山东省菏泽市定陶区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1727民初1727号
原告王晓旭，男，1970年8月24日出生，汉族，菏泽市定陶区公安局干部，住菏泽市定陶区。
委托代理人：赵建忠，定陶正衡法律服务所法律工作者。
被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司，住所地：菏泽市定陶区城中街151号。组织机构代码：75541907-X。
法定代表人：刘宪进，该公司总经理。
委托代理人：李帅珅，山东邦治律师事务所律师。
原告王晓旭诉被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司（以下简称鲁意公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月12日向本院提起诉讼，2015年5月26日本院作出了（2014）定民初字第1195号民事判决书，被告鲁意公司不服，向菏泽市中级人民法院提出上诉，2017年3月9日菏泽市中级人民法院作出（2015）菏民一终字第454号民事裁定，以“原审判决认定基本事实不清”为由，撤销菏泽市定陶区人民法院（2014）定民初字第1195号民事判决，发回重审，本院于2017年5月25日立案，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王晓旭的诉讼请求是：1、被告承担逾期交房的违约责任并支付违约金48,700元；2、被告限期履行交房义务，逾期双倍支付违约金。事实和理由：2010年12月15日，原告购买被告在定陶府前街南开发建设的“陶都新韵”小区商品房8栋1单元101号住房一处，双方签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告于2011年1月5日前付清总购房款245,767元，被告必须于2012年12月30日前向被告交付工程合格、手续齐全的商品房。原告依约付清购房款后，被告至今没有依合同约定交付房屋，其逾期交房，不仅严重违反了购房合同的约定，而且给原告及其家庭造成了严重的精神伤害和经济损失。为此，请求法院判令被告限期履行合同，交付商品房，并支付违约金48,700元。
鲁意公司辩称1、陶都新韵小区建设是在检察院、公安局等单位干警职工集资建房代表直接领导、管理、监督下进行的，是以被告名义进行的集资建房。全体干警才是真正的决策主体，在陶都新韵小区建设中房屋的建设、工程的进展竣工和交房的时间等等，都是干警或者代表研究决定的，陶都新韵小区是否延期交房，与被告是无关的。2、“陶都新韵花园小区团购房开发建设指挥部”在小区建设过程中，自始至终领导、监督、管理着小区建设的一切事务，从工程设计到建筑材料，从工作人员到财务管理，从工程招标到施工管理等，都是指挥部干警一方直接决定、管理和运作。材料的选购等，被告在与外签署供货合同时，都必须有指挥部代表考察、选定，才能订立供货合同。3、所谓的《商品房买卖合同》签署的时间、内容、形式、房屋的单价、房屋结构、交房的时间等重大事项实质上都是指挥部干警单方确定的，是以被告的名义、用被告的公章与干警签订，商品房买卖合同根本不是被告与购房人之间的真实意思表示，不是平等主体、在真实的市场交易下签订的合同不能认定被告违约，原告的诉讼请求不应当得到支持。4、原告购买的集资房在竣工后，经过分户验收和竣工验收，被告就将房屋交付给原告，有原告签字确认的物业交房确认表、交纳水电费的单据为证，至于原告使用不使用，入住不入住，与被告无关。5、《商品房买卖合同》第八条第二款第5项约定“买受人未缴清全部房款及其他相关费用，或银行按揭贷款未进入出卖人银行账户”，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。《合同补充协议》第十四条约定“不论买受人采取何种方式付款，如未付清房价款（包含房款、大小储藏室款以及可能产生的因面积差异引起的房款）及相关费用”，被告有权延迟交房，不承担延期交房的违约责任。在被告多次通知原告办理交房手续，并及时付清房价款及相关费用的情况下，原告至今没有付清，给被告造成经济损失。6、《合同补充协议》第十二条的约定：因本小区一次性交房数量特别多，交房周期比较长，自本合同约定的交付期限的最后一日起60个工作日为交房期，交房期内交房均不属于延期交房，交房期内收房也不属于延期收房，出卖人不承担延期交房责任，买受人也不承担延期收房责任。因此，法院在认定涉案房屋交房期限时应在合同约定的交房日期的基础上顺延60个工作日。7、涉案房屋在2013年5月1日完成了分户验收，证明不存在质量问题，并且符合合同约定的交付条件。涉案房屋所在的8号楼都完成了交付，被告没有理由不将涉案房屋交付给本案原告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据1《商品房买卖合同》，被告方有异议，称是该合同签署的时间、内容、形式、房屋的单价、房屋结构、交房的时间等重大事项实质上都是指挥部干警单方确定的，是以被告的名义、用被告的公章与干警签订的，根本不是被告与购房人之间的真实意思表示。但被告所举证据仅证明指挥部的一些成员参与了建材的选购和工程质量的监督，并没有证据证明指挥部干警单方确定合同签订的重大事项结合本院对指挥部人员的调查，他们的职责就是负责治安管理和建筑材料的选购、质量的把关和工程进度的监督，对楼房的价格及合同的内容并无权决策，所以被告所说的以被告的名义、用被告的公章与干警签订商品房买卖合同，本院不予采信，该证据应作为有效证据认定。对原告提交的证据2、3、4、5，被告虽称涉案房屋在2013年5月1日完成了分户验收，已符合合同约定的交付条件，迟延交房是由于原告的原因造成的，但并未举证证明其主张。原告提交的由鲁意公司管辖下的陶都新韵物业为其出具的《物业交房确认表》、《陶都新韵房屋交接书》、《业主基本情况登记表》，则载明：被告是在2016年8月3日与原告完成的房屋钥匙交付手续，被告对此证据虽有异议，但没有证据否定上述三证据的真实性，所以对上述证据应作为有效证据认定。
原告对于被告提交的证据本身无异议，但对其证明目的有异议，称这些证据不能证明原告购买的属集资建房，只能证明原告所在单位团购房屋，被告的购销合同也只能证明被告委托相关人员从事建筑材料采购和质量监督，不能证明“指挥部”领导、管理陶都新韵小区的工程建设，更不能证明团购人员和单位对工程行使管理决定权。结合庭审调查和被告方的举证，对被告的证据本身予以认定，对其证明目的本院不予认定。
经审理本院确认如下事实：2009年9月，被告鲁意公司以出让方式通过招、拍、挂等合法程序取得了位于定陶区府前街南编号为201001的涉案楼房建设用地使用权，在此土地上建设商品房，命名为陶都新韵小区，并取得了建设工程规划许可证和施工许可证及预售许可证。该小区建设商品楼房四十余幢，其中二十余幢出售给人大、政协、政法委、法院、检察院、公安局、土管局、广播局等几家单位职工，每户预交10万元，上述几家单位依照当时公布的不同楼房的不同价格由职工自愿选购或者不选购，并以所在单位为团体分户向被告鲁意公司交纳购房款，鲁意公司分别出具收据。2010年初开始施工，各单位抽出职工代表组成“陶都新韵小区指挥部”，负责工程建设过程中的社会治安、安全保卫、建材选购、质量监督等事宜。2010年12月份，各购房户分别与鲁意公司签订商品房买卖合同，并及时交清房款或办理按揭贷款。2010年12月15日，原告王晓旭与被告鲁意公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司将其名为陶都新韵小区第8幢1单元101号房及附属用房8-1-9号室卖给原告王晓旭，该商品房单价每平方米1,656元，房价款237,078.00元，附属房成交价为每平方米1,560元，价款8,689元，合计价款245,767.00元……被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司在2012年12月30日前交房……原告王晓旭如逾期30日交付房款，自应当付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告王晓旭按应付款的日万分之2向被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司支付逾期违约金；被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司如逾期90日交房，自2012年12月30的次日起至实际交付之日止，被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司按已交付房款日万分之1.5向原告王晓旭支付违约金。买卖合同签订后，原告王晓旭向被告交清了全部购房款。但被告至2016年8月3日才向原告王晓旭交付房屋钥匙，原告现已入住（涉案房屋至今未经房屋监管部门登记备案）。原告王晓旭诉请被告鲁意公司给付自2013年1月1日至2016年8月3日期间的延期交房违约金48,700元（自2013年1月1日至2016年8月3日，房款245,767元×0.15‰×1338天=49,325.4元），并由被告鲁意公司承担诉讼费。
本院认为，本案争执的焦点为：一、原、被告间签订的《商品房买卖合同》，是否系法律意义上的商品房买卖合同关系，其内容是否为双方当事人的真实意思表示；二、涉案房屋是否属于集资建房；三、被告是否延期交房，是否应该承担违约金48,700元。
关于焦点一，被告鲁意公司认为，本案的《商品房买卖合同》签署的时间、内容、形式、房屋的单价、房屋结构、交房的时间等合同重大事项都是指挥部干警单方确定的，是以被告的名义签订的商品房买卖合同，根本不是被告的真实意思表示，不是平等主体真实市场交易下签订的合同，不能认定为合法有效的合同。最高人民法院《关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告所购买的房屋，虽是在陶都新韵小区指挥部的监督下建设的，由原告所在单位统一组织购买，但被告并没有证据证明该指挥部是如何决定房屋的单价、房屋结构、交房的时间等合同重大事项的，且房屋的价格是公开双方明知的，是面向单位不特定的人员进行的销售，房屋的选购与否也是双方自愿的。原、被告之间签订商品房买卖合同，并没有强制、胁迫等行为，是双方的真实意思表示，也不违反法律强制性规定，所以该房屋买卖合同应为有效合同，双方均应按照合同的约定享有相关的权利，并履行自己的义务。
关于焦点二，本案是否属于集资建房。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资建房的权属按照出资比例确定，个人按房价全部出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
集资建房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地作建房用地，国家予以减免部分税费，有参加集资的职工部分或全部出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售，产权也可以归单位和职工共有，属于经济适用房的一种。商品房是指房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋，二者最大的区别是土地使用权的区别，首先，一般商品房取得得失出让的土地使用权，而集资建房取得的是划拨的土地使用权。一般商品房是房地产开发商的独立开发的一种产品，通过市场买卖关系来实现其价值或使用价值，是完全的市场经营行为。而集资建房是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，是一种非市场行为，不存在买卖与经营行为。其次，二者在各种手续申办上有区别，一般商品房必须“五证俱全”，土地取得是出让土地，取得方式主要是以招投、拍卖、挂牌一级市场转让的方式。而集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免相关税费，各种手续的办理不同于商品房开发经营的办理过程。
本案中，鲁意公司建设陶都新韵小区土地是出让的国有土地，通过招、拍、挂等程序取得的土地使用权，所建楼房的出售，对于原告或其他购房户都是通过买卖行为来完成的。在楼房的建设过程中，虽有各单位选派的购房户代表成立的“指挥部”监管，那也只是对单位职工所购买楼房的建材、设施、工程质量的监督，并没实际操控建设用地的规划使用、建设资金收支、楼房成本的核算、楼房资金的盈亏分配等决策性的问题，所以，“指挥部”对小区的建设并没有组织决策权，小区的楼房不属于集资建房。
关于焦点三，原告王晓旭依约向被告鲁意公司交清了房款，被告鲁意公司应依约于2012年12月30日向原告王晓旭交付陶都新韵小区第8幢1单元101号房和8-1-9附属房。至2016年8月3日被告才将原告王晓旭购买的房房屋的钥匙交付原告，被告虽已完成向原告王晓旭交房的义务，原告的诉讼请求虽已实现，但被告延期交房，其本身存有过错，所以被告鲁意公司应当依照合同约定向原告王晓旭承担违约交房的责任。被告鲁意公司辩称该小区房屋开发销售由指挥部负责管理、与其无关的主张，本院不予采纳。其没在合同预定的延期60日期限内完成交房事宜，所以，其辩称的违约时间应当扣除延期60日，不符合合同约定的本意，本院不予支持。原告诉请的被告鲁意公司给付自2013年1月1日至2016年8月3日期间的交房违约金48,700元（自2013年1月1日至2016年8月3日，245,767元×0.15‰×1338天=49,325.4元），符合双方约定和法律规定，应予支持，对于预期超出的部分，原告没有诉求，应视为对自己权利的一种处置，本院予以采信。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司于本判决生效后十日内向原告王晓旭支付违约金48,700元；
二、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,017.5元由被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 曹秀谦
审 判 员 徐 逍
人民陪审员 李兰霞
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 桂凤鲛