连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初3510号
原告：中国农业银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区通灌北路43号。
负责人：朱炳忠，该行行长。
委托代理人：李勇、吴龙球，该行员工。
被告：ＸＸ，男，1982年2月1日生，汉族，住连云港市海州区。
被告：张方艳，女，1983年2月2日生，汉族，住连云港市海州区。
被告：连云港市荣阳房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区新海南路163号。
法定代表人：王彬彬，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）诉被告ＸＸ、张方艳、连云港市荣阳房地产开发有限公司（以下简称荣阳房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行连云港分行的委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。被告ＸＸ、张方艳、荣阳房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行连云港分行向本院提出诉讼请求：1、申请终止继续履行《个人购房担保借款合同》，宣布贷款提前到期并收回所欠剩余贷款本息467747.89元（截止2017年4月1日本金462058.31元、利息5689.58元）及至贷款本金全部还清之日的应付利息、罚息和复利；2、判令原告对该笔债务的抵押资产享有优先受偿权；3、被告荣阳房地产公司承担连带保证责任；4、由被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：被告ＸＸ、张方艳系夫妻关系。被告ＸＸ夫妇因购买位于连云港市××海××郡××楼××单元××室住房，于2013年7月9日向原告申请办理住房按揭贷款48.4万元。原告经审批同意后于2013年7月24日与被告夫妇面签了《个人购房担保借款合同》和《房地产抵押合同》，并于2013年7月31日去连云港市房屋产权管理中心办理了以所购房屋为抵押物的抵押预告登记手续，取得了预告登记证明。原告于2013年8月1日向被告ＸＸ发放个人住房按揭贷款人民币48.4万元，贷款期限为2013年8月1日至2037年6月30日，还款方式为等额本息还款法，执行年利率4.9%。并对借款人未按合同约定期限归还借款按中国人民银行有关规定计收罚息，对未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。贷款方式为抵押+阶段性保证。抵押房产位于连云港市××海××郡××楼××单元××室，并办理了房屋抵押预告登记。荣阳房地产公司提供连带责任保证。贷款月还款本息到期后原告多次对借款人夫妇及开发商荣阳房地产公司进行了催收，但被告一直未还款，原告故诉至法院。
被告ＸＸ、张方艳、荣阳房地产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理认定如下事实：
2013年7月9日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，借款人ＸＸ、张方艳向原告贷款购买房产，贷款金额为48.4万元；房产位于海州区馨海名郡小区3号楼4单元101室，借款期限288个月；借款利率采用浮动利息，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定；还款方式为等额本息还款法，借款人以每壹个月为一个还款周期，还款日为每期末月的借款发放日对应日；合同项下借款采用阶段性担保及抵押担保方式，抵押人同意以购买房产设定抵押，阶段性保证担保保证人为荣阳房地产公司，阶段性保证人自借款发放之日起，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后叁年，为借款人的债务承担连带保证责任；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；合同还对借款、担保的其他相关事项作出约定。
同日，原、被告双方就上述房屋办理了抵押权预告登记手续，但至今未办理房屋产权证及房屋他项权证。
2013年8月1日，原告依约发放了上述借款。此后被告ＸＸ、张方艳出现逾期还款行为，截止2017年4月1日，两人尚欠贷款本息合计467747.89元，遂引发诉讼。
本院认为，原告农行连云港分行与被告ＸＸ、张方艳之间签订的借款合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告ＸＸ、张方艳未按约定期限偿还借款本息，应承担违约责任，对于原告要求终止合同且偿还借款本息的诉讼请求，符合双方合同约定，本院依法予以支持。被告荣阳房地产公司为被告ＸＸ、张方艳提供阶段性担保，应在担保范围内依法承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向主债务人追偿。关于原告要求对涉案房屋行使优先受偿权的请求，虽然原告与被告ＸＸ、张方艳就该房屋进行了预告抵押登记，但并未办理正式抵押登记手续，抵押权并未正式设立，故原告的该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告ＸＸ、张方艳、荣阳房地产公司经本院合法传唤，既未作答辩，也未到庭应诉，依法应承担举证不能的法律后果。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司连云港分行与被告ＸＸ、张方艳、连云港市荣阳房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告ＸＸ、张方艳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司连云港分行偿还贷款本金462058.31元及利息、罚息、复利（截至2017年4月1日的欠息为5689.58元，自2017年4月2日起至实际还款之日止，按合同约定计算）；
三、被告连云港市荣阳房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司连云港分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理8316元（原告已预交），由被告ＸＸ、张方艳承担，于给付上述款项时一并给付原告；被告连云港市荣阳房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向该院（开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94）预交上诉案件受理费。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 姜如明
二〇一七年七月十二日
书记员 吕 蔚
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还：贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
（三）《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
（四）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：10×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行