新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终816号上诉人（原审原告）：王永成，男，1971年4月16日出生，住石河子市。委托诉讼代理人：刘燕莉，新疆天众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王红燕，女，1961年5月12日出生，住石河子市。被上诉人（原审被告）：庞秀兰，女，1937年9月17日出生，住石河子市。委托诉讼代理人：梁泽林，新疆君正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王心康，男，1933年2月28日出生，住石河子市。委托诉讼代理人：梁泽林，新疆君正律师事务所律师。上诉人王永成因与被上诉人王红燕、王心康、庞秀兰房屋买卖合同、定金合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王永成及其委托诉讼代理人刘燕莉、被上诉人王红燕、被上诉人王心康、庞秀兰共同委托诉讼代理人梁泽林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王永成上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判被上诉人王红燕双倍返还上诉人定金40000元；由被上诉人王红燕承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审认定事实不清。上诉人与被上诉人王红燕达成房屋买卖协议是经过其父母同意并授权。被上诉人王红燕的卖房行为构成我国合同法中的表见代理，故被上诉人应当承担双倍返还定金的责任。二、一审法院仅凭被上诉人王红燕辩称认定合同无效，没有事实依据。上诉人作为买房人，如果没有问清房屋来源，不会给被上诉人交买房定金。双方之间的买卖合同真实有效，不存在无权代理的事由。因此，法院认定定金合同无效是错误的。综上，请求二审法院支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人王红燕辩称，我本来是要出租房屋，但中介机构建议我出售房屋，于是我就签了定金合同。第二天告诉父母不同意卖房。中介还让我做父母的工作但没做通。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人王心康、庞秀兰辩称，没有授权王红燕卖我们的房子，王红燕也构不成表见代理。中介机构直接介入买卖合同，还在合同中特别约定如果买方不付款，房屋直接过户到中介名下。上诉人与中介机构有恶意串通损害被上诉人利益的嫌疑。房屋买卖合同作为主合同无效，作为从合同的定金合同当然无效。无效的后果就是返还定金，不存在双倍返还。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原告王永成向一审法院起诉请求：一、判令三被告双倍返还房屋买卖定金40000元；二、诉讼费及送达费由三被告承担。一审法院认定事实：被告王红燕系被告庞秀兰、王心康的女儿。石河子市xx小区xx栋xxx号房屋系被告庞秀兰、王心康的夫妻共同财产。2017年2月22日，原告王永成与被告王红燕在石河子市连家房产签订买卖定金合同，被告王红燕代理被告庞秀兰、王心康将14小区78栋411号房屋出售给原告王永成，合同约定：居间人石河子连家房屋翠苑新村店兹为中介，提供居间服务，买卖坐落于石河子市xx小区xx栋xxx号，面积为72.78平方米的房屋，买方愿意认购该房产并自愿支付定金，以确定买卖关系……二、该房产的交易金额为290000元……三、买方支付定金20000元，以确定买卖关系……五、双方约定于2017年4月30日办理过户手续……七、违约责任：王红燕确认庞秀兰、王心康此房出售，如有违约由王红燕承担……合同落款处卖方签字为：王红燕代庞秀兰、王心康，买方签字为王永成，居间人为石河子市连家房屋33店，店长签字为邓某某。原告当日即交付定金20000元，被告王红燕代被告庞秀兰、王心康出具收条一张，证实收到定金20000元。后被告王红燕告知原告其父母并不同意卖房，也未授权自己出售房屋，所以无法履行合同，要求退还定金20000元，原告不同意，遂诉至法院。一审法院认为，一、被告王红燕替父母出售房屋的行为是否构成表见代理，被告庞秀兰、王心康应否承担合同责任；二、被告王红燕的行为依法应如何承担责任。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据该法律规定以及本案查明的事实，应当具体分析如下：1.表见代理的构成首先在客观上要求代理人的无权代理行为具有代理权的表象，即代理行为存在有权代理的客观表象形式要素。结合本案，代理人王红燕系被告庞秀兰与王心康的女儿、口头表示取得了父母的授权、一份被告庞秀兰、王心康房产证的复印件，这些事实在客观上不足以表现出来被告王红燕具有代理权。2.表见代理的构成在主观上还要求相对人善意且无过失地相信行为人有代理权，应考察相对人是否尽到合理注意义务。本案中，原告购房虽然是出于善意的，但按照一般日常生活经验，购买房屋应当与产权人签约，如果非产权人应当审核所谓代理人的代理权限，而原告在合同缔结与履行过程中，在未与产权人见面或者电话联系沟通、未见到房屋产权原件及产权人的身份证明的情况下，仅依据被告王红燕所谓的“口头授权”和产权证复印件，未对被告王红燕的代理权限进行适当审核，即认定王红燕为有权代理，并未尽到合理注意义务。因此，被告王红燕的行为应认定为并不构成表见代理，且其代理行为亦未获得其父母即被代理人的追认，故被告王红燕的代理行为无效，即被告王红燕代理其父母被告庞秀兰、王心康出售房屋给原告的行为无效，该代理行为对被告庞秀兰、王心康不发生法律效力，故对原告要求被告庞秀兰、王心康承担双倍返还定金责任的诉讼请求，该院不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”根据上述法律规定，结合本案，被告王红燕的无权代理行为对被告庞秀兰、王心康虽然不发生法律效力，但被告王红燕收取原告定金的行为，因其违反诚信原则，仍应承担法律责任。被告王红燕无权代理导致原告与被告庞秀兰、王心康之间的房屋买卖主合同无效，作为该房屋买卖合同从合同的定金合同亦当然无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告王红燕应当返还原告定金20000元，并承担占用该定金期间的利息损失。故对原告主张要求被告王红燕承担返还定金的诉讼请求，合法合理的部分，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第五十八条规定，判决：一、被告王红燕于判决生效后三日内返还原告王永成购房定金20000元，并承担利息损失290元（20000元×4.35%÷12个月×4个月），共计20290元；二、驳回原告王永成要求被告庞秀兰、王心康承担责任的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，送达费90元，合计490元（原告已预交），由被告王红燕负担，与前款一并给付给原告。二审中，当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。被上诉人未提供新证据；上诉人提供证人孙某某与王程玉出庭作证，二人均系石河子市连家房屋翠苑新村店中介人员。证人证实曾帮助被上诉人王红燕出售过房屋，后王红燕又称还有一套楼房出售，也知道该房屋产权人并非被上诉人王红燕，而是其父母，但王红燕自称该房屋其可以做主出售；中介人员承认从没有见过王红燕的父母，也没有和王红燕的父母电话沟通核实王红燕夫妇出售房屋的授权是否真实；证人还提供了王某某与连家房屋翠苑新村店签订的《委托售房合同书》。经质证，上诉人对证人证言无异议；三被上诉人均认为证人证言不属于新证据，且证人与上诉人有利益关系，证言不具有证明效力。本院认为，本案的争议焦点为：本案定金的性质及责任如何确定。根据查明的事实，上诉人与被上诉人王红燕订立买卖定金合同时，明知该房屋产权人不是王红燕，且双方签订的房屋买卖定金合同系石河子连家房产中介机构提供的格式合同，虽名为房屋买卖定金合同，但根据当事人的陈述及合同内容来看，房屋买卖关系不成立，实为定金合同。理由：一是有权签订房屋买卖合同的被上诉人庞秀兰、王心康并不知晓该合同，事先没有出售房屋的意思表示，事后也没有对王红燕的订约行为进行追认；二是《买卖定金合同》违约责任条款明确约定“王红燕确认庞秀兰、王心康此房出售，如有违约由王红燕承担。”如果房屋买卖关系成立，承担违约责任的双方当事人应当是买受人和出卖人，而不应当是被上诉人王红燕。由此可以看出，被上诉人王红燕接受定金并签订合同，目的是担保其父母与上诉人签订房屋买卖合同，确保房屋出售，因此本案定金的性质应为立约定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”因此立约定金合同可独立成立并生效，并不受主合同效力的制约。被上诉人王红燕违反定金合同约定，不能保证其父母与上诉人签订房屋买卖合同，应当适用定金罚则依法承担双倍返还定金责任。因此，一审认定被上诉人庞秀兰、王心康不承担责任正确，因为上诉人与被上诉人庞秀兰、王心康的买卖合同不成立，双方之间未建立权利义务关系，不受本案定金合同的约束；但一审认定本案定金合同无效并判决返还本金错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人王永成的上诉请求成立，应予支持；一审判决虽认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持石河子市人民法院（2017）兵9001民初1929号民事判决第二项，即：“驳回原告王永成要求被告庞秀兰、王心康承担责任的诉讼请求”；二、撤销石河子市人民法院（2017）兵9001民初1929号民事判决第一项，即：“驳回原告王永成要求被告庞秀兰、王心康承担责任的诉讼请求”；三、被上诉人王红燕于判决生效后三日内双倍返还上诉人王永成定金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元、送达费90元，合计490元；二审案件受理费800元，共计1290元（上诉人王永成预交），由被上诉人王红燕负担（与前款同期给付王永成）。本判决为终审判决。审判长  孙铭徽审判员  刘丽美审判员  王同明二〇一七年九月三十日书记员  张梦琦