广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初5551号
原告：刘伟，男，汉族，1984年10月17日出生，身份证住址广西陆川县，现住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：何瑞华，广东熊何律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱丽珍，广东熊何律师事务所律师。
被告：黄金河，男，汉族，1986年9月2日出生，住址广东省惠来县东埔农场东埔管区，
委托诉讼代理人：谢灿荣，广东禅正律师事务所律师。
被告：林碧单，女，汉族，1981年12月2日出生，住址广东省陆丰市，
委托诉讼代理人：谢文，广东禅正律师事务所律师。
第三人：佛山市安鼎房地产策划有限公司，住所广东省佛山市禅城区湖景路26号首层P78号，统一社会信用代码91440604MA4UJPXK7Q。
法定代表人：潘振声。
委托诉讼代理人：黄志彪，男，汉族，1967年12月28日出生，住址广东省佛山市禅城区，系该公司员工。
原告刘伟诉被告黄金河、林碧单、第三人佛山市安鼎房地产策划有限公司（下称安鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，本院依法适用简易程序于2017年6月6日第一次公开开庭进行审理，原告刘伟及其委托诉讼代理人何瑞华、谢冬妮，被告黄金河及其委托诉讼代理人谢灿荣，被告林碧单的委托诉讼代理人谢文，第三人安鼎公司的委托诉讼代理人黄志彪到庭参加诉讼。2017年6月28日本案第二次公开开庭审理，原告刘伟及其委托诉讼代理人何瑞华、谢冬妮，被告黄金河及其委托诉讼代理人谢灿荣，被告林碧单的委托诉讼代理人谢文，第三人安鼎公司的委托诉讼代理人黄志彪到庭参加诉讼，原告变更诉讼请求，两被告对原告变更诉讼请求有异议，要求举证期限，本院重新指定本案举证期限。第二次庭审中原告刘伟申请对涉案房产价值进行评估，本院依法摇珠并选定机构对涉案房产进行评估。本案于2017年10月30日第三次公开开庭进行审理。原告刘伟及其委托诉讼代理人何瑞华、朱丽珍，被告黄金河及其委托诉讼代理人谢灿荣，被告林碧单的委托诉讼代理人谢文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告及第三人继续履行案涉《房地产买卖合约》；两被告将佛山市禅城区季华三路35号五座2001房过户至原告名下；2、请求判令被告黄金河向原告支付违约金80000元；3、请求判令被告黄金河赔偿原告中介代理费23850元；4、请求判令被告林碧单对被告黄金河债务承担连带清偿责任；5、请求判令两被告共同承担本案全部的诉讼费用，原告向本院申请变更诉讼请求，变更后诉讼请求为：1、请求2017年6月27日判令解除案涉《房地产买卖合约》；2、请求判令被告黄金河向原告支付违约金80000元；3、请求判令被告黄金河赔偿原告中介代理费23850元；4、请求判令被告黄金河向原告支付赔偿金9万元（实际以鉴定结果为准）；5、请求判令被告林碧单对上述债务承担连带清偿责任；6、请求判令被告黄金河、林碧单共同承担本案全部的诉讼费用。
事实与理由：原、被告就买卖位于佛山市禅城区季华三路35号五座2001房一事，于2017年3月5日签订了《房屋买卖合约》（以下简称：买卖合约），第三人佛山市安鼎房地产策划有限公司是经纪方，配合办理本次房屋买卖的相关手续。原、被告双方同意案涉物业以795000元的价格成交，买卖合约签订当天，原告向两被告支付了购房定金40000元。按照买卖合约约定，卖方在收取定金后7日内向抵押银行办理申请提前还贷手续，在银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。并约定：如一方拒绝出售或购买该物业，其他不履约或不完全履约之情形的，守约方有权要求违约方按照定金的双倍（相当于成交价的10%）作为赔偿。
为了积极履行合同义务，原告在合同签订当天支付了房屋买卖定金，按照合同履行了相关义务，但因两被告不愿继续出售案涉房屋，迟迟不履行，拖延不予办理房屋买卖的相关手续，本次房屋买卖交易一直无法完成，导致原告现在仍然无法获得房产的登记所有权，无法使用案涉房产，两被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。买卖合约签订时，被告黄金河口头表示已经获得了其妻子林碧单的授权，故在买卖合约上代为签署本买卖合约。因为被告林碧单作为房产的共有人拒绝履行合同，导致原告无法办理房屋的过户手续，无法获得案涉房屋的所有权。因此原告要求解除案涉房地产买卖合同，并由被告支付相应的违约金、中介费用，并赔偿相应的损失。
同时，因为两被告系夫妻关系，本次的债务是发生双方夫妻关系存续期间，因此，被告林碧单应当对被告黄金河债务承担连带清偿责任。请求法院判如所请。
被告黄金河辩称：一、关于原告刘伟请求继续履行《房地产买卖合约》问题。原告刘伟的该项请求无法律依据，依法应当予以驳回。本案《房地产买卖合约》涉及交易的房屋产权登记为黄金河与林碧单按份共有，共有人各占有二分之一的产权。《房地产买卖合约》的卖方上虽然有黄金河和林碧单的签名，但《房地产买卖合约》上已经注明“林碧单（代）”字样，即林碧单的签名不是林碧单本人签署而是由黄金河在未取得林碧单同意的情况下，瞒着林碧单代签的，原告及第三人对此也是非常清楚的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”和《中华人民共和物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，黄金河出卖未经其他共有人同意的共有房屋属于无效行为。因此，黄金河与原告刘伟签订的《房地产买卖合约》因违反上述法律规定而无效，属于无效合同。根据《合同法》的有关规定，本案《房地产买卖合约》依法应当确认为无效合同，依法不能继续履行。故原告刘伟的本项请求缺乏法律依据，请求法院依法驳回。
二、关于原告刘伟请求支付违约金8万元的问题。被告黄金河认为，原告的本项请求同样不当，依法应当予以驳回。
根据前述第一项答辩理由，由于本案之《房地产买卖合约》因违反法律规定而无效，属于无效合同，根据《合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”之规定，本案《房地产买卖合约》中关于违约金的约定同样无效，同样不应履行。故原告刘伟的本项请求缺乏法律依据。请求法院依法驳回原告的本项请求。基于合同无效，被告黄金河已经收取原告刘伟支付的人民币4万元同意返还。
三、原告刘伟在签订《房地产买卖合约》中存在重大过错。
1、原告刘伟明知买卖的是共有房屋，在另一共有人未到场、无委托手续的情况，还要求被告黄金河代另一共有人签名，属于明知故犯。2、原告刘伟在签订合同时使用不实的身份信息资料。原告刘伟的户口几年前早已迁出佛山市迁往广西，其户口已经不在佛山市，也不在广东省内，但其签署《房地产买卖合约》时的地址仍然使用户口迁出之前的户口地址即佛山市人才交流中心的地址，并且要求中介即本案第三人为其造假银行流水账等资料，以图办理银行按揭贷款。上述说明，原告刘伟在本案中的合同无效存在重大过错，其应该承担法律责任。
据上述事实和理由，请求法院依法驳回原告刘伟的全部请求，并判决其承担本案诉讼费用。
被告林碧单答辩称：一、关于原告刘伟请求继续履行《房地产买卖合约》的问题。
原告刘伟的该项请求无法律依据，依法应当驳回。本案《房地产买卖合约》涉及交易的房屋产权登记为被告林碧单与黄金河按份共有，共有人各占有二分之一的产权。《房地产买卖合约》的卖方上虽然有被告林碧单和黄金河的签名，但《房地产买卖合约》上被告林碧单的签名处已经注明“林碧单（代）”字样，即林碧单的签名不是被告林碧单本人签署而是由黄金河在未取得被告林碧单同意的情况下，瞒着被告林碧单“代签”的，被告林碧单并无参与到本次的房屋买卖交易中，原告及第三人对此也是非常清楚的，原告明知故犯的行为，侵害了被告林碧单的合法权益。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”和《中华人民共和物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，《房地产买卖合约》未经被告林碧单同意、也没有被告林碧单签署和被告林碧单没有委托他人代为签署，因此，本案的《房地产买卖合约》因违反上述法律规定而无效，属于无效合同。该《房地产买卖合约》对被告林碧单不产生任何法律效力。根据《合同法》的有关规定，本案《房地产买卖合约》依法应当确认为无效合同，依法不能继续履行。故原告刘伟的本项请求缺乏法律依据，请求法院依法驳回。
二、关于原告刘伟请求支付违约金8万元的问题。
被告林碧单认为，原告的本项请求同样不当，依法应当予以驳回。根据前述第一项答辩理由，由于本案之《房地产买卖合约》因违反法律规定而无效，属于无效合同，根据《合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”之规定，本案《房地产买卖合约》中关于违约金的约定同样无效，同样不应履行。故原告刘伟的本项请求缺乏法律依据。请求法院依法驳回原告的本项请求。
三、原告刘伟在签订《房地产买卖合约》中存在重大过错。1、原告刘伟明知买卖的是共有房屋，且未经被告林碧单同意、在另一共有人即被告林碧单未到场、也无委托手续的情况，还要求他人代被告林碧单签名，属于明知故犯。2、原告刘伟在签订合同时使用不实的身份信息资料。原告刘伟的户口几年前早已迁出佛山市迁往广西，其户口已经不在佛山市，也不在广东省内，但其签署《房地产买卖合约》时的地址仍然使用户口迁出之前的户口地址即佛山市人才交流中心的地址，被告林碧单委托律师向该地址发出律师告知函给原告，因该址查无此人而无法投递，由于原告使用了不实信息而产生的责任和后果应当由原告承担。
上述说明，原告刘伟在本案中的合同无效存在重大过错，其应该承担责任。
四、被告林碧单在知悉了本案的交易后，即委托律师向原告所留地址佛山市禅城区轻工三路18号1座（即佛山市人才交流中心）寄出律师信，但因查无此人而退回。同时，亦通知了本案第三人，指出交易未经林碧单同意，是无效交易。
据上述事实和理由，被告林碧单无任何过错，系受害方，无需承担任何责任，请求法院依法驳回原告刘伟要求继续履行合同和要求支付违约金的请求，并判决其承担本案诉讼费用。
原告在诉讼中举证及两被告、第三人质证如下：
1、原、被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体身份适格。
被黄金河：应该以新的身份证信息为准。
被林碧单：原告使用了不实的信息，其在交易过程中使用了虚假的信息。
第三人：无异议。
2、房地产买卖合约、收款收据、收据、房地产权证，证明原、被告于2017年3月5日签订了房屋买卖合约，第三人是中介方，双方同意涉案房屋以795000元的价格成交，原告履行合同义务后，两被告因房价上涨不愿意继续履行合同，拒绝办理提前还贷及相关买卖手续，导致涉案房屋交易无法完成，两被告应当承担违约责任，违约责任包括违约金和中介代理费，由于两被告是夫妻关系，因此被告林碧单应当就被告黄金河的违约承担连带责任。
被黄金河：合同上林碧单的签名是由黄金河代签的，确实收到定金40000元；房地产权证无异议。
被林碧单：合约买方主体不适格，买方使用了不实的信息。林碧单既没有签字也没有委托任何人进行代签，合约中林碧单的签名，不是林碧单本人的签名，是由他人代签的，没有授权手续；收款收据不清楚，不能代表林碧单收到这一款项；对于中介费用不清楚；对房地产权证、国土证真实性予以确认。
第三人：合约是真实的，在我公司签订的，当天签约时已经问过黄金河就约定的价款是否可以买卖，黄金河表示可以。
3、佛山市个人住房查询结果，证明刘伟名下没有房产，案涉房屋可以过户，具备客观履行的条件。
被黄金河：无异议。
被林碧单：对查询的结果无异议，对证明内容有异议。
第三人：无异议。
被告黄金河在诉讼中未向本院提交证据。
被告林碧单在诉讼中向本院举证及原告、第三人质证如下：
律师告知函两份、邮件底单、邮件查询结果，第一份是寄给原告，告知合约无效，但是由于原告提交的地址不真实，无法邮寄。第二份寄给中介公司。
原：对真实性无异议，证明内容有异议，两份律师函与本案实质案情无关。
被黄金河：无异议。
第三人：对律师函已经收到，我方认为中介公司程序上没有过错，对双方争议我方不承担责任。
本院对原告提供的证据真实性予以认可，作为本案认定事实的依据；对被告林碧单提供的律师函的真实性亦予以认可。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
佛山市禅城区季华三路35号五区2001房屋权属人为黄金河、林碧单，黄金河、林碧单各占二分之一份额，中国农业银行股份有限公司佛山分行对该房屋享有抵押权。
原告刘伟（买方）与被告黄金河、林碧单（卖方）、第三人安鼎公司（经纪方）于2017年3月5日签订了一份《房地产买卖合约》，合同主要约定如下：买卖双方均独家委托经纪方促成以下物业的买卖事宜：第一条物业权属情况，物业地址为佛山市禅城区季华三路35号五区2001房。第二条成交价、付款方式和税费等，该物业成交价为795000元……第五条违约责任，本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一的，视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按【定金的双倍】【相当于成交价10%】作为赔偿。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业的；……。附件付款方式，一、所售物业已办理抵押登记情况适用，1、定金人民币40000元，买方须在签署本协议同时自行支付给卖方……3、（一）卖方自行赎契（1）卖方收取定金后7日内自行向抵押银行申请提前还贷手续……5、付款方式（二）银行按揭付款（2）首期房款235000元买方须于申请交易核价当天直接支付卖方或存进卖方账户……（4）楼款余价人民币560000元以银行贷款额为准，在办妥交易过户和抵押后由贷款银行直接划给卖方。被告黄金河在该合同上签名并捺印，黄金河代替林碧单签名，林碧单签名后括号注明“代”字样，原告刘伟在合同上签名。上述合同签订当日，原告刘伟支付了40000元定金，被告黄金河出具收据一份。
2017年3月5日，原告刘伟向第三人安鼎公司支付了23850元的中介服务费及咨询费。第三人安鼎公司在庭审中陈述：合同是在我公司签订的，签订合同前，我和黄金河、刘伟去看过房屋；签合同当天，我问过黄金河，问他老婆同不同意这个价格卖，黄金河说同意，且黄金河带着房产证原件、林碧单的共有证原件、林碧单本人的身份证复印件来签合同，身份证复印件上面有林碧单的签名以及手指印，所以我认为黄金河是有权代表老婆签名的。
庭审被告黄金河陈述：林碧单是我妻子，我们夫妻关系正常，出卖涉案房产前，我没怎么跟我妻子商量过，签合同当天也没有告诉她，签完合同回家后我才告诉她，她坚决不同意卖，但我当时也没有告诉刘伟和第三人我妻子不同意的事，过了二十几天商量无果，我才告诉刘伟和中介公司；签合同当天我没有真正地想卖房子，是由于中介的误导，中介让我赶紧拿房产证、签合同，我糊里糊涂就签了合同，我是拿着房产证和共有证的原件去给中介和刘伟看，我的包里经常带有林碧单的身份证复印件，是为了方便办理其他事情；涉案房子还有抵押贷款，没有还清房贷。
原告刘伟于2016年6月27日向本院提交《变更诉讼请求申请书》，本院于2016年6月28日向两被告送达。
本案诉讼中，经原告刘伟申请，本院摇珠选定广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对涉案房产的现价值进行估价，广东贵源土地房地产与资产评估有限公司出具《房地产估价报告》，对佛山市禅城区季华三路35号五座2001房估价1230000元。2017年9月26日原告刘伟支付了评估费5575元。第三次庭审中，原告明确经评估后，其诉讼请求第4项中的赔偿金为房屋差价损失435000元。
另查明，被告黄金河与林碧单系夫妻关系，涉案《房地产买卖合约》签订及本案诉讼均处在夫妻关系存续期间。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。
首先，关于涉案《房地产买卖合约》的效力问题。两被告主张涉案房产系夫妻共同财产，而被告黄金河处分该房产时没有经得被告林碧单的同意，故该合同无效。对此本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此，被告黄金河以其没有处分权出让夫妻共同房产而主张涉案《房地产买卖合约》无效的理由显然不能成立。被告黄金河在签订《房地产买卖合约》当天，持有房产证、共有证的原件以及被告林碧单身份证复印件（复印件上有被告林碧单签名），且经第三人询问是否经其配偶同意，被告黄金河明确表示配偶林碧单同意，因此，原告刘伟有理由相信被告黄金河获得被告林碧单的授权而处分夫妻共同财产，原告刘伟对签订《房地产买卖合约》无过错。综上，涉案《房地产买卖合约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应当认定为合法有效，合同当事人应依约履行各自的合同义务。至于两被告所提出原告刘伟在签订《房地产买卖合约》时使用的身份证已经失效，使用虚假身份问题，原告刘伟庭审解释其原户籍在佛山，后户籍迁回老家，故领取了新的身份证，对此本院认为，原告刘伟在签订合同时所用的姓名及公民身份号码均是真实的，其户籍变迁不影响涉案《房地产买卖合约》的效力，两被告抗辩应当撤销涉案合约的意见，本院不予采信。
其次，关于《房地产买卖合约》的解除问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案第一次庭审中，原告要求继续履行《房地产买卖合约》，但被告黄金河、林碧单明确表示不同意，在涉案房屋尚存在抵押、两被告不配合办理注销抵押以及过户登记手续的情况下，原告认为合同无法继续履行，在第二次庭审前变更了诉讼请求，要求解除合同、赔偿损失。被告黄金河在签订合同后，仅以其无权处分夫妻共同财产而拒不履行涉案合同，显属违约;另一方面，庭审中被告黄金河称并不是真正想卖房子，是由于中介误导才签订《房地产买卖合约》，被告黄金河作为完全民事行为能力人应当对自己的合同行为负责，其上述抗辩显然缺乏事实依据，因此，原告刘伟作为买方，在合同相对方根本违约、合同目的已经无法实现的情况下，享有解除合同的权利，故原告主张解除涉案《房地产买卖合约》，本院予以支持，解除的时间点为本院向被告黄金河送达《变更诉讼请求申请书》时，即2017年6月28日。
至于两被告在诉讼中提出异议，认为原告刘伟于2017年6月27日变更诉讼请求要求解除合同，已经超过举证期限的问题。对此本院认为，出卖人无处分权不影响买卖合同的效力，但如果房屋买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上的不能履行”的情形，人民法院可以向当事人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，本案原告在房屋共有人即被告林碧单不同意出让涉案房产时，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，涉案房产的物权已经无法实现变动，即涉案《房地产买卖合约》无法继续履行的情况下，经本院释明，原告在诉讼中变更诉讼请求为“解除合同、赔偿损失”，本院亦重新给予两被告举证期限并重新开庭审理。综上，原告在诉讼中变更诉讼请求并无不妥，两被告抗辩意见本院不予采信。
最后，关于被告黄金河的违约责任。涉案《房地产买卖合约》有效，被告黄金河以未取得房产共有人的同意为由拒不履行合同，已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定了违约方的违约责任。本案原告主张被告黄金河支付违约金80000元、中介代理费23850元、赔偿金435000元。根据涉案《房地产买卖合约》第五条“违约责任”中相关约定，守约方可以要求违约方支付成交价10%的违约金，涉案合同成交价为795000元，故被告黄金河应当向原告刘伟支付违约金79500元。至于中介费23850元，原告刘伟已经向第三人安鼎公司支付，合同解除后属于原告的实际损失，故原告诉请被告赔偿该费用于法有据，本院予以支持。至于原告诉请被告赔偿房屋差价损失435000元的请求，对此本院认为，合同约定的违约金不足以弥补守约方的损失的，守约方可以要求赔偿损失，具体在房屋买卖合同中，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失，计算损失时，要考虑守约方的履约情况，但损失不得超过违约方订立合同时预见或应当预见的因违约可能造成的损失。涉案房屋诉讼中的现价值为1230000元，《房地产买卖合约》约定的总价款为795000元，两者存在差价435000元，在被告黄金河已经赔偿了违约金79500元、中介费23850元的情况下，再赔偿差价损失435000元超过了违约方黄金河预见的因违约可能造成的损失，因此，本院确定被告黄金河再赔偿原告刘伟房屋差价损失330000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。
被告林碧单与被告黄金河系夫妻关系，涉案债务的形成系在夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，故被告林碧单对被告黄金河的涉案债务应承担连带责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告刘伟与被告黄金河、第三人佛山市安鼎房地产策划有限公司签订的《房地产买卖合约》项下的房屋买卖合同关系于2017年6月28日解除；
二、被告黄金河、林碧单于本判决生效之日起十日内向原告刘伟支付违约金79500元；
三、被告黄金河、林碧单于本判决生效之日起十日内向原告刘伟赔偿中介费23850元；
四、被告黄金河、林碧单于本判决生效之日起十日内向原告刘伟赔偿房屋差价损失330000元；
五、驳回原告刘伟其他诉讼请求。
如被告黄金河、林碧单未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，减半收取诉讼费1094.75元，财产保全费820元，财产评估费5575元，合计7489.75元，由被告黄金河、林碧单负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁 菡
二〇一七年十月三十一日
书记员 陈梓铭
书记员 张春兰