四川省邻水县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邻水民初字第1193号
原告吴有禄（反诉被告），男，汉族，生于1965年3月9日。
原告刘廷碧（反诉被告），女，汉族，生于1967年2月19日。
二原告共同委托代理人刘水伦，四川信和信律师事务所律师。
被告刘贵英（反诉原告），女，汉族，生于1971年1月8日。
被告唐萍（反诉原告），女，汉族，生于1969年10月25日。
被告吴六清（反诉原告），女，汉族，生于1971年6月6日。
被告樊杰（反诉原告），男，汉族，生于1989年2月24日，住邻水县新镇乡街道*号。
被告王良菊（反诉原告），女，汉族，生于1970年1月12日。
五被告共同委托代理人江勇，四川欣锐律师事务所律师。
五被告共同委托代理人ＸＸ，四川欣锐律师事务所律师。
原告吴有禄（反诉被告）、刘廷碧（反诉被告）（以下简称原告）与被告刘贵英（反诉原告）、唐萍（反诉原告）、吴�清（反诉原告）、樊杰（反诉原告）、王良菊（反诉原告）（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭合并审理，原告吴有禄、刘廷碧（反诉被告）委托代理人刘水伦、被告刘贵英（反诉原告）、被告唐萍（反诉原告）、被告樊杰（反诉原告）、被告王良菊（反诉原告）及五被告的共同委托代理人江勇、ＸＸ到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原、被告双方签订了《二手房买卖合同》一份，约定作为甲方的原告将正在装修的房屋（原取名为邻水普乐茶楼，现名为港湾茶楼）即位于邻水县鼎屏镇人民路南段万兴广场B幢2-1号房屋（产权证号：邻房监房权证鼎屏镇字第0227**号，土地证号：邻鼎国用第1254号）作价210万元卖给作为乙方的五被告、根据合同第五条第一款的约定：甲方承诺，自本合同签订之日起�该房屋验收交接期间，维持现状，对现装修未支付的余款由乙方自行结清，原甲方所交定金转给乙方，甲方不退回。五被告应当与原装修的材料供应商和工人结算并付清未支付的材料款和工资等。经原告催告后，五被告仍未履行该合同义务，且不配合原告结清该款，债权人也向原告催收。鉴于此，原告派人与各债权人于2012年10月20日结算，未付款合计43，706.9元，制作了邻水普乐茶楼装修下欠款汇总表。该表共有债权人13人，明确了欠款项目，金额和联系电话。2012年12月13日，原告通过律师向五被告特快专递律师函和邻水普乐茶楼装修下欠款汇总表，请五被告于2012年12月25日前按照汇总表的金额向各债权人支付欠款。期满后，五被告仍未履行义务。2013年1月5日，原告律师依据合同之约定再次发出了律师函，要求五被告在7日内回复履约，逾期原告将按照合同约定进行处理，并要求五被告按照房屋总价款的10%承担违约金。时至今日，五被告收到该律师函后仍未履行合同义务，支付欠款。综上所述，五被告的行为违反了合同的约定，应承担违约责任，特起诉至法院，要求依法判令五被告：1、连带向原告支付装修款43，706.9元及违约金43，000元；2、承担本案的诉讼费及保全费。
被告（反诉原告）辩称，1、从诉讼主体上讲，原告主体不适格，从涉案合同第五条第1款的约定上看，该条款是一个债务的转让条款，只有本案的案外人即债务人才有权利请求支付装修款；2、从事实上讲，原告的诉请缺乏事实依据，结合原告的诉状，其至今也未向债权人支付装修余款，故其诉请缺乏事实依据；3、原告的诉请缺乏法律依据，法律上规定债务的转移应当经债权人同意，本案中债务的转移未经债权人同意，尚未发生法律效力；4、原告请求支付违约金�法无据，首先，被告不存在违约的行为，因为涉案合同的债务转移的条款尚未生效，其次，合同对装修款的金额未进行约定，双方对此存在争议，最后，即使违约，违约金的金额请求过高，应当以实际损失为准；5、涉案合同关于债务的转移的约定系重大误解。终上所述，请求法院驳回原告的诉请。
反诉原告（本诉被告）诉称，涉案合同签订时，反诉被告称剩余的装修款与其已支付的定金相当，约为4，000元左右，所以反诉原告才与反诉被告签订了该项条款。事后，反诉原告才知道反诉被告在合同签订前一日就与债权人进行了结算，结算的总金额为43，706.9元，与反诉被告所称的4，000元相差甚远，反诉被告隐瞒真实情况，未将装修余款的具体金额与定金的金额如实告知反诉原告，导致反诉原告对债务的金额产生了重大误解，综上所示，反诉原告依照相关法律规定，�反诉请求法院依法撤销反诉原告与反诉被告2012年10月21日签订的《二手房买卖合同第五条第1款的约定，并由反诉被告承担案件诉讼费用。
原告（反诉被告）辩称，被告反诉所称不是事实，因尚未结算，故反诉被告签订合同时尚不知道装修余款的金额，何来告知反诉原告债务的金额与定金相当？另外，本案的涉案合同已大部分履行，房屋已交付完毕，反诉原告也已支付了210万元，且该合同系反诉原、被告双方的真实意思表示，双方均因按照合同的约定全面履行，不存在重大误解，涉案合同的条款也不应被撤销，故综上，反诉原告的诉讼请求不符合法律规定。
原告（反诉被告）为证明其主张，向法庭提交了如下证据：1.五被告的常住人口登记表；
2.《二手房买卖合同》一份，拟证明被告（反诉原告）应当承担装修余款；
3.账本共118页，拟证明债务的总金额为43，706.9；
4.2012年12月14日、2013年1月5日EMS特快专递及回执，拟证明原告已向五被告邮寄送达了律师函及装修余款清单，催促五被告支付装修余款；
5.原告吴有禄工行账户明细单，拟证明五被告通过银行转账的方式支付了房屋价款208万元。
原告（反诉被告）还申请了以下证人出庭：吴从英、张广春、甘玲慧、冯小芹、ＸＸ荣、徐维国、余昌友、唐中平（又名唐小平）、刘子尧、熊德贵、余创，以上证人当庭陈述拟证明原告（反诉被告）于2012年10月20日与装修设计的债务人对装修余款进行了结算。
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据的质证意见为：
1.对五被告的常住人口登记卡无异议；
2.对《二手房买卖合同》的真实性无异议，但其不能证明被告有支付的义务，是自行结清；
3.对账本的真实性、合法性、关联性均有异议；
4.对EMS特快专递的真实性无异议，�告2012年12月14日才告知，且内容系单方陈述，证明力较低；
5.对其真实性无异议，但不能证明原告已告知被告下欠的装修余款的金额。
对于原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；证据3与证人证言，经庭审质证，本院认为可以相互印证，本院予以采信；证据4、5，被告对其真实性未提出异议，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告（反诉原告）为证明其主张，向法庭提交了如下证据
1.《二手房买卖合同》，2013年5月7日自邻水县房地产业产权监理所复印；
2.调查郑小艳、余海笔录，拟证明原被告签订《二手房买卖合同》时二位证人在场，当时原告称定金与装修余款的金额相当。
被告（反诉原告）还申请了证人郑小艳、余海出庭，拟证明内容与调查笔录一致。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据的质证意见为：
1.《二手房�卖合同》内容一致，但其与原告提供的合同尾部有差异，合同签订的时间为房屋过户当日添加；
2.对两份调查笔录不予认可，被告未向法庭说明其不能到庭的原因。
对二位证人出庭陈述，原告认为被告未在庭前向法庭提交证人出庭申请书，且被告代理人已在庭前向证人收集了调查笔录，可能导致证人出庭陈述不公平。
针对被告的证据1，经当庭核对，合同的内容与原告提供的合同内容一致，本院予以采信；证据2、证人证言，其内容一致，但二证人系被告樊杰朋友，其证言的证明力较低，原告的质证意见本院予以采信。
结合以上证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
2012年10月21日，原、被告双方签订了《二手房买卖合同》，甲方为本案的原告吴有禄、刘廷碧，乙方为本案的五位被告。该合同主要约定了一下内容：根据《中华人民共和国经济合同�》……就房屋买卖一事签订合同如下：一、买卖房屋的基本情况1、甲方出售给乙方的房屋位于《鼎屏镇人民路南段万兴广场B幢2-1号》的房屋，用途：商用，放权证号：邻房监房权证鼎屏镇字第0227**号，土地证号：邻鼎国用（）第12**号，建筑面积：384.13平方米，装修情况：简装（包含水电气闭路立户），以下简称“该房屋”。2、该房屋占用范围内的土地使用权及附属设施、设备等随房屋一并出售给乙方，出售费用已包括在房屋成交价内，随房屋出售的设备及装饰情况见附属清单。二、房屋买卖总价款及支付方式约定：1、该房屋的成交总价为￥：210万元整（大写：贰佰壹拾万元整）。2、付款约定：甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定合本合同签订之前，乙方已向甲方支付￥：2万元整，作为购房定金。签订合同并在房屋监理所办理了过户交件手续后支付全�购房款（含定金）￥：210万元（大写：贰佰壹拾万元整）给甲方，见卡卡转账凭条，并由甲方出具收款依据给乙方。三、交易费用约定……五、其他约定：1、甲方承诺，自本合同签订之日起该房屋至该房屋验收交接期间，维持现状，对现装修未支付的余款由乙方自行结清，原甲方所交定金转给乙方，甲方不退回……六、违约责任……2、自本合同签订后，若乙方有下列任何一种行为，视为乙方违约。乙方违约应承担办理产权交易手续所发生的一切费用，同时应向甲方支付本合同约定的房屋成交价10%违约金：a、乙方明确提出不购买此房或以行动表示不愿意购买此房……b、乙方未按本协议约定日期支付相关费用及房款……八、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商解决不成的，依法向邻水县人民法院提起诉讼。……十、本合同经甲乙双方签字并由乙方付清全部购房款后即生效，本合同一式二份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。该合同尾部由原、被告双方签名确认。同日，被告通过银行转账的方式支付了210万元购房款，并办理了房屋过户手续。2012年10月20日，原告组织债务人对装修余款进行了结算，原告在整个装修过程中尚欠债权人装修余款金额为43，706.9元。
本院认为，原、被告双方签订房屋买卖合同，在合同中对原告装修买卖所涉及的房屋欠款的支付进行了特别约定，将原本应由原告支付的装修款项转由被告进行支付，该约定是一个债务转移的内容。根据法律规定，债务的转移应当取得债务人的同意。庭审过程中，出庭的债务人均未明确表示同意债务的转移，原告也无其他相应证据证明有债权人同意债务转移，故房屋买卖合同中关于债务转移的约定未生效。原告诉请被告向原告支付装修�款，关于合同中的约定，原被告双方各执一词，从双方约定的文意理解，本案所涉及的合同中的约定，其实质是免除了原告对债务人的履行义务，即本案所争议的装修余款应当由被告支付，债务转移是否成立并无影响这一约定，故本案的被告应当承当相应的责任。被告反诉称，原告在签订合同时称装修余款为4，000余元，未如实告知被告，造成被告对合同重大误解，请求法院依法撤销该约定或者宣告该约定无效。从双方的约定来看，虽未对具体金额进行约定，但该约定文意清楚，被告六人作为完全民事行为能力人，完全能够预见该约定可能带来的后果，故被告的反诉不成立，依法应当予以驳回。从合同签订的时间上看，原告先对装修余款进行了结算，但在签订合同的过程中疏忽大意，未明确告知被告装修余款的具体金额，虽在合同大部分履行后通过邮寄的方式告知�告，但在签订合同的过程中违背诚实信用的原则，未及时履行通知义务，理应承担部分责任。从原告的过错程度上看，应当承担装修余款40%的责任。原告诉请被告支付违约金，但未提供相应证据证明其实际损失，故原告关于违约金的诉讼请求本院不予支持。被告辩称，据此，依照《中华人民共和国合同法》第6条、第60条之规定，判决如下：
被告刘贵英（反诉原告）、被告唐萍（反诉原告）、被告樊杰（反诉原告）、被告王良菊（反诉原告）于本判决生效之日起十日内共同支付原告吴有禄、刘廷碧房屋装修余款26，224.14元；
驳回原告（反诉被告）吴有禄、刘廷碧的其他诉讼请求；
驳回被告刘贵英（反诉原告）、被告唐萍（反诉原告）、被告樊杰（反诉原告）、被告王良菊（反诉原告）的反诉请求。
案件受理费1，960元，反诉案件受理费880元，两项共计2，840由原告（反诉被告）吴有禄、刘廷碧共同负担1，500元，被告刘贵英（反诉原告）、被告唐萍（反诉原告）、被告樊杰（反诉原告）、被告王良菊（反诉原告）共同负担1，340元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 刘晓焱
人民陪审员 熊兴怒
人民陪审员 熊维国
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 雷 蕾