吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0204民初1438号原告（反诉被告）：禹成九，男。委托代理人：刘军，吉林领商律师事务所律师。被告（反诉原告）：ＸＸ，男。委托代理人：王兴会，吉林北豪律师事务所律师。原告（反诉被告）禹成九与被告（反诉原告）ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）禹成九的委托代理人刘军，被告（反诉原告）ＸＸ及其委托代理人王兴会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禹成九诉称：2013年5月19日，禹成九与ＸＸ签订了租房协议，约定禹成九将位于船营区北极街光�路（二塑）1-3，A-E轴18号房屋租给ＸＸ经营汽车玻璃，租期自2014年5月1日至2016年4月30日止，租金每年4万元。禹成九于2015年7月、2016年3月两次通知ＸＸ租房协议到期禹成九收房自用。2016年4月，禹成九为收回出租房屋，特从韩国赶回，处理房屋租赁到期收房事宜。但ＸＸ无任何理由拒不腾迁，给禹成九造成极大的经济损失及精神损害。请求法院判令：1、ＸＸ从其租赁的房屋迁出，将位于吉林市船营区北极街光华路（二塑）1-3，A-E轴18号房屋归还禹成九；2、ＸＸ赔偿因拒不腾房造成的损失，计算至ＸＸ将房屋腾出为止，按每月4000元标准计算；3、赔偿禹成九回国处理房屋租赁事宜的费用及维权费用以实际发生为准；4、诉讼费用由ＸＸ承担。被告ＸＸ辩称：第一，损失按每月4000元计算不合理，应按合同约定每月3337元计算；第二，孙�是有理由不腾房的，禹成九陈述2015年7月和2016年3月通知过ＸＸ，ＸＸ并没有收到禹成九收回房屋自用的通知，禹成九没有合同到期准备自用的证据；第三，合同终止时间为2016年4月30日，禹成九在合同期内强行将房屋上锁，给ＸＸ造成很大损失，实际上，禹成九收回租赁房屋要另租他人，收取较高的租金，并不是收回自用；第四，双方因损失赔偿和搬迁时间、续租和续租费用等问题进行了协商，在合同刚刚过7天（协商期内）禹成九匆忙起诉，实质是为了高价另租他人，以此方法剥夺ＸＸ的优先承租权。综上所述，请求法院驳回禹成九的起诉。反诉原告ＸＸ诉称：2013年5月19日，禹成九与ＸＸ签订为期两年的房屋租赁协议，将位于船营区北极街光华路1-3，A-E轴18号门面租给ＸＸ经营汽车玻璃。合同截止2016年4月30日，到期可续租，同等条件下承租人享有优先承租权。2016年4月30日前，禹成九违反约定，在房屋租赁合同未到期前，在没有向承租人发出收回出租房屋自用通知的情况下，强行将ＸＸ经营的门面上锁，使ＸＸ被迫停止经营，造成很大损失。在此之前，禹成九已经与他人签订高价租赁合同，剥夺了ＸＸ的优先承租权。为了达到不给补偿的目的，禹成九谎称两次通知合同到期房屋收回自用。合同未到期前（4月份）从韩国赶回，足见禹成九一直在韩国，不会自用该房屋。综上所述，禹成九已经违约，给ＸＸ造成很大损失，应当赔偿，与他人签订租赁合同的行为说明该房屋要继续出租，ＸＸ享有优先续签租赁协议的权利。故请求法院判令：1、禹成九赔偿给ＸＸ造成的损失人民币10万元；2、续签房屋租赁合同；3、反诉费由禹成九承担。反诉被告禹成九辩称：第一，ＸＸ的诉讼请求没有事实和法律依据。双方的租赁合同并没有约定到期可续租，合同到期后和到期前禹成九已在法律规定的时间内依法通知了ＸＸ，因此禹成九行为是合法的；第二，正是由于ＸＸ在合同到期之后没有履行腾房的法定义务，禹成九多次向ＸＸ讲明利害关系，ＸＸ拒不腾迁，双方因此发生争执，北极派出所也进行了调解，并不存在所谓的致使ＸＸ到期被迫停业的事实。我方有证据证明ＸＸ并没有停业，也没有所谓的损失。综上，请求法院依法驳回ＸＸ的反诉请求。为证明自己的主张，禹成九向本院提供了如下证据：1、2013年5月19日双方签订租赁合同（原件）一份，证明：期限自2014年5月1日至2016年4月30日，租金每年4万元，上打一年房租，合同共9条，均没有约定优先承租的权�，2016年4月30日ＸＸ应该腾出房屋；2、房屋档案信息(查档件)一份、房屋所有权证(复印件)一份，证明：本案涉案房屋所有人是禹成九；3、结婚证复印件一份，证明：2001年7月19日ＸＸ和许微经依法登记确立夫妻关系，租赁协议上ＸＸ签名是许微代签的；4、离婚证(复印件)一份，证明：2014年8月26日ＸＸ与许微登记离婚；5、护照(复印件)五张，证明：禹成九2016年4月28日、2015年5月、7月、8月回国，进一步证明租赁到期日之前禹成九要求ＸＸ自租赁房屋腾出的事实；6、照片（打印件）四张，证明：2016年5月3日禹成九委托律师向ＸＸ下达的腾迁通知书，禹成九多次向ＸＸ履行告知义务要求在合同到期之后不再与之建立租赁关系，要求其腾迁，按照函内要求ＸＸ需在两日内将房屋腾出；7、2016年8月19日15点11分照片（打印件）六张，证明：截至2016年8月19日ＸＸ仍然占有租赁房屋进行经营，照片可以看到房屋完好，门锁清晰，室内玻璃摆放整齐，而且有广告说搬迁到对面。上述证据，ＸＸ的质证意见：证据1，真实性未提出异议，但认为协议签名不是ＸＸ本人所签，是ＸＸ的前妻许微签的，协议中第7条约定在房屋租赁期间不得将房屋转租他人，如私自转租，有权收回房屋，ＸＸ没有转租，那么甲方也不可以在没有到期前就把房屋转租，禹成九在房屋没有到期前就把房屋转租给他人了。证据2，无异议。证据3、4，真实性无异议，玻璃用品店是ＸＸ在结婚前开办的，开始租赁房屋的时候是ＸＸ�的，离婚是2014年8月26日，合同到期是2016年4月30日，许微与房主禹成九整事，挤对ＸＸ，禹成九和许微签订一个高额的租赁合同。证据5，真实性无异议，但是不能证明禹成九回国之后告知了ＸＸ合同到期房屋收回自用。证据6，是合同到期后发的通知，合同到期前没有通知，而且这种律师函应该直接送达给本人，ＸＸ没有收到，是禹成九锁门之后贴的。证据7，禹成九锁门后，ＸＸ在无奈的情况下在对面又租了房子，已经不在这经营了。ＸＸ向本院提供如下证据：照片（复印件）3张，证明：禹成九把房屋锁上了，影响ＸＸ经营，而且是在合同没有到期时锁的。禹成九质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为不能证明锁的门与本案争议的�屋有关系，门是原告锁的还是被告锁的还是其他人锁的无法显示，锁门时间不详，用笔写的是4月20日左右，自己都不清楚，不能证明是禹成九实施的行为，照片与ＸＸ主张的事实没有任何法律上的因果关系。根据禹成九的申请，本院调取了北极派出所出警记录和视频各一份，禹成九用以证明合同到期后多次要求ＸＸ腾房，双方因为腾迁之事发生多次争议，禹成九向北极派出所报案；经ＸＸ质证，认为出警的事实有，但不能证明禹成九通知ＸＸ到期不租了、房屋收回自用的事实，只能证明诉讼期间他们去闹事，然后报警调解不成。本院对双方提供的证据综合评判如下：禹成九提供的证据1—6ＸＸ对证据的真实性未提出异议，本院对证据的真实性予�采信；证据7，真实性予以采信。对禹成九提供证据所证明的问题在本院认为中予以阐述。ＸＸ提供的证据，照片上无时间显示，无加锁人的影像，无法证明ＸＸ所要证明的事实，对该证据本院不予采信。通过当事人的举证、质证以及本院对证据的认证，对以下事实予以确认：ＸＸ与许微原系夫妻关系，2014年8月26日登记离婚。2013年5月19日，禹成九与ＸＸ签订了《租房协议》一份，协议约定：甲方（禹成九）将坐落于吉林市船营区北极街光华路（二塑）1-3、A-E轴18号房屋租赁给乙方（ＸＸ）；租金每年4万元，上打1年房租；租期为2年，从2014年5月1日至2016年4月30日止；乙方负责租赁期间的一切费用（如供热费、水电费等）；乙方不得私自改变房屋结构；在房屋租赁期间，乙方如提前退房不用，甲方不予退还房租，在租赁期间，除不可抗拒因素外，甲方不可提前停止租用，如遇政府动迁，甲方返还剩余时间房租，如乙方要出兑，提前一个月通知甲方；在房屋租赁期间不得将房屋转租他人，如私自转租，甲方有权将房屋收回，并不予退还租金，因此造成的相应损失全部由乙方赔偿；在租赁期间，乙方不得进行违法经营及从事违法活动，如有违反，甲方有权停止向乙方出租该房屋，并不予退还租金，因此造成的一切损失由乙方承担；此协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效。禹成九在协议书上署名，许微代ＸＸ在协议书上签名。该份协议书签订之前ＸＸ已承租此房。协议签订后，ＸＸ交纳一年房屋租金4万元。一年期满，ＸＸ再次缴纳了下一年的房屋租金4万元。2016年4月30日协议约定的租赁期届满，禹成九通知ＸＸ不再继续出租该房屋，要求ＸＸ迁出租赁房屋未果。禹成九向本院提起诉讼。2016年7月2日，双方因此事发生争执，并报警。经吉林市公安局船营分局北极派出所调解未成。本院认为：租赁协议虽由许微代ＸＸ签署，但签订协议之前双方已存在租赁关系，且签订协议时系许微与ＸＸ夫妻关系存续期间，ＸＸ应当知晓协议的存在，并且双方已按协议内容实际履行，故应认定禹成九与ＸＸ之间确立房屋租赁关系的意思表示真实，双方之间租赁关系成立，合法有效。关于ＸＸ提出的要求鉴定字迹、签名，指纹形成时间与合同签订时间差异的申请，本院认为，因ＸＸ对租赁房屋的事实无异议，该鉴定对本案的实体审理无意义，只能增加诉讼成本，故对鉴定申请，本院不予支持。关于ＸＸ提出的其具有优先承租权的抗辩主张，协议中未约定在租赁期满ＸＸ具有优先承租的权利，法律亦无相关规定，ＸＸ该抗辩主张�事实及法律依据，本院不予采纳。关于禹成九主张ＸＸ给付占用房屋期间的损失的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”以及第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，现ＸＸ仍占有使用该房屋，故ＸＸ应赔偿其占用房屋期间给禹成九造成的经济损失。关于损失数额，禹成九主张每月按4000元标准计付无事实及法律依据，因双方协议约定按年4万元给付租金，故应比照该约定计算。关于禹成九要求ＸＸ赔偿其因处理房屋租赁事宜回国及维权费用的主张，对此，禹成九虽提供禹成九的护照，但未举证证明发生费用的数额，对该项诉请，本院不予支持。关于ＸＸ主张的要求禹成九赔偿损失10万元的反诉请求，ＸＸ对其诉请未向�院提举证据加以证明，本院不予支持。关于ＸＸ要求续签租赁合同的反诉请求，能否续签合同，是合同双方当事人意思自治的行为，而非法院职权所能调整干涉的范畴，对ＸＸ该项反诉请求，本院不予支持。综上，禹成九合理诉讼请求，予以支持。ＸＸ反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ于本判决生效之日起七日内从吉林市船营区北极街光华路（二塑）1-3，A-E轴18号房屋迁出；二、被告ＸＸ赔偿原告禹成九占用租赁房屋期间的损失（自2016年5月1日起至ＸＸ将房屋腾出之日止，按年租金4万元计算）�于房屋腾迁之日给付原告禹成九；三、驳回原告禹成九的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告ＸＸ的反诉请求。被告ＸＸ如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元（原告禹成九已预交）由被告ＸＸ负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳；反诉案件受理费2300元由反诉原告ＸＸ负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  李慧媛人民陪审员  赵艳波人民陪审员  王英艳二〇一六年九月二十日代理书记员  邹 冬