2013年4月1日起拖欠水费公摊、电费公摊。截至2016年4月6日，拖欠综合管理服务费4860.9元、房屋公共维修金1042.8元、水费公摊37.9元、电费公摊472.5元，滞纳金6414.1元，合计15446.8元。自李永辉拖欠费用起，唐人公司每年都向李永辉催讨，但李永辉至今仍拒不缴纳。基于上述事实，唐人认为，李永辉的行为违反了合同的约定，侵害了唐人公司的合法权益。被告李永辉答辩称，一、原告唐人公司诉求，部分超过诉讼时效，超过部分不应得到支持。根据《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。唐人公司2016年6月向人民法院提起本案，则唐人公司的主张部分已经超过诉讼时效。唐人公司在李永辉交纳物业综合服务费用至2013年7月1日后，至今未催缴，未提出主张，因此，在2014年6月19日之前的物业综合服务费用等均已经超过法律规定的诉讼时效规定。二、《物业管理服务协议》是双务合同，唐人公司没有按照物业合同约定提供服务，违约在先：唐人公司不完全履行《物业管理服务协议》的维修、养护、管理和维护义务，理应采取补救措施，履行完毕服务合同义务。在唐人公司未履行完毕义务提供服务之前，李永辉未享受到相关服务，有权拒绝支付所谓的综合管理服务费用。三、唐人公司诉求的滞纳金毫无事实依据亦无法律依据。物业服务费没交的原因是唐人公司管理混乱、没有按协议提供相应服务，履行服务不符合约定造成的，且李永辉一直在与唐人公司沟通如何缴纳物业管理费用一事，并无拖欠之说，滞纳金亦无根据。综上，李永辉答辩称物业服务费超过诉讼时效的不应得到支持，未超过诉讼时效的部分，因为唐人公司不完全履行合同义务，应对物业服务费用进行打折。原告唐人公司提供以下证据证明其主张：1.准予变更登记通知书，证明（厦思）登记内变字[2012]第2012012053130034号文件批准厦门信地置业有限公司变更为厦门唐人物业管理有限公司；2.物业管理委托合同，证明唐人公司受厦门唐门房地产有限公司委托，对包括涉诉房产在内的物业提供物业服务；3.厦门市同安区发展和改革局的文件，证明物业管理收费标准及依据；4.入住交接单及被告李永辉身份证复印件，证明该房产属李永辉所有；5.李永辉管理费、维修金、水电欠费情况表及最后一次缴费收据，证明被告拖欠费用明细；6.追缴欠费函及EMS单据，证明唐人公司多次催李永辉缴交相关费用。对原告唐人公司提供的上述证据，被告李永辉质证认为：对前四份证据没有异议，对第5、6份证据李永辉没有收到过，对其真实性不予认可。被告李永辉提供以下证据证明其主张：1、《同安大唐世家三期C区C1幢物业服务协议》，证明原、被告所签订物业管理服务合同内容、服务质量等约定，原告唐人公司物业服务未达合同约定，服务差；根据该协议中第一条第二款第六项“依据本协议向乙方收取物业管理费用”的规定，应是业主向物业收费，该协议的乙方是物业公司；2、照片，证明唐人公司物业管理不到位，服务未达到合同约定的标准；3、小区居民满意度调查表，证明业主对物业的服务、管理、安保等方面满意度低。对被告李永辉提供的上述证据，原告唐人公司质证认为：对证据1的三性没有异议，但对证明对象有异议，这不能证明唐人公司物业服务没有达到标准，但这恰恰证明，李永辉没有拒绝支付管理费的权利；该协议中第一条第二款第六项中“乙方”是笔误，应为“甲方”，根据常理判断也可知不可能物业公司向业主提供服务还要向业主缴纳费用；对证据2的真实性有异议，无法确认拍摄地点，不予认可；对证据3真实性不能确认，不予认可，且这也不能证明唐人公司管理存在问题。经审理查明：2010年6月15日，厦门信地置业有限公司（乙方，原告厦门唐人物业管理有限公司的前身）与厦门唐门房地产有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对同安大唐世家三期（A区、B区、C1区）提供前期物业管理服务事宜。合同就厦门信地置业有限公司的权利义务进行约定。第七条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳……多层住宅0.8元/平方米/月；高层住宅1.4元/平方米/月；店面、商场1.8元/平方米/月。房屋公共维修金按0.30元/平方米/月交纳。物业综合服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在领取房屋钥匙之日起交纳首期物业综合服务费用，以后应在每个月首5日内履行交纳义务。……业主或其他物业使用人逾期交纳物业管理服务费、其他代收缴费用的，从逾期之日起每日按应交费的千分之三向乙方交纳滞纳金。……本合同期限自2010年7月1日起至本物业小区业主委员会正式成立并与选聘的物业服务企业签订服务合同之日止。2012年1月10日，厦门市同安区发展和改革局发出《厦门市同安区发展和改革局关于“大唐世家三期”相关服务收费标准的通知》（同发价[2012]2号），其中列明：“一、物业综合服务费标准：（二）大唐世家三期B区、C1幢前期物业管理收费，由于业主与建设单位签订《商品房买卖合同》时，约定大唐世家三期B1、B2、C1幢物业管理服务费，因此大唐世家三期B区、C1幢住宅小区前期物业管理服务费标准基本上按双方约定标准执行，具体标准为带电梯高层住宅：按建筑面积每月每平方米1.40元。……物业服务内容和标准：根据当事人双方在物业合同中约定，按“同质同价”的原则向小区业主提供合同约定的服务内容和质量标准。……五、房屋公共维修金：带电梯住宅、商业等用房按建筑面积每月每平方米0.30元；不带电梯商业等用房按建筑面积每月每平方米0.20元。六、公共场所使用的水和电的费用，依实际发生额，依照有关规定按比例分摊收取，并按季度向业主公布。办公用水、电费用不得摊入。”被告李永辉系同安区大唐世家三期C1栋301室（门牌号：同安区祥桥二里68号C1栋301室；建筑面积105.22平方米）业主，于2011年12月24日与厦门唐门房地产有限公司签订《“同安大唐世家三期C期C1幢”入住交接单》，并与厦门信地置业有限公司签订《业主入住合约》。合约载明：本业主声明：完全明白《住户手册》之内容，并同意严格遵守业主手册及其他所有规定之全部条款，并及时交纳有关管理和服务费用，原与物业服务中心通力合作，共同创造整洁、优美、文明的居住环境。自2013年4月1日起，李永辉开始拖欠本案讼争相关费用。截至2016年4月6日，李永辉累计拖欠综合管理服务费4860.9元（建筑面积105.22平方米，每月每平方米1.4元，欠费期间为2013年7月1日至2016年4月6日）、房屋公共维修金1042.8元（建筑面积105.22平方米，每月每平方米0.3元，欠费期间为2013年4月1日至2016年4月6日），水费公摊37.9元（欠费期间2013年4月1日至2016年4月6日），电费公摊472.5元（欠费期间2013年4月1日至2016年4月6日）；上述费用合计6414.1元。对于上述欠款，原告唐人公司于2015年10月29日向李永辉发具了厦门市邮政局特快专递邮件（邮单号为1041622353118）对2015年9月30日之前的欠费予以催收（限于2015年11月25日前交纳），但该邮件被告并未签收。此后，原告通过各种方式催缴未果，遂于2016年8月8日向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明：2012年5月31日，经厦门市思明区工商行政管理局批准，厦门信地置业有限公司变更为厦门唐人物业管理有限公司。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案被告李永辉入住时即与原告唐人公司的前身（厦门信地置业有限公司）签订了《业主入住合约》。唐人公司已对大唐世家三期实施了物业服务及管理，李永辉作为该小区物业的使用人，在接受唐人公司的物业服务及管理后，理应交纳物业管理费等相关费用。李永辉如认为小区物业服务存在瑕疵，可向有关部门提出建议予以维权，其主张唐人公司没有按照物业合同约定提供服务故无需支付物业费，缺乏法律依据，本院不予采纳。对于李永辉提出的“原告诉求部分超过诉讼时效，超过部分不应得到支持”的辩解意见，本院认为，李永辉自2013年4月1日起即开始拖欠相关费用，唐人公司提交的证据显示其直至2015年10月29日才对2015年9月30日以前的费用进行催缴，庭审中李永辉表示其未收到过催缴函，但又表示其一直与唐人公司在协商物业费缴纳问题，不存在拖欠之说，故本院依法推定唐人公司的催缴时间为2015年10月29日，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，其物业费用的交纳方式是按季度交纳的，故对于2013年9月30日之前的物业管理费，本院不再予以支持，故物业管理费仅需交纳2013年10月至2016年3月的费用4271.7元（建筑面积105.22平方米，每月每平方米1.4元，计算期间为2013年10月1日至2016年3月31日）。对于唐人公司主张的房屋公共维修金，因其是专项用于物业共用部分、共用设施保修期满后的维修、更新和改造的维修资金，属于全体享有公共部分的业主所有，且缴纳公共维修金系全体享有公共部分的业主的法定义务，不以享受物业管理服务为前提，李永辉拒绝缴交房屋公共维修金有损享有公共部分的业主的公共利益，故唐人公司诉请李永辉支付房屋公共维修金1042.8元之诉讼请求，本院依法予以支持。对于唐人公司主张的水费公摊费和电费公摊费，因其是用于物业共用部分、共用设施的日常使用维护所产生的费用，客观上实际发生，缴纳该费用系全体使用共用设施的业主的法定义务，被告拒绝缴交有损其他业主的公共利益，故唐人公司诉请李永辉支付水费公摊费37.9元和电费公摊费472.5元之诉讼请求，本院依法予以支持。关于滞纳金问题。李永辉未按时缴纳物业管理服务费、公共维修金属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张逾期缴纳的违约金应予以适当支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案唐人公司主张李永辉应按日千分之三标准支付滞纳金，该滞纳金系违约金性质。李永辉未按期缴纳物业服务费违反住户手册的约定，应支付相应的违约金。根据本案事实，李永辉自2013年4月1日起拖欠本案讼争费用，违约性质较为严重。本院综合考量唐人公司的实际损失、双方义务的履行情况、当事人的过错程度，酌情调整为物业管理费滞纳金为4271.7元，公共维修金滞纳金为1042.8元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定之规定，判决如下：一、被告李永辉自本判决生效之日起五日内向原告厦门唐人物业管理有限公司清偿所拖欠的各项费用共计人民币5824.9元（含物业管理服务费人民币4271.7元、房屋公共维修金人民币1042.8元、水费公摊人民币37.9元、电费公摊人民币472.5元）；二、被告李永辉自本判决生效之日起五日内向原告厦门唐人物业管理有限公司支付滞纳金人民币5314.5元（含物业管理费滞纳金人民币4271.7元，公共维修金滞纳金人民币1042.8元）；三、驳回原告厦门唐人物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币186元，适用简易程序减半收取人民币93元，由原告厦门唐人物业管理有限公司负担28元，被告李永辉负担65元，款均于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  陈妙容二〇一六年十一月三十日代书 记员  徐常青附：本案适用法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。3.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。