新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新23民终933号
上诉人(原审被告):王金荣，女，1967年6月10日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
委托诉讼代理人：马长栿，新疆立业律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王忠琦，男，1971年2月8日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
委托诉讼代理人：胡志文，男，1946年2月5日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
被上诉人(原审被告)：王玉树，男，1951年12月26日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
被上诉人(原审被告)：王玉国，男，1956年2月15日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
被上诉人(原审被告)：王玉良，男，1960年3月3日出生，现下落不明。
上诉人王金荣因与被上诉人王忠琦、王玉树、王玉国、王玉良房屋买卖合同纠纷一案，不服阜康市人民法院（2015）阜民初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王金荣上诉请求：撤销原审判决，改判驳回原审原告的起诉。事实与理由：上诉人与被上诉人王忠琦于2010年7月21日签订的《房屋买卖合同》未约定王忠琦享有单方解除权，2010年12月10日双方签订的《房屋补充合同》虽然约定王忠琦享有单方解除权，但王忠琦应按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定通知上诉人解除合同，被上诉人王忠琦在诉讼前并未通知上诉人要求解除合同，被上诉人王忠琦不享有诉权。即使解除合同，一审判决判令上诉人同时支付利息损失40125元，经济损失9401.7元，违约金20000元缺乏依据，被上诉人王忠琦不享有无偿使用房屋十年的权利。被上诉人王忠琦不配合办理房屋产权证，也没有按照合同约定付清房款，其违约在先，上诉人已经如约交付了房屋，被上诉人收取的租金应予以冲减。被上诉人的诉讼请求超过了诉讼时效。
被上诉人王忠琦答辩称，被上诉人诉至法院请求解除合同不违反法律规定；本案讼争的房屋系不动产，被上诉人的预期利益损失远远超出了原审判决认定的利息、实际损失及违约金的总和；上诉人称被上诉人王忠琦违约在先缺乏事实依据；本案未超过诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人王玉树、王玉国、王玉良未提交书面答辩意见。
原审原告王忠琦向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告王金荣于2010年7月21日、2010年12月10日签订的房屋买卖合同；二、被告王金荣退还原告购房款133000元；三、被告王金荣给付原告购房款利息40215元（本金13.3万元，按年息6.15%计算，自2010年8月1日至2015年6月31日）；四、被告王金荣赔偿原告经济损失9401.7元；五、被告王金荣给付原告违约金20000元；六、判令合同解除后，原告无偿使用建安宾馆地下室四间房屋（房屋产权证号为：阜房权证房管字第**号、XX号、XX号、-**号）10年。
一审法院认定事实：2010年7月21日，原告与被告王金荣签订房屋买卖合同，合同约定：被告王金荣将其所有位于阜康市建安宾馆地下室4间（房屋房管字第XX号、XX号、XX号、XX号）转让给原告，房屋价款为20万元，原告付定金2万元，剩余房款在签订合同时付11万元，其余7万元于2010年9月30日办理过户手续时一次性付清，被告王金荣将该房屋的产权手续从其母亲名下过户至自己名下的费用由被告王金荣承担，从被告王金荣名下过户至原告名下的费用由原告承担，被告王金荣必须在三个月内将上述房屋过户至自己名下，若一方违约承担违约金2万元。同日，原告与被告王金荣于2010年7月21日签订房屋租赁合同,合同约定：原告将其自被告王金荣处购买的位于建安宾馆地下室四间租赁给被告王金荣，租赁期为2010年8月至2014年8月，租金总额为5万元，租金于签订合同时一次性付清。被告王金荣于2010年7月18日收到原告王忠琦购买房屋定金2万元，在房屋买卖合同和租赁合同签订日即2010年7月21日收到原告房款6万元、房租租金5万元，于2010年9月23日收到原告房款3.3万元。2010年12月10日，原告又与被告王金荣签订房屋买卖补充合同，双方约定：废除原告与被告王金荣于2010年7月21日签订房屋租赁合同，将主合同第三条变更为原告已向被告王金荣支付房款11.3万元，本合同签订后，被告王金荣将房屋交付给原告，原告再向被告王金荣支付房款2万元，剩余6.7万元,在被告王金荣将该房屋公证到原告名下时予以支付；第五条变更为：被告王金荣从其母亲名下过户至自己名下的时间为两年，向原告公证房屋买卖合同的期限为两个月；增加协议条款为：若被告王金荣在规定的时间内不能办理过户手续，则必须向原告退还全部房款，且原告有权无偿使用该房屋10年，并解除此房屋买卖合同。同日，被告王金荣间将该四间地下室交付给原告，并收到原告现金（房款）2万元。
另查明：被告王金荣、王玉树、王玉国、王玉良的母亲将其名下的门面房及地下室房产赠与被告王金荣所有，四被告的母亲于2010年4月30日去世。原告与被告王金荣签订房屋买卖合同和补充合同后，曾到公证部门办理房屋买卖合同公证事宜，但未办成，被告王金荣也未在双方合同约定的期限内将房屋产权手续过户至原告名下。后原告向被告王金荣主张权利，解决纠纷，产生交通费9401.7元。
原审法院认为：一、关于原告主张解除与被告王金荣签订的房屋买卖合同、补充合同的认定和处理。依照法律规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告与被告王金荣在平等自愿、协商一致的基础上经协商达成房屋买卖协议，该协议内容不违反法律规定，应为有效合同，故对合同相对方均具有约束力，各自均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告王金荣在补充合同中约定了若被告王金荣在规定的时间内不能办理过户手续，解除此房屋买卖合同的条款，在合同履行过程中，被告王金荣亦未按照约定的期限为原告办理转让房屋的产权过户手续，故双方约定的解除合同条件已成就，原告可以据此主张解除合同权，原审法院对原告要求解除与被告王金荣于2010年7月21日签订的房屋买卖合同、2010年12月10日签订的房屋买卖补充合同的诉讼请求予以支持。二、关于原告主张由被告王金荣退还原告购房款13.3万元的处理。依原告与被告王金荣关于若被告王金荣在规定的时间内不能办理过户手续，则必须向原告退还全部房款，并解除此房屋买卖合同的约定，被告王金荣未按时办理房屋产权过户手续，原告已先行主张了合同解除权，原审法院予以支持，原告该项诉讼请求是建立在解除合同的基础上主张的，符合当事人约定，具有统一性，是一次性解决双方纠纷的正确选择，应予以支持。三、关于原告主张的由被告王金荣给付原告购房款利息40215元的处理。因被告王金荣占用了原告的13.3万元购房款，但却违反合同约定未按时为原告办理转让房屋的产权过户手续，双方之间的合同已解除，原告对其所有的13.3万元租金应产生银行利息利益，被告王金荣应当给付原告占用13.3万元款项期间的利息损失，原告计算方法合理，被告王金荣占用事实客观存在，对原告该项诉讼请求应予支持。四、关于原告主张由被告王金荣赔偿原告经济损失9401.7元的处理。依照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告与被告王金荣签订房屋买卖合同后，被告王金荣长期未按照协议约定为原告办理产权过户手续，且现下落不明，致使原告为解决纠纷、主张权利产生交通费9401.7元，是已经产生的实际损失，原告该项诉讼请求符合法律规定，有事实根据，应予支持。五、关于原告主张的由被告王金荣给付原告违约金2万元的处理。依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告与被告王金荣在协商签订房屋买卖合同、房屋买卖补充合同时对违约情形、违约责任的承担、违约金的数额均予以约定，原告主张的该项诉讼请求是基于被告王金荣未按时公证、未按时办理房屋产权过户手续的违约事实和双方的合同约定，实际被告王金荣亦违约，对原告该项诉讼请求应予支持。六、关于原告主张的判令合同解除后，由其无偿使用房管字第XX号、XX号、XX号、XX号四间地下室10年的诉讼请求，因原告与被告王金荣在合同中针对被告王金荣在规定的时间内不能办理过户手续专项约定原告可无偿使用转让的四间地下室10年，该约定不违反法律规定，约定有效，但由于被告王金荣已在房屋买卖补充合同签订日向原告交付了转让的四间地下室，并由原告开始使用，故原告自2010年12月10日取得了转让房屋的使用权，在由被告王金荣返还已交房款和已交房款利息的情况下，处于无偿使用状态，故对原告主张的该项诉讼请求予以确认，但无偿使用的起止时间为2010年12月至2020年12月。被告王玉树、王玉国、王玉良不是原告主张的房屋买卖合同相对方，也未收取原告的房款，不承担本案的民事责任。遂判决如下：一、解除原告王忠琦与被告王金荣于2010年7月21日签订的房屋买卖合同、2010年12月10日签订的房屋买卖补充合同；二、被告王金荣于本判决生效后十日内一次性返还原告王忠琦购房款133000元；三、被告王金荣于本判决生效后十日内一次性支付原告王忠琦购房款利息40215元（本金13.3万元，按年息6.15%计算，自2010年8月1日至2015年6月31日）；四、被告王金荣于本判决生效后十日内一次性支付原告王忠琦经济损失9401.7元；五、被告王金荣于本判决生效后十日内一次性支付原告王忠琦违约金20000元；六、原告王忠琦于2010年12月起无偿使用房管字第XX号、XX号、XX号、XX号四间地下室10年，至2020年12月止。
二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：一、关于上诉人与被上诉人王忠琦签订的《房屋买卖合同》及《房屋补充合同》是否应予解除的问题，双方签订的上述两份合同均系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，系有效合同。从两份合同的内容看，《房屋补充合同》是对《房屋买卖合同》内容的补充，两份合同的内容对双方均具有约束力。《房屋补充合同》第4条明确约定了如果出卖人王金荣不能在规定的时间内办理房屋过户手续，买受人有权解除房屋买卖合同。现上诉人未在约定时间内办理过户手续，解除合同的条件已成就，被上诉人有权要求解除合同。上诉人认为被上诉人未履行通知义务，不享有诉权。本院认为，被上诉人通过诉讼的方式在起诉状中请求解除合同，法院将诉讼材料送达原审被告时解除合同的通知即到达了原审被告。一审经审理后依据相关法律规定、双方约定及本案事实判令解除双方的合同并无不当。
二、关于被上诉人既主张赔偿损失又主张违约金有无事实依据及法律依据的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”根据上述法律规定，赔偿损失和采取其他补救措施是可以同时主张的，如果当事人主张的违约金与损失赔偿额相加后的总额没有超出损失总额的，应予支持。本案中，由于上诉人王金荣未按约定变更房屋权属登记，使被上诉人王忠琦因无法取得涉案房屋的所有权而致合同目的不能实现，进而导致合同解除，给被上诉人王忠琦造成了损失，不仅包括被上诉人王忠琦支付的购房款利息损失及被上诉人王忠琦为解决纠纷而支出的交通费损失，还包括涉案房屋自然增值部分的损失，计算上述损失时，还应扣减被上诉人使用房屋期间获取的收益。综合考量被上诉人王忠琦的损失状况，被上诉人王忠琦主张的违约金、利息损失及交通费损失总额与被上诉人王忠琦的损失大致相当，一审判决对被上诉人王忠琦主张的违约金及损失予以支持并无不当。上诉人王金荣认为一审同时支持损失及违约金于法无据的上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于被上诉人王忠琦对讼争房屋能否无偿使用十年的问题，上诉人与被上诉人王忠琦签订的《房屋补充合同》第四条约定：“若乙方在规定时间内不能办理过户手续，则必须向甲方退还全部房款，并且甲方有权无偿使用此房十年，并解除此房屋买卖合同，若甲方不能及时支付剩余房款，则不能无偿使用十年”，被上诉人王忠琦据此主张无偿使用房屋十年，鉴于被上诉人王忠琦尚未支付剩余房款，且上述约定内容的实质仍然系对违约责任的约定，违约责任制度的主要功能是弥补守约方损失，被上诉人王忠琦已经主张了损失赔偿及违约金责任，其再主张无偿使用涉案房屋十年不符合公平原则，故对被上诉人要求无偿使用涉案房屋十年的诉讼请求本院不予支持。
四、关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出诉讼时效抗辩本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持阜康市人民法院（2015）阜民初字第306号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，即：“一、解除原告王忠琦与被告王金荣于2010年7月21日签订的房屋买卖合同、2010年12月10日签订的房屋买卖补充合同；二、被告王金荣于本判决生效后十日内一次性返还原告王忠琦购房款133000元；三、被告王金荣于本判决生效后十日内一次性支付原告王忠琦购房款利息40215元（本金13.3万元，按年息6.15%计算，自2010年8月1日至2015年6月31日）；四、被告王金荣于本判决生效后十日内一次性支付原告王忠琦经济损失9401.7元；五、被告王金荣于本判决生效后十日内一次性支付原告王忠琦违约金20000元”。
二、撤销阜康市人民法院（2015）阜民初字第306号民事判决第六项，即：“六、原告王忠琦于2010年12月起无偿使用房管字第XX号、XX号、XX号、XX号四间地下室10年，至2020年12月止”。
三、驳回原审原告王忠琦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4301元、其他诉讼费用500元，二审案件受理费4301元，其他诉讼费用385元，共计9487元，上诉人王金荣负担8633元，由被上诉人王忠琦负担854元。
本判决为终审判决。
审判长 赵建生
审判员 周美蓉
审判员 赵瑞琴
二〇一六年十一月五日
书记员 钞 威