浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1121民初00371号
原告（反诉被告）：青田县房地产管理局。
法定代表人：陈建军。
委托代理人：阮霞光。
委托代理人：张洪武，浙江五洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：青田县拉斐西餐厅（个人独资企业）。
投资人：朱微微。
委托代理人：王益勇。
原告青田县房地产管理局与被告青田县拉斐西餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，被告青田县拉斐西餐厅于2016年2月15日提出对原告青田县房地产管理局房屋租赁合同纠纷的反诉，本院依法予以受理并适用简易程序于2016年3月8日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）青田县房地产管理局的委托代理人张洪武、被告（反诉原告）青田县拉斐西餐厅的委托代理人王益勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青田县房地产管理局起诉称：2014年12月19日，原、被告签订了《房屋租赁协议》。双方约定：该房屋租赁期5年，自2014年12月22日起至2019年12月21日止。租金合计人民币431.0658万元，其中第一年至第三年每年租金为81.18万元，第四年租金为89.298万元，第五年租金为98.2278万元；根据“先付租金后使用房屋”的原则，按年度交付租金。第一期（第一年）的租金应当在本合同签订后租赁起始日15日前交付。以后各期的租金必须在开始计算该租赁年度租金的起始日的前一个月的15日前一次性付清。被告支付了第一年的租金。第二年（2015年12月22日至2016年12月21日）的租金按约定应于2015年11月6日前一次性付清，被告至今未交付。双方还约定：承租人未按约定支付租金的，承租人应当自逾期之日起支付未付租金的每日万分之七的违约金。因违约行为引起诉讼的，违约方应当承担对方实现债权而支付的律师代理费、诉讼费和其他必要费用。原告认为，被告应当按约定全面履行自己的义务。被告的违约行为，已严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉请：1、判决被告立即支付2015年12月22日2016年12月21日的租金81.18万元，并按约定支付违约金；2、实现债权费用律师代理费25900元按约定由被告承担；3、本案诉讼费由被告承担。
被告青田县拉斐西餐厅未提供书面答辩，但在庭审中口头答辩称：被告通过招标竞价取得案涉房屋使用权，原被告签订房屋租赁合同时，没有发现一些房屋隐患。在2015年10月经消防检查消防栓没有通水，我们通知原告，但两个月时间内原告没有对其进行维修，后被告以报告的形式给原告，但原告一直未对安全隐患进行维修，所以我方暂缓缴纳租金。如我方提前缴纳租金，而隐患未除，会对西餐厅造成巨大损失。原告根据合同要求，如设施设备是完整的我们会履行合同，但房屋存在隐患，没有及时去除。我方不存在违约，双方因协商不成，所以导致租金缓交。我们要求原告去除房屋隐患后，我们支付租金，但不存在违约行为，我们不会支付违约金。因为原告内部制度原因，导致原告诉至法院，由此产生的诉讼费、律师代理费均由原告自行承担。
反诉原告青田县拉斐西餐厅诉称：2014年12月19日，反诉原、被告签订了《房屋租赁协议》，由反诉原告承租坐落于青田县圣旨街55号房屋用于经营西餐厅。租赁期限5年，租金支付方式为：“先付租金后使用房屋”，其中第二年度（2015年12月22日至2016年12月21日止）的租金应当在2015年11月15日前一次性付清。协议签订后，反诉被告向反诉原告交付了房屋，反诉原告也按约缴纳了第一年度租金。2015年10月期间，青田县公安消防大队对反诉原告进行例行检查，当场发现消火栓没水，存在消防安全隐患，并立即口头要求反诉原告马上整改。为此，反诉原告多次向反诉被告报告，要求反诉被告进行维修，但反诉被告置之不理。2016年1月25日，青田县公安消防大队正式向反诉原告送达《责令立即改正通知书》，要求立即改正，否则将依法予以处罚。但是反诉被告仍然不维修，还起诉反诉原告要求支付租金。综上，反诉原告租赁房屋用于餐厅经营，反诉被告作为出租方应当保证租赁房屋符合相应的消防安全条件。消防隐患出现后，反诉被告不予维修的行为已经构成了违约。据此，反诉原告诉请：1、依法判决反诉被告立即消除坐落青田县圣旨街55号房屋的消防安全隐患，对房屋进行维修，让消防栓通水；2、依法判决反诉被告承担上述维修过程中产生的维修费用，赔偿反诉原告因维修造成的直接损失及相应的营业损失；3、本案诉讼费由反诉被告承担。在庭审中，反诉原告自愿放弃第二项诉讼请求中要求反诉被告赔偿营业损失的主张，并明确其诉请中的直接损失包括维修期间的租金损失及员工工资。
反诉被告青田县房地产管理局未提供书面答辩，但在庭审中口头答辩称：根据双方于2014年10月19日签订房屋租赁协议第五条第一项约定，在租赁期间承租人负责保管及维修。租赁房屋维修义务由反诉原告承担，该约定符合《合同法》220条规定。反诉被告没有租赁物的维修义务，不履行该义务既不违约，也不违法。故反诉原告要求反诉被告维修的诉求不予以支持，请法庭驳回。
原告（反诉被告）为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：
一、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书各一份。用以证明原告的身份。
二、组织机构代码证、营业执照复印件各一份。用以证明被告的身份。
三、房产证（产权证号：房权证青房字第××号）复印件一份。用以证明被告承租的房屋属原告所有。
四、《拍卖成交确认书》复印件一份。用以证明被告竞价取得房屋使用权。
五、《房屋租赁协议》复印件一份。用以证明原被告签订房屋租赁协议。
六、委托代理协议复印件、发票复印件各一份。用以证明原告实现债权费用。
七、《青田县公安局建筑工程消防验收意见书》复印件一份。用以证明被告租赁的房屋建成后经过消防验收是合格的。
八、《青田县国有出租房租赁权拍卖文件》复印件一份。用以证明被告通过拍卖取得房屋的承租权；拍卖文件第6页第八、十项中的瑕疵申明已经对房屋的瑕疵作出了说明；竞买申请书成交承诺第三项中载明已知悉理解拍卖文件中的内容；原被告所签订的房屋租赁协议是招标文件中的一项内容；被告通过拍卖承租房屋是对房屋原有的瑕疵进行了认可。
九、浙江五洲律师事务所律师函复印件一份。用以证明2015年12月2日律师向被告发送律师函催讨租金的事实。
对于原告（反诉被告）提交的证据，被告质证认为：对证据一至六均无异议；证据七的真实性及待证事实无异议，但不能证明房屋在使用十年后不存在安全隐患，或者可能被前承租人破坏；证据八的真实性无异议，被告确实是通过拍卖取得房屋的承租权；房屋隐患不属于房屋瑕疵的范围内，是属于建筑本身的缺陷，非一般专业人员发现的重大隐患；竞买申请书成交承诺第三项中载明已知悉理解拍卖文件中的内容、原被告所签订的房屋租赁协议是招标文件中的一项内容是事实；房屋瑕疵是不影响使用功能的，但房屋缺陷不属于瑕疵范围内。对证据九无异议，我方确实收到过律师函。
被告（反诉原告）为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：
一、报告、邮件回执复印件各一份。用以证明被告向原告报告消防隐患，请求被告维修并申请暂缓支付租金的事实。
二、《青田县公安消防大队责令立即改正通知书》复印件一份。用以证明案涉房屋消防存在安全隐患，消防大队责令改正的事实。
三、由反诉原告制作的《青田县拉斐西餐厅房屋租赁汇总表》及《2016年1月份拉斐西餐厅工资表》。用以证明员工工资每月18万元左右，青田县拉斐西餐厅房屋租赁汇总表除青田县房地产管理局外，其他五项均为青田县拉斐西餐厅营业所需承租的配套设施，一年租金为88.85万元。以上为计算维修期间的直接损失的标准。
对于被告（反诉原告）提交的证据，原告质证认为：证据一无异议，我方有收到报告，请求维修和交付租金之间是不对抗的，维修的义务按约定由承租方承担；证据二，仅二楼的消防栓不通水，其余的消防栓都是通水的，经过原告的人员现场检查是房屋在使用过程中造成的；证据三是反诉原告单方提供的证据，不具有证明力，不能证明所要待证的事实。
为核实本案事实，本院依法调取了青田县机构编制委员会文件（青编（2012）61号），记载青田县房地产管理处于2012年9月26日更名为青田县房地产管理局（即本案原告），原、被告对上述材料均表示无异议。
原、被告一致确定：产权证号为房权证青房字第××号房产证上记载的房屋地址青田县鹤城镇圣旨小区3幢即现为青田县鹤城镇圣旨街55号。
对于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据，本院认证认为：原告（反诉被告）提交的证据一、二、三、四、五、六、九，被告（反诉原告）均无异议，本院予以采信。原告（反诉被告）提交的证据七，被告（反诉原告）对其真实性和待证事实无异议，只是主张不能证明十年后无安全隐患，本院认为原告（反诉被告）的待证事实未涉及被告（反诉原告）主张的事项，故本院对该证据予以采信。原告（反诉被告）提交的证据八，被告（反诉原告）确认了其真实性，只是提出了隐患缺陷不属于瑕疵的概念分歧，故本院对该证据的真实性予以认定。被告（反诉原告）提交的证据一可以证明被告曾向原告书面提出要求维修消防栓及延期支付租金的主张，本院予以采信。被告（反诉原告）提交的证据二可以证明青田县公安消防大队就被告存在“该单位室内消防栓无水”的问题要求其立即改正的事实，本院予以认定。被告（反诉原告）提交的证据三，系被告自行制作，其证明力较低，现原告不予认可，被告亦未提交其他证据予以佐证，故本院对该项证据不予采信。
经审理，本院认定事实如下：原告（反诉被告）系青田县鹤城镇圣旨小区3幢（现为青田县鹤城镇圣旨街55号）即案涉房屋所有权人。2003年10月30日，经青田县公安局消防大队进行消防验收，确定案涉房屋消防验收合格。2014年，原告委托浙江省拍卖行有限公司对案涉房屋租赁权进行拍卖，拍卖文件第三章提示竞买人自行调查核实标的物瑕疵，并确认能自行解决；竞买人作出拍卖决定，实际报名拍卖的，表示接受标的物瑕疵。同年12月，被告经招投标拍卖形式取得案涉房屋承租权，并于同月19日与原告签订《房屋租赁协议》，约定被告承租其所有的坐落于青田县鹤城镇圣旨街55号1-3层房屋：1、房屋租赁期5年，自2014年12月22日起至2019年12月21日止；2、房屋租金合计为431.0658万元，其中第一年至第三年每年租金为81.18万元，第四年租金为89.298万元，第五年租金为98.2278万元；3、根据“先付租金后使用房屋”的原则，按年度支付租金；第一期（第一年）租金应当在本合同签订后租赁起始日5日前交付。以后各期的租金必须在开始计算该租赁年度租金的起始日的前一个月的15日前一次性付清；4、在租赁期间，承租人负责租赁房屋的保管及维修；5、承租人未按约定支付租金的，则出租人有权单方面解除合同，履约保证金不予退还，出租人也有权要求承租继续履行，则承租人应当自逾期之日起支付应付未付租金的每日万分之七的为违约金；6、因违约行为引起诉讼的，违约方应当承担对方实现债权而支付的律师代理费、诉讼费和其他必要费用等。协议第八条房屋交付及收回中的第四款还约定交接租赁物对硬件设施、设备有异议应当场提出等。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告已向原告支付了2014年12月22日至2015年12月21日的租金。2015年12月2日，原告以律师函形式向被告催促缴纳2015年12月22日至2016年12月21日租金。2015年12月16日，被告向原告作出书面报告，要求原告就案涉房屋消防栓问题进行维修并提出暂缓缴纳该年度租金的主张。2016年1月25日，青田县公安消防大队向被告发出责令立即改正通知书，载明具体问题为“该单位室内消火栓无水”。因被告至今未支付租金，原告诉至本院；被告因原告未维修消防设施房屋存在安全隐患为由提出反诉。
本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。原、被告应当按约全面履行合同义务。本案争议焦点：一、案涉房屋消防栓维修义务承担者是谁。原、被告之间属于房屋租赁合同的权利义务关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。首先，在拍卖文件中已向竞拍人提示标的物可能存在瑕疵、实际拍卖表示接受标的物的瑕疵，并在原、被告签订的房屋租赁协议中亦约定交接房屋验收时对硬件设施、设备有异议应当场提出异议，但被告当时未提出主张，应认定为被告承租时已接受租赁物的现状。其次，原、被告在《房屋租赁协议》第五条第1点中约定：“在租赁期间，承租人负责租赁房屋的保管及维修”。可见原、被告对案涉租赁物租赁期间的维修义务约定由反诉原告承担。故反诉原告主张要求反诉被告消除安全隐患、维修房屋且赔偿由此产生的直接损失的诉讼请求，本院不予支持。二、违约责任。按约被告应于2015年11月7日前一次性支付2015年12月22日至2016年12月21日的租金81.18万元，现被告未及时足额缴纳租金，显属违约，应当按照协议约定承担相应的违约责任。故原告要求被告支付拖欠的租金、违约金的诉讼请求，本院予以支持。三、律师代理费。原告要求被告承担实现债权费用，符合双方的协议约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）青田县拉斐西餐厅于本判决生效之日起十五日内支付给原告（反诉被告）青田县房地产管理局房屋租金811800元及违约金（违约金自2015年11月7日起至本判决指定的履行期限届满之日止按租金每日万分之七计每日568.26元计算）；
二、被告（反诉原告）青田县拉斐西餐厅于本判决生效之日起十五日内支付给原告（反诉被告）青田县房地产管理局律师代理费25900元；
三、驳回反诉原告青田县拉斐西餐厅的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12178元，减半收取6089元，由被告青田县拉斐西餐厅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 洪钰玲
二〇一六年三月二十八日
代书记员 陈莉莉
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。