江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1323民初2841号
原告：许珍，女，1969年9月30日出生，汉族，住泗洪县。
委托诉讼代理人：刘成久，江苏广陆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁银娣，江苏宏亮律师事务所律师。
被告：泗阳县金马房地产开发有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京东路南侧。
法定代表人：崔永南，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹俊羽，江苏浦佳律师事务所律师。
被告：杨浩，男，1985年3月7日出生，汉族，住泗阳县。
委托诉讼代理人：谢永力，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。
原告许珍与被告泗阳县金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）、杨浩案外人执行异议之诉一案，本院2016年4月15日立案受理，于2016年7月12日作出（2016）苏1323民初2292号民事判决，判决驳回原告许珍的诉讼请求。原告许珍不服该判决向宿迁市中级人民法院提出上诉，2017年2月4日，该院作出（2016）苏13民终2905号民事裁定，裁定：“一、撤销泗阳县人民法院（2016）苏1323民初2292号民事判决；二、本案发回泗阳县人民法院重审。”本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许珍及其委托诉讼代理人刘成久、鲁银娣，被告金马公司的委托诉讼代理人曹俊羽，被告杨浩及其委托诉讼代理人谢永力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许珍向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告金马公司所签订的泗阳县众兴镇阳光名邸19幢-S-102号商铺商品房买卖合同有效；2.确认泗阳县众兴镇阳光名邸19幢-S-102号商铺归原告所有；3.停止对该房屋的执行。诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月26日，原告与被告金马公司签订商品房买卖合同。原告购买阳光名邸19幢S-102号房屋，总价款为1320300元，原告支付了全部购房款，被告金马公司向原告出具了发票。被告杨浩依据（2015）泗民初字第1914号民事调解书申请强制执行。泗阳县人民法院对该房屋进行执行，原告提出执行异议，泗阳县人民法院驳回原告的异议申请。原告认为，原告实际购买了房屋，已经支付了全部购房款，并已实际占有使用，房屋已属于原告所有。原告曾多次要求被告金马公司办理产权手续，但未果。原告妹妹许静另一房产与该房屋情况相同，提起的异议之诉已得到法院支持，故根据法律规定，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告金马公司辩称，金马公司与原告不存在房屋买卖合同关系，也从未收到过原告的购房款，原告所谓的购房款其实是金马公司法定代表人崔永南涉嫌非法吸收公众存款罪的涉案赃款。涉案房屋的所有权并未转移至原告。即使原告与崔永南之间属于合法民间借贷关系，崔永南未经公司允许以公司房屋抵给原告的行为也不受法律保护，即便公司允许了，实质上也属于以房抵债，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，原告依法也不能取得房屋的所有权。
被告杨浩辩称，原告与被告金马公司不存在合法的房屋买卖关系，原告也没有依法支付购房款，更没有办理房屋的交接手续，原告没有合法占有使用该房屋。因此被告杨浩申请执行，泗阳县人民法院查封该房屋是合法的，并且杨浩的款项为建筑工程款，具有法定的优先性，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认，即：
2012年10月26日，原告许珍作为买受人，被告金马公司作为出卖人，签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：许珍购买金马公司开发的阳光名邸项目小区19幢S-102号一层房屋，总价款为1320300元，付款方式为一次性付款，被告金马公司在合同上加盖“合同专用章”和被告法定代表人崔永南印章。2013年9月25日，被告金马公司向原告许珍出具总金额为4130400元的预售购房款发票，该发票上注明阳光名邸三处房产，其中包含本案争议的19幢S-102一层房屋的价款1320300元。2015年3月16日，江苏华龙物业服务有限公司阳光明邸管理处出具《楼宇交接登记表》，业主为原告许珍，交接房屋为19幢S-102室商铺。该房产至今未在房管部门办理网签备案，亦未办理房屋产权登记手续。另查明：被告杨浩诉被告金马公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年12月15日作出（2015）泗民初字第1914号民事调解书，主要内容为：被告金马公司于2016年1月15日前支付被告杨浩工程款983669.3元及利息。案件受理费6818元，由被告金马公司负担。该案在执行过程中，本院于2016年1月19日作出（2016）苏1323执字166号民事裁定，对泗阳县众兴镇阳光名邸19幢-S-102号商铺予以查封。原告许珍提出异议，主张该房屋属其所有。本院于2016年4月5日作出（2016）苏1323执异12号执行裁定，驳回原告许珍的异议申请。原告许珍不服该裁定，遂向本院提起诉讼。
本案争议焦点为：原告许珍就案涉房屋阳光名邸19幢-S-102号商铺是否享有排除执行的权利，即是否应当停止对该房屋的执行。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对于许珍与金马公司于房屋被查封之前签订的《商品房买卖合同》，金马公司及其法定代表人均盖章予以确认，金马公司虽提出“合同系手写、应盖销售章而非合同章”等抗辩理由，但其并未能提供证据证明合同内容及印章系伪造；根据审理中双方的陈述及提供的证据，能够证实金马公司法定代表人崔永南与原告许珍及其亲属之间长期存在民间借贷关系，但后来曾进行结算，原被告签订了购房合同、且金马公司已经向许珍出具了购房发票，应视为许珍与金马公司及崔永南进行对账清算，将借款合同关系终止，并将借款本息转化为已付购房款，建立了商品房买卖合同关系，审理中无法认定双方的借贷存在超出法律规定保护限额的高额利息，对此金马公司也未提供证据证明，因此，该房屋买卖合同应为合法有效；金马公司出具的购房发票也应视为原告结清了涉案房屋全部价款，被告虽称崔永南涉嫌非法吸收公众存款犯罪，但无证据证明与本案有关及对房屋买卖合同的效力产生影响；对于涉案房屋的占有问题，由于金马公司因资金问题导致管理混乱，泗阳县政府相关部门组成工作组与业主委员会共同研究决定，由江苏华龙物业服务有限公司代为交付房屋，原告许珍与该公司于房屋查封前办理的涉案房屋交接手续，应为合法有效，被告金马公司称原告系强占房屋的主张不能成立；关于涉案房屋未办理产权登记的问题，经查系由于案涉购房款未进入监管账户造成无法办理网签合同备案，对此本院认为，购房款汇入监管账户才能办理网签合同备案并进行产权登记系行政机关对房地产企业的管理性规定，约束的对象为房地产企业而非购房者，本案中，许珍与金马公司签订的购房合同中并未约定款项应当汇入监管账户，金马公司已经出具了购房发票，说明许珍已经履行了合同关于交付购房款的义务，至于金马公司未将该款项转入监管账户系金马公司的过错而非许珍的过错；另外，被告杨浩的债权即使为工程价款，其主张的优先受偿权也不得对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受人，因此，被告杨浩认为其债权为工程款应当享有优先权的主张不能得到支持。
综上，本院认为，原告许珍对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，其要求停止对该房屋执行的请求应予支持。因涉案房屋未办理产权登记，对于原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、不得执行泗阳县众兴镇阳光名邸19幢-S-102号商铺；
二、驳回原告许珍其他诉讼请求。
案件受理费16683元，由被告泗阳县金马房地产开发有限公司、杨浩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80。
审 判 长 倪 兵
审 判 员 徐学松
人民陪审员 刘绪平
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 葛天民