浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永商初字第1251号
原告：中国建设银行股份有限公司永康支行，住所地：浙江省永康市城内丽州中路63号。
负责人：韩忠。
委托代理人：张世银，浙江三星律师事务所律师。
被告：赵海蒙。
被告：胡春方。
被告：浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地：浙江省永康经济开发区。
法定代表人：应建仁。
委托代理人：吕华静，永康市四方法律服务所法律工作者。
本院于2015年3月25日立案受理原告中国建设银行股份有限公司永康支行与被告赵海蒙、胡春方、浙江卓诚兆业投资开发有限公司金融借款合同纠纷一案，依法适用简易程序，由审判员陈飞峰独任审理，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司永康支行的委托代理人张世银、被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司的委托代理人吕华静到庭参加诉讼，被告赵海蒙、胡春方经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司永康支行起诉称：2012年9月3日赵海蒙、胡春方与原告签订了《个人住房借款合同》，根据合同：赵海蒙、胡春方向原告借款69万元用于购置永康市金色港湾二期5幢2单元2503、2502号房屋，借款期限180个月（即2012年9月3日至2027年9月3日）贷款利率执行基准利率，罚息利率为在基准利率水平上上浮50%，采用等额本息还款方式，于每月约定还款日以委托扣款方式归还本息金额为6029.61元。在借款合同中，双方设定了抵押物担保，以赵海蒙、胡春方所购的房产设定抵押，并办理了预告抵押登记手续。浙江卓诚兆业投资开发有限公司为赵海蒙、胡春方的上述借款提供连带责任保证，保证的范围为：借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证期间为：合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日后五年止。合同生效后，原告按约履行了贷款发放义务，一次性将全部贷款划入被告指定账户内。在履行合同期间，赵海蒙、胡春方出现违约行为，自2014年12月24日起拖欠还款本息，至2015年3月23日止共欠本息636431.54元。请求判令：1、赵海蒙、胡春方与原告于2012年9月3日签订的《个人住房借款合同》予以解除，并要求赵海蒙、胡春方共同归还原告借款本金624347.39并按合同约定支付利息、罚息、复利（现暂算至2015年3月23日利息、罚息、复利共计12084.15元，直至本案判决确定还款之日止）；2、依法判令赵海蒙、胡春方共同承担本案律师代理费25000元；3、浙江卓诚兆业投资开发有限公司对赵海蒙、胡春方的上述款项承担连带清偿责任；4、原告中国建设银行股份有限公司永康支行对赵海蒙、胡春方共同所有的坐落于永康市金色港湾5幢2单元2502、2××3号抵押房产享有优先受偿权；5、本案诉讼费由三被告承担。
被告赵海蒙、胡春方未作答辩。
被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司答辩称：被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司仅对本案涉案抵押房屋用于实现债权后不足部分承担担保责任，理由如下：被告卓诚公司系开发商，被告赵海蒙、胡春方向卓诚购买房屋，向原告办理了购买商品房贷款按揭，因该商品房仅有预售证，正式的房产证未有办理，故被告卓诚公司作为担保人为本案的按揭贷款提供担保；本案借款合同所设定的担保方式为：保证和抵押。被告赵海蒙、胡春方在向原告贷款时，即提交了房屋作为抵押担保，又由第三方卓诚公司提供担保，依据《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”之规定，被告卓诚公司仅对所抵押的房屋用于实现债权后，不足部分承担保证责任；原告应先就本案房屋的担保实现债权。理由：“连带保证责任”不是“保证责任的承担与物用于清偿同步”。《物权法》第176条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”之规定，本案债务人被告赵海蒙、胡春方在借款时自己提供了房屋作为抵押担保，并办理了预抵押登记手续，原告应先就本案的房屋的担保实现债权；本案中，双方对抵押、担保两种担保责任承担的顺序并没有约定。有约定从约定，没约定从法定，既然双方就担保的顺序没有约定，就应依据《物权法》第176条之规定来确定物的担保和人的担保的适应关系，先实现物的抵押债权，不足部分再由担保人承担担保责任。
原告中国建设银行股份有限公司永康支行为证明自己的主张，向本院举证如下：
1、被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司的工商登记情况及被告赵海蒙、胡春方的人口登记信息各一份，用以证明被告主体适格的事实。
2、个人住房借款合同一份，用以证明被告借款金额（29条）、期限（33页30条）、利率和罚息（第7条）、借款利息（33页31条）、违约责任（16条），保证担保（36页33条第三款），抵押担保（第13条，抵押财产第37条，第41页13条第二项）相关的事实。
3、预抵押登记权证一份，用以证明被告所购得房产已办理了抵押预告登记手续。
4、承诺书一份，用以证明被告赵海蒙、胡春方承诺若出现违约情况同意抵押权人处置，无条件地履行抵押物的担保责任，放弃抗辩权利。
5、个人贷款开立贷款账户通知书一份，用以证明进一步明确了合同中申请借款的基本内容，如借款金额，借款年利率，贷款期限，还款方式为等额本息，个人贷款放款账户，个人委托扣款账户。收款人的账号，扣款账户的事实。
6、个人住房贷款申请表一份，用以证明被告赵海蒙、胡春方所确认的身份情况，工作单位、住宅地址、邮寄地址、申请借款款金额、抵押房产价值等情况的事实。
7、个人贷款支付凭证一份，用以证明原告已履行了向被告指定的账号支付金额借款的义务的事实。
8、结清算单、贷款对账单各一份，用以证明截止至2014年5月10日被告赵海蒙、胡春方共欠借款本金583649.51元，利息10269.59元。从2014年2月3日开始被告拖欠本金以及利息的事实。
9、委托代合同、代理费发票原件各一份，用以证明原告为实现债权花费的律师代理费25000元的事实。
被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司质证意见：对于借款合同的真实性无异议，对担保的事项，借款合同是格式合同，双方约定合同的担保是抵押和保证，双方未约定先处理哪种方式作为被告系房屋的开发商在房产证未作出之前为房屋的抵押贷款提供担保，该担保应当优先处置抵押物，不足部分由保证人承担。对于抵押权证真实性无异议，被告赵海蒙、胡春方办理了预抵押手续，原告优先就抵押的主债权人抵押担保的房屋实现债权；贷款的支付凭证的真实性无异议，现具体的欠款以原告方系统中载明的对账单所欠的欠款为准；对还款凭证的真实性无异议，36677.82元系被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司代被告赵海蒙、胡春方偿还给原告；对委托代理的真实性无异议。
被告赵海蒙、胡春方、浙江卓诚兆业投资开发有限公司未提交抗辩证据。
经审查，本院认证如下：被告赵海蒙、胡春方未到庭质证，视为放弃抗辩权利。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司对原告证据真实性均无异议，仅对其中关于保证内容中的担保的顺序提出异议，且原告的证据符合民事证据的形成要件，且与原告的陈述相互印证，可以证明原告的主张，本院对原告的证据予以认定。关于被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司是否保证的顺序、范围，将结合全案情况依法予以认定。
经审理，本院认定事实如下：2012年9月3日，被告赵海蒙、胡春方与原告签订了《个人住房借款合同》一份。合同：赵海蒙、胡春方向原告借款69万元用于购置永康市金色港湾二期5幢2单元2503、2502号房屋，借款期限180个月（即2012年9月3日至2027年9月3日）贷款利率执行基准利率，罚息利率为在基准利率水平上上浮50%，采用等额本息还款方式，于每月约定还款日以委托扣款方式归还本息金额为6029.61元，逾期按罚息利率计算复利。在借款合同中，双方设定了抵押物担保，以赵海蒙、胡春方所购的房产设定抵押，并办理了预告抵押登记手续（预登记号：房预字第A33B0181号）。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司为被告赵海蒙、胡春方的上述借款提供连带责任保证，保证的范围为：借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证期间为：合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日后五年止。合同生效后，原告按约履行了贷款发放义务，一次性将全部贷款划入被告指定账户内。被告赵海蒙、胡春方出现违约行为自2014年12月24日起拖欠还款本息，被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司也未履行保证责任。原告为本案支付律师代理费25000元。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司永康支行与被告赵海蒙、胡春方、浙江卓诚兆业投资开发有限公司之间的金融借款合同、保证合同关系系各方当事人真实意思表示，且不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，确认合法有效。双方约定还款期限、解除合同、要求提前还贷的条件，被告赵海蒙、胡春方逾期未还本付息，应承担相应的违约责任。双方约定了律师代理费用的负担，且该收费符合律师收费的标准，原告该诉讼请求本院予以支持。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司为本案借款提供连带责任担保，应依约履行其保证责任。被告赵海蒙、胡春方以其所购买的房地产为本案借款提供抵押，且办理了抵押预登记，依法产生相应的物权效力。对于被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司提出原告应先处置主债务人赵海蒙、胡春方的抵押物的抗辩，虽然《物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。但本案中，被告赵海蒙、胡春方尚未办理房产登记，故被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司的抗辩无法律依据，本院不予采信。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司永康支行与被告赵海蒙、胡春方之间的个人住房借款合同。
二、由被告赵海蒙、胡春方归还原告中国建设银行股份有限公司永康支行借款本金人民币624347.39元，并支付利息、罚息、复利（利息自2014年12月24日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2015年3月25日止；罚息自2015年3月26日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.5倍计算至款清之日止；复利以所欠利息为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.5倍计算至款清之日止）。
三、由被告赵海蒙、胡春方支付原告中国建设银行股份有限公司永康支行所花费的律师代理费25000元。
上述款项限本判决生效后十日内履行完毕。
四、由被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司对被告赵海蒙、胡春方上述债务承担连带责任。
五、原告中国建设银行股份有限公司永康支行对坐落于浙江省永康市金色港湾5幢2单元15012502、2××3号的房产（权利证号：房预字第××号）在上述债务范围内享有优先受偿权。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5207元，由被告赵海蒙、胡春方负担，由被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 陈飞峰
二〇一五年四月二十八日
代书记员 应安康