福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第3066号
原告（反诉被告）刘文铃，男，1964年10月15日出生，汉族，住福安市。
委托代理人郑建城，福建环三律师事务所律师。
被告（反诉原告）罗志松，男，1949年12月7日出生，汉族，住福安市。
被告（反诉原告）郑菊芳，女，1955年6月7日出生，汉族，住福安市。
共同委托代理人郭海强，福建人文律师事务所律师。
第三人薛朝元，男，1990年4月4日出生，汉族，住宁德市蕉城区。
委托代理人黄宇业，宁德市蕉城区法律服务中心法律工作者。
原告刘文铃与被告罗志松、郑菊芳、第三人薛朝元房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据被告罗志松、郑菊芳的申请，本院依法追加薛朝元为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘文铃的委托代理人郑建城、被告罗志松、郑菊芳的委托代理人郭海强、第三人薛朝元的委托代理人黄宇业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘文铃诉称：2013年11月24日，原、被告之间签订一份《房地产买卖合同》，约定两被告将坐落于福安市下白石镇下白石村寨下巷12号房屋作价50万元人民币卖于原告。合同签订后，原告依约支付了购房款。原、被告也前往福安市房地产管理局及国土资源局办理相关过户手续，现原告已取得新的《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》。现根据原、被告之间签订的《房地产买卖合同》第三条第三款及第四条之规定，两被告应将房屋交付于原告，但两被告之间仍未履行合同义务。原告多次要求两被告交付房屋，但两被告均以种种理由予以推诿，其行为已严重侵害了原告的合法权益。请求判令：1、两被告继续履行原、被告之间于2013年11月24日签订的《房地产买卖合同》，立即将坐落于福安市下白石镇下白石村寨下巷12号房屋交付给原告，两被告承担逾期交房的违约责任（违约金自2013年12月18日起至交付之日止，每月按2%计息，暂计至2014年6月18日计60000元）。2、本案诉讼费由两被告负担。庭审中，原告明确违约金自2013年12月18日起至实际交付房产之日止，按月利率2%计算，基数按购房总价款50万元计算。
被告罗志松、郑菊芳答辩并反诉称：所谓的房屋买卖纯属虚假交易，原告提供的买卖合同系伪造，两被告从未与原告签订买卖合同，从原告提供的银行交易流水看，也无法体现原告支付过购房款。两被告对第三人薛朝元的行为根本不知情，第三人薛朝元从未告知两被告买受人是谁，也未告知具体房屋交易的价格，也未向两被告交付购房款，从房屋买卖合同的签订直至过户的各个环节，两被告均不知情，也未参与签字。两被告自有房屋共三层，建筑面积达257.72平方米，市场价在90-100万元间，第三人竟以明显低于市场价一半的价格即50万元出卖，严重损害两被告的权益，其与原告恶意串通所签订的房屋买卖合同依法无效。第三人薛朝元在办理公证时，告知两被告办理的是房产抵押手续公证，并未告知系委托卖房公证，两被告并无出卖房产的意思表示，第三人薛朝元采用欺诈手段使两被告在重大误解的情况下办理公证。为此，请求判决驳回原告的诉讼请求并反诉请求判令：撤销原告与第三人薛朝元于2013年11月24日签订的《房地产买卖合同》。
第三人薛朝元辩称：原告起诉与第三人不存在关联性，对原告陈述的事实与理由存在异议，2013年8月6日原、被告双方就签订了房屋买卖合同，由于合同不符合形式要求才重新签订了《房地产买卖合同》。第三人薛朝元仅收取原告20万元，另20万元系案外人冯求星收取。对两被告的答辩有异议，房地产买卖合同系原、被告双方真实意思表示，原、被告双方在2013年8月6日签订房屋买卖合同系因两被告儿子欠第三人薛朝元及案外人冯求星的借款，两被告表示愿意卖房还款，第三人薛朝元为了实现债权，才作为受托人代为卖房，并由宁德市三都澳公证处公证委托合同。房屋的价格是原、被告双方的定价，并非第三人薛朝元的意思。请求判决支持原告诉讼请求，驳回被告的反诉请求，并要求及早支付剩余的购买款以清偿债务。
在庭审过程中，原告刘文铃提供证据如下：1、原告身份证，拟证明原告的身份情况。2、《房地产买卖合同》、《公证书》、购房款收据、银行流水账，拟证明原、被告于2013年11月24日签订《房地产买卖合同》、合同约定了双方的权利义务、合同签订后原告依约支付了40万元购房款。3、房屋所有权证、国有土地使用权证，拟证明合同签订后，原、被告前往福安市房地产管理局和福安市国土资源局办理了相关过户登记手续，现原告已取得新的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，但两被告至今未交付房屋。4、销售不动产统一发票，拟证明诉称房产评估价格为482470元，原告以50万元购买不存在明显低于市场价格的情况。
被告罗志松、郑菊芳质证认为：对原告提供的证据1无异议。对证据2，对房地产买卖合同的形式要件有异议，该合同虽系房管部门提取，但中间有缺页，无法真实完整反映合同的真实情况，且合同中出卖方的签名与公证书的签名不一致，被告对该合同完全不知情；对银行流水账，因付款方黄荣进与本案当事人的关系无法确定，无法证实系购房款的付款行为；对购房款收据，系第三人薛朝元代收，无法证实第三人将购房款交付给被告，被告从未委托第三人薛朝元将购房款汇入其他人的账户中，被告儿子若欠第三人款项，亦应当提供证据证明；公证书无法体现公证处已充分告知被告委托事项，只能证明被告在委托合同上签字盖章，当事双方的真实意思是办理房屋抵押手续，且被告只是委托代为收取购房款，并未代为处分购房款，只是代为申请办理手续，而非代为办理，且委托事项有代为办理评估手续，是否评估应予举证证明。对证据3，行政诉讼与被告的反诉是两个法律关系，应先确认房地产买卖合同无效。对证据4，只是税费发票，不代表房产的实际价格，房产价格应经有资质的评估部门评估，不能证明原告的证明目的。
第三人薛朝元质证认为：原告提供的证据1没有异议。对证据2，之所以重新签订《房地产买卖合同》是因为之前的合同不符合形式要求；对公证书没有异议，内容明确委托事项是办理房屋转让，而非抵押登记；对购房款收据没有异议，第三人薛朝元只是通过其他账户收取购房款，并未处分购房款，因为被告儿子欠第三人款项，才未将购房款付给被告；对银行流水账没有异议。对证据3没有异议。对证据4，形式要件没有异议，同意原告意见。
被告罗志松、郑菊芳未提供证据。
在庭审过程中，第三人薛朝元提供证据如下：1、第三人身份证，拟证明第三人身份情况。2、《房屋买卖合同》，拟证明原、被告双方就涉案房产买卖事宜已于2013年8月6日协商一致，并订立书面合同。3、公证书，拟证明被告就房屋买卖相关权限、事宜等委托第三人薛朝元代为办理，并经公证部门公证。4、建行网上手机银行个人账户交易凭证，拟证明被告儿子欠第三人薛朝元及案外人冯求星款项等事实。
原告刘文铃质证认为：对证据1没有异议。对证据2没有异议，系原、被告双方真实意思表示。对证据3没有异议。对证据4的真实性无异议，但系其他债权债务关系，原告并不知情。
被告罗志松、郑菊芳质证认为：对证据1没有异议。对证据2，原告在诉状中称2013年11月24日直接和被告签订房屋买卖合同，对2013年8月6日的合同只字未提，若原、被告双方在2013年8月6日有签订合同，原告为何不予举证。对证据3，质证意见与前述一直。对证据4，只能体现第三人薛朝元与被告儿子之间存在经济往来，但具体是何经济往来无法证实。
本院对原告、第三人提供的证据进行综合分析并作如下认定：原告提供的证据1，可证明原告身份情况，本院予以认定。原告提供的证据2，其中《公证书》可证明被告罗志松、郑菊芳委托第三人薛朝元办理涉案房产转让事宜，并在宁德市三都澳公证处公证签名、捺指印的事实，本院予以认定；另《房地产买卖合同》序号不连接，经查，与福安市房地产管理局的存档一致，可证明2013年11月24日原、被告双方签订《房地产买卖合同》的事实，本院予以认定；另购房款收据、银行流水账可证明第三人薛朝元代为收取购房款40万元的事实，本院予以认定。原告提供的证据3，可证明涉案房产的两权证现已过户登记在原告名下，本院予以认定。原告提供的证据4，不足以证明原告的证明目的，不予认定。第三人提供的证据1，可证明第三人身份情况，本院予以认定。第三人提供的证据2，签署日期在福安市房地产管理局存档的《房地产买卖合同》签署日期之前，本院不予认定。第三人提供的证据3，经审查，客观真实，本院予以认定。第三人提供的证据4，与本案不是同一法律关系，本院不予认定。
经庭审调查，对本案事实可做如下归纳：被告罗志松、郑菊芳欲将坐落于福安市下白石寨下的房产转让给他人，遂于2013年8月7日，向第三人薛朝元出具一份委托书，委托第三人薛朝元在依法享有的权限范围内，办理上述房产的下列相关事宜：1、签订房地产买卖合同并代为收取售房款；2、向有关部门申请办理房屋所有权、国有土地使用权的转移登记手续；3、办理水、电、有线电视闭路、燃气、物业等移户手续；4、办理评估相关手续，缴纳相关税费；5、有权代为签署存量房交易结算资金自行划转声明；6、办理房地产转让过程中的其他一切手续。被告罗志松、郑菊芳在委托书中确认第三人薛朝元在办理上述事项中所签署的相关文件均予以承认并承担相应的法律责任。被告罗志松、郑菊芳在上述委托书上的“签名、捺指印”在宁德市三都澳公证处进行了公证。2013年11月24日，原、被告签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：被告罗志松、郑菊芳同意将坐落于福安市下白石镇寨下的房产出售给原告，成交价为人民币50万元，分三次支付，定金冲抵购房款，具体为签订合同当日支付购房定金10万元，双方前往房管部门房屋所有权证过户签字，原告领取受理单后支付购房款20万元，双方前往土地部门办理国有土地证过户签字，原告领取受理单后，被告交房给原告使用，并结清房屋水、电等费用，原告再支付购房款20万元。原、被告双方协商签订《房地产买卖合同》60天内办理所有过户手续，被告应自合同房地产权利转移之日起当日内将房屋交付给原告使用。原告未按期向被告付清房款，或被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房地产价格千分之五的违约金。2014年1月5日，第三人薛朝元向原告出具购房款收据一份，确认收到刘文铃支付的购房款40万元，其中2013年11月24日汇入陈韶永账户10万元，2013年12月4日汇入冯求星账户20万元，2014年1月1日汇入第三人薛朝元账户10万元。现原告尚余10万元购房款未支付。2013年12月4日，上述房产的房屋所有权证已变更登记至原告刘文铃名下。2013年12月18日，上述房产的国有土地使用权证已变更登记至原告刘文铃名下。此后，因被告未按期交付上述房产，原告遂提起本案之诉。
综上所述，本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案被告罗志松、郑菊芳委托第三人薛朝元办理涉案房产的转让事宜，委托权限清楚、明确，并进行了公证，系双方真实意思表示，应认定委托合同合法有效。被告罗志松、郑菊芳授权第三人薛朝元办理涉案房产的下列相关事宜：1、签订房地产买卖合同并代为收取售房款；2、向有关部门申请办理房屋所有权、国土土地使用权的转移登记手续等，由此产生的法律后果应由被告罗志松、郑菊芳承担。本案《房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违法法律规定，对双方具有法律约束力，双方应按照合同约定，全面履行自己的义务。现原告已依约履行了支付购房款的义务，且涉案房产的房屋所有权证、国有土地使用权证均已变更登记至原告名下，被告罗志松、郑菊芳依约应于涉案房产权利转移之日起当日内即2013年12月18日交付涉案房产给原告使用，被告罗志松、郑菊芳未交付的行为构成违约，应承担交付涉案房产的违约责任。合同约定逾期交房的违约金为日千分之五，折算月利息为15%，明显偏高，现原告自愿要求按月利息2%计算，不违反法律规定，本院予以支持。本案房屋交易价格经双方协商一致，合同明确约定成交价为50万元，现被告罗志松、郑菊芳申请对涉案房屋的市场价格进行评估，本院不予支持。被告罗志松、郑菊芳辩称本案房屋买卖纯属虚假交易、对第三人薛朝元的行为根本不知情，证据不足，本院难以采信。因委托书约定第三人薛朝元有权代为收取购房款，若被告罗志松、郑菊芳未收到第三人薛朝元代收的购房款，亦应向第三人薛朝元主张相关权益。综上所述，被告罗志松、郑菊芳反诉主张撤销原告刘文铃与第三人薛朝元于2013年11月24日签订的《房地产买卖合同》，没有依据，本院不予支持。根据合同约定，原告刘文铃剩余未支付的购房款10万元，应于被告罗志松、郑菊芳交付房屋后予以付清。被告罗志松、郑菊芳申请对第三人薛朝元提交的2013年8月6日的《房屋买卖合同》上甲方一栏“罗志松、郑菊芳签名及手印”是否系其真实签名、手印及买方一栏“刘文铃”签名、合同条款中房款一栏“伍拾万”、落款时间“2013年8月6日”的形成时间与该合同其他条款的形成时间是否一致进行鉴定，被告罗志松、郑菊芳经本院多次通知均未到庭办理相关鉴定事宜，可视为被告罗志松、郑菊芳撤回鉴定申请，应由被告罗志松、郑菊芳承担不利法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第三百九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告罗志松、郑菊芳应于本判决生效后十日内将坐落于福安市下白石镇寨下的房屋［房屋所有权证号：安房权证福安字第××号，国有土地使用权证号：安政国用（2013）第××号］交付给原告刘文铃。
二、被告罗志松、郑菊芳应于本判决生效后十日内支付给原告刘文铃逾期交房违约金（违约金计算方法如下：违约金以50万元为本金，按月利率2%计付，时间从2013年12月18日起至实际交付房屋之日止）。
三、驳回被告罗志松、郑菊芳的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费用1300元，由被告罗志松、郑菊芳负担。反诉诉讼费减半收取4400元，由被告罗志松、郑菊芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 叶晓明
代理审判员 郑宝龙
代理审判员 李 锦
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 兰成清
附页：
一、民事执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律条文未规定履行期间的，从法律条文生效之日起计算。
二、本案所引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。