广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7976号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市福永恒塑胶模具有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区天鹅工业区XX，统一社会信用代码：91440300306059339D。法定代表人：陈福平，总经理。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈福平，男，汉族，1975年11月21日出生，住所地：湖南省邵阳县.上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张海峰，广东世纪华人律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：崔艳玲，广东华商（龙岗）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市百业旺投资管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区天鹅路天鹅工业区115号，组织机构代码：08389894-3。法定代表人：李云慈。委托诉讼代理人：梁洪斌，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市特发天鹅实业有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖镇鹅公岭村，统一社会信用代码：914403001924738564。法定代表人：丁晓东，董事长。委托诉讼代理人：程海水，男，汉族，1965年10月12日出生，住所地：广东省深圳市福田区，系该司职员。委托诉讼代理人：张伍平，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市春川贸易有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭天鹅工业区第3栋，统一社会信用代码：91440300782766798G。法定代表人：伍江。上诉人深圳市福永恒塑胶模具有限公司（以下简称福永恒公司）、陈福平因与上诉人深圳市百业旺投资管理有限公司（以下简称百业旺公司）、被上诉人深圳市特发天鹅实业有限公司（以下简称特发天鹅公司）、深圳市春川贸易有限公司（以下简称春川公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人福永恒公司、陈福平的共同委托诉讼代理人张海峰，上诉人百业旺公司的委托诉讼代理人梁洪斌，特发天鹅公司的委托诉讼代理人程海水、张伍平到庭参加诉讼，春川公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。福永恒公司和陈福平上诉请求：1、变更一审判决第二项为百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司向福永恒公司、陈福平双倍返还租赁保证金100000元；2、变更一审判决第三项为百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司向福永恒公司、陈福平赔偿搬迁费147939元、装修费152170.96元、人工损失费325500元、经营损失97879.9元（三个月）；3、撤销一审判决第五项，改判由百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司对福永恒公司、陈福平的损失承担连带赔偿责任；4、诉讼费用由百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司承担。事实和理由：一、百业旺公司单方面解除与福永恒公司、陈福平的租赁合同，存在严重违约行为，由此造成福永恒公司、陈福平的经济损失，均应由其全额赔偿。一审法院判决由福永恒公司、陈福平与百业旺公司各自承担装修残值的50%，认定错误，应当依法予以纠正。特发天鹅公司作为涉案物业的产权人对房屋进行更新改造，与政府主导的城建、拆迁没有任何的关系，不属于政府征用、收购或者拆除租赁房地产的情形，更不属于不可抗拒的因素。本案属于业主自身对房屋进行更新改造，在同类型的案件中，已经有明确的生效判决。我方向法庭提交（2013）深宝法民三初字第804号民事判决书，这个案件的基本事实与我们现在审理的案件是一致的。这个案件后来到了二审，由于当事人撤诉，已经生效了。一审的判决非常清楚，认为业主对工业园区进行城市更新，不属于政府征用、收购或者是拆除租赁房产的情形，因此出租方违反了合同的约定，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担赔偿损失的相关违约责任，全额赔偿该案原告的装修费损失。福永恒公司、陈福平于2015年3月与百业旺公司签订两份《租赁合同》，作为其公司生产经营及员工宿舍用途，租赁期限为2020年4月14日止。福永恒公司、陈福平为此投入大量资金进行装修，并付出巨大心血来经营企业。但福永恒公司、陈福平仅在使用厂房及宿舍1年左右的时间，即被通知解除租赁合同，要求搬离，百业旺公司属于明显违约行为，导致福永恒公司、陈福平产生了包括装修费、搬迁费、经营损失、人工损失费的巨大经济损失。福永恒公司、陈福平在前述合同的履行过程中，没有任何过错，其产生的损失完全是百业旺公司的违约行为所致。本案的一审法院一方面以该案物业的改造不属于政府主导的城建和拆迁，要求对福永恒公司、陈福平的损失予以赔偿，但是在处理时，又认为应按照所谓的公平原则，要求福永恒公司、陈福平对装修费的损失承担50%的责任，没有任何的事实和法律依据。二、一审法院以特发天鹅公司已给予了福永恒公司、陈福平两个月的搬迁免租期，即不再支持福永恒公司、陈福平有关搬迁费、人工损失费及经营损失，属于认定事实不清、逻辑紊乱，违反了《合同法》第一百一十三条规定。1、如前所述，百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司违约行为导致福永恒公司、陈福平无法继续使用涉案物业，而装修费、搬迁费、人工损失费及经营损失，均为百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司的违约行为导致的损失，百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司理应按照《合同法》第113条等规定对福永恒公司、陈福平的损失进行足额赔偿。2、搬迁免租期充其量是百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司对其违约行为自愿采取的一个补偿措施，但并不等于百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司以此对福永恒公司、陈福平产生的搬迁费、人工损失费及经营损失进行了赔偿，两者并不存在关联性。3、事实上，百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司的违约行为造成福永恒公司、陈福平产生的搬迁费、人工损失费及经营损失远远超过两个月搬迁免租期的租金金额，一审法院仅以百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司给予福永恒公司、陈福平两个月的搬迁免租期，即认定福永恒公司、陈福平的前述巨额经济损失不予赔偿，属于明显的逻辑错误，违反了《合同法》第一百一十三条的规定，无异于变相纵容百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司的违约行为，鼓励不守信的企业。4、本案中已经有评估机构对装修费、搬迁费、人工损失费、经营损失进行了评估，有足够的证据证明福永恒公司、陈福平存在前述经济损失，二审法院应当予以支持。三、福永恒公司、陈福平与百业旺公司签订两份《租赁合同》合法有效，百业旺公司不能保证福永恒公司、陈福平在租赁期限内使用涉案物业，构成违约，应依据《租赁合同》的约定双倍返还福永恒公司、陈福平租赁保证金共10万元整。百业旺公司辩称，陈福平于2015年3月6日、3月25日分别与百业旺公司签订两份《厂房租赁合同》，分别租用厂房和宿舍供福永恒公司使用。2016年5月，百业旺公司接到房东通知，天鹅工业区需要实施拆迁，百业旺公司于2016年5月15日根据《厂房租赁合同》第十一条向福永恒公司、陈福平发出收回物业通知，要求其于2016年7月15日交回租赁物业，但福永恒公司、陈福平一直占用该物业，至今未腾退，拖欠百业旺公司房租、房屋占用费、电费、垃圾费、卫生费共计302124元。一、福永恒公司、陈福平具有恶意占用房屋并借此强索“赔偿”的故意，已构成合同违约。福永恒公司、陈福平虽然另寻他处继续经营，但至今没有与百业旺公司或特发天鹅公司、春川公司办理交回物业的交接手续。不仅如此，福永恒公司、陈福平还在承租房屋恶意堆放物品，造成百业旺公司与春川公司无法向特发天鹅公司办理物业的交接手续，直至百业旺公司提出反诉前才交接。福永恒公司、陈福平直至一审开庭期间才向法庭诡称所堆放的物品为废弃物，实际上此前并没有向百业旺公司提出过，且拒不同意百业旺公司收回房屋，其目的就是恶意占用房屋并借此强索“赔偿”。二、原审判决不顾《厂房租赁合同》第十一条约定，使用福永恒公司、陈福平单方的评估结论计算“装修损失”显然没有事实与法律依据。1、《厂房租赁合同》第十一条明确约定城市更新改造的情形百业旺公司可免责，原审也确认了城市更新改造这一事实，却仍然要求百业旺公司承担部分“装修损失”，实在是于法、于理都不合，没有事实与法律依据。2、原审使用的“装修损失”计算标准为福永恒公司、陈福平单方的评估结论，未得到除福永恒公司、陈福平以外的当事人认可，使用该评估结论实际也没有法律与事实依据。特发天鹅公司辩称，一审判决驳回福永恒公司、陈福平对特发天鹅公司的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。请二审法院驳回福永恒公司、陈福平对特发天鹅公司的诉讼请求。春川公司于2013年5月与特发天鹅公司签订《房地产租赁合同书》，承租特发天鹅公司位于天鹅工业区内A型厂房，面积11700平方米，期限为2013年5月1日至2014年4月30日。同年6月、7月，双方又分别签订了天鹅工业区单身公寓l栋323-328、412-418、422-428、419-421共23间房屋的租赁合同，期限分别为2013年6月1日、7月1日至2013年12月31日止。之后，双方于2014年5月、2015年1月又续签了上述物业的租赁合同，租赁期限均为一年，即当年年底到期。特发天鹅公司于2016年1月根据市国资委规定，将天鹅工业区内A型厂房1-5楼物业（面积11700平方米）在深圳联交所挂牌公开招租，春川公司虽然报名但未按规定交纳保证金而没有摘牌，因而没有与特发天鹅公司续签租赁合同，但春川公司仍继续占用上述房屋。双方之间业已签署的租赁合同明确约定：在合同期限内，由于城市更新或土地整备需要，甲方即特发天鹅公司有权单方解除合同，不承担违约责任，乙方即春川公司必须在收到甲方书面通知后30日内将租赁物业交还给甲方。春川公司未经特发天鹅公司同意，将租赁房屋转租给十多个第三人。因拖欠特发天鹅公司租金及水电费，从2015年8月开始，春川公司委托特发天鹅公司代为收取各次承租人的租金、水电费等，并出具了委托书，但相关费用之收据仍由春川公司开具。2016年2月，经深圳市政府批准，特发天鹅工业区纳入了当年第一批城市更新单元计划，此后特发天鹅公司即正式启动对天鹅工业区的城市更新项目。特发天鹅公司于2016年5月15日向园区内所有承租人，包括春川公司发出了解除租赁合同通知书，并在园区内显著位置张贴了公告，给予两个月的搬迁免租期。园区内绝大多数租户对此表示充分理解并在规定期限内完成了搬迁，但春川公司没有及时搬迁。为此，特发天鹅公司于2016年9月6日向春川公司发出了《关于限期腾空占用物业的通知》。9月20日，双方签署了《天鹅工业区租赁物业交还确认书》。特发天鹅公司认为，春川公司因自身原因，在原租赁合同到期后没有参与竞价，没有续订租赁合同，继续占用租赁物业，按原租金标准支付费用，根据合同法第236条、第232之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，合同任何一方当事人均可随时解除合同。特发天鹅公司给予所有承租人和次承租人（包括春川公司和所有次承租人）两个月的搬迁免租期，这一条件高于行业惯例。同时特发天鹅公司由于城市更新需要对天鹅工业区实施拆除，根据与春川公司的租赁合同之约定，亦有权单方解除合同，因此特发天鹅公司对春川公司不存在违约行为。福永恒公司、陈福平与特发天鹅公司之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，福永恒公司、陈福平要求特发天鹅公司承担所谓连带责任，既无事实根据又无法律依据。百业旺公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五、六判项，支持百业旺公司的反诉请求。事实和理由与答辩意见一致。福永恒公司、陈福平共同答辩称，百业旺公司的上诉没有事实及法律依据，请依法予以驳回。一、本案是百业旺公司单方面解除与福永恒公司、陈福平的租赁合同，这个事实是非常清楚的。百业旺公司存在严重的违约行为，福永恒公司、陈福平对此没有任何的过错，百业旺公司应当承担福永恒公司、陈福平装修费、搬迁费、人工损失、经营损失等相关损失。二、福永恒公司、陈福平没有恶意占用该涉案房屋，百业旺公司要求福永恒公司、陈福平支付2016年6月开始的租金，没有事实依据。1、特发天鹅公司、春川公司于2016年5月15日向园区的承租人发出解除租赁合同的通知，要求各租户在2016年7月15日之前腾空房屋，将房产交还特发天鹅公司，后来又将停电的时间调整到2016年8月1日。福永恒公司、陈福平已经在2016年8月1日搬离了机器设备，并且搬迁至另外的工业区，而且新的工业区也向一审法院出具了相关的证明和租赁合同。2、特发天鹅公司提供的证据可以证明，春川公司、百业旺公司已经于2016年9月20日将涉案物业交还特发天鹅公司，并且有房屋交还的确认书。特发天鹅公司也将涉案厂房更换了钥匙。3、涉案厂房所在的整个工业区从2016年8月1日起已经全部处于停电状态，没有任何的经营活动，因此涉案的工业区实际上自2016年8月1日起就没有产生租金收益的事实基础，不存在租金损失。特发天鹅公司述称，百业旺公司没有将特发天鹅公司列为被上诉人，其上诉是百业旺公司与福永恒公司、陈福平之间的诉讼纠纷，与特发天鹅公司没有关联。春川公司未到庭，未作答辩。福永恒公司、陈福平向一审法院起诉请求：1、确认福永恒公司、陈福平与百业旺公司于2015年3月6日和2015年3月25日签订的两份《厂房租赁合同》已经解除；2、百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司连带双倍返还福永恒公司、陈福平租赁保证金100000元；3、百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司连带赔偿福永恒公司、陈福平搬迁费147939元。4、百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司连带赔偿福永恒公司、陈福平装修费152170.96元；5、百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司连带赔偿福永恒公司、陈福平工人损失费325500元；6、百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司连带赔偿福永恒公司、陈福平经营损失97879.9元；7、诉讼费由百业旺公司、特发天鹅公司、春川公司承担。百业旺公司向一审法院反诉请求：1、终止履行2015年3月6日、3月25日签订《厂房租赁合同》并判令福永恒公司、陈福平腾退占用的房屋；2、福永恒公司、陈福平连带承担房租、房屋占用费、电费、垃圾费、卫生费共计302124元（暂计至2016年11月22日）；3、福永恒公司、陈福平承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月6日，福永恒公司法定代表人陈福平与百业旺公司签订《厂房租赁合同》，约定百业旺公司将位于深圳市龙岗区平湖鹅公岭天鹅工业区115号厂房A栋一楼给陈福平作为生产经营用途使用，约定每月租金为21000元，租赁期限至2020年4月14日止，陈福平交纳租赁押金42000元。2015年3月25日，福永恒公司法定代表人陈福平与百业旺公司签订另外一份《厂房租赁合同》，约定百业旺公司将深圳市龙岗区平湖鹅公岭天鹅工业区115号宿舍十间出租给陈福平使用，约定月租金4000元，租赁期限至2020年4月14日止，陈福平交纳租赁宿舍押金8000元。上述两份《厂房租赁合同》第十一条约定不可抗力和免责条款，约定“发生一些情况，为不可抗力的方式，合同双方相互免责……g.因政府行为导致该物业经营环境变化致使本合同无法正常履行（如城市规划发生的城建和拆迁）。”“4、甲乙双方同意，下列情况除是由甲方过错造成，甲方不对乙方或任何其他人作出租金减免、赔偿或其他法律责任……（4）厂房如遇政策性因素（如改造等）或战争、自然灾害等不可抗力因素时。甲方需酌情退回乙方的房屋租赁保证金但不负责乙方的其他损失，同时本合同自动解除”。一审另查，涉案的物业属于特发天鹅公司所有，由特发天鹅公司出租给春川公司，最后一份租赁合同的期限为2015年1月1日至2015年12月31日，合同到期后双方未再续签书面合同，但涉案房屋依然由春川公司在继续使用，特发天鹅公司也按原合同约定继续收取春川公司的租金。据百业旺公司表述，百业旺公司与春川公司系关联公司，春川公司口头授权给百业旺公司对外进行出租。因春川公司拖欠租金及水电费，从2015年8月份开始，春川公司委托特发天鹅公司代为收取各次承租人的租金和水电费抵扣其拖欠特发天鹅公司的相关费用，相关收据仍由春川公司出具。2016年2月，经深圳市政府批准，特发天鹅工业区纳入当年第一批城市更新单元计划，特发天鹅公司即启动对天鹅工业区的城市更新项目。特发天鹅公司于2016年5月15日向园区内所有承租人发出解除租赁合同书，并张贴了公告，给予两个月的搬迁免租期。2016年8月1日，福永恒公司、陈福平搬离涉案的物业，特发天鹅公司也对相关物业进行了停水停电。2016年9月20日，特发天鹅公司与春川公司签署了《天鹅工业区租赁物业交还确认书》，确认春川公司将涉案的物业交付给特发天鹅公司。一审法院认为，本案争论的焦点问题为：一、福永恒公司、陈福平与百业旺公司签订的两份《厂房租赁合同》是否已经解除。根据一审法院查明的事实，涉案物业已由房主特发天鹅公司用于进行城市更新改造，深圳市规划和国土资源委员会在2016年2月18日已将该物业列入《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》经市政府批准并予以公示。特发天鹅公司也于2016年5月11日在涉案物业处发布关于《解除租赁合同、收回租赁物业的通知》，告知福永恒公司、陈福平将在2016年8月1日起对天鹅工业区所有房屋实施拆除，要求2016年7月15日前腾空租赁房屋交还给特发天鹅公司，后又将停电日期调整到2016年8月1日。福永恒公司于2016年8月1日搬离涉案物业，但双方并未办理交接手续，涉案物业也在该日停水停电，故双方签订的两份《厂房租赁合同》已于2016年8月1日实际解除。二、百业旺公司是否应双倍退还福永恒公司、陈福平缴纳的租赁保证金。根据上述一审法院认定的事实，福永恒公司、陈福平、百业旺公司租赁合同解除的原因系因特发天鹅公司进行城市更新改造造成，并非合同双方的原因造成，故一审法院认为，百业旺公司应当退还福永恒公司、陈福平交纳的租赁保证金50000元，福永恒公司、陈福平主张的双倍返还该保证金，一审法院不予支持。三、百业旺公司是否应赔偿福永恒公司、陈福平的搬迁费、房屋装修费、人工损失费和经营损失。双方虽在合同中约定了“因政府行为导致该物业经营环境变化致使本合同无法正常履行（如城市规划发生的城建和拆迁），百业旺公司不承担任何损失赔偿责任”，但特发天鹅公司对涉案物业的改造，并非政府主导的城建和拆迁，结合福永恒公司、陈福平在2015年3月签订合同后对涉案物业进行了相关装修，仅使用一年就进行了搬离，相应的装修损失应当由百业旺公司予以赔偿。福永恒公司、陈福平委托的深圳市银通联资产评估有限公司对该损失予以评估，估价为重置价格183969.95元、评估净值152170.96元。结合双方主体装修厂房的租赁期限为2015年4月15日至2020年4月14日，福永恒公司、陈福平于2016年8月1日搬离，使用时间为15.5个月，故装修使用残值计算方式应当为183969.95-183969.95元×（15.5个月÷60个月）即136444.38元。因双方解除合同的事由是涉案物业进行拆迁改造，该装修残值应当按照公平原则由双方各自承担50%。关于搬迁费因特发天鹅公司已经给予了2个月的搬迁免租期，福永恒公司、陈福平在搬迁免租期内也未缴纳相应的房租，故关于福永恒公司、陈福平诉请的搬迁费一审法院不予支持。关于人工损失与经营损失，根据福永恒公司、陈福平提交的资料显示，福永恒公司、陈福平在2016年8月1日即在平湖××栋厂房租赁了新的厂房，因百业旺公司提前两个多月告知了需进行搬离，已经给予福永恒公司、陈福平足够的更换地址的时间，故福永恒公司、陈福平诉请的工人损失和经营损失一审法院不予支持。四、特发天鹅公司与春川公司是否需对百业旺公司的上述责任承担连带责任。根据合同的相对性原则，福永恒公司、陈福平系与百业旺公司签订的租赁合同，虽特发天鹅公司经百业旺公司授权代为收取相应的租金和水电费，但此期间福永恒公司、陈福平与百业旺公司签订的租赁合同并未到期也未解除，故福永恒公司、陈福平请求特发天鹅公司与春川公司承担连带责任，无法律依据，一审法院不予支持。五、福永恒公司、陈福平是否需要腾退房屋给百业旺公司。双方确认涉案物业在2016年8月1日已经停水停电，福永恒公司、陈福平在2016年的8月1日已经搬离的机器设备，但残存了一些物品在该物业内，一审庭审时福永恒公司、陈福平代理人表示残存的物品均为废弃物，无需福永恒公司、陈福平再次进行搬离。且春川公司已经于2016年9月20日将涉案物业交还给特发天鹅公司，故百业旺公司已实际取回了该物业，故双方已无腾退房屋的需要。六、福永恒公司、陈福平是否需支付百业旺公司的租金、水电费、垃圾费、卫生费的数额。根据百业旺公司提供的福永恒公司、陈福平欠费明细显示，欠费包括：2016年3月份426宿舍电费310元、2016年1月垃圾费100元、历史电费79058元（涉及偷电案件已由公安局派出所受理）、2016年水电费6826元、2016年5月水电费23283元、2016年6月水电费23520元、2016年7月水电费17827元、2016年6月-11月厂房租金每月21000元、宿舍租金每月4000元，2016年5月-8月卫生费1200元。福永恒公司、陈福平代理人一审庭后书面陈述确认福永恒公司、陈福平未缴纳2016年5-7月三个月的水电费，但2016年4月份之前包括4月份的水电费已经缴清，福永恒公司、陈福平2016年5月25日向特发天鹅公司转账4万元，包括租金2.5万元，水电费1.5万元，相应的水电费尾款是以现金的方式交给特发天鹅公司的冯子顺经理，但并未出具相应收据。关于百业旺公司的反诉内容，结合双方的陈述及证据，一审法院认为，关于2016年3月份426宿舍电费310元、2016年1月垃圾费100元，福永恒公司、陈福平不予认可，百业旺公司也未出具相应的福永恒公司、陈福平确认欠该款的证据，该项请求，一审法院不予支持。关于2016年5月25日之前的厂房、宿舍租金双方已经确认缴清，关于2016年5月25日之后的厂房、宿舍租金问题，因涉案物业根据特发天鹅公司需要进行拆迁，特发天鹅公司已经于2016年5月15日向全园区所有承租人发出解除租赁合同通知书，给予两个月的搬迁免租期，后因情况需要将停水停电的时间更改到2016年8月1日，福永恒公司、陈福平据此在2016年5月份后未缴纳租金，该部分租金应予以抵扣福永恒公司、陈福平搬迁过程中的其他损失，故该部分租金一审法院不予支持。根据一审法院上述认定的事实，2016年8月1日后的房屋占有费，没有事实依据，一审法院不予支持。关于2016年5月份后的水电费及其他垃圾费、卫生费，福永恒公司、陈福平予以确认，一审法院予以支持。关于2016年4月份的水电费问题，经一审法院与福永恒公司、陈福平经理冯子顺沟通，称确实收取了一张6000余元的支票，但是是福永恒公司、陈福平缴纳3月份水电费的费用，并非4月份水电费的费用，因福永恒公司、陈福平无法出具相应的数据，也无其他证据予以佐证，故该笔费用6826元一审法院予以支持。关于涉及偷电案件的历史电费79058元，因公安部门已经受理，一审法院在此不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认陈福平、百业旺公司于2015年3月6日、2015年3月25日签订的两份《厂房租赁合同》已经解除；二、百业旺公司应在判决生效之日起三日内返还陈福平、福永恒公司租赁厂房及宿舍押金共计50000元；三、百业旺公司应在判决生效之日起三日内支付陈福平、福永恒公司装修损失68222.19元；四、陈福平、福永恒公司应于判决生效之日起三日内支付百业旺公司2016年4月、5月、6月、7月三个月的水电费及卫生费71456元；五、驳回陈福平、福永恒公司的其他诉讼请求；六、驳回百业旺公司的其他反诉请求。如付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12034元，由百业旺公司承担1727元，福永恒公司、陈福平承担10307元。本案反诉费2916元，由福永恒公司、陈福平承担698元，百业旺公司承担2218元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，一、特发天鹅公司于2016年5月11日向春川公司发出《关于解除租赁合同、收回租赁物业的通知》，要求春川公司于7月15日前腾空租赁房屋并交还。随后，春川公司于5月15日向陈福平发出《关于解除租赁合同、收回租赁物业的通知》，该通知内容与特发天鹅公司发出的通知内容一致。二、为证明其损失，福永恒公司、陈福平在一审期间提供了深圳市银通联资产评估有限公司出具的《深圳市福永恒塑胶模具有限公司委托的资产拆迁费用及损失评估报告书》（深银专评报字[2016]第193号）。该评估报告载明，资产搬迁费用的评估价格为147939元，装修重置价值为183969.95元。除以上事实外，一审法院查明的其他事实清楚，应予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案两份《厂房租赁合同》虽由陈福平以个人名义与百业旺公司签订，但福永恒公司实际参与履行合同，且当事双方在提起本案本、反诉时均确认福永恒公司与陈福平为涉案合同的承租方，本院对此亦予确认。百业旺公司经春川公司同意，自行对外出租，与福永恒公司、陈福平形成独立的房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同关系与特发天鹅公司、春川公司无关。由于特发天鹅公司、春川公司并非涉案两份《厂房租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，福永恒公司、陈福平要求特发天鹅公司、春川公司承担连带责任的诉讼主张，没有事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，特发天鹅公司与春川公司之间租赁合同的租赁期限已于2015年12月31日届满，双方之间为不定期租赁。2016年5月11日，特发天鹅公司以书面通知形式，要求春川公司于2016年7月15日前将租赁房屋交还，不再履行双方之间的租赁合同。可知，特发天鹅公司与春川公司之间的不定期租赁于2016年7月15日解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。特发天鹅公司与春川公司之间的租赁合同于2016年7月15日解除后，福永恒公司、陈福平与百业旺公司之间关于转租期限的约定因超过在先的租赁期限，超过部分的约定无效，即涉案两份《厂房租赁合同》自2016年7月16日无效，故福永恒公司、陈福平与百业旺公司关于解除合同的诉求均不能得到支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于2016年7月16日起双方之间的租赁合同无效，百业旺公司收取的50000元押金应予返还，福永恒公司、陈福平关于百业旺公司违约，应双倍返还押金的上诉主张，没有事实和法律依据，不予支持。因导致涉案两份《厂房租赁合同》无效的原因是百业旺公司对外转租的期限超过了业主方特发天鹅公司的出租期限，故百业旺公司应对合同无效承担全部过错责任。经评估公司评估，涉案房产的装修重置价值为183969.95元。福永恒公司、陈福平基于5年的租赁期限对涉案房产进行装修，但实际仅使用15.5个月，故装修残值应为136444.38元，该部分损失应由百业旺公司进行赔偿。因涉案两份《厂房租赁合同》无法继续履行，福永恒公司、陈福平需另租厂房，发生的搬迁费用147939元亦属实际损失，百业旺公司应予赔偿。百业旺公司虽不认可评估报告的结果，但并未提供证据进行反证，应承担举证不能的不利后果，一审判决处理结果有误，应予纠正。关于福永恒公司、陈福平所主张的工人损失和经营损失，因其在两个月的搬迁期内并未缴纳租金，且实际于2016年8月1日已另行租赁厂房经营，对其该部分主张，不予支持。至于百业旺公司所主张的房租、占有使用费、电费、垃圾费、卫生费，一审判决已有详细论述，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。综上所述，陈福平和福永恒公司的上诉请求部分成立；百业旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15967号民事判决第二、四项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15967号民事判决第一、五、六项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15967号民事判决第三项为：深圳市百业旺投资管理有限公司应在本判决生效之日起三日内支付陈福平和深圳市福永恒塑胶模具有限公司装修损失136444.38元；四、深圳市百业旺投资管理有限公司应在本判决生效之日起三日内支付陈福平和深圳市福永恒塑胶模具有限公司搬迁损失147939元；五、驳回陈福平和深圳市福永恒塑胶模具有限公司的其他诉讼请求；六、驳回深圳市百业旺投资管理有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费12034元，由深圳市福永恒塑胶模具有限公司、陈福平负担7148元，深圳市百业旺投资管理有限公司负担4886元；反诉受理费2916元，由深圳市福永恒塑胶模具有限公司、陈福平负担690元，深圳市百业旺投资管理有限公司承担2226元。二审案件受理费14699元，由深圳市福永恒塑胶模具有限公司、陈福平负担7148元，深圳市百业旺投资管理有限公司负担7551元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年八月十六日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。