文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1050号原告：郭正祥，男，1969年1月17日出生，汉族，住广州市天河区。被告：广州联华房地产开发公司，住所地广州市天河路21号，组织机构代码19045351X。诉讼代表人：刑显锋，清算组负责人。委托代理人：罗建中，系广东君之杰律师事务所律师。原告郭正祥诉被告广州联华房地产开发公司（以下简称联华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭正祥，被告广州联华房地产开发公司的委托代理人罗建中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭正祥诉称：1996年8月26日，原告与被告签订《认购书》，约定原告以25万元的价格购买广州市天河区天河立交东北侧的金穗大厦（现门牌号为广州市天河区广州大道中900号）地下室104号停车位，原告按约定于当日支付了全部购房款。被告虽于1998年2月将104号停车位交付于原告占有使用，但没有与原告签订正式《房地产预售契约》并办理鉴证备案，导致原告无法通过正常程序办理所有权转移登记手续。原告为维护合法权益，特起诉至法院要求判令：1、被告协助办理广州市天河区广州大道中900号金穗大厦地下室104号车位的所有权转移登记手续；2、被告承担本案诉讼费。被告联华公司辩称：同意原告的诉讼请求，同意协助原告办理车位的产权登记转移手续。经审理查明：联华公司于1989年11月23日成立，股东为中国人民解放军广州军区空军后勤部，该公司因不按照规定接受年度检验，依法于2001年9月29日吊销营业执照。联华公司（甲方）与郭正祥（乙方）签订了《认购书》，约定甲方将座落在广州市广州大道金穗大厦104车位（以下简称案涉车位）出售给乙方，1997年5月前交付使用；成交价350000元，折实收250000元；付款方式为一次性付款，乙方在认购书签订后十天内一次性按原价7.14折付款，即250000元；甲乙双方在未签订正式买卖合同前，此认购书将作正式有效之合同等。郭正祥与联华公司均确认：郭正祥与联华公司于1996年9月26日签订《认购书》并在当天一次性支付案涉车位购车款25万元，联华公司于1998年2月将案涉车位交付郭正祥使用，但由于历史遗留问题一直没有办理案涉车位的产权证。郭正祥称其为案涉车位所在小区即金穗大厦的业主，购买案涉车位时在金穗大厦购买了3套住房，其中2601房、2612房过户给其子郭辉文，现郭正祥已实际接收并使用案涉车位至今。郭正祥为证明其上述主张，向本院提交以下证据：1、收据，显示1996年8月26日联华公司开具收款收据确认收到郭正祥购案涉车位一次性付款250000元（含订金）；2、申请（变更）门牌批准通知书，载明原广州大道北96-110（双）号变更为广州大道中896-910（双）号；3、证明，显示广州市金穗物业管理有限公司管理部2015年8月12日出具，案涉车位自1998年2月以来一直由郭正祥使用并交纳管理费；4、房地产权证，该房地产权证显示郭正祥是广州市广州大道中900号3309房的权属人，登记时间为2009年6月10日；5、广州市房地产档案馆出具的房产交易档案资料，显示天河区广州大道中900号金穗大厦2601房、2612房、3309房分别由郭正祥于1996年7月8日、1996年7月8日、1997年7月7日向联华公司购买，2601房与2612房于2014年11月26日由郭正祥出卖给案外人郭辉文。联华公司对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。联华公司称与案涉车位有同样情况的车位业主已经办理了相应的房产证；现案涉车位抵押权已被注销、因原拍卖未正常进行，原委托拍卖期限已过，重新委托拍卖所确定的标的物已剔除了案涉车位，案涉车位没有查封、抵押、拍卖的情形；案涉车位已取得预售证，符合过户条件。联华公司向本院提交了以下证据：1、（2012）穗中法执恢字第24号执行裁定书及（2012）穗中法协字第24号协助执行通知书，裁定拍卖联华公司所有的位于广州大道天河立交东北侧金穗大厦101、102号两个车位等；2、（2014）粤高法执复字第46号执行裁定书（以下简称46号裁定书），该裁定书审理查明部分载明：广州市中级人民法院（2000）穗中法经初字第568号民事判决已发送法律效力，该判决判令中国建设银行广州建和支行有权以联华公司向该行提供抵押的金穗大厦的第四层写字楼，地下室101、102、104、108四个车位等房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；广州市中级人民法院于2001年8月16日查封了联华公司所有金穗大厦第四层1191.11平方米等房产，对上述房产进行评估，并委托广州市艺术品公物拍卖行有限公司对上述房产进行拍卖，2004年2月17日该案以发债权凭证方式结案；2013年1月18日广州市中级人民法院作出（2013）穗中法执变字第2号执行裁定，变更广东省信息技术开发公司为申请执行人；2012年12月7日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执恢字第24号执行裁定，裁定拍卖联华公司所有的位于广州市广州大道天河立交东北侧金穗大厦包括第四层写字楼在内的房产，后因广东省信息技术开发公司的原因导致重新拍卖，重新组织拍卖后由于无人竞拍导致流拍，广东省信息技术开发公司向广州市中级人民法院请求以拍卖保留价18953811元对联华公司上述房产抵偿该案相应的债务，广州市中级人民法院不予支持，作出（2014）穗中法执异议字第1号执行裁定，裁定驳回广东省信息技术开发公司的异议；广东省信息技术开发公司不服向广东省高级人民法院申请复议，请求撤销（2014）穗中法执异议字第1号执行裁定，对金穗大厦第四层房产行使抵偿债务的权利。46号裁定书最终裁定撤销广州市中级人民法院（2014）穗中法执异议字第1号执行裁定；撤销广州市中级人民法院关于不准许广东省信息技术开发公司以流拍财产抵债请求，继续组织拍卖流拍财产的决定等；3、（2012）穗中法恢字第24号结案通知书，落款时间为2014年11月15日，载明金穗大厦部分房产进行评估、拍卖处理，申请执行人广东省信息技术开发公司请求的28051784.59元债权已通过收受执行款项8725000元和以物抵债18953811元等方式得到部分受偿，双方当事人达成执行和解协议，广东省信息技术开发公司对剩余债权明确表示放弃，现执行和解协议已履行完毕，该案作执行结案处理；4、放弃抵押权的函，广东省信息技术开发公司2014年11月20日出具，载明其作为中国建设银行广州建和支行抵押贷款的债权资产受让人，取得了包括104号、108号停车位在内的抵押物的抵押权，经广州市中级人民法院生效的（2011）穗中法民四初字第30号民事判决书确认；鉴于104号、108号停车位的买受人在抵押登记前已付清全部买受款且已实际占有使用，广东省信息技术开发公司放弃对104号、108号停车位的抵押权，放弃抵押权主张立即生效等。郭正祥对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院于2016年6月14日前往案涉车位所在金穗大厦，经现场核查，广州市金穗物业管理有限公司管理部工作人员称案涉车位由郭正祥使用，现郭正祥将案涉车位出租给广东友谊酒业有限公司。同日，本院在金穗大厦停车场门口、案涉车位张贴申报权利并告知逾期未申报视为放弃权利的公告。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。本院向广州市国土资源和房屋规划委员会调查案涉车位的权属情况，该委员会于2015年5月12日以穗国房协查（2015）160号函答复本院称：金穗大厦由联华公司开发建设，已领取950069号预售证，金穗大厦地下室104号车位（天河区广州大道中900号地下室104号车位）已以备字20036号办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州市分行营业部，暂无上述车位预告登记（预售合同备案）、查封、产权登记信息；2003年9月7日，广州市中级人民法院曾以（2001）穗中法执字第1122、1123号协助执行通知书要求协助将上述车位交广州市艺术品公物拍卖行有限公司拍卖，拍卖成交后协助办理过户手续，上述车位尚未办理转移登记。广州市国土资源和房屋规划委员会2015年11月23日以穗国房协查（2015）154-1号函答复本院称：确认（2012）穗中法恢字第24号协助执行通知书（附件）内容“涂销抵押登记证号穗押备字第20036号”涂销范围为该抵押证号内所有房号，包括金穗大厦地下室104车位等。本院向广州市住房和城乡建设委员会调查郭正祥要求车位过户是否符合转移条件等问题，该委员会以2017年3月3日穗建房产函（2017）833号函答复本院称：根据《广东省物业管理条例》第五十四条，建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库；拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。另，案外人原告周建华诉广东利都物业发展有限公司、蔡金秋、唐玉辉商品协助其过户广州市天河区黄埔大道马场路519号负二层92车位本院以（2016）粤0106民初10486号受理，审理过程中本院向广州市国土资源和规划委员会发具（2016）粤0106民初10486号之一号函件询问：周建华现并非上述车位所在小区的业主，周建华于2005年3月1日就上述车位所在小区的房屋签订《商品房买卖合同》，并于2010年7月13日取得上述房屋的《房地产权证》，后原告于2016年6月3日签订《广州市存量房买卖合同》将上述房屋对外出售。案涉车位现过户至原告名下是否符合相关政策法规？案涉车位现过户至原告名下是否存在障碍。广州市国土资源和规划委员会回复落款时间为2016年12月27日的穗国土规划协查（2016）630号函件（以下简称630号函件）：根据《广东省物业管理条例》第五十四条“物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要”、“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套料时，每户业主只能购买一个车位、车库”的规定，若经你院审查确认，原告在该小区只购买了一个车位，并且购买车位的时间是在房屋出售之前，建议你院根据购买车位的事实酌情处理等。另，据广州市房地产档案馆2017年3月13日出具的个人名下房地产登记情况查询证明记载，郭正祥名下天河区广州大道中900号3309房住宅以2009交登字1510451号登记、天河区广州大道中900号地下1层103车位以16登记01045807号受理、天河区广州大道中900号2612房、2601房为已注销状态。本院认为：联华公司与郭正祥签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行义务。综合当事人举证及自认、法院现场勘查、法院发函调查等情况，郭正祥已付清全部购车款并已实际接收使用案涉车位；案涉车位不存在预告登记（预售合同备案）、查封及抵押情形；本院在案涉车位所在停车场现场张贴公告催促对郭正祥诉请存有异议的公民、法人或其他组织在指定期限内向本院申报权利，但此后并无相关权利人向本院申报权利。在此情况下，郭正祥作为买受人起诉要求联华公司为其办理案涉车位的所有权转移登记手续的诉请，合法有据，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州联华房地产开发公司协助原告郭正祥到广州市房管部门办理广州市天河区广州大道中900号金穗大厦地下室104号车位的不动产权属证书。本案受理费100元，由被告广州联华房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  赖小玲人民陪审员  李淑仪二〇一七年四月十一日书 记 员  何嘉杰林苗苗判决书已于2017年月日送达