西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0112民初第6654号
原告西安奥伸物业管理有限公司。住所地:西安市凤城二路**号。
法定代表人杨帆，总经理。
委托代理人王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。
委托代理人侯智成，陕西德伦律师事务所律师实习律师。
被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司自强西路支行。营业场所：西安市莲湖区自强西路61号。
负责人褚永刚，行长。
被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司莲湖支行。营业场所：陕西省西安市莲湖区桃园路一号。
负责人王润身，行长。
被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区西二环**号。
法定代表人赵永军，董事长。
共同委托代理人金文杰，陕西仁和万国律师事务所律师。
共同委托代理人郑艳玲，陕西仁和万国律师事务所律师。
原告西安奥伸物业管理有限公司（以下简称奥伸公司）与被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司自强西路支行(以下简称自强西路支行)、陕西秦农农村商业银行股份有限公司莲湖支行（以下简称莲湖支行）、陕西秦农农村商业银行股份有限公司（以下简称秦农银行）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告奥伸公司委托代理人王婷婷，被告自强西路支行、莲湖支行、秦农银行的共同委托代理人金文杰、郑艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奥伸公司诉称，西安市莲湖区自强西路农村信用合作社于2003年10月30日经陕西省西安市中级人民法院执行取得凤城二路17号海洋大厦第二、第四层产权。西安市莲湖区自强西路农村信用合作社作为海洋大厦第二、第四层的业主，未向其缴纳2015年9月1日之后的物业管理费。2015年，西安市城六区农村信用合作联社在合并重组的基础上成立了第三被告，第一、第二被告系第三被告设立，第二、第三被告应对第一被告拖欠物业管理费的行为承担违约责任。故诉至法院要求：1、由三被告按照每平方米2.4元/月的标准支付2015年9月1日至实际付款之日的物业管理费（暂计算至2017年4月30日的物业管理费为127173.6元），并判令三被告支付2015年10月1日起至实际付款日按照所欠金额日计万分之三的逾期付款违约金（截止2017年4月30日的逾期付款违约金为14389.06元），以上两项合计141562.66元；2、三被告承担本案诉讼费。
被告自强西路支行辩称，第一，与原告之间不存在物业服务合同关系，其并非适格被告。第二，即使原告自2015年9月至今向海洋大厦第二、第四层提供过物业服务，但其未以任何形式选聘或参与选聘原告作为物业服务企业，原告未经其同意提供物业服务其有权拒绝支付物业管理费。第三，为处置抵债资产，其已经将海洋大厦第二、第四层房屋以拍卖方式出让交付杨某某，过户手续正在办理中，依据其与原告、杨某某、西安某公司签订的《四方协议》，在杨某某拍卖取得房屋后，物业管理费应由杨某某承担，杨某某已经交纳了8万元。第四，即使其应当支付原告物业管理费，原告通过诉讼方式主张的条件不成就。第五，海洋大厦第二、第四层一直空置，原告对此完全知晓，物业管理费应按70%支付。第六，不论是否应当支付物业管理费，原告主张违约金毫无依据且标准过高，应依法予以调整。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。
被告莲湖支行、秦农银行辩称，同意被告自强西路支行的答辩意见，本案所涉房屋所有人系自强西路支行，与其没有关系。
经审理查明，2003年10月30日，西安市莲湖区自强西路农村信用合作社经陕西省西安市中级人民法院执行取得位于西安市经济技术开发区凤城二路17号海洋大厦第二层、第四层房屋所有权，该房屋建筑面积为2649.45平方米。2006年12月31日西安市莲湖区自强西路农村信用合作社与陕西某休闲会所有限公司（以下简称某会所）签订《抵贷资产租赁协议》，约定由某会所从2006年12月21日至2011年12月31日租赁海洋大厦第二层、第四层。2006年8月15日，原告与某会所签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对某会所租赁的海洋大厦房屋进行物业管理，非住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米2.4元交纳，交费时间为每月10号之前、如不按约定的标准和时间交费从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2007年2月至2008年2月因某会所拖欠物业管理费，原告诉至法院，我院作出的（2008）未民二初字第410号民事判决判令某会所支付原告物业管理费79247.54元及违约金41498.38元，西安市莲湖区自强西路农村信用合作社承担连带责任。2008年3月至2012年2月因某会所拖欠物业管理费，原告再次诉至法院，我院作出的（2012）未民二初字第00842号民事判决判令某会所支付原告物业管理费230499.28元及违约金16938.48元，西安市莲湖区自强西路农村信用合作社承担连带责任。2011年12月31日，某会所与西安市莲湖区自强西路农村信用合作社签订的《抵贷资产租赁协议》到期。此后西安市莲湖区自强西路农村信用合作社未向原告缴纳物业管理费。2015年9月9日，原告诉至我院主张2012年3月至2015年8月底的物业管理费、违约金，我院作出的（2015）未民初字第06301号民事判决判令自强西路支行支付原告物业管理费267064.56元、违约金49998.3元。该判决现已生效进入执行阶段。
另查，根据原告服务收费备案手册、西安市物业服务及代收代缴价费公示牌显示，原告物业服务费办公类按2.4元/平方米/每月收取符合陕价费发（2004）72号文件中陕西省物业服务等级收费标准。秦农银行2015年5月是在西安市雁塔区、未央区、莲湖区、碑林区、新城区、灞桥区农村信用合作联社的基础上，以新设合并方式设立的具有独立法人资格的股份制农村商业银行，秦农银行开业的同时，上述六个农村信用合作联社自行终止，其债权债务关系及其他法律关系由秦农银行自然承继。自强西路支行系二级支行，莲湖支行为一级支行系自强西路支行的上一级支行。2016年初，莲湖支行、西安某公司、原告、杨某某的委托代理人闫某某签订《四方协议》，约定：原告为海洋大厦第二、第四层房屋提供了物业服务，因房屋使用时已产生的物业管理费等经人民法院判决进入执行程序，且尚有一起诉讼正在进行中【指（2015）未民初字第06301号案】；杨某某自愿以不超过1030万元购买并参加莲湖支行委托举行的拍卖会，杨某某需在取得拍卖成交确认书后三日内支付80%成交价款，剩余20%存入监管账户；协议签订人均同意杨某某“取得目标房产”后自愿承担对协议第一条所述关于房屋对西安某公司、原告负担的全部责任（包括已经判决和正在审理未结的），西安某公司、原告不得再向莲湖支行主张权利，“取得目标房产”的定义为拍卖成交并取得确认书及支付全部成交款后；杨某某“取得目标房产”后，目标房产上莲湖支行享有的所有权利与义务均由杨某某承继，莲湖支行不再享有任何权利和不承担任何义务。2016年1月25日，杨某某的委托代理人闫某某代莲湖支行向原告交纳物业管理费8万元。2016年12月10日，杨某某取得海洋大厦第二、第四层房屋拍卖成交确认书并交纳保证金500万元，截止庭审余款未付。因原告多次向自强西路支行索要物业管理费未果，酿成本诉。庭审中，原告、自强西路支行、莲湖支行、秦农银行均坚持其诉、辩主张。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。
上述事实，有物业服务收费备案手册、西安市物业服务及代收代缴价费公示牌、民事判决书、民事裁定书、拍卖告知书、拍卖成交确认书、《四方协议》、收条、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，虽然原告与自强西路支行未签订物业服务合同，但是自强西路支行作为西安市经济技术开发区凤城二路17号海洋大厦第二层、第四层的所有权人事实上接受了原告提供的物业管理服务，故自强西路支行应当按照2.4元/平方米/每月支付物业管理费。按《四方协议》现杨某某并未取得“目标房产”，自强西路支行辩称其不应承担责任的主张本院不予采信。自强西路支行抗辩海洋大厦第二层、第四层一直空置物业管理费应按70%收取，因其未能提交原告登记确认的相关证据，故本院对该抗辩意见无法采信。自强西路支行应向原告支付2015年9月1日至2017年4月30日的物业管理费为127173.6元、杨某某的委托代理人闫某某就本案所涉房屋代莲湖支行向原告所交的8万元物业管理费在本案中应予扣除，自强西路支行未付物业管理费实际为47173.6元，违约金为2372.3元（违约金详见计算明细），故自强西路支行应付原告物业管理费、违约金共计49545.9元。因莲湖支行系自强西路支行的上级支行，自强西路支行、莲湖支行均无法人资格，故原告要求莲湖支行、秦农银行承担连带责任应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司自强西路支行于本判决生效之日起十日内支付原告西安奥伸物业管理有限公司物业管理费、违约金共计49545.9元。
二、被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司莲湖支行、陕西秦农农村商业银行股份有限公司对被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司自强西路支行向原告西安奥伸物业管理有限公司承担的上述付款义务承担连带给付责任。
三、驳回原告西安奥伸物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3131元，原告西安奥伸物业管理有限公司已预交，由原告西安奥伸物业管理有限公司承担2035元，由被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司自强西路支行、陕西秦农农村商业银行股份有限公司莲湖支行、陕西秦农农村商业银行股份有限公司承担1096元并于上述付款时一并给付原告西安奥伸物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
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审 判 长 史丽妮
人民陪审员 崔新会
人民陪审员 王占良
二〇一七年十月十九日
书 记 员 宋 琛