福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2013）马民初字第1520号原告厦门联发（集团）物业服务有限公司，住所地：厦门市湖里区湖里大道28号联盛大厦西3A单元。法定代表人张曙秋，董事长。委托代理人林振宇，男，1970年10月7日出生，汉族，福州分公司副总经理。委托代理人林建涛，男，1982年3月29日出生，汉族，项目经理助理。被告林凌峰，男，1985年5月25日出生，汉族，住福建省福安市。原告厦门联发（集团）物业服务有限公司（以下简称“联发公司”）与被告林凌峰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月16日受理后依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告联发公司的委托代理人林振宇到庭参加诉讼，被告林凌峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告联发公司诉称，原告联发公司依据《物业管理条例》第二十一条规定选聘的前期物业服务企业，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务公司的约定交纳物业服务费用。被告作为长滩美墅X#XXX的业主，于2010年3月15日收房。依据《阳江瑞景前期物业服务合同》第三章第六条，被告应依据合同向原告交纳物业管理费用，物业服务费按人民币1.8元/平方米交纳。被告物业费收费面积为197.46平方米，其每月应交纳的物业综合管理服务费为人民币355.43元。被告自交房后，自2012年1月起咱算至起诉日已拖欠物业综合管理服务费达18个月，拖欠金额达人民币9619.57元。截止起诉之日，该违约行为仍处继续状态。为了维护原告合法权益，同时为了整个小区的物业服务日臻完善，原告曾于2013年6月25日向该业主发出催款函，要求被告支付拖欠的物业综合服务管理费等费用。请求：1、判令被告补缴拖欠的物业综合管理服务费6397.7元（自2012年1月1日起算暂计至2013年6月30日，具体数额计至被告实际交纳拖欠的相关费用之日止）。2、判令被告补缴拖欠的小区水电公摊费726.76元（2011年3月至2013年5月）。3、判令被告支付延迟履行物业综合管理服务费的滞纳金人民币2495.1元（根据《阳江瑞景前期物业服务合同》第七章第二十三条约定，未能按时足额交纳物业服务费的，可按日加收所欠费用千分之三的滞纳金）。4、本案诉讼费由被告承担。被告林凌峰未答辩。庭审中，原告阳光花都业委会提交证据如下：1、产权证复印件，证明被告购房事实。2、前期物业服务合同，证明原告与建设单位的物业服务合同。3、业主（住户）家庭情况登记表，证明被告身份信息。4、身份证复印件，证明被告身份信息。5、寄催款函挂号信回执单，证明原告向被告催费情况。6、催款函内容复印件，证明原告向被告催费情况。7、欠费清单，证明被告拖欠的费用。被告林凌峰未质证。本院认为，原告所提交的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。被告林凌峰未举证，视为放弃诉讼权利。经审理，本院确认如下事实：2004年11月15日，原告与福州阳光锦江房地产开发有限公司签订《阳江瑞景前期物业服务合同》，合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费以包干制方式收取：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅：联排、叠拼、宽院——1.8元/月·平方米；双拼、独幢——2.0元/月·平方米；商场：2.5元/月·平方米。第七条第一款约定，业主应于物业交付之日起交纳物业服务费和公摊水电费。第四款约定，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的10日内交纳。第二十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，可按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。2010年2月22日，被告林凌峰取得福州市马尾区江滨东大道188号阳江瑞景XX#楼XXX复式单元所有权，建筑面积198.13平方米，房屋产权证号为：榕房权证Ｒ字第××号。从2012年1月起，被告未交纳物业服务费。从2011年3月至2013年5月，被告未交纳水电公摊费合计726.76元。据原告陈述，欠缴物业费滞纳金系从欠缴物业费的下一季度开始计算，其中2012年第一季度原告未主张滞纳金，原告主张计算自2012年第二季度至2013年第一季度所欠缴物业费的滞纳金。本院认为，阳江瑞景小区的建设单位福州阳光锦江房地产开发有限公司与原告联发公司签订的《阳江瑞景前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，该合同对全体业主具有约束力。依据该合同第六条、第七条约定，被告应在每季度首月10日内交付本季度物业费，但被告自2012年1月开始未交纳物业服务费，被告应按照每月197.46平方米×1.8元/平方米/月=355.43元交纳物业服务费，直至被告实际交纳拖欠的物业费之日止。同时，被告应支付原告2011年3月至2013年5月的水电公摊费726.76元。根据合同第二十三条的约定及原告主张，被告应支付原告2012年第二季度至2013年第一季度所欠缴物业费的滞纳金，滞纳金按照日千分之三计算，截止日期为2013年6月30日，其中：2012年第二季度（4-6月）欠缴物业费滞纳金为355.43元/月×3月×0.3%×365天（自2012年7月1日至2013年6月30日）=1167.59元；2012年第三季度（7-9月）欠缴物业费滞纳金为355.43元/月×3月×0.3%×273天（自2012年10月1日至2013年6月30日）=873.29元；2012年第三季度（10-12月）欠缴物业费滞纳金为355.43元/月×3月×0.3%×181天（自2013年1月1日至2013年6月30日）=578.99元；2013年第一季度（1-3月）欠缴物业费滞纳金为355.43元/月×3月×0.3%×91天（自2013年4月1日至2013年6月30日）=291.09元，滞纳金合计2910.96元，原告主张2495.1元不违反双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告林凌峰应于本判决生效之日起十日内给付原告厦门联发（集团）物业服务有限公司物业费，物业费按照每月355.43元计算自2012年1月至实际缴清物业费之日止。二、被告林凌峰应于本判决生效之日起十日内给付原告厦门联发（集团）物业服务有限公司水电公摊费（2011年3月至2013年5月）726.76元。三、被告林凌峰应于本判决生效之日起十日内给付原告厦门联发（集团）物业服务有限公司物业费滞纳金共计（截止2013年6月30日）2495.1元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告林凌峰负担。被告林凌峰应负担的诉讼费已由原告垫付，被告林凌峰应在支付上述款项时一并返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  沈镇友人民陪审员  吴国兴人民陪审员  林 彬二〇一三年十二月十七日书 记 员  李昭军附：引用的主要法律条文《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。