广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初8418号
原告（反诉被告）：张宏斌，男，1968年6月17日出生，汉族，住所地广州市番禺区，
被告（反诉原告）：罗华斌，男，1967年5月2日出生，汉族，住所地湖北省通城县，
被告（反诉原告）：罗飞霞，女，1977年12月7日出生，汉族，住所地浙江省苍南县，
第三人：广州市海珠区瑞宝街石溪第三经济合作社，住所地广州市海珠区石溪村涌边街22号。
负责人：何应逵。
原告张宏斌诉被告罗华斌、罗飞霞，第三人广州市海珠区瑞宝街石溪第三经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告、两被告及第三人负责人何应逵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称及反诉辩称：原、被告于2015年5月31日签订一份《租赁协议书》，约定被告承租位于广州市海珠区长沙围工业区23幢二楼南边作为工业厂房使用，并且约定包括租赁期限、租金、保证金和违约责任等调控。后被告方出现严重拖欠租金和水电费偷用电的行为，原告多次要求被告按时支付租金但被告以各种理由推脱。不同意被告的反诉请求，不同意退回押金给被告，因为是被告方违约。故请求判令：1、被告依合同约定向原告支付违约金计60000元；2、本案诉讼费由被告承担。
两被告共同辩称：一、场地是由两被告共同经营的，两被告是叔侄女关系，只是以罗华斌的名义去与原告签订合同而已，实际上是由两被告共同承租、共同经营，所以钱也是由罗飞霞转的，同意本案责任由两被告共同承担；二、原、被告签订租赁协议书，不仅约定了租金，同时约定了厂房内设备设施转让费20万元，首付7万元，余款可视被告方经济状况续交，但约定两年到期或退租前必须付清（只有口头约定）。被告搬入前期，确因资金紧张缓交房租，也得到了原告支持并允许。原告在被告交齐租金的情况下还于2016年5月24日至28日停电四天，给被告造成经济损失。后被告交齐全部费用，原告还强行逼迫被告再多交48240元才能搬厂。故提出反诉请求判令：1、原告向被告退还多支付的租金人民币120844元（含厂房押金70000元）；2、原告向被告支付查封被告工厂造成停产7天的经济损失人民币4万元；3、原告向被告支付应退租金120844元的利息（从2016年8月1日起计算至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算）；4、原告承担本案的诉讼费用。
第三人述称：本案是原被告之间的纠纷，与我方无关。涉案场地是是我方出租给原告的，我方提交涉案房屋的集体土地房产证和建设规划许可证，房产证上结构为一层，但是后来我方在2009年重新向规划局申报许可建设规模已达两层。
经审理查明：据穗规建证（2009）2112号《建设工程规划许可证》记载，海珠区石溪村长沙围1-38号、长沙围2号后座之一至十及新业路78号之8、10、11号地段的建设单位为第三人，建设项目为厂房、商铺，建设规模为5幢地上2层厂房及1幢地上2层商铺，总建筑面积12822.28平方米，等。
据查册时间为2017年1月17日的《广州市不动产登记查册表》显示，海珠区石溪村路长沙围23号、24号、25号、26号的产权人均为第三人，所有权来历均为1984年新建，结构层数均为1层，使用性质均为厂房，等。
2015年5月31日，原告（出租人、甲方）与被告罗华斌（承租人、乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将海珠区长沙围工业区23幢二楼南边建筑面积约610平方米物业出租给乙方，该房屋的用途为工业厂房；租期自2015年6月1日起至2017年6月1日止；该场地租金每月每平方米35元，乙方每月向甲方缴纳租金贰万壹仟叁佰伍拾元，乙方必须在当月10日前向甲方缴纳租金，每逾期一天，按所欠租金总额的10%向甲方缴纳滞纳金，若逾期十天，视乙方为违约处理，甲方有权解除协议，收回物业使用权；乙方在签订本协议的同时，向甲方一次性交纳履行本协议的保证金70000元整，乙方单方违约或依本协议规定被视为违约的，保证金不予退回；水费、电费、卫生垃圾费、出租屋管理费和排污费等由乙方负责，乙方必须在每月交纳租金的同时向甲方及相关单位足额缴纳；如乙方因经营不善，要求提前解除协议的，必须提前二个月书面通知甲方，经甲方书面同意，协商一致方可解除，甲方凭保证金单据如数退还保证金（不计利息）给乙方；等。
2015年8月11日，原告（承租方、乙方）与第三人（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将海珠区长沙围工业区23号、24号、25号、26号，建筑总面积为2370.771平方米，首层1158.829平方米，二楼1211.942平方米出租给乙方使用；租赁期限自2015年8月21日至2017年8月20日止；等。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2016年5月25日第三人向原告发出的《通知》，记载原告拖欠水电费；2、律师函；证明被告拖欠租金水电费的问题，原告曾以律师函的方式予以催收；3、2016年7月1日原告向被告发出的《通知》，记载被告没按期交房租，原告要求被告限期7月31日前搬走，证明因被告的严重违约行为迫使原告解除合同；4、证人证言，证明被告称的机器20万元分期付款不属实，是村里停的电不是我停的电。被告的质证意见：证据1其没有看到过，是发给原告的；证据2没有收到过；证据3确认是原告发给其的；证据4不认可。第三人的质证意见：与我方无关。
被告为证明其主张，提供了如下证据：1、2015年11月4日的《收据》，记载原告收到吴绍胜现金壹拾玖万元整；2、2015年12月18日被告代原告向第三人缴纳租金10万元的银行流水；3、2016年6月12日第三人封条的照片。原告的质证意见：证据1真实性确认，确认是吴绍胜代被告支付的，确认是收据上的日期收到的；证据2确认，确认被告向第三人缴了10万元租金，因为被告方欠我方的租金，我方就没有钱向第三人缴租，第三人就停电了，被告方缴纳了10万元的租金才恢复了通电；证据3证明当时停电封了门，封条是石溪社给我的，因为被告方偷电所以我就石溪社的封条张贴在门口。第三人的质证意见：与我方无关。
诉讼中，关于双方之间的对账往来，双方表示如下：一、双方确认：2015年5月29日被告向原告转账支付4万元、2015年5月30日被告向原告转账支付3万元、2015年6年1月被告向原告转账支付4万元、2015年6月2日被告向原告转账支付3万元。原告认为上述14万元均为转让机械设备的款项。被告认为2015年5月29日转账支付的4万元以及2015年3月30日转账支付的3万元共7万元为押金，2015年6月1日转账支付的4万元以及2015年6月2日转账支付的3万元为机械设备的首付。二、双方确认：2015年11月4日原告出具了《收据》，记载吴绍胜向原告现金支付19万元。原告在第一次庭审质证阶段表示确认是吴绍胜代被告支付的，确认是收据上的日期收到的，在第二次庭审中又表示上述19万元中9万元是现金支付，收据上还有10万元为2015年12月18日被告向第三人的转账支付的10万元，收据是后来补开的，因为9万元现金是11月份支付的，所以日期写了11月份。被告表示是2015年11月4日吴绍胜代被告向原告现金支付19万元。三、双方确认：2015年12月14日原告收款5万元、2015年12月18日被告代原告向第三人转款10万元、2016年2月29日被告向原告转账支付了5万元、2016年4月14日被告向原告转账支付了5万元、2016年6月3日被告向原告转账支付了5万元、2016年6月6日被告向原告转账支付5万元、2016年6月12日被告向原告转账支付了5万元、2016年7月31日被告向原告转账支付了48240元。
原、被告双方确认以下事项：1、被告租赁的是厂房（月租金21350元）加办公室（月租金2300元）、厂房是2015年6月1日交付给被告，办公室是2015年7月1日交付给被告；2、被告于2016年7月31日搬出涉案场地；经过最后双方核算，被告已支付完毕租金、管理费、水电费等杂费，地内的设施、设备的转让款20万元也已支付完毕；3、关于设备转让款20万元双方之间没有签订书面合同（原告认为被告应该在2015年6月份就应该支付，被告表示当时与原告谈好给了7万元押金就可以进场，原告称2年之内给清20万元的设备款就可以了）。
原告表示2016年7月31日被告支付的48240元是当时协商因为我方要再转租给其他人，所以被告方同意多给约2个月的租金，被告表示原告陈述不属实。至于场地的水电费等杂费的具体金额原告表示已经记不清楚了。
原告明确其诉讼请求如下：要求被告支付逾期支付2015年6月至12月期间租金的违约金（合同约定每月10日之前支付当月租金，违约金应从当月11日开始计算，每日按当月租金10%计算，计算10天已达100%，考虑到本案情况我方要求被告支付的违约金以6万元为限）。被告明确其要求原告支付停产7天的经济损失指的是工人工资、停产7天的租金。
本院认为:原、被告之间签订的《租赁协议书》没有违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应为有效合同，双方应切实履行。现原告主张被告于2015年6月至12月期间逾期交租，被告抗辩逾期交租均得到了原告的允许，原告予以否认，故对于被告的抗辩意见本院不予采信。关于被告于2015年5月29日至6月2日向原告支付的14万元，虽然双方对于该14万元款项的性质产生争议，但对于该14万元双方都认为不是支付的租金，而后的2015年7月至10月期间被告没有向原告支付过任何款项，故被告在2015年6月至2015年10月期间逾期交租的事实本院予以认定。至于被告是否在2015年11月、12月逾期交租的问题，双方之间虽然经过对账往来核实，但是关于设备转让款20万元如何支付双方也没有明确约定，对于被告支付给原告的款项的性质如何分配双方均有争议，故本院不予认定被告在2015年11月、12月逾期交租的事实。双方之间的《租赁协议书》明确约定，被告应当在当月10日前交租，每逾期一天，按所欠租金总额的10%缴纳滞纳金。鉴于此，原告要求被告支付2015年6月至2015年10月期间逾期交租的违约金（违约金应从当月11日开始计算，每日按当月租金10%计算）符合合同约定，本院予以支持，但以原告主张的违约金6万元为限。双方之间的《租赁协议书》明确约定，被告单方违约或依本协议规定被视为违约的，保证金不予退回，故被告要求原告退回保证金7万元的反诉请求本院不予支持。关于被告要求原告退回多支付的租金的问题，双方之间对于款项分配产生争议，但原告自认2016年7月31日被告支付的48240元是当时协商因为其要再转租给其他人，所以被告方同意多给约2个月的租金，被告予以否认。原告因被告违约行使合同解除权，但原告向被告多收上述48240元租金没有合同依据，且原告在本案中已经要求被告承担逾期支付租金的违约责任，故上述48240元租金原告应予退回并支付利息。被告要求原告支付厂房停产7天的损失指工人工资及停产7天的租金没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告罗华斌、罗飞霞在本判决生效之日起十日内向原告张宏斌支付2015年6月至2015年10月期间逾期交租的违约金（，2015年6月租金21350元，2015年7月-10月期间每月租金23650元，违约金从当月11日开始计算，每日按当月租金10%计算，计算10日，违约金总额以原告主张的60000元为限）；
二、原告在本判决生效之日起十日内向两被告退回租金48240元及利息（从2016年8月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算至实际退回之日止）；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
四、驳回两被告的其他反诉请求。
本案本诉受理费1300元，由两被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费2176元，由原告负担207元，两被告负担1969元。上述反诉受理费已经由两被告预交，两被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给两被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施海文
人民陪审员 邓燕媚
人民陪审员 黄碧茹
二〇一七年四月七日
书 记 员 童 双
陈文慧