辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00499号
上诉人（原审原告）：彭哲，男。
委托代理人：吴彦，辽宁新世纪律师事务所律师。
委托代理人：滕玲，辽宁新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连海创房地产开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区高新街1号办公楼一楼西厅。
法定代表人：王吉东，总经理。
委托代理人：王学先，辽宁恒信律师事务所律师。
委托代理人：杨异，辽宁恒信律师事务所律师。
原审原告彭哲与原审被告大连海创房地产开发有限公司（以下简称“海创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2013年12月2日作出（2013）甘民初字第4071号民事判决，彭哲不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人彭哲的委托代理人滕玲，被上诉人海创公司的委托代理人杨异到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭哲一审诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创世达街（芝麻街）的房屋。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。2010年10月31日，约定被告交付房屋，但其在合同约定的办证时间内，并未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告逾期取得房屋权属证书。故原告诉至法院，请求判令：1、被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、被告支付自2011年2月1日起至被告可以办理产权证为止的逾期办证违约金（原告以起诉状书写日期为截止，初步计算违约金为14，818元）。
被告海创公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：第一、被告未能如期办理产权证属于不可抗力，不应承担民事责任。2011年3月14日，公安部消防局发布《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，规定：从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。而此时，被告开发项目的消防工程已经按照审核批准的设计方案竣工，不能通过消防验收已成定局。故直到2012年12月公安部发文废止该《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通如》，被告的项目才于2013年5月22日通过消防验收。但在此期间，被告的消防工程并没有更换过新材料，这一事实足以说明，导致被告未能通过消防验收的唯一原因即是政府新规，而非被告的消防工程本身存在问题。而政府执行新规定，是被告不能预见、不能避免、且不能克服的客观情况，属于法律规定的不可抗力。因此，被告因不可抗力而不能履行合同义务，不应承担民事责任。第二、被告没有违约行为，主观上无过错。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约
定，办理产权证的时间限定在交房之日起一年内。被告第一次申请办理消防验收的日期为2011年4月，较产权证办理时间已提前七八个月，被告本可以在限定时间内完成产权证的办理。但被告在申请消防验收时，消防局以执行政府新规定为由作出不予受理的决定，导致被告不能正常办理产权证。因此被告客观上并没有违约责任。第三，按照大连市及高新园区的相关规定，海创大厦竣工备案共需要申报37项的相关手续，有些项目必须以消防验收为前提。而海创大厦通过消防验收后，被告也一直在积极办理各项申报手续。综上，被告没有违约行为，导致被告消防工程逾期通过消防验收并进而导致产权逾期办理的原因是政府新规，构成不可抗力。被告因不可抗力而未能如期履行产权办理义务，不应承担违约责任。
一审法院审理查明：1、2010年1月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创世达街（芝麻街）21-1-28-5号房屋（建筑面积50.43平方米），房屋总价款为人民币405，961元。合同约定：出卖人（被告）应在2010年12月31日前交付经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋，合同第十五条同时约定：办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。合同签订后，原告履行了交款义务。后被告将案涉房屋交付给原告，但至本案辩论终结前，被告所售海创大厦房屋尚无法办理房屋所有权证。
2、2010年5月4日，大连市公安消防局出具《建设工程消防设计审核意见书》，同意海创大厦的消防设计。2013年5月22日，海创大厦建筑、自动建设工程的消防工程通过验收。而在此前，被告曾于2011年11月4日、2011年12月14日申报海创大厦的消防验收均为不合格。关于消防验收不合格的原因，被告辩称系因公安部消防局发布新规定对于民用建筑外保温材料采用严格标准，故直至新规废止，海创大厦的消防工程方于2013年5月22日通过验收。而除此两次申报外，被告称其曾于2011年4月进行过第一次申报，但当时新规定刚开始执行，故被告的验收申请未予受理且没有相关证明文件。
关于被告所称的消防新规系指公安部消防局于2011年3月14日发布的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号），该通知第一项载明：“在新标准发布前，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。”同年3月21日，大连市制定《关于贯彻落实部局、总队﹤关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知﹥的实施意见》，进一步明确要求“从2011年3月15日起，所有新受理的工业、民用建设工程消防设计审核和验收内容，建筑外保温材料必须全部采用燃烧性能为A级的材料。”2012年12月3日，公安部消防局下发《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》（公消（2012）350号），明确提出“为认真吸取上海胶州路教师公寓‘11.15’和沈阳皇朝万鑫大厦‘2.3’大火教训，2011年3月14日，部消防局下发了《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号），对建筑外墙保温材料使用及管理提出了应急性要求。2011年12月30日，国务院下发的《国务院关于加强和改进消防工作的意见》（国发（2011）46号）和2012年7月17日新颁布的《建筑工程消防监督管理规定》对新建、扩建、改建建设工程使用外保温材料的防火性能及监督管理工作作了明确规定。经研究，《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》不再执行。”
3、2011年1月1日，大连市实施《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，关于房屋建筑工程竣工验收规定了十五项要求，其中包括“公安消防部门对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程出具了验收合格的证明文件”。而鉴于此办法较以前的程序增加了十余项验收环节，大连市房地产开发协会于2012年12月3日出具《关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》，提出：新增的验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了开发企业办理竣工验收备案手续的时间。同时，由于执行新政之前，不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，也使得开发企业与客户约定的交房时间与办证时间无法更改。没有竣工备案手续，客户无法办理产权。新政执行的时间并没有给已销售楼盘尤其是即将办理竣工备案手续的开发企业合理准备时间。这些诸多因素导致了受新政影响的开发企业，构成对众多客户违约的事实。
4、被告在合同约定的办证期间内完成了海创大厦供热工程验收、电力工程验收、信报箱工程验收、市政及环卫设施竣工备案、外景观工程验收等多个竣工备案所需项目的工作，并且进行了社区办公和服务用房交接、物业移交等工作。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原、被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。根据合同约定，办理案涉房屋所有权登记的期限为自该房屋交付之日起一年内。现被告逾期办证系属事实，故原告诉请被告支付逾期办证违约金有一定的事实依据。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定及案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定，均强调被告承担逾期办证违约责任的前提为“由于出卖人的原因”，那么本案的争议焦点即为海创大厦出现逾期办理房屋产权证的情况是否系由于被告的原因。
本案中，根据原告诉请逾期办证违约金的起止时间及被告辩称办证期间所出现的国家消防政策及地方竣工备案程序的变化情况，现区分时间段对原、被告诉辩理由进行分析。
第一，自2011年2月1日起至被告实际交付房屋之日起一年期满。原告称被告应在房屋交付之日起90日内将相关资料报产权机关备案，故按照2010年10月31日为交付房屋日主张自2011年2月1日起的违约金。但因本案系海创大厦业主起诉的共同诉讼之一，据调查，海创大厦分为A、B幢，A幢房屋的商品房买卖合同的约定的交房日期为2010年12月31日，但实际交房日期为2011年1月初。B幢房屋合同约定的交房日期为2010年10月31日，但实际交房日期为2010年12月初（各业主有所差异），现原告按照2010年10月31日为实际交房日期，并没有事实依据，一审法院不予认定。且根据合同约定，原被告已约定了被告承担违约责任的起算时间应为交付房屋之日一年期满之次日，故原告此部分诉求也无合同依据，一审法院不予支持。
第二，自被告实际交付房屋之日起一年期满之次日至2012年12月3日止。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应在交房之日起一年内协助办理案涉房屋产权登记手续。故按照合同约定，案涉房屋逾期办证期间的起点应为被告实际交付房屋之日起一年期满（按照最晚交付房屋的日期，应为2012年1月）之次日。被告辩称在合同约定的办证期间内因为公安部消防局出台《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号）致使海创大厦的消防工程在该通知实施期间无法通过验收，而该通知自2011年3月14日起实施，至2012年12月3日被废止。一审法院认为，该通知是基于当时多地发生大火的特殊情况，由公安部消防局对建筑外墙保温材料使用及管理提出了应急性要求，被告对此通知的出台无法预见。而根据被告提供的相关证据，可以看出被告在该通知实施期间不仅先后于2011年4月、11月、12月三次申报海创大厦的消防验收，也在此期间办理了海创大厦产权登记所需要的其他环节的部分验收手续。但因为消防验收是房屋建筑工程竣工备案及案涉房屋办理产权登记的必备条件，因此被告虽办理了其他多项环节的验收申报工作，但海创大厦因上述通知实施未通过消防验收，故其仍无法在此期间协助办理产权登记手续，而此结果的产生并非基于被告的原因造成。关于原告所称“被告未在交付房屋前完成消防验收，致使逾期办理消防竣工备案且逾期办证，故被告违反法律规定交付未经消防验收的房屋才会导致其办理产权证时受到消防新规的影响，因此被告存在一系列违约及迟延履行的情况，应承担违约责任”一节，一审法院认为：首先，被告依约交付房屋，原告收取房屋并实际占有、使用，双方对案涉房屋的交付已履行完毕并予以认可。而本案出现逾期办证情况系在被告已交付房屋之后，因此海创大厦的交付是否经过验收合格与本案并无必然联系。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋的交付条件为“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”，此交付条件为原、被告约定，应为有效。而原告并无证据证明被告所交付的房屋不符合上述合同约定。故此原告所述无据可证，一审法院不予采纳。综上，被告在2012年12月3日前并非因其自身原因致使逾期办证情况的出现，而被告亦积极采取措施以避免给原告造成更大的损失，故原告主张此期间的逾期办证违约金，不予支持。
第三，自2012年12月4日起至本案辩论终结前。一审法院认为，自2012年12月4日起，被告所称影响其进行产权登记手续的消防新规业经废止，故被告应及时申报消防验收并完成产权登记备案手续，但至本案辩论终结前，被告尚无法协助原告办理产权登记手续。被告虽辩称因《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》的实施及大连市高新园区对于建设工程竣工备案的特殊要求，致使办理海创大厦的产权登记需要完成多达37项的申报工作，但《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》系于2011年1月1日起实施，不应成为被告在自2012年12月4日至本案辩论终结前无法协助办理产权登记手续的障碍。且被告除提交消防验收（2013年5月22日）外也未提交证据证明其在此期间进行过其他的申报工作，故被告在此期间确存在因其自身原因致使逾期办证情况的违约行为，被告也应按照合同约定的计算方法支付原告逾期办证违约金。但考虑到被告通过消防验收的时间为2013年5月22日，且备案项目中如城建档案验收、物业验收等项目的申报必须以消防验收为基础，故在消防通知废止及海创大厦消防验收后应给予被告较为合理的时间去继续进行相应的备案手续，现原审法院将被告承担逾期办证违约金的起算时间定为2013年6月7日（即消防验收后再给予被告15天的时间去办理相应的验收申报工作）。而关于逾期办证违约金的截止日期，因海创大厦现仍不具备办证条件，故为督促被告继续积极办理产权登记的相关手续，原审法院将截止日定为被告可协助办理海创大厦产权登记手续之日。
现综上三个时间段的分析，被告应按照原告所交纳房款的日万分之一承担自2013年6月7日起至被告可协助原告办理所购海创大厦房屋产权登记之日止的逾期办证违约金。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告大连海创房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内给付原告彭哲逾期办证违约金，自2013年6月7日起至被告可协助原告办理所购海创大厦房屋产权登记之日止，按照原告已付房款405，961元的日万分之一（每日违约金为40.60元）计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告彭哲的其他诉讼请求。案件受理费170元，其他诉讼费50元，合计人民币220元（原告已预付），由被告大连海创房地产开发有限公司承担，与上述款项一并给付原告。
宣判后，彭哲不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，要求被上诉人承担自2011年2月1日（房屋约定交付之日起90日）起至房屋交付一年，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自房屋交付一年始至被上诉人办理初始登记之日止按照已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金。主要上诉理由如下：一、原审对房屋交付时间及逾期办证违约金计算起始点认定有误。原审中被上诉人并未提出相反证据如“业主入住确认单”等证明实际交房日期不是合同约定的日期，原审法院自行确认实际交房日期为2012年1月，明显主观臆断。故上诉人认为应当按照合同约定的交房日期即2010年10月31日作为实际交房日期，进而逾期办证违约金计算的起始点应当为合同约定的交房后90日，即2011年2月1日。二、原审认为被上诉人未按时进行消防验收系公安部消防新政所致，并非基于被上诉人的原因造成，并认定被上诉人在2012年12月3日前不承担违约金是错误的。根据《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程未经验收或验收不合格的，不得交付使用，2009年10月19日住建部颁布实施的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。意味着被上诉人应当履行的法定义务是其最迟应当在2011年2月初之前办理工程竣工验收备案，该备案包括消防验收备案，因此，消防新政对于案涉工程项目没有溯及力。三、原审认定海创大厦的交付是否经过验收合格与本案并无必然联系是错误的。因为，房屋是否经过竣工验收决定其是否经过消防验收，而消防验收合格又是办理竣工验收备案所必须的手续，是环环相扣的。另外，合同约定不能违反法律的强制性规定，否则约定无效，且被上诉人自始至终未提交过任何房屋竣工验收合格报告，即使约定有效，被上诉人也违反合同约定。四、原审法院确认被上诉人在2012年12月4日至原审辩论终结前这一期间确实存在因其自身原因致使逾期办证情况的违约行为，但同时又将被上诉人通过消防验收的时间2013年5月22日作为计算违约金的起始时间，这明显前后自相矛盾。原审未查明此期间消防验收一直未申报或未验收合格的原因，而自行将长达1年半的时间作为被上诉人办理消防验收手续的合理时间，没有任何事实和法律依据。
被上诉人海创公司表示服从原审判决。对上诉人的上诉理由辩称，首先，被上诉人依约交付房屋，上诉人收取房屋并实际占有使用，双方对案涉房屋的交付已履行完毕，逾期办证是在房屋交付之后，因此是否通过验收合格与本案没有必然联系。其次，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，案涉房屋的交付条件为经建设单位组织建筑工程验收合格，并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，此交付条件为上诉人和被上诉人约定，合法有效。再次，被上诉人在约定的办证期限内先后多次申报案涉房屋的消防验收，遭遇2011年3月14日的消防新规，导致被上诉人虽然积极办理，由于新规的规定，所以无法通过消防验收，无法在此期间办理产权登记手续，并非是由于被上诉人的原因造成。关于消防以外的其他手续，是必须以消防验收为前提的，况且，只要消防验收没有通过，其他是否办理，已经不成为主要的原因。此外，关于房地产协会出具的情况说明，虽然不是针对案涉房屋所出具的，但是所陈述的事实情况与案涉房屋办理产权证的整个过程是完全一致的，是当时事实情况的再现。综上，同意一审法院的判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。并另行查明，被上诉人海创公司于2013年12月5日取得了案涉海创大厦项目《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，大连高新技术产业园区房地产交易管理中心于2013年12月30日完成了案涉海创大厦住宅项目的初始登记，自此，案涉房屋可以办理产权分户登记手续，现案涉小区有部分业户已经办理产权登记或申请办理产权登记。诉讼中，上诉人与被上诉人双方均同意按照被上诉人办理初始登记的2013年12月30日作为违约金计算的截止日期。
本院所确认的上述事实有原审采信的证据及被上诉人在二审期间提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、大连高新技术产业园区房地产交易管理中心出具的《情况说明》及双方当事人陈述笔录在案为凭，上述证据材料已经法庭质证及审查，可以采信。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同第十五条约定“如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。”，该条是双方对逾期办证违约责任归责原则的约定，即确立了以出卖人是否有主观过错作为认定其是否承担违约责任的要件，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及十九条所确定的立法精神，双方均应遵照履行。现本案双方对被上诉人在约定的房屋交付之日起一年内未能协助上诉人办理产权证的违约事实不持异议，原审法院确定自房屋交付之日起至2013年6月7日的时间段内，是因公安部消防局新出台的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号）（以下简称“新政”），致使案涉的海创大厦项目的消防工程无法通过正常验收，并影响后续的其他专项验收的进行，被上诉人对此无过错，不应当承担该阶段的违约责任。故该时间段被上诉人是否免责就成为本案双方上诉争议的焦点。
针对该争议焦点，本院认为，第一，被上诉人在约定的一年办证期限内进行了消防验收申报及其他专项验收申报工作，积极履行了合同约定的协助办证义务。被上诉人在约定的办证期间内，积极履行案涉工程的竣工备案手续是其免责的前提条件。首先，从大连市消防监督结果公开的网上信息显示，被上诉人就案涉开发项目的消防验收申报过三次，消防局首次审核结果时间是2011年11月4日，被上诉人必定是在该时间之前组织材料进行申报，即便是按照上述首次验收结果的时间看，也是在双方约定的房屋交付一年之内，故可以确认被上诉人在约定的办证期间内，履行了消防验收的申报义务。原审法院认定被上诉人于2011年4月首次申报消防验收，没有证据证明，上诉人对此提出异议，本院应予纠正。其次，被上诉人在约定的办证期间内亦履行了其他专项验收的义务。从被上诉人在一审提供的相关证据证明，被上诉人在2011年4月至2012年4月间，申请了建设工程结果规划分段验收、环保验收、供热工程验收、变电所及变电亭供电工程验收、信报箱工程验收、外景观工程验收等专项工程验收并通过验收、完成了物业用房的移交工作。从上述事实看，被上诉人具备了免责的前提条件。
第二，消防“新政”实施期间，必然导致被上诉人不能通过消防验收。公安部消防局颁发的“新政”于2011年3月14日开始实施，于2012年12月3日被新的规范所替代而不再执行。公安部消防局发布的该“新政”是基于当时多地发生建筑外保温材料火灾的特殊情况，对民用建筑外墙保温材料使用及管理提出了应急性要求，将外墙保温材料燃烧性能等级纳入到消防验收和审核的范畴，要求外墙保温材料必须选用燃烧性能为A级（不燃性）的材料，并要求2011年3月15日起各地受理的建设工程消防设计审核和消防验收申报项目，应严格按照该“新政”执行。被上诉人对案涉海创大厦建设工程，早在2010年5月4日通过消防设计审核，当时建设工程的消防验收适用公安部、住房和城乡建设部联合制定《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》，该规定的外墙保温材料的燃烧性能等级要求为B2级以上，案涉工程的外墙保温材料使用的是绝热用模塑聚苯乙烯塑料，燃烧性能为B1级（难燃性）建筑材料。被上诉人对外墙保温材料的使用虽然符合当时规定的标准，但不符合消防“新政”的规定标准，被上诉人两次申报未通过验收恰逢上述“新政”实施阶段，故无论被上诉人其他消防验收项目是否符合验收合格的条件，其外墙保温材料不符合“新政”规定，必然不能通过消防验收。被上诉人对消防“新政”的出台无法预见，在执行该“新政”期间，被上诉人未通过消防验收的责任不能归责于被上诉人，原审法院对此认定并无不当，本院应予确认，而新建住宅项目的消防验收是竣工验收备案的必经程序，故上诉人自房屋交付一年始至执行“新政”期间不能办理产权证书并非被上诉人原因所致，原审法院将该期间的违约金扣除符合双方合同约定，本院应予维持。
上诉人提出被上诉人未在案涉房屋交付前取得消防验收合格违反法律强制性规定，导致案涉房屋遭遇“新政”，是被上诉人自身原因所致，被上诉人应当承担该时间段内的违约金一节，本院认为，首先，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件为经建设、勘察、设计、监理、施工五方验收并出具验收报告，并未将通过消防验收作为交付的条件，被上诉人向上诉人交付房屋时符合上述约定的交付条件；其次，消防法对诸如医院的门诊楼、学校的教学楼、托儿所等人员密集场所的建设工程做了强制性的规定，规定了未经消防验收禁止投入使用，而案涉工程系一般性的住宅工程，消防法规定应当进行消防验收备案登记，经抽查不合格的，应当停止使用，该规定系管理性的规范，并不影响双方在合同中对房屋交付条件约定的有效性；再次，被上诉人依约交付房屋，上诉人接受房屋并实际占有、使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一、十二条之规定，视为买受人对房屋交付条件的认可。被上诉人于房屋交付之后申请消防验收并未违反双方合同约定，申请消防验收时又恰逢消防“新政”出台并实施，这是被上诉人无法预见的，并非被上诉人主观故意所为，该期间造成无法正常办理权属证书的责任不能由被上诉人承担，上诉人该上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。
第三，原审法院认定消防“新政”停止执行至被上诉人消防验收合格期间被上诉人免责，证据不足。因建设项目的消防验收是消防法设立的行政许可事项，是公安消防行政机关依据行政相对人申请而进行审核的行政行为，公安消防部门不做主动审查，也就是说，公安消防部门每次审核不合格的材料退还给申请人，申请人整改后重新申报，被上诉人在“新政”废止后应当积极协调，及时进行申报验收，而被上诉人于2013年5月22日才通过消防验收，其未能提供证据证明在“新政”废止后至通过消防验收日之前这段时间其已经申报而非自身原因消防部门未能验收的相关证据，故原审法院一方面认定被上诉人在该阶段存在过错，一方面又免除其承担该阶段的全部违约责任，存在认定事实与判决结果的矛盾之处，本院应予调整。被上诉人本应承担此期间逾期办证的全部违约金，但因“新政”停止执行后，对建设工程的消防验收，执行新颁布的《建设工程消防监督管理规定》，该规定第六条第二款规定，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，分别按原审核意见或者备案时的标准执行，被上诉人关于案涉工程的外墙保温材料的使用是符合消防设计审核时所适用的标准，因此，“新政”停止执行后，被上诉人就此问题需要与消防部门进行协调，而不可能于“新政”废止当日即申报并验收合格，本院考虑到上述实际情况，从公平的角度，酌定给予被上诉人两个月申报协调期，在该期间内不能认定为被上诉人的过错所致，因此，可以免除被上诉人自“新政”停止执行始（2012年12月4日）至被上诉人通过消防验收之日（2013年5月22日）两个月的违约金。上诉人要求被上诉人承担该阶段全部违约金上诉请求，合理部分本院应予支持。
关于上诉人提出被上诉人在约定的期限内仅完成部分验收手续，除消防验收外，诸如自来水工程验收、环保许可、城乡规划验收、网络通信验收、燃气工程验收等多项手续均未办理，属于被上诉人的原因所致，被上诉人应当承担逾期办证期间全部违约金一节，被上诉人在原审法院提供了其在申报消防验收同时申请了诸如建设工程结果规划分段验收、环保验收、供热工程验收、变电所及变电亭供电工程验收等专项工程验收并通过验收的相关证据，其他需以消防验收为前提的专项验收工作是在消防验收后进行的，如前所述，消防验收是新建工程必备的竣工备案手续，无论其他专项验收是否通过，消防验收不合格也必定取得不了整体竣工备案手续，故上诉人该上诉意见与事实相悖，也不符合正常逻辑，本院不予支持。
关于上诉人提出原审法院采信大连市房地产开发协会出具的《情况说明》并认定2011年1月1日施行的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》规定的建筑工程竣工验收手续较以前的程序增加了十余项验收环节错误一节，本院认为，该《情况说明》确是另案中为其他项目所出具的，但反映了当时的普遍现象，案涉项目亦不例外；另，新实施的竣工验收备案管理办法中所规定的竣工验收手续确实较以前的程序有所增加，这是客观事实，原审法院对此认定并无错误。但无论原审法院认定上述事实是否正确，最终认定责任时均未将此作为被上诉人免责的依据，被上诉人对此亦未提出上诉，故上诉人该上诉意见，本院不予支持。
关于上诉人提出的原审法院对房屋交付时间及逾期办证违约金计算起始点认定有误，应当以合同约定的交房时间计算一节，本院认为，交付房屋的时间顾名思义应当以双方实际交付房屋时间来确定，经二审法院对被上诉人提供的“业主入住确认单”的核实，原审法院是以上述时间确定房屋交付时间，并无不当。同时，双方在《商品房买卖合同》中对逾期办证的违约责任约定为自房屋交付之日起一年内因出卖人的原因仍然不能办理的，出卖人承担相应的违约金，该约定对违约金的起算时间已经明确约定为房屋交付之日起一年，虽双方合同中有“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，但该约定并非系违约金计算标准的约定，因此上诉人主张以合同约定交付时间为房屋实际交付时间，从而将违约金的起算点提前从约定交付之日起90日，无事实依据，与双方合同约定相悖，本院不予支持。
原审法院考虑到其中的城建档案、物业等多项专业验收，需在消防验收后才可进行的实际情况，在消防验收后又酌情给予被上诉人十五天的宽限期，虽给予的该宽限期较实际能够办理的时间差距较大，但被上诉人对此未提出上诉，本院不宜再做调整。
综上，可以确认自房屋交付之日一年起至2013年2月19日（从2012年12月4日“新政”废止后，延长两个月零十五天）期间，非被上诉人原因导致上诉人无法办理产权证书，被上诉人不应当承担该期间的违约责任，原审法院确认2013年6月7日之前被上诉人全部免责不妥，本院应予纠正。因此，被上诉人承担逾期办证违约金的起算时间应为2013年2月19日。
被上诉人在本案二审诉讼期间完成了案涉工程的所有竣工验收备案手续，并于2013年12月30日取得了案涉住宅项目的初始登记，自此，案涉小区所有业主均可申请办理所购房屋的产权证书，合同约定应当由被上诉人履行的协助办证义务，被上诉人已经全部履行完毕，该时间点应当为被上诉人承担逾期办证违约金的截止时间。
因被上诉人责任导致上诉人逾期办证314天（2013年2月19日至2013年12月30日），该期间内，被上诉人应当按照合同约定的上诉人已付房款日万分之一承担违约金。故被上诉人应当向上诉人支付违约金的数额为12，747元（405，961元×0.1‰×314天）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第4071号民事判决第一项为：被上诉人大连海创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付上诉人彭哲逾期办证违约金12，747元；
如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第2773号民事判决第二项；
三、驳回上诉人彭哲在原审的其他诉讼请求。
一审案件受理费170元，其他诉讼费50元，二审案件受理费220元，合计440元，由上诉人彭哲负担202元，被上诉人大连海创房地产开发有限公司负担238元。
本判决为终审判决。
审判长 宫黎明
审判员 丁大勇
审判员 王 鹏
二〇一四年六月二十日
书记员 耿 艳
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，人民法院不得再次发回重审。