吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终411号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梅河口市阜源房地产开发有限公司，住所地吉林省梅河口市。
法定代表人：张忠秀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张振发，男，1953年9月4日出生，汉族，该公司副总经理，住吉林省梅河口市。
委托诉讼代理人：田大原，吉林衡丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梅河口市城市棚户区改造领导小组办公室，住所地吉林省梅河口市。
负责人：陈连发，该单位主任。
委托诉讼代理人：刘旋，该单位总工程师。
委托诉讼代理人：任伟，吉林享和律师事务所律师。
上诉人梅河口市阜源房地产开发有限公司（以下简称阜源公司）因与被上诉人梅河口市城市棚户区改造领导小组办公室（以下简称棚改办）合同纠纷一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阜源公司的委托诉讼代理人田大原、张振发，被上诉人棚改办的委托诉讼代理人任伟、刘旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阜源公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，判令棚改办给付回迁房屋回购款5969362.46元。（计算方法：回迁房屋成本总价格42917076.81元-一审判决确定的上诉人应付款37699319.35元+土地出让金少退部分751605元）。2.本案一、二审诉讼费用由棚改办承担。事实和理由：1．原审判决认定事实错误。根据阜源公司与棚改办2014年6月10日签订的《城市棚户改造项目四合社区委托开发建设协议书》第二条约定，阜源公司积极履行了合同义务，按期交付房屋，现多数回迁户已回迁居住，棚改办应回购回迁安置房屋，并支付相应价款；2013年11月19日《梅河口市政府专题会议纪要54号》决定将包含四合社区在内的九个地块土地成本核定为每平米850元，如果阜源公司按一审判决的数额给付垫付款，则该地块土地成本远超核定成本，违反了市政府专题会议纪要的有关精神及合同原意，不应再承担合同外义务；阜源公司建好房屋后，242户回迁户已进入回迁安置房屋居住，阜源公司未以市场价格，而是以成本价格请求棚改办回购回迁安置房屋，其间的差额已冲抵拆迁款；四合社区棚户区地块为净地出让，土地使用权总成交价为3065万元，此成交价应已包括与土地相关的一切费用，阜源公司不应再支付拆迁费用。2.一审法院以梅河口市财政局证明为依据，以6287581元为基数计算应退土地出让金，现有新证据可以证明，上述基数是错误的，实际土地出让金为8792931元。依据梅河口市人民政府梅政发〔2013〕7号文件，棚改办应向阜源公司退还土地出让金2637879.3元，比原判决认定的数额多751605元。
棚改办辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。阜源公司上诉请求中承认一审判决认定应当返还的3700多万元，该数额中包含了双方对于拆迁成本的计算，在上诉请求中又用所谓的回迁房屋价格来冲抵应返还数额，是不合理的，开发是阜源公司进行的，双方约定动迁成本由阜源公司承担，回迁房屋是动迁成本的一部分，应由阜源公司承担，至于开发是否盈利，是阜源公司应当承担的风险。
棚改办向一审法院起诉请求：请求依法判决阜源公司偿还棚改办土地收储征收垫付款37699319.35元，并自起诉之日起按中国建设银行建筑工程同期贷款利率计息，支付至本息给付完毕时止。事实和理由：为加快推进梅河口市城市棚户区改造工作，梅河口市人民政府制定《梅河口市加快推进城市棚户区改造工作实施方案》（以下简称《实施方案》），并成立棚户区改造工作领导小组，领导小组下设办公室，由棚改办负责棚户区改造项目的组织协调和日常管理。根据《实施方案》，棚改办与阜源公司签订了《城市棚户改造项目四合社区地块委托开发建设协议书》，协议约定由棚改办代阜源公司进行土地收储征收工作，由阜源公司进行施工建设以及按地块实际发生费用进行核算向原告支付土地征收及收储费用，享受省市棚户区改造相关优惠政策。工程竣工后，根据四合地块对账明细，阜源公司应向棚改办返还土地收储及征收差额垫付款、代缴税款等各项总额37699319.35元，但阜源公司一直以各种理由推脱不支付欠款，给棚改办造成了严重的经济损失和不良影响，为保障原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决支持棚改办全部诉讼请求。
阜源公司答辩并反诉称，棚改办起诉的总额错误，按照棚改办单方制作的明细计算，阜源公司应偿还棚改办的费用为28640805.65元不是37699319.3元。其中有六项应从原告制作的对账明细中进行冲减，总额为8829975.7元。2014年6月10日，棚改办与阜源公司依据《实施方案》，签订了《城市棚户改造项目四合社区地块委托开发建设协议书》。协议约定棚改办负责该地块的土地收储工作，阜源公司土地费用按该地块实际发生费用进行核算，享受省市棚户区改造相关优惠政策。协议还约定，棚改办采取回购方式购买阜源公司开发建设的回迁安置房，房屋回购均价为：砖混多层住宅按2480元/平方米，门市房屋、车库按4000元/平方米。合同签订后，阜源公司积极积极组织施工，有回迁户的楼房如期交付使用，现回迁户已大部分入住新居。按合同第一条约定，阜源公司应承担土地出让费及相关费用共为28640850.65元。按合同第二条约定，回迁房屋总户数为242户，总面积为177220.49平方米，其中住宅17082.16平方米，门市房138.33平方米，按合同约定的均价计算，回迁房屋总价款为4217076.8元。棚改办要求阜源公司偿还土地等费用不成立，其应按合同约定履行给付购房款义务，两项费用抵销后，棚改办应给付阜源公司14276571.15元。
棚改办针对阜源公司的反诉答辩认为，阜源公司的反诉主张不成立。
对双方当事人争议事实，一审法院评判如下：
一、阜源公司应给付棚改办征收垫付款数额多少？
棚改办主张，阜源公司应给付土地收储征收垫付款等共计37699319.35元。提交的证据为：1、两份票据，一份是553256元，一份是35000元，及四合社区光缆路径图，证实其他支出（军用光缆）588256元；2、198270元和151402元票据两份，均为砌大墙费用，198270元应阜源公司负担，151402元票据中60638元应由阜源公司承担；3、“三帮扶”基金支出表14份（每份三页，分别是“三帮扶”基金支出表、收据、被帮助人的身份证复印件），证实该费用是征收成本，是按政策给付的，共165500元；4、吉林省人民法院政府吉政发[2013]21号文件、梅河口市人民政府梅政发[2013]7号文件、2013年11月19日梅河口市人民政府专题会议纪要、2014年6月9日梅河口市人民政府专题会议纪要、2014-002-1号地块挂牌交易公司、梅河口市国土地资源交易中心证明两份及梅河口市财政局证明一份，证明3065万的构成是地上物的补偿是1854.2766万元。其他的部分是土地补偿费、报省里的费用、招拍挂等费用。其中有一部分是土地出让金是6287581元，6287581元乘以30%才是返还给阜源公司的。
阜源公司主张，对于棚改办主张的其他支出（砌大墙）、征收费用（“三帮扶”基金支出）不认可，该费用不应当由阜源公司负担。应退土地出让金应当以土地出让金全额3065万元的30%退还。提供梅河口市人民政府梅政发[2013]7号文件证实其主张。
一审法院认为，棚改办和阜源公司向法院提供的各自制作的“棚改办与四合地块对账明细”表，共分两部分款项即棚改办应收垫付款和棚改办应付款。对于棚改办应收垫付款双方对土地出让金30650000元、契税（土地）1532500元、印花税（土地）15330元、佣金（土地）306500元、征收费用14292941元、销售不动产税20973018.18元、节能、评审15000元、垫付建筑税2988626.42元没有争议，对以上数额法院予以确认。双方对于棚改办应收垫付款中有争议项为：其他支出（军用光缆）、其他支出（砌大墙）、征收费用（“三帮扶”基金支出）。庭审中阜源公司对其他支出（军用光缆）588256元认可，对该数额法院予以确认。对于砌大墙费用系必要支出，该款由棚改办垫付，阜源公司应当给付棚改办。棚改办主张的“三帮扶”支出，系拆迁补偿款的一部分，应当由阜源公司负担。故棚改办应收垫付款总额为71788979.6元。
棚改办应付款双方无争议项为：应退契税（土地）返还459750元、应退印花税（土地）返还4590元、应退保证金8000000元、应退拨入征收中心征收费1854276元、应退销售不动产税5196279.95元，对以上数额本院予以确认；阜源公司庭中放弃了反诉主张的燃气配套、有钱电视费用，对于临时用电电费保证金、建公共卫生间费用阜源公司表示在以后双方对账时再结算。所以对于棚改办应付款项中双方仅对应退土地出让金数额有争议。梅河口市人民政府梅政发[2013]7号文件，确定了作为棚户区改造项目，阜源公司享受退还土地出让金和划到棚改专户税款的30%优惠政策。本案中土地出让金总额为3065万元，从棚改提供的梅河口市国土地资源交易中心证明两份及梅河口市财政局证明一份来看，该费用由房屋征收补偿、土地补偿费、报省费用等多部分组成，而双方提供的对账明细来看应退的拨入征收中心征收费1854276元包含在这3065万元当中，所以说阜源公司主张的应退土地出让金以3065万元为基数乘以30%是不成立。2016年10月28日梅河口市财政局证明，3065万元中纳入地方财产的土地收益为6287590元，也就是地方财产有处置权的数额，故棚改办应退土地出让金数额为6287581X30%=1886274.30元的主张成立，本院予以支持。综上，棚改办应付款总额为34089660.25元。
二、棚改办应否按协议约定回购阜源公司开发建设的回迁房屋。
阜源公司主张，棚改办应按照合同第二条约定，对242户回购房屋承担付款义务。
棚改办主张，实际开发的土地成本是土地收储中心委托拆迁部门完成的，拆迁成本的构成是由回迁协议中约定的回迁房面积加上现金补偿金额构成的。棚改办不应当支付阜源公司主张的回迁费用。
一审法院认为，双方签订的《城市棚户区改造项目四合社区地块委托开发建设协议书》第二条虽约定“甲方采取回购方式购买乙方开发建设的回迁安置房屋，房屋回购均价如下：砖混多层住宅按2480元/平方米，框架多层住宅按2680元/平方米，框架高层住宅按2880元/平方米，门市房、车库按4000元/平方米。”该条款应结合协议第一条内容确定如何履行该条款，协议第一条约定由棚改办负责土地收储征收工作，如果棚改办全部以现金补偿的形式完成土地收储征收，那么棚改办应按协议约定的履行协议第二条约定的义务。但从庭审查明事实以及双方举证来看，征收成本包含两部分即回迁房面积加上现金补偿，也就是说阜源公司没有将回迁房面积的对应的款项支付给棚改办，那么阜源公司再要求棚改办回购回迁面积主张显然不成立，交付242户回迁房屋是其合同义务。
一审法院认定事实：2014年6月10日，梅河口市城市棚户区改造领导小组办公室（甲方）与梅河口市阜源房地产开发有限公司（乙方）签订《城市棚户区改造项目四合社区地块委托开发建设协议书》，协议约定：一、甲方负责该地块土地收储征收工作，乙方土地费用按该地块实际发生费用进行核算，享受省市棚户区改造相关优惠政策。二、甲方采取回购方式购买乙方开发建设的回迁安置房屋，房屋回购均价如下：砖混多层住宅按2480元/平方米，框架多层住宅按2680元/平方米，框架高层住宅按2880元/平方米，门市房、车库按4000元/平方米。协议签订后，棚改办按约定完成了土地收储征收工作，将土地交付阜源公司开发建设，阜源公司开发房屋土建工程部分已竣工验收，已交付242户回迁户居住使用，并收取差价款3782071元。现双方对土地收储征收相关费用数额及如何负担以及应否按约定回购回迁房屋发生争议诉至本院。
一审法院经审理认为，棚改办与阜源公司签订的《城市棚户区改造项目四合社区地块委托开发建设协议书》依法成立并生效，棚改办已按协议约定的完成了土地收储征收工作，完成了合同义务，阜源公司也应按约定给付棚改办垫付款71788979.60元，扣除棚改办应付款34089660.25元，阜源公司应给付棚改办垫付款等37699319.35元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：一、阜源公司于判决生效后立即给付棚改办土地收储征收垫付款37699319.35元；二、驳回阜源公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235297元,反诉费53741元，共计289038元由阜源公司负担。
本次庭审，阜源公司提供如下新证据，证据一，《成交确认书》一份，拟证明案涉土地出让金为8792931元，而非原审判决认定的6287581元。证据二，吉林省春佳房地产公司与棚改办签订的《城市棚户区改造项目爱民路地块委托开发建设协议书》，拟证明案涉土地征收成本过高。证据三，《商品房买卖合同》三份，证据四，《个人住房公积金借款（担保）合同》一份，证据五，吉林省众诚房地产开发有限公司收据一份，拟证明阜源公司要求棚改办回购房屋的价格仅为房屋成本价，远低于市场价格。
棚改办质证称，证据一，对其真实性无异议，证明问题有异议。原审中梅河口市国土地资源交易中心和梅河口市财政局已经就该问题出具了书面证明，在879万元中包含每平方米50元新增建设用地有偿使用费，此款需上交至省财政，不属于梅河口地方财政收入，在计算百分比时应将此部分收益扣除。对于证据二，真实性无异议，证明问题有异议。梅河口棚户区改造共9个地块，土地成本政府核算为850元，砸死坑价格，互不找差价，阜源公司认为土地成本会低于850元，故要求按照实际动迁价格支付土地成本，现在土地成本是否高于850元，棚改办不清楚如何计算得来。即使高于也是阜源公司自担市场风险范围。对于证据三、四、五，棚改办质证称与本案无关。
本院评判认为，对于证据一、二的真实性，由于双方均予认可，本院予以确认，但与拟证明问题无直接关联，不能证实其要证明的问题。对于证据三、四、五，与本案并无关联，本院不作评判。
棚改办提供《中国建设银行单位客户专用回单》一份，拟证明梅河口市财政局向棚改办返还6287581元，并以此为标准将该部分土地收益的30%返还给房地产开发公司。阜源公司质证称，对其真实性不清楚，该证据显示的是梅河口市财政局向棚改办返还，与本案无关联。本院经评判认为，该证据不能证实案涉地块的地方土地收益为6287581元，与本案无关联。
本院认定的事实与一审认定的事实相同。另查明，庭审中，阜源公司对一审法院判决其给付棚改办的土地收储征收垫付款37699319.35元的计算方法和组成部分无异议。
本院认为：本案二审争议焦点有两个，一是棚改办是否应以回购方式购买阜源公司开发建设的回迁安置房屋，二是原审土地出让金退回数额计算是否错误，以下分述之。
一、关于棚改办是否应以回购方式购买阜源公司开发建设的回迁安置房屋的问题。
阜源公司与棚改办签订了《城市棚户区改造项目四合社区地块委托开发建设协议书》（以下简称《协议书》），该协议系根据梅河口市人民政府《梅河口市加快推进城市棚户区改造工作实施方案的通知》等文件精神而签订，在涉及棚户区改造及回迁安置事宜方面，一般均由地方政府为开发商提供各项优惠条件，而由开发商负责对回迁户进行安置，开发商的收益往往通过商业开发地块部分项获得。本案中，梅河口市人民政府及棚改办为阜源公司提供了垫付开发资金、税收及收费优惠减免等政策，四合社区地块除了一部分为回迁安置房屋外，其余大部分均为商业开发房屋，虽然协议书第二条约定：“甲方采取回购方式购买乙方开发建设的回迁安置房屋，房屋回购均价如下：砖混多层住宅按2480元/平方米，框架多层住宅按2680元/平方米，框架高层住宅按2880元/平方米，门市房、车库按4000元/平方米”，但棚改办按照相应价格购买阜源公司开发的回迁安置房屋不符合常理，梅河口市人民政府文件也并未有政府对回迁安置房屋进行回购的政策精神。因此，双方对该条款的真实意思应为阜源公司对于面积差额，与回迁户之间按照该条规定价格进行结算。另外，阜源公司提供的吉林省春佳房地产公司与棚改办签订的《城市棚户区改造项目爱民路地块委托开发建设协议书》第二条也约定了由棚改办回购拆迁房屋，该条款与本案《协议书》完全一致，但棚改办并未实际对回迁安置房屋进行回购，而是根据前述协议的第一条，由开发公司缴纳土地成本每平米850元。梅河口市此次棚户区改造共涉及9个地块，其余7个地块情况与吉林省春佳房地产公司相同。这也从侧面证实《协议书》第二条实际意思并非棚改办实际购买回迁安置房屋。因此，原审认定“阜源公司要求棚改办回购回迁面积主张显然不成立，交付242户回迁房屋是其合同义务”并无不当。
虽然2013年11月19日梅河口市人民政府《市政府专题会议纪要》（54号）确定“经测算，以上各地块土地成本核定为建筑面积每平方米850元”，但2014年6月9日的《市政府专题会议纪要》（20号）第三条载明：“四合社区棚户区改造项目，由于地块位置偏远等原因，投资人承担的土地费用按该地块实际发生费用进行核算”，从阜源公司与棚改办双方签订的《协议书》内容看，双方也非按照每平方米850元的土地成本进行核算。另外，阜源公司称按一审法院判决垫付款数额，该地块土地成本远超850元的核定成本，但其并未提供有效证据予以证实。因此，阜源公司认为按一审决的数额给付垫付款，违反市政府专题会议纪要的有关精神及合同原意，不应再承担合同外义务的上诉理由不能成立。
前已所述，对回迁户进行回迁安置系阜源公司的义务，其主张其未以市场价格，而是以成本价格请求棚改办回购回迁安置房屋，其间的差额已冲抵拆迁款的上诉理由不能成立。
四合社区棚户区地块土地总成交价为3065万元，梅河市国土地资源交易中心出具证明，证实其中房屋征收补偿1854.2766万元，其他费用合计1210.7234万元。对于房屋征收补偿部分的1854.2766万元，在计算时已按棚改办退还给阜源公司处理，且棚改办代为垫付的实际征收补偿费用并未超过1854.2766万元，因此阜源公司不应再支付拆迁费用的上诉理由不能成立。
二、关于原审土地出让金退回数额计算是否错误的问题。
根据梅2014012号《国有建设用地使用权出让合同》及《成交确认书》，本案案涉地块土地使用权出让价款为3065万元，其中土地纯收益为8792931元。但根据梅河口市财政局《证明》，8792931元土地纯收益中包含253.195万元新增建设用地有偿使用费，该使用费已经上缴省级财政，不属于地方级财政收入。该地块的土地收益为628.759万元。根据梅河口市人民政府《梅河口市加快推进城市棚户区改造工作实施方案的通知》规定：“棚户区改造项目产生的土地收益和房屋开发产生的全部营业税及其他房屋开发各税地方留用部分，全部划转到棚改专户，作为棚户区改造专项资金。其中，土地出让金和划转到棚改专户税款的30%，退给开发企业”，也即土地收益地方留用部分的30%才予以退还，因此，原审对土地出让金退回数额计算并无不当。阜源公司该上诉理由不能成立。
综上所述，阜源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53586元，由上诉人阜源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢增鹏
代理审判员 国伟杰
代理审判员 季伟明
二〇一七年九月一日
书 记 员 齐小媛