广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终732号
上诉人（原审反诉被告）：桂林钜匠装饰设计工程有限公司，住所地：桂林市七星路，统一社会信用代码：91450300591320304Q。
法定代表人：周锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕宏科，广西九宇律师事务所律师。
被上诉人（原审反诉原告）：中国人民解放军广西桂林警备区，住所地：桂林市叠彩区。
法定代表人：刘礼智，该警备区负责人。
委托诉讼代理人：韦天芳，广西嘉宸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫军勇，广西嘉宸律师事务所律师。
上诉人桂林钜匠装饰设计工程有限公司（以下简称：钜匠公司）因与被上诉人中国人民解放军广西桂林警备区（以下简称：桂林警备区）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2017）桂0302民初514号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钜匠公司的委托诉讼代理人吕宏科，被上诉人桂林警备区的委托诉讼代理人韦天芳、莫军勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人钜匠公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、改判上诉人只需承担2016年4月29日-2017年10月30日期间的房屋占有使用费，房屋占有使用费按45万元的50%标准支付；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2014年10月30日-2016年4月28日期间的房屋占有使用费（以下简称：使用费）计67.5万元（45万元÷12个月×18个月），已经超过诉讼时效，一审判决参照适用《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第五条规定，属于适用法律错误。1、应当适用的法律依据：（1）、《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《民法通则》第136条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。《民法通则》第138条规定：超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。因此，诉讼时效中断的前提必须是中断的事由发生在诉讼时效期间内，诉讼时效届满，自然就不存在诉讼时效中断的概念了。（2）、最高人民法院给云南省高级人民法院函复：你院《云南省高级人民法院关于继续性租金的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉。经研究，答复如下：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。该函复属于对“继续性租金的诉讼时效期间如何计算”的直接法律规定（或司法解释），无需参照适用《最高人民法院关于<审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第五条的规定。2、事实依据：本案中，被上诉人应在约定的每次支付租金的截止日期届满后一年内向上诉人主张权利。如第一次应交纳时间为2014年10月30日，被上诉人则应在2015年10月30日前向上诉人索要2014年10月30日-2015年1月30日三个月的租金，依次类推。但被上诉人于2017年4月28日提起租金诉讼，依法只能支持2016年4月28日-2017年4月28日期间的租金。2014年10月30日-2016年4月28日期间的租金，已经经过诉讼时效，应视为被上诉人放弃索要该期间租金权利。3、关于本案诉讼时效的详细论述：（1）上诉人并未抛弃时效利益。债务若已过了诉讼时效，那就属于自然债务，不受法律保护。当然若此时债务人履行债务则是可以的。若债务人（承诺人）承诺的内容是履行合同，则视为承诺人抛弃时效利益，诉讼时效中断。若承诺人承诺的内容仅是对原债务的存在没有疑问或确认，但是没有承诺履行合同，则不能视为承诺人抛弃时效利益。本案中，上诉人只是注明“原因及情况说明已提交贵部”，并未承诺支付租金，相反言外之意仍然是拒绝支付租金的。因此，上诉人并未抛弃时效利益。（2）合同既然约定租金按季结算，而且是先交纳租金再使用，那么2014年10月30日上诉人未交纳租金，被上诉人就知道自己的权利受到侵犯了。按《民法通则》第137条规定，被上诉人已经丧失2014年10月30日-2016年4月28日期间使用费的胜诉权。（3）无论合同有效无效，权利人均应从权利受到侵害之时主张权利。从2014年10月31日开始，上诉人未依约支付租金，自此，被上诉人便知道自己的权利已经受到侵犯。合同当事人在知悉其预期的合同权利受到侵害即对方当事人在约定期限届满而不履行约定义务之时，即有权亦应当及时提出权利主张，无论合同在事后是否被确认无效，其对合同相对方的请求权亦即其基于双方的真实意思签订并履行合同，以及对方到期不履行合同等事实而形成的要求对方履行合同或赔偿损失的权利即已产生。权利人怠于行使权利或以合同无效为由，得以在无限的期间内随时要求合同对方实施给付行为，必将使其间的民事关系长期处于不确定状态，有碍于社会流转的客观需求和民事秩序的稳定，有悖于民事诉讼时效制度的本旨，对此依法不应认可与支持。据此应当认为，即使在合同应当或事后已经被确认无效的情况下，已经履行合同的一方当事人因对方不履行合同而要求返还财产或赔偿损失的，其行使该项请求权的诉讼时效期间亦应从合同约定的对方履行合同义务的期限届满之日起计算。（4）确认无效对请求权时效的影响。如果将确认无效判决生效作为时效起算点，可能会导致合同当事人视合同稳定性为儿戏，只要认为有损害己方权益的情形，便会申请确认合同无效，从而推翻已经履行完毕的合同权利义务，对合同的履行造成新的不稳定因素，也不利于经济秩序的有效和稳定。为了使商事交易顺利进行，不应使确定的交易关系处于不确定的状态。（5）合同被宣告无效后，诉讼时效的时间规定应当参照《民法通则》第136条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依据上述法律规定，也就是说，合同被宣告无效后，相应的法律关系及权利主张依据，都应当参照或类比有效合同的法律关系及合同约定。二、房屋占有使用费应按每年45万元的50%标准支付。1、使用费的收取标准不能参照租金标准，应当要低于租金标准。因为案涉租赁物是违章建筑，其租金的确定是基于隐瞒了“违章建筑”这一事实所招标获得，若被上诉人披露这一事实根本不可能获得与此租金相等的使用费。即若招标时披露这一事实，可能都没有人去投标，更不会将案涉租赁物的起标价抬拍，从而获得此租金。2、被上诉人对自己提供的租赁物具有保证没有质量瑕疵的义务，被上诉人提供的租赁物质量明显不合格，依据《合同法》第111条规定，质量不符合约定的，上诉人可以要求被上诉人减少价款。租赁物没有规划许可证、房屋质量安全“五方验收”合格证明、房屋技术资料，以及消防安全证书等能证明租赁物质量合格证明，被上诉人提供的租赁物质量明显不合格。3、2014年10月30日至2016年3月期间的使用费应该予以折价支付：被上诉人提供的租赁物旁有一高压电线开关，因距离房屋太近不符合安全要求，供电安全检查部门多次发通知要求移开到安全距离外，但被上诉人虽经上诉人及供电安全检查部门的多次催促，直到2016年3月才解决。依据《合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，是不能使用的。《合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。供电安全检查部门主张讲存在安全隐患，不得违反，需要拆除，相当于“第三人”主张权利，该条完全可以参照适用，所以，承租人可以要求减少使用费。4、2014年10月30日至今的使用费都应该予以折价支付：（1）被上诉人因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，导致双方签订的租赁合同无效，被上诉人是导致合同无效的过错方。按《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（2）双方合同约定是商业用途、上诉人的合同目的也是办理相关证照从事开办幼儿园等合法经营活动，被上诉人必须先提供租赁物的权属证明材料（房产证、土地证、规划许可证、用地许可证）及房屋技术资料（地质勘察资料、建筑施工或竣工图、结构施工或竣工图、设计变更资料、工程检测资料、工程验收资料），上诉人才能进入下一步，向相关行政机关申请办理有关幼儿园的合法经营证照；况且被上诉人向上诉人提供相关权属证明也是双方合同第七条约定属于被上诉人的义务。也就是说被上诉人提供租赁物的权属证明材料及房屋技术资料是属于合同的先履行义务，但被上诉人未履行先履行义务，导致上诉人无法正常开办幼儿园。本案中，上诉人根本无法实现自己开办幼儿园的商业经营合同目的，无法正常招生，给上诉人造成了明显的损失。因此2014年10月30日至至今的使用费都应该折价支付。
被上诉人桂林警备区辩称：被上诉人一审诉请的各项费用没有超过诉讼时效，也不存在减少数额的法定原因。
桂林警备区向一审法院起诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告就桂林市秀峰区综合楼所签订的《军队房地产租赁合同》无效；2、反诉被告立即腾退其使用的属于反诉人所有的秀峰区综合楼；3、反诉被告向反诉原告支付2014年10月30日起至2017年2月28日的房屋使用费1050000元（此后按上述标准支付至腾退房屋之日止），并支付截至2017年2月28日逾期给付房屋使用费利息61312元（此后按银行同期贷款利率计算），共计1111312元。
一审法院认定事实：反诉原告桂林警备区作为出租方（甲方）与反诉被告钜匠公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，载明（节选）：“第一条甲方自愿将位于广西自治区桂林市秀峰区24号综合楼（大厦）三层框架房（坐落号：广桂字第6955A号）的房屋建筑面积2300平方米，场地面积平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途：商、住用。第三条租赁期限自2014年10月30日起至2017年10月30日止。第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）壹佰叁拾伍万元（￥1350000.00元）。年租金为人民币（大写）肆拾伍万元（￥450000.00元）。租金按季（月、季、半年、年）结算或者/，乙方于每的前十日内交付甲方。付款方式：转账。第六条自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之向甲方支付房地产租赁保证金人民币（大写）壹拾壹万元（￥110000.00元）。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；（六）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第十五条双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：2.装修不得破坏房屋主体结构，不得永久性堵塞管道；3.不经警备区同意，不得进行转包；4.甲方与乙方的租赁合同，每三年签订一期，同等条件下优先乙方继续租用；5.该合同期满后，若乙方未违反合同，而甲方不再与乙方续签合同，甲方需支付乙方在桂林警备区经济适用住房前两栋房屋出资建设的基础设施费，该金额以乙方提供票据及结算，由甲方审核为准，该金额不得高于壹佰万元”。2015年3月梁建梅向桂林市秀峰区教育局申请在诉争房屋筹设“桂林市秀峰区乐贝儿幼儿园”。梁建梅系反诉被告钜匠公司聘用人员，诉争房屋实际占有人仍为钜匠公司。2015年3月27日，桂林警备区向桂林市房屋安全鉴定管理处出具《证明》，载明“乐贝幼儿园所用房屋位于桂林市秀峰区，属于我部经济适用住房附属用房。现该单位租用该楼（该楼的承租单位为桂林钜匠装饰设计工程有限公司，经我部同意，由该公司转租给乐贝幼儿园）开办幼儿园，为了幼儿和教职工的人身安全，根据有关部门要求，申请对房屋进行安全鉴定。该楼为局部三层的框架结构房屋，由北京蓝图工程设计有限公司设计（资质等级为甲级），由桂林市第七建筑安装工程有限责任公司承建，由广西军区后勤部审计处审核验收。房屋及土地产权均属于桂林警备区，土地性质为军产，未办理房产证、规划许可证、用地许可证等”。2017年3月17日，桂林警备区向钜匠公司送达《通知》，要求钜匠公司将租金105万元在2017年3月24日前转账给桂林警备区，钜匠公司的法定代表人周锋在该《通知》上书写：“周锋2017.3.17原因及情况说明已提交贵部”。2017年3月28日，广西嘉宸律师事务所受桂林警备区的委托向钜匠公司发出名为“解除合同、腾退房屋、支付房屋租金”的《律师函》，函告：“一、解除双方所签订之《军队房地产租赁合同》；二、收到本律师函后，立即将上述房屋腾退给委托人；三、严格依法向委托人支付所欠委托人截止至2017年2月28日的房屋租金1050000元（此后按上述标准支付至你方腾退房屋之日止）……”。原告亦收到该《律师函》。2017年4月11日，桂林警备区向诉争房屋的使用人发出《通告》，载明：“桂林钜匠装饰设计工程有限公司租赁我部甲山路房地产，每年租金为45万元，截至2017年2月28日，已拖欠租金105万元。根据有关法律法规及我部与该公司签订的《军队房地产租赁合同》第十一条，我部已通过律师发函给该公司，正式解除合同，并正在通过各种措施进行追款。根据上级关于军队全面停止有偿服务工作有关要求，请各租户在停止营业前，不要再将房租交给桂林钜匠装饰设计工程有限公司，请通过转账方式交桂林警备区后勤部（转账时请注明：甲山小区XXX门面租金）。帐户名：中国人民解放军广西桂林警备区后勤部帐号：21×××79开户行：工商银行桂林市桂湖支行”。桂林警备区陈述自此后，并未收到诉争房屋使用人给付的租金。另查明，在一审法庭辩论终结前，反诉原告桂林警备区就涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。
一审法院认为，本案反诉的主要争议焦点问题为：一、反诉被告是否应当返还诉争房屋；二、反诉原告的部分诉请是否已经超过诉讼时效；三、房屋占用使用费的计算标准；四、反诉被告是否应当支付逾期给付房屋占用使用费的利息。一、关于反诉被告是否应当返还诉争房屋的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给反诉被告使用，且诉争房屋截至法庭辩论终结之日并未能取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，因此依据上述规定，该租赁合同应属无效，而无效的合同，自始不具备法律效力。因此，对反诉原告要求确认《租赁合同》无效的诉请请求，该院予以支持。租赁合同无效，因本合同取得的财产应当予以返还。桂林警备区主张诉争房屋的实际占有人是钜匠公司，钜匠公司亦认可门面使用人邓建华与其系合作关系，因此，该院认定，诉争房屋的实际占有、使用人是钜匠公司。故桂林警备区主张钜匠公司立即腾退承租房屋的主张，该院予以支持。钜匠公司抗辩称桂林警备区需全额赔偿其损失后才能要求其腾退诉争房屋，无事实和法律依据，该院不予采纳。二、关于反诉原告的部分诉请是否已经超过诉讼时效的问题。虽然租赁合同约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心起债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案反诉的提出时间在《租赁合同》的租期之内，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。同时参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，故钜匠公司主张桂林警备区的部分诉请已经超过诉讼时效法律依据不足，该院不予采纳。三、关于房屋占用使用费的计算标准的问题。本案中，双方签订的《租赁合同》确认无效后，钜匠公司应向桂林警备区支付占有期间的占有使用费。现桂林警备区主张参照《租赁合同》约定的租金标准即每年45万元计算房屋占有使用费，该院认为其主张的计算标准没有明显高于市场价值，且钜匠公司自承租至今一直未支付房屋占有使用费，故对桂林警备区的主张该院予以支持。而钜匠公司抗辩称由于诉争房屋质量有瑕疵、高压电线影响安全等因素，房屋使用费的标准应当要低于租金标准或折价支付，但未提供相关证据证明其损失，因此对钜匠公司的抗辩意见该院不予采信。房屋占用使用费的计算标准应为按每年45万元的标准，自2014年10月30日起至钜匠公司实际腾退房屋之日止。四、关于反诉被告是否应当支付逾期给付房屋占用使用费的利息的问题。桂林警备区要求钜匠公司按照银行同期贷款利率计算逾期给付房屋占用使用费的利息，鉴于《租赁合同》无效，合同约定的内容自始无效，该损失亦不属于合同无效赔偿损失范围，且导致合同无效的主要原因是涉案房屋无建设规划许可证，故桂林警备区的该项主张没有合同依据，也没有法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、确认反诉原告中国人民解放军广西桂林警备区与反诉被告桂林钜匠装饰设计工程有限公司签订的《军队房地产租赁合同》无效；二、反诉被告桂林钜匠装饰设计工程有限公司退还反诉原告中国人民解放军广西桂林警备区位于桂林市秀峰区综合楼（又称：甲山路22号警备区综合楼）；三、反诉被告桂林钜匠装饰设计工程有限公司支付反诉原告中国人民解放军广西桂林警备区房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算：按照每年45万元的标准，自2014年10月30日起至实际腾退房屋之日止）；四、驳回反诉原告中国人民解放军广西桂林警备区的其他诉讼请求。本案件反诉案件受理费7401元（反诉原告已经预交），由反诉原告中国人民解放军广西桂林警备区负担276元，反诉被告桂林钜匠装饰设计工程有限公司负担7125元。
上诉人钜匠公司对一审查明的事实提出以下异议：一审判决认定“钜匠公司称其与诉争房屋部分门面的使用人案外人邓建华系合作关系”，此处上诉人未表述正确，钜匠公司和邓建华应是转租关系。
被上诉人桂林警备区对一审查明的事实无异议。
二审中，上诉人钜匠公司提交了以下证据：照片（1张），拟证明被上诉人交付的变压器违反了GB50053-2006《10KV及以下变电所设计规范》，变压器离任何建筑物至少6米以上，另2008年该规范作出了特别的说明，变电所距离任何建筑物至少10米以上。被上诉人交付的租赁物不符合国家强制性规范，导致上诉人在一段时间里无法安全使用，到2016年3月才将该变压器移出至安全距离。2016年3月之前被上诉人交付的租赁物，幼儿园是没有得到完全使用的。
被上诉人桂林警备区于二审中未提供新的证据，其对上诉人提供的证据发表质证意见如下：照片不属于新证据，且照片无法确定变压器就是本案涉案房屋的变压器，变压器不是规范所称的变电所，除了照片，上诉人无其它证据证明变压器已经影响到了其正常使用。
本院对当事人提供的证据和争议事实的分析与认定：因上诉人没有证据证明变压器已经影响到了其对租赁物的正常使用，故对该证据本院不予采纳。上诉人一审庭审中陈述与邓建华为合作关系，因而一审判决表述“钜匠公司称其与诉争房屋部分门面的使用人案外人邓建华系合作关系”并无不当，上诉人的异议主张不成立。
经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，桂林警备区于2017年12月底对涉案房产贴上了封条。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1、2014年10月30日至2017年4月28日的租金是否超过诉讼时效；2、房屋占有使用费是否应按每年45万元的50%标准支付。
本院认为：
关于争议焦点一。第一、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。双方签订的《租赁合同》约定，租赁期限自2014年10月30日起至2017年10月30日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币壹佰叁拾伍万元（￥1350000.00元），年租金为人民币肆拾伍万元（￥450000.00元），租金按季结算。因此，本案的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日即2017年10月30日起计算。第二、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。钜匠公司于2016年12月25日出具的《情况说明》明确表示租金从赔偿款中扣除，表明钜匠公司同意履行租金义务，诉讼时效于2016年12月25日中断，诉讼时效期间于2016年12月25日重新计算，桂林警备区于2017年4月8日起诉，没有超过诉讼时效期间。因此，2014年10月30日至2017年4月28日的租金没有超过诉讼时效。
关于争议焦点二。第一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方签订的《租赁合同》确认无效后，钜匠公司应当按照《租赁合同》约定的租金标准即每年45万元计算房屋占有使用费。钜匠公司认为诉争房屋质量有瑕疵、高压电线影响安全等因素，主张房屋使用费的标准应当折价支付与合同约定不符，本院不予支持。2014年10月30日至2017年10月30日的租金为135万元，2017年10月31日至2017年12月31日租金为7.5万元，2014年10月30日至2017年12月31日租金共计142.5万元。第二，考虑桂林警备区于2017年12月底对涉案房产贴上了封条，上诉人无法使用涉案房产的现状，根据公平原则，房屋占用使用费酌情按每年22.5万元的标准，自2018年1月1日起至钜匠公司实际腾退全部租赁房屋之日止。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。由于一审判决后，桂林警备区于2017年12月底对涉案房产贴上了封条，本案情势发生了变化，本院在实体处理上予以相应变更。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2017）桂0302民初514号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2017）桂0302民初514号民事判决第三项为：上诉人桂林钜匠装饰设计工程有限公司支付被上诉人中国人民解放军广西桂林警备区房屋2014年10月30日至2017年12月31日租金共计142.5万元。自2018年1月1日起至实际腾退全部租赁房屋之日止，上诉人桂林钜匠装饰设计工程有限公司按每年22.5万元的标准支付被上诉人中国人民解放军广西桂林警备区房屋占用使用费。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费7401元由上诉人桂林钜匠装饰设计工程有限公司负担7125元，被上诉人中国人民解放军广西桂林警备区负担276元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限届满之日起二年内向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 梁春弟
审判员 邹国良
审判员 李 艳
二〇一八年四月二十七日
书记员 刘文静