福建省连城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民初字第997号
原告李秋芹，女，1972年9月25日生，汉族，住连城县。
委托代理人熊金平，福建致平律师事务所律师。
被告福建紫金房地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区翔云三路128号五层东侧。组织机构代码67193079-4。
负责人胡铁流，职务董事长。
委托代理人吴潮欣，福建正廉律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司连城县支行，住所地连城县北大中路1号。组织机构代码85810579-4。
负责人张树宝，职务行长。
委托代理人张庆桂，男，1968年11月1日，汉族，系第三人中国农业银行股份有限公司连城县支行职工。
原告李秋芹诉被告福建紫金房地产开发有限公司（以下简称福建紫金房地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司连城县支行（以下简称农行连城县支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法由审判员邓小凤适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审后，第三人农行连城县支行向本院申请追加为本案第三人，本院依法予以准予，并于2016年1月21日进行第二次公开开庭审理。原告李秋芹及委托代理人熊金平，被告福建紫金房地产公司的委托代理人吴潮欣、第三人农行连城县支行的委托代理人张庆桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秋芹诉称，原告于2013年6月15日在被告销售人员的推介下，向被告预定其开发的连城县“紫金佳苑”1号楼104房的商品房，当日交缴购房定金30000元及部分购房款5000元（报名摇号之日交，抵1万元）。2013年6月28日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，被告将原告预定的房屋出售给原告，签订合同当日原告支付首付款90162元，包括之前所交的定金共计支付购房款120162元。还在农行连城县支行办理了商品房按揭贷款280000元，总计支付被告购房款400162元。此外，原告还支付预告登记费80元、保险费2409元，并交纳契税6002.43元。根据合同第八条的约定，被告应于2015年6月30日前依照国家有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告。2014年5月在被告组织业主的一次看房活动时，原告发现被告拟交付原告的房屋和被告当初销售时所说的根本不一致。根据被告销售人员销售时的介绍和双方所订立的合同第三条约定，被告出售给原告的房屋系有前后两个阳台。原告当即向被告的销售经�林杰提出异议要求解除合同和补偿利息损失。后被告针对原告所提异议稍作整改，但仍无法解决根本性的问题。2015年6月12日，原告接到被告通知，安排在2015年6月26日交房，但原告发现被告拟交付的房屋仍没有前后阳台，且据原告现场查看了解，房屋室内与原来的规划设计也有重大差异，主卧室因卫生间占据面积超出原设计导致主卧室面积缩水减小。被告所交商品房严重不符合合同约定，原告仍向被告要求给予调换或退房，但经多次协商被告均不同意。2015年8月17日、19日，原告向被告发出书面解除合同通知，被告未予答复。原告认为，被告与原告在签订商品房销售合同时存在欺诈情形，且无法将符合合同约定的商品房交付原告，已构成根本性的违约。根据我国合同法的有关规定，原告有权要求解除合同，并由被告承担违约责任。同时，被告的违约行为还严重影响原�的及时入住，给原告造成了巨大的经济损失。为此，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告于2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》。二、被告返还原告购房款400162元，并承担自2013年6月28日起至实际返还之日止按月利率1%计算的利息。三、被告赔偿原告经济损失8491.43元，并承担自2013年6月28日起至实际返还之日止按月利率1%计算的利息。
被告福建紫金房地产公司辩称，一、本案合同标的房屋原设计有2个非封闭阳台（入户阳台及后阳台），向规划部分报批时变更为1个阳台（入户阳台）。答辩人在绘制合同附图发生差错，仍然按原设计图绘制了后阳台，导致在合同第三条填写2个非封闭式阳台。但答辩人的合同瑕疵，并没有损害原告实质权益。第一，合同第三条约定房屋建筑面积为108.39平方米，其中套内面积91.68平方米、分摊面积16.71平方米，合同约定的总房价款完全是按约定面积和单价计算的。而答辩人现拟交付的房屋的实际面积，经连城县荣茂经纬测量有限公司测量，面积与合同约定的面积完全相同。第二，答辩人已增加建设了合同附图的后阳台，虽然该阳台不能办理产权登记，但原告实际上并没有支付该部分的房价款，却可以实际使用该部分房屋，因而其权益未受损害。第三，答辩人完全是按审批的规划设计施工建设房屋，没有改变设计。原告诉称主卧卫生间面积超出原设计，导致主卧面积缩水，这不是事实。二、原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条约定：合同附件一所附的“房屋分层平面图”为出卖人根据该项目的总平面图及该房屋的设计图纸简化绘制，仅是对该商品房坐落、空间、朝向的承诺，其余的线条、图纸、文字不得扩大理解为出卖人对于该商品房品质的承诺。如因绘制过程的疏忽导致其与设计图纸不一致之处，则以最终经政府批准的设计图纸为准。答辩人拟交付给原告的房屋符合政府批准的设计，虽然填写合同上有瑕疵，但不影响房屋的质量或使用功能，所以，原告诉请解除合同没有合同或法律依据。三、原告向答辩人支付购房款、支付其他费用并非商品房买卖合同签订时支付的，主张自2013年6月28日起计算还款利息没有依据。第一，以按揭贷款形成支付的房款280000元于2014年4月18日才转账至答辩人账户。第二，原告支付的其他费用也不是2013年6月28日支付的。四、即使解除合同，答辩人向原告返还已付购房款，相应合同条款约定的是按银行同期活期存款利率计算利息，原告主张按月利率1%计算利息没有依据。原告主张其他损失项目的利息，没有依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院判决驳回原告对答辩人的诉讼请求。因原告拒绝按期接收房屋的法律责任，答辩人保留诉权。
第三人农行连城县支行述称，如果原告与被告签订的《商品房买卖合同》符合解除条件，原告与第三人农行连城县支行签订的《个人购房担保借款合同》也应同时解除，紫金房地产公司应退还原告的购房款，应优先用于归还原告结欠第三人农行连城县支行的购房贷。另外，为了不影响原告的征信，原告应继续按约归还农行连城县支行的按揭贷款。
经审理查明，2013年6月15日，原告向被告预定其开发的连城县“紫金佳苑”1号楼104房的商品房。当日，原告交缴购房定金30000元。2013年6月28日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号201300642），被告将原告预定的房屋出售给原告。合同约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该�品房阳台为封闭式0个，非封闭式2个。……第五条面积确认及面积差异处理。……2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、�卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。……第十条规划、设计变更的约定。下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。”签订合同当日，原告支付购房首付款90162元，加上原告之前交给被告的定金30000元，原告共支付被告购房款120162元。同日，被告还向原告代收契税6002.43元。2013年8月5日，原告支付预告登记费80元。2014年4月18日，原告与第三人农行连城县支行签订一份《个人购房担保借款合同》，双方约定借款金额为280000元。当日，第三人农行连城县支行将该款转入被告银行账户。同日，原告支付保险费2409元。自2014年5月18日起，原告每月按约向第三人归还按揭贷款的本金和利息，至2016年1月18日止，原告共归还第三人借款本金14684.66元、利息33038.4元，尚欠第三人借款本金265315.34元。
另查明，2014年5月，被告组织原告等业主看房，原告发现被告拟交付原告的商品房没有2个�封闭式阳台，原告向被告提出异议。之后，被告作出整改，该商品房虽然有补建后阳台，但无法办理产权证，而前阳台仍只有一扇窗户对外开放。被告安排原告于2015年6月26日交房，因原告对被告整改后的房屋结构仍有异议，至今双方未办理交房手续。2015年8月28日，原告向被告书面提出解除商品房买卖合同。另外，2013年1月30日，连城县住房和城乡规划建设局对被告报审的设计图纸进行审批，取消了原设计图纸中的后阳台。
诉讼中，第三人农行连城县支行提出，如果原告与被告签订的商品房买卖合同符合解除条件，原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》也应同时解除，紫金房地产公司应退还原告的购房款，应优先用于归还原告结欠第三人的购房贷。原、被告均同意第三人的如上意见，并同意与本案并案审理。
上述事实有原告提供的商品�买卖合同、契税收据、购房款收据、定金收据、预告登记费票据、保险费发票、保险单、按揭支付情况表、现场照片、申请报告，被告提供的房产证及平面图，第三提供的个人购房担保借款合同，本院经被告申请调取的商品房设计图纸及原告、被告、第三人在法庭上的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人另一方可以解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同约定，原告所购的商品房有2个非封闭式阳台。被告于2013年1月30日已明知，被告原设计图中的后阳台已被连城县住房和城乡规划建设局取消，却仍与原告签订如上合同，且未采取合理的方式提醒原告，被告在签订合同中存在过错。而且，2014年5月，被告组织原告看房时，原告发现商品房并无2个非封闭式阳台，向被告提出异议，但被告拟向原告�房时，该商品房虽然有补建后阳台，但无法办理产权证，而前阳台仍只有一扇窗户对外开放，并不符合合同的约定。本院认为，被告的违约行为致使不能实现合同目的，原告可以解除合同。解除权应从双方约定的交房时起算，即从2015年6月26日起算，原告于2015年8月书面向被告提出解除合同，未超过除斥期间，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。被告主张其未违约，且原告提出解除合同已超过除斥期间的辩解意见，本院不予采纳。原告李秋芹为购买涉案房屋与农行连城县支行签订了《个人购房担保借款合同》。诉讼中，第三人提出如果原告与被告签订的商品房买卖合同符合解除条件，原告与第三人农行连城县支行签订的个人购房担保借款合同也应同时解除，紫金房地产公司应退还原告的购房款，应优先用于归还原告结欠第三人农�连城县支行的购房贷。原、被告均同意第三人的如上意见，并同意与本案并案审理。本院认为，当事人合意一致，本院应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告李秋芹与被告福建紫金房地产公司签订的《商品房买卖合同》解除，双方合同权利义务终止，原告李秋芹已经交纳的全部房款被告福建紫金房地产公司应予以返还。合同解除主因归结于被告福建紫金房地产公司违约，故原告李秋芹因解除合同所产生的损失，被告福建紫金房地产公司应予以赔偿。关于原告损失的计算：1、关于购房款的问题。原告分别于2013年6月15日、2013年6月28日交缴购房定金30000元、支付购房首付款90162元，合计120162元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，�计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款，包含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，退还给买受人，并按银行同期活期存款利率支付利息。被告于2013年1月30日已明知，被告原设计图中的后阳台已被连城县住房和城乡规划建设局取消，却仍于2013年6月28日与原告签订一份《商品房买卖合同》，并约定有非封闭式阳台2个，所以，原告有权退房，被告应退还原告已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息），并按银行同期活期存款利率支付利息。本院确定，被告应退还原告购房款120162元，并支付自2013年6月15日起至实际返还之日止，以30000元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息，及自2013年6月28日起至实际返还之日止，以90162元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。2、关于原告已付按揭贷款本金及利息的问题。自2014年5月18日起，原告每月按约向第三人归还按揭贷款的本金和利息，至2016年1月18日止，原告共归还第三人借款本金14684.66元、利息33038.4元，合计47723.06元。如上所述，被告应退还原告向银行按揭贷款部分的本金及已支付的利息，并按银行同期活期存款利率计算利息。本院确定，被告应退还原告向银行按揭贷款部分的本金及已支付的利息47723.06元，并支付自2014年5月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年6月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年7月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年8月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年9月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年10月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年11月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年12月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年1月18日起至实际返还之日止，以2290.79元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年2月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年3月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年4月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年5月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年6月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年7月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年8月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中�人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年9月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年10月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年11月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年12月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2016年1月18日起至实际返还之日止，以2177.36元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。3、关于契税、预告登记费、保险费的问题。原告因购买该商品房支付契税6002.43元、预告登记费80元、保险费2409元，合计8491.43元，该部分损失应由被告向原告承担赔偿责任。另外，因原告李�芹与第三人签订的《个人购房担保借款合同》同时解除，原告李秋芹应一次性向贷款方农行连城县支行返还贷款余额。农行连城县支行提出由被告福建紫金房地产公司直接向其归还未还贷款，原告李秋芹及被告福建紫金房地产公司对此亦无异议，本院予以准许。考虑到原告李秋芹还贷的持续性，本院确认，2016年1月16日之后剩余的贷款265315.34元由被告福建紫金房地产公司负责归还，此后原告李秋芹如继续向农行连城县支行还款而产生的纠纷，由原、被告及第三人另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告李秋芹与被告福建紫金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201300642）。
�、解除原告李秋芹与第三人中国农业银行股份有限公司连城县支行签订的《个人购房担保借款合同》。
三、被告福建紫金房地产开发有限公司应于判决生效之日退还原告李秋芹购房款120162元，并支付自2013年6月15日起至实际返还之日止，以30000元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息，及自2013年6月28日起至实际返还之日止，以90162元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。
四、被告福建紫金房地产开发有限公司应于判决生效之日退还原告李秋芹向银行按揭贷款部分的本金及已支付的利息47723.06元，并支付自2014年5月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年6月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支�自2014年7月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年8月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年9月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年10月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年11月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年12月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年1月18日起至实际返还之日止，以2290.79元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年2月18�起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年3月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年4月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年5月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年6月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年7月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年8月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年9月18日起至实际返还之�止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年10月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年11月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年12月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2016年1月18日起至实际返还之日止，以2177.36元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。
五、被告福建紫金房地产开发有限公司应于判决生效之日赔偿原告李秋芹契税6002.43元、预告登记费80元、保险费2409元，合计8491.43元。
六、被告福建紫金房地产开发有限公司应于判决生效之日支付第三人中国农业银行股份有限公司连城县支行贷款�额265315.34元。
五、驳回原告李秋芹其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7429元，减半收取3714.5元，由被告福建紫金房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 员 邓小凤
二〇一六年一月二十一日
代理书记员 姚丽娟
附注法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”