安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖08民终1885号
上诉人（原审原告）：洪金伟，男，1990年6月18日出生，汉族，自由职业，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：洪仁安（系洪金伟父亲），男，1966年9月25日出生，汉族，住安徽省宿松县。
被上诉人（原审被告）：宿松县帝豪房地产开发有限责任公司,住所地安徽省宿松县孚玉镇黎河东街。
法定代表人：桂金德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓必胜，安徽省宿松县孚玉镇法律服务所法律工作者。
上诉人洪金伟因与被上诉人宿松县帝豪房地产开发有限责任公司（以下简称帝豪公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2016）皖0826民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洪金伟的委托诉讼代理人洪仁安、被上诉人帝豪公司的委托诉讼代理人邓必胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪金伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判帝豪公司支付交房入住后违约金17997元，协助洪金伟办理房屋产权登记或发回重审；2.帝豪公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第十一条规定认定洪金伟接受房屋即视为合同约定“交付”，明显适用法律依据错误；2.现行法律、法规明确规定“交付的前提”为商品房通过竣工验收备案；3.一审法院认定帝豪公司不承担入住后延期交房违约金，极大降低了帝豪公司违约成本；4.协助洪金伟办理产权登记系帝豪公司合同约定义务。
帝豪公司辩称，违约金带有补偿性质，洪金伟入住以后不应计算违约金；周边群众不允许做围墙，导致小区无法综合验收，现在县政府正在协调相关部门，同意给办证，但需要时间。
洪金伟向一审法院起诉请求：1.依法判决帝豪公司支付洪金伟逾期交房违约金5550元（从2013年9月16日至2014年1月28日止，按414211元的日万分之一计算）、后期逾期违约金从2014年1月29日起按414211元的日万分之0.5计算至达到合同约定的交付使用条件为止、未办理产权登记违约金2071元（414211元×0.5%）；2.依法判决帝豪公司向房屋产权登记部门提交综合验收材料，协助洪金伟办理房产登记。
一审法院认定事实：2013年9月16日，洪金伟与帝豪公司签订《商品房预售合同》，约定洪金伟购买帝豪公司开发的迎奥嘉苑小区第1幢3单元507号房屋，房屋价款414211元；帝豪公司应当在2012年10月31日前将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测基数报告书、经综合验收合格的商品房交付给洪金伟；逾期交房超过90日后，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（帝豪公司）按日向买受人（洪金伟）支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订当日，洪金伟一次性支付了房屋价款。合同约定的交房时间为2012年10月31日，在签订合同日期之前，应为开发商合同打印时的失误，因当时房屋已建成，洪金伟于签订合同当天已给付全部房款，故可视签订合同当天为交付之日。帝豪公司未能向洪金伟如期交付房屋。2014年1月28日，洪金伟受领了涉讼商品房，交清了相关的费用，并在帝豪公司自行打印的《交房协议》上签字，协议内容为“帝豪公司开发的迎奥嘉苑小区一幢3单元507号房已交付乙方使用,乙方确认交房时本房无质量问题,所有事务双方均交涉处理完毕,以后任何一方不得以任何理由追究另一方任何责任”，协议由文艺及帝豪公司签字、盖章。因消防通道及围墙建设未达标，涉案房屋至今未能通过综合验收。帝豪公司亦未能将办证所需材料报送相关行政机关。洪金伟要求帝豪公司承担违约责任未果，故成本案诉讼。一审法院认为，本案中双方当事人就帝豪公司开发的迎奥嘉苑小区第1幢3单元507号房屋签订的《商品房预售合同》内容合法，意思表示真实，系有效合同。我国《合同法》规定，合同双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。不履行合同或者履行合同不全面的，应承担违约责任。双方当事人签订的《商品房预售合同》依法成立，该合同对双方均有约束力，洪金伟、帝豪公司应按照合同的约定履行义务。洪金伟已经按照合同约定履行了交付房款的义务，帝豪公司应在约定的期限内向洪金伟交付符合合同约定的房屋，其未能如期交付符合合同约定的商品房，应承担相应的违约责任。故洪金伟要求帝豪公司承担迟延交房违约责任的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对于迟延的时间，虽然涉讼房屋至今未经综合验收合格，但2014年1月28日，洪金伟受领了该房屋，该行为应依法视为房屋的交付使用，故帝豪公司承担的迟延交房违约责任的时间应截止至2014年1月28日，共计135天，违约金应为414211元×1/10000×135天=5592元。洪金伟诉请的后期迟延交房违约金于法无据，原审法院不予支持。帝豪公司因消防通道及围墙建设未达标而未能通过综合验收，以致无法向产权登记机关提交办证所需资料，其行为显然构成违约，洪金伟要求其按照已付购房款的0.5%即2071元支付违约金的诉请符合双方合同的约定以及法律规定，予以支持。对于洪金伟要求判令帝豪公司向产权登记部门提交综合验收材料，协助洪金伟办理房屋产权登记的诉请，因提交材料行为的前提是经过了综合验收合格，而综合验收系相关行政机关的职责和权限，该项请求超出了法院审理的民事案件的范畴，故原审法院对洪金伟的该项请求不予支持。帝豪公司主张的因政府原因造成交房迟延的抗辩，因帝豪公司举证不力，故原审法院对其该项抗辩意见不予采纳。为保护合同双方当事人的合法权益，判决：（一）被告宿松县帝豪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告洪金伟支付延期交房违约金5592元，支付迟延提交办证资料违约金2071元，共计7663元。(二)驳回原告洪金伟的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费766元，减半收取383元，由被告宿松县帝豪房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，且未对一审证据提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明的事实与一审查明事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：1.帝豪公司实际交房后是否还应支付违约金；2.洪金伟要求帝豪公司办理房屋产权登记的主张是否应予支持。
对于争议焦点一，帝豪公司按照合同约定交付条件、约定交付期限交付质量合格的房屋是其应负的主要义务。本案中，帝豪公司没有提供完全合格的验收资料，无法证明涉案房屋已经竣工验收合格，且该房屋至今未经综合验收合格。虽洪金伟受领了该房屋并入住，但帝豪公司并不是按照合同约定的方式、程序、期限进行交房，因不具备完整形式、程序，不属于合格交房，帝豪公司应承担逾期交房的违约责任。洪金伟要求其自实际入住该房屋后帝豪公司还应支付违约金的主张应该得到支持。按照合同约定，帝豪公司逾期交房的违约金按照已交付房价款日万分之一进行计算，上诉人主张其已经实际入住该房屋，其实际入住之后的违约金按照日万分之零点五进行计算系其真实意思表示，其主张违约金数额为17997元（按照总房款414211元的日万分之零点五计算，自2014年1月29日至2016年6月16日止共计869天）应予支持。洪金伟的该项上诉理由成立。
对于争议焦点二，因涉案房屋未能通过综合验收，以致无法向产权登记机关提交办证所需资料，相关行政部门无法为房屋买受人办理产权登记，在这些问题没有得到解决的情况下，洪金伟要求帝豪公司办理房屋产权登记，事实上不能履行，也无法通过人民法院判决强制履行。只有待条件成就时，上诉人可以另行主张其相关权利。洪金伟的该项上诉理由不能成立。
综上所述，洪金伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省宿松县人民法院（2016）皖0826民初1633号民事判决第一项即“被告宿松县帝豪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告洪金伟支付延期交房违约金5592元，支付迟延提交办证资料违约金2071元，共计7663元”；
二、维持安徽省宿松县人民法院（2016）皖0826民初1633号民事判决第二项即“驳回原告洪金伟的其他诉讼请求”；
三、被上诉人宿松县帝豪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向上诉人洪金伟支付延期交房后期逾期违约金17997元；
四、驳回上诉人洪金伟的其他上诉请求。
如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费766元，减半收取383元，由宿松县帝豪房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费250元，由被上诉人宿松县帝豪房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈庆中
审判员 殷 平
审判员 崔 智
二〇一七年十一月二十八日
书记员 程 延
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；