南京市建邺区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）建行初字第267号
原告史吏，女，1982年6月10日生，汉族。
委托代理人史学金（原告史吏之父），男，1952年1月7日生，汉族。
被告南京市国土资源局。
法定代表人陈光，局长。
委托代理人石静，南京市国土资源局工作人员。
委托代理人朱昊，江苏三法律师事务所律师。
第三人史学金，男，1952年1月7日生，汉族。
第三人高云生，男，1961年4月29日生，汉族。
第三人高庆生，男，1968年9月28日生，汉族。
第三人高敏，女，1987年10月15日生，汉族。
第三人陈露，女，1967年9月1日生，汉族。
委托代理人严建忠（第三人陈露之夫），1967年7月28日生，汉族。
原告史吏不服被告南京市国土资源局（以下简称市国土局）作出的宁房权证建转字第××号、宁房权证建转字第××号、宁房权证建转字第××号房屋所有权证、宁房他证建字第3302**号房屋他项权证，于2015年9月28日向本院提起行政诉讼。因史学金、高云生、高庆生、高敏、陈露均与本案的处理结果有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院于2015年9月28日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年9月14日公开开庭审理了本案。原告史吏的委托代理人史学金，被告市国土局的委托代理人石静、朱昊，第三人史学金、高云生、高庆生、高敏、陈露均已到庭参加诉讼。本案因当事人申请调取新的证据，曾扣除审理期限一个月。因案件疑难、复杂，经江苏省高级人民法院批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
被告市国土局分别于2005年10月17日向夏娴（已故）发放宁房权证建转字第××号房屋所有权证、于2009年11月23日向第三人高庆生发放宁房权证建转字第××号房屋所有权证、于2015年11月4日向第三人高敏发放宁房权证建转字第××号房屋所有权证、于2015年11月26日向第三人陈露发放宁房他证建字第3302**号房屋他项权证。
原告史吏诉称，座落于南京市建邺区莫愁新村54号X幢301室房屋（以下简称涉案房屋）原系原告所有。2005年9月，原南京市房产管理局登记机构（现被告）工作人员未认真履行工作职责、未严格审核相关手续，在原告不知情且未亲自到场的情况下，违规将涉案房屋登记至夏娴名下，过户文件中“史吏”的签名及指纹均不是原告本人所留。2009年11月，涉案房产过户至第三人高庆生名下；2015年11月，在原告已经起诉涉案房屋非法过户的情况下，被告仍将涉案房屋转移登记至第三人高敏名下并在涉案房屋上设定抵押权、向第三人陈露违法发放他项权证。被告的行为严重侵害原告的合法权益，请求法院1、确认被告将涉案房屋登记在夏娴、高庆生名下的行政行为违法；2、撤销涉案房屋登记在高敏名下的行政行为；3、将涉案房屋登记回史吏名下并发放房屋产权证书；4、撤销涉案房屋的抵押登记；5、赔偿经济损失22440元（鉴定费10640元，代第三人高庆生还款11800元）；6、本案诉讼费由被告承担。
原告史吏提交的证据有：
证据1、原告史吏原房屋所有权证（宁房权证建改字第××号）。
证据2、南京市房屋权属登记申请书。
证据3、房地产买卖契约及销售发票。
证据4、借条。
证据5、南京康宁司法鉴定中心司法鉴定意见书两份。
证据6、向高庆生银行账户存款业务凭证。
以上证据证明涉案房屋的第一次转移登记不是原告本人办理，也未委托他人办理，被告的转移登记行政行为违法。
被告市国土局辩称：1、2005年9月28日，史吏与夏娴就涉案房屋签订买卖契约，并于同年9月30日共同向原南京市房产管理局登记机构（现被告）申办转移登记，同时提交了原房屋所有权证、房屋权属登记申请书等登记材料。被告受理登记申请后，根据《南京市城镇房屋权属登记条例》（2010年修正前）第二十一条等规定，对该申请及登记材料依法审核后，向夏娴核发了房屋所有权证。2009年11月，涉案房屋转移登记至高庆生名下；现今，涉案房屋转移登记在高敏名下；被告在原告起诉后将涉案房屋转移登记以及抵押登记，符合法律规定。原告主张的赔偿费用不应由被告承担。2、原告史吏的起诉已超过起诉期限。被告第一次作出涉案房屋转移登记的时间是2005年10月，原告时至今日才起诉，已过法定的起诉期间。综上，请求法院依法驳回原告史吏的诉讼请求。
被告市国土局向本院提交的证据有:
证据1、南京市房屋权属登记申请书三份（2005年9月30日、2009年11月17日、2015年10月27日）。证明关于涉案房屋，相关当事人曾三次向被告提出权属转移登记申请。
证据2、房屋所有权证三份：建改字第××号房产证（史吏）、建转字第××号房产证（夏娴）、建转字第××号房产证建转字第××号房产证（高庆生）。证明在办理上述三次转移登记过程中相关的申请人向被告提交了房屋产权证书。
证据3、南京市房地产买卖契约（2005年9月28日）、南京市存量房买卖合同（2009年11月17日、2015年10月27日）。证明在办理上述三次转移登记过程中，相关的申请人向被告提交了生效的买卖合同。
证据4、史吏、夏娴身份证复印件、契税完税证、销售不动产发票等附件。证明在办理2005年的转移登记时要件齐全，符合发证条件。
证据5、南京市房屋所有权（交易）登记审核表（一）。证明被告针对当事人的申请，履行了审核手续。
证据6、委托书。证明夏娴委托高云生代为领取产权证。
证据7、南京市房屋所有权登记审核表（三）。证明被告在2005年10月17日向夏娴颁发了建转字第××号房产证。
证据8、南京市房屋所有权登记审核表两份（产权人高庆生、高敏）。证明对于2009年及2015年的转移登记，被告履行了审核手续。
证据9、南京市房屋权利证书颁发记录两份（产权人高庆生、高敏）。证明在2009年11月23日被告向高庆生颁发了建转字第××号房产证；在2015年11月4日向高敏颁发了建转字第××号房产证。
证据10、南京市房地产抵押登记申请书两份（高庆生-上海银行股份有限公司南京分行、高敏-
陈露）。证明在2009年12月4日高庆生与上海银行股份公司南京分行向被告申请办理涉案房屋的抵押登记。在2015年11月19日高敏与陈露向被告申请办理涉案房屋的抵押登记。
证据11、南京市房地产抵押登记审批表（一）两份（高庆生-上海银行股份有限公司南京分行、高敏-陈露）。证明针对两次抵押登记的申请，被告履行了审批手续。
证据12、南京市房地产抵押合同、个人住房借款担保合同、借款合同共四份（高庆生-上海银行股份有限公司南京分行、高敏-
陈露）。证明两次抵押登记相关申请人提交了符合法律规定的申请材料，要件齐备。
被告市国土局向本院提交的依据有：
《南京市城镇房屋权属登记条例》。
第三人史学金述称，其意见同原告史吏，请求依法支持原告的诉讼请求。
第三人史学金未向本院提交证据。
第三人高云生述称：1、原告史吏和第三人史学金对首次过户知情，其在征得同意后即找了夏娴当受让方。2、被告在2005年时办理涉案房屋转移登记并无过错，办理手续时在场的女同志应该是原告史吏；如果不是，则是原告史吏、第三人史学金、谢刚（案外人）恶意串通。3、涉案房屋前期是2005年5月口头约定办理过户，2015年5月27日有书面合同为正式过户，两次均是双方真实意思表示。
第三人高云生向本院提交以下证据：
证据1、收条。证明史学金收到高庆生存折，承诺其五年内还清涉案房屋贷款。
证据2、承诺书。证明高庆生、高云生、高敏、陈露在本案中没有任何经济与法律责任，不应承担任何法律后果；史学金承诺由其还贷；史吏及史学金对房屋的第一次转移登记知情，是他们共同委托谢刚办理。
第三人高庆生述称：1、其对之前原告史吏与夏娴之间的过户情况不知情，但其与夏娴、第三人高敏间是正常过户。2、其是为了帮助第三人高云生贷款，才同意将涉案房屋转移登记至其名下，涉案房屋所有税费、贷款均与其无关，原告史吏请求赔偿的11，800元不应由其偿还。综上，请求法院依法处理。
第三人高庆生未向本院提交证据。
第三人高敏述称，其与第三人高庆生之间系正常过户，其与第三人陈露之间的抵押登记也按正常程序办理。关于涉案房屋的其他情况均不清楚。请求法院依法驳回原告史吏的全部诉讼请求。
第三人高敏未向本院提交证据。
第三人陈露述称，其对涉案房屋之前的转移登记均不清楚，第三人高敏用被告认可的房屋所有权证作抵押，其在被告发放他项权证后，依照借款合同约定，已向第三人高敏放款。请求法院依法处理。
第三人陈露未向本院提交证据。
经庭审质证，被告市国土局对原告史吏提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性认可；证据4系第一次办理房屋转移登记时相关申请人向被告误提交，与本案无关联；对证据5的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不认可，该份证据只能证明申请表不是原告史吏本人签字，并不能否认是否是其真实意思表示，且涉案买卖契约的效力是否有效尚未判断，原告不能据此认为转移登记是违法的；证据6与本案无关联，原告史吏替高庆生偿还的债务，受益人并非被告，被告赔偿不符合法律规定。第三人史学金对原告史吏提交全部证据的真实性、合法性、关联性均认可。第三人高云生、第三人高庆生、第三人高敏对原告史吏提交的证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性认可，对证据4、6的关联性不认可。第三人陈露对原告史吏提交证据的质证意见同被告市国土局。
原告史吏对被告市国土局提交的证据1中2005年9月30日史吏的签名不认可，对其他两份申请书的真实性、合法性、关联性认可；对证据3中2005年9月28日的《南京市房地产买卖契约》的真实性、合法性、关联性均不认可，对2009年11月17日和2015年10月27日的两份《南京市存量房买卖合同》不发表质证意见；对证据4中原告史吏、夏娴身份证复印件的真实性不认可，认可《契税完税证》、《销售不动产发票》的真实性、合法性、关联性。对证据2、5-12的真实性、合法性、关联性均认可。第三人史学金对被告市国土局提交证据的质证意见同原告史吏。第三人高云生、高庆生、高敏、陈露对被告市国土局提交的全部证据的真实性、合法性、关联性均认可。
原告史吏对第三人高云生提交的证据1、2的真实性认可，对合法性不认可，第三人史学金无权代替其作出承诺。被告市国土局对第三人高云生提交的证据1的关联性不认可，但从内容可看出本案原告主张的赔偿没有事实依据；对证据2的真实性、合法性、关联性无法确认。第三人史学金对第三人高云生提交的证据质证意见同原告史吏。第三人高庆生、第三人高敏对第三人高云生提交证据的合法性、关联性、真实性均认可。第三人陈露对第三人高云生提交的证据的质证意见同被告市国土局。
本院对上述证据作如下确认：原告史吏提交的证据1-3、5-6、被告市国土局向本院提交的全部证据，均与待证事实相关，且来源真实、合法，符合行政诉讼证据的关联性、合法性、真实性，本院予以确认。对原告史吏提交的证据4、第三人高云生提交的证据1、2，均与行政诉讼待证事实无关，本院不予确认。
经审理查明，2004年底，第三人史学金将其女儿即原告史吏的房屋所有权证借给案外人谢刚（下落不明）使用。2005年9月30日，一冒充原告史吏的女子（谢刚带来）与夏娴（第三人高云生带来）共同向原南京市房产管理局登记机构（现被告）申请涉案房屋转移登记；同年10月17日，第三人高云生代夏娴领取宁房权证建转字第××号房屋所有权证后，一直保管该证。2009年11月17日，第三人高庆生为帮助其兄即第三人高云生获取银行贷款，遂以其自己的名义与夏娴共同向被告申请涉案房屋转移登记；同年11月23日，第三人高庆生领取宁房权证建转字第××号房屋所有权证后，又以涉案房屋作抵押，向上海银行股份有限公司南京分行（以下简称上海银行）贷款人民币47万元整。之后，该证一直由第三人高云生保管。2012年8月，因涉案房屋未按时还贷，原告史吏从上海银行工作人员处得知，涉案房屋已被过户至第三人高庆生名下。2015年5月，涉案房屋再次发生断供，第三人史学金在与第三人高云生、第三人高庆生商量后，于同年5月28日、同年6月18日、同年7月17日、同年8月19日分四次代替第三人高庆生向上海银行还款合计人民币11，800元。同年9月28日，原告史吏向本院提起诉讼；同年10月9日，南京市住房和城乡建设委员会（现被告，以下简称市住建委）收到本案诉讼材料。同年10月27日，第三人高庆生、第三人高敏（第三人高云生之女、第三人高庆生侄女）共同向市住建委（现被告）申请涉案房屋转移登记；同年11月19日，第三人高敏、第三人陈露向市住建委（现被告）申请涉案房屋抵押登记，市住建委（现被告）于同年11月4日向第三人高敏发放宁房权证建转字第××号房屋所有权证、于同年11月26日向第三人陈露发放宁房他证建字第3302**号房屋他项权证。第三人陈露在领取涉案房屋他项权证当日即向第三人高敏放款人民币60万元。
另查明，从2005年至2015年，先后有南京市房产管理局、市住建委、南京市住房保障和房产局等部门承担房屋登记职责。至2015年11月，房屋登记职责正式由南京市住房保障和房产局转移划至市国土局。
再查明，涉案房屋从2005年至今，一直由第三人史学金居住。涉案房屋在2005年9月、2009年11月、2015年10月三次向被告申请转移登记过程中，第三人高云生、第三人高庆生、第三人高敏均未支付对价。
本院认为，本案的争议焦点是：一、原告史吏的起诉是否已过起诉期限；二、夏娴（已故）以及第三人高庆生、高敏、陈露是否适用“善意取得”；三、被告四次发证行政行为是否合法；四、被告应否承担赔偿责任。
一、原告史吏的起诉是否已过起诉期间
本案原告史吏在2012年之前并不知道被告已向夏娴、第三人高庆生核发涉案房屋所有权证的事实，直至2012年8月其才知道涉案房屋已转移登记至第三人高庆生名下。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。原告史吏2015年9月才向本院提起诉讼，并未超过20年的起诉期限，故对被告认为原告史吏的起诉已超过2年起诉期间的主张，本院不予支持。
二、夏娴（已故）以及第三人高庆生、高敏、陈露是否适用“善意取得”
《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
本案中，受让人夏娴、高庆生、高敏均系按照高云生的要求办理涉案房屋所有权转移登记，作为具有完全民事行为能力的成年人，四人均应当知道房屋所有权转移应当按照交易习惯支付合理对价、在未支付合理对价即可获得房屋所有权时应尽必要、合理的注意义务：了解房屋的自然状况、转让原因等。但是，高庆生、高敏以及高云生均未支付涉案房屋的对价且夏娴、高庆生、高敏在未尽合理、必要注意义务的情况下接受涉案房屋所有权，与物权法第一百零六条善意取得制度的规定不符。本院认为，夏娴、高庆生、高敏在受让涉案房屋时“非善意”，不能依善意取得制度取得涉案房屋所有权。
抵押权人陈露对抵押人高敏如何取得涉案房屋所有权并不知情，其在高敏提供宁房权证建转字第××号房屋所有权证后，共同向被告申请抵押权登记，并在取得涉案房屋他项权证后向高敏放款。本院认为，第三人陈露在申请涉案房屋抵押登记时无过错且为“善意”，可依物权法第一百零六条之规定取得抵押权。
三、被告四次发证行政行为是否合法
关于向夏娴发放房产证的行为。根据《南京市城镇房屋权属登记条例》（修正前）第八条、第九条、第十二条之规定，申请房屋所有权转移登记，应当由双方当事人共同登记；当事人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名，并提交相应的身份证明；委托代理人申请登记的，应当提交授权委托书以及代理人身份证明。本案中，根据被告提交的证据，2005年9月30日涉案房屋申请所有权转移登记时，买卖双方并未委托代理人。经鉴定，2005年9月30日《南京市房屋权属登记申请书》中“史吏”的指印不是本人所留，其中“史吏”的签名亦倾向认为不是其本人所写。根据《南京市城镇房屋权属登记条例》（修正前）第七条第一款规定，“房屋权属登记按照以下程序办理：(一)受理登记申请；(二)权属审核；(三)发布公告；(四)核准登记；(五)颁发房屋权属证书。”本院认为，被告在审核卖方权属过程中未尽审慎审核义务、未能发现“冒充史吏女子”与史吏身份证照片信息之间的不一致，被告的审核行为已违反法定程序。因被告向夏娴颁发的建转字第××号房屋所有权证事实上已不存在，按照《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称行政诉讼法）第七十条第（三）项、第七十四条第二款第（一）项之规定，确认被告市国土局向夏娴（已故）核发宁房权证建转字第××号房屋所有权证的行政行为违法。
关于向第三人高庆生发放房产证的行为。被告向夏娴发放房产证的行政行为与其向第三人高庆生发放房产证的行政行为具有事实上、法律上的因果关系。被告在2005年9月错误地向夏娴发放涉案房屋所有权证的行为不可避免地影响了其在2009年11月向第三人高庆生发放涉案房屋所有权证的合法性。此外，第三人高庆生在该次涉案房屋转让过程中，不可依善意取得制度取得涉案房屋所有权。因此，按照行政诉讼法第七十条第（六）项、第七十四条第二款第（一）项之规定，确认被告市国土局就涉案房屋向第三人高庆生核发宁房权证建转字第××号房屋所有权证的行政行为违法。
关于向第三人高敏发放房产证、向第三人陈露发放他项权证的行为。根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第十六条第（二）项之规定，权属纠纷尚未解决的房屋，登记机关不予登记并书面告知申请人。本案中，被告已于2015年10月9日收到原告的起诉状及证据副本，并于同年10月12日向本院递交答辩材料，至此，被告应当知道涉案房屋已存在权属纠纷的情形。同年10月27日、11月19日，第三人高敏、高庆生、陈露申请将涉案房屋转移登记、抵押登记时，被告理应审慎审查，不予所有权转移登记、抵押登记。被告认为，只有在原告提起民事确权诉讼、申请异议登记、申请财产保全等情况下，其才能认定涉案房屋存在“权属纠纷尚未解决”等情形，原告史吏怠于行使权利，其自身应承担相应的后果，其向第三人高敏、第三人陈露的发证行为并无不当。本院认为，权属纠纷尚未解决的表现形式包括但不限于民事诉讼、当事人申请异议登记、财产保全，而且，行政诉讼相比于民事诉讼，其更加直观、直接地向房屋登记行政机构表明涉案房屋已存在权属争议情形，故被告应当适用《南京市城镇房屋权属登记条例》第十六条第（二）项之规定却未适用，属适用法律、法规错误，本院对被告认为其向高敏发放房屋所有权证、向陈露发放他项权证行政行为合法的主张，不予支持。
关于向第三人陈露发放他项权证的行为。因第三人陈露可善意取得涉案房屋的抵押权，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，本院对原告史吏要求撤销涉案房屋抵押登记行政行为的诉讼请求，不予支持；但本院依法确认被告市国土局向第三人陈露核发宁房他证建字第3302**号房屋他项权证的行政行为违法。
关于向第三人高敏核发房产证的行为。因第三人高敏不可依善意取得制度取得涉案房屋所有权，且被告适用法律、法规错误，根据行政诉讼法第七十条第（二）项之规定，本院依法撤销被告市国土局向第三人高敏核发宁房权证建转字第××号房屋所有权证的行政行为。
关于原告史吏请求将涉案房屋重新登记回其名下的诉讼请求。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条，第三十四条第一款第（一）项之规定，抵押人（即债务人或第三人）对其享有所有权的房屋同意抵押是抵押成立的必要条件。本案中，原抵押人（即债务人）、“所有权人”均为第三人高敏，并非原告史吏，为保护善意第三人陈露的抵押权，本院对原告史吏的该项诉讼请求，不予支持。原告史吏可待第三人陈露的抵押权实现、消灭后，另行向本案其他当事人提出各项权利主张。
四、被告是否承担赔偿责任。
《中华人民共和国国家赔偿法》第五条规定：“属于下列情形之一的，国家不承担赔偿责任：（一）行政机关工作人员与行使职权无关的个人行为；（二）因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的；（三）法律规定的其他情形。”本案中，原告史吏、第三人史学金在2015年5月至8月期间自愿代第三人高庆生还款导致的资金损失，系因其自身自愿行为导致，且原告史吏的该项损失并非被告违法发放涉案房屋所有权证、他项权证所导致的直接损失。因此，对原告史吏要求被告赔偿11，800元人民币的赔偿请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、第（三）项、第（六）项、第七十四条第二款第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：
一、确认被告南京市国土资源局向夏娴（已故）核发宁房权证建转字第××号房屋所有权证的行政行为违法；
二、确认被告南京市国土资源局向第三人高庆生核发宁房权证建转字第××号房屋所有权证的行政行为违法；
三、撤销被告南京市国土资源局向第三人高敏核发宁房权证建转字第××号房屋所有权证的行政行为；
四、确认被告南京市国土资源局向第三人陈露核发宁房他证建字第3302**号房屋他项权证的行政行为违法；
五、驳回原告史吏其他诉讼请求。
案件受理费50元，鉴定费10640元，合计10690元，由被告南京市国土资源局负担。（原告同意其预交案件受理费及鉴定费用由被告向其直接支付，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 孙国荣
代理审判员 沈 赵
人民陪审员 徐 堃
二〇一六年十一月三日
书 记 员 曹 飞