山西省临猗县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0821民初2534号原告（案外人）：张某某，男，汉族，干部。原告（案外人）：杜某某，女，汉族，干部。委托代理人：侯跃朋，山西郇都律师事务所律师。被告：山西信托股份有限公司（申请执行人）。法定代理人：刘叔肄，任该公司董事长。委托代理人：冯薛昊，北京（太原）大成律师事务所律师。第三人（被执行人）：山西猗顿实业有限公司。法定代表人：闫某某，该公司经理。第三人（被执行人）：山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司。法定代表人：闫某某，该公司经理。第三人（被执行人）：山西猗顿生态环保股份有限公司。法定代表人：武某某，该公司经理。第三人（被执行人）：武某某，男，汉族。第三人（被执行人）：张某，女，汉族。第三人（被执行人）：武某某，男，汉族。第三人（被执行人）：闫某某，女，汉族。委托代理人：张某，男，山西猗顿生态环保股份有限公司职工。原告张某某、杜某某与被告山西信托股份有限公司，第三人山西猗顿事业有限公司、山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司、山西猗顿生态环保股份有限公司、武某某、张某、武某、闫某某案外人执行异议之诉一案诉讼本院，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告，第三人及其委托代理人到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令对二被告购买的丰林花园D-4-1房屋，（房产证号：临猗县房权证县城第16105**号）停止强制执行，并依法解除查封。2、要求判决确认2017年8月21日原告与第三人武某某、张某签订的房屋买卖协议合法有效，并判令房屋归二原告所有。3、要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系，2017年8月21日，二原告与第三人武某某、张某签订了一份房屋买卖协议，武某某、张某将其所有的丰林花园D户型4幢1-3层室别墅出售给二原告，约定总价款为96万元，对支付时间交房过户等均作了详细约定。协议签订后，二原告分别于2017年8月21日付款20万元；8月25日付20万元；8月30日付10万元；9月1日付12万元；9月4日付8万元；9月11日付5万元；共计75万元。2017年9月2日武某某、张某向二原告交付了房屋，同时将房产证、房门钥匙、物业、水电、燃气卡等相关手续交给原告。随后二原告便开始对房屋进行装修，并向丰林小区物业进行变更备案登记。签订协议前，原告三次向原告临猗房产管理中心询问办理过户手续等情况，该中心答复正在向新成立不动产登记中心移交手续，后原告又四次向县不动产登记中心询问何时能办理房屋过户手续，该中心答复因数据整合未到位，最早都到半年以后才能办理过户手续，致使该房屋的过户手续未予办理。2017年9月14日，临猗法院对原告购买的房屋进行了查封，次日原告向贵院提出书面执行异议，2017年9月26日贵院作出（2017）晋0821执异20号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。原告认为在法院对该房屋查封之前就已与武某某、张某签订了合法有效的房屋买卖协议，并支付75万元购房款，且已合法实际占有了该房屋，只因新老登记机构交接，数据整合未到位而致过户手续未予办理，根据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当认定二原告该房屋享有能够排除强制执行的民事权利，请求人民法院支持。被告辩称：一、原告与第三人武某某、张某恶意串通，对涉诉案件过程中的财产进行转移。武某某、张某明知自己作为保证人，已经涉诉，还于2017年8月21日与原告签订《房屋买卖协议》将涉诉财产进行转移。二、按照双方签订的《房屋买卖协议》该协议应作废，协议第三条：“若出卖人隐瞒该房屋的经济纠纷，银行贷款及私人贷款、质押，该购房协议作废，出卖人需一次性支付买卖人交纳的所有房款并赔付买受人已交纳房款的百分之二的违约金。”原告应该向第三人主张债权。三、结合全案证据，无法证明原告对诉争房屋合法占有。燃气卡、水电卡以及缴费收据皆为武某某名字。四、按照双方协议约定，并未达到办理房屋过户条件，从买卖协议第六条可以看出当原告总付款金额达到90万元时，才达到过户条件，原告打款金额并未达到90万元，所以应是其自身原因未办理过户登记。五、根据原告的主张，其在本案中不具备提起“确认之诉”的请求权基础，其第二条诉讼请求应依法予以驳回。综上原告与第三人之间只是合同关系，形成的仅仅是债权合意。根据《物权法》物权债权区分原则，不得依照买房协议而径行认定原告对房屋享有所有权，否则将虚化不动产登记在不动产物权变动中的法律作用或效果。因不具备相应的请求权基础，原告无权直接提起确认之诉，对于其不合法的诉请依法应予驳回。原告为证实其主张，提交了以下证据：二原告身份证复印件各一份。用以证明原告主体资格。房屋买卖协议一份。用以证明原告与武某某、张某买卖房屋，及交款、交房、税费承担等事实。照片一张，用以证明签订参加人情况。武某某、张某身份证复印件、房产证、房屋钥匙、燃气卡、水电卡给一份。用以证明武某某、张某交房屋交付给原告的事实。银行转账手续7份。证明二原告分7次给第三人转款75万元事实。临猗县国土资源局情况说明一份。用以证明签订合同曾到国土局不动产中心咨询丰林花园小区房屋过户情况，因数据整合不到位，不能过户的事实。丰林小区物业登记本复印件一份。车位更名登记一份，用以证明二原告已实际占有该房屋的事实。书面证人证言5人5份、粉刷协议一份、装修入住照片13张、水电费票据3份。用以证明原告对该房屋进行粉刷装修、入住和占有的事实。被告对原告证据质证意见为：对证据2房屋买卖协议合法性有异议，从协议第三条可以看出，若出卖人隐瞒房屋经济纠纷则协议作废。证据3真实性和关联性有异议，照片不能证明买房事实。证据4关联性有异议，证据5有异议，其中一份是中国农业银行杜某某转给武鹏军5万元，武鹏军并非案件第三人，陈博转给武某某的10万元关联性有异议。证据6有异议，无法认证张某某和杜某某咨询过，对数据整合不到位不能过户无异议。证据7真实性有异议，因为没有盖章；证据8真实性和关联性有异议，照片不能证明拍摄时间。第三人质证意见为：农业银行武某某给武鹏军写了一份收款委托书，让武某某代收，建设银行是原告委托陈博收房款给武某某。刚才说出卖人隐瞒房屋经济纠纷不成立，因为该房屋没有任何经济纠纷；照片我（陈博）可以作证，当时我在场，他们签的协议；我和原告去物业变更登记也是事实，去土地局也是我和原告相跟的，9月2日房屋全部交给原告，对原告提交证据均无异议。综合原、被告举证质证及庭审查明情况本院确认如下事实：二原告系夫妻关系，其临猗县城旧住房被拆迁，急于购房即通过朋友介绍看到丰林花园微信群中第三人武某某夫妇预出售其自有丰林小区的房屋，并经查询该房屋无抵押的事实，经中人多次磋商最终于2017年8月21日达成房屋买卖协议，协议约定：“第二条，出售转让房屋系临猗县县城峨嵋大道300号丰林花园D户型4幢1-3层1室别墅一套，该房屋土地使用面积×××平方米，建筑面积共259.15平方米。‘以房产证为准’建筑结构为砖混结构。第三条，出卖人所出售转让的该房产必须无任何经济纠纷，银行及私人贷款，若出卖人隐瞒该房屋的经济纠纷，银行贷款及私人贷款、质押，该购买协议作废，出卖人需一次性支付买受人交纳的所有房款并赔付买受人已交纳房款的百分之二的违约金，自房屋购买协议签订之日起，该房产所有权归买受人所有，任何第三方的法人、自然人均无权处置。第五条，该房屋出售转让的总价款为（人民币）玖拾陆万元整。第六条，签订本协议时买受人支付贰拾万元。2017年8月31日前买受人支付陆拾万元，2018年1月31日前买受人支付壹拾万元，2018年1月31日前总付款为玖拾万元，余款陆万元办理完过户登记手续后当日一次付清。如不能按协议约定时间付清房款，每日罚息按余款的百分之一收取，以银行转账凭证为准。第七条，本协议签订且买受人依约支付价款后，若在2018年6月23日前办理过户登记，出卖人承担贰万元费用；在2018年6月24日后办理过户登记，由买受人承担过全部增值税。出卖人积极配合买受人办理过户登记，过户登记所产生的所有税费均由买受人承担。第九条，出卖人在2017年8月31日前搬走餐桌、办公桌、生活用品及后院的东西，并拆除后院搭建的彩钢。出卖人在本合同签定后把与购买该房屋时有关的票证资料全部交给买受人。第十条，因客观原因，该房屋暂未办理土地使用权证，办证条件具备时。出卖人有义务协助买受人进行土地使用权变更登记手续，如可以办理过户手续，出卖人与买受人不得以任何理由推脱，最迟一月内过户完。”协议签订后，原告通过银行转账方式向第三人武某某、张某付款总计75万元，分别为2017年8月21日付款20万元，8月25日付款20万元，8月30日付款10万元，9月1日付款12万元，9月4日付款8万元，9月11日付款5万元。2017年9月2日将房屋交付给二原告，同时将房产证（临猗县房权证县城第16105**号）、房门钥匙、物业、水电、燃气卡等相关手续交给原告。原告即将房屋钥匙予以更换，并对该房屋进行重新粉刷、装修，并从小区物业购电购水，车位予以更名，多次到临猗县不动产登记中心咨询办理过户手续，因房管所并入临猗县国土资源局成立不动产登记中心，数据尚在整合当中，故未能办理过户手续。另查明，武某与闫某某系夫妻关系，武某某和张某系闫某某儿子儿媳关系，闫某某在太原开办有山西猗顿实业有限公司、山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司，武某某在太原开办山西猗顿生态环保股份有限公司。武某某、张某系公司借款的保证人，本院在执行公正债权文书一案中，因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，于2017年9月14日依法对武某某、张某共有位于临猗县丰林花园D-4-1房屋进行了查封，并以公告形式在丰林花园予以张贴。原告看到公告后即向临猗县法院提出异议，本院（2017）晋0821执异20号，以房屋登记在被执行人武某某、张某名下，案外人张某某、杜某某提出于2017年8月21日购买该房屋，不能证实已合法占有，且按协议约定未达到办理过户条件，与提交的情况说明相互矛盾，故驳回案外人张某某、杜某某的异议。原告遂以案外人执行异议之诉向本院提起诉讼，武某某、张某反对对该房屋强制执行，并表示同意将剩余未付房款交付给申请执行人。本院认为：本案争议焦点为：一、诉争房屋究竟应归谁所有；二、应否停止对该标的强制执行。诉争房屋应归谁所有。合法买卖收法律保护，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者和合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度，各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”原告属国家工作人员，在临猗县城住房被拆急于寻找购买新的住房，通过朋友微信群知晓武某某、张某有出售房的意图，即找到武某某、张某二人并通过中人达成买卖协议，主观不存在任何恶意。原告为证实与第三人存在真实的房屋买卖法律行为，提供了房屋买卖契、约房产证、银行交款凭证，证明原告支付房款与第三人收到房款的事实，并提交了买卖合同中人、现场照片、小区物业工人，购水、购电、车位更名、换门锁、粉刷、装修、临猗不动产登记管理中心等一系列证据相互印证可以形成完整证据链条，且被告买卖合同真实性亦不持异议，仅认为原告应向第三人主张返还购房款并要求赔偿损失，证据链条证明的事实与原告、第三人陈述的事实相吻合，故原告与第三人之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效。虽然没有办理产权过户手续，但原告已实际占有并使用，不影响合同效力，原告应为诉争房屋实际所有权人，且亦符合合同的约定，合同中约定从自房屋购买协议签订之日起，该房产所有权归买受人所有，原告此主张成立本院予以支持。原告在未办理过户登记之前仅享有不完全所有权，不能再行买卖和抵押。被告抗辩认为根据买卖协议第三条应认定原告与第三人之间买卖协议作废，因涉案房屋并没有为他人设定抵押，且无任何纠纷，被告此主张与事实不符，于法无据，本院不予采信。被告还抗辩认为第三人武某某、张某明知为涉案保证人恶意转移自己名下的财产应撤销买卖协议，因买卖协议发生在执行案之前，且被告不能证明原告与第三人有恶意串通的事实，申请人可通过强制执行方式将所得的房款予以追回。被告此抗辩主张不符合无效合同和可撤销合同条件，本院不予采纳。应否对涉案房屋继续执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；因买受人自身原因未办理过户登记。”通过争议焦点1的论证已认定，原告与第三人房屋买卖协议在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且查封之前已合法占有该不动产，已交付房款75万元，尚有21万元未付，原告、第三人均同意交付给申请执行人，未能办理过户登记是因不动产登记管理中心数据整合暂时不能办理，非因买受人不愿意、不积极办理。继续执行将会给原告造成难以弥补的损失，原告主张停止对该标的物的执行，与事实相符，于法有据，本院予以支持。被告抗辩认为原告仅只能享有债权请求权，不能享有物权请求权，不能排除对涉案房屋进行强制执行，显然是对原告诉权限制，于法不符，本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、三十二条、三十三条、三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条、一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对坐落在临猗县县城峨嵋大道300号丰林花园D-4-1房屋（房产证号、临猗县房权证县城字第16105**号）的执行。案件受理费100元，由武某某承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审 判 长  张丰收代理审判员  梁菲妮人民陪审员  薛伟霞二〇一七年十二月二十六日书 记 员  周格羽