清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清城法民初字第1569号
原告：清远市路桥工程有限公司，住所地清远市新城北江二路国泰广场首层20—25号商铺。
法定代表人：林绍乾，总经理。
委托代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所实习律师。
被告：清远市卓越房地产发展有限公司，住所地清远市清城区新城东B24号区汇贤花园二期首层1号铺。
法定代表人：黄海兵。
委托代理人：邝浩文，广东正鑫律师事务所律师。
委托代理人：雷彩庭，广东正鑫律师事务所律师。
原告清远市路桥工程有限公司诉被告清远市卓越房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告清远市路桥工程有限公司的委托代理人郑崇伟，被告清远市卓越房地产发展有限公司的委托代理人邝浩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告清远市路桥工程有限公司诉称：2012年10月25日，原、被告签订了商品房买卖认购书，原告以3849235元的价格购买被告开发的时尚国际2梯201号房屋。原告分期支付购房款，其中在2013年1月30日前付清前二期的购房款，第三期在办理房产证前付清。认购书签订后，原告依约支付了前两期购房款3271850元，被告没有与原告签订商品房买卖合同，且于2013年2月8日将上述房屋登记在自己公司名下，致使原告无法取得所购买的商品房。因此，原告根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，依法提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的商品房认购书；2、被告返还购房款3271850元给原告，并按原告已付购房款的一倍，赔偿原告3271850元，二项合计6543700元；3、本案诉讼费由被告负担。
原告清远市路桥工程有限公司提交的证据如下：1、营业执照，拟证明原、被告诉讼主体资格。2、《时尚国际认购书》，拟证明原、被告于2012年10月25日就买卖时尚国际房屋签订认购书。3、收款收据，拟证明被告收到原告购房款3271850元。4、房产信息查询证明，拟证明原告所购房屋已登记在被告公司名下。5、房屋平面图，拟证明被告盖章确认原告购买的房屋的位置。
被告清远市卓越房地产发展有限公司庭审答辩称：1、被告的法定代表人黄海兵因非法集资被公安刑事立案，本案应当待刑事处理完毕后才能处理。2、因黄海兵以公司名义对外集资，所借的款项全部用于个人挥霍，被告的财务账册被政府封存，故被告无法核实原告证据的真实性。3、认购书不是商品房买卖合同，只是购房的意向，该认购书也约定以后才签订商品房买卖合同，故本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于商品房买卖合同的规定，所以原告要求双倍返还购房款没有事实、法律依据。
被告清远市卓越房地产发展有限公司没有举证。
本院经审理查明，2012年10月25日，原、被告签订《时尚国际认购书》，认购书约定：原告购买被告开发的时尚国际2梯201单位，房屋建筑面积为592.19平方米，套内面积425.18平方米，装修标准毛坯，成交价3849235元。采取分期付款方式，首期房款2694465元，须于2012年10月25日前付清，第二期房款577385元，须于2013年1月30日前付清，余款为成交价的15%即577385元须于办理房产证前付清。契税为总房价的3%即115477.05元，印花税为总房价的0.05%即1924.62元，物业专项维修资金暂按住宅建筑面积25元/平方米，即14804.75元，不足购房款2%部分业主按业主大会决定方案交纳。认购方须在签订本认购书空白天内交纳相关款项并签署《商品房买卖合同》及有关文件，同时签署贷款合同及办理有关手续。认购方在上述期限内未能交付楼款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权没收定金及其他款项，并将物业另行出售。如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购方须支付出售方逾期交纳房款滞纳金，滞纳金每日按逾期交纳房款的万分之五计算。上述认购书签订当天，原告通过银行转账向被告支付首期购房款2694465元，2013年2月1日，原告再次通过银行转账向被告支付第二期购房款577385元，被告均出具收据给原告，并加盖了被告财务专用章。此后双方一直未能签订商品房买卖合同。
另查明，时尚国际大厦系由被告开发的商品房，时尚国际大厦2梯已取得商品房预售许可证（清建预售许字第2012229号）。原告所认购的时尚国际大厦2梯201房屋已于2013年6月6日被本院查封，2013年6月21日，深圳市福田区人民法院轮候查封。诉讼中，被告亦表示同意解除商品房认购书，返还购房款，但不同意支付已付购房款一倍的赔偿金。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《时尚国际认购书》明确约定了房屋的房号、面积、价格、付款方式及时间、违约责任等，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已收受了两期购房款。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同，故对于被告抗辩认为认购书只是购房意向，不属于商品房买卖合同，本案不适用上述司法解释的意见，本院不予采纳。双方签订《时尚国际认购书》时，被告已取得商品房预售许可证明，故该认购书合法有效。原告已按认购书的约定支付了两期购房款3271850元，但被告迟迟未与原告签订买卖合同，而且由于被告欠债导致涉案房屋被法院查封，原告无法取得房屋，被告亦同意解除合同并返还购房款，故原告要求解除双方之间的商品房认购书，返还购房款3271850元，理由充分，本院予以支持。
被告抗辩认为其法定代表人黄海兵涉嫌非法集资被公安立案侦查，本案应待刑事处理完毕后再作处理。本院认为，是否适用“先刑后民”原则关键看民事案件的审理是否必须以刑事案件的审理结果为依据。本案原告是与被告签订认购书，购房款均是通过银行转账形式支付到被告账户的，购房款收据上亦加盖了被告的财务专用章，被告的法定代表人是否非法集资与本案无关，本案的审理也无须以刑事案件的处理结果为依据，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。
对于原告要求被告赔偿已付房款一倍即3271850元的请求。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定了买受人可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的五种情形：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。而本案中被告并不存在以上违约不诚信行为，只是由于欠债被法院查封导致不能履行合同，故原告依据上述司法解释的规定要求赔偿3271850元，理由不充分，本院不予支持。此外，认购书对违约责任的约定仅是原告违约时，被告可没收定金不予退还，并没有被告违约时须支付已收房款一倍违约金的条款，且认购书并没有约定定金，原告也没有实际支付定金，故没收定金的违约条款并无实际意义，原告要求被告赔偿已付房款的一倍即3271850元，亦缺乏合同依据。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告清远市路桥工程有限公司与被告清远市卓越房地产发展有限公司于2012年10月25日就买卖时尚国际大厦2梯201号房屋签订的《时尚国际认购书》；
二、被告清远市卓越房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告清远市路桥工程有限公司返还购房款3271850元；
三、驳回原告清远市路桥工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费57606元，财产保全费5000元，合共62606元，由原告清远市路桥工程有限公司负担31303元，被告清远市卓越房地产发展有限公司负担31303元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 李 航
审 判 员 黄绮君
人民陪审员 朱嘉敏
二〇一三年十月十五日
书 记 员 谢艳芬
附相关法律条文：
中华人民共和国民法通则
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力清偿的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
中华人民共和国合同法
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为“出卖人”）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。