湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安民初字第1383号
原告龚＊＊，女，1968年3月15日出生，汉族，湖南省安乡县人，经商，住安乡县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。
委托代理人周＊＊，湖南＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告唐＊＊，男，1973年9月8日出生，汉族，湖南省安乡县人，经商，住安乡县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。
委托代理人刘＊＊，常德市＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被告陶＊＊，1959年12月27日出生，汉族，湖南省安乡县人，经商，住安乡＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。
委托代理人戴＊＊，湖南＊＊律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告王＊＊，女，1963年3月14日出生，汉族，湖南省安乡县人，无业，住＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。系原告陶＊＊之妻。
第三人陈＊＊，男，1965年7月1日出生，汉族，湖南省安乡县人，经商，住安乡县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。
委托代理人姚＊＊，湖南＊＊律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告龚＊＊、唐＊＊与被告陶＊＊、王＊＊、第三人陈＊＊确认合同无效纠纷一案，于2013年11月4日向本院提起诉讼。本院受理后，先后追加了唐＊＊为本案原告、王＊＊为本案被告。本案由审判员吴炳红担任审判长，与审判员杨爱成、人民陪审员杨明世组成合议庭，于2014年1月21日、2014年4月21日、2014年8月4日公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人、被告陶＊＊及其委托代理人、被告王＊＊、第三人及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龚＊＊诉称，2009年3月24日，原告龚＊＊与合伙人唐＊＊共同与被告陶＊＊签订《财产租赁合同》，合同约定被告将房屋及其设备设施租赁给原告开办“＊＊大酒店”，期限为8年。但原告经营不到两年，被告与第三人签订买卖合同，将租赁房屋以2600万元出卖给第三人，合同签订当日已实现交易额1080万元。被告未在合理期限内通知原告龚＊＊，恶意串通，与第三人签订买卖合同，且已实施的行为，侵犯和损害了原告的合法权益。要求判决原告龚＊＊对租赁房屋享有优先购买权，确认二被告与第三人签订的《买卖合同》无效，由被告承担本案诉讼费用。原告龚＊＊就其诉讼请求向本院提交了下列七组证据：
第一组、常德市中级人民法院（2013）常立民终字第79号民事裁定书复印件1份，拟证明原告享有优先购买权诉权；
第二组、照片五张，拟证明＊＊大酒店概况；
第三组、卷宗复印材料：
1、唐＊＊诉陶＊＊优先购买权损害赔偿案件复印件共175页：
（1）、常德市中级人民法院（2013）常民一终字388号案件庭审笔录第17-33页复印件，拟证明被告隐瞒租赁物出卖的事实；
（2）、常德市中级人民法院（2013）常民一终字388号案件庭审笔录第80-114页复印件，拟证明被告在＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊小区享有房屋所有权及土地使用权情况；
（3）、常德市中级人民法院（2013）常民一终字388号案件庭审笔录第113-114页复印件，拟证明财产租赁合同的租赁物范围；
（4）、常德市中级人民法院（2013）常民一终字388号案件庭审笔录第115-117页、第170-172页复印件，拟证明2010年12月8日、2011年6月18日，被告承认将租赁物进行买卖；
（5）、出卖通知书复印件1份，拟证明被告于2010年12月24日在已将租赁物出卖后告知唐＊＊（第173页）；
（6）、第三人陈＊＊便函复印件1份，拟证明原告仍享有优先购买权。
2、澧县信用社证明复印件1份（系常德市中级人民法院收集），拟证明被告已将租赁物出卖的事实。
3、常德市中级人民法院（2013）常民一终字388号案件庭审笔录第188-208页、第210页、安乡县人民法院（2011）安民初字第1174号案件庭审笔录复印件各1份、收条复印件1份，拟证明被告所附清单是在财产租赁合同签订之后2个月单方打印出来，并且未得到本案原告认可，收条证明渔池系租赁物的一部分；
第四组、证明原告龚＊＊的主体资格
1、原告唐＊＊发给被告的短信复制内容复印件1份，拟证明龚＊＊是合伙人之一；
2、天源酒店经营协议书1份、二原告签订的协议书复印件各1份，拟证明龚＊＊是合伙人之一；
3、常德市中级人民法院及本院民事裁判文书复印件5份，拟证明龚＊＊的合伙人资格已经在常德市中级人民法院及本院的裁判文书中得到认可；
第五组、申明书复印件2份，拟证明范＊＊、冷小安均不是合伙人的事实；
第六组：出卖租赁房屋及财产通知书复印件1份，拟证明被告只通知了原告唐＊＊，未书面通知原告龚＊＊；
第七组、证人孙美群出庭作证的证人证言，拟证明原告龚＊＊平时是以天源酒店老板的身份参与酒店管理。
原告唐＊＊诉称，与原告龚＊＊的诉称一致，但龚＊＊作为本案原告，主体不适格，应驳回其起诉。原告唐＊＊就其诉讼请求向本院提交了下列证据：
1、唐＊＊、范＊＊身份证、结婚证复印件各1份，拟证明原告唐＊＊主体资格；
2、工商营业执照、证明书复印件各1份，拟证明天源酒店系家庭经营；
3、出租房屋租赁合同、出租房屋物品清单，拟证明租赁物范围已包括别墅；
4、＊＊大酒店财务总分类账页复印件1份，拟证明到2013年元月原告龚＊＊还向原告唐＊＊借款65000元，原告龚＊＊实际没有投资；
5、原告龚＊＊出具的借条复印件2张，拟证明原告龚＊＊不是租赁合同的一方主体；
6、国有土地使用权及房屋所有权转让协议复印件1份，拟证明被告与第三人存在恶意串通的事实，以及买卖合同无效的事实；
7、安乡县人民政府专题会议纪要第11次复印件1份，证明本案买卖合同标的物是国有资产而非个人资产，被告的行为属于非法倒卖的行为；
8、证人王道付的书面证言1份，拟证明签订合同的情况，原告龚＊＊只是介绍人，而非合伙人的事实；
9、常德市人民检察院民事监督案件受理通知书复印件1份，拟证明检察机关对本院（2011）安民初字第1174号、（2012）安民初字第1393号、常德市中级人民法院（2013）常民一终字第388号民事判决已启动监督程序。
被告陶＊＊、王＊＊辨称：原告没有优先购买权。被告已经实际过户的渔池是单独的产权，不是出租物，租赁房屋及土地仍在被告名下，原、被告的租赁合同已经经过法院解除，原告主张优先购买权没有前提条件。即使是在承租期间，被告在出租全部资产时已经实际书面通知过二原告了，所以二原告已经丧失了优先购买权。通知中虽然只有唐＊＊的签名，但是唐＊＊与龚＊＊是合伙关系，所以该通知对龚＊＊也是有效力的，二原告至今没有向被告书面主张过优先购买权，尚欠有被告租金等400多万元，二原告也没有经济能力行使优先购买权。被告陶＊＊、王＊＊就其辩称意见向本院提交了下列证据：
1、国有土地使用权证复印件3份，拟证明被告对本案所涉及土地享有合法的使用权；除渔池外，其它仍归被告享有；
2、房屋所有权证复印件6份，拟证明被告对本案所涉及房屋享有所有权且仍归被告所有；
3、财产租赁合同及清单复印件各1份，拟证明被告的出租范围不包括别墅、渔池等；
4、安乡县人民法院（2011）安民初字第1174号、（2012）安民初字第1393号、常德市中级人民法院（2013）常民一终字388号民事判决书复印件各1份，拟证明双方签订的合同有效及被告出租的范围；原告及第三人欠被告巨额租金；因原告及第三人违约，双方的合同已解除；
5、2010年12月8日转让协议复印件1份，拟证明转让标的为非出租财产。
6、2011年6月18日买卖合同复印件1份，拟证明出卖的资产含未出租的资产，出卖的总价款为3200万元，未实际出卖（未过户），出卖的时间是在通知承租人之后；
7、出卖通知书复印件1份，拟证明签订整体出卖协议6个月前即已通知原告，与案外人协议价格比通知的价格更高，无需另行通知原告；
8、唐＊＊民事起诉状及常德市中级人民法院（2013）常民初字第13号民事裁定书复印件各1份，拟证明原告方曾因同一案件在常德市中级人民法院起诉，后常德市中级人民法院按撤诉处理；
9、安乡县人民法院执行裁定书（2013）安执字第65号复印件1份，证明涉案标的仍归被告所有，并未出卖。
第三人陈＊＊在举证期内未向本院提交任何证据。
在庭审质证过程中，原告唐＊＊对原告龚＊＊提供的证据一、二、三、五、六无异议。对证据四的真实性无异议，但＊＊大酒店不经营后，原告龚＊＊就不能享有利益了；对证据七证人证言，原告唐＊＊认为原告龚＊＊不是＊＊大酒店的老板，不能以一个员工的说法作为依据，原告龚＊＊只是介绍人，不是合伙人。二被告对原告龚＊＊提供的证据一的关联性有异议，认为与本案的审理结果没有关系；对证据二、四、五、七无异议；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告与第三人没有恶意串通的情况；对证据六的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为二原告是同一个权利主体，通知了原告唐＊＊，对原告龚＊＊也产生效力。原告龚＊＊对原告唐＊＊提供的证据1的真实性有异议，认为没有原件，与本案的关联性有异议；对证据2的真实性、关联性有异议，通过租赁合同能够看到原告龚＊＊是租赁合同的主体之一；对证据3清单不予认可，清单是唐＊＊单方制作出来的；对证据4、5的真实性无异议，但对证明目的有异议，两笔款并不是真正意义上的借款，而是支付手续，此款用于发放员工工资；对证据6、7、9无异议；对证据8有异议，证人应当出庭作证。被告对原告唐＊＊提供的证据1无异议；对证据2、4，认为与本案无关联性；对证据3、5、6的证明目的有异议，认为权利人是有权对自己的资产进行处分的；对证据7，认为本案所涉标的物是否属于国有资产不是一个会议纪要能确定的；对证据8，认为如果是真实的，那么本案原告龚＊＊就不是适格主体，本案就应该按撤诉处理了；对证据9，认为应当以法院最后处理结果为准。原告龚＊＊对被告提供的证据1、2的证明目的有异议，认为被告所举证据中的财产是合同；对证据3中的合同认可，但清单是被告单方制作的，不认可；对证据4，认为拖欠租金与本案没有关联性，合同还证实了二被告将标的物卖给第三人在先；对证据5的证明目的有异议，被告陶＊＊告知唐＊＊之前，已经将合同标的卖给第三人；对证据6、7的证明目的有异议，被告陶＊＊仅仅只是告知了原告唐＊＊，并未告知原告龚＊＊，证据7中没有写明主张优先购买权要以书面形式作出；对证据8，认为与本案没有关联性；对证据9，认为买卖合同是否生效不是以过户为准的，合同已经生效了，并不影响被告将出租物买卖这一事实成立。原告唐＊＊对二被告提供的证据，认为均不能作为抗辩被告未违约的事实。第三人对原告龚＊＊、唐＊＊提交的证据的质证意见与二被告的质证意见一致，对二被告提交的证据无异议。
对二原告、二被告向本院提供的证据，本院综合认定如下：
二原告、二被告及第三人对原告龚＊＊提供的证据二、五均不持异议，本院予以采信，可作为本案定案的依据；对原告龚＊＊提供的证据一、三及被告提供的证据4、8、9，系常德市中级人民法院及本院已生效的法律文书和庭审笔录复印件，与本案有关联性，可作为本案定案的依据；对原告龚＊＊提供的证据六，与被告提供的证据7是同一证据，虽然证明的目的不一致，但该证据能够证明被告是否已通知原告出卖租赁物的事实，可作为本案定案的依据；对原告龚＊＊提供的证据四、原告唐＊＊提供的证据1、2，内容真实，来源合法，能够证明本案二原告的原告主体资格是否适格，可作为本案定案的依据；对被告提供的证据1、2、3、5、6、7，内容真实，能够证明与本案相关的事实，本院予以采信；对原告龚＊＊提供的证据七，能与原告龚＊＊提供的证据四形成证据锁链，本院予以采信；对原告唐＊＊提供的证据3，与已生效的常德市中级人民法院（2013）常民一终字388号民事判决书认定的租赁标的物不包含别墅、鱼池不一致，本院不予采信；对原告唐＊＊提供的证据4、5、6、7，与本案无关联性，不能证明原告唐＊＊欲证明的事实，本院不予采信；对原告唐＊＊提供的证据8，因证人应该出庭作证，但庭审过程中证人未出庭也未说明理由，故对该证据，本院不予采信；对原告唐＊＊提供的证据9，虽然湖南省常德市人民检察院受理了原告唐＊＊的监督申请，但湖南省常德市人民检察院并未向常德市中级人民法院及本院提起抗诉，不影响本院对本案的正常审理。况且经本院核查，湖南省常德市人民检察院于2014年1月15日受理了本案原告唐＊＊的监督申请后，认为本案原告唐＊＊的申请不符合监督条件，已于2014年4月15日作出湘常检民行（2014）11号决定书，决定不支持本案原告唐＊＊的监督申请。因此，对原告唐＊＊向本院提供的该份证据，本院不予采信。
根据上列采信的有效证据及当事人的陈述，本院确认本案案件事实如下：
二原告与被告陶＊＊于2009年2月24日签订《财产租赁合同》后，建立租赁关系。2010年12月8日，被告陶＊＊与湖南正佳置业有限公司签订《国有土地使用权及房屋所有权转让协议》1份。此后湖南正佳置业有限公司总经理陈＊＊陆续给付被告陶＊＊转让价款720万元。2011年6月18日，被告陶＊＊、王＊＊与第三人湖南正佳置业有限公司总经理陈＊＊个人签订《买卖合同》，决定废止前述协议，就转让标的、价款重新约定，被告陶＊＊以2600万元的价格将自己所有的宾馆、茶楼等租赁物及非租赁物别墅、鱼塘以及相应国有土地使用权转让给第三人陈＊＊。当日，第三人陈＊＊向被告陶＊＊支付现金1080万元（含已经支付的720万元），被告陶＊＊向第三人陈＊＊出具了1080万元的收款收据。原告龚＊＊认为，被告陶＊＊明知原告龚＊＊对租赁房屋享有优先购买权，未在法定期限内通知原告龚＊＊，与第三人恶意串通签订《买卖合同》，侵犯了原告的合法权益，与被告协商未果，遂诉诸本院，要求判如所请。
另查：
1、被告陶＊＊房屋产权登记情况
安乡县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊的房屋产权人为被告陶＊＊。2008年12月26日被告陶＊＊对该地的财产分别登记产权为安乡县房权证城关镇字第A00034**号、第A00034**号。2009年7月17日被告对安乡县深柳镇围庵小区紫林园的茶楼由原产权证号（2007）21-101253变更登记为安乡县房权证深柳镇字第A00043**号。该三处房产均实际坐落于安乡县深柳镇文昌湾小区。被告对上述房产、房产周围场地等已投资建设了中央空调、电梯等设施。
2、被告陶＊＊与原告唐＊＊、龚＊＊签订《财产租赁合同》情况
2009年2月24日，被告陶＊＊与原告唐＊＊、龚＊＊签订《财产租赁合同》，合同约定：一、租赁标的：安乡县深柳镇文昌湾小区的房屋、场地及原告已投资建设的中央空调、电梯等机电设备，具体租赁物名称、数量及租赁财产范围见本合同附件清单。合同清单上载明：一、租赁合同标的物为10项，包括宾馆、酒楼、茶楼、娱乐休闲楼、机房、水井、网球场、门岗、配电设备及其它设施；二、租赁期限为8年，从2009年2月24日至2017年2月23日；三、租金折旧费及给付方式为第一、二年房屋租金为每年20万元，电器、空调及其它设备为每年60万元，共计每年80万元。第三年至第八年电器空调及其它设备为每年80万元，共计每年100万元。第一年租金分三期给付，第二年至第八年租金于当年的8月1日一次性现金给付。二原告按约支付了第一年即2009年的租金80万元，并于2009年5月2日另给付被告鱼池的鱼补偿款18万元。2010年二原告向被告支付了第二年的租金80万元。
3、被告陶＊＊与原告唐＊＊、龚＊＊在本院及常德市中级人民法院历次诉讼情况
因二原告未在约定的期限内支付第三年的租金100万元，被告于2011年11月15日向本院起诉，要求二原告按约履行2011年8月1日应给付的当年租金100万元。本院受理后于2012年1月11日作出（2011）安民初字第1174号民事判决书，判决本案原告唐＊＊、龚＊＊给付本案被告陶＊＊租金100万元。判决生效后，唐＊＊、龚＊＊一直未履行该判决，在未经被告同意的情况下二原告对租赁标的物茶楼进行装修改造，导致茶楼受到损害。2012年7月11日，被告陶＊＊再次向本院起诉，请求解除与本案二原告签订的租赁合同、返还租赁物、赔偿损失、支付租金和违约金。本院于2012年11月12日对该案作出（2012）安民初字第1393号民事判决：解除本案被告陶＊＊与本案原告唐＊＊、龚＊＊于2009年2月24日签订的《财产租赁合同》；唐＊＊、龚＊＊返还陶＊＊《财产租赁合同》约定的全部租赁财产等。本案原告唐＊＊、龚＊＊不服，向常德市中级人民法院上诉。常德市中级人民法院于2013年3月10日作出（2013）常民一终字第388号民事判决：驳回上诉，维持原判。唐＊＊不服，申请再审。常德市中级人民法院于2013年12月13日作出（2013）常民申字第84号民事裁定，驳回了唐＊＊的再审申请。其间，本案原告唐＊＊于2013年5月9日以本案被告陶＊＊为被告、本案原告龚＊＊为第三人，以陶＊＊侵害其优先购买权为由，向常德市中级人民法院提起财产损害赔偿之诉，要求赔偿损失1500万元。因唐＊＊应缴纳案件受理费111800元，只缴纳55900元，尚欠55900元，在指定的期限内未缴纳，常德市中级人民法院于2013年10月19日将该案按自动撤诉处理。2013年10月24日，本院依法强制腾退了本案原告唐＊＊、龚＊＊租赁使用的＊＊大酒店房屋，并当场将该房屋交付给本案被告陶＊＊。
4、被告陶＊＊于2010年12月29日向原告唐＊＊发出《出卖租赁房屋及财产的通知》，原告唐＊＊在该通知上签收。被告陶＊＊及原告唐＊＊均未将出卖租赁房屋及财产的的事项通知原告龚＊＊。
5、二被告至今未向第三人交付标的物，也未在职能部门对属于租赁物范围内的买卖标的物进行变更登记。2014年5月4日，被告陶＊＊与第三人陈＊＊之妻张贤芝及另一合伙人潘宏岩合伙，在安乡县工商行政管理局注册登记，在原＊＊大酒店的经营范围内，成立了安乡县洞庭大酒店有限公司。第三人陈＊＊在与被告陶＊＊、王＊＊签订买卖合同后，未再给付价款，而是将已经支付的价款作为股份以妻子张贤芝的名义参与洞庭大酒店的合伙经营，买卖合同未继续履行。
就上述确认的事实，本院认为，本案争议的焦点是：
1、龚＊＊作为本案原告的主体资格是否适格？
2、二原告是否享有优先购买权？
3、被告与第三人订立的买卖合同是否有效？
对焦点1，本院认为，龚＊＊在租赁合同首部和尾部承租方一栏内均有签名，且原告唐＊＊在向常德市中级人民法院起诉的原告唐＊＊诉被告陶＊＊、第三人龚＊＊财产损害赔偿纠纷一案中，也是以龚＊＊作为共同承租人提起诉讼的。加上本院及常德市中级人民法院已经生效的一审、二审及再审相关民事裁判文书均确认了龚＊＊的主体资格。因此，应认定龚＊＊是与唐＊＊共同承租陶＊＊房屋及设施的共同承租人，是本案的适格原告。
对焦点2，本院认为，二被告与第三人之间签订买卖合同后并未实际完全履行，在原出租范围内的买卖标的物所有权没有发生转移，交易未完成。被告陶＊＊与第三人陈＊＊参与洞庭大酒店合伙经营后，二被告与第三人陈＊＊的买卖关系已不存在；二原告作为承租方，在二被告出卖出租物时，在同等条件下确实依法应该享有优先购买权。但二被告出卖出租物前已经通知原告唐＊＊，通知的效力应该及于原告龚＊＊；何况本院已经于2012年11月12日作出民事判决解除了二原告与被告签订的租赁合同，已经本院强制腾退将出租标的物交付给被告陶＊＊，二原告与被告陶＊＊之间的租赁关系不复存在，二原告作为承租方的主体资格随之消亡；因此，对二原告要求判决对租赁房屋享有优先购买权的请求，无事实依据，本院不予支持。
对焦点3，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其它侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。该规定于2009年7月30日公布，2009年9月1日起施行，本案应受该司法解释的调整。因此，对二原告请求确认二被告与第三人签订的《买卖合同》无效的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（三）项《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告龚＊＊、唐＊＊的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告龚＊＊、唐＊＊承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 吴炳红
审 判 员 杨爱成
人民陪审员 杨明世
二〇一四年八月四日
代理书记员 侯仙婷
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。