陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终10989号
上诉人（原审原告）：某管理公司。
法定代表人：薛某某，总经理。
委托诉讼代理人：张某某，陕西某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁某，陕西某律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：某购物广场。
负责人：李某某，经理。
委托诉讼代理人：何某某，陕西某律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李某某，男。
委托诉讼代理人：何某某，陕西某律师事务所律师。
原审第三人：某置业公司。
法定代表人：薛某某，总经理。
委托诉讼代理人：袁某某，女。
上诉人某管理公司（以下简称某公司）、上诉人某购物广场（以下简称某广场）、上诉人李某某与原审第三人某置业公司（以下简称某置业）因租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初字323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人某公司委托诉讼代理人张某某、丁某，上诉人某广场负责人李某某及其委托诉讼代理人何某某、上诉人李某某及其委托诉讼代理人何某某，原审第三人某置业委托诉讼代理人袁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某公司上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项；2、改判一审判决第三项为某公司一审诉讼请求第二项，并明确租金截止时间；3、改判一审判决第四项为某公司一审诉讼请求第三项；4．撤销一审判决第五项；5、一、二审诉讼费由某广场承担。事实与理由：1、某广场自行搬离部分商铺且拒付租金，显属违约，应对其违约行为承担违约责任。一审判决对某公司采取自力救济行使自身权利的行为未予认可，认定某公司存在过错应当承担损失扩大的责任并不妥当。根据《合同法》第九十四条、第二百三十五条之规定，某广场返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。一审判决认为某公司不整体接受商铺存在过错显属不当。2、根据合同约定，某广场应于2016年6月10日之前支付下期租金236250元，某广场仅于2016年7月25日支付租金5万元，再未支付剩余租金；结合某广场自行搬离部分商铺的行为已表明某广场违约。某广场拒绝支付应付租金，且释明后仍不能交付商铺之行为显属违约，对扩大的损失应承担责任。3、一审判决第三项未明确某广场应当承担租金的截止时间，直接判决某广场承担50万元租金错误；一审判决支持的违约金数额根本无法弥补某公司损失。
某广场、李某某辩称，1、一审法院以长安区郭社街道办事处郭办发（2006）61号的批复认定该出租房屋是经过“有关部门批准”的属认定错误。2、某置业与某广场、李某某在签订合同时并未出具《授权委托书》，某置业构成了无权代理，无权代理所签订的合同当然无效。3、某公司诉请某广场、李某某支付租金422500元于法无据，实际某广场、李某某到现在只欠某公司房屋占用费用2500元。某公司应当向某广场、李某某退还签订房屋租赁合同所收取的押金9万元。
某广场、李某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判；某公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：某公司管理并出租给李某某、某广场的某村的商业用房，其报建手续仅为某办事处郭办发（2006）61号的批复，某公司并未提供该出租房屋的其他合法证据，该租赁合同应当认定为无效合同。
某公司辩称，其与某广场、李某某签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，依法成立并生效。李某某使用租赁物却未能如约支付租赁费等费用，存在过错。
原审第三人某置业述称，同意某公司的上诉理由。
某公司向一审法院起诉请求：1.判令解除编号为3-01《商业用房租赁合同书》；2.判令某广场、李某某连带向某公司支付租金422500元（应判至商铺交还之日）；3.判令某广场、李某某连带向某公司支付违约金283500元；4.判令某广场向某公司立刻返还商铺并恢复原状；5.本案诉讼费由某广场、李某某承担。
一审法院认定事实：2011年11月6日，某公司与西安市某办事处某村村民委员会签订租赁合同，由某公司承租该村开发的位于某十字向西300米路南某村商业用房，租赁期限自2011年11月9日起至2027年11月8日止。2012年4月28日，某公司与某广场签订编号为3-1的《房屋租赁合同》（以下简称旧合同），由某广场承租某花园商铺一层N-1至N-14，到拐弯X-10至X-11，租赁期限自2012年5月6日起至2020年7月10日止。2012年5月10日，李某某向某公司交纳押金90000元。2013年12月25日，李某某因其经营的某广场长期亏本故向某公司申请改变租金支付时间和方式。双方于2014年4月18日签订协议，约定旧合同于2014年7月9日终止，某广场向某公司缴纳违约金、滞纳金共计12370元。同日，某广场与某置业签订编号为3-01《商业用房租赁合同书》（以下简称诉争合同），约定由某广场承租旧合同中租赁的商铺，租赁期限自2014年7月10日起至2018年7月9日止，租金逐年递增，3个月为一个支付周期，第一期付款为2014年6月10日前，之后各期付款时间为提前30日支付下一期租金，履约保证金90000元于合同签订当日支付。诉争合同第九条约定，乙方（即某广场，下述相同）迟延支付租金超过10日，或迟延支付其他费用超过30日的；在履行期限届满之前，乙方明确表示或者以自己的行为表明不履行债务；乙方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，甲方可以解除合同。第十条约定，“乙方应如约支付租金，如逾期或拖延支付租金，按所超日期，按应交而未交金额的5%，向甲方支付违约金。在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，擅自退租的，乙方应自退租之日起按照一年租金金额的两倍承担违约责任且履约保证金不予退还。租赁期满、合同被解除或终止以后，乙方拒不交还租赁物的，按实际逾期的日期，乙方应按当月租金的日租金的两倍计算，向甲方支付迟延交付期间的租金，并承担因此给甲方造成的损失。”
另查明，2006年11月3日，西安市某办事处发出郭办发（2006）61号关于某村新村预留地综合开发建设的批复上载明原则同意某村在现有预留地内，与客商联合建设集服务、住宅、商贸、教育、卫生、文体等为一体的某村综合服务区。2014年4月17日，某公司向某置业出具授权委托书，委托某置业代为与某广场协商签订《商业用房租赁合同》，代为签章、收取租金、与承租人协商、沟通与该租赁物有关的事宜，授权期限自2014年4月17日至租赁关系终止之日止，但某置业不具有代为起诉的权利。诉争合同签订后，某广场如约履行合同义务，定期将房屋租金转账支付给某公司财务人员。但2016年6月起，某广场未按约履行，仅在2016年7月25日支付了50000元租金后再未支付剩余租金并于2016年7月31日与物业结算了物业费和水电费，将钥匙交于某物业办公室后搬离了所承租房屋，但部分区域已由其转租给他人（某医药超市及ATM机），并仍在经营使用。2016年10月29日，某置业向某广场寄发催款函，要求某广场支付欠付租金472500元及违约金1890000元，某广场于2016年10月31日签收。2017年1月16日某物业办公室出具情况说明，称因部分电源在某广场所租赁房屋内，故为了便于检查维修才收取了该房屋的钥匙。本案审理过程中一审法院多次要求双方尽快办理房屋交接，但某广场、李某某均未能要求次承租人搬离房屋，某公司也以未能整体交还而拒绝接收某广场所腾出的大部分房屋。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、某公司是否为本案适格主体；二、诉争合同效力如何；三、某广场、李某某是否已经向某公司交还房屋；四、某广场、李某某是否应当向某公司支付租金及违约金。关于焦点一，某公司委托某置业出租商铺，某置业在某公司授权范围内以自己名义与某广场签订诉争合同，虽没有明确告知某公司与某置业之间的代理关系，但结合两次签订合同的情形、内容及付款方式，某广场在签订合同时应当知道房屋的实际出租人仍是某公司，故某置业与某广场签订的合同对某公司发生法律效力，某公司作为被代理人有权依据合同主张权利。关于焦点二，某广场、李某某主张诉争合同涉及的租赁物缺乏《建设规划许可证》，故该合同无效，经一审法院核实，该租赁物虽无《建设规划许可证》，但经过相关主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，诉争合同有效。关于焦点三，某广场、李某某虽称已搬离租赁物，但并未向出租人交付房屋，且该租赁物部分门面房如医药超市、ATM机仍正常经营，故某广场、李某某所谓的交房行为仅系自己单方搬离，并未完成租赁物的返还。关于焦点四，某广场、李某某未能按约履行支付租金的义务，已构成违约，依法应继续支付租金并承担相应违约责任。而某公司根据合同约定，有权要求解除合同。因李某某系某广场的经营者，依法应当承担连带责任。故对于某公司要求解除诉争合同，某广场、李某某向某公司返还商铺、恢复原状并支付租金及违约金之诉请予以支持。至于租金的数额，因某广场、李某某于2016年7月底已不再履行合同义务，并且搬离所租赁的大部分房屋，某公司应当采取适当措施防止损失的扩大，但某公司于2016年11月下旬才通过诉讼的方式主张其权利，且经一审法院释明，仍以某广场、李某某未交还全部房屋为由拒绝接收，而某广场、李某某经一审法院多次释明，至今仍未能腾空所有租赁房屋，故对于损失的扩大双方均有过错，均应承担相应责任。某公司称该租赁房屋需整体交还才能另租他人，但并无充分证据支持，故对其该主张不予采纳。综合考虑双方过错程度，酌情确定某广场、李某某应向某公司支付租金共计500000元。另外，诉争合同约定了承租方违约时的三种违约责任，本案因某公司并不认可某广场、李某某退租的事实，且主张了继续发生的租金，故本案应适用第一种逾期支付租金的违约责任，即某广场、李某某应支付某公司违约金25000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除第三人与被告某购物广场于2014年4月18日签订的编号为3-01《商业用房租赁合同书》；二、被告某购物广场、李某某于本判决生效之日起十日内，向原告交还合同约定的全部租赁物，并恢复原状；三、被告某购物广场、李某某于本判决生效之日起十内向原告支付租金500000元；四、被告某购物广场、李某某于本判决生效之日起十内向原告支付违约金25000元；五、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费25300元，原告已预交，由被告负担，并连同判决之款一并付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实。
本院认为，2011年11月6日，某公司与西安市某办事处某村村民委员会签订租赁合同，由某公司承租该村开发的位于某十字向西300米路南某村商业用房，租赁期限自2011年11月9日起至2027年11月8日止。2014年4月17日，某公司向某置业出具授权委托书，委托某置业代为与某广场协商签订《商业用房租赁合同》，代为签章、收取租金、与承租人协商、沟通与该租赁物有关的事宜，授权期限自2014年4月17日至租赁关系终止之日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”2006年11月3日西安市某办事处发出郭办发（2006）61号关于某村新村预留地综合开发建设的批复，同意某村在现有预留地内，与客商联合建设集服务、住宅、商贸、教育、卫生、文体等为一体的某村综合服务区。因本案租赁物经过相关主管部门批准建设，故诉争合同有效。某广场、李某某上诉认为合同无效的理由不能成立。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”某广场、李某某未能按约履行支付租金的义务，已构成违约，某公司根据合同约定，有权要求解除合同。某广场、李某某虽称已搬离租赁物，但并未向出租人交付房屋，且该租赁物部分门面房如医药超市、ATM机仍正常经营，故对于某公司要求某广场、李某某向某公司返还商铺、恢复原状、支付租金及违约金之诉请予以支持。
因某广场、李某某于2016年7月底已不再履行合同义务，并且搬离所租赁的大部分房屋，故某公司应当采取适当措施防止损失的扩大。但某公司于2016年11月通过诉讼方式主张其权利，经一审法院释明仍以某广场、李某某未交还全部房屋为由拒绝接收，故某公司对于损失的扩大有过错，应承担相应责任。而某广场、李某某至今仍未能腾空所有租赁房屋，亦应承担相应责任。据此，一审综合考虑双方过错程度，酌情确定某广场、李某某应向某公司支付租金共计500000元、违约金25000元并无不当。
综上所述，某公司及某广场、李某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费某广场、李某某预交25300元由某广场、李某某负担；某公司预交3920元由某公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈平
审判员 李涛
审判员 李刚
二〇一七年十二月七日
书记员 李艳