北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初10257号
原告刘杨，女，1984年3月1日出生。
委托代理人王义甫，北京谦冲律师事务所律师。
被告耿宏杰，男，1955年1月19日出生。
委托代理人张士军，北京市智远律师事务所律师。
委托代理人李子光，北京市智远律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，该公司法务，住北京市朝阳区。
原告刘杨与被告耿宏杰、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘杨及其委托代理人王义甫，被告耿宏杰及其委托代理人张士军到庭参加了诉讼。第三人链家房地产公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘杨诉称，原、被告于2016年3月19日在本案第三人的居间服务下签订了合同编号为×××的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。双方约定被告将北京市房山区良乡×家园×号楼×以总价137万元出售给原告，定金25000元于签约当日向被告支付完毕。
原、被告双方以及本案第三人于2016年3月14日签订了居间服务合同，原告于当日支付居间服务费。北京市存量房屋买卖合同签订后，被告因办理补充协议中承诺的唯一住房条件，长达两个月没能协助中介机构办理房屋核验手续，至六月被告因种种缘故并未办理成功，于是2016年6月13日被告在微信中明确表示因自身原因拒绝将该房屋出售与原告，6月14日经居间人发函催促仍拒不配合办理房屋核验手续即拒绝向居间人提供房屋所有权证原件，使得居间服务无法继续履行，继而买卖合同无法继续履行。原告、被告、居间人三方于2016年7月2日在居间人办公地被告明确表示拒绝将该房屋继续出售给原告，并拒不赔偿原告相关损失（只同意退还定金解除合同），原因是被告因房价上涨本来想卖掉该房买市里的学区房，但如今买不起了。被告上述行为导致原告合同目的落空，无法购得心仪房屋，给原告造成巨大损失。
根据双方签订的北京市存量房屋买卖合同补充协议第四条第二款约定，被告的上述行为已经构成对合同的根本违约，即应当向原告赔偿房屋总价款20%的违约金即274000元以及居间服务费37590元。另根据双方签订的编号为024XXXXXXXX的买卖定金协议书第四条之约定，被告应双倍返还定金50000元。
被告上述行为原委过程始终是在本案第三人监督协助下，被告最终表示拒绝出售涉案房屋第三人也在场，因此将居间人列为本案第三人，以便法庭查清案情。
现原告诉至法院，请求：1、判令被告双倍返还定金50000元；2、判令被告向原告支付274000元解除合同违约金；3、判令被告给付原告居间服务费37590元；4、诉讼费由被告承担。以上共计361590元。
被告耿宏杰辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告刘杨在起诉书中所述与客观事实明显不符。原告没有按照合同约定时间履行合同义务。刘杨未按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，在签订本合同之日起60日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2016年3月14日原告刘杨与被告商量房屋买卖，签订房屋订购协议，但是约定自己不能购房，以弟弟名义贷款，原告与被告签订了定金合同。2016年3月19日原告刘杨与被告耿宏杰在第三人链家房地产公司的居间服务下，三方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“合同”）及《补充协议》，约定耿宏杰将房山区良乡镇×家园×号楼×出售给刘杨，总房价为137万元，首付42万元，贷款95万元。原告告知被告早先说的用弟弟名义贷款现在不行了，弟妹不同意，现在想用自己公公即张×的父亲名义贷款，约定最多一周就可知道贷款能不能通过，被告急于用钱便同意等一周，如果贷款贷不下来再按合同第四条第四款约定合同终止。
双方签订完合同后，买受人的贷款一直没有信息，在2016年4月6日双方签订原合同终止，以当日签订的合同为准，但是买方刘杨当天腰疼没有在场，所以当天没有签订，口头约定三天之内签订，但是买方迟迟没有签订。无奈，被告急于将房屋出卖变现，在催促3周后，被告要求原告一次性支付全部购房款，但是原告没有反应，因为原合同约定在签订合同60天内进行房屋转移登记无法确定如何贷款，原告无止境地拖延被告，被告为维护自身的权益，按照原合同第四条第四款约定合同终止。
二、不同意原告的各项诉讼请求。1、被告不存在双倍返还定金的事实及支付违约金的事实。原告不能进行贷款，是原告自身问题，被告在存量房屋买卖合同中约定如果原告不能贷款，双方合同终止，互不承担违约责任。合同不能履行有事先约定，况且原告原因不能履行，被告没有任何违约行为。
2、被告主张居间服务费没有任何依据，原告与第三人存在居间服务关系，居间费由原告支付，此案是房屋买卖合同关系，不属于同一法律关系，不能一并处理。况且被告在此案中没有任何违约之处。
双方签订的房屋买卖合同已于2016年4月6日签订协议当天解除。
综上，被告认为原告所述的事实与理由不符合真实情况，提交的证据不能佐证原告的观点。因此不同意原告提出的全部诉讼请求，建议法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人链家房地产公司述称，如果原告的诉讼请求不直接针对我公司，我们对原告的诉讼请求不发表意见。
经审理查明，2016年3月14日，被告（甲方，出售人）与原告（乙方，购买人）及链家房地产公司（丙方，居间人）签订《买卖定金协议书》，约定就甲方将座落于北京市房山区良乡×家园×号×（建筑面积83.86平方米，房产证号为京房权证房私字第×号）房屋出售给乙方而收取定金事宜达成协议，约定乙方应付甲方定金25000元，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费30140元。该定金协议书签订当天原告给付被告定金25000元。2016年3月19日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定买受人购买位于房山区良乡×家园×号×房屋（建筑面积83.86平方米，房产证号为X京房权证房私字第×号）一套，房屋成交价格为1370000元。买受人向出卖人支付定金25000元，买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为950000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，买受人承担在申办贷款过程中发生的各项费用。当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，被告（甲方，出卖方）与原告（乙方，买受方）及链家房地产公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，约定乙方于2016年3月14日将定金25000元以自行支付的方式支付甲方，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于权属转移登记前三个工作日内将第一笔首付款395000元（不包含前期支付的定金）以建委资金监管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲方确认，交易房屋情况为所有权证满五年，为甲方家庭名下唯一住房。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，甲方直接赔付乙方。甲方承诺本次交易房屋为家庭名下唯一住房，如因此承诺不实导致本次交易产生个人所得税由甲方承担。甲乙双方办理资金监管当日甲方将前期收取的25000元定金同时存入资金监管账户。
2016年3月14日，原告（乙方）、被告（甲方）和第三人（丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。同日，原告（乙方）与被告（甲方）、案外人北京中融信担保有限公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定保障服务费的收费标准为6850元，由乙方承担。2016年7月18日，原告支付北京中融信担保有限公司保障服务费6850元、评估费600元。
2016年4月6日，原、被告与第三人的职员赵天茹签订协议一份，内容为“经三方友好协商，现将2016年3月19日签订的三方买卖合同作废，以今天2016年4月6日签订的三方合同为准”。其中原告签名处为其爱人张×代签，第三人未加盖公司公章。后三方未另行签订房屋买卖合同。被告分别于2016年6月13日和2016年7月2日明确表示不同意出售涉案房屋。
本案审理中，原告变更诉讼请求，将第一项诉讼请求变更为返还定金25000元。后原告增加诉讼请求，要求解除双方签订的房屋买卖合同。
原告申请证人出庭作证。证人张×（系原告的爱人）陈述房屋交易过程中，由原告签订购房协议，自己进行协助；4月6日签订协议当天原告并不知情，当时签订该份协议时原告表示系用于欺骗被告的爱人，但是房屋买卖合同继续有效。证人姚×（系第三人的经纪人）陈述，4月6日签订涉案协议时自己与另一员工赵天茹在场，被告要求双方协议内容改为如贷款未取得，不退定金，当时已向双方说明需签订补充协议，变更合同条款，但被告称写一个协议，让被告爱人以为合同解除，但仍按原合同条款履行，改天就变更贷款退定金的事宜重新签订补充协议。在原告提交的2016年4月8日的录音材料中，被告称“到河南一趟，回去看下我那结婚证的事怎么办”。
经本院询问，第三人的职员称本案中居间服务费、评估费不予退还，保障服务费可予以退还。原告的购房资格已经审核。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的房屋所有权证、定金协议书、房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同、房屋交易保障合同、收据、录音材料、证人证言，被告提交的房屋买卖合同、协议书等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
根据本案查明的事实，原告与被告于2016年3月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
现双方争议的焦点为2016年4月6日签订的协议的效力及原、被告是否存在违约行为。对于原告的爱人与被告及第三人职员赵天茹签订的三方协议的效力问题：第一，原告与张×系夫妻关系，张×在房屋交易过程中亦有参与，张×代原告签订协议，应属于表见代理，对原告发生相应的法律效力；第二，根据证人证言及录音材料，双方系对涉案房屋买卖合同中对贷款办理及退还定金条款的约定发生争议，欲对该部分条款进行变更，但在4月6日后未重新签订补充协议，而被告在4月6日后仍与原告方商谈合同履行之事宜，故该份协议中关于作废涉案房屋买卖合同的意思表示并非双方真实意思表示，双方的原意系对涉案房屋买卖合同的部分条款进行变更，故该协议不成立，且在双方未就合同变更的内容达成新的协议的情况下，应视为原合同条款未变更。
就原告是否存在违约行为的问题，按照合同履行的顺序，尚未进行到申请贷款的流程，被告亦无充分证据证明原告无法申请贷款，故对被告主张原告存在违约行为的诉讼请求，本院不予支持。
就被告是否存在违约行为的问题，根据证人证言陈述，被告未配合办理房屋核验手续，且在2016年6月13日和2016年7月2日两次明确表示不再出售房屋，其虽主张系原告违约在先，但未提供充分证据予以证明，故被告已构成违约。现原告根据合同约定，要求解除合同，被告返还定金、支付违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。
对于原告要求被告赔偿居间服务费30140元及评估费600元的诉讼请求，虽该部分经济损失确系被告的违约行为给原告造成的实际损失，但考虑到原、被告双方在房屋买卖合同中已对违约金有所约定，且本院在确定原告要求的违约金数额时已对原告居间服务费及评估费的损失予以考虑，故对原告另行要求被告赔偿居间服务费及评估费的损失，本院不予支持；对于原告要求的评估保障费，因可以退还，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘杨与被告耿宏杰、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二○一六年三月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。
二、被告耿宏杰于本判决生效后七日内返还原告刘杨定金二万五千元。
三、被告耿宏杰于本判决生效后七日内给付原告刘杨违约金二十七万四千元。
四、驳回原告刘杨的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千三百六十二元，由原告刘杨负担四百六十九元（已交纳），由被告耿宏杰负担二千八百九十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 冯淼
二〇一六年十月二十七日
书记员 张冰