江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终3897号
上诉人（原审被告）：河南文化影视集团有限公司,住所地河南省郑州市金水路83号。
法定代表人：刘健，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨怀瑾，该公司员工。
上诉人（原审被告）：无锡市影剧公司,住所地江苏省无锡市人民路90号。
法定代表人：陆志强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：过敬元，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：黄亚林，江苏正太和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：无锡博大影院有限责任公司,住所地江苏省无锡市滨湖区博大假日广场5号楼5层。
法定代表人：陆志强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：瞿建洋，江苏金汇人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：华寅，江苏金汇人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无锡博大置业有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区太湖街道锡南路216-3号6楼。
法定代表人：张秀琴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁红兵，江苏金匮律师事务所律师。
上诉人河南文化影视集团有限公司(以下简称河南影视)、无锡市影剧公司(以下简称无锡影剧)、无锡博大影院有限责任公司(以下简称博大影院)与被上诉人无锡博大置业有限公司(以下简称博大置业)房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初7375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人河南影视提出上诉称：1、根据影院行业的特点，一个标准影厅的需要9米(三层楼)以上，需要搭建夹层作为放映间、设备间等，因此影院面积只能以投影面积计算，而不能按照建筑面积计算，否则不符合影厅建设国家标准。如果本案按照7973.01㎡计算租赁面积，则河南影视也不可能只设置9个影厅，造成投资与收益失衡；2、河南影视与博大置业之间的租赁关系至2016年5月31日终止，租赁期间博大置业从未提出租赁面积的增加，对河南影视交纳的租金亦无异议，进一步说明虽然产权测绘的面积有所增加，但双方约定的租赁面积仍按合同约定履行。
上诉人无锡影剧、博大影院上诉称：1、博大置业明知本案所涉租赁的面积经过测绘为7973.01㎡，但故意隐瞒致使无锡影剧、博大影院误认为租赁的面积为5623㎡，与之签订《合同主体变更协议》和《租赁协议》，博大置业的行为构成欺诈，无锡影剧要求撤销两份协议；2、根据影院行业对租赁房屋的特殊要求，《租赁协议》中约定的租赁面积按投影计算，与产权部门的实测建筑面积计算方式不同，博大置业之前的交纳租金通知单均要求按5623㎡支付租金，进一步印证了双方对租赁面积的约定为5623㎡，而不是产权证中的建筑面积7973.01㎡。
被上诉人博大置业辩称：1、当事人之间有约定的从约定，没有约定的才遵从法律规定或行业惯例，本案中双方明确约定租赁面积以“产权部门实测建筑面积为准”，一审法院按约定作出判决并无不当；2、博大置业与河南影视签订《租赁合同》，基于博大影院股东变更，而与相关单位签订《合同主体变更协议》，该协议未增加租赁方的义务，无锡影剧、博大影院提出撤销两份协议，不是适格的主体，事实上两者混淆了做出“错误的意思表示”的应该是股权变更协议，而不是本案所涉的两份协议。
博大置业向一审法院提出诉讼请求：1.判令河南影视、博大影院支付2016年1月15日至同年5月31日期间拖欠租金166192元（1222元/天×136天）；2.判令无锡影剧、博大影院支付2016年6月1日至2017年1月14日期间拖欠租金274950元（1222元/天×225天）。
河南影视一审答辩：其已经按照合同约定交付了5623㎡的租金。根据影院行业的一般规则，影院承租的面积不包含放映间、设备间等区域。虽然本合同中约定按实测面积计算租赁面积，房屋产权管理部门的测绘结果是7973.01㎡，但依据交易习惯和行业习惯以及生活习惯，都可以认定博大置业所谓的增加面积起初商定租赁合同是作为赠送面积，不应当计算租金，而且合同约定了保底租金合同和抽成租金两种方式，可择高而取，如果按博大置业的主张计算租金，就违背了合同约定的租金收取条件。另外，在该测绘结果出来之后，博大置业也从未提出租赁面积增加的事实，故说明博大置业放弃了所谓的增加面积部分的租金。
无锡影剧和博大影院共同答辩称：按照博大置业的缴费通知和开具的发票，其已经按照通知要求缴纳租金至2017年3月，故不存在拖欠租金。博大置业所谓的测绘报告其未收到，也未就测绘报告中新增加面积部分的租金缴纳与其达成一致意见。原先在估算租赁面积时，双方已经将影院所在的5楼和6楼全部计算进去。之所以会测绘多出面积，是因为当初估算时双方是以投影面积计算，而房屋产权管理部门是以平面计算的。
一审法院经审理查明：
2012年12月11日，博大置业与河南影视签订《租赁合同》：博大置业将所有的无锡市滨湖区博大假日广场E5号商铺出租给河南影视从事经营影院相关服务；租赁建筑面积约为5623㎡（按产权部门实测建筑面积测定为准）；租赁期间为20年，自免租期结束开始计算租赁期限，即2015年9月1日至2035年8月31日；租金计算方式分为保底租金和抽成租金（票房提成）两种计算方式，按价款较高的计算方式收取。其中，第一年的保底租金为0.52元/㎡/天，每两年在上一年度的基础上递增5%。
2016年1月，河南影视向博大置业发函，称：因博大置业的工期滞后，导致其实际预计开业时间将延后至2016年1月15日。故希望从此时起计算包括租金在内的相关费用。博大置业表示认可从2016年1月15日起计算相关费用。
2016年3月31日，无锡市曦晨测绘有限公司受博大置业委托，对包含涉案商铺在内的无锡博大假日广场5、6区域的建筑物进行建筑测绘，出具了《房屋建筑面积测绘报告》。根据该报告显示，涉案商铺的由标号5001（1）、5001（2）、5001（3）三块区域组成，建筑面积分别为6215.03㎡、1677.57㎡和80.41㎡。其中5001（1）区域所在层为5层、5001（2）区域所在层位6层、5001（3）区域所在层为6层夹层。
2016年6月30日，博大置业与河南影视、无锡利来商业物业管理有限公司、无锡影剧、博大影院签订《合同主体变更协议》，各方约定：自2016年6月1日起，博大置业与河南影视签订的《租赁合同》中，河南影视的权利义务由无锡影剧承继，河南影视退出；2016年6月1日之前，河南影视依据合同应当承担的义务，仍由河南影视或博大影院负担。2016年6月1日之后的费用及相应发票，由博大置业向博大影院开具。
2016年7月14日，无锡市不动产权管理部门对涉案商铺进行房屋产权初始登记，登记坐落为“博大假日广场5-5001”，登记建筑面积为7973.01㎡。
另查明，2016年1月15日至同年5月31日期间，河南影视已按照原租赁面积支付完相应租金。2016年6月1日至2017年1月14日期间，博大影院也按原租赁面积支付完相应租金。
再查明，博大影院于2016年6月3日将工商登记原股东河南影视变更为无锡影剧，于同月23日将原名称“无锡奥斯卡博大影院有限公司”变更为博大影院。
庭审中，各方均确认租赁合同履行过程中各方均按保底租金计算方式缴纳租金，目前不涉及抽成租金的问题。河南影视、无锡影剧已按5623㎡的租赁面积按约缴纳了租金。
上述事实，有《租赁合同》、《合同主体变更协议》、《测绘报告》、《不动产权证书》及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷，最直接、最原始的证据应当是双方当事人签订的合同文本。在诉讼中，合同文本可以单独证明所争议的事实。
本案中，各方当事人就涉案房屋实测面积7973.01㎡能否作为计算租金的租赁面积存有争议。为此，博大置业提供了《租赁合同》和《合同主体变更协议》。该合同均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。依据《租赁合同》中对租赁面积的约定，最终面积要以产权管理部门实测建筑面积为准。该约定载于合同之中，为原合同主体河南影视以及变更后的主体无锡影剧所知晓。因此，各方均应按照该条款履行。产权管理部门于2016年7月对实测面积进行确认登记，博大置业有权按照此面积向河南影视及无锡影剧追讨超出起始估算面积之外的面积所对应的租金。河南影视及无锡影剧的辩称意见，均没有法律依据，也有悖于合同约定，难以采信。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、河南影视、博大影院于判决生效之日支付博大置业2016年1月15日至同年5月31日期间差额租金166192元；二、无锡影剧、博大影院于判决生效之日支付博大置业2016年6月1日至2017年1月14日期间差额租金274950元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7918元，由河南影视、博大影院负担2983元，无锡影剧、博大影院负担4935元。
二审查明的事实与原审相同，本院予以确认。
本院认为：
一、关于如何确定计算租金的租赁面积
河南影视、无锡影剧、博大影院认为根据影院行业的放映特点，影院设计均需要挑高搭建夹层，所搭建的夹层不计算租赁面积，《租赁合同》签订时双方已就按设计图纸投影面积5623㎡为基准，作为计算租金的租赁面积达成一致的意思表示。对此，博大置业不予认可。经查，《租赁合同》对租赁面积的约定为：“租赁建筑面积约为5623㎡(按产权部门实测建筑面积测定为准)”可见，签订租赁合同时双方对租赁面积5623㎡只是一种预估，最终“按产权部门实测建筑面积”结算。河南影视、无锡影剧、博大影院认为双方应按影院行业惯例，以投影面积计算租金，既与合同约定不符，又未提供相应证据，故对三上诉人的上诉意见，本院不予支持。
二、关于无锡影剧、博大影院要求撤销《租赁合同》、《合同主体变更协议》
《租赁合同》是博大置业与河南影视签订的，双方虽然对租赁面积的计算方式有争议，但河南影视从未抗辩受博大置业欺诈做出的错误意思表示，无锡影剧、博大影院并不是签订主体，其一审中也没有就此提出反诉，两上诉人二审提起该上诉意见，本院不予理涉。
《合同主体变更协议》是对《租赁合同》中租赁主体的变更，不涉及租赁标的、租赁内容的调整，故无锡影剧、博大影院抗辩博大置业在签订过程中存在欺诈，与事实不符，同理在一审中也未提出反诉，故本院仍不予理涉。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7918元，由上诉人河南影视、无锡影剧、博大影院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 宁尚成
代理审判员 刘家强
二〇一七年十二月五日
书 记 员 周喆菁