广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第980号
上诉人（原审被告）:惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司。住所地：惠州市大亚湾澳头黄鱼涌冷水坑动迁办综合楼A402。
法定代表人：王建成。
委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓纯洪，男，1953年11月15日出生，住乌鲁木齐市经济技术开发区，
委托代理人：刘玉玲，广东道怡律师事务所律师。
上诉人惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托代理人谢佛鹏和被上诉人的委托代理人邓纯洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审意见
邓纯洪于2013年11月8日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除《商品房买卖合同》；2.被告立即返还原告购房款388440元及其它费用12738.40元，共计401178,40元；3.被告向原告支付延期交房违约金20058.92元；4.被告向原告支付利息(利息按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准，以421236.40元为本金，自起诉之日起至被告实际支付款项之目止)；5.被告承担本案诉讼费用。
主要事实和理由：2011年7月，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告以人民币388440元购买被告预售的位于惠州市××房，并约定了双方的权利及义务等内容。合同签订后，原告于2011年7月12日支付了购房款388440元及契税等费用12738.40元共计401178.40元。但被告未能按照《商品房买卖合同》第八条的约定，于2011年7月31日前将符合交付标准的房屋交付给原告使用。原告多次催被告履行交房义务，被告借故推诿。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交付超过40日的，原告有权解除合同。被告应当自原告解除合同通知到达之曰起10日天内退还全部已付款项，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。故2012年3、4月间，原告通知被告解除《商品房买卖盒同》，要求被告返还原告已付款项，但被告一直借故推诿，也未继续履行合同办理房产证。2013年9月28日，原告再次致函被告公司，说明解除合同及退款情况，被告于2013年10月10日告知原告不能退房。2013年10月29日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告退款，但被告仍未退款。原告认为，被告未依据《商品房买卖合同》的约定，将符合交付标准的房屋交由原告使用及办理房产证，其行为己构成严重违约，导致原告的合同目的不能实现，侵害了原告合法权益，原告有权解除合同，要求被告返还原告已付款项并支付违约金。
惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司辩称：商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同是合法有效的，原告购买的3幢1703房，面积93.6平方米，总价388440元，4150元每平方米，继续履行合同对原、被告双方都是有利的，故我方请求继续履行合同。涉案房屋已经办理备案登记和预告登记，备案登记号为11A1262，预告登记号为粤房地预登惠州字第3300024468号，从行政手续上来说，涉案房产是原告邓纯洪的。总房价是388440元，所以计算违约金的基数应该是388440元，该基数乘以5%，违约金的数额应该为19422元。双方已经约定了违约金，原告再请求利息，不符合合同约定，也没有法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。我方已经代原告交维修基金5616元，该款由政府部门收取的，要退也应该是政府部门退，被告没有收取维修基金5616元，原告不应该要求被告退还维修基金。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2011年7月21日，原告邓纯洪作为买受人与被告龙华房地产公司作为出卖人签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告邓纯洪购买被告龙华房地产公司开发的位于惠州市××头××龙××花园××房。该房建筑面积为93.6平方米，总房价为388440元，付款方式为一次性付款。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年7月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条逾期交房的违约责任约定，逾期不超过40日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；如逾期超过40日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。原告邓纯洪按约定向被告龙华房地产公司实际支付了购房款388440元，并支付了包括契税等11项代收款共计12738.4元。被告龙华房地产公司一直未将涉案房屋交由原告邓纯洪使用。原告邓纯洪认为被告龙华房地产公司存在迟延交房，于2013年10月29日委托律师向被告发出《律师函》，要求解除合同。被告龙华房地产公司不同意解除合同。为此，原告邓纯洪遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。
另查明：2011年8月19日，涉案房产办理房地产预告登记证明，证号为粤房地预登惠州字第3300024468，该房预告登记依据合同号为11A1262。2011年7月27日，被告龙华房地产公司以原告邓纯洪的名义在中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行存入涉案房产住宅专项维修资金5616元。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当诚实信用履行。原告邓纯洪按照合同约定向被告龙华房地产公司付清购房款，被告龙华房地产公司亦应按照合同约定于2011年7月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付原告邓纯洪使用，被告龙华房地产公司至法庭辩论结束前依旧未将涉案房屋交付原告邓纯洪使用，被告龙华房地产公司存在逾期交房2年多的违约事实。为此，原告邓纯洪请求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合客观事实和法律规定，本院予以支持。原告邓纯洪请求被告龙华房地产公司退还已付款项，并自起诉之日起按照银行同期贷款利率至被告实际付款之日止向原告邓纯洪支付已付款项的利息，符合客观事实和法律规定，本院予以支持。被告龙华房地产公司收取原告邓纯洪支付的购房款388440元及包括维修资金等在内项代收款合计12738.4元，而被告龙华房地产公司以原告邓纯洪名义实际代缴维修资金5616元。该款原告邓纯洪可自行办理相关退款手续，原告邓纯洪主张由被告龙华房地产公司退还此维修资金及利息，没有事实依据，本院不予支持。被告龙华房地产公司存在逾期交房的违约事实，应当按照合同约定支付违约金。原告邓纯洪认为违约金的计算应按照其支付所有款项计算违约金，本院认为，合同第八条约定，逾期应付款是指本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。因此，已付款应是本合同第六条约定的购房款。因此，依据合同第九条规定，被告龙华房地产公司应向原告邓纯洪支付已付款5%的违约金，即为19422元（5%×388440元）。原告邓纯洪主张违约金超出19422元部分，没有事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告邓纯洪与被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司于2011年7月21日签订的关于购买龙富花园北苑3栋1703号房《广东省商品房买卖合同》；
二、被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告邓纯洪返还款项395562.4元及从2013年11月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至还清款项之日止；
三、被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告邓纯洪支付逾期交房违约金19422元；
四、驳回原告邓纯洪的其他诉讼请求。
案件受理费7618元，由被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司负担。
当事人二审意见
上诉人惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司不服原审判决上诉称，一、被上诉人邓纯洪购买的房屋已经备案，房屋产权已经预告属于邓纯洪。二、龙富花园项目已经验收，被上诉人邓纯洪购买的房屋可以交付使用，达到商品房买卖合同的目的。三、如判决解除商品房买卖合同，导致自相矛盾的结果。解除合同，上诉人须退还被上诉人相关款项，同时，涉案房屋属于被上诉人邓纯洪（备案登记、预告登记都在邓纯洪名下），邓纯洪没有退房，上诉人不可能退款，而且，龙富花园项目亏损，将无法退款。因此，一审判决退款，必须是在解除合同和注销备案登记的情况下才能退款。四、不能同时计算违约金与利息。合同约定了逾期交房的违约金，一审判决也按双方的约定判决上诉人支付违约金，在判决退款支付违约金的同时，判决支付利息，违背双方的约定，没有依据，也不公平。综上，请二审法院依法改判双方继续履行《商品房买卖合同》，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人邓纯洪口头答辩称,一、上诉人认为涉案房屋办理了预告登记，房屋产权就属于被上诉人是错误的，产权应以房产登记为准。二、上诉人认为解除合同必须先解除备案登记，这个备案登记是上诉人自行办理的，合同解决后上诉人即可自行办理解除预告登记。三、上诉人认为涉案房屋已经验收达到使用目的，但对方并没有按合同约定的时间交付房屋，被上诉人可以据此行使解除权。四、关于违约金和利息的问题，被上诉人认为违约金是依据合同约定，上诉人不能按时交付应该承担的责任，而利息是对方占用我方资金至今没有退还的利息，且被上诉人只要求自起诉之日起至上诉人实际付款之日止的利息，并不是重复计算。综上，上诉人的上诉请求及理由没有事实及法律依据，应予驳回。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案争议的焦点问题有：一是涉案商品房买卖合同是否继续履行；二是如果解除商品房买卖合同，被上诉人是否应当支付相应利息。
关于涉案商品房买卖合同是否继续履行的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2011年7月31日前将经分期综合验收合格的房屋交给被上诉人使用，逾期超过40日的，被上诉人有权解除合同。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的是取得房屋使用权和所有权，但上诉人至一审法庭辩论结束前仍未将房屋交付被上诉人，逾期交房时间已达两年多，已超出被上诉人的预期，同时，按照合同约定，上诉人逾期交房远远超过40天，合同解除的条件已成就，被上诉人可据此行使合同解除权，上诉人可在合同解除后自行到房管部门办理解除预告登记。上诉人上诉请求改判双方继续履行《商品房买卖合同》无理，本院不予支持。
关于合同解除后能否计付利息的问题。虽然双方在商品房买卖合同中第九条明确约定了上诉人逾期交房应当支付相应的违约金，但这是上诉人应当承担的违约责任，而被上诉人同时请求从起诉之日起支付已付款的利息，是被上诉人占用其资金而滋生的利息，原审判决被上诉人同时支付该部分利息并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实和适用法律均正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7618元，由上诉人惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 周 娟
助理审判员 黄宇乐
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 黄美静
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一八零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；