广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3785号
上诉人（原审原告）：广州市增城增达服装绣花厂，住所地广东省广州市增城区。
投资人：黎少玲。
委托代理人：蒋训毅，广东汇俊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：增城裕佳织造有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：关世豪。
委托代理人：游江南，广东合众之源律师事务所律师。
上诉人广州市增城增达服装绣花厂（以下简称“增达绣花厂”）与被上诉人增城裕佳织造有限公司（以下简称“裕佳公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市味研生物工程科技有限公司（以下简称味研公司）于2013年1月24日曾向原审法院起诉裕佳公司、增达绣花厂租赁合同纠纷一案，案号为（2013）穗增法民一初字第521号。味研公司的诉讼请求为，一、味研公司按照裕佳公司和增达绣花厂于2011年5月23日签订的《土地房产转让协议》和2012年10月21日所订《土地房产转让补充协议》约定的同等条件行使优先购买权；二、裕佳公司在判决生效之日起三日内，按照其和增达绣花厂于2011年5月23日所订的《土地房产转让协议》和2012年10月21日所订《土地房产转让补充协议》约定的同等条件与味研公司签订《广州市房地产买卖合同》，并至房地产管理部门办理相关变更登记手续。原审法院受理后，裕佳公司提出反诉，反诉请求为，一、解除裕佳公司与味研公司于2007年11月26日签订的《厂房租赁合同》；二、味研公司向某公司付清2013年2月起至合同解除日止的全部租金暂计至2013年7月为390000元计至付清款日止的利息（利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，暂计至反诉日止1000元）。在该案中，原审法院查明如下事实：一、2007年11月26日，裕佳公司（出租方）与味研公司（承租方）签订《厂房租赁合同》，载明“……1、租赁厂房，1.1出租方将位于增城市沙庄经济技术开发区建设东路厂房或仓库（以下简称租赁物）租赁给承租方使用，租赁物土地面积约为24亩，建筑面积约11600平方米。……2、租赁期限，2.1租赁期限为10年，即从2007年11月26日起至2017年11月25日止，租赁期限届满前六个月提出，经出租方同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，承租方有优先权；……4、租赁费，4.1租赁保证金，本出租合同的租赁保证金为二个月租金，即人民币120000元。4.2租赁，租金第1年至第5年每年75万元（含税），其中：1-11月每月付6万元，12月付9万元整；从第六年开始，年租金增加到每年租金80万元。5、租赁费支付，……5.1承租方应于本合同签订之日起七个工作日，向出租方支付保证金人民币壹拾贰万元整，租赁期限届满，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金，并按本合同规定承担向出租方交还承租的租赁物等本合同约定的责任三日内，出租方将向承租方无条件退还租赁保证金。5.2承租方应于每月10号或该日之前向出租方支付当月租金，并由承租方汇至出租方指定的下列账号，或双方同意的书面其他方式支付，出租方开户行与账号均是空白。6租赁物转让，在租赁期限内，若遇出租方转让出租屋的部分或全部产权，出租方应确保受让人继续履行本合同，如不能保证承租方的继续使用，除退还承租方的保证金外，还需按实际损失赔偿，在同等受让条件下，承租方对本出租物享有优先购买权。……11合同解除11.1在租赁期限内，若遇承租方欠交租金超过1个月，出租方在书面通知承租方交纳欠款之日起10日内，承租方未支付有关款项，出租方有权停止租赁方使用租赁物内的所有设施，……11.2若遇承租方欠交租金或物业管理费超过2个月，出租方有权提前解除合同。……”。二、2011年3月8日，裕佳公司法定代表人关世豪在增城市公证处办理《授权委托书》，载明“委托人，裕佳公司，法定代表人关世豪；受托人宋某冰；关世豪是裕佳公司法定代表人，现裕佳公司及关世豪委托宋某冰为代理人，代理范围及权限如下：……二、代为出租委托人位于增城市沙庄街建设东路的房屋、国有土地使用权，确定及收取租金、签订租赁合同。……委托人在上述代理范围内及权限内所进行的代理行为委托人均予以确认。委托期限至办妥上述事项时止”。三、裕佳公司于2011年5月22日出具《委托书》，载明“委托单位，裕佳公司；法定代表人，关世豪；受委托人，梁某。2011年5月23日，我公司与郭某甲来签订公司房产及土地转让协议，本人在加拿大因工作原因无法亲自签约，现委托我的母亲梁某女士全权代表我本人签名，本人关世豪对此承担一切法律责任”。四、2011年5月23日，裕佳公司（出让方，甲方）、郭某甲来（受让方，乙方）、宋某冰（证明人）签订《土地转让协议书》，载明“……一、甲方将位于原沙庄街建设东路北侧的广州市裕佳公司及厂房、土地转让给乙方，甲方要尽可能提供转让公司及厂房、土地的一切相关证件给乙方。二、转让价格及责任：（1）转让价为人民币陆佰玖拾玖万元（￥699万元）……四、经营与权益，（1）协议生效之后，广州市裕佳公司由乙方继续经营，所有权益归乙方所有。（2）该转让公司及厂房物业、土地的一切使用权益归乙方所有。（3）之前以广州市增城裕佳制造业有限公司出租的租赁合同由乙方执行，包括租金由乙方收取，与甲方无关。……”。五、2011年5月23日，裕佳公司（出让方，甲方）与增达绣花厂（受让方，乙方）签订《土地房产转让协议》，载明“……一、甲方自愿将公司所属的房地产权和土地使用证转让给乙方：1、由增城市经济技术开发区管理委员会颁发的位于增城市石滩镇沙庄建设东路的下列房地产权：增经区房字第××号、增经区房字第××号。增经区房字第××号、增经区房字第××号《房屋所有权证》。2、由增城市经济技术开发区颁发的位于增城市石滩镇沙庄街建设东路和建设东路北侧的下列国土使用权证：增经国用总字/字第1600257号、增经国用总字/字第1600085号。二、甲、乙双方均同意上述房屋产权和土地使用权转让价格合计为陆佰玖拾玖万元人民币（￥6990000元），支付方式为现金一次性支付。……”。六、2011年5月24日，裕佳公司（甲方）与味研公司（乙方）签订《结算书》，载明“……经甲乙双方结算至2011年5月3日止，乙方共欠甲方房屋租金陆拾叁万元整（630000元），甲方共欠乙方壹佰贰拾玖万元发票，该欠款由乙方一次性支付给甲方，甲方收到租金后三天内开具壹佰贰拾玖万租赁发票给乙方，乙方付给甲方壹拾贰万元保证金仍留在甲方公司，至2011年5月21日止所有租金已付清”。七、2011年7月29日，味研公司的员工邝伟文出具《收条》，载明“本人收到裕佳公司与郭某甲来土地转让合同复印件一份，关世豪委托书一份复印件。以上资料由郭某甲来交”。八、2011年8月18日，裕佳公司出具《委托书》，载明“我司现委托增达绣花厂代为收取我司与贵司原合同中约定的2011年6月-2011年8月的租金，请将该租金支付到该公司账户”，宋某冰在上述委托书中签名确认。为此，味研公司将2011年6月至2011年8月涉案租赁物的租金直接支付给增达绣花厂。2011年9月至2013年1月涉案租赁物的租金，味研公司开具银行支票交付给裕佳公司的收取租金委托人宋某冰，由宋某冰再将上述支票转交增达绣花厂。九、2012年10月21日，裕佳公司（出让方，甲方）与增达绣花厂（受让方，乙方）签订《土地房产转让补充协议》，载明“……由于甲、乙双方于2011年5月23日签订的《土地和房产转让协议》所涉及的房地产权和土地使用权已经做出变更，甲、乙双方经协商同意对原《土地和房产转让协议》做如下补充：一、甲、乙双方一致确认：位于增城市石滩镇沙庄建设东路的下列房地产权已由原来增城市经济技术开发区管理委员会颁发的增经区房字第××号、增经区房字第××号、增经区房字第××号、增经区房字第××号《房屋所有权证》变更为增城市国土资源和房屋管理局颁发的下列《广东省房地产权证》：（1）、粤房地产权证自字第××号房产、粤房地产权证自字第××号房产、粤房地产权证自字第××号房产、粤房地产权证自字第××号房产。2、位于增城市石滩镇沙庄街建设东路和建设东路北侧的下列国有土地使用权已由原来增城市经济技术开发区管理委员会颁发的增经国用总字/字第1600257号、增经国用总字/字第1600085号变更为增城市国土资源和房屋管理局颁发的下列《中华人民共和国国有土地使用权证》：增国用（2012）第GY000412号国有土地使用权（工业用地）、增国用（2012）第GY000413号国有土地使用权（工业用地）、增国用（2012）第GY000414号国有土地使用权（工业用地）、增国用（2012）第GY000415号国有土地使用权（工业用地）、增国用（2012）第GY000416号国有土地使用权（工业用地）、增国用（2012）第GY000417号国有土地使用权（工业用地）、增国用（2012）第GY000418号国有土地使用权（工业用地）。二、甲、乙双方均同意上述房屋产权和土地使用权转让价格依然为原来双方确认并由乙方已实际支付的陆佰玖拾玖万元人民币（￥6990000.00元）”。十、2012年11月7日，增达绣花厂向原审法院起诉裕佳公司房屋买卖合同和建设用地使用权转让合同纠纷一案，增达绣花厂于2013年1月22日向原审法院申请撤诉。原审法院于2013年1月23日作出（2013）穗增法民一初字第2684号《民事裁定书》，准许增达绣花厂撤回起诉。十一、味研公司在签订《厂房租赁合同》后已付清至2013年1月份的租金。十二、2013年4月7日，案外人单某向原审法院起诉增达绣花厂、裕佳公司民间借贷纠纷一案，原审法院受理案号为2013穗增法民二初字第461号，单某向原审法院起诉称，增达绣花厂因投资及经营需要向单某借款，2013年3月1日，单某与增达绣花厂、黎少玲签订《借款协议》约定增达绣花厂自2013年3月1日起至2013年5月31日止不定期限额向单某借款，并由裕佳公司作保证担保。同日，单咏青与增达绣花厂、黎少玲、裕佳公司签订《担保协议》约定由裕佳公司提供其名下位于增城市石滩镇沙庄建设东路的土地使用权和厂房[土地证号：增国用（2012）第GY000412号、第GY000413号、第GY000414号、第GY000415号、第GY000416号、第GY000417号、第GY0004**号；房产证号：粤房地产权证自字第××号、第××号、第××号、第××号]，为增达绣花厂向单某的借款作担保。同时约定裕佳公司须于2013年3月27日前到增城市国土房管部门办理上述土地使用权及房产的抵押登记手续。否则，单某有权要求增达绣花厂、黎少玲、裕佳公司提前归还借款本金及利息并支付违约金400万元，裕佳公司需在提供的担保物价值范围内对增达绣花厂的借款本金、利息及违约金承担连带清偿责任。至2013年3月22日止，增达绣花厂共向单某借款2150万元。裕佳公司未按《担保协议》约定的时间办理抵押登记手续，经单某多次催促均以各种借口推搪。为此，单某起诉至原审法院，请求判令，1、增达绣花厂归还借款2150万元及从2013年3月17日起至付清款日止利息（利息按月息2.5％计付，暂计10万元）；2、增达绣花厂支付违约金400万元；3、黎少玲对增达绣花厂的上述债务承担连带清偿责任；4、裕佳有限公司在其提供的担保物：位于增城市石滩镇沙庄建设东路的国有土地使用权及房产[土地证号：增国用（2012）第GY000412号、第GY000413号、第GY000414号、第GY000415号、第GY000416号、第GY000417号、第GY0004**号；房产证号：粤房地产权证自字第××号、第××号、第××号、第××号]的价值范围内对增达绣花厂的上述债务承担连带清偿责任；5、案件受理费由增达绣花厂、黎少玲、裕佳公司承担。在诉讼中单某向原审法院申请诉讼财产保全，原审法院依法作出（2013）穗增法民二初字第461号民事裁定书，裁定如下……二、查封裕佳公司名下位于增城市石滩镇沙庄街建设东路的国有土地使用权[土地证号：增国用（2012）第GY000412号、第GY000413号、第GY000414号、第GY000415号、第GY000416号、第GY000417号、第GY0004**号]。查封期间不得转让、变卖、抵押或赠与等。三、查封裕佳公司名下的位于增城市石滩镇沙庄街建设东路的粤房地（房产权证号：粤房地产权证自字××号、第××号、第××号、第××号）。查封期间不得转让、变卖、抵押或赠与等。2013年5月28日，经原审法院调解，单某与增达绣花厂、裕佳公司达成调解协议，原审法院作出（2013）穗增法民二初字第461号民事调解书，载明：一、增达绣花厂在2013年6月13日前归还借款2150万元及利息（利息从2013年3月22日起至还清款日止按月利率2.5％计算）给单某。二、增达绣花厂按期还清借款及利息给单某，单某不需要增达绣花厂支付违约金400万元；如果增达绣花厂未按期还清借款及利息给单某，就支付违约金400万元给单某。三、黎少玲对上述第一、二项承担连带清偿责任。四、裕佳公司在其提供的名下担保物{位于增城市石滩镇沙庄建设东路的国有土地使用权及房产[土地证号：增国用（2012）第GY000412号、第GY000413号、第GY000414号、第GY000415号、第GY000416号、第GY000417号、第GY0004**号；房产证号：粤房地产权证自字第××号、第××号、第××号、第××号]}的价值范围内对上述第一、二项承担连带清偿责任。五、本案案件受理费74900元、财产保全费5000元，合计79900元由增达绣花厂负担，黎少玲负连带责任。案件受理费和财产保全费某已预交，原审法院不退回，由增达绣花厂在还款时一并迳付给单某。十三、2013年6月19日，因裕佳公司、增达绣花厂、黎少玲未能履行（2013）穗增法民二初字第461号民事调解书的义务，故单某向原审法院申请强制执行，原审法院受理案号为（2013）穗增法执字第1245号。原审法院向裕佳公司、增达绣花厂依法发出《广东省增城市人民法院报告财产令》。2013年6月24日，原审法院向某公司、增达绣花厂发出《执行通知书》。十四、2013年8月7日，味研公司向原审法院提交《执行异议书》，载明“该案的执行标的属于异议人味研公司与裕佳公司、增达绣花厂另案争议的标的，而另案正在审理中，从而侵犯了味研公司的合法权利。理由如下：……裕佳公司因不按照规定年检，被吊销营业执照，……因此，鉴于裕佳公司未成立清算组，故应由其法定代表人关世豪代表裕佳公司参加诉讼，而《民事调解书》以及《授权委托书》上均无关世豪的签名，因关世豪为香港人且在加拿大工作，故民事调解书依法无效。不具有执行力。增达绣花厂作为一家注册资金仅仅十万元的工厂一次性借贷二千多万元非常不合理……裕佳公司被吊销营业执照四年之久，却以自己名下的房产为高达二千万的巨额借贷提供担保。也极为不合理，种种迹象表明，双方当事人恶意串通，企图通过虚假诉讼将涉案标的转让给执行人，从而让异议人味研公司优先购买权落空的非法目的。……特提出执行异议，请依法裁定中止对该标的的执行”。十五、2013年10月11日，原审法院依味研公司申请，对宋某冰进行询问，并制作《询问笔录》，宋某冰向原审法院陈述，2013年2月之间涉案房屋的租金，味研公司已经全部交齐。而2013年2月份之后涉案房屋的租金，并非宋某冰拒绝收取，而是宋某冰在2013年3月份向味研公司收取租金时，味研公司要求先开具发票并凭发票来收取租金，而到税务部门开具发票需要提交相关已交租金证明，结果味研公司一直没有开出交租金证明，故此也无法开具发票，因此租金一直没有收取。而之前味研公司、裕佳公司之间交纳租金的流程为：味研公司开出交租金证明给郭某甲来，由郭某甲来到税务部门开具发票交给宋某冰，再由宋某冰凭发票到味研公司收取租金。宋某冰承认签收了味研公司寄来的要求收取租金的催收函。宋某冰同时陈述不清楚裕佳公司将涉案土地及房屋出售给增达绣花厂的事实，亦不清楚味研公司向增达绣花厂支付租金的事实。对宋某冰的《询问笔录》，味研公司予以确认，表示宋某冰的陈述与事实相符。增达绣花厂对宋某冰《询问笔录》无异议，但是认为宋某冰是知道味研公司向增达绣花厂交纳租金的事实。裕佳公司对宋某冰的《询问笔录》予以确认。十六、经询问宋某冰，裕佳公司与关世豪是否取消宋某冰收取涉案房屋租金的委托权限，宋某冰陈述其仍然有权收取涉案房屋的租金。为此，法庭询问味研公司，如果宋某冰愿意收取涉案房屋租金，味研公司是否愿意将2013年2月之后的租金交付给宋某冰，味研公司表示愿意将2013年2月之后的租金交付宋某冰。宋某冰当庭表示愿意收取。现裕佳公司、增达绣花厂均确认味研公司现已支付涉案租赁物的租金至2014年8月份。十七、2011年7月12日，增城市公证处出具（2011）粤增证内字第2212号《公证书》，证明味研公司于2011年7月8日向某公司邮寄了《催收租金通知书》，并对该行为进行了公证；2012年12月7日，增城市公证处出具（2012）粤增证内字第5559号《公证书》，证明味研公司于2012年12月6日向宋某冰寄送《催收租金通知书》，并对该行为进行公证；2013年4月12日，增城市公证处出具（2013）粤增证内字第1842号《公证书》，证明味研公司于2013年4月10日向某公司寄送《催收租金通知书》，并对该行为进行公证；2013年7月15日，增城市公证处出具（2013）粤增证内字第3868号《公证书》，证明味研公司于2013年7月15日向宋某冰寄送《催收租金通知书》，并对该行为进行公证。十八、味研公司对裕佳公司在诉讼中提供的反诉状及授权委托书上“关世豪”的签名申请笔迹鉴定并自愿负担鉴定费用，经原审法院摇珠选定广东省绿色产品认证中心司法鉴定所对上述“关世豪”签名进行了笔迹鉴定。样本经味研公司、裕佳公司、增达绣花厂共同选定如下，1.2011年3月8日，裕佳公司法定代表人关世豪在增城市公证处办理《授权委托书》；2.《厂房租赁合同》；3.《土地房产转让协议》；4.《土地房产转让补充协议》。经鉴定机构鉴定选定样本1、3、4进行比对，鉴定结论为2013年7月6日的《民事反诉状》中法定代表人“关世豪”签名及2013年7月3日《授权委托书》中法定代表人处“关世豪”的签名与关世豪的样本字迹是同一人笔迹。为此味研公司支出鉴定费9540元。味研公司对上述鉴定结论不服，申请鉴定人员出庭接受询问，为此支付2000元费用。后味研公司于2014年8月28日向原审法院提交《重新鉴定申请书》，认为鉴定机构选取的三份样本均由裕佳公司、增达绣花厂提供，味研公司并不清楚上述三份样本的真实性。同时鉴定机构没有采纳味研公司提交的样本即《厂房租赁合同》，因此味研公司认为上述鉴定结论不能作为定案依据，申请重新鉴定。十九、广州市工商行政管理局2008年12月29日吊销了裕佳公司的营业执照。二十、经原审法院向广州市工商行政管理局增城分局发函了解裕佳公司的法定代表人变更情况，广州市工商行政管理局增城分局于2013年12月3日作出《关于裕佳公司注册登记情况的复函》，载明“……裕佳公司，注册号，企作粤总字第009173号，1996年3月22日成立，2008年12月29日被广州市工商行政管理局吊销营业执照。股东为增城市经济技术开发区加工装配公司与香港顺兴织造厂，2008年3月14日经广州市工商行政管理局核准，法定代表人由‘关某’变更登记为‘关世豪’”。二十一、增达绣花厂是于2010年1月16日设立的个体工商户，资金数额为100000元。2012年3月26日，经广州市工商行政管理局增城分局核准变更为个人独资企业，注册资本为100000元。二十二、2011年6月9日，郭某甲来经广州市工商行政管理局批准设立广州裕佳织造有限公司，注册资本500000元，股东为郭某甲来、郭某乙。2011年8月30日，经广州市工商行政管理局增城分局批准，广州裕佳织造有限公司变更股东为郭某甲来、郭某乙、黎少玲，注册资本仍为500000元。2012年4月25日，经广州市工商行政管理局增城分局核准注销广州裕佳织造有限公司。二十三、粤房地产权证自字第××号房产、粤房地产权证自字第××号房产、粤房地产权证自字第××号房产、粤房地产权证自字第××号房产以及增经国用总字/字第1600257号、增经国用总字/字第1600085号变更为增城市国土资源和房屋管理局颁发的下列《中华人民共和国国有土地使用权证》：增国用（2012）第GY000412号国有土地使用权（工业用地）、增国用（2012）第GY000413号国有土地使用权（工业用地）、增国用（2012）第GY000414号国有土地使用权（工业用地）、增国用（2012）第GY000415号国有土地使用权（工业用地）、增国用（2012）第GY000416号国有土地使用权（工业用地）、增国用（2012）第GY000417号国有土地使用权（工业用地）、增国用（2012）第GY000418号国有土地使用权（工业用地）仍登记在裕佳公司名下，裕佳公司与增达绣花厂并未就涉案土地完成登记变更手续。二十四、原审法院在审理中到增城市公安局沙某街派出所调查取证，调取《报案笔录》一份，被询问人为邝伟文，载明“……问：味研公司在何时被他人锁大门口铁门？答：于2011年8月17日下午16时30分左某公司被他人锁大门口铁门。……问：味研公司被何人锁大门口铁门？答：味研公司被郭某甲来叫来的一名本地男青年锁大门口铁门。……问：味研公司为何不交房租给郭某甲来？答：味研公司厂房、宿舍是从裕佳公司租来的，每月租金6万元正人民币，所以不交租给郭某甲来。问：郭某甲来为什么到你公司收租金？答：在2011年5月底郭某甲来拿了一份裕佳公司的厂房、宿舍转让合同给我，并告诉我裕佳公司他已经购买了，每月租金由他收取，我公司要求郭某甲来拿房产证或裕佳公司委托书才能付租金，郭某甲来在6月至8月来了我公司多次收租金，我公司都以手续不齐全未付租金给郭某甲来。……”。味研公司、裕佳公司、增达绣花厂对增城市公安局沙某街派出所《报案笔录》均无异议。二十五、增达绣花厂为证明其已经全额支付了《土地房产转让协议》中约定的6990000元转让款，提供了《中国农业银行卡号62×××14账户历史明晰查询》、《借据》、姚拱坤《证明》予以佐证，上述证据载明以下事实，2011年5月21日，增达绣花厂通过中国农业银行向梁某在中国农业银行62×××14的账号转账支付1000000元定金；2011年5月24日，增达绣花厂向梁某在中国农业银行62×××14的账号转账支付1100000元转让款；2011年5月23日，增达绣花厂向姚拱坤借款4600000元用于支付转让款，该4600000元由姚拱坤委托肖同花向梁某在中国农业银行62×××14的账户支付600000元，委托伍某向梁某在中国农业银行62×××14的账户支付4000000元。增达绣花厂又提供日期2011年5月26日，落款人为“关世豪”的《收据》，载明“今收到增达绣花厂投资人黎少玲交来购买裕佳公司及公司名下厂房物业财产合计人民币陆佰玖拾玖万元正（￥6990000元）”。对上述证据，味研公司不予认可。该案经审理后，原审法院认为：依据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》的规定“辽宁省高级人民法院：你院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的请示》收悉。经研究，答复如下：吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。如果该企业法人组成人员下落不明，无法通知参加诉讼，债权人以被吊销营业执照企业的开办单位为裕佳公司起诉的，人民法院也应予以准许。该开办单位对被吊销营业执照的企业法人，如果不存在投资不足或者转移资产逃避债务情形的，仅应作为企业清算人参加诉讼，承担清算责任。你院请示中涉及的问题，可参照上述精神办理。此复。”的规定，可知裕佳公司虽然被吊销营业执照，但是可作为主体以自己名义参与诉讼，故原审法院对味研公司认为裕佳公司不具有诉讼主体资格的主张，不予采纳。味研公司与裕佳公司在2007年11月26日签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定及双方在《厂房租赁合同》中的约定，味研公司作为承租人享有涉案租赁物的优先购买权，因此裕佳公司在将涉案租赁物转让之前，理应通知作为承租人的味研公司，但裕佳公司却无证据表明其履行了上述义务。裕佳公司认为味研公司清楚其出售涉案租赁物的情况并表示不购买的抗辩理由，并无相应证据予以支持，原审法院不予采纳。至于裕佳公司认为味研公司曾向增达绣花厂交纳租金的行为代表味研公司已认可裕佳公司与增达绣花厂之间就涉案租赁物的买卖行为，但是结合本案查明事实，味研公司向增达绣花厂交纳租金，是受宋某冰指示，故裕佳公司、增达绣花厂的上述抗辩理由，显无事实依据，原审法院不予采纳。综上，裕佳公司向增达绣花厂出售涉案租赁物的行为侵害了味研公司作为承租人所享有的优先购买权。对于味研公司的第一项及第二项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，可见在裕佳公司侵害味研公司优先购买权的情况下，法律并未赋予味研公司请求确认裕佳公司与增达绣花厂之间就涉案租赁物签订合同无效的权利，只是赋予了味研公司损害赔偿请求的权利。因此，在裕佳公司与增达绣花厂之间尚存在买卖合同关系的情况下，味研公司主张承租人强制缔约权，没有法律依据，且是否缔约是当事人自由协商之结果，故味研公司在本案中请求行使优先购买权，并请求裕佳公司按照其和增达绣花厂于2011年5月23日所订的《土地房产转让协议》和2012年10月21日所订《土地房产转让补充协议》约定的同等条件与味研公司签订《广州市房地产买卖合同》，以及请求裕佳公司协助到房地产管理部门办理相关变更登记手续，无事实基础，于法无据，原审法院不予支持。鉴于《厂房租赁合同》合法有效，味研公司与裕佳公司均应依约履行各自权利义务。至于裕佳公司认为味研公司恶意拖欠租金，要求解除《厂房租赁合同》的请求应否支持的问题。综合原审法院查明事实，味研公司在2011年7月12日、2012年12月7日、2013年7月15日分别通过公证方式向某公司发出催收租金的通知，味研公司已尽到承租人提醒裕佳公司履行收取租金权利的义务，由此可知味研公司并无拖欠租金的恶意。至于裕佳公司认为味研公司不开具租金收据，导致裕佳公司无法到税务部门开具发票，故不能收取租金的理由，并不成立。在原审法院立案受理前，味研公司已经足额支付了涉案租赁物的租金。在审理过程中，味研公司亦表示愿意继续缴纳租金，并将2013年2月至2014年8月份的租金交与裕佳公司委托的租金收取人宋某冰。综上，味研公司在履行《厂房租赁合同》中并不存在恶意拖欠租金和欠付租金的情形，原审法院对裕佳公司反诉要求解除《厂房租赁合同》的请求不予支持。同时，味研公司并无恶意拖欠租金，且已经将2013年2月至2014年8月租金足额支付，因此，裕佳公司仍然请求味研公司支付2013年2月至合同解除之日止的租金及利息的反诉请求，已无诉之基础，故原审法院对此不予支持。至于味研公司向原审法院提出就“关世豪”签名重新进行笔迹鉴定的申请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。”的规定，味研公司的申请重新鉴定的理由显然不符合上述法律规定，故原审法院不予准许。为此原审法院判决，一、驳回广州市增城增达服装绣花厂广州市味研生物工程科技有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉广州市增城增达服装绣花厂裕佳公司的反诉请求。判决后，味研公司、裕佳公司、增达绣花厂均未提出上诉，本案已发生法律效力。
另查明，一、味研公司另案起诉裕佳公司租赁合同纠纷一案，案号为（2014）穗增法民三初字第1315号，原审法院在审理中，味研公司向原审法院申请诉讼财产保全，原审法院审查后，依法作出（2014）穗增法民三初字第1315号之一民事裁定书，查封如下，（一）、查封登记在裕佳公司名下的位于增城市石滩镇沙庄建设东路的厂房（粤房地产权证自字第××号）、宿舍（粤房地产权证自字第××号、粤房地产权证自字第××号）、饭堂、宿舍（粤房地产权证自字第××号）；（二）、查封登记在裕佳公司名下的位于增城市石滩镇沙某建设东路的530.27平方米国有土地使用权[增国用（2012）第GY000412号国有土地使用权（工业用地）]、2268.51平方米国有土地使用权[增国用（2012）第GY000413号国有土地使用权（工业用地）]、192平方米国有土地使用权[增国用（2012）第GY000414号国有土地使用权（工业用地）]、1237.72平方米国有土地使用权[增国用（2012）第GY000415号国有土地使用权（工业用地）]、12140.88平方米国有土地使用权[增国用（2012）第GY000416号国有土地使用权（工业用地）]、150.40平方米国有土地使用权[增国用（2012）第GY000417号国有土地使用权（工业用地）]、208平方米国有土地使用权[增国用（2012）第GY000418号国有土地使用权（工业用地）]。二、裕佳公司的企业类型为中外合作企业（港资），股东为增城市经济技术开发区加工装配公司、香港顺兴织造厂。
庭审中，裕佳公司陈述其在被原广州市工商行政管理局增城分局吊销营业执照后，未成立清算组，也尚未进行清算。
广州市增城增达服装绣花厂于2015年5月8日向原审法院起诉称：2011年5月23日，增达绣花厂与裕佳公司签订《土地房产转让协议》，裕佳公司将其所有的涉案土地及房产转让给增达绣花厂。上述土地及房产由原增城市经济技术开发区管理委员会颁发相关产权证，增达绣花厂受让后自行出资将有关产权证变更为原增城市国土资源和房屋管理局颁发的相关产权证明，为此双方于2012年10月21日签订了《土地房产转让补充协议》。增达绣花厂受让上述土地房产后已付清了全部转让款，随即与裕佳公司将涉案土地及房产交付给增达绣花厂并由增达绣花厂收取租金。根据双方约定，裕佳公司应将涉案土地及房产过户至增达绣花厂名下，但经增达绣花厂多次催促，裕佳公司至今未将涉案土地及房产过户至增达绣花厂名下。为此，增达绣花厂提起诉讼，请求法院判令，一、确认增达绣花厂与裕佳公司于2011年5月23日签订的《土地房产转让协议》及2012年10月21日签订的《土地房产转让补充协议》合法有效；二、位于增城区石滩镇沙庄建设东路的国有土地使用权及房产归增达绣花厂所有；三、裕佳公司将位于增城区石滩镇沙庄建设东路的国有土地使用权及房产过户至增达绣花厂名下；四、本案诉讼费由裕佳公司负担。
增城裕佳织造有限公司原审辩称：一、裕佳公司对增达绣花厂的第一项诉讼请求不持异议，认为合同是有效的。二、房屋、土地归增达绣花厂所有裕佳公司对此也不持异议，增达绣花厂也支付了相关的款项，但现在房屋、土地尚登记在裕佳公司名下。三、裕佳公司同意办理过户，但是现在过户的条件可能不成就，请求法院依法判决。
原审法院认为：关于增达绣花厂第一项诉讼请求能否支持的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第四十条“法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。”，第四十一条第二款“……在中华人民共和国领域内设立的中外合资经营企业，中外合作经营企业和外资企业，具备法人条件的，依法经工商行政管理机关核准登记，取得中国法人资格。”，第四十五条“企业法人由于下列原因之一终止：……(二)解散；……”，《中华人民共和国公司法》第一百八十条“公司因下列原因解散：……（四）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销。”、第一百八十三条“公司因本法第一百八十条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。”，第一百八十四条“清算组在清算期间行使下列职权：（一）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；（二）通知、公告债权人；（三）处理与清算有关的公司未了结的业务；（四）清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；（五）清理债权、债务；（六）处理公司清偿债务后的剩余财产；（七）代表公司参与民事诉讼活动。”的规定，裕佳公司在2008年12月29日被广州市工商行政管理局吊销营业执照，因此裕佳公司就应当进入清算程序。根据上述法律可知，法律对于清算期间的民事行为能力进行了限制，即在清算期间，应当清理、处理以往未了的债权债务关系，而不能建立新的民事法律关系，清算组才有权处置公司清偿债务后的剩余财产。故裕佳公司、关世豪在裕佳公司被吊销营业执照后，在未成立清算组的情况下于2011年5月23日与增达绣花厂签订《土地房产转让协议》、及2012年10月21日签订《土地房产转让补充协议》，出售本公司的大额财产，显然违反了上述法律规定。且裕佳公司、关世豪未提供证据证明转让涉案厂房和土地的行为属于清算目的，亦未提供证据证明关世豪转让涉案土地、房产的行为得到清算组的授权委托。根据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》“辽宁省高级人民法院：你院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的请示》收悉。经研究，答复如下：吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。如果该企业法人组成人员下落不明，无法通知参加诉讼，债权人以被吊销营业执照企业的开办单位为裕佳公司起诉的，人民法院也应予以准许。该开办单位对被吊销营业执照的企业法人，如果不存在投资不足或者转移资产逃避债务情形的，仅应作为企业清算人参加诉讼，承担清算责任。你院请示中涉及的问题，可参照上述精神办理。此复。”的规定，可知最高人民法院的上述批复是针对公司被吊销营业执照的诉讼主体资格的规定，但并未肯定企业被吊销营业执照后仍具有未经清算而处置财产的民事行为能力。综合上文论述，原审法院确认裕佳公司与增达绣花厂之间签订的《土地房产转让协议》及《土地房产转让补充协议》违反了法律的效力性强制性规定，应为无效。同时，裕佳公司对增达绣花厂的确认合同有效的诉讼请求并无异议，可见双方并无诉的争议。综上，原审法院对增达绣花厂的第一项诉讼请求不予支持。至于《土地房产转让协议》、《土地房产转让补充协议》无效之后的法律后果，裕佳公司、增达绣花厂可另行主张。
关于增达绣花厂第二项、第三项诉讼请求能否支持的问题。因裕佳公司与增达绣花厂之间签订的《土地房产转让协议》及《土地房产转让补充协议》无效，故原审法院对增达绣花厂的上诉请求亦不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十条、第四十一条第二款、第四十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十条第（四）项、第一百八十三条、第一百八十四条的规定，于2015年11月12日作出如下判决：一、原告广州市增城增达服装绣花厂与被告增城裕佳织造有限公司于2011年5月23日签订的《土地房产转让协议》及2012年10月21日签订的《土地房产转让补充协议》无效；二、驳回原告广州市增城增达服装绣花厂的全部诉讼请求。案件受理费146650元，由原告广州市增城增达服装绣花厂负担。
判后，上诉人增达绣花厂不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院以裕佳公司因被吊销营业执照未经过清算而处置涉案房产为由认定增达绣花厂与裕佳公司之间签订的《土地房产转让协议》及《土地房产转让补充协议》违反法律的效力性强制规定，应为无效。属于定性错误。一、对合同效力的认定应持谨慎的态度，遵从合同自治原则，维护市场交易的安全和稳定。二、根据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》，企业被吊销营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对企业作出的一种行政处罚。三、裕佳公司虽然没有成立清算组，但关世豪作为法定代表人，如果成立清算组的话他将是清算组的主要成员，他进行涉案交易从一定程度上代表了清算组的意志。四、一审法院对涉案转让协议效力的认定和论述前后作出了完全相反的处理。鉴于上诉理由增达绣花厂的上诉请求：1、判令增达绣花厂与裕佳公司于2011年5月23日签订的《土地房产转让协议》及2012年10月21日签订了《土地房产转让补充协议》合法有效；2、本案受理费用由裕佳公司承担。
被上诉人裕佳公司答辩称：不同意原审判决，我方同意增达绣花厂的上诉请求。我方也对一审判决有异议。但是增达绣花厂提起上诉后，我方就没有上诉。原审判决引用最高院的复函，企业没有进行注销登记民事主体能力是存在的，吊销营业执照仅是经营活动的资格作为市场主体的资格仍然存在，有主体资格存在就有权利处置财产包括签订转让合同。裕佳公司与增达绣花厂签订协议是属于依法处置自己的财产并没有损害其他债权人的利益，也没有违反国家法律的强制性规定，应当是有效的。并没有明确的法律规定被吊销营业执照签订的合同就是无效的。
经审查，双方对原审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点为增达绣花厂与裕佳公司签订的涉案《土地房产转让协议》、《土地房产转让补充协议》的效力。
《中华人民共和国公司法》第一百八十一条规定:“公司因下列原因解散：……（四）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销。”;第一百八十四条规定:“公司因本法第一百八十一条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。”根据上述法律规定，公司被吊销营业执照是导致公司解散的法定事之一，公司应当及时成立清算组，开始清算。逾期不成立清算组进行清算的，可由债权人向人民法院申请指定有关人员组成清算组，进行清算。本案《土地房产转让协议》、《土地房产转让补充协议》虽然签订于裕佳公司被工商部门吊销营业执照之后，但裕佳公司仍然存续，且本案亦无证据显示裕佳公司被吊销营业执照后，相关债权人向人民法院提出申请，启动清算程序。故裕佳公司仍具备签订合同的民事主体资格。另外，虽然《中华人民共和国公司法》第一百八十七条第三款规定：“清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。”，但是，上述法律规定并没有对开展与清算无关经营行为的效力作出明确规定。而且，对于清算期间开展与清算无关经营活动应承担的法律责任，《中华人民共和国公司法》第二百零六条也作出了明确规定：“公司在清算期间开展与清算无关的经营活动的，由公司登记机关予以警告，没收违法所得。”由此可见，上述公司法第一百八十七条关于清算期间不得开展与清算无关的经营活动的规定，不能认定为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条所规定的效力性的强制规定。综上，涉案《土地房产转让协议》、《土地房产转让补充协议》是增达绣花厂与裕佳公司双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原审认定不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国公司法》第一百八十一条、第一百八十四条、第一百八十七条第三款、第二百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第740号民事判决；
二、广州市增城增达服装绣花厂与增城裕佳织造有限公司于2011年5月23日签订的《土地房产转让协议》及2012年10月21日签订的《土地房产转让补充协议》有效；
三、驳回广州市增城增达服装绣花厂其他的诉讼请求。
一审案件受理费146650元，由广州市增城增达服装绣花厂负担85920元，由增城裕佳织造有限公司负担60730元；二审案件受理费60730元由增城裕佳织造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 黄春成
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年六月一日
书 记 员 罗 涛