浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）浙0602执异78号案外人绍兴市永齐商务信息咨询有限公司，住所地绍兴市迪荡街道鼎盛时代大厦1004室2号。法定代表人张俊。委托代理人（特别授权代理）马晓彬，浙江近远律师事务所律师。申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区塔山街道中兴南路2号。法定代表人刘雁群。委托代理人（特别授权代理）董樑、劳晓洁，浙江大公律师事务所律师。被执行人绍兴京东方上野电子器件有限公司，住所地绍兴市越城区五泄路。法定代表人陈宇。被执行人绍兴正欣金属物贸有限公司，住所地绍兴市越东南路328号A2号楼101室。法定代表人骆建君。被执行人滕峰，男，1975年3月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人王阿娟，女，1976年1月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人陈宇，男，1985年8月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行（以下简称建设银行）与被执行人绍兴京东方上野电子器件有限公司（以下简称上野公司）、绍兴正欣金属物贸有限公司（以下简称正欣公司）、滕峰、王阿娟、陈宇金融借款合�纠纷一案中，案外人绍兴市永齐商务信息咨询有限公司（以下简称永齐公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人永齐公司称，案外人得悉申请执行人建设银行与被执行人上野公司等金融借款合同纠纷一案，贵院已立案执行，案号为（2017）浙0602执1801号。案外人为了开设医院，于2015年12月28日与上野公司签订租赁合同，向上野公司租赁了位于绍兴市越城区城东高新技术经济开发区五泄路76号厂房（1号楼面积7038.99平方米、2号楼1008.18平方米及配电房53平方米）及附属总占地面积9480平方米的土地（以下简称涉案房地产），房屋租赁期限为15年，自2015年12月28日起至2031年8月31日。合同签订后，案外人已委托设计公司对租赁厂房整体进行了房屋装修设计，并已申领了“绍兴迪荡医院有限公司”的营业执照，后因上野公司未腾退部分厂房，故案外人于2016年11月1日向贵院提起民事诉讼，要求上野公司立即腾退涉案房地产。2016年12月6日，在贵院的主持下，案外人与上野公司达成调解协议，并由贵院制作了（2016）浙0602民初10466号民事调解书，确认了案外人与上野公司之间关于涉案房地产的租赁关系。调解书生效后，因上野公司未履行调解书的内容，案外人已于2017年2月4日向贵院申请强制执行，案号为（2017）浙0602执859号，该案目前在执行过程中。案外人认为合法的租赁关系应受到法律保护，故提出执行异议，要求在（2017）浙0602执1801号案件执行过程中，保护案外人对涉案房地产的租赁权，带租拍卖。申请执行人建设银行称，我行认为案外人提供的现有证据不能证明租赁合同的真实性及其在抵押设立以前即占有使用涉案房产的房地产，因此，案外人主张的租赁权不能对抗申请执行人成立在先的抵押权。被执行人上野公司、正欣公司、滕峰、王阿娟、陈宇未发表意见，亦未提供证据。本院查明：被执行人上野公司名下登记有坐落绍兴市越城区城东经济开发区6号与2号公路之间，权证号为00031537号，建筑面积分别为7038.99平方米、1008.18平方米、53平方米的1幢、2幢、3幢厂房及对应的坐落绍兴市越城区城东经济开发区五泄路，面积9480平方米的国有土地使用权。根据绍房他证绍市字第××号他项权证记载，上野公司以其所有的上述房产向建设银行提供最高额抵押担保，担保债权数额为24877604元，抵押权设定日期及登记日期均为2016年2月3日。因各债务人未按约归还借款，建设银行于2016年10月14日向本院提起诉讼，本院立案受理后于2016年10月28日诉讼保全查封了上野公司所有的上述房地产。2016年12月5日，本院作出（2016）浙0602民初9933号民事判决书，对建设银行就上述房地产所享有的抵押优先受偿权进行了确认。2017年3月15日，根据建设银行申请，本院对上述民事判决书立案执行。执行中，本院于2017年5月18日作出（2017）浙0602执1801号公告，通知对上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人于2017年5月26日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。另查明，原告永齐公司诉被告上野公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理，审理中，双方当事人自愿达成调解协议，约定被告上野公司应于2017年1月26日前腾空坐落于绍兴市越城区城东高新技术经济开发区五泄路76号的房屋及附属土地一至三层厂房7038.99平方米（1号楼）和一至二层厂房1008.18平方米（2号楼）及配电房一层53平方米，附属土地总占地面积9480平方米，并于2017年1月26日前将上述厂房及附属土地、配电房交付给原告永齐公司。2016年12月6日，本院作出（2016）浙0602民初10446号民事调解书予以确认。2017年2月4日，根据永齐公司申请，本院对该调解书立案执行，执行案号为（2017）浙0602执859号。还查明，案外人成立日期为2016年6月28日，法定代表人为张俊、股东为张俊、张永斌、孙秀英。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方为上野公司、乙方为永齐公司、落款日期为2015年12月28日的租赁合同1份，其中记载甲方同意将涉案房地产出租给乙方作经营使用；租赁期为15年，从2015年12月28日起至2031年8月31日；2016年9月1日甲方开设向乙方交付房屋，以便乙方进行装饰改造设计；年租金为80万元（含税价），租金，采用两年一付的方式，于8月1日前打入甲方指定账户；租赁期内，乙方应承担所有租赁物费用，包括但不限于水电费、燃气费等，由乙方自行向供水、供电、供气等部门缴纳。2、绍兴迪荡医院有限公司营业执照复印件1份，其中记载该公司住所地为绍兴市越城区五泄路76号，法定代表人为张永斌，成立日期为2016年7月4日。3、（2016）浙0602民初10466号民事调解书、强制执行申请书、案件受理通知书各1份。4、签订日期为2016年1月，甲方为永齐公司、乙方为浙江天尚建筑设计有限公司、杭州市下城区亿鑫图文设计工作室、工程名称为绍兴迪荡医院项目（筹）的建设工程设计合同1份。5、甲方为上野公司、乙方为绍兴市永盛机械有限公司、落款日期为2015年3月1日的房屋租赁协议1份。6、银行交易明细清单复印件1组。7、落款日期为2016年7月21日、加盖批准机关绍兴市卫生和计划生育委员会公章的“设置医疗机构批准书”复印件1份，其中记�经核准同意永齐公司设置绍兴迪荡医院，选址为绍兴市越城区五泄路76号。8、甲方为永齐公司、乙方为绍兴迪荡医院（筹）的房屋租赁协议复印件1份，其中记载租赁房屋坐落于城东经济开发区6号与2号公路之间，面积7038.99平方米，房屋产权属于上野公司，租期15年，自2016年6月30至2031年6月30日止，租金每年310万元。9、落款日期为2015年12月30日、加盖上野公司印章的房屋腾空说明1份，其中记载位于五泄路76号房屋及附属土地一至三层厂房7038.99平方米（1号楼）已于2016年1月1日实际交与张永斌与张俊使用，2号楼1008.18平方米厂房将于2016年9月1日向贵司交付，到时保证腾空，否则贵司有权自行腾空。异议审查中，案外人永齐公司还向本院补充提交了由案外人盖章及其股东孙秀英、张俊、张永斌签字的书面说明1份，陈述张俊、张永斌系以案外人股东名义在证据1的租赁合同上签字，是代表案外人签订的。申请执行人建设银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、涉案厂房的房产证、土地证复印件各1本。2、上野公司出具的承诺书1份，其中承诺截止2016年2月1日，涉案厂房未对外出租。3、2015年、2016年上野公司地方各税费基金自查表各1份，其中均未记载租金收入情况。4、永齐公司企业信息打印件1份。本院认为：当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性�当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，因涉案厂房已于2016年2月3日设定抵押登记，故案外人永齐公司要证明其异议主张成立，需举证证明其在2016年2月3日之前已与被执行人上野公司签订了真实有效的书面租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案厂房且使用至今等事实。案外人虽提供了由上野公司出具的房屋腾空说明，但该说明的落款日期为2015年12月30日，却确认案涉1号楼已于2016年1月1日实际交与张永斌与张俊，明显有违常理；再结合案外人提交的（2016）浙0602民初10466号民事调解书及申请执行人提交的承诺书等证据，本院认为案外人提供的证据不足以证明其于抵押前即已占有涉案房产的事实，应承担举证不利之后果。综上，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人绍兴市永齐商务信息咨询有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张 剑人民陪审员 高 峰人民陪审员 张华娟二〇一七年七月十七日书 记 员 张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法�文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。第三十一�承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。