成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）武侯民初字第2237号
原告莫红星，女，1970年4月21日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人李昱江，男，1980年11月21日出生，汉族，住四川省广元市利州区。
被告梅艳丽，女，1982年12月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
被告任风柱，男，1973年10月15日出生，汉族，住内蒙古巴林左旗。
原告莫红星诉被告梅艳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月30日作出（2009）武侯民初字第1464号民事裁定书，原告莫红星不服该裁定上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院于2009年12月30日作出（2010）成民终字第15号民事裁定书，裁定撤销原裁定，指令武侯区人民法院审理该案。2010年9月30日，本院作出（2009）武侯民初字第1464号民事判决书，因被告梅艳丽不服该判决上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院于2011年1月24日作出（2011）成民终字第400号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，依法追加任风柱为本案被告参加诉讼，于2012年4月9日公开开庭进行了审理。原告莫红星的委托代理人李昱江、被告梅艳丽、任风柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告莫红星诉称，2007年4月17日，原、被告双方与中介方四川伊甸城房产电子商务有限公司一起签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告购买任风柱位于武侯区永丰乡龙爪村1组面积40.08平方米房屋，价款为215000元。合同约定，原告向被告支付定金20000元，并于任风柱取得该房屋产权后一周内支付剩余房款等内容。合同签订后，原告向被告支付定金20000元，但之后被告未向原告告知产权证办理的情况，也未继续履行合同，且被告及任风柱在未退还原告购房定金的情况下将房屋出售给张军，并办理产权过户手续。现该房屋登记在张军名下，地址登记为成都市武侯区龙腾西路。故原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.被告退还原告双倍购房定金40000元；3.被告承担本案诉讼费用。
被告梅艳丽辩称，被告没有不告知原告产权办理情况的动机，相反被告在收到原告定金后第二天便借钱去银行结了案，被告在履行上是积极的，而且希望尽快收到尾款。结案的钱是向朋友借的，并且说好一周内还。所以，被告将房屋卖于张军纯粹是无奈之举，因合同约定被告应当在结案后一星期内收到剩余房款，而被告多次向中介公司要求买方付款均遭拒绝，此后中介公司告知被告买方不要此房，定金也不必退了，就当违约金，且中介公司将房屋一切资料退回，被告无奈低价将房屋卖予张军。所以在履行过程中，不认真履行合同的是原告，致使被告无奈低价出售该房屋，给原告造成了损失，请法院驳回原告诉讼请求。
被告任风柱辩�，我与被告之间是买卖合同关系，已将房屋卖给被告。为办理相关手续，我向被告出具了委托书，委托被告处理该房屋，所以我未收过原告莫红星交付的定金。
经审理查明，被告任风柱曾为成都市武侯区永丰乡龙爪村1组（面积40.08平方米）房屋的所有权人。2007年4月17日，任风柱向何礼（被告梅艳丽配偶）公证出具《委托书》，委托何礼作为代理人代为办理房屋贷款结清、注销抵押登记、领取房产证、出售房屋。签订合同、代收房款等事宜。经庭审询问，被告梅艳丽、任风柱均认可双方关系为事实上的房屋买卖合同关系。2007年4月17日，何礼向梅艳丽出具《委托书》，将上述委托事宜委托梅艳丽行使。
2007年4月17日，被告梅艳丽以涉案房产所有人的身份与原告莫红星、中介方四川伊甸城房产电子商务有限公司签订《房屋买卖合同》，约定以215000元�格出售该房产，同时约定原告于2007年4月17日向中介方交付定金20000元，中介方于2007年4月23日向卖方转付定金20000元；合同第七条约定：“……卖方215000元为净收价，卖方应于产权拿下后一星期内，买方方可支付剩余房款”。原告莫红星、被告梅艳丽，四川伊甸城房产电子商务有限公司经办人郭星在该合同上签名。当日，原告向中介方经办人郭星交付定金20000元，郭星于当日将定金20000元交付梅艳丽，梅艳丽向郭星出具《业主收款凭证》。
当日，被告梅艳丽与四川伊甸城房产电子商务有限公司经办人郭星签订《关于MM0013778的补充协议》，约定：“1.卖方应于结案后一星期内收到剩余全款195000元；2.甲方（梅艳丽）应于结案前一天通知乙方做好房款准备；3.产权由甲方协助乙方在结案后一星期内办理，若一星期内不能收到全款，则定金不退”。
另查明，1.2007年12月18日，梅艳丽代任风柱向中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行结清涉案房屋的贷款；2.涉案房屋已由梅艳丽出售予案外人张军，张军已办理该房屋房产证（权127****号）。
上述事实有《公证委托书》、《委托书》（何礼向梅艳丽授权）、《房屋买卖合同》、《业主收款凭证》、《关于MM0013778的补充协议》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，任风柱、梅艳丽均确认双方之间为房屋买卖合同关系，虽双方未提交书面合同，但基于双方之间《公证委托书》及庭审陈述，本院确认任风柱与案外人何礼、被告梅艳丽之间形成事实上的房屋买卖合同关系。基于该合同关系，被告梅艳丽与原告莫红星签订的《房屋买卖合同》属有权处分，其内容不违法法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。现�告莫红星已按照合同约定向被告梅艳丽支付定金20000元，但被告梅艳丽未按照合同约定继续履行合同，对此被告梅艳丽以《关于MM0013778的补充协议》为据认为原告未能在结清贷款后一周内支付剩余房款195000元构成违约。
对此本院认为，《关于MM0013778的补充协议》的缔约双方为被告梅艳丽及四川伊甸城房产电子商务有限公司经办人员郭星，但无证据显示郭星具有代原告莫红星缔约的权利，也无证据显示郭星所作出的此种承诺具有原告莫红星的授权，故《关于MM0013778的补充协议》对原告莫红星不具有约束力。在此情况下，按照《房屋买卖合同》关于“卖方应于产权拿下后一星期内，买方方可支付剩余房款”的约定，应至取得产权证后一周内原告莫红星才负有支付剩余房款的义务。现在双方未解除合同的情况下，被告梅艳丽另行出售房屋予案外人张军，致使原�房屋买卖合同》无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院对原告莫红星诉请判令解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持，对原告莫红星要求被告梅艳丽返还定金20000元的诉讼请求予以支持。
在原告莫红星、被告梅艳丽、四川伊甸城房产电子商务有限公司签订《房屋买卖合同》的三方合同中，原告莫红星、被告梅艳丽均受制于中介方四川伊甸城房产电子商务有限公司的居间行为，原、被告双方缺乏直接沟通的渠道，同时经办人员郭星越权承诺，且在未通知原告的情况下另行促成缔约，导致本案纠纷的发生，故该纠纷不可归责于被告梅艳丽，本院对原告要求被告加倍支付定金的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告莫红星、被告梅艳丽于2007年4月17日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告梅艳丽于本判决生效之日起五日内向原告莫红星返还定金20000元；
三、驳回原告莫红星其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，由被告梅艳丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 沈璟晶
人民陪审员 蒋海宜
人民陪审员 肖 冰
二〇一二年五月二十五日
书 记 员 李 欢