上海市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪民终93号
上诉人（原审原告）陈月江，男，汉族，1968年2月3日出生，住浙江省。
委托代理人邹甫文，上海昊坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海江桥建筑工程有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人沈明兴，董事长。
委托代理人朱小红，上海市一曼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海金丽华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人吴建元，执行董事。
委托代理人李汉卫。
上诉人陈月江因与被上诉人上海江桥建筑工程有限公司（以下简称“江桥公司”）、上海金丽华房地产发展有限公司（以下简称“金丽华公司”）案外人执行异议一案，不服上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2012年1月9日，陈月江与金丽华公司签订了包括系争房屋在内的七份《上海市商品房预售合同》，就系争房屋签订的《预售合同》中约定总房价款暂定为人民币（以下币种均为人民币）1，454，195元。同日，陈月江与金丽华公司、案外人相某某签订《补充协议》一份，约定金丽华公司向陈月江出售位于上海市嘉定区爱特路89弄房屋共七套，建筑面积合计为721.32平方米，总房价款为10，000，000元。陈月江承诺在金丽华公司办理房地产买卖预告登记并取得预告登记证明当日向金丽华公司一次性付清房款；金丽华公司在2013年1月12日前有权解除预售合同，陈月江在收到全额房款以及全部利息补偿当日协助金丽华公司办理预告登记注销手续。金丽华公司承诺在2013年1月12日前，对占用陈月江资金给予其利息补偿，每季按总房款的7.5%支付，在支付房款当日，金丽华公司将首3个月的利息支付陈月江，此后每隔3个月之首日支付；陈月江在2013年1月12日起至申领房屋产权证之前，有权单方解除《预售合同》，金丽华公司在收到解除通知之日起3日内，退还全额房款，陈月江在收到全额房款以及全部利息补偿当日协助金丽华公司办理预告登记的注销手续。此外该协议还对违约、相某某在金丽华公司违约的情况下须承担连带保证责任等做了约定。2012年1月11日，陈月江向金丽华公司支付10，000，000元，陈月江付清了包括系争房屋在内的七套房屋的合同价款。2012年1月11日，上海市嘉定区房地产登记处核发了预告登记权利人为陈月江的系争房屋预告登记证明。原审法院在执行已发生法律效力的上海仲裁委员会（2014）沪仲案字第0473号、第0474号、第0475号仲裁裁决过程中，于2014年6月19日查封了登记在金丽华公司名下的系争房屋。陈月江对执行标的提出异议，原审法院审查后于2015年3月9日作出（2015）沪二中执异字第18号执行裁定书，驳回陈月江的异议。
另查明，金丽华公司与陈月江于2014年7月9日签订的《补充协议》约定，双方就陈月江购买金丽华公司预售的位于上海市嘉定区爱特路89弄爱特佳苑XXX号XXX-
XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-
XXX层、XXX号XXX层共七套合计721.32平方米的房屋事宜确认已于2012年1月9日订立了预售合同并已生效，现金丽华公司确认因其自身原因，无法全面履行预售合同义务并按期交付房屋，为减少进一步逾期交房带来的损失，金丽华公司同意将房屋的使用权和收益权交付陈月江。合同签订后，系争房屋即由金丽华公司实际交付陈月江使用。
再查明，2011年8月4日，金丽华公司与陈月江就上海市嘉定区爱特路89弄爱德佳苑XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-
XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-
XXX层房屋签订了六份《上海市商品房预售合同》。陈月江分别于2011年8月4日、2011年8月11日向金丽华公司支付9，000，000元、555，300元。2011年8月9日，上海市嘉定区房地产登记处核发了预告登记权利人为陈月江的上述房屋的预告登记证明。
又查明，案外人上海宁佰投资管理有限公司（以下简称“宁佰公司”）于2011年8月11日、2011年11月18日、2012年3月9日各向陈月江支付了573，318元，2012年1月13日，宁佰公司向陈月江支付750，000元。2012年9月21日案外人上海允申置业有限公司（以下简称“允申公司”）向陈月江支付2，205，530元。
原审法院审理中，金丽华公司提交宁佰公司以及允申公司的说明，该两公司表示其支付陈月江的款项系代金丽华公司向陈月江支付9，955，300元以及10，000，000元两笔借款的利息。庭审中，陈月江表示确实收到上述款项，其收取该款项是依据《补充协议》的约定，因陈月江一次性付款，考虑到无论是作为投资还是允许金丽华公司回购，且付款时间与约定交付房屋的时间较长，故双方磋商达成有关上述利息的约定。
原审法院认为，根据法律法规规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。原审中，陈月江作为预告登记权利人主张解除对系争房屋的查封，确认系争房屋归其所有，其实质即要求排除对系争房屋的执行措施。陈月江的诉请能否得到支持，应对其是否符合预告登记物权的取得条件，可以确定地取得不动产物权进行审查。鉴于房屋买卖合同关系中，出卖人的根本合同义务则在于交付房屋，买受人的根本合同义务在于支付房款。而陈月江虽与金丽华公司就系争房屋签订了《预售合同》，但根据双方于同日签订的《补充协议》中有关金丽华公司在陈月江单方面要求解除合同前应向陈月江支付每季度7.5%利息及金丽华公司、陈月江分别在2013年1月12日前、2013年1月12日后至办理产证前享有合同的任意解除权的约定，结合金丽华公司在包括系争房屋买卖在内的多份合同履行中实际向陈月江支付了400余万元利息的情况，陈月江与金丽华公司之间的经济往来明显有别于一般的房地产买卖。反之，陈月江与金丽华公司在《补充协议》中明确约定陈月江可以收取已支付房款的利息；金丽华公司在约定的期限内可返还房款及约定的利息从而行使任意解除权；陈月江在约定的期限后可以通过行使任意解除权要求金丽华公司返还房款及利息等等约定，可见双方签订《预售合同》及《补充协议》的真实目的是为了担保双方之间形成的借贷关系，确保出借人在其借款无法获得清偿时可以直接获得标的物，而非以支付房款为代价取得房地产权利的房屋买卖。另，双方在原审法院出具相关查封裁定之后进行系争房屋的交接，陈月江虽目前实际占有房屋，但该占有并非基于正常交付行为而产生。综上，陈月江依据其与金丽华公司签订的《预售合同》、《补充协议》及其履行情况主张其已经对系争房屋拥有足以排除强制执行的实体权益而提出案外人执行异议，依据不足。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：对陈月江的诉讼请求不予支持。案件受理费17，887.76元，由陈月江负担。
判决后，陈月江不服，向本院提出上诉称，上诉人已经按照双方的《预售合同》、《补充协议》的相关约定交清了房款。该《预售合同》含有回购条款，双方约定的利息并非是借款利息，而是考虑到上诉人一次性全额付款，而给予的占有全部资金的补偿。后因为金丽华公司无力回购房屋，双方应履行《预售合同》。该房屋也于2014年7月9日即法院查封之前已实际交付给了上诉人使用。综上，上诉人已经交清了房款并办理了预告登记，房屋也已交付完毕，双方的《预售合同》、《补充协议》也未违反法律的强制性规定，上诉人也不存在过错，完全符合物权登记的条件。故请求二审法院撤销原审判决，改判系争房屋所有权归属于上诉人，并解除对此房屋的查封。
被上诉人江桥公司辩称，陈月江与金丽华公司签订的《预售合同》、《补充协议》，其实质是借贷合同。因此上诉人享有的权利并不是《预售合同》中约定的取得房屋的所有权，而是取得根据民间借贷关系的债权。陈月江向金丽华公司支付的也不是购房款，而是交付借款。双方的真实意思表示就是民间借贷。而所谓的回购条款，只是为了规避法律而为借贷关系设定的担保，其实质就是流质，应属无效。另，上诉人占有房屋的时间要晚于查封裁定的时间，金丽华公司在法院作出查封裁定后再处分涉案房屋，故交付房屋的行为因查封而不能产生任何事实上的权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人金丽华公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审。庭后，金丽华公司提交书面答辩意见，表示与原审中的答辩意见一致，即同意江桥公司的意见。
本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。根据此条规定，已经办理了不动产预告登记的权利人，是否能排除执行，关键在于是否符合物权登记的条件。本案中，金丽华公司与陈月江签订了《预售合同》和《补充协议》，根据双方的《补充协议》，金丽华公司在2013年1月12日前有权解除合同，且不论解除合同与否，金丽华公司均应对2013年1月12日前占用陈月江资金给予利息补偿。该条款的约定，显然有别于正常的房屋预售合同。而陈月江解释所谓任意解除权是双方约定的金丽华公司享有的回购权，而之所以金丽华公司需要支付资金占用利息，系因为陈月江一次性付款给予的优惠。对此，本院认为，买受方一次性支付房屋全款的，出卖方给予的优惠通常表现为一次性给予折扣，而非在特定时段内分次给予利息补偿。如果因为出卖方行使解除权，双方约定由出卖方支付一定的利息补偿，尚属合理。但如果双方按买卖合同履行的，而出卖方仍然需要支付利息的，显然有悖常理。故结合双方的《补充协议》及双方实际的履行情况，原审认定双方签订的《预售合同》和《补充协议》的实质是附有担保的民间借贷法律关系并无不当，本院予以确认。鉴于双方的真实意思表示系为借贷关系设立担保，而非真正获得物权，故虽然双方之间所签的合同名为“预售合同”，但并不能产生取得物权的效力，也不符合物权登记条件，不能产生排除执行的效力。综上所述，原审法院驳回陈月江的诉讼请求，并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17，887.76元，由上诉人陈月江负担。
本判决为终审判决。
审判长 王茜
审判员 竺琴
审判员 马红
二〇一六年五月三十日
书记员 穆扬
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条??第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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