北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5093号
上诉人（原审原告）：杨晓祥，男，1980年8月12日出生。
委托代理人：彭方如，北京安杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴志鹏，男，1970年8月3日出生。
委托代理人：彭希，北京市中银律师事务所律师。
上诉人杨晓祥与上诉人吴志鹏租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第10722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨晓祥上诉请求：撤销原审法院判决第二项，判令吴志鹏承担杨晓祥的装修损失人民币1628271.03元；判令吴志鹏承担鉴定费30000元；一、二审诉讼费用由对方承担。事实和理由：一、双方签订租赁合同无效，合同无效的原因是对方造成的，对方提供的房屋没有在国家建设、规划等部门进行备案是租赁合同无效的根本原因；二、对方隐瞒租赁房屋的真实情况，从而导致我支出了装修等各项损失，对方理应对此承担全部的责任；三、原审法院称我未尽合理注意义务，是导致其遭受损失的主要原因没有任何事实依据；四、对方跟产权人签订的租赁合同是2013年至2015年，对方跟我签订的租赁合同即使有效，我最多可使用房屋至2015年，后三年我无法使用租赁房屋，对方应承担一半以上的损失。
吴志鹏辩称：不同意杨晓祥的上诉请求及理由。
吴志鹏上诉请求：撤销原审法院判决，驳回对方诉讼请求；一、二审诉讼费用由对方承担。事实和理由：一、双方签订的北京顺正和农副产品市场租赁合同不应认定无效。房屋所有人北京顺正和农副产品市场有限公司早已在涉案房屋所在地进行工商注册，取得了营业执照，该公司一直存续至今，若对方依照经营范围使用涉案房屋不会对对方造成任何损失。正是因为对方擅自改变租赁房屋的使用目的，才导致其损失；二、对方租赁涉案房屋后只交纳一年的房租，按照合同约定若对方不交纳房租，我方可解除租赁合同，租赁合同已于2014年6月23日已解除；三、对方擅自改变租赁房屋用途进行装修期间，我方并不知情。对方装修完成后才告知我方，我方认为没有义务阻止且我方已起诉追究对方的违约责任；四、对方的装修损失应由其自行承担，对方未了解办理宾馆和幼儿园履行的相关手续，对方办理工商登记时用的是梁显贞的名义，对方存在转租行为。
杨晓祥辩称：不同意吴志鹏的上诉请求及理由。
杨晓祥向一审法院起诉请求：1、杨晓祥与吴志鹏于2013年7月13日签订的《租赁合同》无效；2、吴志鹏返还杨晓祥已经支付的租金230000元、水、电费82160元；3、吴志鹏赔偿杨晓祥的损失包含装修费1628271.03元；4、鉴定费30000元由吴志鹏负担；5、吴志鹏赔偿杨晓祥交纳的卫生费30000元；6、吴志鹏承担杨晓祥被工程部门罚没物品损失费33000元；7、吴志鹏承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2013年7月13日，杨晓祥、吴志鹏签订《北京顺正和农副产品市场租赁合同》约定，杨晓祥承租吴志鹏享有使用权的约2600平方米（共二层）场地，租金为每月19500元，租金每一年支付一次（提前一个月一次性支付下一年的租金），租赁期限自2013年7月13日至2018年9月30日止，其中免租期为2.5个月，经营范围仅限定用于出租人图纸规定经营，厅内不能有生杀制品，承租方所租赁市场经营的所有摊位必须达到北京市商务局的对“北京市菜篮子工程”验收标准。双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，杨晓祥向吴志鹏交纳了当年租金共计230000元，吴志鹏将涉案场地交付杨晓祥使用，杨晓祥在使用期间以经营幼儿园和宾馆为用途将涉案场地进行了装修改造。2014年5月21日，杨晓祥在经营宾馆期间，因无照经营被北京市工商行政管理局昌平分局进行了处罚。现杨晓祥以吴志鹏在双方签订租赁合同中隐瞒涉案房屋没有规划审批手续，导致合同无效为由诉至法院。在本案审理过程中，因对杨晓祥装修改造所发生的费用双方不能协商一致，杨晓祥申请法院对涉案场地内的装修改造的造价进行司法鉴定，经摇号，法院选取北京华银科技集团有限公司作为本案鉴定机构，对涉案场地装修工程的造价进行了司法鉴定，鉴定分项费用为：公寓装饰装修工程造价为891066.58元；公寓安装工程造价为415307.07元；幼儿园装修工程造价为259112.48元；幼儿园安装工程造价为62784.9元；估算垂直运输费用，涉及费用为10040.73元。鉴定机构确定本工程的工程造价为1628271.03元。对上述鉴定结论，杨晓祥表示认可；吴志鹏认为双方在合同中明确约定了涉案场地的用途，杨晓祥自行变更用途所产生的损失应当自行负担。
另查，涉案房屋系吴志鹏从北京顺正和农副产品市场有限公司承租取得，双方约定的租赁期限为2010年6月1日至2015年5月31日。
再查，吴志鹏在涉案场地有办公场所一间。在本案审理过程中，吴志鹏陈述知道杨晓祥为开办幼儿园和宾馆改造涉案房屋的情况，认可并未予以制止。
一审法院认定上述事实，有《北京顺正和农副产品市场租赁合同》、交付收据、工程造价鉴定意见书及杨晓祥、吴志鹏双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，杨晓祥、吴志鹏签订《北京顺正和农副产品市场租赁合同》所涉及的房屋在签署时没有规划审批手续，在本案辩论终结前仍未取得规划审批手续，故杨晓祥、吴志鹏签订的《北京顺正和农副产品市场租赁合同》违反了法律的效力性的禁止性规定，应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方均都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴志鹏作为出租方应当将涉案房屋的产权情况如实告知承租人，以便承租方能判断承租场地是否能够实现合同目的，根据本案杨晓祥、吴志鹏双方出具的证据，均未能显示吴志鹏尽到了如实告知杨晓祥涉案房屋性质的法定义务，故对于导致租赁合同无效的后果，吴志鹏具有过错。杨晓祥作为具备完全行为能力的自然人在进行大额投资前应当充分了解所从事行业的相关法律、法规，特别是对准入标准有严格限制的行业。从庭审中杨晓祥所陈述的内容看，杨晓祥租赁房屋的目的为开办幼儿园和宾馆，上述两个行业均对准入标准有严格的限制，杨晓祥在与吴志鹏签订租赁合同前应当认真核查租赁标的物是否具备开办幼儿园和宾馆的事实条件和法律条件。从法院核实的具体情况看，杨晓祥显然忽视了对涉案租赁标的物合法性的必要审查。而且，杨晓祥在取得涉案房屋使用权后，如欲将涉案房屋用于宾馆经营，根据相关法律规定，应当先办理经营宾馆所需的营业执照等相关手续，如杨晓祥严格按照法律流程开办宾馆，在办理宾馆营业执照初期即能发现涉案房屋没有规划审批手续，不具备开办宾馆的条件，在此情况下，按照常理，一般人便不会投资大额资金对涉案房屋进行装修改造，故造成租赁合同无效，以及因合同无效所产生的杨晓祥投资的巨大损失，杨晓祥自身存在重大过错，应当对因合同无效造成的损失承担相应责任。结合本案的具体情况，法院酌情认定，杨晓祥承担自己投资损失80%的过错责任，吴志鹏承担杨晓祥损失的20%的责任。关于损失的具体数额，法院按照鉴定机构确定的全部装修改造造价及产生的相关费用予以确定。
关于吴志鹏辩解在双方签订的租赁合同中，对用途进行了明确约定，杨晓祥擅自改变约定用途所造成的损失应当自负的辩解一节。法院认为，根据双方提交的证据看，虽合同中约定了涉案房屋的用途，但吴志鹏对杨晓祥将涉案房屋实际用于经营幼儿园及宾馆的使用目的是知晓的，而且，从常理出发，如吴志鹏明知杨晓祥装修、改造涉案房屋违反了合同约定的用途，为了避免或减少不可预估的损失，吴志鹏应当及时告知、提示、禁止杨晓祥对涉案场地进行装修、改造，但本案中，并无证据显示吴志鹏履行了上述行为，从事实出发，吴志鹏对于杨晓祥装修改造的事实是认可并默许的，故对于吴志鹏反驳应由杨晓祥自行承担装修改造的全部损失的抗辩意见，法院不予采信。关于杨晓祥要求吴志鹏退还已交纳的租金一节，虽杨晓祥、吴志鹏双方所签订的租赁合同无效，但杨晓祥在双方约定期限内实际控制并占有涉案房屋，且使用涉案房屋取得了相应收益，故对于杨晓祥要求吴志鹏退还租金的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。关于杨晓祥要求吴志鹏承担水、电费的支出一节，同理，由于杨晓祥在涉案场地内营业使用，产生的水、电费理应由杨晓祥自负。关于杨晓祥要求吴志鹏承担其交纳的卫生费及被工商部门罚没物品的损失费一节，上述费用的产生系杨晓祥以经营为目的和因违法经营被处罚所产生，与涉案房屋租赁合同无效并无关联性，故对于杨晓祥的该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、杨晓祥与吴志鹏于二〇一三年七月十三日签订的《北京顺正和农副产品市场租赁合同》无效。二、吴志鹏于本判决生效后七日内赔偿杨晓祥对涉案房屋装饰装修损失费三十二万五千六百五十四元。三、驳回杨晓祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该司法解释处理。
本案中，吴志鹏出租给杨晓祥的房屋并未取得相关建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设，故双方之间签订的《北京顺正和农副产品市场租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于杨晓祥主张的装修损失的赔偿问题，房屋租赁合同无效，当事人可就装饰装修损失要求赔偿。现杨晓祥请求对该部分损失进行赔偿有事实及法律依据，应予支持。原审法院依据查明的事实认定杨晓祥承担自己投资损失80%的过错责任，吴志鹏承担杨晓祥损失的20%的责任并无不妥。对于赔偿的数额，原审法院结合双方当事人在缔约过程中的过错程度，参考鉴定机构确定的全部装修改造造价及产生的相关费用予以确定是正确的，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费二万六千二百五十元，由杨晓祥负担一万零九百二十元（已交纳）；由杨晓祥负担一万五千三百三十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年九月六日
书记员 赵梦芸