江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1102民初3134号
原告(反诉被告)：孟春梅，女，1982年10月7日生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：张勇，江苏思扬宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱彬，江苏思扬宏律师事务所实习律师。
被告：镇江苏宁置业有限公司，住所地江苏省镇江市京口区解放路111号。
法定代表人：楼晓君，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马金凤，女，住江苏省南京市玄武区，系被告员工。
委托诉讼代理人：朱正，男，住江苏省，系被告员工。
被告（反诉原告）：镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司，住所地江苏省镇江市京口区解放路111号。
负责人：楼晓君，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：马金凤，女，住江苏省南京市玄武区，系被告员工。
委托诉讼代理人：朱正，男，住江苏省，系被告员工。
原告(反诉被告)孟春梅与被告镇江苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）、被告（反诉原告）镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司（以下简称苏宁购物分公司）租赁合同纠纷一案，本院2017年9月5日立案。被告苏宁购物分公司应诉后，向本院提出反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。依法适用普通程序，于2017年10月23日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）孟春梅及其委托诉讼代理人陈悦忠、朱彬，被告苏宁公司、被告（反诉原告）苏宁购物分公司的共同委托诉讼代理人马金凤、管竞竞到庭参加诉讼。庭后，孟春梅解除了对委托诉讼代理人陈悦忠的委托，另行委托张勇作为委托诉讼代理人，苏宁公司、苏宁购物分公司解除了对委托诉讼代理人管竞竞的委托，另行委托朱正作为委托诉讼代理人。2017年11月2日，本案再次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）孟春梅及其委托诉讼代理人张勇、朱彬，被告苏宁公司、被告（反诉原告）苏宁购物分公司的共同委托诉讼代理人马金凤、朱正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟春梅向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告苏宁购物分公司关于镇江市苏宁广场第3层303-25号房屋的《商铺租赁合同》已于2017年9月8日解除；2.判令两被告赔偿原告商品损失20807元，赠品损失5000元；3.判令两被告支付违约金9562.5元；4.判令两被告赔偿恶意损坏原告装修损失29040元，其他物品损失5000元；5.判令两被告赔偿原告营业损失10000元；6.判令两被告返还原告2017年3月27日至2017年4月1日期间房租540元；7.判令两被告支付原告搬迁费用800元。事实与理由：2016年12月9日，原告与被告苏宁购物分公司签订《商铺租赁合同》一份，约定租期自2016年12月9日至2017年12月8日，月租金2737.5元，原告另行交纳8212.5元保证金。2017年年中，被告苏宁购物分公司因业务经营调整，同意原告以保证金冲抵至2017年9月8日前的租金。2017年8月30日，原告承租商铺被被告苏宁购物分公司强制清空，所有商品、库存货物均被被告苏宁购物分公司强行搬离，造成损失。被告苏宁购物分公司系被告苏宁公司的分公司，苏宁公司应承担连带责任。
被告苏宁公司、苏宁购物分公司共同辩称，双方签订租赁合同属实，但自2017年6月9日起原告开始拖欠租金，多次催要无果。被告从未同意以保证金冲抵2017年9月8日前的租金，对原告采取强制清铺措施系不得已的维权行为。2017年7月27日，被告向原告送达了要求解除合同及撤铺的信函，要求解除合同并返还商铺。清铺后，被告对原告物品妥善保管，原告并无损失。故本案实为原告违约，对原告的诉讼请求不予认可。苏宁购物分公司向本院提出反诉请求：1.判决确认反诉原、被告关于镇江市苏宁广场第3层303-25号房屋的《商铺租赁合同》已于2017年7月31日解除；2.判令反诉被告支付2017年6月9日至2017年7月31日期间的租金4745元及2017年4至8月的能源费556.8元；3.判令反诉被告支付2017年7月31日至2017年8月29日期间的占用费7830元；4.判令反诉被告支付违约金8212.5元；5.判令反诉被告返还优惠租金547.5元并承担代为拆除、腾空铺位费用1600元。事实与理由：反诉被告自2017年6月9日以来拖欠租金，经多次催要，仍拒不支付，且自2017年4月1日以来长期拖欠电费。2017年7月27日、8月24日，反诉原告两次向反诉被告发送要求解除合同及撤铺的函件，反诉被告收函后无视合同约定继续强制使用商铺至2017年8月29日，反诉原告签订合同的目的无法实现并造成损失，反诉被告构成根本违约。
孟春梅对苏宁购物分公司的反诉辩称，自2017年5月中旬开始，多次与反诉原告主管陈新梅交涉，2017年7月3日双方正式变更合同，以保证金冲抵2017年9月8日前的租金，反诉原告起诉没有事实和法律依据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据材料，本院认定如下：
孟春梅提交的（1）微信截图一张，证明双方将租赁期限变更至2017年9月8日。苏宁购物分公司、苏宁公司对真实性不予认可。本院认为，结合当事人的陈述，该份证据材料具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。（2）照片一组，证明案涉房屋被苏宁购物分公司强行清空前后的状况。苏宁购物分公司、苏宁公司对真实性不予认可。本院认为，结合当事人的陈述和其它证据材料，该份证据材料具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。（3）2017年8月24日电脑盘点清单一份，证明当日货物总值及进货价值约为销售定价的0.38倍。苏宁购物分公司、苏宁公司对真实性不予认可。本院认为，苏宁购物分公司、苏宁公司虽对真实性不予认可，但未并举证反驳，该份证据材料具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。（4）物品清单一份，证明其取回物品数量和价值。苏宁购物分公司、苏宁公司对真实性无异议，但认为货物已全部退还孟春梅。本院认为，经本院组织，双方当事人在场，该清单为孟春梅自苏宁购物分公司仓库取回物品时当场所列，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。（5）银行流水明细一页，证明销售价格为进货价格的0.38倍。苏宁购物分公司、苏宁公司对真实性无异议，但对关联性和证明目的不予认可。本院认为，该银行流水明细仅显示转账金额和收款人，无法证实孟春梅的证明内容，本院不予采信。（6）2017年8月24日至8月29日销售小票一组，证明该段时间销售价值4860元，每天营业收入约1000元。苏宁购物分公司、苏宁公司对完整性提出异议，认为是否是原告实际销售情况不得而知。本院认为，该证据材料仅能证实孟春梅2017年8月24日至8月29日期间的销售情况，营业损失不能仅依据其认定。（7）镇江方沁装饰工程有限公司装修明细单一份，证明案涉房屋装修花费36300元。苏宁购物分公司、苏宁公司对真实性不予认可。本院认为，苏宁购物分公司、苏宁公司虽不予认可，但未举证反驳，该份证据材料具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。（8）银行流水明细一页，证明其购买收银机支出5000元。苏宁购物分公司、苏宁公司对真实性无异议，对关联性和证明目的不认可。本院认为，该流水明细无法显示支出5000元的用途为购买收银机，该证据材料不具有证据的关联性，本院不予采信。（9）运费收据一份，证明其自苏宁购物分公司取回货物，支出搬运费800元。苏宁购物分公司、苏宁公司对真实性不认可。本院认为，结合本院组织双方返还货物的数量及搬运难度综合来看，该证据材料的真实性和运费数额应予认定。
苏宁购物分公司、苏宁公司提交的（1）《商铺租赁合同》，证明孟春梅违约，苏宁购物分公司有权解除合同，且不再给予孟春梅租金优惠。孟春梅对真实性无异议，对证明目的不予认可。本院认为，该证据真实性应予确认，应结合其他证据综合认定孟春梅是否存在违约情形，苏宁购物分公司、苏宁公司的证明目的不予支持。（2）《催款函》、照片打印件、邮寄单、微信记录、解约函，证明多次向孟春梅发函要求支付租金，其有合同解除权。孟春梅对真实性认可，但认为苏宁购物分公司无合同解除权。本院认为，该组证据实质属当事人陈述范畴，仅以该陈述不足以证明苏宁购物分公司具有合同解除权。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月9日，孟春梅（乙方）与苏宁购物分公司（甲方）签订《苏宁广场商铺租赁合同》一份，甲方将镇江市苏宁广场第3层303-25号商铺出租给乙方使用。合同约定：租赁期限自2016年12月9日至2017年12月8日，租金每月2737.5元，甲方同意第1个租赁年度给予乙方优惠，合同期限内如因乙方原因导致合同提前解除、终止的，除应承担合同约定的违约责任外，不再享有上述租金优惠；租金自商铺交付之日起计算，先付后租，每1个完整自然季度支付一次，除首期租金外，乙方应于每个支付周期结束前15日支付下一个支付周期的租金；乙方须于签订本合同后7日内向甲方支付租赁保证金8212.5元，保证金不是乙方预付的租金、物业服务费或其它费用，仅是乙方履行合同、全部附件及各项管理制度约定义务的保证，如因乙方拖欠租金、物业服务费或其它费用的，或因乙方使用该商铺给甲方或任何第三人造成损失、损害的，甲方有权书面通知乙方后从保证金中抵扣乙方应支付的费用及应承担的赔偿、违约金等；商铺物业服务费自约定的开业日起按租赁面积计算，每月450元；乙方未按照约定期限及要求交还商铺的，甲方有权立即进入商铺，更换商铺钥匙或采取其它措施收回该商铺，同时有权停止该商铺水、电及空调等的供应；乙方延期交还商铺的，对于商铺内的一切装饰、装修、设备及物品，视为乙方的遗弃物，乙方同意甲方有权自行决定以任何方式进行处理，且如果发生费用及责任的，由乙方承担；甲乙任何一方违约解除合同，或者未按合同约定履行导致合同提前解除、终止的，违约方应向守约方支付合同解除、终止当月月租金及物业服务费综合3倍标准的违约金，如违约金不足以弥补守约方因此而遭受的实际损失的，守约方有权以诉讼方式继续追偿；合同约定甲方联系人为贾孝丽，联系地址为镇江市中山东路301号镇江苏宁广场8楼办公区，乙方联系人孟春梅，联系地址江苏省沛县栖山镇后孟村东组27号。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。
合同签订后，孟春梅向苏宁购物分公司交纳首期租金8212.5元及保证金8212.5元，其后支付了第2季度（2017月3月9日至2017年6月8日）租金8212.5元。2017年4月8日，孟春梅与苏宁购物分公司签订《补充协议》一份，约定东西渡口2017年3月27日至4月1日封闭施工，共计6天，场地使用费减免547.5元，其他合同内容保持不变。
2017年5月9日、5月15日，苏宁购物分公司向孟春梅送达催缴通知，孟春梅在回单上签字，确认收到催款通知书并对款项认可。2017年5月中旬以后，孟春梅认为生意不好，与苏宁购物分公司三楼东西渡口的楼层主管陈新梅协商解除合同事宜，并于2017年5月25日向陈新梅提交《撤场报告》一份，书面申请退铺。2017年7月3日，孟春梅向陈新梅发送微信：陈主管，解约合同批下来了吗？又一个星期了，你帮我催催啊！陈新梅回复：被退回了，总部不同意退保证金，你只能抵完了再撤。孟春梅：为什么？就是要做完3个月吗？陈新梅回复：嗯，到9月8日，或者等我们有了下家。对于陈新梅的身份，苏宁购物分公司称是三楼东西渡口楼层主管，负责收取租金、物业费催收、现场运营管理等，认为陈新梅无权同意保证金冲抵租金，目前其已离职，孟春梅称在苏宁购物分公司的经营活动如需联系均通过陈新梅。合同中约定的苏宁购物分公司联系人贾孝丽，苏宁购物分公司称2017年3月左右已离职。
2017年7月26日、8月24日，苏宁购物分公司向孟春梅邮寄《通知函》，载明其未按时、足额支付2017年6月9日至2017年9月8日租金、电费，决定自2017年7月27日起解除双方签订的租赁合同，同时要求孟春梅于2017年7月30日前返还商铺、补缴费用。
2017年8月30日，苏宁购物分公司在停止对外营业期间、孟春梅不在场的情况下，强行开锁进入案涉商铺，将铺内货架、桌椅、物品等搬至苏宁购物分公司仓库。2017年9月21日，经本院主持，孟春梅及被告苏宁购物分公司工作人员均在场，孟春梅将苏宁购物分公司搬走的货物进行清点，详列清单后自行取走。
截止2017年8月24日，孟春梅经营商铺电脑系统显示系统中货物销售定价合计94604元，销售价格约为进价的0.38。2017年8月24日至8月29日销售金额4860元。本院组织勘验过程中本诉原告取回销售金额为36307元的货物。
2015年10月30日，加盖有香阁娜国际生物科技（北京）有限公司印章的《赠品单》五页，该赠品单显示赠品数量，但无价格，录单时间分别为2015年10月30日、2016年1月20日、2016年9月18日、2016年10月14日、2016年12月19日。
2017年4至8月，案涉商铺发生电费556.8元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应全面、适当的履行合同义务。本案中，原告（反诉被告）孟春梅认为其与被告（反诉原告）苏宁购物分公司对保证金冲抵租金已达成一致意见，在合同有效期内，苏宁购物分公司强行收回商铺构成违约。苏宁购物分公司则认为孟春梅逾期未支付租金，构成违约，强行收回房屋的行为系依据合同约定的私力救济行为。故本案的主要争议焦点是原、被告双方在合同履行过程中哪方存在违约行为。
《商铺租赁合同》约定租赁期限自2016年12月9日至2017年12月8日，租金每季度8212.5元，每个季度结束前15日支付下一季度的租金。诉讼中，双方一致认可2016年12月9日至2017年6月8日期间的租金已经支付，争议点是2017年6月9日至2017年9月8日的租金是否支付。孟春梅提交其与陈新梅微信记录中陈新梅表示“总部不同意退保证金，你只能抵完了再撤，到9月8日，或者等我们有了下家”等语言清楚、明白的表示了不同意孟春梅提前解除合同，但同意以保证金冲抵2017年9月8日前租金，或者解除合同需待苏宁购物分公司找到新的承租人。陈新梅系被告苏宁购物分公司三楼东西渡口主管，苏宁购物分公司亦认可陈新梅的职权为收取租金、物业费催收、现场运营主管等。事实上，《商铺租赁合同》约定的苏宁购物分公司联系人贾孝丽已于2017年3月离职，日常经营中，苏宁购物分公司与孟春梅联系的具体人员即为陈新梅，孟春梅对苏宁购物分公司的申请亦通过陈新梅转达和传递，孟春梅善意，且有理由相信陈新梅的意见能够代表苏宁购物分公司。苏宁购物分公司认为陈新梅无权同意以保证金冲抵租金，不符合法律规定，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，本案中应认定双方已协议变更了2017年6月9日至2017年9月8日的租金支付方式，即以孟春梅交纳的保证金8212.5元予以冲抵。
《商铺租赁合同》在正常履行过程中，苏宁购物分公司无权单方解除，2017年7月26日、8月24日两次向孟春梅邮寄送达的函件不具有法律效力，该函件的送达不能产生解除合同的法律效力。鉴于本案诉讼中，苏宁购物分公司已将案涉商铺强制清空并收回，孟春梅原有装修遭到破坏，苏宁购物分公司以实际行为终止了合同的履行，孟春梅已不具备继续承租使用的条件。同时双方均诉讼要求解除合同，故应认定双方在诉讼中对合同的解除达成了一致意见，案涉合同已予解除。
在租赁合同有效期内，苏宁购物分公司强制清空并收回房屋的行为构成违约，依法应承担违约责任。当事人一方违约应当赔偿对对方造成的相应损失，同时，损失赔偿依法应当遵循客观公平、合理预见和防止扩大的规则。对孟春梅主张的各项损失，依照上述法定规则，本院认定如下：
（1）商品、赠品及物流费损失。商品损失：截止2017年8月24日当天，案涉房屋内商品销售价格94604元，2017年8月24日至8月29日销售4860元，本院勘验时取回货物销售价格36307元，结合系统中显示购买价格约为销售价格0.38倍的情况，原告的商品损失为20306元[（94604元-4860元-36307元）*0.38]。苏宁购物分公司虽对上述损失不予认可，但并未举证反驳，上述损失本院予以确认。赠品损失：孟春梅主张5000元，其提供的赠品清单时间为2015年10月30日至2016年12月19日，距2017年7月30日案涉房屋被强制清空间隔较长，无法确定是否已赠送，本院酌定800元。物流费损失：孟春梅主张500元，本院酌定200元。综上，孟春梅该项损失为21306元。
（2）装修及其他物品损失。装修损失：孟春梅装修花费36300元，其中吧台主材1700元，货柜主材6600元，已取回。合同期限1年，孟春梅实际使用期间为2016年12月9日至2017年7月30日，计235天，按比例计算，原告除吧台、货柜外的装修损失为9973元[（36300元-1700元-6600元）÷365天×（365天-235天）]。苏宁购物分公司在强制清空过程中造成孟春梅货柜部分毁损，本院酌定1000元。其他物品损失：孟春梅主张5000元，并无证据证实，鉴于苏宁购物分公司强行清空案涉商铺时除了商品确有其它物品的情况，本院酌定2000元。综上，孟春梅该项损失为12973元。
（3）停业损失。苏宁购物分公司强行清空致孟春梅无法继续经营，孟春梅要求赔偿2017年7月30日至2017年9月8日的停业损失符合合理预见规则，应予支持。2017年5月，孟春梅曾以损失严重为由与苏宁购物分公司协商合同解除事宜，庭审中，亦称经营状况仅能维持收支平衡，稍有盈利，其要求被告赔偿10000元并无证据证实，本院酌定3000元。
（4）租金损失。2017年4月8日，《补充协议》明确约定场地使用费减免547.5元，孟春梅要求苏宁购物分公司退还540元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
（5）运输费损失。苏宁购物分公司违约清空，提前解除合同，导致孟春梅自苏宁购物分公司仓库内将货物、物品等运走，支出运输费，其主张800元，应予支付。
上述合计38619元。
关于违约金，孟春梅主张9652.5元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，我国法律规定违约金的性质以补偿性为主、惩罚性为辅。孟春梅的各项损失，包括合同履行后可以获得的预期利益，本院已予认定，损失已得到合理补偿，故违约金的请求依法不予支持。
苏宁购物分公司在合同有效期内强行清空商铺，提前解除合同，存在违约行为，并致使孟春梅不能实现订立合同时目的。其要求孟春梅支付违约金、承担拆除费及返还优惠租金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2017年9月8日前的租金已以保证金冲抵，其要求支付2017年8月29日前占用费的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。2017年4至8月能源费556.8元，孟春梅确已使用，应于支付。
苏宁购物分公司系苏宁公司的分支机构，不具有独立法人资格，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，苏宁购物分公司首先应对该案承担民事责任，不足部分由被告苏宁公司承担补充赔偿责任。
综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）孟春梅与被告（反诉原告）镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司关于镇江市苏宁广场第3层303-25号商铺的《商铺租赁合同》已解除；
二、被告苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告孟春梅损失38619元；
三、被告镇江苏宁置业有限公司对被告苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司上述第二项义务承担补充赔偿责任；
四、反诉被告孟春梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司2017年4至8月的能源费556.8元；
五、驳回原告孟春梅的其它诉讼请求；
六、驳回反诉原告苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2680元，原告孟春梅承担480元，被告苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司承担2200元；反诉案件受理费500元，减半收取250元，反诉原告苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司承担200元，反诉被告孟春梅承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审 判 长 兰 欢
人民陪审员 李知文
人民陪审员 吴爱民
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 於 联
（上诉须知、法律条文）
《中华人民共和国民法总则》
第七十四条第二款分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。