沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民三初字第00284号
原告：盛京银行股份有限公司沈阳市红霞支行。
负责人：赵軓，系该分行行长。
委托代理人：杜丽伟，女，汉族，系该行职员。
被告：赵杨杨，男，汉族。
委托代理人：赵北军，男，汉族，系赵杨杨父亲。
被告：沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司。
法定代表人：高云鹏，系该公司董事长。
委托代理人：楚宝军，男，汉族，系该公司法律顾问。
原告盛京银行股份有限公司沈阳市红霞支行诉被告赵杨杨、沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2015年1月15日向本院起诉。本院受理后，根据原告提出的诉讼保全申请，作出（2015）沈和民三初字第00284号民事裁定书，并依法查封了被告赵杨杨的房产。依法由审判员臧宁适用简易程序独任审判，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杜丽伟，被告赵杨杨、沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司的委托代理人赵北军、楚宝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛京银行股份有限公司沈阳市红霞支行诉称：2012年9月24日，原告与被告赵杨杨签订编号3051132312000047《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》。合同约定：1、原告为被告赵杨杨提供借款4，600，000元，借款期限为30年，即从2012年9月24日起至2042年9月24日，贷款年利率为5.5675%；2、沈阳市东陵区世博东街53-17号101室房产为其借款合同项下债务提供抵押担保；3、被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司为借款合同向下债务承担保证担保。2012年9月27日，原告按借款合同之约定发放贷款。自2014年3月20日起，被告赵杨杨未按借款合同的规定履行还本付息义务。2014年12月29日原告要求被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司承担的阶段性保证担保，被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司偿还被告赵杨杨拖欠原告本金43，934.38元，拖欠利息188，082.59元，其余拖欠本金及利息未代偿。截至2015年1月8日，被告赵杨杨已偿还本金137，020.85元（其中含有被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司带偿的43，934.38元），合同余额为4，462，979.15元，被告已经连续10期未能按期还款，根据借款合同约定，被告赵杨杨的行为已构成违约，原告有权解除合同，提前收�已发放的贷款。被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司对被告赵杨杨的违约行为，未能及时承担全部保证责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令原告与被告赵杨杨的借款合同解除；2、判令被告向原告偿还贷款本金4，462，979.15元，截至2015年1月8日利息42，218.54元，本息合计4，505，197.69元。此日期之后直至贷款本息清偿之日止的逾期贷款利息（按人民银行相关逾期利息计收办法执行）；3、判令被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司就被告赵杨杨的上述债务向原告承担连带清偿责任；4、判令原告对被告赵杨杨提供的抵押物享有优先受偿权；5、判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费以及诉讼过程中发生的一切费用。
被告赵杨杨辩称：情况属实。
被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司辩称：原告诉求被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限�司与被告赵杨杨承担连带偿清偿责任，没有区别借款人与保证人的不同责任，依据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”被告赵杨杨以自有房产作为抵押物为借款担保，作为保证人的被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司，依法只对该被抵押房产以外的债务承担保证责任。但是，原告没有对抵押物进行评估、议价，在尚无法判断抵押房产是否能完全清偿所欠借款的前提下，就于2014年12月29日从被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司担保保证金账户中扣划232，016.97元，并要求被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司与被告赵杨杨一并承担连带清偿责任，与法律不相符，故应驳回原告对被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司的诉讼请求并向被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司返还扣划的款项。
经审理查明：2012年9月24日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告赵杨杨（甲方、借款人、抵押人）、沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司（丙方、保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定乙方向甲方提供贷款4，600，000元；用于购买位于沈阳市东陵区世博东街53-17号101的住房；借款期限30年，即从2012年9月24日起至2042年9月24日；贷款年利率为5.5675%，贷款利率在借款期限内，与国家法定利率调整时，于下季度第一个结息日开始，按相应档次执行新的利率；甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为360期；贷款偿还采用按月等额还款法，按月还款；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即乙方以甲方提供的所购住房作抵押，在甲方取得上述住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方�供阶段性连带责任保证而向甲方发放贷款的方式；被告赵杨杨以其所购房屋为上述贷款提供抵押担保，并于2012年9月26日在沈阳市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记；丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方不能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划；保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等；保证期间自借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止；合同履行期间甲方未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按合同的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利；借款合同还约定，甲方连续3个月或累计5次以上未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权停止向借款人发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。
上述合同签订后，原告如约发放了贷款，但被告赵杨杨自2014年3月20起未按借款合同约定按月偿还贷款本息，2014年12月29日被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司通过被告赵杨杨偿还原告贷款本息232，016.97元，截止2015年1月8日，被告赵杨杨尚欠原告贷款本金4，462，979.15元，利息42，218.54元未还，原告诉讼来院。
上述事实，有房屋预告登记证明、借款合同、购房合同、个人借款借据、贷款特殊归还通用凭证、欠本息证明以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告�订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，本院予以确认。原告按约履行了发放贷款的义务，被告赵杨杨未按借款合同的约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。借款合同约定，借款人连续3个月或累计5次以上未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权停止向借款人发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。被告赵杨杨自2014年3月20日起未再按期足额偿还原告借款本息，借款合同约定的解除条件已成就，故对原告要求被告赵杨杨偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告亦可依抵押条款的约定对被告赵杨杨抵押的房产享有优先受偿权。被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司为借款的保证人，主债务人赵杨杨未履行还款义务，原告有权要求被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司对借款承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。借款合同约定，被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司愿对被告赵杨杨的债务承担连带责任，如被告赵杨杨不能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，原告有权要求被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司就全部债务承担保证责任，被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司同意原告从其在原告开立的存款账户中直接扣划，故对被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司提出只对该被抵押房产以外的债务承担保证责任并返还扣划的款项的抗辩，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十�条第二款、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告盛京银行股份有限公司沈阳市红霞支行与被告赵杨杨、沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于2012年9月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告赵杨杨于本判决发生法律效力后10日内偿还原告盛京银行股份有限公司沈阳市红霞支行借款本金4，462，979.15元、利息42，218.54元（截止2015年1月8日）；并自2015年1月9日起按借款合同约定的计息办法给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市红霞支行逾期利息至本判决实际偿还之日止；
三、若被告赵杨杨逾期给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市红霞支行上述款项，则原告盛京银行股份有限公司沈阳市红霞支行可依法对被告赵杨杨提供的位于�阳市东陵区世博东街53-17号101，建筑面积644.13平方米的房产行使抵押权优先受偿；
四、被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司在抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日前对被告赵杨杨应支付的上述款项承担连带责任；
如果被告赵杨杨、沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42，942元，减半收取21，471元，保全费5，000元，均由被告赵杨杨、沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 臧宁
二〇一五年三月九日
书记员 王露
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。