江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0282民初5884号
原告:上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道氿滨大道中路337号，统一社会信用代码91320282793847438G。
负责人:邱红霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：万菁、蒋惠亚，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。
被告：黄嘉菁，女，1972年7月6日生，，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：谈国方（系黄嘉菁丈夫），男，1972年3月12日生，，住宜兴市。
原告上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司（以下简称旺都宜兴公司）与被告黄嘉菁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法由审判员储晓惠适用简易程序，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告旺都宜兴公司的委托诉讼代理人万菁、被告黄嘉菁的委托诉讼代理人谈国方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旺都宜兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令黄嘉菁支付氿滨国际小区331号2802室房屋2013年1月至2016年12月的物业管理费25392元，并承担违约金以6347元为基数分别从2013年4月1日、2014年4月1日、2015年4月1日、2016年4月1日至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的利息。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其公司为宜兴氿滨国际中心小区提供物业管理服务，黄嘉菁是该小区331号2802室的业主。2005年4月，其公司就该小区的物业管理事宜与开发商签订前期物业服务合同，之后与每户业主对物业管理服务的相关事项进行明确约定。黄嘉菁应每月按照房屋建筑面积以每平方米1.6元向其公司支付物业管理费，即每月需交纳物业费528.93元，自2013年1月拖欠48个月即25392元。其经多次催讨未着，为此诉至法院，请求依法判决。
被告黄嘉菁辩称，1、不认同原告的诉讼请求，2014年年底、2015年年底时旺都宜兴公司的工作人员告知所欠的物业费与现在起诉的金额不吻合，2015年年底欠22000多元，后支付了10000元，应是所欠12000多元，加上2016年的物业费总和即为所欠的物业费。2、由于旺都宜兴公司不尽责，造成房屋装修及财产重大损失，期间多次让旺都宜兴公司修复，但迟迟不予修复，后经过物管部门、派出所协调同意修复，但仍未修复，其不修复告知的理由是没有维修资金，所以申请对旺都宜兴公司的维修资金进行审计，确实没有维修资金不能修复，愿意承担该承担的责任。考虑到实际情况，保障每一个业主的利益，申请对旺都宜兴公司的维修资金进行司法审计。
经审理查明：2005年4月18日，上海农工商房地产（集团）宜兴申腾有限公司（以下简称申腾公司）与上海农工商旺都物业管理有限公司（以下简称旺都公司）签订前期物业服务合同一份，约定旺都公司为宜兴氿滨国际中心业主提供前期物业管理服务，物业管理服务事项包括对物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，公共秩序的维护服务等内容；旺都公司按建筑面积暂向业主收取物业服务费，最终以政府有关部门核价为准。住宅物业、酒店式公寓、高层1.40-1.60元/月·平方米，商业物业2.70元/月·平方米（其中维修费0.17元/月·平方米，设备运行费0.43元/月·平方米）；物业服务费用按年交纳，业主应在每年第一季度前履行交纳义务。逾期交纳的，按逾期应缴物业服务费额的每日3‰收取违约金；合同为期4年，自2005年5月1日起至2009年4月31日止。2009年4月10日，申腾公司与旺都公司签订前期物业服务合同续约协议一份，约定双方于2005年签订的宜兴氿滨国际中心前期物业服务合同期限即将到期，因小区业主大会尚未成立，经双方协商同意原签订的前期物业服务合同，有效期限延长至本小区的业主大会成立，小区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效日止。双方的权利、义务和职责完全按原合同、合同附件及补充条款履行。续约协议签订后，旺都宜兴公司在氿滨国际中心小区实际履行物业管理事宜至今。2015年6月，旺都公司出具声明一份，载明旺都宜兴公司作为实际管理氿滨国际小区的物业公司，享有起诉业主缴纳物业费的权利，并承担由此引起的责任。
另查明：2006年12月18日，宜兴市物价局宜价前物备字[2006]08号备案回复表载明：同意旺都宜兴公司对氿滨国际中心前期物业公共服务费为高层住宅房、酒店式公寓1.50元/月·平方米（含电梯，不包括公共能耗）。高档住宅、商业用房物业服务收费、特约服务费由旺都宜兴公司与业主或委托人协商确定。2007年1月25日黄嘉菁购买氿滨国际中心331号2802室住宅用房一套，该房屋的建筑面积为330.58平方米，在谈国主签署的《入户声明》中载明，其已收阅旺都宜兴公司氿滨国际中心《业主手册》，并愿意遵守有关物业管理制度、规定。《业主手册》中附有上述前期物业管理服务合同部分摘要内容，载明旺都公司按建筑面积暂向业主收取物业服务费，住宅、酒店式公寓、高层物业费1.60元/月·平方米（其中维修费0.10元/月·平方米，设备运行费0.40元/月·平方米）。
本案争议的焦点：
旺都宜兴公司是否按约履行物业服务。
菁主张2012年入住以来发现漏水，期间多次向旺都公司督促尽快修复，没有得到解决，2016年与旺都宜兴公司负责人、业委会主任确认漏水情况，业委会要求旺都宜兴公司尽快修复，过后没有修复，追问相关工作人员，回复没有钱无法修复，2016年6月的漏水影响生活造成了重大损失，迫于无奈用汽车堵住小区的大门，旺都宜兴公司报警，宜兴市公安局城北派出所前往调解，旺都宜兴公司承诺天晴后同意修复，但仍未修复，理由是没有资金，向物业管理委员会反映，告知已支付了大量的维修资金且已经使用，所以现在要求进行审计。申请对旺都宜兴公司所使用的维修资金进行司法审计，对每一笔出处要求享有知情权。为证明其主张，提供331号2802室室内漏水的照片、钟英的证人证言。旺
旺都宜兴公司对照片的真实性没有异议，但认为漏水问题与他公司主张的物业费没有直接的因果关系，漏水是开发商遗留的质量问题，他公司在其管理期间已履行了相应的管理义务，漏水所造成的装修损失应向开发商另案起诉。
针对该焦点，本院认为，在旺都宜兴公司所提供的2007年1月25日业主验房清单上载明南阳台有积水，黄嘉菁的房屋所在楼层的顶层，结合其提供的照片，漏水从屋顶往下渗漏。而屋顶属于整幢房屋的公共部分，旺都宜兴公司对此应按前期物业服务合同的约定进行维护和管理，而不是以开发商遗留的质量问题推脱其该应承担的维修义务，签于在验房时已发现问题至业主多次反映均未进行维修，旺都宜兴公司应承担一定的违约责任。
针对黄嘉菁主张的要求对旺都宜兴公司的维修资金进行审计，以及漏水造成的重大损失，系另一法律关系，本案不予理涉。
实际所欠物业费的金额。
旺都宜兴公司主张黄嘉菁所欠的物业服务费为2013年1月至2016年12月合计48个月计25392元。
黄嘉菁不予认可，认为没有结欠这么多的物业服务费，他在2014年年底、2016年春节前各支付10000元，且在2016年的律师函中也仅载明结欠17000多元。
旺都宜兴公司对黄嘉菁在2014年年底及2016年春节前各支付10000元没有异议，但主张黄嘉菁自2010年开始就拖欠物业服务费，后所交的20000元抵扣之前所欠的，现要求黄嘉菁提供交款的收据或发票。
本院要求原被告双方向本院提交2016年的律师函，以此证据在律师函中所主张的欠款金额。双方当事人均未提供。
针对该焦点，本院认为，旺都宜兴公司的账面反映黄嘉菁所欠的物业服务费为2013年1月至2016年12月计25392元，而黄嘉菁主张在2015年年底旺都宜兴公司的工作人员告知其所欠费用为22000多元，后其在2016年春节前支付10000元，则尚欠款项为12000多元加上2016年度的物业服务费，同时黄嘉菁又主张在2016年收到的律师函上所载明的欠款金额为17000多元，即其前后陈述相矛盾。对此旺都宜兴公司与黄嘉菁均不能提供2016年的律师函，虽旺都宜兴公司认可黄嘉菁所支付的20000元但主张该款系支付2013年1月之前所结欠的物业服务费。综上，黄嘉菁未提供其购房后所交纳的物业费的凭证以及旺都宜兴公司在2015年年底告知其欠款金额为22000元的依据，以此来否认旺都宜兴公司所主张的欠款金额，同时也未提供律师函证明原告在律师函中自认的欠款金额即为其抗辩的17000多元，应承担举证不能的不利后果。黄嘉菁应交纳2013年1月至2016年12月的物业服务费。对黄嘉菁有证据证明其实际交纳金额超出旺都宜兴公司所主张的欠款金额时，可另行要求旺都宜兴公司返还。
上述事实，有旺都宜兴公司提供的前期物业服务合同、前期物业服务合同续约协议、声明、入户声明、前期物业管理服务合同（摘要）、房屋权属证明、宜兴市物价局备案回复表、情况说明，有黄嘉菁提供的照片、证人证言及本院庭审记录等证据在卷佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业应当根据合同载明的事项为业主提供物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。本案中，旺都宜兴公司为氿滨国际中心小区提供物业服务，黄嘉菁作为该小区的业主，应当根据物业服务合同的约定向旺都宜兴公司交纳物业管理费。根据前期物业服务合同的约定，旺都宜兴公司承担对物业共用部位的维护等义务，应当根据合同确定的物业管理服务事项实施物业管理服务。对于黄嘉菁的房屋屋顶漏水，旺都宜兴公司对此应进行维护和管理，但实际却未能得到落实，旺都宜兴公司应承担一定的违约责任，即对物业服务费作免除和减免。鉴于黄嘉菁提出的物业服务不到位的程度及问题，对于旺都宜兴公司主张的物业费，本院确定黄嘉菁按照68%的比例进行给付。据此，结合旺都宜兴公司收取物业服务费的财务反映，黄嘉菁应支付旺都宜兴公司331号2802室2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费为17264.28元（330.58平方米×1.60元/月·平方米×48月×68%）。对旺都宜兴公司主张的违约金，因黄嘉菁并非无故拖欠物业费，且旺都宜兴公司也有违约行为，故对旺都宜兴公司要求黄嘉菁支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
对黄嘉菁申请对维修资金进行司法审计因系另一法律关系，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、黄嘉菁于本判决发生法律效力之日起十日内支付上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司物业服务费17264.28元。
二、驳回上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。
如果黄嘉菁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费435元减半收取为217.50元，由黄嘉菁负担148元，旺都宜兴公司负担69.50元。黄嘉菁应负担的上述款项已由旺都宜兴公司预交，本院不再退还，由黄嘉菁于本判决发生法律效力之日起十日内直接向旺都宜兴公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 储晓惠
二〇一七年七月十八日
书记员 刘 兰