西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0103民初9648号
原告：李虎群,男,1962年11月17日出生,汉族,
委托诉讼代理人：王利琴,女,1991年10月26日出生,
委托诉讼代理人:胡超奇,陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：吴春秀,女,1953年4月27日出生,汉族,
委托诉讼代理人：路征,男,1971年9月17日出生,
委托诉讼代理人:赵丹,1991年8月10日出生,汉族,
被告：郭广荣，男，1976年3月4日出生，汉族，
被告：杨芳，女，1979年1月3日出生，汉族，
被告：西安雨阳商贸有限公司，住所地：
法定代表人：杨芳，总经理。
共同委托诉讼代理人：郭广荣，男，1976年3月4日出生，
原告李虎群与被告吴春秀、郭广荣、杨芳、西安雨阳商贸有限公司（以下简称雨阳商贸）执行异议之诉一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王利琴、胡超奇、被告吴春秀委托诉讼代理人路征、赵丹、被告郭广荣、杨芳、雨阳商贸委托诉讼代理人郭广荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李虎群向本院提出诉讼请求：准许执行被告郭广荣从西安增源房地产开发有限公司购买的，尚未取得产权的，位于西安市航天经济技术开发区航开路与神舟四路十字西南部增源航都新城17号楼1-12201室，面积为177.77平方米房屋。事实和理由：原告与被告郭广荣、杨芳、西安雨阳商贸有限公司民间借贷纠纷一案经人民法院调解达成调解协议，后三被告未按照调解协议履行还款义务，原告申请法院强制执行，法院查封了被告郭广荣名下的房产，被告吴春秀对执行标的提出异议，法院终止对查封房屋的执行，原告提出执行异议之诉。原告提出异议之诉的理由是:第一被告郭广荣无权转让该房屋；第二西安仲裁委调解书确认被告吴春秀享有该房屋的所有权超越其权利的，不具有法律效力。
吴春秀辩称，第一、原告所依据的《城市房地产管理法》第38条规定提出房屋买卖合同无效，属于理解法律错误。《城市房地产管理法》调整的是房地产管理性法律，属于经济法范畴，并不适用于本案。而按照《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”而物权法系专门调整不动产相关规定的法律，属于民事法律范畴，并晚于《城市房地产管理法》，依据新法优于旧法、专门法优于一般法的原则，应使用《物权法》规范双方权利义务关系；第二、《城市房地产管理法》中的规定，属行政管理性规定，而非效力性规定，不能作为认定合同无效的依据；第三、《城市房地产管理法》第38条的立法本意是指没有权属证书的房屋不产生公示效力，而不是指不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：第三方已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告吴春秀已支付全部价款并实际占有房屋，取得排除第三方执行的权利。请求驳回原告诉讼请求。
郭广荣、杨芳、雨阳商贸辩称，郭广荣与吴春秀签订房屋买卖合同、达成仲裁委调解在前，原告李虎群与被告郭广荣、杨芳、雨阳商贸民间借贷纠纷诉讼在后。
本院经审查认定事实如下：被告郭广荣与被告杨芳系夫妻关系。杨芳系被告雨阳商贸公司法定代表人。2016年7月28日，被告郭广荣、杨芳、雨阳商贸共同向原告借款3000000元。2017年1月13日，原告诉至法院请求判令1.被告郭广荣、杨芳、雨阳商贸向原告偿还借款本金3000000元、利息损失288000元（利息以3000000元为基数，按照月利率3%从借款之日计算至实际给付之日）；2.诉讼费由三被告承担。该案即（2017）陕0103民初837号案经本院主持调解，达成调解协议：被告西安雨阳商贸有限公司、郭广荣、杨芳清偿原告李虎群借款本息3288000元，于2017年3月25日前清偿1000000元、于2017年4月25日前清偿1000000元、于2017年5月25日前清偿1288000元。双方对被告未按照上述协议履行还款义务的逾期利息亦进行了约定。该调解书生效后，被告郭广荣、杨芳、雨阳商贸未按调解协议还款，原告向法院申请强制执行，本院作出查封公告，查封被告郭广荣名下位于西安市航天经济技术开发区神州三路以东、航开路以南增源﹒航都绿洲17幢1单元22层12201号房产（预售证号：2013127，合同登记号：Y15096416）。被告吴春秀对上述查封公告提出异议，2017年8月21日本院作出（2017）陕0103执异65号执行异议裁定：中止位于西安市航天经济技术开发区神州三路以东、航开路以南增源﹒航都绿洲17幢1单元22层12201号房产（预售证号：2013127，合同登记号：Y15096416）的执行。原告不服该裁定，提起本次诉讼。
被告吴春秀向法庭提供商品房买卖合同、仲裁调解书、付款清单、房屋移交确认书，证明：2016年9月20日，被告郭广荣与被告吴春秀签订《商品房买卖合同》，约定被告郭广荣将上述查封房屋即位于西安市航天经济技术开发区神州三路以东、航开路以南增源﹒航都绿洲17幢1单元22层12201号房屋及另外一车位出卖给被告吴春秀，房屋及车位总价为1200000元。约定被告吴春秀与2016年10月10日前付定金10万元，2016年11月底前付700000元，交付房屋后一个月内付200000元，房屋过户至吴春秀名下10日内付清余款。约定于2016年11月30日前被告郭广荣交付房屋和车位。原、被告约定发生争议，提交西安仲裁委员会仲裁。双方对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告吴春秀于2016年10月10日向被告郭广荣支付100000元、于2016年11月2日支付100000元、于2016年11月6日支付50000元，于2016年11月21日支付50000元、于2016年11月25日支付500000元。被告吴春秀在向被告郭广荣支付上述800000元后，因郭广荣未按约交付房屋和车位，被告吴春秀向西安仲裁委员会申请仲裁，2016年12月22日，被告吴春秀与被告郭广荣达成和解协议，西安仲裁委员会调解书西仲调字（2017）第187号调解书调解内容如下：一、双方签订的关于涉案房屋及车位《商品房买卖合同》真实有效，申请人享有涉案房屋和车位所有权；第二、被申请人于2016年12月31日前，向申请人交付房屋和车位；第三、对于被申请人延期交付房屋和车位的责任，被申请人按本协议约定时限交付的，申请人不再追究被申请人违约责任；第四、对于原合同约定的，房屋和车位交付后一个月内，申请人支付乙方20万元的约定，申请人在房屋和车位交付后10日内，向被申请人支付该20万元；五、房屋具备产权过户条件时，被申请人应按照申请人要求，配合办理产权过户手续。并在产权过户同时，支付剩余款项；六、被申请人按照和解协议执行的，仲裁费（25415元）由申请人承担。被申请人未按本和解协议执行的，发生违约行为，仲裁费由被申请人承担。双方达成上述仲裁和解协议后，2017年1月10日被告郭广荣向被告吴春秀交付了房屋，双方签订了房屋移交确认书。2017年1月11日被告吴春秀向被告郭广荣支付了剩余房款400000元。
另查明，2016年7月4日被告郭广荣与西安增源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同登记号：Y15096416），被告郭广荣向该公司购买本案涉案房屋，房屋总价款为1054769元，被告郭广荣付清全部房款，该公司于2016年7月4日向被告郭广荣出具了发票。该房屋现未办理产权登记手续。西安增源房地产开发有限公司于2015年11月17日向被告郭广荣出具收款收据，金额为120000元，注明是车位款。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被告吴春秀与被告郭广荣于2016年9月20日达成商品房买卖合同，于2016年12月22日达成仲裁和解，被告吴春秀于2017年1月11日付清全部房款。而原告与被告郭广荣、杨芳、雨阳商贸民间借贷纠纷，原告于2017年1月13日提起诉讼，2017年2月28日达成调解协议，被告郭广荣与被告吴春秀房屋买卖行为发生及履行完毕时间早于被告郭广荣与原告的民间借贷诉讼时间。原告无证据证明被告郭广荣与被告吴春秀的商品房买卖合同存在无效情形，故本院认定被告郭广荣与被告吴春秀签订的房屋买卖合同合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告郭广荣购买房屋及车位向开发商支付1174769元，被告吴春秀向郭广荣支付1200000元，并且于2017年1月10日实际占有该法房屋，原告没有证据证明被告吴春秀购买该房屋存在着过错，故本院认为被告吴春秀对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，原告请求准许执行被告郭广荣从西安增源房地产开发有限公司购买的，位于西安市航天经济技术开发区航开路与神舟四路十字西南部增源航都新城17号楼1-12201室房屋之诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项规定判决如下：
驳回原告李虎群的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李虎群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 罗艳琴
人民陪审员 闫 玲
人民陪审员 付苗苗
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 申丽敏