四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川06民终585号上诉人（原审原告）：李田民（曾用名李田明），男，1953年3月29日出生，汉族，居民，住四川省中江县。被上诉人（原审被告）：李统仁，男，1968年12月19日出生，汉族，居民，住四川省中江县。委托诉讼代理人：曾顺江，四川铁剑蓝律师事务所律师。原审原告：李俊毅（曾用名李扬、李杨），男，1989年2月17日出生，汉族，居民，住四川省中江县。原审第三人：房青蓉（曾用名房清蓉），女，1963年8月29日出生，汉族，居民，住四川省中江县。原告李田民、李俊毅为与被告李统仁、第三人房青蓉房屋买卖合同纠纷一案，前由中江县人民法院于2016年12月12日作出(2016)川0623民初1834号民事判决。宣判后，原告李田民、李俊毅不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭。2017年6月9日，原告李俊毅向本院申请撤回上诉，本院经审查认为其撤诉申请不违反法律规定，遂以(2017)川06民终585号民事裁定书裁定准予撤诉。2017年7月12日本院开庭询问了本案。上诉人李田民、被上诉人李统仁及其委托诉讼代理人曾顺江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李田民的上诉请求：撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审不采信（2001）江证字第865号公证书，否定李俊毅共有权人身份不符合法律规定；2.被上诉人购房时知晓李俊毅是涉案房屋共有人，未征得法定监护人李田民同意，涉案房屋买卖合同无效。被上诉人李统仁辩称所购房屋系房青蓉所有，李俊毅并非共有权人，一审判决正确。原告在一审中的诉讼请求：1.判决确认被告李统仁与第三人房青蓉签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告李田民与第三人房青蓉于1985年办理结婚登记，婚后生育一子李俊毅。在双方婚姻关系存续期间，双方在原告李田民长期使用的自留地上自建门面及住房。1999年，原告李田民与第三人通过诉讼离婚，法院经审理后判决准予离婚，并对自建的门面及住房进行分割处理，其判决结果为：原告李田民分得其中一间门面房及一间地下室，第三人房青蓉分得另外的一间门面房及一间地下室，原告李田民所分得的房产抵作原告李俊毅的抚养费。2004年4月30日，被告李统仁从第三人房青蓉处购买上述房屋，原告李田民、李俊毅认为其购买行为违反法律规定，主要理由有：1.被告李统仁在购买涉案房屋时使用虚假门牌号骗取政府工作人员的信任，并办理相关手续；2.中江县公证处对被告与第三人的房屋买卖合同进行公证时，原告李俊毅已年满14周岁，系部分民事行为能力人，但公证处并未征求原告李俊毅的意见，也没有征求原告李俊毅的抚养人即原告李田民的意见，且该公证书没有原告李俊毅签字而属不合法；3.法院的离婚判决书确认涉案的土地使用权是第三人与原告李俊毅共同使用，没有判决第三人随意转让土地；4.根据中华人民共和国国务院（2004）第28号文件规定，被告李统仁作为城镇居民，不得到农村购买土地房屋。综述，被告李统仁违法购买涉案房屋，且第三人未经房屋共有人原告李俊毅的同意擅自将共有房屋出卖他人，其所签订的房屋买卖合同应属无效合同。被告李统仁辩称，2004年，被告在房屋中介处了解到第三人意欲出售涉案房屋的信息，便通过中介联系到第三人就房屋买卖的事宜进行协商。最终双方达成合意，第三人以净价60000元将涉案房屋转让给被告。协商时，第三人向被告出具涉案房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证。双方便在中介处签订《购房协议》一份并办理了公证手续。被告分两次付清购房款60000元。现被告已经办理涉案房屋的国有土地使用权及房屋所有权的过户登记手续，涉案房屋的权利人应该为被告。对于法院就原告李田民与第三人的离婚所作出的判决，确认了涉案房屋是归第三人所有，原告李田民所应分得的涉案房屋的部分折抵原告李俊毅的抚养费，原告李俊毅并非涉案房屋的共有人，因此第三人对该房屋有完全的处分权利。即便是存在第三人无权处分的情形，被告在购买涉案房屋时尽到谨慎审查义务，也支付合理对价，且已办理相关产权过户登记手续，被告也可以适用善意取得制度获得涉案房屋的相关权利。综述，被告与第三人所签订的《房屋买卖合同》不存在无效的情形，请求驳回原告诉请。第三人房青蓉辩称，对于原告诉称结婚、生育子女、离婚及财产分割的事项无异议。法院判决后，第三人委托朋友办理涉案房产的国有土地使用权证和房屋所有权证。2004年，因原告李俊毅出事，急需用钱，第三人便通过中介与被告就房屋买卖的具体事宜进行协商。在协商时，第三人向被告出示了涉案房屋的房产证和国有土地使用证。后双方达成房屋买卖的合意，被告支付净价60000元购得涉案房屋。是否签订购房协议已经记不清了，但双方随后到中江县公证处就涉案房屋买卖事宜办理了公证，第三人还签了字。被告已分两次付清60000元的购房款。对于原告的请求，第三人认为其转让涉案房屋时不清楚原告李俊毅是否是涉案房屋的共有人，认为法院判决涉案房屋是归其所有，第三人就可以对外进行转让。故，请求法院对原告的诉讼请求依法进行处理。一审法院认定事实如下：原告李田民与第三人房青蓉于1985年10月2日登记结婚，于1989年2月27日生育一子李俊毅。2000年6月20日，原告李田民与第三人通过诉讼方式离婚，一审法院作出的（1999）中江民初字第1346号民事判决双方离婚，同时还对财产、债务等进行了处理，其中判决门面房两间（51.465㎡）、地下室（43.065㎡）归第三人所有（原告李田民应分割的门面房1间、地下室1间折抵其付原告李俊毅的抚养费），前天井1个（17.55㎡）归第三人使用。双方均未提起上诉，该判决已发生法律效力。2001年4月25日，第三人为办理上述门面房及地下室的权属登记，向中江县公证处申请对上述房屋的权利状况进行公证，并向公证处提交（1999）中江民初字第1346号民事判决书作为依据。中江县公证处于2001年6月4日作出（2001）江证字第865号公证书载明：（1999）中江民初字第1346号第三条裁定该房屋属房清蓉、李扬所共有，该房屋产权应归房清蓉、李扬所共有。事后，第三人分别于2001年8月14日、10月11日向相关行政部门申请办理涉案房产的房屋所有权登记和国有土地使用权登记，并经相关部门审核准予登记并于2001年10月9日向第三人颁发了证号为“中江房权证东片字第013**号”的房屋所有权证，于2001年10月15日颁发了证号为“江国用（2001城）字第1563号”国有土地使用权证，登记的权利人均为第三人房清蓉。第三人在办理好涉案房产的权属登记并依法取得权属证后，于2004年将涉案房产挂于中江县凯江镇忠诚信息部对外进行出售。被告在该中介处知晓该房产意欲出售信息后，便通过中介与第三人进行协商，双方达成以总价款60000元出售涉案房产的合意，并于2004年4月13日与中介三方一起签订《购房协议》。协议签订当日，双方又到中江县公证处办理房屋买卖的公证，并签订《房屋买卖合同》一份。中江县公证处依据房青蓉持有的房屋所有权证（中江房权证东片字第013**号），和国有土地使用证[江国用（2001城）字第1563号]，出具（2004）江证字第391号公证书证明房青蓉与李统仁于2004年4月13日签订了《房屋买卖合同》，其行为和内容均符合法律规定，合同双方当事人签字、盖指印均属实。办理好房屋买卖的公证事宜后，被告将房款全部付清，第三人将房屋交付被告。被告相继办理涉案房产的过户登记手续，并取得证号为“中江房权证东片字第01301-1号”房屋所有权证和证号为“江国用（2004城）第2896号”国有土地使用权证。现原告认为第三人与被告所签订的《房屋买卖合同》无效，特向本院起诉并提出前述诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告与第三人所签订的《房屋买卖合同》是否是合法有效的合同。对此，一审法院认为:首先，《房屋买卖合同》签订双方即第三人与被告属完全民事行为能力人，均具有相应的民事行为能力；其次，对于《房屋买卖合同》所涉的房产转让系双方当事人真实意思表示；最后，双方签订该份《房屋买卖合同》不违反法律规定，合同内容也不违反社会公共利益。因此，被告与第三人所签订的《房屋买卖合同》合法有效，应该受到法律保护。原告称，涉案房产经中江县公证处公证属第三人与原告李俊毅所共同共有，而相关职能部门依据该公证书将产权登记在第三人名下存在违法情形，一审法院认为中江县公证处作出江公证字第865号公证书的主要依据的是（1999）中江民初字第1346号民事判决书，而该判决书判决第三项明确载明门面房两间（51.465㎡）、地下室（43.065㎡）归第三人所有（原告李田民应分割的门面房1间、地下室1间折抵其付原告李俊毅的抚养费）。因此涉案房产是判决归第三人所有，而原告李俊毅并非该房产的共有人。故对于该公证书公证涉案房产归第三人与原告李俊毅共有的事项，本院不予采信。另外，相关职能部门依权利人即第三人申请，并依法核实相关情况后，按规定对权利进行登记并颁发权利证书也并不存在违法行为，即便存在违法行为，也不属于本案的处理范围。故，原告的该项辩解理由不成立，不予支持。原告还称，国务院（2004）第28号文件明确规定城市居民不能到农村购买土地房屋，涉案房屋建设用地属其农村自留地，被告作为城镇居民，其到农村购买失地农民的房产违反上述规定。对此，一审法院认为，第三人依法取得了涉案房产的权属，在相关职能部门办理了房屋所有权和国有土地使用权的登记，从其办理国有土地使用权登记之日起该土地的性质也不属宅基地，而属国有土地，故第三人将涉案房屋对外进行出售符合法律规定。故，原告的该项辩解理由不成立，不予支持。原告再称，第三人出售涉案房产时未征求共有人即原告李俊毅的意见，也未征求原告李俊毅的抚养人即原告李田民的意见，该行为导致其转让房产无效。一审法院认为，涉案房产属第三人个人所有，原告李俊毅并非共有人，理由不再赘述。第三人对外转让涉案房产无需征得原告李俊毅的同意，更无需征得原告李田民的同意。故，原告的该项辩解理由不成立，不予支持。综述，被告与第三人于2004年4月13日所签订的《房屋买卖合同》不存在任何无效的情形，属合法有效的合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告李田民、李俊毅的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告李田民、李俊毅负担。二审与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是诉争房屋的所有权归属问题。上诉人李田民以中江县公证处（2001）江证字第865号公证书记载的“（1999）中江民初字第1346号第三条裁定该房屋属房清蓉、李扬所共有，该房屋产权应归房清蓉、李扬所共有”的内容认为诉争房屋属房青蓉和李俊毅共有。查中江县人民法院（1999）中江民初字第1346号判决第三条与本案争议有关的内容为：“门面房2间（51.465㎡）、地下室2间（43.065㎡）归房清蓉所有（原告李田民应分割的门面房1间、地下室1间折抵其付李扬的抚养费），前天井1个（17.55㎡）归房清蓉使用”，该判文确定了诉争房屋归房青蓉所有，文义清楚，没有歧义，括注中的文字说明了房青蓉的权利来源及承担的义务（作为李扬的抚养费）。故公证处的记载没有事实和法律根据，不能作为李俊毅成为共有权人的证据。且在二审中李俊毅撤回了上诉，表明其接受了一审判决关于其并非共有权人的判决。房青蓉根据中江县人民法院（1999）中江民初字第1346号民事判决，向房地产主管部门申请办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，系诉争房屋所有权人。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条之规定，财产所有权人是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。2004年4月13日，房青蓉将该房屋出卖与李统仁，系其行使所有权中的处分权，双方为此达成合意，没有违反法律规定，合法有效。上诉人李田民的上诉请求没有事实和法律根据，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人李田民承担。本判决为终审判决。审判长 周 畅审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年七月十二日书记员 杨晓彤