湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0112民初956号
原告（反诉被告）：湖南浩龙置业发展有限公司，住所地长沙市望城区。
法定代表人：李旭红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师。
被告（反诉原告）：肖彬程，男，1980年8月12日出生，汉族。
被告（反诉原告）：唐琼，女，1981年7月16日出生，汉族。
原告（反诉被告）湖南浩龙置业发展有限公司（以下简称浩龙公司）诉被告（反诉原告）肖彬程、唐琼商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理，依法由审判员袁金平适用简易程序公开开庭进行了审理，浩龙公司委托诉讼代理人杨玲玲、肖彬程、唐琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浩龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付房屋面积差异部分的房价款21315.93元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年8月26日，原、被告签订《望城区商品房买卖合同》及合同补充协议，约定被告购买原告开发的位于望城区星城镇浩龙音乐界住宅，合同约定建筑面积为91.22m²,商品房实际成交单价4968.75元/m²。合同第五条约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。现被告的房屋所有权证登记的实际面积为95.51m²，比合同约定的建筑面积超出4.29m²。按照合同约定，被告应补交房屋面积差异款21315.93元。原告多次催促被告补交款项无果，故诉至法院。
二被告共同辩称，房屋面积差异按照合同约定进行补交，但原告于2015年向被告发放一份律师函，请法庭按律师函的金额处理。
反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告逾期办证违约金4732.49元（赔偿金额按合同第八条交付期限计算从2012年5月31日起至2014年5月7日止）；2、请求判令反诉被告按照湘博律师事务所律师函标准补缴房屋面积差额13597.5元；3、请求判令反诉被告支付逾期交房违约金12777.7元（赔偿金额按买卖合同第�条计算，时间从2012年5月31日起至2012年12月1日止）；4、请求判令反诉被告支付个人买房退税款973元；5、请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：由反诉被告出具、湖南湘博律师事务所提交的律师函明确了面积差异应补交13597.5元，其应对该律师函承担责任。按照合同约定，交房日期为365个工作日登记产权，但实际登记时间为2014年5月7日，违背合同约定，应承担已付房款1%的违约金。合同约定交房时间为2012年5月31日，但此时反诉被告通知收房未达到收房条件，实际收房时间为2012年12月1日。
反诉被告辩称，1、反诉被告并未逾期交房，而是按照合同约定如期做了交房通知及邮寄相应的收房通知函，因此不存在逾期交房的问题，如果有逾期交房从2012年5月31日至今反诉原告才提起诉讼，根据法律规定已经超过了诉讼时效。2、反诉被告已经在合同约定的期限内，即房屋交付使用后365个工作日内向相关职能部门提交了办证材料，符合合同约定，并且反诉原告的房屋产权证于2014年5月29日发证，反诉被告没有逾期办证的行为，不应承担逾期办证的违约责任。3、反诉原告认为根据2015年反诉被告委托的律师事务所出具的函件补缴房屋面积款是不合理的。因为反诉被告委托的律师事务所在该律师函下面已经备注以上金额如有异议，请前往开发商财务予以核实，该句话不能代表反诉原告就能以此为依据，律师函仅是第三方机构进行催告的委托行为，因此反诉原告应在收到此函时积极去反诉被告的财务进行核实。4、反诉被告在与反诉原告签订买卖合同之后，代收代缴的相关费用采取多退少补的原则，如果反诉原告当时预缴的费用若有多余，反诉被告会予以返还。
本院经审理认定事实如下：2011年8月26日，以浩龙公司为出卖人、肖彬程为买受人、唐琼为共有人，双方签订了合同编号为201100081807的《望城县商品房买卖合同》及合同补充协议，双方约定肖彬程、唐琼共同购买浩龙公司开发的位于望城区星城镇浩龙音乐界住宅小区X栋XXXX号房，建筑面积为91.22平方米，商品房单价为每平方米5188元，总价473249元，2012年5月31日交房。合同签订后，肖彬程、唐琼支付了全部房屋价款及相关费用。该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在约定的时间取得房地产权属证书，则出卖人需支付房价1%的违约金。庭审中，浩龙公司陈述其已于2012年5月30日通过邮寄方式通知肖彬程、唐琼收房，浩龙公司提交了其向肖彬程、唐琼邮寄的入伙通知书等物流单；肖彬程、唐琼陈述浩龙公�通知收房的时间为2012年12月1日。2012年12月1日，肖彬程、唐琼实际收房。另，合同第五条约定，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，合同单价不变，据实结算房款。2014年4月16日，浩龙公司向长沙市望城区住房保障局提交房屋转移登记申请表；望房权证星字第714004782、714004783号房产证表明肖彬程、唐琼的房屋建筑面积为95.51平方米。
另查明，浩龙公司委托湖南湘博律师事务所于2015年8月14日向肖彬程、唐琼发出律师函，该律师函载明肖彬程、唐琼拖欠浩龙公司浩龙音乐界住宅小区X栋XXXX号房屋超出面积费用13597.5元。
本院认为，浩龙公司与肖彬程、唐琼签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应�约全面履行。
关于浩龙公司请求肖彬程、唐琼补足房屋面积差额的问题。浩龙公司以产权登记证确认的建筑面积95.51平方米与合同约定的建筑面积91.22平方米相差4.29平方米为由主张补足面积差价；双方签订的《商品房买卖合同》对合同约定面积与产权登记面积存在差异的处理方法是以产权登记面积为准，合同单价不变，据实结算房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。房产证上登记的面积是房屋的最终数据，也是经过房屋行政主管部门确认的，依照合同约定，肖彬程、唐琼应就差异面积4.29平方米向浩龙公司补交房款。因该房屋实际成交单价低于合同约定单价，浩龙公司按实际成交单价�算差额部分价款，未损害两被告利益，符合法律规定，即按照合同约定，肖彬程、唐琼应向浩龙公司支付房屋面积差价款21315.93元（面积差4.29平方米×房屋单价4968.75）。肖彬程、唐琼辩称浩龙公司委托湖南湘博律师事务所于2015年8月14日向其发出律师函，该律师函明确要求其补交房屋面积差异款13597.5元，因而其只需按照律师函要求的金额补交房款。本院认为，庭审中浩龙公司认可其委托湖南湘博律师事务所向肖彬程、唐琼发出催收房屋面积差异部分款项的律师函，该律师函所载明的权利和义务应由浩龙公司承担。律师函明确记载了其要求肖彬程、唐琼向其补交的房款13597.5元，且该笔房款金额少于肖彬程、唐琼按照合同约定应当补交的金额，故本院对该律师函确认的13597.5元房款予以认可，对两被告的此项答辩主张予以采纳。
关于浩龙公司是否存在逾期交�、逾期办理产权证的问题。本案所涉《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2012年5月31日前向买卖人交付商品房，肖彬程、唐琼陈述其通知收房时间为2012年12月1日，实际收房时间为2012年12月1日，而浩龙公司陈述其已于2012年5月30日以邮寄方式通知收房。庭审中，浩龙公司提出了逾期交房诉讼时效已过的抗辩。本院认为，本案所涉商品房买卖合同第九条约定的逾期交房违约金为按日计付的继续性违约金，该违约金请求应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，即该违约金请求的保护范围为当事人提起诉讼之日前两年，即肖彬程、唐琼向本院提出反诉之日（2017年5月23日）前两年（2015年5月23日）。而肖彬程、唐琼陈述的收房时间为2012年12月1日，即该逾期交房的诉讼时效已过，故对肖彬程、唐琼主张的逾期交房反诉请求，本院不予支持。商品房买卖合同第十五条�定：“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案……”。根据买卖合同的一般签约方式，此类合同一般只对缔约双方的权利义务及履行期限作出约定，不对第三人的行为作出约定。因此，宜将该条款所约定的365个工作日认定为浩龙公司将相关资料提交到产权登记机关，以便及时办理权属登记的时间，而不包括产权登记机构办理登记的时间，符合一般认知。浩龙公司于2012年12月1日将房屋交付给肖彬程、唐琼实际使用，2014年4月16日向产权登记机关递交了房屋转移登记表申请书，未超过365个工作日，浩龙置业公司的行为不构成违约，故对肖彬程、唐琼主张的逾期办理产权证反诉请求，本院不予支持。肖彬程、唐琼主张的退还个人买房退税款973元，因其未向本院提交相应的证据证实，本院对此项请求亦不予支�。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、肖彬程、唐琼于本判决生效之日起七日内向湖南浩龙置业发展有限公司支付房屋面积差异部分价款13597.5元；
二、驳回湖南浩龙置业发展有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回肖彬程、唐琼的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费332元，减半收取166元，反诉受理费201元，合计367元，湖南浩龙置业发展有限公司负担67元、肖彬程、唐琼负担300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 袁金平
二〇一七年六月二日
代理书记员 何昕霖
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积�者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
�最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。