吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉03民终144号
上诉人（原审原告）：王振和，男，1944年8月2日出生，汉族，住四平市铁东区。
被上诉人（原审被告）：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。
法定代表人：许鹏，经理。
委托诉讼代理人：刘爱良，公司职员。
上诉人王振和因与被上诉人四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2016）吉0303民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王振和，被上诉人四平乐邦泰合物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘爱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王振和上诉请求：撤销一审判决,改判四平乐邦泰合物业管理有限公司返还收取的各项费用5741元,赔偿利息损失350元。事实和理由：上诉人于2010年6月因修路房屋被拆迁，于2013年9月在案涉小区分得一套房屋。回迁时被上诉人要求上诉人与其签订已经准备好的成套的相关手续，包括《业主公约》。上诉人与被上诉人签订《业主公约》，不是上诉人真实意思表示，而是被上诉人以不签字不给钥匙相要挟，被逼无奈签订。依据合同法第五十四条规定，受损害方有权请求人民法院撤销，请求二审法院撤销。《业主公约》属于格式合同，被上诉人没有尽到提示和说明义务，依据《合同法解释二》第九条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销格式条款的，人民法院应当支持”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，为无效合同或无效条款，请求人民法院确认《业主公约》无效。依据《吉省价收（2012）179号》文件，房屋附属设施对讲系统应纳入开发建设总成本，不得向回迁户收取，此外该可视对讲质量差、寿命短、价值低，该产品价值100元左右，却以1280元高价销售，涉及强制销售商品谋利，应全额退还。有线电视初装费1288元，应纳入开发建设总成本，不得向回迁户收取，应全额退还。依据《吉省价收（2012）179号》文件，被上诉人不得收取装修保障金，此1000元费用属违规收费，应予退还。新电梯由厂家保修，设有电梯维护保养时间、部位等责任规定，除电梯故障外，未见有人对电梯进行保养，被上诉人也不具有保险资质，不应向上诉人收取费用，被上诉人应退还所收取的电梯维护保养费980元、电梯运行保险费233元。被上诉人自设收费项目，无收费依据收取上诉人工本费和电费卡费90元，应予退还。上诉人楼房为简装，装修时电梯不通，装修垃圾量很少，估算清运垃圾费用不足50元，被上诉人于上诉人装修结束后应将建筑垃圾清运费余额450元退还上诉人。被上诉人应向上诉人返还其已收取的公共用电及智能维护费420元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，一审认定事实错误，适用法律不当，应予撤销，依法发回或改判。
四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称：依据《四住建字（2015）99号文件》，案涉华亿紫金城小区建设单位四平市华亿房地产集团有限公司将该小区物业服务事项委托给被上诉人，双方签订了前期物业服务合同。被上诉人制定华亿紫金城小区《业主公约》，进行了现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。案涉小区为人民政府道路改造回迁小区，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，动迁时未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本，依据《四发改收管字（2012）36号》、《吉省价收（2012）179号》第三条第二款“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”、第四条第二款“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用确未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行”，及《业主公约》的约定，被上诉人收取可视门铃费、有线电视初装费；被上诉人制定的《业主公约》明确规定收费项目，物业买受人在《业主公约》上签字，该《业主公约》已进行公示，依据《吉省价收（2012）179号》的相关规定，被上诉人可以收取建筑设施安全管理费、建筑垃圾清运费、电梯运行费、电梯维护保养费、门禁卡费、公共用电及智能管理费，可以代电业部门收取电卡费。
综上，被上诉人与业主签订的《业主公约》合法、有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审判决应予维持，上诉人的上诉请求应予驳回。
王振和向一审法院起诉请求：被告返还非法强行收取的各项费用总计5741元，赔偿经济损失350元。事实和理由：原告夫妻年事已高，体弱多病，子女下岗生活困难，2010年因修路房屋被拆迁，2013年9月在华亿紫金城小区分得一套房子，面积为66.94平方米。虽然《吉省价发（2012）179号》文件在2012年8月已经生效，但被告无视国家法律和政策，利用其垄断地位，借回迁之机，采用不交费不给钥匙为由，巧立名目，非法收费，逼迫原告欠债回迁，个人利益受到侵害，虽长期上访，始终未得到解决。这些费用是：1.可视对讲1280元。《吉省价发(2012）179号》文件规定，对讲系统应纳入开发建设总成本，不得向购房者收取，该产品价值100元左右，却以1280元高价销售，属非法销售商品，谋取暴利。2.建筑设施安全管理费1000元，此项费用属于乱收费。3.有线电视初装费1288元，依据《吉省价发(2012）179号》文件规定，该费用成本计入商品房开发总成本，不得向购房者收取。4.电梯维护保养费980元，属重复乱收费。5.电梯维护保险费233元，除国家规定的保险公司外，任何人收取保险费均属违法。6.公共照明及智能维护费420元，此项费用没有任何法律依据。7.电卡工本费90元。8.垃圾清运费450元，原告房屋装修产生垃圾极少，外运这些垃圾最高不超过50元，被告每户收垃圾费500元，装修后需将余额返还业主，被告违法收取原告各项费用合计5741元，应予返还。
四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称:1.原告起诉已经超过法定的诉讼时效期限，该诉讼事实于2013年9月30日发生，在此期间，原告从未向被告主张过返还收取的各项费用的请求，依据《民法通则》第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，本案现已经超出法定的诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。2.华亿紫金城小区是本市棚户区改造项目（24#—3），由四平市华亿房地产集团有限公司开发建设。2013年9月30日，被告于原告签订《业主公约》。被告制定公约的法律依据是[2003]第379号令、[2016]第666号令修改《国务院物业管理条例》第二十二条“建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定”之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》，并进行现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。四发改收管字[2006]57号第七条第二款规定“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”，第九条第二款规定“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费”。按照《国务院物业管理条例》第二十一条“业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，四平市华亿房地产集团有限公司将华亿紫金城小区物业服务工作委托给北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司，现更名为四平乐邦泰合物业管理有限公司，并签订了前期物业服务合同。3.各项收费都有法律及政策依据。案涉房屋销售之前，依据《国务院物业管理条例》第二十二条，四发改收管字[2006]57号第七条第二款、第九条第二款，吉省价收[2012]179号第一条，四发改收管联字[2013]46号第九条，制定并签订的《业主公约》对相关收费项目有明确约定，该公约进行了现场公示，物业买受人签字生效。吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定“未计入成本的费用，可以在办理入住时另行收取”，第四条第二款规定“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及天燃气安装费未纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行”。华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，可视对讲门铃1280元、有线电视初装费1288元，是设备购置及安装费用，依据四住建字[2015]99号文件第七条第二款：紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本。将此项费用记入成本的时间点为2012年8月1日，2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此二项费用应在办理入住时缴纳。天然气报警器系业主自愿购置商品，如业主现反悔购置天然气报警器，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）1000元，系依据住宅室内装饰装修管理法的要求及《业主公约》约定，为维护公共安全和公众利益所收取，具有收取依据。电梯运行费100元/年、电梯维护保养费980元，系依据《国务院物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”之规定,将电梯维保服务委托给四平经济发开区三洋电梯设备工程处。首年业主办理入住手续时间电梯已经具备运行条件，具有收取依据。电卡费10元，是为电业局代收；门禁卡80元是三枚小区一卡通的IC卡费及业主办理相关手续的复印费，此项费用在《业主公约》中也有明确约定。建筑垃圾清运费500元，系依据中华人民共和国建设部令第110号的要求，对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，《业主规约》也有约定,具有收取依据。华亿紫金城小区2013年7月1日至8月31日期间办理入住手续的一期、二期业主分别享受赠送两个月的物业服务费用，赠送优惠期在业主的票据上标明体现，活动结束后不予赠送，业主要求赠送物业服务费无法律依据。公共用电及智能管理费，系依据相关文件及《业主公约》所收取，具有收取依据。原告与被告签订的《业主公约》合法、有效，应受法律保护。原告应当依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。综上，应驳回原告的诉讼请求。
一审法院认定事实：2013年9月30日，王振和与被告签订《业主公约》，约定物业管理服务费（多层）住宅每平方米0.8元/月、（高层）住宅每平方米1.2元/月，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、安防系统、水泵维护费另行向业主收取。包括王振和诉请的：彩色可视对讲系统设备及安装费1280元，有线电视初装费1288元，建筑设施安全管理费1000元，电梯运行费233元，电梯维护保养费980元，电卡费10元、入住手续费80元，一次性装修垃圾清运费500元，公共照明及智能维护费180元/年/户（一楼免收）。王振和于2013年9月30日回迁一套房屋至被告所在小区12号楼3单元3039室，面积为66.94平方米的房屋。被告为二级资质物业管理。一审法院认为：被告与原告签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应恪守履行。参照国家发展和改革委2014年发改价格[2014]2755号文件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。泰合物业与王振和在签订的《业主公约》中第五章第十五条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，王振和所诉请的各项收费内容均在第十五条内说明，原告在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行。关于原告诉请的赠送四个月物业费，被告已经说明并对此期间入户的业主均按照七八月入户赠送两个月的物业费处理。据此，由于原告的诉请没有事实依据和法律依据，对原告的诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告王振和的诉讼请求。案件受理费25元，由原告王振和负担。
本院二审期间，被上诉人提交四平市华亿房地产集团有限公司与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司于2011年1月10日签订的《前期物业服务合同》,本院组织当事人进行了质证，上诉人对该证据的签订时间及其真实性均不予认可。本院认定的事实与一审相同。
本院认为：被上诉人就可视对讲门铃、有线电视初装费的收费依据进行了说明，即该二项费用未计入案涉小区房屋的开发建设成本，依据《吉省价收（2012）179号》等相关文件及《业主公约》规定收取；就其他收费，包括建筑设施安全管理费、建筑垃圾清运费、电梯保险费、电梯维护保养费、门禁卡费、公共用电及智能管理费、水泵维护费、代电业部门收取的电卡费，主要是依据《业主公约》而收取，亦进行了说明。依据吉林省人民政府相关主管部门、四平市人民政府相关主管部门发布的有关规范性文件，对于该文件下发前确未将房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本的，可在办理入住时另行收取；对于由业主共同制定的管理规约中有约定的收费项目亦作了变通的除外规定。本案现有证据能够证明，案涉小区开发建设时间早于当事人提交的省、市人民政府主管部门发布文件的时间，对于在案涉小区开发建设前即已签订产权调换协议的业主而言，协议时间更是早于案涉小区开发建设时间及上述文件发布时间，在本案现有证据中没有能够证明上诉人主张的可视对讲门铃、有线电视初装费已经计入开发建设成本的证据，对被上诉人提出的该二项费用应当在上诉人入住时另行收取的主张，应予支持。上诉人在接收房屋钥匙时，在承担前期物业管理的被上诉人制定的《业主公约》上签字，系承认和接受该公约约束的意思表示，应按该公约的约定向上诉人缴纳相关物业服务费用。上诉人未能提交证明被上诉人所收取的费用中，包含有超出《业主公约》规定范围的收费的证据，对其要求被上诉人退还所收取的本案费用，不予支持。上诉人如对被上诉人单方拟定的《业主公约》收费项目及标准不予认可，可以通过案涉小区业主大会或业主委员会与被上诉人协商取消或变更相关收费项目及标准，其提出被上诉人以不签字不给房屋钥匙相要挟，无奈与被上诉人签订《业主公约》，不是上诉人真实意思表示，请求确认该公约为可撤销合同或无效合同的主张，不能成立，不予支持。上诉人陈述为索还被上诉人收取的相关费用，多年来一直向四平市人民政府及其相关部门上访，依照相关法律规定，上诉人于一审提起诉讼时并未超过法律规定的二年诉讼时效，被上诉人主张本案已经超过诉讼时效，不能成立，不予采纳。
综上所述：王振和的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王振和负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘士木
审判员 王月光
审判员 田 峰
二〇一七年四月十七日
书记员 贾红玲