襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂樊城民四初字第00197号
原告湖北拓新科技股份有限公司。
代表人湖北拓新科技股份有限公司破产清算管理人。
负责人孔令国，湖北拓新科技股份有限公司破产清算管理人组长。
委托代理人刘江涛、刘碧琦，湖北隆中律师事务所律师。
被告王宗江。
委托代理人张健，湖北春园律师事务所律师。
原告湖北拓新科技股份有限公司（以下简称拓新公司）与被告王宗江房屋买卖合同纠纷一案，于2012年12月26日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序审理，由审判员柏道洲独任审判，于2013年3月20日作出（2013）鄂樊城民四初字第00008号民事判决书，判决：一、原告拓新公司与被告王宗江于2004年3月20日签订的商品房出售协议书无效；二、被告王宗江于本判决生效后十日内将房屋返还给原告拓新公司；三、原告拓新公司于本判决生效后十日内返还被告王宗江购房款145320元，并自被告支付购房价款之日起至判决确定的履行期内实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算向被告赔偿经济损失。案件受理费500元，由原告拓新公司负担。判决后，被告王宗江不服，向襄阳市中级人民法院提出上诉。2013年7月12日，襄阳市中级人民法院作出（2013）鄂襄阳中民三终字第00217号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清，证据不足，可能影响案件的公正裁决为由，撤销本院（2013）鄂樊城民四初字第00008号民事判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，由审判员衡光毅担任审判长、审判员樊成海、人民陪审员周艳参加评议，于2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告拓新公司的委托代理人刘江涛，被告王宗江及其委托代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案在重审过程中，原告拓新公司破产清算管理人于2013年12月29日向本院提出申请，要求对被告王宗江所购买的房地产现有价值进行评估。经本院委托湖北中旭房地产价格评估有限责任公司评估，该公司于2014年1月27日作出湖北中旭房估字（2013）159号房地产评估报告，被告王宗江所购买的房屋价值为425400元。
原告拓新公司诉称，2004年3月20日，原、被告签订商品房出售协议书，原告将位于樊城区风华路拓新办公大楼一楼二间房屋（面积51.9平方米，价值145320元）出售给被告王宗江。2008年4月10日拓新公司宣告破产，并成立了破产清算管理人。原告认为原、被告所签订的房屋买卖合同中所卖房屋非商品房屋，而是办公用房，该房屋所占用的土地系工业用地，且房屋及所占用的土地已在银行办理了抵押，依法不能出售。故按合同约定原告不能给被告办理房屋产权证及土地使用权证，合同目的不能实现。故起诉，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，双方应各自返还。
被告王宗江辩称，答辩人与原告所签订的商品房出售协议书，系双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为了鼓励交易并保护交易安全，根据《合同法》第8条、第44条之规定，协议应认定为有效；原告所出售的房屋不管是商品房还是办公用房，法律并无强制性规定不得出售；关于出售房屋权利瑕疵担保义务问题，即抵押权的问题，如果所签合同的房屋和土地已在银行办理了抵押手续，原告不能将买卖标的物的财产权转移给答辩人，原告应承担瑕疵担保责任，根据《合同法》第150条之规定，原告应承担违约责任。综上，原告诉求双方之间的房屋买卖合同无效无事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年3月20日，原告拓新公司与被告王宗江签订商品房出售协议书一份，主要约定：原告将公司办公楼下商品房二间共计51.9平方米出售给被告，价款2800元／㎡，被告一次性付清房款145320元；原告在卖给被告商品房后一年内给被告办理房产证，原告卖给被告的商品房，其土地所有权归国家，但被告有土地使用权；房屋契税由被告承担；若房屋开发，在开发期间影响被告的收入，按当时房屋出售价给予补偿，开发完工后按实际面积返还给被告，超出面积按原购买价补齐。合同签订后被告向原告付清了购房款，原告于2004年3月20日给被告出具了收款收据一份，原告将房屋交给被告使用至今，被告在使用期间将房屋租赁他人经营。
另查明，1994年4月4日拓新公司取得了襄房集字第X号房屋所有权证，房屋用途为办公楼。同时办理了土地使用权证（襄樊国用2002字第X号），土地用途为工业用地。原告拓新公司于1999年8月7日将位于樊城区风华路36号一宗土地，面积13214㎡，土地证号为X，房产证号为襄房集字第X号房屋、樊城区人民西路房产面积3300㎡，房产证号为襄房集字第X号抵押给中国农业银行襄樊市樊东支行汉江路分理处。尔后中国农业银行襄樊市樊东支行又将该抵押权转移给了农行米公支行。2002年11月20日拓新公司将抵押的办公楼分割后对外出售。
还查明，债权人刘家国于2007年12月13日申请拓新公司破产还债，2008年4月10日本院作出（2008）樊民破字第2-4号民事裁定书，裁定宣告拓新公司破产；2009年4月10日，本院作出（2008）樊民破字第2-5号民事裁定书，裁定：一、拓新公司与农行襄樊市樊东支行签订的抵押合同有效，待破产财产变现后依法优先受偿；二、解除拓新公司与农行襄樊市樊东支行签订的房地产抵押合同。
本院认为，原告拓新公司在设定抵押期间未经抵押权人同意的情况下，与被告王宗江签订商品房买卖合同，将办公楼一楼二间房屋卖给被告王宗江，被告王宗江作为受让人也未代为清偿债务消灭抵押权，故原、被告所签订的商品房出售协议，不符合《中华人民共和国担保法》第49条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”、《中华人民共和国物权法》第191条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，该商品房出售协议属无效合同。原告拓新公司应将卖房款返还给被告王宗江，同时，被告王宗江应将所购房屋返还给原告拓新公司。故对原告拓新公司要求确认原、被告双方签订的商品房出售协议无效、判令被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告拓新公司明知所售房屋已抵押，在未通知抵押权人和告知被告的情况下，与被告签订房屋买卖合同，造成房屋买卖合同无效，原告拓新公司应承担主要过错责任，给被告造成的经济损失，原告拓新公司应当赔偿，赔偿标准参照2014年1月27日湖北中旭房估字（2013）159号房地产评估报告评估的价值进行赔偿。但因合同无效后，原告理应返还被告王宗江购房款145320元，返还购房款后，原告应实际赔偿被告经济损失280080元。被告辩称房屋买卖合同有效的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告湖北拓新科技股份有限公司与被告王宗江于2004年3月20日签订的商品房出售协议无效；
二、被告王宗江于本判决生效后十日内将所购房屋返还给原告湖北拓新科技股份有限公司；
三、原告湖北拓新科技股份有限公司于本判决生效后十日内返还被告王宗江购房款145320元；
四、原告湖北拓新科技股份有限公司于本判决生效后十日内按每平方米8196.53元的价格，扣减购房款145320元后，向被告王宗江赔偿经济损失280080元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7682元，由原告湖北拓新科技股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17-451701040001338。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 衡光毅
审 判 员 樊成海
人民审判员 周 艳
二〇一四年四月三日
书 记 员 梁 燕