辽宁省锦州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽07执异69号
案外人：王洪森，男，1953年8月23日出生，汉族，退休干部，住辽宁省锦州市。
案外人：袁淑贤，女，1954年12月12日出生，汉族，退休干部，住址同上。
被执行人：高明，男，1961年9月11日出生，汉族，户籍所在地辽宁省沈阳市皇姑区。
被执行人：于跃，男，1958年4月8日出生，汉族，户籍所在地辽宁省锦州市古塔区。
被执行人：王桂娟,女,1947年3月20日出生，汉族，退休工人，住辽宁省锦州市古塔区。
被执行人：许世元，男，1950年10月1日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。
被执行人：高丽娟，女，1960年9月24日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。
被执行人许世元、高丽娟共同委托诉讼代理人：王明忠，辽宁华峰律师事务所律师。
在本院执行本院（2012）锦刑二初字第00004号刑事判决及裁定财产性判项一案中，案外人王洪森、袁淑贤于2017年10月12日对执行坐落于锦州市太和区凌川路15-15号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年11月17日举行了听证。案外人王洪森、袁淑贤，被执行人王桂娟，被执行人许世元、高丽娟，被执行人许世元、高丽娟共同委托诉讼代理人王明忠参加了听证，现已审查终结。
案外人王洪森、袁淑贤称，2017年1月13日案外人与被执行人许世元及侯桂芳签订了房屋买卖合同，被执行人将其位于锦州市凌川路15-15号私产，建筑面积120.51平方米一处住宅用房，以总价款62万元出售给案外人王洪森、袁淑贤夫妻二人，合同签订后，案外人一次性支付了购房款，被执行人将此住房及不动产权证于2017年1月20日交付给二位案外人占有至今。根据《合同法》第一百三十条、第六十条及《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，案外人已取得了该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被执行人许世元及侯桂芳应当按约定配合案外人办理房屋过户手续。未及时办理过户手续，因该集资房产权证未满二年。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。事实上，案外人后得知，此住房查封扣押并不在本案清单之列，是因被执行人与赵桂香“民间借贷”一案，立案在先，于2008年6月已被凌河区法院先行查封，后于2016年10-12月在执行局强制执行过程中，进行启封、出售，售房款被执行57.8万元，由被执行人许世元的代理人许刚代送交凌河区法院刘竹法官经办。综上，锦州市凌川路15-15号住房属于案外人在锦州中院查封8个月之前已购买合法占有，与本案并没有关联，请贵院依法停止对此住房的强制执行，并解除查封扣押，以维护案外人的合法权益。
被执行人许世元称，我于2004年购买锦州市凌川路15-15号房屋，建筑面积120.51平方米，该房产是在本人犯罪前与妻子侯桂芳的合法财产，与犯罪行为无关，始终不在案件执行范围内。2017年9月8日法院查封前已出售，2017年1月13日我、侯桂芳与二案外人签订了买卖合同，将锦州市凌川路15-15号房屋以62万元出售。房屋在2006年8月于凌河区法院因民事案件查封，法院执行后执行了57多万元，这个房子不是在刑事案件之内。2017年1月20日已经交付给二案外人，实际产权归二案外人所有。
被执行人王桂娟、高丽娟对案外人的请求无异议。
本院查明，辽宁省锦州市人民检察院指控被告人高明、于跃、许世元、王桂娟犯集资诈骗罪，被告人高丽娟犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪一案，本院于2013年4月11日作出（2012）锦刑二初字第00004号刑事判决，判决：一、被告人高明犯集资诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；与前罪所判刑罚有期徒刑二年六个月，并处罚金人民币20万元实行数罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；二、被告人于跃犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币50万元；与前罪所判刑罚有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币15万元实行数罪并罚，决定执行有期徒刑十五年六个月，并处罚金人民币65万元；（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2007年6月15日起至2022年12月14日止。罚金在判决发生法律效力后一个月内缴纳。）三、被告人许世元犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币20万元；（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2009年11月19日起至2014年11月18日止。罚金在判决发生法律效力后一个月内缴纳。）四、被告人王桂娟犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币5万元；（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2009年11月19日起至2013年5月18日止。罚金在判决发生法律效力后一个月内缴纳。）五、被告人高丽娟犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币20万元；（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2009年12月23日起至2013年12月22日止。罚金在判决发生法律效力后一个月内缴纳。）六、被告人高明、于跃、许世元、王桂娟的违法所得予以追缴，返还被害人。被告人高明、于跃不服，向辽宁省高级人民法院提出上诉。辽宁省高级人民法院于2013年7月16日作出（2013）辽刑二终字第44号刑事裁定，裁定：驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，本院于2017年3月7日对判决涉及的财产性判项部分立案执行。在执行过程中，本院发现该判决第20页正文部分第八行判决第六项“被告人高明、于跃、许世元、王桂娟的违法所得予以追缴，返还被害人”需进一步明确。2017年8月10日，本院作出（2012）锦刑二初字第00004号刑事裁定，补充裁定：被告人高明、于跃共占用的集资款人民币13956395.70元，依法予以追缴，返还被害人。依法处理在案的财物（后附扣押财物清单）；不足部分，责令被告人高明、于跃共同退还；被告人高丽娟在3964695.67元内与高明、于跃承担共同退还责任；被告人许世元在295万元内与高明、于跃承担共同退还责任（其中许世元未取走部分予以扣除）。扣押在案财物清单内容为：1、高明存款1188361.22元（已划扣至本院账户）。2、于跃存款68426.33元（已划扣至本院账户）；于跃在中信建投证券股份有限公司锦州解放路证券营业部25610283账户的基金市值13913元。3、许世元上缴至本院账户的店补19万元；位于锦州市古塔区和平路三段22-17号、延安路2段10
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98号、富锦家园15-15号房屋。4、高丽娟存款61571.43元；锦州华庭2-88号房屋。5、于天娇北京国信证券股份有限公司620000222309账户股票；建设银行锦州分行0620019980130531996存款37281.46元；花旗银行北京支行6210630000186608存款3472.45元；花旗银行北京支行7000034423账户基金。6、王小龙北京市丰台区青塔西路58-13-7房屋。本院于2017年3月7日对本院（2012）锦刑二初字第00004号刑事判决财产性判项部分立案执行，并于2017年9月8日作出（2017）辽07执61号执行裁定，查封被执行人许世元名下坐落于锦州市凌川路15-15号，房照号：100007026的房屋。查封期限为三年。案外人王洪森、袁淑贤向本院提出异议。
另查明，2017年1月13日，许世元、侯桂芳（甲方）与案外人王洪森、袁淑贤（乙方）签订房屋买卖合同，该合同约定的主要条款为：甲方将案涉房屋（坐落于锦州市太和区凌川路15-15号，建筑面积121.51平方米，房屋用途为住宅）以人民币62万元价格转让给乙方，乙方于2017年1月13日向甲方支付定金5万元，于2017年1月23日支付剩余房款57万元，乙方保证一周内付清余款；甲方于乙方付清全部房款之时，将房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付；由于该房办房证未满两年，所以等待满两年后办理房屋所有权证，甲方配合乙方办理，过户所发生的相关费用由乙方承担。2017年1月20日，王洪森从锦州银行取款15万元，存入侯桂芳姐姐候桂荣锦州银行帐户，并于同日通过账户跨行汇款方式将41.7万元转入许世元儿子许刚中国工商银行锦州市古塔支行帐户。经双方协商，许世元为王洪森、袁淑贤减免房款3000元，该房最终以人民币61.7万元成交，许世元于当日将房屋及产权证书交付给王洪森。
又查明，许世元、侯桂芳于2014年7月1日经锦州市凌河区人民法院调解离婚，于2016年12月19日取得案涉房屋的产权证书，该房权利人登记为许世元、侯桂芳，为二人共同共有。本院（2012）锦刑二初字第00004号刑事判决及裁定均未涉及该房屋。案涉房屋系许世元2004年通过集资购得，曾因赵桂香诉许世元民间借贷纠纷一案于2014年11月27日被锦州市凌河区人民法院查封，锦州市凌河区人民法院于2016年10月25日裁定拍卖该房屋。许世元陈述其通过向候桂荣等人借款，由其子许刚将57.8万元交凌河区法院，房屋得以解封，后办理了产权证书，要求王洪森将15万元存入候桂荣帐户是为了偿还借款。赵桂香系刑事案件被害人之一。
再查明，锦州市不动产登记中心于2017年11月30日出具情况说明，证明案涉房屋于2017年1月13日至2017年9月7日之间可以办理转移登记手续。
本院认为，本案的主要焦点是案外人王洪森、袁淑贤对本案执行标的（登记在许世元、侯桂芳名下的坐落于锦州市太和区凌川路15-15号房屋）是否享有足以排除执行的权利。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，应当具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。
案外人王洪森、袁淑贤在本院查封涉案房屋之前，已与许世元、侯桂芳签订了房屋买卖合同，并支付了全部价款，且已合法占有案涉房屋。因许世元、侯桂芳与案外人王洪森、袁淑贤在房屋买卖合同中约定，由于该房办房证未满两年，所以等待满两年后办理房屋所有权证，故应认定未办理过户登记系非因买受人自身原因。案外人王洪森、袁淑贤对本案执行标的享有的权利足以排除执行。
综上，案外人王洪森、袁淑贤的异议请求成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
撤销本院2017年9月8日作出的（2017）辽07执61号执行裁定。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。
审 判 长 刘艳芬
审 判 员 庄丽洁
审 判 员 姚雪峰
二〇一八年二月二十八日
法官助理 韩 双
书 记 员 郭晶晶