山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1110号
原告张利英，女，汉族，住大同市天镇县。
委托代理人张日霞，山西北岳（广灵）律师事务所律师。
被告大同市华田房地产开发有限公司，住所地大同市开发区樊庄村。
法定代表人沈颂华，该公司总经理。
被告大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司总经理。
被告张丽婷，女，汉族，住云中路。
原告张利英诉被告大同市华田房地产开发有限公司（以下简称华田公司）、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、张丽婷所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张日霞、被告张丽婷到庭参加诉讼。被告大同市华田房地产开发有限公司、大同市中大房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张利英诉称，2011年1月1日，原告向被告大同市华田房地产开发有限公司认购了位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期小区X号楼X单元X层X号住宅（后来变更为X幢X单元X号房），并支付首付款179236元。大同市华田房地产开发有限公司、大同市中大房地产开发有限公司实际控制人为同一人。在被告大同市中大房地产开发有限公司房屋预售许可证办理成功后，2014年6月23日，原告与被告大同市中大房地产开发有限公司签订了正式的商品房买卖合同。原告与中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行签订了《借款合同》和《抵押合同》，办理了住房公积金贷款。2014年9月，被告大同市中大房地产开发有限公司给原告出具华田苑府城“入住通知单”，原告缴纳了各种费用共计29705元。被告大同市中大房地产开发有限公司为了融资，于2014年7月，将房屋出售给被告张丽婷，被告张丽婷在明知此房屋已经售予原告的情况下，执意买下此房屋，根据法律规定，被告大同市中大房地产开发有限公司与被告张丽婷之间的合同无效。原告诉至法院，请求判决原告对华田苑府城二期小区X号楼X单元X号房屋享有所有权，撤销被告大同市中大房地产开发有限公司与被告张丽婷网签房屋买卖合同，诉讼费由被告承担。
针对自己的主张，原告提交了如下证据：
1、房屋认购协议书以及商品房买卖合同各一份，证明原告购买了诉争房屋。
2、收据七份，原告支付首付款以及入住的各项费用。
3、业主赔付确认单以及入住通知单，证明开发商已将房屋交付原告，并因延期交房抵减了费用。
4、个人住房委托贷款借款合同、抵押合同、个人贷款支付凭证以及银行卡交易明细单与转账单各一份，证明原告办理了公积金贷款，将房屋抵押给了大同市建设银行大同迎宾支行，向该行借款17万元，原告转账交付首付款并按月还房贷。
被告大同市华田房地产开发有限公司未到庭，提交书面答辩状一份，辩称“华田苑府城”二期原计划由被告华田公司开发销售，后将开发销售移交给被告中大公司。两公司实际控股人为一人。本案是在答辩人将开发项目转移给被告中大公司后发生，与答辩人无关，所有责任均应由被告中大公司承担。
被告大同市中大房地产开发有限公司未到庭，提交书面答辩状一份，辩称本案原告张利英系真正的购房业主，答辩人与原告没有任何借贷关系。作为网签的被告张丽婷，则是答辩人为解决资金周转而于2014年11月1日向李秀风借款300万元（该借款已支付给答辩人），债权人为保证资金安全要求答辩人所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，李秀风向答辩人提交了33个人的名单，要求办理58套房屋的网签手续。答辩人办理了58套房屋网签合同，但债权人未支付该笔借款也未退还相应的网签合同。答辩人之所以答应债权人网签合同，主要考虑借债还钱，而且是高额利息，只要有还钱保证债权人不会要这些房子，也不会伤及业主的实际利益。但答辩人陷入困境，致本案纠纷产生。
针对自己的主张，该被告提交了向李秀风借款300万元办理相应网签手续的人名单，共计58人，本案诉争房屋备案登记至被告张丽婷名下。
被告张丽婷辩称，对于原告签订买卖合同以及办理公积金贷款的情况不知情。对于2014年7月购买诉争房屋的情况认可，但本案与其无关，答辩人非本案适格主体。答辩人与被告大同市中大房地产开发有限公司签订了正规的购房合同，法律应予以保护，原告的购房合同违反法律法规，请求法院予以驳回，维护答辩人的合法权益。
针对自己的主张，该被告提交了：商品房买卖合同及收据各一份，证明该被告购买了诉争房屋，并办理了网签，购房款为165372元。
经审理查明，原告与被告大同市华田房地产开发有限公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》（编号：212号，落款日期2011年1月1日），约定原告购买大同市城区府南街7号华田苑府城二期X号楼X单元X号商品房，建筑面积86.04元，单价4059元/㎡，房屋总价349236元。原告须在2011年1月2日前交总房价的51.32%，即179236万元，剩余170000元为贷款金额。被告中大公司给原告出具了179236元的二期首付款收据（X-X-X，收据标注日期均为2014年6月23日）。原告与被告大同市中大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（落款日期2014年6月23日），约定2014年9月10日交付房屋。原告与中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行签订《大同市个人住房委托贷款借款合同》，约定原告向中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行借款人民币170000元，用于购买华田苑X号楼X单元X号住房，以抵押方式提供担保，抵押物为华田苑X号楼X单元X号住房，并签订《大同市个人住房委托贷款抵押合同》。中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行向张利英发放贷款170000元。被告大同市中大房地产开发有限公司向原告出具了二期业主赔付确认单、入住通知单，确认原告购买的是X号楼X单元X号房屋。原告交纳了入住的相关费用（其中装修保证金2000元，物业费1609元，契税5442.51元，产权登记费80元/户，查档100元/户；产权代办费500元；公共维修基金6704.25元；燃气表380元/户，有线电视500元；暖气费1197元等）。
被告张丽婷与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同无落款日期。合同约定：被告张丽婷向被告中大公司购买华田苑府城X号楼X单元X号房，建筑面积89.39㎡，单价1850.01元，总价165372元。买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告张丽婷出具了一张165372元的收据（X-X-X，无日期）。
以上事实，有原告提交的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》、收据、《大同市个人住房委托贷款借款合同》、《大同市个人住房委托贷款抵押合同》、个人贷款支付凭证、二期业主赔付确认单、入住通知单以及被告张丽婷提交的《大同市商品房买卖合同》证据予以证实，本院予以确认。
关于原告与大同市华田房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、与被告中大公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。被告张丽婷对于原告签订买卖合同以及办理公积金贷款的情况不知情。对于2014年7月购买诉争房屋的情况认可，但本案与被告张丽婷无关，被告张丽婷非本案适格主体。原告的购房合同违反法律法规，请求法院予以驳回。本案中，被告张丽婷对原告提供的证据均有异议。但原告提供的认购协议书和购房合同可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司将位于华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋交付给原告张利英。故可确认原告与大同市华田房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、与被告中大公司签订的《商品房买卖合同》购买的是华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋。原告认购协议书的X号楼X单元X号是系该小区楼号变更前的楼号，不影响合同的效力。被告张丽婷虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与大同市华田房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、与被告中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，被告中大公司是否应向原告履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。本案中，因原告的认购协议书及购房合同合法有效，且原告已经通过公积金贷款的方式向被告中大公司交付了房款、入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由被告中大公司向原告张利英履行合同义务。
本院认为，原告与被告大同市华田房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、与被告中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。原告按约定付清了首付款，并按扣款协议的约定每月由银行收回贷款本息，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归原告张利英所有；
二、驳回原告张利英的其余诉讼请求。
案件受理费200元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担100元（于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 苏 艳
人民陪审员 温廷儒
人民陪审员 赵志军
二〇一六年三月十日
书 记 员 李逐淼
王瑜