四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民初字第800号
上诉人（原审被告）阆中市广厦房地产开发有限公司。
法定代表人何仕文。
委托代理人张小云。
被上诉人（原审原告）王咏。
上诉人阆中市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第3820号民事判决，向本院上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于阆中市七里新区巴都大道“博雅华庭”商住楼是广厦房产公司开发修建。2010年4月9日，王辉与广厦房产公司签订《房屋认购书》，同年8月10日，王辉将所认购的房屋转给王咏购买。同年8月20日，王咏与广厦房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由王咏购买“博雅华庭”小区A幢B单元1楼2号住宅房一套，计建筑面积91.95平方米，单价为3，030元／平方米，以按揭贷款方式购房，2011年9月30日前交付房屋，交房条件是该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，逾期交房超过6个月按每月5元／平方米的标准向购房人支付租房款至售房人公告交房之日止，如因出卖人的责任，买受人未能取得房屋所有权证书，出卖人应承担违约责任。但双方未约定买受人取得房屋所有权证书的具体时间和计算违约金的标准。合同签订后，王咏已向广厦房产公司支付购房首付款88，609元，余下190，000元是在银行按揭贷款。2011年10月28日至同年11月3日，阆中广播电视信息网络有限公司按广厦房产公司的要求在电视台综合频道播放交房公告。王咏得知交房信息与广厦房产公司洽谈交房事宜时，发现广厦房产公司所要交付的房屋还未取得《建筑工程竣工验收备案书》，王咏即拒绝接收房屋，要求达到交房条件时才接房。广厦房产公司至今亦未取得《建筑工程竣工验收备案表》，王咏至今也未接收房屋，双方由此引起纠纷，王咏遂起诉请求判令广厦房产公司交付房屋、协助办理产权证书，并从2011年10月1日起按每日22元的标准向其支付逾期交房违约金至房屋实际交付使用之日止；判令广厦房产公司从2012年9月1日起按每日60元标准向其支付逾期办理房屋权属证书的损失至实际办理权属证书之日止，并负担本案诉讼费用。
原审法院认为，王咏与广厦房产公司之间签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律禁止性规定的内容，合同有效。王咏虽然得知广厦房产公司在2011年10月28日至同年11月3日公告交房，但广厦房产公司在交房时却未取得建筑工程竣工验收备案书，不符合双方约定的交房条件，王咏有理由拒接房屋。广厦房产公司至今还未取得建筑工程竣工验收备案书，造成逾期交房的责任在于其自身。因双方已明确约定逾期交房超过6个月按每月5元／平方米的标准支付租金，故本案应按双方约定的标准由广厦房产公司承担逾期交房的违约责任。双方虽未约定取得房屋权属证书的期限，但双方约定了房屋初始登记时间为2012年8月30日前，初始登记后在合理的期限内广厦公司应当向王咏办理房屋权属证书，原审认为初始登记后3个月内属合理期限，超过此期限应属逾期办理房屋权属证书的行为。广厦房产公司至今未向王咏办理房屋权属证书，其行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。因此对王咏的该项主张，应依据该司法解释的相关规定予以处理。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”和《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起90日内应取得房屋权属证书”、第二款“合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，判决：一、阆中市广厦房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向王咏办理位于阆中市七里新区巴都大道“博雅华庭”小区3幢4单元1楼2号计建筑面积91.95平方米的房屋权属证书。二、阆中市广厦房地产开发有限公司从2011年10月1日起以91.95平方米为基数按每月5元／平方米的标准向王咏赔偿因逾期交房造成的损失至实际交付房屋之日止。三、阆中市广厦房地产开发有限公司从2012年12月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向王咏赔偿因逾期办理房屋权属证书造成的损失至本判决指定的办理房屋权属证书期限届满之日止。四、阆中市广厦房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向王咏交付位于阆中市七里新区巴都大道“博雅华庭”小区3幢4单元1楼2号计建筑面积91.95平方米的房屋。案件受理费300元，由阆中市广厦房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人广厦房产公司不服，向本院提起上诉，称原审认定事实不清，因上诉人已于2011年9月、10月、11月连续以电话、公告等方式通知了包括被上诉人王咏在内的其他买受人接收符合交付条件的房屋；原审判决在指定期限内办理产权证书无法律依据，因被上诉人王咏所购房屋系第一期建成，但该小区的所有建筑都有待于统一备案，且办理产权证书不是上诉人广厦房产公司的责任和义务；商品房竣工验收备案与房屋建成、交付、质量等无直接的、必然的联系，请求二审依法撤销原审判决的一、三、四项，并依法改判驳回被上诉人王咏的全部诉讼请求。
被上诉人王咏答辩称，原审认定的事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明，上诉人广厦房产公司与被上诉人王咏订立的《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。该合同第十三条约定的逾期交房责任为“逾期超过6个月，按每月5元／平方米的标准向买受人支付租房款，租金支付截止出卖人公告交房之日止。”该合同虽然约定了出卖人应当在2012年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，但没有约定违约责任。上诉人广厦房产公司至今未取得“博雅华庭”小区建筑工程竣工验收备案表。被上诉人王咏至今未接收房屋。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人广厦房产公司与被上诉人王咏之间订立的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格履行合同约定义务。
关于上诉人广厦房产公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。由于上诉人广厦房产公司在公告交房时并不具备《商品房买卖合同》第十一条关于已取得建筑工程竣工验收备案表的约定，应当认定其公告交房时并不具备交房条件，已构成违约。被上诉人王咏有权拒绝接收房屋，并依照《商品房买卖合同》第十三条的约定向上诉人广厦房产公司主张逾期交房的违约责任，故原审判决第二项应予维持。
关于上诉人广厦房产公司应否承担逾期办理房屋权属证书违约责任的问题。由于双方订立的合同仅约定了“出卖人应当在2012年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，并未约定上诉人广厦房产公司违反此项约定的法律后果；加之合同也未约定办理转移登记的时间，从《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定看，预售商品房办理“两证”的时间起点是“商品房交付之日”，而讼争房屋系预售商品房，且并未交付，故原审支持被上诉人王咏关于逾期办理房屋权属证书损失的主张不当，本院予以纠正。
关于在上诉人广厦房产公司未取得建筑工程竣工验收备案表的情况下，能否判令上诉人广厦房产公司在确定的期限内交付讼争房屋和办理权属证书的问题。上诉人广厦房产公司在本院二审审理中认可已通过了竣工验收和分户验收等，只差建筑工程竣工验收备案。为此，上诉人广厦房产公司应当积极履行合同义务进行建筑工程竣工验收备案，故原审判令“被告阆中市广厦房地产开发公司在本判决生效后30日内向原告王咏交付位于阆中市七里新区巴都大道博雅华庭小区3幢4单元1楼2号计建筑面积91.95平方米的房屋”是正确的，应予维持。同时，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，上诉人广厦房产公司应当在房屋交付后90日内履行协助被上诉人王咏办理房屋权属证书的义务，故原审判决广厦房产公司在判决生效后30日内向王咏办理案涉房屋权属证书不当，本院亦予纠正。
依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《城市房地产产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第3820号民事判决的第二项、第四项，即“被告阆中市广厦房地产开发有限公司从2011年10月1日起以91.95平方米为基数按每月5元／㎡的标准向原告王咏赔偿因逾期交房造成的损失至实际交付房屋之日止”和“被告阆中市广厦房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告王咏交付位于阆中市七里新区巴都大道‘博雅华庭’小区3幢4单元1楼2号计建筑面积91.95平方米的房屋”；
二、变更四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第3820号民事判决的第一项即“被告阆中市广厦房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告王咏办理位于阆中市七里新区巴都大道‘博雅华庭’小区3幢4单元1楼2号计建筑面积91.95平方米的房屋权属证书”为“上诉人阆中市广厦房地产开发有限公司向被上诉人王咏交付房屋之日起90日内履行协助被上诉人王咏办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件的义务”；
三、撤销四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第3820号民事判决的第三项，即“被告阆中市广厦房地产开发有限公司从2012年12月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告王咏赔偿因逾期办理房屋权属证书造成的损失至本判决指定的办理房屋权属证书期限届满之日止”；
四、驳回被上诉人王咏的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计600元，由上诉人阆中市广厦房地产开发有限公司负担300元，被上诉人王咏负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 田 娟
代理审判员 石 炜
二〇一四年五月十九日
书 记 员 朱 丹