河北省广宗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民一初字第442号
原告：广宗康乐房地产开发有限责任公司。
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法定代表人：夏保民，该公司负责人。
委托代理人祝照选，广宗县城关永兴法律服务所法律工作者。
被告：李永成，广宗县医院医生。
委托代理人：李振涛，河北民盾律师事务所律师。
原告广宗康乐房地产开发有限责任公司诉被告李永成商品房买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广宗康乐房地产开发有限责任公司法定代表人夏保民及其委托代理人祝照选、被告李永成及其委托代理人李振涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告广宗康乐房地产开发有限责任公司诉称：我公司2002年11月建设广宗县爱民街两侧的临街门市，200××年竣工，产权属于我公司。200××年在没有签订书面购房合同的情况下，被告购买我公司房屋，当时我公司讲明，缴清房款后，交付房屋并办理房屋过户手续。200××年末，被告在未缴清购房款的情况下，私自拆除我公司建设的房屋防盗门，强行侵入，非法占有我公司所有的房屋，经多次催要被告至今不退还房屋。请求判令被告李永成退出占用我公司的房屋。
为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有：
1、广国用（2007）第0013号，土地使用权人：广宗康乐房地产开发有限责任公司；
2、房屋所有权证：广成房权证03字第2004-××号；
3、公证送达2007年3月6日限期与被告解除买卖合同通知书一份；
被告李永成辩称：1、被告购买爱民街临街门市在2005年已经交清房款，因房屋质量问题一直没有解决，剩余12，000元应为房屋质量处理保证金。2、被告没有违约，更没有侵权。原告诉讼请求不能成立，请求驳回原告诉讼请求。
为证明上述事实及主张，被告向本院提交的证据有：
1、2002年8月28日李志兵的收取李永成给付预付康乐商城门店预付定金60，000元收据一份；
2、200××年5月20日开发公司收取李永成购房款60，000元收据一份；
3、2005年3月17日开发公司收取李永成购房款20，000元收据一份；
4、2004年8月15日广宗县塑胶厂收李永成缴纳购地款4，470元的收据一份；
5、康乐商城临街门市决算清单一份。
审理查明：广宗县房地产开发公司（后更名为广宗康乐房地产开发有限责任公司以下简称开发公司）2002年11月动工建设广宗县爱民街两侧的临街门市，200××年竣工。开发公司对外预售商品房，因李志兵按开发公司的规定享有优先购买权，李志兵于2002年以自己名义购买预售商品房共计六间，开发公司与李志兵没有签订书面购房合同，收取李志兵缴纳的购房定金；被告李永成于2002年8月28日给付李志兵6万元，购买李志兵名下其中的两间临街门市（李永成与李志兵之间无争议）。李永成在与开发公司未签订书面购房合同情形下，于200××年5月20日向开发公司缴纳6万元，200××年建设竣工后，开发公司向李永成送达康乐商城临街门市决算清单，决算清单载明：户主：李永成建筑面积128㎡（一、二层）每㎡1，150元，共计147，200元，阳台4.444㎡，每㎡900元，共计4，449元，窗改门1，200元，总计152，849元，已交120，000元，院落占地4，440元，再交37，289元；李永成于2005年3月17日向开发公司缴纳2万元，开发公司共收取本案争议房屋价款共计人民币14万元（李志兵缴纳人民币6万元、李永成缴纳人民币8万元）；2007年3月6日开发公司经广宗县公证处，公证向李永成送达催缴爱民街两侧商品房欠款通知书，该通知书载明：李永成你购我公司建设的爱民街南侧商品房2间，你应付购房款人民币158，906元，已付140，000元，还欠人民币18，906元，利息人民币4，368元。自送达通知书之日起七日内请你到我公司结清欠款。如逾期不能结清欠款我公司将与你解除房屋买卖关系，收回房屋使用权。
另查明：被告李永成于2004年8月15日向广宗县塑胶厂缴纳购地款人民币4，470元。
再查明：原告至今未取得《商品房预售许可证》；
原、被告没有签订书面购房合同；原告以被告未缴清购房款，而强行入住，侵犯其合法权益，要求被告归还房屋，并赔偿损失。被告认可双方的买卖关系，原告要求解除房屋买卖关系通知即没有送到被告手中，也未依法提起诉讼，被告欠原告人民币1万多元的房款是债权债务的关系，未付款的理由是因为房顶有质量问题所以说被告不存在违约的问题，被告承认还欠原告人民币1万多元房款，本案是债权债务关系。
本院认为：双方当事人对开发公司共收取本案争议房屋价款，李志兵缴纳人民币6万元、李永成缴纳人民币8万元，共计人民币14万元均无异议，予以认定。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，李志兵与开发公司口头约定购临街商铺并缴纳定金，李永成与李志兵口头约定购买李志兵名下的临街商铺，并给付李志兵人民币60，000元，用于抵顶购李志兵购开发公司临街商铺的预付定金，此后开发公司收取李永成缴纳的购房款人民币80，000元，是否有口头约定不明确；因本案当事人虽未订立书面商品房买卖合同，对所出售和购买的商品房的坐落、面积、单价、总价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等内容作出约定，因开发公司向李永成送达康乐商城临街门市决算清单，故应当认定临街门市决算清单系双方当事人为商铺买卖而达成的合意，本案为商品房买卖预约合同纠纷。
涉案临街门市决算清单虽系双方当事人真实意思表示，但开发公司和买受人李永成未依法签订书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容，又因开发公司未取得《商品房预售许可证》；根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。开发公司至今不能办理《商品房预售许可证》，买受人李永成至今不能取得房产权属证明，且李永成向广宗县塑胶厂缴纳购地款人民币4，470元，说明其并不认可开发公司向其送达的临街门市决算清单，原被告之间买卖商品房协议违反了国家法律、行政法规的禁止性规定，依法应予解除。开发公司依临街门市决算清单收取李志兵缴纳订金人民币6万元、李永成缴纳购房款人民币8万元应予返还并应支付占用房款期间的利息（利息按同期银行贷款利率计算）。被告认为系债权债权关系的辩解不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条的规定，判决如下：
一、原告广宗康乐房地产开发有限责任公司与被告李永成购买康乐商城临街门市协议无效；
二、原告广宗康乐房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向被告李永成支付人民币14万元及利息（利息计算：其中人民币6万元自200××年5月20日及人民币8万元自2005年3月17日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、被告李永成应于本判决生效之日起十日内退出占用原告广宗康乐房地产开发有限责任公司房屋；
四、驳回原告广宗康乐房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担50元，被告负担50元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 卫胜文
人民陪审员 刘志飞
人民陪审员 张立哲
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 王丽影