广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1023民初230号原告：中国银行股份有限公司平果支行，住所地广西平果县马头镇新兴路46号。负责人：黄汉璎，行长。委托诉讼代理人：李绣华，广西创想律师事务所律师。委托诉讼代理人：易瑾，广西创想律师事务所律师。被告：覃建杰，男，1993年5月24日出生，壮族，住广西平果县。被告：覃柳艳（系覃建杰胞姐），女，1991年4月10日出生，壮族，住广西平果县。被告：广西平果碧桂园房地产开发有限公司，住所地广西平果县马头镇新兴街46号中行内。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：梁锦，男，1988年6月14目出生，汉族，广西平果碧桂园房地产开发有限公司职工，住广西桂平市。委托诉讼代理人：徐苗，女，1993年5月10目出生，汉族，广西平果碧桂园房地产开发有限公司职工，住广西陆川县。原告中国银行股份有限公司平果支行（以下简称中行平果支行）诉被告覃建杰、覃柳艳、广西平果碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭于2017年4月12日公开开庭进行审理，原告中行平果支行的委托诉讼代理人李绣华、易瑾、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人梁锦、徐苗到庭参加诉讼，被告覃建杰、覃柳艳经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行平果支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的（编号：2013平中银零房贷字第624号）《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、被告覃建杰、覃柳艳共同归还原告贷款本金1529432.17元；3、被告覃建杰、覃柳艳共同支付原告贷款利息76003.59元，罚息4369.38元（以上利息计算暂截止2016年10月28日，此后的利息以本金1529432.17元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率分段计至实际清偿之日止）；4、被告覃建杰、覃柳艳共同赔偿原告律师费61294元；5、被告广西平果碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；6、为实现上述债权，原告有权对权属为被告覃建杰的平果碧桂园翡翠湾一街20栋111号房价款享有优先受偿；7、被告覃建杰、覃柳艳、广西平果碧桂园房地产开发有限公司共同承担案件受理费、财产保全费。事实和理由：被告覃建杰、覃柳艳因购买被告广西平果碧桂园房地产开发有限公司开发的位于平果县新安镇那劳屯北侧平果碧桂园翡翠湾一街20栋111号房资金不足，而以被告覃建杰名义向原告申请个人住房贷款。原告经审核同意向其发放贷款，为此，2013年10月14日，被告覃建杰、碧桂园公司与原告共同签订了一份（编号：2013平中银零房贷字第624号）《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称《贷款合同》）。《贷款合同》约定：由原告向被告覃建杰发放购房贷款1570000元，贷款期限30年。用于购买被告碧桂园公司开发的平果碧桂园翡翠湾一街20栋111号房。贷款利率以浮动利率方式记息，浮动同期为一年，每个浮动周期内均以人民银行规定的相应档次的贷款利率计息，按月结算和付息。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告覃建杰按月均等额本息还款法，每月等额还本付息。被告覃建杰以平果碧桂园翡翠湾一街20栋111号房作抵押，向原告提供了担保并有抵押登记机关办理在建房屋预抵押登记（至今未取得他项权证）。原告未取得房屋他项权证前由被告碧桂园公司为被告覃建杰清偿贷款本息（包括贷款本金、利息、罚息以及赔偿的律师费）提供连带责任保证。上述《贷款合同》签订后，原告按约定发放了购房贷款1570000元。被告覃建杰取得贷款后，截至2016年10月，已连续13期（13个月）拖欠原告到期贷款本息不还，经原告多次催收亦无果，被告覃建杰的根本违约行为损害了原告的合法权益。2013年10月14日被告覃柳艳与原告签订了一份（编号：2013年平中银零房保字第624号）《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》（以下简称《保证合同》），约定被告覃柳艳对被告覃建杰的全部债务承担全程连带保证责任。依据《贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第1款第（2）项、第2款第（2）、（5）、（6）项约定，提出上述诉讼请求。被告碧桂园公司做为《贷款合同》的保证人，依据《贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第2项第（10）、第四条第1、2、3、5项约定，亦应对被告覃建杰、覃柳艳应当清偿的债务承担连带保证责任。综上，原告特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告中行平果支行对其主张提供的证据有：1、覃建杰、覃柳艳的身份证复印件；2、碧桂园公司电脑咨询单；3、逾期未还款查询单；4、《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2013年平中银零房贷字第624号）、《补充协议》（2013）平中银零房贷补字第624号；5、《共同还款承诺书》、《个人贷款保证合同》、《补充协议》、《贷款抵押承诺书》、平房建平果县字第20132944号房屋预抵押登记证；6、借款借据；7、关于协助我行催收及承担连带责任保证函、关于承担连带担保责任函、贷款催收函、催款通知书、还款计划书；8、委托代理合同及收费发票。被告覃建杰、覃柳艳未作答辩，亦未向本院提供任何证据。被告碧桂园公司辩称，碧桂园公司对原告与被告覃建杰签订的《个人一手住房贷款合同》承担保证责任是事实，但碧桂园公司享有先诉抗辩权，原告应先起诉被告覃建杰，在被告覃建杰不能承担义务时才由碧桂园公司承担民事责任。因此，请求法院驳回原告对碧桂园公司的诉讼请求。碧桂园公司为其辩解提供证据如下：按揭业务担保合作协议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告覃建杰、覃柳艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证及质证的权利。原告中行平果支行提交的证据1至证据8，符合法律规定，且客观、真实，可以作为定案依据。被告碧桂园公司提交的按揭业务担保合作协议确系原告与碧桂园公司签订的，且与本案有关联性，可以作为定案依据。综合全案证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：被告覃柳艳与覃建杰系姐弟关系。2012年6月，原告中行平果支行（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）签订一份《按揭业务担保合作协议》约定，甲方对符合贷款条件的购房人购买乙方开发建设并依法销售的坐落于平果县新安镇那劳屯北侧的经批准命名为“平果碧桂园”项目的住房、商业用房、车库发放个人抵押贷款；乙方同意在甲方承诺贷款额度内，对每一购房人向甲方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期间从甲方与购房人、乙方签订的《个人一手住房贷款合同》将贷款划入乙方帐户之日起，至乙方为购房人办妥所购房产的房屋所有权证，乙方持有借款人所购房屋的房地产他项权证之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。2013年10月14日，被告覃建杰作为借款人、被告碧桂园公司为保证人（开发商）与原告中行平果支行签订一份编号为：2013年平中银零房贷字第624号《个人一手住房贷款合同》，约定：被告覃建杰向原告中行平果支行贷款1570000元用于购买被告碧桂园公司开发位于平果县房屋（该房屋总价款为2243826元，首付款为673826元，剩余房款1570000元，由被告覃建杰向银行办理按揭贷款付清），期限为360个月（即从2013年10月31日至2043年10月31日）；贷款利率为浮动利率方式，周期为12个月即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起第12个月重新定价一次；第一个浮动周期内的贷款月利率为5.45833‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的15日为结息日和付息日；借款逾期的，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%；还款方式为按月等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下每个月归还本息金额为人民币9975.15元；借款直接划入碧桂园公司的账户61×××32;被告覃建杰以其购买的位于平果县房屋作为抵押财产提供抵押担保；被告覃建杰不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，原告有权解除双方借贷关系，并要求被告覃建杰立即清偿借款本息及相关费用。双方还对其他相关的权利、义务进行约定。当日，被告覃柳艳与原告签订了一份《个人贷款保证合同》，该合同约定由被告覃柳艳对被告覃建杰的上述借款承担全程连带责任保证。当日，被告覃建杰还与原告签订了（2013）平中银零房贷补字第624号《补充协议》和《贷款抵押承诺书》，约定《补充协议》和《贷款抵押承诺书》作为2013年平中银零房贷字第624号《个人一手住房贷款合同》的附件，具有同等法律效力。2013年10月21日，双方办理预抵押登记手续，登记编号为平房建平果县字第20132944号。2013年10月31日，原告按合同约定将贷款1570000元转入被告覃建杰指定的银行账户。因被告覃建杰未依约按时足额偿还借款本息，原告于2016年7月29日向被告碧桂园公司发出《移送平果碧桂园贷款逾期客户还款明细清单》，同年8月23日，原告向被告碧桂园公司发出《关于承担连带责担保责任函》、《关于协助我行进行催收名单》，同时，原告于2015年10月22日向被告覃建杰送达《催款通知书》（案外人覃瑞科签收），2016年被告覃建杰出具一份《还款计划书》给原告，但被告覃建杰未能还款。截至2016年10月28日，被告覃建杰已依照合同约定偿还借款本金40567.83元及部分利息，尚欠贷款本金1529432.17元和已形成的应付借款利息76003.59元，罚息4369.38元（2016年10月28日之后的利息，按合同约定另计）。原告遂诉至本院。另查明，截止本案法庭辩论结束时，被告碧桂园公司尚未为被告覃建杰办妥所购房屋的房屋所有权证。本案在审理过程中，本院依法向被告碧桂园公司释明，根据相关法律规定，为保护其合法权益，建议其通过诉讼解除其与被告覃建杰签订的商品房买卖合同。被告碧桂园公司明确表示不主张解除双方签订的商品房买卖合同。2017年2月6日，原告以在被告覃建杰位于平果县新安镇那劳屯北侧“平果碧桂园”翡翠湾一街20幢1111号房屋大门张帖的方式向被告覃建杰送达到了《解除贷款合同及归还贷款通知书》，通知解除2013年平中银零房贷字第624号《个人一手住房贷款合同》。本院认为，原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》、与被告覃建杰、碧桂园公司签订的《个人一手住房贷款合同》以及与被告覃建杰签订的《补充协议》和《贷款抵押承诺书》、原告与被告覃柳艳签订的《个人贷款保证合同》，系签约当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同、协议，各方均应恪守约定之条款。本案争议焦点是：被告碧桂园是否承担本案民事责任，如承担是何种责任？针对本案，本院综合评析如下：第一，原告与被告覃建杰的《个人一手住房贷款合同》签订后，原告中行平果支行已经依约将借款本金支付给被告覃建杰，被告覃建杰应依约偿还借款本息，但截至2016年10月28日，被告覃建杰仅偿还借款本金40567.83元及部分利息，尚欠贷款本金1529432.17元和已形成的应付借款利息76003.59元，罚息4369.38元。依照双方签订的《个人一手住房贷款合同》的约定，被告覃建杰的行为已构成违约，合同解除条件已经成就，原告依约享有合同解除权。2017年2月6日，原告以在被告覃建杰位于平果县新安镇那劳屯北侧“平果碧桂园”翡翠湾一街20栋1111号房屋大门张帖的方式向被告覃建杰送达到了《解除贷款合同及归还贷款通知书》，通知解除2013年平中银零房贷字第624号《个人一手住房贷款合同》被告覃建杰未提出异议，故应以该通知书到达的期日即2017年2月6日确认为双方解除合同的时间。第二，原告与被告覃建杰的《个人一手住房贷款合同》解除后，原告要求被告覃建杰偿还尚欠贷款本金及利息有事实根据和法律依据，本院予以支持。该合同项下尚欠的到期借款利息和罚息亦应当偿还，截至2016年10月28日，被告覃建杰尚欠原告借款本金1529432.17元，利息76003.59元，罚息4369.38元（自2016年10月29日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止,以实际尚欠的借款本金为基数,按《个人一手住房贷款合同》约定的利率计算）应依约偿还，因此，原告请求由被告覃建杰偿还尚欠的借款本金、利息和罚息，本院予以支持。第三，对于被告碧桂园公司是否承担责任的问题。《个人一手住房贷款合同》碧桂园公司同意在中行平果支行承诺贷款额度内，对每一购房人向中行平果支行借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期间从中行平果支行与借款人签订的借款合同生效之日起，至碧桂园公司为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，中行平果支行持有借款人所购房屋的房屋他项权证之日止。本案中，被告覃建杰是《按揭业务担保合作协议》中约定的购房人和借款人，截止本案法庭辩论结束时，碧桂园公司尚未为被告覃建杰办妥所购房屋的房屋所有权证，保证责任解除条件尚未成就，故原告请求被告碧桂园公司对被告覃建杰的上述债务承担连带责任，本院予以支持。被告覃柳艳作为借款的保证人，同意对被告覃建杰的贷款承担全程保证责任，亦应对上述债务承担连带责任。第四，对于抵押担保问题。本案的抵押物是被告覃建杰向碧桂园公司购买的位于平果县房屋，购买时属于期房，原告与被告覃建杰在办理预抵押登记时，该房屋属于依法获准正在建造中的房屋，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条的规定，该抵押登记有效，抵押权自登记时设立，原告取得抵押权，但原告与被告覃建杰签订的《个人一手住房贷款合同》未解除。因此，原告请求对被告覃建杰用于抵押的位于平果县房屋的价款享有优先受偿权，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。第五，对于原告请求被告覃建杰、覃柳艳承担其为实现本案债权支付的律师费的问题。因双方在合同中未明确约定律师费计算标准和依据，属约定不明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第一百零五七、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告中国银行股份有限公司平果支行与被告覃建杰签订的《个人一手住房贷款合同》于2017年2月6日解除。二由被告覃建杰偿还借款本金1529432.17元，利息76003.59元，罚息4369.38元（自2016年10月29日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止,以实际尚欠的借款本金为基数,按《个人一手住房贷款合同》约定的利率计算）给原告中国银行股份有限公司平果支行。三由广西平果碧桂园房地产开发有限公司、被告覃柳艳对被告覃建杰的上述债务承担连带责任。四四、驳回原告中国银行股份有限公司平果支行的其他诉讼请求。本案受理费19288元，由被告覃建杰、覃柳艳、广西平果碧桂园房地产开发有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）（户名：待结算财政款项------法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部)。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蓝必干代理审判员  马海棠人民陪审员  黄辉龙二〇一七年八月十二日书 记 员  玉荣东