重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀法民初字第03680号
原告洪东，男，土家族，1977年1月15日出生，重庆市秀山自治县人。
原告肖亚平，女，汉族，1981年2月17日出生，重庆市秀山自治县人。
共同委托代理人聂启松，重庆博搏律师事务所律师。
被告四川荣新房地产开发有限公司，住所地：四川省自贡市大安区盐都大道盐都花园会所，组织机构代码：62073686-0。
法定代表人张森，该公司总经理。
委托代理人刘秦飞，重庆秦飞律师事务所律师。
原告洪东、肖亚平诉被告四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行了审理。原告的委托代理人聂启松、被告的委托代理人刘秦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪东、肖亚平诉称，2010年12月5日，原、被告签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，双方约定将被告开发的位于重庆市秀山县平凯街道凤栖居委会“荣新﹒领秀边城﹒领域”房屋出售给原告，总成交金额为188458元，通过按揭方式支付房款，交房时间为2011年11月30日前。同时，双方还在《商品房买卖合同补充协议》第四条第4项明确约定：出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收手续后的360日内，为买受人办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人未能在上述期限内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订后，原告已按照合同约定交清所有款项，履行了相关义务。被告虽已依照合同约定于2011年12月26日交房，但直到2014年9月2日才为原告办理房屋所有权证书。被告的行为已构成违约，理应承担违约责任。故原告诉至秀山县法院，请求法院支持其如下诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金11492元（从2012年12月27日起至2014年9月1日止共计610天，每天按18.84元计算）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告荣新公司辩称，违约金部分超过诉讼时效，原告的实际接房时间为2011年12月26日，从2012年12月21日起算违约金，违约金是按天计算，原告是在2015年9月18日立案的，在2013年9月19日前的违约金超过诉讼时效。同时，办证是双方的义务，只能计算至办大证的时间，即2014年7月。
原告为支撑其所主张的事实，向本院举示了如下证据材料：
证据一、《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，用以证明：1、原、被告存在商品房买卖合同关系；2、被告未在合同约定的期限给原告办理房屋产权证，构成违约的事实。
证据二、《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》各一份，用以证明原告向银行借款用以支付购房款，并以所购房屋作抵押向银行贷款的事实。
证据三、《重庆市契税缴税证明》、《重庆市物业专项维修资金专用收据》、《销售不动产统一发票（自开）发票联各一份，用以证明原告已交纳购房契税、大修基金及全部购房款的事实。
证据四、《补充协议》一份，用以证明交房时间为2011年12月26日。
证据五、《房地产权证复印件》一份，用以证明被告于2014年9月2日才给原告办理房地产权证，已违约610天。
对原告举示的证据，被告的质证意见如下：对于证据一，真实性、合法性、关联性无异议，但约定接房时间与实际接房时间（2011年12月26日）不一致。在2013年10月25日之前的违约金超过诉讼时效。对于证据二、三、四、五，无异议，但对违约天数有异议。
被告为支撑其所抗辩的事实，向本院举示了如下证据材料：
证据一、26、27、28栋房产总证复印件，用以证明：1、26、28栋办理总证的时间为2015年4月17日，27栋办理总证的时间是2015年4月21日；2、被告在办理总证后已具备办理分户房产证的条件，但后续办理分户需原告协助，在此之后被告不应承担违约金责任。
证据二、实际接房时间统计表，用以证明原告实际的接房时间，作为违约金起算时间的参考。
对被告举示的证据，原告的质证意见：对于证据一，真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，合同明确约定是以办理完毕分证，而不是总证。对于证据二，无异议。
对于原告提交的证据一、二、三、四、五，被告质证对其真实性无异议，本院予以确认。对被告提交的证据一、二，原告对其真实性无异议，本院予以确认。
综合原告的起诉，庭审中原、被告的陈述、抗辩、举证、质证及本院对证据的认定，确认以下法律事实：
2010年12月5日，原告洪东、肖亚平（乙方）与被告荣新公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋总价款188458元，乙方于2010年12月5日支付购房首付款72458元，余款116000元于2011年4月5日前向银行借款支付。属于预售商品房的，甲方应当在2011年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原、被告双方亦签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第三条第三款约定，若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证或他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，则房屋实际交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。但该房屋的损毁、灭失风险及应缴纳的物业管理费、水电气费、公共维修基金、全部税费应自本补充协议约定的交房期限届满之日起由买受人承担。第四条关于权属办理的变更及补充约定：1、买受人委托出卖人办理合同项下商品房的权属转移登记及买受人商品房抵押贷款的他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行办理，上述委托为无偿委托。2、买受人须出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料，否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。4、出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的360日内，为买受人办理完毕房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人未能在上述期限内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。5、如因买受人原因导致未在商品房交付时办理上述委托手续和提供办理产权证所需的费用，买受人除自合同约定的商品房交付之日起每日向出卖人支付总房款万分之一的违约金外，出卖人不承担逾期办理商品房权属转移登记的责任。6、出卖人延期交房的，则办理房屋所有权证时间相应顺延。2011年12月26日，原、被告双方签订《补充协议》，协议约定，该协议是《商品房买卖合同》的补充协议，并对房屋的建筑面积、套内面积进行了确认，以此面积办理产权证书，双方同意按实际建筑面积与合同预售建筑面积的差额进行找补，购房款为188458元，被告荣新公司也于签订《补充协议》当日将商品房交付给了原告。2014年9月2日，秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局为原告所购商品房办理了房地产权证。
另查明，原告已支付了购房款188458元、大修基金3771元、购房契税5653.74元。
本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。
原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条中对办理产权登记进行了约定，《商品房买卖合同补充协议》亦对权属办理进行约定，可以认定双方通过补充协议对权属办理约定的权利义务进行了变更及补充约定。原告已支付了购房款188458元、大修基金3771元、购房契税5653.74元，且双方在2011年12月26日签订的《补充协议》对房屋的建筑面积、套内面积、购房款等进行确认，且被告于当日将房屋交付给了原告。原被告在《商品房买卖合同补充协议》第三条中约定，如果原告未签署相应的授权委托书、交纳全部购房款及税费等，被告有权拒绝办理房屋交付手续。综上，可以认定，原告已经按照合同的约定履行了支付全部购房款及税费等义务，房地产权证未能按时办理的原因系被告荣新公司的违约行为所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，由于被告违约导致房地产权证未能按时办理，其理当按照《商品房买卖合同补充协议》第四条的约定向原告支付逾期办理房地产权证的违约金。被告荣新公司于2011年12月26日将商品房交付给了原告。故违约金的起算时间，应在2011年12月26日后扣除360日，即从2012年12月21日开始起算。因原告所购商品房于2014年9月2日办理了房地产权证，故违约金的具体计算方式为，以188458元为基数，按照每日万分之一，从2012年12月21日起计算至2014年9月1日止（违约天数620天），金额为11684.4元。被告抗辩称，原告主张的2013年10月25日之前的违约金已超过诉讼时效。本案中，双方当事人对逾期办证违约金的约定采用的是按日计算违约金的方式。当事人在《商品房买卖合同补充协议》中的约定仅仅是违约金计算方法的约定，并处于持续违约的状态，非每天进行实际履行支付的约定，同时合同亦约定了违约金于取得房屋所有权证书之日起30日内支付，而原告的房地产权证于2014年9月2日办理，且于2015年10月24日即向法院起诉。故原告的该部分诉讼请求并未超过诉讼时效，对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。因此，对于原告起诉要求被告支付违约金11492元的诉讼请求，本院予以支持，对于未主张部分，视为原告对自己实体权利的处分，本院予以确认。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告洪东、肖亚平逾期办理房地产权证的违约金11492元。
案件受理费87元，减半收取43.5元，由被告四川荣新房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
代理审判员 李文雯
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 杨 凡