四川省宜宾县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1521民初2591号原告（申请执行人）：钟友坤，男，汉族，1979年1月6日出生，住四川省宜宾县。被告（案外人）：佘福荣，男，汉族，1971年7月20日出生，住四川省宜宾市翠屏区。被告（案外人）：李德皓，男，汉族，1996年3月19日出生，住云南省昭通市水富县。以上二被告共同委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：黄家红，四川丰宜（成都）律师事务所律师。被告（被执行人）：宜宾兴业房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91511521733429832N，住所地宜宾县柏溪镇三角街200号。法定代表人：文万彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文平，该公司员工。原告钟友坤与被告佘福荣、李德皓、被告宜宾兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年12月12日立案受理。审理中，因被执行人兴业房司反对申请执行人钟友坤的主张，故兴业房司和佘福荣、李德皓为本案共同被告。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟友坤，被告佘福荣、李德皓的共同诉讼代理人赵琳，被告兴业房司的诉讼代理人杨文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟友坤向本院提出诉讼请求：1.判决对宜宾县柏溪镇育才路万兴花园商品房（产权证号为***号、面积为62.79平方米）继续执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月14日，原告收到宜宾县人民法院送达的（2016）川1521执异11号执行裁定书，原告认为该案的执行裁定书结果与原告有法律上的利害关系，根据《民事诉讼法》第五十六条的规定，法院应当通知原告作为第三人参加诉讼，并应当组织申请执行人进行公开听证，但原告在收到执行裁定书前对该案一无所知，该案件审理程序损害了原告的合法诉权。法院未通过正常法律程序审核就中止了原告的查封及执行，原告认为宜宾县人民法院根据案外被告对该案中部分执行标的提出执行异议而作出的中止执行的裁定缺乏事实与法律依据：原告所收到的执行裁定书上并未写明本院依据发生法律效力的（年、月）川民初第几号的民事判决及法律文书，所以执行裁定没有任何依据；争议的商品房所有权是属于兴业房司，并非是属于被告，原告依法查封争议的商品房是合法的；法院出的执行裁定不足以否定原告查封的商品房，裁定所依据的证据不足，且该案事实认定明显有误，审理违反法定程序，该裁定不应作为采纳被告执行异议的合法依据；经核查，被告与兴业集团房地产有限公司于2011年11月18日与案外人佘福荣、李德皓并没有签订《商品房买卖合同》，所以买卖不成立，裁定错误。从被告提供的票据来看，被告在2014年4月23日当天并没有支付兴业集团有限公司全部房款，日期不符合，票据上的金额也不符合，购房的金额、名字也不一致。兴业集团财务收据备注那里并没有被告佘的身份证号码及信息，所以足以能够证明被告没有一次性付清此房款。房屋的登记、查询、备案、过户等所有的程序要以房屋产权证号为准，而不是凭一个商铺多少号为准，所以在裁定书上面的收款收据、《商品房买卖合同》上并没有写房屋产权证号等相关房屋信息，《商品房买卖合同》及票据上面都没有写房屋产权证号***等相关信息，所以被告与兴业房司所签订的合同及支付的款项与原告所查封的房屋无任何关系。被告提供的票据只有一张四川省农村信用社的汇款单，汇款单不能证明被告已付兴业集团有限公司的房款，应该提供由被告转入兴业集团有限公司的银行机打的转账客户回单两张，还有一张四川银行卡POS客户存根，从上面的票据来看转账人并非是被告人，而且没有提供银行明细等相关证据，转入的钱并不是这套商品房产权证号***的房款，不排除是虚假的伪造行为；执行裁定书上写到兴业房司按合同约定将房屋交付给案外人李德皓、佘福荣占有使用，但根据被告提供的证据来看，兴业集团公司并未把此房交付给被告，被告并未占有使用。以上足以证明：1.被告没有与兴业集团有限公司签订《商品房买卖合同》；2.被告并没有支付兴业集团有限公司全部房款；3.兴业集团有限责任公司并没有交付房屋给被告；4.被告并没有占有使用；5.《商品房买卖合同》及收款收据上没有***商品房产权证证号及被告的身份证号码等相关信息，身份信息、金额和日期不一致；6.裁定书上没有依据法律文书，明确的地址，没有房产证号，面积等明细作出的执行裁定书；7.根据《物权法》第14条、第9条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，不动产所有权应以过户登记为准，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未登记不发生法律效力，依照法律规定应当到房管局备案登记，自记载于不动产登记薄时发生法律效力，所以，房屋买卖合同签订并公正后产权未进行备案变更登记的，不发生所有权转移，在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人，法院仍然有权查封卖方的房屋。虽然买卖合同发生法律效力，但未及时到房管局办理备案过户手续，不发生物权变更效力，被告尚未取得该房屋所有权，按照《物权法》的相关规定，法院查封该房屋在法律程序上是合法的，被告因房屋被查封所受到的相关损失可依据房屋买卖合同的约定以及《合同法》的规定向出卖人要求赔偿。不动产所有权的转移是以过户登记为准，需要去房屋登记部门办理过户登记，案外人李德皓、佘福荣未做公正，即使做了公正但未备案登记过户，房主仍为房屋的所有权人，可以任意处置；8.收款收据、进账单姓名、金额和日期不一致，没有机打的转账客户回单，未交付房屋，被告未占有使用此房屋，被告与兴业房司的买卖不真实，无效，所以不成立，执行裁定书证据不足应撤销。原告不服本案裁定书中止执行，依照《物权法》有关规定，原告对该房屋产权证号2010023**、面积为62.79平方米的房屋已经构成善意取得，依法享有所有权。被告佘福荣、李德皓辩称：原告的诉讼请求于法无据，依法应当予以驳回。一、原告诉称宜宾县人民法院作出的（2016）川1521执异11号执行裁定书（下称执行裁定书）程序违法根本不能成立。宜宾县人民法院作出的执行裁定程序合法。人民法院在审查案外人提出的执行异议过程中，并没有法律、法规或相关司法解释等明确规定人民法院应当进行听证。二、宜宾县人民法院作出的执行裁定认定事实清楚，且其认定的事实已有生效的法律文书予以确认。被告李德皓、佘福荣向宜宾县人民法院提出执行异议后，提交了向万兴公司购买本案所涉房屋的《万兴现代城商品房认购协议》、《商品房买卖合同》、收款收据、付款依据及宜宾县人民法院（2016）川1521民初855号民事判决书，该判决书判决：李德皓、佘福荣与兴业公司于2014年4月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：XY2014007号）有效；由兴业公司于本判决生效之日起30日内为李德皓、佘福荣办理好位于宜宾县柏溪镇***号商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证。该判决书已生效，且已进入执行阶段，执行案号为（2016）川1521执692号。三、宜宾县人民法院作出的执行裁定适用法律正确。宜宾县人民法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定中止对宜宾县柏溪镇***号商品房的执行系适用法律正确。四、被告提供的证据足以排除原告强制执行本案所涉房屋的民事权益，原告的诉讼请求依法应当予以驳回。宜宾县人民法院（2016）川1521民初855号民事判决书已判决确认被告与第三人兴业签订的本案所涉房屋的《商品房买卖合同》有效，并判决由第三人兴业公司为答辩人办理本案所涉房屋的权属登记证书。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项之规定，应当判决驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，请求人民法院在查清本案事实的基础上，依法判决驳回原告的诉讼请求。被告兴业房司辩称：兴业公司不应作为本案被告，只能是第三人。本案中，兴业公司不存在侵犯任何一方的权利。原告钟友坤围绕其诉讼请求，在庭审中向本院提交了以下证据：1.原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.（2015）宜宾执字第640-3号执行裁定书复印件，证明原告已执行财产的事实；3.2013年10月25日和2014年3月20日中国银行客回单、进账单及四川宜宾兴业集团财务专用收款收据复印件各2张，证明原告向兴业集团交款的事实、交款金额及交款日期和合同期是同等的日期，并且交款日期在被告交款日期的前面；4.原告与兴业房产的民事判决书复印件4页，证明兴业集团欠原告欠款的事实，原告查封、冻结兴业房司的依据及理由是合法的；5.华西都市报及商铺照片打印件8张，证明被告未使用、占有此商铺的事实，被告在此房修建好之后及2016年11月28日、2016年12月13日、2017年1月15日都没有使用和占有此商铺；6.被告与兴业房司签订的《商品房买卖合同》复印件，2014年4月28日四川宜宾兴业集团财务专用收款收据复印件1张、宜宾兴业物业管理有限公司财务专用收款收据复印件2张，证明佘福荣和李德皓与兴业公司签订的合同及收据上没有产权证号，交款的依据金额与房款不一致，买卖合同不成立；（2016）川1521执异11号执行裁定书及其送达回证复印件。被告李德皓、佘福荣围绕其主张，在庭审中向本院提交了以下证据：1.被告李德皓、佘福荣身份证复印件，证明被告主体资格；2.2011年1月26日周家琼与兴业房司签订的《【万兴现代城】商品房认购协议》复印件2份，户口薄复印件3页，证明李德皓之母周家琼认购兴业公司开发的本案争议房屋9号和10号商品房，并约定了该商品房建筑面积、房屋总价（最终以双方签订的《商品房买卖合同》为准）等内容；3.2011年1月28日四川宜宾兴业集团财务专用收款收据复印件2份，证明兴业公司确认收到周家琼上述两间商品房的认购定金100000元；4.2014年4月23日李德皓、佘福荣与兴业房司签订的2份《商品房买卖合同》（合同编号分别为XY2014006、XY2014007），证明周家琼之子即被告李德皓与被告佘福荣作为共同买受人与兴业公司签订上述两间商品房买卖合同，合同约定：房屋总价款分别为615549元、461406元，被告一次性支付房屋总价款，兴业公司依照国家和地方人民政府的有关规定将符合交房条件的商品房交付原告使用，兴业公司应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记的全部资料提供给产权登记机关备案；5.2014年4月28日四川宜宾兴业集团财务专用收款收据复印件2张、宜宾兴业物业管理有限公司财务专用收款收据复印件4张，电汇凭证复印件1张，POS凭证及中国工商银行的凭证复印件，租房协议及房租收款收据复印件，证明《合同》签订后，被告支付了上述两间房屋的所有款项（含购房价款、物管费、各项税费等）共计1138205.99元（含《认购协议》的200000元定金，其中10号门面购房款615549元、代收税费33965.22元、物管费904.18元；9号门面购房款461406元、代收税费25685.34元、物管费696.24元），兴业公司于2014年4月28日将上述两间房交付给被告使用至今；6.宜宾县法院（2016）川1521民初855号和856民事判决书、强制执行申请书、案件受理通知书及（2016）川1521民初856号民事判决书生效证明复印件，证明被告与兴业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为XY2014006、XY2014007）已经法院确认为有效，法院判决由兴业公司为被告办理10号房屋的权属登记证书已经生效并已进入执行程序，被告享有足以排除原告强制执行10号房屋的民事权益；7.宜宾市中级人民法院（2016）川15执异27号执行裁定书复印件、宜宾县房地产管理局2016年4月12日出具的产权情况记载复印件、宜宾县国土资源局2017年1月3日出具的不动产信息查询表，证明所涉房屋于2016年1月27日被宜宾县人民法院以（2015）宜宾执字第640-4号文书查封（即本案原告钟友坤申请强制执行兴业公司案件），于2016年1月29日被宜宾市中级人民法院以（2016）宜执字第195号文书查封（即农行宜宾县支行申请强制执行兴业公司案件），宜宾市中级人民法院受理了被告的执行异议申请，经审查后于2016年6月6日作出（2016）川15执异27号执行裁定书，裁定中止对本案所涉房屋的执行，该执行裁定书已经发生法律效力，宜宾市中级人民法院已解除了对本案所涉房屋的查封。被告兴业房司未向本院提交证据。根据原、被告提供的证据及在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2011年1月26日，被告李德皓之母周家琼与兴业房司签订《【万兴现代城】商品房认购协议》，由周家琼认购兴业房司位于宜宾县柏溪镇***号和***商品房。2011年2月28日，兴业房司收到周家琼交来两间商品房定金各100000元。2014年4月23日，被告李德皓、佘福荣作为买受人与兴业房司签订《商业用房买卖合同》（合同编号为XY2014007），合同约定：买受人购买的商品房为万兴花园***号；建筑面积共62.79平方米，套内建筑面积59.67平方米，公摊面积3.12平方米；该商品房总价615549元；出卖人应当在该商品房经验收合格后交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向宜宾县房地产管理局申请登记备案等。2014年4月28日，被告李德皓、佘福荣向兴业房司一次性支付购房款615549元，向宜宾兴业物业管理有限公司交纳代办产权费、税费、维修基金及2014年4月28日至2015年4月27日物业费后，兴业房司将该商品房交付被告李德皓、佘福荣使用至今。被告兴业房司未按合同约定将该商品房办理权属登记全部资料提供给产权登记机关备案。2015年7月1日，原告与兴业房司合同纠纷一案经宜宾县人民法院作出（2015）宜宾民初字第1937号判决，由兴业房司偿还原告预付款，判决生效后，由于兴业房司未履行偿还义务，原告申请强制执行。2016年1月15日，宜宾县人民法院作出（2015）宜宾执字第640-4号执行裁定书，对涉案房屋进行了查封。2016年6月20日，宜宾县人民法院（2016）川1521民初855号民事判决书判决：1.李德皓、佘福荣与兴业房司于2014年4月23日签订的《商业用房买卖合同》（合同编号为XY2014007）有效；2.由兴业房司于判决生效之日起30日内为李德皓、佘福荣办理好位于宜宾县柏溪镇***号商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证。2016年8月30日，宜宾县法院受理了李德皓、佘福荣对上述判决内容的强制执行申请。本院认为，被告李德皓、佘福荣与被告兴业房司签订的《商业用房买卖合同》，系双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，被告兴业房司虽未按约定办理产权登记，但不影响商品房买卖合同的效力，买卖合同自成立时生效。被告李德皓、佘福荣与兴业房司的买卖合同在前，原告钟友坤申请法院执行查封在后，原告对兴业房司享有的是债权，查封涉案房屋是为了保障原告债权的实现，而二被告对兴业房司享有的是物权，物权应优先于债权，且法院生效文书对该商品房的权属已进行了确认，被告李德皓、佘福荣对宜宾县柏溪镇***号商品房享有足以排除强制执行的权益，故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告钟友坤的诉讼请求。案件受理费100元，由原告钟友坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  何江涛审 判 员  严春燕人民陪审员  李万华二〇一七年二月二十四日书 记 员  唐 千