广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终21086号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李昌丞，男，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈宋钦，男，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：陈雷鸣、谢意鹏，均系上海格联（广州）律师事务所律师。
上诉人李昌丞因与被上诉人陈宋钦房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初17497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李昌丞、被上诉人陈宋钦的委托诉讼代理人谢意鹏到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人李昌丞上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持李昌丞一审的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由陈宋钦承担。事实和理由：一、一审判决主要定案事实认定不清。双方均认可房屋租赁合同及其附件，但陈宋钦认为存在所谓的口头约定可以推翻纸质的合同，争议的焦点主要集中在口头约定是否真实存在。李昌丞为此提出了林某书面证言、微信聊天记录作为主要证据，对这两个证据的辨别是事实认定的关键。1、无法依据林某书面证言认定双方口头约定的存在。（1）林某的证言与微信证据矛盾。（2）林某与陈宋钦同为潮汕老乡，其证言应予排除。2、陈宋钦提供的微信聊天记录无法证明口头约定的存在。（1）搜索手机号134××××8966并不能显示微信号×××，与一审判决认定的事实不符。（2）存放在个人手机的聊天记录不能保证完整性。3、陈宋钦通过微信承诺承担空调维修费用。4、李昌丞不确认《证明》的真实性。5、一审判决提到“上述各项费用均已告知了李昌丞，并告知将在2016年10月租金中予以扣除，李昌丞并未提出异议”与事实不符。事实是李昌丞多次提出异议，并要求依照合同支付房租，甚至在陈宋钦提交的微信聊天记录也也有反映。二、一审判决适用法律不当。1、出租人不承担无限的维修义务。2、书面的证人证言不应作为定案依据。三、微信证据质证程序有瑕疵。
被上诉人陈宋钦辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，陈宋钦并不存在违约行为，李昌丞应向陈宋钦返还租赁保证金及物业管理费。1、涉案电器的购买、更换、维修等费用依照合同约定应由李昌丞承担。2、李昌丞依法应当履行租赁物的维修义务，陈宋钦在支付租金时扣除垫付费用的行为符合法律规定。二、根据一审对陈宋钦手机微信的原始记录的核实和质证，足以证明陈宋钦证据“微信记录”的真实性、合法性和关联性。
李昌丞向一审法院起诉请求判令：一、李昌丞没收陈宋钦租赁保证金6800元及陈宋钦支付违约金1700元；二、陈宋钦向李昌丞支付2016年10月租金3400元及逾期付款违约金（违约金以每日510元的标准，自2016年10月1日起计至2016年12月28日止）、2016年12月1日至12月28日的租金3173.33元及逾期付款违约金（违约金以每日510元的标准，自2016年12月1日起计至2016年12月28日止）；三、陈宋钦赔偿李昌丞热水器损失1200元；四、陈宋钦赔偿中介费1700元；五、陈宋钦向李昌丞支付自2016年9月1日至2016年12月28日的物业管理费、水电费、煤气费、有线电视等杂费共计600元；六、本案诉讼费由陈宋钦承担。陈宋钦反诉请求判令：一、李昌丞向陈宋钦退还租赁保证金6800元；二、李昌丞向陈宋钦退还自2016年12月的物业管理费71.5元；三、李昌丞赔偿陈宋钦租赁保证金同等数额6800元及违约金1700元；四、李昌丞承担本案反诉费用。
一审法院认定事实：根据李昌丞提供的产权资料显示，李昌丞是广州市天河区五山路X号之一X房（下简称案涉房屋）的登记权利人，房屋（建筑面积）为36.48平方米，用途为住宅。
2016年8月26日，李昌丞（出租方）、陈宋钦（承租方）、广东合富房地产置业有限公司（经纪方，下简称合富公司）签订了《房地产租赁合同》，约定出租方将案涉房屋出租给承租方作住宅使用，租期从2016年9月1日至2017年8月31日止，共一年；保证金为6800元；租金为每月3400元，租金按月结算，在每月的第1日前按银行转账付款方式缴付，出租方开户银行为中国工商银行、户名为李昌丞、银行账号为62×××93；签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方；如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2016年8月26日；出租方提供家私电器（详见《家私电器清单》）以及电话线一条予承租方在租赁期间使用；在租赁期内，承租方应依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书；逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的15%向出租方支付违约金；如果逾期交纳租金或欠交管理费、水电费等达5日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；承租方应爱护和正常使用该房产及其设备，发现该房产及其设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修；基于经纪方就该房产为租赁双方提供的中介服务，租赁双方同意在签署本合同当日向经纪方支付中介代理费，其中出租方应向经纪方支付中介代理费1700元，承租方应向经纪方支付中介代理费1700元；如承租方租期不足一年，承租方必须再付出租方半个月租金1700元作为违约金；反之，出租方也必须向承租方支付半个月违约金等。该合同后附《家私电器清单》，显示家电类有电视机1台、空调1台、煤气炉1台、抽油烟机1台、冰箱1台、热水器1台、洗衣机1台，并备注“洗衣机、冰箱必须配置全新的”。该《家私电器清单》见证方有中介人员林某签名。
2016年8月26日，陈宋钦向李昌丞支付了租赁保证金6800元及首月（2016年9月）租金3400元，李昌丞开具了《收款收据》予以确认。
2016年9月30日，陈宋钦向李昌丞支付了2016年10月租金1264元。
2016年10月7日，李昌丞以陈宋钦未按照《房地产租赁合同》约定支付租金为由向一审法院提起诉讼。
2016年10月28日，陈宋钦向李昌丞支付了2016年11月租金3400元。
后陈宋钦收到本案的诉讼材料，并于2016年11月29日向一审法院提起反诉。
一审诉讼过程中，李昌丞主张陈宋钦未足额支付2016年10月租金。陈宋钦则主张其是与李昌丞协商后，在扣除了其垫付的电器购买费用、维修费用2136元后向李昌丞支付了2016年10月的租金余额1264元。为予证明，陈宋钦提交了《证明》《广东省广州市国家税务局通用机打发票》《尚德大厦B栋X房空调的维修证明》《收款收据》，以及微信记录作为证据。一、《证明》显示由林某于2016年11月7日出具，内容为经林某介绍，李昌丞和陈宋钦就案涉房屋的租赁达成协议，租赁时经林某提议，各方口头约定出租方必须为案涉房屋配置全新冰箱、洗衣机各一台；由于电热水器已经有漏水、开裂情形，存在严重安全隐患，也要求予以更换；空调使用多年且不能正常制冷，必须予以维修；上述物品的购买、更换、维修经由出租方李昌丞负责并承担相应的费用；同时，以后相关电器的维修费用均由出租方李昌丞承担（有证据表明承租方恶意损坏的，由承租方承担）。二、《广东省广州市国家税务局通用机打发票》显示由广州市广百股份有限公司于2016年9月7日开具，商品为西门子电热水器，金额为1399元。三、《尚德大厦B栋X房空调的维修证明》显示由李传禄于2016年9月17日出具，内容为空调检修费、制冷开关、风扇开关、雪种材料费用共计560元。四、《收款收据》为两张，均显示由广州体育东龙祥五金电器行开具，时间分别为2016年9月8日、2016年9月10日，分别为水龙头48元、门锁30元、不锈钢水管59元。五、微信记录显示由陈宋钦与“李昌丞房东”联系，其中陈宋钦发出“李先生，如我俩刚才电话沟通所言，由我买个电热水器更换，更换费用在下个月的房租抵扣，相关票据我发相片给你。谢谢！”李昌丞回复“好的”。陈宋钦于2016年9月8日发出“李先生，我更换了水龙头一个，阳台铝合金门锁两个。门锁两个30元，水龙头48元，合计共78元（自己换没算人工）。上述78元将在下个月的房租中扣减，请你知道。谢谢！”李昌丞回复OK。陈宋钦于2016年9月11日发出“李先生好！电热水器已经安装好了。在广百买了全场最低价的西门子电热水器1399元（原价2090元，加上拆旧电热水器40元，热水管两根共59元，合计1498元。上述费用将在下月房租中抵扣。请你知照。谢谢！”李昌丞回复“好的，麻烦把发票、说明书、保修卡保管好，下次见面时给我。”陈宋钦于2016年9月17日发出“李先生好！节前两天空调不制冷，运行也不正常。经请专业师傅过来检修，发现是由于空调使用时间长（将近十年），导致压缩机启动器坏了，风扇启动器（开关）老化，必须更换这两个零件。压缩机启动器260，风扇启动器150，加雪种150（原价200），合计560元。上述费用将在下月租金中扣减。请你知照。谢谢！”陈宋钦还发出空调维修人员工作照片一张。陈宋钦于2016年9月30日发出“李先生，根据约定，将支付10月份租金给你。月度租金3400元，扣除此前我垫付的2316元（包括：1、更换阳台锁水龙头78元，2、更换热水器1498元，3、维修空调560元），将转账向你实际支付1264元。”李昌丞回复“未按合同约定的金额转账，法律上将视为违约。”陈宋钦回复“你讲话没依据，随便！”陈宋钦于2016年10月28日向李昌丞发出中国工商银行转账凭证的照片，并称“付了11月份房租3400。”李昌丞回复“好”。李昌丞确认《证明》的真实性，并确认林某是中介人员，但认为林某不能代表中介公司出具证明，林某作为证人没有出庭作证，不能作为认定事实的依据；李昌丞确认《广东省广州市国家税务局通用机打发票》的真实性，确认案涉房屋现存热水器是陈宋钦购买的新热水器，但认为陈宋钦未经其同意而将原来的热水器拆走，故要求陈宋钦赔偿其估算的旧热水器价值1200元；李昌丞对《尚德大厦B栋X房空调的维修证明》的真实性不予确认，认为案涉房屋交付时空调是正常使用的，陈宋钦也没有提出过异议；李昌丞认为《收款收据》不能证明实际发生的费用，陈宋钦没有向其提出过维修且没提出抵扣事宜。另，陈宋钦到庭通过手机出示了其与李昌丞的微信联系记录，李昌丞否认陈宋钦出示的微信号×××、昵称bruce为其微信号，但陈宋钦当庭通过微信账号输入李昌丞的手机号码134××××8966，显示的微信号即为与陈宋钦进行微信联系的微信号×××。李昌丞又主张陈宋钦出示的微信联系记录缺乏完整性，是陈宋钦节选的部分内容，双方并未达成一致意见。对于其上述抗辩意见，李昌丞未提供证据予以证明。
李昌丞主张陈宋钦拖欠2016年9月1日至2016年12月28日的物业管理费、水电费、煤气费、有线电视费等杂费600元，但未提交证据予以证明。陈宋钦则表示其已支付了2016年9月至12月的物业管理费286元，并要求李昌丞返还2016年12月的物业管理费71.5元。为予证明，陈宋钦提交了广州和景物业管理有限公司开具的《广东增值税普通发票》作为证据。该发票显示已缴纳了2016年9月至12月的物业管理费286元。李昌丞确认该证据的真实性。陈宋钦表示其已通过支付宝的方式支付了2016年9月份、10月份水费61.38元，2016年9月份、10月份电费277.35元。为予证明，陈宋钦提交了水电费缴费账单打印件作为证据。李昌丞不确认该证据的真实性，并认为陈宋钦应提交具体的支付凭证。
陈宋钦主张其收到李昌丞的起诉状等资料后要求李昌丞收回案涉房屋，但由于李昌丞在外地无法到场接收案涉房屋，故陈宋钦于2016年11月28日与李昌丞协商一致将案涉房屋钥匙放到中介人员林某处，并由李昌丞于2016年12月3日经验房后取回案涉房屋钥匙。为予证明，陈宋钦提交了《房屋及家电移交见证书》《情况说明》作为证据。一、《房屋及家电移交见证书》显示由陈宋钦（移交人）与林某（见证人）于2016年11月28日签署，内容为因出租人李昌丞已在法院起诉陈宋钦要求解除双方签订的房屋租赁合同，为避免不必要的纠纷，移交人现将案涉房屋及家电设备移交归还出租人；移交物品为钥匙一套，洗衣机、冰箱、电热水器各一台（注：新配置），餐台（配套带椅）、床（配套带床垫）、电视柜、衣柜各一套，书桌一张，椅子一张，电视机、空调、煤气炉、抽油烟机各一台；截止至移交之日，电表读数为11935.50度、水表读数为38.3吨、煤气表读数为50立方；移交人腾空房屋后致电出租人接收房屋及家电设备，但出租人回复因在外地无法到场；故特立此见证书，证明移交人已将该房屋按照本见证书所述标准腾退；房屋钥匙一套寄存于房屋中介（见证人）林某处；本次移交不代表移交人放弃原租赁合同下的任何权利，移交人保留追究出租人违约责任等全部法律权利。二、《情况说明》显示由林某于2016年12月26日作出，内容为2016年11月28日，陈宋钦找到林某一同验房，腾退房屋及屋内家电设备，并于当日与林某共同签署《房屋及家电移交见证书》；验房完毕后陈宋钦致电李昌丞接收房屋、家电及钥匙，但李昌丞说因在外地无法到场，故双方协商一致将钥匙存放在林某处；2016年12月3日，李昌丞回来验房，确认房屋及家电设备完好无误后从林某处取回钥匙。李昌丞对上述证据的真实性均不予确认，并认为双方并未协商一致将案涉房屋钥匙交给中介人员代管。另，一审法院向合富公司调查案件的相关情况，合富公司函复该院称房屋租赁时，对于房屋内的电热水器，租赁双方已进行协商；据该司了解，2016年11月28日承租方陈宋钦及其律师到该司分行表示租赁双方因交易解除需交接案涉房屋，要求经办员工林某配合其办理相关交接手续，并告知已知会出租方李昌丞且其会前来办理领取房屋钥匙等交接手续；但当天出租方并没有到场进行交接，故承租方要求先对房屋进行清点，并将房屋钥匙交到该司分行代为保管，同意由该司直接转交给出租方；后经多次联系，房屋钥匙在2016年12月3日交回出租方李昌丞；经向经办员工林某了解，其确认《证明》以及《房屋及家电移交见证书》为其所签署。
一审法院认为：经合富公司促成，李昌丞与陈宋钦签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。
根据《房地产租赁合同》约定，李昌丞应将案涉房屋交付陈宋钦使用，陈宋钦则应向李昌丞支付每月租金并承担物业管理费等费用。现李昌丞主张陈宋钦未足额支付2016年10月租金构成违约，陈宋钦则称经双方协商同意后在扣除了其垫付的购买热水器及维修房屋设备的费用后将剩余租金1264元支付给李昌丞并不构成违约。对此，一审法院认为，陈宋钦提交了中介人员林某出具的《证明》以证明双方口头约定李昌丞必须更换电热水器、维修空调且相应费用由李昌丞承担，虽然李昌丞对此证据不予确认，但经一审法院调查确认了该证据的真实性；而且，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，因此，在本案中，李昌丞应承担案涉房屋以及设施设备的维修义务。而根据陈宋钦提供的证据显示，其支付了购买电热水器费用1399元、拆除旧热水器费用40元，维修空调费用560元，购买水龙头48元、门锁30元、热水管59元，上述各项费用均已告知了李昌丞，并告知将在2016年10月租金中予以扣除，李昌丞并未提出异议，因此，陈宋钦将上述费用共计2136元扣除后向李昌丞支付2016年10月租金余额1264元，该行为并不构成违约。因此，李昌丞要求陈宋钦支付2016年10月租金3400元及违约金的诉讼请求缺乏依据，不予支持。陈宋钦已为案涉房屋购买并安装了新热水器，李昌丞要求陈宋钦赔偿热水器损失1200元的诉讼请求缺乏依据，不予支持。另，由于陈宋钦并不存在违约行为，李昌丞要求没收租赁保证金6800元，要求陈宋钦支付违约金1700元、赔偿中介费1700元的诉讼请求均缺乏事实及法律依据，不予支持。对于李昌丞要求陈宋钦支付2016年12月租金及违约金的诉讼请求，根据已经查明的事实可知，在陈宋钦并无违约行为的情况下李昌丞提起诉讼，陈宋钦于2016年11月28日将案涉房屋交接给中介人员，故李昌丞该项诉讼请求缺乏依据，不予支持。对于李昌丞要求陈宋钦支付2016年9月1日至2016年12月28日的物业管理费、水电费、煤气费、有线电视费等杂费共600元的诉讼请求，陈宋钦已提供证据证明其已支付了2016年9月至12月的物业管理费共286元，故李昌丞要求陈宋钦支付上述期间的物业管理费的诉讼请求部分缺乏依据，不予支持；对于李昌丞所主张的其他费用，由于其并未举证证明已垫付，故该部分诉讼请求缺乏依据，不予支持。
由于双方当事人就2016年10月租金金额问题产生纠纷，李昌丞向一审法院起诉要求解除《房地产租赁合同》，而陈宋钦在收到李昌丞的起诉状等诉讼材料后自行将案涉房屋交接给中介人员，故《房地产租赁合同》已基于双方当事人的实际行为而解除。因此，陈宋钦要求李昌丞返还租赁保证金6800元的反诉请求符合合同约定及法律规定，予以支持，但陈宋钦要求李昌丞赔偿6800元、支付违约金1700元的反诉请求缺乏依据，不予支持。另，陈宋钦已支付了2016年9月至12月的物业管理费共计286元，而其已于2016年11月28日交还案涉房屋，故其要求李昌丞返还2016年12月的物业管理费71.5元的反诉请求合法有理，予以支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，李昌丞向陈宋钦返还租赁保证金6800元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，李昌丞向陈宋钦返还物业管理费71.5元；三、驳回李昌丞的全部诉讼请求；四、驳回陈宋钦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1440元，由李昌丞负担；反诉受理费95元，由李昌丞负担50元、陈宋钦负担45元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，李昌丞向本院提交了以下证据：1、微信搜索手机134××××8966视频；2、修改前微信聊天记录截图；3、微信聊天记录修改菜单截图；4、修改后微信聊天记录截图；5、修改微信聊天记录操作视频；6、微信记录。以上证据拟证明微信聊天记录很容易修改。经质证，陈宋钦对上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认，认为是李昌丞在一审后对修改微信聊天记录的演示，与本案事实无关联，且上述证据不属于法律规定的新证据，二审法院不应采纳。
本院认为：首先，本案中李昌丞主张陈宋钦未足额支付2016年10月租金，陈宋钦则称经双方协商同意后在应付租金中扣除了其垫付的购买热水器及维修房屋设备的费用。陈宋钦对此提交的微信聊天记录的真实性已经过一审法院当庭核对，本院予以确认。李昌丞在二审中虽对于微信聊天记录的完整性提出异议，但因无相反证据予以反驳，本院对此不予采纳。再结合陈宋钦提交的中介人员林某出具的《证明》以及相关费用单据等证据，可形成证据链，足以证实陈宋钦上述主张。因此，一审法院认定陈宋钦扣除相关费用2136元后向李昌丞支付2016年10月租金余额1264元的行为并不构成违约，是可行的。李昌丞要求陈宋钦支付2016年10月租金及违约金的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。另一审法院对于李昌丞要求陈宋钦赔偿热水器损失、没收租赁保证金、支付违约金、赔偿中介费等诉讼请求均不予支持，并无不当。其次，对于李昌丞要求陈宋钦支付2016年12月租金及违约金的问题，根据本案查明事实，陈宋钦在李昌丞无法到场的情况下已于2016年11月28日将案涉房屋交接给中介人员，而李昌丞亦已于2016年12月3日接收房屋，故李昌丞该项诉讼请求依据不足，不予支持。至于李昌丞要求陈宋钦支付2016年9月1日至2016年12月28日的物业管理费、水电费、煤气费、有线电视费等杂费的诉讼请求，因缺乏依据，一审不予支持并无不当。此外，由于涉案《房地产租赁合同》已实际解除，陈宋钦反诉请求李昌丞返还租赁保证金6800元及返还2016年12月的物业管理费71.5元，合法有理，一审法院予以支持并无不当。
综上所述，李昌丞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费133元，由李昌丞负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年十二月七日
书记员 邹凌青