福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初5948号
原告中国工商银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路17号。
负责人顾斌，行长。
委托代理人陈琴、林奕增，福建明嘉律师事务所律师。
被告谢军，男，1983年8月20日出生，汉族，住福建省建瓯市。
被告叶蕊，女，1973年11月30日出生，汉族，住福建省建瓯市。
被告厦门福康经济发展有限公司，住厦门市思明区鹭江道100号怡山商业中心（厦门财富中心）21层01-09单元。
法定代表人梁林伟，董事长。
委托代理人郑华英，职员。
原告中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称工行厦门分行）与被告谢军、叶蕊、厦门福康经济发展有限公司（以下简称福康公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行厦门分行的委托代理人陈琴及被告福康公司的委托代理人郑华英到庭参加诉讼；被告谢军、叶蕊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行厦门分行诉称，2009年12月20日，被告谢军向原告申请个人住房贷款544万元，并提供位于厦门市思明区世界山庄20#楼，21#楼28层03单元室房产作为借款担保，被告叶蕊作为被告谢军配偶承诺承担连带还款责任。2009年12月30日，原被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告为被告提供贷款544万元，贷款期限为360个月，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮29%。原告依约向被告发放贷款544万元，然而被告多次违约，故原告诉请判令被告谢军支付借款本金4854408.13元及利息、罚息、复利（暂计至2016年3月31日为42509.17元，之后的借款利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮29%计算，罚息及复利均按借款利率上浮50%计，均计至实际还款之日止），并支付律师代理费123423元、保全费5000元；被告叶蕊、福康公司对被告谢军的前述债务承担连带清偿责任；若被告未履行上述债务，原告有权请求法院以厦门市思明区世界山庄20#楼、21#楼28层03单元房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
被告谢军、叶蕊未作答辩。
被告福康公司辩称，其请求原告优先实现担保物权。
经审理查明，被告谢军、叶蕊于2008年12月16日登记结婚。
2009年12月20日，被告谢军向原告提交《个人住房贷款申请表》，申请贷款544万元，被告叶蕊作为配偶在申请表上签字并承诺对上述贷款债务承担连带还款责任。
2009年12月30日，原告与被告谢军、福康公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告谢军提供个人购置住房贷款544万元；贷款期限为360个月，实际放款日和到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮29%；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按贷款利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息、复利及其他费用；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；被告谢军提供厦门市世界山庄20#楼、21#楼28层03单元房产作为抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用；被告福康公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但房屋抵押权登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述房屋抵押权登记信息的房屋他项权证书之日后，保证人对借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。上述抵押房产并于2010年1月6日办理了预购商品房抵押权预告登记。
2009年12月31日，原告依约向被告谢军发放贷款544万元但被告自2015年10月31日起连续多次未按时还，故原告诉至本院。为此，原告支付律师费123423元及保全费5000元。
诉讼中，原告确认截至2016年6月30日，被告谢军尚欠原告借款本金4806782.69元及利息、罚息、复利27945.14元。
以上事实有身份证、户口本、结婚证、《个人住房贷款申请表》、《个人购房借款／担保合同》、《按揭登记证明书》、房产证、借款凭证、借据历史处理本地查询清单、案件委托代理合同、发票等证据及当事人当庭陈述的事实为证。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告已依约发放贷款，但被告谢军连续多次未按时还款，故原告有权依约要求被告谢军提前偿还全部借款本金余额4806782.69元及利息、罚息、复利，并支付原告为向其主张债权而支付的律师费123423元及保全费5000元。虽原告主张提前收贷，但其就合同约定的还款期限届满之前未到期的本金只主张计收利息，系自动放弃提前计收罚息的权利，故本院予以支持。因上述债务发生于被告谢军、叶蕊夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务，故被告叶蕊应对被告谢军的上述债务承担共同还款责任。被告福康公司作为连带责任保证人，应在正式抵押登记手续办理完毕且原告收到房屋他项权证书之日前对上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向被告谢军、叶蕊追偿。因本案抵押房产尚未办理正式抵押登记手续，故原告对该房产尚不享有抵押权，原告要求就该房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告谢军、叶蕊应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司厦门市分行借款本金4806782.69元及利息、罚息、复利（暂计至2016年6月30日为27945.14元，之后的利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮29%计，罚息及复利均按借款利率上浮50%计，均计至实际还款之日止，但利息的计收期限不超过2039年12月31日），同时支付律师代理费123423元及保全费5000元；
二、被告厦门福康经济发展有限公司对被告谢军、叶蕊的上述债务承担连带清偿责任（正式抵押登记手续办理完毕且原告中国工商银行股份有限公司厦门市分行收到房屋他项权证书之日后，该保证责任终止），并有权在承担保证责任后向被告谢军、叶蕊追偿；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司厦门市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23253元，由被告谢军、叶蕊、厦门福康经济发展有限公司共同负担。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 王 俭
二〇一六年七月十八日
代书 记员 庄娟娟
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。