中华人民共和国
福建省福州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）闽01行终320号
上诉人（一审第三人）福州市不动产登记和交易中心，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路***号。
法定代表人林京洪，主任。
被上诉人（一审原告）张若芬，女，1973年11月26日出生，汉族，身份证住址福建省福州市仓山区，现住加拿大，
委托代理人李文康，福建富柏律师事务所律师。
一审被告福州市国土资源局，住所地福建省福州市仓山区南江滨西大道193号东部办公区4座5层至7层。
法定代表人郑章干，局长。
一审第三人张锦奕，男，1969年3月7日出生，汉族，身份证住址福建省福州市鼓楼区，
一审第三人张晓东，男，1972年10月19日出生，汉族，身份证住址福建省福州市仓山区，现住加拿大，
委托代理人李文康，福建富柏律师事务所律师。
上诉人福州市不动产登记和交易中心因张若芬诉福州市国土资源局房屋行政登记一案，不服福州市晋安区人民法院（2015）晋行初字第154号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，坐落于福州市晋安区新店镇山北路233号居住主题公园132号楼107复式单元房（房屋所有权证号为榕房权证Ｒ字第××号）的房屋登记所有权人为张若芬、张晓东。2006年10月18日，经房产中介公司居间介绍，张锦奕为购买上述讼争屋与张若芬签订了一份《房产买卖经纪合同》。后双方就讼争屋的买卖发生纠纷。2007年起，一审法院对双方的民事纠纷进行了相应的裁判。期间，2010年5月24日，第三人张锦奕持异议登记申请表、本人身份证明、榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》复印件、房产买卖经纪合同、福州市晋安区人民法院受理案件通知书向福州市房地产交易登记中心就讼争屋申请异议登记，当日，福州市房地产交易登记中心经审核后，根据《房屋登记办法》第七十六条、第七十七条的规定，予以受理并将该异议记载于房屋登记簿。2015年5月19日，原告向福州市房屋登记中心（原福州市房地产交易登记中心）就讼争屋申请注销异议登记，当日，福州市房屋登记中心经审核后予以办理，注销了讼争屋异议登记。2016年，福州市实施不动产统一登记制度。福州市不动产登记职权变更为福州市国土资源局行使。福州市房屋登记中心亦更名为福州市不动产登记和交易中心。
一审法院认为，福州市住房保障和房产管理局作为我市原房屋登记机构，具有依法进行房屋登记的法定职责，现福州市不动产登记行政职权已由被告福州市国土资源局行使，故福州市房屋登记中心（原福州市房地产交易登记中心）原受福州市住房保障和房产管理局委托所作的本案异议登记行为，其法律后果应由被告福州市国土资源局承受。
《中华人民共和国物权法》第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”；《房屋登记办法》第七十六条规定“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”，第七十七条规定“房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿”。根据以上规定，利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。本案中，第三人张锦奕仅为讼争屋买卖合同的买方，其在讼争屋买卖合同尚未完成的情况下，无权向房屋登记机构主张讼争屋登记簿记载事项存在错误，且人民法院生效判决亦认定张锦奕的退款行为，表明其不履行作为买方的支付购房款的合同主要义务，确认讼争屋买卖合同已经解除，故第三人张锦奕就讼争屋产权不具有异议登记申请人主体资格。2010年5月24日，房屋登记机构在第三人张锦奕未提供不动产登记簿的权利人不同意更正的证据的情况下，受理第三人张锦奕提起的申请，将第三人张锦奕异议记载于讼争屋房屋登记簿，直至2015年5月19日予以注销，该行为缺乏事实及法律依据，依法应确认为违法行政行为。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决确认原房屋登记机构对福州市晋安区新店镇山北路233号居住主题公园132#楼107复式单元所作的异议登记行为违法。
上诉人福州市不动产登记和交易中心不服一审判决，向本院提起上诉称，《物权法》第十九条、《房屋登记办法》第七十六条、第七十七条所规定的“利害关系人”及其“所认为的登记薄存在错误”应做广义理解。由住建部和城乡建设部组织编写的《房屋登记办法释义》认为：“在登记实践中，对《物权法》第十九条第二款所称的利害关系人应当做广义理解，凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记，或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人，均属于这里所说的利害关系人”；作为申请异议登记条件的“登记薄记载的事项错误”是以利害关系人的主观判断为标准，与该错误是否客观存在，是否为后续的民事诉讼所支持无关。登记机构非司法机关，依当事人的申请进行登记，对当事人主张其为利害关系人、登记薄错误只能作形式上的判断，而该判断实际是否成立应由司法机关在异议登记之后的诉讼中作出审查和判断。综上，请求：一、撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张若芬、一审第三人张锦奕、张晓东未提交书面意见。
一审中各方当事人提交的证据和法律依据均已随案移送本院。经审查，相关证据均经原审开庭质证，对于一审判决认定的证据和事实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”法律设立异议登记制度是为民事争议的解决提供便利，但提供便利并非无条件，登记机构必须要对异议申请按照法定要件进行审查。按照上述法律文义，利害关系人认为登记簿记载事项错误而权利人不同意进行更正是异议登记的必要前提。本案中，一审第三人张锦奕在讼争房屋买卖尚未完成的情况下即向上诉人申请异议登记，其目的是为实现房屋所有权的转移登记，而非基于原登记簿记载事项错误需进行更正登记。异议登记击破原房屋登记的公信力，限制了物权行使，其效果与强制措施相当，上诉人作为登记机构，应当在受理申请时对异议登记是否符合条件进行评断，其仅依据张锦奕提供的买卖合同及法院受理买卖纠纷的通知即作出被诉异议登记，行为明显不当。一审判决确认原房屋登记机构作出被诉异议登记行为违法，认定事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元由上诉人福州市不动产登记和交易中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢红波
审 判 员 郑 鋆
审 判 员 曾 莹
二〇一七年八月十七日
法官助理 张厚磊
书 记 员 李金土
附注：
本判决书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。