连云港市海州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0706执异216号
案外人崔成安，男，1960年9月25日生，汉族，住连云港市海州区。
申请执行人招商银行股份有限公司连云港分行。
负责人冯涛，该行行长。
委托代理人朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。
委托代理人张军，该银行职员。
被执行人潘万峰，男，1974年6月25日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
被执行人赵红，女，1976年10月31日生，汉族，住址同上。
本院在执行招商银行股份有限公司连云港分行（下简称招商银行）与潘万峰、赵红实现担保物权纠纷一案中，案外人崔成安对执行标的即位于连云港市海州区通灌北路199号11号楼105号商铺提出书面异议，认为本院的执行行为侵害了其合法租赁权，要求停止对涉案商铺的执行，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人崔成安称：2013年4月1日，本人与被执行人潘万峰、赵红签订《房地产租赁契约》，约定本人以每月4000元的价格承租涉案105号商铺，租期为20年。2014年1月9日，潘万峰、赵红将该商铺抵押给招商银行办理贷款，后因贷款未偿还，后该商铺被贵院执行拍卖，本人得知后向贵院提供长期租赁合同，要求对本人的租赁权予以保护，但贵院未采纳本人意见。现在该商铺已被变卖给他人，并要求向他人交付，因此贵院的执行行为侵害了本人的优先购买权，并且也违反了买卖不破租赁的原则，即妨碍了本人承租权的行使，故要求停止对该商铺的执行，并裁定不得向买受人交付。
申请执行人招商银行称：第一、案外人崔成安实际并不是105号商铺的承租人，其目前也不实际占有使用该商铺，该商铺的实际承租人是第三人冯永高；第二、案外人崔成安与被执行人潘万峰之间实际存在借款合同关系，崔成安系潘万峰的债权人，其表面上从房主潘万峰处承租105号商铺，但实际并不占有使用该商铺，而是通过转租形式从实际承租人冯永高处每年收取租金5万元，用来偿还潘万峰所欠其本人的借款债务。该事实有案外人崔成安向潘万峰账户上汇款凭证、以及三方当事人之间的租赁合同证实；第三、涉案的105号商铺实际是由房主潘万峰于2013年8月出租给第三人冯永高开汽车美容店使用，该事实有冯永高于2013年8月15日、8月30日交纳的自来水费和电费票据为证。合同履行过程中，房主潘万峰要求第三人冯永高将租金直接交付给崔成安，并要求第三人冯永高直接和崔成安签订租赁合同。2014年12月15日第三人冯永高和崔成安签订租赁合同后，于2014年12月15日、2016年1月18日，每笔5万元将两年的租金直接汇给崔成安，该款项按照房主潘万峰的明示用来冲抵了其所欠崔成安的借款债务。第三、冯永高在签订租赁合同后一直占有使用该商铺经营，该事实由其交付的水电费发票等证据证实，因此法院在拍卖公告中载明拍卖商铺尚存在租赁，实际上租赁权人是指冯永高，案外人崔成安根本不享有租赁权，其无权阻止本案的执行，请依法驳回其异议申请。
经审查查明：2014年1月8日，招商银行与潘万峰、赵红签订了合同编号为8140106760010的《个人贷款借款合同》，该合同约定潘万峰、赵红向招商银行借款276万元，借款利率为年利率7.2%，借款期限从2014年1月8日起至2015年1月8日止。2014年1月9日，招商银行依双方合同约定向潘万峰出具《个人贷款借款借据》，并向潘万峰发放借款276万元，同日，招商银行与潘万峰、赵红签订了《个人授信及担保协议》，该协议约定潘万峰、赵红两人以其共有的位于连云港市新浦区××楼××商铺、××号商铺的房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，担保的范围包括上述借款本金以及利息、罚息、复息和诉讼费、律师费等。截至2015年1月16日，潘万峰还欠招商银行借款本金2316084.93元。现请求对被申请人共有的位于连云港市新浦区××楼××商铺、××号商铺的房产评估、拍卖、变卖，并以所得价款优先偿还对申请人的借款2316084.93元、利息36027.72元、律师费57000元，及至实际还款之日止的利息、罚息、复利。2015年2月2日招商银行向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法作出（2015）海商特字第00001号民事裁定书，裁定如下：“对潘万峰、赵红共同所有的位于连云港市新浦区××楼××商铺（××号××）、××号商铺（丘号01581020-23）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，招商银行对变价后所得款项在借款本金2316084.93元，利息36027.72元，律师代理费57000元，及自2015年2月12日起至抵押物变价日止按借款本金2316084.93元、年息10.8%计算的利息、罚息、复利的范围内优先受偿。本案申请费12890元，由被申请人潘万峰、赵红共同负担”。
2015年3月2日，招商银行依据该实现抵押权裁定书向本院申请强制执行，本院立执行案号（2015）海执字第963号。本案在执行过程中依法发布公告对105号商铺进行公开拍卖，经过三次拍卖后流拍，之后本院依法启动变卖程序，该商铺于2017年3月12日被第三人冯永高以91万元价格竞买。案外人崔成安向本院提出阻止向受让人交付的异议申请。
另经查明：
一、崔以安于2013年4月1日、2013年9月30日分别汇款10万元、20万元到潘万峰账户。2013年4月1日，潘万峰与崔成安签订《房地产租赁契约》，约定潘万峰将涉案105号商铺出租给崔成安作为营业使用。租期从2013年4月1日
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2033年3月31日，租金每月4000元，由崔成安在每月10号前支付，付款方式：租金每月从房租定金中扣除。特别约定：现由崔成安交纳租房定金5万元，潘万峰自2013年9月30日前退还乙方定金5万元，本契约自动终止。2014年7月2日，潘万峰又与崔成安签订内容基本相同的《房地产租赁契约》，将租期变更为2014年6月16日-2034年6月15日，崔成安交纳房租定金20万元。并约定潘万峰自2015年6月15日以前退还定金20万元，本契约自动终止。
二、2014年12月15日，崔成安与第三人冯永高签订《房地产租赁契约》，约定崔成安作为出租方（甲方），冯永高作为承租方（乙方），甲方崔成安将涉案105号商铺出租给乙方冯永高，租期从2014年12月18日
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2020年12月17日，租金每年5万元，每年11月17日之前交纳。房主潘万峰在合同上注明:“同意崔成安替房主潘万峰收取租金”。合同签订后，冯永高于2014年12月15日、2016年1月18日，每笔5万元将两年的租金直接汇给崔成安。
本院认为：本案的争议焦点是：1、案外人崔成安对涉案105号商铺是否享有租赁权；2、如果崔成安享有租赁权，本案是否适用“买卖不破租赁”原则；3、案外人崔成安对涉案105号商铺是否有排除执行的权利。
第一，案外人崔成安实际并不占有使用105号商铺，其对该商铺不享有租赁权。
本案的外观特征是，房主潘万峰将商铺出租给案外人崔成安，崔成安又将该商铺转租给第三人冯永高，即崔成安相对于房主潘万峰是承租人，相对于次承租人冯永高是出租人（转租人）。但实际法律关系并非如此，实际客观事实是，崔成安于2013年4月1日、2013年9月30日分别汇款10万元、20万元给潘万峰之后，其分别和潘万峰及冯永高签订租赁合同，房主潘万峰在合同上备注：“同意崔成安替房主潘万峰收取租金”。以上可以看出，案外人崔成安的真实身份是替房主潘万峰收租金，实际上其与房主潘万峰和第三人冯永高只有租赁关系之名，而无租赁关系之实。案外人崔成安也不是法律意义上的转租人，故崔成安对涉案商铺不享有租赁权。
第二，即使案外人崔成安对涉案商铺享有租赁权，本案也不适用“买卖不破租赁”原则。该原则的法律依据是《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生物权变动的,不影响租赁合同的效力。即使崔成安符合法律规定的承租人（转租人）的身份，本案中崔成安所汇给潘万峰的30万元款项，在租赁合同中被称为“租房定金”，实际上就是借款。即潘万峰与崔成安之间的存在借贷法律关系，他们之间租赁合同约定，租金从房租定金中扣除，而房租定金就是合同签订当日崔成安向潘万峰的出借款项，从而可以明确看出，双方签订租赁合同的目的是用商铺的收益权来偿还借款，因此潘万峰与崔成安之间租赁合同属于实现借款合同为目的债权、债务合同，并非法律意义上的房屋租赁合同。故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。
第三，案外人崔成安对涉案105号商铺无排除执行的权利。
根据以上分析结论，第一案外人崔成安对涉案商铺不享有租赁权，第二是即使享有租赁权，其也不适用“买卖不破租赁原则”，因此其对涉案商铺无权排除执行。
最后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案的执行依据是实现担保物权的裁定书，本案的商铺于2014年1月9日办理抵押登记，崔成安与潘万峰之间的第二份租赁合同于2014年7月2日签订，依法不能对招商银行的抵押权产生对抗效力。目前涉案的商铺已经过合法的变卖程序被他人竞买，竞买人已经取得对涉案商铺交付占有请求权，案外人崔成安无权阻碍执行。
关于本次执行异议审查的法律适用问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议司法解释）第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。结合本案，案外人崔成安主张其对涉案商铺享有租赁权，其既提出执行行为异议，又主张排除对标的物的执行，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查，如案外人对本案的审查结论不服，应依法提起执行异议之诉救济。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一项之规定，裁定如下：
驳回案外人崔成安对位于连云港市海州区通灌北路199号11号楼105号商铺（丘号01581020-22）提出的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王守富
人民陪审员 王丽华
人民陪审员 王月连
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 朱庭苇
法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查
第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行；
三、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。