河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫06民终197号
上诉人（原审原告）：张玮玮，女，1981年9月25日出生。
上诉人（原审原告）：纪荣军（系张玮玮之夫），男，1977年6月6日出生。
委托诉讼代理人：康备战，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人（原审被告）：鹤壁金湖置业有限公司。
法定代表人：金跃明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李军生，河南王洪玉律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更上诉请求，进行调解，代收法律文书。
上诉人张玮玮、纪荣军与上诉人鹤壁金湖置业有限公司（以下简称金湖置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省淇县人民法院（以下简称淇县法院）（2016）豫0622民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月2日开庭进行了审理。上诉人张玮玮、纪荣军的委托诉讼代理人康备战，上诉人金湖置业公司的委托诉讼代理人李军生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张玮玮、纪荣军上诉请求：撤销原审判决，改判支持一审全部诉讼请求。事实与理由：双方签订的商品房买卖合同既然已被解除，金湖置业公司应当返还购房款，理应按照孳息随原物的法则一并支付利息。原判不应将金湖置业公司已支付的56683元从应支付的78400.7元逾期交房违约金中扣除。金湖置业公司应同时承担合同中约定的逾期交房违约金与解除合同违约金。金湖置业公司应赔偿租金损失83731元，双方虽未签订委托经营管理协议，但双方在补充协议中就交房以后的租金收益进行了约定，如果金湖置业公司按期交房，租金收益应不低于补充协议约定的数额，因未交付房屋导致租金损失，金湖置业公司理应赔偿。
金湖置业公司答辩称：双方没有约定利息，张玮玮、纪荣军要求的利息没有法律依据。由于其他原因，金湖置业公司没有按照约定交付房屋，经双方协商，同意延期交付房屋，继续履行合同。现张玮玮、纪荣军要求解除合同，金湖置业公司应当按照合同约定仅支付10%的违约金。双方并没有签订委托经营管理协议，因此张玮玮、纪荣军要求的租金损失不符合法律规定和合同约定，不应支持。
金湖置业公司上诉请求：撤销原审判决，驳回张玮玮、纪荣军诉讼请求。事实和理由：一审判决解除双方签订的商品房买卖合同没有事实与法律依据。由于其他原因，金湖置业公司没有按合同约定及时交房，后经双方协商，均同意继续履行合同，金湖置业公司依合同约定已支付违约金56683元（支付至2015年9月30日）。金湖置业公司于2015年10月26日取得商品房竣工验收备案手续，符合交房条件，金湖置业公司多次通知交房，并要求张玮玮、纪荣军签订委托经营管理协议，但张玮玮、纪荣军拒绝配合。金湖置业公司不存在违约，要求继续履行合同，可以适当补偿张玮玮、纪荣军的损失。
张玮玮、纪荣军答辩称：双方签订的商品房买卖合同第11、14条约定出卖人金湖置业公司应书面通知办理房屋交付，基础及公共配套设施应达到使用条件。直至一审法院庭审时，也未接到金湖置业公司的房屋交付通知，且房屋的基础及公共配套设施未施工完毕，也不具备交付条件，因此依照合同约定，张玮玮、纪荣军有权解除合同。
张玮玮、纪荣军向一审法院起诉请求：判令解除与金湖置业公司签订的商品房买卖合同；金湖置业公司返还购房款784007元、支付利息94080元（按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年7月15日起计算至判决生效之日止），支付逾期交房违约金78400.7元，赔偿租金损失83731元（按照合同补充协议第四条从2015年1月31日至2016年7月15日）；金湖置业公司承担诉讼费用。
淇县法院一审认定：2014年7月15日，张玮玮、纪荣军与金湖置业公司签订商品房买卖合同，约定：张玮玮、纪荣军购买金湖置业公司售卖的“金湖国际广场”A幢1层29号房；建筑面积为87.84㎡，单价为8925.40元，合计784007元，付款方式为2014年7月14日一次性付清房款；交付期限为2015年1月31日前；交付房屋条件为：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、取得面积实测技术报告书；3、经勘查、设计、建设、施工单位及监理公司综合验收合格。逾期交房的违约责任为：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超90日，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。买受人（因规划设计变更）要求退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按本合同补充协议约定条款执行。出卖人承诺公共配套建筑于2015年1月31日前达到通水、排水、通电的条件等。并签订合同补充协议，对房屋交接、装饰和设备标准承诺违约责任、商铺租赁进行了补充约定。合同签订后，原告于2014年7月16日向被告交纳全部购房款784007元。
经双方协商一致，2015年9月30日，金湖置业公司向张玮玮、纪荣军支付2015年2月1日至9月30日的违约金56683元。2015年11月3日，鹤壁金湖国际广场A、B号楼取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，载明涉案房屋实际竣工日期为2015年10月26日。
淇县法院一审认为，金湖置业公司与张玮玮、纪荣军签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。双方在合同中约定了房屋的交付期限及条件，即金湖置业公司应在2015年1月31日前将经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、道路等具备商品房正常使用的基本条件的房屋交付张玮玮、纪荣军，现张玮玮、纪荣军已经付清了购房款项，金湖置业公司理应按照约定履行交付房屋的义务，然而在张玮玮、纪荣军起诉时金湖置业公司尚未能交付房屋，构成违约。故对于张玮玮、纪荣军要求金湖置业公司承担逾期交房违约责任的诉请，予以支持。根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，对逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。双方虽在逾期后就违约金达成和解，但在其后仍未能交付房产。因此，对张玮玮、纪荣军要求解除商品房买卖合同及返还购房款784007元的诉讼请求，予以支持。对于违约金，因金湖置业公司逾期交付已超过90天，且约定了“不作累加”，故对金湖置业公司已支付的违约金56683元，应从中扣除。即：784007元×10%-56683元=21717.7元。关于张玮玮、纪荣军依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及补充合同协议第四条第一款，主张租金损失问题。法院认为，该解释第十七条系商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的参照标准，双方对违约金的计算方式已在商品房买卖合同第九条中进行了约定，因此不能使用该解释第十七条的规定。双方虽在合同补充协议第四条中就购买人委托出卖人将所购商品房租赁给第三方达成合意，但在实施过程中，双方未签订委托经营管理协议，也未实际租赁给第三方。因此，对张玮玮、纪荣军要求金湖置业公司赔付租金损失的诉讼请求，不予支持。对于张玮玮、纪荣军要求支付购房款利息的问题。双方在商品房买卖合同第五条、第十条中虽约定了利息，但该约定系因房屋交付后面积差异和规划、设计变更引起退房所支付的利息，合同第九条约定了违约金条款，张玮玮、纪荣军在追究金湖置业公司的违约责任时，应适用约定的违约金条款，而不应在适用约定违约金条款的同时，要求赔偿购房款的利息损失，故对其主张的购房款利息的诉讼请求，不予支持。
淇县法院一审判决：一、解除张玮玮、纪荣军与金湖置业公司2014年7月15日签订的商品房买卖合同；二、金湖置业公司于判决生效之日起十日内返还张玮玮、纪荣军购房款784007元；三、金湖置业公司于判决生效之日起十日内赔付张玮玮、纪荣军违约金21717.7元；四、驳回张玮玮、纪荣军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14162元，由张玮玮、纪荣军负担2305元，由金湖置业公司负担11857元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经公开开庭审理，认真审核当事人所举证据，充分听取当事人诉辩意见，确认一审判决认定案件事实成立。
本院认为：张玮玮、纪荣军与金湖置业公司签订商品房买卖合同为双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约定严格履行各自义务。合同明确约定2015年1月31日前交房，但金湖置业公司未能交房，双方协商同意继续履行合同，金湖置业公司也支付了2015年2月1日至9月30日共八个月的违约金56683元，但至今仍未能交房。张玮玮、纪荣军于2016年7月20日起诉要求解除商品房买卖合同，一审判决解除合同是有合同及法律依据的，本院予以认同。按照合同约定，解除合同时金湖置业公司应当支付张玮玮、纪荣军已付购房款10%的违约金78400.7元。因合同约定解除合同违约金与继续履行合同违约金不能叠加计算，因此，计算解除合同应支付违约金数额时，已经支付的违约金56683元应从78400.7元中扣减，金湖置业公司还应当支付张玮玮、纪荣军违约金21717.7元，一审判决对此计算正确。关于张玮玮、纪荣军主张的租金损失。张玮玮、纪荣军仅给出了计算所谓租金数额的依据，但因金湖置业公司未能交付房屋，所以没有计算租金的先决条件，并且双方也未签订有关租赁的相关协议，因此，对张玮玮、纪荣军租金损失的主张，本院不予支持。关于张玮玮、纪荣军主张的利息损失。按照合同约定，利息损失的支付条件是因规划设计变更引起的买受人退房，但本案不存在此种情况，因此，对张玮玮、纪荣军该主张，不予支持。
综上，张玮玮、纪荣军与金湖置业公司的上诉主张均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14162元，由张玮玮、纪荣军负担2305元，鹤壁金湖置业有限公司负担11857元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 波
审判员 王建霞
审判员 朱军舰
二〇一七年四月七日
书记员 张亚楠