福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4079号
原告泛诚（福州）物业管理有限公司，住所地福州市晋安区三八路10号丽景东方2号楼01店面。
法定代表人严学榜，董事长。
委托代理人朱振渊、朱荣，公司职工。
被告林希（公民身份号码3501021959********），男，汉族，1959年6月14日出生，住福州市鼓楼区梅峰路166号运盛美之国二期1#101室
委托代理人胡顺庚，福建国富律师事务所律师。
原告泛诚（福州）物业管理有限公司（以下简称泛诚物业）与被告林希物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泛诚物业委托代理人朱振渊、朱荣，被告林希及其委托代理人胡顺庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泛诚物业诉称，原告系经福州市房地产主管部门审批、福州市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为二级，原告于2012年10月1日与保福新苑1、2期全体业主（代理人：象山社区居民委员会）签订保福新苑《福建省前期物业服务合同》，约定由原告为保福新苑提供物业管理服务至2015年9月30日止。合同第五条约定物业服务费为：别墅-、二期联排、双拼为2.00元／月／平方米，叠拼1.50元／月／平方米，高层住宅1.50元／月／平方米，商业店面3.00元／月／平方米。同时，合同第九条约定物业服务费应于每月5日前向原告交纳，从逾期之日起应按照所欠物业管理服务费总额的千分五标准向原告支付违约金，并在合同中约定了相关的责任与义务。原告依照物业服务合同约定对保福新苑提供物业管理服务。被告自2013年10月1日起一直未向原告交物业管理费，暂计2014年7月31日止累计拖欠原告物业管理服务费2742元。被告还欠原告代缴的自2013年10月1日至2014年7月31日公摊电水费501元。为此，诉请判令：被告向原告支付2013年10月1日至2014年7月31日止共计10个月物业管理服务费2742元，并按日千分之伍的利率，从各笔服务费应付之日起支付逾期交纳物业服务违约金（暂计至2014年7月31日为2260元）；被告向原告支付2013年10月1日至2014年7月31日止原告垫付的公共水电公摊费501元，并按福州市自来水公司及供电局规定的逾期付款滞纳金标准，计算迟延付款期间的违约金至被告履行义务之日止。3.本案诉讼费由被告承担。案件审理中原告撤回要求被告支付公共水电公摊费的诉讼请求。
被告林希辩称，本案原告主张被告所欠物业管理服务费，与此前原告发给被告的催收函中所催收的欠费总额不一致。被告没有车位，原告主张被告应交纳车位管理费没有依据；被告原来一直按照合同约定按时，甚至提前向原告交纳物业管理服务费。小区红外线布防坏了之后，被告家中失窃了一台数万元的照相机以及一台笔记本电脑。公安机关接警后，原告未配合公安处置。事件发生后被告一直与原告交涉，但是原告一直没有给出处理意见，所以被告暂时停止支付物业管理服务费；原告物业服务没有达到一级物业服务的标准，相关的设备没有及时维修，造成业主财产损害，所以原告不能按照一级的标准向业主收取物业管理服务费。
经审理查明，因客观原因福州市鼓楼区洪山镇梅峰路166号福新苑一、二期小区未能选举产生业主委员。2012年9月30日，福州市鼓楼洪山镇象山社区居民委员会（以下简称象山居委会）根据小区业主大会表决结果，代表小区业主与原告泛诚物业签订一份《福建省前期物业服务合同》。该合同约定，福新苑一、二期业主聘请泛诚物业对福新苑一、二期小区提供前期物业服务，服务包含物业共用部位及公用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；公共区域的环境卫生维护；物业管理区域内的安全防范和秩序维护；综合服务等，服务质量标准达到《福州市普通住宅物业服务一级标准》（并以该标准作为合同的附件）。原告泛诚物业按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准为：别墅-、二期联排、双拼为2.00元／月／平方米，叠拼1.50元／月／平方米，高层住宅1.50元／月／平方米，商业店面3.00元／月／平方米。公摊水电费由全体业主参照法规规定方式分摊。物业服务费按月交纳，业主物业使用人应在每月5日前履行上月物业服务费交纳义务。本着业主自愿原则也可按季或按年进行交纳；逾期交纳，业主和物业使用人从逾期交纳之日期按照欠费总额的千分之五标准支付违约金，须提前7日通知业主；合同为期三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。在合同期限内，如业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。同时合同还就双方权利义务等进行了约定。合同签订后，原告对福新苑小区业主提供物业服务。后原告泛诚物业向福州市鼓楼区房地产管理局办理了上述合同的备案手续。2012年11月19日，福州市鼓楼区房地产管理局向原告泛诚物业出具一份鼓物合备（2012）032号福州市物业服务合同备案证明。
被告系福新苑二期1#楼101复式单元业主。该单元房属叠拼，住宅质量保证书载明的住宅建筑面积为166.03平方米，车库建筑面积为24.10平方米。2013年10月之前，被告按住宅250元／月、车库24.2元／月每月向原告交纳物业管理服务费。2013年10月1日至2014年7月31日期间被告未向原告交纳物业服务管理费计10个月。
另查明：2014年1月9日，被告向公安机关报警称家中失窃，公安机关接警后，到现场进行勘查。次日公安机关向原告出具了立案告知书。告知书认为被告被盗窃案有犯罪事实发生。原告确认被告所述的情况，被告家中失窃时，小区存在安防部控系统损坏的情况。
本院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。象山居民委员会根据福新苑一、二期业主大会表决结果，代表业主与原告签订《福建省前期物业服务合同》符合上述规定，系双方真实意思表示，内容合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，被告作为福新苑二期1#楼101单元业主业主，故应受该合同的约束。合同约定原告对小区业主提供的物业管理为《福州市普通住宅物业服务一级标准》，该标准就公共秩序维护，共用设施设备运行、维修养护方面规定，安全监控设施实施24小时监控并及时记录。共用设施设备运行、维修养护应制度健全，每年至少1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全；每天至少一次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录；需要维修，属于小修的，24小时内组织修理；属于大中修或者需要更新改造的，将大中修与更新改造计划提前半年书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造等等。原告2012年10月入住小区至今已两年，理应知晓小区监控系统处于无法正常运行的状况，但未能按照合同约定对安防系统进行修复或将维修计划书面向业主公示。导致小区安防系统无法正常运行，给小区安防留下隐患。其行为明显构成违约。关于逾期付款违约金，从本案查明的事实来看，原告在物业管理服务工作中，存在公用设备损坏未修、安全保卫等不完善、不到位之处。为此，原告要求被告对逾期付款必须支付滞纳金的诉请，不予支持。根据本案原告泛诚物业服务整体实际情况及福新苑一、二期小区存在的问题来看，可以确定原告小区业主提供的物业服务存在问题，没有完全履行合同的服务管理义务，应承担相应的违约责任，根据收费标准与服务水平相适应的原则，本院酌定被告按照物业收费标准的90％给付从2013年10月1日至2014年7月31日止的物业管理服务费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告林希于本判决生效之日起十日内向原告泛诚（福州）物业管理有限公司支付2013年10月1日至2014年7月31日的物业管理费2467.8元。
二、驳回原告泛诚（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告林希承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 陈建忠
二〇一四年十二月九日
书记员 华占梅
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。