河北省秦皇岛市北戴河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第129号
原告秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司，住所地秦皇岛市北戴河区联峰东路海韵假日三区物业管理处。组织机构代码证号79547208-6。
负责人吴凤英，经理。
委托代理人罗汉彬，秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司副经理。
被告苏文广。
原告秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司诉被告苏文广物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理。依法由审判员马文秀适用简易程序于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告负责人吴凤英及委托代理人罗汉彬，被告苏文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告（原用名为秦皇岛诚安物业服务有限公司）是一家经营物业管理的公司，对北戴河区海韵假日三区1-3-101室的住宅提供物业管理服�。被告是海韵假日三区1-3-101室的业主。原告于2006年1月1日与该项目的开发商秦皇岛市煜明房地产开发有限公司签订了一份物业管理委托协议，并于2008年2月26日与被告就物业服务的相关事项进行了明确约定。双方约定由原告提供物业管理服务，被告按规定缴纳物业管理服务费及相关费用。
原告一直按照约定履行物业管理义务，被告在2008年购买的是北戴河区海韵假日三区1-3-101的住宅，建筑面积266.02平方米，收费标准是每月每平米0.95元。被告购房后，开发商秦皇岛市煜明房地产开发有限公司通知原告免被告两年物业费即2008年和2009年，被告应从2010年1月份开始交纳物业费。但被告从2010年1月1日开始至2014年12月31日一直拖欠物业费。为此原告诉至法院，请求依法判令被告支付给原告自2010年1月1日起至2014年12月31日的物业费共计15165元及违约金13838元，合计29003元；判令被�承担本案的诉讼费用。
原告为支持其主张提供了如下证据：一、前期物业服务合同六份。二、原、被告签订的业主公约原件。证明被告买房后与原告签订了业主公约，其中的权利义务被告是知道的。三、秦皇岛物价局、秦皇岛住房保障和房产管理局下发文件秦价政服字（2009）47号文件。四、河北省建设厅2008年授予海韵假日全省优秀小区奖状的照片。五、河北省建设厅2007年授予海韵假日园林式小区奖状的照片。证明原告在2006年至2014年管理期间是被广大业主认可，是物业服务公司的典型。
被告在庭审中口头辩称，一、原告系隶属于秦皇岛市煜明房地产公司，在法律上应承担共同连带责任。被告于2008年2月购得煜明地产公司开发的海韵假日三区楼盘，当时买房时及购房合同中均表示买房起6个月内办理房产登记证，但房产登记证至2013年底才开始予以办理，这其中因为延误办理房产登记证，给被告带来的损失难以估量，致使所购房产被低价拍卖，被告房产被拍卖，煜明地产公司应承担不可推卸的责任。二、原告长期不作为：1、暖气低于国家最低标准18度（2008年冬季供暖由原告提供），被告一家上有老人下有幼子，无奈之下自己花费4万元安装取暖锅炉。2、被告住三区1号楼3单元，入户防盗门坏损多年，门口照明灯长期不亮，报修多次均未修理。3、被告于2014年7月由于家中母亲生病需回家报销医疗费申请开具一份居住证明，被原告无理拒绝。4、每到暑期小区管理混乱，院内成免费停车场，常住车辆无地停靠，被告的车位经常被占用；被告家住1楼，一到暑期夜夜不得安宁入睡，时时有上下楼梯之人，小区内俨然是旅馆、招待所环境，门口保安形同虚设，常住人口常受骚扰。5、小区内私搭乱建现象严重，多处圈地为园，侵占公共绿�面积，甚至侵占公共绿地扩建自家院墙，而物业却置之不理。综上，原告作为物业服务公司，其设立的目的应当是为全体业主服务而不是专为某几家业主服务，其职能更不是专门收取物业费，并且长期的不作为给被告带来损失何止29003元。被告不去追究原告的责任已属善良，原告的诉讼请求纯属无理，被告请求法院依法判决，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
经审理查明，原告系具备物业管理服务资质的企业，隶属于秦皇岛煜明物业服务有限公司，被告系秦皇岛市北戴河区海韵假日小区三区1-3-101室住宅业主。秦皇岛市北戴河区海韵假日住宅小区系秦皇岛市煜明房地产开发有限公司开发、建设、销售。从2006年1月1日起，秦皇岛市煜明房地产开发有限公司（甲方）与秦皇岛煜明物业服务有限公司（乙方，原名称为秦皇岛诚安物业服务有限公司）签订前期物�管理服务委托协议，主要约定甲方将北戴河海韵假日三区、四区、五区的住宅小区委托乙方实行物业管理。委托管理主要事项：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、协助公安部门做好安全防范等。双方确定本物业的管理服务费：三区（别墅）每月每平方米0.95元收取；管理服务委托协议中约定：业主和物业使用人交费时间是每年6月30日前交清当年的物业费，逾期不交纳物业服务费的，业主和物业使用人每日按年物业费总额万分之五的标准向乙方支付违约金等。自2006年1月1日至2014年12月31日止，由原告履行该协议中乙方的义务。
另查明，2008年2月25日，被告与秦皇岛市煜明房地产开发�限公司签订一份商品房买卖合同，建筑面积为266.02平方米。2008年2月26日，原告与被告就物业服务的相关事项进行了明确约定。被告从2008年购房起至2014年12月31日止未向原告交纳相应的物业费。原告认可被告主张的免交两年物业费，但主张被告应从2010年1月起交纳物业费。对此，被告主张其购房是一次性付款，当时开发商答应给被告免两年物业费（2008年至2010年），从2010年的3月份开始交纳。
上述事实，有原告的陈述及原告提交的前期物业管理服务委托协议、业主公约、秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表、物业服务企业资质证书等予以证实。
本院认为，秦皇岛煜明物业服务有限公司与秦皇岛市煜明房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务委托协议，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同，对作为业主的被告具有约束力。原告按协议约定履行了物业管理服务的义务后，作为业主的被告接受了原告提供的服务，应当按照协议约定向原告支付相应的物业费。但对被告应从何时交纳物业费，双方存在分歧，对此，本院认为，双方对免交两年物业费均不持异议，被告主张应从购房日起满两年，即免交2008年2月至2010年2月，较为合理，本院予以采纳。即被告应从2010年3月1日起交纳物业费。对于原告主张的物业费15165元（建筑面积266.02平方米×0.95元／每月每平米×12个月＝3032.63元／年×5年＝15163.14元），应予以部分支持，即计算物业费时间应从2010年3月1日起算，计算至2014年12月31日，即14657.71元（3032.63元／年×4年﹢3032.63元／年÷12个月×10个月＝14657.71元）。对于原告主张每日按年物业费总额万分之五的标准要求被告支付违约金，符合合同约定，应予以支持，但对于原告请求的违约金数额13838元，计算有误�应以本院核准的数额为准，即应为6918.19元（3032.63元／年×12.5年×365天×0.5‰＝6918.19元）。对于被告主张因开发商的原因造成房屋产权证推迟办下来，给其造成损失，要求原告承担共同连带责任，被告的该抗辩意见，无法律依据，与本案不是同一法律关系，被告应与开发商另行解决。对于被告主张原告在管理服务中存在服务不到位，小区管理混乱等抗辩意见，原告不予认可，主张其已尽到了协议约定的义务。被告对其主张未提交相应证据。故对被告的抗辩意见，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告苏文广于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司物业管理服务费14657.71元�违约金6918.19元，合计21575.90元。
二、驳回原告秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费263元（已减半收取），由原告负担67元，由被告负担196元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 员 马文秀
二〇一五年五月四日
代理书记员 郭媛媛