黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2015）垦民终字第227号
上诉人（原审被告）铁力市龙兴建筑安装工程有限责任公司，组织机构代码13192794-9。
法定代表人杨力，该公司经理。
委托代理人郭庆明，黑龙江龙程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）么宏启，无职业。
委托代理人李俊刚，黑龙江三维律师事务所律师。
原审被告黑龙江省铁力农场，组织机构代码60650408-6。
法定代表人李志维，该场场长。
委托代理人王玉英，黑龙江申平律师事务所律师。
委托代理人曹凤春，黑龙江千叶律师事务所律师。
原审被告铁力市建设拆迁有限责任公司，组织机构代码72689007-3。
法定代表人张晓峰，该公司经理。
上诉人铁力市龙兴建筑安装工程有限责任公司（以下简称龙兴建筑公司）因与被上诉人么宏启，原审被告黑龙江省铁力农场（以下简称铁力农场）、铁力市建设拆迁有限责任公司（以下简称铁力拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院（2014）绥民初字第439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人龙兴建筑公司委托代理人郭庆明，被上诉人么宏启委托代理人李俊刚，原审被告铁力农场委托代理人曹凤春到庭参加诉讼，原审被告铁力拆迁公司经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审原告么宏启诉称：原告的房屋处于铁力农场商业一条街的中心地段，一直出租。铁力农场在进行棚户区改造开发289新型住宅小区时将房屋强拆。房屋被拆后，原告报警的同时向铁力农场要求赔偿。经铁力农场公安分局协调，开发商同意按1：1.3的比例补偿回迁面积，原告应回迁的面积是130平方米，所建房屋实际面积为136平方米，铁力拆迁公司的人称原告的房屋已经被强拆了，多出的6平方米是对原告损失的补偿。开发商同意后，原告在拆迁安置补偿协议上签字。签合同后原告看到了上面条款写着“拆一还一”字样不放心，在签合同的第二天找到铁力农场，与铁力农场又签了一份回迁安置协议，明确约定原告回迁面积为136平方米。到了交房日期去领房时，开发商称原告原拆迁房屋面积为100平方米，房屋实际面积为140平方米，超出的40平方米要按市场价每平方米5，500.00元补交差价。按照合同约定回迁面积为136平方米，与实际面积只差4平方米，原告同意补交这4平方米的差价，但开发商不同意。双方协商未果，原告找到农场协商，农场也没有解决。请求判令铁力农场、龙兴建筑公司履行合同，交付完好的房屋。并赔偿原告因延误回迁的三年租金损失105，000.00元及因强拆所造成的各项财物损失283，000.00元，并承担本案所有相关费用。
原审被告龙兴建筑公司辩称：一.答辩人认可原告与铁力拆迁公司签订的《拆迁安置补偿协议》，同意按照协议的第一条至第三条约定原告被拆房屋面积为99.99平方米，按“拆一还一”原则回迁。超出协议约定的面积5平方米之内按成本价格交纳购房款。超出5平方米之外的面积按商品房销售价格交纳购房款；二.答辩人没有违反协议的过错行为，原告没有到被告处办理相关的回迁入住手续以及按照协议约定补交相应差额房款，其未入住回迁房屋是原告自己的违约行为造成的，原告应自行承担相应的后果。
原审被告铁力农场辩称：一.原告所诉与事实不符。《拆迁安置补偿协议》是原告与铁力拆迁公司签订的，农场不是当事人，没有履行协议的义务。原告与农场之间所签订的《铁力农场289新型住宅小区回迁安置协议》约定，农场的义务只是负责落实和监督其双方履行《拆迁协议》，并约定“如拆迁公司违约造成乙方不能按时入住，甲方（农场）负责协调处理”，因此，从合同相对性的角度出发，农场没有履行他方协议的义务，因此要求农场赔偿损失，没有法律依据；二.本案诉争的工程虽然是农场开发的，但施工方是龙兴建筑公司，农场与其协议约定工程由施工单位自行销售，价格由其自定，施工单位必须按拆迁公司与被拆迁户达成的回迁安置协议履行。因此，本案诉争的问题应由原告与龙兴建筑公司双方解决，与农场无关，农场不应承担任何责任；三.原告诉状中所称农场与龙兴建筑公司弄虚作假、官商勾结，进行合同诈骗，与事实不符。铁力农场在诉争工程开发的过程中，没有欺骗原告的行为，积极为双方协调处理争议，原告违背事实，不负责任地诋毁农场，这是不被法律允许的，请求法院对此案作出公正的判决。
原审被告铁力拆迁公司辩称：答辩人受龙兴建筑公司委托，到铁力农场拆迁，并没有欺骗任何一方。拆迁时原告在威海，与原告通过几次电话协商。原告回来后签订《拆迁安置补偿协议》，当时非常认可该协议，现在不知什么原因起诉至法院，原告从拆迁后至今已经5年了，从未找过答辩人主张权利。
原审判决认定：2011年，铁力农场进行棚户区改造开发289新型住宅小区，铁力拆迁公司负责拆迁工作。铁力农场作为建设方与龙兴建筑公司签订《铁力农场289新型住宅小区一期工程建设协议》，约定龙兴建筑公司为施工单位，所建房屋由施工单位自行销售，价格由施工单位自行确定，需要回迁的住房施工单位必须按照拆迁公司与被拆迁户签订的回迁安置协议给予回迁。2011年6月29日，铁力拆迁公司对原告的房屋予以拆除，拆除房屋时，么宏启不在场。么宏启得到消息后，向铁力农场公安分局报警，同时向铁力农场要求赔偿。2011年7月7日，么宏启与铁力拆迁公司签订了《拆迁安置补偿协议》，约定：“回迁的房屋坐落于铁力市农场289新一区，商服十一街西数第8户，面积约136平方米。回迁房屋的实际面积以房产测绘部门测量计算面积为准。如安置房超出回迁面积5平方米之内，按成本价格交纳购房款，超出5平方米之外按商品房销售价格交纳购房款，回迁日期为2011年11月30日。”2011年7月8日，么宏启又与铁力农场签订了一份《铁力农场289新型住宅小区回迁安置协议》，对《拆迁安置补偿协议》中136平方米的回迁面积进行确认，并约定由铁力农场落实与监督回迁条款，并在么宏启与拆迁公司发生争议时负责协调处理。么宏启于约定的交房日期去开发商处办理入住手续，开发商称么宏启原拆迁房屋面积为100平方米，回迁房屋实际面积为140平方米，超出的40平方米要按市场价补交购房差额款。么宏启认为合同上约定回迁面积为136平方米，与实际面积相差4平方米，同意补交4平方米的差价，但开发商不同意。双方协商未果，么宏启找到铁力农场协商，铁力农场也没有予以解决。么宏启因此提起诉讼。
原审判决认为：原告么宏启与被告铁力拆迁公司签订的《拆迁安置补偿协议》虽未经双方协商，是该被告单方制作的格式条款合同，但原告在合同上进行了签名确认，因此该合同合法有效。被告龙兴建筑公司作为合同之外的第三方，与该合同本无关系，但其是诉争房屋的实际施工方与控权方，在与建设方铁力农场签订的《铁力农场289新型住宅小区一期工程建设协议》中约定了“施工方必须履行被拆迁户与拆迁公司签订的安置补偿协议”，基于这一约定，龙兴建筑公司成为《拆迁安置补偿协议》的具体义务履行人，其应全面、严格地按协议约定履行。
关于原告被拆房屋回迁比例及回迁面积的问题。《拆迁安置补偿协议》第二条约定回迁“采取拆一还一回迁面积就近上靠户型的原则”，但亦约定回迁房屋为“商服十一街西数第8户，面积约136平方米”。如果按“拆一还一”原则回迁，该条款本身是相矛盾的。被告铁力拆迁公司自认协议是其单方制作的空白格式合同，关于房屋所有人、房屋所在地点、面积、房屋用途、回迁面积、回迁日期等空白处的手写字体均由其工作人员填写。现该双方当事人对协议条款存在不同的解释：对于第二条中的136平方米回迁面积，原告认为该面积是无偿置换面积。被告铁力拆迁公司则认为136平方米是设计面积，该房屋最终测绘面积是140平方米。根据《黑龙江省棚户区改造实施意见》，拆迁房屋原则上是“拆一还一”。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此规定，对原告的解释予以采纳，对被告铁力拆迁公司的解释不予采纳。原告与被告铁力农场所签订的《铁力农场289新型住宅小区回迁安置协议》中也确认原告的回迁面积是136平方米。该协议形成的背景为：在原告及其家人均不在家的情况下，铁力拆迁公司将原告房屋强行拆除，导致原告财产受到损失，原告向铁力农场公安分局报案。后经公安分局、建筑公司、拆迁公司、铁力农场等部门协调，原告与铁力拆迁公司签订了《拆迁安置补偿协议》，约定原告回迁面积136平方米，其中6平方米是对财产损失的补偿。原告怕拆迁公司、建筑公司不履行上述约定，在签补偿协议的第二天找到铁力农场，与铁力农场签订了该协议。从该协议的条款能够看出这份协议并不具备履行义务的内容，仅起到一个证明和监督的作用。对铁力公安分局干警王彦林的调查笔录及相关案件材料也证实了上述事实。被告龙兴建筑公司提供的娄玉鑫、孙显升的两份《拆迁安置补偿协议》也可以证实，并非所有拆迁户的回迁比例都是按“拆一还一”原则落实的，综上，对于原告主张的拆迁比例是1：1.3、《拆迁安置补偿协议》中的136平方米是无偿回迁面积的主张予以支持。
关于本案中向原告交付房屋义务主体的问题。《拆迁安置补偿协议》是原告与被告铁力拆迁公司签订的，按照合同的相对性来说，被告铁力拆迁公司负有交付回迁房屋的义务。但该被告仅是负责原告原有房屋的拆迁工作，其既不是建设方也不是施工方，对争议房屋并没有所有权及处置权；被告铁力农场虽是争议房屋的建设方，但在其与被告龙兴建筑公司签订的《铁力农场289新型住宅小区一期工程建设协议》中，明确约定了被告龙兴建筑公司为施工单位，所建房屋由施工单位自行销售，价格由施工单位自行确定，需要回迁的住房施工单位必须按照拆迁公司与被拆迁户签订的回迁安置协议给予回迁。从上述内容可见，被告铁力农场对于争议房屋，同样没有所有权及处置权。原告虽与铁力农场签订一份《铁力农场289新型住宅小区回迁安置协议》，但从该协议内容看，铁力农场承担的是落实、监督《拆迁安置补偿协议》与协调处理回迁争议的义务，并非是向原告交房的义务，该协议实际上是对《拆迁安置补偿协议》里回迁条款的一个确认和证明，故被告铁力农场也不负有负原告交付房屋的义务。被告龙兴建筑公司与原告之间虽没有直接的合同权利义务关系，但其是争议房屋的实际施工人，对争议房屋具有所有权与处置权，且在其与铁力农场签订的《铁力农场289新型住宅小区一期工程建设协议》中明确约定“必须按照拆迁公司与被拆迁户签订的回迁安置协议给予回迁”，由此，该被告因这一约定而负有向所有被拆迁户交付房屋的义务，事实上该被告也履行了向其他被拆迁户交房的义务，之所以未给原告办理回迁入户，是因原告没有按约定向其补交购房差额款。综上，被告龙兴建筑公司负有向原告交付回迁房屋的义务。原告及被告龙兴建筑公司双方协商认可原告应回迁房屋的实际测绘面积为140.28平方米，房屋每平方米成本造价为2，350.00元。原告回迁房屋的实际测绘面积比约定回迁面积多出4.28平方米（140.28平方米-136平方米），按照《拆迁安置补偿协议》“对于超出回迁面积5平方米之内的部分，按成本价格交纳购房款”的约定，原告应向被告龙兴建筑公司补交购房款10，058.00元（4.28平方米×2，350.00元）。
关于原告主张的损失数额及该损失由谁赔偿的问题。原告主张的损失为房屋延误回迁三年半的租金损失102，373.32元及因房屋被强拆所造成的各项财物损失283，000.00元。对于租金损失，被告龙兴建筑公司没有按照《拆迁安置补偿协议》的约定，如期向原告交付回迁房屋，违反了该协议的约定，应承担违约责任。原告回迁房屋性质为商品房，现被告未如期交付房屋的行为导致原告无法将该房屋对外出租，亦无法获得相应的租金收入，这是原告既得利益的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”按此规定，被告龙兴建筑公司负有赔偿原告因房屋迟延交付而未获得的租金收入。《黑龙江省垦区绥化物价分局关于铁力农场289新型住宅小区商服楼租金的价格鉴定意见书》对原告回迁房屋所在位置同样面积的商品房2012-2014三年租金价格鉴定意见为87，748.56元，原告此项诉求原是主张三年的租金损失，后增加至三年半。从争议房屋应回迁之日至判决确定之时，已长达3年8个月，原告此项主张与该时长相符，本院予以支持。绥化物价分局鉴定三租的租金总额是87，748.56元，按此标准，半年租金应为14，624.76元（87，748.56元÷3年÷2）。综上，该房屋三年半租金合计为102，373.32元（三年租金87，748.56元＋半年租金14，624.76元），原告的主张与这一数额相符，因此，对于原告此项诉求，予以支持。对于房屋被强拆财物损失问题，原告称其房屋因被强拆而造成的财物损失共计283，000.00元，但原告并未举示有效证据证明其财物的存在及损失数额，三被告亦不认可该损失，且原告也认可在回迁房屋136平方米中，有6平方米是开发商对其房屋被强拆损失的补偿，在损失已经得到补偿的情况下，原告再要求赔偿该部分损失于法无据。故对原告的此项诉请不予支持。
原告的租金损失，是因回迁房屋没有按时回迁所产生的可得利益损失。本案中负有向原告交付回迁房屋义务的是被告龙兴建筑公司，因此该损失应由被告龙兴建筑公司承担，被告铁力农场及建设拆迁公司因不具有交房义务而不承担责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百一十三条的规定，判决：一.被告铁力市龙兴建筑安装工程有限责任公司交付原告么宏启140.28平方米回迁房屋一套，坐落于铁力农场289新一区商服十一街（西数第8户）；二.原告么宏启向被告铁力市龙兴建筑安装工程有限公司补交购房款10，058.00元；三.被告铁力市龙兴建筑安装工程有限公司赔偿原告租金损失102，373.32元；四、驳回原告么宏启其他诉讼请求。案件受理费7，120.00元，由原告么宏启负担5，241.00元，被告铁力市龙兴建筑安装工程有限责任公司承担1，879.00元，公告费260.00元，由被告铁力市龙兴建筑安装工程有限责任公司承担。
龙兴建筑公司上诉称：一.原审认定136平方米是无偿回迁面积，没有事实依据，证据不足。《拆迁安置补偿协议》是上诉人与被上诉人自愿协商达成的，协议中明确约定回迁采取拆一还一原则；协议虽然由上诉人提供，但是条款内容和依据双方自愿达成的，且约定条款明确写明回迁采取拆一还一的原则，不存在条款内容含糊、有两种以上解释的情况。原审判决以格式条款的理解有争议，存在两种以上解释来判断违背事实及法律规定；二.原审认定被上诉人损失的依据违法。被上诉人在起诉时至一审辩论前没有提供诉状中所主张的房租等损失证据，应当承担举证不能责任；被上诉人未在举证期限内申请鉴定，鉴定机构也不是由双方选定，剥夺了上诉人的相关诉讼权利。原审对被上诉人逾期提供的证据组织质证，违反法定程序。综上，原审认定事实不清，程序违法。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉或者将案件发回重审，由被上诉人承担诉讼费用。
么宏启答辩称：一.一审认定事实、适用法律正确，龙兴建筑公司应当承担交付房屋义务。按照《回迁安置协议》和《拆迁安置补偿协议》以及龙兴建筑公司与铁力拆迁公司签订的协议，龙兴建筑公司是实际房屋交付人。应当交付的房屋实际面积为140.28平方米，其中无偿置换面积为136平方米，对于超出面积4.28平方米，答辩人补交房款10，058.00元；二.龙兴建筑公司应当赔偿答辩人经济损失102，373.32元。答辩人房屋在被拆迁前是做商服使用的，拆迁规划也是商服一条街，对于龙兴建筑公司逾期交付房屋造成的损失，应当由拆迁方承担；三.答辩人对于强行非法拆迁过程中造成的损失，因无法获得证据，未得到法院认可，答辩人亦不再追究。龙兴建筑公司三年多未交付房屋，导致房屋部分破损，应当承担房屋的合理装修费用。请求维持一审判决。
铁力农场答辩称：一.原审认定答辩人不负有向么宏启交付房屋的义务以及不承担租金损失赔偿责任，认定事实清楚，证据充分，二审法院应予维持。诉争工程虽然是答辩人开发的，但是施工方是龙兴建筑公司，答辩人与其签订的协议中约定了该工程由其自行销售、自定价格、委托拆迁公司拆迁，施工单位需要按照拆迁公司与被拆迁户达成的回迁安置协议履行。龙兴建筑公司应当承担交付房屋的义务，与答辩人无关；二.龙兴建筑公司并未对原审判决答辩人不承担赔偿责任提出异议，二审法院应当仅针对其上诉请求予以审理。原审判决正确，应予维持。
本院经审理确认原审法院判决认定的事实。
本院认为：么宏启与龙兴建筑公司作为安置补偿协议的履行主体，各方当事人并无异议。双方争议的焦点问题是对于么宏启被拆迁房屋的补偿标准及么宏启未及时回迁损失的认定。关于补偿标准问题。龙兴建筑公司主张按照《拆迁安置补偿协议》中约定采取“拆一还一”回迁面积就近上靠户型的原则，对于么宏启应当按照约定的回迁面积99.99平方米进行回迁安置，根据龙兴建筑公司提供的铁力拆迁公司与娄玉鑫、孙显升之间的《拆迁安置补偿协议》及收据，可以证实龙兴建筑公司对于被拆迁户回迁面积是按照协议第二条约定的面积确定的。由于《拆迁安置补偿协议》是铁力拆迁公司提供的格式合同，么宏启补偿协议第二条约定回迁的面积约136平方米，因此对于么宏启回迁面积应为136平方米，龙兴建筑公司认为按照99.99平方米对么宏启进行回迁安置，既违反合同约定，亦与本案事实不符，原审对于么宏启回迁面积的认定正确，本院予以确认。关于么宏启未及时回迁的损失的认定问题，自《拆迁安置补偿协议》约定的回迁日期至本案诉讼，么宏启未入住回迁房屋是事实，虽然双方对于回迁房屋面积、补交标准发生争议，但并不影响龙兴建筑公司向么宏启交付房屋，龙兴建筑公司称其未办理入住手续显然与事实不符，其应当承担由此给么宏启造成的损失。么宏启对于其损失负有举证义务，对于其不能自行收集的证据申请人民法院调查收集符合法律规定，原审对于其申请认为与待证事实有关联，予以准许，并就此向黑龙江省垦区绥化物价分局调取证据亦无不当之处，因此龙兴建筑公司所称认定么宏启损失依据违法的理由不成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，120.00元（上诉人预交），由上诉人铁力市龙兴建筑安装工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周志强
审判员 赵玉忠
审判员 石 岩
二〇一五年十一月二十三日
书记员 韩欣言