江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬邗民初字第2390号
原告扬州新韵置业发展有限责任公司，住所地在扬州市文昌中路157号。
法定代表人周平，该公司董事长。
委托代理人刘松岩，江苏琼宇律师事务所律师。
委托代理人陈昊，江苏琼宇律师事务所律师。
被告扬州尼斯酒店管理有限公司，住所地在扬州市邗江区大王庙广场1号、2号。
法定代表人杜玮，该公司董事长。
被告扬州新东方国际五金城开发有限公司，住所地在扬州市江都区仙女镇长江东路999号。
法定代表人杜玮，该公司董事长。
被告扬州中苏农机配套物流有限公司，住所地在扬州市江都区仙女镇长江东路999号。
法定代表人谢秋琴，该公司董事长。
三被告共同委托代理人黄鹤龙，江苏君城兴律师事务所律师。
三被告共同委托代理人陈广元，扬州新东方国际五金城开发有限公司员工。
原告扬州新韵置业发展有限责任公司（以下简称新韵公司）与被告扬州尼斯酒店管理有限公司（以下简称尼斯酒店）、被告扬州新东方国际五金城开发有限公司（以下简称新东方公司）、被告扬州中苏农机配套物流有限公司（以下简称中苏农机公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日受理后，由审判员叶城斌独任审理，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告新韵公司委托代理人刘松岩、陈昊、被告尼斯酒店、新东方公司、中苏农机公司共同委托代理人黄鹤龙、陈广元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新韵公司诉称：2010年6月18日，原告新韵公司与尼斯酒店签订《扬州大王庙广场房屋租赁合同》，约定原告将扬州大王庙广场10400平方米的自有房屋出租给尼斯酒店。如合同正常履行，第1、2年度不收取租金，从第3年度即2012年1月1日起收取约定的租金，先付租金后使用，每年1月1日及6月1日各付该年度租金的一半，如逾期支付租金，应按每日千分之二计付违约金直至付清款项时。为保证房屋租赁合同履行，尼斯酒店在签订房屋租赁合同时须缴纳履约保证金113.88万元。如违约拖欠租金超过15天且经原告书面催缴仍不交清的，原告有权提前解除房屋租赁合同并追究违约责任，并按解除房屋租赁合同当年的租金标准计收租赁期限内前两年未收取的租金，尼斯酒店投入的装潢及设施应无偿交付给原告。合同还约定尼斯酒店应在2011年4月18日按约定用途开始试营业，新东方公司为履行该合同提供连带责任担保。
合同签订后，原告在2010年6月28日将房屋交付给尼斯酒店，尼斯酒店在2010年8月11日向原告支付了履约保证金113.88万元。为更好管理该国有资产，原告于2010年6月20日向扬州市城建资产经营管理有限公司（以下简称城建资产管理公司）出具委托函，将项目的管理权全权委托给城建资产管理公司，由该公司实施日常维护管理、招商出租、租金收取等事宜。2012年下半年，尼斯酒店因资金匮乏等原因停止房屋装修，其仅支付了2012年度房屋租金228万元。此后，城建资产管理公司及律师多次向尼斯酒店以电话、当面催款及发函等方式催缴租金和违约金，尼斯酒店分别在2013年11月18日、2013年12月5日、2014年5月6日出具了支付租金和违约金的计划承诺函。2013年12月5日，尼斯酒店增加中苏农机公司作为履行房屋租赁合同的担保人，承担连带担保责任。截至2015年6月30日，扣除履约保证金，尼斯酒店拖欠原告2013年1月1日至2015年6月30日的租金568.62万元。因尼斯酒店违约，故其应当缴纳2010、2011年的免租期间的租金，对于尼斯酒店迟延履行期间的租金，原告保留诉权。本案的律师费17.66万元，原告在委托律师时已经支付，三被告应当承担连带责任。2015年2月3日，原告通过邮寄挂号信的方式向尼斯酒店法定代表人杜玮发出解除房屋租赁合同的通知，告知双方签订的房屋租赁因违约而解除，要求尼斯酒店在2015年4月15日前迁让并腾让租赁的房屋、支付违约金、租金等。2015年6月5日，原告再次向杜玮邮寄告知函，要求尼斯酒店立即迁让出承租的房屋等，但尼斯酒店至今未腾让房屋，也未支付拖欠的租金。原告认为，尼斯酒店的行为构成根本违约，经原告通知，双方的房屋租赁合同已经解除，被告尼斯酒店应立即腾让出租赁的房屋并支付违约金、租金等。故诉至法院请求判令：1、被告尼斯酒店立即腾出租赁的房屋并将房屋完好退还原告；2、被告尼斯酒店、新东方公司、中苏农机公司连带向原告支付房屋租金5686200元（该租金暂计至2015年6月30日，此后发生的租金应计算至实际退还房屋之日）；3、被告尼斯酒店、新东方公司、中苏农机公司连带支付律师费176600元。
原告新韵公司提供下列证据，证明其主张：
1、扬州市大王庙广场房屋租赁合同，证明原告与尼斯酒店于2010年6月18日签订房屋租赁合同，双方存在租赁合同关系，新东方公司为合同履行提供连带责任担保；
2、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，证明原告为大王庙广场1号、2号楼房产所有人；
3、大王庙项目资料、设施、设备交接清单、大王庙工程安全交底记录，证明原告于2010年6月28日将房屋及设施交付于尼斯酒店；
4、税务发票2张、押金收据，证明尼斯酒店支付了房屋租金228万元、收取了尼斯酒店履约保证金113.88万元；
5、大王庙广场委托经营管理协议，证明原告于2010年6月20日与城建资产管理公司签订委托协议，将大王庙广场项目的经营管理权委托给城建资产管理公司；
6、租金催缴函、律师函、告知函，证明原告分别于2013年7月15日、2013年9月5日、2013年10月31日，2014年5月6日、2015年1月29日发函要求尼斯酒店立即支付拖欠的租金及违约金；
7、承诺函，证明尼斯酒店分别于2013年11月18日、2014年5月6日承诺支付租金及其费用期限；
8、承诺函，证明2013年12月5日尼斯酒店增设中苏农机公司为该房屋租赁合同的履行所发生的租金等进行担保，承担连带担保责任；
9、解除房屋租赁合同通知、挂号信回执、告知函、EMS详情单、签收条，证明原告在2015年2月3日、2015年6月5日通知解除房屋租赁合同，2015年6月8日再次通知解除房屋租赁合同并当场进行了送达，双方签订的房屋租赁合同已解除；
10、工商登记资料查询表，证明三被告公司的基本情况；
11、律师费发票，证明原告为主张权利支付了律师费176600元。
被告尼斯酒店、新东方公司共同辩称：由于资金周转发生困难不能及时支付租金，违约是事实，但前期装修投入大量资金，如中央空调、定制门窗等对原告有利用价值，希望原告酌情接受，由新的承租人使用，便于处理遗留的债务、人员问题，希望双方能够协商解决此事。
被告尼斯酒店、新东方公司未提供证据。
被告中苏农机公司辩称：担保函未提供原件，请求法院要求原告提供原件后进行审核，否则我方不予认可。
被告中苏农机公司未提供证据。
经审理查明：2010年6月18日，原告新韵公司（甲方、出租人）与被告尼斯酒店（乙方、承租人）、被告新东方公司（丙方、担保人）签订《扬州市大王庙广场房屋租赁合同》，约定①新韵公司将扬州市高桥路东侧、竹西路南侧，规划总面积约14090㎡的房屋（其中大王庙约280㎡，2幢商业服务用房约10400㎡，地下停车场约1650㎡，地下配套管理用房约1760㎡）出租给尼斯酒店用于经营酒店、餐饮；②租赁期限12年，从交接之日起计算租赁期限，2010年5月30日至2010年12月31日为装修期，2011年1月1日至2011年12月31日为免租期，2012年、2013年每年租金228万元，2014年、2015年每年租金303万元，2016年、2017年每年租金456万元，2018年、2019年每年租金683万元，2020年、2021年每年租金988万元，租金支付方式为六个月一付，先付后用，每年1月1日、6月1日前分别支付甲方租金，未经甲方同意逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠款项的千分之二支付违约金直至全部应付款项付清之日，租赁期限产生的水电、通讯、网络等费用由乙方承担，装修期内免受租金，但水电等费用由乙方承担；③为保证合同履行，乙方需在签订合同时缴纳相当于六个月租金的履约保证金113.88万元。合同期满或合同按规定提前解除时，如乙方尚未结清租金或物业管理费或尚有其他债权债务纠纷的，履约保证金作为租金或物业管理费或对债务的清偿费用等；④乙方必须遵循甲方认可的装修方案安排设计装修事宜，在2011年4月18日按约定用途开始试营业。除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期满的十日内或提前解除当日将房屋保持现有装修及设施状况并保证房屋良好的使用状态归还给甲方，如乙方未按规定办理交接手续，甲方有权在租赁期届满或提前解除后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方放置于该房屋内的一切物品将被视为放弃物由甲方自由处置。甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，届时甲方亦有权选择保留该房屋内的装修和设施，甲方无需为此给付乙方任何补偿，除甲方同意外，乙方归还房屋时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修或任何设施；⑤若乙方拖欠租金或物业管理费或保证金等费用超过15天且经甲方书面催告而乙方不缴清的，甲方有权提前收回房屋，本合同亦随即提前解除，乙方应当承担下列违约责任：按合同当年的租金标准向甲方支付相当于乙方已享用的装修期及免租期的租金、按合同当年的租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减免租金额（如有）、按当月租金的二倍向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失（包括但不限于律师费）的，甲方有权向乙方追偿；⑥丙方为乙方在本合同履行期间所发生的债务承担连带担保责任，担保期限为本合同履行完毕后两年内。2010年6月20日，新韵公司与城建资产管理公司签订《大王庙广场委托经营管理协议》，将该项目的日常经营管理权委托给城建资产管理公司。
合同签订后，新韵公司在2010年6月28日将房屋及设备移交给尼斯酒店，尼斯酒店之后向新韵公司缴纳了保证金113.88万元、支付了2012年度租金228万元。从2013年1月1日起，因资金困难，尼斯酒店开始拖欠房屋租金并中止装潢。2013年7月15日、9月5日，城建资产管理公司两次书面发函通知尼斯酒店，要求尼斯酒店缴纳2013年度租金228万元及上半年延期付款违约金41.04万元。2013年10月31日，新韵公司委托律师再次向尼斯酒店发函，要求其在接函之日起一周内支付尚欠房租228万元、违约金96.9万元。2013年11月18日，尼斯酒店向城建资产管理公司出具承诺函，承诺在2014年5月1日前开业，届时将所欠房租及费用一并缴纳。2014年5月6日，尼斯酒店法定代表人杜玮出具承诺函，承诺在2014年5月15日按合同约定支付租金并开始实施装潢，否则出租人或委托管理人可以解除合同并按照合同约定处理。2015年1月29日，新韵公司、城建资产管理公司共同发函给尼斯酒店，要求其在2015年2月10日前支付2013年、2014年的租金531万元并主动与城建资产管理公司商谈合同处理事宜，否则将提起诉讼追究违约责任，追加2010年、2011年租金、违约金457.02万元。上述催缴通知、函件，尼斯酒店收到后未支付任何租金。2015年2月1日，新韵公司向尼斯酒店发出解除房屋租赁合同通知书，通知尼斯酒店支付截至2015年1月31日前的租金442.37万元、解除租赁合同、限令尼斯酒店在2015年4月15日前全部迁让出租赁房屋并保证租赁房屋完好无损，同时结清尚欠的租金、违约金及免租期间租金。尼斯酒店既未迁让也未支付租金，新韵公司于2015年5月18日向本院起诉，后新韵公司未缴纳诉讼费用，在2015年5月27日撤回起诉。2015年5月27日，新韵公司再次向尼斯酒店发告知函，通知双方租赁合同已在2015年4月16日起解除，要求尼斯酒店立即迁让，尼斯酒店于2015年6月5日收到该通知，后新韵公司工作人员又当场在2015年6月8日送达解除租赁合同通知。
另查明，新韵公司为主张权利，向江苏琼宇律师事务所支付了本案律师代理费176600元。
以上事实，有原告扬州市大王庙广场房屋租赁合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、大王庙项目资料、设施、设备交接清单、大王庙工程安全交底记录、税务发票、押金收据、大王庙广场委托经营管理协议、租金催缴函、律师函、告知函、承诺函、解除房屋租赁合同通知、挂号信回执、EMS详情单、签收条、工商登记资料查询表、律师费发票及当事人陈述佐证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。原、被告签订的《扬州市大王庙广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应遵照履行。根据租赁合同约定，逾期15天以上未缴纳租金并经催告而不交的，新韵公司有权解除合同，尼斯酒店逾期未缴纳租金已长达两年，经新韵公司多次催缴仍未缴纳，符合约定的合同解除条件，新韵公司在2015年2月1日后数次发出解除租赁合同通知书，该通知尼斯酒店已收到，故双方租赁合同已经解除，新韵公司要求尼斯酒店迁让出承租的本案讼争房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。对于欠付的租金，2013年1月1日至2015年6月30日期间的租金总计682.5万元，新韵主张将尼斯酒店缴纳的113.88万元保证金作为租金从中扣减，符合合同约定，本院予以支持，扣减后尼斯酒店尚欠租金568.62万元，此后的使用费应按合同解除时的租金标准继续计算，直至迁让完毕之日。对新韵公司主张的律师费，符合合同约定，本院亦予以支持。新东方公司为合同的履行提供担保且原告在担保期限内主张权利，合同没有约定担保范围，依照担保法第二十一条的规定，担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，新韵公司主张新东方公司对欠付的租金承担连带偿还责任，本院予以支持，但对于律师费，双方并未明确进行约定，该费用不是主张权利的必要费用，新韵公司主张新东方公司承担连带责任，本院不予支持。对于中苏农机公司的担保责任，新韵公司未提供担保函的原件，该担保真实性无法核实，新韵公司主张中苏农机公司承担担保责任，依据不足，本院不予支持。对于尼斯酒店辩称的房屋装修残值问题，因双方已在租赁合同中明确约定了因尼斯酒店违约导致合同解除时装修物的处理方法，新韵公司也明确表示不愿接受、继续利用，双方也不能寻找适合的新承租人利用原有的装修，故尼斯酒店主张补偿装修价值，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告扬州尼斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内迁让出承租的位于扬州市高桥路东侧、竹西路南侧扬州市大王庙广场1号楼、2号楼及附属房屋；
二、被告扬州尼斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告扬州新韵置业发展有限责任公司2015年6月30日前租金5686200元，2015年7月1日起至迁让之日的房屋使用费303万元／年标准继续计算至迁让完毕之日，被告扬州新东方国际五金城开发有限公司承担连带责任；
三、被告扬州尼斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告扬州新韵置业发展有限责任公司律师费176600元；
四、驳回原告扬州新韵置业发展有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52920元，依法减半收取26460元，由被告扬州尼斯酒店管理有限公司、被告扬州新东方国际五金城开发有限公司共同承担。（此款原告已预交，本院不再退还，被告应在判决生效之日起三十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审判员 叶城斌
二〇一五年八月二十八日
书记员 刘正兴