山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1102民初6596号
原告：王羽桐，女，1998年5月27日出生，汉族，居民，住日照。
委托诉讼代理人：滕强，山东世纪星律师事物所律师。
被告：张奇，男，1981年9月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
被告：日照农夫田歌生态农业科技有限公司，住所地日照市东港区天津路与海滨四路交汇处。
法定代表人：张爱平，总经理。
委托诉讼代理人：臧家洋，山东天祥信合律师事物所律师。
被告：日照照清国际贸易有限公司，住所地日照市海曲东路南侧7号楼4楼。
法定代表人：陈一鸣，总经理。
被告：日照繁华物资有限公司，住所地日照市海曲东路乾朝酒店南侧，组织机构代码55223818－0
法定代表人：孙莹，经理。
委托诉讼代理人：林建学，山东天蓝律师事务所律师。
原告王羽桐与被告张奇、日照农夫田歌生态农业科技有限公司、日照照清国际贸易有限公司、日照繁华物资有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2016年10月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人滕强，被告张奇，被告日照农夫田歌生态农业科技有限公司的委托诉讼代理人臧家洋，被告日照繁华物资有限公司的委托诉讼代理人林建学到庭参加了诉讼。被告日照照清国际贸易有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王羽桐向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告之间签订的房屋租赁协议无效；2.被告支付房屋占有使用费71500元；3.被告限期搬出所占有的房屋。事实和理由：原告于2016年7月6日通过买卖的方式取得了位于日照市教授花园三期063幢00单元00-104号、00-106号房屋两套。被告日照农夫田歌生态农业科技有限公司在00-104号房屋的地上一层经营超市。原告取得房屋所有权后与被告等人就腾出或租赁房屋协商未达成一致。涉案房屋原系被告日照照清国际贸易有限公司所有，后因企业借贷纠纷一案，日照市中级人民法院于2014年9月20日查封。后该涉案房屋经拍卖程序流拍后，日照市中级人民法院裁定抵偿了债权人的相应债务。被告日照照清国际贸易有限公司在知道查封后与被告日照繁华物资有限公司、张奇签订了虚假的租赁合同，将租赁合同签订时间故意填写在查封之前一个月，张奇与被告日照农夫田歌生态农业科技有限公司于2015年4月30日签订租赁合同。被告的上述行为已经构成对原告房屋所有权的侵害，因此起诉到法院。
被告张奇辩称，其是2014年8月份承租了日照繁华物资有限公司的房屋，租期五年，租金是每年一交，每年不一样。
日照农夫田歌生态农业科技有限公司辩称，其于2015年4月30日与被告张奇签订了租赁合同，租赁期限是2015年5月15日至2020年1月1日，租金是每年有10%的递增额，基础租金为65000元，目前租金已经交付到2017年5月14日，同时相应的物业管理费也已缴纳，被告与张奇签订合同前，审核了张奇具有转租的权利，被告的租赁权应该得到保护，请驳回原告的诉求。
日照繁华物资有限公司辩称，2014年8月1日被告日照繁华物资有限公司与被告日照照清国际贸易公司签订的房屋租赁合同合法有效，租赁期限为15年，总计500万元，一年一付，一年33万元左右。根据买卖不破租赁的原则，请求驳回原告的诉讼请求。
案经送达，被告日照照清国际贸易有限公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了如下证据：
证据一、提交日照市中级人民法院2014日商初字第128号民事调解书一份、2014日保字第139号民事裁定书一份，欲证实涉案房屋20140709050号、20××57号原系被告日照照清国际贸易有限公司，因企业借贷纠纷一案被日照中级人民法院于2014年9月28日查封。
证据二、日房产字××号、20××57号房地产鉴定评估报告一份，欲证明涉案房屋20140709050号负一层及地上一层由农夫田歌使用，20140709057房屋负一层及地上一层由孙树春使用经营平价海鲜自助餐。
证据三、日照市中级人民法院执行裁定书一份，案号2015日执字第63－8号，欲证明涉案的两套楼房被日照中级人民法院裁定抵顶债物给日照华策电力燃料公司。
证据四、房屋交易产权确认书四份、房产证八份，欲证明涉案房屋于2015年5月11日由被告日照照清国际贸易有限公司名下变更为日照华策电力燃料公司，同年7月8日变更为原告名下，原告对涉案的房屋享有所有权。
证据五、租赁协议复印件三份，来源于日照市中级人民法院执行局，协议一是被告日照照清国际贸易有限公司与日照繁华物资有限公司租赁协议一份，协议载明的签订时间为2014年8月1日，协议二是日照繁华物资有限公司与赵雪梅（照清公司的法定代表人）签订了商品房转租协议一份，签订的时间为2014年8月10日，协议三是日照繁华物资有限公司与张奇签订的转租协议，签订时间为2014年8月10日，以上三份协议是日照照清国际贸易有限公司、日照繁华物资有限公司、张奇恶意串通签订了虚假的协议。
证据六、被告日照照清国际贸易有限公司与韩书娟签订了租赁协议，签订时间为2014年11月25日，系在法院查封之后。
证据七、张奇与日照农夫田歌生态农业科技有限公司、孙树春签订了租赁协议，欲证明租赁的事实，签订时间也是在法院查封之后。
证据八、企业登记信息查询一份，证明赵雪梅任被告日照照清国际贸易有限公司的法定代表人时间为2014年9月16日，周加钗任照清公司的法定代表人时间为2014年10月24日。
被告张奇质证称，对于证据真实性没有异议，但对于证明内容有异议，对于原告陈述的日照照清国际贸易有限公司、日照繁华物资有限公司、张奇恶意串通签订了虚假的协议有异议，签订的合同是真实有效，请求法庭驳回原告的诉求。
日照农夫田歌生态农业科技有限公司质证称，对于原告提交的证据一到证据四真实性没有异议；对于证据五日照繁华物资有限公司与张奇签订的协议真实性没有异议，被告日照农夫田歌生态农业科技有限公司与张奇签订租赁合同前向张奇要了该合同复印件，经核对一致；对于证据七张奇与日照农夫田歌生态农业科技有限公司签订的租赁协议没有异议，但不能证明日照农夫田歌生态农业科技有限公司与张奇签订该份租赁协议时明知该房屋被查封的事实，日照农夫田歌生态农业科技有限公司与张奇所租赁的房屋只是涉案房屋的一楼两间，没有负一层；其余的租赁协议与日照农夫田歌生态农业科技有限公司无关，不发表意见。
日照繁华物资有限公司质证称，对于原告提供的不动产产权证书两份，日照市中级人民法院的调解书、执行裁定书、民事裁定书及房管局产权转让确认书、房地产司法鉴定报告的真实性没有异议，日照繁华物资有限公司认可张奇与日照农夫田歌生态农业科技有限公司的租赁协议，同意转租，对于原告提供的日照照清国际贸易有限公司与日照繁华物资有限公司租赁协议不清楚。
经本院审查，对原告提交的被告无异议的日照市中级人民法院2014日商初字第128号民事调解书、2014日保字第139号民事裁定书、日房产字××号和20××57号房地产鉴定评估报告、日照市中级人民法院2015日执字第63－8号执行裁定书，房屋交易产权确认书四份及房产证八份、企业登记信息查询一份，本院予以确认并记录在卷。对原、被告双方有争议的证据认定如下：
原告提交的被告日照照清国际贸易有限公司与日照繁华物资有限公司租赁协议一份，日照繁华物资有限公司与赵雪梅（照清公司的法定代表人）签订了商品房转租协议一份，日照繁华物资有限公司与张奇签订的转租协议一份，虽然原告提供的系复印件但被告对租赁合同的内容予以认可，因此对该证据，本院予以采信。
庭审中，被告张奇向法庭提供租赁费收据两份，欲证实证实其交房租的事实。
被告日照繁华物资有限公司提供租赁费收据一份，欲证实日照繁华物资有限公司交房租的事实。
原告对被告提交的证据质证称，1、对日照繁华物资有限公司提供的证据有异议，根据日照繁华物资有限公司与日照照清国际贸易有限公司签订的租赁协议内容，租金为500万元，并且合同约定了租金的交付方式通过银行转账，根据合同的约定，日照繁华物资有限公司应当提交银行转账的流水，并且从该份证据来看，仅仅体现出2014年8月5日缴纳的33万元，之后没有相应的租金缴纳证据，所以原告认为日照繁华物资有限公司与日照照清国际贸易有限公司之间是虚假的，所提交的收款凭证也是不真实的，请求法庭应当日照繁华物资有限公司进一步提供会计账本及银行流水来证实其租赁合同的真实性和租金是否实际缴纳。2、对于被告张奇所提交的收据两份有异议，张奇与日照繁华物资有限公司公司签订的租赁合同时间为2014年8月10日，而张奇所提供的收据缴费时间为2015年12月31日、2016年3月30日，该收款的事由备注为2016年租赁费，那么2014年8月10日至2015年度没有相应的租金收据，并且日照繁华物资有限公司与张奇之间签订的合同租金为第一年度18万元，第二年度19万元，同时合同约定租金的支付方式为银行转账，被告张奇应当向法庭提交支付租金的银行流水，而被告日照繁华物资有限公司也应该向法庭提交收到张奇租金的会计凭证及记账凭证来证实租金是否实际缴纳。对被告提交的证据有异议，请求法庭进一步核实。
对被告提交的、原告有异议的证据本院认定如下；
被告张奇向法庭提供租赁费收据两份以及被告日照繁华物资有限公司提供租赁费收据，虽然原告不予认可，但其并未提交证据予以证实其主张，因此，对被告张奇和日照繁华物资有限公司提供的租赁费本院予以采信。
被告日照农夫田歌生态农业科技有限公司在庭审中未向法庭提交证据。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于日照市教授花园三期063幢00单元00-104号、00-106号房屋两套涉案房屋原系被告日照照清国际贸易有限公司所有。被告日照照清国际贸易有限公司与案外人日照华策电力燃料公司存在经济纠纷，后经日照市中级人民法院作出（2015）日执字第63－8号执行裁定而将涉案的两套楼房抵顶债务给日照华策电力燃料公司。涉案房屋于2015年5月11日由被告日照照清国际贸易有限公司名下变更到日照华策电力燃料公司名下。原告于2016年7月6日通过买卖的方式取得了上述涉案房屋并于2015年7月8日变更到原告名下，房产证号分别为日房产字××号和20××57号。2014年8月1日，被告日照照清国际贸易有限公司与日照繁华物资有限公司租赁协议一份，协议载明：日照照清国际贸易有限公司将其位于日照市太公三路东段的教授花园三期的6套商业房产，租赁期限为15年，自2014年8月1日至2029年7月31日，总租金为500万元，协议签订的时间为2014年8月1日。2014年8月10日，日照繁华物资有限公司与被告张奇签订商品房转租协议一份，协议载明：日照繁华物资有限公司将涉案房屋和其他房屋共计580平方米租给张奇用于超市和餐厅经营，租赁期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日止，第一年租金为18万元，每年递增1万元，租金年付。2015年4月30日，被告张奇与被告日照农夫田歌生态农业科技有限公司签订租赁协议，协议约定：张奇将位于太公岛三路房号063幢003一楼二间建筑面积150平方米，租赁期限为2015年5月5日至2020年1月1日止，第一年租金为65000元，每年上浮10%。被告张奇给被告日照繁华物资有限公司交纳租金交到2016年12月31日，交了19万元。被告日照农夫田歌生态农业科技有限公司向被告张奇交纳租金交到2017年5月14日，交了一年租金为71500元。
庭审中，原告主张被告之间签订的租赁合同属于恶意串通损害第三人利益的情形，应确认无效，同时被告的行为已经构成侵权，被告应支付占用原告房屋的使用费71500元（自2016年7月6日起支付一年）。
本院认为，原告于2016年7月8日取得了涉案房屋的所有权，但涉案房屋在2015年5月11日之前系被告日照照清国际贸易有限公司所有。被告日照照清国际贸易有限公司在2014年8月1日与被告日照繁华物资有限公司签订租赁合同，而被告日照繁华物资有限公司又于2014年8月10日与被告张奇签订租赁合同，被告张奇又于2015年4月30日与被告日照农夫田歌生态农业科技有限公司签订租赁合同，上述租赁合同签订之时涉案房屋的所有权归被告日照照清国际贸易有限公司所有，而原告是在上述租赁协议签订后的2016年7月8日才取得涉案房屋的所有权。根据买卖不破租赁原则，被告之间签订的租赁协议不因涉案房屋所有权的转移而发生终止，因此原告主张被告限期搬出所占有房屋的请求，本院不予支持。
合同双方当事人恶意串通损害第三人利益的，该合同为无效合同。虽然原告主张被告之间签订的租赁合同存在恶意串通损害第三人利益的情形，但原告提供的证据并不能证实其主张的成立。同时被告之间签订租赁合同的时间均晚于原告取得涉案房屋所有权的时间，因此原告主张被告之间存在恶意串通损害第三人利益的情形，不予成立，因此对原告要求确认被告之间签订的房屋租赁协议无效的主张，本院不予支持。
不动产所有人对其所有的不动产享有占有、使用和收益的权利，虽然租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力，但是承租人不应再向原出租人给付租金而应向新的所有权人给付租金，因本案被告日照农夫田歌生态农业科技有限公司基于其与被告张奇签订的租赁合同而对涉案房屋进行了承租使用，其不存在侵权行为，同时其已经将涉案房屋的租金交至2017年5月14日，即2016年5月5日至2017年5月14日一年的租金71500元交付给被告张奇。因日照农夫田歌生态农业科技有限公司已经将租金交付给张奇，其不再具有再次向原告给付租金的义务，因此原告要求被告日照农夫田歌生态农业科技有限公司给付房屋占有使用费的主张，本院不予支持。
根据买卖不破租赁的原则，在本案中原告自2016年7月6日起已经取得涉案房屋的所有权，因此涉案房屋的第一手租赁关系即被告日照照清国际贸易有限公司与被告日照繁华物资有限公司之间的租赁关系的主体亦相应变为出租人为原告王羽桐，承租人为被告日照繁华物资有限公司而涉案房屋的转租关系并不发生变化。因本案被告日照繁华物资有限公司在庭审中仅提供证据证实其向涉案房屋的原所有人日照照清国际贸易有限公司交纳了2014年的租金，但并未提供其他证据予以证实交纳后续租金的事实，因此作为第一承租人的日照繁华物资有限公司应向现在的房屋所有人王羽桐交纳涉案房屋的租金。本案原告主张被告应给付的租金计算暂计一年，即自2016年7月8日计算至2017年7月6日，因被告张奇给付日照繁华物资有限公司2016年的租金为19万，租赁面积为580平方米，被告日照繁华物资有限公司承租被告日照照清国际贸易有限公司的年租金为33万元，而本案中张奇租给日照农夫田歌生态农业科技有限公司的仅为150平方米，2016年的年租金为71500元，因此应根据他们之间的租金及租赁面积酌定被告日照繁华物资有限公司应向原告王羽桐给付的2016年7月8日至2017年7月6日的租金为49137元（年租金150平方米÷580平方米×190000元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告日照繁华物资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王羽桐租金49137元；
二、驳回原告王羽桐在本案中的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1588元，由被告日照繁华物资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 李良杰
代理审判员 王志伟
人民陪审员 徐延林
二〇一七年三月六日
书 记 员 张翠翠