呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终2242号
上诉人（原审原告）：靳全在，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：张雪梅，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘峥嵘，无固定职业，住呼和浩特市。
上诉人靳全在因与被上诉人刘峥嵘房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初9364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人靳全在的委托诉讼代理人张雪梅到庭参加了诉讼，被上诉人刘峥嵘经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
靳全在的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判刘峥嵘向靳全在支付违约金45000元；撤销一审判决第二项，改判由刘峥嵘向靳全在支付因违约金造成的房屋租金损失3,400元（截止立案之日），实际支付至返还首付款及违约金之日止；改判全部诉讼费用由刘峥嵘负担。事实和理由：一、原审判决认定事实、适用法律错误，判决显失公平，严重损害了靳全在的合法权益。第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。刘峥嵘故意违约，应为自己的违约行为承担相应的法律责任，按照合同约定支付违约金。第二，根据合同自治原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同当事人之间就此有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定明确出卖人应承担的违约责任。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院才应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应承担的违约责任。第四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，只有当事人认为约定的违约金过高才可请求法院予以调整。另据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审中，刘峥嵘无视法律，接到法院出庭通知却无故不出庭应诉，也未以任何方式请求法院对违约金予以调整，而原审法院在明知合同中对违约金有明确约定，却擅自对违约金进行调整，并按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，这样的做法既违背了合同自治原则，也违反了国家法律的规定，严重损害了靳全在的利益，是非常明显的错误，应予撤销。二、房屋租金损失系违约造成的直接损失，并非违约金范畴。靳全在购买此房是为了孩子就近入托，刘峥嵘承诺一周内交付房屋，因此靳全在为孩子办理入托手续，由于刘峥嵘违约，导致靳全在无法入住，只能就近另行租住房屋，这是刘峥嵘违约给靳全在造成的直接损失。一审法院认定房屋租金的经济损失为违约金范畴，是对事实错误的认定。靳全在房屋租金的损失依法应当由刘峥嵘承担。三、诉讼费用应当由刘峥嵘承担。四、一审法院未在开庭三日前通知靳全在，而是在开庭当日上午电话通知靳全在，程序违法。综上，请二审法院依法改判。
刘峥嵘未作答辩。
靳全在向一审法院起诉请求：1.解除靳全在与刘峥嵘签订的合同；2.刘峥嵘退还靳全在40000元；3.刘峥嵘向靳全在支付违约金45000元；刘峥嵘承担因违约给靳全在造成的损失3400元（截至立案之日），实际支付至返还首付款及违约金之日止。
一审法院认定事实：2016年7月13日，刘峥嵘与靳全在签订《房产买卖合同》，约定刘峥嵘将位于坐落于赛罕区东影南路土地使用权证号：呼国有（2008）第00071号，房屋代码431732，登记面积105.57平方米，套内面积为80.37平方米房屋一套，该房地产的土地使用年限自2008年1月20日至2078年1月21日止，房屋用途为住宅。该房屋的总价款为45万元，付款方式为买方于2016年7月13日交付首付款4万元，剩余房款等买卖双方办理网签变更手续后一次性付清尾款。卖方于2016年7月13日将该房地产交付买方。卖方在收到首付款4万元后，开始办理房屋网签变更合同，须在30日内将网签合同变更名为买方。第九条违约责任约定，任何一方不履行本合同约定的义务，致使合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款10%的违约金。同日，刘峥嵘向靳全在配偶朱蒙娜出具承诺一份，载明：一周之内退现租户、全额退租金及一万元中介费，由卖方刘峥嵘负责全额退以上款项。期限自2016年7月13日至2016年7月20日。同日靳全在通过中信银行向刘峥嵘转账40000元，刘峥嵘向靳全在出具收条一张，载明今收到靳全在购房首付款4万元。
一审法院认为，靳全在与刘峥嵘签订的房产买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。刘峥嵘未举证证明其已经按照合同约定向靳全在交付房屋、办理网签变更手续以及按时解除该房屋的租赁合同关系，存在违约，且该违约行为使靳全在无法获得该房屋的所有权及使用权，靳全在的购房目的无法实现，靳全在主张解除合同予以支持。合同解除后，刘峥嵘应当将靳全在支付的首付款40000元返还靳全在。对于靳全在主张的违约金及租金的经济损失，由于刘峥嵘存在违约行为，应当向靳全在支付相应违约金，但合同约定总房款10%的违约金已经过高，而房屋租金的经济损失亦为违约金的范畴，现该合同解除，靳全在的损失主要为利息损失，靳全在于2016年7月13日向刘峥嵘交付首付款，故刘峥嵘应当自该日期以40000元为基数向靳全在支付利息，按照中国人民银行同期贷款利率暂计至起诉之日为815元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认原告靳全在与被告刘峥嵘于2016年7月13日签订的《房产买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告刘峥嵘于本判决生效之日起十五日内向原告靳全在返还购房款40000元并支付违约金815元（实际损失以40000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告向原告返还购房首付款之日止）；三、驳回原告靳全在的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1005元，由原告靳全在负担595元，被告刘峥嵘负担410元。
二审期间，靳全在提交2017年1月16日从58同城网上下载打印的刘峥嵘再次出售房屋的信息广告作为新证据。该证据与本案无关，本院不予采信。二审经审理查明的其他事实与一审法院相同，予以确认。
本院认为，2016年7月13日，刘峥嵘与靳全在签订《房产买卖合同》，约定房屋的总价款为45万元。其中第九条违约责任约定，任何一方不履行本合同约定的义务，致使合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房产总价款10%的违约金。2016年7月13日靳全在通过中信银行向刘峥嵘支付购房首付款4万元。刘峥嵘未依约向靳全在交付房屋、办理网签变更手续以及按时解除该房屋的房屋租赁合同关系，存在违约行为，致靳全在购房目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。刘峥嵘在本案的一、二审审理过程中并未申请减少违约金。故按照双方在《房产买卖合同》中第九条的约定，刘峥嵘应承担违约责任，即约定的房产总价款45万元的10%的违约金45000元。关于靳全在主张的房屋租金的损失，因双方在合同中约定了违约金条款，并未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故对该损失不予支持。
综上所述，靳全在的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初9364号民事判决第一、三项，即：确认原告靳全在与被告刘峥嵘于2016年7月13日签订的《房产买卖合同》于本判决生效之日起解除，驳回原告靳全在的其他诉讼请求；
二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初9364号民事判决第二项，即”被告刘峥嵘于本判决生效之日起十五日内向原告靳全在返还购房款40000元并支付违约金815元（实际损失以40000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告向原告返还购房首付款之日止）”为”被告刘峥嵘于本判决生效之日起十五日内向原告靳全在返还购房款40000元并支付违约金45000元。”
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1005元（靳全在已预交），由靳全在负担40元，刘峥嵘负担965元。二审案件受理费1,005元（靳全在已预交），由靳全在负担40元，刘峥嵘负担965元。
本判决为终审判决。
审判长刘敬波
审判员戴玉英
审判员于晓华
二〇一七年八月四日
书记员王嘉兴