湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第00887号
上诉人（原审被告，反诉原告）阳文姑。
委托代理人吴泽西，湖南万和联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）长沙市轻工研究所，住所地湖南省长沙市天心区书院路向家湾**号。
法定代表人金义恒，所长。
委托代理人彭金麓，湖南轩辕律师事务所律师。
委托代理人廖军，湖南轩辕律师事务所律师。
上诉人阳文姑因与被上诉人长沙市轻工研究所（以下简称市轻工所）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2012）开民一初字第02742号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法公开审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：市轻工所与阳文姑于2009年8月8日签订房屋租赁合同一份，由阳文姑（乙方）承租市轻工所（甲方）名下的位于长沙市开福区文昌阁45号的前栋二楼整层做招待所。该房屋租赁合同中主要条款约定：1、本合同为不定期租赁合同。甲乙双方可单方解除合同，但解除合同的一方必须提前一个月书面通知对方；房租每月2000元，押金2000元，承租坚持按先付款后使用的原则，租金按月支付，必须在每月的前十天内一次付清；2、鉴于签订本合同时甲方已经明确告知乙方，本合同项下的租赁物业系古建筑文物，政府有关部门有随时收回的可能，乙方已经完全明了租赁物业的现状以及承租风险，并愿意承诺：（1）在整个承租期间不对物业进行装修改造，否则因此而投资的风险完全由乙方自己承担；（2）若承租的物业被政府收回或整体拆除、重建、修复等，乙方在接到书面通知后一周内无条件腾出房屋，并不得提出任何补偿或赔偿的要求。市轻工所在合同落款处盖章、签名，阳文姑在合同落款处签名。在诉讼过程中，阳文姑主张其租赁房屋是用于经营招待所，为此先后共计投入资金40余万元，用于支付“金韵客房部”招待所的转让费、装修、购置酒店皮草、电器更新等方面。为此，阳文姑就“金韵客房部”的装饰装修残值以及房屋内的电器、家具和附属设施等进行司法鉴定。对于“金韵客房部”的装饰装修残值，原审法院委托了湖南省房协司法鉴定中心进行司法鉴定，该中心于2013年9月29日出具湘房协司鉴字（2013）第12号司法鉴定意见书，其鉴定结论是：“金韵客房部”的装饰装修残值为55919元；对于“金韵客房部”的房屋内的电器、家具和附属设施等，原审法院委托了湖南经典资产评估有限公司进行司法鉴定，该公司于2013年7月25日出具湘经典评报字（2013）司资（咨）000205A号资产咨询报告书，其咨询结果是：“金韵客房部”的房屋内的电器、家具和附属设施的市场价值为59479元；其中电视机及机顶盒的价值为8255元（3380＋1950＋2925）、空调的价值为17290元、电脑的价值为9880元、电风扇的价值为1008元、其他的附属设施价值为23046元。阳文姑为此花费鉴定费6000元。市轻工所对资产咨询报告书的关联性有异议，认为被鉴定的物品的所有权人不清楚，不能认为是阳文姑所有；对装修的司法鉴定书的关联性有异议，认为被鉴定的装修有很多项目是市轻工所做的，也有是前租赁人邹保良做的。阳文姑认为其已经向前租赁人邹保良支付了相关的转让费，邹保良的相关权利应由阳文姑承受。在庭审中，双方当事人认可阳文姑交纳押金2000元；阳文姑的房屋租金交纳至2012年2月；2012年3月，阳文姑将租赁的三间客房交付给市轻工所用于办公。另查明，本案争议的位于长沙市开福区文昌阁45号房屋的产权人是长沙市新技术研究所，2001年11月，根据长编办发（2001）41号文件，长沙市新技术研究所的人员、财物并入市轻工所。
2012年8月1日，市轻工所向长沙市开福区人民法院起诉，请求判决：1、阳文姑将占用的长沙市开福区文昌阁45号房屋交还给市轻工所；2、阳文姑支付市轻工所房屋占用费直至阳文姑腾房交付之日止（自2012年4月暂计至8月，金额10000元）；3、本案的诉讼费用由阳文姑承担。阳文姑提出反诉请求，请求判令：1、市轻工所赔偿因解除房屋租赁合同产生的装修以及添置电器、家具、酒店皮草等经营物质损失共计6万元；2、市轻工所退还房屋租赁押金2000元；3、本案的诉讼费用由市轻工所承担。在诉讼过程中，阳文姑对本案的管辖权提出异议，原审法院作出（2012）开民一初字第2742-1号民事裁定，驳回阳文姑提出的管辖权异议。阳文姑不服原审法院的管辖异议裁定，上诉于湖南省长沙市中级人民法院，湖南省长沙市中级人民法院于2013年2月26日作出（2013）长中立民终字第00923号民事裁定书，维持原审法院的（2012）开民一初字第2742-1号民事裁定。
原审法院认为：一、本案争议的长沙市开福区文昌阁45号房屋的产权登记人是长沙市新技术研究所，但根据长编办发（2001）41号文件，该所的人员、财物并入市轻工所。故市轻工所依法享有本案长沙市开福区文昌阁45号房屋的处分权；二、市轻工所与阳文姑于2009年8月8日签订房屋租赁合同是不定期租赁合同。双方约定可单方解除合同，前提条件是提前一个月书面通知对方。原审法院认为截止本案庭审之日止，解除租赁合同的条件已经成就，市轻工所要求与阳文姑解除房屋租赁合同的诉求，原审法院予以支持；三、房屋租赁合同解除后，阳文姑占用房屋的期间应当交纳占用的相关费用。市轻工所主张占用房屋费用自2012年4月开始计算，原审法院予以支持。该费用可以参照房屋租金的标准计算，考虑到市轻工所在2012年3月已经使用了三间房屋，原审法院酌情降低房屋占用费的金额，认可阳文姑应给付的房屋占用费按每月1800元的标准，自2012年4月计算至阳文姑交付房屋之日止；四、阳文姑主张装饰装修以及附属设施的费用，原审法院认为，关于不可拆卸的装修部分，因双方在房屋租赁合同中明确约定“在整个承租期间不对物业进行装修改造，否则，因此而投资的风险完全由乙方（阳文姑）自己承担”，故可知阳文姑在签订合同时已经明确知晓了租赁该房屋时如因解除合同或其他情况导致装修的损失应自行承担，并认可了上述协议条款，故其主张装修费用的反诉请求，原审法院不予支持。对于阳文姑添置的酒店皮草、电器、家具以及附属设施等，原审法院认为该部分的财产应为阳文姑所有，但可移走的动产，阳文姑应当自行处理，原审法院认为电视机及机顶盒、空调、电脑、电风扇阳文姑可以移走，其他的部分市轻工所折价补偿，补偿的价值为23046元（59479－36433）；市轻工所认可收到阳文姑的押金2000元应当予以退还。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，遂判决如下：一、阳文姑在本判决生效之日起10日内将占用的长沙市开福区文昌阁45号房屋交还给长沙市轻工研究所；二、阳文姑在本判决生效之日起10日内支付长沙市轻工研究所房屋占用费（自2012年4月起按每月1800元计算至实际交房之日止）；三、长沙市轻工研究所在本判决生效之日起10日内支付阳文姑折价补偿款23046元；四、长沙市轻工研究所在本判决生效之日起10日内支付阳文姑房屋租赁押金2000元；五、驳回长沙市轻工研究所其他本诉诉讼请求；六、驳回阳文姑其他反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费5050元，由阳文姑承担，反诉受理费675元，由长沙市轻工研究所承担。本案鉴定费6000元，长沙市轻工研究所和阳文姑各承担3000元。
上诉人阳文姑不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人在合同履行过程中强制收回三间房屋已经构成违约，被上诉人的违约行为导致上诉人产生了巨大的经营性损失，一审判决以相应减少租金的方式计算上诉人损失是对上诉人合法权益的漠视；二、被上诉人除应该赔偿上诉人不可以移动的财产损失外，还应当赔偿上诉人因解除合同产生的装饰装修残值损失4万元。因为上诉人与被上诉人签订租赁合同之前，邹保良与被上诉人签订了租赁合同，邹保良在承租期间将该房屋转租给了上诉人，上诉人向其支付了转让费30余万元，其中包括房屋装饰装修费用。综上，请求二审法院撤销原审判决第二、三、五、六项，依法改判并支持上诉人一审反诉请求。
被上诉人市轻工所答辩称：一、被上诉人没有逼迫上诉人腾出三间客房，上诉人是自愿搬出三间客房给被上诉人的。被上诉人多次与上诉人沟通，希望其依法履行合同义务，将房屋交还给被上诉人，后来上诉人看到被上诉人实在需要办公用地，自愿交还房屋三间给被上诉人使用；二、上诉人与案外人邹保良签订的房屋租赁合同并支付转让费，没有事实依据，且与被上诉人无关，上诉人遭受的损失应该找邹保良赔偿。三、关于房屋的装修部分，一审判决事实清楚，适用法律正确，合同中明确约定了在整个合同中不对物业进行装修改造，否则因此投资的风险完全由乙方自己承担。上诉人在签订合同时已经明确知晓了其装修的后果，所以，上诉人的上诉理由没有事实法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为一、市轻工所是否有违约行为；二、阳文姑请求赔偿装饰装修残值损失是否依法应予支持。
关于焦点一，市轻工所与阳文姑于2009年8月份签订的房屋租赁合同是不定期租赁合同，合同约定双方均可解除合同，前提条件是解除合同的一方必须提前一个月书面通知对方。2012年3月在市轻工所的要求下阳文姑自愿腾出三间房交给市轻工所用于办公，系双方自愿协商的结果。阳文姑上诉提出市轻工所违约并造成其遭受巨大经济损失，无事实和法律依据，因此，市轻工所没有违约行为，原审判决基于阳文姑已自愿腾出三间房的情况下酌情降低了阳文姑应给付的其他房屋占用费，降低的额度亦比较恰当。
关于焦点二，阳文姑提出其在承租期间未进行装修，是从承租人邹某处转租房屋时支付了转让费，转让费中包含了房屋的装饰装修费用，故要求市轻工所赔偿其装修残值损失。因阳文姑与该承租人之间的关系属于另一法律关系，在本案中不宜处理，而且阳文姑已与市轻工所重新签订了租赁合同，该租赁合同对双方具有约束力，双方在租赁合同中明确约定在整个承租期间不对物业进行装修改造，否则因此投资的风险完全由承租方自己承担。因此，阳文姑主张装饰装修残值损失的请求，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人阳文姑上诉理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5725元，由阳文姑负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年六月十七日
书记员 黄 银
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。