贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终49号
上诉人（原审原告、反诉被告）：姚杰，男，1979年3月26日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱传珍，女，1986年8月16日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市万峰林街道办事处上纳灰村姚家湾组，公民身份号码5223211986081616
45。
上诉人（原审原告、反诉被告）：姚庭林，男，1956年3月5日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市万峰林街道办事处上纳灰村姚家湾组**号，公民身份号码52232119560305
1611。
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴传英，女，1952年9月15日出生，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，
共同委托诉讼代理人：杨昆鹏，贵州铁证律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：庞连富，男，1977年3月11日出生，汉族，江苏省淮安市人，住江苏省淮安市淮安区，
被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘容，女，1970年9月5日出生，汉族，贵州省晴隆县人，住贵州省晴隆县，
共同委托诉讼代理人：李明富、张正林，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英因与被上诉人庞连富、潘容房屋租赁合同纠纷一案，不服省兴义市人民法院（2016）黔23民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英上诉请求：一审判决事实认定不清，且判决显失公平公正，请二审依法撤销原判或改判，支持上诉人一审所提诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以涉案房屋未取得建设工程规划许可证而认定房屋租赁合同无效，从现行法律规定上看虽无不当，但对本案的处理显失公平、公正。二、过错划分不当。本案中，被上诉人在多次、长时间的考察后，知道上诉人对租赁的房屋有所有权但无房屋权属证书的情况下，与上诉人签订的租赁合同，在这样的情况下，一审判决上诉人承担40%的过错责任，显失公平。三、收条不仅上诉人载明收到被上诉人20万元的款项，还载明在合同如期履行的情况下，被上诉人将于2015年9月1日一次性给付前四年租金欠款92万元，应认定为信赖利益认定。四、一审判决对被上诉人未使用房屋而认定其未占有房屋的认定错误，导致房屋闲置损失及经果园的损失计算不当。手机短信可证明，双方签订合同后，对履行合同事宜进行协商的经过，应当认定上诉人已按约定履行了通知交房的义务，应认定被上诉人已占有租赁房屋。
庞连富、潘容未答辩。
姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告连带向原告支付房屋租赁欠款920000元；二、判令被告连带向原告支付违约金276000元；三、本案诉讼费由被告承担。
庞连富、潘容向一审法院提出反诉请求：一、请求人民法院判决确认双方于2015年8月1日签订的房屋《租赁合同》无效；二、请求人民法院依法判决反诉被告立即返还反诉原告已支付的租金200000元，并按银行同期贷款利率向反诉原告承担资金占用利息；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。
一审查明：姚杰、姚庭林、朱传珍、吴传英四人系共同生活的家庭成员，四人于2015年8月1日与被告庞连富、潘容签订一份《租赁合同》，四人将其自建的两栋房屋及房屋周边自留地出租给庞连富、潘容使用，合同约定租期为16年，第一年至第四年每年租金280000元，合同签订时由庞连富、潘容支付前四年的租金1120000元，此后的租金按比例上浮。在合同签订后庞连富、潘容于2015年8月1日向姚杰、姚庭林支付了租金200000元，2015年8月10日姚杰、姚庭林、朱传珍、吴传英拆除了房屋的部分设施，将房屋腾空后并搬离该房。
一审法院认为，《租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但租赁房屋并未取得建设工程规划许可证，同时租赁房屋位于兴义市××办事处××村，《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第四十二条规定，不设区的市的人民政府，经上一级人民政府批准，可以设立若干街道办事处，作为它的派出机关，万峰林街道办事处作为兴义市人民政府的派出机关，其辖区范围属于城镇规划区，上纳灰村作为万峰林街道办事处所辖的行政村，故也属于城镇规划区范围，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故双方签订的《租赁合同》无效。
因双方签订的合同无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因庞连富、潘容未实际占用租赁物，故不存在返还租赁物的情形。姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英在明知租赁房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，将房屋出租给庞连富、潘容使用存在过错，同时庞连富、潘容逾期未付租金行为，其主观具有毁约的故意，也存在一定过错。在合同被确认无效的情况下，赔偿损失责任应以信赖利益为基础，同时综合考量双方为履约各自造成的损失大小，综合确定赔偿责任。在本案中，因庞连富、潘容并未实际使用租赁物，其损失较小，姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英为履行合同已将租赁房屋腾空并搬离，拆除了房屋内的门窗等生活设施，确实造成了损失。经一审法院核算，姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英为履行合同造成的损失为：
1.拆除门8扇，每扇700元，共计5600元；
2.卫生间拆除马桶2个，每个500元，共计1000元；
3.卫生间拆除浴缸1个1400元；
4.腾空、搬离房屋支出3000元；
5.房屋闲置损失280000元。
以上第1-4项损失一审法院参考市场价格确定，第5项损失根据双方合同约定的房屋租金确定，综上姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英的损失为291000元，庞连富、潘容应承担60%的责任即174600元，姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英自行承担116400元。庞连富、潘容已向姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英支付200000元，进行折抵后应由姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英返还庞连富、潘容25400元。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、原告（反诉被告）姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英与被告（反诉原告）庞连富、潘容于2015年8月1日签订的《租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英返还被告（反诉原告）庞连富、潘容25400元；三、驳回原告（反诉被告）姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）庞连富、潘容的其余诉讼请求。本诉案件受理费15564元，减半收取7782元，反诉案件受理费4300元，减半收取2150元，共计9932元，由原告（反诉被告）姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英负担4932元，由被告（反诉原告）庞连富、潘容负担5000元。
二审期间，上诉人向本院提交了2001年10月17日下五屯镇人民政府下府（2001）34号文件，证实下五屯镇人民政府批准上诉人姚庭林使用本组宅基地120平方米建住宅，后未办理相关手续。一审中，上诉人提交的兴义市××办事处××村民委员会2015年6月29日出具的证明载明：2007年，姚杰向下五屯土管分局申请在自家老房子建房居住，2008年房屋建好，目前未得到建房手续。本院依法组织双方质证，本院认为，该证据与本案有关联性，符合证据的真实性、合法性特征，本院予以认定。二审对一审法院认定的其他案件事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、本案房屋租赁合同是否有效？二、一审判决划分过错责任是否恰当？
针对焦点一、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，但本案中租赁房屋并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款乡村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》应认定为无效合同。
针对焦点二、一审判决认定双方签订的合同无效，符合法律规定。对合同被确认无效后给上诉人造成的损失，一审法院根据被上诉人在未审查本案租赁房屋办证的情况下，与上诉人签订租赁房屋合同，上诉人知道自己的房屋产权不规范，在租赁合同签订后，亦未积极完善相关手续，导致本案合同无效，判决被上诉人承担60%，上诉人承担40%，符合本案实际。故上诉人认为合同有效并据此主张被上诉人支付租金的上诉理由不能成立。
综上所述，姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费15564元，由上诉人姚杰、朱传珍、姚庭林、吴传英负担。
本判决为终审判决。
审判长 ：谢娟
二〇一七年四月五日
书记员 ：李浩