江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0891民初3200号原告：张军，男，1976年9月17日生，汉族，住淮安市清河区。原告：祁素娟，女，1975年11月4日生，汉族，住淮安市清河区。委托诉讼代理人：张军，男，1976年9月17日生，汉族，基本身份信息同上。被告：淮安港龙义乌小商品城经营管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道11号。法定代表人：薛长兵，该公司董事长。被告:淮安港龙置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道11号。法定代表人：薛长兵，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：丁菲、王艳，江苏益淮律师事务所律师。原告张军、祁素娟与被告淮安港龙义乌小商品城经营管理有限公司（以下简称港龙管理公司）、淮安港龙置业有限公司（港龙置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日受理后，依法适用简易程序于2017年8月11日公开开庭审理，后因案件审理需要，于2017年12月27日组成合议庭再次开庭审理。原告张军，被告港龙管理公司、港龙置业共同委托诉讼代理人丁菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军、祁素娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告港龙管理公司支付原告应得租金共计两万肆仟柒佰贰拾壹元捌角整（¥24721.8）及逾期支付违约金玖万肆仟玖佰壹拾元整（¥94910），合计119631.8元，同时解除合同；被告港龙置业承担连带支付责任；2、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两原告系淮安港龙义务国际小商品城A幢A2-0782商铺业主。2011年6月2日，原、被告签订了《淮安·义务国际小商品城委托经营管理协议》，原告将购买的A幢A2-0782商铺交由被告出租经营管理，被告未能在2017年4月30日前按约支付原告应得租金。原告登门索要未果，其他与原告类似的购房户，也遇到此种情况。原告现依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告港龙管理公司、港龙置业辩称，第一、对原告主张租金的数额没有异议；第二、双方没有约定逾期付款违约金，对该违约金我方不予认可；第三、双方签订的委托管理协议的主要目的是产生投资收益，而非租金，而投资收益受市场调节因素等控制，且我单位也在积极招商，现在因为公司经营困难，未能按时支付租金，但原告也已向法院起诉，主张未支付的租金，因此，其在主张租金的同时要求解除合同本身就自相矛盾，而且也没有任何事实和法律依据。我方不同意解除合同。涉案的租赁合同不同于一般的租赁合同，是统一对外招租，共同经营管理的，如果其中的一户或几户解除了合同，不利于整体的管理与经营，会损害其他业主的利益。本案是租赁合同纠纷，被告二不应当是本案适格的被告，不应对涉案租金承担还款责任。原告围绕诉讼主张向本院提交了下列证据：1、委托经营管理协议一份，证明根据协议，被告应当每半年支付我方租金，被告多次违反该约定，已属于严重的违约行为。故我方认为被告应当支付违约金。2、国家企业信用信息公示系统公示报告两份，证明两是关联关系，所以被告港龙置业应当承担还款责任。3、催缴房租通知及快递面单一份，证明我们履行了催款义务，被告仍然置若罔闻，视合同为儿戏，这样的企业不值得我们把资产托付给他们。4、购房发票、合同一份，证明房屋产权是合理合法的。被告对原告提交的证据1的真实性、合法性无异议，该协议第三条第二款约定，租金的税费是由原告承担；对证据2的真实性无异议，但两被告是独立的个体，是有独立的员工及财务等，双方之间不存在关联关系；对证据3的真实性、合法性不予认可，该快递单上并无寄件人签名以及日期，也没有收快递人员的相应记录，且根据代理人向公司了解，公司也无人员收到原告的举证的相关材料；对证据4的真实性、合法性无异议。被告针对其抗辩主张向本院提交淮安市地方税务局第一分局税务明细单一份，证明被告为原告代缴租金税费448.4元，我方要求在涉案租金中予以扣除。经庭审质证，原告对该份证据不予认可。税费是被告已支付给我们的租金时候扣除的税费，在起诉之前被告已自行扣除了，第一个半年是如期给我们的，448.4元已在当时扣除了。本院经审查，对当事人无异议的证据予确认。根据当事人的当庭陈述，结合当事人提交的证据，本院确认以下事实：两原告共同共有淮安经济技术开发区迎宾大道11号A幢A2-0782室房屋，2011年6月2日原告（甲方）与被告港龙管理公司（乙方）签订《淮安义乌国际小商品城委托经营管理协议》，约定甲方将上述房屋委托乙方经营，甲方同意将该商铺自2012年9月30日起至2015年9月29日止的使用权和收益权归乙方，2015年9月30日起至2016年9月29日止，乙方按该商铺全年租金共17084元支付给甲方；自2016年9月30日起至2017年9月29日止，乙方按该商铺全年租金共18982元支付给甲方；自2017年9月30日起至2022年9月30日止，该商铺每年实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有。租金每半年一付，在每半年度的第一个月内支付（租金税费由甲方承担）。合同履行期间，港龙管理公司于2015年12月25日支付原告租金半年租金8541.8元，于2016年6月6日支付319元，于2016年7月5日支付827.8元，于2016年8月4日支付827.8元，于2016年9月2日支付827.8元，尚欠自2016年3月30日至2017年9月29日期间的原告租金24721.8元。另查明，港龙管理公司为原告垫付税金448.4元。2017年3月30日原告通过EMS邮寄方式向被告港龙管理公司送达了催缴房租通知。因被告港龙管理公司未按约定向原告及时足额支付租金，原告认为被告港龙管理公司缺乏诚信，故不同意继续履行合同，要求被告根据合同第八条第二款的约定解除合同，并按照第八条第三款一次性支付剩余五年的租金作为违约金。2017年7月原告诉至本院并提出上列诉请。本院认为，原告与被告港龙管理公司签订的《淮安义乌国际小商品城委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，且符合租赁合同的构成要件，应认定原告与港龙管理公司形成合法有效的房屋租赁合同关系。对于原告主张的租金数额被告予以认可，本院依法予以确认。鉴于原告主张的租金款项已到期，被告港龙管理公司未按约定期限支付，构成违约，应承担逾期付款违约金。根据原告在第二次庭审中明确被告港龙管理公司支付的租金明细及管理协议约定，对于2016年3月30日至2016年9月29日期间的逾期付款违约金，应以被告港龙管理公司第一年尚未支付的5739.8元为基数，按银行同期贷款利率自2016年3月30日起计算；对于2016年9月30日至2017年3月29日期间，应以半年应付租金9491元为基数，按银行同期贷款利率自2016年9月30日起计算；对于2017年3月30日至2017年9月29日期间，应以半年应付租金9491元为基数，按银行同期贷款利率自2017年3月30日起计算。上述违约金均暂计算至判决之日。关于原告要求解除合同的诉讼主张，涉案房屋虽然办理有产权证书，但原告在购买商铺后即将其交由被告港龙管理公司统一进行出租、经营和管理，并按照协议约定享有收取租金的权利，该种经营模式属于产权式商铺的经营模式。由于涉案的商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，涉及商铺千余户，是否解除承租协议是涉及该地段全体商铺业主的共同利益的重大事项。如果允许某一商户单独解除委托经营管理协议，势必影响市场整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费，因此与其他独立式商铺不同，该类房屋单个业主的合同解除权应当受到一定限制，需要服从于大多数业主的整体意志与选择。本案中并无证据证明多数业主均同意解除合同，被告港龙管理公司虽然存在未支付租金的违约行为，但原告在与被告港龙管理公司签订的委托经营管理协议第八条中明确约定该协议为不可撤销的委托协议，双方已对任意解除委托权进行了约定排除，该协议系当事人双方的真实意思表示，属有效合同。因此，综合考虑本案实际案情，本院认为原告主张解除合同的条件尚未成就，对其要求解除与被告港龙管理公司签订的委托经营管理协议的主张，不予支持。原告主张解除委托经营管理协议的违约金94910元，因双方之间的合同尚未解除，故该部分违约金亦不予支持。关于原告主张被告港龙置业对被告港龙管理公司上述债务承担连带责任，因签订委托经营管理协议的相对方并非港龙置业公司，原告没有充分的证据证明两被告存在业务混同、财务混同等情况，故原告的该项诉请证据不足、缺乏法律依据，本院不予支持。关于税金的处理。合同中约定，租金税费应由原告缴纳，现被告港龙管理公司已实际为原告代缴了税费，其主张扣除税金448.4元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告淮安港龙义乌小商品城经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告张军、祁素娟给付2016年3月30日至2017年9月29日的租金24721.8元；二、被告淮安港龙义乌小商品城经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告张军、祁素娟支付逾期付款利息（以5739.8元、9491元、9491元为基数，分别自2016年3月30日、2016年9月30日、2017年3月30日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年1月10日止），扣除税金448.4元；三、驳回原告张军、祁素娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2693元，由被告淮安港龙义乌小商品城经营管理有限公司负担418元，原告张军、祁素娟负担2275元。（该款已由原告预缴，被告在给付上述款项时一并支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，帐号：62×××08）。审 判 长  陈建淮代理审判员  王娅婕人民陪审员  严 威二〇一八年一月十日书 记 员  呼芮吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。