山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1003民初1835号原告：文登市钰岫物业服务有限公司，住所地威海市文登区。法定代表人：黄伟，总经理。委托诉讼代理人：宋协莲，经理。委托诉讼代理人：刘金凤，山东联志律师事务所律师。被告：秦丽萍，女，1980年5月12日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：李明伟（系秦丽萍之夫），男，1979年10月4日出生，汉族，住威海市文登区。原告文登市钰岫物业服务有限公司（以下简称钰岫公司）与被告秦丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钰岫公司委托诉讼代理人宋协莲、刘金凤，被告秦丽萍委托诉讼代理人李明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钰岫公司向本院提出诉讼请求：1、判令秦丽萍支付物业服务费796.1元、电梯费482元（以上两项均自2016年9月7日计算至2017年3月31日）及滞纳金364.3元；2、判令本案的案件受理费等诉讼费用由秦丽萍负担。庭审中，钰岫公司将第一项诉讼请求变更为请求判令秦丽萍支付物业服务费879.86元、电梯费592元（以上两项均自2016年9月7日计算至2018年5月31日）及滞纳金463.64元。事实和理由：钰岫公司于2016年9月7日进驻水岸新城小区提供物业服务，根据业主的要求，公司承诺试服务三个月，三个月后召开业主大会投票表决是否继续由钰岫公司提供服务，如果表决结果同意由钰岫公司继续提供服务，那么试服务的三个月收取物业费，否则公司撤出小区、且不收取试服务期的费用。2016年11月22日，天福路街道办事处新城社区居委会（以下简称新城居委会）在水岸新城小区张贴公告称“本小区于11月16日-11月18日通过入户走访的形式征求业主意见，选聘小区的物业服务企业。根据前期公示的小区投票权数计算，总投票权数为267户、面积68393.57平方米，经汇总，共参加投票表决的业主172户、面积57434.89平方米，其中：同意选聘钰岫公司为本小区服务的有125户、面积52084.72平方米，不同意的有45户、面积5005.63平方米，弃权2户、面积344.54平方米。根据在规定时间内未参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票，未参加投票的95户、面积10958.68平方米计入已表决的多数票，则同意票为220票、面积63043.4平方米。根据表决结果由钰岫公司为小区提供服务”。随后，钰岫公司于2016年11月28日与新城居委会签订水岸新城小区前期物业服务合同，约定高层住宅的物业费为0.6元/月/平方米，电梯（年检费、维保费、运行费）20元/月/户；上述费用按月交纳，每月的1号至8号为缴费日期；业主逾期未交纳物业服务费的，按照逾期每日千分之五的标准承担滞纳金。秦丽萍系水岸新城小区125号2单元505室的业主，其名下应计收物业服务费的房屋面积为69.83平方米，应交纳物业费（自2016年9月7日至2018年5月31日）879.86元（0.6元/月/平方米×21个月×69.83平方米）、电梯费（自2017年1月1日至2018年5月31日）340元（20元/月/户×17个月）、电梯电费（自2016年9月7日至2018年5月31日）252元（12元/月/户×21个月），以上合计1471.86元。根据物业合同的约定，逾期交费的，应按照日千分之五计算滞纳金，现钰岫公司自愿将滞纳金的标准降低至日万分之五，即463.64元（1471.86元×21个月×30天/月×50‰）。钰岫公司一直按照合同约定对小区实施规范的物业管理，但秦丽萍一直拒绝交纳物业服务费。据此，钰岫公司为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。秦丽萍辩称，不同意钰岫公司的诉讼请求，原因如下：1、钰岫公司与新城居委会签订的前期物业合同未采取招标的形式，违反法律规定，且未取得秦丽萍的同意，该物业服务合同无效。2、钰岫公司服务不达标，入住一年多未进行业主满意度调查，对小区公共设施进行了破坏性的维修；小区电梯发生故障后，物业公司未在24小时内提出解决方案，业主自发收取维修费用转交物业公司后，物业公司拒绝提供维修项目清单、维修企业资质证明及维修企业收费单据；对公共设施的维护采取溥衍的方式，玻璃木墙破碎用木板顶替，减少了路灯数量的50%，对公共楼道的楼道灯长时间不予维护，电梯轿厢污迹斑斑，私自改造电梯照明灯，小区内杂草丛生，路面破裂，坑洼不平，大门口石板路面损坏，不及时维修用黄沙黄土填充。以上情况均有照片为证。3、按照2011年4月文登市物价局出具的菜单式物业服务收费管理适用手册，电梯使用费分为维保检测费和运行电费，且明确规定高层住宅有电梯的物业要在合同内明确电梯及二次供水等运行费用的分摊方法。原告提交的前期物业服务合同对电梯及二次供水设备等公共设施的运行费用没有标注。4、钰岫公司入驻小区近两年，将小区绿地改建为停车场，向业主收取车位租赁费及服务费，且拒不公布该费用的收入和支出明细，侵犯了业主的知情权。综上，钰岫公司在未达到其承诺的服务标准的情况下要求业主全额缴纳物业费，业主有权拒绝。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故小区业主委员会有权与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该合同对小区全体业主具有约束力。根据中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，秦丽萍所在小区业主委员会已解散，新的业主委员会尚未产生，该小区所在居委会经所在街道办事处指定，有权代行小区业主委员会职责。法律规定，房屋的所有权人为业主，业主享有参加业主大会会议、行使投票权的权利。业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。本案中，水岸新城小区在2016年11月16日至18日通过入户走访的形式就选聘小区物业服务企业征求业主意见，根据投票结果，小区总投票权数为267户、面积68393.57平方米，最终有220户、面积63043.4平方米的业主同意选聘钰岫公司为小区提供物业服务，符合上述法律规定。综上，钰岫公司与秦丽萍所在小区居委会签订的前期物业服务合同合法有效，对水岸新城小区的全体业主均具有约束力，钰岫公司据此主张物业服务费，符合法律规定，本院应予支持。本案中，钰岫公司已经按照前期物业服务合同约定提供了物业服务，秦丽萍应当及时支付物业费。现钰岫公司主张按0.6元/月/平方米的标准收取物业服务费，该标准未超过该公司在相关行政部门备案的物业服务费收取标准，对此本院予以认定。秦丽萍实际接受了钰岫公司提供的物业服务，其未提供足以使人信赖的证据证实钰岫公司提供的物业服务未达到合同约定的标准。即使按秦丽萍的陈述，钰岫公司的物业服务存在瑕疵，但该瑕疵不属重大瑕疵，也未给秦丽萍造成重大损失，故秦丽萍拒交物业费的抗辩理由，本院不予采信。秦丽萍欠付钰岫公司的物业服务费及电梯费、电梯电费，应当及时交纳。钰岫公司主张的违约金，本院不予支持。同时，钰岫公司作为物业服务提供方，应当秉承“有则改之、无则加勉”的态度，不断提高物业服务水平，保证物业服务质量，增强业主满意度。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、秦丽萍向文登市钰岫物业服务有限公司支付物业服务费879.86元（自2016年9月7日至2018年5月31日）、电梯费340元（自2017年1月1日至2018年5月31日）、电梯电费252元（自2016年9月7日至2018年5月31日），以上合计1471.86元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回文登市钰岫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由秦丽萍负担。本判决为终审判决。审判员  李婉婉二〇一八年六月十二日书记员  刘燕菲