天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终8339号
上诉人(原审被告、反诉原告）：天津大众集团有限公司，住所地天津市河东区红星路向阳楼57号楼底商2号。
法定代表人：开成连，董事长。
委托诉讼代理人：徐海燕，该公司资产部经理。
委托诉讼代理人：吕家鹏，天津四方君汇律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告）：中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处，住所地天津市河西区友谊路34号。
负责人：张学士，处长。
委托诉讼代理人：经晶，天津致行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王军霞，天津致行律师事务所律师。
原审第三人：莱恩（天津）门窗有限公司，住所地天津港保税区国贸路18号503室。
法定代表人：韩常勇，董事长。
委托诉讼代理人：徐海燕，该公司资产部经理。
委托诉讼代理人：吕家鹏，天津四方君汇律师事务所律师。
上诉人天津大众集团有限公司因与被上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处、原审第三人莱恩（天津）门窗有限公司租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2017）津0102民初4306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津大众集团有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项;依法发回或改判双方于2005年3月23日签订的以及五次续签的《军队房地产租赁合同》无效，并驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、根据实际使用面积，按照《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，被上诉人应报总后勤部审批，北京军区房产管理局不具有审批资格。涉诉租赁土地是国有划拨军事设施用地，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，涉诉土地租赁应办理土地变更登记，应当到县级以上人民政府办理手续，补缴出让金。综上，一审法院对事实认定不清，上诉人签订的《军队房地产租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同，一审法院对合同效力的认定有误。2、即便合同有效，合同到期后双方未签订新的租赁合同，双方应以2010年5月31日最后签订的《军队房地产租赁合同》为基础，形成不定期租赁关系。因此，受合同调整的土地租赁面积应为合同记载的28668平方米，一审法院对合同约束土地租赁面积认定不清。3、除原审第三人之外，还有其他企业使用涉诉土地，一审法院并未查明涉诉场地的其他使用人，遗漏第三人。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，要求驳回上诉，维持原判。
原审第三人莱恩（天津）门窗有限公司述称，同意上诉人的意见。
中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处向一审法院起诉请求：1、依法判令被告将坐落于天津市河东区真理道北侧、月牙河西侧（286668平方米）的场地腾空交还原告；2、依法判令被告支付自2012年5月30日至2017年3月31日的产地使用费1208333.14元，并按照每年250000元标准支付自2017年4月1日至实际腾空场地之日止的场地使用费；3、依法判令被告支付违约金362500元；4、本案诉讼费由被告承担。
天津大众集团有限公司向一审法院提出反诉请求：1.请求确认双方分别于2005年3月23日、2006年5月31日、2007年5月28日、2008年5月27日、2009年5月27日、2010年5月31日签订的《军队房地产租赁合同》无效；2.本案的诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：1.2005年3月23日，原、被告签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定原告将坐落天津市河东区真理道（京津字第3847号坐落）的场地面积286668平方米出租给被告使用。租赁期限为2005年6月1日至2006年5月31日，租金为380000元。合同签订后，原告将涉诉场地交付被告使用。上述合同到期后，原、被告又分别于2006年5月31日（原告留存的合同记载签订时间为2006年7月31日）、2007年5月28日、2008年5月27日、2009年5月27日、2010年5月31日签订了五份《军队房地产租赁合同》，上述合同记载场地面积、租金及租赁期限均有所不同，其他内容与双方2005年3月23日签订的合同内容基本一致。关于场地面积，2006年5月31日签订的《军队房地产租赁合同》记载租赁场地面积286668平方米（被告留存的合同记载面积为423亩），其余四份合同记载租赁场地面积均为28668平方米。关于租金，2006年5月31日签订的合同约定租金为380000元，2007年5月28日签订的合同约定租金为180000元，2008年5月27日签订的合同约定租金为300000元，2008年5月27日、2009年5月27日签订的两份合同约定的租金均为250000元。关于租赁期限，2010年5月31日签订的合同约定租赁期限为两年（2010年5月31日至2012年5月30日），其余四份合同约定租赁期限均为一年。上述合同均已履行完毕。2.原、被告签订的上述六份合同中，2006年5月31日、2007年5月29日、2008年5月30日签订的三份合同在军队房地产管理部门意见处加盖中国人民解放军北京军区房地产管理局租赁合同审核专用章。2017年7月1日，中国人民解放军北京军区房产管理局出具情况说明，内容为：“中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处与大众集团有限公司签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：京津[2010]020180号），虽未在合同落款处加盖我局合同审核专用章，但我局对该地块租赁事宜全部知晓，同意其对外出租。特此说明！”中国人民解放军北京军区房产管理局为原告上级单位。3.上述六份合同签订后，双方未再签订租赁合同，被告使用涉诉场地面积286668平方米至今。被告在使用上述场地期间，对涉诉场地进行了改造，并在场地上加盖房屋，且将场地部分面积交由第三人莱恩（天津）门窗有限公司使用至今。自2012年5月31日至今，被告使用涉诉场地未向原告交付费用。
原、被告争议焦点为原、被告签订的六份《军队房地产租赁合同》是否有效。
原告主张双方签订的六份合同均为有效合同，虽然部分合同未加盖上级房地产管理部门合同审核专用章，但上级单位已出具情况说明，证实上级单位对涉诉场地出租情况全部知晓并审查同意，因此六份合同均应为有效合同。被告及第三人均主张原、被告签订的六份合同并非每一合同上均加盖合同审核专用章，且审核专用章加盖单位为中国人民解放军北京军区房产管理局，并非总后勤部或者总参谋部，亦未按照国家规定到县级以上管理部门补办土地出让手续，合同应当认定无效。
一审法院认为，被告承租原告涉诉场地的行为持续而无间断，双方虽先后签订六份《军队房地产租赁合同》，但涉及场地地址、租赁合同基本内容均未发生变化，双方形成的一个持续的租赁合同关系。中国人民解放军北京军区房产管理局作为原告上级单位在其中的三份合同上加盖合同审核专用章，且出具情况说明证实其对地块租赁事宜全部知晓并同意原告对外出租，证明中国人民解放军北京军区房产管理局的监督和审查行为贯穿原、被告签订六份合同的始终，足见对原、被告自2005年6月1日至2012年5月30日存在的租赁合同关系予以认可，一审法院认为双方签订的所有合同均已经过中国人民解放军北京军区房产管理局的审核批准，双方签订的六份租赁合同有效。被告主张合同因未经过中国人民解放军总后勤部或者总参谋部批准而无效，但《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条仅规定军队空余房地产经批准可以对地方租赁，并未规定租赁需要总后勤部或者总参谋部批准，亦未规定报请单位需为租赁合同签订方，因此原告向上级单位报请对租赁合同进行审批并无不妥。加之被告主张的其他规定均早于《中国人民解放军房地产管理条例》实施，而条例第五十五条规定:“其他规定与本条例不一致的，按照本条例执行。”故一审法院对被告的上述主张不予支持。被告另主张双方签订合同涉及场地未到县级以上管理部门补办土地出让手续，双方签订的合同无效。但被告依据的上述规定为军队有偿出让土地使用权的相关规定，并未涉及土地使用权租赁问题，土地使用权租赁亦不涉及补办土地使用权出让手续和办理土地变更登记问题，且被告援引的规定实施时间早于《中国人民解放军房地产管理条例》，故上述规定并不适用本案，一审法院对被告上述主张不予支持。综上，一审法院认定双方签订的六份《军队房地产租赁合同》合法有效，驳回被告的反诉请求。现上述合同均履行完毕，被告及第三人在未与原告签订新的租赁合同的情况下继续使用涉诉场地缺乏依据，应当将涉诉场地腾空交付原告。如被告及第三人认为腾空场地造成了损失，可以就损失另案处理。关于场地使用费，原告主张被告依照每年250000元标准支付土地使用费。原、被告签订合同记载的租赁场地面积虽不一致，但原、被告均确认被告实际使用的土地面积为286668平方米，及合同中约定的租金为被告实际使用土地面积的租金。故原告依照双方最后签订的合同约定租金250000元向被告主张实际使用土地的使用费用符合法律规定，一审法院对原告主张使用费计算标准予以认定。关于使用费计算期限，原告主张计算期限为2012年5月30日至实际腾空场地之日，但原告主张该期限部分已超过诉讼时效，一审法院对超过诉讼时效部分不予支持，原告土地使用费计算期限应为2015年5月23日至实际腾空场地之日。关于违约金，原告主张违约金362500元，但原、被告双方合同已经履行完毕，被告逾期使用土地的使用费已得到一审法院支持，原告主张违约金缺乏依据，一审法院对原告该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：“一、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）天津大众集团有限公司、第三人莱恩（天津）门窗有限公司将天津市河东区真理道（京津字第3847号坐落）的场地（面积286668平方米）腾空交还原告（反诉被告）中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处；二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）天津大众集团有限公司一次性给付原告（反诉被告）中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处2015年5月23日至实际腾空涉诉场地之日的土地使用费（以每年使用费250000元标准计算）；三、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）天津大众集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18938元，由被告（反诉原告）天津大众集团有限公司负担。”
二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。
本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，、《中华人民共和国立法法》第五十六条规定：国务院根据宪法和法律，制定行政法规。《中华人民共和国立法法》第九十三条第一款规定：中央军事委员会根据宪法和法律，制定军事法规。《中国人民解放军房地产管理条例》第一条规定：为了加强军队房地产管理，合理有效地使用军队房地产，保障军队建设需要，根据国家有关法律，制定本条例。因此，《中国人民解放军房地产管理条例》是根据国家有关法律制定，属军事法规，与行政法规具有同等效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中国人民解放军房地产管理条例》第三条规定：“军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。军队房地产管理的业务工作由各级后勤（联勤）机关营房管理部门归口管理。军队房地产按其用途分别由有关单位和业务部门具体负责使用和管护。”本案系涉军土地租赁合同纠纷。双方当事人签订涉军土地租赁合同，不得违反军队有关房地产管理的规定。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，中央军委《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条规定：“军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定”；总参谋部、总政治部、总后勤部发布《中国人民解放军土地使用管理规定》第十三条第三款规定：“改变其他土地用途的，由各大单位后勤部批准，报总后勤部备案”。本案中，中国人民解放军北京军区房产管理局作为被上诉人的上级单位在其中的三份合同上加盖合同审核专用章，且出具情况说明证实其对地块租赁事宜全部知晓并同意，应视为被上诉人对外出租涉军土地双方签订的所有合同均已经过中国人民解放军北京军区房产管理局的审核批准。上诉人主张上述土地租赁合同必须经总后勤部批准方能具有法律效力，缺乏法律依据。
关于上诉人租赁面积是否发生变化的问题，从双方签订的6份租赁合同记载的租赁场地面积看，的确存在前后面积相差10倍的情形，但从6份租赁合同约定的年租金金额看，并不存在相差10倍之情形。上诉人虽主张其曾向被上诉人交回部分面积的土地，但被上诉人予以否认，上诉人亦无直接证据佐证其主张。故一审法院判令上诉人依照年租金250000元的标准向被上诉人支付土地使用费的处理，并无不当之处。
关于是否还有其他企业使用涉诉场地，本案是否遗漏当事人的问题，上诉人二审期间并未提供证据证明其主张的上述情形存在。故上诉人提出的一审法院遗漏当事人，程序有误的主张，缺乏事实依据。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9640元，由上诉人天津大众集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 李珊珊