湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民再203号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人)：湖南成功新世纪投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区航空路96号。
法定代表人：黄伟刚，该公司董事长。
委托代理人：李梦琳，湖南通程律师事务所律师。
委托代理人：何国华，湖南通程律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：唐煜华。
委托代理人：徐卓，湖南高新律师事务所律师。
委托代理人：欧阳显南，湖南高新律师事务所律师。
再审申请人湖南成功新世纪投资有限公司（以下简称成功公司）与被申请人唐煜华商品房预售合同纠纷一案，长沙市雨花区人民法院于2014年7月18日作出(2014)雨民初字第01759号民事判决。唐煜华对该判决不服，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉，该院于2014年10月17日作出（2014）长中民三终字第04631号民事判决。成功公司不服该判决，向本院申请再审。本院于2015年11月20日作出(2015)湘高法民申字第25号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭审理了本案。再审申请人成功公司的委托代理人何国华，被申请人唐煜华及其委托代理人徐卓、欧阳显南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长沙市雨花区人民法院一审认定：2011年12月17日，唐煜华与成功公司签订一份《新城新世界商铺认购协议书》，双方就唐煜华购买新城新世界项目中的A4幢106号商铺一事达成初步协议，并约定双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后自动失效。当日，唐煜华支付20万元定金。2011年12月31日，唐煜华支付购房款1757268元。2012年2月14日，唐煜华支付购房款7万元。
2012年2月16日，双方签订《长沙市商品房买卖合同》。合同约定：1、唐煜华购买新城新世界项目中的A4幢106号房，该商品房的设计用途为商铺，建筑面积为124.94平方米，每平方米单价为26070.66元，总金额3257268元；2、唐煜华于2012年1月10日支付首付款2157268元，剩余房款110万元采用银行按揭贷款方式支付，唐煜华应在接到成功公司通知之日起3日内，将申请办理银行按揭贷款所需的全部资料提交给成功公司，在接到成功公司或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，唐煜华逾期履行上述义务的，按合同约定的违约责任处理；3、因唐煜华的原因导致其未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，成功公司同意唐煜华在收到通知之后7日内，以自有资金支付补足，不承担合同约定的违约责任，逾期，则按合同约定的违约责任，因成功公司的原因导致唐煜华未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，唐煜华可以要求合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议，因非归责于双方的原因，导致唐煜华未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，唐煜华应在15日内以自有资金支付，逾期，则按合同约定的违约责任处理；4、成功公司应当在2012年5月31日前，依照相关规定，将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付给唐煜华使用，成功公司在本合同约定的交房期限前未收到唐煜华支付的全部购房款（含面积差异增补的价款）及应缴纳的税、费，成功公司有权顺延交房和办理权属证书登记日期；5、商品房达到交付使用条件后，成功公司应当书面通知唐煜华办理交付手续，唐煜华应当在书面通知寄出之日起15天内对房屋进行验收并与成功公司办理交接手续，双方进行验收交接时，成功公司应当提供相应文件，若成功公司未依法提供或提供不齐全的，唐煜华有权利拒绝交接，由此产生的延期交房责任由成功公司承担；6、由于成功公司原因，未按照合同的约定交付房屋的，逾期未超过90日的，唐煜华可要求成功公司从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已支付房价款的万分之五支付违约金，逾期超过90日的，唐煜华有权解除合同，要求成功公司退还购房款，按已付房款1%支付违约金，唐煜华不主张解除合同的，唐煜华可要求成功公司从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已支付房价款的万分之五支付违约金；7、合同就产权登记、物业服务等内容进行了约定。合同签订当日，唐煜华、成功公司另行签订了四份合同附件，其中合同附件四部分内容如下：第三款第1条约定，合同签订时，成功公司已告知唐煜华办理银行按揭所需提交资料的清单，如唐煜华未能在合同第六条第二款中（即本判决书前述第2、3项内容）所述的期限按银行要求交清所有资料、办妥按揭手续的，按照合同第七条（即本判决书前述第4项内容）承担违约责任，其中，逾期付款为房屋按揭贷款申请额，逾期付款期限自上述约定期限第二日起唐煜华全面办妥按揭贷款手续止；第七款第2条约定，成功公司已向唐煜华告知该商品房对外租赁的事实，唐煜华也已知悉、理解并接受《商铺租赁合同》的全部条款和内容，《商铺租赁合同》的全部权利和义务自该房屋交付给唐煜华之日起全部转移给唐煜华，房屋交付之次月起的租金由唐煜华收取，成功公司已经收取房屋交付后的租金，由成功公司据实结算租金后，将剩余租金退还给承租人，唐煜华应当继续履行《商铺租赁合同》。合同签订后，唐煜华支付购房款13万元。截止2012年2月16日，唐煜华累计支付购房款2157268元。另，唐煜华已将办理相关权属证书费用、税费及物业维修基金等全部应当缴纳的费用全部支付完毕。在交付购房款的同时，于2011年12月31日向成功公司交付了契税、物业维修基金、印花税、抵押见证费、国土证费、产权登记证费。2012年2月16日向成功公司交付了抵押登记费22000元,成功公司即开出代收这些费用的收据。唐煜华陈述在向成功公司交付这些费用的同时，已将贷款的所有资料交付给了成功公司，22000元是成功公司为办理银行按揭、产权证、抵押登记的费用。而成功公司认为唐煜华的银行按揭没有按合同约定的时间办好是唐煜华自己没有按合同约定的时间交清贷款资料。双方均没有唐煜华在何时向成功公司交清贷款资料的证据。
2012年6月28日，中国光大银行长沙分行本部零售授信管理中心审批同意了成功公司代为办理的唐煜华和其丈夫曾弘毅为借款人，以其门面为抵押物的商业用房贷款。同年10月11日，唐煜华及其中国光大银行股份有限公司长沙新星支行共同向长沙市房地产交易管理所申请房屋抵押权登记。同年11月1日，长沙市房地产交易管理所审核通过了上述申请。同月12日，唐煜华及丈夫曾弘毅与中国光大银行股份有限公司长沙新星支行签订一份《个人贷款合同》，合同约定，贷款种类为商用房贷款，用途为购房，金额为110万元，借款人还款账户为曾弘毅于2012年1月17日就已在该行开设的账号为***的账户，其抵押财产为唐煜华在成功公司处所购商铺。同日，中国光大银行股份有限公司长沙新星支行通过曾弘毅的上述账户转账110万元至成功公司名下。
2012年11月13日，成功公司向唐煜华出具《“新城新世界”入伙通知书》，告知唐煜华应当在2012年11月28日前办理房屋交付，否则视为已交付使用。同年11月14日，唐煜华前往成功公司处办理房屋交付事宜，并签收及填写了《住户资料登记表》、《资料物品领取确认书》等材料。同日，成功公司向唐煜华出具《商铺所有权转移告知函》，载明：按照《商品房买卖合同》约定，唐煜华购买的商品房已经出租给湖南逸尚商务有限公司，按照《商铺租赁协议》，唐煜华依法对其行使所有权人之权利与义务，成功公司原出租人之权利依法失效。同时，自2012年11月14日起，承租人将租金直接支付给唐煜华。唐煜华于2012年11月15日签收了该告知函。2012年5月31日至2012年11月15日的租金，已由成功公司全部收取，此后的租金已由唐煜华收取。另查明，2012年9月26日，唐煜华取得了所购商铺的房屋所有权证。2012年11月14日，唐煜华与湖南逸尚商务有限公司签订了《新城新世界项目商铺租赁合同》，明确了双方了权利义务关系。案外人曾弘毅与唐煜华系夫妻关系。2014年4月21日，唐煜华诉至法院，请求判令：１、成功公司向唐煜华支付违约金8万元；2、成功公司支付唐煜华的租金收益41230元；3、本案诉讼费由成功公司承担。
一审认为,唐煜华、成功公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效。本案争议焦点在于成功公司就逾期交付房屋是否应当承担违约责任。唐煜华所购商铺系现房，且在唐煜华购买之前已由湖南逸尚商务有限公司租赁使用，唐煜华在签订合同之前对上述情况应当是明知的，因此，成功公司未隐瞒商铺的实际情况。根据合同约定，唐煜华的合同义务系支付全部购房款3257268元，成功公司的合同义务系收取全部购房款后在2012年5月31日前交付商铺，在未收到全部购房款之前，成功公司有权利顺延交付商铺，成功公司履行交付商铺义务的前提系唐煜华支付全部购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。唐煜华选择付款方式为现金支付首付款2157268元，银行贷款支付110万元，唐煜华支付首付款的时间为2012年2月16日，银行贷款支付的时间为2012年11月12日，故成功公司实际收取全部购房款的时间为2012年11月12日，该时间已超过合同约定的商铺交付时间，且该商铺实际交付时间为2012年11月14日。成功公司虽逾期交付商铺，但原因在于唐煜华未能在2012年5月31日之前支付全部购房款，即唐煜华履行合同义务不符合合同约定，故成功公司有权利拒绝履行交付房屋的义务，且合同明确约定在未收取全部购房款时，成功公司有权顺延交付商铺的时间。另，唐煜华主张银行贷款未能及时办理的原因在于成功公司，但唐煜华未能提供充分证据证明因成功公司过错导致唐煜华未能办理银行贷款，且申请银行贷款的义务在于唐煜华，合同附件四载明成功公司已明确告知唐煜华办理银行贷款应当准备的资料，成功公司已经履行合同约定的通知义务，其不存在过错。因此，成功公司逾期交房系唐煜华未能在规定的期限内支付全部购房款，成功公司不存在违约行为，故不承担违约责任，不应支付违约金。因该商铺已由湖南逸尚商务有限公司租赁使用，该公司也依约支付了租金，其中2012年6月1日至2012年11月13日的租金已由成功公司全部收取，唐煜华主张该期间已经超过了成功公司交付商铺的时间，其所有权人应当为唐煜华，该部分租金应当由唐煜华收取。根据合同附件四第七款第2条的约定，唐煜华只有在商铺实际交付之后才有权利收取租金，而成功公司未在规定期限内交付商铺的理由在于唐煜华未能在此期间支付全部购房款，因此，成功公司交付商铺的条件并未达成，成功公司可在条件达成之后交付商铺，而唐煜华在商铺实际交付之前不享有收取租金的权利，其要求成功公司向其支付2012年6月至2012年11月13日止的全部租金的请求，不予支持。根据《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：驳回唐煜华的诉讼请求。案件受理费2725元，适用简易程序减半收取1362.5元，由唐煜华负担。
二审查明的事实与一审无异。
长沙市中级人民法院二审认为：一、双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，其合同约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。二、唐煜华向成功公司一次性支付了22000元的代办抵押登记费，而成功公司辩称其并没有收取唐煜华关于办理银行按揭的费用，也没有与委托人成立委托关系，但根据相关规定，主管部门收取抵押登记费应在10%左右，对于22000中多收的费用用途，成功公司并没有向法院说明，也没有退还事实,故应认定双方之间存在委托办理银行贷款关系。三、截止2012年2月16日，唐煜华已累计支付购房款2157268元，即已经完成了首付款的交付；虽然双方当事人均没有证据证明唐煜华于何时向成功公司交清了贷款材料，但有证据证明唐煜华将契税、物业维修基金、印花税、抵押见证费、国土证费、产权登记证费于2011年12月31日交给了成功公司，成功公司也开出了代收收据,同时唐煜华和其丈夫曾弘毅于2012年1月17日就已在贷款银行开设了账号并备足了存款额度，唐煜华所有的义务都履行了。因此，应该认定唐煜华已在规定的时间内交清了办理银行按揭的资料，且银行于2012年6月28日审批通过唐煜华及其丈夫曾弘毅的贷款申请。故成功公司辩称唐煜华不能获得或足额获得银行贷款，责任在于唐煜华，不予支持。四、依据唐煜华和成功公司与银行签订的《个人贷款合同》可以认定，成功公司为唐煜华按揭贷款合同的受托办理人和担保人，其对按揭贷款合同的迟延签订和银行贷款迟延发放具有不可推卸的责任。据此，一审判决认定事实错误，适用法律失当，处理不公，唐煜华的上诉请求应予以支持，但对违约金要求8万元过高，故酌情予以降低。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第01759号民事判决书；二、成功公司在判决生效之日起十日内向唐煜华支付违约金4万元及租金收益41230元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1362.5元，二审案件受理费2725元，共计4087.5元，由成功公司负担。
成功公司申请再审称：1、原二审判决仅凭成功公司代收了唐煜华的抵押登记费，就认定成功公司与唐煜华之间存在代办银行贷款委托关系，并认定唐煜华履行了所有义务的事实缺乏证据证明；2、中国光大银行长沙新星支行在再审中出具的《关于客户唐煜华房屋按揭贷款办理情况说明》。是一份新证据，可以证明导致迟延交房是因唐煜华自身原因引起的。请求：撤销（2014）长中民三终字第04631号判决，驳回唐煜华的诉讼请求。
唐煜华提交书面意见称：1、成功公司承诺负责办理按揭手续；2、关于维修基金是成功公司要求我交多少我就交多少，一、二审中成功公司均未提过少交几百元维修基金的事实；3、成功公司收取了抵押登记费22000元；4、买房的按揭都是开发商一手包办和掌控。请求驳回成功公司的再审申请。
再审中，成功公司提交了一份新证据。即中国光大银行长沙新星支行出具的《关于客户唐煜华房屋按揭贷款办理情况说明》。内容为“2012年3月，我行收到客户提交的贷款资料，期间唐煜华按我行要求补充了相关资料，直至2012年6月中旬前才补充完毕；2012年6月28日我行审核通过唐煜华和曾弘毅的贷款申请；2012年10月29日贷款抵押手续办理完毕；2012年11月12日我行放款至开发商账户”。该说明有制作人员文钒签名，并加盖了该行公章。
唐煜华质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性都有异议，不符合证据形式要件，不能采信。
本院认为，该证据属单位向法院提交的证明材料，有制作人员签名并加盖公章，形式上符合法律规定；内容与唐煜华办理按揭贷款的情况基本一致，唐煜华又没有提出相反证据，应予以采信。
本院再审查明的其它事实和一、二审一致，本院予以确认。
本院认为：唐煜华与成功公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定诚信履行各自义务。成功公司虽与唐煜华约定交房时间为2012年5月31日前，但双方在合同中并没有约定唐煜华提交全部按揭资料后，成功公司必须在多长时间内将资料提交给银行，银行在多长时间内放贷给唐煜华。相反，双方约定了成功公司交房的前提是唐煜华要支付全部购房款及应缴纳的税费，否则，成功公司有权顺延交房和办理权属证书。换言之，不管是何原因造成银行放贷滞后，只要唐煜华没有交清购房款和税费，成功公司就可以依约推迟交房。更何况，成功公司在再审中提交的证据已证明唐煜华在2012年6月中旬才将资料补充完毕，已经超过了双方约定的交房时间，成功公司顺延交房当然不属违约。按合同约定，成功公司只有在收到唐煜华的全部购房款及应缴纳的税费后，才有交房义务。中国光大银行长沙新星支行于2012年11月12日将贷款转账到成功公司，成功公司即于第二天向唐煜华出具《“新城新世界”入伙通知书》，第三天双方就履行了交房手续，可见唐煜华支付全部购房款后，成功公司积极履约，即时交付了房屋，没有违约故意。而且，在商品房按揭贷款法律关系中，房地产开发商即成功公司只是出卖人和为购房人提供阶段性担保的保证人。银行是放贷的债权人。唐煜华既是购房人，又是和银行签订借款合同的借款人，还是贷款抵押合同中的抵押人。在三者法律关系中，向银行提交按揭贷款资料是购房人唐煜华的义务。在实际操作中，一般是开发商先联系好放贷银行，开发商向购房人代收资料，银行审核购房人的资料是否齐备。如果资料不齐，再通知购房人补齐。在签订借款合同和抵押贷款合同时，除非有完备的书面委托手续，银行才会同意开发商代购房人在相关资料上签字，不然则必须由购房人自已签订，而不能委托开发商。本案中唐煜华没有出具委托手续，二审判决仅凭成功公司代收了唐煜华的抵押登记费，就认定成功公司与唐煜华之间存在代办银行贷款委托关系，由此认定成功公司违约造成迟延交房，并错误判决承担违约金和租金，混洧了按揭贷款法律关系中银行、开发商、购房人三者的权力义务，应予纠正。综上，成功公司在唐煜华未交清全部购房款的情况下迟延交房，符合合同约定和法律规定，唐煜华应当自行承担因迟延贷款而导致成功公司迟延交房的责任。二审判决认定事实不清，适用法律错误。成功公司申请再审的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
撤销湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三终字第04631号民事判决；
维持长沙市雨花区人民法院(2014)雨民初字第01759号民事判决。
二审案件受理费2725元，由唐煜华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 鹏
审 判 员 王 琳
代理审判员 陈星润
二〇一六年七月十五日
书 记 员 王燕琳