福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽民终748号
上诉人（原审原告）:陈海云，男，1964年6月23日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
上诉人（原审原告）：林钦明，男，1962年8月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：陈悦峰、郑志远，上海建纬（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴立，女，1965年4月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：王灏楠、刘颖，福建君立律师事务所律师。
原审第三人：孙训勤，男，1962年12月5日出生，汉族，住福建省福清市。
原审第三人：陈维鸿，女，1962年11月3日出生，汉族，住福建省福清市。
上诉人陈海云、林钦明因与被上诉人吴立、原审第三人孙训勤、陈维鸿案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈海云、林钦明及共同委托诉讼代理人陈悦峰、郑志远，被上诉人吴立的委托诉讼代理人王灏楠，原审第三人陈维鸿到庭参加诉讼；原审第三人孙训勤经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
陈海云、林钦明上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈海云、林钦明的诉讼请求。事实和理由：（一）陈海云、林钦明已提供充分证据证明，诉争《房屋买卖合同》合法有效。1.2015年3月18日的公证《委托书》，证明孙训勤、陈维鸿授权刘某“代为签订上述房产的买卖合同”；同年3月22日，刘某与陈海云、林钦明签订诉争《房屋买卖合同》，陈维鸿亦认可上述情况，说明《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故合法有效。2.陈维鸿与案外人陈富花签订《房屋买卖合同》的行为与陈海云、林钦明无关，不影响合同效力。（二）在法院查封之前，陈海云、林钦明已按照约定付款，并已取得诉争房屋的所有权。1.《房屋买卖合同》签订次日，即2015年3月23日，陈海云即将约定的300万元购房款打给陈维鸿，余款20万元待产权变更登记完成后另行支付。2.陈维鸿一审庭审陈述，收到购房款的当日，即将房屋钥匙交付给陈海云、林钦明，让其占有使用。3.2015年3月25日，诉争房屋被法院查封，无法办理过户手续，非陈海云、林钦明原因。4.《房屋买卖合同》第六条约定“无论何种原因造成乙方不能取得房地产权属证书，乙方均对该房屋享有所有权”，因此陈海云、林钦明享有诉争房屋的所有权，该权利足以排除吴立的执行请求。（三）吴立提供的证据，不足以证明陈海云与陈维鸿间系所谓的借款关系。1.《询问笔录》、《具结书》、《转账凭证》都是陈维鸿与陈富花间的房屋买卖情况，与本案毫无关系，且陈维鸿已当庭说明与陈富花交易不成的原因，系案外人迟迟不付款所致。2.短信截屏，不具备证据资格，其真实性、客观性无法确认。3.涉案房屋查封的现场照片，仅说明2015年4月2日诉争房屋的外观情况，无法说明其他问题。（四）一审判决均是基于推论认定，没有事实依据。1.陈海云转款用途虽注明为借款，但与购房款并不矛盾，系汇款习惯所致；陈维鸿亦说明双方只有房屋买卖关系，不存在借款关系；且陈海云的汇款仅是购房款的一部分，另外150万，明确是购房款；退一步说，即使开始是借款，后经双方一致同意，又直接变成购房款，亦属正常。2.陈维鸿自愿以320万元将诉争房屋出售给陈海云，系陈维鸿对自己财产的处分，并不违法。且陈维鸿已在一审庭审中，详细说明为何将诉争房产出售给陈海云的原因，合情合理。一审法院仅以未经查实的所谓“相同时间段，约定的购房款差距相差巨大”为由，即得出“很难相信原告提供《房屋买卖合同》的真实性”，悖理违法。3.陈海云与陈维鸿买卖诉争房屋的行为，都在诉争房屋被冻结之前，并非在被冻结无法交易的情况下，陈维鸿再与陈海云签订购房合同，一审法院的相关认定，明显有误。4.综合吴立与陈维鸿的庭审陈述及其提供的证据，如陈富花与孙训勤、陈维鸿的交易为真，吴立怎么会知道这个情况？这足以说明，陈富花、金海岸房产中介甚至孙训勤、陈维鸿主动向陈海云出售诉争房屋的行为等，都是吴立恶意设置的圈套，以便利其借款债权的执行。
吴立答辩称，（一）陈海云、林钦明与陈维鸿、孙训勤之间签订《房屋买卖合同》名为买卖实为民间借贷合同的担保，一审判决认定双方不存在真实的房屋买卖合同关系，认定事实清楚、适用法律正确。1.《房屋买卖合同》的约定不符合常理。2.《银行转账凭证》的汇款备注与陈海云、林钦明所述事实自相矛盾。3.售房委托的约定不符合常理。4.在签订《房屋买卖合同》之前，陈维鸿、孙训勤通过中介福州金海岸房产服务有限公司（以下简称金海岸公司）与案外人陈富花订立有价格更高的买卖合同，陈维鸿、孙训勤是不可能在短短数日后主动降价180万元另售他人。（二）即便诉争《房屋买卖合同》系真实意思表示，该合同也不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款规定的“合法有效合同”。1.陈海云、林钦明与陈维鸿、孙训勤签订的讼争买卖合同涉嫌“一房二卖”恶意串通，应属无效合同。2.陈维鸿、孙训勤与陈海云、林钦明签订诉争合同未取得抵押权人同意，且陈海云、林钦明没有代为清偿债务，故诉争合同系无效合同。（三）陈海云、林钦明在法院查封前并未合法、实际占有讼争房屋。
陈维鸿陈述意见称，对陈海云、林钦明的上诉请求及事实理由没有异议；不同意吴立的答辩意见；签订合同的时候，陈富华没有提供身份证，当时在金海岸房产约定的交易价格是500万，后来才知道是吴立做的托；有个麦田房产的业务员说可以卖400多万。
陈海云、林钦明一审提起诉讼，请求判令：1．确认陈海云、林钦明与陈维鸿、孙训勤于2015年3月22日所签订的《房屋买卖合同》有效；2．判令不得执行闽侯县上街镇大洋路3号融汇山水三区1#楼05联排住宅（房屋所有权证号：侯房权证Ｈ字第××号，以下简称诉争房产）。
一审法院认定事实：陈维鸿、孙训勤系夫妻关系。诉争房产系陈维鸿于2012年9月14日购买，价款为200万元。吴立诉陈维鸿、孙训勤民间借贷纠纷一案，福建省福州市中级人民法院（以下简称福州中院）于2015年7月13日作出（2015）榕民初字343号民事判决：一、陈维鸿、孙训勤应于判决生效之日起十日内偿还吴立借款本金1835万元及利息；二、驳回吴立的其他诉讼请求。陈维鸿、孙训勤不服，向福建省高级人民法院提起上诉，因陈维鸿、孙训勤未预交二审案件受理费，福建省高级人民法院于2015年12月2日作出（2015）闽民终字1670号民事裁定，本案按陈维鸿、孙训勤自动撤回上诉处理。
期间，福州中院于2015年3月25日以（2015）榕民保字第143号民事裁定书及协助执行通知书查封了诉争房产，后案件进入强制执行阶段，陈海云、林钦明向福州中院提出异议，福州中院于2016年4月19日，作出（2016）闽01执异30号执行裁定书，驳回异议申请人陈海云、林钦明的异议，陈海云、林钦明不服，提起本案诉讼。
陈海云、林钦明举证了《房屋买卖合同》，主张其于2015年3月22日，与陈维鸿的委托人刘某签订《房屋买卖合同》，将诉争房产以320万元的价格出售给陈海云、林钦明，陈海云、林钦明分别于2015年3月23日向陈维鸿汇款150万元。其中陈海云于2015年3月23日转款150万元给陈维鸿的银行往来明细显示该笔款项用途为借款。另查，陈维鸿曾于2015年3月9日与陈富花就诉争房产签订《房屋买卖合同》，后因诉争房产被冻结无法交易解除合同。2015年4月22日金海岸公司通过转账将陈富花缴纳的购房定金退还陈富花。
一审判决认为，陈海云于2015年3月23日转款150万元给陈维鸿的银行往来明细显示该笔款项用途为借款，与其主张该款项为购房款自相矛盾。陈维鸿与案外人陈富花签订《房屋买卖合同》，诉争房产购房款为500万元，陈海云、林钦明提供与陈维鸿签订《房屋买卖合同》，诉争房产购房款为320万元，相同时间段，约定的购房款相差巨大，且在陈维鸿与案外人陈富花就诉争房产签订《房屋买卖合同》，因诉争房产被冻结无法交易情况下，陈维鸿、孙训勤再与陈海云、林钦明签订购房合同。很难相信陈海云、林钦明提供《房屋买卖合同》的真实性。陈海云、林钦明作为证据提供的一把钥匙，不足以证明其已合法占有诉争房产的事实，因此，陈海云、林钦明仅持《房屋买卖合同》，且未经房地产交易管理部门的备案登记，不足以证明诉争房产已由其出资购买的事实，《中华人民共和国物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力，未经登记的不发生效力。诉争房产的所有权尚登记陈维鸿名下，陈海云、林钦明关于诉争房产已由其购买的主张不能成立，不予以支持，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决驳回陈海云、林钦明的诉讼请求。
对一审判决查明的事实，各方均无异议，本院对各方无异议的事实予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈海云、林钦明举证如下证据：证据1.缴纳诉争房产物业费用的凭证，内容体现在2016年5月30日时缴纳了诉争房产自2014年7月起至2016年5月的物业费、水电分摊费用，用于证明陈海云、林钦明与陈维鸿、孙训勤为房屋买卖关系，双方均已按合同内容履行了绝大部分义务；诉争房产自2015年3月23日房屋交付后，均由陈海云、林钦明占有、使用。证据2.司法拍卖网网页，用于证明与诉争房产位置相同的房产，于2016年9月的评估价为4117200元；诉争合同中约定的交易总价符合市场行情。吴立质证称，对两组证据的真实性均有异议，物业费缴纳凭证是在2016年5月形成的，距诉争合同签订已经一年多，此时本案已经一审诉讼中，不能反映诉争房屋交付使用情况；对拍卖网页的真实性有异议，也与本案无关。陈维鸿对陈海云、林钦明举证的证据没有异议。
根据陈海云、林钦明的申请，证人刘某出庭作证。刘某称：其系陈海云朋友，2015年时与陈维鸿夫妻、陈海云等协商，先将诉争房产公证至刘某名下，当时市场价格是350万元左右，因为是一次性支付，所以会便宜一些；汇款当天刘某到陈维鸿处取得钥匙后交给陈海云、林钦明；刘某有出资10万元参与购买诉争房产，该款汇入陈海云账户后由陈海云一并支付给陈维鸿；在将房子出租或者出售后，对租金或者差价按房子总价比例进行收益分配；其还曾和林钦明的朋友一起借过一笔钱款给他人。陈海云、林钦明及陈维鸿对证人证言没有异议。吴立对证人证言质证称，证人刘某与陈海云、林钦明有利害关系，其证言不能采信；且证人在证言中表示其只有和林钦明一起借款给他人，但根据中国裁判文书网上有关刘某的裁判文书，可以说明刘某与陈海云、林钦明还有其他经济往来，也说明其陈述不真实不客观。
本院认为，对诉争房产的物业费用缴费凭证形成时间是在2016年5月，即诉争房产被查封之后，故不能证明查封前诉争房产的交付情况；司法拍卖网页的真实性无法确认，且不能证明诉争房产的价格；证人证言关于委托代理卖房、出售诉争房产以及刘某出资10万元参与购买诉争房产等内容，与《公证书》、《房屋买卖合同》、汇款凭证能印证，可以认定；对于诉争房产钥匙的交付情况，因刘某系《房屋买卖合同》中的隐名购房人，对诉争房产的交付有利害关系，在无其他证据印证的情况下，对该部分内容不予确认。
另查明，1.《房屋买卖合同》约定：诉争房屋售价320万元，“自签订本合同之日起三日内”陈海云、林钦明将购房款300万元汇入陈维鸿账户中，余款20万元待将产权证变更陈海云、林钦明且领取产权证当日支付。2.陈维鸿确认诉争房产在签订《房屋买卖合同》时仍抵押在银行，担保债权金额为320万元。
本院认为，陈海云、林钦明对福州中院执行诉争房产提出异议，认为其对诉争房产享有的权利可以阻却福州中院的执行行为。鉴于诉争房产被查封时登记的所有权人系陈维鸿，本案应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对异议理由进行审查。
本案诉争合同的签订时间与陈维鸿、陈富花之间约定买卖诉争房产的时间相隔不到半个月，但约定的诉争房产出售价格却差距较大；且在诉争房产已被抵押给银行、诉争《房屋买卖合同》未经房产管理部门备案登记、未查明能否办理房屋权属变更登记的情形下，就将诉争《房屋买卖合同》约定的绝大部分购房款支付，该交易有悖常理，真实性存疑。
陈海云、林钦明关于诉争房产物业费用的缴纳凭据形成于2016年5月，不能证明认定诉争房产被查封时其是否已占有使用。虽然陈海云、林钦明持有诉争房产的钥匙，但陈海云、林钦明与陈维鸿、孙训勤之间并没有形成诉争房产的书面交接手续，对于诉争合同签订前已经产生的诉争房产物业费用的承担亦没有证据证明有进行约定。因此，仅以持有诉争房产的钥匙，尚不足以证明诉争房屋已经交付及占有使用。
根据约定，陈海云、林钦明应当在《房屋买卖合同》签订的三日内支付300万元购房款。现有证据体现，通过陈海云账户支付的150万元款项的用途记载为借款。因记载的款项用途体现了汇款人在转账时对款项性质的意思表示，在转账时该150万元的性质应依记载的款项用途内容确定。陈海云、林钦明没有证据证明在诉争房产被查封之前，陈海云、林钦明已经与陈维鸿、孙训勤确定该款项的用途是购房款。因此，现有证据不足以认定诉争房产被查封之时陈海云、林钦明已经按合同约定支付购房款。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。因此，诉争合同关于“无论何种原因造成乙方不能取得房地产权属证书，乙方均对该房屋享有所有权”的约定不产生阻却本案执行的法律效果。
由上分析，陈海云、林钦明执行异议的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。陈海云、林钦明的上诉理由不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一、二审案件受理费各100元，均由陈海云、林钦明共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 林国新
审判员 程光毅
审判员 陈乐思
二〇一七年十一月三十日
书记员 张天栋
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。