湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0111民初4807号
原告：武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司，住所地：武汉市洪山区武珞村2-4号。
法定代表人：姜运华，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：杨斌，湖北中和信律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：张凤梅，女，汉族，出生于1976年1月13日，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：田晓香，湖北省楚天法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：刘勇，湖北省楚天法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。
原告武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司（以下简称“鸿鹏达公司”）诉被告张凤梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王汉明独任审判，由书记员姚紫茶担任法庭记录，于2017年7月20日公开开庭进行了审理，原告鸿鹏达公司的法定代表人姜运华及其委托诉讼代理人杨斌、被告张凤梅及其委托诉讼代理人田晓香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿鹏达公司诉称：2014年8月24日，原、被告之间签订了《房屋租赁合同书》，约定由被告承租原告位于武汉市洪山区武珞村2-4号商业用房，租赁期限为2014年9月30日至2016年9月30日，每月租金1.5万元。截止合同约定届满之日即2016年9月30日止，被告拖欠房屋租金16.5万元至今未向原告支付。另外，被告承租的房屋在租赁期限届满即2016年9月30日后至今未予腾退，从2016年10月1日起至2017年5月9日止的场地占用费为11万元，该场地占用费计算至被告承租原告的房屋实际腾退完毕之日止。原告认为，被告拖欠原告房屋租金及未予腾退其承租原告的房屋，此行为确给原告造成了一定的经济损失。鉴于此，原告为维护其合法权益，故请求法院判令：一、判令被告张凤梅立即腾退洪山区××号原承租房屋；二、判令被告张凤梅向原告支付拖欠的房屋租金16.5万元，支付自2016年10月1日起至2017年5月9日止的场地占用费11万元。两项合计27.5万元。其中场地占用费计算至房屋腾退完毕之日止；三、本案案件受理费、财产保全费由被告张凤梅负担。
原告鸿鹏达公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：《企业信息咨询报告》，拟证明：1、原告的诉讼主体资格适格；2、原告向被告出租商业用房属于登记注册的经营范围；3、李安娜等人是原告的自然人股东；
证据二：《武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司章程》，拟证明：根据该章程第十一条规定，原告的股东没有对外作出任何法律行为的权利；
证据三：《武汉市房屋产权登记信息查询单》及产权证复印件，拟证明：原告为洪山区××号房屋所有权人；
证据四：原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》，拟证明：原、被告双方为该租赁合同的合同主体，由被告承租原告位于洪山区××号房屋，租赁期间自2014年9月30日起至2016年9月30日止，每月租金1.5万元。
证据五：收据共计24份、现金缴款单共计12份，拟证明：被告及案外人黄水生自2014年9月至2015年11月2日共计12次支付房屋租金34.8万元，被告自2015年11月开始未向原告支付房屋租金。
被告张凤梅辩称：原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。原、被告双方签订了《房屋租赁合同书》，该合同签订后，被告按照合同约定积极履行合同义务，每月按时支付房屋租金。直到2015年12月，原告的股东与原告之间因管理和分红等事宜无法达成一致意见而产生纠纷。原告的股东多次到被告承租的房屋闹事，以断水断电等方式致使被告无法正常经营。被告无奈报警，派出所经调查了解，提议原告的股东和原告的法定代表人协商由股东管理和收取被告的房屋租金。原告的法定代表人为了让被告能够正常经营，便同意由原告的股东管理和收取被告的房屋租金。原告的股东收取了被告2016年1月至2017年6月的房屋租金，该情况原告是知道的，同时也是认可的。被告认为，原告的股东收取被告房屋租金的行为代表公司的行为，是代理行为。原告起诉被告，要求被告支付租金、场地占用费及腾退承租的房屋这些诉讼请求没有事实依据和法律依据。被告再次向原告支付房屋租金也是不公平的。原告的股东与原告是关联的，故其股东代表和被告签订的《门面租赁协议书》是合法有效的，被告也按照该协议约定支付了房屋租金，没有违反合同约定。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告张凤梅为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：
证据一:原告的股东信息，拟证明：原告的股东身份信息；
证据二：身份证复印件，拟证明：原告的股东代表的身份信息；
证据三：原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》，拟证明：原、被告存在房屋租赁合同关系；
证据四：被告向原告支付房屋租金的收据，拟证明：被告向原告支付了19.5万元房屋租金的事实；
证据五：委托书，拟证明：原告委托其股东管理街道口门面的事实；
证据六：告知函、承诺书、电话录音，拟证明：被告与原告的股东于2016年9月19日签订《门面租赁协议书》的原因；
证据七：被告与原告的股东签订的《门面租赁协议书》，拟证明：被告和原告的股东代表签订租赁协议的事实；
证据八：被告向原告的股东代表支付房屋租金的收据，拟证明：被告向原告的股东代表支付了2015年12月31日至2017年6月31日房屋租金的事实。2015年12月31至2016年10月1日每月的房屋租金是1.5万元。2016年10月1日至2018年10月1日每季度的房屋租金是10.75万元，即一年的房屋租金是43万元。2016年10月1日以后，被告承租原告的房屋按每月2万元支付房屋租金，案外人黄水生承租原告的房屋按每月1.6万元支付房屋租金，被告及案外人黄水生每月的房屋租金共计3.6万元，由被告向原告的股东代表支付。
经庭审质证，被告张凤梅对原告鸿鹏达公司提交的证据一即《企业信息咨询报告》、证据三即《武汉市房屋产权登记信息查询单》及产权证复印件、证据四即原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》、证据五即收据共计24份及现金缴款单共计12份，被告对此四组证据均无异议；对证据二即《武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司章程》的证明目的有异议，原告的股东对原告的财产是有处分的权利。
原告鸿鹏达公司对被告张凤梅提交的证据一即原告的股东信息、证据二即身份证复印件、证据三即原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》、证据四即被告向原告支付房屋租金的收据，原告对此四组证据均无异议；对证据五即委托书的证明目的有异议，原告仅委托其股东代表负责门面招租且期限为15天，而并未委托这些股东代表代为收取被告支付的房屋租金；证据六即告知函、承诺书、电话录音，对其中的告知函因未加盖原告的公章而不能代表原告的行为，故对其真实性有异议；对其中的承诺书的证明目的有异议，原告的股东无权对外作出任何法律行为，原告内部的公司事务不影响其外部法律关系，被告将房屋租金支付给原告以外的人只能视为未支付房屋租金，被告也可以据此证据要求原告的股东代表返还全部款项；对其中的电话录音的真实性无异议，但该录音的内容并不能证明原告同意被告不向其支付房屋租金；对证据七即被告与原告的股东签订的《门面租赁协议书》的真实性无异议，但原告的股东因无原告的书面授权而无权对外作出任何法律行为，此证据不能作为被告拒缴房屋租金的理由，另外签订此租赁协议书并无原告的书面追认，其属于合同法第52条规定的情形，已严重损害了原告的合法利益，故该协议书依法应当无效；对证据八即被告向原告的股东代表支付房屋租金的收据的真实性无异议，但这些证据不能成为被告拒绝支付房屋租金的依据，被告可据此证据要求原告的股东返还缴纳的全部款项。
对原、被告双方提交的证据，本院经评议后认为：
原告鸿鹏达公司提交的证据一即《企业信息咨询报告》、证据三即《武汉市房屋产权登记信息查询单》及产权证复印件、证据四即原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》、证据五即收据共计24份及现金缴款单共计12份，鉴于被告张凤梅对此四组证据均无异议，本院予以确认；证据二即《武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司章程》，该章程仅具有对原告公司内部事务管理有约束力，而对于原、被告之间的房屋租赁合同关系这一外部法律关系是无约束力的，故对其证明目的，本院不予采纳。
被告张凤梅提交的证据一即原告的股东信息、证据二即身份证复印件、证据三即原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》、证据四即被告向原告支付房屋租金的收据，鉴于原告鸿鹏达公司对此四组证据均无异议，本院予以支持；证据五即委托书，该委托书仅能证明原告委托其公司股东进行门面招租而不能证明由原告的股东负责管理其出租的房屋，故对其证明目的，本院不予采纳；证据六即告知函、承诺书、电话录音，结合本案的审理查明，能够证明被告与原告的股东代表签订《门面租赁协议书》的原因，本院予以采信；证据七即被告与原告的股东签订的《门面租赁协议书》，该协议书虽非与实际的所有权人即原告签订的，但结合证据六以及根据审理查明，故该协议书已实际履行，本院予以确认；证据八即被告向原告的股东代表支付房屋租金的收据，该收据能够证明被告已向原告的股东代表支付了房屋租金，对此本院予以认可。
经审理查明，2014年8月24日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同书》，约定由被告张凤梅以每月1.5万元的房屋租金承租原告鸿鹏达公司位于洪山区××号房屋用于商业经营，租赁期限为2014年9月30日至2016年9月30日止。该合同签订后，被告张凤梅向原告鸿鹏达公司支付了1.29万元的保证金，随后其分别12次向原告鸿鹏达公司支付了自2014年9月30日至2015年10月29日止的房屋租金共计19.5万元。被告张凤梅承租原告鸿鹏达公司的房屋是用于蜂蜜经营。2015年11月、12月期间，因原告鸿鹏达公司内部管理出现问题而影响到被告张凤梅无法正常经营，故被告张凤梅在这两个月期间关门停业。2015年12月10日，原告鸿鹏达公司的股东向被告张凤梅发出通知，要求被告张凤梅从2015年12月31日之后的房屋租金支付给股东代表，否则强行终止合同。2015年12月31日，原告鸿鹏达公司的股东出具了承诺书。于是，被告张凤梅向原告鸿鹏达公司的股东以现金方式支付了从2016年1月1日至2016年9月30日期间房屋租金共计13.5万元，支付的时间、期间及房屋租金分别为：2015年12月31日，支付了2016年1月的房屋租金1.5万元；2016年1月28日，支付了2016年2月的房屋租金1.5万元；2016年2月29日，支付了2016年3月的房屋租金1.5万元；2016年3月31日，支付了2016年4月的房屋租金1.5万元；2016年4月29日，支付了2016年5月的房屋租金1.5万元；2016年5月29日，支付了2016年6月的房屋租金1.5万元；2016年6月30日，支付了2016年7月的房屋租金1.5万元；2016年7月22日，支付了2016年8月的房屋租金1.5万元；2016年8月31日，支付了2016年9月的房屋租金1.5万元。随后，因被告张凤梅及案外人黄水生承租原告鸿鹏达公司的房屋即将到期，原告鸿鹏达公司的股东要求被告张凤梅与案外人黄水生承租原告鸿鹏达公司的房屋进行续签租赁合同，但两处出租房屋要一起签订租赁合同。因此，2016年9月19日由被告张凤梅一人与原告鸿鹏达公司的股东签订了《门面租赁协议书》。该协议书约定的被告张凤梅与案外人黄水生承租原告鸿鹏达公司房屋的租赁期限为2016年10月1日至2018年9月30日，被告张凤梅与案外人黄水生每月需支付的房屋租金分别为2万元、1.6万元，2人按每季度需支付房屋租金共计10.75万元。在该协议书签订后，案外人黄水生按照约定将其房屋租金交给被告张凤梅，再由被告张凤梅将其与案外人黄水生的房屋租金共计35.85万元一起支付给原告鸿鹏达公司的股东代表，支付的时间、方式、期间及房屋租金分别为：2016年9月28日，以转账的方式支付了2016年10月1日至2016年12月31日期间的房屋租金10.75万元；2016年12月28日，以转账方式支付了2017年1月1日至2017年3月31日期间的房屋租金10.75万元；2017年3月29日，以现金方式支付了2017年4月1日至2017年6月30日期间的房屋租金10.75万元；2017年6月27日，以转账方式支付了2017年7月的房屋租金3.6万元。随后，因原告鸿鹏达公司与被告张凤梅发生房屋租赁合同纠纷将其诉至法院，故被告张凤梅未再向原告鸿鹏达公司的股东代表支付房屋租金。2017年6月27日，被告张凤梅及案外人黄水生与原告鸿鹏达公司的法定代表人姜运华电话联系关于支付房屋租金的事宜，姜运华表示房屋租金可以暂时支付给其公司的股东代表。另查明，原告鸿鹏达公司的经营范围包括柜台出租，其位于洪山区××号房屋被分为多个商铺门面而进行出租，被告张凤梅及案外人黄水生分别为其中一个商铺门面的承租户。
本院认为，原、被告双方之间的房屋租赁关系属实，被告张凤梅也按照约定向原告鸿鹏达公司支付了2014年9月30日至2015年10月29日止的房屋租金。此后，由于原告鸿鹏达公司内部管理出现问题而致使被告张凤梅向原告鸿鹏达公司的股东代表支付房屋租金及与股东签订《门面租赁协议书》这一事实，原告鸿鹏达公司对此是知情的且未向被告张凤梅提出书面异议，也曾表示过为了保证被告张凤梅正常经营而同意让被告张凤梅将房屋租金暂时支付给其股东代表。根据上述情况，被告张凤梅向原告鸿鹏达公司的股东代表支付的房屋租金应当视为其向原告鸿鹏达公司支付的房屋租金，其与原告鸿鹏达公司的股东续签的《门面租赁协议书》也已实际履行。综合上述分析，对于原告鸿鹏达公司要求被告张凤梅腾退承租原告鸿鹏达公司的房屋这一诉讼请求，因被告张凤梅与原告鸿鹏达公司之间的房屋租赁合同关系尚未解除，故对此诉讼请求本院不予支持；对于原告鸿鹏达公司要求被告张凤梅向其支付拖欠的房屋租金及场地占用费的诉讼请求，结合审理查明及上述分析，对此诉讼请求本院不予认可。另外，2015年11月、12月的房屋租金，被告张凤梅未予支付是因为原告鸿鹏达公司内部管理出现问题致使其关门停业2个月，故对于原告鸿鹏达公司主张这两个月期间的房屋租金，本院不予采纳。此外，原告鸿鹏达公司未实际收到被告张凤梅自2016年1月1日之后的房屋租金也属客观事实，故其有权另行向有利害关系的主体主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司的全部诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2713元、财产保全费1920，由原告武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王汉明
二〇一七年九月四日
书记员 姚紫茶