河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫11民终803号上诉人（原审被告）：张占法，男，汉族，1945年7月27日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：孙光亚，河南汇星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹富德，男，汉族，1962年10月9日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：张晓丽，河南蓝标律师事务所律师。�上诉人（原审原告）：王宝华，女，汉族，1963年6月9日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：马德波，漯河市源汇区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：崔国和，漯河市源汇区法律服务所法律工作者。上诉人张占法、曹富德因与被上诉人王宝华确认合同无效纠纷一案，郾城区人民法院于2015年12月25日作出（2015）郾民初字第01435号民事判决书，王宝华不服该判决向本院提起上诉，本院于2016年5月20日作出（2016）豫11民终802号民事裁定书，将本案发回郾城区人民法院重审。郾城区人民法院重审后于2016年12月27日作出（2016）豫1103民初1888号民事判决，张占法、曹富德均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人张占法及其委托诉讼代理人孙光亚，上诉人曹富德及其委托诉讼代�人张晓丽，被上诉人王宝华及其委托诉讼代理人马德波、崔国和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张占法上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）、上诉人与被上诉人在民政局办理离婚登记之前已经将本案争议的房产处分，离婚时的财产处分不包含本案争议房产，被上诉人不享有对本案争议房产的任何实体权利，其不是本案的适格原告。（二）、被上诉人即便享有争议房产的所有权，也仅仅只占有17.5%的产权。（三）、根据上诉人与王新民、罗惠敏签订的以房抵债协议，在2006年8月25日，上诉人与被上诉人已经将该争议房产处理完毕，离婚时离婚协议关于财产的处分约定不能高度盖然到该争议房屋。二、上诉人从王新民处赎回了争议房产，享有对本案争议房屋的所有权和处分权。2011年上诉人通过被上诉人向王新民还款30000元，2012年左右又向王新民银行账户汇款15000元，上诉人对争议房屋予以赎回是上诉人与王新民、罗惠敏的合意，且已实际履行，上诉人重新拥有了对争议房屋的所有权。三、被上诉人提供的赠与协议是虚假赠与协议，应不予认定。四、上诉人与曹富德签订的房屋买卖协议有效，为合法的民事行为，应予保护。双方在房管局签订的低价合同仅仅是为了少交税款，事实上仍是按照评估价格缴纳税费，此阴阳合同不能影响实际合同的效力。鉴定结论是对房屋现有价值的评估，而非当时交易时的二手房交易价格，不能作为认定合同无效的依据。五、一审判决程序违法。针对张占法的上诉，王宝华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。1、本案争�的房产，张占法没有处分的权利，在离婚协议中已约定，其他全部财产归王宝华所有。2、张占法与曹富德之间的房屋买卖行为属于恶意串通，不具有法律效力。针对张占法的上诉，曹富德辩称，一审判决认定事实错误，适用法律错误，张占法与曹富德的房屋买卖行为合法，本案不能排除张占法与王宝华恶意串通，损害曹富德利益的情形。上诉人曹富德上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人与张占法之间的房屋交易行为合法。张占法与上诉人签订房屋买卖合同时是争议房屋的合法所有权人，张占法当时持有合法的房屋所有权证书，并向上诉人出示了其与王宝华的离婚证，且张占法当时就在争议的房屋居住，上诉人有理由相信张占法对争�房屋有处分的权利。双方办理过户实际缴税时，房屋局的评估价格是194681元，与双方的实际交易价格173420元仅差两万元，应依法认定上诉人支付了合理的对价，双方的交易行为依法应受保护。二、本案的房屋评估结论不符合客观事实，评估程序不合法，应当不予认定。一审法院评估时未到现场进行勘察，未通知上诉人，评估程序不合法。评估公司对房屋进行评估时，应参照当时的交易时间、交易地段、房屋使用情况等综合因素来评判2014年12月18日争议房屋的价值，而不是参照现今时段商品房的实际买售价格来评判。三、王宝华一审提供的与上诉人的通话录音，只能证明王宝华与其弟弟王新民存在恶意串通编造虚假赠与协议的事实，不能证明上诉人与张占法之间的交易存在任何的不真实或交易价格不对等等情形。针对曹富德的上诉，王宝华辩称，1、上诉人称在购买房屋时，张占法已经出示离婚证，但曹富德同时应要求张占法出示离婚协议，答辩人认为曹富德与张占法存在恶意串通。2、从房管局调取的交易档案显示，双方的交易价格为5万元，明显不符合市场行情。3、涉案房屋是通过法定的程序进行的评估，评估价格为40余万元，而房管局的交易档案显示仅为5万元。综上，答辩人认为曹富德与张占法的房屋交易行为是无效的。针对曹富德的上诉，张占法辩称，张占法在房屋赎回后，有对涉案房屋进行处分的权利，其将房屋以17万元价格出售给曹富德，买卖合同是合法有效的，请求法院确认合同效力，并驳回王宝华的诉请。被上诉人王宝华向一审法院起诉请求：1、请求法院确认两被告在2015年6月1日签订的《漯河市房产转让协议》无效；2、请求法院依法判决位于泰山小区8号楼五层东户（13号）房归�告所有；3、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告王宝华与被告张占法于1988年2月1日在漯河源汇顺河街办事处登记结婚，2007年10月11日,原告王宝华与被告张占法签订离婚协议书并在漯河市郾城区民政局登记离婚，离婚协议书的主要内容为：“甲方张占法；乙方王宝华。因双方感情破裂，双方充分协商达成如下协议。一、财产分割，甲方带走自己的随身物品，其他财产全部归女方所有。二、子女抚养及探望方式，儿子张洋7岁，由男方抚养并承担抚养费、医疗费、教育费，女方每星期探望一次。三、债权债务由男方承担”。原、被告夫妻关系存续期间，购买位于漯河市郾城区××楼××层东××房屋××套（房产证号为漯河市房权证源汇区字第××号）。2006年8月25日，原、被告与王新民（原告王宝华弟弟）签订抵债协议书一份，其主要内容为：原、被�夫妻欠王新民70000元无力偿还，故将泰山小区8号楼5层东门三室一厅（86㎡）抵给债权人王新民及其母罗惠敏二人。该协议签订后，双方未办理过户手续。2015年5月30日，王新民及其母亲罗惠敏与原告王宝华签订了赠予合同一份，王新民与罗惠敏将该房赠予原告王宝华。2014年12月18日，被告张占法与被告曹富德签订房屋转让协议一份，约定张占法将漯河市郾城区泰山路8号楼1幢5层东户14号房屋以173420元的价格转让给曹富德，并于2015年6月11日办理了过户手续，现该房屋登记在曹富德名下，但在办理房产过户中，该房的成交价为50000元。庭审中，被告张占法辩称，之所以写为50000元，是为了逃避税收。在审理过程中，经原告王宝华申请，法院委托河南凯业房地产估价咨询有限公司对漯河市郾城区泰山路8号楼1幢5层东户14号房屋进行评估。经评估，该房价值为40.41万元。一审法�认为：原告王宝华与被告张占法在夫妻关系存续期间，购买了位于漯河市郾城区××楼××层东××房屋××套（产权证号为：漯河市房权证源汇区字第××号）。2006年8月25日，原告王宝华和被告张占法与王新民（原告王宝华弟弟）签订抵债协议书一份，其主要内容为：原、被告夫妻欠王新民70000元无力偿还，故将泰山小区8号楼5层东门三室一厅（86㎡）抵给债权人王新民及其母罗惠敏二人。该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，虽然协议签订后未办理房屋过户手续，但并不影响该协议的法律效力。2015年5月30日，王新民、罗惠敏又将该房赠予给王宝华，并签订了赠予合同，该合同系王新民、罗惠敏、王宝华的真实意思表示，且不违反法律的规定，也应为有效协议，故该房屋的实际所有权人应为原告王宝华，关于被告张占法辩称，该房已赎回，但张占法并�有提供相关的证据予以证明，且原告也不予认可，故对被告张占法该辩称，法院不予采信。同时，从张占法与王宝华的离婚协议书来看，张占法也不是该房屋的所有权人。被告张占法私自将该房卖给被告曹富德，并为曹富德办理了房屋过户手续。因该房经鉴定，房屋价值为40.41万元，而张占法与曹富德的房屋买卖协议约定的交易价格为173420元，而在房管局登记的房屋成交价为50000元，应以房管局登记的买卖价格为准，被告张占法辩称登记为50000元是为了逃避税收，因未提供证据，法院不予采信。因该房张占法是以50000元价格出售给被告曹富德，曹富德作为独立民事行为能力人，应当对该房的实际价值有一定的了解，曹富德以50000元的价格购买了价值40.41万元的房产，张占法与曹富德明显存在恶意串通，损害原告王宝华的合法权益。《中华人民共和国合同法》第五十二�规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故被告张占法与被告曹富德签订的房屋转让协议应属无效。该房应为原告王宝华所有。关于原告王宝华要求的鉴定费，因原告未提供相关票据，故对原告该诉请法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、被告张占法与被告曹富德于2014年12月18日签订的房屋转让协议无效；二、漯河市郾城区泰山路8号楼1幢5层东户14号房屋归原告王宝华所有；三、驳回原告王宝华的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费520元，共计620元，由被告张占法、被告曹�德负担，二被告互负连带责任。二审经审理查明的事实除与一审查明的事实相同外，另查明：二审时，张占法向本院提供以下三份证据：1、王宝华与张占法、王新民的录音及录音笔录一份；2、漯河市中级人民法院的证明一份；3、漯河市人民政府与张占法在1993年11月11日签订的房地产买卖契约及房屋所有权存根各一份。以上三份证据证明：1、王宝华与张占法离婚后，张占法对抵债的房屋进行了赎回，并实际占有涉案房屋，张占法对涉案房屋拥有所有权并有权进行处分。2、涉案房屋系张占法单位的房改房，于1988年元月份分配给张占法，而王宝华与张占法于1988年2月份登记结婚，该房屋系张占法婚前个人财产。3、张占法于1993购买了涉案房产归属国家的35%的产权，涉案房产全部产权归属到了张占法名下。王宝华质证后认为：录音的时间和地点不对，参与�员也不对，内容不真实。争议房产即便是房改房，但是作为抵债，也是个人自愿行为，房改房与抵债无关。曹富德质证后认为：对证据真实性和证明问题无异议，该三份证据与曹富德无关。张占法将房屋出售给曹富德前，张占法一直在房屋内独自居住。该房屋在与曹富德转让前登记产权人也是张占法，涉案房屋原始取得人是张占法，至于后期张占法婚姻及抵债问题，与曹富德无关。二审时，曹富德向本院提供以下五份证据：1、张占法房产证复印件一份；2、房产转让协议一份；3、契税缴款书一份；4、收款收据一份；5、曹富德房产证一份。以上五份证据证明：1、张占法作为争议房屋的出卖人，在与曹富德签订房屋转让协议时，房屋登记产权人是张占法，张占法与曹富德的房产转让行为符合法律规定。2、曹富德在买受争议房产时，核查了房屋产权证书，了解了张占法在此一直居住的事实，已尽到注意义务。3、2014年12月18日签订的房屋转让协议是双方的真实意思表示，协议约定明确，双方约定的173420元的房款符合房屋的实际价值。4、曹富德分两次向张占法支付购房款173420元，履行了合同义务，支付了合理对价。5、房产转让协议已经履行完毕，争议房产已过户完毕，现该房屋的所有人为曹富德。王宝华质证后认为：对收条不认可，本案诉讼已经历经七八次，之前诉讼中从未出示过，且这么低的交易价格，曹富德分批次交款，与常理不符。收条不是张占法的笔迹。转让协议的时间与房管局的评估时间不一致。张占法质证后认为：对以上证据的真实性和证明的问题均无异议，收到条确实是张占法打的。二审时，王宝华向本院提供王新民的视频资料一份，证明：张占法将争议房产抵债给王新民后，王新民又赠与了王宝华。张占法质证后认为：王新民对争议房产无权处分，王新民已经接受了张占法的1.5万元的还款，其已经丧失了对房屋的处分权。曹富德质证后认为：对证据的真实性有异议，视频采取了专业的拍摄手法，非常流畅。王新民应当作为证人出庭作证，否则该份证据形式不合法。本院在二审审理过程中，根据张占法的申请，到中国建设银行漯河人民路支行调取张占法于2012年左右向王新民汇款1.5万元的汇款记录，但并未调取到。本案二审的争议焦点为：1、王宝华是否有权作为一审原告提起诉讼？2、一审判决认定张占法与曹富德2014年12月18日签订的房产转让协议无效，判决争议房产归王宝华所有是否有事实和法律依据？本院认为，1、关于王宝华是否有权作为一审原告提起诉讼？虽然2006年8月25日，张占法、王宝华与罗惠敏、王新民签订了以房抵债协议书，但双方并未办理房产过户手续，争议房产仍然登记在张占法名下，由于以房抵债协议属于实践性合同，应当办理房产过户手续，抵债协议才予以生效，所有权才予以变更。因此，本案争议房产在王宝华与张占法离婚之前，罗惠敏、王新民对本案争议房产不享有所有权，该争议房产仍然属于王宝华与张占法的夫妻共同财产。根据2007年10月11日王宝华与张占法在郾城区民政局离婚时离婚协议的约定，张占法私自将本案争议房产出售给曹富德，王宝华有权就张占法与曹富德之间的房产转让协议提起确认无效之诉，王宝华系本案的适格原告。2、关于一审判决认定张占法与曹富德2014年12月18日签订的房产转让协议无效，判决争议房产归王宝华所有是否有事实和法律依据？本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三�的，一般可以视为明显不合理的高价”。根据张占法与曹富德在房管局交易时的档案资料显示，双方的交易价格为5万元，张占法辩称登记为5万元是为了逃避税收，但其并未提供证据予以证明，本院对其该项辩称不予采信。曹富德作为独立民事行为能力人，应当对争议房屋的实际价值有一定的了解，其以5万元的价格购买争议房产，明显低于一般的交易价格。虽然二审中，曹富德提供张占法出具的收到条两份，证明其实际共向张占法支付购房款173420元，但本案争议房产经河南凯业房地产估价咨询有限公司评估，在2016年11月2日这一时点价值40.41万元，该评估时点虽然不是双方交易时的时点，但间隔时间不长，即使曹富德向张占法实际支付了173420元，也达不到《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定的指导�或者市场交易价百分之七十的要求，应视为曹富德没有支付合理的对价。综上，一审判决认定张占法与曹富德2014年12月18日签订的房产转让协议无效并无不当，本院依法予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”。本案系确认合同无效纠纷，应仅就张占法与曹富德之间的房产转让协议是否无效进行审理，王宝华主张房屋所有权与本案不是同一法律关系。王宝华可就该争议房产另行主张权利。综上，一审判决将本案争议房产直接确权给王宝华所有违反法律规定，本院依法予以撤销。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持郾城区人民法院（2016）豫1103民初1888号民事判决第一项；二、撤销郾城区人民法院（2016）豫1103民初1888号民事判决第二项；三、驳回王宝华的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，保全费520元，共计620元，由上诉人张占法、曹富德负担，二上诉人互负连带责任。二审案件受理费200元，由上诉人张占法负担100元，由上诉人曹富德负担100元。本判决为终审判决。审判长  付春香审判员  林晓光审判员  翟朝飞二〇一七年六月二日书记员  张俊霞