文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终20927号上诉人（原审被告）：肖艳平。委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑通美。委托诉讼代理人：杨军飞，广东国欣律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强，执行董事。上诉人肖艳平因与被上诉人郑通美、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初5514号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人肖艳平上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人（郑通美）支付上诉人延期交房的违约金92880元；（按合同价135万元的日万分之四每天计算，从2015年9月8日计算至2016年2月28日，共92880元）；3、判令被上诉人承担上诉人因维权的律师费支出5000元；4、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定的基本事实错误。一审法院认定上诉人没有足额支付被上诉人购房款，属于基本事实认定错误。被上诉人提交的银行流水证据，证明上诉人已经支付了定金5万和首期款35.5万及尾款94.5万和额外的2万元购房款至被上诉人的账户，足以证明上诉人已经足额地支付了购房款137万元，只剩余有3000元留做交付保证金在第三人处，因此本案不存在上诉人拖欠购房款的问题。该购房款全部打入了被上诉人的个人银行卡账户，后来被上诉人又转出部分给担保公司，不存在上诉人没有支付够的问题。上诉人不明白上述购房款进入被上诉人银行卡的事实，怎么就证明不了被上诉人已经收到购房款的事实，至于被上诉人为什么会在把部分购房款支付给担保公司和上诉人有没有全部支付购房款有何关联。二、一审法院错误的理解了购房款的概念，犯了常识性的错误。购房款有定金、银行监管的首期款和贷款承诺书、贷款尾款这三部分构成，有交房保证金还要加上交房保证金。短期利息、罚息、赎楼费和税费等费用均不属于双方合同约定购房款的范畴，只是房产交易过程中的手续费和税费，不是购房款。因为上诉人不支付短期利息、罚息、赎楼费，被上诉人去诉讼请求追究上诉人逾期支付购房款的违约责任，这就是诉讼请求错误。因为短期利息、罚息、赎楼费纠纷，去诉讼请求追究买家逾期支付购房款的违约责任，就和交通事故纠纷的交强险赔偿分项计算，一个交通事故的赔偿费用有医疗费和残疾赔偿金、误工费、营养费、护理费等各项，你不能因为对方少支付误工费而去诉讼对方赔偿医疗费，这是诉讼请求错误。赎楼费是给担保公司的，罚息和短期贷款利息是给银行的，均不属于购房款的范畴，被上诉人诉讼上诉人讨要购房款是诉讼请求上的认知错误，应予以驳回，不然会得出赎楼费、罚息和短期贷款等房产交易过程中的税费和手续费也是购房款的错误结论。三、一审法院超出被上诉人的诉讼请求的范围裁决。被上诉人诉讼是要求上诉人支付拖欠的购房款，没有要求上诉人支付赎楼费、短期利息和罚息，而一审法院在查明的事实中，已经查明被上诉人的银行卡已经收到了137万的购房款（有3000元交房保证金在第三人处），此时就应该驳回被上诉人的全部诉讼请求。一审法院在被上诉人诉讼请求明显错误的情况下，回避被上诉人的诉讼请求要求的支付购房款问题，以上诉人少支付赎楼费、短期贷款利息和罚息为理由，判决上诉人支付被上诉人一定的款项，上诉人不明白，判决第一项所谓的款项到底是指的购房款还是赎楼费、短期利息和罚息，被上诉人的诉讼请求要求支付购房款，一审法院应该明确支持还是不支持而不应该变化花样，在被上诉人缺乏诉讼请求权基础，诉讼请求错误的情况下，判决上诉人支付被上诉人指代不明的款项。四、一审法院举证责任分配错误。被上诉人没有举证证明其采取的赎楼究竟是现金赎楼和额度赎楼，没有证据证明上诉人有拖欠赎楼费，罚息，短期利息的情况，实际上上诉人已经按照第三人要求支付给了担保公司相关费用21175元和现金2880元，按照额度赎楼的标准，上诉人给的款项只会多不会少，担保公司在没有收足费用的情况下不可能办理赎楼手续。现实中，很多担保公司收的是现金赎楼的钱，结果办的是额度赎楼的事。担保公司在自己犯错后提交给一审法院的说明，不能成为定案依据。五、一审法院审理案件适用的合同依据错误，依据最终的网签合同约定上诉人不承担赎楼费。依据法理当事人签订多份合同，就同一事项约定不同之处，应以后签订的合同为准。本案存在二份买卖合同，一份中介版本的合同，一份网签提交备案的合同。依法本案的审理依据应该是买卖双方最后网签备案的合同，网签的合同除了价格条款因为是为了避税故意做低成交价格，不是双方真实意思表示不能采信以外，其他和中介版本合同不一致的应该依照网签合同的约定。本案没有证据证明网签合同不是买卖双方的真实意愿的表示，且签订时间在后，就前后二份合同约定不一致的地方除了价格以外应该依据网签合同。本案的审理依据是网签备案合同，依据网签备案合同第十条，合同没有约定赎楼费由上诉人承担。六、一审庭审中被上诉人自认一直没有和上诉人办理过房屋的交付手续，依据合同其应该在收到全部购房款（不含交房保证金）三日内日交付房产，其没有依约交付房产，应承担延迟交房的违约责任。一般认为，不动产交易卖家有两个主给付义务，一个是办理过户登记，一个是交付。过户后纠纷主要就是交付也就是交钥匙，就是转移房屋的占有使用权益，该项合同义务的履行义务主体是被上诉人，因此被上诉人要举证其在满足合同约定交房条件的情况下，有按照合同约定通知上诉人交房的行为，不然就要承担逾期交房的延迟履行违约责任。最高人民法院于2001年12月制定的《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案被上诉人在2015年9月6日就已经收齐了除交房保证金以外的全部购房款137万，符合双方在中介合同和网签合同约定的交付条件，但是其没有办理交付的手续，应承担延迟交付的违约责任。最后再说一下，购房款不包含交易过程中的税费和短期利息、罚息、赎楼费等中介合同中约定的其他手续费，本案被上诉人诉讼请求错误。七、双方合同约定的交楼条件是被上诉人收到除交房保证金之外的全部购房款，和短期利息、罚息、赎楼费等中介合同中约定的其他手续费无关，被上诉人没有依约交付房产构成延迟履行。一码归一码，合同约定收齐尾款交楼，被上诉人就要依约履行，至于赎楼费、短期利息和罚息的结算是另外一个问题，不能混为一谈。被上诉人郑通美的答辩意见：一、被答辩人（肖艳平）提出的上诉请求和陈述的上诉事实与理由不符合客观事实，答辩人之所以这样说的理由是：（一）、被答辩人虽然按照双方签订的《二手房买卖合同》的约定支付了相应的售房款，但是该款因被答辩人未按照该合同的约定支付其他费用，第三方从该款中扣取其他费用，致使答辩人未能够足额、收取到售房款。因此，被答辩人最终未按照双方签订的《二手房买卖合同》的约定支付足额的售房款给答辩人。（二）、答辩人收取该售房款的前提是l、被答辩人与答辩人按照该二手房买卖有关合同的约定履行自己的义务或者办好相关手续；2、第三方在收取相关费用以后；否则答辩人是不能够收取和支配相应的售房款。另外，其他费用不是答辩人转给第三方的，而是第三方按照该二手房买卖有关合同的约定主动扣取的。另外，该费用按照答辩人与被答辩人之间签订的《二手房买卖合同》的约定是由被答辩人承担的费用。（三）、答辩人与被答辩人之间签订的关于该房屋的网签合同的目的是为了办理该房屋的过户手续。除此之外，答辩人与被答辩人之间均未按照该合同的约定履行其他义务。另外，答辩人与被答辩人之间实际上履行的是双方之间签订的《二手房买卖合同》。该二手房买卖合同是答辩人与被答辩人之间真实的意思表示，依法有效；答辩人与被答辩人应按照该合同约定的内容履行自己的义务。（四）、按照被答辩人与答辩人之间签订的《二手房买卖合同》的约定，答辩人向被答辩人交房的条件是：答辩人在收到被答辩人全部购房款以后三日内交房；但是本案中答辩人实际上未足额收取到被答辩人给付的售房款；因此，该案中不具备双方约定的交房条件，答辩人不存在违约情形，答辩人无需要向被答辩人支付延期交房的违约金和维权律师费。二、一审法院对本案事实基本认定清楚，证据基本认定正确，法律适用基本正确，答辩人之所以这样说的理由是：从上可以知道，被答辩人因没有支付该二手房买卖合同约定的其他费用，从而致使答辩人未能够足额收取到售房款。对此，一审法院进行了准确的认定，被答辩人应依照该合同的约定应承担相应的违约责任。另外，答辩人未收取到的售房款按照答辩人与被答辩人之间签订的二手房买卖合同的约定，被答辩人应按照日万分之四的标准向答辩人承担违约责任；但是一审法院对此标准不予认同。对此，答辩人认为一审法院的该认定是欠妥的。因此，答辩人恳请二审法院依法对一审法院的该错误认定行为进行纠正。另外，从本案中存在的客观事实也可以知道，一审法院在本案中不存在犯常识性错误、举证责任分配错误、超出答辩人的诉讼请求范围进行裁决等问题。综上所述，被答辩人提出的上诉请求即没有事实依据，也没有法律依据。一审审理查明：2013年10月8日，深圳市房地产权登记中心向郑通美颁发了深房地字第50××××73号《房地产证》，郑通美为位于深圳市宝安区松岗街道沙江路××××小区××栋××号房产（以下简称涉案房产）的权利人，该房产建筑面积76.7平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2015年5月17日，郑通美委托代理人郑某某代理郑通美与肖艳平签订了一份《二手房买卖合同》（编号1520536），约定郑通美将涉案房产出售给肖艳平，涉案房产成交价为135万元。合同约定交易定金为5万元，买方在签署合同时支付定金2万元，于签署合同之日起三日内再支付定金3万元。合同约定剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于签署合同之日起十五日内付清首期房款以银行承诺为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等。前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管帐户。该物业处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十五日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括签署相关文件等），卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。合同约定因本次交易产生的税费包括营业税、城市建设维护税、印花税、公证费、赎楼费（含担保费和手续费）、赎楼贷款短期利息、过户、按揭服务费、因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用、评估费等均由买方支付。合同约定买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。2015年5月17日，郑通美支付定金2万元，其中3000元作为交房保证金托管在第三人世华地产公司处，2015年5月19日支付剩余定金3万元。2015年5月28日，肖艳平监管了购房首期款30万元，2015年6月30日追加监管首期款5.5万元。2015年7月23日，郑通美与肖艳平签订《补充协议书》，约定因买家向银行申请贷款审批拖延，肖艳平自愿支付郑通美2万元作为增加的购房价款。同时约定，本协议签订后，如郑通美仍构成违约的，肖艳平要求郑通美赔偿损失10万元，双方继续履行原买卖合同，并按原买卖合同承担违约责任，肖艳平也可要求解除原买卖合同，要求郑通美返还定金的同时，按房产总价款的百分之二十支付违约金，并支付房产增值差价四十万元。如任何一方违反原买卖合同或本协议构成违约的，守约方为追究违约方违约责任而支付的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费）均由违约方承担。2015年8月10日，郑通美代理人练某某代表郑通美与肖艳平签署《深圳市二手房买卖合同》，办理了递件过户，现涉案房产已登记在肖艳平名下，不动产证号为50××××98。2015年9月1日，肖艳平贷款银行发放贷款94.5万元至郑通美银行账户。另查明，1、郑通美转让给肖艳平的涉案房产在办理赎楼时尚欠银行贷款本金810417.66元、利息4276.08元；2、郑通美出售房产实际收到的购房款为定金4.7万元、增加购房款2万元、中国工商银行帐户担保公司扣除相关费用后的469163.25元（462127.5元+7035.75元）；3、郑通美出售的涉案房产系委托深圳市万通融资担保有限公司办理赎楼及注销抵押登记手续，本院于2016年6月13日向该公司发出《协助查询函》，该公司于2016年6月29日向本院复函，复函称涉案房产共欠银行按揭贷款共计827964.25元，其中本金810417.66元、利息4276.08元，办理赎楼及注销抵押登记过程中产生了提前还款补偿金即罚息13270.51元、赎楼借款逾期费用2880元、赎楼担保费20875元、手续费300元。上述费用中的赎楼担保费20875元、手续费300元为肖艳平支付，银行收取的提前还款罚息13270.51元、赎楼借款逾期费用2880元均从郑通美售房款中直接扣取；4、肖艳平称其于2016年2月在物业公司的帮助下进入涉案房产，开始实际占有使用涉案房产。5、郑通美与肖艳平为解决涉案争议各自支出了律师费5000元。一审法院认为，郑通美与肖艳平签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。关于郑通美主张的购房款16155.51元及逾期付款违约金。一审法院认为，郑通美与肖艳平签订的《二手房买卖合同》明确约定赎楼费（含担保费和手续费）、赎楼贷款短期利息、过户、按揭服务费、因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用等均由买方即肖艳平承担，根据郑通美赎楼方深圳市万通融资担保有限公司的复函可知，因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息13270.51元、赎楼借款逾期费用2880元均从郑通美帐户中收取到的肖艳平按揭银行发放的按揭贷款中扣取，致使郑通美实际收取到的售房款金额不足，而肖艳平未及时支付上述费用是导致郑通美未足额收取到售房款的原因，因此肖艳平应向郑通美补足上述费用16150.51元，对于郑通美诉讼请求超过此金额部分，一审法院不予支持。关于郑通美主张的违约金，一审法院认为，郑通美与肖艳平签订的合同约定如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四标准支付违约金，而本案肖艳平未支付的系提前还款罚息及赎楼借款逾期费用，双方在合同中仅约定了上述费用由肖艳平承担，并未明确约定上述费用肖艳平应支付的时间，但肖艳平应在合理期限内予以支付，因此本院认为，郑通美按合同约定的万分之四的标准自2015年9月10日起计算违约金缺乏合理性，但肖艳平未支付上述费用确给郑通美造成了利息损失，因此，一审法院将郑通美主张的违约金调整为利息损失，利息损失以16150.51元为基数，自郑通美起诉之日即2016年3月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于郑通美主张的律师费5000元。郑通美与肖艳平于2015年7月23日签订的《补充协议书》明确约定任何一方违反原买卖合同或本协议构成违约的，守约方为追究违约方违约责任而支付的律师费由违约方承担，而在本案中，肖艳平未按合同约定支付银行收款的提前还款罚息13270.51元、赎楼借款逾期费用2880元，经催告后仍拒绝支付，构成违约，系违约方，应承担本案郑通美支出的律师费5000元，因此，一审法院对郑通美的此项诉讼请求，依法予以支持。关于肖艳平反诉主张的延期交房违约金92880元及律师费5000元。一审法院认为，肖艳平未按合同约定支付银行收款的提前还款罚息13270.51元、赎楼借款逾期费用2880元，致使郑通美并未收取到全部房款，因此并不符合交房条件，郑通美未向肖艳平交房的行为不构成违约，本院对肖艳平主张的延期交房违约金依法不予支持。因在郑通美、肖艳平的交易中，郑通美并不存在违约行为，郑通美亦无需负担肖艳平的律师费，对肖艳平主张的律师费5000元，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、肖艳平于判决生效之日起三日内向郑通美支付款项人民币16150.51元及利息（以人民币16150.51元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2016年3月16日起计至本判决确定的支付之日止）；二、肖艳平于判决生效之日起三日内向郑通美支付律师费人民币5000元；三、驳回郑通美的其他诉讼请求；四、驳回肖艳平的全部反诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实准确，本院予以确认。本院认为,肖艳平主张郑通美支付延期交房违约金92880元及律师费5000元，关键在于郑通美是否存在违约的事实。本案中，双方在《二手房买卖合同》中明确约定赎楼费（含担保费和手续费）、赎楼贷款短期利息、过户、按揭服务费、因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用等均由买方即肖艳平承担。因肖艳平未按合同约定支付银行收款的提前还款罚息13270.51元、赎楼借款逾期费用2880元，致使郑通美只收到扣减上述费用的剩余部分作为房款，对于剩余房款16150.51元，肖艳平应予及时补足并支付迟延履行期间的利息。因双方已明确约定郑通美收齐全部房款之日起三日内为交房日期，故郑通美在未收齐全部房款的情形下，其未向肖艳平交房的行为不构成违约，肖艳平主张郑通美支付延期交房违约金，本院不予支持。因郑通美不存在违约行为，故肖艳平主张郑通美支付律师费5000元，本院亦不予支持。综上，上诉人肖艳平的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2247元，由上诉人肖艳平负担。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 邢  蓓  华审判员 张  永  彬二〇一七年四月二十六日书记员 刘晓露（兼）附法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。