山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0982民初754号原告：绿城物业服务集团有限公司新泰分公司，住所地新泰市滨湖路中段西侧，统一社会信用代码91370982580408570W。法定代表人：刘常宝，该公司常务副总经理。委托诉讼代理人：郭培省、杨朝珂，山东慧当律师事务所律师。被告：韩志柏，男，1967年9月14日生，汉族，居民，住新泰市。委托诉讼代理人：曹君，山东昌琪律师事务所律师。被告：韩银平（曾用名韩志银），男，1972年2月25日生，汉族，居民，住新泰市。委托诉讼代理人：曹君，山东昌琪律师事务所律师。被告韩志平，男，1964年10月12日生，汉族，居民，住新泰市。委托诉讼代理人：曹君，山东昌琪律师事务所律师。原告绿城物业服务集团有限公司新泰分公司（以下简称绿城物业新泰分公司）与被告韩志柏、韩银平、韩志平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告绿城物业新泰分公司委托诉讼代理人郭培省、杨朝珂、被告韩志柏、韩银平、韩志平委托诉讼代理人曹君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿城物业新泰分公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令三被告连带支付2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费人民币63277.2元（每平方米每月3.5元按1506.6平方米计算，12个月）；并自2016年1月1日起，按应付金额每日万分之四连带支付违约金至付清之日止；二、诉讼费由三被告承担。事实与理由：三被告系绿城·新泰玉兰花园第S3幢两层1号的共同业主。2012年9月17日，三被告共同购买新泰市重兴路277号绿城·新泰玉兰花园第S3幢两层1号商品房一套，2015年2月3日，原告与被告韩志柏、韩志银签订了《绿城·新泰玉兰花园前期物业服务协议》，约定由原告向被告位于绿城·新泰玉兰花园第S3幢两层1号商品房提供物业服务，被告按沿街商铺房屋建筑面积1506.6平方米、每月每平方米3.5元的标准向原告缴纳物业服务费，并约定物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每六个月的第一个月上旬，若被告违约，按应付金额每日万分之四支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未按照约定向原告支付物业服务费，自2016年1月1日至2016年12月31日，共欠物业服务费63277.2元，经原告多次催收，被告以无钱为由拒不支付。韩志柏、韩银平、韩志平辩称，一、原告起诉答辩人韩志平属诉讼主体错误，韩志平没有与原告签订前期物业服务协议，与原告不存在物业服务合同关系，请求法庭驳回原告对韩志平的起诉。原告适用《物业管理条例》第四十二条要求韩志平承担责任属适用法律错误。二、原告诉称的双方签订的《绿城·新泰玉兰花园前期物业服务协议》并未成立生效，原告要求物业服务费没有事实法律依据。《绿城·新泰玉兰花园前期物业服务协议》第五十一条约定，本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。但甲方也即本案原告并没有在该协议上加盖公章，盖章的绿城物业服务集团有限公司新泰分公司玉兰花园物业服务中心并非服务协议当事人，不具有任何法律效力。而事实上答辩人也从未向原告缴纳过任何服务费用。因此说，该服务协议既未成立也未生效，答辩人请求法庭依法确认。综上，原告起诉无理，请求法庭查明后依法驳回。绿城物业新泰分公司围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同书复印件、前期物业服务合同、临时管理规约、律师函存根、收据及邮寄回执等证据；被告提交了郭洪明、李方森、王某的收到条、照片等证据并申请证人王某出庭作证。本院组织当事人对上述证据进行了开庭质证，韩志柏、韩银平、韩志平对绿城物业新泰分公司证据真实性均无异议；绿城物业新泰分公司质证意见为：对收到条及证人证言有异议，费用与本案无关，照片无法确定是否是涉案房屋附近。对上述证据中原被告无异议的本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年9月17日，韩志柏、韩银平、韩志平与新泰绿城置业有限公司签订合同编号YLHY-S3-1-1号《新泰市商品房买卖合同》，韩志柏、韩银平、韩志平购买绿城?新泰玉兰花园S3幢1层1号房，建筑面积共计2185.86平方米，套内建筑面积2126.65平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积59.21平方米。2015年2月3日，韩志柏、韩银平作为乙方与甲方绿城物业新泰分公司玉兰签订《绿城·新泰玉兰花园前期物业服务协议》，协议落款处加盖绿城物业服务集团有限公司新泰分公司玉兰花园物业服务中心章，绿城物业新泰分公司认可该章效力。协议中对物业基本情况、前期物业服务内容、前期物业服务期限、双方权利义务、物业承接查验、前期物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费、违约责任等进行了约定，其中有关条款约定：乙方所购物业系沿街商铺，位于S3幢，房屋建筑面积1506.6平方米；前期物业服务期限自2013年7月1日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务业合同生效之日止；前期物业服务费由乙方按期拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.9元/月·平方米；多层住宅：1.5元/月·平方米；商业用房：3.5元/月·平方米；停车服务费：30元/月·个；物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬，乙方或物业使用人员应在约定缴费的时间内按时缴费；违约责任约定，乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金。同日，韩志柏、韩银平在承诺书中签字，声明：确认已详细阅读新泰绿城置业有限公司制定的《绿城?新泰玉兰花园临时管理规约》，同意遵守本临时管理规约。2017年9月28日，绿城物业新泰份公司向韩志柏、韩银平、韩志平邮寄送达了送达律师函，催收物业服务费，韩志柏、韩银平、韩志平本人签收了快递，韩银平快递于2017年10月9日由张传芳签收。韩志柏、韩银平、韩志平主张合同签订后，未交纳过物业服务费，绿城物业新泰分公司主张自2016年1月1日起至2016年12月31日期间物业费未交纳。本院认为，韩志柏、韩银平与绿城物业新泰分公司签订《绿城?新泰玉兰花园前期物业服务协议》，虽然该协议加盖绿城物业服务集团有限公司新泰分公司玉兰花园物业服务中心章，但绿城物业新泰分公司认可该章是其单位使用，并认可该章及协议的效力，故该协议系双方真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。韩志平虽未在合同中签字，但其作为房屋的共同所有权人，应当承担房屋所产生的物业费用。合同双方应当按照合同约定履行合同义务，现韩志柏、韩银平、韩志平自2016年1月1日起至2016年12月31日期间物业费未交纳，已违背了双方合同约定，绿城物业服务公司要求韩志柏、韩银平、韩志平支付2016年1月1日至2016年12月31日物业费的请求，本院予以支持。双方合同约定物业费每平方米3.5元，房屋建筑面积1506.6平方米，12个月物业费为63277.2元。关于韩志柏、韩银平、韩志平主张绿城物业服务公司未履行物业服务合同，不应支付物业服务费的抗辩，并未提交充分证据证实，对其主张本院不予支持。关于绿城物业新泰分公司主张的违约金，依据合同约定逾期支付前期物业服务费及相关费用的，按应付金额每日万分之四支付违约金，该违约金约定不违背法律的禁止性规定，本院予以支持。双方约定物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬，绿城物业新泰分公司主张违约金应自约定付款期限届满之日起计算，其主张的违约金应自2016年1月11日起计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告韩志柏、韩银平、韩志平自本判决生效之日起十日内，支付原告绿城物业服务集团有限公司新泰分公司物业服务费63277.2元；二、被告韩志柏、韩银平、韩志平自本判决生效之日起十日内，支付原告绿城物业服务集团有限公司新泰分公司违约金（以本金63277.2元，按利息日万分之四，自2016年1月11日起计算至付清之日止）；三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司新泰分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1613元减半收取806元，由被告韩志柏、韩银平、韩志平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  刘守新二〇一八年四月十四日书记员  范 婷