西藏自治区日喀则市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）藏02民终24号上诉人（原审被告）：龙行公寓，经营场所日喀则市珠峰路。经营者：何先周，男，汉族，经商，住日喀则市。委托诉讼代理人：刘业富，西藏法鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司日喀则分行，住所地日喀则市上海中路1号。法定代表人：杨道勇，系该行行长。委托诉讼代理人：连双雄，西藏雪域律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓拥，西藏雪域律师事务所律师。上诉人龙行公寓因与被上诉人中国农业银行股份有限公司日喀则分行（以下简称农行日喀则分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙行公寓的经营者何先周及其委托诉讼代理人刘业富、被上诉人农行日喀则分行的委托诉讼代理人连双雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙行公寓的上诉请求：依法撤销一审判决，予以改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清，证据不充分。2012年底，上诉人从他人手中接手租赁和经营本案争议的房屋以及招待所，当时经营者称该房屋出租时间长。为慎重起见，在前经营者的带领下去找当时的农业银行领导，该领导也同意将该房屋及招待所转租给上诉人继续经营，并要求上诉人向被上诉人支付32000元的转让费。上诉人向前经营者支付了各项费用共计131万元，并向被上诉人支付”同意转让费”32000元后开始承租该房屋。2013年4月上诉人与被上诉人正式签订房屋租赁合同时，因为合同约定租赁期限只有一年，故向被上诉人提出了异议，被上诉人称”我们的所有合同都是一年一签的，没有关系，合同到期了会和你继续签订的，你也给了转让费的”。被上诉人明知该房屋近期要收回，并且知道上诉人接手该房屋共投入131万元，但未告知该合同背后不确定性，因此被上诉人存在欺诈行为，一审法院单凭合同约定来判定事实存在错误。二、一审判决主体存在问题。本案为房屋租赁合同纠纷，出租方是农业银行日喀则分行，承租方为何先周，而不是龙行公寓，是何先周先承租该房屋后注册经营招待所，招待所名为”龙行公寓”，因此一审法院确定诉讼主体错误。三、双方租赁合同约定”如无特殊情况原则上续签”，现被上诉人以房屋自用为由收回房屋有失公平，不应属于合同约定的特殊情形。四、一审法院根据双方于2013年4月1日的租赁合同约定，将新增装饰装修归甲方即被上诉人农行的事实认定错误，因装饰装修是在签订合同之前已经形成，故对租赁物上装饰装修的损失不应适用双方合同约定。农行日喀则分行辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。农行日喀则分行向一审法院起诉请求：1.被告立即返还租赁物；2.被告支付房屋占有使用费316920元（截止2015年10月31日）及直至被告实际返还租赁物为止的占有使用费用；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月，被告经原告同意，从前承租人手中转租到位于珠峰路农行退休基地三、四楼及院内招待所，并向农行支付了门面转让金32000元。后双方以一年一签的方式续签合同直至2014年3月31日，月租金16680元，该合同期限届满后双方未续签合同；同时合同约定，合同期满、终止或因乙方（被告）违约而导致本合同解除时，租赁物上新增设施及装修无偿归还甲方（原告）。2015年4月和6月农行向龙行公寓经营者何先周发送了请求返还租赁物（房屋）的通知，要求其在通知发出后30日内腾退房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：”租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”；第二百三十六条的规定：”租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中双方之间签订的租赁合同于2014年3月31日期限届满后，并未续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并于2015年4月向被告下发腾房通知，故双方之间并未形成不定期租赁合同关系，被告继续使用租赁物构成无权占有，应当按照原合同约定的租金向原告支付房屋占有使用费。针对在租赁物上新增设施及装修房屋部分，根据《最高人民法院》第十条的规定，”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或合同解除时，当事人有约定从其约定”。在双方租赁合同中明确约定租赁期限届满或合同解除时租赁物上新增设施及装修无偿归甲方（原审原告），故该院对其约定予以采纳。综上所述，对于原告的诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院》第十条的规定判决：一、被告龙行公寓经营者何先周自本判决生效之日起三十日内向原告农行日喀则分行返还租赁物；二、被告龙行公寓经营者何先周自本判决生效之日起三十日内向原告农行日喀则分行支付房屋占有费316920元（自2014年4月1日至2015年10月31日，共计19个月）；三、被告龙行公寓经营者何先周自本判决生效之日起向原告农行日喀则分行支付房屋占有费直至返还租赁物为止（按合同约定每月租金16680元，自2015年11月1日起截止到返还租赁物为止）。本案二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：对于上诉人提交的说明书一份，本院认为该协议因各方当事人未签字生效，且与本案二审事实没有直接关联性，本院不予认可。本案二审查明的事实如下：2010年12月，经被上诉人农行日喀则分行同意，何先周从他人处转租到农行日喀则分行所属的位于珠峰路农行退休基地三、四楼及院内招待所，为了经营该招待所，何先周与农行日喀则分行以一年一签的方式签订合同至2014年3月31日。双方2013年4月1日续签的租赁合同中约定租赁期限至2014年3月31日，月租金16680元。另查明，何先周于2011年11月8日对其经营的招待所办理了营业执照，营业执照上名称为龙行公寓，经营者为何先周，经营场所为该租赁房屋内。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，双方争议的焦点是：租赁房屋是否应当返还。农行日喀则分行与何先周于2013年4月1日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。至2014年3月31日合同期限届满，双方未继续签订房屋租赁合同，龙行公寓继续使用租赁房屋并经营，在农行日喀则分行对租赁事实未提出异议的情况下，双方租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期的租赁合同双方依法可以随时解除。在2015年4月农行日喀则分行发出腾房通知并给予龙行公寓合理期限的情况下龙行公寓继续使用租赁物，双方之间的不定期租赁关系已经解除，承租人应将租赁房屋予以返还，并按照合同约定的租金支付房屋占有使用费。上诉人提出的合同约定”如无特殊情况原则上续签”，因合同期满后不存在特殊情况，应当续签合同的意见，本院认为，是否续租，属于当事人自愿处分的范畴，本案中租赁期限届满后，双方未续签或重新签订租赁合同，双方亦未达成继续租赁的合意，故对上诉人的该主张本院不予支持。上诉人提出因该租赁物上的装饰装修系2013年签订合同之前已形成，故不应当适用合同约定”本合同期满、终止或因乙方违约而导致本合同被解除时，乙方在租赁物上新增设施及装修无偿归甲方”的条款，请求补偿装修费用的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，对未形成附和的装修物及设备，上诉人在腾退房屋时可自行拆除；对于已形成附和的装饰装修部分，根据本法第十二条”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，本案房屋租赁期间届满后对租赁物上已形成附和的新增设施，如按上诉人所述不适用合同中约定，上诉人亦不得主张对已附和装修物的补偿请求，故对上诉人的该请求本院不予支持。另外，本案诉讼主体方面，根据本案查明的事实，何先周与被上诉人农行日喀则分行签订房屋租赁合同后，将所租赁的房屋全部作为其注册经营的龙行公寓的经营场所，虽然签订合同的主体是何先周个人，但何先周承租该房屋的目的实际上是为了实现龙行公寓的经营行为，因此其对外的民事行为责任承担主体应当是龙行公寓，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，一审判项中的将何先周列为责任主体存在错误，本院予以纠正，同时上诉人提出变更上诉人主体为何先周的请求本院予以驳回。综上所述，龙行公寓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院确定诉讼主体存在瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，判决如下：一、撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初297号民事判决；二、上诉人龙行公寓自本判决生效之日起三十日内向被上诉人中国农业银行股份有限公司日喀则分行返还租赁物；三、上诉人龙行公寓自本判决生效之日起三十日内向被上诉人中国农业银行股份有限公司日喀则分行支付房屋租赁费及房屋占用费316920元（自2014年4月1日至2015年10月31日，共19个月）；四、上诉人龙行公寓自本判决生效之日起三十日内向被上诉人中国农业银行股份有限公司日喀则分行支付房屋占用费直至返还租赁物为止（按照合同约定每月租金16680元计算，自2015年11月1日起截止到返还租赁物为止）；五、驳回上诉人龙行公寓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6053.8元，二审案件受理费6053.8元，共12107.6元，由龙行公寓承担。本判决为终审判决。审判长 扎西平措审判员 旺  加审判员 拉巴次仁二〇一七年九月十三日书记员 次仁德吉