广西壮族自治区大化瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1229民初923号
原告：覃荣海，男，1974年10月1日出生，壮族，住广西大化瑶族自治县。
委托诉讼代理人：钟雄秋，广西桢干律师事务所专职律师。
被告：广西向阳房地产开发有限公司，住所地广西南宁市兴宁区人民中路6号人民商厦1208号房。
法定代表人：陆元帅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄红，男，1965年10月20日出生，壮族，住广西平果县，该公司经理。
委托诉讼代理人：廖梅丹，女，1984年1月9日出生，壮族，住南宁市，该公司财务人员。
被告：广西向阳房地产开发有限公司大化县分公司，住所地广西大化瑶族自治县大化镇北新化东路64-65号。
负责人：覃向儿，该分公司经理。
第三人：张斐芬，女，1951年3月2日生，汉族，住广西柳州市城中区。
第三人：张立民，男，1971年7月18日生，汉族，住广西柳州市城中区。
两第三人委托诉讼代理人:蓝琼相，广西真意律师事务所专职律师。
原告覃荣海与被告广西向阳房地产开发有限公司（以下简称“广西向阳公司”）、广西向阳房地产开发有限公司大化县分公司（以下简称“向阳大化分公司”）、第三人张斐芬、张立民商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案。因张斐芬、张立民起诉广西向阳公司、向阳大化分公司的（2016）桂1229民初704号确认合同有效纠纷一案尚未审理终结，本案必须以该案的审理结果为依据，因而中止诉讼。该案于2017年5月16日裁定准许张斐芬、张立民撤回起诉。本案依法适用普通程序于2017年6月2日、6月13日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟雄秋以及被告广西向阳公司的委托诉讼代理人黄红、廖梅丹，两第三人的委托诉讼代理人蓝琼相到庭参加诉讼，原告覃荣海，被告广西向阳公司的法定代表人陆元帅，被告向阳大化分公司的代表人覃向儿和第三人张斐芬、张立民缺席。本案现已审理终结。
覃荣海向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行合同约定的办理有关产权登记手续义务；2.判令二被告因逾期办理产权登记向原告支付违约金151.38元（已付房款75688.00元的0.2%）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告于2012年9月16日预购到被告二的位于大化县商铺，并约定由被告二于双方签署的《商品房买卖合同》生效之日起30天内向产权登记部门申请登记备案。同时，该合同第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期的，原告可以在不退房的情况下，主张被告二按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。《商品房买卖合同》签订次日，原告和被告二签订了《商铺委托经营协议》，约定将被告二所交付的商铺交给被告二代为招租，并由被告二代为收取租金后向原告返还一定租金。原告以此种方式合法占有商铺至今。然而，截至起诉日，被告二仍未给原告办理有关产权登记的手续，亦未向原告书面说明逾期办理产权登记手续的理由。原告多次催告，被告二均置之不理。另，被告二为被告一的分支机构。综上，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。
广西向阳公司辩称，金山小区商铺是广西向阳公司的项目，向阳大化分公司无权出售总公司开发的商铺。对于购房款已经交给总公司了的，广西向阳公司愿意承担责任；对于购房款交给向阳大化分公司的，由覃向儿个人自行承担责任，与总公司无关。
向阳大化分公司未作答辩。
张斐芬、张立民述称，原告覃荣海诉被告广西向阳公司、向阳大化分公司商品房销售合同纠纷案，张斐芬、张立民对原告和被告的诉讼标的享有独立的请求权，申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。张斐芬、张立民向本院提出诉讼请求：l.确认张斐芬、张立民与广西向阳公司及向阳大化分公司于2011年8月24日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令广西向阳公司、向阳大化分公司继续履行双方合同约定的办理有关产权登记手续义务；3.判令广西向阳公司、向阳大化分公司向张斐芬、张立民支付逾期交房违约金1000元（违约金从2012年8月31日计至2017年6月1日。此后的违约金按日以已付房款万分之二计算，计至实际交付房屋之日止）；4.诉讼费由广西向阳公司、向阳大化分公司负担。事实和理由：第三人张斐芬、张立民于2011年8月24日与广西向阳公司及向阳大化分公司签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买大化县金山路3号的金山小区第一层A01、A02、A03和CD座商铺。商铺建筑面积合计1000平方米，其中套内面积合计760.4228平方米（注：AOI商铺套内面积23.7139平方米，A02商铺套内面积24.6944平方米，A03商铺套内面积24.7065平方米，CD座商铺套内面积687.308平方米），房款总计250万元整（其中张斐芬出资180万元，张立民出资70万元）。两公司应于2012年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给第三人使用。逾期超过180日后第三人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，两公司按日支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订当天，第三人即将全部房款汇到向阳大化分公司对公账户。因为此前商铺已被预告登记到他人名下，第三人付款后了解到他人的预告登记尚未撤销，担心交易出现风险，遂要求暂时退回房款，待他人的预告登记撤销后再行支付。向阳大化分公司于2011年8月25日将房款退回到张立民个人账户。2011年8月31日向阳大化分公司告知第三人他人的预告登记已撤销，承诺第三人付款后二日内即可办理第三人的预告登记。这样，第三人当天就从张立民账户将全部房款再次汇给该公司。该公司未悖承诺，当天即到房产部门将商铺预告登记到了第三人名下。事实表明第三人对本案讼争的商铺享有独立的权利，原告覃荣海诉请广西向阳公司、向阳大化分公司为他们办理讼争商铺有关产权登记手续的理由不能成立，其诉讼请求应予驳回。广西向阳公司和向阳大化分公司应根据与第三人的合同约定，将讼争商铺交付给第三人，并为第三人办理相关产权登记手续。
对张斐芬、张立民的诉讼请求，广西向阳公司辩称，向阳大化分公司与张斐芬、张立民之间存在的是借贷关系，签订《商品房买卖合同》只是为担保张斐芬、张立民债权的实现。向阳大化分公司向张斐芬、张立民借250万元，利率四分，账面上反映向阳大化分公司已通过张立民的账户偿还4979500元。广西向阳公司不能接受第三人这种既要债务人还钱又要债务人的房子的行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年9月16日原告覃荣海与被告广西向阳公司签订《商品房买卖合同》，原告覃荣海以149688元购买被告广西向阳公司开发位于大化县商铺。合同第八条约定，被告广西向阳公司应于2012年12月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将符合合同约定的商品房交付原告使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。原告按被告广西向阳公司的指定于签订合同当日将购房款75688元存入其分支机构向阳大化分公司的账户，广西向阳公司出具收据给原告，余款由原告向银行申请个人住房贷款来支付。《商品房买卖合同》和收据上均盖有广西向阳公司的印章。合同签订当日，原告和大化金山商业经营有限公司签订《商铺委托经营协议》，约定将原告购买的商铺交给大化金山商业经营有限公司代为招租，并由大化金山商业经营有限公司代收租金后向原告返还一定租金。至今，被告广西向阳公司没有向原告办理交房手续，也没有为原告办理有关产权登记手续。
向阳大化分公司是不具备独立法人资格的分支机构，负责人为覃向儿，其开办单位为广西向阳公司，原法定代表人也是覃向儿，2014年3月11日变更为陆元帅。
第三人张斐芬、张立民向法庭提交落款日期为2011年8月24日的《商品房买卖合同》，合同当事人的出卖人为广西向阳公司，落款处盖向阳大化分公司印章和覃向儿的个人印章。合同约定第三人购买大化县金山路3号的金山小区壹层A01、A02、A03和CD座商铺。商铺建筑面积合计1000平方米，均价2500元/平方米，房款总计250万元整。出卖人应于2012年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给第三人使用。逾期超过180日后第三人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，两公司按日支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订当天，第三人张斐芬、张立民分别将180万元和70万元汇到向阳大化分公司对公账户，同时汇款给向阳大化分公司的还有案外人唐戟，数额250万元，银行的这三张进账单均注明款项为购房款。向阳大化分公司分别出具收条给两位第三人，收条也记载收到的款项是购房款。向阳大化分公司于2011年8月25日将两位第三人所交款项连同案外人唐戟的250万元，总额500万元退回到张立民个人账户，银行转账支票存根用途栏备注为退房款。2011年8月31日张立民从自己的账户又将两位第三人和案外人唐戟共500万元汇给向阳大化分公司。向阳大化分公司负责人覃向儿出具一份《承诺书》给张立民、张斐芬和唐戟，表明收到张立民、张斐芬、唐戟的购房款500万元，承诺在二日内如不能办理所购商铺的备案登记手续，则负责退回购房款给唐戟、张立民、张斐芬三人，并承担由此产生的其他费用。向阳大化分公司当天到房管部门将A01、A02、A03和CD座商铺预告登记到第三人名下，《房屋预告登记证明》记载预告登记权利人为张立民、张斐芬，义务人为广西向阳公司。之后，向阳大化分公司先后分十二次通过银行向张立民汇款，具体为：2011年9月2日6000元，2011年10月8日29500元，2012年2月29日250000元，2012年3月8日200000元，2012年5月18日100000元，2012年8月20日126000元，2012年8月23日30000元，2012年9月20日3500000元（张立民写有《收条》），2012年9月27日40000元，2013年1月5日68000元（信用社转账业务凭证“摘要”栏注明为“还借款”），2013年1月9日470000元（信用社转账业务凭证“摘要”栏注明为“还借款”），2013年3月11日160000元（信用社转账业务凭证“摘要”栏注明为“还借款”），合计4979500元。覃向儿因（2016）桂1229民初704号确认合同有效纠纷一案于2017年5月3日在接受本院的询问时陈述：广西向阳公司与张斐芬、张立民不是房屋买卖关系，而是借贷关系，所订立的《商品房买卖合同》目的是为了对借贷起保障作用，相当于用房子抵押借款，借款后通过银行陆续偿还了部分，月利息是百分之四。大化瑶族自治县房地产管理所证明：本案原告覃荣海购买的大化县商铺包含在张立民、张斐芬获得预告登记商铺的范围内。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告广西向阳公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告已按合同约定交付房款，根据合同第八条约定,广西向阳公司应于约定的2012年12月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，并为原告办理产权登记手续。原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。广西向阳公司逾期不能交房办证的行为已构成违约，其应按合同约定向原告支付已付房款75688.00元的0.2%的违约金。广西向阳公司至今虽然不能交房，按照合同约定，原告要求继续履行合同的,合同应继续履行，即被告广西向阳公司有义务继续为原告办理交房手续并办理所有权证书。广西向阳公司指定原告将购房款存入其下属机构向阳大化分公司的账户，但合同当事人和开具收款收据的单位都是广西向阳公司，故应由被告广西向阳公司承担本案合同责任。
对于第三人张斐芬、张立民提出独立请求，要求广西向阳公司、向阳大化分公司继续履行合同，为其办理产权登记手续的问题，本院认为，第三人与被告向阳大化分公司之间是借贷关系而不是商品房买卖关系，理由是：一、第三人与向阳大化分公司在合同中约定购买商铺1000平方米，单价为每平方米2500元，总价250万元。事隔一年，原告购买同一商铺单价为每平方米11975.04元，这样的涨幅在当时当地超乎常理，且作为地处县城中心地带的商铺，每平方米2500元的单价属于奇低。二、第三人向被告向阳大化分公司交付250万元后，向阳大化分公司于不同的时间通过银行先后十二次汇给张立民4979500元。对于此款，向阳大化分公司主张是偿还所借第三人250万元高利贷的借款本息，第三人予以否认，但举不出证据证明第三人和向阳大化分公司之间还存在何种其他经济往来。特别是向阳大化分公司于2012年9月20日汇给张立民的3500000元，张立民书写收到还来借款的《收条》给向阳大化分公司，2013年1月5日、2013年1月9日和2013年3月11日张立民分别收到向阳大化分公司汇给的68000元、470000元和160000元，信用社转账业务凭证“摘要”栏上均注明为“还借款”。出现还款行为的前提是存在借款，对于第三人收到被告向阳大化分公司的4979500元的性质，第三人没有能够给出合理解释。故本院认定向阳大化分公司与第三人签订《商品房买卖合同》的目的，只是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商铺预告登记的行为认定为非典型的担保方式。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案诉讼中，第三人和被告均未向法院提交书面的借款合同，故对于有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。第三人请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。因为第三人和被告向阳大化分公司之间不存在买卖合同关系，故对其请求的逾期交房违约金，本院亦不予支持。如第三人张斐芬、张立民认为其与被告向阳大化分公司之间确实存在借贷关系，其可以另行通过提起民间借贷纠纷诉讼的途径来解决。
综上所述，原告的诉讼请求有合同依据和法律依据；第三人的诉讼请求没有事实依据且与法律规定不符。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、被告广西向阳房地产开发有限公司继续履行与原告覃荣海于2012年9月16日签订的《商品房买卖合同》，于本判决生效之日起三十日内为原告覃荣海办理大化县商铺的所有权证书；
二、被告广西向阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给原告覃荣海违约金151.38元；
三、驳回第三人张斐芬、张立民的诉讼请求。
案件受理费2544元，由被告广西向阳房地产开发有限公司负担1696元，由第三人张斐芬、张立民负担848元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。
审 判 长 梁寿强
人民陪审员 谭克辉
人民陪审员 农红梅
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 黄炳超