安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0103民初7049号
原告：林俊，男，汉族，1971年9月22日出生，住合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：李锐，安徽万世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晨，安徽万世律师事务所实习律师。
被告:安徽国泰房地产开发有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区霍邱路87号。
法定代表人：郑立，总经理。
委托诉讼代理人：汪竹青，安徽新信律师事务所律师。
原告林俊与被告安徽国泰房地产开发有限公司(以下简称国泰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林俊的委托诉讼代理人李锐、陈晨及被告国泰公司的委托诉讼代理人汪竹青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
林俊向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付原告自2011年8月1日至2014年7月31日的商铺返租费，共109095.36元；2、请求法院判令被告立即给付原告自2014年8月1日至2016年9月30日的商铺租金，共67535.22元；3、被告承担本案的诉讼费用。
在本案庭审过程中，林俊撤回了其第一项诉讼请求；变更第二项诉讼请求为：“请求法院判令被告立即给付原告自2014年8月1日至2016年12月1日的商铺租金共计人民币97468元（按每年房屋总价值696247元的6%为41775元，每月为3481元计算28个月）自2016年12月后按每月3481元给付租金”。
事实和理由：2011年，被告对其开发的城隍庙大世界商贸馆（三期）对外推广销售；原告看到宣传资料，其中用表格列明了购买商铺后的返租形式。原告基于对宣传单中被告单方承诺的信任，并经咨询现场销售人员确认与宣传资料一致后，于2011年8月1日与被告签订了《房屋买卖合同》，约定，购买了位于霍邱路××大世界××室，房屋建筑面积15.54平方米，房屋总价款为519501.73元；并于当日办理了合肥市商品房网上认购备案。根据买卖合同约定，原告采取按揭方式付款，首付款264501.73元于2011年8月1日支付，剩余房款255000元于2011年8月3日办理了按揭贷款。2011年11月22日，被告为原告开具了销售不动产统一发票，金额为519501.73元。2011年12月7日，原告完成了契税缴纳。2011年12月9日，原告取得了房地产权证。签订合同后，原告于2011年8月1日即按双方的约定，将该商铺返租给被告，直至2014年7月30日，被告并未按照约定履行给付原告返租费用，即房屋总价款的21%。此后，被告也一直未给付原告每年房屋总价款6%的租金。为维护自身的合法权益，特具文起诉，请求公正判决。
国泰公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实依据，原被告双方房屋成交价格是519501.73元，即使租赁关系成立，应当以此为基数计算租金；二、由于本案原告并没有与被告及相关经营单位签订经营协议，原告不享有向被告追偿租金权利；三、房屋出租租金计算事实上并不是以房屋出售价格为基数，而是以商铺面积计算租金，因此请求法院在查明事实基础上维护被告权利。
本院经审理查明事实如下：国泰公司为推广销售其开发的城隍庙大世界——家饰婚庆用品大世界印发了宣传资料，载明“为保障投资者的稳定高回报，对投资商铺的业主给予统一经营、即买即获3年租金、10年内6%保底租金、10年后125%回购的优势政策……”；同时该宣传资料列明了1-3年的返租形式为“前三年共返租21%，……，直接从总房款中扣除”；4-10年的返租形式为“每年保底返租6%”;在备注栏载明“前三年返租期满后，客户可自由选择：A收回商铺使用权，不参加返租，客户自行选择出租或自营（业态必须符合商场定位）；B继续交给商管公司统一运营，享受第4-10年的返租保底6%的收益模式”。
2011年7月8日，林俊与国泰公司签订了《城隍庙大世界商铺认购书》，林俊认购了城隍庙大世界2商铺，建筑面积15.54平方米，总价696247元；该认购书载明了优惠政策为“签合同时：1、在总价基础上96折；2、VIP卡客户自领卡之日起至2011年7月7日止每日总价贰佰元优惠；3、在1、2项优惠基础上一次性返3年21%租金”。2011年7月31日，经国泰公司审核，林俊认购的商铺标价为696247元，优惠方式为：“96折+200元×54天=38649.88元；返租21%为138095.40元”；优惠后合同总价为519501.73元。2011年8月1日，林俊与国泰公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，林俊购买的商品房为城隍庙大世界商贸馆2层229号；该商品房价款为总金额519501.73元；付款方式为：首付房款264501.73元应在2011年8月1日前支付，剩余房款255000元办理按揭贷款；该合同附件约定交付期限为：出卖人在买受人结清该商品房全款后交付乙方使用（含分期付款、按揭贷款）。合同签订后，林俊向国泰公司支付了首付房款，并与交通银行安徽省分行《个人房产抵押贷款合同》。2012年6月1日，交通银行安徽省分行将林俊所贷255000元付至国泰公司账户。此后，林俊并未与城隍庙大世界商贸馆的商管公司签订委托经营合同；但林俊购买的城隍庙大世界商贸馆2层229号商铺一直由国泰公司委托商管公司对外出租使用至今。林俊认为国泰公司未向其支付租金收益，遂诉至本院。
本院认为：国泰公司在其宣传广告中对所售商铺的返租形式进行了说明和承诺，应当视为合同要约；林俊与国泰公司签订了《商品房买卖合同》，并享受了以1-3年的返租21%的租金充抵购房款的优惠，应当视为林俊对国泰公司所承诺的返租方式的认可，故林俊与国泰公司就其所购商铺的返租已达成合意，双方当事人之间租赁合同关系事实存在，双方当事人均应按约履行。
对于租赁期限的认定。林俊与国泰公司签订的《商品房买卖合同》附件对房屋交付的时间明确约定为“出卖人在买受人结清该商品房全款后交付乙方使用（含分期付款、按揭贷款）”。双方当事人虽然在2011年8月1日签订了《商品房买卖合同》，但在林俊结清全部房款前，其所购商铺尚不具备交付条件，故林俊以签订《商品房买卖合同》的时间作为租赁期限的起算时间没有事实和法律依据，本院不予支持。林俊所借银行贷款于2012年6月1日发放至国泰公司账户，至此林俊的购房款全部结清，国泰公司应当向林俊交付房屋，双方当事人之间的返租合同应当自此时开始计算租赁期限。故双方当事人之间1-3年的租赁期限应为2012年6月1日至2015年5月31日；此后，林俊未与商管公司签订委托经营合同将其所购商铺交由商管公司统一运营，但国泰公司亦未将林俊所购商铺交还给林俊，故林俊与国泰公司之间形成不定期租赁关系，国泰公司应当向林俊支付租金占用房屋期间的房屋使用费。
对于租金标准的认定。国泰公司在2011年7月31日对林俊所购商铺优惠方式及价格审核单上明确了1-3年返租21%的租金为138095.40元，据此可以看出国泰公司认可的1-3年返租租金的计算基数为657597.12元，即在标价696247元的基础上按照“1、在总价基础上96折；2、VIP卡客户自领卡之日起至2011年7月7日止每日总价贰佰元优惠”之后的金额。在3年返租期满后，国泰公司未将商铺返还林俊，且没有提供证据证明双方当事人对租金计算标准重新进行了约定，故国泰公司理应按照1-3年返租租金计算基数，以宣传广告所载明的年租金6%标准向林俊给付实际占用期间的房屋使用费。但经本院向城隍庙大世界商管公司核实，现林俊所购商铺对经营户出租价格约为每月120元/平方米，基于公平原则为兼顾双方当事人的利益，并为维护市场稳定，本院确定以双方当事人所签《商品房买卖合同》中确定的房屋价款519501.73元作为1-3年返租期满后的租金计算基数。经折算，林俊所购商铺自2015年6月1日至2016年12月31日的房屋使用费为49352.66元（519501.73元×6%÷12个月×19个月）。对于2017年1月1日之后，国泰公司继续使用林俊所购商铺所形成的房屋占用费，林俊可另行主张，本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告安徽国泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林俊房屋使用费49352.66元（该房屋使用费自2015年6月1日计算至2016年12月31日止）；
二、驳回原告林俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3833元减半收取为1916元，由原告林俊负担1336元；由被告安徽国泰房地产开发有限公司负担580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 朱江
二〇一七年二月九日
书记员 王蓓
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。