广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8865号
上诉人（原审被告）：董发运，男，1971年9月18日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
委托诉讼代理人：谢凯，广东浩淼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市星城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区五峰四路十八号，统一社会信用代码914406047224545305。
法定代表人：ＸＸＸ，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李能贤，广东德良律师事务所律师。
上诉人董发运因与被上诉人佛山市星城物业管理有限公司（以下简称星城公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
董发运上诉请求：1.撤销一审判决，驳回星城公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由星城公司承担。事实和理由：（一）星城公司与建设单位佛山市三水南翔房地产实业有限公司（以下简称南翔公司）签订的《物业管理服务合同》受委托管理期限是从2016年1月1日至2018年12月31日止，而星城公司却在2014年12月8日与董发运签订了《三水丽日天鹅湖前期物业管理服务协议》，当其时星城公司尚未接受委托管理涉案小区，故星城公司与董发运签订的协议无效。而且该协议是星城公司提供的格式文本，协议第二条加重了董发运责任又排除董发运主要权利，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，上述协议第二条第七款是无效条款。一审法院依据上述协议作出的判决错误。（二）一审法院根据星城公司提供的佛山市三水国盛测绘有限公司测绘图来认定测绘阴影部分是扩建的部分，在没有政府规划部门出具认定证明的情况下，属证据不足。董发运承认有加建飘出式平台，也是在小区已有多家住户湖面飘板加建完工以后董发运才建的。现在其他加建飘台住户并未被星城公司提起诉讼，星城公司也未提供证据证明飘台是违反规划的违章建筑，应当拆除。
星城公司辩称，星城公司不同意董发运的上诉请求。（一）董发运上诉主张双方签订《三水丽日天鹅湖前期物业管理服务协议》时，星城公司尚未接受南翔公司的委托管理涉案小区。实际上，南翔公司从2006年开始与星城公司签订《物业服务管理合同》，至今共签订三份合同。（二）董发运上诉主张一审法院认定测绘图的阴影部分是扩建部分，证据不足，但星城公司在一审中提供的佛山市三水国盛测绘有限公司测绘图足以证明董发运存在违法加建、占用公共绿化带的事实，该测绘机构具备相应资质，因此测绘结果应认定有效，可以作为认定董发运违法占用公共绿化带、违法加建的证据。
星城公司向一审法院起诉请求：1.董发运拆除其擅自占用佛山市三水区云东海街道大学路13号丽日天鹅湖天屿苑9号房屋周边公共绿化带违法扩建的花园以及违法加建的飘台；2.董发运对违法扩建花园时损坏的公共绿化带及其花卉、树木恢复原状，费用由董发运承担；3.董发运承担本案全部诉讼费用。一审庭审时，星城公司明确其第二项诉讼请求为：请求由董发运参照小区的绿化现状对违法扩建花园时损坏的公共绿化带进行植被补种以恢复原状。
一审法院认定事实：涉案天屿苑9号位于三水丽日天鹅湖内，是董发运向南翔公司购买的物业。而南翔公司与星城公司签订了《物业管理服务合同》，约定南翔公司委托星城公司对其开发建设的“三水丽日天鹅湖”实行物业管理，委托管理期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，并在第20条的2.a，6.b约定了星城公司接受委托对物业管理的服务标准为“无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途及原规划风格现象”；“绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象”。另在2014年12月8日，星城公司与董发运签订了《三水丽日天鹅湖前期物业管理服务协议》，约定由星城公司对董发运的天屿苑9号物业提供前期物业服务管理。星城公司、董发运双方在《三水丽日天鹅湖前期物业管理服务协议》第一条第二“乙方的权利和义务”约定：6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其原使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，如造成损坏、损失，须负责赔偿。7、不得在花园、天面、平台、阳台擅自加建、搭建或堆放杂物，所有购房人（业主）视为已接受房屋外观及天面、平台、阳台和花园的布局，不得擅自改动原有设计与布局等；不得将敞开式阳台用玻璃或其他物料封闭；不得擅自在花园或天台、平台、阳台设置围墙和护栏以及影响环境、采光、通风及景观等的构筑物；不得擅自在花园、天面种植形体较大较高及有可能造成楼宇结构与安全有影响的植物树种等；不得擅自改动房屋的承重结构与外立面及外墙、护栏等。如确有特殊情况须向管理处申报处理。
另查明，董发运购买天屿苑9号后将产权登记于本人名下所有，按照房地产权证书记载，建筑面积为312.69平方米。董发运在对天屿苑9号进行装修时，将天屿苑9号周边呈带状的公共绿地占为己有，改造成为其私家花园的一部分，在此过程中公共绿地的原有花木植被遭到了毁损。此外，董发运在天屿苑9号的一角筑建了飘出式平台。对此，星城公司于2016年8月29日向董发运发出两份《违章整改通知书》，内容分别为：天屿苑9号业主，现发现贵户私自扩大花园，属违章扩建，现请您立即恢复，并承担因此造成的一切后果，责任与开发商及物业公司无关；天屿苑9号业主，现发现贵户在装修花园时将周边公共绿化带的花卉、树木损坏，造成公共绿化带的花卉、树木不同程度的死亡，现请您立即恢复，并承担因此造成的一切后果，责任与开发商及物业公司无关。经交涉未果，星城公司遂起诉至法院。
一审法院认为，星城公司与董发运之间签订的《三水丽日天鹅湖前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，合同各方当事人应按约定切实履行各自义务，星城公司作为服务方应按约定提供优质的物业服务，而董发运作为接受服务方应服从管理规约并按时交纳物业服务费用。董发运在购买天屿苑9号后，在使用过程中为了一己之利，毁损公共绿化植被、占用公共绿化场地来扩大私家花园，花园使用面积已超出宗地图界线范围；未经申请和许可，在天屿苑9号内筑建飘出式平台，改变了建筑物的面貌和规划。董发运的行为，违反了星城公司、董发运双方在服务协议中的约定，妨害了星城公司对小区物业行使管理权利。董发运辩解开发商曾允诺其可以占用公共场地和自行建造构筑物，但却未能提供证据予以证明。一方面承认了有占用公共绿地的行为另一方面又辩解原有公共绿地上的花木死亡与其行为没有因果关系，其辩解不符合逻辑和日常生活经验，对其辩解，一审法院不予采纳。星城公司诉请董发运履行《三水丽日天鹅湖前期物业管理服务协议》的约定，拆除扩建的花园部分和建造的平台，参照涉案物业所在小区的绿化现状补种被损毁的公共花木，符合双方约定，一审法院予以支持。星城公司、董发运双方对于公共绿地被占用前的状态不能达成一致意见，星城公司也没有提供证据证明原状，因此星城公司主张恢复原状的请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、董发运于判决生效之日起三十日内拆除占用佛山市三水区云东海街道大学路13号丽日天鹅湖天屿苑9号房屋周边公共绿化带状位置所修建的花园部分（即超出宗地图界线范围部分，详见佛山市三水国盛测绘有限公司制作的天屿苑9号测绘图之阴影位置），并在该位置参照前述地址相邻物业周边公共绿化的花木种类、密度标准补种植被；二、董发运于判决生效之日起三十日内拆除在佛山市三水区云东海街道大学路13号丽日天鹅湖天屿苑9号内建造的飘出式平台；三、驳回星城公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由董发运负担。
本院二审期间，董发运向本院提交照片六张。星城公司向本院提交《三水丽日天鹅湖物业管理委托合同》《物业管理服务合同》《物业管理备案登记书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，董发运提交的照片与本案无关，本院对董发运提交的证据不予采信。本院对星城公司提交的证据与本案有关联性，本院对星城公司提交的证据予以采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：星城公司与南翔公司分别签订《三水丽日天鹅湖物业管理委托合同》《物业管理服务合同》，分别约定南翔公司委托星城公司对南翔公司开发建设的“三水丽日天鹅湖”实行物业管理，委托管理期限分别为2006年9月28日至2014年9月27日、2014年9月28日至2015年12月31日。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据董发运的上诉意见和星城公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：董发运应否拆除其占用涉案房屋周边公共绿化带状位置所修建的花园部分以及在涉案房屋内建造的飘出式平台，并在该位置参照前述地址相邻物业周边公共绿化的花木种类、密度标准补种植被。
本案中，星城公司于2006年9月28日开始接受南翔公司的委托对南翔公司开发建设的“三水丽日天鹅湖”实行物业管理至今，董发运作为业主与星城公司于2014年12月8日签订的《三水丽日天鹅湖前期物业管理服务协议》合法有效。董发运上诉主张上述物业管理服务协议无效，缺乏法律依据，本院不予支持。该协议第一条第二点约定：“董发运不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其原使用功能。……不得在花园、天面、平台、阳台擅自加建、搭建或堆放杂物，所有购房人（业主）视为已接受房屋外观及天面、平台、阳台和花园的布局，不得擅自改动原有设计与布局等；不得将敞开式阳台用玻璃或其他物料封闭；不得擅自在花园或天台、平台、阳台设置围墙和护栏以及影响环境、采光、通风及景观等的构筑物；不得擅自在花园、天面种植形体较大较高及有可能造成楼宇结构与安全有影响的植物树种等；不得擅自改动房屋的承重结构与外立面及外墙、护栏等。如确有特殊情况须向管理处申报处理。”董发运上诉主张该条款是格式条款，应认定无效。经审查，该条款中星城公司并未免除其责任、加重董发运责任、排除董发运主要权利，该条款不符合格式合同条款无效的情形，董发运的该上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。董发运对其占用涉案房屋周边公共绿化带修建花园以及在涉案房屋内建造飘出式平台无异议，星城公司提交佛山市三水国盛测绘有限公司制作的涉案房屋测绘图以证明董发运修建的花园以及在涉案房屋内建造的飘出式平台并不在涉案房屋的红线范围内，董发运的行为违反双方签订的物业管理服务协议。董发运上诉主张上述测绘图不足以证明其违反上述物业管理服务协议。经审查，由于星城公司已经提供了有相关资质的测绘机构所作的测绘图以证明董发运的违约事实，而董发运虽对该测绘图提出异议，却未能提供反证来推翻该测绘图的真实性，据此一审法院采信该测绘图并无不当。董发运擅自占用涉案房屋周边公共绿化带修建花园以及在涉案房屋内建造飘出式平台，该行为已构成违约，其应拆除占用涉案房屋周边公共绿化带所修建的花园部分以及在涉案房屋内建造的飘出式平台，并在该位置参照前述地址相邻物业周边公共绿化的花木种类、密度标准补种植被。
综上所述，董发运的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人董发运负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二○二○一七年十一月二十日
书 记 员 黎嘉鸿