北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5323号
上诉人（原审被告，反诉原告）：邓爱梨，女，1978年6月15日出生。
委托诉讼代理人：罗婷婷，国浩律师（北京）事务所律师。
委托诉讼代理人：赵沄，国浩律师（北京）事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：郭锐锋，男，1976年3月24日出生。
委托诉讼代理人：王理华，男，1953年12月6日出生。
委托诉讼代理人：王艺萱，女，1979年7月15日出生。
上诉人邓爱梨因与被上诉人郭锐锋房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邓爱梨之委托诉讼代理人罗婷婷，被上诉人郭锐锋之委托诉讼代理人王理华、王艺萱到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
邓爱梨的上诉请求为：撤销原判第一项、第三项、第四项、第五项、第六项，依法改判撤销涉案合同。主要理由为：涉案合同违反了公平原则，显失公平，应予撤销，该合同自始不生效。同意返还购房款十万元的处理。邓爱梨没有违约事实，也不应支付违约金，另外，即便判决支付违约金，该数额也过高。
郭锐锋的答辩意见为：同意一审法院判决，不同意上诉人邓爱梨的上诉请求和理由。本案诉争房屋的价格略小于市场价格，属于市场风险的范畴。地下部分80余平方米面积并没有登记在产权证上，不能作为产权人的私有财产。该部分有消防、排水、暖气等管道，工作人员要从住宅中出入进行检修，对业主是有影响的。该合同不存在显失公平的情况。由于上诉人邓爱梨在履行合同过程中存在违约，我方要求其按照20%承担违约责任，原审法院已经进行了酌减。现在购买这样面积的房屋需要多支出费用100余万元。而且，我方首付款130余万元一直闲置，也有利息损失。另外还有定金、中介费等费用各项损失已经远远大于50万元。因此上诉人邓爱梨的上诉请求不应支持。
郭锐锋向一审法院的起诉请求：1、判令解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同；2、判令邓爱梨返还郭锐锋已付购房款10万元，并向郭锐锋支付违约金106万元；3、判令邓爱梨赔偿郭锐锋中介费3.8万元。
邓爱梨向一审法院的反诉请求：判令撤销双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
一审法院认定的事实：2016年2月25日，出卖人邓爱梨（甲方）与买受人郭锐锋（乙方）经中介公司服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋位于107房屋（以下简称：诉争房屋），建筑面积105.88平方米，房屋总成交价格530万元，定金10万元；乙方采取商业贷款方式付款，拟贷款金额300万元；网签后3日内，商贷面签时，乙方向甲方支付90万元，通过资金存管方式划转；办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付130万元，通过资金监管方式划转；其中第六条第三款约定：“本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任”；第十条第五款约定：“除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定”；第十一条第二款约定：“如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。……在房屋交易过程中，己经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担”。同时，双方另签订《装修款补充协议》，约定：房屋交易总价款530万元，房屋配套设施折价款100万元，出售房屋合同价430万元。
合同签订当日，郭锐锋向邓爱梨支付定金10万元。2016年2月26日，郭锐锋向中介公司支付居间服务佣金3.8万元。
庭审中，邓爱梨一方陈述：合同签订后次日，了解到房屋价格过低，一周左右以后，我方不想履行合同。诉讼过程中，郭锐锋申请财产保全，法院对诉争房屋采取查封措施。
一审法院认定上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、装修款补充协议、定金收据、居间费收据、房产证及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
一审法院认为：显失公平系指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，房屋买卖合同系双方经中介公司居间而平等协商签订，邓爱梨作为具有完全民事行为能力人，对行为内容应具有认知能力，其对所售房屋应具有相应了解，邓爱梨一方主张长期居住于重庆不了解北京市房屋价格的理由，即使成立，亦应属交易中因自身原因导致合同价格并未完全达到满意状态，属于其应承担的交易风险范畴，并非显失公平。而郭锐锋一方作为普通购房人，通过签订合同而购房，无证据证明存在利用优势或利用邓爱梨无经验的恶意。在市场经济条件下，当事人不能要求交易中给付和对待给付均达到完全对等，对于合理范围内的价格差异，应由当事人自行承担交易风险。因此，涉案房屋买卖合同系郭锐锋、邓爱梨双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，邓爱梨应按合同约定履行义务，法院对邓爱梨以显失公平为由要求撤销合同的反诉请求不予支持。
现邓爱梨以自己行为明确表示不履行合同，构成根本违约，法院对郭锐锋要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，邓爱梨应按合同第六条第三款、第十条第五款、第十一条第二款的约定，即：“如乙方依照本合同的约定单方解除本合同……甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。……在房屋交易过程中，己经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担”，向郭锐锋退还已收房款10万元、赔偿已交纳居间费用3.8万元，并赔偿相应违约金。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
本案中，郭锐锋并未提供充分证据证明房屋差价标准，且邓爱梨仅收取10万元，双方并未进行贷款、交房等下一步履行行为，合同履行仅至此结束，故法院依据上述规定，结合相关房屋价格，考虑案件具体情况和违约金惩罚性特点，对实际损失予以酌情考虑，并以此作为确定违约金的基础。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除邓爱梨与郭锐锋于二零一六年二月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、邓爱梨于本判决生效后七日内退还郭锐锋购房款十万元；三、邓爱梨于本判决生效后七日内赔偿郭锐锋居间费用三万八千元；四、邓爱梨于本判决生效后七日内赔偿郭锐锋违约金五十万元；五、驳回郭锐锋的其他诉讼请求；六、驳回邓爱梨的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另，在本院审理期间，上诉人邓爱梨提供三份新证据用以证明房屋下跃层部分属于房屋的整体部分，具有居住功能。分别为：《关于下跃户型的备忘录》复印件、《供热收费通知》和缴费单、《前期物业管理服务协议》。郭锐锋对上述三份证据的真实性、关联性均不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据法律规定，当事人一方有权请求人民法院撤销在订立合同时显失公平的合同。显失公平的合同一方面表现在合同当事人在获得的经济利益上严重失衡，另一方面表现在订立合同的一方当事人与另一方当事人相比具有明显的优势。结合经济行为的特点，亦为维护市场的稳定，法律只应规定公平的交易条件，不应保证交易结果的公平。本案中，双方当事人均为完全民事行为能力人，邓爱梨作为房屋的所有权人对于该房屋的实际状况应当是明知的；其作为房屋出卖人，邓爱梨有责任了解房屋的出售价格，而买受人郭锐锋在该交易中亦不具有优势。现邓爱梨所述其对该房屋的下跃层享有使用权，该类房屋应当具有价值，出卖价格明显过低一节，本院结合其提供的《备忘录》显示，其在购买该房屋时并未因其“有权使用下跃层”而多支付购房款，邓爱梨在诉讼中亦未提供该类有下跃层的房屋在出卖时增加购房款是行业惯例以及该类房屋价格的参照依据，故对其上述主张，本院亦不予支持。综上，本案涉及的买卖合同并不存在显失公平的情形。原审法院判决驳回邓爱梨请求撤销该买卖合同的请求并无不当。
且不论上诉人邓爱梨提供的新证据是否具有真实性，因其提供的新证据与本案不具有关联性，本院对其证据不予采信。
根据本案查明的事实，上诉人邓爱梨在履行合同过程中，以自己的行为表明不履行合同，已经构成违约，应承担合同约定的违约责任，原审法院考虑到本案的实际情况，酌情减少了合同约定的违约金数额，判决确认的数额适当，本院予以维持。上诉人邓爱梨所述其本人不存在违约行为以及令其承担的违约金数额过高的意见，本院不予采纳。
综上所述，上诉人邓爱梨的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费七千七百九十一元，由郭锐锋负担二千七百零一元（已交纳），由邓爱梨负担五千零九十元（判决生效后七日内给付郭锐锋）。反诉案件受理费二万四千四百五十元，由邓爱梨负担（已交纳）。财产保全费五千元，由邓爱梨负担（本判决生效后七日内给付郭锐锋）。
二审案件受理费三万四千六百三十元，由邓爱梨负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 刘国俊
审判员 刘 磊
二〇一六年十一月九日
书记员 刘 瑾