湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00049号
上诉人（原审原告）：武汉品译酒店管理有限公司，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道101号。
法定代表人：叶忠勋，该公司总经理。
委托代理人：黄克乾，湖北省楚天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：黄海艳，女，1985年12月5日出生。
委托代理人：唐恩，湖北华徽律师事务所律师。
上诉人武汉品译酒店管理有限公司因与被上诉人黄海艳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2013）鄂汉阳民一初字第00242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭审理了本案，上诉人武汉品译酒店管理有限公司（以下简称武汉品译公司）的法定代表人叶忠勋及其委托代理人黄克乾，被上诉人黄海艳的委托代理人唐恩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：位于武汉市汉阳区鹦鹉大道101号房屋系湖北省扬子江游船总公司所有，后经武汉市汉阳区人民法院（1999）阳执字第65号民事裁定书�定，将该房屋20年的使用权变卖给武汉三五酒店管理有限公司，使用期限至2018年底。2012年2月17日，武汉三五酒店管理有限公司法定代表人汪福莉以人民币2,300,000元将该房屋的使用权及相关配套设施转让给武汉品译公司法定代表人叶忠勋，时间自2012年2月17日至2018年底。2012年3月6日，武汉品译公司为出租方与承租方黄海艳签订房屋出租合同一份，约定：“武汉品译公司拥有位于武汉市汉阳区鹦鹉大道101号的房产出租权。黄海艳承租房屋为该房屋使用的独立的第1、2层建筑面积约为1,000平方米（以房产局实测面积为准）。武汉品译公司按出租时的现状为黄海艳提供独立供水及供电。装修由黄海艳自行决定并出资完成，双方议定租赁期为6年10个月，自2012年3月8日至2018年底。合同生效后90天为黄海艳的装修期间，该期间租金暂不收取，若因黄海艳原因实际租赁未达到上述的6年10个月，黄海艳应在租赁结束前向武汉品译公司支付该期间租金。黄海艳可将房屋用于休闲服务方面经营。出租房屋每月租金人民币62,500元，合同签订时黄海艳支付3个月的租金人民币187,500元，以后每3个月提前5天支付一次，先支付后使用，即每年的6月3日、9月3日、12月3日、3月3日前支付下三个月的房租。黄海艳因自身原因逾期15日支付租金除应如数补交租金外，每拖欠一天，按日租金金额的千分之一比例向武汉品译公司支付违约金，违约金以付款当月的租金为限，逾期30天支付，武汉品译公司可单方面解除合同”及不可抗力、合同的变更、解除和终止等内容。合同签订后，黄海艳将房屋装修后用于经营武汉市汉阳区福源家富富侨健康养生馆（以下简称家富富侨），于2013年3月25日缴纳了2013年3月8日至2013年6月8日租金。2013年5月，因武汉市轨道交通六号线一期工程钟家村站土建工程施工，家富富侨门口砌起围墙，门口主干道鹦鹉大道被封，工程工期为2013年5月1日至2014年10月1日。黄海艳联系武汉品译公司法定代表人商谈此事，要求降低租金。2013年6月3日，黄海艳未按期支付2013年6月8日至2013年9月8日房屋租金。2013年6月28日，黄海艳发函至武汉品译公司表示，2013年5月开始，由于市政工程建设，致使其承租的房屋门前道路被封闭，车辆、行人无法正常通行，严重影响正常经营，致使投资严重亏损，要求武汉品译公司降低房屋租金。同日叶忠勋签收，后双方因此事协商无果，黄海艳自2013年6月3日起未支付租金至今。2013年7月22日，武汉品译公司诉至一审法院，请求判令黄海艳支付自2013年6月8日至2013年9月8日租金人民币187,500元，并按合同约定支付违约金13，312.5元（自2013年6月3日开始起算187,500×每日1‰×71天）；诉讼费用由黄海艳承担。
�审法院审理认为，武汉品译酒店管理有限公司、黄海艳于2012年3月6日签订的房屋出租合同系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行自己的义务。在双方依约履行期间，因市政工程建设需要租赁物门口被砌起围墙、门口主干道被封闭，客观情况较之合同签订之初已经发生重大变化。黄海艳系经营休闲服务业经营者，周边的交通、环境均会影响到人流量，影响黄海艳的经营，因市政工程建设封路，非系双方当事人之原因，亦不属于商业风险，若继续以合同约定条件履行合同对于黄海艳有失公平。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，对于黄海艳要求适当降低租金的观点予以支持，酌定以每月降低20%为宜。因客观情况发生重大变化，黄海艳要求降低租金与武汉品译公司未协商一致，黄海艳拒付租金有正当抗辩理由，不构成违约，故对于武汉品译公司要求黄海艳支付违约金13,312.5元（自2013年6月3日开始起算187,500×每日1‰×71天）的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、黄海艳于本判决生效之日起十日内一次性支付武汉品译酒店管理有限�司房租人民币150,000元（2013年6月8日至9月8日的房租187,500元×80%）；二、驳回原告武汉品译公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币2,025元（武汉品译公司已预交）由黄海艳负担。（黄海艳应于本判决生效之日起十日内将应负担款项直接支付武汉品译公司）。
判后，武汉品译公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清。一审法院认定，因市政工程建设封路，非系双方当事人之原因，也不属于商业风险，若继续以合同约定条件履行合同对于黄海艳有失公平认定错误。l、黄海艳长期经营休闲服务行业，经验丰富，认为该地段该房屋租金相对较低，在合同签订之前应当早知道此处有市政工程建设，预料到短暂的投资风险，以后市政工程建设完工，租金必然翻倍增长，商业发展空间巨大，经营的利润也必然翻倍增长，因此签订近七年的长期租赁合同。2、黄海艳在履行合同过程中，不按合同约定履行，总是迟延支付租金。违背了诚实信用原则。3、一审判决对武汉品译公司有失公平。二、一审适用法律有误。一审法院认定本案不属于商业风险是错误的。2011年10月前后，《十二五武汉地铁规划一览》作为武汉市大事件，不时占据各大媒体头条，从地铁规划清晰可见钟家村是一个重要地铁站点，涉案租赁房屋正处在钟家村，黄海艳签订合同之前应当预测到此处可能存在修建地铁建设打围的投资风险，该风险属于在合同订立时可以预见的，应属于商业风险的范畴，后果应由黄海艳自行负担。其以地铁修建打围拒付房租构成违约。一审判决认定黄海艳不构成违约，并降低租金导致武汉品译公司不断诉累。上诉请求：一、改判（2013）鄂汉阳民一初字第00242号民事判决，判令支持武汉品译公司在一审中提出的诉讼请求；�、判令黄海艳承担二审的全部诉讼费用。
黄海艳答辩称：一审事实清楚，判决正确，请求二审法院维持原判。
经审理查明：一审法院审理查明的事实属实。
本院认为：武汉品译公司与黄海艳签订房屋出租合同是双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。
在合同履行过程中，出现了诉争房屋门前因地铁施工而被打围的情形。本案的争议焦点是该情形是否构成情势变更。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，�结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，据此，情势变更的构成要件之一是订立合同时的无法预见性。从本案的事实看，案涉房屋所在地段被列为地铁站口，在双方签订合同之前相关媒体均已作报道，作为欲在此长期投资的黄海艳应对此有所关注和了解，对地铁施工所造成的相关经营风险应当有所预见，故诉争房屋门前地铁施工被打围从而影响经营的情形不属于当事人无法预见的情形，不符合情势变更的构成要件；此外，地铁施工对黄海艳经营的不利影响只是暂时的，并不导致合同基础发生变化，而一旦地铁施工完成，对黄海艳的经营会产生有利的影响，所以继续履行合同不会导致对黄海艳显失公平，且黄海艳作为承租人和一审被告，仅以地铁施工导致其损失为由进行抗辩，并未以情势变更为由提出变更或解除合同的诉讼请求。在此情况下，一审适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定处理本案，属适用法律错误，本院予以纠正。黄海艳虽然向武汉品译公司提出减少租金的请求，但在双方未能就租金减少达成一致的情况下，应当按期支付租金。黄海艳未按期支付租金，构成违约，应当承担违约责任。武汉品译公司的上诉理由成立，其上诉请求，本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2013）鄂汉阳民一初字第00242号民事判决；
二、黄海艳于本判决生效之日起十日内向武汉品译酒店管理有限公司支付自2013年6月8日至2013年9月8日的租金人民币187,500元；
三、黄海艳于本判决生效之日起十日内�武汉品译酒店管理有限公司支付违约金13,312.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为人民币2,025元由黄海艳负担。
二审案件受理费人民币4,050元，由黄海艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
审 判 员 陈继红
代理审判员 安林锋
二〇一四年三月十七日
书 记 员 申光伟