福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0203民初2241号
原告（反诉被告）：杨宝发，男，1976年10月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：徐华斌，福建通久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张方芳，福建通久律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：史建军，男，1959年9月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区洪莲西里**号***室，现住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：郑国扬，福建民丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林文琴，福建民丰律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨宝发与被告（反诉原告）史建军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。杨宝发的委托诉讼代理人徐华斌、张方芳，史建军的委托诉讼代理人郑国扬、林文琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨宝发向本院提出诉讼请求：1.史建军支付杨宝发2017年5月23日起至2017年9月30日止的房屋租金17161元；2.史建军支付杨宝发自2017年10月1日起至2018年2月27日止的逾期交付房产违约金，以每逾期一日按房产成交总价（551万元）0.05%标准计算，共计413250元。事实和理由：史建军、杨宝发及居间方厦门四季家缘房地产营销策划有限公司于2017年2月21日签订《房产买卖协议》，约定：史建军将坐落于厦门市思明区洪莲西里13号803室的房产出售给杨宝发，成交总价为551万元，杨宝发应于2017年3月22日前支付180万元，过户当日支付21万元，余款350万元由杨宝发向银行申请商业贷款支付给史建军。史建军应于收到总房款当日将房产交付给杨宝发使用。若杨宝发不能按期支付房款或史建军不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。协议还特别约定，1.新产权人由杨宝发指定，史建军无条件配合；2.双方同意通过厦门市住房置业担保有限公司办理过户；3.史建军收到总房款当日，以每月4000元的租金标准返租到2017年10月1日之前。合同签订后，杨宝发按期向史建军支付了201万元购房款，指定杨宝发母亲杨素钦为新产权人并办理了过户交易手续。房屋于2017年4月6日过户至杨素钦名下，贷款银行于2017年5月23日将贷款350万元全部转账至史建军银行账户。但史建军收到所有房款后，拒绝将房屋交付给杨宝发使用，经杨宝发多次催促才于2018年2月27日交付房产且未按约定支付租金。
史建军辩称，1.本案的案由应为房屋租赁合同纠纷，而非房屋买卖纠纷。根据双方《房产买卖协议》第九条及第十七条第3款约定，自史建军收到全部购房款的2017年5月23日起，即视为史建军把讼争房屋交付买受人，而史建军与讼争房屋的新产权人形成房屋租赁关系。所以，自2017年5月23日史建军收到讼争房屋全部购房款之日起，双方之间的房屋买卖关系已经终结，双方重新形成房屋租赁关系。2.鉴于双方自2017年5月23日起形成的是房屋租赁关系，杨宝发根据《房产买卖协议》的约定向史建军主张交房和逾期交房违约金显然没有合同依据。而且根据合同约定，史建军在收到全部购房款当日即视为已履行完毕交房任务，不存在重新交房和承担逾期交房违约金问题。杨宝发主张的逾期交房违约金过高。自2017年6月，史建军一直催促杨宝发办理交接手续，即便史建军存在逾期交房，也没有给杨宝发造成损失。综上，除了2017年5月23日起到史建军通知杨宝发交还房屋期间的房屋租金外，杨宝发的其他诉求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
史建军向本院提出反诉请求：1.杨宝发支付史建军贷款利息38534.38元；2.杨宝发支付史建军逾期付款违约金33060元。事实与理由：2017年2月21日，杨宝发与史建军签订《房产买卖协议》，约定史建军将厦门市思明区洪莲西里13号803室的房产出售给杨宝发，房款为551万元。于协议签订当天支付定金30万元，2017年3月22日前支付180万元（含定金），过户当日支付购房款21万元，申请商业贷款350万元。协议第十二条约定，杨宝发若逾期付款，每逾期一日，应向史建军支付房产成交总价的0.05%违约金。协议签订后，讼争房屋于2017年4月1日办理过户登记手续，杨宝发应于过户当日支付购房款21万元，但杨宝发至2017年4月12日才支付该购房款，逾期付款12天。根据协议第十二条约定应支付史建军违约金33060元。另，根据约定，自2017年3月21日起，杨宝发应承担讼争房产的贷款利息，史建军垫付利息38534.38元，杨宝发应当向史建军返还该垫付利息。
杨宝发辩称，1.史建军关于贷款利息的主张，因双方在签订讼争房屋买卖协议时并未对该贷款利息由杨宝发承担作出约定，史建军的诉求无任何事实和法律依据。2.杨宝发购房款21万元逾期时间并非12天，应为逾期11天。合同约定的逾期违约金以购房总价551万元作为计算逾期付款违约金基数，标准严重过高，应调整为以实际逾期付款金额为基数计算逾期付款违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年2月21日，史建军（甲方、出售方）与杨宝发（乙方、购买方）在中介方厦门四季家缘房地产营销策划有限公司（丙方）居间下，签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方将坐落于厦门市思明区洪莲西里13号803室房产出售给乙方，成交总价为551万元。协议签订之日，乙方支付甲方购房定金30万元，2017年3月22日日前支付180万元，过户当日支付21万元，乙方向银行申请商业贷款350万元，该贷款由银行直接转至甲方账户。若双方协商委托担保公司办理转按揭及房产过户手续，则双方应于2017年2月28日前到担保公司签署相关合同。第九条“交房事项”约定，甲方应于收到总房款当日将房产交付给乙方使用。第十二条“违约责任”约定，……2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过3日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。第十七其他约定事项载明：1.新产权人由乙方指定，甲方无条件配合；2.甲乙双方同意通过厦门住房置业担保有限公司办理过户，担保费由乙方承担；3.甲方收到总房款当日起以每月4000元的租金返租到2017年10月1日之前。该《房产买卖协议》未就史建军主张的过户之前其以房屋作为抵押向银行贷款的利息承担问题进行约定。
合同签订后，杨宝发分别于2017年2月22日、2017年3月22日支付定金及购房款30万元、180万元。2017年4月1日，讼争房产过户至杨宝发指定的杨素钦名下。2017年4月12日，杨宝发支付购房款21万元。2017年5月19日，杨宝发委托的厦门市住房置业担保有限公司向史建军的贷款银行支付3318287.5元用于偿还史建军尚欠的贷款本息。2017年5月23日，厦门住房置业担保有限公司将181712.5元购房款支付至史建军账户。杨宝发于该日付清讼争房屋的购房款。
讼争房屋在杨宝发支付完购房款后未交付杨宝发使用。2018年2月7日，史建军向杨宝发发出通知函，表示自2017年6月份开始，史建军就多次催促中介公司经办人员通知杨宝发办理房产交付手续，但中介公司经办人员反馈的信息均是杨宝发不愿意办理上述房产交付手续。通知杨宝发在收到通知函三日内主动通知史建军办理房产交付手续。逾期，将房产钥匙寄存至中介公司经办人员手中，由杨宝发自行联系中介经办人员领取房产钥匙。杨宝发确认于2018年2月7日收到上述通知函，并于收到通知函后的几日内联系中介交房，但中介直到2018年2月27日才与其实际办理了交房手续。
另查明，史建军主张应由杨宝发负担的其以讼争房屋向银行抵押贷款应支付的2017年3月21日至2017年4月20日的利息为20246.88元，2017年4月21日后的利息为18287.5元。杨宝发确认史建军2017年3月21日至2017年4月20日期间的贷款利息为20246.88元，对于史建军主张的2017年4月21日后的利息金额不予确认。史建军未在法庭确定的期限内就其上述主张的2017年4月21日之后的利息金额提交相关证据。
本案争议事实为：1.史建军是否存在逾期交房的违约行为；2.杨宝发与史建军之间是否存在关于由杨宝发承担2017年3月21日之后史建军银行贷款利息的约定。
一、史建军是否存在逾期交房的违约行为
史建军主张，其自2017年6月份开始就通知杨宝发接收讼争房屋，杨宝发拒不接收讼争房屋，不应由史建军承担责任。史建军提供如下证据证明：1.申请证人苏某出庭，苏某提供证言内容包括：证人系促成杨宝发、史建军交易的中介公司工作人员。交易中，因为有330多万元的解押款需要由买方承担，买方现金不够，因此双方商量通过担保公司过户。双方签订合同是2017年2月21日，估计大概一个多月可以完成解押手续，因此，双方就协商3月21日之后的贷款利息由买方承担。2017年6月，史建军打电话通知中介，让中介通知双方交房。证人在2017年6月20日左右电话通知杨宝发交房，通知杨宝发到店里协商。因为银行实际放款时间为2017年5月，所以导致2017年3月20日至5月20日期间的贷款利息由谁负担双方产生争议。后双方没有协商好利息负担的问题，就没有提及交房的事情，双方就各自回去了。2017年6月20日之后，史建军多次找到中介说要交房，中介多次打电话通知杨宝发过来交房及协商利息，但双方均未再见面。2017年10月，杨宝发主动打电话给中介要求交房，中介也通知了史建军。杨宝发表示要直接找史建军交房，不通过中介。但杨宝发一直没有找史建军交房，史建军打电话询问杨宝发一直没有来交房。中介问了杨宝发，杨宝发表示要到法院起诉，直接走法律程序。2.史建军与案外人签订的《房地产买卖协议》及不动产权证书，证明史建军已于2017年2月另行购置了洪文一里30号402室房屋并取得新房权属证书，做好履约的搬迁准备。3.加盖厦门豪管家物业有限公司印章的证明一份，载明内容为史建军夫妻于2017年5月份搬离讼争房屋。4.加盖厦门市建坤诚兴物业有限公司印章的证明一份，载明内容为史建军夫妻于2017年5月份入住洪文一里30号402室房屋并交纳物业费。5.居民户口簿，证明史建军于2017年3月将户籍迁入洪文一里30号402室。6.落款为苏某、林年幸的书面证人证言一份，载明内容主要为：杨宝发与史建军签订《房产买卖协议》时曾口头约定，史建军此前以讼争房屋作为抵押物向农商银行申请的贷款自2017年3月21日起的利息由杨宝发承担，直至上述贷款本金还清为止。鉴于当时各方预计房产在2017年3月21日前即可办妥过户手续，故合同中没有注明该条款。后厦门市住房置业担保有限公司办理上述房产过户手续时间持续较长，中介还通知过杨宝发向史建军支付2017年3月21日至2017年4月20日期间的贷款利息。史建军自2017年6月份开始多次通过电话方式告知中介通知杨宝发办理房产交付手续，但杨宝发迟迟未与史建军办理房产交付手续。
杨宝发对上述证据质证认为：1.证人苏某的证言存在偏袒史建军的情形，不应采纳。且证言内容亦不足以证明史建军与杨宝发就由杨宝发承担2017年3月21日之后的贷款利息达成一致。根据证人的陈述，杨宝发亦主动要求史建军交房，史建军一直未交房，构成违约。证据2-5真实性均无异议，但与本案无关。证据6.落款为苏某、林年幸的书面证人证言真实性不予确认。
本院分析认为，史建军应就其已依约履行交房义务承担举证责任。史建军证据2-5仅能证明其另行购置房屋并搬离讼争房屋的事实，不足以证明其交付讼争房屋。证据6的书面证言，证言出具人林年幸并未出庭，该书面证言本院不予采信。史建军提供的苏某的证言仅能证明在2017年6月份史建军与杨宝发因为2017年3月21日之后的贷款利息由谁承担发生争议而导致未能交付房产。此后，虽然证人陈述史建军多次要求交房，但除了证言之外并无其他证据予以佐证，不能证明史建军要求交房而杨宝发拒绝接收。综上分析，本院认定史建军并未依约于2017年10月1日前交付讼争房产。至2018年2月7日，史建军已向杨宝发发出交房的通知函并明确杨宝发应在3日内接收房屋。杨宝发确认在2018年2月7日收到函件，但并未及时办理房屋的接收手续，亦未提供证据证明其未能及时办理交接手续是因为史建军的原因。因此，史建军的逾期交付房屋责任宜计算至2018年2月10日。
二、杨宝发与史建军之间是否存在关于由杨宝发承担2017年3月21日之后史建军银行贷款利息的约定
史建军作为主张双方之间约定成立的一方，应当就上述其主张的事实承担举证责任。史建军提供的证人证言缺乏其他证据佐证。且史建军亦未能就以房屋贷款的利息在交易后、过户前由买方承担为市场交易惯例进行举证。因此，本院对于史建军的该项主张亦不予以采信。
综上分析，本院认为，史建军与杨宝发签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。
史建军未依约交付房产，构成违约。根据双方合同约定，史建军应支付2017年5月23日至2017年9月30日期间的租金17032元（4000元/31日*8日+4000元*4个月）。关于2017年10月1日之后的违约责任应当如何承担的问题，双方在合同中约定史建军交付房产的时间为收到总房款当日，而在第十七条中又补充约定自史建军收到总房款后由史建军以每月4000元的标准向杨宝发返租至2017年10月1日前。结合该两条约定，可以认定双方达成合意，自史建军收到总房款后，房屋的收益权利转由杨宝发享有，杨宝发享有向史建军收取租金的权利。双方亦明确了史建军占有房屋期间应支付的对价为每月4000元。现杨宝发要求史建军按照《房产买卖协议》第十二条第二款的约定，每日按照房产成交总价0.05%支付2017年10月1日之后的违约金与双方约定不符，且亦过分高于杨宝发因未能使用房屋所造成的损失。杨宝发主张的2017年10月1日之后史建军占用房屋应支付的违约金，其性质为因史建军违约给杨宝发造成的损失，因此，本院酌定2017年10月1日起至2018年2月10日期间的违约金由史建军按照每月4000元的标准支付，违约金共计17429元（4个月*4000元+4000元/28日*10日）。
关于史建军的反诉请求，杨宝发逾期支付21万元购房款11天，杨宝发抗辩合同约定的逾期付款违约金过高，鉴于杨宝发逾期付款时间较短、史建军亦未就杨宝发逾期支付21万元购房款给其造成的损失进行举证，本院酌定杨宝发按照未付购房款即21万元的每日万分之五向史建军支付逾期付款违约金1155元。如上分析，史建军要求杨宝发支付2017年3月21日之后的贷款利息缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
1史建军于本判决生效之日起十日内支付杨宝发租金及违约金共计34461元；
二、杨宝发于本判决生效之日起十日内支付史建军逾期付款违约金1155元；
三、驳回杨宝发的其他诉讼请求；
四、驳回史建军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3878元，由杨宝发负担3568元，史建军负担310元。反诉案件受理费795元，由史建军负担780元，杨宝发负担15元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门中级人民法院。
审 判 员 刘远萍
二〇一八年四月十一日
代书记员 谢伟琴
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。