广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初2129号原告郑永德，男，1987年4月4日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。原告黎锦凤，女，1985年12月12日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。上述两原告的委托代理人沈小杰，男，41岁，住罗定市泗纶镇。被告罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：罗定市迎宾路国道324线旁（即罗定市农村信用合作社大厦旁边）。法定代表人陈灿光。原告郑永德、黎锦凤诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司（下称：龙宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日受理后，依法由代理审判员梁炫独任审判，并于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告郑永德、黎锦凤的委托代理人沈小杰到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年9月30日与被告龙宇公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于罗定市附城街道新城区迎宾路的阳光美域商住小区4号楼1402号房，购房金额为人民币肆拾叁万贰仟捌佰捌拾伍元整，并已按照合同的约定履行付款义务。同日，原告向被告交付了办证所需的材料及费用，并支付该房屋契税款6494元，及办证费2700元，物业维修基金3464元，律师见证费300元，并敦促其按合同约定办理房屋所有权证。原告递交资料及费用后，被告至今仍未为原告办好房地产权属证书，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。按照合同第十五条的约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年10月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，称“请阁下于2013年11月1日至2013年11月15日期间带齐相关的证件资料前来我公司办理收楼手续。……如果阁下未能于上述期限内前来收楼，我公司将视作已收楼处理”。但时至今日，被告仍未能为原告办理房地产权证，原告多次要求被告办理房屋产权手续，均未果。综述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起360日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并代办房地产权证，支付违约金。现向人民法院起诉，请求判令：一、被告30天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、被告在30天内为原告办理房地产权证；三、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金4328.85元；四、被告承担本案的诉讼费用。原告向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同，证明原告方与被告方存在合同关系；2、原告的身份证，证明原告方的主体资格；3、购房发票，证明原告已经依约履行了合同约定的义务；4、办证费临时收据、律师见证费收据、物业维修基金收据，证明原告已经向被告交付办证费用；5、契税临时收据，证明原告已经向被告交付契税费用；6、收楼通知书，证明被告交楼的时间。被告辩称，一、原告未取得房屋权属证书的责任不在我方，我方不存在违约行为，不应承担违约责任，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，原告作为商品房购买人才是申领土地所有权变更和房屋所有权登记的法定义务人。二、我公司已经将需由我公司提供的资料报产权机关备案，在合同中对备案的期限虽作原则性的约定，但对于逾期报备是否应当支付违约金并没有约定。三、合同第十五条第3项约定“买受人须交清所有的款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证”，可见我公司受托为原告办证属于典型的附条件民事行为，原告须交清所有的款项并办妥相关手续后，我公司方才有条件启动为原告办理房地产权证。我公司虽曾收取原告契税款，但该款项已根据双方意愿全额退回原告，契税临时收据原告也已经收回，也就是说缴纳契税完全是原告的责任，原告在提起诉讼后才将契税完税证明交给我公司，我公司收到完税证明即向不动产登记局申请为原告办证，并没有违反合同约定，不应当支付违约金。四、根据合同第五条，面积差异需以多退少补方式协商，由于案涉商品房面积存在差异，原告尚未补交差异面积房款，如此情况下不动产登记部门也不能为原告办理房地产权登记证书，只有面积差异问题解决并签订相关补充协议，补交相应契税，方能视为合同第十五条第3项所定义的“买受人须交清所有款项，办妥相关手续”并办理房地产权证书。被告向本院提交以下证据：1、营业执照，证明被告主体资格情况；2、契税完税凭证，证明原告已完税，并交回我公司；3、物业维修基金，证明被告已经交该款项；4、权属证明书，证明该商品房已权属登记的事实。经审理查明，被告龙宇公司是位于罗定市迎宾大道324国道旁（农信大楼侧）的房地产开发商。2012年10月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称：《合同》），约定原告以432885元的价格购买被告开发的位于罗定市附城街道新城区迎宾路阳光美域商住小区第4号楼14层02号房的商品房，该《合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有的款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证书时，必须本人持有效证件到出卖人的公司办理手续。”。合同签订后，原告向被告支付了房价款432885元以及相应的办证费用、代收物业维修基金、律师见证费等。另外，原告已将办理契税手续的完税证明交给被告。2013年10月25日，被告对原告发出《收楼通知书》，通知原告于2013年11月1日至2013年11月15日前往被告处办理收楼手续。2014年12月15日，被告将涉案房屋交付给原告使用。被告至今未将办理产权登记需由被告提供的资料报产权机关备案。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、身份证、发票、收据、《收楼通知书》，被告提交的《营业执照》、《契税完税凭证》、物业维修基金发票、权属证明书。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依照该合同的约定全面履行自己的义务。对原告提出被告应支付逾期办理房屋所有权证的违约金4328.85元的主张，本院认为，原告向被告购买商品房时，已经向被告缴交了办证费、契税款，后又将契税的完税证明交至被告处，原、被告之间在事实上就代理原告向房地产管理部门申办产权登记达成了委托代理的合同关系，基于这种委托代理关系，被告应当按照《合同》的约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案。被告通知原告在2013年11月1日至2013年11月15日办理收楼手续，原告未在通知的日期办理收楼手续，2013年11月15日应视为原告默认收楼的日期，被告应在2014年11月10日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，但被告至今仍未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，导致原告迟延取得房地产权证，明显违反了《合同》的约定，应由被告按照《合同》第十五条的约定按已付房价款的1%向原告支付违约金，即被告应支付违约金4328.85元（432885元×1%）给原告。对原告请求判令被告30天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并为原告办理房地产权证，被告至今仍未能将办理产权登记需由被告提供的资料报产权机关备案，被告应将办理产权登记需由被告提供的资料报产权机关备案并协助原告办理房地产权证书。对被告辩称原告未取得房屋权属证书的责任不在被告方，该抗辩意见依法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗定市龙宇置业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告郑永德、黎锦凤办理位于罗定市附城街道新城区迎宾路阳光美域商住小区4号楼14层02号房的房地产权属证书；二、被告罗定市龙宇置业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金4328.85元给原告郑永德、黎锦凤;三、驳回原告郑永德、黎锦凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告罗定市龙宇置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员 梁 炫二〇一六年十一月二十八日书 记 员 陈丽华