上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民一（民）初字第17497号
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司。
法定代表人丘学梅。
委托代理人方莉，上海金仕维律师事务所律师。
委托代理人张继民，上海金仕维律师事务所律师。
被告曹捷。
委托代理人王竖。
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司与被告曹捷物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理。依法由代理审判员沈莞茜适用简易程序进行审理。之后，本案转为适用普通程序，由本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人方莉、被告的委托代理人王竖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司诉称，原告受上海天祥华侨城投资有限公司的委托，对本市江柳路XXX弄XXX号“新浦江城一期”小区进行前期物业管理，被告系该小区业主。该小区物业管理费每月每平方4.50元（人民币，以下币种同）；现被告自2009年6月16日起一直未向原告交纳物业管理费。经原告多次向被告发出物业管理费缴纳通知单，催其交纳拖欠的物业管理费，但被告一直未予回复。为此，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，要求被告支付自2009年6月16日起至2015年2月28日止的物业管理费116，919.91元。
被告曹捷辩称，其确未交纳物业管理费，但其未交纳物业管理费的原因系其于2010年4月16日去验收房屋，原告要求其交纳房屋验收之前的物业管理费，否则不给其钥匙，而其不同意交纳之前的物业费，故其一直未拿到房屋钥匙，其经几次与原告交涉，直至2013年7月19日才拿到房屋钥匙，其认为其应交纳自拿到钥匙之后的物业管理费，之前的物业管理费不应由其负担。而且其认为小区物业公司不应由开发商指定而应由业主委员会指定，原告无主体资格。若原告无主体资格，则其不同意原告全部诉讼请求。
针对被告的答辩意见，原告称原告与开发商签订了前期物业管理合同，而且被告所在小区实际已接受了物业管理服务，因此原告有主体资格。被告确系于2013年7月19日才拿到房屋钥匙，但被告未拿到钥匙系因被告于2010年4月16日去验收房屋时认为房屋有质量问题而拒绝接收钥匙，并非原告不给被告钥匙。而且开发商早在2008年1月22日及2008年1月31日两次邮寄催讨函催告被告于2008年1月31日去交房，系被告自己的原因一直怠于收房，直至2010年被告才去收房，因此造成的法律责任应由被告自行承担。
经审理查明，2009年5月，由上海天祥华侨城投资有限公司为甲方、上海金晨物业经营管理有限公司为乙方，原告为丙方，三方签署《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》，约定乙方物业管理期限至2009年6月15日止，有关责任以2009年6月15日为限，2009年6月16日起由丙方接管负责新浦江城首期物业管理；自2009年6月16日起新浦江城首期物业管理费归丙方所有等。
2009年7月13日，由上海天祥华侨城投资有限公司为甲方，深圳市华侨城物业管理有限公司为乙方，双方签署《前期物业服务合同》，约定由华侨城物业公司对上海市新浦江城首期122-1、2、3、6、7#地块小高层、多层、联排、院墅院邸、商业、商办及公益性配套用房，即闵行区江桦路199弄、200弄、399弄、400弄、600弄、江柳路200弄、400弄、浦申路1888弄、1889弄房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，院墅院邸住宅4.50元／月／平方米；地下室面积收费标准按照相应地上面积相应单价的一半收取；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担等。合同签订后，原告为被告小区提供物业服务至今。
2010年11月22日，深圳市华侨城物业管理有限公司上海分公司变更企业名称为深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司。
另查明，2007年6月，由上海天祥华侨城投资有限公司为甲方，被告曹捷为乙方，双方就被告购买江柳路XXX弄XXX号1_2层房屋签订了《上海市商品房预售合同》，合同中乙方曹捷的住址为上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX室，该合同约定房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2008年6月3日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；甲方定于2008年1月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为《新建住宅交付使用许可证》；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方，如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方等；《上海市商品房预售合同》附件五第十八条约定物业管理费：地上面积暂定为4.5元／平方米／月，地下面积暂定为2.25元／平方米／月，最终以物价局核准。合同签订后，被告曹捷于2007年6月11日被核准为预购房屋权利人。该房屋建筑面积454.15平方米，其中地下建筑面积149.70平方米，房屋类型为联列住宅，总层数为2层。2008年1月22日、2008年1月31日上海天祥华侨城投资有限公司以挂号信的方式邮寄两份催告函催告被告于2008年1月31日前去交付房屋，邮寄挂号信的地址为上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX室。该两封挂号信被退回。2010年4月16日被告前去对购买房屋进行验收，当日，上述房屋钥匙未交付被告。原、被告均确认，上述房屋钥匙于2013年7月19日交付被告。
还查明，2006年8月10日，上海市物业管理行业协会对新浦江城（独院别墅）住宅物业服务超过最高等级收费标准进行论证。论证意见为：一、同意该单位申报的物业服务内容及相应的收费标准；二、物业服务按原合同约定及申报承诺执行，执行服务收费标准为每平方米建筑面积4.50（独院别墅）元／月。
以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、前期物业服务合同、房屋验收交接表、房屋交付流程表、关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议、上海市商品房预售合同、邮寄凭证，收费标准论证报告、被告提供的退回原处的批条以及当事人的陈述等证据所证实。
庭审中，被告表示其因该房屋不着急居住，故对于合同约定的交房时间没有注意。之后其想起该房屋过了很长时间还未拿到钥匙，经与物业公司联系后，知道已可以交房，故于2010年4月16日前去收房，但物业公司以未缴清前期物业费为由不交付其房屋钥匙。原告则表示物业公司从未扣留被告房屋钥匙，系被告在验收房屋时认为房屋有质量问题而拒绝接收钥匙。原告还表示，被告房屋属于院墅，即有私人花园。被告表示其房屋有私人花园，有独立的院子，但不是独栋别墅。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与开发商签订的《前期物业服务合同》真实有效，对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。被告应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。被告的关于原告无主体资格的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于被告物业管理费从何时开始支付，本院认为，本案中，开发商已根据《上海市商品房预售合同》约定向合同所列被告的地址以挂号邮寄的方式通知被告于2008年1月31日交房，虽邮件被退回，但根据合同约定，开发商已履行了其通知的义务，且合同中也已经明确开发商定于2008年1月30日之前将系争房屋交付被告，被告即使未接到交房通知，也应知道预期交房时间，然而被告却因疏于注意交房时间而未积极履行其义务，被告无正当理由未按期前去办理交房手续，故系争房屋可视为已于2008年1月31日完成交付，根据《前期物业服务合同》的约定，被告应自交付房屋之日的次月起承担物业服务费，现被告未支付物业服务费，故原告要求被告支付自2009年6月16日至2015年2月28日止的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于被告辩称物业服务费应自系争房屋钥匙实际交付之日起支付的意见，本院认为，因房屋已于2008年1月31日视为交付，故房屋钥匙实际何时交付已不是本案关键，被告如认为开发商有导致其权益受损的行为，可依法另行向开发商主张权利，因此被告的该辩称意见依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告曹捷应于本判决生效之日起十日内，支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2009年9月16日起至2015年2月28日止的物业服务费116，919.91元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，243.33元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡婉莉
代理审判员 沈莞茜
人民陪审员 李 霞
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 王禕勇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。