福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0583民初948号
原告中国银行股份有限公司南安支行，住所地：福建省南安市柳城办事处普莲路323号，统一社会信用代码：91350583856303201K。
代表人陈文寅，系该行行长。
委托代理人吴诗南，男，1969年1月15日出生，汉族，系该公司职员，住福建省南安市。
被告洪荣金，男，1979年11月30日出生，汉族，住福建省南安市，
被告郭梅琰，女，1983年1月9日出生，汉族，住福建省南安市，
被告泉州泽祥置业有限公司，住所地：福建省南安市水头镇海联创业园，统一社会信用代码：913505835831083030。
法定代表人陈阳海，系该公司执行董事兼总经理。
原告中国银行股份有限公司南安支行与被告洪荣金、郭梅琰、泉州泽祥置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法由审判员张良程适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴诗南到庭参加诉讼，被告洪荣金、郭梅琰、泉州泽祥置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司南安支行诉称，2012年11月27日，原告与被告洪荣金签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》【编号：2012年南贷字HLAA2012029号】，约定：被告洪荣金向原告借款人民币230000元，用于购买址在南安市水头××地块××*××室房产；贷款年利率6.55%,贷款期限120个月,自2013年1月9日起至2023年1月9日止,还款日为每月的1日，还款方式为按月等额本息还款。2012年12月25日，原告与被告洪荣金又签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》【编号：2012年南贷字HLAA2012039号】，约定：被告洪荣金向原告借款人民币50000元，用于购买址在南安市水头××地块××*××室房产；贷款年利率7.205%,贷款期限120个月,自2013年3月8日起至2023年3月8日止,还款日为每月的1日，还款方式为按月等额本息还款。同时，被告洪荣金、郭梅琰还提供其所购买的址在南安市水头××地块××*××室、××室房产作为上述贷款的抵押物，并依法办理了抵押预告登记。被告泉州泽祥置业有限公司上述贷款承担阶段性连带责任保证。上述《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》签订后，原告于2013年1月9日、2013年3月8日分批将贷款本金人民币230000元、50000元划入被告洪荣金指定的开发商账户，即原告已经依约履行了向被告洪荣金提供贷款的义务。但被告洪荣金、郭梅琰却未能依约按期归还约定的贷款本息，截止至2017年2月3日，被告洪荣金已违约13期，累计拖欠贷款本金人民币218042.21元及利息、罚息人民币12515.56元未归还。经原告催告后，被告泉州泽祥置业有限公司也未履行连带清偿责任。根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》【2012年南贷字HLAA2012029号及2012年南贷字HLAA2012039号】附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第2款约定，被告洪荣金逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权宣告贷款本息全部提前到期，要求被告洪荣金立即偿还全部贷款及相应利息，有权依法处分抵押房产以清偿全部贷款本息，且有权要求被告泉州泽祥置业有限公司履行保证责任，对被告洪荣金归还上述借款本息承担连带清偿责任。另外,根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条的规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方经个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。……”,本案借款是在被告洪荣金、郭梅琰夫妻关系存续期间产生的，且被告郭梅琰亦在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中以抵押人的名义签字，由此可以认定被告郭梅琰对被告洪荣金向原告借款的事实是知情的，因此，被告郭梅琰应与被告洪荣金共同偿还原告全部借款本息。为此，请求法院依法判令：1、请求解除原告与三被告订立的合同编号2012年南贷字HLAA2012029号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及合同编号2012年南贷字HLAA2012039号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、被告洪荣金、郭梅琰立即偿还原告合同编号2012年南贷字HLAA2012029号、2012年南贷字HLAA2012039号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下的全部贷款本金、利息、罚息合计人民币230557.77元（其中本金人民币218042.21元，利息、罚息人民币12515.56元，利息、罚息暂计至2017年2月3日止）。利息、罚息按照合同约定支付至还清全部贷款本息之日止；3、被告泉州泽祥置业有限公司对被告洪荣金、郭梅琰归还上述贷款本息承担连带保证责任；4、确认原告有权以被告洪荣金、郭梅琰提供的抵押物（址在南安市水头××地块××*××室、××室房产）行使抵押权，并就上述贷款本息对抵押物拍卖、变卖所得的款项或抵押物的折价款享有优先受偿权；5、判令三被告承担本案全部诉讼费用。
被告洪荣金、郭梅琰、泉州泽祥置业有限公司均未作书面答辩。
经审理查明：被告洪荣金、郭梅琰是夫妻关系。被告洪荣金、郭梅琰因向被告泉州泽祥置业有限公司购买位于南安市水头××地块××*××室、××室商品房，因资金需要向原告申请贷款。2012年11月27日，原告与被告洪荣金、泉州泽祥置业有限公司签订一份合同编号为2012年南贷字HLAA2012029号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同主要约定：被告洪荣金向原告借款人民币230000元，款项一次性划入被告洪荣金指定的被告泉州泽祥置业有限公司的账号（账号为00×××78）；借款用途为购买位于南安市水头××地块××*××室；借款期限120个月，自原告实际放款日起算；贷款月利率为5.46‰。还款方式采用等额本息还款方式。还款日为每月1日。合同还约定了通用的违约责任条款，约定若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。还约定如借款人未按期归还贷款本息构成违约，贷款人有权解除合同，宣布借款立即到期。借款合同并约定担保方式为抵押加阶段性连带责任保证。其中保证条款约定：由被告泉州泽祥置业有限公司作为保证人为被告洪荣金的借款提供连带责任保证。自借款人办妥抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。抵押条款约定：抵押物为南安市水头××地块××*××室；借款应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人保管；抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。合同签订后，原、被告在南安房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年1月9日，原告向被告洪荣金发放贷款230000元，并划入指定的泉州泽祥置业有限公司的账号（账号为00×××78）。2012年12月25日，原告还与被告洪荣金、泉州泽祥置业有限公司订立一份合同编号为2012年南贷字HLAA2012039号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同主要约定：被告洪荣金向原告借款人民币50000元，款项一次性划入被告洪荣金指定的被告泉州泽祥置业有限公司的账号（账号为00×××78）；借款用途为购买位于南安市水头××地块××*××室；借款期限120个月，自原告实际放款日起算；贷款浮动利率，浮动周期为12个月。第一浮动周期内，贷款月利率为6‰。还款方式采用等额本息还款方式。还款日为每月1日。该合同还约定了通用的违约责任条款。借款合同并约定担保方式为抵押加阶段性连带责任保证。其中保证条款约定：由被告泉州泽祥置业有限公司作为保证人为被告洪荣金的借款提供连带责任保证。自借款人办妥抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。抵押条款约定：抵押物为南安市水头××地块××*××室；借款应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人保管；抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。合同签订后，原、被告在南安房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年3月8日，原告向被告洪荣金发放贷款50000元，并划入指定的泉州泽祥置业有限公司的账号（账号为00×××78）。被告洪荣金自原告发放上述两笔贷款后归还原告截止2016年1月1日的借款本息，此后未再支付原告借款本息。截止2017年4月11日，被告洪荣金尚欠原告第一笔借款本金178327元及合计11902.82元的利、罚息，尚欠原告的第二笔借款本金39715.21元及合计为2760.55元的利、罚息。另查明，被告洪荣金、郭梅琰至今尚未办理房屋所有权证，原、被告未正式办理抵押权登记手续，原告也尚未持有他项权证。
上述事实，有原告提供的原告的《营业执照（副本）》、《金融许可证》、被告洪荣金、郭梅琰的《居民身份证》复印件、《结婚证》复印件各1份、《中国银行个人住房借款申请表、审批表》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《个人消费贷款借款借据》、《放款信息》、《付款委托书》、《还款委托书》、《南安预购商品房抵押权预告登记审批表》、《住房贷款逾期明细清单》各2份及原告在庭审中的陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告订立的两份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容符合法律规定，应确认《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》合法、有效。原、被告均应按照该合同的约定全面履行自己的义务。原告依约发放贷款，但被告洪荣金没有按照合同的约定足额支付借款本息，显已违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条的规定，原告要求提前解除借款合同，收回尚欠的借款本息的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。显然物权法规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，可见预告登记并不等同于物权登记。因此也说明抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案原、被告虽办理预购商品房预告登记，但被告洪荣金、郭梅琰至今尚未办理所有权登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，被告洪荣金、郭梅琰尚未取得商品房的所有权，不产生物权效力。也因此原、被告办理的预购商品房抵押权预告登记，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对商品房的处分，并非对商品房享有现实的抵押权，故不属《中华人民共和国担保法》上规定的抵押权登记手续。原告并未持有他项权证，不享有真正的抵押物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，该商品房的抵押权并未设立。因此，原告要求对被告洪荣金、郭梅琰提供的抵押物即南安市水头××地块××*××室、××室享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的两份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》成立并已生效，故被告泉州泽祥置业有限公司作为保证人，应按照该合同的约定对被保证人的全部债务承担连带责任保证。但依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告泉州泽祥置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告洪荣金、郭梅琰追偿。被告洪荣金、郭梅琰、泉州泽祥置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告订立的两份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号分别为2012年南贷字HLAA2012029号及2012年南贷字HLAA2012039号）；
二、被告洪荣金、郭梅琰应于本判决生效后10日内一次性偿还尚欠原告中国银行股份有限公司南安支行的借款本金人民币218042.21元及相应的利息、罚息（截止2017年4月11日的利息、罚息合计14663.37元，自2017年4月12日起至判决确定还款之日止的利息、罚息按照中国人民银行的有关规定和两份合同的约定计算）；
三、被告泉州泽祥置业有限公司对上述被告洪荣金、郭梅琰的给付义务承担连带保证责任，但被告泉州泽祥置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告洪荣金、郭梅琰追偿；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
如果被告洪荣金、郭梅琰、泉州泽祥置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4758元，因适用简易程序审理，减半收取即为人民币2379元，由被告洪荣金、郭梅琰、泉州泽祥置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张良程
二〇一七年四月二十四日
书记员 谢琰华
附本案引用法律法规条文内容：
《中华人民共和国合同法》九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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