甘肃省永靖县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永靖民初字第901号
原告孔海平，女，汉族，生于1975年9月28日，干部。
委托代理人秦学武，临夏平湖律师事务所律师。
委托代理人丁翾龙，男，汉族，生于1976年1月30日，刘化集团公司职工，住永靖县。
被告永靖县天圆房地产开发有限公司。住所地：永靖县。
法定代表人王宝荣，职务：总经理。
委托代理人张丰业，男，汉族，生于1966年10月5日，该公司法律顾问。
原告孔海平诉被告永靖县天圆房地产开发有限公司（以下简称天圆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孔海平及其委托代理人秦学武、丁翾龙，被告委托代理人张丰业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔海平诉称，2009年，原告所在单位某某局与被告天圆公司达成团购意向：由其干部职工团购被告开发的山水苑大厦住房；当时，某局以会议形式通知所有干部职工：单位拟修建办公住宅楼，购房对象为某系统全体干部职工及其家庭成员。并按每位干部职工的工龄、职务、获奖等情况统一评分后按分数高低排名挑选分房，按此顺序原告所选房子为1182号。2010年4月，在某局统一安排下，该系统全体干部职工以市场价每平方米2480元与被告签订购房合同。2011年4月30日前后，某局干部职工包括原告按合同约定支付了总房价40%的房款136700元。2011年7月，某局通知全体职工：将原团购价每平方米2480元变更为1780元，要求所有购房的干部按每平方米1780向被告支付总房款30%的房款。2011年8月，原告向银行贷款120000元直接划入被告帐户。2011年11月，某局通知所有购房人将房款补缴至总房款90%，由于原告支付的房款256700元已经超过总房款11416元，被告于2011年11月5日将多交部分11416元直接退还。至此，原告已按每平方米1780元全额交清了房款，被告工作人员在当时的票据或记录本上注明：“房款已交清”字样。2011年12月18日前后，被告收回了和购房的其他团购人签订的每平方米2480元的购房合同，重新签订了每平方米1780元的要式购房合同，但迟迟不与原告签订此合同。2012年7月10日，被告向其他购房的某局干部交付了房屋，但拒绝向原告交付房屋。原告认为，某局的职工在某局的主导下，与被告达成了团购意向，并基于此合意分别与被告签订了购房合同，原告与其他参与购房的国土局干部具有同等交易条件，依法应当享有同样的价格优惠。原告与被告之间成立每平方米1780元的购房合同，被告应当按照此合同交付房屋，履行合同义务。现诉求法院：1、被告按照协议价格每平方米1780元继续履行合同，并向原告交付房屋；2、被告支付原告因逾期交房应承担的违约金26400元。
被告天圆公司辩称，原告的第一项诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。依据法律规定，购房合同必须为要式合同，本案中，除双方当事人于2010年4月16日签订的《购房合同书》之外，被告再未向原告发出任何内容的要约及要约邀请，亦无书面合同存在。原告按照双方签订的《购房合同书》主张被告违约不符合法律规定，被告延迟交房的后果应由原告承担。2011年6月30日之前，根据《购房合同书》第五条第二款的约定，被告曾多次电话和当面通知原告交纳后续房款，但其一直没有按通知期限交款。原告主张的时间段实际上却是被告催促原告交纳后续房款的催交宽限日期。按照合同约定，房款总价341744元，但原告直至现在仅交房款245284元。本案中，原告除按期支付首付40%之外，一直未按照被告通知交款的数额和期限支付购房款，该事实属于先履行一方履行义务不符合约定，构成买受违约在先，被告因此未交付房屋是行使《合同法》第六十七条赋予相对人的先履行抗辩权的表现，从而当然免除被告延迟交付的合同责任。据此，请求驳回原告的第二项诉讼请求。双方2010年4月16日签订的《购房合同书》是一份合法有效的民事合同。只要原告及时支付足额价款，被告便可于付清房款之后交付房屋。
经审理查明，2010年4月16日，永靖县国地资源局职工原告孔海平与被告天圆公司签订《购房合同书》，孔海平购买山水苑大厦1单元18层1182号房屋，面积137.8平方米，单价每平方米2480元，总价331744元。同时，被告天圆公司与永靖到国土资源局职工孔登平等人以房屋每平方米2480元签订购房合同。2010年4月30日，原告孔海平交房款136700元。2011年8月10日，原告孔海平交房款120000元。2011年11月5日，被告天圆公司收回给原告开具的2011年8月10日交款120000元的收据，重新出具了一张收1182号房款108584元的收据（收据号004659）。同日，被告天圆公司给永靖县国地资源局另一职工孔登平（购买山水苑大厦房屋1181号）出具的房款收据（收据号004657）中载明“孔海平1182号房款转入1181号”。至2011年11月5日，原告孔海平共计交房款245284元。2011年12月，被告天圆公司与孔登平等人以房屋每平方米1780元签订《商品房买卖合同》。原告孔海平向被告天圆公司要求以房屋每平方米1780元签订合同未果。
另，诉讼中，永靖县国土资源局出具便函自述，原告孔海平系该局职工；2009年，该局与被告天圆公司达成团购意向，购房范围为国土系统全体干部职工；按照个人工龄、职务、获奖情况统一评分后按分数高低排名挑选分房，原告孔海平团购住房为137.8平方米的18层房屋；2010年4月，该局职工以每平方米2480元与被告签订合同，之后，房价确定为每平方米1780元，被告天圆公司主动与该局职工以调整后的房价签订购房合同，自愿撤销第一份合同，不知何故，被告拒绝与原告孔海平签订合同。2012年、2013年，原告孔海平租房居住，支付房租17600元。
上述事实，有购房合同书、收据、房屋出租协议等证据已经法庭质证并确认，足以认定。
本院认为，原、被告于2010年4月16日签订的《购房合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应依约履行。关于原告孔海平主张其符合国土局与被告天圆公司达成的团购条件，且其已按照每平方米1780元的交清全部房款，被告天圆公司应以每平方米1780元继续履行合同问题。审查认为，首先，团购并非法律概念，通常理解应为合同行为，应有合同当事人之间明确的意思表示，且应意思表示一致，以确定合同所涉主体间的权利义务。本案中，县国土局自述其与被告天圆公司达成团购意向，是其单方行为，在被告天圆公司否认，且又无其他证据证明存在所谓团购的情况下，不应推定县国土局与被告天圆公司之间存在团购，从而亦不能推定原告孔海平符合所谓的团购条件，故原告主张的该理由不成立。其次，2011年11月5日，原告孔海平与县国土局职工孔登平等人向被告交付房款后，被告天圆公司于2011年12月份与孔登平等人以每平方米1780元的价格重新签订了《商品房买卖合同》。原告孔海平所举证据及本院依职权调取的证据，均不能证明原告孔海平诉状中所称2011年11月5日“被告工作人员在当时的票据或记录本上注明：房款已交清”。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，现有证据不能证明原告于2011年11月5日交纳房款后，被告天圆公司表示“房款已付清”，且被告天圆公司于2011年12月在与其他人以每平方米1780元重新签订《商品房买卖合同》后拒绝与原告重新以每平方米1780元签订合同，又未作出撤销原、被告于2010年4月16日签订的《购房合同书》的意思表示，故不能认定被告天圆公司已经接受以每平方米1780元与原告重新成立购房合同。据上，原告孔海平主张的理由不成立，被告天圆公司有权在原告孔海平以每平方米2480元交清全部房款前，拒绝向原告交付房屋及承担相应的违约责任，故原告孔海平的诉讼请求不成立，本院不予支持。被告天圆公司的部分辩称成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告孔海平的诉讼请求。
案件受理费460元，由原告孔海平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。
审判长 罗宏源
审判员 祁永成
审判员 牛云涛
二〇一五年五月四日
书记员 崔丽娟
提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。