广西壮族自治区东兴市人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第955号原告（反诉被告）周振芸，女，1984年11月13日出生，仫佬族，个体户，现住广西东兴市，特别授权委托代理人张七华，男，东兴市法律事务中心法律工作者。被告（反诉原告）广西华安国门大酒店有限公司，所在地广西东兴市东兴镇河堤路国门大酒店。法定代表人李天养，执行董事兼经理。特别授权委托代理人邱竞毅，广西冯山律师事务所律师。原告（反诉被告）周振芸与被告（反诉原告）广西华安国门大酒店有限公司（以下简称国门酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月30日立案受理后，依法由代理审判员吴祖环适用简易程序，于2014年11月11日公开开庭进行了审理，书记员曾繁媚担任记录。原告（反诉被告）周振芸及其委托代理人张七华，被告（反诉原告）国门酒店的委托代理人邱竞毅到庭参加了诉讼。双方同意延长调解期限20天。本案现已审理终结。本诉：原告（反诉被告）周振芸诉称，2012年5月20日，原被告签订《国门国际批发商场商铺租赁合同》，国门酒店将东兴镇河堤路国门国际批发商场二楼2-26号约6平方米商铺租赁给周振芸使用，租期三年，从2012年5月20日起至2015年5月20日，租金1000元/月，每年12000元。周振芸于2012年5月17日支付国门酒店诚信经营保证金300元及安全保证金500元，在2012年5月19日支付12000元租金及商铺权益金36000元。之后，周振芸对商铺进行装修，花费3万多元。国门酒店为增加铺面，在一楼开设咖啡厅，并将楼梯口堵死。争议铺面由旺铺变为死角。为此，周振芸多次找国门酒店协商，但国门酒店不予理睬。周振芸在处理无门的情况下，以暂缓交租的方式迫使国门酒店处理。国门酒店违反国家强制性规定，非法收取租金以外的其他费用，即商铺权益保证金36000元，国门酒店应当退还给周振芸。双方协商不成，国门酒店停了涉案商铺的水电，矛盾已不可调和，继续履行合同已无意义。合同解除后，国门酒店还应退还周振芸信用保证金300元及安全保证金500元，并赔偿周振芸装修损失1万元。诉讼请求:一、解除原被告签订的《国门国际批发商场商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）国门酒店返还原告（反诉被告）周振芸权益资格金36000元、安全保证金500元、诚信保证金300元及装修损失1万元；三、案件受理费由被告（反诉原告）负担。原告（反诉被告）周振芸对其主张提供的主要证据有：1、《国门国际批发商城商铺租赁补充合同》，证明原被告存在商铺租赁关系；2、收款收据，证明国门酒店收取周振芸商铺权益资格金36000元、安全保证金500元及诚信经营保证金300元；3、照片，证明国门酒店将商场入口堵死改为商铺,争议商铺在楼梯未堵前的位置；4、《收回商铺通知》，证明周振芸按约交纳了2014年5月8日前的租金、公共水电费及管理费，国门酒店已在2014年9月份强制收回铺面。被告（反诉原告）国门酒店答辩称：一、商场收取权益金是商业习惯，俗称“入场费”，实为租金，是双方自愿达成的合同内容，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，国门酒店收取的权益资格金36000元是有依据的。二、周振芸诉称国门酒店擅自改变争议商铺位置的事实不成立。移位改造消防楼梯是为了消除安全隐患，是经过住建部门批准的，而非擅自改造；争议商铺原属于C级商铺，封堵消防楼梯后，楼梯口从室外转为室内，仍有楼梯供顾客上行，同时酒店电梯增开二楼楼梯口，因此，改造后争议商铺并未成为死角。反诉：被告（反诉原告）国门酒店反诉称：本案的租期起算日为2013年2月24日，周振芸应于2013年11月24日前支付第二年的租金12000元，于2013年11月5日前支付2013年10月1日至2014年10月1日期间的管理费和水电费合计2760元。周振芸逾期15天未支付上述费用，根据双方签订的合同第十一条第2项的规定，国门酒店有权收回商铺。反诉请求：一、解除原被告签订的商铺租赁合同；二、原告（反诉被告）返还租赁商铺；三、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）8000元租金及2760元的管理费和水电费（均暂计至2014年10月1日）；四、反诉费用由周振芸（反诉被告）负担。被告（反诉原告）国门酒店为其辩解在举证期限内提供的主要证据有：1、《关于把国门大酒店有安全隐患的室外消防楼梯移位改造及增加北面二楼商场消防走廊的申请报告》及《答复》，证明国门酒店将消防楼梯改造是为消除安全隐患；2、商铺位置变化对比图，证明改造后争议商铺没有变成死角；3、《国门国际批发商场商铺租赁合同》，证明双方约定了商场整改、违约责任及降低租金条件等合同内容，周振芸违约，第二年租金应当从2014年2月24日起开始计算；4、《建设工程质量竣工验收意见书》，证明租期起算日为2013年2月24日，周振芸应于2013年11月24日前支付第二年租金；5、收费票据，证明周振芸应于2013年11月5日前支付管理费、公共水电费2760元。原告（反诉被告）周振芸针对反诉答辩称，双方签订的租赁合同已实际解除，商铺已经被收回，周振芸也实际退还商铺，国门酒店也实际接收了商铺；由于国门酒店改变了争议商铺的位置，导致商铺经营不景气，国门酒店违反合同约定在先，周振芸以暂缓交租金等费用的方式抗辩。经开庭质证，被告（反诉原告）国门酒店对原告（反诉被告）周振芸提供的证据1、2无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以确认。被告（反诉原告）国门酒店对原告（反诉被告）周振芸提供的证据3有异议，认为不能证明争议商铺被堵死，消防楼梯改造不是为了增加商铺，是获得住建部门批复的，且改造后争议商铺变得更有经营价值；对证据4有异议，认为该通知可以证明周振芸未开门营业，且不配合交还商铺。周振芸对国门酒店提供的所有证据均有异议，认为其没有违约，国门酒店为扩大经营范围，擅自改造商铺经营环境，封死步梯，周振芸已付清2014年5月8日前的租金、管理费及公共水电费等。本院结合双方举证和质证，认证如下：原告（反诉被告）周振芸提供的证据3结合被告（反诉原告）提供的证据1、2，能够共同证明国门酒店将消防楼梯改造成商铺，并从另一侧开设楼梯和电梯二楼出口；证据4能够证明国门酒店在2014年8月30日向周振芸发出收回商铺的通知，限周振芸在15天内搬走铺内货物。被告（反诉原告）国门酒店提供的证据3，能够证明双方存在的租赁合同内容；证据4能够证明酒店扩建项目在2013年1月24日通过竣工验收；证据5不能够证明周振芸欠管理费及公共水电费2760元。经审理查明：2012年5月17日，原被告签订《国门国际批发商场商铺租赁合同》，合同约定：周振芸承租国门酒店的批发商场二楼26号商铺用开经营越南食品，约6平方米（等级C级），租期三年，自酒店改扩建项目通过综合验收后满一个月之日起计算，年租金12000元，第一年的租金在签订和同时缴纳，第二年起，周振芸须提前三个月交纳租金，签合同时周振芸须一次性缴纳租赁期内（三年）商铺权益资格金36000元（此款不计息，不退还，与租金无关）；同时，周振芸还需支付安全保证金500元和诚信经营保证金300元，公共水电费50元/月，管理费每月30元/平方米；若周振芸逾期十五天未按时支付租金、公共水电费和管理费的，或中途退场、停业的，或出现空铺、无库存、无人经营超过三个工作日的，国门酒店有权解除合同，收回商铺，并不退还后期权益金。合同第八条第5款约定，周振芸退场时，商铺内增设的嵌装在建筑物结构内的附属设施非经国门酒店同意，不得拆除，并不予补偿；合同第十条第2款约定，国门酒店根据政府部门的指示及商场规划要求，确需对商铺进行整改时，周振芸须主动积极配合改造，国门酒店对此不承担赔偿责任。签订合同后，周振芸按约支付商铺权益资格金36000元、首年租金12000元、安全保证金500元及诚信经营保证金300元，并支付一年的公共水电费及管理费2760元。周振芸接收商铺并对商铺进行装饰装修。2013年1月24日，国门酒店改扩建项目通过建设工程质量竣工验收。2013年5月23日，原被告签订《国门国际批发商场商铺租赁补充合同》，合同约定：在2013年至2014年期间，如周振芸无违约但有缺业记录的，国门酒店同意租期起算日延至2013年5月8日，同时降低租赁期权益资格金10%。缺业记录由国门酒店工作人员登记，并在每月5日在市场管理办公室前对缺业记录情况进行公告。2014年7月30日，国门酒店向东兴市住房和城乡局提交《关于把国门大酒店有安全隐患的室外消防楼梯移位改造及增加北面二楼商场消防走廊的申请报告》，指出在新华路与电线街转角处设有的室外消防步梯存在安全隐患，将其拆除，在靠近观光电梯的室内消防楼梯的二楼加一段梯至电线街的人行道，原消防楼梯位置改造成游客休息休闲的地方。2014年9月25日，该报告获得东兴市住房和城乡建设局的同意。后国门酒店对新华路与电线街转角处的室外消防步梯拆除，改造成一个铺面，并在室内消防楼梯的二楼加一段梯至电线街的人行道上。周振芸认为上述行为改变了争议商铺的经营环境，遂拒不交付租金。2014年8月30日，国门酒店向周振芸发出《收回商铺通知》，通知指出周振芸尚欠租金12000元、管理费2160元及公共水电费600元，从2014年5月8日起按日5%计收滞纳金，同时限定周振芸在15天内搬走铺内货物。周振芸没有按通知交纳租金，搬走货物,国门酒店随即叫开锁公司开锁进入争议铺面，并将铺内物品搬运存放在商场办公室内，遂造成纠纷。庭审过程中，国门酒店表示“商铺权益资格金”的性质属于租金的一部分。综合双方当事人的陈述及答辩，本案争议焦点：一、原被告之间的租赁合同关系是否合法有效？二、若有效，本案中的“商铺权益资格金”的性质？在履行合同过程中是谁违约及违约任？本院认为：原被告签订的《国门国际批发商场商铺租赁合同》及《国门国际批发商城商铺租赁补充合同》意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。国门酒店无证据证实周振芸在租期内存在缺业情况，租期起点按照补充合同约定应当延至2013年5月8日。一、关于解除合同、退还商铺的问题：国门酒店按约将商铺交付给周振芸使用，周振芸以“国门酒店改变商铺经营环境”为由拒不交纳租金等费用构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”国门酒店已于2014年8月30日依法通知解除合同，通知到达后合同已解除。国门酒店再请求解除合同，本院不予支持。周振芸在庭审中表示同意退还商铺，且争议商铺在庭前已由国门酒店实际控制，本院予以确认。二、关于“商铺权益资格金”：《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预；当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”国门酒店主张“商铺权益资格金”俗称“入场费”，实为租金的意见，本院根据合同的自愿、公平及诚实信用原则予以确认，即本案的租金实为每年24000元。周振芸辩称国门酒店收取商铺权益资格金违反国家强制性规定，应全额返还，其抗辩理由无法律依据，本院对不予采纳。周振芸实交租金为48000元，从2013年5月8日至解除合同之日即2014年8月30日期间共计479天，相应的商铺租金为31496元（24000元÷365天×479天），国门酒店需退还周振芸租金16504元（48000元-31496元）。国门酒店再请求周振芸支付商铺租金8000元，本院不予支持。三、关于安全保证金和诚信经营保证金：国门酒店抗辩周振芸没有交纳租金违约在先，拒不退还相关保证金。因国门酒店无证据证实周振芸在租期内存在不遵守相关安全制度的行为，也没有证据证实其因周振芸违约造成的具体损失。国门酒店的抗辩理由不成立，本院不予采信。周振芸主张国门酒店退还安全保证金500元和诚信经营保证金300元，理由得当，本院予以支持。四、关于装修损失1万元的问题：《租赁合同》第八条第5款约定，周振芸退场时，商铺内增设的嵌装在建筑物结构内的附属设施非经国门酒店同意，不得拆除，且不予补偿。周振芸亦无证据证实其因装修商铺支出的具体费用。周振芸主张其装修损失1万元的证据不足，本院不予认定。五、关于管理费和公共水电费：从2013年5月8日至解除合同之日即2014年8月30日期间共计479天，相应管理费应为2874元（30元/平方米÷30天×479天×6平方米），公共水电费为798元（50元/月÷30天×479天）。扣除周振芸已付的2760元，周振芸理应再支付912元（2874元+798元-2760元）管理费和公共水电费给国门酒店。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第九十四条及第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广西华安国门大酒店有限公司返还原告（反诉被告）周振芸租金16504元、安全保证金500元和诚信经营保证金300元；二、原告（反诉被告）周振芸支付被告（反诉原告）广西华安国门大酒店有限公司912元管理费和公共水电费；三、驳回原告（反诉被告）周振芸的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广西华安国门大酒店有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费970元，减半收取485元（周振芸已预交），由原告（反诉被告）周振芸负担369元，被告（反诉原告）广西华安国门大酒店有限公司负担116元；反诉案件受理费70元，减半收取35元（广西华安国门大酒店有限公司已预交），由被告（反诉原告）广西华安国门大酒店有限公司负担10元，原告（反诉被告）周振芸负担25元。上述给付金钱的债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（本诉970元，反诉70元）（汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。代理审判员  吴祖环二〇一五年一月十日书 记 员  曾繁媚法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”2、《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”3、《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”4、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”5、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”6、《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”7、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”