中华人民共和国
广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第574号
原告：TANCHUANJUAN（陈川源），男，1945年12月27日出生，马来西亚国籍。
委托代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：陈丹，广东合誉律师事务所律师。
被告：梁妮，女，1981年10月7日出生，汉族，身份证地址：广西兴业县洛阳乡新忠村德塘****号。
委托代理人：李杰和，男，1979年10月18日出生，汉族，身份证地址：广西北流市清湾镇禾界村**组**号，系被告梁妮的丈夫。
被告：李杰和，曾用名：李太成，男，1979年10月18日出生，汉族，身份证地址：广西北流市清湾镇禾界村**组**号。
第三人：广州市恒捷房地产咨询服务有限公司。
法定代表人：黄镜全。
原告TANCHUANJUAN（陈川源）诉被告梁妮、李杰和，第三人广州市恒捷房地产咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄爱珍、陈丹，被告梁妮的委托代理人李杰和及被告李杰和到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两被告为夫妻关系，原告（买方）与被告梁妮（卖方）于2014年1月12日签订《房屋买卖合约》，约定原告购买被告梁妮位于广州市花都区凤凰北路32号1区13座501房（房地产权证号：穗花字第03000771**），成交价为1700000元，其中合同第十二条约定：卖方在2014年1月24日前，将上述成交物业在花都公证处做一份出售委托合同给买方指定的第三人作受托人，全权办理上述物业的申请还贷及过户递件、过户等产权转移等手续。受托人无收取售房款的权利。同时合同附件（付款方式）第D4（二）（1）约定：卖方同意收取定金后7日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方在2014年1月24日前，在买方提供房产查册表时，支付200000元给卖方。合约签订后，原告依约支付了100000元定金以及首期款200000元给两被告，但被告梁妮并未依约履行义务，经原告多次催促，被告梁妮于2014年2月22日写下《承诺书》，确认至当日，被告梁妮既没有于2014年1月24日前到花都公证处配合买方将上述房屋办理出售委托公证书给买方指定人；也没有在收到买方定金后七天内到抵押银行申请办理提前还款手续。经原告反复催促，被告李杰和才告知在和原告签订协议之前，已就涉案房屋与案外人冯健签订房屋买卖合同，并且已在房管部门办理了网上签约手续，但被告李杰和表示仍愿意将房屋卖于原告，并且于2014年3月1日与原告签订《补充协议》一份，表示对原告与被告梁妮及第三人签订的《房屋买卖合约》无异议，并表示愿意与被告梁妮一起向原告承担该合约的义务，其中第四条约定：若乙方（被告李杰和）与梁妮最终未能将上述房屋买卖过户过甲方（原告），则乙方与梁妮应双倍退还甲方已付房款。至今，两被告仍然没有向抵押银行申请办理提前还贷手续，亦没有办理委托公证，与案外人冯健签订的合同也没有解除，两被告的种种行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原告与被告梁妮及第三人于2014年1月12日签订的《房屋买卖合约》；2、被告梁妮、李杰和向原告返还定金100000元及首期款200000元；3、被告梁妮、李杰和向原告支付违约金300000元；4、案件受理费、诉讼保全费由两被告承担。
诉讼中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1、解除原告与被告梁妮及第三人于2014年1月12日签订的《房屋买卖合约》及2014年3月1日原告与被告李杰和签订的《补充协议》；2、被告梁妮及李杰和向原告返还定金100000元及首期款200000元，并支付定金和首期款的利息，利息计算标准从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止。
被告梁妮及被告李杰和辩称：原告陈述的是事实，开庭前一天我方与原告电话商量，原告表示愿意继续购买涉案房屋，所以不存在解除合同、补充协议及返还定金和首期款等问题，对此，我方不同意原告的诉讼请求。
第三人没有到庭，亦没有提交书面陈述意见。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路32号1区13座501房（以下简称涉案房屋），权属人为被告梁妮，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州花都支行。
被告梁妮与被告李杰和为夫妻关系。2014年1月12日，原告（买方）与被告梁妮（卖方）及第三人（经纪方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉案合约），约定：第一条物业权属情况：卖方向买方出售涉案房屋，该房屋建筑面积为126.65平方米。第二条成交价、税费等：物业成交价为1700000元，交易所产生的税费全部由买方负担。第六条违约责任：本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿；任何一方隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法／不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；其他不履约或不完全履约之情形。第十二条三方约定的其他事项：①卖方在2014年1月24日前，将上述成交物业在花都公证处做一份出售委托合同给买方指定的第三方作受托人，全权办理上述物业的申请还贷及过户递件，过户等产权转移等手续。受托人无收取售房款权利。②出售物业之入墙入地装修不能拆除（含空调电器）。合约附件约定：付款方式：涂销抵押后一次性付款：签订合约时支付定金100000元。卖方同意收取定金后7日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方在2014年1月24日前，在卖方提供房产查册表时，支付200000元给卖方。买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）500000元转入卖方贷款账号内，银行到帐后即视为卖方已收取相应楼款；楼价余款900000元买方应在本次交易正式过户当天直接支付给卖方。各方还就合约的其他权利义务关系进行了约定。
签订涉案合约前，原告向被告梁妮支付定金100000元，被告梁妮于签订合约当日向原告出具了收款收据。2014年1月13日，原告向被告梁妮支付房款200000元。
签订涉案合约后，被告梁妮没有履行合约约定的申请提前还贷等义务，因此被告梁妮于2014年2月22日向原告出具《承诺书》，内容为：“本人梁妮（身份证号：452501198110076985）是广州市花都区凤凰北路32号1区13座501房的产权人。我于2014年1月12日与购买人TANCHUANJUAN（马来西亚护照号：451227105417）签订了房屋买卖合同（合同编号：HJ-0000100）。按合同中第六条约定，我需于2014年1月24日前到花都公证处配合买方将上述房屋办理出售委托公证书给买方指定人；另合同中约定，我需在收取到买方的购房定金后柒天内到抵押银行申请办理提前还贷手续。以上两项，我于2014年2月22日前暂未按合同规定时间办理。本人承诺，以上两项我将于2014年2月26日前办理完毕另提供相关办理凭据，积极配合买方按合同规定办理相关交易手续。否则，逾期办理的，买方有权追讨我相关责任。”之后，被告梁妮未按《承诺书》约定的内容履行义务。后原告得知被告梁妮在签订涉案合约前与案外人冯健就涉案房屋已另行签订了房屋买卖合同。为保证涉案合约的顺利履行，经原、被告协商，被告李杰和于2014年3月1日与原告签订了《补充协议》，约定：甲方：TANCHUANJUAN，乙方：李杰和，甲方于2014年1月12日与乙方的妻子梁妮以及第三人就涉案房屋签订《房屋买卖合约》，现乙方对该合约的签订及履行均无异议，并同意与梁妮共同承担该合约之义务。现鉴于乙方于梁妮在2014年1月12日前已与第三方冯健就该房屋签订买卖合约，且已收取了首期款叁拾万元，该合约至今尚未解除，故甲、乙双方达成以下补充协议：一、乙方应和梁妮于2014年3月3日当日前往广州市花都区公证处办理公证委托书同意委托甲方指定的第三方冯健作为上述房屋交易的全权代理人。二、乙方应于2014年3月3日当日前与第三方冯健解除双方就涉案房屋签订的买卖合同。三、乙方同意《房屋买卖合约》附件第二点D款之第5项约定的楼价余款的支付方式变更为：在乙方未将已收取的楼款叁拾万元退还给第三方冯健之前，甲方有权留置叁拾万元，待乙方向甲方出具与第三方冯健解除买卖合同之契约以及第三方冯健已收取全部款项之收据之日起三日内，甲方将剩余房款叁拾万元一次性支付给乙方。四、若乙方与梁妮最终未能将上述房屋买卖过户过甲方，则乙方与梁妮应双倍退还甲方已付房款。五、本协议自甲乙双方签字之日起生效，本协议与《房屋买卖合约》约定不一致的，以本协议为准。
签订《补充协议》后，原告与两被告及案外人冯健未能达成一致意见，被告梁妮未能与案外人冯健解除合同、办理提前还贷及过户登记等手续。原告遂于2014年3月3日向本院提出诉前财产保全申请，本院审查后依法作出（2014）穗花法立保字第57号民事裁定，裁定：一、查封担保人广州市西杰高尔夫球场设计有限公司所有的车牌号码为粤A×××××号小型轿车；二、查封被申请人梁妮价值400000元的财产。根据原告提供的财产线索，本院依法对被告梁妮所有的涉案房屋采取了查封措施。为此原告预缴了诉讼保全费2520元。此后，原告在法定期限内提起本案民事诉讼。
庭审中，两被告认为原告主张的违约金过高，要求按照原告与两被告在签订涉案合约前约定的以已付房款为基数，从签订合同之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至两被告返还全部房款之日止，对此两被告没有提交证据证明，原告对此亦不予确认，原告认为即使按《补充协议》的30万元的标准计算违约金过高，也应调整为按总房价的10%即17万元计算违约金，两被告对此不予确认。
本院认为：原告与被告梁妮及第三人签订的《房屋买卖合约》以及原告与被告李杰和签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守合同约定。该《房屋买卖合约》包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查原告与两被告之间的房屋买卖合同关系。
按照《房屋买卖合约》的约定，被告梁妮应在收到定金后7日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，而被告梁妮在原告履行了支付定金及首期款后没有依约履行提前还贷等合约约定的义务，且未按《承诺书》中约定的条款履行办理委托公证及申请提前还贷的义务。因被告梁妮在签订涉案合约前已就涉案房屋与案外人冯健另行签订了房屋买卖合同，存在一房二卖的行为，对此，原告与被告李杰和签订《补充协议》，但因被告梁妮与案外人冯健之间的买卖合同未能解除，导致原告无法实现合同目的，被告梁妮的行为构成违约，应承担违约责任。根据涉案合约第六条：“1、买卖双方有以下情形，守约方有权解除本合约：（3）：任何一方隐瞒情形，从而导致本合约的目的不能实现”的约定，原告要求解除与被告梁妮及第三人签订的《房屋买卖合约》及与被告李杰和签订的《补充协议》，符合合同的约定，本院予以支持。合同解除后，被告梁妮应返还原告定金及首期款，原告要求被告梁妮退还定金100000元及首期款200000元，合理有据，本院予以支持。
关于违约金的数额，《补充协议》已变更了违约金数额，原告请求按《补充协议》的约定要求被告梁妮支付违约金300000元，被告梁妮认为原告主张的违约金过高，但关于其主张的违约金调整方式未提交证据证明，结合原告已向被告梁妮支付定金100000元，综合被告违约的情况、原告的实际损失以及公平原则，本院酌定将违约金调整为100000元，因此被告梁妮应向原告支付违约金100000元，超出100000元部分本院不予支持。
关于已付定金100000元及房款200000元的利息的问题，被告梁妮支付违约金100000元已足以弥补原告的损失，因此原告要求两被告支付已付定金及房款的利息，理由不成立，本院不予支持。
被告李杰和与原告签订的《补充协议》约定：被告李杰和对涉案合约的签订及履行均无异议，并同意与被告梁妮共同承担涉案合约的义务，因此原告要求被告李杰和与被告梁妮共同承担返还定金、首期款及支付违约金的请求，合理有据，本院予以支持。
第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告TANCHUANJUAN与被告梁妮及第三人广州市恒捷房地产咨询服务有限公司于2014年1月12日签订的《房屋买卖合约》关于买卖位于广州市花都区凤凰北路32号1区13座501房的条款。
二、解除原告TANCHUANJUAN与被告李杰和于2014年3月1日签订的《补充协议》。
三、被告梁妮、李杰和在本判决发生法律效力之日起10日内向原告TANCHUANJUAN返还定金100000元。
四、被告梁妮、李杰和在本判决发生法律效力之日起10日内向原告TANCHUANJUAN返还首期款200000元。
五、被告梁妮、李杰和在本判决发生法律效力之日起10日内向原告TANCHUANJUAN支付违约金100000元。
六、驳回原告TANCHUANJUAN的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，由原告负担3266.67元，由被告梁妮、李杰和负担6533.33元；诉讼保全费2520元，由被告梁妮、李杰和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 吴海萍
代理审判员 刘 兵
人民陪审员 李玢姝
二〇一四年五月××日
书 记 员 陈家欣