广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4778号
上诉人（原审被告）：广州市花都区某力包装材料厂，住所地：广州市花都区。
投资人：陈某。
委托代理人：王某红，该厂职员。
委托代理人：陈某垣，该厂职员。
上诉人（原审被告）：陈某
委托代理人：王某红，该厂职员。
委托代理人：陈某垣，该厂职员。
被上诉人（原审原告）：何某荣
被上诉人（原审原告）：何某棠
两被上诉人共同委托代理人：肖起鹏，广东君和政通律师事务所律师。
上诉人广州市花都区某力包装材料厂（以下简称某力材料厂）、陈某因与被上诉人何某荣、何某棠租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案商铺位于广州市花都区风神大道广州市花都区某力材料厂办公室旁，所在土地属于中国人民解放军75250部队用地，某力材料厂没有取得涉案商铺合法报建手续。
2013年5月21日，某力材料厂作为甲方，佛山市南海区官窑夏东耐火材料厂（以下简称夏东耐火材料厂）作为乙方签订《租铺合同》，约定甲方将风神大道旁某力材料厂办公室旁带铁棚空地约250平方米陶瓷店出租给乙方经营使用，每年租金为36000元。租期三年，自2013年7月1日至2016年6月30日止，涉案商铺须在2013年6月30日前交付使用，每年7月1日前缴纳一年的租金。合同第四条约定：如果双方任何一方遇到不可抗拒天灾地震或政府部队强制性取缔，双方努力克服，确实克服不了，租用合同自然失效，甲方退回乙方已交的未使用时段的租金，已使用时段的租金不退回，双方不追究损失责任……”合同最后一条约定：以上未尽事项双方友好协商，有争议交由当地司法机关仲裁，此合同甲乙双方共同遵守，双方都不能违约，任何一方违约，罚款三个月租金。并要提前二个月通知对方。备注：该铺棚顶是由甲方建好。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。在该合同签名盖章处，甲方有某力材料厂的盖章及陈某的签名，乙方有何某荣的签名，南海夏东耐火材料厂未盖章。
何某荣、何某棠称2013年5月23日夏东耐火材料厂向陈某支付租金36000元。2013年6月22日何某荣、何某棠方向某力材料厂支付租金8000元。2013年6月27日，夏东耐火材料厂向陈某的司机罗恩华支付建铺款7000元，但陈某方至今没有对涉案厂房进行任何维修也没有平整土地。对此，何某荣、何某棠提供收据3张予以证明。陈某对36000元的租金收据予以认可，也承认收到了何某荣、何某棠方7000元及8000元两笔款项，但是对这两张收据的真实性、关联性有异议。陈某辩称7000元的收据是何某荣、何某棠向陈某购买卡板支付的货款。8000元的收据并不是租金收据，是何某荣、何某棠委托某力材料厂为其捣水泥地面和建房、建办公室用于支付工人的费用，双方签订合同时口头约定以120元／平方米计算费用，由何某荣、何某棠另行支付。陈某对其质证意见没有提供证据证明。
何某荣、何某棠称某力材料厂一直未将涉案商铺交付给其使用，对涉案房屋的现状不清楚。陈某称在签订合同当天某力材料厂已经将涉案房屋交付何某荣、何某棠使用，涉案房屋现在完好，属于空置状态，何某荣、何某棠使不使用是何某荣、何某棠的事情，但是我方没有使用。
一审另查明，中国人民解放军75250部队于2012年12月24日向包括涉案商铺在内的四角围军用土地临时商铺各铺主发布公告，告知2013年1月起该部队停止对外租赁四角围军事用地，要求自公告之日起至7月30日止，所有铺主必须自行搬离四角围军事用地。
一审再查明，某力材料厂为个人独资企业，投资人为陈某。夏东耐火材料厂为个体工商户，经营者是何某棠，该厂因经营不善已于2013年7月29日注销。
因本案纠纷，何某荣、何某棠于2014年3月28日向原审法院起诉请求判令：1.解除何某荣、何某棠与某力材料厂签订的《租铺合同》。2.某力材料厂向何某荣、何某棠返还租金51000元及自2013年5月23日起至还清款项之日止的利息（利率按照同期同类银行贷款利率计算）；3.陈某对上述款项承担连带清偿责任；4.诉讼费、保全费由某力材料厂、陈某承担。
本案在一审审理过程中，何某荣、何某棠增加一项诉讼请求：某力材料厂向何某荣、何某棠支付违约金9000元。对此，何某荣、何某棠增加事实及理由如下：根据合同最后一条的约定，任何一方违约罚款三个月租金，应理解为违约金的承担，因此某力材料厂应承担违约责任，赔偿何某荣、何某棠方违约金9000元。
某力材料厂及陈某答辩称，不同意何某荣、何某棠诉讼请求。
一审庭审中，原审法院依法行使释明权，若何某荣、何某棠、某力材料厂、陈某签订的《租铺合同》无效，何某荣、何某棠是否变更诉讼请求。何某荣、何某棠将第一项诉讼请求变更为：确认何某荣、何某棠、某力材料厂、陈某签订的《租铺合同》无效；将第二项诉讼请求变更为：某力材料厂向何某荣、何某棠返还租金44000元，建铺款7000元及利息，利息的计算方式不变。陈某对何某荣、何某棠变更后的诉讼请求提出以下意见：该合同有效。某力材料厂、陈某方要求何某荣、何某棠支付雷桂泉建房的费用，该费用当时约定由何某荣、何某棠方支付，而且涉案商铺已由何某荣和雷桂泉验收还没结算，如果何某荣、何某棠对该费用有异议，我方申请法院评估。
原审法院认为：何某荣根据与某力材料厂、陈某签订的《租铺合同》的约定向某力材料厂支付了租金等费用，由于涉案商铺未取得合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……。”故何某荣、何某棠、某力材料厂、陈某签订的《租铺合同》为无效合同。某力材料厂、陈某认为其对涉案商铺有合法的出租权和使用权，该合同有效，但是并没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。
本案争议的焦点为何某荣、何某棠支付的8000元及7000元是何款项？对于8000元的款项，收据中显示为租金，对于7000元的款项，收据中显示为建铺款，某力材料厂、陈某在庭审中也承认收到该两笔款项，只是对该两笔款项的关联性有异议，但是某力材料厂、陈某对其反驳何某荣、何某棠的意见没有提供证据证明，也没有其他证据相互印证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，根据现有证据，原审法院确认8000元的款项为租金，7000元的款项为建铺款，某力材料厂、陈某的抗辩意见理据不足，原审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，某力材料厂、陈某收取何某荣、何某棠的租金44000元及建铺款7000元理应返还给何某荣、何某棠，何某荣、何某棠请求某力材料厂、陈某返还租金及建铺款符合法律规定，原审法院予以采纳。由于何某荣、何某棠在签订合同时疏于审查涉案商铺的基本情况，某力材料厂、陈某则在明知涉案商铺没有取得报建手续，且权属人中国人民解放军75250部队已经公告通知其搬出涉案商铺的情况下仍与何某荣、何某棠何某荣签订合同，双方对《租铺合同》的无效都存在过错，因此何某荣、何某棠、某力材料厂、陈某应对各自的损失承担责任。故，何某荣、何某棠请求某力材料厂、陈某支付租金及建铺款的利息，某力材料厂、陈某要求何某荣、何某棠支付建房款的理据均不足，原审法院不予支持。因合同无效，何某荣、何某棠请求某力材料厂、陈某支付违约金没有法律依据，原审法院不予支持。
关于陈某的民事责任问题。某力材料厂系个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，陈某作为投资人，应以其个人财产对某力材料厂的债务承担无限责任。因此何某荣、何某棠要求陈某承担连带清偿责任符合法律规定，原审法院予以采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年8月1日判决：一、何某荣与广州市花都区某力包装材料厂于2013年5月21日签订的《租铺合同》无效；二、广州市花都区某力包装材料厂于本判决发生法律效力之日起十日内向何某棠、何某荣返还租金44000元；三、广州市花都区某力包装材料厂于本判决发生法律效力之日起十日内向何某棠、何某荣返还建铺款7000元；四、陈某对上述债务承担连带责任；五、驳回何某荣、何某棠的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1300元，由何某棠、何某荣负担195元，广州市花都区某力包装材料厂、陈某负担1105元。财产保全费530元，由广州市花都区某力包装材料厂、陈某负担。
判后，某力材料厂、陈某不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实和理由如下：一、双方在签订合同时，何某荣、何某棠已充分了解陈某所提供标的物存在意义，多次到陈某厂考查，并以南海夏东耐火材料厂名字与陈某签订合同。清楚注明计算款项的各要素：环境、地点、面积、付款方式、起计时间，以及解除合同的取决因素和解决纠纷的指定机关。根据何某荣、何炳荣在开庭上和起诉状证据中，确定了有“南海夏东耐火材料厂”但其隐瞒了该厂已失效，开庭后被质证又改为注销，严重欺骗陈某，承担做假责任。“南海夏东耐火材料厂”失效、注销、影响某力材料厂自身经营，没有将耐火材料存放铁棚，铁棚至今还是完整存在，没有出现“合同”约定解除要求的“强制取缔”和天灾，何某荣、何某棠到今也没有证据证明何某荣、何某棠确实没有“合同”约定的义务能力，合同有效。某力材料厂、陈某提供的部队托管土地上的单层仓库铁棚，已存在使用超过十五年，后更新瓦面，并已在交钱和收钱前已全面告知何某荣、何某棠“合同”中有大量的文字体现出来，何某荣、何某棠有义务必须考虑清楚才付款。陈某、某力材料厂厂长雷桂泉已按何某荣、何某棠的要求建设好“办公室”“宿舍”“盖水坑”“铺露天地面水泥”、“围墙”，但原审法院未予记录陈某的答辩和举证，也未要求何某荣、何某棠质证，亦未依照要求到现场取证，程序不当，且查明事实不清。作为陈某正在使用的土地特殊，可能涉及国家军事保密，只可提供部队与陈某关系和使用土地依据看，未经得部队保密同意不敢复印外传，另外7000元和8000元，陈某请经办人回来陈述。综上，故上诉请求：一、撤销原审判决；二、何某荣、何某棠按事实结算装修改建未支付的费用；三、何某荣、何某棠履行双方签订的《租铺合同》义务，按照租赁合同约定的租金标准支付合同款项15000元（从2014年7月1日计付至2014年12月1日）；四、看管物资的费用，从2013年7月1日计付2014年12月1日至双方合同期限届满；五、何某荣、何某棠赔偿因不当财产保全造成的损失；何某荣、何某棠承担全部诉讼费用和承担财产保全费。
何某荣、何某棠答辩称：一、被上诉人从来没有实际使用过租赁商铺，上诉人也没有任何证据证明已经将租赁商铺交给了被上诉人。二、涉案商铺所在地属于中国人民解放军75250部队用地，上诉人自始自终没有提交合法使用商铺的证据，没有提交75250部队同意上诉人处分、使用该商铺的证据并且上诉人也没有取得涉案商铺合法的报建手续。三、商铺所在地已经被75250部队在2012年12月24日发过公告，告知2013年1月份起该部队停止对外租赁四角围军事用地。涉案商铺包括在部队公告中，部队公告要求至公告之日起到7月30日止所有铺主必须搬离四角围军事用地。上诉人隐瞒该事实存在故意和过错。四、上诉人没有证据证明被上诉人要求过上诉人改建商铺。也没有证据证明已经按照被上诉人的要求完成商铺的改建。五、关于上诉人在二审主张的财产保全造成对方损失的问题，被上诉人在一审中申请保全手续是合法，而且申请保全的金额也没有超过诉讼请求，所以不存在超额保全的问题。而且被上诉人去现场实地察看，上诉人的机械设备全部濒临报废的机械设备，不是正常生产使用。六、上诉请求看守场地、板栏保护费用没有事实和法律依据。上诉人没有将商铺交给被上诉人，被上诉人也没有要求上诉人看管、保管场地，因此该费用不存在，且上诉人也没有提交合法有效证据证明保管费的产生。综上，上诉人和被上诉人签订的租赁合同是无效的，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求没有依据，请求法院驳回其请求。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，一、某力材料厂、陈某二审补充提交如下证据：1、《照片（夏东耐火砖批发部）》，该照片上的手机号码134××××1147是被上诉人何某荣的。根据涉案房屋屋主反映何某荣租赁了照片上的房子，租金是1800元一个月，5000元押金，租赁期限为5年，租赁不足一年就搬走了，还欠付了100多元的水电费，至今还没有退回押金，证明了何某荣、何某棠都是在一种明知道也不需要出租方提供报建许可的情况下进行经营。2、2014年6月19日拍摄的《照片》，证明合同标的物没有经有关部门拆迁，可以合法使用，同时也反映了建设房屋的事实，租赁合同第一条出租给何某荣、何某棠的只是一个铁棚，但照片上反映出来已有房屋、宿舍、房屋、围墙、地面是水泥状，由此证明上诉人投入资金，即对应了8000元的装修费用。3、两份《证明》，印证了前述两证据。4、《证人证言》，证明不存在《租赁合同》第四条约定解除合同的条件。5、（2013）穗花法民三初字125号民事判决书，证明同地段的房屋不存在报建也存在场地占用费的问题且得到法院支持。
何某荣、何某棠称上述证据均不属于新证据，具体而言，证据1照片中的地点是确认，正是因为上诉人没有将租赁商铺交被上诉人，导致被上诉人被迫另寻找商铺；证据2拍摄的地点无法确认，上诉人想证明的事实是不能成立；证据3、4都是上诉人以及上诉人代理人单方的陈述，不予认可；对证据5，没有任何证据证明证人的身份是两上诉人聘请的员工，证人陈述是帮被上诉人看管场地但是对被上人的名字及单位不清楚，所以证人的证言不足以证明其证明目的。
二、上诉人在二审申请证人林某出庭作证，称其帮助被上诉人看厂房，但在法庭质证时又称不清楚被上诉人的名字，但确认某力材料厂老板陈某给其发工资；另陈述陈某没有说不能让被上诉人搬东西进来，也说过被上诉人7月1日之后可以搬进来，被上诉人有到过厂房两、三次，房屋由林某看管，所以没有被偷。旁边的仓库有被人偷过东西。每个月的工资是1800元，现在还差其一年的工资；某力材料厂有正常上班、电力曾经有受影响，但现在没有。工厂没有收到什么相关的行政部门强制要求不予使用涉案场地。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。现某力材料厂、陈某上诉请求何某荣、何某棠按事实结算装修改建未支付的费用、按照租赁合同约定的租金标准支付合同款项15000元、2013年7月1日计付至双方合同期限届满期间看管物资的费用以及何某荣、何某棠赔偿因不当财产保全造成的损失，由于某力材料厂、陈某在原审中并未提起反诉，在二审中提出以上诉讼请求属于新增加的诉讼请求，且未能与被上诉人达成和解，依照《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；若干问题的意见》第184条的规定，本案对此不予调处，上诉人可另循法律途径主张。针对某力材料厂、陈某主张双方签订的租赁合同有效等上诉主张，本院评析如下。
首先，虽然某力材料厂、陈某称其使用案涉商铺多年且至今仍可正常使用，但其至今不能提供涉案商铺取得合法报建手续的证据材料，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，认定何某荣、何某棠、某力材料厂、陈某签订的《租铺合同》为无效合同并无不当，本院亦予以维持。某力材料厂、陈某以商铺使用的历史状况以及其有履约能力否定原审法院的上述认定，缺乏理据，本院亦不予支持。
其次，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，判定某力材料厂、陈某理应返还收取何某荣、何某棠的租金44000元及建铺款7000元，合理有据，本院予以维持，某力材料厂、陈某不同意返还没有理据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人某力材料厂、陈某的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1300元，由上诉人广州市花都区某力包装材料厂、陈某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 张永亮