江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民终622号
上诉人（原审原告）:昆山市超华投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇白马泾路52号2101室。
法定代表人：彭来华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：闫继业，江苏世纪同仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔新为，江苏世纪同仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国建筑工程总公司，住所地北京市海淀区三里河路15号。
法定代表人：官庆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗梦，女，中国建筑股份有限公司上海分公司员工。
委托诉讼代理人：李紫艳，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国建筑股份有限公司，住所地北京市海淀区三里河路15号。
法定代表人：官庆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗梦，女，中国建筑股份有限公司上海分公司员工。
委托诉讼代理人：包俊，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
上诉人昆山市超华投资发展有限公司（以下简称超华公司）因与被上诉人中国建筑工程总公司（以下简称中建总公司）、中国建筑股份有限公司（以下简称中建股份公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民初字第00011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人超华公司的委托诉讼代理人闫继业、崔新为，被上诉人中建总公司的委托诉讼代理人罗梦、李紫艳，被上诉人中建股份公司的委托诉讼代理人罗梦、包俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
超华公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持超华公司的全部诉讼请求；中建总公司、中建股份公司承担本案诉讼费、鉴定费、保全费等全部费用。事实与理由：超华公司的租金损失与中建总公司、中建股份公司的违约行为之间存在法律上的因果关系，一审判决认定事实及适用法律错误。一、一审判决适用法律错误。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）的制定目的是为了正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件。本案系建设工程施工合同纠纷，而非城镇房屋租赁合同纠纷，不符合该司法解释的适用范围。该司法解释第二条解决的是出租人与承租人就无产权证书的房屋签订的租赁合同的效力问题，本案需要解决的是涉案物业无产权证书与其未能出租之间的因果关系，不存在对租赁合同效力的评价，故该司法解释不适用于本案。2、本案中，超华公司主张涉案物业3、4层2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失。建设部颁布并于1995年6月1日起实施的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。2011年2月1日前，建设部规章明确规定禁止无房屋所有权证的房屋对外出租，无论相关司法解释如何评价违反部门规章所订立的租赁合同的效力，超华公司在涉案物业取得产权证书前依法未对外签订租赁合同，符合主管部门颁布的部门规章的规定，否则可能被行政处罚。2011年2月1日《商品房屋租赁管理办法》施行后，住建部门对无产权证书房产出租是否合法的问题并无定论，超华公司暂缓招租合情合理。一审法院将超华公司的上述守法行为认定为超华公司广告宣传、营销策划及招商力度不足，并将其作为涉案物业未能出租的原因，进而判令超华公司自行承担租金损失，系直接否定了相关行政主管部门对商业机构的行政管理权能，其审判价值导向无异于鼓励商业机构违背主管部门的规定追求经济利益。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决未查明涉案物业1、2层与3、4层在事实上与法律上的重大区别，导致其得出涉案物业1、2层已顺利出租可佐证3、4层未能出租系超华公司原因导致的错误认定。（1）涉案物业1、2层系超华公司根据苏州欧尚超市有限公司（以下简称欧尚超市）的要求定制建设，系政府招商引资项目，超华公司与欧尚超市之间的租赁合同并不因超华公司未取得房产证书而无效。涉案物业3、4层则系超华公司自行招租，不涉及政府招商引资项目，超华公司自行经营并承担相关风险，无产权证书对招租而言无疑构成实质性障碍。（2）超华公司与欧尚超市签订的《预定协议书》约定，如超华公司不在约定期限内取得产权证书，欧尚超市有权要求超华公司双倍返还定金及赔偿损失。因欧尚超市系政府招商引资项目，经政府部门沟通协调，且超华公司做出实质性让利，涉案物业1、2层才得以完成出租。涉案物业3、4层无法对外出租完全系无产权证书所致。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，产权证书缺失与损失的产生具有必然的因果关系。涉案物业建成后，超华公司将用于对外出租并收取租金，产权证书缺失给超华公司带来的损失当然显著高于无产权证书给商品房买受人带来的损失。超华公司已支付涉案工程款20198万元，中建总公司、中建股份公司迟延交付资料的违约行为导致超华公司迟延1024天取得产权证书，根据上述司法解释第十八条规定的损失计算方法，超华公司的损失为5254.7622万元。本案中，超华公司主张的损失仅为4699.7735万元，完全合理。3、根据商业经营惯例，超华公司无法提供涉案物业3、4层产权证书必然导致招租失败，或对招租产生实质性障碍和影响。涉案物业区域位置优越，交通便利，商业气氛良好。欧尚超市开业后，涉案物业成为当地最大的商超综合体项目，形成了稳定的客流量。入驻商户均为中高端企业，意向承租人风险意识、法律意识均较强。意向承租人在决定承租前必须确保承租店面权属明确，防止因权属问题给其投资带来风险。如非欠缺产权证书，涉案物业根本不存在任何招租压力。涉案物业现阶段出租情况良好，已出租八成左右。在涉案物业3、4层招租过程中，包括核心大客户在内的首批客户均系在超华公司预期即将取得产权证书的情况下与超华公司签订租赁合同，相关租赁合同的缔结时点表明出租与取得产权证书之间有高度关联性。三、一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条可预见原则作为判决依据，认定超华公司主张的损失属于合同订立时不能预见的损失错误。1、结合违约方的预见能力及涉案物业的性质，超华公司主张的租金损失属于违约方的预见范围。涉案物业系商超综合体项目，租金损失作为经营利润损失，与商超综合体能否顺利经营高度相关。中建总公司、中建股份公司作为全国最大的建筑企业，租金损失显然在其合理预见范围之内。2、超华公司在2009年7月14日向中建总公司致送的《声明书》中明确表示“贵司拒绝提供竣工验收资料给我司将导致一系列严重后果。无竣工备案资料，我司将无法取得房屋产权证书，由此导致我司已经出租的房屋欧尚租金无法取得，同时整个购物中心（包括三、四楼）无法出租，将导致年租金1亿元损失。”庭审中，中建总公司、中建股份公司亦表示因与超华公司之间就工程款数额存在争议，拒绝提供相关资料。中建总公司、中建股份公司在明确知晓可能导致超华公司巨额损失的情况下仍拒绝提供办理涉案物业产权证书的必要资料，表明超华公司的租金损失是中建总公司、中建股份公司违约行为积极追求的结果。四、一审判决认定中建总公司、中建股份公司的恶意违约行为导致超华公司在长达近3年的时间内无法取得涉案物业的产权证书，却判决中建总公司、中建股份公司无需承担任何违约责任，系对违约方的纵容和袒护。根据一审判决结果，任何施工单位不履行交付竣工资料的义务，均无需承担任何违约责任，有违公平公正。超华公司除了鉴定费用、租金损失，还有投入2亿多元的物业无法用于融资，造成了死资产，因难以融资给超华公司带来的损失客观上难以举证证明，超华公司只能主张相关的租金损失。即使本案诉讼支持超华公司的全部诉讼请求，也无法弥补超华公司的实际损失。
中建总公司辩称，一、超华公司对事实的描述错误。1、2008年12月底，涉案物业1、2层交付。2009年1月11日，欧尚超市正式营业。2009年，涉案工程整体通过竣工验收，欧尚超市始终正常营业。涉案工程系整体项目，涉案物业1、2层与3、4层没有区别，有无产权证书不影响涉案物业的实际使用。2、江苏省高级人民法院（2011）苏民初字第0004号案件判决超华公司支付中建股份公司工程欠款3000余万元及利息、工期损失900余万元。自2009年至今，中建股份公司作为施工单位未取得任何款项，损失重大。3、中建总公司不交付竣工资料的纠纷已经生效判决及裁定处理完毕，与本案无关。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，违反法律、行政法规的合同无效。最高人民法院关于合同法的司法解释、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》、房屋租赁合同司法解释均明确规定出租人只需具备合法的施工手续，未要求出租人提供产权证书。三、一审中，中建总公司在城建档案馆调取了涉案物业3、4层装修施工资料，直至2012年9月，超华公司才对3、4层作了装修施工方案，主要是水电、隔墙等，这时超华公司才确定涉案物业3、4层可出租的具体区域，这才是涉案物业3、4层未能及时出租的原因。四、本案当事人之间不是出卖人与买受人的关系，超华公司主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算租金损失不能成立，上述司法解释对本案不适用。综上，超华公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
中建股份公司辩称，同意中建总公司的答辩意见。1、涉案物业1、2层没有取得产权证书，超华公司也将其出租给了欧尚超市。涉案物业3、4层没有取得产权证书，不影响其对外出租，不应对其出租构成法律上的障碍。2、根据中建股份公司调取的资料，涉案物业3、4层的业态直至2012年12月才确定下来，涉案物业3、4层未出租的根本原因主要是业态不定。房屋业态确定后进行施工，房屋才具备出租条件。综上，超华公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
超华公司向一审法院起诉请求：1、判令中建总公司、中建股份公司赔偿因拒交建设工程专项验收所需资料而导致不能及时竣工备案、办证迟延所造成的“昆山超华商贸城二期B区项目3、4层”租金损失46997735元；2、本案的诉讼费用由中建总公司、中建股份公司承担。
一审法院认定事实：2006年9月15日，超华公司与中建总公司签订建设工程施工合同一份，约定超华公司将昆山超华商贸城二期工程的桩基、土建、安装、人防、钢构、玻璃幕墙部分发包给中建总公司。合同采用固定单价方式，总价款为16870.1364万元。双方在合同中约定工程竣工验收合格后（非承包人原因除外），30天内承包人提交竣工结算报告、发包人要求的完整结算资料、竣工资料和房屋钥匙，承包人负责提供所有资料并协助完成政府部门要求的备案手续。合同签订后，中建总公司即组织人员进行施工。涉案工程施工完成后，建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对其进行验收，并于2009年7月2日竣工验收合格。
双方签订建设工程施工合同后，中建总公司根据国资委[2007]1087号《关于中国建筑工程总公司整体重组改制并境内上市的批复》的文件精神进行重组改制，将其整体核心业务相关的经营性资产、资质投入中建股份公司，由中建股份公司作为其全部经营业务的运营载体。中建股份公司后来经过建设部批准，已经取得原由中建总公司持有的相关建筑业企业资质，中建总公司则不再持有上述资质。最高人民法院在（2010）民一终字第110号民事裁定书中，认定由于企业重组改制造成的合同主体的变更并非合同权利义务的转让，而是合同主体地位的承继，无需合同相对人同意。中建总公司在改制后成为国家授权投资的机构，不再具有建筑业企业资质，事实上已经不可能履行与超华公司之间的合同，应由改制后的中建股份公司履行原合同项下的权利义务。
涉案工程竣工验收合格后，由于中建总公司、中建股份公司未提交全部的竣工验收资料，并协助发包方完成政府部门要求的备案手续，导致超华公司无法及时办理房屋权属登记，超华公司向江苏省昆山市人民法院提起诉讼，要求中建总公司、中建股份公司交付完整的竣工验收资料（符合国家法律法规、建设工程文件归档规范及昆山市城建档案馆备案所要求的工程文件），包括决算资料缺少的部分。江苏省昆山市人民法院经审理后，于2011年6月23日作出（2010）昆民初字第4380号民事判决书，判令中建总公司、中建股份公司于判决生效之日起十日内提供工程资料以配合超华公司通过专项验收及竣工备案，同时提供决算资料以配合超华公司完成工程决算。中建总公司、中建股份公司不服上述判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。该院经审理后于2011年11月14日作出（2011）苏中民终字第1540号民事判决书，判令中建总公司、中建股份公司于判决生效之日起十日内向超华公司提供工程资料，以配合其通过专项验收及竣工备案。
江苏省昆山市人民法院在执行上述生效判决的过程中，认为生效法律文书确认的债权依法应当受到法律保护，但是债权的实现取决于被执行人是否有履行能力，鉴于被执行人在目前情况下无法完成工程资料的交付，故该院作出民事裁定书，终结了案件的执行。2012年5月4日，超华公司向昆山市建设工程质量检测中心支付房屋鉴定检测费823500元，向昆山市住房和城乡建设局支付房屋鉴定费352764元。昆山市房屋安全鉴定站针对涉案工程作出了鉴定报告，从而取代江苏省苏州市中级人民法院（2011）苏中民终字第1540号民事判决书要求中建总公司、中建股份公司交付的工程竣工备案资料。2012年6月29日，涉案工程通过了竣工备案验收。2012年7月10日，超华公司取得了涉案工程的房屋所有权证书。超华公司主张由于中建总公司、中建股份公司原因导致房屋权属证书无法办理，影响了房屋对外出租，故要求中建总公司、中建股份公司支付自2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失。
诉讼中，超华公司向一审法院提出鉴定申请，要求对江苏省昆山市玉山镇白马泾路46号3层、4层房屋自2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失进行评估。昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司于2014年10月24日作出租金评估报告书，认定上述房屋在2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金为46997735元。
一审法院认为，双方当事人争议的焦点问题为：一、中建总公司、中建股份公司在提供竣工验收备案资料方面是否存在违约行为？二、超华公司主张的租金损失是否与前述违约行为之间存在因果关系？
一审法院认为，本案中，双方当事人在合同中约定工程竣工验收合格后，承包人应当在30天内向发包人提供竣工资料和结算资料，并协助发包人完成政府部门要求的备案手续。涉案工程已经于2009年7月2日经四方验收合格，但是中建总公司、中建股份公司未及时提供上述资料并协助完成竣工备案手续，导致超华公司因此无法及时办理房屋权属证书，属于违约行为。该院于2011年11月14日作出的（2011）苏中民终字第1540号生效民事判决，已经确认中建总公司、中建股份公司在提供竣工验收备案资料方面存在违约行为，上述事实无需当事人再次举证证明，依法予以认定。
超华公司主张由于中建总公司、中建股份公司的原因导致其无法及时办理房屋权属证书，影响了涉案房屋的对外出租，由此产生的租金损失应当由中建总公司、中建股份公司赔偿。但是根据现行的法律法规及司法解释规定，出租房屋即使尚未取得权属证书，只要其具备建设工程规划许可证并竣工验收合格，即可依法对外出租并获取租金收益，当事人以此主张租赁合同无效的，人民法院不予支持。本案中，“昆山超华商贸城二期B区项目”具备合法的建设工程规划许可手续，全部工程已经竣工验收合格并交付使用，其未能及时对外出租，应当是与业主的广告宣传、营销策划及招商力度等因素有关，上述房屋的1、2层商铺在未取得权属证书之前即已经出租给欧尚超市使用亦可佐证，故涉案房屋未能及时出租与其未办理产权登记之间不存在法律上的因果关系，超华公司在本案中主张租金损失的依据不足，依法不予支持。
综上，中建总公司、中建股份公司在提供竣工验收备案资料方面存在违约行为，但是其承担的违约责任仅限于因违约造成的损失，包括合同履行后的预期可得利益损失，但是不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的损失。超华公司已经就替代履行上述义务产生的鉴定费损失另案向中建总公司、中建股份公司主张了权利，其在本案中主张租金损失则缺乏法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、房屋租赁合同司法解释第二条之规定，判决驳回超华公司主张租金损失的诉讼请求。一审案件受理费276789元、保全费5000元以及鉴定费40000元，由超华公司负担。
对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
经各方当事人确认，本案二审的争议焦点为：超华公司主张涉案物业3、4层租金损失是否有事实和法律依据？
本院认为，本案中，当事人在合同中约定工程竣工验收合格后（非承包人原因除外），30天内承包人提交竣工结算报告、发包人要求的完整结算资料、竣工资料和房屋钥匙，承包人负责提供所有资料并协助完成政府部门要求的备案手续。涉案工程已于2009年7月2日经四方验收合格，但中建总公司、中建股份公司未及时提供上述资料并协助超华公司完成涉案物业的竣工备案手续，导致超华公司因此无法及时办理房屋权属证书，构成违约。江苏省苏州市中级人民法院作出的（2011）苏中民终字第1540号生效民事判决已经认定中建总公司、中建股份公司存在迟延提供竣工资料和结算资料，导致超华公司无法办理涉案物业房屋权属证书的违约行为。综上，中建总公司、中建股份公司在提供竣工验收备案资料方面存在违约行为，应当承担相应的违约责任。
超华公司主张中建总公司、中建股份公司拒不提供竣工验收备案资料导致涉案物业3、4层无法取得房产证书，无法对外出租，中建总公司、中建股份公司应赔偿超华公司该期间的租金损失。中建总公司、中建股份公司主张涉案物业3、4层未取得房产证书不影响其对外出租，涉案物业3、4层未对外出租系超华公司自身的原因所致，与中建总公司、中建股份公司无关，其不应承担相应的赔偿责任。本院认为，涉案物业系商超综合体项目，3、4层未取得房产证书应对其对外出租造成不利影响。建设部1995年6月1日起实施的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，该管理办法至2011年2月1日失效。故对于未取得房屋所有权证的房屋，住建部门在1995年6月1日至2011年1月31日期间是不允许出租的。根据上述规定，涉案物业3、4层未取得房产证书对其于2009年9月1日至2011年1月31日期间未能对外出租必然造成不利影响。2011年2月1日起实施的《商品房屋租赁管理办法》虽然取消了无房屋所有权证的房屋不得出租的规定，但没有房屋所有权证会对承租商户的预期产生影响，从而一定程度上对出租人的招租产生影响。综上，涉案物业3、4层未取得房屋所有权证会对超华公司的招租产生一定影响，中建总公司、中建股份公司应对超华公司该期间的租金损失承担一定的赔偿责任。但房屋能否招租成功取决于很多因素，如地理位置、市场行情、广告宣传、营销策划、业态是否确定以及招商行为是否充分等。本案中，超华公司并未提供充分的证据证明其已在2009年9月1日至2012年7月9日之前或该期间实施了充分的广告宣传、营销策划及招商等行为；涉案物业3、4层室内公共区域、楼梯间及卫生间等部位装修工程于2012年9月5日进行施工组织设计，于2012年12月25日竣工验收；依据超华公司的主张，涉案物业3、4层目前出租率为85.22%左右，根据市场规律，涉案物业3、4层在招租初期出租率应低于85.22%。综合以上因素，参考涉案物业3、4层2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失评估意见，本院酌情认定中建总公司、中建股份公司对超华公司2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失承担700万元的赔偿责任。
综上所述，超华公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民初字第00011号判决；
二、中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付昆山市超华投资发展有限公司700万元；
三、驳回昆山市超华投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费276789元、保全费5000元以及鉴定费40000元，由昆山市超华投资发展有限公司负担269605元，由中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司负担52184元。二审案件受理费276789元，由昆山市超华投资发展有限公司负担235563元，由中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司负担41226元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘军锋
代理审判员 周杨明
代理审判员 周 艳
二〇一七年四月十八日
书 记 员 汪亚玲