湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0822民初639号原告（反诉被告）：ＸＸ，男，生于1974年4月30日，汉族，荆门市人，住湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：夏少波，湖北中科律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：荆门市帝港置业有限公司，住所地荆门市沙洋县后港镇荆玻大道234号。统一社会信用代码9142082205261635X5。法定代表人：代莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王义，湖北京中金律师事务所律师。特别授权。原告ＸＸ与被告荆门市帝港置业有限公司（以下简称帝港置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告帝港置业公司于2017年7月19日向本院提出反诉，本院予以受理并与本诉于2017年8月9日、8月21日合并公开开庭审理，原告ＸＸ及其委托诉讼代理人夏少波、被告帝港置业公司委托诉讼代理人王义到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、被告帝港置业公司继续履行合同义务，停止实施影响原告正常经营的违约行为、采取补救措施并赔偿原告经济损失62万元及误工费3万元；2、被告按照合同的约定支付原告违约金300万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年8月30日，原告ＸＸ以个人名义与被告帝港置业公司签订一份《房屋租赁合同》，协议约定：被告将其所有的位于沙洋县后港镇荆玻大道XXX号1#楼幢多套室第6、7、8、9层及1楼接待大厅建筑面积约3800平方米的房产出租给原告经营酒店，租赁期限为2015年8月1日至2025年7月31日，一楼接待大厅租金前三年每年5万元，第四年至第六年开始递增5%即52500元；第七至十年递增5%即55000元。6、7、8、9楼租金每年租金40万元，租赁期限内不变，合同第一年租金分两次交清，签订合同时交20万元，在2016年2月1日交20万元，从第二年开始需一次性缴清租金，十年期满原告续租享受同等条件的优先租赁权，原告方正常经营活动不受被告干预，自合同签订之日起一楼所有内部装修资产归原告所有。被告不得从事和允许除原告之外的其他人在本楼幢从事酒店经营。若被告发生产权交易和房屋主体变化行为，以及其他自身经济纠纷影响甚至中断原告正常经营，在原告无法持续经营三十天后，被告按照头两年内赔偿原告300万元/每年，两年后被告按照每年递减20万元折旧费用的标准对原告赔偿。合同在履行过程中发生争议，可依法向人民法院起诉。同时，该租赁合同还对双方的权利义务、费用的缴纳、转租和续租、合同的变更和解除等其他事项进行了约定。《房屋租赁合同》签订后，原告依约履行了合同义务，被告没有按约履行合同义务，原告有权要求按照合同约定要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告请求法院依法支持原告诉请。被告帝港置业公司答辩称：1、帝港置业公司无违约行为。《房屋租赁协议》没有禁止被告销售房屋，帝港置业公司作为整幢楼的开发商和所有权人有权出售房屋，第三人购买房屋后，取得物权，被告无权要求第三人或者他人从事酒店经营；《房屋租赁协议》约定的“甲方不得从事和允许除乙方之外的其他人在本楼幢从事酒店经营”，应理解为出租人不得再将本楼幢的其他房屋租赁给他人从事酒店经营；《房屋租赁合同》约定支付违约金的条件是租赁房屋在租赁期限内发生了产权交易或抵押行为，因该原因导致原告无法持续经营三十天的，被告向原告赔偿300万元，本案并不存在此情形；双方约定的300万元违约金，数额过高，明显有失公平。2、原告没有提供有效证据证实自己的经济损失。反诉原告帝港置业公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告ＸＸ向反诉原告帝港置业公司支付2016年度及2017年度的租金共计90万元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2015年8月30日，反诉原告与反诉被告ＸＸ签订一份《房屋租赁协议》，约定反诉被告承租反诉原告位于沙洋县后港镇荆玻大道XXX号1#楼幢多套室第6、7、8、9层及1楼接待大厅建筑面积约3800平方米的房屋用于酒店经营，租赁期限为10年（2015年8月1日至2025年7月31日），一楼接待大厅前三年租金5万元/年，6、7、8、9楼租金40万元/年（十年不变）；反诉被告从第二年起，须于每年的7月向原告交清下一年度的租金45万元。租赁协议签订后，反诉被告按约交清了第一年度租金。对于第二年度及第三年度的租金，反诉被告拖延至今未按期缴纳，反诉原告遂诉至法院。反诉被告ＸＸ当庭口头答辩称，2015年8月30日至2016年7月31日的租金已经支付完毕，2016年8月1日至2017年8月1日的租金已经缴纳42万元，余3万元未付清，理由是反诉原告成倍收取酒店水费，且反诉原告对酒店电梯超期未检，没有按时对电梯进行维护和保养导致反诉被告客源下降。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了其证据，对于原告身份信息材料、被告身份信息材料、《房屋租赁协议》、建设银行个人活期账户交易明细、2016年-2017年银行支出等手机截图一组，被告对真实性无异议，经查，证据客观真实，本院予以确认，并在卷佐证；对于酒店营业统计及月度房出租次数统计表、照片及关于帝港大酒店经营受损严重的情况说明一组、关于《房屋租赁协议》中甲方违约行为的声明及送达证明、2016年及2017年1-7月湖北帝港酒店管理有限公司（以下简称帝港酒店）经营情况对比说明、2016年1-6月和2017年1-6月水费缴费对比，经查系原告单方制作，不符合证据的形式要件，对其证明效力不予确认；对于《帝港大酒店转让协议》、通话、短信记录截图、纳税情况，经查与本案缺乏关联性，对其证明效力本院不予确认。被告提交的增值税发票、房屋登记证、《房屋销售合同》，原告认为与其无关，经本院审查，该组证据涉及案件事实的查明，对其证明效力本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述、答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月30日，帝港置业公司（甲方）与ＸＸ（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将所拥有的位于沙洋县后港镇荆波大道XXX号（帝港置业）1#楼幢多套室第6、7、8、9层及1楼接待大厅建筑面积约3800平米租赁给乙方经营帝港酒店，租期为10年，自2015年8月1日至2025年7月31日，一楼接待大厅租金：前三年每年5万元，第四至六年开始递增5%即52500元，第七至十年递增5%即55000元。6、7、8、9楼租金按年计算，每层893平米，四层共约3600平米，每年租金40万元，年租金十年不变。合同第一年租金分两次交清，签订合同时交20万元，在2016年2月1日交20万元，从第2年开始需一次性缴清租金，十年期满乙方续租享受同等条件的优先租赁权。支付方式：租金每年交纳一次，乙方须于每年在次年租赁期前一个月内按照协议约定标准足额向甲方指定账户交纳租金，甲方有权要求乙方按期及时交纳租金，甲方必须保证乙方经营范围内的供水供电等外部管网正常供应和两部客运电梯的正常运行（在按规定交纳物业管理费后）以及负责乙方所租赁房屋主体消防、墙面完整、楼顶防水措施和其他维护修缮，甲方如果因为变卖或抵押房产行为而发生产权结构改变，需向乙方如实告知。不得影响和改变乙方合同期内正常运营。甲方不得从事和允许除乙方之外的其他人在本楼幢从事酒店经营。合同期内甲方就双方所签定的此《房屋租赁协议》范围内产权主体不得转签第三方，否则视为甲方违约并承担违约责任。若甲方发生产权交易和房屋主体变化行为，以及其他自身经济纠纷影响甚至中断乙方正常经营，在乙方无法持续经营三十天后，甲方按照头两年内赔偿乙方300万元每年。合同尾部郭选华在甲方处签名并加盖了帝港置业公司公章，ＸＸ在乙方处签字。2015年9月1日，帝港酒店公司的法定代表人变更为ＸＸ。租赁协议签订后，反诉被告按约交清了第一年度租金。帝港置业公司自认，ＸＸ已支付2016年8月1日至2017年7月31日年度租金22万元。2016年8月1日，ＸＸ向郭选华银行账号转款20万元，并备注帝港酒店房屋租金。2016年10月12日，郭选华向ＸＸ催要大厅5万元租金。另查明，被告帝港置业公司与沙洋县鼎泰恒城市酒店有限公司签订《房租销售合同》，并于2016年11月11日将所售房屋进行了房地产登记，所售房屋与涉案租赁房屋同处一幢楼。本案诉争楼幢中的第三方酒店营业时间为2017年1月18日。庭审中，经法院询问，原告认可房屋租赁合同的相对方为ＸＸ，帝港酒店公司经营情况受到影响，但没有发生中断经营。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，ＸＸ与帝港置业公司签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应履行。本案的争议焦点为：一、被告帝港置业公司是否存在违约行为？如存在违约行为，ＸＸ的经济损失是多少？二、2016年8月1日至2017年7月31日年度租金已经支付多少？关于争议焦点一，原告主张帝港置业公司违约的依据是被告违反了“甲方不得从事和允许除乙方之外的其他人在本楼幢从事酒店经营”的约定。帝港置业公司作为出租人应按约履行。帝港置业公司将本楼幢内除涉案租赁房屋之外的6-10层的其他房屋出售给了第三方沙洋县鼎泰恒城市酒店有限公司并办理了登记手续，帝港置业公司明知房屋购买方为酒店公司，其用途可能为经营酒店仍将房屋售出，且并未告知原告ＸＸ，违反了上述约定，构成违约，应当承担违约责任，双方对该条约定的违约责任约定不明，且原告未提交有效证据证实被告的违约行为影响了其经营酒店的正常经营及经济损失数额，故对原告ＸＸ主张被告继续履行合同，停止实施影响其正常经营的违约行为，并赔偿经济损失的诉请本院不予支持。对于违约金，原告主张被告支付违约金的依据是“若甲方发生产权交易和房屋主体变化行为，以及其他自身经济纠纷影响甚至中断乙方正常经营，在乙方无法持续经营三十天后，甲方按照头两年内赔偿乙方300万元每年”，本院认为该条约定的“产权交易及房屋主体变化”约束的是租赁房屋，原告并未提交证据证实租赁房屋发生上述情形，庭审中，原告也自认并未中断经营，故原告要求支付违约金缺乏事实依据，本院对原告的第二项诉请不予支持。关于争议焦点二，2016年8月1日至2017年7月31日年度租金已经支付多少？双方的争议在于2016年8月1日转给郭选华的20万元是否是租金。ＸＸ提交的中国建设银行个人活期账户交易明细及手机截图中显示转账的该笔款项备注的附言是“帝港酒店房屋租金”，郭选华收到该笔款项后并未提出异议。郭选华代表帝港置业公司与ＸＸ签订《房屋租赁协议》，并通过手机短信于2016年10月22日向ＸＸ催要帝港酒店公司大厅租金，故2016年8月1日ＸＸ转给郭选华的20万元理应认定为租金，2016年度下欠租金本院认定为3万元。因双方约定了租金的支付期限，反诉被告ＸＸ应该按照协议约定的期限向反诉原告支付2017年8月1日至2018年7月31日的租金45万元。反诉被告虽抗辩帝港置业公司超标准收取水费及电梯未年检，但这并非欠付租金的理由，对反诉被告的该抗辩意见本院不予采纳，对反诉原告要求ＸＸ支付租金90万元的诉请本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告ＸＸ的诉讼请求。二、反诉被告ＸＸ于本判决生效之日起十五日内向反诉原告荆门市帝港置业有限公司支付2016年度租金3万元及2017年8月1日至2018年7月31日的租金45万元，共计48万元。三、驳回反诉原告荆门市帝港置业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费36000元，由原告ＸＸ负担；反诉案件受理费12800元，减半收取6400元，由反诉被告ＸＸ负担3400元，反诉原告荆门市帝港置业有限公司负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  王纲泉人民陪审员  姚明科二〇一七年九月二十六日书 记 员  柳艾梅