浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终889号上诉人（原审被告）：湖州星际商贸有限公司，住所地湖州市织里棉布城7幢7号。法定代表人：屠宏伟，该公司总经理。委托代理人：吕孙祖，浙江铁诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周云祥，男，汉族，1973年3月17日，住湖州市吴兴区。委托代理人：俞芳，浙江广诚律师事务所律师。上诉人湖州星际商贸有限公司（以下简称星际公司）因与被上诉人周云祥房屋买卖合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院(2017)浙0502民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月12日第一次公开开庭进行了审理，上诉人星际公司的委托代理人吕孙祖，被上诉人周云祥的委托代理人俞芳到庭参加诉讼；本院于2017年8月1日第二次公开开庭进行了审理，上诉人星际公司的法定代表人屠宏伟、委托代理人吕孙祖，被上诉人周云祥及其委托代理人俞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星际公司上诉请求：一、撤销原审判决，在查清事实的基础上依法改判驳回周云祥一审的全部诉请或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由周云祥承担。事实和理由：一、一审未查明事实，导致判决错误。2012年3月，星际公司法定代表人屠宏伟因资金紧张，向案外人周某出示湖房登字第52900号房屋所有权证、（1996）城郊执字第203号民事裁定书、（1996）城郊执字第203号协助执行通知书原件，并告知周某，愿意以该房产作价1000万元对外出售。不久后，周某告知屠宏伟，有意向以1000万元价格购买之人，周某帮忙草拟并打印《房屋转让合同》一式四份，合同中受让方、收款人及账号、房屋交付时间、签约日期均为空白，屠宏伟只需在四份合同上甲方处签字、盖章，随同上述房屋所有权证、民事裁定书和执行通知书原件一并交给周某，由周某代理商谈。屠宏伟按照周某要求将签字、盖章的合同以及房屋所有权证等原件交付周某。后周某告知屠宏伟，因该房产已有租赁关系，意向购买人周云祥要求将房产所涉租赁合同中出租方的权利义务随同转让，若屠宏伟同意，则在该房产所涉租赁合同上写上“同意将本租赁合同出租方的权力义务转让给周云祥”，并签字盖章后交付周某，周某再让周云祥审查并协商其他事项。屠宏伟按照周某要求办好后交付周某。此后，屠宏伟催问周某房屋买卖进展情况，周某称该买卖落空了。关于屠宏伟交付的签字盖章的《房屋转让合同》四份以及房屋所有权证等原件，周某称周云祥说找不到了，可能丢失了。屠宏伟与周云祥、褚敏芳自始至终未曾谋面。二、一审仅凭《房屋转让合同》的形式证据就认定周云祥将1000万元转账给褚敏芳即完成交付，属于认定事实不清。一审庭审后，一审法院对褚敏芳作了询问笔录，可以证明：1.褚敏芳不认识屠宏伟，屠宏伟委托不认识的人代为收取房款1000万元，不符合民事交易习惯，故《房屋转让合同》该证据的来源不合法。2.褚敏芳收取房款1000万元后，未转交屠宏伟，而是将该款项周转出去，周云祥系湖州财通进出口有限公司老板，褚敏芳系该公司高管，可见周云祥与褚敏芳相互串通，骗取他人财产。3.褚敏芳陈述“周某欠我的钱，湖州星际商贸有限公司的法定代表人屠宏伟欠周某的钱，所以就让周云祥直接将款打给我了；屠宏伟个人还是湖州星际商贸有限公司欠周某的钱我就不知道了”，故褚敏芳收取的合同标的物价款1000万元与《房屋转让合同》无关，褚敏芳也未向一审法院提供任何欠款的证据，可见周云祥与褚敏芳互相串通编造债权债务抵受房产，利用非法手段侵占他人财产。三、一审程序违法，一审未组织当事人对褚敏芳所作的询问笔录这一重要证据进行质证，也未将该证据写入判决内容。周云祥辩称，一、一审认定事实清楚，星际公司称一审未查明事实没有依据。1.星际公司所述事实存在漏洞：（1）一审庭审时曾询问星际公司何时将房屋所有权证、民事裁定书和执行通知书的原件交给周云祥，星际公司回答先交付空白的《房屋转让合同》，之后连同租赁合同一起交付。星际公司在上诉状中陈述先将房屋所有权证等原件连同空白合同交付周某，后再交付租赁合同，与其一审陈述不符。（2）星际公司称《房屋转让合同》中收款人与账号、房屋交付时间、签约日期等在交付周某时均为空白，言下之意除了房屋交付时间外，其余都是周云祥一方添加的，但周云祥作为买受人，最关心何时交付房产，若其造假，也应将交付时间填上，交付日期为空白恰恰能证明该份合同的真实性，事实是屠宏伟在签订合同时提起有十几户承租户，租期是不一致的，周云祥要求全部清场后交付，考虑到现实情况，才同意不填写交付日期。2.屠宏伟作为一个经商多年拥有多家公司的老板，通过第三人出售1000万元价值的房产，将签字盖章的空白合同及房产证明原件交付他人，在他人说买卖落空后也不主张要回合同及房产证明原件，不符合交易习惯及常理。3.星际公司未提供证据证明其上诉主张。二、周云祥已经提交转账凭证，证明其按照合同约定将1000万元房款转账给褚敏芳，完成了支付。至于褚敏芳与屠宏伟之间是否认识，褚敏芳有无将房款交给屠宏伟，他们与周某之间是否存在债权债务关系，均与周云祥无关，与本案也没有关联性。星际公司关于周云祥与褚敏芳相互串通，利用非法手段侵占其财产的陈述与事实不符。三、一审程序并无不当。一审对褚敏芳所作的询问笔录与本案无关，一审未将其作为证据使用，不需要经过质证并写入判决。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，请求驳回上诉、维持原判。周云祥向一审法院起诉请求：一、确认星际公司、周云祥签订的《房屋转让合同》有效；二、确认湖房登字第52900号房产为周云祥所有，星际公司立即交付房产；三、本案诉讼费用由星际公司承担。一审法院认定事实：湖房登字第52900号房产于1995年11月1日登记，所有权人为湖州惠丰绸厂，所有权性质集体，房屋座落晟舍新街，房屋状况共14幢，建筑面积合计4503.77平方米。1996年9月2日，原湖州市城郊人民法院出具（1996）城郊执字第203号民事裁定书，裁定：立即对被执行人湖州惠丰绸厂的厂房予以变卖，变卖给星际公司。同日，原湖州市城郊人民法院出具给湖州市织里房管所（1996）城郊执字第203号协助执行通知书，协助执行以下事项：将原湖州惠丰绸厂的厂房等建筑物的产权过户给星际公司。至此，星际公司取得了登记于湖州惠丰绸厂的湖房登字第52900号房屋所有权证、民事裁定书、协助执行通知书。后，星际公司未办理房产所有权变更登记。2012年4月6日，周云祥与星际公司签订了《房屋转让合同》。约定由星际公司向周云祥转让位于织里镇晟舍新街房屋4503.77平方米，明确由于国家的相关政策限制，没有办理过户手续。合同转让的标的确定为湖房登字第52900号房产，价格为1000万元。合同约定周云祥应于合同签订六个月内将购房款支付到褚敏芳中国银行账号60×××66，到账后即视为支付购房款完成。合同还约定，现有租赁户由星际公司协助周云祥办理房屋租赁合同变更手续。合同签订后，2012年9月3日，周云祥依约将1000万元款项分两笔汇入褚敏芳60×××66账户。星际公司将其对该房所有的权利凭证---湖房登字第52900号房屋所有权证原件、民事裁定书原件和协助执行通知书原件均交给了周云祥。此后，星际公司又将标注“同意将本租赁合同出租方的权利义务转让给周云祥”的七份租房协议和一份房地产租赁契约，交给周云祥。但之后星际公司仍向承租户收取租金，周云祥未取得过租金。一审法院认为，星际公司通过民事诉讼执行程序、由人民法院生效法律文书确认,变卖取得了湖房登字第52900号房产，为该房产的合法所有人。作为财产的所有人，星际公司享有对该财产的占有、使用、收益、处分的权利。星际公司于2012年4月6日与周云祥签订《房屋转让合同》，是其行使处分权，未违反法律和行政法规的强制性规定，未侵害他人的合法权益，其处分行为有效；其与周云祥签订的《房屋转让合同》明确了“由于……相关政策限制，没有办理过户手续”的房屋状态，双方当事人对房屋转让的意思表示真实，双方对所转让房屋的现状明了，故对于周云祥请求确认该合同有效的诉讼请求，予以支持；星际公司认为合同无效的意见，不予采纳。对于周云祥请求确认房产为其所有的诉讼请求，结合双方的《房屋转让合同》及本案房产尚未能过户的特殊状况，认为星际公司对该房产所拥有的权利，转让后应为周云祥所有，故对此予以支持。根据合同约定，周云祥已将购房款支付到星际公司指定的账户，星际公司也应按约履行合同义务--履行交付房产的义务。星际公司至今未交付标的物，显属不当，星际公司仅在相关的租房协议中标注“同意将本租赁合同出租方的权利义务转让给周云祥”（但仍收取租金），不符合双方约定的交付方式，也不符合法律规定的交付方式，故对于周云祥请求星际公司交付房产的诉讼请求，予以支持。对于星际公司称《房屋转让合同》在星际公司签字盖章时，“受让方”、支付方式中的“账户名和账号”，都是空白未填写的，且合同签订至今星际公司未收到过这1000万元的主张，一审法院认为，星际公司没有相应的证据证明，故不予采纳。对于星际公司主张双方的合同是2012年4月6日签订，周云祥2017年才起诉，已超过了诉讼时效期间一节，一审法院认为，周云祥主张的是对房屋权属的确认，而非债权纠纷，不适用诉讼时效的规定，对此主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条以及《最高人民法院》第一条之规定，判决：一、确认周云祥与星际公司于2012年4月6日签订的《房屋转让合同》有效。二、确认星际公司通过（1996）城郊执字第203号民事裁定书，变卖取得的湖房登字第52900号房产的权利为周云祥所有，限星际公司于判决生效之日起十五日内将该房产交付周云祥。如星际公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，由星际公司负担。二审中，星际公司向本院提交以下证据：1.一审法院对褚敏芳所作的询问笔录，以证明星际公司和周某之间没有任何债权债务关系，褚敏芳收到的1000万元与涉案房屋转让款1000万元无关。2.周某的证词一份，以证明《房屋转让合同》签订及相关合同、原件交付的实际情况，周某与褚敏芳之间不存在债权债务关系，不存在要将房款打给褚敏芳的情况。周云祥质证认为，对证据1的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，屠宏伟与褚敏芳是否认识，褚敏芳是否将1000万元转给屠宏伟，不影响房屋买卖合同的效力和周云祥已经交付房款的事实。褚敏芳的陈述也合理说明了星际公司指定周云祥将房款汇入褚敏芳账户的原因。证据2属于证人证言，证人应出庭作证。对该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，其内容与上诉状的部分内容完全一致，周云祥有理由怀疑是星际公司打印后交周某签字。周某与屠宏伟或褚敏芳之间的债权债务关系，不影响房屋买卖合同的效力和周云祥已经交付房款的事实。且该证据不属于二审中的新证据。后星际公司申请周某出庭作证，本院予以准许。周某陈述，其与屠宏伟系朋友关系。屠宏伟委托其出售涉案房产，其找到周云祥，周云祥说可以买，但前提条件是把所有手续先给他，周某就把屠宏伟签字的空白合同给他了，因为房产已经租赁，后又把租赁协议转给了周云祥。周某分两次把手续交付周云祥，交付的具体时间、地点不清楚，两次相隔一、二个月。后来买卖落空，周某向周云祥索要回相关原件，要了几次都没有拿到，后来认为买卖没有成立，相关原件放在周云祥处也没有关系，就一直拖着没有拿回。周某与周云祥、褚敏芳之间均没有债权债务关系。周某与屠宏伟有九千万左右的债权债务，尚未结算清楚。关于该证人证言，星际公司质证认为，对该证人证言的真实性、合法性和关联性均无异议。周云祥质证认为，该证人证言不属于二审新证据。周某是屠宏伟的朋友，双方有利害关系。对证明目的有异议，周某的证言无法证明周云祥和褚敏芳之间的关系。周某的证言不真实，买卖合同已经成立，买卖已经达成，周某没有来要过合同和其他手续原件。本院经审查，证据1系一审法院对褚敏芳所作的询问笔录，对其真实性予以认定，至于褚敏芳的陈述，对有其他证据予以印证的部分，相关效力予以认定。证据2系证人证言，证人周某已出庭作证，周某陈述其与屠宏伟系朋友，且与屠宏伟之间存在八九千万元的债权债务尚未结算，故周某与星际公司存在利害关系，周某关于合同以及相关手续原件的交付和要回等情况的陈述与周云祥的陈述不一致，星际公司、周某也未有证据证明周某陈述的真实性，且周某的部分陈述不符合常理，故对周某的证人证言，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、《房屋转让合同》是否有效；二、周云祥是否已支付房款1000万元；三、一审程序是否合法。关于争议焦点一，周云祥一审提交了《房屋转让合同》原件，该合同约定“本合同须双方签字生效”，该合同落款处由星际公司加盖公章，由星际公司法定代表人屠宏伟和周云祥签字，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性的规定，未侵犯他人合法权益，应为合法有效。星际公司上诉主张其与周云祥之间关于涉案房屋的买卖实际未达成，显然与其在合同上签字、盖章的行为不符，周云祥持有湖房登字第52900号房屋所有权证、（1996）城郊执字第203号民事裁定书、协助执行通知书、《房屋转让合同》、以及注明“同意将本租赁合同出租房的权力义务转让给周云祥”的七份租房协议和一份房地产租赁契约的原件，也可佐证涉案房屋的买卖实际已经完成。星际公司主张其将经其签字、盖章，其他均为空白的《房屋转让合同》以及相关手续原件经中间人周某交付给周云祥，买卖未达成后其曾向周某多次讨要相关手续原件未果，周云祥与褚敏芳利用空白合同串通造假，侵害星际公司财产，但相关事实与周云祥的陈述相悖，与周云祥提交的书面证据所反映的事实相悖，星际公司亦未能提交充足证据证明上述事实，且星际公司所主张的相关事实存在不符合常理之处，故对星际公司的该节主张，本院难予支持。关于争议焦点二，周云祥一审提交相应付款凭证，能够证明其已按照《房屋转让合同》的约定将1000万元购房款汇入指定账户，应认定周云祥已依约履行合同义务，完成房款支付。星际公司虽对汇款账户所有人褚敏芳的身份提出异议，但其未能举证证明周云祥与褚敏芳存在恶意串通、侵占星际公司财产的行为，在合同合法有效的前提下，周云祥按照合同约定的账号汇入房款，应认定其已完成支付房款的义务，故对星际公司的相关上诉理由，本院不予采纳。若涉案房屋出卖人星际公司与收款人褚敏芳之间就涉案房款产生争议的，可另行主张。关于争议焦点三，星际公司上诉主张一审未组织当事人对褚敏芳所作的询问笔录进行质证，也未将该证据写入判决内容，程序不合法。本院认为，一审未将该询问笔录作为证据予以认定，也未将该询问笔录相关内容作为定案依据，故一审未组织当事人对褚敏芳所作的询问笔录进行质证，也未将该证据写入判决内容，并无明显失当，对星际公司的该项上诉意见，本院不予支持。综上，湖州星际商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人湖州星际商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 晶审判员 赵哨兵审判员 沈 杰二〇一七年八月十八日书记员 沈文婷