南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1101号
原告：招商银行股份有限公司南昌分行，住所地：南昌市东湖区叠山路468号。
负责人：胡德明，该分行行长。
委托代理人：况新龙，系江西华赣律师事务所律师。
委托代理人：张国良，系江西华赣律师事务所律师。
被告：徐献忠，男，1968年8月28日生。
被告：胡缨，女，1972年1月25日生。
以上二被告的共同委托代理人：褚敏，系江西秦风律师事务所律师。
以上二被告的共同委托代理人：程豪，系江西秦风律师事务所实习律师。
被告：南昌东亚信鸿投资有限公司，住所地：南昌市西湖区云锦路508号信华商务中心3#楼写字楼108室。
法定代表人：李世新，该公司董事长。
委托代理人：葛惠彪，系北京市安理律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司南昌分行诉被告徐献忠、胡缨、南昌东亚信鸿投资有限公司（以下简称东亚公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张国良、被告徐献忠及胡缨的共同委托代理人褚敏、被告东亚公司的委托代理人葛惠彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月17日，被告徐献忠、胡缨因购房缺少资金向原告申请银行贷款。同日，被告徐献忠、胡缨、东亚公司与原告签订七份《个人购房借款及担保合同》（合同编号分别为791084013602、791084013603、791084013604、791084013605、791084013606、791084013607、791084013608），上述贷款合计107万元，合同约定：贷款期间为120个月，即从2012年8月17日至2022年8月17日；贷款利率为本合同执行利率以国家公布的贷款利率基准年利率6.55%为基础上浮10%（利率浮动比例），即为年利率7.205%；还款方式为按月结息，按月还本，等额本息。合同另约定由东亚公司对上述所有合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间为自合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。同时，被告徐献忠、胡缨以其以上述贷款购买的位于南昌市西湖区沿江南大道中段东侧1599号东亚盛世滨江-
写字楼2415、2416、2417、2418、2419、2420、2421室房产，合计7套房产为上述贷款提供抵押担保，并在《个人购房借款及担保合同》中予以确定。上述合同签订后，原告也如约将107万元发放到被告徐献忠、胡缨指定的账户上。后原告得知被告徐献忠、胡缨购买的上述房产尚未办理房产证就被法院查封，也未能办理抵押登记，根据合同约38条第38.3.2款“抵押物发生已出租、被抵押、被查封、被扣押、被监管等情况，及／或借款人／抵押人隐瞒已发生此种情况的”属于违约事件，现被告未及时归还贷款，根据合同约定第39条第39.1、39.3款之规定，原告有权提前收回已发放的本息，并要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿在合同项下的所欠全部债务。据此，原告诉至本院，请求法院判令：1、解除原告与被告徐献忠、胡缨之间签订的《个人购房借款合同》；2、被告徐献忠、胡缨立即归还原告贷款本金882749.51元及所欠利息（含复息）4240.11元（暂算至2014年6月10日，2014年6月11日以后的利息按照双方合同约定的利率计算利息）；3、被告徐献忠、胡缨承担原告因实现债权而支付的律师费计6652元；4、被告东亚公司对上述所有款项在担保范围内对原告承担连带清偿责任；5、因本案所发生的诉讼费用由上列被告承担。
被告徐献忠、胡缨辩称：1、本案双方签订的《个人购房借款及担保合同》系原告出具的格式合同，应当作出不利于原告的解释，确认有失公平之条款无效，如合同第19.3条、第38条、第39条等关于违约事件的认定和违约处理条款。2、原告主张复息之请求，不应支持。按照中国人民银行的规定，复利计算的周期不允许以“1日”计算周期，本案合同中对复利计算的约定系“按日计收复息”，则明显与相关规定相悖，故该复利约定应当认定为“违反法律、行政法规的条款无效”，是不受法律保护的。3、本案借款人无法清偿债务时，处置抵押物优于保证人的保证责任。预抵押登记制度，在我国法律和实践中均推行适用，就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。本案中，答辩人购买房产签订借款合同后，虽未办理取得房产证后的正式抵押登记，但对于该房产在答辩人与原告签订合同时已签订合同并办理了预抵押手续，预抵押登记的效力及于正式抵押登记的效力，原告对该7套房产仍享有优先权。无论该7套房产是否被其他主体查封，均不影响原告对该房产预抵押所享有抵押的优先权，故本案售房人即保证人应对抵押物不足以清偿的债务部分承担连带清偿责任。4、原告主张被告尚欠贷款本金和利息款项，尚无法得知其数据构成，请求法院查明原告主张本息、复利所涉明细。
被告东亚公司辩称：本案被告逾期还款情形和房产被查封并不能导致合同目的不能实现，合同仍可以继续履行。律师费属于原告单方决定聘请律师产生的费用，不属于被告应支出的范围；关于金额方面的本金和利息被告东亚公司方并不清楚，但起诉后，原告仍然在对被告东亚公司账户进行扣款。
经审理查明：2012年8月17日，原告（贷款人）与被告徐献忠（借款人、抵押人）、胡缨（抵押人）、东亚公司（保证人）签订了七份《个人购房借款及担保合同》（合同编号分别为791084013602、791084013603、791084013604、791084013605、791084013606、791084013607、791084013608），合同约定：原告向被告徐献忠、胡缨提供贷款用于支付被告东亚公司的购房款，贷款金额分别为23万元、14万元、14万元、14万元、14万元、14万元、14万元（合计107万元），贷款期限为120个月（自2012年8月17日至2022年8月17日止），借款金额和期限以借据为准；利率为年利率7.205%，按固定调整日调整方式调整；还款方式等额本息按月还本付息；被告徐献忠未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；在被告徐献忠不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，原告为实现债权而支付的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等），由被告徐献忠承担；被告徐献忠、胡缨以其用上述贷款购买的位于南昌市西湖区沿江南大道中段东侧1599号东亚盛世滨江-
写字楼2415、2416、2417、2418、2419、2420、2421室的全部权益抵押给原告，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；东亚公司为被告徐献忠在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金及上述原告为实现债权而支付的费用；保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产他项权证交由贷款人保管之日止；抵押物发生已出租、被抵押、被查封、被扣押、被监管等情况，视为被告违约，原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。同日，原告依约将借款本金107万元分七笔汇转至约定的被告东亚公司账户，被告徐献忠、胡缨在七份《个人贷款借款借据》上签字确认，《个人贷款借款借据》记载内容与《个人购房借款及担保合同》内容一致。后原告因被告徐献忠、胡缨用于抵押的上述房产被司法机关查封诉至本院，要求判如所请。案件审理过程中，原告以被告违约原告有权要求被告提前还款无须解除合同为由申请撤回第1项诉讼请求。截止2014年9月2日，被告徐献忠、胡缨尚欠原告借款本金855999.44元、利息（含复息）2741.11元。
另查明：备案登记于被告徐献忠、胡缨名下的位于南昌市西湖区沿江南大道中段东侧1599号东亚盛世滨江-
写字楼2415、2416、2417、2418、2419、2420、2421室已于2014年4月30日被南昌市中级人民法院查封，上述房屋并未办理房产证和抵押预告登记。
再查明：原告因本案诉讼而聘请了律师，支付律师费6652元。
上述事实，有原告提供的《个人购房借款及担保合同》（七份）、个人贷款借款借据（七份）、客户逾期清单（七份）、协助执行通知书、律师代理费发票、委托代理协议、转款凭证及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告徐献忠、胡缨、东亚公司签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按约履行自己的义务。被告徐献忠、胡缨作为共同借款人在借款借据上签字确认，应承担共同还款责任。借款期限内，备案登记于被告徐献忠名下的用于担保的房产被查封，被告徐献忠、胡缨构成违约，应承担相应的违约责任。被告东亚公司作为连带责任保证人应承担连带清偿责任。因此，原告主张合同提前到期要求被告徐献忠、胡缨清偿所欠本息、因本案诉讼聘请律师支付的律师费及要求被告东亚公司承担连带清偿责任的诉请，符合合同约定及法律规定，应予支持。被告徐献忠、胡缨辩称《个人购房借款及担保合同》，系原告出具的格式合同，应确认有失公平之条款无效和复息按日计收无效，本院认为双方合同约定的条款并不存在我国合同法关于格式条款无效规定之情形，而我国的规范性法律文件并未对复利按日计收作出禁止性规定，复利的计收应按照双方的约定执行，故对被告徐献忠、胡缨的上述抗辩主张不予支持。被告徐献忠、胡缨主张的押预告登记产生抵押权设立登记的效力，被告东亚公司仅对原告实现抵押权不足部分承担清偿责任的抗辩，本院认为本案中用于抵押的房产并未办理抵押预告登记，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告徐献忠、胡缨于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司南昌分行借款本金855999.44元及利息（含复息）（截止2014年9月2日的利息2741.11元，自2014年9月3日起至本判决确定的履行期限内实际履行日止的利息，以借款本金855999.44元为基数，按借款合同约定计算）；
二、被告徐献忠、胡缨于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司南昌分行为实现债权聘请律师所花费的律师费6652元；
三、被告南昌东亚信鸿投资有限公司对被告徐献忠、胡缨的上述债务向原告招商银行股份有限公司南昌分行承担连带清偿责任，被告南昌东亚信鸿投资有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告徐献忠、胡缨追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告预交的受理费12180元，由被告徐献忠、胡缨、南昌东亚信鸿投资有限公司共同承担（此款随同上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 园
人民陪审员 许裕俊
人民陪审员 杜清华
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 李灵灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。