广东省深圳市福田区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤0304民初19722号
原告（反诉被告）广州军区深圳房地产管理分局。
法定代表人曾德军，局长。
委托代理人黄俐娜，广东广和律师事务所律师。
委托代理人吴振群，广东广和律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）深圳市深广物业管理有限公司。
负责人杨志勇。
被告（反诉原告）深圳市深广军物业管理有限公司鸿新花园三期物业服务中心。
法定代表人杨志勇。
两被告共同委托代理人王国强，广东金圳律师事务所律师。
第三人广东创茂建设工程有限公司。
委托代理人许辰，系公司员工。
原告（反诉被告，以下简称原告）广州军区深圳房地产管理分局诉被告（反诉原告）深圳市深广物业管理有限公司（以下简称深广军公司）、被告（反诉原告）深圳市深广军物业管理有限公司鸿新花园三期物业服务中心（以下简称服务中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法通知广东创茂建设工程有限公司作为第三人参加诉讼，并组成合议庭适用普通程序于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄俐娜、两被告的负责人杨志勇及委托代理人王国强、第三人的委托代理人许辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：鸿新花园三期物业（下称涉案物业）位于福田区侨香路，其占用土地是依法由军队使用管理的土地，其地上地下建筑物、构筑物及附属设施是用于营房保障的，属于军队房地产，原告是该物业的管理部门。
2008年，原告与被告深广军公司签订了《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务补充合同》，约定由被告深广军公司向涉案物业提供物业服务，合同期限自2008年12月1日至2013年11月30日。合同签订后，被告深广军公司设立了被告服务中心，负责涉案物业的部分物业服务。合同期限届满前，原告欲将涉案物业收回自行管理，但被告深广军公司再向原告提出要求续约，为此不惜采取向住户隐瞒原告已准备收回自管的情况、以银行托收物业管理费需要为由欺骗住户分别与其签订《物业管理服务合同》、捏造事实向军区投诉原告等手段，迫使原告不得不在2013年12月2日与被告深广军公司签署《协议书》，约定将合同期限延长至2014年11月30日。
2014年11月30日后，原告与二被告间的物业服务合同关系因合同期限届满已终止，原告不再委托被告对涉案物业提供物业服务，多次要求被告撤场并交还相关款项及资料，被告始终态度强硬的拒绝退场，并在没有合同依据和法律依据的情况下仍继续向涉案物业的住户收取物业管理费和日常专项维修资金等费用，给涉案物业的日常管理及原告管理秩序造成了极大的不稳定因素，侵犯了原告的合法权益。综上，被告应退出涉案物业，交还相关款项及资料。请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务补充合同》已经因期限届满自动终止；2、二被告立即退出鸿新花园三期物业，停止在涉案物业向原告及物业使用人收取物业管理费、日常专项维修资金的等费用的行为；3、二被告立即向原告移交自2008年12月1日起收取的日常专项维修资金873877.5元（按每月0.25元/平方米标准共38839平方米计算，暂计至2016年5月31日，应计至被告实际停止收取之日）及记载涉案物业日常专项维修资金收付详情的专项财务账薄、会计凭证、原始凭证；4、二被告立即向原告移交自2014年12月1日起收取的物业管理费1264811.4元（按2.3元/月.平方米标准共30551平方米计算，暂计至2015年5月31日，应计至被告实际停止收取之日）及记载涉案物业物业管理费收付详情的专项财务账簿、会计凭证、原始凭证；5、二被告立即向原告移交涉案物业及业主相关资料，物业服务用房、相关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料，用物业管理费购置的资产及物品；6、二被告向原告支付自2014年12月1日起占用涉案物业六楼场地的场地占用费129600元（按80元/月.平方米标准共270平方米计算，暂计至2015年5月31日，应计至被告实际撤场之日）；7、由二被告承担本案的诉讼费用。
被告深广军公司、服务中心反诉称，深广军公司和服务中心从2008年12月1日至今对鸿新花园三期提供物业管理服务。
反诉被告和第三人通过合作建房的方式开发了鸿新花园三期，反诉被告除了将鸿新花园三期1-5层保留产权外，其他房产均通过第三人或反诉被告对社会公开销售完毕，并为所有社会购房户（非军人身份）办理了房产证。鸿新花园三期第六层规划为架空层，供业主公共休闲活动使用(施工图上有标明》，属于全体业主共有。
2008年11月24日，反诉原告和反诉被告、第三人签订了《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务补充合同》，上述物业管理服务合同于2009年4月20日在深圳市福田区住建局进行了备案。2013年12月2日，三方签订了一份《协议书》，将物业管理服务合同的期限延长到2014年11月30日。
鸿新花园三期销售后，业主积极成立业主委员会，反诉原告也给予了配合，但是反诉被告却以其特殊的部队身份而去函政府相关部门,称此小区是军队营房而制止了本以启动的业主委员会的筹备工作，阻挠成立业主委员会。福田区香蜜湖街道办香安社区工作站2011年8月1日发出成立业主委员会的《通告》，2011年8月18日发出《关于深圳巿福田区鸿新花园三期首次业主大会会议筹备组组成人员名单的通告》，这份名单中业主代表都不是军人。反诉被告无视业主的呼声，利用其优势地位违法在2011年9月18日向香蜜湖街道办发出《关于停止办理鸿新花园三期成立业主委员会相关手续的函》，直接导致了鸿新花园三期至今成立不了业主委员会。反诉被告此举也违背了《前期物业管理服务合同》的精神，阻碍业主委员会的成立，进而阻碍业主委员会与反诉原告签订物业管理服务合同，阻碍合同条件的成就，应承担违约责任。合同到期前后，反诉原告向鸿新花园三期的全体业主征询其对反诉原告物业服务质量的意见，并征询是否同意与反诉原告继续签订物业管理服务合同的意见。结果显示，96.07%的业主对反诉原告的物业服务是满意的，90.35%业主己经与反诉原告签订了物业管理服务合同，这些物业管理服务合同的期限到2018年11月30止。反诉原告根据绝大多数业主(至今已与95%以上的业主签订了物业服务合同)的意见，2015年3月18日向反诉被告发出了《关于不同意移交鸿新花园三期物业管理权的复函》。
根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”鸿新花园三期已经向社会公开销售，并且己经办理了房屋所有权证，反诉被告已经不是鸿新花园三期的唯一业主。《解放军房地产管理条例》是2000年实施的，其效力低于《物权法》，实施时间也晚于《物权法》，其与《物权法》相冲突的内容已经不再适用。况且，反诉被告及第三人销售鸿新花园三期并非向现役军人与反诉被告职工、干部销售，而是向社会公开销售，业主的《房屋所有权证》上也明确载明所有权性质为“私有”，所有权来源为“自购”。鸿新花园三期的用途已经是公民的私房，而非军队的营房。反诉被告只是保留了1-5层的所有权没有对外销售，反诉被告也只是鸿新花园三期的业主之一而已。
根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条“前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。”反诉原告对小区拥有物业管理权，且政府部门己经备案。更何况，在反诉被告给街道办发文阻侥业委会成立的情况下，仍然有96.07%的业主对原告的物业服务满意的，90.35%的业主已经与反诉原告签订了物业管理服务合同，进一步证明反诉原告对小区进行物业管理服务是合法的。
涉案物业鸿新花园三期因向社会公开销售，并且已办理了所有权性质为”私有”的房屋所有权证，足以证明该小区并非军产房，反诉被告也只是鸿新花园三期业主之一而己。根据《前期物业管理服务补充合同》的约定，反诉被告作为业主之一，不仅应向反诉原告支付鸿新花园三期1-5层应分摊的公共电费，还需缴纳该物业的日常专项维修基金。反诉被告自2008年开始从未向反诉原告缴纳上述相关费用。其中1-5层应缴纳的专项维修基金是211200元（1-5层面积共计8800平米，按照每个月0.25元/平米收取专项维修基金，自2008年12月1日起暂计至具状日2016年11月30日共计96个月，其费用共计8800平米×96个月×0.25元/平方米＝211200元）。
根据大部分业主对反诉原告提供的物业服务表示满意以及有90.35%业主与反诉原告签订物业管理服务合同，进一步证明反诉原告对小区进行物业管理服务是合法的，故反诉被告无权以涉案房屋为军产房要求反诉原告退出涉案物业，移交相应设施款项。相反的，反诉被告利用其作为部队身份的特殊地位，阻挠小区成立业主委员会，多次妨碍反诉原告顺应大部分业主的民意，继续为小区提供物业服务，由此引发此次诉讼。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”反诉被告利用其特殊身份，多次阻挠反诉原告为鸿新华园第三期提供合法的物业服务，且之前也曾就此事起诉、撤诉，其行为己构成恶意诉讼，滥用诉讼权利，给反诉原告造成诸多不便，并为此支出大量人力物力。根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的通知（粤价【2006】298号）之附件广东省律师服务政府指导价规定：”三、涉及财产的民事、行政诉讼收费标准：在收取基础费用1000-8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取：5万元（含5万元）以下免加收，5万-10万（含10万元）8%，10万-50万（含50万元）5%，50万-100万（含100万元）4%，100万-500万(含500万元)3%。根据上述规定，反诉原告因此案花费律师费共计人民币30000元是合理支出，应由反诉被告承担。
综上，请求法院判令：1、反诉被告支付反诉原告鸿新花园三期1-5层应缴纳的日常收取的专项维修基金，自2008年12月1日起暂计至具状之日2016年11月30日共计96个月，金额共计人民币211200元（1-5层面积共计8800平米，按照每个月0.25元/平米计算96个月，即8800平米×96个月×0.25元/平方米＝211200元）；2、反诉被告承担反诉原告因本案支出的律师费共计人民币30000元；3、反诉被告承担本案诉讼费。
第三人在本院指定的期间内未作答辩。
本院经审理查明，原告与第三人在深圳市福田区侨香路的军事用地内合作建设了鸿新花园三期，楼高30层，建筑面积41556.2平方米，其中住宅面积30551平方米，商业面积8288平方米，其他面积（含地下停车库和公共设施设备房）2717.2平方米；1至5层属原告使用，6层是架空层，7层至30层共280户为住宅物业。
2008年11月24日，原告（甲方）、第三人（乙方）、被告（丙方）签订一份《前期物业管理服务合同》，约定甲、乙方选聘丙方对鸿新花园三期进行前期物业服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护好管理，物业服务区域内的公共秩序维护、安全防范等；乙方应按照国务院颁布的《物业管理条例》第二十九条之规定向丙方移交：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料等；日常收取的专项维修资金由各业主在缴纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户；甲方应向丙方提供能够直接投入使用的物业服务用房，物业服务中心办公用房建筑面积不少于100平方米，业主委员会用房不少于20平方米，物业服务中心员工住房五间约150平方米；所有物业服务中心的用房均属全体业主所有，丙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；本合同期限自2008年12月1日起至2013年11月30日止；本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲、丙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，丙方在参加该物业的管理招投标时在同等条件下有优先权；丙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，业主满意率在90%以上，甲方协助丙方，争取可以不参加招投标而直接与业主委员会续订物业管理服务合同；本合同终止时，丙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。
同日，三方签订一份《前期物业管理服务补充合同》约定，如甲、乙方利用其所拥有的商业性物业作自用办公场所使用，则甲、乙方不向丙方缴纳其所使用物业的物业服务费，但须向丙方缴纳所使用物业的物业日常专项维修资金和按比例分摊的公共水电费、排污费；物业管理服务中心管理用房、业委会用房、物业管理服务中心员工住房，由甲方从属于其产权的鸿新花园三期A栋6楼物业中提供可直接投入使用的用房。
2013年12月2日，三方签订《协议书》，约定上述《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务补充合同》已于2013年11月30日期满，三方同意合同顺延一年，期限至2014年11月30日止，合同其他条款不变。
签订合同后，被告进入鸿新花园三期进行物业服务，在6楼设置了物业服务中心管理用房。
2015年3月12日，原告向被告发出《关于收回鸿新花园三期物业管理权的函》，原告将于2015年3月30日前收回鸿新花园三期物业管理权，要被告配合移交。被告拒绝。
另查，2011年间，鸿新花园三期部分购房人欲成立业主委员会，原告向福田区香蜜湖街道办发出《关于停止办理鸿新花园三期成立业主委员会相关手续的函》，认为鸿新花园是部队管辖的军事营区，属于军产。根据部队营区管理规定，营区内所有住房、设施设备未经上级批准，不得委托地方单位管理，由部队实施管理。因此，在未经上级批准的情况下，不得成立业主委员会，请停止办理鸿新花园三期成立业主委员会的相关手续。
本院认为，鸿新花园三期属于军产房，原告是军队机关，其占有使用的鸿新花园三期1至5层物业属于部队营房。有关军产房的管理，中央军委、中国人民解放军总参谋部、总后勤部等部门制定了《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队与地方换建、合建房屋管理规定》、《军队房地产开发管理暂行规定》等军事法规、军事规章进行规范，因此原告与被告之间关于鸿新花园三期的物业管理、物业服务纠纷，应由军队有关部门解决，不属于人民法院主管范围，原告的起诉、被告的反诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，裁定如下：
一、驳回原告广州军区深圳房地产管理分局的起诉；
二、驳回被告深圳市深广物业管理有限公司、深圳市深广军物业管理有限公司鸿新花园三期物业服务中心的反诉。
本诉案件受理费24946元（已由原告预交）、反诉案件受理费2459元（已由被告预交），由本院分别退回给原告、被告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 员 颜 浩 民
人民陪审员 梅 干 军
人民陪审员 曾 鲁
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 刘智枫（代）