江苏省昆山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0583执异21号
异议人（案外人）潘继红，女，汉族，1972年10月7日生，住昆山市。
原案申请执行人俞成刚，男，汉族，1986年1月1日生，住昆山市。
原案被申请执行人许志明，男，汉族，1969年4月2日生，住昆山市。
在本院执行申请执行人俞成刚与被申请执行人许志明民间借贷纠纷一案，异议人（案外人）潘继红对本院（2016）苏0583执2883号案件中执行标的为俞成刚名下的位于昆山市花桥镇花苑新村XXX号XXX室房屋主张权利，书面提出异议要求终止上述房屋产权的强制执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人潘继红异议称，本人于2007年9月1日经昆山益民房产咨询有限公司介绍购买了许志明在昆山市花桥镇花苑新村XXX号XXX室的动迁安置房，房屋总价为叁拾万陆仟肆佰元整（￥306400），并于9月1日现金支付房款壹拾壹万元整（￥110000）、9月29日现金支付房款伍万元整（￥50000）、10月27日现金支付房款伍万元整（￥50000）、12月2日现金支付房款伍万元整（￥50000）、12月29日现金支付房款叁万柒仟元整（￥37000），余款约定在办理房产证时给付，房屋交房在2007年9月1日交付完首付时，我就拿到钥匙并占有使用至今。当时许志明拆迁房没有全部拿到，政府部门不能办理房产证，所以没有办法办理过户手续。后来我多次联系许志明办理过户手续，都未联系到他，并且也不知道许志明有没有去办房产证，所以一直拖到现在没有将房屋产权过户至我名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
以上理由有《房屋买卖合同》、《收据》作证，基于以上理由，申请人请求贵院解除对昆山市花桥镇花苑新村XXX号XXX室的错误查封。
原案申请执行人称，一、申请执行人俞成刚对案外人潘继红提交的执行异议材料质证如下：
1、昆山益民房产咨询有限公司买卖成交合同：真实性、合法性不予认可。
从真实性看：一般来说，尚未取得产权证的动迁房预售预购合同会比有产权证的房屋买卖合同约定的更加具体详细，如卖方持有房屋征收补偿协议的编号及核心内容、卖方取得产权证后配合买房过户的时间、卖方不配合过户如何赔偿等重要条款。故申请执行人对该买卖成交合同的真实性持疑。
从合法性看：根据《城市房地产管理法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”据此，申请执行人不认可该买卖合同的法律效力，认为属无效合同。
即便合同有效，合同的第五条约定了乙方悔约的违约责任：甲方（即卖方）中途悔约，应书面通知乙方（即买方）、中介方，并自悔约之日起十天内支付乙方所付定金的两倍数额给乙方（即买方）。本案，卖方将房屋抵押借款100万元，其对抵押的法律含义是明知的，在明知自己没有偿还能力的情况下，其明显是以实际行为表明不再卖给买方，如果造成买方什么损失，卖方显然是愿意承担民事责任的。
2、房款交付的收据：真实性、合法性均不予认可。
合同第九条明确约定是由买方直接支付房款给卖方，但收据的收款方却为中介，这明显不符合约定，故不能排除买方为了达到证明自己已付房款的目的而与中介串通制作伪证。比如《买卖成交合同》落款处甲方“许志明”的签名与2007年9月29日出具的收据上“许志明”的签名明显不是同一人的笔迹。此外，一般来说，在房屋交易中因房款较多而不会采取这种现金付款的方式，而是通过银行转账的方式付款给卖方，本案，买方以现金方式支付而没提供银行转账凭证，申请执行人认为这种支付方式不合常理。
3、昆山市金都物业收据：
交款单位本身就是许志明，即使原件是由异议人持有，也并不能证明该款项就是案外人本人交的。
二、申请执行人就案外人执行异议提出如下辩论意见：
申请执行人因民间借贷对系争房产进行抵押担保债权并通过诉讼程序取得对系争房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿的权利，法院就应严格执行生效判决让申请执行人实现债权。至于案外人提出执行异议，申请执行人认为理由不成立：其一，案外人与被执行人签订房屋买卖合同时，因该房屋属尚未取得产权证的动迁安置房，根据法律规定，这样的房屋不得转让，故合同无效；其二，案外人与被执行人于2007年9月1日签署合同，被执行人于2014年7月18日取得产证，直至2017年2月24日才主张房产权利，申请执行人认为已过两年的诉讼时效。其三，案外人与被执行人在买卖合同第五条明确约定双方均有权悔约，故从被执行人对房产进行抵押担保的行为来看，应该是不再出售给案外人愿意承担违约责任的悔约行为。其四，法院在审理民间借贷案件时，多次以系争房屋所在地址寄送法律文书，均被拒收，案外人理应知道系争房屋被抵押的情况却未提出异议，更没有对系争房屋提出确权之诉或房屋买卖合同有效并要求被执行人协助过户之诉，说明案外人是自愿放弃房屋的所有权而要求被执行人另行进行损失赔偿。
综上，申请执行人认为法院应切实维护申请执行人的合法权益，按照生效判决对系争房屋进行折价、拍卖或变卖，让申请执行人优先受偿。对于案外人，被执行人取得房产证的时间长达三年之久，期间，因其怠于行使自己的权利，故对其损失只能由被执行人另行赔偿，与申请执行人无关，申请执行人在本案中相当于善意第三人，在进行房产抵押担保债权时，已尽到了谨慎注意义务，没有任何过错可言，理应通过折价、拍卖、变卖房屋实现自己的债权。
原案被申请执行人许志明未作答辩。
本院查明，原案申请执行人俞成刚与原案被申请执行人许志明民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月20日作出（2015）昆民初字第1735号民事判决：一、被告许志明于本判决生效后十日内支付原告俞成刚借款1000000元、利息134500元及逾期利息（以本金1000000元基数，自2015年9月12日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算）。二、被告许志明于本判决生效后十日内支付原告俞成刚律师费50000元。三、原告俞成刚有权在上述债权范围内以被告许志明提供担保的昆山市花桥镇花苑新村XXX号楼XXX室（房产证号13××36）折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。因义务人许志明未按生效法律文书的规定的期限履行金钱给付义务，权利人俞成刚据此向昆山市人民法院申请强制执行，请求事项如上述判决所述，该案于2016年4月20日立案受理，执行案号（2016）苏0583执2883号。本案审理和执行过程中，对登记在被执行人许志明名下的位于昆山市花桥镇花苑新村XXX号楼XXX室（房产证号13××36）予以查封，并于2017年2月17日张贴执行公告，责令许志明限期履行金钱给付义务，逾期则对上述涉案房屋强制评估、拍卖用以清偿债务。
另查明，2007年9月1日，异议人潘继红与许志明经昆山益民房产咨询有限公司居间中介，三方签订了《昆山益民房产咨询有限公司买卖成交合同》一份，约定潘继红以306400元的价格购买许志明名下的位于昆山市花桥镇花苑新村XXX号楼XXX室房屋及X-
XX号楼XX号车库。协议签订后，异议人依约分期分批向许志明支付房款297000元，2007年9月1日许志明将房屋交付给异议人占有使用至今。关于剩余房款，双方约定于房、地产证办理过户手续时付清。上述涉案房屋系许志明拆迁安置房屋，房屋交付后至2014年7月18日才办理产权登记手续，2014年12月19日，许志明将上述房产与俞成刚办理抵押手续，抵押债权数额为100万元。
上述事实有异议人提供的房产中介买卖成交合同、房款收据及本院调取的（2016）苏执0583执2883号案卷材料，综合分析，予以确认。
本院认为，案外人基于对涉案房产主张所有权而提出异议，以排除对该执行标的物之强制执行，其理由是涉案房产抵押前其与原案被执行人已签订了房屋买卖合同并实际占有该房屋。但是，根据我国《物权法》规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，异议人与被执行人之间未办理产权过户登记，涉案房屋所有权人仍为许志明，该房屋现已设定抵押登记，抵押权人对担保物享有优先受偿权，且抵押权人已主张实现抵押权益，案外人的权益则不能对抗抵押权人的优先受偿权以排除执行。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十七条之规定，裁定如下：
驳回潘继红的执行异议。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。
审 判 长 虞 侠
代理审判员 袁晓鹏
人民陪审员 孙红芳
二〇一七年五月三日
书 记 员 孙 倩