上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4939号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海杨石投资管理有限公司。法定代表人杨德利，董事长。上诉人（原审被告）：上海颢翼贸易发展有限公司。法定代表人杨德利，董事长。两上诉人共同委托代理人黄业华，上海方韬律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人魏富海，上海方韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海新闵资产经营有限公司。法定代表人陈洪林，总经理。委托代理人戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。上诉人上海杨石投资管理有限公司（以下简称杨石公司）、上海颢翼贸易发展有限公司（以下简称颢翼公司）因与被上诉人上海新闵资产经营有限公司（以下简称新闵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三(民)初字第2624号判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭，于同年5月24日公开开庭进行了审理，两上诉人之委托代理人黄业华、魏富海，被上诉人之委托代理人吴冬辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨石公司、颢翼公司上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人支付租金、使用费9,676,200元，改判新闵公司补偿上诉人装修损失1,322万元，驳回原判第四、七、八、九项相关请求。两上诉人主张之事实、理由：一、原审责任认定错误，被上诉人新闵公司延迟交付房产证复印件，致上诉人不能办理营业执照，显属违约；新闵公司推迟交房两年导致市场巨变，使上诉人损失惨重，应由其而非上诉人承担违约责任。二、原判计算租金、租期有误，其中租金因本案解约并非上诉人违约，应按约计算，不存在所谓“扣减分摊到后17年中的差额”；租期应自房产证交付上诉人期日起算，原审有误。三、原审反诉赔偿金额确定显失公平，原判对司法鉴定中的XX卖场装修工程价值、XX商场一至三层装修价值、办公楼装修工程价值、（装修）其它费用总价均大幅打折计算现值，并无法律依据，应予纠正。四、颢翼公司对本案负连带责任“不符合本案实际情况”，颢翼公司缺乏任何资产、担保能力，不具备担保资格，担保应属无效。新闵公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。关于房屋交付，双方存在合同变更，原来约定的交付时间变更为2012年6月20日，上诉人主张被上诉人的欺诈、违约不成立。上诉人称支付不起租金是由于市场的变化，非法定抗辩理由，显然不成立。关于租金、租期计算，原审租金计算正确，前三年分摊租金为每年370多万元，合同约定是租期20年，700多万元是之后17年每年分摊；但合同又约定租期不满3年，仍要支付租金，本案租期未满三年，因此原审认定的租金标准是符合合同约定；租期起算是从2013.6.19开始计算，其已给予一年的免租期，该部主张没有事实依据。关于装修损失，本案合同中双方明确约定如由于上诉人的原因导致合同解除装修损失不予补偿，最高院的司法解释也如此规定。本案中一审考虑到装修费用较高，酌情按照残值的10%和30%计取损失，本身就是从合理性考虑而不是从合法性考虑。但是上诉人要求我方按照鉴定的残值，全额赔偿缺乏基本依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。新闵公司于2014年8月5日诉诸原审法院，请求判令：1、解除新闵公司与杨石公司、颢翼公司双方于2010年7月26日签订的房屋租赁合同及2012年4月1日签订的补充协议；2、判令杨石公司立即搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还新闵公司使用；3、判令杨石公司立即支付拖欠的2013年6月19日至判决生效之日的租金（含使用费，租金及使用费标准均按年租金11,606,869元计算）；4、判令杨石公司按同期银行贷款利率的2倍支付逾期付款违约金（以2013年6月19日至2013年9月18日的租金2,879,045元为本金，自2013年7月6日计算至实际支付之日；以2013年9月19日至2013年12月18日的租金2,879,045元为本金，自2013年10月6日计算至实际支付之日；以2013年12月19日至2014年3月18日的租金2,879,045元为本金，自2014年1月6日计算至实际支付之日；以2014年3月19日至2014年6月18日的租金2,879,045元为本金，自2014年4月6日计算至实际支付之日）；5、判令杨石公司按年租金11,606,869元标准支付新闵公司自判决生效日起至实际返还房屋之日的房屋使用费；6、判令杨石公司支付新闵公司解约违约金11,606,869元；7、判令杨石公司支付新闵公司代为垫付的电费902,193.36元；8、判令杨石公司支付新闵公司律师费662,088元；9、判令颢翼公司对杨石公司上述债务承担连带清偿责任。杨石公司反诉请求判令：1、新闵公司赔偿装修损失2,000万元；2、判令新闵公司返还押金50万元。一审法院认定事实：新闵公司作为出租方、杨石公司作为承租方曾签订《租赁合同》（载明的落款时间为2010年7月26日，实际签署时间在2011年5月24日之后），约定新闵公司将松江区XX镇XX路XX弄、XX路XX号房屋出租给杨石公司，总面积为20,910平方米，其中：A、商场1区15,388.8平方米，B、商场2区2,073平方米，C、新育路东侧沿街商铺3,448.2平方米；无偿配套使用面积：A、地下车库5,958.6平方米，B、所有商场路面规划停车位；以上面积以产证为准；租赁期限20年，自2012年1月1日至2031年12月31日；交房日期为2010年12月31日，因考虑到杨石公司招商、装潢等所需占用的时间，新闵公司给予杨石公司免租期12个月，租金起算日为2012年1月1日；合同期满或杨石公司原因合同终止解约时、新闵公司对杨石公司本合同项下附合在场地内及建筑物上装潢、装修不作补偿，对杨石公司未附合在场地内和建筑物上的设施，若新闵公司认为有使用价值并同意接受，可作价予以补偿，如新闵公司不接受，由杨石公司自行拆除；杨石公司连续拖欠支付租金达到三个月时，新闵公司有权解除合同，并追究杨石公司的违约责任；租赁期内杨石公司不得单方面解约，否则应承担违约责任，向新闵公司支付违约金，违约金为一年的租金，并还应承担新闵公司恢复本项目的损失，但遇不可抗力事件发生不在此限；若一方违反本合同任一条款，应向守约方支付违约金，违约金以违约事实发生之日起算至违约状态结束之日止，具体违约金按每日租金额、银行同期的贷款双倍利率计算，并承担由此给守约方造成的一切损失；合同履行过程中如发生争议，双方应先协商解决，协商不成时，任何一方可以向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼，败诉方应承担胜诉方包括律师费在内的诉讼费用。合同第四条租金方面约定为：该物业的租赁面积为20,910平方米，租金价格分别为18,149.4平方米（指1区15,388.8平方、2区一楼1,036.5平方、3区一楼1,724平方）为1.6元/平米/天；2,076.6平方米（指2区二楼1036.5平方、3区二楼1,724.1平方）为1元/平米/天；即年租金为11,606,869元，计算方式如下：（18,149.4平×1.6元/平/天×365天）%2B（2,760.6平×1元/平/天×365天）=11,606,869元。因杨石公司前期需要培养市场，新闵公司同意杨石公司前三年18,149.4平方米按1元/平米/天计算，差额部分根据余下17年内分摊，但其租金总额不变。即前三年的租金按7,583,130元/年支付给甲方。差额部分（11,606,869元-7,632,150元）=3,974,719元×3年=11,924,157元÷17年=701,421元，即第四年起，在原约定的每年租金基础上增加701,421元。第一、二、三年，每年支付7,632,150元（不包含差价3,974,719元），第四年租金12,303,281元，加701,421元，合计13,004,702元。第五年租金12,419,350元，加701,421元，合计13,120,770元。第六、七、八、九、十年，每年租金12,535,418元，每年加701,421元，每年应付13,236,839元。第十一、十二年每年租金13,287,543元，加701,421元，每年合计为13,988,964元。第十三、十四年每年租金13,412,897元，加701,421元，每年合计14,114,318元。第十五至二十年每年租金为13,538,251元，加701,421元，每年合计14,239,663元。如租赁期限不满三年提前终止解约时，杨石公司仍需支付据实结算的差额款。合同第五条约定：按照先付后用的原则，杨石公司按季度向新闵公司支付租金，付款方式为押一付三，即在每1、4、7、10月的5日为租金支付日，新闵公司应于付款日前开具正规发票给杨石公司作为付款凭证。合同对其他事宜进行了约定。之后，新闵公司与杨石公司、颢翼公司签订《对原合同的变更、增加条款的修改协议》（载明的落款时间为2012年4月1日），将上述合同中承租方变更为杨石公司，将颢翼公司变更为担保方，租赁房屋地址修改为松江区XX路XX号和松江区新桥镇XX路XX号（单）、XX-
XX号（双），共计29门弄号，将交房时间变更为2012年6月20日，因考虑到杨石公司招商、装潢等因素，新闵公司同意免租期12个月，租金起算日为2013年6月19日。该协议还载明对《租赁合同》其他内容进行的变更。新闵公司按约向杨石公司交付了房屋。后者实际使用了松江区新桥镇XX路XX号（对外称XX商场）、XX路XX号（单）、XX路XX号（双）以及XX路XX号XX楼约374平方米的办公室。之后，杨石公司又将XX路XX号地下一层转租给Z有限公司，将其他租赁房屋（除XX路XX号主体、XX路XX号XX楼办公室之外）转租给了其他小商户。2012年11月12日，新闵公司取得了松江区新桥镇XX路XX号，XX路XX-
XX（单）号、XX路XX号1层、XX号XX层以及XX路XX号（双号，1-2层）房屋的《上海市房地产权证》。其中XX路XX号地下一层记载的建筑面积为5,663.08平方米、地上1-3层为15,704.60平方米，XX路XX-
XX（单号）记载的建筑面积为2,097.92平方米，XX路XX号1层为36.66平方米、802号一层为51.74平方米以及XX路XX号（双号，1-2层）建筑面积为2,232.52平方米。2014年7月14日，杨石公司作为原告，以新闵公司作为被告，以本案反诉所称的事由向原审法院提起诉讼，要求解除《租赁合同》、赔偿装修损失，该案案号为（2014）松民三（民）初字第2372号。新闵公司则于2014年8月4日提起本案诉讼。后双方均认可杨石公司撤回其所提的诉讼后，在本案中作为反诉提出。杨石公司于2014年10月16日撤回了（2014）松民三（民）初字第2372号诉讼，原审法院裁定予以准许。后杨石公司在本案中提起了反诉。2014年9月29日，新闵公司向杨石公司及小商户发出告知函，告知了双方解除合同的诉讼，要求小商户配合办理房屋转租情况备案登记、停止向杨石公司支付租金等事宜。2015年4月27日许，新闵公司实际控制了松江区XX路XX号、XX路XX号XX楼办公室。审理中，杨石公司表示其已经搬离了租赁场地。另查明：2010年7月26日，案外人上海A有限公司作为出租方、颢翼公司作为承租方签订《租赁合同》，约定A公司将松江区XX镇XX路XX弄房屋出租给颢翼公司，租赁期限至2031年12月31日。合同对其他事宜进行了约定。杨石公司于2011年5月24日成立。之后，案外人A公司与杨石公司、颢翼公司签订《对原合同的变更、增加条款的修改协议》（落款时间为2012年4月1日），将上述合同中承租方变更为杨石公司，租赁房屋地址修改为松江区XX路XX号和松江区新桥镇XX路XX号（单）、XX-
XX号（双），共计29门弄号。该协议还载明对《租赁合同》其他内容进行的变更。现本案双方以及案外人A公司均确认本案实际履行的是出租方为新闵公司与承租方为杨石公司的《租赁合同》及新闵公司与杨石公司、颢翼公司签订的《对原合同的变更、增加条款的修改协议》。再查明：杨石公司曾向新闵公司交付租赁押金50万元。但杨石公司未曾支付过租金。原审审理中，双方均确认新闵公司为杨石公司垫付了至2014年7月31日止的电费902,193.36元。审理中，原审法院根据杨石公司申请，通过上海市高级人民法院委托了上海沪港建设咨询有限公司对杨石公司在松江区XX镇XX路、XX路处办公区域以及该办公室楼梯，XX路XX号装饰装修损失进行司法鉴定。2016年2月1日，上海沪港建设咨询有限公司出具沪港审基[2016]903号司法审价报告，审价建议为：一、XX卖场（华联吉买盛）装修工程（含安装工程）审价造价为5,714,750元，残值按5年摊销，还剩余28个月的残值2,666,878元；二、XX卖场一层、二层、三层装修工程（含安装工程）审价造价为4,844,536元，残值按5年摊销，还剩余28个月残值2,260,792元；三、办公楼装修（含安装工程）审价造价198,476元，残值按5年摊销，还剩余28个月的残值92,620元；四、其他费用审核金额为2,245,884元。关于其他费用（即2,245,884元部分），明确：1、吉买盛新桥店装饰项目消防设计协议，审价金额140,000元；2、松江火龙果商业设计咨询合同，审价金额为100,000元；3、解除《松江火龙果商业项目整体室内装饰设计合同》，审价金额72,000元；4、松江区火龙果商业项目设计咨询合同（设计调整），审价金额80,000元；5、XX广场停车提示牌及非机动车锁杆采购合同，审价金额0元；6、XX广场装饰装修设计合同，审价金额40,000元；7、XX广场消防设计合同，审价金额8,000元；8、XX广场消防设计咨询补充协议，审价金额5,000元；9、XX广场室外雨棚及玻璃幕墙维修材料供货安装合同，审价金额136,000元；10、监控系统安装合同，审价金额94,494元；11、河道护栏定制安装合同，审价金额10,890元；12、XX商场二楼卫生间装修合同，审价金额0元（费用已经在XX卖场一层、二层、三层装修工程计算）；13、新桥XX办公室装修工程合同，审价金额15,000元；14、XX办公室广告牌安装合同，审价金额16,500元；15、XX广场景观设计及外立面优化设计合同，审价金额为10,890元；16、电（扶）梯供货合同，审价金额434,000元；17、电（扶）梯安装合同，审价金额76,000元；18、新桥店店招设计制作环境布置施工合同，审价金额780,000元。上述第1-4、6-11、13-18项杨石公司、颢翼公司向审价机构提供合同原件及发票复印件，第5项杨石公司、颢翼公司向审价机构提供了合同原件，未提供发票复印件。对于上述司法审价意见，新闵公司认为：1、鉴定机构在计算工程造价时，计取了社会保障费，但并未有证据证明实际缴纳了社会保障费，故该费用应当予以扣除；2、一、二、三层卫生间水电费存在重复计算，在一、二、三层卫生间安装审价中金额26,521元，而在一、二、三层卫生间装修审价中计算了6万元，故26,521元应当予以扣除；3、XX路XX号地下一层空调在2015年12月10日查看现场时已由杨石公司、颢翼公司拆除，故该费用不应当予以计算，审价报告实际也未计算；4、关于一、二、三层税后补差中坡道改造、钢结构玻璃雨棚，不能以“项”进行审价，且审价报告中该费用为鉴定机构预估的费用；5、税金计算标准不应按照3.48%；6、关于审价报告中有关其他费用2,245,884元，均不属于装修残值审价范围，对于所依据的合同、发票，真实性、合法性、关联性均不予以认可，故2,245,884元应当予以扣除；7、对于其他费用中XX广场室外雨棚及玻璃幕墙维修材料供货安装合同，审价金额136,000元，新闵公司无异议，但应当计算残值。杨石公司、颢翼公司认为：1、XX卖场一、二、三层并未实际使用，故不存在残值，应当按照造价计算损失；2、XX路XX号地下室、一层、二层的空调主机未计算。鉴定人员陈述：1、实际施工发生在2015年之前的，并未要求必须提供社保费缴纳凭证，故应当计取社保费；2、一、二、三层卫生间水电费确实存在重复计算问题，应当扣除26,521元；3、鉴定时1885号地下室的空调主机确实还在，但未计算该空调主机费用，第二次现场勘查时，1885号地上一层、二层空调主机确实不在了，故地上一层、二层空调主机费用未计算；4、坡道改造现场确实存在，但改造过程在鉴定时已经看不到，故根据市场价进行鉴定，钢结构玻璃雨篷是根据现场面积大小按照市场价计算的；5、工程在松江区，应当适用3.48%税率；6、其他费用2,245,884元，鉴定机构确实按照杨石公司、颢翼公司提供的合同及发票计算的；7、监控系统（列入其他费用），杨石公司、颢翼公司未提供图纸，故只能根据杨石公司、颢翼公司提供的合同判断金额；8、河道护栏定制安装（列入其他费用），现场未看到，故按照杨石公司、颢翼公司提供的合同计算；9、电（扶）梯（列入其他费用），因无定额考量，故只能根据杨石公司、颢翼公司提供的合同计算金额。之后，上海沪港建设咨询有限公司又出具司法审价补充说明：1、经2016年2月19日核查，XX卖场一层、二层、三层安装工程中“卫生间工程”与XX卖场一层、二层、三层装修工程中“卫生间装修（包括水电等）”项目重复，原沪港审基[2016]903号报告中XX卖场一层、二层、三层安装工程审核造价1,841,015元扣除卫生间工程审核造价30,900元；2、根据2016年2月22日现场实际踏勘，现调整：（1）、原沪港审基[2016]903号报告XX卖场（华联吉买盛）安装工程中“空调通风排烟工程”审核造价为187,016元，现调整为1,414,530元；调整的内容为增加8台室外主机、3台冷冻水泵、1套膨胀水箱及相关水管阀门、新风系统、电缆、水管、桥架等，仅供法院参考，（2）、原沪港审基[2016]903号报告中XX卖场一层、二层、三层安装工程增加7台空调外机、电缆、电线及桥架工程造价1,007,292元，（经2016年2月22日现场实际踏勘7台空调外机已拆除）；（3）、原沪港审基[2016]903号报告中XX卖场（华联吉买盛）装修工程现增加346,124元；增加的内容为200厚砂加气砼砌块、乳胶漆墙面、界面处理剂加气混凝土砌块、铺贴花岗岩、天棚喷涂等。（4）、原沪港审基[2016]903号报告中XX卖场一层、二层、三层装修工程现增加791,269元；增加的内容为一层、二层、三层楼梯间墙面满批建筑腻子刷乳胶漆200厚砂加气砼砌块、天棚喷涂、一层、二层、三层地面贴800X800玻化砖、嵌缝剂等。3、关于XX卖场一层、二层、三层装修工程残值费用，该公司根据司法委托函要求计算该部分费用；2015年3月和2015年6月以及2016年2月经审价机构四次现场踏勘，没有发现使用的痕迹，建议若现场没有使用不考虑残值费用，仅供法院参考。对于司法审价补充说明，新闵公司认为：1、增加的8台室外机在原有报告中已包含，属于重复计算；2、调整的新风系统属于房屋结构建筑，系新闵公司原有的房屋设备，并非杨石公司装修形成；3、7台空调室外机已经拆除，则现场已无该等室外机，审价单位如何确定该等室外机价格、拆除的数量；4、XX卖场一层、二层、三层装修工程，审价单位如何确定没有使用过，没有使用过无须计算残值费用有何依据；5、补充报告新增项目未计算残值，应当体现残值费用；6、补充报告对原报告中社保费用没有进行调整，按规定，杨石公司如没有缴纳社保，则该等费用是不可以计取的，现补充报告中并未附带杨石公司缴纳社保的依据，该等费用应当剔除；7、补充报告中对税金并没有调整，涉案工程在松江，按规定应适用郊区税率，现补充报告按照市区的税率计算税金，应当予以调整。杨石公司、颢翼公司对司法审价补充说明无异议。司法鉴定人员认为：1、调整增加的8台室外机并未重复计算；2、根据现场，新风系统包括数量、型号、规格以及最新使用情况均与新闵公司提供的竣工图不一致，鉴定机构是从现场看到的情况作出的鉴定；3、7台室外主机在第一次现场勘查时确实存在，第三次勘查时已经不在现场，但有安装痕迹，能够看出有安装及安装数量，审价机构是通过原有的室内判断，室内是“美的”空调系统，那么室外配套的也肯定是“美的”，然后形成价格及数量范围；4、XX卖场一层、二层、三层装修工程现场没有使用过的痕迹，故认为不需要计算残值；5、XX卖场地下一层（华联吉买盛）装修、安装工程调整后审价金额为7,288,388元，按照原先报告中所列的残值计算公式，得出残值为3,401,248元；XX卖场一至三层，该部分未使用过，不做残值计算，装修及安装调整后总造价为6,612,202元；6、有关税金和社保费的问题，仍坚持之前审价机构意见。审理中，新闵公司陈述就XX路XX号（单）、XX路XX号（双）房屋，其已经和小商户签订了相关合同，其中明确待本案生效后，其向小商户收取2015年1月起的租金。一审法院认为：新闵公司与杨石公司签订的《租赁合同》以及新闵公司与杨石公司、颢翼公司签订《对原合同的变更、增加条款的修改协议》系当事人真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点是：1、上述《租赁合同》、《对原合同的变更、增加条款的修改协议》是否应当予以解除，如果解除，则系哪方责任所致；2、系争房屋是否已经由新闵公司予以收回；3、杨石公司对于拖欠的租金及使用费应当如何计算；4、杨石公司是否应当承担逾期支付租金的违约金；5、杨石公司是否应当承担新闵公司律师费；6、颢翼公司是否应当对杨石公司的债务承担连带清偿责任；7、对于杨石公司的装饰装修损失，新闵公司是否应当赔偿或补偿；8、杨石公司所支付的押金，新闵公司是否应当予以返还。关于争议焦点一：杨石公司自承租房屋后，未曾向新闵公司支付过租金，根据《租赁合同》约定，杨石公司连续拖欠支付租金达到三个月，新闵公司有权解除合同。故本案新闵公司要求解除《租赁合同》的诉请，法院予以支持。关于杨石公司辩称新闵公司于2012年6月20日才将房屋交付杨石公司的意见，原审法院认为，在新闵公司、杨石公司及颢翼公司所签订的《对原合同的变更、增加条款的修改协议》中，对于交付房屋的时间作了重新约定，新闵公司按照2012年6月20日交付房屋并不存在违约行为。关于杨石公司、颢翼公司辩称新闵公司于2013年1月才将产权证复印件交付给杨石公司的意见，法院认为，杨石公司、颢翼公司并未举证明其曾就新闵公司迟延交付产证复印件提出过异议，也未举证证明迟延交付产权复印件致使其无法经营的事实，据此，法院认定，导致《租赁合同》的解除系由杨石公司的违约行为所致。至于新闵公司所主张的解约违约金，因合同系杨石公司未按约支付租金符合合同约定的解除条件而致解除，但在此情况下，并未约定相应的解约违约金，故此项违约金法院不予支持。关于争议焦点二：审理中，杨石公司认为新育路办公室以及XX商场（地下一层至地面三层）已经被新闵公司强行收回，且其也确认已经搬离了租赁房屋。新闵公司则认为其与杨石公司各自在XX商场处上了锁。根据双方陈述及当地派出所对有关人员所做的询问笔录，法院酌情确定新闵公司于2015年4月27日起控制了新育路办公室以及XX商场（地下一层至地面三层），就上述房屋，新闵公司不应再要求杨石公司履行返还义务。而关于小商户的问题，新闵公司也和小商户自行协商签订了有关合同，其认为待本案生效后，其可以向小商户收取2015年1月起的租金，故在此情况下，杨石公司目前亦无需再履行搬离返还义务。关于争议焦点三：根据《对原合同的变更、增加条款的修改协议》约定，杨石公司应当自2013年6月19日起支付租金。现新闵公司主张自该日起的租金，法院予以确认。因新闵公司于2015年4月27日收回了XX商场（地下一层至地面三层），故该部分租金（含使用费）计算至该日。因新闵公司自述其与小商户已经签订相关合同，小商户的租金待本案生效后，于2015年1月起由新闵公司向小商户收取，故小商户使用房屋部分[XX路XX号（单）、XX路XX号（双）房屋]的租金，杨石公司应支付至2014年12月底。关于租金计算的标准问题，首先,应当明确的是，《租赁合同》的解除系因杨石公司违约所致，故2013年6月19日起的前三年租金不应扣减分摊到后17年中的差额；其次，关于租金及使用费计算标准仍应当根据合同约定以及产权证中房屋计算的面积确定。租金（含使用费）具体计算为：1、XX商场地上一层至三层金额为17,036,350元（15,704.6平方米×678天×1.6元/天/平方米）；2、XX路XX号（双）金额为1,707,524.7元（一层：1,204.66平方米×561天×1.6元/天/平方米=1,081,302.8元，二层：1,116.26平方米×561天×1元/天/平方米=626,221.9元）；3、XX路XX号（单）金额为1,530,013.1元（一层：1,048.96平方米×561天×1.6元/天/平方米=941,546.5元，二层：1,048.96平方米×561天×1元/天/平方米=588,466.6）。租金（含使用费）合计为20,273,887.8元。关于争议焦点四：根据查明的事实，杨石公司存在逾期支付租金的违约行为，故其应当按约支付逾期付款违约金。该违约金性质与新闵公司主张的解约违约金属不同性质的违约金，杨石公司、颢翼公司认为重复计算，法院不予采信。关于新闵公司主张的逾期付款违约金计算，应当根据房屋实际面积并按前三年租金标准均为1元/天/平方米（不计算差额）的方法计算逾期付款的本金（每三个月租金为20,123.44平方米×1元/天/平方米×365天÷4=1,836,263.9元），新闵公司存在计算上错误，应予调整。新闵公司主张违约金计算标准按照银行同期贷款利率的2倍计算，符合约定，法院予以准许。关于争议焦点五：因杨石公司违约导致合同解除，现新闵公司依据合同约定主张律师费，法院予以支持，但具体金额法院根据案件实际情况，酌情调整为30万元。关于争议焦点六：颢翼公司在《对原合同的变更、增加条款的修改协议》中作为担保人盖章确认，故其应当对杨石公司在履约过程中的债务承担连带清偿责任。杨石公司、颢翼公司所述颢翼公司提供的担保无效的意见，无法律依据，原审法院不予采信。关于争议焦点七：虽然租赁合同约定，在因杨石公司原因终止解约时，新闵公司对于杨石公司装潢、装修不作补偿，但考虑到本案杨石公司确实在租赁物上作了较大的投入进行了装饰装修，法院根据司法审价意见、杨石公司违约行为等案件实际情况，酌情确定新闵公司补偿杨石公司装饰装修损失。具体评述如下：1、关于XX商场地下一层（华联吉买盛）部分装饰装修，按照残值的10%计算，具体为340,124.8元[（4,145,368元%2B346,124元%2B1,569,382元-187,016元%2B1,414,530）×28/60×10%]。2、关于火龙果地上一层至三层部分装饰装修，因未曾使用，故按照造价的30%计算，金额为1,983,660.6元[（3,003,521元%2B791,269元%2B1,841,015元%2B1,007,297元-30,900元）×30%]。其中需要说明的是，关于卫生间部分的计算，因涉及到重复计算问题，以鉴定机构最后的核定为准。关于补充说明中增加7台空调外机价格，因现场已经没有，且系新闵公司控制房屋期间灭失，故应由新闵公司承担责任。3、办公楼装饰装修损失补偿金额，按鉴定机构确定的残值的10%计算，即9,262元（92,620元×10%）。4、关于审价报告中的其他费用部分，因新闵公司对于第9项无异议，故法院予以确认。关于第10项监控系统、第16、17项电（扶）梯，法院酌情确定。关于该部分其他项目，均无法律依据，法院不予支持。就其他费用部分，法院酌情确定新闵公司补偿33,880元，具体计算（136,000元%2B90,000元%2B500,000元）×28/60×10%。以上新闵公司应补偿杨石公司装饰装修损失的金额为2,366,927.4元。关于争议焦点八：在新闵公司与杨石公司租赁合同关系解除的情况下，新闵公司应当返还杨石公司押金。原审法院于二〇一六年三月二十五日判决：一、解除上海新闵资产经营有限公司、上海杨石投资管理有限公司签订的《租赁合同》以及上海新闵资产经营有限公司、上海杨石投资管理有限公司、上海颢翼贸易发展有限公司签订的《对原合同的变更、增加条款的修改协议》；二、上海杨石投资管理有限公司应当支付上海新闵资产经营有限公司租金及使用费，合计20,273,887.8元；三、上海杨石投资管理有限公司应当支付上海新闵资产经营有限公司电费902,193.36元；四、上海杨石投资管理有限公司应当赔偿上海新闵资产经营有限公司律师费300,000元；五、上海新闵资产经营有限公司应当返还上海杨石投资管理有限公司押金500,000元；六、上海新闵资产经营有限公司应补偿上海杨石投资管理有限公司装饰装修损失2,366,927.4元；七、上述第二至第六项相互折抵后，上海杨石投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新闵资产经营有限公司18,609,153.76元；八、上海杨石投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新闵资产经营有限公司逾期支付租金的违约金[以2013年6月19日至2013年9月18日租金1,836,263.9元为本金，自2013年7月6日计算至该款实际支付之日；以2013年9月19日至2013年12月18日租金1,836,263.9元为本金，自2013年10月6日计算至该款实际支付之日；2013年12月19日至2014年3月18日租金1,836,263.9元为本金，自2014年1月6日计算至该款实际支付之日；以2014年3月19日至2014年6月18日租金1,836,263.9元为本金，自2014年4月6日计算至该款实际支付之日；以上利率按中国人民银行同期贷款利率(若中国人民银行同期贷款利率超过年利率6%，则取年利率6%)的2倍计算]；九、上海颢翼贸易发展有限公司对于上海杨石投资管理有限公司上述全部债务承担连带清偿责任；十、驳回上海新闵资产经营有限公司的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费177,396元，财产保全申请费5,000元，合计182,396元，由上海新闵资产经营有限公司负担93,614元（已付），由上海杨石投资管理有限公司、上海颢翼贸易发展有限公司负担88,782元（于判决生效之日起七日内交付本院）；反诉案件受理费72,190元、司法鉴定费240,000元合计312,190元，由上海杨石投资管理有限公司负担（已付）。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院二审期间，被上诉人新闵公司就上诉人杨石公司、颢翼公司主张之垫付电费异议进行了补充举证，前者向法庭递交：2013年5月1日至2014年7月31日新闵公司垫付其电费2,402,193.36元的（支付）财务凭证，杨石公司于2014年1月29日、3月11日分别向新闵公司汇付50万元、100万元（电费）之支付凭证，用以证明杨石公司尚欠新闵公司电费902,193.36元。经法庭质证，两上诉人对证据之真实性及新闵公司垫付电费及其已支付电费部分无异议，法庭予以确认。本院查明，2013年5月1日至2014年7月31日新闵公司就本案标的房屋承租使用垫付电费人民币2,402,193.36元，杨石公司于2014年1月29日、3月11日分别向新闵公司汇付50万元、100万元。本院认为，上诉人杨石公司与被上诉人新闵公司签订的《租赁合同》以及上诉人杨石公司、颢翼公司与被上诉人新闵公司签订《对原合同的变更、增加条款的修改协议》系当事人真实意思表示，上诉人与被上诉人建立的房屋租赁（担保）合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。本案合同履行期间，杨石公司作为承租人连续拖欠支付租金，已经符合合同约定的解除条件，原审确定出租人新闵公司解除合同符合法律规定。两上诉人主张，新闵公司存在延迟交付标的房屋房产证复印件现象，但该部并非租约约定义务，在现有证据条件下，显非构成实质性违约，上诉人以之抗辩给付租金义务或作为解约性违约行为，缺乏事实及法律依据。另新闵公司推迟交房一节，经查，双方在上述《对原合同的变更、增加条款的修改协议》中已明确约定该等交房时日，属合同两造意思表示合致，显非所谓违约问题。上诉人主张原审解约责任判断不公缺乏依据，法庭不能采信。关于租金、租期计算，根据查明事实，《租赁合同》明确约定“因杨石公司前期需要培养市场，新闵公司同意杨石公司前三年18,149.4平方米按1元/平米/天计算，差额部分根据余下17年内分摊，但其租金总额不变”，即根据文义，双方租金总额并无变更，只是前三年原租金减少部分放至后十七年均摊支付，本案租约因上诉人违约解除，如维持以履行二十年租期为前提之现三年租金标准，显为“惩罚”非违约方之出租人，不仅缺乏基本公平性，也直接违背了租约本意。应该认为，原审于此维持平均租金标准判断合法、合约，应予维持。另有关租期起算时日，双方上述修改协议已明确约定之，原审裁判于法有据，所谓按交付房产证等起算缺乏基本逻辑基础，又无事实依据，法庭不能采纳。关于装修补偿问题，必须指出，按双方上述合同约定，因承租人原因解约，出租人于此不作补偿，原审考虑了本案实际履行情况在双方约定之外依法给予承租人一定补偿，被上诉人未提出异议，此部应属合理，上诉人提出以装修鉴定原值或相当标准赔偿，缺乏基本合同、事实依据，法庭不能采纳。另关于颢翼公司责任系“修改协议”各方明确约定其为承租人杨石公司之担保人，依法应承担其本案项下责任之连带责任，上诉人所谓颢翼公司缺乏任何资产、担保无效云云，缺乏基本事实及法律依据，法庭不能采信。另关于垫付电费收付事宜，上诉人二审对收付事实认定提出异议，经法庭补充质证，新闵公司就本案标的房屋承租使用垫付电费2,402,193.36元，杨石公司于2014年1月29日、3月11日分别向新闵公司汇付50万元、100万元，双方无异议，两者冲抵，杨石公司积欠后者电费确如原判认定，本院应予维持。综上所述，原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币249,586元，由上诉人上海杨石投资管理有限公司、上海颢翼贸易发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月十五日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……