浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）嘉平民初字第1385号
原告：平湖市新保复合制品有限公司。
法定代表人：吴祥松。
委托代理人：王中强。
被告：浙江吴淞建设机械有限公司。
法定代表人：彭世有。
委托代理人：钱林华、高加浩。
原告平湖市新保复合制品有限公司为与被告浙江吴淞建设机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2011年10月9日向本院起诉，本院于同日受理，依法由代理审判员白燕独任审判，于2011年11月10日及2012年7月18日公开开庭进行了审理，2013年11月20日改由审判员张慧继续审理，并于2013年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王中强，被告的委托代理人钱林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平湖市新保复合制品有限公司诉称，2009年7月15日，原告与被告（原企业名称平湖市依斯特五金制品有限公司，2010年11月22日变更为现名）签订合作协议书1份，双方约定被告将坐落于兴业路33号（建筑面积4000平方米）的厂房及办公用房出租给原告。租期10年，第一至五年租金等费用共计每年300000元，第六至十年提高至330000元，原告缴纳给被告保证金200000元。使用期满，原告添置的设备等非固定设施可由原告收回，而对于装饰、装修等固定部分，原告放弃收回，归被告处置。使用期内，任何一方违约，须向守约定支付违约金（按年使用金的20%计算）。合同签订后，原告即按时交纳使用费，被告也将房屋交给原告使用。由于系长期租赁，并且原告生产产品对环境要求较高，原告对所租用的房子进行了严格装修，为此原告实际花费了上百万元。2010年11月1日，被告通知原告要求解除合同，原告未予同意。之后，被告找原告协商及通过发律师函，要求与原告解除合同，并承诺只要原告同意解除合同，相关损失由被告赔偿，有关装修费由原告自行委托评估。2011年5月20日，原告与浙江雅乐思电器科技股份有限公司签订了厂房租赁合同书1份，从2011年6月20日起，原告以每平方米101.05元的价格租下了较为偏远的一处厂房，进行了装修，并于2011年9月中旬开始搬迁。2011年8月22日，经平湖市正元资产评估事务所评估，本案所涉房屋装修费用为500477.50元。由于被告单方解除合同，给原告造成的损失有：装修费用残值重置价400382元，今后8年房租差价约833680元，2011年6月20日至同年9月19日新租房屋装修期间房租105600元，设备搬迁费69750元，其他物品搬迁费62089.50元，停产一个月利润损失20247.13元，工资支出98373.50元，评估费2500元，合计1530532.63元，尚未考虑后五年的物价上涨因素。故原告起诉要求判令被告赔偿原告因单方解除《合作协议》所应支付的违约金60000元，并赔偿原告由此造成的损失1592622.13元。本案在审理过程中，原告撤回了要求被告赔偿原告因单方解除《合作协议》所应支付的违约金60000元的诉讼请求。
被告浙江吴淞建设机械有限公司辩称，原、被告双方确实签订了房屋租赁协议，但被告早在2010年11月份就已经通知原告要求解除租赁协议，原告有足够的时间来准备，故对于原告主张的各项损失，不予认可，并且被告为原告另行找好了适用于原告经营的厂房，但是原告不予接受，而之后自行找了另外的厂房，原告起诉的厂房租赁价格明显高于市场价格。被告与原告解除合作协议，原告存在实际损失，被告愿意赔偿，但是原告起诉的数额高于实际损失，故请求法庭依法判决。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1、合作协议书（附图）1份（复印件），证明原、被告签订协议约定租房事宜。
2、2010年11月1日的通知书（复印件）、2011年1月21日的协商笔录（复印件）、2011年5月13日的律师函（原件）、被告出具的解除合作协议书证明（原件）各1份，证明被告自2010年11月起提出要求解除合同、自愿承担违约责任，并有意强行清退原告。
3、工商变更登记3份（复印件），证明被告名称变更情况。
4、厂房租赁合同1份（原件），证明原告自2011年6月20日起另租厂房开始装修，年租金422400元，物业管理费每年22800元。
5、资产评估报告书1份、评估费发票1份，证明原告租赁涉案厂房后进行了装修，被告在单方解除租赁合同后，让原告自行委托评估，原告委托评估后确认了装修的价值。
6、报价单1份、合同1份、信函1份、机票电子购买单（均为原件），证明搬迁所需费用，以及报价单上的费用已经实际履行。
7、2010年10月利润表、资产负债表各1份（复印件），证明原告上一年同期利润，用于计算原告搬迁期间停产损失。
8、银行打款凭证2份（复印件），证明原告向被告支付2011年9月到2012年房租后，被被告退回。
9、2011年8月工资发放表1份，证明原告搬迁期间工人工资损失。
10、记账凭证、发票等43份，证明原告为租赁房屋进行装修而购买的部分原材料及费用，印证了评估报告中所评估的范围是原告装修的。
11、资产负债表1份、损益表1份，进一步证明原告提供的证据七中上一年同期利润，用于计算原告搬迁期间的停产损失。
12、2011年11月30日的中国农业银行交易回单1份，证明原告停产期间发放的职工工资，用于计算原告搬迁期间工人工资损失。
13、中国农业银行电子交易回单5份，与原告提供的证据4相印证，证明从2011年6月起原告所支付的二年的租金。
被告的质证意见：对证据1的真实性无异议，但是对于装修部分，原告不一定要进行装修，且合同约定任何一方违约，只需赔偿合同价款的20%。对证据2的真实性均无异议，对原告所要证明内容有异议，调查笔录中被告已经明确要求原告在2011年6月30日之前搬迁，而且提供了新厂房给原告使用，协商笔录中没有关于装修花费1000000元事实，被告委托律师对原告进行催告要求搬迁，不存在威胁强迫，出具证明也说明了原告提出了无理赔偿的要求，导致原、被告无法达成一致协议，原告自行委托评估是可以的，但是对评估的范围应该由双方确定。对证据3无异议。对证据4的真实性无法确认，是原告与案外人所签订，真实的租金无法确认，物业管理费也只是保安费，不属于租金范围。对证据5，对该报告由评估机构所出具的真实性无异议，但该评估报告是原告单方在场的情况下所作出，评估范围均是根据原告所指的范围进行，不能证明该厂房是由原告装修的，对评估的装修价值不能确认，对评估费发票的真实性无异议。对证据6中合同及报价单的真实性无异议，但报价单和合同是否最终履行需要其他证据佐证，即使履行了，搬迁费也是必然发生的费用；因信函系在境外所形成，对其真实性有异议；对电子购票单的真实性有异议，该单据只有单位的盖章，没有航空公司的标识，与本案无关联性。证据7是原告单方制作的，无法体现真实的情况，即使其2010年10月原告有这个利润，也不能证明每个月都是这个利润，所以不能作为损失计算的依据。对证据8的真实性无异议，但是原告在汇款前已经知道被告要求解除合同，2011年1月的协商笔录中被告已经明确告知原告要解除合同，故被告在收到租金后及时退回了。证据9是原告单方制作的工资表，原告停产是必然发生的，但原告的这个损失不应该由被告承担。对证据10的真实性、关联性均有异议，是原告单方制作的凭证，不能证明与租赁房屋的关联性。对证据11的真实性无法确认，且不能以此作为下一年停产损失的依据，而且原告的停产是必然发生的，不存在搬迁损失的问题。对证据12的真实性无异议，但是无法证明这是原告搬迁期间发的停工工资，与本案缺乏关联性，而且这是在第一次开庭后发生的工资发放，即使所发放的是停产期间的工资，原告的停产也是必然要发生的，不能作为要求被告赔偿的依据。对证据13的真实性无异议，但是原告没有权利主张这笔费用，被告在终止合同的时候已提供了相应的厂房给原告，但原告不要，而是选择了租金价格贵的厂房，那么这笔费用应该由原告自己承担。
针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：
收条1份（复印件），证明原告收到了被告退还的保证金200000元，以及原告同意终止合作协议。
原告的质证意见：原告的确收到了200000元保证金，原告同意终止合作协议的前提是被告自愿承担违约责任。
在庭审中，经被告的申请，平湖市正元资产评估事务所（以下简称正元评估事务所）的评估人员陆忆舟（女，1963年9月28日出生，汉族，住平湖市当湖街道城南新村31幢2单元301室，系正元评估事务所的法定代表人）出庭接受质询，答复如下：原告提供的资产评估报告书是正元评估事务所受原告委托所出具，评估的范围是去现场勘查后，由原告指定的，一个车间大约2100多平方米，边上一间仓库大约700平方米，办公室三层大约1700多平方米，一共大约4500平方米。在评估的时候，原告提供了原、被告的租赁合同。
原告的质证意见：据评估人员的回答，评估的范围只能是个大概的估计，评估机构是在原告所承租的厂房范围内进行评估，该部分装修的问题在合作协议中约定，被告只是厂房出租，装修装饰等是原告完成的。原告也是在被告的授权下委托的评估，不需要被告人员的到场。被告没有提供相应的证据证明该部分是由被告装修的。
被告的质证意见：其中一个车间面积的确是2100平方米，但是边上的仓库是1200平方米，评估机构只评估了700平方米。评估机构评估的范围是将被告的一幢办公楼全部进行了评估，但是该办公楼并没有全部租赁给原告，评估的范围并不是全部由原告所装修，而是被告原来装修的。评估人员也证明，在评估时没有被告的人员在现场确认范围。对评估的平方数是确定的，评估报告后附图有厂房的平方数，原告的辩解是不能成立的。如果原告要主张该部分是原告装修的，那么需要原告提供证据。合作协议上写明房屋老旧破损是由被告来装修的，那么租赁给原告的时候厂房肯定是新的，装修是被告完成的。
本院认证意见：一、对于原告提供的证据：证据1、2、3、8、13的真实性被告均无异议，本院予以认定。证据4，结合原告提供的证据13，证据相互印证，可以证明原告另外租用了厂房，并支出了租金，本院予以认定。证据5，对于评估报告，结合评估人员出庭接受质询所作的答复，该评估报告的确是在原告单方委托的情况下所作出，但是在原告提供的证据2解除合作协议书证明中，被告明确要求原告自行委托评估公司对原租赁厂房的装修进行评估，故被告对原告单方委托评估提出的异议不成立，现原告所委托的评估机构具有相应的评估资质，且所出具的评估结论，被告虽提出异议，认为范围不对，但未提供有效证据证实，故本院对于该评估报告及评估费发票予以认定。证据6，对于其中的合同的真实性被告无异议，且搬迁的事实均已发生，本院予以认定；报价单的真实性被告虽无异议，但原告未提供相关证据佐证费用的支出，不能证明与本案的关联性，本院不予认定；对于信函及机票电子购买单，由于证据系境外形成，且不能证明与本案的关联性，本院不予认定。证据7、9、10、11均系原告单方所制作，不能作为计算原告的损失的依据，本院不予认定。证据12，被告虽对证据的真实性无异议，但原告未提供证据证实所发放的工资均系原告搬迁期间的工资损失，故本院不予认定。二、对于被告提供的证据的真实性本院予以认定。三、对于评估人员出庭接受质询所作的回答，本院予以认定。
经审理，本院认定的事实如下：2009年7月15日，原告与平湖市依斯特五金制造工业有限公司（以下简称依斯特公司）签订合作协议书，约定依斯特公司将坐落于平湖市钟埭街道兴业路33号（建筑面积4000平方米，详见平面图）的厂房及办公用房提供给原告开办公司，房屋使用期限自2009年9月18日至2019年9月17日，2009年9月18日至2014年9月17日，原告每年使用费300000元，2014年9月18日至2019年9月17日，原告每年承担使用费330000元，原告于2009年8月18日前支付依斯特公司第一年度费用，于2010年8月15日前支付下一年度费用，以此类推；使用期内的水费、电费、电话费等由原告承担；原告向依斯特公司缴纳保证金200000元；依斯特公司于2009年8月18日前将上述房屋交付给原告，使用期满，原告添置的设备等非固定设施可由其自行收回，装饰、装修等固定部分，原告放弃收回，归依斯特公司处置；使用期内，双方任何一方违约，违约方须向守约方支付违约金，按原告支付给依斯特公司的年使用费的20%计算。
合同签订后，原告按约向依斯特公司支付费用，并对厂房及办公用房进行了装饰、装修。2010年11月1日，依斯特公司向原告发出通知，要求提前与原告解除租赁合同，并要求原告于2011年6月30日前将房屋腾空交还依斯特公司，依斯特公司愿意按合同约定承担违约责任。原告不同意解除合同。
2010年11月22日，依斯特公司变更名称为浙江吴淞建设机械有限公司，即为本案被告。
2011年1月起，原、被告就解除合同进行多次协商，被告通过律师协调及委托律师函告原告，被告要求解除租赁合同，由原告腾空房屋，并自愿承担违约责任。但双方未就违约赔偿问题达成一致意见。2011年5、6月份，被告要求原告尽快租赁其他厂房搬迁，被告要求原告自行委托评估公司对原租赁厂房装修进行评估，有关赔偿事宜由原告向法院起诉，由法院判定被告违约所应支付的赔偿额。
应原告的委托，平湖市正元资产评估事务所以2011年8月22日为基准日，对原告所租赁办公楼及车间内部装修的市场价值进行评估，并于2011年8月31日出具平证评报（2011）第075号资产评估报告书1份，结论为：原告租赁的办公楼及车间内部的装修费用总价值为500477.50元，截止评估基准日止，评估价值为475000元。原告支出评估费2500元。
2011年5月20日，原告与浙江雅乐思电器科技股份有限公司（以下简称雅乐思公司）签订厂房租赁合同书1份，约定原告向雅乐思公司租赁该公司1#厂房，面积为一层1540平方米，二层2640平方米，合同期从2011年6月20日至2014年6月19日止，其中一层年租金为184800元，二层年租金为237600元，合计422400元等。合同签订后，原告依约向雅乐思支付租金，并对厂房进行了装修。
原告向被告支付厂房租金至2011年9月17日，2011年9月原告开始从原租赁厂房搬迁至向雅乐思公司所租赁厂房，并于2011年10月腾空原租赁厂房。2011年9月27日，被告将合同的保证金200000元返还给了原告。
2011年9月23日，原告与平湖市蚂蚁搬家队签订合同书1份，约定将原告的全部设备、仓库面料、办公用品等搬到新租赁厂房，共计搬迁费62089.50元。
本院认为，原告与依斯特公司于2009年7月15日所签订的合作协议书，根据原、被告的陈述及合同的内容，双方之间应为房屋租赁关系。被告在合同期内提前解除双方的租赁合同，已构成违约，被告应承担相应的违约责任。原告撤回要求被告支付因单方解除《合作协议》的违约金60000元的请求，未违反法律规定，本院予以准许。对于原告要求被告赔偿因单方解除《合作协议》造成损失的请求，符合法律规定，应予准许，对损失的范围及金额认定如下：
1、对于原告提出原租赁房屋的装修费用残值损失400382元，由于原、被告在合同中约定的租赁期限为十年，而原告在装修后仅使用了二年，经评估装修的总价值为500477.50元，在评估基准日尚有475000元的价值，现原告要求按装修的总价值分摊成十年，每年折旧50047.75元的标准计算，使用二年后的装修的剩余价值为400382元，该方法计算的剩余价值低于评估的剩余价值，原告要求以此确定为原告的装修损失，在合理范围内，本院予以认定。
2、对于原告提出的今后8年原房屋租金与新租赁房屋租金之间差价损失833680元，由于原告两次所租赁房屋的地段、结构、设施及面积等均有差异，必然会造成租金价格的不一致，两者的租金价格没有可比性，故原告认为造成了租金损失，依据不足，本院不予认定。
3、对于原告提出的从2011年6月20日至同年9月19日，原告对新租厂房进行装修，期间所产生的房屋租金损失105600元，根据原、被告原陈述，原告在租用新厂房后，从2011年6月20日开始支付租金，因装修新厂房直至2011年9月才开始搬迁，并且原告支付被告租金至2011年9月17日，故原告提出三个月的房屋装修期，在合理范围内，本院予以支持；原告租赁新厂房并支付了房租，但因新厂房的装修并未实际使用新厂房，造成了房租损失，故对于原告按新租厂房的租金价格计算装修期租金损失为105600元，本院予以认定。
4、对于原告提出的设备、物品等搬迁费62089.50元，有相关合同佐证搬迁的费用及内容，且搬迁已实际发生，本院予以认定；对于设备拆迁技术指导费69750元，原告未提供有效证据证实，本院不予认定。
5、对于原告提出的评估费损失2500元，系因被告解除合同的原因而支出的费用，本院予以认定。
6、对于原告提出的停产一个月利润损失20247.13元，工资支出98373.50元，合计1530532.63元，原告并未提供有效证据证实损失存在及损失的金额，本院不予认定。
综上，被告应赔偿原告的损失为：房屋装修损失400382元、新租赁厂房装修期间租金损失105600元、设备及物品等搬迁费62089.50元、评估费2500元，合计570571.50元。对于原告提出的其他损失，未提供有效证据证实，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告浙江吴淞建设机械有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告平湖市新保复合制品有限公司经济损失570571.50元；
二、驳回原告平湖市新保复合制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19674元，减半收取9837元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 张 慧
二〇一三年十二月十八日
书记员 怀笑晶