北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第04040号
上诉人（原审原告）北京远望君安房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区金海角科技园区。
法定代表人霍献忠，董事长。
委托代理人段俊茹，北京市中洲律师事务所律师。
委托代理人赵敏，北京市中洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市海淀区君安家园业主委员会，住所地北京市海淀区清河小营君安家园。
负责人王纪朝，主任。
委托代理人叶仁清，男，1940年11月29日出生，北京市海淀区君安家园业主委员会委员。
上诉人北京远望君安房地产开发有限公司因返还原物纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第4940号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京远望君安房地产开发有�公司（以下简称远望君安房产公司）的委托代理人段俊茹、赵敏、被上诉人北京市海淀区君安家园业主委员会（以下简称君安家园业委会）的负责人王纪朝、委托代理人叶仁清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
远望君安房产公司在原审法院起诉称：君安家园东区二号楼1门101室（以下称东区2-1-101号）与西区二号楼2门101室（以下称西区2-2-101号）原为该小区的物业用房，北京远望君安物业管理有限公司（以下简称远望君安物业公司）为该小区原物业公司。为方便小区物业管理，我公司与远望君安物业公司于2005年3月12日签订《置换房屋协议书》，约定将我公司所有的综合楼一层及食堂置换给远望君安物业公司用于物业办公用房。2009年，君安家园业委会成立，并于2012年3月选聘了新的物业公司。新物业公司进驻后，仍使用上述置换房屋办公。2012年7月，君安家园业�会强行撬开西区2-2-101号门锁，并将该房屋强占。2013年10月，君安家园业委会再次在未经我公司同意的情况下，强行撬开东区2-1-101号门锁并强占房屋。为维护我公司合法权益，故起诉至法院，请求依法判令君安家园业委会将君安家园东区2-1-101号和西区2-2-101号腾空并归还给我公司，并承担本案诉讼费。
君安家园业委会在原审法院答辩称：东区2-1-101号和西区2-2-101号均为小区公摊部分，与远望君安房产公司提及的物业综合楼均属业主共有共用部分，不存在所谓置换；实际上，东区2-1-101号仍由远望君安房产公司占用，故不同意其全部诉讼请求。
原审法院审理查明：远望君安房产公司系北京市海淀区清河小营君安家园（以下简称君安家园）的开发建设单位。2005年，君安家园竣工。2004年9月，远望君安房产公司委托远望君安物业公司就君安家园实行物业管理。双方为此签�了《君安家园物业管理委托合同》。
2005年3月12日，远望君安房产公司（合同甲方）与远望君安物业公司（合同乙方）签订了《置换房屋协议书》，约定：“甲方将自有物业一层305平方米，以及食堂约50平方米，置换君安家园东区2号楼一层物业用房（即东区2-1-101号）约100平方米和西区2号楼一层物业用房（即西区2-2-101号）约100平方米”。
2009年8月，君安家园业委会成立。2011年9月，君安家园业委会改选产生第二届业委会，即本案原告。2012年3月，君安家园业委会委托北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城兴业物业公司）为君安家园提供物业服务。远望君安物业公司撤场，并将物业综合楼1层交予龙城兴业物业公司作为物业用房。
2012年7月底，君安家园业委会收回西区2-2-101号，并使用至今；2013年10月18日上午9时许，君安家园业委会收回东区2-1-101号，但以事�发现该处门锁被更换为由否认由其实际占用该房屋。远望君安房产公司否认更换东区2-1-101号门锁。
本案中，远望君安房产公司自认连同东区2-1-101号、西区2-2-101号在内的、君安家园内各楼一层的公摊部分均属于物业用房，综合物业楼不具备规划及产权手续，但以其与远望君安物业公司签订了《置换房屋协议书》、远望君安物业公司及龙城兴业物业公司均在综合物业楼1层办公、《置换房屋协议书》已经实际履行为由要求君安家园业委会将东区2-1-101号和西区2-2-101号腾空并向其交还。君安家园业委会以上述东区2-1-101号、西区2-2-101号、综合物业楼均为物业用房、从未同意或授权他方变更物业用房用途、不存在所谓置换为由对远望君安房产公司的上述主张不予认可。远望君安房产公司自认未就变更东区2-1-101号、西区2-2-101号的用途征得君安家园业委会的同意。
原审法院�定上述事实，有双方当事人陈述、《君安家园物业管理委托合同》、《置换房屋协议书》等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依据相关法律、行政法规的规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
本案中，东区2-1-101号和西区2-2-101号系公摊部分，产权属于全体业主共有。远望君安物业公司作为受远望君安房产公司委托的前期物业管理单位，无权代表业主变更其用途。君安家园业委会成立后，以收回上述房屋的方式明确拒绝对远望君安物业公司所谓“置换”行为予以追认，故远望君安物业公司就改变东区2-1-101号和西区2-2-101号用途所签订的《置换房屋协议书》因系无权处分行为而应为无效。相应地，远望君安房产公司依据该协议主张君安家园业委会腾空并交还东区2-1-101号和西区2-2-101号的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《物业管理条例》第三十八条之规定，判决：驳回北京远望君安房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
远望君安房产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，重新审理本案并改判。上诉理由是：原审判决认定事实错误。君安家园业委会成立之初即已经以实际的置换行为对《置换房屋协议书》的效力进行了确认，并履行至今。物业综合楼属于规划红线外的代征绿地，虽不具有产权手续，但非为全体业主所有，故远望君安房产公司有权对于物业综合楼进行处置。即使最终认定《置换房屋协议书》不具有法律效力，则君安家园业委会应当返还无权占有的物业综合楼，恢复到《置换房屋协议书》签署前的最初状态，否则有违公平、公正原则，侵害远望君安房产公司的利益。
君安家园业委会答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。根据物权法本案诉争房屋属于业主共有。君安家园业委会一直要求远望君安房产公司归还房屋，但其置之不理，并不是君安家园业委会对此默认。君安家园业委会请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：依据相关法律、行政法规的规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。物业管理用房的所有权依�属于全体业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
本案中，东区2-1-101号和西区2-2-101号系公摊部分，产权属于全体业主共有。远望君安物业公司无权代表业主变更其用途。君安家园业委会成立后，以收回上述房屋的方式明确拒绝对远望君安物业公司所谓“置换”行为予以追认，故远望君安物业公司就改变上述房屋用途所签订的《置换房屋协议书》因系无权处分行为而应为无效。远望君安房产公司依据该协议主张君安家园业委会腾空并交还东区2-1-101号和西区2-2-101号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审判决不予支持并无不当。
远望君安房产公司上诉关于君安家园业委会已确认《置换房屋协议书》效力的主张与事实不符，本院不予采信。远望君安房产公司上诉关于《置换房屋协议书》无效后物业综合楼的返还问题，应另行解决，本案不予处理。
综上所述，远望君安房产公司上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由北京远望君安房地产开发有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京远望君安房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 时 玲
代理审判员 李晓龙
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 王 梦