荆州市沙市区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂1002执异16号
案外人：龚祖兵。
委托代理人：施虎军，湖北楚明律师事务所律师。
申请执行人：梁杰。
委托代理人：卢安邦，荆州市沙市区安然法律服务所主任。
被执行人：荆州市大鹏建筑安装工程有限公司，住所地荆州市沙市区解放路天桥门面2-3号。
法定代表人：刘绍安，该公司总经理。
被执行人：刘绍安。
被执行人：丁杰。
本院在执行申请执行人梁杰与被执行人荆州市大鹏建筑安装工程有限公司（下称大鹏公司）、刘绍安、丁杰合同纠纷一案中，案外人龚祖兵对本案执行标的主张权利，提出书面执行异议，本院受理后，依法由审判员陈超担任审判长，与审判员吴文召、彭超组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人龚祖兵称：沙市区人民法院在审理梁杰与大鹏公司、刘绍安、丁杰合同纠纷一案中，于2015年6月16日下达（2015）鄂沙市民初字第00793-1号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了位于荆州市XX区XXXXXX号XXXX三期2号楼XXXX0A房屋。2014年9月26日，被执行人刘绍安因资金链断裂，与被执行人丁杰协商后，自愿以该查封房屋抵偿所欠案外人的部分债务，案外人与丁杰签订了《购房银行按揭房屋合同》，约定该房屋总价110万元，面积139.25平方米，扣除银行按揭贷款后，该房屋作价50万元，用于抵偿刘绍安所欠案外人的债务。合同签订后，案外人已占有该房屋，并进行装修后居住使用，按时偿还银行按揭贷款。案外人按照约定办理产权过户手续，因该房屋开发公司的违规建设等问题，导致未能办理房屋产权过户手续。案外人对此无过错。现在该房屋属于案外人生活必需且唯一的住房，故请求法院立即撤销、纠正、中止、终结对该房屋的强制执行。案外人提供下列证据证明自己的主张：1、案外人身份证明。2、被执行人刘绍安的身份证明。3、被执行人刘绍安于2014年8月19日出具的《借款协议书》、抵押证书、银行转款凭证。4、案外人于2014年9月26日与丁杰签订的《房屋买卖合同》及收条。5、荆州区民政局于2014年12月15日出具了丁杰无婚姻登记记录查询证明。6、第三人参加诉讼申请书送达特快专递。7、向物业缴纳的装修押金凭证。8、案外人与第三人签订房屋装修合同及支付装修款凭证。9、案外人缴纳水电费凭证及偿还银行贷款凭证。（注：案外人提交的以上证据均为复印件）
申请执行人梁杰辩称：查封房屋登记在被执行人丁杰名下，仍属于被执行人丁杰的不动产，法院应当依法强制执行。案外人与被执行人丁杰签订的《购房银行按揭房屋合同》，并非真正的房屋买卖合同，而是以房抵债，解决的是债权债务关系，且用于冲抵购房款的债权真实性不能认定，该债权非到期债权。关于合同签订时间，不排除案外人与出卖方恶意串通，将时间提前至法院查封之前。按照现行房地产市场的相关管理规定，合同签订后应及时办理房屋产权变更登记，案外人在该房屋被查封之前，有合理时间办理变更登记而未办理，申请执行人有理由认为该合同不发生法律效力，故案外人不能主张该房屋的所有权。法院应驳回案外人的执行异议请求。
本院查明：原告梁杰与被告大鹏公司、刘绍安、丁杰合同纠纷一案，本院于2015年6月16日作出（2015）鄂沙市民初字第00793-1号民事裁定书及协助执行通知书，依法保全查封了位于荆州市XX区XXXXXXX号XXXX三期2号楼XXXX0A房屋。查封期限从2015年6月16日起至2017年6月15日止。本院于2016年9月9日作出（2015）鄂沙市民初字第00739号民事判决：一、被告大鹏公司、刘绍安于判决生效后十五日内偿还原告梁杰430000元。二、驳回原告梁杰的其他诉讼请求。案件受理费7750元、保全费2770元，合计10520元由被告大鹏公司、刘绍安负担。原告梁杰不服该判决提起上诉，荆州市中级人民法院受理并经审理后，于2017年3月14日作出（2016）鄂10民终1381号民事判决：一、维持荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第00739号民事判决第一项；二、撤销荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第00739号民事判决第二项；三、被上诉人丁杰对本判决第一项确定的给付义务承担连带清偿责任。一审案件受理费7750元，保全费2770元，共计10520元，由大鹏公司、刘绍安、丁杰共同负担；二审案件受理费7750元，由大鹏公司、刘绍安、丁杰共同负担。上述判决已发生法律效力。原告梁杰于2017年3月27日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。执行中，本院于2017年5月25日作出（2017）鄂1002执206号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封位于荆州市XX区XXXXX号XXXX三期2号楼XXXX0A房屋。查封期限从2017年6月16日起至2020年6月15日止。
案外人对本案执行标的主张权利提出执行异议后，本院召开听证会，经听证审查查明：案外人数次借款给刘绍安，双方于2014年8月19日签订一份《借款协议》，主要约定：借款金额900000元；借款期限自2014年8月19日至2014年12月18日止；到期应全额还款，如违约则每天按该借款金额的3‰支付违约金直至借款还清之日止；借款人刘绍安以位于荆州市XX区XXXX西路XXXX号XXX三期2号楼XXXX0A房屋、警泰佳园1-604号房产、宝马牌汽车、福特蒙迪欧汽车作为借款抵押担保。案外人于2014年9月26日与丁杰签订《购房银行按揭房屋合同》，协议主要载明：丁杰将其单独所有的位于荆州市XX区XX西路XXXX号XX嘉园三期2号楼XXXX0A房屋出售给案外人；该房屋作价500000元，以现金方式一次性支付，同时交房交钥匙，现金由双方当面点清；丁杰保证该出售房产无产权纠纷和债权债务，房屋交接后，丁杰必须协助案外人办理房屋过户手续，费用由案外人承担。案外人对该合同履行情况自述：丁杰已自愿交房交钥匙，案外人已装修入住，购房款500000元抵偿刘绍安所欠案外人借款900000元中的500000元，案外人已按期支付该房屋的银行按揭贷款至今。丁杰在本院询问中陈述：该协议是案外人骗我签的假协议，2014年9月25日我已住院生小孩，次日怎么可能与案外人签协议。该房屋是被案外人强行占有的，合同约定的现金500000元我没有收到。被执行人丁杰明确反对案外人对该房屋的权利主张。
另查明：位于荆州市XX区XX西路XXXX号XX嘉园三期2号楼XXXX0A房屋，为被执行人丁杰首付款440000余元（法院判决认定为申请执行人梁杰垫付），办理银行按揭贷款660000元，向荆州市新世纪房地产开发有限公司购买。于2014年4月16日在荆州市不动产登记中心办理产权登记，登记为被执行人丁杰单独所有；同时办理房屋抵押登记，抵押权人为湖北银行股份有限公司荆州分行。
本院审查认为，案外人主张权利的房屋，被本院查封后，仍登记在被执行人丁杰名下，属于被执行人丁杰单独所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被执行人丁杰认为合同签订的时间是不真实的，且无房屋抵押权人的意思表示，故该房屋买卖合同是否真实有效不能认定。案外人没有举证证明在本院查封之前合法占有该房屋。该房屋为丁杰单独所有，案外人未按房屋买卖合同约定，以现金方式支付购房款500000元给被执行人丁杰，而是单方决定抵偿了被执行人刘绍安所欠其债务，刘绍安明显不是该房屋的权利人，该债务抵偿时，根据案外人与刘绍安签订的《借款协议》的约定，尚未到偿还期，并且该债务与丁杰没有关系。故案外人对该查封房屋主张权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除本院对该房屋的强制执行，案外人提出的执行异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人龚祖兵的执行异议申请。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。
审判长 陈 超
审判员 吴文召
审判员 彭 超
二〇一七年七月十二日
书记员 李斯琦