成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第787号
原告龙锦综合开发（成都）有限公司（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人吴梓源，龙锦综合开发（成都）有限公司总经理。
委托代理人邓辉，四川衡平律师事务所律师。
委托代理人邓舒丹，四川衡平律师事务所律师。
被告中宏今运（北京）投资担保有限公司（北京）投资担保有限公司。住所地：北京市海滨区。
法定代表人王洪岩。
原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）诉被告中宏今运（北京）投资担保有限公司（简称中宏公司）租赁合同纠纷一案，本院2015年1月5日立案受理后，因中宏公司下落不明，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理，原告龙锦公司的委托代理人邓舒丹到庭参加诉讼。被告中宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法实行缺席审理。现已审理终结。
原告龙锦公司起诉称，被告向原告承租成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心一号办公楼12楼整层（简称国际金融中心12楼），租赁期为2015年1月30日至2018年1月29日，双方签订《租赁合同（有关国际金融中心一号办公楼12楼整层）》（简称《租赁合同》），对租金、管理费、其他杂费、违约责任、通知、送达进行了约定。后双方又签署《使用许可协议书》，约定原告允许被告使用租赁场地，租期八个月。原告2014年5月30日交付了租赁场地，许可期内被告应支付每月每平方米13元的管理费及其他杂费。原告多次催款，被告均未付款并于2014年9月初停止装修。2014年9月29日，原告按被告在合同上载明住所地寄送催款函被退回，之后无法取得与被告联系。2014年11月4日，原告以公证送达方式向被告寄送解除合同通知仍被退回。2014年11月11日，原告委托成都市蜀都公证处清点租赁场地物品，进行了保全证据公证，至原告起诉时被告仍未恢复装修工程。现原�仍无法联系被告。鉴于许可期满，被告拖欠款项已严重违约，并以失联状态表明不履行主要债务，双方合同已无法实际履行，原告2014年11月4日解约通知视为送达，双方租赁合同、许可协议即解除，被告应支付所欠租金及费用，还应承担违约金、公证费、律师费、复原费等。解除合同后，原告存在修复期、待租期的空置损失。请求判决：1、确认原、被告签署的《租赁合同》、《使用许可协议书》解除；2、被告支付自租赁之日至合同解除之日，即计至2014年11月7日的许可费5.29元、管理费127504.89元、电费3600.63元（合计131110.81元），按欠款的0.03%／日支付截至付清为止的滞纳金（截至2014年12月21日为4275.49元）；3、《租赁合同》、《使用许可协议书》因被告违约提前解除造成原告的损失1436480.64元；4、被告赔付原告公证费5500元、修复费394135.79元、律师费8000元；5、被告�担诉讼费。庭审时，原告明确请求本院确认解除的时间为2014年11月7日，第2项滞纳金是指逾期支付管理费、许可费、电费应承担的迟延违约金。
被告中宏公司未答辩，也未提交证据。
经审理查明：
成都夏利文物业管理有限公司（简称夏利文公司）为成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心物业服务公司。2014年5月30日，夏利文公司受龙锦公司委托，将该中心12层交付给租户中宏公司。中宏公司收房后进行了装修。
后龙锦公司与中宏公司分别签订《租赁合同（有关国际金融中心一号办公楼12楼整层）》（简称《租赁合同》、《使用许可协议书》各一份。《租赁合同》共十二章。第一章“定义及解释”：甲方龙锦公司将前述12层办公楼整层租赁给乙方中宏公司作为办公用途，预测建筑面积2974.08平方米（以实测报告为准作为计费依�）；租赁期自2015年1月30日至2018年1月29日止，第1个月至36个月每月每平方米建筑面积租金为135元、月租金为401500.8元，乙方按月向甲方或聘用的物业管理公司支付管理费，每月每平方米26元，装修服务费每平方米15元；保证金为三个月租金及管理费之总和，合计1436480.64元。第二章“支付租金、管理费及其它杂费”：乙方须于每月的首个工作日或之前向甲方及管理单位支付该月租金、管理费及杂费，乙方需在签署本租赁合同时预先支付一个月租金和管理费以及第一章所述保证金，租金及保证金支付至龙锦公司及物业经营分公司建设银行成都玉林支行账户，物业管理费及杂费支付至夏利文公司建设银行成都玉林支行账户，到期后七天内仍未支付乙方须从当月首个工作天起按欠款0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项为止；如乙方拖欠租金�管理费、杂费超过七天，甲方可在发出书面通知的两天后暂停租赁场的水、电、电话等公共设施的供应或要求管理单位暂停提供管理服务，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地并有权扣留并代为出售乙留置于租赁场地的物品或其他财产以抵偿欠款。第三章“承租人的责任”。第四章“承租人的责任”。第五章“禁止及限制规定”。第八章“租金减免”。第九章“违约”：第一条承租人，1.01……1.03甲方因向乙方催讨租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，1.04倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有，1.05甲方根�1.04条款将保证金作为违约金后，有权向乙追讨包括但不限于欠缴租金、物业管理费、其他收费、复原费用、免租期费用、中介费用、诉讼费、律师费、公证费等作为其损失及赔偿……1.11损失超过违约金的，乙方需按损失进行赔偿……第二条出租人。第十章“保证金”：乙方须于签订本合同之日向甲方支付第一章列明的保证金，保证金由甲方在租赁期内持有而无须支付利息，租赁期内乙方不得以保证金充抵租金、管理费及根据租赁合同应付的其它费用，租赁期满，如乙方并无任何租赁合同项下未予纠正的违反，甲方将在乙方把租赁场地交回甲方并付清所有应付款项（包括租金、管理费及其它杂费、滞纳金、违约金）后三十日内将保证金无息退回乙方，如乙方违反租赁合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为。第十一章“其它条款”：按照租赁合同�向一方送达的任何文件及通知，寄往租赁合同所述的通讯地址，在寄出三个工作日后，被视为送达收件人。履行合同发生争议协商不成的，向甲方所在地人民法院起诉，本合同自双方签字并盖章后立即生效。第十二章“特别条款”。《租赁合同》附12楼整层平面图、建筑结构、装修及设备标准。《使用许可协议书》约定，龙锦公司许可中宏公司自2014年5月30日使用租赁场地，为期8个月，许可期内按每月1元支付许可费，支付租赁场地之50%（即每月每建筑平方米人民币13元）的管理费及全数其他杂费，并明确许可方给予获许可方使用许可是建基于获许可方承诺将遵守及履行租赁合同内获许可方须遵守及履行的条文、承诺、规则、条件及限制，获许可方必须从许可期交付日期起严格遵守及履行租赁合同的所有条文。
签订合同后，中宏公司向龙锦公司支付保证金1436480.64元。2014年5月30日，中宏公司向龙锦公司支付77326.08元，龙锦开具了管理费发票。此后，中宏公司未支付管理费、电费等费用。2014年8月7日、8月18日、9月7日、9月18日、10月9日、10月18日，龙锦公司按租赁合同预留地址向中宏公司发函催收欠费未果。2014年11月5日，龙锦公司向中宏公司发出《关于解除成都国际金融中心一号写字楼12楼整层单元〈使用许可协议书〉、〈租赁合同〉及收回租赁场地通知》。2014年12月8日，龙锦公司委托四川衡平律师事务所指派律师代理与中宏公司租赁合同纠纷诉讼，双方约定一、二审、执行代理费各收取8000元，龙锦公司已支付8000元。2014年11月11日，龙锦公司对该租赁楼层进行清场处理。为对前述12楼整层单元进行复原，龙锦公司委托四川标卓现代装饰工程有限公司进行了预算，预算金额为394135.79元。
另查明，经成都准量行房地产测绘科技有限公司2014年5月28日测绘，国际金融中心12层建筑面积为2978.42平方米。许可使用期间内，中宏公司2014年8月用电136.33度、9月用电2268.49度、10月用电167.06度，共计用电2571.88／度，装修期临时用电为1.4元／度。
上述事实，有龙锦公司当庭陈述及其提交并经本院审查确认的企业法人营业执照、组织机构代码证、《租赁合同》、《使用许可协议书》、催款函、律师函、《关于解除成都国际金融中心一号写字楼12楼整层单元〈使用许可协议书〉、〈租赁合同〉及收回租赁场地通知》、公证书、邮政快递回执及查询单、电量表、临时供电／供水收费说明、房屋建筑面积测绘成果报告、电费用量明细表及电表抄表记录、《委托代理合同》、律师代理费发票等证据证实。
本院认为，龙锦公司与中宏公司签订的《租赁合同》、《使用许可协议书》�双方真实意思表示，双方依约成立租赁合同关系，龙锦公司为出租人及许可人，中宏公司为承租人及被许可人。双方合同期间包括租赁期及租赁期开始前的许可使用期，《使用许可协议书》约定许可使用期适用租赁合同条文，龙锦公司以中宏公司未履行许可期内合同义务提出诉讼，《租赁合同》为确定许可期双方权利义务的依据。根据龙锦公司所提诉讼请求，本案涉及以下问题：
一、龙锦公司是否有效行使解除权。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租赁合同》约定承租人应于每月首个工作日或之前支付租金、管理费及杂费，承租人未按此期限、方式支付许可期内各月管理费、许可费、电费，并拖欠超过七天，出租人可以主张解除合同。又约定一方根据预留地址寄送文�三个工作日后视为送达。前述约定是当事人同意为其设定的义务。因中宏公司违约未履行付费义务，龙锦公司按中宏公司在合同中预留地址寄送了解除通知，被中宏公司退回，按双方约定的送达方式，视为该通知于2014年11月7日到达，故于此时点发生解除效力。龙锦公司要求确认双方《租赁合同》、《使用许可协议书》解除的诉讼请求，本院予以支持。
二、中宏公司应否支付许可费、管理费、电费、滞纳金、违约金、修复费、公证费、律师费及数额的核定。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于中宏公司违约，双方合同解除，中宏公司应向龙锦公司赔偿损失。龙锦公司的损失包括中宏公司实际使用但未支付的许可�、管理费、电费及迟延支付产生的损失、提前解除合同造成的损失以及为清理双方解除合同纠纷产生的支出。
第一，中宏公司未足额支付的许可费、管理费、电费。该部分计费期间自2014年5月30日交付租赁物至2014年11月7日合同解除为止。其中，许可费按约定每月1元标准计算，应为5.29元。按《租赁合同》、《使用许可协议书》约定，管理费按实测面积计算，许可使用期计收50%，即每月每平方米管理费13元。龙锦公司主张按约定面积2974.08平方米计算管理费，低于实测面积2978.42平方米标准，即每月38663.04元，共计204539.95元。中宏公司已支付77326.08元，实付至2014年7月29日，还欠127213.87元。即管理费、许可费每月共计38664.04元，2014年10月30日至11月7日期间的部分为11224.75元。按装修期电价1.4元／度计算，中宏公司用电2571.876度，电费为3600.63元。
第二，�宏公司迟延支付许可费、管理费、电费造成龙锦公司的损失，即迟延付款违约金。双方约定按预先支付方式按月支付管理费、许可费，逾期超过七天，应按自逾期之日起按0.03%日息计付自实际逾期之日至付清为止的违约金。该项违约金即龙锦公司主张的滞纳金。但电费属据实支付项目，龙锦公司未举证证明龙锦公司及夏利文公司按月发出缴费通知的事实，电费部分的迟延支付违约金应自龙锦公司起诉之次日起算。为便于计算，可将前两个月所欠许可费计入第三个月的迟延违约金计算基数，即2014年7月30日至2014年8月29日以38666.04元为基数，2014年8月30日至2014年9月29日以77330.08元为基数，2014年9月30日至10月29日以115994.12元为基数，自2014年10月30日至2015年1月5日以127219.16元为基数，自2015年1月6日至付清为止应以130819.79元为基数。龙锦公司主张截至2014年12月21日为4275.49元，�出前述标准的部分，本院不予确认。
第三，《租赁合同》因中宏公司违约而提前解除导致龙锦公司的损失。从租赁合同的性质看，提前解除合同导致出租人的损失体现为租赁物另行向他人出租前空置期的损失和必要支出，如未能收取的租金、重新订立合同的费用、恢复租赁物的费用、空置期缴付的管理费等。根据租赁市场的实际情况，空置期一般可确定为三个月。同时，《租赁合同》第九章第1.04、1.05条约定，中宏公司违约导致租赁场地提前收回，龙锦公司可以将中宏公司按三个月租金及管理费标准交付的保证金作为违约金，并要求支付欠缴的费用。可见，按三个月确定空置期，也符合双方订立合同时的合理判断。据此，《租赁合同》提前解除造成龙锦公司的损失可确定为三个月的租赁及管理费，即1436480.64元。该部分损失可与中宏公司预先支付的保证金�抵，中宏公司不再另行给付，龙锦公司亦不再返还保证金。龙锦公司要求中宏公司赔付修复租赁物费用，但提交的预算表不能证明修复费用必然产生，本院不予支持。
第四，龙锦公司为清算双方合同解除纠纷的支出。龙锦公司因与中宏公司本案解除租赁合同纠纷，支付公证费5500元、律师费8000元，符合《租赁合同》约定，数额适当，本院予以支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告中宏今运（北京）投资担保有限公司签订的《租赁合同——有关国际金融中心一号办公楼12楼整层》、《使用许可协议书》2014年11月7日解除；
二、被告中宏今运（北京）投资担保有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付所欠许可费5.29元、管理费127213.87元、电费3600.63元，并按每日0.03%支付计至付清为止的迟延违约金（2014年7月30日至2014年8月29日以38666.04元为基数，2014年8月30日至2014年9月29日以77330.08元为基数，2014年9月30日至10月29日以115994.12元为基数，自2014年10月30日至2015年1月5日以127219.16元为基数，自2015年1月6日至付清为止应以130819.79元为基数）；
三、被告中宏今运（北京）投资担保有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付违约金1436480.64元（该项违约金与中宏今运（北京）投资担保有限公司已支付的保证金1436480.64元冲抵，冲抵后龙锦综合开发�成都）有限公司不再退还保证金）；
四、被告中宏今运（北京）投资担保有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付公证费5500元、律师代理费8000元；
五、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22616元、公告费600元，合计23216元，由原告龙锦综合开发（成都）有限公司负担4523元，被告中宏今运（北京）投资担保有限公司负担18693元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 �真伟
人民陪审员 张 勇
人民陪审员 李 菁
二〇一五年九月二十日
书 记 员 王 代 俊