福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第2865号
原告（反诉被告）莱富氏（厦门）商贸有限公司，住所地福建省厦门市湖里区仙岳路4666号1173单元，组织机构代码58128802-1。
法定代表人童铁湟，该公司经理。
委托代理人石志武、王永飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）东莞市汇美实业有限公司，住所地广东省东莞市长安镇乌沙陈屋大新围工业区。
法定代表人蔡鸿忠，该公司经理。
委托代理人文丰兵，广东瑞轩律师事务所律师。
第三人厦门湖里万达广场投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区云顶中路2777号市政大厦11层，组织机构代码69991398-8。
法定代表人齐界，该公司董事长。
委托代理人林楚雄、黄镇斌，福建天衡联合律师事务所律师。
原告莱富氏（厦门）商贸有限公司（反诉被告，以下简称莱富氏公司）与被告东莞市汇美实业有限公司（反诉原告，以下简称东莞汇美公司）、第三人厦门湖里万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月31日、2015年9月14日公开开庭进行了审理。莱富氏（厦门）商贸有限公司的法定代表人童铁湟、委托代理人王永飞，东莞市汇美实业有限公司的委托代理人文丰兵，厦门湖里万达广场投资有限公司的委托代理人林楚雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莱富氏（厦门）商贸有限公司诉称，莱富氏公司向东莞汇美公司承租址于厦门湖里万达广场1171-1174号商铺，租赁期限为2012年5月6日至2017年5月5日，莱富氏公司入驻并开始装修经营，一开始经营后就发现店铺有漏水现象，后来发现漏水现象越来越严重，莱富氏公司多次找东莞汇美公司要求维修解决，东莞汇美公司通知物业公司及开发商经过简单处理后，仍然没有彻底解决漏水现象，直至2013年4月份，因雨水太多，漏水非常严重，整个店铺被雨水浸泡，大量商品及装修设备损坏，导致莱富氏公司彻底停止营业，物业公司和开发商派施工单位对莱富氏公司的装修拆除，挖出5条深1.2米，宽1米的深沟排水处理，但下雨天还是积水严重，无法正常排水，至今无法恢复经营。莱富氏公司不得已与东莞汇美公司于2014年4月10日协商解除了租赁合同，但就因漏水给莱富氏公司造成的经济损失赔偿事宜多次协商未果。现莱富氏（厦门）商贸有限公司请求法院判令：1、东莞汇美公司赔偿莱富氏公司装修设计费45000元、装修费1067120元、货架设备73800元、防盗设备22363元、商品损失257165.1元、留守及辞退员工的工资195461.94元、仓库租金148500元、搬运费用6775元、物业水电费10640元，合计1826824元；2、本案的鉴定费、诉讼费用由东莞汇美公司承担。2015年8月21日，莱富氏（厦门）商贸有限公司变更诉讼请求为东莞汇美公司赔偿莱富氏公司各项损失合计1968001.04元，其中装修损失459387元，电器、设备、家具等损失260596元，装修设计费等损失75180元，冷藏冻柜70360元，商铺押金76582元，应返还租金275019元，搬离店铺前因漏水停业支付员工的工资59335元，商品损失257165.1元，留守及辞退员工的工资195461.94元，仓库租金148500元，搬运费用6775元，物业水电费10640元，鉴定费73000元。
被告东莞市汇美实业有限公司辩称：一、莱富氏公司所主张的部分损失没有事实依据和法律依据，譬如鉴定费不用东莞汇美公司承担，因为并不是东莞汇美公司原因导致，所以上述费用不需要东莞汇美公司承担，其他不合理主张的意见在质证阶段陈述；二、确认讼争商铺存在漏水现象，但漏水的原因经鉴定结论是属于施工方在施工过程中，没有完全按照施工图纸的要求进行施工，最后致使防水体系出现问题，因此导致商铺漏水的原因是属于万达投资公司，所以莱富氏公司的损失应当由万达投资公司承担。
第三人厦门湖里万达广场投资有限公司陈述，一、本案程序上应追加施工单位作为第三人参加诉讼。贵院对讼争房屋漏水的原因委托鉴定机构进行鉴定，鉴定意见为“店铺底板和挡土墙的主体结构施工情况不符合设计图纸要求，防水材料外防水设防未设置或者存在质量缺陷”所致，即鉴定意见认为漏水系因施工单位未规范施工所致。但讼争房屋是经验收合格才交付的，现鉴定意见认为讼争房屋漏水系因施工单位未规范施工所致，若此，本案的最终责任应由施工单位承担。因此，本案的审理结果显然与施工单位中国建筑第四工程局有限公司存在法律上的利害关系，本案不能在施工单位未参加诉讼的情况下，直接认定其施工不合格。万达投资公司在庭前已向贵院申请通知中国建筑第四工程局有限公司作为第三人参加本案诉讼。二、莱富氏公司赔偿清单所列1968001.04元损失，没有事实与法律依据，贵院应依法驳回其全部诉讼请求。1、对鉴定机构关于漏水原因的鉴定方法及结论意见，万达投资公司不予认可。莱富氏公司租赁房屋后，委托不具备设计资质的单位，对讼争房屋进行拆除内墙、楼梯、楼板，以及进行排水系统调整等改变房屋原有结构的重大设计变更，莱富氏公司提出的漏水，多发生在这些重大设计变更之处，这些重大设计变更，对漏水原因的认定具有重要的关联性，但鉴定机构在鉴定时，对此只字不提，其鉴定意见不具可行性，鉴定意见不具唯一性，不应予以采信。2、莱富氏公司违法进行重大设计变更，应自行承担相应后果。根据《建设工程勘察设计管理条例》第二十八条规定，重大设计变更，必须由原设计单位进行修改。莱富氏公司未经原设计单位同意、修改，对讼争房屋擅自进行重大设计变更、施工，违反了行政法规的强制性规定，莱富氏公司应对擅自设计变更的后果自行承担相应责任。3、鉴定机构关于装修造价的鉴定意见书，主要鉴定依据的设计、施工合同、决算书等材料，是莱富氏公司为本案诉讼目的伪造的，鉴定机构以此为依据作出的鉴定结论不具法律效力。（1）鉴定机构作为鉴定依据的设计合同、莱富氏超市室内二次装修施工图、施工合同、装修工程决算书、工程决算书（增加部分）是莱富氏公司为本案诉讼伪造的。在贵院组织的鉴定材料质证时，万达投资公司代理人明确提出莱富氏公司提供的前述鉴定材料是莱富氏公司为本次诉讼目的伪造的，对此，莱富氏公司代理人也未表示异议，这些在鉴定笔录里均有记载。而且，从上述材料本身，就可认定，这些材料是伪造的，根本不是设计、施工时真实的合同、图纸和决算书（详见万达投资公司对莱富氏公司提供证据的书面质证意见）。鉴定机构在明知万达投资公司提出上述意见的情况下，有意不将鉴定笔录作为鉴定依据，以直接将这些伪造的材料作为鉴定依据，其在此情况下进行的鉴定，鉴定意见必然不具客观、科学、准确性。（2）鉴定机构的鉴定程序也不合法。根据鉴定意见书记载，2015年7月28日贵院组织当事人及鉴定机构到湖里区县后村558号二层仓库对电器、家具、设备进行现场勘查。但贵院并未通知万达投资公司到该仓库进行现场勘查。而且，该现场并不是讼争房屋的现场，该场地内电器、家具和设备，根本无法确认是讼争房屋的电器、家具和设备，鉴定机构凭莱富氏公司单方说法，草率地将该场地内的电器、家具、设备认定为讼争房屋装修的电器、家具、设备，依据不足。4、莱富氏公司混淆装修造价和装修损失，直接将装修造价作为装修损失主张，该主张没有依据，不应予以支持。本案莱富氏公司主张的是装修损失，但本案鉴定机构出具的意见书是关于装修的造价意见，装修造价并不等同于装修损失，两者之间还应考虑使用的折旧、残值等因素，而且，其中电器、家具和设备，根据莱富氏公司的主张，这些东西都还在，并不发生损失，若有损失，损失的也仅是安装费用。莱富氏公司混淆了装修造价和装修损失的概念，直接将装修造价作为装修损失主张，没有依据，不应予以支持。5、莱富氏公司赔偿清单所列13项损失，除存在前述将装修造价直接作为装修损失主张的问题外，其它各项主张，也没有相应的证据支持，因莱富氏公司并未在诉状及证据目录中对其各项损失主张的计算进行举证，万达投资公司将在莱富氏公司庭审举证时予以质证反驳。综上，莱富氏公司的证据并不能支持其诉讼请求，贵院依法驳回莱富氏公司的全部诉讼请求。
反诉原告东莞市汇美实业有限公司诉称，2012年5月6日，东莞汇美公司与莱富氏公司签订租赁合同，之后，东莞汇美公司公司将厦门湖里万达广场1171-1174号商铺商铺出租给莱富氏公司，租赁期限为2012年5月6日至2017年5月5日，莱富氏公司入驻并装修开始经营，入驻后不久开始出现漏水现象，漏水的原因经司法鉴定为万达投资公司建筑质量问题而导致，另外2013年4月份万达投资公司因漏水的问题，万达投资公司委托他人维修，维修之后莱富氏公司一直占用出租铺位，直到2014年4月10日才解除合同，将铺位交回给东莞汇美公司，同时，在此期间，出租商铺的二楼是没有因漏水而导致停业，是一直处于正常经营状态，因此莱富氏公司应当向东莞汇美公司交付2013年4月至2014年4月10日期间的租金。从2013年4月份起，莱富氏公司没有向东莞汇美公司缴纳1171-1174号商铺租金，违反双方签订的租赁合同。东莞汇美公司提起反诉请求法院判令：1、莱富氏公司立即支付2013年4月至2014年4月10日期间的租金1021093元及违约金137848元（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍，从2014年7月1日起计至付清之日止）；2、莱富氏公司承担全部诉讼费。
反诉被告莱富氏（厦门）商贸有限公司辩称，一、东莞汇美公司公司交付给莱富氏公司的店面因漏水不能正常使用，所以东莞汇美公司要求莱富氏公司支付漏水后的占用铺位租金，没有事实依据。二、在漏水停业后，莱富氏公司一直等东莞汇美公司修复店面，以继续履行合同，但是东莞汇美公司一直未能修复店面，所以莱富氏公司并非恶意占用二楼，而是留守，因一楼修复在门口挖了水沟，一楼店面一般人根本无法进入，因此东莞汇美公司要求莱富氏公司支付占用租金，没有事实依据。莱富氏公司也无需支付违约金，如果要求支付违约金，也是东莞汇美公司交还给莱富氏公司；关于租金违约金的计算标准，认同东莞汇美公司的陈述。
厦门湖里万达广场投资有限公司陈述，一、万达投资公司不认可漏水原因是因施工质量引起的，而应是因莱富氏公司在装修时造成的。二、在2013年5、6月份重修做防水好后，莱富氏公司要求东莞汇美公司将店面重新装修，而东莞汇美公司不让其进行装修，所以租金应当由东莞汇美公司自己承担。
经审理查明，2012年5月6日，莱富氏公司与东莞汇美公司签订20121001号《商铺租赁协议》一份，约定：1、莱富氏公司承租东莞汇美公司址于厦门市湖里区万达广场1171、1172、1173、1174号商铺，租赁期限自2012年5月6日起至2017年5月5日止。2、月租金按170元／平方米，共计76582元，不包括房屋和各种营业税费、物业管理及水电等费。第三年开始，租金每年按上年租金额的6%递增。莱富氏公司按季度支付租金，交纳时间为每个季度开始的前10天，即季度前个月的26号到5号，不可超过5号，否则每天按租金1%的滞纳金收取。3、签订本和约之时，莱富氏公司应支付一个月租金76582元作为押金，莱富氏公司若于租赁期内违反合约规定致使东莞汇美公司未能如期收取租金或因而发生费用，东莞汇美公司有权扣除部分或全部押金抵付有关费用。4、若莱富氏公司在租期内有因为开发商的建筑的质量问题，或物业管理出现的业主权益问题，东莞汇美公司必须积极协助莱富氏公司处理。
2013年3月1日，莱富氏公司与厦门市鑫德辉投资有限公司签订《房屋租赁合同书》一份，约定莱富氏公司租赁址于厦门市湖里区金山街道下湖社35号5楼为库存使用，租赁期限从2013年3月1日至2018年2月28日止，每月租金9900元。
东莞汇美公司提供2014年3月18日拍摄的照片2张，用以证明虽然莱富氏公司一楼店铺存在漏水现象，但并没有对二楼的经营造成影响。莱富氏公司、万达投资公司对上述照片的真实性没有异议。但莱富氏公司不同意东莞汇美公司的主张，因为二楼仅用于办公和商品展示、并不是销售，一楼无法营业将直接导致二楼也无法营业，且其中部分商品是一楼在装修时搬到二楼的。
2013年5月6日，厦门市小羽佳服务有限公司向莱富氏公司出具一份发票，载明开具项目为“搬办公家具”，金额800元。2014年4月28日，厦门市小羽佳服务有限公司向莱富氏公司出具两份发票，载明开具项目为“搬办公家具”，金额合计2135元。2014年5月26日，莱富氏公司支付了吊车费800元。2014年6月5日，厦门市小羽佳服务有限公司向莱富氏公司出具一份发票，载明开具项目为“搬办公家具”，金额3040元。
2013年7月16日至2013年9月5日，厦门湖里万达广场物业管理有限公司向莱富氏公司出具了6份发票，载明开具项目均为“代收电费”，金额合计10640元。
莱富氏公司提供参保缴费情况证明一份，该证明系厦门市地方税务局出具，该证明载明缴费人数为5人；莱富氏公司提供劳动合同13份，月工资平均后将近每人每月3000元，并申请4个证人出庭作证，4个证人均与莱富氏公司存在劳动合同，4份合同的期限均超过2014年4月份，4个证人均陈述其在离开公司时莱富氏公司有多支付了一个月的工资作为遣送费。
2014年4月8日，莱富氏公司向东莞汇美公司出具《解除商铺租赁合同通知书》，通知东莞汇美公司自2014年4月10日起解除双方的租赁协议。东莞汇美公司对解除租赁关系予以确认。
2014年10月28日，本院至讼争商铺进行现场勘验并做了笔录并录像拍照，“讼争商铺已处于停业状态，一楼地面有开挖四条排水沟、墙面有重新施工痕迹，柜台摆放杂乱。墙壁里面重新做了排水管道。二楼展示柜货物已搬清，二层吊顶基本完好，有两台中央空调，一台电视”。
2015年5月14日，本院再次至讼争商铺进行现场勘验并做了笔录，讼争商铺已经在施工装修，在场施工人员表示万达公司的物业人员有反映土建存在屋面漏水、要求在施工时予以注意。
在本案审理过程中，莱富氏公司申请对讼争商铺漏水原因和装修造价进行鉴定，本院依法委托福建方成司法鉴定中心进行上述鉴定。该司于2015年7月30日作出了（2015）评鉴（工质）字16号建筑工程鉴定意见书，认定漏水原因为讼争店铺地下水年变幅较大，在雨季丰水期地下水位最高可能超过一层底板面2.0m，由于该店铺底板和挡土墙的主体结构施工情况不符合设计图纸要求，防水材料外防水设防未设置或者存在质量缺陷，未形成封闭的防排水体系，地下水自挡土墙迎水面从底板与侧墙的交接处、侧墙钢筋混凝土和加气混凝土砖两种材料的交接处向店铺内渗漏。该司于2015年8月5日作出了（2015）评鉴（工程）字14号建筑工程鉴定意见书，认定讼争商铺装修造价459387元，电器、设备及家具等项目费用为260596元。不确定项目费用为75180元，其中不确定项目为设计费、音响及监控设备和灭蚊灯，灭蚊灯、音响设备、监控设备品牌及型号无法确定，故价格无法确认，装修项目的设计费是否发生无法确认。鉴定费用分别为54000元和38000元。东莞汇美公司对上述鉴定报告真实性无异议，万达投资公司对上述鉴定报告均不予认可。
以上事实，有莱富氏（厦门）商贸有限公司提交的《商铺租赁协议》、《房屋租赁合同书》、发票、劳动合同、社保证明、《解除商铺租赁合同通知书》、建筑工程鉴定意见书2份，东莞汇美公司提交的照片及本院现场勘验笔录、庭审笔录为证。
本院认为，莱富氏公司与东莞汇美公司之间签订的《商铺租赁协议》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。莱富氏公司与东莞汇美公司存在房屋租赁合同关系，在合同存续期间，莱富氏公司以商铺漏水、损失赔偿问题未解决为由向对方发出解除合同的通知，且双方均确认本案合同已经于2014年4月10日解除。万达投资公司申请追加施工单位中国建筑第四工程局有限公司为本案第三人，因与本案无关，本院不予准许。本案争议焦点主要在于：一、莱富氏公司的损失是否应由东莞汇美公司承担；二、莱富氏公司损失赔偿项目和金额如何认定；三、莱富氏公司是否应当向东莞汇美公司支付合同解除前的租金及逾期付款违约金。
一、关于莱富氏公司的损失是否应由东莞汇美公司承担的问题。
莱富氏公司主张因商铺漏水致使大量商品和设备损坏、公司停业产生损失，故莱富氏公司不得已与东莞汇美公司解除合同。东莞汇美公司对漏水原因并无异议，但辩称漏水并非东莞汇美公司原因导致、莱富氏公司的损失应由施工方万达投资公司承担。本院认为，根据合同相对性，东莞汇美公司有提供符合租赁合同目的的商铺给莱富氏公司使用，现鉴定意见已显示讼争商铺因防水和排水等质量问题导致漏水，而莱富氏公司承租讼争商铺是用于商业或贸易活动，讼争商铺的漏水已足以影响其进行正常经营使用。即东莞汇美公司提供的讼争商铺无法满足莱富氏公司的正常经营使用，其行为已构成根本违约，东莞汇美公司的上述抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳，莱富氏公司与东莞汇美公司解除合同是由于讼争商铺存在漏水、无法满足莱富氏公司正常经营使用，故由此造成的相应损失理应由东莞汇美公司承担。万达投资公司陈述漏水原因并非施工质量引起而是莱富氏公司装修造成的，因没有证据予以证明，本院不予采纳。
二、关于莱富氏公司损失赔偿项目和金额如何认定的问题。
莱富氏公司主张因漏水原因造成其经济损失，因果关系如上所述，故对损失赔偿项目和金额的认定应结合莱富氏公司与东莞汇美公司签订合同的目的已无法实现等予以考虑。
1、装修损失、电器、设备、家具和不确定项目等损失。合同解除后，莱富氏公司已无法实现合同目的，莱富氏公司为了实现合同目的对讼争商铺所进行的装修、所购置电器、设备、家具等理应作为其遭受的损失。但因装修已在漏水维修过程中被拆除破坏，还原已不可能，且不确定项目中的设计费、音响及监控设备和灭蚊灯，灭蚊灯、音响设备、监控设备品牌及型号无法确定，故价格无法确认，装修项目的设计费是否发生无法确认。本院认为，通过对装修造价进行鉴定并以此作为装修损失的参考较为妥当，而其中不确定项目因价值无法认定已无法计入损失，综合考虑装修造价也仅是作为装修损失的参考，故本院酌定上述损失以已鉴定所得可确定价值为准，即装修损失、电器、设备、家具等损失合计719983元。东莞汇美公司赔偿后，上述损失中在鉴定时尚存的实物归东莞汇美公司所有。
2、仓库租金损失。莱富氏公司主张因漏水租用仓库存放商品，造成其仓库租金损失148500元，并提供《房屋租赁合同书》1份和《收据》5份予以证明，东莞汇美公司对其内容的真实性不予确认，万达投资公司辩称上述租赁合同约定租赁用途为库存、租赁期限自2013年3月至2018年2月，即该租赁是为了长期库存使用，并非因漏水而租赁来用于临时存储的。本院认为，因莱富氏公司并未提供证据证明商铺漏水与仓库租赁之间的关联性，而合同约定租赁用途确为库存使用，故万达投资公司的上述抗辩理由有合同依据，本院予以采纳，对莱富氏公司主张东莞汇美公司赔偿仓库租金148500元，因没有事实依据，本院不予支持。
3、冷藏冻柜损失。莱富氏公司主张冷藏冻柜损失70360元，并提供销售合同1份、报价清单1份和收据1份予以证明，东莞汇美公司和万达投资公司对上述证据的真实性均不予确认。本院认为，冷藏冻柜应属鉴定中的电器、设备和家具项目，但莱富氏公司在申请鉴定时并未对冷藏冻柜予以主张，且莱富氏公司也并未提供证据证明冷藏冻柜已无法使用及无法使用属漏水导致，故对莱富氏公司的上述主张不予支持。
4、商品损失。莱富氏公司主张商品损失257165.1元，并提供损失商品清单和部分进货清单予以证明，东莞汇美公司辩称商品清单系莱富氏公司单方制作、真实性不予认可，本院认为，因商品清单系莱富氏公司单方提供，与进货清单也无法一一对应，且莱富氏公司并未提供证据证明上述商品已经损失以及损失与漏水的关联性，故对上述主张不予支持。
5、鉴定费损失。莱富氏公司主张鉴定费73000元，应由东莞汇美公司承担，本院予以支持。
6、物业水电费。莱富氏公司主张物业水电费损失10640元，并提供发票6张予以证明，东莞汇美公司、万达投资公司辩称上述物业水电费的产生正好说明讼争商铺在该电费发生期间仍在正常营业。本院认为，莱富氏公司在本案主张损失的依据是因漏水导致其停业无法正常经营、合同解除产生的损失，因6张发票均载明项目为代收电费，该电费是根据实际发生费用由电业部门予以收取并开具发票，故不应认定为本案损失。
7、搬运费用。莱富氏公司主张搬运费用损失6775元，并提供发票和收据予以证明，因莱富氏公司和东莞汇美公司在庭审中确认讼争合同实际履行期间为2012年5月6日至2014年4月10日、2013年4月份有发生漏水，上述发票均载明为“搬办公家具”，收据载明是“吊车费”，发票、收据开具时间与双方确认的合同履行期间和漏水时间可以相互对应，即可确定其关联性，上述费用为莱富氏公司因漏水和搬办公室等产生的相应费用，故本院对莱富氏公司主张的搬运费用损失6775元予以支持。
8、员工工资。莱富氏公司主张因漏水停业支付员工工资59335元和留守、辞退员工的工资195461.94元，上述损失应由东莞汇美公司承担，并提供工资汇总、社保证明、劳动合同、工资损失清单、天气记录和工资发放表予以证明，并申请证人出庭予以作证。本院认为，上述证据中除社保证明外，其他均系莱富氏公司单方提供，现因东莞汇美公司对其内容有异议、万达投资公司对真实性有异议，莱富氏公司有提供了证人证言予以佐证，从证人证言可以看出莱富氏公司为与工人解除合同多支付了一笔相当于一个月工资的遣送费，而其中部分证人陈述的工资情况与劳动合同约定的工资可以相互印证，结合社保证明显示莱富氏公司有5人参保，参考劳动合同计算每人每月工资平均额将近3000元，本院酌定莱富氏公司为与工人解除合同多支付了15000元，该笔款项应计入损失由东莞汇美公司承担。
9、押金。莱富氏公司与东莞汇美公司解除合同系因东莞汇美公司无法提供符合合同目的的商铺，即东莞汇美公司违约导致，故莱富氏公司支付的押金76582元应予退还。
三、关于莱富氏公司是否应当向东莞汇美公司支付合同解除前的租金及逾期付款违约金的问题。
东莞汇美公司主张莱富氏公司应支付自2013年4月至2014年4月10日止的租金1021093元和违约金，莱富氏公司辩称讼争商铺因漏水已不能正常使用，东莞汇美公司主张租金没有事实依据，莱富氏公司并非恶意占用二楼而是留守，莱富氏公司并无违约，东莞汇美公司应返还已付部分租金275019元。
本院认为，莱富氏公司与东莞汇美公司在庭审中均确认讼争商铺在2013年4月份存在漏水，万达投资公司陈述其在2013年4月10日动工对讼争商铺的防水进行施工，证人证言陈述2013年讼争商铺存在漏水，综合以上可认定讼争商铺在2013年4月份之前就已经存在漏水并影响了讼争商铺的正常经营，莱富氏公司才会要求万达投资公司对讼争商铺的防水重新施工。经鉴定讼争商铺漏水系因防水和排水等质量问题，依合同约定莱富氏公司在租期内的建筑质量问题，东莞汇美公司必须积极协助处理。万达投资公司对讼争商铺重新进行防水施工，直接影响了莱富氏公司对讼争商铺的使用，依法应当相应减少租金或者延长租期，现讼争合同解除，已无法延长租期，故依法应当相应减少租金。
莱富氏公司主张在万达投资公司对讼争商铺重新进行防水施工后，莱富氏公司预对讼争商铺重新进行装修以恢复正常营业，但在询问东莞汇美公司意见时，因东莞汇美公司表示如再漏水则其不承担责任，莱富氏公司因此不敢动工装修，并因此与东莞汇美公司发生纠纷，直至最终因无法协商解决损失赔偿问题等而解除讼争合同，期间讼争商铺并无法正常使用。东莞汇美公司则提供照片两张以证明讼争商铺二楼在正常经营使用。本院认为，从两张图片显示的药品展示柜和办公桌椅等，可见二楼确实有在使用，但结合“莱富氏大药房”一楼门店无法对外营业，而二楼存放的药品展示柜和办公桌椅等只是门店经营的辅助，在主业无法正常开展的情形下，应认定讼争商铺整体无法正常使用更为恰当，但因莱富氏公司确实在使用讼争商铺二楼，对其使用亦应支付部分租金。现综合以上情况，本院酌定莱富氏公司还应支付的租金按合同约定租金的30%计算为宜，即莱富氏公司还应支付给东莞汇美公司租金283353元。
因东莞汇美公司并未提供符合合同目的的商铺给莱富氏公司正常使用，东莞汇美公司已违约在先，东莞汇美公司要求莱富氏公司支付逾期付款违约金没有依据，不予支持。
综上所述，东莞汇美公司应赔偿莱富氏公司814758元并退回押金76582元，莱富氏公司还应支付给东莞汇美公司租金283353元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告东莞市汇美实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告莱富氏（厦门）商贸有限公司支付装修损失、电器、设备、家具等损失719983元，鉴定费73000元，搬运费用损失6775元，员工工资损失15000元，押金76582元，合计891340元。
二、反诉被告莱富氏（厦门）商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市汇美实业有限公司支付自2013年4月至2014年4月10日的租金283353元。
三、以上两项相抵，被告东莞市汇美实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告莱富氏（厦门）商贸有限公司赔偿款607987元。
四、驳回原告莱富氏（厦门）商贸有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告东莞市汇美实业有限公司的其他反诉请求。
如果被告东莞市汇美实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费22512元，由原告莱富氏（厦门）商贸有限公司负担9799元，由被告东莞市汇美实业有限公司负担12713元；本案反诉案件受理费15230元，由反诉原告东莞市汇美实业有限公司负担9680元，由反诉被告莱富氏（厦门）商贸有限公司负担5550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 范功怡
人民陪审员 石延庆
人民陪审员 刘 芳
二〇一五年十二月二十九日
代书 记员 马承威
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。