四川省西充县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西充民初字第41号
原告南充市胜天房地产开发有限公司
法定代表人宋江，董事长。
住所：西充县晋城镇安汉大道三段状元楼603号
委托代理人沈昌霞，四川助民律师事务所律师，一般代理。
被告李炯枝。
被告赵树芬。
二被告委托代理人冯德仲，四川省盐亭县玉龙法律服务所法律工作者，特别授权。
原告南充市胜天房地产开发有限公司（下称胜天房产公司）诉被告李炯枝、赵树芬合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理，依法由审判员杨文洪适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的代理人沈昌霞，二被告的代理人冯德仲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告拥有使用权的安汉大道三段一宗土地，与二被告（系夫妻关系）取得使用权的261.02平方米地块相邻，因二被告的土地难以单独利用、无房地产开发建设资质，经双方协商以原告为甲方、被告夫妇为乙方，签订协议约定：为方便土地利用，乙方将其土地提供给甲方整体开发利用，甲方负责决定项目名称、规划、设计、报建、消防、办证等全部工作，并承担所有投资费用；乙方提供给甲方的土地双方折价300万元，甲方用所开发建设的商品住房抵款300万元，乙方所要的房屋在甲方报建、规划获得批准的图上选定位置、楼层、户型、面积，双方还对乙方选定房屋的价格结算方式、税费负担、付款时间、产权办理，及合同效力、违约责任等事宜进行了详尽的约定。协议签订后，被告将其土地证原件交给原告进行利用，原告按照双方约定向有关部门申办了相关的规划、建设等行政许可证书，进行建设施工。2012年1月13日，双方再进一步签订《还房协议》，确定乙方所选房屋的具体位置，选房不足一套的部分进行现金退补，甲方可以出卖乙方选定的房屋，所卖房款由乙方收取等。此后，被告提前要求结算房价款，原告要求被告协助将其原来所有的土地使用权过户到原告公司名下，以便办理各项相关手续，双方未达成一致。原告认为，被告将其土地使用权交给原告统一规划开发利用，明确双方关于土地使用权转让、商品房买卖的所有执行方式，并通过《还房协议》对双方土地使用权转让及商品房买卖真实意思再次确认与履行。原告已经全面、诚信地履行了合同义务。现开发建设即将完工，土地分户和产权登记工作即将展开，为了便于下一步工作的开展，请求法院判令二被告协助将地号0910号、证号西国用（2008）第02032号所属261.02m2土地的使用权过户登记到原告名下。
二被告未作书面答辩，其代理人在庭审中辩称：原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交了下列证据：
1、原被告双方签订的《委托代建合同》，旨证明双方一开始建立的法律关系是委托代建关系，被告委托原告代建房屋，承担其应由其负担的费用；
2、原被告双方签订的《补充协议书》，旨证明双方的法律关系由委托代建变更为土地使用权转让；
3、原被告双方签订的《还房协议》及附表，旨证明按照《补充协议书》进行了履行；
4、二被告的土地使用权证原件及西充县规划和建设局“关于李炯枝、赵树芬用地规划指标的函”复印件，旨证明二被告按《补充协议书》履行了交付证书义务；
5、西充县国土资源执法大队《执行处罚缴费通知单》及罚没款缴款书，旨证明原告按《补充协议书》履行了义务；
6、原告向规划局作的承诺书以及规划局向原告颁发的《建设工程规划许可证》和西充县房地产管理局给原告颁发的《商品房预售许可证》，旨证明工程建设是原告的名义；
7、原告向西充县国土资源局递交的办理土地使用权过户《申请》，旨证明原告向法院起诉的原因。
被告对原告所举证据的真实性无异议，但不同意原告的证明观点，认为原告所举证据不能证明土地使用权转让的法律事实成立。为此，向法院提交了（2013）西充行初字第3号行政判决书，旨证明西充县规划局向原告颁发的《建设工程施工许可证》已被判决确认违法。
原告对被告所举判决书的真实性无异议，但认为判决书被告已经上诉，未生效，同时认为行政机关的具体行政行为与原被告之间的民事法律关系没有必然联系。
原被告所举证据具备真实性、合法性和关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。
经审理查明：2008年4月24日，西充县规划和建设局出文西建函（2008）18号“关于李炯枝、赵树芬私人用地规划指标的函”至西充县国土资源局，内容为李炯枝、赵树芬私人用地面积为224.23平方米，我局根据该用地实际情况经计算，该用地容积率为小于或等于5.3，建筑层数不应超过6＋1层，且与相邻建筑应满足相关规范，并符合《南充市城市规划技术管理规定》的规定。临安汉大道退道路红线5米为建筑红线。同年8月，李炯枝、赵树芬取得了西充县人民政府为其颁发的西国用（2008）第02032号国有土地使用权证，使用权面积261.02平方米，土地用途：城镇混合住宅，使用权类型：出让。
2010年8月3日，胜天房产公司（甲方）与李炯枝、赵树芬（乙方）签订了《委托代建合同》，约定：甲方在西充县安汉大道三段取得政府出让国有土地5.261亩欲进行房地产开发。乙方在西充县安汉大道三段与甲方取得土地的相邻处有国有出让土地面积261.02平方米，地号0910，证号西国用（2008）第02032号，规划指标证：西建函（2008）18号。为方便利用，乙方将土地委托甲方整体建设，经双方协商，本着公平互利原则，订立本协议。一、乙方委托甲方将乙方的土地纳入甲方土地的整体建设。甲方负责该项目的报建设计、规划、修建、施工、消防等工作，负责办理相关手续，甲方开展上述工作和办理相关手续所发生的一切费用均由甲、乙双方各自经批准的房屋面积的比例分摊，乙方按甲方开展工作和办手续的进度向甲方支付乙方应承担的费用。二、乙方现有的土地容积率为5.3。乙方委托甲方代办该土地容积率增至12的手续，乙方配合甲方的代办工作。其所办容积率增容事宜、手续应向有关部门交纳的费用全部由乙方自行承担。三、乙方将其土地上应修建的建筑物全部委托甲方代建。甲方组织该项目的整体建设、施工。乙方认可甲方选择有资质的建筑单位施工。四、甲方负责整个项目的总体规划、设想，有权决定项目的名称、负责房屋的营销策略，实施招商引资等手段，乙方必须配合。五、乙方在甲方的项目中分配房屋的面积和具体位置待图纸出来后再定，面积差异以实际销售价互相找补。六、本项目所涉及到的费用均由甲、乙双方按各自所得房屋面积的比例分摊（土地款及土地税费和挡土墙费用除外），乙方按工作进度、工程进度向甲方付款。款项及费用开支由甲方经手实施，有据可查的按依据算账，无据可查的由甲方说明原因用途。七、违约方承担守约方的一切损失。八、本协议未尽事宜由双方另行协商书面合同。甲、乙双方签章生效。胜天房产公司加盖了单位印章，李炯枝、赵树芬签了名字并摁手印。
2010年8月5日，胜天房产公司（甲方）与李炯枝、赵树芬（乙方）签订了《补充协议书》，约定：为有利于甲方的整体建设，乙方将其西充县安汉大道三段的土地委托甲方代建房屋，该宗土地面积261.02m2，地号0910，证号为西国用（2008）第02032号，规划指标函为：西建函（2008）18号，经双方平等协商一致，达成如下协议：一、甲方负责乙方土地的增容、报建、设计、规划、修建、施工等工作及此项工作中应向国家相关部门缴纳的一切税收和费用。二、乙方提供给甲方的土地双方折价300万元，甲方用该地段开发建设的房屋以还住房抵款300万元，甲方同意还房的位置、楼层、户型、面积等由乙方在甲方报建、规划获得批准的图纸上选定。三、甲方按该楼盘的同楼层，同户型在开盘30日内全额现金成交均价下浮13%的价格，作为甲方还给乙方房屋的结算价格，成交均价确定后，若遇房屋价格上涨，甲、乙双方仍按原价格结算，成交均价确定后至甲方房屋销售70%，遇房屋价格下跌，甲方则按实际成交价下浮13%的价格与乙方另行结算（其中13%下浮不重复优惠）。四、甲、乙双方均可对乙方选定的房屋对外销售，乙方只承担销售房款中超出其所应收土地折价款300万元之外款项的税费。销售公司代乙方售出房屋的代理费用，由乙方自行承担。五、甲方同意乙方派员到该楼盘销售部，掌握乙方选定房屋的销售情况，甲方在乙方选定的房屋销售款到帐后五日内向乙方支付房款。六、乙方选定房屋的房地产证件办理与甲方对外销售的房屋产权办理同等对待。七、乙方配合甲方办理土地增容手续，乙方如不予配合或中途反悔或不将土地提供给甲方建设造成甲方不能实际使用土地的，均应向甲方赔偿由此造成的全部损失，如乙方予以配合，概不承担任何责任。八、甲、乙双方于2010年8月3日签订的委托代建合同（第六条不作为双方实际履行条款）与本补充协议有矛盾的以本协议为准。九、甲、乙双方任何一方违约应向守约方支付违约金10万元，并承担相应的损失。十、本协议甲、乙方签章生效。胜天房产公司加盖了单位印章，李炯枝、赵树芬签了名字并摁手印。
李炯枝、赵树芬的证号西国用（2008）第02032号国有土地使用权证原件和西建函（2008）18号用地规划指标证，现由胜天房产公司持有。2011年3月，西充县国土资源执法大队因李炯枝、赵树芬土地闲置处以罚款4万元，同月29日，胜天房产公司代李炯枝、赵树芬缴纳了罚款。2011年10月10日，胜天房产公司向西充县城乡规划管理局申请办理建设工程规划许可，并承诺将切实履行与李炯枝、赵树芬协议的约定，处理好协议约定的事宜，承担由此而引起的全部经济和法律责任。2012年1月13日，胜天房产公司与李炯枝、赵树芬签订了《还房协议》，内容：“经甲乙双方协商一致，现就还房达成如下协议：1、按照甲乙双方所签合同，乙方在凌云帝景的选房见附清单。2、清单上所选房屋，经乙方二人同意，胜天房产公司方可卖出，其出售的房款由乙方收取。3、按双方合同的约定进行结算，若超出一套乙方退出三单元二十一层H户型（前靠安汉大道），建筑面积71.149平方米。若超出二套乙方加退出二单元十九层右边建筑面积97.54平方米。若还房不够，乙方可继续选房。4、若选房未达到一套的面积，双方用现金人民币进行退补。”附有所选房屋清单。2012年9月18日，西充县住房和城乡规划建设局给胜天房产公司颁发了建字第西住建（2012）G-065号《建设工程规划许可证》。2013年3月26日，李炯枝、赵树芬提起行政诉讼，请求撤销给胜天房产公司颁发的建设工程规划许可证，并重新作出具体行政行为，给李炯枝、赵树芬颁发规划许可证。西充县人民法院于2013年8月5日以（2013）西充行初字第3号行政判决书确认西充县住房和城乡规划建设局于2012年9月18日核发的西住建（2012）G-065号建设工程规划许可证的具体行政行为违法。对此判决，李炯枝、赵树芬不服，提起了上诉。2013年8月29日，西充县房地产管理局给胜天房产公司颁发了《商品房预售许可证》，2013年11月1日，胜天房产公司向西充县国土资源局申请将李炯枝、赵树芬名下地号0910号，证号西国用（2008）第02032号所属261.02平方米土地的使用权过户登记在其公司名下，但未果，目前，胜天房产公司开发修建的凌云帝景商住楼主体工程已经基本完工。
诉讼中，原、被告对双方之间到底构成委托代建合同关系还是土地使用权转让关系发生争执。
本院认为：合同（协议、契约）是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的依据；依法成立的合同，自成立时生效；当事人协商一致，可以变更合同。本案原、被告双方于2010年8月3日和2010年8月5日分别签订了两份合同，8月3日签订的《委托代建合同》在双方之间设立了委托代建关系，所谓委托代建是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋，并向受托房地产建设企业支付酬金。其法律性质包含了委托和房地产经营，委托是委托人和受托人约定，由受托人处理及完成委托人事务，委托人向受托人支付费用和报酬，委托不同于代理，受托人不必然以委托人的名义而可以用自己的名义进行，委托人的主要义务就是支付费用和报酬，原、被告双方于8月3日签订的合同符合这一法律特征。然而，双方于两天后的8月5日再次签订了《补充协议书》，虽然名称是补充协议，但是内容上发生了根本变化，具体反映在协议第八条：“甲、乙双方于2010年8月3日签订的委托代建合同（第六条不作为双方实际履行条款）与本补充协议有矛盾的以本协议为准”，即被告提供其土地使用权折价后纳入原告的整体建设，在原告的建设过程中不再支付任何费用，并且享受固定金额的还房利益。双方约定以本协议为准，即是对两天前8月3日所签合同的变更，同时，被告的用地规划指标函和国有土地使用权证已经由原告持有且建设项目主体工程已基本完工，说明被告已经向原告履行了约定的将其土地使用权纳入原告整体建设的合同义务。再者，被告因土地闲置被国土执法部门处罚，罚款是由原告缴纳，说明被告未承担建设过程中任何费用，并且，双方于2012年1月13日对还房的具体楼层、户型、面积进行了选定，还对差额找补进行了约定。这些都说明原、被告双方是按照8月5日签订的补充协议在履行。因此，应当以原、被告双方8月5日签订的补充协议内容认定双方的民事法律关系。该协议，原告只提供土地使用权，却不承担经营风险，并且只收取价值300万元房屋的固定利益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。同时，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，不损害国家和社会公共利益，属有效合同，《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并且应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。既然转让了土地使用权，就应当切实交付，不动产交付依《物权法》规定应当登记才生效，协助受让方办理使用权过户登记是转让方的法定义务，故原告诉请被告协助将其地号0910号、证号西国用（2008）第02032号所属261.02m2土地的使用权过户登记到原告名下的主张，依法成立，本院予以支持。案经本院在审理中调解，双方当事人未能达成协议，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条和《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
被告李炯枝、赵树芬在本判决生效后十日内协助将证号西国用（2008）第02032号所属261.02m2国有土地的使用权过户登记到原告南充市胜天房地产开发有限公司名下。
案件受理费500元，由被告李炯枝、赵树芬承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院
审判员 杨文洪
二〇一三年十二月十九日
书记员 吴 敏