广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初16709号原告：胡阳，男，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：胡传勇，男，系原告的父亲。被告：佛山南海万达广场有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路**南海万达广场****，统一社会信用代码91440605595887340T。法定代表人：曲晓东，总经理。委托诉讼代理人：张亚伟，广东创誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露，广东创誉律师事务所律师。原告胡阳与被告佛山南海万达广场有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，于同年12月15日、2018年3月8日、2018年11月20日、2019年11月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人胡传勇、被告的委托诉讼代理人张亚伟均到庭参加了四次庭审，被告的委托诉讼代理人刘露到庭参加了第一、三、四次庭审。诉讼中，本案因需以另案[（2016）粤0605民初9498号原告胡阳诉被告佛山南海万达广场有限公司、大连万达物业管理有限公司佛山分公司、吴绿培相邻损害防免关系纠纷一案]审理结果为依据，故本院依法作出（2017）粤0605民初16709号民事裁定中止本案诉讼，并且中止事由消失后恢复审理。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，原告亦向本院申请司法鉴定，和解期间和鉴定期间依法均不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即修复厨房墙砖爆裂、厨房门板爆裂、次卧墙面爆裂起壳、漏水等；2.被告立即安装并调试室内门禁系统、彩色可视对讲系统、以及户内设置紧急求救助按钮以达到正常使用；3.被告承担4902室自2015年7月1日起至完全修复影响入住期间的物业费5850元（暂至起诉日27个月，以物业公司实际收取的为准）、公摊杂费1350元（暂至起诉日27个月，以物业公司实际收取的为准）、2015年8月1日至2016年12月30日维修期间不能入住的房租损失金51000元，合计58200元；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年7月27日，原告向被告购买位于佛山市南海区**房（以下简称涉讼房屋），该房屋所在楼宇层高53层，共二百多户，均为带精装修交户使用的单位，即所谓“拎包即可入住”的楼盘。在收楼前，原告就在家具市场订购了家具，计划收楼后第一时间搬入新居。此栋楼于2015年6月30日正式交户使用，由被告指派大连万达物业管理有限公司佛山分公司负责楼盘的物业管理、交房验收以及维修等。在办理收房手续时，原告已预交三个月的管理费。在收房的当天，涉讼房屋的验收单上就有十几项维修项目，从此原告便开始了漫长的维修道路。随后原告陆续又发现新的问题，如客厅地砖空鼓、大阳台兜水更换全部地砖、客厅墙体大面积开裂、主卧及客厅的天花多处开裂、飘窗外墙及顶部漏水、厨房墙砖爆裂、橱房门板爆裂，大阳台漏水等。由于物业公司不作为，施工发包单位相互推诿、拖延，对原告多次报修及待修的项目置之不理，涉讼房屋长期得不到及时维修，原告的家具及电器只好打包堆在一边，且只好长期在外租住。直至2017年1月份，维修工作仍没有结束。由于原告长期在外租住，加之即将过春节及经济和生活上的诸多不便，无奈只好先勉强入住，继续等待漫长的维修，可至今仍有大阳台漏水，厨房墙砖爆裂，厨房门板爆裂，次卧墙面爆裂起壳，次卧飘窗漏水等得不到及时维修。以及合同附件三中第二条第八项的智能化也一直没有安装。这是日常生活配套的室内主要设备，其中包括门禁系统、彩色可视对讲系统，以及户内设置紧急救助按钮等。此事给原告的日常生活带来了极大的不便，同时也给原告造成了极大的精神和财产损失，故诉至法院，请求判令被告立即修复余下拖延没修完的项目、安装并调试达到正常使用的智能化系统、赔偿承担涉讼房屋自2015年7月1日起至完全修复影响入住期间的物业费5850元、公摊杂费1350元、2015年8月1日至2016年12月30日维修期间不能入住的房租损失金51000元，并判令被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告明确其第1项诉讼请求主张涉讼房屋存在的质量问题包括：1.厨房墙砖空鼓、爆裂，2.厨房门板爆裂，3.次卧飘窗漏水，4.大阳台包管与墙面两侧交接处漏水。被告辩称：1.原告反映的质量问题用词均有明显的夸大成分，如渗水问题说成漏水，墙面油漆脱皮说成爆裂，但原告所反映的问题均不属于严重质量问题，不影响原告正常居住。2.原告在2015年7月27日接收涉讼房屋，其所反映的部分问题已经过了保修期限，包括原告反映的墙面油漆脱皮，保修期限为两年，飘窗台面漏水是因门窗胶条老化，变形导致的渗水，保修期为一年，虽然已过保修期，但在原告起诉后，被告工作人员已为原告修复。3.对于原告起诉所反映的问题，均属于装修装饰的问题，属于保修的问题，根据商品房买卖合同补充协议第八条第三款的约定，原告应在房屋交付之日起15日内向被告提出书面异议，但原告在收房后并没有按照约定提出异议，应可推定原告在接收涉讼房屋时均不存在原告起诉所反映的问题，按照该约定，原告未如期提出，视为原告认可房屋装修装饰达到标准。4.原告反映的问题在其起诉后被告工作人员基本上修复完毕，包括飘窗渗水，厨房墙砖开裂，厨房门板开裂，侧卧墙面开裂，对于原告反映的大阳台渗水问题，被告工作人员认为需要进一步到楼上阳台核查，但因原告与楼上存在案件纠纷，关系不好，被告人员暂时难以核查，目前仍在沟通中。同时根据原告与楼上相邻关系的案件的鉴定报告，目前应不存在大阳台渗水问题，对于智能系统，因目前相应的设备缺少，被告工作人员正积极联系相应厂商予以解决，被告同意为原告安装并调试室内门禁系统、彩色可视对讲系统、以及户内设置紧急求救助按钮至可正常使用。5.厨房墙砖开裂及厨房门板开裂，该问题在原告收楼时并不存在，不排除原告使用不当而造成的。综上，原告的第一、三、四项诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。原告向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件、被告企业机读档案登记资料打印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》原件1份，用以证明被告没有按照合同附件三第11条的约定，为原告配备智能门禁系统，被告没有及时为原告修复房屋存在的质量问题，影响了原告的正常居住使用。3.照片12张，用以证明涉讼房屋存在质量问题的事实。4.光盘1张，用以证明涉讼房屋维修期间影响正常使用的情况。5.中国南方电网发票联（01470691、01470692）复印件各1份。6.广东增值税电子普通发票（16425944、31169871、31270463、344669870、31270462、31169869）复印件6份。7.电费通知单原件1份。8.水费发票（00075748、00039663、00039664、00039665）原件4份。证据5-8用以证明涉讼房屋原告从收房至2016年12月份没有正常入住。9.北5-4902维修方案原件1份，用以证明被告在收到法院传票后，对原告修复涉讼房屋出具的方案。10.万达华府租赁价格服务中心的租赁价格信息照片打印件1份，用以证明涉讼房屋租金市场价格为3600元/月，原告按照3000元/月主张权利。11.照片4张，用以证明到2018年11月19日，门禁系统还未启用，4902室大阳台墙面仍在漏水。12.照片5张,用以证明2017年12月份修复飘窗漏水、厨房空鼓墙砖、恢复厨房拉门的情况。经质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2的三性无异议，但对证明内容有异议，根据该合同及合同的补充协议的约定，智能门禁系统及其他质量问题均属于装修装饰问题，应在接收房屋之日起15日内提出书面的异议，但原告并没有提出，应可推定该些问题在房屋交付时均不存在，且该问题不属于地基基础或主体结构的严重质量问题，不影响原告的正常居住使用；对证据3的图1、图2，该图片反映的问题是由于门窗的胶条老化变形导致的，已经过了一年的保修期，但被告已为其修复；对图3、图4，被告工作人员在原告起诉后核实没发现该问题；对图5、图6，因是原告使用不当造成，如厨房门板爆裂处，原告使用时用力过猛即导致该问题的出现，被告也已修复；对图7、图8，墙面油漆开裂已过保修期，被告已修复；对图9，大阳台渗水属于保修项目，被告需进一步到楼上核实且根据原告与楼上相邻的纠纷案件的鉴定被告内容，该漏水问题与被告无关；对图10、11，原告起诉后被告核实没发现该问题；对图12，根据被告工作人员的核实，该设备目前短缺，正积极与相应厂商联系予以解决；对证据4，经被告现有部分工作人员辨认，无法确定录像中人员的身份，鉴于万达集团公司出让其部分房地产资产和物业管理业务，资产和业务交接频繁，工作人员流动大，不排除被告部分工作人员未曾接触录像中人员而导致无法确认的原因，故其真实性由法院认定；对光盘录像反映的问题，被告认为，如需修复，在业主配合维修人员进出房门的情况下，最多不超过两天，不会影响居住；对证据5-8，没有原件核实，由法院依法认定，该证据正好证明原告有占有和使用涉讼房屋的事实，但原告仅凭该证据，不足以证明发票原告显示时间之外的时间段没有使用房屋，且原告接收房屋后在其所反映的问题不属于严重质量问题，不足以影响其正常居住，原告是否选择居住该房屋是其自由处置的权利；对证据9的真实性确认，方案中所涉及的问题，除了第4、5点之外，其他已经全部维修完毕；对第4点大阳台漏水问题，被告的工作认为需要到楼上阳台核查，但因原告与楼上业主存在案件纠纷，关系不好，被告的工作人员难以核查，目前仍在沟通中；对第5点智能可视对讲问题，因目前相应设备短缺，被告工作人员正积极联系相应厂商予以解决；对证据10，不认可原告主张的租金标准；对证据11的真实性由法院认定，据被告反映，原告的门禁能正常使用，除了大堂的入户门不能正常开启，原因在于其他户的门禁系统尚未更替调整完毕，如原告关闭此门，将影响其他用户的进出，所以禁止了大门系统的开启功能，但不影响门禁系统其他功能的使用；对于大阳台，根据已生效（2018）粤06民终1626号民事判决，该阳台的渗水是由于原告自身原因造成的，与被告无关；对证据12的真实性由法院认定，从该组图片可以看出原告已入住，该质量问题不影响原告正常居住。被告向本院提交了如下证据：1.竣工验收备案表原件1份，用以证明涉讼房屋经竣工验收合格，已经备案，符合交付条件。2.房屋交接单原件1份，用以证明原告在2015年7月27日接收涉讼房屋。3.北4-7栋质量保证书复印件1份，用以证明被告对非装修工程的保修项目保修期限保修责任的承诺内容，及对装修工程的保修期限与责任约定的，按照双方的约定执行。4.《补充协议》原件1份，用以证明根据第十一条第三、五、八款的约定，除了房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题，经确认确实属于保修期内被告应保修的范围，被告承担保修责任。因原告使用不当或第三方责任的原因造成的质量问题，被告不承担责任，被告按照约定承担保修责任的，除履行保修义务外，无需承担赔偿责任。根据第八条第三款约定，对于房屋装修装饰或设备达不到约定标准，原告应在房屋交付之日起15日内向被告提出书面异议，若未提出，视为原告认可房屋装修装饰或设备达到约定的标准。5.房屋鉴定报告复印件1份、（2016）粤0605民初9498号民事判决书复印件1份，用以证明原告在9498号案起诉事实理由部分陈述由于相邻楼层5002房施工行为导致房间多处漏水，另外2个阳台的防水也均被破坏，大阳台至今仍在漏水，但根据鉴定报告第六条第一、二点内容，鉴定机构人员经过淋水或储水进行检测，得出结论外墙楼板及排水管等不均存在漏水问题，原告房屋渗水痕迹是由于原告生活中用水不当造成的，或者是因为原来空中花园改造导致曾经发生渗水而遗留的痕迹。经质证，对原告对被告提交的证据1的真实性无异议，该表仅是一个格式，原告无法对其进行核查；对证据2的真实性无异议，该交接单是在进入涉讼房屋之前领取钥匙时签署的，不代表原告已经验收该房；对证据3，仅是格式内容，被告没有按照保证书的要求对原告发现的问题进行维修，而是采取拖延的形式应对，期间换了10余个项目经理，相互推诿；对证据4的真实性无异议，认为是格式合同，原告没有协商的余地；关于质量问题的约定，原告已多次提出，被告也有记录；物业经理武峰和颜经理多次提出维修事项，但都没有修复完毕，原告也有发短信要求修复；对证据5的鉴定报告存在弄虚作假的情况，原告向有关部门投诉，对民事判决书，原告已提起上诉，还未生效。经审查，原告提交的证据1-3、9及被告提交的证据1-4，相对方对其真实性无异议，本院予以采信；原告提交的证据4、11、12反映涉讼房屋存在质量瑕疵及其维修的情况，本院综合本案的实际情况及勘验情况进行综合认定；原告提交的证据5-8反映涉讼房屋用水用电情况，被告未举证推翻，本院予以采信；原告提交的证据10万达华府管理处挂出的告示牌，本院综合认定。被告提交的证据5与本院（2016）粤0605民初9498号案相关案卷材料一致，相关材料的真实性、合法性、关联性在该案已作认定处理，本院在本案中不作重复认定。根据采信的证据，并结合当事人陈述，本院认定以下事实：2015年7月27日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买涉讼房屋；购房款1255509元由原告于2015年8月27日前一次性支付予被告；被告于2015年9月30日前将已经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付原告使用；原告购买的商品房为住宅，由被告按《住宅质量保证书》承担保修责任。该合同附件三“装饰、设备标准”第二部分“室内部分交房标准”第11项为“智能化”，包括“门禁系统：彩色可视对讲”和“户内设置紧急救助按钮”两项。同日，原、被告还签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），就上述《商品房买卖合同》补充约定：交付时涉讼房屋装修装饰或设备达不到约定标准，原告应在交付之日起15日内向被告提出书面异议，被告应在双方确认之日起60日内就未达到部分采取补救措施；被告可以进行整改（整改期间不视为被告逾期交房），也可以一次性补偿原告实际装饰设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务，除上述补救措施外，原告不得以房屋装饰装修或设备达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或提出其他要求；如原告未在房屋交付之日起15日内向被告提出书面异议的，视为原告认可房屋装修装饰或设备达到约定标准。2015年5月29日，涉讼房屋所在楼宇办妥竣工验收备案手续。2015年5月，被告填发《北4-7栋质量保证书》，明确南海万达华府北4-7栋竣工验收时间为2015年5月30日，交付使用时间为2015年6月30日，对地基和主体结构保修期限为五十年，对屋面防水、外墙面、卫生间沉箱、管道渗漏的保修期限为五年，墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期限为两年，对地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏、电器开关的保修期限为一年，对管道堵塞的保修期限为六个月。2015年7月27日，原告签署《房屋交接单》，接收涉讼房屋。2017年10月30日，原告提起本案诉讼。2017年12月11日，被告委托第三方维修人员出具《北5-4902维修方案》，内容为：1.室内窗。当天就可以搞定。2.室内墙角脱皮。第一天，铲掉并批灰，需晾三天，第四天，刷油漆，完成。3.厨房内墙。第一天，更换磁砖，需晾三天（砖样式需业主同意），第四天，装门框，打玻璃胶，完成。4.阳台漏水。在楼上施工，不妨碍生活。①在地漏以及下水管周边填防水剂，在阳台护栏边上刷一道防水；②在4902阳台天花做一排不锈钢柜遮挡。5.弱电可视对讲。暂无可行方案。2018年1月24日，本院组织原、被告进行现场勘验，查明原告诉讼请求第1项诉讼请求所涉的厨房墙砖空鼓、爆裂、厨房门板爆裂的质量问题已经修复，次卧飘窗漏水的质量问题被告已安排修复，原告暂未发现存在质量问题，大阳台包管与墙面两侧交接处漏水的质量问题尚未修复，被告另安排工作人员对智能可视对讲系统客户端进行了安装，但网络调试尚未处理完毕。诉讼中，本院根据原告的申请，依法委托佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司对涉讼房屋大阳台墙面渗水的原因进行鉴定，该公司要求对楼上5002房的结构构件、装饰进行开凿或渗水试验检查，但原、被告均明确无法联系5002房的业主配合开展相应鉴定工作，且该5002房的业主也未同意鉴定公司入户开展鉴定工作，导致鉴定工作无法开展，故本院依法终结本案的鉴定。庭审中，原告陈述其收楼后未对涉讼房屋进行二次装修，家私家电在收楼后一个星期入场，后来出现质量问题，便要求被告修复，在修复过程中又发现了其他问题，2017年1月1日，被告才正式入住涉讼房屋。被告在2019年12月4日书面答复本院称涉讼房屋所在小区的门禁系统现由物业公司负责跟进系统的安装、联网和调试等事宜，因系统涉及用户较多，工作量、流程、资金等具有较大的不确定性，无法明确开通时间。另查明，本院于2016年6月12日受理胡阳诉万达公司、大连万达物业管理有限公司佛山分公司、吴绿培相邻损害防免关系纠纷一案，案号为（2016）粤0605民初9498号。该案中，胡阳主张4902号房的小卧室天花及大阳台部位出现漏水，是由吴绿培对5002号房扩建卫生间及在大阳台推拉门口上方加建墙体导致，故请求吴绿培承担相应的赔偿责任。在该案的审理过程中，本院根据胡阳的申请，依法委托广东南粤珑图建筑设计有限公司对涉讼房屋所在小卧室天花板和大阳台东面墙体的漏水原因进行鉴定，该公司经过鉴定后作出《房屋鉴定报告》，鉴定意见为：5002号房的大阳台外墙和底板并无漏水，4902号房的大阳台东面墙体和天花板的渗水痕迹是生活中用水不当而造成；造成4902号房屋的小卧室天花板有小范围水印是曾发生渗水所遗留。2017年11月21日，本院依法作出（2016）粤0605民初9498号民事判决，判令：驳回胡阳的全部诉讼请求。胡阳不服提起上诉，佛山市中级人民法院依法受理，案号为（2018）粤06民终1626号。在该案的审理过程中，胡阳申请重新鉴定。但未按时交纳鉴定费用。2018年9月21日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终1626号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。2018年11月20日，佛山市中级人民法院作出《司法委托中介机构诚信管理处理通知书》，以广东南粤珑图建筑设计有限公司在受理（2016）粤0605民初9498号案的司法鉴定的过程中违反法定程序，影响鉴定意见的公信力，故给予扣30分并暂停委托六个月的处罚。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告基于被告交付的涉讼房屋存在质量问题而诉请被告予以赔偿，应提交证据证明涉讼房屋存在质量问题，且该问题系因被告的原因所致。本案中，原告诉请被告修复的质量问题包括：1.厨房墙砖空鼓、爆裂，2.厨房门板爆裂，3.次卧飘窗漏水，4.大阳台包管与墙面两侧交接处漏水。诉讼中，原告自认前述质量问题第1-3项已经修复完毕，故对该对应项目的修复请求，本院不再重复处理。对第4项质量问题，原告并未提交证据证明该漏水的质量问题系因被告交付的涉讼房屋本身存在质量问题所致，应承担举证不能的不利后果，故对该项修复诉请，本院不予支持。原告诉请被告立即安装并调试室内门禁系统、彩色可视对讲系统，以及户内设置紧急救助按钮等，该主张实际上是要求被告将涉讼房屋的智能可视对讲系统安装并调试至正常可用状态，户内设置紧急救助按钮属于智能可视对讲系统的一部分。根据合同约定，为涉讼房屋配备智能可视对讲系统属被告应负的合同责任。诉讼中，被告已为涉讼房屋安装了智能可视对讲系统的客户端，但因涉讼小区的智能可视对讲系统作为整个小区的系统工程尚未安装调试完毕，涉讼房屋的智能可视对讲设备的使用功能确实受到限制。但因原告的该项主张在性质上属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项的情形，故本院对原告诉请被告立即安装并调试室内门禁系统、彩色可视对讲系统，以及户内设置紧急救助按钮等不予支持，并结合本案的实际情况，在后续赔偿责任的处理上予以体现。原告诉请被告承担涉讼房屋2015年7月1日起至完全修复影响入住期间的物业费、公摊杂费，但根据原告自认，其仅预交了三个月的物业管理费，并未实际支出其他物业管理费及公摊杂费，且物业费、公摊杂费系基于原告作为涉讼房屋的所有权人、享受涉讼房屋所在小区物业管理服务而产生的费用，无论在性质上，还是在实际收取情况上看，原告诉请被告承担该项费用均没有依据，故本院不予支持。原告诉请被告按3000元/月的标准计付从2015年8月1日起至2016年12月30日维修期间不能入住涉讼房屋的租金损失51000元。经审查，涉讼房屋虽然在装修上存在质量瑕疵，但该些质量瑕疵并不会对原告使用涉讼房屋造成重大影响，故原告在收楼之后是否实际入住涉讼房屋，属于其对自身权利的处置，无权要求被告按照涉讼房屋的租金标准计付赔偿。但由于该些质量瑕疵的存在及修复确实会对原告使用涉讼房屋造成诸多不便，且室内智能可视对讲系统无法正常使用，也会影响原告正常使用涉讼房屋，故基于此，本院综合本案的实际情况，酌情判令被告应赔偿截至本案庭审辩论时因交付的涉讼房屋存在质量瑕疵而给原告造成的损失5000元，并对原告诉请超出上述核定的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告佛山南海万达广场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿5000元予原告胡阳；驳回原告胡阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取627.5元（原告已预交），由原告负担100元，由被告负担527.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年十二月六日书记员  许晓璇