陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0821民初4258号
原告：中国农业银行股份有限公司神木县支行，住所地：陕西省神木市神木镇东兴街二中路1号。
负责人：王峰，系该行行长。
委托诉讼代理人：王治军，系该行员工。
委托诉讼代理人：李广武，系陕西韬达律师事务所律师。
被告：李静，女，1976年7月出生，汉族，现住神木市。
被告：陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司，住所地：神木市杏花小区10号。
法定代表人：张军义，该公司董事长。
委托代理人：王喜梅，系陕西英培律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司神木县支行与被告李静、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行委托诉讼代理人王治军、李广武到庭，被告李静到庭，被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司委托诉讼代理人王喜梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司神木县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李静立即偿还原告全部贷款本金1034790.41元及利息、罚息、复利（自2015年8月17日起产生的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至债务清偿之日，至2017年9月26日起产生的逾期本金82311.03元、逾期利息110486.85元、逾期罚息6295.76元、逾期复利9179.91元）；2、确认原告对被告李静提供抵押的位于神木市神木镇麟州南路西（原玻璃厂）麟州华府住宅小区2幢1单元1702号房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判令被告陕西金海煤业集团神木�地产开发有限公司对被告李静上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月13日，被告李静与原告签订了《个人购房担保借款合同》，向原告借款110万元用于购买位于神木市神木镇麟州南路西（原玻璃厂）麟州华府住宅小区2幢1单元1702号房屋。合同约定借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法，利率按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定（借款发放日贷款利率为年利率6.55%），采用浮动利率方式计收。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付的利息计收复利，借款期内产生应付未付利息按合同约定的借款执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。借款合同采用阶段性保证担保和抵押的方式提供担�。由被告李静提供上述购买房屋抵押担保，并于2013年3月22日办理了预购商品房抵押权预告登记。由被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起至办理抵押登记后二年内承担连带保证责任，保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等。原告发放贷款后，被告未按约偿还，根据原、被告借款合同的约定，借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提起收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告李静自2015年8月17日起未按照合同约定清偿本息，故原告诉至本院。
被告李静辩称：本被告向原告贷款属实，但原告在楼房未封顶、本被告未办理个人保险的情况下违规发放超过房屋价值70%的贷款，且开发商未按合同约定交房，也没有兑现赠送车位的承诺，故本被告没有还款，款项都是开发商偿还的。另本被告对担保房屋抵押不知情，没有办过预告抵押。
被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司辩称：一、被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司为被告李静向原告借款提供担保属实，对于被告李静向原告偿还借款情况被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司不知情，请法院依法核实。二、本案中原告未请求解除与被告间的金融借款合同，故原借款合同继续有效，原告无权要求被告李静一次性向原告偿还借款，也无权要求被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担担保责任，原告的各项诉讼主张均应以借款合同为前提。鉴于目前神木市场经济低迷，被告建议原告给李静留一定的还款宽限期，以便于被告更好的履行还款责任。虽拍卖、变卖抵押房屋能使原告的债权得以实现，但神木房价低迷，也不能很好的实现债权。三、被告李静以购买房产为该笔贷款做了抵押担保，故根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”之规定被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司对优先实现房屋抵押权外的债务承担保证责任。四、被告李静与被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司间的房屋买卖合同效力问题与本案系不同的法律关系，与本案无关。五、关于本案中原告主张的借款利息、罚息、复利是与当前市场环境不相符合的，被告本偿还借款能力弱，若法院再判决被告承担利息、罚息、复利等多种额外债务，将更不利于债权的实现，相对于借款人弱势群体来说也是有失公平的。
本院经审理认定事实如下：双方当事人对借款事实没有争议本院予以确认。
另查明截止2017年9月26日被告李静未偿还贷款本金余额及利息、罚息、复利共计208273.55元，其中包括逾期本金82311.03元、逾期利息110486.85元、逾期罚息6295.76元、逾期复利9179.91元。
本院认为，2013年3月13日原告与被告李静双方在自愿、平等的基础上签订《个人购房担保借款合同》，原告已按照合同的约定履行了出借义务，借款合同合法、有效，应受法律保护。至2017年9月26日借款人未如约偿还借款本金82311.03元，则应按约定支付逾期利息、罚息、复利，故被告李静应偿还2017年9月26日前所欠逾期本息合计208273.55元，对原告要求提前收回全部借款之请求本院不予支持。由于办理借款保险并非金融借款合同的前置条件，原告是否违规发放借款应由相关主管部�审查、监督，但不影响合同效力，故被告李静辩称理由不能成立，本院不予采纳。
被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司为阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续后2年且保证方式为连带责任保证，故原告在保证期间内要求被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担连带偿还责任的请求应予支持;对被告李静购买的房屋，原、被告办理的仅为预购商品房抵押权预告登记，因预告登记不同于物权的抵押登记，是在未办理房屋抵押权登记前，以排斥第三人对房产行使权利为目的，其享有的当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有现实的抵押权。故原告主张对抵押房产拍卖、变卖所得价款有优先受偿权的请求，本院不予支持。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司答辩理由，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：
一、限被告李静于判决生效之日起五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司神木县支行所欠2017年9月26日前借款本息208273.55元（含本金82311.03元、逾期利息110486.85元、逾期罚息6295.76元、逾期复利9179.91元），被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担连带偿还责任；
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木县支行的其他诉讼请求。
如未按本判�指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7060元，由被告李静、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向榆林市中级人民法院上诉。
审判员 ＸＸ伟
二〇一七年九月二十八日
书记员 温 帆