上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10908号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海皖太轮胎销售有限公司，住所地上海市。
法定代表人：何长本，经理。
委托诉讼代理人：高杰，上海信冠律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：何长本，男，1980年9月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海煌羽云石装饰有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：苏贵煌，经理。
委托诉讼代理人：张连生，江苏华德律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：张晓玉，女，1981年5月4日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
上诉人上海皖太轮胎销售有限公司(以下简称“皖太公司”)、上诉人何长本因与被上诉人上海煌羽云石装饰有限公司(以下简称“煌羽公司”)、被上诉人张晓玉房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初9431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
皖太公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、八、九项，依法改判驳回煌羽公司一审诉讼请求，支持皖太公司一审反诉请求，不同意拆除上海市嘉松中路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)一楼混凝土隔层，在煌羽公司承担违约责任的前提下同意返还系争房屋，不同意支付租金、使用费及滞纳金，要求煌羽公司支付装修费人民币(以下币种均为人民币)853,258元。事实和理由：由于煌羽公司没有按约交付房屋，且未能办出房屋产权证已经违约在先，皖太公司有权迟延支付租金，煌羽公司无权提前解除合同收回房屋，煌羽公司擅自停电及提前解除合同都构成违约，皖太公司不存在违约行为，一审法院对煌羽公司的违约行为不作认定系错误。煌羽公司交付的房屋没有产权证，不符合合同约定，致使使用价值大为下降，煌羽公司理应退还租金，由于煌羽公司违约提前解除合同，煌羽公司理应承担装修费及违约金。一审法院认定合同有效证据不足，未追加次承租人作为第三人参加诉讼，程序有误，一审法院确定的租金、使用费、装修费金额及租金的起算日期错误，应予以纠正。
煌羽公司辩称，不同意皖太公司的上诉请求，在双方订立合同之前，房屋就已经交付，对皖太公司主张的装修费不予认可，提供房屋产权证并非煌羽公司义务，是否有产权证不影响房屋使用，皖太公司仅支付过第一笔租金，迄今未再支付费用，皖太公司违约在先，且先提出解除合同，煌羽公司行使合同解除权符合法律规定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
何长本辩称，同意皖太公司的上诉请求。
张晓玉辩称，同意皖太公司的上诉请求。
何长本上诉请求：撤销一审判决第六项，依法改判何长本对皖太公司的债务不承担连带清偿责任。事实和理由：何长本没有因为侵占公司财产而被追究过相关刑事责任或行政责任，因此可以证明何长本的财产与皖太公司的财产不存在混同，一审法院判决何长本承担连带清偿责任错误，应予以纠正。
煌羽公司辩称，不同意何长本的上诉请求，同意一审判决。
皖太公司辩称，同意何长本的上诉请求。
张晓玉辩称，同意何长本的上诉请求。
煌羽公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除煌羽公司与皖太公司签订的《厂房租赁合同》，皖太公司腾退房屋并返还煌羽公司；2、皖太公司支付煌羽公司欠付的租金(自2014年10月1日起第一年租金欠付346,000元，第二年租金按每年858,500元自2015年10月1日起计算至2016年8月25日，上述租金计1,244,500元，自2016年8月26日起，按每年850,000元的标准计算至判决生效之日止)、逾期付款滞纳金(以1,244,500元为本金，按照每日千分之一的标准，自2015年8月27日起计算至判决生效之日止)；3、皖太公司拆除系争房屋内私自增加的夹层；4、何长本、张晓玉对皖太公司上述债务承担连带清偿责任。
皖太公司提出反诉请求：1、煌羽公司返还皖太公司已付租金504,000元；2、煌羽公司赔偿皖太公司装修费853,258元；3、煌羽公司支付皖太公司违约金1,283,500元。
一审法院认定事实：2012年5月29日，案外人上海三宏机械工业有限公司(以下简称“三宏公司”)的房屋经公安部门批准获得上海市青浦区嘉松中路XXX号、358号、368号门牌号。2013年5月10日，上海市青浦区建设和交通委员会向三宏公司颁发建筑工程施工许可证(项目名称：扩建厂房，建设位置：青浦区嘉松中路XXX号，建设规模：10932.60平方米，合同开工日期2013年6月18日，合同竣工日期2014年1月17日)。
2014年8月26日，煌羽公司作为甲方，皖太公司作为乙方，双方签订厂房租赁合同1份，约定：甲方出租给乙方门面、办公楼位于上海市嘉松中路XXX号，面积648平方米(注：共三层楼，每层面积648平方米)，使用面积1944平方米，场地为工业用地。甲方已向乙方出示房地产权证、房屋所有权证等有效合法文件(复印件作为本合同附件二)；甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告知乙方该门面、办公楼未设定抵押。双方约定，甲方于本合同签订之日起10天内向乙方交付该门面、办公楼租赁期共10年，自2014年10月1日至2023年9月30日；每年租金850,000元，每年递增1%，先付后用，乙方同意租金以合同生效之日计算，租用期满一年提前一个月支付下年度的租金，以此类推每期交纳下年应付租金的100%，逾期应支付每天千分之一的滞纳金。乙方取得场地房屋使用权后，所设项目必须符合产业导向，并按各级政府要求取得合法申报手续，提供对扩建、新建厂房必须办理正规的各项手续的材料，并保证出租方能办理房产登记手续(但带征地除外)，甲方有责任协助乙方办理相关手续，确保乙方办理各项正规手续到位，规定的办证手续费由乙方负责支付；甲方应于合同签订生效当日起(向)乙方交付全部租赁门面、办公楼。甲方应保证出租厂房的现有配电用量150KB。在租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回出租地：(2)乙方恶意拖欠租金累计6个月的。甲方未能按约定日期交付厂房、办公楼的，则租赁起讫日期顺延，造成乙方损失的，由甲方负责赔偿，并向乙方支(付)半年租金的违约金；乙方拖欠租金累计一个月，可再申请一个月的宽限期，如到期仍不能支付租金，甲方有权收回全部出租的门面、办公楼，合同期内只可使用一次宽限期，根据双方协商补交租金及违约金后合同正常执行；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方需向甲方支付全年度租金作为违约金，反之若甲方提前收回厂房场地，需向乙方支付全年度租金作为违约金及乙方所租门面、办公楼、辅助设施的赔偿金，不计利息。
系争房屋位于青浦区华新镇嘉松中路西侧、宝丰路南侧，至今未办理房地产权证。
2015年3月27日，皖太公司支付煌羽公司房租504,000元，对此煌羽公司向皖太公司出具收据1份，注明“三厂房租一年租金”。
2016年4月12日，上海市青浦区市场监督管理局向皖太公司出具责令改正通知书，称皖太公司在青浦区华新镇宝丰路XXX号从事擅自变更公司登记事项的行为，责令其立即改正，改正内容为限期变更登记事项。
2016年6月1日，皖太公司向煌羽公司支付2016年2月27日起至2016年4月13日止的电费2,880元。
2016年6月30日，皖太公司送达煌羽公司律师函1份，主要内容为：双方签订厂房租赁合同后，皖太公司依合同约定支付房租并对外经营，在经营过程中，由于煌羽公司迟迟未交付房地产权证、房屋所有权证等有效合法文书，导致皖太公司无法正常经营，一直面临亏损状态，甚至遭到第三方起诉，故通知煌羽公司，与煌羽公司签订的厂房租赁合同自2016年6月30日起解除，由于煌羽公司违约导致皖太公司的经济损失，皖太公司将依法主张。
一审审理中，经皖太公司申请，法院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对皖太公司所作装修费用进行审价。
2017年3月27日，上海正弘建设工程顾问有限公司针对系争房屋底楼门面房加建混凝土隔层、铝合金门窗、玻璃门、水电安装、混凝土场地等装修工程造价出具司法鉴定意见书：一、煌羽公司认可皖太公司出资装修部分：一楼彩钢结构隔层、十二个卷帘门及除楼梯间以外隔墙造价431,695元；二、煌羽公司不认可皖太公司出资装修部分：一楼风神形象室装饰造价32,709元，一层其余房间装饰造价104,108元，一层玻璃门造价22,286元，二层铝合金门窗造价26,002元，室外广告造价23,416元，混凝土场地造价64,956元，东边建筑垃圾回填和碎石回填造价53,995元，室外雨水管道及窨井造价9,902元，二层外砖墙及外墙三个面粉刷和和脚手架造价35,702元，二层粉刷造价7,202元，安装部分造价41,285元(其中风神形象室8,173元，其余一层房间20,930元，室外安装12,182元)。为此皖太公司支付鉴定费21,000元。
系争房屋一楼全部及二楼部分由皖太公司占有使用或出租给他人使用，房屋东西两侧均有楼梯间，其中东面楼梯间空置，可从旁边门面房进入并通往二、三楼，西侧楼梯间由皖太公司在底楼堆放货物并关闭锁门。
一审法院另查明，案外人杨某某于2015年2月3日向皖太公司承租嘉松中路XXX号场地，面积为4-6间，用途为超市，租期自2015年3月21日起至2020年3月20日，后2015年10月13日，上海市青浦区市场监督管理局向杨某某发出责令改正通知书，因杨某某无照经营超市，对杨某某作出停业处罚。2015年11月初，杨某某交还皖太公司上述承租房屋。杨某某于2015年10月26日起诉皖太公司、何长本，法院于2016年7月18日作出(2015)青民三(民)初字第4453号民事判决，确认因承租房屋至今未取得房地产权证，皖太公司也无法提供规划许可证等批准文件(注：该案中皖太公司仅提供了规划许可证复印件)，故双方签订的合同无效，并判令皖太公司退还杨某某房屋使用费(扣除杨某某应承担的房屋使用费)，何长本对皖太公司债务承担连带清偿责任，杨某某支付皖太公司水、电、物业费。该判决现已生效。
根据当事人陈述，一审法院归纳双方争议焦点如下：一、系争房屋是否有合法批建手续；二、双方是否存在违约行为；三、皖太公司装修损失；四、何长本、张晓玉是否应对皖太公司债务承担连带责任。
针对争议焦点一，煌羽公司称，系争房屋系煌羽公司向三宏公司租赁场地后，由三宏公司出面办理批建手续，由煌羽公司出资建造。后因种种原因，房产权证至今未办理，但今年10月有望办出。煌羽公司提供材料复印件，以证明系争房屋系三宏公司扩建厂房，有合法批建手续。皖太公司、何长本、张晓玉对复印件真实性均不予认可，并认为批建手续与系争房屋无关，面积不一致。煌羽公司无法提供案涉房屋的合法批建手续，故租赁合同无效。煌羽公司解释扩建的两栋厂房中有一栋是前面三层办公楼后面一层厂房，系争房屋就是这个三层办公楼。
针对争议焦点二，煌羽公司称2014年3月房屋刚刚建好，煌羽公司就于2014年4月将房屋交付给了皖太公司，当时门都没装，皖太公司接收房屋后自行安装了卷帘门，故无书面交接手续。之后双方才在2014年8月26日签订了租赁合同。皖太公司一直拖延支付租金，2015年3月27日的租金收据上的“一年租金”是指“第一年租金”，且仅是确认收到部分租金，双方未调低租金金额。曾经市容环卫部门来检查，因皖太公司修补轮胎后用剩的废料都堆放在门，影响市容，不存在皖太公司因为异地经营而被处罚的情况，责令改正通知书只要求变更登记事项，但未载明要变更什么事项，也不是处罚决定书。煌羽公司没有停止供电，停电可能是因为皖太公司方不付电费导致供电公司停止供电。2016年6月30日，煌羽公司收到皖太公司的律师函后当场表示同意解除合同。皖太公司拖欠租金、擅自转租房屋、擅自加建夹层，违反合同约定，故煌羽公司可以行使合同解除权，皖太公司应按合同约定支付租金和解除合同后的房屋使用费并支付滞纳金。皖太公司、何长本、张晓玉称，2015年3月27日双方协商调整租赁面积为一层的648平方米并降低租金，根据2015年3月27日租金收据，双方已变更年租金标准为504,000元。皖太公司支付租金之后，在2015年4月1日才交接房屋，当时房屋确实没有门，是皖太公司安装的门，没有书面交接手续。之后因煌羽公司一直未提供房地产权证等手续，导致皖太公司无法变更经营地址为系争房屋，无法正常使用，被市场监督管理部门责令改正。后来煌羽公司于2015年5月30日停止供电，导致房屋无法正常使用，现在次承租人的用电是从隔壁单位接过来的。煌羽公司同意皖太公司转租、加建夹层的。因合同无效、皖太公司仅使用一层11间房屋、系争房屋又因停电无法正常使用，故皖太公司无需支付煌羽公司租金。煌羽公司主张的滞纳金标准过高，要求调整。皖太公司向煌羽公司发出律师函只是为了要与煌羽公司协商，但煌羽公司反而停电，律师函是交由案外人送达的，煌羽公司不可能当场向皖太公司表示同意解除合同的。煌羽公司未按合同约定提供产权证导致皖太公司及次承租人无法办理系争房屋为经营地的营业执照，现又要求提前解除合同收回房屋，违反合同约定，应承担违约责任。
一审审理中，皖太公司要求法院向华新镇派出所调查2016年6月3日何长本致电110的报案记录，以证明煌羽公司停电的事实。煌羽公司认为即使存在报警记录，也与本案无关。法院于2017年7月18日向华新派出所调查，华新派出所告知法院，何长本的报警记录总共有70多条，没有2016年6月3日报警记录，2016年四五月份有报警记录，但与房屋租赁无关，2016年6月1日、18日、20日有三次报警记录，但均无笔录。
一审审理中，法院向系争房屋的地址送达皖太公司起诉状副本等诉讼材料，于2016年9月10日签收，签收人是侯波(何波)。皖太公司称不知是谁签收，何长本小名何波，何长本于2016年10月13日才收到。
针对争议焦点三，皖太公司、何长本、张晓玉提供2014年8月10日至2015年12月30日装修费用凭证一组，以证明铝合金门窗、地坪、室外广告等项目均是皖太公司出资装修的。煌羽公司对证据真实性、关联性不予认可。皖太公司解释称合同约定应该在2014年8月交房，但被告于2014年10月下旬实际拿到系争房屋，开始装修，煌羽公司在2015年1月叫停，这时才告知系争房屋产权证未办出，混凝土发货单是后补的，因此发货时间填写不准确。皖太公司、何长本、张晓玉所指2015年4月交房是指正常使用房屋，之前都不能使用。
针对争议焦点四，煌羽公司称，何长本与张晓玉系夫妻关系，2014年3月，张晓玉投资成立皖太公司作为一人有限公司，何长本担任法定代表人，2014年8月，张晓玉代表皖太公司与煌羽公司签订租赁合同，2016年9月，皖太公司股东变更为何长本，公司法定代表人变更为张晓玉。皖太公司、何长本、张晓玉财产混同，故何长本、张晓玉应对皖太公司债务承担连带责任。皖太公司、何长本、张晓玉则认为应由煌羽公司举证证明皖太公司、何长本、张晓玉财产混同。一审审理中，煌羽公司与皖太公司、何长本、张晓玉均未举证证明何长本、张晓玉与皖太公司的财产是否存在混同。
一审法院确认如下事实：1、系争房屋拥有合法批建手续；2、皖太公司对系争房屋一楼安装了卷帘门、铝合金窗、玻璃门、制作了门头广告、加建隔墙和钢结构隔层、浇筑室内外地坪、粉刷墙体。
一审法院认为，煌羽公司与皖太公司签订的房屋租赁合同，系双方真实表示，未违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。
关于租金起算时间，皖太公司提供的装修凭证表明皖太公司于2014年10月1日前已实际占用使用房屋并开始装修，故法院确认皖太公司应自2014年10月1日起支付租金。皖太公司称在装修过程中，煌羽公司于2015年1月不允许皖太公司加建隔层，导致皖太公司无法正常使用。系争房屋系办公用房，双方合同中约定皖太公司扩建、新建厂房要按政府要求取得合法申报手续，未对加建隔层进行特别约定，但皖太公司加建混凝土隔层改变了房屋结构，应当取得合法批建手续，故在皖太公司未取得合法批建手续的情况下，煌羽公司可以阻止加建，而皖太公司不听劝阻执意加建隔层，致其实际使用房屋时间滞后，系皖太公司自身原因导致，煌羽公司对此不应承担责任。
关于计租面积，皖太公司实际占用了一楼全部包括楼梯间，煌羽公司无法越过一楼直接进入二三楼，且在双方同意协商返还二三楼之后，皖太公司至今仍未将一楼两边的楼梯间恢复至可自由通行状态，煌羽公司无法自行使用二三楼，故法院确认皖太公司应按合同约定的全部租赁面积1,944平方米支付租金。
皖太公司称市场监督部门限期皖太公司变更登记经营地址，但因煌羽公司无法提供产证，皖太公司无法变更，导致皖太公司无法正常使用房屋。从实际情况看，系争房屋系合法建筑，且皖太公司至今仍在系争房屋内经营，并将一楼部分区域转租给他人使用，皖太公司、何长本、张晓玉亦未举证证明市场监督管理部门责令皖太公司停止经营，故皖太公司、何长本、张晓玉上述理由不成立。煌羽公司虽未提供房地产权证，但系争房屋拥有合法批建手续，在(2015)青民三(民)初字第4453号案件审理过程中，皖太公司亦出示过相关的规划许可证复印件，可见煌羽公司曾提供给皖太公司相关合法批建手续。皖太公司称煌羽公司未提供房地产权证存在违约，法院对此不予认可。
皖太公司称煌羽公司于2016年5月30日起停止供电，致使皖太公司无法正常使用房屋，对此煌羽公司确认系争房屋已停电，但认为是皖太公司不交电费，供电公司停止供电。根据皖太公司提供的电费收据，皖太公司于2016年6月1日向煌羽公司支付了2016年4月13日之前的电费，因皖太公司是向煌羽公司支付电费，故煌羽公司所称因皖太公司未向供电公司支付电费导致供电公司停止供电的理由不成立，法院确认是煌羽公司停止供电。但皖太公司未举证之后其继续支付电费，或煌羽公司拒绝皖太公司交纳电费。皖太公司、何长本、张晓玉申请调查110报警记录，但报警仅是皖太公司、何长本、张晓玉单方陈述，法院无法据此确认相关事实。故法院仅能确认2016年6月1日之后，煌羽公司未继续供电，皖太公司亦未再支付电费。停止供电确实会使房屋使用功能降低，但皖太公司未结清之前的电费，煌羽公司停止供电具有合理理由，故皖太公司仍应支付租金。
关于租金标准，2015年3月27日租金收据载明504,000元系“一年租金”，双方对文字含义产生争议，“一年租金”从文义上理解应是指一个租赁年度的租金，故法院确认双方已将第一年租金标准调整为504,000元，故皖太公司已支付自2014年10月1日起至2015年9月30日止的租金。对煌羽公司要求皖太公司支付上述期间内的剩余租金的诉讼请求，法院不予支持。但皖太公司未再支付2015年10月1日起的租金，并于2016年6月30日送达煌羽公司律师函要求解除合同，至煌羽公司起诉时欠付租金已达6个月以上且无正当理由，故煌羽公司有权根据约定解除合同，要求皖太公司腾退并返还房屋。双方在庭审中虽均同意合同于2016年6月30日煌羽公司收到皖太公司解除合同律师函之日解除，但当时皖太公司并无合同解除权，而煌羽公司亦未证明其收到律师函时将其同意解除合同的通知送达皖太公司，且双方对解除合同之后的相关事宜并未达成一致协议，故双方未达成解除合同的合意。故法院确认本案起诉状作为合同解除通知，起诉状副本送达之日2016年9月10日作为合同解除之日。皖太公司称不知是由谁签收，何长本于2016年10月13日才收到，但送达地址为系争房屋，皖太公司确实在此经营，故法院确认上述送达日期皖太公司已收到起诉状副本。双方均未举证证明皖太公司支付过押金，故法院不予处理。
关于皖太公司欠付的租金，煌羽公司主张第二年租金在850,000元的基础上上浮1%，即自2015年10月1日起按每年858,500元的标准计算至2016年8月25日(应为774,057元，煌羽公司诉讼请求计算有误)，自2016年8月26日起仍按年租金850,000元计算，因皖太公司认可按年租金850,000元的标准计算违约金，故法院确认按煌羽公司主张的租金标准计算2016年10月1日起至判决生效之日止的租金和房屋占有使用费。关于煌羽公司主张的2016年8月25日之前的欠付租金的滞纳金，皖太公司、何长本、张晓玉认为标准过高要求调低，法院根据合同约定和实际履行情况，酌情调整至以774,057元为标准，按每日万分之五的标准，自2015年9月2日起计算判决生效之日止。
关于何长本、张晓玉是否应承担连带责任，根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。根据在案的皖太公司工商信息，股东登记为何长本，皖太公司、何长本、张晓玉未举证证明皖太公司财产独立于何长本的财产，故何长本应对皖太公司债务承担连带责任。煌羽公司未举证张晓玉曾作为皖太公司股东，即使张晓玉与何长本系夫妻，二人以家庭财产作为出资投资设立皖太公司，煌羽公司要求张晓玉对皖太公司承担连带责任亦缺乏法律依据，法院难以支持。
因煌羽公司不存在违约行为，故对皖太公司要求返还已付租金、支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
关于皖太公司主张的装修损失，虽然根据双方合同约定，皖太公司可以进行合法的装修和扩建，但皖太公司未举证证明其出资建造了窨井和二楼的外墙并粉刷、安装了二楼铝合金门窗，且违约责任在于皖太公司，故对皖太公司要求煌羽公司赔偿装修损失的诉讼请求，法院不予支持。对煌羽公司要求皖太公司拆除一楼隔层的诉讼请求，法院予以支持。但是鉴于煌羽公司未要求拆除其余装修项目，且部分装修项目对煌羽公司亦有利用价值，出于资源再利用方面的考虑，法院酌情确认煌羽公司补偿装修损失350,000元。判决：一、上海煌羽云石装饰有限公司与上海皖太轮胎销售有限公司就坐落于上海市嘉松中路XXX号的办公楼签订的租赁合同于2016年9月10日解除；二、上海皖太轮胎销售有限公司应于判决生效之日起三十日内将建造在上述房屋中一楼的混凝土隔层拆除；三、上海皖太轮胎销售有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退上述房屋并返还给上海煌羽云石装饰有限公司；四、上海皖太轮胎销售有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海煌羽云石装饰有限公司租金及使用费(自2015年10月1日起至2016年8月25日止计774,057元，自2016年8月26日起，按每年850,000元的标准计算至本判决生效之日止)；五、上海皖太轮胎销售有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海煌羽云石装饰有限公司滞纳金(以774,057元为本金，按每日万分之五的标准，自2015年9月1日起计算至判决生效之日止)；六、何长本对上海皖太轮胎销售有限公司上述第四至五项债务承担连带清偿责任；七、驳回上海煌羽云石装饰有限公司其余诉讼请求；八、上海煌羽云石装饰有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海皖太轮胎销售有限公司装修补偿350,000元；九、驳回上海皖太轮胎销售有限公司其余反诉请求。
一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。
本院二审期间，皖太公司提供：1、公证书一份，证明系争房屋可以通过楼梯间自由通行至二、三楼，皖太公司没有占用；2、提供吴钰星名片一份，证明吴钰星的身份以及皖太公司是在不知道系争房屋未办理产权证的情况下进行装修的，煌羽公司要求皖太公司等房屋产证办出来后再装修，煌羽公司同意皖太公司转租。煌羽公司认为：1、公证书不是二审新的证据，公证的内容与本案无关，不应被采纳；2、对名片真实性不予确认，一审中皖太公司称对话的人名叫吴月清，现在又称名叫吴钰星，存在矛盾。何长本、张晓玉同意皖太公司的意见，张晓玉表示何长本不识字，一审中说的吴月清就是吴钰星。本院认为，皖太公司提供的上述证据均不能证明其主张，本院不予采信。
本院认为，虽然系争房屋尚未取得产权证，但该房屋拥有合法批建手续，一审法院据此认定煌羽公司与皖太公司签订的租赁合同合法有效，并无不妥。皖太公司上诉主张租赁合同无效，本院不予支持。由于皖太公司未按约支付租金，煌羽公司起诉要求解除合同、皖太公司腾退并返还系争房屋，依法有据，一审法院予以支持，亦无不妥。皖太公司上诉主张煌羽公司存在违约行为，而皖太公司没有违约，理由不能成立，皖太公司以煌羽公司违约为由反诉要求煌羽公司返还已付租金、赔偿装修费853,258元、支付违约金，一审法院均未支持，并无不当。基于系争房屋至今未取得产权证的瑕疵及煌羽公司在2016年6月1日后未继续供电可能产生的影响，从公平原则出发，本院认定皖太公司应承担的租金及使用费金额可适当降低，具体金额由本院根据煌羽公司的主张并结合本案实际情况予以酌情确定。皖太公司上诉不同意返还系争房屋、不同意支付租金、使用费及滞纳金的理由不能成立，本院不予支持。皖太公司称其未占用系争房屋二、三楼，但未提供确实充分的证据予以证实，一审法院认定皖太公司应该按照合同约定的全部面积支付租金，本院予以认同。鉴于何长本未能举证证明皖太公司财产独立于何长本自己的财产，一审法院依法认定何长本应对皖太公司债务承担连带责任依法有据。综上，皖太公司及何长本对一审判决所提异议不能成立，皖太公司及何长本的上诉请求均应驳回；一审判决中涉及租金、使用费及滞纳金部分，本院予以调整，其余判决本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初9431号民事判决主文第一、二、三、六、八、九项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初9431号民事判决主文第四、五、七项；
三、上海皖太轮胎销售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海煌羽云石装饰有限公司租金及使用费(自2015年10月1日起至2016年8月25日止计人民币619,245元，自2016年8月26日起，按每年人民币680,000元的标准计算至本判决生效之日止)；
四、上海皖太轮胎销售有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付上海煌羽云石装饰有限公司滞纳金(以人民币619,245元为本金，按每日万分之五的标准，自2015年9月2日起计算至判决生效之日止)；
五、上海煌羽云石装饰有限公司其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取计人民币8,000.25元，由上海煌羽云石装饰有限公司负担人民币2,720元，上海皖太轮胎销售有限公司、何长本共同负担人民币5,280.25元；反诉案件受理费减半收取计人民币13,963元，由上海皖太轮胎销售有限公司负担人民币10,688元，上海煌羽云石装饰有限公司负担人民币3,275元。鉴定费人民币21,000元，由上海皖太轮胎销售有限公司负担人民币10,500元，上海煌羽云石装饰有限公司负担人民币10,500元；二审案件受理费人民币31,318元，由上海皖太轮胎销售有限公司负担人民币22,260.40元，由何长本负担人民币8,057.60元，由上海煌羽云石装饰有限公司负担人民币1,000元。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年二月十三日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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