福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初7387号原告：漳州福临物业服务有限公司，住所地漳州市芗城区水仙大街北侧华府豪景2幢207室，统一社会信用代码：913506006628057726。法定代表人：陈立，总经理。委托诉讼代理人：黄震宇，男，1981年3月19日出生，汉族，系原告公司职员，住漳州市芗城区，被告：陈溪钟，男，1957年2月1日出生，汉族，住所地漳州市芗城区，原告漳州福临物业服务有限公司（以下简称“福临物业公司”）与被告陈溪钟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁惠娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳州福临物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄震宇与被告陈溪钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福临物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付物业费3166元、滞纳金341元、水电公摊费833元，电梯维保和年检公摊费405元，合计4745元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2008年9月23日，原告与漳州金威龙建设发展有限公司（以下简�“金威龙公司”）签订了《福海阳光前期物业服务合同》，合同约定由原告向福海阳光小区提供前期物业管理服务，合同期限自出卖人交房之日起至2016年12月30日或是合同期内小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效止。合同第六条约定，物业管理服务费高层住宅0.9元/月平方米；第三十五条约定，业主或者物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用，按每日总额的0.3‰支付违约金。2017年1月1日，原告与福海阳光双过半业主重新签订《物业管理服务协议》，协议第五章第六条约定，物业管理服务费高层住宅1元/平方米；第八条约定，物业管理区域内业主共同使用的水电费用由业主负责分摊。被告系福海阳光物业8幢1004室的业主，建筑面积119.96平方米,2014年9月28日至2017年2月28日，被告已累计拖欠原告物业管理费用3166元，截止2016年12月31日产生滞纳金341元；2013年11月20日至2016年12月31日已累计拖欠水电公摊费833元，从2014年1月1日至2016年12月31日，已累计拖欠电梯维保和年检公摊费405元。合同履行至今，原告按合同约定为被告福海阳光小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交纳物业管理费的义务，原告多次催缴，被告置之不理。综上，请求维护原告企业的合法权益。被告陈溪钟辩称，其承认原告主张的物业费尚未交纳，主要是因为：1、被告于2013年10月8日接收福海阳光8栋1004号房屋，发现房屋墙面裂开，且8幢二单元一楼店面把承重墙拆除，被告向物业反映，物业置之不理，导致8幢居住十分不安全，所以才不交物业管理费。2、被告15栋1号店面、14栋9号店面自接收店面时就已经在漏水了，被告向物业反映，物业拖了十六个月后才来处理，至今未处理好，被告昨天去拍照时，还发现墙壁爆裂，被告损失很大。经审理查明：原告系漳州市芗城区福海阳光小区物业服务公司，被告系漳州市芗城区福海阳光8幢1004室房屋的业主，该房屋所在的单元为带电梯的高层住宅，建筑面积为119.96平方米。2008年9月23日，原告与漳州金威龙建设发展有限公司签订《福海阳光前期物业服务合同》，合同约定（摘要）：金威龙公司选聘福临物业公司对福海阳光小区提供前期物业服务，物业服务费的收取标准为高层住宅0.9元/月·平方米；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日总额的0.3‰的标准向福临物业公司支付违约金。合同签订后，原告为被告所居住的福海阳光小区提供了物业服务。2016年12月19日，漳州市芗城区南坑街道、漳州福临物�服务有限公司向福海阳光全体业主公示《关于调整物业服务费表决情况的公告》（摘要）：小区双过半业主同意，自2017年1月1日起按四级物业服务标准提供物业服务，并按高层住宅1元/m2.月的标准收取物业服务费。2017年2月，被告收到原告寄送的《韵达快递详情单》（快递单号：1000812331047）及《通知函》各一份，《通知函》记载（摘要）：原告向被告催收自2014年9月28日至2017年2月28日的物业管理费3166元、自2013年11月20日至2016年12月31日的公摊水电费833元、自2014年1月1日至2016年12月31日的电梯维保和年检公摊费405元。本院认为：被告作为福海阳光8幢1004室的业主及居住使用人，原告与漳州金威龙公司签订的《福海阳光前期物业服务合同》依法对被告具有约束力，被告应当依照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务。被告辩称其接收的8幢1004房屋墙面开裂，存在质量问题，但业主与建设单位之间、业主与物业服务企业之间存在不同的法律关系，前者属于房屋买卖合同关系，后者属于物业服务合同关系，房屋质量问题不属于物业服务合同约定的内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围，业主以房屋质量问题作为拒绝交纳物业管理服务费的理由，混淆了两种不同的法律关系，本院不予支持。被告主张因8幢店面业主装修时的不当行为导致8幢存在安全隐患，受损业主与侵权业主之间是侵权法律关系，物业服务企业在得知业主装修的不正当行为时，进行了制止，但未能有效，应由进行不当装修的业主对损害承担责任，受损业主可以另行主张权利，以此为由拒交物业管理服务费，于法无据，本院不予支持。被告2017年2月收到原告寄送的《通知函》后，应当依《通知函》于收到该函之日起七日�交纳所欠的自2014年9月28日至2017年2月28日的物业管理费3166元、2013年11月20日至2016年12月31日的公摊水电费833元、2014年1月1日至2016年12月31日的电梯维保和年检公摊费405元，共计4404元。被告未按期交纳，构成违约，应当支付相应的违约金，原告主张违约金341元未超过合同约定的相关标准及合同法的规定，本院予以支持。对于物业使用过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，最高�民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告陈溪钟应于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告漳州福临物业服务有限公司2014年9月28日至2017年2月28日的物业管理费3166元、2013年11月20日至2016年12月31日的公摊水电费833元、2014年1月1日至2016年12月31日的电梯维保和年检公摊费405元，共计4404元。二、被告陈溪钟应于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告漳州福临物业服务有限公司逾期付款违约金341元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案�理费50元，减半收取25元，由被告陈溪钟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  梁惠娜二〇一七年十月二十七日书记员  王小玲附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业�大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约�以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。