江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10018号
上诉人（原审被告）：王维，男，1983年6月10日生，汉族，自由职业，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：李金涛，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵云维，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王丽莉，女，1984年3月4日生，汉族，自由职业，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：韦伟，江苏衡鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘蕊，江苏衡鼎律师事务所律师。
上诉人王维因与被上诉人王丽莉房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初9785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王维上诉请求：1.撤销一审判决第2项中退还租金71208.2元，改判退还租金33416.44元；2.撤销一审判决部分的第3项中赔偿损失66510.5元，改判退还物业费4389.3元；3.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院对案涉租赁合同解除原因的认定存在事实认定错误。1.案涉房屋漏水虽属实，但上诉人至被上诉人进场装修后方才知晓这一问题，且知晓后立即协调各方努力解决漏水问题，未怠于履行合同义务；2.在被上诉人一审提交的录音中，被上诉人自述可以接受一至两个月的维修期（录音时间为2016年11月14日），在维修好之前其不会对案涉房屋进行装修，由此可见，被上诉人给予了上诉人一定的维修宽限期；3.在2016年11月前后,案涉房屋的漏水问题得以解决，上诉人于2016年11月20日前后电话告知被上诉人这一事实，并告知其可进场继续装修，上诉人是在积极促成案涉合同顺利履行的；4.上诉人在一审中同意解除案涉合同，但明确表示同意解除的原因是被上诉人未依约支付租金。尽管案涉房屋存在漏水瑕疵，上诉人构成违约，但上诉人积极履行义务的行为和被上诉人认可短期内无法使用案涉房屋的不利后果的意思表示显然无法认定被上诉人可单方要求解除案涉合同。案涉合同的解除系被上诉人逾期支付租金而导致上诉人产生解除合同的意愿，或者至少应是被上诉人突然反悔要求解除合同，导致上诉人认为双方丧失长久合作的信赖基础，无奈之下作出了同意解除的意思表示。二、一审法院对案涉租赁合同解除原因的认定亦存在法律适用错误。案涉合同中并未约定合同解除条件，一审法院在判决中适用了合同法第94条第（四）项的法定解除条件显然有误。一方面，在主观上，上诉人并未怠于履行其合同义务，直接或间接作出不愿继续履行案涉合同的意思表示，进而使得被上诉人足以认为其承租案涉房屋的目的将落空；另一方面，在客观上，房屋漏水问题并非房屋的主体结构瑕疵，属于短期内可修复的缺陷，该瑕疵不足以导致房屋彻底丧失使用价值。无法得出案涉合同目的不能实现的结论。三、被上诉人应当完全支付已执行租期内的租金并自行承担装修损失。案涉合同当前确已解除，但解除的原因应当认定为系被上诉人逾期支付租金所致，或系上诉人与被上诉人协商一致的结果。因此，被上诉人应当全额支付已执行租期内的租金，上诉人仅需返还其已支付但尚未执行期间内的租金33416.44元（109000-209000÷365天×132天），一审判决中所载直接损失中的第（3）项应由被上诉人自行承担，上诉人只需退还未执行租期所对应的物业费4389.3元。
被上诉人王丽莉辩称：1.一审对合同解除原因的认定具有事实依据。首先,被上诉人承租上诉人房屋是从事餐饮行业,对于营业环境、相关设施的要求比较高，最起码要能正常使用,但上诉人在交付租赁物时仍不能保证完整性以及租赁物用途。其次，被上诉人在对案涉房屋进行装修时，就该房屋顶部存在漏水及渗水现象的问题,及时向上诉人进行了反馈,希望得到妥善处理。但在合理期限内上诉人仍未处理好相关问题,上诉人系根本违约,不履行合同约定的义务,导致房屋租赁合同解除，被上诉人自然有权主张相关的损失赔偿。2.一审法院对合同解除原因的认定符合法律规定。根据合同法第94条,当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，应当作为合同解除的基本条件。上诉人交付的租赁物存在瑕疵,在合理期限内仍未维修好,被上诉人有权对租金部分提出抗辨。3.一审判决退还租金的相关判项,没有事实和法律依据。首先,合同解除系上诉人违约行为所导致，被上诉人因上诉人违约行为所造成的损失,有权要求对方承担赔偿责任。其次，因上诉人交付的房屋存在瑕疵，被上诉人在未能正常使用租赁物的情况下，支出的修缮费用上诉人应当赔偿。一审法院判令上诉人退还已执行租期内50%的租金并承担被上诉人装修损失的40%,实际上已经照顾到上诉人的利益。一审认定合同解除的时间是2017年3月6日，包括被上诉人停工期间也需支付房租,实际上已经不合理,因为在与上诉人此前沟通过程中，上诉人明确告知停工期间的房屋租金是不会让被上诉人承担的。综上，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据,请求法院驳回上诉，维持原判。
王丽莉向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方于立案之日即2016年11月28日解除双方的房屋租赁合同；2.被告返还原告已付房屋租金和押金149000元；3.被告支付因违约给原告造成的直接损失204774元；4.被告支付原告违约金50000元；5.被告承担本案的诉讼费用。
一审认定事实：被告王维与南京市浦口区建设发展有限公司签有《老浦口1914商业街租赁合同》，被告王维承租位于南京“津浦壹号”项目内3号楼一层中间位置约486平方米房屋，租赁期限自2014年3月1日起至2024年11月30日。该房屋仅限用于经营餐饮，经营品牌为徽膳坊。
2016年10月10日，原告王丽莉（乙方）与被告王维（甲方）签订《房屋租赁合同》（因被告承诺原告15天装修期，故落款时间为2016年10月26日），被告将南京市江山路19号位于老浦口1914街区8-2号西边两间房屋出租给原告作为商业使用，建筑面积为191平方米，合同期限为6年，自2016年10月2日至2022年10月25日止，第一年租金209000元，分二次支付，第一次2016年10月10日支付109000元，第二次2017年1月20日前支付100000元。合同约定，该出租房屋用于Mary印象餐吧经营，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营品牌；为确保出租房屋及附属设施完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方须支付甲方40000元作为保证金，作为乙方履行合同义务的保证金；甲方同意乙方在承租屋内不破坏主体装修情况下，进行大范围的装修装潢，且须符合消防、环保、卫生、规划、质检等相关政府部门的要求并自费办理有关放置、报批、登记、领取许可证或验收报告等手续，方可经营。
该合同签订当日，被告收取原告房屋租金109000元、押金40000元、一年物业费6876元。2016年10月11日，被告将案涉房屋交付原告，原告开始对案涉房屋进行装修。装修三天后，原告发现案涉房屋顶部存在漏水及渗水现象，遂与被告沟通。被告经与物业公司协商处理，承诺原告于2016年11月1日前解决屋顶渗漏问题。原告在庭审中表示直至11月底，仍未解决。被告在庭审中表示已于2016年11月15日左右解决屋顶渗漏问题，并提交南京幸福家园商业管理有限公司出具的维修证明用以证明2016年11月中旬案涉房屋已维修完毕，无继续渗漏现象。
2017年6月15日，一审法院工作人员与原、被告双方对案涉房屋进行现场勘察，案涉房屋内散落装修用的黄沙、石子等建筑材料，屋内水管已进行铺设，电线并未安装完毕，屋内搭建了一处钢结构的隔层，还砌有部分砖墙。屋顶多处存在曾经渗漏的痕迹，部分留有渗漏印记处已完全干透，但仍有部分未完全干透。
庭审中，原告提交装修收款收据19张，共计113489元。其中两张收款收据金额分别为38元、23元，并未包含在原告主张的装修损害赔偿明细中。根据原告的赔偿明细，其中有票据的部分有：1、水泥3400元、黄沙4000元、石子1800元、小砖头7070元、水电工材料5808元（原告主张5058元），合计22078元；2、房屋拆除、砸墙12000元、挖地16000元、玻璃门切墙4500元、钢架隔二层（60平方）20000元、拆除空调费用790元，合计53290元；3、玻璃门窗制作10000元、外墙广告牌、门头15000元、瓷砖4500元、钢架楼梯（2个）4500元、楼梯、栏杆扶手1000元、洗手间马桶、蹲坑1680元、定做装饰格挡架1500元，合计38180元。原告的赔偿明细中物业费6878元，被告予以认可。
原告在起诉时未主张解除双方的租赁合同，在第一次庭审时即2017年3月6日首次向被告主张解除合同，被告表示认可于2017年3月6日解除合同。自2016年10月26日（开始计算租金之日）至2017年3月6日，共计132天。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、赔偿清单、收条、收据、照片、光盘及文字整理材料，被告提交的照片、维修证明，原、被告当庭陈述及一审法院的勘验笔录等证据在卷证实。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
关于原告的诉讼请求：1.确认原、被告双方于立案之日即2016年11月28日解除双方的房屋租赁合同。被告认为案涉房屋已于2016年11月中旬维修完毕，但同意自第一次庭审即2017年3月6日解除双方的租赁协议。一审法院认为，出租人交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或严重影响经营的，承租人有权要求解除房屋租赁合同。案涉房屋直至一审法院现场勘察时，部分有渗水印记处并未完全干透，被告认为房屋已维修完毕，与事实不符，对于被告的观点，一审法院不予采信。原告主张解除双方的租赁合同，于法有据，一审法院予以支持。对于解除合同的时间，一审法院认为，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告在起诉时并未主张解除双方的租赁合同，直至第一次庭审即2017年3月6日方才提出该项诉讼请求，因此，原、被告双方的房屋租赁合同自2017年3月6日解除。
被告返还原告已付房屋租金和押金149000元。一审法院认为，关于租金109000元，原、被告双方的合同于2017年3月6日解除，对于2017年3月6日之后的租金，被告应予退还。案涉房屋全年租金209000元，自2016年10月26日（开始计算租金之日）至2017年3月6日，共计132天，考虑到案涉房屋一直未维修完毕，影响到原告的正常使用，租金按50%予以酌减，故原告应付租金37791.8元（209000元÷365天×132天×50%）。原告已付租金109000元，被告应当退还原告租金71208.2元（109000元-37791.8元）。至于押金40000元，一审法院认为，双方租赁合同已解除，被告应当予以退还。
被告支付因违约给原告造成的直接损失204774元。一审法院认为，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人有权要求出租人赔偿损失。关于原告主张的赔偿明细，一审法院认为，（1）物业管理费6876元，被告予以认可，一审法院予以确认，根据原告实际租赁期限，原告应当承担物业费2486.7元（6876元÷365天×132天），被告应当退还原告物业费4389.3元（6876元-2486.7元）；（2）没有票据支持的费用，一审法院不予支持；（3）有票据的部分，一审法院认为工程并未完工，按现场勘查的实际施工情况，酌情予以支持：(水泥3400元、黄沙4000元、石子1800元、小砖头7070元、水电工材料5808元（原告主张5058元），合计22078元，该部分系施工材料，酌情认定被告按40%予以赔偿，即被告赔偿原告8831.2元（22078元×40%）；(房屋拆除、砸墙12000元、挖地16000元、玻璃门切墙4500元、钢架隔二层（60平方）20000元、拆除空调费用790元，合计53290元，该部分系拆除费用，根据案涉现场的实际情况，应当予以支持；(玻璃门窗制作10000元、外墙广告牌、门头15000元、瓷砖4500元、钢架楼梯（2个）4500元、楼梯、栏杆扶手1000元、洗手间马桶、蹲坑1680元、定做装饰格挡架1500元，合计38180元，该部分主张并未实际施工或安装，一审法院不予支持。综上，被告应当赔偿原告66510.5元（4389.3元+8831.2元+53290元）。
被告支付原告违约金50000元。一审法院认为，原、被告双方的合同没有相关的规定，原告的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、原告王丽莉与被告王维签订的关于老浦口1914街区8-2号西边两间房屋的《房屋租赁合同》于2017年3月6日解除。二、被告王维于判决生效之日起五日内退还原告王丽莉租金71208.2元、房屋押金40000元，合计111208.2元。三、被告王维于判决生效之日起五日内赔偿原告王丽莉损失66510.5元。四、驳回原告王丽莉其他诉讼请求。案件受理费7356元，由原告王丽莉负担4119元，被告王维负担3237元。
二审期间，上诉人提交谈话笔录1份及维修协调纪要3份，证明发现漏水后，上诉人积极履行了维修协调事宜，上诉人反映漏水后物业协调了维修事宜。被上诉人质证认为，上诉人提供的上述证据系二审期间形成，并非本案的新证据，物业公司与上诉人存在利害关系，其作出的证言不可信，上诉人在合理期限内并未将租赁物漏水问题解决。被上诉人王丽莉提交通话录音1份，证明王维明确表示在房屋维修期间的房租不需要王丽莉承担，一审判决结果对王维更加有利。上诉人质证认为，该份证据发生时间系2016年11月19日，在一审判决作出之前，不属于二审期间的新证据，对被上诉人的证明目的不予认可，上诉人在谈话中并未直接明确表明停工期间的租金肯定不会收取，即使上诉人有这样倾向性的意思表示，前提也是建立在双方租赁合同继续履行的情况下，给予被上诉人的一种优惠措施。目前本案的结果是解除合同，该优惠措施无法实现。本院认为，上述证据均不属于民事诉讼二审期间的新证据，本院不予采信。
双方对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就案涉房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约遵守。上诉人作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，案涉房屋在被上诉人装修期间即出现渗漏水现象，直至一审法院至现场勘查时，仍有部分渗水印记并未完全干透，上诉人认为案涉房屋漏水问题已得以解决、合同目的并非不能实现的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。出租人交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或严重影响经营的，承租人有权要求解除房屋租赁合同。一审结合现场勘查的情况、双方的意思表示及被上诉人提出解除合同诉请的时间，对被上诉人要求解除合同的主张予以支持并认定双方合同自2017年3月6日解除于法有据，并无不当。
被上诉人已付租金109000元，因双方合同已于2017年3月6日解除，自该日之后的租金上诉人应予退还。考虑到案涉房屋一直未维修完毕，影响到被上诉人的正常使用，原审酌定被上诉人占有使用期间的租金按50%予以酌减，据此认定上诉人应退还被上诉人租金71208.2元系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。上诉人作为出租人，交付的房屋不符合约定的使用条件，致房屋租赁合同解除，已构成违约，被上诉人作为承租人有权要求其赔偿损失。一审结合被上诉人提供的证据及现场勘查的实际施工情况，对被上诉人实际发生的损失酌情认定为66510.5元，亦系依法行使裁量权，并无不当。上诉人认为被上诉人应当全额支付已执行租期内的租金并应自行承担除物业费以外的损失的观点，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，王维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2298元，由上诉人王维负担。
本判决为终审判决。
审判长 许云苏
审判员 付 双
审判员 马 帅
二〇一八年二月十一日
书记员 陈晓君