江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第01042号
原告周明，男，汉族。
委托代理人宗国贵，江苏道远律师事务所律师。
被告王炎森，男，汉族。
被告杜雪丽，女，汉族。
原告周明与被告王炎森、杜雪丽停止执行之诉一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周明及其委托代理人宗国贵，被告王炎森到庭参加诉讼。被告杜雪丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周明诉称，2007年1月29日，原告向被告王炎森购买了位于大丰市三龙镇兴龙路北侧三龙食品站联建楼4号房屋，双方签订了房屋买卖协议，协议约定购房款为11万元，被告王炎森无条件协助原告办理过户手续。2007年12月11日，原告支付了全部的房款，并将该房屋作为个体营业经营场所使用至今。多年来，原告一直催促被告王炎森协助办理过户手续，但被告王炎森均未理睬。后被告王炎森与被告杜雪丽之间因抚育费纠纷，杜雪丽向法院申请执行案涉的抚育费。2014年8月22日，法院对讼争的房屋进行了查封，原告据此提出了执行异议，法院作出了民事裁定。鉴于原告已支付了全部购房款，且已实际居住使用房屋多年，故请求判决停止对盐城市大丰区三龙镇兴龙路北侧食品站联建楼4号房屋的强制执行；盐城市大丰区三龙镇兴龙路北侧食品站联建楼4号房屋归原告周明所有；本案的诉讼费用由被告承担。
被告王炎森辩称，我与原告于2007年1月29日签订了盐城市大丰区三龙镇兴龙路北侧食品站联建楼4号房屋的买卖合同属实，但签订合同当时我的前妻陈晓翠并不在场，也不知道这个情况，该协议应为无效协议。此外，原告为省下万元的过户费用，仅要求我把房产证、土地证放在他那里，自房屋买卖合同签订后，已过了八年左右，我也一直住在家中，但原告周明从未向我提出过户的要求，也不存在原告要求我过户，我不协助的情形。因周明在未过户问题上，存在过错行为，请求驳回原告的诉讼请求。
被告杜雪丽辩称，原告诉称盐城市大丰区三龙镇兴龙路北侧食品站联建楼4号房屋系其所有，并不属实，根据我了解，该房屋登记在王炎森名下，系由王炎森出租给原告使用，具体原告与被告王炎森之间如何协商我并不清楚。关于小孩的抚养费我并未多要，希望能尽快执行完毕。
经审理查明，被告王炎森与案外人陈晓翠原系夫妻关系，于1992年11月25日登记结婚。案涉盐城市大丰区三龙镇兴龙路北侧三龙食品站联建楼4#房屋建筑面积44.83平方米，被告王炎森分别于2002年1月7日和2002年9月10日登记取得了案涉房屋的所有权证和土地使用权证。2007年1月29日，原告周明（乙方）与被告王炎森（甲方）签订了房屋买卖协议书一份，载明：“甲方有权属自己的门面房，坐落在大丰市三龙镇兴龙路北侧三龙食品站联建楼4#，有大土（16）国用（2002）字第161#、大丰房权证三龙字第××#为证，现甲方房屋欲出售，乙方自愿购买，经甲乙双方充分酝酿达成如下房屋买卖协议：1、甲方房屋卖给乙方的售房价为壹拾壹万元整（￥110000.00元）。2、甲方房屋出售给乙方维持现状，包括现有水、电、电话、有线电视、防盗门窗等设施，乙方购买甲方房屋后独立承担自己与他方发生的一切民事行为，与甲方无关。3、在协议之日甲方将自己房屋的土地使用证、房屋所有权证交乙方，房屋过户甲方无条件出具相关手续，费用由乙方自行承担。4、购房款履行时间：在协议之日乙方向甲方以现金人民币给付甲方售房款柒万元整（￥70000元），余款肆万元整（￥40000元）在农历二○○七年腊月二十日之前一次性向甲方履行完毕（期间甲方不得以任何理由向乙方催款，乙方交余款之日不得以任何理由推诿）。5、甲方向乙方交房时间：在农历二○○六年腊月三十日前交房，不得以任何理由延期。6、违约责任：以上协议条款希甲乙双方自觉履行，违者承担本协议总标的款20%的违约责任。7、以上协议条款，经甲乙双方签字即日生效等”。协议签订后，原告周明即向被告王炎森交付了7万元购房款，并由被告王炎森向原告出具了收条一份，载明：“今收到周明人民币柒万元整（￥70000元整）（售房款壹拾壹万元整，已付柒万元整，余额于2007年农历腊月二十前结清）。收款人：王炎森.农历2006.腊月.十一”。2007年12月11日，原告周明又向被告王炎森交付购房款4万元，并由被告王炎森向原告出具了收条一份，载明：“今收到周明人民币肆万元整（￥40000.00）（售房款为11万元整，于2007.12.11全部结清）。收款人：王炎森.2007.12.11”。2007年年底，被告王炎森将该房屋交付原告周明居住、使用至今，并将房屋的所有权证、国有土地使用权证交付原告周明。
2009年2月11日，经本院主持调解，被告王炎森与陈晓翠离婚，其中，生效调解书载明的调解协议内容为：“一、原告陈晓翠与被告王炎森离婚。二、原、被告婚生子王智略随被告王炎森生活。三、原、被告婚后共同财产：煤气灶、电饭煲各一台，手机二部，摩托车、长安星光面包车各一辆，床、桌子各二张，折合人民币56800元，原告陈晓翠应得份额28400元，归被告王炎森所有，抵算原告陈晓翠应付婚生子王智略的抚养费。四、原、被告婚姻关系存续期间，各人经手的债权债务，由各人享有和清偿。各人的衣物归各人所有等。”后被告杜雪丽与王炎森同居生活，并于同居期间生育一子，取名王晓略。2014年5月13日，被告杜雪丽因同居关系子女抚养纠纷一案向本院提起诉讼。经本院主持调解。被告杜雪丽与王炎森达成如下协议：“一、杜雪丽与王炎森所生子王晓略随原告杜雪丽生活，被告王炎森自2014年5月1日起每年给付王晓略抚育费30000元。2014年5月1日至2019年4月30日的抚育费150000元，由被告王炎森于调解书送达后一个月内履行。此后的抚育费于每年6月30日前履行。二、杜雪丽对共同财产应得部分予以放弃。双方一致确认同居期间没有共同债权债务，今后如出现，谁经手的由谁负担和享有和清偿。三、各人衣物归各自所有等”。2014年5月16日，本院根据上述调解协议内容作出（2014）大三民初字第00225号民事调解书。
2014年6月11日，原告周明向被告王炎森发出信函一份，载明：“王炎森先生：您好！自2006年腊月您将坐落在三龙镇兴龙路三龙食品站联建楼处的门市出售于我，现已有七、八年了，由于您在外经营生意，多次打听您的联系方式，都未果。今年夏天希您协助我办理门市过户手续等”。
因被告王炎森未能按本院（2014）大三民初字第00225号生效民事调解书约定履行给付义务，2014年7月15日，杜雪丽向本院申请执行。2014年7月22日，本院作出（2014）大三执字第00120-1号查封公告一份，载明：“本院根据（2014）大三执字第00120-1号执行裁定书于2014年8月22日查封了被执行人王炎森所有的位于大丰市三龙镇兴龙路北侧三龙食品站联建楼4#房屋。查封期限自2014年8月22日至2016年8月21日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。特此公告。”后原告周明向本院提出了书面执行异议。2015年1月4日，原告周明就其与被告王炎森房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，后中止审理。2015年2月2日，盐城市大丰区三龙镇三龙居民委员会出具了证明一份，载明：“兹有周明，男，个体户，现龄47岁，于2007年至今一直在三龙镇兴龙中路北侧三龙食品站联建楼4号经营生意。”盐城市大丰区公安局三龙派出所在该证明上加盖公章。针对原告周明所提出的执行异议申请，本院经审查后认为：2007年1月29日，周明虽与王炎森签订了房屋买卖协议书，但未办理过户手续，房屋仍登记在王炎森名下，故法院可以查封该房屋，本院的查封行为并无不当。因此异议人周明提出的执行异议不成立。2015年4月7日，本院作出（2015）大执异字第00012号民事裁定书，裁定：驳回异议人周明的异议。2015年5月6日，原告周明向本院提起诉讼。
另查，原告于2000年1月13日登记设立盐城市大丰区三龙周明工艺美术社，登记经营场所为大丰市三龙镇兴龙中路，但案涉盐城市大丰区三龙镇兴龙路北侧三龙食品站联建楼4#房屋所有权人及土地使用者仍登记为被告王炎森。
上述事实，有当事人的陈述，房屋买卖协议书、收条、本院（2014）大三民初字第00225号民事调解书、信函、本院（2014）大三执字第00120-1号查封公告、证明、本院（2015）大执异字第00012号民事裁定书、本院（2009）大民一初字第0922号民事调解书、房屋所有权证、国有土地使用权证、个体工商户营业执照等证据在卷证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，买受人已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并合法占有该不动产，且未办理过户登记非因买受人自身原因，则应对买受人异议申请予以支持。
原告周明与被告王炎森于2007年1月29日即在协商一致的基础上就案涉房屋签订了书面买卖合同，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。此外，从被告王炎森与陈晓翠离婚协议约定内容分析，双方在离婚当时未对夫妻关系存续期间购置并出售给原告周明的房屋归属进行约定，应当认定陈晓翠对被告王炎森的出售房屋行为系明知。被告王炎森抗辩，其与原告周明签订房屋买卖协议陈晓翠并不在场不知情，故协议应为无效的依据不足，本院不予采纳。房屋买卖协议书签订后，原告周明即将合同约定的全部房款交付被告王炎森，并已合法占有、使用案涉房屋至今。本案的争议焦点是，该房屋未办理过户登记是否买受人自身原因造成。原告在购买被告王炎森的房屋后，虽未及时要求被告王炎森办理该房屋的过户手续，但在本院裁定查封前，原告已向被告王炎森发出信函，向其提出了协助过户的要求，故房屋未能过户并致被本院生效裁定予以查封，原告并无过错。综上，本院对原告周明主张停止对盐城市大丰区三龙镇兴龙路北侧食品站联建楼4号房屋的强制执行，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、停止（2014）大三执字第00120-1号执行裁定书对盐城市大丰区三龙镇兴龙路北侧三龙食品站联建楼4#房屋的执行。
二、盐城市大丰区三龙镇兴龙路北侧三龙食品站联建楼4#房屋归原告周明所有。
案件受理费80元，由被告王炎森、杜雪丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 朱 剑 媚
人民陪审员 沈 冠 山
人民陪审员 肖 书 平
二〇一五年十月三十日
书 记 员 朱爱云（代）
附件
附录法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。