北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第09528号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京雅士宴餐饮有限公司，住所地北京市东城区香河园街1号院4号楼一层。
法定代表人王红梅，经理。
委托代理人李红英，北京大成律师事务所律师。
委托代理人王秀芳，女，1982年12月30日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）第一物业服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层。
法定代表人张鹏，董事长。
委托代理人蒋昆仑，男，1987年11月20日出生。
委托代理人梁聪，男，1988年1月7日出生。
上诉人北京雅士宴餐饮有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第03061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月，第一物业服务（北京）有限公司（下称第一物业公司）起诉至原审法院称：2012年，我公司和北京雅士宴餐饮有限公司（下称雅士宴公司）签订《场地租赁合同（出租）》，约定我公司将北京市×××一层会所餐厅（即涉案房屋）出租给雅士宴公司，租赁期限自2012年1月1日至2014年11月30日，第一年为免租期，第二年租金每月5万元，第三年租金每月6万元。自2014年2月开始，雅士宴公司出现拖欠租金情况。经我公司多次催缴未果。我公司依照双方合同约定主张解除合同并收回房屋，但雅士宴公司阻扰我公司收回房屋，故我公司起诉至本院，要求雅士宴公司：1、腾空涉案房屋；2、支付2014年2月1日至2014年11月30日期间的租金56万并按照每月6万元标准支付2014年12月1日至房屋实际腾空之日的房屋占有使用费；3、支付截至2014年11月12日的逾期付款违约金
78360元。
雅士宴公司答辩并反诉称：双方签署合同时，第一物业公司没有出具其有权出租涉案房屋的凭证，故双方租赁合同应属无效；2014年9月15日，第一物业公司对涉案房屋采取了停电措施，并且将涉案房屋的房门上锁，影响我公司的正常经营，2014年9、10月份，我公司曾要求搬离涉案房屋，但第一物业阻扰我公司搬离。2014年11月份，我公司将第一物业公司上的门锁撬开进入涉案房屋，发现很多物品腐烂、过期。综上，我公司主张第一物业公司在合同履行期间擅自停电、封门，已经构成违约，故我公司不同意第一物业公司的全部诉讼请求。反诉要求第一物业公司赔偿2014年9月15日至2014年11月30日的营业损失34038元、职工工资323137元、职工住宿费19606元，并赔偿物品损失233649元。
第一物业公司针对反诉答辩称：因雅士宴公司未按照合同约定支付租金，我公司有权解除合同并收回涉案房屋。2014年9月15日，我公司张贴了封条，9月16日准备收回房屋的时候，雅士宴公司职工阻扰收房，实际锁门仅持续了一天时间，涉案房屋至今由雅士宴公司实际控制，故不同意雅士宴公司的反诉请求。
原审法院经审理认为：第一物业公司与雅士宴公司签订的《场地租赁合同（出租）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，对第一物业公司和雅士宴公司具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。雅士宴公司无正当理由拖欠租金，已经构成违约，满足双方合同约定的解除条件，故第一物业公司有权解除合同。但第一物业公司未举证证实其已经在2014年8月29日通知雅士宴公司解除合同，故第一物业公司主张双方租赁合同关系于2014年8月29日解除的主张，法院不予支持。庭审中，第一物业公司和雅士宴公司均承认第一物业公司在2014年9月15日采取了封门上锁的措施，故法院认定双方租赁合同关系于2014年9月15日已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故第一物业公司要求雅士宴公司腾空涉案房屋并支付2014年2月1日至房屋实际腾空之日的欠付租金及房屋占有使用费用的诉讼请求，法院予以支持。雅士宴公司未按照合同约定支付租金，已经构成违约，应该承担违约责任，故第一物业公司要求雅士宴公司支付违约金的诉讼请求，法院予以支持，但第一物业公司主张的违约金计算日期有误，法院将依据双方合同约定确定违约金数额。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于涉案房屋上锁一节，因第一物业公司承认其在2014年9月15日张贴封条并锁门，故第一物业公司关于2014年9月16日，雅士宴公司撬开门锁的主张，应由第一物业公司承担举证责任。现第一物业公司没有证据证明该事实主张，法院难以认定2014年9月16日雅士宴公司撬开门锁进入涉案房屋的事实。对于雅士宴公司主张的停电以及曾要求第一物业公司配合其将室内物品搬离的的事实主张，法院亦难以认定。对于雅士宴公司反诉部分，法院认为，因雅士宴公司欠租行为构成违约，符合解除条件，双方合同关系已于2014年9月15日解除，第一物业公司有权收回涉案房屋。故对于雅士宴公司主张的2014年9月15日至2014年11月30日的营业损失、职工工资、职工住宿费，即使上述损失客观存在，亦应视为雅士宴公司放任损失扩大，第一物业公司不需承担赔偿责任。对于雅士宴主张物品腐烂、过期的损失一节，因雅士宴公司未能举证证实其在2015年9月15日后曾要求其将室内物品搬离，或采取诉讼等手段以降低损失扩大；且雅士宴公司承认在2014年11月份已经再次实际控制涉案房屋，第一物业公司在2015年2月提起本案诉讼，应视为第一物业公司对避免损失进一步扩大已经尽到注意义务，故即使物品损失客观存在，第一物业公司亦不需承担赔偿责任。据此，原审法院于2015年7月判决：一、于判决生效后三十日内，北京雅士宴餐饮有限公司将北京市×××一层会所餐厅腾空并交还第一物业服务（北京）有限公司收回；二、于判决生效后三十日内，北京雅士宴餐饮有限公司支付第一物业服务（北京）有限公司自2014年2月1日至房屋实际腾空之日的租金及房屋占有使用费（北京雅士宴餐饮有限公司已付四万元，剩余租金和房屋占有使用费标准均为每月六万元）；三、于判决生效后三十日内，北京雅士宴餐饮有限公司支付第一物业服务（北京）有限公司违约金七万二千二百元（违约金结算至二○一四年十一月十二日）；五、驳回第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京雅士宴餐饮有限公司的反诉请求。
判决后，雅士宴公司不服，上诉至本院称：2014年9月15日第一物业公司对涉案房屋上锁、断电，致使我公司不得不停止经营长达两个半月之久，因为上锁停电致使我公司被封在涉案房屋的物品全部腐烂或者过期，连同不能正常经营造成的人工和其他损失高达610430元，第一物业公司不但无权索要租金，还应赔偿我公司的损失；我公司在原审中提供了断电不能经营的视频，且进行了质证，原审判决认定我公司未举证，存在错误；我公司自始都没有收到第一物业公司解除合同的通知书，原审判决以第一物业公司给涉案房屋房门上锁、断电就认定双方解除租赁合同，存在错误；目前餐饮行业用工荒，我公司为了日后继续经营，不得不继续支付员工工资和住宿吃饭费用（住宿和吃饭都是因为第一物业公司将涉案房屋上锁后，我公司员工无处吃饭住宿而额外支付的费用），一个正常经营的公司如果无端解除员工，是严重违反劳动法的，如果第一物业公司一上锁停电我公司就开除员工，会产生巨大的解除劳动合同赔偿金和违约金，我公司在开不了门、没电的情况下不能经营，并非我公司放任损失扩大；第一物业公司将涉案房屋上锁断电造成我公司物品腐烂过期，损失应当由第一物业公司赔偿，我公司有无证据证明曾经要求将房屋内物品搬离，对损害结果由第一物业公司赔偿没有影响，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判驳回第一物业公司的诉讼请求，支持我公司的反诉请求。
第一物业公司同意原判。
经审理查明：2012年，第一物业服务（北京）有限公司万国城摩码园分公司（出租方、甲方，下称第一物业万国城分公司）和雅士宴公司（承租方、乙方）签署《场地租赁合同（出租）》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用作餐厅经营，租赁期限自2012年1月1日至2014年11月30日，第一年为免租期，第二年租金标准为每月5万元，第三年租金标准为每月6万元，租金支付方式：每月10日前支付。合同另约定：乙方应按照合同的约定向甲方支付租金，不得拖欠；如果乙方拖欠租金90日以上，甲方有权拒绝乙方继续使用涉案场地，并解除合同，乙方应赔偿由此给甲方造成的一切损失；乙方拖欠租金的每逾期一日应按总租金的千分之一向甲方支付违约金。合同签署后，第一物业公司向雅士宴公司交付涉案房屋，双方依约履行合同。雅士宴公司付清2014年1月31日之前的租金，并在2014年2月份支付了租金4万元，其余租金未支付。《场地租赁合同（出租）》到期后，双方未续签合同。
原审审理中，第一物业公司提交2014年7月23日《合同违约通知单》、2014年8月19日《关于限期支付租金及将铺位腾空并恢复原状的往来函》、2014年8月27日《关于限期支付租金及将铺位腾空并恢复原状的往来函》、2014年9月11日《关于限期支付租金及将铺位腾空并恢复原状的往来函》、2015年2月10日《关于限期支付房屋占有使用费及将铺位腾空并恢复原状的往来函》及相应的快递存根联，用以证明因雅士宴公司拖欠租金的违约行为，第一物业公司多次催缴欠款并已经告知雅士宴公司双方租赁合同在2014年8月29日解除。雅士宴公司不认可收到上述邮寄的解除合同函。
关于涉案房屋上锁封门一节，双方当事人均认可2014年9月15日，第一物业公司将涉案房屋对外经营的一个房门张贴了封条并上锁。原审审理中，第一物业公司主张2014年9月16日其准备收回涉案房屋的时候，雅士宴公司已经将门锁撬开并进入涉案房屋，并且阻扰第一物业公司收回涉案房屋。雅士宴公司承认其在2014年11月确实将涉案房屋门锁撬开并更换成自己的门锁，但主张自2014年9月15日至11月份，涉案房屋一直由第一物业公司上锁。雅士宴公司主张在第一物业公司锁门后曾要求搬离涉案房屋，但第一物业公司阻扰其将涉案房屋内物品搬离，第一物业公司对该主张予以否认，雅士宴公司对该事实主张未举证。原审诉讼中，涉案房屋由雅士宴公司实际控制。本院审理中，雅士宴公司主张2014年11月其撬开第一物业公司在涉案房屋房门上的锁，进入房屋，拟将屋内物品搬走遭到第一物业公司阻拦，为此其报警。本院根据雅士宴公司的申请，向北京市公安局东城分局东直门派出所调取了110接处警记录，记载的报警时间为2014年11月16日，标题为王伟报在香河园发生纠纷，案情摘要为王伟报在香河园路万国城门口，我运家具物业阻拦，反馈情况为琐事纠纷，民警现场处置。第一物业公司对上述接处警记录的真实性无异议，但主张记录中是当事人打电话诉说的情况，实际上的具体的原因不清楚，这是单方说的，过于牵强，故对证明目的不予认可。雅士宴公司另主张2015年9月24日其发现涉案房屋的门打开了，认为是第一物业公司控制了涉案房屋。第一物业公司表示原审判决作出后，于2015年8月11日将涉案房屋门锁撬开进入房屋查看，现在涉案房屋由其实际控制。
原审审理中，雅士宴公司主张2014年9月15日第一物业公司对涉案房屋采取停电措施，并提交视频用以证明第一物业公司自2014年9月15日起将涉案房屋断电，造成雅士宴公司不能正常经营。第一物业公司不认可曾采取停电措施，认为视频的拍摄时间和地点无法查证，视频中看不出是否断电。
关于合同约定的“乙方拖欠租金的每逾期一日应按总租金的千分之一向甲方支付违约金”条款，本院审理中，双方当事人均表示其中的“总租金”系欠付租金的总额，雅士宴公司另主张该条款中约定的每日千分之一的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。
上述事实，有双方当事人陈述、《场地租赁合同（出租）》、《合同违约通知单》、往来函、快递存根、照片、视频、接处警记录等证据在案佐证。
本院认为：第一物业万国城分公司与雅士宴公司签订的《场地租赁合同（出租）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。第一物业万国城分公司系第一物业公司设立的分支机构，不具备独立法人资格，第一物业公司有权以原告身份就此合同提起本案诉讼。
根据查明的事实，雅士宴公司自2014年2月起开始拖欠房屋租金，构成违约。按照租赁合同约定，出租方有权解除合同。诉讼中第一物业公司主张已经通知雅士宴公司合同于2014年8月29日解除，故主张合同于该日解除。但是，根据现有证据，尚不足以证明上述通知已经送达雅士宴公司，故本院对于第一物业公司主张的解除日不予采信。2014年9月15日第一物业公司将涉案房屋对外经营的一个房门张贴封条并上锁，表明第一物业公司不同意雅士宴公司继续使用涉案房屋，是解除租赁合同的意思表示，原审判决认定租赁合同于该日解除，并无不当，本院予以维持。
合同提前解除系雅士宴公司违约所致，对于合同解除之前雅士宴公司尚欠的租金，雅士宴公司应当支付，原审判决对此处理并无不妥，本院予以维持。
合同解除后，雅士宴公司应当将房屋腾空交还出租方。原审判决雅士宴公司将涉案房屋腾空交还第一物业公司收回，并无不妥，鉴于原审判决后，2015年8月11日第一物业公司已经实际控制涉案房屋，故第一物业公司对于雅士宴公司搬离物品、腾空房屋应予以协助，基于新发生的事实，原判第一项表述不准确，本院予以变更。
对于租赁合同解除之后至租赁房屋实际腾空之前的租金损失如何承担，也即合同解除后雅士宴公司是否应支付占据房屋的使用费一节，雅士宴公司主张在2014年9月15日第一物业公司锁门之后其曾要求搬离涉案房屋，第一物业公司予以阻扰。第一物业公司对雅士宴公司的主张不予认可。虽然本院审理中雅士宴公司申请调取的2014年11月16日110接处警纪录记载“我运家具物业阻拦”，但是2014年11月16日当日涉案房屋已经由雅士宴公司实际控制，其搬离物品腾空房屋没有现实阻碍，其并未再有搬离腾房的意思表示或行为，且合同提前解除的过错方系雅士宴公司，涉案纠纷系雅士宴公司违约所致，故对于房屋腾空之前的房屋租金损失，应由雅士宴公司承担，原审判决确定的房屋占有使用费标准并无不妥，原判对上述期间的租金损失的判处并无不当，本院予以维持。
雅士宴公司欠付租金构成违约，按照合同约定应当支付逾期付款违约金，现雅士宴公司提出合同约定的违约金计算标准过高，请求合理，本院以欠付租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整，原审判决对此处理不妥，本院予以纠正。
关于雅士宴公司上诉要求第一物业公司赔偿2014年9月15日至2014年11月30日期间的营业损失、职工工资、职工住宿费一节，根据前文认定，2014年9月15日合同提前解除，且合同提前解除系雅士宴公司违约所致，故合同解除后，第一物业公司并无义务为雅士宴公司提供涉案房屋，雅士宴公司的上述请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于雅士宴公司上诉要求第一物业公司赔偿物品损失一节，虽然诉讼中雅士宴公司提交了其所述的撬锁进入房屋后拍摄的腐烂、过期物品的视频、照片证据，但是，雅士宴公司并无证据证明在此之前其曾向第一物业公司要求过进入房屋内及时搬离上述物品，且考虑到雅士宴公司为违约方，本院认为雅士宴公司的上述请求，依据不足，本院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2015）东民初字第03061号民事判决第二、六项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第03061号民事判决第五项；
三、变更北京市东城区人民法院（2015）东民初字第03061号民事判决第一项为：北京雅士宴餐饮有限公司于本判决生效后三十日内将北京市×××一层会所餐厅内物品搬离、房屋腾空，第一物业服务（北京）有限公司予以协助；
四、变更北京市东城区人民法院（2015）东民初字第03061号民事判决第三项为：北京雅士宴餐饮有限公司于本判决生效后三十日内支付第一物业服务（北京）有限公司违约金三万五千一百九十四元（违约金结算至二○一四年十一月十二日）；
五、驳回第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5792元，由第一物业服务（北京）有限公司负担321元（已交纳），由北京雅士宴餐饮有限公司负担5471元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费4952元，由北京雅士宴餐饮有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费17244元，由第一物业服务（北京）有限公司负担462元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京雅士宴餐饮有限公司负担16782元（已交纳16536元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 祝 石