福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民初字第6067号
原告郑海容，农民。
委托代理人廖惠忠，福建闽隆律师事务所律师。
委托代理人朱永坤，福建闽隆律师事务所律师。
被告郑溪河，农民。
被告郑石羡花，农民。
上述两被告的委托代理人蔡丽石羡，福建泾渭明律师事务所律师。
上述两被告的委托代理人刘子骁。
第三人郑彬斌，农民。
原告郑海容诉被告郑溪河、郑石羡花及第三人郑彬斌农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月6日立案受理后，于2013年5月10日作出（2012）龙民初字第3245号民事判决，原告郑海容不服，提起上诉。漳州市中级人民法院（2013）漳民终字第765号民事裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年1月8日、3月24日公开开庭进行了审理。原告郑海容及委托代理人朱永坤，两被告的委托代理人蔡丽石羡、刘子骁，第三人郑彬斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑海容诉称，2012年3月14日，原告与被告郑溪河、郑石羡花签订一份《房屋买卖合同》，约定两被告将位于福建省龙海市九湖镇××、三层混合结构、土地使用权面积266平方米的房屋出售给原告，成交价30万元。双方于2012年3月15日到福建省龙海市公证处办理了公证手续。依据合同的约定，原告一次性付清两被告30万元购房款，被告向原告交付房屋钥匙及《集体土地使用证》，原告将家具及生活用品搬进讼争房屋。后两被告反悔，至今占用讼争房屋，并不配合原告办理相关房产过户手续。原告与两被告系同一集体经济组织成员，原告没有其他宅基地，购买两被告的房屋属双方真实意思的表示，不违反相关法律、法规强制性或限制性规定，且原告已经履行了主要付款义务，龙海市国土资源局同意原、被告办理过户手续，两被告的行为侵犯了原告的合法民事权益。第三人郑彬斌没有提出不同于两被告的独立请求，不符合有独立请求权对第三人的法律特征，没有依据证明第三人对讼争房屋确有贡献，第三人郑彬斌的诉求应予驳回。故请求依法确认原告与被告郑溪河、郑石羡花签订的《房屋买卖合同》有效，双方继续履行合同，并判令两被告协助原告办理房产过户手续和支付因延迟交房产生的银行同期贷款利息18000元（从2012年3月14日至2012年9月6日按银行同期贷款利率计算）和违约金18000元（按银行现利率执行）。
被告郑溪河、郑石羡花辩称，本案房屋买卖合同应属无效合同。理由是：1、两被告的儿子即第三人郑彬斌于2002年7月初中毕业后，有相应的劳动收入，系讼争房屋共同共有人。原、被告的买卖合同未征得郑彬斌的同意，侵犯了第三人的权益；2、两被告一家只有本案讼争房屋，出售后根据相关法律规定不能再申请宅基地，将永远没有住所；3、被告郑溪河、郑石羡花是六组村民，原告是一组村民，转让人与受让人不属同一集体经济组织内部成员；4、受让人有两处住房和宅基地，不符合宅基地使用权分配条件；5、转让行为并没有征得买卖双方所在村民委员会的同意；6、买卖合同签订后至今尚未实际履行。因此，两被告与原告郑海容签订的房屋买卖合同无效，原告应返还其《集体土地使用证》。
第三人郑彬斌述称，其以自己的劳动收入为主要生活来源，是讼争房屋的共同共有人，两被告未经其同意出售住房的行为无效。请求确认原告郑海容与被告郑溪河、郑石羡花签订的《房屋买卖合同》无效，并判令原告郑海容返还其《集体土地使用证》。
原告郑海容提供的证据有：1、《房屋买卖合同公证书》，证明两被告自愿与原告签订《房屋买卖合同》，原告已提前交付房款，并经龙海市公证处公证的事实；2、龙海市九湖镇田乾村委会证明，证明原告无违反“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，村委会同意被告与原告之间房屋的买卖行为；3、集体两土地使用权证，证明被告将集体土地使用权证交付原告，原告也将自己部分家俱搬进讼争房屋；4、照片，证明两被告在田乾村跃进门还有一处宅基地；5、龙海市国土资源局意见书，证明龙海市国土资源局同意办理被告与原告集体建设用地流转手续。被告郑溪河、郑石羡花质证认为，证据1的真实性没有异议，但侵犯了共同共有人的利益；证据2，形式上的真实性没有异议，但证明内容有异议，村委会不知道双方房屋买卖关系，也不同意双方的买卖；3、真实性没有异议，但原告主张将家俱搬进讼争房屋不事实；4、真实性有异议，从照片中无法证明宅基地属于两被告所有；5、真实性没有异议，但不能证明原告的主张，只能证明办理土地流转所需要的相关手续。第三人郑彬斌与两被告的质证意见一致。
被告郑溪河、郑石羡花提供的证据有：1、毕业证书、村委会证明，证明第三人郑彬斌于2002年7月初中毕业后参与劳动，以自己的劳动收入为主要生活来源，与两被告共同共有讼争房屋；2、证人沈某、陈某的证言，证明第三人郑彬斌自初中毕业后参与工作；3、《集体土地使用证》，证明讼争土地使用权人登记为被告郑溪河，系家庭共同共有财产；4、村委会证明，证明两被告系第六村民小组村民，讼争房屋系被告唯一住房；原告郑海容系第一组村民，该户有两处住房，不符合宅基地使用权分配条件；村委会不同意双方房屋的买卖；5、村委会证明，讼争房屋系于2004年12月至2005年10月由被告郑溪河家庭自建取得。原告郑海容质证认为，证据1村委会证明的真实性有异议，村委会对第三人郑杉斌毕业后是否参与社会劳动无权作出证明；证据2真实性有异议，不能证明郑彬斌参与房屋的建设；证据3真实性没有异议，可以证明系两被告共同财产，但不能证明第三人郑彬斌为讼争房屋共有权人；证据4真实性没有异议，但实际上被告还有一处土地；证据5真实性没有异议，但对证明内容有异议，不能证明讼争房屋属于家庭共建。第三人郑彬斌对两被告提供的证据的真实性和证明的内容均没有异议。
第三人郑彬斌提供的证据与两被告提供的证据一致。
对原、被告及第三人提供的证据，本院分析认为：原告提供的证据1可以证明原、被告签订了《房屋买卖合同》，并经公证机关公证；证据2龙海市九湖镇田乾村表示同意原、被告双方转让房屋，后出具给两被告提供的证据又表示原告郑海容不符合宅基地使用权分配条件，双方买卖房屋未征得村委会同意，显然两份证明相互矛盾，真实性不予确认；证据3真实性可以确认，可以证明两被告将讼争房屋集体土地使用证交给原告收执，但不能证明两被告实际交付讼争房屋；证据4，关联性无法确认，不能证明照片中的宅基地属于两被告所有；证据5，系龙海市国土资源局对信访件的答复意见书，真实性可以确认，但该函件系针对办理房屋过户手续所需准备的相关材料以及办理程序的答复，并非对原告申请个人住宅建设用地的审批许可或同意原、被告双方办理讼争房屋过户登记的答复。两被告提供的证据1，毕业证书系教育部门颁发的，真实性可以确认，可以证明第三人郑彬斌于2002年7月初中毕业；村委会的证明不能证明第三人与两被告共建讼争房屋的事实；证据2，证人沈某、陈某的证言，可以证明郑彬斌初中毕业后曾参与社会劳动，但不能证明对讼争房屋的建设有出资；证据3真实性可以确认，可以证明讼争房屋的使用权类型属于宅基地；证据4，对双方分属不同的村民小组的事实，原、被告没有异议，可以确认，但对村委会是否同意双方买卖房屋的表述，因其前后表述不一致，不予确认；证据5、村委会证明第三人曾参与社会劳动，并非证明第三人出资与两被告共建讼争房屋。
原、被告及第三人对原审中本院调取的原告户籍登记证明、两份村镇个人住宅建设许可证等证据的真实性没有异议，原告户籍登记证明可以证明原告户籍登记情况；两份村镇个人住宅建设许可证可以证明原告之父郑建连及其兄郑海森各有一处宅基地。
经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：2012年3月14日，原告郑海容与被告郑溪河、郑石羡花签订了一份《房屋买卖合同》，约定：“郑溪河、郑石羡花将位于福建省龙海市九湖镇田墘村、三层混合结构、土地使用权面积266平方米的房屋出售给郑海容，卖价为人民币叁拾万元整”、“在本合同签订之前，双方已将上述房屋及款项交付清楚；卖方应在上述房屋过户后将有关手续交给买方，并协助买方办理上述房屋的产权转移手续”、“卖方保证对其转让的房屋拥有完全的处分权，如有第三人对该房屋的产权提出异议，责任由卖方承担”、“合同经公证成立，合同项下的房屋产权转移自办理变更登记手续后生效”等内容。在合同签订之前，原告交付两被告购房款300000元，两被告交付原告《集体土地使用证》。2012年3月15日，原、被告双方到福建省龙海市公证处对房屋买卖一事办理了公证手续，后双方一直未办理房产登记过户手续。
另查明，讼争房屋系于2004-2005年期间由瓦房翻建成三层楼房。第三人郑彬斌系两被告的儿子，于2002年7月初中毕业后陆续参与工作，与两被告共同居住于讼争房屋。原告郑海容现未婚，家庭户籍登记成年人口为：×××。
再查明，龙海市九湖田田墘村委员会共有七个村民小组，原告郑海容属于第一小组成员，被告郑溪河、郑石羡花属于第六小组成员。村民小组各自经营、管理各自的集体所有土地。
根据各方当事人的诉辩意见，可以归纳本案争议的焦点为：一、郑彬斌是否可以作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，其诉求可否得到支持；二、原、被告签订的《房屋买卖合同》的效力问题。
一、郑彬斌是否可以作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，其诉求可否得到支持。
原告认为，第三人郑彬斌没有提出不同于两被告的独立请求，不符合有独立请求权第三人的法律特征，没有依据证明第三人对讼争房屋确有贡献，故对第三人的诉求应予驳回。
被告郑溪河、郑石羡花认为，郑彬斌于2002年7月初中毕业后，有相应的劳动收入，系讼争房屋共同共有人，可以作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，原、被告的买卖合同未征得郑彬斌的同意，第三人的诉求应予支持。
第三人郑彬斌认为，其以自己的劳动收入为主要生活来源，是诉争房屋的共同共有人，可以作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。两被告未经其同意，签订出售其共有的住房，应认定为无效，其诉求应得到支持。
本院认为，郑彬斌在本院审理原、被告农村房屋买卖合同纠纷一案中要求参加诉讼，并主张对原、被告讼争的房屋享有部分独立的实体权利，对原、被告双方签订合同的行为提出异议，符合法律规定的有独立请求权第三人的特征，可以作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，但郑彬斌提供的证据不足于证明其有出资建设讼争房屋，故其主张系讼争房屋的共同共有人缺乏依据，不应得到支持。
二、原、被告签订的《房屋买卖合同》的效力问题。
原告郑海容主张，《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，具有法律效力。理由是：原告与两被告系同一集体经济组织成员，原告没有其他宅基地，购买两被告的房屋属双方真实意思的表示，不违反相关法律、法规强制性或限制性规定；原告已经履行了主要付款义务并实际占有房屋，龙海市国土资源局同意原、被告办理过户手续。
被告郑溪河、郑石羡花认为，本案房屋买卖合同应属无效合同。理由是：被告一户只有本案讼争房屋，转让后根据相关法律规定不能再申请宅基地，将永远没有住处。两被告是六组村民，原告是一组村民，不属同一集体经济组织内部成员；受让人有两处住房和宅基地，不符合宅基地使用权分配条件；转让行为没有征得买卖双方所在村民委员会的同意；买卖合同至今尚未实际履行。
第三人郑彬斌认为，其以自己的劳动收入为主要生活来源，是讼争房屋的共同共有人，两被告未经其同意签订买卖合同无效。
本院认为，从宅基地使用权的身份属性来看，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有土地，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理，只有本集体经济组织的成员才享有使用该组织宅基地的权利。原告郑海容和被告郑溪河、郑石羡花虽同属龙海市九湖镇田乾村村民，但又分属村内两个农村集体经济组织，依据他们特定身份关系，不允许转让集体土地，但原、被告买卖房屋的行为，势必导致房屋的宅基地使用权一并进行转让，损害了其所属集体经济组织对集体土地的权益，是法律法规所禁止的；从宅基地使用权的福利性来看，一户村民只能拥有一处宅基地，在原有宅基地之外再申请住宅用地的，必须经政府土地主管部门审批许可。原告作为买受人，与其父母已共同享有一处宅基地，现未能提供相关主管部门审批许可其可以再享有其他住房建设用地的依据，其与两被告签订的房屋买卖不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”的规定。原告虽已支付两被告全部购房款，但讼争房屋至今由被告家庭使用，两被告尚未完全履行交付义务。因此，原告与两被告签订的房屋买卖合同应认定为无效合同。
综上，本院认为，原告郑海容要求确认其与被告郑溪河、郑石羡花签订的房屋买卖合同有效，并由两被告支付相应的利息和违约金，不符合法律规定，不予支持。两被告辩解合同无效，可以成立。经本院依法释明后，原告郑海容不要求变更诉讼请求，仍然坚持主张原、被告签订的房屋买卖合同有效，对其诉求，本院依法予以驳回。第三人郑彬斌虽可以作为有独立请求权的第三人参与本案的诉讼，但其以系讼争房屋共同共有人为由，主张原、被告签订的买卖无效，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：
一、驳回原告郑海容的诉讼请求。
二、驳回第三人郑彬斌的诉讼请求。
本案受理费700元，由原告郑海容负担350元，由被告郑溪河、郑石羡花负担350元。第三人诉讼受理费100元，由第三人郑彬斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 陈淑瑜
审 判 员 李以强
人民陪审员 郭跃春
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 黄佳蓉
附主要法律条文
《中华人民共和国土地管理法》
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。