文书内容连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初1834号原告:中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行,地址：连云港市连云区中华东路118号。负责人：刘志红，该行行长。委托代理人：李阳，江苏顺维律师事务所律师。委托代理人：颜廷强，江苏顺维律师事务所律师。被告:赵某,男,1988年3月25日生,汉族。被告:灌云县宏达房地产开发有限公司,住所地连云港市灌云县城胜利西路64号。法定代表人：王志华。原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行（以下简称中行开发区支行）与被告赵某、灌云县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李阳、颜廷强到庭参加诉讼，被告赵某、宏达公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行开发区支行向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告赵某立即偿还原告借款本金169507.75元以及利息、罚息（截止2017年4月21日为7009.27元，自2017年4月22日至实际给付之日，按合同约定利率计算）；律师费用13300元，被告宏达公司承担连带保证责任；二、被告赵某以其所有的位于海州板浦名门（惠名小区）第三幢3单元3-302室房屋折价或者拍卖、变卖所得借款优先偿还原告债务；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2012年3月，被告赵某与原告签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告赵某向原告借款19.4万元用于购买位于海州板浦名门（惠名小区）第3幢3单元3-302室房屋，贷款期限为20年。被告宏达公司提供保证担保责任。被告赵某还与原告签订了《房地产抵押合同（按揭）》，以其购买的房屋向原告就上述贷款合同提供抵押担保。合同签订后，原告即按合同约定将19.4万元汇至指定账户。然而被告赵某多次不予还款，已构成违约，现原告特诉至法院，请求法院依法判决。被告赵某、宏达公司未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了如下证据:证据一、2012年3月被告赵某与原告签订的《个人一手住房贷款合同》，证明被告赵某向原告借款19.4万元，用于购买房屋，且合同对利息、罚息、担保期限、债务范围等作了明确约定，被告宏达公司（阶段性）连带保证责任。证据二、零售贷款借款借据，证明原告已按合同约定，履行了付款义务（将19.4万元贷款汇至被告指定账户）。证据三、《房地产抵押合同（按揭）》、房屋抵押预告（在建工程）登记证明（复印件），证明被告以位于海州板浦名门（惠名小区）第3幢3单元3-302室房屋提供抵押担保，并办理了（预告）抵押登记。证据四、委托代理合同及发票，证明原告为实现债权，与江苏顺维律师事务所签订《委托代理合同》，支付律师费13300元。证据五、2017年4月21日《逾期未还款查询》（复印件），证明被告逾期还款情况。两被告对原告提供的上述证据未予质证，也未提供证据。原告提供的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年，原告（贷款人）、被告赵某（借款人）、被告宏达公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》一份，合同约定：被告赵某向原告借款人民币19.4万元用于购买板浦名门（惠名小区）第3幢3单元3-302室房屋，借款期限为20年，自贷款人实际放款日计算；本合同采取周期浮动利率，第一个浮动周期内贷款月利率为5.875‰，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%;借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商被告宏达公司的专用账号47×××10中；合同项下贷款采取按月等额本息还款方式；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证。该合同所附通用条款中载明，合同在抵押担保之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本担保项下的任何权利的行使，借款人不得以此抗辩贷款人；借款人未按期归还贷款本息构成或视为本合同项下的违约，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应当承担相应的违约责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用包括律师费、公告费等由借款人承担。合同所附通用条款还约定了其他内容。原告与两被告签订了《房地产抵押合同（按揭）》一份，约定被告赵某因资金不足，将购买的坐落于海州板浦名门3-3-302的房地产及相关权益作为抵押物抵押给原告，担保人为抵押人承担担保责任，担保范围为贷款合同所涉及的抵押人的债务及相关税费。双方于2012年3月6日办理了抵押预告登记；截至庭审之日，双方仍未办理抵押房屋的抵押登记。2012年4月1日，原告将19.4万元支付至借款合同约定的被告宏达公司的账号中，借款借据载明的利率为浮动利率月息5.875‰（即年利率7.05%），原告偿还了借款本金24492.25元及自款项出借之日起至2016年6月12日止的利息，余欠本金169507.75元及自2016年6月13日起的利息未偿还。另查明，2011年7月7日至2012年6月8日，中国人民银行5年以上贷款基准利率为年利率7.05%；2016年6月12日,中国人民银行5年以上贷款基准利率适用的是2015年10月24日调整的5年以上贷款基准利率即年利率4.9%。还查明，2017年5月11日，原告与江苏顺维律师事务所签订了《委托代理合同》，原告委托该所代理原告诉赵某、宏达公司金融借款合同纠纷一案，约定原告支付该所代理费13300元，该所于2017年9月20日向原告出具了13300元的代理费发票。本院认为，原告提供的《个人一手住房贷款合同》、零售贷款借款借据是双方当事人的真实意思表示，合法有效，能够证明原告主张的借贷关系、保证关系成立，当事人应当遵照履行。合同签订后，原告履行了发放贷款19.4万元的义务，而被告方自2016年6月13日起就未按约定向原告履行还款义务，尚欠原告借款本金169507.75元，根据双方合同约定，借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下全部贷款提前到期，故本院对原告要求被告偿还借款本金169507.75元的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张的利息、罚息，因原告款项出借之日即2012年4月1日采取的系月利率5.875‰（年利率7.05%），适用的是中国人民银行5年以上贷款基准利率。故本案被告于2016年6月13日被告逾期时，基础利率应适用中国人民银行5年以上贷款基准利率即年利率4.9%，故原告主张的利息、罚息为在中国人民银行贷款基准利率4.9%基础上上浮50%即按年利率7.35%（4.9%*1.5）计算。合同约定了争议解决发生的费用包括律师费由借款人承担，原告主张13300元不违反江苏省律师收费标准，本院对原告主张的律师费13300元依法予以支持。被告宏达公司为被告赵某上述债务提供阶段性连带责任担保并约定对借款人在办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前产生的债务承担责任。由于双方未约定保证范围，按照法律规定应当是全部债务，因借款人并未办理抵押登记手续且原告未收到他项权证，故被告宏达公司应当对被告赵某的上述债务本息承担连带偿还责任；因借款合同并未约定律师费属于担保范围，故被告宏达公司不承担律师费。本案原、被告之间办理了抵押预告登记，预告登记后，产生未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力的效果。本案双方办理的抵押预告登记并非抵押权登记，即抵押权未设立，根据物权法定的原则，抵押预告登记不产生与抵押权登记同等的法律后果，原告无权对涉案房屋享有优先受偿权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵某于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行借款本金169507.75元以及利息、罚息（以169507.75元为基数，自2016年6月13日起至实际给付之日止按年利率7.56%计算）。二、被告灌云县宏达房地产开发有限公司对被告赵某上述判决第一项承担连带给付责任。三、被告赵某于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行律师费13300元。四、驳回原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4096元、公告费800元，由被告赵某负担，被告宏达公司连带负担3809元（因原告已预交，两被告将负担的部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费4096元，并将交款凭证一并交于本院。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94。审 判 长  苏 静代理审判员  王晓飞人民陪审员  王 娟二〇一七年九月二十六日书 记 员  蒋汶轩法律条文及上诉须知附录法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。（三）《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。