重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0119民初4788号
原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司，住所地南川区南城街道清桥社区硫磺二组移民新村13号，组织机构代码59673160-4。
负责人张良，四川永欣物业服务有限公司南川分公司总经理。
委托代理人黄学静、夏卿，重庆华升律师事务所律师。
被告周仕容，女，1955年7月4日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告王彬，男，1981年10月19日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人周仕容（被告王彬之母），居民，住址同上。
原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司与被告周仕容、王彬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法由代理审判员冯骥独任审判，并适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司委托代理人黄学静、夏卿，被告周仕容、被告王彬的委托代理人周仕容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司诉称，原告系“XX·XX”建设单位依法聘请的物业服务公司，原告依法为该小区业主提供物业服务。被告系该小区某幢某某号房屋业主（房屋建筑面积为113.54平方米）。被告在2013年11月至2014年11月期间拖欠物业服务费、公摊水电费共计2196.40元。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判令：被告立即支付2013年11月至2014年11月期间物业服务费2066.43元（1.4元/月∙平方米×113.54平方米×13个月）和公摊水电费130元（10元/月×13个月），共计2196.40元，并从2013年12月1日起每日按欠费金额的0.3%支付违约金直至付清时为止；诉讼费由被告负担。
被告周仕容、王彬辩称，被告系该小区某幢某某号房屋业主。原告诉称被告未交纳物业服务费的期限属实。房屋的建筑面积以房管机关登记的建筑面积为准。被告不交纳物业服务费的理由在于：物业服务费、电梯费、公摊水电费的标准来源不明、没有依据；小区通风井被其他业主占用以及X幢X楼舞蹈班私自乱搭乱建；小区很多业主将民用住宅私自改为商用；电梯不能下到车库，车库至今只有一个门进出；7幢楼第3层有人办舞蹈班，人很多导致电梯不能正常使用问题；电梯经常出现故障而原告未能及时修复；原告私自将公共的绿化地段进行硬化后出租给商户使用；原告私自将消防通道出租给商户使用；原告私自改动下水管道导致业主家的厕所有异味；原告退场前并未将公告区域广告费收入使用情况进行公示、原告收取小区停车费过高、原告工作人员态度不好以及原告安保措施不到位导致小区内有业主家中被盗。
经审理查明，2010年11月1日，重庆XX房地产开发有限公司与四川永欣物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同约定，由重庆XX房地产开发有限公司选聘四川永欣物业服务有限公司对重庆XX房地产开发有限公司开发建设的“XX·XX”提供前期物业管理服务；该合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：1.住宅1.10元/月/㎡（不含电梯费和公共能耗费）；……3.商业物业3.50元/月/㎡（不含中央空调费、电梯费和公共能耗费）……；第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；第二十条约定，本合同期限自2010年11月1日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；第二十七条约定，建设单位、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按逾期每日千分之叁的标准支付违约金。合同签订后，原告为重庆市南川区“XX·XX”小区提供前期物业管理服务。2012年7月6日，重庆XX房地产开发有限公司（甲方）、四川永欣物业服务有限公司（乙方）与原告（丙方）签订《关于明确“XX·XX”物业管理工作的协议书》，该协议约定：丙方系乙方为方便在南川区“XX·XX”小区进行物业管理工作而设立的下属企业，丙方成立后，实际负责小区的物业服务工作；甲、乙、丙三方一致同意，原甲、乙双方于2010年11月1日签订的《前期物业服务合同》中约定的乙方应承担的权利、义务全部由丙方享有和承担；《前期物业服务合同》第四章第六条中约定的住宅物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.1元收取，电梯费和公共能耗费用另行计算，现将住宅物业的电梯收费标准统一调整为按建筑面积每月每平方米0.3元，公共能耗费10元/月/户，另二次供水0.8元/吨收取；……。后重庆XX房地产开发有限公司与四川永欣物业服务有限公司签订《前期物业合同解除协议》，协议约定，双方于2014年11月30日正式解除《前期物业服务合同》。被告系重庆市南川区“XX·XX”小区某幢某某号房屋的业主，其房屋为电梯住宅，建筑面积为113.54平方米。被告在2013年11月至2014年11月期间一直未交纳物业服务费。
上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》一份、《关于明确“XX·XX”物业管理工作的协议书》一份、收费收据一份、《前期物业合同解除协议》一份、催收物业费通知书若干份，本院依法调取的《房屋登记信息查询证明》一份及当事人陈述等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。
本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。“XX·国际城”建设单位重庆XX房地产开发有限公司与四川永欣物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，之后重庆XX房地产开发有限公司、四川永欣物业服务有限公司与原告三方签订的《关于明确“XX·XX”物业管理工作的协议书》系对《前期物业服务合同》的合同相对方及合同权利义务内容的进一步明确，因此，重庆XX房地产开发有限公司与原告之间已建立合法有效的物业服务合同关系，而被告作为“XX·XX”小区业主，依法应受到上述物业服务合同关系的约束。故，被告应按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费用。由于被告在2013年11月至2014年11月期间（共计13个月）一直未交纳物业服务费，按照合同约定，该期间的物业服务费按月收取（按建筑面积计算），住宅为1.10元/月∙平方米，电梯费为0.3元/月∙平方米，公共能耗费10元/月/户，被告房屋建筑面积为113.54平方米，故，被告从2013年11月至2014年11月期间（共计13个月）应向原告交纳的物业服务费为1623.622元（1.10元/月∙平方米×113.54平方米×13个月）、电梯费为442.806元（0.3元/月∙平方米×113.54平方米×13个月）、公共能耗费130元（10元/月/户×13个月），共计2196.43元。原告对上述期间物业服务费主张2196.40元符合法律规定，本院予以确认。对原告主张被告从2013年12月1日起每日按欠费金额的0.3%支付违约金直至付清时为止的诉讼请求，被告未按期交纳物业费，依法应承担违约责任，但违约金标准过高，本院依法酌定违约金为110元。对被告提出之不交纳物业服务费的理由，经本院审查，均不能成立被告拒不交纳物业服务费的法定抗辩理由，因此，本院依法不予采纳，被告可依据相关法律法规的规定主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：
一、由被告周仕容、王彬在本判决生效之日起十日内向原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司支付2013年11月至2014年11月期间（共计13个月）物业服务费（包括电梯费、公共能耗费）2196.40元及违约金110元，共计2306.40元。
二、驳回原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告王彬、周仕容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 冯 骥
二〇一六年八月十九日
书 记 员 龙军宏