广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1224民初1157号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司怀集分公司。住所地：怀集县怀城镇莲花庄清水塘碧桂园销售中心***室。统一社会信用代码：91441200555591174T。负责人：李长江。委托代理人：温雅丽，该公司职员。委托代理人：姚卓彦，该公司职员。被告：陈爱玲，女，1962年12月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司怀集分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告陈爱玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人温雅丽、姚卓彦到庭参加诉讼。被告陈爱玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付至2016年7月的物业服务费共10808.60元；2、判令被告向原告支付违约金14397.56元（违约金以当月所欠物业费为计算基数，按照每日5‰标准计算，暂计至2016年7月4日）。事实和理由：2010年3月1日，怀集县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）与原告签订《怀集碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对怀集碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等在内的物业管理服务。被告于2010年12月21日购买了怀集碧桂园芳邻一街62号商品房（以下简称碧桂园62房），属于原告管理的物业服务区域范围，被告并于2010年12月21日与原告签订了《怀集碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费491.30元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约会。被告于2014年10月开始拖欠原告物业服务费，至2016年7月拖欠的款项已经达10808.60元。原告于2015年3月10日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。上述费用原告多次向被告催要，但是被告至今未能支付。被告陈爱玲未向本院提交书面答辩意见，亦未参加本院庭审。当事人各方举证、质证情况：原告碧桂园物业公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：（一）关于原告名称工商登记的变更情况。提交的证据分别为：肇核变通外字[2012]第xxxxx号核准变更登记通知书、肇核变通内字[2015]第1500183153号核准变更登记通知书；（二）关于原告的主体资格问题。提交的证据分别为：营业执照、资质证书、怀集县碧桂园前期物业服务合同、广东省收费许可证；（三）关于被告自2014年10月起长期拖欠物业服务费的情况。提交的证据有：商品房买卖合同、补充协议、怀集碧桂园临时管理规约、收楼通知书、怀集碧桂园物业移交书、委托银行代扣缴物业服务费有偿服务费协议书、物业服务费欠费明细、催缴服务费挂号信签收回执、物业服务费催交函。被告陈爱玲未到庭对原告提出的上述证据予以质证。经审查，本院对原告提出的证据认证认为，被告对原告上述提出的相关证据未到庭进行质证，也未向法庭提出书面的质证意见，视为被告放弃质证的权利，因原告提出的证据无相反的证据反驳，本院予以确认。对原告陈述的相关事实，本院认定如下：原告主张被告于2014年10月起一直拖欠物业服务费。由于被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。本院对原告主张的被告拖欠物业服务费的期间予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月1日，碧桂园房地产公司与原告签订《怀集碧桂园前期物业服务合同》，约定由原告为怀集碧桂园提供物业管理服务事宜，服务项目包括房屋建筑公共部位的维护和管理服务、公共设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备、公共文化康乐场所及其设施设备的维护和管理服务、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务等。物业服务费采取包干制方式由原告收取，步梯洋房按房屋建筑面积1.50元/月每平方米计收，双联/联体住宅按建筑面积1.80元/月每平方米计收，花园按花园面积0.30元/月每平方米计收，商铺按照房屋建筑面积3元/月每平方米计收，汽车车位按120元/月每个计收，摩托车、电动车、助力车车位按30元/月每个计收。物业服务费应按月交纳，业主或者物业使用人应在每月10日前交纳上月的物业服务费。另查明，被告是碧桂园62号房的业主，该商品房为联体住宅。2010年12月21日，原告与被告就碧桂园62号房交付后由原告提供的物业管理服务事宜签订了《怀集碧桂园前期服务协议》，约定原告以房屋建筑面积（套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每平方米1.80元，花园面积160平方米，每月共492.29元向被告收取服务费，缴费期为每月10日，物业管理费按约定由被告交纳，若被告与物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，被告负连带责任，逾期交纳服务费的，从逾期之日起按应付服务费5‰交纳违约金。2011年8月23日，碧桂园房地产公司通知被告收楼，物业服务费从2011年12月1日起计收。2011年11月12日，碧桂园房地产公司将碧桂园62号房交付被告，双方并据房地产测量部门实测的面积签订了《补充协议书》（建筑面积为246.84平方米、花园面积156.62平方米）。自2014年10月份起，被告未再向原告交纳物业服务费，原告经多次催收未果后，遂于2016年8月1日向本院提起诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告在本案中提出的与碧桂园房地产公司签订的《怀集碧桂园前期物业服务协议》及与被告签订的《怀集碧桂园前期物业服务合同》等证据，足以证明原告为涉案怀集碧桂园小区提供了物业服务，被告作为该小区碧桂园62号房的业主，根据权利义务对等的原则，其在享受权利的同时，理应承担与之相对应的交付物业管理费的义务，因此，原告依据《怀集碧桂园前期物业服务合同》约定的物业费标准向被告主张欠付的物业管理费，符合《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，本院予以支持，但具体数额应以本院确定的为准。据原告在本案中请求支付服务费的期间，经核算，从2014年10月1日至2016年7月31日，被告应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为10808.60元[（246.84平方米×1.80元/平方米/月+156.62平方米×0.30元/平方米/月）×22个月]。关于违约金的问题。原、被告签订的《怀集碧桂园前期物业服务合同》约定了物业服务费逾期交纳按应缴费用每天5‰支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告在本案中并未提出证据证明被告的逾期交纳物业服务费的行为所导致的损失，为此，本院确定原告的损失仅为被告逾期付款导致的利息损失，故此，结合中国人民银行公布的同期贷款的利率，原告请求按每日5‰计算逾期付款违约金，显然远高于其实际损失。根据公平原则，对违约金的支付，本院确定由被告自逾期支付物业服务费次日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍向原告支付违约金至2016年7月4日，对超出该部分的违约金本院不予支持，2016年7月4日后的违约金由原告另行主张权利，本案不做处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈爱玲自本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司怀集分公司支付自2014年7月1日至2016年7月31日的物业服务费10808.60元及逾期付款违约金（违约金自2014年10月起以491.3元为本金，从次月11日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍逐月分段计算至2016年7月4日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司怀集分公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费430元，减半收取215元，由被告陈爱玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 阳二〇一六年十月十八日书记员 谭燕琼