辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终5089号
上诉人（原审原告）：宫杰。
委托诉讼代理人：宋慧芳，辽宁海星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马建波。
委托诉讼代理人：王世忠，辽宁方槊律师事务所律师。
上诉人宫杰因与被上诉人马建波租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宫杰委托诉讼代理人宋慧芳、被上诉人马建波委托诉讼代理人王世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宫杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持宫杰一审诉请。事实和理由：一、一审判决认为大连日堃房地产开发有限公司(以下简称日堃公司)出具的情况说明是对马建波出租案涉房屋行为的追认，是错误的。情况说明不具备法定形式要件，无单位负责人及制作证明材料的人员签名，不能作为证据使用。日堃公司与马建波恶意串通，隐瞒双方实际财产关系，目的是逃避国家税收，损害国家利益，合同无效。日堃公司不构成追认，其追认亦违法。二、一审判决未审理、认定汇海公司与宫杰之间的租赁合同效力。汇海公司于2014年4月14日取得案涉房屋所有权，汇海公司与马建波亦是恶意串通，损害国家利益，案涉合同无效。一审判决仅对日堃公司与宫杰的租赁关系错误认定有效。对2014年4月14日之后汇海公司与宫杰之间的租赁合同效力，未予审理，未予认定。（2015）旅民初字第2847号民事裁定书证明汇海公司向宫杰主张与马建波租赁合同项下租金，印证马建波与宫杰之间的合同无效。
马建波二审辩称：服从一审判决。
宫杰向一审法院起诉请求：确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。
一审法院认定事实：2011年11月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：被告(甲方)将位于大连市旅顺口区赵家沟#号的案涉房屋(建筑面积10,293.96平方米)及附属设施出租给原告(乙方)从事温泉开发经营，租赁期限暂定5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。租赁期间，第一年乙方向甲方支付租金200万元，第二年250万元，第三年300万元，第四、五年每年支付租金350万元。支付的租金由乙方在规定的期限内汇入甲方指定的被告个人账号。合同还约定“6.2本合同生效后，甲方向有关部门办理房屋、设备等租赁登记手续，乙方给予协助，……”“11.1甲方保证对租赁物及其所占用的土地使用权享有合法的出租权。”“本合同自双方签字盖章之日起生效。”原、被告在合同书尾部签名。合同签订后，原告占有使用案涉房屋。
案涉房屋于2009年9月11日登记在案外人日堃公司名下，当时被告系日堃公司的股东及公司法定代表人。同年9月27日，日堃公司股东发生变更，被告不再是日堃公司的股东，同年12月21日，日堃公司法定代表人由被告变更为郝禄森。
2014年4月11日，日堃公司与汇海公司签订《房屋买卖契约书》一份，双方约定：日堃公司将案涉房屋出售给汇海公司，同年4月14日，案涉房屋登记在汇海公司名下。
2015年12月8日，汇海公司以本案原告为被告向一审法院提起诉讼，要求宫杰腾退案涉房屋及附属设施给汇海公司，给付2014年至2015年期间欠付的租金500万元及按合同约定的租金标准给付自2016年1月1日至腾退日期间的房屋及附属物使用费。一审法院依据汇海公司在该案诉讼中法定代表人由马建国变更为张尚军，且该公司系自然人独资公司，而法定代表人变更后，汇海公司未能向一审法院重新出具相应的身份证明，以及张尚军同意继续进行该案诉讼等相关证据，一审法院于2016年3月30日作出(2015)旅民初字第2847号民事裁定书，裁定驳回汇海公司的起诉。该裁定已经发生法律效力。
庭审中，原告明确表示本案只请求确认双方签订的租赁合同无效，保留要求被告返还已收取租金的权利。被告举证2016年5月5日(本案原告起诉后)，日堃公司出具的《旅顺口区赵家沟69号房屋租赁情况说明》一份，该说明内容为“2011年11月3日，马建波与宫杰签订的《房屋租赁合同》出租房屋的所有权为大连日堃房地产开发有限公司(以下简称我公司)，该房屋所有权登记在我公司名下，实际该房屋所有权人为马建波个人。我公司同意以马建波个人的名义对外出租该房屋，并由马建波个人收取该房屋出租的租金。2014年4月14日，登记在我公司名下的该房屋转让给大连浩源汇海实业有限公司，并由大连浩源汇海实业有限公司与宫杰继续履行《房屋租赁合同》，由马建波和浩源汇海通知宫杰继续履行合同。”原告对该说明的真实性有异议，并认为该说明不是对房屋租赁合同的确认，而是一个情况说明，出具的时间为2016年5月5日，此时日堃公司已不是案涉房屋的产权人，汇海公司是产权人。该情况说明属于事后的说明，并不能确认原先的房屋租赁合同，不能证明原租赁合同的有效性，原、被告在签订《房屋租赁合同》时，虽然房屋产权人是日堃公司，该公司如果对这份效力待定的合同予以确认，应该在合同履行期内予以确认，并送达给原告后方为有效，但日堃公司在本案诉讼前，没有做过任何确认的意思表示，并且汇海公司曾向法院起诉原告要求给付租金，从该起诉状的内容可知，日堃公司从未向原告作出过确认租赁合同有效的意思表示，根据合同法第五十一条、第五十二条规定，双方签订的租赁合同应为无效合同。被告主张双方签订合同时，被告曾告知原告房屋登记在日堃公司名下，并向原告出示了房屋所有权证书。对此，原告不予认可，被告未提交相关证据予以佐证。原告陈述，自双方签订租赁合同后，实际使用租赁物期间日堃公司从未找过原告主张权利，只是在2015年12月8日汇海公司起诉时，才得知被告对出租的案涉房屋没有所有权。
一审法院认为：根据我国《合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。依据查明的事实可以认定，2011年11月3日，原、被告在签订租赁合同时，案涉房屋登记的所有权人为日堃公司，此时，因被告对案涉房屋没有处分权，原、被告所签订的合同处于效力待定状态。合同签订后，原告占有使用案涉房屋近四年时间，登记权利人日堃公司从未提出过异议，在原告起诉被告后，日堃公司出具的情况说明中，明确“同意以马建波个人的名义对外出租”案涉房屋，应为日堃公司对被告出租案涉房屋行为的追认，使得该合同由效力待定合同，转为有效合同，故原告提出确认双方于2011年11月3日签订的租赁合同无效之诉请，不予支持。
一审法院判决：驳回原告宫杰的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元，其他诉讼费50元，合计100元，由原告宫杰负担。
本院对一审判决认定事实予以认定。
本院补充查明以下事实：汇海公司于2015年12月8日起诉宫杰要求腾退案涉房屋及附属设施，并给付租金等的理由为：2014年11月13日，马建波与汇海公司共同以书面形式通知宫杰，马建波将案涉房屋转让给汇海公司，由汇海公司与宫杰继续履行房屋租赁合同。2014年12月12日，马建波与汇海公司共同以书面形式通知宫杰，要求其给付2014年和2015年租金合计650万元，如宫杰逾期给付，汇海公司将解除房屋租赁合同并要求宫杰承担违约责任。2015年1月10日，马建波与汇海公司共同通知宫杰解除房屋租赁合同，并继续履行给付租金并承担违约责任。
本院所确认的上述事实，有民事裁定书及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为案涉房屋租赁合同是否为无效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。也就是说，即使马建波无权出租案涉房屋，其与宫杰签订的案涉房屋租赁合同亦是有效的。而且综合本案查明事实，马建波是有权出租案涉房屋给宫杰的。原房屋所有人日堃公司已出具情况说明，表示虽然案涉房屋登记在日堃公司名下，但实际房屋所有权人为马建波，马建波有权对外出租案涉房屋及收取租金。又因从汇海公司起诉宫杰要求腾退房屋、给付租金等的案件中汇海公司主张解除合同的理由可知，汇海公司购买案涉房屋后同意继续与宫杰履行马建波与宫杰签订的房屋租赁合同，是因汇海公司认为宫杰欠付租金才欲依据合同约定解除租赁合同。更为重要的是，宫杰并未提交证据证明因马建波无权出租案涉房屋导致宫杰不能正常使用案涉房屋实现租赁合同的目的。且宫杰亦无证据证明案涉房屋租赁合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故案涉房屋租赁合同合法有效，一审驳回宫杰的诉请，并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由宫杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一六年十月二十五日
书记员 王丽秋