广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2017）粤7101行初2776号原告：钟宏模，男，汉族，1973年6月20日出生，住广东省五华县。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，组织机构代码35574319-6。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。委托代理人：洪森，该委工作人员。原告钟宏模诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月8日公开开庭审理了本案。原告钟宏模，被告市国规委的委托代理人罗斌、洪森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟宏模诉称，被告市国规委作出的涉案注销备案登记行为违反法定程序，应予撤销。一、原告与案外人广州市国龙房地产开发有限公司（下称国龙公司）签订的《商品房预售合同》（预售合同号99012111），以及原告与案外人中国建设银行广东省分行签订的《楼宇按揭合同》（抵押备案号为00备3***5），均依法在被告内设的广州市房地产交易登记中心办理了合同备案登记和抵押备案登记。经查询，原告名下涉案房产已按照法定程序办理了预售合同备案和抵押备案登记，现被告以网上公告方式注销。被告的涉案注销备案登记行为对原告的权利造成实质性重大的影响。原告作�涉案注销备案登记行为的行政相对人，自始至今未收到被告作出涉案注销备案登记行为的书面决定及注销告知书，被告至今仍未就该注销备案登记行为告知原告应享有的诉权及起诉期限，原告至今仍未收到被告应发出的关于原告应享有的诉权及起诉期限告知书。既然被告已经对涉案房产预售合同和抵押备案依法进行了登记，则原告与国龙公司之间的《商品房预售合同》以及原告与银行之间的《楼宇按揭合同》已依法取得法律保护，作为行政职能部门的被告不得擅自改变已生效的行政行为。且被告在作出涉案注销备案登记行为之前，应当依法告知原告享有要求听证的权利，可是被告不但未告知原告享有要求听证的权利就擅自作出涉案注销备案登记行为，而且在作出该行为之后至今未向原告送达书面决定、注销告知书及原告应享有的相关诉权、起诉期限告知书等必须�达的文书。被告上述行政行为，违反了法定程序，已严重侵害原告的合法权益，致使原告遭受巨大实质性损害。二、被告的涉案注销备案登记行为，严重违背客观事实。被告称其涉案注销备案登记行为的依据是已生效的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》，然而该《刑事判决书》并没有附带民事诉讼，仅针对犯罪分子的刑事犯罪行为进行审理，并判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。涉案房产在《刑事判决书》的附表1中出现，只说明2000年9月5日已办理预售合同备案和抵押备案登记的原告名下的涉案房产数年后（即2002年-2007年期间）被国龙公司以诈骗钱财为目的再次出售给第三人周耀华（只支付了10多万，且款项是直接存入诈骗者的私人账户中）的违法犯罪行为。在刑事判决书中根本没有被告可以依据的经审理查明的事实，亦没有撤销原告与国龙公司�间的《商品房预售合同》以及原告与银行之间的《楼宇按揭合同》的判令，法院亦没有向被告出具任何注销上述合同的协助执行文书。被告不以客观事实为依据、无任何法律依据、未经过任何法律程序就擅自采取行政手段强制注销原告名下涉案房产的已备案预售合同和抵押备案登记，严重侵害了原告的合法权益。三、涉案注销备案登记公告与法院已生效判决的有效认定相悖。对原告与银行之间的《楼宇按揭合同》的效力问题，广东省广州市中级人民法院（下称广州市中级法院）在已生效(2016)粤01民终19301号《民事判决书》中认为：《楼宇按揭合同》系原告与银行自愿签订，并经公证处公证，银行随后发放了相应的贷款。目前没有证据显示银行在签约过程中存在与国龙公司、原告恶意串通的情形。同时，《楼宇按揭合同》约定的内容并无损害国家利益、社会公共利益，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也不违反法律和行政法规的效力性、强制性规定，因而认定《楼宇按揭合同》有效。显然，被告作出的注销涉案房产已备案预售合同和抵押备案登记的公告与广州市中级法院对《楼宇按揭合同》的有效认定是相悖的！因此，被告的涉案注销备案登记行为违反了法定程序，而且涉案注销备案登记公告的内容也违反了我国现行的法律规定，应予撤销。四、广州市中级法院判决《楼宇按揭合同》有效，也就是说，原告用按揭贷款的方式购买了涉案房产是被法院确认的客观事实，原告是实际购房人。既然是按揭贷款，是有房屋作抵押物的贷款，按理房屋与贷款是捆绑在一起不可分割的。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”；第一百八十条“债务人或者第三人有�处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……抵押人可以将前款所列财产一并抵押；”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，涉案房产的抵押权自登记完成时设立。但由于被告的涉案注销备案登记行为，导致原告对涉案房产的合法权益被剥夺，银行也丧失抵押优先受偿权。原告在既失去涉案房产又无任何得益的情况下还要承担向银行偿还高达100多万元按揭贷款本息的责任，这种有违常理、显失公平的情况是由于被告的上述违法行为所致，应依法予以纠正。综上，请求法院依法判决：1、撤销被告于2010年8月26日作出的注销原告名下涉案房产的预售合同备案登记和抵押备案登记行为；2、被告对原告名下涉案房产的预售合同备案登记和抵押备案登记行为的效力重新恢复确认；3、本案诉讼费由被告承担。被告市国规委辩称，一、原告提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回起诉。我委于2010年8月26日作出了涉案注销公告，原告如果是真实的购房人，其不可能在长达六年多的时间里对涉案房屋的登记情况下不做任何了解，也不申请办理确权登记，其声称的最近才得知备案已被注销的说法明显有悖于常理。据已生效的(2009)越法刑初字第769号《刑事判决书》显示，原告由国龙公司操纵虚假“购得”涉案房屋后，向银行按揭贷款，原告未支付购房款，按揭贷款还款也由国龙公司负责，购房非其真实意思。国龙公司及相关人员合同诈骗一案，影响甚巨，原告作为该案证人，作为该案所查明的“名义购房人”，对该案的�展以及其所“购得”的房产的预售登记和抵押登记处理情况，不可能不知情。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年。本案中，原告在近七年的时间里，对2010年8月即已刊发的注销公告未提出过异议，其提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回起诉。二、原告的诉讼请求为撤销涉案注销行为，因存在实际购房人，请求法院追加其为本案第三人。据（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》附表1认定，涉案房屋的实际购房人为周耀华，并已支付部�房款及其他费用。本案裁判结果与周耀华有利害关系，所以根据《行政诉讼法》第二十九条之规定，请求法院追加其为本案第三人参加诉讼。三、人民法院生效判决已查明本案存在原告和国龙公司以隐瞒真实情况等非法手段获取预售合同备案登记和抵押备案登记的事实。2001年1月，原告与国龙公司签订了穗房预合字99012111号《商品房预售合同》，约定购买国龙大厦**房，并于2000年9月办理了预售合同备案手续。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书，审理查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈某决定，安排包括本案原告在内的国龙公司员工、员工亲友（简称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买国龙大厦房产，再以上述名义购房人的名义，将“购得”的房产作为抵押物向银行申请房产按揭款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向银行申请贷款，获得银行资金进行经营；2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈某的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋、车位出售给购房人，收取购房人购房款及交易税费等款项后，不但未履行归还银行贷款、涂销抵押登记、及时将房产产权登记转移至购房人名下的义务，还使用假房产证欺骗购房人，并于2007年4月下旬人去楼空，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权，相关的银行贷款亦未偿还。一审法院认为国龙公司等犯罪分子以非法占有为目的，在履行合同过程中骗取对方财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。根据该刑事判决书涉案房产附表，本案涉案房产在列。根据以上判决查明事实，原告作为“名义购房人”，由国龙公司操纵虚假购房并办理按揭以套取银行资金，原告所签订的商品房预售合同及按揭贷款合同均非其真实的意思，本案存在原告和国龙公司以隐瞒真实情况等非法手段骗取预售合同备案登记及抵押备案登记的事实。四、鉴于原告和国龙公司存在以隐瞒真实情况骗取登记的情形，我委作为行政主管部门，对该扰乱预售商品房市场秩序、骗取备案登记的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记，适用法律正确，依据充分，请求法院维持。国家对商品房预售行为实行登记备案制度，主要目的是便于主管机关对预售行为实行登记备案制度，主要目的是便于主管机关对预售行为进行行政监管，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，纠正和查处不符合条件的预售行为，从而维护不动产交易安全，保障房地产市场健康有序运行。《广东省商品房预售管理条例》第二条所称预购商品房，是指“预购人按合同约定支�购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为”。本案中，原告并没有实际支付购房款，因此原告并未构成《广东省商品房预售管理条例》第二条所称的“预购人”，国龙公司与原告之间不存在该法条规定的“预售商品房关系”。国龙公司违法法律法规规定，在原告的配合下，将涉案房屋的预购人登记为原告，对于这种明显扰乱预售商品房市场的行为，预售商品房主管部门有权对其进行管理。另，根据《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”，由于原告和国龙公司存在以隐瞒真实情况骗取登记的情形，我委作为行政主管部门有权对前述骗取备案登记的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记。2010年8月26日，我委在政务网站上公告注销含案涉房屋在内的国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记。我委已将注销的公告在政务网站上广而告之，该具体行政行为适用法律正确，依据充分，请求法院依法维持。五、我委以公告方式将相关注销决定进行公示，并不违反法律规定，也未损害原告的利益。首先，没有任何法律法规规定行政主管部门依职权注销前述备案登记需要事先告知原告或听取其意见（特别是在生效法律文书已经查明案件事实的情况下），也没有任何法律规定我委不能采取公告方式将相关注销决定进行公示，我委作为行政主管部门，有权根据生效法律文书认定的事实依职权对原告与国龙公司所实施的虚假购房、虚假抵押备案行为进行查处；其次，我委以公告方式将注销决定�行公示，完全符合《房屋登记办法》第八十一条的规定。实际上，从2016年1月1日起施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条也明确规定“依职权注销登记”应进行公告。又次，原告受国龙公司操纵签订名义购房合同并由国龙公司套取银行资金，原告并非案涉房屋的实际购房人，对案涉房屋不能提出任何权利主张，我委公告注销其合同备案，也不会损害其利益。综上，我委将涉案房屋的预售合同备案登记和抵押备案登记予以注销的行政行为事实清楚，依据充分，适用法律法规正确，原告诉讼理由并不成立，请求法院依法裁定驳回原告的起诉。经审理查明，2000年7月28日，原告钟宏模与国龙公司签订穗房预合字99012111号《商品房预售合同》，约定原告向国龙公司购买位于国龙大厦**号房屋（即涉案房产），该预售合同的附件一记载：涉案房产坐落于**�段。原广州市国土局房管局于2000年9月5日办理了涉案房产预售合同备案登记。后原告与中国建设银行广州东环支行就涉案房产办理了抵押备案登记，抵押备案号为00备3***5。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第五页第一段认定：“一、1999年至2002年间，被告单位广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市**路**号的国龙大厦房产，再以上述“名义购买人”的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中，登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；……”上述判决的附表1记载：……房号（国龙大厦）**、购房人周耀华,已付房款171000（元）、已付其他费用19652（元）、登记预购人钟宏模、抵押权人建行东环支行……。2010年8月26日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括国龙大厦**号房屋预售契约号99012111预售合同备案登记和00备32705号抵押备案登记。次日，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，涉案房产在公告列表内。另查明，原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因组织机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权由被告广州市国土资源和规划委员会行使。庭审中，原告钟宏模述称其是在2017年8月通过查询信息公开的网站才知道涉案的注销公告。被告述称其在作出涉案注销行为前未告知原告，在作出涉案注销公告后亦未向原告送达。以上事实，有商品房预售合同、抵押备案证明、刑事判决书、关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告及原、被告当庭陈述等�据证实。本院认为,原告与国龙公司就购买涉案房屋签订《商品房预售合同》，并就涉案房产办理相关抵押贷款，原广州市国土局房管局分别办理了上述合同的预售合同备案登记和抵押登记。原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日在其政务网站上公告注销涉案预售合同备案登记和抵押备案登记，该行为对原告的权利造成实际影响。原告是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知原告，之后也未向原告送达涉案注销公告，违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，被告应对涉案房产预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。关于被告主张根据原告提交的已经生效的广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终19301号《民事判决书》可以认定，原告在该案件的审理过程中已经知悉被诉的注销公告，原告提起本案诉讼已经超过起诉期限。本院认为，对本案的抵押备案登记的审查需要以上述民事案件中原告与银行签订的《楼宇按揭合同》这一民事法律关系的认定作为基础，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，原告提起本案诉讼没有超过法定的起诉期限。故对被告的上述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：一、撤销被告广州市国土资源和规划委员会于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦**房屋预售契约号99012111预售合同备案登记和00备3***5号抵押备案登记。二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对原告钟宏模位于国龙大厦**的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内向广州铁路运输中级法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郭 嘉代理审判员 黄 胜人民陪审员 刘雪容二〇一七年九月十三日书 记 员 王惠玲