上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终534号
上诉人（原审被告）：崔卫东，男，1968年7月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：郭西，上海市大明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈爱仙，女，1963年4月28日出生，汉族，住浙江省上虞市。
被上诉人（原审原告）：马加祥，男，1961年8月4日出生，汉族，住浙江省上虞市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨扬，上海市尚法律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐向日，上海市尚法律师事务所律师。
上诉人崔卫东因与被上诉人陈爱仙、被上诉人马加祥委托合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初60197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔卫东上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈爱仙、马加祥在一审中的诉讼请求。主要事实和理由：被上诉人陈爱仙、马加祥与案外人签订的房地产借款抵押合同第十四条约定，根据相关法律条款，依法处理该房产，如乙方逾期不履行或不完全履行还款义务，则甲方有权依法处分上述抵押的房产以清偿债务；清偿不足部分，甲方有权向乙、丙方继续追索。根据该约定，陈爱仙、马加祥对于如果逾期不履行或不完全履行还款义务，涉案房产将被处分，相关款项用于清偿债务，是明知的。陈爱仙、马加祥与案外人签订房地产借款抵押合同的同时，委托崔卫东代为出售房产，并出具公证的授权委托书，以便届时一旦发生无法向案外人偿还债务时，案外人可以最大方便的处理抵押房产，完成对债权的实现。由此可见，崔卫东替陈爱仙、马加祥向案外人偿还债务，符合陈爱仙、马加祥以物抵债的意思表示。2、（2015）沪杨证字第3895号公证书中的委托书，第5条明确，权限包括代为办理房地产抵押权注销登记手续及签署并提交《上海市房地产登记申请书》等相关文件；第10条明确，权限包括代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜。房地产借款抵押合同第十一条约定，陈爱仙、马加祥还清借款本息，支付完毕相应费用，并已全部履行本合同各项款条款，抵押合同即告终止。因此，抵押权注销的前提是还清债务，崔卫东按照陈爱仙、马加祥的授权办理涉案房产的买卖，必须要提前办妥房产的抵押权注销手续。而办理抵押权注销手续，就必须向案外人偿还陈爱仙、马加祥所欠的款项。所以崔卫东替陈爱仙、马加祥偿还债务，是履行涉案委托书第5条及第10条的权利所必须行使的一项权利。因此，崔卫东有权代陈爱仙、马加祥将房款作为债务清偿的款项直接支付给案外人。3、由于陈爱仙、马加祥又向案外人借了50余万元，崔卫东将房款520万元作为借款本金及利息，第一时间全部交付给陈爱仙、马加祥的债权人，为陈爱仙、马加祥大大节约了偿还成本，崔卫东没有侵占房款，而且避免了陈爱仙、马加祥损失的扩大。4、崔卫东在代理过程中尽职尽责，没有损害陈爱仙、马加祥的权利，没有造成损失，不应承担赔偿责任。而且，崔卫东是无偿代理，没有故意或者重大过失，根据合同法第四百零六条的规定，陈爱仙、马加祥无权向崔卫东主张赔偿。综上，崔卫东认为一审认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。
被上诉人陈爱仙、马加祥辩称：因为工程需要，陈爱仙、马加祥需要借款。与案外人签订的借款合同上载明借款是450万元，但实际上有119万元是保证金，给了上诉人崔卫东，陈爱仙、马加祥只拿到331万元。崔卫东所述陈爱仙、马加祥此后向案外人借的50余万元，已经另外还清了。陈爱仙、马加祥不接受崔卫东的上诉请求，要求维持原判。
陈爱仙、马加祥向一审法院起诉请求：崔卫东立即将出售上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）所得房款交付陈爱仙、马加祥。
一审法院认定事实：2015年5月5日，经上海市杨浦公证处公证，陈爱仙、马加祥向崔卫东出具了委托书，委托崔卫东作为陈爱仙、马加祥代理人办理系争房屋出售事宜。代理权限包括收取房款、代付售房税费等，但不包括归还陈爱仙、马加祥所欠债务。同年7月15日，崔卫东作为陈爱仙、马加祥代理人与案外人袁某签订了《上海市房地产买卖合同》，以540万元之价格将系争房屋出售，并缴纳了各项售房税费合计277,261.27元。之后，经陈爱仙、马加祥多次催讨，崔卫东至今未将售房款交付陈爱仙、马加祥，遂引发本次诉讼。
一审法院认为，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。不论出于何种原因，陈爱仙、马加祥向崔卫东出具公证委托书，委托崔卫东出售系争房屋，双方的委托合同关系依法成立。崔卫东应当严格按照委托权限，审慎合理的为陈爱仙、马加祥处置委托事项。现崔卫东已将系争房屋出售，并收取了售房款，理应及时将处理委托事务取得的财产，扣除相关税费后交付陈爱仙、马加祥。现崔卫东逾越委托权限，自称将所得售房款归还了陈爱仙、马加祥的债务，明显构成违约，依法应当承担违约责任。综上所述，陈爱仙、马加祥要求崔卫东立即交付系争房屋售房款之诉讼请求，合法有据，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零四条之规定，一审法院于二○一七年十月三十日判决：崔卫东于判决生效之日起十五日内将出售上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋所得售房款，扣除相关税费后的5,122,738.73元交付陈爱仙、马加祥。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47,659元，减半收取计23,829.50元，由崔卫东负担。
二审中，上诉人崔卫东表示，一审认定有关日期为“2015年5月5日”不准确，实际是“2015年5月5日，陈爱仙、马加祥向崔卫东出具了委托书，2015年5月8日经上海市杨浦公证处公证。”鉴于被上诉人陈爱仙、马加祥对两份文件的落款日期无异议，本院对崔卫东的陈述予以认定，一审记载的该事实以崔卫东陈述为准。
经审理查明，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。
二审中，上诉人崔卫东提供（2015）沪杨证字第3894号公证书所涉的委托书，以证明第一条明确权限包括代为办理上述房地产提前还贷；第二条明确权限包括代为办理上述房地产的撤销抵押登记手续，第五条权限包括代为向有关房地产登记部门办理该房地产的抵押权利登记等手续。崔卫东还补充一节事实，称（2015）沪杨证字第3895号公证书所涉的委托书，第3条明确权限包括代为办理提前还贷、退保等相关手续（包括签署有关合同、文件）。鉴于被上诉人陈爱仙、马加祥对两份委托书真实性均无异议，本院对崔卫东补充的以上事实均予以认定。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，虽然两份经公证的委托书均授权上诉人崔卫东代为办理提前还贷，但崔卫东认为该权限包括将其所收取的房款替被上诉人陈爱仙、马加祥向案外人偿还债务，没有依据。虽然委托权限包括代为办理房地产的撤销抵押登记手续，但该权限并不包括在不具备撤销抵押登记的条件下，崔卫东可以任意处分陈爱仙、马加祥的财产，以达到撤销抵押登记的条件。委托合同中，陈爱仙、马加祥系委托人，崔卫东系代理人。现崔卫东在没有明确授权的情况下，为案外人方便处理抵押房产，实现债权，从而替陈爱仙、马加祥向案外人偿还债务，没有依据。综上所述，上诉人崔卫东在没有相应授权的情况下，将款项支付给案外人，存在过错。一审判决其将房款交付给陈爱仙、马加祥并无不当。至于双方与案外人之间的纠纷，应另行处理。综上所述，崔卫东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币47,659元，由上诉人崔卫东负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡建辉
审判员 杨 力
审判员 叶 佳
二〇一八年五月七日
书记员 陈 姝
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……