重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04661号
上诉人（原审原告）：骆孔进。
委托代理人：冉光辉。
被上诉人（原审被告）：重庆复信置业有限公司。
委托代理人：王建华。
上诉人骆孔进与被上诉人重庆复信置业有限公司（以下简称复信公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年4月14日作出（2014）渝北法民初字第18531号民事判决。上诉人骆孔进对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员赵青主审，与审判员刘家秀组成合议庭，并于2015年9月28日进行了询问，上诉人骆孔进的委托代理人冉光辉，被上诉人复信公司的委托代理人王建华参加了询问。本案现已审理终结。
骆孔进一审诉称，骆孔进于2013年7月中旬到复信公司建设开发的“复地花屿城”项目购买房屋。复信公司展示的沙盘上，复信公司工作人员介绍该小区双拼与独栋之间的道路为小区景观路，小区含有雕塑、树木、休闲长椅的绿化景观带，并附送不少于225平方米花园。正是基于复信公司承诺的小区环境，促成骆孔进追求生活品质愿望的实现，骆孔进才决定于复信公司签订买卖合同。2013年7月30日骆孔进与复信公司签订了复信公司提供的格式化《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定骆孔进购买前述房屋，房屋总成交额为2225829元，交房时间为2014年5月30日前，若逾期交房超过60日则按已付房款20%支付违约金，并且骆孔进有权解除合同。骆孔进在签订本合同后依约向复信公司交纳房款、大修基金、契税、车位款。2014年6月18日，复信公司在逾期交房27日时通知骆孔进接房，骆孔进在接房过程中发现，复信公司交付给骆孔进的房屋不具有独立使用功能，未达交房条件，并存在无正常进出道路、无绿化景观带、原小区道路已规划为市政道路。骆孔进当即提出异议并拒绝接房，经多次协商未果，骆孔进于2014年7月30日委托律师向复信公司发出解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》律师函。综上，骆孔进、复信公司签订的《重庆市商品房买卖合同》真实有效，骆孔进依约履行了付款义务，但复信公司却未按约定交付符合条件的房屋，致使合同目的根本不能实现，复信公司属违约。按相关司法解释，复信公司作为专业的房地产开发公司，在出售房屋时向骆孔进作出该小区环境及配套设施的承诺是双方合同的条款之一，基于此骆孔进才决定购买。复信公司违背诚信将不符合交房条件的房屋交付骆孔进之行为属欺诈，故诉请：1、依法判令复信公司返还骆孔进购房款2225829元，并支付从2013年7月30日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失至付清之日止；2、判令复信公司返还骆孔进大修基金18491元、契税66771.87元、车位款50000元，并支付从2013年7月30日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失至付清之日止；3、判令复信公司向骆孔进支付违约金445165.8元（已付房款2225829元×20%）。本案诉讼费用由复信公司承担。
复信公司一审答辩称，复信公司已按双方签订的合同履行了义务，2014年6月18日已向骆孔进送达接房通知，2014年8月22日向骆孔进发出不同意退房及催促通知书等，骆孔进认为房屋存在影响居住使用的质量问题应当先申请鉴定并以鉴定结果作为判定合同解除是否成立；依据双方合同补充协议第十二条的约定，复信公司于合同签订前所作的关于小区和房屋及房屋装潢的任何书面、电子、口头和模型沙盘的说明介绍和广告承诺，若与本合同不一致的，或未在本合同中约定的，均归于消灭，因此复信公司对骆孔进所做的承诺均已在合同中进行了明确约定，广告宣传资料不能作为双方权利义务依据；复信公司严格按规划批准的施工图施工，案涉房屋出售后没有设计变更，复信公司按合同约定向骆孔进交付了房屋，不存在任何欺诈行为，工商行政部门也没有认定复信公司的宣传资料存在欺诈，综上应依法驳回骆孔进诉讼请求。
一审法院经审理查明：2013年7月30日，复信公司作为甲方，骆孔进作为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，复信公司将其开发的位于出售予骆孔进，建筑面积为231.14平方米，套内建筑面积205.75平方米，该商品房房为清水房，总成交金额2225829元，建筑面积单价为9629.79元／平方米，套内建筑面积单价为10818.12元／平方米。该合同第七条约定：“属预售商品房的，甲方应当在2014年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”该合同第八条约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单……甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。……如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。”双方于合同附件五补充协议中对前述“证明文件”约定为《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该合同第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任……（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之20向乙方支付违约金……”。双方于合同附件五补充协议中第二条约定：“对本合同第七条、第八条作如下补充：1、双方明确，本合同项下房屋的交付条件为本合同正文第七条所列条件……”。于附件五补充协议第十二条约定：“双方在合同签订前，所做的关于小区和房屋及房屋装璜的任何书面、电子、口头或模型、沙盘的说明、介绍、广告和承诺，若与合同约定不一致的，或未在合同中约定的，均归于消灭。双方的权利义务均以本合同约定条款为准。本项目样板房及示范区仅作为独立展示之用，不作为交付标准，最终交付标准以本合同约定及通过规划审批的设计方案为准。”双方于同日签订的另一份关于车位的补充协议约定，双方于该补充协议第2条约定：“与乙方所购号房屋配套销售的壹个车位的销售金额共计5万元，乙方同意在签订本协议时向甲方支付购买该车位的保证金5万元，保证金不计利息；在甲方车库竣工后以实测报告中甲方就近原则指定房号为准与乙方就房车位签订正式的《商品房买卖合同》，并办理产权证，乙方缴纳的保证金直接转为该车位的购房款。”合同及补充协议签订后，骆孔进向复信公司支付房屋价款2225829元，支付车位保证金50000元，复信公司向骆孔进开具购房款发票及收据。
2014年6月16日，复信公司取得复地花屿城的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年6月20日，复信公司向骆孔进邮寄入住通知书一份，该通知书载明，案涉房屋正式交付时间定于2014年6月27日，且复信公司愿意承担支付违约金30048.69元（房屋总价款×万分之5×27日）。2014年6月29日，骆孔进于接房时向复信公司发出拒绝接房函，该函件载明：“1、房屋不具备独立使用功能，未达到交房条件：无正常进出道路……配套车位未一并交付；2、原早已规划的市政道路严重影响小区功能和整体规划被贵方刻意隐瞒；3、很大程度影响本人购房意愿的小区绿化景观带不见了，当初的小区绿化景观带的灌木墙变成了含有电网的高墙；4、我们也有理由怀疑房屋成品与规划不符。”且骆孔进以前述理由阐明拒绝接房的原因，并在该函件最后表达要求与复信公司解除房屋买卖合同的意思表示，复信公司于庭审中对该函件的收悉予以确认。2014年7月30日，骆孔进委托律师向复信公司邮寄一份律师函，该函件阐明骆孔进认为房屋存在无正常进出道路，配套车位未一并交付，不具备独立使用功能，未达到交房条件，复信公司隐瞒原早已规划的市政道路严重影响小区功能和整体规划的事实，在售房时复信公司承诺的小区绿化景观带未修建，小区绿化景观带的灌木墙变成了含有电网的高墙以上问题，要求解除原、复信公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。2014年8月5日，复信公司向骆孔进邮寄不同意退房的函一份，复信公司于该函件中认为复信公司所提退房理由不成立，不符合合同约定和法定的合同解除条件，对骆孔进提出的退房申请不予认可，骆孔进于2014年8月6日签收。2014年8月14日，复信公司向骆孔进邮寄不同意退房的函一份，再次以相同理由表明不同意骆孔进解除合同，骆孔进于2014年8月16日签收。2014年8月20日，骆孔进再次委托律师向复信公司邮寄律师函一份，以与2014年7月30日邮寄律师函相同理由向复信公司表明要求解除双方签订的合同。2014年8月22日，复信公司再次向骆孔进邮寄不同意退房告知暨催促接房通知书一份，认为骆孔进退房理由不成立，并催促骆孔进接房，骆孔进于2014年8月26日签收该函件。
2014年8月1日，骆孔进作为公证申请人向重庆市涪陵公证处申请对案涉房屋现状和该房屋周边现状进行证据保全。2014年8月2日，公证人员某甲现场对案涉房屋周边状况进行拍照、摄像，并形成照片、光盘。2014年8月8日，重庆市涪陵公证处出具公证书一份，证明照片、摄像与现场实际状况相符。该公证书所附照片及所录影像显示，案涉房屋当时存在无正常进出道路的问题，须通过另外房屋的入户花园或正在施工的区域才能进出。
一审法院认为：骆孔进与复信公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规范，合法有效，一审法院予以确认。
关于骆孔进要求解除合同的条件是否成就。
一、骆孔进是否有合同约定的解除权。双方在合同中就房屋交付的条件约定明确，即通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，复信公司于2014年6月16日取得该备案登记证，虽然晚于双方约定的时间，但房屋在复信公司于2014年6月20日向骆孔进发送入住通知书通知骆孔进接房前，已经符合交付条件，骆孔进并无合同约定的拒绝接房的理由，依照双方合同约定，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，即2014年6月27日，复信公司逾期交付房屋共计27天。依据双方合同约定，骆孔进只有在复信公司逾期交付房屋超过60日时有解除合同的权利，复信公司交付房屋逾期未超过60日。骆孔进主张其无正常进出房屋的道路，复信公司交付房屋不合格，且一直到2014年8月2日公证人员某乙现场状况进行公证时都没有修好，属逾期交付已超过60日，但房屋交付条件已通过双方合同约定明确，对于无正常进出房屋道路属于复信公司整改的范围，骆孔进有权要求复信公司整改并赔偿相应损失，但不能据此认为复信公司逾期交付房屋。
骆孔进主张复信公司擅自更改规划，并且更改规划未取得主管部门批准，即复信公司交付房屋及配套设施不符合合同约定，要求解除合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”骆孔进提交的规划图纸等证据因无相关部门的盖章，真实性无法核实，骆孔进未提交其他证据证明该主张，故对此项主张一审法院不予支持。
综本第一项所述，一审法院认为骆孔进无约定的解除合同的权利。
二、骆孔进是否有法定的解除合同的理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”骆孔进未向一审法院提交证据证明其具有上述规定的法定解除理由，故骆孔进无法定解除合同的理由。
三、骆孔进所述复信公司欺诈是否构成解除合同的理由。骆孔进主张复信公司故意隐瞒总体规划中市政道路的存在，欺骗骆孔进导致骆孔进购房意愿非本人真实意思表示，但骆孔进所述系欺诈导致其未作出真实意思表示、造成骆孔进重大误解并非解除合同的法定理由，据此要求解除合同一审法院不予支持。
骆孔进无法定、约定解除合同的理由，其解除合同条件并未成就。双方合同并未解除，故对于骆孔进请求复信公司返还购房款、车位款、大修基金、相关契税及支付资金占用损失、违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回骆孔进的诉讼请求。本案受理费29250元，由骆孔进负担14625元，由重庆复信置业有限公司负担14625元。
上诉人骆孔进对该判决不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决并依法支持骆孔进的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由复信公司承担。主要事实和理由：一、一审判决认定骆孔进所述复信公司存在虚假宣传、涉嫌欺诈的理由，不是骆孔进单方解除合同的法定事由纯属认定事实不清、适用法律错误。第二、一审法院认定被告已符合了合同约定的交房条件，被告不存在逾期交房的理由也是极其错误的，纯属对合同断章取义、且曲解法律，对法律的强制性规定故意视而不见。根据建设部关于发布国家标准《住宅建筑规范》的公告（公告的前言明确说明：现批准《住宅建筑规范》为国家标准，自2006年3月1日起实施。本规范全部条文为强制性规范条文，必须严格执行。）第11.0.1条：住宅应满足以下条件，方可交付用户使用，第2款明确规定：小区道路畅通。根据合同法关于合同不得违反国家强制性规定，本案中复信公司交房不仅要满足合同约定的交房条件，更要符合国家强制性交房条件，其中就有小区道路畅通，而本案中小区道路尚未畅通，根本就没有达到交房条件，骆孔进完全有理由拒绝接房。第三、一审法院认定骆孔进没有举示相关证据证明复信公司违反法律规定和合同约定，擅自更改规划，从而导致骆孔进不能单方解除合同纯属置客观事实及客观证据于不顾，纯属认定错误。第四、一审法院在判决的本院认为中对骆孔进述称的：“配套车位未一并交付”这一理由只字未提也是让人费解。第五、骆孔进要求解除合同合法有据，人民法院应当已付予以支持。
被上诉人复信公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明，骆孔进于2013年7月30日缴纳大修基金18491元、契税66771.87元，收款单位为上海高地物业管理有限公司重庆分公司；二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：一、涉案房屋在交房当时是否存在无正常进出道路的问题；二、骆孔进是否具有约定的合同解除权。
一、涉案房屋在交房当时是否存在无正常进出道路的问题
本案中，双方签订的商品房买卖合同第七条约定：“属预售商品房的，甲方应当在2014年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”本案中，复信公司于2014年6月16日取得竣工验收备案登记证，晚于双方合同约定的2014年5月30日。一审法院认为房屋在2014年6月20日复信公司向骆孔进邮寄入住通知书时已符合房屋交付条件，即在2014年6月20日前已取得竣工验收备案登记证。本院认为，虽然在复信公司向骆孔进邮寄入住通知书时已取得竣工验收备案登记证，但根据建设部关于发布国家标准《住宅建筑规范》的公告（建设部公告第385号）第11.0.1条：住宅应满足以下条件，方可交付用户使用，第2款明确规定：小区道路畅通。且该规范强调本规范全部条文为强制性条文，必须严格执行。也就是说，房屋交付使用的条件还应包括小区道路畅通。本案中，2014年8月2日，重庆市涪陵公证处依据骆孔进的申请对案涉房屋现状和该房屋周边现状进行证据保全，公证书所附照片及所录影像显示，案涉房屋当时存在无正常进出道路的问题，须通过另外房屋的入户花园或正在施工的区域才能进出。从以上描述可以认定在2014年6月20日复信公司向骆孔进邮寄入住通知书时，涉案房屋当时无正常进出道路。
二、骆孔进是否具有约定的合同解除权
双方签订的商品房买卖合同第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任……（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之20向乙方支付违约金……”。本案中，双方合同约定的交房时间为2014年5月30日，根据审理查明的事实，至少在2014年8月2日前，涉案房屋无正常进出通道。也就是说，从2014年5月30日之次日起至2014年7月30日骆孔进以涉案房屋无正常进出道路等问题为由向复信公司发出解除合同的函，复信公司逾期交房已超过60日，故骆孔进所发出的解除合同函，符合双方合同约定，该函自到达复信公司时生效，复信公司应退还骆孔进全部已付房价款及利息，并按已付房价款百分之二十向骆孔进支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”骆孔进所购房屋无正常进出道路，严重影响正常居住使用，骆孔进据此在合同约定的解除条件成就后主张解除合同和赔偿损失，符合法律法规规定，一审法院不予支持不当。故骆孔进要求返还购房款2225829元并支付从2013年7月30日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并支付违约金的上诉请求，以及按已付房价款百分之二十支付违约金的上诉请求（已付房款2225829元×20%），本院予以支持。因骆孔进缴纳的车位款50000元，收款单位为重庆复信置业有限公司，且复信公司对该笔款项予以认可，故骆孔进要求返还车位款50000元的上诉请求本院予以支持。骆孔进缴纳的大修基金18491元、契税66771.87元，共计85270.87元，收款单位为上海高地物业管理有限公司重庆分公司，且复信公司不认可收到了该两笔款项，故骆孔进要求返还大修基金18491元、契税66771.87元的上诉请求本院不予支持，可另行主张权利。
另，骆孔进关于复信公司存在虚假宣传、涉嫌欺诈以及擅自更改规划的上诉理由，因无事实依据，不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人骆孔进的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《住宅建筑规范》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、撤销重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第18531号民事判决；
二、由重庆复信置业有限公司在本判决生效后立即返还骆孔进购房款2225829元，并支付从2013年7月30日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失至付清之日止；
三、由重庆复信置业有限公司在本判决生效后立即返还骆孔车位款50000元，并支付从2013年7月30日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失至付清之日止；
四、由重庆复信置业有限公司在本判决生效后立即向骆孔进支付违约金445165.8元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29250元，由骆孔进负担500元，由重庆复信置业有限公司负担28750元；二审案件受理费29250元，由骆孔进负担500元，由重庆复信置业有限公司负担28750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一五年十一月二日
书 记 员 赵晓娟