浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0424民初3337号
原告：核电秦山联营有限公司。住所地：海盐县武原街道核电新村。统一社会信用代码：913304241000083927。
法定代表人：王奇文，该公司总经理。
委托代理人：刘昕、杨思纯，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
被告：海盐自然养生美容会所。住所地：海盐县武原街道新桥南路16-1。
经营者：刘泽，女，1968年11月18日出生，汉族，住海盐县。
委托代理人：李胜华，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。
原告核电秦山联营有限公司为与被告海盐自然养生美容会所房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月7日向本院起诉。原告诉讼请求：1、被告海盐自然养生美容会所立即腾退承租的海盐县武原街道新桥南路16号房屋；2、被告立即支付原告租金及房屋占有损失438352.05元（暂算至2017年6月30日，以后的租金及合同解除后房屋占用损失，按352.09元每日支付至实际腾退完毕之日止）；3、被告立即支付原告逾期支付租金违约金90966.94元（暂算至2017年6月30日，以后的逾期付款违约金算至相应租金清偿完毕之日止，具体计算方式详见所附清单）；4、被告承担本案诉讼费用。本院立案受理后，依法由审判员林少辉适用简易程序于2017年8月17日公开开庭进行了审理。后因案件疑难复杂，本院将本案转为普通程序进行审理，依法组成合议庭于2017年10月11日公开开庭进行了审理。二次开庭原告的委托代理人刘昕、杨思纯、被告的委托代理人李胜华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理认定：2012年，原海盐秦龙房地产开发有限公司（作为甲方，以下简称“秦龙公司”）与被告（作为乙方）签订商业用房租赁合同一份，合同约定甲方将位于海盐县武原街道新桥南路16号（不含公共卫生间及公共走廊，建筑面积305.98平方米）房屋出租给乙方经营使用，房屋现有装修状况为毛坯，租赁期限共60个月，自2012年2月1日起至2017年1月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租金标准：房屋租赁费用为35元/㎡·月，一年租金为128511.60元，第二年起由甲方根据市场行情进行调整，每年调整一次；支付方式为每季度结算一次，由乙方于每结算点的月初七日内支付；房屋装修、修缮与使用：甲方允许乙方对租赁房屋进行装修，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务，租赁期限届满后，对租赁房屋的装修物的处理方法为：乙方自行处理，如交给甲方后，房屋内所剩物品甲方视为乙方已默认由甲方自行处理；租赁期满，合同终止，届时乙方需将房屋退还甲方；房屋收回验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，乙方交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置；在租赁期内，乙方逾期交纳该合同约定应由乙方承担的费用的，每逾期一天，则按该项费用总额的1%支付滞纳金。
合同签订后，秦龙公司将租赁房屋交付给了被告使用，被告则向秦龙公司支付了至2014年1月31日止的租金，后未支付过租金。被告另向秦龙公司支付租房押金10000元。
另查明，秦龙公司系原告全资子公司海盐宝力服务公司（以下简称“宝力公司”）全额出资设立。2014年9月11日，秦龙公司因股东会决议解散经工商登记注销。2015年12月17日，宝力公司因自行停业经成立清算组，清算结束，制作清算报告，报经同意后办理工商登记注销，注销时称其债权债务已全部清理完毕。又查明，涉案租赁房屋，自2015年9月15日起登记房屋所有权人为原告。
另查明，2015年12月1日，宝力公司向被告发函，快递单表面“备注”部分载明要求被告立即缴付租金、物业费及相关利息、违约金以及债权转让通知书，快递公司于2015年12月2日送达，快递单表面收件人处写明为“胡潇霄”。原告提供快递回单一份，用以证明以上事实。但被告对上述证据不予认可，其陈述快递单手写“备注”部分载明的内容其未收到过，收件人“胡潇霄”与被告无任何关系，被告也不认识，且被告认为快递单手写“备注”部分是原告方事后添加的，原告也未提供备注载明的函件及债权转让通知书。2016年2月4日，原告方向被告在内的核电南苑东扩商铺租户发送租房意向书，载明，原权属秦龙公司的核电南苑东扩商铺产权已转入原告公司，后续工作由秦山核电集团筹备组后勤管理处负责日常管理工作，现征求原租户意向确定是否继续租赁。被告的经营者刘泽回复“满足我的条件”继续租赁。2016年7月26日，原告方组织召开东扩裙楼租户洽谈会，被告经营者刘泽到会并在会议签到表上签字。被告于2017年10月31日将涉案租赁房屋退还给了原告，双方已经办理了房屋腾退的验收交接手续。
本院认为，秦龙公司与被告签订的商业用房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，对于原告主体资格问题，被告无异议，且结合原告提供的证据，本院确认原告方可以按上述租赁合同的相关约定向被告主张权利。双方争议的焦点主要是：一、秦龙公司与被告签订的租赁合同是否已经解除？二、原告要求被告支付租金是否已经超过诉讼时效？对于原告诉请要求被告支付2014年2月1日起至房屋实际腾退之日止的租金及占有使用费是否均可以支持？三、被告在租赁合同履行期间是否存在违约的情形？原告要求被告支付违约金的诉请是否可以支持？就上述争议焦点本院作如下分析：
一、秦龙公司与被告签订的租赁合同是否已经解除？
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中双方约定的租赁期限的届满时间为2017年1月31日，涉案厂房的租赁期间届满后，被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽然原告的员工陈玲玲于2017年7月3日向被告的经营者刘泽发送了是否续租的邮件，刘泽也于第二日向原告提交了书面租赁申请；但依据原租赁合同第四条、第九条的约定，续租需重新签订租赁合同；故本院对于被告抗辩的双方已续签租赁合同的主张，不予采信。后，原告于2017年7月7日向本院起诉，要求被告腾退涉案租赁房屋，被告收到起诉状副本的时间为2017年7月11日，故双方的租赁合同的解除时间应为2017年7月11日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告已于2017年10月31日将涉案租赁房屋退还给了原告，双方已经办理了涉案租赁房屋腾退的验收交接手续，故本院无需对腾退问题再行处理。
二、原告要求被告支付租金是否已经超过诉讼时效？对于原告诉请要求被告支付2014年2月1日起至房屋实际腾退之日止的租金及占有使用费是否均可以支持？
本院认为，房屋租金属于定期给付的债务，在租赁合同履行过程中不断产生，在各期债务履行期限届满后，均为独立债务，并非同一债务分期履行；最高人民法院作出的法函[2004]23号答复中亦明确，“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起计算”。首先，原告提交的于2015年12月2日送达给被告的快递单，系催缴租金等费用的函件及债权转让通知书，但被告予以否认，由于该快递签收人员的身份以及快递中文件的具体内容本院无法确认，而该证据为间接证据，故本院无法认定原宝力公司已于2015年12月2日向被告方催缴过租金的事实。因此，根据原告方提交的证据材料，本院认为原告方在起诉（2017年7月7日）前未向被告方催缴过租金。另，从被告于2016年2月4日在原告向被告送达的租房意向书上签字并表示要继续租赁的行为看，可以认定被告自2016年2月4日起已经知晓租赁房屋相关权益的继受人已为原告方。其次，本案中，秦龙公司与被告在合同中约定租金每季度结算一次，由被告于每结算点的月初七日内支付；被告已支付了2012年2月1日起至2014年1月31日止的租金，故双方在实际履行合同过程中，租金每三个月支付一次。故根据约定和实际履行情况，被告应当在2014年2月8日前、同年5月8日前、同年8月8日前、同年11月8日前，2015年2月8日前、同年5月8日前、同年8月8日前、同年11月8日前，2016年2月8日前、同年5月8日前、同年8月8日前、同年11月8日前、2017年2月8日前、同年5月8日、同年8月8日前支付秦龙公司或宝力公司或原告相应房屋租金。本案中，秦龙公司与被告双方约定了租金每季度结算一次，由被告于每结算点的月初七日内交付给秦龙公司”，这属于定期发生的不同债务（定期金），而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算，故本案存在2014年2月8日前、同年5月8日前、同年8月8日前、同年11月8日前，2015年2月8日前、同年5月8日前、同年8月8日前、同年11月8日前，2016年2月8日前、同年5月8日前房屋租金超过一年诉讼时效的情形，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。而被告尚应支付的五期房屋租金（即应支付时间在2016年8月8日前、11月8日前、2017年2月8日前、同年5月8日前、同年8月8日前），未超过诉讼时效，在被告知道涉案租赁合同的权利承继人后，应当及时向权利承继人支付。现被告应当知道涉案租赁合同的权利承继人为原告，应当向原告及时支付该部分租金，原告关于该部分房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另，双方合同解除后，因被告尚未腾退房屋，故被告应向原告支付占有使用费，原告按照原租赁合同的租金标准（年租金128511.60，即每日352.09元）主张房屋占用损失的诉讼请求，本院依法予以支持。因此计算自2016年8月1日起至被告实际腾退之日（即2017年10月31日）止，被告共需支付原告房屋租金和占有使用费合计160639.50元（128511.60元/年÷12个月×15个月）
三、被告在租赁合同履行期间是否存在违约的情形？原告要求被告支付违约金的诉请是否可以支持？
根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。同时参照《合同法》第七十条的规定，债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行。也就是说，当事人在履行合同中应当将有关重要的事项、情况告诉对方，在发生妨碍合同正常履行的情况下，应当将情况及时告知对方当事人；且要互相合作，不仅要严格履行自己的合同义务，而且要配合对方履行义务。如果在履行合同中未将有关重要事项、情况告诉对方，致使债务履行发生困难的，则存在过失。本案中，秦龙公司与被告签订商业用房租赁合同后，于2014年9月11日经工商登记注销，其唯一股东宝力公司于2015年12月17日经清算后亦办理了工商登记注销，而原告作为宝力公司的唯一股东，却没有将债权人发生变化的情况及时通知被告。由于涉案的商业用房租赁合同，对于房屋权益继受的这种变化的处理方法并没有进行约定，故在2016年2月4日之前，被告在不知晓这种变化的情况下，其履行债务发生困难，致使被告陷于履行不能，被告可以中止履行合同义务。对此，原告作为债权承继人存在重大过错，故对于2016年2月4日之前不能视为被告存在拖欠支付租金的行为，即被告不存在违约行为。但2016年2月4日后，被告方已经知晓了原告为承继人的情况下，仍未向原告支付任何租金，则其存在拖欠支付租金的行为，原告方可以请求被告支付逾期支付的违约金。根据租赁合同的第十三条第二款之约定，在租赁期限内，被告逾期交纳应负担的费用的，每逾期一天，则应按照该费用总额的1%支付原告滞纳金。现原告诉请按照每日欠付租金的万分之三计算违约金，于法不悖，本院予以认可。但是根据本院就上述第二个争议焦点的认定，本院依法支持的租金系在2016年8月1日之后，故相应的违约损失的计算基数宜从2016年8月1日的租金开始计算，违约金计算时间宜从2016年8月8日起分别计算，暂算至原告诉请的2017年6月30日止的违约金应为7315.53元（32127.90元×327天×3?+32127.90元×235天×3?+32127.90元×143天×3?+32127.90元×54天×3?）；自2017年7月1日起的违约金，应以尚未支付的租金和占有使用费为基数，按照每日万分之三，计算至实际清偿完毕之日止。
至于被告在法庭辩论终结后提出的因租赁房屋渗水导致的装修损失以及停业损失。因被告未提出反诉，故在本案中不予处理，被告可与原告协商解决或另行主张相应的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第七十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告海盐自然养生美容会所支付原告核电秦山联营有限公司房屋租金及占有使用费合计160639.50元；由被告于本判决生效之日起十日内清结；
二、被告支付原告违约金7315.53元（原告实际已请求至2017年6月30日止，以后的违约金，以尚未支付的租金和占有使用费为基数，按每日万分之三支付至实际清偿完毕之日止），上述款项由被告于本判决生效之日起十日内清结；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告海盐自然养生美容会所未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9093元，由原告核电秦山联营有限公司负担6208元，被告海盐自然养生美容会所负担2885元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。
审 判 长 林少辉
人民陪审员 金勤萍
人民陪审员 姚爱根
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 陶沈薇
（附页）