福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初5681号原告：漳州市永亨世家小区业主委员会，住所地漳州市延安北路。主要负责人：陈满载，业主委员会主任。委托诉讼代理人：傅晓莉，福建簪华律师事务所律师。委托诉讼代理人：林华阳，福建簪华律师事务所律师。被告：杨启龙，男，1973年5月4日出生，汉族，户籍地为漳州市芗城区，现住漳州市，原告漳州市永亨世家小区业主委员会与被告杨启龙无因管理纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漳州市永亨世家小区业主委员会的委托诉讼代理人林华阳，被告杨启龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漳州市永亨世家小区业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告支付所欠2015年下半年、2016年度及2017年上半年的物业管理费共计2156元。事实与理由：原告系2014年6月由永亨世家小区业主民主选举并报芗城区住房保障与房地产管理局备案（业备【2014】05号）成立的永亨世家小区第三届业主委员会。原告自2013年元月小区原业主服务公司撤走后为避免小区物业陷入混乱，接管了小区物业管理工作，并聘请物业管理人员对小区进行实际管理，物业管理费第1幢房屋按每平方米0.65元的标准收取。被告作为小区第1幢604室（面积138.33平方米）房屋业主，享受着原告物业管理带来的便利，却至今仍拖欠着2015年下半年、2016年度及2017年上半年的物业管理费用。原告认为，原告从全体业主利益出发，被告作为实际受益人，依法应当支付原告物业管理费。根据《物权法》第81条规定，业主可自行管理建筑物及其附属设施，而业主自行管理物业的行为可通过业主委员会实施，2013年原物业公司因物业费低无法在继续接管小区，也没有新的物业公司愿意接管小区的物业管理，后来原告被迫接管小区的管理，从原告发出的通告可以看出，大部分业主是认可的，而且他们也自觉缴费了，没有提出异议，证明原告接管小区事务，业主也是认可的，退一步讲，即使没有业主大会同意，因为双方不是合同行为，是无因管理纠纷，被告在此过程中是实际受益人，应当缴纳相应的物业费。被告杨启龙辩称，1、漳州市永亨世家小区业主委员会接管小区并不合法，无权收取物业管理费用。根据《漳州市物业管理规定》第十八条物业服务企业应当具有法人资格，并按照规定取得相应资质等级。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。漳州市永亨世家小区业主委员会，并非物业服务企业也不具有法人资格。聘请的物业管理专业人员，也未按照国家有关规定取得职业资格证书。漳州市永亨世家小区业主委员会自2013年接管小区管理工作后，根据《漳州市物业管理规定》应及时聘请有资质的物业服务企业管理小区。漳州市永亨世家小区业主委员会自2013年接管小区管理工作，至2017年7月一直不及时聘请有资质的物业服务企业管理小区，违反了《漳州市物业管理规定》是非法的。根据《漳州市物业管理规定》第十五条选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。漳州市永亨世家小区业主委员会自行管理小区，并未由业主大会按照法定要求表决通过，而是漳州市永亨世家小区业主委员会自行决定自行管理小区。违反了《漳州市物业管理规定》第十五条规定，是非法的。2、我方所欠原告物业管理费用为2015年下半年、2016年年度及2017年上半年物业管理费合计2156元，这个金额我承认。3、在原告管理小区物业的期间内，曾发生过安装电动车充电器导致小区人员触电的问题以及有车辆被盗等情况。4、当时我有在原告发布的《关于物业费涨价的通告》中签名，因为我以为原告要聘请外面有资质的物业管理公司来管理小区。本院经审理认定事实如下：原告漳州市永亨世家小区业主委员会于2014年6月21日选举成立，并经漳州市芗城区住房保障与房地产管理局备案，成立后其自行负责漳州市永亨世家小区的物业管理的相关事务，2015年4月，原告向永亨世家小区的业主发布通告，告知小区业主物业费从2015年7月起每平方米物业费涨贰角钱，该通告经被告杨启龙在内的大部分业主签名确认。被告杨启龙系漳州市永亨世家小区1幢604室的业主，其住房面积为138.33平方米，从2015年下半年至2017年上半年，其未向原告漳州市永亨世家小区业主委员会缴交物业管理费共计2156元，该笔费用的金额被告杨启龙在庭审中予以确认。上述事实，有原告提供的业主委员会备案表、2015年至2017年上半年漳州市永亨世家小区物业费登记表、《关于物业费涨价通告》等证据为证，本院予以确认。双方有争议的事实，本院依法认定如下：对于原告漳州市永亨世家小区业主委员会是否能够自行管理小区，并收取物业管理费的问题。被告杨启龙认为原告接管小区并不合法，无权收取物业管理费用，因为原告并无聘请有资质的物业管理人员对小区的物业进行管理，而且在管理上也存在一定的隐患，因此被告拒绝缴交尚欠的物业管理费。本院认为，本案审理的是物业管理费的支付问题，业主委员会成立的合法性不是本案审查的范围，但漳州市永亨世家小区第三届业主委员会于2014年7月25日成立并在漳州市芗城区住房保障与房地产管理局进行了备案，形成编号为业备[2014]05号的《业主委员会备案表》，及该业主委员会关于提高物业管理费的通告得到包括被告杨启龙在内的大部分业主签名确认的事实来看，该业主委员会的成立不存在违法性。如果被告认为原告的成立不合法，可以根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定另行向相关部门进行反映，或要求重新召开业主大会撤销第三届业主委员会。因此，对被告杨启龙的抗辩，本院不予采纳。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款的规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。本案中，依据双方一致确认的事实，自前期物业管理公司撤走后，永亨世家一直是由漳州市永亨世家小区业主委员会作为物业管理人向包括被告杨启龙在内的永亨世家小区全体业主提供物业管理服务并按0.5元每平方米的标准收取物业管理费至2015年6月底，被告杨启龙在此期间亦已按该标准实际支付。即是说，永亨世家小区系采取业主自主管理物业的模式，该模式决定了漳州市永亨世家小区业主委员会具备物业管理人和业主共同事务执行机构的双重身份。作为业主共同事务执行机构，漳州市永亨世家小区业主委员会根据永亨世家小区物业管理的实际情况需要作出提高物业管理费标准的决定，永亨世家小区内大部分业主已按该决定所确定的标准实际支付物业管理费，故漳州市永亨世家小区业主委员会作出的该项决定对包括被告杨启龙在内的永亨世家小区全体业主具有约束力。本案中，漳州市永亨世家小区业主委员会系基于永亨世家小区物业管理人的身份，以被告杨启龙作为业主接受了其提供的物业服务而未支付物业管理费为由提起无因管理纠纷诉讼。鉴于杨启龙已实际接受漳州市永亨世家小区业主委员会以物业管理人身份提供的物业管理服务，漳州市永亨世家小区业主委员会主张杨启龙支付物业管理费的诉讼请求应当得到支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（七）项、第十二条之规定，判决如下：被告杨启龙应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告漳州市永亨世家小区业主委员会物业管理费2156元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告杨启龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  梁惠娜二〇一七年七月二十七日书记员  蒋梅玲