江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0114民初4589号
原告：南京航宇实验设备科技有限公司，住所地南京市雨花台区铁心桥马家店28号。
法定代表人：蒋鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪建国，江苏通雅律师事务所律师。
被告：南京市雨花台区铁心桥街道马家店村村民委员会，住所地南京市雨花台区铁心桥街道马家店村。
委托诉讼代理人：赵某，住南京市雨花台区。
原告南京航宇实验设备科技有限公司（以下简称南京航宇公司）诉被告南京市雨花台区铁心桥街道马家店村村民委员会（以下简称马家店村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京航宇公司委托诉讼代理人汪建国，被告马家店村委会委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京航宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租金173143元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2005年10月7日签订《出租土地合同书》（合同第一条第1项中所述的原合同为：2001年4月2I日江苏航宇建筑配套工程有限公司与被告所签订的《出租土地及出售房屋合同书》），被告将2.91亩土地以85000元/亩的价格出租给原告，租赁期为46年，租金合计227560元，原告一次性支付。2006年原告新建了厂房和办公楼。2016年因租赁土地被国家征收，原告被迫搬离，使得生产经营遭受重大损失。至原告搬离，原告实际租赁期间为11年。为此，原告多次向被告要求返还剩余租金，但被告至今仍未返还。原告为维护合法权益，故向法院提起诉讼。
被告马家店村委会辩称，对原告陈述的事实无异议，请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院公开开庭对当事人提交的证据组织双方进行了质证，并结合当事人的当庭陈述进行了详细的询问。对可以查清的事实及证据，本院记录如下，并在卷佐证：
2001年4月21日，被告马家店村委会与江苏航宇建筑配套工程有限公司签订《出租土地及出售房屋合同书》一份，载明：“甲方（马家店村委会）将马家店村村部围墙内所有土地及土地上所有正式建筑及临时建筑（含围墙及围墙所占土地面积和水泥地坪及大门口广告栏、松树等）全部一次性作价40万元给乙方（江苏航宇建筑配套工程有限公司）（其中土地使用权出租期限为50年，其他房屋产权及资产永远属于乙方），土地4亩5.6分，建筑面积397.5平方米；本合同期满后（50年）乙方应将出让的土地使用权归还给甲方，甲方转让给乙方的正式建筑，临时建筑围墙和水泥地坪及乙方在合同期间投入形成的资产，均归乙方所有，其处置权在乙方。”
2001年6月28日，被告马家店村委会曾出具证明一份，内容为：“兹有雨花台区铁心桥街道马家店村原村部办公楼一次性转让，围墙内土地承租50拾年，总合计人民币计肆拾万元整，首次付款（2001年度）计贰拾贰万元整，剩余拾捌万元分叁年付清，特此证明。注：2002年2003年2004年付清。”2001年5月21日，被告向江苏航宇建筑配套工程有限公司出具收据一份，内容为马家店村部办公楼转让款220000元；2003年1月28日，被告向江苏航宇建筑配套工程有限公司出具收据一份，内容为收房屋土地转让费60000元；2004年7月13日，被告向江苏航宇建筑配套工程有限公司出具收据一份，内容为收房屋土地转让费（部分）30000元；2005年元月28日，被告向江苏航宇建筑配套工程有限公司出具收据一份，内容为收房屋土地转让费（部分）30000元。
2005年10月7日，被告马家店村委会与南京航宇建筑配套工程有限公司及南京市雨花台区铁心桥街道办事处签订《出租土地合同书》一份，载明：“甲方（马家店村委会）将一块土地计2.91亩一次性出租给乙方（南京航宇建筑配套工程有限公司）（范围:东至工业园路、西至大周路、南至工业园路、北至村民民房），租期与原合同同步（原合同于2001年4月21日签订）；在合同签定前，甲方必须和村民商定好青苗费的具体金额15000元，合同签定生效后，由乙方一次性付清；在合同期内，如遇国家政策性拆迁和征收，乙方应顾全大局给予配合，但乙方合同期投入的资产，归乙方所有。国家对乙方合同期投入的资产的各类补偿费、搬迁费和损失费全归乙方所有，土地归甲方所有；乙方向甲方交纳46年的土地出租费227560元（其中2.91亩按8.5万元/亩计算，计人民币227560元）；合同签字生效后，乙方一次性付清（加上以上所欠租金6万元）；本合同自签字盖章之日起生效，至2051年9月31日合同终止；南京市雨花台区铁心桥街道办事处（丙方）作为该合同签定的见证人在合同上盖章。”2005年10月7日，被告向南京航宇建筑配套工程有限公司出具收据3份，内容分别为应收往来土地租金60000元，收青苗费15000元，收土地租金227560元；2006年5月，南京航宇建筑配套工程有限公司办公、厂房建设通过街道审批。2016年拆迁，南京航宇建筑配套工程有限公司获得拆迁补偿。
另查明，南京航宇建筑配套工程有限公司于2011年1月28日在工商部门变更登记企业名称为南京航宇实验设备科技有限公司。江苏航宇建筑配套工程有限公司于2008年6月10日在工商部门变更登记企业名称为江苏现代实验室净化设备有限公司。江苏现代实验室净化设备有限公司与被告马家店村委会之间签订的《出租土地及出售房屋合同书》已另案在本院诉讼，诉讼请求亦为要求退还土地租金，案号为（2017）苏0114民初4695号，在该案庭审中，江苏现代实验室净化设备有限公司陈述，江苏现代实验室净化设备有限公司原名江苏航宇建筑配套工程有限公司，因住所地在建邺区无法迁至雨花区，因此应马家店村委会在本地纳税的要求，才重新注册了南京航宇建筑配套工程有限公司，后改名南京航宇实验设备科技有限公司。
本院认为：一、关于双方所签订的土地租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案中，因涉诉的租赁土地属于集体土地，且未办理相关用地审批手续，故上述土地租赁协议应属无效。
二、关于被告是否应当退还原告土地租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，根据双方的合同约定，涉案土地租赁期限为46年，原告南京航宇公司已向被告马家店村委会支付了2005年至2051年，即46年全部的租金227560元。现由于拆迁，案涉土地已回归被告马家店村委会，故被告马家店村委会应当将剩余35年的土地租金173143元（227560元-227560元÷46年×11年）退还给原告南京航宇公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告南京市雨花台区铁心桥街道马家店村村民委员会应于判决生效之日起三十日内退还原告南京航宇实验设备科技有限公司土地租金173143元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3763元，由被告南京市雨花台区铁心桥街道马家店村村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 陈 寅
人民陪审员 陈国琴
人民陪审员 孙 蓉
二〇一八年一月十八日
法官 助理 黄墨子
见习书记员 贾 雷