浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第34号
上诉人（原审被告）：滕某。
被上诉人（原审原告）：宁波江北××湖××天地××
有限公司。住所地：宁波市××××9-f。
法定代表人：汤某某。
委托代理人：陶某某。
委托代理人：庞某某。
上诉人滕某因与被上诉人宁波江北××湖××天地××
有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院
于2009年11月19日作出的（2009）甬北民初字第1252号民事判
决，向本院提起上诉。本院于2009年12月29日立案受理后，依
法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审原告宁波江北××湖××天
地××有限公司与原审被告滕某于2006年7月25日签订一份《
日湖新天地特色餐饮街房屋租赁合同》，原审原告将位于宁波
市江北区“日湖新天地特色餐饮街d区d19”，建筑面积113．6
2平方某某屋出租给原审被告用于经营。合同约定：租赁期3年
，自2006年7月16日至2009年7月15日止，先付租金后使用房屋
。第1年租金按每天每平方米1.3元计算为47266元、第2年租金
按每天每平方米1．4元计算为58060元、第3年租金按每天每平
方1.5元计算为62207元，合同签订时原审被告向原审原告支付履约保证金4400元。合同还约定：如原审被告违约，原审原告
有权终止合同，并收回租赁房屋，履约保证金和当期租金不予
退还；原审原告违约，原审被告有权要求原审原告支付双倍履
约保证金。对此，合同还特别列举违约的情形，如原审被告逾
期支付租金及其他规定费用，应向原审原告支付自支付日至实
际付款日止0．5%的逾期付款违约金；原审被告在合同租赁期
内提前终止，原审原告不退还原审被告缴付的履约保证金。另
查明，原审被告自2008年7月16日至2009年7月15日止，未向原
审原告支付年租金62207元，扣除原审原告在原审被告处用餐
费后，原审被告仍欠原审原告租金46035元。2009年9月、10月
水电费1960元未向原审原告支付。至今原审被告仍占用原审原
告的房屋。
原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司于2009
年10月14日诉至法院，请求判令原审被告：1.房屋租赁合同至
2009年7月15日终止；2.腾退“日湖新天地特色餐饮街d区d19
”房屋归还给原审原告；3.向原审原告支付租金46035元和水
电费1960元；4.向原审原告支付以面积113．62平方米每天每
平方米1．5元为标准自2009年7月16日起至房某某退日占用房
屋赔偿金；5.向原审原告支付以银行同期贷款利率为标准自20
08年7月16日起至占用房某某退日赔偿金的违约金。6.原审原
告不退还原审被告缴纳的履约保证金4400元。
原审法院经审理认为：原审原、被告于2006年7月25日签
订的《日湖新天地特色餐饮街房屋租赁合同》，已于2009年7
月15日届满，双方未续签租赁合同，原审原告提出要与原审被告终止房屋租赁合同，并要求原审被告腾退房屋归还原审原告
，符合租赁合同的约定，现原审被告继续占用原审原告的房屋
已无法律依据，因此，对原审原告的上述请求，应予支持。原
审被告因经营需要，未支付2009年9月至10月水电费，做法不
妥，原审原告要求原审被告支付拖欠的水电费1960元，合情合
理，应予支持。原审被告至今仍拖欠原审原告2008年7月16日
至2009年7月15日的房屋租金46035元，原审原告请求其支付，
符合合同约定和法律规定，应予支持。原审被告主张已向原审
原告支付2009年4月、5月的租金以及原审原告就餐费约20000
元，缺乏证据，不予采纳。原审原告要求原审被告按银行同期
贷款利率支付2008年7月16日至实际支付日的逾期租金违约金
，也符合租赁合同的约定，此请求应予支持。原审原、被告签
订的租赁合同已经届满，但原审被告至今仍占用原审原告的出
租房屋，因此原审被告仍应依法向原审原告支付占用房屋赔偿
金。原审原告要求原审被告以建筑面积113．62平方米每平方
米每日1．5元为标准，支付2009年7月15日至房某某退日止的
赔偿金，应予支持。根据原审原、被告在合同中的约定，合同
至2009年7月15日已届满，在合同期内原审被告存在拖欠原审
原告的租金和逾期支付规定的费用，应以合同的约定支付逾期
付款的违约金予以解决。至于履约保证金根据合同的约定，原
审被告并未在合同期内提前终止合同，故原审原告要求不退还
原审被告缴纳的履约保证金，与合同约定不符，其请求不予支
持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十一条第一款（一）项、第二百一十二
条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，作出
如下判决：一、确认原审原告宁波江北××湖××天地××有
限公司与原审被告滕某签订的房屋租赁合同于2009年7月15日
终止；二、原审被告滕某于本判决生效后三十日内腾退占用的
位于宁波市江北区“日湖新天地特色餐饮街d区d19”房屋归还
给原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司；三、原审
被告滕某某用的房屋于腾退之日一次性向原审原告宁波江北×
×湖××天地××有限公司付清2008年7月15日至2009年7月15
日的房屋租金46035元（已扣餐费）；四、原审被告滕某某用
的房屋于腾退之日一次性向原审原告宁波江北××湖××天地
××有限公司付清2009年9月、10月水电费用1960元；五、原
审被告滕某某用的房屋于腾退之日以占用房屋113.62平方米每
天每平方米1.5元的标准，一次性向原审原告宁波江北××湖
××天地××有限公司付清2009年7月16日起至房某某退日止
的赔偿金；六、原审被告滕某某用的房屋于腾退之日以银行同
期贷款利率为标准，一次性向原审原告宁波江北××湖××天
地××有限公司付清自2008年7月16日至实际支付房租日止的
违约金；七、驳回原审原告宁波江北××湖××天地××有限
公司的其他诉讼请求。如果原审被告未按本判决指定的期间履
行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第
二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件
受理费1608元，减半收取804元，由原审被告滕某负担。
宣判后，原审被告滕某不服，上诉至本院，称：1.原判未查清与上诉人签订《日湖新天地特色餐饮街房屋租赁合同》
相对方的主体，根据被上诉人提供的证据显示合同出租方为宁
波日湖置地有限公司乙宁波江北××湖××天地××有限公司
。2.原审判决上诉人腾退位于江北“日湖新天地特色餐饮街d
区d19”的房屋，付清房屋租金、水电费，并支付自2009年7月
16日起至房某某退日止的赔偿金，又判决承担违约金，加重了
上诉人的责任。3.原审判决仅适用《合同法》和《民法通则》
属错误，应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠
纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定。综上，原
审法院在未查清事实的情况下错误地认定了涉案主体，且适用
法律错误，请求撤销原判，发回重审或依法改判，一、二审诉
讼费均由被上诉人负担。
被上诉人宁波江北××湖××天地××有限公司答辩称
：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法
予以维持原判。
双方在二审期间均未提供新的证据。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：200
6年7月25日签订房屋租赁合同的双方主体分别是滕某与宁某某
北日湖置地有限公司，后宁某某北日湖置地有限公司于2007年
6月26日经工商变更登记为宁波江北××湖××天地××有限
公司。
本院认为：企业名称依法经工商变更登记并不影响其原
签订合同的效力，本案中上诉人与被上诉人于2006年7月25日
所签订的房屋租赁合同依然合法有效。故上诉人诉称原审原告的诉讼主体不适格，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根
据房屋租赁合同的约定，上诉人承租的房屋已于2009年7月15
日届满，但双方未续签租赁合同，故被上诉人要求上诉人腾退
租赁的房屋，并付清所欠房屋租金和水、电费，于法有据，应
予以支持。原审法院鉴于上诉人在合同期满后继续占用租赁房
屋的实际情况，判决上诉人支付自2009年7月16日起至房某某
退日止的赔偿金（即租金损失），并无不当。另外，根据双方
租赁合同的约定，上诉人如逾期支付租金，应支付逾期付款违
约金，原审法院据此判处上诉人承担违约金，并无不妥。上诉
人诉称原审法院既判赔偿金又判违约金属重复判决的上诉理由
不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正
确，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五
十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下
：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1608元，由上诉人滕某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡惠娜
审 判 员 朱亚君
审 判 员 张宏亮
二〇一〇年二月一日
代书记员 莫爱萍