北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8432号
上诉人（原审原告）：康勤俭，男，1969年8月7日出生，自由职业，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：唐全洲，广东宝威律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈玉忠，男，1955年8月25日出生，北京市通州区农民。
委托诉讼代理人：周立军，北京市致宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周钟波（陈玉忠之妻），1973年3月24日出生，北京市通州区农民。
上诉人康勤俭与上诉人陈玉忠租赁合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初35192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
康勤俭上诉请求：撤销一审判决，改判支持康勤俭一审全部诉讼请求。事实理由：1.拆迁补偿协议补偿标准非常明确具体，搬迁房屋及经营面积补偿款康勤俭应至少得到30%以上；2.被搬迁房屋里有腾退配合费，配合腾退是康勤俭在配合，应该给康勤俭，停产停业补助费、棚房及露天经营补偿费也应该给康勤俭。以此类推，包括企业搬迁补偿费、提前搬迁补助费也应该给康勤俭；3.根据现有法律规定，合同无效情况下康勤俭有权获得应获得利益，而陈玉忠不能因为房屋租赁合同无效而不当得利；4.陈玉忠作为被搬迁人签订协议，是隐瞒真相。
陈玉忠针对康勤俭的上诉请求辩称：不认可康勤俭的上诉请求。事实和理由：1.租赁合同的主体是康勤俭，而不是某加工企业，一审中康勤俭没有提交任何其在经营的证据。因此，根据拆迁补偿协议，补偿费用都和康勤俭没有任何关系；2.关于房屋，一审中康勤俭提供了证人，但是证人证言与其所述是矛盾的，所以一审没有采纳。即便涉诉合同约定前三年30%费用要作为康勤俭的改建费用，但是实际是否改建康勤俭也没有证据可以证明；3.康勤俭说陈玉忠采取欺骗手段隐瞒事实真相缺乏事实及法律依据的，陈玉忠与政府签订拆迁补偿协议是政府认可的。
陈玉忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回康勤俭全部诉讼请求。事实与理由：1.提前搬迁奖与康勤俭没有任何关系，一审判令给付错误。即便应该给付，50%比例也显失公平，合同终止期限与康勤俭实际搬家时间只差了十天，我方给付50%过高；2.一审酌定的彩钢板2万价格过高。
康勤俭针对陈玉忠的上诉请求辩称：不同意陈玉忠的上诉请求。事实理由：1.房屋腾退费、停产停业补助费、企业搬迁补助费、提前搬迁费用只能属于康勤俭。康勤俭与对方签订的租赁合同可以证实在房屋里进行生产经营的是康勤俭，虽然搬迁协议是陈玉忠进行签订，但是陈玉忠隐瞒事实真相，意图侵占康勤俭权益的行为，陈玉忠想获得这部分利益没有事实和法律依据，构成不当得利。参照《城市房屋拆迁管理条例》，被拆迁人是包括承租房屋的使用人的，即承租人也是搬迁协议的补偿主体。第31-33条规定，拆迁人应当向承租人支付拆迁补助。本案中，陈玉忠并没有进行任何实际经营，唯一可以获得的补偿是其原来修建的部分房屋的补偿款，而拆迁补偿协议里的其他款项都属于康勤俭。《民法通则》92条，取得利益应具有合法性，陈玉忠采取欺骗的手段本身就不具有合法性，其违法获利如果可以获得保护是违背法律精神的。2.合同中当时有约定，前三年如果遇到政府征用土地，30%费用要作为康勤俭的改建费用，这点可以充分证实康勤俭当时改建房屋至少占了涉案房屋30%以上的费用，所以房屋补偿款至少30%属于康勤俭，康勤俭在一审已经提交了证人证言，对方提交的证据也证明了康勤俭的主张。涉案租赁合同是否有效有待证实，即使在合同无效的情形下应当属于康勤俭的利益，对方也不能得到。《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同意见》第5条有相关规定。
康勤俭向一审法院起诉请求：一、判令陈玉忠向康勤俭支付房屋重置成新价235136元、附属物、设备及房屋装修补偿款104038元、搬迁各项补偿补助费477821元及提前搬家奖励费293875元，以上共计人民币1110870元；二、判令陈玉忠支付逾期付款违约金（从2017年9月25日按照银行收取银行逾期贷款的标准计算利息至实际付款之日）；三、本案诉讼费由陈玉忠承担。
一审法院认定事实：2011年12月1日，陈玉忠与康勤俭签订《房屋租赁合同》，约定如下：“甲方陈玉忠，乙方康勤俭经双方协商，甲方自愿将×村（长66米，宽10米）的场地及房屋租给乙方使用，租期为六年。租金为每年15600元（一万五千六佰元整），每年交付租金一次。双方权利和义务：1、因乙方生产需要，乙方需要增建厂房，乙方自愿出资，甲方需要积极支持和协助乙方搭建，如果乙方在搭建和使用过程中受他人阻扰和干涉，由甲方出面协商解决。……5、在合同期内前三年如遇政府征用土地时，征用单位给予的补偿中应给于乙方30％做为改建费用的补偿。在合同期内乙方增建的财产应归乙所有。6、甲方不得无故终止合同，否则应赔偿乙方的实际经济损失，并赔偿租金的双倍违约金和改建费用。7、在合同期内，甲乙双方无权处理增建设施的财物。……”落款处有甲方陈玉忠和乙方康勤俭的签字。此外，《房屋租赁协议》还约定了其他事项。2017年9月，因通州区顺通一线、二线500千伏高压架空线路迁改工程项目建设，需搬迁该项目范围内×村用于果园、大棚、养殖用途的陈玉忠非住宅房屋及附属物，陈玉忠为被搬迁人。根据其签署的拆迁文件，非住宅房屋、青苗及其他土地附着物补偿明细如下：1、被搬迁房屋货币补偿明细：“A”类房屋房屋重置成新价、装修及附属物补偿款497998元、“D”类房屋腾退配合费及房屋拆除费5292元、搬迁各项补偿补助费477821元，以上被搬迁房屋货币补偿款共计981111元；2、青苗及其他土地附着物搬迁补偿款5250元；3、提前搬迁奖励费共计293875元。以上非住宅搬迁补偿补助费总金额共计人民币1280236元。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。庭审过程中，康勤俭、陈玉忠均认可所租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，故法院依法认定双方签署的《房屋租赁合同》无效。经法院审理查明，该项目范围内共建设非住宅房屋8部分，康勤俭主张1、2、3、5号房屋均系其建设，仅提供张世福的证人证言，证据不足，故法院对于康勤俭主张1、2、3、5号房屋均系其建设的诉讼主张不予采纳。双方对于康勤俭建设3号房屋彩钢板的事实均予以认可，经与北京市通州区潞城镇人民政府相关人员核实，因评估过程中，3号房屋为整体评估计算的房屋重置成新价，故3号房屋彩钢板无相应的计算明细。经与康勤俭核实，其建设3号房屋彩钢板的价格为10000元，依据《通州区潞城镇顺通一线、二线500千伏高压架空线路迁改工程项目集体土地非住宅房屋搬迁估价结果通知单》中3号房屋整体估价为146383元，考虑到因涉拆迁后的升值情况，法院依法酌定该彩钢板价格为20000元。结合当地的拆迁政策，法院对该非住宅房屋、青苗及其他土地附着物搬迁所得的拆迁利益作出如下分割：1.被搬迁房屋货币补偿价，因3号房屋彩钢板是由康勤俭建设，故康勤俭在拆迁房屋货币补偿款范围内获得20000元。2.提前搬家奖励费，因搬迁时康勤俭实际使用该场地，并在拆迁期限内完成搬迁和交付义务，根据公平原则及本案的实际情况，法院依法酌定康勤俭得提前搬迁奖励费146937.5元，以上共计166937.5元。对于康勤俭要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，因无事实和法律依据，法院不予支持。一审判决：一、陈玉忠给付康勤俭因北京市通州区潞城镇×村非住宅房屋拆迁所应得的拆迁利益共计166937.5元，于判决书生效之日起七日内执行清；二、驳回康勤俭的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对于一审法院审理查明的事实，双方当事人均无异议，一审法院审理查明的相关事实属实，本院予以确认。
本院认为，康勤俭、陈玉忠签订的《房屋租赁合同》，因房屋未取得建设工程规划许可证，故租赁合同应属无效。根据二审期间康勤俭、陈玉忠各自的上诉请求、事实及理由，二审争议焦点为：康勤俭是否有权获得涉诉房屋拆迁利益及该拆迁利益的具体数额。本院分析如下：
首先，关于双方诉争的提前搬迁奖励费，截止至陈玉忠与潞城镇政府签订搬迁补偿协议时，康勤俭仍占有涉案房屋进行经营，直至涉案房屋因拆迁无法继续使用。因涉案租赁合同无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。一审法院现考虑到陈玉忠及康勤俭均负有履行一定搬迁腾退的义务，并考虑到涉案房屋实际占用情况、剩余使用期限、各方对合同无效的过错程度等，将提前搬迁奖励费在双方当事人之间进行分担，并确定各享有50%的比例，符合公平原则。康勤俭虽主张应获得全部提前搬迁奖励费，因考虑到康勤俭对涉诉房屋的剩余期限将至，故康勤俭的主张缺乏事实依据，本院不予支持，陈玉忠主张康勤俭获得提前搬迁奖励费比例过高，但未提供证据予以证明，且康勤俭也以自身实际行动配合了搬迁，故本院对陈玉忠的诉求亦不予支持。
其次，关于双方诉争的房屋货币补偿款，一审法院考虑3号房屋彩钢板系康勤俭提供建设的事实及该建设部分在涉诉拆迁房屋整体范围中的比例，认定康勤俭因此获得拆迁房屋货币补偿款2万元，符合本案事实，本院不持异议。康勤俭虽主张其应获得房屋重置成新价、装修补偿款、搬迁各项补偿补助费等数额超过2万元，但未提供有效证据予以证明，故本院对其该主张不予支持，陈玉忠主张彩钢板价值不及2万元，但未提供相关评估公司单独对彩钢板部分的估值结果，故本院对陈玉忠的主张亦不予支持。
另关于康勤俭主张逾期付款违约金一节，因缺乏合同依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人康勤俭、上诉人陈玉忠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18437元，由上诉人康勤俭负担14798元（已交纳），由上诉人陈玉忠负担3639元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 周熙娜
审 判 员 付 辉
二〇一八年七月十一日
法官助理 云 凝
法官助理 樊思迪
书 记 员 李星月