杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初5553号
原告：浙江交工钱潮建设有限公司,住所地杭州市滨江区江陵路2031号钱江大厦15-16楼。
法定代表人：武可爽，总经理。
委托诉讼代理人：何良凡，该公司员工。
委托诉讼代理人：周臻宇，浙江思伟律师事务所律师。
被告：杭州宝通汽车维修服务有限公司，住所地杭州市西湖区西溪路521号。
法定代表人：陈勇。
被告：浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司，住所地杭州市文新路73号。
法定代表人：管冬梅，执行董事。
委托诉讼代理人：金涛，浙ＸＸ浙律师事务所律师。
被告：张峰，男，1963年5月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。
原告浙江交工钱潮建设有限公司与被告杭州宝通汽车维修服务有限公司（以下简称宝通公司）、浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司（以下简称品筑公司）、张峰返还原物纠纷一案，本院2017年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江交工钱潮建设有限公司的委托诉讼代理人周臻宇，被告宝通公司法定代表人陈勇、品筑公司委托诉讼代理人金涛、张峰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
浙江交工钱潮建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告将位于杭州市西湖区西溪路521号内的房屋及土地腾空并返还给原告；2、判令三被告按照每年10万元的标准向原告支付占有使用费（自2013年12月25日起计算至三被告向原告返还房屋及土地之日止，暂计算至2017年3月24日占用使用费为：324657.53元）；3、判令三被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：杭州市西湖区西溪路521号内的房屋及土地系原告所有。2012年12月20日，原告与宝通公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于杭州市西湖区西溪路521号内的房屋及土地出租给被告宝通公司，租期12个月，自2012年12月25日起至2013年12月24日止，年租金为22万元。但是，上述《房屋租赁合同》的租期届满后，被告宝通公司并没有向原告交还诉争房屋及土地，诉争房屋一直被他人非法占有。此后，经调查，原告发现是被告宝通公司擅自将诉争房屋及土地出租给被告品筑公司及被告张峰，张峰系被告品筑公司的股东之一。原告得知上述情况后，曾多次要求被告返还诉争房屋及土地，但均被拒绝，诉争房屋及土地至今仍被非法侵占。另外，被告在未经原告同意的情况下擅自对诉争房屋及土地进行装修及整改，原告保留要求被告将诉争房屋及土地恢复原状的权利。故诉至法院，请依法判决。
被告宝通公司答辩称，其与原告签订的《房屋租赁合同》到期后，在2013年12月份已经搬走，把房屋及土地还给原告，其与原告没有纠纷。但被告浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司及被告张峰与原告没有交接好，那个单独的房子不适合其公司，被告浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司找到其要用，其同意了，但没有协议，后来被告浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司就不肯搬。
被告品筑公司答辩称，其从被告宝通公司租赁房屋，不是非法占有；原告没有（证据）证明涉案房屋是其所有，不具有主体诉讼资格；原告诉请的每年10万元占用费没有任何依据；被告张峰是其员工，不应承担民事责任；案涉房屋是其装修后才具备使用价值，原告在其装修后要求收回不符合公平诚信原则。故请求驳回原告对被告宝通公司及张峰诉请。
被告张峰答辩称，与被告宝通公司陈述基本一致。当时他们（指宝通公司）登报说房子空，其看了后觉得做仓库可以。当时本来想签合同，被告宝通公司说不能签合同，就是每年交房租后给收据。开始是简单翻修，2009年投入改造，2012年左右被告宝通公司要求归还房子。装修前其与被告宝通公司法人妻子说过，其妻当时说只要不拆迁就可以用。装修是经过被告宝通公司同意的。当时收回其不同意，才用了3年。当时被告宝通公司要赶其走，停水停电。后来被告宝通公司走了。和原告原来的书记商量，当时书记和办公室主任都来过现场，其说赔钱就搬走。原告本来想用来做档案室，但原告说没有什么开支可以赔钱。商量的时候是2014年底，原告默许其用2年，用到2017年底。之后水电恢复了，不到1年，2015年9、10月份，原告来了新的负责人，办公室主任说这事移交别的部门了。其说给点赔偿，对方说不能赔偿，没谈好。原告贴了公告并停电停水。今年年初，再商量，说给用段时间就搬走。真的不能给用，让其拆。
原告向本院提交如下证据：
1、原告的工商信息一份，
2、国有土地使用权证一份，
3、浙江省土地管理局（批复）一份，
以上证据证明杭州市西湖区西溪路521号内的房屋及土地系原告所有；
4、房屋租赁合同一份，证明原告将位于杭州市西湖区西溪路521号内的房屋及土地出租给被告宝通公司，租期12个月，自2012年12月25日至2013年12月24日，年租金22万元；
5、公证书一份，证明原告曾于2015年11月16日通过张贴《房屋搬迁公告》的方式要求诉争房屋及土地的侵占人搬迁并清空房屋；
6、录音光盘及文字记录材料一份，证明（1）、被告宝通公司将诉争房屋及土地擅自出租给被告品筑公司和张峰，现诉争房屋及土地被其占有，（2）、在三被告侵占诉争房屋及土地期间，原告一直积极寻求各种途径主张权利，但三被告始终消极对待；
7、网页截图一份，证明诉争房屋及土地被标识为被告品筑公司的住址地。
被告宝通公司、张峰未提交证据。
被告品筑公司提交该诉争房屋2007年的原状和装修后房屋的照片，证明未装修前现状及装修后的现状。
经庭审质证，被告宝通公司对原告所举证据无异议。被告品筑公司对原告所举证据1、2、3、5真实性无异议，但对证据2、3证明对象有异议，认为土地使用权，不能证明房屋所有权；对证据4，因不是合同相对人，认为无法确认；对证据6、7真实性无法确认。被告张峰质证意见与被告品筑公司质证意见一致。原告对被告品筑公司所举证据三性有异议，认为不是原件且无法证明拍摄何处。被告宝通公司、张峰对被告品筑公司所举证据无异议。
本院对原告所举证据真实性全部予以认可；对被告品筑公司所举证据真实性予以认可。
综上，本院认定事实如下：2007年被告宝通公司与原告签订《房屋租赁合同》，由被告宝通公司承租原告位于杭州市西湖区西溪路521号内的房屋及土地共1500余平方（建筑面积），合同一年签署一次，租金基本按年增长，2012年12月20日双方再次签署《房屋租赁合同》，约定租赁期间12个月，自2012年12月25日至2013年12月24日，租金为22万元。合同还约定：房屋维修责任除有约定外，均由原告承担；对房屋内部结构改变、装修等在征得原告同意后才可以施工，但在租赁期满后（1）依附房屋的装修归原告（2）可以要求恢复原状（3）向其收取恢复工程实际发生的费用；其中解除合同及追究违约责任均约定“未经原告书面同意转租、转借承租房屋”。合同到期后，被告宝通公司未再与原告签署租赁合同，同时其从租赁处搬离。2007年，被告宝通公司将从原告承租的部分房屋转租给被告品筑公司。被告品筑公司于2009年将从被告宝通公司转租的房屋进行装修，租金支付给被告宝通公司，从开始租赁租金2-3万元，增长到5-6万元。2013年被告宝通公司在租赁期满后搬离租赁场所后，被告品筑公司未搬离。2015年11月17日，原告在该诉争房屋外“品筑设计”指示牌的建筑物外墙张贴《房屋搬迁公告》，之后，被告品筑公司未从占有的房屋搬迁。
另查明：被告张峰系被告品筑公司股东。
本院认为，原告与被告宝通公司之间签订的《房屋租赁合同》已经履行完毕，双方的权利义务也已完成，被告宝通公司未非法侵占原告房屋及土地；同时，原告诉请“返还原物”非合同纠纷，因此被告宝通非本案适格被告，因此，原告对被告宝通公司的诉请应予驳回。被告品筑公司从被告宝通公司转租原告部分房屋，没有证据证明经过原告同意，该转租口头协议无效。随着被告宝通公司承租权到期终止，原告有权收回位于杭州市西湖区西溪路521号内的房屋及土地。被告品筑公司辩称原告主体资格不适格，没有证据证明该房屋系原告所有。从原告所举证据可以看出，该幅土地使用权登记在原告名下，该土地上的建筑物，虽未登记产权，但我国实行的是“物随地走，地随物走”的制度，该诉争的房屋没有第三人主张物权，且被告宝通公司承租合同系与原告签订，被告品筑公司的股东即被告张峰也认可其诉争房屋系从被告宝通公司转租，因此，被告品筑公司该抗辩理由不能成立。被告张峰辩称，对房屋装修经被告宝通公司法定代表人妻子同意，即便有该合意，也没有证据证明经过原告同意，且原告与承租人被告宝通公司签订的《房屋租赁合同》，明确约定：对房屋内部结构改变、装修等在征得原告同意后才可以施工，但在租赁期满后（1）依附房屋的装修归原告（2）可以要求恢复原状（3）向其收取恢复工程实际发生的费用。因此其辩称侵占该诉争房屋不予搬离是因为原告没有补偿的理由不能成立。该诉争房屋，在被告宝通公司租赁期满搬离后至2015年11月17日张贴《房屋搬迁公告》前，没有证据证明，原告向被告品筑公司主张支付房租或者返还原物，因此，本院认为原告要求对2015年11月17日之前被告品筑公司侵占该诉争房屋占有使用费不予支持。对于占有使用费，原告要求按每年10万元标准计算，没有事实和合同依据；根据被告宝通公司与被告张峰陈述，被告品筑公司从被告宝通公司转租该诉争房屋租金为每年5-6万元，结合诉争房屋的面积及年限，本院确定为年租金为6万元。对于被告张峰诉称，其曾与原告有关负责人沟通以使用一定期限补偿装修作为搬离前提，没有法律和事实依据，本院不予支持。被告张峰作为被告品筑公司股东，不是实际侵占人。原告诉请符合法律规定的部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市西湖区西溪路521号内诉争的房屋及土地返还浙江交工钱潮建设有限公司；
二、浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司于本判决生效十日内赔偿浙江交工钱潮建设有限公司占有房屋使用费81041.10元（自2015年11月17日，以每年6万元为计算暂计算至2017年3月24日）；
三、驳回浙江交工钱潮建设有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3085元，由浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司负担913元；浙江交工钱潮建设有限公司负担2172元。
浙江交工钱潮建设有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 钱让发
二〇一七年八月二十二日
书记员 凌雯雯