山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）薛商初字第742号
原告：中国建设银行股份有限公司枣庄薛城支行，住所地：薛城区永福北路1334号。
负责人：祝汉甲，行长。
委托代理人（一般代理）：殷其沛，该行工作人员。
被告：三托集团有限公司，住所地：枣庄高新区天安二路。
法定代表人：丁延栋，经理。
委托代理人（特别授权）：赵长森，山东长明阳律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：张琳，山东长明阳律师事务所律师。
被告：徐永。
被告：高军委。
原告中国建设银行股份有限公司枣庄薛城支行（以下简称薛城建行）与被告三托集团有限公司（以下简称三托公司）、徐永、高军委金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告薛城建行委托代理人殷其沛、被告三托公司的委托代理人赵长森到庭参加诉讼，被告徐永、高军委经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告薛城建行诉称，2009年6月11日，被告徐永、高军委共同向原告申请贷款壹拾伍万伍仟元整，用于购房。2009年6月12日，被告徐永、高军委与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：被告徐永、高军委向原告借款155，000元用于购买被告三托公司开发的世纪尚品3号楼18层05号的住房，期限为10年。被告徐永、高军委如不按时偿还借款本息即构成违约，原告有权解除借款合同关系，宣布贷款到期，要求被告徐永、高军委立即偿还借款本息。被告徐永、高军委用其所购买的世纪尚品3号楼18层05号的住房设置抵押，并办理预售商品房抵押登记。被告三托公司为上述贷款担任连带责任保证人。截至2016年2月28日，被告徐永、高军委尚欠借款本金62，283.38元、利息370.27元。为此，原告诉至法院，要求：1、、解除与被告徐永、高军委的借贷合同关系；2、判令被告徐永、高军委偿还借款本金62，283.38元及利息（截至2016年2月28日利息为370.27元；以借款本金62，283.38元为基数，自2016年2月29日起按年利率7.35%计算至判决生效之日止。）；3、原告对被告徐永、高军委位于高新区世纪尚品3号楼18层05号的住房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告三托公司对上述债务承担连带清偿责任；5、诉讼费由被告承担。
被告三托公司辩称，原告与被告徐永、高军委之间系抵押借款合同关系，被告三托公司是对原告与被告徐永、高军委之间的抵押借款合同提供担保。原告应先向被告徐永、高军委主张权利，以被告徐永、高军委抵押的房产优先受偿，不足部分才能向被告三托公司主张权利；根据担保法第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。原告在没有向提供物的担保的债务人（即被告徐永、高军委）主张权利的情况下，已从被告三托公司账户上扣划保证金48，740.18元用以支付该笔借款本息，显然违反上述法律规定。故，原告应返还其所扣划原告的保证金48，740.18元。
被告徐永、高军委未作答辩。
经审理，本院认定，2009年5月16日，被告三托公司与原告薛城建行签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定：为保证原告债权实现，被告三托公司愿为原告与因购置坐落于世纪尚品项目所属房产（住房／商业用房住房／或商业用房）而与之发生借贷关系的全部债务人提供担保。本最高额保证所担保的债权是指自2009年5月16日至2016年5月15日期间（即“债权确定期间”）因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款担保本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费用、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；被告三托公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证，担保责任的最高限额为伍仟万元整。保证期间按原告对每个债务人发放的单笔借款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押亦生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的其他权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保方式何时成立、是否有效、不论其他担保方式是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告三托公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告三托公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，被告三托公司不提出任何异议。被告三托公司在本合同生效之日起十个银行工作日内在原告处开立专项保证金账户。对于被告在本合同项下的全部应付款项，原告有权直接从保证金专户中划收，不足部分，原告有权从被告三托公司在中国建设银行系统开立的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知被告三托公司。被告三托公司已阅读本合同的所有条款。应被告三托公司要求，原告应经就本合同做了相应的条款说明。被告三托公司对本合同条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解。
2009年6月11日，被告徐永、高军委向原告薛城建行申请贷款，用于购买被告三托公司销售的位于枣庄高新区天安二路西侧的世纪尚品的房屋一套。
2009年6月12日，原告薛城建行与被告徐永、高军委签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370646244-011-2009000170）。该合同载明：被告徐永，高军委向原告薛城建行借款壹拾伍万伍仟元，用于购买被告三托公司销售的位于世纪尚品第3楼18层05号房屋一套，借款期限壹佰贰拾个月（即2009年6月15日至2019年6月15日）。其执行贷款利率为浮动利率。即在基准利率水平上下调30%；该利率起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率在所执行贷款利率的水平上上浮50%。该借款一次性转入被告徐永、高军委制定的被告三托公司的账户。被告徐永、高军委的还款方法为按月等额本息还款法。被告徐永、高军委如不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，原告有权停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求被告徐永、高军委立即清偿借款本息及相关费用；解除与被告徐永、高军委的借贷关系等。
2009年7月30日，原告薛城建行与被告徐永、高军委就世纪尚品3#楼18层05号（1805）的住房在枣庄市高新技术产业开发区房产管理处办理预售商品房抵押登记。
2009年6月19日，原告薛城建行依约向被告三托公司在建行的账户转入款项155，000元。截至2016年2月28日，被告徐永、高军委尚欠借款本金62，283.38元、利息370.27元。
另认定，自2014年3月28日至2015年12月29日，原告薛城建行划收被告三托公司保证金共计48，740.18元.
本院认为，原告薛城建行与被告徐永、高军委之间的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370646244-011-2009000170），系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。被告徐永、高军委作为共同借款人，应按合同约定的履行期限及时归还借款本息。现被告徐永、高军延迟支付借款本息，依据合同约定构成违约，原告薛城建行要求解除与被告徐永、高军委之间的借款合同，符合借款合同的约定，本院理应支持。原告薛城建行要求被告徐永、高军委支付借款本息的诉请，其计算得当，理由充分，本院亦予支持。被告徐永、高军委以其购买的位于枣庄高新区天安二路西侧的世纪尚品3#楼18层05号房屋一套为该笔借款提供抵押担保，并办理预购商品房抵押权登记，原告薛城建行作为抵押权人，有权在被告徐永、高军委不履行到期债权时，对上述抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告三托公司作为该合同项下的该笔借款的连带责任保证人，有义务向原告薛城建行承担连带清偿责任，在其承担清偿责任后有权向被告徐永、高军委予以追偿。
被告三托公司辩解，原告为向被告徐永、高军委主张权利、应先行使抵押物优先受偿权，现原告将被告三托公司的部分保证金予以划收，不符合法律规定，原告应予返还。本院认为，依据物权法的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，原告划收被告三托公司的保证金，符合原告与被告三托公司之间的合同约定，故，本院对被告三托公司的该项辩解不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十九条《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司枣庄薛城支行与被告徐永、高军委签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370646244-011-2009000170）；
二、被告徐永、高军委偿还原告中国建设银行股份有限公司枣庄薛城支行借款本金62，283.38元及利息（截至2016年2月28日利息为370.27元；以借款本金62，283.38元为基数，自2016年2月29日起按年利率7.35%计算至本判决生效之日止），于本判决生效后十日内付清；
三、原告中国建设银行股份有限公司枣庄薛城支行有权对被告徐永、高军委购买的位于枣庄高新区天安二路西侧的世纪尚品3#楼18层05号（1805）的住房（房屋预告登记号：枣房预高新字第864号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、被告三托集团有限公司对第二项判决内容承担连带清偿责任，在承担连带清偿责任后，依法享有向被告徐永、高军委追偿的权利。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，561元，由被告徐永、高军委、三托集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 孙彦明
审 判 员 尚培万
人民陪审员 陈 强
二〇一六年三月十五日
书 记 员 李 文