沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0114民初14208号
原告：尹东阳，男，现住沈阳市铁西区。
委托代理人：尹凤坤，男，现住同上。
委托代理人：欧阳喜先，沈阳市铁西区盛发法律服务所法律工作者。
被告：沈阳宏发房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区于洪乡和平村。
法定代表人：孙经龙，系该公司经理。
委托代理人：李铮，女，系该公司员工，住址沈阳市皇姑区。
原告尹东阳诉被告沈阳宏发房屋开发有限公司（以下简称“宏发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员詹力彦适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告尹东阳委托代理人尹凤坤、欧阳喜先、被告宏发公司委托代理人李铮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，但被告未按合同约定履行办证义务，现原告诉至法院，请求法院判令被告承担违约金。我们购房的同时，被告方售楼员反复给我们宣传说这个房屋没有问题，不耽误办理产权证，不耽误进住，原告在买房子的时候确实也看到大部分房屋已经卖出，我们自己买的时候，就是剩下的几个，由于被告宣传挺好，我们相信被告能完全履行合同，所以一次性交付房款买了房屋，事后发现被告方拖延办产权证，导致原告损失。买房子的时候售楼员答应半年之内就给办理房产证。交房半年之后，我们就找售楼处要求办理房产证，但是每次去都是答复等待，一直拖延到2016年，在入住的这几年发生的一系列问题都不给解决，我们不差这些钱，但是我们觉得我们住这个房子特别憋气，房子是宏发建的，物业也系宏发，所有人起诉都不给违约金，你得讲道理。到期未交房的也找出各种政府原因，而我这个案子是逾期办证，如果不赔偿我违约金，我会继续上诉。现在我家房屋室内还是漏水，没有人管。我跟其他人不一样，我买的是现房，缴款拿钥匙，告诉我半年办产权证，但是半年之后去找售楼处，就一直答复等着，我们认为被告方违约，现诉至法院，要求赔偿。物业服务也特别不讲理，我们家两台车，当天没有交物业费，保证当天就不让车进院。故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付逾期办证的违约金5449元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告宏发公司辩称，原告所购买房屋未能如期办理产权证，不是被告的过错，我方不应承担违约责任，三千院项目系经沈阳市规划和国土资源局依法审批规划方案，并下发《建设工程规划许可证》，经沈阳市城乡建设委员会依法下发《建筑工程施工许可证》，并经沈阳市房产局依法下发《商品房预售许可证》。被告在该项目的开发建设和销售中，依法履行了一切审批手续。被告开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但政府当时不了解该地块周边情况，以城镇混合住宅用地形式出售此地块。后来控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，故被告在该地块开发建设了住宅项目，但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，三千院项目无法办理环保验收及产权证登记手续。可见，该项目商品房难以办理权属证书不是我方的责任。原告与被告签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理，根据此条款，非因我方的责任导致的逾期办证，我方不应承担违约责任。原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第20条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院/蜜地外围不利的环境因素，（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响。”根据此条，我方已向原告尽到告知义务，原告对于因环境因素的影响导致的迟延办证房屋权属证书，应予以理解和认可，不应追究我方的违约责任。根据民法通则关于诉讼时效的规定，原告应在知道或应当知道被告违约至日起两年内向被告主张权利，原告在起诉前从未向被告主张过权利，其诉讼已超过法定诉讼时效。
经审理查明，原告尹东阳与被告宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于于洪区车库，建筑面积为26.68平方米，总房款为173420元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行”。补充协议第二十条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，在此商品房的整体建设中会有其它楼体施工及环境设施配套工程超时施工，买受人同意并承诺不追究出卖人的违约责任。买受人在签定《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地的考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院/蜜地外围不利的环境因素：（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响……”。
2010年5月1日，原告办理入住手续。
2012年8月10日，沈阳市于洪区于洪新城管理委员会出具情况说明1份，内容为：“沈阳宏发房屋开发有限公司于2004年通过挂牌交易摘得于洪新城YH2003-001地块，其中宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，所以政府以城镇混合住宅用地形式出售此地块，后控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，所以沈阳宏发房屋开发有限公司于2007年开发建设住宅项目。但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，具体搬迁日期未定。该项目在2009年办理环保验收手续过程中，由于污水处理厂周边600米内规定为卫生防护距离，不允许建设住宅项目，导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。”
另查明，被告宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目已依法取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等手续。
2015年4月30日，被告完成案涉房屋所有权的初始登记备案。
本院所确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录及商品房买卖合同、补充协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、情况说明等相关证据材料在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
关于被告是否违约的问题，被告宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，直接导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收手续。原告所购的房屋未能如期取得权属证书不是被告原因造成的，原、被告签订的补充协议中明确写明，原告在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，原告同意并承诺不追究被告的违约责任，该内容笔体已加重，应视为被告在与原告签订补充协议时，尽到了告知义务，被告的行为不构成违约，不承担违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
驳回原告尹东阳的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告尹东阳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 詹力彦
二〇一六年十二月十九日
书记员 魏立涛