江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终2080号上诉人（原审原告）：何楚乾，女，1960年4月21日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（原审原告）：谈卓鑫，女，1986年9月16日生，汉族，住南京市玄武区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：顾晓宁，江苏纵联律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李有琴，江苏纵联律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京升龙元龙置业有限公�，住所地南京市建邺区江东中路359号（国睿大厦一号楼B区*楼***室）。法定代表人：林亿，董事长。委托诉讼代理人：徐云付，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小马，江苏东恒律师事务所实习律师。上诉人何楚乾、谈卓鑫与被上诉人南京升龙元龙置业有限公司（以下简称南京升龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院作出的（2017）苏0105民初5641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何楚乾、谈卓鑫上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审;2、被上诉人承担�案的上诉费用。事实和理由：一、一审法院认定错误事实。1、认定交房时间为2017年1月13日错误。首先，上诉人一直主张两份《文件接收表》是被迫签署，只交接了一部分文件，且不签字就不给看房，属于强制要求，不符合规定。虽然被上诉人在一审庭审中陆续提供了《建筑工程规划验收合格书》、《建筑工程竣工验收备案证明》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但是在交房时并未向上诉人出示，上诉人也没有收到《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不符合合同约定的交付条件。其次，上诉人提交的视频、照片等证据均表明房屋存在重大的质量问题，无法满足正常居住的目的，按照合同约定，上诉人有权拒绝接收该商品房，并要求被上诉人进行整改后再进行交付。被上诉人一直到2017年3月8日才与上诉人签署整改联系单，截止2017年11月25日，房�一直处于维修中，在被上诉人主张的交房时间内该房屋完全不符合交付条件。此外，上诉人对《文件接收表》是否就是合同约定的交接单表示不予认可，一审法院在庭审和判决中对《文件接收表》是否必然为合同约定的交接单没有进行审理与认定。2、一审法院未对上诉人提供的空气污染检测报告的重大事实进行审理和裁判。上诉人于2017年7月份先后委托江苏省百斯特检测技术有限公司进行两次室内环境的检测，并出具两份检测报告。一审判决仅对江苏宜居出具的质量检测报告做了描述，未对两次百斯特检测报告这一重要证据进行分析和认定，属于对事实部分的漏审。二、一审法院对被上诉人承担违约损害赔偿责任的数额认定有误，不符合相关法律规定。上诉人主张赔偿租住房屋的费用40000元整，上诉人的误工费、交通费、油费共计40000元整，期间的水费、电费支出�计1000元整以及房屋质量损失赔偿19000元整，共计100000元整的实际损失。上诉人提供了部分心理咨询费收费情况的微信截图，因属于自由职业者，无法提供收入证明的具体情况。一审法院应结合实际情况充分考虑，对上诉人主张的房屋租金、交通费、误工费等费用不能因上诉人举证有难度而不予考虑，明显不符合法律规定。三、一审法院不支持上诉人对于车位的诉请不符合相关法律规定。被上诉人在南京市政府主办的网上房地产公示的商品房预售方案上写明，升龙天汇小区按规划一期配建的机动车停车库1个，其中自走式机动车停车位824个，没有机械立体式停车位。被上诉人相关负责人在江苏城市频道2016年12月6日《楼市零距离》节目中承认了这一事实，但解释称该商品房预售方案上写的自走式停车位是因为工作人员笔误，上诉人对此不能认可。商品房预售方案同样具�法律效力，被上诉人应当对此承担责任，其利用自走式车位欺骗业主购买房屋的行为，或者是在其变更规划后未尽到告知义务的情况下，把地下车库设计成机械车位的行为，都已构成违约。上诉人要求被上诉人按照《物权法》以及该商品房预售方案的规定，向上诉人提供自走式车位，若因被上诉人的过错造成履行不能，应由被上诉人对此承担赔偿责任。南京升龙公司辩称，1、关于交房时间问题，依据商品房预售合同第六条第二款的约定，房屋交付条件为取得《建设工程规划验收合格书》、建筑工程竣工验收备案证明材料、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，一审法院已查明上述条件均已达到，因此房屋符合交付条件。被上诉人于2017年1月12日通知上诉人收房，上诉人已于2017年1月13日收房，因此，一审法院认定交房时间�2017年1月13日正确。2、关于上诉人提交的空气质量检测报告，因该份检测报告系上诉人单方委托出具，欠缺单位和检测人员资质证书，亦未明确检测时房屋室内具体情况及污染源，且未按相关规范性要求进行记录，违反规定，应当不予采纳。上诉人在一审法院已经释明的情况下，未申请司法鉴定，是对自身权利的处分，现在又以一审法院不认可检测报告提起上诉，浪费司法资源。3、关于违约损害赔偿，首先，被上诉人不存在拒绝履行保修义务的情形，上诉人要求赔偿损失没有相应依据；其次，上诉人也未提交任何关于损失的证据；再次，上诉人提出要求支付逾期交付房屋租金系重复主张，就2017年1月1日至2017年1月13日之间的逾期交付情形，被上诉人已同意支付违约金，且一审法院已认定；最后，在上诉人未提交充分证据的情况下，一审法院判决赔偿损失10000元的情形下，上诉人已获得了相应的补偿和弥补，再要求赔偿损失没有依据。4、关于上诉人要求出租固定车位的诉讼请求，没有事实依据和法律依据。依据补充协议第九条第1款约定：“建筑区划内以下部分属于甲方所有：（2）本项目内的所有停车位（地面停车位，如果有的话，则除外）及位于地下一层的夹层，为甲方投资建造，所有权属于甲方，因此所产生的收益也归甲方所有。甲方有权选择销售、租赁或赠送，乙方不得有异议”，即被上诉人有权选择销售、租赁停车位，上诉人无权要求被上诉人向其出租固定车位。何楚乾、谈卓鑫一审诉讼请求：1.判令南京升龙公司支付逾期交房违约金97367元（自2017年1月1日起至2017年4月22日止，按购房款的万分之三/天计算）；2.判令南京升龙公司赔偿损失10万元[其中，在外租房的租金4万元（8000元/月×5个月）；往返涉案房屋的交通费及误工费4万元（8000元/月×5个月）；整改后仍不符合入住条件产生的损失1.9万元；整改期间的水电费1000元]；3.判令南京升龙公司出租固定车位；4.判令南京升龙公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月8日，何楚乾、谈卓鑫与南京升龙公司签订《南京市商品房预售合同》，约定何楚乾、谈卓鑫购买南京升龙公司开发建设的位于建邺区天河路以东，新梗街与新河路间天汇雅苑A-6幢二单元808室；建筑面积136.04平方米，房屋总价款2897826元；南京升龙公司应于2016年12月31日前交房，并在交房时出示《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，否则何楚乾、谈卓鑫有权拒绝接收；双方应签署商品房交接单�交付钥匙后即为交付；若延迟交付，南京升龙公司应按已收价款的万分之三/天的标准支付违约金，且该违约金不超过合同价款的1%。2015年1月31日，何楚乾、谈卓鑫与南京升龙公司签订一份《合同补充协议一》，对前述合同部分条款进行修改和补充。双方约定：除非出现上述合同第十三条第二款所述的重大质量问题，否则何楚乾、谈卓鑫不得拒绝或迟延接受该房屋；该项目内的所有停车位及位于地下一层的夹层均由南京升龙公司投资建造，所有权属于该公司，且其有权选择销售、租赁或赠送。合同生效后，何楚乾、谈卓鑫已付清全部购房款，并取得不动产权证，载明房屋坐落为建邺区螺塘路××单元××室。一审另查明，2017年1月12日，南京升龙公司向何楚乾、谈卓鑫邮寄一份交房通知书。次日，何楚乾签署了一份《承诺书》、�份《文件接收表》，载明收到《业主临时规约》《业主手册》《装修手册》《房屋使用说明书》《房屋质量保证书》等文件，并收到房屋钥匙、门禁卡等。此后，何楚乾将相关物品搬进房屋，但未实际入住。南京升龙公司称交房日期为2017年1月13日；何楚乾称应以整改后的时间为交房日期，且未收到上述全部文件。另外，南京升龙公司还提供了《建设工程规划核实合格书》《房屋建筑工程竣工验收备案表》，以证明该房屋符合交付条件。一审还查明，2017年1月13日，江苏宜居工程质量检测有限公司受何楚乾、谈卓鑫委托，对该房屋进行检验，并于2017年1月15日出具一份《检测报告》，载明存在的相关问题。对此，南京升龙公司不予认可。庭审中，双方一致确认交房后，南京升龙公司进行了相关维修改造，且何楚乾、谈卓鑫未支付相关费用。一审再查明，何楚乾未就其主张的房屋租金、交通费、误工费等费用予以举证证明。另外，何楚乾主张给付房屋整改后仍不符合入住条件产生的损失1.9万元，但不申请司法鉴定。南京升龙公司同意补偿5000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。何楚乾、谈卓鑫与南京升龙公司签订的《南京市商品房预售合同》及《合同补充协议一》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，故一审法院依法予以确认。合同生效后，双方均应按约全面履行自己的义务。因何楚乾、谈卓鑫履行了付款义务，故南京升龙公司负有按约交房的义务，即于2016年12月31日前交房。根据南京升龙公司的举证情况，可以确认该房屋已具备交付条件。因双方签订了交接单，南京升龙公司交付了钥匙，且何楚乾接收了房屋，故一审法院认定交房时间为2017年1月13日，对何楚乾、谈卓鑫“应以整改后的时间为交房日期”的意见，依法不予支持。因《文件接收表》中标注了具体交接的文件名称，故何楚乾、谈卓鑫称南京升龙公司未给付全部文件的意见，一审法院依法不予支持。因南京升龙公司逾期交房，故其应支付该期间的违约金11301.52元（2897826元×万分之三/天×13天）。关于何楚乾主张的房屋租金、交通费、误工费等费用8万元，因其未提供相关证据予以举证证明，故一审法院对其主张的该数额，依法不支持。关于何楚乾主张的房屋整改后仍不�合入住条件产生的损失1.9万元，因其不申请司法鉴定，故一审法院亦无法确定具体损失数额。但考虑到南京升龙公司在交房后进行相关维修改造，会对何楚乾、谈卓鑫的工作生活造成不便，对其产生相关损失，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定南京升龙公司赔偿损失1万元。根据合同约定，南京升龙公司有权决定以销售、租赁或者赠送的方式向业主提供车位。因双方并未约定何楚乾、谈卓鑫以何种方式取得车位，即在双方未就车位问题达成合意的情况下，何楚乾、谈卓鑫要求南京升龙公司向其出租固定车位的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条以及《最�人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、南京升龙元龙置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向何楚乾、谈卓鑫支付违约金11301.52元、赔偿损失10000元；二、驳回何楚乾、谈卓鑫的其他诉讼请求。本案受理费4242元，由何楚乾、谈卓鑫负担3600元，由南京升龙元龙置业有限公司负担642元（南京升龙公司负担部分于本判决发生法律效力之日起十五日内直接给付原告）。二审中，上诉人提交证据1、江苏城市频道零距离节目的视频截图一组。证明被上诉人当时在节目当中承认确实有自走式车位，而不是机械式车位。证据2、2018年1月1日上诉人入住之后发生的电路事故的视频截图并当庭播放手机拍摄的电路事故发生后的视频，证明截止到2018年1月1日，房屋仍然存在重大的质量问题。被上诉人质证认为，上诉人无法提供证据1的原始载体，对于该份证据的真实性不予认可。即使证据2的视频资料真实，也不能达到上诉人的证明目的。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案上诉人何楚乾、谈卓鑫与被上诉人南京升龙公司签订的《南京市商品房预售合同》及《合同补充协议一》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于房屋的交付问题，上诉人虽主张一审法院认定交房时间为2017年1月13日错误，且未对上诉人提供的空气污染检测报告进行审理。但涉案房屋在交付时已符合合同约定的交付标准，且双方于2017年1月13日办理了房屋交接，被上诉人向上诉人交付了房屋及钥匙，故一审法院认定交房时间为2017年1月13日并无不当。关于空气质量的检测报告，双方并未在合同中进行约定此项内容作为交付标准，且该项检测的检测程序及检测方法是否合法亦无法确认，对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人何楚乾主张一审法院对房屋租金、交通费、误工费等损失认定有误的问题，上诉人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，因其未提供相关证据予以证明，故一审法院对其主张的数额不予支持亦无不当。且一审法院已考虑到被上诉人在交房后进行相关维修，会对上诉人的工作生活造成影响，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被上诉人赔偿上诉人损失1万元，故对上诉人的该项上诉意见，�院不予支持。关于上诉人要求被上诉人出租固定车位的问题，根据双方之间的合同约定，被上诉人有权决定以销售、租赁或者赠送的方式向业主提供车位。上诉人提交的证据1亦不能证明双方就车位租赁问题达成合意，在双方当事人未就车位问题达成合意的情况下，上诉人要求被上诉人向其出租固定车位的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，何楚乾、谈卓鑫的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3821元，由何楚乾、谈卓鑫负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年五月三十日书记员  戴 苗