杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第1148号
原告：新洲集团有限公司。
法定代表人：陈坚。
委托代理人：王丹。
被告：杭州新时代物业管理有限公司。
法定代表人：瞿建发。
委托代理人：叶劲松。
原告新洲集团有限公司与被告杭州新时代物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月13日受理后，依法由代理审判员朱燕青适用简易程序，于2012年9月11日公开开庭进行了审理，原告新洲集团有限公司的委托代理人王丹、被告杭州新时代物业管理有限公司的委托代理人叶劲松到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2012年11月12日转为普通程序进行审理，并于2012年12月4日公开开庭进行了审理。原告新洲集团有限公司的委托代理人王丹、被告杭州新时代物业管理有限公司的委托代理人叶劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新洲集团有限公司起诉称：2008年起，杭州瑞泰投资管理有限公司（以下简称瑞泰公司）将其所有的位于本市四季星座大厦的地下车位的使用权出租给被告并由被告负责地下车位的经营管理。2011年12月26日，瑞泰公司将上述地下车位转让给原告，并签订了四季星座大厦地下车位买卖协议。同日，原告向被告发出通知，要求被告按照其与瑞泰公司原有协议之条件、标准，重新与原告签署车位租赁协议。但被告以业主有异议为由未签署书面协议，却仍实际承租使用上述车位至今，且一直未向原告支付租金。原告为保护自身的合法权益，现起诉至法院请求判令：1、被告向原告支付车位租金104400元（以13050元／月的标准，从2011年12月27日起计算至2012年8月26日）；2、被告承担全部诉讼费用。
为证明其主张，原告向本院提供了下列证据：
1、房地产测绘成果报告一份。
2、商品房买卖合同一份。
证据1－2，拟证明原告拥有使用权的车位属于合法可以转让的车位。
3、四季星座大厦地下车位买卖协议及付款凭证各三份，证明该合法可以转让的车位历经三次转让后，原告通过受让的方式取得车位的使用权。
4、杭州瑞泰投资管理有限公司与被告签署的车位租赁协一份，证明被告应向原告支付租金的计算依据。
5、被告向瑞泰发的函告一份，证明被告一直在实际承租地下车位。
6、致杭州新时代物业管理有限公司的函一份，证明原告要求被告签订车位租赁合同。
7、四季星座地下一层、二层车位分布图一份，证明原告合法应当享有的车位的位置。
8、杭州瑞泰投资管理有限公司证明一份，证明自2011年12月27日起，四季星座大厦地下车位的相关权益均归新洲集团有限公司所有。
被告杭州新时代物业管理有限公司答辩称：诉争四季星座大厦（原望江新丰苑商务写字楼）系由杭州市房地产开发集团有限公司（原名前身为杭州市房屋建设开发总公司）开发的商品房项目。自2005年12月大厦建成投入使用以来，一直由被告承担该大厦的物业服务至今。据被告了解，开发商将大厦的全部地下车位出售给第三人，因被告提供大厦物业服务，出于便利考虑，第三人统一将尚未出售的诉争地下车位统一交由被告出租，先后签订过多份车位租赁合同，并得到双方的实际履行。最后一份车位租赁合同是在2011年1月由瑞泰公司与被告签订，期限为6个月，自2011年1月1日至2011年6月30日，在即将履行完毕的2011年6月29日，被告突然收到四季星座业委会的通知，被告知大厦地下车位属于全体业主所有，并要求被告将此前收取的车位租金交付业委会。此后，被告将该等情况通报瑞泰公司，瑞泰公司随即向业委会发函，指出业委会无法律、事实依据。鉴于该等复杂情况，在被告无法辨别大厦诉争地下车位真正、合法归属的情况下，为考虑租金安全，被告决定暂缓支付收取的诉争地下车位租金、代为保管，待地下车位权属清楚、明确后再行交付。此后，被告曾在2012年初收到瑞泰公司、原告等关于车位转让的通知，但仍无法明确归属，故不同意支付租金。综上，被告恳请法院查明事实，明确诉争地下车位的归属，被告将根据裁判履行。
被告杭州新时代物业管理有限公司向法院提交以下证据：
1、杭州市物业管理服务合同一份，证明2011年1月，被告与四季星座业委会就四季星座大厦物业服务达成一致，续签物业管理合同，期限自2011年1月至2014年3月。
2、四季星座地下车位租赁合同一份，证明被告与杭州瑞泰投资管理有限公司就诉争四季星座大厦地下车位的租赁达成、签订协议，统一租赁诉争车位。
3、关于四季星座大厦业主全面接管大厦地下一、二层业务的通知一份，证明2011年6月29日，被告突然接到四季星座业委会的通知，认为大厦地下车位属于大厦全体业主共有，决定收回，被告此前已收租金属于全体业主。
4、律师函一份，证明2011年12月，杭州瑞泰投资管理有限公司委托律师给被告发函，要求限期交付车位租金。
5、杭州市人防工程平时使用证一份，证明地下二层有部分车位位于人防区域。
审理中，法院依法对原、被告提供的证据经当庭质证，认证如下：
一、关于原告提供的证据：被告对证据1的三性均无异议，对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据并不涉及车位；对证据3的真实性无异议，但对合法性有异议，请求法庭进行审查；对证据4、5、7、8的三性均无异议；对证据6的真实性无异议，但被告没有回应原告的要求。本院认为，原告提供的证据1－8均真实、合法，与案件有关联性，本院予以认定。
二、关于被告提供的证据：原告对证据1、2的三性均无异议，但认为被告统一管理的车位是从2007年就开始了，当时是由浙江新兰得置业有限公司委托被告进行管理；对证据3的真实性无异议，但认为在业委会及被告没有明确证据证明车位不属于原告的情况下，被告没有理由拒付租金；对证据4、5的三性均无异议。本院认为，被告提供的证据1－5均真实、合法，与案件有关联性，本院予以认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：原告主张租金的87个地下车位位于本市四季星座大厦地下一层、二层，其中56个车位位于非人防区域，31个车位位于人防区域。四季星座大厦的开发商为杭州市房屋建设开发总公司。2006年9月20日，杭州市房屋建设开发总公司新丰商务楼项目办与浙江新兰得置业有限公司签订四季星座大厦地下车位买卖协议一份，约定将地下一、二层非人防区域的56个车位一次性转让给浙江新兰得置业有限公司，同时人防区域内的31个车位也随之一并无偿移交，由浙江新兰得置业有限公司统一管理、使用，收益也归其所有。2007年12月27日，浙江新兰得置业有限公司将上述87个车位的管理、使用权转让给杭州瑞泰投资管理有限公司。杭州瑞泰投资管理有限公司又于2011年11月26日与原告签订转让协议一份，再次将87个车位管理、使用权转让给原告。原告受让涉案车位后，于2011年12月26日发函给被告，告知其车位转让的事实，并通知被告与之签订书面的租赁合同。被告未书面回复原告，也未将车位交还给原告，而是向车位实际使用人收取租金至2012年8月底，以上租金至今由被告保管。
另查明，自2007年起，被告一直为涉案87个车位提供物业管理服务至今。期间也曾签订过车位租赁合同，最后一份书面合同由瑞泰公司与被告签订，约定了由被告统一管理涉案车位，并向瑞泰公司按月支付租金，租金为每月13050元，租赁期限自2011年1月1日起至2011年6月30日止等事项。截止2011年6月30日，被告已按约向车位权利人支付车位租金。2011年6月29日，四季星座业主委员会发函给被告，称四季星座大厦地下一、二层属于业主共有，由业委会接管。被告因无法确定车位的实际权利人，故未再向车位权利人支付租金。
再查明，四季星座大厦防空地下室就平时做车库用途已取得杭州市人防工程平时使用证。位于非人防区域的56个地下车位属于不分摊面积。
本院认为，当事人虽未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案原告经对价受让合法取得涉案87个车位的管理、使用权，并于受让当日向被告发函，告知其同意车位继续由被告管理，并要求被告按每月13050元的租金价格与原告签订书面的租赁合同。此后原告也一直未表示要收回车位，而被告收到原告的函件后虽未表态，但却继续管理涉案车位并收取车位租金。同时，被告在庭上也表示原、被告之间存在事实上的租赁合同关系。综上，本院认为上述事实表明原、被告之间存在租赁合同关系。双方均应按诚实、信用原则全面履行合同。故原告要求被告支付车位租金的诉讼请求，理由充分，证据确凿，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告杭州新时代物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告新洲集团有限公司车位租金104400元（按每月13050元的标准，自2011年12月27日起至2012年8月26日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2084元，由被告杭州新时代物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2084元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审 判 长 朱燕青
人民陪审员 王明珠
人民陪审员 韩思源
二〇一二年十二月十二日
书 记 员 娄 磊