辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4774号
上诉人（原审被告）：王树国，男，1966年9月9日出生，住辽宁省大连市中山区。
委托诉讼代理人：王韶华、孙璐璐，辽宁森杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军31401部队，住所地吉林省长春市卫星路24号。
法定代表人：费和峰，该部队旅长。
委托诉讼代理人：吴士江，辽宁郡东律师事务所律师。
上诉人王树国因与被上诉人中国人民解放军31401部队租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2018）辽0213民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王树国上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原判认定事实有误并存在遗漏。(一)原判仅认定上诉人与被上诉人之间存在土地的租赁关系，但对于该土地的具体流转情况，尤其是土地上房屋的建设及其投入情况没有进行具体的调查和认定，损害了上诉人的合法权益。l.2007年6月1日，案外人张义鹏与被上诉人的前身中国人民解放军65049部队（以下简称”65049部队”）之间签订《军队房地产租赁合同》，张义鹏承租被上诉人的土地1640平方米，租期自2007年6月1日至2008年6月1日，该租赁合同的第一条注明，该租赁合同项下土地的地上有承租人自盖房屋340平方米。2.2008年1月21日，上诉人的妻子朴仙花与案外人张义鹏之间签订了以物抵债的协议，案外人张义鹏以上述租赁部队的土地上所建厂房(340平方米)及双方验收的物品作价150万元用于偿还欠上诉人的妻子朴仙花的货款。之后，由上诉人与军队之间签订房地产租赁合同。3.2013年6月1日至2014年6月1日期间的上诉人与被上诉人的前身中国人民解放军65049部队之间签订的《军队房地产租赁合同》第十五条约定”双方承认的附加条款如下：场地面积2040m2，自建房2804m2，空地638m2”，该合同第四条约定，年租金为55830元／年。4.经被上诉人同意，上诉人将建筑面积1156平方米的厂房及厂地面积1898平方米自2015年5月31日至2016年5月30日转租给案外人大连天野力德景观工程有限公司，租金标准为105836元／年，上诉人向案外人大连天野力德景观工程有限公司转租的房屋是上诉人自建的房屋，土地是向被上诉人承租的土地，上述转租合同是以被上诉人的名义出租给案外人大连天野力德景观工程有限公司的。综上所述，原审中被上诉人诉请与实际上诉人建房面积有差距，对于相差的房屋面积1648平方米，被上诉人并没有诉请上诉人交还或腾退。原判第一个判项判令王树国腾退位于大连市金州区金港路198号的场地及地上房屋(具体以本案《朴仙花、王树国占用场地卫星图》红线标注确认的位置为准)返还给被上诉人，这是超过诉讼请求范围的判决。(二)一审原判上诉人”按290元／日的标准向原告支付自2016年5月31日起至实际腾退日止的占有使用费”与事实不符，实属错判。1.在65049部队与天野力德景观工程公司租赁合同期限2016年5月31日到期前，上诉人的代理人朴东喆陪同天野力德景观工程公司的财务负责人李莹共同到65049部队，交涉同意天野力德景观工程公司继续使用到年末。2016年6月1日至2016年l2月31日的房租，由天野力德景观工程公司负责与部队结算。2017年1月9日，天野力德景观工程公司才搬离案涉场地，上诉人将天野力德景观工程公司租房保证金一万元退还，收回房产。案外人天野力德公司已经缴纳了至2016年12月31日的房屋租金，一审判决又自2016年5月31日承担租金，明显重复计算。2.天野力德景观工程公司搬离案涉厂房后，被上诉人采取了断水、断电措施，厂房闲置。上诉人一直处在与被上诉人研讨合情合理解决问题阶段，不存在支付占用费问题。3.2014年度65049部队与案外人天野力德公司签订合同，上诉人不是合同当事人，对上诉人不具有约束力。二、被上诉人如主张收回上诉人购买及自建的厂房2804平方米，应向上诉人予以适当补偿。上诉人用120万元向张义鹏购买案涉土地上的340平方米的房屋及案涉土地承租权，2007年、2008年又添建了2464平方米房屋，总投资四百多万。被上诉人对于上诉人在案涉土地上添建房屋的行为是许可的、鼓励的，且按照《最高人民法院关于做好为军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障工作的通知》要求，对上诉人购买和自建房应给予适当的补偿。三、房屋租赁合同均是与65049部队签订，31401部队出具的证明是自己给自己做主体身份证明，不应采信，一审原告主体错误。四、关于案涉自建房屋所有权的问题，本案中的合同均写明自建房屋，双方签订租赁合同中也均约定了房屋为上诉人自建，归上诉人所有。五、另外双方签订的所有合同均是使用部队的格式合同，其中约定新建建筑物租赁期满后无偿交付被上诉人是显失公平的，违背公平合理原则。六、另外双方签订的所有合同中均有条款约定，合同经军队房地产管理部门批准并加盖合同审核专用公章后生效，所以合同应是附条件生效的合同，只有加盖合同审核章后方生效，而本案中上诉人与65049部队签订的合同均无此章，合同应属无效合同，被上诉人无权依照合同条款要求上诉人将房屋无偿交付。
被上诉人中国人民解放军31401部队辩称，原审认定事实清楚,适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
中国人民解放军31401部队向一审法院起诉请求：1、要求被告向原告交还位于辽宁省大连市金州区金港路198号”沈辽字第4283号”的房屋及场地（房屋建筑面积1156平方米，场地面积1898平方米，具体以原告与案外人大连天野力德景观工程有限公司签订的《军队房地产租赁合同》所附的租赁项目所在城区位置图为准）；2、要求被告自2016年5月31日起至实际交还占用的上述房屋建筑及场地之日止，按290元/日标准向原告支付占有使用费；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告中国人民解放军31401部队与被告王树国就案涉土地存在租赁关系，后经原告同意，被告将案涉土地及房屋转租给案外人大连天野力德景观工程有限公司。2014年4月25日，在原、被告双方均认可的情况下，原告中国人民解放军31401部队（原中国人民解放军65049部队）与案外人大连天野力德景观工程有限公司签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定：原告将位于大连市金州区金港路198号”沈辽字第4283号”的房屋建筑面积1156平方米及场地面积1898平方米出租给大连天野力德景观工程有限公司使用；租赁用途:理石工厂；租期自2014年5月31日至2015年5月30日；年租金105836元，合同附件《租赁项目所在城区位置图》标注了案涉土地的具体位置。上述合同租赁期限到期后，被告王树国继续占用案涉土地及房屋，未返还给原告。原、被告双方均认可虽然原告直接与案外人签订租赁合同，但原告与案外人之间系转租关系，案外人为次承租人。另查，原告提供的《朴仙花、王树国占用场地卫星图》显示出诉争的土地的坐落位置及地上房屋状况，该图中红线圈住部分为被告从原告处承租的场地。原、被告双方对此均予以认可。
一审法院认为，原、被告之间就案涉土地及房屋存在租赁合同关系，双方租赁合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现双方租赁合同期满，原告请求被告返还土地及地上房屋的请求符合合同约定及法律规定，应予以支持。因双方对原告提供的《朴仙花、王树国占用场地卫星图》中红线圈住部分确定的土地位置为被告从原告处承租的场地的坐落位置均予以认可，实际返还的场地及房屋以该卫星图红线圈住部分确定的位置为准。在约定的租赁期届满后，被告继续占有租赁场地，未履行返还义务，被告应当赔偿因此给原告造成的损失。原告要求被告按原合同租金标准支付使用费，符合常理，予以采信。综上所述，原告的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、第一百零七条之规定，判决：一、被告王树国于判决生效之日起十日内腾退位于大连市金州区金港路198号的场地及地上房屋（具体以本案《朴仙花、王树国占用场地卫星图》红线标注确认的位置为准）返还给原告中国人民解放军31401部队；二、被告王树国于判决生效之日起十日内按290元/日的标准向原告中国人民解放军31401部队支付自2016年5月31日起至实际腾退日止的占有使用费。案件诉讼费1210元（原告中国人民解放军31401部队已预交），由被告王树国负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了其与65049部队签订的《军队房地产租赁合同》四份、《协议》一份、授权书、张义鹏与65049部队签订的《军队房地产租赁合同》一份、《厂房租赁补充协议》一份、《厂房租赁协议》一份、中国人民解放军有偿服务收费专用票据存根、《收据》一份，拟证明合同中约定了加盖军队审核专用章后合同生效、案涉土地上房屋系其购买和出资建造及房屋所有权归上诉人，被上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上诉人提交的上述证据不予认可。对上诉人提交的上述证据，本院认为，除上诉人与65049部队签订的《军队房地产租赁合同》外，其他证据均缺乏与本案的关联性，且这些证据不属于新证据，本院不予采信；对于上诉人与65049部队签订的《军队房地产租赁合同》，因被上诉人对双方之间存在土地租赁关系不持异议，且没有相反证据推翻上诉人提交的租赁合同，本院采信上诉人与65049部队签订的《军队房地产租赁合同》。
二审中，上诉人对一审认定”原、被告双方均认可虽然原告直接与案外人签订租赁合同，但原告与案外人之间系转租关系，案外人为次承租人”一节事实有异议，认为转租合同对上诉人没有约束力，对其他事实没有异议，被上诉人对一审认定的事实没有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：从上诉人对一审认定事实的异议内容上看，其对一审就该节事实的描述并不存在异议，因此，本院对一审认定的事实予以确认。
另，根据上诉人与65049部队签订的《军队房地产租赁合同》及当事人的庭审陈述，本院二审补充查明：自2008年起至2013年，上诉人与65049部队每年签订一份《军队房地产租赁合同》，约定租赁案涉土地。其中，2013年度《军队房地产租赁合同》约定：”65049部队将位于辽宁省大连市金港路198号场地面积2040平方米出租给王树国使用；租赁期限自2013年6月1日至2014年6月1日止；租金总额55830元；租赁期内，乙方（王树国）应当履行下列义务：(五)不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方（65049部队）提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；...(九)必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续；合同的解除与终止：（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效；自建房2804平方米，......”。
本院认为，土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押，即”房地一体”原则。本案中，案涉土地使用权人为被上诉人，其从未有过转让该土地使用权的意思表示，上诉人与被上诉人签订的合同也为租赁合同，即便是被上诉人认可其与案外人之间的租赁系经上诉人的许可转租案涉房屋，亦因案涉土地上的建筑物的建设没有相关国家行政机关的审批手续而无法确权给上诉人，因此，上诉人不能因其出资购买或出资建设案涉土地上的房屋而取得该房屋的所有权，这些房屋仅仅是经出租人
--被上诉人同意后承租人在租赁标的物上增设的附着物而已，上诉人与被上诉人之间的法律关系仅仅是土地租赁关系。
就案涉土地租赁事宜，自2008年起至2013年间，上诉人与被上诉人之间按年度签订《军队房地产租赁合同》，这些合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效。至于双方在合同中约定了”合同经军队房地产管理部门批准并加盖合同审核专用公章后生效”而事实上案涉各个《军队房地产租赁合同》均未加盖军队房地产管理部门合同审核章一节，因法律、行政法规并无土地租赁合同必须办理审批方为有效的规定，且合同已经实际履行，该条款约定已不再对合同生效时间产生影响，上诉人主张合同无效或未生效的上诉理由不成立。
在案涉土地房屋租赁给案外人大连天野力德景观工程有限公司到期后，上诉人再次占有使用案涉土地，但上诉人与被上诉人未再签订《军队房地产租赁合同》。由于双方均认为案外人大连天野力德景观工程有限公司租赁案涉房屋土地中系次承租人地位，即在大连天野力德景观工程有限公司与被上诉人签订《军队房地产租赁合同》时上诉人与被上诉人均认可双方之间的租赁关系并不因案涉房屋土地租赁给大连天野力德景观工程有限公司以及上诉人与被上诉人之间的2013年度《军队房地产租赁合同》租期届满而终止，也就是说，在案外人大连天野力德景观工程有限公司占有使用期间以及撤离后上诉人再行占有使用期间，虽然上诉人与被上诉人未再签订《军队房地产租赁合同》，但双方仍存在租赁关系，租赁权利义务沿用2013年度《军队房地产租赁合同》，租期为不定期租赁。
既然双方已是不定期租赁关系，那么，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，被上诉人有权随时解除合同要求被上诉人腾退，因此，一审判决被上诉人腾退案涉场地及地上房屋给被上诉人并无不当。至于腾退范围，由于案涉房屋系租赁土地上添附物，系从属部分，因此，腾退范围应为租赁土地面积及其上的房屋，一审判决腾退范围正确。由于不定期租赁的权利义务沿用的是2013年度《军队房地产租赁合同》，因此，上诉人支付租金的标准应按照年租金总额55830元计付，即153元/日，一审参照案外人大连天野力德景观工程有限公司与被上诉人之间《军队房地产租赁合同》约定的租金标准计算占有使用费既没有事实和法律依据，又违反了合同相对性原则，对此，本院予以纠正。至于计付起止时间，虽然上诉人主张天野力德景观工程公司于2017年1月9日才搬离案涉场地并支付2016年6月1日至2016年l2月31日的房租，但上诉人并未提交天野力德景观工程公司支付2016年6月1日至2016年l2月31日期间房租的证据，上诉人该项抗辩不成立，一审不存在重复计算问题，一审判决支付租金的起止时间点正确。
关于腾退房屋的补偿一节，因双方在合同中明确约定”乙方（上诉人）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方（被上诉人）提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方”，据此约定，上诉人所购及自建房屋在合同解除时归被上诉人所有，因此，被上诉人无需对上诉人进行补偿，上诉人要求予以补偿没有事实和法律依据。至于上诉人提出的该条款系格式条款一节，本院认为，虽然被上诉人与上诉人以及案外人张义鹏签订的《军队房地产租赁合同》的内容大体一致，但该合同系根据法规和惯例而确定的具有示范作用的文件，是当事人签约时的参考文本，双方当事人可以修改、删减和增补，因此，案涉《军队房地产租赁合同》中所约定的条款均是双方协商一致的结果，案涉《军队房地产租赁合同》不是格式合同，其中的条款也非格式条款。更何况，上诉人与被上诉人之间系土地租赁关系，租赁标的物为土地，上诉人出资购买或出资建设在案涉土地上的房屋只是在租赁标的物上增设的附着物，属于从属物，该从属物是承租人生产经营投入，系经营风险，租赁双方当事人对添附物归属的约定并不存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，因此，上诉人关于前述条款系格式条款的上诉理由不成立。
关于主体问题，上诉人在《上诉状》称”案外人张义鹏与被上诉人的前身中国人民解放军65049部队之间签订的《军队房地产租赁合同》”，其已自认了中国人民解放军65049部队系被上诉人前身，二审庭审中再提异议没有依据。
综上所述，王树国的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持大连市金州区人民法院（2018）辽0213民初707号民事判决第一项；
二、变更大连市金州区人民法院（2018）辽0213民初707号民事判决第二项为；王树国于本判决生效之日起十日内按153元/日的标准向中国人民解放军31401部队支付自2016年5月31日起至实际腾退日止的租金（占有使用费）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件诉讼费1210元（中国人民解放军31401部队已预交），由王树国负担598元，中国人民解放军31401部队负担612元。二审案件受理费1210元（上诉人王树国已预交），由上诉人王树国负担598元，中国人民解放军31401部队负担612元。
本判决为终审判决。
审判长 丁大勇
审判员 杨 威
审判员 阁成宝
二〇一八年六月二十九日
书记员 任建芳