内蒙古自治区乌拉特中旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0824民初360号
原告（反诉被告）：李红斌，男，1975年4月5日出生，汉族，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特中旗。
委托诉讼代理人：王润生，乌拉特中旗甘其毛都镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：内蒙古家和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特后旗。
法定代表人：刘文兵，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1965年10月10日出生，汉族，内蒙古家和房地产开发有限公司中旗项目部经理。
委托诉讼代理人：杨永光，内蒙古伊敏律师事务所律师。
原告（反诉被告）李红斌与被告（反诉原告）内蒙古家和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李红斌委托诉讼代理人王润生、被告（反诉原告）内蒙古家和房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨永光到庭参加诉讼，被告（反诉原告）内蒙古家和房地产开发有限公司（以下简称家和公司）委托诉讼代理人ＸＸ经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李红斌向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《〈哈萨尔百业街〉认购协议》（以下称《认购协议》），判决被告退还购房认购款256840元；2、判决被告支付原告违约金64210元；3、本案产生的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年5月13日与被告签订了门店《认购协议》，并交付了购房款256840元，购买位于乌拉特中旗海流图镇哈萨尔百业街A-A-13号商业门店，房屋总价款为642100元。双方约定在签订《认购协议》之日起15日内签订《商品房买卖合同》，如有任何一方违约，违约方承担认购房屋总价10%的违约责任。《认购协议》签订后，原告按约定完全履行了合同，但因被告原因双方至今没有签订《商品房买卖合同》，被告已经构成严重违约。另外，2015年11月18日，被告公司的债权人将诉争房屋向内蒙古自治区杭锦后旗人民法院申请强制执行，致使合同彻底无法履行。同时，原告之所以没有缴纳剩余的购房款，是因为被告公司在销售诉争房屋时并没有取得商品房的预售许可证，至今也没有该证，违反了法律强制性规定。所以，为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。
被告（反诉原告）家和公司辩称：1、2011年5月3日签订的《认购协议》是事实，原告交付的购房款也是事实，剩余房款385260元没有交付也是事实。房屋具备交付条件，原告不收领，已经构成违约；被告交付了一年的暖气费，原告也应该交付。原告的诉讼请求中说的原因导致合同未能履行的不是事实，合同是由双方来签订的，被告单方签订不了合同。双方《认购协议》签订后，原告方再没有和被告联系过签订合同的事宜。被告多次催促要原告来，原告至今未与被告联系，责任在于原告。事实上，是原告既不来签订合同，也不交付剩余购房款，造成被告不能及时收回房款和交付房屋的结果。还有，原告在2013年10月22日向乌中旗房管局缴纳维修基金，证明原告愿意并实际在履行合同。对此，原告应当承担继续履行合同、承担按照协议约定的违约责任；2、诉争的房屋被法院查封也是事实，但是该事实不是合同无法履行的事实和条件，不妨害合同的继续履行。该法院也多次通知原告把剩余款交清后就可以解除查封，办理手续，不影响合同的继续履行。同时原告对该法院提出执行异议，证明原告以实际行动在履行合同，导致合同不能履行没有法律依据。所以原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。
反诉原告家和公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告继续履行合同；2、交付剩余房款385260元，并承担迟延交付房款的违约金64210元；3、给付采暖费4130.8元；三项共计453600.80元。事实和理由：2011年5月13日反诉原告与反诉被告签订了《认购协议》，约定反诉原告将乌中旗哈萨尔百业街第13号底店卖给反诉被告，房屋总价款为642100元。协议签订后反诉被告付了256840元，剩余385260元在签订正式合同时付清。同时约定违约方承担总房款10%的违约责任。然而在正式签订合同时反诉原告就联系不到反诉被告，且反诉被告对反诉原告的各种通知置之不理，到现在没有交清剩余房款。反诉被告的行为构成违约，且给反诉原告造成损失，反诉被告应承担继续履行合同和支付违约金的责任。
反诉被告李红斌对家和公司反诉辩称，反诉原告诉求让
我交付剩余房款385260元和支付取暖费的理由不能成立。其理由是，本案诉争房屋已经被杭锦后旗法院依法进行查封，致使原、被告所签订的《认购协议》没有继续履行的可能，同时我并未实际占用涉案房屋，也未办理过户登记手续，使我对该房屋享有的权利不足以排除法院的查封。反诉原告诉求的违约金问题，因反诉原告违约在先，导致我的优先购买权无法实现，不能由我来承担违约金。综上，反诉原告的反诉请求不能成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、双方均举证证实，2011年5月13日李红斌与家和公司的哈萨尔财富广场销售中心签订了《认购协议》，由李红斌认购家和公司所开发的位于乌拉特中旗海流图镇哈萨尔百业街A-A-13号商业门店，房屋总价款为642100元，认购协议约定首付现金，剩余房款付款方式为银行按揭，约定违约金为房屋总价的10%。后李红斌分三次交付房款256840元，后因不能办理按揭贷款剩余房款一直没有缴纳；2013年10月22日李红斌向乌拉特中旗房管局缴纳了该房屋维修基金1906.5元。对上述证据和事实予以认定。2、内蒙古自治区杭锦后旗人民法院(2015)杭执字第989号执行裁定书和(2016)杭执异字第3号执行裁定书，证明由李红斌认购的家和公司所开发的位于乌拉特中旗海流图镇哈萨尔百业街A-A-13号商业门店于2015年11月18日被内蒙古自治区杭锦后旗人民法院查封，查封期限为3年，该房屋所有权人为内蒙古家和房地产开发有限公司（即家和公司）。2016年1月19日，李红斌向内蒙古自治区杭锦后旗人民法院提出执行异议，但被依法驳回。该房屋现仍在被查封状态。对上述证据和事实予以认定。3、家和公司提供的建设工程竣工验收备案表，证实2013年7月31日该工程正式验收备案。予以认证。4、家和公司提供的短信记录及通话记录、缴纳取暖费收据，证明家和公司通知李红斌签订《商品房买卖合同》、缴纳取暖费，对此证据的真实性李红斌无异议，但认为家和公司承诺按揭贷款不能实现，无法缴纳剩余房款，同时认为该房已经被内蒙古自治区杭锦后旗人民法院依法查封，不能交付使用。
本院认为，《认购协议》与商品房买卖合同形成预约与本约关系。本案双方当事人签订的《认购协议》依法成立，双方应当按照协议约定履行自己的义务。协议签订后，李红斌虽已支付了256840元认购金，但在家和公司多次通知其办理交房手续后，限于办理按揭贷款的各种条件，李红斌以自己无法办理按揭贷款为由没有及时交付剩余购房款。因此，李红斌对《商品房买卖合同》未能签订负有一定的责任。但本案的争议关键在于2015年11月18日该涉诉房屋被内蒙古自治区杭锦后旗人民法院查封，查封期限为3年，查封原因为家和公司作为被执行人未按期履行义务。房屋被查封后，李红斌提出执行异议。执行法院依据该争议房屋没有在房管部门进行网签登记及李红斌不能证明其取得房屋所有权的事实适用法律驳回了李红斌的执行异议。为此，直接导致双方当事人对该房屋认购协议不能继续履行。因此，家和公司也应承担相应的责任。基于上述事实和理由，家和公司的反诉理由和请求则不能成立。
综上所述，双方当事人签订的《认购协议》所涉房屋的现状已导致李红斌购房合同目的不能实现，双方当事人继续履行上述协议已没有依据和实际意义，依法应予解除，同时家和公司应返还李红斌已付购房款256840元。虽然双方当事人对《商品房买卖合同》未能签订均存在过错，但结合协议履行的时间过程事实及协议不能继续履行的直接原因，可以认定双方的责任属过错责任，不存在主观违约，因此双方均不承担违约责任。故依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百三十四条第一款（四）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李红斌与被告（反诉原告）内蒙古家和房地产开发有限公司签订的《〈哈萨尔百业街〉认购协议》；
二、被告（反诉原告）内蒙古家和房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告（反诉被告）李红斌购房款256840元；
三、驳回原告（反诉被告）李红斌的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）内蒙古家和房地产开发有限公司的反诉诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6116元、保全费2156元，由原告李红斌负担1654元，被告内蒙古家和房地产开发有限公司负担6618元；反诉案件受理费4052元，由被告内蒙古家和房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 白 宝 山
审 判 员 额尔登达来
人民陪审员 王 敏
二〇一七年九月五日
书 记 员 娜 拉
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十八条第一条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确，按照合同有关条款内容不能确定，当事人又不能通过协商达成协议的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家质量标准履行，没有国家质量标准的，按照通常标准履行。（二）履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受给付一方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行。（四）价款约定不明确的，按照国家规定的价格履行；没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。
合同对专利申请权没有约定的，完成发明创造的当事人享有申请权。
合同对科技成果的使用权没有约定的，当事人都有适用的权利。
第一百三十四条第一款（四）条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）（排除妨碍）；（三）消除危险；（四）返还财产。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。