广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8807号
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗安彦。
委托代理人：刘祚军，广东宏泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑国培。
委托代理人：蒋国光，广东深博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑亮。
被上诉人（原审第三人）：深圳市汇麒公寓租赁管理有限公司。
法定代表人：梁金坚。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）：刘自明。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）：杜群英。
上诉人罗安彦、上诉人郑国培因与被上诉人深圳市汇麒公寓租赁管理有限公司（以下简称汇麒公司）、郑亮、刘自明、杜群英确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人罗安彦上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、判令郑国培、郑亮承担全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，该判决处分了他人的利益，罗安彦与刘自明、杜群英的合同关系不是一审本诉的请求事项，一审郑国培、郑亮也无权予以主张该诉请，其不是主张该权利适格的权利主体，根据不诉不理及合同相对性的原则，一审法院的对此判决超出了审判的界限。请求二审法院依依法纠正，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。
上诉人郑国培上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、将原审判决第五项变更为：罗安彦向郑国培、郑亮支付人民币50万元（以下货币均为人民币）购房款的利息，利息按月息2%计算至返还购房款之日止，其中200000元从2013年11月3日起算、另30万元从2013年11月29日起算；3、撤销原审判决第七项，改判为：罗安彦赔偿郑国培经济损失200万元。4、罗安彦承担上诉费用。事实和理由：1、罗安彦在起诉时，未提出原审判决第三项的诉讼请求，二审法院应予以撤销；2、原审认定上诉人向案外人借款50万元所提交的借据等证据无法证明与案件的关联性，认定事实错误。上诉人郑国培本着诚信原则为向上诉人支付200万元房屋转让款，借款100万元。其中向案外人潘某借贷50万元并每月按2%支付利息。后罗安彦因该转让房屋遇国家征收，房价大幅上涨而毁约，造成上诉人郑国培利息遭受重大损失。上诉人支付利息，均在被上诉人毁约之前，且通过银行汇款支付，支付利息的事实均属于客观事实，并有相关证据予以佐证。因此，该借贷利息与本案的关联性，请求法院予以支持。月息两分，根本不能算高息，在日常生活中很普通。最高法院的司法解释对3分也认为是自然债给予保护。3、原审认定违约金条款无效，适用法律错误。《合同法》第九十八条，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。违约金条款属于清算条款所以仍然有效。另外，《合同法》第五十七条也规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。经房地产估价报告显示，该涉案房产现市场价值已达一千万以上，因罗安彦的毁约行为，已给上诉人郑国培造成上千万元的损失，因此请求法院判令罗安彦向郑国培支付违约赔偿金200万元。《房屋转让转文书》明确约定了违约责任，且事实上罗安彦毁约得到额外的利益上千万元。如对此行为不加任何制裁，将是对公序良俗的根本否定，也势必导致更多的不诚信卖房人仿而效之。
上诉人罗安彦辩称：原审法院对涉案法律关系的认定及适用法律正确，无效合同或者被撤销的合同，自始没有法律效力，因此合同被确认无效后具有追溯既往的效力，双方的合同关系将不再存在，合同中约定的违约条款也应当归于无效，当事人不得要求另一方承担违约责任，且无效合同的表现是过错责任，而不是违约责任。在本案中，罗安彦以损失的房屋租金已承担了相应的过错责任，而郑国培在未付清转让款的情况下一直出租涉案房产，如仍按2%支付利息，有失法律公平。违约金条款的约定属于清算条款依然有效，也依法无据。合同法第九十八条规定的前提是合同权利义务的终止，我国合同法未将合同无效作为合同终止的原因，合同无效及合同终止的情形均在合同法中单独罗列。合同无效或被撤销后，产生恢复原状的法律后果即应该合同取得的财产应当予以返还。
上诉人郑国培辩称：罗安彦与第三人之间的合同是本案起诉的基本事实，也是相关的基础。罗安彦与第三人都是本案的涉案主体，因此我方起诉要求确认合同无效是有依据的。并且，如果法院在案件审理过程中发现合同无效，也应当依职权主动宣告合同无效。此外，由于罗安彦、郑国培的法律关系、性质与第三人的法律关系性质是一样的，由于罗安彦与第三人之间的合同无效，法院不论作出任何判决都不应该以国家的强制力支持这种违法行为。
被上诉人深圳市汇麒公寓租赁管理有限公司（以下简称汇麒公司）、郑亮、刘自明、杜群英经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。
上诉人罗安彦向一审法院起诉请求：1、确认罗安彦与郑国培、郑亮签订的《房屋转让协议》无效；2、郑国培、郑亮恢复房屋原状；3、郑国培、郑亮承担强占房屋期间的损失（从2014年1月1日起至归还日止，每月按3000元计算）；4、郑国培、郑亮承担本案的诉讼费用。
上诉人郑国培向一审法院反诉请求：1、罗安彦退还郑国培50万元；2、罗安彦支付违约赔偿金1000万元；3、罗安彦赔偿利息损失237500元（暂计至2015年1月15日，并按每月17500元计算至罗安彦实际返还50万元款项和赔偿1000万元之日止）；4、确认刘自明、杜群英将涉案房屋转让给罗安彦的合同无效；5、诉讼费用由罗安彦、刘自明、杜群英承担。
一审法院认定事实：
涉案房屋位于深圳市龙岗区XX街道XX村，为刘自明、杜群英、罗安彦共同共有；1992年，该房屋取得房屋所有权证，登记所有权人为刘自明，共有权人为杜群英、罗安彦，所有权证号为粤房证字第XXXX号，房屋共有权保持证号分别为XXXX号、XXXX号（XXXX号证上登记共有权人为“罗某”，身份证号码为XXXX，与罗安彦的身份证号码一致）。2012年5月30日，罗安彦作为出租方、汇麒公司作为承租方，签订《房屋租赁合同》，约定：罗安彦将涉案房屋即XX社区XXX路XX号楼房出租给汇麒公司使用，期限为2012年8月30日至2017年8月29日，每月租金3000元。
2012年8月2日，刘自明、杜群英、罗安彦签订《确认函》，内容为：三方鉴于共同在1992年在深圳市龙岗区XXXX兴建了六层住宅一栋，登记所有人为刘自明、共有权人分别为杜群英和罗某，罗某系罗安彦的曾用名；1995年刘自明、杜群英将其对涉案房屋所享有的所有权和使用权转让给了罗安彦，为明确各方的权利义务，特订立《确认函》。三方约定：一、刘自明、杜群英确认已于1995年将涉案房屋所有权和使用权转让给了罗安彦，罗安彦对涉案房屋享有完整的处分权；二、各方同意刘自明、杜群英对涉案房屋既不享有任何权利、亦无需承担与之相关的义务和责任，罗安彦因出租、转让、处分涉案房屋所产生的权利义务，全归罗安彦享有及承担；三、如罗安彦为完成涉案房屋产权登记工作，杜群英、刘明明在符合法律规定情况下予以协助和配合罗安彦，不会协助其他人；四、各方同意刘自明、杜群英对涉案房屋在以后所产生的责任，以及金钱支出、因转让房产所产生的税费等相关事项均无关；五、当发生房产转让时，在收款过程中，罗安彦同意扣起当时已知需缴交之款项，由三方共同管理，以作日后支付所需之国家税费，时间需在一年内完成，如已知款项在一年内仍未需缴交，则扣起该部分款项起至彼此确定已完成所需手续，余款全数退还罗安彦。
2013年11月3日，罗安彦作为甲方，郑国培、郑亮作为乙方，共同签订《房屋转让协议书》，约定：一、甲方拥有位于深圳市龙岗区XX街道XX村XX号一栋六层楼房产权的全部权益，甲方自愿将该房屋所有权益按现状完全给乙方，乙方现场验收无异议；二、甲方对该转让房屋的真实性和转让给乙方的唯一性承担完全责任，如今后国家政策允许办理房屋产权证手续时，甲方应无条件无偿协助办理房地产证手续，费用由乙方承担，并且乙方不得以任何理由要求甲方支付任何费用或款项；三、转让价款共计200万元，定金20万元，2013年11月31日前付80万元，2013年12月31日是前甲方负责配合乙方办理有关手续并将所有办好手续移交乙方，2014年1月1日将物业移交给乙方，乙方于2013年12月31日前将余款100万元支付给甲方；四、乙方按照本协议第三条的约定付清转让款给甲方后即拥有该转让房屋的全部产权权益，甲方收清该款项后，不得以任何理由反悔或向乙方要求享有该转让房屋的任何权益；五、该转让房屋如遇国家征用、拆迁等情况，该转让房屋按照当时国家的征用、拆迁等补偿标准的补偿款项全部归乙方所有，与甲方无关；六、甲方于2014年1月1日将房屋完全移交给乙方，移交当日，甲方应将房屋所有相关资料列明清单移交给乙方；七、双方在签订本协议之后，此房屋甲方必卖乙方必买，任何一方向法院或第三方提出该合同无效，要求解除合同，提出方必须向对方赔偿成交价5倍的金额即1000万元作为违约赔偿金。
协议书签订当日，罗安彦出具收条确认收到郑国培、郑亮交来的20万元定金。2013年11月29日，罗安彦银行账户收到从郑国培银行账户转来的30万元。后郑国培、郑亮占有使用涉案房屋。另查，罗安彦主张涉案房屋是刘自明、杜群英和罗安彦三人合建的自建房，没有办理房地产证，只有房屋所有权证。
罗安彦主张：郑国培、郑亮未按约定在2013年11月31日之前足额支付第二笔款项80万元，其要求对方履行时受到了威胁，故其取消交易并欲退还款项，但郑国培、郑亮强占房屋，其无奈诉至法院。郑国培主张：其在2013年11月29日支付了30万元后，要求罗安彦共同就涉案协议办理律师见证手续，但此时因涉案房屋拆迁消息传出，罗安彦表示不卖房并将其收款账户注销，导致郑国培在2013年12月20日时未能成功转账转让款给罗安彦；2014年1月初，郑国培凭借涉案协议向汇麒公司主张权利，汇麒公司将房产移交给郑国培。郑国培认为其只是迟延几天付款，不构成根本性违约，而罗安彦则是故意不收取转让款，导致合同无法履行。郑国培提交深圳市龙岗区XX街道办事处XX社区XX居民小组于2013年11月20日作出《召开股东大会通知》照片和于2014年12月25日作出的《通知》照片作为证据，证明罗安彦毁约的原因是涉案房屋涉及拆迁。罗安彦对前述证据均不予确认。
郑国培主张其向案外人潘某高息借款50万元（月息2%）而支付涉案房屋转让款，罗安彦的毁约造成其利息损失。郑国培提交了借条、支付利息凭证等作为证据。罗安彦对此不予确认。郑国培提交其委托深圳市XX房地产评估有限公司作出的评估报告，证明涉案房屋所在片区在2015年1月21日新建商品房的市场均价为15900元每平方米，进而证明郑国培因罗安彦的毁约存在经济损失。
一审法院认为，涉案的位于深圳市龙岗区XX街道XX社区XX居民小组XX路XX号的六层房屋，是刘自明、杜群英、罗安彦自建房，没有办理房地产证，依法不得买卖。根据刘自明、杜群英、罗安彦于2012年8月2日签订的《确认函》，刘自明、杜群英在1995年将其对涉案房屋的权利份额转让给了罗安彦，该转让合同应认定无效。罗安彦与郑国培、郑亮于2013年11月3日签订的《房屋转让协议书》约定转让涉案房屋的产权，该协议书亦属于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方在此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘自明、杜群英没有主张权利，而郑国培、郑亮系根据无效的《房屋转让协议书》从罗安彦处取得涉案房屋的使用权，故郑国培、郑亮应向罗安彦返还该房屋，罗安彦亦应将收取的50万元返还给郑国培、郑亮。因涉案《房屋转让协议书》无效，该协议中的违约金条款应属无效约定，郑国培主张的违约金没有依据，原审法院不予支持。郑国培主张其系高息借款购买涉案房产，但其提交的借条无法证明与本案的关联性，故郑国培要求罗安彦赔偿的高额利息损失没有充分证据予以证明，原审法院确定罗安彦应按银行同期贷款利率向郑国培、郑亮支付利息，利息应从罗安彦收取款项之日（其中20万元为2013年11月3日，另30万元为2013年11月29日）计算至原审法院确定的罗安彦应返还款项之日止。对于罗安彦主张的郑国培、郑亮从2014年1月1日占用房屋的占有使用费损失，以及郑国培主张的房屋增值的经济损失，原审法院认为双方对合同无效均有过错，前述损失由各方各自承担，原审法院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决：一、确认罗安彦与郑国培、郑亮签订的《房屋转让协议书》无效；二、确认罗安彦与刘自明、杜群英之前就转让深圳市龙岗区XX街道XX社区XX居民小组XX路XX号的六层房屋权利份额的合同无效；三、郑国培、郑亮于本判决生效之日起三十日内将深圳市龙岗区XX街道XX社区XX居民小组XX路XX号的六层房屋返还给罗安彦；四、罗安彦于本判决生效之日起三十日内向郑国培、郑亮返还购房款50万元；五、罗安彦于本判决生效之日起三十日内向郑国培、郑亮支付50万元购房款的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定罗安彦返还购房款之日，其中20万元从2013年11月3日起算、另30万元从2013年11月29日起算；六、驳回罗安彦的其他诉讼请求；七、驳回郑国培的其他反诉请求。本案一审本诉受理费22800元，由罗安彦负担10000元，由郑国培负担12800元；一审反诉受理费43112.5元，罗安彦负担10000元，郑国培负担33112.5元。
本院二审期间向深圳市不动产登记中心发函询问，该中心回复：1、经查涉案粤房证字第XXXX号所有权证、粤房共证字第XXXX号、XXXX号档案，未见上述房屋所在宗地的土地性质等信息。2、根据《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府[2004]193号）、《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府[2010]66号）等相关法律法规的规定，房屋所有权证完善用地手续、办理房地产初始登记后，可换发不动产权证书。上诉人罗安彦认为根据该函涉案房屋即使完善用地手续，也不能证明涉案房屋可以流入市场进行交易。上诉人郑国培认为根据该函的内容涉案房产是可以在完善用地手续后换发不动产证书，涉案房屋买卖合同并不是当然的无效。
经审理查明，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，2013年11月3日，罗安彦与郑国培、郑亮签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，但涉案房产是刘自明、杜群英、罗安彦自建房，只有所有权证，没有办理房地产证，依法不得买卖，虽然深圳市不动产登记中心复函称述根据现有法律法规规定，在完善用地手续、办理房地产初始登记后可以换发不动产权证书，但是截止本案法庭辩论终结前，涉案房产并没有换发不动产权证书，因此涉案合同在行政机构处理前仍为无效合同。
本案涉案合同虽为无效合同，但上诉人罗安彦如完善用地手续、办理房地产初始登记后，涉案合同存在有效履行的可能性，而且双方还特意在合同中将主张合同无效作为违约条款进行约定，因此双方基于合同产生了合同有效履行的信赖利益。本案上诉人罗安彦以上诉人郑国培迟延支付2013年11月31日前应付80万购房款中的50万为由在2013年12月20日将收款账号注销并主张解除合同，上诉人罗安彦并没有证据证明上诉人郑国培的迟延支付致使不能实现目的，且双方约定的2013年12月31日支付剩余全部购房款期间还未届满，因此，上诉人罗安彦以此为由主张解除合同，没有法律和合同依据，其注销收款账号的行为有违诚实信用原则。综上，虽然双方对于合同无效均有责任，但上诉人罗安彦应承担主要责任，其解除合同的主张导致合同丧失有效履行的可能，其应对上诉人郑国培的信赖利益损失承担赔偿责任，原审法院仅认定损失由各方各自承担，有失公允，本院予以纠正。参考《房屋转让协议书》第七条约定“双方在签订本协议之后，此房屋甲方必卖乙方必买，任何一方向法院或第三方提出该合同无效，要求解除合同，提出方必须向对方赔偿成交价5倍的金额即1000万元作为违约赔偿金”，综合考虑郑国培、郑亮从2014年1月1日占用房屋、购房款确实未完全支付等因素，本院酌定上诉人罗安彦赔偿上诉人郑国培损失150万元。
关于返还50万购房款利息问题，上诉人郑国培主张按其向案外人的借贷利息支付，没有法律依据，本院不予支持。
关于罗安彦与刘自明、杜群英签订《确认函》的效力问题，该《确认函》是房屋共同共有人内部之间的权属确认，上诉人郑国培并非该法律关系当事方，且该《确认函》与其也无法律上的利害关系，其主张该《确认函》无效，没有法律依据。原审法院认定无效，不妥，本院予以纠正。
综上所述，上诉人罗安彦的上诉请求成立，予以支持；上诉人郑国培的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第325号民事判决第一、三、四、五、六项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第325号民事判决第二、七项；
三、上诉人罗安彦于本判决生效之日起三十日内向上诉人郑国培赔偿损失150万元；
四、驳回上诉人郑国培的其他反诉请求。
支付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费22800元，由罗安彦负担10000元，由郑国培负担12800元；一审反诉受理费43112.5元，由罗安彦负担15000元，由郑国培负担28112.5元。二审案件受理费26900元，由罗安彦承担19100元，由郑国培承担7800元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年五月十六日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。