上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2150号
上诉人（原审被告）：徐国英，女，1965年6月11日生，汉族，住上海市奉贤区。
上诉人（原审被告）：钱宝国，男，1963年4月27日生，汉族，住上海市奉贤区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：沈汇贤，上海理帅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海三周画城创意文化有限公司，住所地上海市闵行区平阳路258号一层C1034室。
法定代表人：周威，执行董事。
委托诉讼代理人：尹卫东，上海市尔立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜学英，上海市尔立律师事务所律师。
上诉人徐国英、钱宝国与被上诉人上海三周画城创意文化有限公司（以下简称三周公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初18395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人徐国英、钱宝国上诉�求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人三周公司原审诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担一二审诉讼费用。
事实和理由：一审认定上诉人违约导致合同解除，显与事实严重不符。客观上，上诉人在购买标的房屋后依据租赁合同向被上诉人履行了交房义务，但被上诉人怠于使用房屋，甚至失踪，导致包括上诉人在内的众多业主无法联系之，显然上诉人已经用自己的行为明确表明不履行约定义务。本案租赁合同有三年免租期，被上诉人在2016年11月1日（免租期届满后）未支付租金，此时上诉人将房屋另行出租不属违约，原判显属认定事实错误。
被上诉人三周公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。
三周公司诉至一审法院，请求判令：1、解除双方2013年3月30日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、徐国英、钱宝国返还三周公司自2013年9�30日至2016年9月29日的租金人民币（以下币种同）222,163元；3、徐国英、钱宝国支付三周公司违约金185,135.70元。
一审法院认定事实：2013年3月30日，双方签订《上海市房屋租赁合同》约定，徐国英、钱宝国将位于上海市奉贤区XX园XX路XX弄XX号XX楼XX室房屋出租给三周公司使用。交房标准：徐国英、钱宝国将房屋钥匙交付给三周公司，并由双方签署《房屋交接书》。租赁期限为十五年，自2013年9月30日至2028年8月29日止，徐国英、钱宝国免收三周公司前三年的房屋租金。还约定，徐国英、钱宝国出租三周公司房屋租金返还基数为1,234,238元。徐国英、钱宝国免收前三年租金共计222,163元，第4年到第5年房屋租金为房款总金额的6%，第6到第10年房屋租金为房款总金额的7%，第11到第15年房屋租金为房款总金额的8%。徐国英、钱宝国应于开发商交房之日起2日内（即�2013年10月1日前）交付三周公司，徐国英、钱宝国拖延交房日期超过7日，须按本合同违约条款承担违约责任。三周公司应于徐国英、钱宝国交房之日向徐国英、钱宝国支付租赁保证金6,171元。关于违约责任，任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定，无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行的，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为总房款的15%。
2013年9月30日，徐国英签署收据，言明收到三周公司2013年9月30日至2016年9月29日租金222,163元。
徐国英、钱宝国与上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《协议书》约定，XX公司将房屋溢价款全额退还徐国英、钱宝国，共计248,610.87元。协议生效后，XX公司同意协助徐国英、钱宝国对该房屋进行租赁，具体方式为：XX公司寻找合适商家供徐国英、钱�国选择，如徐国英、钱宝国对XX公司提供的商家的条件、租赁价格满意并愿意与之签订租赁协议，则因该房屋租赁产生的佣金由XX公司承担。2014年11月5日，徐国英、钱宝国收到XX公司上述款项。
还查明，2013年3月30日，徐国英、钱宝国与XX公司签订《上海市商品房预售合同》，徐国英、钱宝国购买诉争房屋，购买价格为1,012,076元，同时约定房屋交付时间为2013年9月30日。诉争房屋没有房门，徐国英、钱宝国亦未占有使用诉争房屋。三周公司自认，因XX公司与三周公司存在诉讼，故三周公司无暇进行催交。
再查明，三周公司与涉案诉争房屋开发商XX公司签订有《包销协议》，三周公司包销卓越世纪三号楼。协议还约定“……乙方（即三周公司）可与小业主单一包租标的房屋，租期15年，首三年租金充抵购房款……”。三周公司与XX公司签订《卓越商务中心经营管理协议》约定，XX公司委托三周公司对卓越项目进行经营管理，协议2.4条约定“乙方（即三周公司）与该项目业主签订的任何合同中，除乙方向甲方（即XX公司）支付部分租金的事宜外，均与甲方无涉”，2016年7月，XX公司起诉三周公司至法院，要求解除上述协议，该案还在法院审理过程中。
一审庭审中，徐国英、钱宝国自认，其认为合同已经解除，故于2016年11月1日将诉争房屋出租给他人使用。且其从未收到过租赁保证金。
诉讼过程中，法院依职权向XX公司进行谈话，其陈述，《协议书》与本案租赁合同无涉，因本楼内三周公司签订租赁合同的房屋均没有出租使用，小业主当时觉得租赁利益无法得到保障，进行上访，其为了稳定与小业主进行协商，签订《协议书》，其认为包销合同诉讼中已经处理了溢价款，现在补偿给小业主的溢价款可�通过委托经营协议与三周公司另行结算，故其起诉至法院。在小业主与三周公司解除合同前，其没有帮助介绍租赁。交房时，XX公司、业主、三周公司均在场，交房后，三周公司还曾经敲了三层的几堵墙，但嗣后似乎没有其他动静。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议焦点在于诉争房屋是否已经交付三周公司。三周公司诉称无论支付保证金或者有无门与否，均不能表示诉争房屋已经交付，因租赁协议没有变更，没有办理交接手续，诉争房屋未实际交接。法院认为，首先，三周公司作为诉争房屋包销商及委托经营管理人，对于诉争房屋状态、情况远比一般普通承租人更为熟悉、了解；其次，合同约定交房之日支付保证金，在徐国英、钱宝国未交房时，三周公司可以拒绝履行交付保证金的义务�并向徐国英、钱宝国主张交房，然三周公司在三年时间内均未进行主张；再次，诉争房屋没有门，徐国英、钱宝国、XX公司也未实际控制、使用。综上，对于三周公司诉争房屋没有交付的主张，法院难以采信。但在本案合同尚未解除情况下，徐国英、钱宝国擅自将诉争房屋出租他人使用，造成本案合同实际履行不能，三周公司合同目的无法实现，故对三周公司要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。
鉴于目前徐国英、钱宝国自认自2016年11月1日出租他人，三周公司未提供证据证明，之前徐国英、钱宝国已经擅自占用，故法院确认本案合同自2016年11月1日解除。对三周公司要求徐国英、钱宝国返还前三年租金的诉请，于法无据，法院不予支持。但本案合同解除，系徐国英、钱宝国违约造成，故对三周公司要求徐国英、钱宝国支付违约金的诉讼请求，法院予�支持，但徐国英、钱宝国辩称违约金金额过高，法院酌情予以调整。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定,于二〇一六年十二月二十九日作出判决，判决如下：一、确认上海三周画城创意文化有限公司与徐国英、钱宝国于2013年3月30日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年11月1日解除；二、徐国英、钱宝国于判决生效之日起十日内支付上海三周画城创意文化有限公司违约金人民币37,000元；三、驳回上海三周画城创意文化有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,248元，减半收取计2,124元，由双方各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人徐国英、钱国宝与被上诉人三周公司2013年3月30日签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人按约全面履行。根据查明事实，标的房屋业已按约交由被上诉人承租（经营）使用，合同履行中，至2016年9月30日双方约定之免租期届满，其后之同年11月1日，上诉人作为出租人即将标的房屋交由他人承租，上诉人对于合同约定租期内，在双方上述租赁合同仍具备法律效力、约束力情况下，擅自将标的房屋另行出租于他人，显然违反本案租赁合同约定。上诉人二审期间主张其系因未能联系到被上诉人等故将房屋转租他人，该等主张显�不属法定抗辩理由，其行为不能因之具有合法性，原判据之确定上诉人（作为出租人）违约导致合同解除于法有据，应予维持。其余理由查原判已阐述详尽合理，本院不再赘述。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人徐国英、钱宝国的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,248元，由上诉人徐国英、钱宝国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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