贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终1892号
上诉人（原审被告）贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心路11号同心大厦302室。
法定代表人王建虎，该公司董事长。
委托代理人王海波。
上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号贵州世贸大厦。
负责人唐松，该行行长。
委托代理人何环。
委托代理人李云苏，男。
被上诉人（原审原告）刘远航。
被上诉人（原审原告）袁敏。
上列二被上诉人共同委托代理人刘采利，贵州贵公律师事务所律师。
上列二被上诉人共同委托代理人尹婕，贵州贵公律师事务所律师。
上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵公司）、中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称农行云岩支行）与被上诉人刘远航、袁敏商品房预售合同纠纷纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2015年10月30日作出（2015）白民初字第839号民事判决，合纵公司、农行云岩支行均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2012年2月25日，原告刘远航、袁敏与被告合纵公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市白云区云中路50号利海·米兰春天项目第X栋X层X号的房屋，房屋价款400000元，合同签订之日交付首期房款120000元，余款280000元以银行按揭方式支付，房屋2014年3月30日前交付，逾期交付超过90日，原告有权退房，退房应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照已付款的1%支付违约金，除非规划变更导致影响日常居住使用功能，出卖人方有义务书面通知买受人，买受人方有权解除本合同，买受人有解除权时，买受人应在接到出卖人通知之日（出卖人通知的情况下）起15日内或出卖人通知的房屋交付之日起15日内行使解除权，逾期行使的，视为买受人不解除合同，合同继续履行，双方互不承担责任，买受人选择退房的，应在上述期间内通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付房款。合同签订后，原告向被告交付首期购房款120000元、维修基金8000元、预告登记费80元。2012年4月16日，原告作为借款人与第三人农行云岩支行签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，借款本金280000元，借款期限20年，从2012年4月16日至2032年4月15日，贷款一次性划入被告账户。合同签订后，第三人依约将借款划入被告账户。2012年4月20日至2015年8月31日期间，原告共计偿还借款本金25269.04元、利息58900.31元，本金尚余254730.96元未归还。被告合纵公司一直未能交房。后原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款400000元、预告登记费80元、房屋维修基金8000元；三、被告赔偿原告向第三人借款所产生的利息损失53640.58元（暂计至2015年5月5日），要求计算至借款合同解除之日为止，被告按中国人民银行同期贷款基准年利率标准赔偿占用原告首付款120000元的利息23239元（暂从2012年2月25日计算至2015年5月5日），要求计算至购房款还清之日止；四、解除原告与第三人于2012年4月16日签订的《个人购房担保借款合同》；五、被告自判决书生效之日起负责向第三人返还《个人购房担保借款合同》项下的剩余本金及利息；六、诉讼费由被告承担。2015年4月20日，原告刘远航、袁敏通过律师函的形式书面向被告合纵公司提出解除《商品房买卖合同》。另查明，原、被告签订《商品房买卖合同》之补充协议（二），约定将上述《商品房买卖合同》中的交房时间变更为2014年12月31日，违约金仍从原交房日起算，每迟延一天按已收房款的万分之一计算。原告刘远航、袁敏已从被告合纵公司处领取逾期交房违约金11000元。
原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告如约交付购房款，被告在交房期限届满三个月后仍不能交房，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，亦达到了合同约定的解除条件，故原告诉请解除《商品房买卖合同》，予以支持。被告虽以《商品房买卖合同》所含补充协议为据提出原告已丧失解除权的辩解理由，但因被告所引条文系就房屋规划、设计变更所作，非针对逾期交房所作，故该辩解理由不成立，不予采纳。本案中的《个人购房担保借款合同》虽独立于《商品房买卖合同》，但原告借款买房的本质决定两份合同的目的相同，即皆在于购买房屋，因而《个人购房担保借款合同》与《商品房买卖合同》有着密不可分的联系。在《商品房买卖合同》已获解除的情况下，从公平原则出发，《个人购房担保借款合同》也应一并解除，故原告诉请解除《个人购房担保借款合同》，予以支持。本案的民事法律关系皆随合同的解除而终止，解除的后果使房屋复归于被告，与之而来，被告应将当属原告所有的款项退还原告，当属第三人所有的款项退还第三人。本案中的购房款120000元为现金原告直接交付被告，余款280000元为借款原告通过第三人交付被告，至2015年8月31日，原告已偿还借款本金25269.04元、利息58900.31元，合计84169.35元，故应由被告退还原告之款为首付款120000元及已还本息84169.35元，同时，被告应将剩余借款本金254730.96元及利息一并退还第三人，原告所提的退款诉求，作此调整予以支持。2015年4月20日原告刘远航、袁敏通过律师函的形式书面向被告合纵公司提出解除《商品房买卖合同》，因此，被告从此日起即已书面获知原告要求解除合同。合同约定，被告应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款。被告在2015年4月20日收到原告的起诉状副本，故最迟应在2015年7月19日前将首付款退还原告，不予退还则构成对该款的占用，且被告对原告款项占用的直接损失亦系利息损失，故原告诉请被告承担的违约金，法院调整为利息予以支持，并以2015年7月20日为首期购房款利息的起算日。对原告诉请的预告登记费80元及住宅专项维修基金8000元，被告虽辩解系代替有关部门收取，却未举证是否已将上述款项转交有关部门，应视为相应款项仍由被告掌控，故对原告要求被告返还预告登记费及住宅专项维修基金的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、解除原告刘远航、袁敏与被告贵阳合纵置业有限公司于2012年2月25日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告刘远航、袁敏与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告贵阳合纵置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告刘远航、袁敏购房首付款人民币120000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2015年7月20日起计算至该款实际付清时为止）；返还原告刘远航、袁敏2012年4月20日至2015年8月31日期间的借款本金人民币25269.04元、利息人民币58900.31元，合计人民币84169.35元；返还第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行借款剩余本金人民币254730.96及利息（利息按本案《个人购房担保借款合同》约定的借款利息计算，从2015年9月1日起直至该款付清之日为止）；四、被告贵阳合纵置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告刘远航、袁敏预告登记费人民币80元、住宅专项维修基金人民币8000元；五、驳回原告刘远航、袁敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8574元（缓交），减半收取人民币4287元（缓交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。
一审宣判后，合纵公司、农行云岩支行均不服该判决，向本院提起上诉，合纵公司上诉称：合纵公司根据被上诉人的委托，已将被上诉人交纳的住宅专项维修基金交给贵阳市白云区物业管理办公室。即使双方合同被解除，合纵公司已经不可能且没有任何依据返还被上诉人住宅专项维修基金。综上，合纵公司认为原判部分事实认定错误，法律适用不当，请求法院予以改判。农行云岩支行上诉称：一、原判解除被上诉人与农行云岩支行签订的《个人购房担保借款合同》证据不足、认定事实错误。本案中的《个人购房担保借款合同》已生效且农行云岩支行已依约履行完毕合同义务，该合同的目的已经实现，本案中也没有发生合同约定借款人解除合同的情形；二、《个人购房担保借款合同》中，双方当事人已就《商品房买卖合同》被确认无效、变更、解除的处理方式均有明确约定，原判判令解除《个人购房担保借款合同》属于适用法律错误，严重损害了农行云岩支行的合法权益；三、原判做出解除《个人购房担保借款合同》的判决，且全部贷款由合纵公司承担，免除了被上诉人的债务，实质上损害了农行云岩支行的债权。综上，农行云岩支行请求法院撤销原判，支持其上诉请求。被上诉人刘远航、袁敏答辩称：《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》有密切的联系，《商品房买卖合同》解除后，《个人购房担保借款合同》的目的也不能实现；对于维修基金，根据合同相对性，应由合纵公司予以退还。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人的陈述以及《商品房买卖合同》、收据、《个人购房担保借款合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，刘远航、袁敏与合纵公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现合纵公司未按照合同约定的时间向被上诉人交付房屋，其行为已构成违约，双方约定解除合同的条件成就。合同解除后，合纵公司应当依据合同返还购房款，并承担因此而产生的损失。本案中，住宅专项维修基金系因合同而产生的费用，并且系由被上诉人支付给合纵公司，现因合纵公司违约导致合同解除，根据合同相对性，合纵公司对此应当予以退还。因此对于合纵公司主张不应退还住宅专项维修基金的上诉请求，本院不予支持。对于《个人购房担保借款合同》是否应当解除的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，被上诉人与农行云岩支行签订《个人购房担保借款合同》是为向银行贷款以支付被上诉人购买合纵公司开发的诉争房屋的购房款，在被上诉人与合纵公司签订的《商品房买卖合同》解除后，诉争借款合同的目的亦无法实现，无法继续履行该借款合同，故原判依据上述法律规定判令解除《个人购房担保借款合同》并无不当，本院予以维持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8720元，由贵阳合纵置业有限公司负担146元，由中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行负担8574元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
代理审判员 刘 劼
代理审判员 邓禹雨
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 林 可