江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第00017号
申请复议人（被执行人）扬州锦都置业有限公司，住所地江苏省扬州市邗江区杭集镇曙光路679号。
法定代表人王坚贞，该公司董事长。
委托代理人姚慧娟，江苏擎天柱律师事务所律师。
申请执行人扬州新能源建筑安装有限公司，住所地江苏省扬州市翠柳苑现代广场19幢6楼。
法定代表人徐登明，该公司总经理。
委托代理人袁春明，江苏石塔律师事务所律师。
评估公司江苏中天行房地产土地估价咨询有限公司，住所地江苏省扬州市南门苑3幢6号（荷花池步行街内）。
法定代表人陶文忠，该公司总经理。
申请复议人扬州锦都置业有限公司（以下简称锦都公司）因扬州新能源建筑安装有限公司（以下简称新能源公司）申请执行其与锦都公司建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2014）扬执异字第0007号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年9月5日组织公开听证。申请复议人锦都公司的委托代理人姚慧娟，申请执行人新能源公司的委托代理人袁春明，评估公司江苏中天行房地产土地估价咨询有限公司（以下简称中天行公司）的法定代表人陶文忠到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院经审查查明：扬州中院于2012年10月8日立案受理了原告新能源公司与被告锦都公司建设工程施工合同纠纷一案，于2013年3月15日作出（2012）扬民初字第0037号民事判决：锦都公司于判决生效后15日内向新能源公司支付工程款1538.80万元。案件受理费114128元，财产保全费5000元，合计诉讼费119128元，由锦都公司负担。锦都公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年8月12日作出（2013）苏民终字第0190号民事判决：驳回上诉，维持原判。
扬州中院于2013年5月6日立案受理了原告新能源公司与被告锦都公司建设工程施工合同纠纷一案，于2013年11月1日作出（2013）扬民初字第0053号民事调解书：一、双方共同确认，本案中锦都公司应支付新能源公司涉案工程工程款89万元（不含5%的质保金和5%的未到期工程款），并支付给新能源公司90%工程款的逾期利息186万元，锦都公司应于2013年12月1日前支付上述款项；二、若锦都公司未按期支付上述89万元，其应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担责任；三、若锦都公司未按期支付上述186万元，其无需按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担责任，但须另行支付2万元违约金；四、双方就本案无其他争议；五、案件受理费78572元，依法减半收取39286元，由新能源公司负担21286元，锦都公司负担18000元。
上述法律文书生效后，锦都公司均未予以履行，新能源公司向扬州中院申请强制执行，扬州中院依法立案执行。
另查明：2012年10月9日，扬州中院作出（2012）扬民初字第0037-1号民事裁定：立即冻结被告锦都公司名下的银行存款2300万元，或查封（扣押）其相应数额的财产。
2012年10月17日，扬州中院向扬州市邗江区房产管理局发出（2012）扬民初字第0037号协助执行通知书：一、查封锦都公司名下坐落于杭集镇锦都豪庭栋号为1栋02、03、04室；02栋02、03、04、05、06室；03栋02、03、04、05室；06栋01、02、03、04室的联排别墅；二、查封期限2年：自2012年10月17日至2014年10月16日止。
执行过程中，被执行人锦都公司认为扬州中院上述查封属于明显超标的查封而提出执行异议，扬州中院于2014年1月21日作出（2014）扬执异字第0002号民事裁定：驳回锦都公司的异议请求。在扬州中院异议审查过程中，锦都公司于2013年11月25日向扬州中院提交《查封房产价值清单》，并在该清单上加盖公章。根据该清单，被查封的16幢房屋总价值为52973230元，其中1幢、2幢、3幢联排别墅的单价为9500元／㎡，6幢独栋别墅的单价为22000元／㎡。锦都公司不服上述民事裁定，向本院申请复议，并将中天行公司出具的苏中评报字（2014）第058号《房地产司法鉴定估价报告》作为新证据向本院提交，用以证明被查封房产的价格。本院于2014年6月13日作出（2014）苏执复字第0038号执行裁定：驳回锦都公司的执行复议申请，维持扬州中院（2014）扬执异字第0002号民事裁定。
又查明：2014年3月18日，扬州中院委托中天行公司对被执行人锦都公司所有的位于江苏省扬州市杭集镇锦都豪庭1栋02、03、04号房；2栋02、03、04、05、06号房；3栋02、03、04、05号房；6栋01、03号房进行价值评估。中天行公司于2014年4月25日出具苏中评报字（2014）第058号《房地产司法鉴定估价报告》，载明：委估别墅房地产在估价时点（2014年4月18日）表现的公开市场价值为35493810.40元。其中1幢、2幢及3幢别墅的单价为9360元／㎡，6幢别墅的单价为17920元／㎡。估价对象为居住型房地产，周边市场较为成熟，能收集到一定量的与委估房地产类似的交易案例，经综合分析考虑，本次采用市场比较法对委估房地产进行评估。
还查明：2012年9月3日，锦都公司与郭成根签订商品房买卖合同一份，标的为锦都豪庭16幢04号房，单价9500元／㎡，建筑面积226.99㎡，总价2156405元。2013年1月10日，锦都公司与李志坚签订商品房买卖合同一份，标的为锦都豪庭18幢04号房，单价10241.72元／㎡，建筑面积226.39㎡，总价2318622元。2013年5月28日，锦都公司与张琳签订商品房买卖合同一份，标的为锦都豪庭15幢01号房，单价22000元／㎡，建筑面积318.71㎡，总价7011620元。
被执行人锦都公司对上述《房地产司法鉴定估价报告》不予认可，向扬州中院提出执行异议称：一、该报告未能全面考虑锦都豪庭的区位优势。该报告未提及连淮扬镇高铁火车站处于杭集镇，也未提及杭集镇目前除锦都豪庭外并无其他高档别墅小区，这些因素都会对评估价格产生一定影响。二、该报告没有将房屋的销售价格作为重要的参考依据。纵向比较，锦都公司于2013年9月销售联排别墅的价格为10500元／㎡，独栋别墅价格为22000元／㎡。横向比较，锦都豪庭旁京杭明珠小区小高层销售价格为8800元／㎡，联排别墅价格为12500元／㎡，锦都豪庭作为高档住宅小区，无论是配套设施还是小区定位均优于京杭明珠小区，房屋价值也应更高。故估价报告依据不充分，导致委估房产低于实际价值。综上，请求撤销《房地产司法鉴定估价报告》或者重新评估。
申请执行人新能源公司答辩称：一、法院评估程序启动合法。二、评估报告所作出的评估价格公允。三、锦都公司提及的区位优势仅为单方意见，杭集镇的优势不会超过市区相关项目。四、本案评估的房产道路、绿化、相关设施还未完成，达不到交付标准。且房产评估价并非最终拍卖价。锦都公司提出异议系故意拖延偿债时间。
评估公司中天行公司述称：一、房地产价格受制于对应的价值时点。锦都公司提及的淮扬镇高铁火车站是未来时点的状态，不应作为价值时点的状态。二、房地产估价规范要求，根据估价对象状况和估价目的应从收集的交易实例中选取正常价格的可比实例。锦都公司提及的京杭明珠小区房产价格仅为开发商的引导价格，中天行公司经调查其均价为7500元／㎡，该小区开发商是扬州本地实力最强的开发公司，锦都公司认为锦都豪庭的小区定位优于京杭明珠小区有失偏颇。三、中天行公司对锦都豪庭房产评估的结果，与估价人员以购房人身份询价结果一致，评估结果客观公正。
扬州中院认为：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请补正或重新评估的，人民法院应当准许。人民法院执行机构的审查主要考量评估鉴定结果是否公平，是否明显失实或者明显低于市场价，以维护各方当事人的合法权益。本案异议人提出的14套别墅房地产的评估价35493810元是否明显低于市场价格，经审查，评估机构在综合分析所掌握的资料并对估价对象及周边区域类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，选用市场比较法对别墅房地产进行评估并无不当。故对锦都公司的异议不予采纳，其要求对房地产重新评估的依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定：驳回锦都公司的异议请求。
锦都公司不服上述裁定，向本院申请复议称：一、评估报告未能全面考虑锦都豪庭的区位优势。该报告未提及连淮扬镇高铁火车站处于杭集镇，也未提及杭集镇目前除锦都豪庭外并无其他高档别墅小区，这些因素都会对评估价格产生一定影响，评估报告未能完全体现锦都豪庭房产的实际价值。二、评估报告没有将房屋的销售价格作为重要的参考依据。纵向比较，根据锦都公司2013年9月销售备案的商品房买卖合同，联排别墅价格为10500元／㎡，独栋别墅销售价格为22000元／㎡。横向比较，锦都豪庭旁800米的京杭明珠小区小高层销售单价为8800元／㎡，联排别墅单价为12500元／㎡，锦都豪庭作为高档住宅小区，无论是配套设施还是小区定位均优于京杭明珠小区，房屋价值也应更高。故中天行公司对锦都公司房产的评估价值偏低。综上，请求撤销扬州中院（2014）扬执异字第0007号执行裁定，重新评估案涉房产。
申请执行人新能源公司答辩称：一、重新评估应当符合评估结果明显失实或严重背离市场价格等法定情形，但锦都公司主张事由并不符合上述情形。二、评估结论系评估时点委估对象的价值，而锦都公司所称的高铁站仅为远期规划，目前尚无设计方案，不存在锦都公司所称的区位优势。三、销售价格与评估价格并非同一概念，评估价格系根据委估对象周围房产交易的比较和勘察而确定，并非依据锦都公司定价而确定。综上，请求驳回锦都公司的复议申请。
评估公司中天行公司述称：一、房地产价格系动态价格，受制于价值时点，在不同的时点价格不同。锦都公司提出的高铁火车站等均系远期规划，而非估价时点的状态。二、按照房地产估价规范的要求，应当选取正常价格的比较案例。据此，中天行公司选取了大量交易案例，并从中筛选出三个以上比较案例，采用市场比较法，从区位因素、个别因素等方面进行比较，修正确定评估结果。由于估价对象所处的环境缺少相同类似的房地产交易案例，但扬州距离市区相同类别的交易案例较多，故中天行公司选取了扬州市区北边槐泗镇的九溪玫瑰园小区（其周边有铁路线、高速线、扬州北的出入口），还选取了距离扬州市区与杭集镇相近的汊河镇的林溪山庄小区（南临润扬大桥和杨溧高速，与估价对象有许多相似之处）等交易案例。三、锦都公司主张的京杭明珠小区房产价格是开发商销售引导价，实际成交价约为7500元／㎡，且此小区是由扬州恒通集团建设的四季恒温高档楼盘，拥有地源热泵系统、外墙保温系统等设施。故京杭明珠小区与案涉小区缺乏可比性。四、根据锦都公司自行提交的查封房屋价值清单，联排别墅单价为9750元／㎡，评估价值9360元／㎡与之相近。独栋别墅的评估价格17920元／㎡亦与中天行公司以购买人身份询价的结果一致。综上，请求驳回锦都公司的复议申请。
本院听证过程中，锦都公司确认：对于本案评估机构的选择，评估机构及评估人员的资质，评估程序均无异议。
本案的争议焦点是：锦都公司关于案涉房产评估价格过低，应予重新评估的主张是否有事实和法律依据。
本院认为：锦都公司关于案涉房产评估价格过低，应予重新评估的主张没有事实和法律依据。首先，锦都公司对本案评估程序、评估公司及评估人员资质均无异议。在本院（2014）苏执复字第0038号案件审理过程中，锦都公司亦将案涉估价报告作为新证据向本院提交，用以证明被查封房产的价格，现其又主张该评估报告评估价值过低，不应予以采信。其次，锦都公司提供的证据不足以证明本案存在低评的情形。根据案涉评估报告，联排别墅的单价为9360元／㎡，独栋别墅的单价为17920／㎡，虽然锦都公司向扬州中院提交《查封房产价值清单》，确认联排别墅的单价为9500元／㎡、独栋别墅的单价为22000元／㎡，但评估价格并非锦都公司自行确定的销售价格，中天行公司经对待估对象实地勘察后，根据本案实际情况采用了市场比较法对委估房地产进行评估，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉房产的评估价值，法院应当予以尊重。对于锦都公司主张评估价格过低的理由，中天行公司亦出庭接受质询并作出了详尽说明，锦都公司提供的证据不足以证明本案存在评估价格过低的情形。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回锦都公司的执行复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2014）扬执异字第0007号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 赵 黎
代理审判员 孙 凯
二〇一四年九月十五日
书 记 员 薛佳明