广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民四终字第217号
上诉人（原审原告）李胜。
诉讼代理人陆景有。
上诉人（原审原告）李锋。
诉讼代理人李胜，即本案上诉人李胜。
被上诉人（原审被告）刘汉权。
原审第三人邱金燕。
上诉人李胜、李锋与被上诉人刘汉权及原审第三人邱金燕租赁合同纠纷一案，不服信宜市人民法院（2015）茂信法民一初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年1月22日，原告李胜作为甲方、被告刘汉权作为乙方签订《商铺租赁合同》。约定以下内容：第一条：甲方将坐落于绿鸦桥头（绿鸦路＊号），地下负一层其中一部分（负一层平面�粗线框内），另附合格供配水、电等配套设施的商铺出租给乙方作为合法经营之用。第二条：租期：自2011年2月1日零时起至2018年4月15日24时止。第三条：租金和租金交纳期及条件：1、租金：自2011年2月1日零时起前四年，租金按每月壹仟元计（小写：￥1000元）。第五年开始，每年按前四年单月租金为基准递增百分之五。即第五年月租金为壹仟零伍拾元（小写：￥1050元）；第六年月租金为壹仟壹佰零叁元（小写：￥1103元）；第七年月租金为壹仟壹佰伍拾捌元（小写：￥1158元）。租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金。2、交付时间、方式：租金每个月交一次，每个月租金于当月10日前交清。第四条：各项费用的缴纳：1、水电费：由乙方自行缴纳。2、使用该商铺进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视�设备的费用）。……被告取得商铺租赁权后，于2011年6月22日与第三人邱金燕签订《商铺租赁合同》，将向原告租赁得来的商铺转租给第三人。被告与第三人在双方签订的《商铺租赁合同》约定，租赁期限从2011年3月15日至2014年3月15日，每月租金3000元。第三人将租赁的商铺用于经营七好啄木鸟皮具店。被告转租商铺后，租赁的商铺水、电费一直是由原告李胜的家属向第三人收取。第三人在租赁期满后，继续向被告租赁该商铺。
2014年5月28日，原告李胜的儿媳陈晖雯打电话给被告，称被告所租的商铺经供电局检测电表老化需要更换。2014年5月30日，被告汇款5000元给原告李胜的儿媳陈晖雯。2014年6月14日，陈晖雯作为用电户李胜的代理人向信宜市信能输变电有限公司、信宜市钜能电力物资有限公司申请在其位于信宜市东镇街道人民南路绿鸦河桥头的商住楼进行新�两套商业电表的工程施工，施工采取包工包料形式。施工完毕后，信宜市信能输变电有限公司、信宜市钜能电力物资有限公司现场向陈晖雯出具两联收据收取工程费用1301元，其中材料费1001元、施工费300元。陈晖雯在该收据上签名确认。更换后的商业电表（一套一表）资产号为：4350000015＊＊，新装的商业电表（一套一表）资产号为：4350000021＊＊。安装电表十多天后，被告打电话给陈晖雯询问更换电表的情况并要求提供单据。陈晖雯没有提供单据，也没有将该5000元退回给被告。双方因租赁合同产生纠纷，原告提出起诉请求：1、判令终止原告李胜与被告刘汉权原双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告刘汉权赔偿人民币20000元作为违约金；3、由被告刘汉权承担本案诉讼费用。
2015年12月25日，原审法院作出（2015）茂信法民一初字第3号《参加诉讼通知书》�通知李锋作为原告，邱金燕作为第三人参加诉讼。2015年3月26日，原审法院组织当事人到现场进行察看，扳下该两个资产号的电表后，第三人邱金燕所经营的商铺继续通电。
另查明，原告李胜与其儿媳陈晖雯尚未分户，在同一幢楼居住及有时在一起吃饭。原告李胜提供的其银行存折记录显示：2014年1月26日被告支付了2000元租金，2014年3月16日被告支付了1000元租金，2014年4月8日被告支付了1000元租金，2014年5月12日被告支付了1000元租金，2014年6月13日被告支付了1000元租金，2014年7月31日被告支付了1000元，2014年12月10日支付了6000元租金。庭审中，被告称其后来自行办理了更换电表，汇给陈晖雯的5000元作为2014年8、9、10、11、12月的租金，2014年12月10日汇给原告李胜的6000元是2015年1至6月的租金。原告李胜称，被告汇给陈晖雯的5000元不属于租金，被告于2014年12月10日汇给原告李胜的6000元是作为2014年8至12月以及2015年1月的租金。
原审法院认为，原告李胜与被告刘汉权签订的《商铺租赁合同》是双方自愿签订，是双方的真实意思表示，合同的条款内容没有违反法律法规的禁止性规定，且诉讼中双方当事人对合同的效力问题亦不持异议。因此，该合同合法有效。
本案主要的争议焦点是：原告李胜与被告刘汉权签订的《商铺租赁合同》应否解除。被告于2014年5月30日转账5000元给原告李胜的儿媳陈晖雯作为更换商铺电表的费用，但更换及新装电表总费用为1301元，更换及新装的电表并不是用于原告租赁给被告的商铺，且陈晖雯没有将该5000元退回给被告。同时，被告转租商铺后原告李胜的家属一直参与对租赁给被告的商铺的管理，而原告李胜与其儿媳陈晖雯尚未分户及在同一幢楼吃住。因此，被告转账给原告李胜儿媳陈晖�的5000元应认定为被告向原告缴交五个月的租金，故对被告认为该5000元是作为2014年8、9、10、11、12月的租金的主张予以支持。关于延迟交付租金的问题，《商铺租赁合同》第三条第2项约定的内容为“支付时间、方式：租金每个月交一次，每个月的租金当月10日前交清”。2014年后，虽然被告刘汉权存在几次延迟交付租金的事实，但亦存在预付租金的行为。原告李胜称其曾打电话向被告催收租金，被告不接听，但无向法院提供证据证明其主张，而被告予以否认，故对原告李胜该主张不予采信。被告几次的迟延交租大部分仅逾期几天时间，属于合理期限内，并不构成根本违约，且至今被告没有拖欠原告租金。综上，原告主张被告逾期缴交租金属违约，要求解除原告李胜与被告刘汉权双方签订的《商铺租赁合同》理据不充分，不予支持。因对原告主张解除《商铺租赁合同�不予支持，且原告未向法院提供证据证明被告违约，故对原告请求被告赔偿违约金20000元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李胜、李锋的诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交），由原告李胜、李锋负担。
上诉人李胜、李锋不服原审判决，向本院提出上诉称：信宜市人民法院（2015）茂信法民一初字第3号判决，对被上诉人逾期交租的事实认定不清，适用法律错误。上诉人于2011年1月22日将坐落于信宜市区城南绿鸦路＊号的地下负一楼租给被上诉人经营生意，签订有“商铺租赁合同”明确双方的权利与义务，合同第三条约定，租金和租金交纳期及条件：“第1项约定租金每个月1000元；第2项约定，支付时间，方式，租金每个月交1次，每个月租金于当月10日前交清。”即是每个月的租金约定在当月的1号至10号交付。1至10号是被上诉人交付租金期限。如果超过了当月的10号交付租金，是属于被上诉人不履行合约义务。侵害上诉人的合法权益，被上诉人违反了合同第三条的交付租金约定。合同第九条约定当事人双方的违约金和违约责任：1、若乙方违反本合同，视为乙方违约。甲方有权终止合同并要求乙方赔偿人民币伍万元作为违约金。并且甲方有权对乙方按甲方实际损失主张赔偿。2、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下以任何理由提前解除本合同，视为甲方违约。甲方赔偿乙方人民币伍万元作为违约金。并且乙方有权对甲方按乙方实际损失主张赔偿。被上诉人违反合同第三条交付租金约定，逾期交租事实。根据被上诉人交付租金汇款给上诉人建设银行李胜账户，2014年1月至2015年6月建设银行出具的帐户流水清单账目记录证明，上诉人收到被上诉人的交付租金情况和交付日期如下：2014年1月26日支2000元；2014年2月无支付；2014年3月16日支付1000元；2014年4月8日支付1000元；2014年5月12日支付1000元；2014年6月13日支付1000元；2014年7月31日支付1000元；2014年8月无支付；2014年9月无支付；2014年10月无支付；2014年11月无支付；2014年12月10日支付6000元；2015年1月无支付。注：事实证明被上诉人2014年12月10日支付6000元是补交上诉人2014年8.9.10.11.12月份租金和2015年1月份租金。2015年2月11日支付1050元；2015年3月10日支付1050元；2015年4月9日支付1050元；2015年5月11日支付1050元；2015年6月11日支付1050元。以上流水账记录证明被上诉人支付的6000元是被上诉人补交给上诉人2014年8月、9月、10月、11月、12月份租金和2015年1月份租金。该交租事实同时证明了被上诉人交付8月份租金逾期4个月，9月份租金逾期3�月，10月份租金逾期2个月，11月份租金逾期1个月。被上诉人对自己的支付租金事实和逾期交租事实没有抗辩理由，只能作虚构答辩称“自2011年签定合同以来，都是由答辩人每次交3个月左右的租金，将交租每月一付改为几个月一付。”被上诉人答辩毫无事实根据。以上流水账清单没有事实可以证明被上诉人每次是交3个月左右的租金给上诉人，证明被上诉人答辩虚构。上诉人从来没有同意改变被上诉人交租方式，而且上诉人在另一诉讼被上诉人租用的该商铺存在火灾安全隐患和被上诉人不履行合同和被上诉人的逾期交租事实一起诉于信宜法院及茂名中院。庭审时，被上诉人认为自己逾期交租事实不能掩盖，被上诉人抛出在2014年被上诉人汇给上诉人李胜儿媳陈晖雯的5000元，叫陈晖雯代被上诉人办理更换电表和电线的款项，称作为是支付上诉人李胜2014年8、9、10、11、12�2015年1月份的租金。2014年12月10日支付上诉人的6000元，是被上诉人交付上诉人2014年8、9、10、11、12月份租金和2015年1月份的租金，被上诉人又把该6000元称为是提前支付给上诉人2015年1至6月份租金。事实上，被上诉人又在2015年2月11日支付上诉人2月份租金1050元（2015年2月份起每月租金提升到1050元）；2015年3月10日支付上诉人3月份租金1050元；2015年4月9日支付上诉人4月份租金1050元；2015年5月11日支付上诉人5月份租金1050元：2015年6月11日支付上诉人6月份租金1050元。详细查看补充说明1和补充说明2以及建设银行出具的流水账记录证明。被上诉人的说法与事实不符，没有事实根据。综上所述，原审法院对被上诉人逾期交租的事实认定不清，适用法律错误，提出上诉请求：1、撤销信宜市人民法院（2015）茂信法民一初字第3号判决，依法改判或发回重审，支持原告的诉讼请求。2、�审受理费由被上诉人承担。
被上诉人刘汉权答辩称：本案不存在违约情形，上诉人的儿媳告知我租赁的房子需要更换电表，于是被上诉人就一性转账支付了5000元至其女婿的账户，但是后来其女婿又说旧电表可以继续用，不用重新更换电表，问被上诉人是否需要把5000元退给我，被上诉人说不需要，这5000元可以直接用来抵减租金。后来被上诉人离开了信宜并把房屋转租给他人居住，可能这期间的房租有所提高，但是上诉人一直没有向被上诉人催缴房租，被上诉人认为并不属于违约情形。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
另查明，上诉人李胜在二审中确认被上诉人刘汉权存在如下违约情形：2014年2月份的租金已经在2014年1月份提前支付了，被上诉人于2014年12月份转账支付了6000元，上诉人也实际收取了6000元，但该6000元是用于支付2014年8、9、10、11、12以及2015年1月份的租金，虽然被上诉人已不欠租金，但是2014年8、9、10、11、12月份的租金是逾期支付的，被上诉人不按合同约定支付租金构成违约。
本院认为：本案争议焦点为本案租赁合同应否解除，被上诉人刘汉权是否应支付违约金20000元。李胜、李锋在二审庭审中称，2014年2月份的租金已经在2014年1月份提前支付了，被上诉人刘汉权于2014年12月份转账支付了6000元，上诉人李胜也实际收取了6000元，但该6000元是用于支付2014年8、9、10、11、12以及2015年1月份的租金，虽然被上诉人已不欠租金，但是2014年8、9、10、11、12月份的租金是逾期支付的，被上诉人刘汉权不按合同约定支付租金构成违约，本案合同应当予以解除，被上诉人刘汉权应支付20000元违约金给上诉人李胜、李锋。经查，上诉人李胜与被上诉人刘汉权签订的《商铺租赁合同》第三条第2项约定每月租金于当月1０日前交清。被上诉人刘汉权确定存在迟延交租金的情形，其中2014年8-11月的租金在2014年12月10日才交付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被上诉人刘汉权迟延支付租金，上诉人李胜应当催告承租人在合理期间内支付。本案中，上诉人李胜没有提供证据证明其存在催告被上诉人刘汉权交租金，被上诉人刘汉权只存在迟延交付租金的情形，被上诉人刘汉权没有存在根本违约的情形。另外，被上诉人刘汉权存在预付租金的情形，其中2014年1月预付2014年2月的租金，2014年12月10日预付2015年1月的租金。虽然被上诉人刘汉权存在迟延交付租金的行为，但上诉人李胜对其在2014年12月10日收取被上诉人刘汉权支付2015年1月租金的事实没有异议，应视为上诉人李胜同意被上诉人刘汉权继续承租，而上诉人李胜于2014年12月23日向原审法院起诉要求解除合同不当。因此，李胜、李锋上诉请求解除合同、支付违约金20000元，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人李胜、李锋的上诉请求，理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人李胜、李锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 朝 通
审 判 员 江 剑 兵
代理审判员 陈 春 何
二〇一五年十一月十日
书 记 员 赖慧嫦（代）
速 录 员 陈 颖