浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终1106号
上诉人（一审被告）：衢州市广绿房地产开发有限公司，住所地浙江省衢州市柯城区衢化路1135号5楼。
法定代表人：黄李云，董事长。
委托诉讼代理人：林军，浙江天赞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：琚铮，浙江天赞律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：毛宗慧，男，1972年6月2日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
被上诉人（一审原告）：程红芬，女，1972年7月13日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：毛宗慧，浙江中桥律师事务所律师。
上诉人衢州市广绿房地产开发有限公司（以下简称广绿房开公司）因与被上诉人毛宗慧、程红芬商品房买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2017）浙0802民初3171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
广绿房开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回二被上诉人诉讼请求，一二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一审判决对逾期交房和逾期办证的事实认定和法律适用均明显错误。一、关于逾期交房。被上诉人提交的2009年3月3日形成的“房屋交付验收清单”并未明确因房屋质量问题而拒绝收房，且该清单上备注的验收意见均为渗水，上诉人备注意见是“抓紧尽快修复”。案涉房屋经综合验收合格，在案证据证实其仅存在一般质量瑕疵，但符合交付条件。根据相关司法解释规定，应当认定该房屋已于2009年3月3日交付。被上诉人提交的物业费收据显示，其于2015年补交了2009年2月至2015年7月的物业费，进一步证明被上诉人的意思表示是2009年2月已接收房屋，3月3日提出质量瑕疵只是要求上诉人保修。二、关于逾期办证。根据相关规定，商品房的产权登记分为初始登记和转移登记，商品房买卖合同中约定出卖人的义务仅至初始登记为止，转移登记由买受人自己办理。在案证据显示上诉人完成案涉房屋初始登记时间为2009年12月25日，不论以2009年2月或3月3日为交房时间，上诉人完成产权登记备案时间确有逾期，但被上诉人主张权利时已超过诉讼时效。诉讼中，上诉人补充陈述，被上诉人主张逾期交房违约金亦超过诉讼时效期间。
毛宗慧、程红芬辩称，2009年3月3日形成的“房屋交付验收清单”只能证明双方对房屋的现场验收手续，清单不能反映被上诉人同意接收房屋，相反，从内容上看上诉人也承认房屋有质量问题，之后一直在维修，实际交房时间是2015年6月9日。物业费从什么时候开始计收是物业公司开的收据，不能从物业费收据倒推交房时间为2009年。上诉人逾期交房、办证事实清楚。一审判决对逾期违约金有充分的核对，被上诉人一审主张的违约金金额远远少于按合同约定计算的金额，一审判决上诉人支付150000元违约金是基于被上诉人的主张，并未支持超过诉讼时效的违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
毛宗慧、程红芬向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿逾期交房和逾期办证违约金150000元；2.判令被告赔偿原告除去外墙保温层的赔偿款14684.80元。
一审法院认定事实：2007年10月27日，原告毛宗慧、程红芬与被告广绿房开公司签订一份《商品房买卖合同》，约定毛宗慧、程红芬向广绿房开公司购买衢州市玉龙湾花园11幢1单元501室（建筑面积161.03平方米）和衢州市玉龙湾花园11幢15号的房地产（建筑面积22.53平方米），价款合计707787元。广绿房开公司应于2008年12月28日前交付上述商品房；如交房逾期超过30天，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，毛宗慧、程红芬按约定支付了房价款。2008年12月25日，广绿房开公司书面通知毛宗慧、程红芬，多层住宅的交付时间做出了适当的调整，决定与所属同一片区的排屋同时交付。具体时间发函另行通知。玉龙湾花园11幢楼竣工验收日期在2009年1月16日。2009年2月28日，衢州市发改委组织有关部门形成8～13幢楼竣工联合验收会议纪要。2009年3月3日，毛宗慧、程红芬到广绿房开公司办理交房手续。经现场验收，发现房屋餐厅东北面飘窗等处漏水，广绿房开公司的销售经理吴文华在《房屋交付验收清单》中签署“抓紧尽快修复”。之后，广绿房开公司核查漏水是保温层原因引起的，并于2010年下半年度对该小区进行大面积的修复。但毛宗慧、程红芬认为其买受的房屋渗水没有完全修复好，仍然存在漏水的情况。此后，双方多次协商未果。2015年6月份，双方办理交房手续，毛宗慧、程红芬也已取得了房屋所有权证。
一审法院认为，原告毛宗慧、程红芬与被告广绿房开公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效。合同约定被告广绿房开公司应于2008年12月28日前交付上述商品房，但该商品房于2009年2月28日才形成联合验收会议记录，此前不具备交付条件。尔后，双方于2009年3月3日在办理交房手续的过程中，因两原告发现房屋存在漏水而拒绝接收，上述房屋质量瑕疵问题，由被告在场工作人员签署的《房屋交付验收清单》予以证明，被告诉讼中也予以认可，并于2010年下半年度对该小区进行大面积修复（更换保温层）的事实，表明该房屋质量瑕疵足以影响房屋的装饰装修，两原告有正当理由拒绝接收。之后，虽然被告对小区进行了整体修复，但是没有证据证明两原告的渗水已完全修复，也没有证据证明再次通知两原告交房，被告逾期交房的违约行为持续至实际交付之日止。两原告要求支付违约金的诉讼请求适用诉讼时效的有关规定，对于逾期交房支付违约金诉讼时效可分阶段考虑。本案房屋实际交付日期在2015年6月，两原告于2017年6月2日起诉至法院，尚未超过2年诉讼时效。鉴于违约行为的持续性，两原告主张实际交房前2年的违约金，予以支持；超过2年的违约金损失，系其自身怠于行使权利，已过诉讼时效，不予支持。逾期交房与逾期办证分属于独立的行为，因不属于两原告的行为导致逾期办证，被告应当承担逾期办证的违约责任，由于按照合同约定交房在前、办证在后，故逾期办证的违约金请求也未超过诉讼时效。按照合同约定违约金的支付标准，逾期交房与逾期办证两项违约金已超出两原告诉讼请求金额，对该项诉讼请求，予以支持。两原告认为被告同意向其承担除去外墙保温层赔偿款14684.80元，未提供证据加以证实，该项主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告广绿房开公司赔偿原告毛宗慧、程红芬逾期交房及逾期办证违约金150000元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告毛宗慧、程红芬其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3594元，减半收取1797元，由原告毛宗慧、程红芬负担160元，被告广绿房开公司负提1637元，于判决生效之日缴纳。
二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应于2008年12月28日前将经验收合格且符合该合同约定的商品房交付被上诉人。但在2009年3月3日交房验收时，被上诉人发现该房屋的餐厅飘窗角落、厨房窗户下、主卧飘窗东面及顶部渗水等多处质量问题。以上质量问题显然影响被上诉人对房屋的装修和正常居住使用，亦有违一般购房者购买新建住宅的合理预期，难言其符合合同约定，故被上诉人在验房当时拒绝接收该房屋，理由正当并无违约。现上诉人未提供证据证明之后其已及时有效消除以上质量问题并通知被上诉人接收房屋，故可认定上诉人迟延交付房屋至双方确认的实际交付日期2015年6月9日，期间，上诉人的迟延交付违约行为一直持续。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房日期超过30日且买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之三的违约金。现查明，被上诉人在合同约定的交付房屋日期前实际交付购房款707787元，按约定，上诉人应自2008年12月29日起每日支付被上诉人违约金212.34元。被上诉人于2017年6月2日向一审法院递交起诉状，要求上诉人赔偿逾期交房、逾期办证违约金合计150000元，不足实际交房前二年的逾期交房违约金数额，应认定为其没有超过诉讼时效期间。一审法院根据被上诉人的主张，判决上诉人赔偿违约金总计150000元，少于上诉人应付逾期交房违约金中实际交房前二年累计的违约金，并无不当。
综上所述，广绿房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人衢州市广绿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 舒红胜
审判员 王琳琳
审判员 刘小伟
二〇一七年十二月十二日
书记员 毛树曦