沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0114民初8805号原告：沈阳市美的房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：范雪梅，职务系总经理。委托代理人：王颖，系辽宁蓝月律师事务所律师。被告：郑凯，男，1979年8月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。（缺席）第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行,住所地:沈阳市于洪区法定代表人:戴刚委托诉讼代理人:潘磊,男,系公司员工,汉族,1981年6月23日,户籍地沈阳市铁西区。原告沈阳市美的房地产开发有限公司（以下简称美的公司）诉被告郑凯、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行（以下简称建设银行于洪支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告美的公司委托诉讼代理人王颖，第三人建设银行于洪支行委托代理人潘磊到庭参加了诉讼。被告郑凯经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金92237.1元，判令被告偿还原告代替其向银行所还贷款10475.65元，合计112630.81元；3、诉讼费用由被告承担。被告郑凯未出庭应诉，亦未向本院提交答辩意见。事实与理由：原告与被告于2015年12月20日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定将原告开发建设的位于沈阳市于洪区赤山路126—9号1—21—1房屋出售给被告，房屋建筑面积114.36平方米，房屋单价为每平方米5377元，房屋总价为614914元，付款方式为买受人应在2015年12月20日交首付款154914元，余款460000元同时办理银行按揭，并且余款于2016年2月20日前到达甲方指定账户。补充协议第五条第7款约定：买受人未能履行其向银行应尽义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人除偿还全部待偿款外，还应按该商品房总价款的15%向出卖人支付违约金。上述合同签订后，原告严格履行合同义务。但被告并未按时偿还月供款，为此，原告已向银行承担义务，偿还部分贷款。被告的行为严重违反合同约定，给原告造成巨大经济损失，根据补充协议约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。据此，恳请贵院判如所请，以维护原告合法权益。被告郑凯未出庭应诉，亦未向本院提交答辩意见。第三人建设银行于洪支行述称：第三人与原告及被告签订了个人购房借款担保合同，现被告已经超过合同约定日期逾期还款，第三人有权解除与其签订的借款担保合同。现原告已经与银行进行的沟通并代被告偿还所欠全部银行贷款，银行同意解除贷款合同，对于原告的起诉没有其他异议，亦不主张其他权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月20日，原告美的公司与被告郑凯签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告美的公司开发的位于沈阳市于洪区赤山路126-9号1-21-1房屋一套，建筑面积114.36平方米，总房款614914元。付款方式为被告交首期款154914元，余款460000元同时办理银行按揭，并且余款于2016年2月20日前到达美的公司指定账户。之后，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第五条第7款中约定，买受人未履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除原合同，买受人除偿还全部代偿款，买受人按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金。第十六条第2款约定，原合同不论基于任何事由解除或终止，对于买受人已支付的房款，出卖人有权优先扣除买受人应当向出卖人承担的违约金；如有剩余房款的，出卖人有权代为买受人偿还银行贷款债务；如还有剩余房款的，出卖人再退还给买受人。合同签订后，被告收到原告支付的首付款及银行发放的贷款。现房屋尚未交付原告。另查明，商品房买卖合同签订后，被告郑凯与原告美的公司、第三人建设银行于洪支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款460000元，借款期限336个月，约定还款日为，借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。按等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2518.92元。原告美的公司所为该笔贷款的保证人，提供连带保证责任。借款合同签订后，被告郑凯未按借款合同约定按期还款，第三人建设银行于洪支行向原告美的公司下达中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书及扣划款项通知书，称经核查，至2017年5月26日止郑凯拖欠贷款本息合计10475.65元，根据保证合同，在借款人未能如期归还贷款时，由美的公司承担连带责任，建设银行于洪支行于2017年5月26日扣划美的公司10475.65元，扣划后尚欠贷款本金449430.66元。后鉴于郑凯仍未按期偿还贷款，原告美的公司作为保证人又向第三人建设银行于洪支行进行偿还，原告将被告郑凯购房贷款全部偿还完毕，共计482016.12元。庭审中，原告称“截止2018年5月14日,我公司共代郑凯偿还借款482016.12元,其中2017年12月12日偿还的利息3626.43元、罚息6.66元以及2018年3月28日偿还的利息3783.13元、罚息36.05元,合计7452.27元,我方另行主张,在本次诉讼中不予主张”。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告郑凯经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼证据判断规则并结合原告的陈述意见，对案件事实予以确认。被告郑凯与原告美的公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，未侵害他人合法权益，合法有效，双方均应遵照执行。根据双方合同约定，被告未能履行向银行应尽的还款义务，而导致原告作为担保人承担担保责任，代被告清偿拖欠贷款，原告美的公司有权解除其与被告郑凯签订的商品房买卖合同。又根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。现美的公司因代被告履行还款义务而取得追偿权，美的公司向被告主张代偿费用，本院予以支持。因被告郑凯违约，其还应向原告支付违约金。鉴于原告申请，主动调整违约金按房屋总价款5%计算，为30745.7元，经本院审查，予以准许。综合本案，商品房买卖合同解除后，涉案房屋仍归美的公司所有，美的公司应返还郑凯全部购房款元，郑凯应偿还美的公司代偿款及违约金,经查,原告代郑凯偿还482016.12元,其中2017年12月12日偿还的利息3626.43元、罚息6.66元以及2018年3月28日偿还的利息3783.13元、罚息36.05元,合计7452.27元,原告在本次诉讼中不予主张,故郑凯应偿还原告代偿款金474563.85元(482016.12元-7452.27元=474563.85元)以及违约金30745.7元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一之规定，判决如下：一、解除原告沈阳市美的房地产开发有限公司与被告郑凯于2015年12月20日签订的商品房买卖合同（E1509157634）；二、被告郑凯于本判决发生法律效力之日起三日内协助原告沈阳市美的房地产开发有限公司撤销位于沈阳市于洪区赤山路126-9号1-21-1房屋的备案登记；三、原告沈阳市美的房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内给付被告郑凯人民币109604.45元（614914元-474563.85元-30745.7元）。案件受理费2354.3元，公告费790元，由被告郑凯承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 佳审 判 员  陈 颖人民陪审员  郝佳欣二〇一八年五月二十日书 记 员  张明明