辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽民终818号上诉人（原审被告）：大连沙河口银丰小额贷款有限公司。法定代表人：杨德臣。委托诉讼代理人：田晓亮，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳哲，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李太美。委托诉讼代理人：赵睿，辽宁兴中律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：房程林。委托诉讼代理人：赵睿，辽宁兴中律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：房奕浩。委托诉讼代理人：赵睿，辽宁兴中律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：房相廷。委托诉讼代理人：赵睿，辽宁兴中律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：大连华成天宇房地产开发有限公司。法定代表人：郝春成。上诉人大连沙河口银丰小额贷款有限公司（以下简称银丰公司）因与被上诉人李太美、房程林、房奕浩、房相廷、大连华成天宇房地产开发有限公司（以下简称华成公司）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院[2015]沈中民二初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人银丰公司的委托诉讼代理人田晓亮、赵艳哲，被上诉人李太美、房程林、房奕浩、房相廷共同的委托诉讼代理人赵睿到庭参加诉讼，被上诉人华成公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银丰公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判，并判令李太美、房程林、房奕浩、房相廷、华成公司承担本案一、二审诉讼费用。一、李太美就案涉房屋不享有排除强制执行的权利。1、李太美在本院查封案涉房屋后与华成公司签订《“南山1910”住宅房屋认购书》，且该认购书不属于商品房买卖合同，双方也没有签订正式的房屋买卖合同。2、李太美提交的银行汇票不能证明其已向华成公司支付房屋价款，且华成公司也没有向李太美出具购房发票。3、李太美名下仍有其他用于居住的房产。二、李太美购买案涉房屋存在过错，一审法院认定李太美没有过错缺乏事实及法律依据。1、本院对于案涉房屋的查封已由协助执行机关依法登记并公示，李太美未尽审查义务，存在过错，不属于善意买受人，不具备善意取得的条件。2、李太美提供的银行汇票与本案缺乏关联性，无法证明其已向华成公司支付了房款。三、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，李太美与华成公司之间转让已查封房产的行为不能对抗银丰公司。李太美、房程林、房奕浩、房相廷辩称，2012年7月6日，本院依据银丰公司申请所作出的保全查封存在超标的查封的情况。银丰公司与华成公司签订借贷合同后，存在以公章、发票质押行为，银丰公司能够控制和主导华成公司的经营行为。本院2012年查封案涉房屋并未发出公告或张贴封条，银丰公司申请查封是为了进一步控制华成公司所开发的房屋。2014年6月5日一审法院再次查封案涉房屋时，被查封房屋变更为45套，并张贴公告，但相对于李太美购买房屋而言不属于查封在先。银丰公司在申请法院查封、强制执行案涉房屋期间，另与华成公司、中行中山广场支行签订处分、出售包括案涉房屋在内的已查封财产的三方协议，银丰公司所申请的查封目的在于控制房屋，而不在于强制执行。李太美2013年12月购买与案涉房屋属于同一项目的A区6#房屋，华成公司为其办理了网签，是对于该房屋物权的确认。后李太美在一个月后购买案涉房屋并向华成公司支付了2,400万价款，其有理由相信案涉房屋与A区6#房屋一样能够办理网签，李太美按照华成公司要求，与未成年子女共同签署认购书，其作为普通买受人不具有审查华成公司于银丰公司之间恶意串通的能力，二公司的行为侵害了李太美及其家人的基本权利。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条不是效力性强制规定，不能据此认定李太美与华成公司之间的买卖行为无效。李太美一家已经就案涉房屋办理了入住手续，并进行了装修。一审判决认定事实正确，请求二审法院予以维持。华成公司经本院合法传唤未到庭，未作答辩。李太美向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2015）沈中执异字第58号民事裁定书，判决银丰公司不得执行大连市南山1910D区27号楼。2、依法确认确认李太美与房相廷为涉案楼的所有人。一审法院认定事实：2012年7月6日，本院依银丰公司申请查封了华成公司开发建设的位于大连市中山区南山路149号“南山1910”项目A区1#-6#、8#、10#-14#，D区1#-4#、6#-29#，E区1#-18#房屋。2013年9月26日，本院依银丰公司申请解除了位于大连市中山区南山路149号“南山1910”项目A区6#房屋的查封。2013年12月2日，李太美与华成公司签订了商品房买卖合同，购买了坐落于大连市中山区南山路149号1单元1-2层1号商品房即大连市中山区南山路149号“南山1910”项目A区6#房屋，并办理了网上备案，该房屋信息显示权利人为李太美，权利类型为所有权，他项权利和协助执行无登记信息。2014年1月10日，李太美与华成公司签订《“南山1910”住宅房屋认购书》一份，认购书加盖华城公司公章，主要内容：李太美购买南山1910D区27号楼即诉争房屋，价格2,400万元整。李太美应在签订本认购书同时向华成公司提供2,400万元整的承兑汇票十张，华成公司承诺在确认李太美提供的承兑汇票到期后十五天内，与李太美签订《商品房买卖合同》及相关文件。同日，李太美向华成公司提供了十张承兑汇票，该十张承兑汇票由李太美的丈夫任法定代表人的北钢管业（营口）有限公司于2014年1月8日开具。华成公司为李太美开具了十张专用收款收据，交款人为李太美、房奕皓、房相廷，收款事由为预售房款D27(银行汇票)，十张收据的交款金额和汇票号码均与十张汇票内容相符，收据加盖华成公司财务专用章。认购书签订后，华成公司未按约定与李太美签订《商品房买卖合同》，亦未办理网上备案。华成公司于2011年10月14日取得商品房预售许可证：大房预许字第201100077号，销售栋数17栋，包括诉争房屋。一审法院另查明：李太美和银丰公司诉讼中提供由银丰公司和华成公司加盖公章的《关于加快偿还逾期金融贷款的三方协议》一份，主要内容：华成公司因大连南山1910旧城区改造开发项目，分别向中行中山广场支行、银丰公司申请金融贷款。南山1910项目A、D、E区及在建房屋已被银丰公司查封保全。根据华成公司及南山1910项目的实际情况，为实现加快偿还逾期金融贷款及使华成公司早日走出困境的目的，经中行中山广场支行、银丰公司和华成公司协商一致，达成如下还款协议，以资三方共同遵守。一、此前已售的D、E区房屋应收款（包括购房者需房贷或不需房贷而应补交购房尾款，详见附表一、附表二），按实际交款额由中行中山广场支行和银丰公司，按6︰4的比例分配。开立一个三方监管账户，此账户设立在中行中山广场支行，全部款项到帐后再行分配。二、为保证上述第一条的实现，中行中山广场支行、银丰公司负责将前款所列附表的D、E区全部房源解除相关抵押及查封，华成公司办理好相关的销售许可手续。三、由华成公司与购房者签订正式购房协议（银丰公司、中行中山广场支行协助办理网上签约）。四、为保证项目正常销售和后续建设，每次回款留置总款10%的开办费用于支付急需的工程款和公司基本运营并预留8.6%的税费。五、为防止其他债权人干扰和意外发生，本协议各方应确保解除抵押、解除查封、办理网签的时间尽量缩短。六、在本协议各方顺利履行的前提下，如果本次所列附表外的D、E区房屋有继续销售的，三方同意按本协议约定的方式继续合作履行，即按本协议第一条的约定分配房款；银丰公司负责解除所售D、E区房屋的查封，直至中行中山广场支行和银丰公司各自贷款本金、利息及各种费用清偿完毕为止。一审庭审中，华成公司主张其公司的企业财务印章和法人印鉴从2010年年末均在银丰公司处。银丰公司对此解释为“不清楚”、“合同这样约定的，但是事实上可能没有这样履行”。一审法院再查明：在（2012）辽民二初字第33号银丰公司诉华成公司借款合同案案卷中，2012年10月10日的民事审判笔录中载明，银丰公司提供证据6、质押担保合同，证明银丰公司和华成公司签订合同约定，华成公司将企业印章、法人印鉴等质押给银丰公司，银丰公司依据合同保管抵押物；银丰公司提供证据7、移交清单，依据证据6华成公司自愿交付银丰公司保管的质押物清单。清单中物品名称有：非同行空白支票(5张)、企业公章（1枚）、企业财务印章（1枚）、法人印章（1枚）、网银UKEY（1个）、房屋买卖合同（全部）、房屋买卖发票（全部）、财务会计保险柜钥匙（1把）、商品房预售许可证：大房预许字第201100077号（原件1份）、国有土地使用证:大国用（2007）第01130号（原件1份）、国有土地使用证:大国用（2009）第01027号（原件1份）。在2012年10月23日的民事质证笔录中载明，银丰公司提供第五组证据、请款单，证明基于银丰公司与华成公司的借款关系及《最高额权利质押合同》，银丰公司对华成公司的资金及财务情况进行监管。在工行沙河口工行银丰公司与华成公司共同做的财务监管手续，只有银丰公司委托的员工盖印，华成公司才可以转款，对此银丰公司有100多份证据，必须有银丰公司委派的员工签章华成公司才可以使用费用。一审法院认为，本案李太美就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，取决于以下方面：第一，李太美在诉争房屋被查封的情况下购买房屋，是否存在过错；第二，银丰公司对华成公司出卖诉争房屋的全程能否监管和控制；第三，作为申请执行人，银丰公司对其申请查封的房屋仍有出卖，是否明知，是否准许。第一，2013年9月26日，本院依银丰公司申请解除了位于大连市中山区南山路149号“南山1910”项目A区6#房屋的查封。2013年12月2日，李太美与华成公司签订了商品房买卖合同，购买了坐落于大连市中山区南山路149号1单元1-2层1号商品房即大连市中山区南山路149号“南山1910”项目A区6#房屋，并办理了网上备案。李太美购买成功了银丰公司申请查封的“南山1910”项目A区6#房屋，事隔仅1月有余，即2014年1月10日，李太美再次购买诉争房屋，虽然诉争房屋亦属于银丰公司申请查封的房屋，但该房屋取得了商品房预售许可证且在银丰公司协助李太美解除查封“南山1910”项目A区6#房屋并办理备案的情况下，李太美有理由相信购买诉争房屋亦能成功，故李太美在诉争房屋被查封的情况下购买房屋并不存在故意或重大过失，不能认定存在过错。第二，在（2012）辽民二初字第33号银丰公司诉华成公司借款合同案中，可以认定2010年年末，华成公司的企业公章（1枚）、企业财务印章（1枚）、法人印章（1枚）、网银UKEY（1个）、房屋买卖合同（全部）、房屋买卖发票（全部）、财务会计保险柜钥匙（1把）、商品房预售许可证：大房预许字第201100077号（原件1份）等与商品房买卖密切相关的物品均移交至银丰公司处予以保管；银丰公司对华成公司的资金及财务情况进行监管，在工行沙河口工行银丰公司与华成公司共同做的财务监管手续，只有银丰公司委托的员工盖印，华成公司才可以转款。本案中银丰公司对此予以否认，但未作出合理解释，并未提供证据证明上述物品已返还给华成公司。李太美与华成公司签订《“南山1910”住宅房屋认购书》并给付了十张银行承兑汇票，领取了十张加盖华成公司财务专用章的专用收款收据；加之李太美购买南山1910”项目A区6#房屋时，银丰公司主动申请解除查封并办理网上备案，故银丰公司对华成公司出卖诉争房屋的全程可以监管和控制。第三，《关于加快偿还逾期金融贷款的三方协议》中载明“由华成公司与购房者签订正式购房协议（银丰公司、中行中山广场支行协助办理网上签约）；为保证项目正常销售和后续建设，每次回款留置总款10%的开办费用于支付急需的工程款和公司基本运营并预留8.6%的税费；为防止其他债权人干扰和意外发生，本协议各方应确保解除抵押、解除查封、办理网签的时间尽量缩短；在本协议各方顺利履行的前提下，如果本次所列附表外的D、E区房屋有继续销售的，三方同意按本协议约定的方式继续合作履行，即按本协议第一条的约定分配房款；银丰公司负责解除所售D、E区房屋的查封，直至中行中山广场支行和银丰公司各自贷款本金、利息（含复利）及各种费用清偿完毕为止”，从上述协议内容可以认定：首先，银丰公司同意华成公司继续销售查封房屋，由华成公司与购房者签订正式购房协议，银丰公司协助办理网上签约；其次，银丰公司同意华成公司留取部分房款用于支付急需的工程款和公司基本运营；再次，银丰公司与华成公司的这种偿贷方式适用于所有查封的D、E区房屋，银丰公司负责解除所售D、E区房屋的查封。故银丰公司对其申请查封的房屋仍有出卖是明知且允许的。基于上述事实，银丰公司虽然不是李太美与华成公司之间房屋买卖合同的当事人，但银丰公司基于对华成公司财务、房屋买卖的监管和控制，亦基于实现自身贷款利益的考量，已介入了李太美与华成公司之间的房屋买卖，且银丰公司所负责的协助解除查封和网上备案是促成房屋买卖的必要条件。李太美在成功购买一套查封房屋的情况下，有理由相信购买诉争房屋亦能成功，其签订认购书后按约定支付了全部对价，可以认定为善意的消费者。银丰公司对李太美购买诉争房屋明知仍然查封诉争房屋，有违诚信原则，李太美作为消费者，其就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对李太美主张不得执行诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于李太美主张确认李太美与房相廷为诉争房屋的所有人问题。因诉争房屋尚未初始登记，尚不具备权属登记确认条件，本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于辽宁省大连市中山区南山1910D区27号房屋；二、驳回各方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费161,800元，由华成公司和银丰公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审认定基本事实属实。另查明，李太美为证明其已向华成公司支付购房款2,400万元，向一审法院提供10张银行承兑汇票，根据汇票票面及粘单记载，该10张银行承兑汇票的出票人、收款人以及各手被背书人均非华成公司，且该10张汇票均为连续背书。银丰公司于一审期间提供房屋信息查询卡一份，为银丰公司委托诉讼代理人田晓亮前往大连市房地产登记发证中心（市房地产交易所）查询李太美房屋登记情况，该查询卡记载位于大连市中山区南山路149号1单元1-2层1号、面积为344.30平方米的住宅商品房合同备案信息登记于李太美名下。根据银丰公司提供的南山1910项目工程号、行政街号对照表记载，A区6#对应行政街号为大连市中山区南山路149号。本院认为，李太美虽然于2013年12月2日与华成公司签订商品房买卖合同购买了“南山1910”项目A区6#房屋（坐落于大连市中山区南山路149号1单元1-2层1号），且办理了商品房合同网上备案，但A区6#房屋已于此前的2013年9月26日由一审法院依据银丰公司申请予以解除查封。而案涉房屋于2012年7月6日由本院作出（2012）辽立一保字第7号民事裁定予以查封，至今未予撤销或变更，且案涉房屋的查封情况已由大连市房地产登记发证中心记载于房屋档案中，具备公示的效力，李太美应当知道其与华成公司签订《“南山1910”住宅房屋认购书》之时，案涉房屋已被人民法院依法查封，李太美对于案涉房屋至今不能办理过户登记手续存在过错。而李太美分别向华成公司购买A区6#房屋及案涉房屋，形成了两个相互独立的商品房买卖合同关系，且李太美就A区6#房屋签订商品房买卖合同时该处房屋并未被人民法院查封，故一审法院以李太美成功购买A区6#房屋即有理由相信事隔1月后亦能成功购买案涉房屋为由，认定“李太美在诉争房屋被查封的情况下购买房屋并不存在故意或重大过失，不能认定存在过错”，存在不当之处，本院予以纠正。一审审理过程中，李太美主张其以10张银行承兑汇票向华成公司支付了案涉房屋价款2,400万元，但根据该10张汇票票面及粘单记载，华成公司不是该10张汇票的收款人或任意一手被背书人，即现有证据无法证明华成公司曾经取得该10张银行承兑汇票的票据权利，亦无法证明华成公司已经实际收取了李太美所支付的房屋价款。华成公司因与银丰公司借款合同纠纷一案而向银丰公司质押企业公章、财务印章、法人印章等物品，并由银丰公司对其资金、财务情况予以监管，但华成公司的质押行为及银丰公司的监管行为均无法证明银丰公司知晓华成公司将已由人民法院依法查封的案涉房屋向李太美出售。另外，华成公司与银丰公司、中行中山广场支行签订的《关于加快偿还逾期金融贷款的三方协议》中，虽然存在关于银丰公司负责解除D、E区房屋查封的约定，但李太美并不是三方协议的当事人，银丰公司也不因此而负有为李太美解除案涉房屋查封的合同义务，且该三方协议并非针对李太美购买案涉房屋而签订，亦不能证明银丰公司对于华成公司向李太美出售案涉房屋是明知的。而案涉房屋系因人民法院在民事诉讼过程中依法采取的财产保全措施而被查封，非经法定程序，该项查封的效力不因当事人的处分行为而发生变更。故一审法院认定银丰公司对华成公司出卖案涉房屋是明知且允许的，存在不当之处，本院予以纠正。另外，根据李太美在一审审理过程中就其购买A区6#房屋的自述，以及银丰公司向一审法院提供的李太美名下房屋信息查询情况，案涉房屋并非李太美名下唯一用于居住的房屋。而房相廷、房奕浩为李太美与房程林的未成年子女，对于李太美关于案涉房屋实际是为房相廷购买并为房相廷名下唯一用于居住的房屋的辩解，本院不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”李太美与华成公司在人民法院查封之后就案涉房屋签订商品房认购书，案涉房屋亦非李太美名下唯一用于居住的房屋，且李太美提供的证据也无法证明其已向华成公司支付了相应的房屋价款，故一审法院支持李太美不得执行案涉房屋的请求，存在不当之处，本院予以纠正。综上所述，银丰公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市中级人民法院[2015]沈中民二初字第68号民事判决；二、驳回被上诉人李太美的诉讼请求。一审案件受理费161,800元，二审案件受理费161,800元，合计323,600元，由被上诉人李太美负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐学峰审 判 员  黄海洋代理审判员  郝 宁二〇一七年六月十二日书 记 员  孙梦依