山东省德州市陵城区人民法院执 行 裁 定 书（2016）鲁1403执异2号异议人（案外人）山东光华置业有限公司。住所地，山东省禹城市十里望乡禹王街。法定代表人陈跃华，公司董事长。委托代理人刘亮，山东禹法律师事务所律师。申请执行人武汉万年通药品有限公司。住所地，武汉市东西湖区五环大道西革新大道南。法定代表人李运，公司总经理。委托代理人王吉，公司员工。委托代理人肖伟，湖北怡达律师事务所律师。被执行人山东银中诺克药业有限公司。法定代表人陈素军，公司董事长。被执行人陈素军，男，1973年10月出生，汉族，山东省济南市人，山东银中诺克药业有限公司董事长，现下落不明。被执行人山东海岐投资担保有限公司。法定代表人徐雄，公司董事长。本院在执行申请执行人武汉万年通药品有限公司（以下简称万年通药品公司）与被执行人山东银中诺克药业有限公司（以下简称银中诺克药业公司）、陈素军、山东海岐投资担保有限公司（以下简称海岐投资公司）买卖合同纠纷一案中，异议人（案外人）山东光华置业有限公司（以下简称光华置业公司）对执行标的提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了听证和审查，本案现已审查终结。异议人称，法院在执行申请执行人万年通药品公司与被执行人银中诺克药业公司、陈素军、海岐投资公司买卖合同纠纷一案时，根据申请执行人的要求，查封了异议人位于山东省禹城市国际商贸港的27套商铺。对此提出异议，理由如下：一、执行的27套商铺的所有权自始至终属于异议人。异议人和陈素军签订的商品房买卖合同没有履行，后经诉讼，禹城市人民法院判决解除了双方的买卖合同，判决已生效，相关预告登记失效。二、异议人与陈素军签订的商品房买卖合同及办理的预告登记，只是一种合同，一种预期约定，在办理房屋产权转让手续之前，房屋所有权仍归异议人所有。三、申请执行人与陈素军不存在房屋抵押关系。李运不是诉讼主体，与本案无任何关系，他与陈素军签订的以27套商铺为抵押的借款合同是虚假的，不具任何法律约束力。为此，要求终止对异议人27套房产的执行。为证明其主张，异议人提交了三份证据：1、禹城市人民法院27份民事判决书，即（2013）禹商初字第194号至220号民事判决书。2、李运与陈素军签订的抵押借款合同复印件。3、本执行案件的执行依据：武汉市东西湖区人民法院（2012）鄂东西湖民商初字第00681号民事判决书。申请执行人辩称，在申请人与被执行人买卖合同纠纷案件中，判决确认陈素军为债务承担人，2012年12月武汉市东西湖区人民法院对相关27套商铺进行了查封，而异议人与陈素军的房屋买卖合同诉讼是在2013年1月30日提起。在申请人与陈素军交易过程中，陈素军曾提供向异议人交纳3000余万元购房款的收据，申请人的法定代表人李运据此取得27套商铺的抵押权预告登记。因此，异议人的异议请求不能成立。为证明其主张，申请执行人提交了四份证据：1、异议人为陈素军开据的30233370元购房款收据复印件。2、三方到禹城市房管局办理商铺抵押权预告登记时的照片。3、关于27套商铺的抵押权预告登记证书复印件。4、本执行案件的执行依据：武汉市东西湖区人民法院（2012）鄂东西湖民商初字第00681号民事判决书（与异议人提交的证据3相同）。本院查明，2013年1月29日，湖北省武汉市东西湖区人民法院就原告万年通药品公司与被告银中诺克药业公司、陈素军、海岐投资公司买卖合同纠纷一案作出（2012）鄂东西湖民商初字第00681号民事判决书。判决书中查明：2012年8、9月份原告与被告银中诺克药业公司因购销药品，产生债权债务，2012年10月31日，原告与三被告签订一还款协议书，2012年11月，被告陈素军和原告法定代表人李运在山东省禹城市房管局办理了相关的27套房屋抵押权预告登记（预告登记权利人是李运，预告登记义务人是陈素军）。判决书最终判令：三被告连带偿还原告货款2033234元及违约金，该判决于2013年3月12日生效后进入执行程序。在该案诉讼中，武汉市东西湖区人民法院于2012年12月27日作出（2012）鄂东西湖民商初字第00681号诉讼保全民事裁定书和（2012）鄂东西湖执字第01059号协助执行通知书，查封了上述办理抵押预告登记的27套房屋。案件的执行过程：湖北省武汉市东西湖区人民法院2013年5月15日立案执行，2013年6月20日，将该案委托给山东省禹城市人民法院执行，禹城市人民法院于2013年7月2日立案执行。2015年8月25日，德州市中级人民法院将该案指定本院执行，本院根据申请执行人的申请，于2015年11月11日作出（2015）陵指执字第23-1号执行裁定书，对上述27套房屋进行了续查封。另查明，2013年1月30日，异议人光华置业公司作为原告，以陈素军为被告，就上述27套房屋的买卖合同纠纷向山东省禹城市人民法院提出起诉。禹城市人民法院经审理于2013年9月10日作出（2013）禹商初字第194号民事判决书，于2013年12月9日作出（2013）禹商初字第195号—220号民事判决书。判决书中查明：原告光华置业公司与被告陈素军于2012年10月22日签订商品房买卖合同，合同约定由陈素军购买光华置业位于禹城市商贸港的上述27套房屋，2012年12月30日前交房，一次性付款，如逾期付款超过60日出卖人有权解除合同。2012年10月22日原告向被告出具了30233370元的收据，同时被告给原告写了证明30233370元没有交给原告的证明条。原、被告于2012年11月将上述27套房屋在禹城市房管局办理了预告登记，被告是预告登记权利人。此后，被告所欠原告房款，一直未付；并且被告因涉嫌犯罪被石家庄市公安局、济南市公安局通缉。判决书最终判令：解除原告光华置业公司与被告陈素军的商品房买卖合同，被告陈素军支付原告违约金。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（第一款）。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效（第二款）。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”由此可见，法律规定物权以登记为准，预告登记的目的是为了保全一项旨在发生物权变动的请求权，预告登记总是附属于该请求权并服务于该请求权的。异议人光华置业公司与陈素军虽然订立了商品房买卖合同，但因陈素军没有履行交款义务，合同被禹城市人民法院判决解除，合同解除后应认定其债权消灭，双方办理的房屋预告登记失效。在此情况下，李运与陈素军所办理的27套房屋抵押权预告登记亦失效，因此，无论李运还是万年通药品公司对上述房屋均不具有优先权。此外，申请执行人万年通药品公司与被执行人陈素军的债权债务关系发生在2012年8、9月份，而双方的抵押权预告登记是在此后的2012年11月份，其债务风险在预告登记之前就已存在。经过禹城市人民法院判决，异议人光华置业公司与被执行人陈素军之间的权利义务关系已经明确，相关27套商铺的权属也已明确，异议人光华置业公司提供的相关证据在法律形式上足以排除强制执行，其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：中止对异议人山东光华置业有限公司27套商铺的执行。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  庞爱民审判员  郝玉华审判员  黄红旗二〇一六年七月二十日书记员  王 默