安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终378号
上诉人（原审被告）：合肥博天化工有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区肥西路1189号。统一社会信用代码91340100771102048F（1-1）。
法定代表人：房家远，公司执行董事。
委托诉讼代理人：ＸＸ良，安徽睿正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙彥丽，安徽睿正律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：阳家胜，男，1983年4月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：余才能，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。
上诉人合肥博天化工有限公司（以下简称博天化工公司）因与被上诉人阳家胜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初2680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
博天化工公司上诉请求：撤销一审判决，改判博天化工公司不承担逾期交房违约金。事实与理由：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第2项的约定，如遇“其他非出卖人所能控制因素”，出卖人可据实予以延期交房。首先，双方在签订合同后，合肥市城乡建设委员会于2016年6月29日发布《合肥市建设工程竣工结算备案管理办法》，该管理办法要求建设工程必须先办理工程结算备案，之后才能办理竣工验收备案。该文件的突然出台并立即执行，显然是任何单位无法预料的，属于非出卖人所能控制的因素。其次，博天化工公司对该管理办法的施行属于首次执行，在执行过程中遇到的困难和阻力难以预见。施工单位漫天要价，故意拖延决算，属博天化工公司不能控制的因素，博天化工公司可据实延期交房。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条第（2）项的约定，阳家胜未在2016年6月30日之前付清全部房价款的，除承担违约责任外（博天化工公司在本案中未主张），博天化工公司有权推迟交房。3、退一步讲，即使认定博天化工公司在2017年4月7日取得建设工程规划许可证正本后即通知交房证据不足，构成违约，本案至多只能计算2017年4月7日至2017年5月4日期间的违约金。另外，一审法院依据合同约定的标准计算违约金过高，应予以调整。
阳家胜辩称：1、按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，博天化工公司应在2016年6月30日交房。博天化工公司作为开发商对交房日期应当预见影响工期的因素，该交房日期是在考量了建设过程中的全部因素后确定的，故博天化工公司应在2016年6月30日前取得建设工程规划许可证正本，使涉案房屋具备交付条件。博天化工公司上诉所称的《合肥市建设工程竣工结算备案管理办法》的发布与延期交房没有因果关系。2、按照《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条第（2）项的约定，若阳家胜没有在2016年6月30日前付清全部房款，则博天化工公司就可以推迟交房时间。本案的实际情况是阳家胜于2016年8月10日通过银行贷款已付清全部房款，故出卖人在该条款中提及的推迟房屋交付或者通过诉讼这些途径已丧失请求权基础。一审法院从2016年8月10日开始计算违约金具有合理性。3、按已付房款日万分之三的标准计算违约金系双方合同的约定，该违约金约定符合商品房的交易习惯，并不算高。综上，一审法院认定事实正确，请求二审法院予以维持。
阳家胜向一审法院起诉请求：1、判令博天化工公司支付阳家胜违约金101116元（暂从2016年7月1日计算至2017年3月21日，后续违约金以1276727元为基数，以日万分之三为基准，计算至房屋实际交付之日止）；2、本案的诉讼费由博天化工公司负担。
一审法院认定事实：2016年5月16日，买受人阳家胜与出卖人博天化工公司签订编号为20151231800890GL20160125《商品房买卖合同》，购买博天化工公司开发的位于合肥市肥西××广场Ａ1905房屋。建筑面积135.93平方米，单价每平方米9392.54元，总金额1276727元整。买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币646727元，应在2016年5月16日前支付给出卖人，剩余房款630000元办理按揭贷款。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：5、该项目取得建设工程规划许可证正本。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、其他非出卖人所能控制因素。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过六十（含六十日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。合同附件五合同补充协议：5、关于房屋交付（2）出卖人按合同第八条约定日期将该房屋交付给买受人的条件是买受人已付清全部房价款，若买受人未在第八条约定日期前付清全部价款，除承担违约责任外，出卖人还有权采取包括但不限于推迟交付房屋、通过诉讼等措施要求买受人在一定期限内交齐拖欠款项。
合同签订后，阳家胜于2016年5月16日支付给博天化工公司合同首付款646727元，阳家胜与徽商银行于2016年8月8日就剩余房款签订了个人住房（商业用房）抵押借款合同，借款人民币502万元（包含本案房产贷款在内），该按揭贷款已于2016年8月10日发放，并转给博天化工公司。博天化工公司称由于2016年6月29日合肥市相关政策出台，到合肥市城乡建设委员会办理工程竣工备案手续之前必须办理竣工结算备案，导致博天化工公司取得建设工程规划许可证迟延，房屋无法按时交付。2017年4月7日，博天化工公司领取到建设工程规划许可证正本。2017年5月4日，博天化工公司向阳家胜发出交房通知书，后阳家胜接收了房屋。
另查明：2016年6月29日，合肥市城乡建设委员会出台了《合肥市建设工程竣工结算备案管理办法》，该办法第十二条规定自本办法施行之日起，办理建设工程竣工验收备案前均应办理竣工结算备案。凡不按本办法办理竣工结算备案的，竣工验收备案机构不得办理建设工程竣工验收备案手续。2016年8月、2016年11月，合肥市建设工程造价管理站出面协商工程发包方博天化工公司及承包方对金龙国际项目工程款结算问题。
一审法院认为：阳家胜与博天化工公司之间签署的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，为合法、有效。双方均应依约履行各自的权利义务。合同履行中，博天化工公司未能如约在2016年6月30日交房，是否构成违约是双方争议的焦点问题。博天化工公司辩称因本案出现合同约定的免责事由（其他非出卖人所能控制因素），故其不应承担逾期交房的违约责任。虽然，合肥市城乡建设委员会发布文件将新设立的竣工结算备案作为办理建设工程竣工验收备案的前置条件，但由于该文件下发日期为2016年6月29日，是在约定交付房屋的前一天，从常理上来说，在2016年6月30日前博天化工公司即应领取到建设工程规划许可证，具备交房条件，否则就可能造成逾期交房的结果，但其未能完成这些交房前期的准备工作，显然与该文件的下发无因果关系。并且博天化工公司在签订合同时的5月16日即应预见到其是否有能力在6月30日前办好建设工程规划许可证，博天化工公司认为文件的下发属于“其他非出卖人所能控制的因素”，该院不予采信。因此博天化工公司辩称不能成立，博天化工公司逾期交房构成违约。
阳家胜要求博天化工公司支付违约金101116元（暂从2016年7月1日计算至2017年3月21日，后续违约金以1276727元为基数，以日万分之三为基准，计算至房屋实际交付之日止），由于阳家胜按揭贷款，实际全部房款到账时间为2016年8月10日，依据合同附件五合同补充协议第5条约定出卖人有权推迟交付房屋，故违约金起算可自8月10日按日万分之三计算至2017年5月4日交房通知发出时间止，该院可支持99967.72元（1276727元×0.0003×261天）。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、合肥博天化工有限公司于判决生效之日起10日内一次性支付阳家胜违约金99967.72元（以日万分之三为基准自2016年8月10日计算至2017年5月4日）；二、驳回阳家胜的其他诉讼请求。案件受理费2322元，由阳家胜负担26元，由合肥博天化工有限公司负担2296元；保全费1026元，由合肥博天化工有限公司负担。
二审中，双方均未提交新的证据。对一审查明而为双方当事人无争议的事实，本院予以确认。
本院认为：阳家胜与博天化工公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，博天化工公司应于2016年6月30日前将符合合同约定的房屋交付给阳家胜，而博天化工公司实际于2017年5月4日发出交房通知，一审法院据此认定博天化工公司存在逾期交房的违约行为并无不当，本院予以维持。博天化工公司上诉主张合肥市城乡建设委员会出台了《合肥市建设工程竣工结算备案管理办法》属“其他非出卖人所能控制因素”，其不应承担违约责任，但该管理办法发布时间为2016年6月29日，在双方约定交房日期前一天，从常理上来说，博天化工公司为保证如期交房，其在该管理办法下发之日应已经取得建设工程规划许可证正本，符合交付条件，否则就可能造成逾期交房的结果，但博天化工公司未能完成这些前期交房的准备工作，显然与该文件的下发无因果关系。而在博天化工公司延期交房之后，是否存在因该管理办法的施行导致继续延迟，应由博天化工公司自行承担责任，不能构成其免责事由。故博天化工公司以该管理办法的施行抗辩承担违约责任依据不足，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条第（2）项的约定，若阳家胜未在2016年6月30日之前付清全部房价款的，则博天化工公司有权推迟交房时间。本案中，阳家胜实际付清房款时间为2016年8月10日，一审法院从该时间节点开始计算违约金，具有合同依据。另外，双方签订的《商品房买卖合同》中对于逾期交房违约金的标准有明确约定，一审法院依照双方约定的标准计算违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，博天化工公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2296元，由合肥博天化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 余海兰
审判员 方玮韡
二〇一八年二月二十六日
书记员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。