西华县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第438号
原告杨杰，男，1967年8月22日出生，汉族。
委托代理人杨四侠，河南五色石律师事务所律师。
被告周口凯盛实业有限公司。
地址：周口市交通路中段5号。
法定代表人方凯，该公司总经理。
委托代理人胡宁，该公司法律顾问。
第三人中国农业银行股份有限公司西华县支行。
住所地：西华县箕城路中段。
负责人：张留厂，该行行长。
委托代理人窦亚东，该行合规部经理。
委托代理人张红杰，该行法规专干。
原告杨杰诉被告周口凯盛实业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司西华县支行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王冬梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨杰的委托代理人杨四侠、被告周口凯盛实业有限公司的委托代理人胡宁、第三人中国农业银行股份有限公司西华县支行的委托代理人窦亚东、张红杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年2月13日，原告购买被告位于西华县迎宾大道北侧的大富城第8幢东一单元301号商品房，并签订了商品房买卖合同，该合同约定，房屋总价款为394909元，首付款为199909元，剩余195000元办理银行按揭。2014年6月19日，原告与第三人签订了《个人住房借款合同》，原告开始正式还贷，截止起诉之日，原告已经还贷款8期，共计还款10889.76元。根据原、被告签订的商品房买卖合同第八条、第九条之规定，被告应于2014年12月31日前向原告交付房屋，若被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同及按照已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同全部义务，而被告却未按照合同约定交付房屋，其逾期已经超过60日，达到合同解除的条件。原告与被告就解除合同退还交付款的问题未达成协议。故起诉法院，要求依法判令：1、解除原、被告于2014年2月13日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已经支付的购房款人民币394909元及利息、其他损失1735元；3、被告支付原告违约金3949.09元。庭审中，原告的具体诉讼请求变更为：诉讼请求第2项要求被告偿还首付购房款199909元及利息，按揭贷款的本息12197.17元，其他损失1235元；按揭余款193673.92元由被告直接支付给第三人。增加一点，要求解除原告与第三人签订的个人住房借款合同。
被告周口凯盛实业有限公司辩称：同意解除合同，偿还原告已付首付款及本金，被告是原告与第三人借款合同的担保人，按照规定，按揭贷款应当由被告偿还，违约金应当按照原告支付的首付计算，而不能按购房总款。
第三人中国农业银行股份有限公司西华县支行述称：不同意解除借款合同，合同有明确规定，原、被告之间购房合同的变更不影响借款合同的履行。如果合同解除，原、被告承担连带还款责任，并由原告按照合同第五条约定支付解除合同时的违约金一个月利息1127.22元。
原告杨杰向本院提交的证据材料有：商品房买卖合同一份、原告向被告支付购房款199909元的票据三张、通过银行按揭向被告付款195000元的票据一张及按揭费用1235元票据一张、按揭贷款的还款计划表一份。以此证明1、原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，原告已按合同约定履行了自己的付款、按揭等全部合同义务，被告违约未按期交付房屋，已经超过60日，符合解除合同的条件，双方的买卖合同应依法解除并向原告承担违约责任。2、原告与第三人存在按揭贷款的借款合同关系，因该借款合同依附于原告与被告之间的商品房买卖关系，系商品房买卖合同的从合同，因此，主合同解除其借款合同应相应解除。
被告周口凯盛实业有限公司未向本院提交证据材料。
第三人中国农业银行股份有限公司西华县支行向本院提交的证据材料有：个人购房担保借款合同一份，以此证明本案原告对借款应当负清偿责任，本案被告应当承担保证责任，即使本案房屋买卖合同解除，我行借款已经发放了，被告也应当承担担保责任。
经过庭审质证，原告提交的证据1、2，被告、第三人没有异议，但被告认为，从借款凭证上可以看出，按揭贷款是由第三人直接打入指定账户，没有通过原告给付。第三人提供的证据，原、被告没有异议，原告认为该款应由被告偿还。本院认为，原告、第三人提供证据具有客观真实性，与本案案件事实相关联，本院认定为有效证据予以采信。
依据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下案件事实：2014年2月13日，原告杨杰与被告周口凯盛实业有限公司签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告大富城第8幢东单元301号房一套，价款394909元，分期付款，原告首付199909元，余款19500元由个人办理银行按揭贷款30年。被告于2014年12月31日向原告交付房屋，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告应于2014年2月13日前分三笔向被告交款199909元，并缴纳按揭费1235元。2014年6月19日，原告与第三人签订《个人住房借款合同》，自2014年7月20日起，原告在每月的20日支付按揭费，至开庭时原告累计还款9期，计款12197.17元。《个人住房借款合同》由被告周口凯盛实业有限公司担保。后被告未按照合同约定的时间向原告交付房屋，原告提出解除合同。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同以及原告与第三人签订的合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人的权利与义务应受合同约束。本案中原告按合同的约定履行了义务，被告周口凯盛实业有限公司未按合同约定的期限向原告交付房屋，现被告逾期60天仍未交房，原、被告双方约定解除合同的条件成就，原告要求解除原、被告之间商品房买卖合同的诉讼请求，应予支持。原告与第三人签订的《个人住房借款合同》具有特殊性，此合同虽然与原、被告之间的商品房买卖合同不具有主从合同关系，但与原、被告之间的合同关系密切，商品房买卖合同解除，原告贷款买房的目的不能实现，借款合同没有存在的意义，所以，原告要求同时解除原告与第三人之间的《个人住房借款合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，被告退还原告已付首付款并赔偿给原告造成的损失，即按揭费1325元、违约金（违约金按原告已付款的1%计算）、解除贷款合同的违约金（一个月的贷款利息1127.22元）。同时被告应退还第三人未偿还的贷款本金193673.92元。原告请求的利息，因原、被告在合同中约定的有违约金，对原告主张利息的请求本院不再支持。第三人主张原告应按合同第五条的规定，支付解除合同的违约金，此损失是由被告违约引起，应由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告杨杰与被告周口凯盛实业有限公司于2014年2月13日签订的商品房买卖合同；
二、解除原告杨杰与第三人中国农业银行股份有限公司西华县支行于2014年6月19日签订的《个人住房担保借款合同》；
三、被告周口凯盛实业有限公司退还原告杨杰购房款199909元及违约金1999.09元、按揭费1235元、已经支付的按揭本息12197.77元（判决书下发后至生效前再发生的按揭费被告一并返还）；
四、被告周口凯盛实业有限公司给付第三人中国农业银行股份有限公司西华县支行未偿还的贷款本金193673.92元（判决书下发后至生效前原告偿还的本金再减去）、解除商品房买卖合同的违约金1127.22元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
上述第三、四项被告于本判决生效之日起十日内日履行完毕。
案件受理费3641元，由被告周口凯盛实业有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判员 王冬梅
二〇一五年四月十二日
书记员 刘冬梅