江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4315号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨玲，女，1979年1月11日生，汉族。
委托代理人杨旭，江苏振泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王周科，男，1981年5月21日生，汉族，某公司职员。
委托代理人刘志久、熊娟，江苏益和律师事务所律师。
上诉人杨玲因与被上诉人王周科房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第2232号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人杨玲及其委托代理人杨旭、被上诉人王周科的委托代理人熊娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王周科原审诉称，双方于2014年1月13日签订《南京市存量房交易合同》，约定杨玲将南京市秦淮区香格里拉花园5幢1104室房屋（以下简称诉争房屋）出售给王周科，房屋价格为550万元。此前，王周科已向杨玲支付购房款204万元，双方约定余款由王周科向银行申请房屋抵押贷款，然而银行未能批准王周科的贷款申请，造成上述房屋买卖合同确实无法履行。后王周科向杨玲发出《解除合同通知书》，通知杨玲解除上述《南京市存量房交易合同》，并要求杨玲将购房款204万元返还，但杨玲置之不理。王周科为维护自身权益，特诉至贵院，请求判令：一、解除双方之间的房屋买卖合同。二、杨玲向王周科返还购房款204万元。三、诉讼费、保全费由杨玲承担。
杨玲原审辩称，其同意解除合同，但杨玲认为合同解除的原因是因为王周科违约。购房款杨玲亦同意返还，但应当扣除相应的违约金。杨玲目前没有偿还能力，希望法院能给予宽限时间。关于诉讼费和保全费，杨玲认为合同解除的原因是王周科违约，杨玲在本案中并无过错，诉讼费和保全费应由王周科承担。
杨玲原审反诉称，双方于2014年1月13日签订《南京市存量房交易合同》一份，约定杨玲将诉争房屋出售给王周科，房屋总价为550万元。现因王周科肆意违约，违法解除双方之间的房屋买卖合同，并向贵院提起诉讼。本着公平、公正的原则，杨玲认为王周科应按总房价的百分之三支付违约金，特向贵院提起反诉，请求判令王周科支付杨玲违约金165000元，反诉费由王周科承担。
王周科原审反诉辩称，其解除合同并非任意为之，而是在王周科确实无法履行合同，与杨玲协商无果的情况下，不得以才要求解除合同的。退一万步来说，即使是王周科违约，双方之间的房屋买卖合同中也没有约定违约金，杨玲要求王周科按照合同价的百分之三支付违约金没有依据。截止目前为止，杨玲仍然居住在诉争房屋内，房屋产权也未变更，杨玲未提供任何证据证明其实际损失。反而是王周科为杨玲偿还了204万元贷款，至少节省了十几万元利息。综上，杨玲的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明，2014年1月13日，王周科（乙方）与杨玲（甲方）签订《南京市存量房交易合同（自行交易版）》，约定甲方以550万元的价格将诉争房屋出售给乙方。乙方于2014年1月20日前将首付款165万元解交监管账户。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为385万元，用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2014年1月20日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户。若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起三日内以现金解交监管账户。甲、乙双方定于2015年1月28日正式交付房屋，甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价的万分之五支付违约金。甲方逾期交付房屋超过十天，乙方有权解除合同。甲方应在解除合同后十天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之三支付赔偿金。另甲、乙双方同意，在合同生效后三十日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。该合同未对乙方违约的违约责任进行约定。
在上述合同签订前，王周科于2014年1月7日开具银行本票，向杨玲支付购房款165万元。同日，吕安顺开具本票代王周科向杨玲支付购房款39万元。杨玲于当天出具收到购房款165万元和39万元的收条各一份。杨玲收款后，向银行偿还了诉争房屋的贷款。
上述房屋买卖合同签订后，王周科向南京银行申请个人住房抵押贷款，但未获批准。王周科于2014年3月14日向杨玲发出《解除合同通知书》，以银行未能批准其贷款申请，确实无法履行房屋买卖合同为由，要求解除与杨玲签订的房屋买卖合同，并要求杨玲退还购房款204万元。杨玲收到该通知书后，并未表示同意解除合同。之后双方协商未果，王周科遂向原审法院提起诉讼，要求解除合同，杨玲退还购房款204万元。
诉讼中，杨玲表示同意解除合同，亦同意退还购房款，但以王周科违约为由提起反诉，要求按公平原则，参照其与王周科之间的房屋买卖合同关于杨玲违约的违约金条款，由王周科给付违约金165000元。
上述事实，有双方陈述以及《南京市存量房交易合同（自行交易版）》、收条、《解除合同通知书》、调查笔录等在卷佐证。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。王周科与杨玲签订的《南京市存量房交易合同（自行交易版）》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现王周科以其贷款申请未获批准，无法继续履行合同为由，要求解除合同，杨玲退还购房款。杨玲当庭表示同意，对该诉讼请求，原审法院应予支持。
另外，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。依据该规定，违约金请求应基于合同约定提起。现杨玲提起反诉，以王周科违约为由，要求王周科支付违约金。但双方签订的房屋买卖合同中并未就王周科违约应当承担一定数额的违约金进行约定，杨玲的反诉请求缺乏合同依据，故原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、解除王周科、杨玲于2014年1月13日签订的关于南京市秦淮区香格里拉花园5幢1104室房屋的《南京市存量房交易合同（自行交易版）》。二、杨玲于判决生效之日起三十日内返还王周科购房款204万元。三、驳回杨玲的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23120元，保全费5000元，合计28120元，由王周科负担。反诉案件受理费1800元，由杨玲负担。
上诉人杨玲不服原审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人提起反诉是根据合同法的公平原则，虽然合同中对被上诉人违约解除合同没有约定违约金，但对上诉人违约却约定了总房款3%的违约金，上诉人有理由依照公平对等的原则要求被上诉人按此约定支付违约金。二、根据相关规定，当违约金明显低于当事人实际损失的可以要求提高。虽然目前上诉人没有明确证据支持其损失，但可以预见到上诉人今后为归还上诉人的欠款，势必要进行借贷或者低价售房，这些损失应当会远远大于上诉人主张的违约金。综上，上诉人请求依法撤销原审判决第三项，并支持上诉人的反诉请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人王周科答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相同。二审中双方当事人未提交新的证据。
本院认为，上诉人杨玲与被上诉人王周科签订的《南京市存量房交易合同（自行交易版）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定为有效，当事人均应严格按照合同约定履行自己的义务。在合同中，双方当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。本案中，双方在合同中并未约定被上诉人违约时应当承担的违约金数额，故上诉人主张违约金无合同和法律依据。上诉人现主张依据公平原则，在上诉人实际损失可能远远高于合同约定的上诉人违约时应当承担的违约金，可以参照此约定要求法院予以调整，但并未提供相应的证据证明其损失，故对上诉人的上诉主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1800元，由上诉人杨玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 刘小琴
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 孙雪松