广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0921民初1371号原告：韦德传，男，1978年10月7日出生，汉族，住广西容县。委托代理人：潘国胜，男，1976年11月10日出生，汉族，住广西容县。被告：蒙静明，女，1972年9月16日出生，汉族，住广西平南县。委托代理人：秦锐之，容县容州镇法律服务所法律工作者。原告韦德传与被告蒙静明土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法由代理审判员覃日凤适用简易程序分别于2016年7月8日与2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告韦德传及其委托代理人潘德胜、被告蒙静明及其委托代理人秦锐之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦德传向本院提起诉讼请求：1.解除原告韦德传与被告蒙静明于2013年9月28日签订《场地租用协议书》；2.被告蒙静明返还原告韦德传租用场地押金5000元；3.被告蒙静明赔偿原告韦德传建设厂房、宿舍、水电设施投入的费用83000元；4.被告蒙静明赔偿原告韦德传拆搬工厂的费用5000元；5.由被告蒙静明承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月28日，原、被告双方签订《场地租用协议书》，约定：被告蒙静明将容县厢南村钱忽队（下简称钱忽生产队）位于324国道线西面尾头冲处原广西容县恒泰纸品有限公司（下简称恒泰纸品公司）租用的约650平方米土地使用权转租给原告韦德传使用；租赁期限自2013年10月1日至2023年9月30日，前五年租金22000元，押金5000元；如蒙静明在合同约定租期内收回租赁场地，其应赔偿韦德传在该土地所建厂房、宿舍、水电设施等的投入费用。签订合同后，原告依约支付被告押金5000元和2013年10月1日至2015年9月30日二年场地租金44000元。同时，原告依约在该场地自行投资建设简易铁甲铁皮构造厂房作生产车间、仓库，并建设宿舍、水电设施等附属设施，用于从事木珠加工厂生产活动。2015年8月16日，原告通过第三人张贴的告示获悉，原告所租场地使用权为第三人，第三人称其将近期进行土地平整，限令其立刻搬离，否则强行拆除。2015年11月，第三人开始对原告厂房进行强行拆除，被告亦于当日派人到现场交涉并报警未果。同年11月12日，原被告双方到现场对原告投资建设厂房、宿舍、水电设施的投入情况进行确认，并签订了一份《租用蒙静明厂房所投入房屋及其硬件设施》。同年12月，第三人又开始对厂房进行拆除，再次报警处理仍未能阻止拆除。原告认为，被告将存在权利瑕疵的土地出租给原告使用，致使第三人对出租土地主张权利，导致合同无法继续履行，并造成我方工厂被迫停工及重大财产损失。因多次与被告协商无果，故提起本案诉讼。被告蒙静明辩称，原告诉称与事实不符，不符合法律规定，请求法院依法予以驳回。理由如下：1.原告起诉被告蒙静明不适格。出租给原告的土地使用权系恒泰纸品公司所有，该公司经广西区政府批准成立的台港澳侨投资企业，其董事长为莫树飞，蒙静明实际代表该公司与原告签订《场地租用协议书》，故蒙静明作为被告不适格。2.被告没有违约行为，被告依约将土地使用权出租给原告使用，非被告造成原告损失，该损失系第三人侵权所致，原告应当向第三人请求赔偿。3.被告出租的土地使用权不存在权利瑕疵，其权属来源于从钱忽生产队转租，符合《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定。虽然原告土地建筑物被第三人损害，但原告也无法举证证明该土地权属系第三人，第三人持有的国有土地使用权证无法证明包含本案土地。故，被告出租给原告的土地使用权系恒泰纸品公司所有，自1995年使用至今无人提出异议，现被告与第三人发生土地使用权纠纷，尚未处理完毕。4.原告违约在先，原告尚未交纳2016年租金22000元，2015年10月以后水电费亦未交纳。本院经审查认定事实如下：被告蒙静明对原告主张的租用上述土地约650平方米用于生产活动，并依约支付押金5000元和租金44000元，以及原告已经投资建设的厂房、宿舍、水电设施被第三人强行拆除的事实均无异议，本院予以确认。原告依法向本院提出对上述投资厂房、宿舍、水电设施的建设造价和财产损失情况进行鉴定，受委托的鉴定机构正意价格评估集团有限公司于2016年11月27日出具《结论报告书》，确认价格评估标的在价格评估基准日（2015年11月）的评估价格为￥89610元。被告对该鉴定报告真实性无异议，本院依法认可原告因第三人强行拆除的简易厂房、宿舍及水电设施被损坏前价格为89610元。原告对被告提交的证据无异议部分，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：1995年10月10日，广西岑溪珍珠纸品有限公司（甲方）与钱忽生产队（乙方）签订《租用零星洼坑荒山地协议书》，约定乙方同意甲方租用位于容县头冲集体所有的零星洼坑荒山地面积共计1118平方米，出租期限自1995年10月23日至2025年10月24日，即从获得政府有关部门批准之日起。上述协议由甲方代表莫树飞签名并加盖公章，乙方则由生产队长及生产队全体成员签名确认。同年10月18日，台湾商人翁鸿珍向容县人民政府提出《兴办独资企业广西容县恒泰纸品有限公司的立项申请》，计划使用厂房、场地2000平方米，初拟厂址为容县厢南村钱忽生产队现有山地。次日，容县人民政府作出容政函[1995]79号《关于同意外资企业广西容县恒泰纸品有限公司立项的批复》，批准：同意外资企业恒泰纸品公司立项；项目地址位于容县，计划厂房用地2000平方米。同年10月25日，恒泰纸品公司与钱忽生产队签订了二份《协议书》，约定：根据容政函[1995]79号批文，恒泰纸品公司使用土地2000平方米，按土地局山地价9000元/亩,一次性补偿27000元，该土地使用权归恒泰纸品公司长期、永久使用。超出2000平方米部分土地，应取得容县人民政府批复后方可使用。其中上述土地包括原广西岑溪珍珠纸品有限公司租用的山地，租用时间从1995年10月25日起。协议书后附界址图，从公路边入30米为起点丈量。以上二份协议，均由恒泰纸品公司代表莫树飞、钱忽生产队队长潘武旭、会计潘文均及刘武进签名确认。签订协议后，恒泰纸品公司一次性支付土地补偿款27000元给钱忽生产队。1995年11月3日，容县人民政府作出容政函[1995]83号《关于同意广西容县恒泰纸品有限公司使用专项土地兴建建议仓库的批复》，批准恒泰纸品公司租用钱忽生产队位于324国道线西面（即尾头冲）处的山地985平方米，作为简易原料工棚、仓库专项用地，使用期限为30年（从1995年11月1日至2015年10月30日止）。1996年5月3日，钱忽生产队与恒泰纸品公司签订《补充协议》，约定：钱忽生产队同意将屋头冲坑洼山地有偿长期、永久性给恒泰纸品公司作生产建设用地，时间从1996年1月1日起，面积985平方米，折亩数为1.48亩，按土地局山地价9000元/亩计算，折款一次性补偿13320元；另加办公室后墙至324线国道边的空地即15米×27.6米（面积414平方米），一次性补偿5595元，该土地也永久归恒泰纸品公司使用。协议并约定了上述两块土地使用权的界址。以上协议分别由恒泰纸品公司盖章及代表莫树飞签名、全体钱忽生产成员签名确认。协议签订后，恒泰纸品公司付清了上述补偿款，并由钱忽生产队队长潘武全及会计潘文均在协议书第二页上方出具“该土补偿款以全部付清”予以确认。1995年10月24日，容县对外经济工作委员向玉林地区对外经济贸易委员会作出《关于请求批准广西容县恒泰纸品有限公司成立并发给批准证书的请示》，玉林地区对外经济贸易委员会于同年11月17日作出玉地经贸外资（1995）42号《玉林地区经贸委关于同意设立广西容县恒泰纸品有限公司的批复》，批准设立恒泰纸品公司，并发给外企企业批准证书。同年11月20日，恒泰纸品公司经中华人民共和国国家工商行政管理局核准登记注册成立，董事长莫树飞、副董事长翁鸿珍、总经理蒙静明。2010年1月8日，恒泰纸品公司的董事长莫树飞委托总经理蒙静明全权代表其处理恒泰纸品公司的一切生产经营事宜，并代签有关法律文书、协议等。目前恒泰纸品公司已全面停止经营，其原实际租用的上述土地使用权亦已陆续转租他人。本院认为，被告蒙静明受恒泰纸品公司的董事长莫树飞委托，于2013年9月28日与原告韦德传签订的《场地租用协议书》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在本案中，原告在土地使用权租赁期间，因第三人主张权利并强行拆除原告建设的简易厂房等设施，致使原告无法继续使用该场地用于生产经营，合同目的无法实现。故，原告据此请求解除合同和返还租用场地押金5000元，合法合理，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿其建设厂房、宿舍、水电设施投入费用方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定可知，出租人的权利瑕疵担保责任是指出租人担保在租赁期间第三人不能就租赁物主张任何权利，当第三人对租赁物主张权利时，出租人应承担相应责任。从案件查明事实可知，被告受恒泰纸品公司委托将其租用钱忽生产队的土地使用权转租给原告，双方签订合同时均未存在权属争议的情形，原告无法知悉其租用的土地使用权是否存在权利瑕疵，在第三人主张权利时，其亦尽了及时通知被告的义务，故原告因第三人造成的损失不存在过错。反之，被告虽然能够提供证据证明恒泰纸品公司通过支付土地使用权补偿费的方式租用钱忽生产队集体所有山地共计3399平方米，其中获得相关政府批文为2985平方米，但因恒泰纸品公司与第三人对涉案土地尚存在权属争议，被告亦没有提供足够证据予以证实其转租给原告部分的土地使用权确属恒泰纸品公司租用，非第三人所有。另，被告虽然在第三人主张权利时采取一定措施予以制止，但仍无法使原告获得救济。综上，被告应就因与第三人的权属争议导致原告不能对租赁物使用、收益，且造成原告搭建的厂房、宿舍及水电设施的损失承担相应不利后果，被告辩称其转租的土地权属来源合法，原告损失系第三人侵权所致，不应承担赔偿责任，本院依法不予采纳。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，根据合同相对性，被告在没有证据证明其转租土地不存在权利瑕疵的情形下，合同解除后，被告应就原告损失承担相应赔偿责任。经鉴定，原告因第三人强行拆除的厂房、宿舍及水电设施被损坏前价格为89610元，故原告主张被告赔偿上述投入费用83000元，于法有据，符合情理，本院依法予以支持。关于原告主张被告赔偿其因拆搬工厂费用5000元，因其没有提供证据证明上述损失费用，应就其主张承担相应举证不能的后果，本院对其主张依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、解除原告韦德传与被告蒙静明于2013年9月28日签订的《场地租用协议书》；二、被告蒙静明返还押金5000元给原告韦德传；三、被告蒙静明赔偿位于广西容县厢南村钱忽队324国道线西面尾头冲处的厂房、宿舍、水电设施投入损失83000元给原告韦德传；四、驳回原告韦德传的其他诉讼请求。上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。本案减半收取受理费2583元和鉴定费2000元，由被告蒙静明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，同时于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5166元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。代理审判员  覃日凤二〇一七年一月九日书 记 员  龙 佳