呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0102民初2373号
原告（反诉被告）内蒙古元福物流园区开发有限公司，住所地呼
和浩特市新城区。
法定代表人吴龙芳，该公司总经理。
委托代理人平光明，内蒙古蒙信律师事务所律师。
被告（反诉原告）姚安杰，男，1966年7月28日出生，汉族，
个体工商户，住呼和浩特市新城区
。
委托代理人庞志，呼和浩特市法律工作者协会法律服务所法律工
作者。
原告内蒙古元福物流园区开发有限公司（以下简称元福公司）
诉被告姚安杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛翠英适用简易程序公开开庭进行了审理。原告元福公司的委托代理人平光明与被告姚安杰及其委托代理人庞志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告元福公司诉称，2012年7月1日，原告与被告订立《房产（商铺、办公、仓储）物业租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于元福城的A3区北1号房屋，年租金为35640元，租赁期限为2012年7月1日至2014年12月30日止，合同到期后，被告继续使用该房屋,但双方至今未订立书面续租合同。被告从2015年1月1日起至今一直拖欠原告租赁费及相关费用。被告的行为已经严重违约并构成对原告房屋的非法占有，被告应当对原告承担相应的违约责任。故原告诉请法院判令：1.被告支付原告2015年1月21日至2015年12月31日期间房屋租赁期费33920元和2016年1月1日至2016年4月30日期间内房屋占有使用费11880元及从2016年5月1日起至被告实际交还房屋之日期间内房屋占有使用费；2.被告支付原告水费1123元、电费2425元、采暖费3260元（计算标准详见明细表）；3.被告限期交还原告元福城A3区北1号房屋。
被告姚安杰辩称，第一，本案属房屋租赁合同纠纷，原告诉请支付2015年1月至2016年1月1日房屋租赁费33920元。实际被告于2015年4月向原告支付过部分租金后，原告本应继续履行合同，但原告在不与被告续租租赁合同的情况下将该租赁房屋上锁至今，且被告也没有使用该租赁房屋进行经营活动。故被告不应承担原告诉请的房屋租赁费。第二，因原告将门上锁，被告不能使用该租赁房屋进行经营活动，故被告不承担水、电、暖的费用。第三，因原告将房屋上锁，故被告也不存在返还问题。
反诉原告姚安杰诉称，2012年7月1日，反诉原告租赁了反诉被告位于元福城的A3区北1号房屋，年租金为35640元，反诉原告按约付清了应缴纳的租金，并向反诉被告支付保证金5000元，租赁期至2014年12月30日止。合同到期后，按约定反诉原告应当有优先租赁权，但反诉被告从2015年4月，在未与反诉原告协商的情况下，将该租赁房屋上锁，致使反诉原告不能正常经营，即造成不能正常经营的损失72000元。反诉原告在租期内于2012年10月2日，在所租赁的房屋内被盗窃财物，反诉原告向新城区毫沁营派出所报案，由刑警队确认被盗窃损失共计81350元，后经双方协商，反诉被告同意反诉原告以被盗损失抵顶该租赁房屋下一年度的租赁费。依据以上事实，反诉原告诉请法院判令：1.反诉被告从判决之日起继续履行《房产（商铺、办公、仓储）物业租赁合同》一年或赔付反诉原告被盗窃的财产损失81350元；2.反诉被告赔偿反诉原告不能正常经营造成的损失72000元（每日200元共计12个月）；3.反诉被告退还反诉原告保证金5000元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告元福公司辩称，反诉原告丢失东西的事情，反诉被告知情，但是并不知道具体丢失了多少财产。由于反诉原告的财产属于自己控制，即使丢失也是由于第三人侵权造成的与反诉被告无关。双方合同明确约定租赁期间反诉原告应当承担租赁物防火防盗责任，所以说反诉被告不应当赔偿反诉原告因丢失货物造成的损失；第二，关于反诉原告说不能正常经营不符合本案事实，反诉原告到目前为止一直在正常经营，反诉被告并没有给反诉原告造成经营方面的损失，还有保证金合同约定如果反诉原告在合同履行中发生违约现象，反诉被告有权无条件扣除房屋租金和保证金，因为反诉原告在合同到期后一直拖欠反诉被告租金及相关费用，所以，反诉被告有权利扣除反诉原告保证金，不予退还。对于反诉原告所说继续履行合同，反诉被告认为应当解除合同，反诉原告非法占用房屋应当立即返还房屋。
经审理查明，姚安杰于2012年7月1日开始租赁元福公司元福城内A3区北1幢房屋。元福公司（甲方）与姚安杰（乙方）于2013年10月21日签订了一份《房产（商铺、办公、仓储）物业租赁合同》，合同约定了以下主要内容：1.乙方租用甲方元福城内A3区北1幢。2.租金35640元，乙方须在签订合同当日交清壹年租金，第六个月前一周交第二年租金的50%，第十二个月前一周交清剩余租金，否则公司以所余欠费用余额的5%/日收取滞纳金。3.乙方须现金或支票按月足额缴纳水费、电费；取暖费在供暖期开始前一个月一次性交清。4.租期从2012年7月1日至2014年12月30日止。5.乙方承担该租赁物的防水、防盗责任，与甲方签订防火、防盗责任状，并为甲方定期的安全检查提供协助。因乙方责任发生的失火失窃等事故并因此引起元福城内所有损失与责任，均由乙方负责。6.因各种原因而提前解除合同或合同期满不再续约时，乙方应如期退还所承租的租赁物，并缴清全部所欠费用，同时将存放在该租赁物内属乙方所有的一些财物搬走，如乙方逾期退还所租房产，每逾一日，按年租金的5%收取违约金，超过3天未搬走，乙方所有的财物视为乙方自动放弃由甲方处置，甲方有权通过法律途径强制收回铺位，并向乙方追偿因强制收回租赁物的一切费用。7.乙方在入住前，需交纳所租租赁物保证金5000元，租赁期满如租赁物内设施完好无损，甲方不计利息，一次性退还乙方保证金。如乙方中途退房、转租或发生其它违约现象，甲方有权无条件扣除房租及保证金，直至解除协议并收回租赁物。如乙方保证金已在上年租房中足额交纳并且租赁物完好无损，并没有其他违约现象，保证金可转为本年度所交租赁物的保证金。元福公司按约定将租赁物交付姚安杰使用，姚安杰向元福公司交纳5000元保证金，并支付了租期内全部租金。2013年9月10日姚安杰租赁房屋内物品被盗。合同到期后，双方未续签书面合同，但被告一直占用使用涉案房屋。现在原告以被告拖欠房屋租金及水费、电费、取暖费为由诉至本院，反诉原告亦要求反诉被告继续履行《房产（商铺、办公、仓储）物业租赁合同》并赔偿损失为由提起反诉。
本院认为，原被告于2013年10月21日签订的《房产（商铺、办公、仓储）、物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。合同于2014年12月30日到期后，原被告并未签订书面的续签合同，被告继续占有并使用该房屋，原告亦未提出异议，至此，该合同转为不定期租赁合同，原租赁合同继续有效。因被告从2015年1月1日开始至今只支付原告租金1720元，其余租金未付，故被告的行为已经构成违约，原告有权解除合同，被告应当承担违约责任。故原告要求被告腾房并支付从2015年1月1日至被告实际腾离该房屋之日止期间的租金的诉讼请求除去被告已经支付当年度租金1720元后，剩余部分本院予以支持。原告主张被告支付从2012年9月1日至2016年4月1日期间的电费2925元，因原被告均对电表读数未进行过具体核对，且原告证据不足以证明被告租赁期间的实际用电量，故原告要求被告支付租赁期间的电费的诉讼请求，本院不予支持。因双方对姚安杰交纳水费标准无明确约定且原告所举证据不足以证明水费的具体收费标准，故原告要求被告支付租赁期间的水费的诉讼请求，本院也不予支持。因原被告租赁合同继续有效，故被告应当按照原合同约定支付采暖费，且原告主张的2014年10月15日至2016年4月15日两年度采暖期的采暖费的计算标准（5.03元/平方米×54平方米×6个月×2年）符合法律规定，故原告要求被告支付2014至2016年两个采暖期的采暖费的诉讼请求，本院予以支持。因《房产（商铺、办公、仓储）、物业租赁合同》中明确约定乙方承担该租赁物的防水、防盗责任，且反诉原告并无证据证明该房屋内财产被盗窃应有被告承担责任，故反诉原告要求反诉被告赔偿被盗窃财产损失的诉讼请求，本院不予支持。因反诉原告无证据佐证反诉被告将租赁房屋上锁，故反诉原告主张的经营损失，本院不予支持。依据双方签订的合同，如乙方中途退房、转租或发生其它违约现象，甲方有权无条件扣除房租及保证金，直至解除协议并收回租赁物，因此，反诉原告要求反诉被告退还保证金的诉讼请求，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告姚安杰于本判决生效后十五日内返还原告内蒙古元福物流园区开发有限公司元福城A3区北1号房屋。
二、被告姚安杰给付原告内蒙古元福物流园区开发有限公司从2015年1月1日至2015年12月31日的租金33920元及按月租金2970元给付从2016年1月1日至姚安杰实际返还房屋之日的租金。
三、被告姚安杰支付原告内蒙古元福物流园区开发有限公司2014年10月15日至2016年4月15日两个采暖期的采暖费3260元（5.03元/平方米/月×54平方米×6个月×2年）。
四、驳回原告内蒙古元福物流园区开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告姚安杰的反诉请求。
如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费：案件受理费558元（原告已预交），由被告姚安杰承担；反诉案件受理费1440元（反诉原告已预交），由反诉原告姚安杰承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 薛翠英
二〇一六年七月二十七日
书记员 范芙蓉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。