吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉08民终21号
上诉人（原审被告）：张力军，现住吉林省白城市。
上诉人（原审被告）：冯玲，现住同上。
二上诉人委托诉讼代理人：柴庆，吉林柴庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱连君，现住吉林省白城市。
被上诉人（原审原告）：朱燕，个体工商户，现住吉林省白城市。
委托诉讼代理人：高洪杰，吉林通业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁延生，现住白城市。
被上诉人（原审被告）：王军，1974年2月25日出生，现住吉林省白城市。
被上诉人（原审被告）：张力东，1976年12月8日出生，现住吉林省白城市。
被上诉人（原审被告）：张丽红，1973年1月6日出生，现住吉林省白城市。
上诉人张力军、冯玲因与被上诉人王军、张力东、朱连君、朱燕、张丽红房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2017）吉0802民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张力军、冯玲上诉请求：一、被上诉人朱连君，朱燕代原审三被告行使权利是错误的，《最高人民法院民事诉讼法解释》第七十二条共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人。而被上诉人朱连君、朱燕将财产共有人合同利益同一方的原审被告王军、张丽红、张力东列为被告，故其主体行使权利指向是相互矛盾的。二、被上诉人朱连君、朱燕的请求属于一事再审，从二被上诉人诉状中诉讼当事人罗列形式，结合诉讼的事实与理由看，表面是解除合同实质是撤销合同或确认无效，但撤销或确认合同无效请求已经被（2015）白洮市民初字第328号民事判决效力所羁束，被上诉人朱连君、朱燕的诉讼请求属于一事再审。三、2018号民事判决混淆当事人之间签订的合同约定的义务与民事法律行为所附条件概念和区别。四、本案被上诉人没有履行解除通知义务，且丧失超过解除合同的除斥期间。被上诉人朱燕、朱连君民事诉讼状中的诉讼请求是解除合同，解除合同依据《合同法》最高人民法院《合同法解释二》及最高人民法院相关判例。解除合同解除方必须履行通知解除合同的义务，而二被上诉人没有履行解除合同通知，且已经超过了解除合同的除斥期间，本案的合同不应解除。五、原判决判令给付房屋占用使用费没有法律依据。首先，上诉人占有房屋系合法占有，而不是租赁合同占有。其次，80000元占有房屋使用费是如何计算的？再次，本案审理的是房屋买卖合同纠纷，而2018号民事判决按照借款协议来判决，显然没有区分二者的法律关系。如此推理欠工资和欠劳务费都是欠钱，那么为什么还要多一个劳动仲裁程序干什么？另，最主要的是80000元占有房屋使用费2018号判决判令给付二被上诉人，这置同样是房屋共有人的三位原审被告于何地？是不是侵犯了三位原审被告的权益？六、本案上诉人已经将购房款给付完毕，上诉人不存在违约。综上，上诉人请求二审人民法院依法支持上诉人的诉请。
王军、张力东、张丽红在二审诉讼期间未答辩。
朱连君、朱燕答辩称，张力军、冯玲的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
朱连君、朱燕向一审法院起诉请求：1.解除被告王军、张力东与张力军、冯玲于2013年9月26日所签订的房屋买卖协议；2.判令张力军、冯玲给付2014年9月至2017年12月，即40个月117平方米的房屋使用费8万元。如2018年继续占用，使用费追加计算到给付日；3.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：朱连君与朱燕系父女关系，张力军是张力东、张丽红的哥哥、张力军与冯玲系夫妻关系，张丽红与王军系夫妻关系。本案争议的房屋位于白城市青年北大街42号（吉房权证白字第XX**号）。朱燕与张力东、张力军及第三人庞大勇于2012年11月1日签订《合资购房协议书》四人合伙购买了五处房产，其中包括本案诉争房屋。该协议确认了每个合伙人投资额及所占有的股份（份额），并约定了房产物权行使，房屋买卖、出租等一切权利必须经过四方同意并研究后签署相关文件方可生效。张力东、王军不经四方同意就于2013年9月26日签订房屋买卖协议书，将诉争房以自定低价私自转让给张力军、冯玲。其行为违反了《合资购房协议书》中的第九条、第十三条约定。此买卖协议的非法性直接侵害了二原告的合法权益。事隔几天后，被告张力军、第三人庞大勇退出房产股份，王军买了张力军的股份，朱连君、张力东买了庞大勇的股份。此时，原持股人朱燕、张力东与新买股人朱连君、王军共同出资买下了以上五处房产包括诉争房在内。2013年10月2日四股份人签订了一份《合资购房协议书-04》其协议书对该五处房产包括诉争房就每人股份（份额）共同确认朱连君、朱燕各享有16.666%的份额，张力东享有33.333%的份额。王军、张丽红夫妻共享有33.333%的份额。原、被告以上份额已经洮北区人民法院（2015）白洮市民初字第328号民事判决确认，张力东、王军的私自卖诉争房的行为，朱连君不同意。王军称卖给张力军诉争房是促进他退股，到时拿不出买房款，房子收回来过户到朱连君名下。张力军不交买房价款、无偿占用诉争房至今，朱连君被骗。被告张力军以自己的行为表明不履主要债务的做法完全构成了合同法第94条解除合同的相关要件。根据被告以上多项违约事实，原告请求法院解除对二被告王军、张力东与张力军、冯玲购买诉争房所签订的买卖协议。被告张力军、冯玲买房不支付价款，并以买下诉争房为借口、占用该房开汽车坐垫厂，到目前为止张力军、冯玲对该房产无偿占用三年多，严重侵犯了二原告33.333%的房产份额。（占用117平方米的面积）因此原告请求法院判令被告张力军、冯玲给付2014年9月至2017年12月，即40个月117平方米的房屋使用费80000元、如2018年继续占用，使用费追加计算到给付之日。
一审法院认定事实：朱连君与朱燕系父女关系，张力军、张力东、张丽红系兄弟兄妹关系、张力军与冯玲系夫妻关系，张丽红与王军系夫妻关系。2012年11月1日，朱燕与张力东、张力军、庞大勇签订合资购房协议，共同出资购买包括本案诉争房屋（房产证号2XX**，面积351平方米）在内的青年北大街42号房屋。约定各自享有共有房屋的份额，即朱燕享有16.666%份额、张力东享有16.666%份额、庞大勇享有33.333%份额、张力军享有33.333%份额。2013年9月27日、张力军将享有的房屋份额转让，退出共有人身份，朱连君成为房屋共有人，享有16.666%份额。2013年10月2日，庞大勇欲转让共有房屋份额，朱燕、张力东、朱连君、王军、张丽红签订合资购房协议书一份，约定各自享有共有房屋的份额，即朱燕享有16.666%份额、张力东享有33.333份额、朱连君享有16.666%份额、王军与张丽红享有33.333%份额，朱连君成为房屋按份共有人。2013年9月26日、张力东、王军与张力军签订协议书，将诉争房屋以60万元价格转让给张力军，协议第二条约定“如果在十二个月内，能达到过户条件时，乙方不能及时配合缴纳购房款60万元，或最迟不能保证在一年之内将房款60万元交上，本买卖房协议书即失效”。张力军、冯玲未实际支付购房款。2013年9月27日，朱连君与张力军、冯玲签订协议书，约定以借款60万元、借款期限12个月，月利率2%给付利息的方式，张力军每月30日前支付1.2万元利息。协议约定如每月30日前不能交1.2万元利息，则此借款合同作废，房屋买卖合同失效。自2013年10月开始至2014年8月期间，张力军共支付11个月利息。朱连君将收取的钱款交给王军、张力东，并由王军出具收据证明。庭审中，朱连君称王军、张力东没有在协议书中签字，是因为他们有亲属关系，所以让朱连君出面和张力军签订该借款协议。另查明，本院作出（2015）白洮市民初字第328号民事判决书，判决确认朱燕系位于白城市青年北大街42号所有权证号为007748。面积351平方米房屋的按份共有人及该房屋占用土地共同使用权人。第一、关于房屋买卖协议是否被解除的问题。张力东、王军与张力军于2013年9月26日签订的将诉争房屋以60万元价格转让给张力军的协议书，系附解除条件的合同，应按协议约定处理。结合朱连君与张力军、冯玲于2013年9月27日签订的借款协议书约定“如每月30日前不能交1.2万元利息，则此借款合同作废，房屋买卖合同失效。”能够认定张力军以借款60万元按月利率2%每月30日前支付1.2万元利息的形式，实际上是在履行2013年9月26日签订的房屋转让协议。该协议在生效后实际履行过程中，张力军、冯玲未按照协议约定期限实际足额缴纳购房款、即未完全履行协议义务。庭审中，张力军未提供证据证明其已实际支付购房款。张力军的委托诉讼代理人孙凯关于二原告没有履行催告通知，不发生解除合同效力，原告的合同解除权已经超期、解除权已经消灭，解除权是除斥权利，不受诉讼中止、中断影响，诉讼不产生通知解除的后果的辩解意见，本院认为，该意见混淆了附解除条件的合同与约定解除权的合同。附解除条件的合同、条件成立时，合同自动失去效力。约定解除权的合同、解除权成立时，合同不能自动终止，解除权人尚须作出解除的行为（发出书面或口头的解除通知），自解除通知到达对方当事人时，合同才被解除。本案以房屋转让为内容的协议系附解除条件的合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”故2013年9月26日签订的将诉争房屋以60万元价格转让给张力军的协议书失效，合同的权利义务关系归于消灭。第二、关于是否应支付诉争房屋使用费及给付标准的问题。现在诉争房屋按份共有人分别为朱燕、朱连君、张力东、王军及张丽红。在前款房屋转让协议失效的情形下，张力军、冯玲在继续使用占有诉争房屋系一方取得财产利益，另一方受有损失，取得利益与所受损失间有因果关系，且不存在或已丧失合法根据的不当得利行为。结合本案，一方履行交付房屋的义务，而另一方未履行给付价款的义务，故而合同失效，朱燕、朱连君享有不当得利请求权。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”故其主张张力军、冯玲给付2014年9月至2017年12月期间房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于具体数额，综合协议已按照每月12000元履行11个月的实际情况，朱燕、朱连君二人合占诉争房屋33.333%的份额，即每月分得4000元，现朱燕、朱连君请求2014年9月至2017年12月期间40个月的房屋使用费80000元，少于应分得份额，不违反法律规定，同时不损害其他按份共有人利益，本院予以支持。第三、关于2018年继续占用房屋支付使用费的问题。因暂不能确定房屋占有使用情况，为维护按份共有人的个人利益与共有人的共同利益，关于2018年继续占用房屋支付使用费的问题，待实际情况明确后，可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：一、解除王军、张力东与张力军、冯玲于2013年9月26日所签订的房屋买卖协议；二、张力军、冯玲于本判决生效之日起5日内给付朱连君、朱燕房屋使用费80000元（2014年9月至2017年12月期间）；三、驳回朱连君、朱燕的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张力军提供如下证据，收据一份（略），欲证明2014年9月30日前欠朱连君利息款已结清。但该份证据张力军在一审诉讼期间无正当理由未提供，且没有证明利息结清的时间，不能证明其已经按合同约定的期限履行了支付利息的义务，故本院不予采信。白城市不动产登记中心不动产登记信息查询结果证明（略），白城市住房和城乡建设局答复意见（略），收房款人王军、张力东证明（略）。证明在本案诉讼期间，张力军将本案诉争房屋产权过户到张力军名下。因朱连君本案诉称要求解除合同，故以上证据与本案无关，本院不予审理。
本院在二审查明事实与一审基本相同。
本院认为，2013年9月26日、张力东、王军与张力军签订协议书，将诉争房屋以60万元价格转让给张力军。该协议虽没有经当时的房屋共有人朱燕同意，但现在朱燕对该协议予以追认，故该协议应为有效协议。朱连君购买房屋部分股份成为房屋共有人后，2013年9月27日，朱连君与张力军、冯玲签订协议书，约定以借款60万元、借款期限12个月，月利率2%给付利息的方式，张力军每月30日前支付1.2万元利息。协议约定如每月30日前不能交1.2万元利息，则此借款合同作废，房屋买卖合同失效。该协议为前一房屋买卖协议的附解除条件协议，即在交付全额房款的一年期限内，如果张力军、冯玲不能按期交付合同约定的利息，作为房屋共有人朱连君、朱燕即有权解除房屋合同。自2013年10月开始至2014年8月期间，张力军共支付11个月利息。朱连君将收取的钱款交给王军、张力东，并由王军出具收据证明。张力军、冯玲举不出充分证据证明其已经按合同约定履行了按期交付利息的义务，亦举不出其已经向朱连君朱燕交付购房的证据。故原审判决解除双方房屋买卖合同是正确的。另外，原审依据双方支付利息的约定，按朱连君、朱燕享有房屋股份比例计算房屋租金也是合理的。综上所述，张力军、冯玲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,800.0元由张力军、冯玲承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄学军
审判员 王天立
审判员 杨剑虹
二〇一八年三月十三日
书记员 姜孟雪