海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民初52号
原告：海南建设工程股份有限公司，住所地海口市白龙南路61号海建大厦1－5楼。
法定代表人：易伟，总经理。
委托诉讼代理人：王乃江，海南颖川律师事务所律师。
被告：定安新永秀房地产开发有限公司，住所地定安县定城镇塔岭开发区定雷路。
法定代表人：张昕，董事长。
委托诉讼代理人：王学东，北京市科瀚律师事务所律师。
原告海南建设工程股份有限公司（以下简称海建股份公司）与被告定安新永秀房地产开发有限公司（以下简称新永秀公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海建股份公司委托诉讼代理人王乃江、被告新永秀公司委托诉讼代理人王学东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海建股份公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告工程款2418.4万元；2、被告按2%月利率向原告支付逾期付款利息355.032万元（以2700万元为本金，自2016年11月10日至2016年12月10日止利息共54万元；以2598.6万元为本金，自2016年12月11至2017年3月11日止利息共155.916万元;以2418.6万元为本金，自2017年3月11日至2017年6月11日止利息共145.116万元）；3、被告支付因其违约给原告造成的经济损失300万元；4、确认原告对定安永秀国际项目建设工程的折价或拍卖价款在被告拖欠工程款2418.4万元的范围内优先受偿，或确认被告按住宅毛胚房2800元／㎡将永秀国际项目房产折价抵给原告；5、本案的案件受理费、保全费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2013年9月29日签订《永秀国际建设工程施工总承包合同》，约定被告将位于××县号永秀国际项目A＃、B＃、C＃、D＃座住宅楼、独栋商业楼及会所工程及室内外公共配套工程的土建、水电安装、消防、铝合金门窗、防水、外墙等给原告总承包，总建筑面积约44406.51平方米，合同同时对工程承包总价和开工竣工时间等条款作了约定。2013年9月29日，原、被告签订《施工总承包合同-
补充协议》，商定将原合同约定的总价按下浮1.73%进行结算改为总价按下浮7%进行结算。2014年9月25日，原、被告签订《建筑工程施工承包合同补充协议（二）》，约定本工程的所有计价取费均执行2011年《海南省建设工程计价定额》及海南省相关政府部门颁布的相关文件，工程结算总价不再下浮，同时约定了甲方（被告）逾期未付应支付的工程款，又无可行的付款计划，所造成乙方（原告）无法继续施工等损失由甲方负责。同日，原、被告还签订《关于永秀国际项目第二次节点工程款支付计划安排》、《关于永秀国际项目停工期间乙方损失情况的处理方法》，对项目第二次节点工程款的支付和被告补偿原告停工期间的损失等进行了约定。2015年4月23日，原、被告签订《建筑工程施工承包合同补充协议（三）》，补充协议对被告向原告支付工程款、利息及补偿费用等作了约定。2016年11月10日，原、被告签订《关于”永秀国际”项目工程价款确认与支付协议》(以下简称工程价款确认与支付协议)，该协议中双方确认截至2016年11月10日止，被告尚欠原告工程款项2700万元，被告按以下分期支付给原告：2016年12月30日前支付500万元；2017年1月20日前支付500万元；2017年2月30日前支付400万元；2017年3月30日前支付300万元；2017年4月30日前支付500万元；2017年5月30日前支付500万元。被告所欠原告的款项在未归还之前月息按2%计算给原告，被告愿意以开发的永秀国际项目房产作为抵押，住宅毛胚房按2800元/㎡，被告如不按期归还原告的款项，原告有权利按上述房价以房抵扣被告所欠原告的款项。2016年12月7日，原、被告签订《定安新永秀国际工程补充协议（五）》，约定除截至2016年11月10日止原告完成了A＃、B＃、C＃、D＃栋主体混凝土结构工程、A＃B＃栋主体砌体工程以及售楼部等工程以外，按现余下的后续工程概由被告自行发包组织施工，协议还约定了被告必须按2016年11月10日签订的工程价款确认与支付协议中的付款时间支付欠原告2700万元的款项，如因被告不按时支付该款项所引起的一切责任均由被告负责。2016年12月7日，原、被告及海南海特机械设备有限公司（王江）三方签订了《债权债务转让协议》，商定原告将拖欠海南海特机械设备有限公司（王江）设备租赁费101.6万元的债务全部转移给被告，由被告负责支付全部欠款。原、被告于2016年11月10日签订工程价款确认与支付协议后，被告承担了原告所欠海南海特机械设备有限公司（王江）101.6万元债务，并分别于2017年3月2日支付了80万元、3月9日支付了100万元，以上已付款项共计281.6万元，被告尚欠原告工程款2418.4万元。依据工程价款确认与支付协议第三条约定，被告在归还欠款之前按月息2%计算给原告支付利息，被告应当支付的利息分期计算如下：1、原、被告于2016年11月10日签订支付协议，确认被告欠原告工程款2700万，以2700万元为基数，计算利息时间自2016年11月10日起至2016年12月10日止（一个月），按月息2%计算，被告应当支付利息为54万元；2、被告于2016年12月10日代原告偿还债务101.6万元，应当以2598.6万元（2700万－101.6万）为基数，计算利息时间自2016年12月11日起至2017年3月11日止（三个月），按月息2%计算，被告应当支付利息为155.916万元；3、被告于2017年3月2日和2017年3月9日共付款180万元，应当以2418.6万元（2700万－101.6万－180万）为基数，计算利息时间自2017年3月11日至2017年6月11日止（三个月），按月息2%计算，被告应当支付利息为145.116万元，以上被告应付利息共计为355.032万元。因被告没有按时向原告支付工程款，原告没有足够资金去投入新的项目，严重影响了原告在其它项目中的施工计划，给原告造成了损失，被告存在违约，被告的违约行为给原告造成至少300万元以上的损失，原告只向被告主张支付损失300万元。原告多次催告被告支付工程款，但被告没有支付，根据《中华人民共和国合同法》第286条：”发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍买的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”的规定，请求确认原告对被告拖欠的工程款2418.4万元就定安永秀国际项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权，或被告按住宅毛胚房2800元/㎡将永秀国际项目房产折价抵给原告。综上，为了维护原告的合法权益，特此提出以上请求，恳请依法判决。
新永秀公司辩称，一、答辩人向海建股份公司支付的工程款为2033.4万元。1、在本案证据交换时，经双方确认将答辩人于2017年1月6日支付给凌德智的100万元计算为答辩人向海建股份公司支付的工程款，那么，截止目前为止答辩人欠付海建股份公司工程款应为2318.4万元，而不是海建股份公司所诉求的2418.4万。2、依据《永秀国际建设工程施工总承包合同》专用条款14.4.3中”......留5%为保修金，保修期按照国家质保期规定，自工程竣工验收合格保修期满一年后14天内退50%；自工程竣工验收合格保修期满二年后14天内，在扣除其它单位代其质量缺陷修补费用后无息返还剩余质量保证金”的约定，以及《建设工程质量保证金管理暂行办法》第三条”发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对涉及保证金的下列事项进行约定：（一）保证金预留、返还方式；（二）保证金预留比例、期限；......”这一国家强制性的规定，本案中应从海建股份公司总工程价款5700万元中预留5%即285万元作为永秀国际项目的工程保证金，之后按合同约定的时间再支付给海建股份公司。因此，答辩人支付给海建股份公司的工程款为2033.4万元（2318.4万元-285万元）。二、海建股份公司诉求的工程款利息过高，该利息应按银行同期贷款利息计算。虽然双方在《关于永秀国际项目工程价款确认与支付协议》第三条中约定欠付工程款按月息2%向海建股份公司支付利息，该条的利息约定不仅过高，而且与承包合同中第三部分专用条款14.4.1约定的”按同期银行贷款的利率支付拖欠工程价款的利息”相冲突，因此，该利息应按银行同期贷款利息计算。三、海建股份公司诉求答辩人承担300万元的经济损失无事实和法律依据。海建股份公司诉称”因被告没有按时间向原告支付工程款，原告没有足够的资金去投入新项目，严重影响了原告在其他项目中的施工计划，给原告造成了损失......向被告主张支付损失300万元”。答辩人认为：1、海建股份公司建设的项目众多，永秀国际项目仅仅是其中之一，且工程量较小，对海建的资金及施工根本不构成影响。2、海建股份公司提出的300万元损失，不仅无事实依据，而且也无证据证明答辩人给海建股份公司造成上述损失金额以及造成该损失的计算方法。四、海建股份公司就涉案工程折价或拍卖的价款不享有优先受偿权，且将涉案工程按住宅毛胚房2800元/㎡折价给海建股份公司为无效约定。1、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：”建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。依据本案承包合同第一部分第四条的约定：”涉案工程开工日期：2013年8月30日，竣工日期：2014年8月30日”，且该工程现仍在施工阶段并未竣工。那么，从合同约定的竣工日期来看，该合同约定的竣工日期为2014年8月30日，海建股份公司行使优先受偿权已过期，从涉案工程现状来看，现涉案工程仍在建设之中，还未竣工，海建股份公司还未到行使优先受偿权的期限。2、双方在《关于永秀国际项目工程价款确认与支付协议》第一条中约定”双方确认总工程量价款为5700万元（其中包含工程款、补偿费用、税金），截止2016年11月10日止，甲方（答辩人）已经支付给乙方（海建股份公司）3000万元，尚欠乙方（海建股份公司）工程款项2700万元”。上述约定可以看出，无论是工程总价款5700万元，还是尚欠的工程款，均包含有补偿费用及税金。依据最高人民法院上述批复第三条：”建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”的规定，本案中尚欠工程款中的”补偿费用、税金”等不属于实际支出的费用，而属于该批复中的”损失”。所以在海建股份公司未理清该工程款中包含有多少”损失”的情况下，是无法确认优先权的数额的，那么法院也无法支持海建股份公司的优先受偿权请求的。3、该涉案工程有部分已经出卖给了客户，且客户均已交付全款或大部分款项，依据上述批复第二条”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，法院对海建股份公司主张的优先权也不应予以支持，否则可能侵犯了消费者的合法权益。4、双方在工程价款确认与支付协议第三条中约定：”甲方（答辩人）愿意以甲方所开发的永秀国际项目房产作为抵押，住宅毛胚房按2800元/㎡,沿街铺面（即现售楼部）按4500元/㎡，甲方如不按期归还乙方（海建股份公司）的款项，乙方有权利按上述房价以房抵扣甲方所欠乙方的款项”。由于该约定违反了《最高人民法院关于适用＜中华人共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条”当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的规定，因此，海建股份公司诉求将涉案工程按住宅毛胚房2800元／㎡折价给海建股份公司为无效约定，贵院应不予支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告提交下列证据：证据1、《永秀国际建设工程施工总承包合同》，证明：原、被告约定被告将位于××县号永秀国际项目A#、B#、C#、D#座住宅楼、独栋商业楼及会所工程及室内外公共配套工程的土建、水电安装、消防、铝合金门窗、防水、外墙等给原告总承包，工程总价款暂定6210.674991万元。证据2、《施工总承包合同-
补充协议》，证明：原、被告商定对工程承包总价按下浮7%进行结算。证据3、《建筑工程施工承包合同补充协议（二）》，证明：原、被告商定本工程计价取费执行2011年《海南省建设工程计价定额》，工程结算总价不再下浮。证据4、《关于永秀国际项目第二次节点工程款支付计划安排》，证明：原、被告约定被告第二次节点支付600万元进度款给原告。证据5、《关于永秀国际项目停工期间乙方损失情况的处理方法》，证明：原、被告确认因永秀国际项目停工给原告造成损失，被告在永秀国际项目四栋住宅楼封顶时支付100万元给原告。证据6、《永秀国际停工损失费用清单》，证明：因永秀国际项目停工给原告造成损失289.1万元。证据7、《建筑工程施工承包合同补充协议（三）》，证明：原、被告协商签订补充协议后被告三个工作日内向原告支付500万元，A、B栋封顶后7日内支付停工补偿50万元。证据8、《关于”永秀国际”项目工程价款确认与支付协议》，证明：原、被告确认截止2016年11月10日止，被告尚欠原告工程款2700万元；被告对所欠款项作了分期支付方案，同时约定了逾期付款按月息2%计算利息；如被告不按期还款，按住宅毛胚房2800元／㎡以房抵所欠原告的款项。证据9、《定安新永秀国际工程补充协议（五）》，证明：原、被告商定除截止2016年11月10日止原告完成了A#、B#、C#、D#栋主体混凝土结构工程、A#、B#栋主体砌体工程以及售楼部等工程以外，按现余下的后续工程概由被告自行发包组织施工队伍进场施工。证据10、《关于要求支付工程款的函》，证明：原告向被告催告支付工程款。证据11、《债权债务转让协议》，证明：被告代原告偿还101.6万元债务。
被告对原告提交的证据提出如下质证意见：除对证据10的真实性有异议之外，对其他证据的三性均无异议。对第一份证据，认为原告没有将涉案工程建设完毕，仅仅建设了土建的大部分，水电安装的一部分。对证据2、3、7、9、11的证明内容没有异议。对证据4和证据5的证明内容有异议，认为从该证据表明，原告有多次停工违约的事实。对证据6的证明内容有异议，损失额是原告自己计算出来的，不具有法律效力。对证据8的证明内容有异议，该证据是可以撤销的合同，双方确认的总价款明显超过了实际工程量，这份协议是在被告因为原告不能按时撤出工地，且很多购房者因为原告延误工期造成逾期交房而聚集到售楼部的紧急情况下签署的，不具有法律效力。对证据10的证明内容有异议，被告没有收到该份函。
被告提交下列证据：证据1、凌德智居民身份证，证明：凌德智为本案第三人的身份。证据2、业务回单（2017年1月6日）及借据，证明：⑴2017年1月6日被告向凌德智支付工程款100万元，⑵凌德智为涉案工程实际施工人。证据3、业务回单（2017年3月2日、3月9日）及海南省海口市资金往来专用凭证，证明：2017年3月2日及3月9日被告分别向原告支付工程款80万元和100万元。证据4、定安县人民法院（2016）琼9021民初565号民事判决书，证明：凌德智为本案的实际施工人。
原告对被告提交的证据提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议，只能证明个人身份。对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，凌德智与原告之间系劳务作业分包关系，凌德智不是本案涉案工程实际施工人；同意凌德智收取的100万元从本案工程款中扣除。对证据3的三性及证明内容没有异议。对证据4的真实性无异议，但对证明内容有异议，该判决已被（2016）琼96民终1818号民事判决撤销，终审判决认定凌德智与原告之间系劳务作业分包关系，凌德智不是本案涉案工程的实际施工人。
经庭审质证和审查，本院对原、被告提交证据的认证意见如下：
对原告提交证据的认证意见：被告对除证据10以外的其他证据的三性均无异议，本院予以确认；对证据10，因无证据证明该函已送达被告，故对其证明内容不予确认。
对被告提交证据的认证意见：原告对证据1至证据3的真实性无异议，本院予以确认，上述证据只能证明2016年11月10日后被告已向原告支付工程款280万元（不含债务转移部分），但不能证明凌德智系涉案工程实际施工人；证据4已被本院（2016）琼96民终1818号民事判决撤销，故对该证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下事实：原、被告于2013年9月29日签订《永秀国际建设工程施工总承包合同》（以下简称总承包合同），约定：被告将位于××县号永秀国际项目A#、B#、C#、D#座住宅独栋商业楼、会所工程及室内外公共配套工程的土建、水电安装、消防、铝合金门窗、防水、外墙等交由原告总承包，总建筑面积约44406.51平方米，合同总价暂定6210.674991万元，按总价下浮1.73%进行结算，合同同时对工程结算依据、工期、付款方式、违约责任等作了约定。同日，原、被告还签订《施工总承包合同-
补充协议》，同意将原合同约定的总价按下浮1.73%进行结算调整为总价按下浮7%进行结算。2014年5月5日起涉案工程停工。2014年9月25日，原、被告签订《建筑工程施工承包合同补充协议（二）》，约定不再执行总价按下浮7%进行结算的约定，本工程的所有计价取费均执行2011年《海南省建设工程计价定额》及海南省相关政府颁布的相关文件，该补充协议还就尽快复工作了安排。同日，原、被告还签订《关于永秀国际项目停工期间乙方（原告）损失情况的处理方法》，被告同意向原告支付100万元作为停工期间原告损失的补偿。因被告资金方面原因，涉案工程于2014年12月再次停工。2015年4月23日，原、被告签订《建筑工程施工承包合同补充协议（三）》，补充协议对被告向原告支付停工损失、支付工程款方式及逾期付款利息以及复工时间等作了约定。2016年11月10日，原、被告签订《关于”永秀国际”项目工程价款确认与支付协议》，双方确认截止2016年11月10日止，原告已完成的工程总价款为5700万元（其中包含工程款、补偿费用、税金），已付工程款3000万元，被告尚欠原告工程款2700万元，对上述欠款，被告按以下分期支付给原告：2016年12月30日前支付500万元；2017年1月20日前支付500万元；2017年2月30日前支付400万元；2017年3月30日前支付300万元；2017年4月30日前支付500万元；2017年5月30日前支付500万元。该协议还约定，被告所欠原告的款项在未归还之前月息按2%计算给原告，被告愿意以其开发的永秀国际项目房产作为抵押，住宅毛胚房按2800元／㎡，沿街铺面（即现售楼部）按4500元／㎡，被告如不按期归还原告的款项，原告有权利按上述房价以房抵扣被告所欠原告的款项。2016年12月7日，原、被告签订《定安新永秀国际工程补充协议五》,约定除截至2016年11月10日止原告完成了A#、B#、C#、D#栋主体混凝土结构工程、A#B#栋主体砌体工程以及售楼部等工程以外，按现余下的后续工程量概由被告自行发包组织施工，该协议还强调被告必须按双方于2016年11月10日签订的工程价款确认和支付协议中约定的付款时间支付被告欠原告2700万元的款项，如因被告不按时支付该款项所引起的一切责任均由被告负责。同日，原、被告及案外人海南海特机械设备有限公司（王江）签订了《债权债务转让协议》，三方同意原告将其所欠案外人海南海特机械设备有限公司（王江）机械设备租赁费101.6万元债务全部转移由被告负担，抵销被告所欠原告等额工程款。此后，被告于2017年1月6日支付原告工程款100万元（凌德智代收）、2017年3月2日支付原告工程款80万元、2017年3月9日支付原告工程款100万元。自2016年11月10日双方签订工程价款确认与支付协议后，被告已付工程款（含债务转移）共计381.6万元，被告现尚欠原告工程款2318.4万元未付。
诉讼中，2017年6月19日原告向本院申请变更诉讼请求为：1、被告支付原告工程款2318.4万元；2、被告向原告支付逾期支付工程款的利息：自2016年11月10日起至2017年6月11日止期间的利息349.008万元，自2017年6月12日起至付清工程款之日期间的利息按所欠工程款金额月息2%计算；3、被告支付因其违约给原告造成的经济损失300万元；4、确认原告对被告拖欠的工程款2318.4万元和利息就定安永秀国际项目建设工程折价、拍卖或其他处置所获得的价款享有优先受偿权，或被告按住宅毛胚房2800元／㎡将永秀国际项目房产折价抵给原告；5、本案的案件受理费、保全费由被告负担。
2017年3月27日海建股份公司向本院申请诉前财产保全，并提供中国平安财产保险股份有限公司的《诉讼财产保全责任保险保险单》作为担保。同年3月28日本院作出（2017）琼96财保8号民事裁定，并于3年29日查封了新永秀公司开发的的位××县住宅楼（建筑面积10294.96平方米，建筑工程施工许可证编号469021201312130101）限值3073.432万元，查封期限三年（自2017年3月29日至2020年3月28日）。
本院认为，本案争议的焦点是：1被告应付工程款的数额及逾期支付工程款利息的利率。2、原告主张支付300万元经济损失是否具有事实根据。3、原告就定安永秀国际项目建设工程折价或者拍卖的价款是否享有优先受偿权以及优先受偿的范围。
关于被告应付工程款的数额及逾期支付工程款利息的利率。原告依据双方签订的总承包合同对涉案工程进行施工，此后，为确认已完成工程量和付款时间，双方又签订了工程价款确认与支付协议，该协议内容系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应切实履行。虽然双方在总承包合同中约定结算款中留5%的质保金，但双方在后来签订的工程价款确认与支付协议中约定被告尚欠原告2700万元工程款于2017年5月30日前付清，且涉案工程已交由被告自行组织施工，应视为双方对总包合同中关于付款方式的约定的改变，而原告所主张的2318.4万元工程欠款系前述工程价款确认与支付协议所约定2017年5月30日前付清的工程价款的范围，故被告关于应付工程款应扣留工程总价款5%作为质保金的抗辩主张不成立。虽然原告起诉时双方约定被告付清全部工程款的时间未至，但至今已届期，而被告仍拖欠原告涉案工程款2318.4万元，故本案中被告应付原告工程款为2318.4万元。至于逾期支付工程款利息的利率，由于被告未能按约定支付工程款，在实际占用原告应得资金的同时，给原告造成了损失，应向原告支付逾期付款金额的利息。而双方在工程价款确认与支付协议中明确约定，被告所欠原告的款项在未归还之前月息按2%计算给原告，即欠款利率按月息2%计付，该约定系双方当事人的真实意思表示，且未超过最高人民法院关于民间借贷年利率不超过24%的规定，原告主张按月利率2%计付逾期支付工程款利息，符合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条关于”当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；......”的规定，于法有据，理由正当；被告主张按银行同期贷款利率计付利息，既与合同约定不符，也缺乏法律依据，本院不予支持。本案中，双方2016年11月10日签订工程价款确认与支付协议确认应付款2700万元之后，被告于2016年12月7日为原告承担了101.6万元债务，并分别于2017年1月6日支付原告工程款100万元（凌德智代收）、2017年3月2日支付原告工程款80万元、2017年3月9日支付原告工程款100万元，故被告逾期付款利息应按月利率2%分段计付，即：以2700万元为基数，自2016年11月11日起至2016年12月6日止；以2598.4万元为基数，自2016年12月7日起至2017年1月5日止；以2498.4万元为基数，自2017年1月6日起至2017年3月1日止；以2418.4万元为基数，自2017年3月2日起至2017年3月8日止；以2318.4万元为基数，自2017年3月9日起至付清之日止。
关于原告主张支付300万元经济损失是否具有事实根据。被告未能按约定支付工程款，给原告造成了损失，但原告依工程价款确认与支付协议中关于”按被告所欠原告的款项在未归还之前月息按2%计算给原告”之约定，主张被告支付逾期支付工程款利息，该主张在前述中已获支持，故其损失已通过被告支付逾期付款利息得到补偿。现原告不能提供其除利息损失之外还存在其他损失的相关证据，故其关于支付300万元经济损失之诉请，因缺乏事实根据，本院不予支持。
关于原告就定安永秀国际项目建设工程折价或者拍卖的价款是否享有优先受偿权以及优先受偿的范围问题。我国合同法规定，建设工程承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案中，原告系涉案工程定安永秀国际项目建设工程承包人，施工过程中，因资金方面等原因，导致涉案工程未能按合同约定的2014年8月30日竣工，2016年11月10日双方对涉案工程进行结算，此时，涉案工程虽然尚未竣工，但依双方于2016年12月7日签订的《定安新永秀国际工程补充协议五》约定,余下的后续工程概由被告自行发包组织施工，故双方签订该协议之日即为原告将其所施工完成的涉案工程交付被告之日，因此，本案原告行使优先权的起算时间应为2016年12月7日。原告2017年3月30日起诉并主张优先受偿权，于最高人民法院规定的行使优先权6个月期限内，故原告就涉案的定安永秀国际项目建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。关于优先受偿的范围，被告主张本案所欠工程款中含有补偿费用，但却未能提供充分有效证据以及具体数额，虽然双方在工程价款确认与支付协议中确认涉案工程结算总价5700万元中包含工程款、补偿费用、税金，但该协议中明确被告尚欠原告工程款2700万元，因此，有理由认为前述的补偿费用和税金已于被告已付的3000万元款项之中，现尚欠未付的2318.4万元即为涉案工程款，故原告对定安永秀国际项目建设工程享有优先受偿权的范围是2318.4万元。另，如前所述，本院已支持原告关于对涉案的定安永秀国际项目建设工程享有价款优先权的诉求，故对其关于被告按住宅毛胚房2800元／㎡将永秀国际项目房产折价抵给原告的诉求，本院不再支持，也不再作论述。
综上所述，原告海建股份公司关于支付拖欠工程款和逾期付款利息以及请求确认对涉案工程享有价款优先权的诉求，于法有据，理由正当，本院予以支持；对其关于支付300万经济损失和以房抵债的诉求，因缺乏事实根据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告定安新永秀房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告海南建设工程股份有限公司支付工程款2318.4万元及逾期付款利息（以2700万元为基数，自2016年11月11日起至2016年12月6日止;以2598.4万元为基数，自2016年12月7日起至2017年1月5日止；以2498.4万元为基数，自2017年1月6日起至2017年3月1日止；以2418.4万元为基数，自2017年3月2日起至2017年3月8日止；以2318.4万元为基数，自2017年3月9日起至付清之日止。以上利息按月利率2%计付）；
二、原告海南建设工程股份有限公司就被告定安新永秀房地产开发有限公司开发建设的定安永秀国际项目建设工程折价或者拍卖的价款在被告定安新永秀房地产开发有限公司拖欠工程款2318.4万元的范围内优先受偿；
三、驳回原告海南建设工程股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费190170.4元，由被告定安新永秀房地产开发有限公司负担170944.5元,由原告海南建设工程股份有限公司负担19225.9元;保全费5000元，由被告定安新永秀房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审 判 长 林 敏
审 判 员 阮慧婷
审 判 员 陈秀儒
二〇一七年六月二十一日
法官助理 闫海宁
书 记 员 王 超
附：本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。
第一百零九条当事人一方未付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
法释［2002］16号
......
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
......
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释［2004］14号
第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
第十八条利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：
（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；
（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；
（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》