上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初2013号
原告凯磊酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人LIUXIAO，执行董事。委托代理人汪石如，上海汪石如律师事务所律师。委托代理人叶晓鹏，上海汪石如律师事务所律师。被告上海思扬投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人李海燕，董事长。委托代理人沈艳薇，上海市联合律师事务所律师。委托代理人徐启迪，上海市联合律师事务所律师。被告上海巴拉巴拉服饰有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人徐波，总经理。委托代理人管晶。被告上海康鸿房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区。投资人王松林。原告凯磊酒店管理(上海)有限公司诉被告上海思扬投资有限公司、上海巴拉巴拉服饰有限公司、上海康鸿房地产经纪事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人汪石如、叶晓鹏、被告上海思扬投资有限公司委托代理人沈艳薇、徐启迪、被告上海巴拉巴拉服饰有限公司委托代理人管晶、被告上海康鸿房地产经纪事务所投资人王松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月20日，原告登记确认为上海市罗香路XXX号一层房屋(以下简称系争房屋)的产权人。被告上海思扬投资有限公司(以下简称思扬公司)系原告购买系争房屋时的承租人，被告上海巴拉巴拉服饰有限公司(以下简称巴拉巴拉公司)、被告上海康鸿房地产经纪事务所(以下简称康鸿事务所)为被告思扬公司未经原告同意转租的次承租人(实际占用人)。2015年11月9日，就系争房屋产权变更及租赁关系的转移，原告、被告思扬公司及原产权人上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称中星公司)共同签订了“《房屋租赁合同》出租人变更协议”，其中明确“2015年9月30日起的房屋租金，改由“原告”向被告收取和行使处置权，收租具体方式等按原房屋租赁合同约定办理。”根据原《房屋租赁合同》6.1条约定“承租人应于本合同签署后七日内向出租人支付房屋租赁保证金70,449元及房屋装修保证金、社会治安综合治理保证金1,000元但该等付款应当在交付日之前完成”；同时根据附件四中租金付款时间约定可以明确“首期三个月租金70,449元，应于租赁开始前十日完成支付”；2015年11月25日，因被告思扬公司迟迟未支付租金及租赁保证金，原告有过书面函件催讨，但被告未予理睬。后原告在多次电话催讨无果的情况下，无奈根据原《房屋租赁合同》“承租人逾期不支付租金、保证金、物业管理费及其他任何应付费用累计超过一个月的。一方有权书面通知另一方解除本合同”的约定，发函通知解除与被告思扬公司的《房屋租赁合同》，并要求思扬公司限期搬离。现因三被告迟迟不搬，原告无奈起诉，原告认为被告思扬公司在租赁系争房屋期间应按约按时足额支付租金，现被告思扬公司拖延支付租金，并在原告催促后仍拖欠壹个月造成合同被通知解除，被告思扬公司应承担相应违约责任。被告巴拉巴拉公司、被告康鸿事务所在明知《房屋租赁合同》中有明确约定“承租人不得将租赁房屋以任何形式转租予任何第三方”的情况下，未经出租方同意即擅自将房屋转租次承租人，原告在通知解除与被告思扬公司的房屋租赁合同后，已经就合同解除事宜通知被告巴拉巴拉公司、被告康鸿事务所并要求搬离，但一直未获理睬。故在原告与被告思扬公司租赁关系解除的情况下，原告有权要求实际占有的系争房屋的被告巴拉巴拉公司、被告康鸿事务所腾清迁离系争房屋。故请求判令：一、被告巴拉巴拉公司、被告康鸿事务所搬离本市罗香路XXX号一层房屋，并与被告思扬公司共同将房屋交还原告；二、被告康鸿事务所办理以系争房屋为注册地址的工商注销手续；三、被告思扬公司支付2015年9月30日至2015年12月17日的房屋租金61,841.20元；四、被告思扬公司支付2015年11月17日至2015年12月17日的租金、保证金等滞纳金43,989元；五、被告思扬公司支付赔偿金140,898元；六、被告思扬公司支付房屋占用损失，每日1,174.20元(782.80元的1.5倍)，从2015年12月18日起至实际搬离之日；七、被告思扬公司支付2015年12月18日起至实际搬离之日的物业费、水费、电费、通讯费等费用。被告思扬公司辩称，不同意原告诉请。在签订《<房屋租赁合同>出租人变更协议》时，原告与被告思扬公司当时达成口头协议，案外人中星公司将保证金退还被告思扬公司后，被告思扬公司会立即将租金支付给原告，2015年12月29日中星公司将保证金退还思扬公司当日，思扬公司股东王某某代思扬公司支付2015年9月30日至2016年7月31日的租金235,923元(每月租金为23,483元，计算10个月多1天，共计235,612.80元，思扬公司还多付300多元)。由于被告思扬公司已经付清租金，没有违约，不存在滞纳金、赔偿金，且《房屋租赁合同》对滞纳金、赔偿金的约定过高，应该调整。水电费等费用不是被告思扬公司支付，10多年来均由房屋实际使用人支付。由于被告思扬公司没有实际使用系争房屋，且被告思扬公司已经履行了合同的所有义务，原告无权要求被告思扬公司搬离。《房屋租赁合同》7月底到期，转租人表示过到7月底会搬离，被告思扬公司也不再使用系争房屋，另外，房屋使用费也过高。因保证金的性质是为保证今后租金支付，思扬公司已一次性支付所有租金，故思扬公司无需支付保证金。被告巴拉巴拉公司辩称，不同意原告诉请。被告巴拉巴拉公司与被告思扬公司签订租赁合同，至2016年7月底到期，现在还在履行过程中，被告巴拉巴拉公司按约支付租金，履行合同的权利应该得到保障。合同到期后，被告巴拉巴拉公司愿意搬离。被告康鸿事务所辩称，不同意原告诉请。被告康鸿事务所的租赁期限也是到2016年7月底，原告骚扰被告的正常经营，合同现在没有到期，被告康鸿事务所不应搬离。合同到期后，被告康鸿事务所作为承租人，应该有优先租赁权。工商登记需要在合同到期后半年才注销，被告康鸿事务所需要在外面另找场地。经审理查明，2014年6月16日，被告思扬公司(承租人、乙方)与案外人上海中星集团怡城实业有限公司(出租人、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定，出租人将上海市徐汇区罗香路XXX号底层房屋(建筑面积120.63平方米、房屋用途为店铺)出租给承租人。房屋租赁期自2014年8月1日起至2016年7月31日止。租赁期满，出租人有权立即收回租赁房屋，承租人应当如期返还。双方约定，租赁房屋每日每平方米建筑面积租金为6.40元，房屋租赁期内租金总计563,592元。承租人应于本合同签署后七日内向出租人支付房屋租赁保证金及房屋装修保证金、社会治安综合治理保证金，但该等付款应当在交付日之前完成。房屋租赁保证金为70,449元、社会治安综合治理保证金1,000元。如承租人违反本合同的约定，则出租人有权(但并无义务)以保证金抵付承租人任何应付款项，或作为出租人因此而遭受损失之赔偿，或按照本合同的约定全部扣收保证金而无须归还予承租人。……租赁关系终止时，在双方签署房屋交还凭证、承租人办妥以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且承租人所交还的租赁房屋及其装修、设备和设施已按照本合同第9.2条之约定处于完好且为可租赁状态的前提下，方视为承租人向出租人履行完毕其交还租赁房屋的义务，而出租人应当在承租人交还租赁房屋后三十日内将按照本合同约定作出扣除(如有)后的保证金一次性无息退还予承租人。在出租人将租赁房屋合法转让予第三人且本合同继续有效时，出租人有权(但并无义务)在转让前行使本合同第6.2条约定的权利。出租人应当将保证金在按照本合同约定作出扣除(如有)后的剩余部分转交予第三人，由该第三人与承租人继续履行本合同，并由该第三人重新开具保证金收据，而此后出租人对承租人不再就保证金承担任何责任，也不再承担本合同项下的任何其他义务。租赁期内，有关租赁房屋的水费、电费、通讯费等公用事业费用和本合同附件六所列设施和设备的开通、使用等费用以及其他各项有关费用均应当由承租人承担。除出租人书面同意承租人续租外，承租人应当最迟于租赁期满之日或本合同提前终止之日的17时之前向出租人交还租赁房屋。承租人如未经出租人书面同意或未与出租人达成关于续租或延期的书面协议而逾期不交还租赁房屋，出租人有权扣收全部保证金，同时，每逾期一日，承租人应当以第4.1条及附件四约定的租金之百分之一百五十(150%)为计算标准，向出租人支付租赁房屋占用期间的使用费，还应当承担租赁房屋在占用期间内的物业管理费和第6.5条所约定的一切其他费用。如因承租人逾期不迁出租赁房屋而造成出租人其他损失的，承租人还应当承担赔偿责任。双方确认，承租人不得将租赁房屋以任何形式转租予任何第三方。双方同意，发生下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。违法合同的一方，除应当按照本合同的其他约定(如有)支付相应费用外，还应当向另一方按保证金的二倍支付赔偿金：……承租人逾期不支付租金、保证金、物业管理费及其他任何应付费用累计超过一个月的。在租赁期内，承租人逾期支付租金、物业管理费及水费、电费、通讯费等公用事业费用或本合同附件六所列设施和设备的开通、使用费等费用或赔偿金、逾期补交保证金等任何形式的应付费用，出租人同意给予承租人七日宽限期，承租人在宽限期内向出租人支付该等款项的，无需支付滞纳金；承租人逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过七日的，出租人有权采取一切措施禁止有关使用或暂停有关供应(但承租人不得因此要求中止或减免支付有关费用)，因此造成的一切后果由承租人自行承担，并且出租人有权要求承租人自该等款项应付之日起每逾期一日按照逾期支付之款项的百分之一支付滞纳金。本合同所提到的任何当事人均包括该当事人的合法继承人、受让人。其中附件四租金付款明细表中列明，2015年7月20日前，应支付2015年8月1日至2015年10月31日的租金70,449元；2015年10月20日前，应支付2015年11月1日至2016年1月1日的租金70,449元；2016年1月20日前，应支付2016年2月1日至2016年4月30日的租金70,449元；2016年4月20日前，应支付2016年5月1日至2016年7月31日的租金70,449元。2015年10月20日，原告登记成为上海市罗香路XXX号1层房屋的权利人。2015年11月9日，原告(丙方、现出租人)与被告思扬公司(乙方、承租人)、案外人中星公司(甲方、原出租人)签订《<房屋租赁合同>出租人变更协议》(以下简称变更协议)，约定关于乙方向甲方承租的下述房屋，现已转让给丙方，关于房屋出租人变更事宜，甲乙丙三份协商签署本协议，以供执行。甲方与乙方于2014年6月16日签署的房屋租赁合同(地址：上海市徐汇区罗香路XXX号)，租赁房屋建筑面积120.63平方米。现经各方确认，同意将甲方(原出租人)变更为丙方(现出租人)，甲方(原出租人)中星公司之权利义务改由丙方(现出租人)原告承担或享有(包含相关合同、补充协议和文书、证明书等所有有效法律文书)。房屋租赁合同其他条款不变，继续有效。甲、乙双方按原合同有关条款结清2015年9月29日之前的房屋租金、保证金、公共事业费用和消防责任金等相关费用。从2015年9月30日起的房屋租金(包括房屋保证金、消防责任金等未了事宜处置权)，改由丙方(现出租人)向乙方收取和行使处置权，收租具体方式等按原房屋租赁合同约定办理。对于原属甲方名下的水、电、电讯等相关公用事业账户，应由丙方及时办妥户名变更过户等手续，甲方予以配合；若本协议签约后超过30天丙方未办妥这些公用事业户名变更、过户手续的(除非有正当依据)，甲方有权直接办理相关户名的注销手续，全部损失由丙方承担。随房屋同时转让给丙方的设备设施清单(如有，详见附件)。2015年11月25日，原告发送《催款函》给被告思扬公司，主要内容为：2015年9月30日我司通过网上竞拍方式取得带租约出售的系争房屋。房屋过户后我司多次走访与原出租人、承租人联系，希望原出租人将承租人的房屋租金及保证金等尽快转付我司，但未果。后三方约定2015年11月5日在承租人青浦的办公室办理相关手续。2015年11月5日，贵、我两司与中星公司(原出租方)就“出租房屋”三方共同签订了《<房屋租赁合同>出租人变更协议》，并将房屋产权证复印件及我司收款账号交予原出租人和贵司的王某某董事长。根据《房屋租赁合同》附件四租金付款明细表：“首期三个月租金70,449元，应于租赁开始前十日完成支付。”即《<房屋租赁合同>出租人变更协议》中约定的租金起算日2015年9月30日起至2015年12月29日期间的租金应先付后用，但贵司在2015年7月31日后就未付过租金，故原出租方就无法将先付后用的租金及保证金转付我司；在三方交接过程中出租房屋始终在贵司实际使用状态下未层改变，2015年11月5日本是贵司首期款(租金及保证金)的最后付款日，期间本司也多次电话、短信催问，但截止发函日止，我司尚未收到贵司支付的房屋租金及保证金。现“7日宽限期”早已届满，贵司已构成违约。希贵司在收到本函三日内将首期租金、房屋保证金及社会治安综合治理保证金141,898元及滞纳金(按1,419元/日标准计算，截止日为贵司实际付款之日)一并支付至我司银行账户。若到期仍未收到上述款项，我司将根据《房屋租赁合同》约定的追究违约责任。被告思扬公司于2015年11月26日收到该函。2015年12月16日，原告发送《关于解除罗香路XXX号<房屋租赁合同>通知函》给被告思扬公司，主要内容为：根据《<房屋租赁合同>出租人变更协议》，我司作为出租房屋新的产权人，有权按原租赁合同约定向贵司收取自2015年9月30日起该出租房屋的租金、房屋保证金及消防责任金等。同时《房屋租赁合同》约定，2015年11月16日是贵司首期款的最后付款日(《房屋租赁合同》6.1条“签署后七日内支付”)；期间我司曾通过短信、电话等方式催款，并于2015年11月25日发函催问，但贵司均为理睬且至今未支付过任何款项。现由于贵司一直拖延支付至今已逾一个月，故依照《房屋租赁合同》12.3条，正式通知贵司：罗香路XXX号房屋《房屋租赁合同》自本函根据《房屋租赁合同》中贵司的通讯地址“沪青平公路XXX弄”送达之日起解除。希贵司于收到本函后，立即按照《房屋租赁合同》约定于贵方收到函件之当天17时清空、搬离出租方房屋，并主动结清2015年9月30日起至合同解除之日止的租金，及按照《房屋租赁合同》12.3条及14.3条支付约定的赔偿金、滞纳金。被告思扬公司于2015年12月17日收到《关于解除罗香路XXX号<房屋租赁合同>通知函》。2015年12月29日，中星公司通过转账支付至案外人王某某账户25,577元。同日，案外人王某某通过其个人账户网银转账支付原告235,923元。审理中，案外人王某某表示其系被告思扬公司股东，代表思扬公司处理与系争房屋所有租赁事宜，签订的租赁合同都是王某某代表被告思扬公司签订。2015年12月29日，通过其账户支付给原告的235,923元，是王某某代表被告思扬公司支付的，这笔款项是2015年9月30日至2016年7月31日的剩余租金。由于租赁期限比较短，故当时原告与被告思扬公司口头约定保证金不要支付了。被告思扬公司对王某某所述予以确认。另查明，被告巴拉巴拉公司、康鸿事务所基于与被告思扬公司租赁关系现为系争房屋的实际使用人，租期均为2014年8月1日至2016年7月31日。审理中，原告明确《房屋租赁合同》的解除日期为2015年12月17日。原告明确诉请三，租金按照每日782.80元计算，2015年9月30日至2015年12月17日，共79天。原告调整诉请四，以141,898元为本金(其中首期三个月租金70,449元、保证金70,449元、综合保证金1,000元)，从2015年11月17日至2015年12月17日(31天)，按每日百分之一计算，计算出的金额为43,988.38元。原告明确诉请五，根据《房屋租赁合同》第12.9条，赔偿金为保证金70,449元的2倍。审理中，原告明确表示已收到案外人王某某支付的235,923元，案外人王某某确认该支付款项系代被告思扬公司支付的租金，故原告确认该款在诉请三、诉请四、诉请五被告思扬公司应付款项中予以扣除。原告明确诉请七的依据为《房屋租赁合同》第9.1条。审理中，原告未能明确诉请七的具体金额，但仍坚持该诉请，请求法院依法处理。审理中，被告思扬公司明确表示同意向原告支付房屋租赁保证金70,449元、社会治安综合治理保证金1,000元，且已将上述款项支付至本院代管款账户，并要求在本案中一并处理。审理中，被告思扬公司申请证人曹某某出庭作证，证人表示2015年11月9日，中星公司、被告思扬公司、原告一起协商租赁合同变更手续，证人是罗香路XXX号的房屋购买人，故证人也在场。原告是罗香路XXX号的房屋购买人，两间商铺的承租人都是被告思扬公司，当时中星公司要退钱，被告思扬公司重新支付租金，同时被告思扬公司提出等中星公司退款后，再支付原告租金，原告是同意的，他们达成了口头协议，当天签订的书面协议中没有包括口头协议的内容。原告对证人所述不认可，认为证人陈述前后不一致，没有类比性，证人证言不能推翻书面协议，证人无法证明双方达成过口头协议。本院认为证人曹某某作为从中星公司购买罗香路房屋购买人，处于与原告类似地位，证人一同参与协商变更租赁合同过程，应属合理，从现有证据看，证人亦与本案并无利害关系，且从被告思扬公司在中星公司返还其钱款后当天立即支付原告租金这一事实看，与证人所述一致，故本院对被告提交的曹某某证人证言予以采信。上述事实，除当事人陈述一致外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋租赁合同出租人变更协议、催款函及邮寄凭证、关于解除罗香路XXX号房屋租赁合同通知函、证人证言等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。故变更协议经原出租人、承租人、现出租人三方签字确认，依法有效。本案的主要争议焦点在于被告思扬公司是否违约。原告诉称的根据原《房屋租赁合同》约定“承租人应于本合同签署后七日内向出租人支付房屋租赁保证金70,449元及房屋装修保证金、社会治安综合治理保证金1,000元但该等付款应当在交付日之前完成”、“首期三个月租金70,449元，应于租赁开始前十日完成支付”，故原告有权依据《房屋租赁合同》约定的“承租人逾期不支付租金、保证金、物业管理费及其他任何应付费用累计超过一个月的。一方有权书面通知另一方解除本合同”解除合同。本院认为本案原告、被告思扬公司系基于权利和义务转让产生的租赁关系，《房屋租赁合同》约定的“本合同签署后七日内……”、“……租赁开始前十日完成支付”的支付期限实际已届满且已履行完毕，并不适用于签订变更协议的原告及被告思扬公司。在2015年11月9日三方签订变更协议时，被告思扬公司实际应支付租金、保证金的期限已过，但原告与被告思扬公司在2015年11月9日签订变更协议时，并未就应付租金、保证金何时支付达成书面协议，根据证人所述，实际原、被告双方已达成口头协议即在中星公司返还钱款后被告再行支付原告租金。根据查明事实，在2015年12月29日，中星公司支付被告思扬公司款项后，被告思扬公司立即在当日全额支付原告至租赁期届满之日的租金，故被告思扬公司已按约且超额支付租金，并未违约。关于保证金的支付，由于原告与被告思扬公司在2015年11月9日签订变更协议时，并未就保证金何时支付达成书面协议，且根据查明事实，被告思扬公司2015年12月29日支付的租金，扣除当期应支付的租金，剩余部分足以支付保证金，且审理中，被告思扬公司同意支付保证金，并已将保证金支付至本院代管款账户，要求在本案中一并处理，故在被告思扬公司履行最主要合同义务的情况下，其没有及时支付保证金，不足以导致《房屋租赁合同》解除。综上，本院认定原告、被告思扬公司仍需按约履行《房屋租赁合同》。原告主张被告巴拉巴拉公司、康鸿事务所搬离系争房屋，并与被告思扬公司共同将房屋交还原告的诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告思扬公司支付2015年11月17日至2015年12月17日租金的诉请，根据查明事实，原告收到案外人王某某支付的235,923元，王某某明确表示系代表被告思扬公司支付2015年9月30日至2016年7月31日的剩余租金。被告思扬公司对此予以确认。原告亦确认该款在应付租金中予以扣除，故被告思扬公司实际已支付租金，原告要求支付租金至之诉请，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张滞纳金、赔偿金、占用损失以及办理工商注销手续之诉请，如上述所述，被告思扬公司并未违约，合同仍需继续履行，故原告上述诉请并无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的物业费、水费、电费、通讯费等费用的诉请，由于原告并未明确其诉请的具体金额，本院对此不予支持，待原告明确金额后，可另行主张。被告思扬公司同意支付保证金并要求在本案中一并处理，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条的规定，判决如下：一、驳回原告凯磊酒店管理(上海)有限公司的全部诉讼请求；二、被告上海思扬投资有限公司于判决生效之日起三日内支付原告凯磊酒店管理(上海)有限公司房屋租赁保证金70,449元、社会治安综合治理保证金1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计916元，保全费1,070元，共计1,986元，由原告凯磊酒店管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 曹 庆
二〇一六年七月十二日
书记员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。