四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终962号上诉人（原审原告）:崔如斌，男，汉族，生于1963年9月11日，住四川省绵阳市涪城区。委托代理人杨英杰，四川科大律师事务所律师。委托代理人侯莉，系原告之妻。被上诉人（原审被告）:四川私家菜园农业开发有限公司，住所地四川省绵阳科创区科园路31号银都领地一期6幢1-01号。法定代表人任恒，系该公司经理。委托代理人何娟，四川川胜律师事务所律师。上诉人崔如斌因与被上诉人四川私家菜园农业开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第5585号民事判决，向本院提起诉讼，本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔如斌的委托代理人杨英杰、侯莉，被上诉人四川私家菜园农业开发有限公司的法定代表人任恒及其委托代理人何娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2014年4月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租用坐落于四川省绵阳市涪城区青义镇宝龙路52号面积为520平方米（整栋楼房分为新建和已建两部分，乙方承租范围为新建房屋的1楼、2楼、3楼及已建房屋的一楼右边两间）用于经营。租赁期限为叁年，自2014年5月18日至2017年5月17日。年租金为36000元。乙方应在每年的5月18日前将全年租金一次性付给甲方。如任何一方因为特殊原因，不能如期履行上述条款，均需在合同规定期限前一个月内向另一方提出书面更改请求，并征得另一方书面同意。具体事宜由双方本着诚实、信用、善意、合法的原则协商解决。如因一方原因而导致另一方租金延期等事项，责任由过错方承担。押金为5000元。该款作为乙方证明能正常支付水、电、气等费用及可能对甲方房屋造成损坏后予以赔偿或维修的部分费用的保证金。在合同解除时一切正常须全额退还乙方。甲方于2014年5月18日前将该房屋及原告配套设施完好无损的交付乙方使用。2014年5月18日至2015年5月17日承租期间的电梯维修费用，甲方承担30%，乙方承担70%。2015年5月18日至2017年5月17日承租期间的电梯维修费用在第一阶段结束前再议确定。合同期满后，甲方不得因设施的正常损耗而向乙方提出无理索赔要求。甲方在此明确知道乙方租赁房屋作为公司正常营业使用，甲方同意乙方对房屋进行装修，以适合公司正常营业使用，同时，若双方终止租赁，乙方有权选择将所装修的物品拆除。甲方在2014年5月17日前将升降货梯安装完成，达到正常使用条件。一楼右边第一间开通达到开口尺寸不低于2.7米，高度不低于2.5米，并安装卷扬门。房屋3楼楼顶安装隔热板完成，达到标准条件。乙方所承租范围内未安装的门窗安装完成，达到正常使用条件。在租赁期间因乙方使用不当而造成房屋和设施损坏，由乙方负责予以维修或赔偿。房屋租赁期间，因乙方使用所产生的水、电、气等费用由乙方承担。甲方为乙方免费安装水表、电表、甲方根据乙方的实际消耗收取相关费用（水电费的收费标准按水2.6元/吨，气2.5元/方）。乙方拆除、搬离所有属乙方之财产后，将房屋及原有配套设施完好交还甲方。租赁期满，甲、乙双方于本合同结束前6日共同检验该房屋，验收合格后双方须在验收单上签字确认。如果甲方在规定的时间内不能前往检验房屋则视同甲方验收合格，乙方须于双方验收无误的合同终止当日，退还甲方所有该房屋钥匙，同时收回甲方应退的费用，如因甲方原因引起的迟延，责任不属于乙方。如因乙方引起的延迟，在6日后甲方有权换锁入内，且产生的一切损失与甲方无关。租赁期限未满，如任何一方单方面解除本合同，应提前三个月通知另一方，取得对方书面同意，但产生的损失由责任方自行负责。即甲方违约，应支付乙方三倍月租金作为赔偿且甲方应退还乙方剩余租赁期间（自乙方实际搬离之日起计）的房屋租金及保证金。乙方违约，甲方剩余租金及押金不退，乙方须于解除本合同之日起3日搬出所有一切乙方物资及设备后共同检验该房屋并书面确认，办理交接清单。如果甲方在规定时间内不能前往检验房屋则视同甲方验收合格。甲方须在双方验收无误之日起3日内退还乙方剩余租赁期间的房屋租金及保证金，乙方在收到甲方退回的款项之时退还甲方所有该房屋钥匙。除合同另有约定外，甲乙双方任何一方擅自提前解除本合同，除须按合同约定履行相应义务外，尚须向对方支付违约金，违约金金额为一个月的房屋租金3000元。2014年5月8日，双方签订《房屋租赁合同（补充）》一份，约定：因绵阳私家菜园农业开发有限公司（乙方）发展需求，特再向崔如斌（甲方）增租新建房屋负一楼3间，合计64.4平方米，外加负一楼外开放区域一间及过道约为15平方米，用于暂养活禽和日常工作过道。三间房屋年租金合计4600元。鸡棚及过道按100元/月计算，全年共计1200元。其他相关事宜参照前合同执行。此后，原告将上述房屋交付给被告占有、使用，被告亦向原告交纳了一年房屋租金和保证金5000元。2015年5月15日，原、被告共同抄表确认了被告在使用房屋期间产生的水费为180元、燃气费为265元，该费用已由原告缴纳。庭审中，原告自认其于2015年5月15日向被告发出通知，明确如被告不再继续租用其房屋，即应当结清费用，办理手续。被告称并未收到该通知，但认可双方于当日进行了交接。2015年5月17日，被告搬离案涉房屋。原告称被告于2015年9月28日才向其交付案涉房屋钥匙，并提交其妻侯莉与吴琳的通话录音为证。但从录音内容来看，侯莉作出了该项陈述，吴琳并未直接认可。庭审中，被告亦对此不予认可，并称其于2015年5月即将钥匙交付给原告。因纠纷，原告遂诉来本院，请求判如所请。另查明，原告为履行其与被告的合同约定，购买了钢丝绳式电动葫芦一台（起重量3吨，功率4.9KW）起，并安装于案涉房屋。截止2014年10月，该电动葫芦共计耗电80度。2014年10月至12月期间，共耗电33度，共计产生电费94.91元，由原告交纳。关于电动葫芦的具体安装时间，原告提供了其于2014年5月15日向被告发出的《申请》一份，上载明“因时间关系升降货梯配套设施不能按期安装完毕，需延期一个月后才能使用，望体谅。同时，本人愿意将一楼鸡棚及过道以年费1200元作为补偿”。庭审中，原告陈述其实际上于上述期限内将该电动葫芦安装、调试完毕并交付给被告正常投入使用。而被告则称电动葫芦并非合同约定的货梯，且该电动葫芦并未正常投入使用，因为在正常使用的情况下，截止2014年11月该电动葫芦仅耗电80度是不可能的。正因原告违约，其合同目的无法实现。故在要求原告退还租金未果的情况下，才在一年期满时将案涉房屋退还给了原告。原告主张其为检测、维修电动葫芦支付了费用690元，并提供2014年9月、10月产生的收条、收据等为凭。被告辩称因该电动葫芦一直无法使用，因此其要求原告重新安装合格的电梯，对原告维修电动葫芦的费用，其不予承担。原告还提交2015年3月12日拍摄的照片一张，可以看出电动葫芦底部较为潮湿。其称此系被告的员工清洗冰柜导致的积水，被告对此不予认可，称系下水道管爆裂导致的，且原告对下水道管进行了维修。2015年12月12日，涪城区青义镇灯塔社区居民委员会第一居民小组出具《证明》一份，上载明：崔如斌系绵阳市涪地在区青义镇灯塔村1组村民。应本人请求我组于2015年12月12日到其自建房查看货物升降梯锈蚀情况。发现此升降梯被污水浸泡严重锈蚀。陪同到场的专业维修人员建议尽快作除锈处理。2015年12月18日，案外人杨平兰出具《领条》一张，上载明领到原告升降机除锈材料、人工费1000元。原告还主张被告搬离案涉房屋后其雇请他人打扫卫生支出费用1200元，并提供2015年5月15日、5月19日、5月25日、至6月1日其所拍摄的室内现场照片为凭，从照片内容来看，现场确实较为脏乱。原告还提交了其所雇请的工人所出具的领条一张，该领条载明的领款日期为2015年6月20日。庭审中，原告陈述被告于2015年5月17日搬离案涉房屋后就没有再使用了，其于2015年6月12日撬开案涉房屋并雇请2名工人花费4天对该房屋进行清洁。被告质证称该工人应当到庭接受询问，且清洁费过高。上述事实，有原、被告陈述，当事人身份证明、村镇选址意见书、建设用地批准书、独生子女证、证明、合格证明书、使用说明书、房屋证明、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充、说明、发票、收据、收条、领条、照片、录音材料等证据经庭审质证，在卷佐证。原审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，该院对此予以确认。合同签订后，原告按约将其房屋交付给被告使用，被告亦交付了一年的房屋租金和保证金。至于在合同履行过程中，原、被告是否存在违约行为，双方各执一词。首先，就原告是否按约购买、安装了货梯并交付给被告使用的问题而言。从原告提交的证据来看，其购买了电动葫芦一台，并予安装、测试、维修。然而，电动葫芦虽在一定程度上亦具备运送货物的功能，但却并非严格意义上的货梯。即原告没有严格按照合同约定履行其义务。且从被告租用案涉房屋系用于存放农产品的合同目的来看，其正常使用该电动葫芦用于运输货物的频率应当较高，载重量亦较大。因此，如按原告所陈述其于2014年6月即将电动葫芦安装完毕并交付被告使用，作为总功率为4.9千瓦的电器来说，其在10月前仅耗电80度，在10至12月期间仅耗电33度明显不符合常理。究其原因，应当推定为电动葫芦的安装完成时间晚于2015年6月，或者经常性的不能正常工作。综上所述，该院确定原告违反双方的合同约定，未能为被告安装货梯，亦未提供可满足其使用要求的电动葫芦，应当承担相应的违约责任。因此，该院对被告所辩称的因原告未按约提供货梯，其遂在一年期满时解除案涉合同并搬离该房屋等意见予以采信并作为定案依据。再则，原告自认其于2015年5月15日向被告发出通知，表明如被告不愿意继续租用其房屋，就要与其结清费用并办理手续。2015年5月17日，被告搬离该房屋。此后，原告于2015年5月19日、25日、6月1日进入案涉房屋拍照，并于6月12日雇请工人对该房屋进行了打扫。即在被告搬离后，原告随即进入该房屋，并对房屋进行了实际的管理、控制。由此可知，被告并非单方擅自提前解除合同，而是在原告违约的情况下，双方在协商一致的基础上共同达成了解除案涉合同的合意。故被告并未违约，原告主张由被告承担违约金的诉讼请求，与事实不符，于法有悖，该院不予支持。原告主张被告于2015年9月28日才向其交还钥匙，并据此要求被告承担134天的房屋租金。对此，该院认为，首先，原告提供的录音材料并不能达到此项证明目的。且即使其所述属实，在此期间，双方的合同已经解除，被告未继续占有、使用该房屋，原告亦未因被告的迟延交付钥匙而无法占有、使用案涉房屋并因此而产生损失。故被告不应当向其支付相应的房屋租金，原告的该项诉讼请求亦不成立，该院依法予以驳回。至于被告使用案涉房屋期间产生水费、燃气费，按约应由其承担。该费用已由原告垫付，故原告的该项主张成立，该院依法予以支持。关于案涉房屋的清洁费用问题。从原告提交的照片来看，被告搬离之后，未对该房屋进行清洁。该房屋室内脏乱的情形并非被告按照合同约定使用该房屋后的应有状态，且足以影响到对该房屋的合理使用。因此，原告雇请他人从事该项工作所产生的费用，理应由被告承担。至于具体的标准，该院参照2015年绵阳市劳动力市场行情，酌情确定雇工费用应为120元/人/天，因原告雇请2名工人花费4天完成此项工作，即被告应当承担的清洁费为960元。原告的该部分诉讼请求成立，该院依法予以支持。其超过该金额部分的主张，该院依法予以驳回。因原告购买的电动葫芦并非合同约定的货梯，且被告未能充分使用该电动葫芦以达到其使用目的，故原告主张由被告承担其维修、调试该电动葫芦所产生费用的诉讼请求不成立，该院不予支持。关于电动葫芦的除锈费用问题。对于2015年3月电动葫芦底部积水原因，原告主张被告的员工清洗冰柜产生了积水，从而导致其损失，但未提供充分地证据予以证明，应当承担举证不力的法律后果。且2015年3月至同年12月底期间，该电动葫芦是否因其他事由而生锈，亦无从得知。再则，原告既然拍摄了该积水的照片，即应当预见其电动葫芦会因此而生锈受损。作为电动葫芦的所有权人，为尽量减少损失，其应当立即要求被告或者自行作排水、除锈等操作，但事实上其却并未作任何处置。其主观上的不作为错失了预防电动葫芦生锈或降低生锈程度的机会。因此，即便在2015年3月后该电动葫芦没有发生其他任何生锈事由，原告在2015年12月底才对电动葫芦作除锈处理的放任行为仍是导致其该项损失产生和扩大的主要原因。综上所述，该项除锈费用的产生与被告不具备直接因果关系，原告主张由被告承担该费用的诉讼请求，与事实不符，于法无据，该院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绵阳私家菜园农业开发有限公司于本判决生效后立即向原告崔如斌支付其垫付的水费180元、燃气费265元、清洁房屋的劳务费960元，三项合计人民币1405元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告崔如斌的其他诉讼请求。宣判后，崔如斌不服，提起上诉，请求：1.撤销原判，依法改判被上诉人支付上诉人房租费15410元，违约金3000元；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：双方在《房屋租赁合同》中对未对该货梯进行任何质量标准方面的具体约定，我们安装的“电动葫芦”已经达到使用要求。原审法院认定上诉人与被上诉人于2015年5月15日达成了解除房屋租赁合同与事实不符。被上诉人四川私家菜园农业开发有限公司答辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。二审另查明绵阳私家菜园农业开发有限公司已变更为四川私家菜园农业开发有限公司，法定代表人由张霞变更为任恒。二审查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为：四川私家菜园农业开发有限公司与崔如斌签订的《房屋租赁合同》约定，崔如斌安装的升降货梯要达到正常使用条件，但是崔如斌安装的电动葫芦，没有经过相关的专业机构进行检测和检验，四川私家菜园农业开发有限公司在房屋租赁期间实际上是靠人工搬运货物上楼，并没有正常的使用电动葫芦搬运，崔如斌称他安装的电动葫芦已经达到了约定的升降货梯的要求，本院不予采信。四川私家菜园农业开发有限公司在不能正常使用电动葫芦的情况下，提前告知崔如斌要解除房屋租赁合同，重新选址经营不构成违约，崔如斌要求四川私家菜园农业开发有限公司承担已经搬走后的房屋租赁费用和违约责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人崔如斌负担。本判决为终审判决。审判长  李又平审判员  赵才明审判员  陈 幽二〇一六年八月十九日书记员  张 薇