福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第354号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈晓芳。
委托代理人赖忠惠，福建华达律师事务所律师。
委托代理人曾嘉湘，福建华达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄少怡。
委托代理人谢静波，福建凯峰律师事务所律师。
上诉人陈晓芳因与被上诉人黄少怡租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2014）晋民初字第2933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2011年1月10日，原、被告签订租赁协议书一份，将原告所有的位于晋江市深沪镇边防所南边一栋613平方米的楼房出租给被告，租期3年，自2011年1月10日至2014年1月10日，合同签订两日后被告支付租金50000元，后原告于2011年11月29日将本案租赁房屋及土地出售给案外人吴佩兰，并已办理产权过户手续。以上事实，有原告提供身份证、《租赁协议书》、《房地产买卖契约》、人员基本信息、过户手续、房产证书和双方当事人的陈述等证据为证。
原审判决认为，一、关于原告主体是否适格以及是否有权以自己的名义向被告主张租金的问题。案外人吴佩兰出具的授权委托上表明由原告代为收取租金，但《情况说明》中其意思为将收租权利让与原告，两份证据意思表示存在矛盾，法院于2014年8月4日向吴佩兰询问，其表示将整个收租权利转于原告，已明确构成债权转让的意思表示。对于债权转让是否对被告发生法律效力问题，在诉讼过程中，被告已在第二次庭审前收悉《情况说明》，该《情况说明》中吴佩兰已经明确表示将房屋租金的收取权利授予原告，应视为已经向被告告知债权转让的事宜，对被告发生法律效力。《情况说明》的落款时间为2014年2月，此时应视为原告与吴佩兰之间已经达成租金收取权益即债权转让的合意，原告即已取得租金收取的权益，具有诉权，是否通知被告，仅是对债务人即被告是否产生法律效力的问题，与原告是否有权以自己名义起诉并无关联性。二、关于原告的起诉是否已经超过诉讼时效期间的问题。本案合同的租赁期限为2011年1月10日至2014年1月10日，除第一笔50000元租金外，双方未约定剩余租金的给付时间。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”在租赁合同持续履行的前提下，在合同有效期内，原告可以随时要求被告支付已履行期间的未付租金，被告亦应在合同期限期满（2014年1月10日）前支付相应租金。偿付租金的诉讼时效期间为一年，被告未支付剩余租金的，原告最迟应在双方合同期限期满（2014年1月10日）的1年内主张权利，现原告于2014年4月4日起诉，并未丧失诉讼时效。三、关于租金的具体数额问题。双方约定合同期限为三年，其中每一、二年租金的已注明“每”字，结合“第三年”的表述，可明确表明双方的约定应为第一、第二年每年的租金为50000元，第三年为55000元，租金共计155000元。现被告仅支付50000元，剩余105000元应当予以支付。原告主张被告拖延两个月后才返还房屋，但未提供任何证据证明，故租金的支付期限仍应算至约定合同期满。原告另要求被告支付至起诉之日的利息损失，被告逾期支付租金确实造成原告的利息损失，但相应的利息损失应自原告明确向被告主张权利之日起算，原告并未提供证据证实其起诉前已向被告催讨的事实，故其要求被告支付至起诉之日的利息，缺乏依据，不予支持。四、关于被告的反诉是否超过诉讼时效期间的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定。原告通过律师函的形式明确告知被告租赁房屋已于2011年5月17日出售给吴佩兰，要求被告腾空房屋，虽然实际签订房屋转让合同的时间是在2011年11月，但该律师函从其内容和意图看并不具有告知被告要求其行使优先购买权的意思表示，故原告未履行告知义务出售房屋侵犯了被告的优先购买权。律师函属于当事人委托律师事务所出具的具有主张实体权利和宣告事实作用的法律文书形式，原告于2012年1月出具的律师函已经明确告知被告房屋已经出售的事实，被告在收到律师函后亦于2012年2月23日以律师函的形式回函，“如果贵方律师函中所述房屋转让属实，贵方的转让行为已经侵犯了委托人的优先购买权，委托人保留依法要求贵方承担赔偿责任的权力，并不排除通过诉讼途径请求法院确认贵方与第三人恶意签订的买卖合同无效”，从被告律师函内容可以看出，此时被告应已明确知悉其优先购买权已经或者可能遭受侵犯，且已明知其可维护权益的途径，其应在诉讼时效期间内及时主张其权利。同时，优先购买权的设置是为了维护和稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用效能，在承租人基于租赁事实获得同等条件下优先于他人的购买权利后，根据权利义务对等的原则，承租人应及时行使其优先购买权利。根据被告的主张，因原告所寄律师函中并未附房屋已经转让的证据，故其并不知悉房屋是否确实已被转让，但此时被告应已知悉原告转让房屋的意图，此时原告是否履行直接通知义务都不会妨碍被告行使优先购买权，故在无法确定房屋是否已经实际转让的情况下，被告若有意购买房屋，应积极的作为，就是否购买该租赁物及时作出明确的表示，并按律师函知会的方式阻止原告与第三方交易的进行，而从被告的律师函看，其仅提出原告出卖房屋侵犯了其优先购买权，但并未向原告明确表示其有购买的意图并提出对价协商。据此应认定故被告怠于行使其优先购买权及求偿权利，其于2014年5月提起诉讼要求赔偿其优先购买权损失，已经超过向人民法院请求保护民事权利的两年的诉讼时效期间，不应予支持。被告要求对诉争房屋的价值进行评估的请求，因已无鉴定必要，不予准许。综上所述，原、被告的租赁关系合法有效，应予以保护，原告在转让房屋后，依法取得继续收取租金的权益，被告应支付原告拖欠的租金105000元。被告怠于行使其优先购买权，其反诉请求超过诉讼时效期间，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第八十条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、被告陈晓芳应于本判决生效之日起十日内支付给原告黄少怡租金105000元。二、驳回原告黄少怡的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告陈晓芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3000元，由原告黄少怡负担667元，被告陈晓芳负担2333元；反诉受理费13800元，因反诉减半收取6900元，由反诉原告陈晓芳负担。
原审判决宣判后，被告陈晓芳不服，向本院提起上诉。
上诉人陈晓芳上诉称，一、原审判决存在两个诉讼程序错误，依法应当撤销发回重审。1.原审认定被上诉人具有诉讼主体资格系程序错误，其起诉依法应予驳回。被上诉人起诉时已不具备出租人享有的原告主体资格。虽然本案《租赁协议书》是由被上诉人与上诉人于2011年1月10日签订，但被上诉人在诉讼中提供《房地产买卖契约》证明被上诉人已于2011年11月29日将本案所涉租赁房屋出售给案外人吴佩兰。在被上诉人出售租赁房屋后，其不再是《租赁协议书》的一方主体，根据《合同法》和《物权法》的规定，被上诉人已丧失出租人资格和收取租金权益，与本案不存在法律上的利害关系。原审依据被上诉人提供的不合法《情况说明》，认定被上诉人在诉前具有原告主体资格是错误的。被上诉人起诉时所依据的是案外人出具《授权委托书》，在本案起诉前根本不存在案外人吴佩兰已经转让租金权益和诉权给被上诉人的事实，否则被上诉人即可直接起诉上诉人，没必要再由案外人吴佩兰出具《授权委托书》委托被上诉人起诉。在本案第一次开庭时，因上诉人依法指出被上诉人根据《授权委托书》只有代理权，无本案租金权益和原告的诉讼主体资格，因此在本案第二次开庭时被上诉人才补充提交的《情况说明》，《情况说明》产生时间虽早于2014年3月的《授权委托书》，但其内容与《授权委托书》相矛盾，也不是转让意思明确或程序合法的债权转让协议，且案外人吴佩兰未出庭质证，因此该《情况说明》作为证人证言不真实、形式不合法，不能作为认定本案事实或被上诉人具有诉讼主体资格的依据。原审的两份询问笔录不能补全《情况说明》的真实性、合法性，而且明显证明了司法不公。原审在第二次开庭已经查明被上诉人无诉权，其起诉应当予以驳回的情况下，为了帮助被上诉人弥补其无诉权的事实，在2014年8月14日、9月17日先后两次单独通知吴佩兰到原审法院做询问笔录，补充说明愿将租金权益转让给被上诉人。原审法院与被上诉人、吴佩兰串通，让吴佩兰在询问笔录中重新单方做出了与《情况说明》、《授权委托书》的委托授权相矛盾的权利转让意思表示。根据《合同法》的规定，债权人转让权利的，必须与受让人达成债权转让协议，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。该笔录形成上既非债权转让协议，吴佩兰也未按法定程序通知上诉人租金债权转让事宜。询问笔录在内容、形式、程序上都不具备债权转让合法条件，不能补全《情况说明》的真实性、合法性，也不能导致被上诉人合法取得本案租金所有权和诉权。即使该笔录能有效产生租金权利转让的法律后果，被上诉人也只能在此之后才享有租金诉权另行起诉。原审认定被上诉人自2014年2月起享有租金权益和诉权错误。2.原审未追加吴佩兰作为第三人参加本案诉讼，存在程序错误。吴佩兰与本案存在直接利害关系，应追加吴佩兰作为本案第三人参加诉讼。原审仅以吴佩兰不愿意参加诉讼为由，即未追加其为第三人，也未依法通知其出庭质证，显然存在程序错误。二、原审认定被上诉人主张租金未超过诉讼时效期间错误。上诉人与被上诉人在2011年1月10日签订《租赁协议书》中，双方明确约定了首次交付租金的时间为合同签订之日起二日内，因此，根据约定还是商业惯例可确定双方约定在1月提前支付各期租金，原审认定双方未约定租金支付时间明显错误。被上诉人在诉状自认上诉人自2012年1月起拒付租金，由此也证明了双方约定在1月提前支付各期租金，在租期开始时提前支付租金也是众所周知的商业习惯。因此，双方约定的最后一笔租金55000元交租时间为2013年1月。租金的诉讼时效期间是一年，租金权益享有人依法至迟应在2014年1月前向上诉人催讨。但被上诉人直至2014年4月4日才向原审提起诉讼主张权利，显然已超过法律规定的诉讼时效期间。三、原审认定本案租金数额明显偏高，且缺乏依据。被上诉人出租房屋给上诉人时，该房屋地处偏僻，商业价值低，未经装修不具备使用条件，双方约定由被上诉人给上诉人两个月时间装修。被上诉人未偿付装修费给上诉人，双方约定第一、二年的租金以50000元，第三年租金55000元，三年租金共计105000元。被上诉人已确认收到上诉人装修款之外支付的第一笔租金50000元，上诉人未支付第三年的租金55000元。原审无视上诉人装修费已变相支付租金的事实，不顾被上诉人诉状中的自认，错误认定上诉人拖欠105000元租金。四、上诉人的反诉未超过诉讼时效期间，原审认定上诉人的反诉超过诉讼时效错误。原审认定被上诉人在出售房屋时，未提前告知上诉人侵害了上诉人的优先购买权，但其认定上诉人的反诉已超过诉讼时效期间错误。1.被上诉人和吴佩兰从未明确告知上诉人真实的售房事宜，上诉人在本案前不知购买权被侵害。被上诉人委托福建建达（泉州）律师事务所于2012年2月向上诉人发律师函时，其虽告知上诉人已将本案租赁房屋出售给吴佩兰，但并未附相关已出售的材料以证实售房事实，且在上诉人回复律师函明确要求其提供具体售房资料后，其仍然未提供，上诉人从未知悉售房情况。被上诉人收到上诉人的回复律师函，既未再向上诉人提及售房事宜，也未再向上诉人提出解除租赁合同腾房等要求，吴佩兰也未向上诉人收取租金或要求腾房，吴佩兰也从未向上诉人收取租金或要求腾房，上诉人有充分的理由足以相信被上诉人未出售租赁房屋。被上诉人诉前发《律师函》告知上诉人是在2011年5月17日将房产转让给吴佩兰，但其起诉时提供的《房屋买卖契约》证明其系以320万元将租赁房地产出售给吴佩兰丈夫，不存在以90万元低价转让事实。上诉人要求原审法院复印并送达给上诉人，并指出被上诉人和吴佩兰夫妇存在虚构房屋买卖事实损害上诉人权益和偷漏巨额税款嫌疑，但原审以该证据与本案不具有关联性为由，让被上诉人收回，也拒不送达上诉人。被上诉人以三种卖房证据和说法证明了其确实从未告知上诉人真实确切的售房事实，上诉人不仅根据被上诉人不真实且无凭证的律师函，上诉人不知其优先购买权被侵害。2.被上诉人和吴佩兰共同串通故意向上诉人隐瞒了真实的售房事宜，被上诉人在本案中未提供任何证据证明该售房事宜经过社会公示广而告之，且上诉人作为普通公民无权到房管部门查印租赁房屋所有权或转让档案。3.原审认定上诉人明知被侵权还怠于行使或放弃优先购买权和求偿权是错误的。从上诉人回复被上诉人的律师函可知，上诉人是在不知道无售房事实的情况，如果律师函中所述房屋转让属实，才郑重告知被上诉人的行为构成侵权，并提出保留索赔或请求确认售房合同无效的权利。上诉人保留的权利既包括索赔，也包括请求确认售房合同无效的购买意愿，只是因不知道售房事实是否真实存在，也不知具体的购房人，导致上诉人无法针对具体诉讼事实和确切的被告，无法通过诉讼向被上诉人主张赔偿，撤销被上诉人与购房人的买卖合同。五、上诉人的优先购买权被侵害而遭受的损失是客观存在的，上诉人主张的金额未超过实际损失，应得到支持。被上诉人于2011年将租赁房屋及土地不论以90万元还是320万元出售给吴佩兰夫妇，根据同地段房产价格估算，该租赁房屋目前市场价值400万元左右，上诉人因优先购买权被侵害而遭受的经济损失达100-300万元左右。上诉人反诉中仅主张100万元并未超过实际遭受的经济损失，且已依法申请鉴定评估，上诉人的反诉索赔请求有理有据。综上所述，上诉人请求撤销原判，将本案发回重审或依法改判上诉人的上诉请求。
被上诉人黄少怡答辩称，一、原审认定被上诉人诉讼主体资格不存在程序错误，被上诉人的起诉没有超过诉讼时效期间，第二年租金是50000元事实清楚，证据确实充分、适用法律正确。案外人吴佩兰已将出租房屋的租金收取权益转让给被上诉人，被上诉人以自己的名义起诉合法。根据《租赁协议书》关于首次支付租金的时间推定存在各期收取租金时间安排是错误的，租赁双方当事人之间更不存在租赁期间必须提前支付租金的所谓商业惯例。双方对第二、三年的租金收取时间约定不明，应适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款的规定。上诉人主张《租赁协议书》第一条关于第一、二年租金人民币50000元的约定是第一、二年租金共计50000元，缺乏事实依据。二、上诉人的反诉请求已丧失诉讼时效，主张租赁方优先购买权损失没有证据支持，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予支持。2012年2月，上诉人已明确知道自己的优先购买权收到侵犯，且已明知可维护自身权益的法律途径，在相应的诉讼时效内未及时主张权利，依法不应支持。2012年2月23日，上诉人已知悉被上诉人向第三方转让房屋产权行为侵犯了上诉人的优先购买权，并在专业律师的帮助下清楚明悉只有按照委托律师出具的律师函提及的方式积极主张权利才能有效阻止自身权益被侵犯，上诉人并未向被上诉人表明购买租赁房屋的意图更未有进行对价协商的意思表示。直至被上诉人起诉主张租金权益后，才提起反诉。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，当事人二审中的主要争议是：一、原审审理程序是否合法；二、本案的租金数额如何认定，被上诉人提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间；三、上诉人于本案中反诉主张对租赁房屋的优先购买权是否超过诉讼时效期间。除上述争议所涉事实外，当事人对原审判决查明认定的其余事实均无争议，本院对当事人无争议的事实依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，根据原审法院向案外人吴佩兰所做询问笔录、被上诉人提供《情况说明》、《授权委托书》，可认定案外人吴佩兰已将本案租金的权益转让给被上诉人黄少怡的事实。虽然直至本案诉讼时，该债权转让才通知上诉人并产生法律效力，但这并不导致被上诉人丧失本案的诉讼主体资格。上诉人主张被上诉人不具有诉讼主体资格和追加案外人吴佩兰参加诉讼，缺乏法律依据，本院不予支持。《租赁协议书》约定第二、三年的租金分别为50000元和55000元，且上诉人实际使用该房屋租赁期限届满，原审据此认定上诉人尚欠被上诉人租金105000元并无不当，应予确认。因双方在《租赁协议书》未约定第二、三年租金的支付期限，被上诉人可随时要求上诉人支付租金。上诉人主张本案租金已超过诉讼时效期间，但其未能提供证据证明案外人吴佩兰曾向其催讨过租金，以致本案已超过诉讼时效期间的情形，本院不予采纳。在被上诉人以律师函的形式告知上诉人租赁房屋已出售的事实后，上诉人于2012年2月23日向被上诉人回复的律师函中提出被上诉人转让租赁房屋的行为已侵犯其优先购买权，原审据此认定上诉人在2012年2月23日已知道其租赁房屋的优先购买权受到侵害，上诉人于2014年5月提起本案反诉要求赔偿其优先购买权损失已超过诉讼时效期间是正确的，应予确认。鉴于上诉人未能在法定期间内及时主张权利，且未能提供其因丧失租赁房屋的优先购买权所遭受的经济损失，上诉人请求被上诉人赔偿其优先购买权损失1000000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人陈晓芳的上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16800元，由上诉人陈晓芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳波
代理审判员 陈 琼
代理审判员 洪新民
二〇一五年五月十一日
书 记 员 吴悦明
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。