广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终21061号上诉人（原审被告）深圳市九州服装市场管理有限公司，住所地深圳市南山区南山街道东滨路4287号1号楼（原蛇口1号饲料仓），统一社会信用代码914403x0326478426F。法定代表人蒋健，总经理。诉讼代理人魏云，北京市隆安律师事务所律师。诉讼代理人陈洁，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳市世纪天雅服装有限公司，住所地深圳市南山区东滨路1号A，组织机构代码56275324-X。法定代表人成毓僖，执行（常务）董事。诉讼代理人陈汉平，广东前海律师事务所律师。诉讼代理人陈建华，广东前海律师事务所实习律师。上诉人深圳市九州服装市场管理有限公司因与被上诉人深圳市世纪天雅服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，位于深圳市南山区内环路的蛇口1号饲料仓于2014年11月18日转移登记至案外人深圳市xxx实业有限公司（以下简称xxx公司）名下，房地产权证编号为深房地字第400xxxx2**号，建筑面积3654㎡，土地用途为工业用地。2015年1月28日，xxx公司向案外人深圳市彩xxxx板房屋工厂有限公司（以下简称彩x公司）出具《授权书》，委托彩x公司全权负责涉案房屋经营改造项目的前期统筹规划、报批、租赁、组织实施、维护管理等事宜，将涉案房屋改造成为服装专业市场。同日，彩x公司向深圳市世纪天雅服装有限公司（以下简称世纪天雅公司）出具《授权书》，委托世纪天雅公司全权负责涉案房屋经营改造项目的前期统筹规划、报批、租赁、组织实施、维护管理等事宜，将涉案房屋改造成为服装专业市场。深圳市九州服装市场管理有限公司（以下简称九州服装公司）对世纪天雅公司出具的上述两份《授权书》均不予认可，认为有造假嫌疑，并申请对出具时间进行鉴定。2015年2月8日，世纪天雅公司（出租方，甲方）与九州服装公司（承租方，乙方）签订《合同》，约定甲方将位于东滨路4287号1号楼（原蛇口1号饲料仓）的工业房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，厂房租赁面积为房产权证面积3654㎡，加上配套设施房等总占地面积约4xx0㎡，其他的周边通道道路与停车场及经营场地外的物业配套服务，业主委托甲方自行管理；租赁期限为2年，租赁期自2015年3月1日至2017年2月28日止；乙方向甲方支付租金50万元／月（本院注：本案币种均为人民币），第一年租金每半年一付，半年租金共计3x0万元，第二年租金为年付租金，年付租金为6x0万元；租金以整栋独立厂房为计数单位，不按平方单位计算租价；合同所约定的租金未包含税金，乙方应另外支付该租金的税金；合同租赁场地外的物业配套服务费按租赁面积4xx0㎡计算，每平方米单价2.5元，共计1万元／月；乙方应承担和支付租赁场地所有自主经营使用时产生的一切费用；乙方租赁经营期间所产生的水电气费、垃圾费、排污费和经营场地内的所有配套设施的维护维修年检费由乙方承担，以政府职能部门的单据为准支付；租金采用现金或银行转账方式支付进甲方公司账户；合同第一年的租金分两次支付，第一年度前半年租金3x0万元于2015年2月28日前付清，第一年度后半年余值租金2x0万元在承租后第七个月（即2015年9月30日前）全额付清（已扣除免租期二个月的租金），第二年的租金乙方须于2016年1月30日前一次性向甲方支付6x0万元；乙方须在每月10号向甲方支付当月物业配套服务费；乙方须在2015年2月28日前向甲方付清1xx0万元作为场地租赁保证金，以及相当于1个月的月租金50万元作为水电费和配套设施的保证金，共计1,x50万元，逾期本合同自动终止，乙方前期交付甲方的部分履约保证金及其他费用不予以退还；满足下列两项条件的，甲方不计利息向乙方返还履约保证金：1、租赁期满，乙方不再续租，没有拖欠租金和政府部门应收的水、电、气费等应由乙方交付的全部费用；2、乙方已付清应付的违约金、赔偿金、滞纳金的；如乙方违反本合同条款的，甲方不予返还履约保证金；乙方承担承租的租金税费及税务部门的租赁合同税费；签订合同之日起，甲方给乙方二个月的整体装修经营整备期免租，从2015年5月1日起正常计租，但经营场地外围物业配套服务费从2015年3月1日起正常计费；涉案房屋为业主一级子公司的物业，出租的物业为工业厂房，故乙方承租后须向政府职能部门申请申报承租场地经营范围和功能转变，如没有获得政府的批文和批准文件（包括消防申请和批准签收的文件）而擅自开业经营，甲方与业主有权单方面解除本合同并没收履约保证金，造成的一切经济损失由乙方承担，甲方有权要求乙方赔偿损失；甲方无故造成乙方无法正常经营的，每影响一天，甲方按照月租金的千分之三向乙方偿付违约金，影响天数达到30天，则乙方有权解除合同，甲方应全额退还履行保证金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；在合同租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回场地的，甲方应全额退还履行保证金，并应按照月租金的6倍（即3x0万元）向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；租赁期间，乙方延迟支付或拖欠租金、政府部门水、电、气费、滞纳金等其中任何一项超过60日的，或乙方拖欠各项费用累计超过相当于二个月租金金额的，或欠租超过45日的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同，收回所有租赁物业场地，合同履约保证金转作违约金不退，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，同时有权向乙方追索租金、物业配套服务费、水电费、滞纳金等一切款项，乙方由此引起的一切经济损失（包括但不限于装修及投资损失）由乙方自行承担；乙方须于合同期满终止或解除之日起迁出租赁场地，逾期不迁的，每逾期一个月，乙方按本合同租金标准的4倍（即2x0万元）向甲方支付场地占用费，占用时间不足一个月的按一个月计；逾期超过30日的，视为乙方放弃租赁场地内所有物品的所有权，甲方有权采取强制措施收回租赁场地，并自行处理租赁场地内的物品，乙方由此造成的损失自负；为方便收费，乙方同意甲方按“四舍五入”的原则，采用金额的末位数保留元位的个位数方法计收各项费用；以及其他内容。2015年1月30日、3月6日，九州服装公司向世纪天雅公司共计支付履约保证金1,x50万元；2015年3月10日，九州服装公司向世纪天雅公司共支付2015年5月至10月租金3x0万元。世纪天雅公司对九州服装公司支付的前述款项均予以确认。九州服装公司提交工程合同款明细，以证明九州服装公司已对涉案房屋投入装修款21xxx,348.44元，世纪天雅公司对此不予认可。九州服装公司提交财务报告书一份，以证明其向世纪天雅公司支付“喝茶费”2x0万元，世纪天雅公司对该证据不予认可，但世纪天雅公司在庭审中确认其确已收到九州服装公司隐名股东楼迪青支付的“茶水费”2x0万元。世纪天雅公司提交《关于所谓“茶水费”的情况说明》，以证明2x0万元“茶水费”是在九州服装公司成立前楼迪青个人出资用于补偿原承租人和维修房屋的费用，世纪天雅公司已经依约使用了该费用，该费用属于入场费性质而不是租金，九州服装公司对此不予认可。2015年3月12日，世纪天雅公司与九州服装公司双方签订《租赁场地交付确认书》，确认甲方已于2015年3月1日将涉案房屋正常交付给九州服装公司使用。2015年4月24日，xxx公司（出租方，甲方）与彩x公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其名下位于深圳市南山区东滨路4287号蛇口1号饲料仓的房屋出租给乙方使用，租赁房屋出租面积共计3654㎡，房地产权证编号为深房地字第400xxxx2**号；租赁期限自2015年6月1日起至2023年5月30日止（乙方在租赁期限内可将租赁房屋转租或分租给他人）；及其他内容。2015年4月30日，彩x公司（出租方，甲方）与世纪天雅公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于深圳市南山区东滨路4287号，房产证号为深房地字第400xxxx2**号，甲方已取得该房产相应的租赁经营权；租赁期限自2015年6月1日起至2023年4月30日止（乙方在租赁期限内可将租赁房屋转租或分租给他人）；及其他内容。九州服装公司对世纪天雅公司出示的该份租赁合同不予认可，其认为合同约定的内容过于简单。2015年7月6日，深圳市南山区南山街道办事处审批同意了xxx公司就其名下涉案房屋的用途变更申报。2015年9月、2015年10月，世纪天雅公司先后两次向九州服装公司发出《租金通知单》，通知缴付第一年度后半年余值租金2x0万元；2016年1月28日、2016年2月25日，世纪天雅公司先后两次向九州服装公司发出《租金通知单》，通知缴付第二年度租金6x0万元。世纪天雅公司提交聊天记录一份，以证明世纪天雅公司财务人员于2015年12月28日向九州服装公司催缴租金2x0万元，九州服装公司对此不予认可。根据世纪天雅公司提交的九州服装公司签章确认的管理费、水电费通知单显示：九州服装公司应付2015年11月电费49,423元、水费1,569.33元；九州服装公司应付2015年12月管理费10,000元、电费21,780元、水费782.28元、垃圾清运费1,100元；九州服装公司应付2016年1月管理费10,000元、电费22,044元、水费801.36元、垃圾清运费1,100元；九州服装公司应付2016年2月管理费10,000元、垃圾清运费1,100元；九州服装公司应付2016年1月至4月保安员安置费共计20,400元。2016年2月29日，世纪天雅公司委托律师向九州服装公司发出《律师函》，要求九州服装公司在收到该《律师函》5日内付清拖欠的租金及其他各项费用共计8,206,099.97元；2016年3月14日，世纪天雅公司再次委托律师向九州服装公司发出《律师函》，声明世纪天雅公司决定解除与九州服装公司签订的房屋租赁合同，同时要求九州服装公司在收到该《律师函》的3日内依约将涉案房屋交还给世纪天雅公司并支付拖欠的租金、其他费用及违约金500万元。世纪天雅公司提交九州服装公司的股东名片一组，以证明九州服装公司的股东均为多家大型企业的所有人、管理者，具有丰富的经商经验，并非不懂经济、不懂法律的外地人，九州服装公司认为与本案没有关联；世纪天雅公司提交股东会决议一份，以证明九州服装公司资金链已经断裂从而造成股东之间的纠纷，楼迪青作为九州服装公司的隐名股东与另一投资人已经出资837.5万元，九州服装公司对此不予认可；世纪天雅公司提交《解除铺位租赁通知书》，以证明九州服装公司已经将涉案房屋出租，收取了巨额的租金、履约保证金、管理费、装修押金等款项，由于逾期不能开业，承租商户要求九州服装公司退还款项并赔偿损失，九州服装公司对此不予认可。九州服装公司提交工商信息查询单、股东信息查询单及工商变更事项一组证据，以证明xxx公司是上市公司神州高铁公司的全资控股子公司，在2015年1月28日至2015年6月26日期间，陈生如、左国云均为xxx公司的高级管理人员，二人同时也是彩x公司100%控股股东，彩x公司与陈生如、左国云二人具有利益关联，陈生如、左国云违反《中华人民共和国公司法》的相关规定，擅自将上市公司资产贱价出租给与自己有利益关联的彩x公司，损害了公司、股东及社会公众的利益，因此xxx公司与彩x公司签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。世纪天雅公司对该组证据的真实性予以认可，但对其证明目的及关联性不予认可。九州服装公司提交温馨提示一份，以证明世纪天雅公司在租赁期间，故意挑起租户与九州服装公司的矛盾、扰乱九州服装公司的经营秩序，以达到促使九州服装公司无法经营的结果以及九州服装公司搬离的最终目的。世纪天雅公司对该证据的真实性予以认可，但对其证明目的及关联性不予认可。一审庭审中，九州服装公司认为与世纪天雅公司的租赁合同关于违约金的约定不合理，申请调整违约金数额。上述事实，有产权证明、《授权书》、租赁合同、《租赁场地交付确认书》、《租金通知单》、管理费、水电费通知单、《律师函》、收据等证据及庭审笔录在卷为证，足以证明。原审认为，世纪天雅公司与九州服装公司签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。就九州服装公司关于涉案合同效力提出的抗辩理由，该院经审查作如下分析：涉案合同并非业主直接参与签订的租赁合同，根据合同相对性原则，涉案房屋是否属于业主违法违规出租并不影响该合同的效力，即涉案合同不属于法律规定的无效情形，九州服装公司以涉案房屋为公众上市公司下属公司董事、高管违法违规出租为由辩称涉案合同无效，理由不成立；九州服装公司认为世纪天雅公司在庭审中出具的两份《授权书》均有造假嫌疑并申请对出具时间进行鉴定，但无论该两份《授权书》出具的时间是早于还是晚于涉案合同的签订时间，均不会对涉案合同的效力造成实质影响，故对九州服装公司的该申请该院不予准许；涉案合同约定的租赁面积已逾3x00平方米，九州服装公司在签订涉案合同时清楚知晓其承租的涉案房屋性质为工业厂房，在没有证据显示双方约定的租金明显高于市场价格的情形下，并不能认定本案属于“合同一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则”的情形，故涉案合同不能认定为显失公平，对九州服装公司的相关抗辩理由该院不予采纳；履约保证金属于对债权的一种担保形式，世纪天雅公司与九州服装公司双方在涉案合同中关于“履约保证金”条款的约定清楚明确，并无明显歧义，约定九州服装公司支付的履约保证金是作为场地租赁以及水电费、配套设施的保证金，同时约定了严格的返还条件，并未约定履约保证金可以直接抵扣租金或其他费用，故九州服装公司关于“履约保证金”条款系重大误解的抗辩理由不能成立，该院亦不予采纳。关于合同解除的认定问题。该案中，根据查明的事实，现九州服装公司拖欠世纪天雅公司租金及水、电费等其他费用均已超过60日，且经世纪天雅公司催缴后在合理期限内仍未支付，九州服装公司已经构成违约，世纪天雅公司可单方解除双方存在的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方的租赁合同关系已于（2016）粤前海函字第10号《律师函》送达九州服装公司之日解除，即2016年3月14日解除。合同解除后，世纪天雅公司依约有权要求九州服装公司返还涉案房屋，并将履约保证金转作违约金不予退还。世纪天雅公司关于返还涉案房屋并请求九州服装公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。九州服装公司认为涉案违约金标准过高，请求予以调整。该院认为，违约金以补偿为主，兼具惩罚性，世纪天雅公司虽未提交充分证据证明因九州服装公司的违约导致的实际损失与其主张的违约金相当，鉴于九州服装公司的违约行为确实会对世纪天雅公司造成损失，故该院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌定九州服装公司应支付世纪天雅公司违约金6x0万元，即九州服装公司已收取的1,x50万元履约保证金中6x0万元直接转作违约金无需退还。关于拖欠的租金及其他相关费用问题。世纪天雅公司请求九州服装公司支付其拖欠租金及其他费用的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。截至一审开庭之日九州服装公司仅支付租金3x0万元，扣除二个月免租期，九州服装公司依约应支付2015年拖欠的租金以及2016年1月至3月14日欠缴的租金2，xx5,806元。世纪天雅公司主张2015年12月1日至涉案房屋实际交付之日的物业配套服务费，九州服装公司应按每月1万元为支付标准，从2015年12月1日付至涉案房屋实际交付之日止。世纪天雅公司主张九州服装公司应支付2015年11月1日至涉案房屋实际交付之日的水费、电费并支付2015年12月1日至涉案房屋实际交付之日的垃圾清运费，鉴于上述费用均应以实际产生的票据为准，故该院对有相应证据证明的电费93,xx7元、水费3,xx3元、垃圾清运费3,3x0元予以支持；世纪天雅公司主张保安员安置费20,xx0元，未提交充分证据予以证明，该院不予支持。九州服装公司辩称其已支付的履约保证金及“喝茶费”可以直接抵扣租金，于法无据，亦不符合交易惯例，该院对此不予采纳。关于房屋占有使用费的问题。涉案合同虽已解除，鉴于九州服装公司仍在占有使用涉案房屋，其理应支付逾期腾房期间的房屋占有使用费。世纪天雅公司催告九州服装公司在收到《律师函》的三日内返还涉案房屋，故扣除三日的合理期限，九州服装公司应支付2016年3月18日至实际返还涉案房屋期间的占有使用费。根据涉案合同约定，九州服装公司逾期一个月返还涉案房屋应按租金标准的4倍（即2x0万元）向世纪天雅公司支付场地占用费，该院经审查认为，该部分约定涉及违约责任，且约定过高，而如前所述，该院已酌定违约金数额为6x0万元，若按上述合同约定的4倍标准判令九州服装公司支付占有使用费，有悖于公平原则。故参照涉案合同约定的租金标准，确认九州服装公司应按每月50万元的标准向世纪天雅公司支付房屋占有使用费，对世纪天雅公司超出部分诉请，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认世纪天雅公司与九州服装公司的租赁合同关系于2016年3月14日解除；二、九州服装公司应于判决生效之日起十日内将位于深圳市南山区内环路的蛇口1号饲料仓（东滨路4287号1号楼）退还给世纪天雅公司；三、九州服装公司应于判决生效之日起十日内向世纪天雅公司支付租金2,225,806元，并按每月50万元的标准支付房屋占有使用费（从2016年3月18日付至蛇口1号饲料仓实际交付之日止）；四、九州服装公司应于判决生效之日起十日内向世纪天雅公司按每月1万元的标准支付物业配套服务费（从2015年12月1日付至蛇口1号饲料仓实际交付之日止）；五、九州服装公司应于判决生效之日起十日内向世纪天雅公司支付电费9x,x47元、水费3,xx3元、垃圾清运费3,3x0元以及租赁税费5xx00元，共计1xx,700元；六、确认世纪天雅公司有权没收九州服装公司已支付的履约保证金中的6x0万元；七、驳回世纪天雅公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96,xx6.6元，由世纪天雅公司负担31,xx5.9元，由九州服装公司负担65,xx0.7元。上诉人九州服装公司不服该判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市南山区人民法院作出的(2016)粤0305民初3028号民事判决并驳回被上诉人的诉讼请求；2、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法官仅单纯从合同的字面内容认定合同有效，完全忽视租赁合同演变由来背后的欺瞒、违法操作问题导致该合同显失公平及重大误解事实。一审期间上诉人申请《授权书》的鉴定，是为了证明被上诉人与彩x公司恶意串通的事实，以进一步证明被上诉人在签订此合约时的重大误解及显失公平。一审对于违约金的判决认定事实有误。二、一审法院程序违法。1、裁定上诉人反诉按撤诉处理程序违法。上诉人并非是未在法定期限内预交案件受理费，而是按时预交费用后，被退回，交与未交和交了被退回是两个完全不同的概念。2、对于违约金的判决程序违法。一审法院在被上诉人未提交充分证据证明因被告的违约导致的实际损失与其主张的违约金相当的前提下，为被上诉人臆断损失金额，不符合法律规定的金额认定程序。三、一审法院适用法律错误。1、一审法院违约金判决适用法律错误。一审法院仅仅只根据《合同法》第一百一十四条之规定确定违约金数额为6x0万元。而严重忽略了最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定。此司法解释明确规定违约金数额不能超出损失的百分之三十，而一审法院判决的违约金却高达6x0万。2、涉案合同应当认定为法律规定的因重大误解、显失公平而订立的合同，予以撤销。对于本案争讼的房屋租赁合同“履约保证金”条款，上诉人存在重大误解，且该合同在对价及义务承担上显失公平。原审法院在审理本案过错中，忽视民法的基本原则与精神，错误援引法律条款进行判决。四、根据双方签署的租赁合同第31条第5款明确约定了违约金的数额计算方法，以该条约定的计算的违约金数额远低于一审法院判决的6x0万元违约金数额。五、被上诉人已经占有了足额的资金，足以覆盖被上诉人受到的租金的资金占用损失。因此，上诉人认为在此案中被上诉人不存在实际损失。结合当事人过错程度，上诉人只是主张租金已从履约保证金中依据合同约定予以扣除，应当以实际损失为基础对违约金进行减少。被上诉人世纪天雅公司答辩称，一、双方签订的租赁合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，并且出租人已经履行所有合同义务。二、合同是双方的真实意思表示，不存在可撤销、可变更的事由，如有也超过了除斥期间。双方协商过程完全公平、自愿，不存在胁迫、重大误解或显失公平，租赁合同对租金标准约定完全按市场规则，协商一致订立，遵循私法自治原则。三、上诉人拒付租金已经构成根本性违约，依法应当承担违约责任。四、一审法院将上诉人的反诉案件按撤诉处理并没有违反程序，没有剥夺其诉权，该问题也不是本案审理的范围。上诉人的目的是拖延案件的审理时间，拒绝交还涉诉房屋，造成被上诉人更大的经济损失。五、双方对违约金的数额有明确的约定，租赁合同第31条第5款明确约定的违约金数额计算方法前提是合同并未解除的情况下，合同解除情况下是合同履约保证金转作违约金。一审法院行使裁量权，已经大幅度地减少了违约金数额，对上诉人不存在不公，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。综上所述，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应当驳回全部上诉请求。经审理，原审查明的上述事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行相应的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被上诉人与上诉人于2015年2月8日签订租赁合同，约定被上诉人将位于东滨路4287号1号楼（原蛇口1号饲料仓）的工业房屋出租给上诉人使用，由上诉人向被上诉人支付租金。该合同是双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人主张合同的签订属于重大误解和显失公平，但并未提出相关证据予以证明，本院对该主张不予采信，本案租赁合同应确认为合法、有效。在合同履行过程中，被上诉人于2015年3月1日将租赁场地交付给上诉人使用，上诉人缴纳了2015年5月1日至2015年10月31日半年的租金3x0万元和履约保证金1050万元，此后未支付后期租金。根据租赁合同第31.4条约定，租赁期间，上诉人延迟支付或拖欠租金、政府部门水、电、气费、滞纳金等其中任何一项超过60日的，或上诉人拖欠各项费用累计超过相当于二个月租金金额的，或欠租超过45日的，视为上诉人自动放弃承租权，被上诉人有权单方解除本合同，收回所有租赁物业场地，合同履约保证金转作违约金不退，若违约金不足抵付被上诉人损失的，上诉人还应负责赔偿，同时有权向上诉人追索租金、物业配套服务费、水电费、滞纳金等一切款项，上诉人由此引起的一切经济损失（包括但不限于装修及投资损失）由上诉人自行承担。根据证据材料显示，上诉人拖欠租金、水电气费等已超过60日，且被上诉人已多次发出催缴通知及律师函，上诉人均未在合理期限内支付所欠款项，其行为构成了根本违约，被上诉人有权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。本案所涉租赁合同自上诉人2016年3月14日签收（2016）粤前海函字第10号《律师函》时解除。被上诉人要求上诉人返还涉案房屋及支付所拖欠租金，于法有据，本院予以支持，上诉人应依约支付拖欠租金22xxx06元（2x0万元+5x万元÷31×14）。上诉人拖欠的物业配套服务费由双方签订的《租赁场地交付确认书》及缴款通知单等约定确认，相关租赁税费、水、电、垃圾清运费以实际产生的票据为准，保安安置费未提交相关证据予以证明，本院不予支持。关于违约金的确定及逾期占用房屋费用的标准确定，原审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌定违约金为6x0万元，由被上诉人从已收取的1xx0万元履约保证金中将6x0万元直接转作违约金无需退还；上诉人不按合同约定的4倍标准而仍按每月50万元的标准向被上诉人支付房屋占有使用费，以上酌定金额并无不妥，本院均予以支持。上诉人主张一审法院裁定上诉人反诉按撤诉处理程序违法，但由于上诉人未在法定期限内预交反诉案件受理费，一审法院将上诉人的反诉按撤诉处理并无不妥，也没有剥夺其诉权，上诉人的上述上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉请求撤销深圳市南山区人民法院作出的(2016)粤0305民初3028号民事判决并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，无事实和法律依据，本院对其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判符合法定程序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币96566.6元，由上诉人深圳市九州服装市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李育元审 判 员  罗毓莉代理审判员  谭晓鹏二〇一七年三月十七日书 记 员  ＸＸ聪