上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3048号
上诉人(原审被告)：上海易元堂实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周诗元，总经理。
委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海上戏华山创意发展有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：吴爱丽，董事长。
委托诉讼代理人：杨中伟，上海市联合律师事务所律师。
上诉人上海易元堂实业发展有限公司(以下简称“易元堂公司”)因与被上诉人上海上戏华山创意发展有限公司(以下简称“上戏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人易元堂公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人上戏公司的一审诉请。事实与理由：第一，关于双方当事人于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。该合同实际上只是为了便于上海戏剧学院及被上诉人的管理及开具发票而签订的形式合同。实际履行的合同是2014年4月上海戏剧学院与上海易元堂美术馆就租赁房屋签订的《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》。自2014年5月1日至今，租赁房屋始终由上海易元堂美术馆使用，用于教学及社会公众服务。显然，《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》有效，本案双方当事人于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》无效。一审法院认为租赁房屋在合同履行过程中以本案双方当事人另签协议的方式变更了承租人，是错误的，应予纠正。第二，本案的基本事实没有查明。由于上海戏剧学院与上海易元堂美术馆才是租赁关系的双方当事人，故上诉人在一审期间申请法院通知上海戏剧学院和上海易元堂美术馆参加诉讼，但一审法院未予采纳，导致本案基本事实没有查明。
被上诉人上戏公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。同意一审判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上戏公司向一审法院起诉请求判令：1、易元堂公司支付欠付的钱款254,154元，包括2017年1月1日至2017年4月30日租金211,700元、物业管理费35,284元以及欠付的电费7,080元和维修费90元；2、易元堂公司支付逾期支付租金及物业管理费的违约金，以246,984元为基数，按每日千分之三的标准计算至实际收房之日；3、易元堂公司支付房屋占有费，按照每月123,492元为标准，计算至实际收房之日;4、易元堂公司搬离并返还上海市静安区华山路XXX号四楼A座房屋(以下简称“涉案房屋”)。
一审法院认定事实：涉案房屋产权人系案外人上海戏剧学院，2015年5月1日，上海戏剧学院出具《委托管理授权书》，委托上戏公司管理和经营涉案房屋，委托管理期限自2015年5月1日至2030年4月30日。
2015年5月1日，上戏公司与易元堂公司签订《房屋租赁合同》及《华山路XXX号物业服务管理协议》(以下简称“涉案合同”)，约定由易元堂公司承租涉案房屋，建筑面积580平方米，租赁期限为二年，自2015年5月1日起至2017年4月30日止。租赁期满，易元堂公司在同等条件下有优先承租权。易元堂公司应于租赁期届满前三个月向上戏公司提出书面申请，经上戏公司同意后重新签订租赁合同。易元堂公司逾期提出申请，视为放弃优先承租权。双方同意于2015年5月1日在涉案房屋现场，办理房屋和附属设施等现状移交手续。涉案房屋租金为每日每平方米3元，每月租金为52,925元，物业管理费为每日每平方米0.5元，月物业管理费为8,821元，每三个月为一期，按期支付，先付后用；除第一期租金应于合同签订之日起七个工作日内支付外，上戏公司应在每期的10日之前开具下一期的租金付款通知给易元堂公司，易元堂公司应在每期的25日之前将下一期的租金支付给上戏公司，上戏公司在每期的最后一日之前出具有效发票给易元堂公司。易元堂公司如逾期支付租金超过7天，易元堂公司应按逾期未支付的金额每天支付给上戏公司千分之三作为违约金。租赁期间的水、电、煤等公共事业费由易元堂公司自行全额负担。上戏公司每月的最后一日按实抄见，并在每期的10日之前开具上一期的公共事业费付款通知给易元堂公司，易元堂公司应在每月25日之前向上戏公司支付公共事业费用。除上戏公司同意易元堂公司续租外，易元堂公司必须在合同租期届满或提前终止之日起7个工作日内归还该房屋，期间，易元堂公司仍应当支付相应的房屋租金与物业管理费等各项费用。未经上戏公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，易元堂公司应按合同约定的房屋租金、物业管理费标准的两倍向上戏公司支付逾期占用费。合同第8.10条约定易元堂公司将租金、物业管理费等以银行汇款/支票/现金方式支付给上戏公司指定的工商银行延平路支行的账户。涉案合同尾部均加盖了上戏公司、易元堂公司的公章，并有代表人签字。
2016年12月5日，上戏公司向易元堂公司开具付款通知单，要求易元堂公司于2016年12月25日前支付维修费60元。
2016年12月7日，上戏公司向易元堂公司开具付款通知单，要求易元堂公司支付2016年1月至2016年12月租金635,100元及物业管理费105,852元、2015年11月至2016年11月电费17,016元，维修费60元。
2016年12月26日，上戏公司向案外人上海禾泰物业管理有限公司(以下简称“禾泰物业”)开具发票，其中电费金额为17,016元。
2017年1月23日，案外人禾泰物业支付上戏公司757,968元。
2017年5月3日，上戏公司向易元堂公司开具付款通知单，要求易元堂公司于2017年5月25日前支付2017年1月至2017年4月租金211,700元、物业管理费35,284元、2016年12月至2017年4月电费7,080元。
2017年10月5日，上戏公司向易元堂公司开具付款通知单，要求易元堂公司于2017年10月25日前支付维修费30元。
2017年12月13日，上戏公司向易元堂公司送达《律师函》，要求易元堂公司自律师函送达之日起五个工作日内向上戏公司支付拖欠的钱款、违约金及房屋占用费共计1,419,978元，并于2017年12月31日前据实结算电费后将涉案房屋恢复原状并返还给上戏公司。
一审法院另查明，上海戏剧学院(甲方，出租方)与上海易元堂美术馆(乙方，承租方)就涉案房屋签订《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年5月1日至2019年5月31日止。租金、管理费标准与涉案合同相同，并特别约定甲乙双方结合各自的资源和专业优势，共同建立一个教学实习基地。实习基地将主要面向甲方的学生，乙方将派出师资对甲方的实习学生提供专业培训。具体操作细则另行签订合作意向书。
一审法院再查明，上海市民政局于2016年7月25日向上海易元堂美术馆颁发《民办非企业单位登记证书》，有效期限自2014年12月15日至2017年12月15日，住所地在上海市静安区华山路XXX号华景大厦4楼，法定代表人是周诗元，与易元堂公司的法定代表人为同一个人。
一审审理中，易元堂公司提供了2014年4月上海戏剧学院与上海易元堂美术馆签订的《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》复印件，其上加盖上海戏剧学院公章，以证明涉案房屋的出租人、承租人实为上海戏剧学院与上海易元堂美术馆。上戏公司对易元堂公司提供的《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》真实性不持异议，但认为涉案房屋的租赁关系在实际履行中已变更为上戏公司和易元堂公司，故原上海戏剧学院与上海易元堂美术馆签订的《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》原件已由上海戏剧学院收回。上海戏剧学院在复印件上盖章行为系确认原合同的真实性，而非确认原合同在继续履行。
关于电费问题，上戏公司主张电费是根据上戏公司的抄表数按实计算，并提供了涉案房屋所在地上戏华山创意产业园2015年6月至2017年的电表抄表记录，其中易元堂公司处四个电表2016年4月底抄表数相加为49,170度(10790+19490+7260+11630)，并同时提供了2018年2月易元堂公司四个电表的照片，证明当前易元堂公司处四个电表数字相加为72,972度(21559+21962+10216+19235)。
一审审理中，易元堂公司确认其并未支付2017年1月至2017年4月的租金、物业管理费、电费和维修费，因案外人禾泰物业系上海易元堂美术馆及易元堂公司同一法定代表人周诗元母亲的公司，故周诗元委托禾泰物业代为支付房租等相关费用，发票也是开具给禾泰物业。易元堂公司收到上戏公司2017年12月的《律师函》后，并未书面提出过异议。
一审法院认为：本案的争议焦点是涉案合同是否实际履行？易元堂公司认为，涉案合同虽然确属其签订，但认为该合同仅是管理和开发票所用签订的形式合同，实际履行的是上海戏剧学院与上海易元堂美术馆就涉案房屋签订的《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》，上海易元堂美术馆一直占有使用涉案房屋，故易元堂公司不应向上戏公司支付相关费用。一审法院认为，首先，根据在案证据查明，上海戏剧学院与上海易元堂美术馆签订的《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》签订于2014年，而涉案合同签订于2015年5月1日，案外人上海易元堂美术馆与易元堂公司的法定代表人均为周诗元，涉案房屋在合同履行过程中以本案双方当事人另签协议的方式变更了承租人，即涉案房屋承租人自2015年5月1日起变更为易元堂公司。其次，涉案合同签订后，上戏公司向易元堂公司多次开具付款通知书，易元堂公司法定代表人周诗元亦委托禾泰物业代为支付租金等费用至合同约定的上戏公司指定账户，实际履行了涉案合同约定的支付租金义务，在此过程中，易元堂公司并未对出租人、承租人的主体资格提出异议。最后，在收到上戏公司委托律师出具的《律师函》后，易元堂公司对租赁主体亦未提出异议，现易元堂公司称出租人、承租人实为案外人上海戏剧学院与上海易元堂美术馆，易元堂公司未实际使用涉案房屋，该表述与其履行合同的行为相矛盾，于理不合，对其主张不予采纳。故涉案合同系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，并已实际履行，应为合法有效，各方当事人均应恪守。
关于上戏公司主张的2017年1月1日至2017年4月30日租金211,700元、物业管理费35,284元、以及维修费90元租金，因易元堂公司对上述金额没有异议，且确认未支付，现合同业已到期终止，易元堂公司应当支付上戏公司上述欠付钱款，故对上戏公司的该项主张，予以支持。因易元堂公司主张其并非实际承租人，在本案中并未提出返还押金或押金抵扣欠付金额的主张，故本案对押金不予处理。就押金事宜，双方可另行主张。
关于上戏公司主张的电费7,080元，因在合同履行过程中，双方是根据付款通知书支付钱款，上戏公司在2017年5月3日的付款通知单中明确2016年12月至2017年4月电费金额为7,080元，且一审庭审中亦提供了完整的抄表记录为证，故对上戏公司要求易元堂公司支付欠付电费7,080元的主张，予以支持。涉案房屋至今仍在实际使用并产生电费，如实际产生的电费超过上戏公司本案主张的金额，上戏公司可另行主张。
关于逾期支付钱款的违约金，因一审庭审中，易元堂公司承认至今未支付欠付租金及物业管理费，涉案合同约定易元堂公司如逾期支付租金超过7天，易元堂公司应按逾期未支付的金额每天支付给上戏公司千分之三作为违约金。因双方《房屋租赁合同》约定租金支付方式为上戏公司开具付款通知。易元堂公司在上戏公司2017年5月3日付款通知单要求的最后付款期限2017年5月25日前未支付欠付的租金，应承担逾期付款的违约责任，易元堂公司表示双方约定违约金过高，申请调整，一审法院予以采纳。故易元堂公司存在逾期支付租金的违约行为，应以欠付租金211,700元为基数，按每日万分之五的标准，自2017年5月26日起支付违约金。至于上戏公司要求对欠付管理费同样适用上述违约金罚则，因无合同依据，不予支持。
关于返还房屋及房屋占有费，因涉案合同已于2017年4月30日期限届满终止，根据合同约定，易元堂公司必须在合同租期届满之日起7个工作日内归还该房屋，期间，易元堂公司仍应当支付相应的房屋租金与物业管理费等各项费用。未经上戏公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，易元堂公司应按合同约定的房屋租金、物业管理费标准的两倍向上戏公司支付逾期占用费。故一审法院认为易元堂公司应按照合同约定返还房屋，即易元堂公司应于2017年5月9日前返还涉案房屋，现涉案房屋仍未返还给上戏公司，易元堂公司应按照合同约定支付房屋占有费，即2017年5月1日至5月9日的房屋占有费为18,270元(3.5元/平方米/日×580平方米×9天)，自2017年5月10日起，按照合同约定的双倍罚则，按每月123,492元的标准支付房屋占有费。
据此，一审法院作出判决：一、易元堂公司应于判决生效之日起十日内支付上戏公司欠付的2017年1月1日至2017年4月30日租金211,700元、物业管理费35,284元、电费7,080元及维修费90元；二、易元堂公司应于判决生效之日起十日内支付上戏公司逾期支付租金的违约金，以211,700元为基数，按照每日万分之五的标准，自2017年5月26日起计算至实际支付之日止；三、易元堂公司应于判决生效之日起十日内支付上戏公司房屋占有使用费(其中2017年5月1日至2017年5月9日房屋占有费18,270元；自2017年5月10日起，按每月123,492元的标准，支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止)；四、易元堂公司应于判决生效之日起三十日内搬离并向上戏公司返还上海市静安区华山路XXX号四楼A座房屋；五、上戏公司其余诉讼请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：上诉人的委托诉讼代理人于2018年3月29日向上海戏剧学院发送征询函，征询事项：1、自2014年至今，涉案房屋的承租人是哪家单位？承租人是否在该房屋中开设“易元堂美术馆”？2、目前上海戏剧学院与上海易元堂美术馆于2014年4月签订的《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》是否有效存续？对此，上海戏剧学院于2018年4月8日复函称：自2015年5月1日起，涉案房屋租赁关系当事人已经变更为上戏公司与易元堂公司，变更后的租赁合同由双方当事人实际履行。现涉案房屋的租赁合同已经期满终止，但易元堂公司依然占用房屋且未支付费用，希望易元堂公司能与上戏公司尽快解决纠纷，以免双方既有的良好合作关系进一步受到负面影响。
二审中，上诉人提供易元堂美术馆开张、一周年庆典、圣彼得堡东宫博物馆学术交流活动相关资料，欲证明涉案房屋的实际使用人是上海易元堂美术馆，承租人也是上海易元堂美术馆。被上诉人认为上诉人提供的上述资料与本案无关。
本院认为：二审中，双方当事人的争议焦点在于2015年5月1日后涉案房屋的租赁关系实际发生于本案双方当事人之间，还是上海戏剧学院与上海易元堂美术馆之间。根据已查明的事实，上海戏剧学院与上海易元堂美术馆曾于2014年就涉案房屋签订《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》，本案双方当事人于2015年5月1日签订的涉案合同也同样是针对涉案房屋的租赁事宜，两份合同的租金、管理费标准相同，租赁期限不同但存在包含关系。结合上海戏剧学院于2015年5月1日将涉案房屋的经营管理权委托给被上诉人的事实，以及自2015年5月1日本案双方当事人签订涉案合同后，租金、管理费等相关费用均是由上诉人法定代表人委托的禾泰物业支付给被上诉人等实际履行情况，一审法院认定上海戏剧学院与上海易元堂美术馆就涉案房屋签订的租赁合同在实际履行的过程中，通过由本案双方当事人就同一租赁事项重新签订租赁合同的方式变更了租赁关系的当事人，并无不当。上海戏剧学院于2018年4月8日就涉案房屋租赁关系事宜出具的复函，亦能够佐证租赁关系当事人变更的事实。上诉人称其与被上诉人签订的涉案合同仅是便于上海戏剧学院管理及开具发票的形式合同，缺乏依据，本院难以采信。上诉人认为涉案房屋的实际使用人是上海易元堂美术馆，故实际履行的应当是上海易元堂美术馆与上海戏剧学院签订的租赁合同。但租赁房屋的实际使用人并不等同于承租人，更何况上诉人与上海易元堂美术馆存在关联关系，故上诉人的上述观点不能成立。
综上所述，易元堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18,958元，由上海易元堂实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 艺
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一八年四月十日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……