贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民终56号上诉人（原审被告）毕节市三江房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路86号，统一社会信用代码：91520500741101589F。法定代表人：吴明江，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈广、钱娜，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）付善林，男，1953年4月6日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：李军、李海龙，贵州本芳律师事务所律师。上诉人毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称“三江房开公司”）与被上诉人付善林商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2016)黔0502民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人三江房开公司的委托代理人陈广，被上诉人付善林的委托代理人李海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人三江房开公司上诉请求：1、撤销或改判七星关区人民法院（2016）黔0502民初3513号民事判决书；2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，并非上诉人原因导致涉案房屋未办理权属登记手续。上诉人将涉案房屋交付被上诉人后，因所在小区部分业主擅自在1单元屋顶加盖一层，其他单元屋顶将架空装饰架改建为房屋居住，导致消防验收不合格，也导致上诉人不能为被上诉人办理房屋所有权登记。上诉人也将该情况反映到相关部门，但相关部门置之不理，上诉人也尽到最大努力去说服改建业主，因此，上诉人主观上不存在过错。二、一审法院适用法律错误，导致裁判结果错误。上诉人虽然未给被上诉人办理所有权登记手续，但未给被上诉人造成任何经济损失。一审法院判决上诉人支付逾期办证违约金错误。被上诉人付善林答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告付善林向一审法院起诉请求：1、判决被告立即将位于毕节市三江城市××单元××楼××房屋的所有权登记至原告的名下，并将上述房屋所有权证书交付给原告；2、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金35969.70元，（此款为暂计款，最终以被告将房屋所有权登记至原告的名下，并将房屋所有权证书交付给原告之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2010年10月8日，以原告付善林为买受人，被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（原毕节地区三江房地产开发有限责任公司）为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010-260）约定：“买受人向出卖人购买位于毕节市三江城市××单元××楼××房，该商品房用途为住宅，建筑面积共147.62平方米，套内建筑面积123.23平方米。商品房总金额423173元，买受人向出卖人一次性付款。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按照下列第3项处理。3.买受人不退房，出卖人在产权办理约定第600日起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。合同未尽事项，由双方约定后签订补充协议。合同补充协议约定，产权证的办理由出卖人代办，每户收取壹佰元代办费，办理产权证时买受人须缴清相关办证费用（如印花税、测绘费、登记费、契税、工本费等）方可办理产权证，如因买受人原因造成产权证延期办理，则出卖人不承担任何责任。”商品房买卖合同还约定了其他事项。原告付善林分别于2010年9月18日、10月8日向被告三江房开公司交清了涉案商品房购房款423173元。2012年7月27日交房时，被告三江房开公司向原告付善林收取了涉案商品房维修资金、契税、登记费、办证费、测绘费等共计21834元。被告未按合同约定在商品房交付后600日内为原告办理房地产权属证书，亦未将房屋所有权登记至原告的名下。原告以前述诉请诉至本院。另查明，毕节市公安消防支队于2015年9月28日向三江房地产公司出具《建设工程消防验收意见书》（毕公消验[2015]第0143号）载明：“经审查资料及现场检查测试，综合评定毕节三江城市花园C栋建设工程消防验收不合格”。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告已按合同约定全额支付了购房款，并于2012年7月27日交房时将涉案商品房的契税、办证费等交给了被告，被告未按合同约定于交房后的600日内（即2014年3月19日之前）为原告办理房屋权属登记并交付原告，其行为构成违约。虽然被告辩称未能办证并非被告原因，但向产权登记机关提供涉案商品房工程的相关资料系被告应履行的义务。因此，被告应当承担继续履行商品房买卖合同义务为原告办理权属登记证书，并承担逾期办证期间的违约责任。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应承担的违约责任为按日向原告支付已交房款的万分之一的违约金至取得产权证为止，原告向被告支付的购房款为423173元，每天应承担的违约金为423173元×1?。被告认为涉案房屋已交付原告使用至今，未办理房屋所有权登记手续未给原告造成经济损失，被告不应支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算方法为已付房款的日万分之一，大概相当于已付房款月0.3%，双方关于违约金的计算方法并未超过法律规定，对被告的抗辩主张本院不予采纳。综上所述，对原告的诉请本院依法予以支持，违约金的计算以原告已付房款423173元为基数，按日万分之一的标准，从2014年3月20日起计算至办理完毕商品房权属登记手续之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十五条、第三百九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起六十日内为原告付善林办理毕节市三江城市花园第C幢4单元27楼02号商品房的权属登记手续，并将权属证书交付原告付善林；二、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起六十日内支付原告付善林逾期办证违约金（以原告付善林已付房款人民币423173元为基数，按日万分之一的标准从2014年3月20日起计算至办理完毕商品房权属登记手续之日止）；三、驳回原告付善林的其他诉讼请求。案件受理费人民币699.00元，减半收取人民币349.50元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。二审经审理，对一审认定的事实予以确认。二审双方当事人的争议焦点为：上诉人未按合同约定为被上诉人办理产权证是否构成违约及应否承担违约责任。本院认为：关于该争议焦点，双方商品房买卖合同约定三江房开公司应当在商品房交付后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。否则，三江房开公司在产权办理约定第600日起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。三江房开公司在2012年7月27日向付善林交房未按合同约定在商品房交付后600日内为原告办理房地产权属证书。三江房开公司的行为已构成违约。上诉人上诉称未办理权属登记手续的原因是小区其他业主擅自加层导致消防验收不合格而非其原因及过错导致，该原因不能成为上诉人免除违约责任的理由。理由是，一是上诉人所称未办理权属登记手续的原因非合同双方当事人约定的内容，对合同当事人不具有约束力。既然对合同当事人不具有约束力，显然三江房开公司就不能以此作为理由抗辩购房者主张的逾期办证违约金。二是违约责任属严格责任，只要存在违约行为，就要承担违约责任，而不管当事人主观上是否存在过错。因此，对上诉人三江房开公司的该上诉理由，本院不予支持。至于上诉人所称未办理权属登记手续未给被上诉人造成任何损失，其不应支付违约金的理由，因《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，即违约金的支付以是否出现违约行为作为前提和条件，而不是以是否造成守约方实际损失为前提和条件，故上诉人的该上诉理由，本院不予以支持。本案中上诉人存在办证逾期的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担的违约责任为按合同约定为被上诉人付善林办理涉案房屋权属登记手续并支付逾期办证违约金。一审判决关于违约金的计算标准及计算日期正确，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费699元由被上诉人毕节市三江房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 徐 洪审判员 陈红梅二〇一七年三月十三日书记员 詹 淼