江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟海民初字第00429号
原告张建平。
被告常熟奥特莱斯经营管理有限公司,住所地江苏省常熟市海虞镇学前路28号。
法定代表人朱纪珉，董事长。
被告常熟市中泰置业发展有限公司,住所地江苏省常熟市海虞镇府前路68号。
法定代表人陈尚鹏，董事长。
原告张建平诉被告常熟奥特莱斯经营管理有限公司（以下简称奥特莱斯公司）、常熟市中泰置业发展有限公司（以下简称中泰公司）合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理。依法由审判员孙秀芹适用简易程序于2015年8月12日公开开�进行了审理。原告张建平到庭参加诉讼，被告奥特莱斯公司、中泰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建平诉称：2009年12月原告得到两被告的宣传彩页：十年返租，年回报8%；被告奥特莱斯公司为运营商；被告中泰公司为投资商。为此，2009年12月19日原告与被告中泰公司签订了《常熟市商品房买卖合同》，购买了海虞镇学前路28号B3栋416号商铺，同一天与被告奥特莱斯公司签订《商铺委托租赁经营协议书》。2009年12月29日原告获得《房屋所有权证》。《商铺委托租赁经营协议书》约定：“三、委托期限甲方委托乙方租赁经营计算回报收益的期限为十年。自甲方取得房屋所有权之日起即委托乙方租赁经营，前六个月即2010年1月1日始至2010年6月30日止（暂定）为给予租赁户装修的免租�期，此期间内甲方不计算乙方委托租赁经营的回报收益。免租金期到期之日起算的十年即2010年7月1日始至2020年6月30日止（暂定）甲方计算乙方委托租赁经营的回报收益。上述起算时间为预计时间，具体以甲方所有权取得并交付乙方之日且扣除半年免租期后的实际时间为准。”“四、委托经营回报收益委托租赁经营期间，乙方按以下方式计算，作为甲方的商铺委托经营回报收益：由于乙方要在市场培育期间投入大量的资金进行广告宣传、人力费用等，甲方同意商铺前五年无偿提供乙方使用，委托乙方经营回报收益由合同第六年起开始按每年21872元支付给甲方，支付日期为每年的6月30日。”“七、违约责任1、委托期间，双方均不得无故提前单方终止协议，否则提前终止协议一方应向对方按尚未履行的协议期间商铺委托经营回报收益标准按每年固定收益21872元计算，由违约方承担支付违约金责任。”
依上述约定，被告奥特莱斯公司应于2015年6月28日始支付一年的租金21872元，但2015年5月6日原告向被告奥特莱斯公司挂号信提醒支付租金至今，被告奥特莱斯公司仍不给付。故诉求贵院追讨一年的租金21872元及违约金。鉴于原告因被告违约需提起诉讼、需来回请假奔波于上海和常熟之间、需为诉讼做各种努力……，实在是费时费力；而且原告不能及时收取逾期租金，也影响原告偿还年息高达20%的民间借贷，故而请求法院依法判令被告支付以21872元为本金，自2015年6月28日起，按同期银行贷款利率（4.85%）的4倍（年利率19.4%）计算至判决确定的履行之日止的利息。
被告中泰公司选�被告奥特莱斯公司同时为前期物业管理公司及经营管理公司，选任不当，二者之间存在利益输送。两被告恶意串通，骗取原告资金购买被告中泰公司的商铺，并由被告中泰公司直接交付给被告奥特莱斯公司，共同侵犯原告的合法权益，故二被告依法应承担连带责任。
为此，原告诉至法院，要求：1、判令确认二被告连带支付一年的租金21872元；2、判令二被告连带支付违约金：以一年租金21872元为本金，自2015年6月28日起，按同期银行贷款利率（4.85%）的4倍（年利率19.4%）计算至判决确定的履行之日止的利息。3、诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求为要求判令二被告连带支付违约金：以一年租金21872元为本金，自2015年6月28日起，按年利率24%计算至判决确定的履行之日止的利息。审理中，原告明确本案主张的一�的租金即2015年6月29日至2016年6月28日租金。
被告奥特莱斯书面辩称：原告与我公司之间的委托经营合同真实有效，但双方约定的回报支付日期为2016年6月30日，该日期尚未届满，故不存在支付义务。《商铺委托租赁经营协议书》约定的委托期限为10年即2010年7月1日至2020年6月30日。其中第四条约定：前5年无偿使用（即2010年7月1日至2015年6月30日），后5年（即2015年7月1日至2020年6月30日）计算回报。第六年开始按每年21872元/年支付回报，支付日期为每年的6月30日。即第一期回报支付日期为第六年的6月30日，因为第六年的第一天就是2015年7月1日，第六年的第一个6月30日就是2016年的6月30日。2015年6月30日尚在前5年之中，属于无偿使用期间。按照合同约定，可以明确判定第一期支付日期为2016年6月30日。原告所提的违约金更是没有事实和法律上的依�。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告中泰公司书面辩称：原告与我公司是房屋买卖关系，双方已经钱货两讫，合同履行完毕，不存在其他权利义务纠纷，本案亦未涉及房屋买卖合同的纠纷，故与我公司无法律关系。原告与被告奥特莱斯公司在平等自愿的基础上建立委托经营关系，两者之间的物业服务合同纠纷或是委托经营纠纷，是该两个独立民事主体的合同纠纷，我公司不是该合同的主体，本案与我公司无涉。综上，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理查明：2009年12月19日，原告张建平与被告中泰公司签订编号为2009022137的《常熟市商品房买卖合同》一份，约定张建平向中泰公司购买位于常熟市海虞镇学前路28号常熟奥特莱斯B3幢1单元416室房屋，该商品房规划用途为商业，商业面积41.28平方米，金额为164043元。
同日，张建平（甲方）与奥特莱斯公司（乙方）签订《商铺委托租赁经营协议书》一份，该合同载明：“……一、委托标的甲方委托乙方租赁经营的铺面为位于常熟市海虞镇学前路28号B3栋4层416号商业铺面，该铺面建筑面积为41.28平方米。二、委托权限在委托期限内，甲方不可撤销地全权委托乙方对外租赁经营，乙方在委托期内享用以自己的名义独立对外招商租赁经营权、转租并与租赁户签订租赁协议、向租赁户收取租金权等。在委托期间，甲方不得干扰乙方的租赁经营活动和租赁户对房屋的正常使用。乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；在本协议委托经营期限届满时，甲方如需出售、租赁或委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先购买、承租及经营权。……三、委托期限甲方委托乙方租赁经营计算回报收益的期限为十年。自甲方取得房屋所有权之日起即委托乙方租赁经营，前六个月即2010年01月01日始至2010年06月30日止（暂定）为给予租赁户装修的免租金期，此期间内甲方不计算乙方委托租赁经营的回报收益。免租金期到期之日起算的十年即2010年07月01日始至2020年06月30日止（暂定）甲方计算乙方委托租赁经营的回报收益。上述起算时间为预计时间，具体以甲方所有权取得并交付乙方之日且扣除半年免租期后的实际时间为准。四、委托经营回报收益委托租赁经营期间，乙方按以下方式计算，作为甲方的商铺委托经营回报收益：由于乙方要在市场培育期间投入大量的资金进行广告宣传、人力费用等，甲方同意商铺前五年无偿提供乙方使用，委托乙方经营回报收益由合同第六�起开始按每年￥21872元（人民币贰万壹千捌百柒十贰元整）支付给甲方，支付日期为每年的06月30日。……七、违约责任1、委托期间，双方均不得无故提前单方终止协议，否则提前终止协议一方应向对方按尚未履行的协议期间商铺委托经营回报收益标准按每年固定收益￥21872元（人民币贰万壹千捌百柒十贰元整）计算，由违约方承担支付违约金责任。2、除乙方违约外，如发生本条第一项情形或今后无论何种原因导致本协议解除或无法履行，甲、乙双方确认，甲方均须一次性赔偿乙方￥109362元（人民币壹拾零万玖仟叁佰陆拾贰元整）。……十二、本协议经双方签字盖章后生效，本协议一式二份，双方各执一份。……”
2009年12月23日，张建平在《�熟奥特莱斯购物广场业主临时管理规约》的承诺书中签名确认同意遵守该临时管理规约，该规约载明：“……第三章物业的使用……第十五条出租转让、续租及统一经营管理1、业主按照合同约定，委托常熟奥特莱斯经营管理有限公司统一经营管理。2、常熟奥特莱斯经营管理有限公司十年购物广场经营管理期满前，业主商铺产权转让时，业主应提前30天通知常熟奥特莱斯经营管理有限公司，业主应保证受让人接受《商铺委托租赁协议书》的约束。……4、十年统一经营管理期内，由常熟奥特莱斯经营管理有限公司统一对外招租、统一管理，常熟奥特莱斯经营管理有限公司按双方约定的租金支付给业主。业主自行承担依法应缴纳的税费，常熟奥特莱斯经营管理有限公司依法承�代扣代缴义务。……第七章附则……第三十一条本临时规约自买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止……”。
另查明：2009年12月29日，张建平取得常熟市海虞镇学前路28号常熟奥特莱斯B3幢416室房屋的所有权证。所有权证载明建筑面积41.28平方米，规划用途商业服务，该房屋为张建平和仇雪晴共同共有。
再查明：奥特莱斯公司的股东为陈克足、刘峰、陈尚鹏、陶子文、童剑华、高建山、沈军。中泰公司的股东为陈尚鹏、陈克足、陶子文、刘峰、高建山、童剑华、沈军。
审理中，仇雪晴出具说明一份，确认其与张建平系夫妻关系，同意由张建平一人作�原告主张权利。
以上事实，有房屋所有权证、商品房买卖合同、商铺委托租赁经营协议书、常熟奥特莱斯购物广场业主临时管理规约、工商公示信息及当事人陈述等在卷予以佐证。
本院认为：原告与被告奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁经营协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。原告认为本案所涉合同实为融资租赁合同，但考虑到原告张建平没有从事融资租赁业务的资质，标的物系原告根据自身意愿购买并拥有，并非被告选定并根据被告的意愿购买，合同亦约定租赁期满后本案所涉房屋的所有权应归原告所有，故对原告上述主张本院不予采信。
根据原告与被告奥特莱斯签订的《商铺委托租赁经营协议书》约定，委托租赁期限为十年零六个�，其中张建平委托奥特莱斯公司租赁经营计算回报收益的期限的起算时间以张建平房屋所有权取得并交付奥特莱斯公司之日且扣除半年免租期后的实际时间为准。张建平取得房屋所有权证的时间为2009年12月29日，原告与被告奥特莱斯均确认6个月的免租金期为2009年12月29日至2010年6月28日；委托租赁经营计算回报收益的期限为2010年6月29日至2020年6月28日；其中无偿使用期为前5年即2010年6月29日至2015年6月28日；支付回报收益的为后5年即2015年6月29日至2020年6月28日。现原告要求被告支付2015年6月29日至2016年6月28日的回报收益即租金共计21872元。本案争议焦点为2015年6月29日至2016年6月28日的租金的支付时间。原告认为《商铺委托租赁经营协议书》第四项委托经营回报收益中明确约定支付日期为每年的6月30日，而2015年6月29日至2016年6月28日年度内支付租金的时间只能是2015年6月30日�被告奥特莱斯公司则认为《商铺委托租赁经营协议书》中双方预计取得房屋所有权证时间为2010年1月1日，据此暂定计算回报收益的租赁期限为2010年7月1日至2020年6月30日，约定支付日期为每年的6月30日，该6月30日也是暂定时间。本案中由于原告取得房屋所有权证的时间提前至2009年12月29日，相应的免租期限、委托期限、首次付款期限均提前3天，故本案中2015年6月29日至2016年6月28日年度内支付租金的时间为2016年6月28日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院认为《商铺委托租赁经营协议书》中支付租金时间的约定，应根据上述法律界定的合同解释规则和方法确定合同条款的真意。《商铺委托租赁经营协议书》中暂定取得房屋所有权证的时间为2010年1月1日，计算回报收益的时间为2010年7月1日至2020年6月30日，在此基础上确定支付时间为每年的6月30日。联系合同条款上下文条款，作整体理解，可以认定，实际上在5个支付回报收益年度的年度内为先使用房屋，在该年度最后一日再支付当年度的租金。据此，原告张建平实际取得房屋所有权证的时间为2009年12月29日，即与暂定的2010年1月1日相比提前了3天，相应的六个月的免租期，十年的计算回报收益的时间、每年度租金支付时间均应提前3天，故本案中奥特莱斯公司应支付张建平回报收益的时间应为每年度的最后一天即6月28日。故本案原告主张的2015年6月29日至2016年6月28日年度的租金的支付时间应为2016年6月28日。原告张建平只关注“支付日期为每年的6月30日”，而忽视了该6月30日的确定缘何而来，本院对其主张不予采信。原告另认为若“先用后付”违背行业规则及本案一次性返租40%的实际情况，本院认为就原告与被告奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁经营协议书》来看，明确约定就本案所涉房屋张建平前五年无偿提供奥特莱斯公司使用，故不存在奥特莱斯公司前五年支付原告回报收益的事实，“先用房屋后付租金”为原告与奥特莱斯公司的合意，不违反法律规定，本院予以准许。综上，根据原告与被告奥特莱斯公司的约定，原告主张的2015年6月29日至2016年6月28日年度的租金的支付时间尚未到期，现原告要求支付该租赁年度的租金无事实和法律依据，本院不予支持。既然回报收益的支付时间尚未到期，故对于原告要求二被告连带支付租金的主张，本院�再理涉。被告奥特莱斯公司、中泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩权利，应自行承担相应后果。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张建平的诉讼请求。
案件受理费减半收取174元，由原告张建平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076。
审判员 孙�芹
二〇一五年十月八日
书记员 周 文 洁