浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金武民初字第48号
原告：徐某。
委托代理人：陶某某。
被告：武义××置业有限公司。
书香。
法定代表人：王某。
委托代理人：方某某。
原告徐某为与被告武义××置业有限公司。
恒兴××”）商品房销售合同纠纷一案，于2011年12月29日向
本院起诉，本院于当日受理后，依法由代理审判员陈伟独任审
判，于2012年2月9日第一次公开开庭进行审理。原告徐某及其
委托代理人陶某某，被告恒兴××的委托代理人方某某到庭参
加诉讼。于2012年3月22日第二次公开开庭进行审理。原告徐
某的委托代理人陶某某，被告恒兴××的委托代理人方某某到
庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐某诉称：2009年9月28日，原、被告签订一份《商
品房买卖合同》。双方约定：被告将其开发建设的坐落在武义
县城南湖××区××单××室商品房一套（建筑面积98.16平
方米）以及附房一间（附房第35间，建筑面积25.07平方米）
出卖给原告，房屋总价款402255元，其中主房款299255元，附
房款103000元。被告应于2010年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告。合同签订后，原告已按合同的约定向被告
支付了全部的购房款402255元，但被告未按合同约定向原告交
付房屋。后得知，被告出卖给原告的附房未经规划审批，属违
章建筑，根本不可能通过验收交付。该附房也已被武义县城建
监察大队依法拆除。原告认为，被告为达到多赚钱的目的，擅
自在公共消防通道上违法建筑附房，并故意隐瞒事实真相，将
该附房出卖给原告，明显是欺诈行为。被告未按合同约定向原
告交付房屋，已构成逾期交房违约，应承担违约责任。被告的
欺诈和违约行为，不仅给原告带来了因附房不能交付而造成的
直接损失，而且也给原告造成了主房的贬值损失。故诉请判令
：被告立即将坐落在武义县城南湖××区××单××室的套房
交付原告，并支付逾期交房违约金（从2010年7月1日起至实际
交付之日止按总房款日万分之五计算）；退还原告购买附房所
支付的房价款103000元，并赔偿附房损失103000元；赔偿因附
房不能交付给原告造成的主套房贬值损失196320元（以鉴定的
价格为准）。在案件审理过程中，原告向本院明确放弃了关于
主套房贬值损失的诉请。
原告徐某为证明其主张，当庭出示了下列证据：
1、原告身份证复印件、被告企业工商登记材料各一份，
证明原、被告身份及诉讼主体资格的事实；
2、商品房买卖合同、发票各一份，证明原告向被告购买
房屋的事实；
3、房价构成清单、录音资料文某说明各一份，证明房价
构成情况的事实；4、武义县城建监察大队出具的情况说明一份、照片两张
，证明被告出售给原告的附房系违法建筑并已被拆除的事实；
5、裁定书一份，证明原告曾起诉后撤诉的事实；
证据1-5，被告均无异议，本院予以认定。
被告恒兴××答辩称：被告确未交付附房，现在也无法
交付。商品房买卖合同中仅对延期交付房屋的违约责任作了约
定，而未对无法交付房屋的违约责任做出约定。客观上来说现
在已无法实现合同目的，故被告主张解除合同，并同意赔偿损
失。
被告恒兴××为证明其主张，当庭出示了缴款通知单一
份，证明被告曾向原告发缴款通知，要求原告交纳相关费用并
交房，被告就交付主房部分是不违约的事实。原告对证据的真
实性无异议，但认为其购买的是主房与辅房一个整体，原告在
发现没有辅房的情况下有权拒绝接收主房，故不能证明被告的
待证事实。本院对该证据的真实性予以认定。
综上，本院认定如下事实：2009年9月28日，原、被告签
订《商品房买卖合同》一份。合同约定：被告将其开发的坐落
于武义县城南湖××区××单××室商品房一套（建筑面积98
.16平方米）以及附房一间（附房第35间，建筑面积25.07平方
米）出售给原告。房屋总价款402255元，其中主房房款299255
元，附房房款103000元。原告应于2009年5月8日付定金20000
元；于2009年5月16日前交房款102255元，并同时交齐贷款所
需的一切资料；于2009年9月30日前向银行贷款280000元。被
告应于2010年6月30日前向原告交付商品房，并符合：1、建设工程某某工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2
、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部
门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、
道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同还对开发商逾期
交房违约责任作了约定：1、逾期不超过60日，自合同规定的
最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人
支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期
超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖
人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付
购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金
；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的
最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人
支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告
支付了全部购房款402255元。另查明，被告曾于2010年6月30
日向原告通知，要求原告交纳相关费用后交接房屋。因原告发
现被告未建辅房故拒绝收房。后被告未经审批在公共通道上修
建了辅房，于2011年3月24日被武义县城建监察大队在巡查中
发现，后被拆除。2011年4月15日，被告通过电话通知原告，
辅房无法交付。原、被告双方曾多次协商赔偿事宜，但未能达
成一致。徐某曾于2011年9月9日向本院起诉，后于2011年11月
25日撤诉。庭审中，原告明确不同意解除商品房买卖合同。
本院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同系双方真
实意思表示，合法有效。原告有按约向被告支付购房款的义务
，而被告则应按约向原告交付房屋。被告在未取得规划部门许可的情况下，擅自在公共通道上建造辅房，且在出卖时未向原
告如实告知，导致无法按约向原告交付辅房，明显存在过错。
关于被告要求解除商品房买卖合同的辩解，本院认为，本案系
因被告违约无法向原告交付辅房造成，根据合同约定，解除合
同的选择权在原告而非被告，且原告已明确不同意解除合同，
故对该辩解本院不予采纳。综上，因辅房已无法交付，故本院
对原告要求被告退还辅房房款并赔偿辅房房款一倍损失的主张
予以支持。关于违约金的问题，商品房买卖合同约定：被告应
于2010年6月30日前向原告交付商品房，逾期不超过60日，自
合同规定最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日
向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；
逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行
，自合同规定最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人
按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。因原告明确
要求继续履行合同，故被告应按合同约定向原告支付违约金。
因被告已于2011年4月15日明确告知原告无法交付辅房，根据
合同约定，是否解除商品房销售合同的选择权应在原告，原告
应及时向被告做出上述意思表示。若原告要求继续履行合同（
事实上只能部分履行），其应向被告接收房屋（主房），再行
协商赔偿事宜。若原告要求解除合同，则双方可就解除合同的
相关赔偿进行协商。而原告的诉请当中要求被告交付房屋，故
因其未及时接收房屋（主房）而扩大的损失本院不予支持。故
本院确定违约金从2010年7月1日起算至2011年4月15日止按已
付总房价款的日万分之五计算（402255×289×0.0005=58125.85）。关于原告在庭审中放弃主张因辅房不能交付而造成主房
的损失系其对权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七
条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合
同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如
下：
一、被告武义××置业有限公司于本判决生效后7日内向
原告徐某交付武义县城南湖××区××单××室套房；
二、被告武义××置业有限公司返还原告徐某辅房款103
000元并赔偿103000元，支付违约金58125.85，上述共计26412
5.85元，限本判决生效后7日内履行；
三、驳回原告徐某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3016元（已减半），财产保全费2520元，合
计5536元，由原告徐某负担899元（已预交），由被告武义×
×置业有限公司负担4637元，限本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费6032元，款汇入金
华市财政局。开户银行：农业银行金华市分行营业中心。汇入
帐号：19×××37，或直接交金华市中级人民法院立
案大厅收费室）。
代理审判员 陈 伟
二〇一二年三月二十三日
书 记 员 徐恒峰