甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0702民初8111号
原告：张某1，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。公民身份号码：×××。
原告：张某2，汉族，甘肃省张掖市人，住址同上，系张某1之子。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：李某1，甘肃金寅律师事务所律师。
被告：李某2，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。
委托诉讼代理人：黄某，系甘肃振泽律师事务所律师。
原告张某1、张某2与被告李某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理。经原、被告双方同意，本院依法延长审限，继续适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某1、张某2的委托诉讼代理人李某1、被告委托诉讼代理人黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某1、张某2向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告协助原告办理位于甘州区南街104-108号李某2综合楼南3门店的不动产权证；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:李某2系甘州区南大街104-108号李某22号综合楼的开发商，1997年12月26日，李某2将该综合楼一楼南3门店出售给张某1，将房屋所有权证过户到张某1名下，但一直没有为张某1办理土地使用权证。2014年4月23日，张某1将该门面过户给张某2，房屋所有权证由张某1名下过户到张某2名下，但土地使用权证由于作为开发商的李某2没有为张某1办理，张某1自己也无法为张某2办理，对此原告和张某1要求李某2协助办理，但李某2一直未协助办理遂原告提起诉讼。
被告李某2辩称：1999年我开发土地时，土地属于划拨，所以不涉及土地使用权证，双方均没有约定办理土地使用权证。2004年，我缴纳了土地出让金，办理了土地使用权证。现在原告要求办理土地使用权证，必须要承担相应的土地出让金。
原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据及陈述：1.原告张某1、张某2的委托诉讼代理人李某1的当庭陈述；2.张掖房权证甘州区字第XX**号房屋产权证复印件一份，房屋所有权人为原告张某2，登记时间为2014年4月23日；3.原告张某1与被告李某2于1997年12月23日签订的房地产买卖契约复印件一份；4、张掖市人民政府张政国土建字[2004]27号文件即张掖市人民政府于2004年7月28日颁发的《关于给李某2出让土地的批复》复印件一份。
被告李某2围绕其答辩意见依法提供了下列证据及陈述：1.被告李某2及其委托诉讼代理人黄某的当庭陈述；2.原告张某1与被告李某2于1997年12月26日签订的《李某2综合楼门店出售合同》复印件一份；3.被告李某2与原张掖市房地产管理局于1997年10月9日签订的《搬迁协议》复印件一份（含花名册一份）；4.1997年1月21《张掖报》第四版复印件一份；5.原张掖市人民政府1996年12月3日市长办公会议纪要复印件一份、原张掖市三街沿街建设管理办公室于1997年3月23日给被告下发的《关于李某2修建综合楼享受优惠政策》的批复复印件一份、原张掖市三街建设管理办公室于1997年9月28日会议纪要复印件一份；6.张掖市人民政府于2004年9月27日颁发给被告李某2的土地使用权证书复印件一份、国有土地使用权出让合同复印件一份；7.张掖市国土资源局张国土监字2004第002号土地行政处罚告知书复印件一份、张掖市国土资源局张国土听字2004第001号土地行政处罚听证通知书复印件一份、张掖市国土资源局张国土告字2004第002号土地行政处罚听证告知书复印件一份、甘州区国土资源局《关于城镇行政划拨国有土地使用权租赁管理有关问题的通知》复印件一份、《甘州区城镇国有土地租赁合同》复印件一份。
本院经审理认定事实如下：被告李某2系甘州区南大街104-108号李某22号综合楼的开发商。1996年12月3日，原张掖市（现甘州区，以下同）人民政府召开市长办公会议，成立”三街（城区西、南、北街）建设办公室”。1997年1月21日，原张掖市人民政府在《张掖报》第四版发布《关于城区西、南、北大街沿街建设实行优惠政策的通知》，并承诺”凡经批准确定的沿街建设项目，免收城建、城管、水利、市政、自来水、规划、土地房产等部门收取的各种费用（不含成本费、材料费）”。1997年9月23日，原张掖市三街沿街建设管理办公室给被告下发了《关于李某2修建综合楼享受优惠政策》的批复，同意被告李某2享受三街沿街建设优惠政策，项目为沿南大街占45米，进深退够道路红线后占15米，总建筑面积为2700平方米。1997年9月28日，原张掖市三街建设管理办公室召开会议，发布会议纪要，同意被告李某2的建设申请，在南大街下段甘泉巷以北，按规划修建沿街45米六层综合楼一栋，建筑面积2700平方米，计划投资220万元。1997年10月9日，被告李某2与原张掖市房地产管理局签订搬迁协议，约定被告李某2所修建的综合楼需拆迁安置居民13户，被告李某2一次性付给张掖市房地产管理局拆迁费用145293.5元，以上费用不含土地出让金及其他费用，今后办理土地使用权手续应依法交纳费用。1998年4月4日，被告李某2与原告张某1在原张掖市房地产交易管理所的监证下达成房产协议书一份，约定被告李某2自愿将坐落南大街混合结构一层一间建筑面积68.28㎡出售给原告张某1，约定价格为219136元。1998年4月5日，被告李某2与原告张某1在原张掖市房地产交易管理所签订房地产买卖契约一份，约定被告李某2自愿将坐落南大街混合结构一层一间建筑面积68.28㎡出售给原告张某1，约定每平方米单价3200元，总价格为219136元，并约定双方同意于1998年11月1日由被告李某2将上述房地产正式交给原告张某1，房屋移交时该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告张某1。1998年5月3日，原告张某1与被告李某2及案外人杨某签订《李某2综合楼门店出售合同》一份，约定甲方（李某2、杨某）出售给乙方（梁国栋）”志成综合楼”门店两间，建筑面积67.2平方米，每平方米单间3200元，总价格215000元，并约定房产证由甲方办理。1998年11月1日，原告张某1与杨某签订《志成综合楼门面出售后问题的合同》一份，约定自1998年11月4日起，杨某将办理产权证的所有证件交房产交易所，开始办理办理产权证之日起，杨某不再负担产权证发放责任。2004年2月13日，甘州区国土资源局告知被告李某2，被告李某2使用的国有土地行政划拨无偿使用的土地已经改为经营用地，应由无偿变为有偿，如不租赁使用，可一次性办理出让手续，要求被告李某2限期签订土地租赁合同，并交纳租赁费。2004年2月26日，被告李某2与甘州区土地管理局签订甘州区城镇国有土地租赁合同。2004年4月5日，张掖市国土资源局以被告李某2于1998年12月未经土地行政主管部门的批准，擅自将原划拨给李某2的国有土地非法转让给梁国栋等12户，违反法律规定为由，对被告李某2作出：1.没收违法所得922645元；2.处以276793.5元罚款的行政处罚，告知被告李某2享有听证权利，并举行了听证。2004年7月28日，张掖市人民政府出具张政国土建字[2004]27号文件即《关于给李某2出让土地的批复》，给被告李某2批复同意将原划拨使用的位于张掖市南大街104号国有土地935.61平方米出让给被告李某2，用途为商业综合用地，土地使用年限50年，土地出让金685241元，返还用于弥补拆迁费用，张掖市国土资源局与被告李某2就上述约定于2004年8月1日签订国有土地使用权出让合同。2004年9月27日，张掖市人民政府给被告李某2颁发了南街104-108号的土地使用权证书。
2013年3月12日，原告张某1、张某2与被告张成签订房地产买卖契约一份，约定原告张某1自愿将坐落南大街104-108号李某22号综合楼一层南6号的房地产（监建筑面积34.24㎡出售给原告，约定总价格为171200元，并约定双方同意由原告张某1将上述房地产正式交给原告，房屋移交时该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告，但未约定具体交付时间。2013年3月28日，原告办理了张掖房权证甘州区字第XX**号房屋产权证，登记房屋所有权人为原告张某1、张某2。
另查明：原、被告争议的张掖市××区号李某22号综合楼一层南6号商铺门面的产权所有人现在登记为原告张某1、张某2，被告李某2将该产权出售给原告张某1时，未给原告张某1办理土地使用权证，原告张某1将该房产出售给原告，因原告张某1没有取得土地使用权证，亦未给原告办理土地使用权证，故现在原告未能办理不动产证书。
本院认为，被告李某2与原告张某1签订的房地产买卖契约，以及原告张某1与原告张某2签订的房地产买卖契约均系当事人真实意思表示，内容均不违反法律及行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故被告李某2与原告张某1之间的房屋买卖合同，以及原告张某1与原告张某2之间的房屋买卖合同均有效，当事人均应严格按约履行各自义务。关于原告要求二被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，本院认为，首先，出卖人必须按照约定提供房屋产权证、土地使用权证，这是出卖人承担权利担保责任的具体表现形式。在不动产产权登记制度实施以前，我国实行土地使用权和房屋所有权登记制度，如果房屋未办理过户登记，有可能导致真实的权利人与名义上的权利人不一致，第三人就可能因不明房地产真实的权利状态与名义上的权利人发生交易关系，将可能构成交易安全的威胁与损害。本案原告只取得了产权证，未取得土地使用权证，其对本案涉及门店商铺的权属具有瑕疵。其次，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，房屋所有权过户应通过登记这一国家行政行为，使之具有公信力，出卖人向买受人提供房屋产权证、土地使用权证是履行合同的主要义务，且应当在一定的期限内办理完毕。本案涉及商铺门店的土地使用权证和房屋所有权证亦具有不可分割性，未办理土地使用权证会导致房屋权属的瑕疵，且双方在合同中对此亦有约定，故协助办理土地使用权证是房屋出卖人即被告李某2、原告张某1应当履行的从给付义务。再次，根据被告李某2提供的证据，2004年2月13日，甘州区国土资源局虽然告知被告李某2使用的国有土地行政划拨无偿使用的土地已经改为经营用地，应由无偿变为有偿，张掖市国土资源局亦对被告李某2作出了没收违法所得、罚款的行政处罚，但2004年7月28日，张掖市人民政府作出批复，同意将原划拨使用的位于张掖市南大街104号国有土地935.61平方米出让给被告李某2，拟定的土地出让金也又返还给了被告李某2弥补拆迁费用，张掖市国土资源局与被告李某2也签订了国有土地使用权出让合同，张掖市人民政府也给被告李某2颁发土地使用权证书，故被告李某2已经取得了涉案房屋的土地使用权证书，被告李某2理应履行合同义务，协助原告及原告张某1办理土地使用权过户手续，原告张某1亦有义务协助原告办理土地使用权过户手续，现因房屋产权证和土地使用权证统一登记为不动产权证书，故被告李某2均应当继续履行合同义务，协助原告办理涉案房屋不动产权证的过户手续。最后，被告李某2与原告张某1之间、原告张某1与原告张某2之间买卖房屋时，仅约定了办理土地使用权过户，但均未约定过户所产生的费用如何负担，因原告未主张该项诉讼请求，本院确定所产生的费用由原告负担。
对于被告李某2主张1999年其开发土地的时候，土地属于划拨，因为属于划拨所以不涉及土地使用权证，双方均没有约定办理土地使用权证的抗辩理由，与法律规定和被告李某2与原告张某1签订的《房地产买卖契约》均不符，结合原告张某1的陈述”房屋确实是我从李某2处购买的，购买后我办理了房屋产权证之后办理土地使用证的时候我曾找过李某2相互推脱一直没有办理”、”在合同中我们约定将房屋范围内的土地使用权证一并转移给了原告，现在原告已经办理了房产证。我认为按照合同的约定我将办理转让土地使用权的权利一并转让给了原告”，故被告李某2的上述抗辩理由，本院不予采信。对于被告李某2主张2004年，其缴纳了土地出让金办理了土地使用权证，现在原告要求办理土地使用权证，必须要承担相应的土地出让金的抗辩理由，本院认为，被告李某2与原告张某1之间并未约定土地出让金的事宜，且相对于被告李某2和原告张某2，原告是善意第三人，原告张某2与被告李某2之间并无直接发生房屋买卖合同关系，现被告李某2已经取得了涉案房屋的土地使用权证书，被告李某2实际也未交纳土地出让金，且被告李某2的陈述仅仅是其个人的抗辩理由，其就自己的主张并未提供有效证据加以证明，亦未提起反诉，故对被告李某2的上述抗辩理由，本院不予采信。
对于原告张某1主张其认为按照合同的约定，其将办理转让土地使用权的权利一并转让给了原告的抗辩理由，本院认为，根据合同相对性原则，原告张某2与被告李某2之间并未直接签订房屋买卖合同，办理权属登记、过户手续，仍需原告张某1协助，故原告张某1的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告李某2于本判决生效之日起十五日内协助原告张某1、张某2办理张掖市甘州区南大街104-108号李某22号综合楼一层南3号商铺门面的不动产权登记、过户手续，所产生的税费由原告张某1、张某2负担；
二、驳回原告张某1、张某2的其他诉讼请求。
案件受理费70元，由原告张某1、张某2负担，本院收取原告的案件受理费不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 晁 岚
人民陪审员 陆光平
人民陪审员 周 萍
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 李 旭