上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10575号
上诉人(原审被告、反诉原告)：彭家春，男，1968年1月8日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区。
委托诉讼代理人：赵曙东，上海市汇业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵亮，上海德同律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：张政治，男，1972年5月17日出生，汉族，户籍所在地河南省。
原审第三人：上海剑羽汽车销售服务有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：吴奇，总经理。
上诉人彭家春因与被上诉人张政治、原审第三人上海剑羽汽车销售服务有限�司(以下简称“剑羽公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初5522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭家春上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回张政治一审诉讼请求，支持其一审反诉请求。事实与理由：因张政治实际占用了上海市青浦区嘉松中路XXX号河西侧的约3亩土地上的自建厂房和场地(以下简称“系争土地及厂房”)，导致彭家春在与剑羽公司调解时被扣除了相应的租金后才得到补偿费72万元，故张政治不但无权要求返还已付的2015年8月至11月5日间的租金及押金，还应当支付至2016年2月29日的租金71,824.66元。
被上诉人张政治未作答辩。
原审第三人剑羽公司未作答辩。
张政治向一审法院起诉，请求判令彭家春：1、退还张政治2015年8月6日至2015年11月5日期间的房租56,500元、押金2万元；2、支付张政治搬迁补偿款123,000元。
彭家春向一审法院提出反诉，请求：1、确认《场地厂房租赁协议》于2016年2月29日解除；2、张政治支付2015年11月6日至2016年2月29日的租金71,824.66元(226,000元/365天*116天)。后彭家春撤回了第一项反诉请求。
一审法院认定事实：2013年11月6日，张政治(乙方)与彭家春(甲方)签订《场地厂房租赁协议》，约定甲方将位于系争土地及厂房出租给乙方使用，租赁期限为2013年11月6日至2016年11月5日，租金的交纳采取半年一付，先付后用的支付方式，租金为每年226,000元，押金为2万元；在租赁期限内，因不可抗拒因素或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。
合同签订后，张政治向彭家春支付押金2万元。2015年6月8日，张政治向彭家春支付2015年5月6日至2015年11月5日的房租费113,000元，彭家春出具收条。2016年3月1日，系争土地及厂房被强制拆迁。
一审法院另查明，2013年3月22日，剑羽公司(甲方)与彭家春(乙方)签订《土地租赁协议》，约定甲方将位于嘉松中路XXX号河西侧3亩土地(以下简称“系争土地”)出租给乙方使用；备注：1、乙方在土地上增设的地上建筑物3年内如遇到动迁，甲方将根据乙方提供的相关单据全额补偿(乙方必须在土地相关工程结束后将相关单据提供给甲方，否则甲方可以不予承认)5年以后每年折旧7%(折旧根据实际日期计算)，按照折旧以后的金额补偿乙方，2、动迁时补偿的搬迁费用归乙方所有；乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关；在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规�建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。
2015年4月23日，案外人青浦区华新镇白马塘村民委员会(以下简称“白马塘村委会”)发出《告知书》，告知嘉松中路XXX号被列入2015年减量化的范围。2015年5月11日，白马塘村委会(甲方)与剑羽公司(乙方)签订《土地减量化搬迁协议书》，就包括系争土地在内的乙方租赁地块的土地减量化事宜达成一致意见。乙方自签订本协议之日起至2015年6月30日之前搬离、清场、交地结束，2015年6月30日之前通知及一切该地块内所有设施、设备、原材料、产品等全部搬空，2015年7月25日之前拆除该地块内所有地面建筑物及构筑物，2015年9月25日之前清场交付土地，甲方给予乙方土地减量化搬迁总费用11,985,000元。
彭家春与剑羽公司因就双方签订的《土地租赁协议》发生争议，2015年10月8日，剑羽公司诉至�审法院，要求确认该合同无效。案号为(2015)青民三(民)初字第4139号(以下简称“4139号案件”)，经法院主持调解，当事人达成调解协议，确认双方签订的《土地租赁协议》于2016年2月29日解除，剑羽公司支付张政治补偿款72万元。
三方当事人一致确认，系争土地是彭家春向剑羽公司租赁，再全部转租给张政治的，剑羽公司清楚该转租事实。彭家春自己在系争土地上建造了房屋，但是没有办理相关手续。张政治租赁系争土地安装有水电分表，发生的水电费由张政治直接现金交给剑羽公司。张政治、彭家春、剑羽公司均未对系争土地及厂房办理交还手续。
张政治表示：搬迁补偿款由生产车间板材搬迁、办公室装修、公司广告牌、有线网络安装、空调拆装、固定电话开通、带锯、铁硼及电气设备安装等费用组成。2015年8月10日至8月15日发生了停电停水，不清楚是谁停的，后来水电也一直没有通过。停水停电的事实张政治告知过彭家春。因停电不能经营，2015年8月10日张政治搬走机器、办公用品、可销售物品，只留有一些库存板材在房屋内，到政府强拆时全部搬离的。张政治实际于2015年8月搬离。4139号案件的调解是彭家春与剑羽公司协商的结果。鉴定报告中还包含属于张政治的花格的钱款1万多元。张政治承租系争房屋时是毛坯房，租下来后张政治进行了装修。第二项诉请就是张政治承租后进行装修的损失，即张政治提供的清单中的八项内容，包括搬迁物品费用、装修费用等。
张政治提供证据：1、证明，证明2015年8月中旬，土地的所有部门对系争厂房停电停水，张政治无法经营，所以租赁结束了。2、4139号案件的反诉状，系本案彭家春提交，其中彭家春自述2015年8月停水停电。3、鉴定意见书，其中63、64、65、69、43项是张政治添附的。
针对张政治提供的证据，彭家春发表质证意见称：1、真实性无异议，但没有确切日期，也不知道是对哪个单位，是否停电不是村里说了算。4139号案件中，彭家春也曾去村里询问过，村里说没有停电停水，剑羽公司在该案中也表示没有停电停水。2、真实性无异议，当时是听张政治说停水停电，就照搬了张政治的说法，但后来去村里了解到并没有停水停电，且4139号案件的反诉也没有受理。3、69项屏风已经被张政治拿走，在4139号案件的笔录中有过确认，彭家春与剑羽公司的赔偿金额中也将此扣减了，63、64、65、43项的空调是彭家春添附的，张政治提供的照片是彭家春在4139号案件中做的证据保全。剑羽公司发表质证意见称：对张政治的证据没有意见，剑羽公司与张政治之间无关。
彭家春表示：彭家春在系争场地上建造了钢结�房屋、铺设了水泥地，费用审价有89万元，彭家春与剑羽公司约定了若3年内动迁，彭家春在土地上投入的钱款剑羽公司全部偿还，但因为张政治占用厂房至2016年2月29日才搬离，剑羽公司扣除彭家春2015年4月15日至2016年2月29日租金，故而调解金额为72万元，该金额为建造成本，其余补偿彭家春并没有拿到。关于协议的效力，根据国情及青浦的实际情况是有效的，即使无效，张政治实际占用并使用了厂房及土地也应当支付相应的使用费，彭家春也因此向剑羽公司支付了租金。停电应当有供电局的电费缴纳依据，村委会的证明无法达到证明目的，张政治没有提供任何停水停电的依据。押金具有违约金的性质，张政治明知要动迁而不搬走，应当承担违约责任，押金应作为违约金予以没收。关于搬迁损失，张政治未提供证据证明该损失的实际发生。鉴定报告中的花格在总价中扣除了。张政治并未装修系争房屋，只做了一个屏风。
彭家春提供证据：1、公证书，证明2015年9月14日彭家春在4139号案件中进行证据保全时，张政治还在正常使用系争场地及厂房用于堆放木材。2、庭审笔录及2016年3月2日照片，证明系争土地并未断水断电，2016年3月1日青浦区华新镇拆违办到系争场地拆违，张政治拿走了部分物品。2016年1月1日4139号案件的鉴定人员到系争场地时，是张政治开的门。这说明2016年3月1日前系争场地由张政治实际控制并使用。
针对彭家春提供的证据，张政治发表质证意见称：1、是彭家春与剑羽公司之间的关系，张政治不清楚，且公证书是彭家春单方面公证的，无法证实。2、庭审笔录中第七页彭家春承认土地使用到2015年6月，断水断电无法使用，人员都搬走了；第八页彭家春承认张政治向彭家春反映了断水断电；第九页彭家春不清楚何时拿走的屏风；照片中的物品是因停水停电来不及搬走，才暂放在里面的。
剑羽公司表示：剑羽公司与彭家春之间的诉讼，该补偿给彭家春都已经补偿完毕，剑羽公司与张政治之间没有关系。拆违时仓库确实堆放了物品，也确实看到张政治在使用。据剑羽公司所知，系争厂房区域内没有过停电停水，张政治租赁用做木材加工。向彭家春收取租金至2015年3、4月间，后来就没有再向彭家春收取租金了。72万元的补偿款是打包价，包含了房屋及其他全部费用(违章建筑及里面的装饰装修)，彭家春今后与他人之间的纠纷都与剑羽公司无关。水电费一直是剑羽公司在交，2016年剑羽公司还交过一次，2015年6月起就没有向张政治与彭家春收过租金、水电费了。屏风拆下来以后张政治拿走了。
一审法院认为：张政治与彭家春签订的《场地厂房租赁协�》，因彭家春出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证等合法报建手续或房地产权证，故该协议因违反强制性规定而属无效协议。租赁届满，张政治理应会自行搬离，也会产生搬迁费用，故不因现在张政治提前搬离租赁场所而由彭家春来承担搬迁费用。对于张政治向彭家春主张办公室装修、公司广告牌、有线网络安装、空调拆装、固定电话开通、带锯、铁硼及电气设备安装等费用，因缺乏事实依据，故不予支持。2015年5月11日，剑羽公司与案外人白马塘村委会签订了《土地减量化搬迁协议书》，就包括系争土地在内的剑羽公司租赁地块的土地减量化事宜达成一致意见，约定了搬迁时间、拆除包括彭家春自建部分的建筑物和构筑物、补偿综合搬迁费及付款方式等，剑羽公司也表述自2015年6月起没有向张政治及彭家春收取过租金、水电费，且彭家春通过诉讼已从剑羽公司处取得相应的补偿款，故彭家春已无权再行向张政治收取租金等费用，彭家春理应退还张政治已交的2015年8月6日至2015年11月5日期间的租金56,500元和押金2万元。据此，判决：一、彭家春应于判决生效之日起十日内退还张政治2015年8月6日至2015年11月5日期间的租金人民币56,500元；二、彭家春应于判决生效之日起十日内退还张政治押金人民币2万元；三、张政治要求彭家春支付搬迁补偿款人民币123,000元的诉讼请求不予支持；四、彭家春要求张政治支付2015年11月6日至2016年2月29日期间的租金人民币71,824.66元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，彭家春向剑羽公司租赁系争土地�并建造房屋后全部租给张政治。因彭家春建造房屋未办理相关手续，故其与张政治签订的《场地厂房租赁协议》无效。张政治在实际使用系争土地及厂房期间，白马塘村委会要求剑羽公司在2015年6月30日前将系争土地清场、搬离、交地结束。剑羽公司随即要求彭家春及张政治搬离，并表述自2015年6月起没有向张政治及彭家春收取过租金、水电费。彭家春上诉称因张政治实际占用了系争土地及厂房，导致彭家春被剑羽公司扣除了相应的租金，但未提供相应的证据予以证明，本院无法采信。
张政治因实际使用系争土地及厂房受阻，无法经营。彭家春亦承认土地使用至2015年6月因断水断电无法使用，故张政治无需支付2015年8月6日起至实际搬迁日止的使用费。张政治诉请彭家春返还已支付的费用及押金，应获支持。彭家春不同意返还，并反诉要求张政治继续支付租�，于法无据。
综上所述，彭家春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,866.50元，由上诉人彭家春负担。
本判决为终审判决。
法官助理何倩
审 判 长 陈俊
审 判 员 徐江
代理审判员 俞璐
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 徐晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确�，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……