山东省淄博市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）淄执复字第45号
申请复议人（异议人、被执行人）淄博齐鹏建筑陶瓷有限公司（以下简称齐鹏公司）。住所地：淄博市淄川区。
法定代表人王白，总经理。
申请执行人淄博川星纸业有限公司（以下简称川星公司）。住所地：淄博市淄川区。
法定代表人袁帅，董事长。
申请复议人齐鹏公司不服高青县人民法院（2015）高执异字第11号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
关于申请执行人齐鹏公司与被执行人川星公司担保追偿权纠纷一案，高青县人民法院于2013年5月8日作出了（2010）淄执指字第120-9号执行裁定，裁定拍卖齐鹏公司所有的位于淄川区双杨镇袁家村厂区内的房屋建筑物，2014年10月23日，经高青县人民法院委托，山东华盛资产评估有限公司作出鲁华盛评报字（2014）90号淄博齐鹏建筑陶瓷有限公司资产评估报告书，齐鹏公司不服，向高青县人民法院提出异议，称：本案所涉执行标的为非法建筑，异议人不具有该不动产的物权；其次，评估报告评估价值略高；最后，所评估的房地产与现存事实不符。请求停止拍卖程序。
高青县人民法院查明，2010年8月12日，淄博市中级人民法院查封被执行人齐鹏公司建筑生产线及其设备、厂房、仓库等财产。2014年9月19日，高青县人民法院依照法定程序对以上财产委托评估，山东华盛资产评估有限公司于2014年10月23日出具资产评估拍卖书，并送达各方当事人。
高青县人民法院认为，对依法查封且权属明确的执行标的进行评估拍卖符合法律规定，异议人提供证据与本案标的没有直接关联，异议人所持证据为另案判决文书，不能证实本案已查封并进行评估的房产系违法建筑，不能证实齐鹏公司房屋为非法建筑。异议人对评估报告持有异议，可在法定期限内要求重新评估。因此，异议人所持异议不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回齐鹏公司的异议。
异议人齐鹏公司不服，向本院申请复议，称：(一)本案异议裁定既认可非法建筑不能作为执行标的，又没有明确法律依据予以否认，同时举证责任分配错误。(二)鲁华盛评报字（2014）90号资产评估报告书在鉴定程序、鉴定范围、鉴定价值上存在重大瑕疵，不能作为评估拍卖价值的证据。请求依法撤销（2015）高执异字第11号执行裁定书，并裁定停止对涉案财产的拍卖等执行程序。
本院查明，申请执行人川星公司与被执行人齐鹏公司等担保追偿权纠纷一案，本院于2010年5月25日立案执行后，于同年8月12日对齐鹏公司位于淄川区双杨镇袁家村厂区内的财产，即建陶生产线一条及其附属设备、厂房、库房及办公楼一幢，予以查封。同年11月8日，本院作出（2010）淄执指字第120号执行裁定，将本案指定高青县人民法院执行。2012年6月13日，高青县人民法院作出（2010）淄执指字第120-5号执行裁定，裁定拍卖齐鹏公司位于淄川区双杨镇袁家村厂区内的建陶生产线一条极其附属设备、厂房、库房及办公楼一幢。同年6月15日，高青县人民法院以（2010）淄执指字第120-2号执行裁定查封了齐鹏公司位于淄川区双杨镇袁家村厂区内的建陶生产线一条及附属设备、厂房、库房一宗，办公楼一幢。2013年1月25日，经高青县人民法院委托，山东启新资产评估有限公司作出启新鉴字（2013）第4号涉案资产价值评估鉴定报告，对齐鹏公司位于淄川区双杨镇袁家村厂区内有关房屋建筑物作出价值评估。同年5月8日，高青县人民法院作出（2010）淄执指字第120-9号执行裁定，裁定拍卖齐鹏公司所有的位于淄川区双杨镇袁家村厂区内的房屋建筑物。同年9月11日，高青县人民法院作出（2010）淄执指字第120-10号执行裁定，裁定将齐鹏公司所有的位于淄川区双杨镇袁家村厂区内的办公楼、传达室、仓库（含展厅）、自行车棚、小仓库作价2496631.00元，交付川星公司抵偿齐鹏公司所欠债务2496631.00元。办公楼、传达室、仓库（含展厅）、自行车棚、小仓库财产权自本裁定送达川星公司时起转移。同年12月10日，高青县人民法院对齐鹏公司东西向车间2间、南北向车间1间予以查封。2014年9月24日，高青县人民法院对齐鹏公司院内下列财产予以查封：原料车间、压力车间（厂区西北角）、配电室（料场西北）、料场、煤场及磨棚、料场南煤库（南门配电室北）、配电室（南门）、传达室（南门）、煤气站西平房仓库、煤气站西平房、配电室（煤气站西）、磅房及地磅（120T）、车间办公室及销售平房。2014年10月23日，经高青县人民法院委托，山东华盛资产评估有限公司作出鲁华盛评报字（2014）90号淄博齐鹏建筑陶瓷有限公司资产评估报告书，对齐鹏公司院内房屋建筑物16147.08平方米及地磅一台作出价值评估，评估价值为6414398.00元。齐鹏公司对该评估报告及涉案资产的拍卖提出异议。
上述事实，有查封公告、指定执行裁定书、（2010）淄执指字第120-5号执行裁定书、（2010）淄执指字第120-2号执行裁定书、启新鉴字（2013）第4号涉案资产价值评估鉴定报告书、（2010）淄执指字第120-9号执行裁定书、（2010）淄执指字第120-10号执行裁定书、查封清单、鲁华盛评报字（2014）90号淄博齐鹏建筑陶瓷有限公司资产评估报告书等证据在卷为证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。《中华人民共和国最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。因此，不动产司法拍卖的法律后果是不动产所有权转移，即不动产所有权从被执行人转移给买受人。而不动产所有权转移的前提条件须是该不动产权属明确，以及该不动产上存在物权（此指建筑物所有权或土地使用权）。对此，有关法律有明确规定：《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据确定权利人。该三项法律规定表明，对于司法拍卖的不动产，应当是被执行人所有或有权处分；在该不动产未登记的情况下，应该按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据确定权利人。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。由此规定可见，因建造行为取得所有权的，须是合法建造，反之，违法建造则不能取得所有权。根据我国有关法律规定，建造行为应当依法取得建设用地使用权，取得建设工程规划许可、施工许可等，符合这些条件的，方为合法建造，否则为违法建造。综合前述规定，要对某项尚未依法登记的不动产进行司法拍卖，该不动产应当是经依法取得建设用地使用权和建造许可而建造，且被执行人为所有权人或有权处分。本案中，被执行人齐鹏公司建造涉案房产是否依法取得建设用地使用权，是否依法办理建造许可手续等均不清楚，因此，并不具备司法拍卖条件。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。故在权属不明的情况下，依法应由执行人员调查取证。本案中，齐鹏公司主张涉案不动产为非法建筑，即意味着主张该不动产未经依法取得建设用地使用权或未取得建造许可手续等，因而并不持有相关证据，高青县人民法院依法应对此进行调查，而该院却将举证责任分配给齐鹏公司，违反法律规定。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第九条之规定，裁定如下：
一、撤销高青县人民法院（2015）高执异字第11号执行裁定。
二、发回高青县人民法院重新审查。
本裁定送达后立即生效。
审判长 张洪胜
审判员 卫雁冰
审判员 王 霞
二〇一五年十月二十一日
书记员 宋婷婷