湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）零民初字第633号
原告陈松玉（反诉被告），女，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民。
委托代理人屈玲燕，湖南靖兴律师事务所律师。（特别授权）
被告（反诉原告）永州市港隆房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市零陵区＊＊＊路。
法定代表人黄衍政，该公司董事长。
委托代理人阳青、顾曦，湖南锐和律师事务所律师。
原告陈松玉与被告永州市港隆房地产开发有限公司（以下简称港隆公司）、永州市零陵圣马可物业管理有限公司（以下简称圣马可公司）、被告杨荣林、杨春莉商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理，被告港隆公司在法定期限内提起反诉，本院依法准予，并组成由审判员唐顺荣担任审判长，审判员王建华、人民陪审员蒋益华参加的合议庭，于2014年5月21日、2015年6月13日两次公开开庭合并进行了审理。书记员王咪担任记录。原告（反诉被告）陈松玉的委托代理人屈玲燕，被告（反诉原告）港隆公司的委托代理人阳青、顾曦，被告圣马可公司的法定代表人吴国选、被告杨荣林、杨春莉及其委托代理人周雪峰到庭参加诉讼。原告陈松玉于2015年6月3日撤回对被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司、杨荣林、杨春莉的起诉。本案现已审理终结。
本诉原告陈松玉诉称：2006年12月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《商品房买卖合同》由原告购买被告开发的圣马可时尚广场的三层＊＊＊、＊＊＊号铺位。同日，双方签订了《租赁合同》约定：被告按原告的购铺位总价的9%支付年租金。合同签订后，原告按约定交清了首付款及办证按接所需的相关资料和费用，但被告严重违约，至今未能为原告办理银行按揭贷款手续，也未能为原告办理商铺权属证书。目前，被告将原告购置的商铺租给他人，并将租金据为己有，不付给原告，原告多次要求被告办理房产、土地过户手续并支付租金等，但被告以各种理由拖延。现港隆公司将公司转让给了杨荣林、杨春莉。因此，杨荣林、杨春莉应和港隆公司共同承担合同义务。故请求法院依法判决：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告继续履行合同，为原告办理好商品房银行按揭（贷款）手续；3、被告为原告办理商铺的房产证和土地证，办理费用按2007年标准支付；4、被告支付2010年5月1日至2014年5月1日的租金35，092元并按银行同期贷款利率支付逾期利息（原告于2015年6月3日撤回该项诉讼请求）。
原告为支持其诉请主张，向本院提交了如下证据：
1、《商品房买卖合同》，欲证实双方房屋买卖合同关系及具体权利义务；
2、首付款收据，欲证实原告交纳了首付款48，656元，按约履行了合同义务，没有违约行为；
3、商铺平面图；欲证实原告购买的商铺有独立的具体位置，且每个商铺都是各自分开的；
4、银行按揭贷款收据，欲证实港隆公司收取了原告578元手续费；
5、圣马可时尚广场业主管理公约，欲证实原告与港隆公司委托的圣马可公司签订了业主管理公约，原告已行使商铺所有者的权利；
6、租赁合同；欲证实港隆公司再次承诺为原告办理好银行按揭贷款手续，并按总价的9%支付年租金；
7、（2010）零民初字第169号调解书，欲证实案外人潘第周与港隆公司签订合同有效，继续履行，港隆公司为对方办理好产权证，按所购铺位总价款的9%支付年租金，该租金直接抵扣未按揭的剩余房款；
8、港隆公司与杨荣林、杨春莉签订的转让合同，欲证实港隆公司转让给杨荣林、杨春莉是未出售的房地产，港隆公司以前的买卖合同、租赁合同由杨荣林、杨春莉承担相关义务并享受相关权利。
港隆公司对陈松玉提供证据质证意见为：对证据1、3、5、6的真实性没有异议，对首付款数额有异议，实为20，705元，对证据5、6的证明内容和目的有异议；对证据2、4无异议；证据7、8、与本案无关。
被告港隆公司辩称，原告未依约履行支付购房款义务，未按被告的通知及时到银行办理贷款手续，也未在收到被告通知之日起十日内用现金一次性交清购房款余额。导致房屋一直未交付，因此其不具有出租房屋的权利，无权要求支付租金。
原告是与圣马可公司而非港隆公司签订《租赁合同》，港隆公司与原告无房屋租赁关系，原告要求支付2010年5月1日至2013年5月1日租金的请求已超过诉讼时效。原告未在合理期限内要求港隆公司履行义务，《商品房买卖合同》在法律上及事实上都不具有继续履行的条件，其诉讼请求应依法予以驳回。
港隆公司反诉称，双方签订的合同的约定，被反诉人以96，656元的价格购买＊＊＊、＊＊＊号铺位，首付款48，656元，余款48，000以按揭货款的方式支付。如因被反诉人之原因导致按揭贷款办理不能，则需以现金方式支付全款，否则，承担总价款20%的违约责任。被反诉人迟迟未交付完毕首期购房款且未及时提交相关按揭贷款材料与费用，导致按揭贷款办理不能，构成违约，故反诉请求解除双方所签商品房买卖合同，判令反诉被告支付违约金19，331.2元。
被告港隆公司为支持其辩称主张及反诉请求，向本院提交了如下证据：
（一）本诉
1、租赁合同及租金收据，欲证实原告收取港隆公司27，951元租金抵交首付款，原告实交首付款为20，705元；
2、（2012）永中法民再终字第7号民事判决书，欲证实合同不能履行的情况下，应当判令解除合同。
（二）、反诉
1、《商品房买卖合同》，欲证实原告应付50.33%的购房款，以按揭贷款方式支付49.66%的购房款，如按揭不能，则原告应一次性付清余款，办理购房贷款是陈松玉的义务，而不是港隆公司的义务；
2、港隆公司邮寄给原告的《通知》和国内特快专递邮件详情单，欲证实原告不履行按揭贷款义务也不用现金付款构成违约，港隆公司已经向原告下发通知，解除合同。
陈松玉对港隆公司的证据质证意见：对购房合同的真实性和合法性没有异议，但合同内容证实了办理按揭贷款的义务是港隆公司；再审判决书中原告的诉请与本案原告的诉请不一样，判决书不能作为证据用，反诉证据2中的通知不能作为证据，该EMS邮件陈松玉也没有收到。
反诉被告辩称：答辩人与反诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，答辩人已按合同约定全面履行了自己的义务，反诉人没有为答辩人办理按揭手续构成违约，双方不存在解除合同的事实。港隆公司反诉无事实和依据，请求法院驳回港隆公司的反诉请求。
根据双方当事人的举证、质证，本院认证如下：原告及港隆公司均提供了《商品房买卖合同》及《租赁合同》，对两份合同的真实性、合法性予以确认；原告提供的证据2、4，港隆公司不表异议，予以确认。原告的证据3、5，港隆公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告的证据7是一份民事调解书，双方当事人在调解中可以互相让步，但不能作为本案定案的依据，不予采信；证据8来源真实、合法，与本案有关联，予以确认。对港隆公司提交的本诉证据1中收据的真实性予以采信，港隆公司本诉证据2是一份法院生效的判决书，可以作为证据使用，予以采信；对港隆公司提交的反诉证据2的真实性予以确认，但对其证明观点不予确认。
根据原、被告的当庭陈述、举证、质证和本院的认证，本院对本案相关的事实确认如下：
2006年12月27日，港隆公司（甲方）与陈松玉（乙方）签订《商品房买卖合同》，双方约定，陈松玉购买港隆公司开发的圣马可时尚广场商铺一间（商铺编号：313A、315），单价为2，540元／平方米，房屋建筑面积为38.06㎡，总价款为96，656元。约定乙方（陈松玉）按第一种方式支付购房款：银行按揭，在签订合同当天乙方（陈松玉）支付总价款的50.33%为48，656元；第2项约定乙方（陈松玉）按甲方（港隆公司）通知及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方，并且乙方将所购房的房产证作为该按揭贷款抵押、担保。该贷款占乙方应付购房款的49.66%，计人民币48，000元，如乙方不提交相关资料不配合甲方办理银行按揭手续，不具备向银行申请贷款条件的，或乙方办理贷款时间超过通知时间10天仍未办好贷款手续的，乙方从收到甲方通知之日起10日内用现金一次性交清购房总价款的余额。如乙方到期不交清，视为违约，乙方按购房总价款百分之二十赔偿给甲方造成的经济损失。甲方有权单方解除合同。第四条约定，甲方需于2007年5月1日前，将竣工验收合格的房屋交付给乙方使用。第七条约定甲方在房屋交付给乙方后180天内，为乙方代办房屋所有权证和土地使用证。当天原告又与永州市零陵圣马可物业管理有限公司签订了一份租赁合同，约定甲方（永州市零陵圣马可物业管理有限公司）反租乙方（原告）购买的＊＊＊、＊＊＊号商铺，租赁期限3年，年回报率为出租人所购铺位总价款的9%，月租金为731元，合同签订当天，原告付给港隆公司购房首付款现金20，705元，银行按揭贷款手续费578元。次日，原告出具了一张“本人收到圣马可时尚广场三楼＊＊＊、＊＊＊号铺位从2007年5月1日至2010年4月30日止租金计人民币27，951元”的收据，港隆公司出具了一张“陈松玉交来三楼＊＊＊、＊＊＊号首期房款48，656元”的收据。后陈松玉的购房按揭贷款未办理出来，剩余房款也未交付。
2013年12月9日，港隆公司将金太阳商贸城2楼、3楼商铺中未出售的商铺（含原告的商铺）等资产转让给杨荣林、杨春莉。原告遂诉至本院，称按揭不成是港隆公司在银行的信誉原因导致的，故原告认为港隆公司违约。在本案审理过程中通过本院释明，原告将购房款48，000元交至本院，要求港隆公司交付房屋及办理权证。而港隆公司则认为公司已口头和书面通知原告办理贷款手续，是原告不提交资料不自行办理贷款，原告违约在先，故提起反诉要求解除合同。
本案在审理过程中，原告于2015年6月3日向本院申请撤回对被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司、杨荣林、杨春莉的起诉，本院裁定予以准许。
本院认为：原告与港隆公司签订的商品房买卖合同意思表示真实、合法、有效，对双方都有约束力。现原告要求继续履行合同，港隆公司反诉要求解除合同，因此，本案争执的焦点是：合同双方是否存在违约和可以解除合同的情形，办理按揭贷款是否是港隆公司应尽的义务？合同中约定港隆公司同意原告以按揭贷款支付剩余购房款，港隆公司认为对按揭贷款仅负有通知的义务，公司已口头和书面通知，是原告不提交材料不办理按揭。经本院和永州市中级人民法院审理的港隆公司与其他购房人同类纠纷案件中已查明该商贸城的商铺购买人无法办理出按揭贷款，原因在于港隆公司有义务与银行签订贷款项目合作协议，确保买受人在其自身没有过错的情况下能够顺利办理出按揭贷款，原告按合同约定交纳了首付款，按港隆公司的要求交纳了办理按揭贷款的费用，提供给港隆公司的个人贷款资料无不良诚信记载，由于港隆公司未履行作为开发商的义务导致银行按揭贷款办理不成，因此，按揭贷款不能办理的违约方是港隆公司。在原告的银行按揭贷款手续未能办出，原告未取得商铺产权的情况下，港隆公司即一次性将三年的商铺返租租金冲抵了原告应交的首期购房款48，656元，港隆公司自身经营存在过错，原告的首付款金额应为48，656元。因此港隆公司称原告未交付完毕首付购房款20，705元且未及时提交相关按揭款材料与费用，导致按揭贷款办理不能，构成违约，商品房买卖合同在法律上及事实上都不具有继续履行的条件，反诉要求解除商品房买卖合同，原告支付违约金，请求本院依法驳回原告的诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持。
由于本案在审理过程中港隆公司拒绝收取原告的剩余购房款。通过本院释明，原告交纳了剩余购房款48，000元至本院，履行了支付剩余购房款的先合同义务，因此原告要求港隆公司协助办理商铺的房产证和国有土地使用权证的诉讼请求合法，本院予以支持，原告应依约定承担当时即2007年办证由其缴纳的相关税、费。由于港隆公司未履行作为开发商的义务，导致办证时间拖延，故办证增加的税、费由港隆公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告永州市港隆房地产开发有限公司继续履行其与原告陈松玉签订的《商品房买卖合同》，限在本判决生效后一个月内向原告陈松玉交付金太阳商贸城三楼＊＊＊、＊＊＊号商铺；
二、被告永州市港隆房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内为原告陈松玉办理好金太阳商贸城三楼＊＊＊、＊＊＊号商铺的房屋产权证、土地使用证，陈松玉按2007年的标准支付办证税、费，不足部分由永州港隆房地产开发有限公司承担；
三、驳回反诉原告永州市港隆房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费2，170元，由原告陈松玉负担1，000元，由被告永州市港隆房地产开发有限公司负担1，170元；反诉费1，080元，由被告永州市港隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 唐顺荣
审 判 员 王建华
人民陪审员 蒋益华
二〇一五年六月十三日
书 记 员 王 咪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。