广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初1339号原告：广西利淮物业服务有限公司，住所地：柳州市航惠路6号景航苑1-15号。法定代表人：姚少河，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖石荣，广西佑成律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗政，广西佑成律师事务所律师。被告：韦绍国，男，1970年4月14日生，壮族，户籍地：广西柳江县，住广西柳州市。原告广西利淮物业服务有限公司（以下简称利淮物业公司）诉被告韦绍国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告利淮物业公司的委托诉讼代理人肖石荣到庭参加诉讼。被告韦绍国经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告利淮物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年4月1日至2015年12月31日期间的物业费3201.2元；2、判令被告向原告支付违约金4985.63元（违约金计算：以3201.2元为基数，按每天3‰从2013年4月1日起计算至物业费全部付清时止,其中计至2015年12月31日止为4985.63元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月27日，被告与柳州市远大物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，由柳州市远大物业服务有限公司为被告柳州市荣军路160号永意·山语城1栋10-7号，建筑面积为74.62平方米的房屋提供物业服务。该合同对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费用、代收代办服务、违约责任等内容进行了明确约定。2010年12月30日，原告与被告签订《确认书》合同签订后，确认书约定：被告同意《前期物业服务合同》的甲方变更为原告，被告按照《前期物业服务合同》的规定履行合同的权利和义务。原告进场后为被告提供物业服务至今。被告从2013年4月1日至2015年12月31日期间拖欠原告物业费及违约金8186.83元。原告通过电话、邮寄催缴通知单等方式向被告催缴，但被告至今拒不缴纳。故原告诉至法院，请求判如所请。被告韦绍国未作答辩，亦未在本院规定的举证期限内提供证据。本院经审理认定事实如下：原告利淮物业公司系具备物业服务资质的企业法人，原名称为柳州市琪鑫物业服务有限公司，2015年8月12日变更为现名称。被告系柳州市荣军路160号永意·山语城1栋10-7号房屋业主，该房屋建筑面积为74.62平方米。2010年10月27日，被告与柳州市远大物业服务有限公司签订《“永意·山语城”前期物业服务合同》，约定：柳州市永意房地产开发有限公司选聘柳州市远大物业服务有限公司对永意山语城小区提供前期物业服务，物业费收费标准为住宅按建筑面积每月1元/平方米计收，物业服务费标准按优质优价调整；被告应于每月30日前按约定标准向原告交纳当月物业服务费，逾期交纳物业服务费和其它费用的，被告应从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金；等等。2010年12月30日，被告的代理人韦柳涛代被告签署《收楼确认书》，确认已验收该物业。因柳州市永意房地产开发有限公司重新选聘原告对永意山语城提供物业服务，同日，被告的代理人韦柳涛代被告与原告签订《确认书》，表示同意《“永意·山语城”前期物业服务合同》的甲方柳州市远大物业服务有限公司变更为原告，合同内容不变，被告与原告将按照《“永意·山语城”前期物业服务合同》的规定履行合同的权利和义务。原告为永意·山语城小区提供物业服务直至2016年12月31日撤出该小区。2011年4月22日，原告对永意·山语城小区物业服务等级标准和收费标准经过柳州市鱼峰区住房和城乡建设委员会及物价局备案，其中多层住宅每月物业服务费为1元/平方米，高层住宅每月物业服务费为1.3元/平方米。庭审中，原告认可2013年4月1日之前的物业费被告已经结清。因被告拖欠物业服务费用，原告已通过书面方式向被告催收2013年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，但被告仍未交纳。为此，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据被告与柳州市远大物业服务有限公司签订《“永意·山语城”前期物业服务合同》，以及被告与原告签订的《确认书》，原、被告双方自2010年12月30日起建立物业服务合同关系，原告应当按照合同约定提供相应的物业服务，被告应当按照合同约定支付物业服务费。原告提供证据证明其已履行向被告书面催交2013年4月1日至2015年12月31日期间物业服务费的义务，且本案中没有证据表明被告已向原告交纳上述期间的物业服务费，故本院认定被告未缴纳上述费用。现原告主张按照1.3元/月/平方米的标准收取被告的物业费，符合物价部门核定的收费标准，本院予以支持，被告应当交纳的物业服务费为3201.2元（74.62平方米×1.3元/平方米/月×33个月）。因被告未按合同约定履行交费义务，原告主张被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持，但原告主张按照每日千分之三计算标准过高，本院酌情调整为按每日万分之三计算。因合同中约定被告应于每月30日前交纳当月物业费，故违约金应从2013年5月1日起分段计算至债务清偿完毕时止。被告韦绍国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，本院可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告韦绍国应支付原告广西利淮物业服务有限公司物业服务费3201.2元；二、被告韦绍国应支付原告广西利淮物业服务有限公司违约金（以被告韦绍国实际尚欠物业服务费为基数，按每日万分之三的标准，从2013年5月1日起分段计算至债务清偿完毕时止）；三、驳回原告广西利淮物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告韦绍国负担。本判决为终审判决。审判员  唐月琴二〇一七年六月二十二日书记员  周彦孜附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。