广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂01民终3377号
上诉人（原审被告）：李文志，男，1963年9月17日出生，汉族，住南宁市江南区。
委托诉讼代理人：付卫江，广西创想律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张广兴，广西创想律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广西邦晟房地产投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区高新大道东段5号。
法定代表人：钟求平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蓝斌，广西金益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李程程，广西金益律师事务所律师。
原审第三人：南宁市江南区江南街道东南村村民委员会，住所地南宁市江南区壮锦大道13号。
法定代表人：罗坤福，该村委会主任。
上诉人李文志因与被上诉人广西邦晟房地产投资有限公司（以下简称邦晟公司）、原审第三人南宁市江南区江南街道东南村村民委员会（以下简称东南村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第1698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李文志上诉请求：维持（2014）江民一初字第1698号民事判决第一项，撤销该判决第二项、第三项，改判上诉人不应向被上诉人承担租金和管理费。事实和理由：一、本案被上诉人起诉上诉人的案由是要求解除合同，一审法院未向双方当事人释明的情形下直接认定合同无效，违反法定程序。二、一审判决在认定本案合同无效的前提下，判决上诉人支付租金是完全错误的。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，租赁合同无效，当事人请求按合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般应予支持，该规定并非一律支持，而是一般应予支持。是否支持，应根据导致合同无效的过错情形及具体案件事实确定。本案中，被上诉人在与上诉人洽谈、签订合同时，故意隐瞒出租房屋建设用地规划许可证早已过期的事实，恶意欺诈，导致上诉人与其签订《房屋租赁合同》，并投入巨额资金进行酒店装修，造成上诉人超过1800多万元的巨额损失，且上诉人投入巨额装修的酒店一天都没有开业，就被迫搬离，从使用的角度来说，上诉人对租赁房屋一天也没有使用过。被上诉人对合同无效存在重大过错，依法应赔偿上诉人的损失，无权要求上诉人向其支付所谓的租金。且合同无效，承租人支付的也是占用费，而非租金，一审判决上诉人向被上诉人支付租金也是错误的。三、一审即认定合同无效，又判决上诉人与被上诉人按照合同约定支付其他费用38万多元，也是没有任何法律依据的。合同无效的后果是各自返还财产。其他费用均是出租房屋及其配套房屋的装修费用，268万元就是前期装修款，一楼加建部分10万元是一楼加建的造价，消防工程款21万元是出租房屋消防工程的一部分，空地挡土墙构筑和场地平整投资补偿30万元是指场地平整的费用，这些均属于出租房屋的整体，上诉人已将房屋退还给了被上诉人，这些添附物也全部退还给了被上诉人。且上诉人对合同无效没有任何过错，不应向被上诉人支付任何租赁房屋添附物的款项。四、一审判决上诉人应向被上诉人支付管理费没有事实和法律依据。如前所述，合同无效，则自始无效，对双方均没有任何约束力。一审判决在认定合同无效的前提下，却又依据所谓的合同约定，判决上诉人向被上诉人支付管理费没有任何事实和法律依据。
被上诉人邦晟公司辩称，一、上诉人在一审进行答辩时明确提出，双方签订的合同为无效合同，法院在对合同进行审查后直接确认合同无效是正确的。二、按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，当事人请求参照合同租金标准支付房屋占有使用费，一般应予支持。一审法院表述的租金就是房屋占有使用费，故一审判决正确合法。三、根据被上诉人在一审提供的证据及合同约定可以证实被上诉人是将房屋按现状交付给上诉人，上诉人对房屋装修现状及土地使用权的来源、规划情况及相关手续已经充分了解，本案不存在被上诉人向上诉人隐瞒相关情况的事实。四、因上诉人对相关的装修及消防部分、包括场地进行了使用，一审法院按照公平原则对其他费用的认定及判决也是正确的。五、根据双方签订的补充协议约定，上诉人每年应向被上诉人支付空地的管理费6万元，上诉人对该空地也进行了使用，一审法院对被上诉人该项请求予以支持也是符合法律规定的。
原审第三人东南村委未提交意见。
邦晟公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》；2、判令李文志向邦晟公司支付房屋租金410万元（自2013年5月1日暂计算至2014年10月31日，以后另计至被告交还房屋之日止）；3、判令李文志向邦晟公司支付管理费9万元（自2013年5月1日暂计算至2014年10月31日，以后另计至李文志交还房屋之日止）；本案的诉讼费用由李文志承担。
一审法院认定事实：2010年7月26日，邦晟公司与东南村委签订了《南宁市江南区村委综合楼合作协议》，双方合作兴建东南村委综合楼。2010年8月20日，邦晟公司与东南村委签订了一份《房屋租赁合同》，东南村委将东南村委综合楼中东南村委办公用房外的房屋及附属设施、空地等出租给邦晟公司。2013年3月31日，邦晟公司与李文志签订了一份《房屋租赁合同》，邦晟公司将东南村委综合楼中东南村委办公用房外的房屋及附属设施、空地等出租给李文志。合同主要约定，双方签订合同后三天内李文志交付40万元给邦晟公司作为履行合同的保证金，邦晟公司收到保证金之日起合同生效，合同期满邦晟公司归还保证金给李文志，不计利息；租赁期限为18年5个月（从2012年11月30日起至2031年4月30日止，其中2012年11月30日至2013年4月30日为装修期不计租金）；租金从2013年5月1日起计算，前三年每年310万元，三年后每隔三年递增8%，每年租金分两期交清，半年为一期，双方签订合同后三天内李文志预付首期租金155万元给邦晟公司，以后每期租金在上期期满前三天内一次性足额交清给邦晟公司；因出租房前期已进行了部分装修，李文志同意支付268万元给邦晟公司作为出租房前期装修投入资金的折价补偿；一楼加建部分，李文志一次性补偿10万元给邦晟公司；李文志应承担消防工程款21万元；邦晟公司已进行空地的挡土墙构筑和场地平整，李文志同意除一次补偿30万元给邦晟公司外，每年再补偿6万元给邦晟公司（对于李文志管理使用该空地，在邦晟公司、李文志2012年11月30日签订的《补充协议》中亦约定李文志另行补偿30万元给邦晟公司，李文志每年交付6万元代理管理费用给邦晟公司）。合同签订后，邦晟公司依约交付了租赁物给李文志，李文志向邦晟公司支付了保证金、租金、补偿金等共计409万元。
本案审理过程中，经邦晟公司、李文志协商，在一审法院主持下，李文志于2015年6月9日搬离租赁房屋，将租赁房屋交还给了邦晟公司。
一审法院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，邦晟公司、李文志签订的《房屋租赁合同》（含《补充协议》，下同）违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然合同无效，但邦晟公司已将租赁物交付给了李文志，李文志实际使用了租赁物，邦晟公司要求李文志按合同约定的标准支付使用期间的租金和管理费，符合上述司法解释的规定。从租金起算日2013年5月1日至李文志搬离租赁房屋之日即2015年6月9日，共计25个月，则李文志应付给邦晟公司的租金共计6458333元（即3100000元/12个月×25个月﹦6458333元），李文志应付给邦晟公司的管理费共计125000元（即60000元/12个月×25个月﹦125000元）。按合同约定，除租金和管理费外，李文志还应一次性向邦晟公司支付其他费用共计329万元（出租房前期装修投入资金的折价补偿268万元＋一楼加建部分补偿10万元＋消防工程款21万元＋空地挡土墙构筑和场地平整投资补偿30万元）。李文志一次性向邦晟公司支付这些费用，是为了在整个租赁期间（从租金起算日2013年5月1日起至租赁期限届满日2031年4月30日止共18年即216个月）使用租赁物，现李文志仅使用了25个月，根据公平合理原则，李文志实际应付的其他费用为380787元（即3290000元/216个月×25个月﹦380787元）。李文志已向邦晟公司支付保证金、其他费用、租金共计409万元。其中保证金40万元，邦晟公司应退还给李文志。再扣除李文志应付给邦晟公司的其他费用380787元，余款3309213元可视为李文志支付的租金。现李文志尚欠邦晟公司租金3149120元（即6458333元－3309213元﹦3149120元）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、邦晟公司与李文志于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、李文志应向邦晟公司支付租金3149120元，以邦晟公司应退还给李文志的保证金40万元扣减后，李文志尚应支付租金2749120元给邦晟公司；三、李文志应向邦晟公司支付管理费125000元。案件受理费40320元，财产保全费5000元，合计45320元，由邦晟公司负担14233元，李文志负担31087元。
二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明事实，各方当事人均无异议，本院对一审查明事实予以确认。
二审另查明:李文志与邦晟公司、东南村委会因涉案房屋的租赁合同纠纷案，于2016年3月28日另行向一审法院提起诉讼，请求1、确认李文志与邦晟公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、邦晟公司与东南村委赔偿李文志支出的装修和酒店开办运作的成本费等各项损失14076933.08元；3、邦晟公司与东南村委返还李文志已支付的租金、前期装修费及消防工程款共计409万;4、邦晟公司与东南村委赔偿违约金500万元。一审法院审理后作出（2016）桂0105民初1163号民事判决，该判决确认邦晟公司出租给李文志的房屋未取得建设工程规划许可证，涉案工程的装修价值为6330075.76元，扣除邦晟公司前期投入的部分装修价值268万元后，李文志对涉案工程投入的装修价值为3650075.76元，因李文志陈述其酒店经营过一年，该案最终判决一、李文志与邦晟公司于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、邦晟公司赔偿李文志装修费损失2880000元；三、驳回李文志的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
邦晟公司在二审明确表示其对一审判决认定涉案的《房屋租赁合同》无效没有异议，其原来基于合同有效要求李文志支付房屋租金410万元及管理费9万元的请求，因合同被确认无效改为要求李文志支付房屋占用费410万元及管理费。
本院认为，一、关于邦晟公司与李文志签订的《房屋租赁合同》的效力。邦晟公司与李文志签订的《房屋租赁合同》约定邦晟公司将东南村委综合楼中除东南村委办公用房外的其他房屋出租给李文志，但邦晟公司出租给李文志的上述房屋并未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，上述合同依法无效。
二、李文志应否向邦晟公司支付相应费用的问题。虽然邦晟公司与李文志签订的《房屋租赁合同》无效，但邦晟公司已将涉案房屋交付给李文志，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，李文志应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因邦晟公司与李文志在合同中约定的租金不包括出租房屋前期装修部分、一楼加建部分、消防工程部分、及出租房屋空地的挡土墙构筑和场地平整的费用，双方在合同中另行约定李文志使用上述部分需另行向邦晟公司支付出租房屋前期装修部分的补偿款268万元、一楼回建部分补偿款10万元、消防工程部分工程款21万元及出租房屋空地的挡土墙构筑和场地平整的费用30万元，故一审将上述费用按照李文志实际使用的期限折算计入其应支付的占有使用费中并无不当，本院予以维持。至于管理费，双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租金只是李文志承租东南村委办公综合楼的费用，而李文志除承租该办公综合楼外，双方还约定将东南村委会委托邦晟公司管理的空地交给李文志使用，故双方约定的6万元管理费实际是李文志另行使用东南村委办公综合楼之外的空地应支付的费用，一审根据李文志使用该空地的期限，判决其向邦晟公司支付管理费125000元并无不当，本院予以维持。
三、关于一审程序问题。邦晟公司一审请求是基于合同有效，请求解除双方的合同，并请求李文志支付拖欠的租金，一审法院经审理认定双方签订的《房屋租赁合同》无效，没有向邦晟公司进行释明，并询问邦晟公司是否变更诉讼请求，程序不当。但二审期间邦晟公司明确表示对合同无效没有异议，其也不因合同无效增加新的诉讼请求，仅是将原请求的租金改为占用费。如前所述，租赁合同无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，应予支持。邦晟公司现请求的房屋占用费与一审判决的租金数额并无差别，故本案一审程序虽有不当，但因实体处理并无不当，为避免当事人诉累，本案无需发回重审。一审判决李文志向邦晟公司支付租金2749120元，本院予以纠正为李文志向邦晟公司支付房屋占用费2749120元。
综上所述，李文志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第1698号民事判决第一项、第三项；
二、变更南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第1698号民事判决第二项为上诉人李文志应向被上诉人广西邦晟房地产投资有限公司支付房屋占有使用费3149120元，扣减广西邦晟房地产投资有限公司应退回李文志交纳的保证金40万元后，李文志尚应向广西邦晟房地产投资有限公司支付房屋占有使用费2749120元。
二审案件受理费29793元，由上诉人李文志负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 黄 蔚
审判员 陆 宁
二〇一七年九月十八日
书记员 李姝雯