广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1173号
上诉人（原审被告）湖南省衡洲建设有限公司佛山分公司，住所地，营业执照＊。
负责人李清艳。
被上诉人（原审原告）陈趣凤，女，1969年2月21日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人朱姝。
被上诉人（原审第三人）余军，男，1972年1月1日出生，住湖北省大冶市。
原审被告湖南省衡洲建设有限公司，住所地。
原审被告钟申耀。
原审被告佛山市顺德区祥天建筑工程劳务有限公司，住所地，企业法人营业执照＊。
法定代表人钟申耀。
委托代理人钟申孝。
原审被告广东祥虹建设工程有限公司，住所地，企业法人营业执照＊。
法定代表人冯朋洪。
上诉人湖南省衡洲建设有限公司佛山分公司（以下简称衡洲佛山分公司）因与被上诉人陈趣凤、余军，原审被告钟申耀、湖南省衡洲建设有限公司（以下简称衡洲公司）、佛山市顺德区祥天建筑工程劳务有限公司（以下简称祥天公司）、广东祥虹建设工程有限公司（以下简称祥虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法良民初字第1867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席作出如下判决：一、陈趣凤与衡洲公司签订的《租赁协议书》于2013年12月16日解除；二、衡洲公司应在判决生效之日起五日内向陈趣凤支付2013年4月至2013年11月租金70821元、2013年5月至2013年10月的电费4065元、水费195元，合共人民币75081元；三、衡洲佛山分公司对上述第二项款项承担连带责任；四、驳回陈趣凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费减半收取为1530.32元，由陈趣凤承担700.32元，由衡洲公司、衡洲佛山分公司承担830元。
上诉人衡洲佛山分公司不服上述判决，向本院提起上诉称：
一、原判认定衡洲佛山分公司向余军支付的24950元不属于交付房屋租金的观点错误。自衡洲佛山分公司租赁涉案的房屋，陈趣凤就与余军共同居住在涉案房屋的楼上，租赁期间的水电抄表等日常工作是由余军负责管理，陈趣凤与余军之间相互之间以夫妻相称，陈趣凤并未对衡洲佛山分公司表示余军不能收取房租。2013年5月，陈趣凤与余军之间产生感情纠纷，没有居住在涉案房屋楼上，电话也无法联系，余军向衡洲佛山分公司收取房租，并以停电停水进行要挟，后经公安派出所调解，余军与衡洲佛山分公司签订代收协议，衡洲佛山分公司才向余军支付租金25000元。陈趣凤在2013年7月知悉此事后并未要求中止双方签订的代收协议，而是默认。陈趣凤作为房屋的所有权人，因其与余军之间的纠纷，导致衡洲佛山分公司租赁期间公司无法正常运作和财产受损，陈趣凤对此负有责任。
二、由于陈趣凤的原因，导致租赁期间衡洲佛山分公司不能正常运作和产生财物损失，陈趣凤应减免衡洲佛山分公司两个月的租金22747元。陈趣凤与余军因谁负责收取租金问题产生矛盾，多次对涉案房屋强行停水停电，还封锁衡洲佛山分公司的公司大门，致使衡洲佛山分公司有两个月的时间无法正常办公，对公司信誉造成极大损害。陈趣凤也曾口头向衡洲佛山分公司承诺，只要衡洲佛山分公司配合起诉余军，陈趣凤同意减免衡洲佛山分公司两个月的租金及退还衡洲佛山分公司交付给余军的25000元。
衡洲佛山分公司据此上诉请求：1.撤销一审判决，改判认定衡洲佛山分公司已向陈趣凤支付24950元的租金；2.改判陈趣凤减免衡洲佛山分公司两个月的租金22747元。
被上诉人陈趣凤答辩称：一、陈趣凤从未委托他人代收租金、水电费，衡洲佛山分公司租赁涉案房屋后一直是向陈趣凤支付租金及水电费。陈趣凤与余军曾是男女朋友关系，并非夫妻关系，陈趣凤从未向衡洲佛山分公司称余军为其丈夫，衡洲佛山分公司向余军支付的款项不能认为是向陈趣凤交付租金。二、陈趣凤从未向衡洲佛山分公司追认其与余军之间的代收协议，也不存在默认，衡洲佛山分公司在一审的庭审中也承认陈趣凤并不同意余军代为收取租金。三、陈趣凤从未对衡洲佛山分公司承诺过减免租金，衡洲佛山分公司对此也未能提交证据证明。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决，依法驳回衡洲佛山分公司的上诉请求。
被上诉人余军没有发表答辩意见。
原审被告钟申耀答辩称：请法院作出公正判决。
原审被告祥天公司答辩称：衡洲佛山分公司上诉所称的情况属实。
原审被告衡洲公司、祥虹公司没有发表答辩意见。
上诉人衡洲佛山分公司二审期间向本院提交了以下证据：
1.手机短信截图23条共3页，拟证明陈趣凤要求衡洲佛山分公司一起赶走余军，并承诺不重复收取衡洲佛山分公司的租金及减免衡洲佛山分公司的两个月租金。
2.2013年10月29日陈趣凤发给钟申耀的手机短信截图1条，拟证明陈趣凤要求衡洲佛山分公司配合其起诉把余军赶走，承诺可减免两个月租金。
被上诉人陈趣凤质证认为，对证据1-2的真实性、合法性均不认可。证据1-2是否新证据由法院认定，即使证据1法院认定为新证据，但短信的内容未实际发生，所以衡洲佛山分公司要求减免两个月的租金的请求不成立；证据2与本案无关。
原审被告钟申耀、祥天公司质证认为，同意衡洲佛山分公司的意见。
被上诉人余军、原审被告衡洲公司、祥虹公司没有发表质证意见。
本院对上诉人衡洲佛山分公司提交的证据审核如下：证据1的短信内容并未提及有免交租金等的承诺，不具有衡洲佛山分公司所述的证明力；证据2的短信内容是协商以进行虚假诉讼来达到减免租金目的的约定不合法，且陈趣凤不确认该短信内容的真实性，本院对该证据不予采信。
被上诉人陈趣凤、余军，原审被告钟申耀、祥天公司、衡洲公司、祥虹公司在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方的争议焦点是余军收取衡洲佛山分公司的租金、水电费等行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”构成表见代理行为不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。从本案查明的事实可知，陈趣凤与余军虽曾为男女朋友关系，余军有协助陈趣凤对涉案房屋水电进行抄表，但涉案房屋的所有权人为陈趣凤，涉案的《租赁协议书》是由衡洲公司与陈趣凤直接签订，实际使用人衡洲佛山分公司在2011年4月至2013年3月期间，一直向陈趣凤本人交纳租金和水电费，余军在客观上并未形成具有代陈趣凤收取租金及水电费代理权的表象。衡洲佛山分公司承认，其与余军签订的《代收协议／收取房屋租金及水电费承诺书》时，已知悉陈趣凤与余军产生感情纠纷，上述协议的第2条对此也予以注明。陈趣凤在与余军未产生感情纠纷的前提下，从未委托过余军代收租金及水电费，按常理推知双方产生纠纷后陈趣凤更不可能委托余军代为收取租金及水电费，衡洲佛山分公司在此情况下，仍与余军签订上述协议并据此向余军支付涉案的24950元款项，主观上不属于善意。基于上述理由，本院认为余军收取衡洲佛山分公司租金、水电费的行为不构成表见代理，衡洲公司仍应向陈趣凤支付租赁涉案房屋期间所欠的租金及水电费用。衡洲佛山分公司认为由于余军的停水停电行为造成其损失，陈趣凤承诺减免其两个月的租金，但未能提供充分有效的证据予以证实，陈趣凤对此亦不予确认，故其请求减免两个月租金的上诉主张不成立，本院不予支持。
综上，衡洲佛山分公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费992.43元（上诉人湖南省衡洲建设有限公司佛山分公司已预交1660元），由上诉人湖南省衡洲建设有限公司佛山分公司负担。上诉人湖南省衡洲建设有限公司佛山分公司多预交的案件受理费667.57元，经其书面申请后，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 杨雅静