黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑02民初177号
原告：徐胜礼，男，1961年11月20日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市铁锋区。
委托诉讼代理人：李柏涛，黑龙江宇恒律师事务所律师。
被告：董云举，男，1982年1月9日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。
委托诉讼代理人：杜佳，女，1986年10月13日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。
委托诉讼代理人：李晔，黑龙江仁大律师事务所律师。
第三人：齐齐哈尔和平房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区红星路铁锋工商局东200米。
法定代表人：李炜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘文丽，该公司财务经理。
原告徐胜礼与被告董云举、第三人齐齐哈尔和平房地产开发有限责任公司（以下简称和平开发公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐胜礼的委托诉讼代理人李柏涛、被告董云举的委托诉讼代理人杜佳、李晔、第三人和平开发公司的委托诉讼代理人刘文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐胜礼向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对徐胜礼购买的位于依安县世纪雅苑小区5号楼102号商服和3号楼25号车库的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、判决确认徐胜礼及和平房地产开发公司于2012年12月16日、2013年4月11日签订的商品房买卖合同合法有效，并确认位于依安县世纪雅苑小区5号楼102号商服和3号楼25号车库归徐胜礼所有；三、案件受理费用由董云举承担。事实及理由：2012年12月16日、2013年4月11日，徐胜礼从和平开发公司购得依安县世纪雅苑小区5号楼102号商服房和3号楼25号车库。和平开发公司与徐胜礼签订了商品房买卖合同，并出具了房款收据。但至今一直未办理产权变更登记，该房屋一直由徐胜礼管理使用。董云举与于长虹、和平开发公司因民间借贷纠纷一案涉诉，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2015）齐执字第142-1号执行裁定书，裁定将徐胜礼购买的世纪雅苑小区5号楼102号商服和3号楼25号车库予以查封。随后，徐胜礼依法向齐齐哈尔市中级人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2017年11月10日，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2017）黑02执异49号执行裁定书，裁定驳回徐胜礼的异议，并明确告知可在15日内向齐齐哈尔市中级人民法院另案提起诉讼。综上，徐胜礼及和平开发公司2012年12月16日、2013年4月11日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，和平开发公司应当协助徐胜礼办理产权过户登记。同时，徐胜礼购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，徐胜礼已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，徐胜礼取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且徐胜礼在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。为此，依据《民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条：“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”。第三百零五条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。第三百零七条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条：“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，徐胜礼特提起诉讼，请人民法院支持徐胜礼的诉讼请求。
董云举辩称，一、徐胜礼的《商品房买卖合同》是伪造的合同。经重庆市公信物证司法鉴定所出具的渝公信【2017】（文）鉴字第110号《司法鉴定意见书》的鉴定意见：2012年12月16日、2013年4月11日的两份商品房买卖合同中填写字迹是同一个月内书写形成。该鉴定可以证明徐胜礼提交的2012年12月16日、2013年4月11日的两份商品房买卖合同是为了逃避执行而伪造的合同，徐胜礼并没有真实的购买世纪雅苑小区5号楼102号商服和3号楼25号车库。所以徐胜礼的执行异议不能成立，不应停止对以上房产的执行。二、徐胜礼不符合法律规定的排除执行的条件。《查封规定》第十七条规定“物权期待权保护”的同时也严格规定了适用的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》（简称《异议复议规定》）第二十八条明确规定：“对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合本案，首先，徐胜礼在法院查封之前与和平开发公司签订的房屋买卖合同经鉴定可以证实并不是真实买卖合同，不能代表徐胜礼与和平开发公司存在真实的房屋买卖关系。其次，徐胜礼并没有实际支付房屋价款。现有证据没有一份能够证明徐胜礼真实的支付了房屋价款。最后，徐胜礼称自己购买了世纪雅苑小区5号楼102商服和3号楼25号车库，却在该小区早在2014年就能够办理产权登记的前提下迟迟不办理，这更说明徐胜礼的房屋买卖不是真实存在的，不应受到“物权期待权保护”原则的保护。三、不能排除被执行人逃避执行的嫌疑。本案各证据和鉴定意见存在矛盾，而且徐胜礼本人又是和平开发公司的项目负责人，和平开发公司是具有商品房销售资质的企业，具有随时出具商品房交易发票的优势，物业公司也是由其一家开办的，所以不能排除徐胜礼与和平开发公司之间存在为逃避执行而恶意串通，利用同一个月书写的两份伪造的商品房买卖合同并出具相关票据等行为来损害董云举的合法权益的行为。综上所述，请法院依据事实和法律驳回徐胜礼的诉讼请求，保障董云举的合法权益不受侵害，保障法律生效裁判能得到顺利执行。
和平开发公司陈述称，和平开发公司与徐胜礼的商品房买卖合同是真实、合法的，并且实际支付了现金，世纪雅苑小区5号楼102号商服在2013年6月第45号凭证已经体现，交付现金188,880.00元，世纪雅苑小区3号楼25号车库在2012年12月第42号凭证中体现，实际交付现金123,102.00元。徐胜礼不是和平开发公司的职工，物业公司跟徐胜礼不是一家，物业公司跟和平开发公司也不是一家。商品房买卖合同是和平开发公司与徐胜礼签订的，不是伪造的。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
徐胜礼提交的证据及质证情况：证据一、购买世纪雅苑小区5号楼102号商服的相关手续，其中包括购房合同、收据、发票、装修保证金、垃圾清运费、物业管理费、电费、水费、电表电卡费、物业维修基金、2015、2016、2017年（共三年）的热费收据。证明徐胜礼的购房时间以及实际占有使用情况，徐胜礼已经实际进户，并且连续多年交了使用期间的各项费用。
董云举质证认为，世纪雅苑小区5号楼102号商服的商品房买卖合同落款时间虽然是2013年4月11日，3号楼25号车库的买卖合同落款时间虽然是2012年12月16日，但根据鉴定确认两份合同的书写时间为同一个月书写形成，所以该合同不是真实的。而且在合同第三页第三行中约定：“当事人选择按厦门地价的，不适用本约定”，所以黑龙江省工商局出具的统一的商品房买卖合同是不应该出现这种错误的，明显不符合常理，进一步证实该合同是伪造的。该合同最后部分和平开发公司处法定代表人签章是徐胜礼，买受人也是徐胜礼，可以说明徐胜礼是该公司员工或者项目负责人，是和平开发公司把自己的房子卖给自己，是为逃避执行所做的假合同。对于不动产发票真实性没有异议，但是，该发票的开具时间是2016年3月18日，根据董云举在齐齐哈尔市中级人民法院执行二庭的执行案件中记载，法院查封该房屋的日期是2016年3月16日，发票是在法院查封之后出具的。另外，和平开发公司本身就是出具不动产销售发票的企业，开具发票具有随意性，对其的负担就是缴纳税点，完全有理由为了逃避执行而开具发票。对于热力公司的热费票据，2015年10月15日的票据系手写形成，不具有真实性，并且该执行异议案件与其他执行异议案件中的票据对比，发现该票据有倒开现象，存在开票日期在后，票据序号在前的现象。对于机打票据无异议，但是日期是在查封之后开具的。因为房屋是徐胜礼开发的，不能证明房屋买卖交易的真实性。装修保证金、垃圾清运费、物业管理费、电费、水费、电表电卡费、物业维修基金都是物业公司手写出具，时间都是2013年4月11日，不能证明徐胜礼一直占有该房屋，如果一直占有该房屋，应该提供持续交费的单据。另外，这些票据都是物业公司手写出具的、没有任何标识的收据，对于这几张票据的真实性有异议。
和平开发公司陈述称，董云举提出的“厦门地价”的问题，由于合同是在印刷厂印制的，属于印刷前校对有误，该合同是印刷的并不是购买的，其他的合同也存在这个问题。2016年3月18日开具发票，依安县当地是需要先给住户开三联单，如果购买方办理房照，需要去税务局填报开发票明细表，然后再开发票。徐胜礼这两户房子在2012年12月16日及2013年4月11日当月已经交齐了税金，发票是2016年3月18日开的，是包括徐胜礼等人在内的一批买受人统一开具的，和平开发公司是在2016年2月23日向依安县地方税务局上报的开具发票申请表。热力公司出具的热费收据序号有颠倒，和平开发公司不清楚是什么原因。所有的进户费都是和平开发公司在进户的时候代物业公司收取的。
证据二、关于世纪雅苑小区3号楼25号车库的相关手续，包括合同、发票、收据、进户费用、热费收据、维修基金等票据，证明徐胜礼是该车库的实际买受人，证明买受时间，以及从买受之后持续使用至今，车库应归徐胜礼所有。
董云举质证认为，对于该组证据的质证意见，与第一组证据的质证意见相同。和平开发公司称该合同是自己到印刷厂印刷的，工商行政管理局监制的公章也是统一印刷的吗？在齐齐哈尔市中级人民法院民二庭审理的其他执行异议案件中（也是董云举申请执行的案件），有些合同是没有“厦门地价”字样的。对2012年12月16日的热费票据董云举有异议，这些票据都是同一天出具的，车库的编号就发生了变化，变成了35号。
和平开发公司陈述称，这个热费票据上面的编号是25号，不是35号。其他的说明意见与第一组证据的意见一致。
证据三、齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02执异49号执行裁定书，在该裁定书中本院另查明部分的事实，可以证明开具发票的时间是在法院查封之前，开发票时间是统一开具的，徐胜礼交款时间和开票的申报时间都是在法院查封之前，是由于税务局的原因造成正规发票的开具时间在法院查封之后。
董云举质证认为，对于该执行裁定书的真实性没有异议，该案本来应该由民二庭审理，董云举申请了回避，在申请回避理由中提交了一份申报表，开发公司2016年2月23日提出申报，其中有一个人叫王帅的，在此时间王帅的房子根本就没有卖出去，王帅的买卖合同是在发票日期之后，这就证明该申报表是不真实的，有造假的嫌疑。
和平开发公司陈述称，关于王帅的问题，是在王帅购买之前房屋已经卖出去了，王帅买这个房子属于再次交易，需要另开发票，第一次交易的时候交税了并没有开发票，王帅第二次购买的时候是顶名购买，形成这种情况是当地的交易惯例。
董云举提交的证据及质证情况：重庆市公信物证司法鉴定所出示的司法鉴定意见书，渝公信【2017】（文）鉴字第110号。该鉴定证实2016年12月16日、2013年4月11日的两份商品房买卖合同，其中填写的字迹都是在同一个月内书写形成，时间相隔如此之长的两份合同是在同一时间书写的，可以证明该两份合同是为了逃避执行而伪造的，徐胜礼与和平开发公司之间并没有真实的交易，徐胜礼没有真实的购买诉争房产。
徐胜礼质证认为，徐胜礼也有一份司法鉴定意见书，关于同一事项西南政法大学司法鉴定中心于2017年1月20日也作出了一份司法鉴定意见，这两个鉴定都是由法院委托做的，作为两家鉴定机构得出的鉴定意见并不一致，不能证明重庆公信物证司法鉴定所的鉴定结论的可靠性或者证明力高于西南政法大学司法鉴定中心的鉴定意见，两份鉴定应该是同等地位的。重庆这份鉴定的结论是两份合同的填写内容是在同一个月内书写形成的，徐胜礼认为一份是2012年12月16日，另一份是2013年4月11日，所以无论按照哪一个日期，合同的形成时间都是在董云举申请执行之前，该司法鉴定意见不能证明董云举主张的观点，合同签订的时间都是客观的，不是在查封之后出现的合同。至于鉴定结论形成的原因问题，与徐胜礼无关，没有必要继续纠缠鉴定的问题，无论按照哪个日期都是在查封之前，而且房屋买卖的真实性不仅依靠合同来证明，还有其他票据及第三方的证明，如果认为徐胜礼与和平开发公司存在利害关系，那么其他单位及税务机关不可能出具虚假的证明材料。上述两份鉴定也没有得出唯一结论，所以重庆的这个鉴定结论不能作为定案根据。
和平开发公司陈述称，同意徐胜礼的质证意见，和平开发公司与徐胜礼签订的合同是真实的。
和平开发公司提交的证据及质证情况：徐胜礼购买商服房屋和车库的交款凭证，证明徐胜礼与和平开发公司是真实房屋交易，徐胜礼实际交付现金，两户房屋已经交付。
董云举质证认为，对这两份交款凭证的真实性有异议，从外观看，这两张纸都是后加进去的，表格打印后放进去，没有其他真实票据予以支持，这不足以证明徐胜礼真实购买两处房屋，与其他购买人的收费情况相比，徐胜礼的凭证记载并不完整。该组票据前面的内容都是过路费等票据，后面为什么要加入房款票据。
徐胜礼质证意见是：对两份交款凭证没有异议。
本院对徐胜礼提交的证据一、二、三及和平开发公司提交的证据予以采信。
本院经过上述证据的分析与认定，确认事实如下：董云举诉于长虹、和平开发公司民间借贷纠纷一案，经本院审理后，于2014年7月24日作出（2014）齐商初字第20号民事判决，判决：一、被告于长虹于本判决生效后十日内偿还原告董云举借款本金900万元，给付利息3,291,840.00元，共计12,291,840.00元；二、被告和平开发公司对上述款项承担连带偿还责任。判后，被告和平开发公司不服，上诉至黑龙江省高级人民法院（以下简称省高院），经省高院审理，于2015年6月25日作出（2015）黑高商终字第6号民事判决，驳回和平开发公司的上诉，维持原判。董云举于2015年7月25日向本院申请执行。执行中，根据董云举的申请，本院于2016年3月16日作出（2015）齐执字第142-1号执行裁定，对坐落于依安县世纪嘉园小区3号楼商服000111号等房产、世纪雅苑小区1号楼商服000128号等房产予以查封（详见查封清单），查封期限三年，查封房产中包括案外人徐胜礼提出异议的两户房产，同日本院向依安县房产部门送达了执行裁定、协助执行通知书，故徐胜礼向本院提出执行异议。
本院对徐胜礼提出的执行异议进行了审查，于2017年11月10日作出（2017）黑02执异49号执行裁定书，该裁定书中查明的事实：2016年2月23日，和平开发公司将包含上述两户房产的开具发票申请表递交黑龙江省依安县地方税务局，代保管发票使用情况表中“管理人员审核”和“县局审核”处都有该地税局工作人员签名，“管理人员审核”处签署的日期为2016年2月23日。经本院向该地税局核实，该局认为上述开具发票申报表、代保管发票使用情况表与其局里留存的原件一致，并加盖该局公章予以证实。同年3月18日，徐胜礼取得涉案两户房产的购房发票。
徐胜礼向本院提交了2012年12月16日、2013年4月11日与和平开发公司签订的两份《商品房买卖合同》，用以证实其购买位于依安县世纪××小区××楼××商××、××楼××号车库。董云举向本院申请对上述两份《商品房买卖合同》签订时间是否一致进行鉴定。2016年11月14日，经本院技术室委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2017年1月20日作出司法鉴定意见书，结论为：不能确定送检的《商品房买卖合同》的签订时间是否一致。董云举收到该司法鉴定意见书后，在法定期限内向本院申请重新鉴定，8月18日，经本院技术室委托重庆市公信物证司法鉴定所重新鉴定，该鉴定所于9月25日作出司法鉴定意见书，结论为：2012年12月16日、2013年4月11日两份《商品房买卖合同》中的填写字迹是同一个月内书写形成。该司法鉴定意见书于10月20日向徐胜礼送达，徐胜礼在接到鉴定书十日内未向本院申请补充鉴定或重新鉴定。
本院经审查后认为，董云举依据生效民事判决向本院申请执行于长虹、和平开发公司民间借贷纠纷一案，执行中，本院依董云举的申请，作出（2015）齐执字第142-1号执行裁定，查封登记在和平开发公司名下的房产。案外人徐胜礼向本院提出执行异议，要求解除对世纪雅苑小区5号楼102号商服、3号楼25号车库的查封，并向本院提交了《商品房买卖合同》、购房发票、交纳物业维修基金、供热费收据等证据。依安县地税局向本院证实徐胜礼提交的开具发票申报表、代保管发票使用情况表与该地税局留存的原件相一致。但因董云举申请本院对徐胜礼提交的两份《商品房买卖合同》填写字迹的形成时间进行鉴定，且重庆市公信物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，认定徐胜礼提交的2012年12月16日、2013年4月11日两份《商品房买卖合同》中的填写字迹是同一个月内书写形成。故案外人徐胜礼提交的证据不能充分印证其购买世纪雅苑小区5号楼102号商服、3号楼25号车库的异议主张，徐胜礼异议理由不成立，本院不予支持，裁定驳回案外人徐胜礼关于解除依安县世纪××小区××楼××商××、××楼××号车库查封的异议请求。故徐胜礼根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条的规定，向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，2009年12月28日和平开发公司（甲方）与徐胜礼（乙方）签订《依安县县委东侧地块项目挂靠开发公司协议书》，双方协商就依安县县委东侧地块开发项目，由徐胜礼挂靠和平开发公司资质进行房地产开发，总建造面积约为4万平方米左右，地块名称为世纪雅苑小区。和平开发公司同意徐胜礼利用和平开发公司的资质和营业执照进行该地段的开发建设。徐胜礼支付和平开发公司挂靠费每平方米5.00元，详细面积以房产部门审批的面积为准，支付时间为徐胜礼在取得该项目竣工备案证后缴纳给和平开发公司。双方对其他事项进行了约定。之后，徐胜礼以和平开发公司的名义对该工程进行了开发建设，并在建设期间，取得了商品房销售许可证。
2012年12月16日，徐胜礼与和平开发公司签订商品房买卖合同，购买了由徐胜礼开发建设的依安县世纪雅苑小区3号楼25号车库。同日，和平开发公司给徐胜礼出具123,102.00元的房款收据；给徐胜礼出具了528.00元的供热费收据（2012年12月16日—2013年4月15日期间）、给徐胜礼出具176.00元的物业管理费收据、给徐胜礼出具733.00元的物业维修基金收据、给徐胜礼出具840.00元的水费、电费、电表电卡的收款收据。2015年10月15日、2016年12月、2017年11月28日依安蓝天供热有限公司分别收取了徐胜礼2015年、2016年、2017年三年的供热费，均为791.00元，并给徐胜礼出具了收据。
2013年4月11日，徐胜礼与和平开发公司签订商品房买卖合同，购买了由徐胜礼开发建设的依安县世纪雅苑小区5号楼102号商服。同日，和平开发公司给徐胜礼出具188,880.00元的房款收据；给徐胜礼出具了1,472.00元的装修保证金、垃圾清运费、物业管理费收据、给徐胜礼出具1,417.00元的物业维修基金收据、给徐胜礼出具840.00元的水费、电费、电表电卡的收款收据。2015年10月15日、2016年12月、2017年11月11日依安蓝天供热有限公司分别收取了徐胜礼2015年、2016年、2017年三年的供热费，均为1,747.00元，并给徐胜礼出具了收据。依安县地方税务局于2016年3月18日为上述两处房产分别出具了销售不动产统一发票。
关于上述两份商品房买卖合同文本中出现的“厦门地价”的字样，在董云举作为被告的其他案外人执行异议之诉的案件中也有此类情况，是由于和平开发公司提供格式性合同印刷校对时出现的错误，不是合同双方约定的内容。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，人民法院应当对徐胜礼主张的涉案房屋买卖合同合法性和真实性进行审查。
本案中，徐胜礼与和平开发公司签订的两份《商品房买卖合同》分别是在2012年12月16日和2013年4月11日，均在人民法院作出查封裁定之前；和平开发公司分别于签订合同当日给徐胜礼出具了收取房款的收据；2016年2月23日，黑龙江省依安县地方税务局已经收到和平开发公司递交的开具发票申请表，同日，由该局出具“代保管发票使用情况表”，其中包括涉案两处房产，这一事实可以证明徐胜礼与和平开发公司就两处房产存在交易行为，已向税务机关报税并申请开具发票。上述事实均发生在人民法院查封涉案房屋之前，因此，徐胜礼提供的证据足以证实其购买世纪雅苑小区3号楼25号车库和5号楼102号商服的客观事实，以及交易的真实性。虽然因税务机关的原因，徐胜礼取得的发票日期为2016年3月18日，但不能因此认定双方买卖合同在人民法院查封之后，也不能否定两处房产交易的真实性。
虽然董云举在本院审查徐胜礼提出执行异议期间，申请对两份《商品房买卖合同》签订时间是否一致进行鉴定，而西南政法大学司法鉴定中心和重庆市公信物证司法鉴定所分别作出两份结论不同的鉴定意见。尽管重庆市公信物证司法鉴定所作出的鉴定意见为：“2012年12月16日、2013年4月11日两份《商品房买卖合同》中的填写字迹是同一个月内书写形成。”但是，该鉴定意见不能排除和否定两份《商品房买卖合同》签订日期是在人民法院查封之前。上述鉴定意见不足以证明徐胜礼与和平开发公司签订房屋买卖合同不真实，且董云举未提供徐胜礼与和平开发公司伪造买卖合同的其他证据，因此，董云举答辩主张徐胜礼提供的《商品房买卖合同》是伪造的，证据不够充分，本院不予采纳。
另外，徐胜礼在签订合同时，已交纳了供热费、物业管理费、物业维修基金、水费、电费、电表电卡费、装修保证金、垃圾清运费等，后又取得了销售不动产统一发票。根据上述证据，可以认定徐胜礼在人民法院查封之前，对涉案房产已经实际占有，并交付了全部房屋对价。由于徐胜礼在人民法院查封诉争房产之前，尚未取得由税务机关出具的销售不动产统一发票，不具备办理不动产产权过户登记的条件，因此，非因徐胜礼自身原因未办理过户登记。
综上，徐胜礼在人民法院查封之前已与和平开发公司签订合法有效的书面合同，并已实际占有和使用购买的房产，已支付全部价款，又非徐胜礼的原因未办理过户登记。因此，徐胜礼提出的异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，徐胜礼对该房屋享有的权利应优于董云举的一般债权，其对案涉房屋的物权期待权应予保护。齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐执字第142-1号执行裁定查封世纪雅苑小区3号楼25号车库和5号楼102号商服两处房产，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，应予解除，并停止对上述房产的强制执行。但是，由于涉案房屋尚未办理产权登记，徐胜礼并没有取得该两处房产的物权，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产未经登记，不发生物权效力”的规定，徐胜礼请求确认世纪雅苑小区3号楼25号车库和5号楼102号商服归其所有，没有法律根据，本院不予支持。
关于董云举提出徐胜礼不符合法律规定的排除执行的条件、不能排除被执行人逃避执行的嫌疑等答辩主张，均证据不足，不能成立，本院不予采信。
综上所述，徐胜礼的诉讼请求证据充分，符合法律规定，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下：
一、立即停止对位于依安县世纪雅苑小区5号楼102号商服和3号楼25号车库的强制执行；
二、驳回徐胜礼关于依安县世纪雅苑小区5号楼102号商服和3号楼25号车库归其所有的诉讼请求。
案件受理费5,980.00元，由董云举负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 梁铁滨
审判员 杨志欣
审判员 王红娜
二〇一八年三月二十八日
书记员 王鹤霏