重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初18930号
原告：周永全，男，1957年7月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文庭婷，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告：汪昆隆，男，1944年2月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告：任祥贵，男，1947年5月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告：邓成元，男，1952年7月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：白尚勇，重庆索通律师事务所律师。
被告：万俊峰，女，1963年12月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：白尚勇，重庆索通律师事务所律师。
被告：曾凡武，男，1950年4月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：白尚勇，重庆索通律师事务所律师。
被告：唐智蓉，女，1951年3月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：白尚勇，重庆索通律师事务所律师。
被告：冷素容，女，1956年12月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：雍景华，男，1955年1月10日出生，汉族，住重庆市渝北区，系冷素容丈夫。
被告：刘成容，女，1962年2月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：白尚勇，重庆索通律师事务所律师。
被告：潘先莉，女，1952年5月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：白尚勇，重庆索通律师事务所律师。
被告：卢萍，女，1957年11月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：白尚勇，重庆索通律师事务所律师。
第三人：重庆市渝北区林工商公司，住所地：重庆市渝北区汉渝路23号，统一社会信用代码：5001121800773。
法定代表人：余正明，职务不详。
委托诉讼代理人：王福元，男，1952年7月25日出生，汉族，住重庆市渝北区，系公司员工。
原告周永全与被告汪昆隆、任祥贵、邓成元、万俊峰、曾凡武、唐智蓉、冷素容、刘成容、潘先莉、卢萍，第三人重庆市渝北区林工商公司（以下简称林工商公司）合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员李国华、詹成娟组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周永全的委托诉讼代理人吉蔚滨、文庭婷，被告汪昆隆、任祥贵及被告邓成元、万俊峰、曾凡武、唐智蓉、刘成容、潘先莉、卢萍的共同委托诉讼代理人白尚勇及被告冷素容的委托诉讼代理人雍景华，第三人林工商公司的委托诉讼代理人王福元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周永全向本院提出诉讼请求：1、确认原告周永全与被告汪昆隆、任祥贵于2002年4月10日签订《土地、旧房转让合同》有效；2、确认位于重庆市渝北区××镇××路××号的房屋（国有土地使用权证号渝北国用（2000）字第××××号，房屋所有权证号第××××号）占有、使用、收益的权利归原告周永全所有，并确认该土地及房屋的征收拆迁补偿款项归原告周永全所有；3、本案诉讼费由十被告承担。事实和理由：原告与被告汪昆隆、任祥贵于2002年4月10日签订了《土地、旧房转让合同》，约定被告将其购买的渝北区林工商公司的旧厂房和院坝综合地及旧楼房一栋（面积180平方米），全部转让卖给原告，转让总价38万元。合同签订后，原告支付全部转让款38万元，被告也将原告购买的房地产移交给原告占有使用至今，但至今未协助原告办理房地产权属变更根据手续，目前案涉房产所在的×××扩大片区早已纳入重庆市渝北区人民政府主城区城市棚户区危旧房改造，相关土地房屋确定被收回、征收，重庆市渝北区房屋管理机关据此已经暂停办理土地使用权和房屋买卖手续，但原告作为买受人已经支付相应对价，且事实上一直占有、使用房屋多年，虽未办理过户登记，但不影响原告就案涉土地房屋的占有、使用、收益权利，诉争土地房屋因被收回、征收所产生的补偿款项应归申请人所有。
被告汪昆隆辩称，1、我和任祥贵与原告周永全签订《土地、旧房转让合同》属实，原告一直未要求我方办理案涉房屋的过户手续，并非被告不配合办理；2、案涉房屋和土地系被告10人共有，我只能代表我自己，无权代表其他九户人的意见签字，其他9户人家也没有出具委托书给我；3、当时签订合同的经办人是任祥贵，案涉房屋、土地是渝北区林工商公司的，是国有资产，我无权处理。
被告任祥贵辩称，我和汪昆隆与原告周永全签订《土地、旧房转让合同》，将案涉房屋和土地以38万元转让给原告，此次转让是得到被告10人同意，《土地、旧房转让合同》是汪昆隆、我代表10被告与原告签订的，不是我和汪昆隆的个人行为，原告周永全所付的房屋和土地款是由汪昆隆等10被告共同分得；3、我们10人已经将案涉房屋及土地卖给了原告周永全，发生纠纷是因为房屋及土地要拆迁，我对房屋和土地的所有权、使用权、收益权以及拆迁补偿款应归原告所有无异议。
被告冷素容辩称，案涉房屋和土地系被告10人共有，汪昆隆、任祥贵只能代表其个人，无权代表其他九户人的意见签字。
被告邓成元、万俊峰、曾凡武、唐智蓉、刘成容、潘先莉、卢萍共同辩称，1、被告汪昆隆与任祥贵无权处理案涉房屋，其与原告签订的合同对我方无约束力，不能产生物权变动的效力。2、案涉土地房屋系由本案10被告按份共同共有，按照物权法相关规定，处分案涉不动产应该经三分之二按份共有人同意，但本案中仅系由汪昆隆与任祥贵签字出售了案涉房屋，未达到法律规定的三分之二的要求，故案涉土地房屋的所有权并未发生转移，仍归属于本案10被告。3、案涉土地房屋并未发生产权转移登记，仍登记在本案10被告名下。因此案涉土地房屋拆迁补偿款也应当归属于不动产所有权人，即本案10被告，原告无权享有案涉房屋的任何权益。
第三人林工商公司辩称，本案10被告向我公司购买土地属实，10被告购买土地后续情况我方不清楚，也与我公司无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对土地、旧房转让合同、收条、收款收据、房屋所有权证、国有土地使用证、土地转让协议、关于将渝北区林工商公司土地使用权收回出让给汪昆隆等10户的批复、重庆市国有土地使用权出让合同、声明、承包协议、租赁合同、关于推进2013-2017年城市棚户区（危旧房）改造工作的实施意见、关于暂停办理有关手续的函、土地转让合同，因当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对其他证据与本案无关联性，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2002年4月10日，被告汪昆隆、任祥贵作为甲方，原告周永全作为乙方签订了一份《土地、旧房转让合同》，主要约定甲方将购买原渝北区林工商公司的旧厂房和院坝综合地面积1050平方（1.58亩）及旧楼房一幢（一楼一底）面积180平方米，动力电户头及电表一个，全部转让出卖给乙方改造使用，转让总价38万元。甲方在移交土地、房屋、国土证、房屋使用证后先付清人民币37万元整，从此土地、房屋所有权及使用权归乙方所有，余款壹万元在乙方建房开工之日付清。三、乙方在土地使用和旧房改造过程中，甲方汪昆隆代表10户必须做到以下几点：1、写委托书，委托乙方办理地块、房改等相关手续。……。合同尾部甲方代表处汪昆隆、任祥贵签字，乙方代表处周永全签字。
2002年4月15日，被告汪昆隆、冷素容出具收条，载明：今收到周永全购土地款叁拾柒万元整。庭审中，被告汪昆隆、任祥贵、冷素容均陈述，原告周永全支付上述37万元款项后，其就将案涉房产及不动产权属证书一并交给了原告周永全，之后该房产一直由原告周永全使用。
2008年9月24日，被告冷素容出具收条，载明收到周永全交来土地出让金10000元。被告汪昆隆、任祥贵在该收条上签字。
2008年1月1日，原告周永全作为甲方、被告冷素容作为乙方签订了一份承包时间为一年的《承包协议》，约定甲方将案涉房产承包给乙方，乙方每月缴纳承包费1000元。2009年1月1日、2010年12月31日，原告周永全与被告汪昆隆、冷素容再签订《承包协议》两份，约定原告周永全将案涉房产承包给被告汪昆隆、冷素容。该两份承包协议履行期间，被告汪昆隆按《承包协议》约定向原告周永全缴纳承包费。2010年3月30日，原告周永全将案涉房产出租给案外人贾代林并签订了《租赁合同》，租赁期限为2010年3月30日至2016年3月29日。2016年3月30日，原告周永全再与案外人贾代林签订《租赁合同》，将案涉房产出租给贾代林，租赁期限从2016年3月30日至2020年3月29日。
2012年1月20日，被告任祥贵出具《声明》，载明，按《土地、旧房转让合同》第二条周永全从交清37万元当天起就拥有土地、房屋所有权及使用权。周永全早已交清总价，土地、房屋产生的一切权益当然都归周永全享有，我决不反悔。
2014年4月17日，重庆市渝北区人民政府发布《关于推进2013年-2017年城市棚户区（危旧房）改造工作的实施意见》，上载明案涉房产所在的渝北区×××扩大片区已经纳入改造范围。原、被告双方由此产生争议，原告遂起诉来院。2015年10月21日，重庆市渝北区房屋管理局发布《关于在×××扩大片区棚户区（危旧房）改造项目国有土地上房屋征收范围内暂停办理有关手续的函》，载明暂停办理案涉房产所在区房屋买卖的相关手续。原告周永全起诉时的诉讼请求包括“判令被告汪昆隆、任祥贵协助原告办理位于重庆市渝北区××镇××路××号的房地产权属转移登记手续”，后其将该项诉讼请求变更为“确认位于重庆市渝北区××镇××路××号的房屋占有、使用、收益的权利归原告周永全所有，并确认该土地及房屋的征收拆迁补偿款项归原告周永全所有”。
关于签订《土地、旧房转让合同》的情况，被告任祥贵陈述，我与其他9个被告共同以24万元的价格向林工商公司购买了案涉土地及地上的房屋，渝北区国土局将原交由林工商公司使用的案涉土地收回后出让给我们，并准许我们在土地上修建房屋，当时考虑到房屋要拆除并建新房，就没有将房产的所有权证注销，也没有由林工商公司过户至我们名下，但土地使用权证办至我们10人名下。取得土地房屋后，我们10人经商量决定进行转卖，由我出面联系买家，2001年时我联系到一个叫邱某某的买家，谈好40万元价格，邱某某先付了2万元定金，后我们10人在转让合同上签字了，邱某某又不想买了，于是定金就没退，我们10人每人分得了2000元。2002年汪昆隆等9被告又让我去找别的买家，我就找到了周永全，我们10人商量后决定以38万元的价格出售给周永全，所以当时汪昆隆、我、周永全就在合同上签字，当时冷素容也在场，签订合同时周永全就支付了37万元，冷素容收的钱并出具了收条，收了钱后，我们就通知其余人来分钱，是冷素容分的钱，我们10人每人分得3.7万元现金，然后我们就将土地、房屋交付给了周永全。
关于是否分得3.7万元款项问题，被告汪昆隆陈述因时间太久记不清是否分得3.7万元款项；被告冷素容陈述其收到3.7万元款项属实，但当时发钱有无签字记不清了；其余七个被告陈述并未收到3.7万元款项。
另查明，案涉房产现登记的权利人为江北县林工商公司，即本案的第三人林工商公司。案涉房产所在的土地登记的土地使用者为汪昆隆等10户，土地使用权类型为出让，使用权面积为1050平方米，该土地系渝北区人民政府批准收回第三人林工商公司的土地后出让给汪昆隆、任祥贵等10被告，颁发土地使用权证的时间为2000年10月27日。
2000年8月18日，被告汪昆隆、任祥贵等10人与第三人林工商公司签订《土地转让协议》，约定林工商公司将渝北区××路×号内的土地，面积为1050平方米（包括简易加工厂厂房壹幢）有偿转让给汪昆隆、任祥贵等10人，转让金24万元。后被告汪昆隆、任祥贵等10人作为受让方，重庆市渝北区国土局作为出让方签订了《重庆市国有土地使用权出让合同》，将案涉土地使用权交给被告汪昆隆、任祥贵等10人使用。
2001年9月27日，被告汪昆隆、任祥贵等10被告拟将案涉房产及土地以40万元的价格出卖给案外人邱某某，并形成了一份《土地转让合同》。该合同甲方代表处10被告签字，乙方处未签字。
本院认为：被告汪昆隆、任祥贵作为代表与原告周永全在2002年4月10日签订《土地、旧房转让合同》，将10被告共同向第三人林工商公司购买的案涉房屋、土地转让给原告周永全，此系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，即便被告汪昆隆、任祥贵无处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，也不影响合同的效力，故《土地、旧房转让合同》合法有效。原告周永全请求确认其与被告汪昆隆、任祥贵签订的《土地、旧房转让合同》有效，本院予以支持。
被告汪昆隆、任祥贵作为代表与原告周永全签订《土地、旧房转让合同》，将案涉房屋、土地转让给原告周永全，但案涉土地为汪昆隆、任祥贵等10被告共有，案涉土地上的房产也是汪昆隆、任祥贵等10被告共同向第三人林工商公司购买，本案原、被告争议的焦点在于汪昆隆、任祥贵是否有权处分案涉房产、土地。首先，汪昆隆、任祥贵作为10被告的代表在2001年9月拟将案涉房屋、土地以40万元的价格转让给案外人邱某某，这表明10被告在当时即有出卖案涉房屋、土地的意愿；其次，从合同中“甲方汪昆隆代表10户必须做到以下几点”的约定可知，《土地、旧房转让合同》上被告汪昆隆、任祥贵系作为10被告的代表签字，被告冷素容出具收条载明收到原告周永全交来土地款37万元表明其认可被告汪昆隆、任祥贵作为代表出售案涉房屋、土地。最后，被告任祥贵陈述其与汪昆隆作为代表将案涉房屋、土地以38万元的价格转让给原告周永全经过其余被告的同意，且10被告当时也分取了原告周永全交来的37万元款项，分取款项后即将案涉土地、房屋及相应的权属证书交给了原告周永全。被告冷素容认可收到分得的款项3.7万元，汪昆隆则表示记不清是否分得3.7万元款项，其余7被告则表示未收取分得的房款。但从查明的事实看，案涉房屋、土地的权属证书由原告周永全持有，案涉房屋、土地至少在2008年1月起一直由原告周永全占有、使用，邓成元等七被告虽辩称其不知晓案涉房屋、土地已转让给原告周永全，也未收取分得的房款，但该七个被告早在2001年就有出售案涉房屋、土地的意愿，其从2002年到至今约15年期间却未对原告周永全占有、使用案涉房屋、土地提出异议，也未向被告汪昆隆、任祥贵提出质疑或请求，这显然不合常理。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，综合原告周永全举示的证据以及被告任祥贵、汪昆隆、冷素容陈述的意见，本院认定原告周永全陈述的邓成元等七被告知晓被告汪昆隆、任祥贵作为代表将案涉房屋、土地转让且分取了出卖房款的事实具有高度可能性，本院予以采纳。故被告汪昆隆、任祥贵作为代表将案涉房产、土地转让给原告周永全经过了其余8个被告的同意，《土地、旧房转让合同》对其余8个被告具有约束力。
因《土地、旧房转让合同》合法有效，原告周永全按合同约定支付了案涉房屋、土地的全部价款，被告亦将案涉房屋、土地交付给了原告，案涉房产虽未办理过户登记，但不影响原告享有诉争房屋所有权人的一切排他的权利。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”，本案中，原告周永全基于合法有效的《土地、旧房转让合同》并支付对价取得了案涉房产占有、使用、收益的权利，故原告周永全请求确认案涉房屋的占有、使用、收益的权利归其所有，符合法律规定，本院予以支持。原告按合同约定支付了案涉房屋、土地的全部价款，10被告应协助原告办理案涉房屋的产权过户登记手续。因案涉房屋、土地所在片区已被政府部门纳入棚户区（危旧房）改造范围，已暂停办理产权过户等有关手续，故案涉房屋、土地产权过户存在障碍，但案涉房屋、土地因征收而产生的补偿权益应由原告周永全享有。同时因案涉房屋、土地的拆迁补偿合同并未签订，相关拆迁补偿款尚未产生，原告请求确认案涉土地及房屋的征收拆迁补偿款项归其所有无法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：
一、原告周永全与被告汪昆隆、任祥贵在2002年4月10日签订《土地、旧房转让合同》有效；
二、确认位于重庆市渝北区××镇××路××号土地及房屋的占有、使用、收益的权利归原告周永全所有；
三、驳回原告周永全的其他诉讼请求。
案件受理费7000元，由原告周永全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 雷元亮
人民陪审员 李国华
人民陪审员 詹成娟
二〇一七年五月八日
书 记 员 张 韬