湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0191民初3234号
原告：武汉嘉德物业管理有限公司，住武汉经济技术开发区10R2地块水木清华51栋18-19号。
法定代表人：李瑞济，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张庆文，湖北恒康律师事务所律师。
被告：罗娅，女，1979年8月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：张超纲（罗娅之夫），男，1973年5月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
原告武汉嘉德物业管理有限责任公司（以下简称嘉德物业）诉被告罗娅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法由审判员赵焱适用简易程序审判，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告嘉德物业的委托诉讼代理人张庆文，被告罗娅及其委托诉讼代理人张超纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉德物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告罗娅立即支付2013年7月1日至2017年12月31日物业服务费8,304.66元、停车费2,160元、违约金17,778元；（明细详见《违约金计算依据及明细》）2、本案诉讼费用由被告罗娅承担。事实与理由：原告嘉德物业系本辖区水木清华小区物业管理企业，被告罗娅系该小区63-202室业主。2007年3月10日，原、被告签订物业管理公约，约定由原告嘉德物业为被告罗娅购买的位于水木清华小区63-202室提供物业服务，缴费时间从购房合同约定的交房日期计算，按每半年缴纳；住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.0元；每次缴费时间为每半年的第一个月的1-10日；车位及其使用管理费用：机动车：…2、临时：按物价局核定标准收取。被告罗娅居住房屋面积为153.79平方米，每月应缴纳人民币153.79元，每半年应缴纳922.74元。被告罗娅自2013年7月1日起一直未缴纳物业服务费，另被告罗娅所有的鄂Ａ×××××小轿车自2016年1月1日至今未缴纳停车服务费。原告嘉德物业多次催收未果故起诉来院，请求判如所请。
被告罗娅辩称：1、我方已于庭前缴纳了2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费；2、从2010年开始我家客厅到卧室下方的公共下水管道堵塞，经常有水倒灌至我家，一直持续到2016年年底，原告嘉德物业一直没有妥善解决上述问题，经协商，我曾要求原告嘉德物业赔偿经济损失10,000余元，但原告嘉德物业未予答复；3、原告嘉德物业自2013年来从未向我主张缴纳物业费，应视为同意以物业费冲抵我方损失；4、原告嘉德物业一直向我收取停车费，但未能保证我在小区内的固定停车位，导致我经常因没有地方停车不得不将车停在小区外的公共道路上，因此原告嘉德物业应向小区业主优先提供固定车位，并退还历年来我所缴纳的停车费14,400元，同时因原告嘉德物业没有证据证实为我方提供了停车位，以及我方停车时间、地点等相关事实，没有收取停车费的依据，公共区域为全体业主共有，原告嘉德物业无权收费；原告嘉德物业利用公共区域收取的停车费应上交给全体业主，且原告嘉德物业没有经过全体业主的同意擅自改变了公共区域的用途，将公共区域及公共通道改为停车场；5、按照前期物业服务协议的约定，原告嘉德物业应当在每六个月向全体业主公示物业收支情况，嘉德物业未能履行上述义务；综上，请求驳回原告嘉德物业的全部诉讼请求。
经审理查明，被告罗娅系水木清华小区三期63-202室的业主，房屋面积为153.79平方米。2007年3月10日，原告嘉德物业作为甲方，被告罗娅作为乙方签订《前期物业管理服务协议》（以下简称协议）约定，甲方对房屋公共部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理…每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目；…乙方依据本协议向甲方缴纳物业管理费用；甲方对房屋共用设施及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、非经营性车场车库…公益性文体设施…等）。…住宅按建筑面积每月每平方米1.0元；…每次缴纳费用时间：每半年的第一个月的1-10日；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金等。协议签订后，被告罗娅按照约定交纳2013年7月1日之前的物业服务费用。自2013年7月2日起，因被告罗娅所有的三个外阳台落水管多次发生反水，嘉德物业修复改造了公共水管，但未能修复因反水损坏的阳台设施且没有赔偿相关损失，被告罗娅未再交纳物业服务费。原、被告就阳台反水的事项多次协商未能达成一致，直至2017年7月24日，被告罗娅通过网银向原告嘉德物业交付了一年的物业服务费。
另查明，水木清华小区业主委员会于2013年成立。被告罗娅一直按每月人民币120元的标准向原告嘉德物业交纳露天停车位的停车费，因被告罗娅家中有两辆机动车，原告嘉德物业未向被告罗娅收取另外一台机动车的停车费，原、被告双方多次为不能满足被告罗娅停车位的事项发生争执。
再查明，原告嘉德物业分别于2015年11月27日和2016年6月1日张贴物业服务费催收通知单的方式向被告罗娅催收物业服务费，并以当日报纸作为参照拍照存档。被告罗娅不认可原告嘉德物业提交的催收照片系在本人房屋门口，并认为原告嘉德物业一直与其协商自有阳台反水的赔偿事宜系认可未缴纳的物业服务费冲抵对其造成的损失。
本院认为：原告嘉德物业与被告罗娅之间的物业服务合同关系受法律保护，原、被告均应依法、依约履行各自的义务。被告罗娅接受原告嘉德物业所提供的物业服务，应当按照约定缴纳物业服务费。原告嘉德物业也应当合同约定严格履行己方义务。被告罗娅对原告嘉德物业主张的业主身份、物业面积、物业服务费单价不持异议，本院予以确认。关于被告罗娅的抗辩意见：1、关于诉讼时效。原告嘉德物业提供证据证实其在门上张贴附有当天报纸的催收函件的照片，尽到了对于诉讼时效中断的举证责任，被告罗娅对照片真实性不认可应当有证据支持其反驳的理由，被告罗娅未能提供证据反驳原告嘉德物业提供的催收函件照片，本院对于被告罗娅关于诉讼时效的抗辩理由不予采纳。原告嘉德物业提供的催收函能够证实其在诉讼时效届满前向被告罗娅催收了物业服务费，催收之日起诉讼时效中断。根据催收函显示的时间，诉讼时效分别于2015年11月27日和2016年6月1日两次中断，因双方约定的缴费周期为半年，原告嘉德物业主张的服务费自2013年7月1日起，被告罗娅知道的欠费时间应从2013年12月31日起算，原告嘉德物业于2015年11月27日催收即导致诉讼时效中断；2016年6月1日催收再次导致诉讼时效中断。因此，被告罗娅抗辩原告嘉德物业主张的物业服务费超过诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳；2、关于阳台反水导致家中损失应以2013年7月1日至2016年12月31日的物业服务费冲抵的抗辩意见。因原、被告之间一直就阳台落水管的反水事宜进行协商但未能达成一致，原告嘉德物业虽认可被告罗娅家中阳台落水管存在反水的事实且经过物业上门维修，双方就损害赔偿事宜多次进行协商，但原告嘉德物业当庭亦未认可物业服务费冲抵损失的事实。因此，本院对被告罗娅单方面的主张不予支持，被告罗娅可就阳台受损的事项另行主张权利；3、关于停车费问题。被告罗娅基于租用小区内露天机动车停车位而向原告嘉德物业交纳停车费用，双方并没有对停车位和停车费用作出具体约定，应视为合同法中及时清结的合同，双方各自已经履行完毕，被告罗娅无权就已经履行的停车费主张退还，原告嘉德物业亦无权就未收取的临时停车费请求补交。关于被告罗娅请求优先满足业主固定停车位的主张，应通过业主委员会与原告嘉德物业就相关权利义务另行协商确定为宜。原告嘉德物业为小区提供的物业服务包括公共停车区域，且原告嘉德物业获得了物价部门的审批并公示了服务费标准，被告罗娅关于原告嘉德物业无权收取停车费的抗辩意见，本院不予采纳；4、关于原告嘉德物业改变小区公共区域用途、未能向业主公告物业收支情况等抗辩意见，因小区内业主委员会已经成立，对于涉及全体业主利益的事项通过业主委员会主张权利更有利于维护小区业主的权益。被告罗娅本案中其他抗辩意见，本院不予采纳。综上，鉴于原告嘉德物业存在没有合理安排小区停车秩序，没有对落水管等公共管道进行妥善维修。即因原告嘉德物业未能及时完全的履行甲方义务导致被告罗娅未能按期缴纳物业服务费。本院为消除物业服务企业和业主之间的矛盾，增进相互理解，酌情免除被告罗娅本案中缴纳违约金的义务。被告罗娅2017年7月14日通过网银交纳的物业服务费冲抵前期2013年7月1日至2014年7月1日的物业服务费。综上，本院支持原告嘉德物业关于被告罗娅交纳2014年7月1日至2017年12月31日物业服务费人民币6,459.18元（153.79×1.0×42）的请求。
依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告罗娅本判决生效之日起十日内支付原告武汉嘉德物业管理有限公司2014年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费人民币6,459.18元；
二、驳回原告武汉嘉德物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
本案案件受理费人民币506元，减半收取人民币253元，由原告嘉德物业自行负担人民币195元，被告罗娅负担人民币58元。因此款原告嘉德物业已垫付，由被告罗娅随本判决款项一并支付原告嘉德物业。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 赵 焱
二〇一七年十月十日
法官助理 程 娜
书 记 员 卢小琳