吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉03民终163号
上诉人（原审被告）：神州买卖车（福建）二手车经营有限公司。住所地：福建平潭综合实验区金井湾片区台湾创业园。
法定代表人：张志刚，经理。
委托诉讼代理人：王潜，北京烛龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四平市铭邦汽车销售有限公司。住所地：四平市经济开发区大路****号。
法定代表人：王玉明,总经理。
委托诉讼代理人：崔立民，吉林辅民律师事务所律师。
上诉人神州买卖车（福建）二手车经营有限公司（以下简称神州买卖车公司）因与被上诉人四平市铭邦汽车销售有限公司（以下简称铭邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法进行了审理。上诉人神州买卖车公司的委托诉讼代理人王潜，被上诉人铭邦公司的委托诉讼代理人崔立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人神州买卖车公司上诉称：1、原审判决神州买卖车公司支付154万元的实际损失赔偿没有任何事实依据，严重背离客观情况。2、原审判决滥用自由裁量权，损害了神州买卖车公司的合法权益。3、原审判决以154万元是合同履行完毕后的预期利益为由支持铭邦公司的诉请，没有任何法律依据。
铭邦公司辩称：铭邦公司收取剩余租金是可得利益，如果神州买卖车公司不履行合同，铭邦公司将无法获得可得利益。原审判决神州买卖车公司赔偿铭邦公司的损失符合法律规定。
铭邦公司向一审法院诉称：2016年4月22日，四平铭邦汽车公司与神州买卖车公司签订了租赁合同，四平铭邦汽车公司将位于四平市经济开发区大路4111号京哈高速东200米北侧的建筑面积为2243平方米（其中套内面积971.5平方米）的房屋租赁给神州买卖车公司用于商业经营，约定租赁期限为5年，从2016年8月10日至2021年8月10日止，每年租金55万元，缴纳租金的日期为每年的8月9日。四平铭邦汽车公司考虑到神州买卖车公司租期和租金相对稳定，故将原取得13年的长安铃木轿车品牌授权放弃，低价处理了库存商品车及相关配套设施（清障车、班车等），以保证租赁合同顺利履行，但神州买卖车公司没有按照合同约定按时向四平铭邦汽车公司缴纳2017至2018年度的租金。2017年7月31日，四平铭邦汽车公司向神州买卖车公司发出缴纳下一年房屋租金的通知，8月2日按照合同约定和交易习惯为神州买卖车公司开具了55万元的发票，但神州买卖车公司拒绝接收，且没有按照约定缴纳租金，并提出解除租赁合同。神州买卖车公司的行为造成四平铭邦汽车公司无法在确定的最短期限内向第三人出租房屋，无法自行再使用租赁资产获得利益，造成资产闲置。神州买卖车公司没有履行合同约定属于违约行为，应该继续按照租赁合同约定全面履行相关义务，支付下年度二年的房屋租金110万元及取暖费等费用10万元，如合同不能继续履行判决解除合同，神州买卖车公司应赔偿违约金或因违约给四平铭邦汽车公司造成实际损失，按照剩余4年租期租金220万元的70%合计154万元。故请求法院判令：1、神州买卖车公司继续履行2016年4月22日四平铭邦汽车公司与神州买卖车公司签订的《租赁合同》，支付二年租期房屋租金110万元和取暖费10万元及赔偿因迟延履行造成的损失（从2017年8月9日起至实际给付日止，按银行同期贷款利率计算）；2、如合同不能继续履行判决解除合同，神州买卖车公司应赔偿违约金或因违约造成四平铭邦汽车公司实际损失154万元；3、本案的诉讼费、保全费由神州买卖车公司承担。
一审法院认定事实：2016年4月22日，四平铭邦汽车公司与神州买卖车公司签订了租赁合同，四平铭邦汽车公司将位于四平市经济开发区大路4111号京哈高速东200米北侧的建筑面积为2243平方米（其中套内面积971.5平方米）的房屋租赁给神州买卖车公司用于商业经营，约定租赁期限为5年，从2016年8月10日至2021年8月10日止，每年租金55万元，缴纳租金的日期为每年的8月9日。但神州买卖车公司没有按照合同约定向四平铭邦汽车公司缴纳2017至2018年度的租金。2017年7月31日，四平铭邦汽车公司向神州买卖车公司发出缴纳下一年房屋租金的通知，8月2日按照合同约定和交易习惯为神州买卖车公司开具了55万元的发票，但神州买卖车公司拒绝接收，并于8月8日搬离租赁的房屋。一审法院认为：神州买卖车公司以无法经营为由单方提前解约，并表示不能继续履行合同，致使不能实现合同目的，应解除合同。因神州买卖车公司违约给四平铭邦汽车公司造成的经济损失，神州买卖车公司应予赔偿。四平铭邦汽车公司收取租金是获得合同履行的可得利益，如果神州买卖车公司不履行合同，四平铭邦汽车公司无法获得可得利益。双方在合同中明确约定了租金标准、租赁期限，神州买卖车公司完全可以在订立合同时就预见到违约损失，四平铭邦汽车公司仅请求赔偿全部租金的70%，不违反法律规定，予以支持，故判决：一、解除原告四平市铭邦汽车销售有限公司与被告神州畅行（福建）汽车服务有限公司2016年4月22日签订的租赁合同；二、被告神州畅行（福建）汽车服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内，一次性赔偿原告四平市铭邦汽车销售有限公司经济损失154万元。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
根据上诉人神州买卖车公司的上诉请求和被上诉人铭邦公司的答辩，结合庭审查明的事实，本院综合评判如下：
铭邦公司与神州买卖车公司于2016年4月22日所签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。铭邦公司按照约定履行了交付出租房屋义务，神州买卖车公司按约履行合同一年后，以公司战略布局发生改变为由，单方面提出要解除合同是导致该纠纷的主要原因，铭邦公司与神州买卖车公司均为实体经济组织，在市场经济的经营活动中，双方都应秉持优质、诚信的发展理念参与市场竞争。企业经营存在风险，不能因为风险的存在而违背合同约定，将风险损失转嫁给守约方。神州买卖车公司单方提出解除合同的请求，已构成严重违约，从而导致铭邦公司的损失应由神州买卖车公司承担。双方在2017年8月1日关于解除租赁合同相关事宜的函中，铭邦公司提出的损失包括，合同履行期间可得利益损失（租赁费），长安铃木轿车品牌放弃损失，为了履行合同处置资产与其他损失，并提出要求神州买卖车公司按照剩余四年租期租金220万元的70%合计154万元赔偿损失。
铭邦公司附条件解除合同的建议，神州买卖车公司未采纳，双方未就解除合同事宜达成一致。本院认为，铭邦公司同意解除合同的条件，违背了公平原则。参照北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答（京高法发（2013）462号，第24条规定），“承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或者搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜”。
另外，铭邦公司诉请因要履行房屋租赁协议而放弃长安铃木轿车代理权及相关配套设施造成的损失，因未向法院提交证据，其诉请本院不予支持，铭邦公司对上述损失可另行主张权利。而原审法院以“铭邦公司收取租金是获得合同履行可得利益，双方在合同中明确了租金标准和租赁期限，神州买卖车公司完全可以在订立合同时就预见到违约损失，铭邦公司仅请求赔偿全部租金的70%，不违反法律规定”的认定属适用法律有误，本院予以纠正。
综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初1770号民事判决中第一项，即“解除原告四平市铭邦汽车销售有限公司与被告神州买卖车（福建）二手车经营有限公司2016年4月22日签订的租赁合同”。
二、撤销四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初1776号民事判决中第二项，即“被告神州买卖车（福建）二手车经营有限公司于本判决发生法律效力后十日内，一次性赔偿原告四平市铭邦汽车销售有限公司经济损失154万元”。
三、神州买卖车（福建）二手车经营有限公司于本判决发生法律效力后，以生效日开始计算赔偿铭邦公司租赁房屋6个月空置期损失27.5万元（即年租金55万元÷2）。
四、驳回神州买卖车（福建）二手车经营有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费15600元，由神州买卖车（福建）二手车经营有限公司和四平市铭邦汽车销售有限公司各负担7800元。
本判决为终审判决。
审判长 任 勇
审判员 魏玉国
审判员 孙 鹏
二〇一八年三月二十六日
书记员 张 静