北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初19372号
原告（反诉被告）王丹，女，1981年2月28日出生。
委托代理人董磊，男，1977年2月12日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人张勇，北京市融商律师事务所律师。
被告（反诉原告）曲玉桂，女，1963年8月12日出生。
委托代理人李彦，北京市拓夫律师事务所律师。
委托代理人吴丽微，北京市拓夫律师事务所实习律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人郭东方，女，1980年11月28日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工，住北京市大兴区。
原告（反诉被告）王丹（以下简称姓名）与被告（反诉原告）曲玉桂（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）作为第三人参加诉讼，由审判员吴薇独任审判，公开开庭进行了审理。王丹委托代理人董磊、张勇，曲玉桂委托代理人李彦、吴丽微，我爱我家公司委托代理人郭东方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王丹诉称：2016年1月6日，我与曲玉桂签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定我从曲玉桂处购买北京市朝阳区X房屋（以下简称诉争房屋），成交价463万元，合同签订后我如约履行了合同义务，但曲玉桂拒绝配合我办理贷款手续，故诉至法院要求继续履行上述房屋买卖合同，曲玉桂配合我办理上述房屋的过户手续，将房屋交付给我，曲玉桂支付逾期交房违约金46.3万元，逾期过户违约金5.46万元，赔偿损失17.36万元。
曲玉桂答辩并反诉称：我没有违约，不应承担违约责任。我和王丹签订的房屋买卖合同，因王丹违约已经解除，我提起反诉，要求王丹支付违约金92.6万元，并要求撤销双方补充协议第二条。
王丹对反诉辩称：不同意曲玉桂的反诉请求，王丹没有违约，曲玉桂无权单方解除合同要求违约金。补充协议是三方真实意思表示，合法有效。
我爱我家公司述称：房屋买卖合同是履行还是解除，我公司不发表意见，如果法院认为应继续履行，我公司将予以配合。
经审理查明：2016年1月6日，在我爱我家公司的居间服务下，王丹和曲玉桂签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王丹从曲玉桂处购买诉争房屋，房屋和配套设施价格共计463万元，其中定金10万元，应于签约当天支付，自行交接，网签后两日内通过自行交接方式支付171万元，办理房屋所有权转移登记当天通过自行交接方式支付98万元，交房当日通过自行交接方式支付2万元，商业贷款182万元，双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，曲玉桂应于产权转移登记后2016年3月16日前将房屋交付王丹，税费由王丹承担，交易房屋有抵押，王丹同意在房屋网签完成后曲玉桂预约还款当日与曲玉桂共同到银行代曲玉桂还款50万元，作为解除抵押还款使用，如因曲玉桂原因致王丹未能在合同签订后120日内取得房产证，王丹若选择继续履行合同，曲玉桂按王丹已付款的日万分之五支付履行期届满之日至实际产权转移登记之日的逾期违约金，曲玉桂逾期交房超过10日，应继续履行合同并按合同成交总价的5％支付违约金，任何一方未履行合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可以继续履行的双方须继续履行，违约方须按合同成交总价的10%向守约方承担违约责任。2016年1月7日，王丹、曲玉桂和我爱我家公司签订补充协议，其中第二条约定三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。曲玉桂认为该条款是格式条款，未进行解释说明，免除了王丹和我爱我家公司的责任，应予撤销。曲玉桂称在签订《北京市存量房屋买卖合同》前三方就付款时间曾口头约定为签约当天支付10万元，2016年1月20日、21日支付171万元，2月20日前支付98万元，3月16日前支付2万元，2月29日前办理完贷款，所有买卖手续在2016年3月16日前办理完毕，3月16日交付房屋。王丹、我爱我家公司对此不予认可。曲玉桂提交无人签字的时间表一张，称是我爱我家公司员工崔XX书写的，证明98万元的给付时间应是2016年2月20日，王丹对此不予认可，我爱我家公司认为曲玉桂提交的时间表看不出是诉争房屋的履约时间表，即使是也仅是预估时间，并非各方约定的时间。曲玉桂提交和崔XX的短信记录，其中崔XX对时间表解释称这是按正常时间来算的。
合同签订后，王丹于2016年1月6日支付10万元，2016年1月24日支付171万元，2016年1月25日办理网签，诉争房屋解除了抵押。王丹称2016年3月15日其要求向曲玉桂支付下一笔98万元，曲玉桂不收，曲玉桂对此不予认可，称其从2016年2月16日即开始催要该款，催要至2016年3月26日。我爱我家公司称网签后需要办理银行贷款面签，但曲玉桂不配合面签，故合同未继续履行，曲玉桂认为面签无需其配合。王丹提交2016年3月初崔XX和曲玉桂方的短信记录，其中崔XX询问何时能去面签，曲玉桂方表示要先给付280万元首付款，其中的98万元应于2016年2月20日支付，王丹据此证明是曲玉桂不配合面签，曲玉桂认为从中可看出98万元的付款时间应是2016年2月20日。王丹提交2016年3月15日发给曲玉桂的短信，证明其催促曲玉桂办理面签，并承诺于办理房屋过户手续当天支付98万元，曲玉桂认可短信的真实性，但认为这可证明2016年3月16日前王丹没有能力支付98万元房款。曲玉桂提交录音若干，证明在和王丹、我爱我家公司沟通过程中，都是认可98万元应于2016年2月20日支付。2016年3月14日曲玉桂给王丹发函，表示因王丹未于2016年2月20日前支付98万元房款，故根据合同第十条，通知王丹解除房屋买卖合同，邮件签收时间为2016年3月17日上午，曲玉桂据此认为双方的买卖合同已于2016年3月17日解除。经询，王丹表示后续房款其已准备好，无需再进行银行贷款，但因此产生了17.36万元经济损失，对此王丹未举证。
以上事实有《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：双方争议焦点是98万元房款的约定给付时间，王丹认为依据合同应为办理房屋过户手续当日，曲玉桂认为双方口头约定是2016年2月20日前支付。本院认为，首先，补充协议第二条明确约定各方不存在口头约定，该条款未对各方具体权利义务进行约定，虽是我爱我家公司提供的格式条款，但没有免除其责任、加重对方责任，或排除对方主要权利的情形，该条款合法有效，曲玉桂要求撤销，本院不予支持；其次，曲玉桂称双方是先达成口头协议，后签订书面合同，一方面，曲玉桂在合同上签字即是代表对合同条款的认可，其在明知合同条款与双方约定不符的情况下还签字确认不符合常理，另一方面，对于存在口头约定曲玉桂仅提交沟通录音，结合录音内容和居间方我爱我家公司的陈述，本院认为曲玉桂提出的口头付款时间仅是我爱我家公司对交易时间的预估，对王丹无约束力，各方应按照书面合同履行。2016年3月15日王丹通知曲玉桂继续履行合同，承诺其会按合同约定于过户当日支付98万元购房款，曲玉桂拒绝，并在不符合合同约定和法律规定解除条件的情况下于2016年3月17日通知王丹解除合同，该单方解除行为无效，买卖合同继续履行，曲玉桂应向王丹交付房屋、办理过户手续，王丹应给付剩余房款，曲玉桂要求王丹支付违约金，本院不予支持。曲玉桂的违约行为致王丹未能在合同约定期限内取得房屋和房产证，应承担违约责任，但王丹对其要求的经济损失未举证，本院不予支持，考虑到曲玉桂未按合同约定交付房屋，确会给王丹造成不能正常使用房屋的经济损失，结合合同对违约金的约定，本院确定违约金为231500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）曲玉桂于本判决生效后七日内将北京市朝阳区X房屋交付原告（反诉被告）王丹，并配合原告（反诉被告）王丹办理该房屋的权属转移登记手续，将房屋过户到原告（反诉被告）王丹名下；
二、原告（反诉被告）王丹于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）曲玉桂房款二百八十二万元；
三、被告（反诉原告）曲玉桂于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）王丹违约金二十三万一千五百元；
四、驳回原告（反诉被告）王丹的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）曲玉桂的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万一千九百二十元，由被告（反诉原告）曲玉桂负担（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费六千五百三十元，由被告（反诉原告）曲玉桂负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 吴 薇
二〇一六年六月二十九日
书记员 张晓明