江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初8794号
原告：常熟市顺隆金属制品有限公司，住所地江苏省常熟市辛庄镇卫家塘村。
法定代表人：戴洪弟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李倩，江苏圣益律师事务所律师。
被告：常熟市新鸿星家具厂，住所地江苏省常熟市辛庄镇（张桥）卫家塘村。
投资人：邓红星。
被告：邓红星，男，1973年10月16日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
原告常熟市顺隆金属制品有限公司（以下简称顺隆金属公司）诉被告常熟市新鸿星家具厂（以下简称新鸿星家具厂）、邓红星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法由审判员高栋明适用简易程序，于2016年10月31日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年12月6日再次公开开庭审理了本案。原告法定代表人戴洪弟及委托诉讼代理人李倩、被告新鸿星家具厂投资人邓红星、被告邓红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺隆金属公司向本院提出诉讼请求：1、被告新鸿星家具厂支付原告2016年度厂房租金226000元、仓库和大宿舍租金7000元、电梯租金2000元、门卫宿舍3间租金5400元、扣除已支付的租金100000元、还需支付140400元；2、被告新鸿星家具厂支付2016年1月份电费8392元，2015年到2016年水费2070元，共计10462元；3、被告邓红星对诉讼请求第1、2项在被告新鸿星家具厂不足清偿范围内承担补充责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月28日，原告与两被告签订《租赁协议书》，约定原告将常熟市辛庄镇卫家塘村原告厂区内的第一车间、第二车间、大棚、办公楼租赁给被告新鸿星家具厂使用，年租金22.6万元，租用时间自2015年1月15日至2017年12月底止。期间房租不变，每年租金被告新鸿星家具厂需提前2个月支付给原告。除《租赁协议书》约定的厂房外，原被告双方还口头约定被告新鸿星家具厂租赁原告的仓库及大宿舍年租金为7000元、电梯年租金为2000元、门卫宿舍3间年租金为5400元，每年租金同样需在使用前提前2个月交付给原告。被告新鸿星家具厂使用租赁厂房至今，共支付了房屋租金计10万元。另外，厂房租赁期间的2016年1月产生电费8392元及2015年至2016年的水费2070元，被告新鸿星家具厂均未能支付。故原告提起本案诉讼。
被告新鸿星家具厂、邓红星辩称：本案所涉房屋因为火灾已经损毁，被告并未使用，双方的租赁合同已经事实解除，被告无需再承担任何费用。本案所涉厂房因为原告自身提起了财产保全，其已被法院依法查封，被告并未实际占有或使用，因此也无需承担任何房租。被告之前预付给原告的十万元租金将另行起诉追回，电费和水费问题，被告已有1万定金、押金在原告处。除上，原告起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，原告顺隆金属公司（甲方）与被告新鸿星家具厂（乙方）签订《租赁协议书》，约定：乙方租用甲方第一车间（540平方米）、第二车间（600平方米）、大棚（300平方米）、办公楼（820平方米），共计2260平方米，年租金每平方米100元，共计226000元，租金一年一付。租赁期间自2015年1月15日至2017年12月底止，期间房租不变，每年租金乙方须提前2个月付给甲方。如乙方不续租，提前3个月通知甲方，把房屋恢复原样。水电费结算，电费每度1元，水费每吨4.5元，厕所水费三家按人每吨分摊。水电费先买后用，乙方应预交1个月的水电费，到月底凭实际用量结算，卫生清洁费有环卫所定收。乙方在经营中涉及的各种不安全因素（防火、防水、防电、防盗）均由乙方负责，出现问题与甲方无关。乙方要加强职工思想教育，严禁违章操作、违章用电；……消防设施要到位，设备要定期检查、维修专人负责；如出现安全等重大事故，乙方承担一切责任和后果，与甲方无关。
2015年1月15日，原告顺隆金属公司将租赁协议约定的第一车间、第二车间、大棚、办公楼，及仓库、大宿舍、门卫宿舍（3间）、电梯（货梯）1部，交付给被告新鸿星家具厂使用。原被告确认，仓库和大宿舍年租金7000元、货梯年租金2000元、门卫宿舍按1间计算年租金1800元。被告新鸿星家具厂已支付2015年度的全部租金，并预付了2016年度的租赁押金10万元。
2016年1月17日凌晨2点左右，被告新鸿星家具厂发生火灾。2016年7月11日，苏州市公安消防局作出苏公消火复字〔2016〕第0011号《火灾事故认定复核决定书》：2016年1月17日2时23分许，常熟市119消防指挥中心接到报警，称顺隆金属公司出租厂房（新鸿星家具厂）内发生火灾。经调查，该起火灾起火部位位于彩钢棚西北侧上部，起火原因可排除后遗留火种及外来火源引发火灾的可能，不排除新鸿星家具厂电源进线箱内断路器出线铝导线连接故障引发火灾的可能。2016年11月30日，苏州市公安消防局作出《关于常熟市新鸿星家具厂（常熟市顺隆金属制品有限公司出租厂房）火灾的信访回复》，载明：“关于起火原因：通过反复论证，我局在《火灾事故认定复核决定书》中关于起火原因为‘不排除新鸿星家具厂电源进线箱内断路器出线铝导线连接故障引发火灾的可能’的表述不够简明，现更正为‘起火原因不排除起火部位的电气线路故障引发火灾的可能’。”
另查明：案涉火灾发生后，案涉租赁物大棚、办公楼和货梯部分受毁损。被告新鸿星家具厂仍在使用租赁房屋等，未交还原告。被告新鸿星家具厂也未向原告顺隆金属公司提出解除、终止租赁合同。案涉第一车间已办理房屋产权登记，原告顺隆金属公司未提交其余房屋的建造许可、房屋权属登记等的相关证据。
庭审中，原被告确认，被告结欠原告的水电费按1万元计，被告预付电费押金1万元，两相抵清。原告顺隆金属公司要求被告支付自2016年年度的租赁费用。被告认为，2016年1月17日火灾发生后，租赁物因火灾已经损毁，被告并未使用，租赁合同事实已经解除，被告无需承担费用。因原告在另案中提起财产保全，被告租赁的厂房已被法院依法查封，被告并未实际占有和使用，因此亦无需承担任何费用。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告出租给被告新鸿星家具厂的部分房屋未经批准建造，故该部分合同无效，但原告可按照租赁合同约定租金的标准要求被告新鸿星家具厂支付该部分房屋的实际使用费。故被告新鸿星家具厂租赁了原告顺隆金属公司的房屋、大棚、货梯等，应按租赁协议约定支付租金和实际使用费。火灾毁损了部分租赁物，但无证据证明火灾系原告原因引起，且原被告间未有解除租赁合同的合意，租赁物至今仍由被告使用。即使案涉租赁物因另案被查封，被告也可通过提供担保等方式减少、避免损失。被告新鸿星家具厂拒付租金、实际使用费于法无据。原告顺隆金属公司要求被告新鸿星家具厂支付租金、实际使用费的主张，本院予以准许。经计算，案涉租赁物的租金、实际使用费为236800元，被告已预付租赁押金10万元，被告新鸿星家具厂结欠原告顺隆金属公司租金、实际使用费136800元。原被告确认水电费已抵销清结，本院予以认可。我国个人独资企业法规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。被告新鸿星家具厂是个人独资企业，投资人为被告邓红星。故原告要求被告邓红星在被告新鸿星家具厂不足清偿债务范围内承担补充清偿责任的主张，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下：
一、被告常熟市新鸿星家具厂于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告常熟市顺隆金属制品有限公司人民币136800元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇至常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院，开户行：江苏常熟农村商业银行股份有限公司金龙支行，账号：10×××79）。
二、被告邓红星对被告常熟市新鸿星家具厂不能清偿部分债务，承担连带清偿责任。
三、驳回原告常熟市顺隆金属制品有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3317元，由原告常熟市顺隆金属制品有限公司负担人民币309元，由被告常熟市新鸿星家具厂、邓红星负担人民币3008元（原告同意其预交案件受理费中剩余部分人民币3008元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审 判 长 高栋明
人民陪审员 黄玉英
人民陪审员 张阿大
二〇一七年二月十日
书 记 员 席佳明