重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沙法民初字第09216号
原告重庆富力房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区洋河路11号，组织机构代码78420371-0。
法定代表人李思廉，重庆富力房地产开发有限公司董事长。
委托代理人杨振伟，男，汉族，重庆富力房地产开发有限公司员工，住重庆市南岸区。
被告向荣，女，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆富力房地产开发有限公司与被告向荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月10日立案受理后，被告提出管辖权异议，本案中止诉讼197天。恢复诉讼后依法由审判员周洪伦独任审判，适用简易程序并于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告重庆富力房地产开发有限公司的委托代理人杨振伟，被告向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆富力房地产开发有限公司诉称，原告与被告于2011年3月28日签订了《重庆富力地产商铺租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于重庆市沙坪坝区，租期两年，自2011年10月1日至2013年9月30日，并约定被告每三个月向原告支付一次租金，租金按照首年2460元／月，次年按照4920元／月支付，每三个月期满前10日支付下三个月租金。二被告从2012年10月1日起拖欠原告租金至今未缴纳，原告多次催收未果，故起诉来院，请求解除双方签订《商铺租赁合同》，并要求被告向原告支付从2012年10月1日至2014年4月30日的租金86100元及违约金9800.64元。
被告向荣辩称，双方于2011年3月28日签订的《重庆富力地产商铺租赁合同》合法有效，该合同已于2013年9月30日已经届满，但被告要求继续履行该合同。被告尚欠原告从2012年10月1日至2013年9月30日的租金51660元属实。被告不缴纳租金的原因系原告要求被告更换商铺，被告方要求原告赔偿装修等损失，双方就迁铺事宜一直在协商，原告曾在协商过程中口头承诺按照50%收取租金。虽原告在2013年7月31日起对被告租赁的门面停电停水，但被告搬入发电机后用于照明为客户办理退补货一直经营到2014年1月中旬。被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告双方于2011年3月28日签订了《重庆富力地产商铺租赁合同》。该合同约定“甲方（出租方）：重庆富力房地产开发有限公司，……；乙方（承租方）：陈阳，……。一、租赁物业基本情况1、租赁单位坐落于重庆市沙坪坝区，建筑面积为164平方米。租赁用途为王者瓷砖销售。除双方另有约定外，乙方不得任意改变该房屋用途；……；二、租赁期限及租金，2011年10月1日至2012年9月30日，月租金2460元；2013年10月1日至2013年9月30日，月租金4920元。1、租赁期限从2011年10月1日至2013年9月30日；……；5、租金支付期限：每三个月支付一次，乙方须在签署本合同当天交纳头三个月租金，之后再每三个月期满前10日交付下三个月租金。……；10、租赁保证金：乙方须在签署本合同当天向物业管理公司缴纳4920元作为租赁保证金。……；11、物业管理保证金：乙方须在商铺交付当天向该房屋的物业管理公司支付相当于一个月的管理费，即1640元／月作为物业管理费保证金。……。五、乙方责任，……；5、租赁期内，乙方必须按约定依时交纳租金及保证金，每逾期一日，须按应交而未交之金额0.1%的标准向甲方支付违约金。……。六、本合同解除条件，……。4、乙方逾期20天未向甲方或该房屋的物业管理公司交纳当月租赁全部费用（含：租金、物业管理费、水电费等）……”。合同拟定后，甲方代表签名并加盖公章，乙方签字并按捺手印。合同签订后，被告于2011年11月30日向原告交纳了租赁保证金4920元。被告方向原告缴纳了从2011年10月1日至2012年9月30日的租金。
因被告拖欠租金，原告于2012年10月14日、2012年12月31日、2013年4月1日分别向被告送达租金催收单，被告分别在租金催收单上签字。
另查明，因原告要求被告更换商铺位置，双方在租赁期间一直处于协商状态，并未达成一致意见。
还查明，因被告一直欠交原告租金，原告于2013年7月31日对被告采取停电措施，被告向其租赁的商铺搬入发电机用于照明以及为客户办理退补货。2013年9月30日，双方签订的租赁合同租期届满后，被告一直在该商铺经营瓷砖直至2014年1月中旬，被告至今未将承租的商铺交还给原告。
庭审中，原、被告均认可双方于2011年3月28日签订的《重庆富力地产商铺租赁合同》在租赁期届满之日即2013年9月30日已经届满，但被告要求继续履行合同，而原告不同意。原告要求被告缴纳从2012年10月1日至2013年9月30日产生的租金51660元（2012年10月1日至2012年12月30日按照每月2460元缴纳租金，之后产生的租金按照每月4920元缴纳），从2013年9月30日至2014年4月30日产生的租金34440元，共计86100元。原告还请求被告支付从2012年10月1日至2013年9月30日因被告方未交纳租金所产生的违约金9800.64元。被告则认为不缴纳租金的原因系双方一直在为调整商铺位置的事情进行协商，且原告也承诺第二年租金按照50%进行缴纳，但未举示充分证据予以证明。被告认为调整商铺位置给被告造成了装修损失，应当用装修损失抵扣所欠的租金（2012年10月1至2014年1月中旬）。现被告称其缴纳的保证金用于对租金进行抵扣，不足部分由装修损失进行抵扣，而原告只同意抵扣租赁保证金4920元，对被告提出的其他抗辩不予认可。原、被告双方各执一词，调解未果。
上述事实，有双方当事人的陈述，原告重庆富力房地产开发有限公司提供的《重庆富力地产商铺租赁合同》、《租金催收单》等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经当庭质证和本院审查，其证明力可以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方于2013年3月28日签订的商铺租赁合同，不违反法律规定，应为有效合同。该合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。
本院对当事人没有争议的事实，予以确认。
根据双方签订的《重庆富力地产商铺租赁合同》第五页第六条本合同解除条件第五项载明，乙方逾期20天未向甲方或该房屋的物业管理公司缴纳当月租赁全部费用的（含：租金、物业管理费、水电费等）。原告从2012年10月1日起至今未交纳租金，违反了合同约定，该合同应当予以解除。现该合同履行期限已经届满，该合同已经自动解除。因原告的未按时缴纳租金造成违约导致合同解除，且该合同履行期限已经届满，现被告提出要求继续履行该合同无事实依据和法律依据，本院不予支持。
被告认为租赁期间双方一直处于协商调整商铺位置的事宜的状态，不应交缴纳租金，且原告口头承诺2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金只缴纳50%，并未提供充分的证据加以证明。根据双方签订的租赁合同，也并未对缴纳租金作出与被告方抗辩理由相关的约定。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。故被告作为承租方应当按照合同约定按期缴纳租金并承担逾期缴纳租金产生的违约金。现原告要求被告支付从2012年10月1日至2013年9月30日租金51660元的请求予以支持。
原告提出要求被告缴纳从2012年10月1日至2014年4月30日产生的租金。现双方均认可被告从2012年10月1日一直经营至2014年1月中旬。虽然被告经营商铺至2014年1月中旬，但至今该商铺仍未交还给原告，故原告要求被告给付费用时间为2014年4月30日止，该请求本院予以支持。因双方签订的租赁已于2013年9月30日届满，被告应当交纳从2012年10月1日至2013年9月30日的租金51660元。合同期限届满后即2013年10月1日至2014年4月30日，故被告继续使用该商铺，应当向原告按照双方签订的商铺租赁合同约定的租赁费用支付占用商铺使用费，其金额34440元（4920元／月×7个月）。
原告请求被告支付从2012年10月1日至2013年9月30日因被告方未缴纳租金所产生的违约金9800.64元不违反法律规定，本院予以支持。
被告提出尚欠原告的租金用保证金抵扣，原告也表示同意，本院予以采纳。被告提出的用装修损失抵扣租金，因装修损失与本案不是同一法律关系，本案不予处理，被告可另行处理。
综上所述，被告向荣应当向原告重庆富力房地产开发有限公司支付从2012年10月1日至2013年9月30日的租金51660元以及从2012年10月1日至2014年4月30日的占用商铺使用费34440元以及违约金9800.64元，共计95900.64元，减扣被告向荣支付的租赁保证金4920元，尚应向原告支付90980.64元。本院对原告重庆富力房地产开发有限公司提出诉讼请求中合法合理部分予以支持。对于其他的诉讼请求，因缺乏事实和法律根据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告向荣于本判决发生法律效力后立即向原告重庆富力房地产开发有限公司支付90980.64元。
二、驳回原告重庆富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1416元，减半交纳708元（原告已预交），由被告向荣负担。被告向荣负担之诉讼费限于本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆富力房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 周洪伦
二〇一四年五月二十七日
书记员 刘佳林