太原市小店区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）晋0105民初697号
原告罗靓，女，1978年11月3日出生，汉族，无固定职业，住太原市。
委托代理人杨超慧，山西昭权律师事务所律师。
委托代理人朱华，山�昭权律师事务所律师。
被告李志艳，女，1974年10月15日出生，汉族，无固定职业，住太原市，身份证号。
委托代理人张玉朝，山西弘韬（阳曲）律师事务所律师。
原告罗靓与被告李志艳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗靓及其委托代理人杨超慧、朱华，被告李志艳及其委托代理人张玉朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗靓诉称，2011年3月9号，原告出资购买了位于太原市龙城大街龙城新居二期8号楼1-701号，建筑面积为136.05平方米的房产一套，房款价格为659843元。后原告还支付了防盗门费1680元、燃气初装费6000元、产权证费23095元。2014年5月16日交房验收后，原告于2014年7月28日起进行装修施工，并在物业交纳装修保证金3000元办理装修施工许可证。以上合计交纳费用为693618元。交房后，原告遂即对房屋进行装修且已接近完工，装修花费约15万元。原、被告之间长期存在债权债务关系，原告曾向被告屡次借款，但后因资金链出现问题而无力及时偿还。被告天天逼债，并将原告控制在捷豹酒店内不让回家。同时，被告还在原告父母居住的小区打横幅，恶意诋毁原告，限制原告及其家人的正常出入，已严重影响到原告家人的正常生活。原告确实暂无力偿还借款，但被告以种种手段逼迫，致使原告在无奈之下依据被告的意思以40万元的价格将其出资达85万的房产转让给被告。双方于2015年2月3日签订《房屋转让协议》，随之便办理了变更购买人名称手续，移交了相关购房资料及其房屋钥匙，并签订了移交清单。综上所述，原告在被告的逼迫和威胁下，与其签订的明显低于实际出资及市场价值的《房屋转让协议》，权利义务明显不对等，违反公平、等价有偿原则，且被告利用自己的优势地位迫使原告签订房屋转让协议，已构成显示公平，致使原告蒙受了重大的经济损失。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、撤销原、被告2015年2月3日签订的《房屋转让协议》。2、将本案所涉房产回转登记至原告名下。3、被告将《商品房买卖合同》原件、房款收据3份、以及防盗门、燃气初装费、产权证收据3份、装修钥匙1把、正式钥匙6把移交给原告。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告李志艳辩称，原告欠被告710万元，经被告多次催要未果，后原告愿意以房抵债。原告与被告签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，原告的爱人也在协议上签字表明原告及其爱人愿意转让房屋。双方约定的转让价格40万元是原告赎回房屋的价格，且该赎回附有条件，原告未按该条件赎回房屋，现原告已无权赎回。该房屋无人购买，实际价格无法确定，故40万元不存在显示公平问题，不符合法律规定的可撤销情形。综上，原告的第一项诉讼请求应予驳回。双方当事人自愿在房屋开发商宝瑞达公司（以下简称宝瑞达公司）更名的《商品房买卖合同》；双方在更名《商品房买卖合同》当日，原告也自愿将其捷达车抵顶给被告，双方共同将该车出售了24000�，原告也将24000元给了被告并将车辆过户给被告；原告所述被告将其控制在酒店与事实不符，双方是在酒店正常的商谈还款事宜，被告是正常要款行为，如果存在原告所述威胁、逼迫的情况，原告也没有报警。综上，原告的第二、三项诉讼请求是基于第一项诉讼请求才享有的权利，原告的第一项诉讼请求应予驳回，且被告没有威胁、逼迫原告出售房屋，故原告的第二、三项诉讼请求应予驳回。
经审理查明，2011年3月29日，原告作为买受人与山西千禧投资集团有限公司（以下简称千禧公司）作为出卖人签订编号：（政8-1-701�《商品房买卖合同》，该合同正文载明的出卖人为太原市宝瑞达房地产开发有限公司，合同落款处的出卖人处由千禧公司加盖印章，合同主要约定：原告购买出卖人位于太原市龙城南街、马练营路东侧龙城新居8座1单元7层01号房屋，房屋建筑面积共136.05平方米，单价为4850元/平方米，房款总价为659843元；首付50%即33万元，封顶时付40%即26万元，剩余房款69843元于交房之日前付清。后原告于2014年5月16日之前分三次共向宝瑞达公司支付659843元。2014年5月16日，宝瑞达公司将涉案房屋交付给原告，原告支付了宝瑞达公司防盗门费1680元、燃气初装费6000元、产权证费23095元。后原告收房并对房屋进行了装修。
2014年5月5日，原告向被告借款600万元。2014年5月6日，原告向被告借款150万元。原告向被告出具了借条一张，借条载明的出具日期是2014年5月5日，内容为”今借到李志艳人民币柒佰壹拾万元整”。被告在庭审中陈述，原告于2014年5月5日、6日共向被告借款750万元，2014年7月10日原告偿还被告40万元，后原告于2014年11月18日向被告补打了一张2014年5月5日借款710万元的借条。原告在庭审中认可被告关于双方借款及还款的陈述。
2015年2月3日，原告作为转让方（甲方）与被告作为受让方（乙方）就甲方将涉案房屋转让给乙方签订了《房屋转让协议》，协议约定了转让的房屋座落，协议还约定了以下主要内容：二、转让价格。该房屋转让价格为40万元。三、付款方式。未付房款。四、房屋交付。甲方应于本合同生效之日起两日内，将上述房屋的全部钥匙及涉及房屋的所有收据交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，换房后签订本协议。本房屋的使用、收益、处分权于2015年8月3日起归乙方使用，甲方有权于2015年8月3日前按本转让价格购买，如乙方卖方房需通知甲方共同销售。同日，原告将涉案房屋《商品房买卖合同》原件、房款收据3份、防盗门费收据、燃气初装费收据、产权证费收据、装修钥匙一把、正式钥匙六把等交付给被告。2015年2月12日，原、被告共同到宝瑞达公司将编号：（政8-1-701）《商品房买卖合同》约定的买受人由原告变更为被告。涉案房屋自2015年2月3日双方当事人签订《商品房买卖合同》后至今由被告占有、使用。涉案房屋所在的楼盘至今未取得相应规划手续及商品房预售许可证。
确认以上事实的证据有原告向法庭提交的收据、房屋验收交接单、装修施工许可证、装修合同及收据、建材销售合同、《房屋转让协议》、移交清单、音频资料等，被告提交的银行对账单、借条、《房屋转让协议》、《商品房买卖合同》、受案回执等，上述证据经当庭举证、�证，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本院认为，原告欠被告借款，原告将涉案房屋及房屋相应手续无偿交付给被告。结合原告欠款事实、涉案房屋交付情况以及《房屋转让协议》的约定内容，可以认定双方并非买卖合同关系，双方所签订的《房屋转让协议》实质是以房抵债协议。双方的约定内容符合质押的形式，但因房屋系不动产，双方无法形成质押合同关系，故双方实质形成的是抵押合同关系，原告系抵押人，被告系抵押权人。房产抵押应办理抵押他项权登记，但涉案房屋所在的楼盘至今未取得相应规划手�及商品房预售许可证，涉案房屋抵押的条件尚未成就，故双方就抵押而签订的《房屋转让协议》合同无效。原告要求被告向其退还《商品房买卖合同》、房款收据3份、以及防盗门、燃气初装费、产权证的收据各一份、装修钥匙1把、正式钥匙6把，理由正当，本院予以支持。原告要求判令将所涉房产回转登记至原告名下，因涉案房屋所在的楼盘至今未取得相应规划手续及商品房预售许可证，无法在相关产权登记机关办理房产登记变更，故对原告该诉求不予支持。对于原告所欠被告借款，被告可依据借贷关系另行起诉向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告罗靓与被告李志艳于2015年2月3日签订的《房屋转让协议》无效。
二、被告李志艳于本判决生效之日起五日内退还原告罗靓编号：（政8-1-701）《商品房买卖合同》、房款收据3份、以及防盗门、燃气初装费、产权证的收据各一份、装修钥匙1把、正式钥匙6把。
三、驳回原告罗靓的其他诉讼请求。
案件受理费7300元（原告已预交），由原告罗靓与被告李志艳各半负担。
如不服本判决，可以在判决书送达�日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判长赵红秀
人民陪审员刘强
人民陪审员张玮芳
二○一七年四月二十日
书记员梁红霞