北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第3537号
原告杨秋燕，女，1980年8月12日出生。
委托代理人孙克娜，北京市立方律师事务所律师。
委托代理人李军霞，北京市立方律师事务所律师。
被告黄建德，男，1955年7月28日出生。
委托代理人马志强，天津银河律师事务所律师。
委托代理人项志卫，上海市金浦律师事务所律师。
被告北京海腾房地产开发经营有限公司，住所地北京市通州区工业开发区光华路开发区写字楼。
法定代表人江耀华。
原告杨秋燕与被告黄建德、北京海腾房地产开发经营有限公司（以下简称海腾公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨秋燕之委托代理人孙克娜、李军霞，被告黄建德之委托代理人马志强、项志卫均到庭参加了诉讼，被告海腾公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨秋燕诉称，2004年8月5日，原告与海腾公司签订了合同编号为No0200401的《商品房买卖合同》，原告向海腾公司购买位于北京市西城区xxx号房屋一套，该房屋建筑面积为109.89平方米，价格为7600元/平方米，房屋总价款为83万元。根据《商品房买卖合同》的相关规定，该合同签订以后，应由北京市西城区房屋管理局备案一份。合同签订当天，原告即向海腾公司支付了全部购房款，并与北京永庆物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，缴纳了相关费用。随后，原告即开始对该房屋进行装修并入住至今。期间，原告多次催促海腾公司办理房产证，海腾公司均以各种理由拖延，至今仍未为原告办理。直到2012年中旬，原告的哥哥被起诉要求腾房，原告才知道海腾公司又将该房屋于2007年12月27日以6500元/平方米的价格卖给了黄建德，该价格远远低于当时的市场价，被告黄建德却仍以该价格购买该房屋。二被告的行为已经严重损害了原告的利益并造成了原告的重大损失。故起诉至法院，要求：1、确认被告北京海腾房地产开发经营有限公司与黄建德于2007年12月27日签订的合同编号为XF91104的《北京市商品房现房买卖合同》无效。2、由二被告承担本案的诉讼费。
被告黄建德辩称，我方不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、被告黄建德是合法购买房屋，我方房产证是合法取得的。若如原告所述其与开发商签订了应由北京市西城区房管局备案的商品房买卖合同，如果黄建德再去购买该房屋，那么房管局应该是不能予以登记的，既然是可以登记的，就代表原告签订的合同是未经备案的。原告应先进行行政诉讼，而黄建德只是行政诉讼的第三人。2、原告并非编号为XF91104的《北京市商品房现房买卖合同》的合同相对方，原告以第三方身份对该合同主张无效于法无据。原告应先向西城房管局主张房地产登记无效，假使西城区房管局撤销登记，原告方才可向我方主张权利。3、原告杨秋燕并未购买诉争房屋，开发商表示不存在一房二卖的情况。被告是通过合法途径购买的诉争房屋，并已经取得了房产证。2007年购买诉争房屋后，黄建德发现有人居住就曾经找过被告海腾公司，海腾公司明确告知过黄建德，现在房屋内居住的人是小区的物业私自安排进去的，诉争房屋只卖给过黄建德一个人。2010年黄建德在原宣武法院起诉北京市永庆物业管理有限公司，要求永庆公司腾出诉争房屋。永庆公司称我们起诉的主体错误，现在诉争房屋内的确有人居住，但是具体情况不清楚，不是永庆公司安排的，而且实际居住人也没有办理入住手续，诉争房屋当时没有卖出，所以钥匙也不在永庆公司。经宣武法院查明，原告黄建德于2007年与海腾公司签订合同，购买诉争房屋，并于2008年5月取得房屋所有权证。黄建德后发现诉争房屋有他人居住。黄建德称是永庆公司安排人员入住没有提供有效证据，依法驳回了黄建德的诉讼请求。后黄建德上诉，在二审审理过程中，永庆公司继续称不认识实际居住人，居住人也没有办理入住手续。2010年一中民终字第9478号民事判决书驳回了黄建德的上诉请求。此后黄建德多次查找发现是杨春鹏居住的诉争房屋。黄建德又起诉杨春鹏要求腾房，宣武法院审理后曾判决杨春鹏腾退诉争房屋，但此后发回重审。综上，我方认为黄建德与海腾公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》合法有效，并已依法向登记机关进行了登记，取得了房产证，理应受到法律的保护。原告提供的证据并不能证明其购买了诉争房屋，而且原告称系2004年购房，但其近十年来未向登记机关进行登记并办理房本，在被告购买房屋后多次要求居住人腾出房屋，但原告当时却不主张权利，显然违反常理。原告的主张没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2004年8月5日，杨秋燕作为买受人与海腾公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0200401），由杨秋燕购买位于北京市宣武区xxx号房屋一套（以下称诉争房屋）。合同第二条商品房销售依据写明，买受人购买的商品房为现房，房屋所有权证号为：京房权证宣其字第xxx**号。第三条买受人所购商品房的基本情况写明，该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.8米，建筑层数地上4.5-6.5层，地下1层。该商品房建筑面积109.89平方米，其中套内建筑面积89.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.06平方米。第四条记价方式与价款约定，按建筑面积计算，商品房单价为人民币每平方米7600元，总金额未有记载。第六条付款方式及期限未有记载。第八条交付期限约定，出卖人应以办理入住日期为准，交付房屋，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备北京市建筑工程竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定写明“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；买受人需于出卖人书面的通知办理产权登记手续之日起10日内提交所需全部税费及文件，否则出卖人不承担第十五条的违约责任。”第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十二条约定，本合同连同附件共15页，一式肆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人贰份，买受人壹份，宣武区房地局壹份。原告杨秋燕在合同第11页买受人处签字并写明日期。海腾公司仅在出卖人处盖章，未有任何签字。当日，海腾公司出具收据，票面记载为“今收到杨秋燕交来xxx购房款人民币捌拾叁万元整。”交款人为“杨春鹏”，收款人为“张”。同日，杨秋燕作为委托方与北京永庆物业管理有限公司（受托方）签订《物业管理委托合同》，随后入住房屋。原告曾向北京市住房和城乡建设委员会申请公开陶然湖景小区2004年至2013年的现房及二手商品房的销售价格信息，北京市住建委在政府信息告知书中表示“我们提供的价格为申请人需求的小区所在典型区域的平均价格，此区域平均价格受统计时段内成交房屋的建筑形式、位置、新旧、楼层、朝向等多种因素影响，仅供参考，不具备法律效力。”
2007年12月27日，黄建德作为买受人与海腾公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF91104）。该合同首页载明房屋坐落：宣武区xxx。合同第二条销售依据写明，买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为：京房权证宣其字第xxx**号，填发单位为北京市宣武区国土资源和房屋管理局。第三条基本情况写明，该商品房屋坐落为宣武区xxx。经公安行政管理部门核准，该商品房地址为：宣武区xxx号，该商品房为第一条规定项目中的xxx号。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为7层，其中地上6层，地下1层。该商品房的用途为住宅，层高为2.8米，该商品房朝向为东西，有2个阳台，其中1个阳台为封闭式,1个阳台为非封闭式。出卖人委托实测该商品房面积的房产测绘机构是北京市房地产勘察测绘所，其实测建筑面积共109.89平方米，其中，套内建筑面积89.42平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.47平方米。该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一，有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。第六条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6500元，总价款人民币柒拾壹万肆仟贰佰捌拾伍元整。第七条付款方式及期限约定，买受人采取一次性付款方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。第十一条交接手续中约定，买受人自行向相关单位缴纳专项维修资金、契税、物业服务费用、供暖费、与房屋相关的其他税款和费用。第十七条权属转移登记约定，出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第二十五条约定，本合同及附件共17页，一式4份，具有同等法律效力，其中出卖人2份，买受人1份，宣武区房屋管理局1份。2008年3月20日，海腾公司为黄建德出具xxx号房款的发票，金额为714285元，该发票右下方盖有海腾公司的财务专用章。2008年4月21日，宣武区地方税务局第一税务所对该笔房屋买卖征收了契税，计税金额为714285元，实缴税额为10714.27元。4月22日，黄建德交纳专项维修资金14286元。2008年5月，黄建德取得诉争房屋的房屋所有权证（产权证编号为京房权证宣私字第xxx**号）。
诉讼中，本院委托北京华信房地产评估有限公司对诉争房屋在2007年12月27日的房地产价值进行了评估。2014年6月9日，该公司出具房地产估价报告，估价结果为房地产总价为106.9万元，房地产单价为9728元/平方米。原告对此估价结果不服，提出书面异议，认为“1、估价对象的评估价值严重低于市场的实际价格；2、华信公司采用成本法作为本次评估房地产价值的基本方法之一与北京市房地产市场的价格形成机制严重不符；3、华信公司并未充分采用市场比较法，要求其提供估价技术报告。”2014年7月30日，北京华信房地产评估有限公司回函称“1、异议人提出的评估价值严重低于市场的实际价格，异议人出具的2007年北京市房地产年鉴数据记载的是区域的均价，区域内二手房地产种类包括：平房、四合院、楼房等，并不是估价对象楼房的单体楼房的房地产价格，也反映不出来估价对象所在位置的楼房均价，我公司在市场法中选取的案例均为估价对象临近区域内的，针对估价对象的特点，并考虑了影响房地产价值的各项因素，经过全面、细致的测算确定估价对象在估价时点的估价结果。2、根据《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】中房地产估价可选用的估价方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法，本次评估，我公司严格遵守《房地产估价规范》，在进行实地査勘，并认真分析所掌握的资料之后，根据估价对象特点及实际状况，采用市场法和成本法作为本次评估的估价方法，正确选用了准确、合理的评估方法，成本法的评估方法适用当前的估价对象。3、关于当事人提出的需我司提供《估价技术报告》的要求，我公司根据建设部1999年6月1日起执行的《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】：估价技术报告(供估价机构存档和有关管理部门查阅等)的规定，由于估价技术报告涉及到我司相关知识产权及商业机密等，该部分内容仅作为估价机构存档。”
另查，2010年黄建德曾将北京永庆物业管理有限公司诉至法院，要求其腾退诉争房屋。该公司表示“现在诉争房屋有人居住，具体是谁居住我们不清楚，也不是我们安排的，实际居住人入住时亦未办理入住手续，因当时诉争房屋没有出售，所以房屋钥匙在开发商处，现不同意原告诉讼请求。”2010年4月14日，宣武区人民法院作出民事判决书，驳回黄建德的诉讼请求。黄建德不服，上诉至北京市第一中级人民法院，2010年6月13日该院作出驳回上诉，维持原判的民事判决书。2012年，黄建德将杨春鹏诉至法院，要求其腾退诉争房屋。2013年5月23日，本院一审判决杨春鹏腾退诉争房屋，交黄建德收回。杨春鹏不服，该案上诉后被发回重审。
再查，经本院查询诉争房屋档案，该房档内的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF91104）、契税专用税收缴款书、北京市住宅专项维修资金专用收据均与黄建德提交的一致。诉讼中，原、被告均曾提出对对方持有的房屋买卖合同中海腾公司的公章进行鉴定，后均表示不同意对己方持有的房屋买卖合同中海腾公司的公章进行鉴定，并各自收回买卖合同原件。现海腾公司下落不明，经本院公告传唤该公司未到庭应诉。
上述事实，有商品房买卖合同、购房款收据、北京市商品房现房买卖合同、房屋所有权证、契税发票、购房款发票、住宅专项维修资金专用收据、交款通知、（2010）宣民初字第02522号民事判决书、（2010）一中民终字第9478号民事判决书、（2012）西民初字第23012号民事判决书、房地产估价报告、回函、房屋档案、海腾公司工商档案材料及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。杨秋燕虽于2004年即与海腾公司签订商品房买卖合同，但并未办理产权登记，其虽已实际入住房屋，但并不发生物权变动的法律后果。黄建德于2007年与海腾公司签订房屋买卖合同后，海腾公司即为其出具了购房发票，黄建德亦按合同约定交纳了契税及公共维修基金，并取得了诉争房屋的房屋所有权证，其行为并无不妥。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告双方均曾申请对对方持有的买卖合同中海腾公司的公章进行鉴定，但均不同意对己方持有的合同中的公章进行鉴定，并均已将合同原件收回，在此情况下，本院无法对上述两份合同中的公章进行鉴定，双方均称对方所持合同系虚假一节，本院均不予采信。原告称二被告的交易价格严重低于市场价格一节，首先原告提供的房地产交易材料均为特定时期内该区域房地产的宏观参考资料，不具法律效力。其次，本院委托北京华信房地产评估有限公司对诉争房屋已进行评估，该评估价格虽略高于二被告的成交价格，但考虑到房屋销售是一种市场行为，销售价格会受多种因素影响，且该小区建成年代为2002年，海腾公司低价销售亦符合市场规律，原告仅以成交价格为据主张二被告恶意串通一节，缺乏依据，其主张本院不予采信。原告可就海腾公司的违约行为另行主张权利。原告的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告海腾公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回原告杨春燕的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告杨春燕负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费七十元，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满七日内未交纳上诉案件受理费，视为放弃上诉权利。
审 判 长 邓 旋
人民陪审员 闫玉梅
人民陪审员 戴培英
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 朱文奇