广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第486号
上诉人（原审原告）：李旭镔，男，汉族。
委托代理人：宋孝增，该经营部员工。
委托代理人：李可为，该经营部员工。
被上诉人（原审被告）：清远金德化学建材有限公司。
法定代表人：王文平。
上诉人李旭镔因与被上诉人清远金德化学建材有限公司（以下简称金德公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院于2015年1月4日作出的（2014）清城法横民初字第272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：李旭镔系东莞市塘厦富佳建材经营部（以下简称富佳建材）经营者。2013年6月26日，富佳建材（乙方）与金德公司（甲方）签订《租赁合同》，约定由富佳建材承租金德公司位于清远市源潭镇金德工业园内的8、9号仓储厂房，租赁期限自2013年7月15日至2015年7月14日止；厂房每年租金1626492元，乙方先支付半年租金813246元，今后每半年支付一次下一个半年的租金，时间为到期前一个月；乙方根据自身需要可以对路进行合理改选使用，费用由乙方自身承担；该路如受到政府及当地村民等原因干扰（除自然灾害）不予通行，则乙方的基础设施费用由甲方全权补给乙方，并根据乙方的需求给予厂内行驶车辆通行。合同还就双方的其他权利、义务作出约定。合同签订后，富佳建材依约交纳了租金，并于2013年12月13日委托案外人刘新兴向金德公司指定的收款人曹雪滢汇付813246元，富佳建材称该款项用于向金德公司支付2014年1月15日至2014年7月15日的租金。富佳建材表示，金德公司因涉及其他诉讼，其所承租的厂房被法院拍卖，其被要求从2014年5月1日起向新的购买人重新交纳租金，故金德公司多收取的租金应当退回，为此向原审法院起诉要求金德公司退回租金。此外，富佳建材主张其为使用厂房而支付修理路面费用74000元以及修建雨棚、装车台支付430452.12元，并向本院提交了刘新兴于2013年8月2日转账74000元给曹雪滢的凭据，以及施工单位为苏润森公司的金德仓装车平台及雨棚工程施工图预（结）算书和苏润林出具的收到工程款4303452.12元的收据。富佳建材主张上述两笔费用金德公司应当按未能履行合同的期间按比例作出赔偿。另查明，富佳建材承租的清远市源潭镇金德工业园内的8、9号仓储厂房经法院拍卖被其他人购买，富佳建材向新的购买人交纳租金并继续租赁使用该场地。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。双方形成租赁关系的事实，有富佳建材向本院提交的《租赁合同》为凭，对此予以确认。虽然金德公司因经营不善使得涉案租赁厂房被拍卖，但买卖不破租赁，即使涉案租赁厂房被他人购买，富佳建材向金德公司支付租赁费的行为依然有效，富佳建材并不能据此要求金德公司返还租金。对富佳建材主张金德公司退回租金的诉讼请求，原审法院不予支持。对于富佳建材主张赔偿损失的诉讼请求，涉案厂房现在亦由富佳建材向新的购买人租赁继续使用，且富佳建材向本院提交的施工图预（结）算表系单方制作，未经金德公司确认，富佳建材也未向原审法院提交施工图纸、签证等证明施工事实的证据，富佳建材据此主张雨棚及装车台费用依据并不充分。基于上述理由，对其主张金德公司赔偿损失的诉讼请求，亦不予支持。据此，清远市清城区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年1月4日作出（2014）清城法横民初字第272号民事判决：驳回李旭镔的诉讼请求。案件受理费10113元，由李旭镔负担。
宣判后，上诉人李旭镔不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销清远市清城区人民法院作出的（2014）清城法横民初字第272号民事判决，改判被上诉人立即返还2014年4月31日至2014年7月15日期间的租金338852.5元给上诉人；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：上诉人与被上诉人于2013年6月26日签订《租赁合同》，约定被上诉人将8、9号仓库租赁给上诉人经营的富佳经营部，租赁期限自2013年7月15日至2015年7月14日。按照合同一次性交纳半年租金的约定，上诉人于2013年12月13日向被上诉人交纳了2014年1月15日至2014年7月15日期间的租金813246.00元。然而，2014年4月4日辽宁省葫芦岛市中级法院发出《公告》，称被上诉人仓库己被执行拍卖，现有使用人必须在4月31日前搬离。为消化库存产品，上诉人不得不向买受人重新交纳租金（租期至2014年10月31日）。事实上造成2014年5月1日至7月15日上诉人交纳双重租金。故上诉人起诉被上诉人退还2014年4月31日至2014年7月15日期间的租金338852.5元，但被一审法院驳回。一审法院适用法律错误。一审法院以“买卖不破租赁”规则驳回上诉人要求被上诉人退还租金的诉讼请求，是错误的。
1、在辽宁省葫芦岛市中级法院发出《公告》后，上诉人提出执行异议，被葫芦岛市中院裁定驳回。理由为：辽宁省高级人民法院于2011年11月4日依法查封被执行人清远金德化学建材有限公司的土地使用权，而异议人李旭镔经营的富佳经营部与清远金德化学公司签订的《租赁合同》是2013年6月26日，在辽宁省高院查封之后，故该《租赁合同》从效力上不能对抗依法查封物。由葫芦岛法院的裁定可知，从法律上说，上诉人不能继续使用所租赁的仓库。而又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋买受人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前己被人民法院依法查封的。根据法院的裁定和上述《租赁合同纠纷司法解释》可知：上诉人承租的被上诉人己被法院依法查封的仓库，在被法院强制执行拍卖后，无法再继续以“买卖不破租赁”规则继续使用。因此，上诉人向被上诉人交付至2014年7月15日的租金，在2014年4月31日就无法继续使用该仓库，故上诉人要求被上诉人退还多收的2014年5月1日至2014年7月15日期间的租金338852.5元，于法有据。而一审法院仍以“买卖不破租赁”规则驳回上诉人的诉前请求，是错误的。
2、若《租赁合同》无效：退一步说，即使上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》属无效合同（因现不知该仓库是否有房产证或规划许可证），被上诉人也应该退还多收的租金。如果合同无效，双方要互相返还。但是根据租赁关系的特点，上诉人交纳使用期间的仓库使用费，无可厚非，但是2014年4月31日至2014年7月15日无法使用期间的租金，被上诉人应予退还。因为，抛开租赁仓库被法院查封在先不说，无效的租赁合同，“买卖不破租赁”规则的适用就无从谈起，因为该规则是建立在租赁合同有效的基础上。故，无论上述两种情况中的何种，一审法院适用“买卖不破租赁”规则驳回上诉人的诉讼请求，是错误的。综上所述，在案涉仓库被查封在先，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》在后，且不知该合同是否有效的情况下，一审法院适用“买卖不破租赁”规则驳回上诉人的诉讼请求，是错误的，请求上级法院查清事实，依法改判被上诉人退还上诉人的租金。
被上诉人金德公司经本院依法公告传唤没有到庭参与诉讼，亦没有提交书面的答辩状。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：在二审期间，上诉人李旭镔向本院提交了6份证据，被上诉人金德公司因未到庭参加诉讼，对以上证据未予质证，经本院核对，上诉人提交的证据与原件相符。
再查明，2011年11月4日，辽宁省高级人民法院查封了被执行人金德公司的土地使用权及地上建筑物，后经辽宁省高级人民法院指定管辖，辽宁省葫芦岛中级人民法院于2013年11月1日对上述土地及建筑物进行了续封；2013年6月26日，上诉人李旭镔经营的富佳建材与金德公司签订了《租赁合同》，约定金德公司将8、9号仓库租赁给富佳建材，租赁期限至2015年7月14日；2014年4月4日，辽宁省葫芦岛中级人民法院发出公告，责令金德公司于2014年4月31日前迁出所占用的土地及房产；2014年5月1日，清远市欣辉投资有限公司（甲方）、广东天弼陶瓷有限公司（乙方）双方签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将清远市金德工业园内的8、9、11、12、13号仓库厂房租赁给乙方，租赁期为2014年5月1日至2014年10月30日止共六个月；2014年6月3日，清远市欣辉投资有限公司（甲方）、广东天弼陶瓷有限公司（乙方）、东莞市塘厦富佳建材经营部（丙方）三方签订《厂房租赁补充协议》，合同约定：清远市金德工业园内的8、9号仓库厂房的租金由丙方交纳，租赁期为2014年6月1日至2014年10月30日止共五个月，五个月的租金为650095元，保证金20万元；2014年6月5日，东莞市塘厦富佳建材经营部（丙方）通过中国农业银行向清远市欣辉投资有限公司（甲方）转账850095元，附言注明：付2014年6月1日－10月30日租金、保证金20万元。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥若干问题的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。综合上诉人的上诉请求及一二审法院查明的事实，本案的争议焦点为：一、是否应该退回重复交纳的租金；二、如果要返还，应该返还重复交纳租金多少。
关于是否应该退回重复交纳租金的问题。从上诉人在一、二审期间提交的证据可以看出，被上诉人金德公司在租赁场地被辽宁省高级人民法院查封的情况下，仍与上诉人签订仓库厂房《租赁合同》，上诉人按合同约定履行了租金支付义务，在合同履行期间，辽宁省葫芦岛中级人民法院责令被上诉人于2014年4月31日前迁出所占用的土地及房产，导致合同不能按约定履行。因此，被上诉人因隐瞒被法院查封的事实与上诉人签订《租赁合同》，导致合同不能按约定履行，理应承担合同履行不能的违约责任，上诉人请求返还重复缴纳租金的请求符合法律规定，本院予以支持。
关于返还重复交纳租金多少的问题。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人认为其在2014年4月31日至2014年5月31日期间重复缴纳了租金未能提供证据予以证实，本院不予支持。从上诉人一审提交的《租赁合同》、付款凭证和二审提交的《厂房租赁补充协议》、付款凭证可以看出，上诉人在支付了被上诉人2014年1月15日至2014年7月15日的租金后，又支付了清远市欣辉投资有限公司2014年6月1日至2014年10月30日共五个月的租金，重复缴纳了2014年6月1日至2014年7月15日（一个半月）的租金，从双方签订的合同约定半年租金为813246元，平均每月租金为135541元，按一个半月计算的租金为203311.5元。所以，因被上诉人过错致使《租赁合同》不能按约定履行，导致上诉人重复缴纳租金的法律后果，理应由被上诉人承担，其提前收取重复期间的租金，应予退回。故上诉人请求返还2014年6月1日至2014年7月15日（一个半月）重复缴纳的租金203311.5元的请求，理据充分，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，实体处理及适用法律不当，本院予以纠正。上诉人李旭镔的部分上诉理由成立，对其部分请求，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2014）清城法横民初字第272号民事判决；
二、限清远金德化学建材有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，返还李旭镔（东莞市塘厦富佳建材经营部经营者）预付的2014年6月1日至2014年7月15日（一个半月）租金共203311.5元；
三、驳回李旭镔（东莞市塘厦富佳建材经营部经营者）的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费10113元，由李旭镔负担；二审案件受理费10113元，由清远金德化学建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾晓清
审判员 巢忠文
审判员 赖广鑫
二〇一五年十月二十二日
书记员 何 叶
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。