河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0983民初2514号
原告（申请执行人）：赵吉高，男，1944年8月15日出生，汉族，高中文化，无业，住河北省黄骅市。
委托代理人:周庆良，河北鼎佳律师事务所律师。
被告（执行案外人）：马之军，男，1970年12月12日出生，汉族，高中文化，农商行职工，住河北省黄骅市。
被告（被执行人）：赵士平，男，1956年2月7日出生，汉族，小学文化，无业，河北省黄骅市黄骅镇关帝庙村，现住。
委托代理人：王德利，河北兴骅律师事务所律师。
原告赵吉高与被告马之军、赵士平执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵吉高的委托代理人周庆良、被告马之军及被告赵士平的委托代理人王德利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵吉高向本院提出诉讼请求，1、依法判令准许执行（2013）黄执字280－3号裁定书及所查封的黄骅市广信颐园小区16号楼3单元301、401室楼房（证号10××21）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，我与赵士平民间借贷纠纷一案，黄骅法院作出（2012）黄民初字第2057号民事判决，现已生效。案件审理过程中依我的申请黄骅法院于2012年5月30作出了（2012）黄民初字第2057号民事裁定，查封了赵士平位于黄骅市广信颐园小区16号楼3单元301、401室楼房一套，房产证号10××21。我于2013年1月28日申请强制执行，执行过程中黄骅法院作出（2013）黄执字280－2、3号裁定，续封黄骅市广信颐园小区16号楼3单元301、401室楼房，查封期限自2015年5月28日至2018年5月27日。2015年11月17日黄骅法院委托房地产评估公司对被查封的楼房进行了评估。2017年1月13日，被告马之军作为案外人提出执行异议，黄骅法院作出（2017）冀0983执异3号裁定，裁定中止执行（2013）黄执字280－3号裁定。我认为被告马之军作为案外人提出的执行异议不成立，黄骅法院作出的（2017）冀0983执异3号裁定错误。故诉至法院，望法院查清事实，依法判令准许执行（2013）黄执字280－3号裁定书及所查封的黄骅市广信颐园小区16号楼3单元301、401室楼房（证号10××21）。
被告马之军辩称，我和被告赵士平房屋买卖是真实有效的，约定房价75万元，因之前赵士平向我借款50万元，我们约定该借款抵顶房款，合同签订之后，我又给付赵士平房款25万元，房款全部交付。2010年10月19日签订的房屋买卖合同，早已履行完毕，只是未履行房屋过户手续。在房屋交接完毕后，我给广信颐园小区物业交付了赵士平所欠的物业费、水电费等相关费用后，2010年11月29日与黄骅市自来水公司开通办理了自来水供水协议，投入数10万元历时数月对所该房屋进行装修，2011年6月7日与黄骅市盛德燃气公司签订了用户安全使用燃气协议书，并与当日购买燃气200方，费用540元，2011年7月3日在黄骅市光电信息网络公司开通数字电视后入住至今。购买该房后，我把自己当时居住的信合小区的楼房卖出。上述给付房款，装修楼房实际入住等事实确实存在且有据可查，完全可以确认我以购买方式取得该房屋的所有权，这期间由于赵士平常年外出手机关机联系不上，所以一直没有办理过户手续，但并不影响买卖合同的效力以及我合法取得财产权利的事实存在。我认为我与赵士平签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，不侵害他人财产权利，因此应确认协议合法有效，驳回原告的诉讼请求。
被告赵士平辩称，1、对马之军陈述的我们之间关于本案涉房屋买卖事实没有异议，双方签订的买卖合同系真实意思表示，不违反国家法律，也不存在恶意串通损害第三人合法权益的情形，应确认为合法的买卖合同。2、马之军虽然不享有完全的不动产意义上的物权所有权，但享有合法的物权期待权，且其物权期待权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除法院的强制执行。为此请求贵院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2007年6月30日，赵士平向赵吉高借款2000000元及利息1000000元已被（2012）黄民初字第2057号民事判决所确认。审理中依原告赵吉高的申请，本院于2012年5月30日作出了（2012）黄民初字第2057号民事裁定，查封了被告赵士平位于黄骅市金都小区7号楼2单元302、402室楼房一套，证号为10××70，位于黄骅市西内环西、北内环南侧16号楼3单元301、401室楼房一套，证号10××21，不得办理过户手续及买卖。自2012年5月30日起至2014年5月29日止。由于被告赵士平未履行（2012）黄民初字第2057号民事判决所确定的义务，原告赵吉高于2013年1月28日向本院申请执行，本院于2013年1月29日立案执行。执行过程中，本院于2014年5月29日作出（2013）黄执字第280-2号执行裁定：续查封赵士平位于黄骅市西内环西、北内环南侧16号楼3单元301、401室楼房一套，证号10××21，期限一年，自2014年5月29日至2015年5月28日。该裁定到期后，本院于2015年5月28日作出（2013）黄执字第280-3号执行裁定：一、续查封被执行人赵士平位于黄骅市西内环西、北内环南侧16号楼3单元301、401室楼房一套，证号10××21；二、查封期限三年，自2015年5月28日至2018年5月27日。2015年11月17日本院委托河北新世纪房地产评估经纪有限公司对查封楼房进行了评估，并作出了冀新房估（2015）沧字第153号评估报告。
被告马之军为支持其主张提交以下证据：
1、2010年10月19日，赵士平、董俊英（赵士平之妻）与马之军签订的房屋买卖合同。合同约定：赵士平将其位于黄骅市西内环、北内环南颐园小区16号楼3单元301室，房屋所有权证号10××21，以75万元人民币的价格卖给马之军。马之军付定金20万元，尾款至办理过户手续时一次付清。并约定，由于赵士平所售房屋已在黄骅市农村信用联社城关分社设定抵押，不能马上办理过户手续，赵士平同意马之军付定金后，先行装修入住，抵押到期还清贷款撤销抵押后，马之军付清购房尾款，赵士平无条件配合办理过户手续。
2、2010年2月12日至2月27日，马之军分别支取现金30万元、10万元、10万元农村合作银行储蓄取款凭条。证实曾借给赵士平现金50万元；2010年10月19日农村合作银行储蓄取款、存款凭条载明，由马之军的银行账户向赵士平的银行账户转存25万元，证实签订合同当日向赵士平支付25万元购房款。赵士平分别于2010年10月19日、2010年11月5日书写的收条，内容分别为：今收到马之军交来买房定金贰拾万元；今收到马之军交来买房款伍拾伍万元；收款人均为赵士平。证实赵士平收到全部房款。
3、2010年12月至2011年3月马之军购买装修材料提货单、发货单。单据中裁明收货单位或送货地址为广信颐园16号楼3单元301室。证实对该房屋进行了装修。
4、2010年12月至2015年10月马之军为广信颐园16号楼3单元301室向黄骅市广信物业服务有限公司交纳物业费、照明费、取暧费的收据。
5、就广信颐园16号楼3单元301室，马之军于2010年11月29日与黄骅市自来水公司签订的供水协议书、2011年6月7日与河北盛德燃气有限公司签订的用户安全使用燃气协议书及购买燃气的单据、2011年7月3日黄骅市有线数字电视服务申请表及付费节目受理单、2013年1月17日宽带业务受理单、固话小灵通业务受理单及2011年交纳电话费、宽带费发票。该两组证据证实2011年马之军对所购楼房已实际居住使用。
6、赵士平于2016年10月24日出具的《关于我与马之军房屋买卖的详细经过》。其主要内容为：2010年10月19日，就广信颐园小区16号楼3单元301室与马之军签订《房屋买卖合同》是我真实的意思表示，并且已经收到了马之军交来的全部75万元购房款，房屋也已交接完毕。因我在2010年2月12日、25日、27日分别向马之军借款30万元、10万元、10万元共计50万元。我与马之军口头约定以上借款在楼房交接时转换为购楼款。购房合同签订当天，我给马之军出具了20万元定金的收条，在银行办理打款手续时，因我缺钱，要求马之军将尾款5万元一起支付，所以马之军直接给我25万元。2010年11月5日，我给马之军出具55万元的收条，该收条包括上述三笔借款及2010年10月19日马之军多支付的5万元。合同约定的75万元购房款，我足额收到，楼房及车库钥匙交付马之军，2010年12月15日，我陪同马之军到广信颐园物业办公室进行物交接，由马之军向物业公司交付我之前欠交的物业费、取暖费。
7、2010年12月19日，马之军与王同祥签订的房地产买卖协议书。证实马之军购买赵士平的广信颐园小区16号楼3单元301室之后，将其原有楼房出售。
依原告的申请本院在黄骅市不动产登记中心调取涉案房屋抵押登记情况及抵押担保借款合同。登记载明，涉案房屋于2010年10月29日进行抵押登记，期限2年，权利人，黄骅市农村信用合作联社城关分社，权利价值60万元，抵押尚未注销。抵押担保借款合同载明，贷款人：黄骅市农村信用合作联社城关分社，借款人：赵士平，抵押人：赵士平、董俊英，贷款金额120万元，贷款期限自2010年10月29日起至2012年10月24日，抵押房产约定：1、房产证号10××70，权利价值60万元；2、房产证号10××21，权利价值60万元,合同签订日期2010年10月29日，落款处有赵士平、董俊英签名、黄骅市农村信用合作联社城关分社公章及法定代表人马之军签名。
被告马之军称关于涉案房屋二被告于2010年10月19日签订房屋买卖合同，2010年10月29日抵押登记，期间未办理过手续，是因为二被告在房屋买卖之时，双方有约定，暂不办理过户手续，充许赵士平用该房在银行抵押贷款。
原告对被告马之军提交证据的质证意见，认为证据1、2购房合同不真实。两张收条均为大额款项，但没有相应银行转款凭证，2010年10月19日的收条为20万元，与当日25万元的银行转款记录矛盾不具真实性，即使双方签订了房屋买卖合同，也未真实履行。信用社的取款凭条证实被告马之军有取款行为，但不能证实与房屋买卖有关联性，马之军与赵士平存在串通行为。证据3、4、5、7并不能证实被告马之军是涉案房屋的所有人，仅能表明其占有了该房屋。证据6不具有真实性。对法院在黄骅市不动产登记中心调取的证明无异议，抵押登记日期为2010年10月29日，二被告签订房屋买卖合同日是2010年10月19日，即使双方之间存在真实的房屋买卖合同，且真实支付了全部价款，从签订合同至抵押登记之日有10天时间该期间内涉案房屋不存在任何抵押、保全等妨碍房屋过户登记的障碍，有充足的时间，办理房屋过户登记。另根据被告马之军的财产保全异议申请书中的陈述，涉案房屋之所以没有办理过户手续，是签订房屋买卖合同时由赵士平借用此房产在黄骅市城关信用社申请抵押贷款，还清贷款后双方再履行过户手续。根据该陈述之所以涉案房屋未办理过户手续完全是由于马之军消极行使登记权利自身存有过错造成的，而并非是由于第三人的原因造成不能登记或无法登记。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。
被告赵士平对马之军提交的证据及法院调取证据均认可无异议。
本院认为，2010年10月19日，就本案涉案房屋二被告签订的房屋买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定。被告马之军为支持其主张提交了房屋买卖合同及银行取款、转款凭证、赵士平出具的房款收条、交纳物业费、水、电费、购买装修材料、取暖费、燃气费、数字电视付费等票据。庭审中被告赵士平也认可卖房、足额收取房款、交付房屋钥匙的事实。因此能够说明该合同是二被告真实意思表示且已实际履行的事实，同时也证实了在法院查封之前，马之军购买了本案涉案房屋并实际居住使用。尽管原告赵吉高对马之军提交证据不认可，认为房屋买卖合同不具真实性、二被告之间有串通行为。但对此原告并没有证据证实二被告签订房屋买卖合同有侵害其权益的故意，故对原告的该项主张因无证据支持，本院不予采信。根据《合同法》第四十四条、第五十二条的规定，二被告签订的房屋买卖合同合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，二被告签订了房屋买卖合同且已实际履行，只是未办理房屋过户登记。根据《物权法》第十五条的规定，并不影响房屋买卖合同的效力。关于未办理房屋过户登记，二被告买卖房屋时约定暂不办理过户登记，充许本案涉案房屋在银行抵押贷款。房屋买卖合同中也明确约定，由于涉案房屋在银行设定抵押，不能马上办理过户手续，待撤销抵押后，办理过户手续。根据本院在不动产登记中心调取的证据证实涉案房屋在银行抵押贷款的事实以及至今未注销抵押。因此，涉案房屋未办理过户登记，是基于二被告之间的约定以及存在抵押登记的事实，虽不是因第三人的原因造成，也并非是被告马之军怠于行使登记权自身存有过错造成。所以对原告称由于马之军消极行使登记权利自身存有过错造成未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的主张，本院不予采纳。故对原告的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条《中华人民共和国物权法》第十五条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项之规定判决如下：
驳回原告赵吉高要求判令准许执行（2013）黄执字280－3号裁定书及所查封的黄骅市广信颐园小区16号楼3单元301、401室楼房（证号10××21）的诉讼请求。
本案受理费11300元，由原告赵吉高承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判长 韩景韫
审判员 田冀沙
审判员 孙海峰
二〇一七年六月二十六日
书记员 李 媛