甘肃省武山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第262号
原告武山县第四建筑公司，住所地：武山县西关四建综合楼8号。
法定代表人杨福荣，该公司经理。
委托代理人李少华，天水宏达律师事务所律师。
被告康娟，女，汉族，1982年8月20日出生，农民。
被告康晓娟，女，汉族，1984年2月19日出生。
原告武山县第四建筑公司诉被告康娟、康小娟房屋租赁合同纠纷一案本院受理后，依法由审判员钱永杰担任审判长，与助理审判员马军录、人民陪审员宋亚平组成合议庭公开开庭进行了审理。原告武山县第四建筑公司的委托代理人李少华到庭参加了诉讼，被告康娟、康小娟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月25日，原告与柯秦章、陈定勇签订地下室租赁合同，合同履行时间自2010年2月25日开始，租金的给付时间约定为每年的2月15日前。2011年2月承租人柯秦章、陈定勇经原告同意后将该地下室转租给二被告用于经营KTV。原告与被告康娟、康小娟继续履行原合同，并在此基础上就地下室租金给付事宜于2011年3月23日签订了补充协议。协议明确约定被告应于2011年6月26日给付当年租金，同时约定租金推迟一天承担100元违约金责任。但被告自2011年3月使用地下室至2013年7月一直未支付租金。原告无奈提出终止双方的租赁合同，被告向原告书面承诺保证付清租金并承担逾期付款利息及约定的违约责任。然而时至今日，被告仍未履行合同、补充协议以及书面承诺。原告诉至法院要求：1，依法判令终止原、被告双方所签订的地下室租赁合同；2，判令被告支付2011年3月至2013年8月的租金本息合计263600元，并追缴2013年8月-2014年3月起诉之日的利息22142元，支付2014年2月至3月的租金8000元；同时要求被告支付违约金232400元，违约金计算方式为：2011年租金5.5万元的违约金自2011年6月26日至2014年3月11日共计981天，违约金为981天×100元／天=98100元；2012年租金8万元的违约金自2012年2月25日至2014年3月11日共计754天为754天×100元／=75400元；2013年租金8万元的违约金自2013年2月15日至2014年3月11日共计389天为389天×100元／天=38900元；上述违约金合计232400元。。上述各项费用合计526142.00元。
被告康娟经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。
被告康小娟经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。
经审理查明，2009年11月25日，原告武山县第四建筑公司与柯秦章、陈定勇签订《武山县第四建筑公司地下室租赁合同》，该合同约定：1，合同履行时间自2009年11月25日开始至2014年11月25日，租期为五年，租金按照第一年、第二年每年6万收取；第三年、第四年按照每年8万元收取；第五年按照10万元收取。2，每年租金的给付时间约定为当年的2月15日前。2011年2月承租人柯秦章、陈定勇经原告同意后将该地下室转租给二被告用于经营KTV。同时原、被告双方以及原承租人陈定勇就地下室转租事宜于2011年3月23日签订了补充说明。该补充说明约定：1，经原告武山县第四建筑公司同意，由柯秦章、陈宝勇将原告公司所有的地下室转租给被告康娟、康小娟二人，原告与被告继续执行原合同条款，同时原告公司与柯秦章、陈宝勇的合同终止。2，2010年全年的房租已交清，2011年全年房租5.5万元被告应于2011年6月26日给付当年租金，同时约定租金推迟一天承担100元违约金责任。3，2012年—2014年的房屋租金均按每年2月25日前十天交纳，推迟一天交纳收取100元违约金，租金2012年、2013年按照原合同为每年8万元，2014年按原合同为每年10万元。4，合同期满后，原告公司同意给二被告续租两年，租金暂按15万元为，到时候按市场价格定价后重新签订租用合同。5，合同签订之日起，与原租方合同终止，与现租方继续执行原合同至合同期满。上述补充说明原告公司法定代表人杨福荣在房主处签章，承租人陈宝勇在原租方处签字，被告康娟、康小娟在现租方处签字。但二被告自2011年3月使用地下室至2013年7月一直未支付租金，原告于2013年7月向被告提出终止双方的租赁合同，被告康小娟于2013年7月22日向原告作出书面承诺，该承诺书载明：目前被告拖欠原告公司房租费21.5万元。其中2011年2月25日—2012年6月25日未交房租13.5万元，按银行当期利息计算，两年应交利息48600元，在2013年8月5日前按时交清本息合计263600元。如不能按时交纳，按照合同约定收取滞纳金。造成的损失由被告承担。但至今被告仍未履行合同、补充协议以及书面承诺中的内容。另查明，截至起诉之日，二被告还拖欠原告公司2014年2月至3月的房屋租金8000元；同时根据原、被告双方的约定，被告应当支付原告的违约金为232400元。
上述事实有原告公司委托代理人的陈述、原告公司提供的原告公司与柯秦章、陈宝勇签订的《武山县第四建筑公司地下室租赁合同》、原告公司与被告康娟、康小娟及原房屋承租人陈宝勇签订的《补充说明》、被告康小娟所做的书面《承诺书》为证，上述证据来源合法、真实可信，能够证明原告主张的事实，本院予以认可。
本院认为，一，对于原、被告双方之间的租赁合同关系的认定，因双方当事人之间的房屋租赁关系是原承租人柯秦章、陈宝勇经出租人原告公司同意后转租与二被告而形成，且出租人原告公司、承租人陈宝勇、次承租人康娟、康小娟三方还就转租事宜签订了《补充说明》，根据该《补充说明》的约定，原告公司与原承租人的房屋租赁合同关系终止，由二被告与原告公司继续履行原合同。故根据上述约定一方面原告公司与原承租人之间的租赁合同关系实质因双方协议一致而解除，双方已无租赁合同关系，该合同关系的主体变更为原告公司和二被告，双方之间的租赁关系依法成立；另一方面原告公司与柯秦章、陈宝勇之间签订的《武山县第四建筑公司地下室租赁合同》以及由原告公司与被告康娟、康小娟及原房屋承租人陈宝勇签订的《补充说明》系当事人真实意思的表示，亦不违反国家强制性的法律规定，原告公司和二被告应当履行上述约定。二，对于房屋租金及利息的缴纳，根据上述合同和补充协议原、被告双方对于租金的缴纳有明确的约定，被告康小娟还因逾期未缴纳租金而于2013年7月22日给原告公司作出了书面承诺，该承诺虽然只有被告康小娟一人的签名，但由于签订租赁合同时，被告康小娟亦是房屋租赁人之一，且二被告之间系姐妹关系，故其所做的意思表示原告有理由相信是二被告共同作出，二被告应当按照约定支付拖欠原告公司的房屋租金。被告康小娟对于利息和违约金向原告公司同时作出了书面承诺，原告公司在起诉时也同时主张了违约金和利息，而违约金和逾期支付租金产生的利息性质上都是对二被告可能发生违约行为的惩罚性约定，鉴于原告公司在本案中的的实际损失体现为二被告迟延支付租金的利息损失，原告一并主张明显显失公平，原告公司应当选择其一进行主张。从依法保护原告公司权益的角度出发，原告公司主张违约金能够最大限度的保障原告公司的合法权益，故对于原告要求的利息本院不予支持。三，对于原告要求的违约金，二被告在承租原告房屋后已实际使用原告房屋超过三年之久，但并未给原告公司支付过任何租金，二被告的行为已构成违约，因双方当事人对于违约金有明确的约定，故被告应当以支付违约金的方式承担违约责任，但根据双方约定的违约金预期缴纳每日收取100元的计算方式，二被告承担的违约金数额为23.24万元，而被告截止起诉之日应当支付原告租金为22.3万。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。同时《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的精神，结合本案实际情况，同时参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，考虑目前金融借款利率以及民间借贷利率不得高于人民银行同期贷款利率的4倍等情况，确定按日万分之八标准计算逾期付款违约金具体数额，计算违约金金额为17.501万元，虽然与利息损失相比数额较高，但大大低于约定的违约金数额，在本案中，虽然二被告未出庭应诉，亦未提出违约金调整请求，但对双方约定的违约金标准过分高于实际损失所进行的调整，属于人民法院自由裁量的结果，在适用法律上并无不当之处，故原告请求的违约金数额应调整为17.501万元。四，对于原告要求解除原、被告双方租赁合同的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。二被告在租赁原告房屋两年后，经原告催要租金，于2013年7月22日就租金的支付给被告作出了书面承诺于2013年8月5日支付拖欠的租金，但到期后二被告并未依约支付租金，现逾期时间已达9个月，原告多次找被告协商未果，故原告主张解除原、被告双方租赁合同的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十九条、第一百四十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告康娟、康小娟于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告的房屋租金22.3万元，并承担违约金17.501万元，两项合计39.801万元；
二、解除原告武山县第四建筑公司与被告康娟、康小娟之间于2013年3月23日所签订的关于原告武山县第四建筑公司地下室租赁的《补充说明》；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，由被告康娟、康小娟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。
审 判 长 钱永杰
代理审判员 马军录
人民陪审员 宋亚平
二〇一四年五月六日
书 记 员 薛志强