广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第4783号
原告东莞市利氏实业开发有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人利江锋，该公司经理。
委托代理人余海培。
被告东莞市华盛实业有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人刘汉平，该公司总经理。
委托代理人李忠实，广东理正明律师事务所律师。
原告东莞市利氏实业开发有限公司（以下简称“利氏公司”）诉被告东莞市华盛实业有限公司（以下简称“华盛公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员叶志文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人余海培、被告委托代理人李忠实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告利氏公司诉称，2003年2月20日，被告与原告签订了《承租土地合同》，租赁了原告位于东莞市常平镇桥沥村利氏工业区的4000平方米土地，用于自建食品仓库，被告每月支付租金12000元，租金每五年递增5%，违约金为每日3%。被告自2012年1月份起不支付租金，经原告多次催要，被告仍拒不支付。为此，原告诉至法院，请求法院判决：1、被告向原告支付2012年1月份起租金、违约金至清偿完毕止。租金暂计至起诉之日为256410元，违约金暂计至起诉之日为150000元；2、诉讼费用由被告承担。
被告华盛公司答辩称，第一，原告作为本案原告的诉讼主体资格不适格。与被告签订《承租土地合同》的是东莞市黄江利氏实业开发有限公司（以下简称“黄江利氏公司”），该公司的住所地是东莞市黄江镇，并不是原告。第二，被告在案涉土地修建批发仓库进行商业经营。2012年1月2日，因相邻地块支玉林经营的废品站发生火灾殃及被告的批发仓库及仓库内的财物，给被告造成极其重大的经济损失。事故发生后，就善后事宜及土地租金问题，被告与黄江利氏公司进行多次沟通、协调。2012年4月11日，被告发函给黄江利氏公司请求免除案涉土地租金，该公司口头表示可以考虑；2012年10月16日，被告委托律师发函给该公司，该公司未就此事给予书面或口头的回应，被告认为已得到该公司的默许和同意。因火灾属不可抗力因素，应享有免除支付租金义务的权利。因此，原告的诉请无法律依据，也已超过诉讼时效。第三，案外人引发的火灾造成被告极大经济损失，导致被告未能向黄江利氏公司支付土地租金，属不可抗力事件，被告并不存在主观违约的情形，无需承担逾期付款的违约责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2003年2月20日，被告与黄江利氏公司签订《承租土地合同》，约定由被告承租黄江利氏公司位于利氏工业区面积为4000平方米的土地自建批发仓库，月租金为3元／平方米，月租金总额为12000元／月，于每月10日前付清，逾期未付的按每日3%罚滞纳金给黄江利氏公司，租金每5年递增5%；承租期限为20年，即自2003年5月1日起至2023年4月30日止；被告在案涉土地上的投资建设由黄江利氏公司负责到有关部门协助办理报建手续，报建手续费用由被告负责。
合同签订后，被告在案涉土地上修建仓库，用于堆放食品。2010年3月14日，黄江利氏公司与支玉林签订《土地租赁合同》，由支玉林承租黄江利氏公司位于东莞市黄江利氏工业区面积约870平方米的土地，用于经营废品站。2012年1月2日，支玉林经营的废品站发生火灾，致使被告的食品仓库及仓库内的财物遭受损失。2012年4月11日，被告向黄江利氏公司发出《请求免除租金的函》，请求黄江利氏公司免除2012年1月起的土地租金；2012年10月12日，原告向被告发《律师函》，要求被告支付租金113400元；2012年10月16日，被告向黄江利氏公司发出《律师函》，要求黄江利氏公司履行承诺，免收被告的租金。
庭审中，双方一致确认被告自2012年1月份起未交租。案涉土地2012年1月至2013年2月的租金为12600元／月，2013年3月开始，租金为13230元／月。对于未交租的原因。被告主张火灾属不可抗力，且原告已默许其免除租金；原告主张被告仓库的损失不属于不可抗力，被告所造成的损失应向侵权方主张。原告已收到被告请求免除租金的函，但没有同意免除被告的土地租金。
另查，东莞市黄江利氏实业开发有限公司于2010年7月5日变更为东莞市利氏实业开发有限公司。
以上事实，有《承租土地合同》、《请求免除租金的函》、《律师函》、工商局查询结果和庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点：一、原告是否适格主体；二、被告应否向原告支付租金；三、被告应否向原告支付违约金。
一、关于主体问题。《承租土地合同》是由黄江利氏公司与被告于2003年2月20日签订的，而黄江利氏公司于2010年7月5日变更为利氏公司，即原告。黄江利氏公司的权利义务依法应由利氏公司，即本案的原告承接。因此，原告是本案的适格主体。
二、被告应否向原告支付租金。第一，被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩。本院认为，被告自2012年1月起未交租金，而原告于2012年10月12日向被告发律师函催收租金，诉讼时效已中断，被告的该项抗辩不成立。第二，被告华盛公司以仓库遭受火灾为由，请求原告免除土地租金，由于被告未能提供证据证明其免除土地租金的请求已经征得原告的同意，原告也不确认已同意免除其租金，故被告主张原告已同意免除土地租金，本院不予采信。第三，被告主张火灾属不可抗力。本院认为，被告因火灾所遭受的损失已在另案中向侵权人支玉林、利氏公司提起诉讼，被告主张该损失属于不可抗力，本院不予采信。综上，被告应向原告支付2012年1月起至起诉当月（2013年8月）止的租金，租金数额为12600元／月×14个月＋13230元／月×6个月=255780元。
三、被告应否向原告支付违约金。虽然《承租土地合同》约定了租金于每月10日前付清，逾期未付的按每日3%罚滞纳金。本案中，被告遭受火灾损失后，分别于2012年4月11日、2012年10月16日两次发函给原告，要求原告对案涉土地的租金予以免除，原告也未在收到被告的《请求免除租金的函》后明确表示拒绝，双方处于协商处理期间，被告并不存在恶意拖欠的行为，故原告主张的违约金，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市华盛实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市利氏实业开发有限公司支付2012年1月至2013年8月的租金255780元；
二、驳回原告东莞市利氏实业开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用3698元，由被告东莞市华盛实业有限公司承担2269元，由原告东莞市利氏实业开发有限公司承担1429元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 叶志文
二〇一三年十一月十五日
书记员 赖英杰
附判决引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。