尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）南民二初字第360号
原告李军，女，1958年2月6日出生，住哈尔滨市道里区。
委托代理人韩明，男，无职业，住哈尔滨市道里区。
原告高峰，男，1980年3月5日出生，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人韩明，男，无职业，住哈尔滨市道里区。
被告哈尔滨富生物业供热管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区同江街20号。
法定代表人戚绍华，职务经理。
委托代理人张朝宇，男，该单位职员，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人王晓义，黑龙江善行律师事务所律师。
原告李军、高峰与被告哈尔滨富生物业供热管理有限责任公司财产权属纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院作出（2010）哈民二再终字第34号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2007）哈民二再终字第15号民事判决和（2006）哈民二终字第875号民事判决及南岗区人民法院（2006）南民二初字第370号民事判决；二、发回南岗区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告高景春的委托代理人韩明，被告哈尔滨富生物业供热管理有限责任公司的委托代理人张朝宇、王晓义到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告高景春病故，其法定继承人李军、高峰参加本案诉讼，现已审理终结。
原告诉称，2003年11月30日，高景春通过黑龙江天信拍有限公司购得黑龙江光大银行道外支行所有的坐落于哈尔滨市南岗区建设街某处房产一处，并于2004年4月6日取得该房的所有权证。哈尔滨市南岗区人民法院于2004年判令哈尔滨富康房地产开发股份有限公司和尹文春、房子娟等人从该房处迁出。但被告仍强占哈尔滨市南岗区建设街某处房产拒不退出，也不给付租金和取暖费，经多次协商未果，故诉至法院，请求判令，一、被告从哈尔滨市南岗区建设街某处房产迁出；二、被告给付占用期间年租金20000元；三、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告起诉被告错误，因为根据物业管理条例第二十七条的规定，业主依法享有物业公共部分、公共设施、设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分，即原告诉请迁出的公共设施设备和物业公用部位，依照法律规定属于该栋楼全体业主所有，被告只是接受委托进行物业服务管理，如果起诉，原告应起诉全体业主。二、高景春通过拍卖竞买的形式购买该房屋时，拍卖行的特别说明已明示，本场拍卖会所拍标的物均以实际拍卖标的进行拍卖，在拍卖过程中所有竞买人被视为对拍卖标的实际状况和瑕疵情况已有充分了解并认可，即高景春竞买该房屋时就明知所争议房屋属于公共设备间，属于物业公用部位，按照物业管理条例的规定，建设单位不得擅自处分，所以其所取得的权利不能包含物业公用部分和公共设施，否则就是违反法律规定。三、被告是接受全体业主的委托进行物业管理，提供物业服务。如果说这些公共设施迁出了，那么整个的楼的供水、供电、消防、供气、供暖就全部无法正常运行，也不存在物业公司再继续提供物业服务的可能了，就可以撤出该物业单位，至于全体业主是否同意将其所有的公共设施搬迁，那要等到原告与业主们解决完这个问题，被告再视情况是否能继续提供物业服务。综上，原告起诉被告是不正确的，起诉主体有误。该公共设施设备、物业公用部分的迁出是违反法律规定的，也是不现实的，因此不同意原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实成立，向法院提交并当庭出示的证据及被告的质证意见如下：
证据一、哈房权证000672**号房屋所有权证、哈房权证南字第06010472**号房屋所有权证各一份，意在证明原告为坐落于哈尔滨市南岗区建设街某处房产的所有权人；
被告质证认为南岗区建设街某处房产使用面积1500多平方米，原告提供的证据看不出是设备间的所有权证，该证据能证明原告的证明的目的。
证据二、（2004）南民二初字第755号民事判决书一份，意在证明原告取得哈尔滨市南岗区建设的15号1层所有权后，曾经起诉被告的委托单位哈尔滨富康房地产开发股份有限公司及其他业主，哈尔滨市南岗区人民法院已判令哈尔滨富康房地产开发股份有限公司及其他业主从15号1层迁出；
被告对证据二的真实性无异议，但南岗区建设街某处房产总面积1500多平方米，不包含本案争议的公共设施间即不包含水箱房、配电室等，诉争房屋属于该建筑群的一个设备间。该判决起诉的被告也不是全体业主，不能对全体业主的公共设备间产生任何效力。该设备间按照法律规定是属于全体业主的，该判决对全体业主不产生效力。
证据三、（2004）哈民二终字第1738号民事判决书一份，意在证明哈尔滨富康房地产开发股份有限公司不服（2004）南民二初字第755号民事判决，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，哈尔滨市中级人民法院驳回哈尔滨富康房地产开发股份有限公司上诉，维持原判。（2004）南民二初字第755号民事判决已发生法律效力；
被告对证据三的质证意见同证据二。
证据四、哈尔滨市热力公司出具的包烧费票据二张，意在证明原告交纳哈尔滨市南岗区建设街某处房产2005年至2006年的包烧费合计35143.44元，被告在使用期间未交纳包烧费；
被告对证据四有异议，该票据上的米数与公共设备间的米数不符，从该证据看不出是交纳公共设备间的包烧费，该证据与本案无关。
证据五、原告与其他业户签订的租赁合同一份，意在证明原告的租金损失及租金标准，年租金为13800元；
被告质证认为该证据与本案无关，本案诉争之房是公共设备间，而原告出租的是库房。
证据六、照片6张，意在证明被告将库房（消防间）出租及使用房屋的情况；
被告对证据六的真实性有异议，这些照片拍摄的物品根本证明了不了原告的证明的目的。
证据七、哈尔滨市房产住宅局出具的争议房产的平面图一份，意在证明被告所占用房产的面积及用途，且被告占用该部分的房产属原告所有；
被告质证认为该证据证明了被告要证明的问题，因为该图上每一个房间都写明了属于设备间，消防控制中心、发电间、配电房、热交换站。更加证实争议房在原始设计时就属于设备间。
证据八、哈尔滨广厦房地产面积测量有限公司出具的房屋面积测算报告一份，意在证明建设街某处房产使用面积为152.51平方米，套数为一套；
被告对证据八的真实性有异议，该证据系复印件，不予质证，即使有原件，该报告也是原告单方委托的，与被告没有关系，也证明不了与本案有关。
证据九、哈尔滨润达消防设施检测有限公司出具的建筑自动消防设施运行质量检测报告一份，意在证明消防间已名存实亡，现已当做仓库使用了；
被告对证据九的真实性有异议，该证据系复印，即使该证据是真实的，也与本案无关。该报告的来源不明，该报告是一个有限公司出具的，与本案没有关系，从原告提供的图纸上可以看出，该楼房属于设备间，是否能够运行不是靠一个检测公司就能决定的。
被告为证明其抗辩主张成立向法庭提交并当庭出示的证据及原告的质证意见如下:
证据一、营业执照一份，意在证明被告是具有独立法人资格的物业公司；
原告对证据一无异议。
证据二、物业管理资质证书一份，意在证明被告是具备三级物业资质的物业企业；
原告对证据二的真实性、有效性有异议。
证据三、哈尔滨市南岗区建设街1某处综合楼平面图一张，意在证明被告所管理的南岗区建设街15号即本案争议之房为公共设施用房，即为设备间、配电室的位置；
对证据三无异议。
证据四、设备间图纸一套，意在证明南岗区建设街某处商服楼设备间里的设备位置在所争议房屋内；
原告认为证据四中除了水箱不可动之外，其余设施均有异议，与事实不符。
证据五、房屋委托协议书一份，意在证明被告承接管理本案争议的房屋；
原告对证据五有异议，应该有业主委员会的委托协议。
证据六、协议书一份，意在证明被告承接管理的本案争议的房屋；
原告对证据六有异议，被告应提供新的协议书。
证据七、补充协议书一份，意在证明包括本案争议房在内的建设街某处整栋楼是受建设单位的委托由被告进行管理的，因为当时物业管理条例还没有实施，由建设单位委托物业管理单位管理；
原告对证据七有异议，该协议是被告与哈尔滨富康房地产开发有限责任公司公司签订的，属于内部协议。
证据八、物业管理条例一份，意在证明设备间属于公共设施，使用权归全体业主所有，被告只是代为管理；
原告对证据八无异议。
证据九、公共设备照片，意在证明所争议的房屋都属于公共设备间，有配电箱、水箱、滤水泵等；
原告质证认为证据九中这些设施实际上是无效的，而且被告已经改变用途，用作办公室了。
证据十、争议房屋拍卖特别说明一份，意在证明争议房当时拍卖的时候，拍卖说明写的非常清楚，争议房以实物进行拍卖，即说明本案房产属于设备间，不属于拍卖的范围。按照当时的法律规定设备间就是属于业主共有的；
原告对证据十有异议，原告是通过整体拍卖取得该房产的。
综合原、被告的质证意见以及依据相关法律规定，本院对原、被告出示的证据认证如下：
原告出示的证据一、至四，证据七、八及被告出示的证据客观真实性，并能证明与案件相关的事实，本院予以采信。原告出示的证据五与本案无关联性，对该证据，本院不予采信。原告出具的证据六、九，不能证明诉争之房未作为公共设备间，并出租，对该证据的证明目的，本院不予采信。
经审理查明，1998年10月26日，哈尔滨富康房地产开发股份有限公司与被告签订协议，双方约定，哈尔滨富康房地产开发股份有限公司将坐落于哈尔滨市南岗区建设街某号（实为某号）1栋楼房委托被告经营管理，该栋集中供热的办公室、配电室、二次加压供水设施、水箱房、消防设备间、发电机房，产权归被告所有。2003年5月22日，双方又签订一份补充协议，约定，哈尔滨富康房地产开发股份有限公司将上述协议中的房屋终身委托被告管理，被告自行独立管理协议中所直管的房屋。产权归被告。1997年12月，哈尔滨富康房地产开发股份有限公司将此楼1层向黑龙江光大银行抵押贷款，因未还款，黑龙江光大银行经黑龙江天信拍卖有限公司、黑龙江省中龙拍卖有限公司拍卖此房。拍卖会特别说明第一条记载：“本场拍卖会所拍标的均以标的实际状况进行拍卖，参加竞买者在预展期间应认真阅读拍卖公告并到实地看样，在对拍卖标的实际状况和瑕疵情况已有充分了解并认可。”2004年4月6日，高景春以拍卖形式取得位于哈尔滨市南岗区建设街某处房产的所有权，使用面积为895.07平方米。2005年4月5日，高景春将其中的使用面积333.79平方米分出为案外人罗某某所有，其余使用面积561.28平方米由原告所有，并分别各自取得相应的房屋所有权证。双方争议的水箱房、消防泵房、供暖系统、供气系统、配电室等公用设施的使用面积为152.51平方米，包含在原告所有的产权面积之内。原告于2005年11月4日，向哈尔滨市热力公司交纳了2004年至2006年的使用面积为564.1平方米的采暖费合计35143.44元。2006年8月29日，原告取得被告占用的使用面积为152.51平方米的房屋所有权证。2005年12月，原告诉至哈尔滨市南岗区人民法院，要求被告从哈尔滨市南岗区建设街某处房产房产中迁出，并由被告给付原告占用期间租金20000元。哈尔滨市南岗区人民法院做出（2006）南民二初字第370号判决，判令，“一、被告于本判决生效后十日从哈尔滨市南岗区建设街某处房产迁出；二、原告其他诉讼请求本院不予支持。”被告不服该判决，上诉于哈尔滨市中级人民法院。哈尔滨市中级人民法院认为，“2004年4月6日高景春以拍卖形式取得坐落于哈尔滨市南岗区建设街某处房产所有权时，该楼的供水设备、消防设备、供暖系统、供气系统、配电设备等公用设施既已在该房产范围之内并为整栋楼房广大居民服务多年。高景春参加某处房产竞买时，对此房产实际状况及瑕疵已经了解并认可在该楼建成时建设单位已将公用设施用房设置在某处。《物业管理条例》第三十条规定‘建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房’，该小区将物业管理用房设置在该争议之房不违反法律规定，是合理和必要的。现高景春请求哈尔滨富生物业供热管理有限责任公司将上述公共设施从其房产中迁出，因哈尔滨富生物业供热管理有限责任公司无处安置上述公用设施，如果强制迁出，势必影响整个楼房的使用功能和广大居民的正常生活，故其不具备迁让条件。”据此，哈尔滨市中级人民法院做出（2006）哈民二终字第875号民事判决，判令，“一、撤销南岗区人民法院（2006）南民二初字第370号民事判决；二、驳回原审原告高景春的诉讼请求。”高景春对该判决不服，向哈尔滨市中级人民法院提出再审申请。哈尔滨市中级人民法院再审认为，“本院二审判决驳回高景春的诉讼请求并无不当，应予维持。”据此，哈尔滨市中级人民法院做出（2007）哈民二再终字第15号民事判决，维持本院（2006）哈民二终字875号民事判决。此后，原告向黑龙江省高级人民法院提出再审申请。黑龙江省高级人民法院再审认为，“2004年4月6日，申请再审人高景春以拍卖形式取得争议房产所有权。2006年8月29日又取得了哈尔滨富生物业供热管理有限责任公司所占用的使用面积152.51平方米房屋所有权证书，依法享有该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。该房中的水箱房、消防泵房、供暖系统、供气系统、配电室及办公用房等公用设施的费用应由全体业主负担，哈尔滨富生物业供热管理有限责任公司从2005年一直收取高景春该部分房屋面积的采暖费显失公平。哈尔滨富生物业供热管理有限责任公司将高景春空着的房屋出租和存放杂物，损害了高景春作为产权人的合法权益。”据此，黑龙江省高级人民法院做出（2009）黑民申复字第538号民事裁定，本案指令哈尔滨市中级人民法院再审。哈尔滨市中级人民法院做出（2010）哈民二再终字第34号裁定，裁定：“一、撤销本院（2007）哈民二再终字第15号民事判决和（2006）哈民二终字第875号民事判决及南岗区人民法院（2006）南民二初字第370号民事判决；二、发回南岗区人民法院重审。”2016年4月6日，高景春病故，原告李军、高峰系其法定继承人，二原告对高景春的委托代理人实施的代理行为均予承认。
另查，收取原告采暖费的单位是哈尔滨市热力公司。被告未将占用的诉争之房出租，诉争之房中公共设备无法进行合并。
本院认为，2004年4月6日，高景春以拍卖形式取得争议房产所有权。2006年8月29日又取得了被告所占用的使用面积152.51平方米房屋所有权证书，依法享有该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。但高景春以拍卖形式取得坐落于哈尔滨市南岗区建设街某处房产房产所有权时，该楼的供水设备、消防设备、供暖系统、供气系统、配电设备等公用设施既已在该房产范围之内并为整栋楼房广大居民服务多年，且高景春参加哈尔滨市南岗区建设街某处房产房产竞买时，对此房产实际状况及瑕疵已经了解并认可在该楼建成时建设单位已将公用设施用房设置在哈尔滨市南岗区建设街某处房产。《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”，该小区将物业管理用房设置在该争议之房不违反法律规定，是合理和必要的。现原告请求被告将供水设备、消防设备、供暖系统、供气系统、配电设备等公共设施从其房产中迁出，因被告无处安置上述公用设施，如果强制迁出，势必影响整个楼房的使用功能和广大居民的正常生活，故其不具备迁让条件。对原告要求被告从诉争之房中迁出的诉请，本院不予支持。从公平角度考虑，在高景春取得诉争之房的所有权证后，被告不应再收取该房的物业费，诉争之房的供热费等费用应由全体业主负担，原告不再负担。综上，经院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条，最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第83条之规定，判决如下：
一、原告李军、高峰不再负担位于哈尔滨市南岗区建设街某处房产中哈房权证南字第×××号房产的物业费、供热费、水费、电费等相关费用（自2006年8月29日起至被告哈尔滨富生物业供热管理有限责任公司从哈尔滨市南岗区建设街某处房产中哈房权证南字第06010472**号房产中迁出之日止）；
二、驳回原告李军、高峰的其他诉讼请求。
原告李军、高峰预交的案件受理费人民币810元，由二原告自行承担405元，被告哈尔滨富生物业供热管理有限责任公司承担405元，于本判决生效之日起三日内给付二原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 姜忠琦
审 判 员 程寿昌
人民陪审员 白凤兰
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 郭 芳