广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终892号
上诉人（原审被告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司。住所地：广东省清远市清新区。
法定代表人：甘燕萍，该公司总经理。
委托代理人：陈宇杰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：龙四清，男，汉族，户籍地址湖南省沅江市，现住广州市白云区。
被上诉人（原审原告）：龙泽宇，男，汉族，住湖南省益阳市，现住广州市白云区。
两被上诉人共同委托代理人：肖志刚，广东力诠律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司清远分行。住所地：清远市。
负责人：伍演志。
上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称恒大清新公司）因与被上诉人龙四清、龙泽宇、原审第三人中国银行股份有限公司清远分行商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民�初字第417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月30日，龙四清、龙泽宇与恒大清新公司签订《广东省商品房买卖合同》约定位于恒大金碧天下福山五街×××号房为预售商品房；房屋总金额921498元。第八条约定：出卖人应当在2011年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。合同补充协议将合同第十五条补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权�；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费；逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日；出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。
合同签订后，龙四清、龙泽宇向恒大清新公司支付了购房款921498元。其中龙四清、龙泽宇首期支付281498元，并与中国银行签订《个人一手住房贷款合同》贷款64万用于支付剩余房款。并向恒大清新公司缴纳税费30474元。
龙四清、龙泽宇于2011年1月11日办理收楼手续，截至庭审日期2015年10月20日，涉案的恒大金碧天下天下福山五街×××号房屋仍未办妥房屋产权证。
另查明，2010年1月29日，原清新县地方税务局龙颈税务分局开具购房款发票，发票记载：付款方为龙四清、龙泽宇，收款方为恒大清新公司，销售的不动产为天下福山五街×××，金额为921498元。2011年7月13日原清新县地方税务局龙颈税务分局开具完税证，纳税人为龙四清、龙泽宇，缴纳税金27644.94元。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。龙四清、龙泽宇与恒大清新公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。
关于合同的解除问题，《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”补充协议第十五条约定“双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日；出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。
龙四清、龙泽宇已按照合同约定支付了购房款，恒大公司理应在2011年1月10日前交付房屋，龙四清、龙泽宇已按合同约定缴纳相关税费。根据合同约定，房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。且截至庭审日，恒大清新公司尚未办理房产证，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方约定的解除合同条件成就，龙四清、龙泽宇有权依约解除与恒大清新公司签订的《广东省商品房买卖合同》。
第三人请求解除《个人一手住房贷款合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；”故第三人诉请原审法院亦予支持。
关于购房款的退还问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，本案中，在商品房买卖合同和借款合同均予以解除后，恒大清新公司作为出卖人，是购房贷款和购房款的本金及利息的返还义务人。故龙四清、龙泽宇与恒大清新公司签订的《广东省商品房买卖合同》解除后，恒大清新公司应返还龙四清、龙泽宇首付款281498元及已偿还银行贷款的本金及利息；恒大清新公司应返还第三人中国银行龙四清、龙泽宇尚未偿还银行贷款的本金及利息。
关于违约责�问题，根据合同补充协议约定，恒大清新公司应在商品房交付使用后540日内为龙四清、龙泽宇办妥房地产权证，双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日。由于龙四清、龙泽宇与恒大清新公司签订的《广东省商品房买卖合同》的解除系由恒大清新公司逾期办证的违约行为所导致，恒大清新公司应承担相应的违约责任。龙四清、龙泽宇主张按合同第十五条约定每年按已付房款的0.1%计付违约金过低，要求予以调高，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原审法院予以准许。本案中，龙四清、龙泽宇提供的证据并不能证明因恒大清新公司的违约行为所造成的实际损失，龙四清、龙泽宇只是受到恒大清新公司占用资金的利息损失，因此违约金应调整为以已付首付款按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。由于龙四清、龙泽宇并不能提供付款的日期，故利息的计算应从税务部门开具正式购房款发票之日起计算，以已付首付款为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清款项之日止（即从2010年1月29日，以已付首付款281498为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）。
关于契税、维修基金、律师费问题。恒大清新公司代收税费30474元，代缴27644.94元，结余2829元。故龙四清、龙泽宇诉请退还结余的2829元，原审法院予以支持。关于维修基金，该费并非恒大清新公司收取，只是代缴性质，该款不是恒大清新公司收取的房屋对价，恒大清新公司已完成代缴的义务，实际上也没有占有该款项，该诉请原审法院不予支持。关于律师费，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十�、九十三条、九十七条、一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除龙四清、龙泽宇与恒大盛宇（清新）置业有限公司于2009年12月30日签订的关于购买恒大金碧天下福山五街第367幢04号房的《商品房买卖合同》。二、解除龙四清、龙泽宇与中国银行股份有限公司清远分行签订的《个人一手住房贷款合同》。三、恒大盛宇（清新）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还龙四清、龙泽宇已付首期购房款281498元、税费30474元、已偿还中国银行股份有限公司清远分行的贷款本金及利息（按照《个人一手住房贷款合同》计算至本判决生效之日止）。四、恒大盛宇（清新）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金给龙四清、龙泽宇（2010年1月29日起以已付首期购房款281498元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）。五、恒大房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司清远分行偿还龙四清、龙泽宇未付的借款本金及利息（按照《个人一手住房贷款合同》约定计算至本判决生效之日止）。六、驳回龙四清、龙泽宇的其它诉讼请求。七、驳回中国银行股份有限公司清远分行的其它诉讼请求。案件受理费16779元，反诉费3212元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。
宣判后，恒大清新公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和�由是：1、一审判决已经认定被上诉人从2014年1月10日起有权退房，但被上诉人于2015年7月6日才起诉要求解除合同，其解除权已经消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。2、逾期办理房产证的违约责任，应当按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，每年按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是规定在合同没有约定违约金及损失数额难以确定的情况下，方可参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案既然双方合同有约定，则应当按照合同约定履行。一审计算违约金的起算时间为2010年1月29日，被上诉人2015年7月6�才起诉，其中部分已经超过诉讼时效。3、涉案房屋已经按照约定交付给被上诉人适用，被上诉人并无实际损失。
龙四清、龙泽宇答辩称：答辩人的解除权没有消灭，恒大公司至今没有办理好房产证，解除条件是成就的，解除权并未消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定的是逾期付款和逾期交房的情况，而涉案房屋已经交付，本案涉及逾期办证的问题，不适用该条规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
中国银行股份有限公司清远分行未作答辩。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人恒大清新公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人的解除权是否消灭。
按照双方在合同补充协议第九条的约定，出卖人在房屋交付使用后三年内未能办妥房地产权证的，买受人可以解除合同。双方同时约定从2011年1月10日的次日起计算办证期限，也就是说，如出卖人在2014年1月10日前未能办妥房地产权证，买受人可以选择解除合同。合同解除权是一种形成权，合同解除后，合同权利义务终止。为保障交易的稳定性，在法律没有规定及当事人没有约定解除权行使期限的情况下，当事人也应当在合理期限内行使解除权，除非对方当事人确实无法履行合同主要义务。本案中，买受人并未提交证据证明恒大清新公司已经丧失办证的能力，结合涉案楼盘在本院其他案件的情况，恒大清新公司也陆续为业主办妥房地产权证。对于本案解除权行使的期间，因本案为系列案，本院在案情相似的（2016）粤18民终635号生效判决中，已参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定确定买受人行使解除权的合理期间为一年。根据生效判决的既定力及同案同判的原则，鉴于被上诉人确是在解除权发生一年后起诉要求解除合同，本院对恒大清新公司提出的解除权已经消灭的理由予以采纳。
鉴于被上诉人的其他诉讼请求均以合同解除为前提，故本院对其亦不予支持。
综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决适用法律不当，实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一�撤销清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第417号民事判决。
二、驳回龙四清、龙泽宇的诉讼请求。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费16779元，由龙四清、龙泽宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年八月十七日
书 记 员 张丽萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。