江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0206民初5563号原告：谈红霞，女，1973年3月16日生，，汉族，户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：李小平，男，住址同上。被告：无锡嘉阳置业有限公司，统一社会信用代码91320206056657714E，住所地无锡市惠山区阳山镇陆育路。法定代表人：邱晓风，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆浩星，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷华，江苏行德律师事务所律师。原告谈红霞与被告无锡嘉阳置业有限公司（以下简称嘉阳公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年9月18日诉至本院。本案受理后，依法由代理审判员周志成适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谈红霞及其委托诉讼代理人李小平、被告嘉阳公司委托诉讼代理人许婷华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谈红霞向本院提出诉讼请求：1.判令嘉阳公司支付违约金73650.6元（以购房款593000元为本金，按日利率万分之六计算，自2016年7月29日计算至2017年2月20日止）；2.本案诉讼费用由嘉阳公司承担。事实和理由：谈红霞向嘉阳公司购买嘉阳生活购物中心商铺一间。因嘉阳生活购物中心在通过交付使用竣工验收后被无锡市惠山区住房和城乡建设局（以下简称惠山区住建局）撤销，谈红霞认为嘉阳公司存在违约，故诉至法院，请求判如所请。被告嘉阳公司辩称：1.涉案房屋已于2016年7月27日实际交付原告使用；2.原告并非2016年4月27日补充协议的当事方，该协议中违约金条款对原告不适用；3.涉案房屋于2016年12月29日重新通过交付使用竣工验收，原告主张的违约金计算至2017年2月20日没有依据；4.2016年4月27日补充协议中违约金标准过高，请求予以调减。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的2016年4月27日补充协议（以下简称补充协议），证明原被告就逾期交房以及逾期办理房产证重新约定了违约责任。被告嘉阳公司虽然对补充协议真实性无异议，但认为原告未在该协议中签字，不应对其适用。对此，本院向补充协议中载明的见证人倪某（曾用名倪锋）进行了调查并制作调查笔录，倪某陈述：该协议系嘉阳公司就逾期交房给全体业主承诺的补偿方案，应对全体业主有效。至于部分业主未在协议中签字，是因为在场有几十名业主，都在协议中签字存在困难，但当时的业主都认可该协议中的方案。本院审查了补充协议内容，发现协议首部，甲方为“无锡嘉阳置业有限公司”、乙方为“购房业主”，尾部甲方由嘉阳公司盖章确认、乙方由部分业主签字，且前置“业主代表：”的内容。综合协议内容及见证人倪某的陈述，本院认为该协议应视为嘉阳公司对全体购房业主的承诺，原告作为购房业主，应对其有效，故本院对补充协议予以认定；2.被告提供的2016年7月27日嘉阳生活购物中心交房验收单，由原告对涉案房屋的墙地面及顶板、门窗玻璃、卫生间防水、电气设施等项目进行验收并签字确认，被告据此证明涉案房屋已于2016年7月27日向原告交付了涉案房屋且不存在质量问题。原告对该交房验收单真实性无异议，但认为当时涉案房屋虽通过交付使用竣工验收，却并不合法，且该交付使用竣工验收在之后被行政主管部门撤销，故该交房验收应为无效。同时，房屋也存在质量问题。本院认为，交房验收单可以证明原告已经实际收房，且庭审中，原告亦认可房屋由其实际占有，故本院依法认定原告于2016年7月27日实际收取了涉案房屋。关于房屋质量问题，因原告主张违约金依据的基础事实为房屋逾期通过交付使用竣工验收，故房屋是否存在质量问题与原告的诉讼请求无明显关联，本院对该事实不予理涉。综上，本院对被告主张的涉案房屋实际于2016年7月27日交付的事实予以认定。经审理查明：2013年10月15日，谈红霞与嘉阳公司签订商品房买卖合同一份，约定谈红霞向嘉阳公司购买嘉阳生活购物中心第1幢1单元1层1017号商铺；房屋价款为593000元，该款谈红霞已按约支付；嘉阳公司应于2015年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收且符合合同约定的商品房交付谈红霞；逾期交房超过60日，如谈红霞要求继续履行合同，嘉阳公司从合同约定的最后交付期限的次日（即2015年5月29日）起至实际交付之日止，按日向谈红霞支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，嘉阳生活购物中心未按期通过交付使用竣工验收。2016年4月27日，双方达成补充协议，嘉阳公司承诺：在2016年7月28日前完成涉案房产竣工综合验收并书面通知谈红霞办理房产证；嘉阳公司如未按期完成竣工综合验收，导致房产证无法办理，则2016年7月28日后每日按购房合同房价的万分之六予以赔付等。另查明：嘉阳生活购物中心在惠山区住建局通过交付使用竣工验收的过程如下：2016年7月25日，惠山区住建局许可嘉阳生活购物中心通过交付使用竣工验收；2016年9月12日，惠山区住建局查明嘉阳生活购物中心交付使用竣工验收申请材料中，建设工程竣工验收消防备案凭证经消防部门验证为虚假材料，决定撤销前述行政许可；2016年12月29日，惠山区住建局重新许可嘉阳生活购物中心通过交付使用竣工验收。再查明：因嘉阳公司未按约交房，谈红霞另案向嘉阳公司主张了2015年5月29日至2016年7月28日，以购房款593000元为本金，按照日利率万分之三计算的违约金75963.3元，该案本院已审结，并作出（2016）苏0206民初4945号民事判决书，判令嘉阳公司支付违约金75963.3元。本院认为，双方的商品房买卖合同系真实意思表示，合法有效，嘉阳公司应按约履行其合同义务。根据商品房买卖合同，将涉案房屋通过交付使用竣工验收并交付房屋买受人系嘉阳公司应履行的合同义务。在涉案房屋未能按期通过交付使用竣工验收的情况下，双方于2016年4月27日达成补充协议，约定嘉阳生活购物中心应于2016年7月28日前通过交付使用竣工验收，并就迟延通过验收情况下嘉阳公司应承担的违约金进行了约定（每日按照房款的万分之六计算）。根据查明的事实，虽然嘉阳生活购物中心曾于2016年7月25日通过交付使用竣工验收并于2016年7月27日交付原告，但因备案凭证中存在虚假材料，惠山区住建局撤销了该项行政许可。该项行政许可被撤销，导致嘉阳公司于2016年7月27日完成的房屋交付产生了重大瑕疵，故嘉阳公司应按照补充协议自2016年7月29日起承担相应违约金。关于违约金计算的截止时间，应依据补充协议确定，该协议中第1条内容为：嘉阳公司承诺在2016年7月28日前完成涉案房产竣工综合验收并书面通知谈红霞办理房产证；第4条内容为：嘉阳公司如未按第1条完成竣工综合验收，导致房产证无法办理，则2016年7月28日后每日按购房合同房价的万分之六予以赔付等。谈红霞认为，违约金的截止时间应同时满足三个条件：房屋通过交付使用竣工验收、满足办理房产证的条件、书面通知购房业主，因上述条件尚未全部达成，其违约金暂主张至2017年2月20日。嘉阳公司认为，违约金应计算至嘉阳生活购物中心重新通过交付使用竣工验收的2016年12月29日。本院认为，违约金的计算，应严格依照补充协议第4条确定。该条款确定的嘉阳公司承担违约金的条件仅为涉案房屋未通过交付使用竣工验收，故违约金应计算至2016年12月29日（嘉阳生活购物中心重新通过交付使用竣工验收之日）。综上，本院对原告主张的自2016年7月29日至2016年12月29日（共计154日）部分予以支持，超出部分不予支持。关于违约金计算标准（每日按照房款的万分之六计算），嘉阳公司认为过高，要求进行调减，但未能举证证明购房者的实际损失，因而本院无法认定违约金是否过高。上述事实的举证责任在于嘉阳公司，应由其承担举证不能的法律后果，故本院对嘉阳公司该项抗辩理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡嘉阳置业有限公司应于本判决书生效后十日内支付谈红霞违约金54793.2元（以购房款593000元为本金，按日利率万分之六计算，自2016年7月29日计算至2016年12月29日止）。二、驳回谈红霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费821元（已减半收取），由谈红霞负担236元、由无锡嘉阳置业有限公司负担585元。该款已由谈红霞预交，无锡嘉阳置业有限公司应于本判决书发生法律效力后十日内将其应负担的585元诉讼费用迳付谈红霞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  周志成二〇一七年五月八日书 记 员  郁祯雄