广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终765号
上诉人（原审被告）：四会市鼎城房地产开发有限公司。住所地，四会市龙甫镇冲垌工业区（办公楼）*楼。
法定代表人：邝海辉。
委托诉讼代理人：刘华君，广东君鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林尤鹏，广东君鼎律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：吴英拾，男，汉族，1983年5月30日出生，住四会市。
被上诉人（原审被告）：四会市金凯盛物业管理有限公司。住所地：四会市东城街道畔台庭苑**号（首层）。
法定代表人：吴亦桥。
委托诉讼代理人：李超，是该公司总经理。
委托诉讼代理人：李锡文，是该公司项目经理。
上诉人四会市鼎城房地产开发有限公司（以下简称鼎城房地产公司）因与被上诉人吴英拾、四会市金凯盛物业管理有限公司（以下简称金凯盛物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2017）粤1284民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鼎城房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一判项；2.本案一、二审诉讼费用全部由吴英拾承担。
事实和理由：一审判决事实认定错误，以致判决错误。理由如下：一、按照双方签订的《商品房买卖合同》约定：本案争议房屋已经按时交付。2017年3月10日鼎城房地产公司向吴英拾寄出《金凯盛.誉城交楼通知书》，3月11日吴英拾签收邮件，3月29日吴英拾到达其工作处办理收楼手续，但在房屋验收时，吴英拾以房屋客房飘窗有空鼓为由拒绝接收房屋，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第四条第3点约定，这不成为吴英拾拒绝收楼的合法有效理由。所以，按照合同附件四第四条第2点约定，经鼎城房地产公司通知，吴英拾没有合法理由拒绝办理收楼的，视为房屋已经于2017年3月31日交付。综上，本案涉案房屋按照《商品房买卖合同》约定，已经视为交付。二、按照《商品房买卖合同》约定，吴英拾应该与鼎城房地产公司联系办理交楼手续，金凯盛物业公司无权单独为鼎城房地产公司办理收楼手续。1.按照《商品房买卖合同》附件四第四十条第1点约定，吴英拾办理收楼手续应当与鼎城房地产公司售楼部联系办理。2.根据鼎城房地产公司提供的一审证据2快递单，收楼通知的寄件人是鼎城房地产公司，所以是鼎城房地产公司通知吴英拾收楼；另根据《金凯盛.誉城交楼通知书》（证据4）：集中办理收楼期间，为了便捷业主，由鼎城房地产公司财务部、营销部等有关部门进驻物业中心集中为业主办理收楼手续，并非是由金凯盛物业公司办理收楼手续。并且仅是适用于《金凯盛.誉城交楼通知书》上记载的办理期限内办理，超过期限之外的，应当于按照《商品房买卖合同》的约定与鼎城房地产公司售楼部联系办理收楼手续。此外，吴英拾自己拒绝收楼，应该是其本人的责任，不能归于鼎城房地产公司的责任，故此鼎城房地产公司不应支付逾期交楼违约金。综上所述，本案涉案房屋已经按时交付给吴英拾，鼎城房地产公司不存在逾期交楼的违约行为，应依法予以改判。
吴英拾辩称：一审判决正确，应当予以维持。理由如下：鼎城房地产公司认为其拒绝收楼，但从其提供的录音录像内容可以证明是鼎城房地产公司一直没有为其办理收楼手续，其已经积极联系鼎城房地产公司，按照该公司的收楼通知书到达办理，但由于当时的工作人员要求其预交三个月物业费，因原来没有约定所以其拒绝预交三个月物业费，之后其多次去到鼎城房地产公司的工作场所要求收楼，是该公司的销售人员带其去到物业处办理收楼，故此，吴英拾认为其是积极办理收楼手续的，是鼎城房地产公司一直没有办理。
金凯盛物业公司辩称，同意鼎城房地产公司的上诉意见。
吴英拾向一审法院起诉请求判令：1.金凯盛物业公司停止侵权、为其办理交楼手续；2.鼎城房地产公司交付四会市大沙镇誉城路金凯盛.誉城誉峻湾1栋1302商品房，并为其办理交楼手续；3.鼎城房地产公司履行合同，并交付逾期交付违约金23279.82元；4.金凯盛物业公司承担该案的全部诉讼费。诉讼中，吴英拾变更诉讼请求为：1.金凯盛物业公司赔偿吴英拾因无法在2017年6月30日前开工装修而损失的888元开工红包；2.鼎城房地产公司履行合同，并支付逾期交付违约金35815.12元；3.金凯盛物业公司承担本案的全部诉讼费。
一审法院认定事实：2015年9月21日，陈小静、吴英拾与鼎城房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定向鼎城房地产公司购买位于四会市大沙镇誉城路金凯盛.誉城誉峻湾1栋1302房，总金额为852741元，出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格、详见《附件四》第十九条的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署交接单等内容。《附件四》合同补充协议第四条关于房屋交付，还约定房屋交付的标志是该商品房经验收合格后出卖人向买受人移交钥匙的当天或是合同第八条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准等。之后，吴英拾交付了房款852741元。金凯盛物业公司、鼎城房地产公司以2017年3月3日交楼通知书通知吴英拾于2017年3月25日前来办理收楼手续，2017年3月25日至2017年3月25日为集中办理期，2017年3月26日至2017年3月31日为分散办理期，地点在六期物业服务中心。2017年3月29日吴英拾前往收楼，并在收楼签到表上签名，陈小静在防火责任协议书、业主宣言、入住承诺书、入住合约上签名。吴英拾称金凯盛物业公司要其预交三个月的物管费，否则不能收楼，因其不愿交纳，故没有办理收楼。从吴英拾递交的录音、录像显示，因此吴英拾是与金凯盛物业公司交涉过。吴英拾、陈小静与金凯盛物业公司签订的《前期物业管理服务协议》没有落款时间，吴英拾认为是在2017年8月18日签订的。鼎城房地产公司以2017年8月17日告知函，函告吴英拾：1.您所购房屋按照合同约定已经交付，不存在逾期交楼的行为；2.请您于收到该函后立即按照《金凯盛.誉城交楼通知书》的规定携带相关资料前来补办收楼手续。吴英拾承认在2017年8月18日办理了收楼手续，收到了钥匙、门禁卡。
又查明，吴英拾与陈小静是夫妻关系，陈小静同意吴英拾就该案主张权利。2017年5月14日，吴英拾与广东华浔品味装饰集团佛山有限公司四会分公司签订了有关协议，其中优惠力度七、开工送大礼：在2017年6月30日之前开工送开工利是一份888元；备注载明有“以上活动优惠仅限半包工程造价9万以上客户享受，7万以上9万以内的工程只享受总价8.8折，不享受其它优惠”。吴英拾确认房屋至今还没有进行装修。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、购房款发票联等证据证明，该院予以确认。
一审法院认为：吴英拾与鼎城房地产公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。
关于金凯盛物业公司是否应赔偿吴英拾装修损失888元的问题。吴英拾与广东华浔品味装饰集团佛山有限公司四会分公司有关协议虽约定在2017年6月30日之前开工送开工利是一份888元，但其中备注又载明“以上活动优惠仅限半包工程造价9万以上客户享受，7万以上9万以内的工程只享受总价8.8折，不享受其它优惠”。由于吴英拾未举证证明自己符合取得上述优惠的条件，该开工利是888元并非原告预期确定可得的利益。故吴英拾该诉求，该院不予支持。
关于涉案房屋交付的问题。吴英拾方虽在2017年3月29日前往收楼，并在收楼签到表、防火责任协议书等上签名；但鼎城房地产公司并没有举证证明不收楼是吴英拾的原因所致。且双方约定房屋交付的标志其中是该商品房经验收合格后出卖人向买受人移交钥匙的当天，对此鼎城房地产公司也没有举证，故不能认定吴英拾方是在2017年3月29日收楼的。相反，无论鼎城房地产公司有否委托金凯盛物业公司办理收楼手续，从吴英拾递交的录音、录像、鼎城房地产公司2017年8月17日的告知函，也印证了鼎城房地产公司当时并未交付房屋给吴英拾。吴英拾确认在2017年8月18日收楼的，因鼎城房地产公司无正当理由拒不提供相关的收楼手续，故该院推定吴英拾该主张成立。
关于违约问题。该院已认定鼎城房地产公司交楼的时间为2017年8月18日，依合同约定鼎城房地产公司应承担逾期交房（2017年4月1日至2017年8月18日共140天）的违约责任，违约金为（852741元×0.3‰×140）=35815.12元。
金凯盛物业公司经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，自动放弃抗辩权利，不影响该院对该案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、市鼎城房地产公司应于该判决生效之日起五日内支付违约金35815.12元给吴英拾；二、驳回吴英拾的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费718元，由鼎城房地产公司、金凯盛物业公司负担。
二审期间，鼎城房地产公司提供如下新证据：1.金凯盛.誉城收楼须知，拟证明整个楼盘收楼的手续要求业主签到、审核房款是否交清、签收《业户手册》《收楼确认书》等资料、验房并确认水电表、预交三个月物业管理费领锁匙等手续，这是一个管理，并非针对吴英拾一人，但吴英拾不认同该流程，所以拒绝按流程办理，是吴英拾的责任；2.金凯盛.誉城收楼手续书（2017年3月29日），拟证明2017年3月29日吴英拾在地产组验证后就没有按照交楼的流程完成其他手续，第二步都没做；3.电话录音光盘及文字记录，拟证明：?吴英拾在2017年3月29日是以窗台墙壁空鼓为由单方面拒绝收楼，违反《合同补充协议》第四条第3点的约定；?吴英拾所提出的窗台上空鼓问题是小瑕疵，是他自己的主观判断，未达到拒绝收楼的程度，吴英拾要求维修好之后再来收楼办手续是其自愿延期收楼，双方同意维修，所以不能定性为逾期交楼；?金凯盛物业公司的职员在2017年5月26日、6月2日、6月9日三次催促吴英拾收楼，吴英拾在2017年6月2日到达现场验收确认维修合格，并同意收楼，但提出免除前面4、5月份的物业管理费才肯收楼，这是其与物业公司的纠纷矛盾，不是与开发商的矛盾；④6、7、8月的拖延完全是由于吴英拾不确认收楼，不交物业费造成的；4.收楼确认书，拟证明吴英拾在2017年6月2日确认房屋维修合格后，仍然拒绝在《收楼确认书》上签名，强行要求交锁匙才算收楼；5.业主入住资料移交书，拟证明吴英拾是因为物业管理费未减免而一直拒绝签收收楼资料；6.金凯盛.誉城收楼手续书（2017年8月18日），拟证明吴英拾没有按照收楼惯例完成手续，鼎城房地产公司为了避免损失扩大而同意其先领锁匙换取其确认收楼；7.前期物业管理服务协议（吴英拾已提交），拟证明该协议第四条第一点约定物业管理费从交楼通知书约定的收楼日期开始计收，吴英拾拒绝缴纳4、5月的物业费是违约，引发纠纷的责任在于吴英拾。他以减免物业管理费为由拒绝在6月2日收楼更加没道理；8.临时业主管理规约和承诺书，拟证明吴英拾承诺遵守临时业主管理规约，其中第十六条第3点就规定了按照《前期物业管理服务协议》缴纳物业费，吴英拾不应该违反承诺；9.窗台照片，拟证明吴英拾所讲的空鼓位置装修时已经完全拆除。金凯盛物业公司提供如下新证据：1.金凯盛.誉城收楼须知，拟证明开发商和物业公司是联合交楼，不是委托关系；2.金凯盛.誉城收楼手续书（2017年3月29日），拟证明2017年3月29日吴英拾没有与物业公司发生过关系，是在开发商那里就卡住了；3.电话录音光盘及文字记录，拟证明：?吴英拾在2017年3月29日是以窗台墙壁空鼓为由单方面拒绝收楼，不是因物业费不收楼；?吴英拾所提出的窗台上空鼓问题是小瑕疵没有证明开发商是逾期交楼，他要求免交物业管理费没有道理；?金凯盛物业公司的职员在2017年5月26日、6月2日、6月9日三次催促吴英拾收楼，不是开发商不交楼；④6、7、8月的拖延完全是由于吴英拾不确认收楼，不交物业费造成的；4.收楼确认书，拟证明吴英拾在2017年6月2日确认房屋维修合格后，仍然拒绝在《收楼确认书》上签名，强行要求交锁匙才算收楼；5.业主入住资料移交书，拟证明吴英拾是因为物业管理费未减免而一直拒绝签收收楼资料；6.金凯盛.誉城收楼手续书（2017年8月18日），拟证明吴英拾没有按照收楼惯例完成手续，鼎城房地产公司为了避免损失扩大而同意其先领锁匙换取其确认收楼；7.临时业主管理规约和承诺书，拟证明吴英拾承诺遵守临时业主管理规约，其中第十六条第3点就规定了按照《前期物业管理服务协议》缴纳物业费，吴英拾不应该违反承诺。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴英拾对鼎城房地产公司提供的证据1、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性不予确认，对证据2、6、7、8的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据9的关联性不予确认，认为空鼓位置是窗台的上方照片没有显示收楼位置，与本案没有关联。本院对一审查明的事实予以确认。吴英拾对金凯盛物业公司提供的证据的质证意见与上述意见一致。鼎城房地产公司则同意金凯盛物业公司提供的证据的证明内容。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的主要焦点为鼎城房地产公司是否存在延期交楼的情形，应否承担违约责任。
关于该争议焦点，吴英拾与鼎城房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应当按合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”、第十一条“交接”的约定及附件四《合同补充协议》第四条“关于房屋交付”第1点“房屋交付的标志是该商品房经验收合格后出卖人向买受人移交钥匙的当天或是合同第八条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准”、第十四条第3点“自商品房交付之次日起，买受人应按规定缴纳相关费用（包括物业管理服务费、水费、电费等）”的约定，涉案商品房交付的标志是经验收合格后鼎城房地产公司向吴英拾移交钥匙的当天或是合同第八条约定的最后的交付时间。本案中，2017年3月29日鼎城房地产公司确实没有向吴英拾移交钥匙，从吴英拾递交的录音、录像、鼎城房地产公司2017年8月17日向吴英拾发出的《告知函》以及鼎湖房地产公司、金凯盛物业公司提交的证据3，则印证了鼎城房地产公司当时确实并未交付房屋给吴英拾，且鼎城房地产公司也不能举证证明吴英拾不收楼是其原因所致。而鼎城房地产公司提供的证据1、2、4、5、6与双方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件不一致，吴英拾须预交物业管理费不是合同约定的交付房屋的必要条件，鼎城房地产公司不能以此抗辩吴英拾而不移交钥匙给吴英拾；涉案房屋窗台出现空鼓问题，吴英拾根据合同约定主张权利，在上述质量问题得以维修后，涉案房屋再次经验收合格后，双方于2017年8月18日才办理了收楼手续，鼎城房地产公司此时才履行完毕其交付义务，故此本院对鼎城房地产公司、金凯盛物业公司提交的拟证明上述内容的证据不予采信。综上，根据合同的约定，鼎城房地产公司构成逾期交房，应承担相应的违约责任，一审法院根据双方合同的约定，认定鼎城房地产公司应承担逾期交房违约责任，自2017年4月1日至2017年8月18日共140天，按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金理据充分，本院予以维持，鼎城房地产公司的上诉理由不符合双方合同的约定，本院不予采纳。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，鼎城房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费696元，由四会市鼎城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 桑
审 判 员 唐 强
审 判 员 张秀丽
二〇一八年六月十五日
法官助理 覃丽珍
书 记 员 李少锋