山东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鲁民申866号
再审申请人（一审被告，二审上诉人）：山东地球村置业有限公司。住所地：东营市东营区府前大街***号。
法定代表人：闫爱春，董事长
委托诉讼代理人：秦春燕，山东崇义律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：许凤岚，女，1964年4月13日出生，汉族，住东营市东营区。
二审上诉人（一审被告）：东营金山桥学校。住所地：东营市东营区黄河路***号。
负责人：闫爱春，校长。
二审上诉人（一审第三人）：曹廷元，男，1979年10月18日出生，汉族，个体业主，住东营市东营区。
再审申请人山东地球村置业有限公司（以下简称地球村公司）因与被申请人许凤岚、一审被告东营金山桥学校（以下简称金山桥学校）、一审第三人曹廷元房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省东营市中级人民法院（2015）东民四终字第215号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
地球村公司申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原判决认定地球村公司与金山桥学校共同出售涉案房屋，缺乏证据证实。二者是不同民事主体，各自民事责任不同，地球村公司从未与金山桥学校达成委托售房或联合售房协议，地球村公司没有与许凤岚签订过任何协议，也没有收取过其任何款项，原审法院仅以地球村公司的法定代表人与金山桥学校的负责人为同一人、以地球村公司应当知道金山桥学校的售房行为从而推断出是其双方共同售房，这种推断不单从逻辑上难以成立，也与原审法院曾认定地球村公司委托金山桥学校售房自相矛盾。金山桥学校适用哪一个主体的土地并不能成为该土地主体，成为责任主体的理由。原审认定涉案教职工合同约定的C4已建成，缺乏证据证实。决定某一不动产是否客观存在，关键是看其地理位置上是否存在该物，而不是这一不动产的名称。许凤岚购买的C4专家楼明确约定位于03第029号土地上，原审法院以金山桥学校与许凤岚的另案纠纷中金山桥学校的代理人的陈述为依据，认定该事实。该代理人不是地球村公司的代理人，且该代理人的陈述与客观事实相矛盾，不应被采信。原判决适用法律确有错误。原审认定教职工住房合同中约定的C4专家楼就是地球村公司位于华山路389号76幢（C4）别墅楼，是错误的。二者分属不同种土地及地理位置、土地性质、土地面积和规划均不同，是不同的标的物。地球村公司适用原金山桥学校的有关楼房图纸，并不能造成房屋从一个区域转移到另一个区域，原审法院违反法律规定，未尽到释明义务。原审确定民事责任明显违背当事人约定或法律规定，许凤岚严重违反合同，其违约行为已不能实现合同目的，金山桥学校主张不再履行合同，符合合同法规定的法定解除条件。原审判决合同继续履行显失公平。许凤岚购买的是教育用房、小产权房，其与金山桥学校签订的教职工住房合同中未约定商品房，原审庭审时许凤岚也多次提出其购买的是单位集资房，不是商品房，双方也是按单位教育用房的条件进行出售，而地球村公司76幢别墅从一开始就是商品房，并非许凤岚购买的教育用房，原审判决办理76幢房产的产权登记手续（商品房）明显违背合同约定和法律规定。原审法院以许凤岚非法侵害他人居住权来认定房屋未交付的标准是错误的。许凤岚非法侵害第三人房屋不能成为房屋未交付的理由。原审时的证据能充分证明地球村公司已将涉案房屋交付给第三人，第三人已经占有使用该房屋。许凤岚为达到不当目的，多次暴力、非法、干预第三人居住，致双方冲突，已报警多次。地球村公司已完成了与第三人的交付，实际上也无法再向许凤岚交付涉案房屋。原判决超出诉讼请求，原判决错误认定涉案房屋的价格且判决内容超出了许凤岚的诉讼请求。许凤岚与金山桥学校签订的教职工住房合同约定的房屋与涉案房屋价值明显不同，原审法院在地球村公司未提反诉的情况下判决许凤岚支付购房款，明显超出诉讼请求。许凤岚与金山桥学校教职工住房合同签订于十年前，原审法院在许凤岚仅以付百分之二十五房款的情况下，延拖付款十年，违约金、损失都没有计算，就径行认定支付具体的购房款，超出诉讼请求范围。
许凤岚提交意见称，原审法院已查明地球村公司与金山桥学校的关系是委托代理销售涉案房屋的关系，许凤岚在原审庭审中提供了大量的证据，证明原审法院并不是完全依据地球村公司和金山桥学校的法定代表人为同一人而作出共同销售房产的认定，而是依据客观事实证据进行认定。该事实原审法院认定清楚。原审认定教职工住房合同约定的C4已经建成，具备交付条件，有充足的事实依据和法律依据。在另案诉讼中，金山桥学校已明显表示涉案房屋已建成，只是尚未交付，在本案中金山桥学校却又改口称没有建成，自相矛盾。原审法院调取了地球村公司报送的全部竣工备案材料显示金山小区C4的竣工资料都是金山桥学校专家楼C4的相关材料，图纸和金山小区和C4的现状相符，开工时间、竣工时间与许凤岚签订合同时的工程进度相吻合。教职工住房合同约定的C4就是金山小区的C4，教职工住房合同使用了不该使用的土地使用权证，但这不代表许凤岚购买的房屋不存在，且029号土地证在教职工住房合同签订时已经被注销。涉案房屋取得了规划验收、竣工验收和初始登记，已具备交付和转移、登记的条件。原审大量的证据可以证明76幢C4别墅楼就是教职工住房合同中约定的C4教授专家楼。76号楼档案里有金山小区C4的竣工验收备案录，C4、66、76只是变了三次楼号而己。本案双方对于法律关系的性质都认可属于房屋买卖合同纠纷，对于民事效力问题各方也无争议，争议的焦点问题是教职工住房合同中约定的C4房屋是否建成，涉案房屋是否交付给第三人，对此法官没有释明的义务。许凤岚有支付购房款的义务，但并没有支付土地出让金和赔偿经济损失的义务，地球村公司无权提出超出合同约定之外的要求，原审为了保证地球村公司能够获得购房款，判决许凤岚支付剩余全部购房款后才交付房屋，并协助办理该房屋的产权登记手续，说明原审法院已充分考虑了地球村公司的利益，许凤岚没有支付剩余全部购房款，并不构成根本违约，且责任并不在许凤岚。原审法院认定地球村公司并未向第三人交付房屋，是正确的。在较长的诉讼期限，地球村公司、金山桥学校从未提及已将涉案房屋出售给第三人的事实，只是在本案一审最后一次庭审结束后第三人才突然出现。原审中第三人提交的证据存在诸多问题，不足以证明第三人已购买并入住涉案房屋的事实。原审根据相关证据认定涉案房屋并未交付给第三人，事实清楚。原审依据教职工住房合同约定的价格，判令地球村公司履行合同义务，并无错误。判决生效后，许凤岚通过申请强制执行，已取得涉案房屋的所有权证和土地使用权，已实际取得涉案房屋，进行装修使用。请求驳回再审申请人的再审申请。
本院经审查认为，涉案教职工住房合同已被东营市中级人民法院另案生效判决认定为商品房买卖合同，虽然该合同签订时涉案房屋正在建设中，地球村公司尚未取得土地使用权证书及预售许可证，但本案诉讼时，涉案房屋已建成竣工，具备商品房销售条件，原审认定该合同合法有效。涉案教职工住房合同约定了房屋C4及金山小区的C4，在另案诉讼中金山桥学校认可涉案房屋已建成，只是因手续不全未交付，但在本案中却抗辩因许凤岚未交清房款，未建设，前后陈述矛盾。地球村公司报送的涉案房屋竣工备案材料显示金山小区C4的竣工材料报送的是金山桥学校专家楼C4的材料，图纸也和金山小区的现状相符，开竣工时间与许凤岚陈述的签订合同时的工程进度吻合，该合同签订时029号土地证已被收回注销，金山桥学校、地球村公司未提交证据证明已将土地的四至告知许凤岚，地球村公司、金山桥学校主张涉案房屋并非金山小区C4，也未提交其它C4的相关材料，该合同约定的C4房屋客观存在，且已竣工验收，并进行初始登记，具备交付和转移登记的条件，涉案合同具备继续履行的条件。根据原审证据和查明的相关事实，涉案房屋系地球村公司和金山桥学校共同销售，二者应共同履行涉案合同义务。从许凤岚原审提交的涉案房屋内部的照片及录像资料等证据看，许凤岚可以出入涉案房屋，该房屋并未进入第三人曹廷元或其主张的受让人谢北京的控制之下，原审结合金山小区保安的证人证言，认定涉案房屋未交付给第三人曹廷元，并无不当。涉案教职工住房合同系双务合同，在合同双方互负债务均未完全履行的情况下，原审判决地球村公司、金山桥学校在许凤岚交纳剩余购房款后向许凤岚交付涉案房屋，并协助办理产权登记手续，实际上是对许凤岚的诉讼请求进行了限制，并未超出许凤岚的诉讼请求范围。地球村公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回山东地球村置业有限公司的再审申请。
审 判 长 初乐坤
审 判 员 于爱军
代理审判员 孔祥雨
二〇一六年八月十九日
书 记 员 王翠娟