上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14001号
上诉人（原审原告）：苏美雅，女，1975年11月1日生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：曾锡钦（系苏美雅之夫），1972年3月17日生，汉族，住同苏美雅。
委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海恒大建材市场管理股份有限公司，住所地上海市浦东新区杨高南路3298号。
法定代表人：周惠德，董事长。
委托诉讼代理人：李光熙，上海市申茂律师事务所律师。
上诉人苏美雅因与被上诉人上海恒大建材市场管理股份有限公司（以下简称恒大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初46882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏美雅上诉请求：一、撤销原审判决第三项，依法改判恒大公司赔偿装修损失人民币142,400元并支付补偿款（以恒大公司实际所得补偿为准），二、本案的一、二审诉讼费由恒大公司承担。事实与理由：本案存在对涉案租赁房屋的评估，包括装修、停产停业损失、搬迁费、临时安置等项目。一审依据调查笔录确认评估不包括装修等项目，不符合事实。调查笔录表明涉案租赁房屋存在评估，动迁时存在以奖代补，也就是有补偿。恒大公司2016年下半年就知道拆迁事宜，仍在8月与苏美雅签订租赁合同，明显存在过错。双方租赁合同仅签订半年，即让苏美雅搬迁。苏美雅按照经营需求对房屋进行了装修，投入了相应资金，政府征收进行了补偿，相应补偿收益应当归苏美雅。
被上诉人恒大公司辩称，不同意苏美雅的上诉请求，要求维持原判。
苏美雅向一审法院起诉请求：1.判令恒大公司返还苏美雅租金人民币115,560元（从2017年4月1日计算至2017年9月30日止共计6个月）；2.判令恒大公司返还苏美雅质量保证金5,000元；3.判令恒大公司返还苏美雅房屋保证金1,200元；4.判令恒大公司返还苏美雅税费1,188元（以每月198元的标准，从2017年4月1日计算至2017年9月30日止共计6个月）；5.恒大公司赔偿苏美雅装修损失142,400元；6.恒大公司支付苏美雅补偿款（按照租赁面积358平米计算，每平米暂计500元，以实际恒大公司获得的补偿款为准，包括停产停业、临时安置、搬迁费、装修费）。
一审法院认定事实：2016年8月10日，苏美雅作为承租人与作为出租人的恒大公司签订《上海市浦东新区商品交易市场进场经营租赁合同（2006版）》一份，约定恒大公司将位于上海恒大建材市场w11018-1营业场地（仓库）出租给苏美雅使用，其中包括仓库180平米（单价0.95元/平米/天），仓库展示厅58平米（单价1.50元/平米/天），仓库营业房120平米（单价3.20元/平米/天），租赁期限自2016年10月1日起至2017年9月30日止，年租金为231,120元，房屋使用保证金为营业房1,000元/间，仓库以年租金的2%计算。该合同第六条第（二）项约定：“对出租人的管理，有提出合理化建议，要求进一步完善管理的权利；对出租人工作人员在工作中有不规范、不文明的行为和作风，有投诉和举报的权利；对因出租人在履行合同中的违约行为而造成承租人经济损失的，有要求出租人赔偿的权利。”第六条第（九）项约定：“如遇有行政机关因故发出通知，要求场内某些行业或区域暂停营业或进行行业区域调整、整修的，承租人须无条件服从，并积极配合出租人工作。停业期间租金减免或由市场作其他方式补贴。”第七条第（一）款第5项约定：“在本合同期限内如遇市政动迁、房产开发、出租人项目规划调整、市场总体格局变化等情况，本合同即行终止。合同终止后，承租人在壹个月内自行迁出，承租人迁出后，出租人即行退还剩余租期的租金和房屋保证金，承租人不再要求其他补偿，不要求另行安置。”合同第九条第（一）项约定：“承租人应在本合同租赁期限届满前两个月，向出租人提出续租申请。在同等条件下，承租人享有优先权。”合同签订后，苏美雅实际使用上述系争房屋。
2017年3月10日，上海市XX办公室发出《关于三林镇恒大建材市场区域生态环境综合整治工作的公告》，要求恒大建材市场于2017年4月15日起终止经营。整治范围内的租赁户、经营户必须在2017年4月30日前自行清空、搬离，逾期未执行的，将根据整治需要，适时采取停电、停水、停气等措施，并由政府相关部门进行依法整治并强制拆除，涉及违法犯罪的，依法追究法律责任。整治范围内的无证建筑必须在2017年5月31日前全部拆除。同日，恒大公司向恒大建材市场所有经营户发出《通知函》，通知租赁合同于2017年3月31日终止。按区整治办要求，市场于2017年4月15日起终止经营，请所有经营户于2017年4月30日前自行清空、搬离。逾期未执行的，将根据整治需要，适时采取停电、停水、停气等措施。经营户逾期不清空、不搬离的，所有留在房屋（场地）内的物品将作为无主物处理，并将由政府责成有关部门进行依法整治和予以强制拆除。系争房屋于2017年5月被拆除。
一审审理中，苏美雅表示系争房屋于2016年12月装修，现要求主张装修损失142,400元，并提供了视频和装修合同，证明损失的存在。恒大公司则表示对视频、装修合同不予认可，认为无法确认装修时间，也不认可装修损失的存在。另外，苏美雅提出2016年底政府对市场进行了评估，恒大公司获得了政府的补偿，恒大公司应当将属于苏美雅的补偿款给付苏美雅。故一审法院于2017年8月24日前往上海市浦东新区三林镇政府向浦东新区市级地块综合环境整治指挥部负责人了解情况，该负责人在调查笔录中表示：三林镇恒大建材市场区域生态环境综合整治工作属于整治拆违，并非动迁拆项目，不存在拆迁补偿。2016年年底，曾委托评估公司对房屋类型及面积进行实物量的丈量，锁定房屋面积和类型，但是不涉及房屋装修及附属设施的情况，并非拆迁补偿。此次整治没有针对租户的奖励或补偿。苏美雅表示不认可该调查笔录，恒大公司表示对该调查笔录真实性及内容均认可。
另外，一审审理中，对于苏美雅提出的退还房屋保证金、质量保证金及代收税费的请求，恒大公司表示虽苏美雅并未提供相应证据予以证明，但恒大公司本着实事求是的态度，同意退还代收税费1,188元，房屋保证金1,200元，质量保证金5,000元。
一审法院认为，本案中，双方签订的《上海市浦东新区商品交易市场进场经营租赁合同（2006版）》中所涉的系争房屋无合法建造手续，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。恒大公司同意退还2017年4月1日至9月30日期间的房屋使用费（因合同无效，故苏美雅主张的租金应为房屋使用费）115,560元、同意退还代征税费1,188元、房屋保证金1,200元、质量保证金5,000元，法院予以照准。对于苏美雅主张的赔偿装修损失的诉讼请求，法院认为，虽恒大公司表示未同意苏美雅进行装修和不认可苏美雅装修损失的主张，但根据苏美雅实际经营状况、苏美雅提供的光盘、装修合同，法院结合导致无效合同的双方各自过错程度，酌情由恒大公司赔偿苏美雅仓库展示厅、仓库营业房的部分装修损失。对于苏美雅主张的补偿款的诉讼请求，根据法院向有关部门所作的调查笔录，本次整治属于拆违，没有针对租户的奖励或补偿，故苏美雅要求恒大公司支付补偿款的诉讼请求，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款的规定，判决如下：一、苏美雅、上海恒大建材市场管理股份有限公司于2016年8月10日签订的《上海市浦东新区商品交易市场进场经营租赁合同（2006版）》无效；二、上海恒大建材市场管理股份有限公司于判决生效之日起十日内返还苏美雅房屋使用费115,560元、代征税费1,188元、房屋保证金1,200元、质量保证金5,000元；三、上海恒大建材市场管理股份有限公司于判决生效之日起十日内赔偿苏美雅装修损失21,360元；四、驳回苏美雅的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,244元，减半收取计2,622元，由苏美雅负担1,026元，由上海恒大建材市场管理股份有限公司负担1,596元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，苏美雅提供了《北蔡镇同福村非居住房屋租赁关系协议解除补偿方案》复印件一份，以证明同类型的浦东北蔡拆违均有补偿。恒大公司对于该材料的真实性、合法性及关联性均不认可。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，苏美雅主张其租赁的系争房屋在三林镇恒大建材市场区域生态环境综合整治活动中拆迁方有相应的拆迁补偿，但并未就此提供相应的证据。根据一审法院到三林镇政府调查了解的情况，三林镇恒大建材市场区域生态环境综合整治工作属于整治拆违，并非动迁拆项目，不存在拆迁补偿。2016年年底，相关部门曾委托评估公司对房屋类型及面积进行实物量的丈量，锁定房屋面积和类型，但是不涉及房屋装修及附属设施的情况，并非拆迁补偿。此次整治没有针对租户的奖励或补偿。因此，苏美雅应当承担举证不能的不利后果。一审法院根据在案的事实，以及恒大公司一审审理过程中的表述，认定双方所签的租赁合同无效，并对苏美雅诉请中具有相应依据的部分予以支持，并无不当。上诉人苏美雅的上诉请求，缺乏充分的事实根据，本院难以支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,148元，由上诉人苏美雅负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一七年十二月二十六日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……