新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终2462号
上诉人（原审原告）：陈东升，男，1973年1月6日出生，汉族，乌鲁木齐市第20中学教工，住乌鲁木齐市大湾北路。
被上诉人（原审被告）：张植朝，男，1971年6月18日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市高新区美居锦城大厦。
上诉人陈东升因与被上诉人张植朝房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2017)新0105民初1541号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人陈东升，被上诉人张植朝到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
上诉人陈东升的上诉请求：1、撤销一审判决。判令张植朝向我支付2012年4月1日-2012年7月1日物业费361.6元（1×121.2×12÷366×91）；2、改判判决第四款为：判令张植朝支付转租差价19,300元，违约损失金10,800元；3、改判判决第三款为：由张植朝承担一审和二审误工费、交通费、打印刻盘费共计500元+（二审上诉期实际支付）。二审共计赔偿361.6+10,800+500=11,661.6元。事实及理由：我将住房租给张植朝时,其要求三个月的免租期,承诺将2012年5月和2017年7月的物业费合为2017年一年的物业费，并由其交纳。在其要求下我们将合同上的租赁时间开始时间从4月1日改成7月1日，现其只支付了2017年部分物业费，故对2012年4月1日至7月1日的物业费也应当由其承担。本人一审中提供了大量的证据证实，张植朝将我出租给他的房屋进行了转租，违反双方合同约定，并以转租行为获利，故请求二审法院判决张植朝向我支付违约损失。综上请求二审法院查清以上事实，支持我方的上诉请求。
被上诉人张植朝辩称，物业费一审已经处理，转租的事实陈东升没有证据，我也根本没有转租，陈东升主张的误工费、交通费、打印刻盘费跟我无关，我也不同意赔偿。
上诉人陈东升向一审法院起诉请求：1、请求解除《房屋租赁协议》；2、请求判令张植朝赔偿房屋损失6,500元(包含2017年物业费)，误工费、交通费合计500元，合计赔偿7,000元；3、请求判令张植朝支付近年来转租所得差价19,300元；4、本案诉讼费用由张植朝承担。
一审法院认定事实：2012年7月1日，陈东升（出租方、甲方）与张植朝（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，双方约定：“一、租赁地址：乌鲁木齐市王家梁高等法院后公务员小区（顺和苑）9-1-701；……三、租用期限：自2012年7月1日至2017年7月1日（前三个月因为乙方要合理装修为免租金期）。2、房屋租金：每月900元。3、付款方式：按年提前支付。第1次付款计11,200元人民币（包括第一年租金10,800元+400元物业费到2012年12月）……5、租赁期内的水，电，天然气（包含壁挂炉取暖），电话，有限电视，卫生治安费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。乙方向物业等缴费需甲方出人配合的甲方不得推却，主动配合。6、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意。乙方自行承担租期内的装修费和材料费。租赁结束时，乙方须保证房屋设施完整并能正常使用，包括门窗壁挂炉。厨房卫生间必须装修合格。乙方退租时应将装修部分免费赠与甲方。……9、租期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的：……。”庭审中，张植朝认可让三名工人居住在所租赁的房屋，并表示同意解除双方签订的《房屋租赁协议》。另查，涉案房屋面积为121.2平方米，收取标准为1.5元/平方米。
一审法院认为，本案无争议事实为：陈东升、张植朝均同意解除双方签订的《房屋租赁协议》，予以确认。一、陈东升主张的房屋损失6,500元系2017年1月1日至7月1日及2012年4月1日至9月1日的物业费。关于2017年物业费，张植朝未缴纳，张植朝应向陈东升支付2017年1月1日至判决之日即2017年5月24日期间的物业费860.69元（121.2平方米×1.5元/平方米×12个月÷365天×144天）及2017年5月25日至张植朝实际搬离房屋之日物业费（具体计算方式为：121.2平方米×1.5元/平方米×12个月÷365天×实际天数）。关于2012年4月1日至9月1日物业费，双方在《房屋租赁协议》中明确载明，第1次付款数额包括到2012年12月物业费400元，故陈东升要求张植朝支付该段时间物业费无事实依据，不予支持。二、陈东升主张的误工费、交通费500元，该费用并非因房屋租赁产生的必要损失，本院不予支持。三、陈东升主张的转租差价19,300元，陈东升无证据证实张植朝因转租该房屋收取的费用，故不予支持。故判决：一、解除陈东升与张植朝2012年7月1日签订的《房屋租赁协议》;二、张植朝支付陈东升2017年1月1日至2017年5月24日期间的物业费860.69元（121.2平方米×1.5元/平方米×12个月÷365天×144天）及2017年5月25日至张植朝实际搬离房屋之日物业费（具体计算方式为：121.2平方米×1.5元/平方米×12个月÷365天×实际天数）;三、驳回陈东升要求张植朝赔偿误工费、交通费500元的诉讼请求。四、驳回陈东升要求张植朝支付转租差价19,300元的诉讼请求。
本院在二审期间，本庭向陈东升告知，其在上诉中要求张植朝向其支付的违约金的请求，在其一审中未予主张，二审中不予处理。陈东升围绕其上诉请求依法提供了，1.城建物业出具的车位费、垃圾费、水费等复印件，证实张植朝于2012年4月1日就入住了租赁房屋,故张植朝应当支付2012年4月1日至7月1日期间的物业费；2.社区出具的证明及录音，证实涉案房屋由三个人转租以及这三个人的个人信息；3.证人张宝江的证言证实2016年6月至2017年3月期间其租住了涉案房屋；4.城建物业公司物业费的交费证明，证实2014年7月至2016年8月1日期间有其他人交付涉案房屋的物业费，证实张植朝向案外人转租了涉案房屋。张植朝对城建物业出具的车位费、垃圾费、水费等真实性、合法性予以认可，但认为陈东升向其交付的是毛坯房，其前期是在为张植朝装修房屋，故其交纳了房屋的相关费用，但双方不是租赁关系，不应当交纳物业费。对陈东升提供的其他证据均不予认可，其认为在涉案房屋内居住�均是其企业的员工，并没有转租的事实。本院结合双方当事人在法庭中的陈述对陈东升提供的车位费、垃圾费、水费票据的真实性确认，但因为双方合同约定的租赁期限自2012年7月1日起，现陈东升提出以上证据证实张植朝实际承租的时间自2012年4月1日起，但张植朝对此不予认可，以上票据也不能证实自2012年4月1日至7月1日期间双方存在租赁关系，故对以上票据的关联性，本院不予确认；陈东升提供的社区出具的证明及录音，证人张宝江的证言、城建物业公司物业费的交费证明用以证明张植朝存在转租的违约行为，二审庭审中张植朝自行陈述与他人签订过转租合同，也在58同城上发布出租涉案房屋的信息，故陈东升所提供的以上证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
另二审庭审期间，陈东升、张植朝均认可，双方的《房屋租赁协议》于2017年5月24�解除。
本院认为，陈东升与张植朝于2012年7月1日签订的《房屋租赁协议》,系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面予以履行。现双方产生纠纷，并均同意解除合同，一审法院确认解除正确，现双方均认可解除合同的时间为2017年5月24日，对此本院予以确认。
陈东升与张植朝签订的《房屋租赁协议》中约定的合同起始时间是2012年7月1日，现陈东升主张双方合同起始时间为4月1日，但就此张植朝不予认可，且陈东升所提供的证据不足以证实双方的租赁合同关系自2017年4月1日即开始，故其根据合同约定要求张植朝向其支付2017年4月1日至7月1日之间的物业费的上诉理由，无事实依据，本院不予采纳。
陈东升与张植朝合同中约定，张植朝做为承租人对涉案房屋不得擅自转租，但张植朝不能依约履行合同义务，私自转租涉案房屋，存在违约行为，应当承担违约责任。但陈东升要求张植朝向其支付转租的收益，无法律规定及合同约定做为依据，其可向张植朝另行主张违约责任，故其上诉要求张植朝向其支付转租差价19,300元的上诉理由，本院不予采纳。
陈东升与张植朝的纠纷为房屋租赁合同纠纷，其上诉要求张植朝向其支付的各项费用应当是合同约定或法律规定的直接损失，现其要求张植朝向其支付的误工费、交通费、打印刻盘费均系其因纠纷而产生的费用,陈东升主张以上费用的上诉理由,本院不予采纳。
综上所述，陈东升上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费91.54元，上诉人陈东升己预交，由其负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一七年八月九日
书记员 石晓峰
袁洁