吉林省长春市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）吉01行终282号
上诉人（原审被告）长春市住房保障和房地产管理局，住所地长春市绿园区西环城路5555号。
法定代表人李晓曼，局长。
委托代理人刘霄峰，该局法制科科员。
委托代理人冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）平安普惠融资担保有限公司，住所地南京市汉中路2号亚太商务楼13层B、C单元。
法定代表人YONGSUKCHO，总经理。
委托代理人沈纯昊，该公司法律部门工作人员。
被上诉人（原审原告）吴海艳，住址长春市绿园区。
委托代理人赵梓越，吉林杰尊律师事务所律师。
第三人（原审第三人）丛德才，住址松原市。
第三人（原审第三人）林妍妍，住址长春市宽城区。
委托代理人张海洋，吉林五州律师事务所律师。
上诉人长春市住房保障和房地产管理局（以下简称市房地局）、平安普惠融资担保有限公司（以下简称平安普惠公司）因与被上诉人吴海艳、第三人丛德才和林妍妍房屋行政登记一案，不服长春市绿园区人民法院作出的（2017）吉0106行初121号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人市房地局的委托代理人刘霄峰、冷保亭，上诉人平安普惠公司的委托代理人沈纯昊，被上诉人吴海艳及其委托代理人赵梓越，第三人林妍妍的委托代理人张海洋到庭参加诉讼。第三人丛德才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
上诉人市房地局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、市房地局为丛德才办理的产权登记及抵押登记符合《长春市房屋登记条例》的规定，没有过错。二、平安普惠公司和林妍妍善意取得房屋抵押权，应当受到法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，平安普惠公司、林妍妍与丛德才签订抵押合同时，尽到了合理的合同审核义务，向丛德才支付了借款，并基于此办理了抵押登记。三、原审判决撤销所有权登记错误。1.平安普惠公司、林妍妍已善意取得房屋的抵押权，而抵押权作为房屋所有权的从权利，房屋设立抵押的基础是抵押权人对房屋具有所有权，原审法院撤销房屋所有权登记，即撤销了抵押权存在的基础，损害了善意第三人的利益。2.根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款，即“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”的规定，虽然丛德才申请转移登记时，隐瞒了涉案房屋归吴海艳所有的真实情况，提交了虚假的离婚协议书，市房地局为丛德才办理产权登记行为的主要证据不足，应予撤销，但平安普惠公司、林妍妍已善意取得房屋的抵押权，不应当撤销登记行为。综上，请求二审法院撤销原审判决；驳回吴海艳的诉讼请求。
上诉人平安惠普公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院审判程序违法。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，房屋登记涉及平安普惠公司抵押权善意取得，以及吴海艳和丛德才之间的离婚协议是否有效、是否存在侵权等民事法律关系，故应当先行通过民事诉讼确认相关民事纠纷。二、原审判决事实不清。原审判决仅以吴海艳提供的离婚协议与丛德才提供的离婚协议不一致为由，便认定房屋更名行为无事实及法律依据，实属不当。原审法院并未对备案离婚协议是否继续有效、是否变更、吴海艳和丛德才是否对涉案房屋作出其他安排等情况进行充分的调查和认定，如果吴海艳和丛德才对备案的离婚协议进行了变更，约定房屋由丛德才所有，那么即便丛德才提交给市房地局的离婚协议存在瑕疵，但根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项的规定，原审法院应当判决确认违法，但不撤销行政行为。三、原审法院适用法律错误。平安普惠公司已经依法取得房屋抵押权，且抵押权合法有效，根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，本案不应判决撤销原房屋登记，原审法院适用法律错误。另外，上诉人抵押权的善意取得已经成为市房地局撤销房屋登记的阻却事由，故本案不具有可撤销内容。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项的规定，原审法院应当判决确认违法，但不撤销行政行为。综上，请求二审法院撤销原审判决；驳回吴海艳的诉讼请求。
被上诉人吴海艳辩称：一、上诉人平安普惠公司主张适用的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条并不适用本案，因为本案是行政诉讼案件，不涉及基础民事法律关系。二、原审法院并没有审查离婚协议的真实性和效力的义务，上诉人平安普惠公司在原审程序中未举证证明该离婚协议无效，即应当认定该协议是有效的。三、原审庭审中已经查明并且记录在原审庭审笔录中，丛德才所伪造的离婚协议是由上诉人平安普惠公司协助其办理的，故上诉人平安普惠公司并不具备善意。上诉人平安普惠公司为丛德才办理贷款并没有去现场核实、拍照，其明知房屋为吴海艳所有，还为丛德才办理贷款，故上诉人平安普惠公司不属于善意第三人。四、市房地局失察为丛德才办理房屋产权登记，其在上诉状中引用的《中华人民共和国物权法》的规定不适用本案，不能证明平安普惠公司和林妍妍具有善意。本案中，平安普惠公司和林妍妍未提供证据证明其具备善意。综上，无论是否存在善意第三人与本案均无关系，这属于民事法律关系，故原审法院判决正确，应当驳回上诉，维持原判。
第三人林妍妍述称，同意上诉人市房地局和平安普惠公司的上诉意见。
第三人丛德才未向本院递交书面的陈述意见。
本院认为：一、根据被上诉人吴海艳提供的从长春市绿园区民政局调取的离婚协议书以及原审法院于2017年3月3日庭审时第三人丛德才陈述，能够相互印证，证明被上诉人吴海艳与第三人丛德才离婚时双方签订离婚协议，协议约定涉案房屋归女方所有。2016年6月24日第三人丛德才向上诉人市房地局提供了虚假的离婚协议书，上诉人市房地局对第三人丛德才提供的离婚协议进行了形式审查，为其办理了房屋登记，并于2016年6月29日为第三人丛德才发放了房屋所有权证。据此，原审法院认定上诉人市房地局根据虚假的离婚协议为第三人丛德才办理房屋登记行为主要证据不足正确。虽然本案应当对被诉的房屋登记行为作出否定性的评价，但是这并不一定会导致被诉房屋登记行为会被撤销。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款，即“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”的规定，人民法院审理房屋登记案件中，如果存在善意第三人的情况下，应当适用“确认登记行为违法”判决，而非“撤销登记”判决。“确认登记行为违法”判决是指仅对被诉行政行为的合法性作否定评价，却不改变该行政行为所形成的法律关系。由此可见，本案中上诉人平安普惠公司和第三人林妍妍是否为善意第三人，直接影响本案的判决方式适用。原审法院直接适用“撤销登记”的判决方式是对上诉人平安普惠公司和第三人林妍妍为善意第三人的否定，但是根据原审庭审中各方当事人提供的证据以及法院查明事实的情况来看，对于第三人林妍妍是否为善意第三人问题原审法院未予查清，故直接适用“撤销登记”判决方式来否定其为善意第三人，属认定基本事实不清，主要证据不足。二、被上诉人吴海艳提起行政诉讼，要求撤销上诉人市房地局为第三人丛德才办理的房屋登记行为，但是该房屋登记系因离婚析产问题引发的房屋转移登记，即将原登记在第三人丛德才名下的夫妻双方共有产权，转移登记为第三人丛德才个人所有。市房地局在作出被诉房屋登记行为之后，以涉案房屋为抵押物，于2016年7月6日为上诉人平安普惠公司办理了抵押登记，于2016年9月2日为林妍妍办理了第二顺序的抵押登记。据此，被上诉人吴海艳主张撤销被诉房屋登记之前，要先行确认涉案房屋上的两个他项权利人是否为善意第三人问题，否则即使被诉行政行为被撤销之后，房屋的实际所有权人依然由于抵押权登记的存在，无法申请将房屋所有权办理至其名下。
综上，原审判决认定基本事实不清，证据不足，应予发回重审。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销长春市绿园区人民法院作出的（2017）吉0106行初121号行政判决；
二、发回长春市绿园区人民法院重审。
审 判 长 杨 光
代理审判员 姜 楠
代理审判员 高婧明
二〇一七年十月二十日
书 记 员 刘雅林