湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0381民初1188号
原告：武当山旅游经济特区溜西门村民委员会。住湖北省武当山旅游经济特区溜西门村。
法定代表人：梁祥武，该村委会主任。
委托诉讼代理人：熊聚盛，武当山法律服务所法律工作者。代理权限：参加诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书。
委托诉讼代理人：王吉林，该村副书记。代理权限：参加诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书。
被告：胡文银，男，生于1963年9月13日，汉族，个体工商户。
委托诉讼代理人：朱之成，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：参加诉讼，代为承认诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书。
原告武当山旅游经济特区溜西门村民委员会（以下简称：溜西门村委会）与被告胡文银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法由审判员陈永勇适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告溜西门村委会的委托诉讼代理人熊聚盛、王吉林，被告胡文银及其委托诉讼代理人朱之成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告溜西门村委会向本院提出诉讼请求：1、要求终止与被告2015年9月25日签订的《门面租赁合同》，合同履行保证金不予退还；2、责令被告支付2016年11月1日至2017年4月30日的房屋租赁费87600元；3、判令被告支付合同违约金35万元。事实和理由：2015年9月22日，被告通过公开竞租的方式，取得承租原告位于武当山特区永乐路七间门面房的租赁权，并签订《门面房租赁合同》。合同签订后，被告支付了第一年租金，第二年的租金应在2016年10月底前交清。但截止原告起诉经多次催收，被告仍然没有支付，被告行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，请求判如所请。
被告胡文银口头答辩称，同意解除双方房屋租赁合同，但原告应当承担违约责任，并承担解除合同造成的一切损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年9月25日，原告溜西门村委会（甲方）与被告胡文银（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定：甲方将座落于武当山永乐路门面房七间出租给乙方用于经营，租赁期自2015年11月1日起至2020年10月31日止。每间租金为2.5万元，七间每年合计17.5万元，乙方在签订合同时应一次性交清当年租金，剩余年限的租金按签订合同时间提前一个月交清当年租金。合同期内乙方必须向甲方交纳合同履行保证金五万元整，合同到期乙方交所租赁房屋钥匙之日，甲方退还乙方交纳的合同保证金。乙方按照本合同约定（商业用房）使用房屋，在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业的需要对上述房屋进行装修，但方案必须征得甲方的同意。乙方不得利用上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动，否则视为违约，甲方不再退还乙方的保证金。合同期内，除自然灾害或政府行为外，任何一方不得无故终止本合同或违约；……若是乙方所交租赁费不予退还，且以年租金的两倍加罚违约金。合同签订后，被告依照合同约定接收所承租房屋，并交纳第一年的房屋租金17.5万元及保证金5万元。此后，被告将承租房屋中的4间，以每间每年房屋租金2.5万元分别转租给次承租人王文华（2020年3月14日）、王国军（2020年10月31日）各两间。对于剩余的3间房屋的转租，被告通过招商先后与燃气等公司达成招租意向，但上述公司均提出对房屋的结构布局进行重新的装修完善，被告亦及时将相关要求反馈给原告溜西门村委会，请求原告给予协调配合，但未能如愿，导致被告招租失败。2016年12月上旬，被告胡文银将一直闲置的三间承租房屋的钥匙退还给原告溜西门村委会工作人员，对第二年度的房屋租金未按照合同约定如期支付。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《门面租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告胡文银未能依照合同约定的时间履行支付第二年度房屋租金的义务，其行为已属违约，应当承担相应的违约责任。庭审查明，导致被告胡文银违约的原因之一，系原告未能及时同意或协调相关部门允许被告按照意向承租人的要求对承租房屋进行合理的装修改造，从而造成部分房屋长期闲置，对此可以适当减轻被告的违约责任。庭审中，被告同意解除双方所签订的《门面租赁合同》，系被告对自身民事权利的自愿处分，该行为不违反法律规定，本院予以确认，故对原告溜西门村委会要求终止合同的诉讼请求，本院予以支持。因双方合同对5万元保证金约定主要目的系防止被告利用承租房屋从事非法经营及违法犯罪活动，庭审中原告并未有证据证明被告存在上述违约行为，原告主张不予退还保证金的请求缺乏依据，本院不予支持。对原告主张被告支付2016年11月1日至2017年4月30日的房屋租赁费87600元的请求，因被告所承租的4间房屋已正常转租，转租行为也符合双方合同约定，对该4间房屋的房租被告应当及时交纳，并协助原告完善好双方终止合同后与次承租人的合同衔接；对于所闲置三间房屋的房租，因被告于2016年12月上旬已将房屋钥匙退还给原告，以自己的行为表示不履行合同义务，对此原告应当采取适当措施防止损失的扩大，鉴于房屋租赁的特殊性，被告仍应承担合理时段的房租，即2016年11月至2016年12月的房租，对此之后的房租损失由原告自行承担。原告请求判令被告支付合同违约金35万元，该违约金明显高于被告因违约给原告造成的损失，对此被告已明确请求依法予以调整，同时，综合考量被告胡文银违约时间短、造成原告损失较小及违约原因等客观因素，对原告该项请求不予支持。被告胡文银辩解原告存在违约，应当承担违约责任的理由，未能提供相关证据，本院不予采纳；对被告要求原告承担解除合同造成的一切损失，因被告未提起反诉请求，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、终止原告武当山旅游经济特区溜西门村民委员会与被告胡文银于2015年9月25日签订的《门面租赁合同》。
二、被告胡文银于本判决生效后十日内支付拖欠原告武当山旅游经济特区溜西门村民委员会的房屋租赁费62500元【（25000元÷12月×6月×4间）＋（25000元÷12月×2月×3间）】。
三、驳回原告武当山旅游经济特区溜西门村民委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7864元，减半收取3932元，由被告胡文银承担932元，原告武当山旅游经济特区溜西门村民委员会承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 陈永勇
二〇一七年七月二十八日
书记员 钱文静
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。