广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0183民初1700号
原告：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。
法定代表人：陈志彪。
委托代理人：潘泽通，该公司员工。
被告：何毅文。
被告：何伟彪。
上列两被告的委托代理人：潘家慧，广东杰信律师事务所律师。
原告广州市保值房地产代理有限公司诉被告何毅文、何伟彪居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市保值房地产代理有限公司的委托代理人潘泽通，被告何伟彪及两被告的委托代理人潘家慧到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告保值公司诉称：2016年12月26日，两被告与原告签订《独家销售合同》。合同约定两被告将其共同所有的增城区XX房的房产独家委托原告销售。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了独家销售履约保证金2000元。合同期限内，原告经过推介，于2017年2月26日为被告找到了意向买家。该买家向原告支付了购房定金20000元，原告当日将该定金的部分款项5000元转至被告账户，并通知被告前来与买家签订房屋买卖合同。然而被告却明确告知原告，不再出售该房，并拒绝前来原告门店与买家签订房屋买卖合同。被告的行为已违反合同约定，经原告催告仍不履行。为此，原告为维护自身利益，根据相关法律规定，向法院起诉，请法院判令，一、解除原告与两被告签订的《独家销售合同》；二、两被告共同向原告支付违约金46800元；三、两被告共同返还原告支付的保证金2000元及购房定金5000元；四、本案诉讼费用由两被告承担。
被告何毅文、何伟彪辩称：一、两被告不存在违约，不需要承担违约责任。因为涉案合同中约定的条款和原告的实际操作是违背二手房买卖交易习惯的，原告与两被告签订独家销售合同之后不久，原告的中介人员曾致电给被告称有人有意看房，但是对于两被告定价的156万元的房价有异议，原告希望两被告降低价格出售，两被告当时明确表示决不能低于156万元出售，后来原告就再也没有带人看房。直到独家销售合同的委托期限届满前两天，原告直接转账5000元至被告的账户中，并且单方面说是买方的定金，实际上在签署独家销售合同之后，原告一直没有带过客人来看房，两被告也没有看过原告口中所说的买家，对于原告所述的买家是否符合独家销售合同中第2条的条件，是否为适合的买家。两被告无法确认，而且原告所谓的买家，在交付购房定金前，两被告连卖家都没有见过面，也没有和原告、中介方见过面，没有出具收据的情况下，买方就缴纳了购房定金，这种情况是不合理也不可能，完全违背了二手房买卖的基本交易习惯。另外，在独家销售合同中第6条约定，本案中两被告根本没有见过买家，无法确认买家是否接收合同中第2条规定的交易条件，而原告也没有提供足够证据证明买家真实存在或者买家身份适格。因此本案无法证明原告代两被告收取购房定金的权限的条件已经成就。因此原告是无权直接代为收取任何购房定金，但是原告为了避免损失2000元的保证金，就在独家销售合同届满前两日直接转账，两被告不认可仅凭转账凭证就证明原告履行了义务。原告违约在先，两被告不存在违约情形。二、独家销售合同期限已经届满，在合同期限内，原告并未为两被告找到合适的买家，因此合同在2017年2月28日已经终止。三、违约金金额过高。
经审理查明：2013年2月7日，位于增城区石滩镇碧桂园豪园鹤鸣苑三街2号501房登记在两被告名下。
2016年12月26日，两被告（甲方）与原告（乙方）签署一份《独家销售合同》，合同约定“一、独家销售的房地产情况：1、房地产地址：增城市XX房，……二、有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售：1、委托交易价格：（大写）156万元，……2、付款方式：按揭或一次性付款即可3、交易税费：由买方支付4、交房时间：2017年2月28日前或收齐楼款尾款三、中介服务费：甲方应将实际售价的3%支付给乙方作为咨询及中介服务费。四、独家销售期限：签订本合同之日至2017年2月28日。五、独家销售保证金：甲方保证该房地产产权清晰，没有任何产权纠纷问题，并于本合同签订当日向乙方提供第一条规定的交易房地产真实、合法、有效的相关资料……乙方在甲方查档并核实上述材料后甲方支付独家销售保证金2000元，此款存入甲方如下账户：账号：62×××43；户名：何伟彪；开户行：石滩豪园支行（建设银行）乙方保证如未在本合同第四条规定的期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此保证金；如乙方在期限内找到适格买家，则保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的3%作为违约金。六、独家销售委托期限内，若乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入本合同第五条规定的甲方指定账户，即视为甲方已收到买家的购房定金。甲方完全认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。若甲方收取买家购房定金后，自收到乙方通知之日起3天内到达乙方门店与买方办理交易相关手续。若甲方收取买家定金后，拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产相关交易手续的，甲方除应向乙方支付上述销售委托价格的3%作为违约金外，还应按《房屋买卖合同》的约定向买家承担责任。七、独家销售期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。独家销售期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方违约责任。若甲方违反本条款，甲方除返还乙方独家销售保证金外，还应向乙方支付该房地产上述销售委托价的3%作为违约金。若乙方擅自终止本合同的，甲方有权没收乙方独家销售保证金，乙方应支付甲方相当于该房地产上述销售委托价格的3%作为违约金。……九、乙方可通过发短信、微信信息、邮件等任一通讯形式向甲方发送通知、文件、资料。乙方发送至甲方如下通讯方式之一，即视为已送达；甲方确认其有效的通讯电话为138××××0679；微信账号为15×××67；如双方邮寄有关资料给对方的，双方确认邮寄地址为本合同首页记载的地址，相关邮寄资料自邮寄之日起3日内视为送达。如变更上述通讯信息，须及时告知对方。……”。
2016年12月26日，原告向两被告支付保证金2000元。
原告提供一份由中国光大银行广州增城支行出具的光大银行信用卡交易明细，该交易明细显示姓名为“谭佩芳”，交易日期2017年2月25日，交易金额为20000元，交易说明为“广州市保值房地产代理”。
2017年2月26日，原告通过温艳斐银行账户向被告何伟彪转账5000元，并附言“代钟观群支付给何伟彪的购房定金”。当日，原告发送短信告知被告何伟彪，已经按照《独家销售合同》收取买方购房定金，并将部分定金转入被告何伟彪的银行账户，要求被告何伟彪在收到购房定金后7个工作日内到原告处签订房屋买卖合同。被告何伟彪收到该短信当日回复表示要退回定金。
2017年2月28日，原告通过快递方式按《独家销售合同》载明的地址向两被告发出《催告函》，内容为原告在合同约定的期限内找到适格买家，但两被告拒绝前来与买家签订《房屋买卖合同》，要求两被告于2017年3月8日之前前往原告与买家签订房屋买卖合同，否则原告将追究两被告的违约责任，要求两被告返还保证金2000元、支付违约金46800元以及诉讼费、保全费等。
庭审过程中，一、原告表示，温艳斐为原告的出纳，钟观群与谭佩芳是涉案房屋的共同买家，两人是亲戚关系。二、两被告陈述，有收到原告的《催告函》，但表示原告在收到定金后才短信告知何伟彪，但在此之前原告并未带买家前来看房，两被告也没有与买方协商过购房事宜，原告擅自为两被告收取定金，违反了房屋买卖交易习惯。三、庭审结束后，钟观群、谭佩芳到庭接受询问，两人表示其两人是表姐妹关系，两人在2017年2月下旬通过原告进入涉案房屋查看，当时是屋主的妻子开门，看完当晚两人就将定金2万元转账给原告，后来没有约到屋主，原告就退回15000元，剩余5000元定金没有退回，钟观群、谭佩芳同意由原告代为收取剩余定金5000元。四、两被告表示原告从未带过人员前往涉案房屋查看，对钟观群、谭佩芳的相关陈述不予确认。
本院认为：《独家销售合同》是原告与两被告双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。
《独家销售合同》第五条约定，“甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的3%作为违约金”，第六条约定，“独家销售委托期限内，若乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入本合同第五条规定的甲方指定账户，即视为甲方已收到买家的购房定金。甲方完全认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。若甲方收取买家购房定金后，自收到乙方通知之日起3天内到达乙方门店与买方办理交易相关手续。若甲方收取买家定金后，拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产相关交易手续的，甲方除应向乙方支付上述销售委托价格的3%作为违约金外，还应按《房屋买卖合同》的约定向买家承担责任。”。本案中，原告已在《独家销售合同》约定的独家销售期限内向何伟彪转账涉案房屋定金5000元，并以短信及信函方式通知何伟彪在约定期限内签订房屋买卖合同，然两被告并未在期限内与原告就涉案房屋的买卖事宜进行协商以及签订合同，故两被告的行为已构成违约。因此原告要求解除双方签订的《独家销售合同》，要求两被告支付违约金46800元（1560000元×3%）以及返还保证金2000元，理据充分，本院予以支持。两被告抗辩涉案房屋的买家并非适格买家，并未与其联系看房等，均缺乏依据，本院不予采信。两被告抗辩违约金过高，亦缺乏依据，本院不予采信。
至于定金5000元，因钟观群、谭佩芳对由原告代为向两被告主张定金5000元不持异议，因此原告主张要求两被告返还定金5000元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告广州市保值房地产代理有限公司与被告何毅文、何伟彪于2016年12月26日签订的《独家销售合同》；
二、被告何毅文、何伟彪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司返还保证金2000元；
三、被告何毅文、何伟彪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司返还购房定金5000元；
四、被告何毅文、何伟彪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司支付违约金46800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1145元，由被告何毅文、何伟彪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖雯丽
人民陪审员 罗巧宜
人民陪审员 姚紫珊
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 颜蓓婷
附本判决相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效；
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。