湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0181民初4555号
原告：聂开花，女，1972年5月16日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
原告：易送来，男，1969年2月2日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
上述两原告共同委托代理人：刘杨，浏阳市公信法律服务所法律工作者。
被告：湖南谦信置业有限公司，住所地长沙市雨花区车站南路699号603。
法定代表人：焦念宝。
被告：中国建设银行股份有限公司浏阳支行，住所地浏阳市圭斋东路9号。
负责人：张朝晖，行长。
委托代理人：李静虎，湖南淡远律师事务所律师。
原告聂开花、易送来与被告湖南�信置业有限公司（以下简称“谦信置业公司”）、中国建设银行股份有限公司浏阳支行（以下简称“建行浏阳支行”）合同纠纷（立案案由为商品房销售合同纠纷）一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告聂开花、易送来的委托代理人刘杨、被告建行浏阳支行的委托代理人李静虎到庭参加诉讼。被告谦信置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告聂开花、易送来向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告谦信置业公司签订的《商品房买卖合同》，返还原告已付首付款83740元（含相关费用8030元）及利息（计算至2016年3月31日止为50244元）；返还原告已经向被告建行浏阳支行偿还的贷款本息147617.24元；负责偿还原告所借建行浏阳支行剩余贷款本息108675.76元；2、判令解除原告与被告建行浏阳支行签订的《个人住房借款合同》，未到期贷款108675.76元由被告谦信置业公司负责偿还；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告建行浏阳支行的主要答辩意见：1、原告系与被告谦信置业公司签订了《商品房买卖合同》，双方买卖合同关系与被告建行浏阳支行没有法律关系，被告建行浏阳支行不是买卖合同的担保人，不应承担责任；2、原告所述两被告合伙欺诈原告没有事实依据，被告谦信置业公司是通过合法手续进行建设、开发并与原告签订的合同，原告与被告建行浏阳支行签订的《个人住房借款合同》亦是通过合法途径办理。请求驳回原告诉讼请求。
被告谦信置业公司未作答辩。
本院经审理认定如下事实：原告聂开花与易送来系夫妻关系。2006年3月31日，原告聂开花作为买受人与被告谦信置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.原告聂开花购买被告谦信置业公司开发的位于浏阳市人民西路18号西湖山国际山庄第2区第5层XXX号房产，该房产建筑面积49.09平方米，套内面积33.98平方米，房产总价款为235710元。2.付款方式为签订合同时支付首期房款75710元，其余房款16万元办理银行按揭。3.被告谦信置业公司应于2006年11月20日前将该商品房验收合格，并交付给原告聂开花使用。4.逾期交房的违约责任：逾期不超过60日的，由出卖人向买受人支付自逾期第二天起至实际交付之日止按总房款的日万分之三支付违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；继续履行合同的，出卖人向买受人支付自�定交付期限的第二天起至实际交付之日止按已支付房款的万分之五的违约金（不小于总房款的万分之三）。5.出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告谦信置业公司还与原告聂开花签订《委托租赁合同》，由原告聂开花将自己向被告湖南谦信置业有限公司购买的第2区第5层XXX号商品房委托被告谦信置业公司进行出租。《委托租赁合同》约定，租赁期限自原告聂开花付清全部房款之日起开始计算，共15年，前5年税后月租金1579元，后10年税后月租金1782元；若逾期2个月未向原告聂开花转付租金，被告谦信置业公司除应按实支付拖欠租金额外，还应按日向原告聂开花支付逾期应付租金额的万分之二的滞纳金。当日，原�聂开花与被告谦信置业公司再次签订《补充协议书》，约定将被告谦信置业公司应付的前两年租金共37908元于签订《商品房买卖合同》并付清应缴购房款之日一次性支付给原告聂开花。
2006年9月10日，原告聂开花作为借款人、被告谦信置业公司作为保证人、原告聂开花、易送来作为抵押人与被告建行浏阳支行作为贷款人签订《个人住房借款合同》，该合同分普通条款1-24条和特别签订条款25-41条，其中38-41条的反面页系当事人签字页。该合同约定：1.原告聂开花向被告建行浏阳支行借款16万元，指定划款至被告谦信置业公司在被告建行浏阳支行处设立的4300155006105250XXXX账户上；2.贷款利率实行浮动利率，具体为基准利率上下浮10%，当前执行的月利率为5.7‰，本合同项下借款逾期的，罚息利率在约定贷款利率基础上上浮50%；3.借款期限为180个�；4.采用等额本息还款法，每月归还本息金额为1423.85元，由借款人委托贷款人在指定的账户上扣款还款；5.采取抵押加担保的担保方式，抵押物为位于浏阳市人民西路18号2区XXX号房产，连带担保人为被告谦信置业公司；6.借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用时，贷款人可以宣布贷款立即到期，并要求借款人立即归还借款本金、利息、罚息及相关费用。合同还对其他事项进行了约定。2007年1月22日，原告聂开花、易送来与被告谦信置业公司共同到浏阳市房屋产权管理局办理了浏房期押字第6772号《个人购房抵押贷款登记备案证》，登记证记载的抵押权人为建设银行浏阳支行，抵押人为聂开花，建设单位为湖南谦信置业有限公司，存续期限为2007年1月19日至2022年1月19日。2007年1月23日，被告建行浏阳支行将16万元借款划转至被告谦信置业公司在被告建行浏阳支行处设立的4300155006105250XXXX账户上。借款后，原告聂开花自2007年6月29日开始按月等额本息还款法足额偿还贷款本息至2014年5月27日。此后，原告聂开花未按期足额偿还贷款本息，截至2016年5月26日，原告聂开花共偿付被告建行浏阳支行借款本息126277.93元，尚欠原告建设银行浏阳支行借款本金98702.63元及利息16194.62元、罚息7852.63元。
另查明：1.浏阳市西湖山国际山庄房产的商品房预售许可证为浏房售许字（2006）第XXX号，该许可证记载商品房总层数为5层，批准预售建筑面积为30236平方米，共533套。2.从被告谦信置业公司与业主签订的系列《个人住房借款合同》来看，该房产分1区、2区和3区，因浏阳市西湖山国际山庄的房产一直未能办理产权证书，该房产买受人集体多次向浏阳市人民政府申请维权。在政府协调下，浏阳市国土资源局不动产登记中心经实测并于2017年9月6日向被告谦信置业公司颁发了两本产权栋证，分别是湘（2017）浏阳市不动产权第0017XXX、0015XXX号产权证书。其中第0017XXX号证书备注为：专有建筑面积15769.07平发米，房屋总层数：9层，所在层：-1、1-8,室号部位：-101等419套；第0015XXX号证书备注为：专有建筑面积8403.34平发米，房屋总层数：8层，所在层：-1、1-7,室号部位：-101等223套。目前尚未办理分户的产权证书。因建筑过程中，被告谦信置业公司改变房屋设计规划，致使目前实测的房产室号无法与《个人住房借款合同》所确定的房号一一对应。
本院认为，被告谦信置业公司在开发西湖国际山庄过程中，与原告聂开花签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》，以及与原告聂开花、被告建行浏阳支行共同签订的《个人住房借款合同》均是当事人的真实意思表示，其目的是由原告聂开花通过按揭贷款方式向被告谦信置业公司购买房产并返租给谦信置业公司获取租金收益。因此，上述《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》均系《商品房买卖合同》衍生而来，共同构成一个整体的合同框架，其合同权利义务应当进行整体评判。现因被告谦信置业公司在房产开发过程中擅自更改房屋设计规划，致使《商品房买卖合同》中约定的房产无法与实际建设好的房产形成对应关系，且没有将实有的房产产权办至原告聂开花名下，故在不变更合同的前提下，《商品房买卖合同》客观上已存在履行障碍，已经无法实现合同目的，应当予以解除。原告与被告谦信置业公司在买卖合同合同中第八条就逾期交房的违约责任有明确约定，即在被告谦信置业公司违约的情况下，原告有权解除合同，被告谦信置业公司按买受人累计已付款的10%支付违约金。故原告要求解除买卖合同的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。买卖合同解除后，被告谦信置业公司应当返还原告首付款、费用，并支付违约金。首付款75710元核减已返租金37908元后即37802元，费用8030元，合计45832元。买受人的累计已付款为45832元与银行借款160000元之和，即205832元，违约金为20583.2元。双方在合同中除违约金外没有另约定利息，原告主张超过违约金之外的利息没有法律依据，本院不予支持。
关于原告提起解除《个人住房借款合同》的诉讼请求。由于衍生关联合同的牵连性，解除《商品房买卖合同》后的效果，必将导致《委托租赁合同》、《个人住房借款合同》的解除，故对原告此项诉讼请求，本院亦依法予以支持。因借款合同系实践性合同，借款一经交付，出借方即完全履行了其合同义务。但借款方即原告聂开花的还款义务至今并未履行完毕，因此解除借款合同必然会给出借方造成借款本金及利息无法收回的损失，该损失系被告谦信置业公司违约造成，且被告建行浏阳支行发放的借款也实际用于被告谦信置业公司的房产开发，因此被告建行浏阳支行未收回的借款及利息由被告谦信置业公司负责偿还更符合公平原则，本案中原告请求由被告谦信置业公司偿还未付的银行借款，符合法律规定，本院依法予以支持。原告聂开花、易送来并非是导致合同无法履行的责任方，其不应对合同解除形成的损失承担责任，在解除买卖合同和借款合同后，原告已经偿付银行的借款本息，亦应当由被告谦信置业公司予以返还。审理过程中，被告谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中�人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除聂开花与湖南谦信置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，湖南谦信置业有限公司于本判决生效后十日内偿还聂开花、易送来首付款、费用45832元，违约金20583.2元，以及聂开花已付银行按揭款126277.93元，合计192693.13元；
二、解除聂开花、湖南谦信置业有限公司与中国建设银行股份有限公司浏阳支行签订的《个人住房借款合同》，湖南谦信置业有限公司于本判决生效后十日内偿付中国建设银行股份有限公司浏阳支行借款本金98702.63元及利息、罚息（利息、罚息计算方法：2016年5月26日前的利息16194.62元、�息7852.63元，此后按《个人住房借款合同》约定的利率标准及结息方式计算至实际履行之日止）；
三、驳回聂开花、易送来的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4836元，公告费560元，合计5396元，由聂开花、易送来负担596元，由湖南谦信置业有限公司负担4800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日，按本判决确定的诉讼费向长沙市中级人民法院缴纳上诉费。现金�纳的，直接到长沙市中级人民法院（曙光路289号）立案大厅A0112室刷卡缴费，并开具《湖南省非税收入一般缴款书》作为诉讼费缴纳凭证；汇款或银行转账的，请汇缴至如下账户，开户行：长沙银行蔡锷路支行，户名：长沙市财政局非税收入汇缴结算户，账号：800034049620017-600085030，并注明“诉讼费0201”字样。逾期交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
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审 判 长 周 立
人民陪审员 毛金华
人民陪审员 卢彦章
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 杨 婵
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违�行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十七条第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。