北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终493号上诉人（原审被告）：吴剑，男，1971年7月8日出生。委托诉讼代理人：于雅男，北京市大安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田树青，男，1977年2月25日出生。委托诉讼代理人：王金河，河北凌翔律师事务所律师。原审被告：秦红玉，女，1978年7月19日出生。委托诉讼代理人：傅长文，辽宁正辰律师事务所律师。上诉人吴剑因与被上诉人田树青、原审被告秦红玉确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初3742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。吴剑上诉请求：1、撤销一审判决，改判认定涉案房屋买卖合同有效，或者将本案发回重审；2、诉讼费由田树青负担。事实和理由为：一、根据被告人为秦红玉的两份刑事判决书内容的认定，可以证实吴剑与秦红玉之间存在借贷关系，且依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，秦红玉将涉诉房屋过户至吴剑名下的行为，系秦红玉向吴剑借款的让与担保。二、涉诉房屋基于让与担保过户至吴剑名下，并未对田树青的合法权益即其对秦红玉的债权造成损害，且秦红玉名下的财产和对外债权足以偿还对田树青的债务。三、一审判决适用法律错误。一审判决在认定秦红玉与吴剑存在恶意串通这一待证事实时，并不能排除合理怀疑，即刑事判决书认定双方存在借贷关系，并以让与担保的方式将涉诉房屋过户至吴剑名下。本案中，吴剑在秦红玉尚欠借款未还又再次提出借款的情况下，要求秦红玉提供担保物，并采取了将涉诉房屋过户的方式。吴剑在主观上并不知晓秦红玉对外欠有债务，所以不可能与秦红玉恶意串通。综上，一审判决认定的基本事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持吴剑的上诉请求。田树青辩称，同意一审判决。吴剑与秦红玉之间的房屋买卖行为存在诸多不合理之处，其房屋买卖活动违背生活和交易常理，前述情形能够证明吴剑与秦红玉之间存在恶意串通，且系以合法形式掩盖非法目的，本案房屋买卖合同应属无效。秦红玉述称，不同意一审判决。田树青不是债权人，其与本案不存在直接的利害关系，故其不具备原告的主体资格。一审判决将刑事案件裁判文书的内容当作绝对的免证事实是错误的。就刑事案件涉及的贷款，秦红玉不是借款人，所以不存在田树青代秦红玉偿还借款的事实。一审法院未按照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定进行审理，其关于恶意串通的认定，没有达到法律所要求的较高的证明标准，仅凭置疑来推定存在恶意串通，该认定是错误的，吴剑与秦红玉之间不存在恶意串通。田树青向一审法院起诉请求：1、判令秦红玉与吴剑于2015年3月30日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；2、本案诉讼费用由秦红玉、吴剑承担。一审判决认定事实，坐落于北京市东城区×××15号楼1层105号房屋（以下简称涉诉房屋）原系秦红玉所有，建筑面积238.76平方米。2015年3月31日，涉诉房屋变更登记至吴剑名下。2015年3月30日，秦红玉作为出卖人与吴剑作为买受人签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，合同编号为CW297186。该合同约定，出卖人所售房屋坐落于东城区×××15号楼1层105号，建筑面积238.76平方米，设计用途为商业。该房屋所有权证证号为X京房权证东字第XX**号，房屋性质为商品房，未设定抵押，未将该房屋出租。该房屋成交价格为450万元。定金及支付日期没有约定。秦红玉及吴剑在该合同上签字。同日，秦红玉与吴剑签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定吴剑购买秦红玉位于北京市东城区×××15号楼1层105号房产，房屋所有权证证号为X京房权证东字第XX**号,房价款为450万元。经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明，交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。2016年2月24日，河北省永清县人民检察院向河北省永清县人民法院提起公诉，指控秦红玉犯诈骗罪。2016年9月2日，河北省永清县人民法院作出（2016）冀1023刑初25号刑事判决书，判决一、秦红玉犯诈骗罪，判处有期徒刑十年十个月，剥夺政治权利二年，并处罚金100万元。二、责令秦红玉向被害人田树青退赔1450万元。后秦红玉不服该判决书，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2016年11月18日作出（2016）冀10刑终265号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。2014年11月至2015年1月，吴剑通过上海浦东发展银行向秦红玉转账共计815981.98元。2015年3月30日，吴剑向秦红玉账户转账20万元。2015年4月2日，吴剑通过上海浦东发展银行向秦红玉转账60万元，附言为购房款。同日，吴剑通过上海浦东发展银行向秦红玉转账60万元，汇款用途为借款。2013年9月5日，北京崇文??新世界房地产发展有限公司出具发票，该发票显示涉诉房屋的价格为2500万元。2015年2月12日，河北新世纪房地产评估经纪有限公司受秦红玉委托，对北京市东城区×××15号楼1层105号房屋进行评估，并出具冀新廊（2015）（估）字第040号房地产价值评估证明，涉诉房屋总评估额为3560万元整。经询，田树青及秦红玉、吴剑均表示，就买卖涉诉房屋的行为，双方仅签订了一份《存量房屋买卖合同（自行成交版）》。就此，田树青称其所要求确认无效的房屋买卖合同即为该合同。关于吴剑支付涉诉房屋购房款一节。吴剑称，2014年11月至2015年1月，吴剑共向秦红玉借款100万元，其中815981.98元是通过银行转账方式支付，其余部分是现金支付。2015年3月30日，吴剑向秦红玉转账20万元，2015年4月2日，吴剑分两笔向秦红玉转账共计120万元。吴剑向秦红玉共计支付240万元。当时吴剑与秦红玉口头约定，2016年3月30日秦红玉支付吴剑500万元，秦红玉可以以500万元的价格回购涉诉房屋，吴剑将涉诉房屋过户给秦红玉，如果秦红玉于2016年3月30日没有支付吴剑500万元，回购房屋的价格作废，秦红玉需要以当时的市场价格购买涉诉房屋。秦红玉认可吴剑的陈述。田树青认可付款明细中有银行转账的钱数，这些付款中仅有60万元的转账标注为购房款，其余款项没有显示为购房款，不能确定为购房款。即便认定为购房款，也不足约定的购房款价格，同时约定的购房款价格也低于市场价格。田树青不清楚吴剑的回购口头协议，即便真实存在口头协议，也说明秦红玉、吴剑不是真实的房屋买卖关系，是以房担保借款，逃避偿还田树青借款的行为。一审法院再次询问涉诉房屋购房款的情况，吴剑称，购房款约定的是450万元，吴剑支付的购房款为450万元，购房款已经于2016年3月30日付清。秦红玉称，购房款约定的是450万元，吴剑向其借款100万元，后支付140万元，共计240万元。240万元都是有利息的，当时吴剑说240万元加上一年的利息抵购房款450万元，秦红玉表示同意，吴剑的购房款于2016年3月30号付清。在之后庭审中，吴剑又称没有支付过涉诉房屋的购房款，吴剑支付给秦红玉的240万元是借款。关于秦红玉、吴剑是否有证据证明购房款已经付清一节，吴剑称秦红玉、吴剑在公安局分别所做的笔录可以证明，笔录中秦红玉、吴剑均承认一年后秦红玉以500万元回购涉诉房屋的约定，这证明一年后240万元本金加利息折抵为450万元购房款。秦红玉同意吴剑的意见。关于涉诉房屋交易时的市场价格一节，田树青称，当时涉诉房屋的市场价格为3560万元，刑事判决书中有认定。吴剑不认可当时涉诉房屋的市场价格为3560万元，吴剑向秦红玉提供借款要求提供担保，吴剑只知道涉诉房屋的价格过千万，具体价格不清楚。秦红玉称，评估的价格不代表转让时的准确价格，当时的市场价格应当高于450万元。关于涉诉房屋市场价格高于450万元而秦红玉、吴剑却约定450万的成交价格的原因一节，吴剑称签订房屋买卖合同是为了向秦红玉提供借款，秦红玉向吴剑提供担保，签订合同时是按照当时的政府指导价签订的房屋买卖合同。秦红玉称是应吴剑的要求，同时考虑到涉诉房屋的实际价格高于450万元，所以秦红玉提出允许其在一定期限内回购房屋，最后秦红玉同意在一年内回购涉诉房屋。关于秦红玉、吴剑陈述的以500万元回购涉诉房屋的约定是否有证据证明一节，秦红玉、吴剑均称没有书面合同约定，是口头协议，证据就是庭审笔录及刑事判决书。一审法院询问吴剑在签订房屋买卖合同时是否知晓田树青与秦红玉之间的债权债务关系，吴剑称其不知道。一审法院询问秦红玉、吴剑之间存在借贷关系是否有书面证据证明，秦红玉称不掌握相关情况，借款凭据是银行对账单。吴剑称秦红玉、吴剑基于朋友关系的信任没有书面的借款合同。第一次借款有零有整，尾款的利息均支付给秦红玉了。第二次借款没有书面协议是因为双方签订了房屋买卖合同，再写借款不合适，就没有签订借款合同。一审法院询问田树青关于秦红玉、吴剑陈述240万元是借款而非购房款的意见，田树青称不知道吴剑是否支付了240万元，田树青认为仅有60万元是购房款，其余的钱款不清楚情况，也不做判断，但认为不是购房款。关于秦红玉、吴剑之间的关系一节，秦红玉、吴剑均称为朋友关系，秦红玉称认识时间不清楚。吴剑称秦红玉、吴剑是经过朋友介绍认识的，认识十多年了，秦红玉、吴剑其中一人急需用钱，会相互帮助。关于田树青主张秦红玉、吴剑恶意串通的证据一节，田树青称，证据就是秦红玉、吴剑之间的房屋买卖合同，约定的价格明显低于市场价格，450万元的购房款没有实际支付。吴剑在公安局做的笔录自述，当时秦红玉将涉诉房屋以低价出卖给吴剑，设立了一年的回购期，少交过户费用进行过户。秦红玉明知合同约定的价格明显低于市场价格，还将涉诉房屋过户给吴剑。吴剑明知涉诉房屋的价值明显高于500万元，将涉诉房屋产权证交给秦红玉，秦红玉接收了产权证。在案件审理过程中，根据田树青的申请，一审法院于2017年4月10日作出（2017）京0101民初3742号民事裁定书，对涉诉房屋进行了查封。一审法院判决认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实当事人无需举证证明。恶意串通，是指当事人主观明知或应知某种行为将对国家、集体或第三人造成损害，存在共同意思的沟通或联络，并相互配合或共同作为，实施了损害国家、集体或第三人利益的行为。是否存在恶意串通，系当事人间的主观心理意识，应当通过当事人外在的行为，结合日常生活经验法则进行认定。该案中，根据查明的事实及各方当事人的陈述，涉诉房屋的买卖行为存在以下不合常理之处：第一、涉诉房屋买卖约定的价格过低，付款时间没有约定。2013年9月5日，北京崇文??新世界房地产发展有限公司出具的发票显示涉诉房屋的价格为2500万元。2015年2月12日，河北新世纪房地产评估经纪有限公司出具的房地产价值评估证明显示涉诉房屋总评估额为3560万元整。秦红玉、吴剑交易涉诉房屋的时间是2015年3月30日，约定的交易价格为450万元，根据庭审陈述，秦红玉、吴剑均明知涉诉房屋的市场价格远远超过450万元，却以450万元的价格交易涉诉房屋，且在合同中没有对涉诉房屋价款的支付时间进行约定。第二、吴剑主张向秦红玉借款240万元，而吴剑提供的银行账单中，仅有2215981.98元的款项支付给秦红玉，其余钱款吴剑未能提供书面证据举证证明。同时，吴剑银行账单中支付给秦红玉的款项中仅有60万元标注为借款，60万元标注为购房款，其余款项没有标注说明。吴剑及秦红玉也未能提供书面证据证明二人之间的借贷关系。且吴剑在庭审中先是主张购房款450万元已经于2016年3月30日付清，后又主张没有支付购房款，240万元是借款，两次陈述相互矛盾。第三、关于秦红玉、吴剑所称一年后以500万元回购涉诉房屋的主张，秦红玉、吴剑没有书面证据举证证明，关于秦红玉、吴剑所称一年后240万元本金加利息折抵450万元购房款的主张，秦红玉、吴剑亦没有书面证据举证证明。第四、吴剑主张向秦红玉支付的240万元系借款，涉诉房屋过户到吴剑名下是为了担保该笔借款，吴剑没有提供书面证据举证证明。同时，吴剑主张的借款数额为240万元，而第三方评估机构的评估证明可以看出，涉诉房屋的价值高达3560万元，吴剑所称的担保财产的价值亦远远超过其主张的借款数额。第五、根据两份刑事判决书可以看出，秦红玉拒绝办理二次抵押贷款，虚构事实，低价转让担保财产（即涉诉房屋），逃避债务的系列行为，诈骗意图明显，构成诈骗罪。秦红玉低价转让涉诉房屋的恶意非常明显。根据庭审陈述，吴剑与秦红玉系长达十多年的朋友，二人会相互帮助。吴剑在明知涉诉房屋远远低于市场价格的情况下，购买房屋应尽到审慎的注意义务，现没有证据证明吴剑在此次购买行为中采取了审慎的注意义务。综合上述房屋交易过程中违背生活及交易常理的各种因素，该院可以认定吴剑与秦红玉之间在购买涉诉房屋过程中存在串通行为。田树青基于对秦红玉的信任，借款偿还了银行贷款，致使自身遭受特别巨大的财产损失。该二人的串通行为损害了田树青的合法利益。故吴剑与秦红玉签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》应属无效合同。现田树青起诉要求确认该合同无效的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。基于此，关于吴剑及秦红玉的抗辩意见，该院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，一审法院于2017年9月29日作出判决：确认秦红玉与吴剑于二Ｏ一五年三月三十日签订的编号为CW297186的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。本院二审认定的事实，（2016）冀1023刑初25号刑事判决书在“经审理查明”部分对秦红玉涉及的贷款、田树青为秦红玉还款、贷款担保情况以及涉诉房屋过户情况进行了认定，其中未就吴剑与秦红玉因借款存在债权债务关系进行认定。该判决书表述证据部分在“书证”项下载有“6、公安机关向吴剑调取的其与秦红玉之间的电子转账对账单证实，吴剑与秦红玉之间存在借款关系。”本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。另，吴剑在二审中向本院提交形成于2015年7月5日、8日，2015年10月20日的公安局询问笔录共三份，用以证明虽然秦红玉与吴剑之间未签订借款合同，但双方借款关系存在，涉诉房屋系吴剑出借的240万元本金及利息的担保物。吴剑向本院提出中止审理的申请，理由为吴剑已于2017年12月20日以秦红玉为被告向法院提起民间借贷纠纷案诉讼，本案应以该案的结果为依据。本院认为，一、关于吴剑提出的中止审理问题。本院认为，即使吴剑所称的其与秦红玉之间的借款合同关系成立，亦不能证明本案房屋买卖合同系双方借款的担保。在房屋买卖合同的签订可能影响第三人利益的情况下，吴剑未就房屋买卖合同的担保性质提交足以达到证明目的的证据，法院无法仅凭吴剑与秦红玉之间的自认确认本案房屋买卖合同系担保性质。鉴于前述理由，吴剑向秦红玉提出的另案诉讼不影响本案的认定，其所提中止审理的申请，本院不予准许。二、关于吴剑在二审中提交的新材料。首先，三份询问笔录在本案一审审理期间均已存在，不属于新证据；再者，根据前述本院不准许中止审理申请的理由，该三份询问笔录的内容亦不影响本案实体处理。故本院不作为新证据采纳。三、吴剑与秦红玉之间是否存在恶意串通，损害第三人利益的问题。一审判决对吴剑与秦红玉之间涉诉房屋买卖行为不合常理之处的分析客观、正确。在吴剑与秦红玉签有明确的低价转让房屋的房屋买卖合同，且第三人提出异议的情况下，吴剑未就房屋买卖合同系担保性质提交充分的证据加以证明。现吴剑与秦红玉之间的房屋买卖行为明显背离房屋交易常理，即使该买卖合同如吴剑所称系担保性质，其所称的借款数额240万元亦与被过户的涉诉房屋价值存在极其巨大的差距，亦与常理不符。根据前述理由，结合房屋买卖合同签署时间等因素，能够确认吴剑与秦红玉二人存在恶意串通，一审判决认定吴剑与秦红玉之间存在恶意串通，合法有据，并无不当。秦红玉以低价将涉诉房屋过户给吴剑，损害了其债权人田树青的合法利益。田树青作为秦红玉的债权人有权主张本案房屋买卖合同无效。综上，吴剑的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42800元，由吴剑负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 周梦峰审判员 李 淼二〇一八年四月十六日书记员 林晓天