洛阳市老城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）豫0302执异23号案外人：灵宝市鹏程建筑安装有限责任公司。住所地：灵宝市。申请人：董艳秋，男，汉族，1959年8月22日出生，住洛阳市涧西区。被申请人：郭震，男，汉族，1966年3月12日出生，住洛阳市老城区。被申请人：洛阳居业房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区。本院在审理董艳秋与郭震、洛阳居业房地产开发有限公司（以下简称：洛阳居业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人灵宝市鹏程建筑安装有限责任公司（以下简称：灵宝鹏程公司）于2017年12月4日对本院查封洛阳居业公司名下位于灵宝市弘农北路西侧“居业尚品小区”中的房产提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人灵宝鹏程公司称:申请依法解除洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初1054号民事裁定书中对位于灵宝市弘农北路西侧居业尚品小区编号为灵房商字第2017008号销（预）售许可证所载的二号楼住宅1104号、1004号、804号、604号、304号、1111号、1011号、811号、611号、511号、411号、311号、412号；一号楼住宅1801号、1802号、1701号、1702号、1601号、1501号、1502号、1401号、1402号、1302号、1201号、1002号、1101号、802号、701号、601号、602号、502号、401号、402号、301号、302号、1803号、1804号、1703号、1704号、1603号、1604号、1503号、1403号、1303号、1304号、1203号、1204号、1103号、803号、804号、703号、603号、503号、403号共54套房屋的查封。事实与理由：一、上述54套房产属于灵宝鹏程公司所有。2013年8月31日，洛阳居业公司和河南省新成悦房地产开发有限责任公司在灵宝市一高分校南侧联合开发房地产，联合开发的小区命名为“灵宝居业尚品小区”。2014年8月30日，灵宝鹏程公司与洛阳居业公司签订了《建设工程施工合同》，由灵宝鹏程公司承建灵宝居业尚品小区的工程。合同签订后，灵宝鹏程公司筹集资金开始建设，2015年6月灵宝鹏程公司投资600多万元将1号楼地下一层、地上三层建成，但是洛阳居业公司因资金困难不能支付分文工程款。洛阳居业公司和河南省新成悦房地产开发有限责任公司与购房户发生纠纷，引起购房户上访，导致工程停工。为了解决信访和继续施工的问题，灵宝鹏程公司经有关部门从中协调，万般无奈之际才于2015年10月22日和洛阳居业公司协商签订了《合作开发协议》，由灵宝�程公司出资继续建设全部房屋。洛阳居业公司解除了和河南省新成悦房地产开发有限责任公司的联合开发协议。洛阳居业公司与灵宝鹏程公司在合作开发协议中对房屋的分配进行了约定：“甲方（洛阳居业公司）分得全部约4037平方米的商业用房、1号楼2单元9楼东户、10楼东户，建筑面积分别为134.08平方米的住宅；2单元9楼西户、10楼西户建筑面积分别为116.08平方米的住宅4套，及4个车位；剩余房产归乙方（灵宝鹏程公司）所有，乙方可以甲方名义进行销售。签订协议前的纠纷由洛阳居业房地产开发有限公司负责解决”。该合作开发协议签订后至今，灵宝鹏程公司先后又投资了将近3000万元进行施工，现在全部工程即将完工。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、十五条及第十六条的规定，该合作开发协议合法有效，双方对房屋分配的约定理应受到法律的保护。二、洛阳市老城区人民法院根据（2017）豫0302民初1054号民事裁定书及协助执行通知书查封灵宝鹏程公司所有的房产过程中程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告”。洛阳市老城区人民法院所查封房产尚未初始登记，因而应当予以公告，但是洛阳市老城区人民法院并未张贴公告予以公示。因此其查封行为程序违法，该查封理应无效。三、洛阳市老城区人民法院所查封的所有房产不仅是灵宝鹏程公司出资所建设的，而且连灵房商字第2017008�销（预）售许可证也是由灵宝鹏程公司出资办理的。况且房管部门许可销售的的房屋中，属于灵宝鹏程公司所有的房产在查封前已经基本预售。2017年灵宝鹏程公司出资30多万元为灵宝居业尚品小区中的房产办理了房屋预售许可证及各种手续，但是由于土地使用权人是洛阳居业公司，因此只能由其委托灵宝鹏程公司在灵宝市房产管理局办理房屋预售许可，且只能办理在其名下。灵房商字第2017008号销（预）售许可证办理后，分配给灵宝鹏程公司的房产已经预售。现因洛阳居业公司与董艳秋之间的经济纠纷，致使洛阳市老城区人民法院在不明详细情况之下，2017年8月23日将属于灵宝鹏程公司理应分配并办理网签（包含已预售）的房屋查封。“灵宝居业尚品小区”灵宝鹏程公司已经投资3000多万元即将竣工，全部竣工还需1500多万元的投资。如果将灵�鹏程公司理应分配的房屋予以拍卖，异议人的建设工程款将无法保障，全部投资将血本无归，且会造成灵宝鹏程公司与购房人之间的房产纠纷。因此该查封行为将导致灵宝鹏程公司遭受巨大的经济损失，甚至破产倒闭。综上所述，洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初1054号民事裁定书查封的房产其中54套属于灵宝鹏程公司所有，请求依法解除对灵宝鹏程公司房屋的查封，以维护灵宝鹏程公司的合法权益。申请人董艳秋称：一、（2017）豫0302民初1054号民事裁定书所执行查封的房产全部属于洛阳居业公司名下财产。1、根据《预销售许可证》以及灵宝市房产管理局出具的《居业尚品项目部分房产查询明细》明确显示本案被异议标的物归洛阳居业公司所有，根据《物权法》规定以及物权的排他性，灵宝鹏程公司不是被异议标的物的所有权�。2、根据灵宝鹏程公司提交的证据《合作开发协议书》第二条第6项、第8项表明居业尚品小区商品房开发系灵宝鹏程公司变债权为股权合作开发的房地产项目，根据相关法律规定灵宝鹏程公司应以洛阳居业公司的名义起诉应诉，对外承担责任和履行义务。因此灵宝鹏程公司提出异议的主体不适格。3、《合作开发协议》约定的权利与义务系合作双方的内部约定，该约定对内有效，对外无效，不能对抗善意第三人。二、灵宝鹏程公司提出被异议标的物已销售，此理由不成立且无事实依据和法律依据。根据《物权法》相关规定：物权法定，物权的种类以及物权变动均有法律明文规定。以下几点证明灵宝鹏程公司违反物权变动规则，不产生物权变动效力。1、根据灵宝鹏程公司提交的所有证据中没有购房者与《预销售许可证》上记载的销售单位所订立的《商品房买卖合同》�2、灵宝鹏程公司的对外销售为无权处分。根据灵宝鹏程公司提交的相关证据没有一份证据表明物权所有人洛阳居业公司对被异议标的物进行了处分。3、灵宝鹏程公司提出的销售时间均发生在2017年8月23日洛阳老城法院查封时间之后，属当然无效行为。4、灵宝鹏程公司提交的所谓定金收据的收款人均与《预销售许可证》上的销售单位名称不符，属无权处分。5、灵宝鹏程公司提交的全部银行转账凭条收款单位均不是《预销售许可证》上的销售单位。综上所述，灵宝鹏程公司的异议不符合相关法律规定，且无证据证明其主张，被异议标的物不属于灵宝鹏程公司所有，所谓的商品房已销售属于无权处分行为，所谓的商品房已销售没有相应的《购房合同》，所谓的商品房已销售没有按照法律规定在房地产管理部门进行登记备案。故根据《物权法》、《房地产管理法》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项之规定，请求法院依法裁定驳回灵宝鹏程公司的异议申请。被申请人郭震、洛阳居业公司共称：一、洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初1054号民事裁定书查封的灵宝市居业尚品小区的房屋属于洛阳居业公司所有。灵宝市居业尚品小区系洛阳居业公司开发，被执行人郭震向申请执行人董艳秋所借的款项，被执行人郭震并没有个人使用，而是全部用于洛阳居业公司投入灵宝市居业尚品小区建设，洛阳居业公司对该小区投入了大量的资金和人力、物力，开发该小区的所有手续均由洛阳居业公司出资办理，并且办理房产的所有手续均由洛阳居业公司出面办理，其产权均属于洛阳居业公司所有。二、灵宝市居业尚品小区的房屋产权属于洛阳居业公司�有，异议申请人灵宝鹏程公司与洛阳居业公司系合作关系。根据我国法律规定，房屋所有权是物权，而洛阳居业公司与灵宝鹏程公司之间的合同关系是债权，故此灵宝鹏程公司称洛阳市老城区人民法院查封的56套房产中54套属于其所有是错误的，应当属于洛阳居业公司所有。三、如果灵宝鹏程公司认为其拥有该小区房屋的产权，应当在解决洛阳居业公司就灵宝市居业尚品小区开发过程中的所有问题之后，就小区房屋的产权进行明确，在产权明晰之后其才有权分割并取得部分房屋的产权，在此之前其无权声称其对房屋拥有产权。四、灵宝鹏程公司称其对灵宝市居业尚品小区开发投入了资金，其作为洛阳居业公司合作开发的合伙人投入资金是正常的，洛阳居业公司在与其合作之前及之后均投入巨额资金。灵宝鹏程公司在合伙之前就已经对合作出现的风险进行了评估，对�方在合伙过程中可能出现的风险应当承担责任，在双方产权没有明晰之前，该小区房屋的产权应当属于洛阳居业公司。本院查明：关于董艳秋诉郭震、洛阳居业房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中，董艳秋向本院申请财产保全，本院于2016年8月23日作出（2017）豫0302民初1054号民事裁定书，裁定冻结被申请人郭震、洛阳居业房地产开发有限公司银行存款2233万元或查封编号为灵房商字第2017008号销（预）售许可证所载的洛阳居业房地产开发有限公司位于灵宝市弘农北路西侧居业尚品小区同等价值的房产。本院于2017年8月28日向灵宝市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封编号为灵房商字第2017008号销（预）售许可证所载的洛阳居业房地产开发有限公司位于灵宝市弘农北路西侧居业尚品小区同等价值的房产，具体房号如下：一、一号楼商铺102铺；二、二号楼住宅1104号、1004号、804号、604号、304号、1111号、1011号、811号、611号、511号、411号、311号、412号；三、一号楼住宅1801号、1802号、1701号、1702号、1601号、1501号、1502号、1401号、1402号、1302号、1201号、1002号、1101号、802号、701号、601号、602号、502号、401号、402号、301号、302号、1803号、1804号、1703号、1704号、1603号、1604号、1503号、1403号、1303号、1304号、1203号、1204号、1103号、904号、803号、804号、703号、603号、503号、403号共56套房屋。灵宝市不动产登记中心于同日协助查封了上述房产。本院于2017年11月17日作出（2017）豫0302民初1054号民事判决书，判决如下：一、被告郭震于本判决生效之日起十日内支付原告董艳秋借款本金9606782.37元及自2016年1月29日起至实际付清之日止按照月利率2%计算的利息；二、洛阳居业房地产开发有限公司对上述郭震的还本付息义务负连带责任；三、洛阳居业房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向郭震进行追偿；四、驳回原告董艳秋的其他诉讼请求。该判决本院于2017年11月23日送达董艳秋、郭震、洛阳居业房地产开发有限公司。另查明：编号为灵房商字第2017008号销（预）售许可证载明，洛阳居业房地产开发有限公司座落在灵宝市弘农北路西侧的商品房，1号楼单元数2，住宅45套，非住宅4间；2号楼单元数5，住宅82套，非住宅10；3号楼单元数1，住宅29套，非住宅2间。同意自2017年5月16日起开始销售。审批发证部门灵宝市房管局，落款时间为2017年5月16日。本院认为，灵房商字第2017008号销（预）售许可证显示，灵宝市房产管理局于2017年5月16日发放给洛阳居业公司同意其销（预）售座落于灵宝市弘农北路西侧�在建设中的1号楼、2号楼、3号楼房产的合法证照。在诉讼过程中本院依据董艳秋的申请依法作出的民事保全裁定符合法律规定，本院依法查封的是洛阳居业公司位于灵宝市弘农北路西侧编号为灵房商字第2017008号销（预）售许可证所载的房产，并不是灵宝鹏程公司的房产。灵宝鹏程公司提供的证据不足以证明其主张，故案外人灵宝鹏程公司要求解除本院对位于灵宝市弘农北路西侧居业尚品小区编号为灵房商字第2017008号销（预）售许可证所载的二号楼住宅1104号、1004号、804号、604号、304号、1111号、1011号、811号、611号、511号、411号、311号、412号；一号楼住宅1801号、1802号、1701号、1702号、1601号、1501号、1502号、1401号、1402号、1302号、1201号、1002号、1101号、802号、701号、601号、602号、502号、401号、402号、301号、302号、1803号、1804号、1703号、1704号、1603号、1604号、1503号、1403号、1303号、1304号、1203号、1204号、1103号、803号、804号、703号、603号、503号、403号共54套房屋的查封，理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人灵宝市鹏程建筑安装有限责任公司的异议请求。案外人、当人事对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  党彤彬审判员  常跃华审判员  余 薇二〇一七年十二月十九日书记员  江海粟