中华人民共和国福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民再初字第4号原审原告林振忠，男，1951年11月9日出生，汉族，住福州市连江县。原审原告林世明，男，1954年7月9日出生，汉族，住福州市连江县。原审原告黄惠贞，女，1956年6月22日出生，汉族，住福州市连江县。以上委托诉讼代理人游韶东，福建三山律师事务所执业律师。原审被告福州鸿业房地产有限公司，住所地福州市马尾区亭江怡山院1号,组织机构代码证代码61130212-0。法定代表人黄一语，董事长。委托诉讼代理人：徐宇丹，北京德恒（福州）事务所执业律师。委托诉讼代理人：吴珍榕，北京德恒（福州）事务所执业律师。原告林振忠、林世明、黄惠贞与被告福州鸿业房地产有限公司（以下简称鸿业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年7月8日作出（2011）台民初字第314号民事判决。被告鸿业公司不服提出上诉。福州市中级人民法院于2011年12月9日作出（2011）榕民终字第2409号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告鸿业公司仍不服，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2013年5月10日作出（2013）闽民申字第150号民事裁定，指令福州市中级人民法院再审本案。福州市中级人民法院于2015年1月30日作出（2013）榕民再终字第69号民事裁定：一、撤销本院（2011）台民初字第314号民事判决和福州市中级人民法院（2011）榕民终字第2409号民事判决；二、本案发回本院重审。本院受理后于2015年5月25日作出(2014)台民再初字第4号民事裁定书，裁定中止诉讼。2016年10月19日本院决定恢复审理。后本院依法组成合议庭，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告林振忠、林世明、黄惠贞及其委托诉讼代理人游韶东和被告鸿业公司的法定代表人黄一语及其委托诉讼代理人徐宇丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林振忠、林世明、黄惠贞向本院起诉请求：请求判令：１、双方签订的《商品房预定合同》有效；２、被告应交付给原告台江区六一中路鸿业大厦第十、十一、十二、十三层、十五各层02号单元房五套。事实与理由：2006年11月3日，其与被告签订了一份《商品房预定合同》，约定由三原告共同出资向被告购买福州市台江区六一中路鸿业大厦第十、十一、十二、十三层、十五各层02号单元房五套，面积计510平方米，购房款为185万元；被告应于2008年7月30日前交房。合同订立后，原告依约定向被告支付了预定金89万元。但被告违约，至今没有交房给原告。被告鸿业公司辩称，双方订立合同时，被告未取得商品房预售许可证，至今还未取得，因此该合同无效；且房屋现尚未经竣工验收和消防验收，已被福州市中级人民法院冻结，被告无法履行交房义务。本院原审认定事实：2006年11月3日，三原告与被告签订了一份《商品房预定合同》，约定原告向被告购买福州市台江区六一中路鸿业大厦第十、十一、十二、十三层、十五各层02号单元房，面积计510平方米，购房款为1785000元，由原告分期支付：双方签订预定合同之日，买受人付给预定金人民币89万元，余款待出卖人该商品房验收合格后，由出卖人办理正式合同及提供税务发票后，由买受人办理按揭或一次性付给。此外，被告应于2008年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房交房取得住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如遇特殊和非常事件，无法按期交房，若超过六个月后，买受人有权本合同解除，出卖人应如数退还买受人的预定金，并按所超月数每月按1.5%息计还。原审生效判决认为，原告林振忠、林世明、黄惠贞与被告福州鸿业房地产有限公司签订的《商品房预定合同》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征，但因该《商品房预定合同》明确约定是预定商品房，且约定签订合同之日原告支付预定金，余款待商品房验收合格、原告办理正式合同及提供税务发票后，由买受人办理按揭或一次性付清，故应认定《商品房预定合同》系双方当事人为将来买卖签订商品房买卖合同而事先达成的合意，属商品房买卖预约合同。原告主张涉案《商品房预定合同》属于商品房预售合同没有依据。原一审依照《中华人民共和国合同法》第四条、第三十二条和第四十四条第一款规定，于2011年7月8日作出（2011）台民初字第314号民事判决：一、原告林振忠、林世明、黄惠贞与被告福州鸿业房地产公司2006年11月3日签订的《商品房预定合同》合法有效；二、驳回原告林振忠、林世明、黄惠贞其它诉讼请求。被告鸿业公司不服提出上诉。福州市中级人民法院于2011年12月9日作出（2011）榕民终字第2409号民事判决：驳回上诉，维持原判再审中，原审原告林振忠、林世明、黄惠贞的诉讼请求和理由与原审相同。被告鸿业公司辨称，一、本案不存在真实的商品房预售关系，案涉合同及收款收据上的印章均非被告真实公章，无法认定该合同签订及履行的真实性。（一）、案涉合同签订及履行的真实性均无法确认。1.案涉合同所盖印章并非被告工商备档的真实公章，真实性无法确认；2．案涉合同上的叶依光、官贤镶无权代表被告，涉案合同于2006年11月签订时，鸿业公司为国有控股企业，叶依光、官贤镶在2007年9月国有控股股权转让前无权代表被告；3.根据福州市建设局《关于研究“鸿业中心大厦”遗留问题的会议纪要》的规定，“鸿业中心大厦”烂尾楼项目于2005年12月经规划部门重新审批规划调整后，被告未重新办理《商品房预售许可证》相关手续，不得以任何理由、任何方式销售鸿业中心大厦房产，而案涉合同签订日期为2006年11月3日，显然与上述规定相冲突。（二）、本案款项的支付不符合商品房购房常理，真实性无法确认。1.收款收据上的印章并非被告财务印章，且无收款人签字、注明收款时间，真实性无法确认，不能作为被告收到购房款的凭证；2.林振忠40万元付款凭证表明款项是直接付给官贤镶个人，林世明43万元未提供银行转账凭证，无法证明款项真实支出；3.付款时间、金额与合同约定的“2006年11月3日支付预定金89万元”不符，无法证明与本案购房款有关联；4.案涉合同签订时，被告仍为中方控股的企业，所有的购房款应当汇入被告账户，才能开具真实发票、办理购房的后续手续，本案款项未汇入被告账户不符合商品房购房常理，被告对案涉合同及款项支付均不知情；5.该款项即便真实支付也非购房款，而是投资款，且通过叶依光、官贤镶与原告及其相关人员共11人共同委托陈桂官之间的股权转让得以实现。（三）、对于案涉合同及款项支付存在的疑点，原告无法做出合理解释，证明本案款项与被告有关，应当承担举证不能的法律后果。二、退一步说，即便认定案涉合同有效，原告的诉请也无法得到支持。1.被告名下“鸿业中心大厦”商品房预售许可现变更为商业及办公、停车及配套用房，已无住宅预售，原告诉请交付住宅于法无据；2.根据《建筑用地规划许可证》，被告名下鸿业中心大厦的规划设计已变更，案涉合同所载明房产的坐落、面积、方位等均已变更，案涉合同已事实上无法继续履行。三、叶依光存在伪造公章、伪造其它国家证件、挪用资金的行为，相关案件已移送经侦审查。如本案所涉公章、财务章系伪造或变造，则叶依光的行为已涉嫌刑事犯罪，本案应中止审理，移送公安机关处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的法庭质证意见及陈述，本院重审认定事实如下：2006年11月3日，被告鸿业公司与原告林振忠订立一份《商品房预定合同》，合同落款处“买受人”由原告林振忠、林世明、黄惠贞签名，“出卖人”法定代表人由叶依光、委托代理人官贤镶签名，并加盖“福州鸿业房地产有限公司”的椭圆公章。合同主要约定：原告向被告预订由被告开发建设的福州鸿业中心大厦（该项目建设工程规划许可证号为榕规2005建字第00303号）十、十一、十二、十三、十五计五个层数的02单元计五个单元（建筑面积为510平方米）出售给原告，总价款为178.5万元。买受人分期付款，双方签订预定合同之日，买受人付给预定金89万元，余款待出卖人该商品房验收合格后，由出卖人办理正式合同及提供税务发票后，由买受人办理按揭或一次性付给，被告应于2008年7月30日交付房屋等。合同签订后，原告林振忠于2007年2月2日转账汇款官贤镶名下40万元，被告鸿业公司出具《收款收据》，交款项目为“鸿业中心大厦商品房预定金”，金额为60万元元，原告林世明于2007年10月24日转账汇款叶依光名下23万元，被告鸿业公司出具《收条》，收条上载明“收到林世明人民币43万元，鸿业中心大楼定金”。另查明，被告鸿业公司于1988年12月29日设立，原系中外合资企业。福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定如下事实：1998年10月1日，被告的外资股东壮昌发展有限公司（以下简称壮昌公司）与案外人叶依光签订协议，约定壮昌公司将持有的鸿业公司30%股权以260万元的对价转让给叶依光。1999年9月10日，松竹梅公司与福州顺融贸易有限公司（以下简称顺融公司）签订协议，约定松竹梅公司将在鸿业公司持有的70%的股权转让给顺融公司。但上述股份转让均未办理变更登记手续。顺融公司是省财贸工会下属的企业，股东为叶依光（70%股权）和官贤镶（30%股权）。1999年9月11日至12日，顺融公司、财贸工会等方签订承诺书，确认叶依光享有鸿业公司70%股权，官贤镶享有鸿业公司30%股权。2001年4月28日，鸿业公司出具的委托书中，确认福州房地产开发总公司和松竹梅公司持有的鸿业公司股权已全部转让给叶依光，鸿业公司董事会决议该公司的董事长变更为叶依光。2005年3月17日、4月30日，叶依光两次将自己持有的鸿业公司股权各转让5％给董家焜，鸿业公司均作为合同的一方当事人签订了相关股权转让协议，并确认减持后叶依光持有鸿业公司60%股权。2006年9月28日，福州市对外贸易经济合作局审核同意壮昌公司持有的鸿业公司30%股权以260万元的价格转让给叶依光。同年12月5日，叶依光从壮昌公司受让的股权办理了工商登记变更手续。此时，工商登记显示该公司的股东为福州市房地产开发总公司（35%股权）、松竹梅公司（35%股权）、叶依光（30%股权）。2007年9月29日，松竹梅公司、福州市房地产开发总公司分别与叶依光签订《股权转让协议》，将各自持有的鸿业公司35%股权转让给叶依光，并于当日办理了股权转让的工商变更登记手续。同日，叶依光又分别与官贤镶、案外人郑海容签订《股权转让协议》，将其对鸿业公司的股权分别转让30%、10%给前述二人，并办理了工商登记变更手续。股权变更后，鸿业公司的股东为叶依光（60%股权）、官贤镶（30%股权）、郑海容（10%股权）。另，根据工商登记情况，叶依光自2007年9月29日至2011年3月8日期间担任被告鸿业公司董事长；官贤镶自2007年9月29日至2011年4月20日期间担任被告副董事长。鸿业中心大厦系被告鸿业公司开发建设的房地产项目。该房地产项目于1992年立项，1997年获得预售许可。2005年12月，经规划部门重新审批调整，鸿业中心大厦规划用途变更为商住楼，其中：地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅，但被告未重新办理《商品房预售许可证》。该大厦在建设过程中，因资金不足多次停工，且被司法查封，成为烂尾楼。2012年3月22日，福州市人民政府李月健副秘书长召集市建委、规划局等部门，专题研究了鸿业中心大厦复工续建等问题。2012年6月12日，福州市人民政府办公厅发出GZ2012B0888CJ0363号《文件办理告知单》，通知市建委、市国土局、市规划局、市房地产交易登记中心等部门办理将鸿业中心大厦5-25层原住宅规划变更为写字楼，大楼使用功能由商住楼变更为综合商业楼的相关手续。2013年9月24日，福州市城乡规划局向被告颁发建字第350101201310100号《建设工程规划许可证》，准许鸿业中心大厦的使用功能由商住楼变更为商业及办公楼，其中，地面1-4层的规划用途不变，5-25层用途由住宅变更为办公。鸿业中心大厦地面5-25层由原来每层设计12单元变更成每层8单元。2013年12月2日，福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售鸿业中心大厦，该许可证载明鸿业中心大厦的用途为“商业及办公、停车及配套用房”。此后，因被告未能履行承诺，妥善解决其与原购房户之间的纠纷，造成原购房户到各级各部门上访不断，严重影响社会安定稳定，福州市人民政府遂于2015年6月4日召开会议，专题研究鸿业中心大厦后续处置工作，作出[2015]144号《福州市人民政府专题会议纪要》，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质。此后，福州市人民政府于2016年8月24日向被告颁发了榕国用（2016）第33034600135号《国有土地使用证》，该证载明鸿业中心大厦建设用地的“地类（用途）”为“住宅、商业”；福州市城乡规划局于2016年9月1日向被告颁发了地字第350101201600148号《建设用地规划许可证》，鸿业中心大厦“用地性质”变更为“二类居住用地（R2）；商业用地（B1）”。福州市中级人民法院在立案执行中建一局集团第六建筑有限公司与被告鸿业公司建设工程施工合同纠纷一案中，福建华兴财政证券公司等多个被告的债权人参与分配，为此，福州市中级人民法院合并执行，并在福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售鸿业中心大厦后，于2014年2月26日至2014年5月4日间作出（2008）榕执行字第340、340-2、340-3、340-4号协助执行通知书和（2008）榕执行字第340-2号执行裁定书，决定以回笼房产销售款返还执行款的方式执行，解除对鸿业中心大厦的四层01单元、五层01-08单元、六层01-08单元、七层01-08单元、十层01-08单元、十二层01单元、十三层01-08单元、十四层01、02单元、十七层06单元、十八层01-08单元、十九层01-08单元、二十层01-02单元及05-08单元、二十一层01-08单元、二十二层01-04单元及06-07单元、二十三层01单元共计82单元房屋的查封，并通知福州房屋登记中心给予王梅玲、马铮铮等22人办理上述82单元房屋预告登记。综上事实，本院认为，本案《商品房预定合同》系叶依光、官贤镶作为被告鸿业公司的代表人于2006年11月3日同原告林振忠等人订立的。根据福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定的事实，在签订本案《商品房预定合同》时，叶依光、官贤镶对被告享有股东权利，包括按股权比例享有被转让房产的实际收益权。诉讼中，被告提出本案《商品房预定合同》等印章与工商备档印章不一致，但不能排除被告曾经有使用未经工商备案登记印章的事实。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。官贤镶在签订该合同时已是被告股东，亦是实际控制人，有权代表被告对外从事职务行为，其行为应视为代表被告。因此，叶依光、官贤镶签订本案《商品房预定合同》的行为，对被告具有法律约束力，被告应承担相应的民事责任。鸿业中心大厦规划用途于2005年12月经规划部门审批调整变更为商住楼（地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅）后，被告鸿业公司未办理该大厦《商品房预售许可证》的变更手续。2006年11月3日，原被告订立《商品房预定合同》，向被告预定鸿业中心大厦十、十一、十二、十三层、十五各层02号单元房五套的用途为住宅，被告按每层12单元销售，而此时被告并未获得与商住楼规划相一致的商品房预售许可。此后，鸿业中心大厦规划用途于2013年间发生变更，将鸿业中心大厦5-25层的用途由住宅变更为办公用房，且上述楼层每层单元设计亦由原设计的12单元变更成8单元。此次规划变更后，被告办理了鸿业中心大厦的《商品房预售许可证》变更手续，其获准预售的鸿业中心大厦中5-25层的商品房为每层8单元的办公用房，而非12单元的住宅。原告与被告签订的《商品房预定合同》的房屋性质、规划与该《商品房预售许可证》不一致。虽然福州市人民政府于2015年6月4日又作出[2015]144号专题会议纪要，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质即5-25层为住宅，但鸿业中心大厦至今尚未取得变更规划、标识、预售许可的审批手续。且福州市中级人民法院于2014年2月26日至2014年5月4日间作出相关执行裁定和协助执行通知书，决定对经过2013年规划变更、5-25层单元设计变更并获预售许可后的鸿业中心大厦的房屋采取以回笼房产销售款返还执行款的方式进行执行，解除对鸿业中心大厦四层、五层、六层等15个楼层合计82套房屋查封后，通知福州房屋登记中心将该82套房屋预告登记给他人。基于上述情形，现原审原告要求原审被告继续履行《商品房预定合同》交付涉案房屋客观事实上已不可能，但合同的效力应予以确认。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条规定，判决如下：一、原审原告林振忠、林世明、黄惠贞与原审被告福州鸿业房地产有限公司于2006年11月3日订立的《商品房预定合同》有效；二、驳回原告林振忠、林世明、黄惠贞其他的诉讼请求。案件受理费20865元，由原告林振忠林世明、黄惠贞共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  谢时中人民陪审员  林文华人民陪审员  王秀萍二〇一六年十二月十五日书 记 员  林 枫