北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11181号
上诉人（原审被告）王延斌，男，1967年5月7日出生。
被上诉人（原审原告）北京世纪金龙物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区西晓市街72号。
法定代表人陈玉苍，总经理。
委托代理人张珊，北京市本杰律师事务所律师。
委托代理人王媛，女，1989年2月20日出生，北京世纪金龙物业管理有限责任公司职员。
上诉人王延斌因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第09310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，北京世纪金龙物业管理有限责任公司（以下简称世纪公司）起诉至原审法院称：我公司于2006年2月8日与王延斌签订《房屋委托管理合同》，我公司依约履行了对小区进行物业管理的责任，但王延斌无故拒绝支付自2007年1月15至2010年1月14日以及2011年1月15日至2014年1月14日的物业管理服务费，经我公司多次催收，王延斌均推诿拖延，致使我公司的权利无法实现。故我公司起诉要求王延斌支付自2007年1月15至2010年1月14日以及2011年1月15日至2014年1月14日期间的物业服务费共计6318元，并按照日千分之一的标准支付违约金7933.37元；王延斌承担本案诉讼费。
王延斌辩称：1、我虽然交纳了2006、2010年度的物业服务费，但不认可《房屋委托管理合同》中约定的物业服务费收费标准。依据该合同之约定，物业管理服务收费标准是按北京市经济适用房标准收取，但世纪公司将合同中打印的每月每平方米0.52元的收费标准划掉，手写改为1.39元，而北京市经济适用房的物业管理服务收费标准是每月每平方米0.55元，该标准不准上浮，下浮不限，故世纪公司未经任何程序即更改收费标准的行为不合法；我与居住在同一小区、同一楼房内的其他业主享受同样的物业服务，但收费标准却不相同，世纪公司以每月每平方米1.39元的标准收取我物业管理服务费没有依据。2、《房屋委托管理合同》中只约定了物业服务内容，却未约定服务标准，实际上世纪公司为我提供的物业服务不到位。小区环境脏乱差，管理混乱。因世纪公司未对停车进行规划和管理，致使业主随意停放车辆，我房屋在一层，车辆紧邻我房屋窗户，造成尾气及噪声污染，严重影响我生活，我曾多次向世纪公司反应该情况，世纪公司也曾以安装隔离桩的方式加以改善，故我交纳了2010年度的物业服务费，但半年后上述情况又重新出现，故我拒绝再交纳物业服务费。综上，我不同意世纪公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，世纪公司作为王延斌所在小区的物业服务管理方，为王延斌提供了物业管理服务，王延斌理应按时交纳物业服务费。在合同履行过程中，世纪公司提供的物业服务虽存在尚待提高、改进之处，但不足以据此认定世纪公司违约，而王延斌以拒交物业服务费的违约行为对抗世纪公司的履约瑕疵，显系不当。因此，王延斌理应承担相应的违约责任，将拖欠的物业服务费用如数交清。但因世纪公司主张的物业服务费数额与实际不符，法院予以调整。关于王延斌主张物业服务费收费标准不合法，因合同中明确约定王延斌交纳物业服务费的标准为每月每平方米1.39元，且王延斌依据此标准交纳了两个年度的物业服务费，视为其以行为认可了该收费标准，现王延斌主张该收费标准不合法，于法无据，王延斌该项抗辩意见不能成立，法院不予采纳。据此，原审法院于2014年9月判决：一、王延斌于判决生效后十日内给付北京世纪金龙物业管理有限责任公司自二○○七年一月十五日至二○一○年一月十四日、自二○一一年一月十五日至二○一四年一月十四日的物业服务费共计人民币六千一百三十八元。二、驳回北京世纪金龙物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王延斌不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回世纪公司的诉讼请求。理由是：1、物业服务费收费标准不合理，应按经济适用房每月每平方米0.52元的标准收费。2、原判认为世纪公司不存在违约行为属于认定事实错误，对我提出的世纪公司存在物业服务不达标等违约行为的抗辩意见未予答复。3、世纪公司曾于2011年与我达成口头协议，约定不再向我追讨2011年之前的物业服务费。世纪公司同意原判。
经审理查明：坐落于北京市东城区×××102号房屋系王延斌所有的房屋，房屋建筑面积为61.33平方米。2006年2月8日，世纪公司与王延斌签订《房屋委托管理合同》，约定王延斌将其房屋委托世纪公司进行物业管理；物业管理服务收费标准是按北京市经济适用房标准收取，每月每平方米1.39元；收取日期为每年的2月1日至2月29日，收取下一年度全年物业管理费；首次签订物业管理委托合同王延斌应向世纪公司交齐一年度的物业管理费，即2006年2月8日至2007年2月7日的物业管理费，本物业收费面积为61.33平方米，每月物业管理费85.25元；王延斌未按期交纳物业管理费的，每延误一天按应交纳费用的千分之一追加违约金。同日，王延斌入住该小区。
诉讼中，世纪公司称小区内业主部分为回迁购房，部分为商品房购房，所执行的物业服务费收费标准不相同，王延斌属于购买商品房的业主，因此按照每月每平方米1.39元的标准收取物业服务费，对此，王延斌认可其并非回迁购房，亦认可按照上述标准交纳了2006年度、2010年度的物业服务费。另，世纪公司称虽然合同约定物业服务费收取日期为每年的2月1日至2月29日，但为收取方便自每年1月15日开始计费，对此王延斌表示认可世纪公司主张的欠费期间。
本院庭审中，王延斌称小区内违规停车、消防通道被堵塞违反了消防法，对其造成噪音及尾气污染，并提供照片作为证据，世纪公司对此主张法律对小区内停车没有强制性规定，双方合同对此亦没有作出约定，而且我们已经对小区内乱停车的业主进行了规劝，尽到了物业管理的义务。王延斌称2011年其与世纪公司曾达成过口头协议，约定世纪公司为王延斌解决小区内停车对王延斌造成的影响问题，同时对王延斌之前欠付的物业服务费不予追讨，世纪公司对此不予认可，王延斌未就其该项主张向法院提供证据。
上述事实，有《房屋委托管理合同》、准住证、照片、北京市房屋产权登记申请书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据查明的事实，世纪公司与王延斌签订的《房屋委托管理合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。世纪公司为王延斌房屋提供了物业服务，王延斌理应交纳相应的物业服务费。根据双方合同约定，物业服务费的收费标准为每月每平方米1.39元，王延斌应按照该标准交纳物业服务费。现王延斌主张应按经济适用房每月每平方米0.52元的收费标准交纳物业服务费，虽然小区内部分房屋属于回迁购买的经济适用房，但王延斌的房屋并非经济适用房，其要求按照经济适用房的标准交纳物业服务费，没有依据，本院对其该项主张不予支持。王延斌主张小区内乱停车对其造成了影响，因世纪公司已对小区内乱停车的业主进行了规劝，且从小区现状照片来看世纪公司对地面停车位划出了指示标线并设置了停车桩，应当认为世纪公司已经对小区内停车问题尽到了物业管理的义务，故本院对王延斌的该项意见不予采信。王延斌主张世纪公司曾于2011年与其达成口头协议，约定世纪公司不再向其追讨2011年之前的物业服务费，因世纪公司对此不予认可，王延斌亦未就此提供证据予以证明，故本院对王延斌的该项意见亦不予采信。王延斌的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费78元，由北京世纪金龙物业管理有限责任公司负担40元（已交纳），由王延斌负担38元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费156元，由王延斌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 王 广
代理审判员 刘永民
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘梓晨