福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0402民初2512号原告：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地福建省三明市三元区富文路8号3幢304室。法定代表人：林国勋，董事长。委托诉讼代理人：孙风军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李玉玲，女，该公司工作人员。被告:翁武旺，男，1963年1月20日出生，汉族，住福建省三明市。被告:池秀玉，女，1965年7月11日出生，汉族，住福建省三明市。原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）与被告翁武旺、池秀玉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李玉玲到庭参加诉讼，被告翁武旺、池秀玉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.翁武旺、池秀玉支付海欣物业公司2014年1月1日起至2016年6月30日止的物业管理服务费2956元、公共用水用电公摊费1291元、电梯维保费332元、2014年9月至2016年9月电梯年检费120元；2.翁武旺、池秀玉支付海欣物业公司2014年1月1日至2016年6月30日拖欠物业费产生的滞纳金4582元。诉讼过程中，海欣物业公司变更第1项诉讼请求为:翁武旺、池秀玉应支付海欣物业公司2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理服务费2365元、公共用水用电公摊费985元、电梯维保费260元;2014年9月至2016年9月电梯年检费120元。事实与理由：海欣物业公司系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政管理机关核准登记的物业管理企业，资质等级为三级。2012年11月，海欣物业公司与三明市梅列区上河城业主委员会（以下简称上河城业委会）签订了《物业管理委托服务合同》，并依照该合同的相关约定对“上河城”进行管理服务，而翁武旺、池秀玉却拒绝依合同的相关约定缴纳物业服务等相关费用，累计拖欠各项费用合计4699元。现尚欠海欣物业公司2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理服务费2365元、公共用水用电公摊费985元、电梯维保费260元、2014年9月至2016年9月电梯年检费120元，合计3730元。翁武旺、池秀玉辩称，1.物业管理合同系上河城业委会与海欣物业公司所签，该合同未经过业主大会的同意或授权，上河城业委会与本案存在法律上的利害关系，要求追加上河城业委会为第三人。2.上河城业委会未经法定程序，选聘的物业服务企业资质等级不足，所签订的物业服务合同无效。3、海欣物业公司未履行合同约定的服务义务，小区盗窃事件频发，卫生清理不及时，绿化养护不专业，公共设备维护不达标。4.海欣物业公司主张公共用水用电公摊费及电梯维保费用无依据、户外广告及公共场地租金按法律规定应属于全体业主所有，该费用应先扣减公共用水用电公摊费用后再分摊到每户。5.《物业管理委托服务合同》约定按季结算，海欣物业公司在宣传栏上张贴催费通知已履行了催收的义务，因此，对于2014年9月前发生的收费已过诉讼时效。6.海欣物业公司主张滞纳金没有合法依据。本院经审理认定事实如下：1、海欣物业公司具备三级物业管理资质。2012年11月12日，海欣物业公司与上河城业委会签订《上河城物业管理服务工作授权委托书》，该委托书约定上河城业委会委托海欣物业公司对三明市梅列区上河城小区物业提供物业管理服务，服务期限从物业正式交接入驻起计算，委托时间一年。委托书对物业管理服务范围、物业管理服务项目、物业管理服务收费、双方权利义务等进行约定。物业服务收费标准：多层住宅0.4元/月/平方米；高层带电梯住宅0.6元/月/平方米；公共水、电费按实分摊另计，电梯运行电费及维保、年检等费用按实分摊另计；2013年11月25日、2014年11月11日、2015年11月30日，海欣物业公司与上河城业委会分别签订《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》，该委托书约定上河城业委会委托海欣物业公司对三明市梅列区上河城小区物业提供物业管理服务。委托书对物业管理服务范围、物业管理服务项目、物业管理服务收费、授权委托期限、双方权利义务等进行约定。物业服务收费标准：高层带电梯住宅0.6元/月/平方米；公共水、电费按实分摊另计，电梯运行电费及维保、年检等费用按实分摊另计。2、翁武旺、池秀玉所有的坐落于三明市××××室房产建筑面积165.09平方米。海欣物业公司、上河城业委会曾向翁武旺、池秀玉催缴物业费、水电公摊费，但未果。翁武旺、池秀玉拖欠海欣物业公司2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理服务费2365元（按164.24平方计算）、公共用水用电公摊费985元、电梯维保费260元、2014年9月至2016年9月电梯年检费120元，合计3730元。3、海欣物业公司曾于2016年6月22日向本院递交起诉材料，该案由立案庭移送本院调处中心进行诉前调解，后因调解不成，于2016年8月9日立案。本院认为，翁武旺、池秀玉关于追加上河城业委会为第三人的主张，与本案系不同的法律关系，亦属不同的诉讼主体，本案不予追加；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。虽然海欣物业公司资质不足，但其违反的是部门规章的管理性强制规定，并未违反法律和行政法规的效力性强制规定，不能据此认定合同无效。翁武旺、池秀玉关于海欣物业公司未履行合同约定的服务义务，提供的物业服务存在瑕疵的抗辩，因无证据证实，该抗辩不足以成为拒付物业服务费的理由；海欣物业公司向翁武旺、池秀玉主张水电公摊费、电梯维保费、电梯年检费等费用涉及的时间段而言，翁武旺、池秀玉没有证据证明其直接向供水、供电企业及有关部门缴纳了该项费用，现海欣物业公司提供的水电公摊费、电梯维保费、电梯年检费的证据及计算方法没有不合理之处，本院予以支持;户外广告费及公共场地租金是否有存在并无证据证实，且该费用及租金应属于全体业主共有，应归入小区专项维修基金或者由业主大会决定使用，不能直接用于抵扣业主公摊费用，翁武旺、池秀玉认为户外广告费、公共场地租金应先扣减水电公摊费后再分摊到每户，没有法律依据；海欣物业公司在2016年6月22日向本院主张要求翁武旺、池秀玉支付拖欠其2014年1月至2016年6月间的各项费用，因此海欣物业公司向翁武旺、池秀玉主张的2014年1月至2014年6月21日间的各项费用已经超过了2年的诉讼时效期间，不受法律保护，而2014年7月至2016年9月间的各项费用并未超过诉讼时效，本院予以支持。诉讼中，海欣物业公司放弃要求翁武旺、池秀玉支付2014年1月至2014年6月间的各项费用并无不妥，本院予以支持；滞纳金属于行政管理范畴，本案系民事纠纷，海欣物业公司主张的滞纳金实为违约金。翁武旺、池秀玉未按约支付物业管理费及公摊等费用属违约行为，应承担违约责任，海欣物业公司要求翁武旺、池秀玉支付违约金的诉讼请求于法有据，但合同约定每逾期一日，应交纳欠费总额的5‰作为逾期滞纳金及海欣物业公司主张的按日2‰计过高，本院予以调整，按欠费总额的15%支付逾期违约金。翁武旺、池秀玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、翁武旺、池秀玉应于本判决生效之日起五日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理服务费2365元、公摊费985元、电梯维保费260元、2014年9月至2016年9月的电梯年检费120元，共计3730元；二、翁武旺、池秀玉应于本判决生效之日起五日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司的逾期违约金560元（逾期违约金按欠费总额的15%计算）;三、驳回福建三明海欣物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由翁武旺、池秀玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  郑文红二〇一六年十一月二日书记员  高雨馨附：本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。