北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第6245号
原告叶xx，女，1947年1月11日出生。
委托代理人李世军（原告叶xx之夫），男，1938年7月26日出生。
被告池ＸＸ，男，1971年9月25日出生。
委托代理人程洁，北京杰睿律师事务所律师。
被告李XX，男，1952年2月12日出生。
委托代理人林峰，北京易凯律师事务所律师。
原告叶xx与被告李XX、池ＸＸ确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告叶xx及其委托代理人李世军、被告李XX及其委托代理人林峰、被告池ＸＸ及其委托代理人程洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶xx诉称：依据西城区人民法院（2010）西民初字第5333号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第4059号民事判决书，座落在北京市西城区X号房产四间归原告与被告李XX共同共有，各占二分之一份额，该房产登记在李XX名下。被告李XX于2010年5月19日在没有经过原告同意的情况下私自与被告池ＸＸ签订了房产买卖合同，以165万元的价格将上述房屋西数第一、二间卖与了池ＸＸ。该房屋买卖合同签订之前，原告曾与被告池ＸＸ协商长期租赁上述房屋，被告池ＸＸ看了2008年2月1日原告与李XX签订的协议书及（2010）西民初字第03519号调解书，池ＸＸ知道该房产属于原告和被告李XX共有的情况，也知道原告不同意李XX出售该房产，故其房产买卖属于恶意串通的行为。根据物权法规定，处分不动产应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。故被告李XX在没有征得原告同意的情况下的处分行为属于无权处分行为。因此，二被告签订的房屋买卖合同是无效合同。故原告诉至法院，请求判令：1、判决被告李XX与被告池ＸＸ于2010年5月19日就北京市西城区X号西数第一、二间房所签订的房产买卖合同无效；2、诉讼费由二被告承担。
被告李XX辩称：原告是我的嫂子（原告代理人李世军是我的哥哥），诉争房屋在西城区有过多起诉讼。我于1984年左右购买诉争房屋，由于与原房屋出售人有纠纷，从2005年发生诉讼，最终剩了5间房屋归我所有，我考虑原告对自己诉讼中有帮助，如果案件最终胜诉会对原告表示感谢。2008年我与李世军在东城法院涉及一起民事案件，当时原告叫刘汀，为了对抗这个案子，原告起诉我合同纠纷，2010年3月2日西城法院作出（2010）西民初字第03519号调解书，该调解书确认原告与李XX、梁志清于2008年2月1日签订的协议书第二款及第三款有效，该条款内容为被告李XX与之妻梁志清同意经法院判决由被告李XX所得上述产权的二分之一以赠与或买卖的方式过户给原告，该调解书生效后，原告向东城区人民法院提出执行异议后被驳回，在2010年6月原告持调解书起诉至西城法院要求确权，2010年12月20日，西城区人民法院作出（2010）西民初字第5333号民事判决书判决本案诉争的37号院北房第一二三四间及第五间半间归叶xx与被告李XX共有各占二分之一份额，李XX不服提出上诉，一中院驳回上诉维持原判。之后李XX提出过申诉但是没有改变判决结果。2010年5月19号当时被告池ＸＸ知道房屋权属状况及与原告的诉讼情况，李XX与池ＸＸ为了解决东城法院的诉讼向池ＸＸ借款，故双方是债权债务关系，当时双方做了两套手续，一套是借款手续，借款金额为90万元，另外一套是房屋买卖手续，但是没有做网签。当时签订房屋买卖合同时，房屋属于查封状态，在叶xx与李XX的控制下房屋没有交付，当时的情况不符合房屋买卖的交易惯例，因此房屋买卖是虚假的。同时池ＸＸ知道李XX与叶xx之间的房屋纠纷，对诉讼过程是清楚的。在2011年11月3日池ＸＸ将本案诉争的房屋西数第一、二间拆除，没有办理相关的手续。叶xx于2011年11月5号进行了报案，池ＸＸ连夜施工将此房恢复了一部分，叶xx在2012年年初提出了起诉，2012年4月26日，西城区人民法院做出了（2012）西民初字第03503号民事判决书判决池ＸＸ恢复诉争房屋西数第一、二间原状，池ＸＸ提出上述，后提出撤诉。综上所述李XX认为其与池ＸＸ签订的房屋买卖合同无效。本案诉争房屋有叶xx的产权份额，该房屋交易合同也无法执行，池ＸＸ不符合在北京买房的条件，该房屋在交易时已被法院查封，属于诉讼保全状态，无法过户。池ＸＸ对于合同无效应自行承担法律责任。双方的实际法律关系是债权、债务关系，该房屋买卖合同只是以合法形式掩盖借款收取利息的目的，所以该合同应属无效。
被告池ＸＸ辩称：池ＸＸ与李XX签订的房屋交易合同是有效的，因为签订合同时李XX将房屋产权证的原件交予被告池ＸＸ，且产权证上写的是李XX单独所有，池ＸＸ当时确信该房屋是李XX单独占有，当时李XX还将房产证的原件交给池ＸＸ。2010年5月19日，李XX与池ＸＸ签订房产买卖合同时，在房产买卖合同第4条第4款明确注明出卖人保证产权权属没有争议。2010年8月9日，李XX与池ＸＸ签了补充协议，李XX收取池ＸＸ99万元款项，并打有收条。2010年8月9日，李XX将房屋钥匙交给池ＸＸ，池ＸＸ承诺过户时将剩余51万元交给李XX。李XX没有将房屋存在争议的真相告诉池ＸＸ。签订房屋买卖合同后，有交付定金的证据。李XX在2010年6月17日承诺不再将新街口东街的诉争房屋中西数第一间二间卖给他人。只能履行和池ＸＸ签订买卖合同，卖给池ＸＸ，否则除返还预付款99万元外再加罚款101万元整，共200万元。2011年2月20日李XX给池ＸＸ出具委托书，委托池ＸＸ办理北京市西城区X号院房屋的管理权、使用权及买卖的办理手续权，余款按照过户时一次付清，现在所有条件都具备，只是没有过户，房屋买卖合同是李XX与池ＸＸ真实意思表现，不存在李XX代理人所述的借款合同之事。关于原告和被告李XX对诉争房屋是共有关系池ＸＸ也是后来才知道，但是不影响合同的成立，按照民法通则和物权法规定，按份财产共有人有权把自己的份额转让，李XX出卖的房屋没有超过他所有的份额。在李XX所有的份额内处分财产是有效的，原告没有说过要优先购买此房屋，房屋买卖的金额是符合市场价格的。至于池ＸＸ提到了原被告之间修缮房屋的问题，该房子年久失修，该房屋池ＸＸ已经购买，只是没有过户，且李XX承诺可以很快过户，且修缮房顶不需要报批。诉争房屋现在为池ＸＸ实际占有，西数三四间为原告实际占有，已经形成实际分割。综上，不同意原告诉讼请求。
经审理查明：叶xx系李XX之嫂，叶xx之夫李世军与被告李XX系兄弟关系。1996年12月30日，原告与被告李XX及之妻梁志清签订协议书，约定：“关于北京西城区X号院北房东间聚源饭馆产权属李XX、叶xx，营业执照改换成叶xx照主，37号院全院房屋产权亦属李XX、叶xx二人共有……。”2005年2月20日，原告与被告李XX签订声明，该声明的内容为：“霍志明于1984年12月16日上午带来委托书按原定价8000元将北京市西城区X号院的十五间房屋卖给李XX，李XX当即付清了买房款。事隔两天，于18日又按新订的卖方价15000元付给霍志明7000元。此两笔买房款均由李XX和叶xx共同出资，该买房产权为李XX和叶xx共同所有。现因房屋买卖纠纷霍志明全家起诉至西城法院，由于买房人写的是李XX，李XX和叶xx议定，由李世军代理二人应诉，所需费用由李XX和叶xx共同承担，经法院判归李XX的房屋产权为李XX和叶xx二人共同所有。”2005年2月24日，原告与被告李XX签订声明书，内容为：“霍志明于1984年12月16日带来委托书将北京市西城区X号15间房屋以8000元作价卖给李XX，在他送来委托书的当天，李XX就已付清卖房款8000元，事隔两天，于18日又按新订的卖房价15000元付给霍志明7000元。此两笔款合计15000元均由李XX和叶xx共同按对半比例出资交付给霍志明的。现霍志明全家已起诉至西城法院，经法院判决所有权按出资比例由李XX和叶xx各有一半，并去房管部门办理过户。”2008年2月1日，原告与被告李XX及之妻梁志清签订协议书，协议书约定，1984年16日至18日以李XX名义，由李XX和原告共同出资买下但未能过户的西城区X号房屋，李XX、梁志清夫妻二人同意将上述房屋二分之一的产权归原告所有。霍家与李XX争议的X号房屋产权经法院判决归李XX所得房产，李XX、梁志清同意将其二分之一以赠与或买卖的方式过户给原告。李XX过户上述法院判决的房产所需各种费用及原告过户的各种费用统加起来，李XX与原告各承担一半。2010年3月2日，北京市西城区人民法院作出（2010）西民初字第03519号民事调解书，确认原告与被告李XX及之妻梁志清于2008年2月1日签订的协议书中第二款及第三款有效。2010年10月26日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民申字第14718号民事裁定书，裁定驳回李XX、梁志清对北京市西城区人民法院作出的（2010）西民初字第03519号民事调解书提出的再审申请。2010年5月13日，李XX取得北京市西城区X号1幢1层房屋的所有权。2010年1月15日，二被告签订定金协议书草案。该草案约定，李XX现有北京市西城区X号院内4间半平房，通过协商李XX愿将37号院内西数第一、二间卖给迟ＸＸ，迟ＸＸ用165万元整体收买37号院内西数第一、二间房（房屋两间的总价款，面积大约33.5平方米左右）但因买卖房的手续需要一定时间的过程。通过商定买卖房屋定此协议书，迟ＸＸ先将15万元作为买此二间房屋的定金，2010年1月31日再付75万元，将此房本交予迟ＸＸ，如果以后发生其他变化不再买此两间房，李XX不退还15万元的定金，75万元如数退还迟ＸＸ，如果李XX从2010年2月19日至2010年5月19日不卖37号院内西数两间房屋李XX将退还迟ＸＸ定金15万元，另加双返共计45万元作为对李XX不守信用的惩罚结果。2010年5月19日，李XX与池ＸＸ签订房产买卖合同，约定李XX将北京市西城区X号院1幢1层从西边数第一间和第二间出卖给池ＸＸ，该房产成交价格为人民币165万元。2010年6月30日，李XX与北京市西城房地产测绘所签订委托测绘协议书，协议约定李XX因买卖的需要于2010年6月30日委托北京市西城房地产测绘所对坐落于X号地号1-1-3-94141-10的房产进行测绘，房号及部位的权属叙述1#西数第一、二间卖给迟ＸＸ所有。2010年7月5日北京市西城区房地产测绘所向迟ＸＸ出具北京市房屋登记表，房屋坐落于西城区X号，楼号为3，房屋为两间，面积为33.11平方米。协议签订后，2010年5月30日，李XX出具收条收取迟ＸＸ购房款99万元。2010年7月17日，李XX及之妻梁志清出具证明，内容为李XX在2010年6月17日之后不再将新街口东街的西数第一间和第二间房卖给他人，只能履行和迟ＸＸ签订的卖房合同，将房卖给迟ＸＸ，否则还迟ＸＸ预付房款99万元，再加罚款101万元共计200万元。2010年8月9日，李XX、梁志清出具补充协议，协议约定到2010年11月30日后，2010年12月1日前，李XX将北京市西城区X号院大门钥匙及西数第一、二间房屋钥匙交与迟ＸＸ，过户时迟ＸＸ将房屋尾款51万元一次性划给李XX。2010年6月8日，北京市西城区人民法院作出（2010）西民初字第5333号民事裁定书，冻结李XX在北京市西城区X号1幢1层的房屋产权档案。2010年12月，经本院判决，北京市西城区X号院1幢1层北房西数第一、二、三、四间、第五间半间归叶xx、李XX共同共有，各占二分之一份额。李XX不服提起上诉，2011年4月，北京市第一中级人民法院判决驳回李XX上诉，维持原判。2011年11月，池ＸＸ未经有关部门批准，将北京市西城区X号院内北房西数第一、二间房屋拆毁。2011年7月25日，北京市西城区人民法院作出（2011）西执异字第05470号执行裁定书，驳回张毅提出的案外人异议。2011年2月20日，李XX出具委托书，委托迟ＸＸ办理北京市西城区X号现房屋的管理权、使用权和买卖的办理手续权。2012年4月26日，北京市西城区人民法院作出（2012）西民初字第03503号民事判决书，判决书认定，原告作为北京市西城区X号院内北房西数第一、二、三、四间、第五间半间的共有产权人之一，其合法的所有权应受法律保护，迟ＸＸ未经有关部门批准，擅自将北京市西城区X号北房西数第一、二间房屋拆毁侵犯了原告的所有权，故判决迟ＸＸ负责将北京市西城区X号北房西数第一、二间房屋恢复原状。迟ＸＸ不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年10月8日作出（2012）一中民终字第08898号民事裁定书，裁定准许上诉人迟ＸＸ撤回上诉，双方均按一审判决执行。2013年6月20日，北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第01795号民事裁定书，驳回李XX的再审申请。
上述事实，协议书、（2010）西民初字第03519号民事调解书、（2010）一中民申字第14718号民事裁定书、定金协议书草案、委托测绘协议书、北京市房屋登记表、房产买卖合同、收条、证明（补充协议）、补充协议、（2010）西民初字第5333号民事裁定书、房屋产权证、（2010）西民初字第5333号民事判决书、（2011）一中民终字第4059号民事判决书、（2011）西执异字第05470号执行裁定书、委托书、（2012）西民初字第03503号民事判决书、（2012）一中民终字第08898号民事裁定书、（2013）高民申字第01795号民事裁定书、说明、声明书、协议书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，根据生效的法律文书确定，原告为北京市西城区X号院内北房西数第一、二、三、四间、第五间半间的共有产权人之一，原告与被告李XX各占有二分之一份额，该判决书确定的是产权共有性质为共同共有，而不是按份共有，且该判决书生效后，原告与被告李XX就北京市西城区X号院内北房西数第一、二、三、四间、第五间半间房屋未进行析产，故无法确定上述房屋中具体的房屋归属。同时，经本院另一份生效法律文书确认，原告作为北京市西城区X号院内北房西数第一、二、三、四间、第五间半间的共有产权人之一，其合法的所有权应受法律保护，迟ＸＸ未经有关部门批准，擅自将北京市西城区X号院内北房西数第一、二间房屋拆毁侵犯了原告的所有权，故判决迟ＸＸ负责将北京市西城区X号院内北房西数第一、二间房屋恢复原状。从上述两份生效法律文书应当确定原告为诉争房屋的共有产权人之一，且原告已按正常法律程序向本院申请强制执行变更诉争房屋的产权证，本院已将诉争房屋产权进行查封，故虽然现诉争房屋产权登记在被告李XX名下，但李XX出卖此房屋时仍应取得原告的同意，根据法律规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。根据本案中查明的事实，被告迟ＸＸ在签订房屋买卖合同时知道原告与李XX之间存在共有产权纠纷，诉争房屋亦属于查封状态，无法办理诉争房屋的产权过户手续，通过原告与迟ＸＸ之间的排除妨碍诉讼，迟ＸＸ也明知原告为诉争房屋的共有产权人之一，故被告迟ＸＸ提出的房屋买卖合同有效的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。被告李XX同意确认合同无效的答辩意见，本院对此不持异议。现原告要求确认被告李XX与被告池ＸＸ于2010年5月19日就北京市西城区X号1幢1层北房西数第一、二间房屋所签订的房产买卖合同无效的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十七条之规定，判决如下：
确认被告李XX与被告池ＸＸ于二零一零年五月十九日就北京市西城区X号院1幢1层北房西数第一、二间房屋所签订的房产买卖合同无效。
案件受理费七十元，由被告李XX、迟ＸＸ负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 周 涛
人民陪审员 白雅云
人民陪审员 王淑明
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 苏 义