襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄州民三初字第00470号
原告襄阳帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪房地产公司）。住所地：襄阳市襄州区航空路罗马步行街内。
法定代表人谢琼，帝豪房地产公司经理。
被告孟红林。
委托代理人李学林，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人邓雨樊，湖北法正大律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。
原告帝豪房地产公司与被告孟红林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员卓洪涛独任审判，于2015年7月14日、8月21日公开开庭进行了审理，原告帝豪房地产公司法定代表人谢琼、被告孟红林及其委托代理人李学林、邓雨樊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告帝豪房地产公司诉称：原、被告于2010年11月17日签订一份《罗马步行街房屋租赁协议》，由被告租赁原告坐落于襄州区黄湾路北侧罗马步行街商住楼D座二楼使用面积为1071.71㎡的房屋，若被告拖欠租金达30天，原告可无条件终止合同；另合同履行期间，被告又占用一楼转角处一间门面房改作楼梯间，扣除被告腾出的原楼梯间后，被告还应按每月30元／㎡交纳建筑面积为34.65㎡的租金。截止到2013年12月31日，被告累计拖欠原告房屋租金168675元长达16个月以上，原告多次通过手机短信息告知原告终止合同、交纳房租，并分别于2014年11月14日、11月17日在《襄阳晚报》、《楚天快报》刊登“收房通知”、“收房公告”，告知被告于2014年11月28日前将租赁房屋内可移动物品清走，逾期未清走物品视为自动放弃所有权。但被告仍然不交纳拖欠的房租，也不搬走可移动物品，原告遂于2014年12月5日撬开门锁将租赁房屋内的物品及装修全部清除。为维护自身的合法权益，请求判令解除原、被告签订的《罗马步行街房屋租赁协议》，并判令被告支付拖欠的房租229277.50元、滞纳金100000元合计329277.50元。
被告孟红林辩称：（1）被告租赁房屋后始终按照合同约定交纳房租至2015年3月1日，原告强行搬走被告经营中添置的所有物品、装修及相关单据、票据、债权凭证，导致被告已无法举证，被告并不存在违约情形，不同意解除房屋租赁合同；（2）即使被告存有违约行为，原告主张滞纳金也没有法律依据，如果滞纳金视为违约金的话，双方约定的违约金数额也过高；（3）原告要求按每月30元／㎡交纳建筑面积为34.65㎡的房屋租金没有法律依据和合同依据；（4）被告并没有收到原告发出的手机短信息，且被告就在襄州区电信局上班，一直与原告保持联系，原告通过《襄阳晚报》、《楚天快报》刊登“收房通知”、“收房公告”不能产生法律上的送达效力，且原告主张“逾期未清走物品视为被告自动放弃所有权”对被告不产生法律拘束力；（5）即使原告有权解除租赁合同，也只能采取诉讼途径，但原告强行撬开被告的门锁，搬走并拆除被告的经营物品和装修，属于严重的违约和侵权行为；（6）被告租赁的房屋下水管道多次出现漏水，严重损害了被告的装修，也属于严重违约行为。综上请求驳回原告的诉讼请求。
以下是原、被告双方举证、质证及本院认证情况：
一、原告帝豪房地产公司为证明其主张，向法庭举出如下证据：
1、原、被告签订的《罗马步行街房屋租赁协议》。拟证明原、被告所签订房屋租赁合同的内容及违约责任的约定，其中第十一条规定“拖欠租金累计达30天原告可无条件终止合同并收回房屋”。被告对该组证据的真实性没有异议，但指出合同中关于滞纳金的约定实际上应理解为违约金，且违约金的约定不符合法律规定。本院审核认为，证据1内容客观真实，与本案事实关联程度高，对于本案具有完全证明力，应作为定案依据。
2、原告方经理谢琼（1350866****）与署名“孟红林”（1898631****）、“意浓咖啡杨总”（1897227****）手机互发短信息的手机截图53张。拟证明原告多次向被告及被告指定的联系人杨某催交房租及通知被告提前解除合同的情况。被告质证认为，（1）孟红林从2013年下半年就没有使用“1898631****”号码，原告提交的短信息内容显示的都是谢琼发出的，没有看到被告的回复内容，不能证实原告履行了通知义务；（2）原告所提到的“杨某”属于被告的合伙人，也是意浓咖啡的具体经办人，“1897227****”号码是否由杨某使用没有证据证实，即使由杨某使用，也没有证据证实杨某将短信息内容转发给被告。综上，证据2不具有法律效力。本院审核认为，原告已提交其保管的两部手机并经法庭主持与手机短信息截图进行核对，被告对核对结果并无异议，故证据2的真实性本院应予认定；从手机短信息内容来看，原告方经理谢琼多次向“1898631****”的号码所有人发短信息催交房租，该号码所有人也多次作出回复，被告虽辩解其从2013年下半年就没有使用该号码，但至少说明被告曾使用过该号码且明知其长期拖欠房租的事情。加之被告曾多次回复短信称“房租的事情找合伙人之一以及意浓咖啡的主要负责人杨总”，原告方经理谢琼又多次向“意浓咖啡杨总”（1897227****）发短信催交房租，后经庭审确认“意浓咖啡杨总”就是被告的合伙人杨某，也由此说明原告已向被告指定的联系人杨某催交房租并告知提前解除合同的事实。综上所述，证据2的内容客观真实，与本案事实关联程度高，对于本案具有完全证明力，应作为定案依据。
3、原告张贴在意浓咖啡餐厅门口“最后通知”的拍摄照片一张。拟证明原告于2014年1月9日以书面的形式向被告参与经营的意浓咖啡餐厅发出最后通知，要求其限期交纳房租，逾期将终止合同，进行封门、停供水电、收回房屋等。被告对其真实性、关联性、合法性均持有异议。本院审核认为，被告的异议理由不能成立，证据3与其他证据相互印证，能够证明原告主张的相关事实，且与本案事实关联程度高，对于本案具有完全证明力，应作为定案依据。
4、2014年11月15日的《襄阳晚报》及2014年11月17日的《楚天快报》各一份。拟证明原告在《襄阳晚报》和《楚天快报》上分别刊登“收房通知”和“收房公告”，告知被告“因你方严重违约，我方已依照合同收回你方承租的以上房屋，请你方于2014年11月28日前，将以上房屋内属于你方可移动物品清走，逾期未清走物品将视为你方自动放弃其所有权，届时我方将其作为垃圾清除，因此造成的一切损失均由你方承担”。被告对其真实性没有异议，但认为原告在报纸上刊登“收房通知”和“收房公告”不能产生法律上的送达效力，且原告主张“逾期未清走物品将视为被告自动放弃所有权”不符合法律规定，应属无效。本院审核认为，证据4能够证明原告主张的相关事实，且与本案事实关联程度高，对于本案具有完全证明力，应作为定案依据。
二、被告孟红林为证明其主张，向法庭举出如下证据：
1、原、被告签订的《罗马步行街房屋租赁协议》。拟证明房屋租赁期限截止到2020年2月28日及房屋租金交纳方式。经质证，原告对证据1没有异议，本院予以采信。
2、襄阳市公安局襄州区分局肖湾派出所询问岳某某的询问笔录。拟证明原告违法拆除被告租赁房屋的装修并搬走相关物品，为此原告已向公安机关报案的事实。经质证，原告对证据2形式上的真实性无异议，但对岳某某向公安机关作出的陈述内容持有异议。本院审核认为，证据2属于询问笔录，被询问人岳某某在询问笔录中自己陈述其与被告合伙开办了“意浓咖啡厅”，故并不能排除因主观原因被询问人会从有利于自己的关系人的角度出发，有所取舍或者作出与案件事实不符的陈述，故其证明力较弱，在无其他证据相互印证情况下，本院对其证明效力不予采信。
3、中国邮政储蓄银行转账凭单一张。拟证明2012年9月20日，被告指定由案外人杜国向原告转账50000元用于交纳2012年9月1日至2013年3月1日的租金。经质证，原告指出转入账号不是原告的，原告并没有收到此笔款。本院审核认为，证据3从内容上看不出与本案有关联，被告又未补充证据证实，本院对其证明效力不予采信。
4、被告拍摄的“好声音时尚KTV”宣传照片一张。拟证明原告早已将房屋对外出租且正在装修施工中。经质证，原告认为好声音只是张贴了一张宣传单，但并没有签订合同。本院审核认为，证据4与本案并无关联，本院不予采信。
根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定以下案件事实：
2010年11月17日，原告帝豪房地产公司与被告孟红林签订一份《罗马步行街房屋租赁协议》，约定原告将其开发的位于襄州区黄湾路北侧的罗马步行街商住楼D座二楼使用面积为1071.71平方米的房屋出租给被告用于经营茶楼、简餐，租赁期限为9年，从2011年3月1日起至2020年2月28日止，第1-3年每年租金为100000元，此后每年递增10000元，租金每半年结算一次，先付款后用房，被告于本租期始5日内交付给原告，支付方式可采用银行转账、支票、汇票或现金等，原告应出具收款证明；被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴租金总额的20%；被告在租赁期满或合同提前终止时，装修或改造与房屋有关的设施全部归原告所有（可移动设施除外）；被告有下列情形之一的，原告可无条件终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿：1、拖欠租金累计达30天，2、利用承租房屋进行违法活动的，3、故意损坏承租房屋的；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。租赁合同签订后，被告孟红林即与他人合伙开办“意浓咖啡餐厅”等餐饮项目。在房屋装修过程中，被告认为原出入楼梯间位置偏，空间过窄，提出将罗马步行街商住楼D座楼转角处的一楼一间门面房改造成楼梯间，原告同意后就将该门面房也一并租赁给被告，被告退还了原出入的楼梯间，但原、被告没有就此达成书面协议。合同履行中，因被告拖欠从2012年9月1日起开始计算的租金未付，原告方经理谢琼遂从2013年4月1日开始多次以打电话或者发短信息方式向被告催交房租，被告向谢琼释明其只是合伙人之一，让谢琼直接和另一合伙人也是“意浓咖啡餐厅”主要经营负责人杨某联系。此后谢琼再与被告联系时，被告大多不接电话或者不予回复，而谢琼与杨某联系时，杨某也以各种理由推诿。2014年1月9日，原告在被告租赁的房屋门口张贴一份通知，主要内容为“意浓咖啡餐厅：你方于2014年1月10日上午12点前，若再不履行合同交清所欠房屋租金，2014年1月10日下午1点开始终止合同，进行封门、停供水电，收回房屋。我方将依法清收欠款及合同违约金”。2014年8月16日，谢琼分别以短信息的方式向被告、杨某发出通知，主要内容为“你方租赁我公司龙街（原罗马步行街）D座二楼房屋，因你方长期拖欠房租费，严重违约，已丧失租赁权，我方已多次通知你方交清所欠租金，无果。经我公司2014年8月15日股东会决定：收回该房屋，请你方于2014年8月20日前与我公司办理还房手续，并交清所欠租金。逾期，我方将申请法院执行”。2014年9月左右，被告与他人合伙的“意浓咖啡餐厅”停止经营。2014年11月15日、2014年11月17日，原告又分别在《襄阳晚报》和《楚天快报》刊登“收房公告”和“收房通知”，主要内容为“孟红林女士：你方于2011年3月1日开始承租我方位于襄州区龙街（原罗马步行街）商住楼D座二楼整层和其一楼转角的一间房屋，先后经营食尚餐厅和意浓咖啡餐饮，因你方严重违约，我方已依照合同收回你方承租的以上房屋，请你方于2014年11月28日前，将以上房屋内属于你方可移动物品清走，逾期未清走物品将视为你方自动放弃其所有权，届时我方将其作为垃圾清除，因此造成的一切损失均由你方承担”。2014年12月，原告方组织人员撬开“意浓咖啡餐厅”大门，强行搬走“意浓咖啡餐厅”内留置的物品并拆除屋内装修，存放在原告空闲的仓库内。2015年6月15日，原告向本院提起诉讼，请求判令解除原、被告签订的《罗马步行街房屋租赁协议》，并认为被告拖欠其二楼商铺从2012年9月1日至2013年2月28日的租金50000元、从2013年3月1日至2013年8月31日的租金50000元、从2013年9月1日至2014年2月28日的租金50000元、从2014年3月1日至2014年8月31日的租金5000元（减去已付的50000元租金）、从2014年9月1日至2014年11月30日的租金27500元，合计182500元，拖欠其一楼门面房从2011年3月1日至2014年11月30日的租金共计46777.50元，合计229277.50元，还请求判令被告立即支付拖欠的房屋租金229277.50元及滞纳金100000元。庭审中，被告又以原告强行搬走并拆除被告的经营物品和装修为由提出反诉，请求判令原告赔偿被告的经济损失1159700元，并返还房租27500元。
本院认为：原告帝豪房地产公司与被告孟红林签订《罗马步行街房屋租赁协议》属房屋租赁合同，关于滞纳金的条款因违反法律、行政法规的强制性规定无效外，其他部分应属有效。根据房屋租赁合同约定，被告应于租期前5日内按照前三年每年100000元，以后逐年递增10000元，每半年结算一次的方式支付房租，但被告拖欠从2012年9月1日起开始计算的租金长期未付，已经构成该房屋租赁合同第十一条规定的“拖欠租金累计达30天”的违约情形，故原告按照合同约定可以选择终止合同并收回房屋。因此种类型的终止合同属合同提前解除，本案讼争的房屋租赁合同自通知到达对方时解除。原告已于2014年8月16日通过手机短信息方式通知被告解除合同，嗣后又于2014年11月15日、2014年11月17日在《襄阳晚报》和《楚天快报》刊登“收房公告”和“收房通知”，两种通知方式均符合法律规定，且能够让被告知悉，均具有法律效力，本院应以第一次通知到达对方时间确认合同解除时间，故本院确认原、被告于2010年11月17日签订的《罗马步行街房屋租赁协议》于2014年8月16日解除。被告辩称其始终按照合同约定交纳房租至2015年3月1日，经查明，原告方经理谢琼从2013年4月1日起就多次以打电话或以发短信息的方式向被告及被告指定的联系人杨某催交房租，从短信息的记录来看，被告及杨某对拖欠房租均未予否认，甚至当原告方经理谢琼于2013年10月29日、2013年10月31日分别向被告、杨某发短信告知“按合同截止到2014年2月28日（先交租金后用房）共欠房屋租金157422元（已减去已交3万元），违约滞纳金按违约天数每天按欠款金额20%计算，已将明细送达意浓咖啡吧台”等相关内容时，被告及杨某也没有提出异议，由此说明被告长期拖欠原告房租的事实足以能够确认。被告此节辩称理由不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，因此，原、被告签订的《罗马步行街房屋租赁协议》解除后，并不影响合同中关于支付租金及违约金条款的效力，被告还应当承担继续履行支付租金及违约金的民事责任。根据举证责任的分配原则，应由被告承担支付租金的举证责任，虽然被告作出“原告强行搬走被告经营中添置的所有物品、装修及相关单据、票据、债权凭证，导致被告现在无法举证，其并不拖欠原告的租金”的辩解意见，但原告已经提供充足证据证实被告属于虚假陈述，故本院对其主张无法举证的辩解意见不予采信。再者，从日常经验分析，被告租赁原告的商铺与他人合伙开办“意浓咖啡餐厅”，交纳租金的费用单据应由被告保管，并不会交由“意浓咖啡餐厅”由他人保管，即使原告的侵权行为成立，也对被告的举证责任没有影响。而且“意浓咖啡餐厅”于2014年9月左右就停止经营，至2014年12月原告强行搬走租赁房内的物品，时间已经长达数月之久，类似于会计账簿等重要物品也会由经营者妥善保管。故在被告举证不能的情况下，本院应认定原告所主张“被告拖欠其二楼从2012年9月1日至2014年11月30日租金共计182500元”的事实成立。原告还要求被告支付一楼门面房的租金46777.50元，因原、被告没有达成书面协议，原告也没有提供相应证据证实双方曾达成口头协议，鉴于一楼门面房已改造为楼梯间，而楼梯间从属于二楼商铺，在没有特别约定的情况下，原告主张一楼门面房租金的理由不能成立，本院不予支持。至于违约金的问题，原、被告既约定“逾期支付租金，应按拖欠日数乘以欠缴租金总额的20%支付滞纳金”，同时又约定“任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金”，属于重复约定违约金，本院应择高作为违约条款，但该违约金又过分高于造成的损失，被告也已请求人民法院予以调整，故本院仅以拖欠租金的数额182500元按百分之三十共计54750元支持原告的违约金。综上所述，原告的诉讼请求本院部分予以支持，其余诉讼请求依法予以驳回。被告的辩称理由部分有理，本院已予以采信，其余辩称理由或没有证据支持，或与事实不符，或于法无据，本院不予采信。至于被告的反诉请求，因其主张的是侵权纠纷，且原告的侵权行为发生在租赁合同解除之后，也就是说反诉与本诉的诉讼请求并不是相同法律关系、诉讼请求之间也不具有因果关系，且反诉与本诉的诉讼请求也不是基于相同事实，并不符合合并审理的条件，故本院不予合并审理，被告可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告襄阳帝豪房地产开发有限公司与被告孟红林于2010年11月17日签订的《罗马步行街房屋租赁协议》于2014年8月16日已解除；
二、被告孟红林于本判决生效后十五日内向原告襄阳帝豪房地产开发有限公司支付租金182500元及违约金54750元；
三、驳回原告襄阳帝豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6250元，减半收取3125元，由原告襄阳帝豪房地产开发有限公司负担725元，由被告孟红林负担2400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判员 卓洪涛
二〇一五年九月九日
书记员 陈海利