杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初8258号
原告：陈森森，女，汉族，1993年3月17日出生，住浙江省瑞安市。
原告：韩洲，男，汉族，1991年6月5日出生，住山东省沂水县。
原告陈森森、韩洲共同委托诉讼代理人：周红敏，浙江凯麦律师事务所律师。
被告：姜永明，男，汉族，1936年12月14日出生，住杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：姜如发（系姜永明的长子），男，汉族，1963年7月15日出生，住杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：马文燕（系姜永明的次儿媳），女，汉族，1969年4月23日出生，住杭州市拱墅区。
被告：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区红石中央大厦301室。
法定代表人：滕皋明，董事长。
委托诉讼代理人：周欣，男，汉族，1976年10月14日出生，系该公司工作人员。
原告陈森森、韩洲诉被告姜永明、被告杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月28日向本院起诉，经诉前调解不成，本院于2016年11月24日立案受理，并依法由审判员姜新农独任审判，于2017年2月6日公开开庭进行了审理。原告陈森森、韩洲及其诉讼代理人周红敏和被告姜永明的诉讼代理人姜如发、马文燕，被告华邦公司的诉讼代理人周欣到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解二个月，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告陈森森、韩洲向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与各被告于2016年9月24日签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令被告姜永明支付两原告违约金14.88万元，并返还两原告定金5万元，上述款项共计19.88万元，并按中国人民银行一年期贷款基准利率承担上述19.88万元款项自2016年10月2日起至款项付清之日止的利息；3、本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：两原告自2016年下半年以来，开始着手进行购买房屋作为婚房，并现场查看了多处挂牌出售的房源。经过前期数次现场看房，与出卖人及其家人协商价格等过程，两原告准备购买位于杭州市拱墅区××新村××幢×单元×××室的二手房一套。2016年9月24日，两原告以上述房屋为购买对象，与各被告签订了《房地产买卖居间协议》，其中被告华邦公司系居间人。该协议对××新村××幢×单元×××室房屋的相关情况进行了明确记载，并约定出卖方和买受方应于协议签订后7日内签订正式的房屋转让合同。同时，协议还对交易过程中的税费的承担、相关权属证书的移交、新证的办理、物业的交付、中介代理费的承担、定金条款、违约责任、争议解决等进行了约定。在该协议签订当日，被告收取了两原告交付的定金5万元，并出具《收条》一份，载明定金收取情况并承诺7日内签订正式的房屋转让合同。2016年9月27日，被告姜永明在杭州市住房保障和房产管理局拉取了案涉房屋的产权信息查询记录。9月29日，姜永明向华邦公司移交了案涉房屋的房屋所有权证、共有权证、契证、国有土地使用权证等证件。但在按照协议约定的签订正式房屋转让合同的期限届满前后（即2016年10月1日前后），直至今日，虽然两原告多次以微信、短信、电话、函件等方式向被告要求全面及时履行协议，尽快签订正式的房屋转让合同，并请求居间人华邦公司督促出卖方及时履约，希望出卖方能够明确态度和意见，但至今未能得到相应回应，正式的房屋转让合同依然未能签订。在和出卖方协商购买案涉房屋并督促、等待出卖方尽快签订正式的房屋转让合同的过程中，两原告丧失了多次购买其他合适房屋的缔约机会。两原告买房本意是作为婚房使用，也曾经和多位卖房者协商看房和购买事宜，并发现了数处较为满意的房源，但由于一直在和本案的出卖方协商买房事宜，且出卖方一直表示愿意将案涉房屋出售给两原告，并最终于2016年9月24日签订了《房地产买卖居间协议》。为了遵守契约精神和诚信原则，全面履行该协议，两原告放弃了向其他卖房者购买房屋的机会。现在由于房地产市场的变化，主要是由于房价高涨，其他卖房者的房屋或已经出售，或者售价上涨，两原告已经丧失了购买其他中意房源的机会，或者需要支付更多的价款，给两原告带来了巨大的经济压力。而由于本案的出卖方不愿意全面履行协议，至今不愿按约签订正式的房屋转让合同，其行为构成对《房地产买卖居间协议》的根本性违约，致使两原告购买房屋作为婚房的意愿难以如期实现，两原告承受了极大的精神和经济损失，出卖方对此应承担违约责任。
被告姜永明辩称，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案所涉《房地产买卖居间协议》无效，答辩人姜永明无需承担任何法律责任。1、涉案房产属于答辩人及其配偶王某共同所有，涉案协议是在答辩人及其配偶不知情的情况下由姜某与两原告、华邦公司签订的，答辩人并不知晓协议内容，亦未参与磋商，且答辩人并未在协议上签字确认，此协议并非答辩人真实意愿。2016年9月，姜某和答辩人商量，想帮其父亲（答辩人长子、涉案房屋实际使用人）住房条件改善一下，把涉案房产卖掉，买楼层低一点、面积大一点的房子，以方便姜某照顾其父亲。答辩人及其老伴对姜某说：“你先去市场上询询价格，打听一下市场行情。不过，你才刚结婚几个月，现在换房子你爸爸经济上肯定有困难，如果有合适的房子，全家人坐在一起商量一下再作决定。”2016年9月27日，华邦公司找上答辩人家门，答辩人方知姜某已以答辩人的名义与两原告、华邦公司签订了《房地产买卖居间协议》，答辩人即明确告知华邦公司工作人员，他并不愿意卖掉房子，也没有向姜某出具过任何授权委托书。2、本案中，涉案协议是在权利人即答辩人不知情的情况下签订的，且姜某并未取得答辩人的授权，亦未就协议的交易方、出售价格、定金、违约金、交付日期等重大事项与答辩人商量确定，而答辩人并不想出售涉案房产，对姜某无权处分的行为亦不认可。姜某在未取得答辩人书面授权的情况下与他人签订《房地产买卖居间协议》、恣意处分答辩人的财产，极大地损害了答辩人的合法权益，属于无权处分，此协议应属无效。二、华邦公司为谋取佣金，在合同磋商、签订及履行过程中采用隐瞒、欺诈手段促成房地产买卖居间协议的签订，未如实报告与订立合同有关的重要事项，应承担合同无效的全部后果。综合本案来看，华邦公司从事中介服务，在未对涉案房产的产权、答辩人是否有卖房意图及姜某是否取得答辩人的书面授权等重要事项进行审查的情况下，贸然促使原告与姜某、华邦公司签订《房地产买卖居间协议》。在签订该协议后，华邦公司工作人员到答辩人家里，告知答辩人已签订《房地产买卖居间协议》。答辩人此时方得知其房产被姜某无权处分了，其当即向华邦公司工作人员表示其并无出售该房产的意愿。在明知答辩人无出售房产意思的情况下，华邦公司以无法查询答辩人的房产产权证，答辩人的四本房产证可能无房产证或有假，其可帮忙答辩人查询房产证的真实性为由，骗取了答辩人的房产证。之后，华邦公司将其骗取的房产证交给原告核实，未告知原告答辩人的真实意愿，意图继续促进房屋买卖合同的签订。由此可见，华邦公司为谋取佣金，在从事中介服务时未尽到合理审查义务，且采取隐瞒、欺诈手段，未如实报告与订立合同有关的重要事项，应承担合同无效的全部法律后果。
被告华邦公司辩称，本案《房地产买卖居间协议》，签订人姜某是案涉房屋产权人的孙子。姜永明于9月27日办理房屋产权信息查询记录，于9月29日将房屋所有权证、共有权证、契证、国有土地使用权证等交给华邦公司并签署了《证件收件单》，可以证明华邦公司并未欺诈。但后期产权人表示不再出让房屋。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告陈森森、韩洲提交的《房地产买卖居间协议》、《证件收件单》、通话录音、中国移动通信客户详单、《关于请求按约履行〈房地产买卖居间协议〉的函》、国内特快专递邮件详情单、《关于请求督促出卖方尽快履行〈房地产买卖居间协议〉的函》、《通知函》等证据，被告姜永明对真实性均无异议，被告华邦公司除对通话录音、中国移动通信客户详单、《关于请求按约履行〈房地产买卖居间协议〉的函》等三组证据因与其无关不作质证外，对其余证据的三性无异议，本院对原告陈森森、韩洲提交的上述证据均予以确认；对原告陈森森、韩洲提交的《收条》，被告姜永明对三性均有异议，被告华邦公司对三性无异议，本院认为，该《收条》系原件，由被告姜永明之孙姜某出具，可以证明其收取定金5万元的事实，应予认定具有证据效力；对被告姜永明提交的房屋产权信息查询记录、综合账户历史明细、《委托书》、《信访事项受理告知单》，原告陈森森、韩洲及被告华邦公司均认为与本案无关联，本院认为，对于房屋产权信息查询记录，姜永明所查询的房产并非涉案房产，与本案不具有关联性，也不能达到其所主张的不会出卖房产的证明目的，故本院不予认定；对于综合账户历史明细，本院认为，姜某与其父亲之间的款项往来亦与本案无关联，故不予确认；对于《委托书》，落款时间为2016年10月5日，是在本案《房地产买卖居间协议》签订之后，并不足以证明姜某无代理权或不具有代理权的表象，故本院不予认定；对于《信访事项受理告知单》，与本案无关联，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于杭州市拱墅区湖墅新村29幢3单元603室房屋属于姜永明、王某夫妇共同共有。姜某系姜永明、王某之孙。2016年9月24日，陈森森、韩洲作为买受方、甲方，华邦公司作为居间人、乙方，姜永明作为出卖方、丙方，三方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定，甲方购买丙方位于杭州市拱墅区××新村××幢×单元×××室房屋；甲方确认其能接受的成交条件如下：总房款148.8万元，甲方同意于《杭州市房屋转让合同》签订后7个工作日内支付首付款44.7万元打入乙方银行保证金账户，余款104.1万元办理市公积金、商业组合按揭，待银行放贷且新证办出转付给丙方；交易过程中产生的税费由甲方承担；为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，于2016年9月24日向乙方交付意向金5万元作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署本协议之后7天内签订正式的房屋转让合同，届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还，丙方同意将不予返还的定金的50%支付给乙方作为居间费用，如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金，甲方同意将丙方双倍返还的定金的25%支付给乙方作为居间费用；丙方为代表出售该物业之诚意，特将该房屋的相关权属证书交由乙方保管；双方违约，则承担总房价10%。该《房地产买卖居间协议》由姜某在丙方代理人一栏签名捺印。同日，韩洲支付定金5万元，并由姜某出具《收条》一份，载明：“今日××新村××幢×单元×××室业主姜永明收到客户购房定金韩洲伍万元整，待买方支付首付前一天退回买方，因姜永明未能及时到场，全权由姜某代签房地产买卖居间协议，编号：0032762，卖方承诺柒天内由产权人姜永明本人至中介处签订杭州市房屋转让合同。”
2016年9月27日，姜永明到杭州市住房保障和房产管理局调取了杭州市拱墅区××新村××幢×单元×××室房屋的产权信息。2016年9月29日，姜永明将杭州市拱墅区××新村××幢×单元×××室房屋所有权证、共有权证、契证、国有土地使用权证等交给华邦公司。但之后，因姜永明不同意出售该房产，致双方未能签订杭州市房屋转让合同。
诉讼过程中，经本院主持调解，姜永明已于2017年3月9日返还韩洲定金50000元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，姜某以姜永明的名义与陈森森、韩洲及华邦公司签订《房地产买卖居间协议》时，虽未提供姜永明出具的授权委托书，但在该《房地产买卖居间协议》签订后，姜永明到杭州市住房保障和房产管理局调取案涉房屋的产权信息，并将该房屋的三证交于华邦公司等行为，根据杭州市二手房交易习惯，均是在签订房屋买卖合同之前出卖人为准备签订房屋买卖合同所办理的正常手续，因此，即使姜某在签订本案《房地产买卖居间协议》之时未获得姜永明的授权，姜永明作为房屋所有权人之一，其上述行为亦已构成对姜某的行为的追认。故本案《房地产买卖居间协议》应认定有效。姜永明主张其调取案涉房屋产权信息、将房屋三证交于华邦公司等行为，系受华邦公司欺骗所致，并无证据可以证实，本院不予采信。现姜永明不愿意出让案涉房屋，致陈森森、韩洲签订房屋买卖合同之目的不能实现，其诉请解除《房地产买卖居间协议》，应予支持。姜永明未按约与陈森森、韩洲签订房屋买卖合同，构成违约，应承担相应的违约责任。陈森森、韩洲诉请姜永明返还定金并支付违约金，依法应予支持。但其主张的违约金过高，姜永明亦要求调整，本院根据本案的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，酌定姜永明应支付违约金80000元。至于陈森森、韩洲诉请以定金5万元及违约金14.88万元为基数计付利息损失的问题，因违约金的性质以弥补损失为主，本院予以支持的违约金亦已可适当弥补包含定金利息在内的损失，而违约金计付利息没有法律依据，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。此外，对于本案诉讼费的承担问题，本院认为，虽陈森森、韩洲的部分违约金的诉请本院酌情未予支持，但其是依据《房地产买卖居间协议》约定提出的违约金请求，而姜永明系违约方，故本案诉讼费仍应由姜永明承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、解除原告陈森森、韩洲与被告姜永明、被告杭州华邦房地产代理有限公司于2016年9月24日签订的《房地产买卖居间协议》；
二、被告姜永明返还原告陈森森、韩洲定金50000元（已返还）；
三、被告姜永明于本判决生效之日起十日内支付原告陈森森、韩洲违约金80000元；
四、驳回原告陈森森、韩洲的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2138元，由被告姜永明负担。
原告陈森森、韩洲于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；被告姜永明于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到上诉案件交费通知书之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 姜新农
二〇一七年四月六日
书记员 何颖洁