黑龙江省宝清县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清民初字第335号
原告郑庆军，男。
委托代理人刘淑芹（原告配偶）。
被告宝清县林兴房地产开发有限责任公司。
法定代表人张吉兴。
委托代理人任曙光，黑龙江任曙光律师事务所律师。
原告郑庆军诉被告宝清县林兴房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曲伟霞独任审判，于2014年12月24日公开开庭进行了审理。原告郑庆军及其委托代理人刘淑芹、被告宝清县林兴房地产开发有限责任公司委托代理人任曙光到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年3月24日第二次公开开庭进行了审理。原告郑庆军委托代理人刘淑芹、被告宝清县林兴房地产开发有限责任公司委托代理人任曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑庆军诉称：2010年9月4日，原、被告签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，原告用在被告拆迁改造范围内的一栋住宅调换被告开发的物流二期住宅小区4栋3单元3层、4层各一户住宅楼，面积均为60.28平方米。按照双方签订的协议第九条：被告在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府规定，将符合规定的商品房交付原告使用；第十条：产权调换房屋逾期未交付使用，被告按已交付楼款日万分之三给付原告违约金。2013年11月30日，被告通知原告领取钥匙交付房屋。由于被告违约，未按期交付房屋，原告多次找到被告，要求支付违约金及租房费用，被告拒绝给付，为此诉至法院请求判令：一、被告立即给付原告从2011年12月31日开始至2013年10月30日通知领取钥匙之日的违约金82354.54元；二、赔偿原告房屋租金28000元；三、由被告承担诉讼费用。
原告郑庆军为证明自己的主张，提供以下证据：
证据一：房屋拆迁产权调换补偿安置协议书（原件），旨在证明被告违约的事实；
证据二：4号楼3单元303室、4号楼3单元403室物业费收据票据2张（原件）、装修抵押金票据2张（复印件）、电费票据2张（原件）、回迁差价款收据1张（原件）、供热费票据2张（复印件），旨在证明2014年7月16日原告接到被告交付拆迁安置楼房的事实；
证据三：房屋出租合同四份，旨在证明因被告违约，原告租房，花去房租费28000元的事实。
被告宝清县林兴房地产开发有限责任公司辩称：原告诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回。一、答辩人拆迁公告时间为2010年8月4日至2010年9月3日，由于原告原因在上述期间内双方没有达成协议，直到2010年9月4日，双方才达成《安置补偿协议》，约定原告在协议签订之日起5日内搬迁完毕。因此，原告应当在9月8日前搬迁完毕，但是原告的搬迁日期是9月10日，违反了协议书的约定，原告存在违约行为；二、答辩人超标准给予原告拆迁补偿，原告原住房面积是76平方米，评估价格为108946元，加上装修、附属物、土地补偿评估总价共计135030元，但是答辩人补偿了原告4栋3单元303室、403室2个住宅，约定面积60.28平方米，实际回迁面积61.59平方米；三、由于拆迁范围内有的被拆迁人要求的补偿标准过高，导致双方签订的《安置补偿协议》时间延后，致使整个工期延后，最后一户吕浩帅搬迁时间是2012年10月17日；四、答辩人通知原告回迁的时间是2013年10月30日，原告由于差价返还问题拖延接受房屋，2014年7月16日，双方终于达成口头协议，认可双方无任何争议，答辩人收回合同，原告拿钥匙接受房屋；五、原告请求违约金按已交付楼款日万分之三的标准过高。因此，原告无权再次要求答辩人承担逾期交房违约金及房屋租金。
被告宝清县林兴房地产开发有限责任公司为证明自己的主张，提供以下证据：
证据一：2010年第10号拆迁公告（原件），旨在证明拆迁时间是从2010年8月4日开始至2010年9月3日结束的事实；
证据二：被拆迁人吕浩帅的安置补偿协议书（复印件），旨在证明拆迁范围内最后一户被拆迁户吕浩帅与被告签订协议书的时间是2012年10月17日的事实；
庭审中，合议庭充分听取了原、被告的陈述，经评议后确定本案当事人争议的焦点为：1、原、被告有无违约行为；2、原告请求被告给付违约金及房屋租金有无事实及法律依据。
经评议，对原告提供的证据认证如下：
对原告向本院提供的证据一、被告对真实性无异议，但认为原告没有在5日内搬迁，对违约金约定不清，原告是回迁户，没有向被告支付购楼款，经合议庭评议后认为，该协议系双方真实意思表示，故予以采信；对证据二，因被告无异议，故予以采信；对证据三，被告对真实性提出异议，认为房屋出租人未到庭，未提供出租房屋产权证，经合议庭评议后认为被告未按时交付安置房屋，原告租房事实存在，故对该证据予以采信。
对被告提供的证据认证如下：
对被告提交的证据一，原告提出异议，认为不知道在哪里张贴，没见到。经合议庭评议后认为，原、被告签订的安置补偿协议书系在公告期间外签订，故该公告与本案无关联性，不予采信；对证据二，原告提出异议，认为该协议中的房屋与原告非同一栋楼，与原告无关联性，经合议庭评议后认为该证据非双方约定免责事由，与本案无关联性，故不予采信。
围绕双方当事人争议的焦点，经综合分析评议，查明案件事实如下：2010年9月4日，原告郑庆军与被告宝清县林兴房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，约定被告将原告房籍号00013618砖木结构76平方米住宅、无照37.2平方米房屋拆除，对拆除的房屋实行产权调换，被告为原告置换的房屋位于被告开发的晟业物流二期住宅小区4栋3单元3层、4层各一户住宅楼，面积均为60.28平方米。按照双方签订的协议第九条：被告在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府规定，将符合规定的商品房交付原告使用，如遇国家有关政策调整，不可抗力因素或未按拆迁工作程序规定时限拒不搬迁的，被告可以据实予以延期；第十条：产权调换房屋逾期未交付使用，被告按已交付楼款日万分之三给付原告违约金，协议继续履行。协议签订后，原告按照约定的时间搬迁，被告将原告的房屋拆除。2013年10月30日，被告通知原告领取钥匙，将调换的楼房交付给原告，同时交付楼房差价款，原告认为被告违约，应该给付原告违约金，双方因此未达成协议，原告未领取楼房钥匙。2014年7月16日，原告接到被告交付的面积为61.59平方米的楼房2栋，并于当日被告交付回迁差价款7384元。现原告认为被告违约要求给付违约金并赔偿损失，双方协商不成，故诉讼来院。
另查明：庭审中，经本院询问原告，原告自认实际损失仅为房屋租金28000元。
本院认为：原、被告之间签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，对各方均具有约束力。原告依约履行了搬迁义务，被告未在协议约定的期限内交付楼房，被告的行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告请求给付违约金，应予支持。因本案系房屋拆迁产权调换补偿安置纠纷，被告虽然没有支付购楼款，但是应当参照商品房买卖，房屋价格以双方楼房实际增加面积2.62平方米，被告交付差价款7384元计算，每平方米价格2818元，实际房屋价款61.59平方米×2套×2818元=347121元，减去补交差价款7384元，实际交付楼款价值相当于339737元，违约金按照双方约定的日万分之三从2011年12月31日开始计算至2013年10月30日，共计669天，违约金数额为339737元×0.0003×669天=68185元，因在2013年10月30日被告通知原告领取钥匙交付房屋，原告拒接，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故原告主张违约金计算至2013年10月30日符合法律规定，应予支持。又因被告主张双方约定的违约金过高，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因本案原告实际损失仅为租金28000元，该损失的百分之三十为8400元，合计36400元。故本案当事人约定的违约金明显超过造成损失的百分之三十，对超出部分本院不予支持。被告认为原告逾期搬迁构成违约，无充足证据证实；拆迁户吕浩帅因要求补偿标准过高，与本案无关联性，非原、被告约定延期交付房屋的约定事由，故被告对此答辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告宝清县林兴房地产开发有限责任公司支付原告郑庆军逾期交付房屋违约金36400元，本判决生效后立即执行；
二、驳回原告郑庆军的其他诉讼请求。
如未在本判决指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费710元，由被告宝清县林兴房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。
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审 判 长 白春生
审 判 员 曲伟霞
人民陪审员 夏 清
二〇一五年四月十日
书 记 员 邓 鑫