湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0281民初1138号
原告（反诉被告)李静。
委托代理人王日新。代理权限：一般代理。
委托代理人朱利芳。代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）王建雄。
委托代理人刘文胜，湖南弘一律师事务律师。代理权限：特别授权，即代为起诉、参加诉讼庭审或调解，承认、放弃、变更诉讼（仲裁）请求，进行和解，提起反诉或者上诉。
原告李静与被告王建雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，被告（反诉原告）王建雄向本院提起了反诉。本院决定合并审理。本院依法组成合议庭，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王日新、朱利芳，被告王建雄及其委托代理人刘文胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李静向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告之间的租赁合同；2、请求依法判令被告立即支付租金2016年4月28日起应付的一年租金381600元；3、请求依法判令被告承担违约的责任，支付违约金109.5万元（3000元×365天）；4、请求由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月1日，原告与王日新签订《房屋出租授权委托书》，将其名下位于醴陵市醴泉小区一区B区转角房屋委托王日新代为出租及管理。2014年3月25日，王日新与被告签订《租赁合同》，将上述房屋租赁给被告从事宾馆服务经营。合同约定租赁期限自2015年5月8日至2027年5月7日止，房屋第一年租金为36万元，以后每年递增6%，即2016年4月28日起应付的第二年租金为381600元。但被告自2016年4月28日起未按合同交纳当年的全部租金，经原告多次催缴，被告一直拒不支付，截止起诉之日止，被告仍拖欠原告一年的租金381600元，拖延支付租金长达365天，根据双方《租赁合同》第三条约定，被告延迟支付租金的，每延期一天被告应承担违约金3000元。被告长期拖欠租金的行为严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益不受侵害，起诉至贵院，恳请贵院依法维护原告的合法权益。
被告（反诉原告）王建雄答辩并反诉称：原告的本诉诉求没有法律依据。1、原告没有全面适当履行出租人的法定义务，没有将符合约定用途的房屋交付给被告，是导致本次诉讼的根本原因，原告构成违约，尽管原告采取恶人先告状的形式先行向法院起诉，但原告存在根本性违约的情况下，法律并没有赋予解除合同的权利；2、本诉中被告依据《合同法》第67条规定，拒绝原告的履行要求，系后履行抗辩权的正当行使，不应认定为违约，因此被告也无需为拒绝原告的履行要求承担违约责任；3、原告要求承担违约责任，支付违约金的诉求没有事实和法律依据，综上请法院依法驳回原告的诉求。同时提请反诉，请求判令反诉被告继续全面适当地履行《租赁合同》上的各项义务，判令反诉被告返还第一年租金360000元，判令反诉被告因未全面适当履行《租赁合同》给反诉原告造成的损失670800元。
原告（反诉被告）李静就反诉答辩称：双方所签订的《租赁合同》是在双方平等自愿经友好协商签订的，不存在显失公平。原告已按合同规定提供了200KV变压器，合同中约定电梯是反诉原告根据需要自行安装。原告（反诉被告）没有任何违约行为，被告（反诉原告）的反诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据事实本院认证如下：被告对《租赁合同》、《补充合同》的真实性无异议，但认为违约金的约定比例过高，不合符法律规定，本院对被告的这一质证意见予以采纳。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所提交的《消防安装协议书》的证据三性均有异议，认为消防是开展酒店经营所需，属于被告对房屋的改造和装修。本院认为，该《消防安装协议书》的工程内容及承包范围是：醴陵市醴泉小区一区B区拐角综合楼的消防自动报警，消防自动喷淋。该消防属于房屋装饰装修方面的消防设施，不属于土建消防，不能证明原告（反诉被告）没有提供符合用途的涉案房屋，对该证据的证明效力，本院不予认定。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所提交的电力合同及发票的关联性有异议，认为该工程名称为巴伦酒店柴味鱼馆0.4KV工程（变更），正好证明了原告已按合同约定提供了200KV变压器，0.4KV工程只是巴伦酒店根据经营需要对所租赁房屋电力进行的改善。结合本院依照原告李静的调查申请所依法调取的《用电申请书》，被告（反诉原告）的新装增容业务为低压非居民新装三相用电。故本院对被告（反诉原告）提出原告(反诉被告)没有提供电力，致使涉案房屋不符合合同约定用途的证明目的不予认定。被告（反诉原告）所提供的房屋渗、漏水照片，拟证实原告（反诉被告）所提供的房屋存在严重的质量问题，原告（反诉被告）认为该证据的三性均不属实，即使有漏水问题，根据合同约定也是由被告（反诉原告）自行承担，对这一质证意见，本院予以采信。故本院对被告（反诉原告）提供的这一证据的证明目的不予认定。
根据本院认定的证据，结合当事人的诉辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2014年3月25日，原告李静（甲方）与被告王建雄（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同中约定：甲方将位于醴泉小区一区拐角商务楼整栋建筑面积约3000平方米（含地下车库、……200KV变压器壹台）租赁给乙方从事宾馆服务经营，甲方房屋主体符合建筑安全消防标准及乙方的使用要求。租赁期限为壹拾贰年，从2014年7月26日起至2026年7月25日止。从2014年3月6日前乙方付清10万元履约保证金及第一年租金36万元共计46万元给甲方后，甲方将房屋交付乙方装修使用满四个月开始计算租金（即从2014年7月26日起），乙方在租赁期限内保证所有租赁甲方房屋用途符合法律、法规的规定，并按当地政府及有关部门的有关规定依法经营。本合同12年租金共计6072400元，乙方按以下时间交纳租金给甲方：在合同签订时乙方付清第一年的租金36万元，以后每年按上年租金的基数上增长6%计算租金。乙方应按时交纳租金，如延期，每延期一天由乙方承担违约金每天叁仟元，违约金计算至乙方全部交清应交的租金之日止。房屋的保养和维修：乙方应负责承租屋的日常维护和维修，室外的变压器、房屋内电梯、水电设施、门窗等设备及物品在合同签订时双方已共同检查确认完好，租赁期内出现任何故障均由乙方自行维修且由乙方承担一切费用。乙方租赁后所有消防整改均由乙方实施并承担费用。本租赁房屋内包含的设施200KV变压器，如在乙方使用过程中损坏，由乙方负责修复或重新安装同规格的变压器，费用由乙方承担。本租赁房屋内乙方安装的电梯，每年的年检和维修维护费用由乙方承担。乙方未按合同规定期限和数额向甲方交付租金，必须补交租金给甲方，并按本合同第三条第四款承担违约责任，连续超过两个月不交齐所有租金，甲方有权单方面无条件终止本合同。2014年10月8日原告李静的父亲王日新代表原告李静（甲方）与被告王建雄（乙方）签订了一份《补充合同》：因动力电源的原因，原房屋租金起算时间调整为自2015年5月8日起计算，承租期12年不变。第二年租金交付日期调整为2016年4月28日，此后每年的4月28日乙方向甲方交纳下一年租金。原租赁合同第五条“室外变压器”的维修由乙方负责变更为由供电局负责。合同成立后，被告没有按约定交纳100000元的履约保证金，但交纳了第一年的租金360000元，并于2015年4月29日办理了醴陵市巴伦酒店的营业执照。第二年租金根据合同约定应在2016年4月28日交纳，金额为（360000元＋360000×6%）＝381600元。2016年5月7日、2017年3月13日原告两次催缴，但被告仍没有交纳租金。直到现在被告一直在经营使用巴伦酒店，却无意交纳应交的房屋租金。开庭审理中本院督促被告在2017年7月30日前自觉交纳租金，以促成本案的调解，可被告仍拒绝交纳房屋租金。原告于2017年4月6日向本院起诉，请求处理。被告亦提出了反诉，请求人民法院合并处理。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：原、被告之间签订的《租赁合同》、《补充合同》是否有效？能否解除原、被告之间租赁合同关系？被告拖欠原告的租金是否应当交纳？是否应当承担逾期付款违约金？反诉被告是否应当返还第一年的租金及是否应当承担反诉原告的各项损失？原、被告在平等自愿基础上所签订的《租赁合同》、《补充合同》没有违反法律的规定，是双方的真实意思表示，上述合同系有效合同，双方当事人均须自觉履行。被告在合同约定的履行期没有交纳租金，应当及时交纳。原告两次书面催交租金，可被告不予理睬，开庭审理中，被告仍明确表示拒绝交纳租金，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定被告应当承担逾期付款违约金，但合同约定的违约金比例过高，本院酌定该违约金比例降低为按年利率24%计算，原告要求被告支付违约金的超出部分，本院不予支持。
原、被告签订合同后，被告自愿交纳了第一年的租金，原告将房屋交给了被告使用，被告着手办理了巴伦酒店的营业执照，原告履行了合同上的各项义务，故反诉原告要求反诉被告全面适当的履行合同义务，并返还第一年360000元的租金的请求缺乏事实依据，对此反诉请求，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告承担因电力、消防、电梯、房屋漏水等原因造成反诉原告的经济损失670800元，本院认为，关于电力部分合同中明确约定了所租赁房屋具备了200KV变压器，电力部门证明反诉原告花费86062元，是为了接通低压非居民新装三相用电。而且就动力源部门，双方达成了补充协议，由原告放弃了10个月的租金。故因电力方面的原因造成被告（反诉原告）的损失，不应当由原告（反诉被告）承担。关于消防、电梯、房屋漏水方面，合同中均明确约定由反诉原告自行维修，自己承担一切费用，故被告（反诉原告）的上述反诉请求均与合同约定不相符合，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
1、解除原告李静与被告王建雄签订的《租赁合同》及《补充合同》；
2、被告王建雄自本判决发生法律效力之日起三日内向原告李静交纳2016年4月28日起至2017年4月27日止的房屋租金381600元，并承担该款自2016年4月29日起至该款全部付清之日止的逾期付款利息（按年利率24%计算）；
3、驳回原告李静的其他诉讼请求；
4、驳回反诉原告王建雄的全部反诉请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18089元，由原告承担2089元，由被告承担16000元，反诉费7039元由反诉原告承担。
如义务人未自觉履行上述义务，权利人有权在本判决书生效后二年内申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号18×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 何昌炎
人民陪审员 文立珍
人民陪审员 张春来
二〇一七年八月二日
书 记 员 马雅琴
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。