浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第670号
上诉人（原审原告）郑甲。
上诉人（原审原告）陈甲。
上诉人（原审原告）陈乙。
上述三上诉人之委托代理人（特别授权代理）张某。
被上诉人（原审被告）陈丙。
委托代理人（特别授权代理）胡某某、王甲。
原审原告郑乙。
原审原告郑丙。
原审原告郑丁。
上诉人郑甲、陈甲、陈乙因房屋买卖合同纠纷一案，不
服浙江省绍兴县人民法院（2009）绍民初字第3953号民事判决
，向本院提起上诉。本院于2010年5月4日立案受理，同日依法
组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：陈戊与王乙系夫妻，两人共生育三个子
女，分别为长女陈甲，次女陈丁，儿子陈乙。陈丁与郑丁系夫
妻，两人共生育三个子女，分别为长子为郑乙、次子郑甲、女
儿郑丙。陈戊、王乙、陈丁已分别于1996年、2002年、1998年
亡故。
绍兴县原管墅乡中泽村百子江8都21图0271地号面积0.04
2亩平屋一间和后神堂8都21图0272-2地号面积0.06亩楼屋一间在1951年土改时登记于户主陈戊名
下。根据绍兴县原管墅乡农业税土地产量分户清册记载，1953
年陈戊一户家庭人口有妻子、两个女儿，加户长合计四人，其
中非农一人。1981年3月23日，陈乙与被告陈丙两户签订一份
《调屋合约》，由陈乙户将上述土改房中的一间平房与陈丙户
的房屋对调，形成连接的房屋，并由陈乙与其父母同住。1982
年，陈乙户将以上的连接房屋全部拆除并翻建成为两间两楼（
即系争房屋）。
1992年6月14日，陈乙与陈丙签订一份绝卖屋契，由陈乙
将系争房屋作价12000元绝卖给陈丙，房款由陈乙收悉。陈丙
买进系争房屋后一直未办理权属过户。1995年9月，陈甲以系
争房屋土改时登记于其父陈戊名下为由申请土地使用权登记，
经绍兴县土地管理局发证确认，系争房屋的土地使用者登记于
陈甲名下，家庭人口四人，土地的图号为6-9-
3、地号为284号、用地面积为73.10平方米。
2001年5月，陈甲向本院起诉，认为其是系争房屋的所有
权人，要求陈林某某退。本院作出（2001）绍民初字第1527号
判决，认为陈甲主张其父母已将系争房屋分授给其，无证据证
明，虽土地登记表上系争房屋土地使用者系陈甲，但陈甲以此
认为该房屋系其一人所有，证据不足，驳回陈甲的诉讼请求。
2009年12月，系争房屋由陈丙出面办理相关拆迁手续，
陈丙择号取得绍兴县柯桥街道中泽一期1904室安置期房。案件
审理中，本院依法追加郑乙、郑丙、郑丁为共同原告，郑甲、
陈甲、陈乙和陈丙均无异议。原审原告现诉至法院，诉讼请求明确为：1、要求确认原
告陈乙与被告签订的绝卖屋契无效；2、要求被告将绍兴县柯
桥街道中泽一期1904室安置房屋返还给原告郑甲、陈甲、陈乙
及对系争房屋享有份额的其他合法继承人。
原审法院认为：原告郑甲、陈甲、陈乙提出诉讼，以坐
落于绍兴县柯桥街道××地××、图号6-9-
3、用地面积73.10平方米的两间两楼即系争房屋为其父母陈戊
、王乙两人之夫妻共同财产，陈乙将该屋非法出卖给被告，属
于无权处分，现陈戊、王乙亡故后，系争房屋经继承析产，应
为原告郑甲、陈甲、陈乙和其他对该屋享有继承份额的继承人
所共有，故要求确认陈乙与陈丙于1992年签订的关于系争房屋
的绝卖屋契无效，并要求陈丙将系争房屋返还给郑甲、陈甲、
陈乙及其他的合法继承人。据此，本院追加了郑乙、郑丙、郑
丁为共同原告，双方当事人均无异议。后原告郑甲、陈甲、陈
乙在审理中放弃基于物上请求权而提出的返还系争房甲诉请，
转而变更诉讼请求为以确认绝卖屋契无效为前提和基础，要求
陈丙将因系争房屋拆迁可得安置房屋返还给六原告。由此，本
案的焦点在于：1、系争房屋是否系陈戊、王乙之夫妻共同财
产？2、陈乙与陈丙签订的绝卖屋契是否无效？为此本院归纳
分析如下：
针对第一个焦点，本院认为，根据我国继承法的规定，
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括了动产与不动产
，但房屋作为不动产，其设立、变更、转让和消灭应当依照规
定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。系争房屋是土改时原登记于陈戊一户的一楼一平与他人房屋对调
后形成的连接房屋在1982年全部拆除以后再重新建造而成，本
院（2001）绍民初字第1527号判决中对该事实也已作认定。现
原告郑甲、陈甲、陈乙依据该判决认定的以上事实，认为系争
房屋是陈戊夫妇两人所有的共同财产，理由不足，本院不予采
纳。此外，根据绍兴县土地登记审批表和集体土地使用权证载
明的系争房屋土地使用权登记于陈甲名下的事实，同样也不能
证实系争房屋在陈戊夫妇生前就确权属于陈戊、王乙。依据当
事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以
证明的举证规则，六原告应某担由此产生的举证不能之不利后
果。
针对第二个焦点，系争房屋已于1992年由陈乙绝卖给陈
丙，该事实清楚。现原告郑甲、陈甲、陈乙以三人是系争房屋
的合法继承人为由，主张陈乙非法出卖系争房屋而签订绝卖屋
契的效力应为无效。本院认为，该主张不能成立，理由基于：
1、原告郑甲、陈甲、陈乙未充分举证证明系争房屋系陈戊、
王乙两人的遗产，理由不再赘述，故该三原告认为自己通过继
承已取得系争房屋的产权自不能成立。2、对于陈乙出卖系争
房乙同效力的认定问题，本院认为，在债权形式主义的物权变
动模式之下，债权合同的效力是独立存在的，只要不具有我国
合同法第五十二条规定的无效情形，其债权合同应为有效。这
符合我国现行法律关于物权变动模式的相关规定，也符合我国
物权法关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。由
此，系争房屋物权变动的法律效果，不影响债权合同的效力。结合本案事实，陈丙作为系争房屋的买受方，向出卖方陈乙交
付了房款，并实际使用管理了系争房屋，尽管至今未取得系争
房屋的物权，但物权变动的效果对买卖合同的效力不发生影响
，故陈丙与陈乙针对系争房屋签订的绝卖屋契，作为债权合同
，并不存在我国合同法第五十二条规定的无效之情形，应当认
定为依法成立、生效。据此，原告郑甲、陈甲、陈乙要求确认
系争房屋绝卖屋契无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持
。
综上分析，原告郑甲、陈甲、陈乙所提出第一项诉讼请
求，理据不足，应予驳回。同时，因上述三原告所提出的第二
项诉讼请求以第一项诉讼请求为前提和基础，故本院对第二项
诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条
、第十条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条
之规定，判决：驳回郑甲、陈甲、陈乙等要求确认陈乙与陈丙
签订的绝卖屋契无效并要求陈丙将绍兴县柯桥街道中泽一期19
04室安置房屋返还给郑甲、陈甲、陈乙及对系争房屋享有份额
的其他合法继承人的诉讼请求。案件受理费1，550元，财产保
全申请费2，270元，合计3，820元，由郑甲、陈甲、陈乙各负担
1，910元。
郑甲、陈甲、陈乙不服原审判决，提起上诉称：一审判
决所认定的事实和所作出的具体裁决，上诉人认为是完全没有
事实和法律依据的。具体理由如下：
一、一审法院认定：原告陈甲、陈乙之父母陈戊和王乙
对诉争房屋没有所有权，是完全没有事实和法律依据的。第一、一审中争议的房产是座落于绍兴县柯桥镇中泽村百子江北岸
地号为284号的楼屋。该房产的原产权人应当是陈戊和王乙两
人。该事实有相关房产部门登记为证，并且绍兴县人民法院生
效判决（2001）绍民初字第1527号民事判决书也对该事实进行
了确认。因此在该房屋的产权问题上事实应当是十分清楚的。
第二、一审中争议的房屋在1982年被全部重新建造过。那么本
案房屋的产权依法应当属于该房屋的合法建造者，也就是当时
陈戊和王乙两人。而两位已故老人当时的三个儿女仅仅是提供
了一些协助和帮忙，并不应当享有房屋的产权。需要提及的是
当时陈乙年仅25岁并无造房的经济能力，这一点陈在庭审中也
予以承认。以上事实在双方庭审过程某也有举证和说明，并记
入庭审笔录。另外甚至绍兴县法院在判决书中也提到连陈丙也
辩称：房屋产权应属于陈戊和王乙以及陈乙。然而在原被告均
认可两位老人对于房产拥有产权的情况下，绍兴县法院却无任
何依据的认定陈乙有对所争议房屋完全的产权。两位老人对该
房屋没有所有权。进而认定陈乙私下将父母建造并居住多年房
屋卖与陈丙的绝卖契约成立并且生效。这简直是可笑和不可理
解的。
二、基于上面一中所述，我们认为绍兴县法院对于第二
个焦点问题的认定上也存在着明显的问题。如果法院认为绝卖
契约有效，那么卖房人陈乙应当拥有房屋的产权，而陈乙实际
上并没有该产权，又如何能确认其能够作为出卖人？
上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判支持一审中上
诉人作为原告提出的相应诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈丙答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充
分，适用法律正确，判决得当，上诉人的上诉请求和事实理由
不成立。请求二审驳回上诉，维持原判。
三原审原告未提出意见。
二审期间，三上诉人提供关于陈乙和陈丙买卖之间的证
据：陈乙2002年2月22日的证明、陈乙1979年5月的招工政审表
、陈丙的户籍证明、陈乙一家的户籍证明、绍兴县人民政府绍
县政（1997）98号文件：印发《绍兴县确定农村宅基地使用权
的若干规定》的通知。
被上诉人质证认为：一、我们认为上诉人提供的不是新
的证据。二、上诉人提交的都是复印件。三、上诉人提交的证
据与本案没有关联性。
三上诉人之委托代理人答辩认为：原件我们都在这里，
这些证据都是刚刚调出来的，都是新的证据，我们提供的证据
都是有关这房子的所有权到底是谁的。我们农村的房子都是集
体所有制，我们申报的时候是按照我母亲陈甲的户口申报的，
是1988年申报的，1995年发证集体建设土地使用证。原来房子
的所有权是王乙，王乙为了新造房屋，我母亲与王乙系一家两
户，后来到1988年王乙审批地基，绍兴县人民政府土地审批表
、陈甲单位个人，审批的时候有5个人，绍兴县柯桥建房用地
审批表，五个人是王乙、陈戊、陈乙、周某某、陈己，户主是
王乙，王乙写着老房转让给陈甲，自己建新房，写到：其女陈
甲，丈夫在杭州工作，为了男女平等，为此老房转让，卖给其女居住。陈甲的勘丈记录表，符合绍兴县人民政府发的文件第
16条的规定。现在争议的房屋集体土地使用权证是被陈甲领取
的，所以这房子应当属于陈甲。
本院认为，上诉人提供的上述证据与本案没有关联性，
不能予以采用。
其他当事人未向本院提出新的证据。
二审经审理查某的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案讼争房屋系土改时原登记于陈戊一户的
一楼一平由上诉人陈乙与被上诉人陈丙于1981年3月23日签订
《调屋合约》发生对调而形成连接房屋后又于1982年全部拆除
并重新建造而成，但重建后至今未依法取得系陈戊夫妇所有或
其与他人共有的房屋权属凭证，因而陈乙与陈丙于1992年6月1
4日签订绝卖屋契发生讼争房屋交易时，陈戊夫妇并不享有对
该物权业经登记公示的对外公信力，无法确认其系法律意义上
的房屋所有权人或共有权人。退一步讲，即使陈戊夫妇系讼争
房屋的实际所有权人，因其与陈乙系父母子女之间的关系，一
般应认为父母知道陈乙出卖房屋这一重大事项，而从卖房后的
事实来看，陈乙早已将房屋交付给买受人陈丙，其父、母生前
分别达三年和九年有余的期间内未对此提出异议显不符合情理
。根据日常生活经验法则，可以推断陈戊夫妇知道并同意陈乙
出卖房屋这一事实。综合上述事实与理由，本院认定上诉人陈
乙将房屋出卖给被上诉人陈丙属于有权处分的行为，双方间签
订的绝卖屋契应属有效。三上诉人提出的上诉理由有悖于情理
，也有违诚信，其要求依法改判之上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，可予维持。依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一
百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人郑甲、陈甲、陈乙负
担。
本判决为终审判决。
审判长 魏晓法
审判员 吕景山
审判员 傅海鑫
二〇一〇年六月二十八日
书记员 余建维