湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初1236号原告：湖南国美电器有限公司，住所地长沙市芙蓉中路二段200号新世纪花苑裙楼办公区二楼。法定代表人：黄秀虹，系公司总经理。委托代理人：周继辉，男，1986年10月26日出生，汉族。被告：湖南省新一佳商业投资有限公司，住所地长沙市开福区华夏路97号。法定代表人：李彬兰。原告湖南国美电器有限公司(以下简称国美电器公司)与被告湖南省新一佳商业投资有限公司（以下简称新一佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告国美电器公司委托诉讼代理人周继辉到庭参加了诉讼，被告新一佳公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告湖南国美电器有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间的《房屋租赁合同》于2016年10月8日正式解除；2、请求判令被告返还原告支付的保证金100000元；3、请求判令被告向原告支付违约金500000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年8月10日，原告和被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告位于长沙市天心区新开铺路174号润丰园13—16栋一层部分房屋（租赁房屋建筑面积1970平方米）；租赁期限自2010年8月10日起至2018年8月10日止；保底租金按照1100000元/年计算。合同签订后，双方均按照合同如约履行，但2016年8月份，原告收到长沙市中级人民法院发来的《协助执行通知书【（2016）湘01民初001184号】》，要求原告从2016年8月11日停止向被告支付租赁费用，并将租赁费用统一支付至法院的监管账号中。在收到上述法律文书后，原告曾发函给被告确认此事，被告方已回函证实上述情况。此外，2016年10月8日，涉案场地的权利人（被告承租该场地时的出租人）湖南开关实业有限公司（下称开关公司）向被告发出公函，通知被告其与开关公司之间的租赁合同于2016年10月8日起正式终止。鉴于被告已因丧失出租权，故原被告之间的《房屋租赁合同》随之失效，被告应当承当相应的法律责任。根据《房屋租赁合同》第九条第（4）款“甲方存在根本违约行为（如房屋产权、出租权、房屋质量、房屋用途等问题导致乙方无法正常经营的），乙方有权解除本合同，同时甲方应向乙方支付人民币伍拾万元的违约金”的约定，原告有权要求解除合同并要求被告支付违约金。被告湖南省新一佳商业投资有限公司书面答辩称，被告认可与原告之间《房屋租赁合同》已于2016年10月8日正式解除，但原告所要求的50万违约金过高，被告不予支持。原告承租的场地被出租人收回，被告的违约行为非主观故意，是客观原因导致的，且在此之前被告履行合同情况良好，因此应当减轻被告的违约责任。同时，该场地租赁期自2010年8月10日到2018年8月10日，租赁费用（包括租金和管理费）按110万元/年计算。双方《房屋租赁合同》的解除时间为2016年10月8日，此时，距离约定的租赁期间到期只有不到两年的时间，合同的解除并没有对原告造成较大损失，且原告也没有提供相关证据证明其因合同解除所造成的实际损失。根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综上所述，被告认为原告所主张的50万元的违约金数额过分高于合同解除所造成的损失，而被告在履行合同过程中一直表现良好，这次因受集团债务危机的客观影响，并非主观故意违约而导致合同解除，过错较小，请求法院考虑根据实际情况，以原告的实际损失为基础减少违约金额，以维护合同的公平原则及答辩人的合法权益。经审理查明：原告国美电器公司（乙方）与被告新一佳公司（甲方）2010年8月10日签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于长沙市天心区新开铺路174号润丰园13—16栋一层部分房屋，租赁期限自2010年8月10日起至2018年8月10日止；同时在合同中约定了“甲方存在根本违约行为（如房屋产权、出租权、房屋质量、房屋用途等问题导致乙方无法正常经营的），乙方有权解除本合同，同时甲方应向乙方支付人民币伍拾万元的违约金”等内容。合同签订后，双方均按照合同如约履行。2010年10月28日，原告向被告支付100000元作为租赁合同保证金。2016年10月8日，涉案场地的权利人（被告承租该场地时的出租人）湖南开关实业有限公司向被告发出公函，通知被告其与湖南开关实业有限公司之间的租赁合同于2016年10月8日起正式终止，原告认为被告已丧失涉案场地的出租权，无法继续履行合同，因此单方解除了合同。被告在答辩状中对上述事实予以承认，且认可与原告之间的《房屋租赁合同》已经解除。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告因经营问题导致涉案房屋被案外权利人于2016年10月8日终止合同，被告丧失出租权致使原、被告之间的租赁合同无法继续履行，原告于2016年10月8日解除了双方的《房屋租赁合同》，被告也予以认可，故本院对于原告要求确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2016年10月8日解除的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告交纳的租赁合同保证金100000元。对于原告还要求被告支付500000元违约金，主张原告对租赁场地的装修费用超出了违约金，现因被告违约造成了损失，故被告应按照合同约定支付违约金。本院认为，原告的该项主张并未提供证据予以证明装修费用和损失情况，鉴于本案租赁合同解除的原因系被告经营出现问题，难以为继，非恶意违约，原被告双方在2010年8月10日至2016年10月8日期间合同履行情况良好，距离租赁合同期满不足两年，被告请求适当减少违约金，本院综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌定调整被告应支付的违约金为200000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖南国美电器有限公司与被告湖南省新一佳商业投资有限公司之间的《房屋租赁合同》于2016年10月8日已解除；二、限被告湖南省新一佳商业投资有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告湖南国美电器有限公司保证金100000元；三、限被告湖南省新一佳商业投资有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告湖南国美电器有限公司违约金200000元；案件受理费9800元，由被告湖南省新一佳商业投资有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  阳强强人民陪审员  李文锋人民陪审员  郑少芳二〇一七年七月六日书 记 员  任文静附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。