原 告 贵 州 × × × 物 业 管 理 有 限 公 司 诉 被 告 熊 × 物 业 服 务 合 同 纠 纷 一 案 民 事 判 决 书
贵州省贵阳市乌当区人民法院
民事判决书
（2016）黔0112民初195号
原告贵州×××物业管理有限公司。
法定代表人王×，该公司经理。
被告熊×。
委托代理人刘××，特别授权代理。（系被告熊×丈夫）
原告贵州×××物业管理有限公司（以下简称×××物管公司）诉被告熊×物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告×××物管公司的法定代表人王华，被告熊×的委托代理人刘××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告×××物管公司诉称，我公司于2010年11月12日与×××小区业主委员会签订了合同，在×××小区从事物业管理工作，现在合同已经到期，被告2011年5月12日至2015年11月12日没有交纳物业费，根据我公司和业委会签订的合同第五部分第七条的约定，我公司依法追讨欠费，因为部分业主没有按时交纳物业管理费，导致职工工资不能正常发放，恳请法院尽快处理为感。现诉请法院判令被告交纳物管费3919元并承担本案诉讼费。
被告熊×辩称，原告擅自提高物管费，被告自原告进驻×××小区后主动交纳了三个月物管费，交费时间是2011年2月12日至2011年5月12日，三个月费用167元，每月55.67元，每平方米0.45元。原告2011年5月后擅自将物管费提高到每平方米0.70元，引起业主强烈反感。现又诉讼要求答辩人交54个月物管费3919元，相当于0.6元每平方米，比之前的每平方米0.45元多出0.15元。根据《物业管理法》第二十六条规定，未根据物价规定，未实行明码标价，业主有权拒交物管费。原告进驻小区不久，就对整个小区门禁对讲系统进行更换，将之前的可视对讲换为普通对讲，被告丈夫长期在外，家中只有被告和小孩，每次门铃响不像以前看得见人，经常担惊受怕。被告多次要求原告换回可视对讲，但原告置之不理。根据《物业管理法》第二十九条规定，原告擅自损坏共用设施设备，业主有权拒交物管费。物业管理公司要有保障业主人身财产安全的职责，原告接手物管后，为多赚取利益，裁减保安人员，将大门直接关闭，无保安值守，重新聘请了两名年纪偏大的人员在后侧门值班，相当于空城计。原告在担任物管期间，未阻止顶楼业主违规建筑，违反《物业管理法》第二十九条规定，使小区房屋处于危险当中，因此，被告有权拒绝交纳物管费，被告的答辩主张为：1、被告对原告提出的物管费3919元完全不接受；2、诉讼费由原告承担；3、要求原告恢复被告之前的可视对讲；4、要求恢复被告所处楼房的外貌及恢复房屋承重结构，并请有资质的单位评估被告所处楼房的安全程度，费用由原告承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年11月12日，原告×××物管公司与乌当区高新办事处×××小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对×××小区进行物业管理，物业服务期限为2010年11月12日至2015年11月11日，物业服务费用由业主按其拥有物业面积交纳，收费标准为0.45元/平方米·月，半年后收费标准按市场价双方另行协商。同时还约定业主应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度首月的第二天。2011年8月10日，乌当区高新办事处×××小区业主委员会向小区业主发出告知书一份，将物业管理费收费标准从2011年5月起调整为每月0.55元/平方米；2013年9月6日，根据原告向小区业主委员会提交的调整物管费申请，小区业主委员会经研究后回复原告，同意将物管费标准从2013年9月起调整为0.60元/平方米。
被告熊×系×××小区2栋1单元3楼2号房业主，其房屋建筑面积为124.23平方米，自居住于该小区后，其物管费交纳至2011年5月12日，从2011年5月13日起至原告物业服务期限届满之日的2015年11月11日期间，被告未再交纳物管费。还查明，×××小区部分楼栋存在业主在楼顶搭建建筑的情形，被告家中可视门禁已更换为不可视门禁，庭审中，原告认为业主在楼顶搭建建筑在其为小区业主提供物业服务前即已存在，更换门禁是在得到小区业主委员会同意的前提下进行的更换。
另查明，本院作出的（2012）乌民初字第38号已生效民事判决书及贵阳市中级人民法院（2012）筑民终字第1370号民事判决书确认了以下事实：2011年3月，乌当区高新办事处×××小区业主委员会向乌当区住房和城乡建设局房产管理办公室申请使用维修基金，用于更换单元门主板及对讲系统（即门禁）和部分屋面漏水的修补等，由×××物管公司负责实施，业主委员会在申请维修基金做预算时选择了价格较便宜的非可视门禁，更换门禁的问题不能归咎于×××物管公司的过错，业主以此为由拒交物管费的理由不能成立。
还查明，原告服务期限届满后，已撤离×××小区，未再对该小区实施物业管理。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的物业服务合同、本院（2014）乌民初字第47号民事判决书、×××维修资金余额汇总表，被告提交的结婚证、照片、物管费交费票据，本院（2012）乌民初字第38号民事判决书及贵阳市中级人民法院（2012）筑民终字第1370号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告×××物管公司与乌当区×××业主委员会签订的《物业服务合同》除对物业服务企业有约束力外，对小区业主也具有法律约束力。物管费是小区维持正常运转必要的资金来源，也是原告赖以生存的物质来源，被告长期未交纳物管费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，现其以原告将可视门禁更换为不可视门禁为由拒交物业费，而本院作出的（2012）乌民初字第38号民事判决书及贵阳市中级人民法院（2012）筑民终字第1370号民事判决书已确认了×××小区业主委员会在申请维修基金做预算时选择了价格较便宜的非可视门禁的事实，故更换门禁的问题不能归咎于原告的过错，被告不能以此作为拒交物管费的理由，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定及《物业服务合同》的相关约定，原告主张被告交纳物管费本院应予支持。本案中，被告未交纳物管费的期限为2011年5月13日至2015年11月11日，根据本院已具有法律效力的（2014）乌民初字第47号民事判决书，该案在审理中已查明×××小区的物管费在原告管理期间进行了数次调整，其中2011年5月1日前按0.45元/㎡·月收费，2011年5月1日起按0.55元/㎡·月收费，2013年9月1日起按0.60元/㎡·月收费，故本次诉讼中原告诉请被告支付的物管费应分段计算为3853.41元（即124.23平方米×27个月×0.55元/平方米·月＋124.23平方米×0.55元/平方米·月÷30天×19天＋124.23平方米×26个月×0.60元/平方米·月＋124.23平方米×0.60元/平方米·月÷30天×11天）。根据被告提交的证据，即便原告在其为小区提供物业服务前居住在楼顶的业主就已存在搭建建筑的情形，其作为物业服务企业，负有向相关部门反映的义务，但其在庭审中提交的证据无法证实其已就业主在楼顶搭建建筑履行了向相关部门反映的义务，应承担举证不能的法律后果，故应认定原告提供的物业服务存在一定瑕疵，其诉请被告交纳物业费，本院酌情予以扣减20%，被告应向原告交纳的物业费为3853.41元×80%=3082.73元。
关于被告辩称原告将其可视门禁更换为不可视门禁并要求原告恢复以及要求原告恢复其所处楼房的外貌及恢复房屋承重结构，并请有资质的单位评估被告所处楼房的安全程度，费用由原告承担的问题，庭审中，本院已明确告知被告，该问题涉及其他法律关系，被告可另案主张权利，本案对此不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。”及《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告熊×于本判决生效之日起十日内一次性给付原告贵州×××物业管理有限公司2011年5月13日至2015年11月11日的物业管理费人民币3082.73元。
二、驳回原告贵州×××物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由被告熊×承担（此款原告贵州×××物业管理有限公司已经预交，由被告熊×在履行上述给付义务时一并支付给原告贵州×××物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。
审 判 长 梁国辉
人民陪审员 万廷云
人民陪审员 罗祯贵
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 颜家英