浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5103号
上诉人（原审被告）：周小燕，女，1970年11月28日出生，汉族，户籍所在地浙江省苍南县，现住浙江省苍南县。
被上诉人（原审原告）：洪婷，女，1987年1月7日出生，汉族，户籍所在地安徽省泾县，现住杭州市下城区。
委托诉讼代理人（特别授权）:傅早早，浙江杭天信律师事务所律师。
上诉人周小燕因与被上诉人洪婷房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初3485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2016年11月6日，洪婷通过杭州美业房地产代理有限公司与周小燕签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：周小燕将坐落于杭州市下城区××苑××幢××单元××室房屋出租给洪婷使用；房屋租赁期为2016年11月10日至2017年11月9日；房屋租金每月3400元，租金按6个月为一期支付，第一期租金洪婷应于2016年11月6日前付清，以后洪婷必须提前10天定期向周小燕支付租金，每期租金由洪婷以现金方式支付或以银行划账方式支付至周小燕指定的银行账户。洪婷须支付租房押金3400元，于交房当日或之前向周小燕支付。周小燕在收到租赁押金同时应予以书面签收。在租赁期内，周小燕未按本合同约定履行，周小燕应按1个月租金向洪婷支付违约金；洪婷未按本合同约定履行，洪婷应按1个月租金向周小燕支付违约金。合同签订的当日，洪婷向周小燕支付了6个月的房屋租金20400元和房屋租赁押金3400元，周小燕收到了上述款项后分别出具了收据。洪婷入住后，因其个人自身原因，需提前退租房屋，因无法与周小燕取得联系，洪婷于2016年12月26日将租赁房屋的钥匙交给了杭州美业房地产代理有限公司，要求其联系周小燕。直至2017年2月10日左右，通过杭州美业房地产代理有限公司寻找到新的租客，并与周小燕签订新的房屋租赁合同。现洪婷要求退还剩余租金和押金不成而提起诉讼。2017年5月4日，洪婷起诉至原审法院，请求：1.判令周小燕立即返回洪婷人民币15300元和押金3400元；2.本案诉讼费由周小燕承担。
原审法院认为，洪婷与周小燕之间所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，该合同对双方均有约束力。洪婷诉称因自身原因，需提前终止租赁合同，并已与周小燕沟通确认终止双方的租赁合同，但洪婷并未提交有效的证据来佐证双方所签订的租赁合同已经周小燕确认解除的事实，故洪婷应承担举证不能的后果。在庭审中，双方确认周小燕已于2017年2月10日与他人签订新的房屋租赁合同，应视为洪婷、周小燕双方同意解除签订的房屋租赁合同。洪婷占用时间为2016年11月10日至2017年2月10日，共3个月，故洪婷应承担该房屋租赁期间的租金10200元（3400元/月×3），对剩余10200元部分租金，周小燕应予以退还。对于洪婷超出部分的诉请，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。因洪婷、周小燕双方的房屋租赁合同已解除，周小燕应退还房屋押金3400元。对于洪婷在租赁期间所产生的燃气使用费、电视费用应予以承担（其中燃气费为24.8元、电视费用为63元），对于周小燕要求洪婷支付冰箱损坏维修的费用，因无其他证据佐证该损坏系洪婷造成的，故该其请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2017年6月22日判决：一、周小燕于判决生效之日起十日内退还给洪婷房屋租金人民币10200元；二、周小燕于判决生效之日起十日内返还给洪婷房屋押金人民币3400元；三、洪婷于判决生效之日起十日内应支付给周小燕租赁期间的燃气费、电视费共计人民币87.8元；四、驳回洪婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，因适用简易程序，减半收取为134元，由洪婷负担50元，周小燕负担84元。洪婷于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；周小燕于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，周小燕不服，向本院提起上诉称：2016年11月6日周小燕将自有房屋杭州市下城区××苑××幢××单元××室套房出租给洪婷居住，合同签订前洪婷要求租两年，但通过中介定为租赁期为壹年，自2016年11月10日起至2017年11月9日止。合同约定月租金为3400元人民币，租金按6个月为一付，第一期租金乙方已于2016年11月6日前付清后，洪婷就搬住该房屋，洪婷住了一段时间后，因其自身原因要退房，造成原合同不履行的责任，属违约，根据该合同第8项规定，乙方未按本合同约定履行，乙方应按壹个月租金向甲方支付违约金，即3400元人民币。但一审判决时未能给予判决。二审法院应予改判洪婷支付违约金3400元人民币。由于洪婷的原因造成诉讼，虽然在一审判决中判决洪婷应支付周小燕的燃气，电视费87.8元，但电冰箱损坏修理费120元和物业管理费151.50元及周小燕杭州来回差旅费损失费2000元，合计2359.30应由洪婷给予赔偿。请求：依法撤销杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初3485号民事判决书主文第2、3项内容；依法改判洪婷承担违约金一个月3400元及周小燕差旅费和其它损失费、天然气费、电视费，物业管理费、冰箱维修费2359.30元。
被上诉人洪婷在二审中答辩称：一审判决认定事实清楚，洪婷在2016年12月26日已经将租赁房屋钥匙交还中介，并联系了周小燕，洪婷实际占有房屋一个半月，一审认定在2016年11月10日——2017年2月10日双方存在租赁关系，2017年2月11日房屋已经另行租赁他人，双方租赁合同关系自然解除，因此应当退还洪婷剩余租金及押金。关于周小燕提及的差旅费是与本案无关的。租赁期间洪婷在2016年12月26日已经将1.5个月的所有费用结清。原判第三项燃气费、电视费是空置的1.5个月费用，洪婷承担了，无异议。
二审中，上诉人周小燕提交物业管理费收据一张，主张该收据系2017年1月1日至2017年2月1日的物业费共计151.5元，证明洪婷租赁期间费用未结清。对于周小燕提交的证据，洪婷认为，洪婷一审已经明确，2016年12月26日搬离房屋，当天取得物业搬家证明，2016年12月26日之前该结的费用已经结清，否则无法搬离小区，故该费用不应由洪婷承担。本院认为，该收款收据盖有浙江润和物业有限公司杭州分公司亿城雅苑服务公章，客户名称3-2-901与案涉房屋亿城雅苑3-2-901室相符，该收据载明款项为“物业费（2017.1.1-2017.1.31）121.3元，能耗费（2016.12.27-2017.1.31）30.2元，共计151.5元。
被上诉人洪婷未向本院提交新的证据。
根据有效证据及当事人陈述等，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于，周小燕应当返还洪婷的金额。首先，洪婷与周小燕于2016年11月6日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。洪婷因自身原因提前终止租赁合同，且未能提交充分有效证据证明就合同解除事宜与周小燕达成一致，故系洪婷违约。双方《房屋租赁合同》8.2条约定，“在租赁期内，甲方未按本合同约定履行，甲方应按壹月租金向乙方支付违约金。乙方未按本合同约定履行，乙方应按壹月租金向甲方支付违约金。”故周小燕有权利要求洪婷承担违约金即一个月房租3400元。周小燕已于2017年2月10日与他人签订新的房屋租赁合同，该行为系周小燕自身止损的行为，不影响洪婷违约责任的成立。周小燕向洪婷主张违约责任，依法应当提出反诉，但鉴于本案事实清楚、合同约定明确，且违约金数额不大，在剩余款项中足以抵扣，为减少当事人的讼累，本院对周小燕的该项上诉请求据情予以支持。其次，双方《房屋租赁合同》5.1条约定，“在租赁期限内，使用的水、电、煤气、电话等费用由洪婷承担，电视费、物业费、宽带费由洪婷按有关规定自行负担并按时向有关部门缴纳。”故洪婷应当支付其租赁期限内产生的相关费用。因周小燕已于2017年2月10日与他人签订新的房屋租赁合同，原审法院认定洪婷占用案涉房屋时间为2016年11月10日至2017年2月10日并无不当，在此期间内产生的相关费用应由洪婷承担。洪婷主张其已于2016年12月26日搬出案涉房屋，且取得了物业出门单，故不应当承担费用的抗辩不能成立。周小燕主张洪婷支付燃气费、电视费，原审法院依据其一审提交的证据予以判决，并无不当。周小燕要求洪婷支付物业管理费151.5元，其于二审提交的证据洪婷并无异议，而该部分费用产生的时间在洪婷租赁期间，故该部分费用应当由洪婷承担。周小燕要求洪婷支付差旅费、冰箱维修费，缺乏依据，本院不予确认。综上，洪婷已向周小燕支付6个月房屋租金20400元及房屋租赁押金3400元，扣除洪婷应当承担的款项后的剩余部分，周小燕应当返还。即周小燕应退还洪婷的费用为9960.7（20400+3400-10200-3400-87.8-151.5）元。本案因出现新的事实、新证据而改判，故原审判决不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初3485号民事判决；
二、周小燕于本判决生效之日起十日内支付洪婷人民币9960.7元；
三、驳回洪婷的其他诉讼请求；
如果周小燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费268元，减半收取为134元，由洪婷负担63元，周小燕负担71元；二审案件受理费50元，由洪婷负担。（周小燕已向本院预缴上诉案件受理费268元，周小燕于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费268元；洪婷应于本判决生效之日起十日内向本院交纳应承担的诉讼费50元，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）
本判决为终审判决。
审判长 李 骏
审判员 徐 丹
审判员 金瑞芳
二〇一七年八月二十三日
书记员 曹姝隽