四川省南江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1922民初1797号
原告（反诉被告）南江县康之享电子商务有限公司。
住所地：南江县南江镇红塔新区（教师进修校教辅楼*楼）。
法定代表人：郭鹏程，公司总经理。
委托诉讼代理人：郭正文，男，汉族，生于1966年4月10日，初中文化，住南江县南江镇。
委托诉讼代理人：李敏，女，汉族，生于1964年2月17日，大学文化，住巴中市巴州区，南江县康之享电子商务有限公司职工。
被告（反诉原告）：雍红成，男，生于1973年8月21日，汉族，高中文化，住南江县红塔新区。
被告（反诉原告）：熊波，女，生于1983年10月4日，汉族，高中文化，住南江县坪河乡。
被告（反诉原告）：梁红惠，女，生于1975年6月8日，汉族，高中文化，住南江县南江镇。
被告（反诉原告）：何兵，男，生于1973年9月6日，汉族，高中文化，住南江县坪河乡。
被告（反诉原告）：张杰，男，生于1974年4月22日，汉族，住南江县南江镇。
被告（反诉原告）：陈雄，男，生于1974年10月15日，汉族，高中文化，住南江县南江镇。
被告（反诉原告）：龚俊，女，生于1968年7月22日，汉族，高中文化，住南江县红塔新区。
被告（反诉原告）：毛英，女，生于1983年7月26日，汉族，住南江县南江镇，居民。
被告（反诉原告）：冉敏，女，生于1974年7月10日，汉族，住南江县南江镇，居民。
诉讼代表人雍红成，男，生于1973年8月21日，汉族，高中文化，住南江县红塔新区，居民。
委托诉讼代理人：董春城，四川代智律师事务所律师。
原告（反诉被告）南江县康之享电子商务有限公司诉被告雍红成（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依职权追加何兵、龚俊、张杰、陈雄、梁红惠、毛英、冉敏、熊波为本案当事人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南江县康之享电子商务有限公司法定代表人郭鹏程的委托诉讼代理人郭正文、李敏到庭参加了诉讼。被告（反诉原告）何兵、龚俊、张杰、陈雄、梁红惠、毛英、冉敏、熊波、雍红成的诉讼代表人雍红成及其委托诉讼代理人董春城到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）南江县康之享电子商务有限公司提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《商业房屋租赁合同》无效；2、判令被告扣押原告财产的行为属于侵犯物权的行为；3、判令被告返还原告办公室电脑主机3台，打印机1台，复印件1台；4、判令被告退还原告押金10000.00元，租金100000.00元，赔偿装修损失130000.00元，公司广告招牌费30000.00元，营业损失费128000.00元，公司加盟费和保证金80000.00元，合计398000.00元。事实及理由：
2015年5月11日，原告股东之一郭佳（乙方）与被告方诉讼代表人雍红成（甲方）签订《商业房屋租赁合同》，约定甲方将其购买的位于南江镇红塔新区进修校教辅楼370㎡商铺出租与乙方，租期自2015年6月30日至2020年6月30日止，每年租金自100000.00至133100.00元不等。合同第6条第1款约定甲方负责在6月5日前将电梯恢复运行。按合同目的理解甲方应在2015年6月15日前将电梯恢复运行，但甲方却在2015年10月15日前才恢复，严重违约，被告方将未办理消防手续的房屋租赁给原告，使原、被告签订的房屋租赁合同无效，被告在租期内扣押了原告方电脑主机3台，打印机1台，复印件1台，现原告方已停止营业，故提起诉讼。请求人民法院支持我方的诉讼请求，依法驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）雍红成、熊波、梁红惠、何兵、张杰、陈雄、龚俊、毛英、冉敏辨称，原告诉称的房屋系各被告共有，2015年5月11日原告方股东郭佳与被告雍红成签了《商业房屋租赁合同》，被告按合同履行了合同义务。原告交付了2015年租金100000.00元后拒绝交付2016年租金，故原告的行为构成违约。2016年8月19日在南江镇红塔社区居委会见证下我方搬走了原告部分办公用品，是自助行为。现原告要求我方赔偿损失无法律依据，我方现已提起反诉，一是要求反诉被告继续履行与反诉原告签订的《商业房屋租赁合同》，支付反诉原告2016年度房租100000.00元；二是要求反诉被告支付反诉原告违约金20000.00元。
当事人围绕各自诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院确认事实如下：位于南江县南江镇红塔新区教师进修校商业楼3楼、4楼商铺（建筑面积1653.36㎡）系被告何兵等人于2015年1月22日从巴中市雄政房地产开发有限公司处购得。被告何兵等9人按份共有该商铺。其中龚俊与雍红成系夫妻关系。同年1月31日被告熊波、梁红惠、何兵、张杰、陈雄、龚俊、毛英、冉敏（甲方）与被告雍红成（乙方）签订委托书，约定甲方全权委托乙方办理红塔新区教师进修校商业楼三、四楼出租事宜，收取租金及处理因租房引发的各种纠纷和诉讼。委托期限为2015年1月1日至2021年12月31日。2015年5月11日被告雍红成（甲方）与郭佳（乙方）签订《商业房屋租赁合同》，约定甲方将南江县（镇）红塔新区教师进修校教辅楼商业部分三楼、四楼左起第一到第三轴和同层电梯间后面部分370㎡的房屋出租与乙方使用。租赁期限为2015年6月30日至2020年6月30日止。2015年及2016年租金均为100000.00元，2017年至2019年租金每年递增10000.00元至33100.00元不等，由乙方在上年租金到期前30日预付下一年租金。合同第五条约定商铺由乙方自行装修，合同第三条约定签订合同时乙方一次性向甲方交付保证金10000.00元，租赁期满或终止后15日内，如乙方无拖欠房租，不损坏商铺，不影响房屋二次租赁时，甲方退还乙方。合同第六条第1款约定甲方应对出租房屋合法性承担法律责任。甲方负责在6月15日前将电梯恢复运行。合同第七条1款（2）约定如乙方拖欠房屋租金累计30日以上，甲方有权单方终止合同，收回房屋，不退还保证金。第2款约定：甲方不得无故提前终止合同，如甲方需提前终止合同，甲方需提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付20000.00元违约金，并赔偿乙方装修损失。雍红成、郭佳在合同上签字。合同签订后郭佳于2015年5月15日向被告雍红成交纳房租100000.00元及保证金10000.00元。被告雍红成向郭佳出具相应金额收条1张。2015年6月原告南江县康之享电子商务有限公司（筹建中）在涉案房屋门口制作商业广告两块，并对案涉商铺进行了装修。2015年5月12日原告南江县康之享电子商务有限公司成立，营业期限为长期，经营范围为装修房屋及网上销售建筑装饰材料等，2015年7月1日陈荣军、杨飞、田竖三、郭佳4人签订《成立电子商务股份公司协议》，协议约定陈荣飞等4人投资设立南江县康之享电子商务有限公司，郭佳、杨飞、田竖三、陈荣军4人为公司股东。2016年11月21日陈荣军退出。原告南江县康之享电子商务有限公司主要业务是与“金螳螂（苏州）电子商务有限公司”合作，网上销售家庭建筑装饰材料并从事家庭装修业务。原告南江县康之享电子商务有限公司实际使用了案涉商铺，并将案涉商铺取名“天猫e站”南江站。郭佳将被告雍红成出具的租金及押金收条向原告南江县康之享电子商务有限公司予以报销。从原告方提供的“南江县康之享电子商务有限公司2015年的部分装修客户资料”显示。原告方最早承揽家庭装修业务时间为2015年5月，停业时间为2016年5月。从原告方提供的“南江县康之享电子商务有限公司未收款统计表”来看，原告方尚有香醍别苑马芙蓉等7户装修费用共计285900.00元未收回。
2016年8月19日被告雍红成邀请南江县南江镇红塔社区居委会相关人员从场将被告承租商铺办公区内存物品予以清点并记录，当天被告雍红成在案涉商铺张贴公告，内容为：“郭佳：根据2015年5月11日和你签订的租房合约约定，你应该提前一个月缴纳2016年度的租金，在多次催促后，你并无实际行动，亦无任何说明，属恶意违约，我方根据合同约定，决定终止本合同，并保留对你追责的权利，为维护我方合法权益，我方决定于2016年8月19日收回该房屋，因你方有存在拖欠租金及一些费用的情况，我方决定实施关闭该房屋的决定，在红塔社区的见证下，对房屋内物品进行封存，任何未经本人许可的以任何方式进入该房屋均视为非法入侵”，被告雍红成将案涉商铺上锁，并将公告内容告知其他被告。同时将公告通过电话短信告知郭佳，郭佳回短信称：“你先违反合同规定，电梯半年以上不能用，欢迎你打官司，我现在告知你，我准备搬东西了，你把它硕（锁）了，你不开门，只有敲了”。2016年8月20日原告股东陈荣军向南江县公安局城西派出所报警称原告方与被告雍红成在案涉商铺内发生纠纷。南江县公安局城西派出所民警调查证实，因原告拖欠房租与被告发生纠纷，雍红成通过社区相关人员见证扣押原告办公电脑主机3台，打印机1台，复印机1台，南江县公安局城西派出所认为该纠纷属于经济纠纷，建议双方通过司法途径解决。
另查明：原告股东之一郭佳（乙方）于2015年4月29日与金螳螂（苏州）电子商务有限公司（甲方）签订《家装e站B2级城市运营商合作协议》，约定甲方授权乙方在南江县区域内代理乙方以天猫家装e站名义开展家装材料销售及家庭装修业务，协议约定乙方向甲方每年缴纳专项技术服务费30000.00元，履约保证金50000.00元；2016年9月24日爱蜂巢（苏州）电子商务有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《终止协议》，约定甲、乙双方自愿于2016年8月30日前终止原2015年5月9日签订的《家装e站B2级城市运营商合作协议》，终止协议第五条约定专项技术费用30000.00元不退还。如2年内乙方在授权区域内施工包质期满5个工作日内乙方无扣款或违约，甲方向乙方退还50000.00元履约保证金。
再查明：南江县教师进修校商业楼电梯于2015年10月15日运行，于2016年5月10日经相关部门检验合格，原告方于2016年6月30日就案涉商铺交电费500.00元。
本院认为：关于本案诉讼主体问题，郭佳作为原告南江县康之享电子商务有限公司股东，在公司设立时以个人名义与被告雍红成签订《商业房屋租赁合同》，并以个人名义交纳租金及保证金，原告南江县康之享电子商务有限公司成立后，郭佳以公司股东名义将所交费用在公司予以报账，公司对合同实际履行。被告雍红成作为合同相对方，在诉讼中提起反诉要求南江县康之享电子商务有限公司对郭佳以个人名义签订的合同承担合同责任，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对方请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持，故南江县康之享电子商务有限公司作为本诉原告及反诉被告的诉讼主体适格。本案合同所涉及的房屋系被告雍红成等9人所购买，属按份共有，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十二条规定，共有财产受他人侵害，部分共有人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人。故雍红成等9人作为本诉被告及反诉原告的诉讼主体适格。
关于原、被告签订合同效力问题，原告南江县康之享电子商务有限公司诉称案涉房屋未办理消防手续，认为合同无效，本院认为，房屋是否办理消费手续系相关行政法规调整范畴，并不影响合同民事效力，故原告方该项诉讼请求，本院不予支持。关于原、被告签订合同是否解除的问题，结合案涉合同第四条及第七条约定，作为房屋承租方，原告南江县康之享电子商务有限公司应在2016年6月30日前30日内交纳2016年-2017年度房租，至2016年8月19日已逾期2个多月，出租方可以单方面终止合同，不退还保证金。实际上被告雍红成代表房屋出租方于2016年8月19日以书面方式及电话短信方式告知郭佳要求终止（解除）合同，同时将房屋上锁，从郭佳通过电话向被告雍红成所回短信，可以得知原告方已收到被告雍红成作出的解除合同的意思表示，被告雍红成作为案涉房屋出租方单方作出解除合同的意思表示符合原、被告双方合同约定，故原、被告于2015年5月11日签订的合同已于2016年8月19日解除。因合同已解除，被告雍红成等等反诉原告南江县康之享电子商务有限公司要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。关于被告雍红成等反诉原告南江县康之享电子商务有限公司要求支付2016年至2017年度100000.00元房租的诉讼请求，因原、被告合同解除时间为2016年8月19日，根据双方合同约定，原告方所交100000.00元系2015年6月30日至2016年6月30日期间的租金，而原告方实际占用案涉商铺至2016年8月19日，故原告南江县康之享电子商务有限公司应向被告雍红成等支付该期间的租金13700.00元，关于被告雍红成等反诉原告南江县康之享电子商务有限公司要求给付除13700.00元以外租金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告雍红成等反诉要求原告南江县康之享电子商务有限公司给付20000.00元违约金的诉讼请求，根据原、被告双方合同第七条第二项约定，只有在出租方（被告雍红成等）无故提前终止合同，才向承租方（原告南江县康之享电子商务有限公司）支付20000.00元违约金，故被告雍红成等该项反诉请求不符合双方合同约定，本院不予支持。关于原告南江县康之享电子商务有限公司要求确认被告雍红成扣押电脑主机3台等财产的行为属于侵犯物权并要求返还的诉讼请求，本院认为，被告雍红成等扣押原告方的部分财产的行为的目的虽是催促原告方交纳房租，但扣押后未及时请求公力救济，故构成侵权行为。双方当事人对因扣押财产产生的纠纷在本案中合并审理未提出异议，均表示同意。故对原告方该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告南江县康之享电子商务有限公司要求被告雍红成等退还押金10000.00元的诉讼请求，根据原、被告双方合同第三条约定，甲、乙双方在租赁期满后，乙方（原告）无拖欠房租，对商铺无损坏，甲方（被告）退还乙方（原告）10000.00元保证金，从合同约定来看，该10000.00元押金有履约保证金的性质，现原告实际存在拖欠被告2016年-2017年度租金的违约行为，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告南江县康之享电子商务有限公司要求被告雍红成等退还所交纳的2015年6月30日-2016年6月30日100000.00元房租的诉讼请求，因原告实际使用了合同所指向的房屋，故原告方该项诉讼请求，本院不予以支持。关于原告南江县康之享电子商务有限公司要求被告雍红成等赔偿营业损失128000.00元的诉讼请求，根据原告方举证，该部分营业损失系马芙蓉等7户客户下欠的装修费用，原告方可通过诉讼或其他渠道向债务人主张，换句话说，原告的客户下欠装修费与本案原、被告纠纷不属于同一法律关系，亦与原、被告租赁合同无关，故原告方该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿公司加盟费和保证金80000.00元的诉讼请求，因原告方与金螳螂（苏州）电子商务有限公司于2015年4月29日签订的《终止协议》第五条已对该80000.00元加盟费（专项技术费30000.00元及50000.00元履约保证金）的处理作出约定，与本案原、被告租赁合同不属于同一法律关系，故原告方该项诉讼请求，本院不予以支持。关于原告方要求被告赔偿公司广告招牌费30000.00元及装修损失130000.00元的诉讼请求，根据原、被告签订的合同第七条第二项有关违约责任的约定，甲方（被告）不得无故提前终止合同，若甲方（被告）需要提前终止合同，甲方（被告）应提前三个月以书面方式通知乙方（原告），经双方同意可终止合同，但甲方（被告）应赔偿乙方（原告）装修损失。原告的诉讼请求不符合双方的合同约定。原告认为被告迟延恢复电梯运行的行为构成违约，因双方当事人在合同第七条违约责任中未对出租方（被告）迟延恢复电梯运行应承担何种违约责任未具体明确，从原告方举证来看，案涉电梯虽然在2015年10月15日才正常运行，但原告在此前一直在正常营业，且原告方也未举证证明电梯未及时恢复运行对其营业具体造成的损失。根据合同双方约定，导致合同被解除的原因是原告方拖延房租，被告方已书面表示对案涉出租房屋剩余租期内装修残值不予以利用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第（二）款规定，对原告方该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释>>第十一条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）雍红成、何兵、龚俊、张杰、陈雄、梁红惠、毛英、冉敏、熊波在本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）南江县康之享电子商务有限公司电脑主机3台，打印机1台，复印机1台。
二、由原告（反诉被告）南江县康之享电子商务有限公司在本判决生效后十日后给付被告（反诉原告）雍红成、何兵、龚俊、张杰、陈雄、梁红惠、毛英、冉敏、熊波租金(2016年7月1日至8月19日)13700.00元。
三、驳回原告（反诉被告）南江县康之享电子商务有限公司其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）雍红成、何兵、龚俊、张杰、陈雄、梁红惠、毛英、冉敏、熊波其他反诉请求。
本案受理费6645.00元，决定由原告（反诉被告）南江县康之享电子商务有限公司负担5395.00元，由被告（反诉原告）雍红成、何兵、龚俊、张杰、陈雄、梁红惠、毛英、冉敏、熊波负担1875.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 肖丛根
人民陪审员 岳贤华
人民陪审员 佘孝奎
二〇一七年四月二十日
书 记 员 唐 彬