西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）莲民三初字第297号
原告中国光大银行西安分行，住所地西安市莲湖区红光街**号光大大厦。
法定代表人张博，该分行行长。
委托代理人祁小莉，该分行营业部职员。
委托代理人田武，该分行资产保全部职员。
被告王金海，男，1961年5月8日出生，汉族。
被告西安鑫海房地产开发有限责任公司，住所地西安市新民街二巷2号405、411房。
法定代表人王金海，该公司董事长。
被告范行素，女，1961年4月13日出生，汉族。
原告中国光大银行西安分行与被告王金海、西安鑫海房地产开发有限责任公司（以下简称鑫海房地产公司）、范行素借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人祁小莉、田武到庭参加了诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年3月19日，被告王金海向中国光大银行西安分行以“补充流动资金”不足为由申请个人助业贷款。为此，被告王金海向原告提供了个人身份证明、户籍证明、结婚证书等个人身份资料，并以鑫海房地产公司拥有的位于西安市莲湖区红埠街42号综合楼项目土地及地上在建工程抵押备案证明，在建工程抵押登记备案证明编号：市房在抵字200404006号，鑫海房地产公司为本笔贷款提供连带责任保证担保。原告经过信贷审核，于2004年4月21日，与被告王金海及保证方鑫海房地产公司签订了合同编号为：785504（助业）010号《个人贷款合同书》，其中合同约定，贷款金额为人民币150万元整，贷款利息率为年利率6.588%，贷款期限24个月，自2004年4月20日起至2006年4月20日止。保证方范行素为保证上述贷款的偿还，向原告出具了《配偶承诺书》，承诺对该笔贷款本息全额承担连带保证责任。2004年4月16日，被告鑫海房地产公司与原告签订了房地产抵押合同，并在西安市国土资源和房屋管理局办理了在建工程抵押登记，抵押登记号为：市房在抵字200404006号。借款到期后，被告王金海只偿还了部分借款，下余本金263644.91元及利息未偿还，故原告诉至法院，要求：1、被告王金海清偿个人助业贷款本金263644.91元、截止2009年12月1日的利息92702.63元，本息合计：356347.54元，以及至付清之日的利息，若不能偿还则依法拍卖位于西安市莲湖区红埠街42号红埠公寓1-7层抵押房屋，以拍卖款优先清偿上述款项；2、判令保证方鑫海房地产公司及范行素对上述贷款本息承担连带保证偿还责任。
被告王金海、被告西安鑫海房地产开发有限责任公司、被告范行素经本院依法传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦均未提交书面答辩状。
经审理查明，被告范行素与被告王金海系夫妻关系，2004年3月19日，被告范行素向原告出具了一份配偶承诺书，载明“本人与王金海系夫妻关系，对其以位于西安市红埠街42号土地及在建工程为担保向贵行申请个人贷款一事完全知晓。本人在此承诺：完全同意其上述行为，并愿共同负担该项借款的偿还，如借款人不能履行借款合同，贵行可依法处置抵押物，并有权直接向人民法院申请强制执行”。
2004年4月16日，鑫海房地产公司与原告签订了一份西安市房地产抵押合同，约定抵押人为鑫海房地产公司，为保证原告与王金海、范行素签订的（助业）010、（助业）011号借款合同的履行，被告鑫海房地产公司愿意以其拥有的房地产作抵押，被告鑫海房地产公司提供的抵押房地产座落于西安市莲湖区红埠街42号，贷款金额为300万元。2004年4月20日，该在建工程经市房地局进行了登记，登记的主要内容为：登记号为市房在抵字200404006号，在建工程范围为红埠公寓1-7层，抵押物价值736万元。抵押期限为2004年4月20日至2006年4月20日，借款金额为300万元。
2004年4月20日，原告与被告王金海、鑫海房地产公司签订了一份个人贷款合同，贷款品种为个人助业贷款，用途为补充企业流动资金，贷款金额为150万元，贷款期限为24个月，即从2004年4月20日起至2006年4月20日，贷款年利率为6.588%。合同第11条约定，借款人在贷款期限内，选择以下按月等额还本付息还款方式偿还贷款本息，合同项下贷款按24月共分24期偿还，具体还款金额及还款日期见贷款行提供的《还款计划书》。合同第13条约定，若借款人未按本合同的规定偿还贷款本息，贷款人将对逾期贷款从逾期之日起，按人行规定罚息利率计收利息，即在本合同载明的贷款利率水平上加收万分之二点一利息，直至清偿本息为止，对逾期利息按罚息利率计收复利。同时合同约定，全部贷款采用抵押＋保证的担保方式。抵押人为鑫海房地产公司，鑫海房地产公司自愿将位于西安市莲湖区红埠街42号红埠公寓1-7层在建工程作抵押。合同第21条约定，抵押担保的范围包括：本合同项下贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的费用和所有其他应付款项。合同第31条约定，保证人鑫海房地产公司自愿为借款人在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人承担连带责任保证担保。抵押人为鑫海房地产公司，保证人为鑫海房地产公司，保证人为借款人承担连带责任保证担保。合同第32条约定，保证的范围包括：本合同项下贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款实现贷款项下债权及抵押权的费用和所有其他应付款项。
2004年4月21日，原告向被告王金海发放借款150万元。被告王金海按照合同约定向原告还款，至2009年12月4日，被告王金海累计偿还原告贷款本息1352014.55元，欠原告借款本金263644.91元，利息92702.63元。
另查，西安市莲湖区红埠街42号红埠公寓项目，占地1.23亩，1995年办理了建设工程规划许可证、施工许可证，2002年办理了土地使用证，于2005年4月完工。原规划建设7层，建筑面积是3089平方米，实际建设为8层，建筑面积是3934.24平方米。该楼竣工后进行了房屋初始登记，房屋所有人是西安鑫海房地产开发有限责任公司，产权证号为1100108024III-73-1。现有32位业主已经实际入住。
上述事实，有原告所举的借款合同、抵押担保合同、配偶承诺书等及本院开庭笔录在卷为证。
本院认为，原告与被告王金海签订了借款合同，原告依据合同的约定向被告王金海支付了个人助业贷款，被告王金海陆续向原告归还贷款，至2009年12月4日，被告王金海陆续向原告偿还本息1352014.55元，欠原告借款本金263644.91元，利息92702.63元，被告应当向原告清偿。但是原告对被告既收罚息又计算复利的请求，本院不予支持；被告范行素曾向原告出具承诺书，承诺与被告王金海共同承担偿还责任，故被告王金海、范行素应当共同向原告偿还借款本金及利息。被告鑫海房地产公司应当承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告鑫海房地产公司以红埠公寓1至7层在建工程做抵押，虽然办理了在建工程抵押登记，但该工程于2005年竣工后，鑫海房地产公司对该房屋已经作初始登记。根据《城市房地产抵押管理办法》（1997年6月1日建设部发布施行）第三十四条第二款的规定“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。《房屋登记办法》（2008年2月15日建设部令第168号发布，自2008年7月1日起施行）第六十二条规定“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。”现原告没有将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记，且考虑到该工程竣工后业主已经入住的实际情况，原告要求在被告不能偿还借款本金及利息时，依法拍卖位于西安市莲湖区42号红埠公寓1-7层抵押房屋，以拍卖价款优先清偿的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告王金海、范行素偿还原告中国光大银行西安分行本金263644.91元及利息（截止2009年12月4日的利息为92702.63元，借款本金263644.91元自2009年12月5日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息，按照借款合同约定的标准计算）；
二、被告西安鑫海房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国光大银行西安分行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7373元，由被告王金海、范行素共同承担（原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 栾 震
审 判 员 秦玉新
代理审判员 史 琳
二〇一〇年九月十五日
书 记 员 刘 佳
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