福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5883号
上诉人（原审被告）：朱云青，女，1970年2月8日出生，住福建省福州市台江区，现住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：陈小海，福建瑞权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄玉森，男，1952年11月17日出生，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：黄玉玲，福建名仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘庆，福建名仕律师事务所律师。
原审被告：何宗如，男，1967年11月7日出生，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：陈小海，福建瑞权律师事务所律师。
原审第三人：福建兰庭房产代理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区。
法定代表人：陈梅，总经理。
委托诉讼代理人：吴璇，女，系公司员工。
上诉人朱云青因与被上诉人黄玉森、原审被告何宗如、原审第三人福建兰庭房产代理有限公司（以下简称兰庭房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初2071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人朱云青及其委托诉讼代理人陈小海，被上诉人黄玉森及委托诉讼代理人黄玉玲、刘庆，原审被告何宗如的委托诉讼代理人陈小海，原审第三人兰庭房产的委托诉讼代理人吴璇到庭参加诉讼。
朱云青上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，判决朱云青与黄玉森于2017年1月18日所签订的《房产买卖及经纪服务合同》、《补充协议》及《交易流程确认函（一次性）》无效，并驳回黄玉森一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由黄玉森承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决未依法认定讼争合同无效。本案讼争房产系朱云青与何宗如的夫妻共同财产，黄玉森在签订购房合同之前对此已明确知晓。朱云青单方与黄玉森签订购房合同的行为已经超越了家事代理权的范围，系无权代理，该房屋买卖合同属于效力待定的合同，黄玉森在一审中承认从未和何宗如交谈过房屋买卖事宜，也未得到其确认同意出售该房屋的意思表示，而且何宗如事后也从未对该房屋买卖合同进行过追认，故该买卖合同以及相应附件应依法认定为无效合同。然一审判决并未据实认定该买卖合同无效，而仅仅认定买卖合同对何宗如不发生法律效力，是错误的。2.一审判决认定朱云青需承担赔偿责任有误。朱云青与黄玉森所签订的房屋买卖合同在没有何宗如追认的情况下属无效合同。既然合同无效，该合同内的所有合同条款也属于无效条款，当然也包括合同中的违约责任条款以及补充协议，故一审判决不应当依据无效合同中的违约责任条款判决朱云青承担所谓的违约责任。3.一审判决没有认定黄玉森需对合同无法继续履行承担法律后果是错误的。首先，讼争房屋买卖合同无效而无法继续履行，黄玉森自身负有不可推卸的重大责任。黄玉森在明知讼争房屋属于他人夫妻共同财产的情况下，仍仅与朱云青签订房屋买卖合同，并向兰庭房产支付购房定金，显然其自身没有尽到应尽的注意义务。但一审判决把合同无法继续履行的过错全部归责于朱云青，错误地排除黄玉森因自身过错所应承担的法律后果。其次，黄玉森在明知何宗如没有同意出售该房屋，房屋买卖合同实际上无法继续履行之后，但其并没有实施减少自身损失的行为，而是继续将定金存放于兰庭房产处不予取回，明显存在放任损失扩大的情形。黄玉森称因未能购得该房屋造成其巨大损失完全站不住脚，实际上在与朱云青签订房屋买卖合同之后很短时间内其就知晓何宗如不同意出售该房屋，这种情况下黄玉森完全可以另行购买其他房屋用于居住或投资，且所支付的购房定金也仅十万元，并不影响黄玉森购买其他房屋。故该房屋买卖合同无法履行实际上并不会致使黄玉森遭受所谓的巨大损失，即便存在某些预期收益无法实现，也是因为其自身原因所造成。况且定金不是朱云青或何宗如收取，一审判决由朱云青返还是错误的。二、一审判决适用法律错误。即便本案讼争合同无效或未能实际履行的部分原因是由朱云青造成的，朱云青所需承担的法律责任也属于缔约过失责任而不是违约责任。黄玉森根据合同中关于违约责任的约定起诉要求朱云青承担所谓的违约责任显然没有法律依据。
黄玉森辩称，一、本案讼争《房产买卖及经纪服务合同》、《补充协议》及《交易流程确认函（一次性）》合法有效。即使朱云青签字行为属于无权代理也应认定为表见代理。黄玉森在购房之前与第三人前往本案讼争房产查看，当时何宗如在现场并未表示反对朱云青的卖房行为。在合同签订当日，朱云青以得到何宗如的口头授权为由代其实施民事行为，并出具了《产权人及共有人未到场声明》，由于朱云青与何宗如系夫妻关系，黄玉森作为善意第三人，根据日常生活法则完全有理由相信朱云青的售房行为是夫妻双方共同意思表示，更何况朱云青也确认何宗如并未对其售房的行为表示反对，本案讼争合同应为合法有效。二、一审法院在认定朱云青的行为属于无权代理未构成表见代理的前提下，判决朱云青承担相应的法律责任正确。本案讼争合同由黄玉森与朱云青签署，朱云青因其无权代理的行为恶意忽略朱云青也是本案讼争合同的当事人的事实，从而主张本案讼争合同为无效合同，无任何依据。三、本案讼争合同因朱云青的恶意违约行为而无法继续履行，依据合同约定其应承担相应违约责任，朱云青主张黄玉森存在过错承担违约责任，毫无依据。黄玉森作为善意第三人，根据日常生活法则完全有理由相信朱云青的售房行为是夫妻双方共同意思表示，对此黄玉森并不存在过错。朱云青在合同签订当日出具《产权人及共有人未到场声明》保证何宗如于合同签订之日起五个工作日内对代理行为确认，从未告知其无法得到追认，显然朱云青存在违反“诚实信用原则”恶意违约的行为。四、在合同无效前提不成立的情况下，朱云青主张其应承担缔约过失责任而非违约责任，该主张毫无依据。综上，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告何宗如陈述：同意朱云青的上诉理由。
原审第三人兰庭房产陈述：本案各方签订房屋买卖合同当日，朱云青出具了《产权人及共有人未到场声明》。讼争房产的产权证、土地证及朱云青的共有权证原件均交由原审第三人保管，因为原审第三人留的是朱云青电话，故均是和朱云青联系，当时看房何宗如也在场。之后朱云青和何宗如就不予配合，恳请法院依法判决。
黄玉森向一审法院起诉请求：1.请求判令解除黄玉森与朱云青、何宗如于2017年1月18日签订的《房产买卖及经纪服务合同》、《补充协议》及《交易流程确认函（一次性）》；2.判令朱云青、何宗如返还黄玉森购房定金100000元；3.判令朱云青、何宗如向黄玉森支付违约金200000元；4.判令朱云青、何宗如支付黄玉森因本案支出的律师费15000元；5.本案诉讼费用由朱云青、何宗如承担。
一审法院认定事实：2017年1月18日，黄玉森、朱云青及兰庭房产，以黄玉森为乙方，朱云青、何宗如为甲方，兰庭房产为丙方，签订《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议。《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议约定：朱云青、何宗如将坐落于福州市仓山区仓前街道南台路19号龙登天锦6#楼703单元[房屋所有权证号：榕房权证ＧＲ字第××号，土地使用权证号：榕仓国用（2007）第××号]（下称讼争房屋）出售给黄玉森，建筑面积为123.78平方米，成交价格为朱云青、何宗如实收1980000元，房款支付方式为一次性付款。朱云青、何宗如名下讼争房产现抵押于海峡银行黎明（分/支）行，并依法抵押登记。朱云青、何宗如须于2017年1月20日前办理申请解除讼争房产抵押权的相关手续，并于兰庭房产通知的还款时间向抵押权人还清借款及利息。关于朱云青、何宗如解押款项的约定：朱云青、何宗如、黄玉森约定朱云青、何宗如按其出资自行出资解除上述抵押权方式取得解押款项。在签订本合同时，黄玉森应向朱云青、何宗如支付定金200000元并交由兰庭房产进行监管。签订补充协议当日，黄玉森暂支付部分购房定金人民币壹拾万元整放置在兰庭房产处无息监管，另黄玉森将剩余定金人民币壹拾万元整连同购买上述房产的购房款一并办理资金监管冻结手续。黄玉森应于朱云青、何宗如贷款银行通知可解押之日起叁日内备齐除定金外的购房款，并转入指定银行账户监管冻结（或办理房款冻结监管手续）。自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付违约金200000元，同时有权要求违约方支付违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。
另查明，三方2017年1月18日签订《房产买卖及经纪服务合同》、《补充协议》、《交易流程确认函（一次性）》当日，何宗如未到场，何宗如的签字均系朱云青代签。朱云青在当日出具《产权人及共有人未到场声明》，声明上述合同由朱云青代表产权人何宗如真实意愿签订。朱云青保证房产除何宗如外无其他共有权人，且保证何宗如于上述合同签订之日起伍个工作日内选择一下任意一宗方式对朱云青的代理行为进行确认：1.在兰庭房产处当面签署代理行为《追认函》；2.在上述合同所有原件进行签字确认盖章；3.向黄玉森及兰庭房产提供售房公证委托书，且公证委托书中指定的代理人于同日选择上述约定内容。若上述人员（或其公证指定代理人）未履行上述约定或有其他共有权人主张权利，造成了上述房产无效，则黄玉森有权直接撤销上述合同。朱云青将向黄玉森承担相当于违约金数额人民币贰拾万元整的损害赔偿金，并向兰庭房产支付相当于双方在合同有效或未撤销的情况下应付佣金人民币叁万玖仟陆佰元整同等数额的赔偿。2017年1月18日，黄玉森支付100000元购房定金至兰庭房产指定账户。2017年3月22日，兰庭房产向朱云青、何宗如发出《履约告知函》，2017年3月24日由朱云青签收。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案朱云青在签订《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议时，并未持共有权人何宗如的书面授权材料，且事后亦未得到何宗如的追认，故该《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议对何宗如不发生法律效力，应当由朱云青承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案因朱云青未取得何宗如的授权签订买卖合同，致使合同无法继续履行。现黄玉森诉请解除《房产买卖及经纪服务合同》，于法有据，一审法院予以支持。
朱云青作为具有完全民事行为能力人，在明知其未取得何宗如授权的情况下签订《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议，致合同因无法继续履行而解除，朱云青应当对自己的民事行为所产生的法律后果承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案因朱云青违约行为导致合同解除，黄玉森诉请返还购房定金100000元、赔偿违约金200000元及律师费15000元，符合合同的约定，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定,判决：一、黄玉森与朱云青于2017年1月18日签订的《房产买卖及经纪服务合同》、《补充协议》及《交易流程确认函（一次性）》解除；二、朱云青于判决生效之日起十日内向黄玉森返还购房定金100000元；三、朱云青于判决生效之日起十日内向黄玉森支付违约金200000元；四、朱云青于判决生效之日起十日内向黄玉森支付律师费15000元；五、驳回黄玉森的其他诉讼请求。
当事人在一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审中，双方均无新证据提供。根据现有证据及双方当事人陈述，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，朱云青将讼争房产两证交由兰庭房产保管并出具声明等行为，以及本案各方看房时何宗如亦在场并未表示反对售房等情形，让黄玉森有理由相信朱云青有权签订本案讼争房产的买卖合同。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，虽然朱云青作为部分处分权人，在出售本案讼争房产时，未持有共有权人何宗如的书面授权材料，事后亦未得到何宗如的追认，但朱云青主张本案《房产买卖及经纪服务合同》及其从合同均为无效合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。因何宗如事后对本案讼争房产买卖一事未予追认，故一审法院认定本案讼争合同对何宗如不发生效力，应当由朱云青承担相应的法律责任，是正确的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”朱云青作为完全民事行为能力人，在明知其仅有部分权，尚未取得共有权人何宗如同意的情况下，签订《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议，致合同无法继续履行，现黄玉森诉请解除合同并请求朱云青承担违约责任，于法有据。一审法院判决朱云青应赔偿黄玉森违约金200000元及律师费15000元，符合合同约定，本院予以认可。因黄玉森所支付的定金100000元是放置在兰庭房产处无息监管，即兰庭房产是定金100000元的实际控制人，故在本案房屋买卖合同应予解除的情况下，该定金理应由兰庭房产返还给黄玉森。一审法院判决定金100000元由朱云青归还有误，本院予以更正。
综上所述，朱云青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决部分有误，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初2071号民事判决第一、三、四、五项；
二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初2071号民事判决第二项；
三、原审第三人福建兰庭房产代理有限公司应于本判决生效之日十日内向被上诉人黄玉森返还购房定金100000元；
四、驳回上诉人朱云青的其他上诉请求。
二审案件受理费22620元，由上诉人朱云青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 伟
审 判 员 谢 芬
审 判 员 陈 雯
二〇一七年十一月八日
法官助理 易 艳
书 记 员 施铃涛
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……