甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0102民初4265号
原告王玉峰。
委托诉讼代理人：闫星辉，甘肃得舍律师事务所律师。
被告兰州天瑞制药有限公司。
法定代表人：何月琴。
委托诉讼代理人：刘士贤。
委托诉讼代理人：孙永香。
被告程功。
委托诉讼代理人：梁向洪，甘肃久铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武晓琴，甘肃久铭律师事务所律师。
原告王玉峰诉被告兰州天瑞制药有限公司（以下简称天瑞制药）、程功房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫星辉，被告天瑞制药的委托诉讼代理人刘士贤，被告程功的委托诉讼代理人梁向洪、武晓琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉峰向本院提出诉讼请求：依法解除原告与被告天瑞制药签订的《经济适用住房买卖合同》、解除原告与被告程功之间签订的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》；2、判令被告天瑞制药返还购房款100000元、违约金100000元及利息22560.97元（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，暂从2013年10月1日计算至2017年10月1日）直至付清之日；3、被告程功返还转让款56000元，并支付违约金16800元；4、本案诉讼费及保全费由两被告承担。事实和理由：2012年2月4日，原告与兰州玛雅润盛房屋中介有限公司（以下简称玛雅公司）签订了《房屋居间合同》，委托玛雅公司办理购买位于兰州市城关区定西路团结新村街道团结新村176号房屋的相关事宜。由于上述房屋系被告天瑞制药的集资建房，被告程功拥有该房名额，故原告与程功签订了《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》，与被告天瑞制药签订了《经济适用住房买卖合同》。原告按照二被告要求，向被告天瑞制药先行支付了10万元购房款，向被告程功支付了56000元的期房名额转让款。
2016年底，原告得知涉案房屋交付条件已成就，遂向两被告主张交付房屋，才得知房屋已被天瑞制药转售给案外第三人。根据合同约定，天瑞制药逾期交房180天，买受人（原告）可解除合同，天瑞制药除应返还买受人已付款外，还需向买受人承担已款5%的违约金。天瑞制药逾期交房的行为已构成严重违约，其将涉案房屋又出售给案外第三人的行为构成根本违约。自2013年3月起至2016年底，涉案房屋所在地区房价处于短期内快速上涨、变动时期，因天瑞制药的根本违约，导致原告不可能再以同样的价格购买到同等地段同面积的住房。原告与天瑞制药签订的合同属格式合同，针对天瑞制药违约需赔付的违约金过低，不足以弥补原告遭受的实际损失，故诉讼来院，请求判如所请。
被告天瑞制约辩称，天瑞制药为解决、改善厂区工人住宿条件，通过合法方式在兰州市城关区红星巷132号以集资建房的方式建设经济适用住房。因该批经济适用房在解决原厂职工住宅问题后，尚有剩余或原厂职工可转让给符合经济适用住房管理规定的购房人，2013年3月13日，天瑞制药同意以集资建房认购其中一套，并与王玉峰签订《经济适用住房买卖合同》。天瑞制药与王玉峰签订的《经济适用住房买卖合同》并没有成立和生效，仅是对集资事项达成了合意，并未对其他合同主要内容达成一致。该房屋竣工后，天瑞制药数次通知王玉峰缴纳集资款并提供符合购买经济适用住房条件的证明文件，但在公司职工缴纳第二次、第三次集资款后，王玉峰通过拒接电话的方式拒绝继续缴纳集资款。天瑞制药数次通知不见后，又通过其他途径联系，王玉峰同意解除集资建房的意向，天瑞制药也同意解除，退还先前缴纳的集资款100000元，返王玉峰又无故拖延才造成至今没有退掉该款。
经济适用房系政府保障性用房的统筹范围，最后的售房价格及资格认定并不是由天瑞制药商定，按照规定，该房屋全部交付后，由政府统筹，经物价单位确定后，才会产生最后的售价和资格认定等符不符合条件是明知的。天瑞制药集资建房的目的是改善公司职的住房条件，而王玉峰并非天瑞制药的职工，只是在政府统筹下，集资建房剩余时才吸纳王玉峰作为集资建房对象的，但是必须符合准购规定。王玉峰将认筹集资建房说成购买房屋，造成损失，实属歪曲事实。天瑞制药在王玉峰同意解除集资建房协议后，也同意向王玉峰返还100000元购房款，因此，王玉峰提出的支付赔偿金100000元及支付利息及违约金的诉讼请求，不应当得到支持。请求驳回王玉峰的诉讼请求，天瑞制药愿退还王玉峰集资款100000元。
被告程功辩称，本案为房屋买卖合同纠纷，而王玉峰与程功实质系转让购房名额的一般买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，依法应驳回对程功的起诉。程功作为购房名额的转让方，依约已全部履行完毕合同义务，程功与王玉峰签订的合同因已履行而终止。程功并无向王玉峰交付房屋的义务，王玉峰是否实际取得涉案房屋与程功无关。程功在合同履行过程中不存在任何违约行为，便无向王玉峰支付违约金的义务。请求驳回对程功的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
位于兰州市城关区红星巷176号使用面积6648.8平方米的土地的使用权属天瑞制药所有。2009年经兰州市发展和改革委员会批准，天瑞制药欲以职工集资方式在该土地上建设经济适用住房420套。程功拥有该集资建房名额。2012年3月7日，经玛雅公司居间，王玉峰与程功签订《房地产买卖契约》，将兰州市城关区团结新村176号26楼A2室建筑面积70.68平方米的房屋出售给王玉峰。同年3月13日，王玉峰与程功签订《房屋买卖补充协议》，双方约定的转让款为56000元，王玉峰在向程功支付转让费45900元后，程功配合王玉峰办理合同签订手续，剩余房款10100元待程功给王玉峰办完更名手续后当天一次性支付。该协议同时约定，若由于程功的原因造成交易失败，给王玉峰不能签订经济适用住房买卖合同时，程功须在交易失败后的2个工作日内将王玉峰所付转让款56000元无息返还于王玉峰并且承担王玉峰损失按当时成交价的30%进行计算，同时承担王玉峰的所有损失；若由于王玉峰任何原因造成交易失败，王玉峰同意承担程功损失按当时成交价的30%进行计算。
协议签订后，王玉峰向程功支付了部分转让款。经程功协调，2012年3月7日，王玉峰向天瑞制药缴纳了住房集资首付款100000元，同年3月13日，王玉峰与天瑞制药签订了《经济适用住房买卖合同》，天瑞制药同意将该集资建房中的2606室建筑面积70.68平方米的房屋出售给王玉峰，双方约定的价格为每平方米5150元，集资建房款分批交纳，余款交纳期限分别为2011年11月30日前、2012年6月30日前、交房15日前。天瑞公司应于2013年6月30日前将综合验收合格的经济适用房交付王玉峰使用，天瑞制药逾期交房超过180日后，王玉峰有权解除合同。王玉峰解除合同的，天瑞制药应当自解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按照王玉峰已付款的5%支付违约金。该合同签订后，王玉峰向程功付清了全部转让款。
2016年底，集资建房已盖好，天瑞制药要求王玉峰缴纳购房款，并提出房价每平方米上涨800元，王玉峰向天瑞制药表示无力支付上涨后的房款，并提出退房。2017年5月9日，王玉峰通过短信告知程功，天瑞制药将出售给其的房屋另出售他人，经程功协调，天瑞制药同意给王玉峰调换一套75平方米的房屋，但每平方米单价比合同价高800元，王玉峰表示无力承受该房价，并要求程功协调按原合同价购买房屋，如协调不成则要求天瑞公司退还房款、程功退还转让费。2017年5月9日，王玉峰发短信给程功，表示其就退房款事宜已与天瑞制药协商一致，并要求与程功协商退转让费的事宜。后三方协商未果，王玉峰诉讼来院。
本院认为，本案争议的焦点为：王玉峰是否具有经济适用住房购房资格，王玉峰与天瑞制药签订的《经济适用住房买卖合同》是否有效；该合同不能履行的原因是什么，天瑞制药应否向王玉峰退还购房首付款、赔偿损失并支付违约金；王玉峰与程功签订的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》是否履行完毕，程功在履行上述协议时是否存在违约行为，上述协议是否应予解除，程功是否应向王玉峰退还购房资格转让款。
涉案房屋系天瑞制药为改善职工住房条件而建设的经济适用房，属单位自建房，目前我国法律、法规对单位自建房的购买没有严苛的必须符合经济适用房购买资格的强制性规定，因此，天瑞制药在解决职工住房问题后，在房屋尚有剩余或原厂职工同意的情况下，可以出售或转让房屋。程功具有购房资格，其可以将该资格转让并获取部分利益，因此，王玉峰与天瑞制药签订的《经济适用住房买卖合同》属有效合同。
根据王玉峰与程功签订的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》约定，程功已协调王玉峰与天瑞制药签订了《经济适用住房买卖合同》，王玉峰并向天瑞制药缴纳了100000元的购房首付款，且王玉峰向程功支付了约定的转让费，至此程功的合同义务已履行完毕，关于该房屋买卖的合同权利义务由王玉峰与天瑞制药行使，双方互为合同相对方。程功在履行《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》过程中，没有违约行为，该合同因履行完毕而终结，已无解除必要，程功无需给王玉峰退还购房资格转让款，故对王玉峰要求解除其与程功签订的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》及要求程功返还转让款并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
由于该房屋系单位集资建房，建设周期较长，天瑞公司未在合同约定的时间内向王玉峰交房。房屋建成后，天瑞公司口头向王玉峰提出涨价要求，王玉峰表示无力接受涨价后的价格，表示退房。在没有正式解除合同后，天瑞制药将该房屋另售他人的行为已构成违约。后天瑞公司虽提出给王玉峰调整一套75平方米的房屋，但价格在合同价的基础上每平方米上涨800元，王玉峰仍无力支付。王玉峰提出退房，天瑞公司亦同意退款，该行为表明双方口头达成解除《经济适用住房买卖合同》的协议。现王玉峰诉讼要求解除其与天瑞制药签订的《经济适用住房买卖合同》，对该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后天瑞制药应向王玉峰退还购房首付款100000元。
履行《经济适用住房买卖合同》约定的内容是天瑞制药的义务，但房屋建成后，天瑞制药向王玉峰提出涨价，在王玉峰表示无力购买要求退房时，天瑞制药在其与王玉峰的合同未解除的情况下，将房屋另售他人的行为，致使王玉峰丧失了是否选择以涨价后的价格购买房屋的机会，加之2013年至2016年兰州市商品房价格快速增长，王玉峰已不可能再以同样的价格购买到同等地段同面积的住房。天瑞制药应向王玉峰赔偿部分损失。王玉峰作为有民事行为能力的成年人，在天瑞制药提出涨价后，已表示无力购买涉案房屋并要求天瑞制药退款的行为表明其不再履行《经济适用住房买卖合同》的内容，因此，自身对其不能再以同样的价格购买到同等地段同面积的住房的损失也有责任。结合王玉峰自2012年3月起就已向天瑞制药缴纳了100000元购房款的事实以及王玉峰的损失情况，本院对王玉峰要求天瑞制药赔偿100000元损失的诉讼请求，部分予以支持，该部分损失本院酌定按60000元计算。对于其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告王玉峰与被告兰州天瑞制药有限公司于2012年3月13日签订的《经济适用住房买卖合同》；
二、被告兰州天瑞制药有限公司于本判决生效后十五日内向原告王玉峰返还购房款100000元，赔偿损失60000元，以上合计160000元；
三、驳回原告王玉峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5730元、保全费1522元，以上合计7252元，原告王玉峰负担3336元，被告兰州天瑞制药有限公司负担3916元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 陶生莲
人民陪审员 王 黎
人民陪审员 董瑛芳
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 赵启亮
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