焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初2393号原告：周学君，男，1986年11月10出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：张国庆、李婧萍，沁阳怀庆法律服务所法律工作者。被告：焦作市机关事务管理局，住所地：焦作市解放区人民路889号市政大厦东配楼。法定代表人：周慧明，局长。被告：焦作市机关后勤管理中心，住所地：焦作市解放区人民路***号。法定代表人：段同峰，该后勤中心负责人。被告：焦作市政源咨询服务有限公司，住所地：焦作市解放区人民路889号阳光大厦B座。法定代表人：崔杰坤，总经理。委托诉讼代理人：李素玲、赵婷婷，河南达成律师事务所律师。被告：焦作市公共资源交易中心，住所地：焦作市解放区人民路***号阳光大厦*座。法定代表人：李菲，主任。委托诉讼代理人：李素玲、赵婷婷，河南达成律师事务所律师。被告：河南博骐置业有限公司，住所地：郑州市郑东新区众旺路19号B座8层02号。法定代表人：张洋洋，总经理。委托诉讼代理人：魏琳涵，河南万翔律师事务所律师。原告周学君与被告焦作市机关事务管理局（以下简称事务管理局）、焦作市机关后勤管理中心（以下简称后勤管理中心）、焦作市政源咨询服务有限公司（以下简称政源公司）、焦作市公共资源交易中心（以下简称交易中心）、河南博骐置业有限公司（以下简称博骐公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周学君及其委托诉讼代理人张国庆、李婧萍，被告后勤管理中心的委托代理人段同峰，被告交易中心、政源公司的委托诉讼代理人李素玲、赵婷婷、被告博骐公司的委托诉讼代理人魏琳涵到庭参加诉讼，被告事务管理局经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周学君向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的房屋团购合同；2.被告返还原告购房款194000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2014年9月1日计算至实际还款之日，计算至起诉之日为29468.75元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月底，原告随被告事务管理局在焦作市××小区团××套房屋，缴纳认购款2000元，确定了团购资格。2013年12月31日，被告事务管理局在会务中心国际会议厅组织摇号，确定团购者的房屋楼层和面积，原告以每平方米3230元团购了和谐嘉苑11号楼10楼东A户119.59㎡房屋。按要求于2014年1月和9月分两次交纳了100000元和94000元，计194000元，为总房款的50%，交付至被告指定的账户，由焦作市机关后勤管理中心出具了收据，按照被告事务管理局团购房屋情况说明，该团购房委托交易中心下属的政源公司进行团购，并与事务管理局签订了委托购房合同。被告政源公司与被告博骐公司签订了相关购房合同，事务管理局团购房屋情况说明承诺该楼盘于2015年3月份交付使用，原告等了将近三年，至今已经逾期一年半，房屋仍只是框架停滞不再施工。原告多次找被告退钱，但被告总是违约。综上。事务管理局及其下属的后勤管理中心以团购房屋名义，委托交易中心下属的政源公司进行团购，收取原告房款194000元，承诺2015年3月交房，至今博骐公司未将房屋建成，已构成违约且拒不退款。故此，形成纠纷，原告诉至法院。被告事务管理局未作答辩。被告后勤管理中心辩称，原告诉状所述不是实情，答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖合同关系。被告后勤管理中心也未收取答辩人购房款，被告后勤管理中心只是帮忙组织并参与了此次团购房屋的活动。被告后勤管理中心只是该次团购房屋的组织及参与者之一，为了团购业主的共同利益，在团购房过程中，由被告事务管理局及被告后勤管理中心的五人组成团购小组，负责团购房的具体事宜，在收取房款的过程中，也由这五人负责，并设立私人账户，按事先与政源公司协商达成的进度收款付款要求，团购小组私人账户将团购房款转给政源公司，由于团购房业主将房款转入设立的私人账户时无章可用，便借用被告后勤管理中心的公章为交款业主出收据。被告后勤管理中心从未收取原告在内的任何购房者的房款，只是帮忙组织并参与了这次团购。包括原告在内的全部购房者交付的购房款已全部经设立的私人账户转至政源公司，并由政源公司与博骐公司签订团购合同，交付团购房款。被告后勤管理中心，并未收取分文，也未从中谋取任何利益，原告要求与被告后勤管理中心解除房屋团购合同，返还购房款的事实请求没有任何事实及法律依据，应依法予以驳回。被告政源公司辩称，原告要求我公司返还购房款等诉讼请求无事实与法律依据，应依法予以驳回，具体理由如下：1.被告政源公司与原告之间系无偿转委托合同关系，不存在商品房买卖合同关系，因此原告要求解除与被告政源公司之间的房屋团购合同，不存在事实依据。在本案中，原告接收被告后勤管理中心的委托，以自己的名义与本案被告博骐公司签订了和谐嘉苑小区11号楼的团购协议，原告系团购业主之一。因此原告与被告政源公司之间系无偿转委托合同关系，不是商品房买卖合同关系，原告要求解除双方的房屋团购合同不存在事实依据。原告的购房款已经转至被告博骐公司。由被告后勤管理中心统一出具收据，被告政源公司并未收取原告任何财务，不应承担返还购房款的责任。为了团购业主的共同利益，在缴纳购房款的过程中，统一由被告后勤管理中心出具收款收据。被告政源公司在接收委托过程中，未私自收取或者截留任何费用，未谋求任何利益，购房款也已经按约如数支付被告博骐公司，因此原告要求政源公司返还购房款无事实与法律依据。2.原告周学君与被告政源公司之间系无偿转委托合同关系，在接受转委托过程中，被告政源公司没有任何过错，也不存在任何故意或者重大过失，因此无需承担任何赔偿责任。在接受无偿转委托过程中，因开发商被告博骐公司未能按期交房，被告政源公司曾向其发律师函，督促其履行交房义务。被告政源公司在受委托权限内积极向被告博骐公司主张权利，维护团购业主的合法权益，不存在任何过错，更不存在故意或重大过失。综上，被告政源公司并未收取原告的任何财物，在接受后勤中心无偿转委托过程中，不存在任何故意或重大过失，因此原告的请求于法无据。恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告交易中心辩称，被告交易中心与原告不存在任何委托或买卖合同关系，并非本案适格被告。被告政源公司接受被告后勤管理中心委托，以其名义与被告博骐公司签订了和谐嘉苑小区11号楼的团购协议，原告系团购业主之一。在本案中，被告交易中心与政源公司均系独立法人，独立进行民事行为，独立承担民事责任。而被告交易中心并非团购转委托人，并非团购受托人，或开发商，也没有收取任何与之相关的款项，与本案没有任何利害关系。综上，被告交易中心并非本案适格被告，原告对被告交易中心的起诉于法无据，应予驳回。被告博骐公司辩称，本案涉案房屋属于南水北调安置房屋，政策性比较强，房屋建设工程进度受制于政府各相关部门下达的各项指示，因该房屋所在土地属于西于村，但是村委会至今没有把土地所有权变更至被告博骐公司名下，该房屋各项证件至今无法办理造成工程进度拖延。被告博骐公司与被告政源公司签订团购合同，被告政源公司至今仍欠被告合同款八百多万，由于该笔款项没有及时到位也影响了工程进度造成工程拖延。被告在严重缺乏工程款的情况下，仍然积极向前推进工程进度，被告博骐公司与焦作市旺新经贸有限公司签订了合作开发协议，目的就是为了推进工程进度。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告与各被告之间是否存在房屋买卖合同关系；2.如存在，该合同效力应如何确定；3.被告后勤管理中心是否是本案适格主体；4.原告主张返还其购房款是否应予支持，如应支持，数额应如何确定；5.原告诉讼请求有无事实及法律依据。原告周学君为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.2014年1月和9月被告后勤管理中心出具的收款收据2张，证明被告后勤管理中心收取了原告购房款共计19.4万元，该收据载明系付11号楼10层东A户面积为119.59平方米，单价为每平方米3230元，说明双方成立房屋买卖合同；2.被告事务管理局、后勤管理中心在现场向各个团购房业主印发的关于团购房有关情况说明1份，证明该房屋的交房日期为2015年3月，被告延迟交房应当承担已付购房款的银行同期贷款利息，也是原告本次起诉各个被告的依据。被告后勤管理中心对原告的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2真实性均无异议，但证据2仅系向团购房业主介绍情况的说明。被告政源公司对原告的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，该证据恰巧证明该购房款是由被告后勤管理中心收取。证据2与被告政源公司无关。被告交易中心对原告的证据质证后，发表如下质证意见：二证据均与被告交易中心无关。被告博骐公司对原告的证据质证后，发表如下质证意见：证据1真实性无异议，证据2仅系向购房业主介绍情况。被告后勤管理中心为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1.交通银行卡、个人付款凭证3张（复印件），取款凭证3张（复印件），证明收取购房款并非被告后勤管理中心的行为而系个人（李秋生）账户收取,账户由李秋生开户，密码由曹小萍设置保管，手机提醒在被告后勤管理中心代理人段同峰手机上，该三人均系团购房5人小组成员；2.收据6份（复印件）上面有团购房5人小组中4人的签字。证明该行为是个人行为且上述4人是被告事务管理局的工作人员，故收款行为不是被告后勤管理中心的单位行为。所收房款已全部转入被告政源公司账户，由被告政源公司提供收据；3.委托团购合同1份，存根6份，证明团购房期限在2013年年底开始团购收取购房户的定金，后于2014年1月15日被告后勤管理中心与被告政源公司签订团购合同。原告对被告后勤管理中心提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2，真实性有异议，该证据均系复印件，被告后勤管理中心已认可收到原告购房款，这是被告后勤管理中心与被告政源公司之间的转款手续，与原告没有关联性；对证据3真实性有异议，被告后勤管理中心与被告政源公司签订的合同与原告无关。被告政源公司对被告后勤管理中心提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1.2真实性无异议，但对证据指向有异议，均能证实被告后勤管理中心接受业主的委托又将支付团购款的事项转委托给被告政源公司，虽然被告后勤管理中心辩称是5人小组的个人行为，但实际是以被告后勤管理中心的名义与被告政源公司形成转委托关系。这些事实从原告提供的交款收据可以证实。对证据3真实性无异议，对证据指向有异议，证实了被告后勤管理中心与被告政源公司之间是转委托关系。被告交易中心对被告后勤管理中心提交的证据质证后，发表如下质证意见：与被告交易中心无关，同意被告政源公司的质证意见。被告博骐公司对被告后勤管理中心提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2真实性无异议，能够证明被告博骐公司没有直接收取原告的购房款。根据合同相对性被告博骐公司没有返还义务。对证据3真实性有异议，被告后勤管理中心与被告政源公司签订的合同与被告博骐公司无关。被告政源公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1.团购合同1份，律师函1份，证明被告政源公司接受被告后勤管理中心委托，以自己的名义与被告博骐公司签订了和谐小区11号楼的团购协议，原告周学君系团购业主之一，原告周学君与被告政源公司之间系无偿转委托合同关系，不存在商品房买卖合同关系，因此原告要求解除与被告政源公司之间的房屋团购合同，不存在事实依据。在接受转委托过程中，政源公司的受委托行为是无偿的。被告博骐公司逾期交房，政源公司积极向其主张权利，维护广大业主利益。受托过程中，被告政源公司没有任何过错，也不存在任何故意或者重大过失，根据《中华人民共和国合同法》第400、401、406条规定，被告政源公司无需承担任何赔偿责任。团购合同第六页第二款明确规定了开发商如逾期交房的违约责任。现购房款已经根据该条规定支付，被告博骐公司未能如期交房，应承担相应的违约责任，与被告政源公司无关。另证明被告政源公司与被告博骐公司签订的团购合同的总价款为119827630元，根据土地法相关规定不可能取得商品房预售许可证。被告政源公司支付给被告博骐公司的房款是根据所有业主交付的房款，有三种方式：1是业主直接交给被告博骐公司,2是业主交付给被告政源公司，被告政源公司在交给被告博骐公司,3业主交给被告后勤管理中心，被告交给被告政源公司，被告政源公司再交给被告博骐公司。任何一种交款方式被告政源公司均未截留。被告博骐公司所称的八百多万元没有交付齐均不是事实也不是被告政源公司所造成的。根据双方签订的团购合同第6条第2项中的手写加盖被告博骐公司公章的内容属于被告博骐公司私自添加，被告政源公司不予认可，不具合同效力；2.2014年2月6日的收据，被告博骐公司收到被告政源公司支付的购房款500万元，2014年9月25日支付购房款200万元，证明2014年2月6日收据包含原告于2014年1月3日支付的购房款100000元，2014年9月25日支付的购房款收据包含原告于2014年9月份支付的94000元购房款。原告对被告政源公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，证据指向有异议，该证据是被告政源公司与被告博骐公司之间签订的合同，与原告没有关联，原告支付了购房款就要得到房屋。律师函证明原告没有按约定得到购买的房屋，故原告的诉讼请求有事实及法律依据；对证据2无异议。被告后勤管理中心对被告政源公司提交的证据1、2均无异议。被告交易中心对被告政源公司提交的证据1、2均无异议。被告博骐公司对被告政源公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，证据指向有异议，根据该合同约定被告政源公司应该将购房款支付给被告博骐公司，但被告政源公司并未按期如约支付，对工程延期有一定责任。证据1中的律师函是被告政源公司单方出具没有证明意义。对证据2真实性无异议，该收据没有明确系原告购房款。被告博骐公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1.被告与西于村签订合作建房协议书1份，以及焦作市解放区政府和南水北调小组相关会议文件8份，证明本案房屋为南水北调安置房，工程各项进度均由政府主导，被告博骐公司不具有自主性，政府各相关部门并未按照要求办理相关证件，导致工程延期；2.被告博骐公司与政源公司签订的团购合同两份以及政源公司向被告博骐公司出具的账户确认目录1份，证明政源公司目前尚欠被告博骐公司购房款8824767元，导致工程延期；3.被告博骐公司与焦作市旺新经贸有限公司签订合作开发协议及补充协议1份，证明被告博骐公司仍在努力推进工程进度。原告对被告博骐公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：证据1、2与原告无关，无论什么原因均不是推迟交房的理由；证据3是2016年5月21日签订的协议更可以证明被告的违约行为，原告请求有事实及法律依据。被告后勤管理中心对被告博骐公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：证据1、2均无异议。证据3同原告质证意见。被告政源公司对被告博骐公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但证据指向有异议，因为政源公司代表广大业主与博骐公司所签订的合同是商品房的买卖，而非南水北调安置房，博骐公司以政府导致工期延误不是理由。证据2真实性无异议，但其中一份合同自行添加的第2款的内容有异议，证实被告政源公司基于业主及后勤管理中心委托签订的购房合同。对对账目录有异议，首先没有加盖政源公司的公章，不能确认是否欠购房款。退一步说即使有按照团购合同约定的差额那么也是业主放弃购买的权利，按照合同第4条约定最终面积是多退少补，本案不存在购房款的问题，最终面积户主对应的均不是政源公司，博骐公司辩称此与工程延期有关没有事实依据，对证据3真实性不清楚，关联性与本案无关。被告交易中心对被告博骐公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：同被告政源公司质证意见，与被告交易中心无关。被告事务管理局、交易中心均未向本院提交证据。被告事务管理局经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据1，能够证明被告后勤管理中心分别于2014年1月1日和2014年9月1日向原告出具了涉案11号楼10层东户房屋的交款收据的事实，本院予以采信；证据2能够证明此次购房是被告事务管理局委托被告交易中心下属政源公司进行团购的事实，本院予以采信；被告后勤管理中心提交的证据1、2均系复印件，但被告政源公司对其真实性无异议，认可被告后勤管理中心已经将团购房业主缴纳的款项转交被告政源公司，本院对其真实性予以认可；证据3能够证明被告后勤管理中心委托被告政源公司代为团购被告博骐所开发建设的位于焦作市××湖路南××和谐家园小区商住项目及其他业主交付购房款的事实，本院予以采信。被告政源公司提交的证据1，原告及被告后勤管理中心、交易中心、博骐置业对其真实性均无异议，能够证明被告政源公司委托团购博骐置业开发建设的位于焦作市××湖路南××和谐嘉苑小区商住项目的事实，本院予以采信；证据2系被告政源公司单方制作未显示送达被告博骐公司，对其真实性，本院不予认可。被告博骐公司提交的证据1中的合作建房协议书能够证明被告博骐公司与焦作市解放区王褚乡西于村村民委员会签订的合作建房协议书的事实，本院对其真实性予以采信，证据1中的其他文件均是复印件，本院不予采信；对证据2中的团购合同本院予以采信；证据3与本案关联性不大，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月28日，被告博骐公司与被告政源公司签订了《团购合同》，合同约定，乙方（被告政源公司）自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购甲方（被告博骐公司）项目。乙方自行团购甲方所拥有的位于焦作市××湖路××和谐家园小区商住项目。乙方团购的房屋为该小区的第9、10、11号楼，共三个单元，共计316套住房。双方约定：1.基础开挖每套房付贰万元订金；2.出地面（正负零）缴至总房款的20%,建至五层缴至总房款的30%，建至十层缴至总房款的50%；3.剩余50%，在甲方取得9、10、11号楼房屋预售许可证后，乙方按以下三种方式：1.现金；2.银行按揭；3.住房公积金贷款，一次性付清剩余房款，并签订《商品房买卖合同》。双方约定交房时间为2015年6月30日。2014年1月15日，被告后勤管理中心与被告政源公司签订《委托团购合同》，由被告后勤管理中心委托被告政源公司代为自行团购被告博骐公司开发建设的位于焦作市××湖路××和谐家园小区商住项目。被告事务管理局、后勤管理中心组织购房者报名、选房、交款。原告团购了11号楼10层东A户的房产，并于2014年1月3日和2014年9月1日分两次交纳了100000元和94000元，共计194000元，交付至被告后勤管理中心指定的账户，由被告后勤管理中心出具了收据。其后被告后勤管理中心分别于2014年1月3日、2014年9月1日将包括本案原告的购房款（100000元、94000元）在内的购房款转入被告政源公司，被告政源公司分别于2014年2月6日、2014年9月25日将包含原告上述房款转入被告博骐公司账户。被告博骐公司在2015年6月30日合同确定的交房日未能向原告和被告政源公司交付房屋，被告博骐公司也未与购房者签订《商品房买卖合同》。至本案起诉前涉案商品房未取得土地使用、土地规划、建设工程规划、建设工程施工许可的证件，也未取得商品房预售许可证明。本院认为，原、被告之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。涉案《团购合同》是被告政源公司与被告博骐公司的真实意思表示，但至本案起诉前涉案商品房未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同应当认定无效。故原告要求解除其与被告博骐公司的团购房合同，没有法律基础，本院不予支持。按照法律规定合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告政源公司、后勤管理中心确定原告是涉案房屋的购房者，双方之间存在委托关系。被告后勤管理中心收取原告购房款后，将包括原告在内的购房款项转入被告政源公司指定账户，被告政源公司又将包括原告购房款项在内的购房款转入被告博骐置业。被告后勤管理中心、政源公司未收取任何费用，在接受委托过程中，该公司履行了委托的事务。现被告博骐公司未能按期交房，被告后勤管理中心、政源公司不存在故意或重大过失，不应该承担返还房款、支付利息的责任。因被告博骐公司未取得商品房预售许可证，导致团购合同无效，且被告政源公司已将收取原告的购房款转入被告博骐公司账户，因此被告博骐公司应当返还原告购房款194000元，并承担购房款的同期贷款利息。本案中，被告政源公司于2014年2月6日、2014年9月25日分别将包含原告房款100000元、94000元转入被告博骐公司账户，故100000元购房款的利息应从2014年2月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，94000元购房款的利息应从2014年9月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，原告主张超过部分，本院不予支持。被告机关事务管理局和被告交易中心并非本案团购房合同相对方，故原告要求其返还购房款及利息，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第四百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告河南博骐置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周学君房款194000元及利息（其中100000元的购房款从2014年2月6日起计算利息，其中94000元的购房款从2014年9月25日起计算利息，以上利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款之日止）；二、驳回原告周学君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4652元，保全费1670元，共计6322元，由被告河南博骐置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 张 莉审 判 员 李 艳代理审判员 史 艳二〇一七年三月十三日书 记 员 侯明杰