安徽省宿州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）皖13行终52号
上诉人（一审原告）：宿州市澳洋粗杂粮储备物流有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区朱仙庄镇东二铺苗圃场，统一社会信用代码9134302779072373W（1-1）。
法定代表人：焦广强，经理。
委托代理人：胡素英，女，1954年11月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区，系该公司股东。
委托代理人：王贞，女，1964年10月14日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区，系该公司股东。
被上诉人（一审被告）：宿州市埇桥区不动产登记局，住所地安徽省宿州市银河一路与磬云路交叉口汇金广场。
法定代表人：张运才，局长。
委托代理人：王大鹏，该单位工作人员。
委托代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。
一审第三人：李松涛，男，1978年1月7日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：王景懿，安徽君光律师事务所律师。
上诉人宿州市澳洋粗杂粮储备物流有限公司（以下简称澳洋公司）因其诉被上诉人宿州市埇桥区不动产登记局土地行政登记一案，不服宿州市埇桥区人民法院于2018年1月18日作出的(2017)皖1302行初182号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人澳洋公司的委托代理人胡素英、王贞，被上诉人宿州市埇桥区不动产登记局的委托代理人王大鹏、张雪玲，一审第三人李松涛的委托代理人王景懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年10月25日,宿州市埇桥区人民政府向李松涛颁发埇国用（2013）第0231号《国有土地使用权证》，载明土地使用权人李松涛，土地座落埇桥区朱仙庄镇，地类（用途）工业用地，使用权类型出让，终止日期2062年3月1日，使用权面积56035.60平方米。
一审法院查明：2011年2月，澳洋公司通过竞拍取得涉案土地使用权。因澳洋公司与李松涛有借贷纠纷，2013年8月18日，澳洋公司与李松涛签订《国有土地转让协议书》，将涉案土地作价1200万元转让给李松涛。2013年10月18日，澳洋公司办理了编号为埇国用（2013）第0097号《国有土地使用权证》。2013年10月24日，澳洋公司、李松涛申请国有土地使用权变更登记，提供了土地登记申请书、《国有土地转让协议书》、埇国用（2013）第0097号《国有土地使用权证》、《埇桥区工业用地转让手续报批申请表》、《埇桥区工业用地转让条件认定申请表》、《安徽省契税完税情况证明》、《宿州市地税局先税后证完税证明》、《变更地籍调查记事表》，经初审、审核《土地登记会审表》、《宗地图》、《土地估价报告》，经宿州市埇桥区人民政府批准，2013年10月25日,宿州市埇桥区人民政府为李松涛颁发埇国用（2013）第0231号《国有土地使用权证》。
因澳洋公司与李松涛存在民间借贷纠纷，2016年1月27日，宿州市仲裁委员会作出（2015）宿仲裁字第18号《裁决书》，裁决澳洋公司、胡素英于该裁决书作出之日起十五日内偿还李松涛借款本金1776.19万元及利息。澳洋公司不服诉至宿州市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，2016年6月23日，宿州市中级人民法院作出（2016）皖13民特1号民事裁定书，裁定驳回澳洋公司撤销仲裁裁决的申请。
2015年10月30日，澳洋公司提起民事诉讼，要求确认与李松涛签订的土地使用权转让合同无效，2015年12月28日，宿州市埇桥区人民法院作出（2015）埇民一初字第08955号民事判决，驳回澳洋公司的诉讼请求。澳洋公司不服提起上诉，2016年4月13日，宿州市中级人民法院作出（2016）皖13民终337号民事判决，认为涉案土地转让协议并不存在无效情形，作出驳回上诉、维持原判的终审判决。
2015年10月27日，宿州市埇桥区机构编制委员会下发《关于整合区不动产登记职责的通知》（埇编[2015]42号）成立宿州市埇桥区不动产登记局。
一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，县级以上人民政府具有核发国有土地使用权证书，确认使用权的法定职责。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，单一的土地登记已经转变为不动产统一登记，原不同登记机关的职责整合到不动产登记机构。2015年10月27日宿州市埇桥区不动产登记局成立后，其作为不动产统一登记机构，具有不动产登记法定职责，是本案行政诉讼的适格被告。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。国土资源部《土地登记办法》第九条第一款规定,申请人申请土地登记,应当提交下列材料:（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证据；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。第三十九条规定，依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。本案中，澳洋公司、李松涛申请国有土地使用权变更登记，向宿州市埇桥区不动产登记局提供了原国有土地使用证和《国有土地转让协议书》等相关证明材料，经审查，认为符合转让条件进行变更登记，事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。澳洋公司与李松涛签订的《国有土地转让协议书》，已经生效民事判决确认有效，澳洋公司认为国有土地转让协议无效，与事实不符。《埇桥区工业用地转让条件认定申请表》确认项目实际完成投资总额已达项目计划建设投资总额28%，符合转让条件，澳洋公司认为宿州市埇桥区不动产登记局提交的证据存在伪造和不实情形，未提供有效证据证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，案经审判委员会讨论决定，判决驳回澳洋公司的诉讼请求。案件受理费50元，由澳洋公司负担。澳洋公司不服，提起上诉。
澳洋公司上诉称：一、涉案宗地不符合办理变更登记的法定条件。缺少真实有效的土地使用权转让合同，李松涛提供的转让协议，名为转让，实为担保。二、项目实际投资未达到出让合同约定的建设投资总额的25%。根据宿州市中级人民法院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司做出的评估报告，该项目实际投资额为1199.92万元，仅占项目总额的15.4%。三、约定转让价格明显低于市价，侵犯了宿州市埇桥区人民政府的优先购买权。宿州市埇桥区不动产登记局提供的证据缺少原国有土地使用权证、土地转让合同、转让地块投资证明、变更后的房屋所有权证、缺少法定代表人身份证明书、身份证及复印件及宗地图。已提交的证据中，土地登记申请书中胡素英签字系伪造，授权委托书存在重大瑕疵，委托书的签署时间是2013年8月18日，当时原土地证尚未办理，无从委托办理转让变更登记。综上，请求撤销一审判决，撤销土地登记行为。
宿州市埇桥区不动产登记局答辩称：一、涉案土地变更登记行为符合法定条件。1、本案是国有出让土地变更登记行为，澳洋公司与李松涛签订了转让协议，系双方的真实意思表示。2、朱仙庄镇人民政府与宿州市埇桥区发展和改革委员会出具的转让条件认定申请表上证明投资达到了28%，符合法律规定。3、澳洋公司认为转移登记侵犯了埇桥区人民政府的优先购买权。优先购买权需要埇桥区人民政府行使而埇桥区人民政府并未行使和主张该权利，且办理登记时提供了评估报告，评估报告上的价格并没有偏离市场价格。二、涉案土地变更登记行为证据充分。过户登记材料齐全，系双方当事人提供，澳洋公司认为材料系伪造与事实不符，胡素英的签字是代理人所签，提供了相应的委托代理手续。综上，澳洋公司的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
李松涛陈述称：同意宿州市埇桥区不动产登记局的答辩意见。另补充如下：一、不动产登记局在登记时并不需要审查协议的签订是否具有抵押性质。澳洋公司提到的有借款的事实，包含签名、转让、代理等问题，与本案不具有关联性。二、李松涛借款给澳洋公司的事实已经仲裁明确，其于澳洋公司的其他经济纠纷不属本案审理范围。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审判决认定案件基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：综合各方当事人的上诉、答辩、陈述及庭审情况，本案的争议焦点为，本案所诉的土地登记变更行为是否合法。
依据《土地登记办法》第三十九条规定，依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。本案中，澳洋公司与李松涛申请变更登记时提供了国有土地转让协议书及澳洋公司原办理的国有土地使用证，符合上述规定。宿州市埇桥区不动产登记局经审查认为符合转让条件进行变更登记，事实清楚、证据充分。澳洋公司上诉认为土地登记缺少法定要件的理由不能成立，本院不予支持。关于澳洋公司上诉认为该转让协议实为担保协议，变更登记缺乏真实有效转让协议的理由，经查，澳洋公司于2015年10月30日提起民事诉讼要求确认其与李松涛签订的土地使用权转让合同无效，本院已作出（2016）皖13民终337号民事判决认为涉案土地转让协议并不存在无效情形，驳回了澳洋公司的诉讼请求，故澳洋公司该理由不能成立。
依据《安徽省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法细则》第二十条（三）项规定，实际投资已达出让合同规定的建设投资总额百分之二十五以上是转让土地使用权的必要条件。本案中，澳洋公司与李松涛申请变更登记时提供的工业用地转让条件认定申请表上载明该项目实际投资额2180万元，已达到项目计划建设投资总额28%，符合转让条件，且加盖了宿州市埇桥区朱仙庄镇人民政府及宿州市埇桥区发展和改革委员会印章，符合上述规定。澳洋公司上诉认为项目实际投资未达到出让合同约定的建设投资总额25%的理由不能成立，本院不予支持。
关于澳洋公司上诉认为土地登记申请表中胡素英签字系伪造及委托书存在瑕疵的理由，经庭审调查，土地登记申请表中“胡素英”签字系其委托人所签，该处存在瑕疵，但胡素英在办理登记时出具了授权委托书且特别注明“只同意转让给李松涛”，并加盖了澳洋公司的印章，该瑕疵并不足以导致土地登记行为撤销的法律后果，故澳洋公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，宿州市埇桥区不动产登记局为李松涛颁发埇国用（2013）第0231号《国有土地使用权证》的行为事实清楚、证据充分。澳洋公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决驳回澳洋公司诉讼请求并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宿州市澳洋粗杂粮储备物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘庆飞
审判员 程 旭
审判员 庄明义
二〇一八年四月三日
书记员 李枚娟
附：相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。