福建省厦门市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）闽02行终72号
上诉人（原审原告）厦门海光花园开发有限公司，住所地福建省厦门市集美区集美镇许厝尾。
诉讼代表人宋德金，清算组负责人。
委托代理人陈昱、郭晓璇，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门市国土资源与房产管理局，住所地福建省厦门市思明区湖滨中路518号。
法定代表人郭俊胜，局长。
委托代理人陈志滨，厦门市国土资源与房产管理局工作人员。
委托代理人伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。
原审第三人重庆建设销售有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街47号。
法定代表人吕红献，董事长。
委托代理人徐丽华，该公司员工。
原审第三人中国燕兴华北公司，住所地山西省太原市海边街1号。
法定代表人孙德珍，董事长。
上诉人厦门海光花园开发有限公司（下称海光公司）因被上诉人厦门市国土资源与房产管理局（下称市国土房产局）商品房备案登记一案，不服厦门市集美区人民法院（2015）集行初字第16号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审裁定查明，海光公司系“海光花园”商品房项目的开发商，1994年8月24日取得厦房准外售字（1994）051号《厦门市商品房预售许可证》。1999年3月16日，海光公司与中国燕兴华北公司（下称燕兴公司）签订《商品房预售合同》（NO.007800），约定海光公司将“海光花园”G2幢101单元的商品房，建筑面积169.28㎡（含公摊面积），以人民币308648元出售给燕兴公司。2000年8月31日，原厦门市房地产交易中心为涉案房屋办理预售登记，登记在燕兴公司名下。同日，海光公司开具商品房销售专用发票（No.004566），载明购房单位为燕兴公司，购房合同号为007800，房屋地址为海光花园G2幢101壹套，金额为308648元。1995年10月5日，海光公司（甲方）与燕兴公司（乙方）签订《关于海光花园G1型3～8层楼房合同分歧处理协议》，载明“海光花园G1型楼第三、四、五层甲方同意乙方退房，第六、七、八层乙方同意现状接收，协议生效后即视为接收。第三、四、五层楼退房款555.3288万元和第六、七、八层补偿款130万元，合计甲方应付给乙方人民币685.3288万元。甲方协助乙方代管、销售，并负责办理过户（按厦门市有关规定执行），乙方配合。”1998年6月9日，燕兴公司（甲方）与海光公司（乙方）签订《协议书》，载明“甲、乙方经友好协商，就乙方用海光花园G2号公寓楼的一�六层（1、2、3、4、5、6层）抵付欠甲方全部本金、利息事宜，达成如下协议：……四、G2号楼的一～六层，必须在1998年11月1日前完工，楼外的道路及有关配套设施应在1998年12月30日前完善。经按有关规定办理工程质量验收合格手续后办理产权手续，乙方不得向甲方收取任何过户费用。五、该协议一式肆份，双方各持两份，具有同等法律效力，签字盖章后生效。”1999年8月21日，燕兴公司向原厦门市房地产交易中心提出申请，说明因海光公司无还款能力，双方达成协议以海光花园G2号楼一至六层抵付应退款本金及补偿金6653288元，并同意办理登记手续，请求厦门市房地产交易中心予以登记。2001年3月15日，海光公司向原厦门市房管局提出《关于预售商品房（楼花）转让的申请》，说明其开发的海光花园G2幢1-6层商品房预售给燕兴公司，“燕兴公司欲将上述预售商品房转让�特申请贵局按有关规定予以办理为感”。2001年5月22日，燕兴公司与重庆建设销售有限责任公司（下称重庆建设销售公司）签订《楼花转让协议书》，约定燕兴公司将座落于集美区集源路109号的商品房（101室到605室共计29套）转让给重庆建设销售公司。同日，燕兴公司与重庆建设销售公司向原厦门市房地产交易中心提出申请，申请以楼花转让的方式转让海光花园G2幢1至6层共计29套房产（商品房购销合同编号007800-007828）。2001年6月20日，原厦门市房地产交易中心对该《楼花转让协议书》进行备案，对涉案房屋合同信息备注“中国燕兴华北公司转让集源路109号海光花园G2幢101室给重庆销售有限责任公司”，并在海光公司与燕兴公司签订的《商品房预售合同》（No.007828）上注明“经批准，中国燕兴华北公司将‘海光花园’G2幢101单元至605单元共29套房产的原件转让给重庆建设�售有限责任公司。特此鉴证。”
原审另查明，2000年1月7日，厦门市集美区人民法院在申请人赵静宜申请执行被执行人海光公司返还购房款及利息一案执行过程中，作出（1999）集执字第365号《民事裁定书》，查明赵静宜向原厦门市开元区人民法院起诉海光公司预售商品房纠纷一案时，原厦门市开元区人民法院作出（1998）开民初字第1437号财产保全裁定书予以查封的“海光花园”G2栋6层五套商品房，系海光公司无法退还燕兴公司购买G1栋3-5层的购房款，于1998年6月9日经海光公司与燕兴公司双方协商，以“海光花园”G2栋1-6层抵付退房款的本金及利息的商品房，故G2栋6层原属燕兴公司所购买，据此裁定解除对“海光花园”G2栋6层商品房的查封。
2012年2月10日，海光公司通过董事会决议，决定成立海光公司清算组。2014年5月22日，海光公司因与燕兴公司、重庆建设销售公司房屋买卖合同纠纷一案，向法院提起民事诉讼。2015年2月11日，厦门市集美区人民法院作出（2014）集民初字第1846号《民事裁定书》，以海光公司清算组原告主体不适格为由，裁定驳回海光公司的起诉。2015年12月21日，厦门市中级人民法院作出（2015）厦民终字第3630号裁定书，裁定撤销（2014）集民初字第1846号民事裁定书；指令厦门市集美区人民法院对本案进行审理。目前该案尚在审理过程中。
2002年8月，原厦门市房地产交易管理中心与原厦门市房地产权籍登记中心合并成立厦门市房地产交易权籍登记中心，是市国土房产局的下属机构。
原审法院认为，海光公司与本案被诉行政行为不具有利害关系，不是本案适格的原告主体。理由：第一，海光公司与燕兴公司于1998年6月9日签订《协议书》中载明“甲、乙方经友好协商，就乙方用海光花园G2号公寓楼的一～六层（1、2、3、4、5、6层）抵付欠甲方全部本金、利息事宜，达成如下协议：……四、G2号楼的一～六层，必须在1998年11月1日前完工，楼外的道路及有关配套设施应在1998年12月30日前完善。经按有关规定办理工程质量验收合格手续后办理产权手续，乙方不得向甲方收取任何过户费用。”可见，海光公司与燕兴公司约定，为清偿对燕兴公司负有的债务，海光公司以包括涉案房屋在内的G2栋１-6层单元房屋进行抵付，拟将上述房屋的不动产物权转移给燕兴公司，并在条件成就时办理不动产物权登记。第二，在申请人赵静宜申请执行被执行人海光公司返还购房款及利息一案执行过程中，厦门市集美区人民法院于2000年1月7日作出（1999）集执字第365号《民事裁定书》，查明赵静宜向原厦门市开元�人民法院起诉海光公司预售商品房纠纷一案时，原厦门市开元区人民法院作出（1998）开民初字第1437号财产保全裁定书予以查封的“海光花园”G2栋6层五套商品房，系海光公司无法退还燕兴公司购买G1栋3-5层的购房款，于1998年6月9日经海光公司与燕兴公司双方协商，以“海光花园”G2栋1-6层抵付退房款的本金及利息的商品房，故G2栋6层原属燕兴公司所购买，据此裁定解除对“海光花园”G2栋6层商品房的查封。该裁定亦对海光公司已将涉案房屋用以抵付其与燕兴公司之间的债务的事实进行确认，并明确已抵付给燕兴公司的商品房的权利主体是燕兴公司，不能作为海光公司的资产为海光公司清偿债务。第三，海光公司与燕兴公司签订的《商品房预售合同》（NO.007800）中注明“购房款已付”，且海光公司向燕兴公司出具了相关购房款发票，现有证据亦无法证明燕兴公司尚欠海光公司涉案房屋购房款，海光公司主张燕兴公司未实际履行支付涉案房屋对价的付款义务缺乏事实依据，不予采信。因此，现有证据无法证明海光公司对涉案房屋享有占有和处分的权利。燕兴公司对涉案房屋作出处分，与重庆建设销售公司签订《楼花转让协议》，并办理备案登记，对海光公司的权利义务并不产生影响。海光公司主张其与本案被诉行政行为具有利害关系缺乏事实和法律依据。综上，海光公司与被诉行政行为不具有利害关系，其亦不是被诉行政行为的相对人，故非本案适格的原告。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定驳回厦门海光花园开发有限公司的起诉。
海光公司不服原审裁定，向本院提起上诉，称：1.其对涉案原“集源路109号海光花园G2幢1层01单元”房屋享有权利。涉案房产未竣工，未办理初始登记，上诉人作为开发商，对在建工程具有所有权；上诉人与燕兴公司签订的包括涉案房产在内的44份《商品房预售合同》，均有“购房款”已付的表述，但实际上燕兴公司并没有支付上述房价款，燕兴公司通过合同只是取得债权，并未取得涉案房产的物权；2.上诉人与被诉行政行为具有利害关系。2001年6月20日，原厦门市房地产交易中心对燕兴公司与重庆建设销售公司签订的《楼花转让协议书》进行备案，即在上诉人与燕兴公司签订的29份《商品房预售合同》上注明“经批准，中国燕兴华北公司将‘海光花园’G2幢101单元至605单元共29套房产的原件转让给重庆建设销售有限责任公司.特此鉴证”，故不能否认上诉人与被诉行政行为至少在形式上具有利害关系。
被上诉人市国土房产局答辩称，上诉人与案涉房产不存在利害关系，其对房屋本身的所有权归属应当进行区分，上诉人与燕兴公司处分合同债权并没关系。
原审第三人重庆建设销售公司述称，其同意被上诉人的答辩意见，原审法院的裁判合法有效，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审查明无争议事实如下：1.海光公司系“海光花园”商品房项目的开发商，1994年8月24日取得厦房准外售字（1994）051号《厦门市商品房预售许可证》。
2.1999年3月16日，海光公司与燕兴公司签订《商品房预售合同》（NO.007800），约定海光公司将“海光花园”G2幢101单元的商品房，建筑面积169.28㎡（含公摊面积），以人民币308648元出售给燕兴公司。2000年8月31日，�厦门市房地产交易中心为涉案房屋办理预售登记，登记在燕兴公司名下。
3.2001年3月15日，海光公司向原厦门市房管局提出《关于预售商品房（楼花）转让的申请》，说明其开发的海光花园G2幢1-6层商品房预售给燕兴公司，“燕兴公司欲将上述预售商品房转让，特申请贵局按有关规定予以办理为感”。
4.2001年5月22日，燕兴公司与重庆建设销售公司签订《楼花转让协议书》，约定燕兴公司将座落于集美区集源路109号的商品房（101室到605室共计29套）转让给重庆建设销售公司。同日，燕兴公司与重庆建设销售公司向原厦门市房地产交易中心提出申请，申请以楼花转让的方式转让海光花园G2幢1至6层共计29套房产（商品房购销合同编号007800-007828）。2001年6月20日，原厦门市房地产交易中心对该《楼花转让协议书》进行备案，对�案房屋合同信息备注“中国燕兴华北公司转让集源路109号海光花园G2幢101室给重庆销售有限责任公司”，并在海光公司与燕兴公司签订的《商品房预售合同》（No.007828）上注明“经批准，中国燕兴华北公司将‘海光花园’G2幢101单元至605单元共29套房产的原件转让给重庆建设销售有限责任公司。特此鉴证。”
5.2012年2月10日，海光公司通过董事会决议，决定成立海光公司清算组。2015年6月，海光公司向原审法院提起本案之诉，请求判决市国土房产局办理的位于厦门市集美区原“集源路109号海光花园G2幢1层01单元”房屋预售登记在重庆建设销售公司名下的行政行为违法，由市国土房产局作出予以注销该项预售登记的行政行为。
另查明，海光公司与燕兴公司、重庆建设销售公司房屋买卖合同纠纷案正在厦门市集美区人民法�审理中。
本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案被诉的行政行为系燕兴公司转让讼争房屋给重庆建设销售公司，并向市国土房产局申请办理的备案登记行为。从本案查明的事实可以认定，上诉人海光公司早在1999年3月已将讼争房屋出售给燕兴公司，并依法办理了预售登记备案，至此，海光公司对讼争房屋的权利已经转至燕兴公司。2001年，燕兴公司再将讼争房屋转让给重庆建设销售公司，市国土房产局依燕兴公司和重庆建设销售公司的申请，办理本案被诉的房产交易备案登记。海光公司在与燕兴公司房屋买卖关系存续期间且预售备案登记仍然存在的前提下，直接提起本案的行政诉讼，并不具备原告主体资格。�审法院认定海光公司不具备适格的原告主体，裁定驳回其起诉，正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 林琼弘
审判员 纪荣典
审判员 宋希凡
二〇一七年六月十二日
书记员 洪淳淳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定�