江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0203民初847号原告：楼允山，男，汉族，1965年9月17日出生，住浙江省义乌市。原告：马晓利，女，汉族，1969年7月29日出生，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：楼健威，男，汉族1992年5月13日出生，住浙江省义乌市，系原告楼允山、马晓利的儿子，代理权限为特别授权。被告：绍兴市恒业文创投资有限公司景德镇市分公司(原为嵊州市恒业房地产开发有限公司景德镇分公司)，住所地为江西省景德镇市珠山区。法定代表人：冯雪祥，该公司负责人。委托诉讼代理人：李俊，江西泰方律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告楼允山、马晓利与被告绍兴市恒业文创投资有限公司景德镇分公司（以下简称恒业文创投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日受理后，依法适用普通程序，于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告楼允山及原告马晓利委托诉讼代理人楼健威、被告恒业文创投资公司委托代理人李俊到庭参加了诉讼。庭审中原告变更违约金诉讼请求为67519元，被告未提异议。本案现已审理终结。原告楼允山、马晓利向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助办理原告位于景德镇市××路××类××号写字楼（房权证号：景房权证私字第××号）的土地证；2.判令被告协助办理原告位于景德镇市××路××类××地下室（房权证号：景房权证私字第××号）的土地证；3.判令被告协助办理原告位于景德镇市××路××类××号店（房权证号：景房权证私字第××号）的土地证；4.判令被告协助办理原告位于景德镇市××路××类××号店（房权证号：景房权证私字第××号）的土地证；5.判令被告协助办理原告位于景德镇市××路××类××号写字楼（房权证号：景房权证私字第××号）的土地证；6.判令被告赔偿违约金36638元（庭审前变更该项诉讼请求为67519元）；7.诉讼费由被告承担。事实和理由:两原告系夫妻，两原告考察被告位于景德镇的房地产项目后，于2007年1月19日与被告签订了商品房买卖合同，合同约定在交付使用后的365天内由被告办理房地产权属证书，但至今被告未为原告房屋办理土地证，严重侵犯原告合法权益，经多次与被告交涉，均未能得到有效解决，故诉至法院。被告恒业文创投资公司辩称：办理土地证应当由原告自己办理，被告作为销售方仅有配合义务，我方庭审前已经去了登记中心，办证还是主要由原告自己去办；违约金诉求缺乏事实和法律依据，应不予支持。原告楼允山、马晓利围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告身份证各一份、亲子关系证明一份，证明原告诉讼主体资格及两原告之间系夫妻关系；2.合同编号分别为恒景243号、恒景244号、恒景245号、恒景246号、恒景247号五份商品房买卖合同，证明原告在被告处购买房产并在合同十五条约定由被告办理房地产权属证书事宜；3.房屋所有权证五份，证明诉请涉案房产与原告所有权的法律关系；4.五张房产发票，证明原告已经向被告支付购房款4000000元事实。被告恒业文创投资公司未提交证据。对原告提交的五份商品房买卖合同证据，被告认可其真实性、合法性，但对关联性有异议，认为该合同第十五条并未约定土地证办理事宜，且被告方已经尽到了相关义务。对其他证据不持异议。综合分析诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点为：被告是否有义务为原告所购买房屋办理土地使用权证；双方签订的商品房买卖合同第十五条约定的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”中华人民共和国建设部《城市房地产转让管理规定》第七条规定了房地产转让的办理程序，其中第（二）项“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等相关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同纠纷约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。以上法律条文明确了房地产转让的当事人共同办理产权转让登记手续的义务及逾期办理相关房屋权属证书的违约责任承担。故被告恒业文创投资公司有义务协助原告楼允山、马晓利办理原告所购买房屋土地使用权证登记手续。关于双方签订的商品房买卖合同，尽管第十五条约定中将“房地产”中的“地”叉掉，但一方面该合同系被告提供的格式合同，其中对对方当事人不利的约定事项，被告未能提供证据证明已经向对方做出充分提示，另一方面该项约定违反上述法律规范关于房地产转让的规定，且系免除提供合同一方责任情形，本院认为不能因此免除被告协助原告办理土地使用权证的义务，亦不能免除被告承担逾期未协助原告办理土地使用权证的违约责任。本院经审理认定事实如下：嵊州市恒业房地产开发有限公司景德镇市分公司（于2016年4月12日变更登记为绍兴市恒业文创投资有限公司景德镇市分公司，以下称为恒业文创投资公司），恒业文创投资公司以出让方式取得位于通站路延伸段东西两侧编号为7-5-495-1地块的土地使用权，并在该地块上建设商品房。2007年1月19日，原告楼允山、马晓利与被告恒业文创投资公司签订编号分别为恒景243号、恒景244号、恒景245号、恒景246号、恒景247号的五份商品房现房买卖合同，购买被告恒业文创投资公司建设的上述商品房中第1幢2层通站路恒业类摩尔街201号商铺、第1幢-1层1号地下室车库、第1幢1层通站路恒业类摩尔街182号商铺、第1幢2层通站路恒业类摩尔街202号商铺、第1幢1层通站路恒业类摩尔街166号商铺共计五套房屋。双方签订的商品房买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产（其中‘地’字被叉掉）权属证书的，双方同意按第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”原告按约支付了购房款共计4000000元，被告2007年1月19日将上述房屋交付给了两原告，并且为两原告办理了房屋所有权证书，但时至庭审辩论结束前，未为原告办理上述房屋的土地使用权证。另查明，原告楼允山与马晓利系夫妻关系。上述事实有经庭审质证的如下证据予以证实：1.原告身份证、亲子关系证明各一份；2.合同编号分别为恒景243号、恒景244号、恒景245号、恒景246号、恒景247号五份商品房买卖合同；3.房屋所有权证五份；4.房产发票五张。本院认为，原、被告双方自愿签订房屋买卖合同，受法律保护。被告恒业文创投资公司以双方签订合同仅约定为原告所购房屋办理房屋所有权证，未约定办理土地使用权证，辩称无须承担违约责任，因被告作为商品房买卖合同这一格式合同的提供方，在合同约定中，减轻己方依法应当承担的责任，不符合法律规定，其辩解不予采纳。原告楼允山、马晓利作为房屋买受人，要求作为房屋出卖人的被告协助办理房屋土地使用权证的主张，符合法律规定，予以支持。原告以被告未在约定期限为其办理房屋土地使用权证，要求被告承担违约责任的主张，被告以已经向相关部门提交申办材料且双方签订的合同就办理土地使用权证未约定违约责任为由，提出不应承担违约责任的辩解，本院认为协助房屋买受人办理房屋产权登记手续是作为房屋出卖人的义务，且依据相关法规规定，因出卖人的原因，致使买受人未在约定或者法律规定的期限取得房屋产权证的，出卖人应当承担违约责任，被告未能举证证明其已履行相关协助义务，故原告该项主张，本院予以支持，具体违约责任以合同约定计算为40000元，原告诉请超出合同约定的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款、第一百四十二条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告绍兴市恒业文创投资有限公司景德镇市分公司于本判决生效之日起30日内协助原告楼允山、马晓利办理位于景德镇市通站路恒业类摩尔街第1幢2层通站路恒业类摩尔街201号商铺、第1幢-1层1号地下室车库、第1幢1层通站路恒业类摩尔街182号商铺、第1幢2层通站路恒业类摩尔街202号商铺、第1幢1层通站路恒业类摩尔街166号商铺五套房屋的土地使用权证；二、被告绍兴市恒业文创投资有限公司景德镇市分公司于本判决生效之日起三日内向原告楼允山、马晓利支付违约金40000元人民币；三、驳回原告楼允山、马晓利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3216元，由被告绍兴市恒业文创投资有限公司景德镇分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  金晓猛人民陪审员  万国琳人民陪审员  陈景兰二〇一七年二月二十二日书 记 员  邓文廷