河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涧民二初字第242号
原告（反诉被告）张凤玲，无业。
委托代理人闫宁、李亚峰，河南大鑫律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）陈阳，个体经营户。
原告张凤玲（反诉被告）诉被告陈阳（反诉原告）为房屋租凭合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张凤玲及其委托代理人闫宁、李亚峰，被告（反诉原告）陈阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张凤玲诉称，2009年12月21日，原被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定被告承租原告位于涧西区中原人家3号楼1单元1201号的房屋及楼顶自建房租赁期自2010年1月1日至2015年1月1日，年租金16800元。合同到期后，因原被告未就后续房租金额达成一致意见，原告决定不再与被告签订房屋租赁合同，并多次要求被告立即腾出房屋交还原告。但被告却置之不理，拒不搬出房屋。被告行为已经构成违约，根据合同约定，原告无需退还押金，被告应当按照每天月租金5%的标准支付违约金，并支付预期腾房期间的占有使用费。另外，根据原被告签订的《房屋租赁合同》第四条第4款约定，楼顶自建房屋如发生拆除、罚款、维修等方面的问题，原告可出面协调，其产生的费用由被告承担。在房屋租赁的工程中，有关行政主管部门以楼顶自建房屋为违章建筑为由罚款10000元，此款项由原告代为支付，原告多次向被告提出此款应由被告承担，被告却迟迟不向原告支付该款。综上所述，原被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告已经完全履行了合同义务，被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的合法权益。因涉案房屋一直由被告控制，原告在起诉前一直不知道涉案房屋的具体情况。直到今日，申请人才得以进入涉案房屋，从而发现被告恶意破坏房屋，将房屋内的装饰装修及地板全部砸坏，并且涉案房屋中原有的一台空调也不翼而飞。诉讼请求：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2015年1月1日终止，判令被告将承租原告的房产（钥匙）交还原告。2、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费共11100元（计算标准：每月租金3700元，自2015年1月1日起至2015年4月1日止）。3、判令被告返还原告代为支付的罚款10000元。4、判令被告向原告支付逾期交房违约金6230元（计算依据：合同第五条：每天月租金5%的标准支付违约金，暂计至2015年4月1日）。5、判令被告支付原告垫付的水费、电费、物业费共计1957元。6、本案所有诉讼费用由被告承担。7、判令被告向原告返还空调一台。8、判令被告向原告支付损坏房屋设施违约金4200元（计算依据：合同第五条第三款。每天月租金5%的标准支付违约金，暂计至2015年6月1日）。9、判令被告向原告支付涉案房屋恢复原状所需费用28750元。10、因本案鉴定没有做成，故原告放弃要求被告承担鉴定费用的诉讼请求。
被告（反诉原告）陈阳辩称，1、合同上写的是10年，不是5年，是从2010年到2020年，所以不存在合同违约；后5年没有租，是因为房东要涨房租，张凤玲把房租从每月1400元，涨到每月3700元，被告无力承担，所以决定不再继续租赁该房屋，按照原告的要求房屋租赁合同2015年1月1日终止，被告同意。2015年的元月份搬家期间，物业和搬家公司都可以证明我是在元月份搬的家，当时原被告双方协商搬家时间到2015年1月31日，因为下雪的原因我延迟搬家到2015年2月4日。2、原告在2015年2月1日下午已经把原告的物品放到1201室，已经占有该房屋的使用权。2015年2月1日下午14时左右，被告带着妻子前往中原人家搬家，在楼下碰到原告。原告阻拦不让进门洞电梯，并把我妻子李童欣推到地上，我上前把原告拉开到一边。我和妻子才坐电梯到达1201室门口，看见原告搬了很多家具挡住了1201的门无法进入继续搬家。大约10分钟后，原告报警110出警到达中原人家3楼1单元1201室进行调解。原告要求把他的家具放在1201室，被告在110民警的调解下，同意原告把他的家具放到1201室。3、楼顶的违章建筑是房东自己建造的，并且在合同期内原告收取被告每月400元房租，被告是有偿使用的；“违章建筑的罚款由被告承担”，这条在房屋租赁合同里面本身就是不合法的，违背了房屋租赁合同的本意，伤害到了被告的合法权益。2013年期间原告打电话给我说楼上的违章建筑是要罚款的，说给对方有关执法部门的人买部手机，并且请客吃饭送礼一共花了10000元，让我承担，我没有同意。4、逾期腾房占有使用费按3700每月收取没有法律依据，被告不同意。5、所谓的违约滞纳金被告不同意，因为搬家时间都是经过双方协商过的，2015年2月1日下午14：01分110出警记录可以足以证明我在这期间搬家，不存在继续使用该房屋。双方都是在协商搬家腾房的时间，主观上被告没有继续使用该房屋，不存在违约。6、原告替被告垫付的水电费、物业费，凭票据被告可以承担。7、本案的诉讼费由被告承担，被告不同意。8、被告于2015年3月26日下午15时在中原人家小区物业办公室把2套钥匙交还给原告。9、被告同意解除合同并要求原告解除合同并退还被告交的5000元押金。10、原告所谓的空调是在2010年的下半年房东说有一台旧空调，非要装在我租住的房间，我也一直没用，后来房东又自己拆走放到11楼。
被告（反诉原告）陈阳反诉称，反诉人于2010年元月1日租赁被反诉人在洛阳市涧西区南昌路中原人家3号楼1单元1201室，于2014年12与31日终止合同。终止原因：被反诉人将原有的1400元／月房租毫无理由地涨到4000元／月。反诉人无力承担这极不合理的房租，终止合同并搬出房屋。合同期内，被反诉人收取反诉人5000元押金，至今未退。为维护反诉人的合法权益，特依法提起反诉。诉讼请求：1、请求判令被反诉人返还反诉人房屋租赁押金5000元。2、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）张凤玲反诉辩称，被答辩人恶意违反双方合同约定，逾期占用房屋，故意毁坏房屋设施。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，答辩人无需返还被答辩人押金。1、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》第3条约定”乙方（被答辩人陈阳）在签订合同之日向甲方（答辩人张凤玲）交纳押金伍仟元，合同期满甲方验收房屋及物品合格后退还乙方押金。”根据该条约定，退还押金的前提条件是”房屋及物品合格”。也就是说如果房屋及物品有不正当损毁的话，押金是不予退换的。这不仅符合法律规定，也符合社会正义及公平的观念。但被答辩人在房屋租赁期限届满后不仅拒不交还房屋，而且恶意损坏房屋及设施，其行为已经构成违约。根据双方约定，答辩人无需返还押金。2、即使被答辩人所损坏的房屋设施是被答辩人自己花钱装修形成的，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”被答辩人所装修的物品比如地板砖已经形成附合，在租赁期限届满后，其所有权已经归答辩人所有。被答辩人恶意损毁答辩人所有的房屋设施直接违反双方合同约定，因此答辩人无需返还押金。综上所述，请人民法院依法驳回被答辩人的无理反诉。
经审理查明，原告张凤玲（出租方、甲方）与被告陈阳（承租方、乙方）于2009年12月21日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）一份，载明：“…第一条：甲方坐落在洛阳市涧西区中原人家3号楼1单元1201住室，建筑面积为105㎡的住房及楼顶自建房屋，简装、双气、水电齐全，租给乙方居住使用，房间配置物品详见清单。第二条：租期为拾年，自2010年元月1日至2020年元月1日，承租期间甲方不承担任何费用。补充说明：由于租期较长，考虑到房租价格的市场因素，暂定：（1）2010年元月1日至2015年元月1日房租为每年壹万陆仟捌佰元整，年租先付后用，每次提前15日付清壹万陆仟捌佰元整。（2）2015年元月1日至2020年元月1日房租按当时市场价格进行调整，同等价格优先租给乙方。第三条：乙方在签订合同之日向甲方交纳押金伍仟元，合同期满甲方验收房屋及物品合格后退还乙方押金。第四条：（1）…（2）乙方按时向甲方交纳租金，并承担该房屋承租期间发生的水电费、双气费、物业管理费等其他费用。（3）乙方未经甲方同意不得改变原房屋结构用途，不得转租、转借承租房屋。（4）楼顶自建房屋如发生拆除、建章、罚款、维修等方面问题，甲方可出面协调，其产生的费用，将由乙方承担。如拆除，甲方将乙方未使用的租金退换（楼顶的月租为每月400元），乙方停止使用楼顶面积。第五条：违约责任；在2010年元月1日至2015年元月1日内。（1）甲方不能无故解除合同，如是甲方责任提前收回房子应向乙方支付月租30％作为违约金。（2）乙方逾期交付租金除应交欠租外，并按月租金5％以天计算向甲方付违约金，合同期未满，提前退房者，所交押金与租金不予退还。（3）乙方非正常损坏房屋设施，在交房前必须休整完善或赔偿误工损失费，不得影响再次出租时间，否则将按逾期交租赔偿。（4）乙方如拒交租金或违约金和违反小区管理规定者以及违反法规，发生任何意外（人身安全）等乙方将承担一切责任，并且甲方有权收回房屋，终止合同，押金及租金不退，如发生不可抗拒的自然因素，本合同无效…”
又查明，被告陈阳就2010年元月1日至2015年元月1日期间的房租已依约支付。另，被告陈阳依约承租原告张凤玲的位于洛阳市涧西区中原人家3号楼1单元1201的建筑面积为105㎡住房日租金为33元／天，计算方式为：16800元／年÷365天／年（建筑面积为105㎡住房及楼顶自建房屋的日租金总和）-400元／月÷30天／月（楼顶自建房屋的日租金）。另，被告陈阳依约于2009年12月21日向原告张凤玲支付房租押金5000元；并于2010年5月17日出具书面材料（书写于被告身份证复印件上）一份，载明：“①小屋木板床②卫星接收器③太阳能热水器…⑧分体空调一台；以上物品收到使用。”
另查明，2014年12月至2015年2月期间，原告张凤玲与被告陈阳通过短信方式多次协商押金、装修及家具折旧费，以及2015年元月份房租等相关事宜，但均未果；其中，2014年12月31日的短信记录显示：“﹤通知﹥陈阳你好：按照你所要求2015年元月份租金3700元今日务必付清，按照﹤合同约定﹥每次租金需要提前十五日付清，如拒交将承担违约责任中（4）甲方有权收回房屋，乙方将承担一切责任。承租期水电费按时付清，装修费赔偿一事搬家时协商，合同期满退还押金。”“最后回复，协商未果。我等法院的传票。（2014年12月31日收藏自中原陈阳）。”2015年1月31日的短信记录显示：“陈阳你好：12月31号已通知你搬家到今已满一个月，请你明早交付所欠的租金可继续使用，否则我将收回房屋。后果你自己承担。”“最后告知，房屋内有现金及贵重物品。请自重！8号之前会搬完。如果擅自入内，后果你自负。（1月31日收藏自中原陈阳）。”后，原告张凤玲于2015年2月1日下午将部分家具搬至本案所涉房屋中，被告陈阳于2015年3月26日将房屋钥匙交还于原告张凤玲。
再查明，被告陈阳于租赁期间在房屋原有装修基础上进行了装修；原告张凤玲述称其于2015年3月26日收到房屋钥匙后发现屋内装修被人为损坏，被告亦自认原告提交照片中显示被损坏的设施均系被其所砸。庭审中，原告张凤玲向本院申请对位于涧西区中原人家3号楼1单元1201号的房屋及楼顶自建房屋恢复原状所需费用进行评估鉴定，本院依法组织了该项司法鉴定活动，洛阳敬业资产评估事务所有限公司于2015年5月13日出具《关于张凤玲、陈阳房屋租赁合同纠纷有关事项的说明》一份，载明：“…因此，本案件我们无法承接，请另行委托。”原告张凤玲提交出具于2015年6月8日的书面材料一份，拟证明被毁房屋设施恢复原状所需费用之数额。
还查明，原告张凤玲于2015年2月28日向洛阳银行股份有限公司外语学院支行缴纳了本案所涉房屋电费共计1741.22元（825.44元＋915.78元）；于2015年4月28日向洛阳市涧西区中原人家二期小区业主委员会缴纳了本案所涉房屋2014年12月-2015年3月水费63.8元及公摊电费48元，2015年1月-2015年4月物业费104元。另，洛阳中原置业有限公司于2013年5月20日向原告出具《收据》一份，载明，今收到中原人家3幢1-1201人民币壹万元整（￥10000元），系付楼顶违章建筑罚款。
以上事实，有当事人陈述、原被告之间的短信通讯书面记录、
《收款收据》、《河南省电费统一收据》、原告出具于2015年7月20日的书面材料、照片、押金条、《定制化家居室内装饰装修工程施工合同》，以及被告出具于2015年7月16日的书面材料等证据共同予以证明。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。张凤玲与陈阳签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，除合同第四条第（4）项因违反法律的强制性规定，系无效，且合同中涉及楼顶自建房屋的有关约定亦系无效外，其余条款的相关约定均未违反国家强制性法律法规的规定，应当依法认定为有效，当事人均应依法依约行使权利、履行义务。根据庭审查明的事实，结合合同第二条关于租期的具体约定，以及陈阳亦同意于2015年1月1日终止合同之答辩意见，本院据以确认合同因当事人协商一致而于2015年1月1日解除，故此，对于张凤玲要求确认其与陈阳签订的《房屋租赁合同》于2015年1月1日终止的诉求，本院予以支持。对于张凤玲要求陈阳支付逾期腾房占有使用费共11100元的诉求，鉴于陈阳于合同终止后无正当理由直至2015年3月26日方将房屋钥匙交还于张凤玲之事实，参照当事人关于房租的相关约定及庭审查明的房屋日租金，结合张凤玲主张的计算方式，本院确定陈阳应以日房租33元／天的标准，向张凤玲支付自无权占有房屋之日（2015年元月2日）起至实际返还房屋之日（2015年3月26日）止的逾期腾房占有使用费。对于张凤玲要求陈阳支付其垫付的水费、电费、物业费共计1957元的诉求，根据合同第四条第（2）项之约定，以及张凤玲的垫付费用情况，本院确定陈阳应付的电费为1741.22元、公摊电费为48元、水费为63.8元，以及2014年12月-2015年3月的物业费为78元（104元÷4个月×3个月），上述各项费用共计1931.02元。对于张凤玲要求陈阳支付损坏房屋设施违约金4200元（计算依据：合同第五条第三款，每天月租金5%的标准支付违约金，暂计至2015年6月1日），根据合同第五条关于违约责任的约定，以及违约金的法律性质，结合张凤玲在本院确定的合同终止时间后曾将部分家具搬入房屋及其述称在2015年3月26日发现房屋设施被人为损坏之情况，在张凤玲未有证据证明房屋设施的损坏系发生于合同第五条约定的2010年元月1日至2015年元月1日内的前提下，本院对该项诉求不予支持。对于张凤玲要求陈阳返还空调一台的诉求，鉴于张凤玲未能提供空调的型号、规格、新旧程度等具体信息，本院不予支持。对于张凤玲要求陈阳支付房屋恢复原状所需费用28750元的诉求，鉴于其未有据以计算上述费用的有效证据，且陈阳对其提交的费用计算依据亦不予认可，故此，本院不予支持。对于张凤玲提出的要求陈阳交还承租房产（钥匙）、返还代为支付的罚款10000元、按照合同第五条第2款支付逾期交房违约金6230元等诉讼请求，证据不足，本院均不予支持。对于陈阳要求张凤玲返还房屋租赁押金5000元的反诉请求，根据合同第三条关于押金的具体约定，鉴于陈阳未有证据证明其承租的房屋及物品已由张凤玲验收合格，且张凤玲亦明确提出异议，本院对于该项诉求不予支持；对于陈阳的其他答辩意见，证据不足，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张凤玲与被告（反诉原告）陈阳签订于2009年12月21日的《房屋租赁合同》于2015年1月1日终止。
二、被告（反诉原告）陈阳参照日房租33元／天的标准，向原告（反诉被告）张凤玲支付从2015年元月2日起至2015年3月26日止的逾期腾房占有使用费。
三、被告（反诉原告）陈阳向原告（反诉被告）张凤玲支付代为垫付的水费、电费、物业费共计1931.02元。
上述给付义务应于本判决生效后十五日内履行完毕；逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
四、驳回原告（反诉被告）张凤玲的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）陈阳的反诉请求。
本案受理费1252元（719元＋533元），由原告（反诉被告）张凤玲负担1000元，被告（反诉原告）陈阳负担252元。反诉费25元，由被告（反诉原告）陈阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 孟帆航
审 判 员 李晓佳
人民陪审员 赵秀丽
二〇一五年十月十二日
书 记 员 张 金