浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终5924号上诉人（原审原告)：桐庐品尚娱乐文化有限公司,住所地：桐庐县城南街道迎春南路69号1至6楼。法定代表人：李芬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨献艺，浙江海浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：桐庐君杰置业有限公司,住所地：桐庐县桐君街道春江路1108号。法定代表人：徐耀庚，董事长。委托诉讼代理人：丁华强，桐庐县分水法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告)：桐庐川垚农业开发有限公司,住所地：桐庐县分水镇分水太阳湾。法定代表人：陆一峰，执行董事。上诉人桐庐品尚娱乐文化有限公司（以下简称品尚公司）因与被上诉人桐庐君杰置业有限公司（以下简称君杰公司）、桐庐川垚农业开发有限公司（以下简称川垚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2017）浙0122民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年9月2日，品尚公司（承租方、乙方）和杭州和顺实业有限公司（出租方、甲方）签订华光大厦租赁合同，合同约定：1、本合同租赁物位于桐庐县迎春南路华光大厦1-6层及部分地下车位和三楼顶面；2、租赁期限10年；3、一层至六层及部分地下车位和三楼顶面共计300万元/年。前三年房租每年房租300万元/年，第四年与第五年按每年5%幅度递增。第六年至第十年按每年10%幅度递增。第一年房租为100万元。房租采取先付后租的方式。一层自华光大厦综合验收之日起12个月为免租期，二至六层自华光大厦综合验收之日起6个月为免租期；4、租赁期内，甲方如出售部分或全部租赁物，甲方需在出售之前60天给予乙方书面通知，通知包括购买人的姓名、住址、出售价格等内容。乙方在同等条件下有优先购买权。若乙方不行使该权利，甲方应告知购买人该租赁物已出租给乙方的事实，并对购买人履行本合同及物管合同项下的义务承担连带责任。甲方如将部分或全部租赁物抵押，有义务在办理抵押时给予乙方书面通知。合同还对其他事项作出了约定。2011年7月25日，品尚公司（承租方、乙方）和君杰公司（出租方、甲方）签订华光大厦租赁合同补充协议，协议就因施工设计变更增加的面积在租金范围外的补偿等作出约定。2011年12月22日及2013年12月16日，君杰公司股东分别形成华光大厦部分产权内部协商认购决议和华光大厦部分产权内部认购决议，对华光大厦进行产权分割，品尚公司的股东及监事沈益群及川垚公司法定代表人陆一峰在上签字。12月18日，君杰公司、华光大厦房屋受让人（包括川垚公司）及品尚公司形成协议书、备忘录，就品尚公司所租赁房屋转移后租金直接交纳给房屋受让人等事项作出约定。品尚公司在房屋受让人为沈科佑、宋政磊的协议书的承租方栏内盖章。同年12月28日，以君杰公司为甲方，以品尚公司为乙方形成房屋出租租金结算说明，明确应付租金金额及租金支付方式，品尚公司未予签字盖章。2014年1月21日，桐庐县行政服务中心等部门就华光大厦一层、三层分割过户事宜召开过协调会，并提出分割过户方案。次日，君杰公司、川垚公司就坐落于桐庐县城迎春南路69号华光国际大厦301室的房屋转让签订桐庐县房屋转让合同，转让价10089160元，于合同签字之日起7天内一次性交纳。君杰公司、川垚公司在合同上盖章，君杰公司法定代表人徐耀庚签字，川垚公司法定代表人陆一峰作为双方代理人签字。同日，该房屋所有权人变更登记为川垚公司。川垚公司于同年1月27日通过徐耀庚向桐庐县住房和城乡建设局桐庐县城商务区建设项目保证金专户汇款1400万元，用于支付农民工工资。2016年2月2日，君杰公司向品尚公司邮寄告知函，由品尚公司员工姜金于2016年2月3日予以签收。告知函载明：根据2010年9月2日和贵公司签订的华光大厦租赁合同和2011年7月25日签订的华光大厦租赁合同补充协议的基础上，我公司在不影响贵公司租赁情况下，1楼至6楼在2011年到2013年已经确定房屋产权人，并且房租也做了相应的确定，在贵我双方友好的协商下，2015年12月31日前的租金也明确了贵公司应付的金额，我公司会按比例分配给各产权人的。为了明确各房屋产权人（房东）应收房租的金额，按原合同的约定，我公司将出租方的权利义务转让给以下各房屋产权人。在租金、租期不变的情况下，贵公司每年应分两次把租金支付给各房屋产权人（房东），在续租前一周交清下6个月租金。告知函还明确了川垚公司、沈益群等在内的房屋产权人每年应收取的租金金额。另查明，在原审法院执行申请执行人浙江圣大建设集团有限公司与被执行人君杰公司建设工程施工合同纠纷一案中，原审法院向品尚公司发出协助执行通知书，要求其停止向君杰公司支付租金，并将租金交付法院，但品尚公司法定代表人李芬在法院对其询问中，陈述2016年租金已支付。品尚公司向法院提出诉讼请求：1、判令品尚公司有权行使承租人优先购买权；2、判令君杰公司按照与川垚公司签订的桐庐县房屋转让合同约定的同等条件与原告签订房屋买卖合同；3、判令撤销君杰公司、川垚公司就桐庐县县城迎春南路69号华光国际大厦301室房屋所作的所有权转移登记；4、本案诉讼费用由君杰公司、川垚公司承担。原审法院认为，依据华光大厦租赁合同的约定，品尚公司对承租的案涉房屋虽享有优先购买权，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。该解释第二十四条又规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。本案中，川垚公司依据股东内部认购决议，并按协调会确定的方案，再与君杰公司签订桐庐县房屋转让合同，并就转让房屋办理了转移登记手续，按约定支付了对价，品尚公司也应该知道所承租房屋的产权分割转让等事宜，应认定川垚公司为善意购买案涉房屋，且品尚公司提供的证据不足以证明川垚公司为恶意第三人。由此，品尚公司诉请享有并行使优先购买权不应得到支持，其要求按桐庐县房屋转让合同约定的同等条件与品尚公司签订房屋买卖合同的诉讼请求亦不应得到支持。关于品尚公司诉请撤销案涉房屋转移登记，该院认为，不动产登记行为属具体行政行为，应在行政诉讼中予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回桐庐品尚娱乐文化有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由桐庐品尚娱乐文化有限公司负担。宣判后，品尚公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认为依据华光大厦租赁合同的约定，上诉人对承租的案涉房屋享有优先购买权是正确的，上诉人表示赞同。但一审判决认为被上诉人川垚公司系善意第三人，并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第(四)项之规定认为上诉人诉请享有并行使优先购买权不应得到支持，是错误的。一审法院作出一审错误判决的根本原因是错误地认定被上诉人川垚公司系善意第三人，具体理由如下：一、上诉人在一审时已提出以下理由来证明被上诉人川垚公司属于恶意第三人，而非善意第三人。第一，被上诉人川垚公司明知其所受让房屋上存在租赁关系，而且明知承租人就是上诉人并享有优先购买权。(一)、在上诉人与被上诉人君杰公司签订的租赁合司中，被上诉人川垚公司的法定代表人陆一峰作为代表人之一签字，而且陆一峰不仅是被上诉人川垚公司的法定代表人，该公司股东只有陆一峰与其女儿陆川两人，明显属于陆一峰个人实际控制的公司。(二)、被上诉人川垚公司的法定代表人陆一峰一直有代被上诉人君杰公司向上诉人收取租金的行为。第二、两被上诉人于2014年1月22日签订的《桐庐县房屋转让合同》第二条约定房屋转让价格总金额为10089216元，大写却写为壹千零百零拾捌万玖千壹百陆拾零元整。其中第三条约定本合同签字之日起七天内，乙方川垚一次性将房款支付给甲方君杰公司。被上诉人川垚公司未按期支付房款，即未支付对价。第三、被上诉人川垚公司系杭州和顺实业有限公司股东持有15％股份，杭州和顺实业有限公司又系被上诉人君杰公司股东持有49％股份，故两被上诉人系关联公司，所作的房屋转让行为系关联交易。第四、两被上诉人于2014年1月22日签订的《桐庐县房屋转让合同》显示，陆一峰既为被上诉人君杰公司的委托代理人又为被上诉人川垚公司的委托代理人，属于法律禁止的双方代理行为，主观恶意非常明显。陆一峰的双方代理行为侵犯了多方当事人的合法权益其中当然也包括上诉人的合法权益。同时也说明陆一峰不仅系被上诉人川垚公司的实际控制人，也实际控制着被上诉人君杰公司特别是代表公司作出法律行为的公章。二、一审判决认定被上诉人川垚公司没有任何有效证据支持。一审判决认为，“本案中，桐庐川垚农业开发有限公司依据股东内部认购决议，并按协调会确定的方案，再与被告桐君杰置业有限公司签订桐庐县房屋转让合同，并就转让房屋办理了转移登记手续，按约定支付了对价，原告也应该知道所承租房屋的产权分割转让等事宜，应认定被告桐庐川垚农业开发有限公司为善意购买案涉房屋，且原告提供的证据不足以证明被告桐庐川垚农业开发有限公司为恶意第三人。”一审判决被上诉人川垚公司已按约定支付了对价，没有事实依据。被上诉人川垚公司提供证据11银行汇款单，证明已付款1400万元。上诉人的质证意见，证据11与被上诉人川垚公司的回答不一致，因为认购协议是在2013年12月16日签订的，汇款是在2014年1月27日。而且汇款人是徐耀庚是被上诉人君杰公司的法定代表人。一审判决书在“本院认定事实”部分(见一审判决书第13页)认定，“被告桐庐川垚农业开发有限公司于同年(2014年)1月27日通过徐耀庚向桐川县住房和城乡建设局桐庐县城商务区建设项目保证金专户汇款1400万元，用于支付农民工资。”该认定不仅没有证据支持，而且不符合常理。首先，如被上诉人川垚公司向被上诉人君杰公司购买房屋，理应是由被上诉人川垚公司向被上诉人君杰公司支付购房款。其次，两被上诉人于2014年1月22日签订的《桐庐县房屋转让合同》第二条约定房屋转让价格总金额为10089216元大写为壹千零百零拾捌万玖千壹百陆拾零元整。被上诉人川垚公司提供证据ll银行汇款单，证明己付款1400万元。明显是自相矛盾的，该1400万元的汇款明显非购房款。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法撤销一审错误判决，改判支持上诉人原审时的诉讼请求：本案一、二审诉讼费全部由两被上诉人承担。被上诉人君杰公司答辩称：关于租赁合同上的签字以及代收租金问题，实际上陆一峰是受君杰公司代表人徐耀庚的指派，系职务行为，且收取租金均上交君杰公司。关于房屋转让价格大小写不一致，系笔误。且川垚公司是按金额多的数字交款的，支付购房款情况是2012年2月7日支付750万，2013年2月4日支付30万，剩余的2014年1月8日君杰公司与川垚公司约定在三楼房屋租金中抵扣。川垚公司实际系君杰公司股东，该房屋的处置，并非传统意义上的转让，其实是君杰公司内部股权的分割。关于《桐庐县房屋转让合同》签字的问题，陆一峰系川垚公司的法定代表人川垚公司签字，君杰公司由法定代表人徐耀庚签字，而陆一峰仅系受徐耀庚的指派，作为具体经办人签了字。关于1400万保证金的问题，由于君杰公司资金困难，拖欠民工工资，政府要求缴纳保证金用于处理民工工资，徐耀庚和川垚公司向外借款1400万，打入建设局保证金账户，房屋产权分割的目的，可用于抵押借款。君杰公司与上诉人有过口头沟通，租不如买去，但是上诉人没有答应下来。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人川垚公司答辩称：同意君杰公司的答辩意见。川垚公司购房款很早就交过，交了780万，但是没有付清。所以2011年开始之后的租金抵扣房款。本案所涉房屋具有政策性质的，不能预售，不能如正常房产公司销售。房屋只能内部分割，签订买卖合同只为了办理登记方便股东分割。上诉人没有资格了解公司内部的交房凭证。川垚公司提交房款凭证，证明房款已经付清。二审期间，上诉人品尚公司、被上诉人君杰公司未提交新的证据。被上诉人川垚公司提交杭州银行业务凭证4张、交款变更用途及金额确认书1页，证明房款已经付清。上诉人品尚公司针对被上诉人川垚公司提交的证据认为不是二审新证据。对真实性没有异议，对关联性有异议，认为这些款项不是案涉购房款，有些款项用于写明了借款。交款变更用途及金额确认书可以看出君杰公司受陆一峰控制，两被上诉人的实际控制人是陆一峰。一审时被上诉人提交的证据5,2013.12.16，全体股东做出的决议第三条，房款交清了之后才能办理过户。陆一峰是没有交清款项的。这个金额确认书不能对外发生法律效力。被上诉人君杰公司对被上诉人川垚公司提交证据的三性没有意见。本院对被上诉人川垚公司提交的证据的真实性予以确认。本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实除上诉人品尚公司提出“转让价10089216是没有依据的，大小写不一致。川垚公司于同年1月27日，通过徐耀庚向桐庐县住建局。保证金账户汇款1400万元，用于支付农民工工资。”异议外与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明：《桐庐县房屋转让合同》第二条约定房屋转让价格总金额为10089216元，大写为壹仟零百零拾捌万玖仟壹百陆拾零元整。根据桐县地方税务局城关税务分局出具的办证联，杭州市桐县县城迎春南路69号华光国际大厦301室合计金额（元）（大写）壹仟零捌万玖仟贰百陆拾零元整。2016年1月27日，通过徐耀庚账户向桐庐县住建局保证金账户汇入1400万用于支付农民工工资。被上诉人川垚公司自认已向君杰公司支付780万元用于购买涉案房屋。本院认为，川垚公司与君杰公司签订桐庐县房屋转让合同，系依据股东内部认购决议，并按协调会确定的方案所签订的合同，并支付了相应的房款，涉案房屋已经办理了转移登记手续。从现有证据来看，品尚公司明知所承租房屋的产权分割转让等事宜，并未对此提出异议。现品尚公司所提交的证据不能充分佐证品尚公司所主张川垚公司对涉案房屋的转让为恶意第三人的事实。虽然品尚公司对承租的案涉房屋享有优先购买权，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”的规定，本院对品尚公司要求行使优先购买权并要求按桐庐县房屋转让合同约定的同等条件与品尚公司签订房屋买卖合同的上诉请求不予支持。关于品尚公司上诉要求撤销案涉房屋转移登记的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。品尚公司该项主张实际认为君杰公司与川垚公司之间签订的房屋转让合同无效，但又不明确表示要求确认君杰公司与川垚公司之间签订的房屋转让合同无效。而不动产登记行为属具体行政行为，应在行政诉讼中予以解决，因此本院对品尚公司要求在本案中撤销案涉房屋转移登记的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人桐庐品尚娱乐文化有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 骏审判员 盛 峰审判员 张一文二〇一七年十一月二日书记员 何英杰????１１?