新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第32号
上诉人（原审原告）：盛红。
上诉人（原审原告）：盛莉。
以上两上诉人的共同委托代理人：张一峰，新疆百域君鸿律师事务所律师。
以上两上诉人的共同委托代理人：李江，新疆百域君鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆海里行房地产开发有限公司
法定代表人:范泽凯，该公司董事长。
委托代理人：郭建勇，新疆海里行房地产开发有限公司法律顾问
委托代理人：王金凤，新疆海里行房地产开发有限公司法律顾问
上诉人盛红、盛莉因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2013）天民三初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后，于2014年1月15日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人盛红、盛莉的委托代理人张一峰，被上诉人新疆海里行房地产开发有限公司（以下简称海里行公司）的委托代理人郭建勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年11月25日，盛红、盛莉（买受人）与海里行公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于本市天山区中桥三巷136号物流中心高层综合楼1栋3层126号商铺，总金额578550元；出卖人应当在2010年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，交付买受人使用；允许出卖人有两个月逾期交房的期限；出卖人逾期180日以上按利率万分之一赔付；出卖人应当在商品房交付使用、规划验收竣工验收后365个法定工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的万分之四赔偿买受人损失。合同签订后，盛红、盛莉按约向海里行公司交付了全额房款。海里行公司于2011年9月1日向盛红、盛莉交付商铺，海里行公司至今未向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心报送备案资料，涉案综合楼未办理初始登记。2013年6月25日，盛红、盛莉起诉，提出上述诉讼请求。盛红、盛莉又于2013年9月2日再次诉至原审法院，要求与海里行公司解除《商品房预售合同》，海里行公司退还购房款578550元、维修资金损失11571元、契税损失17645.8元、工本费570元、预告登记费550元。原审法院做出（2013）天民三初字第972号民事判决书，判决解除双方签订的《商品房预售合同》。
原审法院认为，盛红、盛莉与海里行公司签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，双方均应按约履行。盛红、盛莉已按约向海里行公司履行了交付房款的义务，海里行公司至今未按约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使涉案房屋不具备办理房屋所有权证书的条件，现已不能实现盛红、盛莉订立合同的目的，根据合同第十五条的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的万分之四赔偿买受人损失”，故对盛红、盛莉后案主张的解除合同、退还购房款578550元、维修资金损失11571元、契税损失17645.8元、工本费570元、预告登记费550元已予支持。因盛红、盛莉选择了与海里行公司解除合同，根据合同违约条款的约定，海里行公司也亦应赔偿盛红、盛莉上述款项，故对盛红、盛莉主张赔偿延期交付商铺违约金35500元之诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院判决如下：驳回原告盛红、盛莉的诉讼请求。
上诉人盛红、盛莉不服原审判决上诉称，根据我们双方签订的《商品房预售合同》，海里行公司应当在2010年8月30日前交房，我方主张解除合同并未因海里行公司延期交房，而是依据《商品房预售合同》第十五条的约定，不存在一审认定的重复主张的情况；从海里行公司违约行为的时间来看，延期交房是至2011年9月1日止，延期办证时间是从2011年9月2日至该案一审法庭辩论终结前，已经超过合同约定的365个法定工作日，且两者是接续的，不重合的两个时间短，应该分段计算违约金；我方虽然主张退房，但依然可以向开发商主张因其延期交房和逾期办理房产证的违约行为给我方造成的损失。综上，一审法院判决错误，请求二审法院依法支持我方上诉请求。
被上诉人海里行公司答辩称，盛红、盛莉二人已经向法院诉讼主张过损失的赔偿，且经法院判决，现已到执行阶段，二人的各项损失已经得到支持，其在本案中再次主张违约金没有法律依据，请求二审法院驳回盛红、盛莉的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明的事实与原审法院认定事实相一致。
认定上述事实，有商品房预售合同，发票、收条、当事人陈述及一、二审庭审笔录附卷为证。
本院认为，上诉人盛红、盛莉与被上诉人海里行公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应严格履行。鉴于双方当事人在合同中明确约定了交房期限，并且约定被上诉人在逾期2个月交房的期限内不承担违约责任，现被上诉人仍未按照约定的期限交房，理应承担相应的违约责任。上诉人在（2013）天民三初字第972号案件中以海里行公司未按合同约定办理房屋产权证书为由要求解除合同，原审法院判决双方合同解除，海里行公司支付盛红、盛莉已缴纳的相关费用，现盛红、盛莉以海里行公司未按合同约定期限交付房屋，要求海里行公司支付违约金，其该主张应予支持，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。……”据此，在法院判决双方合同解除的情况下，并不影响盛红、盛莉继续要求海里行公司承担违约责任，而且在已生效的（2013）天民三初字第972号判决中对违约金及延期交房损失并未处理，故海里行公司认为盛红、盛莉不应再主张违约金的辩称理由，本院不予支持。虽然双方合同中已约定了逾期交房的违约金，但判断违约金是否适当应当以双方当事人约定违约金的总额是否明显低于或高于实际损失为标准，而不仅仅局限于按照双方当事人在协议中约定的已交房款的赔付比例来判定，本案中如依双方当事人在协议中约定的扣除60天的基础上，再扣除180天计算违约金，买受人的实际损失将无法得到合理补偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，因双方当事人买卖合同所涉的标的物是商铺，而商铺作为经营性用房，主要收入为租金收入，出卖人迟延交付标的物给买受人客观上造成了收益损失，故应按银行同期贷款利率6‰计算违约金。即34713元（自2010年10月30日至2011年9月1日，578550元×0.006×10月）。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2013）天民三初字第720号民事判决；
二、海里行公司赔偿盛红、盛莉延期交房违约金34713元（自2010年10月30日至2011年9月1日，578550元×0.006×10月）。
以上海里行公司应给付盛红、盛莉款项34713元，于本判决生效后十日内付清。如果未按照判决书指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各687.5元（盛红、盛莉均已预交），由盛红、盛莉各负担2%，即13.75元，由新疆海里行房地产开发有限公司各负担98%，即673.75元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张新远
审 判 员 陈映红
代理审判员 曾 敏
二〇一四年三月十八日
书 记 员 白 杨