福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第4104号
原告施至谦，男，汉族，1957年1月29日出生，香港居民，住香港元朗，现住福建省晋江市。
委托代理人蔡栋梁、魏月瑜，福建泓源律师事务所律师。
被告林是戆，男，汉族，1955年10月25日出生，香港居民，住香港。
委托代理人林火龙，男，汉族，1983年11月4日出生，香港居民，住香港，系被告林是戆的儿子。
第三人蔡盏娘，女，汉族，1930年12月25日出生，住福建省晋江市。
第三人陈秀转，女，汉族，1962年8月7日出生，住福建省晋江市。
第三人唐源龙，男，汉族，1988年9月11日出生，住福建省晋江市。
第三人唐源志，男，汉族，1986年7月9日出生，住福建省晋江市。
原告施至谦与被告林是戆、第三人陈秀转、蔡盏娘、唐源志、唐源龙案外人执行异议之诉一案，本院于2014年5月26日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。因第三人陈秀转对晋江市住房和城乡建设局的抵押登记行为向本院提起行政诉讼，本案的审理需要以行政诉讼案件的判决结果为依据，故本院于2014年7月21日中止审理，并于2015年1月28日恢复审理。原告施至谦的委托代理人蔡栋梁、魏月瑜，被告林是戆的委托代理人林火龙，第三人陈秀转到庭参加诉讼，第三人蔡盏娘、唐源龙、唐源志经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施至谦诉称，2007年10月7日，其与唐文明（已死亡）、陈秀转夫妇签订《房屋产权买卖协议书》，约定其向唐文明、陈秀转夫妇购买址于晋江市泉州大桥南片区锦州瑞苑的安置房，面积110㎡，售价每平方米4000元，总价44万元，原告签订协议后支付39万元，余款5万元待办理过户手续后给付。2007年10月8日，原告支付唐文明房款39万元。2009年4月22日，唐文明又签署《房屋产权买卖补充协议书》，确认于2009年4月13日收到原告支付的房屋面积增补1.56㎡差价5753.28元，并预收过户押金2万元，2009年4月22日又预收过户押金2万元，房屋余款1万元未支付。期间，唐文明、陈秀转夫妇已将址于晋江市泉州大桥南片区锦州瑞苑11栋611号［晋房权证池店字第××号］房屋交付给原告使用。原告于2012年间对房屋进行了装修，委托李某代管房屋，并将房屋出租。至今，上述房屋尚未办理过户手续。因唐文明向被告林是戆借款30万元，唐文明现已死亡，被告林是戆即于2013年11月7日对第三人陈秀转、蔡盏娘、唐源志、唐源龙就唐文明借款30万元向本院提起民事诉讼，本院于2013年12月20日作出判决。2014年2月14日，被告林是戆向本院申请执行，本院于2014年2月26日作出（2014）××执行字第××号执行裁定书，查封了上述房屋。原告即向本院提出执行异议，本院于2014年5月14日作出（2014）××执异字第××号民事裁定书，驳回原告的执行异议。原告即向本院提出执行异议之诉，请求判令：1.依法确认原告施至谦与唐文明、第三人陈秀转于2007年10月7日签订的《房屋产权买卖协议书》合法有效；2.依法确认址于晋江市泉州大桥南片区锦州瑞苑11栋611号房产归原告施至谦所有；3.解除对址于晋江市泉州大桥南片区锦州瑞苑11栋611号房屋的查封、拍卖、变卖等执行措施。
被告林是戆辩称，唐文明向其借款并办理了抵押登记，当时其并不认识第三人陈秀转，但办理抵押登记时，唐文明出具了第三人陈秀转的身份证明。故房产抵押是合法有效的，人民法院对该房产的执行亦合法有效。原告施至谦与唐文明、第三人陈秀转签订房屋买卖协议，因未进行过户登记手续，不得对抗善意的第三人。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人陈秀转述称，1.其不清楚唐文明向被告林是戆借款，亦未前往办理涉案房屋的抵押登记手续，抵押登记手续上的字迹“陈秀转”并非本人所签署，故该份抵押无效；2.唐文�借款后每月还款1万多元；3.其认为涉案房屋已出售给原告施至谦，并已于2009年间交付给原告施至谦使用，属原告施至谦所有。
第三人蔡盏娘、唐源志、唐源龙未作辩述，亦未提供证据。
本院在审理过程中，到庭各方当事人对以下事实不持异议，本院予以确认：
被告林是戆诉第三人陈秀转、蔡盏娘、唐源志、唐源龙民间借贷纠纷一案，本院已于2013年12月20日作出（2013）××民初字第××号民事判决书，判决：陈秀转、蔡盏娘、唐源志、唐源龙应于本判决生效之日起十五日内在继承唐文明遗产范围内偿还林是戆借款30万元及支付自2013年11月7日起至判决确定还款之日止按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。该判决已发生法律效力。林是戆于2014年2月14日向本院申请强制执行。第三人陈秀转、蔡盏娘、唐源志、唐源龙均�履行还款义务。本院于2014年2月26日作出（2014）××执行字第××号执行裁定书，查封、拍卖、变卖本案涉案房屋，并于2014年2月28日查封了该房屋。原告即向本院提出执行异议，本院于2014年5月14日作出（2014）××执异字第××号民事裁定书，以涉案房屋已作为执行案件债务的抵押物，本院查封抵押物并无不当为由，驳回原告的执行异议。陈秀转对晋江市住房和城乡建设局的抵押登记行为于2014年7月14日向本院提起行政诉讼。本院于2014年11月25日作出行政判决书，判决撤销晋房他证晋江字第01077**号房屋他项权证书。该判决已发生法律效力。
上述事实，有原告提供的本院（2013）××民初字第××号民事判决书、（2014）××执行字第××号执行裁定书、（2014）××执异字第××号民事裁定书、（2014）××行初字第××号行政判决书各一份，及各方当事人在法庭上的陈述加以证实。
到庭各方当事人争议的焦点：本案涉案房屋的权属问题。
原告施至谦认为，其与唐文明（已死亡）、陈秀转夫妇签订《房屋产权买卖协议书》、《房屋产权买卖补偿协议书》，向唐文明、陈秀转夫妇购买本案涉案房屋，并于2007年10月8日、2009年4月13日、4月22日支付给唐文明、第三人陈秀转39万元、25753.28元、2万元，剩余房款1万元约定于办理产权过户时支付。嗣后，唐文明、陈秀转夫妇将该房屋交付给原告，原告于2012年间对该房屋进行了装修，并委托李某代管房屋，并将房屋出租。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，而关于涉案房屋的抵押登记经法院作出行政判决，撤销晋房他证晋江字第01077**号房屋他项权证书。故本案涉案房屋的权属应由原告享有，本院对该房屋的查封、扣押、冻结应予以解除。原告向本院提供了《房屋产权买卖协议书》、《房屋产权买卖补充协议书》、收条、情况说明、晋江市人民法院（2014）××行初字第××号行政判决书、晋江自来水股份有限公司2014年水费历史数据明细表、垃圾清运费收款收据各一份，并申请证人林某甲、陈某、林某乙、李某到庭作证。
证人林某甲到庭作证称，其与林某乙系原告施至谦与唐文明买卖房屋的中间人，房屋买卖协议签订后，原告施至谦汇款40万元左右给唐文明，并由唐�明出具收条交原告施至谦收执。
证人陈某到庭作证称，唐文明说要卖房，而原告施至谦说要买房，其即与林某甲、林某乙介绍原告施至谦与唐文明进行交易，原告施至谦当场汇款39万元至林某乙账户，之后交付给唐文明。在涉案房屋交付给施至谦后，第三人陈秀转、唐源志、唐源龙又向原告施至谦拿了4万元。
证人林某乙到庭作证称，其与陈某、林某甲介绍唐文明将涉案房屋出售给原告施至谦，原告施至谦将款项汇至其账户，之后其与林某甲、唐文明一起去取款，付给唐文明。
证人李某到庭作证称，其系原告施至谦公司的员工，因其居住房屋与涉案房屋在同一小区，2012年间，原告施至谦对涉案房屋进行装修，便委托其帮忙看管，代办相关手续，并处理房屋出租事宜。涉案房屋装修完成后，其将房屋出租，并将租金支付给原告施至谦的�婿。
被告林是戆对原告提供上述证据的真实性、合法性均不持异议，但对其中《房屋产权买卖协议书》、《房屋产权买卖补充协议书》、收条的证明目的，不予认可。
被告林是戆认为，因涉案房屋已办理抵押登记，故法院查封、拍卖、变卖涉案房屋并无错误，应驳回原告施至谦的诉讼请求。
第三人陈秀转对原告提供证据的真实性、合法性及关联性均不持异议。
第三人陈秀转认为，涉案房屋已经卖给原告施至谦，而该房屋的抵押登记手续，因“陈秀转”的签名并非其本人签名，且该抵押登记行为已被晋江市人民法院行政诉讼判决撤销，故涉案房屋的权属应属原告施至谦。
本院认为，第三人蔡盏娘、唐源志、唐源龙未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。原告提供的上述证据�来源合法，客观真实，与本案具有关联性，可作为本案定案的依据。上述证据可证实，原告施至谦于2007年10月7日向唐文明、陈秀转夫妇购买涉案房屋，并于2007年10月8日、2009年4月13日、4月22日支付给唐文明、陈秀转房款39万元、25753.28元、2万元，剩余房款1万元约定于办理产权过户时支付。证人林某甲、陈某、林某乙、李某的证言，可证实唐文明、陈秀转夫妇在2009年4月份安置房选房时，即将涉案房屋交付给原告施至谦使用；原告施至谦已于2012年间，对涉案房屋进行装修，并已出租给他人使用。现因第三人陈秀转对晋江市住房和城乡建设局的抵押行政登记行为提起行政诉讼，被本院判决撤销晋房他证晋江字第01077**号房屋他项权证书，该行政判决已发生法律效力，即唐文明向被告林是戆借款30万元提供的抵押担保登记被撤销。而原告施至谦已支付唐文明约定到期的全�房款，剩余房款1万元约定于房屋过户时交付，且原告施至谦表示愿意向本院提存剩余的房款1万元，故可认定原告施至谦已支付全部房款。原告施至谦向唐文明、陈秀转夫妇购买涉案房屋，系发生于唐文明向被告林是戆借款30万元之前，虽房屋买卖尚未进行过户登记，但原告施至谦对此并无过错。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案房屋的权属应由原告施至谦所有，人民法院不得查封涉案房屋。
经庭审举证、质证并认证，对本案的事实作如下认定：
除双方当事人没有争议的事实外，另查明，2007年10月7日、2009年4月13日，原告施至谦与唐文明（已死亡）、陈秀转夫妇分别签订《房屋产权买卖协议书》、《房屋产权买卖补充协议书》各一份，约定原告施至谦向唐文明、陈秀转夫妇购买址�晋江市泉州大桥南片区锦州瑞苑11栋611号房屋，并于2007年10月8日、2009年4月13日、4月22日支付房款39万元、25753.28元、2万元，剩余房款1万元约定于办理产权过户时支付。2009年4月份，唐文明、陈秀转夫妇将涉案房屋交付给原告施至谦使用，原告施至谦即于2012年间，对涉案房屋进行了装修，并已出租给他人使用。
综上所述，本院认为，原告与唐文明、陈秀转夫妇间的房屋买卖合同关系，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。原告向唐文明、陈秀转夫妇购买涉案房屋，已支付房款435753.28元，剩余房款1万元约定于房屋办理过户登记时支付，唐文敏、陈秀转夫妇已于2009年将涉案房屋交付给原告使用，而原告已将该房屋装修并出租给他人，故本院涉案房屋的权属，应由原告所有。本院于2014年5月14日作出（2014）××执异字第××号民事裁定书，因本案涉案房屋登记抵押的晋房他证晋江字第01077**号房屋他项权证书已被生效判决书判决撤销，故原告向本院提出的执行异议成立。本院对于涉案房屋的查封、拍卖、变卖等执行措施，应予以解除。被告林是戆主张涉案房屋的抵押登记合法有效，可以对抗第三人，因该登记行为的他项权证已被本院行政诉讼生效判决所撤销，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、原告施至谦与与唐文明、第三人陈秀转�2007年10月7日签订的《房屋产权买卖协议书》合法有效；
二、确认址于晋江市泉州大桥南片区锦州瑞苑××栋××号房产属原告施至谦所有；
三、停止本院（2014）晋执行字第708号执行裁定书对涉案房屋（晋房权证池店字第××号）的执行。
本案受理费100元，由被告林是戆负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起三十日内，第三人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 郑维聪
人民陪审员 庄茹娟
人民陪审员 张婉鑫
二〇一五年五月五日
书 记 员 曾坚持
附件：本案所适用的法律及司法解释
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人�反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。
3.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉�法〉执行程序若干问题的解释》
第十七条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
4.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民�院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。