湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0408民初1341号
原告（反诉被告）：衡阳市吉欣物业有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新开发区38号。
法定代表人：刘伟，该公司总经理。
委托代理人熊晓斌，湖南科云律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘平利，女，1978年11月28日出生，汉族。
委托代理人蒋月霞，周明，湖南天戈律师事务所律师。
原告（反诉被告）衡阳市吉欣物业有限公司与被告（反诉原告）刘平利物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）衡阳市吉欣物业有限公司委托代理人熊晓斌、被告（反诉原告）刘平利委托代理人蒋月霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吉欣物业公司诉称，2014年3月24日，刘平利与公司签订了《前期物业服务协议》。合同约定，由吉欣物业向刘平利所居住的“福悦名居”小区提供物业服务；业主按房屋面积每年最后一个月底向原告预交下年度物业管理费用，从逾期之日起按应缴费用的每日千分之三缴纳滞纳金。刘平利系吉欣物业提供服务管理的“福悦名居”小区A栋2111号房的业主，现刘平利按合同约定应向吉欣物业缴纳从2016年1月1日至2017年8月31日的物业管理费3840元，吉欣物业多次催收未果，为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、判令刘平利给付拖欠吉欣物业的物业服务管理费人民币3840元，滞纳金3554.5元，合计金额7394.5元；2、判令由阎明承担本案律师费、交通费1950元；3、本案诉讼费用由阎明承担。
被告（反诉原告）刘平利辩称，吉欣物业诉请刘平利支付管理费没有合同依据；吉欣物业即使为刘平利提供物业服务，该服务与缴纳费用不相对等，前期物业协议中第六章第五条约定，双方先行协商再向法院起诉，吉欣物业没有与刘平利协商，不符合合同约定，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）刘平利向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人吉欣物业赔偿反诉人损失1000元；2、依法判令被反诉人吉欣物业赔偿反诉人律师费、交通费1500元；3、依法判令被反诉人吉欣物业退还反诉人水电安装费5448元；4、本案相关诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年10月24日19时许，刘平利居住的“福悦名居”A栋2111室，放在门口的一双耐克鞋子不见，遂报了警。2016年6月20日，刘平利与衡阳市伟盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，向对方支付了5448元的水电安装费，事后细看合同才发现该笔费用已经包含在购房款中，由于吉欣物业和伟盛房地产公司系同一人，故提出退还请求。根据《前期物业服务协议》，吉欣物业未履行第一章第一款第1条之规定，特提起反诉，请求法院支持我方诉讼请求。
原告（反诉被告）吉欣物业公司对被告（反诉原告）刘平利提出的反诉辩称：反诉人的反诉请求被反诉人承担1000元损失与吉欣物业无关，根据物业管理条例规定，物业公司在损失存在过错才会承担责任，而物业公司并未存在过错，因此不承担责任。反诉人主张的水电安装费5448元，被反诉人主体不适格，主体是伟盛房地产公司，并非本案原告，与本案无关，请法院驳回反诉人的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，被告（反诉原告）刘平利系湖南省衡阳市蒸湘区华新大道8号“福悦名居”A栋2111室业主，其房屋建筑面积为137.17平方米。2014年3月24日吉欣物业与阎明签订了《前期物业服务协议》。该协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费及其它相关费用、违约责任等内容。第一章双方的权利和义务第一款第1条约定了“吉欣物业的权利和义务，其对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”。第四章物业服务费及其它相关费用约定了“物业服务费收费标准为每月每平方米1.4元”；第五章违约责任约定了“业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三缴纳违约金，或采取必要催交措施。如通过诉讼催缴的，业主还应承担物业公司因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、公告费等）”。合同签订后，吉欣物业依约对”福悦名居”进行了物业管理，刘平利交纳了截至2015年12月31日止的物业管理费。自2016年1月1日至2017年8月31日，刘平利尚欠吉欣物业的物业管理费3840元(137.17㎡×1.4元/月/㎡×20个月=3840元)。
另查明，2017年10月24日19时许，刘平利放在居住的“福悦名居”A栋2111室门口一双耐克鞋子丢失，遂向衡阳市公安局蒸湘分局华兴派出所报了警。
再查明，2012年6月25日，刘平利与衡阳市伟盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，该合同第4条第2款明确了买卖的房屋水、电、气安装到户，水、电、气安装费用应包含在购房款当中。
以上事实，有双方的在庭陈述，吉欣物业公司提供的前期物业协议、被告物业服务费缴费单，阎明提供的报警案件登记表、图片13张、照片10张，以及商品房买卖合同表等证据证实，经庭审质证,本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。刘平利与吉欣物业签订了《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应当有效。合同签订后，原、被告双方均应按照协议的约定履行各自的义务。被告（反诉原告）刘平利抗辩吉欣物业未履行其提供物业管理服务的义务，并向法院提供了报警案件登记表和照片及图片，提出交纳物业管理费用与吉欣物业所做的服务不对等。本院认为，依据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，被告（反诉原告）刘平利主张其耐克鞋丢失应由吉欣物业赔偿，应当举证证明耐克鞋的丢失与物业公司有因果关系，物业公司有过错行为等，现其不能举证证明，应承担相应的法律后果。经庭审调查，被告（反诉原告）刘平利主张因耐克鞋丢失而请求物业公司赔偿其损失1000元及赔偿其为此花费的律师费、交通费1500元；原告（反诉被告）吉欣物业请求刘平利支付其因诉讼而引起的律师费、交通费1950元；被告（反诉原告）刘平利及原告（反诉被告）吉欣物业均没有向本院提供相关证据予以证实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当承担举证不能的责任，故对原、被告双方的上述诉讼请求本院不予支持。
被告（反诉原告）刘平利请求吉欣物业退还反诉人水电安装费5448元的主张，本院认为，被告（反诉原告）刘平利系与衡阳市伟盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》签订买卖合同，根据合同的相对性，关于买卖合同的纠纷应向合同的签订主体衡阳市伟盛房地产开发有限公司主张权利，其诉请吉欣物业退还水电安装费主体不适格，对该项主张本院亦不予支持。
被告（反诉原告）刘平利主张原告（反诉被告）吉欣物业收取物业管理费应当先进行调解，其未调解而直接起诉，违反合同约定。本院认为，双方虽在合同中约定了“发生争议，双方协商解决或向当地物业管理行政主管部门申请调解，调解无效的，向物业所在地人民法院起诉”。但调解不是诉讼的必经程序，物业公司享有诉讼的权利和义务，其起诉符合法律规定，故对刘平利的抗辩理由，本院不予支持。原告（反诉被告）吉欣物业诉请被告（反诉原告）刘平利支付所欠物管费3840元，并按合同约定支付滞纳金3554.5元。经核定，阎明所欠物业管理费为3840元。因吉欣物业告在物业服务期间存在瑕疵，且未与被告（反诉原告）刘平利就争议的事实进行调解协商，被告（反诉原告）刘平利又非恶意拖欠，故对原告申请的滞纳金诉请，本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第二条、第三十四条、第三十六条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘平利于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）衡阳市吉欣物业有限公司其拖欠2016年1月1日至2017年8月31日的物业管理费3840元。
二、驳回原告（反诉被告）衡阳市吉欣物业有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘平利的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，反诉受理费50元，合计100元，由原告（反诉被告）衡阳市吉欣物业有限公司负担50元，被告（反诉原告）刘平利负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 易 晖
审 判 员 彭 仁
人民陪审员 范召富
二〇一七年十二月二十七日
代理书记员 赵湘斌
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。