连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第920号
原告连云港国元物业管理有限公司，住所地连云港市连云区墟沟镇滨海大道2号阳光国际中心C0320室。
法定代表人赵义臣，总经理。
委托代理人唐浩，江苏苍梧律师事务所律师。
委托代理人陈玮，该公司员工。
被告刘正宝。
原告连云港国元物业管理有限公司（以下简称国元物业）诉被告刘正宝物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法由本院代理审判员王晓飞适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告国元物业的委托代理人唐浩、被告刘正宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国元物业诉称，因被告购买了“帝豪·水榭花都”小区8号楼0702室住宅，原告是该小区的物业服务方，2010年7月28日，原告与被告签订了《临时管理公约》。依约定，被告应按照建筑面积0.8元/平方米/月标准向原告缴纳物业服务费，按约定交房之日的次月1日起计算。被告从2012年8月起至2015年6月止共欠缴物业服务费4025元（按每月115月*35个月=4025元）。虽经原告多次催讨未果。特诉至法院，请求依法判令被告支付物业服务费4025元，自2012年8月份起至2015年6月份止，按照每月115元计算，共计35个月，并承担诉讼费用。
被告刘正宝辩称，事实不存在，我是2010年8月14日拿到钥匙的，开发商给我免去了一年的物业费，应该从2011年8月14日开始计算，因为我房子出现问题，开发商的负责人跟我约定好赔偿并免去我2年的物业管理费，免到2013年8月13日，另外，开发商有承诺，所有老用户只要介绍新客户成功入住的都给老用户免一年物业管理费，我介绍了3个新客户，所以应该再免我3年的物业费。对原告的物业管理服务质量不认可，今年2015年5月10日上午10点左右原告的升降器将我的车进小区的时候砸坏了，物业公司王经理说都是熟人，让我拿去修，我还没有去修；停车费极不合理，要求每个用户想要车位的，每个月必须付120元，但是在交完钱以后原告不负责车辆被盗、被损毁、被划伤等；小区绿化面积没有达到原告承诺的绿化标准。
经审理查明，被告刘正宝购买了连云港帝豪实业发展有限公司开发的“帝豪·水榭花都”8号楼702室房屋（面积143.70平方米），并于2010年7月28日签订业主上房流程表及房屋交接单，涉案房屋完成交付。同日，原、被告双方签订《业主临时公约》及补充协议，该公约第七条约定：按照建筑面积0.8元/平方米/月标准向业务收取，该费用不包括设备运行产生的水电费，设施设备的维修及年检费用，该费用按约定交房之日的次月1日起计算。业主办理收房手续时预交按约定交房之日的次月1日起计算的半年的物业管理费；预收期结束后，各项费用按季缴纳，业主交费时间应在每季度第一个月10号前缴纳当季度管理费用，如逾期不交，物业管理公司有权在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收支情况，并注明欠交物业管理服务费的业主室号进行催讨。公约第十条约定：本物业管理公司在本物业指定地点，设立布告板，用于张贴通知等有关管理服务告示，任何通知、布告、告示等文件张贴后，即构成有效，请各位业主留意察看；物业管理公司需发出书面函件、单据的，发送至业主房屋室号或投送业主信报箱内即视为送达。专人送达的，以该业主/用户或委托人签收视为送达，如通过邮局以挂号信投送的，以邮局挂号收据为准；业主改变通讯方式，相关业主须将其准确的通讯方式书面通知物业管理公司，以供物业管理公司联络，如因业主原因联系不畅导致损失由业主承担。
公约签订后，原告依公约约定为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，原告同意免除被告自2010年8月至2012年7月的物业管理费，自2012年8月至今被告未缴纳物业管理费用。2015年4月，原告就向被告催交了自2012年8月至2015年7月的物业管理费。
以上事实有原告提供的原、被告双方签订的《业主临时公约》及补充协议、业主上房流程表、房屋交接单、物业服务费催交函、请费单及原、被告双方在庭审中的陈述予以证明，本院依法对上述证据及事实予以确认。
被告向本院提交了王学宝、管毅、吴王霞出具的证明3份，证明原告应当免去其3年的物管费，被告质证意见：形式上属于证人证言，根据法律规定证人提供证据需要出庭质证，证人没有到庭，该份证据无效，对于书面的证言三性及证明目的均不予认可，这三个人是否是业主，是否由被告介绍购买及应当作为免被告物业费的理由，即便是真实的也无法得到证明，根据临时公约提供了物业服务就有权按约定收取相关费用。本院认为，原告提供的3份证明属于证人证言，证人未到庭且被告不予认可；且根据被告所述，免除3年物管费系开发商所作出而非原告所作承诺，故不应对原告有约束力。故本院对该3份证明依法不予确认。
本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要国元物业以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《业主临时公约》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方应当遵照履行。该公约签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供了物业管理服务，被告应按照合同约定向原告支付物业管理费用，由于合同约定物业费按约定交房之日的次月1日起计算，被告于2010年7月28日交接房屋，物业费应当自2010年8月1日起收取，又由于原告认可免除被告2年的物管费，故被告应交纳的物管费自2012年8月1日起计算，原告向本院提起诉讼之日为2015年5月14日，而原告向被告催交物管费的时间为2015年4月，故2015年5月1日之后的物管费待原告向被告催交后可另行主张权利。自2012年8月1日至2015年4月31日的物管费为143.7*08*33=3793.68元。被告辩称对原告的物业管理服务质量不认可、被告收取停车费极不合理、小区绿化面积没有达到原告承诺的绿化标准，但未向本院提供证据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定判决如下：
被告刘正宝于本判决生效之日起十日内给付原告连云港国元物业管理有限公司物业服务费3793.68元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告刘正宝负担（因原告已预交，被告将该款于本判决生效之日起十日内给付原告）。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 王晓飞
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 于洪博
法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本院第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。