浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初1352号
原告：傅俊恺。
委托代理人：吕深良、葛莉俊，浙江国翔律师事务所律师。
被告：韩丽丽，
委托代理人：徐剑德，浙江婺商律师事务所律师。
原告傅俊恺为与被告韩丽丽民间借贷纠纷一案，于2016年1月21日诉来本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员吕美丽独任审判，于2016年3月1日第一次公开开庭进行了审理。原告傅俊恺及其委托代理人葛莉俊、被告韩丽丽的委托代理人徐剑德均到庭参加了诉讼。在审理过程中，本院将案由变更为合同纠纷，并于2016年3月15日第二次公开开庭进行了审理。原告傅俊恺的委托代理人吕深良、葛莉俊、被告韩丽丽及其委托代理人徐剑德均到庭参加诉讼，被告申请的证人胡某出庭陈述。因原、被告申请，本院给予双方一个月的庭外和解时间，但双方未达成调解协议。本案现已审理终结。
原告傅俊恺起诉称：2013年12月4日，原告与胡某签订了房屋租赁合同，租赁期限从2014年1月1日起至2019年1月1日止，房屋用于经营“伊甸园餐厅”。2014年12月1日，原告将餐厅转让给被告，约定转让款为23万元，保证金1万元。协议签订当天，被告支付了5000元，后于12月5日又支付了1.5万元。12月25日，被告告知原告第二天会支付3万元，其余要分期付款，便向原告出具了借条。借条载明：韩丽丽向傅俊恺借人民币19万元，于2015年2月1日前归还9万元，余款10万元于2015年12月1日前归还，利息按七厘每月计算，如违约，利息每月2分计算。借条出具次日，被告仅支付了2万元，故被告在借条下方书写“2014年12月26日韩丽丽向傅俊恺借到人民币1万元（壹万元整），条件同上”。借款到期后，被告分文未还。原告因催讨无果，诉至法院，要求判令被告韩丽丽归还原告借款20万元，并支付利息（从2014年12月26日起按年利率24%计算至起诉之日止的利息为51419元，此后仍按该利率计算至实际履行之日止）。在庭审中，原告补充陈述：诉状的事实理由部分中“12月5日又支付了1.5万元”有误，应为12月2日支付了5000元，12月5日支付了1万元。
为证明其诉讼请求，原告向本院提供了以下证据：
一、借款协议及银行卡客户交易查询明细各一份，用以证明被告欠原告20万元及由转让款转化成借款的事实。
二、房屋租赁协议、房屋转让合同、补充协议及个体工商户登记情况各一份，用以证明原告将自己经营的店及部分设备转让给被告的事实。
被告韩丽丽未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、本案基础法律关系是餐厅转让，而非民间借贷。借条出具后双方就餐厅转让发生争议，故应对案由予以变更。二、原告与原房东就餐厅物品产权发生争议，原告与被告签订转让合同时称餐厅中所有物品均属原告所有，将其转让给被告，但房东称餐厅中大部分物品系其所有，当时被告向原告提出，原告当时答应被告陈述清楚后再谈转让。三、签订合同时，原告存在欺诈行为，被告基于不安抗辩权不予支付转让款。四、签订转让合同时，原告告知被告已经支付了房租，但被告后来发现没有支付，因原告与房东间的纠纷，造成被告餐厅被房东锁门10天造成损失，被告只好支付房东3万元才使房东开门，继续装修，给被告造成了损失。五、原告告知被告属于房东的空调，使用需要支付3万元使用费，但实际上空调不需要使用费。六、因为设备装修均不属于原告所有，故该部分转让款无效，所以只有原告支付的房屋租金这一部分属于转让款，且在转让过程中因原告违约造成被告损失，原告应赔偿被告5万元，所以转让款中应扣除5万元赔偿金，另外被告已经支付45000元，故实际被告还应支付的转让款为13800元。且被告不存在违约，不应支付利息损失，请求驳回原告的诉请。
被告韩丽丽向本院提供了以下证据：
1、录音资料二份，用以证明原告在签订合同时存在欺诈行为，转让款中包括空调使用费及瓷砖、鱼缸、赌神等设备，但房屋中大部分设备都是房东的，故转让款应予以减少，且房东明确空调是免费使用的事实。
2、酸菜鱼财产清单复印件一份，用以证明原告餐厅转让财物与房东租赁财物产权不清，转让存在欺诈，转让款应予变更甚至不予支付的事实。
3、海贼王主题餐厅收银报表一份，用以证明原告在履行与房东租赁合同时存在违约，财物不清，造成房东要求被告停业10天的损失，该损失应在转让款中予以扣除的事实。
4、证人胡某的证言一份，用以证明房子中的装修属于房东所有，原告违约造成被告损失及原告未完全支付租金，也未与房东协商清楚造成被告为了经营垫付了租金1万元及设备使用费2万元才得以继续经营的事实。
5、水费通知单、电费通知单各一份及收款收据六份，用以证明被告为原告垫付的费用及损失的事实。
6、收条一份，用以证明被告代原告垫付租金1万元、设备使用费2万元的事实。
7、照片复印件二份，用以证明照片中的地板是原告的，其余均不属原告所有的事实。
经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告提供的证据一，被告对真实性无异议，但认为借条中所涉款项并非借款，而是转让款。本院对该组证据的真实性予以确认。原告提供的证据二，被告对补充协议真实性无异议。对房屋租赁协议无异议。对房屋转让协议，认为是在原告存在欺诈行为下签订的，转让物未清楚的情况下，转让金额不能确认。对个体工商户登记情况无异议。本院认为，该组证据均符合证据的有效要件，本院予以采纳。
被告提供的证据一，原告对真实性无异议，合法性由法院认定，但对关联性有异议，且认为不能证明被告的举证目的，认为录音形成时间系转让协议、补充协议之后，当时原、被告间对房屋及附属设备设施的转让已经交接清楚，之后产生的争议系被告与原房东之间产生，与原告无关，且被告所称的设施设备系原房东所有并未提供证据证明。本院认为，该二份录音资料，被告自认其中一份系摘取的，不符合证据的有效要件，且该二份录音资料并不能证明被告的举证目的，本院不予采纳。被告提供的证据二，原告对三性均有异议，认为真实性无法确认，且上面物品系前承租人遗留下来，与本案无关。经审核，该证据不符合证据的有效要件，本院不予采纳。被告提供的证据三，原告对三性均有异议，真实性合法性原告无法确认，且被告无法证明其营业损失与原告有关。本院认为，该证据系打印件，不符合证据的有效要件，本院不予采纳。被告提供的证据四，原告对真实性及证明目的均有异议，房东即证人胡某的陈述与事实不符，且原告已支付了118800元的房租，而因为被告现在承租了证人的房屋，故其与证人存在更加密切的关系，故证人的陈述是不真实的。本院认为，该证人证言无其他证据予以印证，本院不予采纳。被告提供的证据五，原告对水费、电费通知单真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，该二份通知单不能证明该部分水电费应由原告承担，对收款收据三性均有异议，与本案没有关联。本院认为，该组证据均不符合证据的有效要件，不能证明被告所主张的相应事实，本院不予采纳。被告提供的证据六，原告对真实生、关联性及证明目的均有异议。本院认为，该收条经证人胡某确认，确系其出具，本院对真实性予以确认。被告提供的证据七，原告认为没有原件，真实性无法确认，且与实际不符，照片也无法证明物品的产权。经审核，该组证据不符合证据的有效要件，也不能证明被告的举证目的，本院不予采纳。
经审理，本院查明的事实如下：
2014年12月1日，原、被告签订房屋转让合同一份，约定原告（甲方）将位于东阳市高张路25号的“伊甸园”餐厅的使用权转让给被告（乙方），租期四年，从2014年12月1日起至2019年1月1日止，店铺转让后，被告同意代替原告履行原有租赁合同中所规定的条款，并定期交纳该合同所约定的水电费及其他各项费用；转让范围包括餐厅的内外装修、餐厅内全部的设备、餐厅的空调免费使用、厨房及餐具用品、交给出租方的保证金等；转让价格为23万元，不包括租房保证金1万元，终止租赁合同时由出租方退还被告该1万元保证金；转让费的付款方式：被告于2014年12月1日支付5000元，其余部分按双方核定的实际数额结清剩余转让费，在被告按合同付清转让费的同时，原、被告双方应由出租方另外重新签订出租合同完成租赁转换手续；违约责任为原、被告一方违约造成对方重大损失的，应给予对方50000元的赔偿金，并约定由东阳市人民法院管辖等。同日，被告支付原告5000元，原告将房屋钥匙交付被告。2014年12月2日、12月5日，被告通过银行转账方式各汇给原告5000元、1万元，合计1.5万元。2014年12月25日，被告向原告出具借款协议一份，载明“本人韩丽丽向傅俊恺借人民币19万元（壹拾玖万元整），于2015年12月1日前归还9万元（玖万元整）。余下10万（壹拾万元整）于2015年12月1日前归还，利息按七厘（0.007%）每月计算，如有违约利息按每月0.02%计算”。2014年12月26日，被告通过银行转账方式汇给原告2万元，并在借款协议下方注明“2014年12月26日韩丽丽向傅俊恺借到人民币1万元（壹万元整），条件同上”。同日，原、被告与出租方签订补充协议一份，约定出租方（甲方）同意原告（乙方）将高张路25号三间三层营业房转租给被告（丙方）经营使用，转租条款按甲、乙双方签订的租赁协议条款不变，丙方应无条件遵守，甲方原先装在高张路25号房屋的十二架空调继续给丙方使用，租赁期结束应完好无损归还甲方（如有损坏由丙方负责维修），四层阁楼不再租赁，甲方堆放在四楼的物件，未经甲方允许，丙方不得移动或使用。嗣后，被告分文未付。
另查明，2013年12月4日，原告与证人胡某签订房屋租赁协议一份，约定出租方（甲方）将高张路25号房屋出租给原告（乙方），出租范围包括该房屋现在普通装修及设施，房屋租赁期自2014年1月1日起至2019年1月1日止，房屋租金第一年为108000元，以后租金在上一年的基础上每年提升10%，第一年租金在协议签订当日一次性付清，以后租金在每年11月30日一次性付清，乙方在签订协议前交甲方的1万元押金转为保证金，并约定了双方权利义务及违约责任等。
又查明，2015年1月10日，房东胡某出具收条一份，载明“今收韩丽丽人民币叁万元整（其中壹万元是补交付俊恺欠的房租费，贰万元是装修设备费用）”。
本院认为，本案原、被告一致确认借款协议中所涉款项系房屋转让合同所涉转让款，故本院变更本案案由为合同纠纷。本案双方当事人的第一个争议焦点是原、被告签订的房屋转让合同是否有效。本院分析意见：一、房屋转让合同由原、被告双方签字确认，被告对合同本身真实性无异议。二、2014年12月26日，原、被告与出租方签订了补充协议，出租方也同意原告将房屋转租给被告。三、被告主张原告在签订转让合同中存在欺诈行为，因转让时还包括店内设备，可事后被告发现店内设备系房东所有，但未提供有效证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果。四、被告主张转让合同中转让款包括空调使用费3万元，但转让合同中并未约定空调使用费，且也与三方签订的补充协议中明确空调无偿使用不符。综上，本院确认房屋转让合同系原、被告双方真实意思表示，应认定为合法有效。
本案的第二个争议焦点是原告是否存在违约，被告尚应支付原告转让款多少？本院分析如下：一、关于水电费及清洁费、维修费等各项费用，因被告未提供有效证据予以证实，且被告自认2014年12月1日其支付5000元后原告即已将房屋钥匙交付给被告，故应认定双方已办理完交接手续，交接后即使产生了上述费用也应由被告自行承担。二、关于收条中的装修设备费用，补充协议及房屋租赁协议中均无该费用，故该费用与原告无关。三、关于出租方锁门造成被告损失，因被告未提供有效证据证实系由原告造成及造成的损失金额，故本院不予采信。四、虽被告辩称其已支付45000元，但其庭审中明确系记错了，被告确实仅支付了40000元。五、关于房租，原告自愿将被告支付给出租方的3万元中的1万元房租在本案转让款中予以扣除。综上，本院确认本案中原告并不存在违约，被告尚欠原告转让款19万元。
综上，原、被告均应按合同约定全面履行各自的义务。被告韩丽丽未依约及时支付全部转让款，属违约行为，依法应承担支付尚欠转让款及利息的民事责任。原告主张利息从2014年12月26日起按年利率24%计算的诉请，因借款协议中明确“利息按七厘（0.007%）每月计算，如有违约利息按每月0.02%计算”，虽然七厘与0.007%不符，但应以七厘为准，而违约则明确约定为0.02%，该约定低于利息每月七厘的约定，故本院仅支持从2014年12月26日起按月利率7‰计算至实际付清之日止的利息。综上，原告的诉讼请求，大部分成立，本院予以支持；部分不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告韩丽丽应于本判决生效后十日内支付原告傅俊恺转让款19万元及利息（利息以19万元为基数自2014年12月26日起按月利率7‰计算至实际付清之日止）。
二、驳回原告傅俊恺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5072元，减半收取2536元，由原告傅俊恺负担331元，被告韩丽丽负担2205元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 吕美丽
二〇一六年五月六日
书记员 胡 洁