安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1225民初2843号
原告：徐宏武，男，1972年8月8日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：程保金，上海君之程律师事务所律师。
被告：安徽省阜南县风采置业有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路农业局楼下。
法定代表人：张强，该公司经理。
委托诉讼代理人：杜凤宇，安徽弘大律师事务所律师。
原告徐宏武与被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称：阜南风采公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程保金、被告阜南风采公司委托诉讼代理人杜凤宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐宏武向本院提出诉讼请求：1.请求被告继续履行合同；2.请求被告支付延迟交付房屋违约金853549元（按涉案房屋总价5535342元每天万分之三计算期限暂定为2015年2月1日至2016年6月29日止，共计514天）；3、请求被告按合同约定标准（即已付房款每天万分之三）支付2016年6月30日至实际交房之日止的延期交付房屋违约金；4、被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原、被告于2012年11月18日签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于阜南县淮河路风采世纪广场1幢楼117、217及118、218室出售给原告，总价5535342元。合同约定：被告应在2013年12月30日前将经综合验收合格的房屋交付给原告，否则按房款每日万分之三支付违约金。合同签订后，原告依约全部交付房款。2014年年底，被告承诺2015年年中交付，但至今仍然未能如期交付。
原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《和解协议》合法有效，各方均应严格履行，否则应依约承担法律责任。被告拒不依约履行合同，也不承担相关法律责任支付违约金，给原告造成了巨大的经济损失。原告起诉请求依法保护原告的合法权益，判如所请。
被告阜南风采公司辩称，原告至今仍未付清房款，违约在先，被告有权行使不安抗辩。被告同意继续履行合同，请法院依法驳回原告的其他诉讼请求：1.原告违约在先，被告有权利行使不安抗辩。根据合同约定，原告应当在2012年11月18日付清首付款2785342元，原告至今仍未付清首付款及违约金。被告已向法院另行起诉追究原告的违约责任。2.涉案房屋已经于2014年8月28日实际交付使用，双方于2015年1月16日达成协议，原告确认已经收到房屋，被告已向原告付清之前产生的延迟交付房屋违约金和延迟办证违约金。3.涉案住宅小区已通过初始登记，被告能够提供《竣工验收备案表》和《工程竣工验收报告》，根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条的规定，被告自房屋交付使用之日起不再承担延迟交付房屋的违约责任，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
根据双方当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2012年11月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2001-0171，1#117、118。合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县淮河东路北侧中岗北路东侧的“风采世纪广场”内第1幢117＋217和118＋218室商辅两套，面积209.54＋15平方米，总价款为5535342元。首付款2785342元，按揭贷款2750000元。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过60日，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需按出卖人通知规定的交付时间、地点和出卖人办理交付手续，通知规定的交付截止日视为房屋交付使用日，买受人仍需从交付截止日次日起承担物业管理费，并开始计算该商品房的保修时间。合同签订后，原告依约向被告交付全部房款。
另查明：被告于2012年5月4日取得涉案楼房商品房预售许可证，证号为（南）房预售证第02号。2013年12月20日，涉案房屋所在楼房风采世纪广场5号楼经建设单位安徽省阜南县风采置业有限责任公司、勘察设计单位阜阳市建筑勘察设计院、施工单位阜阳安厦建设（集团）有限公司、监理单位安徽良友工程咨询有限公司联合验收合格。2014年8月13日，经阜南县燃气管理办公室均验收合格。2014年8月22日，经阜南县公安消防大队验收消防合格。另阜南县气象局、国网安徽阜南县供电有限责任公司也验收合格，2014年10月16日，经阜南县地震办公室验收。2015年8月5日，经阜南县自来水厂同意验收。2016年7月5日，原告取得阜南县住房和城乡建设局核发的编号为3412251606200102-JX-001的《商品房竣工验收备案表》。
2014年11月29日，原告给被告出具《房屋接收单》，内容为：今收到安徽省阜南县风采置业有限责任公司交付的位于风采世纪广场第1幢117＋217和118＋218号房屋。该房屋已经经过本人验收，符合商品房买卖合同约定的内容，接收人无异议。
2015年1月16日，双方达成《和解协议》，内容为：一、被告在2014年11月30日将房屋交付给原告；二、被告在本协议签订之日给付原告延迟交房违约金、办理房屋产权证书违约金等因商品房买卖合同而产生的被告所有应承担的违约金、赔偿金7万元。三、因被告共有人对本协议提出异议，有被告承担一切责任。四、本协议签订之日起被告不得再向原告主张违约金的权利。五、本协议签订之日生效。原、被告双方均未在《和解协议》落款处签字。当日，被告支付给原告7万元，原告在以上协议书下半部分给被告出具了收条并签名。
本案在审理过程中，原告申请诉讼保全，本院于2016年7月13日作出民事裁定书，裁定查封被告所有的位于安徽省阜南县鹿城镇淮河路与中岗路交汇处风采世纪广场5号楼116号商铺1间，查封期限自2016年7月13日起至2017年7月13日止；查封期间不得预售登记、变卖、抵押、过户等。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告支付了房款，被告应按约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付，以致违约。双方在产生纠纷后，经协商又达成和解协议，双方虽未在协议上签名盖章，但被告已按协议约定支付了违约金，原告也接收了该违约金，双方已按该协议实际履行，即视为双方认可该协议，该协议是双方真实意思的表示，对双方具有法律约束力。原告要求继续履行合同，本院予以支持。
根据有关法律法规规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、特种设备、防空工程、环境质量、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。被告已经于2016年7月5日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，故被告的房屋已具备法定交付条件。原、被告在和解协议中明确约定被告应于2014年11月30日将涉案房屋交由原告占有使用。事实上，双方在和解协议签订前，原告于2014年11月29日就已接收房屋，完成了涉诉房屋的转移、占有，被告的房屋交付行为已经完成，被告在交付房屋时涉案房屋已经竣工验收具备使用条件，在本案法庭辩论终结前能够提供完整的《竣工验收备案表》，已具备了全部交付条件。原、被告在和解协议第四条中约定自协议签订后原告不得再向被告主张违约金，系双方真实意思表示，原告未举据证明其没有接收房屋，在接收了房屋后又以被告未如期交付为由主张逾期交房违约责任，本院不予支持。因本院对原告主张的违约金不予支持，诉讼保全费应由原告负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告徐宏武与被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于2012年11月18日签订的商品房买卖合同继续履行；
二、驳回原告徐宏武其他诉讼请求。
案件受理费5967元（原告已预交），减半收取计2983.50元，由原告徐宏武负担；诉讼保全费2075元，由原告徐宏武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
代理审判员 李占亚
二〇一六年九月十四日
书 记 员 李夏菁
附件1：本案证据目录
一、原告提供证据目录：
1、商品房买卖合同及附件19页，证明：原被告合同买卖关系及具体权利义务。被告没有履行合同约定的交付房屋的义务。
2、2013年10月10日发票、契税完税证各2张，证明：原告已经支付全部房款并办理相关纳税。
3、安徽农村合作金融现金交款单，证明：原告在2012年1月15日交房款400000元。
4、收据1张，证明：原告支付房款事实以及被告同意欠款的事实。
5、抵押登记费1份，证明：原告支付全部房款的事实。
6、农金存根2张，证明：原告支付房款的事实。
二、被告证据目录：
1、商品房预售许可证，建设工程规划许可证，建设工程规划核实合格证。证明：涉案房屋符合规划，并依法取得预售许可。
2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，风采世纪广场工程竣工验收报告。证明：涉案小区已通过综合验收并已经备案。
3、2012年7月13日收据2张（分别为1308201元和197141元）。证明：原告徐宏武截至2012年7月13日共向被告支付购房款1505342元。其中1308201元的收据包含了2012年1月16日收取定金40万元、2012年5月21日收取房款60万元、2012年7月13日收取房款308201元。
4、中国工商银行业务回单。证明：2015年2月3日，徐宏武支付购房款及违约金59万元。
5、徐宏武书写《情况说明》。证明：2015年1月30日，原告用被告支付的延迟交付房屋违约金、延期办证违约金7万元抵扣其拖欠被告的购房款及违约金。
6、和解协议，房屋接收单，承诺。证明：原、被告双方于2015年1月16日达成协议，原告确认已收到房屋，被告向原告支付延迟交付房屋违约金、延迟办证违约金共7万元。
7、房屋接收单（1号楼销控）证明：原告于2014年8月28日接收房屋。
附件2：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
中华人民共和国建设部
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》
第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。
安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》
5、出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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