安徽省定远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定民一初字第02035号
原告（反诉被告）：蔡善竹，男，1969年3月10日出生，汉族，住江苏省江都市，现住安徽省滁州市定远县。
委托代理人：姚吉明，安徽皖江律师事务所律师。
被告（反诉原告）：定远县住房制度改革办公室，住所地安徽省滁州市定远县定城镇长征东路建设大厦。
法定代表人：杨波，该办公室主任。
委托代理人：何金辉，男，1962年2月15日出生，汉族，系该办副主任，住安徽省定远县。
委托代理人：缪莉，女，1971年7月9日出生，汉族，住安徽省定远县。
原告（反诉被告）蔡善竹与被告（反诉原告）定远县住房制度改革办公室房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡善竹及其委托代理人姚吉明，被告（反诉原告）定远县住房制度改革办公室的委托代理人何金辉、缪莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡善竹诉称：2007年6月28日，原、被告商定将位于定远县定城镇南苑新村一层十间门面房出售给原告，双方签订了一份“房屋出让协议”，该十间门面房计405.45平方米，价款为850080元。在签订该协议前，原告支付被告定金10万元；协议签订后，原告又支付被告购房款20万元。被告为了推脱责任，和县政府于2009年1月将上述房屋所有权转移至定远县城市建设投资有限公司名下，从而导致房屋买卖合同无法履行。因被告的违约行为导致双方的房屋买卖协议无法履行，现双方的买卖协议已经解除。被告的违约行为已经给原告造成巨大的经济损失，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条等规定，诉至你院。请求：1、判令被告返还原告购房款30万元（其中定金10万元），并双倍返还定金10万元，合计40万元；2、判令被告赔偿原告经济损失100万元（后增加至266.562万元）及本案鉴定费8500元；3、由被告承担本案诉讼费用。
定远县住房制度改革办公室辩称：一、因政府征收涉案房屋的不可抗力行为，签订的《房屋出让协议》不能实现合同目的，致使该协议依法解除，答辩人根本不存在违约行为，不应承担任何违约责任；二、被答辩人诉求双倍返还定金和赔偿经济损失缺乏事实和法律依据；三、被答辩人向答辩人借款5万元用于缴纳本案购房定金，应当予以冲抵返还购房款。
蔡善竹为支持其诉讼请求提供的证据及房改办质证意见如下：
证据一、原告身份证复印件一份，用以证明蔡善竹身份情况。
房改办质证意见为：无异议。
证据二、南苑新村门面房使用协议。证明：蔡善竹合法承租门面房
房改办质证意见为：真实性无异议，证明目的有异议，在后期重新签订了出售协议，该协议无效，不能按照该协议约定的租金价格计算实际使用的租金。
证据三、房屋出让协议。证明：在承租期间，原告又合法购买了所承租的门面房。
房改办质证意见为：无异议。
证据四、2007年6月14日的收条。证明：原告支付了购房定金。
房改办质证意见为：无异议。
证据五、存款凭证。证明：原告交付了购房款。
房改办质证意见为：无异议。
证据六、（2013）定民一初字第01016号民事判决书。证明：买卖合同解除是被告单方提出的，合同解除后的法律责任应由被告承担。
房改办质证意见为：真实性无异议，不认可证明目的，解除合同是基于不可抗力，不应当由我方承担责任。
证据七、现场照片三张（打印件）。证明：承租期间，原告对门面房进行装潢，使其增值。
房改办质证意见为：照片不能反映其证明目的，即使装修也是因为原告经营需要，与我方无关，该损失不应当由我方承担。
证据八、估价报告书。证明：门面房现市场价值及原告损失。
房改办质证意见为：真实性及评估的科学性均无意见，但是与本案无关联；1.我方非过错方，不存在赔偿责任，因此该房屋的增值多少均不应由我方承担，不能达到其证明目的；2.该鉴定报告价值时点是2015年9月18日，这个日期即不是合同的签订日期，不是合同的解除日期，不是产权变更日期，只是鉴定机构实际鉴定的日期，这个日期的房屋价格与本案没有关联性，与原告所主张的增值部分也没有必然联系。因此该份证据与本案无关，不能达到原告举证的目的。
本案本诉房改办未提供证据。
定远县住房制度改革办公室反诉称：2006年10月18日，反诉人与被反诉人签订《南苑新村门面房使用协议》，约定被反诉人有偿使用反诉人位于严桥路南苑新村一层十间门面房，使用期限自2006年10月18日至2014年10月17日，使用费每年2万元，每两年支付一次等。2007年6月28日，双方签订了了《房屋出让协议》，约定被反诉人购买前述门面房，在该协议履行过程中，因政府征收不可抗力行为，致使《房屋出让协议》依法解除。被反诉人自使用本案房屋以来，一直没有支付房屋使用费，虽经数次催促，但被反诉人仍拒不支付。请求依法判决被反诉人支付自2006年10月18日至2015年7月10日交回房屋之日的房屋使用费56.57万元及鉴定费3000元，并承担本案诉讼费用。
蔡善竹对定远县住房制度改革办公室的反诉辩称：一、2006年10月18日，答辩人与被答辩人签订了《南苑新村门面房使用协议》，协议约定使用费每年2万元，每两年支付一次，第一年使用费答辩人以装修费冲抵。但在一年租期还没有到期的2007年6月28日，双方又签订了《房屋出售协议》，约定将所承租的门面房出售给答辩人。这就实际上变更终止了原租赁协议，故自此，答辩人就不存在应付被答辩人房屋租金问题；二、在《房屋出售协议》签订后，被答辩人已经交付了房屋，答辩人已实际合法占用、使用涉案房屋。后被答辩人以政府划拨为由提出解除《房屋出售协议》，但至2014年解除《房屋出售协议》判决才生效。且该协议解除是被答辩人单方提出的，尽管房屋买卖合同不能履行是由于第三人（政府行为）所造成的，但依照《合同法》第一百二十一条的规定，该解除合同的违约责任应当由被答辩人承担。鉴于答辩人使用涉案房屋具有正当、合法依据，故被答辩人反诉主张所谓使用费明显没有事实与法律依据。为此，特答辩，请求依法驳回被答辩人的反诉请求。
房改办为支持其反诉请求提供的证据及蔡善竹质证意见如下：
证据一，组织机构代码、法人代表身份证明。证明：被告及反诉人的主体资格。
蔡善竹质证意见为：真实性没有异议。
证据二，滁州中院（2014）滁民一终字第00716号民事判决书。证明：解除合同是因为政府行为不可抗力，我方并无过错。
蔡善竹质证意见为：真实性、合法性均没有异议，但不能证明其证明目的。由于不能交付而解除合同，不能证明反诉人不构成违约不承担责任。
证据三、房改办与李德朋于2015年7月23日签订的涉案房屋商铺租赁合同。证明：蔡善竹归还涉案门面房日期。
蔡善竹质证意见为：真实性、合法性没有异议，与本案无关，该房屋的所有权已经不是本案的反诉人，且时间与我们承租的时间不相符；不能证明反诉人的举证目的。
证据四、2007年10月24日蔡善竹出具的欠条。证明：蔡善竹的预付款中有5万元系向我办借款，应在返还预付款中冲抵。
蔡善竹质证意见为：属实，但这是另外一个法律关系，本案不同意冲抵。
证据五、估价报告书及发票。证明：涉案门面房租金价值及鉴定费。
蔡善竹质证意见为：真实性没有异议，估价报告是按每年市场价格计算的，我们双方约定的按照固定的每年2万元价格支付租金，与估价没有关系；另外合同履行没有到一年的时候就把房屋卖给我了，双方的使用协议就发生了变更并且已经实际解除了，双方就不存在租金了。
蔡善竹为支持其答辩意见提供的证据及房改办质证意见如下：
两份协议（使用及出让）、（2013）定民一初字第01016号民事判决书。证明：房屋出让合同解除是房改办单方提出的，责任应当由房改办承担。
房改办的质证意见为：与本案本诉质证意见一致。
通过原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证、质证，本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的证据综合认证如下：对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供证据的真实性均予以认定，对证明目的应结合本院所查明的案件事实予以认定。
经审理查明：定远县住房制度改革办公室（以下简称房改办）与蔡善竹于2006年10月18日签订了一份门面房使用协议，主要内容为：房改办将已建成的南苑新村一层门面房共十间提供给蔡善竹作为超市营业地点；蔡善竹同意每年付两万元作为使用该门面费用，每两年支付一次，开始室内装饰抵起初年费用。合作时间暂定八年，自2006年10月18日至2014年10月17日等。2007年6月28日，双方又签订了一份《房屋出让协议》，该协议载明：“蔡善竹与其合伙人租用房改办开发的商住楼一楼门面，租期八年（另有租房合同）。现蔡善竹与合伙人要求将其门面全部购买，房改办请示了局分管领导，同意将门面房出售，由房产局房地产评估事务所评估。2007年6月，房改办委托评估事务所将经济房中心商住楼门面房进行评估，十间门面405.45平方米，价格850080元。根据评估报告，房改办同意蔡善竹按此价格购买门面房。该协议签字，交清房款。房改办负责办理产权证，费用由蔡善竹出。该协议一式三份。”在该协议签订前，即2007年6月14日，蔡善竹即通过银行汇款10万元到房改办下辖的定远县经济适用住房发展中心账户，定远县经济适用住房发展中心出具收条，注明“今收到蔡善竹购买南苑新村商住楼门面房定金壹拾万元整（100000）”。2007年7月13日，蔡善竹又通过银行汇款20万元到定远县经济适用住房发展中心账户。2010年8月14日，房改办曾起诉，要求解除其与蔡善竹签订的门面房使用协议，后撤诉。2010年12月18日，房改办又提起诉讼，要求解除其与蔡善竹签订的房屋出让协议。审查后，认为双方当事人签订的房屋出让协议中诉争的十间门面房，已由定远县人民政府于2009年1月决定调剂给定远县城市建设投资有限公司所有，故房改办作为原告起诉主体不适格，遂作出（2011）定民一初字第00240号民事裁定书，驳回房改办的起诉。房改办不服，提出上诉，滁州市中级人民法院审查后，认为本案系因房改办、蔡善竹于2007年6月28日签订的涉案房屋出让协议所引起的纠纷，房改办作为出让协议的一方当事人，其有权依据该协议向另一方当事人主张双方之间设立、履行、变更、解除、终止协议的民事权利，故房改办是本案的适格主体，原审裁定驳回起诉不当，并作出（2012）滁民一终字第00229号民事裁定书，撤销（2011）定民一初字第00240号民事裁定，指令一审法院继续审理。2012年3月16日，一审法院重新立案，审理过程中，房改办申请撤回起诉。2013年4月23日，蔡善竹诉至定远县人民法院，要求判令房改办接收余下的购房款，并协助办理涉案房产过户手续，及要求房改办全面履行房屋出让协议合同义务。审理中，房改办提起反诉，要求判令解除与蔡善竹签订的“房屋出让协议”。定远县法院经审理并作出判决：一、驳回蔡善竹的诉讼请求；二、解除蔡善竹与定远县住房制度改革办公室签订的门面出让协议。宣判后，蔡善竹不服一审判决上诉至安徽省滁州市中级人民法院，滁州市中级人民法院经审理认为：蔡善竹与房改办于2007年6月28日签订的涉案《房屋出让协议》是在平等自愿、协商一致的原则下签订，是双方当事人真实意思表示，应为合法有效。蔡善竹与房改办在签订涉案《房屋出让协议》时争议房屋属于房改办所有，但涉案房屋于2009年1月8日被定远县人民政府调剂给定远县城市建设投资有限公司所有，且定远县房地产管理局已于2009年1月12日将本案争议的房屋登记在定远县城市建设投资有限公司名下。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述法律规定，涉案房屋所有权人应为定远县城市建设投资有限公司。蔡善竹上诉主张涉案房房系房改办的合法财产，定远县城市建设投资有限公司仅是涉案房屋名义上的所有权人的上诉理由不能成立，对其该上诉主张，本院不予支持。因涉案房屋已属于定远县城市建设投资有限公司所有，房改办对涉案房屋已无处分权，故房改办已无法履行交付涉案房屋的合同义务。蔡善竹主张房改办继续履行涉案《房屋转让协议》，因房改办履行不能，故其该上诉请求，本院亦不予支持。蔡善竹可就房改办无法履行涉案《房屋转让协议》给其造成的损失，另行主张权利。并于2014年8月26日作出（2014）滁民一终字第00716号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本案在审理过程中，蔡善竹通过本院申请对本案诉争的位于定远县定城镇严桥中路南苑新村一层共十间门面房，面积为405.45平方米的房屋价格进行鉴定。经本院委托，安徽中安房地产评估咨询有限公司于2015年9月29日作出皖中安（定）评（2015）字第3411250275号估价报告书，该估价结果（于2015年9月18日的市场价值的评估结果）为：房地产单价：8671元／平方米，房地产总价：351.57万元。蔡善竹为此支付鉴定费8500元。另房改办通过本院申请对本案诉争的位于定远县定城镇严桥中路南苑新村一层面积为405.45平方米共十间门面房于2006年10月18日至2015年7月10日的每年市场租金价值进行鉴定。经本院委托，安徽中安房地产评估咨询有限公司于2015年11月10日作出皖中安（定）评（2015）字第3411250307号估价报告书，该估价结果为：1、2006年10月18日（2006年10月18日至2007年10月18日），租金单价：74元／平方米，租金总价：3.00万元；2、2007年10月18日（2007年10月18日至2008年10月18日），租金单价：86元／平方米，租金总价：3.49万元；3、2008年10月18日（2008年10月18日至2009年10月18日），租金单价：105元／平方米，租金总价：4.26万元；4、2009年10月18日（2009年10月18日至2010年10月18日），租金单价：128／平方米，租金总价：5.19万元；5、2010年10月18日（2010年10月18日至2011年10月18日），租金单价：154元／平方米，租金总价：6.24万元；6、2011年10月18日（2011年10月18日至2012年10月18日），租金单价：185元／平方米，租金总价：7.50万元；7、2012年10月18日（2012年10月18日至2013年10月18日），租金单价：213元／平方米，租金总价：8.64万元；8、2013年10月18日（2013年10月18日至2014年10月18日），租金单价：248元／平方米，租金总价：10.06万元；9、2014年10月18日（2014年10月18日至2015年7月10日），租金单价：202元／平方米，租金总价：8.19万元。上述1-9合计56.57万元。房改办支付鉴定费3000元。
本院认为：蔡善竹与定远县住房制度改革办公室已经解除了所签订的房屋出让协议，对合同解除后的责任承担问题，蔡善竹诉请定远县住房制度改革办公室返还购房款、双倍返还定金、赔偿其因合同解除后造成的经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，应由定远县住房制度改革办公室返还蔡善竹的购房款。关于蔡善竹主张的双倍返还定金问题，合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。另外，本案原告蔡善竹也未完全履行支付购房款的义务，因此，对蔡善竹要求双倍返还定金的主张，本院不予支持。房改办认为解除合同系政府行为属于不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。涉案房屋于2009年1月8日被定远县人民政府调剂给定远县城市建设投资有限公司所有，因此不属于法律意义上的不可抗力。且根据合同法第一百一十七条的规定，不可抗力因素亦不是当事人不承担解除合同责任的必然条件，故房改办以此为由，主张不承担责任，缺乏事实和法律依据。鉴于定远县住房制度改革办公室无法履行交付涉案房屋，合同因此被依法解除，合同解除后确实给蔡善竹造成了一定的经济损失。另由于蔡善竹仅支付了30万元购房款，占总房款的35.29%（已经支付的300000元购房款除以总房款850080），即如果蔡善竹与房改办所签订的房屋出让协议得以履行，蔡善竹应享有涉案房屋35.29%的产权。综合考虑本案的实际情况，确定蔡善竹的损失为940697元（合同解除后经鉴定的涉案房屋总价款351.57万元减去房屋出让协议签订时的房屋总价款850080再乘以35.29%）。房改办认为，皖中安（定）评（2015）字第3411250275号估价报告书价值时点是2015年9月18日，这个日期既不是合同的签订日期或合同的解除日期，也不是产权变更日期，只是鉴定机构实际鉴定的日期，这个日期的房屋价格与本案没有关联性，与蔡善竹所主张的增值部分也没有必然联系。因蔡善竹起诉后，通过本院申请对本案诉争的位于定远县定城镇严桥中路南苑新村一层共十间门面房，面积为405.45平方米的房屋价格进行鉴定，蔡善竹以此作为计算其损失的依据，应予支持。且滁州市中级人民法院作出解除蔡善竹与房改办房屋出让协议的终审判决日期是2014年8月26日，由于2015年9月18日价值时点的房屋市场价值并不高于于2014年8月26日价值时点的市场价值，故蔡善竹以皖中安（定）评（2015）字第3411250275号估价报告书作为其损失计算的依据，没有加重房改办的赔偿责任，并无不当。蔡善竹起诉时仅要求房改办赔偿其经济损失100万元，审理中，其将赔偿损失的诉讼请求增加至266.562万元，但在本院指定的期限内对其增加的诉讼请求没有补交案件受理费，也未申请缓交、减交、免交，故对其增加的诉讼请求依法不予审理。关于房改办请求依法判决被反诉人支付自2006年10月18日至2015年7月10日交回房屋之日的房屋使用费56.57万元及鉴定费3000元，因房改办与蔡善竹于2006年10月18日签订了一份涉案门面房使用协议，其后又于2007年6月28日签订了一份涉案房屋出让协议，涉案房屋出让协议的签订事实上使原先签订的涉案门面房使用协议的权利义务关系终止。由于门面房使用协议约定开始室内装饰抵起初年费用，且本院庭审时双方当事人均一致认可蔡善竹交付涉案房屋给房改办的时间为2015年7月1日，结合安徽中安房地产评估咨询有限公司于2015年11月10日作出的皖中安（定）评（2015）字第3411250307号估价报告书和蔡善竹仅支付30万购房款的事实，确定蔡善竹应支付房改办自2007年10月18日至2015年7月1日的房屋使用费（比照租金）344872元［（565700元-30000元-81900元＋79150元）×（100%-35.29%）］。房改办请求所借给蔡善竹的5万元应冲抵购房款，因该借款与本案的房屋买卖合同系两个不同的法律关系，且蔡善竹也不同意冲抵，故本案不作审理。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、定远县住房制度改革办公室于本判决生效后三十日内返还蔡善竹人民币30万元，并赔偿蔡善竹损失人民币940697元，合计人民币1240697元；
二、蔡善竹于本判决生效后三十日内支付定远县住房制度改革办公室房屋使用费（比照租金）人民币344872元；
三、上述一、二项冲抵后，定远县住房制度改革办公室尚应支付蔡善竹人民币895825元，于本判决生效后三十日内付清；
四、驳回原告蔡善竹的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告定远县住房制度改革办公室的其他诉讼请求。
如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费及鉴定费费共计25900元，由蔡善竹负担2948元，由定远县住房制度改革办公室负担22952元；反诉案件受理费及鉴定费共计12457元，由定远县住房制度改革办公室负担5175元，由蔡善竹负担7282元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 姜 军
人民陪审员 陈玲琍
人民陪审员 徐友高
二〇一六年三月十四日
书 记 员 丁 玉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。