广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终3373号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈桂东，男，1968年1月19日出生，回族，住南宁市武鸣区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广西伊灵烟叶复烤有限责任公司，住所地南宁市武鸣区城厢镇兴武大道159号，统一社会信用代码914501007512096063。法定代表人：霍文义，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦炳贵，广西广合律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗德昌，广西广合律师事务所律师。上诉人陈桂东因与被上诉人广西伊灵烟叶复烤有限责任公司（以下简称伊灵公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市武鸣区人民法院（2016）桂0122民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈桂东上诉请求：1、撤销（2016）桂0122民初2407号民事判决；2、确认上诉人对位于南宁市武鸣城厢镇农坛路编号为1-02号铺面房屋及河堤二楼整层铺面享有优先承租权，判令被上诉人将上述房屋优先出租给上诉人；3、改判驳回被上诉人全部反诉请求；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的两份《铺面房屋租赁合同》均约定上诉人享有优先承租权。被上诉人在租赁合同期满后，也以招租方式继续出租涉案的房屋，上诉人也报名参加涉案房屋的出租招标，且上诉人提出的竞标报价高于另一竞标人，故上诉人应享有优先承租权。二、被上诉人选择参加竞标中报价较低的黄健林，侵犯了上诉人的优先承租权，在上诉人提起本案诉讼后，被上诉人向黄健林送达《关于不出租铺面的通知》是为了逃避责任而恶意实施的行为。三、一审判决支持被上诉人的反诉请求，没有事实根据，不符合法律规定。因被上诉人在与上诉人的合同期满之后，不按原合同约定将涉案房屋优先承租给上诉人，导致涉案房屋应由谁使用处于不确定的状态，且在双方产生争议之后，被上诉人就不断实施停水停电、堵门砸门等不法手段，阻挠上诉人使用涉案房屋，上诉人自合同期满后就没能继续使用涉案房屋，因此导致涉案房屋不能正常使用而造成的租金损失，应当由被上诉人自己承担。被上诉人伊灵公司辩称，一、陈桂东不具备行使优先租赁权的前提条件，其请求确认享有优先租赁权的上诉请求无事实和法律依据。被上诉人对租赁物拥有完全的处分权，陈桂东主张的优先承租权不具备对抗被上诉人所享有的物权。被上诉人有权以公开招租方式出租租赁物，选定出租人，也有权决定将租赁物收回自用，不再出租。现被上诉人已决定不对外出租租赁物，故不存在优先承租权。在招租阶段，陈桂东参与招租，所提出的承租条件没有达到与其他承租意愿人同等的条件，故其优先承租权也不成立。二、陈桂东的优先承租权属于请求权，而非形成权，不能依据陈桂东单方的意思表示形成新的租赁合同关系。上诉人与被上诉人的合同已于2016年7月1日届满，双方并没有在前述租赁合同期限届满后另签订租赁合同，故自2016年7月1日之后，双方已不存在租赁合同关系。陈桂东至今未将房屋返还被上诉人，故一审判决其返还租赁场地及房屋，支付场地占用费及利息正确。请求二审法院予以维持。陈桂东向一审法院起诉请求：1.判令伊灵公司履行与陈桂东分别于2013年7月1日、2014年7月1日签订的《铺面房屋租赁合同书》，按合同约定将租赁房屋优先出租给陈桂东；2.本案诉讼费用由伊灵公司负担。伊灵公司向一审法院提出反诉请求：1.确认其与陈桂东签订的编号为YL/YX-QTHT29-2013《铺面房屋租赁合同书》以及编号为YL/DL-QTHT07-2014《铺面租赁合同书》已于2016年7月1日终止；2.判令陈桂东立即将租赁物即位于武鸣县农坛路（河堤铺面）编号为1-02号铺面（建筑面积52平方米）、武鸣县农坛路河堤二楼整层铺面（含增设楼梯人行电梯）及附带一楼办公使用场地（建筑面积合计2372平方米）腾空并归还伊灵公司；3.判令陈桂东赔偿伊灵公司损失105111元整（按合同约定的租金标准计算，即按85元/日、602元/日计算，自2016年7月1日起暂计至2016年11月30日，之后据实计算）；4.判令陈桂东支付伊灵公司因逾期归还铺面产生的滞纳金166152元（按合同日租金602元/日双倍计算，自2016年7月16日起暂计至2016年11月30日，之后据实计算）；5.判令陈桂东支付伊灵公司水费1113元、电费1783.2元（按伊灵公司水电计算标准计算，即按水费3.5元/吨、电费1.2元/度计算，自2016年7月1日起暂计至2016年11月30日，之后据实计算）；6.本案诉讼费由陈桂东负担。一审法院认定事实：2011年4月1日，陈桂东作为乙方、伊灵公司作为甲方，双方签订一份编号为YL/SC-C103-2011的《铺面房屋租赁合同书》，约定：“第一条甲方出租铺面房屋地点：武鸣县农坛路河堤二楼铺面（二楼整层，含一楼两间楼梯通道铺面），建筑面积约2000平方米；第二条经营项目：健身俱乐部、武术俱乐部、超市；第三条租赁期限：租赁期限为三年，即自2011年7月1日起至2014年6月30日止……。”2013年7月1日，陈桂东作为乙方、伊灵公司作为甲方，双方又签订一份编号为YL/YX–QTHT29-2013的《铺面房屋租赁合同书》，约定：“第一条甲方出租铺面房屋地点：武鸣县农坛路（河堤铺面），租赁铺面房屋编号1-02号，面积共52平方米；第二条租赁期限：租赁期限为三年，即自2013年7月1日起至2016年6月30日止；第三条租金：全年租金为人民币合计31200元，按半年交付一次租金15600元，每个月租金为2600元。……第五条……2、合同期满后，甲方不再与乙方签订铺面房屋租赁协议，但在重新招租时同等条件下，乙方仍享有优先承租权……第六条租赁期间乙方的权利和义务1、乙方有义务按武鸣县水电部门有关规定交纳水电费和水电费滞纳金；……8、租赁期间，乙方如需要进行铺面装修和改变水电设施的，必须在签订合同时提出，经甲方同意方可进行，费用由乙方负责。租赁期满后，原乙方投资改造、装修铺面不动产的附属设施（含地板砖、墙砖、天花板等不动产）不准毁坏和清拆，随铺面无偿转移给甲方，归甲方所有。”上述编号为YL/SC-C103-2011的《铺面房屋租赁合同书》期满后，陈桂东作为乙方、伊灵公司作为甲方，双方再次于2014年7月1日签订一份编号为YL/DL-QTHT07-2014的《铺面租赁合同书》，约定：“第一条甲方出租铺面房屋地点：武鸣县农坛路河堤二楼整层铺面（含增设楼梯人行电梯间）及附带一楼办公使用场地，铺面建筑总面积为2372平方米；……第三条经营项目：超市、商场；第四条租赁期限：租赁期限为两年，即从2014年7月1日起至2016年6月30日止；第五条租金及支付方式：租金为人民币21.96万元整/年，两年租赁价格不变，（其中：二楼铺面按21万元/年；附带一楼办公室场地按0.96万元/年收取租金），半年收取一次……。如果乙方逾期交纳，甲方有权每日按欠缴年租金总额万分之五计收乙方违约金，累计计付；……第九条乙方的权利义务……（二）乙方负责水、电安装开户（复户）、消防管道安装、开通等相关登记手续和费用，自行负担按期交纳经营期间所发生的水电费、卫生费、治安费及政府规定的各种税费等；……（八）租赁期满后或因乙方责任导致解除租赁合同的，或乙方自行终止使用租赁物的，租赁物上（内）的附着物（即形成附合的装饰装修物）均无偿归甲方所有，乙方对装修的附属设施（含地板砖、墙砖、天花板等不动产）及供电、供水设备不准毁坏和清拆……（十）合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权……第十条合同的变更、解除与终止：……（三）租赁期满合同自然终止或中途解除合同时，乙方应在15日内交还该楼层全部承租房屋。1、乙方如逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的其他损失，日租金为年租金除以365天所得的金额。”2016年7月18日，伊灵公司拟就包括案涉租赁物在内的铺面房屋对外公开招租。同月，伊灵公司也向陈桂东送达《通知》，载明“你承租我公司铺面于2016年6月30日止到期，现我公司采用公开招租方式确定承租人，有意承租者请带身份证原件及复印件一份、委托书到报名地点报名并领取相关资料。每个竞标人只限报名竞标一个铺面。”陈桂东随后向伊灵公司报名，拟竞标铺面是河堤铺面二楼即上述YL/DL-QTHT07-2014的《铺面租赁合同书》项下租赁物，面积2290.88平方米，并填上自己竞标价格、经营计划和承诺等内容。由伊灵公司组成的评标委员会通过竞标价格、信誉业绩、经营项目等几项标准对竟标人进行综合评分，陈桂东总得分为51.63，落后于其他竞标人黄健林。伊灵公司随后将竞标结果进行公示，并于2016年8月10日向陈桂东送达《铺面公开招租不中标通知书》，载明“你于2016年7月29日参加我公司农坛路河堤22栋宿舍楼二楼铺面公开招租，经我公司评标委员会评审，你没有中标。根据甲乙双方2014年7月1日签订《铺面租赁合同书》约定，合同期限截止日期至2016年6月30日止。请你按《铺面租赁合同书》约定，于2016年8月25日前将原租赁铺面内的商品全部搬出，腾空铺面，并到我公司办理交接手续。”2016年12月2日，伊灵公司向黄健林送达《关于不出租铺面的通知》，载明“我公司于2016年7月对自有武鸣区农坛路河堤二楼铺面整体面积约2290.88平方米公开招租，贵方参与竟租成功，但双方尚未签订租赁合同。我公司因经营需要，决定收回上述全部铺面自用，不再出租。”庭审中，伊灵公司表示案涉的两处铺面房屋均不再继续出租。另查明，在陈桂东经营租赁物期间，其经营用电分两处计费，即二楼铺面用大电表计费，该部分电费由陈桂东存入伊灵公司指定账户；一楼铺面及楼梯口产生的电费另外计费，该部分电费由陈桂东向伊灵公司交纳。案涉铺面房屋现仍由陈桂东占用。自2016年7月至11月除大电表以外产生的电费为1783.2元。平时产生的水费由陈桂东向伊灵公司交纳，再由伊灵公司交给供水部门。自2016年7月至11月产生的水费为1113元。陈桂东均没有向伊灵公司交纳。其中，现行电费按1.2元/度计费、水费按3.5元/吨计费。一审法院认为，陈桂东、伊灵公司于2013年7月1日、2014年7月1日签订的《铺面房屋租赁合同书》、《铺面租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”双方签订的上述两份《租赁合同书》约定合同最后履行期限均为2016年6月30日，故陈桂东、伊灵公司针对上述两份合同所承受的权利义务也于2016年7月1日自然终止，故伊灵公司请求确认上述两份合同已于2016年7月1日终止，有事实根据和法律依据，予以确认。陈桂东要求伊灵公司继续履行，理由不成立，不予支持。虽然陈桂东、伊灵公司在上述两份租赁合同中约定陈桂东对案涉租赁物享有优先承租权，但伊灵公司作为案涉租赁物的所有权人，有权按照物权法的规定对自己所有物享有占有、使用、收益和处分的权利，有权自主决定案涉租赁物是否还继续出租的权利。鉴于伊灵公司已决定不再继续出租的情况下，陈桂东在本案中还主张对案涉租赁物行使优先承租权，已无事实基础，不予支持。鉴于陈桂东、伊灵公司签订的两份《租赁合同书》已终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，在双方尚未继续签订新的租赁合同的情况下，陈桂东应当将其占用的案涉租赁物返还给伊灵公司，故伊灵公司反诉请求判令陈桂东将案涉租赁物返还给伊灵公司的反诉请求，有事实根据和法律依据，予以支持。陈桂东在租赁合同期满后、在没有重新签订新的租赁合同的情况下，应当将案涉租赁物返还给伊灵公司，但陈桂东没有履行，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，伊灵公司反诉请求判令陈桂东按照之前的租金标准赔偿租金损失即支付占有使用费的反诉请求，有事实根据和法律依据，予以支持。至于陈桂东于合同期满后没有将租赁物返还给伊灵公司，是否应当和按照何种标准向伊灵公司支付滞纳金的问题，陈桂东对此提出异议，鉴于陈桂东逾期返还租赁物导致伊灵公司的损失，其主要表现是应得租金和应得利息的损失，因租金损失已在本案中得到处理，应得利息损失应按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率上浮30%计付较为合适，伊灵公司主张按照日租金的两倍计付，虽然系双方约定，但明显过高，不予支持。该逾期返还租赁物的损失应从2016年8月26日起计算。陈桂东在其占用租赁物期间产生的水电费，按照合同约定应由其本人承担。从2016年7月至11月产生的水费1113元以及除大电表以外产生的电费1783.2元和之后实际产生的水电费，根据水电费实际交付情况，伊灵公司要求陈桂东向其支付，并无不妥，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、驳回陈桂东的诉讼请求；二、确认伊灵公司与陈桂东签订的编号为YL/YX-QTHT29-2013《铺面房屋租赁合同书》以及编号为YL/DL-QTHT07-2014《铺面租赁合同书》已于2016年7月1日终止；三、陈桂东将编号为YL/YX-QTHT29-2013《铺面房屋租赁合同书》以及编号为YL/DL-QTHT07-2014《铺面租赁合同书》项下的租赁物即位于南宁市武鸣区整层铺面（含增设楼梯人行电梯间）和附带一楼办公使用场地返还给伊灵公司；四、陈桂东支付伊灵公司场地占用费（占用费的计算：从2016年7月1日起至陈桂东实际返还之日止，按合同约定的租金标准：即分别按85元/日、602元/日计算）；五、陈桂东赔偿伊灵公司因逾期返还案涉租赁物而产生的利息损失（利息损失的计算：以上述判决主文第四项中按602元/日计算应得的占用费为基数，从2016年8月26日起至陈桂东实际返还案涉租赁物之日止，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率上浮30%计付）；六、陈桂东支付伊灵公司水电费（水电费的计算：1、从2016年7月至11月应付的电费为1783.20元、应付的水费为1113元；2、往后应付的水电费按实际产生，以水费3.5元/吨、电费1.2元/度计付）。本诉案件受理费100元，由陈桂东负担；反诉案件受理费2706元，由陈桂东负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明：2016年11月11日，伊灵公司的工作人员梁克带人到涉案铺面闹事，陈桂东于当天15时53分向武鸣县公安局红岭派出所报了警。本院认为，陈桂东、伊灵公司分别于2013年7月1日、2014年7月1日签订的《铺面房屋租赁合同书》、《铺面租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效。上述两份租赁合同中虽均约定合同期满后，陈桂东对案涉租赁物享有优先承租权，但优先承租权是在出租人继续出租情况下，原承租人在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。而上述合同于2016年6月30日期满，伊灵公司于2016年7月18日通知陈桂东对该公司包括涉案铺面在内的铺面房屋对外公开招租，陈桂东亦向伊灵公司报名参加了竞标，但伊灵公司根据评分成绩最终确定案外人黄健林中标，陈桂东并未中标，且现伊灵公司作为涉案铺面的所有权人已决定涉案铺面不再对外出租，而是收回自用，故陈桂东请求伊灵公司将涉案铺面优先出租给其没有依据，本院对其该主张不予支持。关于陈桂东应否向伊灵公司支付铺面占用费及利息的问题。如上所述，陈桂东与伊灵公司原签订的两份铺面租赁合同已于2016年6月30日届满终止，伊灵公司已通知陈桂东于2016年8月25日腾空铺面，并到伊灵公司办理交接手续，但陈桂东至今未腾空涉案铺面，并将铺面交还伊灵公司，故伊灵公司请求陈桂东支付占用费依法有据，应予支持。因陈桂东未及时交还铺面，伊灵公司要求其支付违约金，亦应支持，但伊灵公司主张按日租金的双倍计算过高，一审酌情调整为按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算并无不当，本院予以维持。关于陈桂东应否向伊灵公司支付水、电费的问题。双方合同约定陈桂东在占用租赁物期间产生的水电费应由其承担，陈桂东对一审认定其尚欠伊灵公司水费1113元并无异议，故一审判决其向伊灵公司支付水费1113元正确，本院予以维持。对一审认定陈桂东尚欠电费1783.2元，陈桂东虽不予认可，但并未举出相反证据推翻伊灵公司提交的用水、用电记录表，电表读数照片等证据，故一审判决陈桂东向伊灵公司支付电费1783.2元并无不当，本院亦予以维持。综上所述，陈桂东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2806元，由上诉人陈桂东负担。本判决为终审判决。审判长 付 浩审判员 黄 蔚审判员 陆力宁二〇一七年八月二十三日书记员 柳絮翩