广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初6454号
原告：珠海市明城物业管理有限公司顺德分公司，住所地佛山市顺德区大良红岗工业区展业路2号C座楼首层之三十七。
负责人：区剑。
委托代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。
委托代理人：罗闽，广东实丰律师事务所实习律师。
被告：陈明辉，男，1968年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
原告珠海市明城物业管理有限公司顺德分公司诉被告陈明辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈巧玲、罗闽，被告陈明辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2015年1月至2016年12月11日物业管理费5221.68元，2015年1月至2016年11月电梯公摊电费305.42元，2015年1月至2016年11月车位费460元；2.物业管理费的违约金从2015年1月11日起，按日千分之五标准计算至实际清偿之日至，暂计至2017年3月31日为12304.043元，违约金高于欠费本金的，以本金为限，即5221.68元为限；3.电梯公摊电费、车位费的违约金从2015年2月11日起，按日千分之五标准计算至实际清偿之日止，暂计至2017年3月31日为1627.9元，违约金高于欠费本金的以本金为限，即765.42元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2015年1月1日开始接管佛山市顺德区大良街道广珠路南1号金海顺峰山语小区物业。原告为被告所有的房屋提供物业管理服务，被告每月物业管理费223.58元，物业管理费在每月10号前缴纳，所缴纳的物业费包括公用水电费，但不包括电梯电费，各座的电梯电费由各户分摊，按月计收，每月车位费20元，逾期缴纳费用的按日千分之五计收违约金，原告为追讨欠费产生的费用由被告承担。被告欠缴2015年1月至2016年12月11日物业管理费5221.68元，2015年1月至2016年11月电梯公摊电费305.42元，2015年1月至2016年11月车位费460元，经原告多次催收被告至今不愿缴纳上述费用。
被告辩称，原被告未签订任何协议，原告无权向我要求缴纳物管费及其它费用。由于该房屋一直存在漏水问题，根本无法使用，珠海格力物业公司承诺解决漏水问题后才计算物业费，因此该房屋至今仍然未验收也未入住。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对双方提交的证据作如下认证：原告提供的各组证据，被告对证据真实性无异议，且各项证据能够相互印证，本院对证据真实性予以采信。被告提供的证据，有提供原件进行核对，且能够相互印证，本院对证据真实性予以采信。
经审理查明：佛山市顺德区大良街道广珠路南1号金海山语小区（以下简称涉案小区）原是由珠海格力物业有限公司提供物业管理服务，2014年12月1日，珠海格力物业有限公司与原告签订《佛山市顺德区尚都豪庭、金海山语物业管理交接事项的协议书》，约定珠海格力物业有限公司将2006年11月与佛山市金海房地产开发有限公司签订的金海山语《顺德区（前期）物业服务协议书》中的权利义务转让给原告，双方完成交接手续后，珠海格力物业有限公司退出涉案小区，原告从2015年1月1日开始接管涉案小区，对于合同关系转换的事宜，双方应以公告或其他方式通知小区业主。被告是涉案小区1座601号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋建筑面积为139.74平方米，珠海格力物业有限公司与被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》中约定物业费按照1.6元/平方米的标准按月收取。
2015年9月6日，南江社区居委会开具《证明》一份，证明涉案小区从2015年1月至今由原告进行管理和提供服务。2015年11月26日，涉案小区第一届业主委员会正式成立，任期至2018年10月25日。2016年12月11日，原告与涉案小区第一届业主委员会签订《协议书》一份，认可原告截止至2016年12月11日事实上对涉案小区提供了物业管理服务，该劳务关系以2016年12月11日原告退出涉案小区为终止时间。2016年12月11日，原告退出涉案小区，之后涉案小区由广东金发策划管理有限公司提供物业管理服务。
广东金发策划管理有限公司接手管理涉案小区之后，委托广东铭昌消防机电工程有限公司顺德分公司对涉案小区消防系统进行检查，广东铭昌消防机电工程有限公司顺德分公司于2016年12月13日出具检测报告，对涉案小区消防系统的现场故障情况列明，共有24项故障。广东金发策划管理有限公司于2016年12月23日发函给涉案小区业委会，称其安排了专业单位于12月12号至13号对小区消防系统及设施设备状况进行全面检查，专业检查报告已经递交业委会代表协助确认，涉案小区消防系统处于瘫痪状态，存在极大消防安全隐患，并要求业委会尽快确认消防系统实际状况，并协助落实修复方案，加快修复。涉案小区业委会于2016年12月24日签收确认。2017年1月23日，佛山市顺德区公安局大良分局对涉案小区消防情况进行检查，出具《日常消防监督检查记录》一份，列明涉案小区存在两大项安全隐患，要求限期整改。
2016年7月20日，珠海格力物业管理有限公司起诉陈明辉、曾晓轩物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月29日依法作出（2016）粤0606民初12012号民事判决书，该判决书已经发生法律效力。判决书认定因涉案房屋外墙渗水，一直未装修入住，陈明辉、曾晓轩多次要求珠海格力物业管理有限公司及房产开发商进行维修，但一直没有解决。陈明辉、曾晓轩在与珠海格力物业管理有限公司及房产开发商多次协商过程中，珠海格力物业管理有限公司及房产开发商承诺在外墙渗水问题未处理好之前暂不收取物业管理费，据此判决驳回珠海格力物业管理有限公司要求支付物业费的诉讼请求。
被告尚欠缴2015年1月至2016年12月11日物业管理费5221.68元，2015年1月至2016年11月电梯公摊电费305.42元，2015年1月至2016年11月车位费460元。原告于2017年5月2日向本院提起本案诉讼。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原被告之间并未签订相关协议，原告管理涉案小区是基于其和前手物业管理公司珠海格力物业有限公司之间签订的《佛山市顺德区尚都豪庭、金海山语物业管理交接事项的协议书》。签订该协议书之时，涉案小区并没有成立业委会，珠海格力物业有限公司因故需要撤出涉案小区管理，因此将涉案小区的物业管理权利义务移交给有管理资质的原告并没有违反法律法规规定，也是符合涉案小区业主利益的。原告于2015年1月1日进驻涉案小区进行物业管理服务之后，没有进行相关备案手续，虽然程序上有瑕疵，但原告确实为涉案小区提供了物业管理服务，且之后取得涉案小区所在地南江居委会的认可，获得涉案小区业委会的追认，因此原告与涉案小区业主之间形成事实上的服务与被服务的合同关系。但本案被告所有房屋由于外墙渗水问题严重，一直没有装修入住，被告并未实际上享受到原告提供的服务。且前一手物业公司珠海格力物业有限公司曾经承诺被告，在外墙渗水问题未处理好之前暂不收取物业管理费。原告既然受让了珠海格力物业有限公司对涉案小区的全部权利义务，理应继续履行该承诺，在外墙渗水问题未处理好之前不得向被告主张物业费或其他相关费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：
驳回原告珠海市明城物业管理有限公司顺德分公司的全部诉讼请求。
本案受理费49.68元(已减半收取，原告已预交)，由原告负担。
本判决为终审判决。
审判员 张 宇
二〇一七年七月七日
书记员 黄婉媚