贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终1424号
上诉人（一审被告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村商业综合楼后面华兴房地产负*楼。
法定代表人：程涛，总经理。
被上诉人（一审原告）：汪梅梅，女，1983年11月7日出生，汉族，贵州省黄平县人，现住凯里市，
上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称：华兴房产公司）因与被上诉人汪梅梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黔东南州华兴房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、逾期办理房产证的原因在于政府规划调整和拆迁原因，属于不可抗力。上诉人在开发建设华兴电力小区的过程中遇到龙头河片区312道路建设工程和凯里市对钉子户杨林铨房屋的征收拆迁工作问题，龙头河片区道路规划部分覆盖了上诉人开发的小区房屋及基础设施规划，存在冲突，不得不要求上诉人重新变更和调整原有的设计。对此，凯里市规划局已公告，被上诉人完全知晓。同时，凯里市政府对规划区杨林铨户的房屋久征不下，政府最后重新变更原来的规划和设计，造成上诉人开发的电力小区设计变更，导致工期延误和基础设施至今没有完善而无法办理房产证系政府行为造成的，属于不可抗力，不应承担逾期办证的责任。二、不可抗力事由发生后，已经依法告知被上诉人。一审法院认定“规划调整等事由发生后，上诉人没有及时通知被上诉人”显然错误。三、在我国的诸多判例中，政府规划调整所导致的延期交房等违约情形，开发商不承担责任。
汪梅梅答辩称：关于上诉人提出的不可抗力问题。1、2012年至2014年在凯里市没有发生战争、地震等未知不明等不可抗力的现象。2、政府规划调整文件发行于2016年3月10日，交房日期定于2014年12月31日，办证日期定于2015年6月30日，规划时间已经超过交房和办证日期，不属于不可抗力。3、杨林铨房屋征收是从开始征用土地时（2008年）都不能征收，而非建房中不能征收，上诉人也知道存在问题，不属于不可抗力。4、被上诉人与上诉人签订的是《商品房买卖合同》而不是道路规划合同，312道路工程文件发行于2014年11月10日，但开发商与施工方签订完工日期为2014年8月30日，故该道路建设与被上诉人无关。5、上诉人所称的公告，被上诉人未看到，但上诉人2016年8月1日回复材料有公告，公告日期于2015年1月30日，已超过交房日期，与办证无关。被上诉人于2016年7月22日书面与上诉人交涉赔偿事宜后，上诉人的回复不属于依法通知被上诉人。6、至于判例问题，发生事件的不同，不能适用。上诉人逾期办证的原因并非发生不可抗力，而是预合手续不办理，地面基础建设设施不修完整，房屋维修基金不上交，消防安全不完整等等自身因素造成的。
原告汪梅梅一审诉讼请求：一、判令被告支付逾期办理房产证违约金18949.74元；二、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，被告华兴房产公司对原告汪梅梅所主张的事实没有异议，但认为原告的第一项诉讼请求是因为不可抗力等原因导致逾期办证，其责任不能归于被告。退一步说，即便支持，也应该是从签订合同后并把房屋交付给原告后再向后推3个月才开始计算逾期办证违约金。现在被告无法为原告提供相应手续，且原告的第二项诉请也不明确。综上请法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，华兴房产公司承认汪梅梅在本案中所主张的事实，故对汪梅梅主张的事实予以确认。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约支付违约金。被告辩称未能办理商品房所有权初始登记属于不可抗力，自己并无过错，故法院应免除被告的逾期办证违约责任。因本案所涉合同系房产购销合同，逾期办证违约金针对的是手续责任，被告对于逾期办证承担的是无过错责任，因此被告对于逾期办证是否存在主观过错均不影响其违约责任的承担。对于违约金起算的时间，双方约定被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间是2015年6月30日前，但双方签订商品房买卖合同的时间是2015年10月15日，该约定属约定不明。根据《城市房地产经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，本案中逾期办证违约金的起算时间应为签订合同满90日的次日即2016年1月16日。故对原告关于违约金的诉请部分予以支持，支持的金额为16933.13元（自2016年1月16日至2017年6月30日共529天×总房价款320097元×0.0001）。案件审理中，原告当庭撤回要求被告立即将办理房产证相关手续交给原告办房屋所权证的诉讼请求，系对其自身诉讼权利的处分，本院依法予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决为：一、黔东南州华兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付汪梅梅自2016年1月16日至2017年6月30日的逾期办证违约金16933.13元。二、驳回汪梅梅的其余诉讼请求。案件受理费减半收取140元，由汪梅梅负担15元，由黔东南州华兴房地产开发有限公司负担125元。
本院二审期间当事人均未提交证据材料。
二审查明，2015年10月15日，上诉人作为出卖人与被上诉人作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为20150092149，约定上诉人将电力小区C栋3单元12层3号房，面积86.55平方米的商品房一套，以320097元的价款出售给被上诉人，合同第八章约定，出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按约定日期超30日的，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，上诉人未按合同约定取得该商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。同时查明，凯里市龙头河片区312道路规定及杨林铨不同意征收拆迁等事宜均发生于双方签订合同之前。
本院认为，上诉人出售给被上诉人的商品房属于现房，签订买卖合同时，上诉人对出售的商品房，理应清楚能否将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。其一审中也明确表示，即便支持被上诉人的请求，也应从房屋交付给被上诉人后再向后推3个月开始计算逾期办证违约金，说明上诉人对其逾期办证的违约责任认可。
至于上诉人所称的凯里市龙头河片区312道路规划及杨林铨不同意征收拆迁等事宜，均发生于双方签订买卖合同之前，合同签订之后并未发生其所称的上述影响合同履行的情形。因此，不符合《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的免责情形，故对上诉人以上述不可抗力为由提出不承担逾期办理房产证违约责任的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费280元，由上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑厚祥
审 判 员 李楠楠
审 判 员 沈 智
二〇一七年九月六日
法官助理 杨 建
书 记 员 赵艳萍