西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）灞民初字第1938号
原告蒋素兰。
委托代理人马俊义。
委托代理人贾永军。
被告荆新社。
被告王新民。
被告荆玉红。
原告蒋素兰与被告荆新社、王新民、荆玉红租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月13日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告蒋素兰及其委托代理人马俊义、贾永军、被告荆新社、王新民、荆玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋素兰诉称，原告与被告荆新社于2007年5月16日签订租赁合同，荆新社声明出租的房产是其女婿王新民的。2010年7月双方因被告违约涨房租产生争执，被告在租金收据上将原告交付的2010年至2011年度的一年期租金注明为3个月。考虑到无法维持租赁关系的现实，请求依法解除租赁合同，由被告返还原告租赁费6000元及电路安装费用1400元，赔偿建房损失20000元。
被告荆新社、王新民、荆玉红辩称，与原告的租赁合同于2010年5月16日已到期，后原告付了3个月的房租。现双方的租赁合同是无效的作废合同。同意解除租赁合同，不同意返还租赁费及电路安装费，不同意赔偿建房损失。
经审理查明，原告当庭出示下列证据：
1、荆新社与蒋素兰2007年5月16日租房合同；
2、电路安装费收条；
3、2010年7月1日房费收条；
被告当庭提交下列证据：
1、米家岩村收据1张；
2、照片1张；
上列证据，均经当庭出示、质证。原被告对证据的真实性均无异议，本院均予认定。
根据上列认�的证据，能够查明下列事实：荆新社系荆玉红之父、王新民之岳父。荆玉红、王新民夫妇在西安市灞桥区十里铺街道办事处米家岩村有座北向南房产一院。荆新社代理荆玉红夫妇与蒋素兰签订租房合同，约定：荆新社将房产一院，即座北向南砖混结构平房3间、平房前空地及院东空地出租给蒋素兰；荆新社提供照明、动力电源，蒋素兰支付电路安装费用2000元，由荆新社负责安装；租赁期限为从立定之日起（长期使用）9年；计价办法及付款办法为前3年每年5000元，半年付款一次，前半年3000元，后半年2000元，3年后每年6000元，每次付款从租用前3日内付清半年的租金；如果房间不够，在荆新社许可的情况下，蒋素兰可建造生产性临时用房。荆新社、蒋素兰签名，日期为2007年5月16日。
租房合同签订后，双方按合同履行，蒋素兰向荆新社缴电路安装费2000元。原告用租用房院经营废品生意。蒋素兰于2007年8月在荆玉红宅基外东侧空地建造简易石棉瓦棚2间，又于2008年二三月在同一地点建造简易石棉瓦棚5间，荆新社为建造简易棚提供砖3000块、石棉瓦20张、沙子一三轮车，由蒋素兰负责施工建造。建造完成后，蒋素兰一直使用7间石棉瓦简易棚。被告于2009年6月初在3间平房南紧邻平房建造上下两层砖混结构楼房共6间，新建楼房一层中间的通道仍由原告租用。
2010年六七月被告通知原告要涨租金因被告主张涨租金发生矛盾。原告于2010年7月1日向被告王新民缴租金6000元，被告王新民在租金收据上注明租金为7月1日至10月1日3个月的房费。原告以被告擅自在租金收据上将其所缴2010年至2011年度的一年期租金注明为3个月租金违反合同约定为由将三被告诉至法院，请求处理。因原被告矛盾冲突租赁关系无法维持，原告于2010年10月10日搬出所租被告的房院。
上述事实，有庭审笔录等在卷为证。
本院认为，被告荆新社代理被告荆玉红、王新民与原告签订租房合同，从被告王新民2010年7月1日收取原告房租的行为来看，被告荆玉红、王新民事实上承认被告荆新社代理其与原告签订租赁合同的行为，因此，被告荆新社代理被告荆玉红，王新民与原告签订租赁合同的行为是一个有效的代理，租赁合同的相关权利与义务依法应由被代理人即合同的当事人被告荆玉红、王新民享有和承担。租赁合同中租赁物平房3间及平房前的空地在被告荆玉红、王新民的宅基范围内，租赁合同中关于该部分的约定依法成立，合法有效，租赁合同中被告荆玉红、王新民宅基外东侧空地租赁的约定因超出宅基范围，违反了法律相关规定，该部分条款无效。原被告对解除租赁合同关系均无异议，本院依法予以支�，因原被告自2010年10月10日起实际上终止租赁合同的履行，本院依法确认原告与被告荆玉红、王新民租赁合同中平房3间及平房前空地的租赁合同自2010年10月10日解除；被告在其开具的房租收据上注明6000元系3个月租金的行为是被告单方擅自的行为，被告没有有效证据证明其与原告变更合同部分内容，原告也不予认可，故对原告2010年7月1日所缴租赁费6000元按双方2007年5月16日租房合同的约定、减扣掉2010年7月1日至2010年10月10日租金，剩余部分由被告返还给原告，计算方式：6000元÷365天×（365天-102天）＝4323.29元。原告所缴9年租期电路安装费2000元，按实际使用期限减扣后，剩余部分应由被告予以返还，故对原告主张被告返还电路安装费之诉，本院依法予以支持，数额为2000元-2000元÷（9年×12个月）×41个月（自2007年5月16日起至2010年10月10日止）＝1240.74元；原被告租赁合同中�于宅基外东侧空院租赁的条款，因已超出宅基使用范围，租赁合同的这部分条款依法无效，被告收取的这部分收益属不当得利，考虑被告为原告建造石棉瓦简易棚投入物资的使用价值后，适当返还给原告，数额为酌情每月50元×36个月（自20007年5月16日至2010年10月10日）＝1800元，原告在宅基外东侧建造的7间石棉瓦简易棚由原告自行拆除（建议申请法院执行机关监督执行），拆除费用由原告自己承担，并将拆除下的砖3000块、石棉瓦20张返还给被告，其余部分由原告清理出现场。被告荆新社是在本案租赁合同中被告荆玉红、王新民的代理人，不是合同当事人，在本案中不承担民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”、第五十八条第（五）�下列民事行为无效：（五）违反法律或者社会公共利益的”、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，判决如下：
一、驳回蒋素兰请求荆新社解除租赁合同、返还租金6000元、返还电路安装费1400元及赔偿建房损失20000元之诉；
二、蒋素兰与荆玉红、王新民租赁合同中平房3间、平房前空院的租赁关系自2010年10月10日起解除；
三、荆玉红、王新民在本判决生效后十日内将2010年7月1日所收6000元租金中4323.29元部分返还给蒋素兰。荆玉红、王新民二人互负连带责任；
四、荆玉红、王新民在本判决生效后十日内将所收电路安装费中1240.74元部分返还给蒋素兰。荆玉红、王新民二人互负连带责任；
五、蒋素兰与荆玉红、王新民租赁合同中宅基外东侧空院部分的租赁关系无效；
六、蒋素兰自行将荆玉红、王新民租赁合同中宅基外东侧空院简易棚7间拆除，拆除费用由原告承担，将拆除下的3000块砖、20张石棉瓦返还给荆玉红、王新民，其余拆除物由蒋素兰自行清理出现场；
七、荆玉红、王新民在本判决生效后十日内将所收宅基外东侧空院部分1800元返还给蒋素兰。荆玉红、王新民二人互负连带责任；
八、驳回蒋素兰请求荆玉红、王新民赔偿建房损失20000元之诉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费485元，原告已预缴，原被告各半承担，被告荆玉红、王新民在本判决生效后十日内将242.5元支付给蒋素兰。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向陕西省西安市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，提出上诉状正本一份，副本七份。
审 判 长 余 国 庆
审 判 员 赵 耀 世
代理审判员 何 晓 丽
二〇一〇年十二月十五日
书 记 员 于杨千惠
人理。原告王岁学由审判员赵耀世适用简易