海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2295号上诉人（原审原告）：杨文华,男，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人:杨丹(女)，海南法立信（琼海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:海南欧博房地产开发有限公司，住所地海南省琼海市博鳌镇万泉河口海滨旅游区。法定代表人:马振刚，该公司董事长。委托诉讼代理人:张丽（女），海南天皓律师事务所律师。委托诉讼代理人:颜明燕（女），海南天皓律师事务所律师。上诉人杨文华与被上诉人海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2017）琼9002民初906号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人杨文华的委托诉讼代理人杨丹和被上诉人欧博公司的委托诉讼代理人张丽、颜明燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文华上诉请求：1.撤销一审判决的第二项、第三项；2.改判被上诉人欧博公司向上诉人支付逾期交房违约金人民币318451元（暂计至2017年3月27日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）。事实和理由：一、一审法院判决对事实认定错误。一审判决认为”房屋装饰设备存在质量问题，被告经过整改但是仍然存在质量问题而导致不能不收房的责任不在于被告”错误。上诉人已经按照合同约定履行付款义务，按照合同第八条规定，被上诉人应于2011年12月15日前将符合合同约定的商品房交付上诉人使用。合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。截至一审起诉日，被上诉人仍未交房，已延期1956日交房。根据琼海市房产预售许可证记载的预售证颁发时间为2013年5月28日，但被上诉人与上诉人约定交房最晚期限为2011年11月25日；因此，在合同约定的最晚交房期限时，被上诉人还不具备合同约定的交房条件。根据海南省建筑工程竣工验收备案证上面记载的本案涉案项目的竣工验收日期为2015年8月31日，因此在合同约定的最晚交房期限截止时，被上诉人仍不具备合同约定的交房条件。上诉人认为，被上诉人迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。交房作为被上诉人应履行的主要义务，被上诉人却未履行，属于严重违约行为，依约应承担相应的违约责任。二、一审判决由于认定事实错误，导致适用法律错误。另外，程序方面也存在严重违法。欧博公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.答辩人已向被答辩人履行交房义务，依法不再承担继续履行合同约定的交房义务。答辩人与被答辩人于2011年3月29日签订《商品房买卖合同》，约定被答辩人购买答辩人开发建设的”博鳌﹒香槟郡”2幢4单元203房，房屋总价款为814036元。合同第八条约定，答辩人应于2011年12月15日前将验收合格的商品房交付被答辩人。因天气影响施工等原因，涉案房产于2012年1月3日竣工验收，具备了合同第八条约定的交房条件。2012年2月29日，答辩人向被答辩人发出《交房通知书》，通知被答辩人于2012年3月8日至2012年6月8日前来博鳌﹒香槟郡营销中心办理交接手续。该通知已送达并签收，因此，答辩人已按合同约定尽到书面通知答辩人收房的义务，涉案房产于2012年6月8日视为已交付。被答辩人以房屋装修存在质量问题、达不到合同附件三所约定的装饰、设备标准为由拒绝办理交房手续，责任不在于答辩人。答辩人在一审中提交的《琼海市商品房买卖合同备案表》证实，2011年4月6日，涉案房产已办理了商品房买卖合同备案，被答辩人声称涉案房产于2013年5月28日取得商品房预售许可证、于2015年8月31日办理竣工验收与客观事实不符，且有悖于证据，依法不能成立。2.答辩人存在逾期交房，但逾期交房的时间是合同约定的交房时间至实际交房时间2012年6月8日，并非被答辩人主张的逾期至今。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交房的时间为2011年12月15日前，事实上答辩人实际交房的时间为2012年6月8日。因此，即使答辩人通知交房的时间已超出合同约定的交房期限，承担逾期交房违约责任的截止时间应为2012年6月8日，而不是被答辩人主张的时间。故被答辩人在交房后要求答辩人承担逾期交房违约金，没有事实及法律依据。二、一审判决适用法律正确，程序合法，判决结果公正。请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。杨文华向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效；2.判令被告继续履行合同约定的交房义务；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币318451元（暂计至2017年3月27日，全部违约金应计至实际交付房屋之日止）。一审法院认定事实：2011年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于琼海市博鳌.香槟郡2幢4单元203房，建筑面积73.66平方米，总金额人民币814036元；合同第八条、第九条、第十一条和第十三条关于房屋交付期限、逾期交房违约责任和房屋装饰设备标准方面约定，被告（出卖人）应当在2011年12月15日前，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用；逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照以下方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2.双方协商解决，出卖人按约定标准在30日内完成整改，如30日内出卖人未完成整改，同意按第1条处理。合同签订后，原告依约向被告支付了全额房款814036元。2012年1月3日，被告开发的该商品楼房竣工验收，具备了交房条件，2015年9月6日取得《建筑工程竣工验收备案证》。2012年2月29日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2012年3月8日至2012年6月8日前来博鳌.香槟郡营销中心办理房屋交接手续，原告前来收房时发现房屋装饰设备存在质量问题并要求被告进行整改，被告对此进行了整改。之后原告每年都来海南，但其每次都以房屋装饰存在质量问题，达不到合同附件三所约定的装饰、设备（五星级）标准而拒绝收房。2013年1月11日，原告向被告发出《催告函》，主要内容为：1.贵公司（被告）逾期交房。合同约定贵司应于2011年12月15日前交房，但贵司至今还未正式向我方（原告）办理交房手续，贵司的行为已构成根本违约。2.贵司对该203房的装修和使用的设备材料未达到合同附件三所约定的标准，明显存在着欺诈行为。3.贵司存在虚假宣传行为。贵司在售房时曾向我方承诺该房为海景房，而现在该楼房的正前面盖有一幢楼房挡住了我方瞭望大海的视线，明显存在着虚假宣传的行为。鉴于贵司存在以上几点违约之处，我方郑重要求贵司于接到本函后五日内以书面答复我方，即同意严格按合同附件三的装修设备标准重新购买设备和材料对该203房立即进行施工装修。否则，我方将通过司法途径追究贵司的违约责任及民事赔偿责任。原告亦曾向琼海市工商局博鳌工商所反映情况，博鳌工商所经多次协调处理未果，至今原告尚未办理收房手续。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应予遵守和履行。原告诉请确认双方签订的上述合同有效，于法有据，予以支持。本案的争议焦点是：一、原告诉请被告继续履行合同约定的交房义务应否支持。二、原告诉请被告支付逾期交房违约金应否支持，原告的诉讼主张是否超过诉讼时效。一、关于原告诉请被告继续履行合同约定的交房义务应否支持的问题。双方签订的合同约定，被告应当在2011年12月15日前将房屋交付原告使用。根据以上查明的事实，被告开发的商品楼房已于2012年1月3日竣工验收，具备了合同约定的交房条件。同年2月29日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2012年3月8日至2012年6月8日前来博鳌.香槟郡营销中心办理房屋交接手续，可见被告已按照合同约定尽到书面通知原告收房之义务。原告前来收房时发现房屋装饰设备存在质量问题并要求被告进行整改，被告也按照原告提出的要求做了相应的整改。而原告后来一直以房屋装修存在质量问题，达不到合同附件三所约定的装饰、设备（五星级）标准而拒绝收房，其行为和做法显然不妥。原告至今尚未收房，责任不在于被告。原告所诉被告至今尚未交付房屋之主张，有悖证据，与事实常理不符。因此，原告提出要求被告履行交房义务之诉请，缺乏理据，不予支持。二、关于原告诉请被告支付逾期交房违约金应否支持，原告的诉讼主张是否超过诉讼时效的问题。被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2012年3月8日至2012年6月8日前来办理房屋交接手续。虽然被告通知交房的时间已超出合同约定的交房期限，被告存在逾期交房的违约行为，其应承担相应的法律责任，但逾期交房的截止时间应为2012年6月8日。对此，被告抗辩原告的诉讼主张已超过诉讼时效。民法通则及相关司法解释规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；诉讼时效期间因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，双方当事人均明确承认原告每年都来海南被告处交涉房屋事宜，且向被告发出催告函，也曾向政府工商行政主管部门反映情况请求处理，这些都足以认定为诉讼时效中断之情形，原告于2017年4月6日向本院提起诉讼主张权利，未超过诉讼时效期间，依法应予保护。被告逾期交房共计175天（2011年12月16日至2012年6月8日），按照合同约定出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二违约金的标准计算，被告应承担的违约金为人民币28491.3元（814036元×0.0002×175天＝28491.3元）。被告应当支付逾期交房违约金28491.3元给原告，原告主张违约金超出上述的部分，不予支持。被告提出原告诉请逾期交房违约金的诉讼主张已超过诉讼时效的抗辩意见，理由不成立，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告杨文华与被告欧博公司于2011年3月29日签订的《商品房买卖合同》有效；二、限被告欧博公司于本判决生效之日起五日内向原告杨文华支付逾期交房违约金人民币28491.3元；三、驳回原告杨文华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3038元，由原告杨文华负担2666元，被告欧博房公司负担372元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对一审提交的证据，各方当事人也均无新的质证意见，本院予以确认。二审查明的事实与一审判决认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，一审认定涉案商品房买卖合同属有效合同正确，二审予以确认。根据当事人双方二审提出的诉辩主张，本案二审需要解决的争议问题为：1.欧博公司通知买受人杨文华接收的涉案商品房是否已具备合同约定的交付条件？2.一审判决确定欧博公司逾期交房天数为175天是否符合合同约定？1.关于欧博公司通知买受人杨文华接收的涉案商品房是否已具备合同约定的交付条件问题。（1）合同约定商品房竣工验收合格是交付商品房的唯一条件，并未约定以出卖人欧博公司取得竣工验收备案证作为具备交房的条件，涉案房屋于2012年1月3日经竣工验收合格，已具备合同约定的交付条件，买受人杨文华主张出卖人欧博公司未取得竣工验收备案证、不具备交付条件的抗辩理由没有合同和法律依据，不予采纳。（2）欧博公司向杨文华交付的商品房不符合合同约定的装饰、设备标准，应认定属于瑕疵交付，但没有证据证明该瑕疵问题对该商品房的功能性质量产生影响；另外，法律也为商品房瑕疵交付预留了权利救济空间，买受人杨文华可以要求出卖人欧博公司承担商品房交付后的维修责任；但鉴于法院民事审理案件秉持的是”不告不理”的民事诉讼原则，杨文华在本案中对此争议并未提出主张和诉求，故对商品房瑕疵问题维修责任产生的争议，本案不作审理。故杨文华以欧博公司通知交付的商品房不符合约定装饰、设备标准为由拒收房屋并以此作为抗辩理由，亦无合同和法律依据，不予采纳。2.关于一审判决确定欧博公司逾期交房天数为175天是否符合合同约定？涉案商品房项目于2012年1月3日办理竣工验收，具备了合同约定的交付条件；2012年2月29日，欧博公司向杨文华发出《交房通知书》，通知杨文华于2012年3月8日至2012年6月8日前来办理收房手续。合同约定的商品房交付时间是2011年12月15日，因此，欧博公司向杨文华发出交房通知书时，确实已超过合同约定的交房期限，因此，逾期交房的天数应自2011年12月16日起算至交房通知书收到之日止。本案中，虽然没有确切证据证明杨文华收到欧博公司发出的交房通知书实际时间点，但买受人杨文华事实上在该交房通知书交代的期限内也前来与欧博公司交涉办理收房事宜，一审法院据此认定欧博公司逾期交房天数起止时间为2011年12月16日至2012年6月8日、共计175天，符合合同约定，欧博公司亦无异议，二审应予确认。因合同并未约定以欧博公司取得竣工验收备案证作为具备通知交付房屋的条件，因此，杨文华主张逾期交房天数应计算至欧博公司实际取得竣工验收备案证时止的抗辩理由不能成立，不予采纳。合同约定，逾期交房违约金为每逾期一天按照已交房款的万分之二计算，故欧博公司应承担的逾期交房违约金为814036元×175天×0.0002=28491.3元，一审认定的违约金数额符合合同约定，二审予以确认。综上，杨文华的上诉主张和请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5332元，由上诉人杨文华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王东史审 判 员 吴罗南审 判 员 林芝静二〇一七年十一月二十九日法官助理 张婷婷书 记 员 陈小娜