吉林省洮南市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0881民初774号
原告：梁艳影，洮南市人，住洮南市。
委托代理人：李维巍，洮南市人，与原告系夫妻关系。
委托代理人：周宏斌，系吉林梓辛律师事务所律师。
被告：洮南市社会保险事业管理局，地址：吉林省洮南市广昌东路737号，信用代码：×××。
法定代表人：吴长恩，系局长。
委托代理人：任国庆，系该局人事教育科科长。
委托代理人：杨润东，系吉林杨润东律师事务所律师。
原告梁艳影诉被告洮南市社会保险事业管理局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受案后，依法适用普通程序，公�开庭进行了审理，原告委托代理人李维巍和周宏斌、被告洮南市社会保险事业管理局委托代理人任国庆、杨润东到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原告梁艳影向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法保护原告作为承租人同等条件的优先购买权，并判令被告以其与第三人签订的拍卖成交确认书中约定的价款，将诉争的房屋出卖给原告。事实和理由：2007年被告将原洮南供销联营商场出租给原告，期限2007年1月1日至2017年5月1日，租金每年100000.00元，交款期限为每年的5月1日。协议签订后，原告全面履行租赁合同义务并按期交付租金。现得知，被告早在2009年11月6日，与白城市恒兴拍卖有限公司签订委托拍卖合同，虚假拍卖涉案房屋，第三人恶意以竞买人的身份，与拍卖公司签订拍卖成交确认书，以2034500.00元的价格竞买了涉案房屋，同时�理了没有任何实质意义的交割手续。2011年8月4日，第三人依据与拍卖公司签订的拍卖成交确认书，向主管部门办理了房产过户手续。根据法律的有关规定，出租人出卖租赁房屋，应提前通知承租人，出租人享有同等条件优先购买的权利。同时被告与第三人恶意串通，假借评估拍卖之名，非法转移财产，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。
被告洮南市社会保险事业管理局辩称：一、洮南市供销合作联社抵押涉案资产的历史背景。在国企并轨时，洮南市供销合作联社（下称供销社）因供销系统因欠缴社会保险费，为了解决并轨人员的养老保险费问题，将供销联营商场整体抵押给答辩人，用于偿付退休人员余命养老金和退休人员档案管理费，并于2006年5月18日签订了抵押协议书。基于前述约定，供销社将“抵押偿付”资产交付给答辩人。此后答辩人与原告梁艳影签订房屋租赁合同，将供销联营商场租赁给原告，租期自2007年1月1日起至2017年5月1日止。二、答辩人出卖前述“抵押偿付”资产的历史背景。因供销社就欠缴社会保险费确无现金给付能力，答辩人为了保证供销系统养老金的发放，依据吉林省劳动和社会保障厅吉劳社养字（2005）74号文件第五条第七款规定，答辩人经请示市委、市政府相关部门和领导同意，并经洮南市国有资产管理局（下称国资局）批准，决定公开拍卖前述“抵押偿付”资产。2009年11月1日，答辩人与国资局共同委托白城市建设房地产评估有限公司对前述“抵押偿付”资产进行拍卖。三、原告梁艳影“请求判令被告以其与第三人签订的拍卖成交确认书中约�的价款，将诉争的房屋出卖给原告”的诉求依理、依法均不能成立。1、依据已经生效的洮南市人民法院（2017）吉0881民初1308号民事判决、白城市中级人民法院（2018）吉08民终54号民事判决，原告梁艳影目前在理论上对前述“抵押偿付”资产享有同等条件下的优先购买权。2、客观存在的事实表明，被拍卖的“抵押偿付”资产，经评估首次拍卖的参考价为人民币257.53万元，二次拍卖的成交价值为人民币203.45万元。这两个价值是2009年的价值，至今时隔八年半的时间，被拍卖资产的价值会发生很大的变化，尤其存在升值的可能，原告以时年低价值购买现行高价值资产的诉求，本身就没有公平、公正的基础。3、在以往的诉讼中（见前述判决书），原告梁艳影一直坚持答辩人将被拍卖资产“高值低卖”的观点，并称“违背了政府的指导价格及交易价格”，其现有诉求与该观点自相矛盾，其当然没有合理、合法性可言。4、前述生效判决确认，案渉签订于2009年11月6日的委托拍卖合同有效，签订于2009年11月24日的拍卖成交确认书无效。拍卖成交确认书既然无效，证明整个拍卖过程及拍卖结果均为无效，其当然不再有任何参考价值。由此应该认定，被拍卖资产重新回到待拍卖的状态。5、既然被拍卖物在法律理论上应该重新拍卖，在重新拍卖的过程中，对被拍卖物重新价值评估、重新举行拍卖会、原告想购买必须参与竞拍均为当然必不可少的程序。生效的白城市中级人民法院（2017）吉08民终48号行政裁定书关于“梁艳影作为承租人是否能够实现优先购买权，应经过相关法律程序确认。”的认定，其中的�律程序当然包括拍卖程序。6、值得强调的一个问题是，在以往的诉讼中，原告梁艳影认为答辩人没有取得被拍卖资产的所有权，当然没有处分权。如若如此，既然答辩人没有处分权，以拍卖方式为依托的买卖关系当然不会发生，原告还何谈优先购买？所以，综合上述事实表明，原告梁艳影所谓主张实现优先购买权的“同等条件”没有事实及法律依据，依法不能成立，故应驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，被告洮南市社会保险事业管理局对原告梁艳影所提出的案件事实没有异议，但对原告所提出的诉讼请求存在异议。
庭审查明：在国企并轨时，洮�市供销合作联社因供销系统欠缴社会保险费，为了解决并轨人员的养老保险费问题，将原洮南市供销联营商场（砖平房一栋，建筑面积：287.00㎡；砖混三层楼一栋建筑面积：1820.00㎡；砖混二层楼一栋建筑面积：826.00㎡。）整体抵押给被告，用于偿付退休人员养老金和退休人员档案管理费，并于2006年5月18日签订了抵押协议书。2007年被告将洮南市供销联营商场出租给原告，期限2007年1月1日至2017年5月1日，年租金10万元。因供销社系统就欠缴社会保险费确无现金给付能力，被告为了保证供销系统养老金的发放，依据吉林省劳动和社会保障厅吉劳社养字（2005）74号文件第五条第七款规定，经请示市委、市政府相关部门和领导同意，并经洮南市国有资产管理局批准，决定公开拍卖前述资产。2009年11月1日被告委托白城市建设房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，评估�值为257.53元；评估后被告于2009年11月6日与白城市恒兴拍卖有限公司签订拍卖合同，并于2009年11月24日经拍卖，以203.45万元价格将以上租赁房屋拍卖给了另案被告陈玉春。2011年8月4日陈玉春对以上租赁房屋办理了产权过籍登记。2017年5月份涉案房屋租赁期满，在陈玉春向原告提出搬迁租赁房屋时，原告得知租赁的房屋已经被出卖。因此，原告对本案被告及另案的被告陈玉春、白城市恒兴拍卖有限公司提起民事诉讼，要求：1.确认被告与白城市恒兴拍卖有限公司签订的委托拍卖合同无效；2.确认白城市恒兴拍卖有限公司与陈玉春签订的拍卖成交确认书无效。为此，本院于2017年12月13日下发（2017）吉0881民初1308号民事判决书，判决：1.确认被告与白城市恒兴拍卖有限公司签订的委托拍卖合同有效；2.确认白城市恒兴拍卖有限公司与陈玉春签订的拍卖成交确认书无效。由于被告等不服均提出上诉。白城市中级人民法院审理后，于2018年3月30日下发（2018）吉08民终54号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。据此，现原告请求依法保护其作为承租人同等条件的优先购买权，并判令被告以其与陈玉春签订的拍卖成交确认书中约定的203.45万元价款，将诉争的房屋出卖给原告。对此，被告抗辩称，因拍卖成交确认书被判决无效，证明整个拍卖过程及拍卖结果均为无效，被拍卖资产重新回到待拍卖的状态。在重新拍卖的过程中，对被拍卖物的应当根据现在价值重新进行评估。原告对被告的抗辩理由表示反对，认为由于被告的过错，剥夺了原告的优先购买权，导致原告未能参加竞拍。现在又提出以现在的价值，重新进行拍卖，严重侵害了原告的合法权益。
本院认为：本案中由于被告的过错，导致涉案房屋在拍卖时�按法律规定通知原告参加竞买，剥夺了原告在同等条件下的优先购买权。白城市恒兴拍卖有限公司与陈玉春签订的拍卖成交确认书虽被确认无效，但原告在陈玉春以203.45万元价格购买的同等条件下，原告对租赁房屋依法享有优先购买权。原告的请求符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定。据此规定，原告是基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，承租人在同等条件下依法享有优先于其他人购买租赁物的权利。现被告要求对涉案房屋重新评估及拍卖的主张，由于被告隐瞒事实真相，从拍卖时间看，至今已八年之久，房屋价值等因素发生重大变化。如果按被告主张意见，原告必将受到不应有的损失，并使原告的优先购�权再次受到侵害。因此，被告的主张，本院不予支持。但涉案房屋在拍卖过程中，由于被告未经资产管理部门批准，擅自降低被拍卖房屋价格，损害了国家或集体利益。因此，本案房屋的价值以评估实际价值257.53万元出卖比较合情、合理、合法。既维护了原告的优先购买权，又保护了国家或集体财产免受损失。
综上所述，原告梁艳影的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，判决如下：
判令被告洮南市社会保险事业管理局以实际评估2575300.00元的价格，将涉案的房屋（原洮南市供销联营商场；包括砖平房一栋，建筑面积：287.00㎡；砖混三层楼一栋建筑面积：1820.00㎡；砖混二层楼一栋建筑面积：826.00㎡。）出卖给原告梁艳影。购买房屋价款，原告在本判决生效后十日内支付给被告。
案件受理费100.00元、财产保全费4000.00元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于白城市中级人民法院。
审 判 长 徐俊生
审 判 员 崔鸿斌
人民陪审员 马玉华
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 范世龙