上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第14274号
原告王学敏。
被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司。
法定代表人张东纯。
被告上海锐丰投资管理有限公司。
法定代表人张卫平。
两被告的共同委托代理人唐海宝。
两被告的共同委托代理人王佳婷。
原告王学敏与被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称锐丰顾问公司）、上海锐丰投资管理有限公司（以下简称锐丰管理公司）居间合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告王学敏及被告锐丰顾问公司、锐丰管理公司的委托代理人唐海宝、王佳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王学敏诉称，2012年7月22日，被告带原告查看了本市浦东新区永宁路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋），并反复强调动迁协议和大产证均已满3年，告诉原告此房当年7月刚刚可以上市交易。�告复看后，在被告居间下，作为买受方与卖方王某、王溢才、王淇、黄小枝等4人就涉案房屋买卖事宜签订了房地产买卖居间协议，2012年8月2日签订了上海市房地产买卖合同，并于当日支付给被告佣金人民币（以下币种同）1.90万元，随后原告按约支付了3成首付款，办好税务、贷款（8折利率优惠，已审批）等各项事宜。2012年9月5日在交易中心办理房屋过户手续时，被告告诉原告当前的情况意味着审核全部通过，等产证只是时间问题，原告再次相信了被告，并于当日按照被告的要求支付了其余全部佣金1.33万元。2012年9月16日，原告与案外人卓某某签订了关于涉案房屋的租赁合同，约定违约金5万元。2012年9月30日，原告经电话查询获知涉案房屋的过户申请被退件，但退件原因不详，原告立即致电被告询问情况，被告告诉原告退件原因是缺动迁协议，并谎称已将动迁协议补�，叫原告继续耐心等待。2012年10月10日，被告主持将涉案房屋交付给原告，并让原告当场将全部尾款支付给卖方。原告拿到房屋后，随即将房屋交付案外人卓某某，并开始装修。被告明知原告与案外人的租赁合同约定了5万元违约金，交房行为会导致更大的装修损失，却丝毫不做提示和阻止，放任损失无限扩大。2012年10月16日，原告意外接到交易中心通知涉案房屋动迁协议未满3年不可过户，通知原告到交易中心去办理退件手续。交易中心很奇怪地问：“早就通知中介了，为什么你还不知道？”原告认为，被告作为居间方，有责任对房屋权利限制状况进行核实，被告未核实房屋信息并提供错误虚假信息给原告，诱导原告签订了房屋买卖合同，并要求支付全部佣金3.23万元，最终却遭退件，买卖合同无法按约履行，被告存在无可推卸的责任，导致原告惨重的经济损失，被�无理由继续占用原告的中介佣金，应退还并支付利息、赔付原告因此引起的全部经济损失。在交易中心通知退件后，被告明知无法过户却继续隐瞒实情，让卖方交付房屋，当时房屋为毛坯状态，交易的后果必然导致装修损失，被告却放任原告的损失无限扩大，应对扩大的装修损失进行赔偿。在2013年10月网签合同撤销后、原告重新恢复购房资格日止，原告因单纯房价上涨已损失100多万元。原告起诉要求判令被告返还原告支付的中介佣金3.23万元、支付中介佣金3.23万元的利息损失约3，407元（按同期贷款年利率6.15%计至判决生效之日止）、赔偿原告贷款损失2，380元、房屋交易费损失698元（269元＋269元＋80元＋80元）、房屋装修损失（违约金）1.50万元、房价上涨损失1万元。审理中，原告明确因交房造成的损失为租赁合同的违约金损失。
被告锐丰顾问公司和锐丰管理公司辩称，是锐丰管理公司签订居间合同，锐丰管理公司委托锐丰顾问公司办理居间服务，责任承担由法院判决。不同意原告的诉请。被告已经促成交易，不同意返还中介费。被告在本次居间过程中无任何过错，已经穷尽所有手段帮助买卖双方核实房屋信息。在签订居间协议的时候，卖家说是动迁房，告知被告动迁协议已满3年，被告要求卖家提供动迁协议，卖家一直找借口拒绝提供协议，被告了解了相同小区类似房屋可以交易，后被房地产交易中心退件，被告不存在过错。动迁协议只有卖家才能调取，被告只能通过卖家、物业以及小区其他房屋资料进行核实，被告已尽所能，不存在隐瞒和欺骗。涉案房屋需要大产证和动迁协议均满3年才能交易，原告也知道涉案房屋是动迁房，需要大产证和动迁协议满3年才可上市交易。涉案房屋因动迁协议没有满3年不能过户，被告确实是在交房前告知原告是因为缺少动迁协议所以被交易中心退件，并告知原告可以补上动迁协议。交房是因为原告将房屋出租，被告是配合交房，而非被告促使交房。被告在交房前不知道原告与案外人签订租赁合同及约定违约金5万元的事，而且原告在2012年9月16日签订租赁合同，原告自己有过错，并且租赁合同与本案无关。贷款损失亦与本案无关。涉案房屋是可以交易的，可以签订买卖合同，只是不能过户，原告可以选择动迁协议满3年再过户，中介人员也向原告提出如此建议，但原告选择解除买卖合同，损失是原告自己的选择，不能由被告承担。并且，房价上涨损失应向出售方主张。即使要退还中介费，也应考虑被告的劳动。
经审理查明，涉案房屋系案外人王某等人因动迁安置取得的房屋，有关取得该房屋的动迁协议签订于2011年3月9日，根据规定需在动迁协议签订之�起满3年涉案房屋方能上市交易。2012年，王某等人挂牌出售涉案房屋。2012年7月22日，被告锐丰管理公司在认为涉案房屋可以上市交易的情况下，带原告查看了涉案房屋，原告同意购买。当日，锐丰管理公司作为居间方，原告作为买受方，王某作为出售方，三方签订了房地产买卖居间协议，约定房屋总价190万元，其中贷款133万元，并约定了房款的支付、买卖合同的签订、违约责任等事项，还约定由原告承担本次交易所产生的税费和中介费。原告于当日和次日共支付购房定金5万元。2012年8月2日，原告与王某等人签订了有关涉案房屋的上海市房地产买卖合同，约定于2012年9月30日之前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。次日，原告支付购房款46万元。之后，原告办妥了贷款130万元的手续及审税手续，并于2012年8月14日代王某等人支付普通住房转让收入税费1.98万元。2012年9月5日，买卖双方和锐丰顾问公司向交易中心办理了过户申请手续。2012年9月16日，原告与案外人卓某某签订了有关涉案房屋的租赁合同，约定租赁期自2012年11月15日起，原告应于2012年10月1日之前交付房屋，一方未履行合同导致合同终止的，为违约，违约金为5万元整。2012年9月30日，原告通过电话查询得知产证办理有碍，遂告知了被告具体经办居间本次买卖事宜的业务员杨湘为，杨湘为得知系因动迁协议未满3年不能过户，一边告知原告是缺少动迁协议、补上动迁协议即可，一边要求王某等人出钱拟予补救，后补救未成。在此期间，原告告知了杨湘为其已出租房屋，催促交房，杨湘为遂于2012年10月10日组织双方交房，王某等人向原告交付了房屋，原告于当日支付了尾款1.85万元。当日原告即将房屋交付给卓某某。不久，原告得知涉案房屋因动迁协议不满3年不能过户，�于2012年10月20日发告知书给卓某某和租赁事宜的中介人员李军，称由于房产交易出现意外，为了将经济损失降至最低，自2012年10月18日晚通知暂停装修，待与上家协调有结果后会及时通知。之后，原告与被告方、王某等人协商处理此事，被告方提出待动迁协议满3年后再过户，王某则要求原告支付70%至80%房屋总价款的首付款，原告既无力支付王某要求的首付款，也不愿按原价交易及等待动迁协议满3年过户，协商未成。2012年12月14日，原告通知王某等人于2012年12月16日解除买卖合同，同时通知卓某某、李军解除租赁合同。之后王某退还部分房款，卓某某则在收到解除通知后继续对房屋进行装修。
原告于签订买卖合同当日和申请过户当日分别支付给锐丰管理公司中介费1.90万元和1.33万元，于2012年8月15日支付办理贷款的服务费2，380元，在申请过户当日支付买卖双方的交易�续费各269元、买方和贷款人的交易登记费各80元。后原告要求被告方返还全部中介费，未果。
2013年1月，原告向本院起诉王某等人，请求判令王某等人返还剩余房款及延期返还房款违约金、支付原告为王某等人垫付的个人所得税、支付解约违约金38万元。在该案审理过程中，经评估，涉案房屋在2013年3月20日时假设限制转让条件下的价格为198万元，目前（指评估时）涉案房屋所在小区房屋均价为22，000元／平方米。本院经审理后支持了原告要求返还剩余房款和支付税费的请求，以原告在签订买卖合同时未尽审慎的审核义务、双方均存在过错为由未支持原告要求承担违约责任的请求。该判决作出后，双方未上诉。原告称其后来申请再审，已被驳回。2013年10月，原告向本院起诉卓某某，要求解除租赁合同及卓某某腾退涉案房屋、支付自交房起至退房日的房屋使用费。卓某�反诉要求原告承担违约金5万元、返还租金和保证金。本院经审理后判决解除租赁合同，卓某某返还涉案房屋、支付房屋使用费（租金抵扣），王学敏返还押金。针对卓某某主张的违约金，因原告提出数额过高而要求调整，本院认为交房之后原告能及时通知卓某某停止装修，而卓某某继续占用和装修房屋造成损失扩大和房屋目前的实际装修情况等客观因素，根据公平合理的原则，酌情判定由原告承担2.50万元。卓某某提出上诉，认为法院调低违约金不当，要求二审支持其请求。二审法院认为，原告已于2012年10月20日即函告卓某某暂停装修，同年12月14日发函要求解除合同，卓某某对其实际损失亦未能举证，故一审法院在综合考虑案件实际履行情况的基础上对合同约定违约金金额所作的调整并无不当，维持原判。
庭审中，被告方的代理人陈述被告方的中介人员在交易中�过户时看了动迁协议，但当时已经不得不过户了，因为税也交了，只能送进去，当时想法是大不了等动迁协议满3年再过户。之后，代理人称经过核实的情况是在审税、纳税的过程中不需要动迁协议，送过户的时候也是不需要动迁协议的，是在审核过程中发现没有动迁协议时房东自己去补的，交易中心有时候要动迁协议，有时候不要。被告方的中介人员杨湘为称在签订买卖合同后才去交易中心调取动迁协议，在审税当天才从交易中心调出动迁协议，因匆忙送至窗口审税，也没有看，送交易中心过户是被告方经办的，送进去的时候窗口也没有看出来，后来在审核的过程中才发现未满3年，交易中心跟本人说未满3年时，本人把房东叫过来问，房东还说满了3年；因为动迁协议是要去交易中心调的，只问过房东大产证、动迁协议是否满3年，没有想到未满3年。
以上事实，有原告提供的居间协议1份，房屋买卖合同1份、房屋交接书1份、动迁协议1份、佣金和服务费收据2张，关于支付交易手续费和登记费的房产缴款书3张，贷款服务费收据1张，关于原告诉王某等人买卖合同纠纷一案的（2013）浦民一（民）初字第4600号民事判决书、关于原告通知卓某某停止装修时的房屋装修照片、原告与被告方和王某之间的谈话录音、原告与王某之间的谈话录音、（2013）浦民一（民）初字第4600号庭审笔录、原告诉卓某某租赁合同纠纷一案的（2014）沪一中民二（民）终字第736号民事判决书，当事人的陈述等证据证明。
本院认为，原告与被告方公司签订居间合同，委托被告方提供居间服务的目的是要购买在当时可以交易过户的涉案房屋，被告方明知涉案房屋是动迁安置房，须符合规定的条件方可交易过户，被告方也是在认为涉案房屋可以交易过户的情况下与原告签订居间合同，显然原告与被告方之间的居间合同包含了被告方需提供准确的涉案房屋信息这一约定。被告方在认为涉案房屋可以交易过户并向原告告知涉案房屋可以交易过户的前提下促成了原告与王某等人签订关于涉案房屋的买卖合同，但该买卖合同却因涉案房屋的动迁协议签订未满3年、涉案房屋不能过户而无法履行，致原告解除了该买卖合同，显然被告方提供的居间服务违反双方的约定，导致原告与被告方签订居间合同的目的未能实现，无论被告方未能提供准确信息的原因是王某等人所致还是被告疏忽所致，原告均有权解除原告与被告方之间的居间合同。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告方返还全部中介费，其实质是以解除居间合同为前提，原告的要求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告锐丰管理公司赔偿其已付中介费的利息损失，本院亦予以支持。
目前，本市的房地产中介公司在从事房地产居间事务时，既普遍承担着向买卖双方报告订立合同的机会、促进合同成立的义务，又在买卖双方履行合同的过程中继续提供着一系列的后续服务，一直到双方办理过户、交接房屋完毕，而且在履行合同出现问题或纠纷时提供指导性、建设性意见，从中斡旋协调，上述居间服务内容目前已基本形成惯例。被告方作为原告与王某等人之间买卖房屋的居间人，其居间服务的内容同样包含了这些内容，被告方不仅促成买卖双方订立合同，而且在审税、过户、交房等整个交易过程中均提供了服务，在双方发生纠纷后从中予以协调。因此，被告方作为居间方，不仅要如实向双方报告有关订立合同的事项，也�如实报告有关履行合同的事项。被告方在推介涉案房屋时未得到过动迁协议，在审税时已经得到了动迁协议，理应对关系到能否交易过户的动迁协议的签订时间予以充分的注意，特别是在之前向王某索要而王某一直未提供的情况下，更应予以特别的注意，被告方却称因匆忙而未查看动迁协议，致使双方继续交易，被告方显然对此具有过错，对于此后因继续交易所产生的损失应承担相应的责任，原告要求被告方承担贷款服务费损失2，380元和交易手续费和登记费损失698元，本院予以支持。交房之前，被告方已经得知涉案房屋不能过户，又得知原告已将房屋出租，被告方应当知道交房后原告必将房屋交付他人，如果交易不成势必导致原告与他人的租赁合同无法履行，原告会违反租赁合同约定并造成损失。在此情况下，即使原告催促交房，被告方亦不应组织双方交房，即�要组织交房，也应当向原告如实说明情况，由原告自行判断风险，但被告方却向原告隐瞒涉案房屋不能过户的事实，继续组织双方交房，其行为明显具有过错，对于交房所引起的损失应承担相应的责任，原告主张被告方赔偿1.50万元违约金损失，本院予以支持。至于原告主张的房价上涨损失，本院认为，该损失超过了被告方在签订居间合同时所能预见的损失，本院不予支持。锐丰管理公司是与原告签订居间合同的当事人，锐丰顾问公司和锐丰管理公司称锐丰管理公司委托锐丰顾问公司办理居间服务，本院对此予以采信，确定相应的责任由锐丰管理公司承担。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、被告上海锐丰投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告王学敏中介费32，300元；
二、被告上海锐丰投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告王学敏中介费的利息损失，其中本金19，000元自2012年8月2日起计算，本金13，300元自2012年9月5日起计算，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决生效之日止；
三、被告上海锐丰投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告王学敏贷款服务费损失2，380元、交易手续费和登记费损失698元；
四、被告上海锐丰投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告王学敏因违反租赁合同造成的违约金损失15，000元；
五、驳回原告王学敏其余的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，394元，减半收取计697元，由原告王学敏负担109.30元，由被告上海锐丰投资管理有限公司负担587.70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李桔英
二〇一四年八月十五日
书记员 余晨曦
附：相关法律条文
一、《中国人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目�；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期�履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。