丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1102民初3032号原告（反诉被告）：丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会。住所地：丽水市莲都区青林村。法定代表人：杨玉美，主任。委托代理人（特别授权）：尹芙蓉，浙江博翔律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：王海敏，浙江博翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘绍善，男，1963年2月22日出生，汉族，住丽水市莲都区。委托代理人（特别授权）：祁建飞，浙江万申佳律师事务所律师。原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会与被告潘绍善租赁合同纠纷一案，于2017年5月4日向本院起诉，本院受理后，被告潘绍善提起反诉，本院受理后，依法由审判员黄野松独任审判，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会的委托代理人尹芙蓉、被告潘绍善的委托代理人祁建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会诉称：丽水市莲都区岩泉街道青林村土名黄桥弄场地系原告方集体所有土地。2013年11月4日，原告将位于黄桥弄场地的土地及房屋以投标方式公开招标，11月8日，被告通过招标获得承租权，并于当天与原告签订了青林村黄桥弄场地租赁合同书。合同约定场地租赁期限自2013年11月8日起至2023年11月7日止，第一年租金为720000元，第二年起租金在原投标租金上加20000元。租金在每年的10月8日前付清，如不能按时付租金，将视为违约，出租方有权终止合同，并约定违约方应向另一方支付违约金人民币100000元。合同签订后，被告如期支付了首年租金，但对于2014年11月8日至2015年11月7日的租金未予及时支付，后原告提起诉讼，在法院调解下被告方予支付。根据合同约定，被告应于2015年10月8日前支付次年租金。因被告未予支付，原告再次起诉。在诉讼期间，因案涉场地上的建筑物属未经批准内容建设的临时建筑，于2016年4月份被相关部门拆除。后莲都法院和丽水市中院以案涉租赁物系临时搭建的厂房，没有相关审批手续为由认定双方租赁合同无效，认为原告向被告主张租金之请求不能成立，但可另行主张出租物的占有使用费用。综上，原告认为，原、被告签订的租赁合同系真实意思表示，双方合同即便无效被告也应依法参照合同约定的租金标准支付其实际使用租赁物期间的占有使用费。被告未按期支付费用的行为属违约，并侵害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请求判令：一、被告立即支付原告2015年11月8日至2016年3月8日期间的土地占有使用费253520元（利息自2015年11月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；二、被告支付原告违约金100000元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告潘绍善答辩并反诉称：一、本案从2015开始有诉讼，后因另一年的租金重新起诉，在当时的基础上租赁标的物是合法的，合同是以公开招标的方式订立的，租金也是按当时合法建筑的价格来计算的。2016年4月被媒体曝光后，政府查到租赁的建筑物违章，被告才知道租赁标的是违章建筑。违章建筑是不能出租的，也没有利用价值，原告主张要求支付占有使用费，不应当得到法律支持。虽然根据最高院司法解释原告可以主张占有使用费，但合同无效的建筑物使用价值是非常低的。2013年进行拍卖时，村委承诺这块租赁标的包括上面的建筑物是有相关产权证明的，当时被告预想将项目引进才参加了竞拍，参考水阁及上岗背地区租金金额，被告最终出价为720000元拍得。但违章建筑价值是不高的，且实际造成了被告的损失，原告要承担违约责任，故原告要求被告支付占有使用费没有事实和法律依据。被告在举证期限内向法庭提出了对租金进行评估的申请，2003年至2013年期间，整块租赁标的租给村里的其他人，每年租金才20000元，到了2013年11月重新出租时增到72万元，多出了70万元，明显不符合实际。二、由于原告的违约行为，被告引进的项目无法实施，后被告一直要求原告提供相应的产权证明，要办营业执照和许可证等相关证件，但是原告一直不配合。为了减少损失，被告将相关场地陆续进行转租。原告先违约，故其主张支付违约金没有法律依据，不应当得到支持。原告明知案涉标的系批准使用期限为两年的临时用地，仍于2003年将该租赁标的出租给案外人沈子文，租赁期限10年。至2004年临时用地两年期满，原告未申请延长使用期限，也未按规定拆除违章建筑。2013年11月，原告又通过公开招标的方式将该案涉标的以年租金720000元的价格租给被告，被告向原告支付两年租金共计1460000元。因案涉厂房为违章建筑，经法院审判，认定双方于2013年11月8日签订的青林村黄桥弄场地租赁合同书为无效合同，根据合同法第五十八条之规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。因原告明知案涉租赁标的系违章建筑不能出租的情况下，还以合法建筑名义对外公开招标出租案涉标的，且该租赁标的现已被政府部门强制拆除，原告存有过错，应承担过错责任。由于原告无法提供案涉标的产权证明，造成被告项目无法引进，不能开办公司，为挽回被告损失，被告只能将案涉房屋进行分割转租，但仍不能弥补被告遭受的租金损失，截止至2015年11月，被告的租金损失为317300元，被告承租后对房屋进行管理、修缮，支付修缮费用等计179952.6元。以上损失全部由原告承担。依据合同，被告曾向原告支付过100000元押金，因合同不能履行，原告应返还。为此请求依法判令：一、原告赔偿被告遭受的损失共计497252.6元（其中租金差317300元，修缮费179952.6元）；二、原告返还押金100000元；三、本案本诉和反诉费用由原告承担。原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会针对反诉辩称：一、被告认为原告以合法建筑名义对外招租与事实不符。在对外招投标时出租的是黄桥弄场地，原告从来没有隐瞒标的物的暇疵，没有对外称系有两证的房产，原告在招投标过程中没有任何过错。案涉场地虽然在2003年已经出租给沈子文，承租期满后，原告对沈子文的建筑进行收购。除了被告外，还有其他人招投标，在招投标过程中遵循价高者得的原则，以被告出价高，故双方签订合同，被告对市场及经营风险判断失误，这些责任不能由原告承担。二、被告以自己应付的租金扣减收到的租金向原告主张依据不足，被告承租场地后不能将经营风险转嫁给原告，合同中可以看出约定的修缮费用由被告自行承担，故该损失不应当由原告承担。三、被告要求返还押金依据不足，因其没有按约定支付租金，押金不予返还。综上，被告诉称的事实没有相应依据，应当予以驳回。经审理，本院认定：2013年11月8日，被告通过招标获得地处黄桥弄围墙内面积约15亩左右（其中房屋面积5000平方米）土地的承租权，并于当天与原告签订青林村黄桥弄场地租赁合同书。合同约定：租赁期限自2013年11月8日起至2023年11月7日止；第一年租金为720000元，第二年起租金在原投标租金上加20000元；租金每年的10月8日前付清。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告已支付第一年、第二年租金。另查明：一、涉案地块用地为临时用地。2002年，国土部门对涉案地块的批准使用期限为两年，两年期满，原告未申请延长使用期限。二、2016年，涉案租赁场地搭建的临时建筑物因被认定为违法建筑而被拆除。三、（2017）浙11民终227号民事判决书认定案涉租赁合同无效，并认为原告可另行主张相关出租物占用使用费用。本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告证明、户籍证明、青林村黄桥弄场地租赁合同书、（2015）丽莲民初字第1454号民事判决书、（2016）浙11民终字774号民事裁定书、（2016）浙1102民初5795号民事判决书、（2017）浙11民终227号民事判决书，被告提供的房屋租赁合同、付款凭证、青林村黄桥弄场地租赁合同书、合作意向书、证人证言及当事人的庭审陈述。被告提供的付款凭证中有部分标明了“青林仓库”、“仓库”字样或能够反映物品系用于青林村（如海天建筑装潢设备租赁有限公司脚手架租赁合同单就标明了承租方租用地点为九里青林村），故上述证据与案件事实有关联，予以采用，可以证明被告确实为案涉房屋进行了适当修缮。该组证据中涉及门卫费、电费等系占有、使用租赁物过程中的其他开支，与修缮无关，不予采用。被告提供的合作意向书可以证明被告参与某项目引进且该项目对场地有一定要求，但项目引入失败原因多样，仅凭合作意向书本身不足以证明被告反诉称的完全系因案涉房屋无法办理产权证导致项目引进失败的事实。本院认为：原、被告签订的青林村黄桥弄场地租赁合同书因其上所建房屋没有相关审批手续且实质将集体所有土地用于非农生产的原因，违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。但被告已实际使用涉案地块及房屋进行经营活动，在其占有、使用期间应参照合同约定价格支付占用使用费。原告诉请被告参照租金标准支付2015年11月8日至2016年3月8日期间的占有使用费253333元，符合法律规定，本院予以支持。又因案涉合同系无效合同，故原告占有使用费的利息损失应从其主张之日起即2017年5月4日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至款清之日止。被告辩称应以评估价格作为占有使用费计算标准，无法律依据，本院不予采信。被告辩称原告亦存在违约行为故其不需支付违约金，但案涉租赁合同中未明确约定房屋的权属情况，且支付占有使用费系被告占有、使用案涉场地及房屋的对价，原告是否违约并不免除被告在已实际占有、使用案涉场地及房屋后支付相应对价的义务，故对被告该抗辩不予采信。原告以被告未及时支付占有使用费为由诉请被告支付违约金，因案涉合同系无效合同，合同所载的违约金条款亦属无效，故对该诉请不予支持。被告反诉原告赔偿损失，对租金差部分本院认为，民事活动中行为人应保持必要的审慎，被告作为原告村集体经济组织成员，签订合同时，应对涉案合同标的情况有充分了解，且产权情况查询较为便捷，现因被告自身未充分了解标的情况而产生的损失应由其自行承担，故对被告租金差损失的诉请不予支持。对于原告修缮费损失的诉请，基于对房屋可以按照合同约定的租赁期十年使用的信赖，被告对房屋进行了适当修缮，因房屋被强制拆除，被告无法按照预期期限使用，未使用期限的修缮投入构成被告的实际损失，而该损失的产生系因原告原因导致且被告难以从外观知悉该建筑系违章建筑，故被告的信赖利益应获保护，本院根据被告对房屋的使用期限；有证据证明的修缮投入金额并综合考虑本案的实际情况及双方的利益衡平，酌情认定被告该项损失为50000元，对被告该金额反诉诉请予以支持。被告反诉原告返还押金，案涉租赁合同既违法无效，因该合同取得财产应当返还，故对该反诉诉请予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、被告潘绍善于本判决生效后十五日内支付原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会2015年11月8日至2016年3月8日的占有使用费253333元及利息（利息自2017年5月4日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会于本判决生效后十五日内支付潘绍善修缮赔偿款50000元；三、原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会于本判决生效后十五日内返还潘绍善押金100000元；四、驳回原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会的其他诉讼请求；五、驳回被告潘绍善的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6934元，减半收取3467元，反诉案件受理费4887元，合计8354元，由原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会负担1250元，由被告潘绍善负担7104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 黄野松二〇一七年六月二十六日代书记员 江煜剑