江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终2997号
上诉人（原审被告）：王庭清，男，1968年12月9日生，汉族，住南京市江宁区。
上诉人（原审第三人）：叶红芳，女，1966年11月7日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：沈玉宇，江苏朗盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金杨，江苏朗盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鲍啟全，男，1975年3月29日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：王明鑫，江苏苏晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾志刚，江苏苏晟律师事务所实习律师。
上诉人王庭清、叶红芳因与被上诉人鲍啟全房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初6236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王庭清上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费由被上诉人负担。主要事实与理由：一、一审法院对于本案房屋买卖合同的缔约过程、房屋价款事实认定错误，该房屋买卖合同系上诉人王庭清与被上诉人在中介公司主导下恶意串通签订，应属无效合同。1、根据双方证据以及中介公司工作人员的证人证言可以证明，在房屋买卖过程中，鲍啟全、中介公司对于叶红芳系王庭清的配偶这一事实明知，但三方仍在叶红芳不知情的情况下签订房屋买卖合同并办理了案涉房屋的交易手续，三方有恶意串通行为，该行为严重损害叶红芳的合法权益。2、根据上诉人的询价记录，在房屋买卖当时该区域商品房价格应当在27000元/平方米左右，而双方所签订的房屋买卖合同均价为15000元/平方米，交易价格远低于市场价。二、原审法院适用法律错误，不应以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条认定该《房地产买卖中介合同》的性质，而应按照《物权法》第一百零六条规定以及婚姻法司法解释（三）第十一条规定。以上条款以第三人善意支付合理对价为前提才能取得该房屋，但被上诉人并非善意第三人，无权取得该房屋，上诉人王庭清与被上诉人之间的《房地产买卖中介合同》系恶意串通签订，应属无效合同。
鲍啟全答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。第一，被上诉人购买案涉房屋过程中不存在恶意串通。上诉人也不能就鲍啟全、中介方、王庭清存在恶意串通进行举证，不能据此认为合同无效。第二，上诉人称房屋市场价为27000元/平方米并没有任何依据，更不足以证明被上诉人鲍啟全与上诉人王庭清房屋的成交价格远低于市场价。第三，被上诉人认为根据公示公信原则，被上诉人与登记的权利人王庭清签订了相应的合同，支付了合同项下的全部价款，并办理登记手续，上诉人与被上诉人通过占有改定的方式完成了案涉房屋的交付并无不当。第四，被上诉人认为两上诉人之间系夫妻关系，又曾经共同委托代理人提起上诉，存在恶意串通、虚假诉讼的可能性，请法庭依法审查。
叶红芳述称：认可王庭清的上诉请求以及陈述的事实和理由。
叶红芳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人鲍啟全诉讼请求或者将本案发回重审或者改判支持我方一审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人鲍啟全、王庭清承担。主要事实与理由：第一，两被上诉人在中介的主导下，恶意串通损害上诉人的利益，所签订的房屋买卖合同应属无效。本案案涉的房屋显然为夫妻共同财产，其处置应当经过夫妻双方的同意，中介对此情况明确知悉，作为专业的中介机构，应当告知上诉人相关的事情，由上诉人与两被上诉人共同达成案涉房屋的交易才为一个合法的交易途径。但是中介在案涉房屋的买卖过程当中主导了两被上诉人串通一气，向上诉人隐瞒实情，明知上诉人是案涉房屋的实际权利人之一，却未如实告知相应情况，其促成了交易，显然侵害了上诉人的权利。第二，一审判决适用法律错误，应当适用物权法及物权法解释的相关规定。上诉人在一审过程当中已经举证明确证明了案涉的中介在案涉房屋的交易过程当中是清楚知道上诉人对被上诉人王庭清以及被上诉人鲍啟全买卖房屋之事毫不知情。根据物权法第106条的规定，受让人在购买房屋时首先是具有善意要以合理的价格受让房屋。被上诉人鲍啟全在受让案涉房屋的时候，明显不具有善意。本案案涉房屋的交易价格，是明显低于市场价格的，也是以明显不合理低价来进行转让。
鲍啟全答辩称：第一，我方认为被上诉人购买案涉房屋过程中不存在恶意串通。上诉人也不能就鲍啟全、中介方、王庭清存在恶意串通进行举证，不能据此认为合同无效。第二，上诉人称房屋市场价为27000元/平方米并没有任何依据，更不足以证明被上诉人鲍啟全与上诉人王庭清房屋的成交价格远低于市场价。第三，被上诉人认为根据公示公信原则，被上诉人与登记的权利人王庭清签订了相应的合同，支付了合同项下的全部价款，并办理登记手续，上诉人与被上诉人通过占有改定的方式完成了案涉房屋的交付并无不当。第四，被上诉人认为两上诉人之间系夫妻关系，又曾经共同委托代理人提起上诉，存在恶意串通，虚假诉讼的可能性，请法庭依法审查。第五，根据鲍启全与上诉人王庭清签订的房地产买卖中介合同第三条甲方的义务第一项规定，保证出售的房屋权属真实并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋的共有权人对出售此房屋无异议。由此可以反映出在购买案涉房屋时，被上诉人鲍啟全对于房屋存在其他权利人不知情。
王庭清答辩称：当时其在58同城登记的价格是550万元，因为其在外存在负债就想卖了这个房子，当时其和叶红芳商量以600万出售，后来几次电话联系叶红芳谈卖房子的事，叶红芳总是不接电话，其考虑到是叶红芳不想卖，所以私下找中介来看房子，其和鲍啟全之间的交易，也都是中介牵线搭桥、沟通，整个卖房过程叶红芳都不知情。
鲍啟全向一审法院起诉请求：1.判令王庭清迁出其位于南京市江宁区××北沿路××号的房屋（以下简称案涉房屋）；2．王庭清承担违约金395000元；3．王庭清支付其占有使用费（自2017年4月17日起，按1500元/月的标准计算至实际迁出案涉房屋之日止）。
原审第三人叶红芳向一审法院提出诉讼请求：要求确认鲍啟全与王庭清就案涉房屋签订的《房地产买卖中介合同》无效。
一审法院认定事实：2016年11月13日，鲍啟全（乙方）与王庭清（甲方）经“南京祥鼎置业咨询有限公司”居间，签订《房地产买卖中介合同》1份，约定由鲍啟全以3950000元的价款向王庭清购买案涉房屋，合同载明：“……产权证面积262平米，无证面积约140平米……均包含在交易范围内，不额外计价……三方商定，上述违约行为方，选择下列第1、2条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1、约定违约金为贰拾万元。2、按标的额的10%，计人民币3950000元……甲方承诺于2017年1月31日前将房屋内户口清空，乙方于户口清空当日支付给甲方户口尾款人民币伍万元整……17、其他：……③甲方收到乙方全款后（除购房尾款）免费居住两个月，超出时间则按每月壹仟伍佰元（￥1500）支付租金给乙方，租期为60天……”合同签订后，鲍啟全依约向王庭清支付了3900000元（其中1950000元鲍啟全个人支付，剩余1950000元采用银行贷款方式支付，最后一笔款项在2017年2月16日支付）。
根据上述合同的约定，双方此后还签订《房屋租赁合同》1份，约定由王庭清（承租方）向鲍啟全（出租方）反租案涉房屋，租赁期限为2个月（2017年2月16日至2017年4月16日），在上述期限内，鲍啟全无需支付租金。但王庭清在到期后一直未迁出案涉房屋并占有使用至今。
一审法院另查明，王庭清与第三人叶红芳于1990年6月30日登记结婚。案涉房屋（不动产权证书记载建筑面积262.06平方米）原登记在王庭清名下，2017年1月，该房不动产权登记过户至鲍啟全名下。
2017年4月，鲍啟全向一审法院提起本案诉讼，一审第三人叶红芳申请以第三人身份参加诉讼。一审审理中，鲍啟全申请中介方的经办人饶斌出庭，以证明叶红芳对于王庭清出卖案涉房屋是知情的。饶斌陈述，其负责王庭清售房，开始王庭清委托出售价格为五百多万，但挂了半年都无人问津，鲍啟全联系其另外一个同事要求买房，故其将王庭清的房源推荐给了鲍啟全，鲍啟全曾多次到王庭清家看房。叶红芳亦认可鲍啟全曾多次到家中看房，但其陈述王庭清与鲍啟全二人串通欺骗其说鲍啟全是过来丈量房屋的。此外，叶红芳还认为案涉房屋中包含有140平方米未取得产权证的部分，涉及该部分的买卖行为无效。因双方意见不一，致调解未成。
一审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，无论王庭清是否对案涉房屋拥有处分的权利，其与鲍啟全就案涉房屋签订的房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，属于有效合同，且根据一审法院查明的事实，综合本案中买卖合同的缔约过程、中介方的居间行为、房屋价款的支付等事实，鲍啟全购买案涉房屋的过程中并不存在恶意串通等导致合同无效的情形，第三人叶红芳主张案涉买卖合同无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于叶红芳所称之“140平方米未取得产权证书的部分”的买卖行为无效的意见，根据叶红芳所称该部分建筑未取得产权证书，且根据合同约定该部分建筑并未计价，故一审法院对此不予处理。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鲍啟全按照合同约定阶段性履行了付款义务，王庭清亦将案涉房屋产权变更登记至鲍啟全名下，现案涉房屋的所有权人系鲍啟全，其与王庭清就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》为合法有效的合同，现在合同约定的租赁期限已满，鲍啟全应当依约从案涉房屋中迁出，故对于鲍啟全要求王庭清从案涉房屋中迁出的诉讼请求，一审法院予以支持。对于鲍啟全主张的逾期占有使用费（自2017年4月17日起，按照1500元/月的标准计算至实际迁出之日止），于法有据，一审法院予以支持。关于鲍啟全主张之逾期交房违约金，因双方在买卖合同中并未对交房时间作出约定，且其主张之逾期占有使用费已经能够弥补其损失，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、王庭清从位于南京市江宁区××北沿路××号的房屋内迁出，并给付鲍啟全占有使用费（自2017年4月17日起，按照1500元/月的标准计算至实际迁出之日止），均于判决发生法律效力之日起10日内履行完毕。二、驳回鲍啟全的其他诉讼请求。三、驳回第三人叶红芳的诉讼请求。一审案件受理费7305元，由王庭清负担。
各方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审予以确认。
二审中，鲍啟全提交个人购房担保借款合同及购房发票、税收缴款书、房产交易申报单原件，拟证明其在农业银行办理195万元的抵押贷款，其按照房屋评估价格400万缴纳交易契税6万元。王庭清、叶红芳认为无法核实抵押借款合同，对发票真实性予以认可，对申报单盖章有异议，并认为评估价格400万元不是房屋真实价格。因鲍啟全提交了上述材料原件，本院对上述证据的真实性予以确认，关联性在后叙述。
本院二审另查明，一审中，鲍啟全提交了2017年1月18日付款证明一份，内容为购房人鲍啟全向本人购买案涉房屋，购房总价400万元整，已向本人支付购房款205万元整。上述证明中部分文字为打印，横线上内容为手写。售房人签字处由王庭清、叶红芳签名。叶红芳陈述签字是其所签，王庭清和其说签字为了证明其房子是否有贷款，但其签字时为白纸，什么字都没有。王庭清陈述给叶红芳签字时上面有打印好的字，横线部分上没有手写内容。
以上事实，有个人购房担保借款合同、税收缴款书、房产交易申报单、当事人陈述等在卷证实。
本院认为，本案二审争议焦点为：案涉房屋买卖合同的效力。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据鲍啟全在一审中的举证，王庭清与叶红芳均在付款证明上签字确认，叶红芳认可该签字为其所签，其虽主张是在白纸上签字，但其作为完全民事行为能力人，应知晓在白纸上签字的风险，且叶红芳认可王庭清已告知其签字是为了证明房屋贷款情况，基于王庭清和叶红芳之间的夫妻关系，王庭清、叶红芳上诉主张叶红芳不知晓出售案涉房屋的情况，本院不予支持。鲍啟全二审中提交的房产交易申报单中的评估价格为400万元，双方合同约定的价格为395万元，王庭清、叶红芳并无其他证据证明案涉房屋的成交价格明显过低，对其上诉主张房屋交易价格远低于市场价，本院不予采信。
王庭清、叶红芳并无其他证据证明案涉房屋买卖存在无效情形，对其上诉请求，本院亦不予支持。
综上，王庭清、叶红芳的上诉请求依据不足，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10957.5元，由上诉人王庭清负担7305元，叶红芳负担3652.5元。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 张卓慧
二〇一八年六月十三日
书记员 唐姮鑫