江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终1802号上诉人（原审被告）：娄杰，男，汉族，1976年4月6日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：唐宁，江苏舜阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地南京市虎踞关1号。负责人：徐志坚，该局局长。委托诉讼代理人：张天戈，江苏高的律师事务所律师。上诉人娄杰因与被上诉人中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称江苏省军区保障局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2017）苏0106民初10786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。娄杰上诉请求：1、撤销（2017）苏0106民初10786号判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人提交的租赁合同依法不成立。该合同的承租方为涵都公司，但涵都公司并未盖章或签字确认，上诉人在没有授权的情况下签名不能使租赁合同成立，被上诉人明知上诉人无权代理却签订该合同，主观上存在过错，合同不成立的责任应由被上诉人承担。2、一审判决认为“被告陈述涉案合同由尹达公司实际履行，但没有提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果”是错误的。被上诉人主张涉案房屋交给了上诉人使用，应当由被上诉人提供证据证明，一审判决错误的将举证责任分配给由上诉人，且未要求上诉人提供证据证明涉案房屋的实际使用情况。3、被上诉人陈述上诉人从未交过涉案房屋的租金，一直由第三方缴纳，表明被上诉人知道上诉人从未使用过该房屋，但一审判决却置该事实于不顾，错误的认定上诉人应当承担后续使用费，依法应当纠正。4、涉案房屋早在判决之前就已经腾空并要求上诉人收回，在诉讼过程中被上诉人也自认房屋已经腾空但被上诉人不愿收回，相应的后果应由被上诉人承担。一审判决要求上诉人返还房屋错误，依法应当纠正。江苏省军区保障局辩称，1、上诉人娄杰在租赁合同上签字，并非作为涵都公司的代理人，合同上娄杰自己的姓名以及涵都公司法定代表人王红山的姓名都是由娄杰所签，因此娄杰个人作为承租人签订了涉案合同。2、被上诉人在签订及履行合同的过程中始终与娄杰进行联系，由娄杰一手操办缴纳租金事宜，因此实际承租人和使用人也是娄杰。3、上诉人娄杰称房屋由尹达公司对外出租不是事实，娄杰在签订合同时是尹达公司的法定代表人，目前还是尹达公司的股东，房屋的承租和转租，均由娄杰一手负责。4、涉案房屋租金由案外人卓晓红实际缴纳，而尹达公司的房租也由卓晓红缴纳，娄杰同时指示同一人缴纳了尹达公司及涉案房屋的房租。5、本案所涉租赁合同应当认定为合法有效，虽然其未能提供房屋的规划许可证，但是在房屋建设过程中，经过了部队内部的规划审核，大量的部队营房都是类似的情况，不能拿出相关的规划文件也没有向地方房产局领取房产证。本案所涉租赁合同已经履行完毕，在履行过程中，娄杰没有向部队提出任何异议，并且已经缴纳了所有的房租，因此，其认为本案合同应当是有效的。江苏省军区保障局一审诉讼请求：1、娄杰腾空并向江苏省军区保障局返还位于南京市××号××层面积为15平方米的房屋；2、娄杰向江苏省军区保障局支付拖欠的租金及逾期占有使用费（截至2017年6月30日欠费5万元，2017年7月1日至实际返还之日的占有使用费按照10万元/年予以计算）；3、娄杰向江苏省军区保障局支付租金及逾期使用费的滞纳金1058.3元（计算至2017年6月30日，之后的按照应付而未付租金及使用费数额的日万分之二主张）。一审法院认定事实：2016年1月6日，江苏省军区基建营房处（甲方）与涵都公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于南京市鼓楼区××号××层门面房（建筑面积15平方米）出租给乙方使用，租期为2016年1月1日至2016年6月30日，租金总额为50000元，租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；每季度的前十日内交付一次租金，乙方逾期交付房屋租金及有关费用的，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回全部财产，逾期60日的视为乙方放弃在甲方处的财产，同时甲方有权向乙方收取欠付的租金和滞纳金；涵都公司未在合同上盖章，合同上涵都公司法定代表人“王洪山”的名字是娄杰所签。娄杰未取得涵都公司授权，涵都公司对该合同签订不知情。合同期满后，娄杰至今未搬离所承租的房屋，亦未支付2017年1月1日以后的费用。2017年7月1日，江苏省军区发布了苏保（2017）9号文，明确原江苏省军区司令部、政治部、后勤部、装备部及其所属单位停止有偿服务，统一移交江苏省军区保障局，江苏省军区后勤营房处签订的军队房地产租赁合同等，均由江苏省军区保障局全权处理，该合同项下的权利义务由江苏省军区保障局享有和承担。本案所涉房屋没有取得房产证，该房屋所占用的土地被登记在总后勤部名下。江苏省军区保障局在庭审中称，本案所涉房屋有建设工程规划许可证，但因保密需要而被销毁。审理中，娄杰陈述涉案房屋是尹达公司所建，由尹达公司实际使用，现涉案房屋已经清空，随时可以返还江苏省军区保障局。江苏省军区保障局对涉案房屋已经清空的事实予以确认，但认为娄杰未将涉案房屋交还江苏省军区保障局，应继续承担使用费。一审法院认为，涉案合同承租方虽然是涵都公司，但合同上并没有涵都公司盖章，合同上涵都公司法定代表人“王洪山”签字是娄杰所签，娄杰并无取得涵都公司授权，事后也未取得涵都公司追认，故该合同并不能约束涵都公司，娄杰在合同委托代理人一栏签字，娄杰陈述涉案租赁合同由尹达公司实际履行，但没有提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故江苏省军区保障局认为娄杰是实际承租人，应当作为合同主体，享有合同权利，承担合同义务，并无不当，一审法院予以支持。江苏省军区保障局虽辩称本案所涉房屋的建设工程规划许可证因保密的需要而被销毁，但其并未提供证据证明其在建设该房屋时向建设主管部门申领过建设工程规划许可证，且自行销毁证据的责任应由自己承担，故一审法院对其主张的其获得了本案所涉房屋的建设工程规划许可证的事实，不予认定。本案所涉房屋虽取得了土地证，但无房屋产权证书，亦无建设工程规划许可证，故根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，一审法院认定本案所涉的房屋租赁合同无效。因合同无效或被撤销后，基于该合同而取得的财产应当予以返还，故江苏省军区保障局主张娄杰向其返还涉案房屋，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。江苏省军区保障局虽在本案中主张合同履行期间的房租，但该主张系其对合同效力的错误认识，并不影响其要求对方按照房租标准支付费用的意思，故一审法院直接以房屋占有使用费予以判定。因娄杰自2017年1月1日起就没有支付房屋占有使用费，故江苏省军区保障局主张其按照10万元/年的标准支付自2017年1月1日起至实际返还房屋时止的费用，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于滞纳金问题，因双方签订的租赁合同无效，故江苏省军区保障局主张按照合同约定的标准向其支付滞纳金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、娄杰于本判决生效之日起十五日内腾空位于南京市鼓楼区××号××层房屋（建筑面积15平方米），并将该房屋返还给中国人民解放军江苏省军区保障局；二、娄杰于本判决生效之日起十五日内按照10万元/年的标准向中国人民解放军江苏省军区保障局支付自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；三、驳回中国人民解放军江苏省军区保障局的其他诉讼请求。案件受理费1076元，减半收取为538元，由娄杰负担（江苏省军区保障局已预交，娄杰在履行上述义务时加付此款）。二审中，上诉人提交南京尹达物业管理公司与承租方张勇签订的租赁合同、张勇的身份证复印件、交款人为张勇的收款收据以及张勇出具的情况说明各一份。证明涉案房屋由南京尹达物业公司，出租给张勇实际使用，并非上诉人实际控制该房屋。被上诉人质证认为，1、对租赁合同的真实性不予认可，且该份合同与本案无关。2、张勇身份证的真实性无法确认。3、相关的收据真实性不能确认，且与本案无关。但收据载明2018年1月19日张勇还在缴纳租金，上诉人称房屋已经腾空，故张勇不应当再缴纳租金，所以这一套证据和本案无关联性。4、情况说明属于证人证言，张勇没有到庭接受质证，真实性不予认可。双方对一审法院查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案所涉合同由上诉人娄杰签署，其订立合同时未取得涵都公司授权，事后也未得到涵都公司追认，故该合同对涵都公司不具有约束力，上诉人本人应为合同主体。因案涉房屋虽取得了土地证，但未取得房屋权属证书，亦无建设工程规划许可证，故案涉房屋租赁合同应为无效。上诉人虽主张案涉租赁合同由尹达公司实际履行，并提交了尹达公司与张勇签订的租赁合同等证据，但根据该合同所载内容，无法确认该合同标的物与本案相关即本案所涉房屋，故本院对此上诉意见不予采信。上诉人关于涉案房屋早在判决之前就已经腾空并要求被上诉人收回的上诉主张，因其未能提供证据证明，没有事实依据，本院不予支持。综上，娄杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1076元，由娄杰负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年三月二十三日书记员  朱亚芳