河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫17民终36号
上诉人（原审被告）：丁大争，男，汉族，1975年3月29日生，自由职业�住确山县。
委托诉讼代理人：马世云，河南尚成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高宇辉，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：驻马店市春润置业有限公司，住所地：驻马店市西园街办事处。统一信用代码：914117005749585761。
法定代表人：吕超，该公司经理，
委托诉讼代理人：李春雨，河南同立律师事务所律师。
上诉人丁大争因与被上诉人驻马店市春润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服确山县人民法院（2017）豫1725民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丁大争的委托诉讼代理人马世云、高宇辉，被上诉人驻马店市春润置业有限公司的委托诉讼代理人李春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁大争上诉请求：撤销原判，发回重审或依法驳回驻马店市春润置业有限公司的诉讼请求。事实与理由：被上诉人不具有本案原告的诉讼主体资格；其与吕超均属自然人，不具有开发房地产资格，其与吕超签订的《天目山房地产合作开发协议书》和《终止协议书》均属无效，且违反法律规定，其与吕超签订的两份协议与被上诉人不具有关联性，被上诉人不具有追认该两份协议的法律依据；一审法院判决其返还被上诉人1629456元无事实根据，且违反法律规定。
驻马店市春润置业有限公司辩称，其公司具有本案主体资格，其公司专为该项目设立，其公司成立后全面接手与丁大争签订的投资2号楼协议的履行；其与被上诉人之间系房屋买卖关系，其公司投资天目山新村项目但未参与经营管理，其与上诉人之间的投资关系应定性为房屋买卖关系；上诉人擅自处分其公司所有的7套商铺，低价出售3套，4套用于抵偿个人债务，上诉人对其公司造成财产损害，应当承担赔偿责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
驻马店市春润置业有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告归还其代理销售的5，7，11，12，13，14，15号商铺房款180万元（除去税费后）给原告及从起诉日起至实际还款日止的利息，月息百分之二，或返还给原告上述七套面积计1196平方米的商铺。二、判令被告为原告办理2号楼1号——18号商铺不动产权证。三、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年11月17日吕超和被告丁大争签订合作开发“确山县石滚河镇天目山新村”协议书，该协议履行至2011年4月28日，双方决定终止履行，经协商双方达成了书面终止协议，全部内容为：甲方吕超，乙方丁大争：甲乙双方协商一�,同意终止于2010年11月17日签订的《合作协议书》,并对终止后的债权债务及利益分配作如下约定:一、截止本协议签订时，乙方将已封顶的2号楼(约3100平米)交付给甲方继续建设，房屋所有权归甲方所有,如需出售,由乙方代为出售,乙方以该楼的销售价款款(以实际销售结果为准)抵偿甲方対本项目的全部前期投资和依据合同应分的全部利润。本协议签订时,前后与该楼有关的一切债权债务均有甲方承担。二、本协议签订后甲方接收并管理2号楼,该楼以后的建筑投资有甲方负责,因该楼建筑产生的债务,房屋质量等均有甲方承担,与乙方无关。三、2号楼应分推的安置房费用、土地费用,办理各种证件和手续应分推的费用及税收均在最终核算后从该楼的销售款中扣除并返还给乙方。(按办理政府收费的发票额均摊到每平方米,甲方按实际每平方米支付)(不含道路及附属设施及村民补偿等费用)。四、本协议签订后“确山县石滚河镇天目山新村”全部项目投入和收益(除2号楼外)及所有权归乙方所有,与甲方无关;安置房,有关土地规划,施工等各种证件产生的纠纷由乙方负责与甲方无关。五、甲方出售2号楼,销售价格由双方协商确定。六、本协议签订后双方于2010年11月17日签订的《合作协议书》约定的双方权利义务全部终止,债权债务,投入和收益分配也全部清算完毕,双方互无债权、债务和其他经济纠纷。七、本协议一式两份,甲乙双方各一份,双方签字后生效。2015年丁大争先后出售协议约定的2号楼中的房屋三套，得款60万元，但未与吕超就该2号楼应分推的安置房费用、土地费用,办理各种证件费用及税收进行结算，由此产生纠纷，吕超遂于2017年6月2日向本院提起诉讼，本院于2017年7月7日以原告请求变更原告为驻马店市春润置业有限公司为原告为由，认为吕超�具有诉讼主体地位裁定驳回了吕超的起诉。驻马店市春润置业有限公司于2011年5月13日成立，股东有二人，分别是吕超和孙平喜，现在驻马店市春润置业有限公司承认吕超与被告丁大争的合作行为是设立中的公司行为，并追认和接手了与丁大争的合作业务，愿意享有权利承担义务，2017年8月24日驻马店市春润置业有限公司以自己的名义提起诉讼。本案中涉及的2号楼共有房屋18套，其中的11套原告驻马店市春润置业有限公司于2013年3月14日委托驻马店市鼎鑫不动产中介有限公司进行销售，现在已经售出，售价分别为：1号422000元，2号255000元，3号275000元，4号278000元，6号217000元，8号220000元，9号215000元，10号283000元，16号188000元，17号240000元,18号238000元，平均每套257364元。以上房屋编号为驻马店市鼎鑫不动产中介有限公司为销售方便编制的号。本案庭审后本院组织原被告进行结算，原告承认被告陈述的已经销售3套，销售款合计60万元的事实，不承认被告陈述另外4套被告也已经售出，但双方均未提供证据证明尚未售出的房屋是哪几套。被告主张原告应分摊的2号楼各种税费合计为300万元，原告不认可，被告未提供任何证据证明其主张。原告要求被告返还房屋，但不能提供证据证明尚未卖出的房屋的具体位置。
一审法院认为，驻马店市春润置业有限公司承认吕超与被告丁大争的合作行为是设立中的公司行为，并全部追认和接手吕超与丁大争的合作业务，愿意享有权利承担义务，因此原告具有诉讼主体地位，可以作为本案原告提起诉讼。吕超和被告丁大争签订的终止合作协议双方意思表示真实、是合作双方对合作期间的财产的一种内部分割行为，内容不违反法律、法规的禁止性规定，在原、被告之间应认定为有效合同。依法成立的合同对合同双方均具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据该终止协议第一条的约定，2号楼的所有权属于本案原告，被告销售该楼房是代理原告销售，被告有权从销售价款中扣除协议第三条约定的2号楼应分推的安置房费用、土地费用,办理各种证件的手续费、税收等，关于如何扣除协议第三条也明确约定为：“按办理政府收费的发票额均推到每平方米,甲方按实际每平方米支付，不含道路及附属设施及村民补偿等费用”。被告承认2015年已经销售了三套房屋，但被告未就应当扣除的款项与原告结算。经该院组织双方进行结算，被告不能提供证据证明原告应分摊的费用数额。2011年4月28日原、被告签订终止协议，2015年被告销售属于原告的部分房屋，在长达6年的时间内被告不与原告进行结算，责任在被告。根据《中华人民共和国�同法》第四百零四条“受托人处理受托事务取得的财产，应当转交给委托人”，因此被告应当将销售所得返还给原告。因原、被告均未提供尚未销售的房屋的具体位置，经该院现场勘查也不能确定被告控制的房屋哪些尚未卖出，无法判令被告返还房屋。被告主张已经销售，除三套原告认可的销售价款为60万元外，被告应当比照原告已经销售房屋的平均价格支付价款，计款257364元×4=1029456元。原告应当支付2号楼应分推的安置房费用、土地费用,办理各种证件的手续费、税收等是客观存在的、必然产生的费用，但原告并不具备单方结算的条件，需要被告提供相应证据才能结算，被告怠于行使权利，后果应由自己承担。如果被告因尚未取得证据而不能完成与原告结算，也可在取得证据后再向原告主张权利。原告请求利息损失由于终止协议未约定利息损失，且原、被告尚未结算清楚，该请求不应支持。原告要求被告办理产权证，终止协议无此约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第四百零四条的规定，判决：一、被告丁大争于本判决生效之日起十日内返还原告驻马店市春润置业有限公司房屋销售款1629456元；二、驳回原告驻马店市春润置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，减半收取10500元，由被告丁大争负担9200元，原告驻马店市春润置业有限公司负担1300元。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：1、驻马店市春润置业有限公司是否具有本案的�体资格；2、一审判决丁大争返还驻马店市春润置业有限公司房屋销售款1629456元是否适当。关于焦点1，驻马店市春润置业有限公司承认吕超与丁大争的合作行为是设立中的公司行为，并全部追认和接手吕超与丁大争的合作业务，愿意享有权利承担义务，故一审认定驻马店市春润置业有限公司具有本案的主体资格并无不当。关于焦点2，2010年11月17日吕超和丁大争签订合作开发“确山县石滚河镇天目山新村”协议书，由于双方均未提供证据证明双方合作开发经当地政府批准及取得建设工程许可的证据，该协议应认定为无效。但2011年4月28日吕超和丁大争签订的终止合作协议双方意思表示真实、是合作双方对合作期间的财产的一种内部分割行为，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效合同。根据该终止协议第一条的约定，2号楼的所有权属于本案被上诉人，上诉人丁大争销售2号楼房屋，除三套被上诉人认可的销售价款为60万元外，对于另外四套房屋，丁大争应当比照被上诉人已经销售房屋的平均价格支付价款，计款257364元×4=1029456元。被上诉人应当支付2号楼应分推的安置房费用、土地费用,办理各种证件的手续费、税收等是客观存在的、必然产生的费用，但丁大争怠于行使结算权利，丁大争可待证据完善后向被上诉人主张权利。故一审依据双方终止合作协议判决丁大争返还驻马店市春润置业有限公司房屋销售款1629456元并无不当。上诉人的上诉理由事实和法律依据不足，本院不予采纳。
综上所述，丁大争的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10500元，由上诉人丁大争负担。
本判决为终审判决。
审判长 文德群
审判员 郭留会
审判员 郭建平
二〇一八年三月一日
书记员 邱营峥