广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终5083号上诉人（原审原告）：深圳市华富创新投资有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区立新路53号好年华大厦21C3，统一社会信用代码：91440300665898951D。法定代表人：王兰娥。委托诉讼代理人：宋姝琳，广东联建律师事物所律师。被上诉人（原审被告）：原国春，男，汉族，1976年6月1日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：战狼搏击俱乐部（深圳）有限责任公司，住所地：广东省深圳市罗湖区桂圆路GH大厦AB栋2层—2，统一社会信用代码：914403003497323196。法定代表人：李杨，董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：华俊力，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市城市建设开发（集团）有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区红岭南路金华街十九号，组织机构代码：19219116—2。法定代表人：王华本，董事长。委托诉讼代理人：李琰，女，汉族，1979年11月2日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。上诉人深圳市华富创新投资有限公司（以下简称华富公司）因与被上诉人原国春、战狼搏击俱乐部（深圳）有限责任公司（以下简称战狼公司）及原审第三人深圳市城市建设开发（集团）有限公司（以下简称城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初17961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华富公司上诉请求：1、撤销一审法院第三项判决，依法改判，支持华富公司的全部诉讼请求；2、由原国春、战狼公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、1、“经审理查明”属于法院经过证据质证、询问、辩论等庭审程序而依法认定的案件法律事实，但是经审理查明的第二点仅为原国春、战狼公司单方陈述的房屋漏水情况，原国春、战狼公司从未向华富公司反映过漏水问题、提出过维修请求，更没有足够的证据证明房屋租赁合同履行中因房屋漏水影响了其实际经营，一审法院将该部分辩称放在“经审理查明”的事实中明显存在错误。2、一审法院判决中遗漏了本案重要事实，因原国春、战狼公司安排社会闲杂人士霸占涉案房屋，随地乱扔烟头等易燃垃圾才导致的消防隐患。租赁合同终止后，华富公司和原国春、战狼公司协商希望将房屋内物品放置在其他地方，以便将涉案房屋出租给其他人使用，但是原国春、战狼公司却不同意，且安排了多名社会闲杂人员居住在涉案房屋内，随地乱扔烟头等易燃垃圾，直到城建公司进行消防检查，下达文书要求立即进行整改，才得以将原国春、战狼公司的物品搬走。二、至2016年9月22日原国春、战狼公司拖欠的租金等费用为120487元，一审法院计算错误。华富公司提交的证据10并不是原国春、战狼公司已交的全部租金，也就是说已收款金额高于345912元，因此一审法院据此计算的尚拖欠租金不正确。华富公司依据诚实信用原则严格按照双方签订的房屋租赁合同补充协议计算租金等费用，确认原国春、战狼公司至2016年9月22日共拖欠租金等费用120487元（6月份112元、7月份39902元、8月份40280元、9月份40193元），该金额在华富公司提交的证据3、4中均有体现，庭审中也做了解释说明，不是一审法院所称的“未能在起诉状及证据中予以明确”。三、华富公司明确了违约金的计算基数与计算标准，一审法院驳回没有事实与法律依据。华富公司与原国春、战狼公司签订《GH大厦A、B栋二层2#-2房地产租赁合同书补充协议》第四条1明确写明：“规定交租金时间是每月5日前缴纳本月租金，若乙方拖欠租金和费用，甲方从约定的应交付租金日起计算，每日按欠付租金和费用总金额的5‰向乙方收取滞纳金”，该条款约定了违约金的计算时间，每月6日起计算至实际支付日，约定了违约金的计算基数欠付的租金和费用，也约定了违约金的计算标准日5‰，庭审中华富公司再次解释：7月份租金等费用的违约金按照7月份应交金额从7月6日起按照日5‰计算；8月份的违约金按照8月份应交金额从8月6日起按照日5‰计算；9月从9月6日起计算。一审法院却认为“未明确详细的计算基数，视为诉讼请求不明确，本案不作处理”。四、原国春、战狼公司应支付2016年9月23日至12月12日期间的房屋占有使用费。1、2016年9月22日双方之间的房屋租赁合同终止，华富公司要求原国春、战狼公司缴纳租金后搬走物品，缴纳租金的主动权在原国春、战狼公司，原国春、战狼公司完全可以缴纳租金后搬走物品，但是原国春、战狼公司拒绝缴纳，因此而产生的房屋占有使用费应由原国春、战狼公司支付。2、华富公司确曾因租金问题而没有让原国春、战狼公司搬走涉案房屋内物品，但同时也为了避免产生房屋占有使用费，和原国春、战狼公司协商过将房屋内物品放置在其他地方。原国春、战狼公司不但不同意，还安排社会闲杂人员住在涉案房屋，继续非法占有使用涉案房屋，因此应该向华富公司支付房屋占有使用费。3、原国春、战狼公司既不缴纳租金搬走物品，又不允许华富公司将物品放在其他地方，其继续占有使用房屋给华富公司造成了租金损失，应当支付房屋占有使用费。原国春、战狼公司共同答辩称，一、一审对案情已经查清查明，华富公司的上诉请求集中在违约金与占用费两项上，对于租金原国春、战狼公司是没有异议的，但是关于违约金，首先一审法院已经详细的释明华富公司的诉讼权利，所以一审判决是正确的，同时原国春、战狼公司已经在一审中详细的提交了抗辩事由的证据，所以违约金也是不应当得到支持。二、关于占用费，原国春、战狼公司在一审中已经提交了详细的证据证明了其在合同被解除以后多次积极的腾出被租赁房屋，均受到阻挠。依据该事实以及深圳市中级人民法院相关判例均可证实占用费是不应当得到支持的。城建公司辩称，与一审答辩意见一致。华富公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认华富公司与原国春、战狼公司双方之间的房屋租赁合同于2016年9月22日终止；2、判令原国春、战狼公司支付拖欠华富公司的租金、水费等各项费用120487元；3、判令原国春、战狼公司向华富公司支付逾期缴纳租金等费用的违约金43810元（按照拖欠金额每日5%。暂计至2016年9月22日，以原国春、战狼公司实际支付日期为准）；4、判令原国春、战狼公司支付房屋租赁合同终止后的房屋占有使用费46061元（以原约定租金为标准自2016年9月23日暂计至2016年10月31日，以原国春、战狼公司实际清场腾退日期为准）；5、判令原国春、战狼公司立即自租赁房屋中搬离，腾退房屋给华富公司；6、由原国春、战狼公司承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。以上各项共计210358元。一审法院认定事实：一、2015年7月11日，原国春与华富公司签订《GH大厦A、B栋二层2﹟—2房地产租赁合同书补充协议》1份，约定：原国春承租华富公司位于深圳市罗湖区××路××大厦××-2的房屋，租赁面积为555平方米，该租赁房租用作原国春的经营场地；租赁期限为2015年7月9日至2024年6月8日；租金为每月人民币34965元（以下均为人民币），每年递增4%；原国春须在本协议签订时向华富公司交纳2个月租金数额的租赁保证金69930元、水电费保证金3000元；管理费5.6元/平方米/月、本体维修基金0.25元/平方米/月、垃圾费30元/月、水费按照水表累计计算、每月电梯养护200元，原国春、战狼公司应于每月5日前缴纳本月租金等费用，原国春、战狼公司逾期缴纳的，应每日按欠付租金和费用总金额的千分之五支付滞纳金；原国春、战狼公司欠付租金等费用超过5000元时，华富公司有权解除合同。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，华富公司按约交付了租赁房屋，原国春亦按约向华富公司交付了租赁保证金和水电保证金。此后，原国春以租赁房屋作为实际经营场所，并更换了战狼公司的工商注册地址为该租赁房屋。二、一审庭审中原国春、战狼公司称，1、大约从2016年7月开始，因发现租赁房屋漏水并影响了原国春、战狼公司实际经营所以缓交或者拒交租金并一直与华富公司沟通但是始终未能解决漏水问题；2、原国春、战狼公司承认华富公司提交的证据10内容（从2015年8月至2016年6月华富公司应收款397143元，已经收款345912元）；3、因原国春、战狼公司拖欠租金，华富公司于2016年9月22日向原国春、战狼公司发出书面租赁合同终止书，原国春、战狼公司收到该终止合同书面通知书后，多次要求搬离办公物品并搬离涉案租赁房屋，但遭到华富公司及物业的阻拦，直到2016年12月12日原国春、战狼公司才搬离部分物品，并把租赁房屋清空。一审庭审中华富公司确认，2016年12月12日城建公司到租赁房屋进行安全检查时发现租赁房屋内有消防隐患故要求华富公司予以整改，故华富公司将原国春、战狼公司的部分健身器材统一搬离了租赁房屋并由华富公司存放在另外地点。华富公司一审庭审中要求没收原国春、战狼公司交付的押金，不同意将押金抵扣拖欠的租金。三、城建公司同意华富公司将涉案租赁房屋转租给原国春。一审法院认为，华富公司与原国春签订的涉案补充协议，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。原国春出面签订租赁合同，战狼公司实际使用涉案租赁房屋，故战狼公司应对原国春因本租赁合同产生的债务承担连带责任。华富公司、原国春一审庭审中均确认双方之间的房屋租赁合同于2016年9月22日终止，一审法院予以确认。因原国春、战狼公司实际已于2016年12与12日撤场搬离租赁房屋，故华富公司仍诉请要求原国春、战狼公司搬离并腾退租赁房产，一审法院不予支持。华富公司主张的拖欠租金、水费等各项费用，因华富公司未能在起诉状及证据中对该项诉请金额予以明确，故一审法院结合华富公司提交的证据10即《各月已收款明细、各月应收款明细》、以及2016年7、8、9月份交费通知，经综合分析，认定：原国春、战狼公司于2015年8月至2016年6月共计拖欠各项费用为51231元（应收款397143元-已经收款345912元），于2016年7月拖欠租金35991元、管理费和维修基金3247元、电梯养护费200元、5月水费134元、垃圾处理费30元，于2016年8月拖欠租金36364元、管理费和维修基金3247元、电梯养护费200元、6月水费439元、垃圾处理费30元，于2016年9月1日至22日拖欠租金25807元（36364元÷31天×22天）、管理费和维修基金2304元（3247元÷31天×22天）、电梯养护费142元（200元÷31天×22天）、7月水费250元（352元÷31天×22天）、垃圾处理费21元（30元÷31天×22天），经计算，合计拖欠各项费用金额（2015年8月至2016年6月期间51231元+2016年7月39602元+2016年8月40280元+2016年9月1日至22日期间28524元），远超华富公司主张的该项诉请金额120487元，故一审法院以华富公司主张的金额为准，华富公司该项诉请，一审法院予以支持。华富公司主张的违约金，因华富公司未能明确详细的计算基数，视为诉讼请求不明确，本案不作处理。原国春、战狼公司称华富公司从2016年9月23日开始拒绝原国春、战狼公司实际搬离租赁房屋，原国春、战狼公司虽未提交证据，但考虑华富公司至今仍单方将原国春、战狼公司的部分办公用品搬离至另外的存放地点，一审法院认为原国春、战狼公司该项抗辩真实可信，故从2016年9月23日开始至2016年12月12日原国春、战狼公司实际彻底搬离租赁房屋期间，应认定华富公司拒绝原国春、战狼公司搬离租赁房产，华富公司主张的此期间的房屋占使用费，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认华富公司、原国春、战狼公司双方之间的房屋租赁合同于2016年9月22日终止；二、原国春、战狼公司应于本判决生效之日起十日内，连带负责向华富公司支付拖欠的租金等各项费用人民币120487元；三、驳回华富公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《GH大厦A、B栋二层2#-2房地产租赁合同书补充协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定合同有效正确，本院予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审争议焦点：一、原国春、战狼公司是否应当支付2016年9月23日后的房屋占有使用费；二、原国春、战狼公司是否应当承担逾期缴纳租金等费用违约金的责任。第一，华富公司上诉主张其拒绝两被上诉人搬离涉案房屋，是依据2016年9月22日《合同终止通知书》依法行使留置权的行为。本院认为，《合同终止通知书》系华富公司单方意思表示，租赁双方对出租人行使留置权并无明确约定。华富公司留置租赁房产内承租人的物品，并无合法依据。因此对华富公司主张的物品留置期间的房屋占有使用费，本院不予支持。第二，关于违约金。原审判决对两被上诉人所欠租金等各项费用已作出如下认定：2015年8月至2016年6月共计拖欠各项费用为51231元（应收款397143元-已经收款345912元）；2016年7月拖欠租金35991元、管理费和维修基金3247元、电梯养护费200元、5月水费134元、垃圾处理费30元；2016年8月拖欠租金36364元、管理费和维修基金3247元、电梯养护费200元、6月水费439元、垃圾处理费30元；2016年9月1日至22日拖欠租金25807元（36364元÷31天×22天）、管理费和维修基金2304元（3247元÷31天×22天）、电梯养护费142元（200元÷31天×22天）、7月水费250元（352元÷31天×22天）、垃圾处理费21元（30元÷31天×22天）。对于欠费金额，原国春、战狼公司没有提起上诉，视为对该事实予以确认。华富公司称，2015年8月至2016年6月拖欠各项费用实际仅为112元，本院对华富公司自认的事实予以确认。综上，双方当事人对每月拖欠各项费用的金额并无争议且数额是具体明确的，即2016年6月为112元；2016年7月为39902元；2016年8月为40280元；2016年9月1日至22日为28524元。原审认为华富公司未能明确违约金的计算基数导致诉讼请求不明确，该处理不当，本院予以纠正。对于逾期交付上述各项费用的行为，两被上诉人抗辩称租赁房屋存在漏水现象，但对此仅提交影像资料加以证明，并无其他相关证据佐证，该视听资料不足以作为认定漏水事实的根据，本院不予采纳。综上，两被上诉人未严格履行按期支付租金及各项费用的合同义务，应当承担逾期履行的违约责任。本案租赁双方在合同中约定的滞纳金标准为“每日按欠付租金和费用总金额的5‰”计算，本院认为，违约金当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度予以综合衡量。鉴于两被上诉人对违约金诉请进行抗辩，可视为其请求对违约金数额予以适当减少，本院酌情认定两被上诉人按照每日万分之五的标准，向华富创新公司支付逾期缴纳租金等费用的违约金，自每月应付租金等费用之次日起，支付至本判决确定的付款之日止。具体如下：以112元为基数，自2016年6月6日起算；以39902为基数，自2016年7月6日起算；以40280为基数，自2016年8月6日起算；以28524为基数，自2016年9月6日起算，均按照每日万分之五的标准计付至本判决确定的应付租金之日止。综上所述，华富公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初17961号民事判决第一项、第二项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初17961号民事判决第三项；三、原国春、战狼搏击俱乐部（深圳）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内连带向深圳市华富创新投资有限公司支付拖欠租金等各项费用的违约金，以112元为基数，自2016年6月6日起算；以39902为基数，自2016年7月6日起算；以40280为基数，自2016年8月6日起算；以28524为基数，自2016年9月6日起算，均按照每日万分之五的标准计付至本判决确定的应付租金等各项费用之日止；四、驳回深圳市华富创新投资有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计6683元，由上诉人深圳市华富创新投资有限公司负担3341.5元；被上诉人原国春、战狼搏击俱乐部（深圳）有限责任公司负担3341.5元。本判决为终审判决。审 判 长 俞   红审 判 员 吴 思 罕代理审判员 邓   媛二〇一七年五月二十七日书 记 员 林翘(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。