福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第1478号
原告福建省华侨实业集团有限责任公司，住所地福州市晋安区。
法定代表人黄建华，总经理。
委托代理人院婷婷、林金，公司员工。
被告李庆新，男，汉族，住福州市。
原告福建省华侨实业集团有限责任公司诉被告李庆新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由审判员李卓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建省华侨实业集团有限责任公司的委托代理人院婷婷、林金以及被告李庆新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建省华侨实业集团有限责任公司诉称：2013年4月24日，原、被告签订一份了《福州洋下店面租赁合同》，约定原告将位于福州市某店面、某车库租赁给被告使用，租赁期限为28个月（自2013年4月1日至2015年7月31日），月租金为18000元；租赁期间，承租人擅自转租的或者拖欠租金累计3个月以上的，出租人有权终止合同，收回该租赁物，并要求承租人按照合同总租金的5%支付违约金以及按日租金／每天的1倍支付滞纳金。自从2014年11月开始，被告就未在向原告缴纳租金。此外，被告违反合同约定擅自将本合同项下的租赁物转租给他人。原告发现被告擅自转租后，单方解除了与被告签订的租赁合同。综上所述，被告在承租期间拖欠租金及擅自转租的行为，严重违反了双方的合同约定，已构成违约。原告认为，被告应向原告支付拖欠的租金，并依照合同约定支付滞纳金和违约金。故请求依法判令：被告支付拖欠原告的租金38400元（2014年11、12月、2015年1月1日-1月4日）、违约金25200元、滞纳金190200元，共计253800元（违约金、滞纳金暂计至2015年3月17日）；被告承担本案诉讼费用。
被告李庆新辩称：答辩人同意与原告的租赁合同已于2015年1月4日解除。答辩人只同意支付2个月零4天的租金，不同意支付原告诉请的违约金和滞纳金，且违约金和滞纳金属于重复赔偿，只应按照银行同期贷款利率的4倍计算。原告没有证据证明我擅自将租赁物转租给他人。答辩人要求原告退还我的合同保证金（押金）54000元。
经审理查明：2013年4月24日，以原告福建省华侨实业集团有限责任公司为甲方，被告李庆新为乙方，双方签订一份《福州洋下店面租赁合同》。合同约定，甲方将坐落于福州市某店面（建筑面积为249.7平方米）及某车库（建筑面积为17平方米）出租给乙方使用；租赁期限为2年零4个月，共28个月，自2013年4月1日起至2015年7月31日止；甲方将该租赁物租给乙方作为商业餐饮使用，乙方不得转租；租金每月18000元；每个计租月的第一日缴款（即每月1日），每次缴款一个月，缴款采用转账方式；合同签订之日，原54000元合同保证金仍作为本合同的合同保证金，乙方同意福建省南铝物业有限公司将原合同保证金转给甲方，甲方开具收据给乙方。合同保证金不计利息，租赁合同期满若乙方不再续租也无违约行为则全额退还；未经甲方书面同意，乙方不得转租，转借等，否则甲方有权没收合同保证金、终止合同；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租租赁物：（1）未经甲方书面同意，拆改变动租赁物结构，未经甲方书面同意转租转借的。……（6）拖欠租金累计3个月以上；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该租赁物，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，拆改变动租赁物结构或损坏租赁物。（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该租赁物进行违法活动的擅自转租的。（3）拖欠租金累计3个月以上的。……；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金等内容。合同签订后，双方如约履行，但自2014年11月开始，被告未再向原告缴纳房屋租金。
2014年11月18日，原告向被告发函，要求被告在2014年11月25日之前付清租金和滞纳金。2015年1月5日，原告以特快专递方式向原告再次发函，以被告擅自转租为由，要求解除合同，并要求被告在2015年1月15日前支付3个月租金和相应的滞纳金、违约金。上述两份函件，被告均有收到。
审理中，本院依原告的申请，于2015年4月10日依（2015）晋民保字第97号民事裁定书冻结了被告李庆新在中国民生银行福州鼓楼支行的账户存款。
另查明，讼争租赁房屋总租金为504000元（18000元×28个月）。被告拖欠原告的租金为38400元（18000元×2个月零4天）。
以上事实，有《房屋所有权证》、《福州洋下店面租赁合同》、《福建省华侨实业集团有限责任公司关于要求及时交纳福州洋下店面租金的函》、《关于解除福州洋下店面租赁合同的通知》、《邮政回执》以及双方当事人陈述证实，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，是为合法有效，双方当事人均应按约履行义务。被告作为承租人，理应按约定支付租金。根据双方在合同中约定每个计租月的第一日缴款（即每月1日），拖欠租金累计3个月以上的，出租方有权解除合同，并且承租方应按照合同总租金的5%向出租方支付违约金。因此，被告自2014年11月开始拒付租金的行为已构成根本违约，原告要求支付欠缴租金和违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告辩称违约金过高，应按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告承担违约责任的抗辩理是为合法、合理，本院予以采纳。双方所约定的滞纳金属逾期交纳租金的违约金性质，本案中，原告主张的根本性违约之违约金已得以支持，因此该“滞纳金”诉请本院不予采纳。原告主张被告存在擅自转租行为，但其并没有提供证据予以证明，故该主张本院不予支持。关于被告在答辩中提出要求原告退还合同保证金54000元问题，该答辩意见属于被告提出的诉讼请求，被告应在规定期限内提出反诉，鉴于被告并未提出反诉，故该项请求在本案中不作处理，被告可另行提起诉讼。庭审中，原、被告均表示本案讼争租赁合同已于2015年1月4日解除，于法无悖，应予准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李庆新应于本判决生效之日起十日内向原告福建省华侨实业集团有限责任公司支付所欠缴的2014年11月份、12月份、2015年1月1日起至1月4日止的租金38400元；
二、被告李庆新应于本判决生效之日起十日内向原告福建省华侨实业集团有限责任公司支付违约金10080元（504000元×2%）；
三、驳回原告福建省华侨实业集团有限责任公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5107元，适用简易程序减半收取2553.5元，原告福建省华侨实业集团有限责任公司负担2065.5元，被告李庆新负担488元。财产保全费1789元，原告福建省华侨实业集团有限责任公司负担1447元，被告李庆新负担342元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 李卓
二〇一五年六月十日
书记员 李琳
附本案适用的相关法律条文及执行提示：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
、规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。