宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0104民初7122号
原告（案外人）：张潇，女，1980年7月23日出生，汉族，住内蒙古乌海市海勃湾区。
委托诉讼代理人：贾金祥，内蒙古济海律师事务所律师。
被告（申请执行人）：何建国，男，1976年7月15日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告（被执行人）：宁夏土木基业房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市贺兰县银川德胜工业园区永胜西路2号。
法定代表人：何刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：浮伟，女，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告张潇与被告何建国、宁夏土木基业房地产开发有限公司（以下简称土木基业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张潇的委托诉讼代理人贾金祥、被告何建国、被告土木基业公司的委托诉讼代理人浮伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张潇向本院提出诉讼请求：一、停止对原告购买的位于贺兰县某号房屋的执行，并解除查封；二、确认上述房屋为原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告土木基业公司向任建国、梁吉森借款，借款到期后未能偿还，双方于2011年12月5日签订《顶账协议》，土木基业公司将其所有的一品尚都某号房屋顶账给任建国、梁吉森，后原告从任建国、梁吉森处购得此房，并与土木基业公司签订了《商品房买卖补充协议》。由于该房至今不具备产权过户登记条件，导致原告无法办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告已付清房款，虽未办理过户登记，但原告对此并无过错，现原告提起执行异议之诉，望判如所请。
被告何建国辩称，2013年11月1日法院查封涉案房屋，此前原告与土木基业公司并未签订房屋买卖合同，其提供的《商品房买卖合同补充协议》没有签约时间，不能证明房屋买卖时间早于法院查封时间，截止目前涉案房屋仍未达到交付、居住条件，故原告在法院查封前不可能占有房屋，原告未办理产权登记应当认定是其自身原因所致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院应驳回原告诉请。
被告土木基业公司辩称，我公司将涉案房屋抵顶给任建国、梁吉森，二人有权将该房出售给其他人。签订抵顶协议时房屋不具备办理备案手续的条件，但我公司已明确该房抵顶给任建国、梁吉森。
经审理查明，2010年3月16日任建国以银行转账的形式向土木基业公司转款2100000元、4100000元，共计6200000元。2011年12月5日土木基业公司与任建国、梁吉森签订《顶账协议》，双方约定土木基业公司将其开发建设的”一品尚都”C区29号楼1单元和3单元共计19套商品房，抵顶其应付任建国、梁吉森借款本息6940950元，1单元16套顶账房的房号依次为5XX、7XX、9XX、9XX、1XX、1XX、1XX、1XX、1XX、1XX、1XX、14XX、1XX、1XX、1XX、1XX，3单元3套顶账房的房号依次为1XX、1XX、1XX。该合同双方还对其他事项进行了约定。该合同签订时29号楼尚未竣工，无法办理产权登记。
张潇、土木基业公司与任建国、梁吉森签订《商品房买卖合同补充协议》，约定土木基业公司将其开发的贺兰县某室房屋以338150元抵顶给任建国、梁吉森，任建国、梁吉森同意张潇与土木基业公司签订商品房买卖合同，并将该房产权手续办在张潇名下，此房为顶账房，发票待此房可以办理产权证时开具。该合同还对其他事项进行了约定。张潇、土木基业公司与任建国、梁吉森称该合同签订时间为2012年初。
何建国（原告）与土木基业公司（被告）买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月31日受理后，何建国于2013年11月1日向本院申请财产保全，本院依法查封了一品尚都某号、1XX号、1XX号、1XX号房屋。该买卖合同案经审理本院于2014年2月14日作出（2013）兴民初字第5323号民事判决书，判决土木基业公司支付何建国货款1409184元及违约金300000元；案件受理费20365元、诉讼保全费5000元共计25365元，由土木基业公司负担。该案进入执行程序后，土木基业公司以一品尚都C区两套商品房抵顶何建国执行款共计736384元。
后张潇得知本院查封了一品尚都某室房屋，遂提出执行异议，本院审查后作出（2017）宁0104执异106号执行裁定书，裁定驳回异议，张潇不服在法定期间内提起执行异议之诉。
上述事实，本院根据经庭审质证原告张潇提交的《商品房买卖合同补充协议》，（2017）宁0104执异106号执行裁定书、已发生法律效力的（2017）宁01民终3420号民事判决书及相关当事人一致陈述予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是原告就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时满足上述规定中的四个要件，其停止执行的诉请才能得到法院支持。本案中，任建国、梁吉森与土木基业公司在法院查封涉案房屋前已达成以房抵债协议，此后原告与任建国、梁吉森、土木基业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，可以证实原告已付清房款，满足了第一、三要件，但因涉案房屋至今尚未竣工交付，原告不可能实际占有房屋，亦不能办理过户登记，即并未同时满足上述四个要件，据此，原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回原告张潇的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告张潇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 周 勇
人民陪审员 杨宝林
人民陪审员 李 杨
二〇一八年三月九日
书 记 员 王 鹤
附本案适用的相关法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。