云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终94号上诉人（一审被告）：云南中合咖啡有限公司，住所地云南省昆明市经济技术开发区科技创新园B68号。法定代表人：肖发蓉，执行董事。委托诉讼代理人：王子豪，云南雁序律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：昆明市之江置业有限公司，住所地昆明市五华区正义路西侧昆明老街正义坊A1商业3号楼-1楼1号。法定代表人：应文华，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：傅斌、曹龙，云南直度律师事务所律师。上诉人云南中合咖啡有限公司（以下简称：“中合咖啡公司”）因与被上诉人昆明市之江置业有限公司（以下简称：“之江置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初8347号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月09日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中合咖啡公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由:1、一审判决认定事实错误。一审判决将上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同书》随意认定为《房屋租赁合同》错误；2、一审判决适用法律错误。本案中2016年10月9日，被上诉人以联络函的形式明确写明：“2016年10月12日17时前交付租租赁押金，否则之江置业公司有权单方解除合同……”被上诉人解除合同的主张于2016年10月9日通知上诉人，上诉人于当日收到该解除合同函。依法上诉人与被上诉人之间的合同于2016年10月9日解除。而非一审判决认定的2017年6月12日”昆明老街老房子退铺登记表”的合意解除。一审判决令上诉人支付租金缺乏事实和法律依据。3、一审判决遗漏了上诉人的装饰装修残值损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款：“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”本案中上诉人对承租铺面进行了装饰装修，装饰装修残值至少在二十多万元，按双方共同承担来讲，被上诉人至少应承担十多万元。4、被上诉人交付的房屋面积达不到约定的标准，应扣减152933.76元的租金。综上，请求二审法院查明本案事实，准确适用法律，依法改判。之江置业公司辩称：1、一审法院认定事实和适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一审认定双方所签订的商铺租赁合同书存在笔误，但并不影响本案客观事实和适用法律。2、针对上诉人所说的解除权的行使问题，一审法院评判的很清楚，也符和法律的规定，上诉人所述无法律依据。3、上诉人当庭提出来面积不符的问题。首先，在本案庭审中上诉人并没有提到这个问题，一直确认房子是按照合约规定交付是收回来，被上诉人相应的义务已经履行完毕。第二商铺租赁合约书约定的商铺位置是明确的、具体的，合同面积297平米与房产证上所记载的面积一致，不存在所谓的面积上错误。上诉人的上诉事实和理由没有任何事实依据，是想拖延时间对被上诉人履行义务，该行为不应得到法庭的支持。之江置业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付租金256667元（自2016年11月14日至2017年6月12日，按44万/年计算7个月）；2、判令被告支付违约金22万元（按44万元/年租金标准计算半年）；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月1日，之江置业公司（出租人、甲方）与中合咖啡公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定以下涉案内容：1、乙方向甲方租赁钱王街108号、文庙直街099-107号商铺，租赁期限36个月：自2015年9月14日起至2018年9月13日止。租期自租赁物移交之日起至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延和计算；2、第一年租金40万元，第二年租金44万元……。商铺应于2015年9月14日前移交乙方，自移交次日起60日为筹备和装修期，不计租金；3、合同签订当日，乙方应向甲方支付房屋租赁押金66667元；4、租期内乙方逾期支付租金或物业管理费、水电等能源费或未能及时补足租赁押金任意一项累计超过30天的，甲方有权单方解除合同，乙方还应向甲方支付六个月的租金作为违约金。合同签订后，中合咖啡公司向之江置业公司付清了截止2016年11月13日期间的租金，但未支付租赁押金。2016年10月9日，之江置业公司向中合咖啡公司发出《联络函》，要求中合咖啡公司：1、于2016年10月12日17时前支付租赁押金66667元，否则之江置业公司有权单方解除合同，同时保留追究违约责任的权利；2、于2016年11月3日前付清2016年11月14日至2017年11月13日期间的租金447332元。2016年10月15日，之江置业公司再次向中合咖啡公司发出律师函，催促中合咖啡公司支付租赁押金66667元和2016年11月14日至2017年11月13日期间的租金447332元。2017年6月12日，之江置业公司与中合咖啡公司签订《昆明老街老房子退铺登记表》，确认中合咖啡公司在同日将租赁房屋腾空归还之江置业公司。2016年3月3日，之江置业公司经不动产登记机构登记成为“钱王街108号1-2层”、“文庙直街99号1层、101号1层、103号1-2层、105号1-2层、107号1-2层”房屋所有权人，房屋规划用途：商业用房。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。经审查，当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。房屋登记的规划用途为“商业用房”，故被告抗辩租赁物属于保护文物，不能用于商业用途的理由一审法院不予采纳。其次，根据法律对“解除权行使”的规定，《联络函》、律师函均系出租人催促承租人履行债务的催告函，出租人并未即时行使解除权，故对被告抗辩合同于同时解除的理由不予采纳。因此，根据法律对“约定解除”的规定，结合《昆明老街老房子退铺登记表》的内容和法律后果，一审法院依法确认合同于2017年6月12日因当事人合意解除。第三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，结合约定和履行事实，一审法院对合同解除后的民事责任认定如下：1、租赁物。租赁物已于起诉前返还承租人，一审法院予以确认，不再判决；2、未付租金。2016年11月14日至2017年6月12日期间共计6个月零29天，未付租金为：（44万元/年÷12个月×6个月）+（44万元/年÷365天×29天）=254958.9元；3、违约金。合同虽因当事人约定解除，但源于被告未按约定支付租赁押金和租金，按约定违约金应按半年租金支付，但结合被告抗辩约定违约金过高的理由和合同履行情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，一审法院酌定一次性保护违约金66667元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条和《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决：“被告云南中合咖啡有限公司应于本判决生效后十五日内给付原告昆明市之江置业有限公司租金254958.9元、违约金66667元，合计321625.9元。”案件受理费8450元，减半收取计4225元，由原告昆明市之江置业有限公司负担1163元，被告云南中合咖啡有限公司负担3062元。本案二审中，双方当事人均未提交新的证据。对一审判决认定的事实，经询问双方当事人，被上诉人没有异议。上诉人则认为“一审对双方的合同名称认定错误，对双方的租赁房屋面积也没有进行查明，被上诉人交付出租房屋的面积不够”，对其他事实无异议。对此，本院认为，一审法院把双方“商铺租赁合同”写成《房屋租赁合同》存在笔费，本院予以纠正。至于上诉人认为被上诉人没有交付够约定的出租面积的意见是否成立，本院在下文判决部分予以评述。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以认定。归纳诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人要求扣减租金的请求是否成立？二、上诉人要求被上诉人承担装饰装修损失的请求是否应予支持？本院认为：一、关于上诉人要求扣减租金的问题。本案中，上诉人认为被上诉人交付的租赁房屋面积不符合约定应扣减152933.76元租金。对此，本院认为，双方合同约定出租的商铺为座落于钱王街××及××号商铺，套内面积为297.2平方米。虽然根据房屋产权证记载的套内面积未达到约定的套内面积。但由于双方订立合同时，房产证尚未办理，订立合同时对套内容面积的约定不确定，而出租商铺的位置、座落、实物现场是明确具体的，在上诉人现场查看接收出租房屋时，以及使用过程中，到双方合同解除腾还还房屋止，上诉人均未对商铺面积提出异议，因此，本院认为，在出租商铺的证载面积达到合同约定的情况下，应视为上诉人以默认的方式对被上诉交付的标的物符合双方的约定的认可，即被上诉人已履行了交付约定标的物的义务，二审中，上诉人再以商铺面积提出异议，有违诚实信用原则，本院不予支持。二、关于上诉人要求被上诉人承担其装饰装修损失的问题。本案中，被上诉人起诉主张的是支付欠付租金及承担违约责任，虽然上诉人一审答辩时提到了其装饰装修损失费的问题，一审法院判决时对此没有进行审查处理，存在不当，但因上诉人并没有明确的提出反诉请求，在上诉人存在欠付租金违约的情况下，一审判决上诉人支付租金及违约金，并无不当，上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。上诉人如认为其享有对被上诉人主张装修损失赔偿的权利，可另案起诉处理。另，关于上诉人认为根据2016年10月9日的《联络函》其与被上诉人之间的商铺租赁合同应于2016年10月9日解除的主张。因联络函并没有明确解除双方商铺租赁合同的意思表示，且也与2017年1月上诉人还与被上诉人在协商解除合同的事实相矛盾，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持；上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8450元，由上诉人云南中合咖啡有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆有林审判员  王思予审判员  邓林春二〇一八年三月十二日书记员  杨雅婷