上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8746号
上诉人（原审被告）：岳志阳，男，1968年6月23日出生，汉族，户籍地福建省莆田市城厢区。
被上诉人（原审原告）：何建文，女，1942年12月2日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：金培新，上海徐晓青律师事务所律师。
上诉人岳志阳因与被上诉人何建文房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初30513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人岳志阳上诉请求：撤销一审法院判决第一项，改判上诉人无需支付房屋租金及使用费，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：因被上诉人未按约申请成功居住房改为非居住房，导致该房不能用于经营火锅店，导致上诉人的租赁目的不能实现。
被上诉人何建文辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
何建文向一审法院起诉请求：1、解除何建文、岳志阳之间于2015年11月3日签订的房屋租赁合同（何建文于庭审后表示因双方当庭均同意合同已解除，无需法院再行处理，故撤回该诉请）；2、岳志阳按月租金人民币（币种下同）36,000元的标准支付何建文自2016年5月11日起至2016年9月27日止的房租及自2016年9月28日起至2016年11月10日止的房屋使用费共计216,000元（何建文于庭审后将房屋使用费的标准调整为每月5,679元）；3、岳志阳支付何建文拖欠的2016年4月至9月水电煤费用11,126元；4、岳志阳腾空租赁房屋并返还何建文（何建文于庭审后表示双方于2016年12月27日办理退房交接，故撤回该诉请）；5、岳志阳支付何建文违约金72,000元(何建文于庭审后撤回该诉请)。
一审法院认定事实：何建文系上海市XX路XX弄XX号全幢（性质私有，建筑面积189.3平方米，以下简称系争房屋）的产权人之一。2015年11月3日，何建文（出租方、甲方）与岳志阳（承租方、乙方）签署房屋租赁合同，约定：甲方将系争房屋租借给乙方作为火锅店。1.合同期四年，交钥匙后的一个月为起租期，就需交租金；2.租金每月36,000元，押金72,000元，每两个月乙方提前十天交付2个月租金72,000元；5.该房是居住房，改为非居住房，关于牌照、注册以及电表扩容等一切事务与甲方无关，由乙方自行操办完成；6.乙方在装修期及经营期间发生的任何安全问题，邻里纠纷及政府部门的手续等都由乙方自己解决，与甲方无关；9.甲乙双方违反合同以上条例，则终止合同，违约方赔偿对方2个月租金。合同并对其他事项进行了约定。2015年11月11日，双方签订补充合同，约定：合同期自2015年12月11日起至2019年12月10日止，自2015年11月11日至12月10日为装修期，不收租金。合同签订后，岳志阳使用系争房屋经营火锅店并支付租金至2016年5月10日。
一审法院另查明，2016年5月30日，徐家汇街道道路业态整治专项工作组向系争房屋住户发出告知书，内容为：徐汇区市场监管局、城管执法局、房屋管理局、公安分局、公安消防支队根据相关法律法规，重点开展针对辖区道路两侧沿街建筑等区域、商户中存在的“五违”综合整治行动，坚决拆除违法建筑、坚决封堵破墙开门、坚决取缔违法经营。我们已于2016年5月中旬将上述五部门联合执法告知书送达你户，并对你户进行约谈，明确相关法律法规和整改期限。现请你户支持和配合整治工作，于2016年6月11日前自行整改，对到期未整改的，相关行政执法部门将依法依规代为整改。岳志阳当庭表示因其于告知书张贴前已获知系争房屋因居改非无法继续经营，故其未再支付2016年5月11日后的租金，居改非的义务应由何建文承担；何建文则认为根据双方合同约定，居改非的相关事宜应由岳志阳自行办理，何建文对系争房屋在告知书张贴后无法继续经营的事实予以认可。
一审法院又查明，根据何建文、岳志阳当庭确认的2016年8月13日录音，岳志阳自认于2016年6月11日停止在系争房屋内开展经营。当日，双方同时就免租、房屋收回及损失赔偿问题进行协商，但未达成一致意见。何建文于2016年9月7日诉至法院，请求判如诉请。岳志阳于2016年9月24日书面通知何建文，基于何建文违约导致合同无法履行，通知解除合同并要求何建文三日内配合清点物品后交接房屋。后双方拟于2016年9月29日交接房屋，但因岳志阳要求何建文配合共同清点岳志阳物品，何建文则要求岳志阳自行搬离物品，故双方当日交接系争房屋未果。
一审法院审理中，何建文、岳志阳当庭表示双方合意涉案租赁合同于2016年9月27日解除，并表示庭后将尽快就系争房屋办理返还交接手续。何建文于庭后确认双方于2016年12月27日办理了系争房屋的退房交接。
一审法院认为，何建文、岳志阳就系争房屋签订的租赁合同及补充合同系双方真实意思表示，应为合法有效，应予恪守。涉案合同中约定系争房屋为居住用房改非居住用房、用以经营餐饮，并约定牌照、注册等事宜与何建文无关、由岳志阳自行完成，故岳志阳对居改非的手续办理按约应承担相应责任，然何建文作为系争房屋的共有产权人之一，改变房屋使用性质对外租赁，故也应负有一定程度的义务确保房屋可实现约定租赁目的。现涉案租赁合同因系争房屋涉及“违法破墙开门、违法经营”等情况于2016年5月30日被相关执法部门书面告知限期整改，岳志阳自认2016年6月11日停止在系争房屋内开展经营，故自该日后岳志阳的租赁目的无法实现，合同已无法继续履行。鉴于双方当庭表示合意租赁合同于2016年9月27日解除，一审法院对此予以确认。因2016年5月11日至6月10日期间，岳志阳仍在经营中，其应按合同约定标准向何建文支付租金36,000元；自2016年6月11日起至2016年11月10日止，因系争房屋的租赁目的已无法实现且何建文对此也应承担部分责任的情形下，一审法院酌情参考何建文主张的房屋使用费标准即每月5,679元对该期间的相应租金及使用费予以调整，岳志阳应支付何建文该期间房屋租金及使用费28,395元。关于岳志阳抗辩何建文同意减免租金的意见，因岳志阳未就其该项主张提供充分证据，何建文对此也予以否认，故一审法院对此不予采信。关于何建文主张2016年4月至9月水电煤费用的诉请，基于岳志阳认可何建文提供的水电煤费单据及相应金额，仅以无法正常经营抗辩相关费用应予以减免。一审法院认为，水电煤费系租赁期间岳志阳实际使用系争房屋所产生的费用，岳志阳要求减免并无合同及法律依据，故对何建文的该项诉请，一审法院予以支持。另，何建文同意在岳志阳支付所欠费用后返还租赁押金72,000元，并撤回部分诉讼请求，系其自行处分民事权利，于法不悖，一审法院予以准许。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，于2017年5月10日作出判决：一、岳志阳于判决生效之日起十日内支付何建文自2016年5月11日起至2016年11月10日止的房屋租金及房屋使用费64,395元；二、岳志阳于判决生效之日起十日内支付何建文自2016年4月起至2016年9月水电煤费用11,126元；三、何建文于判决第一、第二项履行之日起三日内返还岳志阳租赁保证金72,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1,693元，由何建文负担864元，由岳志阳负担829元。
二审中，当事人未向本院提交新的证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人虽然主张系争租赁房屋居改非的责任在于被上诉人，但其未提供充分的证据材料予以证明。本院注意到，一审法院根据现有证据材料综合审查认定涉案合同中约定居改非等相关事项由上诉人自行完成，其应对居改非的手续办理按约承担相应责任，并无不妥。一审法院判决上诉人支付相应房屋租金及房屋使用费并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,409元，由上诉人岳志阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 强
代理审判员 何 建
审 判 员 李 兴
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 刘晓静
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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