浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第407号
上诉人（原审被告）：杭州广和房地产开发有限公司。
法定代表人：范卫东。
委托代理人：吴方荣、金德聪。
被上诉人（原审原告）：朱磊。
委托代理人：王武军。
上诉人杭州广和房地产开发有限公司（以下简称广和公司）因与被上诉人朱磊商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2012）杭余塘民初字第435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年2月26日公开开庭进行了审理，上诉人广和公司的委托代理人吴方荣、金德聪，被上诉人朱磊的委托代理人王武军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：广和公司以出让方式取得位于杭州市余杭区仁和街道东西大道东侧，编号为杭余出国用（2007）字第109-904号地块的建设用地使用权。广和公司在该地块开发建设美地兰庭［建设工程规则许可证号：建字第200801509020，施工许可证号：330125200912020101，预售许可证号：余售许字（2010）第0101号］。2010年10月9日，朱磊向广和公司交纳了杭州市余杭区仁和街道美地兰庭10幢2单元302室的预售定金10000元，广和公司向朱磊开具销售不动产统一发票一份。2010年10月21日，朱磊与广和公司签订浙江省商品房买卖合同（合同编号：2010预956086），合同约定：朱磊购买杭州市余杭区仁和街道美地兰庭10幢2单元302室的商品房，该商品房建筑面积为87.09㎡，按建筑面积计算，单价为每平方米7344元，总价款为639589元。朱磊于本合同签署的同时支付首付款199589元，剩余440000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式支付。广和公司应当在2012年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付朱磊使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、县（市）级及县（市）级以下规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施。或遇到重大技术问题或市政配套的批准与施工延误，项目竣工验收有关部门验收滞后的，或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备交付条件、而致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。广和公司逾期交房的违约责任：逾期超过120日后，朱磊有权解除合同。朱磊解除合同的，广和公司应当自朱磊解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按朱磊累计已付购房款的1%向朱磊支付违约金。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）15日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期存款利率付给利息。
合同签订的当日，朱磊向广和公司支付了189589元购房款，广和公司向朱磊开具销售不动产统一发票，至此，朱磊合计已向广和公司支付购房款199589元。嗣后，朱磊与中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定朱磊向中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行借款440000元，用于购买杭州市余杭区仁和街道美地兰庭10幢2单元302室的商品房，贷款期限为180个月，利率实行浮动利率。朱磊采用按月等额本息还款方式还款。2011年3月1日，中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行将440000元划到朱磊指定的广和公司账户。朱磊自2011年4月起每月向中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行归还贷款本息。截止到2012年11月1日，朱磊已向中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行支付了贷款利息43506.26元。
广和公司未能在2012年6月30日向朱磊交付位于杭州市余杭区仁和街道美地兰庭10幢2单元302室的商品房。2012年10月25日，广和公司向朱磊发出通知书，告知竣工备案表正在积极办理中，广和公司从2012年10月27日办理房屋交付使用与物业入住手续。
涉案的商品房，于2012年7月16日通过消防验收备案，2012年10月9日杭州市规划局颁发《浙江省建设工程规划核实确认书》，确认已具备竣工规划确认条件。杭州市余杭区住房和城乡建设局于2012年11月26日作出同意备案的处理意见。现朱磊诉至原审法院，请求判令：（一）解除朱磊与广和公司签订的商品房买卖合同；（二）广和公司返还首付房款199589元，利息26186.08元（按银行贷款基准利率的年利率6.56%计算），利息计算到首付款付清日止。返还按揭贷款440000元及朱磊已支付的按揭贷款利息43506.26元，贷款利息支付至按揭贷款返还日止；（三）广和公司支付违约金6395.89元。合计715677.23元。庭审中，朱磊变更诉讼请求为：（一）解除朱磊与广和公司签订的商品房买卖合同；（二）广和公司返还首付房款199589元，利息28302.49元（自2010年10月21日起至2012年12月20日止，按银行贷款基准利率的年利率6.56%计算），自2012年12月21日起到首付款付清日止的利息，按年利率6.56%计算支付。返还按揭贷款440000元及朱磊已支付的按揭贷款利息43506.26元，自2012年11月2日起至按揭贷款返还日止的贷款利息，按银行收取的数额支付；（三）广和公司支付违约金6395.89元。合计717793.64元。
原审法院认为：朱磊与广和公司签订的商品房买卖合同合法有效。因广和公司未能在合同约定的期限内向朱磊交付房屋，广和公司已构成违约，因广和公司取得建设工程竣工验收备案证明是在2012年11月26日，已超过合同约定的交付房屋期限2012年6月30日，且逾期时间也超出120日，因此，朱磊要求解除与广和公司的商品房买卖合同，符合合同的约定，予以支持。（一）广和公司在辩称中提出涉案的商品房在逾期交房后的120日内就已具备了商品房交付使用的实质条件，买受人朱磊可以在事实上与广和公司办理交房使用手续。因广和公司未取得建设工程竣工验收备案证明，就不符合合同约定的交付房屋的条件，就应当认定是广和公司逾期交付房屋。（二）广和公司辩称中提出因部分购房者的投诉，造成广和公司未能按期取得建设工程竣工验收备案证明；根据买卖合同第九条的规定，广和公司可以据实延期交付房屋的意见，因广和公司没有提供证据证明是部分购房者的行为，造成广和公司未能按取得建设工程竣工验收备案证明的存在，也没有提供证据证实存在买卖合同第九条规定的广和公司可以据实延期交付房屋的事实出现。因此，对广和公司的这些辩称，因证据不足，均不予采纳。（三）广和公司提出朱磊要求退房后，既主张利息损失，又要求支付合同约定的违约金，没有事实和法律依据。本案是由于广和公司自身的原因，导致朱磊解除买卖合同，因合同约定的解除合同的违约金低于朱磊造成的损失，因此，朱磊要求支付利息损失的请求，予以支持。由于朱磊未能举证证明除利息损失外尚有其他损失存在，因此，在朱磊主张利息损失后，对其再主张解除合同的违约金，不予支持。（四）广和公司提出买卖合同中已约定解除合同后退还购房款，出卖人应按银行同期存款利率支付利息。原审法院认为根据本案的实际情况按存款利率计算利息，不足以弥补买受人因出卖人违约造成的损失，按银行同期贷款利率计算买受人所遭受的损失，更加合理。（五）朱磊为履行其与广和公司的买卖合同，而与中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行订立借款合同，并因此而支出的贷款利息，属于朱磊在本案中合理的损失，应当由广和公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、自判决生效之日起解除朱磊与广和公司于2010年10月21日签订的浙江省商品房买卖合同（合同编号：2010预956086）；二、广和公司于判决生效之日起三十日内支付朱磊首付购房款199589元；三、广和公司于判决生效之日起三十日内支付朱磊首付购房款利息28302.49元，自2012年12月21日起至首付购房款付清日止的利息，按年利率的6.56%计算支付；四、广和公司于判决生效之日起三十日内支付朱磊按揭贷款440000元及贷款利息43506.26元，自2012年11月1日起至按揭贷款返还日止的贷款利息，按中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行向朱磊收取的数额支付；五、驳回朱磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10978元，减半收取5489元，由朱磊负担32元，广和公司负担5457元，于判决生效之日起七日内向原审法院交纳。
宣判后，广和公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决解除合同的相关事实认定不清，法律依据不充分。理由如下：1.交房期满后120天内未取得竣工验收备案表的主要原因是部分购房人的投诉、信访行为，广和公司为此在庭前申请法庭向余杭区质检站、住建局等单位调取相关证据，但一审判决并未查清和认定该项事实。2.一审既然确认朱磊的退房通知书可作为本案的证据使用，那么朱磊发通知解除与一审判决解除相互矛盾，但-审判决并未查清和认定书面通知解除购房合同的相关事实与解除行为的效力。3.购房合同因逾期交房而解除的条件未成就。案涉商品房具备实质交房条件，购房合同第九条约定的取得竣工验收备案证明是要求建设单位在交房时提供该项文件，该项证明文件本身不是交房条件，一审以广和公司取得竣工验收备案表的时间逾期超出120天为由判决解除合同、退还房款的事实与法律依据不充分。
二、一审要求朱磊按年利率6.56%支付购房款利息的判决有误。1.一审判决适用年利率6.56%计算购房款利息没有依据。从买受人付清购房款后至今，央行的存贷款基准利率几经调整，但一审判决却一刀切地适用年利率是错误的。2.一审判决没有明确计算购房款利息依据、适用理由、计算期限、计算方式，买受人也没有证据证明诉请购房款利息的计算依据，一审却径直按买受人计算的利息金额判决购房款利息，毫无根据。3.一审判决认定按存款利息计算的利息不足以弥补买受人损失，但并没有证据证明买受人的具体损失以及损失是否低于按存款利率计算的利息。4.在退还房款不支付违约金的情况下，应按银行存款基准利率支付利息，这是广和公司与朱磊间关于计算退款利息的明确约定，既有约定计算方式就应当优先严格适用约定的计算方式。购房合同第六条约定：买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）15日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期存款利率付给利息。合同第十一条约定：买受人未以按揭贷款方式支付房款的，退房时出卖人应按银行同期存款利率支付买受人已付房款的利息。由此可见，一审判决按贷款利率支付退款利息，不仅缺乏法律依据也没有合同依据。综上，请求撤销原判，依法改判。
朱磊答辩称：根据双方的商品房买卖合同，广和公司交付商品房应符合：竣工验收合格、规划、消防等行政审批手续通过、用水用电等基本条件完备三个条件。但广和公司并未在合同约定的2012年6月30日之前向朱磊交付涉案商品房，逾期已满120天，根据合同约定，朱磊有权解除合同并同时要求广和公司赔偿经济损失。广和公司认为逾期交房的主要原因是部分购房者投诉，但这不仅没有证据证明，也不符合双方合同约定的可以推迟交付房屋的特殊情形。一审法院在判决中适用合同法和商品房司法解释、民事诉讼法相关规定是正确的，广和公司逾期交房的违约行为明显，直至2012年11月26日政府机关才作出同意竣工验收备案的意见，此时距离合同约定的交房时间已满120天。一审法院判决以年利率6.56%来计算购房款利息是正确的，广和公司主张按照存款基准利率计算利息，远远不能弥补朱磊的损失，且缺乏法律依据，依法不能成立。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：购房业主向相关部门投诉房屋的质量问题属于行使自己的合法权益，广和公司二审审理期间也陈述确实收到过质监站向其发出的整改通知书，并进行了整改。广和公司上诉称案涉房屋未取得竣工验收备案的主要原因是因为部分购房人的投诉、信访行为的理由于法无据。广和公司认为案涉房屋因逾期交房而解除的条件未成就，经查，案涉房屋未在合同约定的期限内取得建设工程竣工验收备案证明，并不符合合同约定的交房条件。被上诉人向广和公司发出退房通知书后，广和公司未表示同意，后双方就此也曾进行过协商，原审法院据此判决解除案涉合同正确。故广和公司认为案涉合同的解除条件不成就，建设工程竣工验收备案证明本身不是交房条件及通知解除与判决解除存在矛盾的上诉理由本院均不予采信。
广和公司认为按照案涉房屋买卖合同第六条、第十一条约定首付款利率应按照已付款的人民银行存款利率支付，本案系因广和公司逾期交付房屋导致的合同解除，而非广和公司所称的合同第六条、第十一条约定的退房之情形，故不应适用该合同条款，原审法院判决并无不当。被上诉人主张按照实际占用购房款期限内的贷款利率6.56%计算，原审法院予以支持亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10914元，由杭州广和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 徐 丹
代理审判员 盛 峰
二〇一三年四月十二日
书 记 员 陈 斌