北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04678号
上诉人（原审原告）项惠元，男，1953年3月12日出生，汉族，北京紫安谊商贸有限公司员工，住北京市朝阳区京通苑10号楼8B002号。
委托代理人王杰，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人赵侃，北京市昊方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）任全彦，男，1967年1月6日出生。
委托代理人吴伟民，北京市正仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京巨安金润房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院97号。
法定代表人王福生，总经理。
委托代理人罗力精，男，1984年1月11日出生。
委托代理人韩少军，男，1967年7月5日出生。
上诉人项惠元与被上诉人任全彦、北京巨安金润房地产开发有限公司（以下简称为巨安金润公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第14900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月2日受理后，依法组成由法官武子文担任审判长、法官韩耀斌、赵婧雪参加的合议庭，后因工作调整，本院依法另行组成由法官陈红建担任审判长，法官种仁辉、赵婧雪、韩耀斌、王国才参加的合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人项惠元的委托代理人王杰、赵侃、被上诉人任全彦的委托代理人吴伟民、被上诉人巨安金润公司的委托代理人韩少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
项惠元在一审中起诉称：本市×××房屋是项惠元合法财产。2007年2月，通过东城区房地产交易所代理，项惠元向巨安金润公司购买了上述房屋，并支付了全部购房款。2008年9月，北京市朝阳区人民法院作出判决，确认上述房屋是东城区房地产交易所的合法房产。上述判决生效后，东城区房地产交易所申请强制执行。在执行过程中，发现上述房屋被北京市东城区人民法院查封。现项惠元起诉要求确认其与东城区房地产交易所之间的代购协议有效，要求停止对本市×××房屋的执行，诉讼费由任全彦、巨安金润公司承担。
任全彦在一审中答辩称：任全彦申请执行的房屋系巨安金润公司位于北京市朝阳区管庄京通新城G4（京通苑10号楼）的不动产，而不是已经属于项惠元的具有产权的房屋。原北京市崇文区人民法院对涉诉房屋采取的诉讼保全并无过错。申请执行人任全彦系此前从申请执行人王福岗名下受让的债权，而王福岗则系从中国东方资产管理公司北京办事处名下受让的债权。对于就涉诉房屋申请的诉讼保全源自于最初民事诉讼期间，项惠元既无证据证实其在人民法院裁定查封执行涉诉房屋前购买该房屋，也无证据证实其已入住所购房屋。故项惠元不具备案外人执行异议主体资格，不同意项惠元的诉讼请求。
巨安金润公司在一审中答辩称：项惠元与巨安金润公司之间并不存在买卖合同关系，诉争房屋系巨安金润公司出售给北京市东城区房地产交易所的。因此，项惠元并不具备提起执行异议之诉的主体资格，不同意项惠元的诉讼请求。
一审法院审理查明：案外人中国东方资产管理公司与被告巨安金润公司等一般借款合同纠纷系列案件中，原北京市崇文区人民法院于2007年2月6日作出（2007）崇民初字第643号协助执行通知书，裁定查封了×××等71套房屋。2010年2月2日，原北京市崇文区人民法院作出（2010）崇执字第594号民事裁定书，裁定继续查封、扣押、冻结×××房屋。2010年，原北京市崇文区人民法院作出（2009）崇执字第1827号民事裁定书，裁定将巨安金润公司名下位于×××未办理转移登记手续的房产予以查封、冻结。现案件的申请执行人已变更为被告任全彦。
另查，2007年2月3日，项惠元与案外人北京市东城区房地产交易所签订《房地产委托代理合同》，约定项惠元委托该交易所代为购买巨安金润公司开发的本市×××房屋，价款531100元。同日，北京市东城区房地产交易所为项惠元出具购房款收据，巨安金润公司出具项惠元交纳3个月的物业费收据。2008年5月25日，项惠元与巨安金润公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定项惠元购买巨安金润公司开发的本市×××房屋，该房屋建筑面积共106.22平方米，商品房单价每平方米5000元。2008年9月1日，北京市朝阳区人民法院作出（2008）朝民初字第17356号民事判决书，该判决书载明，2007年1月22日，案外人北京市东城区房地产交易所与巨安金润公司签订《北京市商品房买卖合同》，购买了位于京通苑10号楼内的房屋共26套，房屋建筑面积共计2429.81平方米。2007年1月25日至同年11月8日，北京市东城区房地产交易所分七次向巨安金润公司支付购房款12000000元。现巨安金润公司只向北京市东城区房地产交易所交付了11套房屋，仍有15套房屋未交付，分别是×××，故北京市东城区房地产交易所在该案中要求巨安金润公司交付上述房屋，并协助办理过户手续。该案经审理，北京市朝阳区人民法院判决巨安金润公司于判决生效后60日内向北京市东城区房地产交易所交付上述房屋，并于判决生效后90日内协助北京市东城区房地产交易所办理上述房屋的过户手续。该判决现已生效，并已进入执行程序。
再查，2009年，项惠元曾起诉至北京市朝阳区人民法院，要求撤销其与巨安金润公司签订的上述《北京市商品房现房买卖合同》。2009年9月7日，北京市朝阳区人民法院作出（2009）朝民初字第12312号民事判决书，认定就涉诉的×××房屋，系北京市东城区房地产交易所与巨安金润公司建立买卖合同关系，项惠元与巨安金润公司之间并不存在真正的买卖合同关系，故判决撤销了上述《北京市商品房现房买卖合同》，该判决现已生效。
庭审中，项惠元主张其已于2007年2月3日入住涉诉房屋，并提供了相关的水、电、燃气等收据，巨安金润公司与任全彦对此不予认可。
一审法院判决认定：第三人已经支付全部价款并实际占有查封财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该案中，根据已查明的事实，项惠元在与案外人北京市东城区房地产交易所就涉诉房屋签订《房地产委托代理合同》前，该交易所已经以自己的名义与巨安金润公司就涉诉房屋的买卖一事签订《北京市商品房买卖合同》。在此情况下，项惠元主张对涉诉房屋享有相关权利，并要求停止对涉诉房屋的执行，无相关依据，该院对其诉讼请求，不予支持。关于项惠元要求确认其与北京市东城区房地产交易所之间的代购协议有效的诉讼请求，与该案不属同一法律关系，项惠元可另案解决。综上所述，判决：驳回项惠元的全部诉讼请求。
项惠元不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一、北京市朝阳区京通苑×××房屋是项惠元的合法财产。项惠元于2007年2月向巨安金润公司购买并交清全部房款，该房屋是由北京市东城区房地产交易所代购。2008年9月，北京市朝阳区人民法院作出判决，确认该房屋是北京市东城区房地产交易所的合法财产。该判决生效后，巨安金润公司未主动履行，北京市东城区房地产交易所向法院申请强制执行，在执行过程中发现该房屋被东城区人民法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该拆产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但并未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押冻结。二、巨安金润公司与北京市东城区房地产交易所签订的《商品房买卖委托协议》不是商品房买卖合同。商品房买卖合同的相对方是开发商和权属登记人，签订合同最重要的目的是把产权登记在买房人名下。《商品房买卖委托协议》尚未约定产权登记人，只是授予北京市东城区房地产交易所指定登记人的权利，所以不能将《商品房买卖委托协议》视为是商品房买卖合同。《商品房买卖委托协议》与《房地产委托代理合同》是约定买卖关系的一个整体。《商品房买卖委托协议》中的买方处于一个半开放状态，只有在北京市东城区交易所与购房人签订《房地产委托代理合同》之后，买卖合同关系才成立。虽然《商品房买卖委托协议》签订在前，《房地产委托代理合同》签订在后，但应为一个整体，约定的是开发商把房产办到项惠元名下而不是北京市东城区房地产交易所名下。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判停止对北京市×××房屋的执行，一二审诉讼费用由任全彦、巨安金润公司承担。
任全彦针对项惠元的上诉理由答辩称：虽然项惠元从东城区房地产交易所购买了涉案房屋，但是其既没到房管部门登记，也没有办理产权过户，该房屋的物权依旧归属巨安金润公司。原崇文区人民法院对涉案房屋裁定查封，强制执行，属依法办案。北京市朝阳区人民法院在审理北京市房地产交易所诉巨安金润公司办理房屋过户案件过程中，未调查涉案房屋状态，作出了不当判决。从法律关系上看，应当是北京市东城区房地产交易所与巨安金润公司发生涉案房屋的买卖关系。项惠元直接诉请巨安金润公司协助办理购房产权登记，并诉请对涉案房屋解除执行查封，无法律依据。虽然项惠元系北京市东城区房地产交易所的购房人，并系巨安金润公司涉案房屋的住房人，但任全彦先行主张权利，先得到司法保护，法院不应支持项惠元的上诉请求。综上，请求法院驳回项惠元的上诉请求。
巨安金润公司针对项惠元的上诉理由答辩称：项惠元与巨安金润公司之间不存在商品房买卖合同关系，巨安金润公司将涉案房屋卖给了北京市东城区房地产交易所，并提供了相关证据，项惠元不具备本案的诉讼资格，应当驳回项惠元的诉讼请求。
本院审理查明：《商品房买卖委托协议》（即上述提及的《北京市商品房买卖合同》）同时约定：在北京市东城区房地产交易所接受该商品房之日起，巨安金润公司按照东城区房地产交易所指定购房人签订商品房合同按本市房管政策签约，巨安金润公司协助北京市东城区房地产交易所在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，所需税费由北京市东城区房地产交易所购房人支付。巨安金润公司承诺北京市东城区房地产交易所所购上述房屋在业主入住后3个月内办理产权登记手续。2007年4月24日，巨安金润公司与北京市东城区房地产交易所就《商品房买卖委托协议》签订《补充协议》，约定：北京市东城区房地产交易所所卖的商品房有权制定销售价格，巨安金润公司有义务配合北京市东城区房地产交易所根据北京市东城区房地产交易所的销售价格与业主签订合同。北京市东城区房地产交易所安置购房人给巨安金润公司提交入住单，巨安金润公司按入住单给购房人办理购房合同等手续。
项惠元在二审中称：当时西站拆迁，没有房子安置拆迁户，北京市东城区房地产交易所负责拆迁户的安置，所以北京市东城区房地产交易所出面买房直接安置。之前已经委托东城区房地产交易所买房，因为之前房号一直没有确定下来，所以在北京市东城区房地产交易所确定房号之后才与北京市东城区房地产交易所签订《房地产委托代理合同》。
北京市东城区房地产交易所于2007年2月3日向项惠元出具入住通知单。该入住通知单载明，巨安金润公司：购房户项惠元同志，现到贵公司办理×××朝东北房型参居室，建筑面积106.22平方米，请给予办理购房合同及相关手续。
巨安金润公司于2007年2月4日向项惠元出具业主入住交接单。该交接单载明×××室业主项惠元，按照合同约定符合入住条件。业主自2007年2月5日正式入住。
再查，2009年6月23日，巨安金润公司向10号楼的业主发布了办理房屋过户的通知。管庄京通新城G4楼、杨闸环岛西侧阳光翠园A座、朝阳区京通苑10号楼是同一幢楼不同时期的称呼。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《商品房买卖委托协议》，《房地产委托代理合同》、《补充协议》、（2008）朝民初字第17356号民事判决书、（2013）东执异字第2086号裁定书、北京市住宅专项维修资金专用收据、入住通知单、业主入住交接单、燃气缴费通知单、收据以及各方当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：本案中，尽管项惠元在与案外人北京市东城区房地产交易所就涉案房屋签订《房地产委托代理合同》前，该交易所已经以自己的名义与巨安金润公司就涉诉房屋签订了《商品房买卖委托协议》，但从《商品房买卖委托协议》的约定内容来看，巨安金润公司明知北京市东城区房地产交易所并非实际购房人，且项惠元按《房地产委托代理合同》的约定向北京市东城区房地产交易所交纳了涉案房屋全部购房款。另，项惠元关于《房地产委托代理合同》的签订时间晚于《商品房买卖委托协议》的签订时间作出了合理解释，故本院认定项惠元系涉案房屋的实际购房人，其对涉案房屋享有相关权利，有权提起执行异议之诉。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，首先，项惠元在法院查封涉案房屋之前已经向北京市东城区房地产交易所交纳了全部房款，北京市东城区房地产交易所在查封之前亦向巨安金润公司支付过购房款，故应当认定项惠元在涉案房屋查封之前已经支付了全部购房款。其次，《补充协议》约定，北京市东城区房地产交易所安置购房人给巨安金润公司提交入住单，巨安金润公司按入住单给购房人办理购房合同等手续。北京市东城区房地产交易所在2007年2月3日向项惠元出具了入住通知单，巨安金润公司于2007年2月4日向项惠元出具了业主入住交接单，结合项惠元提交的其他证据，应当认定项惠元在法院查封之前已经入住涉案房屋。最后，涉案房屋被法院查封显系不能办理产权过户登记的原因，亦未有证据证明项惠元对涉案房屋未办理产权过户登记存在过错。在上述情形下，一审法院查封、执行涉案房屋，不妥。
关于项惠元要求确认其与北京市东城区房地产交易所之间的代购协议有效的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，不属于执行异议之诉的受理范围，项惠元可另案解决。
综上，项惠元的上诉理由于法有据，一审法院认定事实不清，适用法律有误，应予调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第14900号民事判决；
二、北京市东城区人民法院停止对北京市×××房屋的执行；
三、驳回项惠元的其他诉讼请求。
一审案件受理费70元，由任全彦、北京巨安金润房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交至一审法院）。
二审案件受理费70元，由任全彦、北京巨安金润房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈红建
审 判 员 种仁辉
代理审判员 赵婧雪
代理审判员 韩耀斌
代理审判员 王国才
二〇一四年七月十日
书 记 员 付双成
书 记 员 何 柳