黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终5485号上诉人(原审原告)：哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区前进路正阳花园小区14，15栋—1—2层39号。法定代表人：祖艳玲，该公司经理。委托诉讼代理人：安源，黑龙江博润律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：郑红梅，女，1971年5月23日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：寇强，黑龙江嵘斗律师事务所执业律师。上诉人哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司（以下简称温馨岛公司）与被上诉人郑红梅物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民一民初字第1487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人温馨岛公司委托诉讼代理人安源，被上诉人郑红梅委托诉讼代理人寇强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温馨岛公司上诉请求：撤销一审判决依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定2005年第四季度至2010年第一季度期间所拖欠的物业服务费已超过诉讼时效系错误认定。（一）业主缴纳物业费，系分期履行债务，诉讼时效应从最后一期债务履行期限届满之日起计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。虽然物业费是按月计算，按季交纳，但是对物业合同来说，整个合同即是一个整体，实质为同一笔债务，不过是物业费进行分期履行而已，所以物业费的收取应当从每份合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。双方的物业合同分两个阶段签订：第一阶段是前期物业服务合同阶段，2004年9月29日，郑红梅进户时与新星物业公司签订了物业管理服务合同，期限自2004年9月29日至2009年9月28日，2006年12月5日，在该合同履行期间，开发商解除与新星公司的物业委托服务关系，与温馨岛公司签订了物业管理委托合同，约定将小区物业管理移交给温馨岛公司管理，对原物业公司预收的2007年以后的物业费和2007年以前业主欠缴的物业费的收取全部转移给温馨岛公司，合同的履行期限为自2007年1月1日起至2012年12月31日止。因此，前期物业服务合同的期限应为2004年9月29日至2012年12月31日，合同期限内物业费收取的诉讼时效应自合同期满后起算，即2012年12月31日起计算。第二阶段是业主委员会成立后，业主委员会和物业公司签订的物业服务合同阶段，2008年5月1日，业主委员会成立后与物业公司签订了物业服务合同，合同履行期限自2008年5月1日至2015年5月31日，合同期限内物业费收取的诉讼时效应自合同期满后起算，即2015年5月31日起计算。综上，从每份合同的履行期限来看，结合温馨岛公司一审已举证的催缴通知单，温馨岛公司向郑红梅追索物业费均未过诉讼时效。（二）追缴物业费的案件中，诉讼时效从最后一期债务履行期限届满之日起计算才符合法理，符合公平原则。物业公司与小区业主之间的物业服务合同关系，不同于其他债权债务合同关系。一般合同中，如一方违约，另一方可行使不安抗辩权，或要求解除合同。但对于物业服务合同而言，物业公司服务的是整个小区的业主，如对公共设施的维修维护、为全体业主提供生活用水二次加压、化粪池清掏、保洁、保安工作等，因此在物业服务合同关系中，一个物业管理区域的业主是作为一个整体而存在的。当个别业主违约时，温馨岛公司无法行使其不安抗辩权，仍需要依据合同约定在整个履行期限内提供物业服务。故温馨岛公司向业主主张权利的诉讼时效也应从整个合同最后一期债务履行期限届满之日起计算。（三）自2007年温馨岛公司接手锦江绿色家园小区物业后，始终在不断向郑红梅追缴物业费。自温馨岛公司接手锦江绿色家园小区物业服务工作后，从未怠于行使收取、追缴物业费的权利。第一，温馨岛公司的工作人员从2007年开始一直在不断通过电话催缴、书面催缴的方式向郑红梅催缴物业费，也经常上门催缴，但通过电话催收或上门催收很难举证，一些工作人员也已不在温馨岛公司处工作；第二，2008年至2010年间，温馨岛公司多次到管辖法院立案追索郑红梅应缴物业费，但当时法院拒绝立案；第三，根据常识来看，温馨岛公司也不可能从2007年接手后直到2012年期间从未向业主催收过物业费。郑红梅辩称，一审法院认定事实不清、一审判决书中温馨岛物公司自2012年5月1日起已在公事板粘贴物业费虚缴通知形式向郑红梅追缴物业费。该部分事实不清，温馨岛公司只是陈述了事实，并没有有效证据予以证明。并且即便粘贴缺交通知也不能认定温馨岛公司行为是向郑红梅主张权利。并且一审本案立案是2015年9月17日，距2012年5月1日已超过2年诉讼时效，温馨岛限公司未提交相关证据证明时效延续。故一审法院只应保护立案前2年的物业费。温馨岛公司未依法履行物业职责提供物业服务，郑红梅的房产自进户后就发生漏雨，温馨岛公司未对郑红梅房屋进行维修，不应该收取相应的物业费。并且现该小区应为并封闭管理，但小区前后门门禁失灵，经常大门敞开车辆行人随意进入，存在安全隐患。温馨岛公司没有进行物业管理职责。温馨岛公司向一审法院起诉请求：判令郑红梅立即支付2005年10月1日至2014年12月31日的物业费52,388元以及相应的违约金13,102元。一审法院认定事实：郑红梅系哈尔滨市道里区河松街锦江绿色家园小区恒河苑18号楼1单元1-2层2号10号门市（建筑面积327.34平方米）的所有权人。该房屋系由哈尔滨市综合开发建设总公司建设。2004年9月29日郑红梅与哈尔滨市新星物业服务有限责任公司签订物业管理服务合同（简称新星物业公司），合同约定：新星物业公司为郑红梅提供物业服务，有效期为五年，自2004年9月29日至2009年9月28日止；管理费用：公企用房按合计建筑面积每年20元/平方米。2006年12月5日，哈尔滨综合开发建设总公司开发一部（甲方）与温馨岛公司（乙方）签订物业管理委托合同，将包括郑红梅所有的房屋在内的锦江绿色家园小区的物业管理移交给温馨岛公司管理，约定对原物业预收的07年度以后的物业费和07年度以前业主欠交的物业管理费由原物业公司全部移交给温馨岛公司，委托温馨岛公司继续收取。新星物业公司与甲、乙双方共同在该合同中盖章。2008年5月1日温馨岛公司与锦江绿色家园小区业主委员会签订物业管理委托合同，约定委托温馨岛公司对锦江绿色家园小区的物业进行管理，期限为7年，自2008年5月1日起至2015年5月31日止，按季度收取物业管理服务费；物业服务费用由业主按其拥有物业的面积交纳，公企用房每月每平方米建筑面积1.32元；每季度末仍未交纳本季度管理服务费的业主或物业使用人要承担逾期缴纳的违约金，违约金由下季度首月1日起按每天应交纳管理服务费的5%计算，加收违约金。郑红梅自2005年10月起至2014年12月止，共计拖欠物业管理服务费52,388元。温馨岛公司自2012年5月1日起，以在公示板张贴“物业费催通知”的形式，向郑红梅催缴物业费。一审法院认为，根据中华人民共和国国务院发布的物业管条例规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服企业签订物业服务合同。本案中，锦江绿色家园小区业主委会于2008年5月1日，与温馨岛公司签订物业管理委托合同。温馨岛公司自2008年5月1日起开始对锦江绿色家园小区提供物业管服务。郑红梅系锦江绿色家园小区业主，事实上享受了温馨岛公司所提供的物业管理服务，应根据物业服务合同的约定向温馨岛公司交纳物业服务费。郑红梅自2005年10月起欠缴物业服务费，但温馨岛公司2012年5月1日才开始张贴物业费催缴通知，要求郑红梅交纳拖欠的物业费。现温馨岛公司没有证据证明新星物业公司或温馨岛限公司在2007年至2011年期间曾向郑红梅提出过补交物业服务费的主张，故温馨岛公司对郑红梅自2005年第四季度至2010年第一季度期间所拖欠的物业费服务费已经超过诉讼时效。温馨岛公司要求郑红梅支付所拖欠的物业服务费用，仅对2010年第二季度至2014年第四季度的费用予以支持，郑红梅应向温馨岛公司支付24,628.80元。同时，因物业服务合同中所约定的违约金过高，而温馨岛公司要求按照年利率5.7%的标准计算利息，不违反法律规定，予以支持2659.95元。关于郑红梅称其没有与温馨岛公司签订合同，不应向温馨岛公司交纳物业服务费的辩解理由。因根据《物业管理条例》规定，物业服务合同仅需由业主委员会代表业主签订即具有法律效力。且温馨岛公司按照合同约定进驻锦江绿色家园小区，郑红梅实际上已经享受了温馨岛公司所提供的物业管理服务。关于郑红梅称房屋存在漏水，温馨岛公司未尽到物业服务义务的辩解理由。因屋面维修应由业主大会表决决定，不属温馨岛公司的物业管理范围，郑红梅的辩解理由不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《最高人民法院关于使用本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑红梅提供照片11张，证明：1—6张照片证明温馨岛公司负责物业管理的前后门敞开，车辆行人随意进出，门禁失灵，道路破损严重，温馨岛公司没有履行物业行为。7—11张照片证明郑红梅房屋棚顶、墙面因多次漏水造成侵害，郑红梅多次报修都没有给维修。温馨岛物公司对该证据的质证意见为对真实性有异议，从照片中不能看出是温馨岛公司提供物业管理范围，且本案为二审开庭，郑红梅的答辩及其举证的证据证明物业公司物业服务存在瑕疵，应该在一审中提出。而事实上在一审中已经以上述理由进行答辩，一审法院未予支持，郑红梅对此有异议，应在法定上诉期限内上诉或者针对物业服务合同重新起诉。且温馨岛公司认为是照片不属于新证据范围，不能在二审中作为证据。本院责令郑红梅一审为什么没有提供上述证据，郑红梅回答不清楚。本院的认证意见：从形成的时间看，郑红梅举示的证据在一审庭审结束前已经客观存在，二审提供属于逾期举示，不属于二审程序新证据，不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于温馨岛公司主张业主缴纳物业费系分期履行债务，追缴物业费的诉讼时效应从最后一期债务履行期限届满之日起计算，及如此计算才符合法理和符合公平原则的问题。依据一审法院认定的事实，温馨岛公司自2012年5月1日才开始张贴物业费催缴通知，要求郑红梅交纳拖欠的物业费。温馨岛公司的上述主张并不能改变其向郑红梅开始催缴物业费的时间节点。故一审法院对温馨岛公司主张权利中超过诉讼时效时间段的计算准确无误，本院对温馨岛公司的上述主张不予支持。关于温馨岛公司主张自2007年其接手锦江绿色家园小区物业后，始终在不断向郑红梅追缴物业费的问题。依据一、二审认定的事实和采信的相关证据，可以确定：温馨岛公司接手案涉小区的物业管理后，首次向郑红梅追缴物业费的时间应为2012年5月1日。现温馨岛公司并未向本院提交其在2012年5月1日之前曾向郑红梅追缴物业费的任何证据，故本院对其上述主张不予支持。综上所述，温馨岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1009元，由哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郎晓侠审判员  周 磊审判员  王 琦二〇一七年十一月二十日书记员  赵春莹