陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终12111号
上诉人（原审被告）：西安董家村置业发展有限公司，住所地西安市未央区未央宫街道董家村14号付3号。
法定代表人：李平利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩安民，男，1955年5月1日出生，汉族，该公司员工，住西安市未央区。
被上诉人（原审原告）：郭利峰，男，1979年2月20日出生，汉族，无业，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：朱昆，男，1982年5月25日出生，汉族，自由职业者，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：王伟，陕西声远律师事务所律师。
上诉人西安董家村置业发展有限公司（下称董家村置业公司）因与被上诉人郭利峰房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初7003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董家村置业公司法定代表人李平利及委托诉讼代理人韩安民，被上诉人郭利峰委托诉讼代理人朱昆、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董家村置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回郭利峰一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由郭利峰负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审认定2016年5月11日，其确认转租行为，与事实不符。郭利锋是在其已通过选举产生新一届董事会后，才得到上一届董事会成员的确认，故郭利锋起诉其，主体不适格。同意转租的证明是上届董事会私自加盖的，不发生法律效力。郭利锋违反合同约定私自转租，并拖欠2016年3月至2016年7月的租金，合同解除的条件已经成就，其解除合同的行为合法有效，解除通知自通知书到达生效。
郭利峰辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。董家村置业公司董事会换届属于公司内部治理范围，不得对抗第三人，原董事会有权确认转租行为，董家村置业公司上诉称董家村置业公司主体不适格，无法律依据。其转租行为已被董家村置业公司确认，且董家村置业公司董事会在2016年5月17日交接时表明承受公司的全部权利与义务，故合同解除条件并未成就。关于租金的支付，其在一审出具2016年3月-2016年6月交纳租金的凭证，之后未交租金系董家村置业公司拒收租金，且该事实与本案解除通知效力问题无法律关联，与本案无关。
郭利峰向一审法院起诉请求：1.确认董家村置业公司于2016年6月27日向其发出的《解除租赁合同的通知书》无效；2.依法判令董家村置业公司继续履行2016年3月1日与其签订的《商业门面房屋租赁合同》；3.诉讼费由董家村置业公司负担。
一审法院认定事实：2016年3月1日，郭利峰（乙方）与董家村置业公司（甲方）签订《商业门面房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于西安市未央区凤城一路西段7号楼一层B1-02.03，租赁期限为15年，租赁期自2016年3月1日至2031年2月29日止，租金每平方米60元，面积为985.3㎡，房屋租金按每半年支付一次。合同中第十条约定：在租赁期间，乙方再转租门面须事先书面通知甲方，征得甲方的书面同意；乙方向甲方承诺，在转租期间不将该门面承租权转让给他人或他人承租的门面交换使用。合同中第十一条约定：“乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同（1）……（2）……（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租门面的”。同日，郭利峰与案外人张婷娜签订《商业门面房租赁合同》，郭利峰将从董家村置业公司处承租的上述门面房屋以每平方90元的租金转租给案外人张婷娜，租赁期限为15年。2016年6月27日，董家村置业公司以郭利峰擅自转租违反《商业门面房租赁合同》中第十一条第三款约定及《合同法》第九十四条规定为由，向郭利峰发出解除租赁合同通知书。经查，董家村置业公司于2007年12月3日成立，系西安市未央区未央宫街道董家村拆迁改造后以房地产开发、物业管理及园林绿化为主要经营范围的有限责任公司,原登记法定代表人刘庆利，2016年6月6日经工商登记法定代表人变更为李平利。2016年1月25日,董家村置业公司在董家社区服务中心举行换届选举，选举产生了新一届董事会成员、监事会成员及股东代表，次日公布名单。2016年3月18日，西安市未央区未央宫街道办事处作出了同意备案的批复。2016年5月11日，董家村置业公司向郭利峰出具同意转租证明一份，载明“董家置业公司同意郭利峰在合同租赁期间，将承租位于西安市未央区凤城一路西段海璟台北湾南区7号楼1层B1-02.03的商业门面房根据经营，可自行进行转让、转租行为，郭利峰就转租行为自行承担相应法律责任，与董家置业公司无关”。2016年5月17日14时50分，董家村置业公司原董事会与新董事会之间就交接单与公章进行正式交接。交接单中第五项载明：“接受人代表董家置业公司新选举产生的全体成员接受涉及董家置业公司全部权利与义务”。另查明，2013年前董家村置业公司曾将包括涉案商铺在内的位于凤城一路的整体商铺租赁给案外人西安德庆置业有限公司，该公司后又将涉案商铺转租给案外人张婷娜的汽车服务公司经营使用，张婷娜自2013年租赁涉案商铺至今。2015年8月，董家村置业公司同案外人西安德庆置业有限公司协议解除了租赁合同。庭审中，董家村置业公司辩称郭利峰在明知新董事会成立后，仍同原董事会就转租行为达成确认不产生法律效力，且郭利峰租赁房屋目的并非用于经营而是为了赚取转租差价，其依照约定解除合同合法有据。郭利峰对董家村置业公司辩称不予认可，称其转租行为经过董家村置业公司认可，关于租赁房屋是否牟利与本案无关。因双方各持己见，致调解未果。上述事实，有商业门面房屋租赁合同、交接单、同意转租证明、公告、解除租赁合同通知书及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。郭利峰、董家村置业公司于2016年3月1日签订的《商业门面房屋租赁合同，》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应受合同约束。本案中，双方争议焦点在于郭利峰是否违反合同约定擅自转租。依照法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。双方在合同在中也约定经董家村置业公司同意，郭利峰可以将商铺转租给第三人。郭利峰提供2016年5月11日董家村置业公司出具的同意转租证明可证明董家村置业公司同意郭利峰转租。董家村置业公司辩称上届董事会在新董事会成立后无权出具该证明，因董家村置业公司董事会换届及法人变更系其公司内部事务，变更期间应妥善处理相关事务，董家村置业公司内部管理不善不影响董家村置业公司对郭利峰出具的加盖有公司公章证明材料的效力。2016年5月17日，董家村置业公司新董事会与原董事会进行正式交接后，接收人表明其代表董家村置业公司新选举产生的全体成员接受涉及董家村置业公司全部权利与义务，故对董家村置业公司辩称意见不予采纳。据此，郭利峰的转租行为经过董家村置业公司认可，未违反合同关于擅自转租的约定，故董家村置业公司2016年6月27日以郭利峰擅自转租为由向郭利峰发出的《解除租赁合同的通知书》应属无效。郭利峰要求董家村置业公司继续履行双方2016年3月1日签订的《商业门面房租赁合同》合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十六条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决：一、西安董家村置业发展有限公司2016年6月27日向郭利峰发出的《解除租赁合同的通知书》无效；二、西安董家村置业发展有限公司继续履行2016年3月1日与郭利峰签订的《商业门面房屋租赁合同》。案件受理费100元（郭利锋已预交），由董家村置业公司负担，董家村置业公司负担部分于本判决生效之日起三日内给付郭利峰。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，二审庭审中，郭利锋提交盖有董家村置业公司财务专用章的收据三份，证明其交付租金至2016年6月。董家村置业公司称该组证据真实性无法核实，其公司账户并无钱款。
本院认为，郭利锋与董家村置业公司于2016年3月1日签订的《商业门面房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2016年6月27日，董家村置业公司以郭利锋违反合同约定擅自转租为由，向郭利锋发出《解除租赁合同通知书》。郭利锋遂向法院提出异议，并提交董家村置业公司于2016年5月11日出具的《同意转租证明》。故本案争议的焦点为，《同意转租证明》是否有效以及郭利锋是否存在导致合同解除的违约行为。关于转租证明的效力，董家村置业公司上诉称该份证明系原公司董事会成员私自加盖，不发生法律效力。因董事会换届及法人变更系董家村置业公司内部事务，公司内部管理不善并不能导致该份证明无效或不成立，故对董家村置业公司的上诉理由，依法不予采信，该份证明应认定为有效。董家村置业公司上诉称郭利锋拖欠2016年3月至2016年7月的租金，因郭利锋已提交证据证明其交付租金至2016年6月，故郭利锋不构成根本违约。据此，一审认定董家村置业公司向郭利锋发出的《解除租赁合同的通知书》应属无效，对郭利峰要求董家村置业公司继续履行双方2016年3月1日签订的《商业门面房租赁合同》的诉讼请求予以支持，并无不当。
综上所述，董家村置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由董家村置业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 侯力萌