河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第271号
原告（反诉被告）张家口市创鑫公司股份有限合作公司，住所地张家口市桥东区。
法定代表人王楠，该公司总经理。
委托代理人马洪斌，河北扬正律师事务所律师。
委托代理人王志达，该公司副经理。
被告张家口市平安房地产开发有限公司，住所地张家口市桥东区
法定代表人梁玮鸣，该公司经理。
委托代理人雷挺，河北海龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）张家口安太妇产医院，住所地张家口市高新区。
法定代表人柯晗，该公司总经理。
委托代理人黄元富，北京市佳泰律师事务所律师。
�告（反诉被告）张家口市创鑫公司股份有限合作公司（以下简称创鑫公司）与被告张家口市平安房地产开发有限公司（以下简称平安公司）、被告（反诉原告）张家口安太妇产医院（以下简称安太医院）租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告安太医院提出反诉，本院予以合并审理。原告创鑫公司法定代表人王楠、委托代理人马洪斌、王志达，被告平安公司委托代理人雷霆，被告安太医院委托代理人黄元富到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告创鑫公司诉称，原告于2005年10月20日通过抵债的形式租赁了张家口市燕通资讯有限公司（以下简称燕通公司）位于高新区高新路3号院内的整座二层的锅炉房，租期为12年，自2005年10月20日至2017年10月20日。合同生效后，原告使用了承租的房屋并将其转租给案外人王瑞飞，租金30000元／年，三年期满后王再付原告前期装修补偿金10000元。在原告承租期间，房屋产权变更，转到第一被告名下，第一被告于2008年7月初强行将原告所租房屋门焊死、掐断电源并阻止原告正常出入，并将承租人王瑞飞轰走，严重侵害了原告对房屋的使用权。第一被告恶人先告状，反而以返还原物将原告诉至桥东法院，后经中院终审驳回，第一被告败诉，确认了原告的承租权。但此事已经严重地侵犯了原告的权益，迫使王瑞飞提前一年解除了合同，给原告造成40000元的经济损失。2009年8月8日，产权又易主于第二被告的法定代表人名下，但是两个被告都没有尽到通知义务，更有甚者，第二被告在装修时，擅自将原告承租房屋的使用面积占去起码70平方米之多，并封闭了通往楼上的通道、占用楼下作为库房、占用后夹道等。原告不仅不能向外转租，连自己也不能使用。造成原告巨�的经济损失。二被告为前后房主，都不尽出租人义务，并未履行自己应负的通知、协助义务，故诉至法院，要求第一被告支付返还租金40000元，利息12000元；要求第二被告支付租金损失从2009年到2014年租金一共是310000元及拉电缆费用16800元，合计326800元。
被告平安公司辩称，本案已经张家口市中级人民法院（2009）张民终字第219号民事判决书判决确认，原告就此提出起诉，违反了一事不再理的原则。平安公司于2006年10月以拍卖形式取得坐落于张家口市高新区高新路燕通公司名下的房屋的所有权及土地使用权。2008年7月平安公司以侵权案由起诉至贵院，经过两级法院审理，张家口市中级人民法院以（2009）张民终字第219号民事判决书判决继续由原告租赁诉争房屋至2017年10月21日。从平安公司2008年7月起诉至二审判决以及时至今日，原告一直在占用该房屋。张家口市中级人民法院（2009）张民终字第219号民事判决书生效后，原告曾申请桥东区法院执行，当执行人员到达现场后，该房屋的防盗门是原告自己安装的，原告用钥匙自己打开了房门，由此可以看出该房屋是由原告自己控制、占有。同时，平安公司在诉讼阶段也没有对该房屋进行任何保全措施，一直由原告实际控制、占有，并没有影响原告使用。王瑞飞是否租赁，是原告与王瑞飞之间的关系与平安公司无关，因此原告所诉40000元的租金和利息没有任何的依据，我们不予以赔偿。2009年8月平安公司经合法程序将该房屋及土地转让于第二被告法定代表人，并言明锅炉房由原告租用至2017年10月。由此可以看出，原告的诉请没有理由并不能成立，就租赁问题已经两级法院审理、判决，已经解决，法院对此不应再予受理，应驳回原告的起诉。
被告安太医院答辩并反诉称，原告于2005年10月20日�租了燕通公司位于高新区高新路的二层锅炉房，租期为2005年10月20日到2017年10月21日，其后，产权易主，变更到平安公司名下。2009年8月8日我公司的法定代表人柯晗从平安公司购买了主楼及诉争房屋，根据买卖不破租赁原则，我公司继续履行原告与燕通公司签订的尚未履行完毕的房屋租赁合同。我公司法定代表人接手房屋时，诉争房屋即是空置房，满地灰尘，既无办公用房迹象，也无其它用途。当时，派人和原告协商，要求收回诉争房屋，并说明愿意退还原告尚未使用的租金。从商业视角上看，锅炉房对医院的发展有着至关重要的作用，如果锅炉房保持现状，医院的整体功能及美观将大打折扣，鉴于此，当时对收回诉争房屋的意愿是十分迫切的。然而，在协商过程中，原告却开出很高的补偿要求，致使收回诉争房屋的意愿无法实现。原告自始至终没有自己使用诉争�屋。由于我公司法定代表人不能接受原告的高额补偿要求，双方谈判搁浅。所以在其后大楼改造成医院的过程中，无法整体规划，装修仅限主楼，诉争锅炉房保持原状，但原告虽然占有该房屋却一直没有对房屋进行实质上的使用。从原告的起诉书中我们看到，原告从租赁初始就未曾自己使用诉争房屋，而是将此房出租给案外人王瑞飞，根据房屋租赁合同第七条第3款的约定，未经出租人同意，承租人是不可以将诉争房屋转租他人的。针对于诉争房屋的纠纷，原告早在2010年4月15日向桥东区人民法院提起过诉讼，要求平安公司和我公司的法定代表人赔偿原告租房不能使用的损失，然而在法院开庭审理以后，原告却撤回诉讼。时隔四年，原告照样不合理使用房屋，照样继续诉讼。我公司成立于2010年8月26日，主楼于2010年3月份装修结束，如果在医院主楼装修过程上给原来的承租房屋使用带来不便，原告应该在法律规定的诉讼期限内主张权利，现时过四年，已经过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。2010年8月26日，安太医院成立，四年来，医院发展迅速，特别是今年四月以来，候诊人数明显增加，而且，很多患者都是开车来看病的，医院院内停满了车，由于车位不足，患者的车有时直接堵住了锅炉房的门，造成诉争房屋实际使用不能。鉴于上述情形，我公司已经不能提供合同约定房屋。根据《房屋租赁合同》第九条的约定，我公司要求解除《房屋租赁合同》，并愿意自解除租赁合同起退还原告剩余租金，且愿意依合同约定承担违约责任。
原告反诉辩称，我公司不同意反诉原告解除房屋租赁合同的诉求。诉争房屋租期是12年，截止于2017年10月21日，还有3年有余。由于自己的承租权不能行使，故而我公司只能在胜利北路自有的繁华�段的底商开店经营。只要反诉原告排除妨碍，我公司可以正常使用，房租可以省出600000元。反诉原告在反诉状中承认医院内停满了车，由于车位不足，患者的车有时直接堵住了锅炉房的门，造成诉争房屋不能使用。因此，要求反诉原告排除妨碍，保证我公司的通行权利和门前的使用权。
经审理查明，本案诉争房屋现位于张家口市高新技术产业开发区高新路3号二层锅炉房。诉争房屋的原所有权人为燕通公司。在2005年10月20日，燕通公司与原告创鑫公司签订一份房屋租赁合同，合同约定燕通公司将诉争房屋出租给原告，租期从2005年10月20日起至2017年10月21日止，租金每年30000元，用燕通公司所欠原告的装修款抵顶租金，租房用途为经营或办公，并约定未经出租人同意，不得转租及租赁期间，燕通公司有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对原告继续有效�平安公司于2006年11月12日通过法院拍卖方式以8000000元购买了包括诉争房屋在内的拍卖房屋。并于2007年1月2日依法办理了诉争房屋在内的拍卖房屋的房屋所有权证。平安公司于2008年7月17日诉至我院，要求原告从诉争房屋腾出。我院于2008年12月4日作出（2008）东民初字第1428号民事判决：原告于本判决生效之日起十五日内腾出位于张家口市高新技术产业开发区高新路3号二层锅炉房，并于平安公司。原告不服，上诉于张家口市中级人民法院，中院于2009年3月15日作出（2009）张民终字第219号民事判决：一、撤销我院作出的（2008）东民初字第1428号民事判决；二、位于张家口市高新技术产业开发区高新路3号二层锅炉房继续由原告租赁到2017年10月21日止。2009年8月8日平安公司将包括诉争房屋在内的房屋产权、土地使用权转让于安太医院的法定代表人柯晗。柯晗于2010年8月26日以该房屋所有权、土地使用权出资创办了安太医院。自2009年8月8日起，该房产所产生的权利义务全部由安太医院享有或承担。安太医院对主楼进行扩建延伸出2米加盖一层，原进入锅炉房的楼外门只能从主楼进入。锅炉房一层一间变电室被改建从主楼进入，锅炉房一侧门用砖垒住。锅炉房一层两间仓库，一间仓库存放着安太医院的医疗物品。
原告主张经燕通公司同意，其于2006年7月1日与王瑞飞签订了一份燕通写字楼租赁协议。该租赁协议约定原告将诉争房屋转租给王瑞飞，租期从2006年7月1日至2009年6月30日止，年租金30000元。三年期满后，王瑞飞另付10000元，作为给原告前期投入补偿。但被告平安公司不承认原告方的承租权，将我公司转租给王瑞飞的房屋门焊死，阻挡了去路，构成违约。提供证据：1、（2008）东民初字第1428号民事判决书一份；2、（2009）张民终字第219号民事判决书；3、燕通公司与原告的租赁合同一份，合同签订的时间是2005年10月20日，房屋拍卖的时间是2006年10月；4、原告与王瑞飞签订合同一份，时间是2006年7月1日－2009年6月30日。主张由于平安公司将门焊死，造成王瑞飞提前与原告终止合同，损失2008年7月1日－2009年6月30日的房租30000元及10000元的装修补偿。5、原告向燕通公司的申请一份，燕通公司的副总田文同意转租，证明当时燕通公司是同意转租的。二被告质证对证据1、2真实性、合法性无异议，但达不到证明目的。中院的判决已经确认，故对证据3的真实性、合法性无异议。因原告没有经过平安公司以及燕通公司的同意转租给王瑞飞，所以对证据4真实性合法性均提出异议。平安公司质证未焊过门，2008年诉讼后才知道原告和燕通公司有房屋租赁协议，原告和王瑞飞有转租协议。对证据5不予认可，如果原告要进行�租此房屋，应该是经平安公司同意，而不是燕通公司。再者未盖燕通公司公章，田文是否有授权没有证据。本院认证意见，证据1、2、3，二被告无异议，予以认定。证据4、5不足以证明燕通公司同意原告转租，不足以证明平安公司侵犯其租赁权。
原告主张安太医院侵占了原告租赁的房屋70平方米，所承租其他房屋内都堆满了安太医院所用的货物，提供证据：1、第二被告在反诉状的陈述：医院内停满了车，车位不足堵住了锅炉房的门。2、诉争房屋状况照片18张（2014年1月6、2月25日拍摄的照片10张，证明我们租赁房屋内现在成了安太医院的仓库，也是安太医院锁的，我们也无法进入。安太医院同时还占了70多平米发电机房和水泵房。安太医院装修时照片2张，证明安太医院进行扩建装修将房屋延伸了2米加盖一层，导致我们的楼外门成了楼内门）。3、证人姚艳萍出庭作证�其从1998年－2003年在燕通公司任总经理，在原告租赁燕通公司房屋的时候，燕通公司将锅炉房及侧门的发电机房一起租给了原告。田文一直在燕通公司做副总，是田文负责公司与原告的租赁事宜。4、富芳房屋中介二部说明及营业执照各一份，根据本路段的同期商用房租金价，要求安太医院赔偿310000元。5、原告由于被告安太医院违约不得不重新拉电使用，电缆收据一张，金额16850元。被告安太医院质证意见：证据1反诉状承认的事实是在2014年4月以后，之前都没有病人医院都是空的。证据2看不出是我医院占用70平方米。原告租赁的是锅炉房并没有承租发电机房。其他房屋我医院没有给锁门，安太医院买房屋后，知道这个房屋由于协商不成一直就保持原状。现在有一间房子是原告锁的，里边的东西是原告的。证据3证人证言达不到证明目的，租赁房屋应该以租赁合同为准�并没有发电机房。安太医院装修的时候，已经对发电机房进行了占用，在2010年8月26日原告针对70多平方米的占用进行了诉讼后撤诉，而现在已经事隔4年，即使事实存在也过了诉讼时效。证据4不认可，不能达到证明目的。证据5不足以说明第二被告有违约行为，所以不认可。被告平安公司对证据1、2质证情况不了解，不发表任何意见。证据3证人出庭的证明目的不明确，表达不清晰，对真实性提出异议。原告租赁的锅炉房什么时候变成商业用房，我需要原告方提交相关的手续，故对证据4不认可。以证据5不认可，但此证据恰恰说明，中院判决出具后原告实际占用了此房屋，桥东法院的执行裁定是2011年出来。本院认证意见，证据1证实现在租赁房屋的外部使用情况。证据2证实安太医院对主楼进行扩建，占用了锅炉房中的部分房屋。证据3证人证言是传来证据无其他证据相�证，故达不到证明目的。证据4是房屋中介部门出具的证明，不具权威性，不予认定。证据5显示时间是2009年6月20日，安太医院是于2009年8月取得该房屋所有权，时间不符，故不予采信。
被告安太医院主张原告起诉已过诉讼时效，提供：1、医疗机构执业许可证一份，2、原告于2010年4月15日曾向本院提起诉讼，起诉状一份，3、（2010）东民初字第1040号民事裁定书一份，证明原告提起过诉讼，针对房屋的情况，医院是否存在违约原告是知情的。4、照片10张（打印件）证明房屋的现状，证明诉争房屋的门是原告锁的，一个是带锁，一个不带锁，不带锁的房屋可以直接上二楼。原告质证对证据1的真实性不清楚。对证据2、3无异议。证据4足以证明安太医院在侵犯我方的租赁权，如果说是我们锁的，为什么他们可以拍摄到二楼，而我们只能拍摄外部，我们4月份拍照时里边还有东西，现在没有了，说明他们一直在占用。本院认证意见，对证据1、2、3的真实性予以认定，证据4证实了租赁房屋现在的外观情况，对真实性予以认定。
原告申请调取（2008）东民初字第1248号案卷，提交在2008年的庭审时作为被告提交的平安公司将租赁房屋门焊住的照片，经我院调取该民事案卷查阅，原告当时并未向法庭提交以上照片证据。原告于2008年8月19日庭审中陈述：“原来是把该房转租出去了租赁期限是3年，到期后再续租可是在租赁到今年5月底6月初，平安公司提出要与租赁人续租，可是人家承受不了，而且一处房屋两个房主，所以没有续租而平安公司将门琐了，致使人家没法经营，他们搬走后，房子又交还给我们，现在由我们掌管暂时没有用。”本案庭审中原告主张开完庭第二天平安公司把门给焊死了。
被告平安公司申请调取本院（2011）东执字第43号执行�中的笔录及裁定书，内容：“经本院执行查明，所涉及的执行标的物二层锅炉房现已在申请执行人（创鑫公司）租赁使用中。申请执行人提出的其中一间租用房已由柯晗和其所开办的医院占用并改造无法使用……”，以证明平安公司已经履行了全部义务，原告质证2009房主已经变更到安太医院法定代表人名下，裁定书执行肯定和平安公司没有关系，此证据和本案的诉求没有任何的关系。被告安太医院质证认为此证与己无关，不发表意见。
对原、被告申请，本院调取的另案的庭审笔录、法律文书真实性、合法性、关联性予以认定。
被告安太医院反诉要求解除与原告租赁合同，提交证据：1、租赁合同一份，证明出租房屋为燕通二楼锅炉房没有其他房屋。合同第9条，因为情况变迁，所以我们要求依照此条款解除合同。2、照片一张，证明现在满院子都是汽车。原告对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，合同第9条是原告和燕通公司所签，现已经是两易房主，所以说此条已经不适用。对于证据2的真实性、关联性无异议。本院认证意见，创鑫公司对安太医院提供的证据1、2的真实性无异议，故对真实性予以认定。
反诉原告安太医院主张解除原告的租赁合同，按原告租给王瑞飞的标准一年30000元退还原告剩余租金。原告质证2006年到2009年的价格，并不是现在的价格。两易房主后，就应该依合同法中关于租赁相关条款履行。
本院认为，原告创鑫公司应按其与燕通公司签订的租赁合同的期限继续承租张家口市高新技术产业开发区高新路3号二层锅炉房至2017年10月21日止，此事实已经生效法律文书所确认，依照买卖不破租赁原则，虽然平安公司将包括诉争房屋在内的房屋及土地使用权转让于被告安太医院，但租赁关系依然继续，双方均须依约履行。原告主ＸＸ安公司2008年8月20日至2009年8月8日妨碍原告及转租人占有、使用租赁房屋，其提供的证据不足以证实，且其就平安公司违约事实的陈述前后不一，依照其于2008年8月19日庭审中陈述“……现在由我们掌管暂时没有用。”及（2011）东执字第43号民事裁定书“经本院执行查明，所涉及的执行标的物二层锅炉房现已在申请执行人（创鑫公司）租赁使用中。申请执行人提出的其中一间租用房已由柯晗和其所开办的医院占用并改造无法使用……”，故对原告主ＸＸ安公司违约的诉求不予支持。原告租赁诉争房屋的租赁合同效力尚未终止，所以被告安太医院主张的原告对其的诉讼请求已过诉讼时效的主张不成立。原告主张安太医院擅自变更租赁房屋的面积，所提供的照片证据足以证实被告安太医院对房屋进行扩建、改建影响了被告租赁权�行使，且占用其中的房屋，被告安太医院抗辩占用的发电机房并不属于原告租赁的锅炉房，但经现场勘查，该房属于二层锅炉房中的一部分，应属一个整体，故认定被告安太医院违约事实存在，造成原告无法使用租赁房屋的损失应由安太医院承担。租赁合同的约定的违约责任是关于初始提供房屋的，就租赁合同履行中的违约并未约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，原告的损失应包括已经抵帐支付的租金及欲再次租赁房屋差价。该损失从安太医院取得该诉争房屋所有权后，对房屋进行扩建、改建之日2009年9月起计算至作出判决2014年11月13日，就再次租赁房屋租金价格原告提供房屋中介机构出具的租金价格，被告提�异议，参照最初燕通公司与原告所签订的租赁合同的约定租金标准租金30000元／年，以及近年房屋租赁价格逐年递增的趋势，酌定从2009年9月至今年租金均价为45000元，原告的损失应为（30000元／年＋（45000－30000）元／年］×5年2月=232500元。原告主张安太医院给原告断电，致使原告重新拉电使用，支出了16850元，提供的证据非有效证据不予认定。因被告安太医院对房屋改建、扩建，影响原告继续占有、使用租赁房屋，租赁合同标的房屋已变更，不适租，原租赁合同目的不能实现，故对反诉原告安太医院提出的解除与反诉被告创鑫公司租赁关系的反诉请求予以支持。提前解除租赁合同，应退还剩余的租金，并应赔偿的损失。损失比照上述标准，即2014年11月14日起至2017年10月21日：（30000元／年＋（45000－30000）元／年］×2年11月20天=133000元。综上，依照《中华人民共和国合�法》第一百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张家口安太妇产医院于本判决生效之日起赔偿原告张家口市创鑫公司股份有限合作公司人民币232500元。
二、反诉原告张家口安太妇产医院与反诉被告张家口市创鑫公司股份有限合作公司租赁合同于2014年11月13日解除。
三、反诉原告张家口安太妇产医院赔偿反诉被告张家口市创鑫公司股份有限合作公司损失人民币133000元。
四、驳回原告其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4832元，由原告负担697元，由被告安太医院负担4135元；反诉案件受理费2960元，由安太医院负担。
如不服本判决，可在判决书�达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 武剑虹
审 判 员 高冠宇
代理审判员 张 洁
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 白 璐
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。