青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0203执异98号
异议人（案外人）：赵学英。
申请执行人：青岛银行股份有限公司延安二路支行。住所地青岛市市北区延安路***号。
负责人：张传芳，行长。
委托代理人：马松遨。
委托代理人：刘云浩。
被执行人：青岛三维通信工程有限公司。青岛市胶东路1号。
法定代表人：孙德训，总经理。
被执行人：戴向阳。
被执行人：高勇。
被执行人：黄玉萍。
本院在执行申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行与被执行人青岛三维通信工程有限公司、戴向阳、高勇、黄玉萍金融借款合同纠纷一案中，案外人赵学英提出执行异议，认为其对被执行人戴向阳名下位于青岛市崂山区深圳路170号国际名都小区X号楼1302室房产（以下简称涉案房产）享有实体权利，请求解除对涉案房产的查封并停止执行。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人赵学英提出执行异议称，2008年12月30日，异议人与戴向阳签订了《房屋租赁合同》，后戴向阳在没有告知我的情况下做了抵押借款；合同约定异议人有权购买涉案房产，异议人已经向戴向阳支付租金276281元、房款100万元，并对涉案房产进行了两次装修改造花费20多万元；依照合同约定，租金转为购房款后异议人已经支付1276281元，由承租人转为产权人，请求停止对涉案房产的执行程序。
异议人赵学英提交的证据包括：一、2008年12月30日《房屋租赁合同》复印件，记载戴向阳将其所有的涉案房产长期租赁并出售给赵学英使用，租期自2009年1月1日至2028年12月31日止共计20年，租赁期满且足额支付租金即视为赵学英购买了租赁房屋的所有权，或租赁期间赵学英要求提前终止合同并购买租赁房屋时，戴向阳应当无条件配合赵学英办理房屋的过户登记手续；合同生效后5年内赵学英一次性支付租金100万元即视为赵学英购买了租赁房屋，已经支付的租金全部转为购房款、互相不找差价，戴向阳应配合赵学英办理房屋的过户登记手续，如未能办理过户登记，赵学英在办完过户手续之前享有租赁房屋的占有、使用、收益和留置权；合同对租金数额和支付方式与期限作了列表式约定，第一年即2009年度租金为5万元，之后每年递增，20年租金总额为1653301元。二、收条复印件6份，记载戴向阳于2008年12月30日收到赵学英房租5万元、于2009年11月28日收到赵学英房租52500元、于2010年11月23日收到赵学英房租55125元、于2011年11月20日收到赵学英房租57881元、于2012年11月25日收到赵学英房租60775元，于2013年9月6日收到赵学英房款100万元；三、《活期历史交易查询》复印件2份，记载赵学英在青岛银行尾号为2372账户于2013年9月6日和9月9日交易记录，交易对方账户和户名中未显示与本案相关的信息。
申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行发表意见称，一、异议人提交的合同及收条存在多处不合理，包括租赁期限过长、承租后未实际占有、仅有收条却未提交相应的转账凭证，无法证明租金已实际支付和转账款项为购房款；二、涉案房产于2009年5月13日即办理了抵押登记，具有公示效力，我行每年授信中都要找到抵押人戴向阳签署《同意抵押与确权声明》、《抵押房产未出租声明》，直至涉案房产即将拍卖，异议人才携带租赁合同提出异议，因此该租赁关系并不存在；三、我行自2009年开始在戴向阳本人安排下多次上门核保并拍照留存，发现房屋布满灰尘、家具不全，属于无人居住的状态，青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司2014年5月15日出具的青习房评字（2014）D0347号《房地产抵押评估报告》内附图片可以佐证，异议人承租房屋却未实际占用、仍由原出租人持有房屋钥匙可随意出入，明显违背生活常理。异议人所提异议不能成立，请求驳回其执行异议。
申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行提交的证据为：一、青房地权市他字第2009XXX7号他项权证，证号为20092XXX0，记载戴向阳名下包括涉案房产即青岛市崂山区李山东路22号（与崂山区深圳路170号为同一小区另一门牌号××楼1302室在内的三处房产于2009年5月13日设立了最高额抵押权登记，他项权利人为申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行；二、2011年度和2012年度《同意抵押与确权声明》、《抵押房产未出租声明》，记载戴向阳于2011年5月31日和2012年5月18日向申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行声明，涉案房产现未出租，保证抵押期间出租将书面告知并征得银行同意，如有不实或未告知而将房产出租的，将承担产生的一切法律责任；三、青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司2014年5月15日出具的青习房评字（2014）D0347号《房地产抵押评估报告》，附件三“现场查勘照片”显示涉案房产处于闲置状态。
本次异议审查程序中未取得被执行人青岛三维通信工程有限公司、戴向阳、高勇、黄玉萍的意见。
查明，申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行与被执行人青岛三维通信工程有限公司、高勇、戴向阳、黄玉萍金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月11日作出（2015）北商初字第739号民事判决书，判令青岛三维通信工程有限公司偿还青岛银行股份有限公司延安二路支行借款本金160万元及利息等，高勇、黄玉萍承担连带清偿责任，青岛银行股份有限公司延安二路支行对戴向阳抵押的位于青岛市崂山区李山东路22号XX号楼1302户、XX号楼1204户、XX号楼1007户房产享有优先受偿权。该案诉讼中，本院作出财产保全民事裁定书并于2015年6月4日查封了上述房产的登记。判决生效后，青岛银行股份有限公司延安二路支行于2017年9月6日向本院申请执行后，本院以（2016）鲁0203执1025号立案执行。
经合议庭评议，结果如下：
一、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
涉案房产于2009年5月13日办理了抵押登记，抵押权人为本案申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行，青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司2014年5月15日出具的青习房评字（2014）D0347号《房地产抵押评估报告》附件三“现场查勘照片”显示涉案房产处于闲置状态，且异议人赵学英未提交证据证明其支付涉案房产租金或购房款的银行转账或取款凭证，本院认为赵学英的排除执行异议不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”这一要件，无权阻止强制执行程序对涉案房产的拍卖，亦不享有优先购买权和阻止向买受人交付的权利，本院对其案外人异议不予支持；
二、案外人赵学英提出执行异议的理由，系以享有对涉案房产的租赁权阻止执行标的物的执行拍卖，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，其异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。不服本裁定的，可依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起案外人异议之诉，在诉讼程序中进一步举证和主张其权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人赵学英对本案涉案房产提出的异议。
不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 曲永青
审判员 吕宝琳
审判员 周桂莲
二〇一八年六月二日
书记员 于程程