中华人民共和国福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3959号上诉人（原审原告）：郭振忠（ZHENZHONGGUO），男，1956年9月15日出生，美国国籍，住美国。委托诉讼代理人：陈武，福建合立律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂晓萍，福建合立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州鸿业房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区亭江怡山院1号,组织机构代码证代码：61130212-0。法定代表人：黄一语，董事长。上诉人郭振忠（ZHENZHONGGUO）因与被上诉人福州鸿业房地产有限公司（以下简称鸿业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭振忠的委托诉讼代理人陈武、被上诉人鸿业公司的法定代表人黄一语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭振忠上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判鸿业公司向郭振忠支付自2010年9月30日起至合同解除之日止的利息；2.撤销一审判决第四项，依法改判鸿业公司向郭振忠赔偿可得利益损失25万元；3.一、二审诉讼费用由鸿业公司承担。事实和理由：一、一审认定郭振忠所主张的可得利益损失缺乏依据是错误的。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”郭振忠请求鸿业公司赔偿可得利益损失25万元，有事实和法律依据。二、一审对利息金额认定错误。郭振忠在一审中利息诉求是判令鸿业公司向其支付利息，是对利息计算方法进行说明，并非一审法院认定的“支付利息94000元”。诉求已明确是“暂计至2013年5月10日为94000元”，并非仅支付利息94000元。根据《商品房销售合同》第九条约定，“除该合同第八条规定的特殊情况外，被告未依该合同规定时间交房，买受人要求退房的，在超出三个月后每月以1.2%付息”，可知郭振忠所主张的利息是从2010年9月30日起计至合同解除之日止。鸿业公司辩称，郭振忠签订合同所买受的房屋是被叶依光和官贤镶盗卖，郭振忠从未取得过房屋的预告登记和所有权，也从未合法占有过该房屋。如今，讼争房屋和整个“鸿业中心大厦”已经被查封和处置，出售给第三人和以房抵债给案外人，合同已经无法继续履行，原审判决解除合同和鸿业公司承担相应的违约责任事实清楚，证据充分。郭振忠一审第3项诉请为：判令鸿业公司向郭振忠支付利息（利息计算方法：按预收款项25万元×月息1.2%作为每月利息，自2010年9月30日起暂计至2013年5月10日为94000元）。郭振忠在一审主张的利息仅是计算至2013年5月10日，并未主张支付2013年5月11日至合同解除之日止的利息，其二审再提起该项主张，属于增加一审诉讼请求。该项主张不属于二审审理范围，依法应予驳回。一审已判决鸿业公司承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。郭振忠签订的合同并非与鸿业公司合法签订，即使对鸿业公司有约束力，无论郭振忠还是鸿业公司均无法在签订合同之时预见到房价会上涨及上涨的范围，鸿业公司所能知晓的违约赔偿只是合同约定的违约责任。并且郭振忠主张的可得利益损失25万元没有任何事实依据，不知从何得来。从另一个角度看，如今是因不可控制的原因致使房价上涨，假设房价下跌，在郭振忠诉请解除合同后，难道还要赔偿鸿业公司因法院判决解除合同后鸿业公司的房价下跌损失吗？综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。郭振忠向一审法院起诉请求：1.判令解除郭振忠与鸿业公司签订的《商品房销售合同》；2.判令鸿业公司返还预收款25万元，并赔偿郭振忠可得利益损失25万元；3.判令鸿业公司向郭振忠支付利息（利息计算方法：按预收款项25万元×月息1.2%作为每月利息，自2010年9月30日起暂计至2013年5月10日为94000元）。一审法院认定事实：2008年7月5日，以鸿业公司为出卖人，郭振忠及陈发腾为买受人，双方签订一份《商品房销售合同》，合同约定：买受人预购的商品房为福州鸿业中心大厦八层01单元138.28平方米；该商品房的用途为住宅；单价为每平方米4500元，总金额617760元；双方签订本合同之日，买受人即预付给出卖人房款计25万元，余款待该楼盘开盘后，由买受人以按揭方式给付或一次性付清余款；第八条交付期限出卖人应于2009年6月31日前将具备该商品房经验收合格条件，并符合该合同约定的商品房交付给买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1、……；2、若遇非常事件在2009年6月31日前尚无法交房，在超出三个月（即至2009年9月30日）后，应退还预订金，可解除合同；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的时间内交房，买受人要求退房的，在超出三个月后每月以1.2%付息。郭振忠及陈发腾在该《商品房销售合同》买受人一栏签名。该《商品房销售合同》出卖人一栏有“鸿业公司圆形印章及叶依光签名”（该两项内容经鉴定确认系彩色复印形成），上述内容下方签有“经手官贤镶”内容。2008年7月5日，官贤镶向郭振忠及陈发腾出具了一份《收款收据》，该《收款收据》内容有：预订商品房0801单元预收款；收款人一栏由“官贤镶”签名。另，郭振忠在庭审中陈述其支付上述购房款过程如下：系按“官贤镶”的要求将款转账到“陈昌群”账户，再由“陈昌群”转到“官贤镶”账户，最终由“官贤镶”向其提供上述《收款收据》。另查明，2009年7月29日，陈发腾向郭振忠出具一份《协议书》，内容：今有福州鸿业房地产有限公司的福州鸿业中心大厦8层01壹单元138平方米商品房壹套，原商品房的产权有郭振忠、陈发腾共同拥有，经协商现产权归郭振忠壹人所有，今后一切手续、产权都由郭振忠办理。又查明，鸿业公司于1988年12月29日设立，原系中外合资企业。福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定如下事实：1998年10月1日，鸿业公司的外资股东壮昌发展有限公司（以下简称壮昌公司）与案外人叶依光签订协议，约定壮昌公司将持有的鸿业公司30%股权以260万元的对价转让给叶依光。1999年9月10日，松竹梅公司与福州顺融贸易有限公司（以下简称顺融公司）签订协议，约定松竹梅公司将在鸿业公司持有的70%的股权转让给顺融公司。但上述股份转让均未办理变更登记手续。顺融公司是省财贸工会下属的企业，其股东为叶依光（70%股权）和官贤镶（30%股权）。1999年9月11日至12日，顺融公司、财贸工会等方签订承诺书，确认叶依光享有鸿业公司70%股权，官贤镶享有鸿业公司30%股权。2001年4月28日，鸿业公司出具的委托书中，确认福州房地产开发总公司和松竹梅公司持有的鸿业公司股权已全部转让给叶依光，鸿业公司董事会决议该公司的董事长变更为叶依光。2005年3月17日、4月30日，叶依光两次将自己持有的鸿业公司股权各转让5％给董家焜，鸿业公司均作为合同的一方当事人签订了相关股权转让协议，并确认减持后叶依光持有鸿业公司60%股权。2006年9月28日，福州市对外贸易经济合作局审核同意壮昌公司持有的鸿业公司30%股权以260万元的价格转让给叶依光。同年12月5日，叶依光从壮昌公司受让的股权办理了工商登记变更手续。此时，工商登记显示该公司的股东为福州市房地产开发总公司（35%股权）、松竹梅公司（35%股权）、叶依光（30%股权）。2007年9月29日，松竹梅公司、福州市房地产开发总公司分别与叶依光签订《股权转让协议》，将各自持有的鸿业公司35%股权转让给叶依光，并于当日办理了股权转让的工商变更登记手续。同日，叶依光又分别与官贤镶、案外人郑海容签订《股权转让协议》，将其对鸿业公司的股权分别转让30%、10%给前述二人，并办理了工商登记变更手续。股权变更后，鸿业公司的股东为叶依光（60%股权）、官贤镶（30%股权）、郑海容（10%股权）。另，根据工商登记情况，叶依光自2007年9月29日至2011年3月8日期间担任鸿业公司董事长；官贤镶自2007年9月29日至2011年4月20日期间担任鸿业公司副董事长。鸿业中心大厦系鸿业公司开发建设的房地产项目。该房地产项目于1992年立项，1997年获得预售许可。2005年12月，经规划部门重新审批调整，鸿业中心大厦规划用途变更为商住楼，其中：地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅，但鸿业公司未重新办理《商品房预售许可证》。该大厦在建设过程中，因资金不足多次停工，且被司法查封，成为烂尾楼。2012年3月22日，福州市人民政府李月健副秘书长召集市建委、规划局等部门，专题研究了鸿业中心大厦复工续建等问题。2012年6月12日，福州市人民政府办公厅发出GZ2012B0888CJ0363号《文件办理告知单》，通知市建委、市国土局、市规划局、市房地产交易登记中心等部门办理将鸿业中心大厦5-25层原住宅规划变更为写字楼，大楼使用功能由商住楼变更为综合商业楼的相关手续。2013年9月24日，福州市城乡规划局向鸿业公司颁发建字第350101201310100号《建设工程规划许可证》，准许鸿业中心大厦的使用功能由商住楼变更为商业及办公楼，其中，地面1-4层的规划用途不变，5-25层用途由住宅变更为办公。鸿业中心大厦地面5-25层由原来每层设计12单元变更成每层8单元，05号车位或09号车位均位于地下室一层，二层地下室并无编号为05号或09号的车位。2013年12月2日，福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准鸿业公司公开预售鸿业中心大厦，该许可证载明鸿业中心大厦的用途为“商业及办公、停车及配套用房”。此后，因鸿业公司未能履行承诺，妥善解决其与原购房户之间的纠纷，造成原购房户到各级各部门上访不断，严重影响社会安定稳定，福州市人民政府遂于2015年6月4日召开会议，专题研究鸿业中心大厦后续处置工作，作出[2015]144号《福州市人民政府专题会议纪要》，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质。此后，福州市人民政府于2016年8月24日向鸿业公司颁发了榕国用（2016）第33034600135号《国有土地使用证》，该证载明鸿业中心大厦建设用地的“地类（用途）”为“住宅、商业”；福州市城乡规划局于2016年9月1日向鸿业公司颁发了地字第350101201600148号《建设用地规划许可证》，鸿业中心大厦“用地性质”变更为“二类居住用地（R2）；商业用地（B1）”。福州市中级人民法院在立案执行中建一局集团第六建筑有限公司与鸿业公司建设工程施工合同纠纷一案中，福建华兴财政证券公司等多个鸿业公司的债权人参与分配，为此，福州市中级人民法院合并执行，并在福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准鸿业公司公开预售鸿业中心大厦后，于2014年2月26日至2014年5月4日间作出（2008）榕执行字第340、340-2、340-3、340-4号协助执行通知书和（2008）榕执行字第340-2号执行裁定书，决定以回笼房产销售款返还执行款的方式执行，解除对鸿业中心大厦的四层01单元、五层01-08单元、六层01-08单元、七层01-08单元、十层01-08单元、十二层01单元、十三层01-08单元、十四层01、02单元、十七层06单元、十八层01-08单元、十九层01-08单元、二十层01-02单元及05-08单元、二十一层01-08单元、二十二层01-04单元及06-07单元、二十三层01单元共计82单元房屋的查封，并通知福州房屋登记中心给予王梅玲、马铮铮等22人办理上述82单元房屋预告登记。一审法院认为，本案《商品房销售合同》系时任鸿业公司副董事长的官贤镶于2008年7月5日同郭振忠及陈发腾订立的。2009年7月29日，陈发腾向郭振忠出具《协议书》，其内容表明陈发腾将其《商品房销售合同》中的权利、义务转由郭振忠承受。涉案《商品房销售合同》虽经司法鉴定证明该合同正文第3页“出卖人（签章）”栏的鸿业公司公章红印文及“叶××”（叶依光）签名字迹为彩色喷墨打印机复制形成，但该公章与留存于工商行政管理部门备档的鸿业公司公章相同，且上述合同签订之时，叶依光（占公司股权60%）是鸿业公司的董事长，经手人官贤镶（占公司股权30%）时任鸿业公司副董事长，而鸿业公司现亦无法排除当时鸿业公司以此作为格式合同用于对外签订合同。根据福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定的事实，在签订本案《商品房买卖合同》时，叶依光、官贤镶对鸿业公司享有股东权利，包括按股权比例享有被转让房产的实际收益权。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。叶依光、官贤镶在签订该合同时已是鸿业公司股东，亦是实际控制人，有权代表鸿业公司对外从事职务行为，其行为应视为代表鸿业公司。因此，叶依光、官贤镶签订本案《商品房买卖合同》的行为，对鸿业公司具有法律约束力，鸿业公司应承担相应的民事责任。从2008年7月5日至今，双方均未签订正式合同，鸿业公司也未将讼争屋交付给郭振忠，郭振忠当初签订合同的目的至今无法实现，故对郭振忠诉请解除双方签订的《商品房销售合同》、判令鸿业公司返还25万元预收款，并支付利息94000元（利息计算方法：按预收款项25万元×月息1.2%作为每月利息，自2010年9月30日起暂计至2013年5月10日）的诉讼请求，一审法院予以支持。而郭振忠要求判令鸿业公司赔偿其可得利益损失25万元的诉讼请求，因缺乏依据，一审法院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、郭振忠与鸿业公司签订的《商品房销售合同》于本判决生效之日起解除；二、鸿业公司应于判决生效之日起十日内向郭振忠退还购房预付款25万元；三、鸿业公司应于判决生效之日起十日内支付给郭振忠利息94000元；四、驳回郭振忠的其他诉讼请求。当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。经审理，本院确认一审查明的事实属实。本院认为，本案《商品房销售合同》第九条对于出卖人逾期交房的违约责任作出约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的时间内交房，买受人要求退房的，在超出三个月后每月以1.2%付息。”因鸿业公司未能依约向郭振忠交房，郭振忠诉请鸿业公司向其支付利息（利息计算方法：按预收款项25万元×月息1.2%作为每月利息，自2010年9月30日起暂计至2013年5月10日为94000元），该诉讼请求于法有据，应予支持。因郭振忠在一审中主张的利息94000元仅是自2010年9月30日起至2013年5月10日的暂计金额，并非其诉请的利息总额，故一审法院按暂计金额作出判决有误。郭振忠上诉请求撤销一审判决第三项，改判鸿业公司向其支付自2010年9月30日起至合同解除之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除之日，双方当事人对于解除本案《商品房销售合同》均无异议，本院予以确认，合同解除之日可确定为二审判决作出之日即2017年9月30日。因此，鸿业公司应向郭振忠支付自2010年9月30日起计至2017年9月30止的利息252000元（25万元×1.2%／月×84个月）。一审法院判决本案利息为94000元有误，本院予以纠正。郭振忠另上诉请求鸿业公司向其赔偿可得利益损失25万元，对此本院认为，根据谁主张谁举证的民事诉讼原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应依法承担不利的法律后果。郭振忠未能举证证实其遭受可得利益损失25万元，一审法院对其该项诉讼主张不予支持，是合法正确的，本院予以维持。综上所述，郭振忠的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第409号民事判决第一项、第二项；二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第409号民事判决第三项、第四项；三、福州鸿业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向郭振忠（ZHENZHONGGUO）支付利息252000元；四、驳回郭振忠（ZHENZHONGGUO）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，由郭振忠负担3250元，福州鸿业房地产有限公司负担6550元。二审案件受理费9800元，由郭振忠负担3250元，福州鸿业房地产有限公司负担6550元。本判决为终审判决。审 判 长 林智远审 判 员 谢 芬审 判 员 陈 雯二〇一七年九月三十日法官助理 易 艳书 记 员 黄丽琴附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。