广西壮族自治区防城港市防城区人民法院发文稿纸
缮打校对份数
广西壮族自治区防城港市防城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防民初字第315号
原告黄新，女，1957年8月12号出生，汉族，个体，住南宁市。
特别授权委托代理人梁永宝，广西天华阳光律师事务所律师。
特别授权委托代理人黄嘉琦，广西天华阳光律师事务所律师。
被告刘桂芳，女，1962年3月2日出生，汉族，个体，住防城港市防城区。
特别授权委托代理人颜上峻，广西海港律师事务所律师。
原告黄新诉被告刘桂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理后，依法由审判员张健平适用简易程序，于2015年3月23日公开开庭进行审理，书记员李科杰出庭担任记录。原告黄新及其特别授权委托代理人梁永宝、黄嘉琦，被告刘桂芳及其特别授权委托代理人颜上峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄新称，2012年11月15日，原告与合伙人朱其汉与被告签订一份《铺面租赁合同》，后朱其汉于2013年12月8日对其享有的租赁铺面产权份额作价转让给原告。合同约定由原告将位于防城镇防邕路62号1号楼底层两间铺面租给被告，每年租金为9万元，租期从2013年1月1日起至2017年12月31日止，租金第二年开始每年递增百分之十。租金按年支付，签订合同时交清第一次房租共9万元，于第一次交租期届满前五天内将下次房租交给原告，先交租后用房，逾期不交房租的，按应交房租总额每天加收百分之五的滞纳金。合同还约定了其他权利和义务。合同成立后，原告依约将上述铺面交给被告使用，被告仅交纳了2013年度租金中的7万元，尚欠2万元未付，至今又拖欠了2014年和2015年度租金未付。经原告多次追索未果，为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的租金227900元；二、判令被告向原告支付滞纳金68370元；三、本案受理费由被告承担。
原告对其陈述事实向本院提供的证据有：1、铺面租赁合同，证明原、被告之间存在租赁合同关系。2、声明，证明朱其汉已将铺面所占份额转让给原告。3、房屋所有权证书，证明原告对出租房屋享有所有权。4、房屋买卖合同两份，证明原告对租赁标的物享有出租权。5、收条、农行卡取款业条回单，证明曾继明收到原告朱其汉的购房款。6、收据，证明防城区检察院38户收到原告与朱其汉的购房款。7、声明，证明朱其汉已经将房屋产权份额转让给原告。
被告刘桂芳答辩称，一、原告不是房屋所有权人或管理人，不具备出租房屋的主体资格。二、虽然合同约定租期为三年，但后因双方签订了买卖合同，原约定价格为每平方米12500元，后定每平方米12700元，不用支付房屋租金，且之前交的租金和装修费3万元不需原告退还被告，原告要求被告支付租金没有理由。即使要支付租金，合同约定的违约金过高，应按实际损失即按银行利率计付。三、原告的主张已超过诉讼时效。主张房屋租金的诉讼时效为一年，诉讼时效应从每一期履行期届满之次日开始计算，原告主张2013年的2万元及2014年的房屋租金已超过一年，已过诉讼时效。
被告为其辩解向本院提供的证据有：1、收条，证明被告已经向原告缴纳7万元房租。2、房屋买卖合同，证明原告与被告签订房屋买卖合同，约定每平方米12500元，实际签订合同为12700元，不用交付房租。
经开庭质证，原告对被告提供的证据1无异议；被告对原告提供的证据5、6、7无异议。对上述双方当事人均无异议的证据，本院予以认定。
原告对被告提供的证据2有异议，认为该合同没有双方当事人签名，不具备证据的性质。被告对原告提供的证据1-4有异议，认为证据1、2的合法性、关联性有异议，该合同约定的滞纳金违反规定；证据3是合同签订后才取得的；证据4不能证明原告对房屋有出租权。本院认为，被告提供的证据2没有双方当事人签订名，真实性不能确定，本院不予认定。原告提供的证据1-4具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年7月4日，黄新、朱其汉与防城区人民检察院的38名干部职工签订一份《房产买卖合同》，约定黄新、朱其汉购买登记在防城区人民检察院的38名干部职工共有的临街杂物房共8间，建筑面积570平方米，该房坐落在原防城镇防邕路62号。房屋总价款501.6元。合同同时约定，自合同签订之日起1天内黄新、朱其汉一次性付清房产交易的总价款，38名班干部职工应于黄新、朱其汉付清全部款项之次日将该房产交付黄新、朱其汉拥有和使用。黄新、朱其汉于合同签订之日付清了房款。2012年11月15日，黄新、朱其汉与刘桂芳签订一份铺面租赁合同，合同约定黄新、朱其汉将防城区防城镇防邕路62号一号楼底层两间铺面出租给刘桂芳，每年租金9万元，时间从2013年1月1日起至2017年12月31日止，从第二年开始每年递增百分之十。租金按年交付，签订合同时交清第一年租金，于第一次交租期届满前五天内交付下次房租，先交租金后用房，逾期不交房租，按应交房租总额每天加收5%滞纳金。签订合同时交定金2万元，12月底前交足第一期租金，如果租期内黄新、朱其汉将该铺面转卖，则补给刘桂芳3万元装修费，不续租。合同同时约定其他相关事项。合同签订后，刘桂芳支付了2万元定金，并于2013年1月17日支付给朱其汉5万元租金。后朱其汉将其对防城镇防邕路62号的8间杂物房享有的份额转让给黄新。2013年10月10日，黄新与刘桂芳签订一份《房产转让合同》，2013年10月13日梁祺康在合同上签名，合同约定梁祺康、黄新将防城镇防邕路62号的8间（一号楼临街第一层房产2间和三号楼临街第一层房产6间）杂物房转让给刘桂芳，房产转让价按570平方米计算，每平方米12700元，总价723.9万元。2014年9月4日，黄新与防城区人民检察院38户干部职工重新签订一份《杂物房买卖合同》，注明原合同作废，并因合同约定面积比实际面积多，而退还22.8万元给黄新。2014年10月28日，黄新将8间杂物房登记在其名下。因黄新与刘桂芳对房产转让合同产生纠纷，刘桂芳于2014年12月22日诉至本院。之后，因刘桂芳未向黄新支付2013年尚欠的2万元房租及2014年、2015年的房租，黄新因此而提起本案诉讼。
综合诉辩双方的意见，双方当事人的争议焦点为：一、原告是否具有出租房屋的主体资格；二、原告主张的房租和滞纳金是否有事实和法律依据；三、原告的主张是否超过诉讼时效。
本院认为，一、关于原告是否具有出租房屋的主体资格的问题。原告及朱其汉于2012年7月4日购买了本案涉诉的出租房，买房时约定付清房款之次日交房给原告及朱其汉拥有和使用。原告于2012年7月4日付清了全部房款，按约定原告及朱其汉于2012年7月5日对房产享有使用权，且于2014年10月28日原告已取得该房产的所有权。原告于2012年11月15日将房出租给被告时，房产所有权虽未转移到其名下，但已取得房屋使用权，且在合同履行期内，原告亦取得了房产所有权，原告作为房产的使用权人或所有权人，有权将房屋出租，同时原告具有完全民事行为能力，因此，具有出租房屋的主体资格。被告认为原告不是房屋的所有权人或管理人，不具有出租房屋的主体资格的抗辩意见，本院不予采信。
二、关于原告主张的房租和滞纳金是否有事实和法律依据的问题。原告具有出租房屋的主体资格，其与被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人利益及社会公共利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同是有效合同。既然合同有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系租赁合同关系，原告已履行交付房屋给被告使用的义务，被告理应按约定履行支付租金的义务。按合同约定，租期从2013年1月1日起至2017年12月31日止，每年租金9万元，从第二年开始每年递增百分之十，租金按年交付，签订合同时交清第一年租金，第一次租期届满前五天内交付下次房租，先交租后用房。那么第二年（2014年）租金为9.9万元，第三年（2015年）租金为10.89万元。应交租金时间为签订合同时即2012年11月15日交2013年的租金；2013年12月27日至2013年12月31日为交2014年租金的时间；2014年12月27日至2014年12月31日为交2015年租金的时间。至今被告只交纳2013年的租金7万元，2013年租金还欠2万元，2014年、2015年的租金亦逾期未交。被告不履行合同义务，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应继续履行支付租金的义务，因此，原告主张被告支付2013年所欠的2万元及2014年、2015年的租金共22.79万元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为双方签订房屋转让合同时已约定不需支付房租，原告主张被告支付房租无理的抗辩意见，因被告对其抗辩主张未提供有效证据佐证，本院对其抗辩意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案原、被告双方约定逾期不交房租，按应交房租总额每天加收5%滞纳金，实际是对违约金的约定。原告未提供证据证明其实际损失额，应认定其实际损失为利息损失，而双方约定的每天按应交租金5%收取滞纳金，远远超过了利息损失的30%，属于约定违约金过分高于造成的损失。现被告亦认为约定的违约金过高并主张减少，本院应以实际损失为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，适当减少违约金，确定违约金按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的1.3倍计算。时间分别从逾期交付时间起算，即2万元从2012年11月16日起算，9.9万元从2014年1月1日起算，10.89万元从2015年1月1日起算。原告主张被告支付滞纳金有事实和法律依据，但其主张过高，超过本院确定的范围，本院不予支持。
三、关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：…（三）延付或者拒付租金的；…”本案属于延付租金的情形，诉讼时效期间为1年。而《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案约定租期5年，租金按年支付，即分5期履行，属于同一债务分期履行的情形，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。按合同约定，最后一期履行期限届满之日是2016年12月31日，那么诉讼时效期间应从2016年12月31日起计算，现原告主张支付延付的租金，没有超过诉讼时效。被告认为诉讼时效期间应分别从每一期履行期届满之次日开始计算，原告主张的2013年及2014年的租金已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。
综上所述，被告应向原告支付延付的租金及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：
一、被告刘桂芳向原告黄新支付2013年至2015年的房屋租金227900元；
二、被告刘桂芳向原告黄新支付违约金（违约金计算，从2012年11月16日起以20000元为基数，从2014年1月1日起以99000元为基数，从2015年1月1日起以108900元为基数，分别按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至清偿债务之日止）。
案件受理费5744元，减半收取2872元，由被告刘桂芳负担。
义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5744元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 张健平
二〇一五年四月××日
书记员 李科杰