重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初12716号原告：陈兴贵，男，1971年8月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：喻波，重庆市渝北区回兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：丁晓丽，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。被告：重庆市乡镇企业发展公司，住所地重庆市江北区红黄路9号，统一社会信用代码91500105202820533J法定代表人：敬儆，总经理。委托诉讼代理人：兰海涛，重庆坤源衡泰（南岸）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游国熹，重庆坤源衡泰（南岸）律师事务所律师。被告：赵丹，男，1967年11月20日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：汤兵，重庆川立律师事务所律师。原告陈兴贵与被告重庆市乡镇企业发展公司、赵丹房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年6月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈兴贵的委托诉讼代理人喻波、丁晓丽，被告重庆市乡镇企业发展公司的委托诉讼代理人兰海涛、游国熹，被告赵丹及委托诉讼代理人汤兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兴贵向本院提出诉讼请求：1、确认2014年3月13日原告陈兴贵和被告赵丹签订的租赁合同无效；2、判决二被告连带赔偿因合同无效给原告造成的经济损失10万元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2014年3月13日，原告和被告赵丹签订《门面租赁合同》，约定原告承租位于江北区小苑三村5-1-2房屋，租期自2014年3月13日至2017年6月9日。该合同签订时被告赵丹并不具有该房屋对外租赁或转租的资格，因此应属无效。合同签订后，原告投入了22万元对承租的房屋装修，添加了设施，并一直正常经营。该合同项下，原告每月向被告赵丹支付房屋租金4000元，而赵丹每月仅向重庆市乡镇企业发展公司缴纳1000元，中间有3000元的差额。因合同无效，该笔差额应该属于原告因合同无效遭受的经济损失。我方主张的10万元经济损失具体由以下部分组成：从2014年3月13日至2016年1月12日，原告共向赵丹缴纳了22个月的租金，因此差额共计66000元，加上原告另行缴纳的5000元保证金，共计71000元。另外的29000元系我方对房屋进行装修的经济损失，没有相关证据，请求人民法院酌情判决认定。被告重庆市乡镇企业发展公司疏于监管，造成原告对于真正的产权人不清楚，对原告的上述损失负有责任，应该与被告赵丹就原告的经济损失承担连带赔偿责任。被告赵丹辩称，原告所述事实和理由与客观事实不符。1、我和原告签订租赁合同是合法有效的。2、2013年我与重庆市乡镇企业发展公司就涉诉门面签订了房屋租赁合同。之后我持续对该房屋经营，2014年3月13日我与原告签订了房屋租赁合同，该合同载明了租期、租金标准等内容，同时载明若涉诉房屋因国家拆迁、自然灾害等不可抗拒的情况，我有权终止合同，且原告由此造成的经济损失我不予补偿。合同签订后，原告从2016年1月起就无故拖欠租金，在2016年10月20日重庆市人民政府颁布了拆迁公告后仍然非法占有该门面。我多次要求原告腾还涉诉门面，但是原告拒不履行交还义务。3、我将涉诉房屋交付给与原告时候，房屋里的装修设施等均是由我添置的，不存在原告所称的装修赔偿。原告现在要求赔偿其经济损失，根据我和原告之间租赁合同的约定，经济损失不予补偿。被告重庆市乡镇企业发展公司辩称，1、原告的诉讼请求与我方没有关系，我司不是适格被告；2、我司是涉诉房屋的产权人。我司没有与原告签订过租赁合同，且也没有允许赵丹对房屋进行转租，因此原告与赵丹形成的租赁关系是未经我司同意的，他们之间的租赁合同关系本身是无效的。3、二被告之间的租赁合同已于2014年11月15日终止，江北区征地办的征地行为2015年开始，征地补偿款项只应当由我司享有，与原告和赵丹均无任何关系，而且原告一直不予搬离涉诉房屋，造成我司不能得到拆迁补贴奖励，数额巨大。4、原告与赵丹私自签订租赁合同且合同期限超过二被告之间租赁合同的期限，他们双方本身存在过错，即使合同认定无效，原告与赵丹应当根据自身过错分担损失，与我司没有关联关系。5、我司与赵丹签订的租赁合同中也明确约定了如遇国家建设拆迁等行为，经济损失出租人不予赔偿，因此原告主张的经济损失赔偿没有法律和合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《门面租赁合同》、《房屋租赁合同》、结婚证、重庆市食品经营活动备案证、收条、民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对于原告举示的订金收条、转让费收条，真实性无法认定，而且与本案原告的诉讼请求没有关联，本院不予采纳。对于原告举示的账户交易明细，与本案没有关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2013年11月15日，二被告签订《房屋租赁合同》，约定重庆市乡镇企业发展公司将位于江北区小苑三村X号附X号，建筑面积30平方米非住宅用房租赁给赵丹使用，租赁期自2013年11月16日至2014年11月15日止，届时赵丹须将房屋退还重庆市乡镇企业发展公司；租金先交后用，年租金为12000元；赵丹不得违反建筑结构之安全规定进行装修，投资由赵丹自理，合同终止时赵丹应保证按原样交还重庆市乡镇企业发展公司。合同还约定，在租赁期间赵丹未经重庆市乡镇企业发展公司同意，将房屋租借给第三方使用系违约行为，赵丹应向重庆市乡镇企业发展公司承担违约责任。该合同到期后，二被告未续签租赁合同，赵丹2015年11月后未继续支付租金。2015年10月26日，重庆市江北区人民政府作出征收决定，征收范围为包含涉诉房屋在内的小苑三村2-8号。2014年3月13日，原告和被告赵丹又签订《门面租赁合同》，约定被告赵丹将前述房屋租赁给原告使用，租赁期自2014年3月13日至房屋拆迁止。房屋租金12000元/季，保证金5000元。合同签订后，原告在涉诉房屋经营面馆，并向被告赵丹支付了2014年3月13日至2016年1月12日的费用，每月4000元，共计22个月、88000元。原告还向被告赵丹缴纳了5000元的保证金。本案法庭辩论结束之时，房屋仍处于原告控制之中。另，重庆市乡镇企业发展公司2017年4月27日起诉赵丹至本院，2017年7月27日，本院作出（2017）渝0105民初9792号民事判决书，判决赵丹于本判决生效之日起五日内，按每月1000元的标准，支付重庆市乡镇企业发展公司从2015年12月起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。赵丹不服，提出上诉，2017年9月26日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01民终6133号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点为原告与被告赵丹签订的《门面租赁合同》是否有效以及如果合同无效，原告主张的经济损失是否有事实及法律依据。对于《门面租赁合同》效力问题。被告赵丹作为承租人，其未经出租人被告重庆市乡镇企业发展公司同意，将涉诉房屋转租给作为次承租人的原告陈兴贵，而且，庭审中被告重庆市乡镇企业发展公司也明确表示转租合同无效。故本院认定，原告与被告赵丹之间的转租合同应属无效。对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于原告的第二项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。根据上述法律及司法解释之规定，虽然原告与被告赵丹之间签订的转租合同无效，但是因为原告实际占有使用房屋，因此仍应按照转租合同约定的租金标准支付占有使用费，其将转租合同的租金标准与二被告之间的租赁合同租金标准的差额作为损失予以主张，没有法律依据，本院不予支持。对于原告已经缴纳的5000元保证金，因为转租合同无效，被告赵丹应当予以退还。对于原告主张的装修损失，其并未举示证据证明其租赁涉诉房屋后对房屋进行了装修，也没有举示证据证明装修投入的具体数额，被告赵丹在庭审中也明确不予认可，因此原告应当承担举证不能的法律后果。对于原告要求二被告承担连带赔偿责任的主张，本院不予支持。原告与被告赵丹签订转租合同时，其本身应该对房屋的产权信息等实际情况做较为全面的了解，但本案中，其并未尽到此种义务。原告与被告赵丹对于转租合同的无效负有过错，被告重庆市乡镇企业发展公司对于转租合同的无效并无过错，原告关于被告重庆市乡镇企业发展公司疏于监管造成自身对房屋产权情况不清楚而签订无效合同的主张没有合理依据，其以此要求被告重庆市乡镇企业发展公司承担连带责任的诉讼请求亦没有事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告陈兴贵与被告赵丹之间签订的《门面租赁合同》无效；二、被告赵丹于本判决生效之日起五日内返还原告陈兴贵保证金5000元；三、驳回原告陈兴贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1150元，由原告陈兴贵负担1092元，被告赵丹负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  柴世斌二〇一七年十一月三十日书 记 员  吴小娇