上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1755号
原告上海奢客娱乐有限公司，住所地上海市。
法定代表人李娟，职务不详。
委托代理人孔琴，上海浦瑞律师事务所律师。
被告上海伽顿商业广场有限公司，住所地上海市。
法定代表人侍宏根，职务董事长。
委托代理人沈伟民，上海市申华律师事务所律师。
第三人上海大华装饰工程有限公司，住所地上海市。
法定代表人张晋民，职务董事长。
委托代理人陈文华，女，上海大华装饰工程有限公司员工。
委托代理人刘一舟，上海市华诚律师事务所律师。
原告上海奢客娱乐有限公司诉被告上海伽顿商业广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月13日受理后，依上海大华装饰工程有限公司的申请，追加上海大华装饰工程有限公司为第三人，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海奢客娱乐有限公司的委托代理人孔琴，被告上海伽顿商业广场有限公司的委托代理人沈伟民，第三人上海大华装饰工程有限公司的委托代理人陈文华、刘一舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海奢客娱乐有限公司诉称，2009年11月12日，原告与被告签订房屋租赁合同。约定由原告承租被告所有之本市长宁区延安西路某号上海嘉顿商业广场地上第三层整层房屋即涉讼房屋；租期为10年（不含免租期）；自2009年10月1日交房后享有3个月的装修免租期和3个月的营业免租期，即自2010年4月1日起计算租期；押金为人民币120万元；第1-5年的租金为每月40万元，物业管理费为每月33，000元。
合同签订后，原告向被告支付押金120万元，并分期支付2010年4月至2011年3月期间的租金4，412，510.06元以及2009年10月至2011年3月的物业管理费594，000元。
但被告提供的租赁房屋却存在严重质量缺陷。自原告开业以后，多次因下雨天屋顶漏雨致使营业场所大面积积水而无法营业。但在原告多次函告被告进行维修后，被告仍未予修复，而下雨漏水现象不断加重，原告不得不于2011年6月5日开始停止营业等待维修。鉴于被告仍一直未兑现维修承诺，原告于2011年8月15日向被告提出单方解除合同。根据合同约定，被告应退还原告押金，另支付相当于解除合同前一年平均月租金乘以合同剩余年限作为违约金，并赔偿由此给原告造成的全部直接损失。诉讼中，双方对原告应负担的水费及电费进行了结算，并一致同意在押金中抵扣。经抵扣，被告应退还原告押金1，182，632.56元。故请求判令：一、被告向原告返还租金4，412，510.06元；二、被告向原告返还物业管理费594，000元；三、被告向原告支付违约金3，600，000元；四、被告向原告返还押金1，182，632.56元。
被告上海伽顿商业广场有限公司辩称，对原告诉称的事实没有异议。被告违约是事实。对原告单方解除合同没有异议。被告同意返还原告已付租金的50%，但不同意返还物业管理费。合同约定的违约金过高，被告请求予以减少。被告同意水费及电费在押金中抵扣，同意返还原告押金1，182，632.56元。
第三人上海大华装饰工程有限公司述称，第三人为上海嘉顿商业广场一期、二期装饰工程的承包人，被告为发包人。第三人因与被告发生建设工程施工合同纠纷，向上海市长宁区人民法院起诉，被告在审理中提起反诉。2013年4月24日，上海市长宁区人民法院对该案作出判决。第三人与被告均不服，提起上诉。2013年8月19日，上海市第一中级人民法院裁定将该案发回重审。
原告将所称涉讼房屋用于经营期间，并未发生足以影响正常经营的房屋渗漏。原告停止经营是因经营不善而非因房屋渗漏。原告未曾因涉讼房屋渗漏向被告提出书面交涉并解除合同。原告的实际投资人为上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司。2011年10月，原告与被告经协商达成涉讼房屋租赁合同解除协议，并已履行。上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司的投资人袁昶平向被告的实际控制人孙和平支付200万元，涉讼房屋租赁合同解除之事就此了结。
2013年8月，原告的唯一股东及法定代表人由林晓勇变更为李娟。而李娟的配偶孙伟为被告的高级管理人员。故原告与被告存在事实上的关联。原告与被告在本案中相互串通，意图通过法院判决被告向原告承担违约责任，进而将判决作为被告另案向第三人提出赔偿的依据。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本市长宁区延安西路2088号房屋的产权人为被告。2009年11月12日，案外人林晓勇作为原告的代表，与被告签订房屋租赁合同。合同记载，出租方（甲方）为被告，承租方（乙方）为原告，租赁场地位于本市长宁区延安西路某号上海嘉顿商业广场地上第三层整层（以下简称涉讼房屋），租赁建筑面积为2，193平方米；租期为10年（不含免租期）；租期自租赁场地的实际交付之日起算；租赁场地交付日后的3个月为乙方装修免租期，装修免租期后的3个月为营业免租期，免租期间乙方免交租金，但仍需向物业公司支付物业管理费；乙方应于合同签订时向甲方支付等同于三个月基本租金的押金，共计120万元；当租赁期满或合同提前终止后十日内，甲方收取的押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，向乙方无息返还上述押金的剩余部分；免租期到期后的第1-5年，即2010年4月1日至2015年3月31日，乙方承租该房屋的租金为每月40万元；免租期到期后的第6-10年，即2015年4月1日至2020年3月31日，乙方承租该房屋的租金为每月46万元；物业管理费为每月33，000元；如由于甲方的任何原因，包括但不限于违反本合同约定擅自转让、抵押等行为或消防、环保等不符合要求等，使得租赁场地被限制使用，或乙方不能继续占有或使用租赁场地，或使得乙方根据本合同应当享有的权利和利益受到影响，或增加了乙方根据本合同无需承担的义务，最终导致甲方交付的该租赁场地不能实现最初的以及完整的租赁目的的，造成乙方蒙受重大损失或商誉受到严重损害，乙方有权单方解除本租赁合同，甲方须退还乙方押金，另须支付相当于解除合同前一年平均月租金乘以合同剩余年限（不满六个月的不计，满六个月不满一年的以一个月月租金计）作为违约金，无论乙方是否行使合同解除权，甲方均须赔偿乙方全部实际发生的直接损失。
合同签订后，原告以涉讼房屋为注册地，开展经营活动。原告分期向被告支付了2010年4月至2011年3月期间的租金4，412，510.06元及2009年10月至2011年3月物业管理费594，000元。2011年6月，原告停止营业。
审理中，原告与被告一致陈述原告于2011年8月15日搬离涉讼房屋。
另查明，2009年9月30日，被告与第三人签订上海嘉顿商业广场主楼（一层、二层）室内装饰工程施工合同，约定被告将位于本市长宁区延安西路2088号的“上海嘉顿商业广场”主楼一、二层室内装饰工程发包给第三人承包施工。上述工程开工后，被告指令第三人增加屋面整体防水层施工项目。
2009年11月，被告与第三人签订补充协议，约定由第三人继续承包“上海嘉顿商业广场”副楼二层包房室内及室外装饰工程。
2010年4月22日，案外人孙伟作为被告方的人员参加与第三人之间的工程协调会。
2010年7月12日，案外人孙和平作为被告方的人员参加与第三人之间的工程协调会，并在会议记录的主要负责人签字栏内签名。
2011年10月10日，本院受理上海大华装饰工程有限公司诉上海伽顿商业广场有限公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2011）长民三（民）初字第2214号。上海伽顿商业广场有限公司在该案中提起反诉。上海大华装饰工程有限公司请求判令上海伽顿商业广场有限公司支付工程款、工程材料利润款，返还工程保修金，偿付逾期支付工程款利息。上海伽顿商业广场有限公司请求判令上海大华装饰工程有限公司支付工期延误违约金；施工质量缺陷修复费用及由于施工质量缺陷导致其他装饰、设备损坏的修缮费；因工程质量缺陷导致房屋无法正常使用的费用。
该案审理中，本院委托上海房屋质量检测站对上海大华装饰工程有限公司施工的装饰工程质量问题进行司法鉴定。上海房屋质量检测站经鉴定，出具鉴定意见书。鉴定意见为：“经现场检测分析，被鉴定伽顿商务会所一期房屋一层部分区域地坪渗水，二层墙纸皱褶、门扇变形以及屋面渗漏水造成三层部分装修受潮等损坏情况属实，主要系一层-0.900标高以下未采取有效防水措施、部分装修材料收缩变形变化、部分天地铰链安装不牢固以及屋面防水构造层施工不规范等因素所致……”
该案审理中，上海伽顿商业广场有限公司提供落款盖有“上海奢客娱乐有限公司”印的《通知函》、《紧急通知函》、《告知函》及《终止房屋租赁合同及索赔函》各一份，以证明由于工程质量缺陷，导致上海奢客娱乐有限公司单方解除房屋租赁合同，给上海伽顿商业广场有限公司造成巨额损失。
2013年4月24日，本院对该案作出判决：“一、被告（反诉原告）上海伽顿商业广场有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海大华装饰工程有限公司支付上海伽顿商业广场一、二期装饰工程余款人民币15，148，946.08元；二、被告（反诉原告）上海伽顿商业广场有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海大华装饰工程有限公司偿付逾期支付上海伽顿商业广场一、二期装饰工程余款的利息（以工程余款人民币15，148，946.08元按中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2013年1月8日开始计算至被告付清工程余款之日止）；三、驳回原告（反诉被告）上海大华装饰工程有限公司其余的诉讼请求；四、原告（反诉被告）上海大华装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海伽顿商业广场有限公司偿付逾期竣工的违约金人民币950，000元；五、原告（反诉被告）上海大华装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海伽顿商业广场有限公司偿付涉讼工程屋顶的修复费人民币425，711元；六、驳回被告（反诉原告）上海伽顿商业广场有限公司其余的反诉诉讼请求。”
上海伽顿商业广场有限公司与上海大华装饰工程有限公司均不服，提起上诉。2013年8月19日，上海市第一中级人民法院作出裁定：“一、撤销上海市长宁区人民法院（2011）长民三（民）初字第2214号民事判决；二、本案发回上海市长宁区人民法院重审。”
又查明，1990年12月17日，被告注册成立。2009年5月26日，被告的股东由孙和平（出资额3，174.75万元）、孙亚夫（出资额560.25万元）变更登记为侍宏根（出资额3，735万元）；法定代表人由孙和平变更登记为侍宏根。
2010年4月23日，上海嘉顿娱乐有限公司注册成立。登记公司类型为一人有限责任公司（法人独资），股东为被告。2011年5月18日，上海嘉顿娱乐有限公司的法定代表人由李兴珍变更登记为孙伟；股东由被告变更登记为被告（出资额210万元）、北京祥兆双龙投资管理有限公司（出资额60万元）、汪保生（出资额30万元）。
2010年6月7日，原告注册成立。登记公司类型为一人有限责任公司（自然人独资）；股东及法定代表人为林晓勇。2013年6月28日，林晓勇与李娟签订股权转让协议。协议记载，林晓勇将所持原告100%股权作价50万元转让给李娟。2013年8月19日，原告的股东及法定代表人由林晓勇变更登记为李娟。
1985年，李娟与孙伟登记结婚。
上述事实，有婚姻登记证明材料、工商档案材料、房屋租赁合同、工程协调会议记录、鉴定意见书、（2011）长民三（民）初字第2214号民事判决书、股权转让协议以及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
审理中，原告提供落款盖有“上海奢客娱乐有限公司”印的《通知函》、《紧急通知函》、《告知函》及《终止房屋租赁合同及索赔函》复印件各一份，以证明原告因房屋质量问题多次向被告提出交涉，并最终解除合同。并称上述函件已发送给被告，原告仅保留复印件。
《通知函》记载：“致伽顿商业广场有限公司、物业管理方：……我司发现，凡遇下雨天气，我司承租房屋的屋顶就会发生严重渗水情况，致使我司营业场所地面和桌椅积水，无法正常营业，我司已经向贵司物业部门报修，但迟迟不能解决问题，望贵司引起重视，速派维修人员维修，保障我司的正常经营活动！”落款记载日期为2010年8月29日。
《紧急通知函》记载：“致伽顿商业广场有限公司、物业管理方：……大面积漏水及设备的损坏，致使客户对我店运营环境表示严重不满，大量客户流失造成的损失无法估量，我司经营出现亏损。鉴于以上情况，现我司无法按租赁合同约定正常支付贵司的租金、物管费，待以上损失得到贵司赔偿及屋顶漏水现象彻底解决后我司能正常经营后再予以支付。”落款记载日期为2011年3月25日。
《告知函》记载：“致上海伽顿商业广场有限公司：……由于屋顶漏水已对我司的营业照成影响，我司决定即日起暂停营业配合施工；在暂停营业期间我司不予支付贵司的租金、物业管理费等费用。……”落款记载日期为2011年6月5日。
《终止房屋租赁合同及索赔函》记载：“致上海伽顿商业广场有限公司：……我司正式要求终止贵我双方签订的《上海嘉顿商业广场房屋租赁合同》，同时我司要求对我司的所有损失进行赔偿：一、赔偿我司前期投入的2，500万元人民币装修、设备及经营资金款项。二、返还我司于2010年4月1日后支付给贵司的所有租金及物业管理费。三、对由于贵司的房屋原因导致租赁合同无法履行，按贵司违约处理，赔偿我司租赁合同违约金360万元人民币（按租赁合同约定赔偿金额赔偿）。四、因合同无法履行而导致的其它一切损失。”落款记载日期为2011年8月15日。
被告对上述证据均无异议，称当时曾收到上述函件，并在第三人与被告的建设工程施工合同纠纷一案中，作为己方证据出示了原件。此后，上述证据原件的存放处多次搬移，因不知原件现存放何处，故在本案中无法提供。
第三人对上述证据均提出异议，认为被告在与第三人的建设工程施工合同纠纷一案中，虽曾出示上述证据的原件，但原告与被告之间相互串通，上述函件均为事后补造。
审理中，第三人提供以下证据，以证明原告因经营不善，向被告提出协商解除合同，并委托律师就合同解除事宜起草文本：
1、落款盖有“上海奢客娱乐有限公司”印的《函》原件。该《函》记载：“致上海伽顿商业广场有限公司：……终因酒吧所处地段欠佳、房租过高和经营成本过大等诸多因素导致产生经营利润的计划渺茫，在经营过程的一年过程中未有分毫利润产出。至此，我公司向贵公司申请提出：终止执行你我双方原签定的房屋租赁合约，并提请商谈有关终止合约后的善后事宜，……”落款记载日期为2011年8月15日。
2、《聘请律师协议》原件。该《聘请律师协议》记载，鉴于甲方（原告）与第三方上海伽顿商业广场有限公司于2009年11月12日签署房屋租赁合同，在合同履行过程中，甲方与第三方就合同解除事项协商一致，甲方因起草解除事项合同文本需聘请乙方（上海国巨律师事务所）为其提供法律服务。该《聘请律师协议》落款盖有“上海奢客娱乐有限公司”及“上海国巨律师事务所”印。落款记载签署日期为2011年10月24日。
3、上海国巨律师事务所出具的《声明》原件。该《声明》记载：“2011年2月，我们接受上海奢客娱乐有限公司委托担任其常年法律顾问，代为草拟或修改所涉及合同事项及相关文件，包括与上海伽顿商业广场有限公司房屋租赁合同解除事项。兹证明本声明所附公函系2011年8月15日由本所律师起草后由上海奢客娱乐有限公司发送的。”该声明所附公函即上述《函》。
原告及被告均对上述《函》及《聘请律师协议》的真实性不予认可，对上海国巨律师事务所出具的《声明》的内容有异议。原告表示未曾向被告发送该《函》。被告表示未曾收到该《函》。
经第三人申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述《函》及《聘请律师协议》落款处“上海奢客娱乐有限公司”印文进行鉴定。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心经鉴定，出具鉴定意见书。鉴定意见为检材（《函》及《聘请律师协议》）上需检的“上海奢客娱乐有限公司”印文与样本（原告于2010年12月31日编制并提交工商行政管理部门的资产负债表）印文是同一枚印章盖印。各方当事人对鉴定意见没有异议。
审理中，第三人另提供收条原件一份，以证明被告的实际控制人孙和平收到上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司的投资人袁昶平200万元，该200万元系用于了结涉讼房屋租赁合同解除之事。该收条记载：“今收到袁昶平先生工商银行现金本票人民币贰佰万元（本票复印件附后），至此关于嘉顿商业广场房屋租赁合同一事已全部终结，双方放弃对此租赁合同的权利义务（包括房屋押金），并同意拆除租赁单元内的音响和灯光设备。”该收条落款处有“孙和平”签名，落款日期记载为2011年10月28日。
原告与被告均对该收条的真实性不予认可，且认为孙和平当时已非被告的股东及法定代表人，该收条与本案无关。
经第三人申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述收条落款处“孙和平”签名进行鉴定。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心经鉴定，出具鉴定意见书。鉴定意见为检材（收条）上需检的“孙和平”签名与样本（孙和平在（2010）长民一（民）初字第7473号案中签署的送达回证、委托书及法律文书送达地址确认书）签名是同一人所写。各方当事人对鉴定意见没有异议。
本院认为，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及他人合法权益的事实不受当事人自认的约束。根据各方一致陈述，涉讼房屋租赁合同已于2011年解除。此后，原告的股东在2013年发生变更。原告现唯一股东及法定代表人李娟与上海嘉顿娱乐有限公司的法定代表人孙伟系夫妻，而上海嘉顿娱乐有限公司的控股股东为被告，故原告与被告在客观上具有利害关系。对于原告所陈述的案件事实，被告虽予以承认，但因第三人提出异议，且案件处理结果同第三人有法律上的利害关系，故仍需结合相关证据予以认定。
关于原告与被告签订的租赁合同解除的原因，原告提供了《通知函》、《紧急通知函》、《告知函》及《终止房屋租赁合同及索赔函》的复印件。第三人提供了落款盖有“上海奢客娱乐有限公司”印的《函》的原件。根据鉴定意见，可以认定第三人提供的该《函》为原告所出具。就双方各自提供的函件的内容来看，对于合同解除的原因，表述明显不一致。在第三人就同一事实提供相反证据的情况下，原告所提供的证据不足以证明原告系因房屋质量问题而单方解除合同。
关于原告与被告签订的租赁合同解除的后果，第三人提供了收条一份。根据鉴定意见，可以认定该收条为孙和平所出具。鉴于孙和平原为被告的控股股东及法定代表人，且其在转让股权后仍以负责人的身份参与被告的经营事务，可以认定孙和平出具该收条系代表被告对外作出意思表示。该收条记载，嘉顿商业广场房屋租赁合同一事已全部终结，双方放弃对此租赁合同的权利义务（包括房屋押金）。而原告与被告并无证据证明除涉讼房屋租赁合同外，同期另有其他涉及嘉顿商业广场的房屋租赁合同终止情形。该收条与第三人提供的《函》、《聘请律师协议》及上海国巨律师事务所出具的《声明》彼此相互印证。故对于第三人述称原告与被告经协商已达成涉讼房屋租赁合同解除协议并已履行，本院予以采纳。原告再行提起诉讼，请求判令被告返还租金、物业管理费及押金，并支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。若原告与被告另行达成其他合意，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告上海奢客娱乐有限公司的诉讼请求。
鉴定费人民币14，000元，由原告上海奢客娱乐有限公司负担人民币12，000元，被告上海伽顿商业广场有限公司负担人民币2，000元。案件受理费人民币80，324元，由原告上海奢客娱乐有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
审 判 员 马浩波
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 刘彬华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。