广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂07民终281号
上诉人（一审被告）：杨广良，男，1962年11月13日出生，汉族，灵山县人，农民，住灵山县。
委托诉讼代理人：闭ＸＸ，男，农民，住灵山县。
被上诉人（一审原告）：周起春，女，1981年1月30日出生，汉族，农民，住灵山县。
被上诉人（一审原告）：伍之秀，女，1955年10月2日出生，汉族，农民，住灵山县。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄廷幸，广西公润律师事务所律师。
上诉人杨广良因与被上诉人周起春、伍之秀返还原物纠纷一案，不服灵山县人民法院（2016)桂0721民初2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人杨广良的委托诉讼代理人闭ＸＸ，被上诉人周起春、伍之秀的委托诉讼人黄廷幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨广良上诉请求：一、一审判决认定事实不清，判决不当，请求二审法院将本案发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人周起春负担。事实和理由：上诉人协助被上诉人周起春的父亲周孔全和国土部门，协商落实征地问题，双方同意把讼争的土地赠与给上诉人杨广良使用，在有关部门的帮助下，上诉人于2007年7月5日，向灵山县建设局办理建设用地规划许可证。2010年3月5日，上诉人与被上诉人周起春达成协议，由上诉人将讼争地转让给被上诉人使用，按照协议约定，被上诉人应支付一笔费用给上诉人，但被上诉人至今没有支付，在没有支付转让款之前，上诉人有权使用管理讼争土地，本案不存在双方口头约定转让讼争土地的事实，只存在上诉人向被上诉人转让土地没有付清转让款的事实，因被上诉人不愿意支付转让款给上诉人，和其母亲伍之秀共同炮制一出闹剧，本案存在两个法律关系，导致一审法院认定事实错误。
周起春、伍之秀辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周起春向一审法院起诉请求：1、确认被告杨广良与被告伍之秀口头约定的土地买卖合同无效，该地返还原告使用；2、本案诉讼费由两被告承担。
一审法院认定事实：被告杨广良与被告伍之秀是表弟、表姐关系。讼争宅基地位于灵山县旁），该宅基地原是原告家的祖宗住宅地。由于周边的土地己被征用，为了更好地合理利用土地，2007年2月5日，灵山县地产公司与原告的父亲周孔全、弟弟周起用签订了有关互相兑换土地的《协议书》。经过原告家庭召开家庭会议讨论，一致决定该宅基地归原告所有，并由原告的父亲周孔全负责帮助原告暂时经营管理。
在2007年4月份左右，原告的母亲伍之秀因家里要建楼房，缺少建设资金，因此有意转让该宅基地以获得资金，于是联系被告杨广良，帮助物色买主。但由于该宅基地比较近“社公”地而受嫌，一直无人有意向购买。2010年4月份，被告杨广良找到伍之秀,认为既然没人购买该地，那就卖给自己，但自己没有钱，先欠着钱。伍之秀答应同意以80000元的价格把该宅基地转让给被告杨广良，但要求一年内必须支付完价款。由于被告杨广良一直没有支付地价款，2011年1月31日，伍之秀找到被告杨广良，要求其出具了一张《借据》，《借据》中载明“借据。今借到伍之秀现金人民币：捌万元整（￥80000.00元正）。其限1年内。特立此为据。注：按季度付息2分计。借款人：杨广良。2011年1月31日字。”但借款期限届满后，被告杨广良不履行给付地价款及结算利息的义务。
2010年4月1日，灵山县地产公司按照《协议书》约定，以“征地拆迁帮助办理”为用地申请理由而为原告把上述宅基地向有关部门进行申报。经报有关部门审查，2012年8月22日，县人民政府向原告颁发了《集体土地使用权证》，证号为：灵集用（2012）第01-017号，地类（用途）为住宅，使用权面积78平方米。在获得土地使用权证之前的2012年2月29日，原告的父亲周孔全把该宅基地出租给灵山县佛子镇龙渊村委会人包其光经营钢材生意，约定租赁期间为自2012年2月30日起至2017年2月30日止，共5年。签订《场地租赁协议》后，包其光开始经营钢材生意，并按时缴交租金，双方一直相安无事。但在2015年7月10日，被告杨广良却以“原告的家人己经口头答应将该住宅地卖给自己了”为由，在包其光经营的钢材店前故意堆放大量石头，使承租人包其光出入困难，无法经营。包其光于2015年年底与周孔全解除租赁合同。事情发生后，原告的家人多次与被告杨广良沟通，但一直协商无果。2016年4月18日18时，被告杨广良还对原告的弟弟周起用的车辆进行破坏，灵山县公安局三海派出所曾出警处理过。但关于该宅基地的纠纷一直没法解决。2016年10月18日，原告向法院起诉。
一审法院认为，根据原告请求被告返还宅基地使用权的主张，本案属返还原物纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，讼争宅基地土地使用权证书上登记的土地使用权人为原告周起春，其依法享有占有和使用该土地的权利，原告主体适格。被告杨广良与被告伍之秀口头达成宅基地转让合同，转让讼争宅基地，其二人作为合同一方当事人，在本案中主体适格。讼争宅基地权属原告所在的灵山县三海街道三多居委会下双村集体所有，被告杨广良不是灵山县三海街道三多居委会下双村集体组织成员，被告杨广良与被告伍之秀协议转让讼争宅基地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，两被告转让讼争宅基地的合同无效。原告请求确认转让合同无效的主张，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”、第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”的规定，讼争宅基地使用权属原告所有，被告擅自转让、占有，侵害了原告的物权，原告主张被告返还讼争宅基地，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告杨广良与被告伍之秀口头约定转让位于灵山县宅基地[集体土地使用权证号为：灵集用（2012）第01-017号]的合同无效；二、被告杨广良将位于灵山县宅基地[集体土地使用权证号为：灵集用（2012）第01-017号]的使用权返还给原告周起春。案件受理费25元，由被告杨广良负担12.5元，被告伍之秀负担12.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人杨广良向本院提交了如下新证据：
1、灵山县建设局（2007）384号《建设用地审批单、许可证》；
2、2010年1月12日灵山县国土资源局《证明》一份，证实讼争土地原来在上诉人手上再转让给周起春，要求撤销384号规划证，本案基宅地先转给杨广良，再转给周起春；
3、照片，证实讼争土地的现状。
被上诉人质证认为，证据1、2，证实上诉人于2007年7月私自去办证，是隐瞒被上诉人而去办理的。2010年被上诉人去办证时才知道上诉人违规办证的事实；证据3、确系讼争土地的现状，铁棚是被上诉人搭建的，石头是上诉人堆放的，导致2015年出租给包其光时无法经营。
本院对上诉人提交的新证据认证如下：
证据1、2，被上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据3，被上诉人确认照片属实，本院对其真实性予以确认。
经本院二审公开开庭审理，一审法院对本案事实的认定与二审查明一致，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人杨广良与被上诉人伍之秀是否达成本案宅基地转让的口头协议，被上诉人周起春请求返还宅基地是否有事实和法律依据。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、就更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案讼争的宅基地，原由被上诉人周起春家庭管理使用，2007年2月，经周起春家庭与灵山县地产公司协商，该宅基地归周起春所有。2010年4月，由灵山县地产公司向有关部门申报，为周起春办理相关用地手续，2012年8月，周起春领取了《集体用地使用权证》（灵集用{2012}第01-017号），本案讼争宅基地归周起春所有。2007年4月，因建房资金紧张，周起春的母亲伍之秀与杨广良达成口头协议，将本案讼争的宅基地转让给杨广良，因杨广良没有支付约定的价款80000元，为此，杨广良于2011年1月31日向伍之秀立写了一张欠款80000元的《借据》，实际上伍之秀并没有借款80000元给杨广良，而是杨广秀欠到伍之秀的宅基地转让款80000元，因此，应当认定杨文良与伍之秀口头达成了本案讼争宅基地的转让协议。本案讼争土地为农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的规定，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。杨广良与伍之秀达成宅基地转让的口头协议后，至今没有依约支付转让价款，且本案讼争宅基地也没有办理过户手续，因该宅基地自2012年8月周起春已经办理了《集体用地使用权证》，伍之秀对该宅基地没有处分权，现周起春起诉要求确认杨广良与伍之秀口头达成的土地买卖合同无效，并要求返还宅基地给其使用，合法有据，本院依法应予支持。
综上所述，上诉人杨广良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨广良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆 斌
审 判 员 文其谦
代理审判员 何 海
appoint
二〇一七年五月八日
书 记 员 胡宝文