新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新民终125号
上诉人：新疆南湖房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路368号。
法定代表人：冶占林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：弯新恒，新疆瑞诚律师事务所律师。
被上诉人：梁韩保，男，1964年4月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：闫新安，新疆同泽律师事务所律师。
上诉人新疆南湖房地产开发有限公司（以下简称南湖房产公司）因与被上诉人梁韩保房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南湖房产公司的委托诉讼代理人弯新恒、被上诉人梁韩保的委托诉讼代理人闫新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南湖房产公司上诉请求：撤销乌鲁木齐市中级人民法院民事判决第一项，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：7号补偿楼所在的东湾小区是政府规划的棚户区改造工程，棚户区旧房征收工作主要由水磨沟区人民政府征收办负责，因梁韩保拒征，漫天要价，政府、市政法委、法院多方多次做工作无果，安置楼无法建设，征迁户不能回迁，多次上访，这样才由政府协调让我公司按拆迁安置补偿方式与梁韩保达成协议，此时整个东湾小区棚户区改造项目己进行了三年，所有搬迁户均按政府规定的1：1补偿安置房，规划也是如此，但因梁韩保私欲极度膨胀，非要1：1.2补偿安置房，且要部分门面房，导致7号楼施工面积增大，原规划变更，7号楼施工完毕并验收后，变更后的规划未完，未能在建设工程质量监督站备案，但相关部门鉴于实际情况，没有禁止交付，7号楼包括梁韩保在内全部交付搬迁房，梁韩保也是自己主动要求交付，至于判决中引述公证书与事实不符，我公司是现场给梁韩保交房和所有钥匙，如果真如公证书证明的当时情况，梁韩保完全可以提出来或不接受，砂石料等是否梁韩保其后运来装修物，我公司不得而知；另梁韩保不使用是梁韩保的事，我公司待变更规划办完后交合格证书和保修书并不影响其使用和收益。
梁韩保辩称：上诉人南湖房产公司的上诉请求和事实理由不能成立。梁韩保之前的房屋是双证齐全的合法房屋，上诉人所开发的东湾小区需要拆迁梁韩保的合法房产，双方在自愿平等基础上签订拆迁补偿协议，被上诉人并不存在强迫上诉人签订协议，我方只是个人，而上诉人是大公司，我方不能强迫对方签订协议；上诉人所称的7号楼补偿房面积增大，不是我方多要的，而是上诉人自己多要楼层，导致规划手续不能顺利完成，责任不是被上诉人的行为导致，与被上诉人毫无关系；上诉人只是向我方交付房屋钥匙，但房屋并没有经过验收，不具备交付条件，因此我方认为上诉人交钥匙行为，并不代表已经履行了交付义务，上诉人存在明显的违约行为，应当承担违约金；由于房屋没有经过验收也没有经过消防验收，因此房屋目前不具备使用条件，上诉人称不影响我方使用和收益不能成立。
梁韩保向一审法院起诉请求：一、判令被告在办理房产竣工验收备案登记后的十日内向原告交付乌鲁木齐市南湖东路北六巷东湾小区7号楼一、二层底商及三楼301、302室安置补偿房产（总面积不得低于1870.10平方米，底商实际面积以作为协议附件的一、二层平面图为准)；二、判令被告协助办理乌鲁木齐市南湖东路北六巷东湾小区7号楼一、二层底商及三楼301、302室安置补偿房产的房屋产权证及土地使用权证；三、判令被告支付违约金1440000元(被告未按约定标准及期限交房逾期共计16个月，按照毎日3000元违约金的标准计算480天，即480天×3000元=1440000元）；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年7月19日，原、被告南湖房产公司签订《拆迁安置补偿协议书》一份。协议约定：由被告拆迁原告所有的位于本市水磨沟区七道湾乡南大湖村四队的房产一处并予以补偿。被告对原告补偿房屋的标准为：按照1:1.2的比例补偿房屋面积,补偿房屋总面积不得低于1870.10平方米。安置补偿房屋具体坐落为：乌鲁木齐市南湖东路北六巷东湾小区7号楼一、二层门面房，若一、二层补偿不足的，在本楼十二楼进行补偿，原告具有优先选房权。具体补偿办法为：1、被告补偿给原告临街的一楼门面房一套，其面积不得低于700平方米，门面房正对南湖实验学校，为框架结构，层高以设计图为准；2、一楼门面房以上辐射所补偿的二楼或十二楼房屋的补偿面积，为补偿总面积减去一楼门面房的面积；3、被告补偿给原告的一、二楼门面房或十二楼房屋的交付标准为：按设计施工图完成全部内容，具有质量验收合格证书和质量保修书。安置补偿房屋的交付期限为：自协议签署之日起18个月内，每拖延交付房屋一日补偿原告3000元。该协议书还约定：被告应当在补偿房屋交付给被告后，按约定时间在90日内将补偿房屋的房屋产权证书和土地使用证书办理到原告或原告指定的人名下，办理产证的所有税费均由被告承担。被告交付的补偿房屋应具备有关部门的验收文件、报告等。该协议书后附被告盖章的东湾小区7号楼一、二层门面房平面图各一份（后附），在两份平面图中被告确认了需安置补偿与原告房屋的具体坐落位置及四至关系。2015年7月16日，被告以公证方式通知原告办理交房手续。2015年8月4日，被告向原告出具《承诺函》一份，承诺在2016年5月31日前将补偿房屋的产权手续办理至原告或其指定人员名下，否则按照《拆迁安置补偿协议书》约定的标准向原告支付违约金。当日，原告向被告出具收条一份，确认收到补偿房屋钥匙13把。2015年8月5日，原、被告签订《补充协议》一份,协议约定：东湾小区七号楼一、二层门面房钥匙交付给原告，双方根据测绘面积多退少补，超出部分面积按5500元/㎡算，十二楼补偿住宅变更为三楼301、302室（钥匙巳领取)。2015年8月17日，原告申请乌鲁木齐市亚心公证处出具现场《公证书》，该公证书现场工作记录记载的核心内容为：现场施工人员告知原告7号楼未交工，未办理验收手续。现场人员告知原告7号楼门面房是开发商抵给施工方的。2016年5月20日，原告申请乌鲁木齐市亚心公证处出具现场《公证书》,该公证书现场工作记录记载的核心内容为：房屋现场一处墙体施工未完成，房间未分割，墙壁预留孔洞内未安装电线，房间及卫生间管道未预留引出接口。另，该补偿房屋现由原告实际占有但未使用。另经本院调查核实以下事实：本院到乌鲁木齐市规划局进行调查，调取了被告南湖房产公司开发的东湾小区7号楼项目用地规划红线图，该项目尚未办理规划许可证。一审法院认为，原告与被告之间签订的《拆迁安置补偿协议书》真实、合法、有效。依据该协议约定，被告向原告应补偿房屋的产权面积置换标准为1:1.2，补偿房屋产权总面积不得低于1870.10平方米，补偿房屋坐落位置位于东湾小区7号楼一、二层门面房，朝向临街正对南湖实验学校且不为拐角楼，其中一楼门面房面积不低于700平方米。依据该协议后附平面图的记载，一、二层补偿房屋面积为一、二楼门面房东西朝向不包括拐角部分，另不包括消防控制室、安全出口楼梯及电梯间部分面积，具体坐落位置及四至均以该平面图划定的红线范围为准。被告应当按照上述约定及红线图范围全面履行交付义务。被告虽于2015年8月4日向原告交付了补偿房屋的全部钥匙并据此认为其已向原告履行了补偿房屋的交付义务，同时被告亦举证证实其办理了补偿房产的竣工验收手续，但经法院向乌鲁木齐市建设工程质量监督站及规划局调查，涉案东湾小区7号楼项目至今尚未办理《建设用地规划许可证》，未办理竣工备案，而依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》也有相关规定，商品房未经竣工验收合格并取得《商品房竣工验收备案表》的即不符合法定的商品房交付条件。涉案东湾小区7号楼项目在未取得规划许可证的情形下，亦无法办理竣工验收备案手续，其自行组织的五方验收也不具备正式竣工验收备案的法律效力。因此，被告向原告交付补偿房屋钥匙及原告实际占有的行为并不构成法律意义上的商品房交付。
关于原告要求被告在办理正式竣工验收备案登记后十日内日向其交付涉案补偿房屋的诉讼请求，因案涉7号楼至今未办理竣工验收备案，办理完毕时间尚不能确定，考虑到判决内容应具有确定性、可执行性，故法院对此项诉讼请求不予支持。原告可在该条件成就后另行诉讼。
关于原告主张的办理补偿房屋房产证及土地使用权证的诉讼请求，因涉案房产未办理规划及竣工验收备案手续，尚不具备办理上述产权手续的基本条件，故原告可在该条件具备后再行向被告主张此项权利，法院对原告该项诉讼请求不予支持。
关于原告提出的违约金诉讼请求，本院认为，因《拆迁安置补偿协议》、《承诺函》对于涉案补偿房屋的交付期限及交付标准均有明确约定，被告至今未向原告办理房产交付手续，也未按《承诺函》的承诺于2016年5月31日前办理房屋产权证书和土地使用权证书，同时原告虽实际占有该补偿房产，但依据公证书记载，该房产的基本配套使用条件尚未完善，尚不能使用、收益，给原告造成一定的经济损失，因此，被告的上述行为已构成合同违约，依据补偿协议其应当向原告承担违约责任。关于违约金的计算数额，补偿协议约定的交房期限为补偿协议签订后的18个月内，即最迟交房日期为2015年1月19日，至原告起诉时违约期间共计16个月，按照每月30天计算违约金金额为：480天×3000元=1440000元。故此原告主张的违约金合法有据，计算准确，本院予以支持。被告提出的其已向原告履行了补偿房产交付义务以及导致规划手续无法办理的责任是由于原告提高补偿比例致规划面积发生变化的答辩意见，因与事实不符，本院对其答辩意见不予釆信。
综上所述，原告梁韩保要求支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据，法院予以支持，其要求被告南湖房产公司在办理房产竣工验收备案登记后十日内向其交付拆迁补偿合同约定的安置补偿房产以及协助办理补偿门面房及住宅房产证及土地使用权证的诉讼请求，因不具备法律意义上的交付及办证条件，法院不予支持。南湖房产公司的答辩理由不能成立，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告新疆南湖房地产开发有限公司向原告梁韩保支付违约金1440000元；二、驳回原告梁韩保要求被告新疆南湖房地产开发有限公司在办理房产竣工验收备案登记后的十日内交付乌鲁木齐市南湖东路北六巷东湾小区7号楼一、二层底商及三楼301、302室安置补偿房产的诉讼请求；三、驳回原告梁韩保要求被告新疆南湖房地产开发有限公司协助办理乌鲁木齐市南湖东路北六巷东湾小区7号楼一、二层门面房及三楼301、302室住宅房产权证及土地使用权证的诉讼请求。本案案件受理费92153.3元（原告梁韩保已预交），由被告新疆南湖房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。南湖房产公司提交新证据：证据一、2009年4月14日乌鲁木齐市棚户区改造工作领导小组办公室出具的市棚改准（2009）6号《乌鲁木齐市棚户区改造项目核准书》，证明东湾小区并不是南湖房产公司的商品房开发项目；证据二、2009年6月1日由水磨沟区棚户区改造工作领导小组办公室出具的《关于委托南湖房地产开发有限公司对南湖东湾片区棚户区改造项目进行规划的函》，证明东湾小区并不是南湖房产公司的商品房开发项目；证据三、2010年12月28日，由乌鲁木齐市房产管理局出具的乌房管拆告（2010）022号《房屋拆迁公告》；证据四、2012年8月2日，由乌鲁木齐市房屋征收与补偿管理办公室出具的《关于东湾棚户区改造项目征收（拆迁）工作会议纪要》，证明拆迁不能进行，拆迁到征收的法律转换过程，棚户区改造由政府实施，东湾棚户区改造共3户钉子户，房产局申请执行了两家，对梁韩保却要求我公司与他达成协议，导致梁韩保强索补偿1：1.2，高于其他人的1：1，造成7号楼补偿楼规划变更；证据五、水磨沟区人民法院行政判决书（2013）水行审字第15号，证明东湾小区有一户拒不拆迁。以上六份证据证明：一、涉案补偿房屋属于棚户区改造拆迁补偿房屋，我公司不是商品房开发建设；二、梁韩保就是会议纪要所说的”钉子户”；三、东湾棚户区改造共3户钉子户，房产局申请执行了两家，对梁韩保却要求公司与他达成协议，导致梁韩保强索补偿1：1.2，高于其他人1：1，造成7号楼补偿楼规划变更。被上诉人梁韩保发表质证意见：对上述证中会议纪要的真实性不认可，其他证据的真实性认可。对所有证据的关联性均不认可。本院对上述证据的真实性、合法性予以认定，关联性不予认定。
本院二审查明的事实与一审查明事实相同。
本院认为，本案二审争议的焦点为南湖房产公司应否向梁韩保支付违约金1440000元。双方当事人签订的《拆迁安置补偿协议书》、《承诺函》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应严格履行各自义务。《拆迁安置补偿协议书》、《承诺书》对于涉案补偿房屋的交付期限及资材标准均明确约定，南湖房产公司未按其承诺于2016年5月31日前完成交付，已构成违约。原审据此约定及本案查明的事实，依照《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国合同法》相关规定，认定南湖房产公司未构成法律意义上的商品房交付，并作出南湖房产公司向梁韩保支付违约金1440000元的判决，并无不当，本院予以维持。南湖房产公司上诉称已向梁韩保交付房屋钥匙，待变更规划办完后交合格证书和保修书并不影响其使用和收益的理由，不能成立。故南湖房产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17760元，由新疆南湖房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴 昀 杞
审 判 员 孙 万 里
代理审判员 古丽比亚
二〇一七年六月八日
书 记 员 叶 雨 薇