广西壮族自治区德保县人民法院民 事 判 决 书(2015)德民二初字第68号原告（反诉被告）谭牛生，个体户。委托代理人黄彪，广西中名律师事务所律师。被告（反诉原告）德保县盛新市场投资有限公司，住所地：广西德保县东蒙农贸市场。法定代表人龙望香，董事长。委托代理人肖波、赵浩杰，北京提顿律师事务所律师。原告（反诉被告）谭牛生与被告（反诉原告）德保县盛新市场投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭进行了审理，书记员农碧珠担任法庭记录。原告的委托代理人黄彪、被告的委托代理人赵浩杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）谭牛生诉称，2015年6月10日，原、被告签订《租赁合同书》，租期10年，即2015年6月10日至2025年6月9日，其中免租期为2015年6月10日至2016年1月31日。签订合同当日，原告交纳2016年2月份至2016年4月份三个月的租金共计125000元给被告。签订合同后第二天，由于家里人不同意原告在德保经营家具店，原告就立即向被告提出解除合同，退还已交纳的租金。但被告只同意解除合同，不同意退还租金，经多次交涉未果，原告于2015年7月2日书面向被告提交《通知》，决定解除《租赁合同书》。原告认为，被告并没有受到任何经济损失，被告扣下原告已交纳的125000元租金不归还给原告，有失公平、公正原则。为此，原告特向法院起诉，请求判令被告退回原告已缴纳的租金125000元。被告（反诉原告）德保县盛新市场投资有限公司辩称，应驳回原告的诉讼请求。原告与被告之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容并不违法，并且合同已经生效，双方已经履行了部分合同的内容。2015年6月13日，被告委托第三人广西承建公司员工张献银向原告交付了商铺的钥匙，履行了租赁物移交的义务。原告应当在2015年6月10日向被告支付6个月的租金250000元，但实际仅支付了125000元。2015年7月2日原告持一份书面解除通知书找被告协商解除合同，但最终双方未能达成一致意见，且原告始终没有将租赁场地的钥匙交还给被告，故被告认为双方的租赁合同至今没有解除。根据租赁合同第六条第6.2.3款内容，承租方违反本合同的，出租方有权终止合同，已缴纳的房租不予退回且不作任何补偿。反诉原告德保县盛新市场投资有限公司反诉称，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同书》，约定被反诉人谭牛生租赁反诉人位于德保县东蒙农贸市场二楼用于经营家具类商品。租期自2015年6月10日起10年，合同租赁签订当日承租人应缴纳租金250000元，承租方必须按照规定时间缴纳租金及相关费用，逾期需每天缴纳所欠款千分之二的滞纳金；承租方不得无故提前解除合同，否则补偿两个月租金给出租方。承租方违反本合同的，出租方有权终止合同，已缴纳的房租不予退回且不作任何补偿。合同签订后，承租方仅交纳了租金125000元，仍有125000元未交纳。7月2日，被反诉人来函单方解除合同肆意撕毁双方的合同约定。为此，反诉人提起反诉，请求判令：1.解除反诉人和被反诉人于2015年6月10日签订的租赁合同书，被反诉人向反诉人腾退涉案商铺；2.被反诉人向反诉人支付截止至判决生效日因逾期支付租金应付的滞纳金（从2015年6月10日开始，以欠付的125000元为基数，每日千分之二）；3.被反诉人向反诉人支付因提前解除合同应付的补偿金83333.33元。反诉被告谭牛生辩称，双方签订的《租赁合同书》应予以解除。从原告送达的《解除合同通知书》及被告反诉状的诉讼请求中诉求解除《租赁合同书》等证据材料，均证明解除《租赁合同书》是双方同意的，属于合同法第93条“当事人协商一致，可以解除合同”的情形。合同解除后，根据合同法第97条的规定，该合同的解除是双方协商一致，不存在违约责任，原告已支付的租金被告应当退回给原告。针对被告反诉请求支付滞纳金和补偿金的问题，由于合同已经解除，剩余未支付的125000元，根据合同法第97条，原告没有义务再支付，而被告并无举证证明其损失是多少，其要求赔偿损失无事实和法律依据，应当驳回。而被告要求依据《租赁合同书》主张滞纳金及补偿金，但是由于约定的违约金过高，该规定部分无效，且该合同已解除，不履行的义务，将终止履行。根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点为：1.双方签订的《租赁合同书》是否已经解除；2.原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）返还租金是否有事实和法律依据；3.被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付违约金和滞纳金是否有事实和法律依据？原告（反诉被告）向本院提交如下证据：1.居民身份证，拟证明原告身份情况；2.租赁合同书，拟证明原、被告权利义务不对等，该合同无效；3.收据，拟证明原告已交纳租金125000元；4.通知，拟证明原告已经向被告发出解除合同的通知。经庭审质证，被告（反诉原告）对证据1没有异议；对证据2、3的真实性没有异议，对其证明的内容有异议；对证据4的关联性有异议，该快递单没有写明内容，收件人也没有签字。被告（反诉原告）向本院提交如下证据：1.营业执照、组织机构代码，拟证明反诉人主体资格；2.租赁合同书，拟证明双方权利义务及违约条款；3.收据，拟证明反诉被告仅付一半租金，严重违约。庭后，被告（反诉原告）根据原告（反诉被告）要求提交消防安全合格证、房屋所有权证、国有土地使用证一份，证实该租赁房屋合法、符合安全要求。经庭审质证，原告（反诉被告）对证据1没有异议；对证据2、3认为与原告提交的证据一致，原告的质证意见和举证意见一致。庭后提交房产证、消防安全证等，该类证据由法院认定即可。对于各方提交的证据，本院认为，原告（反诉被告）提交的证据1与被告（反诉原告）提交的证据1为双方的身份情况，真实、合法，本院予以采纳；原告提交的证据2、3与被告提交的证据2、3一致，能够反映双方签订租赁合同的相关情况，本院予以采信，作为认定相关事实的依据，至于证据与本案的关联性由本院审核认定。对于原告提交的证据4，该邮寄快件没有写明内容，也没有签收人签名，本院无法查明相关事实，对该份证据本院不予采纳。对于被告庭后提交的消防安全合格证、房屋所有权证、国有土地使用证，本院认为真实、合法，本院予以采纳，作为认定案件事实的依据。根据本院采信的证据及各方的庭审陈述，本院确认以下事实：2015年6月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同书》约定，被告将其所有的位于德保县天保南路东一街东蒙农贸市场二楼的商铺出租给原告作为经营家具类使用，租期10年，即2015年6月10日至2025年6月9日，其中免租金期为2015年6月10日至2016年1月31日，租赁期内租金价格不变，年租金500000元。租金支付方式：实行先付后用的原则，即合同签订当日，原告需向被告支付6个月的第一次租金250000元。并对违约责任约定为：乙方必须按照规定时间缴纳租金及相关费用，逾期需每天缴纳所欠款千分之二的滞纳金；乙方不得无故提前解除合同，否则补偿两个月租金给出租方（甲方）；乙方违反本合同条款的，甲方有权终止合同，已缴纳的房租不予退回并不作任何补偿。争议解决约定为：因本合同发生争议，双方应友好协商解决，协商不成的，任何一方均可向商铺所在地人民法院起诉。合同还就其他相关事项作了约定。2015年6月10日合同签订当日，原告向被告支付2016年2月至4月的租金125000元；被告于2015年6月13日，通过第三人广西承建公司员工张献银向原告交付商铺的钥匙。合同签订后，原告以家里人不同意原告在德保经营家具店为由向被告提出解除合同，双方因对解除合同未能达成一致意见。为此，原告于2015年7月13日向法院起诉，请求判令被告退回原告已缴纳的租金125000元。被告则反诉请求判令解除合同的同时要求原告（反诉被告）按合同约定承担违约责任。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方应按约定全面履行各自的义务。签订合同后，原告以家里人不同意原告在德保经营家具店为由向被告提出解除合同，虽然原告提交的证据中未能证明其于2015年7月2日已履行了向被告发出解除合同的通知。但从被告反诉要求法院解除双方签订《租赁合同》的主张，且在答辩及反诉中均提到“2015年7月2日原告持一份书面解除通知书找被告协商解除合同事宜，但最终双方未能达成一致意见”，可见原告提出解除合同的通知已于2015年7月2日到达对方。因此，双方于2015年6月10日签订的《租赁合同》已于2015年7月2日解除，本院予以确认。合同签订后，被告委托第三人广西承建公司员工张献银向原告交付了商铺的钥匙，履行了租赁物移交的义务。原告未按合同约定足额向被告支付6个月的第一次租金250000元的同时提出解除合同的行为，显然构成了违约，应承担违约责任。被告请求解除双方签订的租赁合同并要求支付违约金的理由成立，符合双方租赁合同的约定，同时也符合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。合同解除后，并不影响合同中结算和清理条款的效力，且当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、要求赔偿损失。因此，被告请求原告支付滞纳金和补偿金的主张应予以支持，但对于要求支付滞纳金并补偿相当于两个月租金作为违约金的约定，明显过高，且原告亦请求予以降低。本院认为违约金的计算，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度等因素，据此，酌情判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金37500元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）谭牛生于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）德保县盛新市场投资有限公司支付违约金37500元；二、被告（反诉原告）德保县盛新市场投资有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告（反诉被告）谭牛生租金125000元；三、原告（反诉被告）谭牛生于本判决书生效之日起十日内腾空德保县东蒙农贸市场二楼承租房屋内的所有设施、物品，并将租赁房屋交还被告（反诉原告）德保县盛新市场投资有限公司。四、驳回被告（反诉原告）德保县盛新市场投资有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2800元（本诉原告谭牛生已预交1400元），由本诉原告谭牛生承担1960元，本诉被告德保县盛新市场投资有限公司承担840元；反诉案件受理费2306元（反诉原告德保县盛新市场投资有限公司已预交1153元），由反诉原告德保县盛新市场投资有限公司承担1614元，反诉被告谭牛生承担692元。上述应付款项，义务人应于本案判决指定期限内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内，预交上诉费(户名：待结算财政款项----法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部)。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  劳 珍人民陪审员  梁光胜人民陪审员  岑华苏二〇一六年五月十日