广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初2193号
原告：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈马权。
委托代理人：王志健、黄雪莹，分别为广东法制盛邦律师事务所律师和实习律师。
被告：谢敏怡，女，1973年10月13日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：李遥约、尤玲，分别为广东安国律师事务所律师和实习律师。
第三人：广州联众房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈凌，总经理。
委托代理人：古嘉敏，广东合盛律师事务所律师。
委托代理人：梁结枝，女，该公司员工，联系地址。
原告广州凯安物业管理有限公司诉被告谢敏怡、第三人广州联众房地产代理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王志健，被告的委托代理人李遥约、尤玲，第三人的委托代理人古嘉敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系位于广州市海珠区江南大道中宝树街xx号xx栋倾城汇婚庆广场首层xx号商铺的业主，商铺面积为43.98平方米。2013年7月21日，倾城汇婚庆广场业主委员会（下称“业委会”）通过问卷调查形式广泛征求业主意见后，决定选聘原告为倾城汇婚庆广场的新的物业管理公司。2013年8月15日，业委会与原告签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定业委会聘请原告对倾城汇婚庆广场进行统一管理并提供相应的管理服务，合同期限自2013年9月1日至2018年8月31日止，商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费），物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，每月向业户收取；如业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金。合同签订后，为便于管理，原告经业委会同意后将物业管理费收费标准统一调整为25元/平方米/月（按建筑面积收费）。原告进驻倾城汇婚庆广场提供物业管理服务，被告应当每月向原告支付物业管理费和公摊水电费，逾期付款应自逾期之日起每日按欠缴金额的千分之一承担滞纳金。原告作为倾城汇婚庆广场的物业管理公司，已经严格履行相关合同义务，为被告及广场内其他业主提供了相应的物业管理服务，被告理应按照合同约定支付物业管理费和公摊水电费。然而，2016年1月1日至2016年9月30日、2017年1月1日至2017年1月31日期间，被告一直拖欠物业管理费及公摊水电费。为此，原告曾多次以电话、信函的形式催促被告支付尚欠的物业管理费和公摊水电费，但均追讨无果。被告的行为严重损害原告的利益，故起诉要求判令：1.被告支付2016年1月1日至2016年9月30日、2017年1月1日至2017年1月31日的物业管理费11000元及逾期付款违约金（以被告每月应缴物业管理费为基数，分别按照千分之一的标准每日计算，从2016年1月1日起至被告实际付清所有物业管理费和违约金之日止）；2.被告支付2016年1月1日至2016年9月30日、2017年1月1日至2017年1月31日期间的公摊水电费4750元；3.被告承担本案的诉讼费。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法庭驳回原告的诉讼请求。1、在2013年3、4月，第三人与业委会，协商由第三人对涉案的倾城汇进行统一经营、统一出租。在洽谈的过程中，第三人要求由其公司对倾城汇物业进行管理，这也是作为第三人进场统一经营的前提条件之一。鉴于原来的物业公司是开发商所指定的，业委会通过讨论同意了第三人进行管理。在双方协商签订《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》的过程当中，第三人就与业委会协商物业管理的方案和价格，洽谈的双方是业委会和第三人公司的代表，服务的方案是25元和27元。后来提及到第三人没有物业管理的范围，具体与业委会签订合同的将是第三人的分公司或者叫统一家族老板的公司，也就是原告，实际上原告是第三人的关联公司，所以才存在一直与业委会洽谈的是第三人，最后签订合同的是原告。事后了解，第三人旗下与四家公司存在关联联系，即鼎固资产管理有限公司，广州联科房地产代理有限公司，广州凯安物业管理有限公司，广州联众房地产代理有限公司珠海分公司。同时也了解到原告的法定代表人和第三人的法定代表人是父女关系，第三人及原告的高级管理人员郑经华与第三人的法定代表人是夫妻关系，郑经华与涉案倾城汇的管理代表郑文华据说是兄弟关系。被告已提供多份证据证实原告和第三人存在关联公司关系，或者说原告系属于第三人，或者是两个公司一个牌子。2、第三人与业委会在洽谈物业管理和方案的过程中，提及标准和服务方案在针对商户（承租户）进行收取的管理费方案时，第三人和业委会的共识是物业管理费和水电费均由商户承担，《倾城汇婚庆广场商户租赁合同》第3.4条约定由商户直接向原告支付。第三人在群发给业主的短信里面，要求业主参与统一经营后，业主将不需要再缴纳管理费、公摊水电费，而且还会有租金收入的承诺，原告和第三人的现场管理营运总监郑文华多次口头承诺，只要参与经营，业主就不需要缴纳管理费和公摊水电费。这一共识2014年7月29日业委会发函给第三人，《关于签订双方合同致联众的函》第五条再一次明确了对于签订统一经营合同的业主，如商户经营后没有出租，就不需要缴纳管理费和公摊水电费，函件的最后由郑文华签名同意。第三人发给业主的短信和该函件证明了参与统一经营后，业主不需要缴纳管理费和公摊水电费，管理费和公摊水电费由商户缴纳，没有出租的予以免交。所以原告要求被告缴纳管理费和公摊水电费是没有事实依据的，既然原告和第三人承诺免交或者由商户缴纳，就不存在被告拖欠管理费和公摊水电费的情形，更不存在支付违约金的情况。3、第三人在被告将物业交其统一管理后，第三人就是涉案物业的实际管理人和控制人，其将物业进行出租，对于出租的情况第三人从来没有以通知的形式告知过被告。商户是否退租、何时退租被告不清楚。从一开始统一经营后，涉案的物业就已经出租，既然第三人没有通知被告，则视为商户一直在承租物业，涉案的管理费由商户承担。第三人与被告签订委托管理合同，获得高额的运营管理费用，这笔费用应包含物业管理费，这是双方在签订运营管理合同时的共识。现如今，第三人经营不善导致涉案物业出租率不高，才出现原告向业主要求缴纳管理费，这与双方签订的委托管理合同免于缴纳管理费和公摊水电费的事实不符。综上所述，请求法庭查清事实，驳回原告全部诉讼请求。
第三人述称：被告基于第三人作为倾城汇整体商铺运营策划单位，片面引用第三人与原告及倾城汇业主委员会的联络沟通信息，错误解读第三人的某些具体行为，更在没有客观事实证据的情况下指认第三人的行为即为原告的真实意思表示，是没有法律依据的。被告在没有法律依据、合同约定和客观事实的情况下，指认第三人为物业的实际使用人，主观臆断认为第三人应承担该物业的物业管理费及由此产生的违约金和公摊水电费有违现行法律规定和正常商业运营，与公序良俗背道而驰，其所主张不应获得法院支持。
经审理查明：房地产权证记载，被告是位于海××区××大道××宝树××街××［1]栋首层149房的产权人，建筑面积43.98平方米，登记时间为2010年12月28日。
2013年8月15日，原告（乙方）与倾城汇婚庆广场业主委员会（以下简称“倾城汇业委会”，甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定物业基本情况：物业名称为倾城汇婚庆广场，座落于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场，建筑面积共计12703平方米，商铺面积9937平方米，共637户，停车场面积2766平方米，共50个车位；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，甲乙双方协商一致，商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本合同确定的物业管理收费标准中不包含公共用水和公共用电的费用分摊；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。
原告从2013年9月1日开始对倾城汇婚庆广场进行物业管理。被告的涉案房屋属于倾城汇婚庆广场范围内。
被告（甲方）与第三人（乙方）、倾城汇业委会（丙方）签订了《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》，订明甲方授权乙方为全权代表，以乙方名义，为甲方合法拥有的物业独家全程代理策划、宣传推广、招商招租及对该物业的日常营运管理等工作；委托期限为十二年半，即由2013年4月30日至2025年10月31日止；甲方同意乙方在正式开业后在租金及其它收入中提取15%作为日常营运管理费用；等。
2013年7月12日，第三人出具《承诺书》，载明：第三人承诺倾城汇婚庆广场一楼149号铺业主，每月不需要缴交全额48元/㎡的物业管理费，原因如下：由于本商铺业主已于2013年7月20日或以前签署《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》；按合同约定，业主同意本公司从该商铺业主的租金收益中提取15%作为营运管理费并同意本公司向租户收取宣传推广费用；相应地本公司承诺该商铺业主的每月物业管理费不需要全额缴交，只需每月缴交25元/㎡的物业管理费，而当中不需缴交的23元/㎡物业管理费作为倾城汇婚庆广场宣传推广费之用；该不需缴交的23元/㎡物业管理费由本公司与广州凯安物业管理有限公司协商处理，直至倾城汇婚庆广场业主委员会与广州凯安物业管理有限公司签定的首份《物业管理委托合同》期限终止为止。
第三人（代理方、甲方）与易华琼（承租方、乙方）、倾城汇业委会（见证方、丙方）签订了《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》，约定易华琼承租海珠区江南大道中宝树新街13号（1）栋倾城汇婚庆广场首层，编号为1049、1050、1051、1052号的商铺，租赁期自2013年7月15日起至2016年7月31日；该商铺的物业管理服务费及乙方在经营使用该商铺时应缴纳的其他费用，按乙方与凯安物业公司签订的《倾城汇婚庆广场商场经营管理服务协议》的约定，由乙方承担并直接向倾城汇婚庆广场商场的物业公司交纳；等。2016年1月18日，易华琼签署《1049-1052租户单方擅自提前解除租赁合同证明书》，内容：倾城汇婚庆广场1049-1052租户易华琼因单方面擅自提前解除租赁合同，租户于2015年12月31日撤场完毕，并清缴该铺所有应缴交的费用；等。同日，易华琼签署《证明》，载明其于2015年12月31日结束租赁合同并办理撤场手续；等。
原告为证明其主张事实，还提交证据如下：1.2013年12月24日原告向各商户发出关于公摊水电费调整的《通告》和通告签收表，内容是：2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元／平方米计收；2013年9月至11月的公摊水电费按既定价格收取；各商户在每月5日前按时缴交当月费用，以免产生滞纳金。2.公摊水电费发票。3.《付款通知书》及三份邮寄详情单，其中一单暂无物流信息，其余两单退件。被告质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，对于改变收取公摊水电费的价格和收取方式，据庭前了解，业委会是经过同意的，但这种通告是否公示没有通过投票、确定的改变方案是否有效，被告暂且提出疑问，且该通知是向承租的商户送达，收取对象也是各商铺而非业主，函件的签收表签名也是承租户所签，而非被告及其他业主，因此原告调整公摊水电费没有事实依据；对证据2，据业委会陈述，原告确实垫付了倾城汇广场的水电费，至于每月的水电费多少钱，被告不清楚，由法院核实；对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议，本案被告没有收到通知，且按照之前的约定应该是由商铺承担，没有出租的商铺是予以免交的。第三人质证意见：对上述所有证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，但与我方无关。
被告为证明其抗辩意见，还提交了如下证据：1.2013年5月10日电子邮件《倾城汇物业管理合同及服务方案》；2.业委会2013年5月10日至7月1日电子邮件列表；3.2013年8月8日电子邮件《物业管理委托合同及宣传推广委托及管理服务协议修改版130808》；4.2013年6月27日电子邮件《凯安执照2》；5.联众地产网站组织架构页面打印件；6.2014年1月4日电子邮件《倾城汇物业管理人员组织架构图2014年1月》及附件；7.国家企业信用公示系统，广州鼎固资产有限公司企业基础信息；8.2015年12月31日电子邮件《2016年物业管理费全年预算》；9.倾城汇婚庆广场扶手梯维修还款协议、关于增加2月份礼品费用支出的函；10.短信截图；11.2016年10月21日及11月3日电子邮件关于倾城汇婚庆广场未出租商铺的物管费和公摊费缴交事宜的函件及附件；12.关于签订三方合同致联众的函。原告质证意见：对证据1-4、6的真实性、合法性和关联性不予确认，该邮件截图没有进行公证，即使这四份证据是真实的，也只能证明在选聘原告之前，第三人就物业选聘事宜和被告进行沟通协商，不能证明被告的证明内容；对证据5的真实性、合法性和关联性不予确认，该截图是第三人的网站，与原告无关；对证据7的真实性、合法性予以确认，对关联性和证明内容不予确认，与本案无关；对证据8的真实性、合法性和关联性不予确认，及相关证明内容与本案无关；对证据9还款协议的真实性、合法性予以确认，关联性及证明内容不予确认，因为郑文华是涉案商场运营的直接主管，所以原告直接委托他签订该协议，不能因此推定原告与第三人就是同一家公司或者关联公司，另一份函件原告没有盖章，郑文华的签名是铅笔所签，与本案无关；对证据10的真实性、合法性和关联性不予确认，即使该短信是真实的，第三人也无权代表原告承诺不需要缴纳物管费和水电费，且内容也未明确说是由第三人来承担；对证据11的真实性、合法性和关联性不予确认，经当场核对，与被告的邮件原件不一致，对业委会发给原告的函件内容也不予确认；对证据12的真实性、合法性和关联性不予确认，结合被告所提交的所有证据，原告认为该函件第五点所说的管理费应当是委托合同中所约定的运营管理费，并非本案的物业管理费，且本案被告签订合同在2014年8月25日之前，不在该函件所指定的范围之内。第三人质证意见：对证据1-4的真实性、合法性和关联性不予确认，该截图未经公证，当庭出示的原件也与所提交证据的版面格式不一致，该邮件从始发至今长达四年，无法判断是否进行了修改，且邮件内容也只能看出第三人与业委会就聘请物业公司一事进行沟通协商；对证据5真实性、合法性和关联性不予确认，被告当庭所打开网页与提交证据不一致；证据6的质证意见与证据1-4一致，运营人员架构图中的营运总监郑文华，在物管人员架构图中为营运总监（代），该事实证明了第三人与原告之间仅是基于管理倾城汇的平衡管理单位，据第三人了解，该份架构图的出现是基于业委会了解到原告的物业负责人突然离职，为不影响倾城汇的运营处理的一个权衡之计，原告3个月内聘请到物管负责人后，郑文华就再无参与物业管理工作，该证据证明了第三人在整个运营管理过程中，各事项均需接受倾城汇物业管理的认可和同意；对证据7的真实性、合法性予以确认，但与本案无关；证据8的质证意见与证据1-4一致，且该内容仅能反映出第三人作为一个尽职的管理方就物业和业委会之间的沟通往来工作进行管理和告知；证据9的还款协议由法院确认，郑文华受被告及业委会委托对原告进行直接管理的负责人，就费用支付等问题有审核确认的责任；对证据10的真实性、合法性和关联性不予确认，该短信中所留的是业委会麦小姐的电话，所以更可能是业委会发出的短信，与第三人无关；对证据11的真实性、合法性和关联性不予确认；证据12强调的是其后业主，与被告无关，第五条所表述的管理费明显指向于三方委托合同中约定的运营管理费，而非被告错误解读的物业管理费。
原告于2017年3月27日提起本案诉讼。
本院认为：原告是倾城汇业委会通过问卷调查表的形式征求业主意见最终形成结果选聘而来的物业管理公司，倾城汇业委会可以根据该投票结果与原告签订物业服务合同，倾城汇业委会作出选聘原告的决定对业主具有法律约束力。被告的物业位于倾城汇婚庆广场内，故《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》对被告具有法律约束力。原告向被告提供了物业服务，被告应支付相应对价。被告辩称原告和第三人是关联公司且原告和第三人均承诺被告不需缴纳物业管理费和公摊水电费，第三人对此予以否认，被告提交的证据亦不能证明该事实，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。
《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》约定，商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费）。诉讼中，原告表示对被告的涉案物业按每月25元/平方米×43.98平方米标准计算从2016年1月至2016年9月、2017年1月的物业管理费，并无不妥，本院予以采纳。被告是倾城汇婚庆广场范围内商铺的业主，对合理发生的公摊水电费用理应予以缴交。根据原告发出的《通告》和水电费发票，对原告要求从2016年1月至2016年9月、2017年1月，每月按10.8元/平方米×43.98平方米标准计付公摊水电费的请求，本院予以采纳。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。故原告要求被告支付延付物业管理费的违约金请求，本院予以支持，但应从2016年2月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止为宜，并以被告所欠物业管理费本金为限。对原告要求从2016年1月1日起计算延付物业管理费违约金的请求，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告谢敏怡在本判决生效之日起10日内支付从2016年1月至2016年9月、2017年1月的物业管理费（每月按25元/平方米×43.98平方米的标准计）及支付延付2016年1月至2016年9月、2017年1月期间物业管理费的违约金（从2016年2月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以被告所欠物业管理费本金为限）给原告广州凯安物业管理有限公司；
二、被告在本判决生效之日起10日内支付从2016年1月至2016年9月、2017年1月的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×43.98平方米的标准计）给原告；
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费286元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟 琴
人民陪审员 王穗仪
人民陪审员 彭 海
二〇一七年十月二十日
书 记 员 陆惠敏
林润华