北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第26875号
原告（反诉被告）：北京维利亚国际投资顾问有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼9115房间。
法定代表人：周文儿，总经理。
委托诉讼代理人：郎吉祥，男，北京维利亚国际投资顾问有限公司员工。
委托诉讼代理人：梁晓晨，北京市元泓律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京燕山大酒店有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街甲38号。
法定代表人：张永平，董事长。
委托诉讼代理人：张威，北京市通商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁嗣文，北京市通商律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京维利亚国际投资顾问有限公司（以下简称维利亚公司）与被告（反诉原告）北京燕山大酒店有限公司（以下燕山大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告维利亚公司的委托诉讼代理人郎吉祥、梁晓晨，被告燕京大酒店的委托诉讼代理人张威、梁嗣文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告维利亚公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.解除与燕山大酒店于2011年10月27日签订的《租赁合同》；2.燕山大酒店返还维利亚公司已交纳的房租200000元；3.燕山大酒店赔偿维利亚公司装修款2457323.59元，并按照同期人民银行贷款利率赔偿利息损失；4.燕山大酒店向维利亚公司支付违约金737197.08元；5.由被告承担本案诉讼费。事实及理由：维利亚公司与燕山大酒店于2011年10月27日签订了租赁合同，维利亚公司租赁位于燕山大酒店地下一层（原地下会所厅场地），合同第一章规定，乙方承租场地后用作经营的范围包括：茶艺、红酒吧、玉石书画展、歌厅娱乐，乙方承租甲方经营场地双方协议约定的经营内容政府行业部门如需证照由甲方提供，如出现证照不全影响乙方经营的给乙方带来损失由甲方承担。根据相关规定，维利亚公司租赁燕山大酒店的经营场所必须有地下空间使用证明，但是燕山大酒店迟迟未办理该证明，并且在此过程中燕山大酒店一直推卸责任，不给维利亚公司办理地下空间使用证明。致使维利亚公司承包了燕山大酒店地下一层（原地下会所厅场地）之后，一直未能顺利开业运营。燕山大酒店让维利亚公司不用办理了直接开业运营，其他问题由燕山大酒店解决，但是每次开业运营时间不长都被有关政府部门叫停。燕山大酒店因不能给维利亚公司提供办理歌厅证照的相关手续，违反了合同约定给维利亚公司造成损失，故诉至法院。
被告燕山大酒店（反诉原告）辩称：不同意维利亚公司的诉讼请求。维利亚公司以欺诈手段骗取酒店与其签订《租赁合同》，该合同应被撤销。维利亚公司是地下室的使用人、地下会所的实际经营人，应当自行办理该手续，酒店仅需要进行必要的配合。依据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》相关规定，地下室的备案手续应当由实际使用人，即承租人办理，产权人仅需配合提供平面图、产权证明、规划文件、所有权人共同决定使用普通地下室的证明，酒店没有义务提供地下空间使用备案，酒店不存在违约行为，酒店一直积极配合维利亚公司办理相关证照，从未拖延或拒绝。燕山大酒店未办理经营执照系自身原因所致，按照合同约定，维利亚公司可以经营茶艺、红酒吧、玉石书画展或歌厅娱乐，维利亚公司接手后选择经营歌厅，是其自身的商业决策，与酒店无关。维利亚公司曾经开业经营了一段时间，后来由于证照不齐被公安机关叫停。据酒店了解维利亚公司未继续办理相关证照，主要原因在于经营不善，不想再继续经营。维利亚公司无权解除合同，无权主张返还租金、赔偿损失及违约金，不同意维利亚公司的诉讼请求。
被告燕山大酒店反诉称：2011年10月27日燕山大酒店与北京奥维尔投资管理有限公司（以下简称奥维尔公司）签署《租赁合同》，约定将位于燕山大酒店地下一层450平方米的面积出租给奥维尔公司使用。2012年12月11日左右，案外人于春雨以北京中航信安工程技术有限公司（以下简称中航信安）的名义经与奥维尔公司协商，决定取代奥维尔公司的合同地位成为上述场地的承租人，燕山大酒店应要求与中航信安重新签署了《租赁合同》，因奥维尔公司未支付的租金及其他义务均由中航信安承接履行，故该份《租赁合同》亦倒签至初始出租之日。2013年3月，戎仁法、徐沪君及徐君安三人与于春雨协商，欲取代于春雨成为本案场地承租人。2013年3月29日，戎仁法等三人借用维利亚公司名义，与燕山大酒店签署新的《租赁合同》，鉴于新承租人对原承租人的义务全部继受，此次合同亦应戎仁法的要求倒签至初始起租日。戎仁法等三人以维利亚公司名义承租场地后，一直未能如期支付租金，其后燕山大酒店发现维利亚公司伪造了中航信安公章，以欺诈的方式骗取了燕山大酒店签署合同。即便合同有效，合同履行过程主体变更前燕山大酒店仅收到过2012年2月至2012年9月的租金173336元，变更后仅于2014年4月29日交纳了租金20万（2012年10月至2013年6月的租金），维利亚公司存在迟延交付租金的违约行为。故诉至法院，请求法院判令：1.撤销燕山大酒店与维利亚公司签署的《租赁合同》，维利亚公司立刻腾退承租房屋（燕山大酒店地下一层450平方米的面积）。2.维利亚公司立即向燕山大酒店赔偿实际腾退房屋之前的房屋使用费，按合同约定的租金标准及实际发生费用计算，从2013年7月至2017年12月26日房屋使用费共计1271664元，支付水电费及杂费等费用2607.05元；3.维利亚公司立即向燕山大酒店赔偿实际付清之前的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算；4.维利亚公司承担本案全部反诉费用、鉴定费用等。
原告维利亚公司（反诉被告）辩称：不同意其反诉请求。燕山大酒店与维利亚公司签署的《租赁合同》有效，请求驳回反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：
燕山大酒店系北京市海淀区中关村大街甲38号（原北京市海淀区海淀路甲138号）所有权人。燕山大酒店（甲方，出租方）与北京维利亚国际投资顾问有限公司（乙方，承租方）签订租赁合同，合同文本显示签订日期为2011年10月27日。由甲方同意出租位于甲方酒店地下一层原地下会所厅场地（以下简称地下会所）给乙方承租用于经营使用，承担面积为450平方米。乙方承租场地后用做经营的范围包括：茶艺、红酒吧、玉石书画展、歌厅娱乐，乙方承租甲方经营场地双方协议约定的经营内容政府行业管理部门如需证照由甲方提供，如出现证照不全影响乙方经营的，给乙方带来损失由甲方承担。
双方约定合同租赁期限为“合同生效之日起至租赁期满为止，即自2011年11月01日至2018年11月30日为止，其中为期三个月为装修、改造免租期：即2011年11月01日至2012年01月31日终止”。租金标准为：承租期第一年至第二年每年租金26万元（2013年10月31日之前）；承租期第三年至第五年每年租金28万元（2016年10月31日之前）；承租期第六年至第七年每年租金30万元（2017年11月30日之前）。给付期限为“每月的基本月租金须予次月五日前缴付（如到期为星期六、日或国家法定节假日则该到期日可延至下一个工作日）”；还约定“三个月的基本月租金共计65000元人民币，作为乙方履行本合同各项条款的保证金。于本合同签署后十五个工作日内向甲方一次性缴付保证金。”
违约责任部分约定了“当乙方未能按照合同规定支付应付的基本租金、保证金、其他款项以及由甲方替乙方先行垫付的任何费用时，乙方应以应付款项为计算基数、按日万分之三的比例向甲方支付滞纳金”。“二、如乙方在支付基本租金及本合同规定的其它费用问题上违约，甲方发出通知的15个工作日后，乙方需立即支付以上租金和费用，超过15个工作日将支付逾期的滞纳金，如超过30个工作日，甲方可按照本合同约定执行。三、如乙方违反合同约定（其中包括但不限于缴付基本租金的规定），甲方可以扣留全部或部分押金，其数额视乙方所欠基本租金或其他应付费用的数额而定。乙方不履行本合同的各项规定，使甲方支付的其他开销，亦由甲方在押金中扣除。如甲方按本合同规定扣除押金后，押金的总额少于约定的数额时，乙方须在接到通知后十日内将押金补足，否则甲方有权处置其在承租场地内的物品，以补偿甲方的经济损失。四、在租赁期内，因乙方原因提前解除合同的，甲方不予退还押金；若因乙方原因造成承租场地空置的，甲方有权要求乙方双方协商赔偿损失；若因甲方原因乙方承租的场地不能正常经营，乙方有权要求甲方双方协商赔偿各项损失”。
室内装修及改建方面约定了“承租场地内现有的属于甲方的设备、器材和其他物品乙方应给予保护，其中部分设备、设施经政府相关部门及甲方检查不能达到使用要求和星级标准的，在本次装修改造中由乙方负责改造。乙方有权使用甲方指定的公共场所及共用设施（酒店外墙及天台等除外）。乙方形成新的经营机构责任由乙方承担。如属于甲方责任的由甲方承担”“一、本《租赁合同》的签订日期，即为起租日期。乙方承租场地后进行装修的施工期为三个月，如需延长工期的，乙方应该说明理由，在此期间免交租金，但保证金应按前述约定支付”“四、未事先取得甲方同意，不得对承租场地进行任何改建、增建后改进。不得在承租场地或整个酒店的任何部分作为标记、涂画、钻孔，不得按抓个凉棚或其它突出物，不得穿凿，不得截断或连接电器线路，不得安装和使用烹饪、空调和采暖设备。不得以任何方式毁坏承租场地或毁坏承租场地或整个酒店外观，在征得酒店同意后方可使用酒店外墙的外壁”。
对于双方权利义务的约定包括：“三、乙方在出现下列情况时，甲方有权单方终止合同，收回承租场地：1、乙方故意损坏承租场地内设备，器材的：2、利用承租场地进行非法活动，损害公共利益；3、擅自改变承租场地的用途或擅自改变经营内容；4、擅自以乙方以外的名义使用承租场地（甲方事先书面同意除外）；5、没有合理理由未按本合同的规定缴付基本租金、保证金、其他根据合同应支付的费用，经甲方催缴后仍不履行缴付义务的，或未能按第六章规定按时交付滞纳金；6、未获得甲方书面同意，擅自将承租场地全部转租第三者使用，内部制度化经营管理除外；7、乙方严重亏损，无力补偿到期债务，乙方自行或被债权人向人民法院申请宣告乙方破产还债；8、乙方承租后，经营产生的债权债务由乙方承担，由此造成甲方损失的费用由乙方承担。因甲方债务引起乙方正常经营的损失，由甲方承担。
“四、在本合同期满十天后，属于乙方投资的设备由乙方负责搬离承租场地，若乙方未在约定时间搬离现场的，丢失或损坏，责任由乙方承担，除甲方继续使用乙方的财产折价补偿乙方外”“十、本合同到期后，对乙方投入的装修设施费用由双方协商解决，甲方继续使用的给乙方拆价补偿，甲方不去使用的，由乙方负责处理，甲方不予补偿”“五、乙方不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置或中央空调装置，但经甲方同意的除外”。
涉案合同在签订之前，承租人发生变更。2011年10月28日，燕山大酒店曾经与北京奥维尔投资管理有限公司（以下简称奥维尔公司）签订《租赁合同》，约定地下会所出租给奥维尔公司使用。2012年12月11日奥维尔公司出具委托书将承租人变更为北京中航信安工程技术有限公司（以下简称中航信安），原奥维尔公司的合同权利义务均由中航信安继受，该份《租赁合同》亦倒签至初始出租之日。合同条款仅有细节变化，体现在原合同“四个月为装修、改造免租期，自2011年11月01日至2012年02月29日终止”变为“其中为期三个月为装修、改造免租期：即2011年11月01日至2012年01月31日终止”，基于此对租赁期限以及租金交纳时间予以顺延。
燕山大酒店根据中航信安2013年3月21日出具的委托书将承租人变更为维利亚公司并与其签订了《租赁合同》，原中航信安的合同权利义务均由维利亚公司继受，该份《租赁合同》亦倒签至初始出租之日，合同条款发生部分改变。
对于租赁用途由原“茶艺、红酒吧、玉石书画展销等（不超越酒店营业执照的经营范围）”变更为“茶艺、红酒吧、玉石书画展、歌厅娱乐”，并增加“乙方承租甲方经营场地双方协议约定的经营内容政府行业管理部门如需证照由甲方提供，如出现证照不全影响乙方经营的，给乙方带来损失由甲方承担”部分内容。
就续租事宜，原约定“甲方方可带领新租户进入承租场地查看”变更为“在乙方无意续约情况下，甲方方可选择新租户承租”。合同期满后设备的处理问题，原合同为“在合同期满或提前终止七天后，若乙方仍未将全部或部分自身财产和自置设备、物品搬出承租场地时，则视为乙方自动放弃处理该等设备、物品的权利。甲方或其授权代理人有权委派有关人员将乙方的上述财产和物品予以处理，而无须给予乙方任何补偿”变更为“在本合同期满十天后，属于乙方投资的设备由乙方负责搬离承租场地，若乙方未在约定时间搬离现场的，丢失或损坏，责任由乙方承担，除甲方继续使用乙方的财产折价补偿乙方外”。
关于合同终止之后的装修补偿，原合同约定“本合同终止后，对乙方投入的装修费用不予补偿”变更为“本合同到期后，对乙方投入的装修设施费用由双方协商解决，甲方继续使用的给乙方拆价补偿，甲方不去使用的，由乙方负责处理，甲方不予补偿。”
乙方权利和义务原合同“乙方应具有拟开展的经营范围的相关资质及主体条件”内容变更为“乙方应按协议约定经营内容开展经营活动”；原合同“五、乙方不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置或中央空调装置”增加但书“经甲方同意的除外”；十三、事先未经甲方同意，乙方不得改变承租场地的结构，亦不得将承租场地内的固定装置与设备擅自移动或拆除，乙方对承租场地的装修应与不损坏承租场地的整体结构和设备为原则”增加但书“经甲方同意的除外”；
关于违约的问题，原约定“二、如乙方在支付基本租金及本合同规定的其它费用问题上违约，甲方发出通知的15个工作日后，乙方需立即支付以上租金和费用，超过15个工作日将支付逾期的滞纳金，如超过30个工作日，甲方可按照本合同约定解除合同，进入承租场地，移走其物品，收回承租场地”变更为“……如超过30个工作日，甲方可按照本合同约定执行”。
原合同约定“乙方若违反合同所规定的有关义务或责任，经甲方通知后十四日内仍未全面更正，甲方将不予另行通知而有权立即单方面解除本合同”变更为“……经甲方通知后十四日内仍未全面更正，甲方有权通知乙方履行合同，支付甲方相关费用并有权向乙方追讨任何因乙方所引致的损失、开支和法律责任”。
中航信安与维利亚公司之间有过合作关系。2013年3月21日，徐沪军、戎仁法、徐君安作为甲方与于春雨作为乙方就北京燕山大酒店地下会所转让事宜签订过《补充协议》，因转让款给付事宜成讼诉至法院，就（2014）海民初字第12301号原告于春雨与被告徐沪君、徐君安、戎仁法合同纠纷一案，本院2014年6月20日作出的民事判决书认定，“2013年3月21日北京中航信安工程技术有限公司出具委托书，其内容为：我公司现委托徐沪军到北京燕山大酒店更改与贵酒店于2011年10月28日与中航信安工程技术有限公司的租赁合同，承租方由中航信安工程技术有限公司变更为北京维利亚国际投资顾问公司，所承租场所为地下会所部分，其它场所不变更，变更后会所与酒店的所有债权债务由北京维利亚国际投资顾问有限公司承担”。2014年3月8日，戎仁法作为甲方与徐沪君作为乙方、徐君安作为丙方签订《北京燕山大酒店KTV会所股权转让协议》，载明三方本着平等互利的原则，就共同合作投资经营的“燕山会所”项目股权转让一事，经友好协商，达成以下约定：一、股东实际投资金额三方确认：1、戎仁法投资1120600元；2、徐沪君投资800000元；3、徐君安投资100000元。二、燕山会所项目共计发生费用2558600元，其中已付款项2020600元，欠款538000元。三、根据“燕山会所合作协议书”约定，三方出资比例为甲方40%，乙方、丙方各30%的原则……另查，北京市海淀区公安消防支队于2014年1月6日为燕山大酒店地下第一层局部颁发公众聚集场所使用、营业前消防安全检查合格证”，判决“被告徐沪君、被告徐君安给付原告于春雨转让款455000元，并赔偿利息损失”，该判决已生效。燕山大酒店主张维利亚公司出具的委托书上中航信安公章系伪造，构成欺诈，经询问燕山大酒店表示中航信安此后未向其主张过合同权利。
双方认可维利亚公司曾经开业经营地下会所，被联合执法停止营业，此后未再营业。维利亚公司认可曾收到燕山大酒店2014年4月30日做出的函告，具体内容为“今我酒店接到海淀公安分局海淀治安支队通知：约见了本酒店副总经理、保安部经理，提出本酒店地下一层KTV场所在2014年4月14日检查中发现以下问题：1、KTV场所文委审批手续及公安特行审批手续不健全，经营场所标识不健全。2、根据海淀公安分局海淀治安支队的要求，希望贵司现在不要进行经营活动。3、速到海淀分局和属地文委办理相关审批手续，待审批手续办理齐全，得到公安部门通知后，方可经营。4、贵司如在手续不健全情况下进行经营活动，一切后果由贵司负责”。
维利亚公司主张办理地下室备案是地下会所所需证照办理的前提，燕山大酒店未对使用地下空间进行备案构成违约，导致合同无法继续履行。《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定“使用普通地下室从事商业、文化娱乐业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，装饰装修及使用前应当向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门办理备案”。北京市住房和城乡建设委员会网站公示进行普通地下室使用、租赁登记备案需要申报材料是：1、《北京市普通地下室使用登记备案表》原件一式两份；2、《北京市普通地下室使用前装饰装修申请表》；3、使用人对使用用途、范围和期限的说明（原件）；4、普通地下室建筑平面布置图（原件）；5、产权登记证明或者所有权人共同决定使用普通地下室的证明（原件）；6、按规划用途使用的，提交规划文件；规划用途不明确的，提交规划部门对使用用途确认的文件；改变规划用途的，提交规划部门变更规划文件（原件）；7、卫生主管部门检查合格证明或者具有相应资质的检测机构出具的通风系统和空调系统卫生检测合格证明（原件）；8、依法须经消防安全检查方可投入使用、营业的，提交公安消防机构出具的消防安全检查合格证明（原件）；9、进行结构改造的，提交房屋安全鉴定机构出具的房屋结构安全鉴定报告（原件）；10、依法应当提交的其他文件（由区县自行制定）。《北京市普通地下室使用前装饰装修申请表》载明需申报事由由使用人说明，该申请表由产权单位或者管理单位申报。
对于地下一层备案主体问题，双方发生争议。燕山大酒店认为地下室备案手续办理主体应为实际使用人。维利亚公司称合同约定了由燕山大酒店提供执照，且燕山大酒店未向其提供备案所需材料，就向房管部门申请过备案以及向燕山大酒店口头催告过申请备案需要准备的材料维利亚公司未提交证据予以证明，燕山大酒店对此予以否认。燕山大酒店提供建设工程许可证、竣工图、单位工程竣工验收证明书、房屋质量证明、建筑设计防火技术措施备忘录等证明具备办理地下室备案所需要的地下室的产权证、平面图、规划文件、卫生检测合格证明、投入使用前的消防检查合格证明等材料的条件。燕山大酒店提交《北京市普通地下室使用登记备案证明》，证明同为地下一层的燕山大酒店配套（员工餐厅）取得了地下室使用登记备案，使用期限为2017年4月6日至2018年4月5日。燕山大酒店提交北京市营业性歌厅许可证，该许可证发证日期是1994年1月17日，证明涉案租赁场所一直是用于经营歌厅，符合规划用途。
燕山大酒店称维利亚公司存在违约行为合同未能继续履行的原因系维利亚公司自身经营不善，维利亚存在欠付租金的违约行为。2012年5月承租人变更为维利亚公司后曾于2014年4月29日交纳过200000元租金，对应的具体租赁期限双方各执一词，维利亚公司认为系2012年2月1日到2013年1月31日的租金，燕山大酒店认为系2012年10月至2013年6月的租金195000元以及2013年7月的租金5000元。维利亚公司否认交纳过押金，燕山大酒店提交记账凭证证明2011年8月19日，收到过奥威尔公司交纳的65000元押金，银行凭证显示为“地下健身付押金”。燕山大酒店提交的证据材料显示，承租人变更为维利亚公司前最近一笔租金21667元为于春雨在2012年10月31日交纳，入账凭证显示名目为“新地下会所”对应租金。燕山大酒店提交证据证明收到了2012年2月至2012年9月的租金173336元。燕山大酒店未提交证据证明催要过租金。燕山大酒店主张水电杂费未提交证据予以证明。
燕山大酒店否认维利亚公司进行了装修，认为租赁期间的装饰装修为奥维尔公司完成。根据维利亚公司的申请本院委托鉴定机构对燕山大酒店有限公司地下一层歌舞厅（原地下会所厅场地）室内装修工程造价进行司法鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定北京华建审工程造价咨询事务所有限公司为评估机构。鉴定过程中鉴定机构于2015年4月20日和6月25日进行了现场勘查，双方对于装饰装修的实际工程量不能达成一致意见，燕山大酒店要求对于隐蔽工程进行实测实量，法院组织双方于2015年9月17日现场查看了地下会所场地。2015年12月10日北京华建审工程造价咨询事务所有限公司出具华建审鉴字（2015）第445号《燕山大酒店有限公司地下一层歌舞厅室内装修工程造价鉴定报告》（以下简称《鉴定报告》）
鉴定意见为：一、无争议项目共计1294014.62元（包括1、装修工程1055968.18元；2、音响及电视配管配线工程7274.53元；3、安防工程15542.74元；4、消防电气工程9369.22元；5、强电工程117707.68元；7、空调工程35881.58元；8、消防水工程20950.55元；9、给排水工程31320.14元）；二、有争议项目共计636878.39元（包括1、电气工程（照明、配电箱、视频补偿器）28481.54元；2、音箱、电视设备工程327620.47元；3、空调工程72854.47元；4、消防水工程1332.24元；5、给排水工程9128.10元；6、家具部分197461.57元）。装修工程无争议项目折旧费为-485255.48元，有争议项目折旧费为-238829.40元。维利亚公司交纳鉴定费73210元。
维利亚公司对鉴定意见无异议。燕山大酒店提出书面质询意见，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司2016年4月22日出具了《复审报告》，做出答复。其中对燕山大酒店提出的鉴定报告中的“家具”、“音响、电视设备工程”两部分不应该列入争议项的超鉴定范围问题，鉴定机构答复维利亚公司提供的举证资料中，包含为歌舞厅营业专用的家具和音响、电视设备，虽然可移动可拆除，但鉴定考虑到它们是歌舞厅专用的家具和音响、电视设备，所有列入“有争议项目”中单独列项，由法院裁定。就燕山大酒店提出的“综合单价分析表”内容不完整问题，鉴定机构答复《鉴定报告》中，分部分项工程量清单与计价表和单位工程人材机汇总表，能够反映综合单价构成中的人工单价、材料单价及机械单价，综合单价构成中的管理费、利润等费用依据2001年《北京市建设工程费用定额》计入。燕山大酒店提出的折旧费周期计算错误问题，鉴定机构认为折旧费按平均年限法计算，折旧期45个月，使用年限按照10年（120个月）计算，折旧费单独计列，供法院参考使用。燕山大酒店提出的地下一层歌厅的空调工程、给排水工程、消防水工程为燕山酒店原有的设施问题，鉴定机构答复有争议的空调工程、给排水工程、消防水工程，《鉴定报告》已经单独列项，由法院裁定。就燕山大酒店提出的工程量异议，鉴定机构答复现场勘查可以看到维利亚公司主张的装修工程项目，燕山大酒店未提供施工图纸，装修工程量按维利亚公司提供的竣工图纸并结合鉴定现场勘查记录计算。就燕山大酒店提出的鉴定报告中部分价格不合理问题，鉴定机构采纳了部分意见进行了调整，鉴定复审结果为(1)无争议项目原值1294505.32元，折旧费-485439.50元。(2)有争议项目原值636410.69元，折旧费-238654.01元。
在庭审质证中，燕山大酒店认为《鉴定报告》的结论不应被采纳作为证据，并要求鉴定人出庭接受质询。就复审报告鉴定人出庭接受质询。就鉴定范围的问题，鉴定人认为“当时采购家具设备是专门为了开歌厅而准备的，这些设施都是为了歌厅来进行服务的，是一个整体可以予以采用，故列入鉴定范围内”。燕山大酒店认为鉴定依据的材料是维利亚公司伪造不应被采纳。鉴定人表示现场勘察时对图纸进行过核对，对比内容在鉴定现场勘察记录表均有记载。计价依据问题，鉴定人答复基础价采用的是2001年的市场价格，首先采用2011年工程造价处公布的信息价，信息价不全的进行市场询价，无法询价的采用维利亚公司提交的采购价。鉴定人作出说明，具体的消防水工程、给排水工程鉴定人答复系依据维利亚公司提交证据作出的列在无争议项，根据燕山大酒店提交证据作出的列在争议项中；电气工程包括照明、配电箱、视频补偿器等是维利亚公司安装，争议项的空调工程根据燕山大酒店提供的通风图纸作出。
诉讼过程中，双方表示过合同不再继续履行，法庭也多次要求双方进行交接。委托评估鉴定期间涉及到装饰装修范围，双方争议较大，鉴定报告作出后，对于报告中的物品及设施，维利亚公司坚持要求赔偿，不要求返还原物。经询问征得双方同意后，本院再次确定于2017年2月6日至2月10日进行交接，释明“具体的各项损失及责任的承担由法院判定，双方应尽快组织交接以利于租赁物的利用防止损失的扩大，维利亚公司方对可移动的设施设备自行搬走，将房屋腾空后双方予以签字确认”“在交接时双方没有必要对争议问题的法律性质及责任的承担上产生分歧，基本原则为可移动设施设备自行搬出，如家具部分、音响设备电视部分，电气部分中可单独分离拆卸部分如灯具”，维利亚公司称诉讼请求中已包括了赔偿室内物品设备损失且无处存放故未腾退。经过询问征得双方同意后，本院再次于2017年11月6日要求维利亚公司在一周之内搬离，维利亚公司称2017年12月20日口头告知了燕山大酒店已搬离，于2017年12月26日将钥匙交还燕山大酒店，燕山大酒店认为交接时间为2017年12月26日。燕山大酒店提交交接清单证明维利亚公司陆续取走地下会所内可移动设备，于2017年9月20日取走音箱8台、触摸显示器2台、视易数字娱乐播放机2台、音频器2台、无线接收器2台、功放2台、无线话筒4个、三星电视2台；2017年9月21日取走三星电视2台；于2017年10月17日取走三星液晶电视1台、TP-
Link交换机1台、风云塔式服务器1个；于2017年12月19日取走双人沙发23件、话筒13支、话筒底座7个、单人沙发18件、卡拉OK机6套、音响15台、电视5台；于2017年12月20日取走了茶几20台、沙发15个、吧台椅13个、热水机1个、衣架8个、话筒1个、椅子2个、显示器1个、监控机1台、制水机1台。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、北京市房屋租赁合同、合作协议书及补充协议、会所股权转让协议、公众聚集场所使用、营业前消防安全检查指南、委托书、鉴定报告及复审报告、房屋所有权证、建设工程许可证、北京市营业性歌厅许可证、竣工图、装修施工图、采购单、单位工程竣工验收证明书、房屋质量证明、建筑设计防火技术措施备忘录、通知、判决书、行政机关发布的相关文件、财务凭证、工商登记信息、钥匙交接单等证据材料在案佐证，本院的开庭笔录等亦在案佐证。
本院认为：
双方当事人均认可涉诉合同文本签订前，承租人发生过变更，本案中燕山大酒店对根据2012年12月11日奥维尔公司出具委托书将承租人变更为中航信安没有异议，以维利亚公司伪造了中航信安2013年3月21日出具的委托书为由主张撤销合同。根据（2014）海民初字第12301号一案查明的事实，“2013年3月21日北京中航信安工程技术有限公司出具过委托书，原奥维尔公司的合同权利义务均由中航信安继受”，于春雨用中航信安的名义与徐沪君、徐君安签订了转让协议，正是基于与燕山大酒店的租赁合同承租人变更为维利亚公司，法院判决由徐沪君、徐君安支付转让款。而燕山大酒店亦未提交证据证明中航信安此后向其主张过合同权利，故对于燕山大酒店称承租人变更非原承租人真实意思表示的主张本院不予采纳。根据合同法关于债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意，一方面燕山大酒店已经与维利亚公司签订了租赁合同，另一方面从合同文本的对比可以看出双方对合同约定内容进行了部分的变更，双方之间的权利义务有所变化，可见系双方洽商之后的真实意思表示，合同内容亦合法有效，因此对于燕山大酒店要求撤销合同的反诉请求，本院不予支持。
关于燕山大酒店主张双方之间为租赁合同法律关系，双方当事人就出租人没有办理证照义务有较大争议一节，本案中承租人先后由奥维尔变更为中航信安，2013年3月21日后又由中航信安变更为维利亚公司，在此次变更过程中，合同约定内容有变更，包括增加了“歌厅娱乐”租赁用途，又增加了“乙方承租甲方经营场地双方协议约定的经营内容政府行业管理部门如需证照由甲方提供，如出现证照不全影响乙方经营的，给乙方带来损失由甲方承担”的约定，原合同“乙方应具有拟开展的经营范围的相关资质及主体条件”内容变更为“乙方应按协议约定经营内容开展经营活动”。可以看出地下会所的商业性使用存在行政管理和营业许可上的限制，对此事实双方应当知晓，缔约时对该项义务进行了约定，对燕山大酒店称作为出租人仅负有提供租赁场所的意见本院不予采纳。
双方均认可因违反各项管理行政规定的情况，地下会所证照不全被要求停止营业。而前述合同关于证照办理的约定表述中，未明确约定出租人应提供全部直接用于经营的证照，抑或协助提供产权人应当提供的证照，“如出现证照不全影响乙方经营”也没有明确指何种证照不全，仍然属于概括性的约定。合同中多处变更又再次对租赁用途以及证照办理进行了提示，结合签订合同之燕山大酒店自营地下歌厅多年的事实，可见在签约前双方均应了解地下歌厅开办的各方面要求以便保障合同顺利履行，在维利亚公司筹备营业过程中应当办理的证照问题双方应当按照约定及时沟通互相配合。但事实上因为双方对此未予充分了解，正如本案中双方对于办理地下室备案手续的主办主体就已经产生争议。
合同生效后，双方均应当依据合同约定履行各自义务。当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。在约定不明又无法达成补充协议的情况下，维利亚公司作为经营主体应当对知晓经营需办理相关执照的所有材料及手续，相应的办理各种义务的主体相应的在于维利亚公司。当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，维利亚公司未提交证据证明申请办理地下室备案、环评、文娱许可证的时间、流程、结果，也未提供证据证明通知过需要配合其办理各项手续，而燕山大酒店提供了证据证明其具备提供所需材料的能力，故维利亚公司对合同不能继续履行也负有一定的过错并应承担相应民事责任。燕山大酒店称备案应由承租使用人办理的意见，公示办事流程中备案所需提交的材料中需有产权人的同意使用，装修申请表亦需由产权人或管理单位申报，因此燕山大酒店对合同不能继续履行也负有一定的过错并应承担相应民事责任。
维利亚公司从事歌厅经营被勒令停业，租赁合同目的无法实现，燕山大酒店也在2015年9月15日提交反诉状要求维利亚公司腾退租赁场地，双方均表示合同不再履行，涉案房屋亦已收回，本院不持异议，至于合同解除的时间维利亚公司对于反诉状答辩期满即2015年9月30日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方当事人对合同解除责任的承担及法律后果的负担产生争议。双方对于合同的解除均负有过错，双方的合理损失按照责任比例各自分担，具体比例由本院酌定。合同中未约定违约金条款，维利亚公司要求燕山大酒店承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于燕山大酒店要求维利亚公司支付租金以及维利亚公司要求返还租金一节，燕山大酒店认可收到过租金373336元以及履约保证金65000元，本院不持异议，对200000元租金对应2012年10月至2013年7月的意见亦不持异议。在2013年3月21日前，合同约定的权利义务没有“乙方承租甲方经营场地双方协议约定的经营内容政府行业管理部门如需证照由甲方提供”的内容，此前租金应当按期交纳，故对维利亚公司要求返还租金200000元的诉讼请求本院不予支持。合同约定的免租期之后的承租初始日至2014年4月30日属于租赁场所可以正常使用的时间，对于燕山大酒店要求支付2013年7月至2014年4月租金221668元部分的反诉请求本院予以支持。从2014年4月30日至2015年9月30日合同解除，维利亚公司未营业但双方租赁关系仍然存在，对于未能营业双方均有责任，维利亚公司应按照约定适当交纳租金，具体数额由本院酌定。合同解除之后双方当事人即应进行房屋腾退和交接事宜，维利亚公司作为承租人亦应当及时将其物品从涉案房屋中腾空，防止损失扩大。2017年12月26日维利亚公司将地下歌厅钥匙交还燕山大酒店视为其从承租房屋搬离，燕山大酒店收回房屋控制权。合同解除后，双方对于未能及时办理房屋交接事宜造成的扩大损失均有过错，故对于2015年11月至2017年12月26日的房屋使用费损失，由本院参考租金标准由双方分担该部分损失，对燕山大酒店该部分反诉请求本院酌情支持。因燕山大酒店对于合同履行亦负有责任，故对于其主张的逾期交纳租金利息损失的反诉请求，均不予支持。
关于维利亚公司要求燕山大酒店赔偿租赁房屋的装修经济损失一节，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，燕山大酒店称装修未征得同意不符合常理，另外即便系原承租人装修，维利亚公司从原承租人处继受合同权利义务，相应对享有了与装修有关的权益。现由于双方均有过错导致合同解除，故燕山大酒店应当部分赔偿维利亚公司的装修损失。关于装修价值，本院审理中，燕山大酒店对鉴定机构所作出的鉴定意见提出异议，就鉴定机关鉴定程序异议，鉴定机构就此问题已经进行了复查答复，鉴定机构的解释合理，本院燕山大酒店的该项主张不予采信。关于维利亚公司对鉴定报告及复审报告所提出的的异议，燕山大酒店对于鉴定意见不认可，但未提供充分的相反证据予以推翻，故燕山大酒店的主张，本院不予采信。综上，本院认为鉴定意见并无不当。本院予以采信。鉴定报告载明的可移动设施、音箱、电视设备工程及家具部分以及维利亚公司诉请的其他物品损失，因维利亚公司已经陆续搬离，且燕山大酒店已经明确表示了不同意加以利用，故对于维利亚公司该项诉讼请求，本院不予支持。
本院按照鉴定意见确定装修残值。鉴定人出庭接受质询加以说明，围绕实际装饰装修价值一节鉴定复审结果为(1)无争议项目原值1294505.32元，折旧费-485439.5元。(2)有争议项目原值636410.69元，折旧费-238654.0元。针对无争议部分的实际发生情况已由鉴定机关现场勘验确认，虽然燕山大酒店对此仍有异议，但未充分举证证明。有争议项目鉴定人出庭加以说明，其中消防水工程、给排水工程根据燕山大酒店提交证据作出，争议项中空调工程根据燕山大酒店提供的通风图纸作出，该部分争议项应认定为燕山大酒店原有装修内容；有争议项电气工程包括照明、配电箱、视频补偿器维利亚公司提供了图纸，应认定为由维利亚公司安装。其中。本案租赁合同由于双方均有过错以致提前解除，维利亚公司要求燕山大酒店赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院依据公平原则以及综合违约方的过错程度情况等因素，酌情支持。
合同解除后，押金应当予以返还。燕山大酒店称收到过合同押金，维利亚公司否认系其交纳且未提出相应请求，本案中不予处理。维利亚公司已经腾退，对燕山大酒店该项反诉请求不再支持。承租房屋水电杂费燕山大酒店未提交证据证明，该项反诉请求不予支持。维利亚公司预交的评估鉴定的费用，根据本院前述认定，双方对于合同的解除均有过错，故该笔鉴定费由双方共同负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认北京维利亚国际投资顾问有限公司与北京燕山大酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；
二、北京燕山大酒店有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京维利亚国际投资顾问有限公司装修损失500000元；
三、北京维利亚国际投资顾问有限公司于本判决生效后七日内支付北京燕山大酒店有限公司租金及房屋使用费共计561180元；
四、驳回原告（反诉被告）北京维利亚国际投资顾问有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京燕山大酒店有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费33956元（本诉原告预交），由本诉原告北京维利亚国际投资顾问有限公司负担23956元（已交纳），由（本诉被告）北京燕山大酒店有限公司负担10000元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费3756元（反诉原告预交），由（反诉原告）北京燕山大酒店有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
鉴定费73210元（北京维利亚国际投资顾问有限公司预交），由北京维利亚国际投资顾问有限公司负担36605元（已交纳），由北京燕山大酒店有限公司负担36605元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗海艳
人民陪审员 梁铭全
人民陪审员 陆友才
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 武 晴