上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3082号
原告陈思衡。
委托代理人张雷，上海市金茂律师事务所律师。
委托代理人徐丽锦，上海市金茂律师事务所律师。
被告葛鸿妹。
委托代理人阮超，上海市嘉华律师事务所律师。
委托代理人王嘉颖，上海市嘉华律师事务所律师。
原告陈思衡诉被告葛鸿妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月12日公开开庭进行了审理。原告陈思衡的委托代理人徐丽锦，被告葛鸿妹的委托代理人阮超、王嘉颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈思衡诉称，原、被告于2012年6月19日签订了关于上海市某路某弄某号某室房屋的租赁合同，租期自2012年6月22日至2013年6月21日，月租金人民币（以下同）19，500元。签订合同当日，原告支付被告租赁押金（保证金）39，000元。租赁期满后，原告续租至2013年7月5日。双方租赁关系现已终止，但是被告多次以房屋内设备损坏为由拒不办理交接手续、不退还租赁押金，现房屋交接手续已经完成，但被告仍未退还租赁押金，故原告诉至法院要求判令：1.被告返还原告租赁保证金39，000元；2.诉讼费由被告承担。
被告葛鸿妹辩称，原告租赁房屋期间对房屋内设备设施多有损坏，原告未予修复，故应当支付被告修复相关设备设施的费用，包括窗帘4，351元、水晶吊灯500元、餐桌和酒柜3，000元、床垫800元、电视机1，230元、洗衣机555元，部分设备无法修复，原告应当按购买原值支付被告，包括台灯7，613元。另外原告租赁期间未支付部分水、电等公共费用，后被告代为缴纳共计1，377.68元，此部分费用原告应当返还被告。原告退房时间为2013年7月19日，应当支付2013年7月6日至19日的租金、房屋占用费9，100元。另外原告还应支付被告房屋清扫费342元、调换门锁费350元、卧室墙面和地板打蜡费用1，200元，后被告重新核算前述费用共计30，418.68元，故剩余押金8，581.32元被告愿意退还原告。
经审理查明，上海市某路某弄某号某室房屋系由被告、案外人许某共有。
2012年6月，被告将上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋出租与原告，有书面房屋租赁合同一份，其中约定：租赁期限2012年6月22日至2013年6月21日止；每月租金19，500元；原告向被告支付房屋租赁保证金，金额为2个月房租即39，000元；租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用于抵扣合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通信费、宽带等费用由原告承担，物业管理及其他有关费用由被告承担；租赁期间，因原告使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，原告负责维修，原告拒不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担；未经被告同意逾期返还房屋的，原告按650元／天向被告支付房屋占用期间使用费；合同另有其他约定条款。同时，有书面房屋交接书（租赁）一份，其中列明租赁房屋内家具设施等物品的种类、数量，部分标明了品牌，另列明水表、煤气表、电表的度数等。房屋租赁合同、房屋交接书均有“葛鸿妹”、“陈思衡”签名，经查，此两份文件中“陈思衡”签名系由原告所在单位员工柯某某代为签署，原告对此予以认可。
2012年6月19日，原告支付被告首月房屋租金19，500元、押金39，000元。
租期届满后，原、被告协商由原告续租至2013年7月5日。2013年6月18日，案外人柯某某向被告转账汇款9，750元，汇款附言“7月半月房租”。被告认可收到该笔款项，并认可自原告租赁开始至2013年7月5日的房屋租金，原告均已支付。
2013年7月5日，案外人柯某某至系争房屋与被告进行交房手续，被告、柯某某在系争房屋内签署租赁房屋破损清单一份，落款处为“柯某某代”。
被告代原告缴纳原告租赁期间水费58.80元、电费575.10元、燃气费57.50元、电信费544.60元，此部分费用原告同意支付被告。另被告缴纳系争房屋2013年7月电信费141.70元，对此原告认为其2013年7月初已经搬离，故不同意支付该月电信费。
上述事实，有当事人陈述、上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋交接书、收据等证据证明，本院予以确认。
庭审中，原告为证明其主张申请证人柯某某到庭作证。证人系原告所在单位员工，原告为其领导。证人陈述，2012年6月原、被告签订房屋租赁合同时她在现场，因原告当时接电话较忙，故原告要证人代原告在房屋租赁合同、房屋交接书上签名；2013年6月下旬，由证人代原告向被告沟通房屋续租事宜，并代为办理转账手续支付房租；2013年7月5日，证人代原告去办理房屋交接手续，当时房东称屋内设施损坏，要求证人签署破损清单一份，证人并不居住于系争房屋、不清楚房屋使用情况、原告亦不在场故不同意签署，但被告和中介公司均表示该清单仅是参考作用，故证人在破损清单上签署其曾用名“柯某某代”，但此后其并未将破损清单交予原告；2013年7月14日，证人代原告向被告交还租赁房屋钥匙，被告收回钥匙但未出具收条；原告从未对证人办理上述事项出具书面授权委托书。被告对证人证言的真实性、合法性无异议，认为虽然被告没有看到原告出具给证人的书面授权委托材料，但证人证言可以表明证人是原告的代理人，至少是表见代理人，证人未向原告交付破损清单不影响被告依此向原告主张权利，证人并未在2013年7月14日交还房屋钥匙，而是7月17日被告自己更换房屋门锁钥匙。
庭审中，被告提交窗帘、吊灯、电器维修、家政服务、洗衣机修理、床修理、地板打蜡、台灯维修等票据凭证一组，原告入住房屋前、后照片各一组，证明原告对租赁房屋内设备设施损坏及被告支付的维修费用。原告对此均不予认可，称被告所谓入住前照片并无拍摄时间，不能证明是原告入住前拍摄；房屋在正常使用过程中也存在损耗，被告不能证明系原告损毁设备设施，且在租赁时部分设备设施并未标注品牌也未标注初始状态；部分维修费用不能证明用于系争房屋，部分票据凭证是人工手写不能证明确系真实存在，部分费用甚至发生在原告已经搬离房屋之后的两个月；即使确实存在更新维修，所更新物品也不应由被告单方随意决定；原告自愿补偿被告台灯费用400元。
庭审中，被告提交落款日期为2013年7月5日的破损清单一份，其中写明：“吊灯水晶灯（进口）青浦国际家居城嘉福曼960……酒柜3000，已看（租客托人）……修理时间从2013年7月5日起壹星期内租金从7月5日至7月14日按月租分摊每天结算，但修理后要附上修理发票……”后有落款处有被告、“乙方柯某某代”、“中介方某某”签名。原告对此不予认可，称柯某某并未经原告授权即签署该破损清单，原告对此并不知情。庭审后原告另提交落款日期为2013年7月5日破损清单一份，该破损清单与被告提供破损清单书写顺序、格式略有不同，而内容不同处有三：“吊灯水晶灯青浦国际家具城已联系”、“酒柜”、“但修理后要附上发票（原厂家发票）”，落款处缺少中介方签名。原告称从未对柯某某签署破损清单进行授权，事后亦不认可该破损清单的效力；被告称从未看到原告对柯某某的授权手续，但认为柯某某代原告在租赁合同上签名、代原告转账支付租金、代原告前去交接房屋的一系列行为可以表明柯某某是原告的代理人，柯某某签署的破损清单对原告应具有约束力。
审理中，关于房屋交接及搬离日期，原告称系于2013年7月14日案外人柯某某代原告将租赁房屋钥匙交予被告，此前原告已经搬离；被告则称，系争房屋并未完成交接，也未收到原告交付的系争房屋钥匙，2013年7月17日被告更换了房屋门锁钥匙，被告主张至2013年7月19日的房屋占用费是因为该日被告向原告发送律师函。
本院认为，原、被告于签订的关于系争房屋的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，真实有效，双方均应依合同约定履行各自的权利义务。根据双方合同约定，在租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用于抵扣合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。租赁期间原告应承担的费用包括水、电、煤气、通信费、宽带等费用，还包括因原告使用不当或不合理使用致使房屋及附属设施损坏或发生故障、原告拒不维修的，被告代为维修后维修费用由原告承担。据此，被告主张扣除其代为缴纳的水电费、设施维修费、原告占用房屋费后，剩余保证金再退还原告。原告认可从保证金中扣除相关费用，但对于应扣的具体项目、金额存有争议。
关于被告主张从原告支付的保证金中抵扣被告为维修租赁房屋费用的问题。被告证明原告在租赁期间造成系争房屋设施等损坏及维修费用的证据为：双方租赁时签署的房屋交接书、2013年7月5日破损清单、房屋租赁前后照片各一组、各类维修维护票据一组。对此，本院认为：
1、被告提供的“房屋入住前状态”照片一组并未显示拍摄时间，难以确认为原告入住前房屋状态，更难以确认仅在该组照片拍摄后原告即租赁使用系争房屋；
2、房屋交接书仅列明了租赁时房屋内的设备设施数量、部分写明品牌，凭该房屋交接书无法确认租赁时房屋中设备设施的初始状态；
3、被告提供的显示拍摄日期为“2013／07／05”、“2013／07／14”的房屋照片，虽从照片上可以看出拍摄时间，但是无法证明照片显示的房屋状态系原告租赁期间损坏造成；
4、对比房屋交接书和拍摄日期为“2013／07／05”、“2013／07／14”的房屋照片，照片所称“达芬奇品牌”、“北欧风情”等在房屋交接书未发现对应项；
5、关于系争房屋交接时的破损清单。被告从未看到原告出具给柯某某的授权手续，而仅根据柯某某代原告在租赁合同上签名、代原告办理过转账支付租金手续、代原告前去交接房屋的行为即推断柯某某有权代原告签署确认破损清单，明显依据不充分。且柯某某代原告在租赁合同签署原告姓名的行为已有原告事后行为的追认，表明原告对房屋租赁合同、房屋交接书的认可，反观签署破损清单时情形，柯某某并未签署原告姓名，仅签署了自己的曾用名“柯某某代”，柯某某事前并无原告的授权委托材料，事后亦无原告对柯某某签署的破损清单行为的追认，被告亦未能提供其他证据证明柯某某有权代原告签署确认系争房屋破损清单，故该破损清单对原告不具有约束力；
6、关于被告所称的各类维修票据。购买窗帘4，351元：租赁房屋交接书并未显示窗帘的品牌，被告单方面决定购买窗帘的品牌、金额，后依此要求原告承担全部费用依据不充分。修复水晶吊灯500元、修复电视机1，230元：被告仅提供了手写的售后服务单、服务保修单，原告对此亦不予认可，故该项费用本院无法确认。修复达芬奇品牌的餐桌酒柜等3，000元：被告未能提供任何票据、凭证支持此部分费用，本院不予认可。床垫修复800元：被告仅提供手写收据一份、并无任何印章，且显示收费时间为2013年9月18日，此时系争房屋已脱离原告控制近两个月，故该部分费用本院不予认可。北欧风情台灯、灯泡7，613元：被告称以该灯具原始购买价值主张相应费用，但是原始购买票据无法证明此产品系用于系争房屋内，即使确用于系争房屋内，票据上显示购买时间为2005年2月26日，此距离原告入住系争房屋尚有7年时间，实难确认原告使用时台灯的价值，故被告依此主张台灯、灯泡的费用依据不充分。修复洗衣机555元：被告提供收据无法证明所修复洗衣机确实用于系争房屋内，故该项费用本院不予认可。
综上，被告提供的上述证据难以证明系争房屋租赁给原告时的初始状态、难以证明系原告租赁期间对房屋造成了如被告所述的损坏，亦难以证明被告确实为修复系争房屋花费了相应费用，故被告要求从原告支付的保证金中扣除相应维修费用的主张，本院不予采纳。原告称自愿补偿被告台灯灯泡维修费用400元，于法不悖，本院予以准许。
关于被告主张从原告支付的保证金中抵扣2013年7月6日至19日房屋占用费的问题。原、被告在租赁期限届满后协商续租至2013年7月5日。原告称其安排案外人柯某某于2013年7月14日向被告交还系争房屋钥匙并已搬空交接房屋，但对此原告并未能提供证据予以证明，原告该主张本院不予认可。根据被告陈述其于2013年7月17日更换系争房屋门锁进入系争房屋并进行了房屋清扫，可知自2013年7月17日起被告已能并且已实际控制系争房屋，故被告要求原告支付截止2013年7月19日（被告称其向原告发送律师函的时间）的房屋占用费依据不足，本院不予支持。根据双方租赁合同约定“未经甲方（被告）同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方（原告）应按650元／天向甲方支付该房屋占用期间的使用费”，故原告应当向被告支付2013年7月6日至16日的房屋占用费7，150元（650元／天＊11天）。
关于被告主张从原告支付的保证金中抵扣其代缴系争房屋水电煤等公共事业费用的问题。原告称其2013年7月初已经搬离系争房屋故不同意支付被告2013年7月的电信费141.70元，对此，本院前已阐述，在此不再赘述，原告应当支付系争房屋截止2013年7月16日的电信费用，因电信费用无法明确区分具体每天的使用金额，故该项费用本院酌定为73元（141.70元／31天＊16天）。原告认可被告确实代其缴纳系争房屋租赁期间的水费58.80元、电费575.10元、燃气费57.50元、电信费544.60元。故原告应支付被告代为缴纳的公共事业费用共计1，309元。
被告除主张前述房屋设施维修费、房屋占用费、代缴公共事业费从原告支付的保证金中抵扣外，另主张应扣除房屋清扫费342元、调换门锁费800元、墙面地板打蜡费1200元，对此，被告未能提供充分证据证明上述费用系用于系争房屋内，被告要求原告承担该部分费用不具有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，原告共应支付被告8，859元，双方均同意此费用从被告应退还原告的租赁保证金中扣除，故被告仍应返还原告租赁保证金30，141元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：
被告葛鸿妹于本判决生效之日起十日内返还原告陈思衡租赁保证金30，141元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费775元，减半收取计387.50元，由原告陈思衡承担87.50元，由被告葛鸿妹承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李理
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 毛成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。