陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕民终948号
上诉人（原审被告）：长安银行股份有限公司神木县支行。住所地：陕西省榆林市神木县东兴街。
负责人：訾永锋，该支行行长。
委托诉讼代理人：焦治平，陕西乔鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王爱文，男，汉族。
委托诉讼代理人：胡永生，陕西海内律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王爱彦，男，汉族。
委托诉讼代理人：胡永生，陕西海内律师事务所律师。
原审第三人：乔兴平，男，汉族。
上诉人长安银行股份有限公司神木县支行与被上诉人王爱文、王爱彦，原审第三人乔兴平案外人执行异议之诉一案，不服陕西省榆林市中级人民法院（2017）陕08民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长安银行股份有限公司神木县支行的委托诉讼代理人焦治平，被上诉人王爱文、王爱彦共同委托诉讼代理人胡永生到庭参加诉讼。原审第三人乔兴平经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
长安银行股份有限公司神木县支行上诉请求：1、请求二审人民法院依法裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后依法改判；2、判令由二被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）、原审法院据以认定事实的主要证据存在瑕疵。在一审中，二被上诉人共提交九组证据，而原审法院在未对该九组证据均查证属实的情况下就对该九组证据的真实性均予以认定。其中第二组证据包括房屋买卖协议及借款结算单。而在证据借款结算单中第三笔借款（从2011年4月13日起至2012年4月13日止，第三人乔兴平向二被上诉人借款30万元整，月利息2%）所产生的利息总额计算明显错误。对于如此至关重要的债权债务结算单据二被上诉人与第三人竟然会在结算时出现如此明显的错误后，就在此基础上达成抵账协议且签字捺印。而原审法院在认定证据真实性时竟忽视了这一错误。所以上诉人有充足理由质疑二被上诉人所提供的第二组证据的真实性。原审法院正因为该借款结算单的真实性、关联性以及房屋买卖合同的真实性认定了在涉案房产查封时双方存在着合法有效的书面买卖合同。所以原审法院据以认定的案件事实的证据存在瑕疵，影响了原审法院的判决结果。
（二）、即使二被上诉人与第三人之间真的存在债权债务关系，但是双方之间存在着房屋买卖法律关系，涉案房屋被查封应属于二被上诉人与第三人之间购买房屋的法律风险。二被上诉人与第三人签订房屋买卖合同至涉案房产被依法查封，仍有足够的时间办理房屋产权变更登记手续，但二被上诉人并未及时行使自己的权利，一直拖延至涉案房产被上诉人依法申请查封前几天才办理房屋产权变更登记手续，所以上诉人认为二被上诉人应当承担涉案房屋被查封的法律风险。同时，上诉人依法申请查封涉案房产时，该房产依旧登记于第三人名下，故应当按照我国法律相关规定依法予以执行。
综上，上诉人认为，原审法院在审理过程中并未查明案情，且在证据存在瑕疵的情况下，错误认定事实，继而错误的适用法律，导致判决错误。鉴于此，上诉人依法提起上诉，请求人民法院支持上诉人上诉请求以维护上诉人合法权益。
王爱文、王爱彦辩称，（一）、被上诉人在法院查封本案房屋之前已经与第三人签订了合法有效的书面买卖合同。2014年10月10日，第三人乔兴平作为出卖人（甲方），被上诉人王爱文、王爱彦作为买受人（乙方）签订了《房屋买卖协议》，协议约定甲方自愿将其位于陕西省西安市高新区丈八一路2号2幢1单元11703、11704、11705房屋出售给乙方，合同金额是4452060元；付款方式是从2011年以来甲方所借乙方的款项中扣除，具体由双方根据银行转账凭证和借据进行结算后形成的结算为准；该房屋于2014年5月16日至2015年5月15日已出租，租期为一年，月租金38319元，到期后乙方可回收或继续与承租人签订租赁合同；乙方两人互相同意在过户时给王爱文的儿子王岭。合同签订后，双方即开始办理相关的手续，但2015年11月22日榆林市中级人民法院作出（2015）榆中执字第00383-1号执行裁定书查封了上述三套房产。即被上诉人在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。
（二）、被上诉人在人民法院查封本案房屋之前已经合法占有该房屋。2014年10月10日被上诉人与乔兴平签订《房屋买卖协议》时该房屋已被出租，租赁期限是一年，从2014年5月16日至2015年5月15日，月租金是38319元，双方约定到期后被上诉人可收回或继续与承租人签订租赁合同。租赁合同到期后，被上诉人作为出租方，与陕西创新医学传媒有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限是2015年5月16日起至2016年5月15日，共计12个月；租金交付方式是半年付，月租金38319元。2015年6月10日、11日，2015年11月5日、6日承租人委托其员工将租赁费转入被上诉人王爱文的银行账户。根据相关法律规定，所谓合法占有即指债权人对债务人的财产依法取得管领、控制和支配权利，在标的物上设立租赁合同，即是占有人管领、控制和支配全能的体现。因此本案中被上诉人已经在人民法院查封本案房屋之前合法占有该房屋。
（三）、被上诉人已支付全部价款。从2011年起第三人乔兴平陆续向被上诉人借款本金4125500元，有银行打款凭证以及借条为证，借款合法有效存在。2014年10月9日，被上诉人与乔兴平以及其妻子项凤娥进行结算，并签订借款结算单，借款结算单明确约定乔兴平欠被上诉人借款本息共计4452060元，乔兴平自愿将涉案房屋折抵给被上诉人。2014年10月10日被上诉人与乔兴平签订《房屋买卖协议》时也对付款方式进行了明确约定，双方约定付款方式是从2011年以来乔兴平欠被上诉人的款项中予以扣除，具体以最后形成的结算为准。因此，被上诉人已经支付了全部借款。
（四）、本案房屋未办理过户登记非因被上诉人自身原因导致。2015年11月17日，第三人乔兴平及其配偶项凤娥委托被上诉人王爱文办理本案所涉房屋过户事宜，并在陕西省西安市汉唐公证处进行了公证。2015年11月19日，西安市房产交易管理中心受理了乔兴平与被上诉人的房屋权属转移登记业务受理单，并收取了房屋交易手续费4913元，也完成了网签合同等，即被上诉人一直在积极的办理房屋过户手续。后于2015年11月22日被榆林中院查封导致无法过户，由于第三人乔兴平住院、西安市房管局关于二手房交易管理制度变化等客观原因导致合同签订后房屋一直无法办理过户手续，即本案房屋未办理过户登记是非因被上诉人自身原因导致的。
（五）、原审判决证据不存在瑕疵。上诉人上诉提到借款结算单第三项计算有误，事实是2011年4月13日借款金额是3万余元，因为当时笔误，错打印成30余万元，但后续计算都是正确的，是按照3万余元基数计算的。
综上所述，本案情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，被上诉人对本案房屋具有能够排除执行的权利。因此，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，望贵院依法予以维持。
王爱文、王爱彦向一审法院起诉请求：请求撤销（2016）陕08执异77号执行裁定书，判令终止对陕西省西安市高新区丈八一路2号2幢1单元11703号、11704号、11705号房产的执行，解除对该房屋的查封。
一审法院认定的事实：乔兴平系神木县吉泰煤焦有限公司的负责人，刘永平系该公司出纳，2011年至2012年，王爱彦、王爱文陆续向乔兴平借款412.55万元，款项存入刘永平账户，欠据由乔兴平作出，借款利息从乔兴平、刘永平账户中均有支出。本金及利息支付情况在神木县吉泰煤焦有限公司的账务凭证中均有记载。2014年10月9日，王爱文、王爱彦与乔兴平及其配偶项凤娥对双方从2011年1月开始至2012年4月的借款及利息进行结算。2014年10月10日乔兴平与王爱彦、王爱文签订房屋买卖协议，乔兴平自愿将位于陕西省西安市高新区丈八一路2号2幢1单元11703、11704、11705房屋出售给王爱彦、王爱文，合同金额为445.206万元。付款方式为从2011年以来乔兴平所借王爱文、王爱彦的款项中扣除。该房屋已经向案外人陕西创新医学传媒有限公司出租，到期后王爱彦、王爱文可继续出租或者收回，王爱文、王爱彦同意房屋过户给王爱文的儿子王岭，双方如发生纠纷与乔兴平无关。合同签订后，2015年5月16日，2016年5月16日，陕西创新医学传媒有限公司分别两次与王爱彦、王爱文签订为期一年的房屋租赁合同，每月租金为38319元，租金交付方式为半年付，水电费及其他物业管理费由陕西创新医学传媒有限公司负担，陕西创新医学传媒有限公司按照合同约定向王爱文支付租金至今，并未中断。2015年11月17日，乔兴平及其配偶项凤娥委托王爱文，办理本案所涉房屋的过户事宜。陕西省西安市汉唐公证处对以上事实予以公证。2015年11月19日，西安市房产交易管理中心受理了双方的房屋权属转移登记业务受理单，并收取了房屋交易手续费4913元。
另查明，2015年11月22日，榆林市中级人民法院作出（2015）榆中执字第00383-1执行裁定书，就本案所涉房屋进行查封。2016年11月14日，榆林市中级人民法院作出（2016）陕08执异77号执行裁定书，对王爱文、王爱彦的异议请求予以驳回。
一审法院认为，本案争议焦点是上诉人的案外人执行异议之诉的主张是否成立。
关于二手房买卖合同的真实性。2014年10月9日，王爱文、王爱彦与乔兴平及其配偶项凤娥对双方从2011年1月开始至2012年4月的借款及利息进行结算。2014年10月10日乔兴平与王爱彦、王爱文签订房屋买卖协议。乔兴平自愿将位于陕西省西安市高新区丈八一路2号2幢1单元11703、11704、11705房屋出售给王爱彦、王爱文，合同金额为445.206万元。王爱彦、王爱文向乔兴平借款的事实清楚，款项存入其公司出纳刘永平账户，欠据由乔兴平作出，借款利息从乔兴平、刘永平账户中均有支出。本金及利息支付情况在乔兴平任经理的神木县吉泰煤焦有限公司的账务凭证中均有记载。双方对二手房买卖均无异议，就房屋过户事宜办理了公证，西安市房产交易管理中心受理了双方的房屋权属转移登记业务受理单。并收取了房屋交易手续费4913元。故二手房买卖合同的真实性依法予以确认。
关于案外人申请执行异议之诉是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，1、王爱文、王爱彦与乔兴平及其配偶项凤娥在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，有基础款项交付，该事实应当予以认定。2、合法占有不动产。所谓合法占有，是指债权人对债务人的财产依法取得管领、控制和支配权利。在标的物上设立租赁合同，是占有人管领、控制和支配权能的体现，二手房买卖合同成立后，上诉人王爱文、王爱彦继续将涉案房屋对外出租给陕西创新医学传媒有限公司，并收取租金。有租赁合同和租金转账作为证据，故上诉人合法占有不动产的事实应当予以认定。3、上诉人在法院查封前已经交付全部价款的事实，依法予以认定。4、过户问题，2015年11月17日，乔兴平及其配偶项凤娥委托王爱文，办理本案所涉房屋的过户事宜。陕西省西安市汉唐公证处对以上事实予以公证。2015年11月19日，西安市房产交易管理中心受理了双方的房屋权属转移登记业务受理单。并收取了房屋交易手续费4913元。故该未过户的事实并非因买受人自身原因造成。
综上所述，王爱文、王爱彦已依法取得本案所涉房屋的所有权，西安市房产交易管理中心可以继续办理房产过户手续，诉讼请求依法应当予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈人民法院办理执行异议和复议案件若干问题〉的规定》第二十八条之规定，遂判决：不得执行陕西省西安市高新区丈八一路2号2幢1单元11703号、11704号、11705号房产，解除对该房屋的查封。案件受理费100元，由长安银行股份公司神木县支行负担。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为王爱文、王爱彦对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。
从本案查明的事实看，王爱文、王爱彦作为买受人在法院查封本案房屋之前已经与乔兴平签订了《房屋买卖协议》，协议约定乔兴平将已出租给陕西创新医学传媒有限公司的房屋通过借款折抵的方式出卖给王爱文、王爱彦，协议约定了合同金额、付款方式、过户等内容，且经庭审查证乔兴平出借给王爱文、王爱彦的款项属实，有双方银行转账凭证和借据足以证明。故王爱文、王爱彦已经支付了全部房屋价款。协议签订后，王爱文、王爱彦通过指示交付方式取得了该房屋的权利，并收取租金。西安市房产交易管理中心受理了双方的房屋权属转移登记业务，收取了房屋交易手续费，后由于法院查封等原因导致无法过户，双方未办理过户登记非因王爱文、王爱彦自身原因导致。
上诉人长安银行股份有限公司神木县支行称王爱文、王爱彦一审提交第二组证据借款结算单中第三笔借款（从2011年4月13日起至2012年4月13日止，第三人乔兴平向二被上诉人借款300000元整，月利息2%）所产生的利息总额计算明显错误，主张原审法院据以认定的案件事实的证据存在瑕疵。经查，该笔借款书写系笔误所致应为30000元，借款本息总额也是据此相加计算得出，与王爱文、王爱彦主张的借款本息金额相符，故其主张原审法院据以认定事实的主要证据存在瑕疵没有事实依据，本院不予采信。
综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，王爱文、王爱彦对本案房屋享有足以排除强制执行的权利。上诉人长安银行股份有限公司神木县支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人长安银行股份有限公司神木县支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵学玲
审 判 员 付 栋
代理审判员 滕欣燕
二〇一七年九月十二日
书 记 员 赵杨璇