湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3360号
上诉人（原审被告）：李浩玟，女，1971年11月5日出生，汉族，系武汉鑫地投资咨询有限公司经理，居民身份证住址武汉市武昌区，经常居住地武汉市武昌区，
被上诉人（原审原告）：吴明君，男，1982年8月26日出生，汉族，系湖北广播电视台播控中心技术人员，居民身份证住址武汉市武昌区，
原审被告：余其生，男，1971年12月16日出生，汉族，系湖北汉武园林景观有限公司工程师，居民身份证住址武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：李浩玟（系余其生之妻），基本情况同前。
原审第三人：武汉中安泰房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区东龙世纪花园金湖居3栋1-2层4室。
法定代表人：王忠良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王念慈，系该公司员工。
上诉人李浩玟因与被上诉人吴明君、原审被告余其生、原审第三人武汉中安泰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李浩玟上诉请求：改判驳回吴明君的全部诉讼请求，并由吴明君承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：李浩玟经人介绍参加紫沙金苑小区团购活动，后因本人资金受限，因此通过房产中介将该房屋购买资格转让。经武汉中安泰房地产经纪有限公司介绍与吴明君签订了房屋购买资格转让合同。李浩玟当时在武汉中安泰房地产经纪有限公司洽谈合同时已向吴明君和中介机构说明，双方转让的并不是直接的房屋买卖而是该房屋的预期购买资格，特别说明，房屋没有房产证，也没有关于房产的相关证明。合同中在第十三条补充条款中约定，该房是购买资格转让，转让价格408,700元，而不是吴明君所说的1,440,000元。在签订合同时专门说明该房购买的预期资格有可能拿不到，本次交易具有不确定性，故合同中约定，如该房屋购买资格拿不到，该房完不成交易，将定金退还，互不扯皮，双方不追究责任。此情况武汉中安泰房地产经纪有限公司经办人员也很清楚。当时由于中介公司没有房屋资格买卖的格式合同，故武汉中安泰房地产经纪有限公司只能提供《存量房居间（买卖）合同》的格式合同进行填写，合同中特别约定：第十三条（合同备注）备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准：1、经买卖双方协商决定，若由于政府政策变更或相似个人不可控因素造成本交易无法正常进行，则将此贰万元托管定金交还于买方，并不予追究买卖双方的相关责任。2、经买卖双方协商决定，卖方将此房屋购买资格转于买方。买方在与开发商签订购买合同时将差额部分408,700元交于卖方。此前应提前一个月将此款存于银行监管。合同签订后，吴明君付的20,000元定金一直放在中介公司；2016年11月1日存入银行联名账户购房资格转让款，2017年初，李浩玟得知该房购买资格可能拿不到也及时告诉了吴明君。2017年2月14日，根据吴明君的要求，双方到银行办手续，银行将此款退还给了吴明君，李浩玟自始至终未拿吴明君的任何款项，更没有给李浩玟带来任何损失。2017年3月，李浩玟得知开发商撤销对外出卖此房计划，原因是政府将该房收购为拆迁还建安置房，不对外销售，导致李浩玟无法获得该房的购买资格。在得知此情况后李浩玟立即告诉中介公司，中介公司及时通知了吴明君。本交易无法正常进行是因政府因素造成，李浩玟不存在违约行为，不应承担违约责任更不存在赔偿损失。
吴明君答辩称，购买时李浩玟一直说自己有资格拿到房产证，并一直强调房屋价格的问题，李浩玟不断涨价，第一次没有签订协议也是因为涨价，签订协议的时候李浩玟要求其交房价的差价款，李浩玟所述的购房资格转让问题不实，对方是有权交易房屋的。关于不可抗力问题，应是限购限贷方面的政策原因，钱是一直都在中介公司手上。对于李浩玟所述的开发商撤销售房计划的情况其并不清楚，虽然一审判决不足以弥补其损失，但因工作和生活原因愿意接受一审判决。
余其生述称同意李浩玟的意见。
武汉中安泰房地产经纪有限公司述称，1、李浩玟夫妇明确表示房子是团购房，自己的信息没有交到开发商，可以不经过过户程序直接将买方资料递交到开发商，由买方直接与开发商签订购房合同，该房是通过关系拿到的房子，有同事已经按照此方式完成过交易，此次交易也可以此方式完成；2、一开始三方达成共识房屋价款为140万，后李浩玟夫妇提出涨价，吴明君同意以144万元的价格购买此房屋，李浩玟夫妇提出拿房价格与此次交易价存在40余万元人民币的差价，希望吴明君于交易达成之前，将此款项存放于第三方监管，一旦完成交易后，李浩玟夫妇将拿走此笔款项，吴明君无异议，后三方于2016年11月1日至汉口银行徐东支行办理联名账户，存入李浩玟夫妇要求的差额40余万元。李浩玟夫妇表示不久将有结果，会通知吴明君与我方，协助完成后续交易；3、2016年12月，我方了解到紫沙金苑小区已经开始交房，不定期电话询问李浩玟夫妇情况，李浩玟夫妇表示均无进展。2017年3月，我方向紫沙金苑开发商及物业了解到，小区业主的房屋交接手续基本都已经完成，故再次电话咨询李浩玟夫妇情况。李浩玟夫妇突然表示可能无法拿到此房，交易可能无法继续进行。我方迅速联系双方协商，协商中李浩玟夫妇仍坚持自己无法拿到此房屋，无法继续交易，希望解除合同。吴明君同意解除合同，但要求李浩玟夫妇签署补充协议（大致内容为，若李浩玟夫妇后期能够拿到本房屋，或者后期证实李浩玟夫妇拿到了本房屋，则双方需继续按合同执行交易，否则按违约处理）。李浩玟夫妇拒绝，且明确表示不会签，要么解除合同，要么拖着，并不积极配合解决问题。随后我方与李浩玟夫妇多次沟通，李浩玟夫妇仍坚持说无法拿到房子，且拒绝更多沟通。经过多方打听，最终与紫沙金苑物业了解到，本小区没有未交易的住宅存在，且明确表示，团购房没有拿不到房子的情况。随后我方再次与李浩玟夫妇取得联系，李浩玟夫妇情绪有些激动，并不承认自己拿到房子。李浩玟夫妇不配合任何相关的事宜，我方对李浩玟夫妇所述未获得本房屋的产权表示怀疑。
吴明君向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除吴明君与李浩玟于2016年7月30日签订的《存量房买卖合同》；2、判令李浩玟退还定金20,000元并支付违约金144,000元；3、判令李浩玟赔偿延迟购房导致的经济损失576,000元并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年7月30日，吴明君与李浩玟及武汉中安泰房地产经纪有限公司签订《存量房买卖合同》，约定李浩玟将武汉市武昌区紫沙金苑4号楼2003室房屋转让给吴明君，转让价为1,440,000元，定金20,000元，吴明君将定金交付给武汉中安泰房地产经纪有限公司后，视为李浩玟收讫；房屋过户税费和佣金由吴明君承担。若由于政策变更或个人不可控因素导致交易无法正常进行，定金20,000元应返还给吴明君并不追究双方的责任。另吴明君与开发商签订购房合同时，吴明君将房价差额部分408,700元支付给李浩玟，该款提前一个月交银行监管。合同还对违约责任和赔偿无过错方的损失进行了约定。同年7月30日，吴明君与武汉中安泰房地产经纪有限公司签订《佣金支付确认书》，确认涉案房屋的成交价为1,440,000元，由吴明君向武汉中安泰房地产经纪有限公司支付佣金28,800元。当日，李浩玟出具《收据》，认可收到吴明君支付的定金20,000元。2016年11月1日，吴明君与李浩玟共同在汉口银行股份有限公司办理了联名账户，吴明君将408,700元存入该账户。因合同无法履行，该款于2017年2月14日返还给吴明君。2017年7月10日，吴明君出资1,228,909元购买了金地自在城K2地块三期2号商业体栋A单元41层1号房。
一审另查明，李浩玟及余其生系夫妻关系。涉案房屋的地址为武汉市武昌区民主一路72号紫沙金苑商住楼4栋20层3号，至本案开庭审理时止，该房屋的产权人为湖北青峰山房地产开发有限公司（不动产权证为鄂20**武汉市武昌不动产权第0013265号）。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，李浩玟明知其对武汉市武昌区民主一路72号紫沙金苑商住楼4栋20层3号房屋并不享有所有权或其他权利，却与吴明君签订《存量房买卖合同》以获取利益，该合同因不符合相关法律规定应属无效，李浩玟对导致本案讼争应承担主要过错责任。对于因合同不能履行导致吴明君扩大的购房损失，李浩玟应承担相应的赔偿责任。而吴明君作为合同的相对方，在未确认涉案房屋的真实权利人的情况下，便与李浩玟签订《存量房买卖合同》并支付定金及其他款项，其行为过于草率，未尽到一般买受人的合理注意义务，在本案中亦存在过错。本案系房屋买卖合同纠纷，余其生与李浩玟虽系夫妻关系，但其在本案中并无过错，不应当承担赔偿责任。吴明君主张返还定金20,000元，因该笔款项系由武汉中安泰房地产经纪有限公司收取，故应由武汉中安泰房地产经纪有限公司予以返还。因吴明君与李浩玟在本案中均有过错，故对其违约金的赔偿请求不予支持。另吴明君提出的李浩玟赔偿因延迟购房导致的经济损失576,000元赔偿请求过高，根据双方当事人的过错责任予以酌情确定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除吴明君与李浩玟、武汉中安泰房地产经纪有限公司于2016年7月30日签订的《存量房买卖合同》；二、李浩玟于本判决生效后十日内，一次性赔偿吴明君经济损失100,000元；三、武汉中安泰房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内，一次性向吴明君返还定金20,000元；四、驳回吴明君的其他诉讼请求。一审案件受理费11,200元，吴明君负担3,360元，李浩玟负担7,840元（此款吴明君已预交，李浩玟随上述赔偿义务一并履行）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，针对上诉人李浩玟的上诉请求及理由，本院评判如下：
吴明君与李浩玟及武汉中安泰房地产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》系各方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定。上述合同签订时及履行中，李浩玟作为出卖人虽对合同所涉房屋不享有所有权或者处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，上述合同应为有效。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十九条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定上述合同无效错误，应予纠正。合同签订后，因李浩玟作为出卖人无法取得合同所涉房屋的所有权或者处分权，致使吴明君购房的合同目的无法实现，吴明君主张解除案涉购房合同有事实和法律依据，应予支持。李浩玟上诉称合同所涉房屋系其向房屋开发商团购取得，后政府将该房收购为拆迁还建安置房，不对外销售，开发商撤销对外出卖此房计划，导致合同无法履行一节，李浩玟就该事实在一、二审期间均未能提交证据证明，因此，案涉合同无法履行的原因系由于李浩玟无法取得合同所涉房屋的所有权或者处分权，致使合同所涉房屋的所有权不能转移至吴明君，对此，李浩玟对合同的解除应承担主要的违约责任，吴明君有权要求李浩玟赔偿损失。吴明君作为合同的相对方，在未确认案涉房屋真实权利人的情况下，草率地与李浩玟签订《存量房买卖合同》，未尽到一般买受人的合理注意义务，对合同的解除也有一定的过错。鉴于案涉合同签订至李浩玟、吴明君协商将房屋价差款返还给吴明君之时，时间长达七个月之久，而同时期武汉市房价增幅较大，吴明君重新购房势必产生延迟购房的经济损失，一审法院根据李浩玟、吴明君在本案中的过错责任，酌情确定李浩玟赔偿吴明君延迟购房的经济损失100,000元并无不当。上诉人李浩玟认为合同无法继续履行系政府因素造成，其不存在违约行为，不应承担违约及赔偿责任的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，李浩玟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽认定案涉合同无效错误，但实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,200元，由上诉人李浩玟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
审 判 员 丰 伟
二〇一八年六月十九日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳