江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0621民初4030号
原告：海安四维康复中心，住所地海安县中城街道永安中路**号。
法定代表人：张伟，主任。
委托诉讼代理人：王立志，江苏慧眼律师事务所律师。
被告：吴海军，男，1971年1月12日出生，汉族，住海安县。
原告海安四维康复中心（以下简称康复中心）诉被告吴海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告康复中心的委托诉讼代理人王立志，被告吴海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康复中心向本院提出诉讼请求：判令被告按年租金9万元的标准向原告支付2016年11月11日起至2017年6月10日的租金；承担45000元违约金；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月9日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将其承租的房屋租赁给被告经营餐饮，但被告在履行租赁合同中存在违约行为。现租期已满，但被告仍欠租赁期间的租金。请求法院依法支持原告的诉讼请求。
吴海军辩称：原告在没有转租权利的情况下把承租的房子转租给我，是2014年10月9日签的合同，原本装修好了在春节前开业，由于没有得到业主的同意，一直无法办理开业手续，直至2015年3月20日才取得了房主的签字盖章予以认可，这期间产生的损失应由原告承担，原告起诉的这部分房租我不应当再交。2016年大概8月份左右，因为原告没有向房主交房租，房主拉闸断电，一直到原告向房主缴纳了房租之后才恢复供电，断电时间持续了多长时间我也记不得了，停电的时间不少于3个月。我还想办法去找了房主，房主单独把我们的电接上了，停电是陆陆续续的，有时候房主停了电，我们向房主打招呼，房主又把电接起来，反反复复的停电。到了10月份，因为这么多麻烦的事我也就没有继续经营，也没有办交接的手续，我在2017年6月份把房子里能收走的东西收走了，并且把钥匙直接交给了现在的承租人。
本院经审理认定事实如下：2014年5月14日，江苏鹰球集团有限公司（以下简称鹰球集团）与钱俊华（审理中，四维中心称钱俊华作为单位代表签字）签订房屋租赁合同一份，约定鹰球集团将其坐落在海安县城永安中路38号厂区西南侧一幢厂房（一至五层，合计1407平方米）租赁给钱俊华，租赁期限为三年，从2014年6月10日至2017年6月10日，承租人不得擅自转租、转让、转借给他人使用，否则出租方有权终止合同。
2014年6月18日，鹰球集团与康复中心签订租赁合同一份，约定鹰球集团将其坐落在海安县城永安中路38号厂区西南侧的一层房屋（200平方米）租赁给康复中心用于员工宿舍，租赁期限为三年，从2014年6月18日至2017年6月18日，承租人不得擅自转租、转让、转借给他人使用，否则出租方有权终止合同。该合同由鹰球集团和康复中心加盖印章。
2014年10月9日，康复中心与吴海军签订房屋租赁合同一份，约定康复中心将其承租上述房屋的底层，建筑面积约300平方，租赁给吴海军用于餐饮经营；租赁期限从2014年11月10日至2017年6月10日，租金为每年9万元，租金按半年结算，吴海军每半年付一次，计4.5万元，先付后住。第一次吴海军应当于康复中心交房时支付，第二次及以后租金，吴海军应提前半个月付清；租赁期满后，本合同终止，届时吴海军须将房屋退还康复中心；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年租金50%作为违约金。
合同签订后，吴海军按约向康复中心交纳了4.5万元房租，向海安县市场管理监督管理局申请店名核准登记，2014年10月29日，该局批准其使用“海安桃花源山城风味火锅店”，吴海军对租赁房屋进行装修。2015年3月27日，吴海军领取了个体工商户营业执照。此后吴海军还按约向康复中心支付了截止2016年11月10日的房租。2017年6月10日，吴海军将租赁房屋交还给康复中心，但未向康复中心交纳2016年11月11日到2017年6月10日的房租。
审理中，吴海军为证明辩解还提供了如下证据：
1．2014年10月9日，钱俊华代表康复中心与吴海军签订的房屋租赁合同。吴海军称：“其中一份是最早的合同，期限截至2017年11月10日，另一份是加盖了鹰球集团印章的房屋租赁合同，这份租赁合同在原有合同的基础上对租赁期限调整到2017年6月10日，鹰球集团加盖印章的时间是2015年3月20日。”
2．2014年10月9日，钱俊华代表康复中心与吴海军签订房屋租赁合同补充协议。内容是：乙方（吴海军）第一次付房租的同时，乙方一次性付给甲方（四维中心）转让费人民币1万元；甲方同意宣传栏以南的面积改为厨房，如果因为卫生部门的原因不能作为厨房使用，甲方承担并赔偿乙方一切损失。
3．2015年1月28日签订的租赁合同补充协议，内容为：乙方承租期间若因城市建设需要拆迁时，甲方应提前两个月通知乙方，乙方应无条件配合甲方解除租赁合同，不得以任何理由影响拆迁。在政府对甲方进行拆迁补偿时，甲方应对拆迁评估报告中乙方的装潢费用对乙方进行补偿。乙方不得以任何理由要求甲方补偿其他费用，不得以任何理由阻挠政府拆迁工作。
4．鹰球集团的一份收据，时间是2015年3月20日，吴海军称：“因为把宣传栏南边的地方改成了厨房，鹰球集团不同意，要求我赔偿4000元。”
5．2016年4月9日名称变更核准通知书，店名改为海安桃花源山城鲟龙鱼馆。
6．2016年4月26日的营业执照副本，副本中记载经营者为吴海军，个人经营，注册时间为2015年3月27日。
四维中心对吴海军提供的上述证据质证称：
对于预先核准通知书真实性没有异议，从核准通知书核准的时间来看，并没有因为双方之间租赁合同影响吴海军办理相关工商登记。对于加盖有鹰球集团印章并修改了租赁期限的合同真实性没有异议，但加盖印章的时间代理人不清楚。对于补充协议的真实性没有异议，由于卫生部门的原因不能作为厨房使用，因为吴海军改造时拆墙，向房屋所有权人支付的4000元拆墙费用。吴海军直至2015年3月20日才缴纳拆墙贴补费进行装修，而在3月27日就领取了营业执照。因此答辩中称由于四维中心的过错导致2015年3月份才领取营业执照而造成存在损失的理由不能成立。
上述事实，有房屋租赁合同、海安县市场管理监督管理局核准批复、个体工商户营业执照及当事人当庭陈述等在卷证实。
另查明：鹰球集团系案涉房屋的登记所有权人。
本院认为：四维中心与吴海军签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，其内容并不违反法律法规的禁止性规定，加之合同签订后，房屋所有权人鹰球集团进行了追认，本院认定房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，双方虽签订过补充协议，但从协议内容上看，主要是涉及租赁房屋改造和租赁期间遇有拆迁时对装修部分如何补偿所做的约定，并不涉及租赁合同的主要条款。
吴海军因装修过程中对鹰球集团的房屋进行拆墙改造，鹰球集团要求赔偿。吴海军于2015年3月20日向鹰球集团支付了4000元补偿款。吴海军抗辩由于没有得到鹰球集团的同意，一直无法办理开业手续，直至2015年3月20日才取得了房主的签字盖章予以认可，这期间产生的损失应由四维中心承担。但吴海军对其上述抗辩未能提供相关证据加以证明，即有何损失，损失的大小、损失与康复中心有无因果关系等。因此，吴海军的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
吴海军还陈述在经营过程中，因康复中心未向鹰球集团交纳房租，而导致鹰球集团断电。一方面，吴海军对鹰球集团对其是否存在断电的事实未提供相关证据。另一方面，根据其自认的陈述，鹰球集团即便有断电的情节，但其均通过打招呼等形式解决了断电的问题。据此，吴海军以上述理由拒绝支付2016年11月11日至2017年6月10日房租的理由亦不能成立。
综上，康复中心要求吴海军按约定支付2016年11月11日至2017年6月10日房租的诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。按照年租金9万元，2016年11月11日至2017年6月10日的租金期限为7个月，计为52500元。
吴海军未按期缴纳房屋租金，已构成违约。我国《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年租金50%作为违约金，即45000元”。但康复中心未能主张因吴海军违约对其造成损失的数额，也未主张其损失超出45000元。吴海军认为违约金不应超过年租金的5%。本院对照欠付租金的数额、逾期支付的时间等因素，本院酌情确定吴海军向康复中心支付违约金13500元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告吴海军向原告康复中心支付自2016年11月11日至2017年6月10日期间的房屋租金52500元。
二、被告吴海军向原告康复中心支付违约金13500元。
上述一、二两项，被告吴海军于本判决发生法律效力后10日履行完毕。
如被告吴海军未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告康复中心的其他诉讼请求。
案件受理费2238元，减半收取1119元，由原告四维中心负担394元，被告吴海军负担725元（已由原告康复中心代垫，被告吴海军于履行上述判决义务时一并给付原告康复中心）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2238元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。
审 判 员 王维申
二○二○一七年九月二十日
见习书记员 杨 智
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。