福建省大田县人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第3261号原告程细妹，女，1960年5月1日出生，汉族，住址大田县。原告程开张，男，1960年1月6日出生，汉族，住址大田县。二原告共同委托代理人林志漂，福建律慧律师事务所律师。被告三明弘惠置业有限公司，住所地大田县均溪镇赤岩山路29号，组织机构代码证：57926820-8。法定代表人孙惠强，总经理。委托代理人苏宗福，福建岩城律师事务所律师。原告程细妹、程开张与被告三明弘惠置业有限公司（以下简称弘惠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告程细妹、程开张的委托代理人林志漂和被告弘惠公司的委托代理人苏宗福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程细妹、程开张诉称，2012年5月12日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买由被告开发的位于大田县均溪镇赤岩山路XX号的商品房；被告应在2013年6月30日前交房，被告如逾期交房的，应按已付款项的万分之六支付违约金；被告应在交房后90日内取得房屋权属证书，被告如逾期交付房产证书的，应按已付款项的万分之一支付违约金。被告未按上述合同约定向二原告交付商品房和房屋权属证书，应当按照合同约定支付逾期交房和逾期办证的违约金。故请求法院判令：被告向二原告支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金共计人民币20000元，本案受理费由被告承担。被告弘惠公司辩称，2012年和2013年降水量较历史同期偏多，从2010年8月至2013年6月，大田县降雨量达到大雨级别的天数合计49天；且在2013年3月起至同年8月15日期间，红星村村民阻扰被告施工，上述事实均符合《商品房买卖合同》约定可以延期交房的情形。延期交房的情形出现后，被告按合同约定及时向二原告发出延期交房通知书，故被告交房并不构成违约。根据《商品房买卖合同》的约定，被告仅是协助、代办房屋权属证书，二原告购买的房屋也于2014年1月12日登记在不动产登记簿，即二原告取得了房屋所有权。故并非被告的原因导致二原告未能取得房屋权属证书，被告的行为不存在违约。《商品房买卖合同》约定的交房期间为2013年6月30日，被告实际交房的时间为同年9月30日左右，二原告主张被告从同年7月1日起违约，此时二原告就知道其权利受到侵害，二原告在2015年11月9日才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效。经审理查明，2011年10月29日，大田县赤岩保障性安居工程小区X号楼即X幢开工建设，被告为该项目的建设单位。2012年5月12日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，该合同第一条约定：被告以出让方式取得大田县均溪镇赤岩山路29号地块的土地使用权，被告经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为赤岩保障性安居工程小区。第三条约定：二原告向被告购买位于大田县均溪镇赤岩山路XX号X幢XXX室房产，建筑面积为79.079平方米。第四条约定：按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4160元，商品房总金额为328969元。第六条约定：二原告于2012年5月11日前支付购房款98969元，余款根据被告通知办理银行按揭贷款。第八条约定：被告应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付二原告使用，其中第一个条件为商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，如果在规定的时间内未达到上述条件，二原告有权拒绝交接，按逾期交房由被告承担违约责任；但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期；遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内书面告知二原告的；遭遇大雨、暴雨及六级或六级以上大风、36度以上高温的天数超过前三年平均天数等影响施工停止或进度缓慢的气象因素、遭遇重大传染病等突发事件的，遇有非被告过错的人为因素如动乱、暴乱等其他法律法规规定应予延期的，由于工程设计施工等技术原因，非被告单方能解决的，但以上延长时间不得超过90天。第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付二原告使用，逾期不超过60日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已付款万分之六的违约金。第十四条约定：被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付二原告，如因被告原因，二原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，二原告不退房，出卖人自逾期之日起每日按二原告已付款的万分之一向二原告支付违约金；经二原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。同月17日，原、被告双方签订一份《补充协议》，第八条约定：被告将协助二原告办理产权登记证，二原告应当在规定时间内将办证所需的相关税费、维修资金缴纳凭证和相关资料提交给被告，办证所发生的相关税费，依照国家规定，由原、被告双方各自承担；二原告所购房屋的分户权证由二原告委托被告代为办理，被告在取得二原告提交办理房屋分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证；二原告支付购房款的方式是按揭贷款的，二原告在签订《个人住房借款合同》的同时应当签订《委托书》，委托被告代为办理“房屋登记、土地使用权登记”等手续及领取产权证，并委托被告将《他项权证》等金融部门要求的材料提交给二原告贷款银行。尔后，被告按上述约定为原告办理银行按揭贷款。2013年4月27日，被告向各业主发出延期交房的通知书，内容为：由于今年开春雨水偏多和工程设计施工变更等原因，影响小区配套工程施工进度，原约定6月30日交房，估计无法实现，预计要在9月30日左右交房。同年10月1日，被告将位于大田县均溪镇赤岩山路XX号X幢XXX室房产交付给二原告。2014年9月，被告委托物业向二原告发放房屋权属证书。另查明，2012年11月13日，福建西海岸建筑设计院作为勘察单位，出具了同意竣工验收交付使用的检查验收报告。2013年6月1日，福建三明市第一建设工程有限公司作为施工单位，出具了工程竣工验收自评合格报告。同年9月24日，福建省蓝图监理咨询有限公司作为监理单位，出具工程竣工验收质量合格的评定报告。同月25日，福建泷澄集团设计院有限公司作为设计单位，出具了同意工程竣工验收合格报告。同年11月28日，大田县住房和城乡规划建设局向大田县赤岩保障性安居工程小区颁发建设工程竣工验收备案证明书。同年12月24日，被告向大田县房地产管理所办理了大田县均溪镇赤岩山路XX号X、X、X、X幢房屋初始预登记。2014年2月25日，被告向公安机关消防机构办理消防备案手续。再查明，2014年12月15日，以苏启言为代表的赤岩保障性安居工程小区业主向大田县信访局提出信访，反映限价商品房延期交房要求赔偿违约金问题。2015年1月20日，大田县住房和城乡规划建设局向苏启言等业主做出答复意见。2016年3月10日，大田县气象局出具一份证明，内容为大田县均溪镇2010年8月至2013年6月降雨量达到大雨级别的天数合计49天，具体如下：2010年8月份无、9月份2天、10月份2天；2011年3月份1天、5月份4天、7月份1天、8月份2天、9月份1天、10月份1天、11月份3天；2012年1月份1天、2月份1天、3月份1天、4月份4天、5月份3天、6月份4天、8月份4天、9月份2天、10月份1天、11月份3天、12月份1天；2013年3月份1天、5月份3天、6月份3天。上述事实，有二原告提供的商品房买卖合同一份、延期交房通知书一份、通知一份、大田县建设工程竣工验收备案证明书一份、信访事项程序性受理告知书一份和大田县住房和城乡规划建设局关于苏启言等同志信访事项处理答复意见书一份，被告提供工程竣工评估报告一份、工程竣工自评报告一份、工程勘察质量检查验收报告一份、设计单位工程质量检查报告一份、客户接房确认表一份、大田县气象局出具的证明一份及本案的庭审笔录予以证实，本院予以确认。本案当事人争议的主要焦点是：（1）本案是否超过诉讼时效；（2）被告是否向原告支付逾期交房违约金及其数额；（3）被告是否向原告支付逾期交付权属证书的违约金。对此，本院作如下分析与认定：一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。原告程细妹、程开张认为，被告违约后，二原告等业主多次主张要求被告支付违约金，同时向大田县政府信访部门主张权利。2015年9月25日，二原告向本院提起诉讼，本院于2015年11月9日立案受理。故本案未超过诉讼时效。对上述事实，二原告提供信访事项程序性受理告知书一份、大田县住房和城乡规划建设局关于苏启言等同志信访事项处理答复意见书一份、大田县人民法院立案庭出具的案件清单一份等予以证实。被告弘惠公司认为，根据二原告的主张，被告从2013年7月1日起出现逾期交房的违约行为，二原告就知道自己的权利被侵害，本案应从此时开始计算诉讼时效。二原告提供的信访材料不能证明二原告向政府部门主张相关权利，二原告直至2015年11月9日才向法院提起诉讼，显然已超过二年的诉讼时效期间。本院经审查认为，二原告提供的信访事项程序性受理告知书和大田县住房和城乡规划建设局关于苏启言等同志信访事项处理答复意见书，可以证实以苏启言为代表的赤岩保障性安居工程小区业主于2014年12月15日向大田县信访局提出信访，反映限价商品房延期交房并要求赔偿违约金，大田县住房和城乡规划建设局于2015年1月20日予以答复的事实，本案诉讼时效在2014年12月15日发生中断，诉讼时效期间重新计算。因此，本案于2015年11月9日立案受理，并未超过二年的诉讼时效期间。二、关于被告是否向二原告支付逾期交房违约金及其数额的问题。原告程细妹、程开张认为，根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2013年6月30日前将符合条件的商品房交付给二原告使用。2013年10月1日，被告将合同项下的房屋交付给二原告使用。2013年11月28日，被告取得商品房竣工验收备案，但未取得建设工程消防验收合格报告。2014年2月25日，被告才将商品房在公安机关消防机构竣工备案。2013年10月1日，被告将消防未竣工验收合格及消防备案的商品房擅自交付二原告使用，违反法律强制性规定，该交房行为无效，被告实际交房时间应以消防备案时间即2014年2月25日为准。被告提出2012年和2013年雨季比历史同期偏多和红星村赤岩片区村民阻扰工程施工，影响施工进度，不适用《商品房买卖合同》第八条约定的特殊原因被告可以延期的情形。故被告违约延期交房的天数从2013年6月30起至2014年2月25日止，每天按购房款328969元的万分之六计算，但二原告自愿放弃部分违约金，仅向被告主张违约金20000元。被告弘惠公司认为，被告交房前，本案讼争商品房建设项目的勘察、设计、施工、监理单位均出具了验收合格的报告。被告交房时，二原告同意接受并未提出异议。被告开发的商品房项目竣工后，向公安机关消防机构进行消防备案，被抽查为免检，所以被告无需提供消防验收合格的材料。从2010年8月至2013年6月，降水量达到大雨级别的天数共计49天，严重影响工程施工进度。同时，从2013年3月份起至同年8月15日，红星村赤岩片区村民阻扰工程施工。上述事实均符合《商品房买卖合同》第八条约定的特殊原因，被告可以延期交房，且不超过90日。据实延期交房现象发生后，被告及时以书面形式通知各个业主，并告知2013年9月30日左右交房。故被告不存在延期交房的情形，无需支付延期交房违约金。对上述事实，被告提供工程竣工评估报告一份、工程竣工自评报告一份、工程勘察质量检查验收报告一份、设计单位工程质量检查报告一份、大田县气象局出具的证明一份、报警材料及相应的照片一份、大田县人民政府办公室出具的证明一份、大田县群众工作部工作预案一份、大田县住房委员会出具的证明一份等证据予以证实。本院经审查认为，被告开发的本案讼争商品房项目在交房前，已经组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格。同时，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二项的规定，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。被告开发的商品房项目向公安机关消防机构备案，且被抽查为免检，即该商品房项目无需进行消防验收。故被告无需提供消防验收合格报告，二原告主张被告交付的商品房未经消防验收，交房时间应以被告消防验收备案时间为准，本院不予采信。被告主张红星村赤岩片区村民阻扰工程施工，该主张不符合《商品房买卖合同》第八条约定的如动乱、暴乱等其他法律规定应予延期的情形，村民阻扰施工的行为属于第三人的原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，被告仍应向二原告承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，遇到大雨天气影响施工停止或进度缓慢的气象因素，被告可据实予以延期。被告开发的商品房项目从2011年10月开工，根据大田县气象局出具的证明，从2011年10月起至2013年6月止大雨天气的天数为36天，故被告可以据实延期交房36天。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年6月30日前交房，而被告实际于2013年10月1日向原告交付房屋，扣除被告可以延期36天，被告逾期交房的天数为57天（从2013年7月1日起至2013年10月1日止，共计93天，扣除可延期36天），被告应支付的逾期交房违约金为9376元（328969元×0.0005×57天）。三、关于被告是否向原告支付逾期交付权属证书违约金的问题。原告程细妹、程开张认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条和《补充协议》第八条的规定，被告应在商品房交付使用后60日，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始预登记，并由二原告将办证所发生的相关税费、维修资金缴纳凭证和相关资料提交给被告，由二原告委托被告代为办理房屋权属证书，如因被告的原因，二原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，二原告不退房，被告自逾期之日起每日按二原告已付款的万分之一向二原告支付违约金。被告于2013年10月1日将合同项下的商品房交付给二原告使用，根据约定被告应在2013年12月29日前让二原告取得房屋权属证书。而被告通知二原告在2014年9月份领取房屋权属证书。因被告的原因，导致二原告延期240多天取得房屋权属证书，被告应当支付逾期交付房屋权属证书违约金。被告弘惠公司认为，根据《商品房买卖合同》第八条的规定，该条款是关于产权登记的相关约定，并非权属证书交付的约定。同时，根据《补充协议》的约定，被告仅是协助、代办产权登记行为。2014年1月12日，合同项下的房产记载在不动产登记簿上，二原告依法取得了该房产所有权。2014年3月，二原告委托被告代为办理按揭贷款手续。因此，二原告未能提供证据证明系被告的原因导致二原告不能取得权属证书，被告无需向原告支付逾期交付权属证书的违约金。本院经审查认为，根据《商品房买卖合同》第六条的约定，二原告的付款方式为银行按揭贷款。同时，根据《补充协议》第八条的约定，二原告支付购房款方式是按揭贷款的，二原告委托被告代为办理“房屋权属登记、土地使用权登记”等手续及领取产权证，并委托被告将《他项权证》等金融部门要求的材料交给二原告贷款银行。根据上述约定，二原告系委托被告代为办理和领取房屋权属证书，并非被告配合二原告自行办理房屋权属证书，故本案不适用二原告主张的由二原告自行办理房屋权属证书，如因被告原因，二原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应支付相应的违约金的约定。且在《补充协议》第八条中，也未约定被告向二原告交付房屋权属证书的时间，故被告不存在逾期交付房屋权属证书的行为。因此，故被告无需向二原告支付逾期交付房屋权属证书的违约金。综上所述，本院认为，原告程细妹、程开张与被告弘惠公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告弘惠公司未按合同约定的时间将讼争的商品房交付给二原告，已构成违约，扣除根据合同约定可以延期交房的天数，被告弘惠公司仍应按合同约定的违约金计算方式向原告程细妹、程开张支付逾期交房违约金。故原告程细妹、程开张要求被告弘惠公司支付逾期交付违约金9376元的诉讼请求，其理由成立，本院予以支持，但原告程细妹、程开张主张超过的部分，其理由不成立，本院不予支持。根据原、被告双方约定，被告弘惠公司系代为办理房屋权属证书，并非被告协助原告程细妹、程开张自行办理房屋权属证书，故原告程细妹、程开张主张被告弘惠公司应支付逾期办证违约金的诉讼请求，其理由不成立，本院不予支持。被告弘惠公司主张其无需支付违约金，且本案诉讼已超过诉讼时效的辩解意见，其理由不成立，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条和最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下：一、被告三明弘惠置业有限公司应在本判决发生法律效力后30日内向原告程细妹、程开张支付违约金9376元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告程细妹、程开张的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告程细妹、程开张负担159元，被告三明弘惠置业有限公司负担141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  林华杉审 判 员  陈夏瑛人民陪审员  陈吉平二〇一六年七月三十日书 记 员  吴翠云附本判决引用的相关法律条文及执行提示：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。3、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。4、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的。7、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。8、《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。9、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。10、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。11、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。