大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第1002号
原告：北京北美经贸发展有限公司，住所地北京市海淀区苏州街20号院2号楼二层。
法定代表人：王晓岚，系该公司总经理。
委托代理人：王建明，系该公司副总经理。
委托代理人：武正东，系北京市正海律师事务所律师。
被告：王景祥，系大连经济技术开发区隆祥印刷厂厂长。
委托代理人：王万鸿，系大连经济技术开发区隆祥印刷厂职工。
第三人：大连经济技术开发区得胜镇东金村村民委员会，住所地大连经济技术开发区得胜镇东金村。
法定代表人：王凤成，系该村委会主任。
委托代理人：孟亚晶，系大连金州新区湾里法律服务所法律工作者。
第三人：周旭辉。
第三人：周丽伟。
原告北京北美经贸发展有限公司（以下简称：北美经贸公司）诉被告王景祥，第三人大连经济技术开发区得胜镇东金村村民委员会（以下简称：东金村）、第三人周旭辉、第三人周丽伟返还原物纠纷一案，本院于2010年12月14日作出（2010）开民初字第1295号民事判决。宣判后，原告北京北美经贸发展有限公司、被告王景祥不服，向辽宁省大连市中级人民法院提起上诉，辽宁省大连市中级人民法院于2011年4月8日作出（2011）大民二终字第432号民事裁定，发回本院重审。经重审本院于2013年8月27日作出（2011）开民初字第2094号民事裁定书，原告不服提起上诉，辽宁省大连市中级人民法院于2013年12月2日作出（2011）大民二终字第1126号民事裁定，指令本院审理本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告北京北美经贸发展有限公司委托代理人王建明、武正东，被告王景祥及委托代理人王万鸿，第三人大连经济技术开发区得胜镇东金村村民委员会委托代理人孟亚晶到庭参加了诉讼。第三人周旭辉、周丽伟经本庭合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北美经贸公司诉称：1993年9月7日，佳木斯市进出口公司经济技术开发八部与第三人大连经济技术开发区得胜镇东金村村民委员会签订《房产有偿使用合同书》，约定东金村将其所有的1322㎡办公楼、厂房及6215㎡的场地，有偿给开发八部使用五十年，租金75万元；东金村负责办理600千伏安容量的用电手续，协助办理特钢厂营业执照等内容。合同签订后，开发八部支付了租金，东金村将房屋、场地交付开发八部使用。1993年10月24日，佳木斯市公安局经济犯罪侦查支队因开发八部负责人周剑锋涉嫌合同诈骗对其立案侦查。1998年8月31日，在佳木斯市公安局主持下，原告与开发八部负责人周建锋签订协议书，将1993年9月7日的《房产有偿使用合同书》项下房屋及场地使用权定价100万元抵债给原告，东金村对此予以确认。佳木斯市进出口公司以开发八部主管单位名义出具证明，表示同意将涉案房屋、场地及相关权利义务无条件交给原告处置。现未经北美经贸公司同意，周建锋与被告于1999年7月31日签订了《租赁合同书》，将案涉的部分房屋、土地出租给被告使用（使用期限为43年，自1999年至2042年）。现有证据证明原告对案涉房屋及土地拥有合法的使用权，被告未经原告同意占有使用上述房屋及场地，侵犯了原告的合法权益。现诉至法院，请求判令被告腾退其占有使用的位于大连经济技术开发区得胜镇东金村12间房屋及土地使用权、院内动力电。
被告王景祥辩称：不同意原告的诉讼请求。原告没有案涉房产的所有权和使用权。原告与周建锋之间是债务关系，原告应向周建锋主张权利。被告对案涉房屋、场地已实际占有使用十余年，添置很多房屋及附属设备。原告与周建锋之间的协议被告不清楚。12间房屋及土地使用权均是我租来的，房屋土地号为0××9号，租赁合同是合法有效的，动力电是经有关部门审批我自己安装的，与原告没有任何关系。
第三人东金村述称，只要在合同合理期限内合法取得房屋和土地使用权，村委会都没有异议。被告王景祥租赁的房屋产权证号为0××9号，没办理独立的土地使用证。动力电最早是在0228号方正院内，原告在2008年起诉的时候动力电就不存在了，现在已没有动力电，已并入国家电网统一管理。
第三人周旭辉未发表意见。
第三人周丽伟未发表意见。
经审理查明，1993年9月7日，东金村与佳木斯市进出口公司经济技术开发八部（以下简称：开发八部，系非法人单位，主管单位为佳木斯市进出口公司，负责人为周建锋）签订《房产有偿使用合同书》，约定东金村将其所有的东金村办公楼及厂房1322㎡、场地6215㎡有偿给开发八部使用50年，自1993年9月10日至2043年9月10日止，租金75万。同时约定，对东金村出租有偿房产开发八部自修自用，其建厂投资开发八部自己投资，东金村负责办理用电手续（变压器600千伏安容量），协助办理特钢厂营业执照，其费用由开发八部承担。合同签订后，东金村将案涉房屋及场地交付开发八部使用，开发八部已支付租金75万元。
1998年8月31日，原告与开发八部负责人周建锋在佳木斯市公安局主持下达成协议，约定：开发八部承租的大连市金州区德胜乡东金村原村委会的场地（租期50年），定价100万元无条件交给原告。根据实际情况可暂由周剑锋看管并负责费用。期间，周可联系买主、联营及对外承租，但必须得经佳木斯市公安局经侦支队和原告的同意。如有未尽事宜及双方再发生争议，由佳木斯市公安局经侦支队负责查处。该协议签订后，佳木斯市公安局将1993年9月7日东金村与开发八部签订的《房产有偿使用合同书》及位于金州区得胜镇东金村王家甸屯的大房执金集字第0227号房产执照交付给原告，案涉房屋及场地仍由周建锋占有、使用、收益。2008年8月13日和2009年3月28日，佳木斯市进出口公司作为开发八部的主管单位出具证明，证明开发八部在1997年注销，其在1998年就认可原告与周建锋之间签订的协议。东金村对该合同书予以认可。
1999年7月31日，周建锋与被告签订《租赁合同书》，约定周建锋将特钢厂院内南边瓦房12间租赁给被告，租期43年（1999年至2042年），租金55000元一次性付清。房子四至为：北至房北墙外1米，南至南大墙外1米，东至东另建大墙，不准超过大门西边，其中走特钢厂大门，直到另开大门为止。被告有权使用特钢厂动力电量20千瓦左右，不拿增容费，自套动力表。合同签订后，被告向周建锋付清租金，周建锋将特钢厂院内南边瓦房12间及相应场地交付被告使用至今，被告将原12间瓦房进行了翻建并添附了若干厂房（约600余㎡），以上添附物均没有相关的审批手续。被告承租的上述房屋、场地包含在1993年9月7日开发八部承租东金村房屋及场地范围内。
查明，因原审第三人周建锋死亡，本院在重审时依法通知其继承人周丽伟、周旭辉参加诉讼，但其二人无正当理由未到庭参加诉讼。
本院所确认的上述事实，有原告提交的《房产有偿使用合同》、《协议书》、公安局发还物品清单、大房执金集字第0227号房产执照、佳木斯市进出口公司《证明》两份，被告提供的《租赁合同书》，本院于2010年12月9日在案涉房屋所在地对周建锋所作的调查笔录、本院依职权调取的《农村集体房屋登记表》、本院（2010）开民初字第1295号、（2011）开民初字第2094号卷宗材料及当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据材料业经本院审查，可以采信。
本院认为，东金村与开发八部之间签订的《房产有偿使用合同书》虽系双方当事人真实意思表示，但该合同书中关于对于出租期限五十年的约定违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定，对于超出的部分应认定无效。合同法同时规定，对于租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。由此本院可以确认案涉房屋及场地的租赁期限应为二十年，即自1993年9月10日始至2013年9月9日止，相关权利人在此期限内对案涉房屋及场地享有占有、使用及收益的权利；如租赁期间届满，权利人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
本案原告与周建锋就《房产有偿使用合同书》项下的房屋及场地使用权达成协议后，开发八部的主管单位佳木斯市进出口公司出具证明予以认可，东金村对此没有异议，故原告由此取得案涉房屋及场地的使用、收益权，自该协议签订之日，案涉房屋及场地的承租人应为原告。原告在与周剑锋的协议中，授予周剑锋看管、联系买主，经营及对外出租的权利，案涉房屋及场地一直由周建锋占有使用，原告并未实际管理，使用和经营。因此被告在与周剑锋签订《租赁合同书》时，完全有理由相信周剑锋合法享有案涉房屋及场地的使用权，没有证据证明被告知道或应当知道案涉房屋及场地的使用权已转移给原告，虽该租赁合同未得到原告的同意或追认，但被告作为善意承租人，在付清全部租金后，已实际占用使用案涉房屋及场地至今，并在案涉场地上添附了房屋及相关设施，因此被告已善意取得了案涉房屋及场地的使用权。依据合同法关于租赁期限的规定，由于案涉房屋及场地的租赁期限至2013年9月9日已届满，原告、被告对案涉房屋及场地享有使用权的期限也均截止于2013年9月9日，故原告、被告均丧失了对案涉房屋及场地享有占有、使用的权利。原告在未续签租赁合同时，无权要求被告腾退案涉房屋及场地。故原告要求被告腾退其占有使用的位于大连经济技术开发区得胜镇东金村12间房屋及土地使用权的主张，无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
驳回原告北京北美经贸发展有限公司的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由原告北京北美经贸发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 刘 彩 凤
人民陪审员 王 者 安
人民陪审员 杨 礼
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 徐佳奇（代）
附相关法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。