福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0104民初3315号
原告（反诉被告）：翁颖敦，女，1973年3月30日出生，汉族，住福州市仓山区。
原告（反诉被告）：陈首文，男，1967年2月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
被告（反诉原告）：林爱凤，女，1971年1月13日出生，汉族，住福州市仓山区。
被告（反诉原告）：林銮曾，男，1966年11月13日出生，汉族，住福州市仓山区。
上述两被告共同委托诉讼代理人：谢萍萍，福建世好律师事务所律师。
原告翁颖敦、陈首文与被告林爱凤、林銮曾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日作出（2015）仓民初字第2977号民事判决，两原告不服，提起上诉。福州市中级人民法院于2016年5月23日作出（2015）榕民终字第5563号民事裁定，撤销本院（2015）仓民初字第2977号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翁颖敦、陈首文、被告林爱凤、林銮曾的委托诉讼代理人谢萍萍及被告林銮曾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翁颖敦、陈首文向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与两被告于2013年7月28日签订的《商铺租赁合同》；2.两被告向两原告支付拖欠的租金52800元（2015年4月至7月），并按《商铺租赁合同》约定的租金标准继续支付租金至商铺交还两原告之日止；3.两被告支付逾期支付租金的违约金（从每月租金逾期之日起，按每日39.6元，分段计付至每月租金付清之日止，其中暂计至2015年7月10日的违约金为7999.2元）；4.两被告将商铺恢复原状交还两原告（如两被告拒不恢复原状的，应承担按恢复原状所需费用的评估价）；5.两被告的租赁押金23600元予以没收归两原告所有；6.两被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，两原告变更诉讼请求为：1.两被告向两原告支付拖欠的2015年4月至10月的租金共计96300元；2.两被告按月息2分的利率，向两原告支付逾期租金的违约金（从2015年4月按每月租金逾期起计日，计算至每月租金实际付清之日止，暂计至2015年10月3l日违约金共计7288元）；3.两被告已支付的押金23600元收归两原告所有；4.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：仓山区金山街道浦上大道272号仓山万达广场××#楼××商铺（面积88.24平方米）系两原告共同出资购置。2013年7月28日，经共有人即原告陈首文委托，原告翁颖敦为甲方，被告林爱凤为乙方，双方签订《商铺租赁合同》，约定将前述两原告共有的商铺出租给林爱凤、林銮曾夫妇用于经营“全统永和豆浆”，合同上“甲方”处由翁颖敦及其丈夫林达签字，“乙方”处由林爱凤及其丈夫林銮曾签字。合同主要条款如下：“租期为五年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止；第一年月租金为135元/平方米,第二年为150元/平方米,从第三年租约年开始，年租金在上一年的基础上递增10%；乙方在签订本合同之时须首先支付给甲方23600元作为乙方租用商铺的押金，之后乙方在每个月的5日前支付甲方当月租金（先付租，后使用），若乙方逾期支付房租，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之三向乙方加收违约金，超过当月租金金额缴交日期十天，甲方有权提前解除合同，并追究乙方的违约责任，租赁押金不予退还；若乙方不再使用甲方的商铺后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构；乙方应在合同解除或终止之日起3日内搬离租赁房屋，与甲方做好水电、物业等交接工作并将租赁房屋完好交还甲方。如有损坏，乙方应当照价赔偿；本合同如发生纠纷，各方应通过友好协商解决，协商不成可提交租赁房产所在地人民法院裁决。《商铺租赁合同》签订后，被告林爱凤向原告翁颖敦支付了押金23600元，原告翁颖敦也将商铺交给林爱凤，两被告将商铺用于经营“全统永和豆浆”。租赁合同签订后的一年多时间里，两被告尚能按时支付房租，但自2015年4月1日起，两被告就不再支付。原告向两被告催租，两被告以退租为由拒付租金。2015年4月18日，原告翁颖敦委托福建辉扬律师事务所向两被告发送《律师函》，要求其在收到函件后一周内付清当月租金及物业管理费。被告林爱凤在收到《律师函》后，仍拒不支付租金及物业管理费，并口头提出退租。原告翁颖敦答复，如两被告承诺付清拖欠租金、物业管理费以及违约金，且将商铺恢复原状，《商铺租赁》合同可以提前解除。但两被告不予理会。2015年5月10日，原告翁颖敦再次委托福建辉扬律师事务所向两被告发送《告知书》，声明：“一、根据贵我双方所签订的租赁合同约定，租赁期为五年，如你方无故要求提前解除合同，我方要求你方根据双方所签协议约定及《中华人民共和国合同法》之规定，赔偿我方租金损失。二、你方应将在商铺内所做一切装修拆除（包括地面，墙面装修以及在房间中铺设的水泥隔层），并将垃圾清理完毕，将房屋恢复原状后，完好交还我方。在你方完成上述工作之前，均视为在你方之承租期内。”两被告收到告知书后，仍置之不理。两原告认为，因乙方在租赁期内在店内进行了吊顶、水泥板隔层、部分地面垫高等装修，上述装修经两被告人为拆毁、隔墙改造后，现已残破不全，地面高低不平，墙体凹凸不平，加盖的水泥隔层破损，且破坏了店铺的整体性。两被告如要退租，也应将上述建筑垃圾全部拆除、清理完毕，将商铺恢复原状后交还原告，或者两被告交还商铺，由两原告恢复原状，但两被告得承诺承担恢复原状的费用，合同方可解除。因在电话沟通中两被告对两原告的合理要求不予理睬，故两原告不同意两被告退租。但现两被告占用着商铺，又不支付租金（其中2015年4月的租金至今已拖欠三个多月），违约在先，且还不再与两原告沟通解决解除合同事宜，客观上给两原告造成了巨大损失，为减少损失，故两原告根据两被告的违约行为，依照合同的约定和法律的规定，提请解除合同，并要求两被告承担相关的违约责任。两被告应承担的违约责任，主要有：一、支付拖欠的租金52800元。理由是，两被告从2015年4月至2015年7月，已连续四个月未支付租金。二、按《商铺租赁合同》约定的租金标准继续向两原告支付租金，租金计付至商铺交还两原告之日止。理由是，两被告至今仍占用商铺，自当承担租金。三、支付违约金：以两原告拖欠的每一期租金，按其实际拖欠天数，以月租金千分之三的标准计付至实际付清之日止，其中截止2015年7月10日，违约金共计7999.2元（2015年4月租金的违约金为3÷1000×13200元×96天＝3801.60元、2015年5月租金的违约金为3÷1000×13200元×66天＝2613.6元、2015年6月租金的违约金为3÷1000×13200元×35天＝1386元、2015年7月租金的违约金为3÷1000×13200元×5天＝198元）。理由是，《商铺租赁合同》第四条第1款明确约定逾期支付租金的，乙方应支付违约金。四、两被告将商铺恢复原状。理由是商铺经两被告装修改造后，商铺结构已破坏，如不恢复原状，不利于商铺的再次出租或者原告自用。五、两被告已支付的押金23600元收归两原告所有。理由是，《商铺租赁合同》第四条第1款明确约定乙方逾期超过十天不支付租金的，押金予以没收。原告变更诉讼请求，具体事实和理由：一、两被告在原一审判决作出后，于2015年10月份将租赁商铺基本上恢复原状，该租赁物已于2015年11月交还原告，《商铺和赁合同》事实上已解除，因此原告在原一审中关于解除合同及要求两被告恢复商铺原状的诉请已无必要。二、鉴于《商铺租赁合同》已于2015年11月解除，故两被告应向两原告支付合同解除之前2015年4月至10月的租金共计96300元。其中根据租赁合同的约定，2014年8月l日至2015年7月3l日的月租金为13200元、2015年8月l日至2016年7月31日的月租金为14500元，故2015年4月至7月的租金共计52800元、2015年8月至10月的租金共计43500元。三、根据租赁合同的约定，被告应于每个月的5日前支付当月的租金，每逾期一日，应按日千分之三支付违约金计付至租金付清之日止。两被告自2015年4月起拖欠租金，自然应该支付违约金，现原告自愿将违约金利率从日千分之三调整成按月息2分计算，则截止2015年10月31日，逾期租金的违约金共计7288元。四、根据租赁合同的约定，原告在履行租赁合同过程中没有违约的情况下被告提前退租属违约行为，押金23600元不予退还，收归原告所有。五、两被告提前退租且拒不将租赁物恢复原状、拒不支付恢复租赁物原状前拖欠的租金，导致原告提起诉讼解决，因此应由两被告承担本案诉讼费用。
被告林爱凤、林銮曾辩称，一、双方的租赁合同已自2015年4月起解除，被告无需再支付2015年4月之后的租金。1、被告已通过短信和函件的方式通知原告解除租赁合同：2015年3月3日，被告林銮曾就通过手机短信通知原告的代理人林达，自4月份起不再续租涉案商铺，请原告收回店面，并主动结清了3月份的租金和物业费。2015年3月28日，被告再次通过手机短信通知原告已空置店铺，自4月份起不再续租涉案店面，请原告及时收回。2015年5月7日，因原告拒收终止租赁店面的书面告知函，被告第三次通过手机短信通知了原告，自4月份起不再续租涉案店面，请原告收回。可见，被告早就通知了原告自2015年4月起解约退租。被告2015年3月份所发的两次手机短信内容，非常明确的告知原告，自4月起不再续租。尤其是在清空涉案店面后，又再次短信通知原告。这两次短信内容与被告之前要求降低租金的短信内容大不一样。同时，被告也有权根据实际的市场经营情况，对店面的经营方式进行调整，原告同意与否，不影响被告合同解除的效力。自被告承租涉案店面后，一直都是在亏本经营，每月亏损额都达到好几万，经多次与原告协商降低租金未果之后，被告只好提出解约退租。如果继续承租涉案店面，对被告来说成本太高，代价过大，将无法实现合同目的，显然不是理性的选择。2、除了手机短信通知，被告也以实际行动明确表明解约退租。被告租赁涉案店面系用于经营“永和豆浆”餐饮店，在租赁期间，添加了大量的餐饮设施和设备。但在2015年3月28日撤出涉案店面时，被告就将可以搬走的装修、装饰、设施和设备全部搬离，将店面恢复原状，清理完毕，处于空置状态，也主动结清了全部物业费。被告自2015年4月起也未再支付租金和物业费。被告的前述行为也足以表明自2015年3月28日撤出涉案店面后，没有再使用涉案店面。原告作为出租方，在收到被告的短信通知后，应当及时与被告沟通、联系，并到店铺现场查看、确认被告是否已搬离物品，是否确实退租，但原告却怠于管护自己的物业。从原告的代理人林达2015年3月29日回复的短信内容看，其已经知道被告已实际退租，并将可搬离的物品全部搬离，仅剩余少量已形成附合的水泥隔层和瓷砖未拆除。3、关于水、电、煤气的交接问题。被告林銮曾、林爱凤不仅承租了仓山万达金街135号商铺，还承租了相邻的142号商铺，用于经营“全统永和豆浆”餐饮店。为了便于管理和缴费，被告将142号商铺的水管连接到135号商铺中使用。因此，135号商铺的水费通知单都是0度，被告没有使用原告的银行卡缴纳水费，也没有欠缴135号商铺的水费。仓山万达金街的商铺若要用电，都必须到物业管理处办理电费缴费卡，且必须先充费再用电，不能有任何欠费。被告林銮曾、林爱凤承租135号商铺后，系自行到物业管理处办理电费缴费卡。退租后，就将电费缴费卡还给物业了，电费卡中尚有余额100多元，也不存在欠电费的问题。被告没有开通使用135号商铺的煤气管道。被告退租时，没有欠缴任何的水、电、煤气费用，原告翁颖敦、陈首文也从未提出林銮曾、林爱凤有欠缴水、电、煤气的费用。被告退租时，已完成水、电、煤气的交接。被告认为，无论是守约方还是违约方，都享有法定的合同解除权。至于解除合同给另一方造成的损失，当事人可以根据法律规定和合同约定请求赔偿。那种认为解除合同主要是一种违约救济的方式，只有守约方才有权解除合同的观点是错误的，不符合合同法自愿、平等的原则。二、被告退租后，原告应当采取适当措施减少损失。原告提出，因被告未拆除隔层、吊顶和瓷砖，导致其无法再行出租涉案店面，要求被告继续支付2015年4月至10月期间共7个月的租金损失，是于法无据的。因为：1、被告增设的水泥隔层是可以再利用的，无拆除的必要性。涉案的135号商铺在交付被告使用时就是纯毛坯，里面什么都没有。该商铺为上下两层结构，第一层产权面积为44.24平方米，第二层产权面积为44平方米，每层宽约4米，纵深约11米。每一层的层高约为6米，原告和开发商没有在两层之间设置上下楼梯。因涉案商铺的层高过高，为合理使用商铺，经原告和物业管理公司同意，被告承租后，对涉案商铺的第一层增设了大约7.2平方米的隔层（1.8米×4米），并在第一层的地面和墙面铺设了少量瓷砖。涉案店面所在的万达广场金街的所有商铺都是上下两层结构，每一层的层高都是6米左右，使用时都必须增设隔层，不增设隔层，是没法使用店面的，大部分的商铺在第二层也增设了隔层。拆除隔层显然是没有必要的，隔壁的多家店铺退租时，也没有一家房东要求必须拆除隔层。被告认为，不论由谁承租涉案商铺，均需对商铺进行隔层后方可使用，因此被告搬离商铺时，就根据双方合同第7.4条“无法撤走的设备归原告所有”的约定未拆除隔层，将隔层留给原告使用。2、即使被告存在未拆除隔层的违约行为，原告也应当采取适当措施防止损失扩大。原告未采取适当措施，怠于接收、管理、经营店铺的损失应自行负责，不应由被告承担。双方合同第十三条备注中仅约定，被告不续租后应复原拆墙和隔屋部分，并未约定被告应全部拆除已附着的瓷砖，更未约定应当恢复至毛胚状态。《合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”即使原告不同意利用被告增设的水泥隔层，认为被告未拆除隔层的行为构成违约，原告也应当采取适当措施防止损失的进一步扩大，以尽早另行出租，或尽早拆除隔层后出租，然后再向被告主张拆除隔层的合理费用损失。加盖的水泥隔层并非承重墙，或主体结构，拆除一般不会引发建筑的安全责任。而吊顶是附着在隔层上的，拆除了隔层自然也就拆除了吊顶。根据双方合同第4.1条的约定，被告超过当月租金缴交日期十天未交租金的，原告有权提前解除本合同。被告自2015年4月起，就未再缴交租金，即使被告没有通知原告解除合同，原告也应当主动提出解除合同，尽早另行出租或招租，以减少损失。如前所述，被告增设的隔层仅7.2平方米。原一审判决后，经物业同意，被告立即雇请工人拆除了隔墙、吊顶和地面、墙面的瓷砖，花费3500元，不到两天时间就全部完成拆除和清理工作。拆除这些附着的装修装饰，只需3000多元，原告却要求被告承担好几个月几万元的租金损失，于法无据。出租也是一种经营行为，经营就肯定存在风险，无法出租的原因有很多种，跟社会的整体经济环境，所在店面的位置、格局、租金价格都有关系。被告2015年10月13日拆除隔层和瓷砖之后，涉案店面直至最近才出租。可见，涉案店铺是否能够成功出租，与是否有隔层没有任何关系。而且所有的毛胚商铺只要未经适当装修、装饰，都是无法经营利用的，并不是未拆除隔层造成无法利用。因此，店面无法出租收益只是原告正常的经营风险，与被告无关。三、原告无权没收本案的租赁押金23600元。原告仅有权在被告的违约行为所造成的实际损失的范围内对押金进行抵扣，余款则仍应当依法退还给被告。本案租赁合同第8.2条约定，若被告提前解除合同，押金由原告没收。该条款的约定是无效的。双方签约时，原告收取了被告租赁押金23600元。押金是被告的财产。没收是一种国家惩罚，是国家公共管理权力的一种行使方式，只有拥有国家公权力的机关才有权力实施没收。比如，国家行政机关没收从事非法活动的财务等。只有在法律有规定、有授权的部门才可以行使没收，法律并没有规定房东可以没收承租人的押金。另外，一般情况下，被国家机关没收的财物须上缴国库，不能由任何个人占有或者使用。原告不是国家机关，无权没收他人财产。因此，可以认定，本案的合同条款并未约定，被告提前解除合同的违约责任。根据《合同法》的规定，原告仅有权在被告的违约行为所造成的实际损失的范围内对押金进行抵扣，余款则仍应当依法退还给被告。现被告已拆除隔层，原告也没有证据证明其实际损失，应全额退还租赁押金。原告怠于接收、管理、经营店铺的损失应自行负责，不应要求被告承担任何的赔偿责任。
反诉原告林爱凤、林銮曾向本院提出诉讼请求：1.反诉被告立即向反诉原告返还租用涉案商铺的押金23600元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月28日，反诉原、被告双方签订一份《商铺租赁合同》，约定：反诉原告承租反诉被告名下坐落于仓山区××街道××大道××广场××＃××××商铺辅助用房及×层××商铺，租期五年；租赁押金为23600元，合同第8.2条约定，若反诉原告方提前解除合同，视为违约，反诉被告没收押金。2015年3月初，反诉原告通过短信和EMS函件的方式通知反诉被告，自4月份起不再续租涉案店面。之后，反诉原告结清物业费，拆除装修、装饰，腾空店面。2015年3月28日，反诉原告再次通过手机短信通知反诉被告已空置店铺。可见，原、被告的《商铺租赁合同》自2015年4月起解除。涉案商铺在交付反诉原告使用时是毛坯。该商铺为上下两层结构，第一层产权面积为44.24平方米，第二层产权面积为44平方米，每层宽约4米，纵深约11米。每一层的层高约为6米，两层之间无上下楼梯。因涉案商铺的层高过高，为合理使用商铺，经反诉被告和物业管理公司同意，反诉原告承租后，对涉案商铺的第一层增设了大约7.2平方米的隔层（1.8米×4米），并在第一层的地面和墙面铺设了少量瓷砖。涉案店面所在的万达广场金街的所有商铺都是上下两层结构，每一层的层高都是6米左右，两层之间均无上下楼梯，使用时都必须增设隔层。不增设隔层，是没法使用店面的，大部分的商铺还在第二层也增设了隔层。拆除隔层显然是没有必要的，隔壁的多家店铺退租时，也没有一家房东要求必须拆除隔层。即使反诉原告存在未拆除隔层的违约行为，反诉被告也应当采取适当措施防止损失扩大。反诉被告未采取适当措施，怠于接收、管理、经营店铺的损失应自行负责，不应由反诉原告承担。反诉原告增设的隔层仅7.2平方米。原一审判决后，经物业同意，反诉原告立即雇请工人拆除了隔墙、吊顶和地面、墙面的瓷砖，花费3500元，不到两天时间就全部完成拆除和清理工作。现在，反诉被告却要求反诉原告承担好几个月几万元的租金损失，于法无据。本案租赁合同第8.2条约定，若反诉原告提前解除合同，押金由反诉被告没收。该条款的约定是无效的。押金是反诉原告的财产。没收是一种国家惩罚，是国家公共管理权力的一种行使方式，只有拥有国家公权力的机关才有权力实施没收。因此，本案的合同条款并未约定，反诉原告提前解除合同的违约责任。反诉被告无权没收本案的租赁押金23600元。根据《合同法》的规定，反诉被告仅有权在反诉原告的违约行为所造成的实际损失的范围内对押金进行抵扣，余款则仍应当依法退还给反诉原告。现反诉原告己拆除隔层，反诉被告也没有证据证明其实际损失，应全额退还租赁押金。
反诉被告翁颖敦、陈首文辩称，一、反诉原告将租赁物恢复原状系其合同义务。《商铺租赁合同》第十三条约定：“梁柱不能打，墙体部分经物业同意业主也同意拆墙、隔层，租期满如不续租复原”，根据该条款，反诉原告在租期属满时有复原商铺的义务，本案中其提前解租，一样负有将商铺恢复原状的义务。反诉原告接收到毛坯的租赁物后进行了装修，拆除了部分端体并做了隔层，2015年3月其不再经营时，对店内装修装饰物的拆除并不完整，地面高低不平、墙体也是凹凸不平，加盖的水泥隔层没有拆除，店内垃圾未清理，完全破坏了商铺的完整性，这样的商铺根本无法出租得出去。也正是因为反诉原告不履行将商铺恢复原状的义务，反诉被告才不同意其欲提前解租的无理要求。二、反诉被告并无怠于接收店面的行为。反诉原告虽欲退租，但始终未主动要求交付商铺的钥匙，在此情况下，反诉被告如伺接收店面？三、《商铺租赁合同》关于押金的约定，在文意解释上均意味着在约定的乙方违约情况下，押金收归甲方所有，这也是房屋租赁市场中租赁合同的通行表述和实际做法。《商铺租赁合同》第四条第4.1款约定：“超过当月租金缴交到期十天，甲方有权提前解除本合同，并追究乙方的违约责任，租赁押金不予退还”；第八条第8.2款约定：“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方没收乙方押金”。前述状租赁合同条款，无论是“租赁押金不予退还”还是“甲方没收乙方押金”的表述，在文意解释上均意味着在约定的乙方违约情况下，押金收归甲方所有。反诉原告以抠字眼的方式对“没收”一词进行解读合同中关于押金的约定没有任何意义。四、反诉原告在履行租赁合同过程中存在违约行为，依据前述《租赁商铺合同》相关条款的约定，押金应收归反诉被告所有。l、2015年4月，在租赁合同尚未正式提前解除时，反诉原告就拒付租金，构成违约。2015年4月初，反诉被告向反诉原告摧租时，反诉原告虽提出欲退租，但因反诉原告未将商铺恢复原状，故反诉被告不同意其退租请求。反诉被告先于2015年4月18日委托福建辉扬律师事务所向其发送《律师函》要求其继续履约，后于2015年5月10日再次委托前述律所向反诉原告发送《告知书》，声明：“一、根据贵我双方所签订的租赁合同约定，租赁期为五年，如你方无故要求提前解除合同，我方要求你方根据双方所签协议约定及《中华人民共和国合同法》之规定，赔偿我方租金损失。二、你方应将在商铺内所做一切装修拆除（包括地面，墙面装修以及在房间中铺设的水泥隔层），并将垃圾清理完毕，将房屋恢复原状后，完好交还我方。在你方完成上述工作之前，均视为在你方之承租期内。”反诉原告接到通知后，对反诉被告之合理要求不予理睬，拒不支付租金，已构成违约。2、反诉原告于2015年10月才将租赁物基本上恢复原状将商铺返还给反诉被告，租赁合同解除。而《商铺租赁合同》约定租赁期至2018年7月31日才届满，租赁合同之提前解除系反诉原告所致，其行为已成违约。综上所述，反诉原告所提的反诉请求，无事实和法律依据，无权要求返还押金23600元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的律师函、短信告知书的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交的书面告知书系打印无任何签名，无法证明已送达至被告，且被告亦不予认可，故本院对该证据不予认定。2.原告对被告提交的林銮曾与林达的短信往来记录（2015年3月-5月）、涉案店面的物业费发票、2015年3月28日拍摄的店面照片、2015年5月10日拍摄的店面照片、2016年9月12日拍摄的店面照片真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告提交了中国邮政快递面单原件核对，故本院对该证据的真实性予以确认。被告提交的福州市仓山区万达广场商业物业管理有限公司的《内部联络单》系复印件，且原告不予认可，故本院对该证据不予认定。被告提交的收条系手写，无法确认真实性，故本院对该证据不予认定。被告提交的林銮曾与林达的短信往来记录系复印件，未显示发送时间，但原告自认于2015年10月31日下午5点有收到被告告知店面恢复原状的短信，故本院对原告自认的收到短信的时间予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落于福州市××街道××大道××广场××＃楼××商铺（面积88.24平方米）系原告翁颖敦、陈首文共同共有。2013年7月25日，原告陈首文签署授权委托书，委托原告翁颖敦及案外人林达处理商铺租赁经营和管理等一切事宜，由翁颖敦、林达代表陈首文在一切合同文件上签字。2013年7月28日，以原告翁颖敦为甲方（出租方），被告林爱凤为乙方（承租方），双方签订《商铺租赁合同》，合同上落款“甲方”处由翁颖敦及林达签字，“乙方”处由林爱凤及林銮曾签字，并写明甲方的联系电话为：136××××3458、137××××5367。合同约定：商铺出租给被告用于经营“全统永和豆浆”；租期为五年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止；2013年8月1日至2014年7月31日租金11800元/月、2014年8月1日至2015年7月31日租金13200元/月、2015年8月1日至2016年7月31日租金14500元/月。乙方在签订本合同之时须首先支付给甲方23600元作为乙方租用商铺的押金，之后乙方在每个月的5日前支付甲方当月租金（先付租，后使用），若乙方逾期支付房租，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之三向乙方加收违约金，超过当月租金金额缴交日期十天，甲方有权提前解除合同，并追究乙方的违约责任，租赁押金不予退还；若乙方不再使用甲方的商铺后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构；合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止之日起3日内搬离租赁房屋，与甲方做好水电、物业等交接工作并将租赁房屋完好交还甲方；若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方没收押金。合同备注“梁柱不能打，墙体部分经物业同意业主也同意拆墙、隔屋，租期满如不续租复原”。《商铺租赁合同》签订后，被告林爱凤向原告交付了押金23600元，并支付租金至2015年3月。2015年3月3日，被告林銮曾向林达短信通知提前解除合同，自4月份起不再续租商铺，请收回店面。2015年3月28日，被告林銮曾向林达短信通知商铺已清空，4月起不续租，请收回店面。2015年4月22日，原告翁颖敦委托福建辉扬律师事务所律师向被告林爱凤发出律师函，告知截至2015年4月18日，被告已欠付租金13200元，商铺仍由被告闭锁占有，被告承租商铺后所做装修及添附的水泥隔板等设施也未拆除，限被告收到律师函之日起7日内付清当月租金及物业费。2015年5月7日，被告林銮曾向林达短信发送“告知函”，内容为“本人承租的商铺因故需提前终止合同，根据合同约定于2015年3月3日提前向你告知合同履行至2015年3月止，自4月起不再续租。2015年3月28日本人再次短信告知你合同终止及接收商铺事宜。现本人再次函告于你，本人已按约定支付了全部租金及结清物业、水电费用，并于2015年3月28日退出租赁商铺，你可以随时去接收上述商铺”。2015年5月12日，林达短信告知被告林爱凤，若被告无故要求提前解除合同，应赔偿租金损失，被告应将商铺内所做的一切装修拆除（包括地面、墙面装修以及在房间中铺设的水泥隔层），并将垃圾清理完毕将房屋恢复原状后交还，在完成上述工作之前均视为在被告承租期内。
另查明，原告交付给被告的商铺系毛坯房，被告承租后对该商铺进行了吊顶、水泥板隔层、部分地面垫高等装修，被告通知原告提前解除合同后，即搬走了自己的物品，但未拆除吊顶、水泥板隔层、地面垫高的部分。原告于2015年10月31日确认被告已将隔层和地板设施拆除完毕，讼争店面恢复原状。
本院认为，原、被告之间的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。合同履行期间，被告于2015年3月3日通知原告提前解除合同，自4月份起不再续租商铺，请原告收回。2015年3月28日，被告再次通知原告商铺已清空，4月起不续租，请原告收回，故租赁合同已于2015年4月起解除，但被告提前解除合同，已构成违约。合同第八条约定，若被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，原告没收押金，现原告诉请被告已支付的押金23600元归原告所有，符合合同约定，本院予以支持。合同第七条约定，被告应在合同解除或终止之日起3日内搬离租赁房屋，与原告做好水电、物业等交接工作并将租赁房屋完好交还原告，合同第十三条约定，梁柱不能打，墙体部分经物业同意业主也同意拆墙、隔屋，租期满如不续租复原，但被告未经原告同意，单方提前解除租赁合同，未依约办理水电、物业等交接事宜，只搬走了自己的物品，未拆除吊顶、水泥板隔层、地面垫高的部分，未将租赁房屋恢复原状，需承担违约责任，应向原告支付2015年4月至原告确认被告已将店面恢复原状的2015年10月31日期间的占有使用费。关于占有使用费的标准，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”被告提前解除合同后，在被告未主动拆除商铺的吊顶、水泥板隔层、地面垫高部分的情况下，原告本可先自行拆除并将商铺另行出租，然后再向被告主张支出的合理费用，以免损失产生并扩大，但原告未采取适当措施防止损失，故本院酌定按合同约定2015年4月至2015年10月31日期间的租金的50%计算占有使用费为48150元【（13200元/月×4个月＋14500元/月×3个月）×50%】。原告诉请被告按月息2分支付逾期租金的违约金，本院认为，租赁合同已于2015年4月起解除，故原告主张被告支付逾期支付租金的违约金，没有依据，本院不予支持。如前所述，被告未经原告同意，单方提前解除租赁合同，已构成违约，根据合同约定，被告交纳的押金23600元归原告所有，故被告提起反诉要求原告返还押金23600元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条规定，判决如下：
一、被告林爱凤、林銮曾于本判决生效之日起十日内向原告翁颖敦、陈首文支付48150元；
二、被告林爱凤、林銮曾已支付的押金23600元归原告翁颖敦、陈首文所有；
三、驳回原告翁颖敦、陈首文的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告林爱凤、林銮曾的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉诉讼费2844元，由原告翁颖敦、陈首文负担1240元，被告林爱凤、林銮曾负担1604元。反诉诉讼费195元，由反诉原告林爱凤、林銮曾负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 吴灵婧
代理审判员 陈家挺
代理审判员 陈曜辉
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 瞿彬彬