江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终2548号
上诉人（原审原告）：无锡市顺业机械制造有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇石塘湾五秦村。
法定代表人：秦翼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈浩庆，江苏茂业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李江，男，1962年6月17日生，，汉族，户籍所在地四川省达县，现住江苏省无锡市。
委托诉讼代理人：蒋冬，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭正海，男，1966年7月24日生，，汉族，户籍所在地四川省达县，现住江苏省无锡市滨湖区。
上诉人无锡市顺业机械制造有限公司（以下简称顺业公司）因与被上诉人李江、郭正海企业承包经营合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2017）苏0206民初4669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顺业公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持其公司一审诉讼请求。事实和理由：1.李江对于承包房屋倒塌负相当的责任。双方之间的承包合同明确了李江在承包期间对于有房屋有维修保养义务，但李江使用野蛮生产手段而没有尽到维修保养义务，所谓的暴雨天气是可以预见的正常天气情况并非不可抗力的自然灾害。2.承包房屋倒塌后承包合同并未中止。李江承包的房屋面积达1056平方米，但倒塌的仅为80平方米，并没有严重影响到李江的生产，事实上李江也在正常生产，更没有提出终止合同也没有撤离现场的意向，只是向其公司承诺付款时间，如不付款停止用电。退一步而言，即使房屋倒塌影响到李江的生产，也只是涉及到总利益的8%。3.双方权利义务结算日期应当以实际终止日期为准，承包终止日期应当认定为李江实际交出搬离厂房之日即2017年4月11日。该期间的相关费用应当按照承包合同的约定由李江承担。其公司为了减少损失，于2016年1月3日向李江发出书面通知，主张逾期拖欠的租金及费用，明确表示终止合同，限期李江搬离厂房，但李江拒不履行，因此造成的租金损失应由李江承担。4.案涉承包合同履行期间，李江从未按约按时交付承包费，不能简单的认为20万元的违约金过高，原审法院认定的违约金不当，认定由其公司承担一半的损失亦不当。
李江辩称：1.承包房屋的倒塌不能归责于其。承包房屋属于老旧厂房，正常维护保养不足以阻止房屋的老化进程，除非重建或大修。其承包前后房屋都是用于铸造生产，不存在野蛮生产的问题，其提供的无锡市气象台的气象资料证明2015年6月17日、27日的降水量为历年同期最多，房屋经不住暴雨冲刷坍塌，并不是其的责任。2.房屋坍塌致使其不能正常生产。房屋坍塌面积虽然占总面积不多，但系铸造车间重要部位，直接影响生产的正常进行，且在未修复之前其他部位也存在坍塌的可能，无法进行生产。3.关于房屋坍塌后的费用承担问题，由于房屋坍塌后承包合同无法继续履行，此后的承包费用自然不用再支付。由于铸造用的设备比较笨重，搬运困难，其没有立即离场。虽然原审法院认定的费用过高，但其还是认可对于2015年6月27日之后的费用承担方案。事实上房屋坍塌后失去使用价值，没有人承租，顺业公司也不存在损失。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。
郭正海辩称，其在案涉承包协议上作为担保人签字时，没有注意协议内容，即使其要承担担保责任，也只需要承担半年，但并未就此上诉。对于原审法院认定顺业公司和李江各半承担责任，其没有异议。
顺业公司一审诉讼请求：1.解除其公司与李江之间的承包协议；2.李江支付到期承包款215000元，会计工资36000元，各项费用4210元，并支付逾期付款违约金20万元；3.李江立即修复承包期间损坏的房屋；4.郭正海对李江的上述付款及房屋修复义务承担连带保证责任。
一审法院认定事实如下：2014年2月10日，顺业公司与李江签订承包协议，约定：顺业公司将铸造车间承包给李江经营，承包期内承包人要负责维修保养好房屋、设备、设施，期满要完好无损坏交还公司，如有损坏要修理好交还公司，如不修理，要按价赔偿给公司；承包期从2014年2月15日到2017年2月15日，承包金每平方米115元计121140元，每年按12万元交付现金；（2014年2月15日至2015年2月15日李江要求减少1万元为11万元，2015年2月15日至2017年2月15日每年为12万元。）在每年2月1日交付4万元，6月1日交付4万元，10月1日交付4万元，不得延期，如延期每天要交2%的滞纳金，如延期15天公司要停承包人生产；承包期内，承包人要守法经营，工商、税务、环保、安全、劳动、质检、银行等有关部门的规章制度要认真执行，手续及费用有承包人办理支付；承包期内的财务有公司会计开票做帐，承包人支付工资，工资每月1日支付，工资每月1500元，全年18000元；协议一式三份，各执一份；协议从签订之日起具有法律效力，不得违约，如有违约，要赔偿人民币20万元。郭正海以“见证担保人”的身份在该协议中签字。协议签订后，双方按约履行，后因部分屋顶坍塌以及顺业公司认为李江拖欠租金及其他费用等，双方发生纠纷，顺业公司于2016年8月12日诉至原审法院。
一审审理中，关于承包款的支付情况，顺业公司称，2015年6月1日之前结欠1.5万元，加上2015年6月1日应付4万元，10月1日应付4万元，2016年2月1日应付4万元，6月1日应付4万元，10月1日应付4万元，合计结欠21.5万元。顺业公司称代李江支付会计工资36000元，其提供了会计周娟英收条三张：2016年2月1日收2015年度会计工资18000元，2016年7月2日收2016年会计工资9000元，2017年1月19日收2016年会计工资9000元。顺业公司称代李江支付各项费用4210元，提供了：无锡市国家税务局定额发票13张计1300元（审计费），2014年4月28日垃圾费交费凭证504元，2014年8月7日开票系统维护费发票366元，2014年9月28日会计培训费收据80元，2014年11月28日账户维护费交费凭证300元，2015年4月7日手续费交费凭证100元，2015年4月10日工会经费交费凭证478.4元，2015年4月24日账户维护费交费凭证300元，2015年5月26日垃圾费交费凭证252元，2015年8月金税盘发票230元，2015年12月28日账户维护费交费凭证300元。李江质证认为，对于会计周娟英的收条真实性不能确认，且李江在2015年6月27日后己不再经营，故从那时起不应再支付会计工资；对于各项费用这部分证据，李江认为这些都是顺业公司运营的正常成本支出，不应当由李江承担，也不同意承担。郭正海质证称对这些事实不清楚。对于己交各项费用的情况,李江提供顺业公司经办人秦鹤明出具的收条9份:2014年3月10日交承包费3万元、2014年4月22日交税务等各项费用及税务代办费合计4560.64元、2014年6月13日交承包费1万元、2014年6月13日交会计工资3000元、2014年6月20日交承包费2万元、2014年11月5日交会计工资1万元、2014年12月9日交承包费2万元、2015年1月5日交承包费2万元、2015年2月16日交承包费2.5万元、2015年5月9日交承包费1.5万元、2015年8月2日交承包费2万元。顺业公司质证对这些收条无异议，称上述这些款项确己收到。郭正海质证称对这些事实不清楚。
另查明：2015年6月份，由于降雨较多，特别是6月27日达大暴雨级别，李江所承包的厂房房顶约80多平方米（两间）发生坍塌。此后，双方为谁应承担修复义务产生争议，经多次协商未果，加之顺业公司认为李江拖欠承包费，双方产生纠纷，顺业公司曾多次对李江进行停电处理。顺业公司认为，房顶坍塌的可能原因是因为李江平时疏于管理，导致屋顶的落水管理堵塞，下了雨之后，屋顶积水，导致坍塌，因此主要原因是因李江平时未尽维护修理义务，故李江应承担修复义务；坍塌的是两间（80多平方米），靠近的两间李江也不敢使用，其他部分不影响使用；几次停电是事实，但每次都是因李江拖欠承包费引起的，2015年7月底到8月初经催讨，仍未支付，故2015年8月2日顺业公司对其停电处理，之后他们就离开，后来找人来打招呼，10月7日恢复供电，李江又来复工，到2015年12月实际停产，但李江从未向顺业公司提出要解除合同，其也一直实际控制承包的车间，未向顺业公司提出移交该车间。李江陈述称，2015年6月27日，因几天连续暴雨，导致屋顶坍塌，李江与顺业公司经办人秦鹤明协商一致，秦鹤明要求李江支付两万元，顺业公司即对房屋进行维修，李江支付两万元后，顺业公司没有维修房屋，为此，李江报警。李江提供无锡市公安局惠山分局石塘湾派出所“出警证明”，载明：2015年7月20日10时31分出警，民警了解到，李江租秦鹤明厂房，2015年6月27日左右，厂房上有约20平方米房顶掉下来，没有人员伤亡，李江让秦鹤明维修，秦鹤明称按合同要李江负责维修，秦鹤明称李江从2015年2月开始就没有交房租，多次催缴不交，其于今天将厂房的电停掉，李江称无法生产报警，民警协调不通，告知双方通过法律途径解决。李江称由于以前承包费交的不及时，顺业公司曾好几次停电，后来在2015年8月31日又停电，李江曾找人打招呼，顺业公司恢复供电了，但之后李江未再组织生产。对于房顶坍塌的原因，李江认为是因房屋非常老旧，李江能承诺的仅是自己在使用时注意不损坏房屋，但因连降暴雨这样的天灾不可抗力导致的房屋坍塌，李江不应承担责任，相反，顺业公司应当对房屋坍塌导致李江不能正常的承包经营承担责任。为此，李江提供了无锡市气象台的“气象资料证明”，载明：2015年6月，我市多降雨过程，月雨量598.5毫米，为历年同期最多；雨日18天，其中暴雨以上4天，17日、27日雨量分别为160.7、142.4毫米，达大暴雨。顺业公司质证对“出警证明”无异议，对“气象资料证明”认为与本案无关。郭正海质证称不清楚、不知道。
一审审理中，经协调，李江己于2017年4月11日将自己的设备等财产搬出承包的车间，将顺业公司的厂房等财产归还给顺业公司。
以上事实，有承包协议、会计收条、各项费用的收据发票、收条、气象资料证明、出警证明、勘验笔录及现场照片、说明及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院审理后认为，顺业公司与李江签订的承包协议，是双方真实意思表示，应为有效，双方应切实履行。现协议约定的承包期限己到，且经协调，李江也己将承包的厂房等财产交还给顺业公司，故双方之间的承包协议己自然终止，无需解除。
争议焦点一：承包房顶坍塌应由谁承担维修责任。协议约定，承包人负责维修保养好房屋，期满要完好无损坏交还公司，由此可见，承包人李江对于房屋只是维护保养的义务，如因其使用造成的损坏，其应承担修复责任。现房顶坍塌是因连日暴雨造成，属于灾害性天气导致，并非李江使用原因造成，且房顶坍塌属于房屋的结构性损坏，对房屋的整体结构及使用都有极大的影响，因此，应由房屋所有人顺业公司承担修复责任，而不应由承包使用人李江承担修复责任，因此，顺业公司要求李江修复受损房屋，无正当理由，不予支持。
争议焦点二：李江是否结欠承包费、会计工资及其他费用。如上所述，涉案房屋屋顶于2015年6月27日坍塌后，修复责任在于顺业公司，而顺业公司一直未对该房屋进行修复，此后李江虽有零星生产，但己不能认定为正常经营，因此，承包费应计算至2015年6月27日，总数为153397.26元（11万元+12万元/365天X132天），李江到2015年8月2日共支付承包费16万元，故承包费己不欠，且多出的6602.74元可在后面的违约责任中抵扣。关于会计工资，如上所述，2015年6月27日后由于顺业公司未修复房屋致李江不能正常经营，故约定的会计工资应付至2015年6月27日，总数为24000元，此前李江只支付了13000元，还应支付11000元，该款己由顺业垫付，故李江应返还给顺业公司。关于其他费用，虽协议中约定相关部门手续及费用有承包人办理支付，但此约定并不明确，2014年4月22日李江交给秦鹤明税务等各项费用及税务代办费合计4560.64元，也未写明是何时间段的费用，顺业公司称代付各项费用4210元，也未在这些费用发生时通知李江交纳，李江认为这些费用是顺业公司的运营成本，不同意承担，故对于顺业公司的此项主张，属于证据不足，原审法院不予支持。
争议焦点三：李江是否违约，应承担多少违约责任。根据协议约定，李江在2015年6月1日前应交承包费19万元，虽然现认定承包到2015年6月27日结束，此时李江应交承包费总数为153397.26元，但此前李江共支付承包费14万元，且欠付约定的会计工资11000元，因此，李江构成违约。顺业公司要求李江支付违约金20万元虽有协议约定，但李江否认其违约，隐含了违约金过分高于顺业公司损失的抗辩内容，故应结合顺业公司的损失来确定李江应承担的违约责任范围。2015年6月27日后因顺业公司未修复房屋导致李江无法正常经营，但其一直占据承包的厂房等财产，直至2017年4月11日才将该财产交还顺业公司，因此，此段时间的租金（按约定的承包费标准计算）损失214684.93元（12万元+12万元/365天×288天）应认定为顺业公司的损失，但该损失产生的原因，既有李江一直占据财产未还的原因，也有顺业公司未修复房屋至李江无法正常承包的原因，因此，双方对该损失应各半承担107342.47元，扣除李江多付的承包费6602.74元，李江应赔偿顺业公司损失100739.73元。郭正海作为担保人在协议中签字,顺业公司要求其承担担保责任,理由正当,应予支持。双方对保证的方式未有约定，故郭正海应承担连带保证责任，且其承担保证责任后，有权向债务人李江追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李江于判决生效后十日内向顺业公司返还垫付的会计工资11000元；二、李江于判决生效后十日内向顺业公司赔偿损失100739.73元；三、郭正海对上述第一、二项李江的债务承担连带清偿责任。其承担责任后，有权向李江追偿；四、驳回顺业公司要求李江修复受损房屋的诉讼请求；五、驳回顺业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8128元，财产保全费2520元，元，合计人民币10648元，由顺业公司负担8034元，李江、郭正海负担2614元。
二审中，对于原审法院查明的事实，本院依法予以确认。
二审庭审中，顺业公司提供了2016年1月30日向李江发的函件及EMS单，证明其公司在该日向李江提出终止合同，但遭到李江拒绝，表明李江要求继续履行合同，因此其公司的租金损失其公司自行承担一半不公平。李江称，其不记得是否收到该快递函件，但该函件除了终止合同之外还有其他内容。其停止支付2015年6月27日之后的租金，是因为顺业公司怠于修复房屋，导致其无法正常生产，对客户违约亦产生了损失。
此外，二审期间，李江认可房屋坍塌后其并未搬离，而是在未坍塌的东面车间进行零星的生产。郭正海均称其曾去现场看过，坍塌的房屋为西面车间，坍塌的地方确实不大，但在车间中央，东面车间还能进行部分生产。但东面车间是放炉子烧铁水的，西面车间是放模型做造型的，生产是配套的，坍塌对生产影响很大，造成了很大的损失。李江对此没有异议，顺业公司对此也没有异议，只是认为李江生产的核心部分是炉子，坍塌在西面车间，只是辅助生产，不会影响到实质性生产。
本院认为，本案的争议焦点在于承包房屋坍塌的责任由谁承担；截止2017年4月11日承包协议解除前，房屋租金如何承担；李江是否应当承担顺业公司主张的各项损失及违约金。
关于房屋坍塌的责任问题，双方之间的承包协议确实约定承包期间，李江作为承包人负有维修保养好房屋、设备、设施，期满要完好无损坏交换顺业公司的义务。但案涉承包房屋坍塌的原因系遭遇暴雨天气，屋顶未能经受雨水冲刷导致，系房屋结构存在老化等缺陷，并非因不当维护保养所致。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，作为出租人顺业公司提供安全完好的房屋以保证李江在租赁期间能够安全生产也是作出出租人应尽的法定义务。顺业公司作为房屋所有人和出租人应当对房屋坍塌承担修复责任。
关于2017年4月11日承包协议解除前，房屋租金的承担问题，对于在房屋坍塌后，协议解除前，李江在未坍塌的东面车间进行部分生产活动，双方并没有争议。二审庭审中，各方对于房屋坍塌位于西面车间，东面车间仍然能进行生产也是表述一致的。一方面，虽然坍塌的面积不大，但位于西面车间的中央屋顶，客观上确实影响整个西面车间的使用；另一方面，李江确实仍然占用东面车间在进行部分生产。因此，原审法院对于房屋坍塌后、协议解除前的房屋租金判令由李江承担一半并不当。
关于顺业公司主张的各项损失及违约金问题，其中会计工资问题，因房屋坍塌后李江客观上确实无法正常生产经营，原审法院判令李江承担2015年6月27日之前的会计工资24000元，扣除已经支付的13000元，还应当支付11000元并无不当。关于其他费用4210元，双方协议约定并不明确，李江在履行中交付了税务等各项费用及税务代办费4560.64元，顺业公司称代付各项费用4210元，但双方对此并没有明确约定，也没有取得李江的同意，顺业公司没有证据证明该部分费用确实应当由李江支付，原审法院不予支持并无不当。关于违约金20万元的问题，承包协议确实约定：“如有违约，要赔偿人民币20万元”。本案中，李江确实存在拖延支付租金的违约情形，但顺业公司也存在未能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途这一违约情形。因此，原审法院判令李江承担房屋坍塌后、协议解除前房屋租金一半后无须支付其他违约金并无不当。
综上，顺业公司的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信，对该公司上诉请求不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8128元，由上诉人无锡市顺业机械制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱 菲
审 判 员 朱光烁
代理审判员 季静娜
二〇一七年九月十八日
书 记 员 王久荣