广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终8830号
上诉人（原审被告）中国农�银行股份有限公司南海松岗支行，营业场所广东省佛山市南海区松岗禅炭路邮政大厦北边副楼，组织机构代码89378584-4。
负责人李润成，行长。
委托代理人陈旺，广东信孚律师事务所律师。
委托代理人游镇涛，广东信孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何佐明，男，汉族，1985年1月6日出生，住广东省佛山市南海区，
上诉人中国农业银行股份有限公司南海松岗支行（以下简称农业银行松岗支行）因与被上诉人何佐明金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法丹民二初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第�百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决:一、何佐明应于判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金693143.19元、至2016年2月29日的利息29261.4元、罚息497.7元、复利971.47元及以本金693143.19元从2016年3月1日起至判决确定付款之日止按中国人民银行同期同类同档次贷款基准利率基础下浮3%再上浮50%的标准计付的罚息予农业银行松岗支行；二、驳回农业银行松岗支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10800.26元，财产保全费4020.13元，合共14820.39元，由何佐明负担。
上诉人农业银行松岗支行不服原�法院上述判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决没有支持农业银行松岗支行“以本金693134.19元从2016年3月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类同档次贷款基准利率基础下浮3%再上浮50%的标准计付的罚息”的诉讼请求，违反合同自由原则，适用法律错误。
（一）双方在合同中有约定“至实际清偿之日止的利息按合同约定的逾期贷款利率计算”。根据双方签订的《个人购房担保借款合同》第十二条第12.1款约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。故双方签订合同有明确约定，原审判决违反合同自由原则。
（二）“至实际清偿之日止的利息按合同约定的逾期贷款利率计算”有中国人民银行的规定。银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直到清偿本息为止。”故原审判决适用法律错误，应适用中国人民银行的规定。
二、原审判决认为农业银行松岗支行对案涉房产不享有现实抵押权有误，在预告抵押登记情况下应赋予农业银行松岗支行对不动产享有优先受偿权。
（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复方案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条文表明最高人民法院认同即使受让人未办理不动产权利登记证书，但受让人已办理预告登记的，受让人也应该享有物权权利。
（二）抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。
（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条规定：“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”根据上述规定，担保权人农业银行松岗支行有权处分买受人何佐明于商品房买卖合同项下的合同权利，而何佐明取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故农业银行松岗支行有权处置案涉房产。
三、原审法院应确认何佐明办理抵押登记的条件成就后，农业银行松岗支行请求何佐明配合农业银行松岗支行办理正式的现房抵押登记的权利。
（一）何佐明对案涉房产有将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，农业银行松岗支行作为抵押权预告登记的权利人，对案涉房产有将来发生抵押权变动的请求权。
（二）在债权未消灭的情况下，抵押权变动的请求权必然发生，赋予农业银行松岗支行条件成就时将来请求权，节约诉讼成本，保护农业银行松岗支行合法权益。
（三）赋予农业银行松岗支行条件成就时的将来请求权符合房产权属人不配合办理抵押登记的实践要求。实践中，南海不动产交易管理部门在不动产权属证书办妥后，不会直接告知抵押权预告登记的权利人，即不会告知农业银行松岗支行，直接导致农业银行松岗支行无法及时向不动产交易管理部门申请抵押登记。即使不动产权属证书办妥后，也需何佐明配合农业银行松岗支行一起办理正式抵押登记，农业银行松岗支行无法独自申请办理抵押登记。故赋予农业银行松岗支行条件成就时的将来请求权符合房产权属人不配合办理抵押登记的实践要求。
（四）赋予农业银行松岗支行条件成就时的将来请求权，有利于维护不动产交易秩序、保护不动产交易安全。案涉房产未办妥不动产权属证书，未办妥原因在于抵押物的出卖人和何佐明双方怠于办理。赋予农业银行松岗支行将来请求何佐明在案涉房产办妥以何佐明为权属人的房地产权证后，立即就该房屋配合农业银行松岗支行办理正式的现房抵押登记的权利有利于维护不动产交易秩序，保护不动产交易安全，平衡不动产特权变动中各方当事人的利益。
综上，请求二审法院：1.改判何佐明立即偿还农业银行松岗支行贷款本金693143.19元，至2016年2月29日的利息29261.4元、罚息497.7元、复利971.47元以及以本金693143.19元从2016年3月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类同档次贷款基准利率基础下浮3%再上浮50%的标准计付的罚息予农业银行松岗支行，并对应付而未付利息以罚息利率计算复利；2.确认农业银行松岗支行对何佐明提供抵押的位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路901号保利东语花园36栋1梯1701房在上述债权范围内享有优先受偿权；3.判令何佐明在位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路901号保利东语花园36栋1梯1701房办妥以何佐明为权属人的房地产权证后，立即就该房屋配合农业银行松岗支行办理正式的现房抵押登记；4.判令何佐明负担本案的全部诉讼费用。
被上诉人何佐明在二审期间未作答辩。
双方当事人在二审期间均没有提供新证据。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案在二审期间的争议焦点为：一、农业银行松岗支行请求2016年3月1日后以本金693143.19元按中国人民银行同期同类同档次贷款基准利率基础下浮3%再上浮50%的标准计付罚息至实际清偿之日止是否应予支持；二、农业银行松岗支行对案涉房产是否享有优先受权偿，及其请求判令何佐明在案涉办妥以何佐明为权属人的房地产权证后，立即配合其办理该房产的抵押登记是否应予支持。
关于第一个争议焦点，由于双方在《个人购房担保贷款合同》第十二条第12.1款已经明确约定借款人何佐明逾期归还借款本金，农业银行松岗支行可对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息直到本息清偿为止。该约定符合中国人民银行有关人民币贷款利率的有关规定，故农业银行松岗支行请求2016年3月1日后以本金693143.19元按中国人民银行同期同类同档次贷款基准利率基础下浮3%再上浮50%的标准计付罚息至实际清偿之日止，有充分的合同依据和法律依据，应予支持，原审法院仅支�计至判决确定还款之日止的罚息有误，应予纠正。至于农业银行松岗支行还要求对何佐明应付而未付的利息以罚息利率计收复利。因贷款人要求对借款期内借款人应付未付的利息计收复利，实质是要求借款人承担未支付正常利息的违约补偿责任，应予支持，且原审法院已支持计至2016年2月29日的复利，何佐明对此未提出上诉，本院对此予以维持。但因何佐明逾期还款，农业银行松岗支行依约要求提前收回贷款本息，即案涉贷款提前到期，而逾期罚息实际上作为对借款人逾期归还贷款本金所应给予贷款人的违约金，已具补偿性质，若再对逾期罚息计收复利，实质是给予贷款人双倍损失补偿，系对违约的借款人施以双重处罚，既违反了《中华人民共和国合同法》的规定，对借款人亦不公，故对于农业银行松岗支行超出原审判决的复利范围以外再要求何佐明支付复利，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，农业银行松岗支行上诉主张其对案涉房产享有优先受偿权，但案涉房产并未办理正式的抵押权设立登记，而仅办理了抵押预告登记的备案手续。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。根据该法律规定，抵押预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的具有排他性的请求权，而并非现实的抵押权。农业银行松岗支行作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时请求相对方对案涉房产办理抵押权�记的请求权，并在法律规定的期限内可排他性地对抗他人针对案涉房产的处分，但并非对案涉房产享有现实抵押权。故农业银行松岗支行上诉主张其案涉房产享有优先受偿权，没有充分的法律依据，本院不予支持。至于农业银行松岗支行还请求判令何佐明在案涉房产办妥以何佐明为权属人的房地产权证后，立即配合其办理该房产的抵押登记，但因案涉房产尚未办理房地产权证，且何佐明于何时会办妥相应房地产权证并不确定，故案涉房产并不具备办理房产抵押登记的条件，农业银行松岗支行的上述请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南�丹民二初字第173号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法丹民二初字第173号民事判决第一项为：被上诉人何佐明应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金693143.19元、至2016年2月29日的利息29261.4元、罚息497.7元、复利971.47元及以本金693143.19元从2016年3月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类同档次贷款基准利率基础下浮3%再上浮50%的标准计付的罚息予上诉人中国农业银行股份有限公司南海松岗支行；
三、驳回上诉人中国农业银行股份有限公司南海松岗支行的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10800.26元，财产保全费4020.13元，合共14820.39元，由被上诉人何佐明负担；二审案件受理费11038.74元（上诉人中国农业银行股份有限公司南海松岗支行已预交），由上诉人中国农业银行股份有限公司南海松岗支行负担10938.74元，被上诉人何佐明负担100元。被上诉人何佐明负担部分应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。逾期交纳的，本院将依法强制执行。上诉人中国农业银行股份有限公司南海松岗支行多预交的案件受理费100元部分，经其书面申请后，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 海
审 判 员 李 炜
代理审判员 刘全志
二〇一七年二月十七日
书 记 员 吴文楚