广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤09民终254号上诉人（原审被告）：梁映，女，汉族。被上诉人（原审原告）：电白县保和物业管理有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇人民路144号富华苑D栋101房。法定代表人：邓木营，该公司经理。委托诉讼代理人：程勇，广东格正律师事务所律师。原审第三人：茂名市银兴物业管理有限公司，住所地：广东省茂名市人民南路竹园二街31号403房。法定代表人：吴铭耀上诉人梁映与被上诉人电白县保和物业管理有限公司（以下简称：保和公司）及原审第三人茂名市银兴物业管理有限公司（以下简称：银兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初1930号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁映上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后改判驳回保和公司的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用均由保和公司承担。事实和理由：梁映上诉认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。具体为：一、保和公司无权收取物业管理费。保和公司的物业服务企业资质证书的有限期截止2013年5月28日，即2013年6月起，保和公司没有资质从事物业服务，其收取物业管理费没有任何依据。并且保和公司一直不能提供直接的证据证明梁映拖欠其物业管理费、公共分摊费。二、保和公司收取的物业管理费没有收取标准。保和公司与梁映签订的《前期物业管理服务协议》中规定“1、高层住宅（带电梯）暂定一年内按建筑面积每月每平方米0.8元收取，之后按电白县物价主管部门批复的标准收取”，即从2013年1月起，保和公司必须按照电白县物价主管部门批复的标准收取物业管理费，但梁映一直没有见到该标准。保和公司在没有确定物业管理费收取标准的情况下，无权收取物业管理费。三、除公共水费、电费外的其它公共分摊费已包含在管理费内，保和公司作为前期物业管理者，房屋共用部位的维护和管理是其义务，其无权再次向梁映收取除公共水费、电费外的其它公共分摊费。四、依照《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，保和公司应对其诉讼请求提供充足的证据加以证实。但梁映从没有收到保和公司任何关于催缴物业管理费的通知单，小区处公告栏也没有任何催缴欠费的公示，一审时保和公司也无法提供梁映确认欠物业管理费事实的证据，因此，梁映认为保和公司提交的证据不足以确认其欠费事实的存在，一审法院不能据此认定梁映欠缴管理费。五、本案已过诉讼时效。保和公司认为梁映从2012年1月开始拖欠物业管理费、公共分摊费直到2014年2月。同时保和公司自行承认自2014年2月退出小区物业管理服务，而《关于富华苑房屋存在问题函》也证明2014年3月起富华苑的物业服务由银兴公司提供。一审审理过程中，保和公司没有提供任何证据证明其有主张催缴物业管理费等费用的意思表示或行为。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，保和公司起诉追讨最后一期物业管理费（2014年2月物业管理费）也已过了两年诉讼时效，一审法院应当驳回其诉讼。保和公司辩称，一、保和公司与梁映签订的物业服务合同是合法有效的，应当受到保护。我司是在有经营资格和物业服务资质的情形下与梁映签订的物业服务合同，该合同是有效的，2013年5月28日后我司虽然物业服务相关资质证书过期，但不代表我司没有经营资格，并且我方事实上已经提供物业服务。因此，合同期间我司资质证书的过期不影响合同效力，我司有权收取相关的物业费用。二、我司与梁映签订的物业服务合同中约定的物业服务费收取标准是合理的。虽然双方在该合同中约定一年后按当地物价主管部门批复的收费标准收取物业服务费，但一年后双方对于按照原定物业服务费收取标准收取物业服务费均没有异议；且该物业费收取标准低于物价主管部门批复的物业费收取标准，并没有损害梁映的利益，我司按此标准收取物业服务费是公平合理的。三、梁映主张公共分摊费用包含在物业管理费中是错误的。我司收取的物业管理费用是与公共分摊费分开计算的，两者是不一样的，物业服务费是物业公司提供服务收取的费用，公共分摊费是为业主支出的费用。我司收取的物业服务费很低，如果该物业服务费中还包括公摊费用我司在成本上不能负担也不能接受。四、梁映关于一审判决在没有充分证据的情况下认定其拖欠物业管理费等费用的主张是错误的。我司一审时提供了相关费用的包括发票在内的支出凭证，虽然相关费用的计算是我司自制的，但该费用的计算基础均是我司提供的费用支出凭证。我司提供的证据是充足的，一审判决在此基础上认定梁映拖欠物业管理费等费用是正确的。五、我司提起的诉讼请求未超过诉讼时效。由我司直接提供物业服务的时间是从本案物业服务合同签订时到2014年3月，2014年3月后我司在没有与梁映解除物业服务合同的情形下委托银兴公司提供物业服务直至2014年12月。2014年12月包括梁映在内的小区业主委员会才与银兴公司直接签订物业服务合同，我方才真正与梁映终止物业服务合同退出小区。因此，本案的诉讼时效应从2014年12月起计算，我司于2016年6月20日提起本案诉讼，提起的诉讼请求没有超过诉讼时效。银兴公司没有到庭参加诉讼也没有出具书面陈述意见。保和公司向一审法院起诉请求：一、判决梁映支付拖欠的物业管理费、公共分摊费等3841.7元给保和公司。二、本案诉讼费用由梁映承担。一审法院认定事实：茂名市电白区水东镇人民路144号富华苑小区是由广东永和建设集团有限公司开发建设的小区，该小区共有A、B、C、D四幢楼，其中A幢48户、B幢48户、C幢64户、D幢80户。2010年9月21日，梁映与广东永和建设集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买富华苑小区D幢1703号房，该房屋建筑面积为131.3平方米，并约定该小区物业由保和公司负责统一管理。广东永和建设集团有限公司通知梁映交楼后，保和公司向梁映提供物业管理服务。2012年5月20日，保和公司取得电建物管证字第1640007号《资质证书》，资质等级为临时叁级，有效期至2013年5月28日。保和公司与茂名市日菱电梯有限公司约定2012年1月15日至2013年4月15日由该公司对富华苑小区的四台电梯进行维护保养，与茂名石化电梯安装装修有限公司约定2013年6月1日至2014年12月31日由该公司对富华苑小区的四台电梯进行维护保养，并提供了《茂名市电梯日常维护保养合同》予以证实。保和公司支付了2012年1月至6月的电梯维保费8400元、2012年7月至12月的电梯维保费8400元、2013年电梯维保费14000元、2014年电梯维保费16800元；支付了2012年电梯检测费8132.2元、2013年电梯检测费9092.2元；支付了电梯保险费600元、更换零件费9004.6元（4960元+4044.6元）、C幢更换电梯绳10600元（1500元+9100元）、D幢更换电梯光幕1350元。保和公司提供2011年12月1日至2014年2月4日的电费发票31张，证明其代缴了富华苑小区的公共电费每月4473.92元至9244.62元不等，主张业主应按公平原则分摊公共电费为：电梯电费按2-5楼14元/户/月、6-9楼17元/户/月、10-13楼20元/户/月、14-17楼23元/户/月计算，公共照明电费按7元/户/月计算，二次供水电费按0.7元/立方×业主实际用水量计算。2016年6月20日，保和公司以梁映拖欠物业管理费、公共分摊费为由，向一审法院提起诉讼，主张梁映拖欠自2012年1月至2014年2月的物业管理费及公共分摊费共3841.7元。其中物业管理费2730元（131.3㎡×0.8元/㎡/月×26个月），公共分摊费包括公共电梯电费598元（23元/月×26个月）、公共照明电费182元（7月/月×26个月）、二次供水电费82元、电梯检测费53.8元[（8132.2元+9092.2元）÷4幢÷80户]、电梯维护费148.9元[（8400元+8400元+14000元+16800元）÷4幢÷80户]、电梯保险费及更换零件费30元[（600元+9004.6元）÷4幢÷80户]、D幢更换电梯光幕17元（1350元÷80户）。另查明，保和公司没有提供证据证明梁映的实际用水量。保和公司称其管理富华苑小区至2014年9月，其中2014年3月至2014年9月期间保和公司仅进行电梯维护，其他均由银兴公司管理。梁映认为保和公司只管理到2014年3月。富华苑小区现由银兴公司管理，本案三方当事人一审时均未提供该小区业主委员会与银兴公司签订的物业服务合同。再查明，保和公司与富华苑小区同时期的其他业主签订的《前期物业管理服务协议》约定：由保和公司为富华苑小区提供前期物业管理服务，按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业管理服务费，自2012年1月1日其计算；物业管理服务费不包含公共水费、电费（楼梯及大堂照明、电梯、二次供水电费按实际用量向业主分摊）；每月10日支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；受有关部门或单位的委托，乙方（保和公司）可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。一审法院认为，梁映与广东永和建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同》，约定该小区物业由保和公司负责统一管理，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁映认为保和公司部分时间段没有相应资质无需支付物业费，但梁映已实际接受了保和公司的物业服务，双方已形成事实上的物业服务关系。保和公司向包括梁映在内的富华苑小区业主提供了物业管理服务及代缴了公共电费等费用，梁映作为该小区业主之一已实际接受了保和公司的物业服务，理应交纳物业管理费及公共分摊费。保和公司要求梁映支付拖欠的物业管理费及公共分摊费，于法有据，一审法院予以支持。梁映辩称保和公司主张至2014年2月的费用，其起诉已超过诉讼时效，因按照合同约定保和公司的服务期限为至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，一审三方当事人均未举证证明富华苑小区业主何时选聘新的物业管理企业并签订物业服务合同，应视为保和公司、梁映双方仍履行前期物业服务合同，保和公司交纳富华苑小区电梯维护费至2014年12月31日，诉讼时效应从该时间起算，至2016年6月20日保和公司起诉时未超过诉讼时效，故梁映的抗辩意见没有事实依据，一审法院不予采信。梁映辩称每月已按期交纳物业管理费，对此有责任提供证据加以证明，但梁映没有提供证据，应承担举证不能的不利后果。关于梁映需交纳的物业管理费及公共分摊费具体数额的问题。梁映对物业管理费及公共分摊分的计算标准予以认可，梁映拖欠自2012年1月至2014年2月的物业管理费2731元（131.3㎡×0.8元/㎡/月×26个月），保和公司主张梁映支付物业管理费2730元，未超过2731元，应照准。代收代缴费用不属于物业管理费，应另向业主分摊，保和公司主张梁映支付拖欠的自2012年1月至2014年2月共26个月的公摊电费，其中的2012年1月至2014年1月共25个月提供了相关交费票据予以证实，应予认定，因保和公司未提供代付2014年2月电费的发票，故公摊电梯电费应为575元（23元/月×25个月）、公共照明电费应为175元（7元/月×25个月）；主张电梯检测费53.8元、电梯维护费148.9元、电梯保险费及更换零件费30元、D幢更换电梯感应光带17元的诉请，证据充分，一审法院予以支持。至于保和公司主张二次供水电费82元，没有证据证明梁映的实际用水量，一审法院不予支持。综上所述，梁映应向保和公司支付物业管理费、公共分摊费共3729.7元（2730元+575元+175元+53.8元+148.9元+30元+17元），保和公司超过该部分的诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限梁映在本判决发生法律效力之日起十日内向保和公司支付物业管理费、公民分摊费共3729.7元；二、驳回保和公司的其他诉讼请求。如果梁映未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（保和公司已预交），由梁映负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明：一、梁映与广东永和建设工程有限公司签订的《商品房买卖合同》中第三条第五款约定“买受人（梁映）在签订本买卖合同时，应与出卖人（广东永和建设工程有限公司）或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。富华苑物业由电白县保和物业管理公司负责统一管理，买受人（梁映）应与电白县保和物业管理公司签订有关物业管理协议”，梁映没有与保和公司签订《前期物业管理服务协议》，但该小区其他业主大部分均与保和公司签订了该份协议。二、保和公司一审时提供的富华苑小区《前期物业管理服务协议》附件一《临时管理规约》第二十八条载明：“本无意管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。……”三、二审庭审中，梁映表示如要交纳物业管理费，同意按照《前期物业管理服务协议》约定的0.8元/m2/月的标准交纳。四、二审庭审中，梁映表示没有保留下来缴费物业管理费用、公共分摊费用的单据，并且该单据是手写的，也没有电脑留底。五、二审庭审中，梁映确认其所在的富华苑小区的业主委员会是在2014年9月或10月成立的，且该业主委员会于2014年10月21日与银兴公司签订新的物业服务合同。保和公司表示对该事实没有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定并结合梁映的上诉请求和保和公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、保和公司是否有权向梁映收取物业管理费；二、保和公司提起本案诉讼是否已经超过诉讼时效期间；三、梁映是否拖欠保和公司的物业管理费和公共分摊费，如果拖欠，所欠数额是多少。一、关于保和公司是否有权向梁映收取物业管理费的问题。依照前述查明事实，梁映虽没有作为合同当事人直接与保和公司签订《前期物业管理服务协议》，但其已在与广东永和建设工程有限公司签订的《商品房买卖合同》中达成协议，自愿约定接受保和公司作为前期物业服务公司提供物业服务并且已从2012年1月起实际享受了保和公司提供的物业服务。因此，梁映与保和公司之间确实存在物业服务关系且该关系应受到《前期物业管理服务协议》的约束。另，梁映虽上诉主张保和公司自2013年1月起物业管理费收费标准不明确且该公司的物业服务资质有效期至2013年5月28日止，保和公司自2013年1月起无权向其收取物业管理费。但本院认为，虽然保和公司自2013年1月起不能提供明确的物业管理费收费标准，且保和公司亦未举证证明其资质证书有效期在2013年5月28日失效后经有关职能部门批准延长，但保和公司在2013年5月28日后仍然继续提供物业服务，富华苑小区其他业主仍然按照《前期物业管理服务协议》约定的0.8元/m2/月的标准交纳物业管理费，梁映实际已享受该公司提供的物业服务，其与保和公司的物业服务关系仍应参照《前期物业管理服务协议》履行。因此，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7点“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。”的精神，梁映应向保和公司支付相应的物业管理费，其该项主张缺乏依据，本院不予采纳。二、关于保和公司提起本案诉讼是否已经超过诉讼时效期间的问题。梁映上诉主张保和公司从2014年2月起就退出了对富华苑小区的管理，保和公司于2016年6月20日向一审法院提起本案诉讼已超过二年的诉讼时效期间。本院认为，梁映在二审庭审中确认其所在的富华苑小区的业主委员会是在2014年9月或10月成立的，且该业主委员会于2014年10月21日与银兴公司签订新的物业服务合同，保和公司表示对该事实没有异议，对该事实本院予以确认。依前述论述，梁映与保和公司之间的物业服务关系应受《前期物业管理服务协议》的约束，而该协议明确约定：“服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。”再结合小区2014年的电梯维保费是由保和公司支付的事实，本院认定2014年10月保和公司才退出对富华苑小区的管理，终止与业主的物业服务合同关系，保和公司请求欠费业主支付所欠费用的诉讼时效应从该时间起算，至2016年6月20日起诉未超过两年的诉讼时效期间。因此，梁映上诉关于保和公司起诉已超过诉讼时效期间应驳回保和公司的诉讼请求的主张缺乏依据，本院不予采纳。三、关于梁映是否拖欠保和公司的物业管理费和公共分摊费，如果拖欠，所欠数额是多少的问题。梁映上诉主张保和公司无证据证明其拖欠物业管理费和公共分摊费，且共用设施设备的维护、保养费用（公共水费、电费除外）已包含在物业管理费内，这些费用不得再向其分摊收取。本院认为，保和公司为富华苑小区业主提供了物业服务和代缴了公共电费等，业主依约应向保和公司交纳物业管理费和相应的公共分摊费。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，梁映主张其没有拖欠物业管理费和公共公摊费，应由梁映承担举证责任，二审庭审中梁映表示没有保留下来缴费物业管理费用、公共分摊费用的单据，并且该单据是手写的，也没有电脑留底，不能提供证据证明其已交纳相关费用，其应承担举证不能的法律后果，对其该主张本院不予采纳。保和公司请求梁映支付拖欠的物业管理费及公共分摊费，于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院对此予以维持。基于梁映二审庭审时表示如要交纳物业管理费，同意按照《前期物业管理服务协议》约定的0.8元/m2/月的标准交纳，因依前述论述，梁映与保和公司之间的物业服务关系应受《前期物业管理服务协议》的约束，故参照《前期物业管理服务协议》中的关于“物业管理服务费不包含公共水费、电费（楼梯及大堂照明、电梯、二次供水电费按实际用量向业主分摊）。”的约定及保和公司一审时提供的电费发票，一审法院认定梁映应向保和公司支付所拖欠的2012年1月至2014年2月共26个月的物业管理费2730元和2012年1月至2014年1月共25个月的公摊电梯电费575元（23元/月×25个月）、公摊照明电费175元（7元/月×25个月）依据充分，处理正确，本院对此予以维持。关于电梯检测费、维护费、保险费及更换零件费用的负担问题，本院认为，由于《前期物业管理服务协议》对这些费用的负担问题未作出具体约定，且保和公司对富华苑小区的物业服务收费采取包干制方式，依照中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部《物业服务收费管理办法》第十一条“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”的规定，涉案的电梯检测费、维护费、保险费属于共用设施设备的日常运行、维护费用及保险费用，属于保和公司物业服务成本的组成部分，依法应纳入保和公司的物业服务费用范围内，因此梁映上诉主张业主无需对该几项费用进行分摊理由成立，本院予以支持，一审法院支持保和公司对该几项费用的主张不当，本院予以纠正；而电梯更换零件费用不得计入物业服务成本，《前期物业管理服务协议》中亦未对何为共用设施设备的大修、中修作出界定，故根据公平原则，该费用应由业主予以分摊，梁映应支付45元（9004.6元÷4幢÷80户＋1350元÷80户）给保和公司。据此，梁映应支付拖欠的物业管理费、公共分摊费共3525元（2730元＋575元＋175元＋45元）给保和公司。综上所述，梁映的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初1930号民事判决第二项；二、变更广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初1930号民事判决第一项为：限梁映在本判决发生法律效力之日起十日内向电白县保和物业管理有限公司支付物业管理费、公共分摊费共3525元；三、驳回电白县保和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果梁映未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由电白县保和物业管理有限公司负担5元，由梁映负担45元；二审案件受理费50元，由电白县保和物业管理有限公司负担3元，由梁映负担47元。梁映已预交二审案件受理费50元，电白县保和物业管理有限公司应负担之二审案件受理费3元，限电白县保和物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内迳付梁映，本院不作另行收退。本判决为终审判决。审 判 长  黎 晓审 判 员  邱强明代理审判员  王舟宇二〇一七年八月二日书 记 员  曾玉金书 记 员  谢金峰