太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）小民初字第00201号
原告张跃，山西许坦房地产开发股份有限公司董事。
委托代理人赵艳琴，山西德珲律师事务所律师。
委托代理人张贝贝，山西德珲律师事务所律师。
被告黄建钢，无业。
委托代理人李振华，山西晋一律师事务所律师。
原告张跃与被告黄建钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由代理审判员张少华适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张跃及委托代理人赵艳琴、张贝贝，被告黄建钢及委托代理人李振华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张跃诉称，2013年9月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于太原市许西村北街80号1楼的房屋用于经营餐饮，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日，共三年，每年租金为66000元，现金支付，第一年半年付，第二年以后全年付，租金必须提前一个月支付。合同第十条约定如一方违反合同约定，需支付另一方违约金贰万元。合同签订后，原告按约交付房屋，被告支付6个月租金后，开始经营饭店使用。该饭店已于2014年3月底关门停业，饭店的设备也由郑子丰于2014年4月13日全部拉走，涉案房屋至今一直处于锁门状态。因房屋租赁合同尚未解除，且涉案房屋由被告锁住，原告无法使用。现诉至法院，请求法院判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告支付原告租金99000元、违约金20000元、采暖费9750元，诉讼费由被告负担。
被告黄建钢辩称，原、被告签订过房屋租赁合同，但合同内容部分不准确。被告已经委托合伙人郑子丰与原告解除过房屋租赁合同，因被告家中有病人需要照顾，2014年1月份饭店就不经营了。被告委托郑子丰已于2014年3月告知过原告不再租赁涉案房屋。2014年4月13日，郑子丰与原告协商再支付原告1个月的房租5500元作为补偿，原告又要了200元的卫生费，一共支付原告5700元后，双方解除了租赁合同。后来原告也出租过涉案房屋，因各种原因没有租出去。采暖费是2015年的，被告不应当承担。
经审理查明，2013年9月18日，原告为出租人（甲方）与被告为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，租赁房屋位于太原市许西村北街80号1楼，租赁期限自2013年10月1日起至2016年9月30日止，每年租金为66000元，现金支付，第一年半年付，第二年以后全年付，房租须提前一个月支付，取暖费150元／组／月，租赁房屋用途为餐饮业。如合同到期，乙方不计划继续经营，应提前三个月通知甲方。如一方违反合同约定，须支付另一方违约金20000元。屋内设施固定财产属于甲方所有，移动财产归乙方所有。合同还约定双方其他权利义务。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付原告6个月的房租33000元（2013年10月1日至2014年3月31日），并将涉案房屋装修后，用于经营饭店使用。2014年4月13日，郑子丰支付原告5700元后拉走了饭店的全部设备。
另查明，原告未就涉案房屋取得建设工程规划许可证。原告曾于2014年5、6月份在涉案房屋门口的广告牌上张贴出租广告，载明此房出租，已经装修完毕，价格优惠。2014年10月25日，原告向太原市小店区北营街道办事处许西社区支付2014年11月1日至2015年3月30日的采暖费30935.52元，包括涉案房屋的采暖费9750元。
庭审中，被告称其委托郑子丰与原告口头协商，达成一致意见，被告再支付原告5700元后，双方签订的房屋租赁合同解除，由郑子丰拉走饭店的全部设备。因郑子丰已于2014年4月13日支付原告5700元，并拉走饭店全部设备，故房屋租赁合同已经解除。合同解除后，原告曾在涉案房屋门口张贴过出租广告，出租过涉案房屋。针对被告的陈述，原告称确于2014年4月13日收取过郑子丰5700元，其中包括卫生费、水电费200元，押金5500元。因被告仅支付至2014年3月31日的房租，双方协商被告支付5500元押金后，先由郑子丰拉走设备，再由被告本人和原告协商解除合同事宜。郑子丰拉走设备后，原告多次联系被告，被告不接电话也不回短信，原告无法找到被告。因房屋租赁合同尚未解除，且被告未将涉案房屋钥匙全部交回，涉案房屋一直处于锁门的状态。原告于2014年底才找到被告。原告确实于2014年5、6月份在涉案房屋门口张贴过出租广告，但出租的是三楼的房屋，并非涉案房屋。
在本案审理中，原、被告于2015年3月18日在本院主持下进行协商，原告称将于2015年3月19日开始出租涉案房屋，被告称2014年4月13日合同解除后，原告就可以出租涉案房屋，故对原告自2015年3月19日出租涉案房屋无异议。原告又称因租赁合同约定如被告不继续租赁涉案房屋，须提前三个月通知原告，故将诉讼请求变更为请求法院判令被告支付截至2015年6月18日的房租。
确认以上事实的依据有原告向法庭提交的《房屋租赁合同》、证明，被告向法庭提交的收条、照片，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本院认为，虽然本案房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，双方也已经部分履行，但由于原告未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故本案房屋租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故对原告要求判决解除原被告之间的房屋租赁合同，并根据合同第十条的约定主张被告支付违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持。2013年10月1日至2014年4月13日，被告实际占有使用涉案房屋，应当参照合同约定的租金标准支付原告占有使用费，被告已支付原告2013年10月1日至2014年3月31日的租金33000元，故被告还应支付原告2014年4月1日至2014年4月13日的占有使用费2351元（66000÷365×13=2351）。关于2014年4月13日以后涉案房屋闲置造成的损失应当如何负担的问题，原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租，存在过错。原告明知被告租赁涉案房屋系开饭店使用，2014年4月13日后，饭店全部设备已经全部被拉走，饭店已不可能继续经营，原告仍任由涉案房屋闲置，未及时采取措施防止损失扩大，存在过错。被告在租赁房屋时未尽到谨慎审查义务，对房屋租赁合同无效亦存在过错，且被告提前终止履行合同，违反了诚实信用原则。被告称双方已经解除该合同，但未能提供解除合同的书面证据，对此辩解意见，本院不予支持。综合本案情况，对于涉案房屋闲置期间造成的损失，本院酌定由原、被告各自承担50%的损失，即截至2015年3月18日，涉案房屋空置约11个月，另原告已交纳涉案房屋2015年的取暖费9750元，本院酌定损失数额为70000元，被告承担50%的损失为35000元，核减其多支付的3149元（5500-2351=3149），被告还应支付原告31815元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄建钢于本判决生效后十日内支付原告张跃31815元。
二、驳回原告张跃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2875元（原告已预交），减半收取1437.5元，由原告负担1082.5元，由被告负担355元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
代理审判员 张少华
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 刘姿含
第1页共7页