江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣民终200号
上诉人（原审被告）：徐峥嵘，男，汉族，1969年1月4日出生，住浙江省衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：吴跃明，江西华邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄德和，男，汉族，1970年3月15日出生，住浙江省江山市市区。
委托诉讼代理人：吴跃明，江西华邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：新余孔目江成功村镇银行股份有限公司。住所地：江西省新余市中山路。组织机构代码：59886762-8
法定代表人：潘婉珍，该行董事长。
委托诉讼代理人：廖志飞，江西三江合律师事务所律师。
原审被告：江西万通房地产开发有限公司。住所地：江西省上饶市玉山县冰溪镇博士大道与新建路交叉口西南角***层。
法定代表人：吴磊，该公司董事长。
原审被告：春五喜，男，1957年9月1日出生，汉族，住江西省分宜县。
原审被告：春莎，女，汉族，1985年4月16日出生，住江西省南昌市东湖区。
上诉人徐峥嵘、黄德和与被上诉人新余孔目江成功村镇银行股份有限公司（下称新余成功村镇银行）及原审被告江西万通房地产开发有限公司（下称万通公司）、春五喜、春莎金融借款、担保合同纠纷一案，不服江西省新余市中级人民法院（2016）赣05民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人黄德和、徐峥嵘共同委托的诉讼代理人吴跃明，被上诉人新余成功村镇银行的委托诉讼代理人廖志飞到庭参加诉讼，原审被告万通公司、春五喜、春莎经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
徐峥嵘、黄德和上诉请求：1、请求撤销一审判决第二、四项中徐峥嵘、黄德和承担连带清偿责任和股权质押担保责任的内容，改判驳回新余成功村镇银行对徐峥嵘、黄德和的诉讼请求。2、改判徐峥嵘、黄德和不承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：徐峥嵘、黄德和基于本案存在足额抵押才提供保证、质押担保、现新余成功村镇银行擅自同意销售抵押物而放弃抵押权，造成本笔贷款部分抵押不能实现，保证人依法应当不再承担责任。一审判决认定事实不清、证据审核不当、适用法律不当。⑴一审认为：“有关房屋预售的证据系复印件，无公章核对其来源真实性、合法性，不能证实抵押土地上房屋实际销售情况及该部分房屋办理所有权证情况”，该认定错误。首先，玉山县房地产管理局官方网站记载了涉案房屋的销售数据，这是玉山房地产管理局的对社会公示的真实数据。《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十二条将“计算机数据”也列为证据的一种，因此，网站的公开数据应当可以作为证据使用。徐峥嵘、黄德和的代理人曾到玉山县房地产管理局要求查核销售数据，但该局表示，该局已经将相关信息在官方网站公布，该数据真实有效，完全可以自行核对。一审庭审中，徐峥嵘、黄德和已经向法院提供了官网及查询方法，并提请法院核对，法官也当庭表示会自行到网上核对。但从一审判决内容可以看出一审法院对该官方网站却未予理会。其次，上诉人在庭审中也申请：如果对网站数据有疑问，请求法院到玉山县房地产管理局核实。但一审法院在开庭后没有提出疑问、也没有采取任何核查措施。第三，本案另一被告万通公司持有抵押土地上的房屋销售面积、合同金额、房款支付金额等完整数据，一审法院也未要求提供。《关于民事诉讼证据的若干规定》第64条规定：审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据。涉案抵押土地上的房屋已经部分销售，这是被上诉人、各被告都周知的事实。一审无视该客观存在的事实作出判决，认定事实明显错误。⑵一审认定：“新余成功村镇银行出具同意房屋预售的证明，仅仅表明同意预售抵押土地上的房屋，并不是对该土地抵押权的放弃”，与本案的事实不符、适用法律不当。由于新余成功村镇银行出具了“同意预售抵押土地上的房屋的《证明》”，玉山县房地产管理局据此办理了《房屋预售证》，使万通公司可以合法销售房屋，并截止2016年7月已经销售：384套、40545.14平方米，价值2.19亿余元，该部分房屋所占用的抵押土地同时也被出售，土地价值至少在5000万元以上，而售房款并未用于还贷，造成了土地抵押权实际被放弃。《委托贷款抵押合同》第四条第三项规定“抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得出售……；抵押人经抵押权人同意处分抵押物，所得款项按本合同第八（七）条第一、二、四款约定处理”；第七条约定了出售款项应当提前清偿、存单质押、第三人提存等处理方式。但事实是新余成功村镇银行明知房屋已经销售，但对售房款未采取任何监管、收贷措施，放任抵押人移用房屋销售价款，因此，新余成功村镇银行以其行为放弃了该部分抵押权。⑶被销售的房屋是否办理产权证并不影响购房消费者取得房屋，该部分土地的抵押权已经无法实现。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，购房消费者的权利优先于建设工程优先权、建设工程的优先权优先于抵押权。因此，新余成功村镇银行的土地抵押权不得对抗购房消费者的权利。在房屋被销售后，新余成功村镇银行的土地抵押权虽然存在，但对已经销售的房屋实际已经无法实现。即使按一审判决中“新余成功村镇银行对抵押土地有抵押优先权”，但对已经销售房屋所对应的土地使用权，购房户已经取得“准物权”，可以对抗新余成功村镇银行的抵押权，因此该部分判决已经无法执行。⑷一审以《委托贷款保证合同》第九条，认定新余成功村镇银行放弃抵押权不影响保证人的责任，适用法律不当。首先，该条款违反了《担保法》第28条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第38条的规定，应当认定为无效。第二，《委托贷款保证合同》是被上诉人提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第40条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该合同第九条排除了《担保法》第28条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第38条赋予保证人的权利，加重了保证人的责任、同时免除了债权人的责任，且未向徐峥嵘、黄德和做任何说明或解释，在一审庭审中，新余成功村镇银行并未援引该条款；本案的诉讼参与人、甚至新余成功村镇银行自己也都没有注意到该条款，进一步说明新余成功村镇银行自身都不知道该式条款存在，徐峥嵘、黄德和更不可能知道或理解该条款，因此，应当认定为无效。第三，从第九条的字面理解上，应当理解为保证责任不受其他担保存在或不存在的影响，但并没有约定债权人放弃抵押、保证人仍承担保证责任。在对格式条款理解发生争议时，应当作出不利于格式条款提供方的解释。据此，也不应以该条款免除新余成功村镇银行放弃抵押权的责任。综上，徐峥嵘、黄德和认为因新余成功村镇银行出具证明，抵押土地上的房屋已经被销售，该事实客观存在且诉讼各方均明知，一审无视该事实，对本案作出判决明显不公；同时一审以加重徐峥嵘、黄德和责任、排除新余成功村镇银行责任的格式条款来判定徐峥嵘、黄德和的责任，更是不公。徐峥嵘、黄德和请求依法支持其上诉请求。
新余成功村镇银行辩称：1、抵押人提供的抵押物不能足额实现新余成功村镇银行的债权，故徐峥嵘、黄德和称基于本案存在足额抵押才提供保证、质押担保，与事实不符。2、徐峥嵘、黄德和称其提供的在网上摘抄的数据能够作为证据使用，不符合证据的三性要求。3、本案中，新余成功村镇银行虽然出具了同意预售抵押土地上的房屋的《证明》，该证明只是为了能够让原审被告万通公司能够及时回笼资金，并没有明确表示放弃土地抵押权，徐峥嵘、黄德和称原审法院认定新余成功村镇银行不是对土地抵押权的放弃，属于与事实不符，适用法律不当，这也缺乏事实和法律依据。4、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该规定仅规定在抵押权人与以消费者为目的的购房者就商品房出现权利冲突时，购房者优先，但并未规定此时抵押权就已消失。另，该规定亦不符合物权法第177条规定的任何一种担保权消灭的情形。徐峥嵘、黄德和称已销售的房屋不影响购房消费者取得房屋，该部分土地的抵押权已经无法实现，与事实不符。5、徐峥嵘、黄德和称一审以委托贷款保证合同第九条，认定新余成功村镇银行放弃抵押权不影响保证人的责任，适用法律不当，缺乏事实和法律依据。①该条款没有违反法律规定，根据《物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。另外，物权法系2007年10月1日施行，而担保法系1995年10月1日施行，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》亦系2000年12月13日施行，按照新法优于旧法、特殊法优于普通法的原则，应适用物权法规定。②本案中，委托贷款保证合同系经过银监局、人民银行审核通过后才具体运用于实践当中的，因此，不存在系格式合同的问题。③根据《委托贷款保证合同》第十三条约定，新余成功村镇银行已提请徐峥嵘、黄德和对本合同的所有条款进行了充分协商，徐峥嵘、黄德和已认真阅读并充分理解了合同条款，对合同内容无异议，因此，本合同亦不存在徐峥嵘、黄德和不知道该条款的存在，更不存在不可能知道或理解该条款的情况。④从该条字面理解来看，徐峥嵘、黄德和对新余成功村镇银行承担的担保责任不受其他任何担保人所提供的担保影响，也不因之而免除或减少，该条明确说明了包括其他担保所提供的担保的影响，进行了全方面的概况，其中就包括徐峥嵘、黄德和所称，因此，该条款对徐峥嵘、黄德和系具有法律约束力的。综上，新余成功村镇银行同意预售的证明并不代表就已放弃土地抵押权，亦没有以其他任何行为放弃土地抵押权，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回徐峥嵘、黄德和的全部上诉请求。
新余成功村镇银行向一审法院起诉请求：1、请求判令万通公司立即向新余成功村镇银行归还借款本金4600万元，利息163.53万元（暂算至2016年5月31日），两项合计人民币4763.53万元，并按年利率11.85%计算支付自2016年6月1日起至实际付清之日止的利息；2、判令新余成功村镇银行对万通公司所有的位于上饶市××大道与××玉大道西北侧土地使用权（土地证号：玉国用（2011）第21**号）享有抵押权，并有权就上述抵押物折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；判令新余成功村镇银行对春莎、黄德和、徐峥嵘所有的在万通公司的股权（质权登记编号：（饶玉）内股质登记设字[2014]第00008号、（饶玉）内股质登记设字[2014]第00007号、（饶玉）内股质登记设字[2014]第00006）享有质押权，并有权就上述质押股权折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、判令春五喜、春莎、黄德和、徐峥嵘对上述债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费由万通公司、春五喜、春莎、黄德和、徐峥嵘共同承担。
一审法院认定的事实：2014年5月11日，新余成功村镇银行与万通公司签订一份《委托贷款借款合同》（下称主合同），合同约定：新余成功村镇银行向万通公司发放委托贷款4600万元整，年利率7.9%，借期两年，从2014年5月11日至2016年5月10日止。同日，新余成功村镇银行与万通公司签订一份《委托贷款抵押合同》，合同约定：万通公司以其所有的位于上饶市××大道与××玉大道西北侧土地使用权（土地证号：玉国用（2011）第21**号）为主合同项下万通公司所有的债务提供抵押担保，并办理抵押登记手续。同日，新余成功村镇银行与春莎、徐峥嵘、黄德和签订一份《委托贷款质押合同》，合同约定：春莎、徐峥嵘、黄德和以其在万通公司所有的51%股权、40%股权、9%股权为主合同项下的所有债务提供质押担保，并办理了股权出质登记手续。同日，春五喜、春莎、黄德和、徐峥嵘与新余成功村镇银行签订一份《委托贷款保证合同》，合同约定：春五喜、春莎、黄德和、徐峥嵘均同意对主合同项下万通公司的所有债务提供连带保证担保。合同签订后，新余成功村镇银行依约向万通公司发放贷款人民币4600万元。
上述担保合同均约定担保范围为主合同项下全部债务，包括主债务但不限于本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、新余成功村镇银行为实现债务的一切费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师费、办案费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费等。
2015年3月12日，新余成功村镇银行向上饶市玉山县房地产管理局出具同意万通公司办理上饶市××大道与××玉大道西北侧土地（土地证号：玉国用（2011）第21**号）上开发的楼盘“国际名都”第二期预售许可证的证明。
现该笔借款期限已经到期，万通公司未按期归还借款本息。经新余成功村镇银行多次催收，仍未归还，为此，新余成功村镇银行为维护自身的合法权益，向本院提起诉讼，
一审法院认为：本案属借款合同、担保合同纠纷。新余成功村镇银行与万通公司签订的《委托贷款借款合同》、与万通公司签订的《委托贷款抵押合同》、与春莎、徐峥嵘、黄德和签订的《委托贷款质押合同》、与春莎、徐峥嵘、黄德和、春五喜签订的《委托贷款保证合同》均系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，各方当事人均应自觉履行合同约定的义务。新余成功村镇银行在与万通公司签订上述合同后，依约发放贷款4600万元，万通公司应该依约归还借款本息。万通公司于2015年12月21日起拖欠借款利息，经催告后仍不支付利息的行为已经构成违约，故新余成功村镇银行要求万通公司归还借款本金及利息的诉讼请求具有合同及法律依据，予以支持。
关于新余成功村镇银行诉请利息是否具有事实和法律依据的问题。一审法院认为，新余成功村镇银行与万通公司签订的《委托贷款借款合同》中第四条、第五条明确约定：借款期限为2014年5月11日至2016年5月10日止，贷款年利率为7.9%，故新余成功村镇银行有权要求按照年利率7.9%计算从欠息之日2015年12月21日起至2016年5月31日期间内的利息共计163.53万元（4600万元本金×7.9%÷360天×162天欠息日）。《委托贷款借款合同》第十三条第一项明确约定：如万通公司不按合同约定的还款期限偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按照合同约定的利率加收50%作为罚息利率。故新余成功村镇银行要求以未付借款本金为基数按照年利率11.85%计算支付自2016年6月1日起至实际付清之日止的逾期利息的诉讼请求具有合同和法律依据，予以支持。
关于新余成功村镇银行是否放弃对万通公司提供的抵押担保的问题。一审法院认为，万通公司以其所有的位于上饶市××大道与××玉大道西北侧土地使用权（土地证号：玉国用（2011）第21**号）为主合同项下万通公司所有的债务提供抵押担保，并办理抵押登记手续。2015年3月12日，新余成功村镇银行向上饶市玉山县房地产管理局出具《证明》，同意万通公司办理第二期预售许可证，该行为仅仅表明新余成功村镇银行同意万通公司预售抵押土地上的房屋，并不是新余成功村镇银行对该土地抵押权的放弃，故新余成功村镇银行对万通公司提供的抵押物仍然享有抵押权，并有权就抵押物折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿，
关于保证人春五喜、春莎、徐峥嵘、黄德和是否应承担连带清偿责任的问题。春五喜、春莎、徐峥嵘、黄德和与新余成功村镇银行签订一份《委托贷款保证合同》，合同约定：春五喜、春莎、徐峥嵘、黄德和均同意对主合同项下万通公司的所有债务提供连带保证担保。本案中,新余成功村镇银行并未放弃主债务人万通公司提供的抵押担保，且在委托贷款保证合同中第九条明确约定“若主合同项下同时存在其他担保，保证人对债权承担的担保责任不受其他任何担保人所提供的担保的影响，也不因之而免除或减少”,故春五喜、春莎、徐峥嵘、黄德和在主合同项下所有债务范围内对万通公司所欠的债务应承担连带清偿责任。
关于质押人徐峥嵘、黄德和、春莎是否应承担质押担保责任的问题。新余成功村镇银行与春莎、徐峥嵘、黄德和签订一份《委托贷款质押合同》，根据合同约定，春莎、徐峥嵘、黄德和以其所有的51%股权、40%股权、9%股权为主合同下的所有债务提供质押担保，并办理了股权出质登记手续。本案中新余成功村镇银行并未放弃主债务人万通公司提供的抵押担保，故新余成功村镇银行在主合同项下所有债务范围内享有对春莎、徐峥嵘、黄德和在万通公司所有的股权折价或以拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第二百二十三条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、万通公司应于本判决生效后十日内向新余成功村镇银行归还借款本金4600万元，利息163.53万元（暂算至2016年5月31日），两项合计人民币4763.53万元，并以未还借款本金为基数按年利率11.85%计算支付自2016年6月1日起至实际付清之日止的利息；二、春五喜、春莎、黄德和、徐峥嵘对上述第一项判决中的债务承担连带清偿责任，三、新余成功村镇银行在上述第一项判决范围内对被告江西万通房地产开发有限公司所有的位于上饶市××大道与××玉大道西北侧土地使用权（土地证号：玉国用（2011）第21**号）享有抵押权，并有权就其折价或拍卖、变卖的所得价款优先受偿。四、新余成功村镇银行在上述第一项判决范围内对被告春莎、黄德和、徐峥嵘所有的在万通公司的股权（质权登记编号：（饶玉）内股质登记设字[2014]第00008号、（饶玉）内股质登记设字[2014]第00007号、（饶玉）内股质登记设字[2014]第00006）享有质押权，并有权就其折价或拍卖、变卖的所得价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279976.5元，由万通公司、春五喜、春莎、黄德和、徐峥嵘共同承担。
本院二审期间，徐峥嵘、黄德和为证明其诉讼主张提交了六份证据：1、上饶市发展改革委员会《关于玉山县国际名都商住小区（二期）建设项目核准的批复》饶发改投字2012（282）号，证明涉案抵押地块[建设用地使用权证号：玉国用（2011）2089号]被用于国际名都商住小区（二期）立项建设；项目总投资估算为20196万元。2、国际名都项目二期建设工程规划许可证（副本）及国际名都项目整体建筑设计方案图，证明案涉抵押地块上规划建设有7、8、9、10、11、12、17规划编号等七栋楼和二期在整个项目中的坐落。3、国际名都房屋栋号变更证明，证明案涉国际名都房屋栋号排列序列在向派出所报办门牌证时发生了改变，造成了规划平面图的栋号与现行栋号不一致。具体为7号楼改为9号楼，8号楼不变，9号楼改为7号楼，10号楼改为12号楼，11号楼不变，12号楼改为10号楼，17号楼改为13号楼。4、被上诉人新余成功村镇银行股份有限公司出具的同意办理预售证《证明》，证明2015年5月3日，新余成功村镇银行向玉山县房管局出具《证明》同意万通公司办理第二期（土地证号：玉国用[2011]21**号）预售许可证，即新余成功村镇银行同意万通公司对抵押物玉国用[2011]2189号宗地上房屋进行销售。5、国际名都11、12栋商品房预售证存根，证明除一审已查明办理到预售许可证之外，国际名都二期剩余的两栋楼11、12栋也已办理预售许可证。6、玉山县房地产管理局出具的《江西万通房地产开发有限公司“国际名都”二期房屋预售情况表》，证明国际名都二期，即涉案抵押地块上，由7、8、9、10、11、12、13等栋构成。截至2017年5月17日，均已办理预售许可证，以及项目可售房源的销售备案情况。已销售并办理备案的面积占项目二期总可售面积比例为62.82%。
经质证，新余成功村镇银行对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的真实性没有异议，对证据六认为仅有盖章，应有相关人的签字，对该证据的合法性提出异议。本院认证意见为：被上诉人对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的真实性没有异议，故对上述证据的真实性予以确认。对证据六的合法性问题，经审查，该证据有出具情况单位加盖的印章，对该证据的真实性予以确认。
二审查明：2014年5月11日，新余成功村镇银行与万通公司签订《委托贷款抵押合同》，该合同第十一条抵押权人权利中第（三）项约定：当主债务人未依约履行债务时，无论抵押权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押及其他任何形式的担保方式），抵押权人有权直接要求抵押人承担抵押合同项下全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。同日，新余成功村镇银行与春莎、徐峥嵘、黄德和签订《委托贷款质押合同》，该合同第九条质权的实现第（一）项约定：如债务人未根据主合同的约定履行到期债务（包括质权人因债务人、出质人违约而要求提前收回的债务）或本合同约定的实现质权情形，出质人在此不可撤销地授权质权人无须经过诉讼或仲裁等法律程序有权以折价、拍卖、变卖等方式直接处分质物，并以处分所得价款在优先支付质物处分费用和本合同项下出质人应支付或偿付给质权人的费用后，用于清偿担保债务。同日，春五喜、春莎、徐峥嵘、黄德和与新余成功村镇银行签订《委托贷款保证合同》，该合同第六条第九项约定：“若主合同项下同时存在其他担保，则保证人对债权人承担的担保责任不受其他任何担保人所提供的担保的影响，也不因之而免除或减少，其担保责任的承担也不以债权人向其他任何担保人提出权利主张或进行诉讼/仲裁/强制执行为前提。”第十项约定：“如债务人同时以自身所有的财产为主合同项下的债权提供物的担保，债权人有权要求保证人先于债务人提供的物的担保承担保证责任。如债权人担保方式行使顺序发生变更或者变更担保物权，保证人同意继续按本合同约定为主合同项下债权提供连带责任保证，担保的责任和范围不因此而减免。”第七条其他权利第三项内容为“当债务人未依约履行债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押及其他任何形式的担保方式），债权人有权直接要求保证人承担担保合同项下全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。”
《委托贷款保证合同》、《委托贷款质押合同》的声明条款中双方均确认：债权人和保证人双方已对本合同的所有条款进行了充分协商。债权人已提请保证人特别注意有关双方权利义务的全部条款，对其作全面准确的理解，并已应保证人要求对相关条款作出解释和说明。保证人已认真阅读并充分理解了所有合同条款，双方对本合同条款的理解完全一致，对合同内容无异议。
二审查明的其他案件事实与一审相同，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为:一、新余成功村镇银行向万通公司出具同意办理抵押土地上开发楼盘第二期的预售许可证证明是否影响其实现抵押权;二、徐峥嵘、黄德和等人应否在新余成功村镇银行放弃抵押权的范围内免除保证责任。
一、关于新余成功村镇银行向万通公司出具同意办理预售许可证《证明》是否影响其实现抵押权的问题。
本案中新余成功村镇银行与万通公司签订《委托贷款抵押合同》后，就抵押的土地使用权办理了抵押登记，抵押权依法生效，虽然在土地他项权利书中抵押为国有土地使用权，未注明抵押物包括地上在建项目，但依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”规定，涉案地上的在建工程应视为一并抵押，即该土地使用权的抵押效力及于地上建筑物。新余成功村镇银行出具同意万通公司办理第二期预售许可证的《证明》，表明其同意万通公司出售抵押物，之后万通公司根据该《证明》取得了对外预售许可证，出售商品房，新余成功村镇银行对抵押土地上的已出售的商品房不再享有抵押权，只能对出售抵押物所得价款，享有优先受偿权。一审法院认为新余成功村镇银行同意万通公司办理第二期预售许可证，并不是对该土地抵押权的放弃，新余成功村镇银行对万通公司提供的抵押物仍然享有抵押权认定错误，应予纠正。
二、关于徐峥嵘、黄德和等人是否可在新余成功村镇银行放弃抵押物权的范围内免除保证责任的问题。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”本案中，万通公司经新余成功村镇银行同意出售抵押土地上的商品房，应当将商品房所得价款向新余成功村镇银行提前清偿债务或提存，新余成功村镇银行对商品房所得价款应用于提前清偿万通公司所欠债务或提存。新余成功村镇银行与徐峥嵘、黄德和等人虽在保证、质押合同约定了当债务人未依约履行债务时，债权人有权直接要求保证人承担担保合同项下全部担保责任，而无须先行使其他担保权利等内容，但新余成功村镇银行在出具同意万通公司办理第二期预售许可证《证明》后，对出售的商品房房款未用于提前清偿债务或提存，违反了法律规定，加重了其他担保人的责任，新余成功村镇银行应自行承担由此产生的法律后果，新余成功村镇银行在其放弃抵押物转让所得范围内应免除其他保证人的责任。徐峥嵘、黄德和等人只应对新余成功村镇银行从买受人支付的购房款中受偿后的不足部分承担连带清偿责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款规定：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的视为放弃举证权利。”新余成功村镇银行在法庭指定的举证期限内未能提交出售抵押物及款项的具体数额，本院依现有证据《委托贷款抵押合同》中抵押物评估的价值96225914元予以认定，该数额已超过徐峥嵘、黄德和等人的担保金额，故徐峥嵘、黄德和等人对万通公司的债务无需再承担担保责任。
综上，徐峥嵘、黄德和的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江西省新余市中级人民法院（2016）赣05民初71号民事判决第一项；
二、撤销江西省新余市中级人民法院（2016）赣05民初71号民事判决第二、四项。
三、变更江西省新余市中级人民法院（2016）赣05民初71号民事判决第三项为：新余孔目江成功村镇银行股份有限公司有权就江西万通房地产开发有限公司位于上饶市玉清大道与怀玉大道西北侧土地（土地证号：玉国用（2011）第21**号）上建筑物出售所得价款优先受偿；
四、驳回新余孔目江成功村镇银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费279976.5元，二审案件受理费295358.77元，共计575335.27元，由江西万通房地产开发有限公司负担402734.69元、由新余孔目江成功村镇银行股份有限公司负担172600.58元。
本判决为终审判决。
审判长 邓相红
审判员 肖玉华
审判员 邱爱珍
二〇一七年六月二十九日
书记员 李俊杰
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款：当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；