广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0304民初6275号
原告（反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，统一社会信用代码91440300785254915R。
法定代表人李耀智。
委托代理人周琼，女，汉族，1991年4月20日出生，住址广东省梅县，该公司员工。
委托代理人符策程，男，汉族，1991年12月12日出生，住址长沙市岳麓区，该公司员工。
被告（反诉原告）肖佳星，女，汉族，1977年1月23日出生，住址广东省深圳市龙华新区，
委托代理人李冬菊，广东鼎方律师事务所律师。
第三人刘俊，男，汉族，1985年6月27日出生，住址广东省深圳市大鹏新区，
第三人曾君如，女，汉族，1984年3月9日出生，住址广东省深圳市龙岗区，
上列原告诉被告居间合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，于2017年6月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周琼、被告本人及委托代理人李冬菊、第三人刘俊到庭参加诉讼，第三人曾君如经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告（即买方）于2016年9月15日通过原告居间与第三人一、第三人二（即卖方）就交易位于深圳市××××三角地区时代星居A座902物业（以下简称该物业）达成一致，签署了《二手房买卖合同》（编号为227263），约定转让成交价为458万元。被告同时向原告书面承诺，在与第三人一、第三人二就该物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金60000元，且如因被告过错或违约，致买卖双方未能签订的，仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金即60000元。详见《佣金支付承诺书（买方）》。依照《二手房买卖合同》之约定，被告须于合同生效后15日内（含当日）再向卖方支付定金19万元，但被告一直未支付，已构成根本违约，导致合同无法继续履行，被告的行为严重违反了合同的约定及《合同法》中诚实信用的原则，并导致原告利益损失。经原告人员多次催告，被告均以种种理由拒绝向我司支付上述违约金。
据此,请求法院判令:1、被告向原告支付违约金60000元，并支付自2016年10月5日起至实际支付之日止的利息（按同期银行贷款利率计算），暂计至2016年12月13日，利息暂计为486元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：1、原告的诉讼请求没有事实及法律依据,应予以驳回。根据被告签署的佣金支付承诺书，可以看出如本案交易系因被告过错或违约导致，双方未能签订深圳市二手房买卖合同，才应当支付相当于佣金总额的违约金。而本案中，被告与业主通过协商一致解除原买卖合同，被告不存在过错或违约情形，该佣金支付承诺书约定的条件不成立。2、事实上，本案交易过程中系原告隐瞒、欺骗行为导致涉案房产不能交易。在交易过程中，原告工作人员再三向被告承诺涉案房产实际使用面积为80多平方米，基于此被告及家属才考虑购买该房产，但签订合同后，被告与原告工作人员实际测量后发现房产面积远不足80多平米，被告的家属认为在此情况下房屋的单价提高了很多，无法接受该价格，最终才导致交易不成功。因此，涉案房产不能进行交易的原因在于原告工作人员的过错，该过错给被告及业主造成严重损失，在此情况下原告无权要求被告支付违约金。3、即使存在违约金的情形，本案合同履行程度很低，仅签署了一份买卖合同，后续所有事情均未进行，原告也未履行之后的按揭、递件过户、水电过户等一系列居间服务。在此情况下，原告要求全额违约金，没有事实及法律依据。相反，原告的行为给被告带来严重损失，被告已提起反诉，故其主张没有任何事实及法律依据，应予以驳回。
被告并提起反诉称：被告于2016年9月15日通过原告与本案第三人就福田区时代星居A座905物业签订了《二手房买卖合同》，合同约定的成交价为458万元。原告的工作人员在被告签订合同签前及签订合同后向被告多次承诺涉案物业是改装后的复式楼，实际使用面积及套内面积有80几平方，正是基于此，被告才购买该物业。但在签订《二手房买卖合同》后，被告和原告的工作人员去实际测量房子面积，发现涉案房产的套内面积仅有49平米，实际使用面积也远不到80平方米，与原告工作人员承诺的面积相去甚远，导致房产的单价无形中提高了很多，远高于被告的预期。
另，被告在签订《二手房买卖合同》之日支付的定金10000元，按照约定应该直接支付给卖方，但原告迄今均未将该定金交付给卖方。被告多次要求原告退还该定金，原告仍一直无理占用该定金，既不支付给卖方，也不返还给被告。
被告认为，原告为了促成交易而隐瞒真实情况、进行虚假承诺，原告的行为已经严重违反了双方的居间服务约定，也违反了法律关于居间服务的规定以及居间服务公司的职业操守，在此情况下，被告多次和原告工作人员联系因其虚假承诺，被告及被告的家人都不同意继续购买涉案房产，卖方（即本诉第三人）也同意与被告解除合同且互相不承担违约责任。但原告的违约违法行为，给被告以及本诉第三人均造成严重损失。因为原告的行为，涉案交易无法进行下去，之后2016年10月份深圳在购房新政出台后，被告如果再买房需要支付7成的首付，被告再也没有能力买一个学位房给孩子读书用；而对于卖方来说，因为政策的调整及价格的波动，其房产也很难另行出售。故原告应向被告承担因其违约违法行为给被告导致的损失。
综上被告要求原告退还被告已支付的定金并承担违约责任及赔偿损失，诉请如上，望贵院依法作出公正判决。
据此，请求法院判令：1、原告返还被告已交的定金10000元。2、原告因违约给被告造成的损失50000元。3、原告承担被告的律师费10000元。4、请求判令原告承担本案的所有诉讼费用。
原告针对被告的反诉答辩称：1、我方已尽到如实报告和勤勉的居间义务，我方员工将所有在出售的物业进行仔细筛选，将符合被告需求的物业提供给被告选择。为更好方便被告选择满意的物业，我方员工邹文强带被告看房的次数超过5次，并且涉案物业看房次数也超过了2次。因此，被告完全清楚涉案物业实际使用面积。待被告确定购买涉案物业后，我方人员需在被告与第三人之间多次沟通协商，最终才促使双方签订二手房买卖合同。签署合同前，我方员工向被告出示了房产证复印件。因此，被告清楚涉案物业房产证所载明的面积。2、原告未将托管定金放款，符合合同约定。依据资金托管协议第6条第3款约定，在法院或仲裁委生效判决书、调解书、裁决书或甲乙双方达成的和解协议形成并提交给丙方前，丙方有权不进行任何操作，甲乙双方均无异议，不得追究丙方任何责任。本案中，被告与第三人关于定金的归属一直未达成一致意见，因此按照合同约定及保障交易安全，我方未能将该定金放款。3、被告的损失是被告自行导致的，与我方无关。二手房买卖合同无法继续履行的原因是被告单方造成的，据我方工作人员邹文强称，临近合同约定的补交定金时，邹文强已多次通知被告履行交定金的义务，而被告却提议让邹文强与第三人沟通减少成交价。显然被告是因其他原因不愿履行合同，而并非被告所称的房屋面积问题。被告并未举证证明其损失数额，无任何法律规定或双方约定律师费由我方承担。因此，被告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法庭驳回被告反诉请求。
第三人对于原告的起诉和被告的反诉均无意见。
经审理查明，2016年9月15日，在原告的居间服务下，被告（乙方）与两第三人（甲方）签订《二手房买卖合同》，合同约定被告向两第三人购买位于深圳市××福民路时代星居A栋9层02单元房产，转让成交价为458万元，建筑面积为67.34平方米；买方同意在合同生效之日起当日内向卖方支付定金1万元，十五日内再支付19万元。合同并对其余楼款的支付方式进行了约定。备注栏内备注本房出售时附家私家电；买卖双方熟知现行国家政策，且都符合条件，卖方承诺供房没有预期及断供现象。
就原告提供的上述居间服务，被告向原告出具佣金支付承诺书，承诺在上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金6万元。如因被告过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，被告仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。第三人刘俊确认没有向原告出具佣金支付承诺书，也未向原告支付任何的佣金。
签订合同当日，被告在原告处刷卡支付1万元定金。目前，该1万元定金留存于原告处。
另查，第三人刘俊确认在与被告签订买卖合同之前，原告曾两次带被告去涉案房屋内看房，被告当时询问第三人刘俊房产的套内面积时候，第三人刘俊告知其房产证有60多平方米，但房子是复式结构，有赠送的10几个平方米。当时原告工作人员告诉被告套内面积有80多平方米，第三人刘俊没有提出异议。因为有房屋赠送的部分，很难确认具体的面积。签订合同之后要补交定金的前一天，第三人刘俊去管理处拿了实际的套内面积图给被告。
9月30日，原告与被告前往涉案房屋进行测量。被告主张测量后面积只有76平方米，原告则称从来没有承诺过面积有80多平方米，原告主张的80多平方米包括阳台。
再查，被告提交其与两原告签订的《解除二手房买卖合同协议书》，协议书中称鉴于房屋实际套内面积达不到原告工作人员承诺的套内面积及国家政策变动，导致被告购买第三人的房屋的目的不能实现。双方同意解除合同，互不追究违约责任。定金由被告自行向原告主张。
本院认为，原告与被告之间成立合法有效的居间合同关系。被告主张原告承诺房屋实际面积超过80平方米。但首先，被告并未提交证据证明房屋实际套内面积不足80平方米；其次，原告并非房屋的业主，也非开发商。常理上来说，其不可能知道房屋加上赠送面积后实际确切的使用面积数。且第三人刘俊作为涉案房屋的业主，在看房现场，对于原告称套内面积有80多平，亦未提出异议。并当庭陈述称因为存在赠送面积，实际使用面积第三人刘俊也不清楚，所以没有提出异议；再次，房屋系大额财产，被告作为房屋的买受人，在购买房屋前，如对于房屋的面积有特定要求，有义务自行了解房屋的面积。被告与第三人私自解除合同后，拒绝向原告支付违约金。没有事实和合同依据。原告据此有权要求被告支付违约金。考虑到原告仅促成了合同签订并收取了1万元的定金，被告对于违约金的数额亦存有异议。本院酌情确定被告应向原告支付的违约金为12000元（60000元×20%）。对于原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。原告诉请被告支付违约金的利息，但利息即是一种违约责任的承担方式。在原告未能举证证明其损失的程度的情况下，本院确认违约金足以弥补原告的损失，且佣金支付承诺书也未明确约定违约金的支付时间。对于原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。
因被告与第三人刘俊均确认双方房屋买卖合同关系已告解除，托管在原告处的1万元定金，原告应向被告返还。被告的该项反诉请求，本院予以支持。
被告反诉要求原告支付违约损失、律师费。但如前所述的，被告提交证据不足以证明原告存在违约情形，对于被告的该两项反诉请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告肖佳星应于本判决生效之日起10日内向原告中原地产代理（深圳）有限公司支付违约金12000元；
二、原告中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告肖佳星返还定金10000元；
三、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告肖佳星的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1312元（已由原告预交），由原告负担1052元，被告负担260元。
反诉案件受理费775元（已由被告预交），由原告负担110元，被告负担665元。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 叶 钧 如
人民陪审员 杨 海 涛
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 俞婷婷（代）
茶丽梅