浙江省嵊泗县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）舟嵊民初字第121号
原告（反诉被告）嵊泗县××世纪城市建设综合开发有
限公司，住所地，嵊泗县菜园镇海滨中路××号。
法定代表人赵某。
委托代理人陈某某。
被告（反诉原告）张某某。
委托代理人徐某。
第三人林某。
本院于2010年9月25日立案受理了原告（反诉被告）嵊泗
县××世纪城市建设综合开发有限公司与被告（反诉原告）张
某某、第三人林某房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员裘红
适用简易程序公开开庭进行了审理。
原告嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司诉称，2
005年5月1日，原告嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公
司与被告张某某签订《房屋租房协议》一份，约定原告嵊泗县
××世纪城市建设综合开发有限公司将其所有的位于嵊泗县菜
园镇停车场的建筑面积为547.56平方米的营业房租赁给被告经
营宾馆，租赁期限为八年，即自2005年5月1日至2013年4月30
日，房屋租金每月2400元，于每季度第一个月的3日前支付。
同日，原、被告双方签订《社会停车场两期附属房租赁补充协
议》一份，约定房屋租金在两年后增加10%，四年后租金在前两年基础上增加不少于10%。合同成立后，原告依约交付被告租赁房屋，被告支付原告房屋租赁押金10000元。后被告擅自
将承租房屋转租给第三人林江某某，并自2009年1月起停止支
付房屋租金，至2010年7月31日共欠原告房屋租金54120元。故
要求解除原、被告间的房屋租赁合同，由第三人立即将承租房
屋腾退交付原告；被告立即支付拖欠的房屋租金54120元，并
支付违约金10000元。
被告张某某辩称，原告嵊泗县××世纪城市建设综合开
发有限公司所诉属实，同意解除双方房屋租赁合同，并同意支
付拖欠的房屋租金54120元，但不同意支付违约金10000元。
第三人林某辩称，被告与第三人之间租赁合同成立，现
该房屋由第三人使用，同意返还承租房屋，但要求原告补偿其
经营投入。
被告（反诉原告）张某某反诉称，原、被告签订房屋租
赁合同后，被告即对该房屋进行装潢，用于菜园镇兴海宾馆的
经营。现双方房屋租赁合同尚未到期，如果解除房屋租赁合同
，要求嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司赔偿装潢现
评估值280200元，并返还押金10000元。
针对被告（反诉原告）张某某的反诉，原告（反诉被告
）嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司辩称，被告张某
某长期拖欠租金，并擅自将承租房屋转租给第三人林江某某，
按合同约定，原告有权解除合同。对于被告张某某装潢部分的
损失，同意酌情补偿240200元，并退还押金10000元，由被告
张某某将动产腾退。原告嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司为证明
自己的主张，当庭宣读和出示了以下证据：
1、工程规划许可证存根复印件二份、用地规划许可证存
根、建设用地批准书、建设项目选址意见书、社会停车场平面
图复印件各一份，以证明出租房属原告嵊泗县××世纪城市建
设综合开发有限公司所有的事实。
2、房屋租赁协议、社会停车场两期附属租赁补充协议复
印件各一份，以证明原、被告间房屋租赁合同成立，并约定双
方的权利和义务。
3、发票记帐联复印件十张，以证明被告支付原告房屋租
金至2008年12月31日，自2009年1月起被告停止支付租金的事
实。
4、嵊泗县发展和改革局嵊发改（2010）16号《关于菜园
中心幼儿园新建工程某某建议书的批复》复印件一份，以证明
出租房屋所在地块已列入拆迁范围，租赁合同实际不能继续履
行的事实。
被告张某某为证明自己的的主张，当庭宣读和出示了以
下证据：
5、嵊房权证菜字第××号《房屋所有权证》复印件
一份，以证明被告对承租房屋进行装潢的实际面积。
6、舟金资评报字（2010）第074号司某某定项目评估报
告书一份，以证明被告对承租房屋进行装潢的现有评估价值为
280200.00元。
经庭审质证，原、被告及第三人对上述证据的真实性和证明事实均无异议。本院经审查认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，对上述证据的证明力予以确认
经审理，本院认定事实如下：2005年5月1日，原告嵊泗
县××世纪城市建设综合开发有限公司与被告张某某签订《房
屋租房协议》、《社会停车场两期附属房租赁补充协议》各一
份，双方约定原告将其所有的位于嵊泗县菜园镇停车场的建筑
面积为547.56平方米的营业房租赁给被告经营宾馆，租赁期限
为八年，即自2005年5月1日至2013年4月30日，房屋租金每月2
400元，于每季度第一个月的3日前支付，房屋租金在两年后增
加10%，四年后租金在前两年基础上增加不少于10%。合同成立
后，原告依约交付被告租赁房屋，被告支付原告房屋租赁押金
10000元，并由被告对承租房屋进行装潢，用于兴海宾馆的营
业。2008年10月，被告未经原告同意将承租房屋转租给第三人
林某，现承租房屋由第三人使用。自2009年1月起，被告停止
支付房屋租金，至2010年7月31日共欠原告房屋租金54120元。
另查明，经舟山市定海金达资产评估事务所对被告承租
经营的兴海宾馆室内装潢进行评估，在评估基准日2010年11月
16日的评估价值为280200元。
庭审中，原、被告双方就承租房屋装潢补偿达成合意，
由原告（反诉被告）补偿被告（反诉原告）240200元，兴海宾
馆内的动产归被告（反诉原告）所有。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租房协议》、《
社会停车场两期附属房租赁补充协议》属当事人真实意思表示，内容不违反国家法律的规定，且已实际履行，依法确认有效。被告未经原告许可擅自将承租房屋转租第三人使用，并长期
拖欠租金，已经构成违约，故对原告要求解除原、被告间房屋
租赁合同，并支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。由于
房屋已转租第三人，并由第三人实际使用，原、被告双方租赁
合同解除后，应由第三人将租赁房屋返还原告。对于被告（反
诉原告）与原告（反诉被告）就承租房屋装潢补偿达成的合意
，与法无悖，本院予以准许。第三人要求在本案中合并审理由
原告补偿其经营投入的请求，不属本案纠纷范围，第三人可另
案起诉。案经调解无效。根据《中华人民共和国合同法》第九
十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条的规定，判
决如下：
一、解除原告（反诉被告）嵊泗县××世纪城市建设综
合开发有限公司与被告（反诉原告）张某某于2005年5月1日签
订的房屋租赁协议。
二、被告（反诉原告）张某某支付原告（反诉被告）嵊
泗县××世纪城市建设综合开发有限公司自2009年1月1日至20
10年7月31日的租金54120元。
三、第三人林某于本判决生效之日起五日内将承租的房
屋交付原告（反诉被告）嵊泗县××世纪城市建设综合开发有
限公司。被告（反诉原告）张某某于本判决生效之日起五日内
将承租的房屋予以腾退。
四、原告（反诉被告）嵊泗县××世纪城市建设综合开
发有限公司于本判决生效之日起五日支付被告（反诉原告）张某某装潢经济损失240200元，房屋租赁押金10000元，兴海宾馆内的动产部分归被告（反诉原告）张某某所有。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1403元，反诉案件受理费5500元，共计6
903元，减半收取3451.50元，评估费3000元，由原告（反诉被
告）嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司、被告（反诉
原告）张某某各承担3225.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省舟山市中级人民法院。
审判员 裘红
二〇一〇年十二月十七日
书记员 余扬