天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终7095号
上诉人（原审被告）：马青玲，女，1953年12月16日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：袁战胜，天津崇中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邵辉，女，1978年5月6日出生，汉族，华北石油管理局总医院医生，住河北省任丘市。
委托诉讼代理人：张金刚，天津津瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵健，天津津瑞律师事务所律师。
原审第三人：天津家宝房地产信息咨询有限公司，住所地天津市红桥区集平东里一号楼2门底商。
法定代表人：焦洪磊，经理。
上诉人马青玲因与被上诉人邵辉及原审第三人天津家宝房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初6608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
马青玲向本院提出上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判上诉人仅返还被上诉人定金，无需赔偿经济损失。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当，涉诉合同尚未生效。
邵辉辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，希望二审法院驳回上诉、维持原判。
天津家宝房地产信息咨询有限公司述称，服从一审法院判决。
邵辉向一审法院起诉请求：1.依法判令解除合同；2.依法判令被告返还定金5000元；3.依法判令被告赔偿包括中介服务费10000元、评估费2000元、代办贷款费用600元，以及其他损失150000元，共计162600元；4.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：诉争房屋坐落天津市红桥区××楼××号，原系公产房屋，承租人为被告马青玲，后于2016年10月购买产权转为私产房屋，权利人为被告马青玲，共有情况为单独所有。被告马青玲将诉争房屋登记在中介处出售。2016年9月10日，原告邵辉经第三人介绍欲购买诉争房屋，经第三人与被告本人电话联系，协商确定了房屋成交价格，因被告马青玲当时无法到第三人处，故告知第三人由案外人尹利敏去第三人处。案外人尹利敏到第三人处后，得知第三人与被告已经商谈好，故代替被告签署了房屋买卖合同，即2016年9月10日，原告邵辉（购房人、乙方）与案外人尹利敏代替被告马青玲（售房人、甲方）以及第三人家宝房地产公司（居间方、丙方）就诉争房屋的买卖事宜签订合同编号为0000414的《房屋买卖（置换）合同》（以下简称《房屋买卖（置换）合同》）。《房屋买卖（置换）合同》约定，诉争房屋性质为“公产买私产”，所有权人为马青玲，乙方以550000元的成交价格购买诉争房屋；签订本合同时，甲乙双方各向丙方交纳经纪服务费5500元；乙方应于2016年9月10日向甲方交付该房屋定金5000元；甲乙双方约定于2016年10月30日之前办理房屋交易手续；同时约定：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向其他方分别支付本合同确定的该房屋实际成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿；丙方已经收取的甲、乙双方的房屋经纪服务费均不予退还；《房屋买卖（置换）合同》第八条其他事宜中约定：“房主净落伍拾伍万元整”。
《房屋买卖（置换）合同》签订当日，原告邵辉依约支付了定金5000元，由案外人尹利敏代替被告马青玲收取并出具《定金收条》。后原告分别于2016年9月12日、2016年9月18日通过银行转账方式向第三人支付了中介服务费10000元、评估费2000元、贷款服务费600元。
根据《房屋买卖（置换）合同》相关内容，诉争房屋的交易方式为由被告购买产权将诉争房屋转为私产房屋后，再与原告办理所有权转移登记手续。因此，虽签订合同时诉争房屋为公产房屋，但房屋成交价格550000元是按照诉争房屋为私产性质的前提下协商确定的。被告马青玲于2016年10月办理了购买产权的手续，诉争房屋所有权证书于2016年11月1日下发，权利人为被告马青玲。
《房屋买卖（置换）合同》履行过程中，原告于2016年9月29日从第三人处得知，被告要求房屋涨价。第三人称曾在2016年10月给原、被告做过调解工作，但对于继续买卖诉争房屋，原告没有意见，被告则称家里人意见不统一需要再协商；另外在第三人调解过程中，被告曾表示不想耽误原告购买房屋，被告想给原告补偿双倍定金，再给中介费10000元。一审庭审中，虽被告不认可案外人尹利敏代为签字的行为，并称到一审法院领取起诉状时才从尹利敏处拿到诉争《房屋买卖（置换）合同》原件以及定金5000元，但被告同时自认到一审法院领取起诉状时也向第三人表达过上述双倍退还定金并承担中介费的意见。
另，第三人一审庭审中称评估与贷款两项服务实际未提供，同意将评估费2000元、贷款服务费600元退还给原告。
经鉴定评估，诉争房屋在原告从第三人处得知被告要求涨价之时即2016年9月29日诉争房屋的公开市场价值总价为632100元，与签订《房屋买卖（置换）合同》约定的成交价格上涨了82100元。原告为此垫付评估费3160元。
以上一审法院确认的事实，有三方当事人陈述以及原、被告提交的证据、《评估报告书》加以证明。
一审法院认为，原告邵辉、案外人尹利敏代替被告马青玲及第三人家宝房地产公司签订的《房屋买卖（置换）合同》系三方当事人真实意思表示，虽被告抗辩其本人没有签字合同对其无效，但通过庭审调查以及案外人尹利敏的陈述，均可以证明被告明知出售诉争房屋事宜，各方当事人及案外人尹利敏对于签订《房屋买卖（置换）合同》之前曾进行过电话沟通的事实予以确认，且通过电话沟通方式协商确定了房屋成交价格，并由被告提出让案外人尹利敏到第三人处办理相关事宜，故本案《房屋买卖（置换）合同》合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应本着诚实信用的原则，依约全面履行自己的义务。
现原告提出要求解除《房屋买卖（置换）合同》并由被告返还定金5000元，被告在一审庭审中表示同意，原、被告双方均有该意思表示，一审法院对原告上述诉讼请求予以支持。
关于原告主张中介服务费10000元，以及房屋差价损失150000元的一节，原告于2016年9月29日通过第三人得知被告涨价的想法，虽被告在一审庭审中未认可涨价之说，但一直以其本人未委托案外人尹利敏签订《房屋买卖（置换）合同》，该《房屋买卖（置换）合同》无效为由拒绝履行合同。根据一审法院查明的事实，被告虽未签字，但其将诉争房屋登记在中介，后与第三人通过电话沟通确定了房屋成交价格，又通知尹利敏到场，以上种种行为能够确认被告有出售房屋的意思表示，《房屋买卖（置换）合同》亦为真实有效，现被告以上述理由拒绝履行合同构成根本违约，导致本案合同无法继续履行，被告应按合同约定承担相应的违约责任。首先，对于中介服务费的承担问题，虽合同对此并无约定，但该笔费用系由于被告的违约行为而使原告发生的直接损失；其次，对于房屋差价问题，现经评估，截至2016年9月29日诉争房屋市场价值增长差价为82100元，该差价属于合同履行后可以获得的利益，结合守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人过错程度等因素综合判定，一审法院酌定被告应赔偿原告中介费损失及房屋差价损失共计55000元。
关于原告主张的评估费2000元及代办贷款服务费600元，因第三人未提供上述服务且在一审庭审中明确表示愿意退还原告，对此一审法院予以照准。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，一审法院判决如下：一、解除原告邵辉、被告马青玲及第三人天津家宝房地产信息咨询有限公司于2016年9月10日签订合同编号为0000414的《房屋买卖（置换）合同》中关于原告邵辉与被告马青玲之间的房屋买卖合同内容；二、被告马青玲于本判决生效之日起十日内一次性退还原告邵辉定金5000元；三、被告马青玲于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告邵辉经济损失55000元；四、第三人天津家宝房地产信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告邵辉评估费2000元、代办贷款服务费600元；五、驳回原告邵辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3652元，评估费3160元，共计6812元，由原告邵辉负担4268元，被告马青玲负担2544元。
二审中马青玲主张上诉人及家人并未决定卖房，委托案外人尹利敏到中介处是了解买方出什么价，涉诉合同对上诉人不应认定发生法律效力。各方当事人在二审期间均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。
本院认为，依据案中证据及原审第三人天津家宝房地产信息咨询有限公司的陈述可以认定案外人尹利敏受上诉人马青玲之托，与被上诉人邵辉及原审第三人天津家宝房地产信息咨询有限公司共同签订《房屋买卖（置换）合同》，合同履行过程中因马青玲反悔，各方当事人发生本案争议。马青玲上诉主张其与家人并未决定卖房，但庭审中亦认可最初在原审第三人天津家宝房地产信息咨询有限公司处登记是“想租也想卖”，即，马青玲对中介做出过出售涉诉房屋的意思表示。马青玲主张其本人委托案外人尹利敏到中介处是了解买方出什么价，未授权其签约，但综合分析各方当事人一二审当庭陈述内容，及案外人尹利敏的证人证言，马青玲的主张理由和依据不足。尹利敏代理马青玲签订房屋买卖合同，马青玲应当承担被代理人的法定责任，其不同意履行涉诉房屋买卖合同，本院不予支持。
综上所述，马青玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由马青玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹春海
代理审判员 张玉洁
二〇一七年十月二十日
书 记 员 张志英
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……