江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4742号
上诉人（原审被告）：江苏鑫厦房地产开发有限公司，住所地沭阳县上海南路西侧蕴智路北侧。
法定代表人：陈杰，董事长。
委托诉讼代理人：徐青，江苏勤辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。
原告：张维英，女，1975年3月14日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人：徐伟，江苏衡上律师事务所律师。
上诉人江苏鑫厦房地产开发有限公司（以下简称鑫厦公司）因与被上诉人张维英商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初13251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫厦公司上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审认定事实错误。涉案商品房于2016年5月30日经验收合格，已符合交付条件。2016年6月25日鑫厦公司按照《商品房买卖合同》第3页中张维英提供的地址及联系电话，向张维英书面邮寄上房通知等材料，并提供了邮寄的挂号信及网上跟踪查询单信息予以证明。张维英实际住址变更并未书面通知鑫厦公司，致使文书没有收悉，过错在于张维英。且通过网上的邮件跟踪查询单显示，即便不是张维英本人签收，但留的联系电话系张维英所有并实际使用，若没有张维英同意，鑫厦公司邮寄的挂号信应当退回而不是由他人代签收，鉴于张维英与实际签收人相识，按照常理可以推知张维英实际收悉了上房通知。张维英收到通知后没有及时办理上房手续，损失的过错在于张维英，对于通知后的违约责任，鑫厦公司不应承担。2.一审适用法律错误。违约责任的性质系补偿性的，系对守约方的损失作出的适当补偿。《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》在实际交房时，虽未实际交付给张维英，但并不影响张维英对涉案房屋的占有、使用，也不会给张维英造成损失。一审以此认定鑫厦公司承担违约责任，系对法律的适用错误。
张维英辩称：1.本案中涉案房屋不符合法定的交付条件，至今仍未经过综合验收，尚不具备居住的基本条件。且当地的房屋主管部门明确告知该小区业主，涉案房屋不符合交房条件，要求业主不办理交房手续。2.张维英没有收到过鑫厦公司所邮寄的所谓的上房通知书，对其内容概不知悉。因为该房不符合交付条件，即使鑫厦公司确实曾经发过通知，张维英也有权拒绝接收房屋。3.鑫厦公司于2017年6月21日实际向张维英交付房屋时，也没有向张维英交付《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。依据法律规定和合同的约定，张维英可以据此拒绝接收房屋。张维英现已接收房屋是对自己民事权利的处分，但不能免除鑫厦公司的法定责任。
张维英向一审法院起诉请求：判令被告鑫厦公司向原告张维英支付逾期交房违约金25519.63元（以531659元为基数，从2016年3月1日起按照日万分之一计算至2017年6月21日，480天）、逾期办证违约金5316.59元（531659元的1%）。事实和理由：2014年11月17日，张维英与鑫厦公司签订商品房买卖合同，合同约定张维英购买鑫厦公司开发的都市雅苑小区5幢1-801号房屋，合同约定了房屋交付期限、产权登记办理期限、房屋质量、逾期交付违约责任、逾期办证违约责任等内容。合同签订后，张维英支付了房款，鑫厦公司于2017年6月21日才将未经综合验收的房屋交付使用，至今未取得房产权属证书。
一审法院认定事实：2014年11月17日，张维英（买受人）与鑫厦公司（出售人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定张维英购买鑫厦公司开发的沭阳县都市雅苑小区5幢1-801号房屋，房屋建筑面积为129.41平方米，单价为每平方米4108.33元，总价款为531659元。合同第六条约定付款方式为首付款223220元（后被告向原告退还1561元），贷款310000元。第八条约定：出卖人应当在2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2016年5月30日，都市雅苑小区5号楼经建设单位、监理单位、施工单位及设计单位验收合格，至今未通过综合验收。2016年6月25日，鑫厦公司以挂号信方式向张维英户籍地“沭阳县吴集镇魏牌坊村三组126号”地址邮寄入住通知书，该邮件网络查询投递结果为魏善红代收，签收时间为2016年6月27日。2017年6月21日，双方办理房屋交接手续。
一审法院另查明，涉案房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书于2016年6月2日由鑫厦公司出具，鑫厦公司至今未向张维英履行交付义务。
本案的一审争议焦点为：涉案房屋是否具备交付条件，鑫厦公司应否向张维英承担逾期交房及逾期办证的违约责任。
一审法院认为，张维英、鑫厦公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。关于《商品房买卖合同》第八条约定交付条件之一“该商品房验收合格”如何理解问题，2000年国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白。上述五种选择，前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案，故涉案的商品房于2016年5月30日符合合同第八条约定的交付条件。
根据《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，鑫厦公司除应当书面通知张维英办理交付手续外，还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而鑫厦公司于2016年6月2日才将该两份文书制作完成，且至今未能向张维英交付，仍应向张维英承担逾期交付房屋的违约责任，故对张维英主张鑫厦公司支付自2016年3月1日起至2017年6月21日期间按480天计算25519.63元违约金的诉讼请求，依法予以支持。
关于张维英主张鑫厦公司应向其承担逾期办证的违约责任，一审法院认为，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定鑫厦公司协助张维英办理不动产产权登记期间为“商品房交付后90日内”，而双方办理房屋交接时间是2017年6月21日，鑫厦公司协助义务履行期间尚未届满，张维英可待鑫厦公司违约行为实际发生后另行起诉，本案不宜一并处理。
调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告江苏鑫厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张维英延期交付房屋违约金25519.63元；二、驳回原告张维英的其他诉讼请求。
二审期间，被上诉人张维英向本院提交照片影印件一张，系沭阳县房地产管理处在涉案都市雅苑小区张贴的一份公告，公告中沭阳县房地产管理处已明确告知业主该小区暂未通过综合验收，不符合交房条件，请业主不予办理交房手续；拟证明鑫厦公司交付的涉案房屋并不符合交房条件。
鑫厦公司质证意见：对该份证据的真实性无法核实。即便是真实的，该公告上的不符合交房条件，与本案中双方签订的商品房买卖合同上所约定的交付条件，并非相同的意思。涉案商品房已于2016年5月30日经验收合格，已经符合双方约定的交付条件。
本院认证意见：对该份公告的真实性，本院予以确认。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，本案二审争议焦点为：1.涉案房屋是否具备交付条件；2.鑫厦公司逾期交房的时间应如何认定。
关于第1个争议焦点。被上诉人张维英主张，涉案房屋至今仍未经过综合验收，不符合法定的交付条件；且当地的房屋主管部门明确告知该小区业主，涉案房屋不符合交房条件，要求业主不办理交房手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，按照鑫厦公司与张维英所签订的《商品房买卖合同》第八条约定，鑫厦公司应于2016年2月29日前将“该商品房经验收合格”交付张维英使用。鑫厦公司一审中提交了由建设、监理、施工、设计四家单位签名并加盖印章的涉案房屋所在楼栋的工程质量竣工验收记录，验收结论均显示合格，可以证明涉案房屋已经于2016年5月30日验收合格，符合双方约定的交付条件。张维英与鑫厦公司之间关于商品房交付条件的约定真实合法有效，沭阳县房地产管理处的公告并不能对抗双方之间该有效合同约定，鑫厦公司完全可以按照合同约定履行合同义务。故对张维英提出的涉案房屋未经过综合验收即不符合交付条件的主张，本院不予支持。
关于第2个争议焦点。鑫厦公司上诉提出，2016年6月25日鑫厦公司按照《商品房买卖合同》中张维英提供的地址及联系电话，向张维英书面邮寄了上房通知等材料；张维英收到上房通知后没有及时办理上房手续，过错在于张维英，鑫厦公司不应承担通知之后的违约责任。本院认为，按照涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，鑫厦公司应当书面通知张维英办理交付手续。根据鑫厦公司一审中提交的《入住通知书》、国内挂号信收据及邮件跟踪查询单（打印件），可以认定鑫厦公司于2016年6月25日按照张维英在《商品房买卖合同》中提供的地址及联系电话，向张维英书面邮寄了《入住通知书》，并于2016年6月27日被签收。故交房的书面通知应视为有效送达，鑫厦公司已按照双方约定完成了“书面通知买受人办理交付手续”的合同义务。
至于鑫厦公司未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，鑫厦公司应当在“双方进行验收交接时”提供，如鑫厦公司不提供或提供不齐全，张维英有权拒绝交接。本案中，在交房的书面通知有效送达后张维英未及时与鑫厦公司进行验收交接，由此导致鑫厦公司未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，责任并不在于鑫厦公司。后张维英于2017年6月21日接收涉案房屋，亦未以鑫厦公司不提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由拒绝交接，故不影响涉案房屋的实际交付。一审法院以鑫厦公司未提供住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由，认定鑫厦公司仍应向张维英承担逾期交付房屋的违约责任，无事实和法律依据，应予纠正。
综上，鑫厦公司的上诉理由能够成立，本院予以支持。鑫厦公司应承担自2016年3月1日起至2016年6月27日的逾期交房违约责任，应向张维英支付违约金数额为6326.74元（53.1659元/天×119天）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初13251号民事判决第二项；
二、变更江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初13251号民事判决第一项为：“江苏鑫厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张维英延期交付房屋违约金6326.74元。”
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费572元，减半收取286元，由张维英负担236元，江苏鑫厦房地产开发有限公司负担50元。二审案件受理费280元，由张维英负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄亚非
审判员 陈泽环
审判员 朱 海
二〇一八年三月二日
书记员 汪小婉
第1页/共10页