广东省南澳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0523民初5号
原告：张振歆，男，1956年3月5日出生，汉族，住南澳县。
委托诉讼代理人：蔡鹏鑫，广东明祥律师事务所律师。
被告：吴汉杰，男，1969年10月28日出生，汉族，住南澳县。
委托诉讼代理人：林祖喜，广东嘉格律师事务所律师。
被告：汕头市澄海区港口物业管理有限公司南澳分公司，住所地南澳县。
负责人：柯伟斌。
原告张振歆与被告吴汉杰、汕头市澄海区港口物业管理有限公司南澳分公司（以下简称物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月21日召集原、被告进行证据交换，同日不公开开庭进行审理。原告张振歆及其委托代理人蔡鹏鑫，被告吴汉杰及其委托代理人林祖喜、物业公司负责人柯伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系南澳县后宅镇中兴路中段XX花园XXXX房业主，被告吴汉杰系南澳县后宅镇XX路中段XX花园XXXX房业主，双方是楼上楼下相邻住户。根据权属登记资料显示，XX花园XXXX房、XXXX房的规划用途为住宅。被告物业公司系XX花园的物业管理公司。2016年2月前后，被告吴汉杰将XXXX房整套分隔成六间套房，加盖地板铺设排水管道，增设了三间独立卫生间，改造成经营性旅馆（名为南国小调公寓）经营使用。自XXXX房改作经营性旅馆使用后，大量外来人员出入，给相邻住户带来了巨大的噪音污染和小区安全隐患，严重影响了相邻住户的正常居住生活。尤其是在夜间XXXX房内租客走动、使用卫生间引起巨大声响，严重干扰原告一家人的休息。上述情况发生后，原告多次试图与被告吴汉杰沟通无果，并也曾向被告物业公司反映，要求物业公司及时采取措施制止被告吴汉杰将房屋作旅馆使用的行为，但物业公司拒不履行物业监管义务，没有通知业主整改，没有采取任何措施制止XXXX房作旅馆经营，从而导致原告权利持续受侵害。综上，被告吴汉杰未经合法许可、未征得利害关系业主同意，擅自将房屋用途由住宅改变成经营性用房作商业使用，侵害其他业主的建筑物区分所有权，依据物权法等相关规定，原告作为有利害关系的业主有权要求被告吴汉杰立即停止侵权行为，排除妨害，恢复房屋原住宅用途，并赔偿原告损失。物业公司作为小区物业单位，默许被告吴汉杰的经营行为，其不作为间接侵害原告等利害关系业主权利，同样存在过错，也应承担赔偿原告损失的责任。鉴于此，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告吴汉杰立即采取措施停止南澳县后宅镇XX路中段XX花园XXXX房作经营性用房（旅社）使用，拆除违建的卫生间和排水管道等设施，恢复房屋住宅用途，并赔偿原告损失10000元；二、被告汕头市澄海区港口物业管理有限公司南澳分公司赔偿原告经济损失10000元；三、本案诉讼费由两被告承担。
原告张振歆对其起诉的事实在举证期限内提供如下证据：
一、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格。
二、被告吴汉杰户籍证明和被告物业公司工商登记信息表复印件一份，证明二被告的诉讼主体资格。
三、房地产权证复印件一份，证明原告系XX花园XXXX房业主，房屋规划用途为住宅。
四、网页截图（百度搜索、360搜索、大众点评、去哪儿网页广告）复印件一份，证明被告吴汉杰将XX花园XXXX房屋改造，并作为南国小调公寓旅馆对外经营的事实。
五、不动产产权情况表复印件一份，证明XXXX房权属登记情况及规划用途为住宅的事实。
被告吴汉杰辩称，被告对位于南澳县后宅镇XX路中段XX花园XXXX房的使用是基于不动产所有权产生的合理使用行为，不应当承担拆除、恢复及赔偿损失的责任，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回，理由为：一，被告是XX花园XXXX房的所有权人，根据物权法的规定，享有对该房产的占有、使用、收益、处分的权利。被告在享有所有权的房屋内进行装修使用是合法行使物权的表现，房屋装修只是对房屋部分格局的改变，并没有对房屋的梁、柱等主要结构进行改变，更没有变动房屋建筑主体和承重结构，只是为了营造舒适的生活环境，并没有超过正当合理的限度，属于依法行使物权的权利。二，原告诉称被告将XXXX房改造成经营性旅馆（名为南国小调公寓）经营使用严重不实。被告在购买XXXX房前就已经在该幢的5楼居住，而对XXXX房屋的购买装修使用，一是为了家庭成员的居住需要，二是用于节假日招待外地亲朋好友,并无对外营业，不存在经营使用。至于原告所称的被告给相邻住户带来噪音污染和小区安全隐患，严重影响相邻住户的正常居住生活的说法不能成立，完全缺乏依据。三，原告主张要求被告赔偿损失10000元缺乏事实和法律依据。被告对于XXXX房屋的使用并未侵害原告的利益，原告也未能举证证明其存在损害后果。四，原告对其XXXX房的装修使用即对阳台进行拆改为厨房使用，明显违反《XX花园管理公约》之规定，侵害其他业主的建筑物区分所有权，被告保留对原告提起诉讼的权利。
被告吴汉杰对其辨称的事实在举证期限内提供如下证据：
一、被告吴汉杰身份证复印件一份，证明被告主体资格。
二、房地产权证复印件一份，证明被告是南澳县后宅镇XX路中段XX花园XXXX房的所有权人，根据物权法的规定，享有对该房产的占有、使用、收益、处分的权利，根据该房产的平面图，被告对房屋的装修只是对房屋部分格局的改变，并没有对房屋的梁、柱等主要结构进行改变，更没有变动房屋建筑主体和承重结构。也即被告对于房屋的装修使用属于依法行使物权的权利。
三、照片三份，证明原告对其XXXX房的装修使用即对阳台进行拆改为厨房使用，明显违反《XX花园管理公约》第九条“住户、单位的晒台和阳台，仅作居民休息活动之用。不得封闭阳台改作写字楼、储仓、卧室、厕所或其它用途”之规定，侵害其他业主的建筑物区分所有权。
被告物业公司辩称，其没有责任,也没有过错，不同意赔偿原告。物业公司有采取措施制止被告吴汉杰的施工改建，但被告吴汉杰不予理睬和配合。物业公司已履行法定义务，但无法对被告吴汉杰采取强制性措施，应由有关部门进行处理。
被告物业公司对其辨称的事实在举证期限内提供如下证据：
一、被告物业公司营业执照复印件一份，证明被告物业公司的主体资格。
二、物业意见调解书四份，证明物业公司多次收到原告投诉被告吴汉杰噪音扰休，并多次出面协调并向被告吴汉杰反馈有关意见，要求其整改，但被告吴汉杰不予理睬。
三、整改通知二份、XXXX装修违章整改通知三份及张贴照片二张，证明物业公司多次向被告吴汉杰发放装修违章整改通知，并于XXXX门口张贴，告知其违规装修，多设厕所，责令其恢复原状，但被告吴汉杰不予理睬。
四、调解记录一份，证明本案纠纷的详细过程，物业公司发现被告吴汉杰违规装修，多设卫生间，多次要求其整改，但被告吴汉杰不予理睬，不予整改。
五、交房管理公约一份，证明物业公司在交房时有告知吴汉杰装修须遵守有关管理规定，服从物业公司管理，不得私自改建、违建。
六、房屋设计平面图复印件二份，证明涉案房屋的设计套型格局。
庭审时，本院依法出示现场勘验所作的勘验笔录、平面图二张及照片二十张。
经开庭质证，被告吴汉杰对原告提供的证据1、2、3、5无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为网页截图没有经过公证机关的公证，无法体现该网页的生成、存储、传递和输出环境的可靠性，缺乏证据的合法性和真实性，且网页截图的时间、方式同样无法确定，来源不明，也无法证明信息的发布者以及信息的存储地址，更不能证明网页的内容系被告吴汉杰所发布，明显缺乏证据的关联性，即不能证明被告存在经营旅馆的事实。被告物业公司对原告提供的证据1、2、3、5无异议，对证据4表示不清楚。
原告对被告吴汉杰提供的证据1无异议；对证据2真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，认为被告吴汉杰所提供的房产证载明房屋的用途是住宅，但被告吴汉杰将该住宅改造为经营性用房，已经明显改变了该房屋的用途，不属于合理使用范围内，侵犯了原告的权益；对证据3中前两张照片真实性、合法性、关联性无异议，但对第三张照片真实性、合法性、关联性及其证明内容有异议，认为第三张照片来源不清，也无法证明侵犯其他业主的权利，原告房屋内装修都是经过物业公司的同意，不存在违反《交房管理公约》中的规定。被告物业公司对被告吴汉杰提供的证据1、2无异议，表示被告吴汉杰装修时物业公司有进行制止；对证据3认为物业公司在《交房管理公约》中已经有明确规定。
原告对被告物业公司提供的证据1、5、6无异议；对证据2有异议，认为原告有投诉事实，但物业公司没有进行任何处理，在调解书上也只有物业公司的盖章，没有当事人的签名；对证据3表示不清楚物业公司是否有送整改通知书给被告吴汉杰，真实性不清楚；对证据4真实性、合法性、关联性有异议，认为该记录是物业公司自行罗列，无法确定其真实性。被告吴汉杰对物业公司提供的证据1、5、6无异议；对证据2有异议，认为调解书是物业公司单方出具，没有业主的签名确认，其不认可；对证据3有异议，认为被告吴汉杰从来没有收到物业公司的相关通知；对证据4有异议，认为调解笔录是物业公司单方出具，没有业主的签名确认，其不认可。
原告及被告物业公司对本院出示的勘验笔录、平面图及照片无异议；被告吴汉杰对本院出示的勘验笔录、平面图及照片无异议，认为从法院的勘验笔录来看，足以反映被告吴汉杰对房屋的合理使用，即被告吴汉杰在装修房屋过程中没有变动房屋建筑主体和承重结构，即使存在部分墙体的拆改也属于合理使用，而原告对于其房屋的阳台进行拆改为厨房使用，明显违反《XX花园管理公约》第九条“住户、单位的晒台和阳台，仅作居民休息活动之用。不得封闭阳台改作写字楼、储仓、卧室、厕所或其它用途”之规定，侵害其他业主的建筑物区分所有权。
上述当事人提交的证据，本院经审查后认为：当事人没有异议的，本院予以采信；其它证据，由本院根据证据审核认定规则予以综合审查判断。
经审理查明：原告张振歆于2015年9月2日取得位于南澳县××路××花园××房的房地产权证（证号：粤房地权证南字第××号），该房屋规划用途为住宅。被告吴汉杰于2015年12月18日取得位于南澳县××路××花园××房的房地产权证（证号：粤房地权证南字第××号），该房屋规划用途为住宅。原告张振歆与被告吴汉杰系同一单元上下楼层邻居关系。被告汕头市澄海区港口物业管理有限公司南澳分公司系XX花园小区的物业管理单位。
另查，被告吴汉杰在取得XX花园XXXX号房所有权后，未经有关部门审批及相邻业主同意，将该房屋改造为五间独立套房，并以旅馆公寓形式进行对外经营。
又查，被告物业公司及原告张振歆自得悉被告吴汉杰的改造经营行为后，多次要求被告吴汉杰停止房屋改造经营行为、恢复原房屋住宅用途，未果。原告张振歆于2017年1月5日诉至本院，请求判准上述诉请。
本院认为：本案系业主因其对建筑物所享有的专有权、共有权以及共同管理的权利受到侵害而发生的纠纷，故应确定为建筑物区分所有权纠纷。
本案争执的焦点：一、被告吴汉杰是否有将XXXX号房作经营性用房（旅馆公寓）使用。二、被告吴汉杰是否应停止旅社经营，恢复住宅用途。三、被告吴汉杰是否应拆除增设的卫生间和排水管道等设施。四、二被告是否有过错，是否应赔偿原告经济损失。
一、被告吴汉杰是否有将XX花园XXXX号房作经营性用房（旅馆公寓）使用。
根据本院的现场勘验及原告提供的证据显示，被告吴汉杰确将其所有的XX花园XXXX号房改造成五间独立套房，并以旅馆公寓形式在有关订房网站上发布订房信息（包括房间套型、价格）。被告吴汉杰虽辩称其没有将XX花园XXXX号房作经营性使用，但庭审中也承认订房网站上发布的房间图片确为XX花园XXXX号房屋的图片，其中的订房联系电话也确为被告吴汉杰配偶使用。故可认定被告吴汉杰的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。
二、被告吴汉杰是否应停止经营性行为，恢复住宅用途。
依照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1.遵守法律、法规以及管理规约；2.应当经有利害关系的业主同意。本案中，被告吴汉杰将住宅作经营性用房，未经有关部门审批，也无经有利害关系的业主同意，故其行为不具备合法性。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，故对原告要求被告吴汉杰立即停止XX花园XXXX房作经营性用房使用，恢复房屋住宅用途的请求，本院予以支持。
三、被告吴汉杰是否应拆除增设的卫生间和排水管道等设施。
被告吴汉杰将房屋改造成五间独立套房，并设立五间卫生间，这些装修改造，是具备基本居住功能的，在不对外营业情况下可用于居民日常居住。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条第一款“住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款：（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处五百元以上一千元以下的罚款，对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款”的规定，本案原告对被告吴汉杰增设卫生间和排水管道行为有异议，可向当地房地产行政主管部门反映处理。
四、二被告是否有过错，是否应赔偿原告经济损失。
被告吴汉杰将住宅改变为经营性用房，侵犯了原告的合法权益，确存在过错，依法应当赔偿损失，原告要求被告吴汉杰赔偿其精神损失10000元，但未能提供证据对损害结果或损害数额予以佐证，故本院不予采纳。至于物业公司的过错问题，原告及被告吴汉杰均确认被告物业公司在签订交房管理公约时有告知被告吴汉杰装修须遵守有关管理规定，服从物业公司管理，不得私自改建、违建，且被告物业公司对被告吴汉杰的改造、经营行为确有发放整改通知进行制止。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条“物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任”的规定，本案中，物业公司已履行其法定告知、制止义务，至于对违规行为的处置，应由当地房地产行政主管部门进行处理。故原告有关被告物业公司应赔偿其经济损失10000元的请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条、第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告吴汉杰应于本判决发生法律效力之日起十日内停止将南澳县后宅镇中兴路中段北侧XX花园XXXX号房作经营性用房使用，恢复房屋住宅用途。
二、驳回原告张振歆的其他诉讼请求。
本案受理费300元，由原告张振歆和被告吴汉杰各负担150元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
(此页无正文)
审 判 长 陈泽彬
人民陪审员 袁舜芝
人民陪审员 陈守己
二〇一七年五月十五日
书 记 员 柯素娃
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。、
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
《住宅室内装饰装修管理办法》
第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。
第三十八条住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：
(一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款;
(二)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款;
(三)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款;
(四)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。