辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0283民初5853号原告：中国建设银行股份有限公司大连庄河支行。住所地：庄河市黄海大街二段**号。统一社会信用代码：91210283118832793A。负责人：姜闯，系该行行长。委托诉讼代理人：郑喜军，系辽宁赢浒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德盛，系辽宁赢浒律师事务所律师。被告：于洪军，男，1988年1月20日出生，汉族，住庄河市。被告：大连九牧房地产开发有限公司。住所地：庄河市光明山镇财主房村大财房屯。统一社会信用代码：912102835944469658法定代表人：尚家良。原告中国建设银行股份有限公司大连庄河支行（以下简称建行庄河支行）与被告于洪军、大连九牧房地产开发有限公司（以下简称九牧公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行庄河支行的委托诉讼代理人刘德盛、被告于洪军到庭参加了诉讼，被告九牧公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。建行庄河支行向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告于洪军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号212917000—2012—20130114630号，以下简称《个人住房借款合同》）；二、判令被告于洪军立即偿还截至2017年5月25日所欠原告借款本金148154.44元、利息9855.41元，本息合计158009.85元，并按合同约定偿还自2017年5月26日起至欠款还清之日止的利息、复利及罚息；三、判令被告九牧公司对上述债务承担连带清偿责任；四、确认原告对被告于洪军提供的抵押物享有优先受偿权；五、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2013年11月6日，原告与被告于洪军签订《个人住房借款合同》，约定被告于洪军向原告借款16万元，借款期限20年，自2013年11月25日至2033年11月25日止，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，现执行年利率4.41%，如遇利率调整，于起息日在每年的对月对日调整；合同项下借款逾期，罚息利率为在该合同执行利率的水平上上浮50%，并计收复利。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等其他违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除与借款人的借贷关系。同时被告于洪军以其购买的位于庄河市某小区X#X-XXX号房屋作为抵押物，为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权发生的相关费用。该抵押已办理了抵押登记。该笔贷款由九牧公司提供连带责任保证担保。我行依约于2013年11月25日发放贷款。但被告于洪军未按合同约定及时偿还贷款本息，九牧公司亦未履行保证责任。截至2017年5月25日，欠原告借款本金148154.44元、利息9855.41元，本息合计158009.85元。现诉至法院，请求依法判决。被告于洪军辩称，欠款属实，希望协商还款。被告九牧公司未作答辩。根据原告提供的个人贷款申请书、《个人住房借款合同》、贷款支付凭证、预购商品房抵押登记申请书、贷款账户基本信息、账户管理一览表、身份证明等材料，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2013年11月6日，原告（贷款人）与被告于洪军（借款人）、九牧公司（保证人）签订《个人住房借款合同》（合同编号：212917000-2012-20130114630），约定被告于洪军向原告借款16万元，用于购买位于庄河市某小区X#X-XXX号房。借款期限自2013年11月6日至2033年11月6日止，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在该合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在该合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人出现未按时足额偿还借款本息或其他应付款项等其他违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借款关系，向借款人收取违约金，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等。同时被告九牧公司作为保证人为该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权发生的相关费用。同时约定如合同项下债务到期或者贷款人根据合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行或者借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任，保证人同时承诺不论合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人可直接要求保证人依照该合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。被告于洪军以其所有的位于庄河市某小区X#X-XXX号房屋为上述借款作抵押，并在相关房地产管理部门办理了房地产抵押申请备案。现案涉房屋仍未取得所有权证书。上述合同签订后，原告于2013年11月25日依约发放借款。被告在偿还部分借款本息后未再依约还款。截至2017年5月25日，尚欠借款本金148154.44元，利息9855.41元，合计158009.85元。诉讼中，依原告申请，本院于2018年1月3日作出（2017）辽0283民初5853号民事裁定，将被告于洪军名下的位于庄河市某小区X#X-XXX号房屋予以查封，查封期限三年。本院认为，案涉《个人住房借款合同》不违反法律的效力性强制性规定，应为有效。原告已依约发放了借款，被告于洪军即应按合同约定及时偿还借款本息。未按期还款，已构成违约，原告有权依据合同约定解除借款合同，同时要求其偿还借款本金、利息、罚息、复利等。被告九牧公司为该笔借款提供连带责任保证，应承担连带责任。其在承担保证责任后，有权向被告于洪军追偿。关于原告主张确认对案涉抵押房屋享有优先受偿权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，案涉房屋虽在相关机关办理了预告登记，但其享有的是当抵押登记条件成就时对案涉房屋办理抵押权登记的请求权。根据物权法相关规定，原告对案涉房屋的抵押权并未实际设立，因此对原告该项请求不予支持。被告九牧公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃应诉、答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司大连庄河支行与被告于洪军签订的《个人住房(商业用房)借款合同》（合同编号：212917000-2012-20130114630号）；二、被告于洪军于本判决发生法律效力之日起15日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连庄河支行借款本金148154.44元及截至2017年5月25日的利息9855.41元，合计158009.85元，并承担自2017年5月26日起至实际给付之日止按《个人住房(商业用房)借款合同》约定方式计算的利息、复利及罚息；三、被告大连九牧房地产开发有限公司对前述第二项确定的义务承担连带保证责任。其承担保证责任后，有权向被告于洪军追偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  于政雄审 判 员  张维唯人民陪审员  蒋巧娟二〇一八年一月三十一日书 记 员  王晓杰