上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初27681号
原告(反诉被告)刘瑜，女，1979年11月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。委托代理人王珏，上海英恒律师事务所律师。被告(反诉原告)陈克钧，男，1954年8月30日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人丁家明，上海文勋律师事务所律师。原告(反诉被告)刘瑜诉被告(反诉原告)陈克钧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘瑜的委托代理人尤辰荣、王珏，被告(反诉原告)陈克钧的委托代理人丁家明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑜诉称，被告陈克钧系上海市浦东新区严镇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人。2016年1月15日，原、被告通过居间方签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定被告以总价人民币(以下币种相同)165.60万元出售系争房屋给原告，合同第6条约定，双方于2016年3月16日前共同至房地产交易中心办理过户手续；补充条款(一)第5条约定，被告未按照合同履行的，每逾期一日需向原告支付总房价万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同签订后，原告依约先后向被告支付全部首付款50万元，余款114万元约定以贷款支付，交房时给付16,000元尾款。2016年2月23日，原告办妥银行贷款手续。时至2016年3月16日，被告拒绝到房地产交易中心协助原告办理房屋过户手续。2016年3月19日，原告致函被告要求其在2016年3月30日前配合原告办理房屋过户手续，但被告拒绝办理。综上，原告认为原、被告所签订的协议书合法有效，双方应依约履行，故诉至法院要求：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，并配合原告办理系争房屋产权变更登记手续，将房屋过户至原告名下，并交付系争房屋；2、被告支付2016年3月17日至实际过户之日的违约金，按已付房款的日万分之五标准计算；3、诉讼费用及保全费由被告负担。被告陈克钧辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的《上海市房屋买卖合同》已经解除。基于双方对解除合同没有异议，被告愿意赔偿原告实际遭受的损失。反诉原告陈克钧反诉称，2015年12月，因被告的儿子结婚需要，所以被告挂牌出售系争房屋准备置换。2016年1月1日，原、被告签订居间合同。2016年1月3日收取购房定金10万元。于是，反诉原告妻子季丽英于2016年1月12日与上家施兆熊签订购买东凌家宅XXX号XXX室的房屋合同。这样，反诉原告才于2016年1月15日与下家(即反诉被告)签订系争房屋的买卖合同，并约定于2016年3月16日办理过户手续。然而，从2016年1月下旬本市房市突变，价格急剧上涨，2016年2月中旬，上家施兆熊通过中介通知反诉原告之妻，不再出售东凌家宅XXX号XXX室的房屋，经反复交涉未果。为此，反诉原告通知中介不再出售系争房屋，双方也对解除合同达成共识。同时，如果按照合同继续履行，反诉原告出售系争房屋后，其儿子不仅无房结婚，还将面临无房居住的绝境。根据最高人民法院《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”所以，反诉原告向法院提出反诉请求：解除原、被告签订的关于系争房屋的买卖合同。针对反诉，反诉被告刘瑜辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告与上家的房屋买卖是否可以继续交易与本案系争房屋交易无关，且房价上涨是市场因素，反诉原告在出售房屋时应当考虑到该因素，反诉原告的该情形不构成情势变更，反诉原告的理由不能成为本案系争房屋的买卖合同解除的理由。经审理查明，2016年1月15日，在上海德佑房地产经纪有限公司居间下，原告(反诉被告)刘瑜(买受人、乙方)与被告(反诉原告)陈克钧(卖售人、甲方)签订一份《上海市房地产买卖合同》。在合同中，第一条约定，由乙方受让甲方自有的上海市浦东新区严镇路XXX弄XXX号XXX室房屋。第二条约定，上述房地产转让价款共计165.60万元。第六条约定，在2016年3月16日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第5条第(1)款约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三付款协议约定，一、乙方应支付甲方首期房价款50万元，其中，乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付甲方定金10万元，在签署本买卖合同后转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后，于2016年1月16日前直接支付甲方部分首期房价款40万元。二、乙方应支付甲方第二期房价款114万元。乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。三、甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后七日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。四、乙方应支付甲方尾款16,000元。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。2016年1月1日、1月6日、1月7日，原告(反诉被告)刘瑜分别向上海德佑房地产经纪有限公司支付了3万元、5万元、2万元。上海德佑房地产经纪有限公司于2016年1月4日、1月7日分两次将上述10万元通过银行转账到被告(反诉原告)陈克钧银行账户，对此，被告(反诉原告)陈克钧于2016年1月19日出具收款收据予以了确认。2016年1月16日，原告(反诉被告)刘瑜通过银行转账向被告(反诉原告)陈克钧支付40万元，对此，被告(反诉原告)陈克钧于2016年1月19日出具收款收据予以了确认。2016年2月23日，原告(反诉被告)刘瑜与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行签订114万元的个人购房担保借款合同。2016年3月19日，原告(反诉被告)刘瑜向被告(反诉原告)陈克钧邮寄《催告函》，主要内容为：催告陈克钧务必于2016年3月30日18时前配合办理系争房屋房地产产权过户手续，并采取积极配合态度，继续进行交易。被告(反诉原告)陈克钧确认收到此函。2016年3月16日—2016年3月28日，上海德佑房地产经纪有限公司的工作人员罗红与被告(反诉原告)陈克钧的儿子陈季康之间进行短信聊天。3月16日下午14：47分，罗红说：“陈先生，今天上午也跟客户沟通了。如果客户想要多余赔偿的，后续麻烦事情和不确定性，我刚跟阿姨通过电话，阿姨也说没有办法了，那边你们不能买好，这边房子就不能卖了！下午我去交易中心把出来的税单先退回去，免的产生滞纳金。我尽快协商！帮你们双方把事情给顺利解决了。”陈季康回道：“辛苦你了”。……罗红说道：“不方便的话，我就先给大概说下，客户也基本同意了，我说后续大家都不愿意花太多时间和精力去处理这些没太多利益的事。”3月16日晚上19时38分和21时25分，罗红将解约协议和修改后的解约协议发送给陈季康。3月25日早上10时18分，罗红说：“陈先生，协议，你看是否妥当！”陈季康回道：“还在过。”罗红说道：“好了的话，我就让客户先签掉，然后再去阿姨家。”3月25日早上11时32分，罗红说：“如果大致没问题的话，您就别修改了，不然还得双方看来看去的，麻烦！。”陈季康说：“今天需要买家刘渝本人到现场签字，买卖双方需共同在居间方链家地产监督下完成签字。”3月25日下午14时57分，陈季康说：“按照买卖双方约定，兹定于今天，买家刘瑜本人需到居间方上海链家地产，在居间方上海链家地产的监督指导下与卖家陈克钧签订解除合同协议。因委托人罗红不具备委托代理此项业务的条件，故需买方刘瑜本人到场签字。”3月25日下午15时39分，罗红说：“那就传真签吧！我就没法代签了！签完我让她短信或微信再留一个文字的确认凭证吧。”3月25日下午15时48分，陈季康说：“这个最好刘瑜本人当面签，如果传真签字，我方会把一切法律责任约束到居间方链家地产。”3月25日晚上18时26分，罗红说：“那协议内容，陈先生您和家人是否确认，还有疑义嘛！”陈季康回道：“有，协议是买方单方面定的，我这里当然有疑问。”3月25日晚上18时45分，陈季康说：“传真并不生效，如果买方认为传真生效，为什么居间合同和买房合同她们知道要来现场签字呢？”罗红回道：“但是，问题的症结不在这里，是协议内容，您觉得不妥。一直也没法把事情办好。”陈季康说：“协议内容本来就是协议的。对方提出不合理要求，人又不来协商。”2016年3月25日晚上21时33分，罗红说：“如果可以和平解约，万分之五的赔偿金客户可以不计算！违约金就只能按合同的20%，不能少的。今天希望可以签掉解约协议，最晚明天希望可以顺利解决！客户留在上海也是想顺利解决事情，陈先生，辛苦您跟阿姨好好沟通下这个事，我刚跟阿姨电话里也说了这个事。陈先生辛苦跟家里人再商谈下吧，客户也咨询过专业的律师了，官司他们是能赢得！大家都不要搞的这么僵持了！或者房子可以继续卖给他们的。”3月28日中午12时32分，罗红说：“客户2点要回无锡了。”陈季康回道：“她要回就回啊。”以上事实，由原告(反诉被告)刘瑜提供的《上海市房地产买卖合同》、收款收据、转账凭证、催告函、个人购房担保借款合同，由被告(反诉原告)陈克钧提供的短信聊天记录，以及原告(反诉被告)刘瑜、被告(反诉原告)陈克钧陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。原告(反诉被告)刘瑜与被告(反诉原告)陈克钧之间就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。被告(反诉原告)陈克钧未能在2016年3月16日之前协助原告(反诉被告)刘瑜办理转让过户手续，后经原告(反诉被告)刘瑜催告后也未协助，其行为属于违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在合同履行过程中，原告(反诉被告)刘瑜已经按照合同约定向被告(反诉原告)陈克钧支付了首期房价款50万元，现原告(反诉被告)刘瑜已将剩余购房款115.60万元以代管款的方式缴纳至本院作为履行合同的保证，故原告(反诉被告)刘瑜要求被告(反诉原告)陈克钧协助过户及交付系争房屋的诉讼请求，本院应予支持。此外，关于原告(反诉被告)刘瑜提出的被告(反诉原告)陈克钧支付逾期过户违约金(以50万元为基数，按日万分之五标准计算，从2016年3月17日至实际过户之日止)的诉讼请求，本院认为，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金计算标准降低至日万分之三。对于被告(反诉原告)陈克钧提出的解除原告(反诉被告)刘瑜、被告(反诉原告)陈克钧签订的关于系争房屋的买卖合同的反诉请求，本院认为，首先，根据2016年3月16日至2016年3月28日上海德佑房地产经纪有限公司的工作人员罗红与被告(反诉原告)陈克钧的儿子陈季康之间进行的短信聊天内容来看，原告(反诉被告)刘瑜与被告(反诉原告)陈克钧双方就解除合同尚未协商一致、达成合意。其次，因上家施兆熊与被告(反诉原告)陈克钧妻子季丽英解除了房屋买卖合同，如果按照本合同继续履行，被告(反诉原告)陈克钧出售系争房屋后，其儿子不仅无房结婚，还将面临无房居住的绝境，该情形属于商业风险，不属于情势变更情形，所以，被告(反诉原告)陈克钧的反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈克钧于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)刘瑜办理将上海市浦东新区严镇路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利登记至原告(反诉被告)刘瑜名下的手续；二、被告(反诉原告)陈克钧于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)刘瑜交付上海市浦东新区严镇路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告(反诉原告)陈克钧应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)刘瑜逾期过户违约金，以50万元为基数，按日万分之三标准自2016年3月17日起计算至实际过户之日(房地产交易中心受理日期)止；四、原告(反诉被告)刘瑜应在上海市浦东新区严镇路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续办理后当日支付被告(反诉原告)陈克钧购房款尾款115.60万元；五、驳回被告(反诉原告)陈克钧的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,778元，减半收取计9,889元，保全申请费5,000元，共计14,889元，由被告(反诉原告)陈克钧承担；反诉案件受理费40元，由被告(反诉原告)陈克钧承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 王保林
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。