江西省九江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）赣04民特14号申请人（另行申请被申请人）缪小龙，男，1976年9月5日出生，汉族，江西省九江市浔阳区人。申请人（另行申请被申请人）罗云，男，1972年9月4日出生，汉族，江西省九江市九江县人。委托诉讼代理人王子云，江西康润律师事务所律师。委托诉讼代理人王能文，江西康润律师事务所律师。被申请人（另行申请申请人）王堃，男，1986年8月10日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。被申请人（另行申请申请人）汪泽浔，男，1988年1月23日出生，汉族。被申请人九江微盟信息技术有限公司。法定代表人聂晶君，系该公司经理。三被申请人的共同委托诉讼代理人曹钟安，江西惟民律师事务所律师。申请人（另行申请被申请人）缪小龙、罗云与被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔、九江微盟信息技术有限公司（以下简称微盟公司）因申请撤销仲裁裁决纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2017年1月12日公开开庭审理了本案。申请人缪小龙、罗云的委托诉讼代理人王子云、王能文、被申请人王堃、汪泽浔、微盟公司及其委托诉讼代理人曹钟安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。九江仲裁委员会仲裁庭经审理查明如下事实：申请人（另行申请被申请人）缪小龙、罗云作为甲方，与被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔作为乙方，被申请人微盟公司作为丙方（担保方）于2015年7月30日签订《房屋转让协议》，约定甲方以70万元的价格将九江市开发区九瑞大道56号水利局旁一楼至三楼（原锅里锅外餐厅）所有设施设备和租赁使用权转让给乙方。还约定70万元的转让款应分三次付清：2015年8月1日付5万元；2015年8月20日付25万元；2015年12月20日付40万元。还约定：“甲方在收到乙方支付的第一笔转让款后的第二天开始十五日内协助乙方完成房屋租赁变更协议，其他甲方名下的相关证照手续或将九江微盟创客咖啡厅个体工商户营业执照注销，并保持原租赁价格不变直到租期结束，证照变更所需费用由甲、乙双方共同承担。”还约定丙方愿意为乙方履行本协议的全部内容提供担保责任。还约定了选择当地仲裁机构解决本案纠纷等条款。签订《协议》后，甲方已将合同约定的租赁房屋交给乙方经营使用，乙方分别于2015年8月1日、2015年8月20日支付了前二笔转让款共30万元。但是到本案审理终结时止乙方仍未与甲方的上家夏启安达成房屋租赁变更协议，乙方原定租赁该房屋用以开办公司的计划无法实现。另查明，本案《房屋转让协议》转让的租赁使用权所依附的九江市开发区九瑞大道56号的房屋属于国有财产，归九江市国资委管理，2013年3月13日九江市国有资产经营管理中心（甲方）与九江市龙霖旅游发展有限公司法人陶建平（乙方）签订的《九江市经营性国有资产房屋租赁合同》，甲方将该房屋租赁给乙方作商务宾馆场所，在原出租合同中明确承租人“不得改作其他用途”、“不得转租、不得转让、不得转借承租租赁物”。2014年8月九江市龙霖旅游发展有限公司变更后的法人夏启安（甲方）又与魏斌、缪小龙（乙方）签订合同，将甲方租赁的该房屋转租给乙方作场所，合同中同样明确承租人“不得改作其他用途”、“不得转租、不得转让、不得转借承租租赁物”。在本案审理过程中，仲裁庭经被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔的申请对九瑞大道56号的房屋原出租人九江市国有资产经营管理中心进行了调查，该中心表示，对房屋转租情况不知情，不认可。要求按原出租合同规定的不得转租、不得转让处理本案。又查明，2016年7月11日，九江经济技术开发区行政服务中心向九江浔游文化传播有限公司发出“变更不予受理通知书”，以该公司提交的变更申请材料中，转租合同与原合同中“乙方不得转租”内容相冲突，即此合同无效，因此不予受理。该案租赁关系与本案相同。九江仲裁委员会仲裁庭认为：申请人（另行申请被申请人）缪小龙、罗云与被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔、被申请人微盟公司于2015年7月30日签订的《房屋转让协议》，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律强制性规定，从尊重当事人真实意思表示的契约原则出发，应该认定合同有效。该合同属于租赁权转让合同。本会依照合同约定的选择仲裁条款受理并审理本案，符合法律规定。由于到本案审理终结时止被申请人仍未与申请人的上家夏启安达成房屋租赁变更协议，且受原始出租合同中明确承租人“不得改作其他用途”、“不得转租、不得转让、不得转借承租租赁物”规定的制约，工商部门不予变更登记，被申请人原定租赁该房屋用以开办公司的合同目的不能实现，该合同应该解除。中华人民共和国住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定：承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。申请人（另行申请被申请人）缪小龙、罗云在未经原出租人书面同意的情况下与被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔、被申请人微盟公司签订的《房屋转让协议》不当，尤其是收到30万元转让款后，仍没有积极与原出租人九江市国有资产经营管理中心以及夏启安等沟通，征得出租人同意，并完善相关手续，对导致《房屋转让协议》不能继续履行的现状应负主要责任。故申请人（另行申请被申请人）缪小龙、罗云请求裁决第一、第二被申请人支付申请人40万元的转让款及逾期违约金（自2015年12月20日起按月息2%计算至提起仲裁之日止，利息共计7733元）的仲裁请求本会不予支持；被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔请求解除《房屋转让协议》，并申请另行申请的被申请人返还转让款30万元的仲裁请求本会予以支持。其要求另行申请的被申请人赔偿违约损失20万元（房屋装修费用及公司迟迟不能注册的有关损失）的仲裁请求因没有提供充分证据，本院不予支持。同时应当认定被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔在缔约过程中未充分了解相关情况，急于求成，匆忙入驻，对造成本案纠纷也存在一定的过错。据此，本案仲裁费用由双方共同承担：第06号案仲裁费用由申请人缪小龙、罗云承担70%；被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔承担30%。第26号案仲裁费用由申请人缪小龙、罗云承担50%；被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔承担50%。另外，由于签订《房屋转让协议》后，申请人已将合同约定的租赁房屋交给被申请人经营使用至今，这期间的租赁费用应该由被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔承担，但由于当事人双方的仲裁请求中未涉及租赁费用问题，本会不能超出仲裁请求范围处理租赁费用问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十四条和《九江仲裁委员会仲裁暂行规则》第七十四条（五）之规定，裁决：一、驳回申请人（另行申请被申请人）缪小龙、罗云的仲裁请求。二、解除申请人（另行申请被申请人）缪小龙、罗云与被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔2015年7月30日签订的《房屋转让协议》，申请人（另行申请被申请人）缪小龙、罗云在本裁决生效之日起十日内向被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔返还转让款30万元。三、驳回被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔的其它仲裁请求。四、本案第06号案仲裁费用9847元（受理费7575元，处理费2272元）由申请人缪小龙、罗云承担6893元；被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔承担2954元。第26号案仲裁费用12350元（受理费9500元、处理费2850元）由申请人缪小龙、罗云承担6175元；被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔承担6175元。申请人（另行申请被申请人）缪小龙、罗云和被申请人（另行申请申请人）王堃、汪泽浔预交的仲裁费本会不再退还，申请人在执行上述裁决时一并结算后支付。申请人缪小龙、罗云不服该裁决，向本院申请撤销（2016）九仲载字第06号、第26号仲载裁决，本案诉讼费及仲裁费，由被申请人王堃、汪泽浔、微盟公司负担。其理由：一、本案仲裁违反法定程序；二、被申请人隐瞒了足以影响公正裁决的证据。1、被申请人隐瞒了其已与出租方形成事实租赁关系的证据，导致仲裁庭认为申请人未完成协议约定的协助变更义务；2、被申请人虚假陈述，导致仲裁庭错误的理解房屋转让合同的目的，解除了《房屋转让协议》；三、被申请人提供了虚假证据，致使仲裁委作出错误裁决。三被申请人则辩称：一、本案仲裁没有违反任何法定程序。1、本案答辩人没有提出反申请，而是向九江仲裁委另行提出了仲裁申请，符合《九江仲裁委员会仲裁暂行规则》第十四条第三款之规定：“被申请人逾期提出反请求，可以向本会另行申请。是否合并审理，由本会或本会授权仲裁庭作出决定。”2、本案裁决没有超过仲裁期限。本案仲裁的审理期限符合《九江仲裁委员会仲裁暂行规则》第四十七条规定。其理由如下：第一，仲裁的审理期限是指从仲裁庭组庭后的次日起到裁决书作出之日的期间，起算时间不是被答辩人申请受理之日（2016年1月18日）；第二，被答辩人提出仲裁申请后，答辩人于2016年2月29日向九江市中级人民法院提出了管辖权异议（2016年5月5日裁定驳回），九江仲裁委于2016年3月7日决定中止仲裁，于2016年6月2日决定恢复仲裁程序，仲裁的审理期限不包括仲裁程序中止期间以及因当事人提出管辖权异议、仲裁协议效力认定处理的期间；第三，由于答辩人在被答辩人申请仲裁的审理期间向九江仲裁委提出了另行申请，为了全面公正处理双方当事人纠纷，仲裁庭受理后决定合并审理，因案情复杂的特殊情况需要延长审理期限，仲裁庭经仲裁委主任批准延长了2个月的审理期限（2016年9月20日）；第四，在本案仲裁审理过程中，仲裁庭曾两次提议双方当事人庭外自行和解（分别为2016年7月29日与8月29日），双方当事人或其代理人都一致同意并记录在案，很显然，仲裁的审理期限不包括仲裁庭给予庭外自行和解的期间。3、“申请仲裁庭收集证据”与“仲裁庭根据审案需要进行调查”不能等同。本案仲裁审理过程中，为了澄清争议事实的焦点问题，仲裁庭依申请前往九江市国有资产经营管理中心进行调查，符合《九江仲裁委员会仲裁暂行规则》第三十二条第三款的规定：“仲裁庭在审理过程中认为需要调查的，可以由仲裁庭调查，调查须两名以上工作人员在场并制作笔录。”二、答辩人没有隐瞒任何证据，更没有向仲裁庭提供任何伪造的证据。1、被答辩人提出答辩人隐瞒了影响仲裁裁决的重要事实完全是被答辩人的主观臆想。根据仲裁庭的调查：房屋出租方九江市国有资产经营管理中心对被答辩人的擅自转让行为首先是不知情其次是不认可，明确要求按原出租合同规定“不得改作其他用途”、“不得转租、不得转让、不得转借承租租赁物”的规约执行。事实上，被答辩人至今也没有协助答辩人完成房屋租赁变更协议是事实。答辩人完全没有必要隐瞒任何证据。2、被答辩人提出答辩人进行了虚假陈述完全是被答辩人的主观臆想。本案中，被答辩人对房屋没有任何物权甚至没有转租转借权，因此双方当事人签订的《房屋转让协议》与一般物权法意义上“房屋转让”不同，被答辩人完成交付房屋并不能实现合同的目的。从协议内容的本质上看，双方当事人签订的《房屋转让协议》实质上是一份房屋转租合同，因此，九江仲裁委所确定的仲裁案由为“租赁合同纠纷”是完全无误的，根据转租赁合同来确认合同目的也是完全无误的。作为房屋转租合同，答辩人签约的目的当然是应获得法律上的房屋租赁权，如果被答辩人无法协助答辩人完成签订房屋租赁关系变更的协议，那么答辩人也就无法从原始出租方（九江市国有资产经营管理中心）处获得房屋法律上与事实上的承租权，没有合法的承租合同，答辩人签约租房开公司目的当然落空。3、被答辩人提出答辩人进行了伪造证据完全与现实不相吻合。根据九江仲裁委员会作出的（2016）九仲裁字第06号、第26号裁决书，九江仲裁委认定答辩人无法在被答辩人转租的房屋中注册公司的依据是：九江经济技术开发区市场监督管理局向九江浔游文化传播有限公司发出的“变更不予受理通知书”，这份通知书是国家机关出具的非规范性法律文书，不存在任何伪造行为，如果被答辩方认为这份通知书是伪造的，在仲裁过程中就可以申请鉴定。综上所述，裁决从实体上来看是公正及客观的，认定事实清楚，确认证据客观确凿；仲裁的程序也是符合《中华人民共和国仲裁法》及《九江仲裁委员会仲裁暂行规则》的。因此，本案仲裁不管是从实体上、还是程序上，裁决书都是反映真实事实、符合法律规定的，结果是客观公正的。被答辩人申请撤销九江仲裁委员会作出（2016）九仲裁字第06号、第26号裁决书，没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。申请人向本院提供第一组证据：1、微盟公司企业信息一份；2、九江金钥匙投资咨询有限公司企业信息一份；3、九江创客汽车服务有限公司企业信息一份；4、九江市利兴坊农产品销售中兴（普通合伙）企业信息一份；5、江西惠福汽车服务有限公司企业信息一份；6、江西蚂蚁智创资产管理有限公司，其证明目的：涉案房屋可以注册公司，被申请人所述不能注册公司系伪造材料。第二组证据：1、合同确认解除函一份；证明目的：1、夏启安知晓并同意转让事宜，申请人并非擅自转让；2、申请人已经退出租赁关系，因此申请人只是转让租赁权，而非转租。第三组证据：1、催款通知书一份；证明目的：转让协议中约定的申请人义务已经完成，被申请人已与夏启安形成租赁关系。被申请人质证：第一组证据真实性关联性均不认可；第二组证据不认可，第二组证据为虚假证据，租金是替缪小龙交的；第三组证据是复印件，对其真实性有异议。本院查明，二申请人提供的上述三组证据，三被申请人经质证，均不认可。本院认为，本案于2016年1月18日由九江仲裁委员会受理，后因被申请人提出管辖权异议，于2016年3月7日中止仲裁，待江西省九江市中级人民法院裁定驳回被申请人管辖异议后，于2016年6月2日恢复仲裁程序，审理期间被申请人提出另行申请，九江仲裁委员会依法决定合并审理。审理期间，九江仲裁委员会查明事实清楚，程序合法，适用法律正确，并依法作出了正确的裁决。申请人称本案仲裁违反法定程序，没有提供相应证据予以证实，本院不予采信。申请人提出被申请人隐瞒了其已与出租房形成事实租赁关系的证据，导致仲裁庭认为申请人未完成协议约定的协助变更义务，但仲裁委员会和本院审理期间，申请人均未提供有效证据予以证实，本院不予采纳。申请人又提出被申请人虚假陈述，导致仲裁庭错误的理解房屋转让合同目的，此系申请人主观认为，与客观事实不符，本院亦不予采纳。申请人还提出被申请人提供了伪造的证据，致使仲裁委作出错误的仲裁裁决，但申请人在仲裁委员会审理期间和本院审理期间均未提供充分有效证据予以证实，本院不予采信。综上，申请人未能举证证明九江仲裁委员会（2016）九仲裁字第06号、第26号裁决书认定事实错误、程序违法，故对其申请理由，本院不予采纳，对其请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：驳回申请人缪小龙、罗云提出的撤销九江仲裁委员会（2016）九仲裁字第06号、第26号裁决的申请。案件受理费400元，由申请人缪小龙、罗云负担。本裁定为终审裁定。审 判 长 尹 强代理审判员 熊 涛代理审判员 敬鸿林二〇一七年一月二十日书 记 员 陈沁榕