福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0681民初3901号
原告：漳州市烟草公司龙海分公司，住所地龙海市石码镇工农路23号，统一社会信用代码913506817661544255。
负责人：高云生，经理。
委托诉讼代理人：叶枝林、朱铭烨，福建衡评律师事务所律师。
被告：漳州巨凯房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市浮宫镇港前村委会一楼，统一社会信用代码91350681691912622A。
法定代表人：周云，董事长。
委托诉讼代理人：章小燕，福建罡言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨国成，福建罡言律师事务所实习律师。
原告漳州市烟草公司龙海分公司（以下简称为烟草公司）与被告漳州巨凯房地产开发有限公司（以下简称“巨凯公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告烟草公司的委托诉讼代理人朱铭烨、被告巨凯公司的委托诉讼代理人章小燕、杨国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
烟草公司向本院提出诉讼请求：判令巨凯公司立即向原告支付违约金41640元（自2015年3月2日至2016年12月28日共计667天，每天以624283元×0.01%计算）。事实和理由：2012年11月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于龙海市的商品房，总价款624283元。合同约定的交付期限为2013年12月30日前。该合同第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约履行了支付购房款等合同义务，被告于2014年3月1日向原告交房，但由于被告原因导致原告直至2016年12月28日才取得房屋权属证书。被告已构成违约，依约应当向原告支付相应的违约金。
巨凯公司辩称，一、本案不是因被告的原因导致不能按时进行初始登记，登记时间应予顺延。因建设部门未能及时办理燃气工程竣工备案表导致被告未能按时办理房屋的初始登记。涉诉房屋并不在政府管道燃气供气规划区内，政府相关部门并无管道燃气建设的要求。建设部门于2012年4月颁发预售许可证，而在被告开工建设该工程后，建设部门突然于2013年9月要求被告补充管道燃气设施设计、建设，并在被告工程竣工后迟迟不办理燃气工程竣工备案表，导致被告无法按期办理涉诉房屋初始登记，故本案逾期办证原因系政府行为，被告不存在违约情形。二、本案原告诉讼请求部分超过诉讼时效。根据双方签订的合同约定，逾期办证违约金按日计算，因此每日的违约金都应独立起算诉讼时效，根据法律的规定，诉讼时效为2年，即自起诉之日倒推超过2年的部分违约金已经超过诉讼时效，不应予以支持。被告于2015年12月15日办理所有权初始预登记，根据合同约定，其违约的情形已经消除，故原告主张2015年12月15日至2016年12月29日的违约金没有事实和法律依据。三、原告主张的违约金过高，应予以调整。原告并未举证其因被告逾期办证导致其损失，且逾期办证通常不会对买受人造成经济损失。原告主张的违约金明显高于其损失依法应予调整。
本院经审理认定事实如下：2012年11月23日，烟草公司与巨凯公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062108007200448），约定烟草公司向巨凯公司购买位于龙海市的商品房，商品房总金额624283元。合同约定的交付期限为2013年12月30日前。该合同第十四条约定，“出卖人（巨凯公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（烟草公司）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第八条约定：买受人、出卖人双方同意对主合同第十四条补充变更如下：1、买受人同意委托出卖人办理代缴契税、代办产权的相关手续，并按出卖人要求交纳相关税费、出具委托手续，并签署相关办理产权的申报材料。2、买受人委托出卖人代办房屋的权属登记，由此产生的费用由买受人承担。…6、出卖人应当在整个项目商品房交付使用后365日内，将办理产权初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，烟草公司依约支付购房款624283元及相关契税费用，巨凯公司于2014年3月1日将涉诉房屋交付原告使用。2015年12月15日，被告办理了涉诉房屋所有权的初始预登记。2016年12月29日，原告取得涉诉房屋权属证书。
本院认为，烟草公司与巨凯公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。关于产权登记被告需承担的义务，《商品房买卖合同》第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第八条约定：买受人、出卖人双方同意对主合同第十四条补充变更如下：1、买受人同意委托出卖人办理代缴契税、代办产权的相关手续，并按出卖人要求交纳相关税费、出具委托手续，并签署相关办理产权的申报材料。2、买受人委托出卖人代办房屋的权属登记，由此产生的费用由买受人承担”。上述约定明确了作为出卖人的被告需承担办理房屋权属的初始登记、代缴契税等费用以及代办房屋权属登记的义务。关于产权登记的时间，《合同补充协议》第八条第6点约定“出卖人应当在整个项目商品房交付使用后365日内，将办理产权初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，实际上是对《商品房买卖合同》第十四条约定的商品房交付使用后60日内办理权属初始登记以及交付使用后90日内取得房屋权属证书进行了变更。该条虽然约定办理产权初始登记的时间是在“整个项目商品房交付使用后365日内”，但因该项目中其他商品房交付使用的时间不确定，如理解为整个“阳光明居”项目交付使用显然会导致出卖人办理初始登记备案义务的履行期限不确定，无疑减轻了出卖人办理初始登记的责任，不利于合同的履行。故本案办理产权初始登记的时间应理解为本合同标的即涉诉商品房交付使用后365日内较为合理。但因被告未举证证明其提交办理涉诉商品房产权初始登记材料的时间，且庭审中被告亦认为完成初始登记后，本案的违约情形已消除，即本案中被告办理产权初始登记即视为已完成产权登记的义务，故本院以其办理涉诉商品房初始登记的时间作为判断被告是否存在违约的情形。本案涉诉商品房于2014年3月1日交付使用，被告于2015年12月15日向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称系因建设部门未能及时办理燃气工程竣工备案表导致其未能按时办理房屋的初始登记，但双方签订的合同及补充协议均无明确将该情形作为产权初始登记时间顺延事由的约定，被告提供的证据亦不足以证明该情形与被告未能按时办理房屋的初始登记之间存在因果关系，故该辩解不予采信。二、关于违约责任的承担，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。因房屋权属的初始登记是买受人取得房屋权属证书的前提，故出卖人逾期办理房屋权属的初始登记仍可适用该违约条款。涉案商品房于2014年3月1日交付使用，故2015年3月2日为办理初始登记的逾期之日，但因原告于2017年7月3日向本院提起诉讼，2015年7月4日之前的违约金已超过2年的诉讼时效，本院不予支持。故违约金应自2015年7月4日起至被告实际办理房屋权属初始登记之日（2015年12月15日）止共计164天，每日按624283元×0.01%计算。因《合同补充协议》约定的出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理产权初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已对《商品房买卖合同》第十四条约定的取得房屋权属证书的时间进行了变更，但又未补充约定出卖人代办房屋权属证书的具体期限，而涉诉商品房现已办涉诉房屋权属证书该部分违约金本院不予支持。被告虽辩称违约金过高，但未就违约金过分高于损失的事实承担举证责任，应承担举证不能的法律后果，该辩称本院不予采纳。综上所述，原告请求被告支付违约金的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、漳州巨凯房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付漳州市烟草公司龙海分公司违约金10238.24元（624283元×0.01%×164天）。
二、驳回漳州市烟草公司龙海分公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费840元，适用简易程序减半收取计420元，由漳州市烟草公司龙海分公司负担317元，漳州巨凯房地产开发有限公司负103元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 陈淑瑜
二〇一七年九月二十日
书记员 林逸萍