成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第6533号原告：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区xxxx。法定代表人：孙志文，总经理。委托诉讼代理人：李怡璇，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊xx，男，1990年1月18日出生，汉族，系公司员工。被告：达娃xx，男，1985年5月29日出生，藏族，住拉萨市城关区xxx。委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：于浩，四川公生明律师事务所律师。原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）与被告达娃xx商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托代理人李怡璇，被告达娃热杰的委托代理人贺朝燕到庭参加了诉讼。双方未能达成一致和解意见，本案现已审理终结。原告绿地公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令达娃热杰立即支付绿地公司剩余购房款5000000元；2、判令达娃热杰向绿地公司支付逾期付款违约金751000元（暂计算至起诉之日，实际应计算至达娃热杰支付之日）；3、诉讼费由达娃热杰负担。事实与理由：2013年5月14日，绿地公司与达娃热杰签订《商品房买卖合同》、商品房买卖合同附件及《补充协议》。合同约定达娃热杰达娃热杰购买绿地公司开发的位于成都市锦江区攀成钢片区的、二环路以东、牛沙路以北（18号地块）的锦天府项目xxxxx商品房。该商品房测绘建筑面积为400.53平方米，套内建筑面积为369.36平方米，公摊面积为31.17平方米，总建筑面积为400.53平方米，该商品房单价为每平方米人民币19908.91元，合同总价款为7353555元，支付方式为按揭付款，2013年5月14日前支付首期房款2353555元；其余楼款由达娃xx采取银行抵押贷款方式支付，共计5000000元，如逾期不能付清全部房价款，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，应按日计算逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，达娃xx向绿地公司支付了首期房款2353555元。达娃xx未在合同约定期限支付剩余购房款。经绿地公司多次催告后，达娃xx仍为支付剩余购房款。被告达娃xx答辩称，“锦天府”项目xxxxx号房屋面积少于双方合同约定，实际测量房屋建筑面积仅为397.95平方米，应以房屋实际面积计算房屋价款。该房屋地下一层不属于住宅，而绿地公司却将其作为住宅销售给达娃xx，地下部分被登记为住宅已经被成都市锦江区法院的判决确认为违法行为，所以达娃xx不应向绿地公司支付地下一层面积的房款。“锦天府”已经被媒体曝光存在质量问题，故待绿地公司将房屋质量问题整改完毕之后达娃xx才应向绿地公司支付购房款。经审理查明，2013年5月14日，绿地公司与达娃xx签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定绿地公司以出让方式取得位于锦江区攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北（18号地块）地块的国有土地使用权，绿地公司在该地块上建设商品房地名核准名称为“绿地锦天府”（现锦江区通盈路88号）；绿地公司将绿地锦天府的xxx号住宅（套内建筑面积369.36平方米），以总价7353555元出售给达娃xx；买受人采用付款方式为贷款方式，首期支付购房总价款32%，其余价款可以向招商银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应在2013年10月31日之前交付该商品房。该合同第九条对违约责任作出约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后合同继续履行，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日向出卖人支付违约金。该合同第十三条对面积差异处理方式进行了约定：商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。当日，双方又签订了《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》，其中附件五：付款方式及期限的约定中明确买受人应当在2013年5月14日内支付首期楼款人民币2353555元；买受人采用银行抵押贷款方式购房，向招商银行申请7成20年抵押贷款，按揭款共人民币5000000元；买受人应备齐银行规定的抵押贷款资料，自买卖合同签订之日起7个工作日内向银行提交。如买受人向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放款要求，则买受人应当于收到银行要求补充资料的电话或书面通知之日起2个工作日内向银行补充齐全；买受人若超出上述约定期限未向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料导致买受人不能按照买卖合同的约定付清全部房价款的，买受人应自在上述期限届满后按买卖合同第九条承担逾期付款的违约责任；买受人在签订合同时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需缴纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，在银行受理买受人抵押贷款资料后，因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求导致该抵押贷款合同无法签署且买受人不能按照合同约定付清全部购房款的，经出卖人书面通知之日起10日内仍未付清全部房款，则买受人应按买卖合同第九条承担逾期付款的违约责任。《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》的附件八《商品房买卖合同补充协议》中第十二条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受约束。第十五条约定，双方联络方式以合同记载的电话、传真、通信地址为准，双方对所提供资料的真实性负责，乙方联系方式如有变更应在变更后五日内书面形式告知对方。合同签订后，达娃xx按约向绿地公司支付了首期楼款2353555元。达娃热杰按照双方约定于签约后7个工作日内向招商银行申请办理按揭贷款。一个月后，招商银行告知达娃xx贷款审核未能通过，故而无法为达娃xx办理按揭贷款。2015年9月14日，绿地公司通过EMS向达娃xx邮寄《贷款催办函》，要求达娃xx收到函之日起5日内在相关银行办理完毕按揭贷款手续，或前往锦天府项目售楼中心一次性支付欠付的5000000元购房款及违约金。该EMS回单上显示，2015年9月17日妥投并签收，但至今达娃xx仍未办理按揭贷款也未支付剩余购房款。另查明，绿地公司“绿地.锦天府”项目售楼资料中载明，H户型202平方米，赠送：约157平方米带产权双层地下空间。绿地公司已取得诉争房屋初始产权登记。讼争房屋规划用途为住宅，建筑面积为397.95平方米。经成都精点房屋测绘有限公司测绘，“绿地.锦天府”项目xxxx号房屋套内面积是369.14平方米。以上事实，有绿地公司绿地房地产公司提交的绿地公司企业法人营业执照、组织机构代码证、达娃xx杰身份证复印件、《商品房买卖合同》、《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》、《商品房买卖合同摘要》、《房屋初始登记记录单》、《面积测绘成果》、《逾期付款催告函》、邮政特快专递单，以及原、达娃热杰庭审陈述在案为证。本案中，绿地公司还向本院提交了顺丰速运的邮寄单，拟证明2013年8月14日向达娃xx送达了绿地公司与2013年8月13日作出的致达娃xx的《律师函》，告知达娃xx，达娃xx未能办理按揭贷款手续的行为已构成违约，要求达娃xx在收到函件后三日内提交资料并办理按揭手续，否则绿地公司有权追究违约责任并解除双方的购房合同。达娃xx质证认为该份律师函未收到过。从该邮寄单无法反映出该份快递是否已经交给顺丰速运邮寄，绿地公司也无其他证据对此予以佐证，因此本院对该份证据不予采信。本院认为，绿地公司与达娃xx签订的《商品房买卖合同》及《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按该合同约定履行义务。《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》，附件五约定，买受人应当在2013年5月14日内支付首期楼款人民币2353555元；买受人采用银行抵押贷款方式购房，向招商银行申请7成20年抵押贷款，按揭款共人民币5000000元。同时约定，买受人应备齐银行规定的抵押贷款资料，自买卖合同签订之日起7个工作日内向银行提交；因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求导致该抵押贷款合同无法签署且买受人不能按照合同约定付清全部购房款的，经出卖人书面通知之日起10日内仍未付清全部房款，则买受人应按买卖合同第九条承担逾期付款的违约责任。本案中，达娃xx按约支付了首期楼款，也按约在签订合同之日即2013年5月14日之后的7个工作日内向招商银行申请办理按揭贷款，但一个月后招商银行已经告知达娃xx其申请未能审核通过，故无法办理按揭贷款。2015年9月14日，绿地公司通过EMS向达娃xx邮寄《贷款催办函》，要求达娃xx收到函之日起5日内在相关银行办理完毕按揭贷款手续，或前往锦天府项目售楼中心一次性支付欠付的5000000元购房款及违约金。EMS查询单显示该邮件于2015年9月17日妥投并签收。达娃xx称其地址发生变更，未收到《贷款催办函》，但双方在《补充协议》第十五条约定双方联络方式以合同记载的电话、传真、通信地址为准，采用信件通知方式的，在寄出三日后（本省），七日后（外省），视为送达，若买受人联络方式变更，应书面通知对方，否则因联系方式有误产生的一切后果由买受人承担。绿地公司按照达娃xx在《商品房买卖合同》中签署的地址向其邮寄，达娃xx未通知过绿地公司其联络方式发生变更，因此达娃xx称其未收到《贷款催办函》的理由本院不予采纳。本院认定绿地公司已于2015年9月17日已经书面通知达娃xx办理按揭贷款或一次性支付购房款。按照《补充协议》的约定，达娃xx应经绿地公司出面通知之日起10日内付清全部购房款，但达娃xx至今也未向绿地公司支付余下的购房款。因此绿地公司要求达娃xx支付剩余购房款的诉讼请求符合合同约定。达娃xx认为，其所购房屋实际建筑面积为397.95平方米，房屋价款应以实际面积计算，且房屋负一层及负一层夹层登记为住宅属于行政违法，所以负一层及负一层夹层的面积应扣除。本院认为，达娃热杰所购房屋的负一层和负一层夹层仅能供达娃热杰使用，且负一层和负一层夹层系与地上部分相连接成整体作为住宅进行使用，既不能单独使用，也不能另作他用，是所购住宅的组成部分。即使负一层与负一层夹层部分被规划为其他，但也不能改变负一层与负一层夹层作为住宅的组成部分进行使用的性质。所以负一层及负一层夹层的面积不应在案涉房屋中进行扣除。从双方在合同中约定的房屋价款，是按照套内面积，每平方米19908.91元，案涉房屋套内面积为369.14平方米，与合同约定的套内面积369.36平方米的差异在3%以内。所以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理,没有约定或者约定不明的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。绿地公司与达娃热杰在合同中约定的案涉房屋面积为，房屋实际建筑面积与之相差在3%以内，所以，达娃热杰应按照该房屋实际套内面积支付价款，达娃xx应支付的总价款为7349175元（369.14平方米×19908.91元/平方米）。因达娃热杰已经支付了2353555元，所以达娃xx还应向绿地公司支付房屋价款4995620元。关于违约金。根据双方合同约定，在银行受理买受人抵押贷款资料后，因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求导致该抵押贷款合同无法签署且买受人不能按照合同约定付清全部购房款的，经出卖人书面通知之日起10日内仍未付清全部房款，则买受人应按买卖合同第九条承担逾期付款的违约责任。本案中，达娃xx未能办理按揭贷款后。绿地公司已于2015年9月17日向达娃xx送达《贷款催办函》，要求达娃xx办理完毕按揭贷款手续或一次性支付欠付的5000000元购房款及违约金。达娃xx在绿地公司书面通知后10日内未付清全部购房款，则应当向绿地公司支付违约金。《商品房买卖合同》第九条明确约定，买受人未按照约定时间付款，逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。虽然达娃xx逾期付款已经超过90日，但现绿地公司依然要求达娃热杰继续履行合同，所以按照合同约定达娃xx应在实际支付剩余购房款之日起30日内向绿地公司支付违约金。（以逾期应付款4995620元为基数，按照每日万分之二，从2015年9月27日支付至实际支付剩余购房款之日止）据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款（条文全文附后）的规定，判决如下：一、被告达娃xx应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司支付购房余款4995620元；二、被告达娃xx于本判决发生法律效力之日起三十五日内向绿地公司绿地集团成都锦江房地产开发有限公司支付违约金（违约金以尚欠购房款4995620元为基数，从2015年9月27日计算至达娃xx实际支付剩余购房款为止）；三、驳回绿地公司绿地集团成都锦江房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取26028元，其中411元由原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司负担，25617元由被告达娃xx负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 晶二〇一七年三月七日书记员 李茜兰附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。