本溪市平山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第00998号
原告刘述，男，1969年1月4日出生，汉族，辽宁省本溪市人，管理员，现住本溪市平山区。
被告本溪通和房地�开发有限公司，住所地：本溪市经济技术开发区。
法定代表人何静涛，该公司董事长。
被告中国农业银行股份有限公司本溪分行，住所地：平山区。
法定代表人魏军，该行行长。
委托代理人张庆俊，该单位工作人员。
委托代理人李国兴，该单位工作人员。
原告刘述诉被告本溪通和房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司本溪分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘述，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行的委托代理人张庆俊、李国兴到庭参加诉讼。被告本溪通和房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2000年7月14日，原告与被告本溪通和房地产开发公司签订商品房买卖合同，总价款为32.2476万元，合同签订后，原告一次性付全额房款，被告本溪通和房地产开发有限公司交付房屋，原告居住至今。原告多次找被告本溪通和房地产开发有限公司办理房产证，但被告本溪通和房地产开发有限公司不予配合，事后，原告得知被告本溪通和房地产开发有限公司将商品房出卖给原告后又将该房屋抵押给被告中国农业银行股份有限公司本溪分行办理贷款，致使不能办理过户。为了维护原告合法权益，故诉至法院，要求：1、确认原告与本溪通和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，房屋价值32.2476万元；2、判令二被告为原告办理房屋所有权证；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告中国农业银行股份有限公司本溪分行辩称：1、原告所述买房在先抵押在后，抵押行为侵害原告合法权益并非事实。我公司依法取得抵押权并没有侵害原告的权益�2、我公司没有义务也没有权利给原告办理房屋所有权证，原告能否办理房屋所有权与我公司没有关系。原告对我公司的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院驳回原告对我公司的请求。
被告本溪通和房地产开发有限公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，位于平山区的“通和公寓”是被告本溪通和房地产开发有限公司负责开发建设的项目，被告本溪通和房地产开发有限公司为开发该项目，从1999年2月13日起陆续向被告中国农业银行股份有限公司本溪分行申请银行借款，并用本溪市无线电五厂坐落地的土地使用权和通和公寓在建工程作抵押，之后分别于1999年3月20日和2000年1月27日办理了土地和在建工程抵押登记。2000年7月14日，原告与被告本溪通和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告本溪通和房地产开发有限公司将其开发建设的通和公寓X单元X层X号的商住楼（建筑面积163.84平方米）出售给原告，房屋出售价款为32.2476万元。《商品房买卖合同》签订后，原告于2000年7月21日交清全部房款，2002年房屋竣工，原告在被告本溪通和房地产开发有限公司未交付房屋的情况下实际占有使用该房屋至今，被告本溪通和房地产开发有限公司一直没有为原告办理上述房屋的所有权证。
另查：自1999年2月13日起，被告本溪通和房地产开发有限公司与被告中国农业银行股份有限公司本溪分行先后签订十份金融借款合同，涉及借款金额为1087.6万元。1999年5月17日，被告本溪通和房地产开发有限公司与被告中国农业银行股份有限公司本溪分行签订《银企合作协议书》，该协议书签订后，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行开始保管被告本溪通和房地产开发有限公司的相关印章，参与被告本溪通和房地产开发有限公司的房屋销售工作，后双方就银行借款偿还情况产生纠纷，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行向本溪市中级人民法院提起诉讼，经本溪市中级人民法院和辽宁省高级人民法院审理，辽宁省高级人民法院于2009年8月13日作出终审判决，判决本案被告本溪通和房地产开发有限公司于判决生效后10日内偿还本案被告中国农业银行股份有限公司本溪分行银行借款本金949.6万元及利息，如不能按期偿还上述贷款本金及利息，将以其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先偿还被告中国农业银行股份有限公司本溪分行的银行贷款本金及利息。判决生效后，本案被告中国农业银行股份有限公司本溪分行向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2010年6月8日作出（2010）民再申字第72号民事裁定，该裁定认为：辽宁省高院判决认定被告中国农业�行股份有限公司本溪分行与被告本溪通和房地产开发有限公司之间的借款关系有九份借款合同为证，九份合同上均有被告本溪通和房地产开发有限公司法定代表人的签字，被告本溪通和房地产开发有限公司对九份合同均无异议且在申请再审中对借款数额亦未提出异议，因此被告本溪通和房地产开发有限公司主张二审判决认定其与被告中国农业银行股份有限公司本溪分行之间的借款关系缺乏证据证明与事实不符。1999年5月27日被告中国农业银行股份有限公司本溪分行与被告本溪通和房地产开发有限公司签订的《银企合作协议书》约定，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行参与被告本溪通和房地产开发有限公司开发的本溪市无线电五厂地段10层商住楼项目，对售房款专项管理，预售和售房款优先偿还通和公司法定代表人何静涛在经营本溪市混合柴油厂、上牛鸡厂和富源溶剂厂期间自被告中国农业银行股份有限公司本溪分行处的借款，剩余资金偿还项目贷款，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行在该协议中并无投入资金、获取利益及承担风险的义务，其参与项目的目的在于监督款项的使用并以预售和售房款偿还贷款，故该协议不能推翻双方当事人之间的借款关系。《银企合作协议书》的履行情况关系到被告本溪通和房地产开发有限公司在借款合同项下还款的数额，根据协议内容，无线电五厂地段10层商住楼开发项目归被告本溪通和房地产开发有限公司，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行负责管理被告的印章并协助被告本溪通和房地产开发有限公司的财务管理与销售工作，因此双方当事人均有义务证明合同的履行情况，但鉴于双方当事人在该案中均不提供相关证据，一审判决根据被告中国农业银行股份有限公司本溪分�提交的还款凭证确认被告本溪通和房地产开发有限公司欠付的款项数额，并明确双方就《银企合作协议书》的履行情况证据充分后可另行解决并无不当，二审判决予以维持亦无不妥。故最高人民法院裁定驳回本案被告本溪通和房地产开发有限公司的再审申请。
上述事实，有售房协议书、商品房买卖合同、交款发票、借款合同、房地产抵押合同、他项权证、（2009）辽审民再字第49号民事判决书、（2010）民再申字第72号民事裁定书及双方当事人陈述笔录等材料在卷为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案原告刘述与被告本溪通和房地产开发有限公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同依法有效。原告与被告本溪通和房地产开发有限公司之间的房屋买卖关系成立后，�原告交付了全部房款的情况下，被告本溪通和房地产开发有限公司不仅负有向原告交付房屋的主要义务，还负有协助原告办理房屋所有权证的附随义务。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，上述内容虽未对一般债权人与商品房消费者的权利优先及对抗关系作出直接规定，但从逻辑上应推论出一般债权人的权利行使不能对抗商品房消费者所享有的权利。本案中原告在与被告本溪通和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后即支付了全部购房款，故其行使继续履行买卖合同，要求被告本溪通和房地产开发有限公司及被告中国农业银行股份有限公司本溪分行为其办理房屋过户手续的权利优先于被告中国农业银行股份有限公司本溪分行的抵押权。现原告依据商品房买卖合同及交款收据要求被告本溪通和房地产开发有限公司和被告中国农业银行股份有限公司本溪分行协助办理房屋所有权证的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告刘述与被告本溪通和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；
二、被告本溪通和房地产开发有限公司和被告中国农业银行股份有限公司本溪分行于本判决生效后10日内协助原告刘述办理通和公寓X单元X层X号房屋（建筑�积163.84平方米，具体位置、面积以产权管理部门最终核定为准）的所有权转移登记手续。
案件受理费6137元（原告已预交），由被告本溪通和房地产开发有限公司和被告中国农业银行股份有限公司本溪分行共同负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 孙启斌
人民陪审员 张 杰
人民陪审员 袁 静
二〇一六年四月七日
书 记 员 孙 瑞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、�助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第一条建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
告知执行事项：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。