安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖17民终230号
上诉人（原审被告）：池州万和房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市贵池区。
法定代表人：汪晓路，该公司执行董事。
委托代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。
委托代理人：荣婧，安徽中天恒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：许晓丽，女，1963年11月22日出生，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人：何四八，安徽九华律师事务所律师。
上诉人池州万和房地产开发有限公司（以下简称“万和房地产公司”）因与被上诉人许晓丽房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2015）贵民一初字第01200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人万和房地产公司委托代理人朱政、荣婧，被上诉人许晓丽及其委托代理人何四八到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月16日，原告许晓丽与被告池州万和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了被告开发的池州市贵池区秀山南路与西一路交叉处华邦阳光城3幢206室，约定2011年6月30日之前交房。2010年12月24日，原告办理了房产证、土地证，均登记在原告许晓丽名下。被告实际交房时间为2010年12月18日。2011年4月份，原告就206室质量问题向被告池州万和房地产开发有限公司反映，并向池州市建设工程质量安全监督局投诉。2014年5月16日、2014年7月17日，被告池州万和房地产开发有限公司委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站就华邦阳光城一期3#楼206室二层顶（1-6）／（D-F）轴现浇板裂缝、华邦阳光城一期3#楼206室一层顶现浇板工程质量检测。2014年5月21日、2014年7月25日安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具了两份检测报告。2014年9月11日，池州市建设工程质量安全监督局依据检测报告向被告池州万和房地产开发有限公司下发了质安房（2014）64号监督意见通知书，意见如下：1、立即委托原设计单位根据检测结果进行核算并出具维修方案或委托加固设计单位根据检测结果出具核算维修方案并经原设计单位确认；2、维修方案确定后经业主同意，委托有资质的加固公司处理，加固期间原监理单位应全程跟踪监理；3、加固处理结束后，应委托有资质的检测单位对加固后的房屋整体性进行检测，符合设计要求后，组织相关责任主体会同业主共同验收，确保安全使用。之后，原设计单位出具了维修方案，被告池州万和房地产开发有限公司将设计方案交付给池州市建设工程质量安全监督局。原、被告双方无法达成一致。故原告诉至法院。
另查明：在案件审理过程中，原告申请对池州市贵池区秀山南路与西一路交叉处华邦阳光城3幢206室房屋质量问题产生原因及修复费用进行鉴定。九华司法鉴定所出具（2015）九鉴字第38号司法鉴定书，鉴定意见为：1、华邦阳光城3幢206室负弯矩钢筋保护层严重偏大、墙面粉刷层砂浆大面积起砂、外墙渗水、板厚度超标、厨房和卫生间排水管穿板处防水节点混凝土开裂均是由于房屋施工不符合相应的验收规范导致；餐厅、客厅、东卧室顶板在拐角部位裂缝，是由于负弯矩钢筋保护层严重偏大，混凝土收缩导致；西阳台楼面板跨中裂缝是由于混凝土收缩导致；2、根据现场质量问题及相关规范计算修复费用为103172.39元。鉴定费为2万元。
再查明：原告许晓丽交纳了2011年1月1日至2015年7月7日的物业管理费4490元、车位费3360元、公共能耗费100元。
原审法院认为：原告与被告签订的的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效。原告按合同履行交付房款的义务，被告应按照合同约定交付符合质量及设计要求的房屋。但在被告履行交房义务后，原告发现房屋存在顶板贯穿裂缝、地坪大面积龟裂、外墙渗水等现象。根据《中华人民共和国建筑法》第60条规定：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。诉争的房屋出现顶板贯穿裂缝、地坪大面积龟裂、外墙渗水等现象，显然违反了以上规定，也影响了业主的正常使用，不符合合同目的，因此应属房屋质量存在瑕疵。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，买受人愿意自行修复或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。被告辩称在2013年3月对诉争的206室进行过维修，原告许晓丽在客户维修服务单上签名及并签写了基本满意，但被告提供的该维修服务单系复印件，且原告许晓丽称未签过该服务单。被告也未能提供其它证据予以佐证。在原告向池州市建设工程质量安全监督局投诉后，被告委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站就诉争206室进行检测，池州市建设工程质量安全监督局依据检测报告向被告池州万和房地产开发有限公司下发了质安房（2014）64号监督意见通知书。但被告未能按照意见通知书对诉争206室进行修复。提供质量合格的商品房是被告的责任，出现质量问题及时修复是合同约定及法定的义务，被告在长达4年的时间内未能修复房屋，故对被告的辩解不予采信。据此，被告应承担保修责任，被告至今未予维修，原告要求赔偿维修费用的诉讼请求，应予以支持。依据九华司法鉴定所（2015）九鉴字第38号司法鉴定书，诉争房屋修复费用为103172.39元，该请求有事实和法律依据，应予支持。因被告交付给原告的房屋存在质量瑕疵，导致房屋（华邦阳光城3幢206室）无法装修入住，给原告造成损失。扣除必要的装修时间（十二个月）后，被告应从2011年12月19日起承担原告的租金损失至至本判决书生效时止。对租金损失原审法院结合市场价格予以酌情认定。因房屋质量问题原告导致无法装修入住，但其缴纳了2011年1月1日至2015年7月7日物业管理费4490元、车位费3360元、公共能耗费100元。对该部分损失结合实际情况予以酌情认定。原告诉称要求被告承担2015年7月起按照每月90元标准承担物业费，因其未实际交纳，不予支持。原告诉称要求被告承担赔偿2012年装修和2015年装修材料上涨、人员工资差价51754.69元，因无相关法律依据，不予支持。原告诉称要求被告减少房屋价款5万元，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决：一、被告池州万和房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告许晓丽房屋维修费用103172.39元，赔偿原告许晓丽租金损失按每月1000元从2011年12月19日起至判决书生效时止。赔偿原告许晓丽交纳的物业管理费4490元、车位费3360元、公共能耗费100元的一半3975元。二、驳回原告许晓丽的其它诉讼请求。案件受理费3545元、保全费1520元、鉴定费2万元，合计25065元，由被告池州万和房地产开发有限公司承担。
原审宣判后，万和房地产开发公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案的基本事实认定和法律适用均存在错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件之一《住宅质量保证书》上约定了上诉人应当承担的保修责任的范围与保修时间。同时根据建设部《商铺住宅实行住宅质量保证和住宅使用说明书制度的规定》第五条，开发商对商品房除地基基础和主体结构外的建筑物的保修时间最长为3年，而本案涉案房屋交付时间是2010年12月18日，被上诉人向上诉人提出质量问题的时间是2014年4月，显然已经超过规定的保修期限。原审法院认定上诉人应当赔偿维修费，无事实和法律依据。原审法律适用不当，原审法院如果适用《中华人民共和国建筑法》第六十条第二款应当判决建筑施工企业承担维修责任而不是开发企业承担，并且承担的方式是修复而不是赔偿损失。本案系被上诉人超过保修期要求上诉人修复，上诉人无修复的法定责任和约定责任，故原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十三条第二款亦不当。二、九华司法鉴定书出具的《司法鉴定意见书》不能作为原审法院定案的依据。1、鉴定意见对房屋涉案房屋质量问题出现的时间未提及，也未对上述质量问题是否在保修期内出现进行认定；2、鉴定意见存在明显技术问题。根据建设部规定，如果发生房屋质量缺陷，应由原设计单位根据鉴定结果出具维修方案后再进行估价。安徽九华司法鉴定所虽然具有建筑工程司法鉴定资质，但其鉴定意见中并未附维修方案，故其鉴定意见中提出的材料用量显然无任何依据，并且存在过度维修的情况。三、原审法院判令上诉人承担被上诉人的租金损失无事实和法律依据。原审法院认定房屋交付时存在质量瑕疵导致无法入住与本案事实不符。即使商品房需要维修，修复时间也仅几天就行，不需要长达三年之久。另原审法院判决上诉人按每月1000元标准承担租金损失无事实和法律依据。四、原审法院判令上诉人赔偿被上诉人缴纳的物业费、车位费、公共耗能费等费用的一半无事实和法律依据。
被上诉人许晓丽在庭审中辩称：一、1、关于上诉人第一点上诉理由房屋保修期问题。2000年国务院出台质量管理条例，建设部根据该条例制定并发布了房屋质量保修办法，其中规定屋面防水保修期为5年。该行政法规和规章已经取代了此前的相关规章，上诉人以此作为上诉理由不能成立，据此被上诉人要求上诉人承担保修责任未超过质量保修期；2、关于一审法律适用：《中华人民共和国建筑法》第六十条规定是房屋竣工验收的时候对房屋质量状态的总体要求，原审判决引用该条文与判决并不矛盾。案涉商品房是在2010年年底交付，在2010年至2015年长达5年的时间里，上诉人未全面履行修复义务，2014年主管部门发责令整改的通知后到2015年7月份仍然未履行修复义务，这种情况就是拖延修复，故原审法院判决直接给付费用是正确的。二、对上诉人第二点上诉理由意见：司法鉴定范围应根据当事人和法院的委托确定，房屋质量问题或缺陷是否还在保修期内属于法院对案件的事实认定问题，不是本案鉴定的范围；2、上诉人认为应由原设计单位出具维修方案的理由无法律依据。三、对上诉人的第三点上诉理由意见：根据最高院司法解释的规定，买受人可以要求解除合同或赔偿损失，上诉人说房屋维修时间就几天，我们认为这么严重的房屋质量问题不可能只需要几天修复，几个月都很难修复，长达三年多的时间不是被上诉人导致的，是上诉人拖延修复导致的。原审判决充分考虑了房屋交付后被上诉人装修期限，并已经扣除了一年时间，相关租金标准的认定也合理合法。四、对上诉人第四点上诉理由意见：因房屋存在质量问题导致被上诉人无法入住，但不管是否入住，物业管理企业均要收取物业费，导致了被上诉人缴纳了双份的物业费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方提交的其他证据及证明目的均同原审，相对方的质证意见亦与原审相同。本院认证意见与原审一致。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人2009年12月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。本案二审争议的焦点是：一、上诉人是否应承担案涉房屋的保修责任；二、鉴定意见能否作为定案依据；三、原审判决确定的相关租金、物业费、车位费等损失是否合理。
关于争议焦点一，建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……”，案涉房屋于2010年12月18日交付，故上诉人最低于2015年12月18日前应对房屋屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏等质量问题承担修复责任，对房屋主体方面的质量问题在设计的合理期限内均应承担保修责任。被上诉人于2014年4月向政府相关主管部门投诉，经政府主管部门责令整改，上诉人在合理期限内未履行修复义务，故被上诉人主张修复费用符合法律规定，应予以支持。上诉人认为其已经出具了维修方案，但由于被上诉人拒绝上诉人维修人员进场造成无法维修，因其提供的证据不足以证明其观点，对上诉人的此项上诉理由，本院不予支持。
关于争议焦点二，经被上诉人申请，原审法院依法委托安徽九华司法鉴定所对案涉房屋质量问题产生原因及修复费用进行鉴定。鉴定过程中，安徽九华司法鉴定所根据双方提供的资料，经现场勘查后，依据相关规范出具鉴定意见，并对上诉人提出的异议给予书面答复。二审过程中，鉴定人员出庭接受双方质询，对双方的异议给出合理答复。上诉人虽对鉴定意见仍有异议，但未提交足以反驳的证据和理由，该鉴定意见可以作为定案的依据。上诉人的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人在二审过程中申请对鉴定意见中质量问题出现的时间进行补充鉴定，本院认为，相关鉴定申请应遵循举证期限的限制，在一审过程中向原审法院提交，其在二审中提交补充鉴定申请不符合法律规定，同时对在保修期内出现的质量问题，上诉人均负有保修义务，其补充鉴定申请的理由亦不能成立，对此本院不予准许。
关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，租金、物业费、车位费及公共耗能费损失属于被上诉人因房屋质量问题导致无法入住期间的必然损失，原审法院根据相同地段的房屋租赁情况以及被上诉人缴纳的款项进行酌情认定系行使自由裁量权的范围，且合理合法，应予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3345元，由池州万和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 许院生
审判员 程 进
审判员 段贵峰
二〇一六年六月十七日
书记员 陈秋霞
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。