北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初17899号
原告（反诉被告）：郦嘉炯，男，1977年11月19日出生，无业，住北京市西城区鲍家街**号。
委托诉讼代理人：李静传，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝泉隐，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）翁民，男，1966年1月7日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：杨景林，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张逸轩，北京市中银律师事务所律师。
原告（反诉被告）郦嘉炯与被告（反诉原告）翁民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郦嘉炯的委托诉讼代理人李静传、郝泉隐，被告（反诉原告）翁民的委托诉讼代理人张逸轩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
郦嘉炯向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约214600元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月18日，郦嘉炯（买受人）与案外人张德敏（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，出卖人将其位于北京市丰台区芳城园一区14号楼16层乙门1609号房屋出售给买受人；该房屋成交价格为467万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为113万元。上述合同第六条关于房屋的交付约定为，出卖人应该在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后10个工作日内将该房屋交付给买受人。第七条违约责任约定为，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。2016年9月22日，郦嘉炯（乙方、买受方）与案外人张德敏（甲方、原出售方）、链家公司（丙方、居间方）、翁民（丁方、新出售方）签订《变更出售方协议书（链家）》约定，1、甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。上述合同等文件签署后，原告郦嘉炯积极履行了其合同项下义务，双方于2017年1月23日完成了涉诉房屋的不动产产权登记变更手续。但是其后被告拒绝向原告履行交付涉诉房屋的合同义务，导致房屋被占据至2017年4月25日才交付原告入住。被告翁民的行为已违反了合同约定，构成了违约行为，应当承担违约责任。
翁民辩称：第一，原告的诉讼请求没有任何事实依据。第二，双方合同约定的房屋交付条款显失公平，应当予以撤销。双方合同约定，出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后10个工作日内将该房屋交付给买受人，但是此时买受人高达326万元的贷款仍在银行进行贷款审批，是否能够发放是未知数，此时将房屋交付给原告，原告将获得房屋全部的权益，被告将独自承担剩余的交易风险，在此过程中银行可能拒绝向原告放贷，亦可能遇到原告将房屋再售，自此消失，造成被告被诈骗。合同的约定不符合一般交易习惯，显示公平应当予以撤销。第三，双方之后签订的《协议》已经对双方原合同进行了实质变更，双方已就搬家事宜协商达成了一致，被告不存在违约情况。综上，不同意原告的诉讼请求。
翁民向本院提出反诉请求：要求撤销《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号：100XXXXXXXX1）中的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的第六条第（一）款。事实和理由：双方之间的《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号：100XXXXXXXX1）中的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的第六条第（一）款约定，出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后10个工作日内将该房屋交付给买受人，但是此时买受人高达326万元的贷款仍在银行进行贷款审批，是否能够发放是未知数，此时将房屋交付给原告，原告将获得房屋全部的权益，被告将独自承担剩余的交易风险，在此过程中银行可能拒绝向原告放贷，亦可能遇到原告将房屋再售，自此消失，造成被告被诈骗。合同的约定不符合一般交易习惯，显示公平应当予以撤销。
郦嘉炯对翁民的诉讼请求辩称：不同意被告的反诉请求。第一，银行迟延发放贷款不能成为被告迟延交房的理由。原告已经履行了申请银行贷款的义务，该申请并未被银行驳回或拒绝。双方合同约定由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，该部分由银行贷款所支付的购房款到达出卖人的时间，是完全基于银行自身的规定及程序。贷款放款的时间并不由买受人决定，买受人在已经提交了全部申请材料的情况下，也无法对贷款的到账产生任何其他影响。双方合同约定，交付房屋的条件是办理完毕房屋所有权转移登记手续，出卖人的交房义务亦不以收到银行贷款为前提，而是以房屋完成过户为时间基准。该条件已经于2017年1月23日实现，出卖人具有在10个工作日内将该房屋交付买受人的义务。综上，出卖人以银行贷款迟延到账主张其有权迟延交房，缺乏合同及法律依据，银行迟延发放贷款不能成为其迟延交付房屋的有效抗辩理由。被告翁民迟延交房的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。第二，原告郦嘉炯与被告翁民及朱长庄之间达成的《协议》不能视为对于《合同》的实质变更，其未对被告迟延交房的违约责任进行约定，更不能视为原告对于被告迟延交房违约责任的免除。朱长庄为被告翁民之姐夫，系涉案房屋的实际居住人。原告郦嘉炯与被告翁民、朱长庄于2016年4月20日签订《协议》约定，朱长庄一家于2017年4月25日下午18点之前把房屋所有物品搬走，并将房屋钥匙、房屋全部交于郦嘉炯。本房丰台区芳城园一区14号楼2门1609已于2017年1月23日已过户至郦嘉炯名下，现在双方已涉及违约事宜，现就以上搬家事宜，签署本协议，其他事宜，双方再协商解决。上述协议是就朱长庄一家搬出涉诉房屋的事宜进行的约定，未约定翁民如何承担迟延交房的违约责任，亦未约定郦嘉炯同意免除该违约责任。因此，该协议即不能视为对于《合同》约定的实质变更，亦不能视为郦嘉炯对翁民迟延交付房屋违约责任的免除。该《协议》约定“其他事宜，双方再协商解决”。翁民如何承担违约责任的问题应该属于“其他事宜”范畴，在本协议中并未约定。综上，该《协议》的签订，其目的仅仅是为了实现涉诉房屋的交付，使原告尽快取得对涉诉房屋的占有、使用等。协议的存在既不改变被告翁民已经迟延交付房屋的事实，也未免除其因迟延交付房屋所应承担的违约责任。第三，双方签订的合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效，符合一般交易习惯，也不存在合同法第54条规定的显示公平情况。被告的反诉请求不能成立，应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年9月18日，郦嘉炯（买受人）与案外人张德敏（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，出卖人将其位于北京市丰台区芳城园一区14号楼16层东-1609号房屋出售给买受人；该房屋成交价格为467万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为113万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。关于贷款的约定为，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为326万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。上述合同第六条关于房屋的交付约定为，出卖人应当按照下列哪种约定将该房屋交付给买受人。(办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，(当日/(10个工作日内将该房屋交付给买受人；(出卖人收到买受人全部首付款后x个工作日内将该房屋交付给买受人；(出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后x个工作日内交付给买受人；(按照本项约定时间或约定条件：x将该房屋交付给买受人。关于违约责任约定为，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。同日，郦嘉炯（买受人）与张德敏（出卖人）签订《补充协议》约定，双方应当在交房当日自行办理物业交割手续。2016年9月22日，郦嘉炯（乙方、买受方）与案外人张德敏（甲方、原出售方）、链家公司（丙方、居间方）、翁民（丁方、新出售方）签订《变更出售方协议书（链家）》约定，1、甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。
上述合同签订后，郦嘉炯向翁民支付首付款，并向中国银行股份有限公司北京宣武支行申请303万元抵押贷款且已获得贷款机构批准。2017年1月23日，双方办理房屋所有权转移手续。
2017年4月，翁民、朱长庄（甲方）与郦嘉炯（乙方）签订《协议》约定，“客户郦嘉炯与业主翁民涉及芳城园一区14号楼乙门1609交易房屋搬家交房一事，现朱长庄是业主翁民的姐夫，朱长庄一家居住在丰台区方庄芳城园一区14号楼乙门1609房屋内，现客户与业主翁民及翁民姐夫朱长庄一家一致协商，朱长庄一家于2017年4月25日下午18点之前，把房屋内所有物品搬走，并把房屋钥匙，房屋全部交于客户郦嘉炯。本房丰台区芳城园一区14号楼乙门1609已于2017年1月23日已过户至郦嘉炯名下，现在双方已涉及违约事宜，现就以上搬家事宜，签署本协议，其他事宜，双方再协商解决。现在这套房子涉及贷款未放款事宜，现在经办人马晓军，店长刘卫，向业主翁民承诺，向中国银行北京分行宣武门支行催放款，争取在2个月内放款，如未放款，由经办人及本店承担解决放款事宜”。2017年4月25日，翁民将涉诉房屋交付给郦嘉炯。2017年5月24日，中国银行股份有限公司北京宣武支行将贷款金额303万元划入翁民的账户。
案件审理过程中，链家公司工作人员马晓君出庭作证，马晓君称双方签订的合同约定出卖人应该在过户后10个工作日内将该房屋交付给买受人。该条款是对于房屋交付时间的约定，在前期与双方沟通过，告知双方银行放贷需要一定周期，无法确定具体时间，双方表示接受。过户当天，出卖人因身体原因希望春节后交房，买受人表示同意。之后，出卖人因贷款未放款而影响到其交房，买受人因租赁房屋到期希望出卖人尽快交房，双方产生争议，经协商于2017年4月达成了《协议》，签订该《协议》时没有协商违约责任，只是就腾房及贷款放款事宜进行了协商。郦嘉炯认可证人证言，其认为贷款是否发放不能构成翁民迟延交房的理由，链家公司工作人员在签订合同过程中充分告知双方银行放贷可能会迟延的情况，双方未提出异议，因翁民迟延交房给其造成了损失；双方于2017年1月23日办理过户手续，春节是2017年1月28日，依照合同约定过户后10个工作日也是春节后交房。翁民认为其缺乏房屋交易经验，链家公司工作人员未充分告知可能需要较长时间才能放贷且有过户后银行不予放贷的风险；链家公司工作人员收取郦嘉炯支付的居间费用，不具有中立性；双方在2017年4月签署《协议》时就房屋交付的约定进行了实质性变更。
庭审中，郦嘉炯提交其与案外人签订的《北京市房屋租赁合同》及中国建设银行个人活期账户交易明细等证据以证明其租金损失及迟延装修房屋造成的损失。翁民对此不予认可，且认为因银行迟迟不发放贷款，其存在很大交易风险；同时郦嘉炯主张的违约金过高，不存在实际损失。
本院认为：郦嘉炯与翁民之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《变更出售方协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。郦嘉炯于2017年1月23日取得房屋所有权，翁民应当根据合同约定在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后10个工作日内将该房屋交付给郦嘉炯。翁民于2017年4月25日将涉诉房屋交付给郦嘉炯，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故对于郦嘉炯要求翁民支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院应予支持。关于翁民以显失公平为由要求撤销《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第六条第（一）款的反诉请求，本院认为，显失公平是指一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，现翁民未能提交充分证据证明该合同存在显失公平的情形，该合同对于房屋的交付列明了四个选项，双方约定在过户后10个工作日内交付房屋系双方当事人的真实意思表示，且不违反一般交易习惯，现翁民以显失公平为由主张撤销该条款，依据不足，本院不予支持。另，2017年4月双方签订的《协议》中明确载明，“现在双方已涉及违约事宜，现就以上搬家事宜，签署本协议，其他事宜，双方再协商解决”，故对于翁民所称双方于2017年4月签订《协议》对原合同进行实质变更，郦嘉炯不应再主张违约金的答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于违约金的数额一节，首先，翁民在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方房屋买卖合同的约定，翁民逾期交房在15日内，应按照已交付房价款日万分之五的标准向郦嘉炯支付违约金，故翁民逾期交房15日的违约金数额应以已交付房价款日万分之五标准计算。现翁民逾期交房已超过15日，郦嘉炯不主张退房，涉案房屋买卖合同及补充协议未约定此种情况下的违约金计算标准，郦嘉炯要求在逾期超过15日后仍适用上述按照已付购房款日万分之五的违约金计算标准，没有合同及法律依据，本院不予支持。但根据生活常理，翁民逾期交付涉案房屋，确会给郦嘉炯造成一定的损失。为此，本院将结合本案的实际履行情况、翁民的逾期时间及过错程度、郦嘉炯的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定翁民应向郦嘉炯支付违约金的具体数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、翁民于本判决生效后十五日内给付郦嘉炯逾期交房违约金三万元。
二、驳回郦嘉炯的其他诉讼请求。
三、驳回翁民的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2260元，由郦嘉炯负担1944元（已交纳），由翁民负担316元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费35元，由翁民负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 梁 艳
二〇一七年九月三十日
书记员 贾雄水