杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初03175号
原告（反诉被告）：杭州西田置业有限公司，住所地：杭州市余杭区良渚街道莫干山路1509号（西田商业中心内）。
法定代表人：冯妙庭，董事长。
原告（反诉被告）：杭州西田物业经营管理有限公司，住所地：杭州市余杭区良渚街道莫干山路1509号地下118室。
法定代表人：冯妙庭，董事长。
两原告（反诉被告）共同委托代理人：陆东明，浙江诺力亚律师事务所律师。
两原告（反诉被告）共同委托代理人：杨燕，浙江诺力亚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张珊珊，女，1993年6月16日出生，汉族，住浙江省浦江县。
委托代理人：张海明，浙江永鼎律师事务所律师。
原告杭州西田置业有限公司（以下简称杭州西田置业公司）、杭州西田物业经营管理有限公司（以下简称杭州西田物业公司）为与被告张珊珊房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月11日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告张珊珊于2016年3月28日提出反诉，本院予以合并审理，期间，双方申请和解期一个半月。本院于2016年4月18日、4月26日、6月3日对本案进行了3次公开开庭审理。原告兼反诉被告杭州西田置业公司、杭州西田物业公司共同委托代理人陆东明、杨燕，被告兼反诉原告张珊珊及其委托代理人张海明到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告杭州西田置业公司、杭州西田物业公司共同起诉称：2015年7月22日，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司与张珊珊签订了《物业租赁合同》，约定张珊珊承租位于杭州西田商业中心一层A1F-008-1号商铺，租期3年，按季度支付租金、物业管理费等相关费用。2016年年初，张珊珊无正当理由拒不支付第1季度的租金和物业管理费。2016年1月14日，原告杭州西田物业公司向张珊珊，发催讨函进行催讨，但无效。根据合同约定，逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司有权立即解除合同。因此，2016年2月1日，杭州西田置业公司发函给张珊珊，通知解除双方签订的《物业租赁合同》，并要求其在3日内停止经营活动，张珊珊于2016年2月3日签收该函件，至此，该《物业租赁合同》已解除，但截止提起本案诉讼前，张珊珊仍拒不支付拖欠的租金、物业管理费、违约金、滞纳金等费用。为此，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司起诉至法院，要求：1、依法确认杭州西田置业公司、杭州西田物业公司与张珊珊签订的《物业租赁合同》已解除；2、判令张珊珊立即支付租金76048.83元（自2016年1月1日计算至2月3日止）、逾期占有使用费119834.52元（按日保底租金的2倍自2016年2月3日计算至3月4日止）、物业管理费13612.17元（自2016年1月1日计算至2月3日止）、滞纳金6607.287元（按日0.1%自2016年1月1日计算至3月8日，此后均按合同约定标准计算至判决确定的履行支付之日止）、仓储费用1000元（自2016年3月4日计算至4月3日，此后按1000元/月标准计算至判决确定的履行支付之日止）、违约金489060元、腾空费用14000元；3、本案诉讼费用由张珊珊承担。
被告张珊珊答辩兼反诉称：《物业租赁合同》系杭州西田置业公司、杭州西田物业公司提供的格式合同，存在诸多不合法、不合理的条款，该《物业租赁合同》签订时，出租方存在隐瞒位于商铺前的道路即将全面大整修，会有一段较长时间导致逛西田城顾客人员稀少，不能满足张珊珊实现租赁商铺目的事实，为此，张珊珊多次向杭州西田置业公司、杭州西田物业公司的工作人员沟通是否能降低房屋租金和物业费，但从未提出过终止合同或者解除合同。2016年2月3日，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司采取非正常手段，对张珊珊承租的商铺停电、停水，更为恶劣的是，在2016年3月4日采取强盗手段，将张珊珊承租的商铺内所有物品包括营业员个人物品洗劫一空，进而将该商铺挪作他人开设星巴克，前述事实，证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司违约在先，而且其诉讼请求追究违约责任的违约金要求过高，依法应予以驳回；因张珊珊承租商铺是打算长期经营，花费了大量钱财进行了精装修，并且在实际经营中商铺内的财物被洗劫一空，因此，张珊珊提起反诉，要求：1、判令杭州西田置业公司、杭州西田物业公司继续履行《物业租赁合同》；2、判令杭州西田置业公司、杭州西田物业公司赔偿商铺装修损失600000元、道具装修损失250000元、货物损失481923元、道具损失141178元、办公用品损失40965元、私人物品损失1422.6元、多支付的电费3800元，合计1519289元；3、判令杭州西田置业公司、杭州西田物业公司退回保证金165284.17元；4、本案全部诉讼费由杭州西田置业公司、杭州西田物业公司承担。
反诉被告杭州西田置业公司、杭州西田物业公司答辩称：《物业租赁合同》约定，拖欠租金等费用超过30日即构成违约，出租人有权解除合同，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司是根据合同约定通知解除了合同，而张珊珊接收该通知后也一直未采取任何措施。因而根据《物业租赁合同》的约定，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司于2016年3月4日将商铺恢复原状，并将张珊珊在商铺内的物品提存于仓库中，其中腾空及搬迁过程进行了全程摄像，相关物品无任何毁损，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司前述做法并无不当。至于张珊珊所称莫干山路段大整修，该路段整修开始于2015年年初，而双方的合同是2015年7月22日订立的，张珊珊租赁商铺时应当清楚该事实。综合所述，双方的《物业租赁合同》已经解除，不存在继续履行的基础，解除的责任在于张珊珊，张珊珊其反诉主张的经济损失金额高达150余万元，而且提供的证据明显是不充分，因此，请法院依法驳回张珊珊的全部反诉请求。
为证明所述事实，原告兼反诉被告杭州西田置业公司、杭州西田物业公司向本院提交如下证据材料：
1、2015年7月22日签订的《物业租赁合同》1份（原件），用以证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司与张珊珊建立租赁合同关系的事实；
2、合同违约告知函1份（复印件），3、EMS快递单2份（其中2016年1月14日邮寄的是原件、2016年1月16日邮寄的是复印件）及快递查询情况2份（打印件），用以证明杭州西田物业公司于2016年1月14日向张珊珊发函催讨租金，张珊珊已签收的事实；
4、西田城合同告知函1份（原件），用以证明张珊珊于2016年1月18日回函给杭州西田物业公司要求降租或洽谈新的合作方式的事实；
5、西田城合同告知函回函1份（原件），6、EMS快递单1份（原件）及快递查询情况1份（打印件），用以证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司于2016年1月19日回函答复张珊珊新的合作方式需在履行完缴款义务后洽谈，且再次要求张珊珊缴纳欠款的事实；
7、MISSLI西田城物业租赁合同协商函1份（原件），用以证明张珊珊于2016年1月26日再次发函给杭州西田置业公司、杭州西田物业公司的事实；
8、2016年2月1日解除合同通知书1份（原件），9、EMS快递单3份（原件）及快递查询情况1份（打印件），用以证明杭州西田置业公司单方面解除合同并通知张珊珊的事实；
10、协议书1份（原件），11、发票1份（原件），用以证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司将案涉商铺恢复原状及腾空共计花费14000元的事实；
12、录像光盘5张（刻录件），用以证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司在腾空商铺过程并无不当的事实；
13、发票1份（原件），用以证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司为张珊珊提存货物，1个月的仓储费用为1000元的事实；
14、货物清单1份（复印件），用以证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司将张珊珊货物存放于仓库的事实。
为证明所述事实，被告兼反诉原告张珊珊向本院提交如下证据材料：
1、2016年3月4日拍摄案涉商铺的照片9张（打印件），用以证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司于2016年3月4日将张珊珊商铺内物品洗劫一空的事实；
2、加盟合同书1份（原件），用以证明张珊珊系杭州欧咖服饰有限公司加盟商，需以其名义经营的事实；
3、专卖店道具制作合同1份（原件），用以证明张珊珊已经花费600000元进行装修，打算长期经营的事实；
4、西田广场MISSLI工程合同1份（原件），用以证明张珊珊安装道具装修花费250000元的事实；
5、西田城系统库存1份（打印件，单方制作），用以证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司非法占有商铺货物价值481923元的名称和数量的事实；
6、道具清单1份（打印件，单方制作），用以证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司非法占有被告道具价值141178元的事实；
7、物品清单1份（打印件，单方制作），用以证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司非法占有价值40965元办公用品的事实；
8、2016年3月9日拍摄案涉商铺的照片4张（原件），用以证明截至目前涉案商铺已经被杭州西田置业公司、杭州西田物业公司挪作他用的事实；
9、收据1份（原件），用以证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司收取张珊珊商铺租赁物业保证金165284.17元的事实；
10、报销单1份（原件）、收据3份（原件）、刷卡凭证3份（打印件），财产明细1份（打印件，被告单方制作），用以证明张珊珊的部分货物价值以及预存3800元电费的事实；
11、申请向杭州市公安局余杭区分局良渚派出所查取的报案询问笔录，用以证明杭州西田置业公司、杭州西田物业公司于2016年2月3日开始停电、停水以及2016年3月4日擅自将承租的商铺内物品搬空的事实。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告兼反诉被告杭州西田置业公司、杭州西田物业公司提交的证据，被告兼反诉原告张珊珊对第1-12项、第14项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第13项证据认为系单方制作，其三性不予认可，本院经审核认为，异议成立，不予确认为有效证据。
（二）被告兼反诉原告张珊珊提交的证据，原告兼反诉被告杭州西田置业公司、杭州西田物业公司对第2、8、9、11项证据及第10项证据中的电费凭据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第1、3、4、5、6、7项证据及第10项证据中的财产明细凭证均认为其真实性无法确认，不能证明待证事实，本院经审核认为该组证据不符合有效证据的形式要件，故不予确认有效。
综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定事实如下：
2015年7月22日，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司与张珊珊签订了《物业租赁合同》，主要约定：张珊珊（承租方）承租杭州西田置业公司、杭州西田物业公司（出租方）位于杭州西田商业中心一层A1F-008-1号247平方米商铺用以开设“MISSLI”品牌销售店，租期自2015年7月15日至2018年6月19日计3年；租金第1年为每日9.33元/平方米，承租方于起租日当月1至5日内（节假日顺延）交付下期3个月的保底租金，之后支付方式依此类推，保底租金不包括物业管理费、水电费等费用；物业管理费为每日1.67元/平方米，承租方于起租日当月1至5日内（节假日顺延）交下期3个月的物业管理费，之后支付方式依此类推；承租方于签订本合同5个工作日内交付相当于2个月保底租金和物业管理费总和金额作为保证金，若承租方拖欠任何款项包括不限于租金、物业管理费及其他费用等，出租方有权从该保证金中抵扣；承租方若逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，则出租方有权不经承租方同意立即解除合同，承租方无权要求退还已付保证金或其他费用，并还应向出租方支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金，若违约金不足以抵付出租方损失的，承租方不应赔偿出租方损失与违约金差额部分的损失；出租方在任何情况下承担的各种违约、损害赔偿责任的总和不超过2个月的保底租金；本合同期满或因任何原因终止时，承租方应立即将商铺恢复原状后交还出租方，若逾期占用商铺，则按日保底租金的2倍支付占有使用费和所发生的一切费用。前述合同签订后，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司依约交付商铺并收取保证金165284.17元；张珊珊接收商铺并经装修后投入经营。《物业租赁合同》履行至2016年1月25日，张珊珊未能依约于2016年1月5日前预付2016年1月至3月的租金和物业管理费，为此委派人员与出租方杭州西田置业公司、杭州西田物业公司管理人员进行沟通、协商，但无果；次日，张珊珊以商铺经营因客流量低造成其亏损为由向杭州西田置业公司、杭州西田物业公司寄送书面函，要求协商，但仍未依约交付租金和物业管理费。2016年2月1日，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司以逾期不支付租金、物业管理费累计超过30日为由向张珊珊送达解除租赁合同通知书，通知租赁合同解除，限其3日内将商铺恢复原状交还，并付清租金等相关费用，而张珊珊于2016年2月15日收到该解除通知书后，既未腾退商铺，也未交付相关租金等费用。因此，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司于2016年3月4日将张珊珊商铺内物品进行摄像后移存于杭州西田置业公司库房，并聘请第三方将商铺内装修进行铲除以恢复原状，为此支付费用14000元。随后，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司于2016年3月11日将该商铺交付给第三方上海统一星巴克有限公司租用。
在本案诉讼中，根据张珊珊提交的被腾退前商铺的系统库存记录、道具清单、物品清单、财产明细，结合杭州西田置业公司、杭州西田物业公司提交的移存商铺内物品时所摄录像，其中录像显示的物品，经双方核对后，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司已向张珊珊移交完毕。此外，至《物业租赁合同》解除，张珊珊的预交电费，经核算还应退还金额3800元。本案经开庭审理，且经庭后多次进行沟通、调解，均因各方各持已见，不能达成调解协议。
本院认为：（一）杭州西田置业公司、杭州西田物业公司与张珊珊签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应确认有效，双方应依约履行。在合同履行中，因张珊珊未按约交付租金、物业管理费等累计超过30日，杭州西田置业公司、杭州西田物业公司于2016年2月1日通知其解除合同，该通知于2月15日实际到达张珊珊，依据合同约定和法律规定，该解除通知到达张珊珊后即具有解除合同效力，因而继续履行合同已缺乏事实基础，依法应确认该合同已于2016年2月15日解除。（二）合同解除后，张珊珊依约应当将商铺恢复原状交还并结清已实际产生的租金、物业管理费、逾期占有至2016年3月4日止的使用费；与此同时，合同系张珊珊违约而被解除，张珊珊应承担违约责任，虽然杭州西田置业公司、杭州西田物业公司根据合同约定主张张珊珊的违约责任为支付6个月保底租金和物业管理费总和的违约金，以及商铺逾期占用按日保底租金的2倍计算使用费，但是这相对于杭州西田置业公司、杭州西田物业公司约定自已在任何情况下承担的各种违约、损害赔偿责任的总和不超过2个月的保底租金，作为承租方张珊珊承担的违约责任过重，因而在张珊珊要求予以调低违约负担的前提下，本院综合合同双方的约定以及合同解除后商铺及时转租所产生实际损失程度等因素，将杭州西田置业公司、杭州西田物业公司的前述二项的违约具体主张调整为按6个月保底租金和物业管理费总和违约金489060元的30%即146718元予以支持；而杭州西田置业公司、杭州西田物业公司主张的滞纳金，基于张珊珊逾期交付租金、物业管理费而被解除合同，并被追究违约责任，因而再行支付滞纳金属重复追责，缺乏支持依据。（三）关于保证金，合同约定可抵扣租金等费用，但出租方杭州西田置业公司、杭州西田物业公司未予主张抵扣，也未主张依约予以没收，还有预交的电费也未依约主张没收，均应予以退还；而合同解除后，张珊珊未依约及时腾空并将商铺恢复原状，致杭州西田置业公司、杭州西田物业公司为此支出相应费用的实际损失，应由张珊珊承担，但因该损失属合同预见违约引发损失之范围，且该损失金额并未超出杭州西田置业公司、杭州西田物业公司主张的违约金金额，因而再行支持，缺乏依据；至于杭州西田置业公司、杭州西田物业公司将商铺物品移存，并无不当，但其自始未通知张珊珊具体移存仓库，由此产生的仓库费用，属杭州西田置业公司、杭州西田物业公司单方面扩大损失，不应由张珊珊承担。（四）关于张珊珊诉请的商铺装修损失，因合同约定违约被解除，应及时恢复原状后交还，但张珊珊接解除通知后怠于恢复商铺原状，进而被移除装修，故其要求赔偿该装修损失，缺乏合同依据，至于商铺内物品，双方一致认可的移存物品已交还，而其余张珊珊主张交还和赔偿的物品，缺乏有效证据证明其真实存在且被杭州西田置业公司、杭州西田物业公司占有，因而要求返还和赔偿，缺乏依据。综上，依照《中为华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司与被告张珊珊于2015年7月22日签订的《物业租赁合同》已于2016年2月15日解除；
二、被告张珊珊支付原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司租金人民币76048.83元，于本判决生效之日起十五日内付清；
二、被告张珊珊支付原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司商铺占用费人民币59917.26元，于本判决生效之日起十五日内付清；
三、被告张珊珊支付原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司物业管理费人民币13612.17元，于本判决生效之日起十五日内付清；
四、被告张珊珊支付原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司违约金人民币146718元，于本判决生效之日起十五日内付清；
五、驳回原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
六、反诉被告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司退还反诉原告张珊珊保证金人民币165284.17元，于本判决生效之日起十五日内付清；
七、反诉被告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司退还反诉原告张珊珊电费人民币3800元，于本判决生效之日起十五日内付清；
八、驳回反诉原告张珊珊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费5498元，由原告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司负担3234元、被告张珊珊负担2264元；反诉案件受理费9980元，由反诉原告张珊珊负担8978元、反诉被告杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司负担1002元。均于本判决生效后七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费30956元，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审判员 王富春
二〇一六年六月八日
书记员 许 峰