苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第04447号
原告苏州圆融发展集团有限公司，住所地苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20楼。
法定代表人刘东军，董事长。
委托代理人谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
委托代理人薛志峰，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
被告苏州市君上悦餐饮管理有限公司，住所地苏州工业园区时代广场15栋101号。
法定代表人徐飞业。
原告苏州圆融发展集团有限公司（以下简称“圆融集团”）诉被告苏州市君上悦餐饮管理有限公司（以下简称“君上悦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员江福禄独任审理。因被告君上悦公司下落不明，本院采用公告方式送达，并转为适用普通程序，由审判员江福禄与人民陪审员潘冬梅、周玉珍组成合议庭继续审理。后因工作原因，合议庭成员变更为由代理审判员赵美容与人民陪审员潘冬梅、周玉珍组成，并于2016年3月28日公开开庭进行审理。原告圆融集团委托代理人谢裕宽到庭参加诉讼，被告君上悦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告圆融集团诉称，2008年，被告法定代表人沈依霖就苏州时代广场N5区域D栋101号房屋签订房屋租赁合同，后双方又签订补充协议。合同对双方权利义务进行明确约定。合同签订后，被告未能按约支付租金、物业费、水电费，原告数次催讨无果后，遂发函解除房屋租赁合同，合同解除后，被告未能按约将房屋恢复原状后返回原告，原告遂自行委托第三方恢复原状。现被告尚拖欠原告租金、物业费、水电费共计159574.38元，恢复原状费用45000元。为维护合法权益，原告起诉至人民法院，请求判令：1、确认原告与被告之间的租赁合同于2015年3月31日解除；2、被告支付拖欠的租金、物业费、水电费共计159574.38元，恢复原状费用人民币45000元，违约金66341.18元及律师费7390元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告君上悦公司未到庭答辩。
经审理查明，被告君上悦公司成立于2009年1月9日，公司原法定代表人为沈依霖。2015年8月3日，该公司法定代表人变更为徐飞业。
2008年10月9日，原告圆融集团（出租方、甲方）与被告沈依霖（承租方、乙方）签订《苏州时代广场租赁合同》及附件。甲方出租房屋的坐落位置、计租面积、租赁用途、预计交付日期、租赁期限和装修免租期均见附件一。租赁合同第4.1条中约定，租赁期内，乙方需向甲方支付附件二所列明的租金；租赁期内，乙方须向甲方指定的物业管理公司支付附件二所列明的物业管理费。第4.2条约定，乙方须在附件二规定的时间内向甲方支付附件二列明的履约保证金。租赁合同第14.1条约定，下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：（1）乙方逾期不支付租金、物业管理费、空调使用费、推广费、公共事业费及应由乙方承担的其他有关费用至任何一项累计达到一个月或以上的。第14.2条约定，乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期期间之免收减收租金。（2）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减免租金额（如有）。（3）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息。（4）向甲方支付相当于未履行租赁内剩余的但最多不超过6个月的租金、推广费和物业费之和的金额的违约金。（5）甲方有权不予返还乙方交付的保证金作为违约的处罚。（6）不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利。（7）上述违约金、赔偿金不足以补偿甲方损失的，甲方有根据有关法律规定向乙方继续追索的权利。
租赁合同附件一出租房屋及出租事项表中载明，承租位置，该房屋位于该物业之N5区域D栋101号。承租面积，该房屋计租面积为545.27平方米。用途，该房屋只限于用作经营餐饮商铺之用途，并乙方须以“花之林”之商业名称经营前述业务。交付日，2008年10月9日或依据合同调整的日期。开业日，2008年12月12日或依据合同调整的日期。起租日2009年1月9日。租赁期，2009年1月9日至2017年1月8日。装修免租期，为2008年10月9日至2009年1月8日，装修免租期内乙方不需交付租金及物业管理费，但须支付装修管理费，及该单元实际所发生的水、电、燃气、通讯、设备及空调供应（如有）等费用。甲方可以根据合同约定调整交付日及开业日，从而调整装修期。
租赁合同附件二租金及其它费用载明，履约保证金为人民币100000元，乙方已于意向书签署之日支付人民币80518.2元，余额19481.8元与本租赁合同签署后15日内由乙方向甲方付清。租金以保底租金与营业额提成两者之间较高者计算。保底租金根据计租面积计算。1、自2009年1月9日至2012年1月8日，保底租金为2元/平方米/天，按计租建筑面积545.27平方米计算，每月33170.59元。2、自2012年1月9日至2015年1月8日，保底租金为3元/平方米/天，按计租建筑面积545.27平方米计算，每月49755.85元。3、自2015年1月9日至2017年1月8日，保底租金为4元/平方米/天，按计租建筑面积545.27平方米计算，每月66341.18元。营业额提成，计算标准为：1、自2009年1月9日至2012年1月8日，此营业额提成为税前营业额的7%。2、自2012年1月9日至2015年1月8日，此营业额提成为税前营业额的8%。3、自2015年1月9日至2017年1月8日，此营业额提成为税前营业额的9%。保底租金采用先付后用的原则按月支付。乙方应于交付日或之前支付首月保底租金、物业管理费及推广费，此后乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的保底租金，同时按甲方每月5日前发出的通知账单于10日或之前支付上月营业额提成高于上月保底租金部分（如有）。
物业管理费为26元/平方米/月，按该房屋之计租建筑面积算，共计14177.02元/月，从开业日起开始计算，采用先付后用的原则支付，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的物业管理费。装修押金为5452.7元，乙方应在该房屋交付时支付。装修管理费5452.7元，乙方应在该房屋交付时支付。公共事业押金共计人民币10905.4元，乙方应在该房屋交付时支付。
上述租赁合同签订后，原告于2008年10月9日将承租房屋交付品牌/法人“花之林”使用，沈依霖在房屋交付确认书“租户（或委托人）”处签字确认。
2010年5月，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《圆融时代广场租赁补充协议》，约定，甲方同意乙方使用巴蜀传香旗下之“香锅制造”之新品牌替换原“花之林”品牌；甲方同意在乙方缴清2009年7月1日至2010年5月31日期间的所有费用后，免除乙方在此期间（自2010年6月1日至2010年6月30日）的相应租金共计人民币33170.59元，其他事宜仍按原合同执行。
2014年11月24日，原告发函要求香锅制造限期缴清2014年11-12月租金、物业管理费以及9-10月水电费等欠款。2014年12月2日，原告发函要求香锅制造限期缴清2014年12月租金、物业管理费以及9、11月水电费等欠款。2015年3月4日，原告发函要求香锅制造限期缴清2015年1月租金余额及2-3月租金，物业管理费、水电费等费用。2015年3月12日，原告发函要求香锅制造限期缴清2015年2-3月租金、物业管理费、水电费等费用。2015年3月18日，原告发函要求香锅制造限期缴清2015年2-4月租金、水电费、物业管理费等费用。
2015年2月25日，原告（甲方）、被告（乙方）达成租赁合同解除协议，协议约定，就乙方租赁甲方所属的“时代广场”N5区域D栋101号房屋事宜，甲乙双方于2008年起发生了租赁关系，也签订了租赁合同，租期截至2017年1月8日。经双方友好协商，达成以下解除内容：双方同意乙方履行完毕本协议约定的义务后，于2015年3月25日协议终止租赁合同及其补充协议和相关附件。乙方同意于2015年4月20日前缴清欠缴租金人民币120868.18元，物业管理费、水电费37177.21元。合计人民币158045.39元。（如有未到结算期的费用，以最终结算账单为准。）乙方提前撤场属于根本违约，同意将履约保证金人民币10万元作为对甲方的损失赔偿，甲方不再退还履约保证金。乙方按照合同中提到的返还标准和规定，并在商管公司的监督下，于2015年4月30日前返还租赁房屋给甲方。并根据合同要求办理相关退场手续，并在退场过程按照商管公司管理规定和相关流程退场。所有相关退场材料根据相关规定和流程，必须都由甲乙方或乙方与商管公司签字确认，否则视为乙方未在规定时间归还租赁房屋。乙方应在租赁关系终止后办理营业执照的注销程序并在注销程序完成后5个工作日内书面通知甲方。如乙方未能及时注销的，应承担5万元的违约金，同时由此产生的法律责任与后果由乙方承担，同时甲方保留进一步诉讼的权利。双方同意如果乙方按照上述约定完全履行，则甲乙双方的租赁合同于2015年3月25日解除。如乙方未按上述约定履行，则该租赁关系不按照上述约定解除，甲方的让步解除，乙方如不履行相关合同义务即视为违约，严格按照合同约定承担违约责任，甲方有权单方解除租赁合同并要求乙方承担甲方因乙方违约而支付的所有费用（包括但不限于查询费、律师费、公证费及相关诉讼费用等）。
2015年3月31日，原告向被告发出书面的《租赁合同解除函》，被告公司法定代表人徐飞业在原告提交的上述解除函上签字签收。该解除函载明：截止至2015年3月31日被告共计欠缴租金132682.36元，物业费、推广费、水电费共计39401.88元，合计172084.24元。被告行为已经违反了合同多项约定，原告有权解除合同，并决定于2015年3月31日正式解除与被告关于苏州圆融时代广场N5区域15栋101室房屋的租赁合同。同时，原告限被告于2015年4月7日前一次性付清拖欠租金及物管费共计172084.24元。限被告在2015年4月20日前，按照合同约定迁出苏州圆融时代广场N5区域15栋101室房屋内所有物品，并按合同12条约定将房屋交付原告，否则原告将按照合同约定执行，按照合同约定所有损失均由被告承担。原告将没收被告缴纳的保证金，并保留继续追究被告违约责任的权利。
另查明，因被告未能及时拆除承租房屋中的装修设施，原告委托苏州方程式营造工程有限公司上述设施予以拆除，双方并于2015年6月23日签订“关于时代广场香锅制造装修拆除工程”的合同，约定上述工程于2015年6月15日开工，工期为15天，工程价款为人民币45000元，工程验收合格后一次性支付合同总价的95%，剩余款项于一年保修期满经确认质量无异议后结清。后苏州方程式营造工程有限公司依约施工完毕，并于2015年8月27日开具了金额为45000元的发票，原告于2015年9月29日通过银行转账向苏州方程式营造工程有限公司支付香锅制造拆除费用人民币42750元。
再查明，原告委托江苏剑桥人（苏州）律师事务所处理本案，合同约定律师费为7390元。原告提供增值税发票一张，显示律师代理费金额为7390元。
庭审中，原告对其主张的租金、物业费、水电费合计159574.38元的组成情况解释如下：原被告在2015年2月25日达成解除协议，协议中对相关欠款进行了确认，被告欠付原告租金120868.18元（计算至2015年3月25日）、物业管理费及水电费合计37177.21元（计算至2015年2月25日）。协议签订后至被告发函解除前（即2015年2月25日至2015年3月31日期间）产生水电费1528.99元，合计159574.38元。
以上事实，由原告提交的租赁合同及附件、补充协议、费用欠缴处理通知、租赁合同解除协议、租赁合同解除函、拆除工程合同文件、发票、银行转账回单、委托代理合同及增值税专用发票等证据以及原告到庭陈述予以证实。
本院认为，原告和沈依霖签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，对其效力本院予以确认。租赁合同虽由沈依霖签订，但实际履行人为被告公司，故沈依霖与原告签订的租赁合同应视为被告公司的行为，原告已将涉案房屋交付被告使用，被告应当按照约定全面履行义务。被告提前撤场并欠付原告租金，双方协商后达成合同解除协议，同意涉案房屋租赁合同于2015年3月25日解除，该协议内容合法有效，故本院依法确认涉案租赁合同于2015年3月25日已经解除。原告主张被告欠付租金、物业费、水电费合计158045.39元，有双方确认的解除协议佐证，本院予以支持。至于原告主张后续产生的水电费1528.99元，因该金额未经被告确认，且原告亦未向法庭提供证据予以证明，本院不予认可。合同解除后，因被告未能将租赁房屋恢复原状，原告委托第三人拆除租赁房屋内的装修设施，由此产生的合理费用应由被告承担，故原告要求被告承担拆除房屋装修设施费用45000元于法有据，本院予以支持。关于原告按月租金66341.18元主张违约金的问题。本院认为，因原告明确其损失为被告提前退场导致其寻租期的租金损失，而原被告双方签订的解除协议中，双方亦已同意将原告之前支付的履约保证金10万元作为对原告的损失予以赔偿，故在原告租金损失已获补偿的情形下，原告就此再行主张违约金无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张维权所产生的律师费用有合同依据，本院一并予以支持。被告君上悦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、依法确认原告苏州圆融发展集团有限公司与被告苏州市君上悦餐饮管理有限公司之间的租赁合同于2015年3月25日解除；
二、被告苏州市君上悦餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司租金、物业费、水电费合计人民币158045.39元；
三、被告苏州市君上悦餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司恢复原状费用45000元、律师费7390元合计人民币52390元。
四、驳回原告苏州圆融发展集团有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取16144元、公告费690元，合计16834元，由被告苏州市君上悦餐饮管理有限公司负担。该款项已由原告预交，本院不再退还，由被告履行上述付款义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 赵美容
人民陪审员 潘冬梅
人民陪审员 周玉珍
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 王木子