广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法岭民一初字第343号
原告：东莞市信立实业有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：蒋秀梅，该公司总裁。
委托代理人：段燕山，广东凯略律师事务所律师。
委托代理人：潘洁莹，广东凯略律师事务所实习律师。
被告：陈健康，男，汉族，1956年11月30日出生，住广东省东莞市。
第三人：广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司。住所地：广东省佛山市。
法定代表人：吴列进，该公司董事长。
委托代理人：王维，该公司员工。
委托代理人：黄伟毅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告东莞市信立实业有限公司（以下简称“信立公司”）诉被告陈健康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月22日受理后，根据广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司（以下简称“中盈盛达公司”）的申请，追加中盈盛达公司作为本案的第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员邝小敏独任审判，后转换适用普通程序，由审判员陈志良担任审判长、与代理审判员邝小敏、人民陪审员欧阳钰组成合议庭，分别于2014年3月5日、2014年8月21日公开开庭进行审理。原告信立公司的委托代理人段燕山、潘洁莹，第三人中盈盛达公司的委托代理人黄伟毅、王维到庭参加了两次庭审。被告陈健康经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告信立公司诉称：2005年10月17日，信立公司与陈健康签订了一份《东莞市信立农副产品批发中心商铺认购书》，陈健康向信立公司购买位于东莞信立农副产品批发中心（大岭山）蛋品区横二路XXX号商铺，商铺总价为372692元，其中180000元款项先由陈健康向信立公司借款再以信立公司向陈健康支付的商铺租金抵扣借款。同日，陈健康与信立公司签订了一份《东莞市信立农副产品批发中心委托代理合同（A）》，将涉案商铺返租给信立公司对外出租，信立公司按照合同约定的租金标准支付租金给陈健康。截至2009年9月，陈健康共收取租金87677元。其后，陈健康于2009年10月1日与东莞市信立农副产品有限公司签订一份《东莞市信立农副产品批发中心委托代理合同》，将案涉商铺返租给东莞市信立农副产品有限公司对外出租。信立公司认为根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，双方签订的《东莞市信立农副产品批发中心商铺认购书》属于无效合同，陈健康应退还涉案商铺并按照租金收益向信立公司支付占用商铺期间的使用费。为维护自身合法权益，信立公司起诉至法院，请求判令：1.确认信立公司与陈健康于2005年10月17日签订的《东莞市信立农副产品批发中心商铺认购书》无效；2.陈健康立即将东莞市信立农副产品批发中心（大岭山）蛋品区横二路182号商铺退还给信立公司；3.陈健康向信立公司支付占用商铺期间的使用费（从2006年6月起，计算至陈健康退还商铺之日止；暂计至2013年7月使用费为209692元）；4.陈健康向信立公司支付使用费的利息（以使用费为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至陈健康付清之日止）；5.陈健康承担本案的诉讼费。
被告陈健康没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。
第三人中盈盛达公司述称：2005年10月17日，陈健康与信立公司签订了六份《东莞市信立农副产品批发中心商铺认购书》，陈健康向信立公司购买位于东莞市信立农副产品批发中心（大岭山）蛋品区横二路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号等六间商铺，并已付清购房款。2012年7月2日，陈健康与中盈盛达公司签订了一份《东莞市信立农副产品批发中心商铺转让协议》将上述六间商铺转让给中盈盛达公司，中盈盛达公司向陈健康付清了购房款。佛山市仲裁委员会于2012年12月24日作出的已生效的（2012）佛仲字第191号仲裁裁决书确认陈健康与中盈盛达公司签订的《东莞市信立农副产品批发中心商铺转让协议》合法有效。中盈盛达公司已合法取得上述六间商铺的所有权利义务，但陈健康至今未将上述六间商铺变更登记于中盈盛达公司名下，信立公司也不协助变更登记。
经审理查明：从信立公司提供的《企业法人营业执照》内容看，信立公司具备房地产开发经营资格。陈健康与信立公司于2005年10月17日签订了一份《东莞市信立农副产品批发中心商铺认购书》（以下简称“商铺认购书”）。《商铺认购书》的甲方为信立公司，乙方为陈健康。《商铺认购书》约定陈健康向信立公司购买位于东莞信立农副产品批发中心（大岭山）蛋品区横二路182号的商铺，商铺套内面积为38.4平方米（最终以政府验收时批准之面积为准），每平方米的单价为9706元，总价为372692元。《商铺认购书》第一条约定陈健康应于签署认购书时支付订金50000元，于签订认购书10天内即2005年10月27日前支付购房款192692元，购房款余款180000元办理按揭；若陈健康逾期缴款，信立公司有权对陈健康尚未付清的所有购房款以日息0.1%进行计息，直至缴付完为止。上述《商铺认购书》签订后，陈健康于2005年10月17日向信立公司支付了订金50000元，于2005年11月23日向信立公司支付了购房款142692元。信立公司确认截止至2009年10月陈健康已向其支付购房款335423元，尚欠购房款37269元未付。
信立公司与陈健康于2009年10月26日签订了一份《认购书补充协议》，约定因信立公司不能完善办理房产证手续，信立公司同意陈健康购买的位于东莞市国际农产品贸易城蛋品区横二路182号商铺的10%购房款余款37269元陈健康在其签订《商品房买卖合同》当天无息付清，其他条款按商铺认购书的约定不变。
信立公司与陈健康于2005年10月17日签订了一份《东莞市信立农副产品批发中心委托代理合同（A）》［以下简称“委托代理合同（A）”］及一份《授权委托书》，约定陈健康将位于东莞市信立农副产品批发中心（大岭山）蛋品区二横路182号商铺（总价为372692元）委托给信立公司代理对外出租，并以信立公司的名义对外签订租赁合同和收取租金，授权委托期限为5.5年，即从2005年10月17日起至2011年12月31日；委托代理期限内，免租期过后，信立公司代陈健康收取不低于以下标准租金：第一年1919元／月，第二年1919元／月，第三年2398元／月，第四年2879元／月，第五年3311元／月；租金自新址市场开业之日起6个月内为免租期，免租期过后即委托代理期第七个月开始信立公司每月15日前向陈健康支付租金；委托代理期间信立公司可以将该商铺转租他人，或采取其他经营方式。信立公司主张其于2005年10月17日将涉案商铺交付给陈健康，陈健康于同日对涉案商铺作出处分，将涉案商铺返租给信立公司，并签订了上述委托代理合同（A）及授权委托书。
信立公司与陈健康于2006年6月6日签订了一份《借款合同》，约定陈健康向信立公司借款180000元，用于购买位于东莞市信立农副产品批发中心（大岭山）蛋品区横二路XXX号商铺。借款合同第一条约定借款金额为180000元；第二条约定借款利率按照中国人民银行于2006年4月28日之前未调整利率计算；第三条约定借款期限共五年，自2006年6月1日起至2011年5月31日止；还款期限共五年（即60期），陈健康同意从2006年6月1日开始每月15日前向信立公司归还当月应偿还本金及利息共3467元。信立公司主张陈健康实际向其借款123000元，陈健康已向其还清借款123000元。
陈健康与东莞市信立农副产品有限公司（以下简称信立农副产品公司）于2009年10月1日签订了一份《东莞市信立农副产品批发中心委托代理合同》（以下简称“委托代理合同”），约定陈健康将位于东莞市信立农副产品批发中心（大岭山）蛋品区横二路182号商铺委托给信立农副产品公司代理对外出租，委托代理期限从2009年10月1日至2014年5月17日止；委托代理期限内信立农副产品公司代陈健康收取不低于以下标准的租金：2009年10月1日至2011年5月17日租金为2879元／月，2011年5月18日至2014年5月17日租金为2485元／月；委托代理期间，信立农副产品公司可将房屋转租他人，或采取其他经营方式；信立农副产品公司每月15日前向陈健康支付上月房屋租金。陈健康于2012年6月15日向信立农副产品公司出具了《变更账号委托书》，委托信立农副产品公司将涉案租金转入陈某某在农商行的账号622XXXXXXXXXXXXXXXX，陈健康在农商行的原账号14XXXXXXXXXXXXXXXX不再使用。
信立公司主张陈健康于2006年5月18日至2006年5月31日收取了租金896元，2006年6月1日至2006年6月30日期间收取了涉案商铺租金1919元，2006年7月至2008年4月期间按每月1919元的标准共收取了租金42218元，2008年5月收取了租金2135元，2008年6月至2009年4月期间按每月2398元的标准共收取了租金26378元，2009年5月收取了租金2615元，2009年6月至2009年9月期间按每月2879元的标准共收取了租金11516元，2009年10月至2011年4月期间按每月2879元的标准共收取了租金54701元，2011年5月收取了租金2701元，2011年6月至2013年4月期间按每月2485元的标准共收取了租金57155元，以上合计202234元，并提交了收据、银行转账记录作为证据。另信立公司主张陈健康在广州市黄浦区人民法院作为被执行人，广州市黄浦区人民法院要扣留、提取陈健康的财产收入，信立农副产品公司于2014年6月9日将应向陈健康支付的2013年5月至2014年4月期间按每月2485元的标准计算的租金共29820元支付给了广州市黄浦区人民法院，并提交了广东省广州市黄浦区人民法院执行裁定书、转账凭证及收据作为证据。综上，信立公司主张陈健康于2006年5月18日至2014年4月期间收取涉案商铺租金共232054元。
陈健康与中盈盛达公司于2012年7月2日签订了一份《东莞市信立农副产品批发中心商铺转让协议》，约定陈健康将位于东莞市信立农副产品批发中心（大岭山）蛋品区横二路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房产共作价2000000元转让给中盈盛达公司；该协议第五条约定陈健康、中盈盛达公司如在本协议履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方一致同意提交佛山仲裁委员会仲裁解决。协议落款处有陈健康字样的签名及陈健康的授权委托人李若梅字样的签名，中盈盛达公司字样的盖章。
另查明，涉案商铺未取得商品房预售许可证明。信立公司于2013年8月19日向本院就本案提起诉讼。
以上事实，有信立公司提供的商铺认购书、认购书补充协议、借款合同、委托代理合同（A）、授权委托书、委托代理合同、变更账号委托书、收据、银行转账记录、广东省高级人民法院民事裁定书、广东省广州市黄浦区人民法院执行裁定书、转账凭证及收据，中盈盛达公司提交的商铺转让协议、授权委托书及见证书、佛山仲裁委员会仲裁裁决书，本院从东莞市住房和城乡建设局调取的资料，及信立公司、中盈盛达公司的陈述等附卷为证。
本院认为：被告陈健康经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证及抗辩的权利。本案的争议焦点为：一、涉案《商铺认购书》是否属于商品房买卖合同；二、涉案《商铺认购书》是否有效，陈健康是否应向信立公司返还涉案商铺和支付案涉商铺的使用费、利息。
关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案《商铺认购书》对双方当事人名称或者姓名、住所、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件、违约责任均有明确的约定，已经具备商品房买卖合同的主要内容，且在签订《商铺认购书》后，信立公司确认陈健康已向其支付购房款335423元，因此本院认定涉案商铺认购书属于商品房买卖合同。
关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在签订《商铺认购书》时信立公司未取得涉案商铺的商品房预售许可证，且在本案起诉前仍未取得该证明，故陈健康与信立公司签订关于买卖涉案商铺的《商铺认购书》违反了上述法律规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，涉案《商铺认购书》无效，陈健康应向信立公司返还位于东莞市信立农副产品批发中心（大岭山）蛋品区横二路182号的商铺。
信立公司主张其于2005年10月17日将涉案商铺交付给陈健康，陈健康于同日将涉案商铺返租给信立公司，并提供了信立公司与陈健康于2005年10月17日签订的《委托代理人合同（A）》作为证据，本院予以采信。陈健康于2005年10月17日起占用涉案商铺，信立公司仅要求陈健康支付从2006年6月起至陈健康归还涉案商铺之日止的涉案商铺使用费，属于信立公司对其权利的合法处分，本院予以准许。信立公司主张陈健康于2006年5月18日至2014年4月期间收取涉案商铺租金共232054元，并提交了收据、银行转账记录、广东省广州市黄浦区人民法院执行裁定书、转账凭证作为证据，本院予以采信。本院参照陈健康将涉案商铺出租收取的租金数额及陈健康与信立农副产品公司约定的涉案商铺租金标准来计算陈健康应向信立公司支付的涉案商铺使用费，故陈健康应向信立公司支付2006年6月至2014年4月期间的使用费231158元（232054元-896元），从2014年5月起至陈健康退还涉案商铺之日止按每月2485元的标准向信立公司支付使用费。因信立公司在未取得商品房预售许可证的情况下，将商铺出卖给陈健康，造成双方的商铺买卖协议无效，且信立公司与陈健康未就涉案使用费的支付期限进行约定，故对信立公司请求陈健康支付涉案使用费的利息的诉请，本院不予支持。
另关于陈健康已向信立公司支付的购房款，因陈健康未向本院提出相关诉请，本院对陈健康已向信立公司支付的购房款等事宜不予处理，陈健康可另寻合法途径解决。关于中盈盛达公司主张的其与陈健康双方在履行《东莞市信立农副产品批发中心商铺转让协议》（以下简称“《转让协议》”）过程中发生的争议，因双方在《转让协议》中已约定双方同意将履行《转让协议》过程中发生的争议提交佛山仲裁委员会仲裁裁决，中盈盛达公司可另寻合法途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市信立实业有限公司与被告陈健康于2005年10月17日签订的《东莞市信立农副产品批发中心商铺认购书》无效；
二、被告陈健康于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市信立实业有限公司退还位于东莞市信立农副产品批发中心（大岭山）蛋品区横二路182号的商铺；
三、限被告陈健康于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市信立实业有限公司支付2006年6月至2014年4月期间的房屋使用费231158元，从2014年5月起至陈健康退还涉案商铺之日止按每月2485元的标准向东莞市信立实业有限公司支付房屋使用费；
四、驳回原告东莞市信立实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费为4400元，由原告东莞市信立实业有限公司负担200元，由被告陈健康负担4200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 员 陈志良
代理审判员 邝小敏
人民陪审员 欧阳钰
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 陈婉华
何洁静