广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终13号
上诉人（一审原告）：广西富川文华房地产有限责任公司，住富川县新建路l8号。
法定代表人：文春花，公司董事长。
上诉人（一审原告）：文春花。
被上诉人（一审被告）：朱威军，个体户。
被上诉人（一审被告）：义秋焕，个体户。
上诉人广西富川文华房地产有限责任公司（以下简称“文华公司”）、文春花因与被上诉人朱威军、义秋焕房屋买卖合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县（2015）富民二初字第230号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员苏少勋担任审判长，代理审判员张依传、蒙晓华参加的合议庭审理了本案。书记员邓国敏担任法庭记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年11月14日，原告文春花与被告朱威军签订《住宅楼买卖协议书》。协议书约定：被告自愿购买富川县新建路25号（原工商银行富川支行）住宅楼第七层E户型四房二厅套房。共计建筑面积约136平方米（具体以房产证确认的面积为准），阳台为半封闭式，地下车库或杂物房不办理房产证。第四条第2款约定：“如乙方需要办理贷款手续，待甲方为乙方办理好房产证后l0天内到银行办理好贷款手续，款到当天内一次性付清全部购房款，逾期未办理的按应付款额每日万分之四向甲方支付违约金。”第四条第3款约定：“如乙方不需要办理住房贷款，待甲方负责部分完工后l0天内付清全部购房款总额的90％（含定金在内），如乙方逾期付款，乙方按每日万分之四向甲方支付违约金。”第五条约定：“此工程验收合格后，乙方必须付清全部购房款及征求甲方同意后方可进行装修。……”第六条约定：“关于产权登记的约定：房产证由甲方办理，乙方协助甲方到有关单位办理，办理房产证的费用由甲方承担。”2013年12月31日，原告为被告办理了房权证（证号为：富房权证富阳镇字第××号）。该证的所有权人为邓新通，共有人为钟正保，规划用途：住宅。2014年4月23日，原告文华公司与二被告签订《土地使用权分摊转让合同》。合同约定：原告将位于富川县富阳镇新建路25号的土地（土地证号：富国用（2014）第l411336号）分摊17.**平方米给被告，分摊转让总价款为人民币18000元，第一期定金9000元在签订协议书之日支付给原告，第二期9000元在国土局登记受理办理过户于乙方名下时支付。被告未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之三作滞纳金支付给原告。在土地分摊转让过程中，所有因此产生的税款和费用均由被告承担。另查明，文华公司系文春花一人有限公司，被告已入住，且已支付205000元给原告（其中5000元为杂物房定金款）。原告于2014年9月3日将转让给被告的土地过户于被告名下（证号为：富国用（2014）第1411424号）。原告第一项诉请的25712元包含契税4279元，购房款21433元。2014年1月3日，原、被告双方对富川瑶族自治县富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积进行了签字确认。表内内容有：楼层、房号、姓名、房屋面积、价格、房屋总价、车库面积、价格、车库总价、契税、合计、已交款。
一审法院认为，原、被告之间签订的《住宅楼买卖协议书》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一第二款的规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”我国对涉及到购房者人身和财产安全的商品房验收，采取国家法律法规规定的从严验收制度，必须经过工程质量竣工验收。2013年12月19日相关部门出具了建设工程规划验收合格单，现被告也已入住，故该院认定原告已履行合同的主要义务，因此，被告亦应按约定支付尚欠的购房款。至于原告主张的尚欠购房款的违约金。根据《住宅楼买卖协议书》第五条的约定是：被告必须付清全部购房款及征求原告同意后方可进房装修。现被告已入住，说明被告暂缓交所欠房款是经原告同意的。同时，原、被告双方签订的《住宅楼买卖协议书》第三条第2、3款约定的购房款支付及逾期支付的问题，而双方对适用哪条约定并未明确。故，该院认为原告主张要求被告支付所欠购房款的违约金的诉请理据不足，应不予支持。关于契税4279元。我国的税法领域实行税收法定主义原则，本案涉及的营业税在《中华人民共和国营业税暂行条例》中明确规定了其纳税主体为销售不动产的单位和个人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。原、被告双方签订的《住宅楼买卖协议书》中约定了办理房产证的费用由甲方（原告）承担，若要变更合同需当事人协商一致。本案中，被告虽然在2014年1月3日的《富川富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积》上签字确认，且表内有契税一项，但从该表并不能明确双办约定了契税由谁支付。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故，原告要求被告支付契税4279元的请求无理，该院不予支持。关于土地使用权分摊地价款18000元及滞纳金的问题。我国实行房地产价格评估制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估：故，虽然《商品房销售管理办法》第十七条规定商品房销售价格由当事入协商议定，但商品房的价格应包含了土地使用权取得的费用。本案中，原、被告双方签订的《住宅楼买卖协议书》中明确约定了房屋的价格，该价格按正常的交易习惯应包含了土地使用权取得费，现《土地使用权分摊转让合同》约定的土地使用权分摊地价款应属于重复收费，无形中提高了房屋的价款。依据公平原则，本院对被告辩称的原、被告之间签订的《土地使用权分摊转让合同》仅是为了办理土地分割证，并不需要被告承担合同中约定的地价款以及相关费用的主张予以采信。故，该院对原告要求被告支付土地使用权分摊地价款及滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告朱威军、义秋焕向原告文春花支付拖欠的购房款21433元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费减半收取530元（原告已预交），由原告负担330元，被告负担200元。
上诉人文华公司及文春花不服一审判决上诉称：一、一审法院认定上诉人同意暂缓交纳拖欠的购房款是无事实依据的，认定被上诉人不承担违约金是无法律依据的。二、一审法院判决被上诉人向上诉人缴纳的房产交易契税款变相抵作购房款是错误的。是混淆了“税与费”这两个不同的法律概念，导致认定事实不清，适用法律错误。在我国：税费实际上分为税与费，这是不能等同的两个法律概念，税为国家法律法规明文规定的，费用是地方行政事业单位制定，所以费用并不包含税款，《住宅楼买卖协议书》中只约定了费用由上诉人承担，而没有约定税款由谁承担，况且在办好房产证之后被上诉人在《富川县富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积》上签字确认，且表内有契税一项，被上诉人也向上诉人交纳了契税款。三、一审法院对上诉人要求被上诉人支付土地使用权分摊转让款，并按合同约定支付滞纳金不予支持是无事实、无法律依据的。请求二审法院撤销一审判决并改判支持上诉人的全部诉求。
被上诉人朱威军、义秋焕未向本院提交书面答辩意见。
上诉人及被上诉人未向法庭提交了符合法律规定的新证据。
双方对一审法院查明的事实没有异议。本院认为，一审认定事实清楚，二审予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案如何定性？二、拖欠购房款是否应当支付及是否应支付违约金？三、是否应当支付土地分摊价款？四、契税应由谁支付？
一、关于本案定性问题。本案是上诉人文春花取得原工商银行富川支行土地以后，进行改扩建、新建住宅楼进行买卖引起的纠纷，与纯粹的商品房买卖有一定的区别性，一审定性为商品房买卖合同纠纷不当，应定性为一般的房屋买卖合同纠纷，本院对此予以纠正。二、关于拖欠购房款是否应当支付及是否应支付违约金问题。上诉人与被上诉人签订的《住宅楼买卖协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。被上诉人应当根据协议约定支付拖欠的购房款21433元，根据双方协议第三条第2、3款的约定，被上诉人未按时支付购房款的，应当按照日万分之四支付违约金，一审法院未支持违约金不当，本院予以纠正。关于违约金的支付起算时间，根据双方签订的《住宅楼买卖协议书》第五条“此工程验收合格后，乙方必须付清全部购房款……”的约定，本院确定起算时间为验收合格次日，本案工程竣工验收合格时间为2013年12月22日，故起算时间确定为2013年12月23日。三、双方签订了《土地使用权分摊转让合同》，该协议不违反国家法律法规的强制性规定，双方均应按协议履行。上诉人已经为被上诉人办理土地分摊转让手续，被上诉人应向上诉人支付土地分摊价款18000元人民币，上诉人起诉以及上诉确认应支付数额为16381元，是对其权利的处分，本院予以认可。逾期未支付的，应当按未付部分的日万分之三支付滞纳金。根据协议本院确定其中7381元的违约金从签订合同次日起计算，剩余9000元的违约金从办理得土地证次日起计算。并支付因此产生的税费9390元。但上诉人要求被上诉人支付分摊税费的违约金因双方无约定，本院不予支持。四、根据中华人民共和国契税暂行条例第一条的规定，转移房屋权属的，承受的单位和个人为契税的纳税人的规定，契税应当由购房者缴纳。一审法院混淆了税费，营业税和契税的区别，判决不支持上诉人主张契税的诉讼请求不当，本院予以纠正。被上诉人应当向上诉人支付契税4279元，但上诉人请求支付契税的违约金，因双方没有约定，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理结果不当，上诉人上诉请求，部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第230号民事判决；
二、被上诉人朱威军、义秋焕应向上诉人文春花、广西富川文华房地产有限责任公司支付拖欠的购房款21433元并支付违约金（违约金按未付清房款的日万分之四计算，自2013年12月23日起至付清之日止）；
三、被上诉人朱威军、义秋焕应向上诉人文春花、广西富川文华房地产有限责任公司支付土地分摊价款16381元并支付违约金（违约金按未付清分摊价款的日万分之三计算，其中7381元从2014年4月24日起算，剩余9000元自2014年9月3日起算，均计算至付清欠款之日止）；
四、被上诉人朱威军、义秋焕应向上诉人文春花、广西富川文华房地产有限责任公司支付契税4279元、土地分摊税费9390元，共计13669元；
五、驳回上诉人的其他诉讼请求。
一审案件受理费530元（上诉人已预交），二审案件受理费1060元（上诉人已预交），合计1590元，由被上诉人朱威军、义秋焕负担1200元，上诉人文春花、广西富川文华房地产有限责任公司负担390元。
上述应付款项在本判决书发生法律效力十日内付清，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏少勋
代理审判员 张依传
代理审判员 蒙晓华
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 邓国敏