贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0111民初688号
原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行），住所地贵州省贵阳市花溪区小河经济技术开发区黄河路449号。
负责人：徐志，职务：行长。
委托诉讼代理人：秦元孝，系原告公司员工，特别代理。
被告：谢作友，男，汉族，1976年11月9日出生，贵州省赫章县人，自由职业，户籍地贵州省赫章县，现住贵州省安顺市关岭县（具体地址不知道）。
被告：贵州众安房地产开发有限责任公司（以下简称贵州众安房地产公司），住所地贵州省贵阳市瑞金南路134号7层。
法定代表人：刘伦秋，职务：董事长。
委托诉讼代理人：黄仲文，系该公司法务部员工，特别代理。
原告农行小河支行与被告谢作友、贵州众安房地产公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行小河支行之委托诉讼代理人秦元孝、被告谢作友、被告贵州众安房地产公司委托诉讼代理人黄仲文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告谢作友立即偿还所欠贷款本金95,529.91元及所产生的欠息1,553.51元（利息截止于2017年2月3日）并息随本清；2、被告贵州众安房地产公司承担连带责任；3、依法判决预告抵押登记有效，在具备抵押登记条件时，原告优先办理抵押登记，对位于贵阳市××商住楼××单元××号房抵押物享有优先受偿权；4、案件诉讼费、保全费、公告费等原告为实现债权而支付的一切费用由被告共同承担。事实及理由：2011年6月13日，被告谢作友与贵州众安房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了贵阳市××商住楼××单元××号住房，并且向农行小河支行申请了住房按揭贷款，经原告调查审核，于2011年7月20日与被告谢作友签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020520110015200），并于2011年7月28日发放贷款170,000元，期限10年，以等额本息还款方式还款，并办理预告抵押登记手续。到2017年2月3日止，被告已有4期（99天）贷款未还，逾期本金5,888.18元，逾期正常利息1,524.38元，逾期罚息23.03元，逾期复利6.10元，共计7,441.69元。根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，被告没有按时履行自己的还款义务，已严重违反了双方签订的合同，已构成违约的事实，故请求依法判决被告谢作友立即偿还贷款本金和利息，并承担因本合同纠纷所产生的相关费用及诉讼费，贵州众安房地产公司承担连带责任。依法判决预告抵押登记有效，在具备抵押登记条件时，我行优先办理抵押登记，对位于贵阳市××商住楼××单元××号住房享有优先受偿权，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求如前。
被告谢作友辩称：对原告的诉讼请求及事实和理由，被告无异议。这个房子被告已经转让给朋友，但朋友跑了，被告希望原告能给其一个月的时间把房子处理了，如果不行的话就请法院判决拍卖，卖的钱还给银行。
被告贵州众安房地产公司辩称，对于原告的诉请不持任何异议，若第一被告拒不履行给付义务时，请求法院拍卖位于贵阳市××商住楼××单元××号的涉案住房，清偿原告的一切欠款和实现债权时的费用。
本院认定事实如下：2011年6月13日，被告谢作友作为买受人与作为出卖人的贵州众安房地产公司签订《商品买卖合同》（合同编号：2011-6-13-362）,向该公司购买位于贵阳市××商住楼××单元××号房屋,房屋总价款为246,571元，付款方式为首付76,571元，剩下170,000元按照银行按揭贷款方式支付，谢作友在买受人处签字盖章。2011年7月20日，被告谢作友作为借款人及抵押人，贵州众安房地产公司作为保证人，与作为贷款人的原告农行小河支行签订了《个人购房担保借款合同》。该合同约定：借款金额为人民币170,000元，借款用途为购买房产；借款期限为2011年7月20日起至2021年7月19日止，共计120个月；借款利率为在基准利率的基础（上浮/下浮）百分之零。还款方式是等额本息还款法，担保方式为“阶段性保证＋抵押+阶段性质押”，即保证人贵州众安房地产公司自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。其中未按该合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾，另借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放借款等。争议解决方式为由贷款人所在地人民法院管辖，同时该合同还对其他相关内容进行了约定。谢作友在借款人、抵押人处签名盖章，贵州众安房地产公司在保证人处盖章。2011年7月28日，原告农行小河支行按照合同约定向被告谢作友履行了170,000元的出借义务。被告谢作友从2016年10月28日开始逾期还款，截止2017年3月27日，逾期5期，逾期天数151天，累计欠款本息合计9,421.96元,故原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼，诉请如前。
另查，2011年6月1日，被告谢作友将所购贵阳市××商住楼××单元××号房屋办理了以原告为预告登记权利人的预告登记，但未办理以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续。
上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、组织机构代码证、授权委托书、负责人身份证明、负责人身份证复印件、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、商品房预售合同备案表、商品房预告登记证、2017年3月27日欠款清单等与本案有关联的证据及庭审笔录在卷佐证。上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告农行小河支行与被告谢作友、贵州众安房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告农行小河支行依约履行了出借义务，被告谢作友应按照合同约定，按月向原告偿还借款本息。被告谢作友从2016年10月28日之后，未足额偿还借款本息达到151天，已构成违约，应承担相应法律责任。根据《个人购房担保借款合同》之约定，原告农行小河支行主张被告谢作友偿还所欠借款本金及支付欠息的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。被告贵州众安房地产公司作为被告谢作友的保证人承担“阶段性保证＋抵押+阶段性质押”担保责任，因本案涉及房屋尚未办理正式的抵押登记手续，贵州众安房地产公司尚处于保证期间，故原告要求其对被告谢作友的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张确认预告抵押登记有效，在具备抵押登记条件时，原告优先办理抵押登记，其对被告所购房屋享有优先受偿权的要求。本院认为，抵押预告登记针对的是将来发生的不动产物权，属于预备登记，不具备终局的物权效力。抵押预告登记是未完成正式的转移登记之前进行一项具有临时性的登记，存在于物权变动条件具备前的时间内，待物权变动的条件具备后，尚需权利人积极行使物权登记的权利。抵押预告登记设立的原因在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益而设立该登记制度，抵押预告登记不产生抵押登记的法律效力，故本院对原告的第三项诉讼请求依法不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告谢作友于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金人民币95,529.91元及欠息1,553.51元（计至2017年2月3日），并从2017年2月4日起，按合同约定利率支付利息、罚息及复利至本判决履行期限届满之日止；
二、被告贵州众安房地产开发有限责任公司对上述被告谢作友的借款承担阶段性连带还款责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1,114元（已减半收取），由被告谢作友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。
审判员 王珏
二〇一七年三月二十八日
书记员 肖倩