北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初25408号原告（反诉被告）：中国人民解放军总后军需军事代表局招待所，住所地北京市丰台区西四环南路632号。法定代表人：张淑丽，经理。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩香，北京谦君律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京润江南经济贸易有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄东村。法定代表人：许正清，经理。委托诉讼代理人：孙良友，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：庞丽娜，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民解放军总后军需军事代表局招待所（以下简称军需招待所）与被告（反诉原告）北京润江南经济贸易有限公司（以下简称润江南公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）军需招待所委托诉讼代理人武丽君、巩香，被告（反诉原告）润江南公司委托诉讼代理人孙良友、庞丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军需招待所向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《五、六层长包房合同书》于2017年8月3日解除；2.请求判令被告拆除违法添建的房屋顶层建筑，恢复房屋原状后腾退《五、六层长包房合同书》项下位于丰台区西四环南路63号院的五、六层房屋；3.请求判令被告支付2016年10月1日起至合同解除之日止的租金，暂计算到2017年7月31日为735000元；4.请求判令被告按照同期银行贷款利率支付延期支付租金的利息，暂计算至2017年8月3日为23335.8元；5、请求判令被告按照每立方米9.5元的标准支付原告2015年11月1日起至房屋腾退之日止的水费，暂计算至2017年5月31日，水费为5158.5元；6.请求判令被告支付被告2015年11月1日起至房屋腾退之日止的电费，暂计算至2017年5月31日为7927.2元；7.判令被告支付违约金150000元。8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月30日，被告与原告签订《五、六层长包房合同书》，承租原告位于丰台区西四环南路63号院的招待所五、六层房屋。合同履行过程中，被告一直未按照合同约定支付水电暖费用，并且拖欠2016年下半年及2017年的租金，原告多次催缴，被告仍未支付，被告的违约行为致使合同无法继续履行。润江南公司辩称，我方在2017年8月4日收到对方的解除合同通知，双方的合同在2017年8月4日已经解除。我们添建顶层建筑经过了原告的许可，即便未经过其许可，根据北京市高级人民法院的解答，也应视为原告同意被告添建顶层建筑。我们确实自2016年10月1日起未支付原告租金，对原告主张的租金数额无异议，但我们未交纳租金是因为自去年三月份，中央军委出台了全面停止有偿服务的通知，原告告知我们可能会终止合同，我们是在行使不安抗辩权。原告主张租金的利息没有事实和法律依据。我们对原告主张的水电费没有异议。我方未支付租金是在行使不安抗辩权，所以不应支付违约金，即便支付违约金，原告主张的数额也过高，请求法院予以酌减。润江南公司向本院提出反诉请求：1.请求判令军需招待所赔偿我公司装饰装修、扩建建筑物费用、搬迁费、停产停业费，暂计50万元；2.请求军需招待所承担本案全部诉讼费用及评估费用。事实和理由：2014年7月30日双方签订租赁合同，2014年5月起我方经对方同意对涉案租赁物进行了装修，并搭建了第七层。2016年9月，对方口头告知我方军队政策调整，可能租赁合同无法继续履行，我方行使不安抗辩权，不再向对方支付租金。2017年8月对方提出解除合同，由于对方原因解除合同，给我方造成了巨大的经济损失，对方应承担赔偿责任。军需招待所对润江南公司的反诉辩称，反诉没有事实和法律依据，双方合同已经解除，合同解除后的后续问题不应提出反诉。润江南公司添建的顶层建筑已经被相关部门认定为违法建筑，其搬迁、停产停业费用应自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，军需招待所（甲方）与润江南公司（乙方）签订《五、六层长包房合同书》，约定甲方同意将招待所五、六层租给乙方作办公使用，乙方出资装修改造五、六层。房屋的所有权属甲方。租期为五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。年租金第一年80万元，第二年至第五年每年在前一年的基础上递增5%万元。交租金时间方式是为先交款后使用。第一年租金交纳时间为2014年7月30日80万元，一次交清，钱款到账后合同生效，装修期为两个月。第二年度起，每年租金分两次缴纳，缴纳时间为每年度的9月25日和3月25日各缴年租的50%。超过合同约定的缴款时间五日资金不足额到位，视为乙方违约，甲方有权终止合同，并由乙方承担所造成的损失。自合同生效之日起至合同期满，乙方添置的设施、设备（包括用于安全方面的消防、监控设备等）及装修改造等费用均由乙方承担，待合同终止时由乙方自行处理甲方不予折旧（包括合同期内乙方提前终止合同）。五、六层的水、电、暖、气的维修及下水道的疏通由乙方自行解决，费用自理。水、电、暖及电话费由乙方承担。合同签订的同时乙方需缴纳5万元风险抵押金，待合同期满后，如无违约金额（无利息）退还乙方。合同期内单方违约，由违约方赔付守约方15万元。遇到不可抗拒的自然灾害，甲、乙双方依据友好原则，按国家有关法律、法规协商解决。如遇国家、军队政策所至须终止合同时，乙方无条件撤出，所交的租金按实际经营时间多退少补，双方均无其他联带赔偿责任。军需招待所向润江南公司交付租赁物之后，润江南公司在六层顶部加盖一层建筑，该建筑已被认定为违法建设。2017年9月14日，中央军委后勤保障部军需能源局军需军事代表局、北京市丰台区人民政府丰台街道办事处、北京市丰台区丰台街道食品药品监督管理所、北京市丰台区工商行政管理局丰台分局丰台工商所以及丰台街道城管执法队联合发出《告知书》，责令此处房屋所有人、承租人于2017年9月20日18时前腾空建筑物内所有物品并自行拆除。若逾期未拆，丰台街道办事处将进行帮拆。合同履行过程中，润江南公司未向军需招待所交纳2016年10月1日之后的租金。双方认可2017年8月4日，军需招待所向润江南公司发出解除合同通知，双方签订的《五、六层长包房合同书》于该日解除。双方认可润江南公司拖欠军需招待所自2015年11月1日起至2017年5月31日的水费5158.5元，自2015年11月1日起至2017年5月31日的电费7927.2元。本院认为，军需招待所与润江南公司签订的《五、六层长包房合同书》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，润江南公司应于2016年9月25日交纳2016年10月1日至2017年3月31日的租金，超过合同约定的缴款时间五日资金不足额到位，视为乙方违约，甲方有权终止合同，并由乙方承担所造成的损失。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”润江南公司逾期未交纳租金，军需招待所依照合同约定向其发送解除合同通知，故双方的合同已于解除通知到达润江南公司时解除，现双方均认可《五、六层长包房合同书》于2017年8月4日解除，本院对该事实予以确认。军需招待所主张润江南公司支付2016年10月1日起至合同解除之日的租金，符合法律规定，本院予以支持。润江南公司主张其未交纳租金是在获知中央军委关于全面停止有偿服务的通知后行使不安抗辩权，润江南公司并未举证证明军需招待所在2016年9月25日之前明确告知其将终止租赁合同及终止合同的具体时间，且双方合同约定，如遇国家、军队政策所致须终止合同时，乙方无条件撤出，所交的租金按实际经营时间多退少补，因此润江南公司主张的不安抗辩权，没有法律和合同依据，本院不予采信。润江南公司的违约行为导致合同解除，依据双方的约定，润江南公司应支付军需招待所违约金15万元，润江南公司主张双方约定的违约金过高，本院以军需招待所的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌减。军需招待所主张利息的诉讼请求，本院不再支持。合同解除后，润江南公司应将其租赁的北京市丰台区西四环南路63号院五层、六层的房屋腾空后交还给军需代表局。关于润江南公司的装饰装修费用，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，润江南公司未形成附合的装饰装修物，可自行拆除，已形成附合的装饰装修物，由于军需招待所不同意进行利用，故其装饰装修费用及残值损失，本院不予支持。关于润江南公司扩建顶层建筑的费用，军需招待所虽不认可润江南公司的扩建行为，但其未举证证明其在合理期限内对扩建行为提出了异议，且由于军需招待所在润江南公司完成扩建后继续收取润江南公司交纳的租金，可视为其同意润江南公司的扩建行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”润江南公司扩建部位未办理合法建设手续，扩建费用应由双方按照过错分担，由于润江南公司拖欠租金的违约行为导致合同解除，故该费用应由润江南公司自行负担。润江南公司扩建的顶层建筑已被相关行政部门认定为违法建设，并责令拆除，故对拆除违法建筑的内容，本院不再进行处理。润江南公司主张搬迁费、停产停业费，没有法律和合同依据，本院不予支持。润江南公司拖欠军需招待所自2015年11月1日起至2017年5月31日的水费5158.5元，自2015年11月1日起至2017年5月31日的电费7927.2元，本院对此不持异议，润江南公司应支付上述费用。2017年5月31日至实际腾退房屋之日止的水、电费数额，尚不确定，本院不予处理，军需招待所可待费用确定后另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款的规定，判决如下：一、本院确认中国人民解放军总后军需军事代表局招待所、北京润江南经济贸易有限公司二〇一四年七月三十日签订的《五、六层长包房合同书》于二〇一七年八月四日解除；二、北京润江南经济贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于北京市丰台区西四环南路63号院的五层、六层房屋腾空后返还给中国人民解放军总后军需军事代表局招待所。三、北京润江南经济贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军总后军需军事代表局招待所二〇一六年十月一日至二〇一七年八月四日的租金815613元。四、北京润江南经济贸易有限公司于本判决生效之日起支付中国人民解放军总后军需军事代表局招待所水费5158.5元、电费7927.2元。五、北京润江南经济贸易有限公司于本判决生效之日起支付中国人民解放军总后军需军事代表局招待所违约金100000元。六、驳回中国人民解放军总后军需军事代表局招待所其他诉讼请求。七、驳回北京润江南经济贸易有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21080元，由中国人民解放军总后军需军事代表局招待所负担6948元（已交纳），由北京润江南经济贸易有限公司负担14132元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费4400元，由北京润江南经济贸易有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  董利娟二〇一七年九月八日书记员  张 萍