温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿商初字第3877号
原告：中国建设银行股份有限公司温州分行。
诉讼代表人：杨锡舟。
委托代理人：叶小华、郑立丰。
被告：张丽莲。
被告：陈志曦。
被告：浙江中梁置业有限公司。
法定代表人：杨剑。
委托代理人：董直清。
原告中国建设银行股份有限公司温州分行（以下简称建设银行温州分行）与被告张丽莲、陈志曦、浙江中梁置业有限公司（以下简称中梁公司）金融借款合同纠纷一案，于2013年11月29日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员麻永和适用简易程序独任审判，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告建设银行温州分行的委托代理人叶小华到庭参加诉讼。被告张丽莲、陈志曦、被告中梁公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行温州分行诉称：2011年1月17日，原告与被告张丽莲、陈志曦、中梁公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额为450万元；借款期限为120个月（即2011年1月17日至2021年1月17日，借款期限起始日即起息日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整）；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，随基准利率于每年的1月1日调整；借款逾期罚息利率为在执行的贷款利率水平上上浮50%；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方法为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为52341.62元；担保方式为保证和抵押；违约救济措施中约定借款人出现不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一违约情形时，贷款人有权行使宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利等权利。
被告张丽莲、陈志曦以其购买的坐落于温州市瓯海区香缇锦园B地块5幢106室房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记；被告陈志曦签署了共同参与还款人承诺书，对被告张丽莲的还本付息义务承担连带责任；被告中梁公司为被告张丽莲之借款提供连带责任保证。上述抵押和保证的担保范围均包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等。
同时，被告张丽莲、陈志曦承诺如被告张丽莲无法按时偿还债务，无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产；原告、被告张丽莲与陈志曦以及被告中梁公司三方还签订了贷款及保证承诺书，对贷款及保证等内容作出承诺。
借款合同签订后，原告于2011年2月1日依约发放贷款450万元。从2013年6月开始，被告张丽莲就未能偿还分期到期的借款款项，至2013年7月22日止，被告张丽莲拖欠原告借款本金余额3754833.27元、利息62244.28元（包括罚息）。原告多次催讨无果，故请求判令：1.被告张丽莲、陈志曦及被告中梁公司连带偿还原告借款本金3754833.27元及利息（含复利和罚息，利息算至被告实际偿还之日止，暂算至2013年7月22日利息为62244.28元，本金及利息合计3817077.55元；从2013年7月23日起对所欠的借款本金3754833.27元及利息62244.28元按年利率10.8075%计收罚息和复利）；2.原告有权就被告张丽莲、陈志曦所抵押的坐落于温州市瓯海区香缇锦园B地块5幢106室房屋折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3.本案诉讼费用由三被告承担。
原告建设银行温州分行在庭审中明确其第一项诉讼请求所主张的复利仅指期内利息的复利。
被告中梁公司委托代理人未到庭，其向法庭提交的答辩意见称：1.根据担保法的规定，既有物的担保又有人的担保，债权人应当先就物的担保进行处置；且原、被告之间未就担保顺序进行明确的约定，在借款人提供抵押房产的前提下，原告应就抵押物先实现债权；抵押房产折价、拍卖、变卖后足以清偿原告借款本息，避免中梁公司代为偿付后，又向被告张丽莲、陈志曦追偿，造成司法资源的浪费。2.原告要求对利息再计收复利缺乏法律依据，应当不予支持。3.原告未提供具体的本金余额及利息的计算清单，对原告起诉的本金及利息难以确认。
本院经审理查明的事实与原告诉称的事实一致。
另查明：编号为330022300-011-2011000067的《个人住房（商业用房）借款合同》还约定：借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的罚息利率和结息方式计收罚息和复利；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等方式），也不论上述其他担保是否由借款人自己提供，保证人的保证责任均不减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任；保证人的保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。
再查明：个人贷款支付凭证上记载的实际放款日为2011年2月1日。贷款发放时确定的执行利率为7.04%。现被告张丽莲尚欠原告本金3754833.27元及利息、逾期罚息和复利（暂算至2013年12月15日，合计176487.07元）。
上述事实，有企业营业执照、身份证、户籍资料及结婚证、个人住房借款合同、共同参与还款人承诺书、承诺书、贷款及保证承诺书、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押权预告登记证、贷款账户基本信息、人民币贷款利率表等证据以及当事人的陈述予以证实。
本院认为：原告建设银行温州分行与被告张丽莲、陈志曦及被告中梁公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，对合同当事人具有法律约束力。原告已依约发放贷款，被告张丽莲未能按照合同约定偿付借款本息，已构成违约。根据本案借款合同违约条款的约定，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息。现原告诉请被告张丽莲偿还借款本金及利息、逾期罚息，并对未按时支付的利息计收复利，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告张丽莲、陈志曦提供坐落于温州市瓯海区香缇锦园B地块5幢106室房屋作为抵押物，为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，原告依法享有上述房产的担保物权。被告张丽莲未能履行上述债务时，原告有权以拍卖、变卖上述抵押房产所得价款优先受偿。被告陈志曦承诺为被告张丽莲的还本付息义务承担连带责任，现原告诉请被告陈志曦对被告张丽莲的上述债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。根据本案借款合同的约定，被告中梁公司为上述债务提供连带责任保证，但保证期间截至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。现因涉案抵押房产尚未办理抵押权登记及取得他项权利证书，故被告中梁公司仍应对被告张丽莲的上述债务承担连带保证责任。被告中梁公司辩称其应在物的担保外承担责任，本院认为，根据《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债权人应当按照约定实现债权。涉案借款合同已经对实现债权的方式作了明确约定，该约定合法有效，原告有权选择实现债权的方式，对被告中梁公司的答辩意见，本院不予采纳。被告张丽莲、陈志曦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张丽莲于本判决生效之日起三日内偿还原告中国建设银行股份有限公司温州分行借款本金3754833.27元，并支付利息、逾期罚息、复利（暂算至2013年12月15日的利息、逾期罚息、复利合计为176487.07元，从2013年12月16日起的逾期罚息和复利按编号为330022300-011-2011000067《个人住房（商业用房）借款合同》的约定及中国人民银行的规定计算，对逾期罚息不再计收复利）。
二、若被告张丽莲未按期履行上述第一项债务，则原告中国建设银行股份有限公司温州分行有权以拍卖、变卖被告张丽莲、陈志曦提供抵押的坐落于温州市瓯海区香缇锦园B地块5幢106室房产（证号：温房预瓯字第××号）所得价款优先受偿。
三、被告陈志曦、浙江中梁置业有限公司对被告张丽莲的上述第一项债务承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37337元，减半收取18668.5元，由被告张丽莲、陈志曦、浙江中梁置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 麻永和
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 胡佳丽