浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0382民初1046号
原告：肖新星，女，1978年2月9日出生，汉族，住乐清市。
被告：乐清市旭阳物业管理有限公司，住乐清市城东街道白沙村，社会统一信用代码：913303823278543660。
法定代表人：陈则方。
委托代理人：卢晓燕，女，1973年10月14日出生，汉族，住乐清市，系公司物业经理。
原告肖新星与被告乐清市旭阳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告肖新星、被告乐清市旭阳物业管理有限公司的法定代表人陈则方及委托代理人卢晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖新星向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还2016年度和2017年度未完全履行物业服务合同约定而多收的物业费1014.6元（67.64平方米×0.5元/平方米×12个月+67.64平方米×0.75元/平方米×12个月）；2.判决被告2018年开始按月预收、按每月1元每平方米的二级标准收取物业费；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告入住京都大厦两年来，目睹被告未能完全履行物业服务合同的约定，玩忽职守，小区管理混乱。1.长期未尽公共部位管理之责，遗失公共财产。被告一开始管理不严，导致现在到了无法控制的地步。小区到处可见侵占公共通道、违章建筑等现象。尤其是原告数次告知被告：原告左右比邻而居的1401业主把两米高的柜子直接放在了防火门的后面一年半之久，一旦遇震倒塌堵住防火门，两家就失去了通往安全通道的唯一出口。而且在安全楼道口，一袋破了口子的沙子放了近半年，逃生时若滑到后果不堪设想。更令人气愤的是，防火门后面的墙上（即1401业主那个柜子的顶上）的应急灯不知什么时候起不见了踪影，但是被告得知情况后一直找借口敷衍，拖延。虽然被告贴出过公共区域不得堆放杂物，否则按照抛弃物进行处理的告示，但被告从未拿出行动去处理过，逃生时不可缺少的应急灯至今没有归位。《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关部门报告。原告认为部分业主私占公共区域、私搭乱建，破坏小区整体布局，损害小区美观和他人利益，增加了安全隐患，被告应当予以制止，制止无效的，可以提起诉讼。被告进行制止既是权利，同时也是义务，如果怠于履行制止义务的，应当承担不利后果。如未予阻止，被告即负有管理不当的责任。什么事都要业主自己去解决，那就不应收取相应的物业费。2.环境卫生的清扫与维护不到位。就因为被告长期未尽公共管理之责，通道上鞋子、柜子、轮胎等什么都有。因此公共通道无法常规打扫清理，导致出现许多卫生死角。遇上大风天，原告门前通道上的树叶灰尘直接吹到正对入户花园的原告家中，门都开不了。由于被告对宠物的管理不够到位，保洁人员又少，地下室经常出现狗屎，非常恶心。而保洁阿姨管不到的架在空中的违章建筑平台直接成了空中杂物堆。3.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理不力。小区的电梯三天两头出毛病，前一天还检修合格并由被告签字确认的电梯，后一天就坏了，小区业主坐电梯时总是提心吊胆。前个月，被告甚至贴出2栋一单元两电梯存在重大安全问题，不拿出近5.6万元维修基金更换钢丝就关闭电梯的告示。可是，直到这个月电梯还是没有修理，而业委会签字同意花5.6万元修理后，被告员工却在微信群里说电梯安全没有问题，只是有点响声而已，让业主放心乘坐。对个别业主提出的“电梯出故障源于电梯本身质量问题还是人为使用不当”等问题却置之不理。原告认为如果是电梯本身质量有问题应该有开发商负责维修，如果是认为使用不当应该由损坏的人承担维修费用，如果被告根本不知道是什么人损坏的，被告应该承担管理不当的不利后果。另外，小区消控室长期大门紧闭、无人坚守，此设备除了电子记录以备事后查询外，根本起不到事先的预警作用，在发生突发紧急事故时，很有可能失去最佳的救助时机。4.交通秩序与车辆停放的管理混乱。不知是不是被告的安保人员配备不足的原因，小区北面的大门常年关闭，根本无人管理，门口车子随便停，直接堵死了这条消防通道，而且也给业主的生活带来极大的不便，业主想拖个车去马路那边的菜场买个菜都无法从门前横穿过去，常常不得不绕远路。而在南边管理的安保人员也只能负责门口车辆的进出，无车位的车子以及一些电动车进来了经常发生乱停现象。没有安保人员及时制止，久而久之，导致一些习惯成自然，小区越来越混乱。5.房屋装饰装修管理存在利益输送。有些小区业主装修时，敲掉了承重墙，在空中搭建平台，被告都睁一只眼闭一只眼，甚至最明显的住宅外立面都改变了，被告都视而不见。原告左右比邻而居的1401业主几年前破坏的墙面至今未重新补上小区统一的墙面瓷砖，同时被破坏的入户花园与走廊交界处的瓷砖也没有恢复原状，严重破坏了小区的整体形象。另外，被告自己也在3幢商铺楼顶防水层上私自搭建铁棚作为己用，严重破坏了小区的外观形象，直接降低了小区的品质。《物业管理条例》第五十条规定，业主物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。原告认为被告此举是以身试法，胆大妄为，根本不把法律放在眼里。6.公摊水电费存在违规收费。被告以小区二次供水为由高过水厂水价0.6元收取水费，但是被告员工曾说过二次供水由水泵打水。而水泵主要是用电。这笔电费在公摊电费中已收取。因此被告在此有重复收费的现象。另外，被告按年预收物业费缺乏法律依据。根据《物业管理条例》第2条规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。《物业服务收费管理办法》第十四条规定，物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。被告所收取的物业费是最高的级别。但是原告享受的却基本是没有任何级别的物业管理水平。既然被告未能履行物业服务合同的约定，提供的物业服务水平与其主张的收费标准严重不符，应当按照《合同法》第一百零七条规定减少费用或退还多收的费用。
被告乐清市旭阳物业管理有限公司答辩称：1.对于原告提出的被告未尽公共部位管理之责，遗失公共财产，小区里有侵占公共通道、违章建筑等现象之说，被告方认为原告夸大其词，被告作为服务企业，尽其所能按规定服务好小区，服务好每一位业主，大部分业主都能配合小区的管理，可也有少部分业主我行我素，对于管理区域内的违章，被告有进行规劝、制止，却无法强行制止，因为被告方只是服务企业，不是行政执法部门，对于业主的违章行为都有及时上报有关行政管理部门。2.对于原告提出的环境卫生的清扫与维护不到位之说，被告方认为，京都小区面积共23000平方米，按行业标准配备2名保洁人员，小区的整体卫生环境得到绝大部分业主的认可。京都大夏在2016年乐清市住建局与“六城联创”办公室联合考核中荣获“2016年度乐清美丽小区”称号。此次考核是根据小区的基础管理、房屋管理和维修养护、共用实施设备管理、保安管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明等方面评定考核，是所在社区中唯一一个获得“2016年度乐清美丽小区”称号的小区。3.小区的电梯是2013年安装并交付使用的，免保期为两年。2017年10月，质监局年检时发现电梯钢丝绳和曳引轮有磨损，被告已于2018年1月底组织更换完成，并已于2月1日通过年检，取得了合格证。4.小区的正大门只有一个，北大门作为消防通道，平时是关闭的，紧急情况时，可以立刻打开，小区内的消防通道是畅通的。原告认为无车位的业主车子能进小区，这是部分业主和业委会共同商讨的结论，物业只是执行。5.乐清市金利如房地产开发有限公司与中国太平洋财产保险股份有限公司签订的《商品房买卖补充协议》，已明确写明3层露台预留天台部分（面积约327平方米）由中国太平洋财产保险股份有限公司由自行使用，自行承担管理、使用此部分过程中的法律风险，原告所称的3幢商铺楼顶的铁棚并不是被告搭建，而是保险公司搭建的。6.小区是一个总水表，水费额外加收的0.6元为二次供水的损耗费、消毒费、设备的维修维护费等，以及一些公摊用水包含绿化用水和保洁用水，不单单是原告所说的水泵打水所产生的电费。7.被告所收的物业费符合乐清市普通住宅物业服务收费基准价，且我们的收费标准及合同都已经过乐清市住建局备案。据此要求驳回原告的诉请。
本院经审理查明，原告系京都大厦2-1402室业主。2016年1月1日，被告乐清市旭阳物业管理有限公司与乐清市乐成街道京都大厦业主委员会签订《京都大厦物业管理委托合同》，合同期限自2016年1月1日至2016年12月31日，物业管理综合服务费住宅按1.5元/平方米，商铺按2.0元/平方米收取，公共设施设备、共用部位的用电费用按实结算，由乐清市旭阳物业管理有限公司向业主、非业主使用人代收代缴，水、电耗亏空部分按户或使用量分摊收取。合同同时对物业服务内容、违约责任等内容进行约定。2017年1月1日，被告乐清市旭阳物业管理有限公司与乐清市乐成街道京都大厦业主委员会续签了《京都大厦物业管理委托合同》，合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日。在物业服务合同履行过程中，被告履行了安保值班、保洁卫生、绿化管理、电梯维修年检等职责，多次向乐清市住建局反映小区违建情况。京都大厦获得“2016年度乐清美丽小区”称号。但被告的物业管理服务确实存在一定瑕疵，如垃圾未及时清理、车辆停放比较混乱等问题。
2016年1月18日，被告向原告收取2016年1-12月物业费1218元（67.64×1.5×12）,2015年7-12月公摊电费312元（52×6），2015年7-12月水费76元。2017年12月15日，被告向原告收取2017年1-12月物业费1218元（67.64×1.5×12）,2016年7月1日-2017年6月30日公摊电费570元，2016年7月1日-2017年6月30日水费589元。
以上事实有身份证、企业信用信息、商品房买卖合同、照片、收款收据、物业管理委托合同、公示、通知、乐清市住房和城乡规划建设局责令限期改正通知书、电梯定期检验报告及原、被告庭审陈述为凭。
本院认为，被告与乐清市乐成街道京都大厦业主委员会《京都大厦物业管理委托合同》合法有效。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告系京都大厦的业主，故该合同对原告具有法律约束力。
原告认为被告提供物业服务严重不到位，被告应退还部分物业管理费用，被告认为其已完全履行物业服务，原无需退还物业管理费用。本院认为被告在物业服务中存在一定的瑕疵和不足，需要完善和改进，但物业服务合同作为履行期限较长的持续性合同，不应以某一特定时刻和地点存在瑕疵即全盘否定，而应从服务的整体质量进行综合考量，原告未提供证据证明被告履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于常态化，故不宜认定被告服务不合格。因此，原告主张退还物业费的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。原告要求按月交纳、按每月1元每平方米支付物业费，与合同不符，本院不予支持。原告要求按月交纳、每月1元每平方米支付物业费，与合同不符，本院不予支持。
应当指出，物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。被告作为京都大厦的物业服务者，应当多站在业主的立场角度，从业主的切身利益出发，虚心听取和接受业主合理的意见和建议，不断改进物业管理服务中的不足，积极处理在服务过程中产生的各种纠纷，加强内部管理，完善各项规章制度，提高物业服务水平和质量。
据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告肖新星的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告肖新星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 林 明
二〇一八年四月十六日
代书记员 包晓青