北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2791号
上诉人（原审原告）：戚本刚，男，1984年11月28日出生。
委托诉讼代理人：田艳君（戚本刚之妻）。
委托诉讼代理人：李希，北京晋熙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孙静，女，1964年1月11日出生。
委托诉讼代理人：刘志华，北京市地石律师事务所律师。
上诉人戚本刚与上诉人孙静因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初5304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
戚本刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判孙静支付戚本刚房屋差价损失1106000元；2.本案二审诉讼费用由孙静承担。事实和理由：一审法院在认定孙静根本违约后，认为支持我方主张的636000元违约金已足以弥补我方因合同履行后可获利益，且以我方在一审中变更诉讼请求一节认定我方对涉案合同不具备履行条件已有心理预期，故未支持我方有关房屋差价损失的诉讼请求。我方不同意一审法院的该项处理意见。经司法评估，涉案房屋在2016年11月7日的市场价为492.79万元，与合同成交价格相差174.79万元，一审法院未支持房屋差价损失，显失公平。综上，请求二审法院支持我的上诉请求，依法改判。
孙静辩称，戚本刚上诉请求没有事实和法律依据。孙静于2016年3月15日已经明确告知对方拒绝继续出售涉案房屋，于4月4日告知过对方房屋已卖给案外人。对方主张11月7日才知道房屋卖给案外人的事实，与实际情况不符。
孙静上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，依法改判驳回戚本刚一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由戚本刚承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案中戚本刚与孙静签订购房合同时不具备在京购房资格，无法履约，其未按约定支付首付款，亦未如约到达建委办理交易手续，行为构成违约。双方合同中未约定房款给付及过户时间，显失公平。孙静已提供证据证明于2016年4月4日告知戚本刚房屋已另售他人，一审法院对此事实不予采信，认定有误。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定合同履行期限届满前为自合同签订之日起100日内有误，一审法院要求孙静提供证据证明戚本刚在合同履行期限内未取得购房资质属于分配举证责任错误。三、本案中介费、诉讼费、鉴定费均不应当由孙静承担。综上，请求二审法院支持我的上诉请求，依法改判或发回重审。
戚本刚辩称，孙静上诉意见中所述不是事实，相应事实情况以一审法院查明事实为准。关于购房资质，戚本刚一直具有购房资质，且本案中双方合同无法履行的原因并非戚本刚购房资质问题，而是孙静将房屋另售他人，构成根本违约。关于举证责任分配问题，一审中戚本刚已向法院提交购房资质材料，孙静应当举证证明戚本刚的购房资质材料不符合法律规定。关于中介费，双方《补充协议》中已有明确约定，由甲方即孙静直接赔付乙方。因孙静系违约方，鉴定费应由其承担。
戚本刚向一审法院起诉请求：1.判令解除戚本刚与孙静于2016年2月27日签订的房屋买卖合同；2.判令孙静返还戚本刚已付购房定金400000元；3.判令孙静赔付戚本刚中介费43000元；4.判令孙静支付违约金636000元；5.判令孙静赔偿房屋差价损失1106000元；6.判令孙静赔偿违约期间的购房定金利息7289.61元；7.判令孙静支付戚本刚精神损害抚慰金50000元；8.本案诉讼费由孙静承担。
一审法院认定事实：2016年2月27日，戚本刚与孙静在居间方北京宜居兴业房地产经纪有限公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定戚本刚（买受人、乙方）购买孙静（出卖人、甲方）位于北京市北京经济技术开发区×××1号楼3单元301号房屋，房屋成交价格为3180000元；买受人通过存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，买卖双方签订的《存量房自有交易资金划转协议》，买受人应将房价款1000000元整存入存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性划转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户；买受人采取公积金贷款申办抵押贷款，拟贷款600000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；出卖人应当在2016年3月10日前将该房屋交付给买受人；出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还买受人全部已付款，按照央行金融机构同期贷款基准利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。戚本刚与孙静签订《补充协议》，约定乙方于2016年2月27日前向甲方支付购房款400000元，乙方于过户当天向甲方支付购房款1180000元，乙方于过户前向资金监管账户存入购房款100万元，剩余房款600000元乙方以贷款方式支付。甲乙双方应于网签后三日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；买卖双方约定，当乙方贷款申请获得银行（公积金管理中心）批准后7日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；甲乙双方应当在2016年3月10日前自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲方出现以下情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起5日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
同日，戚本刚通过银行汇款方式向孙双革汇款380000元，孙静向戚本刚出具定金收条，载明今收到戚本刚交来的用于购买位于北京经济技术开发区×××1-3-301房屋定金400000元；北京宜居兴业房地产经纪有限公司收取居间费43000元（含过户费3000元）。2016年3月30日，孙静将涉案房屋出售给案外人孟春丽、于志。
一审法院判决认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。戚本刚与孙静签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定，积极履行自身义务。该案中，孙静在合同履行过程中存在一房二卖的违约行为，擅自将涉诉房屋出售给他人，进而使得戚本刚与孙静之间的上述合同无法继续履行，戚本刚签订合同的购房目的无法实现，孙静的行为属于违约，应承担违约责任。孙静辩称戚本刚在签订购房合同时不具备购房资质，双方合同效力待定。需要指出的是，即便戚本刚在签订购房合同时不具备购房资质，但是戚本刚在合同履行期限届满前（自签订合同之日起100日内）的合理期限内消除了购房资质障碍，涉案合同是具备继续履行条件的，在此情况下，孙静未提供充分的证据证明戚本刚在合同履行期限内未取得购房资质，且孙静于2016年3月30日即合同履行过程中将涉案房屋出售给案外人，孙静的行为属于违约。关于孙静辩称其已于2015年4月4日告知戚本刚将涉案房屋出售他人，但未提供充足的证据证明，且未提供证据证明双方已对合同解除达成合意，故法院难以采信；戚本刚要求解除双方签订的房屋买卖合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孙静应在合同解除后，将购房定金400000元返还戚本刚。孙静辩称其实际收取的购房定金不足400000元，但未提供充足的证据，法院不予采信；关于违约金的数额问题，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。违约金不仅仅是当事人预先约定的事项，也是国家以法律形式设定的责任形式，当国家认为当事人约定的违约金有过高或过低情形时，基于违约金的补偿性及一方当事人的申请，国家倾向于予以调整，故国家立法授予法院提高或降低违约金的权力。结合涉案房屋买卖合同的履行情况、出卖人将涉案房屋出售他人的时间、买受人应知涉案房屋出售他人的时间、双方当事人过错程度、房屋价格的上涨趋势、买受人的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，关于戚本刚主张违约金636000元的诉讼请求，法院予以支持；戚本刚表示其知道或应知孙静将涉案房屋出售给案外人的时间为2016年11月7日，经审查，戚本刚在变更诉讼请求时已了解到孙静已将涉案房屋出售给案外人，故此时戚本刚对涉案房屋不具备继续履行的条件应具备心理预期，故关于戚本刚因房屋无法继续履行主张房屋差价损失，法院在违约金一节中已予以考量，对该项诉讼请求，法院不予支持；关于戚本刚主张中介费损失43000元的诉讼请求，证据充足，于法有据，法院予以支持；关于购房定金利息损失，于法无据，法院不予支持；关于戚本刚主张精神损害抚慰金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
据此，一审法院判决如下：一、解除戚本刚与孙静于2016年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、孙静于判决生效之日起七日内返还戚本刚购房定金400000元；三、孙静于判决生效之日起七日内给付戚本刚中介费43000元；四、孙静于判决生效之日起七日内给付戚本刚违约金636000元；五、驳回戚本刚的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理期间，孙静提交《购房承诺书》复印件一份，用以证明戚本刚于签约当日明确其具有购房资格，所以孙静才与其签约。戚本刚认可该承诺书的真实性，其表示：签约时确实明确告知了对方；戚本刚的购房资质能够满足100天之内过户的合同约定。
另，经本院审查，孙静在一审中辩称其系于2016年4月4日告知戚本刚已将涉案房屋出售他人，一审判决对此表述为“2015年4月4日”有误，本院予以指正。另双方当事人均认可，一审判决书事实查明部分中“约定乙方于2016年2月27日前向甲方支付购房款400000元”应为“定金400000元”，本院对此一并纠正。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，孙静与戚本刚签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定孙静将涉案房屋出卖于戚本刚，此合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。合同签订后，戚本刚依约向孙静支付房屋定金，在合同履行期内，孙静于2016年3月30日便将涉案房屋出卖给案外人孟春丽、于志，该行为构成违约，应当承担相应违约责任。孙静虽主张因戚本刚于合同签订时不具有购房资格导致双方合同无法继续履行，但本案合同约定的过户期限为自签订合同之日起100日内，所以，只要戚本刚在过户前的合理期限内具备购房资格，本案合同并不存在履行障碍，故孙静的此项抗辩理由不能成立。孙静主张戚本刚未配合办理交易手续、未如约支付首付款，但并未提供充分证据予以证明，本院对其上述抗辩事由亦不予采信。据此，一审法院认定孙静构成违约，判令解除双方合同及退还已付定金，处理正确，本院予以确认。一审法院结合涉案合同的履行情况、出卖人另售房屋的时间、买受人知晓房屋另售的时间、当事人过错程度、房屋价格上涨趋势、买受人的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，支持戚本刚要求孙静支付违约金636000元的诉讼请求，合法有据，并无不当。因该违约金数额中已经考虑了戚本刚因涉案房屋价格上涨产生的差价损失，故一审法院对戚本刚主张房屋差价损失1106000元的诉讼请求予以驳回的处理结果亦无不当，本院对此不持异议。就孙静不同意向戚本刚给付中介费的上诉请求，因其与戚本刚在合同中约定，如卖方拒绝将房屋出售给买方，中介方收取买方的所有费用不予退还，由卖方直接赔付买方，故孙静应当按照该约定向戚本刚给付中介费43000元。综上所述，戚本刚和孙静的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回双方上诉，维持原判。
戚本刚上诉部分的二审案件受理费14754元，由戚本刚负担（已交纳）；孙静上诉部分的二审案件受理费10590元，由孙静负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 颖
审 判 员 周梦峰
审 判 员 李 淼
二〇一八年五月三十日
法官助理 韩舒同
书 记 员 林晓天