浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0604民初8120号原告：浙江文邦物业管理有限公司，住所地嵊州市三江街道迪贝路121号5楼，统一社会信用代码91330683573954995T。法定代表人：操文汉，总经理。委托诉讼代理人：张建波、李耐君，公司员工。被告：杜武军，男，1970年9月20日出生，汉族，住绍兴市上虞区，户籍地绍兴市上虞区，原告浙江文邦物业管理有限公司诉被告杜武军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理，依法适用小额诉讼程序于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告浙江文邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人张建波、李耐君，被告杜武军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江文邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年1月1日至2016年12月31日的物业费4236.63元，并支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，�违约金部分诉讼请求，原告明确为：2014年的物业费1412.21元自2015年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2015年的物业费1412.21元自2016年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2016年的物业费1412.21元自2017年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算。事实和理由：原告是一家经营物业管理服务的企业，被告是新上海花园的业主，其房屋建筑面积为140.10平方米。原告于2011年12月15日与上虞市明旺置业有限公司签订一份《前期物业服务合同》，后与绍兴市上虞区新上海花园业主委员会签订了一份《物业服务合同》及2017年1月1日与绍兴市上虞区舜欣物业管理有限公司签订了一张《物业移交证明》，证明原告为新上海花园小区物业服务至2016年12月31日止，小区的物业费多层为0.84元/月·平方米、高层为1.50元/月·平方米�联排别墅为1.50/月·平方米、商业用房为1.50元/月·平方米。其中根据物业管理服务收费办法及合同相关规定，被告逾期支付物业费的，承担每日千分之二的违约金。原告已向被告书面催讨，但被告在催告的合理期限内仍未支付。故向法院起诉，诉讼请求如前。被告杜武军辩称，这个物业费的标准是怎么来的，要求原告提供证据。根据合同约定：业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支帐目由甲方自主管理，每半年向全体业主公布一次；地面停车位经营权属甲方，乙方负责日常管理，如果有收入，分配比例由双方协商决定，每年6月15日和12月15日各结算一次；监控室（包括消防）、东门、西门、北门及保安巡逻均24小时值班。但作为业主从来没有看到，业主也有权利看到，�以要求原告出示相应的文件。被告并非绍兴市上虞区唯一产权人，原告也无权要求其承担全部的物业费，即使被告应承担物业费，也仅需承担产权人之一的物业费。新上海花园31幢1单元402室现在是空置房，原告先前也同意对物业费作打折处理。2014年的物业费已超过诉讼时效。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提供下列证据：1、《前期物业服务合同》、《新上海花园物业服务合同》、《物业移交证明》各一份，以证明原告自2012年1月1日至2016年12月31日为新上海花园提供物业服务的事实。2、函三份及相应的整付零寄交寄清单、EMS全球邮政特快专递单二份，以证明原告三次向被告催交物业费的事实。被告经质证认为，对证据1、2没有异议，本院对证据1、2予以认定。被告未向本院提交证据材料。综上，结合本案原、被告的庭审陈述及本院认定的证据，本院认定本案事实如下：2011年12月15日，上虞市明旺置业有限公司（甲方）与绍兴文邦物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：乙方按建筑面积向业主收取物业费，收费标准：多层住宅按0.84元/月·平方米收取；物业费按年交纳，业主应在每年第一季度履行交纳义务，逾期交纳的，按逾期应交物业费的日千分之二收取违约金；本合同自2012年1月1日起至本小区业主大会成立日止。2015年1月1日，新上海花园业主委员会（甲方）与原告浙江文邦物业管理有限公司（乙方）签订《新上海花园物业服务合同》一份，约定：本物业管理区域物业费由业主或物业使用人按其拥有物业的产权证上所示面积交纳，多层住宅按0.84元/月·平方米收取；物业费按年为单位进行收取，物业费可以预收，每年1月份可以开始预收，6月30日为合理交费日，超过合理交费日的视为逾期交纳，业主应付违约金，每逾期一天，违约金按欠费额的千分之二计算；本合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日。2017年1月1日，原告与绍兴市上虞区舜欣物业管理有限公司签订《物业移交证明》，确认：原告自2012年1月1日起对新上海花园提供物业管理服务，于2016年12月31日正式退出小区服务，将物业移交给绍兴市上虞区舜欣物业管理有限公司。另查明，位于绍兴市上虞区的产权面积为140.10平方米，被告确认至今尚欠2014年1月1日至2016年12月31日的物业费4236.63元。2014年3月14日，绍兴文邦物业管理有限公司名称变更为浙江文邦物业管理有限公司。因被告至今尚未交纳2014年至2016年的物业费4236.63元，故原告诉至本院。本院认为，上虞市明旺置业有限公司与绍兴文邦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，新上海花园业主委员会与原告签订的《新上海花园物业服务合同》系业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。原告自2012年1月1日起至2016年12月31日止为新上海花园提供物业服务，被告作为业主应交纳相应的物业费。对原告要求被告支付2014年至2016年的物业费4236.63元，被告对欠付物业费4236.63元亦无异议，故对原告起诉要求被告支付物业费4236.63元，本院予以支持。对原告要求被�支付自提供物业服务次年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算的违约金，系原告对违约金的主动下调，也不违约法律规定，本院亦予以支持。被告要求原告提供物业费计算的标准，原告已提供相应的证据，被告对原告提供的证据亦无异议；被告要求原告公示共用、共有部位的经营性收入等，根据合同约定，这些由小区内的业委会自主管理，经营权亦属业委会；被告认为实际产权人并非其一人，不应全额交纳物业费，根据法律规定，如果债务人一方人数为二人以上的，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额；被告认为新上海花园31幢1单元402室现在是空置房，原告先前也同意对物业费作打折处理，但被告未能提供相应的证据证明，原告认为合同对空置房可以少交物�费也未作约定，且现在原告也不同意对物业费作打折处理；被告认为2014年的物业费已超过诉讼时效，但被告对原告提供的催讨物业费的函及相应的邮寄凭证均无异议，且2014年的物业费原告在2016年已进行催讨。故对被告的上述抗辩，本院均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告杜武军应于本判决生效之日起三日内支付原告浙江文邦物业管理有限公司自2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费4236.63元，并支付违约金（其中2014年物业费1412.21元自2015年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2015年物业费1412.21元自2016年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2016年的物业费1412.21元自2017年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告杜武军负担。本判决为终审判决。审判员  丁国芳二〇一七年十月三十日书记员  孙 楠附：相关法律条文及司法解释《�华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。