北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终2214号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东三旗村北综合楼。
法定代表人：于亚臣，经理。
委托诉讼代理人：李赓，北京喜至律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京宏翔鸿物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏翔鸿信息中心。
法定代表人：张秋立，总经理。
委托诉讼代理人：池英花，北京市易和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡云霞，北京市易和律师事务所律师。
上诉人北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司（以下简称达坤宝昌公司）因与被上诉人北京宏翔鸿物业管理有限公司（以下简称宏翔鸿公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第4691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后依法组成合议庭不�庭进行了审理。本案现已审理终结。
达坤宝昌公司上诉请求：一、撤销原审法院判决第二项；二、改判宏翔鸿公司返还我方已经缴纳的部分租金300万元。事实和理由:一、达坤宝昌公司已经于2015年5月15日发函给宏翔鸿公司，要求达坤宝昌公司于2015年5月20日之前办理交接事宜。宏翔鸿公司收函后未有任何回复。在原审中，我方于2016年9月23日要求达坤宝昌公司配合办理交接，双方很快于2016年10月10日办理了交接。宏翔鸿公司故意拖延交接期限所产生的租金不应当由达坤宝昌公司承担。二、评估报告错误的按照市场租赁价进行评估，而非原审法院要求的房屋使用费进行评估。我方已经向原审法院提出了评估异议，原审法院没有按照法定程序要求评估机构作出合理解释，没有要求评估人员到庭接受质询并重新评估，却依照错误的评估报告作出了错误的判决。三、�同无效时的房屋占用费的处理不能机械的比照租金，应当由人民法院结合案件情况进行裁量。本案中，由于涉案房屋没有取得相关证照，导致承租人无法正常使用，其预期经济利益达不到正常收益的三分之一，租金应当予以酌减。宏翔鸿公司返还我方已经缴纳的部分租金300万元。
宏翔鸿公司答辩称：同意原审法院判决，不同意达坤宝昌公司的上诉请求和理由。
宏翔鸿公司向原审法院请求：1.确认双方2010年11月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令达坤宝昌公司返还租赁物，并依据《房屋租赁合同》确认的租金标准，向宏翔鸿公司支付自2014年6月8日起至实际腾退之日的租赁物使用费；3.判决达坤宝昌公司承担本案诉讼费用。庭审中宏翔鸿公司称租赁物已于2016年10月10日办理交接，并明确第二项诉讼请求为2014年6月8日至2016年9月30日期间的占有使用费25972222.26元。
达坤宝昌公司在原审法院提出反诉：1.判令达坤宝昌公司与宏翔鸿公司签订的《房屋租赁合同》无效;2.判令达坤宝昌公司向宏翔鸿公司返还租赁房屋并办理房屋交接事宜；3.判令宏翔鸿公司赔偿达坤宝昌公司装修损失4562662元；4.判令宏翔鸿公司赔偿达坤宝昌公司新建彩钢房损失1066336元；（上述两项共计5628998元）;5.判令宏翔鸿公司返还2013年11月1日至2014年6月7日的租金3000000元；6.判令宏翔鸿公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认定事实：北京宏翔鸿物业管理有限公司原名北京宏翔鸿科技孵化基地有限公司，2011年11月11日变更为现名称。2010年11月5日，宏翔鸿公司（甲方）与达坤宝昌公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将面积为22亩的房屋及院落出租给乙方使用；用途为经营汽车销售、汽车精品装饰及宾馆、餐厅等；地块四至�南至马路中心线，东至用地红线，西至马路中心线，北距建筑北外墙处边缘6.5米，南北长约108米，东西长约144米；房屋为地上三层钢结构，建筑面积14512平方米；租赁期限为2010年11月1日至2016年9月30日，租赁期限内租金合计50525000元，其中2010年11月1日至2011年10月31日租金为7000000元，2011年11月1日至2012年10月31日租金为8000000元，2012年11月1日至2015年10月31日期间租金为每年9000000元，2015年11月1日至2016年9月30日租金为8525000元；从合同签订之日起免除五个月装修期房屋租金；乙方负责对租赁标的物进行改造、改建及装修；因法律、法规、政策及政府行为导致本合同全部或部分无法履行或无效时，本合同自动终止，双方互不承担责任，所造成的损失各自承担。
2011年5月18日，双方签订《补充协议3》，将原合同中的租金变更为第一年2011年4月1日至2011年10月31日租金350万�、第二年2011年11月1日至2012年10月31日租金400万元、第三年2012年11月1日至2013年10月31日租金450万元、第四年2013年11月1日至2014年10月31日租金1000万元、第五年2014年11月1日至2015年10月31日租金1200万元、第六年2015年11月1日至2016年9月30日租金1000万元；乙方应向甲方支付的租金总额为44000000元。
合同签订后，宏翔鸿公司将房屋和土地交给达坤宝昌公司使用，达坤宝昌公司现已付清2014年6月7日（包含当日）前的租金。2014年6月8日起的租金，达坤宝昌公司未向宏翔鸿公司支付。
达坤宝昌公司在使用租赁物的过程中对房屋进行了装修并在租赁标的物的空地上另行建设了房屋。2015年达坤宝昌公司自行委托北京建基业工程管理有限公司对装修工程和新建房屋造价及现值进行了评估，2015年7月1日评估报告显示室内装修现值为6518089.05元，新建彩钢房现值为1523336.72元，且活动家具、家电、厨房设备不在造价范围内。宏翔鸿公司对该评估报告不予认可并申请评估。法院依据宏翔鸿公司的申请委托北京泛华国金工程咨询有限公司对达坤宝昌公司在涉案场地内建设的彩钢房现值及装修进行了鉴定，2016年12月8日的鉴定意见书显示无争议部分鉴定金额为5986138元，争议部分鉴定金额为452992元。其中关于争议部分，宏翔鸿公司在鉴定机构勘察现场时提出是达坤宝昌公司将标的物转租的次承租人进行的装修，庭审中提出争议部分与其无关。宏翔鸿公司为此支出鉴定费200000元。
诉讼过程中，达坤宝昌公司对合同约定租金标准提出异议，并申请对2014年6月8日至2016年9月30日期间的占有使用费标准进行评估，法院依据其申请，委托北京腾骐资产评估有限公司对该项目进行了评估，2016年12月22日的报告书显示涉案房地产在当前状态下于2014年6月8日至2016年9月30日整体出租的市场租赁价格合计为16922400元。其中2014年6月8日至2014年10月31日的租金为2840700元，2014年11月1日至2015年10月31日的租金为7273800元，2015年11月1日至2016年9月30日的租金为6807800元。达坤宝昌公司为此支出评估费60000元。
另查一，2015年4月29日达坤宝昌公司的委托诉讼代理人李静向北京市规划委昌平分局提出要求获取租赁标的物的规划许可情况、规划许可相关审批手续附图附件。2015年5月19日北京市规划委昌平分局出具《政府信息不存在告知书》，告知李静其申请获取的政府信息“本机关未制作，该政府信息不存在”。
另查二，2015年5月15日，达坤宝昌公司向宏翔鸿公司邮寄了告知函，主要内容为“贵司与我司于2010年11月5日签订了《房屋租赁合同》，贵司向我司出租地块及房屋，并保证我司合法租赁和使用房屋。现我司得知租赁�屋未取得主管部门批准建设的房屋，尚未取得建设工程规划许可证。根据相关法规和司法解释的规定，贵司与我司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。鉴于上述情形，我司将于本函发出后立即向贵司返还租赁房屋，请贵司于2015年5月20日前与下列人员联系房屋交接事宜。另外，由于《房屋租赁合同》无效给我司造成了重大经济损失，我司保留向贵司主张赔偿经济损失的权利”。
2016年9月23日，法院组织双方谈话，询问双方是否同意腾退和接收，达坤宝昌公司称尽力而为，按照合同腾退，但其租户是否能按时腾房，不能保证。后双方实际于2016年10月10日办理了交接手续。
诉讼过程中，宏翔鸿公司提出财产保全申请，要求冻结达坤宝昌公司在北京农商银行的存款10000000元或者查封、扣押相应价值的其他财产。法院依据其申请对达坤宝昌公司名下在�京农商银行的账户进行了冻结，因余额不足，已冻结18101.86元。
原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案房屋并未取得建设规划许可证，因此双方签订的租赁合同应属无效。对于合同的无效，双方均有过错，考虑到宏翔鸿公司作为出租方，应对租赁标的物的规划许可情况、产权情况、土地性质知情并有将上述情况向承租方告知的义务，其应对合同的无效承担主要责任。达坤宝昌公司在签订合同前也应尽到谨慎的审查、注意义务，其对合同的无效应承担次要责任。结合本案合同的实际履行情况，法院酌情确定宏翔鸿公司承担80%的责任，达坤宝昌公司承担20%的责任。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或�没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，双方已经就租赁物办理了交接手续，因此已不存在返还租赁物和交接的问题，故对达坤宝昌公司的该项请求法院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。宏翔鸿公司称达坤宝昌公司未经其同意建设了房屋，但达坤宝昌公司于2013年就已经建设了彩钢房，宏翔鸿公司从未提出过异议，且双方合同中约定了达坤宝昌公司负责对租赁标的物进行改造、改建及装修，应当认定达坤宝昌公司的行为经过了宏翔鸿公司的同意。因此其装修和建设彩钢房的损失应由宏翔鸿公司按照其过错比例分�。关于装修和建设工程的现值，已有鉴定意见书做出结论，双方均认可该鉴定意见，法院对该鉴定意见予以采纳。对于达坤宝昌公司关于装修损失和新建彩钢房损失的诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于占有使用费的标准，达坤宝昌公司提出合同约定的标准过高，虽然北京腾骐资产评估有限公司出具的报告书中的结论低于双方合同约定的租金标准，但将双方租赁合同整个租赁期间的租金总额作为一个整体考虑，结合报告书及房地产租赁市场的年租金涨幅向前推算，合同约定的租金标准并不存在明显过高的情形。关于使用费的计算时间，虽然达坤宝昌公司于2015年5月15日发函要求腾退房屋，但实际依然占有使用该房屋，并未进行腾退，直到2016�9月23日仍不能保证租户的腾退，双方直到2016年10月10日才办理完毕交接手续，因此达坤宝昌公司关于2015年5月15日之后不应支付占有使用费的辩解，法院不予采信。因此，对于宏翔鸿公司要求支付房屋和场地使用费25972222.26元的诉讼请求法院予以支持，对达坤宝昌公司要求宏翔鸿公司返还已支付的租金3000000元的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、北京宏翔鸿物业管理有限公司与北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司于二〇一〇年十一月五日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京宏翔鸿�业管理有限公司二〇一四年六月八日至二〇一六年九月三十日期间的房屋和场地使用费25972222.26元；三、北京宏翔鸿物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司装修损失及新建彩钢房损失5151304元；四、驳回北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费171661元，由北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。原审反诉案件受理费72203元，由北京宏翔鸿物业管理有限公司负担47859元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司负担24344元（已交纳）。占有使用费评估费60000元，由北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司负担（已交纳）。彩钢房现值及装修鉴定费200000元，由北京宏翔鸿物业管理有限公司负担160000元（已交纳），由北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司负担40000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本院另查明，北京腾骐资产评估有限公司作出评估报告后，达坤宝昌公司对该报告提出异议。达坤宝昌公司的主要理由是本次评估的目的是确定达坤宝昌公司占有房屋的成本，而非达坤宝昌公司整体转租后的收益。北京腾骐资产评估有限公司出具了书面意见，对此进行了回应：租赁合同中约定的租金不是仅对租赁物的物理使用价值达成的合意，达坤宝昌公司申请鉴定的内容对指导租赁物的使用价值没有任何意义。原审法院查明的事实属实，本院�以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案房屋并未取得建设规划许可证，双方签订的租赁合同为无效合同。原审法院对此认定正确，本院予以确认。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方《房屋租赁合同》明确约定出租房屋和土地位于昌平区，双方应明确知道土地的性质，协商租金价款时对此亦会有所考虑。原审法院按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，该做法符合上述规定。达坤宝昌公司再以涉案房屋没有取得相关证照为由，要求酌减租金并返还已经支付的部分租金之主张无事实及法律依据，应不予支持。
关于使用费的计算时间。虽然达坤宝昌公司于2015年5月15日发函要求腾退房屋，但实际上达坤宝昌公司仍然占有使用该房屋而未进行腾退，直到2016年9月23日原审询问时仍不能保证租户的腾退。达坤宝昌公司关于2015年5月15日之后不应支付占有使用费的主张，法院不予认可。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。本案中，达坤宝昌公司在原审2016年12月28日的开庭中不认可占有使用费的鉴定结论，鉴定人应当出庭作证。鉴定人在原审程序中虽然出具了书面意见，但并未出庭作证。原审法院的程序违法，本院予以指正。原审法院的程序虽有瑕疵，但该瑕疵不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的发回重审情形。
达坤宝昌公司提出合同约定的标准过高，达坤宝昌公司应对此承担举证责任。北京腾骐�产评估有限公司作出鉴定结论之后，达坤宝昌公司虽有异议，但北京腾骐资产评估有限公司进行了书面回应。经本院审查，达坤宝昌公司的异议理由并无事实及法律依据，显属不成立。原审法院以北京腾骐资产评估有限公司的鉴定结论作为参考亦不侵害达坤宝昌公司的实体权利。达坤宝昌公司未能举证证明租金过高，应承担相应的不利后果。加之，虽然北京腾骐资产评估有限公司出具的报告书中的结论低于双方合同约定的租金标准，但将双方租赁合同整个租赁期间的租金总额作为一个整体考虑，结合报告书及房地产租赁市场的年租金涨幅向前推算，合同约定的租金标准亦不存在过高的情形。本院对于达坤宝昌公司租金过高的主张不予采信。原审判决第二项之处理结果正确，应予维持。
综上所述，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费186661元，由北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 刘新泉
审判员 范 磊
二〇一七年五月二十二日
书记员 赵梦芸