湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1699号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭江洪，男，1954年6月25日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
上诉人（原审第三人）：胡静，女�1962年8月8日出生，汉族，住宜昌市西陵区，系郭江洪之妻。
委托诉讼代理人：胡俊涛，湖北三雄律师事务所律师。（特别授权代理）
被上诉人（原审原告、反诉被告）：三峡大学，住所地宜昌市。
法定代表人：何伟军，校长。
委托诉讼代理人：朱明杰，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权代理）
委托诉讼代理人：贾士喜，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权代理）
上诉人郭江洪、胡静因与被上诉人三峡大学房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人郭江洪上诉请求：请求撤销宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初37号民事判决，改判驳回三峡大学的诉讼请求。请求判令《三峡大学已购公有住房回购协议》无效；三峡大学腾退房屋和返还租金144000元。事实和理由：1.回购协议约定，过户后交付全部退房款。三峡大学已于2004年7月交付了全部退房款，根据协议约定，三峡大学应在2004年7月前过户。同时根据双方签订的《宜昌市城区已购公有住房买卖协议书》第六条、《宜昌市城区已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第十一条，双方应该在30日内办理房屋所有权转移登记手续。三峡大学十几年来没有请求，应视为放弃请求权，现起诉超过了诉讼时效。2.共有人胡静没有签订回购协议，合同不能成立。一审认为是隐名代理，没有关于代理关系的证据。该解释为学理解释，不能作为判案依据。3.回购协议无效。诉讼房产是房改房，属国有资产，应由政府回购，三峡大学无权回购。房改房是实行国家准入制度，诉争房屋没有交纳�摊面积费用，不能上市交易。3.回购协议只是要约，购房时应再签订《宜昌市已购公有住房和经济适用住房上市出售合同》。4.回购对象是单位职工，非平等主体之间的协议，为单位内部纠纷，不属于人民法院受理。5.三峡大学没有回购的权利，郭江洪也没有将房屋交付给三峡大学，三峡大学仍在收取郭江洪的物业费，故郭江洪的反诉请求应当得到支持。
上诉人胡静上诉请求：请求撤销宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初37号民事判决，改判驳回三峡大学的诉讼请求。事实和理由：胡静与郭江洪系夫妻关系，三峡大学在签订回购协议时故意不通知胡静。胡静不是三峡大学职员，三峡大学依据《三峡大学职工住房售后管理暂行办法》和郭江洪签订回购协议，对胡静不产生效力。胡静作为房屋共有人，没有在回购协议上签字，不能产生房屋转让的法律效力�
被上诉人三峡大学辩称：郭江洪出售房屋，对胡静享有家事代理权，这是一审确认的事实。本案所涉及的协议不违反效力性的强制性规定，不属于合同无效的情形。胡静在上诉中陈述与其在一审的陈述及一审查明的事实不一致，请求法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。
三峡大学向一审法院起诉请求：郭江洪立即协助三峡大学办理座落于宜昌市××××号房屋（栋××号）过户到三峡大学名下的手续。
一审判决认定的事实：郭江洪是武汉水利电力大学（宜昌）的教职工。1999年，武汉水利电力大学（宜昌）（甲方）与郭江洪（乙方）签订《宜昌市城区公有住房成本价买卖协议书》约定，甲方将西陵区云林路31号东1栋1单元5楼109号房屋出售给乙方，该房屋竣工于1986年，三室一厅，建筑面积68.1平方米，甲方按成本价出售，每平方米售价为533.70元，价格为36344.97元，减去各种政策折扣后乙方实付购房款为19947.54元；乙方购房后，产权全部归个人所有；乙方所购住房，若要出租和出售，必须严格按照《宜昌市城区公房售后再交易实施办法》执行；乙方若出售房屋，优先出售给本校或者本校教职工。郭江洪于2003年6月26日取得了上述讼争房屋的所有权，房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第××号。2003年11月5日，三峡大学后勤管理处下发《住房产权证发放的通知》，郭江洪领取产权证。
2000年5月25日，湖北省人民政府将武汉水利电力大学（宜昌）与湖北三峡学院合并组建了三峡大学。
2004年3月19日，三峡大学因学校工作需要，拟对教职工已购住房进行回购，并与郭洪江就讼争房屋签订《三峡大学已购公有住房回购协议》约定，对郭江洪的上述房屋进行回购，按2003年学校公布的回购价综合平均价即按895元/平方米计算，每年折旧2%，考虑旧房装修等综合因素，按建成时间每年补贴房价1%，楼层差价参照原购房时楼层调节系数办理，按此原则，学校回购此房的价格为46541.04元；在郭江洪将房权证及房改房买房协议书交给三峡大学时，三峡大学向郭江洪支付80%的房款，待郭江洪确定退房日期，向三峡大学交钥匙时，三峡大学再支付郭江洪10%的房款，剩余10%的房款待办理完房屋产权变更手续后付清。在产权办理过程中，需由郭江洪支付的相关费用由三峡大学代缴，三峡大学在10%的余款中扣除；郭江洪退房后，由三峡大学代办房屋所有权转移登记办证等手续。2004年7月28日之前，郭江洪将讼争房屋及房产证交付给了三峡大学（双方未办理书面房屋交接手续），三峡大学分两次向郭江洪支付了全部回购款（2014年4月5日郭江洪领取37232.83元、同年7月28日领取9108.52元，同时扣减管理费199.68元）。但该讼争房屋的过户登记至今未办理。
同时查明，郭江洪与胡静于1989年12月6日登记结婚。双方在将讼争房屋交付给三峡大学之前一直居住在该房屋内。郭江洪与胡静退出诉争房屋后搬至三峡大学××公寓××西××路××公寓××区××楼××室。
另查明，三峡大学于2003年12月15日发布的《三峡大学职工住房售后管理暂行办法》规定，取得100%产权的教职工住房，学校校园规划管理范围以外的，可以按国家相关政策自主对外出售；校园管理范围内的，只能在校内出售；学校回购的，房价原则上回收当年新建房屋成本价及房屋已使用的年限每年2%折旧审核后计算，每年的新建房屋的成本价由学校房屋主管部门向职工公布。
一审法院认为：1.本诉请求中，三峡大学与郭江洪签订的《三峡大学已购�有住房回购协议》系双方真实意思表示，且未违背法律强制性规定，应确认其效力。关于郭江洪所提讼争房屋的另一共有人胡静没有在回购协议签字故回购协议无效的辩解意见，经查，第三人胡静虽未在2004年3月19日签订的该回购协议上签名，但三峡大学对教职工住房所回购的对象并非仅郭江洪一人，且郭江洪、胡静夫妇在2004年7月28日前将讼争房屋交付给三峡大学之前一直居住在该房屋内，共有人胡静作为郭江洪之妻在日常生活中对三峡大学回购教职工住房一事应该是知情的。胡静在长达十余年的时间里未主张该房屋的权利，可以将该行为理解为：胡静在共有物的处分上对另一共有人郭江洪作了隐名代理（特殊的家事代理）的授权。故郭江洪与胡静称胡静对回购一事不知情不符合生活常理。郭江洪以出售房屋时未经另一共有人胡静同意为由，主张该回购协议无效不�成立，不予支持。郭江洪应继续履行合同，协助三峡大学办理房屋产权的过户登记。对三峡大学所提的诉讼请求，予以支持。关于郭江洪所提三峡大学没有按照当时市场价回购，价格存在欺诈的辩解意见，三峡大学回购时确实没参照当时的市场价，但该价格是按照《三峡大学职工住房售后管理暂行办法》确定的，不能认定为欺诈，且郭江洪与三峡大学签订回购协议后退出诉争房屋领取了协议约定的全部回购款，并与胡静搬至学校统一新建的教职公寓，若郭江洪认为三峡大学以欺诈的手段，使其在违背真实意思表示的情况下签订了上述回购协议，应该在一年之内行使撤销权。因郭江洪未在一年内行使撤销权，该撤销权消灭。故郭江洪所提该项辩解意见，不予采纳。关于郭江洪所提三峡大学的请求已过诉讼时效的辩解意见，双方在《三峡大学已购公有住房回购协议》未约定办证的截止时间，三峡大学之请求系合同履行的附属义务，属于物上请求权，不适用诉讼时效，故郭江洪的该项辩解意见，于法无据，不予采纳。
2.关于反诉部分：（1）关于郭江洪所提三峡大学立即停止侵犯涉案房屋的所有权，返回房产并赔偿侵权期间房屋出租费损失144000元的反诉请求，因郭江洪已将讼争房屋出卖给了三峡大学且已经进行了交付，三峡大学对讼争房屋的处分不构成侵权，对郭江洪所提反诉请求，不予支持。（2）反诉请求关于因侵害郭江洪的名誉权，请求公开赔礼道歉，未提供证据证明，不予支持。据此判决：郭江洪于判决生效后十日内协助三峡大学办理位于宜昌市西××东××单元××楼××号（产权权证号为宜市房权证西陵字第××号）房屋的过户登记；驳回郭江洪所提全部反诉请求。
本院二审期间，上诉人郭江洪围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.工资清单及物业人员陈某书写的物业费计算方法，证明三峡大学仍在收取宜昌市××××号房屋的物业费；2.鉴定意见，其中“臧国宝”被鉴定为假的，郭江洪的签字也是假的，证明《三峡大学（主校区）教职工住房产权证第一批发放名单》属无效证据，郭江洪并未领取房产证。经质证，上诉人胡静对郭江洪提交的证据无异议，认为可以证明其目的。被上诉人三峡大学认为，工资清单的真实性有异议，且无法看出是哪套房屋的物业费。陈某没有出庭，无法核实其身份及书写的计算方式的真实性和关联性。鉴定意见是真实性的，但是对“臧国宝”的签字，不是郭江洪，与本案没有关联性。而且鉴定意见是一种倾向性的意见，不是绝对的认定。本院认为，工资清单缺乏公章等证明其客观真实的要件，对该份证据不予采信。对于鉴定意见是关于“�国宝”的，不是郭江洪，因此与本案没有必然关联性，本院亦不予采信。
上诉人郭江洪对一审查明的事实中“每年折旧2%”及郭江洪将房权证交给三峡大学有异议，认为折旧2%的依据是《三峡大学职工住房售后管理办法》，管理办法本身就不合法。郭江洪没有领取房权证，是三峡大学直接扣下，没有发放给郭江洪。上诉人胡静认为遗漏了房屋是夫妻共同财产及胡静不是三峡大学教职工的事实。针对上诉人的异议，本院认为，上诉人郭江洪的异议，未提供相应证据及依据，本院不予采信。对于上诉人胡静的异议，是否是夫妻共同财产，需当事人另行主张认定，本案系买卖合同纠纷，是否认定为夫妻共同财产与本案判决结果并无必然关联性。
经审查，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审同时查明，胡静非三峡大学的教职工。
本院认为：1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。一审虽没有判决胡静承担过户的义务，但胡静作为郭江洪的妻子，有可能是房屋的共有人之一，对房屋有享有独立的请求权，可以以自己的名义提起上诉。2.《三峡大学已购公有住房回购协议》于2004年签订，双方对房屋基本情况、回购价格、房款支付方式、产权证的办理及相应权利义务均进行了约定，该回购协议并非邀约，而是双方订立的买卖合同。回购协议是双方的真实意思表示，并未违反法律的效�性强制性规定，合法有效。双方的对于房产证办理的约定为郭江洪退房后，由三峡大学代为办理房屋所有权登记办证等手续，发生的各项费用按照相关政策办理。三峡大学提前支付了全部回购款，取得了办理房屋产权的权利，郭江洪收到了全部的回购款，负有协助办理过户的义务。请求房屋过户作为物上请求权，不受诉讼时效的限制，且三峡大学之前未主张也不代表其放弃权利。3.该房屋系由郭江洪所在单位即三峡大学根据我国的房改政策出售的房改房，因此由三峡大学职工郭江洪代表其夫妻签字购买，购买的房屋在没有特别约定的情况下为夫妻共同财产，胡静作为非三峡大学的职工，可因夫妻关系取得房屋所有权。因此，该房屋在回购时也可认为郭江洪的个人签字亦代表夫妻。胡静没有在回购协议上签字，不影响合同的效力。如按胡静的辩称意见，其认为没有签�，回购协议不生效。郭江洪购买该房屋的合同也无胡静的签字，该购买合同亦同样不生效，胡静就不享有该房屋的所有权，其在本案中也缺乏主张的权利基础。这明显与法律规定和其自己的主张相矛盾。4.本案双方的争议不是按政策分房的争议，而是双方签订合同后，履行合同权利义务的争议，属于人民法院民事案件的管辖范围。5.三峡大学是否收取物业费与本案房屋过户之间没有直接关联性，如郭江洪认为其多交了物业费，可以另行向三峡大学主张返还。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1790元，由上诉人郭江洪负担1710元，上诉人胡静负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余焕春
审 判 员 袁红文
代理审判员 张 端
二〇一七年九月六日
书 记 员 彭泽燕