北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初2628号
原告（反诉被告）：鲁文涛，男，1984年11月1日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：魏卓，北京市亚东律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李敏敏，男，1984年8月30日出生，汉族，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：王妲，北京市华鹏律师事务所律师。
原告（反诉被告）鲁文涛与被告李敏敏（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案及其反诉，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲁文涛及其委托诉讼代理人魏卓、被告李敏敏（反诉原告）及其委托诉讼代理人王妲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁文涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2016年11月28日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告违约金72万元；3、判令被告赔偿原告中介服务费7.92万元；4、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，鲁文涛对第一项诉讼请求予以明确，其主张解除的是其与李敏敏之间因上述合同产生的房屋买卖合同关系；并增加诉讼请求，要求李敏敏返还定金3万元。事实和理由：原被告于2016年11月28日，在易合房地产经纪有限公司的居间撮合下达成了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，并支付了居间费用。合同约定由原告以360万元的价格购买被告名下位于北京市昌平区创新园16号楼19层3单元1902号房屋，房款支付方式为首付款和申请银行贷款，合同中约定在2016年12月30日前在中介机构的陪同下到中国民生银行办理房屋提前还款手续并用原告支付的首付款用于提前还贷。合同签订后原告支付了定金3万元。后原告要求被告按照合同约定办理提前还贷注销抵押权并配合办理网签及银行贷款面签手续时，被告以种种理由予以拖延，后拒绝配合继续履行合同。原告认为双方签订的房屋买卖合同合法有效应当履行，被告拖延配合履行已经构成违约，应当承担违约责任。
被告李敏敏辩称：不同意原告的诉讼请求，第一，原告没有在合同约定的2016年12月30日之前将首付款170万元一次性支付给被告，经过多次沟通都没有结果，原告逾期履行已经超过15日，因此被告于2017年1月16日分别向原告以及中介方易合房产邮寄送达了解除合同及补充协议的通知书，1月17日原告收到了该通知，根据法律规定，原告诉讼请求中第一项房屋买卖居间合同及补充协议，已于2017年1月17日以书面通知方式解除。第二，双方签订房屋买卖合同及补充协议的第二天，即2016年11月29日，被告向中国民生银行提交授信变更申请，办理提前还款手续，并于当日将申请情况告知中介易合房产，履行了合同约定的义务，因此不存在拖延的违约行为。第三，原告支付首付款，用于房屋解押，是合同约定的买方义务，办理网签及银行贷款面签，是房屋交易的程序，不是买方支付首付款的条件，原告将网签面签附加为支付首付款的条件，不符合合同的约定。最后，不同意原告其他的诉讼请求。
反诉原告李敏敏向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认反诉原告与反诉被告于2016年11月28日签订的《房屋买卖居间合同》及其《补充协议》，已于2017年1月17日解除；二、判令反诉被告给付反诉原告违约金69万元；三、反诉费由反诉被告承担。事实与理由:2016年11月28日,经北京市易合房地产经纪有限公司居间撮合，反诉原告就出卖本人所有的昌平区创新园16号楼19层3单元1902号房屋，与反诉被告签订《房屋买卖居间合同》及其《补充协议》。双方对房屋成交价格、付款方式、房屋交付、居间服务费承担等，进行了约定；如《补充协议》与《房屋买卖居间合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以补充协议为准。根据双方约定，房屋成交价格为360万元，付款方式为首付款加商业按揭贷款。反诉被告于签订合同时付定金3万元；鉴于反诉原告是以按揭贷款方式购买的该房屋，尚有部分贷款未还清，双方协商于2016年12月30日之前到中国民生银行办理提前还款；反诉被告于还清日之前将购房首期款人民币170万元（含定金）一次性支付给反诉原告，双方即办理过户手续，剩余房款190万元，以商业贷款方式支付。如反诉被告逾期履行给付首付款义务超过15日的，即构成根本违约，反诉原告有权以书面通知方式解除《房屋买卖居间合同》，且反诉被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向反诉原告支付违约金；反诉被告已付的款项冲抵违约金，多退少补；中介方收取的买方所付费用不予退还等。签约当日，反诉被告支付了3万元定金。合同签订后，反诉原告就首期款支付事宜，通过中介方或直接与反诉被告联系，催促付款；在合同约定的首期款期限届满后，反诉原告直接或通过中介方，与反诉被告反复交涉、催促付款。但反诉被告以种种理由拖延付款，并以增加付款条件即先办理网签才能付款等借口，拒绝履行首期款支付义务。2017年1月16日，鉴于反诉被告逾期付款已超过十五日，且仍无付款意愿和行为，已构成根本违约。反诉原告分别向反诉被告和中介方，寄发《解除合同及补充协议的通知书》。反诉被告于2017年1月17日收到了上诉通知。根据《担保法》，给付定金的一方违约的，无权要求返还定金；根据《合同法》，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方根本违约的，对方有权解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。鉴此，反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，已于2017年1月17日解除。反诉被告因其根本违约行为，应当支付相当于房屋总价款20%的违约金，即72万元，扣除已支付3万元定金，应向反诉原告支付违约金69万元。
反诉被告鲁文涛辩称：反诉人的第一项诉讼请求和被反诉人的请求是一致的，但我不认可反诉人提出的解除时间，也不认可反诉人提出的解除合同的责任在于原告，我认为解除合同的责任在于被告，反诉书中所说的事实并不是实际情况，本案的焦点事实是提前还款项和交款的首付时间，我方认为由于反诉人始终没有按照合同的约定，在2016年12月30日之前，在丙方的陪同下去民生银行办理提前还贷申请，由民生银行通知提前还款日期，在日期之前将钱打到还款帐户，由对方向我方提供还款帐号，由我方交首付款，我方从12月15日开始，就不停的催促对方去办理提前还还款手续，给我方帐号，至今我们都没有收到发来的还款帐号，而且对方也明确表示，不再向我方出售该房屋，故我方认为，由于对方的根本违约导致合同无法履行，我们按照合同约定解除合同，追究对方的违约责任。
经本院审理认定的事实如下，2016年11月28日，鲁文涛（买受人）与李敏敏（出卖人）签订了《房屋买卖居间合同》，案外人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称：“易合公司”）作为居间人在合同上签字。合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落在昌平区创新园16号楼19层3单元1902（以下简称“涉案房屋”），该房屋所在楼层为19层，建筑面积为90.79平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋所有权证证号为京（2016）昌平区不动产权第XXXX号；该房屋性质为商品房；该房屋已经设定抵押，抵押登记日为2016年6月3日；出卖人应在签订本合同后30个工作日内，去银行办理提前还贷申请手续，在银行通知可以提前还贷的10个工作日内，出卖人到银行办理提前还贷手续，出卖人应于可以办理抵押注销手续后10个工作日内，办理抵押注销手续；经买卖双方协商一致，该房屋成交总价格为292万元；买受人在签订本合同的同时支付定金3万元；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为190万元整。经各方友好协商，买卖双方应向易合公司缴纳居间代理费79200元，其中由买受人承担79200元，并于本合同签订当日向居间人支付。本合同三方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同还约定了其他条款。
2016年11月28日，鲁文涛（乙方、买受方）、李敏敏（甲方、出卖方）与易合公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，协议主要约定：甲乙双方同意，交易房屋价格及家具家电及配套设施作价两者总计360万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年11月28日向甲方支付定金3万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；鉴于甲方是以银行按揭形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则甲乙双方协商于2016年12月30日之前在丙方的陪同下到中国民生银行办理该房屋的提前还款，同时还清款证明等相关手续由丙方负责保管，用于清偿甲方剩余贷款的款项，乙方于还款之日将购房首期款170万元（其中包含定金3万元），一次性支付给甲方，该款必须直接存入银行指定的还贷账户，待撤销该房屋的抵押登记手续后，且银行贷款批复后，甲乙双方即办理该房屋的过户手续；乙方选择以商业贷款的方式支付甲方剩余房款190万元，该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款；违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失；每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证据等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，（2）拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。该协议还约定了其他条款。
2016年11月28日，鲁文涛向李敏敏支付3万元定金。2016年11月29日，李敏敏前往中国民生银行股份有限公司昌平支行办理了涉案房屋抵押贷款的预约还款手续，并于当天收到该银行出具的《授信变更申请审批书》。2016年11月30日，鲁文涛向易合公司交纳服务费79200元。易合公司工作人员卢某在与被告李敏敏微信聊天中显示：2016年12月10日，李敏敏：“他的资金到位了么“，卢某：“您什么时候解压（押）？他都准备好了。”李敏敏：“和银行沟通着”，卢某：“确定好时间，及时告诉我，我们约客户，汇款”；2016年12月15日，卢某：“还款约好没？客户购房资格通过了”，李敏敏：“银行说在审核”；2016年12月16日，卢某：“看您解押时间，您解押什么时候能办完”，李敏敏：“解压（押）很快”，卢某：“具体什么时候”，李敏敏：“等通知。”2016年12月16日，卢某：“昨天出的资格，今天就通知您双方做网签，没有耽误您时间呀，何况您还没有解押，我们已经算是提前走手续了，怎么会耽误您时间呀”，李敏敏：“三个月后吧，我出海了”。在卢某与李敏敏的短信记录中显示：2016年12月31日，卢某：“李哥，客户首付款早已备齐，您说让等通知，您也一直没通知，现在客户催促给您付款，今天您安排在哪个银行汇款？告诉我我们一起办理。”李敏敏：“你说这话不负责任啊，什么叫等通知，合同做什么用，过期违约这部分谁承担？今天汇款，你开玩笑，那个银行上班？”，卢某：“银行都上班，我已通知您，您配合不配合是您的事。”在鲁文涛与李敏敏的短信记录中显示：2017年1月7日，李敏敏：“解压（押）款至今未打入我账户，你已经超过合同期限，您已违约，现在我正式通知你”。2017年1月16日被告李敏敏向原告鲁文涛寄送了《解除合同补充协议通知书》，并主要载明如下内容：致鲁文涛先生：您于2016年11月28日在北京市门头沟城子大街肯德基与我签订了位于北京市昌平区创新园16号楼19层3单元1902号房屋的《房屋买卖业务签约文件合订本》。合同《补充协议》中约定于2016年12月30日之前您应该支付购房首付款170万元整，因您方要求签订阴阳合同避税以及要求更改余下房款的贷款方式的目的未能得逞，屡次借故拖延付款，扬言商业贷款办理也要拖我三个月。并且多次与你联系不接电话，同时不回复信息，经过多次与您和易合公司三方协商，催告等。很遗憾截至今日，您未按合同规定的时间和期限支付购房款及违约金，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《房屋买卖业务签约文件合订本》中《补充协议》第四条、第五条之规定，您根本违约事实已经形成，现郑重通知您如下：一、自本通知到达您处的同时，即解除您于我签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》，不退定金。二、我同时保留追究您其他违约责任的权利。特此通知。2017年1月17日，原告鲁文涛收到该通知书。2017年1月19日，李敏敏一次性还清了抵押款。2017年2月17日，李敏敏将涉案房屋过户到案外人纪春燕名下。
另查，中国民生银行股份有限公司北京昌平支行提前还款程序为：在客户向其单位提出提前还款申请当日，银行即对其申请予以受理，并出具《授信变更申请审批书》；受理后十个工作日内，银行工作人员将通过电话方式告知客户若其当月还清剩余款项的具体还款额。自此，每月银行均会在当月还款日前告知客户若本月还清需向还款账户中存入资金数额，并告知其若无法存入指定数额则至少应存入当月应还款额，直到该客户还款账户中存入足够还清贷款的款项，则银行会划走，办理贷款还清手续。在李敏敏未办理提前还贷前，该银行对李敏敏账户进行扣款的日期为每月14日。
庭审中，李敏敏表示2016年11月29日已将《授信变更申请审批书》提供给易合公司卢某一份复印件，原告不予认可，证人卢某不予认可。李敏敏表示2016年12月30日由其牵头办理解押还款事宜，鲁文涛不予认可。鲁文涛与李敏敏均表示双方约定的违约金数额合理。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《授信变更申请审批书》、银行转账凭条、服务费收据、微信记录、短信记录等证据及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，鲁文涛与李敏敏及案外人易合公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。
关于本案中谁是违约方一节。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据鲁文涛与李敏敏签订的《补充协议》的约定，双方应于2016年12月30日之前，在居间人易合公司的陪同下到中国民生银行办理涉案房屋的提前还款，用于清偿的款项为鲁文涛首期购房款170万元，该款项必须直接存入银行指定的还贷账户。依据该条款的约定，2016年12月30日前，李敏敏具有办理预约还款及提供银行还款账户的义务，鲁文涛具有向李敏敏提供的还款账户支付首付款的义务，以上二行为有履行上的先后顺序。鲁文涛主张，其未能按期支付首付款的原因在于被告李敏敏并未向其或中介公司告知还贷事宜及指定的还款账户。李敏敏则提出，其在2016年11月29日办理完提前还款的预约手续后就将《授信变更申请审批书》交给中介公司工作人员卢某一份，该审批书中写明了还款账户，卢某对此不予认可。李敏敏亦未提交其他证据予以佐证其已经告知居间人或鲁文涛解押还款事宜及银行指定还款账户，对于李敏敏的上述主张本院不予采纳。另，李敏敏主张其未办理提前还款的理由在于鲁文涛并未向其提供过能证明自己凑齐170万元的证明，但从李敏敏与中介公司卢某的微信记录内容显示，卢某已在2016年12月10日告知李敏敏，鲁文涛资金已经准备好，对于李敏敏该主张亦无合同及法律依据，本院不予采纳。故，本院认为，2016年12月30日前未能办理银行提前还款手续及支付首付款的责任不在鲁文涛。现李敏敏以鲁文涛未在2016年12月30日前支付首付款、未在2017年1月14日前支付因此产生的违约金为由拒绝继续履行合同无事实依据。故，李敏敏主张合同解除权的合同条件亦不成立，对其请求确认2017年1月17日合同解除的主张本院不予支持。另，2017年1月16日，李敏敏向中介公司发出《解除合同及补充协议的通知书》、2017年1月20日，李敏敏与案外人纪春燕签订了《存量房屋买卖合同》均表明李敏敏已明确表示其不再继续履行其与鲁文涛签订的买卖合同，其行为已经构成根本违约。对鲁文涛要求判令解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告鲁文涛要求李敏敏返还定金3万元有事实和法律依据，本院予以支持。
关于鲁文涛要求李敏敏赔偿中介服务费7.92万元一节。原被告双方于2016年11月28日签订的《补充协议》第四条第2款明确约定：甲方出现上述根本违约情形之一，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失；每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。现被告李敏敏构成根本违约，鲁文涛主张其赔偿服务费有合同依据，本院予以支持。
关于鲁文涛要求李敏敏支付违约金72万元一节。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。本案中，鲁文涛与李敏敏于2016年11月28日签订的《补充协议》中明确约定，如李敏敏构成根本违约，李敏敏应当支付房屋总价款20%的违约金，故鲁文涛要求李敏敏支付违约金72万元，符合合同约定。鉴于房屋目前的市场价值与合同约定的价格相比存在较大幅度的上涨，原告鲁文涛解约后，如购买与涉案房屋位置相同、面积相同、楼层等条件相当的房屋需支付的价款与购买李敏敏房屋所应支付价款间的差价较高，鲁文涛主张合同约定的违约金数额并未明显高于鲁文涛的实际损失。庭审中，鲁文涛与李敏敏均认为双方签订的《补充协议》中关于违约金条款的约定合理，不请求法院予以调整，本院对此不持异议。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告鲁文涛与被告李敏敏于二〇一六年十一月二十八日签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》的房屋买卖合同关系。
二、被告李敏敏于本判决生效之日起十日内返还原告鲁文涛购房定金三万元。
三、被告李敏敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲁文涛服务费损失七万九千二百元。
四、被告李敏敏于本判决生效之日起十日内支付原告鲁文涛违约金七十二万元。
五、驳回反诉原告李敏敏的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万零九百九十七元，由被告李敏敏负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二万零五百六十元，由被告李敏敏负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 索 焱
二〇一七年四月十四日
书 记 员 扈艳杰