广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦民二终字第145号
上诉人（一审被告）刘丽荣，居民。
委托代理人黄其清，居民。
被上诉人（一审原告）王海珍，个体户。
委托代理人陈明，广西铭德律师事务所律师。
上诉人刘丽荣因土地租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人刘丽荣及其委托代理人黄其清、被上诉人王海珍及其委托代理人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告王海珍与被告刘丽荣于2010年12月15日签订《土地租用合同》，合同主要约定：一、原告将15亩土地租给被告使用，每亩每年租金8000元，租用时间从2010年12月15日起至国家征用时止；二、如有土地纠纷，原告必须出面解决；三、在合同生效之日，被告应付一年租金给原告，每年租期满时必须交清下一年租金，如超期不付，原告有权收回租给被告的土地，场地上所有设施归原告所有。合同签订后，原告将土地交付给被告使用，被告在租赁的土地上建设停车场进行经营，期间租金交至2012年12月15日。2013年度交纳租金时间到期后，原告要求被告交纳2013年度租金，但被告以原告不能妥善处理好与村民之间的土地争议（涉案停车场土地），致使村民干扰被告停车场经营，造成其经济损失为由拒付租金。原告以被告未按时交纳2013年度租金为由，于2013年1月8日和2013年8月15日两次向被告发出解除土地租用合同通知书，但被告不同意解除合同。为此，原告诉至一审法院，要求：1.请求确认原、被告签订的《土地租用合同》于2013年8月25日已经合法解除；2.判令被告支付拖欠原告的租金人民币83178元（从2012年12月16日计至2013年8月25日）；3.判令被告将租用的土地归还原告使用；4.判令被告赔偿占用原告土地的占用费40109元（从2013年8月26日计至2013年12月25日，以后续计至归还之日止）；5.判令被告返还合同场地上所有设施因国家征用征收而得到的补偿款人民币13万元。
一审法院另查明，被告所经营的停车场的土地是由原告承租钦州市钦南区东南社区上沙村等19户村民的承包地后转租给被告刘丽荣。2012年8月期间，19户村民曾向该院起诉王海珍要求解除与王海珍之间的土地租用协议。该院经审理后驳回了19户村民的诉讼请求，部分村民上诉后，二审法院亦维持了原判。村民在纠纷处理前后曾到被告停车场干扰经营和收取停车场管理费。期间原告王海珍曾出面协调处理，但不能解决问题。2013年9月期间，钦州市国土资源局钦南分局土地征收征用中心征用了被告停车场的部分土地作为道路建设用地，被告向原告租用的土地尚有9.9亩尚未征用。钦州市国土资源局钦南分局将征用停车场土地的地上附属物补偿款129797元支付给地上附属物所有人利蕙杏。现停车场处于停业、无人经营状态。
一审法院经审理认为，原告王海珍与被告刘丽荣于2010年12月15日签订的《土地租用合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人应按合同约定履行合同义务。本案中，原告已交付了出租的土地给被告使用，履行了出租方的义务，但被告至今尚未按合同约定的时间向原告交纳2013年度的租金，特别是村民与原告王海珍土地承包经营权出租合同纠纷案2013年7月终审生效后，被告至今仍表示拒付租金，已构成根本违约。原告于2013年8月25日向被告发出了解除《土地租用合同》的通知书，已于当日送达给被告刘丽荣，被告有异议，但至今不向人民法院或者仲裁机构请求确认合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，因此该院对原告请求确认原、被告签订的《土地租用合同》已于2013年8月25日解除的主张该院予以支持。被告提出由于原告王海珍没有处理好其与村民的土地合同纠纷问题，致使村民干扰其停车场经营，造成其经济损失，认为责任在原告王海珍，因而拒付租金有理由的主张。该院认为，虽然原、被告双方在《土地租用合同》第三条约定：如有土地纠纷，甲方（原告）须出面解决。原告事实上也出面协调，但协调不成的原因并非原告原因，村民干扰被告经营的行为，原告无法预料和无法控制，原告并没有违约。至于村民干扰被告经营造成的被告经济损失或被告认为原告派人强行收取营业收入，造成被告经济损失则属另一法律关系，被告可另行主张权利，本案中不作评判。因此被告拒付租金的理由不成立，该院不予支持。合同解除后，被告应支付合同解除前尚欠原告的租金和合同解除后的场地占用费，并将租赁的土地返还原告。租金从2012年12月16日算至2013年8月25日，共8个月，以每亩每年8000元计，拖欠的租金为8万元。由于停车场的部分土地已于2013年9月被征用，剩余的土地只有9.9亩，根据公平合理原则，被告支付的场地占用费从2013年8月26日，按每亩每年8000元，共9.9亩计算至交换土地给原告之日止。由于征用的停车场土地地上附属物的产权人为利惠杏，所得补偿费也为利惠杏领取，因此原告主张被告返还合同场地上设施因国家征用征收而得的补偿款人民币13万元，该院不予支持，综上所述，原告的诉求中合理部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：（一）确认原告王海珍与被告刘丽荣于2010年12月15日签订的《土地租用合同》于2013年8月25日已经解除；（二）被告刘丽荣支付原告王海珍尚欠的租金8万元（从2012年12月16日起算至2013年8月25日，共8个月）；（三）被告刘丽荣支付原告王海珍土地占用费（计算方法：从2013年8月26日起算至实际交还土地之日止，按每亩每年8000元计，共9.9亩）；（四）被告刘丽荣返还因国家征用剩余的9.9亩《土地租用合同》所约定租赁的土地给原告王海珍；（五）驳回原告王海珍的其他诉讼请求。案件受理费人民币2604元，由王海珍负担1302元，被告刘丽荣负担1302元。
上诉人不服一审判决提起上诉称，一审法院处理错误，请求二审法院依法撤销钦南区人民法院（2014）钦南民初字第77号民事判决书，判决驳回一审原告王海珍的诉讼请求，事实和理由是：
（一）一审判决确认上诉人与被上诉人于2010年12月15日签订的《土地租用合同》于2013年8月25日已经解除，同时要求上诉人返还租赁土地给被上诉人的处理是错误的。被上诉人虽然向上诉人送达了解除合同通知书，但上诉人当即表示对此有异议，双方对解除合同没有形成一致意见，不能认定合同通知到达对方时解除。被上诉人不仅将一幅有严重争议的土地租赁给上诉人使用，又派人到上诉人经营的停车场擅自收取经营收入的一系列行为已构成违约。本案中，被上诉人消极不作为不解决与村民土地纠纷违反合同约定义务，致使上诉人无法按照合同约定正常经营正常交纳租金。但一审仅强调上诉人的合同义务，忽略被上诉人的合同义务，明显不公。
（二）一审判决要求上诉人支付被上诉人尚欠的租金8万元，显然不够公平合理。首先，上诉人没有拒付租金，而是始终提出在合理扣减被上诉人与村民纠纷造成上诉人无法经营的经济损失后，依法向被上诉人交纳合理租金。上诉人要求减少租金和不支付纠纷期间的租金，符合合同法第二百二十八条的规定。其次，被上诉人与村民的民事纠纷，虽然法院经一审、二审均判决被上诉人胜诉，但案结事未了，被上诉人与村民的纠纷至今依然存在，致使上诉人一直以来无法正常使用租赁的土地，造成严重的经济损失。上诉人是合同善意的一方当事人，很显然导致租赁合同无法正常履行的责任在于被上诉人。
（三）一审判决上诉人支付被上诉人土地占用费，违反了法律规定。一审法院查明“现停车场处于停业，无人经营状态”，一方面证明上诉人因被上诉人与村民之间的纠纷，殃及上诉人至今不能正常经营；另一方面，证明被上诉人与村民之间的纠纷虽然经过一审、二审判决，但至今案结事未了。在此种情况下，上诉人显然是涉案土地租赁合同的受害者。既然一审法院已查明目前停车场处于无人经营状态，上诉人根本无法对停车场进行管理，即上诉人没有占用土地，不应支付土地占用费。
（四）一审法院认为被上诉人对于村民之间的纠纷已经出面协调，但协调不成的原因并非被上诉人原因，村民干扰上诉人经营的行为，被上诉人无法预料和无法控制，被上诉人没有违约的评判，完全脱离了客观事实。首先，合同明确约定，被上诉人对土地纠纷，必须“出面解决”，与“协调”是不同概念。其次，被上诉人没有出面解决与村民的纠纷，即没有按照合同约定完全充分地履行解决土地纠纷的义务，属于不作为的表现，被上诉人根本违约。再次，上诉人作为善意的合同一方当事人，无法预料和无法控制村民干扰经营的行为。上诉人与村民无冤无仇，村民干扰上诉人经营直接源自于其与被上诉人之间的土地纠纷。
被上诉人王海珍辩称，一审认定事实和适用法律基本正确，但一审法院不支持被上诉人一审请求上诉人返还合同场地上所有设施因国家征用征收而得到的补偿款人民币13万元，是错误的。根据合同约定，被上诉人解除合同并收回土地后，地上所有设施的所有权归被上诉人所有，因此所得的国家征用征收补偿款应由被上诉人取得。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人在庭审过程中均没有向本院提交新证据。
被上诉人王海珍对以下一审查明事实有异议：一审法院认定钦州市国土资源局钦南分局所征用的停车场土地的地上附属物所有人是利惠杏，与事实不符。
对上诉人提出的事实的争议，本院认为，被上诉人的该异议，本院不予采信，理由是：首先，与钦州市国土资源局钦南分局签署《房屋拆除补偿协议书》的协议相对方是利惠杏；其次，水东街道办事处制作的《征地搬迁补偿款签领表》里，补偿款129797元的签领人是利惠杏，并加盖指纹确认；再次，广西衡泰房地产评估有限公司对钦州市新三中南路（扬州路）项目地上建（构）筑物拆迁情况进行评估，产权人注明是“利惠杏”；最后，被上诉人在收到一审判决书后十五日内没有向二审法院提起上诉，应视为认可一审法院的判决。
经二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。
综合当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：（一）上诉人与被上诉人之间签订的《土地租用合同》是否已经解除，双方签订的合同是否应当解除；（二）上诉人是否应当支付租金给被上诉人，若应支付，支付多少；（三）上诉人是否应当支付土地占用费给被上诉人，若应支付，支付多少。
（一）关于上诉人与被上诉人之间签订的《土地租用合同》是否解除的问题，本院认为，该合同应当解除，理由是：自2012年12月15日至今，由于村民以被上诉人改变土地用途和租金过低为由阻挠使用土地，上诉人刘丽荣不能正常经营，被上诉人王海珍不能正常收取租金，双方当事人均不能达成各自的合同目的，合同已经没有履行的必要。至于合同于何时解除的问题，被上诉人在一审时主张合同于2013年8月25日其单方向上诉人送达解除《土地租用合同》的通知书时，合同已解除。《土地租用合同》第四条约定，“在合同生效之日，乙方（上诉人刘丽荣）应交付一年租金给甲方，每年租期满时必须交清下一年租金，如超期不付，甲方（被上诉人王海珍）有权收回租给乙方的土地，场地上所有设施归甲方所有。如中途国家征用，甲、乙双方各付剩余租金50%（土地租用资金）”。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。但在本案中，上诉人不同意解除合同，且其不交纳租金的原因是由于被上诉人王海珍与村民之间的土地纠纷所导致。被上诉人对村民阻挠上诉人经营停车场存在一定责任，因此，不能确认合同约定被上诉人王海珍解除合同的条件已成就。被上诉人一审请求确认合同已于2013年8月25日解除的主张，本院不予支持。当前由于村民闹事的情况在短时间内无法得到解决，上诉人与被上诉人签订的合同难以继续履行，双方均不能达成各自的合同目的，合同应当自本判决生效之日起解除。上诉人刘丽荣应将国家征用剩余的9.9亩承租土地归还给被上诉人王海珍。至于上诉人因合同解除以及在经营当中由于第三人侵权造成的经济损失，可以向相关侵权人员追究责任，本案中不作处理。
（二）关于上诉人是否应当支付租金给被上诉人的问题，本院认为，上诉人与被上诉人于2010年12月15日签订的《土地租用合同》是双方当事人真实意思表示，合同没有违反法律法规的规定，合法有效，双方均应根据合同约定履行各自应当承担的合同义务。被上诉人王海珍根据合同约定将土地交付上诉人刘丽荣经营，上诉人即负有向被上诉人交付土地租金的义务。第三人侵权不能成为上诉人拒付租金的理由，上诉人可以就第三人侵权造成的经济损失另行主张权利。因此，上诉人拒付租金的理由不成立，本院不予支持。按照双方签订的合同约定，上诉人应当向被上诉人支付从2012年12月16日起至本判决生效之日止的土地租金。其中，租金从2012年12月16日算至2013年8月，共8个月，合同约定承租土地面积为15亩，按每亩每年8000元计算，租金为80000元；从2012年9月算至本判决生效之日，共12个月，因国家征用土地，剩余承租土地为9.9亩，按每亩每年8000元计算，租金为79200元，即从2012年12月16日起至本判决生效之日止的土地租金合计159200元。同时，被上诉人王海珍作为合同相对方也负有相应义务。《土地租用合同》第三条约定：“甲方（被上诉人王海珍）要保证乙方（上诉人刘丽荣）在租用场地时对土地的绝对使用权，如有土地纠纷，甲方必须出面解决”。被上诉人王海珍与村民之间的土地租赁纠纷，经过一、二审判决，尽管被上诉人胜诉，但其与村民之间的争议纠纷仍然没有得到妥善解决。对村民闹事已经阻挠上诉人停车场的正常经营，被上诉人王海珍虽然已经出面协调，但并没有解决问题。被上诉人王海珍对上诉人刘丽荣因不能正常经营的而拒交租金的状况，应承担一定的责任。本院根据双方当事人在合同履行当中的责任大小，认定被上诉人应当承担30%的责任。即上诉人刘丽荣应当向被上诉人王海珍支付土地租金的70%，即111440元。
（三）关于上诉人是否应支付土地占用费给被上诉人的问题，本院认为，直至本判决生效之前，双方签订的合同没有解除，合同在此期间仍然合法有效，双方应继续履行各自的权利义务。在合同履行期间，上诉人应向被上诉人支付土地租金，而不存在上诉人向被上诉人支付土地占用费的问题。因此，被上诉人请求上诉人支付土地占用费的主张，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定的事实清楚、程序合法，但处理不当，对本案中合同解除时间及土地租金、土地占用费的认定不当，且没有确认上诉人归还承租土地的时间，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第77号民事判决第五项判决；
二、撤销钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第77号民事判决第一、二、三、四项判决；
三、确认上诉人刘丽荣于被上诉人王海珍于2010年12月15日签订的《土地租用合同》于本判决生效之日起解除；
四、上诉人刘丽荣向被上诉人王海珍支付土地租金111440元（租金从2012年12月16日起算止本判决生效之日止）；
五、上诉人刘丽荣自本判决生效之日起30日内自行清理承租土地上的附属物，将国家征用剩余的9.9亩承租土地归还给被上诉人王海珍。
一审案件受理费2604元（被上诉人王海珍已预交），由上诉人刘丽荣负担1302元，被上诉人王海珍负担1302元。二审案件受理费5208元（上诉人刘丽荣已预交），由上诉人刘丽荣负担2604元，被上诉人王海珍负担2604元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 成
审 判 员 李忠祝
代理审判员 李彦君
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 陈秋玲