泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泰民一终字第23号上诉人（原审被告）肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会。法定代表人孟兆三，主任。委托代理人宋丰魁。被上诉人（原审原告）。委托代理人康静。原审被告马玉超（又名马新）。上诉人肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2012）肥民初字第3734号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人宋丰魁，被上诉人委托代理人张兴东、康静，原审被告马玉超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2008年9月1日被告康孟庄村委（甲方）与被告马玉超（乙方）签订“旧村改造书”一份，双方约定：康孟庄村为进行旧村改造，委托马玉超进行投资建设，项目范围及内容为旧村村落、建设多层住宅楼及配套房，乙方按占用面积向甲方付清每亩6万元的土地补偿费，同时双方约定以甲方名义签订售房合同，乙方除安排占用拆迁外，剩余楼房由乙方负责销售。甲方一栏加盖肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会的公章，并由法定代表人刘承全签名，马玉超在乙方一栏签名。当年，被告康孟庄村委为被告马玉超出具授权委托书一份，内容为：授权委托书，本授权委托书声明：我刘承全系肥城市汶阳镇康孟庄村的法定代表人，现授权委托马新同志为我村综合沿街楼建设、销售、销售代理人，以本村的名义办理我村旧房改造建设的一切业务，代理人在该业务谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以确认，代理人无转委权。授权人为肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会，加盖该村村委会公章，法定代表人签名并盖章。后被告马玉超实施旧村拆迁和楼房建设。2009年6月4日，被告马玉超（甲方）以被告康孟庄村委的名义与原告康光英（乙方）签订“旧房转让协议书”一份，约定乙方自愿将宅基、房产一处于2009年6月4日转让给甲方作为楼区建设用地；规划区域内拆迁户，参照山东省物价局、财政厅文件进行一次性补偿，补偿标准详见附件，补偿款抵顶楼房款，多退少补。拆迁户可以优先选择楼层，所选住房拥有永久性住宅权、使用权、继承权和转让权。当日双方还签订合同附件两份，其中附件一约定：甲方（马玉超）补偿乙方（康光英）110平方米的楼房、配套车库、储藏室各一套，50平方米的门头房一处；并在该附件后注明：“乙方购买甲方所建的楼房，必须交购房款壹拾万元整，乙方交齐房款后领取住房钥匙。”在附件二中约定：甲方补偿给乙方住房一套。位置是中单元二层西户，建筑面积为110平方米，房款已交清，车库价格为壹万元，乙方领钥匙时房款交清，甲方给乙方楼房安进户防盗门，门头房面积为56平方米，储藏室面积为33平方米。当日，被告马玉超以被告康孟庄村委的名义与原告康光英签订“售房合同”两份，甲方（出售方）为肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会，乙方（购买方）为康光英，其中一份约定：乙方购买位置中单元二层东户，建筑面积110.75平方米，储藏室6号、33平方米，单价和共计交款未填写。购买方选置预交款已交清。储藏室按图纸定位分配，以实际平方面积计算，同时在合同上手写注明：门头房为中单元6号，面积为56.94平方米，车库为5号楼6号一间。另一份约定：乙方购买位置中单元一层西户，建筑面积110.75平方米，储藏室、单价和共计交款均未填写。购买方选置预交款已交清。储藏室按图纸定位分配，以实际平方面积计算，同时在合同上手写注明：车库一套，面积22平方米。双方对其他权利、义务也进行了约定。签订合同后，原告康光英未实际交纳房款。2010年底，被告马玉超与原告康光英签订“证明”一份，内容为：甲方马玉超、乙方康光英，因康孟庄村旧村改造，甲方需要拆迁乙方旧宅一套进行建设，甲方补偿给乙方住宅一套，位置是中单元一层西户，面积为约110平方米，甲方补偿给乙方6.5万元，甲乙双方同意后签字生效。原告康光英和被告马玉超均签字，2010年底。2011年2月份原告将康孟庄村3号楼中单元二层东户租给他人使用。被告马玉超当庭认可原来答应补偿给原告康光英的是康孟庄村3号楼中单元二层西户的楼房，因调换楼层错误（即改为中单元一层西户）所以同意支付原告康光英补偿款65000元。庭审中，原告为证实其主张还向法院提交2011年5月28日由刘承全书写，加盖个人印章及肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会公章的证明一份，内容为：康光英原有新建两层小楼一套，因新农村建设需拆迁，补偿给两套住宅楼为3号楼中单元二层东、西户。另外有门头房、车库、储藏室。2012年4月27日加盖肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会公章，并由该村会计孟昭庆签名的证明一份，证明原该村主任刘承全对康光英原住宅情况出示的证明上所加盖村委会公章属实。原、被告均认可涉案的中单元二层东户、一层西户楼房现由原告康光英实际占有，原告称被告答应补偿其两套房屋，合同中均注明已付清房款，其从被告马玉超处领取房屋钥匙并占有的房屋。被告马玉超称，其为原告铺地面砖时，原告自行换锁后住进去的，原告没有领取房屋钥匙，房屋钥匙仍在其处。对于旧房转让协议附件后注明的：“乙方购买甲方所建的楼房，必须交购房款壹拾万元整，乙方交齐房款后领取住房钥匙。”原告的解释是，当时约定除补偿我两套房外，如果我再购买房屋，可以享受优惠价100000元。被告马玉超称，该约定指康光英除补偿一套住房及门头房外，如果再购买房屋，需交购房款100000元。被告康孟庄村委当庭称，对于被告马玉超与原告康光英关于因调换楼层签订的“证明”系事后知道的，村委会认可该“证明”的内容及被告马玉超的行为。另查明，2011年马玉超曾向原审法院起诉康光英要求支付欠付的楼房款45000元，康光英反诉马玉超支付补偿款65000元，本院以（2011）肥民初字第2760号民事判决书判决驳回马玉超的起诉、驳回康光英的反诉。后马玉超提起上诉，山东省泰安市中级人民法院以（2012）泰民一终字第329号民事裁定书，裁定撤销肥城市人民法院（2011）肥民初字第2760号民事判决，发回肥城市人民法院重审。2012年7月18日，马玉超和康光英分别提出撤诉，原审法院以（2012）肥民重字第15号民事裁定书裁定准予撤诉。以上事实，由原告提交的旧村改造书、授权委托书、旧房转让协议及附件两份、售房合同两份、证明三份、法院的庭审笔录、（2011）肥民初字第2760号民事判决书、（2012）泰民一终字第329号民事裁定书、（2012）肥民重字第15号民事裁定书及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。因两被告不同意调解，致使原审法院调解未能进行。原审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告马玉超以被告康孟庄村委的名义与原告康光英签订的旧房转让协议书、合同附件及售房合同，均是当事人真实意思的表示，以上协议未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。综合本案的证据情况看，虽被告马玉超以被告康孟庄村委的名义与原告康光英签订了两份“售房合同”，并且该两份合同中均注明系“购买房屋”及购买房屋的位置（中单元二层东户、中单元一层西户）和面积，并且均注明房款已交清，但实际上原告康光英并未向被告交纳房款，而是采取的被告拆迁原告原有的房屋，在原告原有房屋的土地上建设新楼房，然后以新建楼房抵偿原告的拆迁房屋。本案争议的主要焦点是，被告拆迁原告的房屋应当补偿给原告一套还是两套楼房的问题，原审法院认为，在2009年6月4日的当天，被告马新以被告康孟庄村委的名义与原告康光英签订旧房转让协议书后随即签订了两份售房合同，该两份售房合同均注明房款已付清，并且分别注明了楼房的具体位置（中单元二层东户、中单元一层西户），结合原告提交的加盖被告康孟庄村委公章及原法定代表人刘承全签名的证明，足以认定原、被告达成了以下协议，即被告占用原告的房屋后同意以两套楼房补偿原告的原有房屋。对于旧房转让协议附件后注明的：“乙方购买甲方所建的楼房，必须交购房款壹拾万元整，乙方交齐房款后领取住房钥匙。”原告对此的解释是，当时约定除补偿我两套房外，如果我再购买房屋，可以享受优惠价100000元。被告马玉超称，该约定指除补偿康光英一套住房及门头房外，如果康光英再购买房屋，需交购房款100000元。本院认为，对于该条双方存在争议，因该条约定的前提是“原告购买被告所建的楼房”时，对于是原告实际购买房屋还是以新房顶旧房的情况存在分歧，视为约定不明，被告马玉超作为被告康孟庄村委的代理人也是该格式合同的提供者，应作出对被告不利的解释，故原审法院对被告的该辩称不予采信。因被告马玉超未按照原约定将被告康孟庄村3号楼中单元二层西户的楼房补偿给原告，而是改为该单元的一层西户，导致被告马玉超与原告签订了补偿给原告65000元的协议（即2010年底达成的“证明”），被告马玉超系被告康孟庄村委的代理人，该行为被告康孟庄村委当庭表示认可，故作为被代理人的被告康孟庄村委应按照约定支付原告补偿款65000元。扣除原告欠付被告康孟庄村委的车库款10000元，被告康孟庄村委应支付原告康光英补偿款55000元。被告康孟庄村委关于其委托被告马玉超具体实施旧村拆迁改造，村委并未参与，由此产生的法律责任应由被告马玉超承担的观点，无法律依据，故原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会自本判决生效之日起十日内，支付原告康光英补偿款55000元；二、驳回原告康光英对被告马玉超的诉讼请求。案件受理费1420元，由原告康光英承担210元，被告肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会承担1210元。上诉人肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会不服一审判决上诉称，被上诉人应付马玉超中单元2层东户房款10万元及车库款1万元，扣除马玉超应付给被上诉人的楼房补偿款65000元，被上诉人应付给上诉人45000元，被上诉人要求上诉人支付的65000元不存在。请求二审法院在查明事实的基础上，依法发回重审或予以改判。被上诉人康光英辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告马玉超辩称，一审判决我不承担责任是正确的，但一审判决对被上诉人应缴纳的10万元购房款的认定是错误的。本案经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，马玉超以上诉人的名义与被上诉人康光英签订的旧房转让协议书，合同附件及购房合同，均是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照约定履行各方的义务。马玉超以上诉人的名义与被上诉人签订的旧房转让协议后随即签订了两份售房合同，该两份售房合同均注明房款已付清，并且注明了楼房的具体位置（中单元2层东户中单元一层西户），结合被上诉人提交加盖上诉人村委的公章及原法定代表人，刘承金签名的证明，足以认定双方达成了以下协议，即上诉人占用被上诉人的房屋后同意以两套楼房补偿被上诉人的原有房屋。对于旧房转让附件后证明的：乙方购买甲方所建楼房，必须交购房款拾万元整，乙方交齐房款后领取住房钥匙。”被上诉人对此解释是，当时约定除补偿我两套房外，如果我再购买房屋，可以享受优惠价10万元。马玉超称，该约定指除补偿被上诉人一套住房及门头房外，如果被上诉人再购买房屋，需交购房款10万元。对于该条款双方存在争议，属约定不明，对上诉人和马玉超的辩称，不予支持。因马玉超未按照原约定将孟庄村**楼中单元****的楼房补偿给被上诉人，而是改为该单元的一层西户，导致马玉超与被上诉人签订了补偿给被上诉人65000元的协议。马玉超系上诉人的委托代理人，该行为上诉人予以认可，故上诉人应按照约定支付被上诉人补偿款65000元。扣除被上诉人欠付上诉人的车库款1万元，上诉人应支付被上诉人补偿款55000元。原审判决对此认定并无不当，本院予以支持。上诉人称，被上诉人应付马玉超中单元二层东户房款10万元及车库款1万元，扣除马玉超应付给被上诉人的楼房补偿款65000元，被上诉人应当支付上诉人45000元的主张，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1420元，由上诉人肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  王蕾审判员  李健审判员  王玥二〇一四年三月八日书记员  袁琳