上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第150号
上诉人（原审原告）上海时元工艺礼品有限公司，住所地＊＊＊＊＊。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人贺佳谊，上海欧森律师事务所律师。
委托代理人和法礼，上海欧森律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张峰斌。
委托代理人周愉珉，上海市德申律师事务所律师。
上诉人上海时元工艺礼品有限公司（以下简称时元公司）、张峰斌因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，上海市闵行区陈行公路＊号全幢厂房属上海泰华工艺礼品有限公司所有。时元公司经该公司授权代为出租管理上述房屋。上海＊企业管理有限公司曾向时元公司承租陈行公路＊号2幢2楼房屋（以下简称系争房屋），又转租给张峰斌，租期至2009年6月30日止。时元公司与上海＊企业管理有限公司终止租赁合同后，于2009年6月1日与张峰斌签订房屋转租合同，约定将上述1500平方米房屋出租给张峰斌经营网吧、溜冰场，租赁期限自2009年7月1日起至2014年6月30日止。第一年租金人民币（以下币种相同）250，000元，以后逐年按5%递增，即2009年7月1日至2010年6月30日房租为250，000元，2010年7月1日至2011年6月30日房租为262，500元，2011年7月1日至2012年6月30日房租为275，625元，2012年7月1日至2013年6月30日房租为289，406元，2013年7月1日至2014年6月30日房租为303，876元。张峰斌应于合同签订后10日内支付时元公司一年租金，以后每年6月20日支付下年度租金。合同签订时，张峰斌同意支付时元公司租赁保证金2万元。因张峰斌违反本合同的约定而产生的欠付款项、违约金、损害赔偿金，时元公司可在租赁保证金中扣除。租赁期间，使用房屋发生的水、电、通讯、物业管理费等均由张峰斌承担，张峰斌应按月足额支付。水电费由时元公司代收代付，张峰斌按水、电表的实际数字支付，电费为1.2元／度，水费为2元／吨，通讯资源张峰斌有偿使用。逾期或不足额支付上述费用，则每逾期一天，张峰斌须按未付金额的10%向时元公司支付逾期违约金。时元公司同意张峰斌根据经营需要在不影响房屋主体结构及承重的前提下，对房屋进行必要的装修装潢、设施设备添置或设立店招、广告、指示牌等物品，但有关方案须征得时元公司同意，报时元公司批准，否则不得进行。如张峰斌办理营业执照需时元公司提供相关资料，时元公司应积极配合提供。时元公司、张峰斌同意在租赁期内，有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：1、系争房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回；2、系争房屋因社会公共利益被依法征用；3、系争房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围；4、系争房屋损毁、灭失或者被鉴定为危险房屋；5、因不可抗力原因导致合同无法继续履行的。遇到政府拆迁张峰斌必须无条件服从，时元公司不承担违约责任和张峰斌的装修费，如政府赔偿给张峰斌的装修费、搬迁费、拆迁奖励费、企业经营损失费等所有应补偿给张峰斌的部分归属张峰斌。但政府补偿给时元公司的房屋建筑拆迁费等所有费用与张峰斌无关，张峰斌无权提出拆迁费补偿主张。双方还约定，张峰斌逾期或不足额支付租金或水电费或物业管理费等费用累计超过15天的，时元公司可解除合同、无条件切断水电等能源供应、自行迁出房屋内所有物品、收回房屋另行出租，张峰斌应向时元公司支付相当于当月租金3倍的违约金。双方另对其余事项作了约定。
合同签订后，时元公司向张峰斌交付了房屋，张峰斌向时元公司支付了租赁保证金2万元，对房屋进行了装修。张峰斌向工商部门申请经营许可证时，因系争房屋被纳入动迁范围，无法获得批准。2011年6月13日张峰斌向时元公司发出律师函交涉，称因时元公司隐瞒即将拆迁的情况，致其遭受巨大经营损失，在事情未妥善解决之前将不支付后续租赁费用。
因张峰斌拖欠2011年3月、4月的水电费，经时元公司催告后仍不支付，时元公司于2011年6月10日发出解除合同通知，该通知于6月17日到达张峰斌。张峰斌仍占用系争房屋至今。
另查明，2010年4月29日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局发出房屋拆迁许可证沪闵房管拆许字（2010）第11号，因浦江高科技园C1地块工业配套用地前期基础性开发项目建设，需拆迁东至召楼路、西至浦星公路、南至周浦塘、北至陈行路占地面积358，784.60平方米范围内的房屋及附属物，拆迁期限自2010年5月6日至2011年5月5日。随着动拆迁工作的展开，房屋拆迁期限延长至2015年4月30日止。拆迁单位对系争房屋进行了评估，因产权人未最终确认，故尚未出具正式评估报告。
时元公司诉至原审法院称，因张峰斌逾期未支付2011年3、4月的水电费，时元公司发出解除租赁合同的通知，该通知于2011年6月17日到达张峰斌。后时元公司多次发函要求张峰斌支付水电费并搬离，但张峰斌始终占据房屋不愿搬离，使时元公司的合法权益受到损害。故要求：1、确认时元公司、张峰斌签订的租赁合同于2011年6月17日解除；2、判令张峰斌搬离系争房屋；3、判令张峰斌向时元公司支付自2011年7月1日起至判决生效之日止的房屋使用费，其中自2011年7月1日起至2012年6月30日期间按合同约定的年租金标准275，625元计算，自2012年7月1日起至2013年6月30日期间按合同约定的年租金标准289，406元计算，自2013年7月1日起至2014年6月30日期间按合同约定的年租金标准303，876元计算，自2014年7月1日至判决生效之日止按年租金标准303，876元计算；4、判令张峰斌支付时元公司解除合同违约金65，625元（以年租金262，500元计算的2011年6月时月租金的3倍）。
张峰斌辩称，合同签订后，张峰斌花费300万元进行装修用于经营网吧。时元公司故意隐瞒动迁事实，导致张峰斌无法办理营业执照，无法正常使用房屋，合同目的不能实现，故不同意支付房屋使用费。双方有约定，如房屋列入动拆迁范围，互不承担责任，动拆迁补偿归张峰斌所有。现拆迁补偿没有落实，张峰斌不同意搬离。张峰斌认为，根据初评的搬迁费、装修费已达100多万元，故本案合同如被解除其损失不在本案中主张，待与动迁部门确认有关损失后另行主张。
原审认为，时元公司、张峰斌签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应恪守。合同履行未满一年，租赁物即被列入动迁范围，确实导致张峰斌无法按照预期正常开展网吧的经营活动，从而遭受了经济损失。对此，时元公司并不负有过错，双方应本着公平原则协商解决纠纷。张峰斌使用房屋期间，水电费实际发生，张峰斌逾期支付水电费，经时元公司催告后仍不支付，时元公司据此行使合同约定的解除权，合法有据。时元公司的解除通知于2011年6月17日到达张峰斌，双方的租赁合同于该日解除。合同解除后，张峰斌应及时搬离承租场所，向时元公司归还房屋。时元公司要求张峰斌按照2011年6月租金的3倍支付解除合同违约金，符合双方约定，法院予以支持。因涉动迁，时元公司提供的租赁物客观上周边环境、客流等发生变化，导致张峰斌无法按照预期办理经营许可证和正常开展经营活动，时元公司按照合同约定的租金递增标准主张房屋使用费，不符合公平原则，法院酌情支持以双方约定的解除合同当年的租金标准的50%计算房屋使用费。张峰斌归还房屋后，时元公司应退还张峰斌租赁保证金2万元。关于合同解除后张峰斌的损失，张峰斌表示另行主张，故在本案中不作处理。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，于二〇一四年十月三十一日作出判决：一、确认上海时元工艺礼品有限公司与张峰斌签订的关于上海市闵行区陈行公路＊号2幢2楼房屋转租合同于2011年6月17日解除；二、张峰斌于判决生效之日起三十日内向上海时元工艺礼品有限公司归还上海市闵行区陈行公路＊号2幢2楼房屋；三、张峰斌于判决生效之日起三十日内向上海时元工艺礼品有限公司支付自2011年7月1日起至判决生效之日止，按年租金275，625元的50%计算的房屋使用费；四、张峰斌于判决生效之日起三十日内支付上海时元工艺礼品有限公司解除合同违约金65，625元；五、上海时元工艺礼品有限公司于张峰斌归还房屋后三日内退还张峰斌租赁保证金20，000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，511.53元，由上海时元工艺礼品有限公司负担3，711.53元，张峰斌负担8，800元。
判决后，时元公司、张峰斌均不服，上诉于本院。
时元公司上诉称，原审认定张峰斌无法办理经营许可证及正常开展经营活动，和系争房屋的动迁有关的意见，没有相应的证据支持，即使的确是由动迁所造成的，在动迁补偿中也有专项的经营损失补偿。张峰斌也明确本案中不主张其损失，因此原审调整使用费没有道理。本案使用费的产生，是由张峰斌违约所造成，时元公司多次要求张峰斌搬离，但张峰斌始终不同意，强占房屋。即使使用费标准可以调整，原审调整的幅度过高，与同一地区同标准房屋的租金标准不匹配。请求二审撤销原审判决第三项，改判张峰斌支付时元公司使用费868，907元。
张峰斌上诉称，系争房屋在签订租赁合同后不满一年就被列入动迁范围，确实导致张峰斌无法按预期正常经营，系争房屋已不具备合同中约定的使用用途，在此情况下，原审判决张峰斌向时元公司按照年租金50%支付房屋使用费，缺乏依据。张峰斌已投入巨资进行装修用于经营，但系争房屋被纳入动迁范围后，张峰斌至今未取得相应动拆迁补偿款，在此情形下，张峰斌行使同时履行抗辩权，拒绝交还房屋于法有据。双方在合同中约定房屋被列入拆迁范围，合同就应终止，时元公司在合同早该终止的情况下，再向张峰斌发函解除合同，此属多此一举，时元公司无权解除合同，张峰斌不应支付违约金。请求二审法院撤销原判，改判驳回时元公司全部诉请。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，时元公司与张峰斌签订的系争房屋的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，原审认定合法有效正确。本案争议焦点在于本案租赁合同系终止还是解除，张峰斌是否违约，应如何承担违约责任及占用房屋使用费。张峰斌称其申请经营许可证时，因系争房屋被列入动迁范围而无法获准，虽在审理中未能提供办理名称预先核准申请资料等证据，但从房屋拆迁许可证颁布时间来看，是在合同履行未满一年内，且时元公司也无反驳证据证明系张峰斌自身原因所致。因此，张峰斌意见，本院予以采纳。双方在合同中约定了房屋被列入拆迁范围，则合同终止，双方互不追究责任，但在系争房屋于2010年4月被列入拆迁后，张峰斌仍在经营使用系争房屋，并交纳相应的租金，至2011年6月13日才与时元公司交涉表示事情未妥善解决之前将不支付后续租赁费用，故双方的租赁合同并未终止。因张峰斌拖欠2011年3月、4月水电费，已构成违约，时元公司行使约定解除权，并发送解除通知已到达张峰斌，故原审确认双方租赁合同解除，张峰斌承担解除合同违约金并无不当，本院予以维持。合同解除后，张峰斌理应返还系争房屋，张峰斌以动迁补偿事宜未解决而拒绝返还系争房屋无合同依据和法律依据，本院不予采纳。因张峰斌仍继续占用系争房屋，应支付相应的房屋使用费，考虑到租赁物被列入动迁范围，导致张峰斌无法按照预期正常开展网吧的经营活动，仍参照合同约定的租金标准计算使用费，显失公平，故原审予以调整并无不妥，调整后的房屋使用费尚属合理，本院予以维持。综上所述，上诉人上海时元工艺礼品有限公司、张峰斌的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院均不予支持。原审法院所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计人民币20，997.47元，由上海时元工艺礼品有限公司负担12，511.53元，张峰斌负担8，485.94元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年二月十一日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……