上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1699号
上诉人（原审被告、反诉原告）：奚峰，男，1980年11月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐建明，男，1959年11月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海彧诺企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区东川公路1865号1幢106A室。
法定代表人：万晓明，董事长。
三上诉人之共同委托诉讼代理人：张伟民，上海市沪一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：三信国际电器上海有限公司，住所地上海市浦东新区金海路2588号。
法定代表人：陈志贤，董事长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海天越投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区金海路2588号1幢258室。
法定代表人：黄静平，董事长。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：顾俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人奚峰、徐建明、上海彧诺企业管理有限公司（以下简称彧诺公司）因与被上诉人三信国际电器上海有限公司（以下简称三信公司）、上海天越投资管理有限公司（以下简称天越公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初67872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人奚峰、徐建明、彧诺公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉请并支持上诉人原审反诉请求。事实和理由：被上诉人原审诉请及上诉人原审反诉请求均为合作开发合同及补充协议的解除与履行，原审将本案认定为房屋租赁合同纠纷，属定性错误。在合作项目依法获批公示后，被上诉人应承担配合协助等责任，但被上诉人反悔不予配合，致使项目中止，责任完全在被上诉人方。原审对双方履行合作开发合同期间的事实与责任未区分清楚，应予纠正。上诉人在原审中从未提出过对后果暂不要求处理的意见，而是希望法院能依法一并处理，但原审未等待上诉人提交损失清单并查明争议事实即作出判决，应予纠正。综上，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益，作出公正的判决。
被上诉人三信公司、天越公司答辩称：原审对本案法律关系的认定正确，双方前后共签订过三份合同，合作开发合同及补充协议与之前签订的租赁合同除条件改变外，其它均未改变，实际就是租赁关系。上诉人在相关文件还未审批通过的情况下就建造了违章建筑并被政府拆除，造成双方不能继续合作，且奚峰作为合同主体，明确其不履行合同，故被上诉人有权解除合同。双方在原审中争议的焦点是是否应履行合同，虽在原审调解时提到损失补偿问题，但在调解未成的情况下原审不予处理是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
三信公司、天越公司向一审法院起诉要求判令：1、双方签订的《合作开发合同》、《〈合作开发合同〉补充协议》解除；2、奚峰、徐建明、彧诺公司恢复土地原状、排除妨碍，将土地交还。奚峰、徐建明、彧诺公司反诉要求判令：三信公司、天越公司继续履行2014年10月10日签订的《合作开发合同》及《〈合作开发合同〉补充协议》。
一审法院认定事实如下：2013年4月2日，三信公司与天越公司签署授权委托书，内容为：XX路XX号，XX弄XX号（单），XX弄XX号（双）。XX号（单），XX路XX号（双）房产的合法权利人，兹授权委托天越公司签订《租赁意向书》、《租赁合同》及其他相关文件，并代为行使出租人各项权利及履行各项义务。
2013年12月30日，天越公司作为出租方（甲方）、奚峰、徐建明作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于浦东新区民耀路上的东至临时房，西至宝龙，南至三信国际商业广场中央大道，北至民众路上的土地的使用权出租给乙方使用，租赁土地用途为商业出租；租赁期限五年半，从2014年1月1日起至2019年6月30日止；乙方向甲方支付土地租赁费每年人民币（下同）250万元，若乙方建造房屋的建筑面积超过5,500平方米，则超出该面积部分按照每平方米每天1.25元另外计价交付给甲方，乙方需自行承担使用土地所发生的一切费用，其中不包括甲方交给政府的土地租赁费；甲方按现状将土地租赁给乙方，该土地不允许建设永久性建筑，乙方自行负责在该土地上的临时报建、施工许可审批、建造、装修等事项的操作及费用，乙方在获得相关政府部门许可，办理完成法定手续后方可开工建设。
2014年10月10日，天越公司（甲方）、彧诺公司（乙方）、奚峰、徐建明（丙方）就三方合作开发位于浦东新区民耀路上的东至临时房，西至宝龙，南至三信国际商业广场中央大道，北至民众路上的土地（以下简称目标土地）签订《合作开发合同》及《〈合作开发合同〉补充协议》，其中《合作开发合同》第二条约定：1、甲方提供目标土地，乙、丙方负责目标土地上建造建筑物所需的相关行政审批（包括但不限于规划审批、施工许可等），甲方予以配合。乙、丙方须及时向甲方通报审批进度，并在获得相关许可后两天内交甲方查验，如未获得相关许可，则不得开工建设。乙、丙方负责目标土地上建筑物的建造事项（包括但不限于房屋建造、装修、竣工验收等）。该建筑工程从申请至建造完毕及投入使用后经营产生的所有费用（包括但不限于申请行政审批支出费用、建造支出费用、依法应缴纳的税收、使用的水费、电费、燃气费、通讯费、物管费及政府收取的相关费用等）由乙、丙方连带承担。乙、丙方在甲方所有的目标土地上所建的任何建筑物所有权自始皆归甲方所有，乙、丙方在甲方所有的土地上的建设行为不改变土地归属。2、甲、乙、丙三方的合作期限为10年，自2014年10月10日至2025年3月29日止。前五年，乙、丙方占建筑物总收益的85%，甲方占15%；后面五年，乙、丙方占建筑物总收益的70%，甲方占30%。甲方对该土地上建筑物有完全所有权和处置权，十年期满后，如甲方将此建筑物仍对外出租的，乙、丙方在同等条件下具有优先续租权。自本合同签订之日起，如因政府规划调整，政府不再向甲方续租目标土地，则本合同自行终止，三方互不承担责任。3、乙、丙方在该工程获得相关政府部门规划许可且办理完成法定手续后方可开工建设。乙、丙方在报建过程中不能办出施工许可证，全部责任由乙、丙方负责承担……合同第三条约定：1、乙、丙方应严格按照国家和行业标准、规范进行建造，工程质量标准的评定以国家和行业的质量检验评定标准为依据。2、对工程质量有争议，由三方同意的工程质量检测机构鉴定，所需费用及因此造成的损失，由责任方承担。3、工程质量达不到国家和行业标准的部分，甲方一经发现，有权要求拆除和重新施工，乙、丙方应按甲方的要求拆除和重新施工，直到符合约定标准。第四条第4款约定，从目标土地上建筑物获得竣工备案验收之日起，乙、丙方应按照与甲方约定的标准向甲方支付使用土地上建筑物产生的收益（包括但不限于租金等形式）……《〈合作开发合同〉补充协议》约定，乙、丙方建造的建筑物面积为12,000平方米，支付收益方式变更为前五年每年100万，后五年以280万元或总收益的33%两者取高，如果政府土地租金大幅提高、周边房屋租金大幅增长或通货膨胀率较高，甲、乙、丙三方可以根据实际情况重新商议租金。
合同签订后，彧诺公司、奚峰、徐建明开始办理涉案项目的立项审批等手续。2015年1月19日，浦东新区发改委出具了三信国际商业广场二期项目的“上海市企业投资项目备案意见”〔沪浦发改金备（2015）5号〕，载明项目建设内容为：新建9栋建筑，包括4栋商铺，2栋集中商业楼，1栋办公楼，1栋配电房和1栋垃圾房，项目总用地面积29,552平方米，新建建筑面积10,186平方米。备案有效期二年。因涉及项目建设内容和建筑面积变更，2015年4月16日，浦东新区发改委出具了三信国际商业广场二期项目的“上海市企业投资项目备案意见”〔沪浦发改金备（2015）29号〕,载明项目建设内容和建筑面积变更为：新建7栋建筑，包括3栋商铺、2栋集中商业楼，1栋配电房和1栋垃圾房，项目总用地面积25,992平方米，新建建筑面积12,450平方米，具体以规划部门审定意见为准。备案有效期二年。因奚峰、徐建明、彧诺公司在办理建设项目规划设计申请时，三信公司拒绝在申请材料上盖章，故项目审批停滞至今。2016年1月6日，天越公司起诉至法院，要求解除《合作开发合同》等。2016年9月，天越公司撤诉。
审理中，三信公司、天越公司认为签约时向奚峰、徐建明、彧诺公司出示过三信公司的授权委托书，三信公司为目标土地的实际使用权人，天越公司为合同当事人，三信公司、天越公司均系合同主体，且涉案合同属预租赁法律关系；认可到办理建设规划设计申请表时确实不同意了，到现在为止双方只是达成平面图上的合意而已，对如何建造、装修双方都没有达成一致。奚峰、徐建明、彧诺公司认为签约时出示过三信公司的授权委托书，天越公司非本案原告，本案合同性质为合作开发协议；原先场地上共建造了9幢房屋，现除了镇政府同意用作以后施工工棚的一幢房屋外，其他全部在拆违时被拆除了，约有6,700平方米，加上因拆除赔偿他人的损失，其损失巨大。
经法院释明，奚峰、徐建明、彧诺公司对搭建房屋等不申请评估，并表示若合同解除，对合同解除后的法律后果暂不要求在本案中处理。
庭后，三信公司、天越公司撤回了第2项诉请中要求排除妨碍、恢复土地原状部分的诉请。
一审法院认为，法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。奚峰、徐建明、彧诺公司签约时明确知晓天越公司与三信公司之间的委托代理关系，故涉案合同直接约束三信公司与奚峰、徐建明、彧诺公司。合同具有相对性，奚峰是否将其股权转让系其与案外人之间的法律关系，与三信公司无涉，其认为本案合同主体已变更为案外人，没有法律依据。涉案《合作开发合同》约定内容不同于一般的租赁关系，该合同存在二个履行步骤，包含二层法律关系：奚峰、徐建明、彧诺公司以土地使用权人三信公司名义办理建房行政审批手续，并负责建成房屋，房屋所有权归三信公司，双方存在委托法律关系；待房屋获得竣工验收备案之日起，奚峰、徐建明、彧诺公司在合作期限内使用涉案房屋并按约定标准向三信公司支付使用建筑物的租金，双方构成租赁法律关系。本案中，奚峰、徐建明、彧诺公司在办理项目前期规划审批阶段，各方即产生履约纠纷，导致项目审批停滞至今。根据委托合同的法律性质，委托人和受托人享有任意解除权，均可以随时解除委托合同。现三信公司明确表示不再配合奚峰、徐建明、彧诺公司办理相关审批手续，其实质就是不再授权委托奚峰、徐建明、彧诺公司办理建房审批手续，对此，三信公司依法享有解除权。又鉴于合同约定的租赁关系是以房屋建成并经竣工验收为前提，三信公司委托建房的基础一旦丧失，之后的租赁合同事实上已没有履行可能。三信公司要求解除涉案《合作开发合同》及补充协议，具有法律依据，予以支持。奚峰、徐建明、彧诺公司反诉要求继续履行合同，不予支持。合同解除后，奚峰、徐建明、彧诺公司再行占有目标土地已无合同依据，三信公司要求返还的诉请，法院亦予支持。对合同解除后的损失赔偿，奚峰、徐建明、彧诺公司可另案主张。审理中，三信公司、天越公司撤回部分诉请，系其对自身民事诉讼权利处分，予以准许。
一审法院审理后，于二○一七年十一月十日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第四百一十条之规定，作出判决：一、解除三信国际电器上海有限公司与奚峰、徐建明、上海彧诺企业管理有限公司于2014年10月10日签订的《合作开发合同》及补充协议；二、奚峰、徐建明、上海彧诺企业管理有限公司于判决生效之日起三十日内将位于浦东新区民耀路上的东至临时房，西至宝龙，南至三信国际商业广场中央大道，北至民众路上的土地返还三信国际电器上海有限公司；三、驳回奚峰、徐建明、上海彧诺企业管理有限公司要求继续履行《合作开发合同》及补充协议的反诉请求。一审本诉案件受理费50元，由奚峰、徐建明、上海彧诺企业管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计40元，由奚峰、徐建明、上海彧诺企业管理有限公司负担。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，双方就涉案地块的使用及开发先后签订了《租赁合同》、《合作开发合同》及《〈合作开发合同〉补充协议》，双方现就《合作开发合同》及补充协议的履行所产生的纠纷应系合作开发合同纠纷。根据《合作开发合同》及补充协议，上诉人应以土地使用权人即被上诉人三信公司的名义办理建房行政审批手续，且房屋建成后所有权归三信公司，而被上诉人现明确表示不再配合上诉人办理相关行政审批手续，且浦东新区发改委于2015年4月16日就涉案项目所出具的“上海市企业投资项目备案意见”备案有效期为二年，现已过期，故涉案《合作开发合同》及补充协议实际上已不能履行。上诉人上诉要求继续履行涉案《合作开发合同》及补充协议，本院难以支持。关于合同解除后的后果处理问题，鉴于上诉人在原审庭审中，经原审释明后明确表示对解约后果暂不要求在本案中处理，故原审根据当事人意思自治原则，对本案合同解除后的法律后果未予处理，并无不当，上诉人可依法另行主张。上诉人现在二审中要求对违约责任及合同解除后果一并予以处理，本院不予支持。综上，原审根据本案查明的事实，判决解除双方签订的《合作开发合同》及补充协议并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人奚峰、徐建明、上海彧诺企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年四月十七日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……