山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0281民初6406号
原告：纪金平，男，汉族，住山东省胶州市。
委托诉讼代理人：刘炳勇，山东阜安法律服务所法律工作者。
被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地胶州市。
法定代表人：梁炳植，董事长。
委托诉讼代理人：王学堂，男，汉族，住青岛市黄岛区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工。
原告纪金平与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纪金平的委托诉讼代理人刘炳勇、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告纪金平向本院提出诉讼请求：一、依法请求法院调整原被告的违约金基数，按日万分之二计算；二、判令被告支付给原告逾期交房违约金63993元；三、依法判令被告承担自2016年2月3日至2017年6月22日逾期办理房产证违约金39840元，并承担违约金至被告提供资料报产权登记机关备案之日止；四、依法判令被告赔偿原告因延期交房造成的租房损失25700元；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求的计算方式明确为：撤回原诉讼请求1、3、4项，诉讼请求第2项变更为要求判令被告支付逾期交房违约金25453元，计算方式为自2013年10月1日至2015年11月22日，本金415000元×日万分之一×782天-已领7000元。事实和理由：2012年12月20日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区4号楼1单元2层202户商品房一套，购房款415000元，原告己按照合同约定履行付款义务。合同约定被告应于2013年9月30日前将房屋交付给原告，但至今未达到交房条件，被告己构成严重违约，应承担逾期交房及逾期办理房屋产权证违约金，同时，双方在约定违约金基数时显失公平，违约金基数过低，应予依法调整，因被告的违约行为，未按规定交付房屋，致使原告无法正常入住，不得另行租房居住，给原告造成了巨大经济损失，应依法赔偿。为维护原告的合法权利，特诉至贵院，请求依法判决。
被告联合利丰公司辩称：一、原告要求调整违约金基数，按日万分之二计算没有任何事实根据和法律依据，应依法予以驳回。日万分之一的计算方法是双方当事人的约定，是双方当事人真实意思表示，且该约定的计算方法并不过低，原告整个购房款415000元，而原告主张的迟延交房违约金已达63993元，已接近购房款的16%，该基数不但不能调高，而是应予以调低，方符合民法的公平原则。
二、按照合同约定，被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明，工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。2017年4月份胶州市建设局还要求被告承诺在半岛蓝湾北区的工程建设中污水的处理要自行处理，待外部市政管网接入时，报市排水行政主管部门审批同意，这也充分证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。
三、原告主张逾期办理房屋产权证违约金于法无据。1、根据《青岛市商品房预售合同》的约定，被告没有违约，无需承担逾期办理房屋产权证的违约责任。根据商品房预售合同第十四条的约定：在甲方（被告）取得房地产权属登记证明后30日内，由甲、乙（原告）双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日90天内，由双方依法向胶州市房地产管理局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。根据该条规定，办理房屋房产证的期限是被告取得房地产权属证明和双方签署《房屋交接书》为起算点，被告并没有逾期也不存在违约，所以，被告无需承担逾期办理房屋产权证的违约责任。2、被告不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的情形。由于被告与原告在商品房预售合同中对办理房屋产权的期限有特别约定，故不适用该司法解释第十八条、十九条的规定。其一，对于办证的期限和条件为：“被告取得房屋权属登记证明、双方签署《房屋交接书》后90天；其二，由于该房屋属于预售房屋，为尚未建成的房屋，双方在合同中约定具体办理产权证的具体条件和期限也是合理合法的”。3、根据《商品房预售合同》补充条款第十三条第2款约定：“如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费，或者未提供规定的所需资料（包括但不限于签署授权委托书及按有关部门的要求办理公证，签署办理权属登记申请表等）、未付清全部应付款（含面积差价款）、办证手续费、以及应当由买受人缴纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未偿还由出卖人代偿的贷款及其利息、违约金等，出卖人有权拒绝按主合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续，且无须承担任何责任。出卖人办理产权的时间从买受人提交全部资料、税费、款项之日开始计算”。按合同约定以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房屋产权证不是被告的单方义务，原告主张被告独自承担逾期办理房屋产权证的违约责任既无法律依据，也无合同根据。4、根据《商品房预售合同》补充条款第十八条第5款的约定：出卖人及买受人双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时使用，买受人只能选择其中一项适用不累加。所以，原告无权同时主张逾期交楼违约金和逾期办理房屋产权证违约金。
四、原告主张已收楼后的违约金没有事实和法律依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案所涉房屋被告已于2015年11月23日交付原告使用，原告领取了钥匙并签订了《收楼确认单》，被告虽然于2016年9月2日办理了房屋竣工备案登记，但这并不影响房屋的质量及原告的使用，且合同第十二条约定：违约金自本合同约定的最后交付之日第二天起算至实际交付之日。故原告主张支付2015年11月23日以后的违约金没有事实和法律依据。
五、原告主张因迟延交房造成的租房损失于法无据。根据法律规定，原告只能主张赔偿损失或者支付违约金其中的一项，不能同时主张，否则就是双赔偿，这是不符合法律规定的。因此，原告既然主张了迟延交房违约金，就不能再主张租房损失。
六、原告在起诉前被告已支付原告7000元违约金，应予减除。综上所述，请求人民法院依法判决。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告纪金平向本院提交了如下证据材料：
证据1、原被告于2012年12月20日签订的《青岛市商品房预售合同》原件及复印件各一份，证明原告出资415000元于2012年12月20日购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区4号楼1单元2层202户商品房一套（合同第二条、第三条）；双方约定于2013年9月30日被告向原告交付该商品房（合同第十一条）；逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第十二条）；
证据2、收款收据原件及其复印件各一份，证明原告于2013年1月9日向被告支付了购房首付款125000元；
证据3、《中国工商银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》原件及其复印件各一份，证明原告于2013年1月30日向中国工商银行贷款290000元，且已向被告支付全部购房款。
被告对原告所提交证据材料质证意见如下：对证据的真实性及证明事项均无异议。
被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：
证据1、工程竣工验收备案证复印件一份，证明涉案工程已经过竣工验收；
证据2、收据二份，证明原告于2015年5月3日、2015年6月30日分两次共领取违约金共计7000元；
证据3、收楼确认单一份，证明原告于2015年11月23日已收楼；
证据4、情况说明及承诺书各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。
原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2、3真实性均没有异议；证据4的真实性有异议，是被告单方出具，不予认可。
本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据及被告提交的证据1、2、3，双方表示均无异议，本院予以采信；关于被告提交的证据4，因系被告单方出具且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2012年12月20日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区4号楼1单元2层202户商品房一套，房屋价款415000元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。
原告于2013年1月9日向被告支付了购房首付款125000元，于2013年1月30日向中国工商银行贷款290000元，且已向被告支付全部购房款，原告完成了购房合同所约定的合同义务。
另查明，原告于2015年5月3日、2015年6月30日分两次共领取违约金共计7000元。2015年11月23日，被告将涉案房屋交付给原告。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。
本院认为，被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。被告已于2015年11月23日将涉案房屋交付原告使用，涉案房屋于2016年9月2日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件，故原告主张2013年10月1日至2015年11月22日的逾期交房违约金本院予以支持。
根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2013年9月30日前，房屋总价款为415000元，并且被告在原告起诉前已经支付原告逾期交房违约金7000元，原告在诉讼请求中也予以扣除，故本院确认被告应支付原告2013年10月1日至2015年11月22日的逾期交房违约金共计25453元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
判令被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告纪金平逾期交房违约金25453元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费按照原告法庭辩论终结前诉讼请求收取437元，因适用简易程序减半收取218.5元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担，多收取的诉讼费2454元，退回原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 匡建玲
二〇一七年八月十七日
书记员 冷 甜