宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终99号
上诉人（原审被告）：申某某，男，1976年10月13日出生，汉族，兰州铁路局迎水桥机务段银川运用车间职工，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人（原审被告）：马某某，男，1973年12月28日出生，回族，无固定职业，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）：张某某，男，1991年2月26日出生，汉族，无业，住陕西省西安市新城区。
委托诉讼代理人：汪某某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。
上诉人申军锋、马某某因与被上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院(2016)宁0105民初2221民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
申军锋、马某某上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决依据的主要证据存在重大瑕疵。被上诉人一审提交的2015年3月21日形成的《商业房屋租赁合同》并非是完整的合同。该合同首尾页签名存在明显的字体差异，且该合同第二、三页的打印字体属两种不同的字体，存在明显的伪造痕迹，一审法院未予审查。二、一审判决对租金的计算错误。二上诉人认为被上诉人在2015年10月就收回了房屋，被上诉人则认为是2015年12月收回。被上诉人一审提交的2015年9月5日的保证书中载明”保证两个月内实现承诺，不能实现承诺交出店面。”据此推断，租金也应截止到2015年11月。三、一审判决超出了双方合同约定的范畴。二上诉人租期自2015年3月21日起算，之前的合同并非二上诉人与被上诉人之间形成。一审判决二上诉人承担上一租期的物业费、暖气费等费用无事实及法律依据。
张某某辩称，一、被上诉人一审提交的《商业房屋租赁合同》合法有效，不存在任何问题。二、同意二上诉人撤销原判，发回重审的上诉请求。1、一审判决对本案的基本事实没有查清。2、一审中，被上诉人主张的二上诉人支付的2万元系违约金的事实没有查清。一审法院将该2万元认定为租金是错误的。3、一审判决对租金的确计算错误，是计算少了。二上诉人的租金应当计算至2016年6月30日。三、一审判决的物业费和采暖费在合同约定的合理范围之内。且上诉人一审时自愿承担该笔费用支出。综上，请求二审法院将案件发回重审，以查明案件事实和真相。
张某某向一审法院起诉请求：1、解除原、被告《商业房屋租赁合同》；2、二被告向原告支付2015年3月21日-2016年6月30日期间所欠房租（1年3个月零20天，共计169723元）；3、二被告向原告支付违约金共计38675元；4、二被告缴纳所欠水费535.9元，物业费7500元，采暖费18078.35元；停水开通费100元；合计26214.25元；以上共计234612.25元；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年3月1日，原告与案外人孙美娜签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告将其所有的位于银川市西夏区嘉宝花园23-17号、23-2号，建筑面积260平方米的房屋出租给案外人孙美娜经营餐饮，租期从2012年3月21日至2015年3月21日止。合同签订后，案外人孙美娜向原告支付了房屋租赁保证金10000元，在上述合同终止后未退还。2015年3月21日，原告与二被告签订《商业房屋租赁合同》一份，约定原告将上述房屋出租给二被告经营餐饮；租期从2015年3月21日至2018年3月21日止；租赁保证金10000元，在合同签订之日起一次性支付，在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若二被告无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔离恢复后，不影响房屋的二次租赁，原告将租赁保证金全额退还二被告（保证金不计息）；房租为年租金130000元，每年1月21日付清；不按约定支付租金或拖延时间，每日按5%违约金支付，违约达60日原告有权收回房屋；在合同期内物业管理费、水电气费等各种费用由二被告缴纳。合同签订后，二被告并未向原告支付租赁保证金10000元，原告将房屋交付给二被告经营餐饮。2015年9月5日，二被告向原告出具保证书，内容为：”现向房东张某某保证在两个月时间内，实现保证书承诺，两个月以后再不能实现承诺，自己交出店面与房屋，并将所欠房租与其它各项费用一并交清，如果交还不清由申某某一力承担所有所欠房租及各项费用。”同时查明，因二被告未交房租，原告于2015年12月将涉案房屋的房门锁住。
另查明,在合同履行过程中,二被告向原告支付了20000元,原告称是违约金，二被告认为是租金。原告于2016年7月3日将涉案房屋出租给他人使用。
又查明，涉案房屋在2013年1月1日至2016年6月30日产生物业费7500元;涉案房屋23-17号房2013年至2016年产生采暖费4621.6元；23-2号房2014年至2016年产生采暖费13456.75元;2015年3月、9月、11月产生水费535.9元；上述费用均由原告缴纳。被告申某某称其只是入股并不负责经营，对该证据不清楚，但被告马某某对该证据真实性没有异议，且当庭陈述对2015年10月6日之前产生的所有采暖费、物业费均认可。
一审法院认为，原、被告签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容形式不违反法律、行政法规的强制性规定为有效合同。双方当事人均应依据合同的约定全面履行各自的义务。原告向二被告交付了涉案房屋，二被告理应依据合同约定向原告支付房租。虽双方约定合同期限至2018年3月21日，但原告自认在2015年12月将涉案房屋的房门锁住，此时被告已无法使用涉案房屋，并结合二被告出具保证书中的承诺期限，依据公平原则，房租应计算至2015年12月31日止为宜。故二被告应向原告支付房租101111元[（130000元÷12个月÷30天×10天）+（130000元÷12个月×9个月）]。另，虽原、被告对二被告在合同履行中向原告支付的20000元的性质有争议，但根据交易习惯，法院认为该20000元应认定为租金，故二被告应实际向原告支付租金81111元（101111元-20000元）。又依据合同约定，在租期内由二被告负责物业费、水电气费等的缴纳，故原告要求二被告向其支付水费、物业费、采暖费的诉讼请求，具有事实和法律依据，但数额结合双方当事人的陈述及法院确定的事实，分别为：水费535.9元、物业费6100.5元[23-17号房物业费1506.9元（1758元÷42个月×36个月）、23-2号房物业费4593.6元（5742元÷30个月×24个月）]；采暖费13117元[23-2号房采暖费9419.7元（13456.75÷10个月×7个月）、23-17号房采暖费3697.3元（4621.6元÷15个月×12个月）]。原告要求解除其与二被告签订的《商业房屋租赁合同》的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。原告要求二被告向其支付违约金38675元的诉讼请求，因原、被告在合同中关于违约金的计算问题约定不明，不予支持。因原、被告均未向法庭提交证据证明案外人孙美娜同意将其支付的10000元租赁保证金转让给了二被告的事实，故该10000元租赁保证金因在本案中不是二被告支付，法院不作处理。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条的规定，判决：一、解除原告张某某与被告申某某、马某某签订的《商业房屋租赁合同》;二、被告申某某、马某某于本判决生效之日起十日内向原告张某某支付房租81111元、水费535.9元、物业费6100.5元、采暖费13117元，共计100864.4元；三、驳回原告张某某的其它诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4820元，由被告申某某、马某某负担2072.2元,由原告张某某负担2747.8元。
本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人申军锋、马某某一、二审中均未否认租赁涉案房屋的事实，且一审中均未对《商业房屋租赁合同》上的笔迹申请司法鉴定，故二上诉人关于一审判决依据的主要证据存在重大瑕疵的上诉理由不能成立。二上诉人与被上诉人张某某对被上诉人收回涉案房屋的时间有争议，被上诉人自认2015年12月收回涉案房屋，故一审判决将租金计算至2015年12月31日并无不当。二上诉人关于一审判决租金计算错误的上诉理由不能成立。二上诉人一审时自愿承担2015年10月6日前涉案房屋的相关费用，故二上诉人关于一审判决超出双方约定的上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4280元，由上诉人申某某、马某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘煜姗
审 判 员 彭 云
代理审判员 宁 丽
二〇一七年四月六日
书 记 员 段思琦