中华人民共和国
福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终4517号
上诉人（原审被告）：游文贞，女，1965年6月12日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人：陈奇，福建吴浩沛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈雅端，女，1954年9月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：陈利，福建谨而信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡良青，福建谨而信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：陈雅珍，女，1949年5月12日出生，加拿大国籍。
被上诉人（原审第三人）：陈雅钦，女，1952年2月19日出生，美国籍，住美国。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：邱凯，福建谨而信律师事务所律师。
上诉人游文贞因与被上诉人陈雅端、陈雅珍、陈雅钦确认合同无效纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2017）闽0122民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人游文贞的委托诉讼代理人陈奇，被上诉人陈雅端及其委托诉讼代理人陈利、蔡良青，被上诉人陈雅珍、陈雅钦的委托诉讼代理人邱凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
游文贞上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或者改判驳回陈雅端的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈雅端、陈雅珍、陈雅钦承担。
事实和理由：一、陈雅端、陈雅钦是否为陈传灿的子女有待确认，一审法院对此事实未调查清楚，存在事实不清的情形。一审法院根据连江县公安局城关派出所出具的《亲属关系证明》认定陈家添、陈家华与陈传灿系父子关系；依据陈雅珍补充提交的C1证据认定陈雅珍与陈传灿、林细妹的父母子女关系。但陈雅端、陈雅钦与陈传灿的的父母子女关系确没有足够的证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证，但涉及身分关系的案件除外。具体到本案中，居委会证明属于无效证据，档案材料为陈传灿自书形成，严格上讲属自认范畴。依法该居委会证明和人事档案均不成作为认定事实的依据，而一审法院仅依据居委会证明及陈传灿的人事档案即认定陈雅端、陈雅钦为陈传灿的子女过于草率，存在事实不清，证据不足的情形。二、本案遗漏了应当追加为原告的必要共同诉讼当事人，存在程序错误，应当发回重审。陈雅端主张的依据之一就是游文贞与陈传灿签订的《土地转让合同》、《房地产买卖契约》侵害了陈雅端、陈雅珍、陈雅钦等五位子女的共有人权利。一审法院在认定陈雅端、陈雅珍、陈雅钦、陈家添、陈家华为陈传灿的子女的基础上应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条、第七十三条、第七十四条规定，追加陈雅珍、陈雅钦、陈家添、陈家华为本案共同原告。一审不但错误地将陈雅珍、陈雅钦列为第三人参加诉讼，更是遗漏了陈家添、陈家华这两位必要共同诉讼当事人，程序错误。三、本案《土地使用权转让合同》、《房地产买卖契约》有效，一审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，对陈雅端的主张应不予支持。四、一审以游文贞为陈家华前妻应当了解陈传灿家庭和财产状况及低价受让取得讼争房屋为由，认定游文贞并非讼争房屋的善意取得人有误。1.游文贞与陈家华于1993年登记离婚，而林细妹于2005年去世，中间相隔十多年，对于陈传灿与林细妹财产具体状况早已不知情。同时陈传灿、林细妹与陈雅端、陈雅珍、陈雅钦并不和睦，陈雅端、陈雅珍、陈雅钦常居美国对陈传灿与林细妹不闻不问，住院期间甚至是游文贞这个前儿媳在配合陈家华办理陈传灿的住院事宜，陈传灿过世时陈雅端、陈雅珍、陈雅钦都未出现，在此复杂的家庭情况下，游文贞不愿意过多了解、参与陈传灿的事务，一审法院仅从表面细节认为游文贞应当了解陈传灿的财产状况是有误的。2.上诉人是以合理的价格受让的讼争房屋。150000元的讼争房屋成交价仅为表面价格，实际上陈传灿因无经济能力，遂与游文贞约定由游文贞为其支付医疗费、土地出让金等费用，在讼争房屋转让前再向其支付150000元。具体到本案中，游文贞为陈传灿支付了医疗费，土地出让金、农业土地开发资金收入等总计115815元，购房款150000元，一审法院认定游文贞属低价受让取得讼争房屋与事实不符，认定有误。3.游文贞没有隐瞒交易行为。一审过程中陈雅端提交了讼争房屋原产权证主张游文贞与陈传灿隐瞒交易的情况。但实际上是陈雅端盗取了陈传灿的产权证原件，在陈传灿要求其返还被拒绝的情况下不得已才办理的补遗手续。因此对于游文贞为陈传灿支付医疗费等及房屋交易情况陈雅端是知情的。从时间节点判断，讼争房产完成过户后，陈传灿去世前，陈雅端有大量的时间可以向游文贞主张权利，之所以陈雅端迟迟不予主张，就是明知本案交易产生的因由，碍于陈传灿的情面，才待陈传灿去世后才开始主张诉求，因此一审法院认定游文贞有隐瞒交易的行为与事实不符。
陈雅端、陈雅珍、陈雅钦辩称，一、对于陈雅珍、陈雅钦的身份一审法院已经依法查明，事实认定清楚。《证明》是连江县凤城镇东南街社区居委会通过走访了解陈传灿邻居等而形成，一审法院还依职权向连江县粮食局调取了陈传灿的人事档案材料。陈雅珍也向一审法院补充提交的了其与陈传灿、林细妹的身份关系公证文书。前述证据可以相互印证陈雅珍、陈雅钦、陈雅端与陈传灿系父女关系。二、本案不存在应当追加原告的情形，一审法院程序正确。陈雅端作为本案诉讼房屋的共有人之一，因陈传灿与游文贞私自签订《土地转让合同》、《房地产买卖契约》的行为损害了其合法权益，因此提起确认合同无效之诉。其只需证明陈传灿与游文贞之间的行为损害了其合法权益即可。因此陈雅珍等并不是所谓的必须共同进行诉讼的当事人。陈雅端提起确认合同无效之诉并不损害其他财产共有人的合法权益，恰恰是维护了财产共有人的合法权益。三、《土地使用权转让合同》、《房地产买卖契约》应认定无效。本案诉讼房屋为陈传灿、陈雅端、陈雅钦、陈雅珍、陈家添、陈家华共同共有。陈传灿未经其他共有人的同意，擅自与游文贞签订《土地转让合同》、《房地产买卖契约》，属于无权处分行为，且事后未得到陈雅端等其他共有人的追认，该无权处分行为应为无效。四、游文贞非善意受让人。1.成交价格远低于市场价值。根据连江县房产管理交易所出具的《土地、房产管理部门证明资料》证实，讼争房屋的评估价格为344072元。游文贞与陈传灿签订的《房屋买卖契约》约定成交价仅为150000元。2.游文贞非善意。根据陈雅端一审提交的证据《离婚登记申请书》及审查处理结果可以知道，游文贞作为陈传灿的前儿媳妇，明知讼争房产系陈传灿与其子女共同共有，却仍与陈传灿签订合同，其非善意受让人。3.转让土地使用权以及房屋并非陈传灿真实的意思表示。根据陈传灿的《出院记录》表明，陈传灿2016年5月5日至2016年5月26日都在连江县医院住院治疗，游文贞与陈传灿办理变更土地登记申请、调查、审批表以及签订《国有土地使用权出让合同》时间系陈传灿住院期间，在时间节点上存在矛盾。陈传灿与游文贞签订《房地产买卖契约》与陈传灿出院系同一天，根据《出院记录》，陈传灿当时精神恍惚，另外在连江县房产管理所的《询问笔录》中对陈传灿的询问均是一片空白，无法证实该行为系陈传灿真实的意思表示。4.游文贞主张支付房款的证据不足。游文贞主张其是通过现金方式向陈传灿交付购房款的，然当时陈传灿是在住院期间，数额如此巨大的房款在医院且是以现金交付的有违常理。《收条》作为重要的交付凭证之一，付款金额大小写却存在不一致的情形。《收条》从收款时间、付款方式及付款金额上都有悖于常理和交易习惯，游文贞未能提供证据证明该现金的来源。
陈雅端向一审法院起诉请求：1.依法确认游文贞与陈传灿签订的《土地转让合同》及《房地产买卖契约》无效；2.本案受理费（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费）由游文贞承担。
一审法院认定事实：陈传灿与其妻林细妹育有五名子女，分别为长女陈雅珍、次女陈雅钦、三女陈雅瑞、长子陈家添、次子陈家华。陈家华与游文贞于1985年11月5日登记结婚，于1993年2月18日协议离婚。陈传灿名下有坐落于连江县中式土木构四木扇三木间排楼房七间，于1989年8月15日领有房屋所有权证，于1994年6月15日领有国有土地使用证。后林细妹于2005年5月27日死亡。2015年11月17日，陈传灿以“遗失”为由，就讼争房屋的房屋所有权证申请补证，2016年3月17日，陈传灿就讼争房屋补领了连房权证Ｌ字第××号房屋所有权证。后陈传灿又以“遗失”为由，就讼争房屋的国有土地使用证申请补证，并于2016年5月10日补领了国有土地使用证，其土地使用权类别为划拔。2016年5月19日，连江县国土资源局与陈传灿签订了《国有土地使用权出让合同》，将讼争房屋所在宗地使用权出让给陈传灿；双方约定陈传灿在领取《土地使用证》前向连江县国土资源局缴清土地出让金115326元，契税11533元，农业开发基金469元；土地出让年限为70年，即从2016年5月19日至2086年5月18日。同日，游文贞与陈传灿签订《土地使用权转让合同》，约定因游文贞购买讼争房屋涉及相应用地的土地使用权转移，双方同意共同向连江县国土资源局申请办理变更土地登记。游文贞于当日向连江县国土资源局缴交了建设用地批准证书工本费20元、土地出让金115326元、农业土地开发资金收入469元，合计115815元，并缴交了产权转移印花税192.21元、土地使用权转移契税11532.6元，合计11724.81元。2016年5月23日，游文贞、陈传灿就讼争房屋宗地转让向连江县国土资源局、连江县人民政府申请变更登记，游文贞于2016年5月25日受让取得讼争房屋宗地的土地使用权，并领取了连凤国用（2016）第××号国有土地使用证，土地使用权类别为出让。2016年5月26日，陈传灿与游文贞就讼争房屋签订《房地产买卖契约》，约定讼争房屋成交价为150000元，游文贞在2016年5月26日前付清购房款，双方同意陈传灿于2016年5月26日将讼争房屋正式交付游文贞等。2016年5月27日，讼争房屋经评估价值为344072元。2016年5月30日，游文贞缴交了房屋权属转移契税4915.32元。同日，游文贞领取了连房权证Ｌ字第××号房屋所有权证。另查明，2016年5月5日，陈传灿以“反应迟钝伴肢体无力半天”为主诉于连江县医院住院治疗，并于2016年5月26日出院，出院情况为：患者咳嗽、咳痰减轻，精神仍倦怠，右肺闻及少许湿罗音，今患者要求出院，请示上级医师同意后予办理出院手续。2016年8月2日，陈传灿死亡。
一审法院认为，首先，关于本案是否属于民事诉讼受案范围的问题。陈雅端以游文贞明知讼争房产系陈传灿与其子女共同共有，诱骗陈传灿擅自将讼争房产以明显低于市场价格转让给游文贞等为由，向一审法院提起诉讼，主张确认合同无效，根据《合同法》规定，当事人订立的合同可能是有效、无效、可撤销和效力待定等状态，当事人对合同效力的认识出现分歧时，可以诉至法院请求法院依法确认，故游文贞主张本案不属于民事诉讼受案范围，于法无据，不予采信。
其次，关于陈雅端、陈雅珍、陈雅钦是否系本案适格主体的问题。一审法院认为，根据陈雅端、陈雅珍提供的证据及本院依职权调取的证据，可以证明陈雅端、陈雅珍、陈雅钦与陈传灿系父女关系，与林细妹系母女关系。在一审法院依职权调取的陈传灿的企业人员简历表中，陈传灿在1958年1月11日填写的家庭主要成员信息中，已包含妻子林细妹、长女陈雅珍、次女陈雅钦、三女陈雅端，因陈传灿系于1989年8月15日才就讼争房屋取得房屋所有权证，在没有证据证明另有约定或有相反证据的情况下，上述讼争房屋应认定为陈传灿与林细妹在夫妻关系存续期间的夫妻共同财产。在林细妹死亡后，在没有证据证明林细妹留有遗嘱的情况下，就该讼争房产的一半应由林细妹的法定继承人共同继承。陈雅端、陈雅珍、陈雅钦作为林细妹的女儿亦系法定的第一顺序继承人，均有权主张分割林细妹的遗产。因此，陈雅端、陈雅珍、陈雅钦虽非讼争《房地产买卖契约》的合同相对方，但与该讼争房产有直接的利害关系，系本案适格主体。第三，关于陈传灿是否有权对讼争房屋进行处分。本案中，在林细妹死亡后，讼争房产的一半转为被继承人林细妹的遗产，由其法定继承人，包括陈传灿、陈雅珍、陈雅钦、陈雅端、陈家添、陈家华共同继承，即除陈传灿外，陈雅珍、陈雅钦、陈雅端、陈家添、陈家华亦是讼争房屋的共有人。一审法院认为，《合同法》第51条规定的“无处分权的人”涵盖了未经其他共有人同意而擅自出卖共有物的单个共有人，故陈传灿未经其他共有人同意，擅自与游文贞签订《土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》，属于无权处分行为，其事后亦未得到陈雅端、陈雅珍、陈雅钦等其他共有人的追认，该无权处分行为无效。第四，关于游文贞是否存在欺瞒行为。讼争房屋的评估价为344072元，游文贞与陈传灿签订的《房地产买卖契约》中的房屋成交价仅为150000元。游文贞作为陈传灿的儿子陈家华的前妻，应当了解陈传灿的家庭情况和财产状况，并知道讼争房产尚有其他共有人，但仍与陈传灿签订《土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》，以明显低价受让取得讼争房屋，并非善意取得人。此外，从土地和房屋交易档案材料来看，讼争房屋宗地的土地证补遗、划拔地转出让地、土地使用权转让等，均发生在陈传灿因病在连江县医院住院期间，陈传灿填写的补遗变更申请表、具结书、转让变更申请表、土地使用权转让合同、国有土地使用权出让合同均没有签署落款日期，明显有违常理。游文贞在陈传灿出院当日，即与其签订了《房地产买卖契约》，但在连江县房产管理交易所对陈传灿、游文贞所作的询问笔录中，所有卖方的询问问题，即对陈传灿的提问均为空白答案。鉴于上述情形，考虑到陈传灿患有陈旧性脑梗死、脑动脉粥样硬化等疾病，对转让土地使用权和房屋所有权是否系陈传灿真实意思表示，仍存疑。诉讼过程中，陈雅端向一审法院提交了连凤字第××号房屋所有权证和连凤国用（94）字第××号国有土地使用证，即陈传灿的原房屋所有权证和国有土地使用证均在陈雅端处保管，但陈传灿却先后办理了房屋所有权证和国有土地使用证的补遗手续，并在补遗手续完成后不满十天，相继办理了土地使用权转让手续和房屋转让手续，显然意在隐瞒陈雅端的情况下就讼争房屋进行交易。游文贞主张在陈传灿住院期间，即《房地产买卖契约》签订前已现金支付了全部购房款150000元，其陈述明显与日常交易习惯相背，对上述违反常理之处，游文贞未能作出合理解释，故仅凭游文贞提供的《收款收条》尚不足以证明游文贞实际向陈传灿交付了购房款150000元。鉴于陈传灿于2016年5月26日出院后，在2016年8月2日即死亡，一审法院认为，游文贞与陈传灿签订《土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》，并非为实际购房，而是借助与陈传灿签订《土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》，欺瞒其他共有人，以达到低价甚至无偿取得讼争房屋所有权的目的，并严重侵害了其他共有人的合法权益。现陈雅端、陈雅珍、陈雅钦主张游文贞与陈传灿签订的《土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》无效，于法有据，可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决：游文贞与陈传灿就坐落于连江县中式土木构四木扇三木间排楼房七间房屋签订的《土地使用权转让合同》、《房地产买卖契约》无效。
当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
经审理，本院确认一审查明的事实属实。另，一审判决中“陈雅瑞”均为笔误，应更正为“陈雅端”。
本院认为，二审中，游文贞确认陈传灿共有五个子女，分别为陈雅端、陈雅珍、陈雅钦、陈家添、陈家华。结合连江县公安局城关派出所《亲属关系证明》、连江县东南街社区居民委员会《证明》、陈传灿人事档案材料等，本院对此予以确认。本案是确认合同无效之诉，不是继承纠纷，陈家添、陈家华不属于应当追加为原告的必要共同诉讼当事人，一审程序并不违法。关于《土地使用权转让合同》、《房地产买卖契约》的效力问题，本院分析认为，本案讼争房屋是陈传灿与林细妹的夫妻共同财产，游文贞作为二人的儿媳妇对此应是知情的。在林细妹2005年去世后，讼争房屋中归属于林细妹部分的份额应作为其合法遗产，由其继承人共同继承取得。2016年5月，陈传灿与游文贞签订《土地使用权转让合同》、《房地产买卖契约》，将讼争房屋及其土地使用权转让给游文贞，涉及到对林细妹遗产部分的无权处分，处分行为未得到林细妹其他继承人的追认，该无权处分行为无效。房屋评估价为344072元，转让价格仅为150000元，游文贞在知晓讼争房屋尚有其他共有人的情况下以明显低价受让讼争房屋，显然不是善意取得人。关于购房款150000元，游文贞主张是陈传灿住院期间全部以现金方式支付的，该交易方式与一般日常生活常理不符，仅凭《收款收条》不足以证明购房款150000元已实际支付完毕。并且，讼争房屋宗地的土地证补遗、划拔地转出让地、土地使用权转让等，均在陈传灿住院期间，其填写的补遗变更申请表、具结书、转让变更申请表、土地使用权转让合同、国有土地使用权出让合同均无落款日期，也与常理相悖。综合本案具体情形，因陈传灿2016年5月26日出院后于2016年8月2日即死亡，一审法院认为游文贞与陈传灿签订《土地使用权转让合同》、《房地产买卖契约》，并非为实际购房，而是借助与陈传灿签订合同欺瞒其他共有人，以达到低价甚至无偿取得讼争房屋所有权的目的，严重侵害了其他共有人的合法权益，《土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》应认定无效，是合法正确的。
综上所述，游文贞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用6461元，由游文贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林智远
审 判 员 谢 芬
审 判 员 陈 雯
二〇一七年十月二十七日
法官助理 易 艳
书 记 员 黄丽琴
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判
撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者
清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。