四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川16民终1275号
上诉人（原审原告）：杨建波，男，1982年5月2日出生，汉族，居民，四川省广安市人。
委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广安市万佳房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市广安区洪州大道东段29号301号。
法定代表人：贾虎，总经理。
委托诉讼代理人：龙世莲，四川信和信（成都）律师事务所律师。
上诉人杨建波因与被上诉人广安市万佳房地产开发有限责任公司商品房销售合同一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初3427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨建波上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初3427号民事判决，改判支持其一审的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由广安市万佳房地产开发有限责任公司负担。事实和理由：1.一审法院对于本案《商品房买卖合同》附件八第四条关于逾期办证违约金的格式条款的法律理解和适用错误。该条款系格式条款，明显排除了购房者的主要权利，应认定为无效。2.关于逾期办证违约金的格式条款既然无效，则双方对逾期办证违约金没有约定，故不存在超过诉讼时效的情况，违约金应按购房者已付购房款的总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3.一审认定违约金的时间及认定适用违约金的数额均是采信有利于广安市万佳房地产开发有限责任公司的条款，违反公平原则。
广安市万佳房地产开发有限责任公司未提交答辩意见。
杨建波向一审法院起诉请求：1.判令广安市万佳房地产开发有限责任公司立即将其购买的房屋房产证和土地证办在其名下，并赔偿其逾期办证的违约金及损失10000元；2.本案的诉讼费由广安市万佳房地产开发有限责任公司承担。
一审法院认定事实：2012年7月15日，广安市万佳房地产开发有限责任公司（出卖人、甲方）与杨建波（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：乙方所购商品房位于广安市广安区城北岔马路“广安·新天地”3幢10楼1-10-5号，建筑面积76.78平方米;商品房预售许可证号为（2011）房预售证第19号；总价款316819元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人应当在2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照本补充协议第四条处理；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八第四条处理。附件八第四条内容为：产权登记的约定。甲方在房屋竣工验收备案完成后365个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案办理房屋产权证和土地使用权证。如因甲方责任，未能在上述期限内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的万分之一支付违约金。如因乙方责任，造成延期办证的一切损失由乙方负责。
2012年7月15日、2012年8月28日，杨建波先后向广安市万佳房地产开发有限责任公司交纳房款96819元、220000元，共计316819元。2013年12月17日，广安市万佳房地产开发有限责任公司又向杨建波代收办理土地产权登记相关费用6961元，登记费80元。2013年12月17日，广安市万佳房地产开发有限责任公司将杨建波购买的房屋交付给了杨建波。
2015年5月7日，广安市万佳房地产开发有限责任公司开发建设的广安·新天地项目获得广安市规划局颁发的《建设工程规划条件核实合格证》，该证的遵守事项载明：1.未经发证机关审核同意，本证的各项规定不得随意变更。2.未经核实或经核实不符合规划条件，建设单位不得组织竣工验收，房屋产权登记机关不得办理产权登记。
2015年9月1日，广安市万佳房地产开发有限责任公司向一审法院提起诉讼，要求荆州市城市建设集团工程有限公司移交总承包范围内竣工验收备案所需的所有施工图纸、资料，并配合办理备案手续。一审法院于2016年1月22日作出（2015）广安民初字第3765号民事判决书，判决：荆州市城市建设集团工程有限公司按照合同约定和国家有关建设工程竣工验收规定向广安市万佳房地产开发有限责任公司移交总承包范围内竣工验收备案所需的所有施工图纸、资料，并配合广安市万佳房地产开发有限责任公司办理备案手续。荆州市城市建设集团工程有限公司不服判决提起上诉，四川省广安市中级人民法院于2016年7月19日作出（2016）川16民终472号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2016年8月5日，一审法院受理广安市万佳房地产开发有限责任公司根据生效判决书提起的强制执行申请，该案正在执行中。
一审庭审中，杨建波表示广安市万佳房地产开发有限责任公司应当在其接房时起365个工作日内为其办理权属证书。
一审法院认为，杨建波、广安市万佳房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定享有权利和履行义务。
广安市万佳房地产开发有限责任公司提供的《建设工程规划条件核实合格证》仅能证明其开发建设的广安·新天地项目经核实符合规划条件，不能证明该项目竣工验收合格。同时，广安市万佳房地产开发有限责任公司也未提供该项目竣工验收合格的相关依据。因此，杨建波至今未能取得购买房屋权属证书的责任应由广安市万佳房地产开发有限责任公司承担，广安市万佳房地产开发有限责任公司应当在合理的期限内为杨建波办理购买房屋的权属证书，故对杨建波要求广安市万佳房地产开发有限责任公司将其购买房屋的权属办在其名下的诉讼请求，予以支持。鉴于施工单位荆州市城市建设集团工程有限公司尚未向广安市万佳房地产开发有限责任公司移交总承包范围内竣工验收备案所需的所有施工图纸、资料，广安市万佳房地产开发有限责任公司为杨建波办理房屋权属证书的期限以判决生效后六个月为宜。
根据《商品房买卖合同》附件八第四条“如因甲方责任，未能在上述期限内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的万分之一支付违约金…”的约定，广安市万佳房地产开发有限责任公司逾期办证承担的违约金即为已付房款的万分之一。在该违约金条款未被撤销或被确认无效，杨建波未提供证据证明因广安市万佳房地产开发有限责任公司逾期办理权属证书给其造成的损失超过约定违约金的情况下，法院既不能否定该约定对双方的约束力，也不能随意判令广安市万佳房地产开发有限责任公司增加承担违约金。
同时，从《商品房买卖合同》“商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八第四条处理。”的约定可以看出，杨建波取得房屋所有权证书的时间是房屋交付之日起365日内，而不是其所说的365个工作日内。因此，广安市万佳房地产开发有限责任公司在交付房屋365日内即2014年12月17日前，就应该为杨建波办理权属证书，广安市万佳房地产开发有限责任公司未在此期限内履行该项义务，就应当承担逾期办证的违约责任，杨建波从2014年12月18日起就应当知道广安市万佳房地产开发有限责任公司已经违约，从当日起两年内即2016年12月18日前即可向广安市万佳房地产开发有限责任公司主张权利或向人民法院起诉。杨建波于2017年5月2日向法院提起诉讼，要求广安市万佳房地产开发有限责任公司支付违约金，超过了法定的两年诉讼时效期间，同时杨建波也未举证证明其在此期间存在诉讼时效中断、中止的法定事由。因此，广安市万佳房地产开发有限责任公司关于杨建波的违约金诉讼已过诉讼时效的抗辩意见成立，予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、广安市万佳房地产开发有限责任公司于判决生效后六个月内为杨建波办理位于广安市广安区城北岔马路“广安·新天地”3幢1-10-5号房屋的权属证书；二、驳回杨建波的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由杨建波负担15元，广安万佳房地产开发有限公司负担10元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。
二审中，当事人均未向本院提交新证据。
本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明及认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。
上诉人主张该合同附件八第四条“如因甲方责任，未能在上述期限内完成约定义务，甲方按照乙方已付房款的万分之一支付违约金……”的约定，因系格式条款，同时该约定免除被上诉人的义务、排除了上诉人的权利而应认定为无效。但该约定是对因被上诉人原因未能在约定时间内为上诉人办理房屋权属证书而应当如何承担责任的约定，并没有排除上诉人因被上诉人违约而应享有主张违约金的权利，也没有免除被上诉人应承担的责任。上诉人认为约定的违约金过低，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于遭受的损失的，上诉人可以请求人民法院予以增加，上诉人不会因约定的违约金过低而致使其权利得不到保障。故上诉人主张附件八第四条的约定无效的上诉理由不能成立。同时，按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人在交付案涉房屋给上诉人后两年内，上诉人并未向被上诉人提出承担违约责任的主张，因此，上诉人的违约金的诉讼请求超过了法定的两年诉讼时效期间，且其亦未举证证明在此期间存在诉讼时效中断、中止的法定事由，故一审判决未支持上诉人提出的违约金的诉讼请求是正确的。
综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨建波负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 军
审判员 谭 昀
审判员 罗乔军
二〇一七年十月二十五日
书记员 张凌嘉