北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初58795号
原告（反诉被告）：高桂子，女，1985年8月6日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：陆青，北京市炜衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：尹浩，男，1993年4月29日出生，汉族，北京爱豆文化传媒有限公司职员，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：梁云，北京市京翰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐艳丽，女，1983年2月16日出生，汉族，北京市京翰律师事务所实习律师，住北京市房山区。
原告（反诉被告）高桂子（以下简称姓名）与被告（反诉原告）尹浩（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高桂子的委托诉讼代理人陆青，尹浩的委托诉讼代理人梁云、徐艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高桂子向本院提出诉讼请求：判令解除高桂子与尹浩之间的房屋买卖合同；2、判令尹浩退还定金10万元。事实与理由：2017年3月9日，高桂子与尹浩签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定尹浩将位于北京市朝阳区五里桥二街X号房屋（以下简称涉案房屋）出售给高桂子，成交价288万元。高桂子以其自有房产做抵押贷款后全额支付房款。
高桂子按照约定向尹浩支付10万元定金，后因银行贷款政策发生变化，商用房抵押贷款全面停止，导致高桂子的资金链断裂，无法继续履行合同并支付房款，高桂子第一时间通知尹浩和中介，并与尹浩积极协商解除该房屋买卖合同的事宜，但未达成合意。
尹浩辩称：不同意高桂子的诉讼请求。在协商和签署合同的过程中，高桂子始终未表示过其筹款方式，亦未约定以抵押贷款的方式购房。高桂子承诺全款支付，后其未能支付，构成违约，要求解除双方之间的合同，不同意退还定金。根据合同约定，高桂子无合理理由拒绝继续购买涉案房屋，应按照房屋总价款的20%支付违约金，高桂子已支付的全部款项冲抵违约金，故高桂子支付的定金应冲抵违约金，不足部分尹浩有权追偿。
尹浩向本院提起反诉请求：1、判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、判令高桂子支付违约金47.6万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付从2017年5月20日至实际支付该违约金之日的利息。事实与理由：双方之间的合同签订后，高桂子已支付定金10万元，双方进行网签合同，中介机构已进行过户预约成功并通知双方于2017年4月18日前往税务机关缴税。缴税前，尹浩突然收到高桂子签署的《取消购房合同说明》，提出双方于2017年4月24日解除网签及购房合同。此后，高桂子不再配合继续履行合同。
高桂子就尹浩的反诉请求答辩称：同意解除合同，不同意支付违约金和利息，合同约定的违约金过高，要求降低。如果法院认为高桂子构成违约，同意将定金10万元折抵违约金。
本院经审理查明的事实如下：2017年3月9日，高桂�（买受人）与尹浩（出卖人）签署《房屋买卖业务签订文件合订本》（含《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等），约定出卖人所售房屋为涉案房屋，建筑面积51.39平方米，房屋规划用途为办公；房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计288万元；买受人于2017年3月9日支付将定金10万元以自行划转方式支付出卖人；买受人于过户前三个工作日将第一笔购房款104万元以建委监管的方式支付出卖人，买受人于过户前三个工作日将第二笔购房款172万元以理房通方式支付出卖人；双方同意，在缴税后20个工作日内（具体以丙方在朝阳建委网上预约成功日期为准），双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在过户当天自行办理物业交割手续；双方一致同意，买受人从协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，双方办理物业交割当日，由买受人自行划转给出卖人；买受人拒绝购买房屋的，构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行地，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方协商解决。
签订上述合同当日，高桂子向尹浩支付定金10万元。2017年3月22日，双方进行了网签备案。2017年4月17日，高桂子通过快递向尹浩和中介发出《取消购房合同说明》，表示因2017年3月26日北京市政府出台的新政，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，其于中信银行办理的抵押贷款被全部暂停，无法取得房款；又因相关政策导致无法开放网签，中介不受理自己名下已有商住房的买卖，导致高桂子无法支付购房款，无法继续履行购房合同，并提出于2017年4月24日在中介处解除网签合同购房合同。
关于合同履行情况，高桂子表示其想要将自己名下的房屋（商用房）进行抵押贷款，取得贷款后购买涉案房屋，因抵押贷款的周期比较长，需要两个月的时间，2017年3月8日，尹浩同意两个月的付款周期，但要求定金涨至10万元，高桂子表示同意。2017年3月9日高桂子再次与尹浩和中介确认两个月的付款周期。2017年3月21日，高桂子取得中信银行的批贷函，3月23日双方一起进行网签。2017年3月26日，北京市政府出台政策，取消商住房抵押贷款。基于该政策，所有的银行均暂停商住房抵押贷款。2017年3月27日，中信银行的经理�话通知高桂子无法放款。当日高桂子将此情况告知尹浩和中介，尹浩要求高桂子通过其他渠道贷款，但以高桂子的资质无法向银行之外的其他机构贷款，导致高桂子无力支付购房款，无法继续履行合同。后尹浩表示可以降低出售价格和延长支付周期，高桂子便一直与中信银行沟通联系，直到2017年4月13日，中信银行回复，所有放款均停止。后高桂子于第一时间告知中介取消交税，并表示希望解除合同。2017年4月17日，高桂子向尹浩和中介同时发出解除合同告知书。2017年5月13日，中介与高桂子签订解除合同的和解协议书，并退还中介费。
关于合同履行情况，尹浩表示在协商和签署合同的过程中，高桂子始终未告知过其筹款方式，双方亦未约定以抵押贷款的方式购房。直到高桂子因无力支付房款向尹浩发出解除合同的说明之后，尹浩才知道高桂子是想通过申请�押贷款来支付房款。后双方进行协商时，尹浩和中介也提出可以将支付时间适当延长，等高桂子将房屋出售后再继续履行，但高桂子表示不同意再继续履行合同，要求解除合同。
高桂子提交《中信银行个人信贷部零售贷款资产转让贷款（项目）审批书》复印件二份、《个人房产抵押合同》复印件二份，以证明高桂子欲通过将其夫妇二人名下的房屋进行抵押贷款的方式来支付涉案房屋的购房款，高桂子表示上述证据原件在中信银行处。尹浩对该证据的真实性不认可，认为该证据中载明贷款用途为耐用消费品贷款，并非购房贷款，即便取得贷款，也不能用于购房，该贷款无法取得不能作为无法缴纳本案购房款的理由。
经查，涉案房屋登记为尹浩所有，用途为办公。
诉讼中，本院前往前往涉案房屋周边的三家房产中介店面就涉案房屋目前�市场价格进行询问。其中一家中介表示涉案房屋目前市场价格为180万元左右，一家中介表示涉案房屋目前市场价格为220万元左右，一家中介的查询结果为200万元左右。
以上事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《中信银行个人信贷部零售贷款资产转让贷款（项目）审批书》、《个人房产抵押合同》等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高桂子与尹浩签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规�，合法有效。高桂子称其因受北京市政府出台的新政影响，无法取得自有住房的抵押贷款，导致其无力支付涉案房屋的购房款；而尹浩则称双方签订合同时高桂子并未告知过其筹集房款的渠道，且高桂子无法取得自有住房的抵押贷款不能成为其不继续履行合同的理由。本院认为，高桂子虽称其因自身房屋贷款受新政影响无法取得，但此系其自身原因所致，其因自身原因不能继续履行与尹浩之间的合同，构成违约。尹浩要求解除双方之间的买卖合同关系于法有据，本院予以支持。关于尹浩主张的违约金，根据双方之间的合同约定，高桂子应向尹浩支付违约金的金额为房屋总价款的20%，即57.6万元。高桂子称该违约金过高，本院综合考虑合同履行情况、高桂子的过错程序以及逾期利益等因素，酌情确定高桂子应向尹浩支付违约金的金额为45万元。高桂子已支付的10万�定金折抵其应支付的违约金后，高桂子尚需向尹浩支付违约金35万元。高桂子要求退还定金10万元的诉讼请求，本院不予支持。尹浩要求支付的利息于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）高桂子与被告（反诉原告）尹浩于二〇一七年三月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于本判决生效之日解除；
二、原告（反诉被告）高桂子于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）尹浩违约金三十五万元；
三、驳回原告（反诉被告）高桂子的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）尹浩的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照�中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费29840元，由原告（反诉被告）高桂子负担（已交纳14920元，剩余14920元于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费29840元，由原告（反诉被告）高桂子负担[被告（反诉原告）尹浩已预交16824元，原告（反诉被告）高桂子于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）尹浩；剩余13016元于本判决生效之日起七日内交纳]。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁书亮
人民陪审员 陈秀珍
人民陪审员 苏贵增
二〇一八年三月二十二日
书 记 员 张 帆