北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0109民初469号
原告：陈洪，女，1974年2月26日出生，汉族，河南省村民，住北京市海淀区。
被告：李玉成，男，1954年9月7日出生，汉族，北京市门头沟区人民政府退休职工，住北京市朝阳区。
原告陈洪与被告李玉成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈洪、被告李玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈洪向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李玉成履行合同,将其出售给陈洪的位于门头沟xxx502号房屋（以下简称502号房屋）内的户籍迁出;2、请求判令被告李玉成支付逾期迁出前述房屋内户口自2015年3月10日至2017年12月10日期间的违约金15万元整，并自2017年12月10日起按每日500元的标准计算向原告支付违约金直至被告将房屋所在地原有户口迁出之日止。3、赔偿由此造成的损失。后陈洪将诉讼请求变更为：1、判令被告支付逾期迁出房屋内户口的违约金3万元；2、判令被告赔偿经济损失2万元。陈洪变更第一项诉讼请求时明确表示其自愿放弃按照《房屋买卖居间合同》约定标准计算违约金。事实和理由：原被告通过北京易家地产经纪有限公司居间服务于2015年3月10日签署《房屋买卖居间合同》，约定由原告购买被告所有的502号房屋。合同中对价款、付款方式、房屋交付、权属移交登记、违约责任等内容进行了约定，依据双方所签房屋买卖合同第八条的规定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内办理户口迁出，如因出卖人原因未如期将房屋相关的户口迁出的，应向买受人支付房屋总价款日万分之五的违约金。但被告至今未将房屋内原有户口迁出。依据我国《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务、或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失的违约责任，故原告特诉至法院，请求法院依法裁判。
被告李玉成辩称，不同意陈洪的诉讼请求。事实和理由如下：第一、陈洪的诉讼请求于法无据，迁户口这个条款是不合常理的、霸王条款；第二，根据《房屋买卖居间合同》第八条第8款免责条款的规定，户口没有迁移属于不可抗力。在房屋过户后，我多次到我的户籍地、安置房所在地以及我岳母户籍所在地派出所要求迁移户口，但是派出所都拒绝办理。我的户籍地在xxx排一号，派出所工作人员答复说我的户籍地已经拆迁了、只能迁出不能迁入；我们的安置房在石门营、隶属永定派出所，永定派出所说我们的安置房无房产证不能办理户籍迁入；安置房当初答应五年内发房本，但至今未发。我岳母处户籍地也是拆迁范围、也不能迁。之后，我通过信访最终才于2018年2月13日将赵某户口迁出。我的户口不能迁移系因为门头沟区的拆迁政策所致，不是我的过失造成的，而是政府政策原因。第三，户口未迁移没有给对方造成实际损失。陈洪赔偿案外人刘某2万元与我没关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：
2014年11月28日，李玉成作为出卖人、陈洪作为买受人、北京易家房地产经纪有限公司作为居间人签订了《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》，《房屋买卖居间合同》中约定，一、房屋概况：甲方向乙方出售房屋位于北京市门头沟区xxx502号，房产证号：X京房权证门字第XX**号，建筑面积约为62.34平米（以实测面积为准）。二、房款、定金及房屋交验保证金（一）房款：1.甲乙双方约定，房屋价款为人民币大写壹佰壹拾叁万零仟零佰零拾零元整（￥1130000元）。此房款为甲方净得价，不承担交易过程中产生的费用。2.乙方采用下列第（3）种方式向甲方支付房款：……（3）乙方于2014年12月5日前，支付首付款人民币大写：陆拾零万零仟零佰零拾零元整（￥600000元）；余款人民币大写：伍拾叁万零佰零拾零元整（￥530000元）由乙方通过商业贷款方式支付给甲方。……（二）本合同签订当时，乙方应向甲方支付购房定金人民币大写：壹拾零万零仟零佰零拾零元整（￥100000元）。定金在交首付款时充抵房款。七、违约责任：8.甲方保证在房屋交易过户后一个月内，将户口迁出。每迟延一日，应按房价款总额的万分之四向乙方支付违约金；八、免责条款：如因不可抗力和法律、政府政策变化等原因导致本合同不能全面履行的，甲方退回已收定金及房款，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。双方均认可签订的《房屋买卖居间合同》合同文本是中介提供的制式文本。
2015年1月，李玉成将502号房屋交付给陈洪。后，陈洪陆续支付了所有房款。2015年3月10日，502号房屋所有权变更至陈洪名下。
陈洪与李玉成签订《房屋买卖居间合同》时，被告李玉成与案外人赵某系夫妻，当时仅赵某的户口在502号房屋处。原告陈洪称自己购买502号房屋系自住，购房时其户口在河南，其爱人和孩子的户口在北京市海淀区，购房时并无将自己和家人户口迁入502号房屋的意图。后因为觉得502号房屋面积小，将房屋再次出售。
2017年3月，陈洪将502号房屋卖给刘某，房屋总价款244万元整。陈洪（出卖人）与刘某（买受人）签订的房屋买卖合同约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2017年8月底，因刘某要求陈洪迁出502号房屋内的户口，陈洪遂要求李玉成办理户口迁出事宜。李玉成在陈洪提出迁出户口要求后，随即着手办理户口迁移手续，先后到其个人户籍所在地、其所有的安置房所在地、其岳母户籍所在地等多个派出所申请办理户籍迁出，但均未能迁出赵某的户籍。直至2018年2月13日，案外人赵某的户口从502号房屋内迁出。诉讼中,被告李玉成提交了门政发[2014]13号、[2015]15号《北京市门头沟区人民政府关于强化重点建设地区禁止抢搭强建、突击装潢以及暂停办理相关手续的通告》以及门政发[2016]21号、[2017]18号《北京市门头沟区人民政府关于进一步加强全区范围内处理并禁止抢搭强建、突击装潢以及暂停办理相关手续的通告》，以证明其未能及时迁出户口系因为政策原因。
另，案外人刘某因502号房屋尚有赵某户口未迁出，将陈洪诉至本院。北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初454号民事判决书判决陈洪赔偿案外人刘某违约金2万元。因刘某尚欠陈洪2万元购房款尾款，双方经协商后就违约金和购房款尾款予以抵消，陈洪已履行完毕该民事判决书确定的给付义务。
庭审中，原告陈洪称其向李玉成买房时问过中介方房屋是否有户口，被告说没有。但被告李玉成称买房时原告没有问过户口的事。北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初454号民事判决书载明:“被告陈洪辩称，‘刘某所诉的户口并非我方的户口，而是原房主李玉成妻子赵某的户口。对此我在向刘某卖房时并不知情，直到2017年8月做房屋交割时才查出有赵某的户口。之后我多次联系李玉成协商解决该问题，并且去了多个派出所，但是没能解决。’”
本院认为，陈洪与李玉成签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应依约全面履行己方义务。关于合同中户口条款的效力问题。虽双方签订的合同为中介方提供的制式文本，但陈洪并非该制式文本的制作方，且双方系平等的民事主体，可以协商通过补充协议的方式对其认为的不当条款进行修改，并不存在一方利用缔约地位签订不合理条款的情形。故，对被告李玉成关于户口条款不合常理的、是霸王条款的辩称意见，本院不予采纳。
关于李玉成未能依约按期将502号房屋内户口迁出的行为是否构成违约的问题。双方当事人于《房屋买卖居间合同》第七条违约责任第8款约定：甲方保证在房屋交易过户后一个月内，将户口迁出。每迟延一日，应按房价款总额的万分之四向乙方支付违约金；第八条约定了免责条款：如因不可抗力和法律、政府政策变化等原因导致本合同不能全面履行的，甲方退回已收定金及房款，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。2015年3月10日，双方完成涉案房屋权属转移登记手续，李玉成应当依照约定将涉案房屋内的户口按期迁出。被告李玉成辩称，其未能依约将赵某户口迁出属于不可抗力，应当免责。根据《民法总则》第一百八十条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。而根据被告提交的门政发[2014]13号、[2015]15号、[2016]21号、[2017]18号4份文件，自2014年以来门头沟区关于相关区域户口方面的政策未发生过变化。门政发[2014]13号文件于2014年3月14日印发，而李玉成与陈洪签订房屋买卖合同的时间是2014年11月28日。因此，李玉成作为房屋出卖方，在订立合同时对于户口迁移事项的办理难度应当可以预见。故对其关于未能迁出户口系因不可抗力、政府政策变化的辩称意见，本院不予采纳。被告李玉成未能依约按时将502号房屋内户口迁出，已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于违约金的数额问题。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据双方合同的约定和查明的事实，李玉成应于房屋交易过户（即2015年3月10日）后一个月内将户口迁出。但李玉成最终于2018年2月13日，才将案外人赵某的户口从502号房屋迁出。故，李玉成应当按照合同约定的违约金标准支付自2015年4月10日起至2018年2月12日期间的违约金。现原告陈洪主张不按照合同约定的违约金标准主张违约金，降低为仅要求对方支付违约金3万元，对此本院不持异议。关于陈洪要求李玉成赔偿损失2万元的请求。因违约金具有补偿性质，是对非违约方遭受损失的补偿；如果违约金约定低于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或主张损失赔偿。但本案中陈洪未能提供证据证明其实际损失数额高于其主张的违约金数额，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李玉成于本判决生效之日起七日内赔偿原告陈洪违约金30000元。
二、驳回原告陈洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百二十五元，由原告陈洪负担二百一十元已交纳，由被告李玉成负担三百一十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 梅 宇
二〇一八年四月二十六日
书记员 刘立群