天津市津南区人民法�
民 事 判 决 书
（2017）津0112民初3287号
原告（反诉被告）：张伟林，男，1961年12月26日出生，汉族，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：赵元帮，男，1962年9月19日出生，汉族，住天津市津南区，由天津市津南区咸水沽镇法律服务所推荐。
被告（反诉原告）：刘恩思，男，1975年7月22日出生，汉族，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：王凤军，天津捍正律师事务所律师。
第三人：天津市金逸安顺物业服务有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇体育场路东侧津沽路北侧惠安花园2-02。
法定代表人：王健，总经理。
原告（反诉被告）张伟林与被告（反诉原告）刘恩思、第三人天津市金逸安顺物业服务有限公司（以下简称金逸安顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日�案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张伟林的委托诉讼代理人赵元帮、刘恩思及其委托诉讼代理人王凤军到庭参加诉讼，第三人金逸安顺公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张伟林向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除与刘恩思签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》；2.案件受理费由刘恩思承担。事实和理由：张伟林将坐落于天津市津南区XX室一处住宅出售给刘恩思，面积93.31平米，价格为67万元。双方签订了编号为0000176的《房产交易合同》及编号为27301-025311的《天津市房产买卖协议》，刘恩思交张伟林定金10万元并向房地产交易资金监管中心存入首付款27万元，余房款40万元以贷款形式付给张伟林，但刘恩思贷款未获得批准，故双方签订的房屋买卖合同无法履行，依据合同法的相关规定，请求�法判如所请。
刘恩思辩称，请求驳回张伟林的诉请。双方之间的合同均是依法成立、真实有效，并且履行到今天刘恩思从未违约，不能随意解除。
刘恩思向本院提出诉讼请求：1.依法判令张伟林继续履行双方之间签订的《房产交易合同》和《天津市房产买卖协议》，配合刘恩思及第三人中介机构一起赴房管局办理房屋所有权转移手续及其他相关手续，并限期张伟林交付房屋；2.反诉费用由张伟林全部承担。事实和理由：2016年10月4日，刘恩思经第三人金逸安顺公司介绍与张伟林签订了《房产交易合同》（合同编号0000176）。约定：刘恩思购买张伟林名下的坐落于天津市××水××镇××公寓××楼××房产，建筑面积93.31㎡，成交价格为77万元，刘恩思支付给张伟林购房定金10万元，支付第三人中介费及其他费用共计12250元。并约定买卖双方于2017年4月15日�亲自到房管局签订《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。《房产交易合同》签订后，刘恩思即依约定支付给张伟林定金10万元和第三人费用12250元。双方于2016年12月19日到津南区房管局签订了《天津市房产买卖协议》。协议中约定：房价款67万元，首付款27万元，申请银行贷款40万元，监管房价款67万元。2016年12月19日首付27万元，余款按揭贷款下来后付清。刘恩思依约于2017年1月12日将27万元首付款存入监管帐户。在办理按揭贷款过程中因国家房地产贷款政策收紧，银行通知刘恩思贷款会出现延期放款的情况。在此情况下，刘恩思为了保证买卖合同的正常履行，主动向亲朋借款筹集购房尾款40万元，并于2017年3月31日存入房管局监管帐户。正当刘恩思等待张伟林、第三人一起去房管局办理房产所有权转移登记手续和其他相关手续时，却收到了津南法院送达的张伟林起诉诉请解除双方房产买卖合同的起诉书，刘恩思认为，在双方合同签订和履行过程中己方均未违约，而张伟林的解除行为明显缺乏诚实信用，刘恩思坚决不同意解除双方的买卖协议。故依法向津南区人民法院提起反诉。庭审后，刘恩思明确，要求张伟林继续履行合同的具体内容仅为协助刘恩思办理过户手续和限期交付房屋，放弃要求张伟林协助办理其他手续的诉讼请求。
张伟林辩称，不同意刘恩思的诉请。原、被告在签订《天津市房产买卖协议》之时约定贷款在一个月内办理完毕、到帐，但至诉讼前的2017年3月29日刘恩思的贷款仍未到帐，经查询监管帐户是4月1日到帐，期间多次催促未果；协议中第4条约定5日内存入首付款，刘恩思于2017年1月13日存入的首付款，首付违约；签订的协议�6条约定双方在30日内到权属登记处办理转移手续，因一方原因造成另一方无法办理，未及时办理造成的损失应依法承担违约责任。综上，依据合同法第九十四条第（三）（四）款规定，合同应予解除。2017年2月中旬张伟林已经电话通知了对方及中介解除合同，履行了告知义务，由于刘恩思在4月1日前未交付房款，造成张伟林在新政策出台前无法购买房屋，所以合同无法履行，应予解除。
经审理，本院确认如下事实：张伟林（甲方）与刘恩思（乙方）及金逸安顺公司（丙方）于2016年10月4日签订《房产交易合同》，约定刘恩思购买张伟林名下的坐落于天津市××水××镇××公寓××楼××房产，建筑面积93.31㎡，成交价格为77万元；并约定乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币10万元；甲乙双方须于2017年4月15日前亲自到该房产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》并依约办理买卖手续；除定金外的剩余房款67万元，甲方同意乙方银行贷款，乙方须于2017年4月15日前办理贷款申请手续；甲乙双方定于房款到账进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。合同签订后，刘恩思支付给张伟林购房定金10万元，支付房产中介机构中介费及其他费用共计12250元。双方于2016年12月19日到津南区房管部门签订了《天津市房产买卖协议》。该协议中约定：房价款67万元，乙方首付款27万元，申请银行贷款40万元，监管房价款67万元。贷款种类不包含公积金。并约定乙方应自订立本协议之日起五个工作日内，将监管的首付款合计27万元一次性存入房地产交易资金监管中心在中国银行设立的专用账户，当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。又约定协议订立后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属机�办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记造成损失的，应依法承担违约责任。在该协议附件四：补充协议处明确约定2016年12月19日首付27万，余额按揭贷款下来后付清。双方于此约定处签名摁手印。刘恩思于2016年12月2日将首付款27万元存入贷款银行个人账户备用，于2017年1月12日将首付款存入天津市房地产交易资金监管中心帐户，于2017年3月31日将全部剩余房款40万存入该账户。
本院认为，张伟林和刘恩思及第三人金逸安顺公司签订的《房产交易合同》和原、被告双方之间签订的《天津市房产买卖协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同依法成立并发生法律效力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更和解除。双方在《天津市房产买卖协议》中明确约定2016年12月19日首付27万，余额按揭贷款下来后付清，双方在此约定处签名摁手印，该约定系双方真实意思表示。张伟林称双方在签订此协议时口头约定贷款一个月内办理完毕、到账，但未提供任何证据佐证，刘恩思亦不认可，且实际上贷款的审批和发放时间不是由买卖双方控制的，故对该主张本院不予采信，张伟林据此以刘恩思迟延履行主要债务，经多次催告仍未履行为由主张解除合同没有事实依据，本院不予支持。刘恩思首付款存入晚于双方约定20多天，存在瑕疵，但从刘恩思于2016年12月2日已将足额的首付款存入贷款银行个人账户备用的情形并结合贷款申请、审批、发放等环节均受到贷款银行政策及相关规定影响的实际情况，刘恩思迟延存入首付款尚不构成根本违约，不足以导致张伟林合同目的不能实现，不符合合同解除的法定情形。另，张伟林以双方在《天津市�产买卖协议》约定应在30日内办理过户手续，如因一方原因造成另一方未能及时办理的应承担违约责任为由主张刘恩思违约，但该约定系房地产管理部门制式合同内容，为保护卖方的权益，贷款购房的均需贷款审批后双方才办理过户手续，而贷款审批需合理的期限，故办理产权过户手续应相应顺延，双方未能按此约定日期履行过户手续，刘恩思并未违约。综上，张伟林主张解除合同事实和法律依据不足，本院不予支持。合同签订后，刘恩思履行了交付定金、首付款等合同义务，并根据银行放款会延迟的实际情况，放弃按揭贷款一次性将剩余房款交至天津市房地产交易资金监管中心帐户，合同继续履行具备条件，且不存在法律上或事实上不能办理过户之情形，刘恩思主张张伟林继续履行合同并协助办理过户手续有事实和法律依据，本院支持。因合同约定双方应于房款到账进行房屋交付，刘恩思已经将剩余全部房款存入监管账户，房屋交付具备条件，刘恩思主张限期张伟林将房屋交付，本院支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张伟林继续履行与被告（反诉原告）刘恩思及第三人天津市金逸安顺物业服务有限公司签订的《房产交易合同》和双方签订的《天津市房产买卖协议》，并于本判决生效后二十日内协助刘恩思办理天津市××水××镇××公寓××楼××房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至刘恩思名下。
二、原告（反诉被告）张伟林于上述第一项义务履行完毕后十日内将涉诉房�交付给被告（反诉原告）刘恩思。
三、驳回原告（反诉被告）张伟林的诉讼请求。
本诉案件受理费40元、反诉案件受理费40元，由原告（反诉被告）张伟林承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 董 青
二〇一七年七月三十一日
书记员 刘 璐
速录员 徐宝祖