浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第458号
上诉人（原审原告）钱某某。
上诉人（原审原告）汪某某。
被上诉人（原审被告）新昌县××地××司（以下简称
万家公××），住所地浙江省××县城××镇××北路××号
，组织代码：730301198。
法定代表人潘某某。
委托代理人（特别授权代理）周某某。
上诉人钱某某、汪某某因商品房买卖合同纠纷一案，不
服浙江省嵊州市人民法院（2009）绍嵊民初字第2358号民事判
决，向本院提起上诉。本院于2010年3月2日立案受理并依法组
成合议庭，于2010年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人钱
某某和汪某某、被上诉人新昌县××地××司的委托代理代理
人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查某：两原告于1993年3月10日登记结婚。2006
年12月12日，原告钱某某与被告签订商品房买卖合同一份，以
376398元的价款向被告购买被告开发的位于嵊州市××号的万
某某苑第九幢二单元202室房屋（包括附房）一套。合同第八
条约定，被告应于2007年4月30日前将验收合格的商品房交付
原告，如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除或变更合同外，
被告可据实予以延期；第九条约定，除第八条规定的特殊情况即遭遇不可抗力外，被告如未按规定期限交付商品房，按逾期
时间的不同，分别处理，逾期不超过30日，被告应按日向原告
支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行，对逾期超
过30日的处理方式未作具体约定；第十一条约定，交接时，被
告应提供商品房验收合格的依据及住宅质量保证书和住宅使用
说明书，否则，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任
由被告承担。截至2007年1月19日，两原告已向被告付清了全
部购房款计376398元。2007年5月30日，被告曾通知原告交房
，但因被告不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，原告
拒绝交接。2009年2月19日，原告从被告处接收了房屋，但被
告仍未能向原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，未将
办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。另查某，2006
年3月16日，嵊州市建筑业管理局向被告发出暂停施工通知书
，因被告开发的“万某某苑”工程所处地段为地质灾害易发区
，并已出现山体部分整体滑移，要求被告暂停施工，待对该地
段地质灾害提出补救方案、报经有关部门批准后，方可复工。
同年3月20日，嵊州市人民政府在《今日嵊州》报上发布公告
，禁止在上述地段某某工程甲设等活动。同年10月28日，嵊州
市越乡工程甲设监理有限公司出具监理评估报告，对万某某苑
9号楼的质量综合评价为合格。2007年7月10日，嵊州市人民政
府就滑坡治理召开协调会议，会议明确要求在7月22日前由国
土局组织对万某某苑地段某某滑坡治理验收。2007年7月18日
，相关单位完成对万某某苑9号楼的单位工程乙工验收，结论
为合格。2008年8月29日，在被告向嵊州市质监站要求出具工程丙监督报告时，该站表示须待滑坡治理验收后方可。2009年
5月11日，嵊州市质监站出具了工程丙监督报告，结论为合格
。2009年5月20日，嵊州市人民政府发布公告，撤销禁令。200
9年6月1日，嵊州市建管局同意被告的万某某苑工程乙工验收
备案。2009年11月4日，被告办理了万某某苑第九幢二单元202
室的产权证书。
以上事实，由双方当事人诉讼中陈述、原、被告于2006
年12月12日签订的商品房买卖合同一份、被告出具给原告的收
据六份、2006年3月20日发布在《今日嵊州》报上的嵊州市人
民政府公告复印件一份、嵊州市越乡工程甲设监理有限公司于
2006年10月28日出具的工程丙监理评估报告复印件一份、由建
设、监理、设计、勘察、施工及质监站等单位派员组成的验收
组于2007年7月18日出具的单位工程乙工验收意见书复印件一
份、嵊州市人民政府办公室于2007年7月15日发出的（2007）1
4号嵊州市人民政府专题会议纪要复印件一份、嵊州市建筑工
程丙监督站于2008年8月29日出具的《关于未提供万某某苑工
程丙监督报告情况说明》一份、嵊州市建筑工程丙监督站于20
09年5月11日出具的工程丙监督报告一份、嵊州市房屋建筑工
程乙工验收备案表一份、浙嵊房权证嵊字××号一份等
证据所证实。
原审判决认为：双方当事人签订的商品房买卖合同，系
双方真实意思表示，合同有效。依照合同约定，被告应于2007
年4月30日前将验收合格的商品房交付原告。被告虽曾于2007
年5月30日通知原告交房，但因被告不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，原告以不符合合同约定的交房条件为由拒
绝交接，系行使合同权利，并无不当。2009年2月19日，原告
在被告仍未能向原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书、
未将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的情况下从
被告处接收了房屋，应视为原告对合同权利的自愿放弃，可认
定该日为被告履行交房义务之日，被告交房逾期天数计660天
。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一
定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事
人可以请求人民法院予以适当减少。商品房买卖合同没有约定
违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，
违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付房屋使用期间有关主
管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房
屋租金标准确定。被告逾期交房，必然导致原告的房产使用利
益或投资利益受损，被告辩称逾期交房未给原告造成损失，本
院不予采信；双方当事人在合同中约定逾期不超过30日时，被
告应按日向原告支付已交付房款（376398元）万分之二的违约
金，计2258.39元，该约定违约金未过分高于造成的损失，应
予适用，对被告提出的应予减少的主张，本院不予支持；双方
当事人虽对逾期超过30日的违约金数额或者损失赔偿额计算方
法未作约定，亦未提供前述房屋租金标准，但根据被告使用的
格式合同的本义，该项的违约责任不应低于前项的违约责任，
原告以前项约定的违约金计算方式计算该项损失为47425.01元
，并无不当。综上，原告因逾期交房造成的可计损失为49683.
40元。合同法上的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力
的影响，部分或全部免除责任。根据本案事实，可以认定被告
开发的“万某某苑”工程所处地段发生山体滑坡的地质灾害是
导致该地段需滑坡治理及嵊州市人民政府禁止在该地段某某工
程甲设等活动的直接原因，而政府部门未能在被告预期的期限
内完成滑坡治理验收工作、被告在工程丁后因需等待滑坡治理
验收工作的完成而迟迟不能取得工程丙合格证书是被告不能如
约向原告交付房产的直接原因。地质灾害的发生和政府禁令的
公告均在原、被告签订书面购房合同之前，双方当事人对地质
灾害的存在事实已经明知，被告以地质灾害系不可抗力为由要
求依约免除其逾期交房的违约责任，理由不能成立。滑坡治理
验收工作的完成是政府解除禁令的前提条件，也是相关部门向
被告发放工程丙合格证书的前提条件，而滑坡治理验收工作的
进程不是被告所能预见、该进程延期的事实的发生也不是被告
所能避免和克服，故对被告来说，该因素属不可抗力且是导致
被告交房逾期的主要原因，同时，被告在签订合同时应当预见
到交房时间将受滑坡治理验收工作进程的影响，而由于过于自
信，被告在合同中对交房时间仍作了明确的承诺，被告的这一
过失也是导致被告交房逾期的原因之一。综上，被告逾期交房
非因工程逾期、工程丙等被告工程责任上的原因所致，亦非被
告故意，主要系因存在被告不能克服的客观情况导致被告在工
程丁后不能及时取得工程丙合格证书之故，不可抗力对被告的
逾期交房有主要影响，但被告也有订约方面的过失责任，因此
，被告的违约责任依法不能全部免除，本院酌定被告应承担25%的违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十
条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第
一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷
案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，
判决：一、新昌县××地××司应支付钱某某、汪某某逾期交
房违约金12420.85元，款限于本判决生效后十日内付清。二、
驳回钱某某、汪某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期
间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法
》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
。案件受理费1042元，减半收取521元，由原告负担390元，被
告负担131元。
上诉人钱某某、汪某某上诉称：一、逾期交房的责任某
某在被上诉人，所谓政府部门的滑坡治理，不构成法律意义上
的不可抗力，不能成为被上诉人减轻违约责任的理由。二、即
使存在不可抗力，也不能成为以牺牲一方的利益，而让另一方
得到利益的借口和理由。从公平的原则考虑，即使存在不可抗
力，上诉人也有足够的理由要求被上诉人返还这660天的银行
贷款利息。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的
全部诉讼请求，即判令被上诉人支付上诉人逾期交房的违约金
49685元。
被上诉人新昌县××地××司答辩称：一、1、逾期交房
责任不在被上诉人，从一审法院审理过程戊对不能按期交付的
事实已经作了查某。被上诉人的房屋应交付的房屋本来可以按
期交付，不是因延期完工或质量问题。2、因山体滑坡的地质灾害导致该地段需要进行治理，而因政府部门的原因致使被上
诉人在房屋完工并质量合格的情况下无法向上诉人如期交付。
3、地质灾害的公告是在签订合同之前，双方对不可抗力事件
发生是事先明知的，故双方在合同中对不可抗力作了约定合同
可以变更或者解除。被上诉人不存在过错，不应承担延期交房
的责任。二、山体滑坡是不可抗力的，被上诉人无法预见，被
上诉人合法取得所在土地的使用权，正常进行施工。但是在施
工进行到一半后，出现了山体滑坡的情形，接到的停止施工的
通知。三、被上诉人延期交房本来是在法律允许的范围内，不
需要对上诉人支付违约金，一审认定被上诉人有缔约过失责任
，虽然被上诉人对此不予认可，但是为了息讼，被上诉人也表
示服判未进行上诉。一审判决了被上诉人支付给上诉人25%的
违约金，已经是照顾了上诉人方。且该房价已经上涨，上诉人
并没有损失，就算有损失，损失也没有上诉人所说的那么大。
综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
上诉人在二审中未提供新的证据。
被上诉人在二审中提供以下证据：1、国有土地使用权出
让合同、国有土地使用证；2、嵊州市水利水电局发放的（嵊
水）审字（2004）第（028）号开发建设项目水土保持方案合
格证；3、建设用地规划许可证；4、建设工程规划许可证、建
筑工程己工许可证。提供以上一组证据来证明被上诉人开发的
土地是经过相关部门审查、审批、合法取得该土地，而审查、
审批过程戊不存在山体滑移的不可抗力因素。上诉人认为被上
诉人提供的证据，不是二审中的新证据，不同意质证。本院认为，被上诉人提供的证据，根据最高人民法院《
关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定
，不是二审程序中的新的证据，本院不予采纳。
本院经审理查某的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、逾期交房的责任到底
在被上诉人方还是被上诉人提出的由于政府部门的滑坡治理构
成法律意义上的不可抗力，所以原判免除其部分违约责任，原
判对这一认定是否正确。2、即使存在不可抗力，原判酌情确
定了25%的违约责任，是否正确。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条之规
定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并
不能克服的客观情况。”以及根据《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条第一款之规定：“因不可抗力不能履行合同的
，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有
规定的除外。”结合本案事实，因出现山体滑坡的地质灾害的
自然现象，故原审判决部分免除被上诉人的责任是合理的。据
此，原审判决认定：“根据本案事实，可以认定被告开发的‘
万某某苑’工程所处地段发生山体滑坡的地质灾害是导致该地
段需滑坡治理及嵊州市人民政府禁止在该地段某某工程甲设等
活动的直接原因，而政府部门未能在被告预期的期限内完成滑
坡治理验收工作、被告在工程丁后因需等待滑坡治理验收工作
的完成而迟迟不能取得工程丙合格证书是被告不能如约向原告
交付房产的直接原因。地质灾害的发生和政府禁令的公告均在
原、被告签订书面购房合同之前，双方当事人对地质灾害的存在事实已经明知，被告以地质灾害系不可抗力为由要求依约免
除其逾期交房的违约责任，理由不能成立。滑坡治理验收工作
的完成是政府解除禁令的前提条件，也是相关部门向被告发放
工程丙合格证书的前提条件，而滑坡治理验收工作的进程不是
被告所能预见、该进程延期的事实的发生也不是被告所能避免
和克服，故对被告来说，该因素属不可抗力且是导致被告交房
逾期的主要原因，同时，被告在签订合同时应当预见到交房时
间将受滑坡治理验收工作进程的影响，而由于过于自信，被告
在合同中对交房时间仍作了明确的承诺，被告的这一过失也是
导致被告交房逾期的原因之一。综上，被告逾期交房非因工程
逾期、工程丙等被告工程责任上的原因所致，亦非被告故意，
主要系因存在被告不能克服的客观情况导致被告在工程丁后不
能及时取得工程丙合格证书之故，不可抗力对被告的逾期交房
有主要影响，但被告也有订约方面的过失责任，因此，被告的
违约责任依法不能全部免除，本院酌定被告应承担25%的违约
责任”并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原
审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决
如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1092元，由上诉人钱某某、汪某某
负担。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 毛振宇
审判员 方 艳
二〇一〇年四月二十二日
书记员 李琼珏