北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第11010号
原告滕×1（兼滕×2之委托代理人），女，1942年10月30日出生。
身份证号：×××
原告滕×2，女，1957年10月20日出生。
身份证号：×××
二原告之共同委托代理人骆策，河北顺治律师事务所律师。
被告于×1，女，1941年2月20日出生。
身份证号：×××
被告李×1（兼李×3之委托代理人），男，1969年9月28日出生。
身份证号：×××
委托代理人杜×1，李×1之妻。
被告李×2，男，1974年1月19日出生。
身份证号：×××
被告李×3，女，1968年5月14日出生。
身份证号：×××
四被告之共同委托代理人胡娟，北京市国韬律师事务所律师。
原告滕×1、滕×2与被告于×1、李×1、李×2、李×3农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘腾峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告滕×1及二原告共同委托代理人骆策与被告于×1、李×1、李×2及李×1的委托代理人杜×1、四被告之共同委托代理人胡娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告滕×1、滕×2诉称，滕×3与滕于氏系夫妻，共生育二女，长女滕×1、次女滕×2。滕×3已于1994年4月5日去世，滕于氏已于1982年去世。李×4与于×1系夫妻，共生育二子一女，长女李×3、长子李×1、次子李×2，李×4于2002年左右去世销户。位于北京市海淀区苏家坨镇南安河村原×号院系滕×3名下财产，有1952年土地房产所有证在案佐证，占地面积共计5分地。1992年1月15日，滕×2之夫石某在未取得滕×3授权的情况下，擅自与李×4签订一份房屋契约，内容为：滕×3年迈多病需钱使用，将座落在南安河村小街东头门牌×号的石板房东屋三间出卖与李×4名下使用，房款3700元。石某代表滕×3在协议上签字，协议签订当日，双方对房款及房屋办理了交接手续。我们认为公民之间订立的合同应符合法律规定，李×4身为居民身份无权购买建在农民集体土地上的房屋，该买卖协议已经违反了我国法律的强制性规定，且石某并未取得滕×3的有效授权，属于无权处分。现滕×3、李×4二人均已去世，我们作为滕×3的第一顺序继承人只能向作为李×4第一顺序继承人的四被告主张相关权利。为维护我们的合法权益，现依据合同法等相关法律规定诉至法院，请求判令滕×3、李×4于1992年1月15日签订的房屋买卖协议无效。本案诉讼费由于×1、李×1、李×2、李×3承担。
被告于×1、李×1、李×2、李×3辩称，诉争房屋买卖协议有效，诉争房屋买卖已经23年了，首先是石某找到李×4卖房，李×4在18岁之前是南安河村民，于×1一直都是农民，当时购买农村房屋没有农民身份的限制。另外，滕×1、滕×2现在起诉已经超过了诉讼时效。签订诉争买卖协议时尚无法律法规规定禁止农村房屋买卖。签订诉争买卖合同时滕×3知情，诉争合同是双方自愿签订的。签订合同时有村委会干部见证和主持。诉争房屋由李×1长期居住使用、管理，买房后1994年李×1全家的户口就迁到了诉争房屋。2014年由南安河宅基地腾退评估小组确认，李×1为户主和被腾退人。因为购买了诉争房屋，李×1就没有再申请宅基地，诉争房屋为李×1的唯一住处。李×4从出生到死亡都被依法登记为南安河村的常住人口。滕×1、滕×2现在主张合同无效，是由于利益驱动，违反了诚实信用原则。现诉争房屋已经被拆除，不复存在，无法返还。滕×3已经去世，其继承人不在南安河村居住，滕×1不是南安河村村民，没有要求返还宅基地的主体资格。由于滕×2的身份证是一代身份证，我方对其诉讼主体的地位提出异议。诉争房屋是由李×1出钱委托李×4购买的，实际上也由李×1使用。滕×3一直和石某及滕×1、滕×2共同生活，其有卖房的意思表示，石某代理滕×3卖房的行为构成了表见代理，其卖房行为有效。综上，我们不同意滕×1、滕×2的诉讼请求。
经审理查明，滕×3（1994年4月去世）与滕于氏（1982年4月去世）系夫妻，滕×1、滕×2系二人之女。李×4（2002年9月去世）与于×1系夫妻，二人生有二子一女，长子李×1、次子李×2、女李×3。滕×3与李×4原均系北京市海淀区苏家坨镇南安河村村民，后李×4因参军户口性质转为非农业户口。于×1、李×1、李×2一直系苏家坨镇南安河村村民，李×3婚后户籍由苏家坨镇南安河村迁至苏家坨镇柳林村。
庭审中，双方均提交了日期为1992年1月15日的一份契约，上载明：“立卖房屋契之约人滕×3只因年迈多病，手足不便，需钱使用，现将分受祖遗房屋石板房东屋三间，座落在南安河村小街东头门牌×号，自心情愿出卖与本村住民李×4名下使用，甲乙双方以同中人说妥，言明售价叁仟柒佰元正，其洋笔下交足不欠，从立约之日起该房屋产权由李×4所有，卖主不得有任何干涉，此系两家情愿，不得反悔，空口无凭，立字为证，立约人滕×3代理人石某，中见人滕某文、冯某立、巴某会、张某义，代笔人张某仁”。李×4未在该契约上签字。订立契约当日，李×4交付了相应房款，石某将诉争房屋及院落交付李×4。本案诉讼中，石某出具书面情况说明，其称与滕×3系翁婿关系，1991年滕×3因年龄较大、行动不便，搬到其家中居住，滕×3在北京的住房一直闲置，因此滕×3打算将北京市海淀区南安河×号的三间石板房卖掉，因需钱使用，其于1992年1月15日在南安河村李×4家中，将产权属于滕×3的三间石板房卖给了李×4，在买卖滕×3房产时，其没有滕×3的书面委托书，也没有滕×3的口头委托，只为满足老人滕×3的心愿，也没有通知滕×3的女儿。
1993年李×1结婚，婚后李×1夫妇搬至诉争院落居住，1994年李×1夫妇将户口迁至诉争院落，并将院内房屋进行了翻修，后诉争院落门牌号变更为南安河村××号，李×1之女的户籍亦登记在该院。后因南安河村进行宅基地腾退改造，2014年9月30日，李×1作为被腾退人与北京市海淀区苏家坨镇南安河村村民委员会就南安河村××号签订《宅基地腾退安置补偿协议书》，该协议书载明：应安置对象为被腾退人李×1、之妻杜×1、之女李某洁；房屋重置成新价为249858元；最大可置换安置房建筑面积为276.67平方米，有效宅基地面积超过可置换安置房建筑面积部分的货币补偿款为2400530元，李×1应支付超面积价款45000元；各项补助奖励款合计936944.4元；自行周转补助费为100800元。上述协议书签订后，诉争院落被腾退拆除。
就诉争院落的买卖及腾退等相关情况，北京市海淀区苏家坨镇南安河村村民委员会于2015年4月2日出具证明一份，上载明：“李×4，原系南安河村村民，1992年1月15日在原村委会领导冯某立、巴某慧、滕某文及村民张某义的见证下，与滕×3的代理人石某签订了房屋买卖合同，签订当日李×4支付了全部房款。1993年李×4的长子李×1结婚，婚后就住在南安河村原×号房宅。1994年李×1将户口落于南安河村原×号住宅。根据相关规定，村民家庭人口较多，子女达到结婚年龄，就可以向村委会申请宅基地，但因李×4购买了原×号房屋用于其长子结婚居住，因此李×4夫妇就没有再为长子李×1向村委会申请宅基地。在2014年9月30号之前，经南安河宅基地腾退评议小组的确认，原×号住宅户主为李×1，李×1为被腾退人。特此证明。”
上述事实，有双方当事人陈述、苏家坨派出所证明信、契约、石某的情况说明、南安河村村民委员会证明、户籍卡、本院调取的《宅基地腾退安置补偿协议书》等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，石某虽未有滕×3的书面委托，但滕×3曾有卖房的意思表示，且石某以滕×3代理人的名义将诉争房屋出卖后，滕×3未提出过异议，滕×3去世后，其家人在20余年的时间里亦未对诉争房屋主张过权利，滕×3及其家人对石某以其名义卖房之事理应知悉。李×4虽未在买卖契约上签字，但其支付了房款并接收了诉争房屋，故滕×3与李×4之间的房屋买卖关系成立。滕×3与李×4原均系北京市海淀区苏家坨镇南安河村村民，后李×4虽因参军户口性质转为非农业户口，但李×4之妻、之子等家庭成员均系南安河村村民，双方的买卖亦经过了村委会相关人员的见证，该买卖并不违反当时相关法律法规的强制性规定。此外，李×4购买诉争房屋后，由其子李×1实际使用，李×1夫妇已将户口迁至诉争院落，并将院内房屋进行了翻修，自1993年后李×1及其家人即在诉争院落居住，对该院落及房屋形成了稳定的占有关系。在涉案院落已被腾退搬迁，取得巨大搬迁利益的情况下，滕×1、滕×2要求确认买卖契约无效，亦有违诚实信用原则。鉴于以上因素，本院对滕×1、滕×2要求确认滕×3、李×4于1992年1月15日签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回滕×1、滕×2的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由滕×1、滕×2负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费七十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘腾峰
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 周乐怡