杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第1027号
原告：杭州高盛物业管理有限公司。
法定代表人：李士和。
委托代理人：章樑、卢晓倩。
被告：方以晓。
第三人：浙江国都房产集团有限公司。
法定代表人：柴慧京。
委托代理人：朱亚元。
第三人：国都公寓业主委员会。
负责人：徐章来。
委托代理人：张育武。
委托代理人：徐家基。
原告杭州高盛物业管理有限公司（以下简称高盛物业公司）诉被告方以晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月17日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判。因本案的处理结果与浙江国都房产集团有限公司（以下简称国都房产公司）、国都公寓业主委员会（以下简称国都公寓业委会）有法律上的利害关系，本院通知其参加诉讼，并于2010年8月19日公开开庭进行了审理。原告高盛物业公司的委托代理人章樑、卢晓倩、被告方以晓、第三人国都房产公司的委托代理人李昊、第三人国都公寓业委会的负责人徐章来和委托代理人张育武、徐家基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高盛物业公司诉称：原告为中山北路203号商铺的承租人，租赁期限为2004年5月8日至2014年5月7日。租赁期间享有转租权。2009年7月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，将中山北路203号商铺转租给被告，租赁期限为2009年7月15日至2011年7月14日，租金总额为21万元，分三期支付。合同约定，被告延迟支付租金的，每延迟一天，支付年租金的1%作为滞纳金。拖欠租金累计达一个月的，原告有权终止合同，收回房屋。2010年1月15日至2011年1月14日一期租金1050000元，依约应于2009年12月15日前支付。然，该期租金被告至今未付，原告多次催缴未果。原告认为，被告的行为侵害了自己的合法权益，故起诉至法院，请求：1.判令解除原被告2009年7月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将中山北路203号商铺返还原告；3.判令被告支付房屋租金37311.6元（暂计算至2010年5月31日，2010年6月1日至房屋返还之日的占用费按274.35元／天的标准计算）；4.判令被告支付迟延滞纳金1093.55元（暂计算至2010年5月31日，2010年6月1日至实际支付租金日的滞纳金按银行同期贷款利率的1.3倍计算）；5.本案诉讼费由被告承担。
被告方以晓辩称：租赁的条件是在有产权的情况下才有效，原告并没有产权，203号商铺签订的合同没有委托书，只是一张合同，所以我认为我与原告之间不存在合同问题。合同上清楚写明无产权纠纷的情况，被告没有做到，我们之间签订的合同全部是无效合同。原告也没有催交的事情，原告没有任何一个通知，2009年12月30日已把产权卖给个人了。高盛物业公司根本就没有资格来起诉我，我并不是没有支付房租。如果签订的合同有效，合同第11条上写明，签订合同三天内要提供相应资料让我办理营业执照，但原告到目前为止没有出示任何相关资料给我办理营业执照，造成我重大损失，我要求赔偿我的损失。
第三人国都房产公司述称：国都房产公司是争议标的中山北路203号的合法所有人，有权租赁给原告，原告也有权租赁给被告并收取租金。
第三人国都公寓业委会述称：第一，我们认为产权是作为全体业主的，因为我们每一位业主，房产证中都包括地下一层，并且地下一层现在变成了商铺，商铺的维修基金都是我们全体业主买的，但是现在得利的是国都房产公司。小区地下商铺所有权的争议是个历史遗留问题，小区是1999年至2000年建成的，小区业主是在这以后的一段时间里入住的，国都公寓业委会是2003年成立的，地下商铺这一块，开发商就一直非法占用至今，广大业主对此并不清楚，有关法律、法规当初也没有明确规定，因此造成了这一个历史遗留问题。第二，国都房产公司与高盛物业公司所签订的房屋租赁协议缺乏合法性、真实性，因此是一个无效协议，我们仔细看了所有资料，没有一个能够说明此地下室属于国都房产公司所有，国都房产公司只是小区开发商之一，它并不能代表小区的建设单位。高盛物业公司一直以来以欺骗的手段对承租方说产权正在办理之中，从2004年说到现在，都没有办出产权证，实际上是自欺欺人。第三，我们与被告方以晓签订房屋租赁协议，是根据我们所掌握的资料及证据，并已说明此地下室是建筑物的共有部分，属于全体业主所有，所以才签订的。理由是：1.地下室建造成本已经摊入整个建筑物的销售成本之内。2.地下室的面积并未计入建筑面积和容积率之内，因此不具备登记条件。3.业主的产权证上都说明建筑包含地下室一层。4.地下室部分的设备维修基金并不单独存在，是由业主的专有部分交纳的，现在已形成得益归开发商，买单归小区业主的怪现象。5.2009年9月份，浙江电视台18**黄金眼栏目曾连续数次以真假房东之争，播出过这件事，舆论也都倾向于我们广大业主，国都房产公司连面都不敢露。6.中北社区党委、居委会对此问题态度也是明确的，认为地下室所有权应属于全体业主。
原告高盛物业公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.房屋租赁合同（2009.5.8）1份，欲证明原告为中山北路203号商铺承租人，租赁期限为2009年5月8日至2014年5月7日的事实；
2.证明1份，欲证明出租人同意原告租赁期内有权转租的事实；
3.房屋租赁合同1份，欲证明原被告间存在租赁合同关系及租金支付、延迟支付租金的违约责任及后果；
4.杭州市物业维修基金和用房缴交确认单存根1份，欲证明本案所涉及的租赁房屋归该小区的国都房产公司所有，国都公寓2-3幢的地下商场，并非国都公寓物业活动用房的事实；
5.杭州市房地产测绘成果表1份，欲证明本案所涉及的租赁房屋为国都公寓2-3幢的地下商场，并非国都公寓物业活动用房的事实。
上述证据经庭审质证：被告对证据1-5，什么都不认可，都是欺骗行为。第三人国都房产公司对证据1-5，三性均无异议。第三人国都公寓业委会对证据1-2，时间是从2009年5月到2014年，我们手头掌握的资料是，2009年12月31日国都房产公司已经把所有权转让给私人，因为高盛物业公司是二房东，从委托书看，所谓的章毅已经委托别人，而不是高盛物业公司，这份资料是不是真实的，如果是真实的，那原告陈述的都有问题。从中山北路181号到229好地下商铺全部999.59平方米已经转让给章毅，真实性、合法性有问题。对证据3-5，关联性有问题，与本案关系不大。本院认为，证据1－2原告能提交证据原件，能证明高盛物业公司出租房屋来源，予以确认。证据3原告能提交证据原件，被告也认可签订该合同的事实，故予以确认。证据4、5，原告能提交加盖相关部门印章的复印件，证据也与本案有关联，予以确认。
被告方以晓为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.证明2份（2004年和2008年），欲证明国都房产公司给被告的证明，说房产证在办理中；
2.银行存款回单1份，欲证明，被告与高盛物业公司签的合约，为什么付款没有发票，每次都是要被告汇钱到徐忠琴个人的账号上；
3.收据6份，欲证明被告向国都公寓业委会付过钱；
4.2009年8月3日签订的《房屋租赁合同》1份，欲证明被告与国都公寓业委会和原告都签订过合同；
5.2009年7月10日签订的《房屋租赁合同》1份，欲证明被告并没有违反合同，在产权不清楚的情况下被告是理智的，各付一半；
6.2009年12月30日委托书1份，欲证明所有权已经归属个人了，高盛物业公司没有资格来起诉被告。
上述证据经庭审质证：原告对证据1，真实性无异议，是原告转交给被告的。对证据2，真实性无异议，支付了52500元，第一期2009年7月15日至2010年1月14日的租金，另外3000元加197号商铺到期应该返还的5000元是水电押金。对证据3，涉及到原告的两份收据真实性无异议。涉及到国都公寓业委会的收据真实性无法确定，关联性有异议，这些是针对197号的房产，与本案无关。对证据4，真实性无法确定，合法性有异议，国都公寓业委会并非是197号和203号的所有权人，无权出租。对证据5，真实性无异议，证明对象有异议，合同约定了2010年1月15日到2014年1月14日的租金支付是在2009年12月15日之前，但至今未付。对证据6，真实性无法确定，退一步说，即便证据是真实的，根据买卖不破租赁原则，原告与房产商签订的租赁合同在期限内是有效的，原告仍然享有转租权。第三人国都房产公司的质证意见与原告一致。第三人国都公寓业委会，对于被告与原告以及第三人国都房产公司的证据我们不是很清楚，无法质证，对于我们与被告的证据，我们认同。本院认为，证据1，原告及国都房产公司对其真实性均无异议，故对国都房产公司曾出具两份证明的事实予以确认。证据2、3，高盛物业公司认可收到该部分款项的事实，予以确认；国都公寓业委会出具的收据，系197号商铺的，与本案缺乏关联，故不予确认。证据4，国都公寓业委会认可曾签订该合同，故对该事实予以确认。证据5，高盛物业公司认可签订该合同的事实，故予以确认。证据6，被告未能提交证据原件，也不能证明是否系章毅出具，与本案缺乏关联，故不予确认。
第三人国都房产公司向本院提交下列证据：
1.工商资料1套，欲证明国都房产公司参与开发了包括中山北路197号与203号商铺在内的国都公寓；
2.变更登记情况1份，欲证明国都房产公司参与开发了包括中山北路197号与203号商铺在内的国都公寓；
3.《杭州市房地产测绘成果表》1份，欲证明包括197号与203号在内的面积为999.58平方米的半地下商场面积是独立于住宅以及办公场地上面积的，没有被分摊。国都房产公司为该部分面积的合法所有人，有权出租给原告。
上述证据经庭审质证：原告对证据1-3，三性均无异议。被告对证据1-3，真实性有异议，予以否认。第三人国都公寓业委会对证据1-3，认为都不具有产权的证明力，都是施工方的图纸和批文。真实性无异议，但对房产的证明毫无意义。第三份的证据我们认为关联性有问题，第一，提供的证据证明原来浙江京都房地产开发有限公司后来是国都房产公司，股份只有30%多，怎么能代表开发商，第二，测绘成果表，地下室的面积与建筑面积是分开的，这部分实际上是不存在总建筑面积里的，我们将面积都加过，整个小区都核对过，我们认为国都房产提供的证据不能证明他要证明的对象。本院认为，证据1、2，能证明国都公寓的建设单位是国都房产公司（当时名称为浙江金都房地产开发有限公司）与杭州市下城区房屋建设开发公司共同出资设立的，国都公寓业委会也认可国都房产公司系开发商之一，故对国都房产公司参与开发建设国都公寓的事实予以确认。证据3，关于地下商铺的面积等能与原告提交的测绘成果表相印证，予以确认，但该证据不足以证明国都房产公司系该部分面积的所有权人，故对该证明对象不予确认。
第三人国都公寓业委会向本院提交下列证据：
1.房屋所有权证（含地下一层）6份，欲证明地下室是全体业主共有的，不是开发商也不是国都房产公司的，更不是高盛物业公司的，因为产权证已经登记出来的；
2.国都公寓半地下商业用房（中山北路段）购置协议1份，欲证明国都房产公司已经在2009年12月把商铺卖给章毅，原告不具备作为主体的资格，国都房产公司也没有资格了。
上述证据经庭审质证：原告认为，证据1中的第五份看不出房号，对这份的真实性无法确定，其余的5份无异议，合法性有异议，关联性有异议，提供的5份证据是国都公寓4幢的，而争议的是2、3幢，两者没有关联，房屋产权登记中总层数并不影响房屋产权的归属。对证据2真实性无法确认，如果是真实的，房屋所有权转移并不影响原告的权利。被告对该2份证据均予以认可。第三人国都房产公司与原告的质证意见相同，庭后又补充质证意见，认可证据2的真实性。本院认为，证据1仅能证明国都公寓其他房屋的所有权，与争议的2、3幢缺乏关联，且附记中的总层数包括地下一层，是指计算房屋总层数时包括地下一层，并不能证明地下层的权属，故不予确认。证据2，国都房产公司认可与章毅签订协议的事实，故予以确认。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：国都房产公司曾参与开发建设国都公寓。国都公寓的物业维修基金、物管办公以及公共活动用房、物管商业用房已确认缴交，上述物管用房坐落国都公寓4幢、5幢、10幢相应位置。国都公寓2、3幢地下室北面为地下商场181至229号（中山北路），建筑面积共计999.58平方米，地下室南面为人防工程。
本案所涉中山北路203号地下室商铺系国都房产公司出租给高盛物业公司，并同意高盛物业公司转租。国都房产公司先后两次向高盛物业公司出具证明，称中山北路181－229号地下商铺一层面积约1000平方米，其产权归国都房产公司所有，目前产权正在办理之中，现委托给高盛物业公司对外进行租赁业务。2009年7月10日，高盛物业公司与方以晓签订《房屋租赁合同》，约定高盛物业公司将上述203号商铺出租给方以晓使用，租期自2009年7月15日至2011年7月14日，二年租金总额21万元。租金支付方式为：于2009年7月13日支付2009年7月15日至2010年1月14日房租52500元，于2009年12月15日前支付2010年1月15日至2011年1月14日房租105000元，2010年12月15日前支付2011年1月15日至2011年7月14日房租52500元。高盛物业公司应保证出租房屋的使用安全、产权清晰，无债权债务纠纷，并协助方以晓办理相关营业审批手续。方以晓如无正当理由，每迟延交付租金一天，应向高盛物业公司支付年租金的1%作为滞纳金。高盛物业公司应于本合同签订完后三个工作日内提供方以晓办理营业手续所需资料，若因高盛物业公司的原因影响方以晓办理相关营业手续，每延迟一天应向方以晓支付年租金的1%做为滞纳金。方以晓拖欠租金累计达一个月，高盛物业公司有权终止本合同。合同签订后，方以晓开始在案涉商铺经营，并已向高盛物业公司支付2009年7月15日至2010年1月14日的租金52500元和水电保证金8000元。方以晓现仍在203号商铺经营。
另查明：2009年8月3日，国都公寓业委会与方以晓签订《房屋租赁合同》，约定国都公寓业委会将中山北路197号、203号地下商铺出租给方以晓，租期自2009年7月15日至2012年7月14日。
2009年11月30日，国都房产公司与案外人章毅签订《国都公寓半地下商业用房（中山北路段）购置协议》，约定国都房产公司将中山北路181号至229号半地下商铺7间转让给章毅。
本院认为：本案所涉203号等地下商铺，国都公寓业委会称应属全体业主所有，国都房产公司称系其开发的房屋，应属其所有。因上述商铺至今未办出房屋所有权证，双方的陈述均无房屋登记机构的登记予以印证。但国都公寓的物业管理用房已全部交付，国都公寓业委会也认可国都房产公司系开发商之一，案涉商铺建成后即一直由国都房产占有使用，并未交付给国都公寓业委会。国都房产公司再将案涉商铺出租给高盛物业公司，因此，高盛物业公司系通过合法途径取得该房屋占有使用权。此后，高盛物业公司与方以晓经协商后，在自愿的基础上签订合同，合同依法成立并生效。方以晓称高盛物业公司不能提供房屋所有权，且案涉商铺现已转让给他人，因此合同为无效合同，但如前所述，高盛物业公司系通过合法途径取得房屋占有使用权，国都房产公司虽与他人签订合同，约定转让案涉商铺所有权，但合同所称的国都房产公司的所有权及转让行为均未经房产登记机构登记，而且，房屋所有权的转让也不影响租赁合同的效力。另外，方以晓也未提交证据证明合同具备其他无效的情形，因此，对方以晓的该抗辩意见不予采信。合同生效后，高盛物业公司将案涉商铺交付方以晓使用（方以晓称，高盛物业公司交付的钥匙是假的，没有把空房子交给她，但未能提交证据证明，且根据该陈述，方以晓也是在与高盛物业公司签订合同后才取得租赁商铺的使用权），方以晓也依约支付了第一期租金，即合同也已实际履行。此后，方以晓未再支付租金。合同约定，方以晓拖欠租金累计达一个月，高盛物业公司有权终止本合同。第二期租金本应在2009年12月15日前支付，至今已远超过一个月，故高盛物业公司要求解除合同并由方以晓返还房屋的请求本院予以支持。方以晓使用租赁商铺，理应支付租金，按照高盛物业公司主张的每日274.35元／天的标准，计算至判决之日共计66118.35元，在返还租赁房屋之前，方以晓仍应按上述标准向高盛物业公司支付租金。合同约定，方以晓逾期支付租金，每日应按年租金的1%支付滞纳金，现高盛物业公司自愿按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍主张延迟支付期间的滞纳金，应予支持，计算至判决之日共计1756.71元。判决生效后，方以晓仍未支付租金的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，高盛物业公司再要求此后仍按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付滞纳金缺乏依据，本院不予支持。方以晓称高盛物业公司未能按照合同约定提供为其办理营业执照的材料，也应赔偿其损失。但方以晓并未就该主张提起反诉，故在本案中对该主张是否有依据不予审查，方以晓可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告杭州高盛物业管理有限公司与被告方以晓于2009年7月10日签订的《房屋租赁合同》，被告方以晓于本判决生效之日起十日内将杭州市下城区中山北路203号商铺返还原告杭州高盛物业管理有限公司；
二、被告方以晓于本判决生效之日起十日内支付原告杭州高盛物业管理有限公司租金66118.35元（计算至判决之日，此后按每日274.35元的标准计算至被告方以晓返还房屋之日）；
三、被告方以晓于本判决生效之日起十日内支付原告杭州高盛物业管理有限公司迟延支付租金的滞纳金1756.71元；
四、驳回原告杭州高盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费760元，因适用简易程序审理，减半收取380元，由被告方以晓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费760元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
代理审判员 周菁晖
二〇一〇年九月十三日
代书 记员 陈 伟