广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初10502号
原告：张晖，女，1968年2月15日出生，汉族，住广州市东山区，
委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。
被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。
法定代表人：关宝伟，总经理。
委托代理人：李阳，被告员工，联系地址同被告地址。
委托代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。
原告张晖诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯双龙，被告的委托代理人李阳、钟旭娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买富基广场的房屋，被告应于2014年6月30日前将商品房交付给原告。由于被告没有按合同约定的时间交付房屋，原告曾起诉至法院。一、二审判决判令被告判决生效之日起十天内，每日按房价款总额的万分之二，向原告支付延期交房违约金至判决生效之日。最后一次起诉的违约金支付到2016年7月27日。判决生效后，被告仍然没有履行合同义务，按合同约定的条件向原告交付房屋。而且，1、涉案房屋尚未取得人防和环保验收文件，环形消防通道现也未能验收合格；涉案房屋的六层以下公共空间、地下室、绿地、环形消防通道均未取得规划验收合格证。2、被告现在所交付的房屋人防、环保、消防、规划均未整体验收合格，不符合合同约定。3、退一步讲即使交付条件为取得建设工程规划验收合格证，以房屋现状也仍然不符合交付条件的。故原告起诉要求判令：1.被告向原告支付延期交房违约金[从2016年7月29日起计算至被告按法律规定和合同约定的交付条件（合同第十二条、十五条）并实际交付房屋之日止，按房屋总价的每日万分之二的标准计算]；2.诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，双方签订的预售合同及补充协议合法有效，双方需按照合同约定履行义务。合同中补充协议对房屋交付条件有明确约定，根据补充协议第6、8条，现涉案房屋已符合合同约定的交房条件，且被告已按照合同约定书面告知原告可以随时收楼，原告不按时收楼责任不在被告。在交房条件认定方面，被告自取得了建设工程规划验收合格证起就不需要支付延期交房违约金，若需要支付延期交房违约金的业主的截止点应在取得该证当天。不同意调整违约金，过往法院判决的标准计算赔偿已过分高于其实际损失，被告请求予以适当减少，建议损失的赔偿额可按照合同本来约定的万分之零点五每天计算，或者可参照逾期交付使用房屋期间有关房管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的确定标准。另外，大部分业主已多次与被告诉争，有部分取得违约金的金额已超过涉案房屋总楼价的20%，退一步讲，若认为法定条件不是建设工程规划验收合格证，但被告认为交房条件和违约金的适用条件应属于不同的法律关系，即只要符合合同约定的交房条件，就不存在合同约定的交楼违约金，既然当事人已就迟延交房违约金的起止时间作出明确约定，法院应尊重当事人对此所作的意思表示和处分的权利。事实上，争议房屋已具备电梯、水电、消防的使用，是完全具备交付的状态，综上，被告只同意迟交楼违约金至被告取得规划验收合格证之日即2017年1月24日，希望法院可驳回原告其他诉讼请求。
经审理查明：2013年10月16日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明原告向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地段富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢12层1209号房，房价总额2983010元；被告同意原告按按揭贷款方式付款；如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将首期房款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；被告应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第十四条）延期交房的违约责任：被告如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；被告的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其它原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；合同附件七《本合同补充协议》：四、《合同》第八、第十条关于付款方式及逾期付款的违约责任的补充约定：原告须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因原告未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，原告应在《合同》签订之日起3日内书面告知被告，并在15日内一次性向被告付清全部房款，否则视为原告逾期付款，原告应每日按累计应付款万分之五的标准向被告支付违约金；如原告未按银行指定的时间与银行签署抵押贷款合同的，视为原告故意拖延付款，原告应每日按贷款额的万分之五的标准向被告承担违约责任，直至银行将全部贷款额划入被告开设的监控账户时止；六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；八、关于《合同》第十五条房屋交付时的有关资料的另行约定：甲乙双方同意，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方出示有关该商品房的下列资料，供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《房地产（住宅）质量保证书》；（三）建设单位出具的《房地产（住宅）使用说明书》；上述第（一）项文件甲方负责向乙方出示原件查阅，不提供复印件；第（二）、（三）项文件由甲方出示原件，并可以提供复印件；等。上述合同签订后，原告依合同约定付清了全部购房款给被告。
2014年9月，被告等单位作出了商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋）的《建筑工程竣工验收报告》。同年10月，被告作出了富基广场B-1、B-2号楼的《房地产开发公司住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。
2016年，广州市海珠区建设工程质量安全监督站出具了商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋）工程的《建筑工程质量监督报告》；广州市公安消防局分别出具了海珠区江南大道北地段综合楼1座2栋（自编B1、B2栋）的地上首层至六层、地下室3层；第七层至四十四层住宅部分的《建设工程消防验收意见书》，两份意见书均记载：综合评定该工程消防验收合格；等。
2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。
原告曾因被告延期交房先后两次向本院提起诉讼，在诉讼中，法院已对合同效力、违约金标准进行认定。原告最近的一次诉讼是要求判令：1.被告向原告支付延期交房违约金[从2016年3月26日起计算至被告按合同约定的条件（合同第十二条、十五条）交付房屋之日止，按房屋总价的每日万分之三的标准计算]；2.诉讼费由被告承担。本院对该案作出(2016)粤0105民初3431号民事判决书，主要内容：一、被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付迟延交楼的违约金（从2016年3月26日起至本判决生效之日止，每日按2983010元的万分之二的标准计算，违约金总额以本金为限）给原告张晖；二、驳回原告的其他诉讼请求。该判决书已于2016年7月28日生效。
原告于2016年12月21日提起本案诉讼。本案于2017年2月17日开庭审理。庭审中，原告确认涉案楼宇已经符合永久通电、通气、通邮的条件，电梯可以使用，但不清楚是否可以永久通电梯。被告表示：目前正在办理永久通水手续，但涉案楼宇已可以通水，尚未达到永久用水条件。原、被告确认：原告尚未收楼。
2017年3月16日，被告表示：涉案楼宇仍未达到永久用水条件。
原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、建设工程审核书；2、工程平面图；3、图片。被告表示：对证据1的真实性、合法性不确认，与本案无关；对证据2、3的真实性、合法性不予确认。
被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市自来水公司水质部于2015年12月对于广州市富基房地产开发有限公司（江南大道北富基广场）安装供水管工程出具的《管道工程消毒冲洗合格证明》及广州市自来水公司南区供水分公司于2015年12月25日对于被告的、广州市海珠区龙田昌盛里地段的《安装市政管道工程完工证明书》。拟证明业主可以正常使用居民用水。2、被告向原告作出的《商品房交付使用通知书》以及邮寄该通知的EMS快递单。3、《关于富基广场人防、地下室建设规划调整的复函》及附件，拟证明涉案楼宇已达到人防要求。4、《关于富基广场B1、B2号楼建设项目环境影响报告书审批意见的函》，拟证明涉案楼宇已符合环保条件。5、广州市海珠区富基南三街8号电梯的《电梯定期检验报告》。原告表示：对证据1、2的真实性不予确认，代理人不清楚原告本人是否收到证据2中的邮件，代理人在庭后3个工作日内核实并书面答复对该证据的质证意见；证据3、4的真实性、合法性请求法院认定，原告不发表意见，但确认复印件与原件一致，对关联性，该两份文件已表述清楚是许可文件并非验收文件，对被告证据证明内容也不予确认；证据5由法院认定。
本院认为：原、被告曾因《广州市商品房买卖合同（预售）》发生纠纷，法院已对合同效力和原告在本案中主张的违约金的标准进行认定，在此不再赘述。被告关于违约金标准过高的抗辩无理，本院不予采纳。
根据合同约定，被告应当在2014年6月30日前交付房屋。对于交房的条件及交房时应出具的文件，《广州市商品房买卖合同（预售）》正本中曾有约定，但双方又在《本合同补充协议》中变更了前述约定，因《本合同补充协议》在后且为特别约定，故该部分的约定应视为双方的最终意思表示。
补充协议中约定，交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格，（二）供水、供电、供煤气及通邮；交房时应当出具的文件为：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《房地产（住宅）质量保证书》，（三）建设单位出具的《房地产（住宅）使用说明书》。对于上述约定，1、现原、被告确认：涉案楼宇已经符合永久通电、通气、通邮的条件，故该部分内容已符合上述合同的约定。2、被告已经做出涉案房屋所以在楼宇的《建筑工程竣工验收报告》、《房地产开发公司住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，原告并未对此提出异议，故对于交房时应出具的文件中第（二）、（三）项的约定的条件，应视为已经成就。3、被告提交了富基广场B1、B2栋的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》证明涉案房屋已通过规划验收及消防验收，上述证据足以证明涉案房屋已符合上述协议中交房条件及交房时出具文件中的第（一）项的约定。原告关于涉案房屋六层以下公共空间、地下室、绿地、环形消防通道均未取得规划验收合格的抗辩无理，本院不予采纳。4、上述协议中并无环保、人防等约定。因此，原告关于涉案房屋人防、环保未整体验收合格的主张无理，本院不予采纳。由上可见，除“供水”的条件外，涉案房屋已符合交付条件。
本案中，被告主张业主可以正常使用居民用水，并提交了《管道工程消毒冲洗合格证明》及《安装市政管道工程完工证明书》予以证明，但结合原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》正本中交房条件的部分约定即“并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”以及一般生活经验，前述补充协议的约定中的“供水”应为“永久供水”。现被告确认涉案房屋尚未达到永久用水条件，则涉案房屋未达到交房条件，且原告也未实际接收涉案房屋，因此被告仍应继续承担迟延交楼的违约责任。
本院(2016)粤0105民初3431号民事判决书曾确定被告支付迟延履行金至2016年7月28日，故原告要求被告从上述日期的次日起支付违约金（每日按总房价的万分之二的标准计算）的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。鉴于被告何时使涉案房屋符合法律规定和合同约定的交房条件尚不确定，故上述违约金计至被告最近一次确认其尚未达到永久用水条件之日即2017年3月16日止为宜。此后，被告如仍有违约行为的，原告可另循其他途径解决，本案不作处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告张晖支付迟延交房违约金（从2016年7月29日起计至2017年3月16日止，每日按原告已付房价款2983010元的万分之二的标准计算；原告因购买涉案房屋而主张的所有迟延交房违约金总额以原告已付房价款为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1679元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 吴洁苹
审判员 韩建文
审判员 黄学文
二〇一七年四月二十六日
书记员 刘 淼
钱国雄