广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0403民初2641号
原告（申请执行人）：珠海市国土资源局斗门分局，组织机构代码00699436-8，住所广东省珠海市斗门区。
法定代表人：陈志雄，局长。
委托代理人：廖君燕，珠海市国土资源局斗门分局职员。
委托代理人：赵晓光，珠海市斗门区法制局工作人员。
被告（执行案外人）：苗瑞平，女，1966年12月16日出生，汉族，，住山西省忻州市忻府区。
委托代理人：陈昱乒，男，1967年2月6日出生，汉族，，住址同上，系被告的配偶。
原告珠海市国土资源局斗门分局与被告苗瑞平申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年10月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市国土资源局斗门分局（以下简称国土分局）的委托诉讼代理人赵晓光，被告苗瑞平的委托代理人陈昱乒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国土分局向本院提出诉讼请求：请求准许执行(2016)粤0403民初518号之一民事裁定书，继续执行、查封被执行人珠海市德信房地产开发有限公司位于珠海市××区××镇××大道北××号(富逸花园)7栋23号车库(车库价值为人民币259768元)。事实和理由：2016年9月2日，法院对原告与珠海市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司）之间的建设用地使用权出让合同纠纷一案作出民事判决书[案号为(2016)粤0403民初518号]，德信公司应在判决发生法律效力之日起十日内向原告支付地价款人民币22046843元和违约金(违约金以22046843元为基数，自2015年9月18日起计至清偿之日止，按每日1%计算)。德信公司未上诉，原告向法院提交执行申请和财产保全申请，2016年9月22日，法院作出(2016)粤0403民初518号之一民事裁定书：对德信公司开发的未办理房地产登记的位于广东省珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北(富逸花园)的不动产权予以查封。被告苗瑞平对执行标的向法院提出书面异议，法院于2017年9月14日作出(2017)0403执异32号执行异议裁定，中止了(2016)粤0403民初518号之一对珠海市××区××镇××大道北××号(富逸花园)7栋23号车库的执行。法院在(2017)粤0403执异32号执行异议裁定中采用的法律条文为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，但法院在调查过程中，被告苗瑞平明确将款项是支付给个人而非德信公司，虽然其有德信公司出具的购房发票，但也无法证明其已部分或完全缴交了房款。而且被告苗瑞平超出合同约定时间至查封时仍未办理过户登记，完全是因其个人怠于办理，在调查过程中，法院也未对该事项进行调查，而法院直接引用了28条的规定裁定支持被告苗瑞平的诉求是依据不足的。法院作出的执行裁定认定事实不清，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四和三百零六条的规定，特提起诉讼，请法院支持原告的全部诉讼请求。
被告苗瑞平辩称：斗门区人民法院在(2017)粤0403执异32号执行异议裁定中认定事实清楚无误，适用法律正确，理由如下：一、收款人ＸＸ超、陈婉妮是德信公司的实际控制人其有权代表德信公司指定收款账户，也有权对已订立的购房合同提出补充和修改意见，经购房人同意后生效。2012年6月2日签订商品房买卖合同时德信公司经办人员交给购房人苗瑞平的备选收款账号清单，实质上是该《珠海市商品房买卖合同》的组成部分，与该合同其他条款具有同等的效力。答辩人转账给被告二的收款账户，ＸＸ超农行活期一本通账户44×××70，工行卡号62×××23，均系该账户清单所列可选账户。二、购房人苗瑞平、陈昱乒每一笔付款前均与售房人德信公司有关经办人员进行电话沟通，协商确定双方都认为方便的收付款账户和汇划方式，ＸＸ超、陈婉妮账户收到购房人逐笔汇款后，均经德信公司经办人员打电话核对确认，事后德信公司于2014年9月11日按卖房销售收入259768元向珠海市斗门区地税局乾务分局申报缴纳了增值税，乾务地税分局开具了发票代码为244041409990，发票号码为08386142，发票金额为259768元，行业类别为其他销售不动产的《广东省地方税收通用发票(电子)，发票载明：付款方名称：苗瑞平；付款方识别号码：；收款方名称：珠海市德信房地产开发有限公司：收款方识别号：44040366151456x；销售标的物为珠峰大道3207号富逸花园7栋23号车库；不动产项目编号：4404030000772，发票载明内容足以证明德信公司完整收到了购房人所付款项并核对无误。珠海市德信公司对购房款的给付金额和给付方式均确认无误从2012年6月至今5年多时间里从未提出异议并据以向乾务税务所缴纳了增值税，税务所开具了完税发票，税务机关开具发票也进一步佐证，购房人苗瑞平向售房人德信公司付清房款的事实是清楚的，认定是一致的，国土局对此提出异议完全没有可信事实依据。试想，如果收款人明确确认收到款项，并据以向付款人开出正式完税发票都不能认定付款事实的话，那所有的房产买卖关系是不是都应该被否定了呢？三、2012年6月2日签订的《珠海市商品房买卖合同》第七条约定，出卖人应当在2014年6月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730天内，向产权登记机关申请确权。即售房人德信公司应于2016年7月10日前给购房人办理产权证。从2016年7月开始，我们加紧催促，想方设法，努力寻求办理产权证的方法和渠道，但德信公司因财务状况恶化，严重资不抵债，一直拖欠土地出让金，被斗门区国土局追诉至今；实际控制人ＸＸ超躲债拒绝公开露面；新任董事长、公司法定代表人李筱平称因没有接收到公司相关资产故拒绝履行职责；因拖欠职工工资，办事员工拒绝履行原担职责，公司管理混乱不堪，一些员工卡着办理房产证必须的购房发票纸质版原件、《联机备案表》原件、《房屋外业测绘调查表》原件、《分层分户调查表》原件、《竣工验收单》原件、《专项维修基金缴存凭证》等证据材料以要工资跑腿费等名义向购房人提出各种无理要求敲诈勒索；因拖欠税金，德信公司被税务机关划定为非正常纳税户，办理房产证所需缴纳的契税等后期税金都无法缴纳，致使购房人至今无法办理产权证，并不是原告所称的因被告一怠于办理。原告的这种说法完全是没有事实根据的四、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案车库买卖合同签订的时间为2012年6月2日，斗门区人民法院查封涉案车库的时间为2016年10月12日，这一事实证明案外人苗瑞平早于该院查封车库前签订了书面买卖合同。苗瑞平从接收车库之日起向富逸花园前后两任物业服务机构缴纳物业费的收据，足以证明购房人苗瑞平已在查封之前合法占有涉案车库。苗瑞平历次向德信公司指定的账户汇款凭证及德信公司完税后由乾务地税所开出的不动产销售发票，足以证明售房人确认已收取苗瑞平支付的全部房款据购房合同约定，德信公司应向产权登记机关办理涉案车库的确权给苗瑞平，但其因资不抵债，欠税未缴，实际控制人失联导致未能办证的问题至今没有解决，足以证明非因购房人苗瑞平的原因导致涉案车库未办理过户登记。综上所述，答辩人主张排除对涉案车库的执行，有充分的事实、理由和法律依据作支持，珠海市斗门区人民法院2017年9月14日做出的(2017)粤0403执异32号执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予进一步确认。被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院采信的证据及查明的事实为准。
本院经审理查明：2016年9月2日，本院对原告与德信公司之间的建设用地使用权出让合同纠纷一案作出(2016)粤0403民初518号民事判决，判令德信公司应在判决发生法律效力之日起十日内向原告支付地价款人民币22046843元和相应违约金，德信公司未上诉。在该案诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院作出(2016)粤0403民初518号之一民事裁定书，裁定对德信公司开发的未办理房地产登记的位于广东省珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北(富逸花园)的房屋予以查封，查封的房屋包括富逸花园7栋23号车库。被告苗瑞平认为，其购买了涉案车库，支付了全部购房款，并实际占有使用涉案车库，其购买时间先于本院查封的时间，而且国土分局与德信公司的纠纷与其无关，遂对该执行标的的执行查封，向本院提出书面异议，本院于2017年9月14日作出(2017)0403执异32号执行裁定书，裁定中止对涉案车库的执行。
另查明，被告苗瑞平于2012年6月2日与德信公司签订《珠海市商品房买卖合同》购得涉案车库，合同约定德信公司应于2014年6月30日前交付车库，应在车库交付后730日内向产权登记机关申请确权。涉案车库于2013年7月31日取得《竣工验收备案表》，于2013年11月8日由德信公司交给被告苗瑞平使用，现被用作仓库仓储。被告苗瑞平其根据德信公司的指示付清全部购房款后，德信公司于2014年9月11日向其出具了购房款发票。
再查明，因德信公司欠付税费等问题，涉案车库现仍不具备办理产权登记的条件，已超出约定的办理产权证的最后期限。
本院认为，本案是当事人国土分局对执行异议裁定不服提起的诉讼，系申请执行人执行异议之诉。涉案车库虽然登记在德信公司名下被查封，但在人民法院查封之前，被告苗瑞平已与德信公司签订合法有效的书面买卖合同，所购车库也已交付并用于仓储。涉案车库由原合法的控制人德信公司，依约交付给被告苗瑞平，被告苗瑞平系合法占有该不动产，该不动产是否符合法定交付条件只牵涉德信公司的交付行为合法与否，并不影响被告苗瑞平占有的合法性。被告苗瑞平虽然没有将房款直接支付给德信公司，但其支付房款的行为是遵照德信公司指示作出的，德信公司也出具了相应收据，并开具了购房款发票，故本院认定涉案车库的价款已依约全部支付。涉案车库非因被告苗瑞平自身原因未办理过户登记。
综上，涉案车库符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条之情形，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告（申请执行人）珠海市国土资源局斗门分局的全部诉讼请求。
案件受理费5196元，由原告（申请执行人）珠海市国土资源局斗门分局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 刘嘉华
审 判 员 马雁峰
代理审判员 许静丽
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 李慧敏
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。