重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0110民初6558号
原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9，统一社会信用代码9150010373396136XU。
法定代表人：康云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张胜，男，该公司银海新城项目部客服主管。
委托诉讼代理人：李强，男，该公司银海新城项目经理。
被告：张小英，女，1977年8月30日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托诉讼代理人：罗昭啟（系被告张小英之夫），男，1973年12月16日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称“鑫龙物业公司”）诉被告张小英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告鑫龙物业公司之委托诉讼代理人张胜、李强，被告张小英及其委托诉讼代理人罗昭啟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫龙物业公司向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告给付原告从2013年1月1日至2013年4月31日、2016年1月1日至2017年5月31日止，共计21个月物业服务费2302.65元（109.65平方米×1元/平方米×21月）及违约金490.25元（按物业服务合同万分之五计算，�见违约金明细表）；公共能源费2013年10月1日至2017年5月31日止，共计440元（10元/月×44月），以上费用合计3232.90元。2、本案案件受理费由被告负担。事实与理由：被告系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告从2013年1月1日至2013年4月31日、2016年1月1日至2017年5月31日止，共计21个月物业服务费2302.65元（109.65平方米×1元/平方米×21月）及违约金490.25元（按物业服务合同万分之五计算，详见违约金明细表）；公共能源费2013年10月1日至2017年5月31日止，共计440元（10元/月×44月），以上费用合计3232.90元。原告因资金周转并发放员工工资急需收取上述费用，多次找被告催收，被告均以各种借口为由拒绝给付，原告因此十分苦恼。综上所述，被告应与原告物业服务区域内的其他业主一样按时给付物业服务费用，原告收取该费用依据重庆市綦江区发展和改革委员会制定的收费标�和《物业服务合同》。现在被告拖欠原告的上述巨额物业服务费使原告不能正常经营，该费用被告理应及时全额给付；为此，原告依据国务院《物业管理条例》第67条之规定和我国《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，特请贵院依法查明上述事实后，判如所请，维护原告的合法权益。
被告张小英辩称：对原告所有的诉讼请求都不认可。未交费时间是对的，但是我不认可，起诉房屋的面积是对的。2幢的油烟问题，物管方也没有解决。2幢电梯维修动用了大修基金，没有业主签字，但是维修了没有几天电梯又出现问题，小区环境脏乱差，尤其是2幢负一楼。被告未交物业管理等相关费用理由如下：一、在原告没有向业主大会对每部电梯的各年度收益作出彻底清算、支付利用物业共用部位、共用设备设施进行经营的至少300万元广告费等收益款项之前，被告有�行使《合同法》第六十七条赋予的抗辩权，将应交物业服务费予以抵扣，用于补充专项维修资金。二、在原告没有对2010年起至今的约1000万元设备设施日常维修养护费真正专款专用、按栋建账、每年向业主公布一次、接受业主有效监督之前，被告有权将应交物业服务费抵扣已经被原告挪用的巨额设备设施日常维修养护费。原告已经侵吞的约1000万专项维修资金，是《物业管理条例》第五十四条第二款规定的属于业主所有、第六十三条规定的应当追回、没收违法所得、并处2倍以下罚款、吊销资质证书、依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员刑事责任的严重违法犯罪行为。三、被告与原告之间，不存在2015年7月1日起的应交物业服务费数额。原告应当自行承担签订虚假物业服务合同不得向被告收取物业服务费的不利后果，或者只能向以业主委员会印章冒充业主�会、冒充业主大会委托代理人的业主委员会成员6人主张物业服务费。业主委员会将5年合同期限1000万元以上设备设施日常维修养护费拱手相送给原告的行为和原告诈取侵吞行为，都是《物业管理条例》第六十三条规定的应当追回、没收违法所得、并处2倍以下罚款、吊销资质证书、依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员刑事责任的严重违法犯罪行为。被告不应为原告的犯罪行为买单。四、小区环境脏乱差，车辆长期乱停乱放，造成消防通道堵塞，给被告等业主的生命财产造成了严重威胁。五、原告主张的物业服务费，2013年1月1日至2013年4月31日的物业服务费数额已经超过了法律规定的2年诉讼时效，依法不应保护。
经审理查明，2014年3月1日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方，鑫龙物业公司（2014年10月16日变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司”，2015年11月27日又变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团有限公司”）为乙方，双方签订了《银海新城前期物业服务合同》，合同约定，甲方通过招标方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就重庆市綦江区沙溪路22号银海新城小区实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。具体内容分为物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利和义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则等九章。其中，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容：1、物业共有部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通�、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。停车场（库）只提供停车位使用及场地清洁和公共设施维护服务，所收的费用不含车辆的保险费和保证费用（业主和使用人有特殊要求的须另以合同约定）。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。具体包括：安全监控、巡视、执勤等。建�预防性安全防范体系并设立应急系统，配合公安机关进行安全监控和巡视等安保工作，不含公共区域内及其专有部位的人身财产保险、保证和保卫责任，家庭财产与人身安全保险由业主自行办理。协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；乙方物业服务人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要认真履行职责，不得侵害公民合法权益。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。本物业管理区域内的物业服务收费选择包干方式，按月收取，标准如下（人民币，按建筑面积计算）：1、住宅：（1）小高层住宅按1.30元/月·平方米（物业服务费：1.00元/月·平方米，电梯费0.30元/月·平方米，一二层住户不收电梯费。）（2）高层住宅按1.00元/月·平方米（物业服务费：0.65元/月·平方米，电梯费0.35元/月·平方米，一二层住户不收电梯费。）住改非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取。2、商业物业：1.50元/月·平方米（含幼儿园按1.50元/月·平方米）。业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收。其中楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯等的用电费用未进入物业服务收费成本，按10元/户·月定额由产权人或使用人按月缴纳。乙方利用全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌�，应征得甲方相关业主的同意，所得收入扣除乙方管理服务成本和佣金后剩余部分的本金和利息全部用于补充乙方管理服务费的不足。关于违约责任，乙方因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由乙方承担相应责任。甲方不履行本合同约定的义务，乙方可要求甲方履行，由此造成的损失，甲方应承担相应的责任。乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的3倍标准给予业主或物业使用人赔偿。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。双方约定，以下条件所致的损害，可构成对乙方的免责事由：1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或者停止共用设施设备的使用的（除排危抢险情形以外，乙方应事先通知业主及使用人）；4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。本合同期限为伍年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。
2015年6月26日，重庆市綦江区银海新城小区业主委员会（以下简称“银海新城业委会”）为甲方，鑫龙物业公司为乙方，双方签订了《银海新城物业服务合同》，具体内容分为物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利和义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责�、附则等九章，与前期物业服务合同大致相同。其中物业服务费用选包干制，按月收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）：1、高层住宅物业服务费：1-2层0.65元/月·平方米（建筑面积），3层（含）及以上1.00元/月·平方米（建筑面积，包括电梯使用费用）。2、小高层住宅物业服务费：1-2层1.00元/月·平方米（建筑面积），3层（含）及以上1.30元/月·平方米（建筑面积，包括电梯使用费用）。3、非住宅物业服务费：1.50元/月·平方米（建筑面积）。业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收。其中楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯等的用电费用未进入物业服务收费成本，按10元/户·月定额由产权人或使用人按月缴纳。乙方利用共用部位、共有设�设备进行经营，应征得甲方同意，所得收入除去经营管理成本后，其余部分按乙方占四成甲方占六成比例进行分配。关于违约责任，乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的2倍标准给予业主或物业使用人赔偿。甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。本合同期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。2015年7月6日，重庆市綦江区发展和改革委员会对原告鑫龙物业公司的收费标准作出符合物业收费政策的意见。
审理中，原告鑫龙物业公司为证明自己履行了物业服务的义务，向法庭提交了2017年1-6月的物业服务报告、巡查签到表、各类函、温馨提示、倡议书等材料，原告承认小区服务确实有欠缺，称会加强服务水平。关于被告提出的原告侵占专项资金的问题，原告予以否认，称该资金系房屋管理局管理，原告从未侵占过。关于侵占了将近壹仟万元设施设备维修养护费的问题，原告也予以否认，称小区500-700元之间的单项维修是物业负责，但是超出部分是动用的大修基金或者公共收益。关于公共收益，原告称已按合同约定的比例支付给银海新城业委会，并举示转账凭证及收据。关于被告反映的2幢油烟问题，原告接到反映后，就找到了相关人员，并限期进行整改，之后再没有接到反映，原告以为这个问题已经完全处理好了。关于动用了2幢的大修基金维修电梯，已经经过了相关程序，签字结果、维修方式都进行了公示，如果业主有疑问，可以在物管处查询。
原告鑫龙物业公司自愿撤回对被告张小英2013年1月1日至2014年3月期间相应费用的诉讼请求。
前述事实�有前期物业服务合同、物业服务合同、物业服务报告、欠费明细、照片、各类函、温馨提示、资质证书、收费登记表、倡议书、巡查签到表、收据、收条、转账凭证、发改委文件、民事判决书、业委会换届通知、照片等书证及原、被告双方当庭陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，当事人应当按照合同的约定诚信、全面地履行自己的义务。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样，有些要求往往还相互冲突，极易形成业主对抗交纳物业服务费用的事由。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供物业服务的质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同和重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，均系双方真实意思，在没有相反证据的情形下，均应当认定合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告�业服务费用。从审理查明的情况看，该小区确实存在门禁系统未启用、消防通道堵塞等问题，虽然有些问题存在的原因是多方面的，但也同原告提供的物业管理未到位有关系，对此可以认定原告对该小区的物业服务中有瑕疵，但从整体而言，原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告的相应理由还不足以对抗物业服务费用的交纳。关于被告辩称原告侵占专项资金、侵占了将近壹仟万元设施设备维修养护费及小区的公共收益的问题，被告提供证据不足以证明自己的主张，本院对此不予采信。被告张小英认可原告主张的费用计算时间是正确的，房屋面积正确，本院予以确认。被告提出2013年1月1日至2013年4月30日期间的相应费用超过诉讼时效，原告在诉讼中自愿撤回2013年1月1日至2014年3月期间相应费用的诉求，此系原告对自己诉权的处�，本院予以认可。故本院对原告请求被告交纳2016年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费1864.05元（109.65平方米×1元/月·平方米×17月）、2014年4月1日至2017年5月31日公共能源费380元（10元/月×38月）的请求予以支持，对其余部分不予支持。对于原告请求的违约金，鉴于原告在之前提供的物业服务中确有瑕疵，本院对此不予支持。虽然本院在本案中支持了原告要求被告支付物业服务费和公共能源费的请求，但原告在之前的物业管理中存在瑕疵是客观的，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是占用、堵塞消防通道等对人身、财产安全有重大影响的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。
为此，依照《�华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告张小英在本判决生效之日起十日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2016年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费1864.05元，2014年4月1日至2017年5月31日期间的公共能源费380元，共计2244.05元；
二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告张小英负担（此费原告重�鑫龙物业管理集团有限公司已预交，被告张小英在履行前述付款义务时一并支付给原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司）。
本判决为终审判决。
代理审判员 留微微
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 喻 琳