湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0181民初6840号原告（反诉被告）浏阳市鑫通物业管理有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处纸槽街。法定代表人苏武端，总经理。委托代理人陈砺锋，系公司法律顾问。被告（反诉原告）屈中华，女，1966年11月11日出生，汉族。原告（反诉被告）浏阳市鑫通物业管理有限公司与被告（反诉原告）屈中华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理，依法由代理审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）委托代理人陈砺峰、被告（反诉原告）屈中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳市鑫通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2013年9月28日至2016年9月19日物业服务费5180元；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告屈中华答辩并反诉称：1、被告系拆迁安置房业主，根据被告与浏阳市土地储备中心签订的《房屋安置协议》的约定，小区开发商浏阳市鑫远房地产开发公司应退还被告补交房款、办证费、契税、面积差价、装修押金等共计9590.34元；2、被告女儿陈思睿的小车停在自己购买的车位上被他人划坏，原告负有看管赔偿义务，故车辆维修费4300元应由原告承担；3、本案诉讼费由原告负担。反诉被告浏阳市鑫通物业管理有限公司辩称：被告与浏阳市土地储备中心签订的房屋拆迁安置协议与原告物业公司的服务没有任何关系，开发商的承诺与物业公司亦无任何关系，被告所述收取了9590.34元的费用是补交房款、装修押金、房契费用等票据都不是原告出具的，原告没有返还的义务；小车维修费没有正式的发票，也不是原告造成的。本院经审理认定事实如下：原告系一家经批准从事物业服务的公司。2013年8月，案外人浏阳市鑫远房地产开发有限公司作为甲方与原告作为乙方签订《鑫远名城物业管理委托合同》，约定由原告对浏阳市鑫远名城小区提供物业管理服务；委托管理期限自2013年9月28日至2014年9月27日24时止；小区住宅物业服务费按1.2元/月/㎡向业主或物业使用人收取；物业管理事项包括：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括基础、楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；共有设施、设备用场地（所）的使用、维修、养护、运行与管理，包括共用的上下水管道、落水道、垃圾道、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电梯等；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防安全等。此后，浏阳市鑫远房地产开发有限公司又分别于2014年8月28日、2015年9月20日与原告签订了《鑫远名城物业管理委托合同》，合同约定的原告物业管理期限分别为2014年9月20日至2015年9月19日24时、2015年9月20日至2016年9月19日24时止；物业服务费收费标准及服务内容均与第一次签订的合同一致。2010年，浏阳市鑫远房地产开发有限公司为建设开发浏阳市鑫远名城小区，由浏阳市土地储备中心作为甲方于2010年2月10日与被告作为乙方签订《房屋拆迁安置协议》，浏阳市土地储备中心负责拆除被告位于浏阳市车站东路原国土资源局宿舍3栋附1号房屋，采取就地安置的方式补偿被告住房1套，建筑面积为127.31㎡。协议第二条“房屋拆迁安置补偿”第（二）款“就地安置”第3项“拆迁户增、减购房面积费用核算方法”第（二）点约定：“如乙方选择安置房屋面积小于拆迁安置面积，房屋面积差额部分按选定楼层户型的市场价格的70%退款补偿。”第四条“有关税费和办证”约定：“开发商应及时为拆迁户办理土地使用证、房屋产权证、契证等‘三证’，除安置房维修基金由乙方承担外，办理上述‘三证’所涉及的契税、权属调查费、产权登记费、交易费、测量费等费用均由房产开发商承担支付。超出应予补偿面积而发生的契税、权属调查费、产权登记费、交易费、测量费等一切费用由乙方承担。”2012年11月20日，被告女儿陈艳柏（陈思睿）在办理收房手续时向浏阳市鑫远房地产开发有限公司补交房款6474元，并交纳契税149.4元、办证费14.94元及装修押金2000元。该房屋于2017年3月31日办理了不动产权属登记，房屋坐落位置为浏阳市淮川办事处车站路鑫远名城小区*栋*户，登记面积为126.97㎡，少于拆迁协定面积0.34㎡；房屋权利人为被告女儿陈艳柏，房屋实际使用人为被告。2013年5月7日，被告购买鑫远名城小区编号为A115号地下车位1个。2015年10月15日22时许，被告女儿陈艳柏停在地下车位的湘**小车被他人划坏，被告找物业公司解决时与对方发生纠纷，直至派出所民警到场后方才平息事件。经查，鑫远名城小区地下车库未安装监控设备，仅有保安不定期巡逻；被告每年交纳360元车位管理费。由于被告自2013年9月28日开始至2016年9月19日止一直拖欠原告物业服务费，并经原告2017年3月1日书面催缴后仍未交纳，原告诉至本院，请求判如所请。以上事实，有当事人陈述、物业管理委托合同、催缴物业费通知、房屋拆迁安置协议、车位买卖合同、缴费收据、不动产登记证明、公安派出所证明等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条关于：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告与浏阳市鑫远房地产开发有限公司签订的《鑫远名城物业管理委托合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对原、被告均具有约束力。原告为浏阳市鑫远名城小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告服务期间对小区地下车库的管理不完善，造成被告车辆被划，原告违反了合同义务，理应承担相应的民事责任。为此，对被告应缴纳的物业服务费本院将予以酌情扣减。本院综合本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，根据公平原则及诚实信用原则，酌定被告支付原告2013年9月28日至2016年9月19日物业服务费3200元。被告车辆被划坏，系第三人侵权造成，原告作为物业服务公司，根据合同约定，原告仅对小区车位负管理之责，而对业主的车辆没有保管义务，被告反诉要求原告支付车辆维修费用，没有法律及事实依据，本院不予支持。另，被告反诉原告退还补交房款、面积差价、办证费、契税、装修押金等，因被告反诉请求与本诉没有牵连关系，两者基于不同的法律事实且系不同的法律关系，本院不能在同案中合并处理；且从被告提交的拆迁协议及交费收据来看，被告反诉主体不适格，被告应向小区开发商浏阳市鑫远房地产开发有限公司主张，原告作为平等的独立于开发商的法人主体，没有退还上述款项的义务。为此，对被告该反诉请求，本院不予支持。对于上述问题，被告可另案解决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、屈中华于本判决生效之日起5日内支付浏阳市鑫通物业管理有限公司物业管理服务费3200元；二、驳回浏阳市鑫通物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回屈中华的反诉请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，反诉受理费25元，合计75元，由浏阳市鑫通物业管理有限公司负担20元，屈中华负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  吴昺阳二〇一七年十一月一日书 记 员  文 兰附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。