湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终183号上诉人（一审原告）：杨王波，男，汉族，1986年4月9日出生，住址湖南省洪江市。上诉人（一审原告）：周烨，女，苗族，1986年10月3日出生，住址湖南省洪江市。二上诉人的共同委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师，执业证号：14312201511407074。被上诉人（一审被告）：怀化市大汉置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码：91431200668581845N。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。委托诉讼代理人：李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201711100140。上诉人杨王波、周烨因与被上诉人怀化市大汉置业有限公司（简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人的共同委托诉讼代理人周娟、被上诉人大汉置业公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨王波、周烨上诉请求：撤销原判决，改判被上诉人支付二上诉人逾期交房的违约金27407元（截止2017年6月30日），并继续每日按已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金至实际交房之日止。事实和理由：1、原判决适用《中华人民共和国合同法》第六十七条先履行抗辩权之规定系适用法律错误，双方之间不存在互负债务，更没有先后履行顺序，上诉人负担缴纳房屋专项维修基金的义务不是主合同义务，上诉人已按约缴纳了房款，被上诉人就应当履行交房的主合同义务，被上诉人不能用非合同主要义务来对抗自己应当履行的主合同义务。2、根据一审提交的被上诉人最初宣传售房价格表，此房价与《商品房买卖合同》确定的房价存在差价，差价即为二年物业费。被上诉人对免收二年物业费已实际履行，代表其认可二上诉人的团购资格，因此，被上诉人除按照《商品房买卖合同》条款执行违约责任外，还需另行按《商品房团购补充协议书》补偿二上诉人2万元。3、在一审法院受理的多起以被上诉人为被告的其他商品房预售合同纠纷案中，没有对被上诉人以未缴纳维修基金为逾期交房的抗辩理由予以采纳，而本案却采纳该观点，有悖法律面前人人平等的原则。大汉置业公司辩称：1、上诉人逾期未将房屋专项维修资金交清，无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在上诉人未交清住宅专项维修资金前，被上诉人有权延期交房，不应当向上诉人支付逾期交房违约金。2、上诉人并非电信公司的职工，上诉人与电信公司工会签订的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》，根据合同相对性原则不适用于上诉人。3、上诉人与被上诉人之间关于房屋价款的约定与被上诉人是否享受团购补充协议中的两年物业费优惠，没有必然联系，也不能证明上诉人已经认可了被上诉人具有团购资格。物业费是向物业公司缴纳的服务费用，房款是购买房屋的对价，房屋价款的优惠并不能证明被上诉人已经享受了减免2年物业费的待遇。因此，被上诉人要求上诉人按照《商品房团购补充协议书》第三条内容支付2万元逾期交房违约金没有事实和法律依据。杨王波、周烨向一审法院起诉请求：判决被告支付自2017年1月1日至2017年6月30日止的逾期交房违约金，以及《商品房团购补充协议书》约定的2万元逾期交房违约金，两项共计27407元；判决被告支付自2017年7月1日起至交房之日止的逾期交房违约金。一审法院认定事实：2016年4月16日，原告（合同乙方）、被告（合同甲方）签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于紫东片区；房屋总价为411501元。该合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须竣工验收合格并交当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期……乙方没有按约定付清购房款、支付商品房专项维修资金或乙方书面要求延期的……”。同时合同还约定由于出卖人的原因逾期交房超过60日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，协议第一条约定：“商品房交付条件：商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收。……专项维修资金按有关规定由乙方自行缴纳。”上述协议签订后，原告付清购房款，被告房屋在庭审时尚未经经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收，也未向原告交付房屋。原告也未交纳房屋专项维修基金。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。原、被告双方在补充协议中将交房条件变更为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故补充协议的约定未违反法律规定，应予支持。被告房屋尚未经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。《住宅专项维修基金管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。但原告尚未交纳维修资金，未达到合同约定的交房条件。故其要求被告按已付房款每日万分之一，支付2017年1月1日至2017年6月30日的逾期交房违约金；以及从2017年7月1日起至交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。原告提供的证据不足以证实其是中国电信股份有限公司怀化分公司工会与被告所签订《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》所约定的团购成员，故其要求按前述协议的约定，要求被告支付20000元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨王波、周烨的诉讼请求。案件受理费485元，由原告杨王波、周烨负担。二审中，杨王波、周烨分别提交了三份证据：证据1湖南省物业专项维修资金专用收据一份，拟证明上诉人于2017年10月30日已经缴纳了维修资金；证据2刘曦的情况说明、证据3中国电信股份有限公司怀化分公司工会的证明，均拟证明刘曦系杨王波的哥哥，其属中国电信的员工，享有团购资格。经庭审质证，大汉置业公司对证据1的三性没有异议，但认为不是新证据；对证据2、证据3的真实性、合法性有异议，也不是新证据。本院认为，上诉人提交的证据1系新发生的事实，不属新证据，不予采信；证据2、证据3能客观呈现与案件相关的情况，应予采信。二审查明：上诉人杨王波系刘曦哥哥，刘曦系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，自2013年5月至2015年3月在该公司工作，刘曦将其团购指标转给了杨王波。二上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第四条第3项约定前期物业服务费标准：多层住宅0.8元/平方米/月，电梯1.2元/平方米/月，商铺2.5元/平方米/月。原告所购房产原定价为每平方米3059元，合同单价3030.2元比定价优惠了28.8元（28.8元÷1.2元﹦24个月）。本院审理查明的其他事实与原审认定的一致，本院予以确认。本院认为：本案二上诉人与大汉置业公司所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。《商品房买卖合同》、《补充协议》均对涉案房屋的交房条件予以约定，但两者约定不一致，双方在《补充协议》中的约定应视为对原交房条件的变更，变更交房条件为涉案房屋经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。现大汉置业公司在本案中至今未按合同约定的条件和期限向二上诉人交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。结合本案实际情况，根据《商品房买卖合同》约定，大汉置业公司应当按照已付房价款411501元的每日万分之一支付自2017年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。大汉置业公司提出二上诉人在交房前未交清住房维修基金，其可以延期交房而不承担违约责任的理由，本院认为，该理由不能成立。本案二上诉人交清住房维修基金的前提是大汉置业公司必须达到合同约定的交房条件，在没有达到交房条件前，二上诉人尚不具备交纳该费用的合同条件，达到合同约定的交房条件后，二上诉人未交清该费用的，大汉置业公司才可延期交房不承担违约责任。而本案中大汉置业公司至今未达到合同约定的交房条件，且也没有证据证明已通知二上诉人收房，大汉置业公司已构成逾期交房违约，大汉置业公司不能用二上诉人未交清住房维修基金来对抗自己应当承担的逾期交房违约责任。本案工会代表中国电信怀化分公司员工与大汉置业公司签订的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效。本案现有证据能够相互印证，证实杨王波受让了电信公司员工刘曦的团购指标，二上诉人虽不是电信公司员工，但其系受让电信公司员工转让的团购指标，有资格享受《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》中约定的权利内容，并且根据二上诉人与大汉置业公司商品房买卖合同的签订、履行等情况表明，二上诉人享受了《商品房团购协议书》约定的售房优惠、《商品房团购补充协议书》约定的两年物业费优惠，大汉置业公司也按约收取了购房款，其实际认可了二上诉人具有团购资格，二上诉人有权依据《商品房团购补充协议书》第三条第2项向大汉置业公司主张权利，大汉置业公司应当向二上诉人支付逾期交房违约金2万元。综上所述，二上诉人的上诉请求成立，本院依法予以支持；一审判决事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1956号民事判决；二、怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杨王波、周烨支付逾期交房违约金20000元，并按照已付房价款411501元的每日万分之一的标准向杨王波、周烨支付自2017年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费485元，由原告杨王波、周烨负担。二审案件受理费485元，由怀化市大汉置业有限公司负担。二审案件受理费485元系杨王波、周烨所预交，应退还给杨王波、周烨，怀化市大汉置业公司应负担的二审案件受理费485元应于收到本判决书之日起七日内到本院立案大厅交纳。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一八年四月二十四日代理书记员  胡 蒙