贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初560号原告：王剑平，男，汉族，1976年６月16日出生，住贵州省贵阳市南明区。原告：邓秋菊，女，汉族，1985年8月14日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：张競，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15224201311395378。委托诉讼代理人（一般授权代理）：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15224201511820078。被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市鸭池镇营脚村，注册号：522421000203887。法定代表人：雷洪，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。原告王剑平、邓秋菊与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张競、郑秋艳，被告万丰置业委托诉讼代理人王妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王剑平、邓秋菊向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付办理位于毕节万丰商贸城1-114号商品房转移登记的有关文书；2、判决被告以268795.00元购房本金为基数按每日已付购房款万分之二支付原告自2013年12月2日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（暂定80100.00元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月28日，原告作为共同认购人，向被告贵州毕节万丰置业有限公司认购一套由其开发的，位于毕节市，建设项目为毕节万丰国际商贸城的商品房。并于当日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为WF-1-114）约定由原告购买被告开发的毕节万丰商贸城1-114号的商品房，合同价款为268795.00元，原告采用银行按揭的方式支付房款，在原告签订合同当天，原告支付了首期房款178795.00元。后原告于2014年1月7日一次性支付了房屋余款90000.00元。原告履行了合同义务，支付了全部价款。根据合同约定，被告应于2013年5月31日前交付符合合同约定和国家质量标准的房屋，并应于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，如在180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约责任；若被告在180个工作日以后仍然不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二X逾期天数的违约金。被告未按合同履行构成违约，故原告诉至法院。在诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求。被告万丰置业辩称：一、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成，其原因有两点：1、2013年7月，为迎接省委、省政府召开全省重点招商引资项目观摩会议，按照市委、市政府安排，要求答辩人快速推进相关工程建设。因观摩会议时间紧、任务重，为圆满完成会议现场任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防验收未能通过，从而使产权证书逾期未能办理;2、被答辩人购买答辩人的商铺后，为满足自己的经营需要，获取更大的利益，擅自改变商铺结构，使原定的消防设备安装发生改变，此也是导致消防验收未通过的原因之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，答辩人在约定期限未能取得产权证书应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案办证不能不是答辩人存在过错。其一是因答辩人不能把控的客观因素导致；其二是被答辩人自身存在过错，故答辩人应当免除承担违约责任；二、退一步说，即使答辩人应当承担违约责任，那么违约金的支付，也应以被答辩人是否遭受到实际损失为前提条件，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。即违约金的计算公式为：损失×130%=违约金。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条之规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”及第八条之规定：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”本案中，被答辩人早已对涉案门面进行正常的出租经营使用，并未遭受任何损失且还有收益。答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同和商铺委托经营协议的同时，为了最大化被答辩人的利益，答辩人已经把三年的租金以房款的形式一次性优惠给被答辩人。可以说，在合同签订之日，被答辩人已经在获取购房利益。在合同履行过程中，答辩人为了提高被答辩人的经济利益，在交付房屋至今已投入30,000,000.00元左右的推广费用。通过答辩人的推广活动，被答辩人购买的商铺不仅没有出现断租的现象，而且商铺每年都呈现快速的升值趋势，被答辩人的购房利益在答辩人用心管理经营下在逐步增长。因此，被答辩人只有盈利没有损失，在整个庭审过程中，其亦未提供相应的证据证明其遭受到实际损失，应承担举证不能的责任。再从产权证书获得后的用途上看，取得产权证书无非将门面用于出租、买卖、抵押、继承。第一，对于出租，涉案商铺就处于已出租状态，被答辩人已获取租金；第二，对于买卖，产权证书是否取得并不影响商铺的买卖；第三，对于将涉案商铺用作抵押贷款，答辩人出售商铺时，被答辩人可选择两种购买方式，一是全款支付，二是办理按揭。也就是说，被答辩人如需资金，可以按揭的方式向答辩人购买商铺，并不需要一次性支付后，再用商铺去银行按揭贷款，即便被答辩人一次性付款后仍需银行按揭贷款的，答辩人仍然可以为被答辩人再做二次商业贷款获取50%的资产比例用于它用。故此点说明被答辩人也不会有损失；第四，对于继承，本案中并未体现继承发生。由此可见，被答辩人应得的违约金为：0×130%﹦0。基于上述理由，虽然双方签订的合同中约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该合同为格式合同，办证期限是由房产部门规定而非答辩人与被答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工过程及办理商铺相关手续中，难免会遇到答辩人不能掌控的情形发生，导致在合同约定的办证期限内未办理产权证书。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金提出主张显然对答辩人不公平；三、贵院曾审理的何元贤、彭云等诉毕节贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人只是逾期办证，并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金；四、答辩人属我市重点招商引资企业，在答辩人来我市投资后，政府没有及时兑现返还答辩人的招商引资保证金，使答辩人资金断链，在政府安排下，又赶工期迎接全省重点项目观摩会，才因消防验收未通过从而不能按期办理产权证书。答辩人主观上并没有恶意不为被答辩人办理产权证书，那样对答辩人而言有害而无益，在被答辩人购买商铺时，答辩人的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》均已办理齐全。在被答辩人购买商铺后，答辩人就到房产部门为其进行了备案登记，从那时起，产权其实已属于被答辩人，产权是清晰明确的并可在国家不动产登记网实时实名查询。目前，通过答辩人努力整改，产权证书已经在陆续办理。现涉案业主人数众多，高达两千多户，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，法院也将无法执行,并导致后期所有项目全部瘫痪，引起群体性事件发生，政府招商成果瞬间崩塌，给我区、市带来不稳定因素。且在我市因各种原因未能在合同约定期限内办理产权证书的房开企业还有很多，如均要按约定支付违约金，会引起全市逾期办证的业主刮起一阵诉讼的狂卷风，将使区、市人民政府面临难以收场的局面。请求人民法院考虑答辩人的处境，顾全大局，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义；五、原告与我们签订合同约定的违约金计算的方式是按日计算，本案当中已经超过诉讼时效，所以原告的诉讼请求不能得到支持。综上所述，答辩人不能在合同约定期限内办理产权证书是因答辩人不能把控的客观因素导致，被答辩人也有过错，且未能提供其遭受损失的证据，故答辩人不应当承担违约责任。答辩人逾期办证并非答辩人原因造成，消防验收不过关是因为业主在装修的时候擅自改变防火分区，故导致先消防验收未能通过，业主方也是有过错，退一步说即使被告应当承担违约责任，也应当考虑到业主方的过错来承担。其中，1－24栋的违约金也只能计算到2017年7月10日，因答辩人已在当日在《毕节日报》及《乌蒙日报》上进行了告知万丰业主可以办理产权证书的公告。25-47栋违约金应当计算至2017年8月28日，因答辩人通过整改，消防已经验收合格，产权已在分批办理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》1份、被告营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的万丰国际商贸城项目签约信息确认表、毕节市商品房预售合同备案登记表、房款收据、银行回执、代收费收据、原告的出庭证人邓时勋证言、《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城消防验收有关问题的情况说明》、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《毕节商品房屋备案证明书》、2017年7月10日《毕节日报》、《乌蒙新报》报纸、办证照片、何元贤及彭云等人商品房预售合同纠纷判决书,本院认定如下：一、原告提供的万丰国际商贸城项目签约信息确认表、毕节商品房预售合同备案登记表、房款收据、银行回执、代收费收据。拟证明：原告依约向被告支付了房号为1-114的房屋总价款为268795.00元，且交付了办理相关文书的费用1133.00元，已按合同约定全面履行了自己的义务，但被告并未按照合同约定办理该套商品房转移的有关文书，未按合同约定全面实际地履行合同约定的办理房屋转移的义务，被告应当承担相应违约责任。被告质证意见：对该组证据真实性、合法性无异议，但办证不能不是被告的原因，是客观原因导致，被告不该承担违约金。经本院审查认为，该组证据符合证据“三性”，能达到原告的证明目的，本院予以采信。二、原告的出庭证人邓时勋证言。拟证明原告为维护自己的合法权益，在被告违约期间多次向被告主张权利，本案未过诉讼时效。被告质证意见：证人与本案的原告均为被告万丰置业的业主，因此，其本人与本案有利害关系，是业主之间交叉作证，实质上可以推定为是为了自己的利益为自己作证，故其证言根本不具有证明效力。经本院审查认为，该证人系在被告万丰置业购买商铺的业主，与原告存在利害关系，虽然此次合并审理的原告均表示曾向被告主张过权利，但显然是业主之间交叉作证，其证明效力较弱，不能单独作为定案依据，本院不予确认。三、被告提交的《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城消防验收有关问题的情况说明》。拟证明：1.被告逾期办证并非被告原因造成，而是接受市委政府安排，为迎接省委、省政府召开的全省重点招商引资项目观摩会，因任务重赶工期，造成消防存在隐患，故被告办证不能系消防原因，消防存隐患归责于政府，系不可抗力；2、房屋消防不过关，系原告擅自改变防火分区，导致房屋消防验收不合格的原因之一，故原告自身也有过错，应当承担一部分责任；3、通过万丰公司的努力，投入大量资金，现已经整改消防验收已经合格，产证已经在办理之中。故被告不应承担违约责任。原告质证意见为：该说明系复印件，无法核实其真实性，不予认可，同时，该说明即便是真的，也不能免除被告的违约责任，因为合同具有相对性，被告与原告签署的合同是其真实意思表示，应受合同的约束，并按照合同承担违约责任。1.关于被告方所说述的证明目的我们认为也达不到，因为被告方所述原因是因为赶工期，但是赶工期不是造成消防存在隐患的原因，也不能将消防存在隐患归责于政府；2.以被告方提交的证据来说，也看不出来与业主有关；3.即便被告方相关产证正在办理当中，被告也没有在合同约定的时间将办理产证的相关文书交付给原告。经本院审查认为，《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城有关问题的情况说明》不能证明毕节万丰国际商贸城工程消防验收不合格的原因属于不可抗力，不能体现原告擅自改变房屋结构并导致消防验收不合格，且与本案不具有关联性，本院不予采信。四、被告提交的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《毕节商品房屋备案证明书》、2017年7月10日《毕节日报》、《乌蒙新报》报纸、办证照片。拟证明：通过被告的努力，投入大量的资金，现已通过整改消防已经合格，产证正在分批已经办理。2017年7月10日万丰公司在《毕节日报》、《乌蒙新报》报纸刊登告知万丰国际商贸城1-24栋业主可以办理产权证。故即使被告方要承担违约金也只能计算到2017年7月10日。原告质证意见为：该组证据是复印件，无法核实其真实性，即便真实也达不到被告的证明目的，而且根据建设工程竣工验收不合格通知书，根据这份通知书可以看出消防验收不过关是万丰公司造成的，与业主无关。合同里面没有约定以登报方式通知业主办理产权证书，原告也从未收到被告通知办理产权证的任何书面、口头通知。经本院审查认为：毕节商品房屋备案证明书能证明被告已向办证部门提交完毕商品房转移登记的相关文书，并取得毕节商品房屋备案证明书，本院予以采信；对《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，能证明被告由于涉案工程未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符等原因导致消防验收不合格的事实，本院予以采信，但达不到被告的证明目的；对《毕节日报》、《乌蒙新报》报纸、办证照片，虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但在《商品房买卖合同》约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”。故通知方式应参照此约定，应先书面通知，无法书面通知的再登报通知。因此，该公告行为未尽告知义务，不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由，故该证据达不到被告的证明目的。五、被告提交的何元贤、彭云等人商品房预售合同纠纷判决书。拟证明：原审法院，同样的案件，同样的法官，在审理同类型案件中，情节比本案还严重，除逾期办证之外，还逾期交房，但贵院均依照法律的规定认为违约金应以遭受的实际损失为基础，判令违约方酌情给原告适当补偿，本案中，原告并未提供遭受损失的证据，且自认无损失，从购房之日取得了租金收益，其不但没有损失还获得了利益，故贵州毕节万丰置业有限公司不应当赔付违约金。原告质证意见为：对该组真实性无异议，但是我们认可该证据与本案无关联性，达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该组证据与被告是否承担违约责任无关，本院不予采信。为查明案件事实，本院依职权调取毕节万丰国际商贸城建设工程竣工验收消防备案与本案相关的以下证据：1、毕节公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2014〕第0044号《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明：被告于2014年10月23日向毕节公安消防支队七星关区大队申报毕节万丰国际商贸城（1-24栋消防工程）建设工程的竣工验收消防备案；2、毕节公安消防支队七星关区大队于2014年10月29日作出的七星公消竣查字〔2014〕第0008号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋工程竣工验收消防备案项目建设工程存在以下问题：未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；3、毕节公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0041号《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明：被告于2016年10月13日向毕节公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案；4、毕节公安消防支队七星关区大队于2016年11月2日作出的七星公消竣复字〔2016〕第0018号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》载明：万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程存在以下问题：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。未整改；2、该工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA588-2012）第5条之规定。未整改；5、毕节公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0043号《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明：被告于2016年11月10日向毕节公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案；6、毕节公安消防支队七星关区大队于2016年12月5日作出的七星公消竣复字〔2016〕第0020号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程存在以下问题：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。未整改；7、毕节公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0047号《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明：被告于2016年12月12日向毕节公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案；8、毕节公安消防支队七星关区大队于2017年1月9日作出的七星公消竣复字[2017]第0001号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程意见如下：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。已整改，复查合格。原被告双方对上述证据均无异议。经本院审查认为，本院依职权调取的证据程序及来源合法，客观真实，与本案相关联，能证明涉案房屋2017年1月9日前消防未验收合格的原因系被告未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA588-2012）第5条之规定，未整改。本院予以采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月28日，原告王剑平、邓秋菊与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市的毕节万丰国际商贸城第1幢1层114号房（房号为1-114），该商品房用途为商业营业用房；建筑面积为37.05平方米，套内建筑面积32.00平方米，商品房总价款268795.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，2014年1月7日原告向被告支付完毕房屋总款268795.00元，被告同时代收原告的办证费1,133.00元。另查明，被告首次向毕节公安消防支队七星关区大队申报消防验收的时间为2014年10月23日，毕节公安消防支队七星关区大队认为涉案房屋存在未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致等问题，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA588-2012）第5条之规定等问题，并要求被告进行整改。经整改，涉案房屋于2017年1月9日经消防验收合格，并取得毕节商品房屋备案证明书。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：1.原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效；2.被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如支付将以何标准支付。对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2013年12月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2013年12月2日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内。而2013年12月2日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效。对于被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如支付将以何标准支付的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。虽然被告万丰置业以逾期办证系政府行为导致，逾期办证原因属不可抗力情形等理由主张其不构成违约，不应承担违约责任，但本院依职权调取的《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》足以证明，被告2017年1月9日前消防验收不合格系由于被告未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA588-2012）第5条之规定等问题，未整改。故涉案房屋工程消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致。即便被告主张涉案房屋消防验收不合格系政府要求被告快速推进工程建设所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，且政府要求被告快速推进涉案房屋工程建设与涉案房屋工程消防验收不合格无必然关联性，也不能作为被告不按原消防设计进行施工的合理理由。另外，被告所举证据亦不能证明部分业主破坏房屋结构进行装修进而造成消防验收不合格，被告对此承担举证不力的不利后果。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是被告的原因所致。被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款268795.00元为基数，按日万分之二的标准，从2015年10月1日起开始计算。虽然被告已向办证部门提交完毕商品房转移登记的相关文书，并取得毕节商品房屋备案证明书，涉案房屋已具备办证条件，但原告并不知晓该事实，且原告是委托被告办证，直到本案开庭审理时（2018年2月6日）原告才知晓该事实，此时被告才履行完毕交付义务，故上述违约金应计算至2018年2月6日，即46178.98元（268795.00元×0.0002×859天）。被告关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，被告将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素的主张，不属于法律规定被告应免于承担责任的理由，不予采纳。对于被告认为其通过电话、报纸等方式告知业主进行办证，故1-24栋逾期办证的计算时间只能计算到2017年7月9日的辩解。虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但在《商品房买卖合同》约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”。故通知方式应参照此约定，应先书面通知，无法书面通知的再登报通知。因此，该公告行为未尽告知义务，不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由。故被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告王剑平、邓秋菊支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金46178.98元。二、驳回原告王剑平、邓秋菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费901.00元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一八年三月二十七日书记员  彭 双