江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第99号
上诉人（原审被告）张济顺，男，汉族，1957年3月3日生，常州市人。
被上诉人（原审原告）陈琪，男，汉族，1963年7月14日生，常州市人。
被上诉人（原审原告）恽红梅，女，汉族，1962年5月19日生，常州市人。
以上两被上诉人的共同委托代理人马鹏飞，江苏东晟律师事务所律师。
以上两被上诉人的共同委托代理人张曦恬，江苏东晟律师事务所律师实习律师。
上诉人张济顺与被上诉人陈琪、恽红梅房屋租赁合同纠纷一案，常州市天宁区人民法院于2013年10月14日作出了（2013）天民初字第793号民事判决。上诉人张济顺不服原审判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
陈琪、恽红梅诉称，陈琪、恽红梅与张济顺于2012年2月签订商铺房屋租赁合同一份，租期自2012年4月1日至2013年3月31日止，租金为12.8万元，现该份合同已经到期。双方在合同中约定，租赁合同到期后，张济顺如需续租，可以向陈琪、恽红梅提出续租要求，但是张济顺并未提出。在陈琪、恽红梅发函告知张济顺合同期满需要搬出的情况下，张济顺却声称已经发函通知陈琪、恽红梅来协商签约，双方就此发生纠纷。陈琪、恽红梅原本已经与第三方洽谈并准备签订房屋租赁合同，但是为了充分尊重张济顺主张的“同等条件下优先租赁权”，陈琪、恽红梅于2013年4月6日仅与第三方签订了房屋租赁意向书，其中约定年租金为18万元。陈琪、恽红梅与张济顺多次协商，张济顺不接受房屋年租金18万元，双方亦未再续签合同。根据双方合同约定，张济顺必须无条件搬出，但张济顺拒不搬出，故陈琪、恽红梅诉至法院，请求：1、判令张济顺立即迁让出陈琪、恽红梅所有的常州市翠竹新村140-2幢101室房屋；2、判令张济顺赔偿陈琪、恽红梅的租金损失（从2013年4月1日起计算，要求计算至张济顺实际迁让完毕止）；3、诉讼费由张济顺承担。
张济顺辩称，年租金18万元无事实依据，由于租金太高，陈琪、恽红梅不愿意再续租涉诉房屋。虽然双方在商铺房屋租赁合同中未约定转租事宜，但张济顺要求按照翠竹市场的习惯转让涉诉房屋。
原审经审理查明，位于本市翠竹新村140-2幢101室房屋产权登记在恽红梅的名下，陈琪、恽红梅系夫妻关系。陈琪、恽红梅于2012年2月28日与张济顺签订商铺房屋租赁合同一份，合同载明“出租方（以下简称甲方）：陈琪、恽红梅……承租方（以下简称乙方）：张济顺……甲方自愿出租，乙方自愿承租位于本市翠竹新村140-2幢101室两间商铺……租赁期限从2012年4月1日至2013年3月31日止……租金128000元，在合同到期前两个月就继续出租或者不续租等事项，甲乙双方必须及时通知对方，如甲方商铺继续出租，乙方在同等条件下可以优先租用，并在合同期满前一个月重新订立合同，付清租金，反之，视为乙方不再续租，租赁期满，乙方必须无条件搬出……乙方在承租期内已使用的水、电、气、通讯、物业管理费、房屋契税等一切费用，按实际使用量，按规定的时间自行承担费用……乙方不得在租赁期间将房屋转租给第三方，如有发生，甲方有权终止合同……租赁期内，如遇政策性拆迁或甲方急用，甲方提前两个月通知乙方，乙方必须无条件搬出，甲方不承担乙方的损失……乙方预交5000元押金，本合同终止，经核算后退给乙方，租赁期内如造成甲方资产损坏等均由乙方承担，如不承担，不退还押金……如违反以上合同条款，任何一方可向天宁区人民法院起诉或常州市仲裁委员会处理……本合同自签字之日起生效……甲方：陈琪、恽红梅……乙方：张济顺……合同签订日期：2012年2月28日。”合同签订后，双方按约履行。合同到期后，陈琪、恽红梅要求将房屋租金涨至每年18万元，张济顺既不接受，也未按约搬出，并提出要按照翠竹市场的习惯转让涉诉房屋。故陈琪、恽红梅诉至法院，提出前列诉讼请求。
原审庭审中，陈琪、恽红梅提供其于2013年4月6日与案外人王明峰签订的房屋租赁意向书一份，意向书载明王明峰有意租赁本案涉诉房屋，租金为每年18万元，原承租人在同等条件下有优先承租权，原承租人不再续租的情况下，陈琪、恽红梅则和王明峰签订正式租赁合同。陈琪、恽红梅据此向张济顺按18万元一年主张租金损失。对此，张济顺认为18万元无事实依据。
原审庭审中，张济顺提出涉诉房屋的仓库里还有陈琪、恽红梅的东西在里面，张济顺要求按面积计算扣除相应的租金。对此，陈琪、恽红梅质证认为与事实不符，陈琪、恽红梅将商铺租赁给张济顺之前，该仓库就一直由陈琪、恽红梅自己使用，陈琪、恽红梅从未将该区域租赁给张济顺。
上述事实，由当事人的陈述、房屋产权证、商铺房屋租赁合同、房屋租赁意向书等证据证实。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，当事人应依约履行。本案中，陈琪、恽红梅与张济顺双方签订的商铺房屋租赁合同合法、有效，双方应依据协议履行。现张济顺认为陈琪、恽红梅在租期届满后将房屋租金涨至每年18万元太高，明确表示不愿意再续租房屋，并要求按照翠竹市场的习惯转让涉诉房屋。法院认为，张济顺的上述辩称无事实及法律依据，亦不符合双方的合同约定，故法院不予采信。法院认定双方在合同租赁期届满后，经协商未达成续租的一致协议。合同到期后，张济顺拒不搬出的行为，违反了双方的合同约定，现陈琪、恽红梅要求张济顺立即搬出涉诉房屋的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。陈琪、恽红梅要求张济顺自2013年4月1日起至张济顺实际搬出涉诉房屋之日止按每年18万元的标准赔偿陈琪、恽红梅的租金损失。法院认为，陈琪、恽红梅与第三人签订的租赁意向书，真实性无法确认，且对张济顺无约束力。结合双方签订的商铺房屋租赁合同，法院认定张济顺自2013年4月1日起至实际搬出之日止应按每年12.8万元的标准赔偿陈琪、恽红梅的租金损失。张济顺提出涉诉房屋的仓库里有陈琪、恽红梅的东西，要求按面积计算并扣除相应租金的辩称，无事实依据，法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，作出如下判决：一、张济顺于判决发生法律效力之日起三十日内从本市翠竹新村140-2幢101室房屋内迁出。二、张济顺于判决发生法律效力之日起三十日内赔偿陈琪、恽红梅的租金（自2013年4月1日起算至实际迁出之日止，按照年租金标准128000元计算）。案件受理费155元，由张济顺负担。
上诉人张济顺不服上述判决，向本院提起上诉称，上诉人自2009年10月从林志国处转让取得本案所涉房屋的租赁权，转让过程中，被上诉人同意如上诉人经营不下去，同意转让，上诉人才向林志国支付转让费7万元及剩余房租4万元。被上诉人当时签字同意并收取了上诉人5000元押金。被上诉人并口头同意将楼上30平方米的仓库交给上诉人使用。上诉人承租后，投入15万元装修。之后上诉人多次要求被上诉人让出仓库未果。2010年2月，双方签订续租合同，明确上诉人可以转让，但须经被上诉人同意。之后租金每年增加8%。因仓库问题激怒了被上诉人，以后的合同规定上诉人不准转让，上诉人考虑到投资金和老客户的问题，只能违背自己的意愿签字同意。2013年，被上诉人无理要求租金18万元，上诉人不能同意，要求按照以前承诺同意转让，被上诉人不同意转让，因此矛盾激化。上诉人占有的仓库按照平方计算260元每天的租金应当予以扣除。请求二审法院按照事实改判。二审审理中，上诉人明确其上诉请求为，请求改判上诉人可以转让涉案承租的房屋，二楼被上诉人占有仓库的租金应予扣除。
被上诉人陈琪、恽红梅辩称，一、答辩人与上诉人之间的租赁合同已经到期，上诉人已经明确拒绝续签，其当然应当从答辩人的房屋内迁出。双方2012年2月签订的《商铺房屋租赁合同》，租赁期限从2012年4月1日至2013年3月31日止，租金12.8万元。双方约定：“在合同到期前两个月就继续出租或不续租等事项，双方必须及时通知对方，如甲方（指答辩人）商铺继续出租，乙方（指上诉人）在同等条件下可优先租用，并在合同期满前一个月重新订立合同，付清租金，反之，视为乙方不续租，租赁期满，乙方必须无条件搬出。”现该份租赁合同已经到期。合同到期前，上诉人如需要续租，其完全可以向答辩人提出续租要求，但是上诉人并未提出。在答辩人发函告知上诉人合同期满需要搬出的情况下，上诉人却声称已经发函通知答辩人来协商签约，双方就此引发争议。答辩人原本已经与第三方洽谈并准备签订房屋租赁合同，但是为了避免不必要的争议，充分尊重上诉人主张的“同等条件下优先租赁权”，2013年4月6日，答辩人仅与第三方签订了《房屋租赁意向书》。答辩人随即将《意向书》中约定的租赁条件即“年租金18万元”告知上诉人，并且向上诉人明确：如果上诉人能够符合该条件，上诉人依然可以享有同等条件下的优先租赁权。但是上诉人明确予以了拒绝，上诉人明确其不需要续租，他就是要求答辩人同意其将商铺转让（这样上诉人可以收取一笔转让费）。答辩人根本没有承诺过合同到期后可以让上诉人转租，因为双方之间的租赁合同明确约定的是不得转让。故答辩人完全有权不同意上诉人转租的要求。二、上诉人所谓的仓库问题完全是找的借口。答辩人将房屋出租给上诉人之前，该房屋内的仓库早已存在，从未作为租赁面积交付给上诉人，上诉人已经承租了数年，也从未提出过任何异议。现在提出只不过是为了继续耍赖找的借口罢了。三、答辩人房屋的租金行情早已远远不止12.8万元，上诉人赖在答辩人的房屋内不走，导致答辩人重大利益损失，答辩人现在无法出租给他人。一审法院仅以12.8万元支持答辩人的租金损失要求，答辩人不能认同，只是为了早日将纠纷解决所以才无奈接受该项判决。请求及时查明事实，依法作出判决，驳回上诉人的上诉。
二审审理中，双方当事人对原审查明的事实均没有异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审审理中，上诉人张济顺认为，本案核心问题是为什么被上诉人同意林志国转让，不同意上诉人转让，上诉人在转让时支付了7万元转让费。转让费的情况不止翠竹这一地块，是全国性的商业习惯，被上诉人不同意转让，上诉人投资了这么多钱就损失掉了。被上诉人认为，现在市场都是因为转让费形成房客与房东有畸形的关系，今年我和他打官司，如果允许他转让，以后还要和下家打官司。我们不允许转让，是为了保护我们自己的房子，保护我们自己的合法权益。
本院认为，依据双方当事人签订的房租租赁合同，上诉人承租的房屋是本市翠竹新村140-2幢101室房屋，合同中并未明确包含上诉人主张的仓库部分，且上诉人租赁房屋期间，也并无证据表明双方曾就被上诉人将仓库交付给上诉人使用达成一致意见，上诉人也并无证据表明其曾向被上诉人主张交付仓库，故上诉人认为被上诉人为交付仓库、应当扣除仓库部分租金的请求缺乏事实和合同依据，本院不予支持。双方当事人签订的房屋租赁合同明确约定承租人（即上诉人）不得将房屋转租给第三方，上诉人称签订上述合同违背了自己的真实意愿，但其并未提供相关证据证明，也未在法定期限内申请撤销上述合同条款，故上述合同条款应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。现双方当事人之间的房屋租赁合同已经到期，上诉人仍主张要求转让承租房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人张济顺的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费155元，由上诉人张济顺负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 罗希夷
审判员 张 斌
二〇一四年二月十八日
书记员 陈 娟