浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0902民初77号原告:干燕莉，女，1982年7月27日出生，汉族，自由职业，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：梁忠平，浙江品正恒联律师事务所律师。被告：严红伟，男，1966年12月14日出生，汉族，职业不详，住舟山市定海区。被告：严平舟，男，1977年6月10日出生，汉族，无业，住舟山市定海区。被告：刘海飞，女，1982年5月5日出生，汉族，销售员，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：俞栋，浙江乾勇律师事务所律师。原告干燕莉与被告严红伟、严平舟、刘海飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序进行了审理。根据原告申请和其提供的担保，本院于2017年1月6日依法查封了被告严平舟坐落于红茅山南区小多层12号楼二单元1003室的房屋，保全金额为400000元，保全期限为2017年1月6日至2020年1月5日。原告干燕莉及其委托诉讼代理人梁忠平、被告严平舟、被告刘海飞的委托诉讼代理人俞栋到庭参加了诉讼，被告严红伟经本院公告传唤后，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除《房屋买卖协议书;2.判令被告严红伟支付预付款400000元，支付中介费7000元，支付违约赔偿金112000元，合计519000元；3.判令被告严平舟、刘海飞对上述债务承担连带赔偿责任。事实和理由：被告严红伟与原告于2016年8月27日签订《房屋买卖协议书》，协定以560000元将坐落于定海区临城街道红茅山南苑多层面积约66平方米（包括车棚）的房屋转售给原告。并协定具体的付款方式：第一次付款于2016年8月29日前支付400000元作为购房款，第二次付款160000元待被告严红伟过户给原告后支付，三证齐全。原告按约支付了400000元。现房屋已在交付状态，但因被告严红伟拒不办理交房手续，导致无法按约把产权证过户给原告，造成根本性违约。现原告要求按照《房屋买卖协议书》约定解除合同，并由被告严红伟按约定返回已付房款40万元及支付违约金11.2万元，并承担原告支付的中介费7000元。被告严平舟和刘海飞出具承诺书载明：若因被告严红伟的原因造成该房屋不能把产权证过户给原告名下，由被告严平舟、刘海飞为被告严红伟承担一切违约责任，并同时愿意将其名下位于定海区临城红茅山南苑电梯房76平方米卖给原告。为此，被告严平舟、刘海飞应承担连带赔偿责任。被告严红伟未答辩。被告严平舟辩称：本被告与原告并不相识，也无任何关系，原告何时交付的房款本被告也不清楚。被告严红伟叫本被告过去做担保，担保承诺书上面字确实是本被告所签，但是本被告没有看过承诺书具体内容，因为被告严红伟的拆迁协议还没有签，当时口头说的是把本被告的拆迁协议先押在城隍头中介，等被告严红伟的拆迁协议办出来了在归还本被告的拆迁协议。现在本被告已将被告严红伟的拆迁协议交给了城隍头中介所，本被告的担保责任已经完成了。本被告不要再承担连带赔偿责任。被告刘海飞辩称：本被告无需承担连带赔偿责任。第一、依据被告严平舟所说本案中的担保是有时效限制的，被告严平舟将被告严红伟的拆迁协议交给城隍头中介后，担保责任终结，现被告严平舟已交付了协议。第二、本被告对被告严平舟的担保行为并不知情，也从未授权严平舟出具任何形式的承诺书，承诺书上的签名并非本被告所签。第三、对于原告是否将购房款以及中介费实际交付，本被告并不清楚，且原告主张的违约金过高，要求法院调整至按中国人民银行同期同档次基准贷款利率支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告严平舟、刘海飞对原告提交的《房屋买卖协议书》、承诺书的真实性予以确认，对收条原件表示不知情，需要和汇款凭证印证，中介费应有正式发票，不予确认。被告严红伟经本院传唤未到庭，视为放弃举证、质证的权利。本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月27日，通过城隍头中介所郑咪芬介绍，原告干燕莉(乙方)与被告严红伟（甲方）签订了《房屋买卖协议书》约定：“甲方同意将坐落于定海区临城街道红茅山南苑多层面积约66平包括车棚的房屋转售给乙方，乙方对甲方所转售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。因甲方房屋还未建成，没有交房，甲方同意乙方先于2016年8月27日支付人民币贰万元整，作为购房定金。甲乙双方议定的上述房屋成交价共计人民币伍拾陆万元整。付款方式第一次付款于2016年8月29日前，支付人民币肆拾万元整作为购房首付；第二次付款十六万元整待甲方过户乙方后三证齐全，贷款放出全部付清给甲方。……甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方自负清理，由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。若乙方毁约，乙方不得向甲方索还定金，并赔偿房屋总价20%的损失。但乙方有权要求甲方在三天内将乙方已付房款返还给乙方，若甲方毁约，应在违约之日起三日内将定金双倍返还给乙方。并赔偿乙方房价20%的损失。乙方若不能按期向甲方付清全部购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于房屋总价千分之一的滞纳金。若任何一方中途违约，由违约方支付房屋总价15%的全部中介费。……”同时，由城隍头中介所郑咪芬起草了一份承诺书，载明：“因本人严红伟位于定海临城红茅山南苑多层66平方米房子拆迁协议还在办理中，但该房子于2016年8月27日已卖给干燕莉，如果因严红伟本人原因造成该房不能把产权证过户给干燕莉名下的，但由严平舟、刘海飞夫妻愿意为严红伟承担其一切违约责任，同时并愿意把自己名下位于定海临城红茅山南苑电梯房76平方米房屋必须卖给干燕莉（价格以严红伟与干燕莉合同成交价为准，成交价伍拾陆万元整），不得反悔，否则一切违约责任自负，特此承诺。承诺人严平舟、代理承诺人严平舟代刘海飞，出售方严红伟。”刘海飞未到场，也委托授权给严平舟进行承诺担保。合同订立后，原告于当天向严红伟支付了定金20000元，并由被告严红伟出具了收条一份。原告于当日向郑咪芬和徐优红支付了中介费7000元，并由该两人出具了收条一份。2016年8月29日，原告向被告严红伟支付了房款38万元，并由严红伟出具了收条一份，城隍头中介郑咪芬作为证明人在收条上签名并捺印。2016年9月8日，被告严红伟与舟山市国土资源局集体土地房屋征收部门签订了《房屋产权调换协议》，将其名下万三村严家28号房屋108.92平方米拆除，安置房为坐落于红茅山南苑多层66型和小高层121型各一套等内容。2016年12月份，因被告严红伟的红茅山南苑房子抽签，原告才了解被告严红伟因债务纠纷该两套房产均被定海区人民法院查封，导致原告无法取得房屋所有权。故原告诉至法院。另查明，被告严红伟自2016年11月15日起，陆续有其债权人起诉至本院，本院因债权人申请并提供担保于2016年11月16日、2016年12月13日依法对被告严红伟因坐落于舟山市定海区临城街道万三严家28号房屋拆迁可得的安置利益进行了保全。被告严红伟去向不明，至今其本人未至本院处理其债权债务纠纷。本院认为：原告与被告严红伟所签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。因被告严红伟所拆迁安置的房屋已被其债权人申请法院依法查封，导致无法将该套房屋过户给原告，而原告已按照合同约定支付了房款400000元，可确认原告已履行了约定的合同义务，被告严红伟承诺发生有关的产权纠纷或债权债务概由被告自负清理，但现标的房产自查封之日起已过4月有余，被告严红伟仍未积极处理债务纠纷，导致无法办理过户手续，已构成根本性违约。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为的致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同。现原告以起诉的形式要求解除合同，符合双方的约定和法律的规定。本院确认原被告签订的房屋买卖合同在本院将原告的起诉状副本送达到被告（2017年3月10日）时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告严红伟应当将原告支付的购房款400000元予以返还。原告要求被告严红伟按房价的20%支付违约金112000元并支付全部中介费7000元，在原告无证据证实其实际损失为112000元的情况下，违约金的数额本院综合考虑原告并未支付全部560000元购房款等因素，酌情调整为80000元，中介费7000元系原告实际损失，被告应按照合同约定予以赔偿。本院予以支持。被告严平舟出具的承诺书明确约定如果严红伟本人原因造成该房不能把产权证过户给原告的愿意为严红伟承担一切违约责任，系对被告严红伟上述违约责任的连带保证责任，原告起诉尚在保证期间内，被告严平舟应对被告严红伟的违约责任承担连带清偿责任。至于被告刘海飞因并非其本人签字或授权被告严平舟签字，被告严平舟未经授权作为代理承诺人的签字对被告刘海飞不发生法律效力，原告要求被告刘海飞对被告严红伟的违约责任承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告干燕莉与被告严红伟在2016年8月27日签订的《房屋买卖协议书》于2017年3月10日解除；二、被告严红伟于本判决生效之日起十五日内归还原告干燕莉房款400000元，支付违约金80000元并赔偿中介费7000元；三、被告严平舟对被告严红伟的上述债务承担连带清偿责任；四、被告严平舟承担上述连带清偿责任后有权向被告严红伟追偿；五、驳回原告干燕莉对被告刘海飞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8990元，诉讼保全费2520元，合计11510元，由被告严红伟负担，被告严平舟连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。审 判 员  董 艳代理审判员  王超女人民陪审员  王追波二〇一七年四月二十日书 记 员  朱冰倩