/
贵州省黄平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2622民初33号
原告：郑光敏，女，1987年11月15日生，汉族，贵州省黄平县。
被告：贵州成贵房地产开发有限公司，住所地：黄平县。
法定代表人：罗显兵，该公司董事长。
委托代理人：刘小卫，该公司员工。
委托代理人：邹伟，贵州昌泰律师事务所律师。
原告郑光敏与被告贵州成贵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2017年1月4日诉到本院，本院于当日立案受理后，依法适用普通程序同年2月14日公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在一个月内将符合合同约定的交房条件的商业广场11510号房屋交付原告，如逾期仍不能交房，则赔偿原告每月房租费1,000.00元，直至交房时止；2、判令被告按照万分之三支付2015年5月1日至2017年1月31日期间的逾期交房违约金59,606.10元和电话、电视、网络迟延到位违约金9,000.00元，共计68,696.10元；3、加倍支付从判决生效至履行完毕之日的迟延履行金；4、本案的诉讼费用依法核定，由被告承担。事实和理由：为解决原告一家长期在外租房之苦，达成定所之愿，原告于2014年9月22日与被告签订11510号《商品房买卖合同》，原告以3,761.97元每平方米购得被告位于黄平县城住房一套，建筑面积为123.47平方米，套内面积仅为98.79平方米，房屋总价为371,645.00元。原告先后四次共支付首付款71,650.00元，尚欠被告4万元约定在被告正式交付房屋时一并付清。同时通过银行按揭贷款方式贷得26万元，已经转付给被告，原告从2014年12月开始履行银行按揭还款义务。被告提供的格式合同明确约定，被告须于2015年5月1日前交房给原告。时至今日，被告一直没有按照约定时间交房。此间，经原告多次催交，被告以政府不积极作为办不到相关手续等为由一拖再拖。被告已经严重违反《商品房买卖合同》第十一条和第十二条的约定，构成违约，应当承担第十三条规定逾期交房责任和第十二条第（一）项规定的责任。载止2016年12月31日，被告应支付逾期交房违约金为59,696.10元，计算公式为实际交房款336,145.00元×违约天数600天×0.0003。同时被告应付电话通讯、有线电视、宽带网络未按时达到交付使用每日各支付5元的违约金共计9,000.00元。一年多来，原告曾几次提出先将房屋交付原告装修入住，但被告不开电装修，要原告先交清首付。而原告认为当时约定是正式交房时才付余款。现在被告没有具备正式交房条件，长期违约，到今未交房，应承担违约责任，支付违约金。原告下欠购房首付款和被告逾期交房违约金可以相抵。由于双方分歧较大，难以达成一致。为此特诉至法院，请求法院支持原告的上述诉讼请求。
被告辩称：关于原告的第一项诉讼请求，是因原告没有交清购房款，所以导致现在没有交房，原告提出的赔偿每月房租费1,000.00元，没有合同依据。关于第二项诉讼请求，被告认为逾期交房违约金和电话、网络等违约金是不成立的，因为没有交房的责任是在于原告没有交清购房款，还有违约金存在过高的问题，请求依法予以调整，原告没有举出实际损失的证据，所以违约金不存在。第三个诉讼请求，在诉讼中是不成立的，在判决之后才有可能出现。被告认为原告的四个诉讼请求过高，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提交了以下证据以证实自己的观点：1、原告身份证复印件一份1页，用以证明原告的身份信息；2、原告与被告签订成贵商业广场商铺定购协议一份1页，用以证明原告于2014年5月13日向被告预定了成贵商业广场号住房的事实；3、商品房买卖合同一份20页，用以证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系，如何认定违约和承担违约责任等方面的事实；4、黄平县商品房买卖预售合同登记备案表一份1页，用以证明买卖合同已经县住建行政机关备案，售房单位承诺该商品房无抵押、查封、重复预售等事实；5、首付分期付款协议书、收款收据复印件及附件1与附件2，用以证明原告四次付款共计71,645.00元的事实，附件1当中的第一、二次款项已付清，第三次款项尚未付清，附件2所讲金额系附件1各项目款中的总金额。6、原告证人赵悌兰证实原告每次付款都是证人与原告前往付款给被告。被告提交以下证据：1、营业执照一份1页，用以证明被告的注册号为520000000025733；2、法定代表人身份证明书一份1页，用以证明罗显兵系被告董事长，系法定代表人。被告对原告提交的第1、2、3、4号证据无异议，原告对被告提交的第1、2号证据无异议，该几份证据符合证据真实性、客观性、关联性，来源合法，予以确认，可以作为认定事实的依据。被告对原告提供的第5号证据提出，对证据真实性无异议，但对于协议内容有异议，原告方必须先付清拖欠的房款，被告再予以交房，履行义务有先后顺序，被告方不存在违约的情形；被告对原告证人（即6号证据）提出证言不予认可的异议，认为原、被告有书面协议，原告应先付清购房款，被告再予交房。本院认为，被告对原告5号证据及证人提出的异议系对购房款是否付清及是否承担违约金责任辩解，不是对证据质证的异议，结合原告的陈述、原告证据收款收据及证据的关联性，该两份证据予以确认，可以作为认定事实的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月13日，原告与被告签订《成贵商业广场商铺定购协议》，协议约定：原告购买被告（开发的）位于黄平县建筑面积约123.5平方米，房屋总价为372,475.00元。2014年9月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，按照套内面积计算，商品房单价每平方米3,761.94元，总价款371,645.00元。原告以公积金付的，应于本合同签订之日起向被告交付首期房款计111,645.00元，余款260,000.00元以公积金贷款支付。《商品房买卖合同》第十一条约定：被告应当在2015年5月1日前向原告交付该商品房。商品房交付时应当符合下列四项条件：1、商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足该合同第十二条中被告承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、本商品房通过竣工验收备案登记取得了《黄平县住房和城建建设局建设工程竣工验收备案登记表》。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理《商品房买卖合同》第十三条规定了逾期交房责任，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》第十条规定了逾期付款责任，第1（1）项的内容为“逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行”。《商品房买卖合同》签订当日，原、被告签订了《黄平县商品房预售合同登记备案表》，注明原告为购房人、被告为售房人、房屋竣工时间2014年12月31日、交房日期为2015年5月1日、房屋坐落、预售房屋具体位置、预售房价为371,645.00元、预售面积为123.47平方米、付款方式为公积金、付款时间为2014年9月22日、签约时间为2014年9月22日、首付为111,645.00元，被告声明预售商品房无抵押、查封、重复预售。2014年9月24日，登记单位予以登记。
2014年9月22日，原告鉴于个人原因未能在签订《商品房买卖合同》时付清首付款全款，与被告达成了《贵州成贵房地产开发有限公司成贵商业广场项目首付款分期付款协议》，协议约定：一、原、被告在签订《商品房买卖合同》时，原告支付部分首付款10,000.00元，剩余首付款101,645.00元，原告承诺于2015年5月1日前分三期还清（不计利息）：1、2014年10月4日支付首期剩余款41,645.00元；2015年1月4日支付首期剩余款20,000.00元；3、2015年5月1日前支付首期剩余房款40,000.00元。生效时间以同时签订《商品房买卖合同》和《贵州成贵房地产开发有限公司成贵商业广场项目首付款分期付款协议》为准；二、1、原告必须在规定的期限内付清全部借款，如有特殊情况需提前半个月向被告申请延期一次，限于一个月内付清，由原告携带《首次付款分期付款协议书》前往售楼部填写《申请延长申请表》待被告审核通过后方可批准；2、如原告未按协议规定的时间还款，逾期在30天之内，自本协议规定的应还款期限之第二天起至实际全额付清还款之日止，按借款金额的每日千分之一的比例向被告逾期付款违约金至付清之日；3、逾期30天未交纳款项，原告自愿放弃上述所购房屋全部权利，被告有权解除购房合同，处理房产出售给第三方。原告已交纳的房款，扣除应偿还被告的借款本息，剩余款项作为违约金支付给被告。同日，原告向被告出具附件1与附件2欠条两份。附件1欠条言明：郑光敏欠被告在黄平县新州镇飞云大道所开发的成贵商业广场1栋1单元15层10户房屋首付款101,645.00元，承诺按以下方式与时间还清：第一次还款时间为2014年10月4日前还款41,645.00元；第二次还款时间为2015年1月4日前还款20,000.00元；第三次还款时间为：2015年5月1日前还款40,000.00元，此次还清欠款总金额。该欠条尾页注明：如逾期还款本人自愿承担按照《贵州成贵房地产开发有限公司成贵商业广场项目首付分期付款协议书》里相关条款规定法律责任。附件2欠条言明：郑光敏欠被告在黄平县新州镇飞云大道所开发的成贵商业广场1栋1单元15层10户房首付款101,645.00元，承诺在2015年5月1日前按约定方式还清全部欠款。同时在该欠条尾页注明：如逾期还款本人自愿承担按照《贵州成贵房地产开发有限公司成贵商业广场项目首付分期付款协议书》时里相关条款规定法律责任。
原告分别于2014年5月13日、2014年5月15日、2014年10月4日、2015年1月4日，分别向被告交纳首付款5,000.00元、5,000.00元、41,645.00元、20,000.00元共计71,645.00元，尚欠40,000.00元首付款未付。原告已通过银行按揭贷款将260,000.00元支付与被告，原告已从2014年12月起开始偿还银行按揭贷款。
另查明，被告开发的成贵商业广场至今尚未经竣工验收合格，亦未向本院提交该商品房建设工程竣工验收备案登记表。
本院认为：原、被告是平等民事主体，双方依法签订《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时起生效。”该合同在原、被告签订时已经发生效力。《合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行合同的责任。本案是商品房买卖合同纠纷，原告应当按照合同约定履行交付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交房义务。原、被告在商品房买卖合同中约定，原告交付（清）购房款首付款的最后时间定于2015年5月1日，被告交付房屋亦定于2015年5月1日前。本案中，原告虽尚欠被告首付款40,000.00元未付，但已先后按照合同约定支付了首付款71,645.00元，并已通过金融部门公积金贷款260,000.00元向被告支付购房款共计331,645.00元，原告已履行了自己支付购房款的主要义务。被告接受原告交付的主要购房款后至今未按照合同约定履行自己的交房义务，被告应当按合同约定履行向原告交付约定的商品房的义务。关于合同违约责任问题，应当依照合同约定和法律规定承担违约责任。关于原告诉请被告按照万分之三支付2015年5月1日至2017年1月31日期间的逾期交房违约金59606.10元，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条规定，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，按照逾期超过90日原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日起，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付。被告已逾期交房已逾90日，原告该项诉请应当自2015年5月2日起计算予以支付，而原告的诉求未超过计算数，该诉求应予以支持。当事人对自己提出的主张应当提供证据证明，不能提供证据证明的，应当负有举证责任的一方承担不利后果。关于被告逾期交房认为双方合同约定的逾期交房按全部已付购房款的日万分之三支付违约金过高的问题，首先此约定是被告提供的格式合同中先行自定的，后交由原告签字认可而已，被告应对自己的承诺负责，其次被告并未提供有效证据证明合同约定的违约金过高造成的损失，故其应当承担举证不能的不利后果，因此，被告请求调整违约金的意见，本院不予采纳。原告尚余首付款40,000.00元未予以支付，原告应予在被告正式交房时向被告支付。原告诉请要求被告逾期交房每月房租费1,000.00元，未提供有效证据证明自己的主张，应不予支持。关于原告诉请的电话通信、有线电视、宽带网络迟延金9,000.00元，双方有合同约定，应予以支持。原告诉请加倍支付从判决生效至履行完毕之日的迟延履行金，不是诉讼程序审理范围，原告可在申请执行程序中予以申请，该诉求在本案诉讼程序中不予支持。被告以原告尚未付清首付款及原告没有实际损失为由的辩解，理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。
综上所述，判决如下：
一、被告贵州成贵房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，按照原、被告所签《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定交房条件，将位于成贵商业广场11510号房屋交付原告郑光敏。
二、被告贵州成贵房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告郑光敏支付2015年5月2日至2017年1月31日期间逾期交房违约金人民币59,606.10元整。
三、被告贵州成贵房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告郑光敏支付电话通信、有线电视、宽带网络迟延到位违约金人民币9,000.00元整。
四、驳回原告郑光敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,518.00元，原告郑光敏负担50.00元，被告贵州成贵房地产开发有限公司负担1,468.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式两份，同时预交案件上诉费1,518.00元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审 判 长 罗如军
审 判 员 蔡先惠
人民陪审员 刘友华
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 杨麒群