四川省开江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开江民初字第1312号
原告张德英。
委托代理人（特别授权）张玉鳌，四川蜀江律师事务所律师。
被告开江县房地产综合开发公司，住所地：开江县新宁镇住建局六楼。
法定代表人陈建平。
委托代理人（特别授权）邓承展，四川共法律师事务所律师。
原告张德英诉被告开江县房地产综合开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张德英的委托代理人张玉鳌、被告开江县房地产综合开发公司的委托代理人邓承展到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，为改善自己及父母的居住条件，原告于2012年4月3日与被告开江县房地产综合开发公司签订了《紫怡楼商品房购买认定合同》，原告向被告购买位于开江县新宁镇西大街292号“紫怡楼”第C单元2层2号套房及第C单元3层2号套房两套，建筑面积均为124.4平方米，单价均为2500元/平方米，价款均为31.1万元，双方约定2012年10月30日为交房最后期限，若逾期交房，由被告按逾期日的万分之五承担违约责任。合同签订后，被告当即出具了购房款收据收取了两套房屋的全部价款共计62.2万元人民币。现被告已逾期交房近三年，原告已多次催促被告履行合同义务未果，被告未在合同约定的期限内交付房屋，其违约行为致使原告没能如期入住购买房屋并已造成原告重大经济损失，遂提起诉讼，请求判令被告按照合同约定立即交付房屋并办理房屋产权登记手续；判令被告从逾期交房之日起按逾期日的万分之五支付逾期交房违约金；案件受理费由被告承担。
原告张德英为证明自己主张的事实，举证如下：
1.原告张德英的身份证复印件；
2．被告公司工商登记信息打印件；
3.《紫怡楼商品房购买认定书》及收据，购买认定书确定了房屋位置，C单元2层2号，约定了单价、总价款，收据出具时间是当天，证明原、被告针对紫怡楼C单元2层2号购买达成一致并交付购房款；
4.《紫怡楼商品房购买认定书》及收据。证明原告购买C单元3层2号及交付房款的事实。
被告开江县房地产综合开发公司对原告张德英的举证，质证如下：
对证据1、2三性无异议，证据3、4，预定协议书系张建私自加盖印章，但开江房地产开发公司从未开发过“紫怡楼”，双方也无内部挂靠关系，两份收据上“购房款”不是当时写上去的，是后面加上去的，项目部的章也是张建私自加盖，即使交付了款项，也是张建收取，与开江县房地产公司无关。两份购房款均是31.1万元，是2012年发生的，原告应提供交付依据，转账有记录，现金的话也有相应的取款记录。
本院对原告张德英提交的证据，认证如下：
对原告提交证据1-2依法予以采信，证据3-4，本院将结合全案事实综合予以认定。
被告开江县房地产综合开发公司辩称，一、原告诉讼主体错误，开江县房地产综合开发公司并非本案适格被告，开江县房地产综合开发公司从未开发“紫怡楼”，而是由徐世琼、张建开发，合同加盖的开江县房地产综合开发公司印章与开江县房地产综合开发公司无关；
二、合同不是当事人的真实意思表示，双方签订合同是用于担保张德英与徐世琼所借款项，没有购买商品房的真实意思表示；
三、合同即使有买卖双方签字，合同也是一个无效合同，以合法形式掩盖非法目的或者损害了他人合法权益，张德英的钱交给了徐世琼，张建出具的收据并没有收到款项，诉争的房屋已实际被他人占领，是一个无效合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告开江县房地产综合开发公司为支持自己主张的事实，举证如下：
1.徐世琼于2012年4月5日出具的借条一张，证明诉争的紫怡楼C-2-2、C-3-2是徐世琼向张德英等人借款的担保物；
2.张建于2012年8月13日出具的证明一份，证明张德英手中持有的合同、票据不只诉争的两套；
3.承诺书；
4.2015年7月23日向徐世琼所取调查笔录一份。
1-4份证据，前三份均是2012年形成的，主要证明：关于紫怡楼项目实际是张建下欠徐世琼的钱，签给徐世琼的，徐世琼又将购房合同签给张德英的，承诺书上载明的等人已在徐世琼的刑事判决书写明了的，除张德英在外没报案，张德英与张建的商品房买卖合同未成立；
5.刑事判决书，徐世琼吸收公众存款，审理查明的事实有“以房作抵押借款”，除张德英外，其他人都在刑事犯罪金额中，与承诺书相印证；
6.四份文件，开江住建[2013]266号、开江住建[2013]199号、第38期政府纪要、第47期政府纪要，证明诉争房屋是违法建筑，合同显然也是无效，四份文件是在相关政府部门复印，无法获取原件；
被告补充提交了一份证据：
7.通知，主要内容，开江县房地产综合开发公司于2012年5月20日向紫怡楼项目部发出解除“授权委托书”和”内部承包经营责任合同”的通知。
原告张德英对被告开江县房地产综合开发公司的举证，质证如下：
只有证据1-3是原件，证据1借条与本案无关联性，虽然有原告所购买的二套房屋，但注意的是原告交付款项是在之前，证据2“证明”是假的，系被告内部管理关系，不对外有效力，上有项目部的章，能够代表被告公司，不能作为证明依据；证据3承诺书与本案无关，张德英与徐世琼有无借贷关系与本案无关，承诺书不能否定二份购房合同是假的。说明的是：借条是原件，原件应在张建手里，被告是如何得来的。张建的证明属于证人证言，应在开庭时当庭作证，接受双方质询；调查笔录不具备合法性，徐世琼虽被监禁，但也有条件出庭作证，也未向法院申请，徐世琼与张德英有借贷关系，不能证明两份购房合同是假的，与本案无关；刑事判决书没有列举本案原告张德英，不能看出徐世琼犯罪与本案有何关系；四份文件不能达到证明目的，诉争房屋是否合法，文件无从显示出来，看得出县政府的姿态，积极处理紫怡楼开发存在的问题，不管标的物是合法还是非法，不能否定原告与被告签订商品房买卖合同并交付购房款，如何处理，法律有规定；通知书的真实性无异议，关联性有异议，是被告的内部性文件。
本院对被告开江县房地产综合开发公司提交的证据，认证如下：
对被告提交的证据1与证据5刑事判决书审理查明中认定的内容“被告人徐世琼向陈友和及亲属处借款80万元，以紫怡楼B栋202号房屋和C栋401号房屋抵押”不能相互印证，又无其他证据作证，本院不予采信；证据2-4系证人证言，没有当庭作证，无法核实其真实性，本院不予采信；证据5-7对其真实性依法予以确认。
本院依职权调取了以下证据：1.开江县房地产交易中心出具的证明，主要内容：经查询房屋预售许可档案，紫怡楼未办理房屋预售许可证；2.开江县公安局治安管理大队打印的紫怡楼项目部专用章备案情况。
原告张德英对证据1的真实性无异议，与本案不具有关联性，不能否认原告与被告签订购房合同，并收取款项的事实；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议。
被告开江县房地产综合开发公司对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，证明项目部的章系徐世琼所刻，是徐世琼、张建的个人行为，与开江县房地产综合开发公司无关，但挂靠必须将土地过户，实际上没有挂靠。
本院对以上两份证据依法予以采信。
经审理查明，2012年4月3日，原告与被告开江县房地产综合开发公司签订了两份《紫怡楼商品房购买认定合同》，购买位于开江县新宁镇西大街292号“紫怡楼”第C单元三层2号，第C单元二层2号房屋两套，建筑面积均为124.40平方米，单价均为2500元/平方米，每套房屋总金额均为31.1万元。付款方式为一次性付款，交房时间定于2012年10月30日以前，若逾期交房，由甲方按逾期日万分之五承担违约责任。合同签订后，同日，开江县房地产综合开发公司紫怡楼项目部向原告出具了购房款31.1万元的收据两张，收据加盖了开江县房地产综合开发公司紫怡楼财务部专用章，2012年5月20日开江县房地产综合开发公司向紫怡楼项目部发出通知，决定解除与其“授权委托书”和签订的“内部承包经营责任合同”。另查明：张建系紫怡楼项目部的负责人，紫怡楼未办理房屋预售许可证。因被告未向原告交付房屋，现原告起诉至本院，请求判令被告按照合同约定立即交付房屋并办理房屋产权登记手续并从逾期交房之日起按逾期日的万分之五支付逾期交房违约金；诉讼费用由被告承担。
本院认为，争议焦点一：本案属于原、被告之间的房屋买卖合同关系还是原告与案外人徐世琼的民间借贷关系。本案《紫怡楼商品房购买认定书》约定了房屋位置、房号、面积、价款、交房时间及违约责任等商品房买卖合同的主要内容，出卖方已经收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告辩称，本案系原告与案外人徐世琼的借贷关系，签订房屋买卖合同是作为借款的担保，综合双方的举证来看，原告以与被告签订的两份《紫怡楼商品房购买认定书》及两张购房款收据主张本案系房屋买卖合同关系，被告举示的借条、证明、承诺书及徐世琼的调查笔录系证人证言，缺乏借贷关系中双方账务往来的关键证据，从证据的证明力来看，被告举示的证人证言不足以对抗原告举示的书证，本案宜认定为房屋买卖合同关系。
争议焦点二：承担责任主体是开江县房地产综合开发公司还是张建个人。《紫怡楼商品房购买认定书》上有开江县房地产综合开发公司、开江县房地产综合开发公司紫怡楼项目部的公章，张建作为项目部的负责人给原告出具了购房款收据，并加盖了开江县房地产综合开发公司紫怡楼财务部专用章，被告辩称，合同是张建与原告签订，并出具收据，张建开发紫怡楼并未挂靠被告公司，项目部的公章系私刻，合同与被告无关，经本院向治安大队核实，项目部的公章是真实的，且原告于2012年5月20日发出解除授权委托书和内部承包经营责任合同的通知，而签订购买认定书的时间是2012年4月3日，恰好说明在签订合同时，紫怡楼项目部是被告开江县房地产综合开发公司的内设机构，内设机构对外不具有独立承担民事责任的能力，故承担合同责任的主体应当是被告开江县房地产综合开发公司。
争议焦点三：本案《紫怡楼商品房购买认定书》是否有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，本案诉争的紫怡楼未取得商品房预售许可证明，原、被告签订的《紫怡楼商品房购买认定书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定被告应当将收受的购房款62.2万元返还给原告，被告占用原告资金的损失，可参照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率支付利息。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告的诉讼请求；
二、由被告开江县房地产综合开发公司返还原告张德英购房款62.2万元，并按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率支付利息（从2012年4月3日起计算至付清之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告开江县房地产综合开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 刘 超
审 判 员 唐亚军
人民陪审员 廖 然
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 张文君