北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初12969号
原告：孙智勇（反诉被告），男，1979年9月8日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告：张文华（反诉原告），女，1966年5月22日出生，汉族，住北京市海淀区。
孙智勇与被告张文华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙智勇与被告张文华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙智勇向本院提出诉讼请求：1、判决张文华支付剩余购房款2万元；2、判决张文华支付我因张文华违约而向涉案房屋承租人支付的违约金5800元；3、判决张文华支付我物业交接后的供暖费629元；4、判决张文华支付我违约金及经济损失23500元；5、判决张文华将房屋内我的物品（媒体播放器、燃气灶、椅子、书桌、灯具、床头柜、客厅小柜子/床垫）返还给我；6、判令张文华承担过户后的物业费和供暖费；7、判令张文华承担本案的诉讼费用。事实与理由：我于2016年10月1日通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与张文华签订了《北京市存量房买卖合同》。在2017年1月23日双方完成了房屋过户手续。此前，我已多次口头告知张文华房屋内有租户，租至2017年4月9日，张文华口头表示同意。2017年2月4日，双方在链家公司的主持下共同办理了房屋的物业交接并签署了物业查验交接单，并在交接单上签字同意租户租至2017年4月9日。按照合同约定，物业交接当日张文华应支付剩余房款1万元，但一直未付。在物业交接单签订之后，张文华不断到租户房屋内骚扰租户，并胁迫租户于2017年2月9日提前办理涉案房屋，致使我被迫向租户支付因张文华违反物业交接协议的违约金5800元。2017年2月5日，我如约将房屋的户口全部迁出，按照合同约定，户口迁出当日张文华应支付剩余房款1万元。但时至今日，经我多次催要，张文华明确拒绝支付。合同对物业交接和户口迁出均进行了违约责任的规定，按照合同约定，张文华违约已经超过15日，已经达成了根本违约的条款。链家公司也全程参与了整个过程，并多次催促张文华支付房款，但张文华均置之不理，并拒绝归还我的物品，包括媒体播放器、燃气灶、椅子、书桌、灯具、床头柜、客厅小柜子、床垫等。故我诉至法院，提出上述诉求。
张文华辩称：对于孙智勇提出的诉讼请求，我均不同意，是孙智勇违约，我并没有违约。1、我已经交付完全部购房款512万元，并没有剩余房款，故不同意其第一项诉讼请求；2、我是购买房屋的人，孙智勇将房屋租赁给其他人、有无违约与我无关，我没有责任和义务支付任何费用；3、到现在为止孙智勇还没有按照物业交接的约定向我交付机顶盒、房屋钥匙，因此让我负担物业交接后的供暖费并不成立；4、我并没有违约，不同意支付违约金及经济损失；5、我与孙智勇已经签了交割单，已经列明的内容是随房屋交割的，这些物品都已经是我的；6、孙智勇至今未向我交付房屋钥匙，越权出租，故不同意负担过户后的物业费和供暖费；7、我不同意负担诉讼费。我认为孙智勇至今未交付房屋钥匙，截止2017年4月10日已逾期74天，构成根本违约；孙智勇违反合同约定将房屋出租构成根本违约，且出租利益由其收取，我现在提出反诉，要求：1、判令孙智勇赔偿我房屋买卖合同违约金3万元；2、判令孙智勇自行承担其与租客签约发生的5800元违约金；3、判令孙智勇承担本案诉讼费用和反诉费用；4、判令孙智勇返还越权租房中不当得利3286.67元（2017年1月24日至2月3日）；5、判令孙智勇支付逾期未交房的违约金20480元（2017年1月27日至2月3日期间）；6、判令孙智勇赔偿我经济损失13600元（自2017年2月9日至4月10日，参照房屋租赁行情计算）。
孙智勇对于被告张文华的反诉辩称：签订合同后由于赶上过年，年前经链家公司协商双方决定年后进行物业交接手续，双方于2017年2月4日在链家公司的主持下共同办理了房屋交接，我也按合同约定将户口迁出，而张文华在交接单上签字同意租户租至2017年4月9日，但是张文华却违反约定，将租户赶走，并通过撬锁的方式进入房屋，加之张文华未按合同约定支付剩余房款，因此我无法提供钥匙。综上，本案中是张文华违约，我不同意张文华全部的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及无异议的证据，本院认定事实如下：
北京市海淀区塔院消夏园×号楼×层×门×号房屋（以下简称×号房屋）原系孙智勇所有。
2016年10月1日，经链家公司居间，孙智勇与张文华签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定张文华购买×号房屋，房屋成交价款共计512万元。双方约定房款支付方式及时间为：1、2016年10月1日，自行支付定金10万元；2、2016年10月16日前，以理房通托管的方式支付定金40万元；3、过户前且不迟于本协议签订后的120天内，以建委资金监管的方式支付第一笔首付款52万元；4、过户前且不迟于本协议签订后的120天内，以理房通托管的方式支付第二笔首付款288万元；5、贷款120万元；6、购房款中留存1万元作为户口迁出保证金，在孙智勇方户口迁出当日支付；7、过户后三个工作日内，双方自行办理物业交割手续，购房款中留存1万元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日支付。双方约定自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人应当在办理该房屋权属转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。双方对于逾期交房的责任（除不可抗力外）约定如下：1、逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。对于逾期付款责任，双方约定如下：1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
2016年1月23日，双方办理了×号房屋的过户手续。至庭审时，张文华向孙智勇支付购房款共计510万元。
2017年2月4日，双方办理了物业交割手续，签订物业查验交接单，在该交接单上，双方约定，该房继续租至2017年4月9日。此外，孙智勇依约将该房屋内户口迁出，并于2017年2月5日在微信群中通知链家公司及张文华。
2017年2月6日，链家公司工作人员催促张文华向孙智勇支付保证金；2017年2月22日，链家公司向张文华发出催告函，催告张文华将户口迁出保证金及物业交割保证金共计2万元支付给孙智勇。
2017年2月9日，链家公司人员在×号房屋交易流程服务群中向张文华发出微信，载明：“2017年2月4号已经做的物业交接，鉴于您提出清空租户，今天租户已按照您的要求已经腾空，业主已收到钥匙，方便您的装修，现在业主在我们店呢，您看现在有时间过来吗”。该群聊天信息还显示，链家公司人员于2017年3月3日前往×号房屋，当日该房屋正在装修。庭审中，张文华主张其于2017年2月8日晚进入×号房屋，2017年3月2日左右将×号房屋门锁更换。
因张文华不同意出租×号房屋，与租户于2017年2月4日至8日之间发生争议，并报警处理。为此，孙智勇向租户支付违约金5800元。
孙智勇已支付×号房屋2016年11月15日至2017年3月15日的供暖费1938元。
对于物业交割手续办理，孙智勇称因赶上春节过年，链家公司协商双方过完年后进行办理，张文华表示链家公司只是通知。另查，2017年1月27日至2017年2月2日为春节的法定假日。
本院认为，孙智勇与张文华就×号房屋签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。按照合同约定，孙智勇负有按约交付房屋、办理过户、迁出户口的义务，张文华负有按约支付房款的义务。
对于物业交割办理手续，双方约定为过户后三个工作日内，但本案中，该期间恰逢临近春节期间，按照传统生活习惯，中介公司及物业公司工作人员可能休假，故孙智勇经中介公司协商后在2017年2月4日办理物业交割手续的行为并未构成违约。对于租户问题，双方在物业查验交接单上明确载明同意租至2017年4月9日，但之后张文华违反该约定，要求租户搬离，并更换门锁进入房屋进行装修，对此构成违约。现张文华在中介公司催促后以未按约办理物业交割手续、未交付房屋钥匙等为由拒不支付物业交割保证金、户口迁出保证金等剩余房款，已构成违约，对此应承担相应的违约责任。现孙智勇要求张文华支付剩余购房款、支付因张文华违约而向承租人支付的违约金损失、支付供暖费（自张文华入住房屋之后至2017年3月15日）及违约金，理由正当，证据充分，本院对此予以支持，对于其中供暖费以本院查明的张文华入住房屋开始起算具体数额。孙智勇要求张文华支付过户后的物业费，因其无证据证明其在房屋过户后交纳了物业费，故本院对此不予支持。孙智勇要求张文华返还屋内物品，因双方已办理完毕物业交割手续，但其并无证据佐证，故本院对此亦不予支持。张文华主张孙智勇违约，并据此提出各项反诉请求，均于法无据，本院对此均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、张文华于本判决生效后七日内向孙智勇支付剩余房款二万元、供暖费五百九十七元五角五分、向承租人支付违约金损失五千八百元及违约金二万三千五百元，共计四万九千八百九十七元五角五分；
二、驳回孙智勇其他诉讼请求；
三、驳回张文华全部反诉请求。
如果张文华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百二十四（孙智勇已预交），由孙智勇负担四元，已交纳；由张文华负担五百二十元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费二百七十五元，由张文华负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 ＸＸ鸽
二〇一七年六月九日
书记员 李 延