江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终394号上诉人（原审被告）：张荷琴，女，1946年10月21日生，，汉族，住浙江省台州市黄岩区。委托代理人：邹武，江苏智和律师事务所律师。委托代理人：林华，江苏智和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:陈清渊，男，1980年7月24日生，，汉族，住浙江省嘉善县。委托代理人：奚安娜，江苏金锡律师事务所律师。上诉人张荷琴因与被上诉人陈清渊房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张荷琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈清渊的全部诉讼请求。事实和理由：1、其长期居住在浙江，两年没有回过无锡，不了解无锡房价，合同签订时的房屋市场价远高于双方成交价，案涉房屋买卖合同显失公平，应当依法予以撤销。2、其不存在违约情形，不应支付违约金。如认定案涉房屋买卖合同有效合同继续履行，陈清渊也是获利而非遭受损失，故其亦不需支付违约金。陈清渊答辩称：1、张荷琴担任无锡永能车业有限公司的法定代表人，签约过程由其女儿黄馨慧全程陪同，房屋价格涨跌属于市场正常风险，并不存在显失公平的情形，本案合同应认定为双方当事人的真实意思表示。2、张荷琴违反合同约定，应依约承担违约金。请求法院驳回上诉，维持原判。陈清渊一审诉讼请求：1、判令张荷琴继续履行案涉房屋买卖合同；2、判令张荷琴承担违约责任，按照房款总额的10%支付陈清渊违约金62000元；3、判令张荷琴按照房款总额的2%承担中介费12400元。一审法院认定事实：陈清渊与张荷琴签订房屋买卖合同1份，约定：陈清渊购买张荷琴单独所有的位于无锡市××区××室房屋，房屋价款620000元；陈清渊于2016年8月22日支付定金20000元，于2016年9月22日前交付房款110000元，于2016年9月22日前委托无锡德顺不动产中介有限公司代办490000元20年的商业贷款；张荷琴承诺于2016年9月3日前腾空房屋并办理交付手续；如双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，应支付对方房屋总额的10%作为违约金等。该房屋买卖合同中甲方签字为：张荷琴、黄馨慧代。双方确认系黄馨慧先于2016年8月22日在案涉房屋买卖合同上签字，张荷琴后于2016年8月23日再在该合同上签字。案涉合同由陈清渊、张荷琴、黄馨慧三人参与。陈清渊于2016年8月22日向黄馨慧支付购房定金20000元。黄馨慧系张荷琴女儿。2016年9月2日，张荷琴通过微信告知陈清渊其不同意按原价格继续出卖，并将房屋价格提高至900000元。陈清渊不同意，要求按原合同履行，并将房款110000元付至了无锡顺德不动产中介有限公司。张荷琴系无锡永能车业有限公司法定代表人。以上事实，有房屋买卖合同、房屋所有权证复印件、国有土地使用证复印件、转账回单、微信记录、收条、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同的效力；2、如果合同有效，张荷琴是否存在违约行为，陈清渊是否可以主张继续履行该合同；3、陈清渊主张的违约金是否应予支持；4、陈清渊主张的中介费是否应予支持？关于争议焦点1，陈清渊与张荷琴签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。对张荷琴辩称该合同存在重大误解及显失公平的抗辩理由，法院认为，首先，房屋买卖本身存在市场供求变化、价格涨落等市场固有风险，本案中双方对价格的确定系出自双方的意思自治，张荷琴要求对房屋交易价值进行评估，虽在法院指定期限内提交书面申请，但法院认为该评估亦不能实现张荷琴的证明目的；其次，法院考虑到张荷琴法定代表人的身份，及该合同的实际签订有其女儿黄馨慧的共同参与，并不存在陈清渊一方明显优势地位，合同条款亦不存在设定明显对张荷琴不利的条款，故法院对张荷琴的该抗辩意见不予采纳。关于争议焦点2，张荷琴在房屋买卖合同订立后，单方提出加价要求，在陈清渊拒绝其加价要求后，明确表示拒绝履行合同，张荷琴不履行合同的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。陈清渊主张继续履行合同，且该合同在法律上及事实上均具备继续履行的条件，故双方的合同应继续履行。陈清渊向无锡顺德不动产中介有限公司支付的房款不能视作向张荷琴的履行，扣除购房定金20000元后，陈清渊仍需再支付张荷琴房屋余款600000元，如张荷琴不同意接受剩余房款，陈清渊可直接提存至法院保管款账户。关于争议焦点3，根据双方合同约定，一方无正当理由不履行合同，应承担房屋总额10%的违约金即62000元。张荷琴认为该标准过高，且如果继续履行陈清渊已实际从中获利，故请求法院对违约金不予支持。法院认为，违约金具有对守约方的损失补偿性质，张荷琴因陈清渊不同意加价而拒绝履行合同，该行为有违诚信，应当承担合同相应的违约责任。由于张荷琴不同意履行合同，陈清渊为维护其合法权利，增加了相应的履约成本。此外，由于张荷琴拒绝履行合同，导致合同约定的首付款加贷款的付款方式无法实现，陈清渊为履行合同，只能全额支付房款，付款方式的改变将给陈清渊造成较大的履约负担。故法院综合考虑上述各项因素，酌情调整违约金至30000元。关于争议焦点4，陈清渊与张荷琴就中介费承担未在案涉合同中予以约定，现陈清渊主张由张荷琴负担中介费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈清渊与张荷琴继续履行案涉房屋买卖合同（房屋坐落于无锡市××区××室）（陈清渊应于判决生效之日起十日内向张荷琴支付剩余房款600000元；张荷琴应于陈清渊付款后十日内协助陈清渊办理房屋权属变更登记，并于权属登记变更后十日内将房屋交付陈清渊）。二、张荷琴应于判决生效之日起十日内支付陈清渊违约金30000元。三、驳回陈清渊的其他诉讼请求。二审中，张荷琴为证明房屋成交价显失公平，提供其当初购买诉争房屋的《商品房买卖合同》及发票复印件各一份，上述材料显示张荷琴当初购得诉争房屋的价格为647293元。张荷琴称其当初购买房屋就不止62万，后装修投入又超过25万，加上税费、大修基金等约5万元，房屋投入加起来远高于62万。之所以出售房屋，是受女儿黄馨慧强迫，黄馨慧要求其与她共同居住方便照顾，且黄馨慧生意没做好，需要钱投资，故希望能卖掉这个房子。其也很无奈。黄馨慧不知道当初买房子、装修房屋花了多少钱，其在签字时知道了出售价格，后来为此也和黄馨慧争吵过。张荷琴另称：无锡永能车业有限公司的实际负责人是其儿子，其只是挂名法定代表人。其于2006年帮忙建造了厂房，管工地、进货、材料，后来就负责公司的后勤，现在浙江长兴为儿子守工地。本院认为：显失公平的合同是指一方当事人在紧迫和缺乏经验的情况下订立的使当事人之间权利义务严重不对等的合同。本案中，张荷琴主张其因长期不在无锡居住，不了解无锡房价，致使本案合同约定的房款明显低于同期市场价格，双方权利义务显失公平应予撤销，但：1、是否了解房价与是否一定得在无锡居住生活并不具有必然联系，张荷琴作为具有正常民事行为能力的成年人，具有一定社会经验，其女儿黄馨慧亦参与了包括确定房款在内的关键环节，张荷琴与陈清渊相比并不存在经验或认知上的劣势；2、根据张荷琴关于房屋出售原因及经过的陈述，其出售房屋并非简单考虑房屋市场价值，家庭团聚与女儿黄馨慧资金方面的需求亦是促使房屋出售的因素，且其在签订合同时对房屋成交价格低于当初购买房屋的金额及装修投入应当知情，故本案合同中约定的房屋价款应认定为其真实意思表示。现其仅以房屋成交价低于同期市场价格，主张成交价款显失公平，没有法律依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方就违约情形约定了具体违约金条款，原审结合本案具体情况酌减张荷琴只承担违约金30000元，已充分平衡双方利益，张荷琴主张其不应承担违约金，没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人张荷琴负担。决为终审判决。审 判 长  薛 崴审 判 员  李 杨代理审判员  宁尚成二〇一七年四月二十六日书 记 员  周喆菁