福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民终1307号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄永泉，男，1979年7月27日出生，汉族，个体户，住福建省三明市梅列区。
委托诉讼代理人：邱杰，福建枫桦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：三明星宏房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村99幢一层12号。
法定代表人：陈晋长,总经理。
委托诉讼代理人：赵君宗，该公司职工。
上诉人黄永泉因与被上诉人三明星宏房地产开发有限公司（以下简称星宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初3733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄永泉委托诉讼代理人邱杰、被上诉人星宏公司委托诉讼代理人赵君宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄永泉上诉请求：1.撤销（2016）闽0402民初3733号民事判决书第一、二、四项判决。2.判令星宏公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.星宏公司向黄永泉主张涉案租赁房屋转让后的租金，主体不适格，一审法院以张颖已授权星宏公司行使本案的诉讼权利为由，认定星宏公司有权向黄永泉主张合同权利，没有事实和法律依据；且本案遗漏诉讼主体，一审审判程序违法。星宏公司于2016年8月24日已经将出租给黄永泉的房屋进行了出售、转让。自房屋转让后，根据合同相对性原则，黄永泉与星宏公司之间的房屋租赁合同关系已经终止。星宏公司要求黄永泉支付2016年9月份以后至2016年11月份的租金，主体不适格。根据法律的规定，案外人或者第三人如需向黄永泉主张权利，理应作为本案的共同原告或者有独立请求权的第三人参与诉讼。一审法院以张颖已授权星宏公司行使本案的诉讼权利为由，认定星宏公司有权继续向黄永泉主张合同权利，适用法律错误，且审理程序违法，恳请二审法院依法予以纠正。2.黄永泉没有拖欠星宏公司的房屋租金，恳请二审法院依法查明本案事实并予以改判。2015年2月1日，黄永泉与星宏公司就租赁三明市绿岩新村100幢-1层农贸市场房屋签订了《房屋租赁合同》，合同对承租期限、租金、双方的权利义务、合同的变更、解除与终止、违约责任等都作了约定。合同签订当日，双方以书面承诺函的方式对《房屋租赁合同》中的房屋租金以及履约保证金进行了第一次调整。嗣后，黄永泉依约向星宏公司支付履约保证金及房租。时至2015年9月，因经济萧条，经黄永泉与星宏公司双方友好协商，为扶持黄永泉，第二次就房屋租金进行了调整，调整后月租金为24800元（人民币，下同）；调整后，黄永泉按约支付租金至2015年12月。后因经营困难，黄永泉再次找星宏公司协商，要求降低租金标准，经双方友好协商，第三次就房屋租金进行了调整，调整后月租金为20000元，黄永泉按此租金标准支付租金至2016年10月。故截止2016年10月13日黄永泉没有拖欠星宏公司的房租。这一客观事实，能够从黄永泉向一审法院提供的收款收据（交付租金的实际情况）得以相互印证。同时，受近几年市场经济影响，黄永泉认为实践中以此种方式进行降租、减租实属正常，符合市场交易习惯。如果黄永泉确有拖欠星宏公司租金的事实存在，按照常理以及合同的约定，星宏公司早就会提出异议，而不是等到租赁物已经转让后的两个月（按照星宏公司称从2015年8月开始至2016年11月），被拖欠租金一年三个月后才向黄永泉提出，这显然与常理不符。3.星宏公司在转让涉案租赁房屋前没有提前书面通知黄永泉，根据合同的约定，星宏公司侵犯黄永泉优先购买权的行为，显属违约行为，根据法律的规定，星宏公司理应承担赔偿责任，故恳请二审法院依法改判并支持黄永泉的反诉请求。根据《房屋租赁合同》第八条：“房屋的转让与转租3、甲方出售房屋，须在壹个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。”的约定，因星宏公司未履行通知义务，剥夺了黄永泉的优先购买权，显然已经构成了违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”之规定，出租人对承租人造成的损失，显然包括了承租人投入的装修损失。且鉴于本案涉案租赁房屋的租期为5年，承租人投入的装修物仅使用了一年多，经鉴定涉案房屋现有装修价值为258306元，黄永泉已经举证证明了存在实际损失的事实。一审法院以“在租赁期限内承租涉诉房屋时其主要目的，是否取得涉诉房屋并不包含在其预期之内。黄永泉装修时只能预见到在租赁期限内对涉诉房屋的使用，并不能预见到在租赁期限届满后能取得涉诉房屋的所有权”为由，认定“黄永泉关于星宏公司侵犯其优先购买权的损失为投入的装修款、户外广告牌费用的主张，没有法律依据，不予支持。”，不仅认定事实错误，且适用法律不当。
星宏公司辩称，请求依法驳回上诉。1.张颖已授权星宏公司行使本案的诉讼权利，因此本案中星宏公司向黄永泉主张合同权利，符合法律相关规定。2.本案关键是黄永泉是否有拖欠租金。双方于2015年2月1日方签订《房屋租赁合同》后，又补充签订了一份《承诺函》，约定黄永泉从2015年4月1日至2018年3月31日止，每月支付租金27374元，除此之外没有任何其他关于房屋租金的变更约定。根据星宏公司提供的拖欠房租明细清单和黄永泉提供房租缴纳的收款收据及黄永泉上诉状所述，从2015年9月起，黄永泉就开始拖欠房租，直至星宏公司起诉之日，也未按合同约定全额支付房屋租金。尽管黄永泉一再主张双方已就变更房屋租金达成一致，但却未提供任何证据予以证明。虽然黄永泉主张根据《合同法》第二十二条规定“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”，认为根据交易习惯，可以认定双方已就变更房屋租金达成一致。但依据《合同法司法解释二》第七条规定“对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任”，而黄永泉未提供任何证据予以证明。黄永泉主张星宏公司一年多未就其拖欠租金的事实提出异议，推定星宏公司同意其变更租金的主张更是毫无道理，没有任何法律依据，即使星宏公司依据“要约表明可以通过行为作出承诺的除外”的规定认为星宏公司同意其变更租金的主张，但也未提供证据予以证明。星宏公司不仅对黄永泉拖欠租金的事实多次提出异议，并于2015年10月13日发出《违约通知书》，再次就黄永泉拖欠租金的事实提出异议。星宏公司在法律规定的时间内提起诉讼，提出解除合同，主张合同权利，完全符合法律规定。3.黄永泉要求因侵犯其优先购买权而对装修残值进行赔偿的上诉请求不能成立。首先，根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条第二款第七项的规定“拖欠房租累计一个月以上”，星宏公司有权解除本合同。根据前述，黄永泉拖欠房租累计一个月以上，因此，星宏公司解除合同，合法合规。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”和双方签订的《房屋租赁合同》第七条第五款“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：⑴依附于房屋的装修归甲方所有；”的规定，不论是对方对房屋的装修还是制作广告牌，均是对房屋的装饰装修，因此，因对方违约导致合同解除，不应赔偿对方房屋装修费用和广告牌制作费用。
星宏公司向一审法院起诉请求：1.判令立即解除星宏公司与黄永泉于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令黄永泉于合同解除之日立即腾空并搬出位于三明市梅列区农贸市场的房屋，并按现状将承租的房屋及附属设施设备交还给星宏公司；3.判令黄永泉在房屋交还之日结清承租房屋的水电费和物业管理费；4.判令黄永泉向星宏公司支付2015年9月至2016年11月的租金111336元；5.判令黄永泉向星宏公司支付房屋占有使用费（该房屋占有使用费按27374元/月计算，从2016年12月1日起计至交房之日止）；6.判令黄永泉向星宏公司支付逾期交房违约金82122元（该违约金暂计至2016年11月16日，此后违约金按2737.4元/日计算，从2016年10月16日起计至实际交房之日止）。
黄永泉向一审法院反诉请求：1.判令解除黄永泉与星宏公司于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令星宏公司返还黄永泉履约保证金82122元；3.判令星宏公司支付黄永泉违约金8212.2元（按合同总年限租金总额的0.5%计算）；4.判令星宏公司赔偿黄永泉因突然停业造成的工人工资、装修损失、户外广告牌损失共计361268.4元。
一审法院认定事实：2015年2月1日，星宏公司与黄永泉签订《房屋租赁合同》，双方约定：黄永泉向星宏公司承租案涉房屋，建筑面积共547.48平方米；租赁期限从2015年1月29日至2020年3月31日，租期共5年整，从第三年起每月租金上涨5%，租金从2015年4月1日起为32848元/月（不含相关税费），租金按月支付；黄永泉租赁案涉房屋仅作为办公、仓库、超市商铺、洗车行等使用；星宏公司给予黄永泉2个月的装修优惠期，装修时间从2015年1月30日至2015年3月30日止，装修优惠期间免租金；黄永泉在本合同签订之日起10个工作日内必须缴清2015年4月1日至2015年4月31日的租金以及履约保证金98544元，待本合同期满或终止时，黄永泉结清应当承担的各项费用后星宏公司无息退还该笔保证金；租金及履约保证金采用转账的形式支付，转入张颖建设银行三明市分行的账户；黄永泉应按时交纳自行负担的费用；租赁期满后或因黄永泉责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归星宏公司所有；星宏公司出售案涉房屋，须在1个月前书面通知黄永泉，在同等条件下，黄永泉有优先购买权；星宏公司提供房屋不符合约定条件，影响居住或商业经营的，黄永泉有权解除合同；黄永泉拖欠租金累计1个月以上的，星宏公司有权解除合同，黄永泉应按照月租金的5‰向星宏公司支付违约金，若支付的违约金不足弥补星宏公司损失的，黄永泉还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；星宏公司因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付黄永泉本合同租金总额0.5%的违约金，星宏公司除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿，包括但不限于因装修投入等损失；租赁期满，黄永泉应如期交还案涉房屋，若逾期交还的，每逾期1日，则黄永泉须按日租金的3倍支付滞纳金。当日，星宏公司与黄永泉签订《承诺函》，将2015年4月1日至2018年3月31日的租金变更为27374元/月，履约保证金的数额变更为82122元。双方还约定：星宏公司按80元/平方米的标准补贴黄永泉制作安装卷帘门的费用；2018年4月1日至2020年3月31日的租金每年上涨5%。合同签订后，星宏公司依约将案涉房屋交付给黄永泉使用，黄永泉也依约向星宏公司支付履约保证金82122元及2015年8月前的租金。2015年9月起，黄永泉未足额向星宏公司支付租金。截止2016年9月，黄永泉尚欠星宏公司租金35588元。2016年8月24日，星宏公司与张颖签订案涉房屋的买卖合同。2016年8月29日，案涉房屋从星宏公司名下过户至张颖名下。案涉房屋转让后，张颖授权星宏公司对案涉房屋进行使用、收益。2016年10月13日，星宏公司向黄永泉发出《违约通知书》，要求黄永泉在2日内支付星宏公司欠付的租金并通知黄永泉解除双方之间房屋租赁合同、黄永泉交还案涉房屋。2016年10月16日，黄永泉收到星宏公司发出的《违约通知书》。2016年11月4日，经星宏公司的申请，案涉房屋被拆除电表。案涉房屋交付时为毛坯房，黄永泉对案涉房屋进行了装修，花费户外广告牌费用23568.4元。诉讼过程中，双方选定的厦门均达土地房地产评估咨询有限公司三明分公司对案涉房屋的现装修价值进行鉴定。该鉴定机构于2017年4月25日对案涉房屋进行现场勘查，后认定案涉房屋的现装修价值为258306元。2017年6月22日，黄永泉将案涉房屋腾空并交还给星宏公司。
一审法院认为，星宏公司与黄永泉签订的《房屋租赁合同》及《承诺函》合法有效，双方应按约定履行合同。案涉房屋虽于2016年8月24日转让给张颖，但张颖之后授权星宏公司对案涉房屋进行使用、收益，故星宏公司对案涉房屋仍然具有使用、收益的权利，有权向黄永泉主张合同权利。黄永泉从2015年9月开始欠付租金，累计欠付租金1个月以上，星宏公司有权解除合同。星宏公司2016年10月13日发出的《违约通知书》已于2016年10月16日送达黄永泉处，故双方之间的房屋租赁合同关系已于当日解除。星宏公司与黄永泉之间签订的《房屋租赁合同》已经解除，双方要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。黄永泉已于2017年6月22日将案涉房屋腾空并交还给星宏公司，星宏公司要求黄永泉于合同解除之日腾空并返还案涉房产的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。星宏公司未举证证明黄永泉欠付水费、电费、物业管理费的时间及具体数额，其要求黄永泉结清交房之日止的水电费、物业费的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。因计算有误，星宏公司要求黄永泉支付租金的诉讼请求，予以部分支持。因双方的房屋租赁关系已于2016年10月16日解除，故星宏公司主张的2016年10月17日至2016年11月的租金按房屋占有使用费进行处理。一方面，星宏公司于2016年11月4日对案涉房屋进行拆表断电，致使黄永泉无法继续经营案涉店面，存在过错；另一方面，黄永泉对鉴定结论没有异议，鉴定机构于2017年4月25日进行现场勘查后已采集了鉴定所需的基础数据，黄永泉以需要对装修价值进行鉴定拒绝交房的理由已不存在，黄永泉之后继续占有案涉店面主观上存在恶意。结合本案的实际情况，案涉店面2016年11月4日至2017年4月25日的占用使用费按租金27374元/月的50%的标准，即13687元/月计算，其余时间段按租金27374元/月的标准计算，故星宏公司要求房屋占有使用费均按租金27374元/月计算的诉讼请求，予以部分支持。星宏公司未举证证明房屋占有使用费不足以弥补星宏公司因黄永泉逾期交房造成的实际损失，星宏公司要求黄新泉另行支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。依据合同约定，黄永泉结清应当承担的各项费用后星宏公司才无息退还履约保保证金82122元，故黄永泉支付的履约保证金应先用于抵扣上述租金、占有使用费，剩余部分才能予以返还。因黄永泉违约致使星宏公司解除合同，黄永泉无权要求星宏公司支付违约金及赔偿损失。黄永泉关于星宏公司侵犯其优先购买权的损失为其投入的装修款的主张，没有法律依据，不予支持。
一审法院判决：一、黄永泉应向三明星宏房地产开发有限公司支付租金50096.22元（35588元+27374元/月×2016年10月1日至2016年10月16日共0.53个月）；二、黄永泉应向三明星宏房地产开发有限公司支付占有使用费144124.11元（详见资金占有使用费计算表）；上述两项费用合计194220.33元，扣除黄永泉已支付的履约保证金82122元，剩余款项112098.33元，黄永泉应于本判决生效后三日内支付给三明星宏房地产开发有限公司；三、驳回三明星宏房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回黄永泉的全部反诉诉讼请求。
对于一审法院认定的事实，双方当事人在二审庭审阶段均表示无异议。一审法院认定的事实，有相关证据在案为凭，并经一审法院庭审质证，且双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案的争议焦点为星宏公司作为向黄永泉主张涉案租赁房屋转让后的租金主体是否适格、黄永泉是否拖欠星宏公司的房屋租金、黄永泉关于星宏公司侵犯其优先购买权应赔偿其装修损失的主张是否成立。
1.关于星宏公司作为向黄永泉主张涉案租赁房屋转让后的租金主体是否适格。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”案外人张颖出具的《授权委托书》，可以证明张颖认可星宏公司在案涉房屋转让后仍以星宏公司的名义处理其与黄永泉之间关于案涉房屋的事宜，即案涉房屋转让后，张颖授权星宏公司对案涉房屋进行使用、收益，系张颖将案涉房屋的使用、收益权利让渡给星宏公司，未违反法律规定。因此，星宏公司对案涉房屋仍具有使用、收益的权利，其有权向黄永泉主张合同权利。黄永泉关于“星宏公司向黄永泉主张涉案租赁房屋转让后的租金，主体不适格”及本案遗漏诉讼主体、一审审判程序违法观点不成立。
2.关于黄永泉是否拖欠星宏公司的房屋租金。黄永泉2015年9月至2016年10月支付给星宏公司的租金确认为320274元（24874元+49600元+24800元+21000元+20000元/月×10个月）。依据案涉合同，黄永泉2015年9月至2016年9月应向星宏公司支付的租金为355862元（27374元/月×13个月）。律师函仅能证明黄永泉认为其并未欠租金，并就此问题向星宏公司发函进行说明，但星宏公司对黄永泉未欠租金的观点并不认可。黄永泉主张星宏公司一年多未就其拖欠租金的事实提出异议，推定星宏公司同意其变更租金的主张没有法律依据。黄永泉提交的证据，不足以证明双方就租金调整进行了口头约定。因此，一审法院认定“2015年9月起，黄永泉未足额向星宏公司支付租金。截止2016年9月，黄永泉尚欠星宏公司租金35588元。”正确，本院予以维持。
3.黄永泉关于星宏公司侵犯其优先购买权应赔偿其装修损失的主张是否成立。本案中，因黄永泉从2015年9月开始欠付租金，累计欠付租金1个月以上，星宏公司依据双方签订的《房屋租赁合同》，有权解除合同。星宏公司2016年10月13日发出的《违约通知书》已于2016年10月16日送达黄永泉处，故双方之间的房屋租赁合同关系于当日解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”之规定，对于黄永泉关于星宏公司侵犯其优先购买权应赔偿其装修损失的主张，本院不予支持。此外，双方签订的《房屋租赁合同》第七条第五款规定：“租赁期满后或因乙方（即黄永泉）责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方（即星宏公司）有权选择以下权利中的一种：⑴依附于房屋的装修归甲方所有；……”。不论是黄永泉对房屋室内的装修还是制作广告牌，均属对房屋的装修。本案因黄永泉违约导致合同解除，依据《房屋租赁合同》第七条第五款之规定，星宏公司有权拒绝赔偿黄永泉房屋装修费用和广告牌制作费用。
综上所述，黄永泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8843元，由黄永泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽伟
审 判 员 林腾龙
审 判 员 廖 春
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 邱丽萍
书 记 员 叶诗红
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。