广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤07民终349号
上诉人（原审被告）：杨秀成，男，汉族，1972年3月16日出生，住湖北省老河口市，
委托诉讼代理人：潘俊斌，广东信耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘素婷，广东信耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鹤山市和记置业管理有限公司，住所地：鹤山市桃源镇。
法定代表人：李三仔，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨健强，广东中权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘淳昊，广东中权律师事务所实习律师。
和记置业公司辩称：一、本案的争议焦点是过错划分及损失如何认定，租赁物是否取得建设工程规划许可证不影响租赁物价值以及租赁物可供租赁使用，双方合同第四条亦约定杨秀成按现状承租。为此，一审法院针对争议焦点进行裁判并无不妥；二、消防部门对火灾事故的原因已作明确认定，起火原因是杨秀成的生产工具橡胶粉碎机工作温度过高引燃橡胶导致，而起火后杨秀成的工人由于害怕，跑出厂外不对火灾进行施救造成火势蔓延，消防部门没有认定消防设施是本次火灾的原因。和记置业公司的厂房是经过消防检查及格，消防部门对该厂房以及周边其他厂房进行定期检查；三、租赁物已交付杨秀成，妥善保管租赁物是其法定义务。本案中，由于杨秀成的责任导致租赁物损失，应当全额赔偿，其赔偿标准应以重置价作为参考标准；四、本案租赁押金、水电押金属于另一法律关系，杨秀成在一审中并未提出反诉或另案起诉，本案不应一并处理；五、对于供电电线、电箱以及照明设备，厂房本身已经存在，合同所约定的是如果杨秀成有特别要求需要自行添加，杨秀成所主张的没有依据。
和记置业公司向一审法院起诉请求：1、判令杨秀成立即支付租赁房屋维修费755120元；2、诉讼费由杨秀成承担。
一审法院审理查明：2014年10月12日，和记置业公司（甲方）与杨秀成、梁恒熙（乙方）签订《长江工业园租赁合同书》，约定：甲方将位于鹤山市桃源镇××工业园内的××座，现有面积1661㎡的租赁物租给乙方使用，租用期限为5年，即从2014年10月19日起至2019年9月30日止，甲方将租赁物按现状完好交付乙方使用且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，因装修、安装机器、搭建房屋而对原场地、墙面改变或添加的，离场时需恢复原貌、拆除；乙方在租赁期间应爱护租赁物，如出现破坏梁、柱结构情况，按照损坏程度照价赔偿并修补，如已对建筑物构成安全威胁的，需聘请有关机构进行安全评估，评估费由乙方负责。《长江工业园租赁合同书》第十六条另约定：本租赁物消防以丙类标准交付使用，需要更高消防标准的行业，使用时须自行配备足够的消防设施，未按消防规定所造成的一切责任由乙方负责。签订合同后，和记置业公司依约将租赁物交付杨秀成使用，杨秀成将租赁厂房用作经营鹤山市桃源镇兴鑫荣橡胶加工厂。2014年12月11日14时58分许，鹤山市桃源镇兴鑫荣橡胶加工厂发生火灾，导致着火机器周边橡胶物料及生产设备被烧毁，机器上方顶棚被烧塌，过火面积大概800㎡。经鹤山市公安消防大队作出《火灾事故简易调查认定书》认定：起火单位是鹤山市桃源镇兴鑫荣橡胶加工厂，起火部位是兴鑫荣橡胶加工厂内的橡胶粉碎机，起火原因是橡胶粉碎机工作温度过高，引燃橡胶所致。火灾发生后，和记置业公司自行委托鹤山市价格认证中心对厂房损失进行评估，该中心于2015年1月13日出具的鹤价认资(2015)3号《关于鹤山市和记置业管理有限公司长江工业园H厂房火灾事故的损失价格认证结论书》认定涉案厂房损失价格为755120元。后和记置业公司委托何兆华将涉案厂房修复完毕，并于2015年9月22日向其开具了项目名称为“长江工业园H1座厂房修复工程”的地税发票，金额合计为827581元。和记置业公司后向杨秀成追讨损失未果，遂诉至一审法院。另查明：一、涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，也没有到相关主管部门办理消防审验手续；二、鹤山市桃源镇兴鑫荣橡胶加工厂（个人经营）于2013年12月16日成立，经营者为杨秀成，该厂目前登记状态为注销；三、2017年6月16日，梁恒熙向一审法院提交《笔迹鉴定申请书》，后于同年7月25日申请撤回笔迹鉴定申请；四、和记置业公司在起诉时将梁恒熙列为原审被告，在审理过程中，和记置业公司向一审法院申请撤回对梁恒熙的起诉，一审法院依法作出裁定，准许和记置业公司撤回对梁恒熙的起诉。
一审法院认为：本次纠纷涉及违约及侵权的竞合，因和记置业公司选择提起违约之诉，故本案定性为租赁合同纠纷。本案争议焦点为双方过错的划分及损失如何认定。根据双方签订的《长江工业园租赁合同书》第十二条“乙方在租赁期间，应爱护租赁物”及《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，承租人杨秀成有妥善保管租赁物的法定义务，其在租赁期间占有租赁物，应尽到善良管理人的注意去管理租赁物。但根据鹤山市公安消防大队出具的《火灾事故简易调查认定书》认定，起火的原因是杨秀成经营的兴鑫荣橡胶加工厂的橡胶粉碎机工作温度过高，引燃橡胶所致。因此杨秀成对火灾损害承担70%的责任，和记置业公司作为出租人在不能提供涉案房屋已办理消防审验手续和取得建设工程规划许可证的情况下，仍提供给杨秀成生产经营，造成了一定的火灾隐患，对火灭损害承担30%的责任。至于具体损失数额的确定，虽然和记置业公司提供的《价格认证结论书》已过有效期，但一审法院综合考虑到建造、材料等成本随着时间的推移产生变化及和记置业公司已实际修复的情况，现和记置业公司主张涉案厂房的损失为755120元一审法院予以支持，结合双方的过错责任划分，杨秀成应向和记置业公司赔偿涉案房屋的修复费用528584元（755120元×70%）。另杨秀成辩称遗留在和记置业公司厂房内的设备已被和记置业公司占有，该部分设备的价值应当与和记置业公司的损失相抵的意见，杨秀成可另行起诉解决，本案不作处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2017年12月8日作出如下判决：一、杨秀成于判决发生法律效力之日起十日内向和记置业公司支付房屋修复费用528584元。二、驳回和记置业公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11351.50元，由和记置业公司负担3405.50元，杨秀成负担7946元。
二审中，当事人均未提交新证据。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对杨秀成提出上诉的问题。根据本案双方当事人在二审中的上诉以及答辩意见，本案二审争议焦点是：一、涉案租赁合同的效力；二、损害赔偿责任如何承担；三、火灾造成厂房损失的具体数额。
关于涉案《长江工业园租赁合同书》的效力问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，和记置业公司在一审法庭辩论终结前均没有提供证据证明其已取得涉案建筑物的建设工程规划许可证，庭审中也自认未取得厂房的建设工程规划许可证。由于涉案厂房未合法办理报批报建的审批手续，故和记置业公司与杨秀成、梁恒熙签订《长江工业园租赁合同书》应认定为无效。杨秀成主张涉案合同无效，依据充分，本院予以采纳。
关于损害赔偿责任如何承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，根据鹤山市公安消防大队《火灾事故建议调查认定书》：“起火部位是兴鑫荣橡胶加工厂内橡胶粉碎机，起火的原因是橡胶粉碎机工作温度过高，引燃橡胶导致”以及鹤山市公安消防大队调取桃源镇派出所火灾当天下午场内2名当事人：“……鑫荣橡胶加工厂2名员工正在用粉碎机对废旧橡胶进行粉碎加工，由于机器工作温度过热，工人发现机器里的橡胶开始冒烟着火，于是害怕就跑出了厂外，造成火势迅速蔓延”的认定和询问笔录内容可以确定涉案厂房起火及火势蔓延的主要原因在承租人杨秀成。本案中，火灾事故导致和记置业公司受到损失的事实客观存在，租赁合同虽然无效，但和记置业公司已实际将涉案厂房交付给杨秀成使用，杨秀成对涉案厂房负有安全保障义务，因杨秀成管理不到位而造成火灾，和记置业公司主张使用人杨秀成承担相应的赔偿责任，理由充分，本院予以采纳。杨秀成对厂房管理不到位是造成火灾的主要原因，应承担主要责任，和记置业公司作为出租人在未办理消防验收备案手续和取得建设工程规划许可证的情况下，仍将涉案厂房提供给杨秀成进行生产经营，存在一定的过错，应承担次要责任。一审法院认定杨秀成应承担本次事故70%的责任，和记置业公司承担30%的责任并无不当，本院予以维持。杨秀成上诉主张涉案火灾是和记置业公司造成的，其不应承担赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于赔偿损失具体数额的问题。鹤山市价格认证中心出具的《价格认证结论书》认定涉案厂房因火灾事故造成的损失数额为755120元，该结论书程序和内容合法，本院予以采信。杨秀成上诉主张因涉案租赁合同无效，损失应只计算建筑材料损失，不应计算建筑物的重置成本，没有法律依据，本院不予采纳。
另杨秀成上诉主张合同订立时已交付的租赁押金、水电押金以及机器设备的损失应在赔偿款项里予以抵扣。本院认为，杨秀成在一审诉讼中对上述主张没有提出反诉，故上述请求在本案不作处理，杨秀成可另行起诉解决。
综上所述，杨秀成的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9086元，由杨秀成承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴拥军
审判员 陈 炜
审判员 陈雪娟
二〇一八年四月十六日
书记员 陈君华