吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终371号
上诉人（一审被告）：解济华，男，1973年8月29日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：于治生，男，1953年2月13日出生，汉族，住吉林省通化县。
上诉人（一审原告）：通化市北方房地产开发有限公司，住所地吉林省通化市东昌路2-5号。
法定代表人：徐利茂，该公司总经理。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市南关区长春大街1197号中远大厦四层。
负责人：李洪江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。
一审被告：徐利茂，男，1969年1月23日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
一审被告：杨云，女，徐利茂妻子，1967年7月8日出生，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
上诉人解济华、通化市北方房地产开发有限公司（简称北方公司）因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（简称信达吉林省分公司）、一审被告徐利茂、杨云申请执行人执行异议一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人解济华的委托诉讼代理人于治生，上诉人北方公司的委托诉讼代理人衣焕伟，被上诉人信达吉林省分公司的委托诉讼代理人张景顺，一审被告徐利茂、杨云的委托诉讼代理人衣焕伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
解济华上诉请求：撤销一审判决，驳回信达吉林省分公司诉讼请求，停止对通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定书的执行。事实和理由：（一）一审认定事实错误。根据最高人民法院指导案例认定事实的原则，解济华与北方公司于2013年9月12日签订《商品房买卖合同》，实际就是解济华购买北方公司的房屋，这也是通化市房地产和建筑行业通行的做法，不违反法律的强制性和禁止性规定，故一审认定解济华“并非工程承包人，工程承包人欠其材料款的性质属于一般金钱给付债权”错误，将发包人、承包人和建筑材料供应商之间的紧密关系予以割裂，且没有分清是用房屋换取材料还是核算后购买房屋的情况，一审未对解济华与北方公司签订的《商品房买卖合同》进行评判属于适用法律不明。（二）根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，解济华与北方公司签订的《商品房买卖合同》仅是解济华向北方公司提供的工程材料款，并未包含违约金等情况，因此，协议符合司法解释规定，一审适用法律错误。（三）一审未对解济华与北方公司签订的《商品房买卖合同》效力进行评判，而该合同的效力正是构成对信达吉林省分公司执行申请的阻却事由。合同签订时，北方公司向通化建行申请的融资贷款是用在建工程抵押，中国建设银行股份有限公司通化分行（简称通化建行）若不允许北方公司对房屋进行处置，解济华为保证权益必将申请法院对工程进行查封、扣押，整个项目将成为烂尾楼，这是通化建行也不愿意发生的事，因此解济华相邻北方公司有权处置房屋，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，构成阻却信达吉林省分公司执行申请的事由。（四）2016年11月24日中共中央和国务院联合发布的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，明确“人民财产不受损害，人民能够安居乐业”，随后最高人民法院向全社会颁布了第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要，其中第14条规定“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”之前最高人民法院也公布过类似指导案例，不仅保护消费者的居住权，也保护人民为了生产的经营权，一审判决没有与时俱进，以过时的理论作为裁判依据作出错误的判决，应予纠正。
北方公司上诉请求：撤销一审判决，驳回信达吉林省分公司诉讼请求，停止对通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定书的执行。事实和理由：（一）一审判决认定事实、适用法律错误。1.北方公司与解济华于2013年9月12日签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且是根据法律规定折价抵顶材料款。故一审法院认定解济华“并非工程承包人，工程承包人欠其材料款的性质属于一般金钱给付债权”错误，将发包人、承包人和建筑材料供应商之间的紧密关系予以割裂，解济华提供的材料已经用于锦ＸＸ府的地基建设，是整个工程不可分割的一部分。2.依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，为了避免缴纳更多不必要的费用，北方公司与解济华抵顶材料款的协议是符合法律规定的。3.本案的关键是北方公司与解济华签订的《商品房买卖合同》的效力是否构成对信达吉林省分公司执行申请的阻却事由。双方签订合同时，北方公司向通化建行申请的融资贷款是用在建工程抵押，没有明确具体的抵押房屋的牌号、面积、抵押金额等，北方公司有权对房屋进行处置，且通化建行对北方公司将房屋抵顶工程款的情况也是明知的，因此双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。4.日前最高人民法院向全社会颁布了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，其中第14条规定“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”之前最高人民法院公布的指导案例也已经明确“未经抵押人同意不影响转让房地产合同的效力”。一审判决没有与时俱进，以过时的理论作为裁判依据作出错误的判决，应予纠正。（二）判决应当充分考虑案件的法律效果、社会效果和经济效果，北方公司为降低经营成本和减少不必要费用的支出，与建筑材料供应商就抵顶建筑材料款的事由签订《商品房买卖合同》，不仅是行业交易习惯，也符合法律规定，维护了社会稳定，也符合社会效果的要求。不应打破已有的利益平衡。
信达吉林省分公司辩称，（一）抵押人未经抵押权人同意将抵押财产抵顶给解济华，依照法律规定不影响抵押权的实现。（二）解济华以所欠的材料款抵顶房屋不符合建设工程价款优先受偿权的批复，因为其抵顶的房屋不是用来居住使用，不符合消费者购买房屋规定的情形，解济华也不符合建设工程价款优先受偿权的主体，根据法律和最高人民法院的司法解释建设工程价款优先受偿权的主体为承包人，解济华仅为承包人提供材料，属于普通债权，不享有优先受偿权。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。（三）信达吉林省分公司是否本案的执行主体问题，最高人民法院关于金融资产管理公司收购处置银行不良资产的补充通知规定，金融资产管理公司受让已经涉及诉讼、执行等不良资产时，应根据转让协议或申请变更执行主体，信达吉林省分公司根据转让协议已经向法院申请变更主体，法院也裁定变更，信达吉林省分公司具有执行异议之诉的主体资格。
徐利茂、杨云陈述意见与北方公司上诉意见相同。
信达吉林省分公司向一审法院起诉请求：1.恢复通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定书的执行，准许对解济华购买的通化市锦ＸＸ府小区-1-8、-1-9、-1-10号房屋的执行；2.确认信达吉林省分公司享有的抵押权优先于解济华受偿；3.案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：信达吉林省分公司与北方公司、徐利茂、杨云金融借款合同纠纷一案，一审法院作出（2015）通中民二初字第17号民事判决，判令北方公司于判决生效后立即偿还通化建行借款本金5400万元及利息，如北方公司不履行上述偿还义务，通化建行有权就北方公司提供的抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。徐利茂、杨云对北方公司的上述债务承担连带责任。本案诉讼期间，一审法院作出（2015）通中民二初字第17号民事裁定书及协助执行通知书，于2015年6月17日对北方公司所有的位于通化市锦ＸＸ府112套房屋予以查封，以上房屋均系本案抵押物。2015年9月17日，信达吉林省分公司与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签署了资产转让合同，原债权人将包含其对北方公司的债权及其从权利转让给信达吉林省分公司，信达吉林省分公司于2016年3月1日向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年3月2日立案，在本案执行中，一审法院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖北方公司以上被一审法院查封的房屋，同日作出（2016）吉05执17号公告，在锦ＸＸ府相关房屋处予以张贴，解济华等人向一审法院提出异议，一审法院作出裁定中止了对本案的执行，信达吉林省分公司向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2011年9月9日，北方公司与通化市纺建房屋建筑有限责任公司签订《锦ＸＸ府江堤边坡加固施工合同》，约定由通化市纺建房屋建筑有限责任公司对滨江西路的江堤边坡支护、加固及河床灌注。解济华为通化市纺建房屋建筑有限责任公司供应建筑材料。2013年9月12日，解济华与北方公司《商品房买卖合同》，北方公司将其开发的通化市锦ＸＸ府小区-1-8、-1-9、-1-10门市房抵顶给解济华，用以偿还所欠的8440400元材料款。现解济华已将上述房屋装修后出租他人。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”据此规定，案外人除非享有法律、司法解释另有规定的权利外，一般不能对抗申请执行人享有的担保物权优先受偿权。而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，只有消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后所享有的消费者的物权期待权，方可排除本案诉争的执行行为。本案中，解济华并非工程承包人，工程承包人欠其材料款的性质属于一般金钱给付债权。解济华通过抵顶材料款的方式取得对案涉房屋的占有、使用，而该房屋用途为门市房，且实际对外出租经营，显然并不符合司法解释规定的消费者物权期待权的标准，不具有排除信达吉林省分公司依据担保物权优先受偿权而申请执行的情形。因此，信达吉林省分公司要求准许对解济华购买的通化市锦ＸＸ府小区-1-8、-1-9、-1-10号房屋的执行符合法律的规定，应予支持。判决：准许吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定对案外人解济华所购的位于通化市锦ＸＸ府-1-8、-1-9、-1-10号房屋的执行。案件受理费100元，由北方公司、徐利茂、杨云、解济华共同负担。（2016）吉05执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，信达吉林省分公司从中国建设银行股份有限公司吉林省分行处受让债权，基于双方的转让合同及相关司法解释规定同时受让作为抵押权人应享有的优先受偿权，故解济华作为执行中的案外人应有“法律、司法解释另有规定”的除外事由，才能支持其排除执行的请求。本案中，因解济华并非建设工程承包人，不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的享有建设工程价款优先受偿权的主体条件，且就建设工程价款优先受偿权实现的方式而言，不能排除执行。故解济华依据建设工程价款优先受偿权主张排除执行，不予支持。虽然解济华与北方公司签订了商品房买卖合同，但双方签订合同的真实目的为以房抵债，且用于抵债的房屋为商用，故解济华仅对北方公司享有一般债权，无论该合同是否有效，均不能依据合同认定解济华享有足以排除生效判决执行的民事权利。
综上所述，解济华、北方公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元由解济华负担100元，由通化市北方房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯志义
审 判 员 王鹏才
助理审判员 阎道清
二〇一七年六月十六日
书 记 员 崔桂香