山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民一重字第1号
原告：李慎斗，工人。
委托代理人：赵世玉，山东律苑律师事务所律师。
原告：吴秀梅，工人。
委托代理人：赵世玉，山东律苑律师事务所律师。
被告：李宜钦，驾驶员。
委托代理人：吴秀英，工人。
委托代理人：庄会花，山东弘圣律师事务所律师。
原告李慎斗、吴秀梅与被告李宜钦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月22日立案受理，2013年6月6日作出（2012）东民一初字第3556号民事判决书，被告李宜钦不服该判决，向日照市中级人民法院提起上诉。2013年10月16日日照市中级人民法院认为原审判决认定事实不清，可能影响案件正确处理，作出（2013）日民一终字第713号民事裁定书，发回本院重审。本院于2013年12月17日立案重审，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李慎斗、吴秀梅及两原告共同委托代理人赵世玉，被告李宜钦及其委托代理人吴秀英、庄会花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李慎斗、吴秀梅诉称：原、被告于2002年9月12日签订卖房协议，约定原告将其位于相家庄二村房屋142号出售给被告，出售价款35000元，被告先支付10000元，剩余25000元每年付3000元。协议签订时原、被告还同时约定该房产由原、被告的岳父母永久居住。现因被告未履行该保证条款，同时该房产买卖亦违反了农村宅基地上的房产不能买卖的法律规定。请求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，拆迁利益归原告所有。
被告李宜钦辩称：1、原告起诉超出了法律规定的2年诉讼时效期间；2、原告与答辩人签订的卖房协议书未违反现行的法律法规规定，未损害社会公共利益，合法有效；3、根据法律规定，当事人行使权利履行义务应当遵守诚实信用原则。原告10年前将涉案房屋出售给答辩人，双方早已履行了交付房屋支付房款的义务。现原告起诉要求确认房屋买卖协议无效，违反了诚实信用原则，不应得到支持；4、涉案房屋拆迁利益应归买房人合法享有。综上，原告起诉已超过诉讼时效，双方房屋买卖合同合法有效，请求法院依法查清事实后判决驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
经审理查明：两原告系夫妻关系，被告李宜钦系原告吴秀梅的妹夫。2002年9月12日，原告李慎斗、吴秀梅作为甲方与被告李宜钦作为乙方签订《卖房协议书》一份，双方约定，甲方自愿将相家庄二村房屋142号卖给乙方，房价35000元，现金预付壹万元，剩余款每年付叁仟元。自签订协议后，本房如有其他事宜，甲方概不负责，在未付清房款前，暂扣土地使用证壹本。同时约定，未付清房全部欠款之前，乙方不得使用东间房，产权归甲方，暂时由老祖居住，直到付清全部欠款为止后，房屋全产权归乙方。签订《卖房协议书》同日，被告出具保证书一份，内容为“李宜钦自公元2002年九月12号买房始，保证让岳父岳母在此永久居住”。协议书签订后，被告夫妻即与被告岳父母共同居住涉案房屋，并于2005年5月22日将房款全部付清。
另查明：涉案房屋为平房三间，拆除前坐落于日照市东港区日照街道相家庄村（以下简称“相家庄村”）。1994年相家庄村规划审批建房，原告吴秀梅在该村附近木器厂上班，为城镇居民，向该村委会申请建房土地一处。1995年办理了东集建（1995）字第1124240号集体土地使用证，2000年5月换东集用（2000）字第11241019号集体土地使用证。房屋于1998年建成，2003年9月办理了房权证日房字第××号房屋所有权证书。上述证书均登记在原告吴秀梅名下。2002年9月12日原、被告签订《卖房协议书》时两原告和被告以及被告之妻吴秀英均为城镇户口，至今未变。
还查明：2010年11月7日，被告与相家庄村民委员会签订《相家庄村旧村改造拆迁安置补偿协议书》一份，同意将涉案房屋拆除并接受相关安置条件。现涉案房屋已拆除完毕，安置楼房尚未交付。2011年涉案房屋所在土地性质变更为国有土地。同时相家庄村民委员会出具关于该庄二村拆迁情况的说明一份，证实该二村306户中大多数是外来户，在该村无户口，其中有户口的老户仅有12户，房产证、土地使用证二次至多次交易的180余户，剩余110余户亦为无户口、有房产证、土地使用证。该村为加快拆迁进度，根据二村的实际情况，经村两委和党员村民代表研究决定，凡是二次至多次交易而没有变更的拆迁户，为现有房主，作为拆迁人签订拆迁协议并履行。
原告主张双方于2002年9月签订的卖房协议书约定了该房产由原、被告的岳父母永久居住，现因被告未履行该保证条款，且该协议书违反了农村宅基地上的房产不能买卖的法律规定，故该协议书无效，涉案房屋拆迁后的拆迁利益应归原告所有。被告辩称该协议书未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方合同实际履行已十余年，被告起诉违反诚实信用原则。同时被告辩称原告将涉案房屋于2002年9月出售给被告，2012年10月22日才向法院起诉，期间原告未通过任何方式主张权利，故根据民法通则的规定，原告起诉已超过法律规定的2年诉讼时效期间。原告认为本合同系房屋买卖合同，属不动产，因违反法律规定自始无效，本案诉讼时效不受被告所主张的2年诉讼时效限制，并且在被告与村委签订拆迁协议拆除涉案房屋之后，原告即行使其权利，并未超过诉讼时效。
上述事实，有原被告陈述、卖房协议书、保证书、涉案房屋登记资料、拆迁安置补偿协议书等证据在案佐证。
本院认为：原告吴秀梅在相家庄村申请建房土地并办理了集体土地使用证，涉案房屋建成后办理了房屋所有权证书，均登记在吴秀梅名下。2002年9月12日，两原告与被告签订卖房协议书，原告将涉案房屋以35000元的价格出售给被告。协议签订后原告将房屋交付被告，被告亦按约定将房款全部支付原告，双方均履行了自己的义务。2010年被告与相家庄村民委员会签订拆迁安置补偿协议，涉案房屋已被拆除。原、被告均系城镇居民。上述事实清楚，且双方均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为原、被告双方签订的卖房协议书是否有效，本案拆迁安置补偿利益应归谁所有。原、被告双方签订卖房协议书时被告书写保证书一份，通过法庭调查，该保证书非本案房屋买卖合同的附加条款，且本案原告要求确认的系双方签订的卖房协议书是否有效，故被告是否让其岳父母永久居住与双方签订的卖房协议书是否有效无关。对原告关于涉案卖房协议书违反了农村宅基地上的房产不能买卖的法律规定的主张，本院认为，农村集体土地权利具有一定的身份性，是村民基本生产、生活的保障，通常限于由农村集体经济组织成员占有、使用。因此，集体建设用地使用权的取得有其身份资格限制，是集体经济组织给予其成员的福利，目的是为其成员建造房屋提供权利基础。而本案原告申请涉案房屋土地时其亦为城镇居民，而非该集体组织成员。原告将涉案房屋出售于被告时双方均为城镇居民，身份地位平等，且原告申请涉案房屋土地时以及原告将涉案房屋出售于被告时，其所在的相家庄村民委员会均同意。原、被告双方签订的卖房协议书系双方当事人的真实意思表示，未损害国家集体和他人利益，现该涉案房屋所在的土地性质已转化为国有土地，认定合同无效的障碍已消除。为保护交易安全，促进诚实守信，双方签订的卖房协议书应当认定为有效，涉案房屋的拆迁利益应归被告所有。故原告要求确认双方签订的房屋买卖协议书无效并要求确认拆迁利益归其所有的诉讼请求，本院不予支持。
据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告李慎斗、吴秀梅要求确认原告与被告李宜钦2002年9月12日签订的卖房协议书无效、拆迁利益归原告所有的诉讼请求。
案件受理费675元，由原告李慎斗、吴秀梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 王向东
审 判 员 王瑞丽
人民陪审员 李 勇
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 王晓珍