湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4821号
上诉人（原审原告）：郭俊，男，1991年4月18日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市，
委托诉讼代理人：陈欢，女，1992年2月9日出生，汉族，湖北省洪湖市人，系郭俊之妻，住湖北省洪湖市，
被上诉人（原审被告）：武汉汉口北商贸市场投资有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特1号。
法定代表人：李斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方倡、吴兰，该公司员工。
上诉人郭俊因与被上诉人武汉汉口北商贸市场投资有限公司（以下简称汉口北商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
郭俊上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求。事实和理由：1、双方签订的合同约定了逾期交房的违约责任，这对双方均有约束力。我已经履行了全部付款义务，但被上诉人没有按期交房，造成我一直在外租房。一审将违约金按时间分段计算，且调低第二段时间违约金的支付标准，不符合法律规定。本案合同约定的违约金标准与民间借贷纠纷中贷款利息差不多，应受法律保护。违约金本身具有惩罚性和赔偿性，一审法院擅自调低，不利于惩罚被上诉人的违约行为。我认为法院只能在违约金约定过分高于损失的情况下才可以调低违约金。2、既然一审认定被上诉人违约，还让我方承担部分诉讼费，这不合理。
汉口北商贸公司答辩称，上诉人认为应适用民间借贷相关法律规定，但因本案是商品房销售合同纠纷，故不适用民间借贷相关法律对贷款利率的规定，不存在适用法律错误。涉诉房屋于2015年1月30日取得竣工验收备案证后，我方多次与上诉人联系收房，上诉人拒绝收房。上诉人主观上恶意不收房，造成损失扩大，其无权主张此部分违约金。另，上诉人居住的地点与涉诉房屋非常近，应当知道房屋已经具备交房条件。即使一审后上诉人也没有收房。我公司今年也邮寄过收房通知书，上诉人签收了，仍没有收房。一审调整1月30日后的违约金正确，应予以维持。但考虑到上诉人2017年6月23日签收了收房通知书，要求改判我方支付违约金至6月23日。
郭俊向一审法院起诉请求：汉口北商贸公司向郭俊支付自2014年3月29日起至实际交房日止的逾期交房违约金（以购房款540850元为基数，每天按万分之二计算，暂计至2017年3月8日为116100元）。
一审法院认定事实：2013年3月13日，郭俊与汉口北商贸公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄130007971）。约定由郭俊购买汉口北商贸公司开发的武汉市黄陂区盘龙城刘店村、滠口村汉口北国际商品交易中心第H幢3层179号房，房屋价款540850元。汉口北商贸公司应于2014年3月28日前将符合条件的商品房交付郭俊。房屋达到交付使用条件后，汉口北商贸公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知郭俊。如汉口北商贸公司逾期交房，郭俊要求继续履行的，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，汉口北商贸公司按日向郭俊支付已交付房价款万分之二的违约金。
合同签订后，郭俊向汉口北商贸公司支付了全部购房款540850元，但双方至今未办理房屋交接手续。郭俊认为，汉口北商贸公司未按约定通知郭俊收房，且汉口北商贸公司开发的房屋目前因消防原因仍未满足交房条件。
2015年1月30日，汉口北国际商品交易中心一、二期H区取得了《工程竣工验收备案证明书》。
一审法院认为，郭俊与汉口北商贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应如约履行。合同签订后，郭俊依约支付了购房款，但汉口北商贸公司未如期向郭俊交付涉案房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算问题，应分段进行计算。第一阶段，合同约定汉口北商贸公司应于2014年3月28日前向郭俊交付房屋，但汉口北商贸公司至2015年1月30日才取得《工程竣工验收备案证明书》，具备交付条件，该期间的违约金应按约定进行计算，以540850元为基数，每日按万分之二自2014年3月29日起计算至2015年1月30日止，即33316.36元（540850元×0.0002／天×308天）。第二阶段，合同约定房屋达到交付使用条件后，汉口北商贸公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知郭俊，但汉口北商贸公司未履行通知义务；同时郭俊作为商品房买受人，在约定的交房期限届满后，应及时关注出卖人的交房动态，主动查询出卖人不能按期交房的原因，恰当并适时地维护自身合法权益，而不是消极不作为地致使损失扩大。基于此，结合汉口北商贸公司申请调整违约金的抗辩主张，在考量郭俊的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素后，依据公平原则和诚实信用原则，对汉口北商贸公司的部分请求予以准许，即自2015年1月31日起至实际交房之日止，将汉口北商贸公司应承担的违约金标准从合同约定的日万分之二调整为日万分之一，即汉口北商贸公司应以540850元为基数，每日按万分之一向郭俊支付自2015年1月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，对郭俊主张的超出部分，不予支持。
郭俊诉称汉口北商贸公司未提交消防验收证明，不符合交房条件，因汉口北商贸公司已取得《工程竣工验收备案证明书》，消防验收合格是取得《工程竣工验收备案证明书》的前提条件，故对郭俊的意见不予采纳。汉口北商贸公司辩称郭俊的诉请已过诉讼时效，因汉口北商贸公司的违约状态处于持续的状态，且郭俊亦持续通过面谈、电话、邮件、信访等形式向汉口北商贸公司主张权利，存在诉讼时效中断的事由，故对汉口北商贸公司的意见不予采纳。汉口北商贸公司辩称郭俊应向其支付违约金87185.02元，因汉口北商贸公司并未提起反诉，不属于本案的审理范围，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十二条之规定，判决：一、武汉汉口北商贸市场投资有限公司向郭俊支付自2014年3月29日起至2015年1月30日止的逾期交房违约金33316.36元。二、武汉汉口北商贸市场投资有限公司以540850元为基数，每日按万分之一向郭俊支付自2015年1月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。三、驳回郭俊的其他诉讼请求。四、上述应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1311元，由武汉汉口北商贸市场投资有限公司负担905元，郭俊负担406元。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审查明的事实属实,本院予以确认。本院另查明，郭俊已于2017年6月23日接收了诉争房屋。
本案争议的焦点是，房屋自取得竣工验收备案证以后至交房之前的违约金是否应当执行合同的约定。
本院认为，对于逾期交房违约金的责任，双方当事人已经在《武汉市商品房买卖合同》第十一条中约定，即逾期交付不超过30日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。一审对涉诉房屋具备交房条件之后、正式交房之前这段期间的违约金进行了减半处理，由日万分之二调整为日万分之一，依据有二：一是上诉人知道涉诉房屋已具备交房条件而没有尽到必要的注意义务，没有防止损失的继续扩大；二是基于汉口北商贸公司要求调低违约金的抗辩。本院认为该两项下判理由均不够充分。因为，以书面形式通知买房人收房是合同约定的通知形式，这是卖房人的义务；合同没有约定买房人有随时关注所购房屋是否具备交付条件的义务，故买房人对涉诉房屋是否具备交房条件并无注意义务。关于原判调降违约金的问题，依照有关法律及司法解释的规定，调低违约金的前提是约定的违约金超过了损失的30％。本案约定日万分之二的违约金标准，不属于明显偏高。因此上诉人的上诉理由有理，本院予以支持，汉口北商贸公司应以540850为基数，按照日万分之二的标准向郭俊支付自2014年3月29日起至2017年6月23日止的违约金。
综上所述，郭俊的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初1587号民事判决；
二、自本判决生效之日起十日内，武汉汉口北商贸市场投资有限公司向郭俊支付逾期交房违约金127748.77元（该违约金以540850元为基数，按日万分之二，自2014年3月29日起计算至2017年6月23日止）。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1311元，由武汉汉口北商贸市场投资有限公司负担。二审案件受理费2622元，由武汉汉口北商贸市场投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 更
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一七年九月一日
书记员 肖 华