北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民再10号
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗世琴，女，1960年12月24日出生。
委托代理人：沈志耕，北京市纵横律师事务所律师。
委托代理人：赵薇，北京市纵横律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京元洲装饰有限责任公司，住所地�京市门头沟区石龙南路6号1幢6-259室。
法定代表人：汪林朋，该公司总经理。
委托代理人：舒红梅，北京市隆安律师事务所律师。
上诉人罗世琴因与上诉人北京元洲装饰有限责任公司（以下简称元洲公司）装修合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民再初字第16000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗世琴及其委托代理人沈志耕、赵薇，上诉人元洲公司之委托代理人舒红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告、反诉被告罗世琴诉称：2000年7月31日，我与元洲公司签订装修合同，约定由元洲公司为我装修位于北京市朝阳区十里河灯饰中心东侧的一栋楼房，元洲公司提供了工程预算单。工程期限为50天，即2000年8月8日至9月27日，工程造价91000元，分三次付款。合同签订当日，我依约支付了第一期款54600元，并提供了部分装饰材料。元洲公司开工后出现一系列违约行为，如：擅自购买装饰材料、部分材料以次充好、不按施工规范、质量标准和工期进度施工、工程出现质量问题等。当我提出异议后，元洲公司擅自撤离施工现场，并单方解除合同。在我向法院提起诉讼后，由于楼内暖气设施被冻裂，给我造成巨大经济损失。
现诉至法院，要求：一、解除合同；二、元洲公司退还工程款54600元；三、给付材料款5021元；四、支付2000年9月22日起到实际支付之日止的违约金；五、赔偿因元洲公司违约造成的各项财产损失；六、赔偿精神损失费5万元。
原审被告、反诉原告元洲公司答辩并反诉称：2000年7月31日，双方签订合同。施工过程中，罗世琴不断增项，变更施工标准，拒付二期工程款，擅自收回钥匙，使施工人�无法进入现场，无法继续履行合同，因此我公司于2000年11月1日向她发出解除合同、交接现场的通知。同年11月6日，罗世琴收到解除函，合同至此解除。合同解除后，我公司不再负有履行合同及维护现场的义务，罗世琴应当采取维护现场等积极措施，防止损失的扩大。由于罗世琴没有举证证明我公司在施工过程中损坏其物品而造成了损失，我公司对水管冻裂也无主观过错，故不同意罗世琴的诉讼请求。另外，由于罗世琴所支付的工程款不足，应补齐工程的实际价值，故我公司反诉要求确认合同已于2000年11月6日解除，要求罗世琴支付剩余工程款370945元，并承担本案诉讼费用和鉴定费。
原审原告、反诉被告罗世琴对元洲公司的反诉辩称：我不存在任何违约行为，元洲公司单方违约给我造成了巨大经济损失和精神损害，其施工工程对我没有任何使用价值，故要�解除合同，且不同意元洲公司的其他反诉请求。
原审法院经审理查明：2000年7月31日，罗世琴（甲方，郑宏为甲方委托代理人）与元洲公司（乙方）签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，由罗世琴将位于北京市朝阳区十八里店乡十里河村齐齐哈尔驻京联络处西侧的楼宅再装修项目（以下简称涉案工程）交由元洲公司承包施工。该合同约定：乙方包工、部分包料，甲方提供部分材料；工程期限50天，开工日期为2000年8月8日，竣工日期为2000年9月22日；合同工程造价91000元，第一次付工程款54600元，支付时间为开工前3日；第二次付款金额为31850元，支付时间为工程进度过半；第三次付款金额为3550元，支付时间为双方验收合格；工程进度过半指饰面板完成、地面铺装过半、墙面基础处理完成；工程施工质量按《北京市家庭装饰工程质量验收规定》、不低于阳春光华公寓（陈志益设计）样板标准执行，施工过程中双方对工程质量发生争议，申请由市质量监督局部门对工程质量予以认证；按合同约定由甲方提供的材料、设备，甲方应在材料到施工现场前通知乙方，双方共同验收并办理交接手续；按合同约定由乙方提供的材料、设备，乙方应在材料到施工现场前通知甲方，双方共同验收；工程项目或施工方式如需变更，双方应协商一致，签订书面变更协议，同时调整相关工程费用及工期；遇工程量变化或设计变更、不可抗力、甲方同意工期顺延的其他情况，工期可相应顺延；因甲方未按合同约定完成其应负责的工作影响工期的，甲方未按期支付工程款，合同工期相应顺延；因乙方责任不能按期完工，工期不顺延；因乙方原因造成工程质量存在问题的，返工费用由乙方承担，工期不顺延；甲方的工作包括为乙方入场施工�造条件，如搬清室内家具、陈设或将室内不易搬动的家具、陈设归堆、遮盖，以不影响施工为原则，提供施工期间的水源、电源，参与工程质量和施工进度的监督，负责材料进场、工程竣工验收等，乙方的工作包括在施工中严格执行安全施工操作规范、防火规定、施工规范及质量标准，按期保质完成工程，保护好原居室内的家具和陈设，保证施工现场的整洁，完工后清扫施工现场。合同还约定，乙方施工工程量以实际发生量为准，未尽事宜在施工中共同协商解决；增项在二次工程款前办理，增项款按100％与二次工程款同时交纳；双方当事人中的任何一方因违反合同的约定或违反国家法律、法规及有关政策规定，受到罚款或给对方造成经济损失均由责任方承担责任，并赔偿给对方造成的损失；因一方原因，造成合同无法继续履行时，该方应及时通知另一方办理合同�止手续，并由责任方赔偿对方相应的经济损失，由于乙方原因使工程质量达不到双方约定的质量标准，乙方负责修理，工期不予顺延。该合同附件包括《装饰装修工程项目确认表》、《家庭居室装饰装修工程内容和做法一览表》、《家庭居室装饰工程内容和做法一览表》和图纸等，其中在《家庭居室装饰装修工程内容和做法一览表》中约定“材料为中级做法（见统一做法）、施工工艺为高级工艺做法（见高级工艺）”；装修工程施工项目详见元洲公司的报价单，主要包括首层的大堂、餐厅、工人房、厨房、大会客厅、办公室、卫生间、电脑机房、机加房、保健室，二层的会客室、佛堂、小卧室、主卧室、经理室、会议室，另还包括车库美得丽，并注明暖气需刷乳胶漆，家具为活动式；罗世琴提供的材料有：墙砖、地砖、花岗岩、灯具、洁具及配件、浴室五金、地板、木门、罗马柱1个、电脑木线、锁具、拉手。
罗世琴于签约当日即2000年7月31日，向元洲公司交纳第一期工程款54600元。罗世琴原有大芯板等木料及903胶等材料由元洲公司折价3711元后用于施工。在施工过程中，罗世琴委派郑宏到场协助施工，元洲公司使用了楼内的电源及一层的洁具，并将楼内的部分暖气设施及进户门拆除，元洲公司表示拆除进户门和部分暖气片已经征得郑宏同意，罗世琴予以否认。
2000年9月中旬开始，双方在施工过程中就工程延期、二期工程款的支付以及工程质量等问题发生争议，经协商未果。2000年10月18日，元洲公司停工，次日，施工人员撤离现场，双方未办理交接手续，进户门及暖气设施未恢复正常使用状况。撤场时，元洲公司留下2名人员看护现场（后为1名人员）。2000年10月25日，罗世琴安装院门。罗世琴提出已将大门钥�交给元洲公司，元洲公司否认，罗世琴未就其上述陈述提供证据。
2000年11月1日，元洲公司向罗世琴发出解除函，提出：双方签订的合同已经履行过半，而二期款一直未付；由于罗世琴的要求，工程被迫于2000年10月12日起停工，且大门钥匙被罗世琴拿走，工程人员不能进入施工现场，造成合同实际不能履行；罗世琴缺乏履行合同的诚意，由于罗世琴的违约行为，公司决定自罗世琴收到通知书之日解除双方签订的合同；在收到通知之日起3日内与公司办理交接手续，以便施工人员撤离现场；同时交付二期款37850元，已完工程增项款25295元，未做工程增项款11416.4元，减项款956元，共计67605.4元。
2000年11月6日，罗世琴收到上述函件，后以元洲公司违约起诉至原审法院，要求解除装修合同，元洲公司赔偿解除合同造成的经济损失和违规施工造成的家庭财产损失各1万元。
2001年1月3日，罗世琴增加诉讼请求，请求中包括给付看守工地劳务费5000元等各项，在2001年1月4日的庭审中，元洲公司就罗世琴主张的看守工地劳务费，提出元洲公司有人在，罗世琴没有必要雇人看守工地，而且费用也应举证。2001年春节前元洲公司的看守人员翻墙离开现场，此前元洲公司曾通知罗世琴，罗世琴对此提出异议。此后，元洲公司未再派人看守工地。
审理中，罗世琴称其于2001年1月31日参加原审法院组织的现场勘验和鉴定时发现一层和二层的水管全部冻裂，到处喷着水，当时其将一层和二层的卫生间水管堵上，没有关闭总阀门。经询，罗世琴称其当时可以随时进入现场。
2001年2月1日，在原一审诉讼过程中，涉案楼室内埋设在二层顶板与三层地板之间的太阳能上水管因冻裂发生跑水，跑水后，水管破裂处已暴露在板面。跑水将罗世琴原置于楼室内的物品浸泡，房屋内原有部分装修也受到损坏。
经罗世琴与元洲公司协商同意，原审法院于2001年1月31日，委托北京市建筑工程质量检测中心第五检测所对本案争议工程的质量进行了鉴定。检测结论为：“一、已完成工程：1、一层机房：花岗岩地面工程已完成，抽查40块有7块空鼓，其中有2块大面积空鼓，保证项目不合格，质量评定为不合格。2、二层顶、墙粉刷工程质量评定为不合格。3、二层木窗套制安项目质量评定为不合格。4、二层木门、窗套油漆工程质量评定为不合格。5、二层木质踢脚制安项目质量评定为不合格。6、二层休息平台花岗岩地面及楼梯踏步允许偏差项及保证项目达不到合格标准，质量评定为不合格。二、未完成工程：不做质量评定。三、二层、三层上水管破裂现象，主要是由于暖气散热片在施工期间被摘掉，供暖前未安装导致冬季未能供暖，期间也未进行关闭上水总截门和卸水处理，从而上水管受冻，由于天气转暖等因素导致水管胀裂而跑水，由于破裂水管处的集中水压力冲击导致该地面保护层破坏使破裂水管暴露在板面。”双方对此鉴定报告未申请复议，元洲公司以鉴定现场不是原始现场，鉴定参照依据不应是高级标准等为由对该鉴定提出异议。
原审诉讼中，罗世琴申请对水浸物品损失、元洲公司装修工程拆除并恢复原状、因元洲公司施工造成财产损失的结果进行价值评估；元洲公司申请对所装修工程价值进行价值评估。2001年3月29日和6月25日，原审法院委托北京市朝阳区价格事务所对双方的申请事项进行评估和补充评估，结论为：1、房屋水浸物品损失685742元。2、房屋装修工程完工部分价值33918元。3、房屋装修工程拆除、恢复费用4765元，房屋装修质�、水浸造成装修损失25613元。此后，罗世琴和元洲公司分别对上述第3项和第2项评估内容提出复议申请。原审法院委托北京市价格事务所对该两项内容重新评估，结论为：元洲公司施工部分价值92545元，罗世琴要求恢复原状，赔偿部分87805元。罗世琴对此结论再次提出异议，原审法院又另行委托国家发展计划委员会价格认证中心对该两项内容进行第三次鉴定，该中心的意见为：“由于对不合格或未完工的家庭装饰工程的价格标准无国家或行业的统一规定，北京市家庭装饰市场也无通行惯例，而且不合格或未完工的家庭装饰工程的价值与是否在现有工程基础上继续施工是密切相关的，因此价格鉴定人员无法根据现有资料作出客观合理的判断。由于缺乏最基本的价格鉴定依据，本次价格鉴定不具备相应的条件，无法对鉴定标的的价值作出客观合理的鉴定结论。”此外，原审法院还委托北京市价格事务所对罗世琴提交的被水浸泡的韩美林“奔马镜心”图及关东升一幅书法立轴的损失价格进行评估，结论分别为9000元和1500元。原审法院委托荣宝斋对罗世琴另外提交的10件字画的修复价格进行评估，结论为3500元。上述损失均已由北京市朝阳区价格事务所计入鉴定报告的水浸物品损失。
2003年6月12日，本案原二审法院北京市第二中级人民法院曾对涉案工程进行现场勘验。2003年12月1日，北京市第二中级人民法院对本案作出原二审判决。罗世琴称其于2005年委托其他施工方对涉案工程原有装修进行拆除并重新装修。
罗世琴主张的财产损失主要包括以下部分：
（一）被水浸泡物品的损失共计81万元。罗世琴就此部分损失提供的证据主要是有关照片和前述价格事务所的鉴定报告。
（二）租房自住损失309600元（�2000年10月10日起至2004年6月15日止）、车位费开支3830元。罗世琴称由于元洲公司违约，导致其无法使用房屋，不得不在外租房居住，而且涉案房屋本来可以免费使用车位，其在外租房期间无法享受免费车位，增加了车位费开支。罗世琴提出的证据主要有：一、罗世琴与刘久沙签订的《房屋租赁合同》、《续租协议》及刘久沙出具的收条，载明罗世琴自2000年10月10日至2002年1月12日租用刘久沙位于北京怡馨花园的房屋，刘久沙收取罗世琴租金共计127000元；二、罗世琴与韩勇签订的《房屋租赁协议》及韩勇出具的收据，载明罗世琴自2002年1月13日至2002年3月13日租用韩勇位于北京方庄的房屋，韩勇收取罗世琴租金共计8000元；三、罗世琴与李梦涛签订的《房屋租赁协议》及李梦涛出具的收据，载明罗世琴自2002年3月15日至2002年6月15日租用李梦涛位于北京市华远北街的房屋，李�涛收取罗世琴租金共计15000元；四、罗世琴与黄玉珠签订的《房屋租赁协议》及黄玉珠出具的收条和证明，载明罗世琴自2002年6月15日至2003年6月15日租用黄玉珠位于北京市华威里L-106号房屋，黄玉珠收取罗世琴租金共计78000元；五、罗世琴与王竹品签订的《房屋租赁协议》及王竹品出具的收条，载明罗世琴自2003年6月16日至2004年6月15日租用王竹品位于北京市东城区朝内南小街16号楼2门702室，王竹品收取罗世琴租金共计81600元；六、金额为230元的车位锁收据、北京某花园物业管理有限公司2002年2月13日开具的金额为3600元的车位费发票。
（三）房屋出租预期利益损失。罗世琴称由于元洲公司违约，其无法取得涉案房屋出租的预期利益，包括未能出租给北京特异特医疗保健开发中心（以下简称特异特中心）的租金损失18万元（自2000年10月1日起至2001年10月1日止）、未�出租给大连天正华延彩色印刷有限公司（北京办事处）（以下简称天正华延公司北京办事处）的租金损失3904200000元（自2000年9月20日起至2002年9月20日止）。罗世琴主要提交了以下证据：一、2000年8月21日罗世琴与特异特中心签订的《租赁合同》，出租涉案房屋一层，租期为2000年10月1日至2001年10月1日，月租金1.5万元；二、2000年9月11日罗世琴与特异特中心签订的《补充协议》，将租赁标的物改为二层客厅、办公室、会议室和小楼的车库和后院；三、2000年9月15日罗世琴与天正华延公司北京办事处签订的《租赁协议》，出租涉案房屋第一层200平方米，每天每平方米2.7元，年租金为197100元，租期两年，待房屋可正常使用后迁入；四、天正华延公司的证明，证明该公司未退租，有权执行原协议。
（四）拆除及恢复楼宅原有装修工程费用。罗世琴称由于元洲公司未能完成符合质量标准的装修工程，且在装修时拆除了房屋的原有装修，故其需要对原有装修进行恢复原状。其中包括：损坏的花岗岩材料费1万元，楼内1层至2层大理石及2层至3层楼梯踏步全部拆除的人工费用、楼梯铁艺和地面修复费用、现场所作门套踢脚线及家具墙面等需要全部拆除费用、损坏房屋内原状部分的拆除费用共计36730元，恢复原状人工及部分材料费5万元，损坏门及门套的材料费及人工费及损坏厨房、厕所、瓷砖和吊顶等材料费及对原物复原费54500元，石膏线、实木柱、所有电脑花线及拆损的电源板的费用9596元，拆损实木加厚防盗异型进户大门及复原损坏的卫生洁具、灯具、洁具安装人工费用24480元，地板铺装拆除费用60540元。罗世琴就此提供的证据主要有四份：一、购买原有装修材料的部分票据；二、罗世琴书写的“我房屋被告进驻装修前的情况”，北京�银鹰冠装饰有限责任公司在上述材料上盖章；三、北京金厦装饰公司工程报价表，报价279842元；四、北京六建直属第一工程处装饰装修公司报价表：装饰恢复原状及部分损坏材料费报价237672元。
（五）恢复水暖设施工程费用10万元。罗世琴提供的主要证据包括：北京普森装饰装潢公司报价表，载明罗世琴小楼更换冻裂管道核算费用为90386.5元，北京六建直属第一工程处装饰装修公司报价表，载明罗世琴别墅水暖拆除及修复工程报价为98187元。另外，罗世琴于原审法院再审审理中提交了其与海成装饰北京工程部签订的《罗世琴十里河小楼拆除和修复工程合同》，称其委托上述工程部对涉案工程原有装修进行了拆除并重新装修，还修复了损坏的水暖设施。上述合同所附明细单载明，更换冻裂管道工程款255620元、拆除工程款133640元、修复工程款275587.5元。合同约�工期为2005年3月25日至2005年6月18日。罗世琴还提交了其支付上述合同工程款的收据。
（六）清理现场垃圾的保洁费用7700元。罗世琴提交两份报价作为证据：其一是北京诚信保洁服务公司的清洁预算报价6800元；其二是北京良友通产环境科技有限公司的报价6200元。
（七）元洲公司违约后，罗世琴在工地支出的劳务费和误工损失共计92900元，对此罗世琴提交了以下证据：一、罗世琴于2000年11月及2001年1月开具的支出凭单，载明郑宏自2000年7月30日至10月20日协助现场装修劳务费5000元，郑宏自2000年11月至2001年1月间陪元洲公司看守现场人员购买日常生活用品费2000元；二、罗世琴于2001年2月开具的支出凭单，载明保安费1200元，领款人为林卫；三、罗世琴开具的支出凭单，载明郑宏2001年2月至11月抢救浸泡物品、安全保卫等协助工作劳务费及餐费共计2.5万元；�、罗世琴开具的支出凭单以及看护人员的书面证明，载明自2001年12月至2002年11月期间看护施工现场的人员工资为18200元；五、罗世琴开具的支出凭单，载明淘水和清理现场费用5500元，包括扫水清理现场费、餐费3500元，浸湿物品清理和加班费2000元，领款人为林卫，另有黄某关于收到款项的证明。
（八）电费5000元。该费用有2001年4月4日现场勘验笔录“该楼电表数为4978”。
原审法院认定上述事实，有北京市家庭居室装饰装修工程施工合同及其附件、签字单、工程款收据、解除函、鉴定报告、评估报告、照片、有关单位的报价单、房屋租赁合同及支出凭单、停车费单据、当事人当庭陈述等证据在案为证。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同各方均应依约履行。本案当事人在合同履行过程中发生纠纷，对双方权利义务承担的判�，法院将从以下三个方面予以分析。
一、合同解除问题。罗世琴已经按照合同约定支付了一期工程款，履行了付款义务，由于元洲公司已经完成的工程尚未达到双方约定的工程过半的标准，罗世琴支付剩余工程款的条件尚未成就，且元洲公司就罗世琴收回大门钥匙致使合同实际不能履行的主张缺乏证据支持，故元洲公司无权单方解除合同。对元洲公司要求确认合同自2000年11月6日解除的反诉请求，法院不予支持。元洲公司在履约中存在违约行为且已撤离现场，罗世琴主张合同解除，有事实和法律依据，法院予以支持。至于违约认定问题，将在下一个问题中予以分析。
二、违约行为认定问题。元洲公司未在约定的期限内完成施工任务，且其未就其所称“工期延误是罗世琴随意增项导致”予以举证，故元洲公司在按期限履行合同方面存在违约行为。鉴定结论显示元洲公司已经完工的部分装修项目确实存在一定的质量问题，元洲公司虽不认可鉴定结论，但未提交充分反证，故法院确认元洲公司在施工质量方面亦存在违约。元洲公司应当依据合同约定承担违约责任。
另外，在本案原审诉讼期间，涉案工程二层顶板与三层地板之间的太阳能上水管冻裂发生跑水。罗世琴主张由于元洲公司不当履行合同，导致其损失，要求元洲公司对跑水承担违约责任。对于跑水原因，鉴定结论载明“主要是由于暖气散热片在施工期间被摘掉，供暖前未安装导致冬季未能供暖，期间也未进行关闭上水总截门和卸水处理，从而上水管受冻，由于天气转暖等因素导致水管胀裂而跑水”。由鉴定结论可知，跑水原因主要有二：一是施工期间将暖气散热片拆除且在供暖前未安装；二是未关闭上水总截门和作卸水处理。元洲公司作为�业装修公司，应当知道若拆掉暖气散热片且未在供暖季之前安装，则水管内存水容易受冻进而增加水管胀裂的危险，其亦应当知道若及时回装散热片、关闭上水总截门和作卸水处理均可以避免危险的发生。元洲公司本应及时履行防止水管冻裂的施工步骤或将上述情况详细告知罗世琴。但元洲公司未尽到谨慎注意义务，未在施工或撤场时对上述情况进行妥善处理或者告知，其不当履约行为对跑水的发生具有直接因果关系。同时，罗世琴在2001年1月31日的勘验中已经发现房屋内部分水管冻裂喷水，但当日其并未关闭房屋进水总阀门，直至第二日发生跑水后才关闭总阀门，罗世琴存在没有采取适当措施致使损失扩大的情形。鉴于此，法院认为应当适当减少元洲公司的违约责任。
至于元洲公司所称罗世琴的违约行为，均未予以充分举证，法院不予采信，故对元洲公司的反诉请求不予支持。
三、违约行为的法律后果问题。元洲公司违约责任的承担方式及责任限度，应当依据双方所签合同的约定，结合罗世琴实际损失情况及双方对损失现状的过错程度等予以判定。
由于元洲公司的违约行为导致罗世琴无法实现合同目的，罗世琴为装修支付的工程款、材料费及电费系其实际损失，元洲公司应当予以退还。
元洲公司已经完工部分属于不合格工程，对于罗世琴不具有使用价值，该装修宜由罗世琴自行处理，元洲公司应当承担恢复原状所需费用。罗世琴主张的“拆除及恢复楼宅原有装修工程费用”、“清理现场垃圾的保洁费用”、“在工地支出的劳务费和误工费”的一部分等均属于上述赔偿款项下款项，法院将综合考虑罗世琴举证情况、合同总价款、鉴定结论等酌情判处。
对于罗世琴提出的外出租房自住损失和房屋出租预期利益损失问题。由于元洲公司违约，罗世琴无法按照预期居住及出租涉案房屋，加之又发生跑水事件，更使其无法正常使用房屋，其提出外出租房居住，具有合理性，预期租金损失亦为合理损失。对于上述损失的合理期间问题，考虑到本案确需保留现场以便鉴定及法院勘验，故原二审法院作出判决前涉案房屋一直处于无法正常使用的状态，原二审作出生效判决后，双方权利义务已经明确，罗世琴应当在合理期限内积极处理善后事宜，尽快使房屋能够恢复到元洲公司装修前的原状，以减少房租损失。法院结合实际情况，将罗世琴的外出租房自住损失和房屋出租预期利益损失期间酌定至2004年1月31日，对其主张房租损失的不合理部分，法院不予支持。罗世琴主张的租金标准过高，法院将予以酌定。对于罗世琴主张的租房期间车位费一节，由于该费用并非必然发生亦不符合违约责任以签订合同时可预见性为限度的原则，法院不予支持。
涉案房屋被水浸泡后，存放于室内的物品因遭到水浸造成损失，对此元洲公司应承担赔偿责任。法院将结合罗世琴举证情况、鉴定结论，衡量双方的过错程度，对物品损失赔偿额予以酌定。同理，对罗世琴主张的恢复水暖设施工程费用，法院亦按照上述原则进行酌定。
对于罗世琴主张的违约金，双方所签合同对工期延误约定了违约金，同时合同对于一方违约给对方造成损失的情况，还约定了违约方赔偿经济损失的救济方式，由于罗世琴已主张元洲公司赔偿包括工期延误、工程质量问题、发生跑水等造成的各项损失，法院均已酌情判付，其再主张违约金，于法无据，法院不予支持。
对于罗世琴主张的精神损害赔偿问题。本案系合同纠纷，合同�规定违约方所负担的损害赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。故一方的违约责任应在可预见范围之内，一般仅包括财产损失而不包括非财产损失。罗世琴主张违约的精神损害赔偿，于法无据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）罗世琴与被告（反诉原告）北京元洲装饰有限责任公司于二〇〇〇年七月三十一日签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》。二、被告（反诉原告）北京元洲装饰有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）罗世琴工程款五万四千六百元。三、被告（反诉原告）北京元洲装饰有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）罗世琴材料款三千七百一十一元。四、被告（反诉原告）北京元洲装饰有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）罗世琴财产损失八十九万元。五、驳回原告（反诉被告）罗世琴的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京元洲装饰有限责任公司的反诉请求。
判决后，罗世琴、元洲公司均不服，双方上诉至本院。罗世琴的上诉请求为：撤销原审判决第四项，改判元洲公司给付罗世琴财产损失1837813元。其上诉理由为：1.原审判决认定事实不清，适用法律错误。2001年1月31日勘验时，上诉人作为非专业人士，对已发现的一、二层卫生间水管漏水情况采取了堵漏的方式制止喷水，应当认定为已采取了适当措施来防止损失扩大，被上诉人的工人当�也在勘验现场，对漏水情况既未采取措施，亦未告知上诉人应采用何种措施，因此，原审判决关于应适当减少元洲公司违约责任的理由不成立。2.原审判决对上诉人的财产损失酌定标准不明，酌定金额过低。
元洲公司答辩及提出上诉请求为：撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部反诉请求。其上诉理由为：1.原审对违约的事实认定错误，元洲公司不存在违约行为，在罗世琴存在拒付二期工程款等违约行为的情况下，元洲公司有权单方解除合同，对罗世琴的各项财产损失不应承担赔偿责任；2.原审依据的鉴定结论错误，鉴定现场并非原始现场，鉴定依据的标准错误，鉴定人未出庭质证；3.跑水责任认定错误，双方合同解除后，元洲公司不是看护现场的责任人，由于罗世琴未采取适当措施导致的跑水损失应由其自行承担；4.租房损失及房屋外租预期利益损�认定错误，涉案房屋无产权证及其他相应合法手续，为违章建筑，因此不能出租亦不能自住，不应有任何合法损失发生。
罗世琴针对元洲公司的上诉请求答辩称：没有证据证明罗世琴存在任何违约行为，北京市建筑工程质量检测中心第五检测所的鉴定报告可以证明元洲公司的施工既未达到合同约定的“工程过半”条件，亦未达到合同约定的质量标准，鉴定标准依据的是双方在合同中约定的工程质量标准，元洲公司在原审过程中未对该鉴定报告提出复议，故该鉴定报告具有法律效力。元洲公司无权解除合同，跑水的事实发生在合同解除之前，元洲公司应对跑水产生的损失承担全部责任。罗世琴是否具有房屋产权证明与本案的合同纠纷无关，罗世琴主张的租金损失和外租预期利益损失有事实依据，请求法院驳回元洲公司的上诉请求。
本院经再审审�，对原审判决查明的事实予以确认。
本院再审认为：本案存在三个争议焦点，本院将根据双方的诉讼请求逐一进行分析。
其一为合同的解除及其法律后果。合同一经有效成立，即具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，不得擅自变更或解除。合同的解除必须具备法定或约定的解除条件，否则便是违约，将产生违约责任。本案中，罗世琴已依照合同约定支付了一期工程款，元洲公司的施工未达到工程过半的标准，双方约定的二期工程款支付条件未成就，元洲公司要求解除合同不符合法律规定的解除条件，无权单方解除。原审法院依罗世琴所请，判决解除合同具有事实及法律依据，对此本院不持异议。关于合同解除的时间，在一方通知对方解除合同，对方有异议而起诉之情形下，在法院判决生效之前，合同不产生解除的效力。因此，元洲公司�于合同已解除，元洲公司对罗世琴之后发生的财产损失不负有赔偿责任的上诉请求本院不予以支持。
合同解除后，产生以下法律后果:1.尚未履行的合同终止履行；2.已经履行的，恢复原状或采取其他补救措施；3.赔偿损失。本案中，元洲公司理应将罗世琴已支付的工程款54600元及相应的材料款予以退还，罗世琴支付的电费亦应由元洲公司予以返还。同时，元洲公司亦应承担恢复原状所需费用，罗世琴主张的拆除及恢复楼宅原有装修工程费用、恢复水暖设施工程费用于法有据，但其主张的恢复费用过高，其中部分内容存在重复，且其提供的工程报价单及合同均为单方操作，不宜直接予以认定，故原审法院予以酌定并无不当。罗世琴主张的清理现场垃圾的保洁费用亦属于恢复原状所需费用，但考虑到罗世琴与元洲公司在合同中约定装修款包含保洁费，故其认定标准不宜过高，原审法院对此予以酌定，本院不持异议。
其二为违约责任的认定问题。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。北京市建筑工程质量检测中心第五检测所在本案中所作的鉴定结论显示，元洲公司已完工的部分装修项目质量不合格，不符合合同约定的质量标准，且未在合同约定的期限内完成施工任务，元洲公司未能举证证明工期延误是由于罗世琴随意增项所致，虽对鉴定结论有异议，但未对鉴定结论申请复议，其未能提供证据证明存在法定或约定的免责事由，其行为已构成对合同的瑕疵履行和迟延履行，故原审认定元洲公司存在违约，应当承担违约责任并无不当。因罗世琴已起诉要求解除合同，双方之间已无继续合作的必要，该合同无需继续履行，但元洲公司应�偿罗世琴受到的损失。
其三为赔偿损失的计算数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人因违约给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。由上述法律规定可知，我国立法中，关于合同违约后的损失赔偿原则有以下三条：一为完全赔偿原则，违约方应对其违约行为造成的全部损失承担赔偿责任，既包括现实的财产损失，也包括可得利益的损失。二为合理预见原则，违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见�或应当预见到的损失为限。三为减损原则，一方违约并造成损失之后，另一方应及时采取合理措施防止损失的扩大，否则，无权请求违约方对扩大部分损失予以赔偿。
本案中，由原审鉴定结论可知，元洲公司的违约行为与涉案工程二层顶板与三层地板之间太阳能上水管冻裂发生跑水导致水浸物品损失之间客观上存在因果关系，故罗世琴主张的水浸物品损失、恢复水暖设施的工程费用具有事实及法律依据，元洲公司应当予以赔偿。罗世琴与元洲公司订立合同装修房屋的目的是自住及部分房间对外出租，由于元洲公司的违约行为，罗世琴无法按照预期时间正常居住及出租涉案房屋，故该部分租房自住损失具有可确定性，而外租预期利益具有期待性，应当属于可得利益的损失，应当予以支持，但该部分损失数额应以未超出元洲公司在订立合同时应当预见到的损失数额为限。同时，考虑到罗世琴将涉案房屋的一层全部面积及二层客厅、办公室、会议室、小楼车库及后院均对外出租，其所留的自住面积及标准不应过高，原审法院将罗世琴的外出租房自住损失及外租预期利益损失期间酌定至原二审判决生效后，并对租金标准予以酌定并无不当，亦可维持。罗世琴主张其支出的看守现场人员的劳务费、误工费属于罗世琴在元洲公司违约后为保护其财产安全以及防止损失扩大而支出的合理费用，理应由元洲公司承担，原审法院结合罗世琴的举证情况对看守时间及费用进行酌定并无不当。
关于罗世琴在元洲公司违约后是否采取了适当措施防止损失扩大一节，减损规则的核心是守约方为减轻损失所采取的措施必须是合理的，其合理性的判断应以不同的合同的性质及守约方所处的环境而论。一般来讲，其措施应及时和得当，�时是指在一方违约后，另一方不得在损害发生后迟迟不采取措施减轻损失，或怠于取得应取得的利益；得当是指守约方应在自己条件或所处情境可以做到且成本不能过高的措施。守约方如已尽自己所能采取了合理的减损措施，但仍未能阻止损失的扩大，也应认为受损方尽到了减损的义务，继续扩大的损失应包含在责任方赔偿损失的范围内予以考虑。装修合同为专业性较高的合同，罗世琴并非水电施工方面的专业人士，其在2001年1月31日参加原审法院组织的现场勘验时发现涉案楼宅的一层和二层水管冻裂喷水，其根据自身的知识及能力立即对漏水处进行填堵，应当认定其主观上具有积极减轻损失的意愿，客观上亦采取了相应的措施。而元洲公司作为施工现场安全的责任方，在撤离现场前既未关闭进水总阀门，亦未告知罗世琴，应承担相应的责任。且在发生漏水事故之�，元洲公司亦参加了现场勘验，其当场未采取任何防范措施，作为一家专业装修机构，对漏水带来的后果及损失应当可以预见，但该公司对损失的发生持放任态度，其应当承担不作为的相应赔偿责任。故，元洲公司应对被水浸泡的财产损失承担全部赔偿责任。原审法院认定罗世琴没有采取适当措施致使损失扩大并适当减少元洲公司的违约责任不当，本院对此予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民再初字第16000号民事判决书第一、二、三、五、六项。
二、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民再初字第16000号民事判决书第四项为：北京元洲装饰有限责任公司于本判决生效后十日内给付罗世琴财产损失一百零五万元。
鉴定费26580元，由北京元洲装饰有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审本诉案件受理费37270元，由罗世琴负担18635元（于本判决生效后七日内交纳），由北京元洲装饰有限责任公司负担18635元（于本判决生效后七日内交纳），一审反诉案件受理费2471元，由北京元洲装饰有限责任公司负担（已交纳）；二审本诉案件受理费31913.13元，由罗世琴负担13278.13元（已交纳），由北京元洲装饰有限责任公司负担18635元（已交纳），二审本诉案件受理费2471元，由北京元洲装饰有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张明
代理审判员 刘康
代理审判员 孙栋
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 王思