广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15625号原告：佛山市康盛物业经营管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区新明二路5号二十六座首层P2号。法定代表人：邱亦斌。委托诉讼代理人:康亚西、刘高洋，分别系广东的信律师事务所律师、实习律师。被告：郭丽元，女，汉族，1964年2月1日出生。原告佛山市康盛物业经营管理有限公司诉被告郭丽元物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人康亚西、刘高洋到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费11669.50元、公共梯间电费453.87元、公共分摊维修费818.58元、欠费滞纳金1314.93元，共计14256.88元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系佛山市禅城区新明二路5号怡景丽苑39座404房及S340露天车位的业主。2006年9月30日，原告就上述物业与被告签订《怡景丽苑住宅小区前期物业管理服务协议》。后原告与佛山市禅城区怡景丽苑小区业主委员会分别于2011年7月5日、2014年7月31日签订《怡景丽苑物业管理服务合同》，其中2014年7月31日《怡景丽苑物业管理服务合同》第二十条约定：无电梯住宅物业管理费标准为每月每平方米1.10元，有电梯住宅物业管理费标准为每月每平方米1.65元，半地下室私家车位物业管理费为每月每平方米1.65元，架空层私家车位物业管理费标准为每月每平方米1.10元，人防私家车位物业管理费标准为每月每平方米65元，露天私家车位物业管理费标准为每月每平方米11元。第二十一条约定：物业服务费及公摊费用每个季度第二个月15号为交费期，超过七天未交费的，原告有权按同期银行贷款的上限计算追缴所欠款项的滞纳金。第二十二条约定：高层电梯运行电费、楼梯灯电费按实结算按户平均分摊。第二十三条约定：超过300元以上的各栋房屋的共用部位及设备设施的维修费用、更新改造费用由相关业主分摊，或申请使用住宅专项维修资金，人为使用不当造成损坏的维修费用责任人或业主连带承担。原告依约履行了物业管理服务义务，被告却违反上述约定以各种理由拒不支付费用，给原告的声誉和小区的管理造成了严重影响。原告每年多次通过上门、电话、张贴通知、邮寄催交方式向被告追索欠费，但均无果，为保护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判如所请。诉讼中，原告自愿撤回关于欠费滞纳金的诉讼请求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照副本、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体身份。2、《怡景丽苑物业管理服务合同》(2011年8月1日-2014年7月31日、2014年8月1日-2017年7月31日)、《怡景丽苑住宅小区前期物业管理服务协议》。证明原告按照合同约定履行了物业管理服务义务及被告拖欠物业管理费的事实。3、《怡景丽苑39座404房住宅管理费滞纳金计算表》、《催交管理费通知单》、《收费通知单》、《催交物业管理服务费通知书》、快递底单、快递明细表。证明原告通过电话、邮件形式向被告催收物业管理费的事实。诉讼中，被告未提交证据。诉讼中，为查明本案事实，本院依职权调取以下证据：《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取的证据，原告不持异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2006年9月30日，原、被告签订《怡景丽苑住宅小区前期物业管理服务协议》，约定由被告委托原告为涉案三十九座404房提供物业管理服务，服务期限为房屋交付被告使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业委托管理合同》生效时止，物业管理费标准为每月每平方米1.50元。2011年7月15日，案外人佛山市禅城区怡景丽苑小区（第二届）业主委员会与原告签订《怡景丽苑物业管理服务合同》，约定由案外人佛山市禅城区怡景丽苑小区（第二届）业主委员会委托原告为涉案佛山市禅城区怡景丽苑小区提供物业管理服务，合同期限为2011年8月1日至2014年7月31日，合同有关费用标准及收费办法约定如下：物业管理服务费标准为①多层无电梯住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元②小高层有电梯住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.50元③半地下室私家小车位按建筑面积每月每平方米1.50元④架空层私家小车位按建筑面积每月每平方米1元⑤人防私家小车位按每个每月60元⑥露天私家小车位按每个每月10元。高层电梯运行电费、楼梯灯电费和多层楼梯灯电费按实结算，按户平均分摊，由原告向相关业主或物业使用人收取。变频供水用电费用由5层以上（含5层）业主和26座业主按户平均分摊，小区路灯照明、架空层照明（外围有车位的架空层除外）、监控系统、消防系统、水景、绿化、清洁、公厕等公共用水用电费由全体业主按户分摊。房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护及改造300元以下费用由原告负担，300元以上费用由业主负担。物业服务费及公摊水电费按每季度收取一次，即每季度第二个月15日前为交费期，16日后超过7天缴费的，原告有权按国家公布的银行同期贷款利率上限及有关法规计算追缴所欠款项的滞纳金。每季度第二个月10日前原告向各业主发送收费明细通知单（含公共用水、用电分摊费用明细）。2014年7月31日，案外人佛山市禅城区怡景丽苑小区（第三届）业主委员会与原告签订《怡景丽苑物业管理服务合同（2014-2017）》，约定由案外人佛山市禅城区怡景丽苑小区（第三届）业主委员会委托原告为涉案佛山市禅城区怡景丽苑小区提供物业管理服务，合同期限为2014年8月1日至2017年7月31日。合同有关费用标准及收费办法约定如下：物业管理服务费标准为①多层无电梯住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.10元②多层及小高层有电梯住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.65元③半地下室私家小车位按建筑面积每月每平方米1.65元④架空层私家小车位按建筑面积每月每平方米1.10元⑤人防私家小车位按每个每月65元⑥露天私家小车位按每个每月11元。高层电梯运行电费、楼梯灯电费和多层楼梯灯电费按实结算，按户平均分摊，由原告向相关业主或物业使用人收取。变频二次供水用电费用由5层以上（含5层）业主和26座业主按户平均分摊，小区路灯照明、架空层照明（外围有车位的架空层除外）、监控系统、消防系统、水景、绿化、清洁、公厕等公共用水用电费由全体业主按户分摊。房屋的共用部位及设备设施、小区共用设施设备、小区公共建构筑物（包括会所）及户外场地（出租或外包有偿经营的除外）、公共绿地等的日常维护及小修费用（项目维修费总额在300元以内、含300元为小修）由原告承担，大中修（项目维修费总额在300元以上）及更新改造项目费用由相关业主公摊或申请使用住宅专项维修资金。电梯日常维护、保养、年审费用由原告承担。物业服务费及公摊水电费按每季度收取一次，即每季度第二个月15日前为交费期，16日后超过7天缴费的，原告有权按国家公布的银行同期贷款利率上限及有关法规计算追缴所欠款项的滞纳金。每季度第二个月10日前原告向各业主发送收费明细通知单（含公共用水、用电分摊费用明细）。因被告拖欠相关费用，原告曾通过邮件形式向被告发出相关催缴通知以催缴欠费。另查明，涉案佛山市禅城区新明二路5号三十九座404房，建筑面积128.51平方米，由被告单独所有。诉讼中，原告陈述：涉案房屋为电梯房，房屋及车位均由被告居住使用。因原告已于2017年9月30日后撤场，故原告仅向被告主张至2017年9月30日的相关费用，公摊电费已由原告代为垫付。依据原告提交的《怡景丽苑39座404房住宅管理费滞纳金计算表》，被告应缴404房2013年1月至2017年9月物业管理费合计11669.50元，应缴2015年8月至2017年7月公共梯间电费453.87元及公共分摊维修费818.58元，原告另备注被告于2016年1月15日汇款补缴2012年1-12月管理费2313.18元、2012年8月至2015年7月公摊电费643.03元及2013年1月部分管理费43.79元，2012年管理费多缴6.80元。另，原告于庭后提交《情况说明》，确认被告已于本案诉讼中支付部分物业费用12000元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与案外人佛山市禅城区怡景丽苑小区业主委员会签订的《怡景丽苑物业管理服务合同》及《怡景丽苑物业管理服务合同（2014-2017）》，均系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费、公共梯间电费、公共分摊维修费的诉请。依据涉案两份物业管理服务合同的约定，被告负有依约按期支付物业管理费及公摊电费的合同义务。原告于诉讼中陈述其于2017年9月30日后撤场，至其提起本案诉讼时被告尚欠404房2013年1月至2017年9月部分物业管理费及2015年8月至2017年7月公共梯间电费、公共分摊维修费，因被告并未到庭抗辩或提交有效证据予以反驳，而原告所述其于2017年9月30日后撤场的意见业经同系列案业主予以确认，故本院对原告的上述欠费期间主张予以采信。依据上述合同约定的物业管理费收费标准，涉案房屋2013年1月-2014年7月每月物业管理费应为192.77元（1.50元/平方米×128.51平方米），2014年8月-2017年7月每月物业管理费应为212.04元（1.65元/平方米×128.51平方米），2017年8-9月因处于原告提供事实物业管理服务期间，且无证据证明合同约定物业管理费标准已作变更，故该两月物业管理费标准仍应参照上述合同约定标准，即为每月212.04元。据此，2013年1月至2017年9月物业管理费合计11720.15元（192.77元/月×19个月+212.04元/月×38个月）。因原告自认被告已于2016年1月15日汇款补缴2013年1月部分物业管理费43.79元，2012年管理费多缴6.80元，系原告对其自身权利义务的自由处分，被告亦未到庭抗辩或提交有效证据予以反驳，故经扣减后，被告至原告起诉时尚欠原告2013年1月至2017年9月物业管理费合计11669.56元（11720.15元-43.79元-6.80元）。原告自愿向被告主张该期间物业管理费11669.50元，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。另因被告未就原告主张的2015年8月至2017年7月公共梯间电费及公共分摊维修费金额到庭抗辩或提交证据予以反驳，故本院依法予以确认。经计算，被告应向原告支付2013年1月至2017年9月物业管理费及2015年8月至2017年7月公共梯间电费、公共分摊维修费合计12941.95元（11669.50元+453.87元+818.58元）。因原告自认被告已于诉讼中补交12000元，故经扣减后，被告还应向原告支付上述费用合计941.95元（12941.95元-12000元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告郭丽元于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市康盛物业经营管理有限公司支付2013年1月至2017年9月物业管理费及2015年8月至2017年7月公共梯间电费、公共分摊维修费合计941.95元；二、驳回原告佛山市康盛物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。被告郭丽元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告郭丽元负担。本判决为终审判决。审判员  杨玲玲二〇一七年十二月十三日书记员  胡会婷附件：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。