江苏省镇江市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏11民终3830号
上诉人（原审原告）：江苏海容金属材料有限公司，住所地句容市经济开发区北三环杨塘岗09幢3楼。
法定代表人：范海蓉，系该公司经理。
委托诉讼代理人：钱永平，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：句容市金桥房地产开发有限公司，住所地句容市宁杭南路22号。
法定代表人：韩德忠，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李启云，江苏金风华律师事务所律师。
上诉人江苏海容金属材料有限公司（以下简称海容公司）因与被上诉人句容市金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2016）苏1183民初6791号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江苏海容金属材料有限公司上诉请求：撤销句容市人民法院（2016）苏1183民初6791号之二民事裁定，发回重审。事实和理由：2012年1月，被上诉人因开发东门福邸项目（现更名为美嘉金汇商业休闲广场）与上诉人、范海容磋商借款事宜，双方商定被上诉人在其开发的项目中租赁上诉人的钢管，被上诉人将项目中A幢第一层300平米门市房出售给上诉人，房款600万元，上诉人以租金抵付购房款，差额部分多退少补，2013年6月8日交房，同年1月16日双方就此签订了购房合同。2012年1月18日被上诉人向上诉人借款250万元，同年4月23日借款350万元，上诉人在交付了100万元后，与被上诉人商定改变购房合同中的付款方式，即以借款抵付购房款。2012年4月24日被上诉人向上诉人出具600万元房款收据一张，后上诉人将全部房款付清。被上诉人开发的项目一直进展缓慢，直至2016年12月14日才取得预售许可证。故要求被上诉人支付逾期交房违约金。一审法院认定事实不清，借款约定与房屋买卖约定是两个不同的约定，并无关联性。
句容市金桥房地产开发有限公司辩称，被上诉人与海容金属、范海容无任何经济往来，被上诉人只与钱永平发生民间借贷，唐龙才作为担保人。2013年1月，钱永平向金桥建筑装饰公司、唐龙才出具对账声明，载明唐龙才不再欠付钱永平款项，之前所有借条、欠条等收据全部作废。购房合同以及购房收据均为虚假，更不存在借款转化为房款的事实。请求二审维持原判。
江苏海容金属材料有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交付房屋违约金（以600万元为基数，自2013年6月9日起至实际交付之日止，按照月利率1%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告曾签订落款时间为2012年1月16日购房合同一份，合同约定原告购买被告开发的东大街2号东门福邸A幢一层由西向东三间门面房，面积约300平米，价款600万元，付款方式为被告使用原告钢管而产生的租金及赔偿款抵付，差额部分多退少补，交房时间为2013年6月8日，逾期交付则按月利率1%支付违约金。被告还向原告出具委托付款函一份，载明被告向原告所借的600万元由唐龙才代收，落款时间亦为2012年1月6日。
2012年1月18日被告出具借条一张，载明“今收到现金人民币贰佰伍拾万元整，期限210天，于2012年8月18日前全部归还。如到期尚未归还，本人意愿承担每天借款金额6%的违约金，借款人：句容市金桥房地产开发有限公司，担保人：唐龙才，2012年1月18日”。该借条现为原告法定代表人范海蓉持有。2012年1月18日范海蓉通过银行转账向唐龙才交付138万元，2012年1月21日钱永平通过银行转账向唐龙才交付92万元。2012年4月23日被告出具借条一张，载明“今收到现金人民币叁佰伍拾万元整，期限180天，于2012年10月22日前全部归还。如到期尚未归还，本人意愿承担每天借款金额6%的违约金，借款人：句容市金桥房地产开发有限公司，担保人：唐龙才，2012年4月23日”。该借条现为原告法定代表人范海蓉持有。2012年4月23日原告通过银行转账交付唐龙才74万元，4月24范海蓉通过银行转账向唐龙才交付94万元，4月28日范海蓉通过银行存款向唐龙才交付141万元。同年4月24日被告向原告出具收款收据一张，载明收到原告购房款600万元。
范海蓉曾于2015年1月23日向一审法院起诉，案号为（2015）句商初字第74号，该案中范海蓉要求金桥房地产公司、唐龙才、金桥装饰公司归还800万元及利息，后变更为200万元及利息，诉讼中范海蓉曾提交了上述两张借条及2013年1月14日形成的对账单一份作为证据，对账单载明“句容金桥房地产开发公司：你公司分别于2012年1月18日、2012年4月23日、2013年1月6日在范海蓉处借款人民币共计捌佰万元整，8000000。到对账之日尚未归还其中任何款项，由于相隔时间较长，特发此对账单便于双方确认。借款人：句容市金桥房地产开发有限公司，保证人：唐龙才、句容市金桥建筑装饰工程有限公司，2013年1月14日”。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。本案中购房合同系民间借贷合同的担保，理由如下：1、范海蓉曾以涉案的两张借条及2013年1月对账单为证据向被告、唐龙才、金桥装饰公司主张归还借款。2、2012年4月23日被告出具借条，载明借款于2012年10月22日前归还，而2012年4月24日，仅相隔一日，借款尚未全部交付的情况下，被告即向原告出具房款收据，相隔时间短以及在款项未交付的情况下出具房款收据皆不符合常理。一审法院裁定：驳回江苏海容金属材料有限公司的起诉。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，判断法律关系性质，不应受制于当事人之间签订合同的名称，而应当根据当事人的真实意思表示判定。本案购房合同中约定的以钢管租金抵付房款事实并未发生，而且上诉人的法定代表人范海蓉曾以涉案的两张借条及2013年1月对账单为证据向被上诉人、唐龙才、金桥装饰公司主张归还借款，可以推定上诉人的真实意思表示并非房屋买卖；从房款收据的形成时间看，涉案购房合同与借条形成在时间上接近，涉案两张借条载明的借款金额与购房合同中的金额相互吻合。2012年4月24日，被上诉人向上诉人出具房款收据，同年4月23日被上诉人向上诉人出具金额为350万元的借条一张，载明借款于2012年10月22日前归还。相隔一日，款项未完全交付的情况下即出具房款收据不符合常理。现有证据亦不能证明双方当事人就借款转化为房款达成共同的意思表示；从商品房买卖交易规定看，涉案购房合同并未办理备案登记，被上诉人从未向上诉人开具销售不动产统一发票，明显违背一般的房产交易规则，同时，也可以印证上诉人关于借款转化为房款的上诉主张，没有事实依据。
综上可见，双方并无真实房屋买卖的意思表示，而是利用房屋买卖合同作为借贷合同的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。一审法院向上诉人释明是否变更法律关系，但上诉人拒绝变更诉讼请求。一审法院驳回上诉人起诉，符合法律规定。
综上，上诉人江苏海容金属材料有限公司的上诉理由不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 殷建平
审判员 程 刚
审判员 杜 静
二〇一八年三月十五日
书记员 徐文青