广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第389号
上诉人（原审被告）：李耀深。
被上诉人（原审原告）：陈贵发。
原审被告：张楚北。
原审第三人：张洁娜。
上诉人李耀深因与被上诉人陈贵发、原审被告张楚北、原审第三人张洁娜确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2521号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2003年8月1日，案外人李成敬作为甲方，陈贵发与张楚北共同作为乙方，双方签订《房屋转让合同书》一份，约定甲方将位于深圳市龙岗区XX街道的XX区XX号B座陆层半房屋、建筑面积1123.45平方米以人民币1050000元转让给乙方。�同签订后，李成敬按约定交付了有关房产给陈贵发及张楚北，后者也按约定支付了购房款。陈贵发及张楚北接收房产后，各自使用其中的一部分，张楚北将自己使用的那部分房产先后出租给案外人何瑞鸿及李耀深使用。2010年11月10日，张楚北及张洁娜作为甲方与作为乙方的李耀深签订《房地产转让协议书》，其中第一条约定，甲方自愿将其拥有（与陈贵发按份共有）的位于深圳市龙岗区XX街道XX区XX路X号B座六层半房屋，属于自己部分（以双方签名确认的附图为准）的东南边一至六楼房屋转让给乙方；第二条约定，甲乙双方约定该宗房地产的全部转让价款为人民币叁佰万元；第四条约定，自签订本协议并支付50%的转让款之日，乙方即获得该宗房地产之全部物权。该合同签订后，张楚北、李耀深已按合同约定实际履行。现涉案房产由李耀深实际使用。陈贵发认为张楚北、李耀深所签订的房产转让协议无效并侵害到自己的权益，遂向原审法院提起本次诉讼。
另查明，张楚北曾向原审法院起诉陈贵发，要求确认XX区XX路X号B座六层半房屋为其所有，陈贵发停止侵犯其房屋所有权并搬出物业，原审法院于2007年12月18日作出（2007）深龙法民初字第1667号民事裁定，驳回了张楚北的起诉，该裁定已发生法律效力。该裁定认定，涉案房产系2003年8月1日陈贵发与张楚北共同向李成敬购买，双方所签订的《房屋转让合同书》原件由张楚北持有，该房产没有办理产权手续。
2010年12月22日，陈贵发因与李耀深在使用涉案房产过程中产生相邻权纠纷，向原审法院提起诉讼，要求判令张楚北、李耀深排除妨碍，恢复原状，拆除擅自安装在陈贵发位于XX区XX路X号B座1-6楼门口的消防管、消防栓。张楚北辩称其于2010年11月10日已将涉案房产转让给李耀深，陈贵发的诉请与其无关。李耀深则提起反诉，要求陈贵发排除妨碍，恢复原状，拆除非法开设的位于XX区XX路X号B座1-6楼楼梯口的门，恢复墙体并赔偿因固定消防栓而安装的消防钢管费用人民币8874元。原审法院已就该案作出（2011）深龙法民三初字第186号民事判决书，该案现在深圳市中级人民法院二审当中。
陈贵发一审诉讼请求：1、确认张楚北、李耀深及张洁娜于2010年11月10日所签订的《房地产转让协议书》无效；2、张楚北、李耀深承担本案诉讼费。
原审法院认为，本案双方争议的第一个焦点问题为：陈贵发所提供的证据《房屋转让合同书》、《房地产转让协议书》内容真实性的认定。张楚北、李耀深认为陈贵发所提供的该两份证据为复印件，内容真实性不予确认。对此原审法院认为，针对《房屋转让合同书》，原审法院已生效的（2007）深龙法�初字第1667号民事裁定中已认定，涉案房产系2003年8月1日陈贵发与张楚北共同向李成敬购买，双方所签订的《房屋转让合同书》原件由张楚北持有，陈贵发在本案中虽然提供的是该合同的复印件，如张楚北、李耀深对该合同的内容有异议，应提供原件予以证实，但张楚北、李耀深并未就此举证，故原审法院认定陈贵发所提供的该份合同复印件所载内容是真实的。针对《房地产转让协议书》，因该协议书系张楚北、李耀深所签订的，陈贵发并非合同一方当事人，要求陈贵发提供该合同的原件不切合实际，而该合同的原件为张楚北、李耀深所持有，如张楚北、李耀深对该合同的内容有异议，应提供原件予以证实，但张楚北、李耀深并未就此举证，故原审法院认定陈贵发所提供的该份合同复印件所载内容是真实的。故陈贵发所提供的该两份证据可以作为本案认定事实的依�。
本案双方争议的第二个焦点问题为：陈贵发是否有诉权，本案是否属于人民法院的受案范围。张楚北、李耀深认为，涉案房产没有取得产权证，陈贵发并非合法共有权人，无权提起诉讼，且本案涉案房屋应由相关产权登记部门先行处理，本案不属于人民法院民事受案范围。对此原审法院认为，本案涉案房产系陈贵发与张楚北共同向案外人购买，双方也共同实际使用，双方对产权份额也未作出约定，现张楚北将其中的部分房产转卖给李耀深，此行为与陈贵发有直接利害关系，陈贵发认为其权益受到侵害，可以依法向法院提出诉讼。虽然涉案房产没有办理产权手续，属历史遗留问题建筑，但陈贵发起诉并非要求确权，也非基于确权为前提而产生的侵权纠纷，而是基于张楚北、李耀深所签订的转让合同产生的纠纷，该纠纷属于人民法院受理民事案件范围。故陈�发的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条所规定的起诉条件，法院应予以受理并作出实体处理。
本案双方争议的第三个焦点问题为：张楚北、李耀深及张洁娜于2010年11月10日所签订的《房地产转让协议书》是否无效。对此原审法院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五项、第六项的规定，权属有争议以及未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，涉案房产所使用的土地原为农民集体所有的土地，且未取得建设用地批准，该土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房产未办理产权登记手续，未取得权属证书，且该房产为陈贵发与张楚北共同向案外人所购，�方曾因权属争议向原审法院提起诉讼被驳回，对该房产的权属仍存在争议，因此，该涉案房产依法不得转让。又依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律强制性规定的合同无效，本案中，张楚北、李耀深及张洁娜所签订的《房地产转让协议书》已违反了法律的强制性规定，故该协议应认定为无效合同。陈贵发的诉求合法有据，原审法院予以支持。
张洁娜经原审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，原审法院在查明事实的基础上依法缺席审判。基于以上事实及认定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：确认张楚北、李耀深及张洁娜于2010年11月10日所签订的《房地产转让协议书》无效。本案案件受理费100元，由张楚北、李耀深负担。
李耀深不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决的判项；2、判令驳回陈贵发的诉讼请求；3、判令本案一、二审诉讼费由陈贵发承担。事实与理由：一、原审法院在没有证据证明陈贵发是涉案房屋合法权利人的情况下，就作出陈贵发是原审适格主体的认定，无任何事实和法律依据。1、原审法院认为，涉案房产是陈贵发与张楚北共同购买的，上述协议与陈贵发有直接的利害关系，即变相认定其是涉案房产的合法权利人。2、李耀深认为，所谓有直接利害关系，是指公民、法人自身的财产权、人身权或其他民事权益受到侵犯或者是与他人直接发生合法的民事权利义务上的争议。本案中，涉案房产是案外人李成敬与深圳市爱联经济发展有限公司转让得来，陈贵发与张楚北再从李成敬处转让得来，这两次转让过程均未进行房产转移登记，均无人�得涉案房屋的房产证，无论任何人都无法证明自己是合法权利人。陈贵发更无证据证明李耀深与张楚北的转让协议侵犯了其何任何权利。二、原审法院确认李耀深与张楚北签订的《房地产转让协议书》无效，根据《合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。显然，涉案房产不存在不能返还或没有必要返还的情形，那么李耀深就应该返还房产，李耀深不清楚的是，应该将涉案房产返还给案外人李成敬还是深圳市爱联经济发展有限公司还是张楚北。不过，可以肯定的是，不可能返还给陈贵发，这让李耀深不禁又要发问，原审法院如何认定陈贵发与上述《房地产转让协议书》有直接的利害关系，该协议书的签订以及有效否都对陈贵发无任何间接的影响，更谈不上直接影响了。三、�审和生效的（2007）深龙法民初字第1667号《民事裁定书》均已查明：涉案房屋是案外人李成敬通过深圳市爱联经济发展有限公司转让得来，未曾办理转移登记手续，李成敬也未取得涉案房屋的房产证；陈贵发、张楚北于2003年8月1日从李成敬处受让涉案房屋，亦未办理转移登记手续，亦未取得涉案房屋的房产证；李耀深于2010年11月10日从张楚北、张洁娜处受让涉案房屋，同样没有办理转移登记手续，同样没有取得涉案房屋的房产证。原审同时还查明：涉案房产所使用的土地原为农村集体所有的土地，且未取得建设用地批准，该土地的使用权不得用于出让、转让或者出租用于非农业建设。如果人民法院依职权审查合同的效力，上述涉案房产，无论是在深圳市爱联经济发展有限公司与李成敬之间的转让合同、还是在李成敬与陈贵发和张楚北之间的转让合同、以及张楚北、�洁娜与李耀深之间的转让合同均是无效合同。但令人遗憾的是，原审判决只确认李耀深与张楚北、张洁娜之间的转让合同无效，却对深圳市爱联经济发展有限公司与李成敬之间的无效转让合同和李成敬与陈贵发、张楚北之间的无效转让合同视而不见，这是在变相为陈贵发的非法建筑确权。综上所述，因涉案房屋尚未办理房屋产权证，人民法院在相关产权登记部门未处理前，暂无法确定涉案房屋的合法权利人，更无法确定谁侵害了谁的“合法权益”，故，本案根本不属于人民法院的民事受案范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款第（四）项的规定，应当依法驳回陈贵发的起诉。故李耀深不服此判，恳请二审依法改判，以维护李耀深的合法权益和法律的尊严及社会的公平、正义。
陈贵发口头答辩称：一、原审法院认定涉案房产是陈贵发�张楚北共同购买、共同使用，且未约定产权份额。因此，张楚北将其中部分房产转让给李耀深该行为与陈贵发有直接利害关系。据此，李耀深认为原审法院是对涉案房屋变相确权，这是李耀深对原审判决的片面解读，原审法院并没有对涉案房屋进行确权，只是依据涉案房屋的取得和使用现状认定张楚北将其中的部分房产转卖的行为与陈贵发有利害关系。李耀深一方面以涉案房屋未取得产权不能确认所有权为由否认陈贵发的诉讼主体资格，另一方面却又积极地从张楚北处购买涉案房屋，既然李耀深与陈贵发对涉案房屋都没有合法的所有权，那么张楚北与李耀深凭什么签订《房地产转让协议书》。二、原审法院确认张楚北与李耀深签订的《房地产转让协议书》无效后涉案房屋应该返还张楚北，在本案中即使涉案房屋不能直接返还给陈贵发，但是陈贵发作为涉案房屋的共同共有权人，其房屋完整性得到了保护，这就是陈贵发的利害关系之所在。三、根据法律规定确认合同无效应当由合同的当事人或利害关系人提出，因此陈贵发作为涉案房屋的利害关系人，有权依法起诉要求确认张楚北与李耀深之间签订的《房地产转让协议书》无效。至于李耀深认为陈贵发与张楚北及案外人李成敬之间的《房屋转让合同书》，案外人李成敬与深圳市爱联经济发展有限公司之间的《房屋转让合同书》均为无效合同，原审法院应一并判决无效，这是一审法院对法院职权的一种误解，依据不告不理的原则原审法院哪里有一并解决的职权。综上请求二审法院驳回李耀深的上诉，维持原审判决。
二审查明：（2007）深龙法民初字1667号民事裁定【二审案号：（2008）深中法民五终字第1153号】认为：张楚北陈述其分配的使用面积为靠樟背村三间较小的房屋�后面楼梯直至天台六层半的房屋符合实际情况，法院予以确认。本院（2012）深中法民终字第2484号民事裁定则认为：“陈贵发和张楚北、李耀深各自否定对方占有状态的合法性，双方当事人对涉案房产的实际占有状态亦存在巨大争议，涉案建筑物的使用界限不清。综上，在本案涉案建筑物产权不确定，相邻关系的合法性无法确认的情形下，应由行政机关对历史遗留问题先行处理，以及对双方当事人进行确权。因此，双方当事人以相邻权纠纷向法院提起诉讼，双方均不是适格的原告，本案亦不属于民事案件的受案范围。”
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案原审原告陈贵发的诉讼请求仅为确认相关合同无效，并未涉及权属确认问题；涉案房产尚未办理产权登记手续，未取得权属证书，涉案房产依法不得转让，原审法院认定涉案合�无效正确。
（2007）深龙法民初字1667号民事裁定认为：“张楚北陈述其分配的使用面积为靠樟背村三间较小的房屋及后面楼梯直至天台六层半的房屋符合实际情况，法院予以确认”。本院（2012）深中法民终字第2484号民事裁定则认为：“陈贵发和张楚北、李耀深各自否定对方占有状态的合法性，双方当事人对涉案房产的实际占有状态亦存在巨大争议，涉案建筑物的使用界限不清”。结合两裁定书的上述认定，即使陈贵发与张楚北分配使用了涉案房屋，涉案建筑物也存在使用界限不清的问题。
涉案房屋系陈贵发与张楚北共同向案外人购买，陈贵发、张楚北共同与案外人签订了《房屋转让合同书》，在涉案建筑物的使用界限不清的情况下，张楚北将部分房屋转让给李耀深，该行为与陈贵发有直接利害关系。原审法院认定陈贵发与本案有直接利害关系并无不当，陈贵发系本案适格原告，李耀深主张陈贵发无直接利害关系的理由不能成立。
至于李耀深主张的深圳市爱联经济发展有限公司与李成敬之间的转让合同、李成敬与陈贵发、张楚北之间的转让合同的效力问题，本案的诉讼请求并未涉及，相关的案外人亦非本案当事人，本院对此不予审查，当事人可另寻法律途径解决。
综上所述，李耀深的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人李耀深负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
审 判 员 柯云宗
审 判 员 陈明亮
二〇一三年五月�日
书记员（兼） 王丹妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。