上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第437号
原告张银余，男，1953年12月19日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人徐旭，上海焦伟云律师事务所律师。
被告赵永金，男，1964年1月20日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人李振，上海市大公律师事务所律师。
第三人张成妹，女，1954年7月9日生，汉族，住上海市松江区。
原告张银余与被告赵永金房屋买卖合同纠纷一案，本院于XXX4年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月6日公开开庭审理。期间被告赵永金提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并于同年6月3日、8月20日两次开庭审理。后因案情复杂，本院转为适用普通程序于同年11月4日开庭审理。XXX5年1月5日，因被告就相关联案件申请再审，本案需以该案审理结果为依据，经原、被告同意，本院裁定本案中止诉讼。同月30日，本案恢复诉讼，并因案件复杂，经分管院长批准延长审理期限三个月。XXX5年4月3日，本院第五次开庭审理。同年4月23日，经被告申请，本院追加张成妹为本案第三人参加诉讼，并于同年5月21日第六次开庭审理。XXX5年7月6日，经被告申请，本院裁定准许被告撤回反诉请求。XXX5年8月10日，本院第七次开庭审理。原告的委托代理人徐旭、被告赵永金的委托代理人李振到庭参加七次庭审，原告张银余到庭参加第三、四次庭审，第三人张成妹到庭参加第六、七次庭审。本案现已审理终结。
原告张银余诉称：原、被告系房屋买卖合同纠纷双方。XXX2年被告就《承诺书》向法院起诉，要求原告将位于上海市松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）过户于被告。该案经过一、二审后，驳回被告的诉讼请求。在上述案件中，有如下事实被查明：一，原、被告存在房屋买卖合同关系；二、被告未支付相应购房款，经法院释明后，被告表示不同意支付购房款；三、被告至今居住在系争房屋内。基于上述事实，原告之委托律师于XXX3年12月30日向被告发送律师函，言明双方的房屋买卖合同于次日解除，并给予被告7天时间用以搬离，但被告至今未搬离。原告认为被告在长达8多年时间内未支付购房款，且明确表示不支付房款的行为，已经违法了合同法的相关规定，原告有权单方解除合同，且双方《承诺书》中约定的24万购房款系比照2005年时的房价，如果继续履行该合同也显示公平，故原告起诉至法院，请求判令：原、被告之间签订的房屋买卖合同（即《承诺书》）于XXX3年12月31日解除。
被告赵永金辩称：系争房屋其于2005年3月8日、3月10日分别支付房款8万元和16万元，原告在收到16万房款后出具承诺书，并承诺协助被告办理产权证。2006年12月1日，原告与上海城凯置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》及附件中原告名字是由被告方签字的，合同原件及购房发票原件均由被告持有。预售合同签订当日，被告付清物业费并办理入住手续。嗣后被告对系争房屋进行装修，并在2007年4月底搬进系争房屋并居住至今。现原告违背承诺要求解除《承诺书》没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人张成妹述称：同意原告的相关意见，不同意被告意见，其对于原、被告间的房屋买卖情况不知情。
经审理查明：2002年3月20日，上海松江新城建设有限公司作为甲方与原告张银余作为乙方及上海新松江置业（集团）有限公司作为丙方签订《动迁补偿协议书》一份，约定甲方委托丙方对乙方原住宅（农村宅基地房屋）实施动迁，甲方补偿乙方429，306.22元。另外，甲方给乙方安置松江区荣乐西路XXXX弄XX幢XXX室房屋（享受拆迁281，628.50元）及系争房屋（享受拆迁140，470.52元）。
之后，原告就系争房屋向被告承诺“由张银余转买华亭新家银杏苑（103号.501室72.28）平方一套，于2005年3月10日买给赵永金，并且8号、10号一次性付完房屋款人民币贰拾肆万元正，协助到赵永金办理好房产证为止。如张银余退反承诺协议书，需培上赵永金损失费50万元证。此承诺书给两人同意，特立为正。”该承诺书为被告起草，张银余在承诺书上签字“同意转让张银余”、赵永金亦在承诺书上签字，立据日期为2005年3月10日。之后，被告又将承诺书中的面积改为“72.38”，日期改为“05年8月10日”。原、被告对该承诺书形成的时间表述不一。被告确定为落款的2005年3月10日，原告对其签字不持异议，但认为承诺书是在2007年形成。
2006年12月1日，原告与上海城凯置业有限公司就系争房屋签订《预售合同》一份，约定房屋面积为72.35平方米，总房价147，375元。并约定于2006年12月31日向原告交付系争房屋。同日，原告向城凯公司付清了购房款147，375元。上述《预售合同》中的“张银余”三个字系被告妻子梁元珍代张银余所签。同日，城凯公司向张银余发出了《入住通知书》。
2009年3月24日，张银余与张成妹在松江办理结婚登记手续。2009年5月9日，系争房屋登记至原告名下。XXX0年10月20日，系争房屋变更登记为张银余和张成妹共同共有。赵永金与梁元珍于1989年7月11日在松江办理结婚登记手续。
XXX2年10月29日，赵永金向本院起诉，案号为（XXX2）松民三（民）初字第3045号，要求张银余及张成妹协助办理系争房屋的过户手续。审理中，赵永金提供了落款为2005年3月8日、张银余出具的收到24万元的收条，以证明其与张银余之间因买卖行为发生的付款事实是真实的。赵永金及梁元珍均明确该收条签名与收条上所有文字均系同一天形成，即2005年3月8日前后几天形成，文字内容系梁元珍所写，签名系张银余所签，赵永金于2005年3月14日拿到该收条。张银余对该收条上其本人的签名予以确认，但对“张银余”签名字迹的形成时间提出异议，其表示收条上的签字是2007年梁元珍让其练字时写在空白纸张上的，该收条上的内容是与其姘居的梁元珍事后添加的。为此，张银余向本院提出鉴定申请，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该单位出具的《司法鉴定意见书》，倾向认定收条上“张银余”签名字迹的形成时间系2006年12月之后形成。赵永金、梁元珍对上述鉴定意见均不予认可，但赵永金陈述收条是2005年之后的2－3年补的，梁元珍陈述收条是其在2009年写的。
据此，该案一审判决认为，赵永金、张银余所签的承诺书上就系争房屋买卖的内容具体明确，张银余在该承诺书上明确“同意转让”并签字确认，张银余没有证据证实其是因与梁元珍姘居关系而受到胁迫才卖房，即便被告张银余真的受到胁迫，其亦未在合理的时间内行使撤销权，故确定赵永金、张银余之间签订的承诺书系双方的真实意思表示。但是根据双方签订的《承诺书》，赵永金应当先付款，而后张银余协助过户。虽然赵永金提供了2005年3月8日的收条，但赵永金、梁元珍对于收条所形成的时间的陈述前后矛盾、互相矛盾，漏洞百出。且经鉴定，并结合赵永金、梁元珍以及张银余的各自陈述，该收条的形成时间应当在2006年12月之后，该收条已失去了证据的证明力。经法院释明对收条不予采信，并询问是否愿意支付房款，赵永金表示已经支付房款故不同意。在没有证据证实已经支付购房款情况下，赵永金要求张银余履行系争房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。一审判决生效后，赵永金不服上诉，二审亦认为赵永金没有证据证明其已支付承诺书中约定的24万元购房款，无权要求张银余办理系争房屋的产权过户手续，于XXX3年12月5日作出（XXX3）沪一中民二（民）终字第2833号判决驳回上诉，维持原判。
XXX3年12月30日，原告的委托代理人发函被告，称根据一、二审查明的事实，承诺书签订至今8年之久，被告未向原告支付过任何购房款，且之前庭审中亦明确不同意支付房款，故发函要求于同月31日解除承诺书，并要求被告搬离系争房屋。XXX4年1月2日，被告收到该函后并未搬离。张银余遂以诉请之事由，提起本案诉讼。
本案审理中，关于是否支付24万元房款的情况，相关当事人做如下陈述：
1、赵永金陈述：2005年，梁元珍要买房，其去找亲戚借了3万多元，又凑了4万多，剩下由梁元珍去借；第一次是2005年3月8日支付张银余，由梁元珍去支付的，具体其不清楚；第二次16万元，系其与梁元珍一起至被告在玉乐小区家中支付，在场人还有张银余和张成妹，其写了《承诺书》张银余签名；而收条系梁元珍告诉其事后所补，具体时间，其不清楚。
2、梁元珍陈述：2005年3月8日晚，其带8万元从松江小昆山吃好晚饭，打车到了松江区江学路的一个饭馆，当场把8万元给了张银余，没有打收条，张银余表示他能做主将系争房屋出售，产权是张银余一个人名下；同月10日晚，其借了16万元，与赵永金至玉乐小区将钱给了张银余，张成妹也在场；其与赵永金、张银余谈好后，由赵永金写了承诺书，张银余签名同意转让；其咨询中介后房屋要满5年过户，其自己也没有收条，所以才在2009年7、8月份系争房屋内，其补写收条，由张银余签名字。
3、张银余陈述：2009年冬天，其与梁元珍在系争房屋床上练字，在白纸上写了自己的名字，收条的其余内容都是梁元珍后补的；《承诺书》则是2007年4月28日晚，在系争房屋内，因赵永金发现其与梁元珍的不正当关系后，赵永金逼迫所写。赵永金陈述的2次付款24万元的事实不存在。
4、张成妹陈述：赵永金支付16万元房款时，其根本不在场，赵永金没有支付过房款。
鉴于上述四人陈述存在相互矛盾，加之赵永金申请其余三人均明确同意，故本院委托华东政法大学刑事司法学院心理测试室对张银余、张成妹、赵永金、梁元珍对购买系争房屋8万元和16万元购房款交付陈述的可信度性进行心理测试。XXX4年7月7日，鉴定单位出具心理测试分析意见书，认为赵永金、梁元珍在测试时未出现说谎生理反应，陈述可信度较高；张银余、张成妹在测试时出现了说谎生理反应，陈述可信度较低。
对于上述鉴定意见，赵永金无异议，张银余、张成妹提出异议，其认为：张银余有轻度高血压，张成妹有严重高血压，甲亢、甲减，心脏病等，不适合做心理测试；测试时，被检测的4人同处一室，可能影响情绪，导致测试结果偏差；结合赵永金、梁元珍在前案陈述时相互矛盾的诚信品质，不应该采纳；最后，测谎作为类似于鉴定结论的辅助证据手段，本身并非绝对可靠的证据，其结果并非完全可靠，应结合其他证据综合判断测谎结论。
针对异议，鉴定单位出具说明：1、心理测试主要参考指标是皮电，影响人体皮电变化的疾病因素主要是精神类疾病，高血压、心脏病一般不影响人体皮电参数的变化，对测试结论不会产生实质性的影响；2、测试过程中心理紧张、情绪波动虽然会影响到受测试人生理参数的变化，但这与说谎引起的生理参数变化在变化规律上是属不同类型，所以这些影响因素不会对测试结论产生决定性影响。
因不服前案（XXX3）沪一中民二（民）终字第2833号生效判决，被告认为心理测试分析意见书作为新证据可以证明支付房款的事实，遂申请再审。XXX4年12月29日，上海市第一中级人民法院受理了被告的再审申请。XXX5年1月22日，该院裁定认为，心理测试分析意见仅是帮助审查和判断证据的一种手段，不属于法定证据形式，一、二审基于被告没有证据证实已付房款的事实，作为驳回被告诉讼请求的判决，并无不当，故驳回被告的再审申请。
原告为证明其主张还提供下列证据：1、系争房屋所在银杏小区居民证明，证明原告从2007年4月28日至XXX2年10月30日居住在系争房屋内；2、梁元珍亲笔书写的绝笔信3页，证明张银余、梁元珍存在不正当关系，被告否认的相关陈述虚假；3、居住证明，证明原告自2002年至2005年6月居住在荣乐五村XXX号XXX室，被告所述交付16万地点不属实，当时原告还未搬入玉乐小区；4、证明2份，证明原告和梁元珍2005年8月29日进入同一家公司作保安工作而相识，此前与被告、梁元珍不认识，被告的相关陈述虚假；5、张成妹的病例资料，证明其有不适合测谎的疾病。被告对上述证据均不予认可。第三人同意原告的意见。
被告为证明其观点还提供下列证据：1、2006年2月8日，原告出具给被告的借条，证明双方除购房外，还有原告借款15万元未还的情况；2、系争房屋预售合同、发票、入住通知书和进户物业费发票，证明被告代原告签署合同，办理手续，支付房款，并持有上述材料；3、系争房屋燃气使用证，有线电视用户证、系争房屋维修资金单笔交款通知、维修基金收款凭证、产权证，证明被告实际办理上述系争房屋的手续，并持有原件；4、物业费、水、电、天燃气、电话、有线电视发票，证明被告自签订系争房屋预售合同开始，一直居住在系争房屋至今并支付相关费用，为房屋的实际所有人。5、村委会证明，证明被告购买系争房屋后自2007年4月至今一直居住于此，其房屋系向拆迁户购买，房屋装修后按农村风俗于2007年4月办了搬场喜酒，周边邻里及居民均知情。原告质证认为：借条与本案无关，其余证据关联性不予认可，不能证明被告已经支付房款。第三人同意原告意见。
围绕原告是否具备合同解除权。原告认为：在前案诉讼中经法官询问被告明确表示不同意支付房款，被告多年来迟延履行债务，合同目的无法实现，符合合同法第九十四条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定。被告认为原告无法定解除权，根据合同法第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人才有解除权。前案中，被告起诉要求原告履行过户义务时，双方对是否支付房款存在争议，被告坚持付清房款下再支付房款显然矛盾；生效判决认定被告未支付房款后，原告未催告被告在合理的期限内履行义务却直接解除合同，且原告提出的合同解除时间早于被告实际收到解除函的时间，被告行使解除权存在瑕疵；鉴于生效判决和上海市第一中级人民法院驳回了被告的申请再审，被告愿意接受现实，支付24万元房款。此后，被告将24万元交付至法院。但原告认为房价已经上涨，按当年房价支付不公平，可以考虑按市场价支付。被告则不同意按市场价支付房款，并向本院另案起诉要求原告及第三人履行过户义务，该案目前正在审理中。
以上事实，由一、二审民事判决书、民事裁定书、函及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：首先，生效的（XXX2）松民三（民）初字第3045号、（XXX3）沪一中民二（民）终字第2833号一、二审民事判决书，均已认定本案所涉及的承诺书系原、被告间买卖系争房屋的真实意思表示，对双方均有法律约束力，且均认定被告并未支付房款，承诺书中也未约定被告未付房款情形下，原告具备约定解除权。
其次，在未有约定解除情形下，当事人有权根据法律规定行使合同解除权。具体到本案，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人有权解除合同。故本案在一、二审生效判决认定被告未支付房款的情形下，原告应催告被告在合理期限内支付房款，如果被告未履行的，原告才有权解除合同。现原告在未催告被告履行义务情况下直接发函解除合同的方式，与合同法的规定不符。原告以被告在前案未决时表达的不愿付款意见，作为前案判决生效后被告不愿履行合同付款义务的意思表示，并不妥当。原告不能因此享有直接解除合同的权利。
再次，原告认为被告方迟延履行付款义务等违约行为致使不能实现合同目的，原告有权直接解除合同的观点，本院不能认同。房屋买卖合同中出卖人最主要的合同目的便是出售房屋以获得房款。本院注意到，本案原告向被告出具承诺书及收条数年内，原告从未向被告主张过履行合同或是解除合同，直至被告起诉原告要求过户，双方才就是否支付房款产生激烈分歧，前案认定被告未付款的情形下，原告可依照合同约定和法律规定向被告主张付款来实现合同目的，而本案诉讼中，被告也将房款付至本院，原、被告之间不存在履行障碍，双方应当按约履行各自义务。原告认为房价已经上涨，按当年房价支付不公平，可以考虑按市场价的意见，与合同约定不符。
据此，原告主张双方签订的房屋买卖合同（即《承诺书》）于XXX3年12月31日解除的意见，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：
驳回原告张银余的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告张银余负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 洪 飞
代理审判员 张 莉
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 梁峙涛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。