广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9530号
上诉人（原审被告）：简丽莎
委托诉讼代理人：周小菊，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：焦粤红
委托诉讼代理人：蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巫聪，广东世纪华人律师事务所律师。
原审被告：简望华
委托诉讼代理人：周小菊，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。住所地：深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦*层**号***房A1。组织机构代码：71527988-5。
法定代表人：吴军强，执行董事。
上诉人简丽莎因与被上诉人焦粤红、原审被告简望华、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1251号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
简丽莎上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、一、二审案件受理费由焦粤红承担。事实和理由：一、双方签订《二手房买卖合同》时，简丽莎已书面告诉焦粤红涉案房产附有租赁期至2021年1月31日的租赁合同，并将租赁合同作为附件提交给了焦粤红和世华公司。因涉案房产所附租约仍在有效期内，承租人不同意以任何方式解除未到期的租赁合同而导致双方签订的《二手房买卖合同》客观上无法继续履行或者不得不解除，并非简丽莎单方违约，而是买方焦粤红故意人为设置障碍、强人所难，焦粤红以此为由拒绝支付合同款项所致，其存在重大过错。二、《二手房买卖合同》中约定的“简丽莎于房产交付前解除租赁合同”条款因违反“买卖不破租赁”的强制性规定，应属无效。三、一审判决简丽莎承担房价20%的违约金过高，不符合本案客观事实以及相关法律规定。1、本案从签约的2015年10月10日至简丽莎通知世华公司解除《二手房买卖合同》的2015年11月19日仅40天时间，焦粤红仅支付定金50万元托管至世华公司的时间不到二个月，本案合同履行仅处于支付定金阶段，相对于已支付首期款或者付清房款以至房产过户阶段，简丽莎违约行为所导致的结果明显不同。履行程度应作为衡量违约金是否过高以及如何调整违约金数额的重要因素。2、一审中简丽莎已举证焦粤红并没有因本案纠纷而造成任何实际损失。2016年中国房地产蓝皮书可以证实，在2015年10月10日至2015年11月19日期间，涉案房产价格持平，解约不会造成焦粤红另行购房的价格损失。2016年1月5日，焦粤红已另行在涉案房产同小区购得涉案房产一处。此房产与涉案房产不仅地段、小区相同，并且通过两处房产的不动产权资料电脑查询结果表所述价格对比可得知，焦粤红所购房产价格均价为每平方米34350元，涉案房产价格均价为每平方米为34938元。可见，焦粤红并没有因本案纠纷的产生另行购房而多支出房产差价。3、简丽莎虽客观上将涉案房产另售他人，但并没有因此获得额外利益。
焦粤红辩称，一、针对《二手房买卖合同》第11条，该条款合法有效，简丽莎以违反强制性规定为由主张无效，缺乏法律依据。合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，该条款并未明确若违反该规定将导致合同无效或者不成立，且即使违反该规定，使该条款继续生效，也并不损害国家利益和社会公共利益，依其性质应属于管理性的强制性规定，而非能导致约定无效的效力性规定。二、既然该条款生效，简丽莎就应承担租约解除的义务，焦粤红多次让步，简丽莎仍拒不履行《二手房买卖合同》第11条约定的租约解除义务，理应承担其履行不能的法律责任。三、简丽莎属恶意违约，一房二卖，且其片面推断给焦粤红造成的损失，逃避违约责任，依法不应采信。四、简丽莎在二审上诉中请求调整违约金没有法律依据。一审法院根据合同的约定、简丽莎的过错程度、焦粤红因简丽莎违约所造成的损失，按双方的约定以房价的20％判决简丽莎承担违约金，但在一审诉讼当中简丽莎并没有要求对违约金进行调整，其在二审中请求调整违约金，根据合同法相关的司法解释，应不予支持。
简望华同意简丽莎的上诉意见。
世华公司未发表意见。
焦粤红向一审法院起诉请求：一、解除焦粤红与简丽莎、简望华签订的《二手房买卖合同》和《定金托管协议》；二、世华公司将托管的定金50万元连本带息全额退还给焦粤红，50万元本金利息暂计至起诉日为2863.01元（从2015年10月11日起按人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；三、简丽莎、简望华支付焦粤红违约金2336000元；四、简丽莎、简望华负担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：位于深圳市××××大道北某房，建筑面积170.7平方米，于2006年3月7日登记至简丽莎名下，并于2015年11月19日转移登记至案外人陈迎迎、梁雅立名下。
2015年10月14日，简丽莎向简望华出具《委托书》，委托其在2015年10月14日至2016年10月13日期间作为简丽莎的代理人办理涉案房产的出售的相关事宜。
2015年10月10日，焦粤红（买方）与简丽莎（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案房转让给买方，转让价款为1168万元，买方应于签署本合同时支付定金50万元；第二部分房款以银行按揭方式付款；买方应于签署本合同之日起50日（含当日）内付清首期款约355万元，并于签署日期届满终止日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；涉案房产处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起40日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；交易房产附有租赁合同，租赁期至2021年1月31日止，买卖双方同意按解除合同方式处置租赁合同，卖方须于房产交付买方前解除原租赁合同，并承担因此引起的纠纷和责任；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；及其它内容。2015年10月10日，焦粤红、简丽莎、世华公司签订《定金托管协议》，约定托管定金50万元。上述两份文书卖方处均由简望华作为简丽莎的代理人签署。焦粤红分别于2015年10月7日、10月10日向世华公司支付了5万元、45万元。2015年12月9日，世华公司分两笔向焦粤红转账5万元、45万元。
2015年11月2日，中国民生银行股份有限公司深圳分行小微及小区资产管理部出具《还清贷款证明》，证明抵押物为涉案房产的贷款本息已还清。
庭审中，简丽莎陈述曾在世华公司的参与下与焦粤红就租赁合同无法解除涉案房产买卖合同如何履行进行多次磋商，希望焦粤红能带租约买房，简丽莎愿意在价格上让24万元给焦粤红，但焦粤红明确表示不接受。焦粤红表示解除租赁合同是简丽莎的义务，不清楚简丽莎有无告知焦粤红租客是否同意解除合同，焦粤红为解除租赁合同，愿意补偿10万元损失给承租人。世华公司表示简丽莎曾与承租人协商解除，但未成功解除租赁合同，后简丽莎通过世华公司告知焦粤红，焦粤红坚持要求按合同履行。
焦粤红提交了焦粤红与中介业务员刘美君的微信通话记录，拟证明在涉案房产签署买卖合同交付定金后简丽莎以租户不同意解除租约和搬出涉案房产为由拖延时间办理银行监管手续，焦粤红多次通过中介方的业务员催促简丽莎尽快办理银行赎楼以及首期款的监管手续。简丽莎对上述通话记录不予认可。简丽莎提交了微信记录和短信记录，拟证明买卖双方及世华公司因合同履行问题进行沟通磋商的过程，由于焦粤红不接受带租约出售、没有依约支付首期款等原因导致简丽莎在2015年11月19日以短信的方式通知世华公司解除与焦粤红的二手房买卖合同。焦粤红对上述微信记录予以认可，并认为简丽莎在将涉案房产另行出售并过户后才编造理由告诉世华公司不卖涉案房产。
简丽莎提交了二手房买卖合同、不动产权电脑资料查询结果表、简丽莎的建行存折明细、案外人陈迎迎与现租客签订的房产租赁合同，拟证明简丽莎与案外人陈迎迎于2015年11月12日签订涉案房产的《二手房买卖合同》，并于2015年11月19日过户至案外人陈迎迎名下，约定的转让价格为1168万元，陈迎迎与现租客签订了房屋租赁合同。焦粤红对简丽莎另行出售涉案房产的事实予以认可，但不确认交易价格为1168万元，并认为简丽莎构成一房两卖。
焦粤红提交了涉案房产装修设计证明、Q房网公布的涉案房产目前的价格，拟证明其花费了十几万元的设计费用以及同类房产的价格相差达430万元，简丽莎对上述证据不予认可。简丽莎亦提交了2016年中国房地产蓝皮书、焦粤红2016年1月5日购买的同片区房产的电脑查询结果单拟证明发生纠纷期间涉案房产物业价格持平，并无价格上的落差变化以及焦粤红另行购买涉案房产，并无损失。焦粤红对上述证据的关联性不予认可。
庭审中，焦粤红表示放弃其第二项诉讼请求。
一审法院认为，简丽莎已授权简望华代其出售涉案房产，故焦粤红与简丽莎签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。
焦粤红依约向世华公司支付了定金50万元，简丽莎依约完成了赎楼手续。合同已约定买卖双方同意按解除合同方式处置租赁合同，卖方须于房产交付买方前解除原租赁合同，此系简丽莎的合同义务。而简丽莎在合同履行过程中即以承租人不同意解除租赁合同，焦粤红亦不同意带租约买房为由，在涉案合同尚未解除的情况下，于2015年11月12日将涉案房产另行出售，并于2015年11月19日过户至案外人名下，简丽莎另行出售涉案房产导致涉案合同无法履行，简丽莎的行为已构成根本违约。
对于焦粤红要求解除《二手房买卖合同》和《定金托管协议》的诉讼请求，该院予以支持，涉案的《二手房买卖合同》和《定金托管协议》应于焦粤红的诉讼请求送达简丽莎之日即2015年12月17日解除。简丽莎违约，应承担违约责任，焦粤红要求简丽莎支付违约金233.6万元的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持。简望华系简丽莎的代理人，简丽莎对于简望华的代理行为承担民事责任，故对于焦粤红要求简望华支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。焦粤红在案件审理中放弃第二项诉讼请求，该院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、焦粤红与简丽莎签订的《二手房买卖合同》、《定金托管协议》于2015年12月17日解除；二、简丽莎应于该判决生效之日起十日内向焦粤红支付违约金233.6万元；三、驳回焦粤红的其它诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29510.9元，由简丽莎负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，焦粤红与简丽莎于2015年10月10日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，双方应当依约履行。本案二审的争议焦点是：一、简丽莎在履行《二手房买卖合同》中是否构成违约；二、一审判决的违约金是否应当调整。
关于简丽莎在履行《二手房买卖合同》中是否构成违约的问题。简丽莎上诉称《二手房买卖合同》中约定的“简丽莎于房产交付前解除租赁合同”条款因违反“买卖不破租赁”的强制性规定，应属无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，是指本案中如果涉案房产过户给焦粤红，原租赁合同对新的业主焦粤红有拘束力。而焦粤红与简丽莎在签订《二手房买卖合同》时，明确约定简丽莎须在房产交付前解除原租赁合同，并承担由此引起的纠纷和责任，表明焦粤红并不接受带租约购买涉案房产，不存在违反“买卖不破租赁”的问题。简丽莎未能依照《二手房买卖合同》的约定解除原租赁合同，其行为构成违约。
关于一审判决的违约金是否应当调整的问题。《二手房买卖合同》约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。因简丽莎的行为构成违约，焦粤红要求简丽莎按照涉案房产成交价的20%承担违约责任，符合双方合同的约定。简丽莎主张焦粤红已经另行购买房产，其没有任何实际损失，对此，本院认为，焦粤红另行购买的房产的面积、楼层、户型等与涉案房产均不同，价格上不具有可比性，不能据此认定焦粤红没有损失。简丽莎还提出其另行出售涉案房产，没有获得额外利益，应对违约金进行调低，而其是否获得额外利益并非调整违约金的合理事由，故本院对其该主张不予支持。
综上，简丽莎的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25488元，由上诉人简丽莎负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 秀 萍
审判员 蔡 妍 婷
二〇一八年一月八日
书记员 陈晓莹（兼）