北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1093号
上诉人（原审被告）张文希，男，1963年8月1日出生。
委托代理人韩东，北京知润律师事务所律师.
被上诉人（原审原告）北京市石景山区古城街道社区服务中心，住所地北京市石景山区古城街道办事处院内。
法定代表人郝建华，主任。
委托代理人周涛，北京上泽律师事务所律师.
被上诉人（原审原告）北京市石景山区古城街道北辛安大街社区居民委员会，住所地北京市石景山区北辛安大街56号。
负责人杨传斌，主任。
委托代理人周涛，北京上泽律师事务所律师.
上诉人张文希因与被上诉人北京市石景山区古城街道社区服务中心（以下简称古城社服中心）、北京市石景山区古城街道北辛安大街社区居民委员会（以下简称北辛安大街居委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第4669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，古城社服中心、北辛安大街居委会委托代理人周涛、张文希及其委托代理人韩东到庭参加了诉讼，现已审理终结。
古城社服中心、北辛安大街居委会在原审法院起诉称：位于石景山区北辛安大街21号院房，其产权系石景山区古城街道办事处所有，委托古城社服中心与对方签订房屋租赁合同，合同期限为一年（2014年1月1日至2014年12月31日），合同到期后，我方多次通知对方腾退房屋，对方拒不履行，为维护我方权益，故诉至法院。诉讼请求：1、对方立即将位于石景山区北辛安大街21号房屋腾退，交还给北京市石景山区古城街道社区服务中心；2、对方赔偿北京市石景山区古城街道社区服务中心10%违约金和滞纳金。（时间自2015年1月1日至对方腾退房屋止，以年租金的10%计算，违约金共计2520元；滞纳金是按月收取，每个月10%即210元）；3、对方赔偿北京市石景山区古城街道社区服务中心的经济损失即使用费（时间自2015年1月1日至对方腾退房屋止，每个月2100元）；4、本案诉费由对方承担。
张文希在原审法院答辩称：不同意对方的诉讼请求。对方说租赁合同到期没有证据。首先，石景山区北辛安大街21号房屋自租赁期间至今，我们已经经营15年，没有任何违法违纪行为，只是给外来人口托管孩子，没有给对方造成任何损失。其次，租赁期间也有重建，2003年房屋漏雨、漏水、房门损坏，对方没有条件修复，对方借钱7、8万元对房屋进行翻建，对方也是认可的；最近3年，国家说民用电线不符合标准，申请费用，但是一直没有落实，是我们自己掏钱改线的，对方检查已经合格，但是一直没有给补偿；15年期间，还被评为最好的外来人口保安员。我们也安装了保安系统，翻修了大门，厨房翻修了4次；租赁的时候屋子里是水泥地，返潮，建议我们更换瓷砖，我们借钱投资把屋子里的瓷砖贴了；对房屋我们一直修建，和居民的关系也很好。至今没有出现过问题。最后，如果国家强制性拆除，我们会腾房，但是现在国家没有拆迁，每个月我们也给租金。我们没有给对方造成损失。综上，请求驳回对方的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2014年1月，古城社服中心（出租方、甲方）与张文希（承租方、乙方）、管理方北辛安大街居委会签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），载明：甲方出租给乙方的房屋位于北辛安大街21号（以下简称租赁房屋），建筑面积共60平方米。该房屋租赁期共12个月，自2014年1月1日至2014年12月31日。该房屋每年租金总额为25200元。租金支付方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金按年结算，乙方于每年签订合同当日期满10日前缴付给甲方。甲方于本合同生效之日起15日内，将该房屋交付给乙方。租赁合同期满，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。乙方要求继续租赁，则须提前壹个月向甲方提出申请，甲方在合同期满前十个工作日内向乙方答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一个月，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。三方均认可该合同落款处非张文希本人签字，张文希对此不予认可。
合同签订前租赁房屋已交付，张文希向古城社服中心交纳租金至2014年12月31日。2014年1月1日至12月31日期间，张文希将租金交付给北辛安大街居委会，北辛安大街居委会将张文希和本社区其他租户租金一并交付给古城社服中心，古城社服中心给北辛安大街居委会开具租金发票。
2015年4月30日，古城社服中心向张文希发出通知：张文希：你同古城社服中心的《房屋租赁合同》于2014年12月31日到期了，租赁合同到期后，我方已明确告知你本人不再续签，并告知我方决定收回房屋。自合同到期至今已经4个月的时间，这期间古城社服中心曾多次通知你腾退所租房屋，但是你均未搬离。依据房屋租赁合同第九条：“租赁期满，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方”的规定，限你于2015年5月31日之前腾退所租房屋，到期你仍没有腾退所租房屋，古城社服中心将依法追究你方的法律责任，特此通知。古城社服中心主张通过邮寄和在租赁房屋门口张贴的方式向张文希进行送达，张文希称未收到该通知。
张文希至今仍使用租赁房屋。
另查：2015年4月24日，北京市石景山区人民政府古城街道办事处出具证明，证明北辛安大街21号，使用面积150平方米，系北京市石景山区人民政府古城街道办事处所有。
2015年11月7日，北辛安大街居委会出具证明，张文希是北辛安大街21号租户，2014年11月交纳2015年1-3月租金2100乘以3等于6300元，后接上级通知，不让收取2015年的租金，因此又退回了之前交纳的3个月租金6300元。
另查：2009年12月6日，甲方北辛安大街居委会与乙方张文希签订的《房屋租赁协议书》（以下简称协议），甲方同意将大街21号租与乙方张文希使用，租用期限为6年，从2009年12月6日至2015年12月6日止。甲方同意乙方在租赁期间不改变原房屋结构前提下，如自行装修应事先征求甲方同意，费用由乙方自理。租赁期内乙方不得转租他人或挪作它用，租赁期满后完好交给甲方。甲方收取房费标准每月1000元。北辛安大街居委会和张文希对此均予以认可，古城社服中心对此合同不予认可，主张协议上没有签字且北辛安居委会有管理但没有出租的权利。
庭审中，古城社服中心主张双方一年签订一次租赁合同，最后一次签订时间是2014年1月1日至2014年12月31日。张文希主张双方租赁关系自2000年开始，从北辛安大街居委会处租赁，最后一次从2009年至2015年。张文希主张2003年在东南四间的基础上翻建了六间，北面的两间没有改动，地基没有变，其余翻新了，但没有审批手续。2012年翻修了门和门垛。2011年-2015年贴了室内瓷砖、地砖、防盗门、建设值班室、吊顶、改造电水路、安装空调、新建厕所、返修厨房、洗澡间。古城社服中心对翻扩建不予认可。经法院释明后，张文希将翻扩建房屋、经营损失、因合同事情产生的医药费、投入装修装饰等经济损失均作为答辩意见提出，不作为单独的反诉请求提出。
庭审中，古城社服中心主张北辛安大街居委会作为代其管理房屋的下级单位，所有合同权利义务应由古城社服中心承担。北辛安大街居委会对此表示认可，其仅代收租金，负责管理房屋安全等。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁协议书、证明、通知、快递单、照片、月报表及发票等证据在案佐证。
原审法院认为：对于2014年1月古城社服中心、北辛安居委会与张文希签订的房屋租赁合同，各方均认可张文希非本人签字，张文希对此未予追认，且2014年1月1日至12月31日期间，张文希仍向北辛安大街居委会交纳租金，故2014年1月的合同对张文希不发生效力。
2009年12月6日北大街居委会与张文希签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约定履行义务。古城社服中心、北辛安大街居委会均认可租赁关系中权利义务承受的主体实为古城社服中心，对此，法院不持异议。古城社服中心称该协议未经授权，北辛安大街居委会无权出租的抗辩意见，因产权人在六个月内未提出异议，故对古城社服中心的意见，法院不予采纳。古城社服中心主张北辛安大街居委会未签字故对协议不认可，因该协议上有北辛安大街居委会盖章，故对此意见，法院不予采纳。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。首先，本案中，协议2015年12月6日租赁期满，张文希应当返还租赁房屋及场地，现张文希仍占有租赁房屋，无事实和法律依据，故古城社服中心要求腾退北辛安大街21号及从2015年1月1日至实际腾退之日的使用费的诉求，法院予以支持，但在租赁协议约定的租期内的费用应为租金，租赁期满之后的为使用费。张文希未按约定在租赁期限届满后交回租赁房屋，但2014年1月的合同对张文希不发生效力，2009年的协议中并未约定违约金，故对于古城社服中心主张逾期腾房违约金的诉求，法院不予支持。
张文希交纳2015年1-3月的租金被退回，并不存在迟延交纳的行为，故对于古城社服中心主张滞纳金的诉求，法院亦不予支持。对于张文希在租赁房屋处改扩建房屋、经营损失、因合同事情产生的医药费、投入装修装饰等经济损失，经法院释明后，其仅作为答辩意见，未作为反诉请求提出，故对此，本案不予处理，张文希可另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、张文希于本判决生效后十五日内将北京市石景山区北辛安大街21号腾空并交付给北京市石景山区古城街道社区服务中心；二、张文希于本判决生效后十五日内给付北京市石景山区古城街道社区服务中心租金和使用费（自二〇一五年一月一日至实际腾房之日止，每月二千一百元）；三、驳回北京市石景山区古城街道社区服务中心、北京市石景山区古城街道北辛安大街社区居民委员会的其他诉讼请求。
张文希不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，驳回对方全部诉讼请求。其主要上诉理由是：张文希与古城社服中心从未建立过租赁合同关系。
古城社服中心、北辛安大街居委会服从一审法院判决。古城社服中心、北辛安大街居委会表示在本院审理期间居委会核实了双方2009年的合同并提交给社服中心，现两方对该合同表示认可，请求法院依照该合同做出判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案中，2009年12月6日北辛安大街居委会与张文希签订的《房屋租赁协议书》约定2015年12月6日租赁期满，现该期限已经届满，张文希应当返还租赁房屋及场地。张文希实际占用房屋，在租期届满前应当支付租金，在租期届满后至实际腾退之日应当参照租金标准支付使用费。
综上所述，张文希上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由张文希负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由张文希负担（已交纳）.
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一六年三月十八日
书 记 员 田 星