湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0408民初1260号
原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘北路35号。
负责人：尹向东，该分行行长。
委托诉讼代理人：文闻，湖南秦湘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭喜源，男，1966年4月26日出生，汉族。
被告：陈谊，男，1982年6月22日出生，汉族。
被告：张华，女，1984年2月6日出生，汉族。
被告：衡阳市鸿豪房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区松木乡朝阳村老屋村民组21号。
法定代表人：官东庚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许育华，湖南天戈律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行）为与被告陈谊、张华、衡阳市鸿豪房地产开发有限公司（以下简称鸿豪房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，于2017年6月5日对本案公开开庭进行了审理。原告建设银行委托代理人文闻、彭喜源，被告鸿豪房地产公司委托代理人许育华到庭参加诉讼。被告陈谊、张华经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国建设银行股份有限公司衡阳市分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告陈谊、张华于2015年1月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告陈谊、张华共同偿还原告贷款本金326121.63元（利息暂时结算至2016年8月5日），后期按照合同约定计算至被告所欠贷款全部清偿之日止，被告鸿豪房地产公司对被告陈谊、张华上述债务承担连带清偿责任；3、原告有权就被告陈谊、张华所有的位于衡阳市石鼓区蒸湘北路18号鸿豪城A-16#楼201号房屋的拍卖、变卖价款在被告尚欠原告的贷款本息范围内享有优先受偿权；4、被告陈谊、张华承担原告实现债权而支出的诉讼费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用，被告鸿豪房地产公司对该费用承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告陈谊、张华于2015年1月5日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：该两被告向原告申请个人住房按揭贷款340000元，被告按240个月分期还本付息；被告陈谊、张华以其所有的位于衡阳市石鼓区蒸湘北路18号鸿豪城A-16#楼201号房屋为该贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记；双方还约定了贷款其他事项。被告鸿豪房地产公司为被告陈谊、张华的贷款提供连带责任担保。合同签订后，原告于2015年1月5日向被告发放贷款340000元，但被告至今已经连续9个月未依约履行还款义务。原告催收未果，特诉至法院。
被告陈谊、张华未予答辩。
被告鸿豪房地产公司辩称，被告已自有房产向原告提供了抵押担保，根据法律规定，应先以被告自己提供担保财产清偿，不足部分才由保证人负担；被告鸿豪房地产公司对外担保时，未经过股东大会讨论通过，故保证合同无效；原告提供的个人住房借款合同系格式合同，对其中加重被告义务的条款应无效。
原、被告围绕诉辩主张向本院提供了证据，本院组织了双方当事人进行了证据交换和质证，对其中没有异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：
1、个人贷款对账单、个贷催收名单、个人贷款结清试算单，拟证明截至2016年8月5日，被告陈谊、张华已经连续9个月违约未按月偿还原告贷款本息，共拖欠原告贷款本息20968.68元，解除合同后，被告应偿还原告贷款本息金额为318633.37元，经庭审质证，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系原告自行制作，本院经审核认为，原告提供的个人贷款对账单可证实借款人自2015年8月5日至2017年7月30日每月月底之前均履行了还本付息义务，对该证据的证明力本院予以确认，原告提供的个贷催收单系原告自行制作截至2017年6月1日的个人贷款结清试算单，系原告系统自动打印生成，因没有相对应的对账单予以佐证，真实性不确定，本院不予确认；
3、原告提供的委托代理协议，拟证明原告已经委托湖南秦湘律师事务所代理本案诉讼，律师费金额按本案诉讼费标的的6%计算，经庭审质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为律师费应以正规的完税票据载明的金额为准，本院经审核认为，因原告未提供相应的代理费发票，代理费尚未实际发生，代理费数额亦不确定，故对原告主张以该证据作为确认其代理费的主张本院不予确认；
4、原告提供的陈谊扣保证金明细及扣款凭证，拟证明被告鸿豪房地产公司以保证金代原告偿还部分款项，经庭审质证，被告鸿豪房地产公司对保证金明细的真实性、合法性、关联性均有异议，对扣款凭证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能证明扣的是被告鸿豪房地产公司的保证金。本院经审核认为，原告提供的保证金明细虽系自行制作，但已提供与明细账相对应的扣款金额、日期相对应的扣款凭证予以佐证，该证据可作为本案的定案依据。
根据原、被告提供的证据，本院可确认如下事实：被告陈谊、张华系夫妻关系。2014年11月5日，原、被告签订《住房（商业用房）借款合同》，约定：被告陈谊、张华为购置被告鸿豪房地产公司出售的位于衡阳市石鼓区松木乡朝阳村石鼓路以南地段的住房，向原告贷款340000元；借款期限为二百四十个月，即从2015年1月5日至2025年1月5日；借款采取浮动利率，即在基准利率的基础上上浮5%，在合同约定的利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；贷款逾期的，罚息利率在借款在合同所执行的贷款利率基础上上浮50%；还款方式为被告陈谊委托原告从其所有的账号中扣款，还款日执行方法为：借款期限起始日为每月的对日，如当月没有借款期限起始日的，则当月最后一日为还款日；还款方式为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平当月归还本息金额为2526.45元；借款由原告一次性划入被告鸿豪房地产公司的账户；贷款的担保方式为抵押和最高额保证，即被告陈谊以其购买的鸿豪城住房一期16-201的住房为借款提供抵押担保，并办理了抵押预登记（衡房预石鼓区字第08162692号），被告鸿豪房地产公司为被告陈谊的借款提供最高额保证，保证的方式为连带责任保证，保证的范围为借款本金、利息及实现债权的费用等，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；；借款人不按本合同约定及时足额偿还借款本息或其他应付款项时，贷款人有权解除与借款人的借贷关系；合同项下借款人的还款首先用于偿还应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用及贷款人实现债权的费用，剩余款项按以下原则偿还：对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息利息逾期九十天仍未收回的或法律、法规或规章另有规定的借款，按照先还本后还息的原则偿还。合同签订后，原告出具开立贷款账户通知书，确定贷款年利率为6.4575%，并将上述340000元借款于2015年1月5日交付至被告鸿豪房地产公司的账户。借款后，被告陈谊偿还了原告2015年10月30日前几期的借款本息，自2015年11月30日开始，因借款人未能清偿原告借款本息，原告开始扣划被告鸿豪房地产公司账户中的保证金用以清偿被告陈谊、张华所欠的借款本息。截至2017年5月31日，被告陈谊尚欠原告借款本金
317125.08元，利息已结清。此后（自2017年6月1日至2017年10月31日），原告又从鸿豪房地产公司的保证金账户中扣划了11442.33元用以被告陈谊、张华所欠借款本息，其中抵偿本金4644.69元、利息6747.37元、罚息50.27元。
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原、被告签订的《住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。借款后，被告陈谊、张华未依约偿还原告借款本息，已构成违约，原告可依据《住房（商业用房）借款合同》第十九条第一款之规定，解除与被告陈谊、张华的《住房（商业用房）借款合同》，要求被告陈谊、张华清偿尚欠的借款本金312480.39元（317125.08元-4644.69元），并支付原告2017年11月1日后的利息。
对于2017年11月1日后的利息支付标准，在原告行使违约救济解除合同的情形下，涉案全部借款已全部到期，应以罚息利率作为计息标准计算至借款本金清偿之日止，根据合同关于浮动利率即罚息利息的约定，罚息利率确定为在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率再上浮57.5%【合同利率（即中国人民银行同期利率*105%）*罚息幅度150%=157.5%的中国人民银行同期】。
对于被告陈谊、张华偿还借款本息的顺序，因涉案借款本金或利息已逾期超过90天，根据合同约定，该二被告偿还原告借款时，应按照先本后息的原则偿还。
关于原告诉请被告鸿豪房地产公司对涉案借款提供连带责任保证，因被告陈谊、张华未依约偿还原告借款本息，案涉借款的抵押物尚未办理抵押登记手续，符合合同约定的被告鸿豪房地产公司承担保证责任的条件，原告请求被告鸿豪房地产公司对被告陈谊、张华所欠的借款本息承担连带清偿责任，于法有据，应予支持。
关于被告鸿豪房地产公司辩称的原告扣划了其保证金账户的款项用于清偿被告陈谊、张华所欠的借款本息问题，根据原告现已提供的扣划凭证，自2015年11月30日起至2017年10月31日（不含2016年1月、3月），原告共从被告鸿豪房地产公司的保证金账户中扣划了52818.42元用以清偿被告陈谊、张华所欠借款，对于2016年1月、3月原告是否扣划被告鸿豪房地产公司保证金的问题，原告未能提供相应的扣划凭证，被告鸿豪房地产公司作为负有履行义务即应承担举证责任的一方，也未能提供银行流水等扣划凭证，本院无法核实。且即便原告扣划了其账户中的保证金用以抵偿被告陈谊、张华所欠的借款本息，亦是其履行保证责任的体现，被告鸿豪房地产公司不能以其为由免除其应承担的保证责任。对于被告鸿豪房地产公司因保证金被扣划所造成的损失，可另行通过法律途径向被告陈谊、张华主张权利。
原告请求对位于衡阳市石鼓区蒸湘北路18号鸿豪城A-17#楼303号房屋的拍卖、变卖优先受偿，因该抵押物尚未办理抵押登记，抵押权未设立，故原告该诉请于法无据，应予驳回；原告请求被告陈谊、张华支付原告因实现涉案债权而支出的律师代理费，因原告提供的委托代理人协议约定的律师费的收取标准为“甲方（原告）按实际到账金额扣除甲方垫付诉讼或仲裁费用后金额的6%确定乙方（委托诉讼代理人）代理费”，因案涉借款人尚未履行还本付息义务，原告未实际支付律师费，案涉律师费的金额无法确定，故原告该诉请本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈谊、张华于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行借款本金312480.39元，并支付原告2017年11月1日后的逾期罚息，逾期罚息以被告陈谊、张华尚欠原告的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率再上浮57.5%的标准计算至借款本金清偿之日止（利率调整日为每年1月1日）；
二、被告陈谊、张华偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行借款本息时，按照先本后息的顺序偿还；
三、被告衡阳市鸿豪房地产开发有限公司对被告陈谊、张华所负的上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6192元，由被告陈谊、张华、衡阳市鸿豪房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 熊 艳
审 判 员 付 平
人民陪审员 范召富
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 刘 锴
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。