广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初1170号
原告：广州市万菱置业有限公司，住所地广州市越秀区解放南路39号。
法定代表人：王德雄，职务董事长。
委托诉讼代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张旭晨，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：邓华铿，男，1948年3月7日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：邓华兴，联系地址广州市越秀区。
原告广州市万菱置业有限公司诉被告邓华铿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张旭晨，被告邓华铿及其委托诉讼代理人邓华兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2015年12月1日至2016年12月31日的租金35815元及从2015年12月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（按照同期应付未付租金的每日3%计算，以不超过本金为限）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付逾期支付2015年12月至2016年8月租金的违约金24795元（以当月租金为本金，自当月16日起计至2017年2月22日止，按每日3%计算，违约金以不超过本金为限）；2.判令被告向原告支付2016年9月至2016年12月期间的租金11020元及按每日3%计付逾期付款违约金至付清款项之日止（违约金以不超过本金为限）。事实和理由：2013年9月3日，原被告签订《调换铺位协议书》，约定原告向被告提供与被告所执亿安广场预售契约记载的铺位位置（预售契约铺位编号为2011、2012号）和交易面积（13.30平方米）相似的铺位（万菱广场3A099铺，出租面积为14.38平方米）给被告暂时自用经营，被告应缴纳面积差额部分的租金给原告。此后，原告按照合同约定向被告交付了该商铺，但被告自2015年12月开始拖欠租金。原告多次向被告发出催交租金的通知，被告对此置之不理。被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权要求被告支付所欠租金及按合同约定的每日3%计收逾期付款违约金。因此，为保护合法权益，原告提出上述诉讼请求。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，《调换铺位协议书》带有虚假的内容及强制性质，严重损害小业主利益，是无效合同。被告等万菱广场大部分小业主早于2003年1月起诉开发商要求办理房产证，最终获得广州市越秀区人民法院作出的（2003）越法民三初字第97、98号民事判决书，判决《房地产预售契约》合法有效，开发商按预售契约为被告办理房产证。原告在2004年通过拍卖收购了该项目未出售部分，并承接了开发商的义务，因此原告有义务执行法院的判决，为被告等小业主办理房产证。但原告不但没有履行协助被告办理房产证的义务，还以商铺未确权为由，单方面推出《调换铺位协议书》以加大分摊面积，缩小实用率，虚高商铺面积，使大多数小业主均需要向原告交纳面积补差租金，严重损害小业主的利益，假如小业主不签《调换铺位协议书》，则无法收铺取得租金收入。被告所购买的商铺（原亿安广场2011、2012铺）位置有着明显的特征，原告交付的万菱广场3A099铺的位置就是原亿安广场2011、2012铺，完全可以按照预售契约恢复原样。按照预售契约，被告所购商铺套内面积为1.245米×6米，现在改变成1.14米×6.8米，《调换铺位协议书》记载的1.08平方米补差数据严重失实。按照2016年最新的测绘，现场给出的结果仅是大0.5平方米，但由于测绘是原告申请，被告暂时无法举证。被告在每期《调换铺位协议书》均有批注：“3A099铺应以房产证面积为准”，以表示被告对该协议及补差持不同意见。现被告要求原告提供3A099铺面积补差计算资料，并且保留追究原告近10年来非法多收补差租金的权利。此外，不同意原告主张的违约金标准，该标准过高，不合理，且租金已经支付了。
经审理查明：1998年8月24日，被告与广州亿安广场房地产发展有限公司（以下简称亿安公司）签订两份《房地产预售契约》，约定被告向亿安公司购买该公司在越秀区解放南路一德路口西北角建设的房地产2011、2012（自然层第三层）号的房地产，建筑面积均为6.65平方米，每套成交价港币278780元，亿安公司应于1999年1月28日将该房地产建成交正式交付被告使用等。1998年12月8日，双方又签订《亿安广场商铺租赁协议书》，约定被告从1999年4月28日至2004年4月27日将上述房屋出租给亿安公司使用。
2003年，被告邓华铿起诉亿安公司至本院，要求亿安公司为其办理所购房屋之房地产证。经审理，本院于2003年1月16日作出（2003）越法民三初字第97号及（2003）越法民三初字第98号民事判决书，判决亿安公司于该判决发生法律效力之日起30日内，与被告邓华铿共同到房管部门办理广州市解放南路一德路口亿安广场2011（自然层三层）、2012（自然层三层）号商铺的所有权登记手续等。上述判决均已发生法律效力。
据已发生法律效力的（2008）越法民三初字第42号民事判决书查明：2003年10月24日，广州市君通拍卖有限公司、广东创利拍卖有限公司受广州市中级人民法院委托整体拍卖亿安公司所有的位于广州市解放南路一德路口西北角“亿安广场”除已出售部分的产权。万菱实业（深圳）有限公司在该拍卖会中拍卖取得亿安广场整栋大厦除已出售部分的产权，并于同年11月1日与拍卖方签订《拍卖成交确认书》。2004年2月27日，万菱实业（深圳）有限公司与拍卖方和原告签订《关于〈拍卖成交确认书〉的补充协议》，订明万菱实业（深圳）有限公司在《拍卖成交确认书》中的权利义务转由原告承担。2004年3月1日，广州市中级人民法院向亿安公司发出了通知，通知的内容为：“本院委托广州市君通拍卖有限公司、广东创利拍卖有限公司联合拍卖‘亿安广场’整体（除已出售部分）项目一事，拍卖行已于2003年10月24日进行了公开拍卖，拍卖会上由万菱实业（深圳）有限公司成功竞得，现通知你司将亿安广场的物业管理权在本星期内移交给万菱公司，同时将亿安广场腾空交给买受人。”同年3月1日后的一个星期内，原告接管使用了亿安广场整幢大楼等。
2007年7月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《调换铺位协议书》，约定：乙方是广州市解放南路39号万菱广场自然层第3层原“亿安广场”预售契约铺位编号为2011、2012铺位的业主，甲方既是万菱广场除乙方原“亿安广场”预售契约编号为95087628、95087627铺之外商铺的业主，也是万菱广场的开发经营者。本协议签订之前，乙方的铺位委托甲方租赁，并由甲方统一规划、统一装修、统一招租、统一经营。鉴于万菱广场商场存在如下现状：1.乙方要求取回铺位自行经营；2.甲乙双方均未取得各自铺位的房产所有权证，暂时无法确定各自铺位法定的具体位置……双方现就乙方自行使用其铺位的有关事宜达成以下一致条款：一、甲方同意，在乙方未取得所属铺位的房地产权属证书之前，按乙方所执原“亿安广场”预售契约记载的铺位位置（预售契约编号为2011、2012号）和交易面积（13.3平方米），提供位置、建筑面积与之基本相似的铺位给乙方暂时自用经营。乙方选定调换的铺位是万菱广场编号为3A099的铺位，该铺位建筑面积（即出租面积）为14.38平方米。二、如甲方调换给乙方使用的铺位面积与乙方预售契约记载的交易面积存在差额，甲乙双方同意参照甲方当时该铺位的出租租金标准互相缴纳差额部分的租金，即：如甲方提供的面积大于乙方的面积，乙方按甲方当时该铺位的租金标准向甲方缴纳该差额面积的租金；反之，如乙方面积大于甲方提供的面积，甲方按甲方当时该铺位的租金标准向乙方缴纳该差额面积的租金。三、在乙方取得所属铺位的房地产权属证书后，甲乙双方应按乙方证书记载的建筑面积调整面积差额，差额面积的互为租赁方式不变。四、差额面积及租金：差额面积1.08平方米，甲方出租1.08平方米，2007年9月15日至2008年9月14日月租金额为635元，2008年9月15日至2009年9月14日月租金额为666元，2009年9月15日至2010年9月14日月租金额为700元……甲乙双方每月15日前（节假日休息顺延）结算和收付调换铺位面积差额的租金。如逾期未付，逾期支付方按逾期支付金额每日3%的标准向对方支付滞纳金。逾期支付超过30天（含30天）的，逾期支付方除按逾期支付金额每日3%支付滞纳金外，还须按逾期支付金额的20%向守约方支付违约金。本协议书有效期三年，自2007年9月15日起至2010年9月14日止等。被告在该协议乙方签名处手写注明“商铺面积以复尺为准”。该协议签订后，原告将3A099铺交付被告使用。2010年9月1日、2013年9月3日，双方又续签了两份《调换铺位协议书》，该两份协议除租赁期限及租金标准外，其他内容与2007年7月19日签订的《调换铺位协议书》基本一致，被告在该两份协议尾部亦均标注“3A099的实际面积应以房产证的实际面积为准”。上述2013年9月3日签订的《调换铺位协议书》约定租赁期限为2013年9月15日至2016年8月31日，差额面积1.08平方米，2013年9月15日至2014年9月14日月租金额为2368元，2014年9月15日至2015年9月14日月租金额为2551元，2015年9月15日至2016年8月31日月租金额为2755元等。2017年2月22日，被告按照每月2755元的标准一次性向原告支付了2015年12月1日至2016年8月31日的差额面积租金24795元。2016年9月1日以后双方未续签《调换铺位协议书》，被告也未再支付差额面积租金。
本案审理过程中，原被告共同确认：原告将被告购买的原亿安广场2011、2012铺打通，变成现在的3A099铺；原被告均未取得各自所有商铺的不动产权证；原告所签《房地产预售契约》中约定的2011、2012铺建筑面积及原被告所签《调换铺位协议书》中据以计算差额租金的面积均为包含公摊面积在内的总建筑面积。原告称其确实申请房地产测绘部门对包括涉案商铺在内的现万菱广场各商铺进行了测绘，但测绘结果尚未出具。
本院认为：原被告自愿签订《调换铺位协议书》，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。被告以该协议约定的差额面积1.08平方米并非真实存在为由，主张《调换铺位协议书》无效。但因上述差额面积是指被告所购原2011、2012铺总建筑面积与现交付被告使用的3A099铺总建筑面积（包括公摊面积在内）的差，而上述商铺尚未测绘及出具权属证书，故二者之间是否存在差额面积及差额面积数并未确定。双方在签订《调换铺位协议书》时对此情况是清楚的，因此约定“在乙方取得所属铺位的房地产权属证书后，甲乙双方应按房地产权属证书记载的建筑面积调整面积差额”，也即合同对实际面积差额与约定不符时的处理方法作出了约定，故合同期限内原告是否多收了差额面积租金的问题可待原告取得涉案商铺权属证书后另循合法途径解决，《调换铺位协议书》约定的租赁期限内即2016年8月31日以前的差额面积租金仍应按约定履行。该协议约定被告应于每月15日（节假日休息顺延）前支付差额面积租金，因此被告直至2017年2月22日才向原告支付2015年12月1日至2016年8月31日的差额面积租金已构成违约，原告要求计付逾期付款违约金合法合理，但按照《调换铺位协议书》约定的每日3%的标准计算违约金已远远超过应付差额面积租金的本金，显属过高，本院酌情调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算。2016年9月1日以后，双方未续签合同，对差额面积租金的支付未协商一致，原告也没有证据证明该差额面积确实存在及准确数额，故原告关于该日以后差额面积租金及违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告邓华铿于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州市万菱置业有限公司支付迟延给付2015年12月1日至2016年8月31日期间差额面积租金的违约金[各月租金的违约金均自当月16日起计算（该月15日为法定节假日的，则违约金顺延至第2个工作日起计），以同期应付而未付的差额面积租金为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计至2017年2月22日止]。
二、驳回原告广州市万菱置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1555元，由原告负担979元，被告负担576元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜轶群
人民陪审员 李志军
人民陪审员 陈洁芳
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 曾小丽