福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0322民初3187号原告:严炼，男，1988年2月17日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人:陈志祥,福建闽江律师事务所律师。被告：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面。法定代表人：詹开兴，董事长。委托诉讼代理人：谢平健，福建侬来律师事务所律师。原告严炼与被告莆田亿豪房地产有限公司（以下简称“亿豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告严炼委托诉讼代理人陈志祥、被告亿豪公司的委托诉讼代理人谢平健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严炼向本院提出诉讼请�：一、判令亿豪公司立即为严炼办理房屋所有权证、国有土地使用权证，严炼予以协助办理；二、判令亿豪公司按照严炼已付购价款705843元的每日万分之一点五向严炼支付逾期办证违约金，从2014年12月13日起计至亿豪公司完全履行协助办证义务并通知严炼之日止。事实和理由：原、被告双方于2011年9月3日签订商品房买卖合同，合同约定严炼向亿豪公司购买亿豪名城第1幢9层902号商品房，总价款705843元，严炼已付清购房款，合同约定如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付款的0.015%向买受人支付违约金，至今亿豪公司未办理权属证书。亿豪公司辩称,对严炼诉称的原、被告双方签订购房合同时间、价款、坐落、房屋面积、付款数额及时间等均没有异议。就严炼主张亿豪公司违约抗辩如下：1、亿豪公司通过投标取得鲤南开发区48号地块国有土地使用权，由于仙游县政府未能完整供地给答辩人，致使答辩人开发的亿豪名城项目无法施工，导致亿豪名城配套的莲坑路和池头北路两条市政府道路至今未完成，造成地下车库、雨污水等配套工程施工滞后，影响了总体验收进度，包括消防的验收，经过亿豪公司努力于2015年底全部完成验收，才具备办证条件，为此亿豪公司马上申报办证资料，又遇房管所与国土局合并为不动产局，致亿豪公司已办的房产证及正在办的房产证全部停办，上述逾期验收并不是亿豪公司故意不为，都是政府原因造成的，导致答辩人无法在合同约定的期限内办证。2、严炼的起诉已超过诉讼时效，按原、被告合同约定的交房时间经过90日后第二日开始起算逾期办证的诉讼时效起点，至严炼起诉时已超过了我国《民法通则》第135条规定的两年诉讼时效，严炼已丧失了胜诉权，请求法庭依法驳回严炼的诉讼请求。3、退一步说，如法院认定亿豪公司构成违约，严炼所提出的违约金计算方法也明显过高，请求减少约定的违约金金额，违约金应当按照同地段同类型房屋的租金5元/每平方。但亿豪公司逾期办证并没有给严炼造成的实际损失，参照仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，涉案商品房所在地段的最低月租金为每平方米5元。由于合同中所约定的违约金是该租金的近五倍，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情�、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期办证违约金的约定应当认定为过高，请求法院予以调整。亿豪公司逾期交付房屋权属证书没有给严炼造成经济损失，同理，双方约定的逾期交付权属证书违约金按购房款的每日0.015%明显过高，应予以调整。4、严炼与亿豪公司在商品房买卖合同之外就两证办理事宜，形成事实上的委托合同关系，亿豪公司是无偿受托办理两证，亿豪公司只有协助严炼办证的义务，没有办理两证的义务；且双方未就受托办证时限及逾期办结的责任作出约定，故严炼诉请亿豪公司支付办证违约金没有依据。亿豪公司无偿受托办理两证实际所需时间较长，主要是由于权属登记部门行政资源有限造成办证拖延，严炼无权向亿豪公司主张逾期办证责任。围绕诉讼请求严炼提交商品房买卖合同、代收办证费用一览表、收款收据各一份，亿豪公司对严炼提供的证据没有异议，本院予以确认并将复印件在卷佐证,并确认以下事实：原、被告于2011年9月3日签订商品房买卖合同，约定严炼向亿豪公司购买位于仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第1幢902号房，购房价705843元，严炼已付清购房款，并向亿豪公司缴纳房屋办证所需税费；合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使�后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。亿豪公司提交仙游县人民政府仙政文【2010】57号文件一份、房地产（企业项目）周边市政配套工程协议书一份、照片七张，该二组证据并不能证明亿豪公司已交付给严炼办理商品房权属证书所需资料或已将涉诉商品房权属登记在严炼名下的事实。亿豪公司提交的房屋所有权证一本只能证明涉诉商品房房屋所有权已登记在严炼名下，但涉案房屋土地使用权未登记在严炼名下，亿豪公司没有完全履行办理权属证书所应承担的义务。本院认为，原、被告双方确认涉诉商品房已于2014年9月11日交付，按商品房买卖合同约定，买受人不能在商品房交付使用后90�内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.015%向买受人支付违约金，按照严炼诉讼请求中逾期办证违约金的起算点，亿豪公司应自2014年12月13日起承担支付违约金的责任，但严炼起诉日期为2016年5月11日，因此严炼的诉讼请求未超过两年的诉讼时效。亿豪公司未提供证据证明其已提供给严炼办理商品房权属证书所需资料或已将涉诉商品房权属办理在严炼名下，也未提供证据证明其有免责事由，因此亿豪公司应承担违约责任。严炼未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，如按原、被告双方约定以购房款的日万份之一点五计算逾期办证违约金将远超过因逾期办证给严炼造成的实际损失，因此双方约定的违约金计算方法明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案违约金应予调低，但亿豪公司未按约定期限履行办证应尽义务也必然会给严炼造成一定的损失。亿豪公司已办理亿豪名城部分商品房房屋所有权证，说明其已正在积极办理办证所需的前期手续，但因不动产权属登记政策变化必然对权属登记时间造成影响，延迟办证有部分原因不能归责于亿豪公司，且按合同第十四条约定亿豪公司在完成办理房屋所有权初始登记之后办证行为属于无偿代办证行为，也应减轻亿豪公司逾期办证责任，结合涉诉商品房已实际交付给买受人使用情况，本院依法酌情将本案逾期办证违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。严炼未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，损失难以确定，因此违约金应不超过购房的30%。综上所述，原、被告因严炼向亿豪公司购买亿豪名城第1幢902号商品房而自愿签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，亿豪公司应按合同约定继续履行办证义务，并承担支付相应逾期办证违约金。原、被告约定逾期办证违约金过高，本院依法予以调整。严炼不合理的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第1幢902号商品房权属登记在严炼名下，严炼应予以必要的配合；二、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给严炼逾期办理商品房权属证书的违约金，违约金计算方法为：自2014年12月13日之日起计至仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第1幢902号商品房权属登记在严炼名下之日止，按购房款705843元的日万分之一计算;上述逾期办理商品房权属证书的违约金以购房款705843元的30%为限；三、驳回严炼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1161元，由严炼负担387元，由莆田亿豪房地产有限公司负担774元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈茂宁代理审判员  陈宝林人民陪审员  叶金程二〇一六年十二月二十七日书 记 员  严秀娟附：本案相关的法律法规及执行提示一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成�损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后�还应当履行债务。三、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。�请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。