吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长民一终字第257号
上诉人（原审第三人）：姚惠文，住辽宁省凌海市。
委托代理人：于德庆，吉林盛冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张素兰，住长春市宽城区。
委托代理人：王艳，系张素兰之女，住长春市朝阳区。
委托代理人：高志斌，吉林马克庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许连昌，现住农安县。
上诉人姚惠文因房屋买卖合同纠纷一案，不服农安县人民法院（2012）吉农民重字第24号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚惠文及其委托代理人于德庆，被上诉人张素兰的委托代理人王艳、高志斌到庭参加了诉讼，被上诉人许连昌经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
原审原告张素兰在原审时诉称，原告与王日荣系夫妻关系，2009年12月12日王日荣因病去世。生前于2007年5月14日与被告签订了房屋买卖协议，协议约定：被告将其坐落在农安县烧锅镇革新村一社四间半砖瓦房以人民币55000元转让给王日荣，被告协助办理房屋所有权证、土地使用权证更名。原告丈夫王日荣去世后，原告要求被告协助更名过户，但被告以种种理由拒不履行约定的义务，因此原告对被告提出告诉。请求法院确认原告丈夫王日荣与被告签订的房屋买卖协议合法有效；要求被告协助原告将房屋办理到原告名下。
原审被告许连昌在原审时未提出答辩意见。
原审第三人姚惠文在原审时诉称，本案涉及的房屋买卖合同是王日荣所签，原告并非合同缔约方，不能要求被告对其履行合同义务，因此，原告不是本案适格的主体。第三人在不知晓王日荣配偶在世的情况下，与王日荣共同生活了10多年。2007年，第三人为儿子结婚准备婚房，故委托王日荣代其与被告签订了房屋买卖合同，当时看房、谈价、付款时第三人均在场，买房款也是第三人筹集、支付的。合同签订后，卖方应交付给买方的收款单据、建设用地使用证均由被告交给了第三人。2009年，在王日荣的建议下，第三人将房屋直接登记到儿子的未婚妻张影名下，至此时房屋买卖合同履行完毕。本案涉案合同原件一式两份，一份在被告手中，另一份在第三人手中。而原告手中的合同复印件复制于被告。第三人占有涉案房屋居住至今，第三人与该房屋的联系显然更为密切，这些都说明了涉案合同的权利指向第三人。虽然张影的房屋所有权证因登记程序存在瑕疵被撤销，但并不影响合同的权利义务关系，第三人有权凭借合同原件和建设用地使用证主张合同权利。王日荣生前留有亲笔书写并署名的《遗式留言》一份，说明了他与被告所签订的合同是他代第三人所签，第三人才是房屋所有人的事实。虽然没有写全第三人的名字，但结合二人共同生活多年的事实，以及2009年王日荣协助第三人将涉案房屋登记在第三人的儿子未婚妻名下，而且该房屋自2007年5月至今一直由第三人占有、居住、使用的情况，种种事实表明，王日荣承认他与第三人的代理关系，也承认第三人对涉案房屋的所有权，应当认定第三人是合同的权利人。综上，请求确认原、被告诉争的房屋的实际买受人及所有人是第三人，驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，原告与王日荣系夫妻关系。2007年5月14日，被告（甲方）与王日荣（乙方）签订了房屋买卖合同，合同约定：甲方将其位于农安县烧锅镇革新村一社的四间半砖瓦房卖给乙方，价款55000元。协议签订时，乙方交付房款53000元，同时甲方将房屋所有权证交予乙方，乙方剩余未付的2000元房款待甲方补办完宅基地使用证交给乙方时付清。甲方协助乙方共同进行房屋所有权证的更名，费用由乙方承担。合同签订后，王日荣与第三人在该房屋居住。因王日荣是长春市户口，按当时的政策，农村房屋不允许过户城市居民，经王日荣与被告协商，王日荣决定将该房屋过户到合隆镇邓家村村民张影名下。2009年3月26日，被告夫妇在烧锅镇产权管理所提供的特定表格签字后，烧锅镇产权管理所出具了所有人为张影的房屋所有权证。2009年12月12日，王日荣病故。2010年7月，原告以农安县人民政府为被告、张影为第三人提起行政诉讼，请求撤销农安县人民政府为张影、许连昌办理的房屋转移登记行为。长春市中级人民法院以（2011）长行终字第10号行政判决书撤销了农安县人民政府为张影、许连昌办理的房屋转移登记行为。2011年9月27日，农安县人民政府又重新为被告颁发了所有人为被告的农安字第010876号房屋所有权证，被告将该房屋所有权证交予原告。2011年10月24日，农安县乡镇房地产产权管理所出具证明：王日荣购买许连昌的房屋属于规划区范围，可办理转移登记。2011年10月20日，原告与王日荣的五名子女出具声明：王日荣生前购买许连昌的房屋同意转移登记到张素兰名下，放弃对该财产的继承。
原审法院认为，王日荣与被告许连昌签订的房屋买卖合同意思表示真实，合同内容符合法律规定，应为有效合同。第三人主张其是房屋的实际购买人的证据不足，其诉讼请求不予支持。原告是王日荣的妻子，是王日荣第一顺序的法定继承人，王日荣的其他第一顺序法定继承人现均明确表示放弃该房屋的继承权，因此，原告有权承受王日荣与许连昌所签订的房屋买卖合同中王日荣的权利和义务。原告的诉讼请求符合法律规定，应予保护。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王日荣与被告许连昌签订的房屋买卖合同有效；二、被告许连昌于本判决生效后10日内，协助原告张素兰将农安县房权证农安字第XX**号房屋所有权证更名过户到原告张素兰名下；三、驳回第三人姚惠文的诉讼请求。案件受理费200元（原告预交100元，第三人预交100元）、邮寄送达费72元，由被告许连昌负担172元，第三人负担100元。
宣判后，姚惠文不服，向本院提出上诉称：1、上诉人与被上诉人张素兰的丈夫王日荣于1992年12月开始同居，居住在长春市绿园区虹桥小区对面，2007年上诉人在农安县烧锅镇一社购买了被上诉人许连昌的四间半房屋。因上诉人不识字，且当时户口不在吉林省，王日荣又是长春市公安局干警，他懂法，所以就以王日荣的名义与被上诉人许连昌签订了房屋买卖协议，约定首付款3000元，后交50000元，入住时又交2000元，房屋总价共计55000元。由于上诉人儿媳妇结婚要房，在办理房屋所有权证时，由王日荣全权办理的，更名到儿媳妇张影名下，当时由王日荣签的字。王日荣与上诉人同居十余年，他始终没说自己有老婆，就连工资卡都没有，不会有钱支付购房款的。所以，上诉人才让他写了《遗式留言》。由于他没有弄清楚上诉人的名字中的“惠”字，所以就空下了，就连这次农安县人民法院重审此案都把上诉人名字中的“惠”字仍然写成了“慧”字，但该《遗式留言》是王日荣亲手书写的，被上诉人张素兰在二审时曾承认这是王日荣的遗迹，没有提出笔迹鉴定申请。此次重审时，就因为被上诉人的代理人对该份《遗式留言》有异议，法院就不予认定，本案的关键问题是王日荣的《遗式留言》具有真实性、合法性、关联性的证据作用，那么就足以认定上诉人是房屋的真正所有人。关于房屋买卖协议原件，上诉人在原一审和上诉审时，均提交给法院审阅了，并提交了复印件，此次重审时被上诉人否认该事实不当。被上诉人承认王日荣的《遗式留言》是王日荣亲笔书写却又有异议，原审法院不应采信这种自相矛盾的观点；2、原审法院程序违法。原审法院在审查当事人身份时，仍然在判决书中将上诉人的名字错误地写成了“姚慧文”，将被上诉人许连昌的名字在判决主文中写成了“徐连昌”。综上，请求二审法院确认上诉人系诉争房屋的实际购买人，并判决该房屋归上诉人所有；驳回被上诉人张素兰的诉讼请求；一、二审及重审诉讼费由被上诉人张素兰承担。
被上诉人张素兰二审答辩称，原审判决正确，应予维持。
被上诉人许连昌二审未出庭，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查：1、2008年10月19日王日荣书写《遗式留言》一份，内容为“关于农安县烧锅店革新大队许连昌的房屋四间半，和前后院落当时卖给姚的，由姚拿钱付款的，而王日荣只是代言人，此产权一切应归姚所有，与王日荣毫无关系，为此证明。”王日荣在证明人处签字，见证人与产权人一栏均为空白。2、2011年11月22日，农安县烧锅镇革新村民委员会出具《证明》一份，内容为“姚惠文系2007年5月份于长春市迁入我革新大队一队（原许连昌的住房），由于许连昌将住房卖给姚惠文，故姚惠文在我村委会所在一队居住至今。”3、2012年1月8日，农安县烧锅镇革新村民委员会出具《证明》一份，内容为“姚惠文、王日荣夫妻于2007年5月14日购买原我大队一社居民许连昌住房一处，由长春迁至我处居住至今。特此证明。”4、二审期间，本院调取王会玉的证言、长春市绿园区园林街道办事处杨家粉坊村民委员会证明材料、许连昌妻子衣凤仙的证言各一份，内容分别整理如下：（1）王会玉称其系王日荣与姚惠文在长春市钢套厂附近居住时的邻居，王日荣与姚惠文是1992年搬至此处居住的，二人以夫妻名义相称；（2）长春市绿园区园林街道办事处杨家粉坊村民委员会证明材料。该村委会一社社长杨凤兰自1997、1998年左右担任村委会队长职务，负责到村里各户查计划生育工作，自她负责这项工作始，便知道王日荣与姚惠文以夫妻名义居住在杨家村；（3）衣凤仙证言。许连昌及其妻子通过在报纸上刊登广告的方式欲出售涉案房屋，先是王日荣与许连昌联系看房，看房之后表示自己做不了主，需要老伴来看一下。几天后，王日荣与其所说的老伴姚惠文和许连昌及衣凤仙一起去看了房，姚惠文同意购买该房，并和许连昌、衣凤仙讲的价，谈妥之后，当时就交了3000元定金。之后，王日荣领着姚惠文的儿子、许连昌领着其女婿在银行交的50000元房款。许连昌、衣凤仙倒出房屋后，王日荣与姚惠文及姚惠文的儿子一起搬的家。在房屋买卖过程中，王日荣、姚惠文一直以夫妻相称。许连昌、衣凤仙是在张素兰与姚惠文打官司时知道姚惠文及其儿子的身份的。上诉人姚惠文对本院调取的三份证据均无异议，被上诉人张素兰认为以上证据都是不真实的，被上诉人许连昌未发表质证意见。鉴于长春市绿园区园林街道办事处杨家粉坊村民委员会及许连昌的妻子衣凤仙与上诉人姚惠文、被上诉人张素兰均无利害关系，且在被上诉人张素兰没有相反证据予以反驳的情况下，本院对该两份证据予以采信。5、姚惠文持有王日荣与许连昌签订的《房屋买卖协议书》原件，张素兰持有《房屋买卖协议书》的复印件。
本院认为：1、王日荣与许连昌签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，合法有效。2、张素兰虽然对2008年10月19日王日荣书写的《遗式留言》的真实性有异议，但其明确表示不申请鉴定，在张素兰没有证据否认《遗式留言》的真实性的情况下，本院对《遗式留言》的真实性予以确认；《遗式留言》虽仅写明诉争房屋是卖给“姚”的，但通过农安县烧锅镇革新村民委员会于2011年11月22日出具的关于姚惠文一直在诉争房屋居住的《证明》及姚惠文持有房屋买卖协议原件等事实，可以佐证《遗式留言》中提到的“姚”即为本案上诉人姚惠文；又据长春市绿园区园林街道办事处杨家粉坊村民委员会的证明材料、许连昌妻子衣凤仙的证言及农安县烧锅镇革新村民委员会于2012年1月8日出具的《证明》，可以相互佐证，王日荣与姚惠文在购房之前、购房过程中及购房之后一直以夫妻名义相称并共同生活，故王日荣与姚惠文存在利害关系，而王日荣书写的名为《遗式留言》的材料，实为“证明”，该材料的内容侵害了王日荣合法妻子张素兰的权利，本院对《遗式留言》不予采信。3、如前所述，根据长春市绿园区园林街道办事处杨家粉坊村民委员会的证明材料及农安县烧锅镇革新村民委员会于2012年1月8日出具的《证明》，王日荣在有配偶的情况下，又与姚惠文以夫妻名义共同生活多年，而涉案房屋是在王日荣与姚惠文共同生活期间所购买，故虽然购房协议是王日荣与许连昌所签，但在被上诉人张素兰没有证据证明购房款全部出自于王日荣一人、姚惠文提供的证据亦不能有效地证明购房款全部出自于姚惠文一人的情况下，涉案房屋在王日荣去世后应按王日荣与姚惠文的一般共有财产处理。又根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条关于“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”的规定，涉案房屋应视为王日荣与姚惠文的按份共有财产，张素兰可就王日荣享有权利的份额行使继承权，姚惠文亦可就其享有权利的份额主张权利。现张素兰主张该房屋应更至其名下、姚惠文主张该房屋应归其所有，均没有事实及法律依据，本院不予支持。4、关于上诉人姚惠文提出原审程序违法一节，原审判决书中将上诉人的名字写成“姚慧文”、许连昌的名字写成“徐连昌”属笔误，且原审法院已进行了更正，故本院对上诉人提出的关于原审程序违法的主张不予支持。
综上，原判决认定事实不清，证据不足，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，并经本院2012年第四十一次、第四十三次、第四十六次审判委员会研究决定，判决如下：
一、维持农安县人民法院（2012）吉农民重字第24号民事判决第一项；
二、撤销农安县人民法院（2012）吉农民重字第24号民事判决第二、三项；
三、驳回张素兰其他诉讼请求；
四、驳回姚惠文的诉讼请求。
一审案件受理费200元，由张素兰、姚惠文各负担100元，邮寄送达费72元由许连昌负担；二审案件受理费100元，由张素兰、姚惠文各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周更男
代理审判员 郭 智
代理审判员 王晓艳
二〇一二年十二月十二日
书 记 员 徐 锐