上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13577号
上诉人（原审原告）：周列平，男，1962年1月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告）：钱国珍，女，1961年11月21日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：周列平（系钱国珍配偶），身份事项同上。
上诉人（原审原告）：周胜阳，男，1991年6月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：周列平（系周胜阳之父），身份事项同上。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人：徐晨宁，上海澳华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陆维娜，女，1981年5月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈颖婷，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
上诉人周列平、钱国珍、周胜阳及上诉人陆维娜因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初48312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周列平、钱国珍、周胜阳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持周列平、钱国珍、周胜阳一审相应诉讼请求。事实和理由：双方合同履行过程中，经周列平、钱国珍、周胜阳多次催讨，陆维娜仍拒不支付剩余房款。双方合同明确约定，逾期付款违约金按照房屋总价人民币395万元的日万分之五计算。周列平、钱国珍、周胜阳于一审中主动将违约金计算标准调整为每日500元，一审判决违约金按照每日100元计算，违反法律规定，极不公平。
陆维娜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周列平、钱国珍、周胜阳一审全部诉讼请求。事实和理由：周列平、钱国珍、周胜阳并未于2016年9月10日将系争房屋钥匙交付陆维娜。双方合同约定，房屋交付以签订房屋交接书为准。2016年9月15日，双方对系争房屋进行交接时，陆维娜发现系争房屋内未安装水表和燃气表，属于系争房屋的水表实际被安装于相邻房屋内，实际由两户共用一个水表，导致根本无法准确确定系争房屋的实际用水量。陆维娜要求周列平、钱国珍、周胜阳尽快落实系争房屋的上述基本设施。当天，双方实际未办理交接手续。之后，周列平、钱国珍、周胜阳未予整改，导致房屋交接手续无法办理。2016年12月，陆维娜多次通过中介要求周列平、钱国珍、周胜阳履行交房义务，签订房屋交接书，亦希望向周列平、钱国珍、周胜阳履行付款义务，但周列平、钱国珍、周胜阳不予配合，导致交房手续迟延办理。一审对逾期付款违约金的酌定未考虑周列平、钱国珍、周胜阳在合同履行过程中的过错，存在不当。
周列平、钱国珍、周胜阳针对陆维娜的上诉请求辩称，其购买系争房屋及相邻的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋后，将二者打通作为一套房屋使用，系争房屋作为客厅。陆维娜购买系争房屋之前多次上门查看，对于系争房屋的实际状况，包括水电煤的情况均为知情。陆维娜当时承诺，水电煤及隔墙的恢复，均由其自行负责。所以，系争房屋不存在不符合交付条件的问题。周列平、钱国珍、周胜阳第一次起诉后，陆维娜才支付房款59,800元，明显存在恶意拖欠房款的情况。
周列平、钱国珍、周胜阳向一审法院起诉请求判令：1、陆维娜支付购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房地产价款人民币200元；2、陆维娜支付违约金，以房屋总价395万元为基数，按照每日万分之五从2016年9月16日计算至2017年3月9日止，合计345,625元。一审审理中，周列平、钱国珍、周胜阳变更第2项诉讼请求为，要求陆维娜支付违约金，按每日500元标准，自2016年9月16日计算至2017年3月9日止。
一审法院认定事实：2016年6月19日，周列平、钱国珍、周胜阳（甲方，卖售方）与陆维娜（乙方，买受方），就买卖系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2836994）。合同第四条约定：“甲、乙双方同意……查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志”。第六条约定：“甲、乙双方确认，在2016年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……”。第九条约定：“乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止……”。第十一条约定：“经甲、乙双方协商一致……本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准”。双方在补充条款（一）中约定：“甲方已经支付给该房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、电话初装费（若有）、煤气初装费（若有）、有线电视申请费（若有）等已包含在房地产转让价款内，上述费用双方不再另行结算……但以上各项的更名费用由乙方承担”。双方在附件三付款协议中约定：“乙方支付给甲方的首期房款共计123万元……乙方通过向贷款银行申请266万元贷款的形式支付第二期房款……在2016年9月15日前，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或委托上海中原代为转付甲方房价尾款（若有）计人民币陆万元整”。双方在附件四物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付中约定：“物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用”。此后，陆维娜按约支付了房价款389万元，系争房屋于2016年8月12日变更登记至陆维娜名下。同年8月25日，陆维娜及其儿子的户口迁入系争房屋内。
2016年9月15日，双方共同至系争房屋办理交接手续，陆维娜提出系争房屋未安装独立水表，与104室共用水表，双方未能签订房屋交接书，陆维娜未支付尾款6万元。后双方多次自行或通过中介沟通协商未果。
2017年3月9日，周列平、钱国珍、周胜阳向法院递交诉状，请求判令陆维娜支付房屋尾款6万元。当日，陆维娜转账支付59,800元。5月10日，周列平、钱国珍、周胜阳当庭陈述已收到陆维娜支付的尾款59,800元，故变更诉请为要求陆维娜支付尾款200元及逾期付款利息，考虑到具体经办的中介人员怀孕无法出庭，故暂申请撤诉，日后再行起诉。法院口头裁定予以准许。（2017）沪0115民初27155号周列平、钱国珍、周胜阳诉陆维娜房屋买卖合同纠纷一案以周列平、钱国珍、周胜阳撤诉结案。
一审法院另认定，上海A有限公司服务质量反馈表显示，2016年9月8日该公司应周列平的要求，XX路XX弄XX号XX楼XX室内的物品装运至XX路XX弄XX号XX楼XX室。
上海XX公司2016年9月17日对XX路XX弄XX号XX室的抄表读数为792，应缴金额为103.50元，备注：2016年7月账款144.90元已收到。
中国建设银行个人活期账户交易明细显示，2016年9月18日周列平通过电子划账方式支付了水费103.50元。
2016年9月16日，陆维娜与Z公司签订《上海市居民管道燃气供用气合同》及《补充协议》，申请在系争房屋安装燃气设备，安装时间另约，陆维娜支付了安装工料费155元。
2016年11月19日，陆维娜父亲陆某与上海B有限公司签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，约定装饰施工地址为系争房屋，工期自2016年11月22日开工至2017年1月22日竣工。
2017年3月27日，陆维娜支付系争房屋2016年11月的水费34.50元及违约金8.70元。
双方在一审庭审中一致确认，双方签订居间协议、买卖合同前，陆维娜及家人两次前往系争房屋查看，陆维娜明确知晓系争房屋与104室房屋合墙未隔断的情况。
一审法院认为，周列平、钱国珍、周胜阳与陆维娜签订的《上海市房地产买卖合同》（含补充协议及附件）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。根据买卖合同的约定，双方应于2016年9月15日前查验房屋，并以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，陆维娜应支付尾款6万元。本案争议焦点为系争房屋是否符合交付条件以及实际交付时间。首先，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，对合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。纵观双方履行买卖合同的整个经过，陆维娜支付389万元房款，产权变更登记至陆维娜名下，陆维娜及其儿子户口迁入等均进行得较为顺利，双方均诚意履行合同。买卖合同所涉系争房屋为二手房，在无特别约定情况下，以现状交付符合一般交易习惯，况且陆维娜方在签订居间协议、买卖合同前，两次前往系争房屋实地查看，对104室与系争房屋合墙未隔断的情况是明知的，对系争房屋的原使用功能应当是知晓的，对未安装水表、燃气表的情况亦应了解；双方签订买卖合同时亦未对合墙分割、水表及燃气表交付要求作出特别约定，且水表、燃气表等设备未安装、未提供对系争房屋交接并无重大影响，周列平、钱国珍、周胜阳于9月15日以系争房屋原有状态向陆维娜交付，并不违约，陆维娜未签署房屋交接书不影响周列平、钱国珍、周胜阳已经实际履行交付房屋的义务。其次，双方均未提供交接系争房屋钥匙的书面证据，周列平、钱国珍、周胜阳陈述于9月10日已将钥匙交付陆维娜，结合周列平、钱国珍、周胜阳于9月8日安排搬场公司腾空房屋，9月15日双方共同验收房屋，陆维娜于9月16日向燃气公司申请安装燃气、于11月19日签订装修合同并要求装修队22日进入系争房屋装修的种种行为，对陆维娜于12月初才拿到钥匙的陈述意见，实难采信。陆维娜要求以2017年4月1日作为系争房屋的实际交付时间并扣除其自行安装燃气的费用以及未签订房屋交接书之前的水费200元的答辩意见，不符合合同约定，于法无据，不予采纳。综上所述，周列平、钱国珍、周胜阳已于2016年9月15日实际交付房屋，陆维娜拖延支付房屋尾款的行为违反买卖合同的约定，应承担相应的违约责任。陆维娜已于2017年3月9日支付尾款59,800元，现周列平、钱国珍、周胜阳要求陆维娜支付剩余房价款200元及逾期付款违约金的意见，符合合同约定，予以支持。鉴于陆维娜拖延支付房屋尾款并无主观恶意，从合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，将陆维娜应支付的违约金酌情降低至每日100元，自2016年9月16日起算至2017年3月9日，共计17,500元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，于二○一七年九月十九日作出判决：一、陆维娜于判决生效之日起十日内支付周列平、钱国珍、周胜阳上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋价款200元；二、陆维娜于判决生效之日起十日内支付周列平、钱国珍、周胜阳上述房屋逾期付款违约金17,500元（按照每日100元计算，自2016年9月16日起至2017年3月9日止）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,992.50元，减半收取计996.25元，由陆维娜负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，双方签订的房地产买卖合同明确约定，周列平、钱国珍、周胜阳应于2016年9月15日前将系争房屋交付陆维娜，陆维娜于交房同时向周列平、钱国珍、周胜阳支付尾款6万元。合同履行过程中，双方实际于2016年9月15日至系争房屋办理交接手续，但因陆维娜提出系争房屋存在与相邻104室房屋共同水表，即未安装独立水表的问题，双方实际未能签订房屋交接书，陆维娜亦未于当日支付房屋尾款。
双方二审中的实质争议在于双方于2016年9月15日交接系争房屋时，系争房屋是否符合双方约定的交付标准和交付条件。关于系争房屋交付时是否应当具有独立的水表等问题，双方合同并未作出明确约定。通常而言，如陆维娜所述，交付的房屋应当具备完整、独立的使用功能，包括独立的水电煤设施等。但，本案系争房屋的交易存在较为特殊的情况，即因周列平、钱国珍、周胜阳原系系争房屋及相邻104室房屋的共同的权利人，周列平、钱国珍、周胜阳在使用两套房屋的过程中将两套房屋打通作为一套使用，系争房屋的实际功能变为客厅，陆维娜在购买系争房屋之前，两次查看系争房屋，清楚了解系争房屋的实际使用状况。如双方达成协议，周列平、钱国珍、周胜阳在交付时需要将系争房屋恢复原状，包括设置独立的水电煤设施等，双方合同应当对此予以明确约定，存有明确约定而在合同中又不予表述，有违常理。基于此，同时考虑到，是否具备独立的水表等对陆维娜合同根本目的的实现并无重大影响，一审采信周列平、钱国珍、周胜阳的主张，认定双方当时实际约定按照现状交付，并无不当。据此，陆维娜于2016年9月15日无权拒收房屋。实际上，依据周列平、钱国珍、周胜阳搬离系争房屋的时间、双方于2016年9月15日交接系争房屋以及陆维娜申请安装燃气、签订装修合同并要求装修队于2016年11月22日进场装修等情况，可以认定陆维娜自2016年9月15日起已实际占有、控制系争房屋，其无权拒绝向周列平、钱国珍、周胜阳支付剩余房款。至于系争房屋的钥匙是否于2016年9月10日交付，并不影响前述认定，与陆维娜应当承担的付款义务无直接关联。
在并无证据证明周列平、钱国珍、周胜阳存在拒绝受领的情况下，陆维娜迟至2017年3月9日支付剩余房款59,800元，至今未支付剩余房款200元，已构成违约。双方合同虽然约定，逾期付款违约金按照房屋总价款的万分之五计算，但陆维娜实际已支付绝大部分房款，周列平、钱国珍、周胜阳的实际损失仅为陆维娜逾期支付6万元房款的损失，即使周列平、钱国珍、周胜阳主张按照每日500元的标准计算，违约金仍然存在过高的情形，一审依据违约金的调整规则，考虑本案的实际情况，对周列平、钱国珍、周胜阳的实际损失等予以综合衡量后，酌情将陆维娜应当支付的逾期付款违约金计算标准调整为每日100元，于法有据。
综上，周列平、钱国珍、周胜阳及陆维娜的上诉请求，均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
依上诉人周列平、钱国珍、周胜阳上诉请求计算的二审案件受理费1,992元,由上诉人周列平、钱国珍、周胜阳负担；依陆维娜上诉请求计算的二审案件受理费1,992元，由上诉人陆维娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 许 军
二〇一七年十二月二十二日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……