湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第238号
上诉人（原审原告）彭小光。
委托代理人曾广度（特别授权）。
上诉人（原审被告）李小春。
委托代理人唐光祖，系李小春丈夫（特别授权）。
原审第三人彭同生。
原审原告彭小光、原审被告李小春因财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2014）永冷民初字第1545号民事判决，分别于2015年3月25日、2015年3月18日通过原审法院向本院提起上诉，本院于2015年5月7日收到上诉案卷，同日受理后，依法组成由审判员郑冬平担任审判长，代理审判员罗晖、唐英虎参加的合议庭，于2015年6月2日上午在第三审判庭公开开庭对本案进行了审理。代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人彭小光的委托代理人曾光度、上诉人李小春的委托代理人唐光祖及原审第三人彭同生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告彭小光与第三人彭同生系父子关系，被告李小春与唐光祖系夫妻关系。原告彭小光在冷水滩区凤凰园凤凰新村21栋有门面房屋四间，编号分别为104、105、106、107，其中104号门面建筑面积为27.3平方米，105号门面建筑面积为28平方米。上述门面于1995年12月6日办理了冷凤房字第13**号房屋所有权证，其房屋的产权登记在原告彭小光的名下。2000年左右，被告李小春租赁了上述104、105号的二间门面房屋，双方口头约定每月租金为50元。2001年4月2日，以被告李小春（李少春）为乙方，第三人彭同生为甲方，双方签订了一份《售房合同》，约定：甲方因需款另有他用，将现有21栋的3、4号门面（实为104、105号门面）出售，乙方愿意购买；两个门面面积为52.5平方米，单价为900元／平方米，合计金额为46600元；乙方先付20000元，其余在2001年年底付清；乙方将全部房款付清后，甲方将房产证交给乙方；乙方现租3号门面甲方不再收取租金；办理房产证的一切费用由甲方负责；如违反合同罚款6000元。该合同签订后，第三人彭同生即将两个门面交付给了被告李小春使用至今，且被告在签订此《售房合同》后不久便没有再支付租金给原告和第三人。被告李小春分别于2001年4月2日、2001年4月5日、2002年1月28日、2002年3月25日、2002年4月5日、2002年7月19日、2003年1月27日给付被告彭同生购房款6000元、5000元、10000元、5000元、6000元、10000元、4600元，以上款项共计46600元。2002年底，原告彭小光获悉该二间门面房已由第三人彭同生出售给被告李小春。被告付清购房款后，多次催促第三人彭同生和原告彭小光为其办理房产登记手续，但一直未予办理，双方为此发生纠纷。
2013年3月20日，被告李小春及其丈夫唐光祖以原告的身份将彭小光和彭同生作为被告向本院提起了房屋买卖合同的诉讼，要求：1、依法确认李小春与彭同生于2001年4月2日签订的合同合法有效；2、彭同生、彭小光父子为李小春办理永州市冷水滩区凤凰新村21栋4、5号（实为104、105号）门面房的房产证；3、判令彭同生、彭小光赔偿李小春损失1万元。本院于2013年7月18日作出（2013）永冷民初字第200号民事判决：一、李小春与彭同生于2001年4月2日签订的《售房合同》合法有效；二、驳回李小春、唐光祖的其它诉讼请求。该判决下发后，李小春、唐光祖不服，向永州市中级人民法院提起上诉，2014年2月21日永州市中级人民法院作出（2013）永中法民三终字345号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
上述判决生效后，原告彭小光以原告的身份将李小春和彭同生作为被告于2014年4月17日向本院提起了返还原物的诉讼，要求李小春和彭同生退回侵占的属于原告彭小光的位于冷水滩区凤凰新村21栋的两个门面，并恢复原样，且要求李小春补交租房的款项37400元。在此诉讼过程中，原告彭小光于2014年7月1日就要求李小春补交房租款的诉请向本院提出了撤诉申请，本院对此予以了准许。本院对此案于2014年7月2日作出了（2014）永冷民初字第449号民事判决：李小春、彭同生在判决生效之日起三个月内将属于原告彭小光所有的、位于冷水滩区凤凰园凤凰新村21栋第104号、105号门面返还给原告彭小光，并恢复原样。
2014年5月14日，被告李小春及其丈夫唐光祖以原告的身份将彭同生作为被告向本院又提起了房屋买卖合同的诉讼，要求：1、解除李小春与彭同生双方于2001年4月2日签订的《售房合同》；2、彭同生退还李小春的购房款46600元；3、彭同生支付李小春的违约金6000元；4、彭同生赔偿李小春的损失163400元；5、彭同生赔偿李小春在104、105户内装修水电开户及添置的财物41830元。本院经审理后，认定彭同生虽向李小春交付了房屋，但由于涉案房屋系彭小光所有，而非彭同生所有，且之前的生效裁判文书已判决李小春、彭同生向彭小光返还该房屋、并恢复原样，彭同生无法为李小春办理出房屋产权证，致使合同目的无法实现，彭同生明显已构成违约，彭同生对此存在过错责任，依法应向李小春承担赔偿责任。并据此对此案于2014年9月10日作出了（2014）永冷民初字第619号民事判决：一、解除李小春（李少春）与彭同生于2001年4月2日签订的《售房合同》；二、彭同生应于本判决生效之日起十日内向李小春返还已收取的购房款46600元；三、彭同生应于本判决生效之日起十日内向李小春支付违约金6000元；四、彭同生应于本判决生效之日起十日内向李小春赔偿房屋差价损失137150元；五、彭同生应于本判决生效之日起十日内向李小春赔偿水电开户安装费2000元，并赔偿李小春为该房装修的不锈钢雨蓬、卷闸门、防盗门、玻璃门窗、建厕所、彻墙体等损失3600元；六、驳回李小春的其它诉讼请求；七、驳回唐光祖对彭同生的诉讼请求。
现原审法院的（2014）永冷民初字第449号民事判决和（2014）永冷民初字第619号民事判决均已发生法律效力，但均没有执行。
原审认为：本案原告彭小光提起的要求被告李小春赔偿其房屋使用损失费的诉请，其实际是要求被告按照房屋租金的价格支付房屋折旧费的诉请。被告在2000年左右开始租用本案的二个门面并按约定支付了租金，自2001年4月2日被告李小春与第三人彭同生为本案的二个门面签订《售房合同》并实际得到此二个门面后，被告对此二个门面的使用不再是租赁使用，而是因该《售房合同》取得了使用权。原告彭小光在2002年底已知晓第三人彭同生将此二个门面出售给被告李小春后，一直没有就不同意出售此二个门面或要求被告李小春支付租金或要求被告李小春返还此二个门面等事项依法向被告主张过权利；直至2014年4月17日原告彭小光才向本院提起了返还原物和要求李小春补交租房款项的诉讼。而引起彭小光、彭同生、李小春以及唐光祖之间一系列诉讼的起因是被告李小春与第三人彭同生所签订的《售房合同》，此《售房合同》的效力已在本院的（2013）永冷民初字第200号民事判决和永州市中级人民法院的（2013）永中法民三终字345号民事判决中作出了认定，其《售房合同》合法有效。同时，本院在（2014）永冷民初字第619号的生效民事判决书中已经认定致使该合同目的无法实现的原因是第三人彭同生对此存在过错并构成了违约，故该《售房合同》所引起的一系列法律责任应由第三人彭同生承担。
原告所提出的要求被告按照房屋租金的价格支付房屋折旧费的诉请。一是本案房屋的是否存在折旧费损失无证据证实，本案房屋的现值在扣除物价上涨因素后与当年的修建成本相比，可能还存在增值。二是原告也没有提供此房屋租金为多少的相关证据，且评估鉴定机构现也不能作出相应的评估结论。三是原告彭小光提出的此项诉请依法应属债权而非物权，应适用二年的诉讼时效，被告李小春因《售房合同》已使用该门面房屋达13余年，原告彭小光在2002年底已知晓第三人彭同生将此二个门面出售给了被告李小春，原告在2014年4月17日为此提起过诉讼，后又撤回了起诉，现于2014年9月29日为此又向本院提起诉讼；即使原告有相关的证据证实此房屋存在折旧费的损失，本院依法也只能支持原告最近二年的折旧费损失，对之前的折旧费损失因已过法定的诉讼时效，本院也不再予以支持。综上所述，原告要求被告按照房屋租金的价格支付房屋折旧费的诉请，因原告对是否存在房屋折旧费以及房屋折旧费系多少等，缺乏相应的证据予以支持，本院根据举证规则对原告的此项诉请依法不宜予以支持。同时，根据本院（2014）永冷民初字第619号民事判决的内容，《售房合同》已被解除，第三人彭同生因存在过错已被判决对被告李小春承担了相应的违约责任；第三人彭同生在签订、履行此《售房合同》中的过错如同时给原告彭小光造成了相关的损失，根据此判决书的内容因第三人彭同生存在过错，故依法也应由第三人彭同生承担此相关的损失。但根据之前的相关判决书的内容，原告彭小光和被告李小春对此《售房合同》均无过错，而被告李小春的相关损失在之前的判决中已予以了确定，同时被告李小春也确已使用了此二个门面房屋十多年，从中获得了一定的收益，原告作为无过错方其也确存在一定的其他损失，根据公平原则，被告李小春可对原告在此二个门面房屋的最近二年的损失给予适当地分担，本院根据本案的实际情况酌情确定由被告支付给原告12000元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李小春在本判决生效之日起十日内支付给原告彭小光的补偿款12000元；二、驳回原告彭小光的其他诉讼请求。本案受理费3540元，由原告彭小光负担3260元，被告李小春负担280元。
宣判后，原审原告彭小光、原审被告李小春均不服，向本院提起上诉。
上诉人彭小光的主要上诉理由是：一审认定事实错误，一审法院判令李小春补偿上诉人二年的房屋损失费12000元不公正，与客观情况不服。
上诉人李小春答辩及上诉理由是：1、被上诉人彭小光所诉房屋使用费实际就是房租之诉，根据《民法通则》第136条第三款之规定，被上诉人所诉房租十三年零六个月应依法予以驳回；2、一审判决李小春补偿被上诉人12000元证据不足，这12000元也应由彭同生承担与上诉人无关。
上诉人彭小光针对李小春的上诉答辩称：既然第三人签订的合同被解除，房屋的增值部分法院也已经判决，违约金也由第三人承担，李小春的权利已经享受，彭小光的房屋不管是租给李小春还是卖给李小春，一审判决由第三人彭同生赔偿李小春20余万元，那么李小春使用房屋十四年之久，也应当给付房租和房屋使用费。
原审第三人彭同生答辩称，1、彭小光的上诉是正确的；2、彭小光从来没有提出过不向李小春收取房租；3、李小春从来没有提出过办理过户手续；4、自己承担了违约责任，且一审法院已经认定涉案合同无效。
二审期间，上诉人彭小光向法庭提交了《租房合同》拟证实涉案门面旁边的门面每月租金500元。
上诉人质证认为对该份证据的真实性、关联性有异议，对该份证据不予认可。
第三人对该份证据未发表质证意见。
经双方当事人举证、质证、本院认证认为该份证据与本案没有关联性，对该份证据拟证实的事实本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为本案争执的焦点是一审法院判令上诉人李小春支付被上诉人彭小光12000元补偿款是否合理。
上诉人李小春在2000年左右开始租用本案的二个门面并按约定支付了租金，2001年4月2日上诉人李小春与原审第三人彭同生签订了《售房合同》，并实际得到这个门面后，上诉人李小春对这二个门面的使用不再是租赁使用，而是因该《售房合同》取得了使用权。引起彭小光、彭同生、李小春以及唐光祖之间一系列诉讼的起因是上诉人李小春与原审第三人彭同生所签订的《售房合同》，本院已生效的（2013）永中法民三终字345号民事判决认定该合同有效。同时，已生效的原审法院（2014）永冷民初字第619号民事判决书认定致使该合同目的无法实现的原因是第三人彭同生存在过错并构成了违约，故该《售房合同》所引起的一系列法律责任应由原审第三人彭同生承担。因此，上诉人彭小光和上诉人李小春对《售房合同》均无过错，上诉人李小春的相关损失在生效的判决书中已予以了确定。上诉人李小春使用这二个门面房屋十多年，从中获得了一定的收益，上诉人彭小光作为无过错方也确实存在一定的损失，根据公平原则，上诉人李小春对上诉人彭小光这二个门面房损失也应适当地分担。因此，原审法院根据实际情况酌情确定由上诉人李小春支付给上诉人彭小光12000元是比较合理的。上诉人彭小光提出“李小春应支付其房屋使用损失费162000元的“上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。上诉人李小春提出“其不用支付12000元补偿款给彭小光的”上诉理由与民法公平合理的立法精神不符，本院亦不予支持。
综上，原判认定事实清楚，判决理由充分，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3640元，由上诉人彭小光负担3540元，上诉人李小春负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑冬平
代理审判员 罗 晖
代理审判员 唐英虎
二〇一五年六月二十一日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。