福建省将乐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0428民初1538号
原告：将乐县城市建设投资有限责任公司，住所地福建省将乐县古镛镇三华北路三华商厦四层。
法定代表人：应飚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李林，男，该公司职员。
被告：沙县民发房地产开发有限公司将乐分公司，住所地福建省将乐县水南镇滨河南路518号13层。
法定代表人：罗发光，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄金儿，男，该公司职员。
原告将乐县城市建设投资有限责任公司（以下简称“城投公司”）与被告沙县民发房地产开发有限公司将乐分公司（以下简称“民发房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月14日、2017年12月6日、2017年12月20日三次公开开庭进行了审理。原告将乐县城市建设投资有限责任公司的委托诉讼代理人李林、被告沙县民发房地产开发有限公司将乐分公司的委托诉讼代理人黄金儿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
城投公司向本院提出诉讼请求：1.民发房地产公司按协议书约定将位于上河洲澜泊湾第2、3、6号楼其中33套房产过户给城投公司并承担本案诉讼费用。后城投变更诉讼请求为：1.解除双方于2016年4月22日签订的房产转让协议书；2.民发房地产公司返还城投公司房产转让款余额12865712元；3.民发房地产公司按协议约定向城投公司支付资金占用费1897692.52元；4.民发房地产公司按协议约定向城投公司支付违约金900599.84元；5.本案诉讼费用由民发房地产公司承担。事实与理由：城投公司为改善高端人才住宅条件需要购买商品房，同时也为了解决民发房地产公司上河洲澜泊湾项目后续资金，经与民发房地产公司双方协商一致，于2016年4月22日签订由城投公司向民发房地产公司购买位于上河洲澜泊湾第2、3、6号楼其中36套房产的协议书。协议签订后，城投公司将约定购房款全额支付给了民发房地产公司，民发房地产公司也将该36套房产网签给了城投公司。协议第四条约定，城投公司同意民发房地产公司在2017年2月28日办理上述房产过户给城投公司前另想全部或部分出售给第三方，届时应将该房产过户给城投公司。民发房地产公司根据这一约定分别于2016年9月8日、2016年8月31日和2016年10月13日将其中3套房产按双方约定方式另行出售给了第三方，城投公司收回相应款项后，协助民发房地产公司办理了该三套房产的撤销商品房网签手续。民发房地产公司在约定的过户期限到后，虽经城投公司多次敦促，至今仍未将剩余33套房产过户给城投公司，也未向城投公司提供相应的商品房销售正式税务发票。故城投公司诉至法院。
民发房地产公司辩称，一、双方订立合同的真实意思表示为资金融通法律关系，而非房屋买卖法律关系，因此法院应当依基础法律关系即资金融通关系审理本案。城投公司为帮助、扶持民发房地产公司走出开发资金紧张的困境将民发房地产公司2、3、6号楼已抵押给银行的36套房屋按近市场的半价以买卖房屋的形式卖给城投公司（仅作为保障被答辩人资金安全）。故协议约定在城投公司办理过户前允许民发房地产公司将涉案房产全部或部分另行出售给第三方；二、双方根据真实意思表示已实际履行了合同，因此本案当属资金融通关系。根据协议约定，民发房地产公司已于2016年8月31日至10月13日间共销售了三套房屋并将借款1134288元及占用费42096.71元归还给了城投公司。故从双方合同实际履行情况可以得出双方的真实意思是资金融通，并无买卖房屋的合同目的；三、民发房地产公司根据约定及时办理了36套房产的网签，有效保障了城投公司出借资金的安全，双方并无合同约定于2017年2月28日前将房产过户的真实意愿。本案系资金融通即资金借用法律关系而非房屋买卖关系，民发房地产公司在合同中并无违约的情况，不应负担违约金；四、民发房地产公司与城投公司于2017年8月26日另签订了一份房屋转让协议书，根据该协议书的约定，城投公司应在民发公司办理网签手续即2017年9月2日后向民发房地产公司支付剩余转让款，因此，民发房地产公司的转让款足以归还尚欠城投公司的资金，民发房地产此后不应再负担占用费。综上，民发房地产公司认为城投公司诉请实际上是资金借用法律关系，应按此基础法律关系审理本案，故城投公司的诉求缺乏事实和法律依据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（协议书二份、收款收据、入账通知、工行业务回单、还款明细、税费测算表、电汇凭证）本院予以确认并在卷佐证。当事人对房产明细表有异议，本院确认如下：
民发房地产公司对城投公司提供的房产明细表有异议，认为房屋的购房单价明显低于市场价，双方不是真实要买卖房屋，而是为保障民发房地产公司的资金安全而借用城投公司的资金。城投公司表示民发房地产公司应按原来签订的协议来履行支付资金占用费及违约金等的义务。民发房地产公司在庭审中对房产明细表的真实性无异议，故该份证据的真实性本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：民发房地产公司由于开发上河洲澜泊湾项目后续资金不足，经与城投公司协议一致，双方于2016年4月22日签订协议书一份。协议书第一条约定由城投公司按3600元/每平方米的价格受让民发房地产公司已经抵押给银行的2、3、6号楼共计36套房产，购房款共计1400万元；第二条约定民发房地产公司应于2017年2月28日将房产过户给城投公司或城投公司指定的单位；第四条约定城投公司同意民发房地产公司在办理房产过户前将上述房产全部或部分另行出售给第三方，民发房地产公司应先行将购房款及占用费（按每日万分之二点五计算）返还给城投公司；第五条约定如民发房地产公司未能在协议确定的时间将房产过户给城投公司，则视为民发房地产公司违约，城投公司有权单方通知民发房地产公司全部或部分解除双方签订的《商品房买卖合同》，民发房地产公司应在收到城投公司的书面解除通知书后十日内将购房款返还给城投公司，同时按违约部分购房款总金额的每日万分之二点五计算向城投公司一次性支付违约金；除此之外，协议书还约定了关于房产网签、过户、税费承担等其他事宜。协议签订后，城投公司根据协议约定将购房款支付给民发房地产公司。民发房地产公司于2016年8月31日至10月13日期间销售了三套房屋，并将购房总款1134288元及占用费42096.71元支付给了城投公司。
另查明，民发房地产公司与城投公司于2017年8月26日另签订了一份房屋转让协议书。协议约定由城投公司受让民发房地产公司上河洲澜泊湾12号楼，建筑占地面积3010㎡、总建设面积20409㎡，综合单价为3688.5元，房屋总价款为7527.86万元；协议第四条第一款约定民发房地产公司办理好房产网签手续后五日内，城投公司支付民发房地产公司总协议转让金额的70%及400万元过户交易费，共计5669.5万元。第二款约定民发房地产公司协助城投公司办妥不动产登记证后三日内，城投公司应向民发房地产公司支付剩余30%转让费，共计2258.36万元。民发房地产公司根据协议约定于2017年9月2日与城投公司办理了房产网签手续。城投公司自协议签订后至2017年9月7日根据协议约定及民发房地产公司要求共支付购房款35941728.80元，尚欠20753271.2元未支付。
本院认为，城投公司与民发房地产公司之间于2016年4月22日签订的协议书，虽从形式上看是房屋买卖合同，但从合同签订的目的以及合同第四条中关于“城投公司同意民发房地产公司在办理房产过户前将上述房产全部或部分另行出售给第三方，民发房地产公司应先行将购房款及占用费（按每日万分之二点五计算）返还给城投公司”的约定和合同第五条中关于民发房地产公司违约后，城投公司有权单方通知书解除合同并要求民发房地产公司返还全部购房款并支付违约金的有关约定来看，双方并无买卖房屋的真实意思表示，双方之间进行的“房屋买卖”不是实现合同的根本目的，本案应属名为房屋买卖，但实为借贷法律关系，庭审中城投公司也变更了诉请。
综上，民发房地产公司未能在协议确定的期间内办理房产过户手续，城投公司根据合同约定要求民发房地产公司返还房产转让款即借款余额12865712元的诉请，符合法律规定，应予支持；城投公司要求民发房地产公司根据协议约定按日万分之二点五的标准支付资金占用费和违约金，该占用费与违约金总计未超过年利率24%，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，应予支持；民发房地产公司与城投公司于2017年8月26日另行签订了一份房屋转让协议书，民发房地产公司根据该份协议书约定于2017年9月2日办理房产网签手续后，城投公司未能根据协议约定在五日内足额向民发房地产公司支付70%购房款及400万元税款（合计5669.5万元），尚欠20753271.2元款项未予支付。至此，城投公司与民发房地产公司之间互负到期债务，且债务的标的物种类、品质相同，故民发房地产公司提出的城投公司尚欠的购房款项足以归还民发房地产公司所欠城投公司的资金，民发房地产公司不应再负担所欠城投公司房产转让款的占用费及违约金的意见，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第十一条、第二十六条、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、沙县民发房地产开发有限公司将乐分公司应于本判决生效之日起十五日内返还将乐县城市建设投资有限责任公司借款12865712元。
二、沙县民发房地产开发有限公司将乐分公司应于本判决生效之日起十五日内，按日万分之二点五的标准，支付将乐县城市建设投资有限责任公司自2016年4月22日起至2017年9月7日止借款12865712元的资金占用费。
三、沙县民发房地产开发有限公司将乐分公司应于本判决生效之日起十五日内，以12865712元为基数，按日万分之二点五的标准，支付将乐县城市建设投资有限责任公司自2017年4月22日起至2017年9月7日止的违约金。
四、驳回将乐县城市建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费115784元，减半收取57892元，由将乐县城市建设投资有限责任公司负担12736元，由沙县民发房地产开发有限公司将乐分公司负担45156元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 洪海洋
二〇一七年十二月二十日
书记员 郑水凤
附相关法律条款：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第一条本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。
经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。
第十一条法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第五十二条(?javascript:SLC(21651,52)?)、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。