北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第14087号
原告北京全新气象物业管理服务有限公司，住所地北京市昌平区静心苑68号6单元401室。
法定代表人马来勇，经理。
委托代理人张瑜建，男，1957年5月24日出生，北京全新气象物业管理服务有限公司管理员。
被告纪士忠，男，1947年1月15日出生。
原告北京全新气象物业管理服务有限公司（以下简称全新气象物业公司）与被告纪士忠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告全新气象物业公司的委托代理人张瑜建，被告纪士忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告全新气象物业公司诉称：被告一直居住在xxx小区。原告为本小区67至69号楼进行物业管理，提供24小时门卫值班、保洁、水电维修、化粪池清掏、公共设施维护、公共绿化管理等物业服务。原告通过电话、公告、入户等方式催要，被告仍未交费。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告支付2007年至2012年的物业费3669.70元；2、诉讼费由被告承担。
被告纪士忠辩称：1、自我入住以来，从来没有见过物业公司的法定代表人。他是将营业执照租借给本案原告的代理人使用，该公司只是一个皮包公司，全公司的管理人员只有一人，并没有像正规的物业公司那样公示所有管理人员的照片和职务，也没有公示其所承担的服务项目；2、原告所称24小时门卫值班与事实不符。在人员紧张的时候，原告仅用一个陕西来的流浪人员当门卫，而该门卫生活在门卫室旁的小屋内，长期不在岗位上，大门进出的人和车辆不进行管理和登记，晚上大门也不关，一度造成业主自行车及楼下储藏室被盗。从2006年以来，门卫一共换了10余人，近两年换成了本小区的两个退休老人，不是在门卫室内打牌、聊天，就是去买菜、接孩子，门卫室内经常没人，小广告布满楼道，推销人员随意进入小区；3、原告未提供专业的保洁服务和水电维修服务。根据《北京市物业管理条例》相关规定，物业服务是包括各项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。但物业公司就原告代理人一人，水电维修工也是他一人兼任，楼道内的灯坏了，都是业主自己买了换上的。关于保洁问题，2006年至2009年期间三栋楼只有一个保洁员，且没有一天是按时上班的，迟到早退，原告从来不管。第一个保洁员离职之后，原告就让时任门卫的妻子代替，开始她还每天早晨出来捡捡杂物，后来干脆就不出来了，由该门卫代替，楼道里也没有一次是自上而下全部打扫过，更没墩过。小区东面自行车棚旁堆放很多杂物，地上动物粪便到处可见。2008年春节前，大门口的垃圾堆成小山，长达10多天，这都是原告一手造成的。冬天下雪后，物业人员从未清扫过小区积雪，都是业主自己清扫；4、原告没有及时进行化粪池清理工作。自2006年以来，只对68号楼的化粪池清理过一次，其他楼根本就没有清理过；5、原告对公共设施使用维护不当。2011年11月，物业公司和气象局联合张贴公告，内容是由气象局投资对小区进行建设工作，增加太阳能路灯，将自行车棚顶全部换成彩钢板，但是对于67号楼没有进行改造。经询问物业公司管理人员，答复称忘记了。同年，原告私自在小区内划出100余个车位，在业主不知情的情况下以100元／年租给业主，业主以安装地锁等各种形式占用车位，原告只管收钱而不去管理，造成业主之间经常为了停车大打出手，矛盾重重。公用面积应由业主共同使用，原告出租停车位后几个月，又说车位取消，但是没有向业主退还租金，也没有公布账目。2012年的两个门卫每人都在门卫室旁搭了一个盛废品的棚子，极大的影响了环境，物业公司也不予管理。小区内改造后原告自行将两个大铁门和卸下的水沟铁篦子等公共财产全部卖掉；6、原告对于公共绿地未尽管理义务。因原告对公告绿地从不管理，造成69号楼南面的百米长的绿化带死了近70%。有业主向物业公司反映，要求给树木喷药，原告置之不理，造成树木死亡。为了多划出车位，原告还将69号楼北面的两棵直径在15公分的白蜡树刨掉，还刨掉楼西边的直径在12公分的桑树4棵，导致业主怨声四起，夏天连个乘凉的地方都没有了。原告的上述行为严重地损坏了小区的生态环境。另外，67号楼前的空地上杂草丛生，高达五六十公分，夏天蚊蝇多，业主不敢开窗；冬天枯草、树枝也影响美观；7、原告在没有通知业主的情况下，将车棚内所有无人骑的自行车全部卖掉，钱全部装在了自己腰包内，自行车是业主私人财产，物业公司的这种做法是在侵吞业主私人财产。8、物业公司也没有服务意识。院内一个租户的包裹掉在院内，原告工作人员捡到后放在门卫室，拿到好处后才勉强将包裹退还；9、根据《北京市物业管理办法》的相关规定，物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业管理办法和市住建委要求物业必须按时公布账目。但是原告收费标准不一，同等面积的房屋收取金额不同，对业主进行区别对待，这是价格欺诈。原告也从未公布过账目；10、原告诉称其通过电话、公示、入户等方式催收我仍不交费，与事实不符。原告工作人员只到我家去过一次，而我始终没说过不交，只是要求公布账目后交纳。我作为业主应当享有知情权。原告曾在门卫室的小黑板上贴了张告示，将垃圾清运费由48元提高到50元，业主提出质疑，原告亦未给出合理解释。物业从进入到撤出从未公示过服务项目和服务标准，业主要求所付的物业费和物业服务的标准相对等。业主所交的物业费原告只开收据，除非有业主特别要求才开具发票，法院应当调查原告是否交纳税金。综上所述，请法院根据原告实际为业主提供的服务项目和质量，公平确定我应交纳的物业费，原告也应出示物业服务合同原件及税务登记正本。诉讼费用应由双方共同承担。
经审理查明：被告纪士忠系昌平区xxx小区xx号楼x单元x室房屋的业主。被告房屋所在小区由原告提供物业服务。原告自行公布的收费项目包括生活垃圾外运费、保安费、保洁费、小区共用设施维修费、化粪池清掏费、管理费、办公和财务管理费等。被告未向原告交纳2007年1月1至2012年12月31日期间的物业服务费用。
上述事实，有双方当事人的陈述及提交的委托合同、服务项目及收费标准等证据材料在案佐证。
本院认为：原告为被告所属房屋提供了物业服务，被告作为业主亦实际享受了相应的服务，双方当事人之间形成物业服务合同关系，被告应当交纳相应的物业费用。关于收费标准问题，本院参照北京市昌平区物价局发布的昌价（管）字（2000）第105号文件以及京价（收）字（1999）第253号文件所规定的收费标准，结合原告所公布的服务项目，依法确定物业服务收费标准为生活垃圾清运费30元／户／年、保安费4元／户／月、保洁费4元／户／月、小区共用设施维修费1元／平方米／年、化粪池清掏费0.30元／平方米／年、管理费2.40元／平方米／年。被告提出原告提供的多项物业服务不到位的辩解意见，原告认可其提供的物业服务存在一定瑕疵，本院对原告主张的物业费予以酌减。被告提出原告提供物业服务期间对小区共有部分造成损害并利用共有部分进行营利一节，涉及全体业主的共同权益，应当通过其他途径另行解决。被告提出的车辆被物业公司出卖一节，如给其造成经济损失，可通过其他途径另行解决。现原告起诉要求被告交纳物业费用的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告纪士忠给付原告北京全新气象物业管理服务有限公司二○○七年一月一日至二○一二年十二月三十一日期间的物业费用共计二千八百三十八元二角七分。
二、驳回原告北京全新气象物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告纪士忠负担，判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 赵 娟
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 张思维