北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03177号
上诉人（原审被告）北京酒仙桥建材装饰市场有限公司，住所北京市朝阳区酒仙桥北路。
法定代表人吴良夫，执行董事。
委托代理人杨武成，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐勇铭，男，1975年9月13日出生。
委托代理人侯世跃，北京市两高律师事务所律师。
上诉人北京酒仙桥建材装饰市场有限公司（以下简称酒仙桥装饰公司）因与被上诉人徐勇铭租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第45570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人酒仙桥装饰公司的委托代理人杨武成，被上诉人徐勇铭的委托代理人侯世跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月，徐勇铭起诉至原审法院称：徐勇铭系在北京酒仙桥装饰市场（以下简称市场）经营的个体工商户，酒仙桥装饰公司系该市场的经营管理人，双方逐年签署场地租赁合同。2014年6月12日，徐勇铭与酒仙桥装饰公司续签租赁合同，约定徐勇铭向酒仙桥装饰公司承租Y86、87；104号商铺，面积共为99平方米，租期自2014年7月7日至2015年7月6日；租金标准为7元、6.5元每天每平米，租金每四个月支付一次，每次81060元；双方因自身原因需提前解除合同的，按照年租金标准的50%向对方支付违约金。同日，双方签署了商家入驻通知书，确认上述情况，并进一步约定将前期签署合同时交纳的保证金16000元、预收税金1000元转入本期合同，并收取四个月综合费（管理费）1800元。合同签订后，徐勇铭依约履行了全部付款义务，酒仙桥装饰公司开具了相关收据。2014年9月9日，酒仙桥装饰公司突然召集包括徐勇铭在内的众多商户开会，在不告知原因的情况下，口头通知商户于2014年9月20日之前腾退完毕，租金及各项费用截至2014年9月8日，腾退完毕后退还未到期租金及保证金，但拒绝任何形式的赔偿或补偿。2014年9月11日，×北京×农副产品市场有限责任公司（系向酒仙桥装饰公司出租该市场场地的出租人）在市场各出入口及明显位置张贴市场腾退通知，并向徐勇铭及其他商户上门发放，要求徐勇铭等东区商户2014年9月20日前腾退完毕。徐勇铭认为，酒仙桥装饰公司的行为已构成违约，故诉至法院，要求：1.解除徐勇铭与酒仙桥装饰公司签订的租赁合同；2.酒仙桥装饰公司返还徐勇铭2014年9月9日至2014年11月6日期间的剩余租金39179元、综合费870元以及保证金16000元、预收税款1000元；3.酒仙桥装饰公司向徐勇铭支付年租金50%的违约金121590元、装修损失10000元；4.酒仙桥装饰公司承担本案诉讼费用。
酒仙桥装饰公司辩称：徐勇铭的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明：酒仙桥装饰公司系市场的经营管理人。
原审中，徐勇铭提交了个体工商户营业执照，用以证明其系在市场有照经营。酒仙桥装饰公司对其真实性认可，但对关联性和证明目的不认可，称执照地址写的是Y86。
原审中，徐勇铭提交了2014年6月12日徐勇铭与酒仙桥装饰公司签订的《北京市市场场地租赁合同》及附件，主要约定内容为徐勇铭向酒仙桥装饰公司承租Y“86、87；104”号商铺，面积为“64／35”平方米，租期自2014年7月7日至2015年7月6日；租金标准为“7.0／6.5元”每天每平米，租金每四个月支付一次；徐勇铭须向酒仙桥装饰公司交纳保证金为16000元，经营期满无违纪、无质量问题、无债务纠纷及未违反合同各条款之规定，全额清退；双方因自身原因需提前解除合同的，按照年租金的50%的标准向对方支付违约金。酒仙桥装饰公司对该合同的真实性不认可，称合同上甲方盖的合同专用章不是酒仙桥装饰公司的，法定代表人签字也不是酒仙桥装饰公司法定代表人签的，申请对合同上加盖的酒仙桥装饰公司合同专用章进行司法鉴定，并称其印章在工商局、公安机关或其他单位有备案。
原审中，徐勇铭提交了商家入驻通知书及收据一组，用以证明徐勇铭向酒仙桥装饰公司交纳了2014年7月7日至2014年11月6日期间的租金81060元、综合费1800元以及预收税金1000元、保证金16000元；并称预收税款的意思是如果徐勇铭在酒仙桥装饰公司处开发票，就要交纳税金，酒仙桥装饰公司提前收取了该1000元的税金，酒仙桥装饰公司限定每月开票金额不得高于19000元，预收税款是4个月一交，该周期内如果没有开票预收税款也不再退还，下个周期要重新交纳1000元预收税款，徐勇铭每月都是按照酒仙桥装饰公司规定的标准开的。酒仙桥装饰公司对入驻通知书的真实性不认可，称没有提交原件，盖章不是酒仙桥装饰公司的，甲方代表签字也不是酒仙桥装饰公司方签的；对收据的真实性也不认可，称公章不是酒仙桥装饰公司的，也没有预收税金收据。
原审中，徐勇铭提交了北京×农副产品市场有限责任公司×分市场于2014年9月11日发布的市场腾退通知一份，用以证明限徐勇铭于2014年9月20日前腾退的事实，并称北京×农副产品市场有限责任公司把市场出租给了酒仙桥装饰公司，酒仙桥装饰公司又出租给了徐勇铭。酒仙桥装饰公司对该通知的真实性、关联性和证明目的均不认可，称不是其公司的。经法院询问，酒仙桥装饰公司认可其是市场的经营管理方，是从北京×农副产品市场有限责任公司承租的该市场。经法院询问，徐勇铭称其在市场实际经营到2014年11月10日，11月10日徐勇铭锁了铺门，过了两三天回来看时发现铺面已经完全拆平了。
原审中，徐勇铭提交了录音两份，称分别是徐勇铭代理人侯世跃与酒仙桥装饰公司法定代表人吴良夫的电话录音以及徐勇铭代理人去酒仙桥装饰公司办公室与酒仙桥装饰公司工作人员现场谈话的录音，用以证明酒仙桥装饰公司要求徐勇铭等商户腾退及双方协商结算及赔偿情况。酒仙桥装饰公司称录音内容不是酒仙桥装饰公司法定代表人吴良夫的，也不是酒仙桥装饰公司工作人员的。
原审中，酒仙桥装饰公司申请对徐勇铭所提交的租赁合同、租赁合同附件、入驻通知书、收据等证据材料上酒仙桥装饰公司的所有印章进行鉴定。法院综合案件情况未予准许。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然酒仙桥装饰公司否认租赁合同、租赁合同附件、入驻通知书、收据的真实性，但综合徐勇铭的营业执照、酒仙桥装饰公司系市场经营管理者等事实及徐勇铭的陈述等相关情况，可以认定租赁合同、入驻通知书、收据的真实性。合同履行期限届满前，市场一方在2014年9月11日张贴了腾退通知，相关商铺已实际拆除，酒仙桥装饰公司终止了履行合同义务，已构成根本违约。故徐勇铭起诉要求解除合同、酒仙桥装饰公司退还保证金并支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。但徐勇铭自述经营到了2014年11月10日，故无权主张酒仙桥装饰公司退还租金、综合费及预收税款。关于装修损失，徐勇铭未能举证，法院亦不予支持。
据此，2014年12月原审法院判决：一、解除徐勇铭与酒仙桥装饰公司于2014年6月12日签订的《北京市市场场地租赁合同》。二、酒仙桥装饰公司于判决生效后七日内返还徐勇铭保证金一万六千元。三、酒仙桥装饰公司于判决生效后七日内给付徐勇铭违约金十二万一千五百九十元。四、驳回徐勇铭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，酒仙桥装饰公司不服原审判决，上诉至本院称：原审判决违反法定程序，影响案件的正确判决，应依法予以撤销。酒仙桥装饰公司对高勤敏提供的《北京市市场场地租赁合同》、《入驻通知书》和《收据》的真实性不予认可，并对合同专用章、法定代表人签字等提出了司法鉴定申请，原审法院仍以“双方无共同确定的样本”为由驳回鉴定申请，严重违反法律程序。原审审理过程中，法官自审自记，严重违反法律程序。原审判决认定合同履行期限届满前，市场一方在2014年9月11日张贴了腾退通知，相关店铺已实际拆除，酒仙桥装饰公司终止了履行合同义务，已构成根本违约，属于事实认定不清，证据不足。徐勇铭的个体工商户营业执照中的铺位记载的是Y86号，与《北京市市场场地租赁合同》约定承租“Y86、87、104号商铺”并不一致，无法确定徐勇铭是否为该租赁合同所指的真实承租人。《市场腾退通知》由案外人北京×农副产品市场有限责任公司×分市场作出，而非酒仙桥装饰公司作出。《北京市市场场地租赁合同》关于违约金的约定明显过高，原审判决按照该标准判决酒仙桥装饰公司向徐勇铭支付违约金显失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回徐勇铭的全部诉讼请求。徐勇铭同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有营业执照、租赁合同、入驻通知书、收据、腾退通知、录音及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点系酒仙桥装饰公司是否应依照《北京市市场场地租赁合同》所约定的违约条款，对徐勇铭承担相应的违约责任。
首先，对于《北京市市场场地租赁合同》、《入驻通知书》、《收据》的真实性问题。根据举证责任分配原则，徐勇铭提交上述证据是证明双方存在租赁合同关系，其已完成了初步的举证责任，此时，举证责任转移至酒仙桥装饰公司一方，酒仙桥装饰公司应提供证据证明其与徐勇铭不存在真实的租赁合同关系，继而无须承担违约责任的相关证据。但至本案二审庭审结束，酒仙桥装饰公司未能举证证明上述材料系虚假证据，其与徐勇铭之间不存在租赁合同关系。故鉴于酒仙桥装饰公司未能对其主张提供证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果。其次，徐勇铭的《个体工商户营业执照》中载明的经营场所虽与《北京市市场场地租赁合同》约定承租的商铺号不完全一致，但《个体工商户营业执照》系徐勇铭作为经营者取得工商行政管理部门审批，具有经营资格的凭证，系基于行政法律关系而取得，而酒仙桥装饰公司与徐勇铭系平等民事主体，双方合同系民事法律关系，判断双方是否存在合同关系应依据双方是否实际缔结合同，故酒仙桥装饰公司主张《个体工商户营业执照》中载明的经营场所与《北京市市场场地租赁合同》约定承租的商铺号不一致，双方不存在合同关系明显不能成立，本院不予支持。再次，《市场腾退通知》虽由案外人北京×农副产品市场有限责任公司×分市场作出，但酒仙桥装饰公司作为市场的经营管理方与徐勇铭缔结合同，系合同相对人，故徐勇铭有权依合同向酒仙桥装饰公司主张权利。最后，关于涉案租赁合同约定违约金数额是否明显过高。《中华人民共和国合同法》规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，徐勇铭一方因酒仙桥装饰公司的违约行为导致无法继续经营及相关损失系客观存在，且酒仙桥装饰公司亦未能举证证明双方合同约定的违约金过分高于徐勇铭因违约行为所受实际损失，故本院对双方基于真实意思表示，所约定的违约金计算比例予以确认，酒仙桥装饰公司应依合同约定履行向徐勇铭支付违约金之义务。另外，酒仙桥装饰公司未能就原审法院存在程序违法的情形加以证明，徐勇铭亦对此予以否认，本院对其该项上诉主张亦不予采信。综合全案证据，可以认定酒仙桥装饰公司与徐勇铭之间存在真实有效的租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，故原审法院认定徐勇铭要求解除合同、酒仙桥装饰公司退还保证金并支付违约金具有事实和法律依据正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2036元，由北京酒仙桥建材装饰市场有限公司负担（徐勇铭已交纳，北京酒仙桥建材装饰市场有限公司于本判决生效之日起七日内给付徐勇铭）；二审案件受理费4072元，由北京酒仙桥建材装饰市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 沈 放
二〇一五年三月二十日
书 记 员 卢园园