福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0802民初5714号原告：深圳市馨居佳物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区深南中路与和平路交汇处西北角鸿隆世纪广场B座栋B单元/座24层24C，统一社会信用代码9144030076636481XT。法定代表人：丁秋玉，董事长。委托诉讼代理人：沈红，福建正廉律师事务所执业律师。被告：连超，男，1969年10月18日出生，汉族，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：黄振球，福建诺佳律师事务所执业律师。原告深圳市馨居佳物业管理有限公司（以下简称馨居佳物业公司）与被告连超物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告馨居佳物业公司的委托诉讼代理人沈红与被告连超的委托诉讼代理人黄振球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。馨居佳物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告连超向原告馨居佳物业公司支付拖欠的物业服务费27466.40元。事实和理由：2014年7月15日，馨居佳物业公司与龙岩市新罗区欧洲世家小区业主委员会签订《欧洲世家住宅小区物业服务合同》，约定由馨居佳物业公司对龙岩市新罗区欧洲世家小区的别墅、多层住宅实施物业管理服务。连超系龙岩市新罗区欧洲世家别墅Ｇ区的业主，其拥有的别墅建筑面积为515.8平方米，根据合同约定，该物业的物业服务费按每平方米1.5元/月的标准计算，从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月1日前向馨居佳物业公司支付物业服务费。馨居佳物业公司依据合同约定的服务内容和标准提供了服务，但连超一直拖欠物业服务费。自2014年7月15日起至2017年6月30日止，连超共计拖欠物业服务费27466.40元，虽经馨居佳物业公司长期催收，其始终未予支付，故馨居佳物业公司诉至法院，请求判如所请。连超辩称：一、馨居佳物业公司违约在先，其无权要求连超缴纳物业服务费，并应按合同约定承担违约责任。连超在欧洲世家别墅Ｇ区右边原有宽广绿地，但被邻居无故铲除，且在该地块上挖深坑，遗留废物和垃圾，造成连超居住环境的脏、乱、臭及严重的安全隐患。连超多次向馨居佳物业公司反映，但馨居佳物业公司置之不理。按《欧洲世家住宅小区物业服务合同》约定馨居佳物业公司有责任对其他业主侵犯业主权益以及破坏小区公共绿地的行为应在24个小时内向有关执法部门和业委会报告，但馨居佳物业公司并未做到，且对他人堆放在连超居所边上的垃圾及装修遗留下的废弃物品不清理、不运走，故应承担违约责任。二、馨居佳物业公司并未按照合同《欧洲世家住宅小区物业服务合同》第六条的约定提供物业服务和履行职责。综上，因馨居佳物业公司未按合同约定履行职责和义务，已违约在先，其无权要求连超支付物业服务费，应驳回馨居佳物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月15日，馨居佳物业公司与龙岩市新罗区欧洲世家小区业主委员会签订《欧洲世家住宅小区物业服务合同》，约定由馨居佳物业公司对龙岩市新罗区欧洲世家小区的别墅、多层住宅实施物业管理服务。连超系龙岩市新罗区欧洲世家别墅Ｇ区的业主，其拥有的别墅建筑面积为515.8平方米，根据合同约定，该物业的物业服务费按每平方米1.5元/月的标准计算，从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月1日前向馨居佳物业公司支付物业服务费。连超从2014年7月15日起至2017年6月30日止，共计拖欠物业服务费27466.40元，馨居佳物业公司向连超催收物业费时，连超对物业服务质量存在意见，不同意缴纳物业费。馨居佳物业公司为此诉至本院，请求判如所请。本院认为，馨居佳物业公司与龙岩市新罗区欧洲世家小区业主委员会签订《欧洲世家住宅小区物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。该合同对业主和物业服务企业均有法律效力。馨居佳物业公司作为物业服务企业应按照诚实信用的原则，严格按照合同约定履行自己的物业管理以外，对小区公共设施设备履行维修、养护、管理和维护的以外，保障小区内设施完好，设备运行正常。现馨居佳物业公司已按合同约定履行了物业服务，连超作为业主应履行缴纳物业费的责任，因此馨居佳物业公司要求连超缴纳从2014年7月15日起至2017年6月30日止，共计拖欠物业服务费27466.40元的主张，有事实与法律依据，本院予以支持。连超抗辩馨居佳物业公司物业服务存在问题，构成违约，以此拒绝缴纳物业费。但连超提供的证据仅能证明其所有的房屋范围内存在的问题，根据馨居佳物业公司与龙岩市新罗区欧洲世家小区业主委员会签订《欧洲世家住宅小区物业服务合同》，该合同约定物业服务企业的义务仅负责本物业公共部分，其私有部分的维护不属于物业服务企业的义务。且物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提供服务质量属于小区业主共有的权利，但如果业主均以物业服务不能令其满意或者瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务不能正常运行，将会损害到大部分业主的利益，因此连超以馨居佳物业公司提供的物业服务存在瑕疵而拒交物业费的抗辩，无事实与法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（三）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定规定，判决如下：连超应于本判决生效之日起十日内给付深圳市馨居佳物业管理有限公司物业服务费27466.35元。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，减半收取计243元，由连超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员 廖  丽  婷二〇一七年十一月六日书记员 林楚楚（代）附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。