湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6162号
上诉人（原审被告）：武汉美高家具有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区古田二路（汇丰企业总部）3栋3层1号。
法定代表人：宫卓林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何红霞、杨哲文，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宫卓林，女，1976年12月28日出生，汉族，住武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：何红霞、杨哲文，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉金龙日盛实业有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区黄金口工业园金花路1号。
法定代表人：牛月彩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李志强，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴本清，该公司办公室主任。
上诉人武汉美高家具有限公司（以下简称美高家具公司）、上诉人宫卓林因与被上诉人武汉金龙日盛实业有限公司（以下简称金龙日盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
美高家具公司、宫卓林上诉请求：1、判决宫卓林、美高家具公司无须支付2015年4月1日至2016年3月31日的租金634800元及该款自2015年4月1日起至实际给付之日止的利息损失，驳回金龙日盛公司的该诉请；2、判决宫卓林、美高家具公司无须支付从2016年4月1日起按每月55200元的房屋占用费及该款自2016年4月1日起至实际给付之日止的利息损失，驳回金龙日盛公司的该诉请；3、诉讼费用由金龙日盛公司承担。事实与理由：一、金龙日盛公司以行为表明不继续履行5500元每平米售价的合同义务，美高家具公司有权不缴纳后续购房款。二、在合同继续履行的情况下，美高家具公司基于买卖而占有房屋，故不存在缴纳租金或占有使用费的问题。三、由于金龙日盛公司签订合同时故意隐瞒不具备办证条件的违约行为导致合同履行中止，并非美高家具公司违约，美高家具公司无需承担违约责任，金龙日盛公司应对其后果损失承担责任，并应就其违约导致美高家具公司几年来发展受到的不利影响承担损害赔偿责任。一审法院既认定本案合同兼具购房和租赁性质应继续履行，在租金转化为购房款后（房屋租赁关系即转化为房屋买卖关系）就不存在缴纳租金或占有使用费问题的情形下，又判决美高家具公司支付租金、占用费和相应的利息损失，明显逻辑上相互矛盾，该判决既适用法律错误又违背合同约定，应予纠正。四、一审判决重审程序认定《以租代售合同书》租赁期为二年是错误的，合同租赁期应为三年。
金龙日盛公司辩称，一审判决合情合法，应驳回上诉，维持原判。一、双方签订的合同及相关补充协议，金龙日盛公司是按照合同约定履行相关义务，在以租代售期间，美高家具公司是无权提出中止履行的，在办理预售时是可以销售的。至于分割办证，这是合同履行过程中卖方的相关义务，若卖方不能办理，可根据合同约定进行追责，而不能直接中止履行。二、美高家具公司认为提出中止履行抗辩之后，租赁合同到期，我们认为，双方未正式签订买卖合同，对方一直在占有和实际使用涉案房屋，根据权利和义务对等原则，应该支付占用费。
金龙日盛公司向一审法院起诉请求：1、判令美高家具公司、宫卓林继续履行《以租代售合同书》；2、判令美高家具公司、宫卓林支付拖欠金龙日盛公司的租金634800元（从2015年4月1日至2016年3月31日止）；3、判令美高家具公司、宫卓林支付合同约定的租赁期满后的房屋实际占用费834900元（从2016年4月1日起至2017年3月31日，按每平方米24元计算，从2017年4月1日至金龙日盛公司实际购买之日，按月租金每平方米25元计算，暂计算至2017年6月30日）；4、判令美高家具公司、宫卓林支付拖欠的物业费93150元（从2015年4月1日计算至2017年6月30日）；5、判令美高家具公司、宫卓林赔偿因延迟给付租金、占有使用费、物业费所造成的资金占用利息损失合计446366元（按日万分之五计算，从美高家具公司、宫卓林支付义务时计算至2017年6月30日）；6、本案诉讼费及律师费等相关支出由美高家具公司、宫卓林承担。
一审法院查明：宫卓林系美高家具公司法定代表人。2014年1月23日，出租方（出卖人）金龙日盛公司与承租方（买受人）宫卓林签订《以租代售合同书》，约定：“第一条房屋的基本概况1、出卖人的房屋位于武汉市汉阳黄金口金花路1号项目名称：理想科技工业园；2、该项目规划用途为工业；土地使用年限自2011年2月16日至2060年11月2日；3、买受人购买的商品房：该用途为工业，属框剪结构，层高5米，建筑总层数5层，属第3幢1层3、4号房屋；4、该商品房【合同约定】建筑面积2300平方米；最终以产权登记部门界定为准。第二条计价方式与价款出卖人按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22元，总金额607200元。第三条以租代售的原则、方式和租赁期限1、出卖人就买受人所购买的房屋，在未签订《房屋买卖合同》前，将上述房屋出租给买受人有偿使用；2、房屋租期及时间：房屋租期：叁年。日期从2014年3月1日至2016年2月28日；3、租金及支付方式：该房屋出租面积2300平方米，月租金每平方米22元，月租金为50600元，年租金为607200元，租金以年缴付一次，交纳方式以签订合同时付清一年租金，次年前一个月缴纳次年租金，第三年同上。备注：第二年月租金每平米按23元计算，第三年月租金每平米按24元计算（以上款项同样可以购买房屋时抵交购房款的预付款）；4、……；5、电费按1.3元/度收取，承租方需缴纳用电押金贰万元整。每月按电表计算缴纳费用，若政府调整电价，双方同意同步调整电价。水费按政府收费标准另加收30%的费用及损耗；6、租赁期满，若承租方还不能办理购买手续，出租方有权收回房屋或进行出售。第四条承租期间的费用及其它约定……4、承租方除交纳约定的费用外（如：水、电、暖、电话、电视和物业管理费等费用），其他均由金龙日盛公司缴纳。……第六条合同的变更、解除或终止1、双方可以协商变更或终止本合同；2、有下列行为之一的，出租方有权解除合同、收回出租房屋：（1）未经书面同意，转让、转借承租房屋；（2）未经书面同意，拆除、变动房屋结构；（3）未经书面同意，擅自改变约定的房屋租赁用途；（4）逾期未交纳按约定应交纳的各项费用；（5）违反国家及地方政府的有关法律法规的”等条款。同日，金龙日盛公司（甲方）与宫卓林（乙方）另行签订《理想科技工业园认购单》一份，约定：鉴于本合同双方一致同意买卖位于汉阳黄金口理想科技工业园的工业用房，基于房屋出卖人（甲方）的如下交易优惠条件承诺，该购买合同得以签署。双方一致同意优惠条件中的以租代售方案按照：合同前期在约定不可变之交易价格的前提下约定一定年限租赁期限由购买人先承租，在约定期限届满后由购买人按照约定价款购买房屋，原已付租金自动转为购买价款的交易方式。双方约定优惠条件承诺如下，如在合同签订后，甲方不能充分履行本协议，则视同合同交易目的不能实现，乙方有权单方解除合同。具体优惠条件如下：1、乙方拟直接购买甲方开发的3号楼二层4597.27平方米，对于一楼半层2300平方米则采取以租代售方式进行购买，甲方亦表示接受。2、乙方拟直接购买甲方开发的3号楼二层4597.27平方米，双方约定购买价格为3,180元每平米，付款方式采用分期付款或银行按揭方式（甲方协助乙方办理）。3、工业园3号楼1楼半层为2300平方米，甲乙双方约定由乙方以租代售，租金22元/平方米（支付方式双方在以租代售合同中约定），租期为叁年。1楼半层双方约定一年内按售价5500元/平方米，双方约定甲方一年内按5,500元/平方米计算售价，第二年售价按5650元/平方米计算售价，第三年按5,750元计算售价，并在销售总价中扣除乙方前期已支付的租金，乙方只支付扣出租金后的价款。4、甲方同意免除2014年3月1日至2015年2月28日的物业费用等条款。金龙日盛公司于2014年4月1日向宫卓林交付了上述房产，宫卓林向金龙日盛公司支付了2014年4月1日至2015年3月31日的租金，上述房屋由美高家具公司占有、使用至今，水电费由美高家具公司支付至2015年12月28日。
2014年7月23日，金龙日盛公司与宫卓林签订《补充协议》一份，将《以租代售合同书》第三条第二项关于租期的约定变更为：房屋租期叁年，日期从2014年4月1日至2016年3月31日。
2015年2月5日，宫卓林及美高家具公司向金龙日盛公司发出《履约催促函》一份，该函载明：“……鉴于：一、贵公司作为黄金口理想科技工业园3号楼的开发商暨物权所有人，于2014年1月23日与我方签订了《以租代售合同书》及贵公司单方出具给我方的《认购单优惠条件承诺书》，约定：3号楼1层03、04号两套房屋（建筑面积约2300㎡），在以租代售第一合同年度内，买卖单价为人民币伍仟伍佰元（小写）￥5500元/㎡。二、实际履约过程中，我方已经支付贵公司2014年度以租代售购房首期款￥607200.00元。目前《以租代售合同书》第一年度即将到期，贵公司没有办妥买卖房屋的权属登记，不具备原约定的在2015年3月31日之前进行房屋按揭购买的条件。为此，我方慎重函告贵公司。一、我方已经备齐按揭购房贷款所需全部资料，要求在第一个以租代售年度内按约定履行房屋买卖合同，鉴于贵公司目前没有办妥房屋权属登记，不具备原约定的在2015年3月31日之前进行房屋按揭买卖的条件，非我方原因不能及时申请银行按揭，故我方暂停缴纳第二期以租代售年度的购房款。二、如果贵公司截止2016年3月31日之前仍然不具备房屋按揭条件，遇到市场房价上涨，房屋买卖单价仍然按照￥5500元/㎡执行。遇到市场房价下调，则按照市场下调后的优惠房价执行。三、待贵公司办妥房屋权属登记和分割登记，具备房屋按揭买卖的条件时，我方同意以银行按揭方式支付甲方全部购房款。……”。同年2月15日，位于武汉市汉阳区黄金口工业园金花路1号（科研楼）厂房3栋1层1号房屋（建筑面积4427.55平方米）房屋所有权登记在金龙日盛公司名下。同年3月6日，金龙日盛公司向宫卓林及美高家具公司发出《催收函》一份，要求宫卓林及美高家具公司在五日内支付第二年度的租金，否则将解除合同，收回出租房屋。同年3月18日，金龙日盛公司及武汉富安居物业管理公司联合向宫卓林发出缴费通知单一份，要求宫卓林于2015年3月25日向其支付水电费、垃圾处理费及公共能源费共计9441.2元,并要求宫卓林续交房租及物业费。同年4月15日，金龙日盛公司及武汉富安居物业管理公司联合向宫卓林发出缴费通知单一份，要求宫卓林于2015年4月18日向其支付水电费、垃圾处理费及公共能源费共计5708.78元,并要求宫卓林续交房租及物业费。同年4月24日，金龙日盛公司向宫卓林及美高家具公司发出《武汉金龙日盛实业有限公司联系函》一份，该函件载明宫卓林及美高家具公司应当在2015年2月28日前支付的第二年度租金尚未支付，要求解决上述问题。同年5月22日，金龙日盛公司及武汉富安居物业管理公司联合向宫卓林发出缴费通知单一份，要求宫卓林于2015年5月25日向其支付水电费、垃圾处理费及公共能源费共计7728.35元,要求宫卓林续交房租及物业费，并将该缴费通知单张贴在租赁房屋外。同年6月16日，金龙日盛公司及武汉富安居物业管理公司联合向宫卓林发出缴费通知单一份，要求宫卓林于2015年6月19日向其支付水电费、垃圾处理费及公共能源费共计1983.88元,要求宫卓林续交房租及物业费，并将该缴费通知单张贴在租赁房屋外。同年7月6日，金龙日盛公司向宫卓林发出《催收函》一份，要求其在2015年7月8日前交清未缴付的房租、物业、水电、公共能源、垃圾处理等相关费用，否则将采取相应的强制措施。同年7月22日，金龙日盛公司向宫卓林及美高家具公司发出《催款函》一份，要求在收到函件之日后三日内将厂房租金及物业费支付给金龙日盛公司。同年7月28日，宫卓林及美高家具公司向金龙日盛公司发出《催促履约特别告知函》一份，该函载明：“……一、针对黄金口理想科技工业园3号楼一楼半层（03、04号）两套厂房的《以租代售合同》履约事宜，我方暂停缴纳第二期以租代售年度租金，直至你方整改至具备销售条件，方可商谈购买；否则，要求退还2014年度以租代售租金￥607200.00元。……”。同年8月2日，金龙日盛公司向宫卓林及美高家具公司发出《催收函》一份，要求在收到函件之日后三日内支付第二期租金人民币634800元，逾期将采取停电停水等措施，并解除或终止合同，收回房屋。
另查明：2013年8月23日，武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局、武汉市发展和改革委员会、武汉市城乡建设委员会联合下发武房发【2013】146号《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》，通知中对有明确生产用途的工业项目提出如下要求：不得擅自改变项目用地性质和规划用途，未经批准不得擅自分层、分套（间）分割转让。房管部门不得分层、分套（间）办理该类项目的测绘成果备案、销（预）售许可、产权登记、交易和抵押手续。一般不予受理产权分割、并在预售许可证或现售备案证上记载“该项目进行整体销售，不得分割转让”字样。2014年12月24日，武汉市人民政府办公厅下发武政办【2014】208号《市人民政府办公厅关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》，通知中对有明确生产用途的工业项目提出如下意见：鼓励工业项目建设多层标准厂房，多层标准厂房建成后，经所在区人民政府同意，可对房产、国有建设用地使用权分割转让。2016年7月27日，武汉市汉阳区政府印发《关于金龙日盛工业项目分割销售问题的专题会议纪要》，区政府办公室（法制办）、区发改委、规划汉阳分局、区经信局、区环保局、区房管局、区建管站等部门和单位相关负责人参加了上述专题会议，会议议定：根据《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》（武房发【2013】146号）文件精神，在组织发改、规划、房管等部门多次现场勘查、召开联席会深入研究的基础上，原则同意严格按照销售程序办理产权手续等内容。同年9月，武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局在金龙日盛公司开发建设的汉阳区黄金口工业园金花路1号3号（科研楼）厂房3栋1层（1）室，（建筑面积4427.55平方米）房屋的《武汉市房屋初始登记证明》（武房初证阳字第15005423号）附记栏中记载：“2016.9武汉金龙日盛实业有限公司办理2228.38平方米房产的不动产权证书”，另武汉不动产登记局在上述房产的《武汉市房产权证附图》上备注：“蓝线范围内房屋武汉金龙日盛实业有限公司办理不动产权证书2016”字样。
还查明：2014年1月23日，金龙日盛公司与宫卓林签订了《理想科技工业园认购单》一份，该认购单载明：宫卓林认购金龙日盛公司开发的房号为：3-201、3-202、3-203、3-204四套房产，建筑面积为4597.27平方米，建筑面积单价为3650元/平方米；本认购单有效期为签订之日起至2014年1月23日前付清壹期房款2000000元。2014年7月1日前付清贰期房款5,319,319元等条款。美高家具公司于2014年1月24日向金龙日盛公司支付2000000元，于2014年7月1日向金龙日盛公司支付3000000元，于2014年7月9日向金龙日盛公司支付2329318元。2014年7月15日，美高家具公司与金龙日盛公司共签订了《武汉市商品房买卖合同》四份（合同编号分别为：阳130103413；阳130103414；阳130103415；阳130103416）用于购买金龙日盛公司开发的位于武汉市汉阳区黄金口工业园西北片、编号为169-10，-14的地块上第3幢2层1号房（建筑面积1187.93平方米）、第3幢2层2号房（建筑面积1089.64平方米）、第3幢2层3号房（建筑面积1216.02平方米）、第3幢2层4号房（建筑面积1103.68平方米）。2015年8月，双方因一层以租代售合同履行相关事宜协商未果，金龙日盛公司诉至一审法院。案经调解，双方未能达成一致协议。
一审法院认为，位于武汉市汉阳区黄金口工业园金花路1号（科研楼）厂房3栋1层1室房屋系金龙日盛公司开发建设，其对该房屋享有占有、使用、收益、处分之权利。金龙日盛公司将上述房屋部分分割后与宫卓林签订《以租代售合同书》、《认购单优惠条件承诺书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，内容合法有效，应受法律保护，双方均应严格履行。上述合同、协议中同时约定了房屋租赁及买卖内容，具有复合性，应认定其兼具房屋租赁合同与买卖合同性质。合同签订后，因政策调整原因，双方就房屋买卖事宜未能顺利履行，现分割销售法律障碍已解除，金龙日盛公司要求宫卓林及美高家具公司继续履行《以租代售合同书》，宫卓林及美高家具公司亦表示同意继续履行，予以照准。就双方争议的购房单价标准问题，依照双方2014年1月23日所签《理想科技工业园认购单》之约定，认购单签订后一年内买方出资购买，房屋单价以5500元/平方米计，第二、三年有所增幅。2015年2月5日，宫卓林及美高家具公司向金龙日盛公司发出要求办理购买上述房屋的《履约催促函》，应视为买方在约定期限内履行了合同义务，限制工业项目分割销售通知于2013年8月23日即发布，金龙日盛公司作为房屋出售方对此应知情，合同未能实际履行系金龙日盛公司未能合理规避商业风险所致，故现购房单价应以宫卓林及美高家具公司提出购买时的5500元/平方米计算为宜,双方应于本判决发生法律效力之日起十五日内，按上述5,500元/平方米标准，就履行《以租代售合同书》签订正式房屋买卖合同。本案诉争房屋交付后，宫卓林、美高家具公司对所租赁房屋持续使用至今，但仅支付了2014年4月1日至2015年3月31日期间租金，依照合同约定，第二年（2015年4月1日至2016年3月31日）房屋租金应按月以23元/每平米支付2300平方米面积的租金634800元。租赁合同期限届满后，宫卓林、美高家具公司对上述房屋继续占有并使用，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”规定之精神，宫卓林、美高家具公司应对实际占用上述2300平方米面积房屋的使用费予以支付，支付标准应参照双方原合同中关于第三年每月24元/平方米标准（每月合计55200元=24元/平方米×2300平方米）支付至宫卓林、美高家具公司实际给付之日止，故对金龙日盛公司提出的要求宫卓林、美高家具公司支付租金、占用费的诉讼请求，予以支持。租金及占用费利息系法定孳息，宫卓林、美高家具公司逾期给付对金龙日盛公司造成的损失，应予赔偿，支付标准应以欠付租金及占用费为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准支付，金龙日盛公司提出要求按日万分之五标准计算，无事实及法律依据，故对金龙日盛公司提出的要求宫卓林、美高家具公司支付租金、占用费的利息损失的诉讼请求，予以部分支持。对金龙日盛公司要求宫卓林、美高家具公司支付物业费、律师费的要求，双方所签合同、协议中并未对该两项费用进行约定，金龙日盛公司也未提交证据证明其为收取物业管理费的适格主体，本案亦不属于可要求律师费负担的案件类型，故对金龙日盛公司提出的该两项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉金龙日盛实业有限公司与宫卓林应于本判决发生法律效力之日起十五日内，按5500元/平方米标准履行双方于2014年1月23日签订的《以租代售合同书》，并签订正式房屋买卖合同；二、宫卓林、美高家具公司于本判决发生法律效力之日期十日内向武汉金龙日盛实业有限公司支付2015年4月1日至2016年3月31日期间租金634800元，并以634800元为本金，按中国人民同期贷款利率计算自2015年4月1日起至实际给付之日止的利息损失；三、宫卓林、美高家具公司于本判决发生法律效力之日期十日内向武汉金龙日盛实业有限公司按每月55200元标准支付自2016年4月1日起至实际给付之日止的房屋占用费，并以应付占用费为本金，按中国人民同期贷款利率计算自2016年4月1日起至实际给付之日止的利息损失；四、驳回武汉金龙日盛实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费97,700元、保全费1,494元（武汉金龙日盛实业有限公司均已预交），由武汉金龙日盛实业有限公司负担59,516元，宫卓林、美高家具公司负担39,678元。
本院二审期间，对双方签订的《以租代售合同书》中“第三条以租代售的原则、方式和租赁期限……2、房屋租期及时间：房屋租期：叁年。日期从2014年3月1日至2016年2月28日”,以及《补充协议》中将《以租代售合同书》第三条第二项关于租期的约定变更为：“房屋租期叁年，日期从2014年4月1日至2016年3月31日”的内容中，关于租期叁年，与后面起止时间只有二年存在不一致的情况组织双方予以说明及确认，因均约定了租期三年，及第一年22元每平方米，第二年23元每平方米，第三年24元每平方米的租金单价的事实，双方均认可起止时间是按租期三年起算年份2014、2015、2016年计算租期三年，误将第三年租期起算年份2016年写成第三年租期的截止日期的年份，故租期叁年的截止日期2016年2月28日、2016年3月31日分别应是2017年2月28日、2017年3月31日。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审判决审理查明的事实中除“房屋租期：叁年。日期从2014年3月1日至2016年2月28日”及“房屋租期叁年，日期从2014年4月1日至2016年3月31日”的部分事实外，其他事实本院予以确认。
本院二审另查明，双方签订的《以租代售合同书》第三条第二项：房屋租期及时间：房屋租期：叁年。日期从2014年3月1日至2016年2月28日，实际应为：房屋租期：叁年。日期从2014年3月1日至2017年2月28日。双方签订的《补充协议》中将《以租代售合同书》第三条第二项关于租期的约定变更为：房屋租期叁年，日期从2014年4月1日至2016年3月31日，实际应为将《以租代售合同书》第三条第二项关于租期的约定变更为：房屋租期叁年，日期从2014年4月1日至2017年3月31日。
本院认为，2014年1月23日，金龙日盛公司与宫卓林、美高家具公司签订《以租代售合同书》、《认购单优惠条件承诺书》、《理想科技工业园认购单》、2014年7月23日，金龙日盛公司与宫卓林签订的《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议，双方均应全面实际履行。金龙日盛公司起诉请求美高家具公司、宫卓林继续履行《以租代售合同书》，一审判决支持了该请求，双方对此均无异议，本院予以维持。继续履行,应是《以租代售合同书》、《认购单优惠条件承诺书》、《理想科技工业园认购单》、《补充协议》的全部一并履行，应对该全部合同、协议内容约定的履行期限、方式、结果予以全面实际履行。尊重双方订立合同、协议时的真实意愿及合同目的，尽量避免有的合同、协议按约定已经履行了，其他的未履行的合同、协议就不按约定履行；在适用合同、协议条款及履行合同、协议约定的权利、义务时出现不应有的选择性的履行，或部分按合同、协议约定条款履行，部分又不按合同、协议约定条款履行，条款适用，权利、义务的履行缺乏统一性、一致性，违背双方订立合同、协议的初衷及真实目的。基于此，本院对一审判决以下几处作相应的调整：1、关于租期的问题。按双方合同、协议的约定，以租代售的租期为三年，支付以租代售的租期中的租金期限也应按三年计算。一审判决未按合同、协议已约定租期三年计算支付以租代售期间的租金，只按二年计算以租代售期间的租金，将第三年以租代售期间的租金按房屋占用费计算，与双方订立合同、协议时对租期约定三年的真实意愿不符，本院按双方合同、协议约定予以更正为以租代售租期为三年，按三年租期计算支付以租代售期间的租金。2、判决履行期限与双方合同、协议约定的履行期限相统一的问题。一审判决双方应于本判决发生法律效力之日起十五日内按5500元/平方米标准继续履行双方于2014年1月23日签订的《以租代售合同书》，并签订正式房屋买卖合同，按5500元/平方米标准履行签订正式房屋买卖合同是双方合同、协议约定的第一年签订房屋买卖合同的价格，美高家具公司、宫卓林实际在合同、协议签订时已经向金龙日盛公司支付了第一年的租金，是因为金龙日盛公司的原因致双方第一年未能按约定签订房屋买卖合同，并按约定的第一年购房价格签订房屋买卖合同。第一年以租代售租期期满后，美高家具公司、宫卓林才开始履行第二年以租代售租期的租金支付义务，履行该义务的时间不应早于按合同、协议约定的第一年的义务履行期限之前的时间，一审判决宫卓林、美高家具公司于判决发生法律效力之日起十日内向金龙日盛公司支付第二年以租代售期间的租金及第三年的房屋占用费，均在一审判决继续履行按合同约定的第一年以租代售租期内，应履行签订正式房屋买卖合同的十五日期限之前，势必成为第一年内应履行的双方签订正式房屋买卖合同的义务还未履行，合同约定履行在前义务未履行，判决宫卓林、美高家具公司先履行合同约定的在后履行义务，先行向金龙日盛公司支付第二年、第三年以租代售租期的租金的情形，与双方合同、协议约定的内容，及宫卓林、美高家具公司已实际支付第一年以租代售期间租金的事实不符，也与双方订立合同、协议本意显然不符。考虑现在第二年、第三年以租代售租期已实际期满的客观情况，本院对此予以更正为签订正式房屋买卖合同的时间，与给付第二年、第三年以租代售租期的租金的时间，以及与给付剩余购房款的时间同时履行，均为判决生效之日起十五内履行。3、应全面实际按约定履行。一审判决中已判决双方继续履行《以租代售合同书》，并按合同约定的第二年、第三年以租代售租期的内每年不同的租金单价的价格约定计算租金，但对双方合同约定的以租代售期间租金可以购买房屋时抵交购房款的预付款的约定没有进行一并判决。按《以租代售合同书》中双方约定的“备注：第二年月租金每平米按23元计算，第三年月租金每平米按24元计算（以上款项同样可以购买房屋时抵交购房款的预付款）”，一审判决按《以租代售合同书》中双方约定的以租代售期间第二年计算租金单价按月以23元/每平米支付2300平方米面积的租金634800元计算美高家具公司、宫卓林应付租金金额，以及按约定的以租代售期间第三年计算租金单价每月24元/平方米支付2300平方米面积的按每月55200元标准支付自2016年4月1日起至实际给付之日止的房屋占用费（每月合计55200元=24元/平方米×2300平方米），但未按《以租代售合同书》中双方约定的“（以上款项同样可以购买房屋时抵交购房款的预付款）”的内容判决，忽略了《以租代售合同书》中的租金与普通租赁合同中租金的最终目的有所区别的地方，就是用于抵交购房款的目的，致使美高家具公司、宫卓林继续履行《以租代售合同书》，按第二年月租金每平米按23元计算，第三年月租金每平米按24元计算，向金龙日盛公司支付两年租金后，仍然需在继续履行《以租代售合同书》签订房屋买卖合同中，按房屋买卖合同约定价款再行支付与两年租金同期、同金额的购房款，不仅致其以租金可以购买房屋时抵交购房款的预付款的合同目的会落空，还在合同之外增加了双方合同未约定的支付租金义务，履行《以租代售合同书》约定的两年租金款项同样可以购买房屋时抵交购房款的目的无法实现，美高家具公司、宫卓林的合同目的不能实现。本院对此予以纠正为：1）、宫卓林、美高家具公司向金龙日盛公司支付第二年（2015年4月1日至2016年3月31日）以租代售期间房屋租金，应按月以23元/每平米支付2300平方米面积的租金总计634800元（以上款项同样可以购买房屋时抵交购房款的预付款）；2）、宫卓林、美高家具公司向金龙日盛公司支付第三年（2016年4月1日至2017年3月31日）以租代售期间房屋租金，应按月以24元/每平米支付2300平方米面积的租金总计662400元（以上款项同样可以购买房屋时抵交购房款的预付款）。4、判决前、后内容需一致，与合同、协议约定内容需一致的问题。一审判决第一项已按第一年的价格判决双方签订房屋买卖合同，视为第二年开始美高家具公司、宫卓林已成为金龙日盛公司涉案房屋的实际购买人，与金龙日盛公司的关系已由原来承租人及房屋购买人的双重性，转化为只是金龙日盛公司的房屋购买人，虽然按第二年、第三年租金单价价格支付以租代售租期的租金，但该部分租金是双方约定的用以租金抵交部分购房款的一种购房款的支付方式，依判决双方按合同约定的第一年价格签订房屋买卖合同的结果，已经确定双方的关系已于第二年开始前已经为房屋买卖关系，第三年也就不是事实上的房屋租赁关系，美高家具公司、宫卓林无需承担事实上的房屋租赁关系中承租人应承担的房屋占用费的义务，不应向金龙日盛公司给付房屋占用费，而负有给付剩余购房款的义务。一审判决第三项判决美高家具公司、宫卓林向金龙日盛公司给付房屋占用费，与双方合同约定，及判决结果前、后内容之间缺乏意思、目的一致性，本院予以纠正为：宫卓林、美高家具公司向金龙日盛公司支付自2017年4月1日起至实际给付之日止的在销售总价中扣除美高家具公司、宫卓林前期已支付的以租代售期间租金抵交的部分购房款1904400元（607200+634800+662400=1904400）后剩余房屋购房款，及剩余房屋购房款为本金的利息损失。美高家具公司、宫卓林上诉认为不应另行承担租金及房屋占用费的上诉理由，以及一审判决对以租代售租期只计算二年的为错误的部分上诉理由成立，该部分上诉请求本院予以持。因美高家具公司、宫卓林事实上未在第二年、第三年向金龙日盛公司给付以租代售期间的租金，及三年租期满后的购房款，占用了该期间内的资金，应按同期银行贷款利率向金龙日盛公司给付资金占用期间的利息。其上诉认为不应向金龙日盛公司给付以租代售期间的租金及未支付部分购房款，并给付对应款项占用利息的上诉理由与事实不符，不能成立，其要求驳回金龙日盛公司对该部分款项的主张的上诉请求本院不予支持。
综上所述，美高家具公司、宫卓林的上诉请求及理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，部分实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初31号民事判决第一项及对案件受理费的判决；
二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初31号民事判决第三、四项；
三、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初31号民事判决第二项为：宫卓林、武汉美高家具有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向武汉金龙日盛实业有限公司支付2015年4月1日至2016年3月31日以租代售期间租金人民币634800元（以上款项同样可以购买房屋时抵交购房款的预付款），并以人民币638400元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年4月1日起至实际给付之日止的利息损失；
四、宫卓林、武汉美高家具有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向武汉金龙日盛实业有限公司支付2016年4月1日至2017年3月31日以租代售期间租金人民币662400元（以上款项同样可以购买房屋时抵交购房款的预付款），并以人民币662400元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算自2016年4月1日起至实际给付之日止的利息损失；
五、宫卓林、武汉美高家具有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向武汉金龙日盛实业有限公司支付自2017年4月1日起至实际给付之日止的在销售总价中扣除人民币1904400元后剩余房屋购房款，并以该部分应付购房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年4月1日起至实际给付之日止的利息损失；
六、驳回武汉金龙日盛实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币19110元，由武汉美高家具有限公司、宫卓林负担人民币9555元。由武汉金龙日盛实业有限公司负担人民币9555元。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二〇一七年十一月二十九日
书记员 陈喜兰