浙江省台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）台椒民初字第328号
原告：台州市××物业管理有限公司，住所地：台州市
××路××号，组织机构代码：××。
法定代表人：李某某。
委托代理人：崔某某。
被告：陶某。
委托代理人：丁某某。
原告台州市××物业管理有限公司为与被告陶某物业服
务合同纠纷一案，于2010年4月6日向本院起诉，本院于同日立
案受理后，依法由代理审判员林平适用简易程序，于2010年5
月11日公开开庭进行了审理。原告台州市××物业管理有限公
司的委托代理人崔某某、被告陶某的委托代理人丁某某到庭参
加讼诉。本案现已审理终结。
原告台州市××物业管理有限公司起诉称：原告为台州
市椒江区中山小区物业管理企业，原名台州市华侨管理有限公
司，于2004年4月14日变更为现名。被告陶某为中山小区13幢2
单元601室业主。根据椒价费（2000）20号文件，中山小区多
层住宅物业管某某为28元／月套。被告共拖欠2004年1月1日至
2009年12月31日物业管某某2016元。原告多次催讨，但被告至
今未付。现要求：被告支付2004年1月1日至2009年12月31日物
业管某某2016元以及按同期银行贷款利率计算的利息。原告为支持其诉讼主张，提供证据如下：
证据1、营业执照复印件、变更登记情况，证明原告于20
04年4月14日由台州市华侨物业管理有限公司变更为台州市×
×物业管理有限公司；
证据2、房屋登记信息查询结果证明，证明被告系台州市
椒江区中山小区13幢2单元601室房屋所有权人；
证据3、台州市椒江区物价局椒价费（2000）20号《关某
某式核定中山小区物业管某某标准的批复》复印件（原件核对
后收回）（以下简称《批复》），证明多层住宅物业费某准为
28元／月套；
证据4、前期物业管理委托合同复印件（原件核对后收回
）（以下简称《前期委托合同》），证明原告是受开发商委托
对中山小区进行前期物业管理。
被告陶某答辩称：首先，原、被告未签订过物业合同，
被告只与台州市华侨房地产开发公司物业管理部签过物业管理
合同，该管理部是房产开发商的内部机构，原告主体不适格。
在服务过程中，被告提出房顶漏水要求维护，但原告置之不理
。其次，原告对中山小区的物业管理不合法，原告注册资本为
300万元，原应属于二级管理企业，但原告不能举证证明其物
业管理资质以及从业人员的资质。再次，原告要求被告支付20
04年至2008年的物业管某某已超过诉讼时效。最后，原告未证
明业主和物业公司协商确定的收费某准，物业费收费某准有问
题，即使原告有资格收取物业费，被告所有的房屋一直是空置
的，应减半收取物业费，且原告要求收取利息没有依据。请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其讼诉主张，提供证据如下：
证据1、照片，证明被告所有的房屋屋顶漏水致被告损失
；
证据2、收据两张，证明原告在被告交纳2003年的物业费
时认可被告的房屋是空置的。
经质证，原告提供的证据，被告对证据1的真实性无异议
，对关联性有异议，认为原、被告未签订过物业服务合同，原
告也没有物业管理资质；对证据2无异议；对证据3的真实性无
异议，但对合法性有异议，认为该文件没有与小区业主进行过
协商；对证据4的真实性无异议，但认为与本案无关。被告提
供的证据，原告对证据1的真实性、合法性有异议，并认为房
顶漏水与物业公司无关；对证据2的真实性无异议，但认为该
证据恰能证明原告主体适格。
本院认定：原告提供的证据，被告对真实性无异议，本
院予以采信。被告提供的证据1，原告对真实性有异议，该照
片缺乏其他证据佐证，本院不予采信；被告提供的证据2，原
告对真实性无异议，本院予以采信，但该证据只能表明2003年
被告的房屋空置，尚不足以证明此后至今房屋一直空置。
根据以上对证据的认定，结合原、被告的庭审陈述，本
院认定本案事实如下：
被告陶某系台州市椒江区中山小区13号楼2单元601室业
主。原告台州市××物业管理有限公司原名台州市华侨物业管
理有限公司，于2004年4月14日变更为现名。2004年12月8日，时间房地产建设集团有限公司与原告签订《前期委托合同》，
约定将中山小区委托给原告实行前期物业管理，委托管理期限
为2004年12月19日至2007年12月18日，物业管某某按物价局批
复或物价局备案的标准收取，该合同未对物业管某某的交纳时
间作出明确约定。2000年5月16日，台州市椒江区物价局作出
同年6月1日起执行的椒价费（2000）20号《批复》，其中将中
山小区物业管理收费某准确定为多层住宅用房为28元／月套，
空置房屋减半计收。在上述《前期委托合同》约定的期限届满
后，中山小区业主大会未选聘新的物业服务企业，原告继续为
中山小区提供了物业服务。
本院认为：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服
务合同，业主虽不是形式上的签订者，但却是合同项下权利义
务的一方实际享有者和承担者，合同对业主具有约束力。在《
前期委托合同》约定的期限外，原告实际上为被告物业所在的
小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系。在
原告提供了物业服务后，被告作为台州市椒江区中山小区13号
楼2单元601室业主应当支付相应的物业服务费。因物业管理服
务一直处于持续状态，物业费持续发生，《前期委托合同》也
未约定物业费的交纳时间，故被告认为原告主张权利已超过诉
讼时效的抗辩，本院不予采纳。根据《前期委托合同》以及《
批复》，空置房屋减半计收物业管某某，因被告未能举证证明
房屋空置，故对其提出的减半收费的抗辩亦不予采纳。由于《
前期委托合同》并无约定物业费的交纳时间，原告也无在本次
诉讼前催交物业费的依据，故其要求被告支付从2005年起开始计算的利息不合理，但被告对原告从起诉之日起的利息损失应
予支付。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七
条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关
于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一
条的规定，判决如下：
一、被告陶某在本判决生效后十日内支付给原告台州市
××物业管理有限公司2004年1月1日至2009年12月31日物业服
务费2016元，并支付从2010年4月6日起至本判决确定的给付之
日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息损失；
二、驳回原告台州市××物业管理有限公司其余诉讼请
求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30元（已减半收取），由原告台州市××物
业管理有限公司负担4元，被告陶某负担26元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，按照不服
一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交
按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行
：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：90×××03
235，执收单位代码：02001。］
代理审判员 林平
二〇一〇年六月二十二日
代书 记员 王婷
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义
务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同
义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔
偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服
务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业
签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同
当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。