北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第18229号
原告（反诉被告）陈烨炜，女。
委托代理人毕文强。
委托代理人张晓燕。
被告（反诉原告）侯远峰。
委托代理人刘广栋，男。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司。
法定代表人刘田。
委托代理人李响，男。
原告（反诉被告）陈烨炜（以下简称姓名）与被告（反诉原告）侯远峰（以下简称姓名）以及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈烨炜及其委托代理人毕文强、张晓燕，侯远峰的委托代理人刘广栋，我爱我家公司的委托代理人李响，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈烨炜诉称：2012年9月20日，我与侯远峰签订房屋交易合同，交易房屋为北京市朝阳区光辉南里XX号楼1113室。2012年11月30日，上述房屋变更登记至我名下。2012年12月14日，我向侯远峰支付购房款175万元。由于上述房屋在交易前已由我爱我家公司出租，侯远峰至2013年2月23日才将房屋交付给我。后经我多次催讨，我爱我家公司将2013年1月1日以后的房屋租金支付给我。2013年2月23日，我接收房屋时发现侯远峰拖欠2012年度取暖费未交纳。现我起诉，要求侯远峰向我支付违约金63875元、取暖费1546.56元。
侯远峰答辩并反诉称：我不同意陈烨炜的诉讼请求。我与陈烨炜于2012年11月30日变更产权后，陈烨炜希望租户再延长2个月租期，同时租金由3650元增加至4000元，但是租户没有同意，此后租户就不接电话了。2013年2月23日三方才同时进入房屋，对水电煤气等所有设备进行了交接。关于延期交房，我已经全权委托我爱我家公司出租房屋，我爱我家公司协调后我随时配合交房。陈烨炜已经找我爱我家公司变更了租赁关系，且已经收到租金，继续履行了租赁合同，我没有违约。关于取暖费，因为房屋已经过户，陈烨炜已经收取租金，故其不应再要求我承担取暖费。依据合同约定，陈烨炜应当垫付款项解除抵押权，但是其仅支付了60万元，已构成违约。现我反诉，要求陈烨炜支付延期违约金9625元、利息支出9000元。
陈烨炜针对反诉辩称：合同约定的解除抵押权义务主体是侯远峰与我爱我家公司。我支付首付款的数额符合三方约定，不存在违约行为。请求法院驳回侯远峰的反诉请求。
我爱我家公司述称：我公司已经向陈烨炜给付了2013年1月1日至2013年2月22日的租金。
经审理查明：2012年9月20日，侯远峰作为出卖人，陈烨炜作为买受人，双方签订存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区光辉南里XX号楼XX层XX单元1113号房屋（以下简称涉案房屋）；出卖人已将该房屋出租；成交价格175万元；出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买受人；出卖人逾期交付房屋在10日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人逾期交房超过10日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；买受人逾期付款在10日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2012年9月20日，侯远峰作为甲方，陈烨炜作为乙方，双方签订买卖合同补充协议，约定在本合同签订当天，乙方支付甲方定金5万元；乙方于2012年9月30日前再支付给甲方5万元；因该房屋已设抵押，解抵押流程和钱款由乙方首付款垫付，但甲方须积极配合办理手续；在国家无重大政策税费调整的前提下，该合同自签订之日起70日完成交易。
陈烨炜于2012年9月20日向侯远峰支付定金5万元，于2012年10月6日支付定金5万元，于2012年11月19日支付购房款50万元，于2012年12月11日通过贷款方式支付购房款115万元。侯远峰称陈烨炜就其贷款115万元签订贷款合同的时间为2012年10月29日；我爱我家公司称该笔贷款115万元获得批准的时间为2012年11月13日。
2012年11月30日，涉案房屋转移登记至陈烨炜名下。
我爱我家公司称其于2013年1月10日向陈烨炜支付涉案房屋2013年1月1日至2013年1月31日期间租金3650元，于2013年2月10日向陈烨炜支付涉案房屋2013年2月1日至2013年2月14日期间租金1703.33元、2013年2月15日至2013年2月22日期间租金973.33元。陈烨炜认可收到上述租金。我爱我家公司另已将涉案房屋2012年12月31日以前的租金支付给侯远峰。
陈烨炜提交了北京天岳恒房屋经营管理有限公司开具的收据和发票，以证明其支付了涉案房屋2012-2013年度取暖费1546.56元。
侯远峰称其于2012年11月19日向银行还贷98万元以消灭涉案房屋上的抵押权，并称其就此事曾于2012年11月5日当面告知陈烨炜；陈烨炜表示对此次还贷一事毫不知情。侯远峰提交了一份由案外人黄珑书写的收条，以证明其为筹措消灭抵押权的款项，曾借款40万元，并负担利息9000元。
庭审中，陈烨炜称其主张的违约金系以175万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2012年12月12日计算至2013年2月22日。侯远峰称其主张的违约金系以175万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2012年11月30日计算至2012年12月10日；此后，侯远峰又将计算基数变更为115万元。
上述事实，有双方当事人陈述、存量房屋买卖合同、买卖合同补充协议、房屋所有权证等在案佐证。
本院认为：侯远峰与陈烨炜签订的存量房屋买卖合同以及买卖合同补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。侯远峰于2012年12月11日收到全部购房款，但其未于当日将涉案房屋交付陈烨炜，故陈烨炜有权主张逾期交房违约金。但是，双方订立合同之时对房屋出租状态已有认知和约定，陈烨炜从我爱我家公司手中取得了2013年1月1日以后的租金收益，故本院认定陈烨炜自该日起已对涉案房屋间接占有，即视为侯远峰于该日已向陈烨炜交付涉案房屋。据此，侯远峰应当向陈烨炜支付2012年12月12日至2012年12月31日期间的违约金，计17500元。
双方在合同中未对取暖费负担进行约定，本院以陈烨炜间接占有房屋的时间（2013年1月1日）为分界判定双方对取暖费各自应负数额。据此，侯远峰应向陈烨炜支付取暖费600.73元。
依据合同约定，陈烨炜向侯远峰支付首付款的时间应在侯远峰提前还贷之时，数额应与提前还贷款项相当；但是侯远峰未能举证证明其曾将提前还贷的日期和数额告知陈烨炜，陈烨炜自称对此次还贷一事毫不知情；故此，即使侯远峰确曾另行借款用于提前还贷，其亦应自行承担由此造成的利息损失，而无权要求陈烨炜负担。
最后一笔购房款115万元，系由陈烨炜以贷款形式向侯远峰支付；依据交易惯例，贷款的实际放款时间必然在房屋过户之后；依据侯远峰以及我爱我家公司的陈述，在2012年11月30日以前陈烨炜的贷款申请已经提交并获批准；故陈烨炜并不存在逾期付款行为，侯远峰无权就此主张违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）侯远峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈烨炜支付逾期交房违约金一万七千五百元。
二、被告（反诉原告）侯远峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈烨炜支付取暖费六百元七角三分。
三、驳回原告（反诉被告）陈烨炜的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）侯远峰的全部反诉请求。
如果被告（反诉原告）侯远峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千四百三十六元，由原告（反诉被告）陈烨炜负担一千一百八十三元（已交纳），由被告（反诉原告）侯远峰负担二百五十三元［其中二百五十二元，原告（反诉被告）陈烨炜已预交，被告（反诉原告）侯远峰于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）陈烨炜；另一元，被告（反诉原告）侯远峰于本判决生效之日起七日内交纳］。
反诉案件受理费九十二元，由被告（反诉原告）侯远峰负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 郝建丰
人民陪审员 张燕琴
二〇一三年十一月八日
书 记 员 乔 露