陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终4997号
上诉人（原审被告）陕西财富典当有限责任公司，住所地西安市新城区金花北路23号1幢10101号。
法定代表人段维华，该公司总经理。
委托代理人魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。
委托代理人刘练，陕西庄威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）西安和信实业开发有限责任公司，住所地西安市金花北路169号天彩大厦21105房。
法定代表人张鸿民，该公司董事长。
委托代理人王新，陕西康铭律师事务所律师。
委托代理人张佩英，陕西康铭律师事务所律师。
上诉人陕西财富典当有限责任公司（以下简称财富典当公司）因与被上诉人西安和信实业开发有限责任公司（以下简称和信公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人财富典当公司委托代理人魏武宁，被上诉人和信公司委托代理人王新、张佩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
和信公司向原审法院起诉称，2012年9月1日，其与财富典当公司签订关于西安市金花北路23号“多乐广场”1-12号营业房《租赁合同》两份，约定，财富典当公司租赁其上述营业房，租赁期限三年，自2012年9月1日至2015年8月31日，并于合同届满前三个月商量续租事宜，否则其有权在合同期限届满之日收回房屋。现租赁期限已届满，财富典当公司事先未在规定期间办理续租申请，又拒不办理《租赁合同》终止事宜，影响其权益。请求判令财富典当公司返还其位于西安市金花北路23号“多乐广场”1-12号营业房，并判令财富典当公司赔偿其自2015年9月1日起至实际腾房之日的租金损失，本案诉讼费由财富典当公司负担。
财富典当公司辩称，双方约定的日租金标准为154元。和信公司的计算标准无依据。和信公司侵犯其优先续租权。和信公司的房屋为整体一间，和信公司将其中半间租赁给其，另半间租赁给西安星浪投资管理有限公司（以下简称星浪公司）。经和信公司同意，星浪公司将自己承租部分转租与其，其对房屋进行了整体装修。其与和信公司的《租赁合同》到期之前，星浪公司与和信公司发生纠纷，导致星浪公司转租部分是否能继续租赁不确定。如果租赁不成，其承租的房屋则无法正常使用，连过道都没有。希望和信公司尽快处理与星浪公司的租赁纠纷。其不同意和信公司的诉讼请求，希望房屋继续租赁与其。
原审法院经审理查明，2012年9月1日，和信公司与财富典当公司签订《租赁合同》两份，其中一份房屋《租赁合同》约定，甲方（和信公司）将位于西安市金花北路23号“多乐广场”1-12号面积约70余平方米（合同订立时无具体约定，也未测量）的营业房租赁给乙方（财富典当公司）使用，租期三年，自2012年9月1日至2015年8月31日止，三年租金为168696元；乙方在合同签订之日起，按每间营业房1万元，一次性交付一间房屋租赁经营保证金，租赁期满，乙方如不违反本合同第六至九条规定，甲方将保证金全部返还乙方，此保证金不计利息；乙方应在合同期满前三个月，以书面形式告知甲方是否续租房屋，如续租，乙方在同等条件下有权优先续租合同，乙方应在合同期满前三十天将续租手续办理完毕，否则甲方有权在租赁期满之日收回房屋，按待租房处理，由此产生的一切后果由乙方承担。另一份设备《租赁合同》约定，1-12号房屋的三年设施设备租金为138024元。嗣后，财富典当公司依约将两项合同租金交至2015年8月31日，同时向和信公司交纳保证金1万元。财富典当公司对星浪公司承租和信公司的一楼房屋进行整体装修后使用至今。2015年8月31日，《租赁合同》到期前三个月，财富典当公司未向和信公司提出书面续租申请。庭审中，财富典当公司称其未提出续租的原因是和信公司事先已向其说明不再续租，但财富典当公司对和信公司主张的2015年5月7日、6月29日及8月24日的三份收房书面通知的真实性不认可；和信公司亦称其收回房屋的目的为自用。
原审法院经审理认为，和信公司与财富典当公司于2012年9月1日所签两份《租赁合同》的主体、形式及内容合法，当事人意思表示真实，属有效合同，双方均应依约履行。现《租赁合同》履行期限已届满，财富典当公司未续租，应当将房屋返还和信公司，并比照租金标准承担迟延返还房屋的使用费。财富典当公司主张和信公司侵犯其优先承租权，无有效证据证明，依法不予认定。设备《租赁合同》是关于“多乐广场”1-12号营业房设备的租赁，结合涉案房屋面积、经营性质及租金标准，应对和信公司主张的其将一间房屋分写两份《租赁合同》的事实予以认定，对财富典当公司关于设备《租赁合同》与房屋《租赁合同》无关的主张不予采信。财富典当公司应赔偿迟延交付房屋造成和信公司的租金损失：（168696+138024）元/3年/12月*6月（自2015年9月1日至2016年2月29日）=51120元，扣除财富典当公司所交1万元保证金后，实际应赔偿和信公司租金损失41120元及2016年3月1日之后至腾交房屋期间的租金损失，并返还租赁和信公司之房屋。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告陕西财富典当有限责任公司于本判决生效后三十日内返还租赁原告西安和信实业开发有限责任公司的位于西安市金花北路23号“多乐广场”1-12号、面积约70余平方米的营业房屋；二、被告陕西财富典当有限责任公司于本判决生效后三十日内赔偿原告西安和信实业开发有限责任公司房屋租金损失自2015年9月1日至2016年2月29日的租金损失共计51120元整，抵扣10000元保证金后，实际为41120元整，并赔偿原告2016年3月1日至实际交房之日的房屋使用费损失（以年租金102240元标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1092元减半收取546元，由陕西财富典当有限责任公司负担（西安和信实业开发有限责任公司已预交，陕西财富典当有限责任公司随欠款一并给付西安和信实业开发有限责任公司）。
宣判后，财富典当公司不服，向本院提起上诉称，其与和信公司之间存在房屋租赁及设施设备租赁两个法律关系，该两种法律关系的租赁标的、租赁标准、各方权利义务等内容均不相同，不存在房屋租赁法律关系等同于设施设备租赁法律关系。原审认为涉案两份《租赁合同》均为房屋《租赁合同》，认定事实不清，导致其无法依据设施设备《租赁合同》主张其权利。和信公司仅围绕租赁房屋提出诉讼请求，未就设施设备租赁提出主张，原审认定设施设备租赁为房屋租赁，并判决其按照设施设备租金和房屋租金总和计算支付房屋使用费，程序违法。请求撤销原判决，将本案发回重审，一、二审诉讼费由和信公司负担。
和信公司辩称，其与财富典当公司虽然在形式上签订两份《租赁合同》，但实质上该二份合同的标的同一，均为西安市金花北路23号“多乐广场”1-12号房屋使用权。如要取得上述房屋使用权，二份《租赁合同》缺一不可，因此，本案不存在财富典当公司所称的双方存在两个法律关系。其主张财富典当公司赔偿其的租金损失中包括支付房屋设施设备租金，原审围绕其诉讼请求进行审理，程序合法。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。另查明，设施、设备《租赁合同》约定，和信公司将“多乐广场”1-12号设施、设备租赁给财富典当公司使用，三年设施、设备租金共计138024元，物业费每月每平方米6元等。二审庭审中，财富典当公司称，其承租的“多乐广场”1-12号房屋内无任何设备，所谓设备是指整个楼层的共用设备等；和信公司对财富典当公司所称予以认可。
本院认为，和信公司与财富典当公司签订的两份《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》约定，财富典当公司应在合同期满前三个月以书面形式告知和信公司是否续租房屋，否则和信公司有权在租赁期满之日收回房屋等。因财富典当公司并未举证证明其已依约办理房屋续租手续等，故和信公司以《租赁合同》到期为由主张财富典当公司返还房屋并支付合同期满至实际腾房之日止的租金损失，符合合同约定与法律规定，依法应予支持。虽然房屋《租赁合同》约定的租赁标的物为“多乐广场”1-12号营业房，而设施、设备《租赁合同》约定的租赁标的物为“多乐广场”1-12号设施、设备，但根据二审庭审中双方均认可出租房屋内无任何设备，所谓设备是指整个楼层的共用设备等之事实，故可以认定本案房屋《租赁合同》应为设施、设备《租赁合同》存在的基础与前提，后者依附于前者，和信公司与财富典当公司之间仅存在房屋租赁合同法律关系，财富典当公司上诉主张其与和信公司之间存在房屋租赁及设施设备租赁两个法律关系等，无事实依据，理由不能成立。因房屋《租赁合同》约定三年租金总额为168696元，而设施、设备《租赁合同》约定三年租金总额为138024元，故财富典当公司应支付和信公司三年租赁期间的房屋租金为上述总额之和。鉴于《租赁合同》履行期限届满后财富典当公司仍占有使用“多乐广场”1-12号营业房至今，故原审扣除财富典当公司所交租赁经营保证金1万元后，参照每年房屋租金102240元[（168696+138024）元/3年]的标准，判决财富典当公司支付和信公司自2015年9月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费损失，并无不妥。综上，财富典当公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持；原判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1092元，陕西财富典当有限责任公司已预交，由陕西财富典当有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 卫婉莹
二〇一六年七月四日
书 记 员 张欢欢