广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初638号原告：珠海市星际网吧，住所地珠海市斗门区井岸镇新青科技工业园新青二路九号厂房一楼部分，统一社会信用代码91440400752079794E。法定代表人：赵瑞元，投资人。委托诉讼代理人：徐奕超，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁健豪，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：珠海新源开发建设有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇新青科技工业园新青二路9号（新青科技工业园管理委员会办公楼）二楼201、202号，注册号440400000408581。法定代表人：刘志勇，董事长。委托诉讼代理人：董伟，北京大成（珠海）律师事务所律师。第三人：珠海市新恒润发展集团有限公司，住所地珠海市九洲大道西2108号4栋（南发楼）二层南边，统一社会信用代码91440400707983055X。法定代表人：黄树招。委托诉讼代理人:黄剑华，男，公司员工。第三人：珠海市骏烽实业有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇新青二路9号2栋首层之一，统一社会信用代码91440400733108457R。法定代表人：李锡标，总经理。委托诉讼代理人：余南生，男，公司员工。原告珠海市星际网吧诉被告珠海新源开发建设有限公司、第三人珠海市新恒润发展集团有限公司、第三人珠海市骏烽实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市星际网吧的法定代表人赵瑞元及委托诉讼代理人徐奕超、被告珠海新源开发建设有限公司的委托诉讼代理人董伟、第三人珠海市新恒润发展集团有限公司的委托诉讼代理人黄剑华、第三人珠海市骏烽实业有限公司的委托诉讼代理人余南生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市星际网吧向本院提出诉讼请求：1、被告退还多收的租金损失81734.4元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：珠海市新恒润发展集团有限公司与被告于2014年4月1日签订了租赁合同，约定珠海市新恒润发展集团有限公司租赁斗门区井岸镇新青二路九号的珠海市骏烽实业有限公司A栋厂房一楼部分，出租面积为740平方米，租赁期限为2014年4月1日至2026年12月30日，租金以每平方10元计算，租金每月为7400元，管理费每月8880元，每月租金和管理费为16280元，每满三年租金递增一次。2014年11月19日，原被告签订补充协议，就珠海市新恒润发展集团有限公司与被告签订的租赁合同达成补充协议，约定原告作为租赁场所的使用者，所签订合同的所有条款由原告继续履行，被告继续按原合同条款履行，自2014年12月开始，原告开始按出租面积740平方米、月租金和管理费16280元的标准支付。原告拟对网吧进行装修改造，发现实际租用面积仅为602.4平方米，自2014年12月至今，原告累计多缴纳租金和管理费81734.4元，原告要求被告退还多交的租金，但被告仅同意此后的租金按照实际面积602.4平方米计算。原告认为被告实际提供的租赁场地只有602平方米，却按照740平方米收取租金，多收取部分没有依据，应予以退回。原告珠海市星际网吧对其诉称向本院提交如下证据：1、租赁合同，拟证明被告与珠海市新恒润发展集团有限公司签订租赁合同，约定被告将厂房租赁给珠海市新恒润发展集团有限公司，租金按照租赁面积计算，出租面积为740平方米；2、补充协议，拟证明原告与被告签订补充协议，租赁合同概括转让给原告，原告按照740平方米继续缴纳租金；3、一层火灾自动喷水灭火平面布置图，拟证明原告获悉并对租赁面积重新测量，原告所使用的面积没有740平方米，仅为602.4平方米；4、通话录音（光盘），拟证明被告法定代表人也承认实际承租面积只有590平方米；被告同意按照实际租赁面积签订补充合同，并按照实际租赁面积交付租金，但不同意将多缴纳的租金退回；5、通话录音记录，拟证明被告法定代表人也承认实际承租面积只有590平方米；被告同意按照实际租赁面积签订补充合同，并按照实际租赁面积交付租金，但不同意将多缴纳的租金退回；6、房屋建筑面积测绘成果报告，原告申请对租赁场所进行测绘，拟证明案涉租赁场所的实际面积。被告珠海新源开发建设有限公司辩称，原告主体不适格，应当驳回原告的起诉，珠海市新恒润发展集团有限公司没有在补充协议上盖章，原告仅仅是作为租赁场地的实际使用者，替珠海市新恒润发展集团有限公司履行支付租金的义务，珠海市新恒润发展集团有限公司与原被告之间没有签署三方协议，将租赁合同中承租人的权利义务全部转移至原告，原告不是租赁合同相对方，不是适格的合同主体。租赁合同签订后，合同双方办理了租赁场地的交接，珠海市新恒润发展集团有限公司没有对面积提出任何异议，原告在合同签订近三年后提出租赁物的面积不符合合同约定，已经超过诉讼时效，其主张不应得到法律的保护；原告主张租赁物的面积不符合租赁合同的约定，是对合同错误理解，租赁合同约定的计租面积仅仅是为了计算租金所约定的面积，并非指被告交付承租人使用的场地面积为740平方米，被告只是将一楼部分厂房出租给承租人，一楼还存在公共卫生间、公用楼梯、电梯、储藏间等需要公摊的面积，若原告使用的面积小于740平方米也没有违反合同约定，因为740平方米只是一个用于计算月租金的标准；原告主张实际租赁面积仅为602.4平方米，依据是一家消防设计公司单方面测量后制作的平面图，被告认为应该由第三方有资质的测量机构来进行测量，消防设计公司不具备相应的测量资质，其测量的数据不具有权威性。综上，原告提起本案诉讼的理由及证据不足，应全部予以驳回。被告珠海新源开发建设有限公司对其辩称提交以下证据：1、租赁合同和补充协议，拟证明被告是与珠海市新恒润发展集团有限公司签订租赁合同，原告并不是案涉租赁物的承租人，原告只是替珠海市新恒润发展集团有限公司履行支付租金的义务，合同的第一条明确约定740平方米只是计算租金面积，并没有约定出租方应该交付740平方米的使用面积给承租方；2、租赁物底层平面图，拟证明出租场地还包括公共楼梯间、电梯、卫生间、储藏间等公共部分，考虑公共部分面积，租赁物并不存在误差。第三人珠海市新恒润发展集团有限公司述称，我方与被告之间的租赁合同一直履行到原告成立前，原告成立后，我方将合同的权益转移给原告履行。之前签订合同的时候，有若干条件，约定了租金面积，后来负责人变成赵瑞元，也补签了一个新的合约，后续的事情由他们去履行，之前没有关注这个事情，没有发现这个面积问题，希望能够处理好这个事情。第三人珠海市新恒润发展集团有限公司对其述称没有提交证据。第三人珠海市骏烽实业有限公司述称，两个合同与我方是没有关系的，我方没有权利去说这个面积是多少，由原被告自己去解决。第三人珠海市骏烽实业有限公司对其述称没有提交证据。原被告提交的证据，经当庭出示，各方当事人质证，本院审查后认为，原告提交的证据3因没有其他证据佐证，本院不予确认，原告提交的其他证据以及被告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，珠海市新恒润发展有限公司与被告签订租赁合同，合同约定被告将位于珠海市斗门区井岸镇新青二路九号的珠海市骏烽实业有限公司A栋厂房一楼部分出租给珠海市新恒润发展有限公司，计租面积为740平方米，租赁期限为2014年4月1日至2026年12月30日止，租金以每平方米10元计算，即每月租金为7400元，管理费以每平方米12元计算，即每月管理费8880元，每月租金和管理费16280元，每三年租金递增一次，每月每平方增加2元；每月10日前支付租金。2014年11月19日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订补充协议，协议约定，根据珠海市新恒润发展有限公司与珠海新源开发建设有限公司双方于2014年4月签订的租赁合同，现补充条款如下：珠海市新恒润发展有限公司现更名为珠海市新恒润发展集团有限公司，珠海市星际网吧是珠海市新恒润发展集团有限公司属下企业，作为租赁场所的使用者，所签订合同所有条款由属下公司珠海市星际网吧继续履行。甲方继续按原合同条款履行。补充协议签订当日，原告接收使用案涉租赁物。庭审中原被告均确认从2014年12月至2016年12月期间原告按照740平方米向被告交纳租金和管理费。2017年6月8日，原告申请对案涉租赁场所的实际面积进行测量，本院委托珠海市测绘院对案涉租赁场所的实际面积进行测量，2017年8月22日，珠海市测绘院出具房屋建筑面积测绘成果报告，原被告均确认原告租赁并使用的为房屋建筑面积测绘成果明细表中标注为02、洗手间、办公室1、办公室2的部分，该四部分合计面积为602.06平方米。案涉珠海市斗门区井岸镇新青二路九号A栋厂房权属人为第三人珠海市骏烽实业有限公司。本院认为，本案争议焦点为:原告主体是否适格；被告是否存在违约行为并承担违约责任；原告的请求是否超过诉讼时效。关于原告的主体资格问题。被告抗辩原告主体不适格，其只是代替第三人珠海市新恒润发展集团有限公司履行支付租金的义务，应驳回原告的起诉。对此本院评析认为，被告与珠海市新恒润发展集团有限公司签订租赁合同后，又与原告签订补充协议，约定珠海市新恒润发展集团有限公司与其之间的租赁合同由原告与被告继续履行，庭审中第三人珠海市新恒润发展集团有限公司确认在2014年11月19日原被告签订补充协议时其将租赁合同的权利义务转让给原告，可以确定珠海市新恒润发展集团有限公司与被告于2014年11月19日解除租赁合同关系，珠海市新恒润发展集团有限公司将合同的权利义务转让给原告，被告也以自己签订补充协议的行为表示同意，原告成为租赁合同的相对方，故被告该抗辩没有依据，本院不予采纳。关于被告是否存在违约行为并承担违约责任的问题。原告与被告签订的租赁合同，是在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。合同约定计租面积为740平方米，并约定了每平方米的单价租金，按照约定，被告须向原告交付租赁场所面积应为740平方米，但是经过测绘部门测量以及原被告双方确认原告使用的租赁场所实际面积为602.06平方米，被告交付租赁场所不符合合同约定，应承担违约责任，赔偿原告的损失，该损失为原告多支付的租金和管理费。被告认为实际面积计算应包含公摊面积，原告实际租赁面积为643.03平方米，但是没有提交证据证明，本院对该意见不予采纳。关于原告的请求是否超过诉讼时效的问题。被告抗辩原告的请求超过诉讼时效，本院认为，原告于2014年11月19日接收并使用案涉租赁物，自此时起就知道或应当知道被告交付的案涉租赁物是否符合约定，其请求的诉讼时效应该从该日起计算，原告于2017年3月14日起诉，其请求被告退还2014年12月至2015年2月多缴纳的租金和管理费已经超过二年的诉讼时效，原告没有证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故原告要求被告赔偿其2014年12月至2015年2月多缴纳的租金和管理费依法无据，本院不予支持。原告请求被告赔偿其2015年3月至2016年12月期间的损失没有超过二年的诉讼时效，本院予以支持，经本院核算，2015年3月至2016年12月期间，原告多交纳租金和管理费为66763元[（740平方米-602.06平方米）×22元×22月]。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海新源开发建设有限公司于本判决生效之日起七天内赔偿原告珠海市星际网吧损失66763元；二、驳回原告珠海市星际网吧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，减半收取922元（原告珠海市星际网吧已预交），测绘费1537元（原告珠海市星际网吧已预交），合计2459元，由原告珠海市星际网吧负担451元，被告珠海新源开发建设有限公司负担2008元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  曹晓南二〇一七年九月二十二日书记员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。