湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民一终字第424号
上诉人（一审原告）李宪华。
委托代理人罗果平，湖南华麟律师事务所律师。
委托代理人廖湘辉，长沙市开福区北站路法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）华融湘江银行股份有限公司常德分行，住湖南省常德市武陵区城北北堤社区（朗州路318号）。
法定代表人潘杰，该行负责人。
委托代理人鄢霞，系该行员工。
委托代理人吴湘铭，系该行员工。
被上诉人（一审被告）湖南四达建设开发有限公司，住长沙市开福区芙蓉中路一段161号新时代商务广场3001房。
法定代表人姜伯伦，该公司董事长。
委托代理人曹赛群。
被上诉人（一审被告）姜伯伦。
委托代理人曹赛群。
被上诉人（一审被告）湖南中鸿信交通能源投资经营有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段163号。
法定代表人颜云，该公司董事长。
被上诉人（一审被告）颜云。
上诉人李宪华因与被上诉人华融湘江银行股份有限公司常德分行（以下简称华融湘江银行常德分行）、湖南四达建设开发有限公司（以下简称四达建设公司）、湖南中鸿信交通能源投资经营有限公司（以下简称中鸿信公司）、姜伯伦、颜云第三人撤销之诉一案，不服湖南省常德市中级人民法院（2015）常民撤字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李宪华及其委托代理人罗果平、廖湘辉，被上诉人华融湘江银行常德分行委托代理人鄢霞、吴湘铭，被上诉人四达建设公司、姜伯伦委托代理人曹赛群到庭参加诉讼。被上诉人中鸿信公司、颜云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2012年2月9日，李宪华与四达建设公司签订《长沙市商品房买卖合同》，以总金额1433900元的价格购买位于长沙市芙蓉中路一段163号新时代广场第1幢13层23号商品房1套。2012年5月9日、5月20日、5月24日，李宪华及李宪华之妻四次通过银行给四达建设公司董事长姜伯伦转账共计148.3692万元，其中，5月9日二次转账50万元。2012年5月9日，四达建设公司给李宪华开具收到定金50万元的收款收据1份，2012年5月25日，四达建设公司给李宪华开具收款收据3份，分别是房款93.39万元、印花税、契税、维修资金等46962元、有线开通费、煤气开通费2830元。2012年5月12日�李宪华向物业公司交纳2012年5月11日至8月11日3个月物业费651元，交纳装修管理费等3131元。
2012年2月28日，四达建设公司作为抵押人与抵押权人华融湘江银行常德分行签署《最高额抵押合同》，约定为确保2012年2月28日至2017年2月27日期间，债务人中鸿信公司与华融湘江银行常德分行签订的或将要签订的多个主合同项下债务人债务得到切实履行，四达建设公司愿意在最高债权额限度内为上述主债权向华融湘江银行常德分行提供抵押担保。担保的范围包括：因主合同而产生的全部债务本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）和其他所有应付费用；担保的债权本金为4000万元；主合同债务人履行债务的期限依主合同之约定；抵押物有关情况详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，具有同等法律效力；抵押物经抵押人、抵押权人一致确认（无法一致确认时，由抵押权人认可的有关中介机构评估），在本合同签字之日的价值为人民币8523.7万元，抵押率为47%；抵押权人在行使抵押权时，有权依据法律规定，直接变卖、拍卖抵押物或与抵押人协商对抵押物折价以所得价款优先受偿；主合同履行期届满，债务人未清偿债务本金、利息的，抵押权人有权处分本合同项下的抵押物；出现下列情形之一时，有权提前处分抵押物，并从处分所得价款中优先受偿：（一）依据主合同约定或法律规定解除主合同；（二）依据主合同约定的其他情形提前收回债务，其主合同项下的债权未实现或未能全部实现。《最高额抵押合同》签订后，双方于2012年3月2日就上述抵押物到相关部门办理了抵押登记，他项权证号为房他证开福字第5120070**号。本案1323号房屋位列《抵押物清单》之中，该房屋抵押人、所有权人均为四达建设公司，所有权证号为长房权证开福字第××号。
2013年12月20日，华融湘江银行常德分行与中鸿信公司签署《银行承兑协议》，华融湘江银行常德分行同意对中鸿信公司基于其与《银行承兑汇票清单》所列收款人签订的银行承兑合同（/协议）开立的银行承兑汇票进行承兑。承兑汇票共4张，票面金额合计4000万元。中鸿信公司应在银行承兑汇票承兑前按票面金额的50%交存保证金。如华融湘江银行常德分行要求中鸿信公司提供担保，中鸿信公司应提供合法有效的担保。另行签订的最高额担保合同即为四达建设公司与华融湘江银行常德分行签署的《最高额抵押合同》。
2014年5月16日，华融湘江银行常德分行向一审法院提起票据纠纷之诉。一审法院2014年8月18日作出（2014）常民二初字第16号民事判决。该判决就与本案1323号房屋抵押有关的事实认定与以上查明事实一致。
该判决认为，华融湘江银行常德分行与中鸿信公司签订的《银行承兑协议》，与四达建设公司签订的《最高额抵押合同》系华融湘江银行与中鸿信公司、四达建设公司的真实意思表示，且不违反法律的规定，系合法有效的合同，当事人各方应当按照其签订的合同诚实信用的享受权利和履行相应的义务。华融湘江银行按照其与中鸿信公司签订的协议以承兑的方式履行了相关义务，系守约方；中鸿信公司没有按照《银行承兑协议》在规定的期限内向华融湘江银行常德分行提交与交易合同相吻合且已加盖税务认证章的增值税发票抵扣联原件（/普通发票原件），也未在华融湘江银行常德分行规定的期限内采取令其满意的补救措施，系违约方，应当承担相应的违约责任。作为中鸿信公司债务担保人的四达建设公司在主债务人不清偿债务的情况下，应当对华融湘江银行常德分行承担相应的担保责任。所以，对华融湘江银行常德分行要求中鸿信公司承担违约责任和要求四达建设公司承担担保责任的诉讼请求，予以支持；对于中鸿信公司辩称不构成违约，不应承担责任的辩解理由，因与事实不符，不予采纳；对于四达建设公司辩称不应承担担保责任的辩解理由，不予采纳。华融湘江银行常德分行要求中鸿信公司承担因债权追索所支付的其他费用，因未提交相关证据，不予支持。
综上，遂判决：一、中鸿信公司于判决生效之日起十五日内向华融湘江银行常德分行支付银行承兑汇票票款2000万元，并从2013年12月20日起按每日万分之五支付至还清之日止的利息；二、华融湘江银行常德分行对四达建设公司所有的为中鸿信公司提供�押担保的位于长沙市芙蓉中路一段161号、房屋所有权证号为长房证开福字第711216807、711216815、711216909、711216974、711217268、711217291、711217397、711217400号的8套房产享有优先受偿权。
2014年11月3日，李宪华以四达建设公司、华融湘江银行常德分行为被告，向长沙市开福区人民法院提起诉讼，请求：1、确认李宪华与四达建设公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，确认新时代广场1幢1323号房为李宪华所有；2、判令四达建设公司为李宪华办理新时代广场1幢1323号房屋的所有权证。长沙市开福区人民法院经审理认为，李宪华与四达建设公司签订的合同合法有效；李宪华要求四达建设公司立即履行办理房屋所有权证的义务，因该房屋已向华融湘江银行常德分行办理了抵押登记，并经常德市中级人民法院判决由其享有优先受偿权，故于2015年3月12日判决：1、李宪华与四达建设公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号200759591323）合法有效；2、驳回李宪华的其他诉讼请求。
常德市中级人民法院（2014）常民二初字第16号民事判决生效进入执行程序后，李宪华对一审法院在执行该民事判决过程中查封1323号房屋提出执行异议。一审法院2015年1月6日裁定驳回了李宪华的异议。李宪华遂向一审法院提起诉讼，请求：1、撤销常德市中级人民法院（2014）常民二初字第16号民事判决主文第二项有关华融湘江银行常德分行对四达建设公司所有的为中鸿信公司提供抵押担保的位于长沙市芙蓉中路一段161号、房屋所有权证号为长房证开福字第711216909的房产享有优先受偿权的判决；2、确认李宪华为长沙市开福区新时代广场1323号房产的合法所有权人；3、由华融湘江银行常德分行、四达建设公司共同承担本案诉讼费用。在案件审理过�中，李宪华撤销了第2项诉讼请求。
一审法院认为，本案争议的焦点为华融湘江银行常德分行对长沙市芙蓉中路一段163号新时代广场第1幢1323号房屋所设立的抵押权是否成立，是否享有优先受偿权。
首先，尽管李宪华与四达建设公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，但并未按照相关法律的规定办理所有权登记，该合同所确定的房屋在登记机构登记的所有权人仍为四达建设公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案1323号房屋的所有权人是四达建设公司，依法不能认定李宪华系本案诉争1323号房屋的所有权人。
其次，四达建设公司与华融湘江银行常德分行签署《最高额抵押合同》后，办理了抵押物登�并取得了《他项权证》。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，该《最高额抵押合同》自登记之日起生效。此后，华融湘江银行常德分行与中鸿信公司于2013年12月20日签署《银行承兑协议》，该《银行承兑协议》合法有效的担保来源于以上四达建设公司与华融湘江银行常德分行签署的《最高额抵押合同》。而该《最高额抵押合同》的抵押物清单包含1323号房屋。
最后，李宪华与四达建设公司之间因《长沙市商品房买卖合同》而产生债权债务关系。李宪华对四达建设公司享有的债权与华融湘江银行常德分行享有的抵押物权存在冲突。根据物权优先原则，应优先保护华融湘江银行常德分行的抵押物权。
综上所述，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条规定，华融湘江银行常德分行与四达建设公司签署的《最高额抵押合同》合法有效，华融湘江银行常德分行对本案1323号房屋所设立的抵押权成立，对该房屋享有优先受偿权。（2014）常民二初字第16号民事判决符合法律规定，李宪华申请撤销该判决第二项的理由不能成立，对其请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款（三）项之规定，判决：驳回李宪华的诉讼请求。案件受理费17705.10元，由李宪华负担。
李宪华不服一审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房产是李宪华合法取得的，被上诉人设置抵押的行为是无效的。1、一审判决确认了李宪华购买1323号房产的事实，但未确认李宪华自2012年5月至今实际入住的事实。2、长沙市开福区人民法院生效判决确认李宪华与四达建设公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效。因此，《长沙市商品房买卖合同》依法成立并合法有效，合同双方均已履行了合同的主要义务，仅是未完成初始登记。在四达建设公司交房后，1323号房产所有权即已转移为李宪华所有，四达建设公司拿涉案房产与他人办理抵押，致使不能办理产权证，侵犯了李宪华的权利，抵押行为是无效的，必须予以纠正并继续履行《长沙市商品房买卖合同》。二、被上诉人设置抵押的经过违法。1、涉案贷款合同签订于2013年6月17日，而办理抵押登记时间为2012年2月28日，在办理抵押登记时没有贷款合同，抵押是违法的。2、《最高额抵押合同》等主要证据伪造痕迹明显。《最高额抵押合同》对抵押时间有改动，第50条空白处也增加了内容，这些改动并未得到四达建设公司确认。三、一审判决严重违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要第39条的规定以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。四、一审程序违法。李宪华起诉要求撤销（2014）常执异字第15号执行裁定，但在立案时，一审法院要求改为撤销（2014）常民二初字第16号民事判决第二项，不符合《民事诉讼法》第二百二十七条的规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持李宪华的诉讼请求，即撤销（2014）常民二初字第16号民事判决第二项关于华融湘江银行常德分行对1323号房产享有优先受偿权的判决。
华融湘江银行常德分行答辩称：一、一审判决认定的事实正确。四达建设公司与李宪华签订了《长沙市商品房买卖合同》，但并未办理权属变更登记，诉争的房屋登记在四达建设公司名下，故房屋所有权人是四�建设公司。所有权人享有对其所有之物处分的权利，答辩人与四达建设公司签署的抵押合同有效，其抵押权依法成立，答辩人对诉争房屋享有担保物权。当同一物上并存物权和债权时，物权优先于债权得以实现，即答辩人对诉争房屋享有优先受偿权。二、上诉人诉称“设置抵押的经过违法”及“主要证据伪造痕迹明显”毫无事实依据和法律依据。最高额抵押是为将来发生的债权提供担保，不以主债权的存在为前提，是典型的担保将来债权的抵押权，上诉人诉称这是一种违法的抵押行为属于对“最高额抵押”的错误认识。答辩人与担保人签订抵押担保合同并共同到产权管理机关办理了抵押登记，不动产登记薄记载的抵押期限为5年，应以登记为准。三、一审法院适用法律正确。第三人撤销之诉不同于执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案�若干问题的规定》并不能适用于第三人撤销之诉。《最高人民法院2015全国民事审判工作会议纪要的规定》亦不适用于本案情形。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是为了调整已经交付全部或者大部分款项的购买商品房消费者的债权与建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权之间的冲突所作的规定，而本案不涉及建筑工程承包事项，本案涉及的纠纷不属于该批复的调整范围。四、本案中答辩人无任何过错，相反被答辩人存在明显的法定过错。答辩人在贷款前，已经对借款人及抵押担保的财产进行了详尽的调查，而对于作为抵押物的房产能证明其合法有效的权属的证明只能来源于产权登记管理部门。李宪华未以其他法律程序来保障自己的预告登记权，故不能有效阻止其他权利的设定，所以应当承担权利不能实现的风险。此外，�宪华甚至在答辩人与四达建设公司办理了抵押登记之后仍然向四达建设公司支付房款，不能认为是一种善意的交易行为，不受法律保护。五、被答辩人曾就同一事实和理由向长沙市开福区法院提起诉讼，判决已生效，根据一事不再理的诉讼原则，本案不能重复起诉。综上所述，原审判决认定的事实基本正确，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
四达建设公司、姜伯伦答辩认为其没有其他意见，请求法院公正判决。
二审中，被上诉人华融湘江银行常德分行向本院提交了一份证据，即其出具的《情况说明》，拟证明办理抵押登记的过程。
李宪华质证认为该份证据是华融湘江银行常德分行自己制作的，不具备证据效力，且该份证据正好证明了涉案最高额抵押合同期限只有1年，在抵押期限内华融湘江银行常德分行没有履行贷款义务，�押合同失效。
四达建设公司和姜伯伦认为对情况不清楚，无法质证。
上诉人李宪华和被上诉人四达建设公司、姜伯伦均未向法院提交证据。
本院认为，上诉人华融湘江银行常德分行提交的证据系其自身出具，对方当事人亦不认可，故不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，四达建设公司与李宪华签订《长沙市商品房买卖合同》，将涉案1323房出售给李宪华，双方形成了房屋买卖合同法律关系并已经完成了合同约定的主要义务，四达建设公司向李宪华交付了房产，李宪华也向四达建设公司支付了全部房款并实际入住。四达建设公司在签订合同后仍将涉案房产所有权办理至自己名下并作为抵押物为中鸿信公司提供抵押担保，存在明显的违约行为，侵犯了李宪华依据《长沙市商品房买卖合同》取得的合法�利。
四达建设公司与华融湘江银行常德分行签订的是《最高额抵押合同》，即是为债务人中鸿信公司与华融湘江银行常德分行签订的或将要签订的多个主合同项下债务提供担保，是对未来债务的抵押担保，故涉案贷款合同签订日期晚于抵押权设定日期并不违反法律规定。《最高额抵押合同》对抵押时间的改动以及新增的内容虽未有四达建设公司签字盖章确认，但四达建设公司对此并不予以否认，且双方已共同到相关行政部门办理了抵押登记，不动产登记簿上记载的抵押期限与《最高额抵押合同》一致，故李宪华上诉认为设置抵押的经过不合法，抵押无效的理由不成立。
关于华融湘江银行常德分行是否因抵押有效而取得对涉案房产的优先受偿权的问题。公民的生存权和发展权是基本人权，是实现其他人权的基本前提，关系到社会的和谐稳定。虽然涉案房产的抵押合法有效，华融湘江银行常德分行依法取得了涉案房产的抵押权，但这一抵押权是华融湘江银行常德分行为通过发放贷款获取经营收益而采取的保障措施，是一种经营权利。而李宪华购买商品房系用于自住，这是公民的生存权利，生存权应当优于经营权受到法律保护。这一理念在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中亦得以体现。该批复第一条明确建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条进一步明确在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由这两条可以推断出，房屋买受人在支付了购房款的全部或大部分后，可以对抗抵押权。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，在房�买受人支付了全部价款并实际占有房屋，且对未办理过户登记没有过错的，人民法院不得对涉案房屋进行查封、扣押、冻结。本案李宪华支付了全部购房款且实际占有涉案房屋，亦无证据证明其对未办理产权证存在过错，故李宪华申请撤销（2014）常民二初字第16号民事判决第二项关于华融湘江银行常德分行对1323号房产享有优先受偿权的判项有法律依据，依法应予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省常德市中级人民法院（2015）常民撤字第7号民事判决；
二、撤销（2014）常民二初字第16号民事判决第二项关于华融湘江银行股份有限公司常德分行对湖南四达建设开发有限公司所有的为湖南中鸿信交通能源投�经营有限公司提供抵押担保的位于长沙市芙蓉中路一段161号，房屋所有权证号为长房证开福字第711216909房产享有优先受偿权的判项。
本案一审案件受理费17705.1元，二审案件受理费17705.1元由华融湘江银行股份有限公司常德分行、湖南四达建设开发有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹德辉
代理审判员 王 莉
代理审判员 张赛红
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 申书琴