云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二初字第251号
原告：大理某某区某某业主委员会
住所：大理某某区苍山东路。
法定代表人：汤某某，主任。
委托代理人：杨万惠，云南苍洱律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人：赵某某，业主委员会副主任，特别授权代理。
被告：大理某某房地产开发股份有限公司
住所：大理某某区苍山东路。
组织机构代码：xxxx。
法定代表人：詹某某，董事长兼总经理。
委托代理人：杨某，该公司员工，特别授权代理。
被告：大理某某工程有限责任公司
住所：大理某某区金贝商业城***幢。
组织机构代码：xxxx。
法定代表人：周木，董事长。
委托代理人：詹某某，该公司董事，特别授权代理。
原告大理某某区某某业主委员会（以下简称某某业委会）诉被告大理某某房地产开发股份有限公司（以下简称某某房地产公司）、大理某某工程有限责任公司（以下简称大理某某公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告某某业委会的法定代表人汤某某及其委托代理人杨万惠、赵某某，被告某某房地产公司的法定代表人詹某某及委托代理人杨某，詹某某代理被告大理某某公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某业委会诉称：1997年，某某由大理某某区管委会规划、设计、开发，1998年由大理市土地局把某某的国有土地使用权出让给大理天井办事处某某总公司（以下简称某某公司）开发，苍山东路临街一部分由某某公司开发为商品房，其余由业主购地自建商住楼。现本市场除天庆路临街七间在建外，其余全部建设竣工后已投入使用。由于国家政策的变动，某某由大理某某区管委会决定，某某的项目由某某房地产公司继续开发，债权、债务由该公司承担。2009年8月8日，在天井居委会和天井办事处参加下，某某业主委员会正式成立，并经大理创新工业园区住房和城乡建设局批复，经大理创新工业园区住房管理办公室和大理创新工业园区天井办事处备案登记，业委会合法成立。从1997年到现在，已16年的时间，开发商还没有完成经营住宅的用电设施施工，供电局已多次发出供电危险的通知，尤其是在雨季，经常发生碰火、断线，已经威胁到了人民群众的人身和财产的安全。开发商至今未完成物管、保安用房的建设，使物业公司无法正常进行管理。业主委员会多年来一直和开发商协商解决，但均未解决好，业主委员会也多次找天井居委会、天井办事处、管委会反映，要求解决，但均没有结果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判令被告履行《综合市场土地使用权分割转让合同》，即完成某某的水电路设施、物管保安用房建设；判令被告在完成水电路设施、物管保安用房建设后，按照法律的规定把物管保安用房、配套设施（即电工房、公厕、停车场）、绿化用地及市场的图纸移交给原告，再由业委会移交物业公司管理；由被告承担本案的诉讼费用。
被告某某房地产公司辩称：一、我公司被告的主体不适格。某某是由某某公司于1997年按照大理州某某区管委会审批通过的规划开发建设的。其大部分建设于2000年12月已基本完成。2002年1月，该项目的开发管理工作移交给了大理某某总公司，我公司只是受托管理。二、关于水、电路维修改造问题。某某建于1997年，其建设只能按当时的标准实施。市场的水、电路等基础设施已按当时的标准建设完善，不存在不履行合同的问题，水、电路设施建成至今，已使用了十五年之久，即使出现需维修的情况，也纯属正常。我公司认为，水、电路设施的维修应由小区业主自筹资金，并会同城市供水、供电部门统一解决。三、关于移交问题。原告提出的移交项目中，列有“停车场”，但该停车场系独立建设的经营性停车场，使用权属于开发企业，不存在移交问题；当时的法律、法规并未对物业管理用房作出明确的规定，虽然如此，公司还是从市场的实际需要出发，建造了两个保安亭，已尽到了开发商的义务，对于其他部分的移交，我公司从未拒绝过，恰恰是由于原告的组织机构迟迟未建立，我公司无法对物管进行移交。综上，除可移交公厕、绿地及规划图外，请求驳回原告的其他诉讼请求。
被告大理某某公司辩称：某某于1997年由天井办事处的某某公司开发，该公司将土地使用权转让给各户开发建设。2001年，由于改制，某某公司整体出让给某某公司，故某某公司为责任主体，某某公司委托詹良旭负责处理该项目，如果有相关责任，我们会承担的。开发过程中公司已经完成了基础设施建设，履行了相应的合同义务，不存在不履行的事实。工程已建成使用10多年，有维修情况也应由业主委员会自筹资金协调相关部门处理。从1999年至今，各业主未交纳公益金，业主应交纳专项资金作为维修资金，对水、电路的维修应从专项资金支出。对移交问题，我方同意被告某某房地产公司的答辩意见。综上，除可移交公厕、保安亭、绿地及规划图外，请求驳回原告的其他诉讼请求。
为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了以下证据：一、文件【大创住建批（2013）02号】、证明各一份，证明原告主体适格；二、《国有土地使用权出让合同》及公证书，证明某某的总面积及土地来源；三、管委会文件（项目建设通知）二份，证明该市场经过批准建设，建设情况的合法性；四、《综合市场土地使用权分割转让合同》及公证书各二份，证明业主购土地面积情况，合同中关于道路等土地使用权属开发商的约定于法无效，分摊面积业主是出了钱的；五、大经开信复字第（2009）17号答复一份，证明原告一直在主张权利；六、传票一份，证明撤诉原因；七、2014年5月5日答复一份，证明原告经多次反映找到了规划图；八、照片6张，证明线路为施工用线，该市场用电已构成危险；九、原告制作土地面积情况说明一份，证明土地面积情况，停车场应为业主购买的；十、测量报告及图纸，证明市场内停车场应为业主分摊面积。经质证，二被告对原告提交的证据一、二、三、四、六、七、八均无异议；对证据五不发表质证意见，因不知其情况；证据九与本案无关联性；证据十无法律依据，不发表意见。本院认为，被告对原告提交的证据一、二、三、四、六、七、八无异议，本院予以确认；证据五客观真实，本院予以确认；证据八不能证明原告的主张，本院不予采纳；证据九系原告单方制作，被告亦有异议，本院不予确认；证据十系原告单方委托，也无相关的资质证明等相关资料，对其证明力本院不予确认。
被告某某房地产公司无证据提交。
被告大理某某公司提交了如下证据：一、公证书一份，证明2001年开发公司收购某某公司情况；二、文件一份，证明开发公司的主体资格；三、《综合市场土地使用权分割转让合同》及公证书各一份，证明业主与开发商的权利义务；四、物管协议、收费记录一份，证明开发公司已在2005年，对公共设施进行了移交、管理，证明某某出现的问题及原因是因为业主未履行相应职责；五、2013年9月18日大理创新工业园区管理委员会“关于某某......配套设施权属的说明”；六、发票五份，证明支付附属工程款情况。经质证，原告对被告大理某某公司提交的证据一、二无异议；对证据三的真实性、合法性无异议，对合同中第10条有异议，认为该条款无效；证据四与本案无关，不予认可；证据五引用法律断章取义，经测量分摊面积和实用面积超过总面积，该份说明错误，且此后的答复也予以否定；证据六不清楚。某某公司对上述证据无异议。本院认为，原告对被告大理某某公司提交的证据一、二无异议，本院予以确认；原告对证据三的真实性无异议，证据来源合法，与本案有关联性，本院予以确认；证据四、五客观真实，本院予以确认；证据六与本案无关联性，本院不予确认。
经原告申请本院向大理市城建档案馆调取了一份某某规划图。经质证，原告对证据三性无异议，认为该图有停车场，一部分为机动车，一部分为非机动车，停车场应为配套设施，现状与规划不一致，影响了业主的利益。二被告对该规划图的真实性无异议，但提出该市场1997年开始建设，1999年才有规划，该停车场为独立的停车场，系开发商建设的，已建设完毕，市场主入口两侧已经被业主取得了使用权。本院认为，当事人对上述规划图真实性无异议，证据来源合法、与本案有关联性，本院予以确认。
综上，本院综合确认本案如下法律事实：1997年，天井综合批发市场项目办理了《建设项目选址意见书》，该项目由某某公司开发。后某某公司先后与天井综合批发市场业主分别签订了《综合市场土地使用权分割转让合同》，并办理了公证，约定某某公司将天井综合批发市场的部分土地使用权分别转让给业主；使用年限为50年，自乙方（业主）领到国有土地使用证之日起算；乙方（业主）向甲方（某某公司）交付每间5000元的房屋建设保证金，房屋竣工验收合格后退还；市场内全部道路、通道土地使用权属甲方（某某公司），由某某公司统一规划建设；双方对每宗土地的使用面积、分摊面积、价款、土地利用要求、公益要求等其他权利义务作了约定。1998年4月12日土地管理部门与某某公司签订了一份《国有土地使用权出让合同》，并办理了公证，约定某某公司受让天井综合批发市场项目用地47338平方米。1999年、2000年，大理州某某区管理委员会发出通知，同意某某公司申请的天井综合批发市场项目的建设。同时土地管理部门对某某公司与业主之间的土地使用权转让进行审批同意。1999年11月29日，某某公司向规划部门补办了综合市场项目规划总平面的相关审批手续。市场内部分用地由某某公司开发为商品房，其余由业主购地自建商住楼。现某某除天庆路临街少数业主房屋在建外，其余全部建设竣工后已投入使用。该市场内的道路、绿化、保安亭、停车场由开发商建设完成。2001年5月8日，某某公司与被告大理某某公司（原名为大理某某有限责任公司）签订了一份收购合同书，约定由大理某某公司整体收购某某公司。二被告属具备独立法人资格，詹良旭即是某某公司的法定代表人，也是大理某某公司的董事。2009年8月，市场业主委员会正式成立，2013年6月3日向大理创新工业园区住房管理办公室和大理创新工业园区天井办事处备案登记。2010年10月22日，原告与物业公司签订物业管理合同，委托物业公司对综合市场的物业进行管理。因业主就市场物业管理场所、其他附属设施等问题向大理州某某区管理委员会反映，相关部门于2009年9月17日、2013年9月13日、2014年5月5日作出书面答复。2013年7月原告曾诉至本院，后撤回起诉。受让宗地土地使用权的业主向某某公司支付了转让价款及建房保证金等费用，但至今未交纳过公益金、维修基金。
本院认为：某某公司与某某的业主签订的《综合市场土地使用权分割转让合同》实质是小宗地土地使用权分割转让，房屋系业主自建。合同签订后，某某公司已将土地交付给业主，对市场内的道路等进行了建设，即履行了合同义务，对于市场内的水电路、保安物管用房的建设标准及维修，合同中未作明确约定，按现行的法律规定，业主共用的设施的维修费用由共用业主共同分担或从维修基金中支付，故原告要求被告大理某某公司履行合同，即完成水电路、保安物管用房的建设的诉讼请求其事实和理由不成立，本院不予支持。合同中虽然约定道路、通道的土地使用权属某某公司，但业主在支付其实际用地的价款外，还支付了分摊面积的价款，且按现行的物权法的规定，建筑区划内的道路、绿地、公共设施、物业服务用房属业主共有的规定，市场内的道路、绿地、公共设施、物业服务用房应属业主共有。被告大理某某公司收购某某公司后，依法承接了某某公司的合同权利义务，原告要求被告大理某某公司移交绿地、配套设施（水电设施、公厕）、保安亭及图纸的诉讼请求，应予支持。对市场内的停车场，业主与某某公司在合同中未作明确，按照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，现原告未能举证证实市场内停车场属业主所有，故原告要求被告移交停车场的诉讼请求无证据证实，本院不予支持。被告某某公司并非合同一方当事人，原告要求某某公司承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告大理某某工程有限公司在本判决书生效之日起十日内将某某的绿地、配套设施（水电设施、公厕）、保安亭及图纸移交给原告大理某某区某某业主委员会。
二、驳回原告大理某某区某某业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费1000元，由原告大理某某区某某业主委员会承担500元，被告大理某某工程有限公司承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。
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审 判 长 龚 文
审 判 员 张汝爱
人民陪审员 杨金丽
二〇一四年十二月九日
书 记 员 徐 祥