新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终4074号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏荣德建设有限公司，住所地江苏省徐州市。
法定代表人：刘永涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵年，新疆仕诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆双庆投资有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区。
法定代表人：唐世国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孔鹤霏，新疆金桐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张秉华，新疆金桐律师事务所律师。
上诉人江苏荣德建设有限公司（以下简称荣德公司）因与被上诉人新疆双庆投资有限公司（以下简称双庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区法院（2017）新0104民初5511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，上诉人荣德公司委托诉讼代理人邵年，被上诉人双庆公司委托诉讼代理人孔鹤霏和张秉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人荣德公司向本院提出上诉请求称：1、请求撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人要求我方支付违约金115.9万元并支持我方的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：被上诉人应当向我方提供符合约定用途的租赁物。我方租赁房屋用于经营美容院，因被上诉人消防、通风等问题导致我方无法办理营业手续并正常营业，被上诉人应当承担违约责任。在此种情形下，我方延付租金是合理正当的，不构成违约。故一审判令我方承担违约金是错误的。并且我们双方的合同已解除，被上诉人应当返还我方已交付的保证金，一审判令被上诉人不返还我方保证金系重复使用违约金条款，我方的一审反诉请求合法有据，应当得到支持。
被上诉人双庆公司答辩称，上诉人的上诉不成立。关于消防，我方已履行相关合同义务。上诉人无故拖欠租金，构成违约，应按约承担违约金。我方已将约定的违约金予以酌减，违约金并未高于我方实际损失。我方的诉讼请求符合合同约定，应当得到支持。上诉人的原审反诉请求无依据，不应得到支持。
被上诉人双庆公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令荣德公司支付租金1155616.44元；2.判令荣德公司支付违约金130万元；3.本案的诉讼费用由荣德公司承担。
上诉人荣德公司向一审法院提出反诉请求：1.判令双庆公司返还保证金130万元；2.判令双庆公司返还租金100万元；3.判令双庆公司支付利息112125元；4.反诉诉讼费用由双庆公司承担。撤回第2项反诉请求，变更第3项反诉请求的利息为76050元。
一审法院经审理认定事实如下：2014年10月22日，双庆公司（甲方）与荣德公司（乙方）签订租赁经营合同，主要内容为，一、租赁标的、位置、界限：甲方将位于乌鲁木齐市新市区北京南路76号环球国际大酒店二层SPA馆（面积约为858m2）及一层美容美发厅（面积约为191m2）的房屋租赁给乙方从事SPA、美容美发以及关联项目的经营、使用，具体坐落位置详见《环球国际大酒店区域规划平面图》。二、租赁用途：乙方租赁上述场所从事SPA、美容美发项目的经营、使用，并遵守国家和乌鲁木齐市有关房屋租赁和SPA、美容美发及其关联行业管理的有关规定；乙方在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上述使用用途。三、租赁期限：租赁期限为三年，自2014年10月22日始至2017年10月21日止，2014年10月22日至2015年1月21日为乙方的装修期（或房屋交接期）不计算在租赁期内，装修期（或房屋交接期）间甲方不收取租金。四、租赁费及交纳方式：第一年、第二年每年租赁费为190万元，第三年租赁费为199.5万元，上述租赁费均为完税后数额；本合同签订后3日内乙方需一次向甲方支付第一年的租赁费190万元，从第二年开始乙方须在上个租赁年度到期前30日缴纳下一年度的租赁费；自租赁场地交接之日起，甲方同意给予乙方免收物业管理费优惠6个月（含装修期或交接期）。五、逾期交纳租赁费的法律责任：乙方逾期交纳租赁费时，除按本合同规定足额补交所欠租赁费外，还应当向甲方支付违约金，违约金计算方法为：每逾期一天应支付应付款项1%的违约金；乙方逾期交纳租赁费超过60日时，除依照上述约定承担相应责任以外，甲方有权书面通知乙方解除、终止合同；乙方因特殊原因需要延迟交纳或分期交纳租赁费时，必须经甲方书面同意且应当在甲方限定的期限内足额予以交纳，否则应参照上述约定承担相应责任。六、租赁经营的保证金：本合同签订当日，乙方须一次性向甲方交纳租赁经营保证金130万元；该合同解除或终止并且双方之间的债权债务全部处理完毕后，甲方在30日内一次性退还保证金（不计利息）给乙方。七、租赁场所的交接：本合同生效后3日内，甲乙双方应当对租赁区域进行交接，交接应当签订书面交接手续，同时制作交接清单，一并作为本合同附件。
上述租赁经营合同中还对租赁标的的改造、修缮，广告牌匾设置及管理，依法经营及税费负担，消防、安全保卫、房屋设施修缮、计生管理，合同的变更、解除及财产处理，免责条件，违约责任以及双方认为需要规定的其他事项等作出约定。其中，
消防方面的约定有：本合同履行期间，乙方应当按照国家规定配备相应的消防器材、设备及系统；乙方进行的室内外装饰、装修均应当依法办理相应的消防方面的批准或备案手续，并符合国家消防规范的要求，取得相应的许可证书。如果由于乙方的原因导致消防或其他职能部门对其装饰、装修部分不予验收，致使乙方无法经营的，所产生的法律后果均由乙方自行承担，由此而给甲方造成损失的，损失部分由乙方予以赔偿。
违约责任的约定有：（一）乙方拖欠租赁费超过本合同规定的交款期限60日未足额予以交纳的，甲方有权以书面通知解除、终止合同，收回乙方的租赁标的，已收取的租赁费甲方不予退还，租赁经营保证金作为违约金予以罚没。（二）甲方构成严重背信、违约的，乙方有权以书面通知解除、终止合同，甲方应当双倍返还租赁经营保证金。（三）合同履行期间，如果甲乙双方任何一方无故提前解除合同，违约方应当向守约方支付该合同租赁费总额20%的违约金；同时，如果甲方违约，应当退还已收取的尚未履行期间的租赁费，乙方违约，甲方已收取的租赁费及保证金不予退还。
上述租赁经营合同签订后，荣德公司交纳了租赁经营保证金130万元，并支付了第一年的租金190万元。双庆公司将租赁场所交付荣德公司。
2015年1月30日，乌鲁木齐市公安消防支队向荣德公司经营的丰泽水疗中心下达《重大火灾隐患整改通知书》和《临时查封决定书》。火灾隐患为安全出口数量不符合《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.1条之规定，责令于2015年3月15日前整改，查封期限为2015年1月30日11时至2015年2月28日11时。2015年2月9日，乌鲁木齐市公安消防支队作出《行政处罚决定书》，对丰泽水疗中心存在未经消防安全检查擅自投入使用、营业的消防安全违法行为处以罚款3万元。该罚款3万元由双庆公司缴纳。
2015年3月及4月，双庆公司将新疆环球酒店三层桑拿维修零星工程发包给案外人，支付桑拿消防通道整改工程劳务费11277.58元、桑拿增加消防强排烟风道工程劳务费11560.32元。
2015年12月3日，双庆公司、荣德公司签订补充协议约定：一、租赁经营合同第三条租赁期限中约定的乙方装修期，改为2014年10月22日至2015年7月21日，即甲方计取租金时间为2015年7月22日，该条款其他内容不变；二、租赁经营期间，甲方应向乙方提供三个免费停车位，其他乙方顾客停车应按照甲方与乙方约定的收费标准每次停车收费6元（不限时）；三、合同其余条款保持不变，继续按原条款执行。
2016年8月及9月，双庆公司向荣德公司发出催款通知，催收2016年度租金190万元，并通知荣德公司除补交足额的房屋租金费，还需支付违约金，于7月23日开始收取每逾期一天支付应付款项1%的违约金。
2017年2月28日，双庆公司书面通知荣德公司解除双方签订的租赁经营合同，三日内安排人员完成租赁场地的移交工作，三日内将拖欠的租金汇入指定账户。2017年3月10日，双方进行了交接，荣德公司结清了截止当日的冷热水费、收视费、电话费、洗涤费以及物品赔偿费用。
一审法院认为，本案当事人双方签订的租赁经营合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制规定，合法有效。荣德公司为租赁经营而非承包经营，该租赁经营合同非格式合同，荣德公司作为SPA、美容美发的经营者及租赁场所的使用人，在投入使用、营业前，负有向所在地的公安机关消防机构申请消防安全检查的法定义务，合同中也约定由荣德公司申请消防安全检查，故荣德公司对合同中有关消防方面的约定为格式条款而不生效的抗辩，无事实及法律依据，一审法院不予采信。
《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人按此规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据双庆公司、荣德公司租赁经营合同的约定，荣德公司须在上个租赁年度到期前30日缴纳下一年度的租赁费，荣德公司拖欠租赁费超过合同规定的交款期限60日未足额予以交纳的，双庆公司有权以书面通知解除合同。根据双方租赁经营合同及补充协议的约定，荣德公司应于2016年6月22日前交纳第二年度的租金190万元，其经双庆公司催告后仍未交纳第二年度的租金，双庆公司于2017年2月28日书面通知荣德公司解除合同，符合合同约定及相关法律规定，故本案租赁经营合同的解除为荣德公司违约所致。
租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。先履行抗辩权是指，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案双方约定合同签订后3日内荣德公司支付第一年的租金、双方对租赁区域进行交接，第二年的租金荣德公司须在第一年度到期前30日交纳，故双方各自所负的合同义务在第一年租期并无先后履行顺序，而第二年租期开始前荣德公司负有先支付租金的合同义务，荣德公司作为先履行一方提出行使先履行抗辩权，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。
荣德公司开始经营后因存在安全出口数量不符合规范要求的火灾隐患以及未经消防安全检查擅自投入使用、营业的消防安全违法行为，被临时查封、责令限期整改以及罚款，双庆公司出资进行了消防整改并缴纳了罚款。在此之后至荣德公司搬离的期间内，消防安全检查仍不合格而导致不能正常经营，荣德公司未提供证据证明。对于存在通风、异味、温度等问题严重影响正常经营，荣德公司未提供证据证明。仅以荣德公司提供的录音资料也无法认定租赁标的物不具备基本经营条件造成无法正常经营的事实。荣德公司所称因消防等问题多次向双庆公司提出解除合同，但根据补充协议，双方并未解除合同，而是延长了装修期，即免租期达9个月。如果双庆公司交付的租赁物不符合约定用途，荣德公司可以向其主张违约责任，荣德公司以此抗辩自己无违约行为、不承担违约责任不能成立。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。按第二年年租金190万元计算，2016年7月22日至2017年2月28日期间222天的租金为1155616.44元，双庆公司主张荣德公司支付该租金的请求符合法律规定，一审法院予以支持。双方合同约定，逾期交纳租赁费的除按合同规定足额补交所欠租赁费外，每逾期一天，还应支付应付款项1%的违约金；还约定，任何一方无故提前解除合同，违约方应当向守约方支付该合同租赁费总额20%的违约金。自2016年6月22日起荣德公司逾期支付第二年租金至2017年2月28日合同解除，逾期天数为230天，荣德公司仅承担60日的违约金的抗辩不能成立。按逾期天数230天计算的违约金为437万元，双庆公司现主张130万元，荣德公司虽认为该违约金仍过高但也无证据证明过分高于造成的损失。综合考虑合同约定的租期及免租期、合同解除的原因以及当事人的预期利益等因素，一审法院按双方约定的租金总额的20%确定违约金，即115.9万元。双方合同约定，荣德公司拖欠租金超过规定期限导致合同解除的，租赁经营保证金作为违约金予以罚没；荣德公司违约，双庆公司已收取的保证金不予退还。荣德公司反诉主张返还保证金130万元、支付利息76050元的请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，判决：一、江苏荣德建设有限公司于本判决生效之日起十日内给付新疆双庆投资有限公司租金1155616.44元；
二、江苏荣德建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付新疆双庆投资有限公司违约金115.9万元；
三、驳回江苏荣德建设有限公司的反诉请求。
当事人在二审中未提供新证据。本院对一审审理查明的事实及证据予以认定。
本院认为：本案的争议焦点在于双庆公司交付的标的物是否不符合合同约定，双庆公司是否存在违约行为，荣德公司拖欠租金的行为是否构成违约，是否应承担违约责任。荣德公司对于拖欠租金的事实无异议，但认为双庆公司交付的租赁物不符合合同约定，违约在先，故其有权行使履行抗辩权，拒付租金。荣德公司以发生其被消防部门责令整改为由，主张双庆公司违约。本院认为，在消防部门责令整改后，双庆公司缴纳了罚款，并且对消防通道进行了整改。之后，双方又签订补充协议，对双方的权利义务重新进行约定，将荣德公司的免租期在原先三个月的基础上又延长了半年之久，即从2015年7月22日起才收取荣德公司的租金。而在此之后，再未因消防问题发生影响营业的事实。故双庆公司并无违约行为，荣德公司应按约支付租金，拖欠支付租金无正当理由，构成违约。对荣德公司认为双庆公司违约在先，其有理由拒付租金的上诉主张，本院不予支持。荣德公司拖欠租金构成违约，应承担相应的违约责任。双庆公司主张的违约金已在双方约定的基础上大幅酌减，一审法院判决支持的违约金又进行了适当的降低，违约金数额已远低于双方合同约定的违约金数额。现荣德公司仍认为违约金过高，但未能举证证明违约金远高于双庆公司的实际损失，故对荣德公司认为违约金过高的上诉理由，本院不予支持。对于荣德公司交纳的保证金130万元是否应予退还的问题。双方虽在合同中约定发生拖欠租金的违约行为时，该保证金不予退还，但针对荣德公司拖欠租金的违约行为，已承担了违约金责任，故不应再承担双重的违约责任，双方的合同已解除，该保证金应予退还。荣德公司的该项上诉主张成立，本院予以支持。双庆公司已向荣德公司交付租赁房屋，荣德公司已实际使用租赁房屋，应承担实际使用期间的租金，荣德公司主张返还租金100万元无事实及法律依据，本院不予支持。双方在合同中明确约定保证金不计利息，故荣德公司主张的利息无事实依据，本院不予支持。
综上所述，荣德公司要求双庆公司返还保证金130万元的上诉主张成立，本院予以支持，一审法院对保证金的认定有误，本院予以纠正。荣德公司的其它上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初5511号民事判决第一、二项即：江苏荣德建设有限公司支付新疆双庆投资有限公司租金1155616.44元；江苏荣德建设有限公司偿付新疆双庆投资有限公司违约金115.9万元；
二、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初5511号民事判决第三项即：驳回江苏荣德建设有限公司的反诉请求；
三、新疆双庆投资有限公司返还江苏荣德建设有限公司保证金130万元；
四、驳回江苏荣德建设有限公司的其它反诉请求。
上述款项相互折抵后，荣德公司应付双庆公司款项合计1014616.44元，应于本判决生效后十五日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 黎 剑
审判员 王 宏
审判员 冯 宁
二〇一八年二月七日
书记员 马恒雯