吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉07民终624号上诉人(原审原告)：孙某，现住松原市。委托诉讼代理人：夏立琴，现住松原市。委托诉讼代理人：潘石，吉林良佐律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吉林省松原飞宇房地产开发有限公司，地址松原市乌兰大街。法定代表人：李庆军，经理。委托诉讼代理人：虞连昌，吉林中证律师事务所律师。原审第三人：吉林省飞宇物业有限公司，住所地长春市南关区前进大街6688号惠民嘉苑小区13号底层商铺104室。法定代表人：李春成，总经理。委托诉讼代理人：李庆顺，男，1964年6月28日生，汉族，吉林省飞宇物业有限公司职员，住址吉林省榆树市黑林镇街道1组。上诉人孙某与被上诉人吉林省松原飞宇房地产开发有限公司（以下简称飞宇房地产公司）及原审第三人吉林省飞宇物业有限公司(以下简称飞宇物业公司)买卖合同纠纷一案，因孙某不服宁江区人民法院（2016）吉0702民初4408号民事判决，提起上诉，本院以（2017）吉07民终1152号裁定发回重审，宁江区人民法院重审后作出（2017）吉0702民初4952号民事判决，孙某不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人孙某的委托诉讼代理人夏立琴、潘石，被上诉人飞宇房地产公司的委托诉讼代理人虞连昌，第三人飞宇物业公司的委托诉讼代理人李庆顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某上诉请求：撤销宁江区人民法院（2017）吉0702民初4952号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同；双倍返还购房款473040元及从2013年8月18日至给付之日至按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；被上诉人承担一、二审诉讼费、保全费。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》应当解除。（一）被上诉人未按照法律规定及司法解释的规定办理房屋所有权登记，属于法定的合同解除事由。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十九条规定，上诉人与被上诉人签订的合同对产权证逾期办理产生纠纷的处理方式虽然是“协商解决”，但这一约定没有规定上诉人不可以行使合同的解除权，因此就上诉人主张的合同解除问题，应当按照上述法律法规以及司法解释的规定处理。被上诉人在商品房交付使用之日起90日内没有为上诉人办理房屋所有权登记，上诉人以及其他购买人多次到被上诉人处主张解除合同，至上诉人起诉解除合同之日已经届满《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十九条规定的一年期限，因此，上诉人有权解除合同。至于被上诉人提出的因政府部门的原因不能办理房屋登记，上诉人认为不应支持。首先，被上诉人就其主张的政府部门怠于履行行政法义务致使不能办理产权证照的说法，被上诉人没有证据支持。其次，即使被上诉人的说法属实，被上诉人也应当承担违约责任，然后由其向怠于履行行政法义务的相关部门主张行政赔偿。第三，不能办理产权登记的原因在于被上诉人的商品房开发手续不全，没有办理竣工验收备案，且土地容积率进行了变更，致使房屋交付使用后多年不能办理房屋登记。基于上述，上诉人主张合同解除应当得到支持。（二）被上诉人没有按照销售广告等销售资料的说明和允诺履行合同，构成违约，上诉人有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条规定，被上诉人的销售广告和宣传资料中的内容进行了说明和允诺，这是被上诉人作为出卖人就商品房开发规划范围内的房屋所做的说明和允诺，而且具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响。根据法律规定，应视为合同的内容。现被上诉人违反了该说明和允诺的内容，属于违约，并且该虚假宣传方式以及被上诉人违法销售行为已经受到了行政机关处罚，因此上诉人有权解除合同。（三）原审法院认定双方是签订的商品房买卖合同约定的商铺于2013年12月31日交付，与实际情况不符，首先，上诉人与松原市飞宇物业管理有限责任公司租赁合同中并没有授权飞宇物业替上诉人接收房屋，其次在没有上诉人授权的情况下，飞宇物业公司在明知被上诉人的房屋不符合竣工验收，改变容积率，开发商手续不全，不能办理登记的情况下，同意接收房屋，明显属于越权代理。二、一审判决适用法律错误。一审法院认为被上诉人已经向上诉人交付了房屋，办理产权证照是合同的附随义务，这一认定属于适用法律错误。合同行为属于负担行为，物权登记属于处分行为。办理产权登记属于处分行为，是商品房买卖合同的目的，而非附随义务。同时，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定以及其他办理商品房买卖产权登记的法律、法规及规章规定，作为房地产开发企业的被上诉人应当提供必要的证明文件，协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现因被上诉人原因不能办理登记，违约的是被上诉人而非上诉人。因此，一审法院作出认定明显属于法律适用错误。飞宇房地产公司二审辩称：原审判决认定事实清楚，采信证据充分可靠，适用法律、判决结果正确，上诉人的上诉请求和理由不成立。一审判决后，2018年1月31日案涉房屋项目土地的初始登记已经办理完毕，下一步就是房屋的初始登记，房屋产权可以办理。希望维持一审判决，驳回上诉。原审第三人飞宇物业公司二审答辩意见与飞宇房地产公司一致。孙某一审诉称：2013年3月23日，孙某在飞宇房地产公司处购买商铺，总价款为622422元。双方约定孙某购买的商铺交给松原市飞宇物业管理有限责任公司使用三年，三年的租金折抵孙某一部分购房款，孙某交购房款473040元后，双方签订商品房买卖合同，孙某购买的商铺至今未能办理产权证照，合同目的不能实现，故孙某诉至法院要求解除双方签订的商品房买卖合同；对商铺认购款473040元双倍返还并自2013年3月23日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；判令被告承担诉讼费用及保全费用。飞宇房地产公司一审辩称：孙某所诉购买商铺的事实存在，孙某购买的商铺于2013年12月交付使用。被告出售给原告的房屋，销售时已经取得商品房预售许可证，具备销售条件。孙某购买的商铺现在已经满足了办理商铺产权证照的前提条件。之前房屋验收工作不能有效推进的原因不在飞宇房地产公司而在于规划部门和国土部门，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的因出卖人原因导致产权无法办理的情形。即使法院认定孙某具有解除合同的条件，孙某的主张已经超过了一年的解除期间，已经丧失解除权。原告要求双倍返还购房款无事实根据和法律依据。飞宇物业公司一审述称：业主购买商铺时，业主与物业公司有商铺租赁协议，约定房子交工时，由我们统一接管进行装修统一出租，无偿使用三年，大致时间是2013年5月1日至2016年4月30日，个别业主的租赁时间有的不一致。接收后商铺经营是综合性的，服装、鞋帽、化妆品等都有。现在满3年后，商圈经营不景气，满3年再次续签合同时，与业主意见不统一，我方想续签，但租金有争议，原来约定效益好的话还是购房款的8%，因现在亏损，我方想降租金，但未达成一致，所以现在商场关门了。一审法院审理查明：夏立琴系孙某的母亲。孙某购买飞宇房地产公司开发建设的江南秀1A46号商铺，面积为51.05平方米，总价款622422元，因该商铺无偿交付松原市飞宇物业管理有限责任公司使用三年，孙某交购商铺款473040元。2013年3月23日夏立琴与松原市飞宇物业管理有限责任公司签订商铺委托租赁经营协议书，孙某将其购买的商铺交给松原市飞宇物业管理有限责任公司统一管理、使用。租赁期限为2013年5月1日起至2016年4月30日止。2013年8月8日孙某与飞宇房地产公司签订商品房买卖合同一份，孙某购买飞宇房地产公司开发建设的第331幢1A46号商铺，面积为51.05平方米，双方签订的商品房买卖合同约定商铺于2013年12月31日交付；合同约定出卖人应当在商品交付使用后--日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。江南秀和第331幢系同一建筑物。飞宇房地产公司承认孙某购买的商铺于2013年12月交付给松原市飞宇物业有限责任公司使用，同年，松原市飞宇物业管理有限责任公司经吉林省工商行政管理局变更登记为吉林省飞宇物业有限公司。孙某提供2016年5月23日松原市住房和城乡建设局行政处罚决定书复印件及罚没款票据复印件，该决定书记载：“因飞宇房地产公司违反《商品房销售管理办法》第十一条、第二十四条的规定对飞宇房地产公司作出处以警告、责令责期改正，并处3万元罚款行政处罚。”孙某提供松原市工商行政管理局关于江南秀商铺业主举报飞宇房地产公司发布广告按的答复，该答复记载：“目前该广告案件按照法定程序规定正在办理中”。另查明，2013年7月1日飞宇房地产公司取得其开发建设第331幢商品房预售许可证。2014年1月1日嘉里不夜城C区12#楼（江南秀购物广场）取得建设工程消防验收意见书，江南秀购物广场综合评定该工程消防验收合格。2014年4月18日嘉里不夜城C区12#楼取得松原市环境保护局建设项目竣工环境保护验收。2015年11月松原市城乡规划设计研究院完成江南秀规划竣工测量报告。2016年松原市广厦房地产测绘有限责任公司出具嘉里不夜城12#楼房地产测绘成果（竣工）报告。2017年5月11日质监站整体竣工备案，完成综合竣工验收，整体竣工验收合格。2017年7月、8月江南秀项目建设用地联合验收和地籍调查合格。一审法院认为，一、原告孙某与被告飞宇房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效应受法律保护。二、依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定解除合同的方式有两种：约定解除和法定解除。其一，本案中原、被告在合同中约定“对产权证照逾期办理产生的纠纷是协商处理”，双方未约定把“逾期办理产权证照”作为解除合同的条件，故本案中原、被告签订的商品房买卖合同不适用约定解除。其二，本案原告孙某已经按照合同约定交付购房款，飞宇房地产公司也按照合同约定交付商铺，且原告对其购买的商铺进行了委托租赁经营，商品房买卖合同已经实际得到履行，办理产权证照只是合同附随义务。原告主张解除合同并赔偿损失的理由是“不能实现合同目的”和“因被告的原因不能办理产权证照”，其法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定。根据本院审理查明的事实，现在被告飞宇房地产公司开发的江南秀项目已完成全部验收，被告已经向不动产登记中心提供了所有办理产权证的相关手续，江南秀项目已经具备办理产权证的条件，本案中合同目的可以实现；且被告已经积极履行了相应义务，原告主张是由于出卖人的原因导致不能办理产权证的理由亦不成立。故本案不满足上述法律条款规定的解除合同的条件，即不适用法定解除。综上，原告孙某提出要求解除合同、双倍返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告孙某的诉讼请求。二审诉讼中，上诉人没有提交新证据,飞宇房地产公司提交了《不动产权证书》一份，拟证明案涉房屋所在项目于2018年1月31日土地的不动产初始登记已经完成，下一步将办理案涉房屋的产权初始登记工作。上诉人质证认为此证办理时间晚于购买房屋五年，超过规定期限。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，孙某作为买受人与飞宇房地产公司作为出卖人，双方自愿签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，因此双方签订的买卖合同合法有效。关于双方签订的合同应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致的，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”即约定解除，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”即法定解除，合同解除的条件是依约定或法定。根据双方签订的合同内容以及法定情形，本案不具有约定解除及法定解除合同的条件。孙某一审诉求解除合同的理由，没有事实依据和法律依据，其请求不能成立。1、根据《商品房买卖合同》约定，双方买卖标的物是江南秀商铺，出卖人飞宇房地产公司已交付该商铺，买受人孙某接受并已将该商铺委托给飞宇物业公司租赁经营，飞宇房地产公司已完成交付义务，商品房买卖合同已经实际得到履行。2、双方商品房买卖合同约定“对产权证照逾期办理产生的纠纷是协商处理”，据此约定“逾期办理产权证照”并非解除合同的约定条件。故本案中上诉人孙某与被上诉人飞宇房地产公司签订的商品房买卖合同既无约定解除，又无法定解除依据，不符合合同解除的要件。根据本院审理查明的事实，原审法院认为办理产权证照只是合同附随义务，该观点虽存在错误，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，并没有证据证明不能办理产权证照原因在于飞宇房地产公司，且飞宇房地产公司目前正在积极办理相关手续。故孙某提出要求解除合同、返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13261元，由上诉人孙某负担（已由孙某预交6631元，缓交6630元）。本判决为终审判决。审 判 长  牟凤桐审 判 员  魏 巍代理审判员  乔文彬二〇一八年三月三十日书 记 员  张 丽