山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1699号
上诉人（原审原告）张国伟。
委托代理人李展作，上海市三石律师事务所律师。
委托代理人朱秀祥，上海市三石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛市少海地产有限公司。
法定代表人常颖，董事长。
委托代理人王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人潘剑，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人张国伟因与被上诉人青岛市少海地产有限公司（以下简称少海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2014）胶民初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员董则明担任审判长、代理审判员李蕾担任本案主审、代理审判员齐新参加评议的合议庭，于2014年8月7日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人张国伟及其委托代理人李展作，被上诉人少海公司的委托代理人王书瀚、潘剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张国伟在一审中诉称，2011年4月11日，张国伟与少海公司签订一份《青岛市商品房预售合同》，张国伟向少海公司购买位于胶州市少海南路1号《中信森林湖一期》104号楼全幢，并按照该合同约定履行了付款义务。该商品房预售合同中约定，张国伟所购房屋的交付需要以达到通过单体竣工验收的标准为前提，同时少海公司需在2012年6月30日前将该房屋交付给张国伟，否则张国伟可以要求少海公司支付因迟延交付所产生的违约金，违约金按照张国伟已支付的房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限的第二天（即2012年7月1日）起算至实际交付之日为止。少海公司至今仍未向张国伟交付符合合同要求的房屋。因少海公司的违约行为，已造成对张国伟权利的严重损害，为保护张国伟的利益，请求法院：1、判令少海公司支付从2012年7月1日起至2013年12月8日止的违约金，共计470886.73元；2、判令少海公司支付从2013年12月8日起至判决生效日为止的违约金（以2989757.00元为基数，每日按照万分之三的比例计算）；3、判令由少海公司承担诉讼费用。
少海公司在一审中辩称：一、涉案房屋按约通过房屋竣工验收，达到合同约定的交付条件。少海公司与张国伟所签订的《青岛市商品房预售合同》（下称《预售合同》）系双方真实意思表示，且经网签备案，合法有效，对双方具有法律约束力。《预售合同》约定，房屋交付条件为涉案房屋通过单体竣工验收，交付时间为2012年6月30日前。涉案房屋已按合同约定先后经政府规划部门竣工规划验收合格，并于2012年6月23日通过勘察、设计、施工、监理及建设单位验收，单体验收合格，达到合同约定的交付条件。另外，涉案房屋各项配套设施于交付期限前施工完成，具备居住使用条件。二、少海公司已经按约履行通知义务，涉案房屋应视为已经依约交付。少海公司已按合同约定期限及方式，于报纸刊登《中信森林湖一期交付公告》（2012年6月1日），并向张国伟发出《中信森林湖一期交付通知书》，通知张国伟办理交付手续。根据双方所签《青岛市商品房预售合同》第十三条关于“房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第7日即视为交付”的规定，涉案房屋应视为已经交付，少海公司不存在逾期交付问题。三、张国伟至今拖欠有关费用，少海公司有权追究张国伟违约责任。根据《补充协议》8.3款的规定，在少海公司发出交付通知且视为已交付后，张国伟至今未办理交付手续，亦未缴纳物业服务费用，少海公司有权依约拒绝交付房屋，并追究其违约责任。综上，张国伟有关诉请缺乏基本事实和合同及法律依据，故请依法驳回张国伟的诉请。
原审法院查明，一、2011年4月11日，张国伟（乙方）、少海公司（甲方）签订商品房预售合同，合同约定：乙方向甲方购买胶州市少海南路1号《中信森林湖一期小区》104号楼×层全幢；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币2989757.00元；乙方于2011年4月11日与甲方签约，并支付全部房价款2989757.00元；合同第十一条约定甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，该房屋的交付必须符合该商品房经单体验收合格；甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行交接验收，房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第7日起视为交付。合同中的补充条款8.2.2约定：买受人同意在该商品房交付日7日前，由出卖人同意向买受人发出《房屋交付通知书》（以下简称“入住通知书”），并且出卖人可视情况在该商品房所在地有关报刊媒体上发布该商品房入住通知的公告（以下简称“媒体公告”），媒体公告发布后，视为出卖人已将入住通知书送达买受人。合同签订后，张国伟按约支付了全部房款2989757.00元。
二、少海公司提交《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、胶州市供电公司营销部出具的《证明》、青岛新奥胶城燃气有限公司出具的《证明》、《城市排水工程竣工验收表》、《排水管理站检查情况》等证据，证明涉案房屋已于2012年6月13日经规划部门完成竣工规划验收合格，并于2012年6月23日按照《预售合同》约定期限和标准经建设、勘察、设计、施工、监理各方组成的竣工验收主办人和竣工验收组成员共同完成竣工验收合格，涉案住宅楼单体工程验收合格，达到合同约定的交付条件。
三、少海公司提交的胶州市供电公司营销部出具的《证明》、青岛新奥胶城燃气有限公司出具的《证明》、《城市排水工程竣工验收表》、《排水管理站检查情况》，证明2012年6月30日前，涉案房屋不仅完成单体竣工验收合格，且各项配套设施验收合格，具备基本的居住使用条件。
四、2012年6月1日，少海公司在《青岛早报》上发出《中信森林湖交付公告》。
五、2013年11月21日，少海公司在《青岛早报》上发出《关于中信森林湖一期项目补充完善交付手续的公告》。
原审法院认为，张国伟、少海公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定房屋交付的条件为该商品房经单体验收合格，交付的时间为2012年6月30日前，房屋交付的标志为少海公司签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第7日起视为交付。2012年6月23日，经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，涉案住宅楼单体工程验收合格，并且已通电、通水、通燃气，中水、雨污水、消防用水等验收合格，已经具备基本的居住使用条件。少海公司于2012年6月1日按合同约定在《青岛早报》上发出交房通知，虽然少海公司发出公告之日涉案房屋并未竣工验收，但少海公司已于合同约定的交房日期前达到交房条件，因此，少海公司不存在逾期交房的事实，故对张国伟要求少海公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《建设工程质量管理条例》第二条、第三条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：驳回张国伟的诉讼请求。案件受理费8363元，由张国伟负担。
宣判后，张国伟不服原审判决，上诉至本院。
上诉人张国伟上诉称，一、原审混淆案件争议焦点，从而导致认定案件事实错误。一审庭审中以及代理意见都指向本案的争议焦点为少海公司是否取得建设行政部门的竣工验收备案证明（表），从而证明涉案房屋是否具备了交房的条件。而原审法院并未对该事实进行审查，而错误的认定由建设、施工、勘察、设计、监理等五家单位的竣工验收报告即可证明交付商品房通过验收，达到交房条件。上述五家单位联合竣工验收，是依照《建筑法》第六十一条和《建筑工程质量管理条例》第十六条的规定所进行的建筑工程质量竣工验收。《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》中所规定的建筑工程须经过竣工验收方可交付使用，指的是施工方只有在经过建设方或开发商验收合格后才可以向建设方或开发商交付建筑工程，而不能因此认为建筑工程经建设方或开发商自己验收合格就能交付给购房人。购房人与开发商是商品房买卖合同关系，开发商对购房人承担交付验收合格房屋的义务，还需要依照商品房交付的法律法规的规定加以确定。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备文件15日内责令停止使用，重新组织竣工验收。”同时可见，对建筑工程是否竣工验收合格，最终有审查和监督权的就是建设行政主管部门，竣工验收备案证才是唯一证明竣工验收合格的依据，而原审法院并未对该事实进行审查。由建设方或开发商依照《建筑法》第六十一条和《建筑工程质量管理条例》第十六条的规定自己组织的竣工质量验收合格所作出的竣工验收报告，并非国家认可的竣工验收合格的文件。同时少海公司也未按照合同约定向张国伟交付盖有少海公司公章的《房屋质量保证书》以及《住宅使用说明书》。二、原审法院审理本案纠纷适用法律错误。本案争议焦点为交付房屋是否具备了交房的条件，不仅要符合上述《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》的相关规定和《建筑工程施工验收统一标准》强制性条文6.0.7条规定外，更要适用关于商品房交付的强制性法律规定。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、《山东省商品房销售管理条例》第三十七条、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六、七、八条，均规定商品房这一特殊的建筑工程在交付时，必须具备竣工验收备案证明，但原审法院均未适用上述法律法规，而将非专门适用商品房的建筑工程相关规定作为断案依据。三、原审法院在审理中存在审理程序瑕疵。一审中少海公司曾提起管辖异议，至原审法院作出相关驳回管辖异议裁定书，竟然长达五个月之久，并不符合相关法律规定。一审中，针对少海公司的送达也过于宽松。同时原审法院对该案的审理也不够严谨，制作判决书有错别字。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由少海公司负担。
被上诉人少海公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，少海公司于2012年6月23日以挂号信的形式向张国伟发出涉案房屋的交付通知，张国伟收到了该通知。本院查明的其他事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张国伟与少海公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案双方争议焦点在于少海公司是否存在逾期交房行为，进而承担逾期交房违约责任。从本案查明事实来看，双方在合同中明确约定房屋交付条件为该商品房经单体验收合格，交付时间为2012年6月30日前，交付标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第7日起视为交付。2012年6月23日，涉案住宅楼单体工程经建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并且已通电、通水、通燃气，雨污水、消防用水验收合格，已经具备基本的居住使用条件。张国伟上诉主张涉案房屋取得竣工验收备案证才能证明其已经竣工验收合格，因双方合同约定的房屋交付条件为经单体竣工验收合格，且根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”之规定，竣工验收备案是在工程项目经竣工验收合格后的行政管理行为，并非双方合同约定的房屋交付条件，故本院对张国伟的该上诉理由不予采信。少海公司对涉案房屋的上述验收行为符合相关法律规定，且其已按合同约定在媒体上发出交房公告，并于2012年6月23日以挂号信的形式向张国伟发出交房通知，故涉案房屋在2012年6月30日之前已具备合同约定的交付条件，少海公司的行为并不构成逾期交房。张国伟上诉称少海公司交付房屋未经验收合格、未达到合同约定交付条件的上诉理由不成立，本院不予支持。张国伟的其他上诉理由，亦无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8363元，由上诉人张国伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年九月十日
书 记 员 魏 威