福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0521民初6273号
原告：福建惠安县国鑫电子厂，住所地惠安县城南工业区，统一社会信用代码913505216943928375。
法定代表人：蔡国进，总经理。
委托诉讼代理人：庄敬虹，福建兴惠律师事务所律师。
被告：泉州市国光体育用品有限公司，住所地惠安县螺阳镇城南工业区，统一社会信用代码9135052156165694XH。
法定代表人：王建良，总经理。
委托诉讼代理人：唐非，惠安县惠中法律服务所法律服务工作者。
被告：罗世谊，男，1973年3月8日出生，汉族，住泉州市鲤城区。
原告福建惠安县国鑫电子厂（简称国鑫电子厂）与被告泉州市国光体育用品有限公司（简称国光公司）、罗世谊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，由简易程序转入普通程序，依法组成合议庭，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告国鑫电子厂的委托诉讼代理人庄敬虹、被告国光公司及其委托诉讼代理人唐非到庭参加诉讼，被告罗世谊经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国鑫电子厂向本院提出诉讼请求：一、解除双方的《房屋租赁合同》，并立即将租赁房屋完整交付给原告。二、被告立即支付拖欠租金，以25020元/月计算，自2017年2月5日起至被告交付原告房屋之日止，暂计至2017年8月5日止为150120元。三、被告立即支付违约金，以25020元/月的2%标准计算，自2017年2月5日起至2017年7月20日起诉之日为6个月计违约金3002.4元。四、原告不必返还租赁押金50000元给被告。事实和理由：2015年7月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》1份，主要约定将原告所有的位于惠安县城南工业区的厂房、综合楼出租给被告使用，期限5年，自2015年8月5日起至2020年8月5日止，租金每季度75060元，第一年至第三年租金不变，第四年起递增率为10%，于当季度的第三个月5日支付租金，租赁押金50000元，如被告违约则原告不退还押金，并约定被告逾期支付租金的，还须以每天3%租金向原告支付滞纳金，如逾期超过30天，且在原告书面催告后30天内仍未支付的，原告有权单方解除合同并取消押金和扣留物品。自2017年2月5日起，被告无故拒付租金，经原告催讨后仍拒不支付，且遗留大量垃圾，租赁期间破坏了部分房屋结构。
被告国光公司辩称，1、2017年4月27日双方已经解除合同，其同意解除合同。2017年4月27日其已将租赁物完整交付给原告。2、原告称被告拖欠租金不符合事实。3、原告主张支付违约金没有事实与法律依据，应当予以驳回。4、因原告违约在先，应按合同退还违约金。5、原告租赁的房屋没有消防验收手续，本案《房屋租赁合同》应认定无效。6、原告违约在先，导致被告国光公司无法正常经营，故其有权解除与原告签订的《房屋租赁合同》且不支付租金及违约金。7、其于2015年7月20日与原告签订《房屋租赁合同》，向原告租赁位于惠安县城南工业区的厂房，2016年12月23日惠安县经济开发区城南工业园区管理委员会以“1、安全通道设置不合理，车间与办公楼共有楼梯狭窄，存在安全隐患；2、车间消防门不合要求，消防设施不完善”为由要求其及时整改，其多次联系原告对厂房予以整改，原告均予以拒绝，导致其无法经营，无奈之下，其只能另寻厂房。根据《房屋租赁合同》第九条第3款的约定：“在租赁期限内甲方不能履行本租赁合同，若由此造成乙方的生产和搬迁所有的损失和费用由甲方承担”。基于上述理由，被告有权解除与原告签订的《房屋租赁合同》且不支付租金及违约金，且因原告违约造成被告经济损失，故原告应支付违约金，以25020元/月的2%标准计算，自2017年2月5日起算。综上，原告先行违约，2017年4月27日被告国光公司将租赁厂房的变压器通过正规合法的方式变更归还给原告，并与原告协商解除《房屋租赁合同》事宜，原告也张贴另行出租广告，原告拒绝退还房屋租赁押金50000元，被告国光公司多次交涉未果。请求驳回原告对被告国光公司的诉讼请求。
被告罗世谊未作答辩。
经审理查明，原告系涉讼厂房的所有人，原告与被告国光公司于2015年7月20日签订《房屋租赁合同》一份，合同上载明出租方为原告，承租方为被告国光公司。原告在出租方（甲方）盖章处加盖公章，法人代表签名处有法定代表人蔡国进签名；被告国光公司在承租方（乙方）盖章处加盖公章并有其法定代表人的签名，被告罗世谊在承租方法人代表签名处签名。《房屋租赁合同》主要约定：租赁房屋位于惠安县城南工业区，厂房面积2633平方米，综合楼面积为1537平方米；租赁用途为生产包袋，租赁期限为五年，自2015年8月5日起至2020年8月5日止，租金每季度75060元，第一年至第三年租金不变，第四年起递增率为10%，租金支付方式为于当季度的第三个月5日支付下一季度的全部租金。被告应向原告支付房屋租赁押金50000元，如被告违约不租则原告不退还押金。租赁期满或合同解除后，除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分原告应向被告无息返还。双方还对违约责任进行约定，如被告违约则原告不退还押金，并约定被告逾期支付租金的，还须以每天3%租金向原告支付滞纳金，如逾期超过30天，且在原告书面催告后30天内仍未支付的，原告有权单方解除合同并取消押金和扣留物品。被告在租赁期间不得改变和损害房屋的主体结构及设施等。被告国光公司支付原告押金50000元，并按约定支付租金至2017年2月4日。
上述事实，有原告提交的《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》，被告提供的《房屋租赁合同》，以及原告和被告国光公司在庭审中的陈述予以证实，且原告和被告国光公司均无异议，本院予以确认。
双方当事人争议的焦点：本案厂房的承租人应如何认定，原、被告是否有权解除《房屋租赁合同》及何时解除、交付，原告主张被告支付租金、违约金是否有事实与法律依据和原告主张的押金不予返还有否依据的问题。
原告国鑫电子厂认为，一、被告国光公司于2010年6月间就已承租涉讼厂房，本案租赁合同是该合同期满后的延续。被告到现场查看后才承租，且以该厂房登记为住所地，可见租赁物是合格的。双方共认被告支付租金至2017年2月4日，此后没有再支付。原告提供的照片中可见当时垃圾未搬走，且损坏物品未修复。因此，本案被告存在违约，未按约定支付租金，损坏物品未修复。被告国光公司辩称原告提供厂房消防不合格不应予以支持，2010年原告即现房出租给被告国光公司，消防是合格的，被告国光公司提供检查表及情况说明用以证明原告提供的厂房消防不合格，但管委会无权代表消防主管部门认定消防不合格，其未能提供任何消防证明可以证明消防不合格，据了解被告国光公司以其客户要求加装楼梯为由要求管委会为其出具本案相关材料，不应予以支持。被告国光公司主张合同中约定租赁用途为生产包袋，但是签订合同时并未提出，不能成为其拒付租金的理由。本案不存在合同解除的情形，双方也没有达成书面解除合同的协议，合同至今仍未解除。厂房变压器变更归原告不影响被告国光公司使用，原告的房屋所有权证规划用途为厂房，而非住宅，消防合格。原告同意被告国光公司辩称的消防检查是指公司生产经营过程中的检查，如消防楼梯不合格，系被告国光公司在生产经营中不合格，而非原告提供的厂房不合格。检查表是出具给被告国光公司，并非出具给原告。被告国光公司辩称的租赁期间原告不能履行合同而支付的相关费用由原告负担，因本案不存在原告不能履行合同或者存在过错的情形，原告已经依约将房屋出租给被告。合同明确约定，不得损坏房屋主体结构及设施，其超期未支付租金，原告依约向被告发出催告函，原告有权要求解除合同。二、原告主张的租金及违约金有依据。《房屋租赁合同》第八条第二款约定按日3%支付违约金，原告自愿降为月2%，有法律依据。三、合同约定，被告违约，原告有权不返还押金。原告相应提供了证据1即房屋所有权证2份，以此证明原告对涉讼租赁厂房拥有合法产权。证据2即房屋租赁合同1份，以此证明原告与被告就涉讼厂房租赁事宜成达协议，双方进行了相应的约定。证据3即2017年5月8日拍摄的照片48张，以此证明被告租赁的厂房里遗留大量垃圾，租赁期间破坏了房屋结构的情况。证据4即邮政快件信函1份，以此证明原告曾函告被告支付租金，该快件邮寄后，被告拒收，邮寄局标注拒收，尚未拆封。当庭拆封，里面是惠安县泉威法律咨询事务所接受原告的委托向两被告发出的法律建议函1份，要求两被告支付拖欠的租金。证据5即2010年6月18日原告与被告国光公司签订的房屋租赁合同1份，以此证明原告曾于2010年6月18日将涉讼厂房出租给被告国光公司，被告国光公司从未提及消防问题，2010年9月3日的补充合同也是如此，本案厂房系之前出租结束后的续租。被告国光公司质证称，对原告提供的证据1不持异议。证据2，真实性没有异议，但合同中被告罗世谊是被告国光公司法定代表人的姐夫，系公司采购员，其签名系履行职务行为，合同签订后，应原告要求被告国光公司法定代表人又补充签名，本案合同主体为原告与被告国光公司；该合同第九条第3款约定“在租赁期内甲方不能履行本租赁合同，若由此造成乙方的生产和搬迁所有的损失和费用由甲方承担。”证据3，原告提供的证据无法证明拍摄时间，且2017年4月27日被告已经搬离，2017年5月10日前已将房屋内的杂物清理完毕，该照片无法证明被告破坏房屋结构。证据4，被告国光公司不清楚，没有收到相关通知。证据5，真实性没有异议，但与本案没有关联性。
被告国光公司认为，一、其提供的相关证据及原告的陈述可见双方对本案租赁合同长期存在纠纷，且双方共认被告国光公司已将变压器变更归还给原告。变压器是生产经营重要资料，变更可视为双方已经同意解除合同。双方私下协商未果，原告同意被告国光公司归还变压器，已经默认解除合同。原告对《城南工业区安全生产检查记录表》的真实性没有异议，其合法性由法院依法认定。原告不能以厂房经工程验收合格来证明厂房消防合格。原告称管委会无权进行消防检查没有理由，管委会对城南工业区的生产、消防等进行全面管理，管委会也通知原告到管委会进行调解。2017年4月27日变压器变更，合同正式解除。二、双方合同已经解除，不存在租金及违约金的问题。三、原告违约在先，应退还押金。被告国光公司相应提供了证据6即房屋租赁合同1份，以此证明被告国光公司承租原告的厂房，双方主要约定：租赁用途为生产包袋；合同解除后押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方应向乙方无息返还；在租赁期内甲方不能履行本租赁合同，若由此造成乙方的生产和搬迁所有的损失和费用由甲方承担。证据7即《城南工业区安全生产检查记录表》1份，以此证明2016年12月23日，管委会到原告厂房现场检查，检查认定安全通道设置不合理，车间与办公楼之间楼梯安装不合格，存在安全隐患等，消防不合格，责令整改，被告国光公司承诺停业整改，并搬迁到合格厂房。证据8即信件、快递单、图片及聊天记录各1份，以此证明被告国光公司多次催促原告对厂房的楼梯进行加装未果，原告在被告国光公司租赁厂房期间又公开招租，不退还押金。证据9即申请1份，以此证明因原告厂房消防不合格，2017年5月双方明确解除租赁合同关系后，被告国光公司将厂房变压器变更给原告。证据10即照片7张，以此证明2017年5月10日前，被告国光公司已将厂房垃圾清理完毕。证据11即情况说明1份，以此证明原告出租厂房消防存在安全隐患，经协商，原告无法整改，导致厂房无法经营，至2017年3月下旬，被告国光公司向管委会报告要求与原告终止合同，请求管委会要求原告到场进行协商，2017年5月管委会出面调解，经管委会工作人员组织，2017年5月22日上午双方到管委会进行调解未果。原告质证称，对被告国光公司提供的证据6有异议，不存在该事实。证据7，真实性没有异议，内容不合法，出具该证据应由出具人签名确认，且内容中载明单位为王建良，是出具给被告国光公司，不是发给原告，被告也未告知原告，原告并不知情；其上称安全隐患、消防设施不完善等是消防部门主管的，管委会无权代表消防部门认定，且整改承诺原告不知情。证据8，该信件是被告国光公司2017年5月13日邮寄给原告的法定代表人，但原告并没有收到，该内容载明是客户要求加装楼梯，与被告陈述的管委会要求相互矛盾，与原告房屋原状无关；对原告张贴厂房招租电话没有异议，因被告国光公司未付租金，原告才张贴厂房招租电话，减少损失；对微信聊天内容真实性没有异议，但无法体现原告有过错，原告并未同意解除合同。证据9，真实性没有异议，但对内容有异议，消防不合格是被告国光公司出具给电力公司的，并非消防认定，双方也未协商同意解除合同，且盖章是电费清单证明章，不是行政章，也没有出具人员签名。证据10，厂房内垃圾后来确实已经清理完毕，但是现仍堆积在围墙内，且从其提供照片可见墙体结构未恢复。证据11，真实性没有异议，该证据为情况说明，并非直接证据，情况说明中明确双方争议较大，合同未解除。
本院经审查认为，被告罗世谊未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据1，被告国光公司不持异议，可以证明原告系涉讼厂房的所有权人。证据2，被告国光公司对其真实性不持异议，但认为合同中被告罗世谊系履行职务行为，合同承租方为被告国光公司，从合同上载明承租方为被告国光公司及被告国光公司在承租方（乙方）盖章处加盖公章且法定代表人签名，结合原告庭审中的陈述，可以认定本案承租方为被告国光公司，并非两被告共同承租。证据3，该证据能够证明涉讼厂房拍摄时的状况，但不是现状，原告也确认厂房内垃圾后来确实已经清理完毕。证据4，被告国光公司没有收到，只能证明原告曾经委托第三方寄给被告国光公司法律建议函。证据5，能够证明原告与被告国光公司于2010年就涉讼厂房签订租赁合同，被告国光公司租赁涉讼厂房，本案合同系该合同到期后续签合同。被告国光公司提供的证据6，系双方签订的合同，对被告国光公司主张的合同中的该部分约定，予以确认，原告认为不存在该事实，与合同约定相悖，不能成立。证据7，该证据加注了“复印于管委会存档原件”并加盖公章，福建惠安经济开发区城南工业园区管理委员会有权对园区内的工厂进行安全生产检查，该证据可予认定，能够证明2016年12月23日，该管委会到原告厂房进行安全生产检查，书面指出“1、安全通道设置不合理，车间与办公楼共用楼梯狭窄，存在安全隐患；2、车间消防门不合要求，消防设施不完善”及“无按时整改。该公司以停产过节，公司承诺节后搬迁到合格厂房”。证据8，其中信件、快递单，原告没有收到，只能证明被告国光公司于2017年5月13日通过特快专递寄一份信函要求原告接收厂房等；其中招租图片，原告不持异议，可以证明原告在租赁厂房给被告国光公司期间又公开进行招租；微信聊天记录，原告不持异议，可以证明被告国光公司催促原告对厂房加装楼梯未果，原告于2017年4月26日同意变更厂房变压器到其名下及2017年5月13日被告国光公司告知原告到厂房传达室拿厂房钥匙。证据9，原告对其真实性没有异议，可以证明原告同意将厂房变压器名称变更归原告，自2017年5月起解除与原告的增值税三方协议。证据10，原告认可厂房内垃圾在2017年5月10日前已经清理完毕，对这一事实予以确认。证据11，原告对其真实性不持异议，可以证明因涉讼厂房消防通道设置不合理，存在明显安全隐患，原告无法整改，被告国光公司决定解除合同，租赁合格厂房，并于2017年2月上旬与原告协商，双方没能达成书面协议；2017年3月下旬，被告国光公司向管委会报告公司已搬迁到新厂房，但对解除合同事宜与原告未能进行有效沟通协商解决，请求管委会给予调解；2017年5月中旬，管委会联系原告见面调解，2017年5月22日上午，在园区一楼办公室进行调解沟通，明确指出被告国光公司搬迁厂房的原因是涉讼厂房消防通道设置不合理，存在明显安全隐患需要整改；因双方对补偿问题分歧较大，调解未果。根据以上证据的认证意见，结合双方庭审中的陈述，对本案双方争议的焦点问题综合分析、认定如下：一、本案承租人为被告国光公司，被告罗世谊不是本案租赁合同的共同承租人。二、关于原、被告是否有权解除《房屋租赁合同》的问题。其一，鉴于福建惠安经济开发区城南工业园区管理委员会对被告国光公司安全生产检查认定涉讼厂房安全通道设置不合理，车间与办公楼共用楼梯狭窄，存在安全隐患，因双方签订的《房屋租赁合同》约定被告国光公司在租赁使用期间不得改变和损害房屋的主体结构及设施，被告国光公司要求原告加装楼梯进行整改，但原告至今未予以加装楼梯进行整改，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”故被告国光公司有权随时解除双方签订的《房屋租赁合同》；其二，从双方的微信聊天记录显示2017年4月26日原告微信回复同意变更厂房变压器到其名下，又原告在被告国光公司承租期间张贴招租厂房广告，也可以认定原告以自己的行为表示愿意解除双方的《房屋租赁合同》。三、关于《房屋租赁合同》何时解除、交付的问题。从双方的微信聊天记录显示被告国光公司于2017年2月23日通知原告欲解除双方的租赁合同，2017年3月6日再次通知原告月底前可以搬迁完毕，2017年4月26日通知交钥匙，2017年5月13日因原告之前未接收厂房钥匙而再次告知钥匙放在保安室让原告自取和被告国光公司经原告同意于2017年4月27日申请将厂房变压器变更归原告，双方自2017年5月起解除增值税三方协议以及原告认可被告国光公司于2017年5月10日前已经将厂房垃圾清理完毕，故可以认定被告国光公司与原告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年5月13日解除并视为交付。被告国光公司主张双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年4月27日解除，因其自认其时厂房里的垃圾尚未清理完毕，故不予采纳。四、关于原告主张被告国光公司支付租金、违约金是否有事实与法律依据和原告主张的押金不予返还有否依据的问题。因被告国光公司有权随时解除租赁合同，且已经明确要求解除双方的租赁合同，又其在原告处尚有押金50000元，且双方因解除租赁合同存在争议，故其未按合同约定支付租金，不构成违约，原告无权主张其支付违约金和不予返还押金。其请求被告国光公司支付租金，应自2017年2月5日计算至2017年5月13日《房屋租赁合同》解除、交付之日为82566元（3个月又9天×25020元/月），但应抵扣被告国光公司交付的押金50000元，尚应支付原告租金32566元。
综上事实，本院认为，原告与被告国光公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合同有效，双方当事人应当全面履行自己的义务。在租赁合同履行中，因涉讼厂房被有关部门认定存在安全隐患，原告未能进行整改，被告国光公司根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定有权随时解除双方签订的《房屋租赁合同》，且原告也以自己的行为表示愿意解除双方签订的《房屋租赁合同》。根据本案实际，可认定被告国光公司与原告双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月13日解除并将租赁物交付给原告。被告国光公司应支付原告自2017年2月5日起至2017年5月13日《房屋租赁合同》解除、交付之日止的租金为82566元（3个月又9天×25020元/月），抵扣被告国光公司交付的押金50000元，尚应支付原告租金32566元。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》已认定于2017年5月13日解除并实际交付，故原告第一项诉讼请求即“要求解除双方的《房屋租赁合同》，并立即将租赁房屋完整交付给原告”不再作出判决。原告请求被告罗世谊承担本案租赁合同的民事责任，因被告罗世谊不是合同的一方当事人，理由根据不足，不予采纳。被告国光公司主张双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年4月27日解除，因其自认其时厂房里的垃圾尚未清理完毕，故不予采纳。原告诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。被告罗世谊经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告泉州市国光体育用品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福建惠安县国鑫电子厂租金32566元。
二、驳回原告福建惠安县国鑫电子厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4347元，由原告福建惠安县国鑫电子厂负担3650元，被告泉州市国光体育用品有限公司负担697元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 黄桂德
人民陪审员 黄惠芬
人民陪审员 郑云龙
二〇一七年十月二十日
书 记 员 柳云凤
附本案引用的主要法律条文及申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国合同法》第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。