天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终6374号
上诉人(原审被告、反诉原告）：天津市迎水晋乡居餐饮有限公司，住所地天津市南开区迎水道5号。
法定代表人：齐侠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余虹，女，该公司职工。
委托诉讼代理人：冯俊武，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告）：中央军委训练管理部天津第二离职干部休养所，住所地天津市河东区成林路东局子一号院。
法定代表人：王剑，所长。
委托诉讼代理人：安利民，中国人民解放军总后勤部法律顾问处法律顾问。
委托诉讼代理人：席建平，中国人民解放军总后勤部法律顾问处法律顾问。
上诉人天津市迎水晋乡居餐饮有限公司（以下简称晋乡居）因与被上诉人中央军委训练管理部天津第二离职干部休养所（以下简称第二干休所）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2017）津0102民初3045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
晋乡居的上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项;2、请求改判第二项为：上诉人无须支付自2016年6月1日至2017年4月5日的房屋使用费375000元；3、请求改判第三项为：上诉人无须支付水费4150元、电费17113.5元；4、请求改判第四项为：被上诉人向上诉人支付损失赔偿439537元，并退还多收取的电费57847.81元；5、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人最后一次签订《租赁合同》期限为2015年4月1日至2016年3月31日，合同期限届满前，被上诉人从未以任何形式通知上诉人到期后不再续签合同，同时，依据双方既往惯例，《租赁合同》的续签存在到期之后择期补签的情况，故双方实际形成不定期租赁合同关系，被上诉人要求解除合同依法应当提前三个月书面通知。一审法院认定被上诉人多次通知上诉人不再续签合同没有事实依据，进而认定上诉人的员工工资损失与被上诉人无关与事实不符。上诉人因此发生的婚宴定金损失及装修损失均应由被上诉人承担。一审法院笼统认定租赁房屋电表总表和分表之间存在差额亦属正常，但是该正常范围是多少没有进行审查、分析，所作认定及处理错误。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人第二干休所辩称，1、双方签订的军队房屋租赁合同，为有效合同，本合同在租赁期满前后，被上诉人多次表示解除合同不再续租，根本不属于合同约定的需要书面通知对方的情形，上诉人一再辩称该合同是不定期租赁合同，于法无据。2、合同到期前被上诉人多次找到上诉人告知合同到期后不再续签，上诉人不进行接洽，之后被上诉人再次通知，对方仍拒不接洽，之后被上诉人给上诉人上送达书面解除函，上诉人在联系确认单上签了字，之后被上诉人向上诉人发送房屋腾退通知单，明确表示不再续签，要求上诉人腾房，并给出足够的腾房时间，以上相关证据已经提交，被上诉人充分履行了通知义务，双方合同实际上已经解除。3、上诉人适用合同法236条的规定不符。4、上诉人要求的损失被上诉人不认可，上诉人对店铺升级改造，其自身存在过错，应当自身承担过错，上诉人要求退还水电费，被上诉人也不认可，上诉人为3个租赁户单独安装了水、电设施，由于电表总表和分表有一定的损耗，被上诉人通过加价收取费用，属于合理要求，餐饮企业电量消耗较大，三年期间上诉人从未提出任何异议，应认定上诉人认可这一行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，要求驳回上诉，维持原判。
第二干休所向一审法院起诉请求：1.被告（反诉原告）腾退位于天津市河东区的房屋（京津字第××号）；2.被告（反诉原告）赔偿自2016年4月1日至2017年4月5日期间的房屋租金450000元、水费4150元、电费17113.5元；3.诉讼费被告（反诉原告）承担。
晋乡居向一审法院提出反诉请求：1.第二干休所赔偿晋乡居经济损失439537元（包括员工工资：员工共计31人，主张的是三个月的损失，按合同约定未三个月应提前通知，三个月的工资损失为255537元，第二部分损失是婚宴预订损失，一共有三笔，共计84000元，第三项损失是装修损失100000元，是内部装修）；2.退还多收取的电费57847.81元（从2013年1月至2016年3月）；3.第二干休所承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：第二干休所与晋乡居自2005年开始形成租赁关系，2005年至2014年期间每三年签订一次房屋租赁合同，2014年至2016年每年签订一次房屋租赁合同。
2015年4月1日第二干休所（甲方）与晋乡居（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将天津市河东区成林路东局子（坐落号：京津字第××号）的房屋建筑面积1112.5平方米出租给乙方使用。租赁期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止。租赁金额年租金450000元，租金按季结算。每季度的前十日内交付租金。第五条约定，租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第八条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。……第九条约定，合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无需退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；……（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。第十五条约定，双方承认的附加条款如下：……2、水电费按规定价格每月缴纳；……4、乙方必须无条件服从管理，配合甲方的各项工作。
晋乡居交纳房屋租金及水电费至2016年3月31日。2016年6月1日，晋乡居不再经营。涉诉房屋内现存放晋乡居物品若干。
另查，2016年4月29日第二干休所向晋乡居邮寄合同到期通知，内容为：……晋乡居于2016年5月31日前搬离出租场地。刘欢在合同到期及解除通知单领取确认单处签字，晋乡居称不认识刘欢。2016年5月6日第二干休所向晋乡居邮寄合同到期催告单，内容为：……晋乡居于2016年5月31日前搬离出租场地，逾期将作停水停电处理。
2016年5月27日、2016年5月31日、2016年7月7日晋乡居向第二干休所发律师函，协商腾房事宜。
2016年6月28日、2016年7月7日第二干休所向晋乡居发放房屋腾退通知单。
再查，2015年12月，中国人民解放军总后勤部天津第二离职干部休养所更名为中央军委训练管理部天津第二离职干部休养所。
《全面停止有偿服务活动的通知》载明：……凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签。
一审法院认为，第二干休所与晋乡居签订的《军队房地产租赁合同》是平等主体的自然人、法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据合同约定，2016年3月31日租赁期间届满，第二干休所与晋乡居未再续签房屋租赁合同，第二干休所也多次通知晋乡居不再续签房屋租赁合同，故晋乡居应将涉诉场地腾空交付第二干休所，故对于第二干休所要求晋乡居腾房的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于租金，由于双方签订的合同已于2016年3月31日到期，租金实际应为房屋使用费，晋乡居在此之后依然占用涉诉房屋，故晋乡居应按照《军队房地产租赁合同》租金标准给付第二干休所2016年4月1日至2017年4月5日期间的房屋租金450000元及水电费。晋乡居抗辩，根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，应为第二干休所非因军事需要提前解除合同，应当提前三个月书面通知晋乡居；且租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对此，一审法院认为，《军队房地产租赁合同》租赁期限至2016年3月31日，该日期为租赁期限届满之日，按照《军队房地产租赁合同》第九条第（五）款规定，租赁期满，合同解除，而非提前解除合同。租赁期满后，晋乡居虽然一直占用房屋，但是第二干休所多次通知晋乡居不再续租，其以实际行动明示与晋乡居的租赁关系终止，故不属于不定期租赁，晋乡居的抗辩意见不予采信。
晋乡居的反诉请求，员工工资损失255537元、婚宴损失84000元、装修损失100000元，一审法院认为，晋乡居作为一个餐饮企业，招聘员工并与员工维持一个稳定的劳动关系是必需的，其与员工的劳动关系不因租赁房屋期限而变化，晋乡居给员工发放工资亦与房屋租赁期限无关。现房屋租赁期限届满，第二干休所要求晋乡居腾房，与晋乡居应支付员工工资没有必然联系，晋乡居据此向第二干休所主张员工工资损失没有事实和法律依据，该项反诉请求一审法院不予支持。关于婚宴损失，晋乡居提供了婚宴接洽单证实其分别在2015年10月10日、2015年11月18日、2016年1月20日接受了三桩婚宴预定，收取定金共计42000元。2016年6月10日、6月12日，晋乡居分别退还婚宴定金42000元另赔偿损失42000元。一审法院认为，晋乡居在合同履行期限内接受婚宴预定系其自主行为，且第二干休所与晋乡居在此时间尚未商谈合同期限届满后续租问题，晋乡居应预见到此时接受婚宴预订存在风险，故该损失应由晋乡居自行承担。关于装修损失，根据《军队房地产租赁合同》第八条（三）约定，装修必须经过第二干休所的同意。首先，晋乡居虽提供了与天津市鸿翔伟业装饰工程有限公司的装修合同及收据，但装修合同和收据没有落款日期，装修合同中约定装修改造时间初步订于2016年7月1日开始，这个时间是租赁合同期限届满之后，双方是否续租属于一个待定的事实，而晋乡居在是否续租尚未确定的情况下签订装修合同，存在过错，应由其自己承担损失。其次，晋乡居装修未经过第二干休所的同意，综上，晋乡居该项反诉请求不予支持。
关于晋乡居反诉多收取的水电费，由于晋乡居使用的是分表，第二干休所按照总表收取晋乡居的费用，总表和分表之间存在差额亦属正常，晋乡居作为水和电的实际使用人，分担差额符合惯例，故该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：“一、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）天津市迎水晋乡居餐饮有限公司将位于天津市河东区的房屋建筑面积为1112.5平方米的房屋（以双方确认的照片位置为准）腾空交付原告（反诉被告）中央军委训练管理部天津第二离职干部休养所；二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）天津市迎水晋乡居餐饮有限公司给付原告（反诉被告）中央军委训练管理部天津第二离职干部休养所2016年4月1日-2017年4月5日房屋使用费450000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）天津市迎水晋乡居餐饮有限公司给付原告（反诉被告）中央军委训练管理部天津第二离职干部休养所水费4150元、电费17113.5元；四、驳回被告（反诉原告）天津市迎水晋乡居餐饮有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2207元，反诉费8761元，由被告（反诉原告）天津市迎水晋乡居餐饮有限公司负担。”
二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。
本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，第二干休所与晋乡居签订的涉诉《军队房地产租赁合同》自2016年3月31日合同履行期限届满，之后，双方未就新的租赁合同的签订进行过协商，被上诉人于2017年5月27日前通知上诉人不再续订合同，表明被上诉人不再同意上诉人继续使用涉诉房屋，至此，双方之间未能形成新的租赁合同关系。上诉人主张双方之间形成了不定期租赁，因不符合上述法律规定，其该项主张，本院不予支持。在合同期限届满后，被上诉人作为出租人有权要求承租人腾退所租赁的房屋。一审法院判令上诉人腾空交付涉诉房屋的处理并无不当之处。
关于上诉人应承担的房屋使用费数额，庭审中，双方当事人均确认上诉人自2016年6月1日起停止经营，但上诉人仍有部分物品存放于涉诉房屋内，双方至今未完成房屋的交接，故被上诉人起诉要求上诉人支付自2016年4月1日起至2017年4月5日期间房屋使用费的诉讼请求，应予支持。上诉人上诉只同意支付自2016年4月1日起至2016年6月1日止房屋使用费的请求，理由不足，本院不予支持。
关于上诉人主张的员工工资损失255537元、婚宴损失84000元、装修损失100000元的问题，一审法院的认定正确，论理充分，本院不再赘述。
关于上诉人要求被上诉人返还自2013年1月至2016年3月多收的水电费57847.81元的问题，经审查上诉人于一审审理中提供的国家电网收取被上诉人的电费凭证。上诉人向被上诉人交纳电费的收据以及上诉人自行制作的自2013年1月至2016年2月的晋乡居电费明细统计表，确实存在被上诉人自2013年1月至2016年2月期间向国家电网交纳电费的总金额少于上诉人向其交纳电费总金额的情况。二审期间，被上诉人同意返还上诉人该笔费用，本院予以照准。
综上所述，上诉人的上诉请求理由成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市河东区人民法院（2017）津0102民初3045号民事判决第一、二、三项；
二、撤销天津市河东区人民法院（2017）津0102民初3045号民事判决第四项；
三、本判决生效之日起十五日内，被上诉人中央军委训练管理部天津第二离职干部休养所返还上诉人天津市迎水晋乡居餐饮有限公司电费57847.81元；
四、驳回上诉人天津市迎水晋乡居餐饮有限公司其他上诉请求；
四、驳回上诉人天津市迎水晋乡居餐饮有限公司一审的其他反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件案件受理费8386元，由上诉人天津市迎水晋乡居餐饮有限公司负担。一审反诉费8761元，上诉人天津市迎水晋乡居餐饮有限公司负担7797.29元，被上诉人中央军委训练管理部天津第二离职干部休养所负担963.71元。二审案件受理费11624元，上诉人天津市迎水晋乡居餐饮有限公司负担10926.56元，被上诉人中央军委训练管理部天津第二离职干部休养所负担697.44元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年十二月八日
书 记 员 李珊珊