上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初75225号原告：朱曹秋，男，1982年9月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：张叶，女，1981年12月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：黄涛，北京高文(上海)律师事务所律师。被告：高善鸿，男，1956年4月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：刘英，女，1958年12月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：高飞，男，1991年6月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告朱曹秋、张叶与被告高善鸿、刘英、高飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告朱曹秋、张叶及其共同委托诉讼代理人黄涛，被告高善鸿到庭参加诉讼。被告刘英、高飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱曹秋、张叶(以下统称原告)向本院提出诉讼请求：1、判令被告高善鸿协助原告朱曹秋、张叶办理将上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)产权过户至原告朱曹秋、张叶名下的手续；2、判令三被告支付违约金人民币10万元；3、判令三被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年3月30日，张叶与高善鸿签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，约定：张叶向高善鸿购买涉诉房屋，总价款为95万元。2014年4月12日，原告与被告高善鸿、刘英、高飞(以下统称被告)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定：原告向被告购买涉诉房屋，总价款为95万元；被告同意于2014年4月12日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；双方确认在国家允许产权过户七个工作日内向房地产交易中心申请办理产权过户手续。被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，应向原告支付每逾期一日按已收款0.5%的违约金，合同继续履行。现涉诉房屋交易限制期满可以进行产权过户，但被告高善鸿要求加价，迟迟不配合办理将涉诉房屋产权变更登记至原告名下的手续，原告无奈诉至法院。被告高善鸿辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、买卖合同存有瑕疵，本人签字即可，无须刘英、高飞的签字。当时应中介要求，本人带高飞至现场签字，替刘英代签；2、涉诉房屋的房地产权证登记日为2014年12月4日，附记中载明3年内不得转让。现涉诉房屋3年限期未满，原告的诉讼请求不合情理，且原告未经协商便擅自向法院申请查封了涉诉房屋，导致本人在外租房居住。被告刘英、高飞未到庭应诉，亦未提供书面意见。本院经审理认定事实如下：2014年3月30日，张叶与高善鸿在案外单位上海康腾房产中介事务所的居间下签订居间协议，约定：张叶向高善鸿购买涉诉房屋，总价款为95万元。同日，高善鸿向张叶出具购房定金5万元收款收据。2014年4月12日，原、被告签订买卖合同，约定：原告向被告购买涉诉房屋，总价款为95万元；原告于2014年3月30日支付被告购房定金5万元，于2014年4月12日支付购房款85万元，于产权过户当日支付剩余购房尾款5万元；被告同意于2014年4月12日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；双方确认在国家允许产权过户七个工作日内向房地产交易中心申请办理产权过户手续。被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，应向原告支付每逾期一日按已收款0.5%的违约金，合同继续履行；被告其中一方无婚姻记录(单身)，若其在合同期内再婚，则在动迁公司通知办理房产证时，应与配偶仍须按照本合同约定，继续履行合同，不得以婚姻状态改变而终止合同或提出异议；被告不得因今后该房屋市场价格的上涨、婚姻状态改变、家庭纠纷争议、任何情况而主张解除合同、不过户给原告。若发生上述任何一种情形，导致涉诉房屋最后没有过户给原告而由原告收回或者做其他处分，被告须按照已签署的合同赔偿标准赔付给原告；合同约定的房价为被告净到手价，被告的产证办理过程中所发生的费用由被告承担；原告承担本次交易所产生的双方一切税费，若遇国家、本市政策或税费调整，原告依调整后的规定承担税费。同日，高善鸿向原告出具85万元(不含定金)收款收据。现，双方尚未办理涉诉房屋的产权过户手续，原告为维护自身权益诉来本院，要求判如诉请。另查明，1、2013年11月30日，被告作为安置人口之一，与案外单位上海市瑞虹新城有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。2014年8月28日，涉诉房屋核准登记至案外单位通用地产(上海)有限公司名下。2014年12月4日，涉诉房屋核准登记至高善鸿名下；2、刘英、高善鸿于2007年3月12日离婚，离婚协议约定其子高飞由刘英抚养；3、原告承诺其符合本市购房条件。审理中，1、原告提交涉诉房屋的物业管理费收据及公用事业(水电煤、有线电视、网络宽带)收款发票一组，证明原告已经于2014年4月12日起入住涉诉房屋。经质证，高善鸿确认收到购房款90万元后已交房给原告，但不清楚何人居住及交费情况。本院对该组证据的真实性予以确认；2、原告提交第三方网络平台查询的房产评估一份，证明涉诉房屋目前市场价约239万元，系双方合同价的2倍，被告因此大幅加价，拒不配合原告办理产权过户手续。经质证，被告对此证据不予认可。该证据因不符合证据的形式要件，本院不予确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案中，原、被告争议焦点如下：一、关于涉诉房屋的产权过户手续问题。原告主张原、被告签订的买卖合同合法有效，且涉诉房屋限制交易期已满，高善鸿作为唯一产权人，理应配合原告办理涉诉房屋的产权过户手续。而被告表示买卖合同因无权处分人刘英、高飞签字而存有瑕疵，不应继续履行。庭审查明，涉诉房屋的产权人为高善鸿一人，其作为完全权利处分人，签订的买卖合同不因他人多签字而无效，买卖合同系朱曹秋、张叶及高善鸿真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，各方均应遵照执行。现涉诉房屋限制交易期已满，原告也符合本市购房条件，合同继续履行不存在障碍，被告理应配合原告办理涉诉房屋的产权过户手续。按照约定，高善鸿理应配合原告办理涉诉房屋的产权过户手续，本院采纳原告的意见。据此，原告要求高善鸿协助办理将涉诉房屋产权过户至原告名下手续的诉讼请求，本院予以支持，但原告须在产权过户当日支付被告剩余购房尾款5万元。因双方约定涉诉房屋的交易税费全部由原告承担，本院予以照准；二、关于违约金，按照双方约定，高善鸿应于在国家允许产权过户七个工作日内协助原告办理涉诉房屋的产权过户手续。庭审查明，涉诉房屋限制交易期满后，原告与高善鸿之间就过户事宜有过沟通，但未明确与高善鸿约定网签合同、过户等细节及具体日期，原告据此断定高善鸿不配合其过户，要求支付违约金的理由不能成立，据此，原告要求高善鸿支付违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。此外，刘英、高飞作为涉诉房屋的非产权人，在产权人签订的买卖合同上签字不产生法律效力，原告要求其承担违约责任的诉讼请求，不具有法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告高善鸿于本判决生效之日起十日内协助原告朱曹秋、张叶办理将上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告朱曹秋、张叶名下的手续(相关税费由原告朱曹秋、张叶负担)；二、原告朱曹秋、张叶于办理上述手续之日支付被告高善鸿购房尾款5万元；三、驳回原告朱曹秋、张叶的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,250元，减半收取计7,125元，由原告朱曹秋、张叶负担440元，被告高善鸿负担6,785元。保全费5,000元，由被告高善鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  左翠莲二〇一七年十一月二十日书记员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。