连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初3470号原告（反诉被告）：汤向文。原告（反诉被告）：唐迪。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈爱宁，江苏连城律师事务所律师。被告（反诉原告）：栗婷婷。被告（反诉原告）：李雨轩。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张华、李春秀，江苏同科律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司连云港分行。法定代表人：朱炳忠，该行行长。委托诉讼代理人：赵继军，该行职员。原告汤向文、唐迪与被告栗婷婷、李雨轩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告申请追加中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）作为第三人参加诉讼，本院予以准许。被告提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）汤向文、唐迪及其委托诉讼代理人陈爱宁、被告（反诉原告）栗婷婷、李雨轩的委托诉讼代理人张华、第三人农行连云港分行的委托诉讼代理人赵继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤向文、唐迪向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行《房地产买卖合同》，并按合同约定办理涉案房屋的产权登记及变更手续；2.被告交付房屋；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月28日，原、被告签订房地产买卖合同，约定被告将恒大名都第12号楼1单元1-1706室房屋以823000元卖给原告，原告于2016年8月28日向被告支付定金53000元，于2016年12月13日向被告栗婷婷支付涉案房屋的维修基金8864.8元，房屋一年的物业管理费1861.2元。现被告明确表示不履行合同，且不按约办理产权登记手续，故诉至法院。被告栗婷婷、李雨轩辩称，一、原、被告签订的房地产买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，是无效合同，涉案房屋未取得权属证书，不得转让；二、原、被告签订的房地产买卖合同亦违反了《中华人民共和国担保法》的强制性规定，是无效合同，涉案房屋有抵押，目前尚有贷款未还，双方签订买卖合同未通知抵押权人；三、假设双方签订的房地产买卖合同有效，答辩人将依约定解除权当庭提起反诉，要求解除2016年8月28日签订的《房地产买卖合同》；四、本案在事实上构成履行不能，双方继续履行合同的前提是房屋具备办证条件，答辩人依法取得权属证书，且答辩人一次性还清按揭贷款，现房屋不具备办证条件，答辩人无力提前偿还贷款；五、答辩人仅有涉案房屋一套住宅，如果房屋卖与他人，答辩人无房可住，将影响社会稳定。六、原告要求交付房屋无事实和法律依据，原告未付清房款，无权要求交付房屋。请求驳回原告诉求。反诉原告栗婷婷、李雨轩提出反诉请求：判令解除反诉原、被告于2016年8月28日签订的《房地产买卖合同》。事实与理由：反诉原、被告于2016年8月28日签订房地产买卖合同，现反诉原告无力支付贷款，无法还清贷款本息，且涉案房屋是反诉原告唯一的住宅，如卖与他人将无房可住。反诉被告汤向文、唐迪辩称，反诉被告可以行使涤除权代为偿还银行贷款，在房价中予以扣除。合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应按合同履行。第三人农行连云港分行述称，对本反诉均没有意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《房地产买卖合同》、收据、收楼通知书、担保借款合同、微信记录及当事人当庭陈述等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年8月28日，原告汤向文、唐迪（买方，乙方）、被告栗婷婷、李雨轩（卖方，甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、转让标的买卖双方交易的房地产位于连云港市××州××大名都花园××＃楼××单元××室，建筑面积约为111.32平方米；二、转让价款卖方自愿将物业转让给买方，转让成交价为人民币捌拾贰万叁仟元（823000），该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第七条之约定各自承担；三、交易定价买方同意在本合同生效之日起即日内（含当日）向卖方支付定价人民币伍万叁仟元整；四、付款方式经买卖双方协商一致，约定买方向银行按揭贷款给付定金之外的楼款，该楼款买卖双方指定银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；…八、房地产交付及交楼押金卖方应当于收全部楼款当日内将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认；九、违约责任乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。甲乙双方任一方悔约，代理费用由悔约方承担。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之二的滞纳金。如将来补充办理房产、土地证或任何一项证件或过户等手续，甲方在任何时间都要无条件协助乙方办理（或乙方指定的第三方办理），甲方不得以任何理由拖延或拒绝办理。如甲方拖延或拒绝办理，每逾期一日，由甲方向乙方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。该合同第十三条约定：1.付款方式买方须于卖方房产证办理出来五个工作日内买方须将首付款人民币贰拾柒万支付给卖方，并办理贷款申请资料；2.卖方须用首付款及自行筹资还清贷款，银行贷款通过后五日内卖方须将房产证过户给买方；3.卖方收到开发商房不可入住；4.卖方后续手续只支付个人所得税及交易服务费。该合同还约定了其他事项。同日，被告栗婷婷、李雨轩出具收据一份，载明：今收到汤向文、唐迪身份证、交来购买恒大名都12#楼1单元1-1706室，房屋价格商定人民捌拾贰万叁仟（823000）购房定金人民币伍万叁仟（53000），如卖方违约，不出售此房屋，将双倍赔偿买方定金；同样买方违约，不买此房屋，卖方有权利没收此定金，特立此据。2016年12月4日，连云港恒大名都置业有限公司向栗婷婷、李雨轩发出收楼通知书，通知其购买的恒大名都12#1706室已验收合格，办理收楼手续。2016年12月13日，被告栗婷婷出具收据，载明：今收到买方汤向文所代付的连云港市恒大名都12#楼1706房维修基金8864.8元，一年物业管理费1861.2元。另查明，2014年10月31日，被告栗婷婷、李雨轩与第三人农行连云港分行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行连云港分行贷款460000元用于购买诉争房屋，借款期限240个月，用诉争房屋进行抵押。诉讼中，原告申请追加农行连云港分行作为第三人参加诉讼，并表示愿意用剩余购房款代偿被告欠银行的上述贷款，以便涤除抵押权，便于原、被告双方买卖合同继续履行。农行连云港分行陈述，截止2017年10月8日，被告尚欠我行贷款本金420427.76元，同意原告代为偿还贷款，解除抵押。原告于2017年10月26日将剩余购房款770000元提存在本院。涉案房屋尚未办理不动产权证书，但经本院与连云港市不动产登记中心调查核实，该房屋的备案材料开发商已交齐，符合办证条件，房屋因本案被查封，致使暂不能办理。本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意销售商品房的，不影响买卖合同的效力。被告辩称合同无效，本院不予采纳。原告已向被告支付定金53000元，按约履行了义务。双方合同约定买方须于卖方房产证办理出来五个工作日内将首付款人民币27万支付给卖方，并办理贷款申请资料，因不动产权证书尚未办理，未至首付款给付期限，原告不存在违约。本案的争议焦点为：一、反诉原告要求解除双方签订的《房地产买卖合同》有无依据。合同第九条违约责任中约定卖方中途悔约，应在悔约之日起十日内将定金退还，另给付相当于定金数额的违约金。该条款约定了反诉原告违约时违约责任的承担方式，并非给予其合同任意解除权，该悔约解除合同应取得对方同意，即目前原告要求继续履行合同的前提下，被告不具备任意解除合同的权利，除非原告存在违约或法定的解除事由。本案反诉原告主张解除合同，反诉被告不存在违约，且不同意解除，亦不符合合同法规定的法定解除事由，故反诉原告解除合同无法律依据，本院不予支持。二、原告要求继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求能否支持。原告不存在违约，且被告主张解除合同无法律依据，故对原告要求继续履行合同的诉求，本院予以支持。涉案房屋目前虽未办理不动产权证书，但该房屋的备案材料开发商已交齐，符合办证条件。因诉争房屋已在被告向银行贷款时设定抵押，只有在该抵押权消灭后，房屋才能进行过户及产权变更，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭。本案诉讼中，原告为涤除诉争房屋上的抵押权，便于诉争《房地产买卖合同》的继续履行，愿意用剩余购房款代替被告偿还全部银行贷款，并将剩余购房款770000元于2017年10月26日提存在本院。原告代被告向农行连云港分行清偿的欠款，应从其支付的770000元购房款中予以扣除，剩余部分应支付给被告。农行连云港分行应在贷款结清后，注销在诉争房屋上设立的抵押权；被告应在抵押权注销后将房屋过户至原告名下，并将房屋交付原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告汤向文、唐迪与被告栗婷婷、李雨轩于2016年8月28日签订的《房地产买卖合同》继续履行；二、原告汤向文、唐迪于本判决生效后十日内向第三人中国农业银行股份有限公司连云港分行还清被告栗婷婷、李雨轩所欠2014年10月31日签订《个人购房担保借款合同》的贷款本息（具体数额以该行在清偿之日的明细为准）；三、第三人中国农业银行股份有限公司连云港分行于上述贷款清偿之日起十日内办理连云港恒大名都第12#楼1单元1-1706室房屋的抵押登记注销手续；四、被告栗婷婷、李雨轩于上述房屋的抵押登记注销后十日内协助原告汤向文、唐迪将上述房屋产权过户至原告汤向文、唐迪名下；五、被告栗婷婷、李雨轩于本判决生效后三十日内将上述房屋交付给原告汤向文、唐迪；六、驳回反诉原告栗婷婷、李雨轩的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12030元、保全费4635元，共计16665元，由被告栗婷婷、李雨轩负担（原告已预交，被告将此款于本判决生效之日起十日内给付原告）；反诉案件受理费6015元，由反诉原告栗婷婷、李雨轩负担（反诉原告已预交）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  胡 明代理审判员  唐静娴人民陪审员  贺 君二〇一七年十月二十六日书 记 员  蒋晓茜法律条文和上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿期全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。………《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行