北京市第三中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）京03行终247号
上诉人（一审原告）张润清，女，1957年12月1日出生，住北京市昌平区。
被�诉人（一审被告）北京市规划和国土资源管理委员会，住所地北京市西城区南礼士路60号。
法定代表人张维，主任。
委托代理人庞海明，男，北京市规划和国土资源管理委员会干部。
委托代理人邢天昊，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）何谷，男，1972年12月11日出生，户籍地北京市西城区。
被上诉人（一审第三人）吴刚，男，1973年1月22日出生，户籍地北京市西城区。
被上诉人（一审第三人）马世民，男，1980年12月25日出生，户籍地北京市朝阳区。
被上诉人（一审第三人）北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路**号辉煌时代大厦***层。
法定代表人范生举，主任。
委托代理人曲淮佳，女，1981年8月7日出生，北京市住房贷款担保中心职工，住北京市海淀区。
委托代理人胡建臣，男，1982年7月3日出生，北京市住房贷款担保中心职工，住北京市朝阳区。
上诉人张润清因诉北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称市规土委）房屋行政登记一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105行初323号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）应当事人的申请，经审核于2009年10月17日将坐落于北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人由张润清转移登记到何谷名下，向何谷核发了X京房权证朝字第××号《房屋所有权证》（以下简称×号房屋所有权证）。
张润清不服诉至一审法院，请求法院判决确认市住建委2009年将其所有的涉案房屋�有权转移到何谷名下的登记行为违法。
一审法院经审理查明，2007年7月24日，市住建委向张润清颁发编号京房权证朝私07字第××号《房屋所有权证》，将涉案房屋的所有权人登记为张润清。2009年10月15日，房屋登记机关收到以张润清和何谷名义提出的涉案房屋所有权转移登记申请，提交材料包括《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同》、张润清及张润红的身份证、《北京市房屋登记表》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《中华人民共和国契税完税证》等。同日，房屋登记机构作出《房屋登记受理通知书》决定对上述申请予以受理，对申请人进行询问制作了《房屋登记询问笔录》。2009年10月17日，何谷领取了×号房屋所有权证。
2015年5月6日，一审法院作出（2014）朝刑初字第2600号《刑事判决书》，判决被�人张润红犯伪造居民身份证罪，判处有期徒刑一年三个月，其中查明认定张润红伪造张润清身份证办理了涉案房屋转移登记。
2016年1月26日，一审法院就张润清与张润红、何谷、北京中原房地产经纪有限公司确认合同无效纠纷一案作出（2015）朝民初字第09728号《民事判决书》，判决确认张润红以张润清名义与何谷于2009年9月25日签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》、于2009年10月14日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C187103）在张润清与何谷之间为无效合同。该《民事判决书》已于2016年3月4日发生法律效力。
一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）并参照《房屋登记办法》的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋的登记机构。本案中，市住建委作为当时涉案房屋所在地的房产行政主管部门，对其辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。根据相关文件和部门职责分工调整，市规土委在本案中具有相应的应诉职责。
关于张润清的起诉期限问题，根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，行政机关作出行政行为时未告知诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过2年，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。同时，当事人对房屋登记�为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。本案中，张润清在提起本次行政诉讼之前为先行解决民事争议进行民事诉讼，民事判决于2016年3月产生法律效力，故相应民事争议处理期间亦不计算在起诉期限之内，故一审法院对市规土委关于张润清起诉超过起诉期限的诉讼主张不予采信。
本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。根据《物权法》第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。参照《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案中，当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时，提交了上述法律、规章确定应当提交的材料，因此在审查申请材料的完备性方面，市住建委当时作出的行政登记并无不当。
关于登记机构在行政登记中的职责，《物权法》第十二条中规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《房屋登记办法》第十八条和第二十条对房屋登记机构的审查内容和登记申请应符合的条件进行规定。本案中，市住建委在收到完备的申请材料基础上，对相关材料进行了查验予以受理，经审核后认为申请符合登记条件，最终颁发了涉案×号房屋所有权证。上述履行行政登记的职责符合相关法律、规章的规定，一审法院不持异议。
《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、�法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，虽然市住建委尽到了行政登记中审查职责，但根据已发生法律效力的司法裁判文书所认定内容，本次转移登记所依据的基础性民事法律关系即房屋买卖合同已被确认为无效合同，且亦涉及案外人伪造相应材料办理转移登记的事项，故被诉房屋所有权转移登记行为合法性的基础存在缺失，依法应当予以撤销。另需指出的是，本次所撤销的转移登记行为效力并不自然及于涉案房屋的其他转移登记行为的合法性。
综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销市住建委于2009年10月17日将坐落于北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×单元×号房屋的所有权人由张润清转移登记为何谷的行政行为。
张润清不服一审判决，上诉至本院，其上诉理由�：市住建委在办理涉案房屋补正登记及转移登记过程中，审查申请材料存在过错，并未合理审查，未就有关事项询问申请人，行政登记行为违法，一审法院事实认定错误，应予纠正。根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋补正和转移登记应提交相应材料，并且应当真实、有效，登记机关应审查是否真实、有效。市住建委担负保障公民不动产财产权益的重要职责，作为登记机关和专职工作人员，本身应具备普通人应具有的查验身份证信息、签字等专业能力。市住建委未尽审查职责，尤其对申请人身份证明和登记申请书的审查，明显存在过错。张润红提交的身份证是伪造的，并且发证机关、住址等身份信息存在明显错误。上诉人2007年办理涉案房屋所有权登记手续时，提交的是二代居民身份证，一代身份证早已作废，市住建委依据张润红伪造的有明显错误�身份证办理涉案房屋补证和所有权转移登记未尽合理审查职责。张润红提交的补证申请书和房屋买卖合同等申请材料，均是冒充上诉人签署的，与上诉人办理涉案房屋所有权登记手续时的签字存在明显差异。综上，一审法院因为房屋买卖合同已被确认为无效合同判决驳回上诉人的赔偿请求，明显认定事实错误。请求二审法院依法改判确认市住建委2009年将上诉人所有的涉案房屋所有权转移到何谷名下的行政登记行为违法。
市规土委、吴刚、北京市住房贷款担保中心均同意一审判决，请求二审法院予以维持。
张润清在指定期限内向一审法院提交了以下证据：1.《房屋所有权证》，证明张润清于2007年7月取得涉案房屋，房屋所有权证书原件至今仍为张润清持有；2.补证登记申请材料、《存量房屋买卖合同》（合同编号C187103）、《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号CX32701），证明申请材料所用身份证系伪造且存在明显错误，合同中签名均不是张润清签署，张润清对此不知情，市住建委未尽合理审查义务；3.（2014）朝刑初字第2600号《刑事判决书》，证明补证登记和所有权转移登记所用身份证是张润红伪造；4.（2015）朝民初字第09728号《民事判决书》及《生效证明书》，证明《存量房屋买卖合同》被确认无效。
市规土委在法定期限内向一审法院提交了以下证据：第一部分为补证登记的证据，包括：《补证登记申请书》、《遗失补证申请》、《北京市房屋登记表》、张润清身份证、《遗失补证公告》、遗失声明、《房屋登记受理通知书》、《房屋登记询问笔录》、《房屋权属证书（证明）领证凭证》，证明张润清取得补证登记房产证。
第二部分为由张润清转移给何谷的证据，包括：《房屋所有�转移登记申请书》、《房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同》、张润清及何谷的身份证、《北京市房屋登记表》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《中华人民共和国契税完税证》、《房屋登记受理通知书》、《房屋登记询问笔录》两份、《房屋权属证书（证明）领证凭证》，证明涉案房屋由张润清转移给何谷，房屋登记机关尽到审慎审查义务，依法办理转移登记。
第三部分为由何谷转移给吴刚的证据，包括：《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同》、何谷及吴刚的身份证、《家庭购房申请表》、结婚证、户口薄、《购房承诺书》、核验结果、《北京市房屋登记表》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《中华人民共和国契税完税证》、《房屋登记受理通知书》、《房屋登记询问笔录》两份、《房屋权属�书（证明）领证凭证》，证明吴刚依法取得涉案房屋的产权证。
第四部分为由吴刚转移给马世民的证据，包括：《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同》、吴刚及马世民的身份证、现场照片、《北京市房屋登记表》、《中华人民共和国契税完税证》、《家庭购房申请表（A类）》、结婚证、明丽身份证、户口簿两份、《购房承诺书》、核验结果、《存量房交易结算自行划转声明》、《房屋登记受理通知书》、《房屋登记询问笔录》两份、《房屋所有权转移登记审核意见》、《房屋权属证书（证明）领证凭证》，证明马世民依法取得涉案房屋的产权证。
第五部分为抵押权设立登记的证据，包括：《房屋抵押权设立登记申请表》、《房屋所有权证》、《房屋抵押贷款合同》、马世民及魏敏的身份证、授权委托书两份、《证明》、《北京市房屋登记表》、《房屋登记询问笔录》、《房屋抵押登记审核意见》、《房屋权属证书（证明）领证凭证》，证明马世民与北京市住房贷款担保中心申请抵押登记。
第六部分为张润清反映问题的材料，包括：《致朝阳区房屋管理局（房屋产权交易厅）领导的一封信》、全球邮政特快专递单、《对张润清来信的处理情况告知》、送达回证，证明张润清在2013年6月26日即已知道被诉登记行为的存在，起诉已超过起诉期限。
市规土委以《房屋登记办法》作为房屋行政登记的规范性文件依据，用以说明市住建委具有对涉案房屋进行行政登记的行政职权，进行涉案房屋的涉诉转移登记符合上述规定。
北京市住房贷款担保中心在指定期限内未向一审法院提交证据。
何谷、吴刚、马世民在指定期限内未向一审法院提交答辩状，亦未提交证据。
经庭审质证，一审法院对上述证据认证如下：张润清提交的证据能够证明涉案房屋的产权登记及补证登记、刑事诉讼及民事诉讼的相关情况，对此予以采纳。市规土委提交的证据与案件事实具有关联性，取得方式和程序合法，符合法定形式要求，能够证明涉案转移登记申请和审查的相关情况，对此予以采纳，但不具有证明转移登记行为合法性的证明力及张润清起诉超过起诉期限的证明力，对此不予采信。
一审法院已将当事人提交的证据随案移送本院。经审查，本院认为一审法院的认证意见并无不当，予以确认。
经审查，本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。
本院另查明，2011年11月25日，涉案房屋的所有权由何谷转移登记至吴刚名下，2013年4月25日，涉案房屋的所有权又由吴刚转移登记至马世�名下。
本院认为，根据《物权法》第十条的规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。同时，《不动产登记暂行条例》第六条规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，办理涉案房屋所有权转移登记的机关是市住建委，根据我市政府机构改革及职能调整现状，目前本市的不动产登记机构是市规土委，故市规土委是本案适格被告，具有相应的应诉职责。
根据《物权法》第十�条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。同时，《物权法》第十二条规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。《房屋登记办法》第十八条和第二十条对房屋登记机构的审查内容、登记申请应符合的条件及查验、询问、补充材料等进行了规定。本案中，涉案房屋所有权转移登记系基于房屋买卖而作出，当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时，提交了《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同》、张润清及何谷的身份证等上述法律、规章确定应当提交的材料，市住建委经查验、询问、审核后认为申请符合登记条件，颁发了涉案×号房屋所有权证，将涉案房屋转移登记至何谷名下，并无不当。
《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，根据已发生法律效力的司法裁判文书，作为涉案房屋所有权转移登记行为前提的房屋买卖合同已被确认为无效合同，且涉及案外人伪造相应材料办理转移登记的情况，故涉案房屋所有权转移登记行为的事实基础已不存在，对于该登记行为，本应予以撤销。鉴于涉案房屋后续又发生所有权转移登记行为，已不具有可撤销内容，故应依法判决确认违法。
综上，一审法院依据《中华�民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销市住建委于2009年10月17日将坐落于北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×单元×号房屋的所有权人由张润清转移登记为何谷的行政行为系适用法律、法规错误，本院应予纠正。张润清的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、第七十四条第二款第（一）项及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院所作（2016）京0105行初323号行政判决；
二、确认北京市住房和城乡建设委员会于二〇〇九年十月十七日将坐落于北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×单元×号房屋的所有权人由张润清转移登记为何谷的行政行为违法。
一、二审案件受理费各50元，均由北�市规划和国土资源管理委员会负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文涛
审 判 员 董 巍
代理审判员 王琪璟
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 孙畅阳
书 记 员 冯雅琼