江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终495号
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1983年12月14日生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：韩雪，江苏渊博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李波，男，1976年11月8日生，汉族，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：潘向勇，江苏金长安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张光华，江苏金长安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴菊萍，女，1958年12月5日生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：陈烨，江苏誉天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王婷，江苏誉天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常州上城房地产信息咨询服务有限公司，住所地常州市和平中路366号上城大厦。
法定代表人：张翔，该公司经理。
上诉人ＸＸ因与被上诉人李波、吴菊萍、常州上城房地产信息咨询服务有限公司（以下简称上城房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初2889号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉请。事实和理由：1.涉案合同成立并生效，ＸＸ依据合同约定享有合同的解除权，该合同在2017年3月20日ＸＸ主张解除时已经解除。2.2017年4月14日已经明确拒绝履行合同的情形下，扩大损失应自行承担。上诉人最多承担合同签订一周的房屋差价。3.承担对方律师费过高。
李波辩称，一审判决正确，予以维持。
吴菊萍辩称，1.案涉房屋实际产权人为吴菊萍，ＸＸ在既不是房屋产权人的情况下，也未得到吴菊萍的授权及追认，擅自与李波签订房屋买卖合同，因此，应由ＸＸ承担相应的民事责任。2.李波在明知前述情况的前提下，仍然与ＸＸ签订买卖合同，其行为也存在过错。因此李波也应当对自己的过错承担一部分责任。3.李波对于上诉人要求解除合同的事实早就知情，但其得知后仍未采取具体的措施予以弥补损失，因此损失的扩大部分仍应由其自行承担。
上城房产公司未作答辩。
李波向一审法院起诉请求：1、解除2017年3月12日签订的《常州市房屋转让协议》，ＸＸ返还定金20000元；2、判令赔偿损失299600元；3、承担律师代理费50000元；4、负担本案诉讼费用。
一审法院查明事实：2017年3月12日李波与ＸＸ签订《常州市房屋转让协议》一份，约定吴菊萍将坐落于香悦半岛花园42幢甲单元3101室房屋出售给李波，价款为1590000元（含负二层车位，车位所有人吴瑛），协议中载明“甲方（即出售方）若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方（购买方）违约金人民币贰万元整”，“本协议在履行过程中发生争议时，协商解决。协商不能解决时，向该房屋所在地人民法院提起诉讼。由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或者负有责任的一方承担”，双方另对其他权利义务作出了约定。该协议由ＸＸ在吴菊萍代理人处签名，李波及中介方上城房产公司亦签字、盖章。当日，李波即向ＸＸ支付了定金20000元。
另查明，坐落本市香悦半岛花园42幢甲单元3101室房屋登记在吴菊萍名下，香悦半岛花园车2-1373号车位登记在案外人吴瑛名下。吴菊萍系ＸＸ与吴瑛的母亲。
一审审理中，经李波申请，法院委托江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司对涉案房屋（包含车位）进行价值评估。该公司于2017年11月17日出具苏新大陆房估字（2017）第4764号房地产估价报告，明确估价对象香悦半岛花园42幢甲单元3101室（含香悦半岛花园车2-1373号车位）在价值时点2017年5月24日的市场价值为1889600元。李波对该估价报告予以认可。吴菊萍对于估价报告的真实性无异议，但认为该报告载明的评估价值时点是2017年5月24日，该时间并无任何法律依据，因为吴菊萍在得知ＸＸ签订合同后已明确告知李波要求解除合同，但李波并未采取任何措施防止损失的扩大，因此该部分损失与己无关，应由李波自行承担。ＸＸ对估价报告的质证意见与吴菊萍相同。
上城房产公司陈述：我公司员工陈艳红，带李波、吴菊萍以及吴菊萍的女儿吴瑛一起去看房子，当时是吴菊萍开的门，吴菊萍提出报价为160万元，看完房子双方就各自回去商量了。中间我公司还有其他客户也去看过这套房子，大概一个礼拜约了双方到我公司签约，签约的时候是李波和ＸＸ来的，因为一直是和ＸＸ联系的，签合同的时候才知道房产证上是吴菊萍的名字，工作人员便要求ＸＸ出具授权书，后来吴菊萍发授权的短消息给ＸＸ，ＸＸ转发短消息给陈艳红，当时在场的还有我公司店长朱晓婷，签约当天协商价格为159万元。后来没到一个礼拜，ＸＸ打电话过来，由于父亲不同意，房子不卖了。事后我们还约双方到我公司来谈违约责任的事情，双方没有谈拢。李波认可中介陈述与事实情况基本符合，但ＸＸ与我方在中介商谈违约赔偿之前没有直接向李波提出过解除合同。吴菊萍坚持其对ＸＸ签订买卖合同的情况不知情，也从未向ＸＸ出具过任何委托手续；且该陈述可以看出李波对于ＸＸ要求解除合同的事实早就知情，但ＸＸ得知后仍未采取具体措施予以弥补损失，因此损失扩大的部分应由李波自行承担。ＸＸ同意吴菊萍的意见。
一审法院认为，行为人没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。本案中，除中介方陈述外并无其他证据证明ＸＸ取得了吴菊萍及案外人吴瑛的授权出售涉案房屋及车位，ＸＸ的行为系无权代理，该行为事后未得到权利人的追认，对权利人不发生效力，应由ＸＸ承担履行债务或赔偿损失的责任。现当事双方对解除合同均无异议，故李波的该项诉请，法院予以支持。合同解除后，ＸＸ应将收取的20000元定金返还李波，虽吴菊萍辩称其已向中介支付40000元，但吴菊萍并未授权ＸＸ签订合同，李波亦未委托中介处理合同解除事宜，故中介收取吴菊萍的款项不能视为ＸＸ向李波履行了返还义务，李波要求ＸＸ返还定金20000元的诉请法院依法予以支持，吴菊萍向中介支付的款项由其与中介自行解决。关于损失问题，虽ＸＸ辩称其于合同签订后一周内即提出解除合同，但履行债务或赔偿损失的选择权在善意相对人即李波，现李波通过诉讼要求解除合同并主张合同签订日至起诉之日的房屋差价作为损失并无不当，故李波的损失299600元法院予以认定，该损失均系无权代理人ＸＸ造成，应由其承担。李波主张律师费损失50000元，有合同约定且并未超过相关标准，依法予以支持。判决：一、解除吴菊萍、李波于2017年3月12日签订的《常州市房屋转让协议》。二、ＸＸ于判决生效之日起十日内返还李波定金20000元。三、ＸＸ于判决生效之日起十日内赔偿李波房屋差价损失299600元，律师费50000元，合计349600元。四、驳回李波的其他诉讼请求。一审案件受理费11742元，评估费10347元，合计22089元，由ＸＸ负担。
二审查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。
本院认为，一审判决错误，应予改判。
理由如下：
一、关于责任主体。
二审认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，涉案《常州市房屋转让协议》系ＸＸ以吴菊萍代理人的身份与李波签订，由于ＸＸ未取得吴菊萍及案外人吴瑛的授权出售涉案房屋及车位且事后未得到权利人的追认，故ＸＸ的行为系无权代理，该协议对权利人吴菊萍及吴瑛不发生效力，应由ＸＸ承担责任。关于ＸＸ认为其在2017年3月20日已经通知李波解除合同的有关主张，二审认为，涉案合同系由于ＸＸ无权代理致使合同双方买卖房屋的合同目的不能实现，李波作为合同守约方有权要求ＸＸ承担赔偿等责任。ＸＸ述称在2017年3月20日通知李波解除合同，由于ＸＸ系无权代理人，并非涉案《常州市房屋转让协议》的当事人，且造成涉案合同无法履行的原因、责任并不在相对方李波，故ＸＸ提出解除合同并无充分的法律依据。
二、关于损失的确定
ＸＸ上诉主张，2017年3月20日其已经明确拒绝履行合同的情形下，扩大损失李波应自行承担，其最多承担合同签订一周的房屋差价，对方律师费也过高。
二审认为，涉案合同系由于ＸＸ无权代理致使买卖房屋的合同目的不能实现，李波作为合同守约方有权依法要求行为人ＸＸ承担责任，但ＸＸ承担赔偿责任的范围应以房屋所有权人追认时李波所能获得的利益为限。一审法院以李波所主张合同签订日至起诉之日的涉案房屋差价作为损失，并对香悦半岛花园42幢甲单元3101室（含香悦半岛花园车2-1373号车位）在时点2017年5月24日（本案李波起诉之日）的市场价值进行评估，二审认为，该损失计算，时点合理，依据充分，并无不当。同时，李波所支付的5万元律师费确系其因与ＸＸ本案纠纷造成的损失，并提供委托合同和发票等证据，符合合同约定以及江苏省律师服务收费管理办法的规定，本院予以认定。但二审认为，购房人李波在签署涉案房屋买卖合同时，明知房屋产权人为吴菊萍、吴瑛，在无产权人明确充分授权的情况下与代理人ＸＸ签约，也负有相应过错，应扣减其相应的损失赔偿额。据此，ＸＸ应赔偿李波房屋差价损失299600元和律师费50000元两项合计349600元的80%，计279680元。有关中介上城房产公司与涉案房屋买卖双方之间的居间合同关系，本案中不作处理。
综上所述，上诉人ＸＸ的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初2889号民事判决；
二、ＸＸ于本判决生效之日起十日内赔偿李波279680元并返还李波定金20000元。
三、驳回李波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11742元，评估费10347元，合计22089元，由ＸＸ负担17000元，由李波负担5089元。二审案件受理费11742元，由ＸＸ负担9394元，由李波负担2348元。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴国伟
审 判 员 孙海萍
审 判 员 袁海燕
二〇一八年五月十四日
法官助理 姚 远
书 记 员 许 星