陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00583号
上诉人（原审原告）某公司。
上诉人（原审被告）魏某某。
上诉人某公司（以下简称某物业）与上诉人魏某某因物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第00449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
某物业于2013年12月3日向原审法院起诉称，某物业与魏某某签订了《前期物业服务协议》，双方约定由某物业负责魏某某所在小区的物业管理事宜，物业管理服务费按照建筑面积每月每平米1.2元收取，物业管理服务费用标准依据国家政策及服务成本调整。每次交费时间为每月5日交上月各项费用。垃圾费执行省市有关文件标准，电梯费按照建筑面积楼层及电梯费用核算月收。合同签订后，某物业依约向魏某某履行了物业管理服务，但魏某某在2004年起无故拖欠物业管理费，其中包括物业费、电梯费、卫生费、暖气费等合计19038.8元。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、魏某某向其支付2004年7月1日至2013年8月31日拖欠的物业费19038.8元，并承担延迟付款期间的违约金3085.35元（暂计算至2013年11月25日）；2、诉讼费由魏某某承担。
魏某某辩称，其拖欠物业费属实，但其在2002年装修入住后，房内主管道爆裂一直漏水，某物业维修主管道时拆除的地方一直没有修复。某物业没有尽到相应的责任，没有提供合理的物业服务，所以其不支付物业费的行为是行使抗辩权，某物业应当给其修房并赔偿其经济及精神损失。另外，某物业主张的2011年之前的物业费已超过诉讼时效，不应得到支持，2011年之后主张的物业费没有出具收取物业费标准的文件及缴费明细，亦不应得到支持。综上，应驳回某物业的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2002年10月17日，某物业、魏某某双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定，某物业向魏某某提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；某物业依据协议向魏某某收取物业管理费用；受有关部门或单位委托，提供水费、电费、燃气热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；未达到管理服务质量约定目标的，魏某某有权要求某物业限期改正，逾期未改正给魏某某造成损失的，某物业承担相应的法律责任；魏某某有义务按照协议向某物业缴纳物业管理费用；物业管理费暂按物价部门非普通住宅乙级标准物业收费，住宅按建筑面积每月每平方米1.20元，办理入住手续预交三个月，以后可按月缴纳；不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，某物业有权要求补缴并从逾期之日缴纳违约金或采取暂停电水措施或向人民法院起诉等等。合同签订初期，双方均如约履行。2004年起，魏某某家中暖气管道爆裂漏水，某物业维修时造成了魏某某屋内部分装修及财物损失，经双方协商未果。魏某某遂拒绝支付物业费、电梯费、卫生费及取暖费等费用，截至2013年11月19日，魏某某共拖欠各项费用共计19038.8元。2013年9月18日某物业向魏某某发出催缴通知书，魏某某仍未支付，亦无回音。某物业遂于2013年12月3日诉至法院，请求如前所述。庭审中，魏某某对拖欠物业费一节，并无争议，要求某物业对其损失进行赔偿。对此要求某物业表示同意，但同时要求魏某某提供财产损失清单及赔偿标准，经原审法院释明，魏某某无法提供。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，某物业与魏某某签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，为有效合同。故某物业要求魏某某给付物业管理费、电梯费、卫生费、暖气费及迟延付款期间违约金的诉讼请求，予以支持。魏某某所述某物业主张的2011年及以前的各项费用已过诉讼时效的抗辩理由，符合法律规定，予以采信。因魏某某已享受了相关物业服务，故其主张某物业未履行管理义务，造成其家中装修及财物损失，不予支付物业费的抗辩理由，不予采信。魏某某主张的相关损失，因未能提供财产损失清单及赔偿标准，亦属另一法律关系，故本案不予处理，魏某某可另行起诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决：一、被告魏某某自本判决生效之日起十日内支付原告西安某物业管理有限公司2012年至2013年期间的物业管理服务费、电梯费、卫生费、暖气费等共7158元。二、被告魏某某于上述付款时间按照中国人民银行同期同类贷款利率，一并支付2012年至2013年期间的上述费用的违约金。三、驳回原告西安某物业管理有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费353元，原告已预交，现由被告负担，于给付欠款和滞纳金时一并付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，某物业、魏某某均不服，上诉至本院。某物业上诉称，一审法院关于2004年至2011年物业费超过诉讼时效的认定无事实依据，适用法律错误，双方签订的《前期物业服务合同》尚在履行期间，合同并未终止，双方之间的债权债务关系尚在持续的存续期间，所以不存在诉讼时效起算点的问题，某物业在一审中己经举证向魏某某送达催缴物业费通知书，并且结合对方在一审答辩及庭审中认为：“某物业没有尽到相应的责任，没有提供合理的物业服务，所以其不支付物业费的行为是行使抗辩权”，可以印证某物业在诉讼时效内不断向魏某某催缴物业费用，但魏某某以物业管理服务不到位为由拒不缴纳，而不是某物业在2004年至2013年期间未主张物业费，魏某某自2004年拖欠物业费及相关费用的行为是持续的，不间断的，其按月应当缴纳物业费及其他费用应当视为对欠款的分期履行，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，即使计算诉讼时效，也应当自魏某某拖欠的最后一期物业费及相关费用计算，而事实上魏某某至今仍然拖欠物业费及其他费用，所以一审法院适用法律错误。上诉请求：撤销原审判决第三项，改判魏某某支付某物业2004年至2011年拖欠的物业费11880.8元，并支付逾期付款违约金2892.35元；一审、二审诉讼费用由魏某某承担。
魏某某上诉称，一审法院程序违法，魏某某同某物业签订了《前期物业服务合同》，该合同为双务合同，双方的权利义务合同约定的非常明确，经过庭审查明某物业并没有按照双方《前期物业服务合同》约定提供相应的服务，相反某物业在为其他业主提供服务的过程中造成魏某某房屋天花板漏水等多处房屋遗留问题一直未能予以修复，魏某某多次要求某物业修复并提供相应的物业服务，但某物业至今未能修复，一审法院对于某物业如此明显的违约行为置之不理，仅以魏某某抗辩不予采信就支持某物业的请求，这是对魏某某合法权益的践踏，明显不公，魏某某认为其不缴纳物业费的行为是正当的、合理的、合法的抗辩行为，物业公司不履行合同作为业主单一群体根本没有办法同物业公司抗衡，唯一的办法就是拒绝缴纳物业费进行对抗，而物业公司随时可以采取限电、断水、拒绝提供服务制裁业主，而所有问题解决的最终途径没有业主少缴纳了物业费，而往往是业主屈服，本来在本案中这些问题完全可以一案审理，而一审法院却对于魏某某的请求以不是同一法律关系另案起诉为由予以驳回，这明显是在有意刁难，故意增加魏某某的诉累，一审法院程序违法，应当对于魏某某的反诉请求予以受理并合并审理；一审法院判决内容没有事实依据，查明事实不清，根据《前期物业服务合同》某物业未能按照合同约定为魏某某提供服务，对于己经承诺的修复行为长期不予修复，魏某某有权要求某物业继续履行，虽然魏某某多次要求某物业按照《前期物业服务合同》约定提供物业服务，但某物业没有任何改正，完全违反了《前期物业服务合同》的约定，魏某某在某物业未提供物业服务或者其物业服务达不到服务质量约定的有权对某物业要求支付物业费的请求予以抗辩；作为物业服务公司对其收费应进行公开公示并提供发票，但某物业一直拒绝向魏某某出示上述有关物价、房管部门等相关部门的批准文件及合法的收费发票，原审法院没有查明某物业收费是否经过相关部门批准，对于某物业是否出具正规发票也没有查明；对于某物业收费标准认定错误，按照建筑面积每月每平方米1.20元无事实、法律依据，双方签订的前期物业管理服务合同约定魏某某按照每平方米1.2元的标准缴纳物业服务管理费用，合同签订后履行中，双方协商物业服务管理费用变更为每平方米0.8元，而且对于物业服务管理费用的收取标准整个小区均是统一的，对于这一点有魏某某之前缴纳物业服务管理费用的凭据可以印证，然一审法院对于双方实际履行合同对于相关合同条款内容进行变更的事实不予采纳，明显违法；一审法院判决结果有失公允，明显偏袒某物业，魏某某对于拒绝支付物业费的行为予以认可，但是对于拖欠的额度当庭提出异议，而某物业证明其主张的依据就是其单方所做的统计，魏某某要求某物业出具魏某某缴纳物业费的发票存根以核实，但某物业并不能出具有效证据予以佐证，而且一审法院对于判决结果的认定魏某某不明白究竟应当缴纳的物业费是多少，应当缴纳的其他费用如电梯费、取暖费等无法核实，一审判决根本没有任何的事实依据，就是某物业说多少一审法院就支持多少，难以令人信服；一审法院判令魏某某按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金没有法律依据，在合同中并没有此违约条款的约定，魏某某并没有任何违约事实，反而是某物业违反《前期物业服务协议》拒绝提供应有的物业服务，在魏某某要求仍拒绝改正，严重违反了《前期物业服务协议》的约定，一审法院判令魏某某支付违约金没有事实、法律依据。上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回某物业的诉讼请求；维持原审判决第三项；判令本案的一、二审诉讼费用全部由某物业承担。
针对某物业的上诉，魏某某辩称，不同意某物业的上诉理由，物业是服务性行业，对方没有认真履行物业服务合同，而且服务不到位，多次提出其不改正，物业经理承诺说给魏某某家的房屋修理但是至今还没有修，给魏某某造成了严重的伤害，厨房也漏水，魏某某找物业，也不给修，魏某某家从入住开始到现在卫生间也一直在漏水，魏某某从来没有见过某物业给魏某某的催缴通知书，刚开始住进去的时候魏某某交着物业费，但是后来因为某物业服务不到位，第一年因为漏水就把魏某某家的餐厅拆了，2005年的时候地下室也漏水把魏某某的书都泡坏了，物业公司一直骗魏某某说给修，但是到2006年时候就因为魏某某没有交物业费就不给卖水电，魏某某和物业公司的经理商量，其让魏某某从2006年以后开始交，前面的物业费某物业不要了，只要魏某某交物业费某物业就给修房子，魏某某就从2005年开始交一直交到2009年年底，中间缴费一直没有断过，魏某某也知道应该交物业费，但是物业公司承诺的给魏某某修房一直没有修，物业公司就是为了收费，物业服务都不到位，魏某某并没有持续性欠费，物业公司应该提供收费的依据；整栋楼的暖气的供应主管道爆裂，拆魏某某家的管道附近，反复拆，每年都拆，因为漏水比较严重，把魏某某家的装修都泡坏了，墙上都能看见水泥，之前因为漏水，魏某某去找物业，因为修房魏某某受尽了艰难，要求某物业给魏某某修房。
针对魏某某的上诉，某物业辩称，一审法院事实审理部分程序合法，确认合同法律关系正确。魏某某与某物业形成的物业服务合同法律关系，某物业严格按照双方签订的《前期物业服务合同》的有关约定向魏某某提供了有关物业服务，服务期间为2002年10月17日至今，魏某某所认为的房屋天花板漏水及天然气管道铺设等问题属于商品房买卖合同纠纷一节，系其与房屋出卖人之间的法律纠纷，该纠纷与某物业的物业服务系两个合同法律关系，分别归属于不同的义务主体。魏某某以其与他人的法律纠纷拒不向某物业支付物业服务费及其他费用是没有任何事实根据和法律依据的，一审法院认定其应当支付拖欠的物业费的认定理由是正确的，程序也合法；但一审法院对魏某某具有分期付款义务的合同在欠款的情况下，径行适用诉讼时效制度既违反了法律规定也存在程序错误；一审法院认定事实清楚，证据确凿，房屋质量问题的修理修复系商品房出卖人的责任和义务，承诺修理更换的是出卖人而不是某物业，虽然某物业与出卖人之间存在关联关系，但法律上为两个独立的法人，根据合同的相对胜原则和法人有限责任原则，某物业无责任和义务履行房屋出卖人的责任，根据《税收征收管理办法》的规定，发票开具系属税收征收法律关系，是行政管理范畴，不是民事纠纷，魏某某如果认为某物业不开具税务发票属于违法行为，应当向税务机关举报和投诉，该抗辩不能成为魏某某拒不缴纳物业费及其他款项的理由；某物业仅就物业费部分有责任和义务开具发票，魏某某也有责任和义务索要该发票，对此魏某某从未索取；采暖费系某物业代为行使收费权，魏某某需索要发票的，应当向热力公司索取；电梯费属于小区业主的公共服务部分，并且该金额中绝大部分费用已包含在供电公司的电费发票当中，某物业没有责任和义务再次向魏某某重复开具发票。某物业在一审诉讼中已说明双方约定的物业费是每月每平米1.2元，一审法院查明的事实也是合同的约定价格，没有认定为执行价格，某物业在庭审中也向一审法院阐明实际执行的收费价格为优惠价格0.8元平米，一审法院审查认定事实正确；一审法院关于违约金的裁判依据是正确的，根据最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”之规定，在物业服务合同未作明确约定的情况下，人民法院要求魏某某按照同期银行贷款利率计算并支付违约金的裁判适用法律正确；一审法院关于诉讼时效的裁判适用违反法律规定。原审判决关于案件事实及双方权利义务关系的认定均是正确的，某物业对此无异议，但是关于径行适用诉讼时效制度的裁判显属适用法律错误，依法应当纠正。请求驳回魏某某的上诉请求，撤销原判第三项，依法支持某物业的上诉理由。
本院经审理查明，某物业陈述，本案某物业诉请魏某某支付的物业费是其按照0.8元每月每平方米计算的。对于魏某某欠费数额，双方各执一词。二审中，魏某某以西安某集团有限公司、西安某物业管理有限公司为被告，起诉请求西安某集团有限公司、西安某物业管理有限公司对魏某某房屋存在的质量问题及损坏问题予以修复，恢复原状，西安市未央区人民法院已经受理了该案。其余事实原审判决查明属实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，某物业与魏某某签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。合同履行中，因经过魏某某家的暖气管道自2004年爆裂漏水，某物业维修时造成了魏某某屋内部分装修及财物损失，双方协商未果，某物业对于魏某某屋内部分装修等损失一直未能处理，魏某某未再支付2009年以后的物业费、电梯费、卫生费及取暖费等费用，某物业称其一直向魏某某主张催缴欠付的物业费，魏某某不予认可，对此，某物业未能提供确实、充分的证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，原审法院支持魏某某关于某物业诉请2011年及以前的各项费用已过诉讼时效的抗辩理由，并无不当。因魏某某已享受了相关物业服务，故原审法院对魏某某关于某物业未履行管理义务造成其家中装修及财物损失，应不予支付物业费之抗辩理由不予采信，亦无不当。魏某某主张的损失属另一法律关系，魏某某已另行起诉，本案不涉。某物业上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。魏某某上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。综上，原审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费522元，某物业已预交169元，魏某某已预交353元，由某物业负担169元，由魏某某负担353元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 秦燕燕
代理审判员 马延环
二〇一四年七月十一日
书 记 员 孙婉侠