广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终2708号上诉人（原审原告）：兴安县市场开发服务中心，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇灵渠市场*楼。法定代表人：李自强，该中心主任。委托诉讼代理人：梁锋，广西灵湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘作凤，男，1974年10月23日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。上诉人兴安县市场开发服务中心因租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2016)桂0325民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员丁勇担任审判长，审判员潘文华、周霞参加的合议庭，于2017年10月31日公开开庭审理了本案。书记员盘林云担任法庭记录。上诉人兴安县市场开发服务中心的委托诉讼代理人梁锋，被上诉人刘作凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人兴安县市场开发服务中心上诉请求：1、撤销原判第四项，改判被上诉人租赁期间的固定装修设施（包括电和灯）无偿归上诉人使用；2、改判被上诉人支付上诉人为其代交的2016年3月1日至9月6日的水费2609.6元，支付上诉人为其代交的2016年8月5日至2016年9月6日期间的电费13807.94元；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人刘作凤负担。事实和理由：首先，一审判决认定上诉人单位工作人员陈燕荣跟各个个体户声称上诉人租给被上诉人的租金低，被上诉人租给各个个体户的租金高所以造成大家经营困难，致使个体户不与被上诉人签订租赁协议是错误的。2016年4月17日，陈燕荣并没有与各个个体户讲过那些话，当天陈燕荣没有上班，而且上诉人租给被上诉租金低，被上诉人租给各个个体户租金高，这是众所周知的，不是什么秘密。一审法院仅凭两个证人证言就认定上诉人没有履行招商、安商义务，明显证据不足。各个个体户不与被上诉人签订租赁协议是被上诉人自己的所作所为伤害了商户的感情所致，与上诉人无关。其次，造成租赁协议的解除，是由于被上诉人不按时交纳租金，构成根本违约，达到了《租赁协议》约定解除协议的条件。虽然租赁协议没有约定期满后或者协议解除后装修设施的归属问题，但根据最高人民法院的司法解释规定，因承租人违约导致合同解除的，在剩余租赁期内装修残值，应由出租人享有，因此上诉人主张被上诉人租赁期内的固定装修设施无偿归上诉人使用时符合法律规定的。再次，水费的用户名自被上诉人承租时起，二楼商城水费用户都是使用兴安县市场开发服务中心城区市场物业管理所的户名，在2016年3月1日前，被上诉人都是以该户名按时向自来水公司交付水费，自2016年3月1日起，被上诉人没有主动交纳水费，上诉人在接到自来水公司通知的情况下为被上诉人代交了2016年3月1日至2016年9月6日的水费2609.6元。电费的用户名都是兴安县市场开发服务中心的户名，2016年8月5日之前被上诉人都是以该户名按时交纳电费的，但自2016年8月5日至2016年9月6日的电费13807.94元，被上诉人没有交纳，上诉人在供电公司通知的情况下为被上诉人代交了电费13807.94元。一审判决不支持上诉人要求被上诉人返还代交的水电费的诉讼请求是错误的，请求二审法院查明事实，公正判决。被上诉人刘作凤答辩认为，一审判决符合事实，合理合法，请求二审法院维持一审判决。兴安县市场开发服务中心一审提出的诉讼请求：1、解除原告与被告于2010年11月24日签订的《租赁协议》，被告交纳的定金12万元不予退还；2、被告立即支付所欠原告租金241000元及利息7060元；3、被告租赁期间的固定装修设施（包括电和灯）无偿归原告所有；4、被告支付2016年3月1日至9月6日的水电费2609.6元、2016年8月5日至2016年9月6日期间的电费13807.94元，合计16417.54元。一审法院经审理查明，2010年11月24日，原告市场服务中心（甲方）与被告刘作凤（乙方）签订了一份《租赁协议》，约定：原告将灵渠商场二楼场地整体租赁给被告管理使用，租赁期限14年3个月，即从2011年1月1日起至2025年3月31日止，总租金20074998元，其中2014年1月1日至2018年12月31日，每年租金135万元；商场一至三楼四个花扣摊位保留三个，每月租金8000元。租金按月支付，每月5日前交清当月租金，逾期支付，按每天1%加收利息损失，超过当月10日仍不支付的，视为被告违约，原告有权单方解除协议，并不退还使用定金。签订协议时，被告须交纳使用定金12万元，协议期满后，如被告无违约现象，原告不计利息退还给被告或作为租金抵扣。租赁期间，被告在保证合同有效执行的前提下，有权将部分或全部摊位租赁给他人经营。被告自行筹资并负责装修，但具体的设计图纸及装修方案要报经原告同意方可施工。原告必须协助被告开展招商安商工作。用水、用电被告按实际使用量交纳水电费。违约责任：违反本协议第七条、第八条、第九条、第十条、第十二条、第十三条的，违约方支付对方违约金1万元。合同有效期内，双方不得随意终止本合同，若单方终止合同，则赔偿对方全部经济损失。协议签订后，被告依约向原告交纳使用定金12万元，原告将灵渠商场二楼场地整体交付给被告经营使用。经原告同意被告对灵渠商场二楼场地进行了装修。装修完成后，被告将二楼门面、摊位转租给各个体经营户。由于市场发生变化，招商困难，2016年4月17日，原告工作人员陈燕荣跟各个体户声称原告租给被告的租金低，被告租给各个体户的租金高，所以大家经营困难。致使部分个体经营户不与被告签订门面、摊位租赁协议。因被告未按期支付2016年7、8月的租金，原告催告未果遂诉至本院，请求判如所请。另查明：原告于2016年8月30日向被告送达《解除租赁协议通知书》。一审法院审理认为，原告市场服务中心与被告刘作凤签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。协议签订后，原告依约将灵渠商场二楼场地整体交付给被告经营使用，已履行了合同义务，被告应当依约向原告支付租金。《租赁协议》第三条约定：“实行按月交费，每月5日前交清当月租赁费。逾期未缴纳，按每天1%加收利息损失，超过当月10号仍不缴纳的，视为乙方违约，原告有权单方面解除协议，并不退还使用定金。”因被告未按期支付2016年7、8月的租金，其行为已构成违约，应当依照协议约定承担违约责任。故原告已交纳的使用定金12万元依约不予退还。原告请求解除与被告签订的《租赁协议》，被告亦同意解除该协议，故本院确认双方签订的《租赁协议》于《解除租赁协议通知书》到达被告之日解除。原告请求被告支付2016年7、8月的租金241000元，理由正当，本院予以支持。双方当事人在协议中已约定逾期支付租金产生利息的计算方法，本案原告主张的利息低于双方当事人的约定，故原告请求按月利率2%计算逾期支付租金利息，理由正当，符合双方协议约定，本院予以支持。被告辩称，原告没有履行协助被告招商安商，致使二楼门面、摊位不能转租，无法交纳租金。本院认为，因原告员工陈燕荣对个体经营户透露原、被告之间租金的问题，对被告招商工作有一定的影响，构成违反《租赁协议》第十二条约定，原告也存在违约，但被告没有提起反诉，故本院对原告的违约情形在本案中不予处理。原告请求对被告租赁期间的固定装修设施无偿归原告所有。原、被告在租赁协议中对装修设施的归属未进行约定，因被告未按期支付租金存在违约，而原告在履行合同协助被告招商安商过程中，也存在一定的过错，现双方同意解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定：“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错程度承担相应的责任。”故原告主张被告租赁期内的固定装修设施无偿归原告所有，于法无据，本院不予支持。原告请求被告支付2016年8月5日至2016年9月6日的电费13807.94元及2016年3月1日至2016年9月6日的水费2609.6元。因该水电费的用户名称为兴安县市场开发服务中心城区市场物业管理所，而原告对此又未能提供证据证明兴安县市场开发服务中心城区市场物业管理所使用的水电费仅为被告承租的灵渠商场二楼场地使用并应当由被告支付的水电费，且该水电费包括了2016年9月份的部分费用，而被告自认只实际经营使用灵渠商场二楼场地至2016年8月底，对此原告也予以认可，故对原告的该项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。原告主张证人胡某、杨某系灵渠商场三楼的承租经营户，他们所证明的事实，只局限于灵渠商场三楼，对灵渠商场二楼没有影响。本院认为，灵渠商场二、三楼为上下楼，陈燕荣透露的信息经传播不可避免地会对灵渠商场二楼承租经营户产生一定的影响，从日后灵渠商场二楼的承租经营户与原告签订租赁协议也印证了这一事实。原告的该主张理由不成立，本院不予采纳。依法判决：一、确认原告兴安县市场开发服务中心与被告刘作凤签订的《租赁协议》于2016年8月30日解除；二、被告刘作凤支付原告兴安县市场开发服务中心租金241000元及延迟支付租金利息（从2016年7月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以241000元为基数，按月利率2%计付）；三、被告刘作凤向原告兴安县市场开发服务中心交纳的定金12万元不予退还；四、驳回原告兴安县市场开发服务中心的其他诉讼请求。案件受理费4959元，由被告刘作凤负担。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1、被上诉人刘作凤租赁期间的固定装修设施（包括电和灯）的归属如何确定？2、上诉人交纳的2016年3月1日至9月6日的水费2609.6元和2016年8月5日至2016年9月6日期间的电费13807.94元是否应由被上诉人刘作凤承担？本院认为，首先，关于被上诉人刘作凤租赁期间的固定装修设施（包括电和灯）的归属问题。根据《最高人民法院》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”该司法解释第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，双方当事人未就装饰装修设施的归属作出约定，虽然双方当事人《租赁协议》的解除主要是由于被上诉人刘作凤未按约定按期交纳租金所致，但并不意味着作为出租方的上诉人必然无偿获得装饰装修设施。在承租人即被上诉人未主张合同解除后装饰装修设施权益的情况下，上诉人诉请要求直接判令被上诉人刘作凤租赁期间的固定装修设施（包括电和灯）归上诉人所有的主张，与司法解释规定不符，理由不能成立，本院不予支持。其次，关于上诉人交纳的2016年3月1日至9月6日的水费2609.6元和2016年8月5日至2016年9月6日期间的电费13807.94元承担问题。上诉人向有关单位交纳了2016年3月1日至9月6日的水费2609.6元和2016年8月5日至2016年9月6日期间的电费13807.94元的事实，有上诉人提交的交纳水电费用的发票为证，本院依法予以确认。上诉人提交的交纳水费的发票仅有用户名称，无法确定具体用水地址，交纳电费的发票除了用户名称外虽注明是灵渠市场，但无法确定是否属于被上诉人承租场地用地，因此，在被上诉人不认可的情况下，上诉人提出要求被上诉人承担该部分水电费，证据不足，理由不能成立，本院亦不予支持。一审法院依据事实和法律作出的判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4959元，由上诉人兴安县市场开发服务中心负担。本判决为终审判决。审判长 丁 勇审判员 潘文华审判员 周 霞二〇一七年十一月十六日书记员 盘林云