天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽民初字第1490号
原告孟凡霞，农民。
原告王悦，农民。
二原告委托代理人王涛，天津双东律师事务所律师。
被告王洪运，农民。
被告李树海，农民。
委托代理人张远华，天津本诚律师事务所律师。
原告孟凡霞、王悦与被告王洪运、李树海确认合同效力纠纷一案，本院于2015年2月25日受理后，依法由审判员何宪宝适用简易程序，于2015年3月18日、5月18日公开开庭进行了审理，原告孟凡霞及其委托代理人王涛、二被告及其委托代理人到庭参加诉讼。原告王悦没有到庭参加诉讼，其委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告孟凡霞之夫王洪峰（已亡）与被告王洪运系兄弟关系，双方之父曾给二人及王洪福建土房六间，分别登记在三人名下，后原告从其它地方建房居住。2013年夏天，被告李树海之妹李树梅找到原告办理房屋过户手续，原告才知道被告王洪运未经原告同意，将原告房屋私自售与被告李树海。现二原告以被告王洪运无权处分原告财产为由，提起诉讼，请求法院确认二被告签订的房屋买卖协议无效。
原告为支持其诉讼请求，提供证据及被告质证意见如下：
一、原告自天津市东丽区新立街道办事处调取的天津市土地使用权登记卷（地号33-15、33-16、33-17）档案资料（复印件）各一份，拟证明诉争房屋土地使用权至今仍分别属于王洪福、王洪峰、王洪运所有。二被告质证意见为，因系复印件，对真实性无法确认，对证明目的不认可。
二、天津市东丽区新立街道泥窝村村民委员会出具的证明两份（无日期一份、2014年5月13一份），第一份证明拟证明讼争六间房屋登记在王洪峰、王洪福、王洪运名下。第二份拟证明王洪运在未经原告同意的情况下，将登记在王洪峰、王洪福名下的房屋卖给李树梅。二被告质证意见为：对于第一份证据真实性无异议。对第二份证明认为其内容属于证人证言，因证人未出庭，故对其真实性和证明目的均不予认可。
被告王洪运辩称，二被告系前后邻居，诉争房屋原系被告王洪运父母早年在泥窝村建得的六间土房，当时没有登记。后来父母建了新房居住，告知王洪峰及王洪运、王洪福，六间土房每人两间。1990年进行房屋普查，兄弟三人每人两间，并领取了土地使用证。1998年，被告李树海找到被告王洪运，想买此六间房屋，被告王洪运与王洪福、王洪峰协商，均予同意。被告王洪运代表哥仨与被告李树海签了协议，六间房共计2500元，王洪峰及王洪福各分得830元，王洪运840元。后被告王洪运就将自有的两间土房与李树海办理过户手续，故不同意原告的诉讼请求。
被告王洪运未提供证据。
被告李树海辩称，被告李树海和被告王洪运是前后邻居关系，1998年讼争六间房屋中三间已倒塌，另三间已没有房顶，当时被告李树海正养猪，便找到王洪运，委托他与王洪福、王洪峰俩人商量买卖房屋事宜，后由他人代写了房屋买卖协议，被告李树海支付给王洪运2500元。李树海取得涉案房屋后，前期用于养猪，2003年被告李树海的父亲李宪明向村委会口头申请建得六间砖房，翻建时，原告并未提出异议，建成后李宪明夫妻居住，后由李树梅居住至今，综上，原、被告签订的协议合法有效，虽然协议系王洪运一个人所签，但是与王洪峰是委托代理关系，故不同意原告的诉讼请求。另外。原告的诉讼请求已超过诉讼时效。
被告李树海为支持其诉讼请求提供证据及二原告、被告王洪运质证意见如下：
证据一、由买方李树海、卖方王洪运署名的“卖房契约”一份，拟证明王洪运代表其本人及王洪福、王洪峰与李树海签订了涉案房屋买卖协议，将房屋卖予被告，价款2500元，买卖合同有效。原告质证意见为，证据的真实性无异议，对证明目的有异议。王洪峰没有在协议上签字，可以看出是王洪运的欺骗行为，因此才会发生现在的纠纷。被告王洪运质证意见，真实性无异议，卖房时告知了王洪峰。
证据二、土地使用者为王洪峰的集体土地建设用地使用证原件一册，拟证明在签订完卖房契约付款后，李树海到原告家中收取了该土地使用证。二原告质证为，原告从未见过此证，该证是假的，如果有此证，新立街政府已经收回。被告王洪运对证据均认可。
证据三、王洪峰、孟凡霞的身份证复印件和户口本复印件一套，拟证明两、三年前被告李树海找原告办理过户，二人将身份证和户口本原件给了被告，被告复印后还给了原告；同时拟证明当时原告同意办理过户手续，但是一直拖着不予办理。二原告质证意见，从没有给过被告以上证件，对证据的真实性和证明目的均不予认可。被告王洪运对证据均认可。
证据四、由证人王希发署名的证人证言（李树梅打印件）一份，主要内容：王洪峰、王洪福、王洪运将其所属的土地使用权卖给了李素梅，由李树海代李素梅办的手续，李树梅将地款2500元一次性给了王洪运三兄弟，李素梅于2003年在该地上建房后居住至今。二原告质证意见，证人没有出庭，证言内容不认可，对证明目的亦不认可。被告王洪运对证据均认可。
证据五、李树梅变更土地使用权申请表一份，拟证明1999年李素梅到村委会办理过户手续，村委会同意把土地使用权登记过户到李素梅名下。二原告质证意见，纸张和印章都是新的，对证据的真实性不予认可。被告王洪运对证据均认可。
本院依职权调取了天津市东丽区新立街道泥窝村村委会主任王兰明、村党支部书记贾国庆的询问笔录，核实村委会出具的两份证明表述不一的问题，该二人均陈述对原、被告买卖房屋一事村委会并不清楚，前述证明所写部分内容系应原告之意表述，不能作为定案证据。
本院认证意见如下：原告证据一虽系复印件，但与原、被告陈述一致，又系历史档案，真实合法，证据内容与本案有关联性，本院予以采信。原告证据二村委会出具的两份证明中有关内容互相抵触、混淆不清，本院不予采信。对于本院调取的证据，双方均无异议。
被告李树海证据一、二的真实性本院予以采信，对其证明目的是否采信本院在论理时予以说明。被告李树海证据三均系复印件，被告对该证据的取得没有证据加以证明，故本院对其证明目的不予认可。被告证据四证人没有出庭接受质询，对其证明内容，本院予以采信。被告证据五具有真实性、合法性，与本案争议的事实具有关联性，本院予以采信。
本院经开庭审理，综合原、被告提交的证据、本院调取的证据及当事人举证质证意见和当庭陈述，查明如下事实：
原告孟凡霞系王洪峰（2014年死亡）之妻，王悦是孟凡霞、王洪峰之女。王洪峰与被告王洪运及案外人王洪福系兄弟关系。二被告曾系前后邻居。原、被告均系同村村民。涉案房屋系三人的父母王庆生夫妇早年在泥窝村建得的六间土房中的二间（地号33-16），建房时没有办理登记手续。后王庆生夫妇另建新房居住，将涉案房屋分给王洪峰、王洪运、王洪福，每人两间。
另查，1978年，被告王洪运在土房东侧结婚，婚后不久建新房搬出。1983年王洪福结婚时，亦住在土房东侧，王庆生夫妇住西面三间。1984年原告孟凡霞与王洪峰结婚，与王洪福夫妻共用东侧三间。王庆生夫妇搬走后，王洪峰住西侧三间，王洪福住东侧三间。
1991年2月，天津市东丽区人民政府对房屋进行普查，对涉案六间房屋核发了三份集体土地建设用地使用证，分别为王洪福（地号33-15）、王洪峰（地号33-16）、王洪运（地号33-17）。二原告否认相关手续系王洪峰本人办理，亦不认可领取了土地使用证。但未提交相关证据。在办理该证时，需由本人申请，王洪逢的申请书中申请人处回加盖有王洪峰印章，四至确认处有四邻签名或印章，其中东西邻分别是王洪印署名，王洪福署名捺印。
1995年，王洪峰及二原告建新房，从涉案房屋搬出。1996年，王洪福一家搬出。至此涉案房屋闲置。
1998年3月28日，二被告签订《卖房契约》载明：“本村村民王洪运原有土房六间已经倒塌三间，其余三间和房基地以二仟伍百元的价格，卖给本村村民李树海，钱款定为一次性交清，空口无凭，立字为证。本契约自即日起实行有效。卖主王洪运（签名）买主李树海（签名）98年3月28日。”该契约由本村村民王希发代为起草，由二被告署名。契约签订后，二被告分别履行了交付房屋、宅基地，支付价款的义务。庭审中原、被告均表示《卖房契约》中载明的三间房地实际是指涉案的六间房屋及宅基地。
被告李树海取得房屋后，将其中的三间用于养猪。
2003年，李树海在原址上翻建了六间砖房。
庭审中，原告陈述，早在卖房后不久，即知道二被告买卖房屋及被告李树海后来的翻建房屋的事实，但认为是父母房产，故未出面干涉。
现被告李树海手中持有原告的集体土地建设用地使用证。李树海称系在购买房屋时，原告交予被告。但被告未能提供证据予以证明。原告对此予以否认，但原告亦未能说明为何李树海持有原件。
被告李树海在申请变更土地使用权登记时，原告不允，双方发生争议，诉至本院。
本院认为，王洪运转让涉案房产系受原告委托或追认代理权，二被告签订的《卖房契约》合法有效，理由如下：
1、根据土地使用权登记档案记载，办理该证不仅需要申请人本人签名捺印或盖章，而且需要四邻签名确认，现涉案房屋档案记载，申请书上不仅显示有王洪峰的印章、四邻签字，而且加盖有村委会的公章，现原告否认王洪峰本人印章，但没有提供证据否定该档案材料的真实性及合法性，因此本院确认，1991年经王洪峰本人申请，办理了涉案房屋的土地使用权，并经政府审核，颁发了土地使用证，故原告应当知道其系涉案房屋的土地使用权人。
2、原告否认本人曾持有土地使用证原件，然按照生活常识，除非特殊原因，证件的所有人应当持有证件原件，但原告没有证据证明原件由他人代为领取，因此本院推定，原告最初应当持有土地使用证原件。
3、被告李树海现持有涉案房屋的土地使用证原件，并陈述系房屋买卖时由原告交付被告，原告否认，虽然原、被告均无证据支持各自主张，但原告作为原件的所有人，应当首先承担举证义务，现原告对于此证原件为何由被告李树海持有不能作出合理解释，因此本院支持被告李树海的主张。
4、涉案房屋均系王庆生夫妇所建，原告自此处结婚至1995一直在此居住，该房应当视为父母给予王洪峰与原告孟凡霞结婚所用，在王庆生夫妇死亡后，二被告签订《卖房契约》，涉案房屋又被李树海改建成猪舍后又翻建新房的情况下，原告仍未提出任何异议，仅以认为是父母房产为由不予干涉，明显与常理不符，又从侧面印证原告明知涉案房屋转让给李树海，已丧失权利。
5、关于《卖房契约》载明的本村村民“王洪运原有土房六间”的表述问题。
就此表述，二被告辩称“当时考虑不周”。本院认为契约形成时间在1998年，当时农村土房的价值较低，因此《卖房契约》中对房屋所有人的表述有可能因房屋不具较高价值而疏漏主体，亦正如《卖房契约》上载明的三间房地价格，实际代表六间房地价格一样，语句表达不完整，故二被告的陈述应予采信。即使被告王洪运以六间房屋为其所有予以转让，我国合同法明确规定，受托人可以以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，直接约束第三人，因此该内容不必然导致房屋买卖无效。故原告以此主张，被告无权处分，本院不予支持。
6、众所周知，土地所有权不得买卖，因此《卖房契约》中涉及的土地应视为宅基地使用权，宅基地使用权可以在同一集体经济组织成员之间相互转让，因此二被告签订的《卖房契约》并不违反法律规定。
综合以上六点，本院认为，虽然二被告对被告王洪运是否受原告委托享有处分房屋的代理权负有举证责任，但因原、被告之间的特殊身份关系，双方没有书面委托，应在情理之中，且事件发生时间较长，故被告难以全面举证，情有可原。而从现有证据分析原告明知涉案房屋属其所有，对二被告之间的房屋、宅基地转让行为及李树海养猪、翻建新房的行为未予阻止，且被告李树海持有土地使用证原件，足以证明王洪运转让房屋系受原告委托或经原告追认，故现原告以王洪运无权处分为由，要求确认二被告之间的房屋买卖协议无效，证据不足，本院不予支持。
关于双方争讼的诉讼时效，因本案已驳回原告的诉讼请求，故不再审议被告主张的诉讼时效问题。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九条、第五十一条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告孟凡霞、王悦的诉讼请求。
案件受理费减半收取40元，由原告孟凡霞、王悦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 何宪宝
二〇一五年五月二十日
书记员 刘书岳
本判决所依据的法律法规：
一、《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。