陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0821民初845号
原告孙海霞，女，汉族，陕西省神木县人。
委托代理人齐永恒。
被告黄建军，男，汉族，陕西省神木县人，。
第三人奥志强，男，汉族，陕西省神木县人。
原告孙海霞诉被告黄建军、第三人奥志强案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙海霞及其委托代理人齐永恒到庭，第三人奥志强到庭参加了诉讼，被告黄建军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告孙海霞诉称，2012年4月，张荣利向黄建军借款300万元，由奥志强即原告的前夫和李云川作为此次借款的担保人。后黄建军因借款人张荣利不能按时向其还款，于2013年10月将奥志强列为共同被告提起诉讼，该案经审理判决，现已进入执行阶段。2014年8月13日，法院作出（2014）神执字第04429号执行裁定书，裁定将奥志强名下位于西安市曲江新区曲江大道“中海国际”3-22401室房屋一套予以查封。事实上，原告与奥志强于1995年结婚，2010年3月17日，原告与奥志强经协议离婚并在神木县民政局办理了离婚登记手续，原告与奥志强离婚时曾签订了《离婚协议书》，约定：双方婚后共有的两套房产，即一套位于西安市曲江大道“中海国际”3-22401室，一套位于神木县光明路光明小区5号楼1单元602号，均归原告所有。因该房屋以奥志强的名义贷款购买，且贷款尚未还清，故暂时无法办理过户手续。而张荣利与被告黄建军的借贷关系发生在2012年4月，且奥志强在该笔借款中只是担保人。故被告诉请奥志强作为担保人的借贷关系实为原告与奥志强离婚后所发生的，系奥志强个人债务，与原告无任何关系，原告依法不负任何责任。原告与奥志强签订的离婚协议系二人真实意思之表达，依照法律规定，该房屋实际归原告所有并占有，被告不能对该套房屋主张物权，法院作出该套房屋为奥志强所有并予以查封的裁定错误。综上，该房屋已实际为原告所有，原告及第三人主观上无任何规避债务的故意，依法不应对该房屋查封、执行。原告对该执行提出异议申请但被裁定驳回，现提起诉讼请求：一、依法判令停止对原告实际所有的位于西安市曲江新区曲江大道“中海国际”3-22401室房屋的查封、执行措施。二、本案诉讼费由被告承担。
原告孙海霞向法院提交了以下证据：
第一组:《商品房买卖合同》一份，证明本案争议的房屋系原告孙海霞与奥志强在婚姻关系存续期间即2009年初合法购置的共同财产，原告与奥志强有权处分该房屋的事实。
第二组:结婚证、离婚证、离婚登记审查处理表、离婚协议各一份，证明原告与奥志强在平等自愿的基础上协议离婚并对本案所涉房屋的归属做出了明确约定，该套房屋属于原告单独所有。奥志强在2012年4月为张利荣与黄建军的借贷关系提供担保，该笔担保债务发生在离婚以后，并非原告与奥志强的夫妻共同债务，被告申请查封并执行原告所有的房屋没有任何法律依据。
第三组：个人住房借款合同、西安市房地产抵押合同、银行流水记录、银行卡复印件各一份，证明原告一直按期偿还涉案房屋在银行的抵押贷款，系涉案房屋的实际所有权人，未办理涉案房屋产权变更登记是因为该抵押贷款未到期，抵押期间不能办理产权变更登记属客观原因，原告对此没有过错，应当停止对该房屋的强制执行措施。
第四组：（2013）神民初字第06345号民事判决书、（2014）神执字04429号执行裁定书、（2015）神执异字第00299号执行裁定书及送达回证各一份，证明2012年4月张荣利向黄建军借款300万元由奥志强、李云川提供担保，借款到期后，因借款人未偿还借款本息，黄建军将奥志强、李云川、张荣利诉至法院，法院审理后作出判决，由张荣利向黄建军偿还借款本金255万元及利息，李云川、奥志强承担保证责任。后黄建军向法院申请强制执行，法院于2014年8月13日作出（2014）神执字第04429号执行裁定书，裁定将奥志强购买的位于西安市曲江新区曲江大道“中海国际社区·观园”3-22401室房屋一套（房屋预售许可证号：2008088，合同号为Y09021528）予以查封。后原告孙海霞提出执行异议申请要求解除对涉案房产的查封，法院于2015年11月23日作出（2015）神执异字第00299号执行裁定书，裁定驳回孙海霞的异议，原告于2015年12月19日收到该裁定，于2015年12月24日提起诉讼。
被告黄建军未到庭答辩，亦未向法庭提交证据，在本院与其调查时称，对于原告与第三人办理的离婚登记手续其认为不真实，因为他们二人现仍在一起共同生活着，向银行偿还的贷款也不能证明就是原告偿还的，原告的理由不能成立。
第三人述称：张荣利向黄建军借款300万元由其与李云川作为担保的借贷纠纷在法院作出判决后，已进入执行阶段，登记在其名下的位于西安市曲江新区曲江大道中海国际3-22401室房屋已被查封，但是2010年3月其已与孙海霞协议离婚，离婚时约定涉案房屋归原告孙海霞所有，且离婚之后该房屋的银行按揭贷款也由孙海霞偿还，故法院无权查封涉案房屋，应当解除查封措施。
第三人奥志强未向法庭提交证据。
庭审质证时，第三人对原告向法庭提交的证据无异议。
原告提交的第二组证据，庭审后经本院与神木县民政局婚姻登记处核实与存档的内容一致。
经庭审质证，原告向法庭提交的证据证明内容真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。
经审理查明：原告孙海霞和第三人奥志强于1995年办理了结婚登记手续。2009年以第三人奥志强的名义购买了位于西安市曲江新区曲江大道“中海国际”3-22401室房屋一套，并与出卖人中海兴业（西安）有限公司签订了《商品房买卖合同》一份。2010年4月10日原告和第三人与中国建设银行股份有限公司签订了《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》各一份，以该房屋作为抵押物向银行贷款，该笔贷款偿还方式为分期偿还，现仍有部分款项尚未付清。2010年3月17日，原告和第三人在神木县民政局婚姻登记处办理了离婚登记，并签订了《离婚协议书》一份，约定涉案房屋归原告所有，因该房屋有按揭贷款尚未还清，由原告以第三人名义按时支付，贷款偿还完毕后第三人配合原告办理房屋的过户手续。原告与第三人办理了离婚登记手续后，该涉案房屋的按揭贷款由原告偿还。
另查：2012年4月张荣利向黄建军借款300万元，由奥志强、李云川担保，借款到期后借款人未偿还借款本息，黄建军将奥志强、李云川、张荣利诉至本院。本院于2014年4月1日作出（2013）神民初字第06345号民事判决书，判决由张荣利向黄建军偿还借款本金255万元及利息，李云川、奥志强承担保证责任。后黄建军向本院申请强制执行，本院于2014年8月13日作出（2014）神执字第04429号执行裁定书，裁定将奥志强购买的位于西安市曲江新区曲江大道“中海国际社区·观园”3-22401室房屋一套（房屋预售许可证号：2008088，合同号为Y09021528）予以查封。后原告孙海霞向本院提出执行异议申请要求解除对涉案房产的查封，本院于2015年11月23日作出（2015）神执异字第00299号执行裁定书，裁定驳回孙海霞异议，原告于2015年12月19日收到该裁定，于2015年12月24日向本院提起诉讼。
本院认为，公民的合法债权受法律保护，被告黄建军基于本院生效文书申请执行李云川、张荣利及第三人奥志强，在执行阶段本院依法将涉案房屋预查封。因原告孙海霞经与第三人奥志强协商，双方达成离婚协议在民政部门办理了离婚登记手续，约定涉案房屋归原告所有，且协议签订后原告已按照协议约定履行义务。本案涉案房屋在查封时仅在房屋管理部门办理了预登记手续，尚未在登记机关进行物权登记，第三人奥志强仅是依据与开发商签订的商品房买卖合同享有对涉案房屋物权期待权，具有保全债权实现、保全将来发生不动产物权的功能，取得请求将来发生物权变动的排他性权利。原告与第三人签订的离婚协议不但早于第三人给张荣利借款提供担保更早于本院预查封时间，在原告与第三人签订离婚协议时，开发商未将涉案房屋向第三人实际交付，第三人未实际占有涉案房屋，即第三人不具备向原告实际交付、占有房屋的条件，但第三人已将涉案房屋购房合同交付原告，可视为将涉案房屋合同权利转移于原告，因涉案房屋在房管部门只是预登记，在未取得产权前客观上无法办理过户登记。本院对涉案房屋的预查封行为并非对具有完整物权登记房屋的查封，仅是对享有物权期待权的房地产所采取的控制措施。综上，原告基于早于本院预查封时间与第三人达成离婚协议，该协议合法有效，原告获得对涉案房屋的物权期待权，对涉案房屋享有请求将来发生物权变动的排他性权利，原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告的执行异议理由成立，不得对涉案房屋执行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
不得执行位于西安市曲江新区曲江大道“中海国际社区·观园”3-22401室房屋（房屋预售许可证号：2008088，合同号为Y09021528）。
案件受理费10210元，由被告黄建军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 高晓玲
审判员 吴惠莉
审判员 张小平
二〇一六年四月二十八日
书记员 王 婧