陕西省山阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕1024民初1006号
原告：吴懋源，男，2000年10月13日出生，汉族，居民，学生。
法定代理人：叶敬宜，女，1976年4月2日出生，汉族，居民，系原告吴懋源之母。
委托诉讼代理人：马贵生，陕西金镝律师事务所律师。
原告：吴熙君，女，1972年9月9日出生，汉族，居民，系原告吴懋源之姑母。
被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司山阳县支行（以下简称“邮政储蓄银行山阳支行”）。
住所地：山阳县城关街办南大街东段开元大酒店对面。
负责人：谢铄，系支行行长。
委托诉讼代理人：陶郁，系邮政储蓄银行山阳支行员工。
委托诉讼代理人彭学民，山阳县城区法律服务所法律工作者。
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司商洛市分行（以下简称“邮政储蓄银行商洛分行”）。
住所地：商洛市商州区团结路**号。
负责人：王涛，系分行行长。
委托诉讼代理人：彭学民，系山阳县城区法律服务所法律工作者。
第三人：山阳县建苑大酒店有限公司（以下简称“建苑酒店”）。
住所地：山阳县北新街***号。
法定代表人：宋安东，系公司总经理。
委托诉讼代理人：胡仕成，系建苑酒店员工。
委托诉讼代理人：刘刚，陕西丰阳律师事务所律师。
原告吴懋源与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司山阳县北新街支行排除妨害纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，吴熙君申请作为原告参加诉讼。经双方当事人同意变更被告中国邮政储蓄银行股份有限公司山阳县北新街支行为邮政储蓄银行山阳支行。本院依法追加邮政储蓄银行商洛分行、建苑酒店为第三人参加诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴熙君，原告吴懋源的法定代理人叶敬宜、委托诉讼代理人马贵生，被告邮政储蓄银行山阳支行的委托诉讼代理人陶郁、彭学民及第三人邮政储蓄银行商洛分行的委托诉讼代理人彭学民，第三人建苑酒店的委托诉讼代理人胡仕成、刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告邮政储蓄银行山阳支行和第三人共同赔偿原告2015年1月1日至2017年12月31日的损失30万元（租金每年15万元）；赔偿原告2018年1月1日至2018年12月31日的房租费15万元，或立即停止侵害，搬离并交付房屋给原告。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告吴懋源的父亲吴昊于2007年2月与原建设银行山阳支行签订了房地产买卖合同，购买了建设银行山阳支行位于山阳县城关街道办事处北新街19号二楼中套房屋一套，并于2012年9月12日办理了产权过户登记手续，取得了该房屋的产权证书，房屋所有权人为吴昊。2014年6月24日，吴昊病故，原告吴懋源作为吴昊之子，原告吴熙君作为吴昊的转继承人，依法继承该处房产。被告在原告取得房屋产权后，一直使用原告的房屋进行经营活动。原告多次催要，被告至今未搬离原告的房屋。故起诉。
二原告为了支持其诉讼请求，提供了以下证据：
1、死亡注销证明、户口册信息、原告身份证复印件、诊断证明。证明：原告之父吴昊于2014年6月24日死亡；原告吴懋源系吴昊之子，吴昊生前未立遗嘱，按照法定继承原则；吴懋源的法定代理人是其母亲叶敬宜。
2、给拍卖公司的说明、拍卖成交确认书、出让方案审批表、国有建设用地使用权出让合同、土地出让金的收款收据、房产证。证明：被告所占房屋的所有权系吴昊，吴昊已经对本案争议的房屋已经取得了《房屋产权证》，吴昊死后，原告之子吴懋源有权依法继承本案争议的房屋。这整栋房屋都是吴昊的，有11份房屋产权证书。
3、资产转让合同、回复函、报警记录、诊断证明书。证明：资产转让以后，原告采取了举报、报警等方式维护原告的合法权益，原告因此被打住院，第三人建苑大酒店和被告应共同赔偿原告的损失。
庭审后，原告补充提供了以下证据：
1、山政土批字[2012]3号“审批土地件”。
2、山政国土函2012]15号“函”。
3、山阳县住房和城乡建设局“国有土地规划建设条件”。
4、房屋所有权证11本。
被告邮政储蓄银行山阳支行辩称：我们是与建苑酒店签订的租赁合同，并根据《合同》规定依法支付了租金，我们没有违反《合同》的规定，原告起诉我们的理由不成立，请求依法驳回原告的诉求。
被告邮政储蓄银行山阳支行为支持其辩解，提供了以下证据：
1、《房屋租赁合同》。证明第三人邮政储蓄银行商洛分行和建苑酒店签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。
2、房屋租赁费票据。证明被告依法履行了合同，按期缴纳了房租。
3、《确认函》。证明建苑酒店进一步确认要求被告按期缴纳房租费。
第三人邮政储蓄银行商洛分行辩称：第三人没有侵犯原告的合法权益。邮政储蓄银行商洛分行是与建苑酒店签订的《租赁合同》，并不是与吴昊签订的合同。原告起诉要求的是二楼，而我们租赁的是一楼门面房，我们和原告没有任何的侵权发生，请求依法驳回原告的对于商洛分行的诉讼。
第三人邮政储蓄银行商洛分行未提供证据。
第三人建苑酒店辩称：建苑酒店与邮政储蓄银行商洛分行签订的《租赁合同》是有效的，原告的主张不能成立。
第三人建苑酒店为支持其辩解，提供了以下证据：
1、收据五张。证明宋安东向拍卖公司支付了购房款200多万元，取得了产权。
2、交易凭证一张。证明在宋安东拍买到房产后把房产证、拍卖确认书等抵押贷款，偿还了拍卖时候借的500多万元。
3、抵押凭证。证明建设银行的国有土地使用证、拍卖确认书等已于2009年全部抵押给了银行。
本院依照职权收集了以下证据：1、山阳县私有房屋所有权登记申请书。2、山阳县国土资源局证明。3、山阳县地方税务局税资源管理一分局“完税证明”。4、申请书（吴昊申请变更登记）。5、中建投函[2008]90号“关于同意对陕西省山阳县支行房产及土地进行处置的函”。6、拍卖成交确认书三份。7、说明一份。8、房屋所有权证、国有土地使用证各一份。9、准予变更登记通知书。
上述证据经当庭举证、质证，本院审查认为，原告提供的证据：1、死亡注销证明、户口册信息、原告身份证复印件、诊断证明，被告邮政储蓄银行山阳支行、第三人邮政储蓄银行商洛分行、第三人建苑酒店对于证据的真实性没有异议，予以认定。2、拍卖公司出具的说明、拍卖成交确认书、出让方案审批表、国有建设用地使用权出让合同、土地出让金的收款收据、房产证，被告邮政储蓄银行山阳支行、第三人邮政储蓄银行商洛分行对证据的真实性和合法性不予质证，认为没有原件；第三人建苑酒店认为没有原件的，不予质证。该证据与原告庭审后补充的证据及本院复核的证据一致，予以认定。3、资产转让合同、回复函、报警记录、诊断证明书，被告邮政储蓄银行山阳支行、第三人邮政储蓄银行商洛分行对于《资产转让合同》的真实性有异议，认为没有说清被告租赁的房屋就是原告诉求的房屋，其他证据和本案没有关系；第三人建苑酒店对于证据的真实性请求法院依法核实，其他证据和本案没有关系。经与建苑酒店法定代表人宋安东谈话，其认可《资产转让合同》为其本人与吴昊所签，予以认定；回复函系第三人邮政储蓄银行商洛分行给吴昊的答复材料，予以认定；报警记录、诊断证明书不能证明与本案有关，不予认定。对原告庭审后补充的证据，建设银行商洛分行没有异议，第三人对证据的真实性没有异议，予以认定。
被告邮政储蓄银行山阳支行提供的证据：1、《房屋租赁合同》，2、房屋租赁费票据，3、《确认函》，原告请求法院核实证据的真实性，对证据的合法性、关联性不予认可；第三人建苑酒店、邮政储蓄银行商洛分行没有异议，予以认定。
第三人建苑酒店提供的证据：1、收据五张，原告对于证据的真实性予以认可，被告邮政储蓄银行山阳支行、第三人邮政储蓄银行商洛分行没有异议，予以认定。2、交易凭证一张，原告不予认可；被告邮政储蓄银行山阳支行、第三人邮政储蓄银行商洛分行没有异议。因该证据与案涉房产权属没有关系，不予认定。3、抵押凭证，原告有异议，认为和建苑酒店没有关系；被告邮政储蓄银行山阳支行、第三人邮政储蓄银行商洛分行认为与承租方没有关联性。因该证据不能证明与案涉房产权属有关系，不予认定。
本院依照职权收集的证据，原、被告及第三人对证据的真实性没有异议，予以认定。
根据认定的证据及当事人的陈述，可以确认以下案件事实：原建设银行山阳支行在山阳县城关镇北大街19号有一处房产，其中临街有办公楼1幢九层。建设银行山阳支行被撤销后，资产由中国建银投资有限责任公司管理。受陕西恒信物业管理有限公司委托，陕西文达拍卖有限责任公司公开拍卖山阳县城关镇北新街19号第1幢办公楼（现为酒店）房产，第3幢住宅楼部分房产（其中两间已改为营业用房）及第4幢锅楼房房产，总面积3795.87平方米。2008年4月28日，陕西文达拍卖有限责任公司出具文拍业成字[08]第01号“拍卖成交确认书”，载明：“一、买受人：宋安东号牌56号，于2008年4月28日14时在本公司举办的拍卖会上，以人民币大写：伍百叁拾伍万元（小写：5350000元）的价格意向竞得陕西省山阳城关镇北新街19号第1幢办公楼，第3号住宅楼及附属第4幢号锅楼房房产。二……三……四……五、本次拍卖佣金为成交总价的5%，即人民币大写：贰拾陆万柒仟伍佰元（小写：¥267500元），与成交款一起付清。六……”买受人处有宋安东签字、捺印，拍卖人处加盖陕西文达拍卖有限责任公司公章、拍卖师李军印章。2008年5月23日，中国建银投资有限责任公司向陕西恒信物业管理有限公司出具中建投函[2008]90号“关于同意对陕西省山阳县支行房产及土地进行处置的函”，同意公开拍卖其位于山阳县城关镇北新街19号的原山阳县支行办公楼、锅楼房、东住宅楼及其土地。陕西文达拍卖有限责任公司分别于2008年9月12日、9月28日、9月29日向宋安东出具“收款收据”：100万元（山阳房产部分房款），35万元（山阳房款）、40万元（宋安东山阳部分房款）、26.75万元（收山阳房款佣金）、100万元（山阳房产部分房款）、96万元（山阳房款），“收款收据”均载明：客户名称宋安东。2011年7月20日，陕西文达拍卖有限责任公司向陕西恒信物业管理有限公司出具“拍卖结果报告书”:“经竞价，宋安东（身份证号XXXX）以人民币五百三十五万元竞买成交山阳县城关镇北新街19号1号办公楼房产、3号楼部分住宅房产及4号楼房产，建筑面积3795.87平方米”。
2011年4月20日，宋安东与吴昊签订“资产转让合同”，约定：宋安东向吴昊转让原山阳县建行资产项目（北新街19号），整个项目作价人民币壹仟陆佰万元（¥16000000），包括宋安东于2008年拍卖的所有资产和权利。2011年11月10日，宋安东向陕西文达拍卖有限责任公司出具“说明”：本人同吴昊在贵公司2008年4月28日举行拍卖会上，联合竞买成交山阳县北新街19号1号办公楼及3号、4号房产和相应的土地使用权，现申请将1号办公楼房产及相应的土地使用权办理到吴昊名下，其余的房产及土地使用权办理到宋安东名上。请贵公司变更拍卖确认书，同时原成交确认书作废。申请人：宋安东、吴昊。”申请人处有宋安东、吴昊签名捺印。陕西文达拍卖有限责任公司分别向吴昊、宋安东出具“拍卖成交确认书”，落款时间均为2008年4月28日。分别载明：“一、买受人：吴昊号牌号，于2008年4月28日14时在本公司举办的拍卖会上，以人民币大写：肆百叁拾伍万玖仟伍佰元（小写：4359500元）的价格竞拍山阳县城关镇北新街19号1号办公楼房产，建筑面积3093.12平方米及相应的土地使用权。二……三……四……五、本次拍卖佣金为人民币大写：贰拾壹万柒仟玖佰柒拾伍元（小写：¥217975元），与成交款一起付清。六……”买受人处有吴昊签字捺印，拍卖人处加盖陕西文达拍卖有限责任公司公章、拍卖师李军签字。“一、买受人：宋安东号牌号，于2008年4月28日14时在本公司举办的拍卖会上，以人民币大写：玖拾玖万零伍佰元整（小写：990500元）的价格竞拍山阳县城关镇北新街19号3号楼部分住宅房产及4号楼房产，建筑面积702.75平方米及相应的土地使用权。二……三……四……五、本次拍卖佣金为人民币大写：肆万玖仟伍佰贰拾伍元（小写：¥49525元），与成交款一起付清。六……”买受人处有宋安东签字捺印，拍卖人处加盖陕西文达拍卖有限责任公司公章、拍卖师李军签字。
后吴昊申请对北新街19号土地过户登记。2012年5月2日，山阳县国土资源局向山阳县住房和城乡建设局出具山政国土函[2012]15号“关于出具山阳建行土地用途及规划条件说明的函”。2012年5月4日，山阳县住房和城乡建设局作出“县城北大街中段原山阳县建设银行出让国有土地规划建设条件”。2012年7月17日，山阳县国土资源局与吴昊签订“国有建设用地使用权出让合同”（合同编号：SY2012-1）。2012年7月18日，山阳县人民政府作出山政土批字[2012]3号“审批土地件”，“关于山阳县建行使用的划拨国有土地办理转让用地手续的批复”：同意将原山阳县建行使用的位于城关镇建设巷一宗1381.03平方米划拨国有建设用地转让给吴昊，以补交出让金方式办理出让用地手续，该宗土地共计缴纳出让金97.34万元。2012年9月3日，吴昊向山阳县城建局提交申请，申请对原建行资产进行变更。陕西建银实业有限责任公司在该申请书上签注“同意过户，买卖属实”并加盖公司公章。2012年9月5日，山阳县地方税务局税资源管理一分局出具“完税证明”。2012年9月5日，吴昊向山阳县房地产管理所申请办理房屋所有权登记。2012年9月7日，山阳县国土资源局向山阳县房管所出具“证明”：兹证明山阳县原建行一宗国有土地使用证已经政府批准转让（山政土批字[2012]3号），并签订了土地出让合同，目前该宗土地使用权证正在办理中。2012年9月12日，山阳县房屋登记发证办公室向吴昊分别颁发了山阳县城关镇北大街19号一楼至九楼共11本房屋所有权证，房屋所有权证载明的房屋所有权人均为吴昊。2013年5月9日、2014年1月13日，吴昊分别缴纳土地出让金40万元、57.34万元，共计97.34万元。
同时查明，2008年11月24日，邮政储蓄银行商洛分行与建苑酒店签订“房屋租赁合同”，约定：甲方（建苑酒店）将山阳县建苑大酒店（山阳县城关镇北新街19号，原建设银行山阳支行）一楼临街门面房四间（约200平方米），出租给乙方（邮政储蓄银行商洛分行）从事邮政金融业务经营活动；租赁期限：10年，自2009年1月1日至2018年12月31日，房屋每年租赁费用150000.00元，租赁10年内不涨价；合同签订后，乙方一次性向甲方预付2009年1月1日至2009年12月31日期间的合同用房租金；自2010年1月1日之后，甲方按年收取乙方合同用房租金，甲方每年在本年合同用房届满一年时，提前30日向乙方提供本年合同用房的正式税务发票，乙方于收到发票之日起30日内一次性向甲方付清本年租金。甲方位置加盖建苑酒店公章、代表人宋安东印章，乙方位置加盖邮政储蓄银行商洛分行合同专用章。后邮政储蓄银行商洛分行将该房屋作为邮政储蓄银行山阳支行营业网点营业办公用房，房租费已经支付至2016年底。
2011年4月28日，吴昊向邮政储蓄银行提交《建苑酒店资产租赁和处置方案》，邮政储蓄银行商洛分行于2011年5月26日书面答复：其与建苑酒店签订的合同已经省分行备案，无权变更，无法接受吴昊提出的方案，原《租赁合同》应当继续履行。
另查明，建苑酒店为有限责任公司（自然人投资或控股），公司成立于2008年12月12日，法定代表人为宋安东。
吴昊与叶敬宜生育一子吴懋源。吴昊于2014年6月24日病故。吴昊之父于2002年去世，吴昊之母童淑芬于2014年10月去世。童淑芬生育有四个子女：长子吴熙魁，次子吴熙伟（2013年去世）、三子吴昊，女儿吴熙君。
本院认为，本案争议的焦点是：一、案涉房屋的物权归属。宋安东通过竞拍并交纳了购房款，取得拍卖确认书，拍卖公司也向陕西恒信物业管理有限公司出具“拍卖结果报告书”，确认宋安东竞买成交山阳县城关镇北新街19号1号办公楼房产，但宋安东在事后向拍卖公司出具书面说明，明确表示其与吴昊联合竞买山阳县北新街19号房产和相应的土地使用权，并申请将1号办公楼房产及相应的土地使用权办理到吴昊名下，其余的房产及土地使用权办理到宋安东名上，请求拍卖公司变更拍卖确认书，原成交确认书作废。拍卖公司重新给吴昊、宋安东出具的“拍卖确认书”与拍卖公司给宋安东出具的“拍卖确认书”内容虽然不一致，但与宋安东给拍卖公司出具的说明内容一致，且吴昊向山阳县国土资源局申请变更土地使用权并获得批准，吴昊也按照“土地出让合同”约定及政府批复交纳了土地出让金，之后又获得房屋管理部门的审批取得原建设银行山阳支行办公楼的所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”吴昊经登记取得了山阳县城关镇北新街19号楼房1-9层的房屋所有权证，其依法享有该不动产物权。宋安东虽然参加竞拍、缴纳了购房款，但其未提供其享有该房屋物权的相关证据，故本案争议的位于北新街19号现由第三人邮政储蓄银行商洛分行承租、邮政储蓄银行山阳支行使用的房屋的物权由吴昊享有。在吴昊死亡后，该房屋的物权归吴昊的继承人享有。原告吴懋源作为吴昊之子依法享有继承权。由于吴昊之母童淑芬在吴昊死亡之后死亡，故童淑芬的其他子女依法享有继承该房产的相应权利。童淑芬的儿子吴熙魁明确表示不继承、不参与本案诉讼，符合法律规定。本案争议房产与吴熙君存在利害关系，其申请作为原告参加诉讼，符合法律规定。
二、原告主张赔偿损失或排除妨害是否成立。
第三人邮政储蓄银行商洛分行与第三人建苑酒店签订房屋租赁合同是在2008年，第三人建苑酒店的法定代表人系竞拍该房产的宋安东，此时该房屋的物权归属尚未确定。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但没有证据证明第三人建苑酒店对该房产享有权利，且该房屋的物权人也未追认该合同，故该租赁合同应属无效合同。在吴昊依法取得案涉房产物权后，该房产的物权归属已经明确，第三人建苑酒店仍将他人的房产出租给第三人邮政储蓄银行商洛分行用于邮政储蓄银行山阳支行经营使用获取利益，没有法律依据。被告邮政储蓄银行山阳支行及第三人邮政储蓄银行商洛分行在2011年4月就已经知道该房产存在争议，特别是吴昊于2012年取得案涉房产物权后，被告及第三人仍然继续承租该房产，出租人、承租人的行为侵害了房屋权利人的合法权利，应当承担侵权责任。原告要求被告邮政储蓄银行山阳支行和第三人共同赔偿原告经济损失或立即停止侵害并搬离并交付房屋给原告。经审查，房屋租赁合同虽然无效，但本案争议房屋用于商业经营活动，被告已实际使用多年且距合同期限届满仅有一年，而原告主张赔偿原合同期限届满前的损失或停止侵害，故被告在原合同约定的租赁期限内可不用搬离房屋，但被告邮政储蓄银行山阳支行、第三人邮政储蓄银行商洛分行应将相应的房屋租赁费直接支付给原告。第三人建苑酒店将自己无权处分的他人的房产出租给被告及第三人邮政储蓄银行商洛分行并获取利益，没有法律依据，其出租房屋获取的收益属不当得利，应当返还给该房屋的实际权利人即原告。由于被告邮政储蓄银行山阳支行已将2016年12月31日以前的租金150000元/年支付给了第三人建苑酒店，故第三人建苑酒店应当将其收取的2016年12月31日以前的房屋租赁费返还给原告。原告主张赔偿2015年1月1日至2017年12月31日的损失30万元，赔偿2018年1月1日至2018年12月31日的房屋费用15万元。经审查，第三人邮政储蓄银行商洛分行与第三人建苑酒店签订的《租赁合同》期限到2018年12月31日，但2017年度、2018年度租赁费尚未支付给第三人建苑酒店，故2017年度、2018年度的费用可按原合同约定价款、时间，由被告邮政储蓄银行山阳支行直接支付给原告。
根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
一、由第三人建苑酒店在本判决生效之日起15日内返还二原告15万元。
二、由被告邮政储蓄银行山阳支行在2017年12月31前支付二原告2017年房屋租赁费15万元，在2018年12月31日前支付二原告2018年房屋租赁费15万元。
三、由被告邮政储蓄银行山阳支行在2019年1月1日起10日内将其使用的位于山阳县北大街19号二楼的房屋交还给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8050元，减半收取4025元，由第三人建苑酒店负担1340元，被告邮政储蓄银行山阳支行负担2685元。
如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审判员 孙小智
二〇一七年十二月六日
书记员 ＸＸ飞