大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0203民初5011号原告张晶被告青海被告大连晟昕房屋经纪有限公司法定代表人白静原告张晶与被告青海、大连晟昕房屋经纪有限公司（以下简称“晟昕房屋”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张晶、被告晟昕房屋的法定代表人白静到庭参加诉讼。被告青海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月14日，原告与被告青海、被告晟昕房屋共同签订《房地产�卖合同》，约定:被告青海购买原告名下位于大连市西岗区威华街159号2—3房屋，总房款650000元，被告青海通过商业贷款方式付款。合同签订后，原告房产证（证号2012301809）交给被告晟昕房屋的法定代表人白静。被告青海办理商业贷款的银行最初是工商银行，由于贷款下不来，被告青海于2017年6月16日又重新与建设银行签订贷款合同，由被告晟昕房屋负责担保贷款放款事宜。2017年8月23日，在没有任何资金监管、房屋押金交付情况下，被告晟昕房屋擅自将原告房产过户到被告青海名下。2017年10月13日，被告晟昕房屋向原告承诺被告青海的购房款于10月31日前到帐。截止目前，原告未收到一分房款，由于二被告违约，导致合同无法履行。现原告请求判令：1、解除原告与二被告签订的《房地产买卖合同》；2、二被告将大连市西岗区威华街159号2—3房屋重新过户到原告名下，产生的所有费用由二被告承担；3、将原告先期垫付的税费13000元归还原告；4、被告青海将已付定金20000元作为赔偿金给付原告；5、二被告承担违约金，每日按总房款650000元的0.1%计算，从2017年9月23日起到实际办理过户之日止。被告晟昕房屋辩称，被告作为中介确实有一定责任，但不同意税费由我方承担，应该由被告青海承担。被告青海办理贷款需要担保公司进行担保，在办理过户的时候，担保公司说可以办理，所以就办理了过户。但在过户之后去办理贷款的时候因被告青海征信不好，银行不予办理贷款手续，才导致了现在的情况。我们也同意将房屋重新过户到原告名下，但会产生增值税30000元，个税可以做到免除，还有契税6000元。前期的过户税费13000元确实是原告垫付的。中介费用及定金被告青海都没有交，因为青海是朋友介绍的，所以这些费用都没有提前收取。被告青海未到庭陈述答辩意见，亦未提交证据材料。经审理查明，2017年4月14日，原告与二被告签订《房地产买卖合同》，约定：被告青海（买方）购买原告（卖方）所有的位于大连市西岗区威华街159号2—3房屋，建筑面积84.2平方米，总房款640000元。定金20000元由买方承担，于买卖双方交接房款时冲抵房款。买方申请商业贷款，拟贷款额为640000元。如买房贷款额度不足或无法办理，则买方保证于居间方电话通知日起三日内现金补齐不足部分。合同第六条违约责任约定，如买方未能履行合同导致合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿；买卖双方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日，违约方需按房�的0.1%赔付给守约方，逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同。关于因房屋过户发生的税费，合同约定，由买方承担契税，个人所得税不用卖方承担，包含所有费用后总房款为650000元。合同签订当日，原告将案涉房屋不动产权证交给被告晟昕房屋，被告晟昕房屋的法定代表人白静出具《收件条》。合同签订后，原告与二被告于2017年8月22日办理案涉房屋过户手续，原告交纳房地产交易市场税6225.81元，代被告青海交纳房地产交易市场税6225.81元，共计12451.62元。被告青海于2017年8月24日取得案涉房屋所有权，但其办理商业贷款失败，一直未向原告给付房款。被告晟昕房屋的法定代表人白静于2017年10月13日向原告出具《承诺书》，内容为：今由中介方白静承诺卖方张晶款项到账于2017年10月31日前。原告至今未收到房款。本院确认的上述事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、大连市房地产权证、《银联商务签购单》、《收件条》、《承诺书》等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与二被告签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依约定履行各自义务。合同签订后，因被告青海办理商业贷款需要，原告配合二被告将大连市西岗区威华街159号2—3房屋先行过户到被告青海名下，原告交纳房地产交易市场税共计12451.62元。但被告青海至今未按合同约定履行给付房款的义务，已经构成违约，双方签订的《房地产买卖合同》已无法继续履行。根据《房地产买卖合同》第六条第三款的约定，被告青海的违约行为已经达到合同解除的条件。故原告�求解除原告与二被告签订的《房地产买卖合同》的请求合理，本院予以支持。案涉合同因被告青海违约而解除，故被告青海应配合原告将大连市西岗区威华街159号2—3房屋过户到原告名下，并承担因此产生的费用。原告的请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求返还垫付的税费一节。依据《房地产买卖合同》关于过户产生费用的约定，因过户产生的税费均由买方承担。鉴于案涉合同因被告青海违约而解除，原告在办理案涉房屋过户手续时交纳房地产交易市场税12451.62元应由被告青海承担。故被告青海应返还原告已支付的房地产交易市场税12451.62元，原告请求超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告青海将已付定金20000元作为赔偿金给付原告一节。本院认为，《房地产买卖合同》第六条约定，如买方未能履行合同导致合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿。本案中，因被告青海违约导致案涉合同无法继续履行，应当根据合同约定承担违约责任。被告晟昕房屋称被告青海未给付定金，但无证据予以证明，本院不予采纳。故被告青海应赔偿原告定金20000元。原告的该项请求合理，本院予以支持。关于原告要求二被告给付违约金一节。《房地产买卖合同》约定买卖双方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日，违约方需按房款的0.1%赔付给守约方。本案中，案涉合同虽并未约定买方给付房款的期限，但对“如买房贷款额度不足或无法办理，则买方保证于居间方电话通知日起三日内现金补齐不足部分”进行了约定。结合本案实际履行情况，被告晟昕房屋的法�代表人白静于2017年10月13日向原告出具《承诺书》，承诺原告房款于2017年10月31日前到账，故2017年10月31日应视为买方给付房款的期限。被告青海至今未给付房款导致合同解除，被告青海应当承担违约责任。案涉合同约定的违约金性质实际为迟延履行违约金，该约定虽然体现了双方的真实意思表示，被告逾期给付房款也必然给原告造成一定的损失，但结合原告的实际损失等综合因素考虑，上述违约金计算标准确属过高，本院予以调整。被告青海应给付原告违约金，以房款650000元为基数，按人民银行同期同类贷款利率计算自2017年11月1日起至将大连市西岗区威华街159号2—3房屋过户到原告名下之日止。原告请求超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告晟昕房屋承担违约责任的诉讼请求。本院认为，被告晟昕房屋作为居间方，在履行合同的过程中并不存在违约行为，故原告要求被告晟昕房屋承担案涉房屋过户产生费用及给付违约金的请求无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张晶与被告青海、被告大连晟昕房屋经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》。二、被告青海于本判决生效之日起十日内配合原告张晶将大连市西岗区威华街159号2—3房屋过户到原告张晶名下，并承担因此产生的费用。三、被告青海于本判决生效之日起十日内返还原告张晶给付的房地产交易市场税12451.62元。四、被告青海于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晶定金20000元。五、被告青海于本判决生效之日起十日内给付原告张晶违约金（违约金自2017年11月1日起，以房款650000元为基数，按人民银行同期同类贷款利率计算至将大连市西岗区威华街159号2—3房屋过户到原告张晶名下之日止）。六、驳回原告张晶其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11050元（原告已预交），由被告青海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 长  杨 晶人民陪审员  范春兰人民陪审员  阎素菊二〇一八年三月七日书 记 员  艾 莎