北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第11017号
上诉人（原审被告）北京市建筑装饰设计工程有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园甲3号。
法定代表人张权，总经理。
委托代理人张晓强，北京市尚格律师事务所律师。
委托代理人刘金兰，女，1987年1月10日出生。
被上诉人（原审原告）赵亚光，男，1968年2月5日出生。
委托代理人白夫国，北京市中孚律师事务所律师。
委托代理人张璐，北京市中孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京丽晶商业中心，住所地北京市宣武区长椿街*号。
法定代表人王英伟，总经理。
上诉人北京市建筑装饰设计工程有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第09001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人北京市建筑装饰设计工程有限公司之委托代理人张晓强、刘金兰，被上诉人赵亚光之委托代理人白夫国、张璐均到庭参加了诉讼。被上诉人北京丽晶商业中心经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年5月，赵亚光起诉至原审法院称：2008年8月18日，我与北京市建筑装饰设计工程有限公司（下称建装设计公司）、北京丽晶商业中心（下称丽晶中心）签订租赁合同，约定：建装设计公司、丽晶中心共同将北京市丰台区南三环中路小铁营10号恒松园小区7号楼东区一层、二层建筑物（下称涉案房屋）租赁给我使用，房屋使用面积为2000平米，租赁期限为12年，自2008年10月至2020年10月20日，租金每年为720000元，每两年递增10%。合同签订后，我按约定向建装设计公司交纳了租金，并交纳了100000元押金。签订合同时，建装设计公司、丽晶中心称自己都是涉案房屋的产权人之一，并承诺为我办理一切有效、合法的手续，包括提供证明房产归属的有效文件。我承租涉案房屋后，投入大量资金对房屋的水、电、供暖进行了改造，而且在从上一家承租户贾×1接手时，还向贾×1支付了750000元的转让费（主要是贾×1进行装修等的费用），并经建装设计公司、丽晶中心同意转租给四家租户（其中与味多美公司的租赁面积约100平方米），并签订了书面租赁合同。但是，2011年8月18日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，解除了丽晶中心与北京第二电缆厂的房屋租赁合同，涉案房屋也在其中，我方知涉案房屋的产权人系北京第二电缆厂，建装设计公司、丽晶中心自北京市第二中级人民法院判决生效日已经丧失了继续出租涉案房屋的合法依据，故建装设计公司、丽晶中心应当返还2011年8月18日以后的租金。由于丽晶中心与北京第二电缆厂合同解除，导致北京第二电缆厂要求我及转租户腾退涉案房屋，并自2011年9月对涉案房屋采取停水、停电措施。同时，我还面临着四家承租户与我解除租赁合同及要求我承担巨额违约金、经济损失的困境，也面临着前期装修改造的巨大损失。我为了避免上述巨大损失，不得不答应了北京第二电缆厂提高租金的要求，与北京第二电缆厂以每年1700000元的租金重新签订了租赁合同，给我造成了巨大的租金损失，造成我每年多支付租金980000元。即便如此，还没有能避免转租户之一的北京味多美食品有限责任公司（下称味多美公司）与我解除合同，致使我丧失了味多美公司约100平方米租赁建筑的预期利益及装修损失。这一切后果都是因为建装设计公司、丽晶中心违约所致，建装设计公司、丽晶中心应当赔偿，故要求判令：1、解除我与建装设计公司、丽晶中心签订的租赁合同；2、建装设计公司、丽晶中心返还我租金625800元；3、建装设计公司、丽晶中心退还我押金100000元；4、建装设计公司、丽晶中心支付2011年8月18日至实际退还租金、押金之日的利息损失；5、建装设计公司、丽晶中心赔偿我损失12420000元（包括租金差价损失及丢失味多美公司租赁面积造成的预期租金利益损失及装修费损失）。
建装设计公司辩称：涉案房屋的产权人是北京第二电缆厂，有权出租人是丽晶中心。租赁合同里面虽然有我公司，但我公司不是出租方，因为丽晶中心欠我公司很多钱，我公司在租赁合同中的地位是资金代收、监管方。赵亚光出租之时对涉案房屋产权人和我公司的角色都很清楚。丽晶中心也曾向我公司出函确认我公司不是出租方。租赁合同是我公司的第十工程处签订的，该工程处是我公司的下属机构。赵亚光应该向北京第二电缆厂主张赔偿相关损失。我公司不认可吕建为我公司职工。不同意赵亚光的全部诉讼请求。
丽晶中心经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
原审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，本案丽晶中心经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。建装设计公司直属第十工程处系建装设计公司的下属部门，不具有独立承担民事责任的资格，该工程处民事行为的法律后果应由建装设计公司承担。根据北京市第二中级人民法院（2010）二中民终字第22726号民事判决书查明的事实及所做判定，可以认定涉案房屋的使用权人为北京第二电缆厂，涉案房屋系丽晶中心向北京第二电缆厂承租后又向赵亚光转租。建装设计公司与北京第二电缆厂虽不存在直接租赁关系，但经具有转租权的丽晶中心引入，以共同提供租赁房屋人的地位与赵亚光签订《租赁合同》，应认定建装设计公司与丽晶中心为共同出租人，应当共同承担相应责任。因没有证据证明北京第二电缆厂在法定期限内对建装设计公司、丽晶中心向赵亚光的转租行为提出效力方面的异议，故建装设计公司、丽晶中心与赵亚光之间签订的《租赁合同》应为有效合同，双方均应按该合同约定履行。2011年8月18日，在赵亚光与建装设计公司、丽晶中心的租赁期限尚未届满时，北京市第二中级人民法院终审判决判令北京第二电缆厂与丽晶中心签订的租赁合同解除，故自该判决生效之日起，建装设计公司、丽晶中心即丧失了出租涉案房屋的权利，建装设计公司、丽晶中心收取的该日之后的租金已无合法根据，应当返还赵亚光。建装设计公司、丽晶中心作为出租方有义务保证赵亚光在约定租赁期限内正常使用租赁房屋，现建装设计公司、丽晶中心未能履行上述义务，构成根本违约。赵亚光要求解除与建装设计公司、丽晶中心签订的《租赁合同》，法院应予支持。双方在《租赁合同》中约定了装修期，法院对赵亚光关于在租赁房屋中出资装修的主张，予以认定。根据法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。赵亚光主张的损失符合上述法律规定，且均与建装设计公司、丽晶中心的违约行为存在因果关系，故对赵亚光要求赔偿相关损失的诉请，法院予以支持，具体赔偿数额由法院根据实际情况确定。建装设计公司提供的丽晶中心出具的《关于租赁合同相关事项的特别说明函》及《账款结算确认书》，没有证据证明经赵亚光认可，系丽晶中心单方意思表示，对赵亚光不具有约束力。据此，原审法院于2014年12月9日判决：一、解除赵亚光与北京丽晶商业中心、北京市建筑装饰设计工程有限公司签订的《租赁合同》；二、北京丽晶商业中心、北京市建筑装饰设计工程有限公司于判决书生效之日起十日内向赵亚光返还租金五十九万八千四百元、押金十万元；三、北京丽晶商业中心、北京市建筑装饰设计工程有限公司于判决书生效之日起十日内向赵亚光支付租金五十九万八千四百元、押金十万元的利息损失（自二○一一年八月十九日始至实际返还上述租金、押金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、北京丽晶商业中心、北京市建筑装饰设计工程有限公司于判决书生效之日起十日内向赵亚光赔偿租金差价损失六百八十三万九千六百二十八元七角五分；五、北京丽晶商业中心、北京市建筑装饰设计工程有限公司于判决书生效之日起十日内向赵亚光赔偿因北京味多美食品有限责任公司与赵亚光终止租赁关系造成的装修损失及预期租金损失三百四十七万四千三百二十三元九角七分；六、驳回赵亚光的其他诉讼请求。
判决后，建装设计公司不服，上诉至本院称：1、我公司不是《租赁合同》的出租方，只是资金代收、监管方：首先，我公司对丽晶中心享有债权，故《租赁合同》约定赵亚光与丽晶中心均同意将租金交给我公司，该约定系丽晶中心对自己债权的处置，赵亚光对此明知并在《租赁合同》上签字，应当视为其对丽晶中心转让债权行为的认可；其次，我公司并非丽晶中心与北京第二电缆厂之间租赁关系解除一案的当事人，亦非本案《租赁合同》的出租方，虽《租赁合同》形式上我公司在出租人一方（文字格式误列），实际上是独立的第三方；2、赵亚光未就其主张的各项损失提供证据，原审法院对此不应支持；3、原审法院判令我公司与丽晶中心两个不同的民事主体共同承担所有责任不合法；4、赵亚光明知涉案房屋没有产权证，因此租金很低，但赵亚光转租所获利润巨大，且涉案房屋未被停租或停业，因此赵亚光没有实际损失，我公司仅代收、监管租金142万余元，却承担1000余万元的赔偿责任，非常不公平；5、我公司仅为善意第三人，对《租赁合同》解除不存在过错，不应承担责任。故请求撤销原判，依法改判驳回赵亚光要求我公司承担责任的诉讼请求。赵亚光同意原判。丽晶中心未提出上诉。
经审理查明：2008年8月18日，赵亚光（乙方）与丽晶中心（甲方）及建装设计公司直属第十工程处（丙方，系建装设计公司的下属部门）签订《租赁合同》，约定：甲方、丙方提供涉案房屋出租给乙方使用，房屋使用面积为2000平方米；租赁期为12年，从2008年10月20日至2020年10月20日止；本合同项下的租金，第一年年付，以后的租金每半年支付一次，在甲、乙、丙方签字（或盖章）之日起三日内乙方以支票（或现金）的方式向丙方支付第一年的租金；租金为每年720000元，由乙方交给丙方，每两年递增10%，甲方同意乙方将租金直接交给丙方；乙方一次性交付甲方、丙方房屋使用押金100000元整，合同到期后押金全部退还；从合同签字起至2008年10月20日为乙方装修期；乙方可自行对外转租。
《租赁合同》签订后，丽晶中心、建装设计公司将涉案房屋交付赵亚光，赵亚光向丽晶中心、建装设计公司交纳了押金，并交纳租金至2012年5月19日。
赵亚光接收涉案房屋后，将涉案房屋分别转租李×1、赵×1、味多美公司、张×1，并分别签订了四份书面租赁合同。其中，赵亚光与味多美公司签订的租赁合同载明：租赁房屋使用面积约100平方米，租赁期限自2008年11月20日至2020年10月20日，租金为每年人民币400000元，每两年递增百分之三。赵亚光与李×1签订的租赁合同载明：租赁房屋使用面积1207平方米，租赁期限自2009年4月1日至2020年10月20日；赵亚光应保证李×1对所租赁房屋的使用期限不少于合同约定的租赁期限，若是出现李×1不能按本合同约定期限租赁的情形，本合同生效后第一、二、三年内发生不能租赁的情况，赵亚光赔偿李×1损失800万元，本合同生效后第四、五、六年内发生不能租赁的情况，赵亚光赔偿李×1损失700万元，本合同生效后第七年以后发生不能租赁的情况，赵亚光赔偿李×1损失500万元，……，还应支付违约金200万元。该租赁合同中，建装设计公司系担保方，对上述赔偿责任与赵亚光承担连带责任。
2011年8月18日，本院作出（2010）二中民终字第22726号民事判决，判令解除北京第二电缆厂与丽晶中心的租赁关系。该判决还对以下事实予以确认：涉案房屋的使用权人为北京第二电缆厂，该厂与丽晶中心就涉案房屋形成租赁关系。该判决已生效。
2012年1月1日，赵亚光（乙方）与北京第二电缆厂（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将除去味多美公司承租面积之外的涉案房屋出租给乙方，租赁面积约1900平方米，租赁期限为2012年1月1日起至2020年12月31日止。前5年年租金为人民币1700000元，自第6年即2017年1月1日起每年租金数额按上一年租金数额的1%递增。
原审审理中，赵亚光提供其与贾×1、吕建签订的《协议》，该协议载明：因本人张亚光将承租涉案房屋经营使用，赵亚光将一次性付给前经营人贾×1转让费人民币75万元整。赵亚光提供北京市朝阳区人民法院（2004）年朝民初字第30202号民事调解书（网络下载件），该调解书载明：建装设计公司的委托代理人吕建，系建装设计公司直属第十工程处主任，用以证明该《协议》对建装设计公司具有约束力；对于上述证据，建装设计公司称吕建并非其公司人员，不认可调解书及《协议》。赵亚光提供丽晶中心、建装设计公司直属第十工程处2012年1月11日出具的《通知函》，用以证明丽晶中心、建装设计公司催收租金，系《租赁合同》的出租方；对于上述证据，建装设计公司称赵亚光使用涉案房屋，应当交纳租金。建装设计公司提供丽晶中心2012年出具的《关于租赁合同相关事项的特别说明函》及《账款结算确认书》，用以证明建装设计公司系资金代收、监管方，不是出租方，租金最终由丽晶中心取得；对于上述证据，赵亚光称真实性不认可，跟我没有关系；建装设计公司未就上述证据经过赵亚光同意确认提供证据予以证明。
本院审理中，建装设计公司提供如下证据：证据1、在签订《租赁合同》之后的同日，建装设计公司又与赵亚光、北京华夏新世纪饮食文化发展中心有限公司（下称华夏公司）签订的另外一份期限为8年的《租赁合同》（下称8年的《租赁合同》），用以证明涉案房屋租赁期限为8年，截止至2016年10月20日，本案实际履行的是8年的《租赁合同》；对于上述证据，赵亚光称不属于新证据，8年的《租赁合同》当事人是华夏公司而非丽晶中心，该证据与本案无关。证据2、建装设计公司与丽晶中心签订的《延期付款协议书》及《补充协议》、丽晶中心出具的《结算凭证》、建装设计公司与华夏公司签订的《建设工程施工合同》，用以证明因建装设计公司对丽晶中心享有债权，故签订《租赁合同》时约定建装设计公司代收租金，仅为《租赁合同》的租金代收方；对于上述证据，赵亚光称不属于新证据，真实性不予认可，且《建设工程施工合同》当事人是华夏公司而非丽晶中心，《租赁合同》约定丽晶中心、建装设计公司共同提供房屋、水电及相关法律手续，说明丽晶中心、建装设计公司是《租赁合同》的出租方。证据3、赵亚光曾于2012年10月16日起诉建装设计公司、丽晶中心的《民事起诉状》，该起诉状中赵亚光没有要求赔偿损失，用以证明赵亚光没有实际损失产生；对于上述证据，赵亚光称认可真实性，后来撤诉了，没有主张损失是因为起诉后找不到被告，怕诉讼费过高。证据4、2011年4月18日签订的《协议书》及周正芳出具的《证明》，该协议书上方载明甲方丽晶中心、乙方赵亚光、丙方建装设计公司直属第十工程处，下方乙方签字处的签名为周正芳，以用以证明建装设计公司不是出租方，而只是租金代收方；对于上述证据，赵亚光称不能证明建装设计公司的证明目的，亦不清楚周正芳是谁。证据5、华夏公司与王冰、李云义签订的《租赁合同》、《补充协议》，用以证明上述合同中建装设计公司也是租金代收方而非出租方；对于上述证据，赵亚光称对真实性有异议，与本案无关。证据6、赵亚光出具的《借据》及北京农商银行转账凭证，用以证明赵亚光与吕建是朋友关系，吕建为配合赵亚光转租，才签订的《租赁合同》，本案实际履行的是8年的《租赁合同》；对于上述证据，赵亚光称与本案无关，不能证明建装设计公司的证明目的。证据7、付款明细，用以证明赵亚光未按时交纳租金，但丽晶中心、建装设计公司从未催交过，赵亚光原审提交的《通知函》是丽晶中心、建装设计公司为配合赵亚光向李×1等四家承租户收取租金才出具的。赵亚光提供如下证据：证据1、北京第二电缆厂于2016年1月14日出具的《说明》，用以证明赵亚光与北京第二电缆厂重新签订租赁合同系因丽晶中心、建装设计公司违约导致；对于上述证据，建装设计公司认可真实性，但称该《说明》是2016年才出具的。证据2、华夏公司的工商登记信息网络打印件，用以证明华夏公司与丽晶中心不存在子公司关系，而是关联公司关系；对于上述证据，建装设计公司认可真实性，但称丽晶中心系华夏公司的投资人之一。
另查，赵亚光未就其主张的装修损失提供证据予以证明。赵亚光未就其主张的其答应与味多美公司解除租赁合同的事实提供证据予以证明。
上述事实，有《租赁合同》、本院（2010）二中民终字第22726号民事判决书、收据、《房屋租赁合同》、《协议》、北京市朝阳区人民法院（2004）年朝民初字第30202号民事调解书、《通知函》、《关于租赁合同相关事项的特别说明函》、《账款结算确认书》、《延期付款协议书》、《补充协议》、《结算凭证》、《建设工程施工合同》、《民事起诉状》、《协议书》、《证明》、《借据》、北京农商银行转账凭证、付款明细、《说明》、工商登记信息网络打印件及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，本案丽晶中心经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。建装设计公司直属第十工程处系建装设计公司的下属部门，不具有独立承担民事责任的资格，该工程处民事行为的法律后果应由建装设计公司承担。
依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经查，丽晶中心、建装设计公司与赵亚光签订的《租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋系丽晶中心从房屋使用权人北京第二电缆厂承租后又转租给赵亚光，丽晶中心应系《租赁合同》的出租人。虽建装设计公司与北京第二电缆厂不存在直接租赁关系，但经丽晶中心引入并作为《租赁合同》约定的房屋、水电、相关法律手续的提供人，故建装设计公司亦应系《租赁合同》的出租人。合同履行过程中，因本院生效判决解除了丽晶中心与北京第二电缆厂的租赁关系，故自上述判决生效之日起，丽晶中心、建装设计公司丧失了继续出租涉案房屋的权利。丽晶中心、建装设计公司作为《租赁合同》出租人，未能履行保证赵亚光在合同履行期间正常使用涉案房屋的义务，构成根本违约，应共同承担相应的法律责任。现赵亚光据此要求解除《租赁合同》、丽晶中心及建装设计公司返还剩余租金、押金并支付利息损失，于法有据，本院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，丽晶中心、建装设计公司未能履行《租赁合同》约定的义务，导致其与赵亚光签订的《租赁合同》解除，进而导致赵亚光为继续履行其与李×1等承租户签订的租赁合同、避免向李×1等承租户承担巨额赔偿责任，与北京第二电缆厂重新签订租金差价巨大的《房屋租赁合同》，丽晶中心、建装设计公司应当对赵亚光的损失负有赔偿责任。损失赔偿数额应当相当于因丽晶中心、建装设计公司违约所造成的损失，包括《租赁合同》正常履行后赵亚光可以获得的利益。建装设计公司作为赵亚光、李×1所签订的租赁合同的担保方，应当对赵亚光的损失具有充分的预见。
关于丽晶中心、建装设计公司应赔偿租金差价损失的问题，原审法院考虑到味多美公司租赁的100平方米的房屋面积已从新的《房屋租赁合同》中扣除的事实，在确定赔偿租金差价损失的数额时，已将上述100平方米的房屋造成的租金损失予以扣除，仅以剩余的1900平方米作为计算租金差价损失的基础，同时结合赵亚光、北京第二电缆厂重新签订的《房屋租赁合同》与赵亚光、丽晶中心、建装设计公司签订的《租赁合同》约定的租金标准、租赁期限及《租赁合同》已履行的情况，确定丽晶中心、建装设计公司应当赔偿的租金差价损失，并无不当。
关于丽晶中心、建装设计公司应赔偿因味多美公司与赵亚光终止租赁关系造成的装修损失及预期租金损失的问题，根据赵亚光在与北京第二电缆厂签订新的《房屋租赁合同》后重新取得了除味多美公司承租面积之外的涉案房屋转租权并得以继续履行其与李×1等承租户的租赁合同的事实，可以看出丽晶中心与北京第二电缆厂的租赁关系解除，并不必然导致味多美公司与赵亚光的租赁关系解除或终止，虽赵亚光主张其答应与味多美公司解除合同，但未就此提供证据予以证明，因此，应当视为味多美公司与赵亚光的租赁关系未解除，味多美公司在此情况下自行与北京第二电缆厂签订租赁合同的行为，与味多美公司与赵亚光的租赁关系终止之间的原因及责任需要进行认定。由于味多美公司并非本案当事人，故对味多美公司与赵亚光的租赁关系终止的原因及责任，本院难以认定。同时，因赵亚光与丽晶中心、建装设计公司的《租赁合同》正常履行的情况下，赵亚光需就味多美公司承租的面积向丽晶中心、建装设计公司支付租金，现因味多美公司自行与北京第二电缆厂签订租赁合同，赵亚光已无需再就味多美公司承租的面积向丽晶中心、建装设计公司支付租金，故赵亚光因味多美公司与其终止租赁关系造成的损失，不应仅以赵亚光与味多美的租赁合同约定的租金标准及租赁期限作为计算依据。基于上述原因，对赵亚光要求丽晶中心、建装设计公司赔偿因味多美公司与其终止租赁关系造成的损失的诉讼请求，本院不予支持，赵亚光可另行解决。因赵亚光未就其主张的装修损失提供证据予以证明，故对赵亚光要求丽晶中心、建装设计公司赔偿其装修损失的诉讼请求，缺乏依据，本院亦不予支持。
综上所述，原审法院判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第09001号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第09001号民事判决第五、六项；
三、驳回赵亚光的其他诉讼请求。
如果北京丽晶商业中心、北京市建筑装饰设计工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审公告费560元，由北京丽晶商业中心、北京市建筑装饰设计工程有限公司负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审公告费200元，由北京丽晶商业中心、北京市建筑装饰设计工程有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费100675元，由赵亚光负担42946元（已交纳），由北京丽晶商业中心、北京市建筑装饰设计工程有限公司负担57729元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费100675元，由赵亚光负担42946元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由北京市建筑装饰设计工程有限公司负担57729元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 冷济光
二〇一六年四月十四日
书 记 员 刘梓晨