四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0302民初2422号原告四平市旺达物业有限公司。法定代表人田静，经理。委托代理人王艳玲，原告单位法律顾问。委托代理人马玉坤，原告单位员工。被告龙飞天，现住四平市。原告四平市旺达物业有限公司与被告龙飞天物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘成开庭进行了审理。本案当事人原告委托代理人王艳玲、马玉坤、被告龙飞天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是一家经过四平市工商行政管理局核准登记的正规物业公司，原告与四平“名苑雅居”小区业主委员会签订了物业服务合同，双方约定由原告对“名苑雅居”小区的全体业主进行物业管理。被告是四平名苑雅居小区的业主，在该小区1号楼3单元301室居住，房屋面积为101.12平方米，被告入住该处房屋后，只交了2008年至2010年的物业费，从2011年开始至2016年被告就再也没有交纳过物业费，拖欠原告的物业费6188.52元。原告曾多次派人追缴，但被告均以种种理由拒绝缴纳欠款，原告为了维护自己的合法权益不受侵害，根据相关法律规定，原告特向贵院起诉，请求法院判令被告立即交纳欠付的物业费6188.52元，并从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三支付违约金。被告辩称，本人在名苑雅居小区1号楼3单元301室居住。作为小区业主，本人遵纪守法，做好一名普通公民应尽的责任和义务，前期也按时交纳物业费用。之所以后来本人没有再按时交纳物业费用，是因为物业公司在这期间没有履行合同，违约在先。本人与物业人员多次交涉无果后，遂未再交纳，事由简述如下：一、本人开始如期交纳物业费用，但楼下商网伊通烧鸽子及一号楼下的其他餐饮商户未经任何净化设施，直接将油烟排放到小区内。从中午饭时开始直至后半夜子时，墙体上的排烟机“轰轰”作响，尤其是17点之后，是油烟排放的高峰时段，居民行走其间如在云雾之中。若遇有风天气，油烟随风四处飘散，使一、二号楼的居民苦不堪言。路过的行人有时还会被排烟管中的油渍喷射到身上。本人所住的单元楼道内常常也是雾气蒙蒙，从单元门走进市内，全身上下都是油烟味。众所周知：油烟中含大量的有害化合物，人体长期吸入油烟轻则可降低人体免疫功能，使人头痛、恶心，易诱发心血管疾病、结膜炎、鼻炎、咽炎、气管炎、肺炎等疾病；重则致癌。本人及家人从2008年入住至今，天天饱受油烟之苦，身心遭受严重伤害。本人及其他业主也曾积极与物业多次反映，但结果却毫无进展。二、由于餐饮商户肆无忌惮地排放油烟致使周围的环境也遭到严重破坏。外墙墙体挂着厚厚的油渍，毫无干净整洁可言。周围的灌木和青草也因长期的侵蚀下枯黄干萎，东倒西斜。面对此情此景旺达物业公司却毫无作为，置若罔闻。根据《四平市人民政府令》第八十二号文件通过的《四平市物业管理实施细则》第七章第七十一条，在物业管理区域内，禁止从事下列活动。其中，第（七）款明文规定禁止排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声。发生前款规定行为的，物业服务企业或者其他管理人应当及时制止。根据名苑雅居《物业服务管理规约》手册中附件8中第七章第二十条第5款明确规定，在物业管理范围内，禁止排放有毒、有害物质，发出超标噪声。从2008年至今，一号楼3单元住户多次向旺达物业反映情况，但物业却无所作为。鉴于上述旺达物业存在的种种问题，所以本人不同意旺达物业公司上诉请求，望贵院以事实为依据，以法律为准绳，公平判决。补充一下我这有一份业主委员会公告时间是2014年4月10日，公告的内容是各位业主本小区业主委员会于4月9日16时召开业主委员会会议，会议确定了新一届业委会成员及主任副主任、秘书长、委员、楼长人选，现公示如下，如有不同意见可致电138XXXX****，下边是名苑雅居业主委员会盖章，这份公告是不符合法律规定的，其中所说的会议确定新一届的委员成员是不合法的，因为业主委员会应由业主大会产生，不应该由业委会来确定业委会，因业委会代替全体业主，跟旺达物业公司签订的合同不能代表广大业主，所以合同无效。本小区去年春节期间发生一起火灾，邻居发现后拨打了119，消防车及时赶到，但因小区的消防通道被堵，广告牌把消防门挡死，主道划车位停满了车，导致消防车进不来，结果导致电业局实验所于友斌被活活熏死，虽然有了血淋淋的教训但旺达物业对广大业主的生命安全于不顾，至今消防通道仍未打通，有照片为证，路面不维护，不及时清扫垃圾，垃圾及脏水满地，根据与物业所签订的合同垃圾桶上应当用袋子装垃圾，不应当直接装垃圾，外墙窗台楼顶不维护，私改电梯控制，业主公摊面积出租广告公司，侵占业主权益，小区主路绿地划车位出租，侵占业主权益，利用业主公共空间收费盈利，1号楼下设排污坑，墙壁被油污污染严重，四平市人民政府令第七十一条，在物业管理区域内禁止从事下列活动，共十款，其中物业违背了九款，本人所说的以上事实均有照片和视频为证。经审理查明，2011年至2016年期间，原告与四平“名苑雅居”小区业主委员会每年签订物业服务合同，2013年及以前年度签订的物业服务合同约定住宅物业费标准0.7元/平方米。2014年及以后年度签订的物业服务合同约定住宅物业费标准1元/平方米，并于2014年5月4日经名苑雅居小区业主委员会公告确认。2012年及以后年度签订的物业服务合同第二十七条约定：“业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收违约金。”每年物业费从5月15日开始计费收取。被告龙飞天系名苑雅居小区1号楼3单元301室业主，房屋面积101.12平方米。1号楼三单元1-2层商网存在向小区院内排放污染物问题，一直未能得到有效解决，原告因此自2011年开始一直未缴纳物业费，2011年至2016年共计欠缴物业费6188.52元。1号楼三单元1-2层商网不属于原告的物业服务范围。以上事实有物业服务合同、欠款明细、业主委员会名单及公告、交费通知、涨价公告、小区现场视频及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为，原告与名苑雅居小区业主委员会签订了物业服务合同，对名苑雅居小区进行物业服务管理，物业服务合同不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对原告及管理范围内的全体业主具有约束力。被告作为业主有义务按照合同约定按时交纳物业服务费用。被告住宅受到楼下商网排烟排污的困扰，但楼下商网与本案原告是两个不同主体，不受原告管理和控制，被告以合同以外第三人的原因拒交其与原告之间存在的物业服务合同关系产生的物业费，无事实及法律依据，对被告抗辩，本院不予支持。因楼下排烟污染系向小区内排放，原告作为物业服务公司有履行制止和向相关部门报告的义务，现原告未能提供相关证据予以证明，故对原告主张被告支付欠付物业费滞纳金的主张，本院不予支持。被告主张业主委员会选举违法，业主委员会的行为不能代表业主的意思，原告擅自增加物业费收费标准，不符合法律规定。依据《物业管理条例》第十二条第五款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”现被告未能举证证明业主委员会的相关决定已被依法撤销，且业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告增加物业费收费标准，业经业主委员会同意，并在签订的物业服务合同中予以约定，涨价后的收费标准也未超过《四平市物业服务收费管理办法》规定的收费标准，故被告据此抗辩拒交物业费的主张，本院不予支持。被告主张原告未能按照《物业服务合同》中约定的物业服务内容履行物业服务义务，向本院提交了照片若干张，原告对被告提供的照片所要证明的事实予以否认。本院认为，物业服务是一个持续的服务行为，现被告仅提供照片中所反映小区内的状态来证明原告存在违反物业合同约定服务义务的情形，证据不足，故对被告以此抗辩拒交全部物业服务费用，本院不予支持。故本院对原告要求被告缴纳尚欠物业费6188.52元的诉请予以支持，对滞纳金部分的诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第十二条、第三十五条、第四十一条、第四十六条、第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龙飞天于本判决生效之日起十日内一次性向原告四平市旺达物业有限公司缴纳拖欠的物业服务费6188.52元。二、驳回原告四平市旺达物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告龙飞天负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员  刘成二〇一七年十二月五日书记员  倪娜