重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）忠法民初字第01188号
原告重庆银行股份有限公司忠县支行，住所地重庆市忠县忠州镇中博大道3号附1号，组织机构代码67336758-7。
负责人范越，该支行行长。
委托代理人杨娟，该支行职工，系特别授权。
委托代理人周勇生，重庆胜锐律师事务所律师。
被告邱春红，女，汉族，1982年12月2日出生，住忠县。
委托代理人杨洪，重庆劲源律师事务所律师。
被告重庆市冠和置业有限公司，住所地忠县中博大道28号，组织机构代码67104604-2。
法定代表人王命光，系该公司董事长。
委托代理人殷建华，重庆泰源律师事务所律师。
原告重庆银行股份有限公司忠县支行（以下简称“重庆银行忠县支行”）与被告邱春红、重庆市冠和置业有限公司（以下简称“冠和置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，由审判员史建军独任审判，适用简易程序于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨娟、周勇生，被告邱春红及委托代理人杨洪，被告冠和置业公司的委托代理人殷建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆银行忠县支行诉称，被告邱春红为了购买冠和广场XXX号住房，向原告申请按揭贷款。双方于2013年4月26日签订了《重庆银行个人按揭贷款合同》。根据合同约定，原告向被告邱春红提供240个月期的住房按揭贷款37.7万元；贷款利率按提款当日中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率计算；还款期限及方式为240个月期的等额本息还款。同时被告邱春红以按揭贷款购买的XX广场XXX号住房为本次按揭贷款提供抵押担保并办理了抵押登记。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款37.7万元。在合同履行过程中，被告自2014年7月开始，未依照合同约定向原告归还借款本息，经原告多次催收，其仍然未能履行自己应尽的还款义务。为此，原告于2014年12月24日向被告邱春红送达了《宣布授信合同提前到期及提前收回授信通知书》，告知已解除合同，并要求提前收回借款本息。根据被告冠和置业公司与原告签订的《重庆银行个人按揭贷款合同》第四十四条第二款第一项之约定，被告重庆市冠和置业有限公司自愿为被告邱春红因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向原告提供阶段性连带责任保证担保，保证期间自贷款发放之日起，至开发商将办妥抵押登记的房地产权证等所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）交存我行之日止。原告一直未收到能够证明抵押物权属的房地产权证等证明文件（原件），至忠县房地产管理所查询涉诉抵押房产的抵押权登记状态为预告登记状态，被告重庆市冠和置业有限公司应按照合同约定承担连带保证责任。故诉至法院请求，1、判决解除原、被告双方于2013年4月26日所签订的《重庆银行个人按揭贷款合同》；2、判决由被告邱春红立即归还原告解除合同后的剩余尚未归还的借款本金366734.39元；3、判决被告邱春红归还原告借款本金366734.39元截至2015年1月26日的利息、罚息和复利13419.43元，2015年1月26日之后的利息、罚息和复利根据合同约定和人民银行规定计付，利随本清；4、被告重庆市冠和置业有限公司对上述债务承担连带责任保证；5、请求依法判决原告对现位于忠县XX镇XX路XX广场XXX号抵押房屋享有抵押优先受偿权利；6、由被告承担本案一切诉讼费用。
被告邱春红辩称，1、原、被告签订的《重庆银行个人按揭贷款合同》具备继续履行的条件，不应当解除；2、因被告邱春红的私人原因，已将XX广场XXX号房屋出售给案外人聂建忠，聂建忠把相关文件材料拿走，导致被告忘记还款；3、被告没有收到相关合同提前到期的相关文书；4、鉴于被告与案外人聂建忠签订房屋买卖合同，应把案外人追加为被告参加庭审，并承担相应责任；5、原告没有给与被告合理的履行期，银行要求提前还款的条件不成立，应驳回原告要求支付罚息的诉讼请求；6、银行对该房屋只办理了预购商品房抵押登记，这是一种准物权，原告对涉案房屋无优先权。
被告冠和置业公司辩称，原告诉称的合同签订、办理登记的事实属实，对被告邱春红的还款情况并不知情。本案所涉房屋已办理产权过户手续，其产权登记在邱春红名下，并且原告对该房屋享有抵押权，因而被告冠和置业公司作为开发商对按揭贷款承担的阶段性保证责任已履行完毕，原告请求冠和置业公司承担连带责任的请求不成立。
经审理查明，2013年4月26日，原告重庆银行忠县支行与被告邱春红、被告冠和置业公司签订了《重庆银行个人按揭贷款合同》，合同约定：邱春红向原告贷款37.7万元用于购买XX广场XXX号住房，贷款期限为240个月（240期），预计自2013年4月26日起至2033年4月26日止，贷款利率按提款当日中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率执行，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；邱春红采取等额本息还款法，还款周期为240个月，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为2821.92元；邱春红自愿以其享有合法、完整的所有权和处分权的所房屋购XX广场XXX号住房作为本合同项下的抵押物，已担保其按期足额偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项；冠和置业公司自愿为邱春红因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向原告提供阶段性连带责任保证担保（保证期间自贷款发放之日起，至开发商将办妥抵押登记的房地产权证等所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）交存原告之日止），在邱春红未按合同约定履行还款义务时，冠和置业公司保证按照甲方的要求履行还款义务。
为了保证贷款合同的履行，原、被告还签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》并办理了抵押登记。2013年6月20日，原告向邱春红发放贷款37.7万元，邱春红还款至2014年7月后为再还款，并于2014年8月15日将该房屋出售给案外人聂建忠。2014年12月24日，原告向邱春红邮寄送达了《宣布授信合同提前到期及提前收回授信通知书》，告知已解除合同，并要求提前收回借款本息。截止2015年1月26日，被告尚欠原告借款本金366734.39元及利息、罚息。现原告诉讼来院请求：1、判决解除原、被告双方于2013年4月26日所签订的《重庆银行个人按揭贷款合同》；2、判决由被告邱春红立即归还原告解除合同后的剩余尚未归还的借款本金366734.39元；3、判决被告邱春红归还原告借款本金366734.39元截至2015年1月26日的利息、罚息和复利13419.43元，2015年1月26日之后的利息、罚息和复利根据合同约定和人民银行规定计付，利随本清；4、被告重庆市冠和置业有限公司对上述债务承担连带责任保证；5、请求依法判决原告对现位于忠县XX镇XX路XX广场XXX号抵押房屋享有抵押优先受偿权利；6、由被告承担本案一切诉讼费用。
另查明，邱春红购买的XX广场XXX号房屋于2014年6月办理了房屋产权登记，其权利人为邱春红，同时办理了抵押登记，其抵押权人为原告，抵押金额为37.7万元。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述以及双方提供的《重庆银行个人按揭贷款合同》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《房地产权证书》、《重庆市预购商品房抵押合同》、《宣布授信合同提前到期及提前收回授信通知书》和邮寄送达单据、《贷款户主档案查询资料》、《房屋买卖合同》、《商品房交房流程单》、《房产查询结果证明》等证据在案佐证。
本院认为，原告与二被告签订的贷款合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同关系合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行自己的合同义务。被告邱春红从2014年7月至今，已多期未按合同约定履行偿还贷款本金、利息的义务，故原告按照合同约定宣告解除合同，提前收回借款，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告邱春红承担不能到期还贷之责，对原告主张要求被告邱春红归还借款本金366734.39元及利息、罚息的诉讼请求本院依法予以支持。被告邱春红主张该合同仍然可以继续履行，不应当解除。但是，从4月23日开庭结束至今，邱春红没有履行到期应偿还的借款本金及利息，且其未按期还款已违反合同的约定，故其主张不应当解除合同的理由不成立，本院依法不予支持。原告要求被告支付复利，但合同对复利并未约定，故对原告要求被告支付复利的请求不予支持。被告邱春红主张应将案外人聂建忠追加为被告参加诉讼承担责任，但是，邱春红在将房屋出售给聂建忠时，并未征得原告的同意，根据合同相对性原理，邱春红作为合同相对方，应当由其承担违约责任。故本院对其要求追加聂建忠为被告的请求依法当庭予以驳回。被告邱春红以其购买的房屋对原告的贷款予以抵押担保，并与原告签订抵押合同，进行备案登记，该抵押合同合法、有效，在贷款未受清偿的情况下，被告邱春红应承担抵押担保的法律责任，故本院对原告要求对XX广场XXX号房屋享有抵押财产优先受偿权的请求，本院依法予以支持。被告冠和置业公司与原告约定了阶段性连带责任保证担保，其目的是保证原告的债权在购买房屋未办理抵押登记之前得以如约履行。在保证期间，冠和置业公司虽未能将证明抵押物权属的证明文件（原件）交存原告处，但是XX广场XXX号房屋的抵押权已在2014年6月办理房屋产权证书之时设立，已达到防范风险之目的，故冠和置业公司的保证期间已经结束，原告要求冠和置业公司承担保证担保责任的请求不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆银行股份有限公司忠县支行与被告邱春红、重庆市冠和置业有限公司于2013年4月26日签订的《重庆银行个人按揭贷款合同》；
二、被告邱春红于本判决生效后十日内偿还原告重庆银行股份有限公司忠县支行贷款本金366734.39元及利息（利息、罚息按合同约定利率计算）；
三、原告重庆银行股份有限公司忠县支行对忠县XX镇XX路XX广场XXX号房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；
四、驳回原告重庆银行股份有限公司忠县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7295元，减半收取3647.50元，由被告邱春红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 史建军
二〇一五年六月三日
书记员 王俊力