山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁17民终2280号
上诉人（原审被告）：刘世超，男，1979年1月14日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：张旗，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳清，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孔德将，男，1984年10月13日出生，汉族，住菏泽市定陶区。
委托诉讼代理人：杜娟，山东两仪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程伟，山东两仪律师事务所律师。
原审被告：郭跃强，男，1972年12月15日出生，汉族，住菏泽市定陶区。
上诉人刘世超因与被上诉人孔德将、原审被告郭跃强申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省菏泽市定陶区人民法院（2016）鲁1727民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
刘世超上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判排除涉案房产执行；二、一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：2014年12月2日，上诉人与郭跃强就涉案房产签订房屋转让协议，上诉人将房屋转让费20万元交给了郭跃强，郭跃强收到房款后，将该房屋交付给上诉人。2014年12月12日上诉人又交给郭跃强房款15万元用于偿还该房屋贷款。2015年3月12日孔德将因与郭跃强、吕建东民间借贷纠纷一案，向菏泽市定陶区人民法院申请查封了涉案房产。2015年6月4日，孔德将依据（2015）定民初字第363号民事判决书，申请执行涉案房产。但因郭跃强已将该房产转让给上诉人，上诉人于2016年6月4日向菏泽市定陶区人民法院申请执行异议，菏泽市定陶区人民法院作出（2016）鲁1727执异53号裁定书中止执行该房产。为此，孔德将把上诉人和郭跃强起诉至定陶区人民法院，定陶区法院作出本案一审判决。一审判决适用法律错误，涉案房产虽未过户到上诉人名下，但上诉人已实际合法占有并居住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应排除涉案房产执行。另外，孔德将据以执行的判决书存在严重错误，且未依法更正，不能作为执行依据。一审判决执行异议裁定的失效内容违法。
孔德将辩称，据以执行的判决书只是打印错误，不影响其法律效力。上诉人所谓的与郭跃强的房屋买卖，未经得抵押权人银行同意，是无效的。请求维持一审判决。
郭跃强未作陈述。
孔德将向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决对菏泽市定陶区陶都新韵36号楼3单元1604室房产（以下简称涉案房产）准许执行，以偿付被告郭跃强欠原告执行款60000元；2.被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：原告孔德将诉被告郭跃强、吕建东民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年1月20日作出（2015）定民保字第39号民事裁定书，依据该裁定，查封被告郭跃强名下位于菏泽市定陶区陶都新韵36号楼3单元1604号房产。2015年1月29日，原告孔德将起诉郭跃强、吕建东，2015年3月12日，一审法院依法作出（2015）定民初字第363号民事判决书，判决郭跃强偿还孔德将借款10万元，吕建东承担连带责任。判决生效后，因郭跃强、吕建东拒不履行，孔德将于2015年6月4日向一审法院申请执行，执行案号（2015）定执字第372号。在执行过程中，被告刘世超提出书面异议，认为涉案房产属于其所有，要求解除对涉案房产的查封，中止涉案房产的执行。2016年12月5日，一审法院作出（2016）鲁1727执异53号执行裁定书，裁定中止对（涉案房产）查封的执行。2017年1月3日，原告孔德将以刘世超、郭跃强为被告向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。
2013年4月28日，被告郭跃强为购买涉案房产与中国农业银行股份有限公司定陶县支行签订个人购房担保借款合同，并于2013年5月6日就案涉房产在原定陶县房地产管理交易所办理了预购商品房抵押预告登记，登记证号为：定房预定陶字第004572号。
2014年12月2日，被告刘世超、郭跃强就案涉房屋签订房屋转让协议，约定：1、郭跃强将涉案房产转让给刘世超；2、房屋转让费20万元；3、郭跃强收到房款后，房屋使用权交给刘世超；双方还就其他事宜进行了约定。同日，刘世超通过银行转账转给郭跃强20万元，郭跃强亦将涉案房产交付给刘世超。2014年12月12日，刘世超又交付给郭跃强房款15万元。
一审法院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，本案审理的是被告刘世超就执行标的（案涉房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。就本案而言，被告郭跃强就案涉房产办理了预购商品房抵押预告登记，被告郭跃强将该房产转让给被告刘世超，被告并未提供他们之间的转让行为是经过了案涉房产的抵押权人中国农业银行股份有限公司定陶县支行同意的相关证据，故被告间的转让并不发生物权效力，涉案房产不因被告刘世超买卖而发生物权变动，刘世超就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，故应许可执行。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：对定陶区陶都新韵36号楼3单元1604室房产准许执行。一审法院（2016）鲁1727执异53号执行异议裁定于判决生效时自动失效。案件受理费人民币1300元，由被告刘世超、郭跃强负担。
本院二审审理期间，上诉人提供围绕上诉请求提供以下证据：一、销货清单三份、孙帅证明一份和照片一组，拟证明上诉人已于2015年8月入住并装修涉案房屋。二、燃气开户收据、物业费清单各1份，拟证明刘世超已经入住涉案房屋。三、郭跃强购房情况说明1份，拟证明刘世超购买涉案房屋已付清全部购房款。四、手机录音证据和定陶陶都新韵花园小区业主关于该小区无法办理过户登记的情况说明各1份，拟证明并非刘世超自身的原因导致的未办理过户登记。本院组织当事人进行了质证，被上诉人孔德将均有异议，认为这些证据没有任何法律效力，上诉人是否已经装修入住其不知道，关于房屋所有权人的认定应根据房管局相关手续认定，房子到目前为止，房管局注册的仍然是郭跃强的名字，物业没有权利把收据名字开成刘世超。郭跃强未到庭质证。本院经审查认为，一审判决已认定郭跃强将涉案房屋交付给刘世超，对该事实本院亦予以确认。对于上诉人提供的手机录音及定陶陶都新韵花园小区业主关于该小区无法办理过户登记的情况说明真实性无法认定，对该证据的证明力本院不予确认。
本院二审审理查明的事实和一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，郭跃强就涉案房产办理了预购商品房抵押预告登记，郭跃强又将该房产转让给上诉人刘世超，上诉人刘世超称其已支付全部房款，且已合法占有涉案房屋，并提供了相关证据，其未办理房屋过户手续系因开发商原因，并非其自身原因，但其未提供其和郭跃强之间的转让行为经过了案涉房产抵押权人中国农业银行股份有限公司定陶区分公司同意的相关证据，依照上述法律规定，该转让不发生物权效力。上诉人并不享有足以排除强制执行的民事权益，故原审判决许可执行并无不当。上诉人称原审判决适用法律错误，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，该规定系指房屋已登记在被执行人名下的情形，而本案中涉案房屋尚未办理房屋所有权登记，但办理了预告登记，因此，应适用《中华人民共和国物权法》第二十条的规定。上诉人称据以执行的判决书错误，不能作为执行依据，但经审查，该判决只是存在笔误，并不能据此否认该判决书的效力。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人刘世超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 赵洪科
审 判 员 李 兴
二〇一七年十一月十日
法官助理 赵永芝
书 记 员 陈亚南