山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终1825号
上诉人（原审被告）：常学雷，男，1981年4月12日生，汉族，工人，住山东省东阿县。
委托诉讼代理人：秦建海，山东雄迈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜广强，男，1975年2月10日生，汉族，个体工商户，住山东省东阿县。
上诉人常学雷因与被上诉人姜广强房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2016）鲁1524民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人常学雷的委托诉讼代理人秦建海、被上诉人姜广强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常学雷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一二审诉讼费用全部由姜广强承担。事实和理由：1.姜广强使用租赁房屋是在合同签订之前，实际开始使用时间为2016年3月15日，而非合同签订的2016年5月14日；2.租赁合同的解除是姜广强在未通知常学雷的情况下单方终止合同，属于姜广强违约在前；3.姜广强搬离租赁房屋时，常学雷在电话中关于租金的实际意思是要姜广强把水电费结算清楚后，再谈租金的问题，而是不是一审判决中认定的常学雷答应姜广强退还租金；4.根据双方签订的合同第六条最后两段的内容来看，合同的意思为：如租赁房屋遇到城乡改造或不可抗力毁损等原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，多退少补。本案中，租赁房屋并未出现上述合同约定的情形，是由于姜广强的原因导致合同终止，故对其缴纳的租金不应予以退还。
姜广强辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，保护了当事人合法权益，维护了社会公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：1.常学雷所说的房屋使用时间是2016年3月15日，在一审时已经证实不属实，如果是3月15日，签约不可能是在5月14日；2.租赁合同解除是由于宋楼村拆迁，大队部要征用房屋，常学雷电话通知姜广强搬走，姜广强为了不影响拆迁，于第二天搬离房屋，并非常学雷所说单方终止合同；3.姜广强搬离房屋时，双方通过电话，姜广强问常学雷退房租的时间，常学雷说在外边不在家，等回来再给姜广强，让姜广强把钥匙交给宋楼村的村主任。出于信任，姜广强将钥匙交给了他们，其后常学雷以各种理由推诿，想尽各种办法不给姜广强退钱，姜广强曾经讨要，但是没有结果，所以才走的法律程序；4.双方签订的合同明明写着遇到房屋改造，房租多退少补，姜广强搬离正是因为房屋改造。
姜广强向一审法院起诉请求：1.要求常学雷返还租金3933.33元及银行同期贷款利息；2.本案诉讼费用由常学雷承担。
一审法院认定事实：2016年5月14日，常学雷与姜广强签订房屋租赁合同，约定：常学雷将位于宋楼村的房屋出租给姜广强，房屋租金每年交一次4800元，租赁期限自2016年5月14日起至2017年5月13日止，双方还约定了终止合同的条件等其他条款。姜广强交付常学雷租金4800元。2016年7月20日，双方协商终止合同，姜广强搬离所租赁的房屋，当时双方没有结算租金。后因返还租金问题双方产生争执，姜广强起诉。一审审理过程中，姜广强称，如果判决要求常学雷退还租金3500元。姜广强还称，自己租常学雷房子是用来批发酱油醋，不是生产酱油醋，偶尔用电烧水喝，用电不多，后因拆迁该房屋被宋楼村委使用，在常学雷多次催促下，姜广强于2016年7月20日搬离该房屋，当时常学雷许诺让姜广强先搬走，租金退还给姜广强，搬离姜广强时把房屋钥匙给宋楼村委主任了。常学雷称，姜广强租房卖酱油醋属实，其是否生产酱油醋不清楚，自己没有让姜广强搬离，是姜广强自己说要搬离，常学雷才同意姜广强搬离的，当时宋楼村委用着常学雷的其他房子，姜广强搬离之后因为闲置才让宋楼村委用的涉案房屋，钥匙给宋楼村委主任是因当时常学雷不在现场，姜广强问把钥匙给谁，自己才这样安排的，常学雷当时在电话里对姜广强说租金以后再说。常学雷还称，姜广强实际使用租赁房屋是2016年3月15日，姜广强租赁期间，没有交纳水费和电费，在姜广强搬离时，常学雷用手机给姜广强的电表拍了照片，姜广强的电表度数显示为4080.94，姜广强就是使用了4080.94度电，电费为1.25元一度，电费共计5100元，姜广强从2016年3月15日到2016年7月20日租房租金1666元，姜广强用水需交水费100元，这样，姜广强还需向常学雷支付2066元。常学雷反诉要求姜广强支付常学雷2066元，但在规定限期内，常学雷没有交纳反诉案件受理费。
一审法院认为，双方签订的租赁合同，不违背法律的强制性规定，应为有效合同，在合同履行过程中，双方协商解除，不侵害他人利益，应依法准许。合同解除后，根据公平原则，姜广强多交的房屋租金常学雷应予退还。双方合同约定姜广强自2016年5月14日起使用租赁房屋，至2016年7月20日搬离，姜广强共应支付常学雷租金880元，姜广强已支付租金4800元，常学雷应退还姜广强租金3920元。现姜广强要求退还租金3500元，是对自己诉讼权利的处分，一审法院依法准许。常学雷的反诉，由于其未交纳反诉案件受理费，一审法院不予审理。常学雷的其他主张，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条的规定，判决：常学雷在判决生效之日起十日内退还姜广强租金3500元。案件受理费50元，减半收取25元，由常学雷承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。常学雷提交电表照片一张，拟证明姜广强租赁房屋期间使用的实际电量为4080.94度。姜广强质证认为，电费是由国家电网收取的，应该有电费单子，但是常学雷至今没有出示过缴费单子，姜广强租房当仓库用，偶尔烧水喝，不可能用这么多电，这个事情在一审已经辩论过。本院认为，常学雷提交的电表照片没有显示拍摄时间，无法证实房屋租赁期间的实际用电量，同时一审法院曾要求常学雷提交该照片，但常学雷未在一审法院指定期限内提交，因此，该照片不属于新证据，本院依法不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，当事人二审争议的焦点问题是常学雷是否应返还姜广强租金3500元。常学雷与姜广强签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，该合同合法有效。合同明确约定租赁期间为2016年5月14日至2017年5月13日，常学雷虽然主张实际开始租赁时间为2016年3月15日，但其未提交证据予以证明，对其该项主张，本院不予采信。根据一审庭审笔录，常学雷在姜广强打电话与其协商房屋搬离和租金问题时表示“我同意他搬离了，他问我租金怎么办，我说过天再说”，并解释“我的意思是算算他用了多少时间，扣掉租金和电费，多退少补”，说明双方已就解除房屋租赁合同及租金结算等问题达成一致意见，房屋租金按照实际租赁时间计算，房屋租赁合同的解除属于协商解除。常学雷上诉称是姜广强单方终止合同，合同终止的原因不是城乡改造等合同约定情形，租金不应退还，不仅没有证据支持，也与本案事实不符，对其该项主张，本院不予支持。本案中，姜广强实际使用租赁房屋期间为2016年5月14日至2016年7月20日，姜广强应支付常学雷租金880元，因姜广强已预付一年租金4800元，常学雷需退还姜广强租金3920元。因姜广强在一审过程中变更诉讼请求为要求常学雷返还租金3500元，所以，常学雷应返还姜广强租金3500元。常学雷在一审期间，提出了水电费问题并反诉要求姜广强支付2066元，但常学雷未在一审法院规定期限内交纳反诉案件受理费，因此一审对常学雷的反诉要求未予审理并无不当。综上，一审判决常学雷返还姜广强租金3500元并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，常学雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由常学雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王永前
审 判 员 尹继阳
审 判 员 杨 轲
二〇一七年八月二十三日
法官助理 何德芳
书 记 员 郎亚楠