北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初17913号
原告（反诉被告）：王永，男，1960年4月1日出生，汉族，北京市顺义区×××号居民，住顺义区。
委托诉讼代理人：王宝伶，女，1959年3月10日出生，汉族，北京市顺义区×××号居民。
被告（反诉被告）：杨宝义，男，1962年3月18日出生，汉族，北京市顺义区村民。
委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。
原告（反诉被告）王永与被告（反诉原告）杨宝义农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王永及其委托诉讼代理人王宝伶，被告（反诉被告）杨宝义的委托诉讼代理人刘庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王永向本院提出诉讼请求：1.判令王永与杨宝义签订的房屋买卖协议无效；2.判令杨宝义将位于北京市顺义区×××宅院腾退并返还王永；3.诉讼费由杨宝义负担。事实与理由：1993年4月25日，经朋友介绍，王永与杨宝义签订房屋长期使用协议，约定王永将位于顺义×××村的五间正房、三间西厢房归杨宝义使用，使用金1.5万元。在之后的几年内，随着子女长大，需要住房。知道农村房屋不能买卖，双方签订的协议属无效协议，杨宝义并非×××村民，不能购买农村宅基地，王永多次向杨宝义提出收回，杨宝义拒绝。
被告（反诉被告）杨宝义辩称，不同意王永诉讼请求。双方签订协议时都是完全民事行为能力人，都是双方真实意思表示，且经过村委会盖章确认。杨宝义在1993年已经支付房款1.5万元。1993年至今，房屋已经改建修缮，房屋主体结构已经改变，我们进行了大额投资，付出了心血，原来的8间主体结构、房屋瓦片都进行修缮。王永的行为违背诚信原则，王永行为不能得到法律支持，不能让这种不诚信行为获利。1993年至今24年了，杨宝义及其家人在涉诉房屋居住，王永要收回等于是让杨宝义无家可归，从情感上也不允许。
被告（反诉被告）杨宝义向本院提出反诉请求：1.判令王永支付杨宝义赔偿款300万元（庭审中，杨宝义明确该数额包含其已经支付王永的购房款1.5万元）；2.反诉费由王永负担。事实与理由：王永与杨宝义于1993年4月25日签订协议书，协议书约定“王永现有正房5间、西厢房3间，此房共8间转让给其友杨宝义使用，房产使用权归杨宝义，王永以后无权干涉，王永的宅基地有偿使用证移交给杨宝义，落字为据，永不反悔”，并经顺义区×××村委会同意，协议签订时，杨宝义向王永支付了15000元。1993年至今，杨宝义对该房屋进行多次修建，投入了大量的精力和财力，购买涉案房屋是杨宝义为其外甥刘江生办理结婚的居住地，且一直由杨宝义及其亲属居住。王永于2017年9月19日向法院主张协议为无效，并要求返还房屋，严重违背了诚实信用原则，严重损害了杨宝义的合法权益。
原告（反诉被告）王永辩称，不同意反诉请求。杨宝义自2007年至2010年前后几年一直出租×××王永的房屋，因为租住的是外地来京务工人员，村委会几次告知我们，有房屋租赁合同登记备案证明为证。为此，我们多次向杨宝义提出收回房屋，杨宝义一直推脱，而且提出一些无理和过高的要求。所以请求法院确定买卖协议无效，要求双方恢复原状，加建及装修按评估补偿。
本院经审理认定事实如下：
涉诉宅院位于北京市顺义区×××号，1993年颁发的《集体土地建设用地使用证》编号为：顺义镇×××集建（证）字第40号，《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为ＸＸ。本案王永曾用名为ＸＸ。王永现系北京市顺义区×××号居民，其与王宝伶系夫妻关系。杨宝义系北京市顺义区×××村民。
1993年4月25日，王永与杨宝义签订《协议书》，内容为“ＸＸ现有正房五间、西厢房三间，愿将此房共八间转让给其友杨宝义使用。房产使用权归杨宝义，ＸＸ以后无权干涉，ＸＸ的宅基地有偿使用证移交给杨宝义，落字为据，永不反悔。此协议一式二份，原房主：ＸＸ，现房主：杨宝义……”上述协议右下角处加盖顺义县×××村民委员会公章。上述协议签订后，杨宝义向王永支付1.5万元，王永将涉案房屋交付杨宝义使用。
2017年11月23日庭审中，杨宝义坚持认为上述协议书应属有效协议，经本院释明后，其于2017年11月30日提出反诉请求，表明如果协议认定无效，需要腾退涉案宅院，其要求王永支付赔偿款300万元。
本案审理过程中，因双方对涉案房屋及附属物等价值无法达成一致意见，经杨宝义申请，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司（以下简称建亚恒泰公司）对涉诉宅院内房屋市场价值（按房屋的修缮、装修、增建、区位补偿价值等）进行评估，杨宝义表示若无法对涉案房屋等市场价值进行评估，同意按照拆迁价值进行评估。2018年3月12日，在杨宝义委托诉讼代理人刘庆伟、王永及承办法官在场的情况下，建亚恒泰公司对涉案宅院进行实地查勘。2018年4月26日，建亚恒泰公司出具《房地产评估报告》，确定涉诉宅院宅基地的区位补偿价409021元，房屋重置成新价为213554元、附属物价值为38127元，合计660702元。杨宝义支付评估费4000元。双方对《房地产估价报告》真实性均认可，杨宝义认为评估报告中区位补偿标准应进行适当调高，因为评估标准是2003年的政策，距离现在过久；王永认为评估报告中的房屋、附属物及区位补偿款价格均偏高，且涉案宅院并未拆迁，不能以《顺义区政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》作为评估依据。
以上事实，有双方陈述、照片、集体土地建设用地使用证、协议书、户口本、房地产评估报告、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为:
第一，关于1993年4月25日王永与杨宝义签订《协议书》效力问题。农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，王永与杨宝义虽然达成了农村房屋买卖协议，但因杨宝义并非北京市顺义区×××村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。对于杨宝义主张双方之间就涉诉宅院的买卖协议已经顺义区×××村民委员会盖章确认，应视为顺义区×××村民委员会就双方买卖涉诉宅院行为的认可，故双方之间就涉诉宅院的买卖协议有效的辩解意见，因杨宝义与王永并未办理土地使用权的变更登记手续，顺义区×××村民委员会盖章确认只能证明房屋交易的事实，不能证明该房屋买卖关系合法有效，故对其该意见，本院不予采纳，故杨宝义与王永达成的农村房屋买卖协议应属无效。对于王永要求确认房屋买卖协议书无效的诉讼请求，本院予以支持。
第二，关于房屋买卖协议被确认无效后的后果问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。杨宝义与王永于1993年4月25日达成的房屋买卖协议已被确认为无效，王永应当知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。王永在转让涉诉宅院原有房屋二十余年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，王永应承担主要责任。杨宝义并非顺义区×××村集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。涉诉农村房屋买卖协议无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方，杨宝义应将涉诉院落、房屋及附属设施腾退并返还给王永。对于王永要求杨宝义腾退并交付涉案宅院的诉讼请求本院予以支持。对于杨宝义要求王永支付赔偿款的反诉请求，因涉案宅院需要腾退并交付王永，本院予以支持，但对于王永需要支付的赔偿款数额，本院将参考《房地产评估报告》及现有证据、结合市场价格、杨宝义已支付的购房款数额等综合因素酌情予以确定，对杨宝义反诉请求中数额过高部分本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王永与被告（反诉原告）杨宝义于一九九三年四月二十五日就现位于北京市顺义区×××的宅院内房屋签订的《协议书》无效；
二、原告（反诉被告）王永赔偿被告（反诉原告）杨宝义经济损失共计一百一十一万零六百二十五元，于本判决生效之日起七日内履行；
三、被告（反诉原告）杨宝义在收到上述第二项原告（反诉被告）王永给付的一百一十一万零六百二十五元款项后三十日内将位于北京市顺义区×××号的本案涉诉院落、房屋及附属设施腾退后返还给原告（反诉被告）王永；
四、驳回被告（反诉原告）杨宝义其他反诉请求。
本诉案件受理费七十元，由被告（反诉原告）杨宝义负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万五千四百元，由被告（反诉原告）杨宝义负担一万元（已交纳），由原告（反诉被告）王永负担五千四百元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费四千元，由被告（反诉原告）杨宝义负担一千二百元（已交纳），由原告（反诉被告）王永负担二千八百元，于本判决生效之日起七日内直接给付被告（反诉原告）杨宝义。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 冰
人民陪审员 马德云
人民陪审员 王淑蚕
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 曾德荣