福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终3031号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾斌，男，1975年2月27日出生，汉族，住福建省罗源县。委托诉讼代理人：陈捷渊，福建大佳律师事务所执业律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：福州百乐电源科技有限公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区南工业小区。法定代表人：陈武，总经理。委托诉讼代理人：王标，福建宽达律师事务所执业律师。上诉人曾斌因与上诉人福州百乐电源科技有限公司（以下简称百乐公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2015）罗民初字第2923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾斌上诉请求：1.撤销福建省罗源县人民法院（2015）罗民初字第2923号民事判决，改判驳回百乐公司的诉讼请求，支持曾斌的反诉请求；2.一、二审案件受理费由百乐公司承担。事实和理由：一、一审法院认定曾斌合计向百乐公司支付租金118175元，该租金仅支付到2013年11月，且2013年11月起，曾斌开始拖欠租金，属事实认定错误。曾斌自2012年至2013年期间，共支付118175元租金，足可支付15个月半，自2012年10月1日起计算租金，即可支付到2014年1月15日。二、一审判决曾斌与百乐公司之间签订的《店位租赁合同》已于2014年6月5日解除于法无据，判决错误，在本案中百乐公司不具备约定解除权和法定解除权，合同并未解除。三、一审法院对本案证据认定错误。1.百乐公司提交店面出租费用明细超过举证期间且仅提供了复印件，但一审采纳了上述证据。2.一审法院对于解除合同的通知及催告函认定错误。3.一审法院对于房产证认定错误，百乐公司提供的房产证不能证明是租赁地块。4.一审法院对赖某的证言未予认定明显错误。四、本案中，百乐公司拆除损毁曾斌的租赁场地，并挪作他用，违约在先，无权要求曾斌支付违约之时的租金、滞纳金等费用，并应承担对于曾斌的赔偿责任。五、一审法院对于押金的诉请未在判决中明确，该作法错误。针对曾斌的上诉，百乐公司辩称，一、曾斌在租赁期间拖欠福州百乐电源科技有限公司水电费用属实，一审法院未合理确定举证责任，仅将曾斌拖欠的水电费用计算至2013年7月31日，未对曾斌租赁期间所产生的全部水电费用予以认定，明显存在错误。二、一审法院认定曾斌与福州百乐电源科技有限公司之间签订的《店位租赁合同》已于2014年6月5日解除是正确的。三、曾斌拖欠福州百乐电源科技有限公司水电费及租金属实，但一审法院判令福州百乐电源科技有限公司返还保证金明显存在错误。综上所述，请求驳回曾斌的诉讼请求，支持福州百乐电源科技有限公司的上诉请求。百乐公司上诉请求：1.撤销福建省罗源县人民法院（2015）罗民初字第2923号民事判决，改判支持百乐公司的一审诉讼请求;2.一、二审案件受理费由曾斌承担。针对百乐公司的上诉，曾斌辩称，一、福州百乐电源科技有限公司主张解除合同并没收保证金，于法无据。二、福州百乐电源科技有限公司主张场地占用费，没有事实和法律依据。2013年11月曾斌就被驱赶出租赁场所，而且曾斌的用具被福州百乐电源科技有限公司清理，因此不存在福州百乐电源科技有限公司所述的场地占用费问题。三、福州百乐电源科技有限公司不能证明拖欠水电费的情况。百乐公司向一审法院起诉请求：1.确认百乐公司与曾斌在2012年9月19日所签的《租赁合同》于2014年5月6日解除，曾斌交纳保证金23300元不予退还；2.要求曾斌腾空租赁场所；3.曾斌支付自2013年11月1日起至2014年1月31日止的租金18195元（22800元-已支付的4650元），并按日3‰计算从2014年2月1日起至还款之日止的滞纳金；2014年2月1日至2014年4月30日止的租金22800元，并按日3‰计算从2013年5月1日起至还款之日止的滞纳金；2014年5月1日至2014年5月5日止的租金1266.66元，并按日3‰支付从履约保证金起至还款之日止的滞纳金；4.曾斌支付自2014年5月6日起至腾空场地时止的占用费按1410元/月计算；5.支付拖欠的水费2522.80元、电费5565.14元。曾斌向一审法院反诉请求：1.百乐公司退回已收租金117545元、押金23300元；2.百乐公司赔偿投资损失510000元；3.百乐公司赔偿因其违约造成的合同预期利益损失367200元。一审法院认定事实：2012年9月19日，原告（反诉被告）百乐公司（下称甲方）与被告（反诉原告）曾斌（下称乙方）签订《租赁合同》，约定：百乐公司将位于罗源湾开发区江滨南路3号空地出租给曾斌经营餐饮行业。租金从2012年10月1日起算，按季支付，合同3年一签，租金为7600元/月，租金须提前一个月支付；乙方2个月内不缴纳租金，甲方可无条件收回店面，并另作安排；逾期未缴交租金，每日按总金额3‰收取滞纳金；乙方存在提前解除合同等违约情形时，甲方所收担保金不再退还给乙方。合同还约定双方的其他权利、义务及违约责任等。合同签订当日，曾斌依合同约定支付了保证金22800元（按三个月租金计），后曾斌又租赁百乐公司一间房屋作为员工宿舍并支付押金500元，曾斌实际支付的保证金为23300元。百乐公司交付了场地，曾斌开始在租赁场地上经营餐饮行业。合同履行期间，曾斌于2013年6月20日支付租金20000元、2013年6月29日支付20000元、2013年7月25日支付20000元、同年9月1日支付17545元、9月3日支付630元、10月10日支付40000元，合计支付租金118175元，被告曾斌已付租金至2013年11月（2013年7月31日后被告三次共支付58175元，扣除2013年7月25日被告曾斌确认的截止2013年7月31日止欠原告租金22519.38元及水电费、8月至10月的租金，被告共欠53254.7元，余款4921元用于支付11月的部分租金）。2014年5月5日止被告曾斌共结欠原告百乐公司租金41945.66元（2013年11月1日至2014年5月5日计6个月零5天，每月按7600元计算，扣除已支付4921元）。2014年5月3日，原告向被告发出《关于解除曾斌场地租赁合同的通知》解除与被告的租赁关系。2014年5月6日，被告曾斌收到通知后回函原告百乐公司认为其不存在违约，而是原告违约在先。现被告曾斌仍有桌子、冰柜、灶、啤酒机等物品堆放在罗源湾开发区江滨南路3号原租赁场所。一审法院认为：2012年9月19日原告（反诉被告）百乐公司与被告（反诉原告）曾斌签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合同对双方的权利义务做出了公平合理的约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方都应依约履行。原告（反诉被告）百乐公司依约向被告（反诉原告）曾斌交付租赁场地履行了合同主义务，曾斌应按照合同约定支付租金。2013年11月起，被告曾斌开始拖欠租金至2014年5月3日百乐公司发出《关于解除曾斌场地租赁合同的通知》到达之日止已超过两个多月，即被告曾斌以自己的行为表明不履行主要债务——支付租金，通知到达时解除原、被告之间的租赁关系。故原告请求确认《（百乐）家居建材广场租赁合同》于2014年5月6日解除，并支付2013年11月起至2014年5月5日止的租金，一审法院予以支持，但解除合同是原告提出，不存在保证金不予退还的情形，即反诉原告曾斌请求退还保证金（押金）一审法院予以支持，但保证金可以抵作租金；原、被告之间约定滞纳金按日3‰过高，一审法院依法予以调整按中国人民银行规定的同期贷款利率4倍计算；合同已解除，被告仍占用原租赁所，应予腾空；原告分别以邱忠飞签收的通知、自拍的照片不足以证明被告曾斌拖欠水电费及至今还占用租赁场地所要支付的费用，所以原告请求被告支付为其代垫的水电费及自2014年5月6日起至实际返还场地止的场地占用费，应负举证不能的法律后果。反诉原告曾斌没有提供有效的证据证明租赁的场地、设施等在其守约期间被反诉被告百乐公司拆毁挪作他用，故其请求反诉被告百乐公司赔偿损失，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第一百一十九条，第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经审判委员会研究决定，判决：一、解除原告福州百乐电源科技有限公司与被告曾斌2012年9月19日签订的《（百乐）家居建材广场租赁合同》，解除的效力始于2014年5月6日；二、被告曾斌应于本判决生效之日起十日内搬离堆放在原告福州百乐电源科技有限公司位于罗源湾开发区江滨南路3号租赁场所的物品，腾空场地返还原告；三、被告曾斌应于本判决生效之日起十日内支付原告福州百乐电源科技有限公司租金18645.66元及滞纳金（17379元、1266.66元的滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率四倍分别自2014年2月1日、5月1日起，均算至还款之日止）；四、驳回原告福州百乐电源科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告曾斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2548元，反诉受理费6980元，由原告福州百乐电源科技有限公司负担2282元，被告（反诉原告）曾斌负担7246元。二审中，当事人未向本院提交新的证据。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一、关于一审法院认定证据的问题。关于百乐公司一审中提供的《店面出租费用明细》。2012-2013年期间，曾斌向百乐公司共支付118175元租金，一审第一次庭审中，百乐公司确认曾斌支付了15.5个月的租金，即支付至2014年1月，但二审第二次庭审时，百乐公司提供了证据《店面出租费用明细》，欲证明曾斌拖欠租金的情况，该证据上虽有曾斌的签字，但是该证据系逾期提供，又是复印件，无其他证据佐证，依照相关法律规定该证据不能单独作为认定案件事实的依据，且根据《店面出租费用明细》2013年8月的费用明细记载截止2013年7月31日，曾斌拖欠租金22519.38元加上2013年8月1日至2013年10月31日的租金共计53254.7元，2013年11月的费用明细记载截止2013年10月31日，曾斌拖欠租金35079.7元，但在2013年7月31日至2013年10月10日期间，曾斌共支付58175元，与《店面出租费用明细》记载的曾斌拖欠租金的情况不相符，故《店面出租费用明细》亦不能反映曾斌拖欠租金的情况，一审法院对该证据采纳不当，应予纠正。关于百乐公司提供的EMS详情单、《关于解除曾斌场地租赁合同的通知》，该证据的证明对象是2014年5月3日百乐公司向曾斌催讨租金并要求与曾斌解除合同，曾斌虽对该证据的内容有异议，但并不否认其有收到该通知，故一审法院对该证据予以采纳并无不当。关于百乐公司提供的凤房产证ＦＷ字第××号《房屋所有权证》，记载百乐公司所有的房屋坐落于松山五里江滨南路3号，讼争《店位租赁合同》的标的物系罗源湾开发区江滨南路3号空地，房屋坐落与讼争《店位租赁合同》的标的物位置同一，曾斌认为不能证明讼争《店位租赁合同》的标的物的位置即为房屋所有权证的位置，不予采纳，一审法院对该证据予以采纳并无不当。关于曾斌提供的赖某的证言，赖某原系曾斌的员工，与曾斌存在一定的利害关系，该证言不能单独作为认定案件事实的依据，且证言也没有陈述场地系被百乐公司所拆除，曾斌提供的其他证据也不能佐证场地曾于2013年11月被百乐公司拆除，故一审法院对曾斌提供赖某的证言不予采纳亦无不当。二、曾斌与百乐公司签订的《店位租赁合同》是否应当解除？曾斌与百乐公司签订的《店位租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，符合有关法律规定，应认定合法有效，双方当事人均应严格遵照履行。二审中，经双方当事人再次确认曾斌支付了15.5个月的租金，即支付至2014年1月，应予以确认，依照双方签订的《店位租赁合同》，约定租金从2012年10月1日起算，支付采取（季）支付制，租金需提前一个月交予百乐公司，第一次租金支付时间为2012年10月1日，依次类推等，同时约定曾斌2个月内不缴纳租金，百乐公司可无条件收回店面，并另作安排，逾期未缴交租金，每日按总金额3‰收取滞纳金。因曾斌支付的租金为15.5个月，支付至2014年1月，依照合同约定，曾斌于2014年1月应缴交2014年1月至2014年4月的租金，但直至2014年5月3日，百乐公司发出《关于解除曾斌场地租赁合同的通知》，曾斌拖欠租金已逾两个月，百乐公司据此行使合同解除权并无不当，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”曾斌确认其于2014年5月6日收到《关于解除曾斌场地租赁合同的通知》，故百乐公司要求确认双方签订的《店位租赁合同》于2014年5月6日解除并要求曾斌腾空租赁场所并支付2014年5月5日之前的租金符合法律规定，应予支持。曾斌关于百乐公司2013年11月拆除、毁损租赁场地并挪作他用，违约在先，故无权要求曾斌支付违约之时的租金、滞纳金等费用并应当承担对曾斌的赔偿责任，根据我国民事诉讼法确立的“谁主张、谁举证”的举证规则，曾斌应提供确实、充分的证据以证实自己的主张。曾斌在原审提交了两份证据来证实自己的主张：影像资料复印件和证人赖某的证言。本院认为，影像资料复印件等证据系曾斌单方形成，而百乐公司予以否认，对于形成的时间无法认定，对于证人赖某的证言亦无法采信。本案中，由于曾斌无法提供充分证据证实其主张，故对其主张不予采信。三、关于曾斌交纳的23300元保证金。依照《店位租赁合同》，仅约定曾斌提前解除合同等违约情形时，百乐公司所收保证金不再返还曾斌，并未对曾斌逾期缴交租金是否没收保证金作出约定，故百乐公司以曾斌拖欠租金为由要求没收保证金没有合同依据，本案23300元的保证金应予返还曾斌，但该保证金可与曾斌拖欠的租金予以抵扣。四、关于曾斌拖欠租金及占用费、水电费的数额问题。曾斌于2012年10月1日起租讼争场地，截止2014年5月5日，共计19个月零5天，《店位租赁合同》约定的月租金为7600元/月，故曾斌在租赁期间总共应支付租金145666.66元（7600元/月×19个月+7600元/月×5天÷30天/月），扣除其已经支付的118175元，曾斌未支付租金的数额为27491.66元（145666.66元-118175元）。抵扣保证金23300元后，曾斌仍欠租金4191.66元，依照《店位租赁合同》约定，租金支付采取（季）支付制，租金需提前一个月交予百乐公司，该费用本应于2014年3月1日前缴清，其滞纳金应自2014年3月1日计至实际还款之日止，因双方对于滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率四倍计算并未提出上诉，对于滞纳金的计算标准，本院不作调整。百乐公司主张曾斌应支付其2014年5月6日至腾空租赁场地止的占用费，鉴于讼争《店位租赁合同》2014年5月6日已解除，双方对于曾斌仍有物品堆放在讼争租赁场地没有异议，故曾斌应支付逾期腾房的占用费，但逾期腾房的占用费系对出租人因房屋被占用期间损失的补偿，百乐公司提交的与案外人邱忠飞的《店位租赁合同》证明2014年7月1日百乐公司已将讼争租赁场地租赁给邱忠飞，2014年7月1日后百乐公司向邱忠飞收取租金，不存在房屋被占用期间的损失，故仅可支持2014年5月6日至2014年6月30日，1个月零25天的占用费，百乐公司要求占用费按1410元/月支付，本院予以照准，即该期间的占用费为2585元（1410元+1410元/月×25天÷30天/月）。关于百乐公司主张曾斌拖欠的水电费，因百乐公司提供的证据不足以证明曾斌拖欠水电费的数额，也没有证据证明百乐公司为曾斌代垫了水电费，故对于百乐公司的该项诉请，不予支持。综上所述，百乐公司、曾斌的部分上诉请求成立，予以支持。原审法院认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省罗源县人民法院（2015）罗民初字第2923号民事判决第一、二项；二、撤销福建省罗源县人民法院（2015）罗民初字第2923号民事判决第三、四、五项；三、曾斌应于本判决生效之日起十日内支付福州百乐电源科技有限公司租金4191.66元及滞纳金（滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率四倍自2014年3月1日算至还款之日止）；四、曾斌应于本判决生效之日起十日内支付福州百乐电源科技有限公司房屋占用费2585元；五、驳回福州百乐电源科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回曾斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9528元，由曾斌负担4764元，由百乐公司负担4764元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲法官助理 龚 蓉二〇一六年十一月十五日书 记 员 林 舒