安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初130号原告：安徽庐园文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路228号1幢5楼。法定代表人：徐云霞，董事长。委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘家宝，安徽中天恒律师事务所实习律师。被告：张志宏，男，1966年8月11日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：倪萍，系张志宏妻子。原告安徽庐园文化投资有限公司(以下简称庐园公司)与被告张志宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庐园公司的委托诉讼代理人张红星、刘家宝，被告张志宏的委托诉讼代理人倪萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。庐园公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付第二支付期，即2016年7月10日至2017年1月9日期间的租金及占用费共88806元；3、请求判决被告向原告支付2016年1月10日至2017年1月9日期间物业费4332元；4、请求判决被告向原告支付逾期付款违约金55000元；5、张志宏承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月1日，原被告签订了一份《商铺租赁合同》。该合同约定，原告把位于合肥市安庆路城隍庙庐园一层1FW3、1FW4商铺出租给被告，并约定了租赁期限、租金及其支付期限、双方权利义务、违约责任等。原告于2015年12月10日将租赁标的物交付给了被告，被告于2016年1月10日正式开业。按照上述合同约定，被告应当于开业前30日（即2015年12月10日）支付首期租金88806元，并应当于第二个租金支付期前30日（即2016年6月10日）支付第二期租金88806元，但被告至今仍未支付上述第二租期的租金。按照上述合同第七条款7.2.2款的约定，被告逾期缴纳租金的，应当每日向甲方支付500元的违约金。另，被告自开业至今未缴纳物业费。综上所述，庐园公司为维护自身合法权益，现诉至法院，要求判如所请。张志宏辩称：庐园公司诉称不属实。案涉商铺于2016年1月10日开业，张志宏已交纳前期的六个月租金以及三个月的押金，期间，双方就减免租金问题进行协商，但庐园公司就此一直不予以明确答复。2016年9月9日，双方未能就减免租金达成一致。当晚，庐园公司安排保安将案涉商铺上锁封闭。第三日，庐园公司工作人员通知张志宏三日内清场并将案涉商铺交还。后经庐园公司同意，张志宏搬离商铺，庐园公司也在案涉商铺门口张贴招租。之后，庐园公司将案涉商铺变为庐园公司招商部。综上，庐园公司强制要求张志宏搬离，应驳回庐园公司全部诉请。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即2015年12月1日，庐园公司(甲方)与张志宏(乙方)签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，乙方租赁甲方“庐园春天商城”一层FW31FW4商铺(位置详见附图)，商铺建筑面积为36.1平方米；乙方租赁此商铺用于珠宝、玉器经营，所经营品牌或服务的名称为“蓝萍珠宝”。租赁标的物的租期3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，甲方暂定2015年12月10日将租赁标的物商铺完整交付给乙方，乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整，甲方同意自2015年12月10日至2015年12月30日给乙方用于内部装修与设备添置，乙方无需承担装修期间的租金，但自商铺交付后及装修期间乙方发生的实耗水、电费由乙方承担。商城开业时间暂定为2016年1月1日。首年度该商铺每月租金为人民币14801元/月，乙方应于合同签订之日向甲方支付人民币44403元作为合同履约保证金，合同立即生效，开业前30日，乙方向甲方支付第一支付期租金88806元，以后每个支付期租金，乙方应在下一个支付期租金前30日支付给甲方。如乙方逾期支付租金，每逾期一日向甲方支付500元违约金，逾期15天的，甲方有权解除合同。同时，双方签订了《物业服务委托协议书》一份，约定案涉商铺物业费为按月缴纳，缴纳标准为10元/平方米/月。上述合同签订后，张志宏向庐园公司缴纳履约保证金44403元及第一支付期租金88806元(6个月的租金)。2016年1月10日，合肥市安庆路城隍庙庐园春天商城开业。上述事实，由庐园公司提交的《商铺租赁合同》、《物业服务委托协议书》、收据、告知书、照片，及当事人陈述予以佐证。对当事人有争议的事实的质证和认定情况如下：即案涉租赁合同是否已解除，被告搬离案涉商铺时间。张志宏抗辩庐园公司于2016年9月9日将案涉商铺上锁，并要求张志宏搬离，随即张志宏搬离了案涉商铺，为此，张志宏提供了照片和证人段某的证言佐证。庐园公司对前述证据均不予认可，认为证人系张志宏员工，双方存在利害关系，不能证明系庐园公司上锁。本院认证意见：照片拍摄于2016年11月21日，拍摄内容为案涉商铺落锁，虽然该证据不能证明该商铺系庐园公司上锁，但能证明张志宏于2016年11月21日不在使用案涉商铺；而证人段某系张志宏员工，其证明内容为庐园公司于2016年9月9日将案涉商铺上锁，并要求张志宏搬离，其证言无其他证据予以佐证，故本院对证人证言不予认定。另查明，在庭审中，庐园公司自认案涉商铺于2017年4月另行转租，本院于庭后核实了该租赁合同。根据上述证据认证，在张志宏交纳首期6个月租金以及押金抵交3个月租金期满后，双方就案涉商铺租金减免曾经进行了协商，但是未能达成协议。由于案涉租赁合同约定了租赁期限，现有明确证据证明庐园公司将案涉商铺于2017年4月转租他人，证明了庐园公司在案涉合同未到期前行使了单方解除权，同时考虑到双方的举证能力，应由庐园公司对其行使单方解除权加以佐证，但其未能举证，故本院依据张志宏提供的2016年11月21日照片，确定张志宏于该日已不在使用案涉商铺，双方案涉租赁合同于该日解除，且张志宏于该日搬离。本院认为：庐园公司与张志宏签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，在案涉合同未到期前，双方就案涉房租减免协商未果，张志宏未能按期交纳租金，庐园公司于2016年11月21日行使单方解除权，故本院认定案涉合同于2016年11月21日解除，且张志宏于该日搬离案涉房屋。在合同解除前，张志宏作为承租人，应按照合同约定支付租金，由于张志宏交纳首期6个月租金以及押金抵交3个月租金，且案涉房租自2016年1月10日起算，故张志宏应交纳2016年10月10日至2016年11月21日租金共计20721元（14801元/月÷30天×42天）。关于庐园公司诉请的物业费，本院予以支持，物业费自2016年1月10日起计算至2016年11月21日为3971元（10元/平方米/月×36.1平方米×11个月）；关于庐园公司诉请的逾期付款违约金，超过了法律规定，而原告因被告逾期支付租金所受到的损失实为资金被占用期间的利息损失，故本院确定由被告按照年利率6%的标准，向原告计付违约金，违约金自2016年9月10日起以20721元为基数按年利率6%计算至欠款实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告安徽庐园文化投资有限公司与被告张志宏签订的《商铺租赁合同》于2016年11月21日解除；二、被告张志宏于本判决生效之日起十日内支付原告安徽庐园文化投资有限公司租金20721元；三、被告张志宏自2016年9月10日起以20721为基数按年利率6%向原告安徽庐园文化投资有限公司支付违约金至欠付租金实际付清之日止；四、被告张志宏于本判决生效之日起十日内支付原告安徽庐园文化投资有限公司物业费3971元；五、驳回原告安徽庐园文化投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3242元，公告费400元，合计3642元，由原告安徽庐园文化投资有限公司负担2600元，被告张志宏负担1042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  谢伟林人民陪审员  李 玲人民陪审员  张际华二〇一七年九月十七日书 记 员  王 蓓附：本判决适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》相关条文第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。