河南省固始县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1525民初3437号
原告：罗彬，男，1988年11月2日出生，汉族，固始县公安局民警。
被告：河南信房集团东方置业有限公司。
法定代表人付杰，系该公司经理。
公司住所地固始县ＸＸ光大道东段。
委托诉讼代理人：焦建国，系公司员工。
委托诉讼代理人：焦俊峰，河南振蓼律师事务所律师。
原告罗彬诉被告河南信房集团东方置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，依法适用普通程序，于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告罗彬、被告河南信房集团东方置业有限公司委托诉讼代理人焦建国、焦俊峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗彬诉称，原、被告于2015年5月签订了《房屋买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于ＸＸ光路××××东南角信房山水蓼都44栋706房屋一套，房屋总价款为362055元，合同约定被告应于2015年5月31日交付房屋。原告已依合同约定交付了房款，但被告直至起诉时仍未交付房屋，相应的房屋权属证书亦因被告原因未能办理。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担逾期交房违约金及因出卖方逾期未办理权属证书违约金，即从双方合同约定的交房之日起以房屋总价款的万分之四计息至被告实际将房屋交付给原告为止；从双方合同约定的办理房屋权属证书之日起以房屋总价款的万分之一计息至被告实际将房屋权属证书办理完成为止。
原告罗彬为支持其主张提供以下证据：1、商品房买卖合同。2、首付款、补交房款、按揭放款发票、契税、维修基金发票。3、2016年7月9日及2016年7月12日拍摄的未完工状态照片及2016年12月9日拍摄的未完工状态照片。4、未完工状态及沟通协商视频。5、房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案证书。
被告河南信房集团东方置业有限公司辩称，原告诉称的逾期交房与事实不符。原告诉称的被告未取得竣工验收备案表不具备交房条件没有事实依据。
被告河南信房集团东方置业有限公司就其辩称向法院提供下列证据：1、被告法人证明书及机构代码。2、原、被告双方签订的房屋买卖合同。3、被告通知客房接房名单。4、山水蓼都44楼五方验收报告、44号楼房屋测绘报告。5、被告工程部管理人员会议记录。6、交房结算通知单。7、固始县广播电视局广告发票机广告内容证明。8、河南省人民政府办公厅及固始县县委编办相关文件。9、住建部发布的文件。
经审理查明，2015年5月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，第一章合同当事人。第二章商品房基本情况。第一条项目建设依据。出卖人河南信房集团东方置业有限公司以出让方式取得县ＸＸ光路××××东南角的地块的建设用地使用权。买受人罗彬购买的商品房所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2082年6月1日。第二条预售依据。第三条商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为住宅。2.该商品房所在建筑物的主体结构为框架剪力墙，建筑总层数为11层，其中地上11层，地下一层。3.该商品房为第一条规定项目中的44幢3单元7层06号。4.该商品房的房产测绘机构为固始县房地产测绘局，其预测建筑面积共95.4平方米。第四条抵押情况。第五条房屋权利状况承诺。第三章商品房价款。第六条计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房总价款为362055元。第七套付款方式及期限。第八条逾期付款责任。第四章商品房交付条件与交付手续。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；（在被告持有的原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中，该条规定的是符合下列第2项所列条件。）第十条商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。1.供水、排水；2.供电；3.供暖；4.燃气；5.电话通信；6.有线电视；7.宽带网络。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）按约定标准90日达到正常使用。（二）公共服务及其他配套设施。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.0的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付货款部分），并自买受人付款之日起，按照0.8%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之4.0（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第五章面积差异处理方式。第六章规划设计变更。第七章商品房质量及保修责任。第八章合同备案与房屋登记。第九章前期物业管理。第十章其他事项。出卖人：河南信房集团东方置业有限公司。买受人：罗彬。合同签订后，原告依约将购房款362055元支付给被告。同时，在双方约定的交付房屋日届满前，2015年4月30日，被告在固始县电视台以流动字幕广告的形式滚动播出，要求原告等其他购房客户于2015年5月31日前到营销中心办理验方交接手续。2015年5月20日，河南信房集团东方置业有限公司工作人员电话通知了原告办理交房事宜。现原告以未接到被告的书面通知以及在交房前被告商品房未取得建设工程竣工验收备案证明、被告逾期办理房屋所有权证为由，引发争诉。
另查明，诉争房屋于2014年12月3日竣工验收。2014年8月28日取得固始县房地产测绘队的策划报告书。2015年9月30日固始县机构编制委员会以固编办【2015】88号文件的形式下发了《关于整合县辖区范围内不动产登记职责的通知》，12月17日固始县机构编制委员会向县国土资源局下发了固编（2015）88号《固始县机构编制委员会关于成立固始县不动产登记中心的通知》文件。2016年10月27日，诉争工程取得了《工程竣工验收备案证书》。
以上事实，有原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案证书、被告通知客房接房名单、山水蓼都44幢楼验收报告、44号楼房屋测绘报告、罗彬的交房结算通知单、固始县广播电视局广告、发票及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖预售合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同的约定，如实的履行自己的义务。
关于交付诉争房屋的问题。原告诉称按照双方合同约定未接到被告的“书面通知”，所以被告存在违约。被告辩称，已经通过固始县广播电视和拨打电话的形式通知了原告罗彬，所以不存在违约行为。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示。在本案中，被告河南信房集团东方置业有限公司已在交房日届满前通过固始县广播电视播放滚动字幕和拨打电话的形式通知了原告，并且同时与原告一同购房的买受人接到被告的通知后，已经到被告的营销场所办理了相应的交房手续。对于“书面通知”应理解为接到被告的通知后，到被告的营销场所领取书面的《交房结算通知单》及办理其他的交房书面手续。故原告仅凭双方在《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）款的约定，必须要求被告向原告出具书面交房通知，不管被告其他的通知形式，否则即视为未通知，继而违约的解释，无充分的证据支持，本院不予认可。另外，原告诉称被告应按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）款的规定，在交付该商品房时，出卖人应取得该商品房的《建设工程竣工验收备案证明文件》，未取得的情况下就不符合交房条件，即构成违约。而被告提供的原、被告双方同时签订的另一份《商品房买卖合同（预售）》中，该条约定的交付条件为取得房屋测绘报告，而不需要取得《建设工程竣工验收备案证明文件》。对于两份其他内容相同，而交房条件约定不一致的合同，由于原、被告双方均未提供其他证据证明，对于交房条件的约定，本院无法确认。对于原告诉称的被告房屋基础实施设备不符合交付条件，所以构成违约。因双方在合同约定了基础设备实施设备未达到交付使用时的处理意见，对于该诉称，本院亦不予认可。
关于办理房屋所有权证书的问题。按照合同约定，原告已向被告交付了购房款362055元，被告应当在合同约定的期限内为原告办理房屋所有权证书，被告未及时为原告办理房屋所有权证书的行为已构成违约，按照合同第20条约定，被告应当赔偿原告逾期未办理房屋所有权证书的违约金362055元x0.01%=36.21元。对于原告要求被告按照总房款万分之一每日计算逾期办理房屋权属证书的违约金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告辩称，未办理房屋所有权证书的是因为国家施行了不动产登记的管理制度，固始县新成立了新的房屋登记管理机构，所以被告无法办理房屋所有权证书。按照约定，被告应在交付之日起90日内办理登记，即在2015年8月31日前办理，根据固始县机构编制委员会的文件是在2015年9月30日下发。对此，被告辩称，在此期间无法办理房屋所有权证书，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南信房集团东方置业有限公司与本判决生效后十日内支付原告罗彬人民币36.21元；
二、驳回原告罗彬的其他诉讼请求。
案件受理费1206元，由原告罗彬负担1156元，由被告河南信房集团东方置业有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或上一级法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 吴未未
审 判 员 董志豪
人民陪审员 李 程
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 魏晓云