安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）弋民一初字第01281号
原告：芜湖县惠农资产管理有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇荆江东路，组织机构代码79981477-6。
法定代表人：张军，经理。
委托代理人：陶显旺，该公司员工。
被告：谢波，男，1976年7月14日出生，汉族，高中文化，个体工商户，住安徽省芜湖市弋江区。
委托代理人：陶骥，被告谢波舅舅。
原告芜湖县惠农资产管理有限公司（以下简称惠农公司）诉被告谢波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理，由审判员朱顺旺独任于2015年12月16日公开开庭进行了审理，原告惠农公司委托代理人陶显旺、被告谢波及其委托代理人陶骥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告惠农公司诉称：2014年1月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将位于芜湖市利民路206号芜湖经理部仓库（东三库）一间租赁给原告使用，期限一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金12000元；合同到期前，乙方（被告）若愿意继续承租，应按照相关规定参加新一轮房屋招租竞标，在同等条件下享有优先承租权，若乙方未能中标，应按约定及时清场搬离，归还甲方（原告）房屋；乙方未按约定期限返还承租房屋及附属设施、设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按每天100元向甲方支付违约金。租赁期满后，被告既不提出参加新一轮房屋招租竞标，又不返还房屋。原告虽多次催促，但被告拒不交房并继续使用至今。原告为维护合法财产权益，现请求法院判令：1、被告立即腾让位于芜湖市利民路206号芜湖经理部仓库（东三库），并将该房屋交还原告；2、被告自2015年1月1日起按100元/天的标准向原告支付违约金至返还房屋之日；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告谢波辩称：被告是芜湖市永胜酒业经营部的业主，一直租赁涉案房屋，十几年来从未拖欠房租。原告的房屋年久失修，房屋发霉，给被告造成了很大损失。被告向原告反映，原告一直不管不顾。原告诉状所述不是事实，原告没有招租过，原、被告签订的合同实际上没有法律效力，每次续签的合同都是原告拿一张空白合同，承租人签名字，拿回去后原告自己填写，是原告任意涂改的，且只有一份，被告甚至没有合同。被告重新找到仓库后即予腾房，原告要求的违约金过高，请求参照合同租金作相应的补偿。因东三库维修花费了3个月时间，故需扣除3个月租金。
经审理查明：谢波因经营芜湖市永胜酒业经营部（个体工商户）所需，多年来一直承租使用惠农公司位于芜湖市利民路206号芜湖经理部仓库中的东三库、东五库、西一号库1、2号，双方每年均分别签订《房屋租赁合同》。2014年1月20日，双方就东三库租赁事宜续签了《房屋租赁合同》一份，约定期限一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金12000元；合同到期前，乙方（指谢波）若愿意继续承租，应按照相关规定参加新一轮房屋招租竞标，在同等条件下享有优先承租权，若乙方未能中标，应按约定及时清场搬离，归还甲方（指惠农公司）房屋；乙方未按约定期限返还承租房屋及附属设施、设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按每天100元向甲方支付违约金。2014年7月，因下大雨排水不及时，谢波承租的东三库被淹，造成存放的几十件白酒被水浸泡受损。东三库墙体因雨水浸泡膨胀需维修，谢波遂将存放在此仓库内的白酒全部搬出后存放于位于本院的临时租赁的仓库内。两个多月后，东三库维修完毕，谢波又将存放于临时租赁仓库内的白酒搬回。谢波与惠农公司就受损白酒赔偿事宜进行了协商，但协商无果。2015年1月1日，谢波租赁的东三库到期，双方未再续签租赁合同，但谢波仍在使用该仓库。2015年10月12日，惠农公司诉至本院，要求判如所请。
另查明：谢波已向惠农公司支付了2014年1月1日至2014年12月31日期间东三库年租金12000元。2015年10月12日，惠农公司同时诉请本院，要求谢波腾让位于芜湖市利民路206号芜湖经理部仓库东五库、西一号库1、2号，并返还房屋、支付相应违约金。2015年11月11日，芜湖市永胜酒业经营部诉至本院，要求惠农公司赔偿其各项损失44696元。
以上事实有原告向本院提交的企业法人营业执照、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》及原、被告委托代理人、被告当庭陈述等在卷证实。
因双方意见悬殊，本院调解未果。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
本案原、被告于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日到期，因双方就是否续签租赁合同未达成一致协议，故被告继续占有使用芜湖市利民路206号芜湖经理部东三库已无合法根据。原告诉请被告腾让该仓库并予返还，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告按100元/天支付逾期返还房屋违约金，虽符合合同约定，因双方约定的违约金标准过分高于给原告造成的损失，故被告要求降低，本院予以采信。本院酌定违约金按合同约定的租赁费的130%即每月1300元支付，但维修约3个月期间的租赁费3000元应从中扣减。
综上，本院为保护当事人合法权益，维护正常的社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告谢波于本判决生效后十日内腾空芜湖市利民路206号芜湖经理部仓库东三库后返还原告芜湖县惠农资产管理有限公司；
二、被告谢波自2015年1月1日起按每月1300元的标准向原告芜湖县惠农资产管理有限公司支付违约金至上述仓库实际返还之日（该仓库维修期间的3000元租赁费应予扣减）；
三、驳回原告芜湖县惠农资产管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取318元，原告芜湖县惠农资产管理有限公司承担130元，被告谢波承担188元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 朱顺旺
二〇一七年五月九日
书记员 王立婷
附本案适用的法律规定或条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。