杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）下民一初字第1330号
原告民生人寿保险股份有限公司浙江分公司。
法定代表人梁松。
委托代理人陈尧辉。
被告浙江埃力生进出口有限公司。
法定代表人吴国迪。
原告民生人寿保险股份有限公司浙江分公司为与被告浙江埃力生进出口有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2007年8月24日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2008年2月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈尧辉到庭参加诉讼。被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告民生人寿保险股份有限公司浙江分公司诉称，被告与浙江中原物业顾问有限公司（下称中原公司）于2006年4月5日签订了《物业出租代理协议》，协议约定：被告全权委托中原公司代理其所有的位于延安路528号的标力大厦B座21层房屋的租赁事宜。原告了解到该情况后，向被告及中原公司询问了该物业的相关情况，并查证、复印了该物业的房产证等产权证件，确认该物业为被告合法所有后，原、被告在中原公司签订了租赁协议，约定租赁期为三年，年租金为1600000元。协议签订后原告按约向被告支付135000元的定金，后该定金转换为合同保证金。2006年8月9日，原、被告双方签订了补充协议，同意将房屋租金变更为1500280元。2006年8月9日原告向被告支付了2007年的房屋租金1500280元，其后原告又对该物业投入100余万元进行了装修并使用至今。2007年4月12日、2007年6月4日原告两次收到杭州市中级人民法院参加拍卖会的通知后，才知悉被告所有的物业在签订租赁合同前就已经被法院查封并已被法院委托公开拍卖的事实，后该物业被浙江盛泰花边有限公司的金正通通过拍卖形式取得，并于2007年8月6日办理了该物业的所有权变更。金正通明确要求原告腾退房屋。原告认为，原告在签订协议后全面履行了自己的义务，但由于被告恶意隐瞒物业被查封的事实，导致原告无法正常使用该物业，现请求法院1、判令被告向原告返还保证金135000元；2、判令被告向原告返还租金250046.67元（按2007年8月6日至2007年10月7日的租金计算）；3、判令被告赔偿原告损失690461.70元（其中装修费用683866.70元，空调人工费3600元，审核费2995元）；4、判令被告向原告支付违约金250000元；5、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、物业租赁代理协议，欲证明被告委托中原公司代理标力大厦B座21层物业的租赁事宜。
2、房屋产权证，欲证明在签订租赁合同期间，经原告了解查证，标力大厦B座21层物业确系被告合法所有。
3、租赁协议、收据、补充协议、发票，欲证明原、被告签订协议并履行的事实。
4、装修款等发票，欲证明原告对标力大厦B座21层物业投入装修等费用共计100余万元。因租赁合同不受法律保护，该费用已成为原告的损失。
5、拍卖通知书、拍卖公告、拍卖规则、竞拍须知，欲证明（1）原告于2007年4月12日起才知悉被告持有的该物业已被法院查封并委托公开拍卖的事实；（2）《竞拍须知》明确规定“该地产现由原告租赁使用，系查封后租赁，租赁法律关系不受保护”，因此导致原告无法正常使用该物业。
6、律师函。欲证明金正通先生给原告发了律师函要求原告腾退房屋的事实。
被告浙江埃力生进出口有限公司未作答辩，亦未向本院提交相关证据。
原告提交的证据，被告因缺席未进行质证，系放弃质证权利。本院认为原告的证据内容真实，来源合法，与本案具有关联，对上述证据的证据效力予以确认。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
被告与中原公司于2006年4月5日签订了《物业出租代理协议》，协议约定：被告全权委托中原公司代理其所有的位于延安路528号的标力大厦B座21层房屋的租赁事宜。原告通过询问、查证，确认该物业为被告合法所有后，原、被告在中原公司签订了租赁协议，约定原告向被告承租延安路528号的标力大厦B座21层2122、2112、2101室的房屋作为写字楼办公使用，租赁期为三年，自2006年10月7日起至2009年10月7日止，年租金为1600000元。协议签订后原告向被告支付135000元的定金，租期开始后该定金自动转换为合同保证金。合同还约定，被告应确保对该房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移，设定他项物权或其他影响原告权益时，被告应保证所有权人、他项权利人或其他影响原告权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如原告权益遭受损害，被告应负赔偿责任。任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，违约金为250000元。由于被告原因致使本合同无法全部或部分履行，被告应于10日内返还原告保证金和已交而未到期的租金，并支付违约金。如原告对承租房屋进行装修的，应按有资质的审计公司审计的实际投入装修费分三年平均折旧，被告扣除折旧费后，将装修费剩余价值赔偿给原告。2006年8月9日，原、被告双方签订了补充协议，同意将房屋租金变更为1500280元，将原有物业管理费由被告缴纳变更为原告缴纳，年物管费为99720元。2006年8月9日原告向被告支付了2007年的房屋租金1500280元，其后原告又对该物业进行了装修并使用至今。2007年4月12日、2007年6月4日杭州市中级人民法院分别通知原告参加拍卖会，参加对延安路528号的标力大厦2122、2112、2101室办公房地产的竞买，《竞买须知》第九条称，该房地产现由民生人寿保险股份有限公司浙江分公司租赁使用，系查封后租赁，租赁关系不受法律保护。2007年8月6日根据（2006）杭法执字第578-1号民事裁定书的裁定，金正通取得诉争房屋的所有权。2007年8月10日金正通发律师函给原告，要求原告于2007年8月14日书面答复是否重新与金正通签订房屋租赁合同，如不愿意继续租用该房屋，则于2007年8月18日腾退房屋。后原告与金正通重新签订房屋租赁合同并继续使用房屋。
本院认为，被告虽系诉争房屋的所有权人，但该房屋在原、被告告签订租赁合同时已被杭州市中级人民法院查封，双方签订租赁合同时，被告故意隐瞒该房产已被查封的重要事实，致使该租赁合同无法得到法律的保护。在诉争房屋被拍卖并发生所有权转移后，原、被告之间的租赁合同提前终止，原告因此遭受了相应的经济损失。根据双方在合同中的约定，被告应确保对该房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移，被告应保证所有权人能继续遵守本合同所有条款，反之如原告权益遭受损害，被告应负赔偿责任。任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，违约金为250000元，由于被告原因致使本合同无法全部或部分履行，被告应于10日内返还原告保证金和已交而未到期的租金，并支付违约金。被告在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并直接导致租赁合同终止，应按约定向原告支付违约金并返还保证金。现诉争房屋已为金正通所有，原告又另行与金正通建立了新的租赁关系，鉴于原告仍继续得以使用诉争房屋，装修后产生的价值仍为原告所利用，故原告要求被告赔偿装修损失，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。原告称另行补偿金正通二个月房租250046.67元，故要求被告返还该笔租金，因原告未提供有效证据证明该事实，对原告的该项请求，本院亦不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江埃力生进出口有限公司返还原告民生人寿保险股份有限公司浙江分公司保证金135000元。
二、被告浙江埃力生进出口有限公司向原告民生人寿保险股份有限公司浙江分公司支付违约金250000元。
三、上述款项均于本判决生效之日起十五日内履行。
四、驳回原告民生人寿保险股份有限公司浙江分公司的其他诉讼请求。
如果如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16730元，由原告民生人寿保险股份有限公司浙江分公司负担11871元，被告浙江埃力生进出口有限公司负担4859元（判决生效之日起十五日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费16730元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判长 董 保 民
审判员 章 幼 戎
审判员 叶 东 晓
二〇〇八年二月二十一日
书记员 杨帆（代）