江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦永民初字第440号
原告:王学南，男，1968年10月30日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人:杨俊，江苏刘洪律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘军，江苏刘洪律师事务所律师。
被告:徐锦祥，男，1955年1月26日生，汉族，住南京市秦淮区。
被告:徐某，女，2000年12月11日生，汉族，学生，住南京市秦淮区。
被告:毛顺初，男，1963年4月12日生，汉族，住南京市鼓楼区。
上述三被告共同委托诉讼代理人:汪源，江苏东恒律师事务所律师。
上述三被告共同委托诉讼代理人:孙亚男，江苏东恒律师事务所律师。
被告:南京北泰房产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区滨江大道1号251幢116室。
法定代表人高伯余，该公司董事长。
委托诉讼代理人:钱圣华，男，1978年12月29日生，住南京市六合区。
原告王学南与被告徐锦祥、徐某、毛顺初、南京北泰房产经纪有限公司（下称北泰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月21日、4月13日公开开庭进行了审理。原告王学南及其委托代理人杨俊、刘军，被告徐锦祥、徐某、毛顺初的共同委托代理人汪源、孙亚男，被告北泰房产的委托代理人钱圣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王学南诉称：2014年6月19日，在北泰房产公司，王学南及前妻胡馨方与徐锦祥、徐某就位于浦口区汤泉街道假日路××室房屋签订了编号为000973《房地产买卖中介合同》及补充约定各一份(下称6月份合同及补充约定)。同年11月24日就上述房屋，王学南与徐锦祥、徐某又签订了编号为001196《房地产买卖中介合同》及补充约定各一份(下称11月份合同及补充约定)。但徐锦祥、徐某未按约定支付定金50万元、也未借款430万元用于办理解押手续商品房预售合同。鉴于徐锦祥、徐某已于2015年12月29日提出解除相关合同、协议，两被告构成违约。因此原告提起诉讼，要求:1、确认号为000973《房地产买卖中介合同》及补充约定、号为001196《房地产买卖中介合同》及补充约定以及2015年2月4日签订的补充协议已解除；2、判令被告徐锦祥、徐某赔偿违约金70万元；3、诉讼费用由被告承担。
被告徐锦祥、徐某共同辩称，因归于原告的原因致房屋买卖合同未能生效，原告违约。6月份合同及补充约定因11月份合同及补充约定的签订已解除。我方已于2015年12月29日向原告及北泰房产公司发送解除11月份合同及协议，原告及北泰房产公司已收到该通知，因此11月份合同及不愁约定已解除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告毛顺初辩称，6月份合同及补充约定、11月份合同及补充约定均与本人无关。至于2015年2月4日本人与王学南签订的补充协议，因本人无代理权，应属无效。
被告北泰房产公司辩称，认可6月份合同及补充约定、11月份合同及补充约定、2015年2月4日补充协议的真实性，请求依法处理。
经审理查明，2014年6月19日，出售方胡馨方、王学南(合同中的委托人)与买受方徐锦祥、徐某(合同中的委托人)、中介方北泰房产公司(合同中的受托人)签订编号为000973房地产买卖中介合同一份，约定将所有权人为胡馨方的位于浦口区汤泉街道假日路××室房屋以5839000元的价格出售，合同中约定定金50万元于2014年6月19日以银行汇款方式支付，并约定违约金为100万元等内容。同日，三方签订同一编号的补充约定一份，约定:乙方(指徐锦祥、徐某)于2014年6月19日支付甲方(指胡馨方、王学南)购房首期房价款(含定金)人民币50万元；乙方于2014年7月20日前暂借给甲方人民币400万元用于2014年7月20日前办理解押手续，领取他项权证后15个工作日内办理产权过户手续，过户后自动转为房款；乙方于出件当日支付甲方120万元；物业交验完毕当日付清139000元等内容。
2014年11月24日，出售方王学南(合同中的委托人)与买受方徐锦祥、徐某(合同中的委托人)、中介方北泰房产公司(合同中的受托人)签订编号为001196房地产买卖中介合同一份，约定将所有权人为王学南的位于浦口区汤泉街道假日路××室房屋以5839000元的价格出售，并约定违约金为100万元等内容。合同中还约定银行还款时交接房屋；此房满5年过户，所省营业税归甲方；乙方承担该房屋肆个月银行利息，物业费从2014年9月由乙方承担等内容。同日，三方签订同一编号的补充约定一份，约定:乙方(指徐锦祥、徐某)于2014年6月19日支付甲方(指王学南)购房首期房价款(含定金)人民币10万元；乙方于2014年11月27日支付甲方房款10万元；乙方于2014年12月20日前暂借给甲方人民币430万元用于2014年12月20日前办理解押手续，领取他项权证后15个工作日内办理产权过户手续，过户后自动转为房款；乙方于出件当日支付甲方120万元；物业交验完毕当日付清139000元等内容。
2015年2月4日，王学南与毛顺初签订补充协议一份，约定:甲乙双方经协商一致，乙方于2015年2月16日前支付甲方人民币10万元，甲乙双方约定于2015年4月20日前办理银行贷款解押手续事宜及相关过户手续，解押之前所产生的银行贷款利息由乙方承担。北泰房产公司的谢曹兵在见证人栏签名。徐锦祥、徐某认为毛顺初事前未获授权、事后也未追认，故该协议无效。
庭审中，王学南陈述于2014年7月26日、同年11月28日、2015年2月6日分别收取徐锦祥、徐某交纳的定金10万元，共计30万元。徐锦祥、徐某对付款时间及数额予以认可，但认为系支付的购房款。
庭审中，谢曹兵(居民身份证号码，北泰房产公司职工，住江苏省镇江市丹徒区高资镇楼庄村××号)出庭作证，其陈述:本人系该笔业务的经办人，毛顺初是陪同徐锦祥的。合同中约定定金为50万元，但仅付了10万元，另外20万元是购房款。后来徐锦祥电话告诉我，不想买房了，30万元也不要了。
2015年12月29日，徐锦祥、徐某向王学南、北泰房产公司发出“关于解除《房地产买卖中介合同》及其《补充约定》、《补充协议》的函”，鉴于王学南未在约定时间将房屋解押，所以通知二方要求解除上述合同、补充约定、补充协议并要求王学南支付违约金100万元。该函王学南及北泰房产公司已收悉。
以上事实，有6月份合同及补充约定、11月份合同及补充约定、2015年2月6日的补充协议、证人证言证据和当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中，6月份合同及补充约定、11月份合同及补充约定均指向同一处房产，只是在2014年9月后产权人变更为王学南，因此在11月份合同及补充约定签订后，6月份合同及补充约定已自行解除。在2015年12月29日，徐锦祥、徐某发出“关于解除《房地产买卖中介合同》及其《补充约定》、《补充协议》的函”后，对方当事人已收悉且未提出异议，故11月份合同及补充约定已解除。因毛顺初事先既无徐锦祥、徐某的授权，事后也未获得徐锦祥、徐某的追认，故其于2015年2月4日与王学南签订的补充协议应属无效。根据11月份合同及补充约定，徐锦祥、徐某应当于2014年12月20日前借给王学南人民币430万元用于办理房屋解押手续，但徐锦祥、徐某未履行出借义务，导致案涉房屋不能解押，存在违约行为，应承担违约责任。虽然11月份合同及补充约定已解除，但其中违约金条款属结算和清理条款，依然有效，可约定的数额过高，应予调整。根据本案案情，本院酌定数额为60万元，扣除已支付的30万元，还需支付30万元。依照《中华人民共和国合同法》第第九十八条、第一百一十四条的规定，判决如下：
确认编号为000973《房地产买卖中介合同》及补充约定、编号为001196《房地产买卖中介合同》及补充约定已解除；
确认2015年2月4日的补充协议属无效协议；
三、被告徐锦祥、徐某于于本判决生效后十日内赔偿原告王学南人民币30万元；
四、驳回原告王学南的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元，由原告王学南负担6171元，由被告徐锦祥、徐某共同负担4629元
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费10800元。江苏省南京市中级人民法院开户行：工行汉口路支行。账号：43×××18。
审 判 长 傅亚峰
人民陪审员 徐洪伟
人民陪审员 叶默然
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 邵 雅