广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初2144号
原告黄金钟，男，1983年4月26日出生，汉族，罗定市人，现住罗定市罗。
原告陈秀霞，女，1985年6月16日出生，汉族，罗定市人。现住罗定市。
委托代理人黄金钟，系原告陈秀霞丈夫，本案原告之一。
被告罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市罗城街道迎宾路东侧。
法定代表人陈学俭，总经理。
委托代理人莫衍，广东军萍律师事务所律师。
委托代理人黄颖怡，广东军萍律师事务所实习律师。
原告黄金钟、陈秀霞诉被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员李云福独任审判，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告黄金钟及被告的委托代理人莫衍、黄颖怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年11月26日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买某商住小区某号房，合同约定该房价款为331598元。合同第十五条约定“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。”合同签订后，原告向被告支付了该商品房首付款99598元，并通过银行贷款向被告支付了232000元，合计支付331598元。另向被告支付了契税4974元，办证费用2700元和代收物业维修基金3243元。被告于2015年4月9日才把相关资料提交给罗定市不动产登记管理局，为原告办理了房地产权证。此前，被告一直没有拒绝为原告办理房产证。由于被告拖延履行合同给原告造成了诸多不便和损失。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付违约金61048.57元（违约金按照合同约定的应履行交付房地产权属证书期限即从2012年4月25日次日起计算至领取到房产证2015年4月9日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），2011年利率为6.65%。二、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，提供了以下证据：1、身份证，证实原告的身份及诉讼主体资格。2、房款发票、借款凭证收据、契税费、办证费、物业维修基金费收据，证实原告按照合同约定已付清购房款，且已经向被告支付了契税4974元、办证费2700元、代收物业维修基金3243元的事实。3、个人住房公积金房屋担保借款合同，证实原告使用住房公积金到银行贷款按揭支付购房款的事实。4、广东省商品房买卖合同，证实原、被告于2010年11月26日签订买卖合同的事实及约定双方的权利义务。5、广东省房地产权证，证实原告于2015年4月9日才领到涉案商品房的房地产权证。
被告辩称：一、根据原告的起诉，本案的诉讼时效已过，原告的诉讼请求应依法驳回。1、《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，合同约定被告代办房地产权证的最后期限为2012年4月25日，而被告在2012年4月25日24时00分还未为原告代办房地产权证，原告从2012年4月25日24时00分起知道自己的权利被侵害。又，原告主张从2012年4月26日起计算违约金，证明原告从2012年4月25日24时00分起知道自己的权利被侵害，诉讼时效应从2012年4月25日起算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》（法释[2008]11号）第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”规定可以看出，没有约定履行期限的合同，根据相关规定只要能够确定履行期限的，诉讼时效期间亦从履行期限届满之日起计算，而本案已经确定履行期限（合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记……），即被告为原告代办房地产权证的最后期限为2012年4月25日，本案诉讼时效期间应从履行期限届满之日起计算（即从2012年4月25日起算）。否则就是有失公平正义。另，超过诉讼时效之后，被告为原告代办房地产权证的事实，并不必然导致被告须支付超过诉讼时效的违约金。违约金是双方约定的事项，合同未约定超过诉讼时效的违约金亦由被告承担，并且被告不同意支付超过诉讼时效的违约金。2、按原告的诉求，原告请求的违约金是以日或月为单位计算得出的结果，这类违约金是一个持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别都受到2年诉讼时效的限制。而原告在2016年9月28日提起诉讼，那么在2016年9月28日之前的违约金给付请求权已超过二年的诉讼时效，不应支持。二、原告的诉讼请求没有事实依据以及法律依据，应予驳回。
合同约定因被告原因导致办证迟延的，被告才承担违约责任，非被告原因导致的办证迟延不应由被告承担违约责任。原告因工作忙怠于签署书面委托合同导致的办证迟延不应由被告承担违约责任。1、《广东省城镇房地产权登记条例(1999修订)》第七条规定：“申请房地产权登记，申请人可以委托代理人。由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书”。而罗定市房管局规定：“材料不齐全或者不符合法定形式的，当场退回申请人补正，并一次性告知”。罗定市房管局对“材料不齐全或者不符合法定形式”的申请不出具收件回执（见罗定市房管局公示的办证流程）。根据这些规定，被告必须有书面委托合同才能为原告代办房地产权证。本案中，原告因其工作忙，于2014年08月01日才正式委托被告为其办证（双方于2014年08月01日正式签订书面委托合同），故在2014年08月01日前产生的违约金并不是因被告的原因造成，而是因原告怠于签署书面委托合同造成，不应由被告承担。2、《广东省城镇房地产权登记条例(1999修订)》第八条第一款第（三）项规定：“……权利人委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用之日起三十日内申请办理。”根据该规定，被告接受委托后可在30天内递交办证资料，故被告在2014年09月01日前递交备案资料亦为合法。3、本案中，真正产生有效代理的时间是原告与被告签订委托合同之日起。因为根据《广东省城镇房地产权登记条例(1999修订)第八条第一款第三项“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：（三）购买新建商品房屋，开发经营企业已按前项规定确认产权的，权利人应当自房屋交付使用之日起三十日内，凭房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证”之规定，原告可以自行办理房地产权证（被告已按前项规定确认属于原告的房屋产权），故委托被告办理房地产权证不是必要的，在其未正式委托前，双方只存在一个办证意向或者预合同，被告也仅是存在协助办证的义务。三、即使法院认定被告违约，原告的违约金计算方法及结果错误，应予驳回。1、根据合同约定，被告向房管局递交资料备案之日为其完成代办房地产权证事务的终止日，被告于2015年03月24日向房管局递交资料备案且原告已取得房地产权证，证明被告在2015年03月24日已完成全部代办义务，被告代办房地产权证的义务终止日为2015年03月24日。2、被告在2014年09月01日前递交备案资料亦为合法。综合上述事实，被告支付违约金的期限为：2014年09月01日至2015年03月24日。3、原告按5年期以上贷款利率计算违约金没有依据，并且起诉的违约金61048.57元的计算方法不明，没有相关事实予以支持，应予驳回。
被告为证明自己的主张，提供了以下证据：1、身份证、法定代表人身份证明、营业执照，证实被告的身份及诉讼主体资格。2、罗定市房管局收件收据（回执），证实被告于2015年3月24日已向房管局提交相关办证资料，法律规定被告的协助办证义务在2015年3月24日当天已履行完毕的事实。3、房地产权登记申请书、委托书、补充协议、税收缴款书，证实：（1）原告因工作原因一直没有委托被告或提交相关办证资料给被告，直至2014年8月1日才委托被告办证、2015年3月23日才书写房地产登记申请书提交给被告的事实。（2）因房管局要求房地产权证登记的面积记载最终以实际测量的面积为准，原告迟迟不肯签订补充协议，直到2014年11月29日才签订补充协议，确认本案涉案房屋的实际面积差异的事实。4、商品房房地产权属证明书，证实被告已为原告确认其房屋的产权，根据法律规定，原告应当自房屋交付使用之日起三十日内，凭房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证，故委托被告办证不是必须的。
对原、被告提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议。对证据4无异议，但认为合同第十五条约定了办证的履行期限，原告的起诉过了诉讼时效期间，涉案商品房从2011年5月1日已经交付给原告使用，从2011年5月1日到2012年4月25日为360日期内的办证期限。所以原告知道且应当知道权利侵害之日为2012年4月25日，从该日计算两年诉讼时效期间，计到2014年4月25日为两年，而原告于2016年9月28日才起诉，已经超过了诉讼时效期间。对证据5的无异议，对证明内容有异议，合同约定是被告提交相关资料到房管局，并不是帮原告办证，被告交付材料到房管局即完成办证的任务，被告于2015年3月24日已经履行了义务，所以原告主张违约金计算到2015年4月9日没有依据。
原告对被告提供的证据无异议。
经审查，原、被告双方提供的证据来源合法、客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。
经审理查明：被告一方公司是位于罗定市某商住小区的房地产开发商。2010年11月26日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件四），该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某商住小区第某号号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为331598元。第八条约定出卖人应当在2011年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。《合同补充协议》（附件四）约定买受人应于2010年11月26日前支付首期款99598元、契税4974元、办证费用2700元、物业维修基金3243元，剩余购房款232000元在2010年12月16日前办理银行按揭。合同签订后，原告按约定向被告支付了房价款、契税、办证费用、代收物业维修基金等费用。2011年5月1日，被告将涉案商品房交付给原告使用。2014年8月1日，原告出具了委托书给被告，委托被告办理涉案商品房的房产证。2014年11月18日，被告代原告缴交了契税5067.23元。2015年3月23日，原告填写了《房地产权登记申请书》（转移登记）。2015年3月24日，被告将办理产权登记需由被告提供的资料报产权机关备案。2015年4月9日，原告取得涉案房产的权属证书。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告基于与被告之间的商品房销售合同关系，要求被告依约承担违约责任，属于一般的向人民法院请求保护民事权利的的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定以及参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》“……四、关于房地产纠纷案件的审理。……(四）关于违约责任问题。18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。……”的意见，本案原、被告于2010年11月26日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。而被告于2011年5月1日已将涉案商品房交付给原告使用，被告应最迟在2012年4月25日应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告并未在此日期之前履行其义务，已构成违约。而原告请求被告支付办证违约金的诉讼时效期间最迟截止到2014年4月26日（2012年4月26日加二年）就应向人民法院起诉请求被告支付逾期办证的违约金，但原告于2016年9月29日才诉至本院要求被告赔偿，已超过上述法律规定的二年诉讼时效期间，人民法院不应保护。故被告一方公司提出关于原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，理据充分，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决如下：
驳回原告黄金钟、陈秀霞的诉讼请求。
本案受理费433元（原告已预交），由原告黄金钟、陈秀霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 李云福
二〇一六年十二月二十三日
本件与原本核对无异
书记员 廖光科