江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第1757号原告昆山交通发展控股有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇虹桥路109号，组织机构代码70405825-1。法定代表人何智勇，该公司董事长。委托代理人米长虎，江苏惟勤律师事务所律师。被告昆山星际娱乐广场有限公司，住所地江苏省昆山市人民南路156号，组织机构代码60827976-7。法定代表人程海，该公司董事长。委托代理人刘小飞，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人罗钟基，该公司员工。第三人昆山市港口管理处，住所地江苏省昆山市虹桥路109号，组织机构代码46717177-8。法定代表人程海，该单位主任。委托代理人钱强，江苏惟勤律师事务所律师。原告昆山交通发展控股有限公司与被告昆山星际娱乐广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，由代理审判员朱诚适用简易程序独任审判，于2015年6月4日、7月27日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2015年9月17日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法追加昆山市港口管理处作为第三人参加诉讼，于2015年10月21日、2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人米长虎，被告委托代理人刘小飞到庭参加诉讼，被告法定代表人程海参加了2015年6月4日、2015年7月27日庭审，被告委托代理人罗钟基参加了2015年10月21日庭审，第三人委托代理人钱强参加了2015年10月21日、2016年1月13日庭审。本案现已审理终结。原告昆山交通发展控股有限公司诉称：位于昆山市人民南路158号房屋原系昆山市港口管理处名下资产，昆山市港口管理处将该处房屋租赁给被告使用，双方于2008年8月8日签订租赁合同，约定：到期日为2015年3月31日。租金从2008年10月1日至2010年3月31日为456750／年，从2010年4月1日至2015年3月31日为477587.50元／年，按季度支付，不能按期付款的，加收1％滞纳金等。后经国资调整部署，该房屋于2011年11月8日归原告所有，原告继续履行行出租义务，被告也按约支付租金．但自2014年4月1日至2015年3月31日租金479587.5元被告-直拖欠未付，且2015年3月31日合同到期后，被告拒不搬离并返还房屋，虽经原告多次催促未果，为此提起纠纷。综上所述，原告认为：租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告应履行合同的义务．支付租金，到期搬离并退还房屋。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，诉请判令：1、被告立即搬离并返还人民南路158号房屋。2、被告支付原告租金等暂计4144525.5元，[其中租金479587.5元，滞纳金1237935元(暂截至2015年4月25日，以实际支付之日为准)，占有使用费（自2015年4月1日暂计算至2016年1月13日共计9.5个月，以实际支付之日为准，每月租金为255474元，占用费为2427003元）]。3、本案诉讼费用由被告承担。被告昆山星际娱乐广场有限公司辩称：1、被告与第三人之间并非租赁关系。第三人系被告登记在册的股东，第三人已经将被告使用的“位于人民南路145号的商办楼1-4层”作价出资至被告，被告应当享有该部分出资资产的所有权，故被告不应当也不需要支付原告房屋租金。2、被告实际使用的房屋和注册地均为昆山市人民南路156号，原告诉请主张权利的标的物为昆山市人民南路158号房屋，原告对此未作区分。3、原告取得的昆山市人民南路158号的房屋调拨过程存在瑕疵，该调拨行为被告并不知情，且调拨过程可能侵犯了被告的合法财产权利，被告已经考虑另案提起诉讼，维护自己的合法权益。4、被告已经申请法院中止本案的审理，待被告另案提起的股东出资纠纷、行政诉讼结案后，再依据审理结果，继续本案的审理过程，从而作出正确的裁决。5、被告使用的是股东作为出资的资产对应的房产，该房产依照公司法的要求，应当属于公司所有的资产，故不存在搬离和交付租金的事实基础及法律依据。6、原告诉讼所依据《租房合同》系被告与股东之前签署的内部协议，双方并非法律意义上的租赁关系，原告并非合同的主体，无权依照本合同向被告主张任何权利。7、被告股东第三人未实际出资到位，应当对被告的债务承担连带责任。8、占有使用费应当区分被告使用的是否系股东作价出资的房产，计算标准也没有依据，故该主张不应当被支持。9、被告股东已经将“位于人民南路145号的商办楼1-4层”房屋作价出资至被告，被告已经在该资产上进行了扩建，并对三楼、四楼、五楼等楼层进行了装修，也配合政府要求对房屋进行了三次外立面改造，为此花费金额已达数百万元，该房屋一直以来由被告实际占有及使用，故被告认为该资产属于公司资产，不存在交纳租金的事实基础。10、对于原告提出的滞纳金的诉讼请求。(1)原告并非《租赁合同》的主体，也并非人民南路158号房产资产的实际持有人，不存在依据《租赁合同》向被告主张权利的事实基础。(2)根据行政法理论，滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型(滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项，一般是按超过规定期限的天数，每天征收应缴款额一定的百分比)。由于本案案由系租房合同纠纷，双方系平等民事主体之间的民事行为，无权按照行政法律规定设立滞纳金事项。该约定无效，诉请不应被支持。(3)本案中双方并未约定迟延交纳租金时会产生违约金。如果法院审理后认为有对违约金的约定，违约金的约定也过高，被告请求降低违约金的数额。按照合同法司法解释及江苏省高院规定，原告首先要对损失进行举证，违约金数额在原告举证损失的基础上不得超过损失的百分之三十。而本案中即便有违约金的约定，被告无非是银行同期存款利息的损失，故恳请法院综合本案情况进行认定，双方是否存在违约金的约定，如法院认为存在违约金约定的前提下，依照法律规定被告降低违约金的数额，按照银行同期存款利息计算违约金损失。11、对于原告提出的占有使用费的诉讼请求，(1)诉争房屋的第1至4层(按照房产证上所示应为第2至5层)，系被告股东出资的资产，被告现已提出股东出资纠纷的诉讼，被告为本案原告及第三人，诉讼案件编号为：2015昆商初字第2314号。故请求法院中止本案的审理，依据另案股东出资纠纷的审理结果再行恢复本案的审理，以便查明事实作出正确的裁决。(2)除了股东出资资产人民南路158号第1至4层(按照房产证上所示应为第2至5层)外，即房产证上所示的第1层地下室、第6层、第7层在2015年3月31日以后，被告并未使用。原告对此也没有举证，也没有区分被告实际使用的区域。原告主张该部分房屋占有使用费的诉请没有事实基础。该诉讼请求不应被支持。(3)按照房产证上所示层数第2层中的五个店面，现被原告非法占有，该资产属于原告公司股东出资资产，应属于公司所有，目前股东出资纠纷案已经诉至法院。被告保留要求原告返还第2层五个店面资产的权利，原告收取的其占用的五个店面的租金应当作为不当得利返还给被告，或者在本案相关款项中予以抵扣。综上，请贵院在查明案件事实的基础上，驳回原告所有诉讼请求。第三人昆山港口管理处辩称：原被告之间存在租赁关系，原告诉请正当合法，事实和理由如下：诉争房屋位于昆山人民南路158号，建筑面积2391.97平方米，房屋所行权及土地使用权在2011年国资委调拨给原告前始终登记在第三人名下，由第三人将其中的部分房屋出租给被告。被告与第三人之间签订了书面的租赁合同，被告始终按租赁合同向第三人履行支付租金的义务，租金支付直至2013年第一季度，第三人依法开具了相应的发票。同时，第三人亦按照合同约定履行了交付租赁房屋的义务。诉争房屋调拔给原告后，第三人通知了被告，被告认可按原合同继续履行，同意将2013年第二季度起的租金支付给原告。由此可见，被告是诉争房屋的承租人，原告是出租人，原被告之间系租赁合同纠纷。因诉争房屋所有权已登记在原告名下，现原告为所有权人，原告收取租金是行使物权的方式之一，租赁合同到期收回房屋也是原告行使物权的方式。至于被告提出诉争房屋系第三人向被告的出资，应归属被告所有的理由，系被告与第三人及被告另一股东之间的纠纷，应另案处理，与本案无关。且第三人作为被告的工商登记股东是在2008年之后，对于1993年成立时的出资事宜并不了解，现并无确凿证据予以证明，第三人不能认同被告主张。经审理查明：涉案房屋位于江苏省昆山市玉山镇人民南路158号。第三人系该房屋的原房屋所有权人和土地使用权人，享有的房屋所有权证字号为昆房权证玉山字第××号，土地使用权证字号为昆国用（2000）字第XXXXX号。2011年9月9日，昆山市政府国有资产监督管理办公室作出昆国资办（2011）31号《关于对昆山交通发展控股有限公司资产授权的通知》，将涉案房屋等多处财产授予原告，作为原告国家资本金，由原告行使出资者职能，享有占有、使用和依法处分的权利，并对授权资产负有保值增值的责任。2011年11月8日，原告通过国有出让的形式获得昆山市住房和城乡建设局颁发的昆房权证玉山字第××号房屋产权证，同年11月30日，原告获得昆山市人民政府颁发的昆国用（2011）第XXXXX号土地使用证。被告与昆山市装卸储运总公司于1999年11月25日签订《房屋租赁协议》，约定：被告向昆山市装卸储运总公司承租昆山市玉山镇人民南路158号大楼南侧连楼梯过道在内三间铺面和三层到七层整幢楼面。其中含新搭建北侧45平方米。经双方友好协商，为明确责任，共同遵守下列条款：一、承租期为拾伍年，1999年11月25日起至2000年1月20日止，为过渡交接期；2000年1月21日起至2000年3月31日为装潢整修期。商定3月25日为付房租日。2000年4月1日至2005年3月31日止年租金为435000元整，其中含补偿昆山市装卸储运总公司职工下岗工资、医药费用及交纳社会养老保险、住房公积金等费用250000元，实际租金为185000元整。2005年4月1日至2010年3月31日止，年递增5%，即年租金为456750元整，剔除补偿金，实际为206750元。2010年4月1日至2015年3月31日止，年递增5%，年租金为479587.5元整，剔除补偿金，实际为229587.5元。被告到期需续租，须提前一个月与昆山市装卸储运总公司协商，办理续租手续。二、付款方式。房租采用先付后租。第一年按月付款，每月结清的方式。第二年起采用三个月付款的方式。以此类推，逾期按每天增收应付租金的1%作为滞纳金，超过30天仍不付款，昆山市装卸储运总公司有权收回租房，并追过损失。双方还约定其他事项。2008年8月8日，第三人与被告签订《租房合同》，约定：被告因经营需要，向第三人租用位于昆山市玉山镇人民南路158号原美华商场房屋，具体包括大楼南侧连过道在内的3间铺面和3至7层整幢楼面，包括北侧45平方米在内。双方为此签订租房合同如下：一、租赁期限从2008年7月1日起至2015年3月31日止。二、房屋租金。1、从2008年7月1日至2008年9月30日的房租已由被告付给兴宏贸易有限公司，该款由第三人与兴宏贸易结算，与被告无涉。2、从2008年10月1日至2010年3月31日期间，租金为每年456750元，即每季114187.5元。3、从2010年4月1日至2015年3月31日期间，租金为每年479587.5元，即每季119896.87元。4、租金按季度支付。被告必须于前一季度的最后5天前支付下一季度的房租，先付款后用房。三、双方责任。1、被告不能按期付款的，第三人按每逾期1天加收1%滞纳金。拖欠达30天的，第三人有权收回租房，并向被告追索损失。……被告原与装卸储运总公司于1999年11月25日签订的房屋租赁协议以及被告原与兴宏贸易有限公司关于本合同所指房屋的合同、协议均同时终止。被告租赁房屋后，按照合同约定支付房租。2011年11月涉案房屋所有权变更为原告名下后，被告仍将涉案房屋的租金支付给第三人，由第三人将租金转交给原告。自2014年4月1日起，被告未支付房屋租金，并占用涉案房屋至今。原告于2014年4月18日、9月22日分别向被告寄送律师函要求被告支付租金，因原告多次催要未果，遂诉至本院。2015年10月21日，本院组织当事人到房屋租赁现场进行现场勘查，经原告、被告现场确认被告租赁的二楼面积为120平方米，三楼至七楼扣除搭建面积为1230平方米，合计1350平方米。被告同意将六楼、七楼400平方米的房屋于2015年10月30日交接，后因被告反悔未交付。本院于2015年11月6日委托江苏苏地行土地房产评估有限公司（苏州分公司）对涉案房屋二楼面积为120平方米及三楼至七楼面积为1230平方米的房产在2015年4月1日的租金进行评估。江苏苏地行土地房产评估有限公司于2015年12月25日作出（苏）苏地行SZ（2015）房估字第S036号《房地产估价报告》，认定估价对象在2015年4月1日的市场租金为涉案房屋二楼面积120平方米房产的租金为877.63元/平方米月，三至七楼面积为1230平方米房产的租金为122.08元/平方米月。原告垫付评估费14800元。另查明：被告于1993年5月29日经江苏省人民政府苏府资字（1993）13280号准证书批准成立，投资者为昆山市盛博对外经济贸易公司、昆山市装璜五金公司、颜丁辉，其中昆山市盛博对外经济贸易公司出资7万美元，昆山市装璜五金公司出资20万美元，以现有建筑物900平方米作价20万美元投入，颜丁辉出资41万美元，以设备38万美元现汇3万美元投入。经昆山苏瑞会计师事务所1995年10月10日验资，昆山市装璜五金公司以位于人民南路145号的商办楼1-4层作价投入，应及时办理产权转移证明，经昆山会计师事务所评估确认净值为人民币1823777元，折合美元219211.87元，其中20万美元作为实收资本验证，占注册资本总额的29.41%，其余19211.87美元作为其他应付款。2002年1月31日，江苏省昆山市交通局作出昆交（2002）11号《关于2001年度交通企业改制情况的通报》，将昆山市装璜五金公司等公司合并改制为昆山市兴宏贸易有限公司。2003年9月26日，被告股东进行变更，原股东昆山市装璜五金公司变更为昆山市兴宏贸易有限公司，公司股本结构及出资方式不变。2004年3月17日，经昆山市对外贸易经济合作局批复，被告原股东昆山市盛博对外经济贸易公司将其占有的股份10.29%（7万美元）转让给昆山市兴宏贸易有限公司，被告原股东颜丁辉将其占有的60%股份转让给罗钟基，转股后，昆山市兴宏贸易有限公司占有被告40%股份，罗钟基占有被告60%股份。2008年9月4日，经昆山市对外贸易经济合作局批复，被告原股东昆山市兴宏贸易有限公司将其拥有的公司股权全部转让给昆山市港务管理处。根据被告2013年5月15日章程，第三人出资27万美元，占注册资本的39.7%，以现金7万美元及现有建筑物900平方米作价20万美元共同投入。罗钟基出资41万美元，占注册资本的60.3%，以设备l172602.4美元及现汇237397.6美元投入。昆山市公安局朝阳派出所于2006年9月27日、2009年3月17日出具证明，内容为：被告原先营业执照上所写的人民路145号实际地址现在应为昆山市人民南路156号，两者为同一地址。经本院调查，昆山市交易中心出具证明，内容为：没有昆山市人民南路156号房屋的房产信息。被告于2015年9月18日向本院起诉原告及第三人，要求确认第三人将昆山市玉山镇人民南路158号1至4层房产调拨给原告的行为无效，确认昆山市玉山镇人民南路158号1至4层房产归第三人所有，判令第三人履行出资义务，将昆山市玉山镇人民南路158号1至4层房产过户给被告。该案正在审理之中。2012年3月22日，昆山港务管理处名称变更为昆山市港口管理处。以上事实，有《房屋租赁协议》、《租房合同》、《房地产估价报告》、被告工商登记档案材料、涉案房屋产权证登记档案材料及证明、律师函、现场勘查笔录、房屋产权证、土地产权证、被告支付房屋租金的票据、《关于对昆山交通发展控股有限公司资产授权的通知》、《关于昆山市交通运输局部分机构和人员编制调整的通知》、民事诉状、当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为：第三人与被告签订的《租房合同》是双方真实意思表示，合同的内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对双方有约束力，双方应按约全面履行。第三人将符合约定的房屋交付被告后，被告应按照约定租赁房屋，并支付房租。2011年11月第三人依法将涉案房屋转移给本案原告后，原告仍然按约定继续将房屋租赁给被告，被告应按约继续履行租赁合同，支付租金。至原告起诉时，被告尚欠原告2014年4月1日至2015年3月31日租金479587.5元未支付，故对于原告要求被告支付租金479587.5元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金的计算，虽然合同约定被告不按时支付租金，原告有权按照1%收取滞纳金，但该约定明显过高，被告当庭提出申请予以调整，且原告并未提出证据证明其因被告违约造成的损失数额，故本院酌情予以调整为以原告实际应收租金的同期同档中国人民银行贷款基准利率的1.3倍作为原告实际损失。故对于滞纳金的计算，以119896.87元为基数，分别自2014年3月25日、2014年6月25日、2014年9月25日、2014年12月25日至被告实际支付之日，以中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍计算。《租房合同》到期后，因被告未能按时支付租金，故原告作为涉案房屋所有权人有权要求被告搬离房屋并支付涉案房屋占用费。关于房屋占用费的计算，根据鉴定意见，被告应自2015年4月1日起至房屋实际交付之日，按评估报告确定的标准，以年租金3065688元计算（877.63元×120平方米×12月+122.08元×1230平方米×12月）。关于被告辩称第三人系被告股东，涉案房屋系第三人出资，被告不应支付租金的辩解意见，因被告与第三人签订有《租房合同》，且被告在租赁期间亦按约定履行支付租金的义务，且原告系涉案房屋产权的合法所有人，故被告按照约定应支付租金，故被告的该项辩解意见与本案租赁合同纠纷并无直接关联，本院不予支持。关于被告提出中止本案审理的意见，因本案系房屋租赁合同纠纷，原告主张要求被告支付租金依据的是《租房合同》和房屋所有权证，在《租房合同》和房屋产权证均合法有效的情况下，被告与原告之间另行提起的诉讼并不是本案审理的依据，故对于被告该项辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告昆山星际娱乐广场有限公司于本判决生效后十日内从其租赁的原告昆山交通发展控股有限公司所有的位于昆山市人民南路158号的房屋搬离并退还原告昆山交通发展控股有限公司。二、被告昆山星际娱乐广场有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山交通发展控股有限公司房屋租金479587.5元、滞纳金（滞纳金计算，自2014年3月25日至实际支付之日，自2014年6月25日至实际支付之日，自2014年9月25日至实际支付之日，自2014年12月25日至实际支付之日，以119896.87元为基数，以中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍计算）和房屋占有费用（占有费用计算，自2015年4月1日起至房屋实际交付之日，以年租金3065688元计算）。（如采用转账方式，请汇入原告昆山交通发展控股有限公司指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费39956元，鉴定费14800元，合计49756元，由原告昆山交通发展控股有限公司负担14331元，被告昆山星际娱乐广场有限公司负担35425元。该款原告昆山交通发展控股有限公司已预交，本院不再退还，由被告昆山星际娱乐广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山交通发展控股有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州市苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  朱 诚人民陪审员  刘建明人民陪审员  王敏华二〇一六年一月十五日书 记 员  许云翔