福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第1353号
原告兴华兴股权投资有限公司，住所地福安市。
法定代表人余晓晖，董事长。
委托代理人郑锋妹，福建正联律师事务所律师。
被告郑廷华，男，汉族，1979年3月12日出生，住福安市。
第三人兴业银行股份有限公司福安支行，住所地福安市。
负责人林高斌，行长。
委托代理人叶新，男，汉族，1990年1月5日，住福安市。
委托代理人郭长斌，男，汉族，1984年10月4日，住福安市。
原告兴华兴股权投资有限公司与被告郑廷华、第三人兴业银行股份有限公司福安支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告兴华兴股权投资有限公司的委托代理人郑锋妹、第三人兴业银行股份有限公司福安支行的委托代理人叶新到庭参加诉讼。被告郑廷华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴华兴股权投资有限公司诉称，原告原企业名称为“福建省福安市华兴房地产开发有限公司”，2012年12月20日，经工商行政管理机关核准变更为兴华兴股权投资有限公司。2010年2月2日，原、被告签订一份编号为“MF-2007-01-N0.0004668”的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定：1、被告郑廷华向原告购买位于福安市阳头花园路东侧华兴中环一号x层x号的房屋；2、房屋总价款为人民币225610元，被告应于签订买卖合同当日付清购房首付款人民币90610元，余款人民币135000元办理银行按揭；3、如买受人累积三个月未偿还按揭贷款本息及相关费用或出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计超过按揭本金的10%，则视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》收回房产，追偿代偿款项，并按合同约定的商品房价款总金额的10%追究买受人毁约之违约赔偿金等。2010年4月15日，原、被告与第三人兴业银行股份有限公司福安支行签订编号为“131008720101000”《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告向第三人贷款人民币135000元，原告担任被告的阶段性保证人，承担房屋正式登记到被告名下进而完成抵押登记之前的连带责任担保，受益人为第三人。前述两份合同签订后，原、被告及兴业银行股份有限公司福安支行在福安市房地产管理局办理了相应的预告登记（买卖合同预告登记号：韩房预福安字第2010-52号；借款合同抵押预告登记号：韩房预福安字第4120号）。2010年7月，原告收到第三人发放的按揭贷款人民币135000元。2011年1月22日，原告向被告交付了符合约定的房屋，同时，原告还依合同的约定为被告代缴了相关的税费。但被告从2011年12月起一直不偿还按揭贷款，第三人兴业银行股份有限公司福安支行根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，要求原告承担代偿责任，并每月直接从原告的保证金帐户中划扣资金用于偿还被告的按揭贷款，截止2014年1月，原告累计代被告偿还的贷款达26期，代偿金额达人民币28235.24元。根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的约定，原告享有单方解除权，被告应将1707号商品房返还原告并按合同总价款225610元的10%支付违约金。请求法院依法判令：1、解除原、被告于2010年2月2日订立的编号为“MF-2007-01-N0.0004668”的《商品房买卖合同》；2、被告将座落于福安市阳头花园路东侧华兴中环一号x层x号的房屋返还原告，原告退还被告已支付的购房款人民币225610元；3、被告支付原告代偿的银行贷款人民币28235.24元（系暂算至2014年1月份，自2014年2月起每月原告仍要承担代偿责任，具体金额以第三人实际扣款金额为准）；4、被告支付原告违约金人民币22561元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告郑廷华未作答辩。
第三人兴业银行股份有限公司福安支行述称，被告郑廷华因向原告兴华兴股权投资有限公司购买房屋，于2010年4月1日向第三人申请个人住房贷款135000元，用于购买福安市阳头花园东侧中环一号x层x号房屋。经第三人审批后同意给予被告个人住房贷款135000元，期限20年。第三人于2010年4月15日与被告签订了编号为“131008720101000”的《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定：贷款金额为人民币135000元整，贷款期限240个月，从2010年7月1日至2030年7月1日止，以等额本息法按月支付贷款本息，以被告郑廷华购买的坐落于福安市阳头花园东侧中环一号x层x号房屋作为贷款的抵押物，被告兴华兴股权投资有限公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，第三人根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的有关约定，将135000元贷款转入收款人福建省福安市华兴房地产开发有限公司账户（账号：132010100100007434，开户银行为兴业银行股份有限公司福安支行），按合同的有关规定履行了相关义务。被告郑廷华因自身原因，从2011年12月起未归还我行贷款本金及利息，根据《个人购房抵押（保证）借款合同》相关保证条款的约定，由被告兴华兴股权投资有限公司代为偿还贷款本息。截止2014年1月，被告兴华兴股权投资有限公司共为郑廷华代为偿还贷款28235.24元。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条违约责任条款的约定，债务人不按合同规定按时偿还借款本息，债权人有权采取解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。因此，第三人请求法院判决：1、解除编号为131008720101000的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、被告郑廷华偿还第三人剩余的本金人民币122984.2元及截至实际还款日止的利息；3、被告兴华兴股权投资有限公司对被告郑廷华的贷款本息承担连带偿还责任；4、第三人对被告提供的抵押物享有优先受偿权。
经审理查明，2010年2月2日，原、被告签订一份编号为“MF-2007-01-N0.0004668”的《商品房买卖合同》，约定由被告郑廷华向原告购买位于福安市阳头花园路东侧华兴中环一号x层x号的房屋一套，房屋总价款为225610元，被告应于签订买卖合同当日付清购房首付款人民币90610元，余款人民币135000元办理银行按揭。2011年1月22日原告将被告购买的福安市阳头花园路东侧华兴中环一号x层x号房屋交付被告使用。该合同附件六中合同补充协议第一条第七款第五项约定：“如买受人累积三个月未偿还按揭贷款本息及相关费用或出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本违约。出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》收回房产，追偿代偿款项，并按《商品房买卖合同》第四条约定的商品房价款总金额的10%追究买受人毁约之违约赔偿金等。”
2010年4月15日，原、被告与第三人兴业银行股份有限公司福安支行签订编号为“131008720101000”《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定被告向第三人贷款人民币135000元，用于购买福安市阳头花园路东侧华兴中环一号x层x号房屋，贷款期限20年，该贷款由原告提供阶段性连带责任保证担保，保证人兴华兴股权投资有限公司对本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等承担连带保证责任，直至被告已办妥房屋所有权证和以第三人为抵押权人的房屋抵押登记手续，第三人收到房屋他项权证书之日止。该合同签订后，第三人已于2010年7月1日向被告发放了贷款，经被告授权，所有贷款已划入原告的帐户。在还款过程中，被告从2010年8月20日开始逐月偿还第三人按揭款贷款至2011年11月止，被告自2011年12月起出现逾期还款。截止到2014年7月14日止，第三人从原告帐户中扣划了被告未按期偿还的贷款本息33552.69元。截止到2014年7月14日，被告未偿还第三人的贷款本金为121339.21元，利息582.83元。
另查明，2012年11月23日，经工商行政管理机关核准“福建省福安市华兴房地产开发有限公司”名称变更为“兴华兴股权投资有限公司”。被告郑廷华于2009年9月3日与裴书青离婚，于2012年8月23日与林佩青办理结婚登记。目前讼争商品房并未办理两权证及他项权证。
以上事实有原告提供的企业名称变更核准通知书、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法人身份证、被告身份证、《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、税收转账专用完税证、销售不动产统一发票两张、华兴中环一号房屋验收记录、韩房预福安字第2010－52号房屋预告登记证明、韩房预福安字第4120号房屋预告登记证明、代偿按揭贷款明细表及所附的还贷凭证、划出保证金通知书、被告的婚姻档案证明；第三人提供的被告身份证、《个人购房抵押（保证）借款合同》、被告的离婚证、婚姻状况声明书、抵质押权利凭证保管收据、借款借据、房屋预告登记证明、客户还款明细清单、结算明细单及原、第三人的庭审陈述等证据证明，上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。根据《商品房买卖合同》的约定，被告郑廷华以按揭贷款的方式支付房款，如果在原告兴华兴股权投资有限公司承担担保责任期间，被告郑廷华没有按照借款合同约定还款，累积三个月或出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本违约，原告有权解除商品房买卖合同并收回房屋，同时原告郑廷华按本合同约定的该商品房总价款的10%向原告支付违约金。而借款合同签订后，被告郑廷华自2011年12月起就出现逾期还款，至2014年7月，共出现了31个月逾期还款，导致原告因承担保证担保责任，被第三人兴业银行股份有限公司福安支行从账户中扣划了被告郑廷华逾期偿还的贷款本息共计33552.69元。因此，被告郑廷华的行为已构成根本违约，原告要求解除与被告郑廷华签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，被告郑廷华应将涉案房屋返还原告，原告应将被告郑廷华交纳的购房款退还郑廷华。此外，因被告郑廷华的逾期还款行为，导致第三人兴业银行股份有限公司福安支行扣划了原告兴华兴股权投资有限公司款项33552.69元（该款项扣划至2014年7月14日前），该扣划的款项被告郑廷华应当返还给原告兴华兴股权投资有限公司。2014年7月14日至本判决生效之日，若第三人兴业银行股份有限公司福安支行仍从原告兴华兴股权投资有限公司账户扣划被告郑廷华未偿还的贷款本息，扣划的数额被告郑廷华亦应当偿还。同时根据《商品房买卖合同》的约定，被告违约解除合同后，被告应按商品房总价款的10%向原告支付违约金，讼争房屋的总价款为225610元，故原告主张被告支付违约金22561元，符合法律规定，本院予以支持。
对第三人兴业银行股份有限公司福安支行要求解除其与被告郑廷华、原告兴华兴股权投资有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，并要求被告郑廷华偿还剩余贷款及利息的诉讼请求，本院认为，因涉案房屋除首付款90610元外，剩余房款135000元系被告郑廷华贷款支付，本案审理过程中，贷款银行第三人兴业银行股份有限公司福安支行以有独立请求权的第三人参加诉讼，符合法律规定。因涉案《个人购房抵押（保证）借款合同》中明确约定所贷款项的用途为购买涉案房屋，因此该《个人购房抵押（保证）借款合同》应视为《商品房买卖合同》的从合同，《商品房买卖合同》解除后，《个人购房抵押（保证）借款合同》便失去了其存在的基础，故第三人兴业银行股份有限公司福安支行要求解除涉案《个人购房抵押（保证）借款合同》、并由被告郑廷华偿还剩余贷款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。截止到2014年7月14日，被告郑廷华未偿还的贷款余额为121339.21元，利息582.83元。此后至本判决生效之日，若第三人兴业银行股份有限公司福安支行仍从原告兴华兴股权投资有限公司账户扣划被告郑廷华未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从被告郑廷华未偿还的贷款数额中扣除。原告作为《个人购房抵押（保证）借款合同》的保证人，故第三人请求原告对被告郑廷华未偿还的贷款本息承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。《个人购房抵押（保证）借款合同》约定抵押期限为抵押登记之日至主债务履行完毕止，而讼争房屋至今尚未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故第三人主张对讼争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。诉讼费用的负担，应由人民法院根据案情决定，不应作为一项独立的诉讼请求。被告郑廷华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告兴华兴股权投资有限公司与被告郑廷华于2010年2月2日签订的编号为“MF-2007-01-N0.0004668”《商品房买卖合同》；
二、解除第三人兴业银行股份有限公司福安支行与原告兴华兴股权投资有限公司、被告郑廷华于2010年4月15日签订的编号为“131008720101000”《个人购房抵押（保证）借款合同》；
三、被告郑廷华自本判决生效之日起十日内将福安市阳头花园路东侧华兴中环一号x层x号房屋腾空，返还给原告兴华兴股权投资有限公司；
四、原告兴华兴股权投资有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告郑廷华购房款225610元；
五、被告郑廷华自本判决生效之日起十日内偿还原告兴华兴股权投资有限公司代为偿还的贷款本息33552.69元（该款项计算至2014年7月14日，此后至本判决生效之日，若第三人兴业银行股份有限公司福安支行仍从原告兴华兴股权投资有限公司账户中扣款，所扣款项应一并偿还）；
六、被告郑廷华自本判决生效之日起十日内支付原告兴华兴股权投资有限公司违约金22561元；
七、被告郑廷华自本判决生效之日起十日内偿还第三人兴业银行股份有限公司福安支行未偿还的贷款本息（截止到2014年7月14日，被告郑廷华未偿还的贷款余额为121339.21元，利息582.83元，此后至本判决生效之日，若第三人兴业银行股份有限公司福安支行仍从原告兴华兴股权投资有限公司账户中扣划被告郑廷华未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从被告郑廷华未偿还的贷款数额中扣除），原告兴华兴股权投资有限公司对被告郑廷华未偿还的贷款本息向第三人兴业银行股份有限公司福安支行承担连带偿还责任；
八、驳回第三人兴业银行股份有限公司福安支行的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5023元，由被告郑廷华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 张仲琅
代理审判员 刘春香
人民陪审员 王有盛
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 胡茶凤
附页：
一、民事执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律条文未规定履行期间的，从法律条文生效之日起计算。
本案引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。