安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第02806号
原告：安徽省金安实业总公司，住所地安徽省合肥市阜阳北路103号。
法定代表人：杨海峰，总经理。
委托代理人：陆欢欢，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：严鸣，安徽华人律师事务所实习律师。
被告：安徽省天然摄影有限责任公司，住所地安徽省合肥市徽州大道94号。
法定代表人：曹旭，职务不详。
被告：安徽省拾趣童年儿童摄影有限责任公司，住所地安徽省合肥市徽州路110号。
法定代表人：曹旭，职务不详。
原告安徽省金安实业总公司（以下简称安徽金安实业公司）与被告安徽省天然摄影有限责任公司（以下简称安徽天然摄影公司）、安徽省拾趣童年儿童摄影有限责任公司（以下简称安徽拾趣摄影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，担任审判长，与人民陪审员韩俊青、郭茂全组成合议庭于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告安徽省金安实业总公司的委托代理人陆欢欢、严鸣到庭参加诉讼。被告安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽金安实业公司诉称：安徽省某某总公司与安徽天然摄影公司于2013年签订房屋租赁合同三份，合同约定：将合肥市**大厦3-4-5-7楼，9楼出租给安徽天然摄影公司，租期自2013年1月7日起至2016年1月6日止；将合肥市**大厦的8楼出租给安徽天然摄影公司，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止。同时安徽省某某总公司与安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司又签订房屋租赁合同一份，约定：将位于合肥市**大厦的1楼出租给安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同约定1楼、3-4-5-7楼、8楼第三年起租金按8%递增，租金及物业费按季度支付。如承租人拖欠房屋累计达两个月以上的，出租人有权解除合同，收回房屋,承租人应按照合同租金的20%支付违约金。逾期缴纳物业费等费用的，每逾期一天，承租人按费用总额的2%支付违约金。承租人自2014年1月开始未能正常缴纳房租，已构成严重违约。另，安徽省某某委员会于2005年7月21日发布皖国资脱钩函（2005）349号文件，规定安徽省某某总公司划转给安徽金安实业公司管理，实施改革重组。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：一、解除安徽金安实业公司与安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司签订的四份房屋租赁合同；二、安徽天然摄影公司支付房租1001114.49元（截止到2015年7月）及违约金486134.4元（违约金按合同约定总租金的20%计算）；三、安徽天然摄影公司支付物业费20700元及违约金112276.8元（违约金按每逾期一日，费用总额的2%计算，自2014年4月1日暂计至2015年6月30日，后顺延至实际履行完毕）；四、安徽天然摄影公司支付水电费135046.89元，上述一至四项款项合计1755272.58元；五、安徽拾趣摄影公司对上述请求中第1楼租金13848元及违约金52528.8元（违约金按合同约定总租金的20%计算）承担连带责任；六、安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司承担自合同解除之日至房屋实际返还之日房屋占用费（按合同约定的租金标准计算）；七、本案的诉讼费等相关费用由安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司承担。
安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司未作答辩。
经审理查明：安徽省某某总公司（甲方）与安徽天然摄影公司（乙方）于2013年签订房屋租赁合同三份，合同约定如下：1、甲方将位于合肥市**大厦3-4-5-7楼面积为1170㎡的房屋、合肥市**大厦8楼面积为210㎡的房屋、合肥市**大厦9楼面积为30㎡的房屋出租给乙方，其中合肥市**大厦3-4-5-7楼房屋、合肥市**大厦9楼房屋的租赁期限自2013年1月7日至2016年1月6日，合肥市**大厦8楼房屋租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日。上述租赁房屋用途均为办公用房；2、合肥市**大厦3-4-5-7楼面积为1170㎡的房租为40元/㎡/月，月租金46800元，年租金561600元，第三年租金按8%递增；合肥市**大厦8楼面积为210㎡的房租为50元/㎡/月，月租金10500元，年租金126000元，第三年租金按8%递增；合肥市徽州大道9楼的房租为45元/㎡/月，月租金1350元，年租金16200元；3、上述三份合同就出租人、承租人的其他权利、义务均约定如下：租赁期间除房租之外，乙方应当支付水费、电费、值班费、卫生费、物业管理费、门前三包费等其他相关费用，在房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计两个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，乙方应当按照合同总租金的20%向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。若乙方逾期违约交纳水费、电费、值班费、卫生费、物业管理费、门前三包费等其他相关费用的，每逾期一天，应按上述费用总额的2%支付甲方违约金。此外，双方当事人还在上述三份房屋租赁合同中就房屋租赁合同存续期间房屋的修缮与使用、房屋的转租、合同的变更、解除和终止、合同的免责条件等做出了详细的约定。
另，安徽省某某总公司（甲方）与安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司（上述两公司共同作为合同乙方）于2013年签订房屋租赁合同一份，合同约定如下：1、甲方将位于合肥市**大厦1楼面积为16.25㎡的房屋出租给乙方，房屋租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日，租赁房屋用途为办公用房，房租为440元/㎡/月，月租金7150元，年租金85800元，第三年租金按8%递增。该份合同中双方当事人关于合同其他权利义务的约定与上述三份房屋租赁合同约定的权利义务一致。
上述四份房屋租赁合同订立后，安徽省某某总公司依约将涉案房屋交付给承租人使用。
另查明：根据安徽省人民政府国有资产监督管理委员会2005年7月21日下发的《关于将省室内装饰用品公司等7户企业整体划转省金安实业总公司管理的通知》，安徽金安实业公司自2005年3月31日起取得了安徽省某某总公司的账面资产（包括债权和债务），但涉案房屋租赁合同仍以安徽省某某总公司名义与安徽天然摄影公司、安徽天然摄影公司订立。安徽金安实业公司于2013年9月29日取得了涉案房屋即合肥市大道装饰大厦共计1566.16㎡的房屋所有权。本案审理过程中，安徽省某某总公司亦向本院出具书面情况说明，确认涉案合同权利由安徽金安实业公司承继。
另查明：自2014年1月开始，安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司未能依约足额向安徽金安实业公司交纳房租及其他费用，安徽金安实业公司扣除了安徽天然摄影公司指定账户余款12289.51元冲抵房租之后，安徽天然摄影公司又于2015年6月1日支付租金2万元。2014年6月23日，安徽天然摄影公司向安徽金安实业公司出具了房租、水电费的还款计划，就房租支付期限、金额做出承诺。2014年10月29日，安徽金安实业公司向安徽天然摄影公司出具租金催收函一份，称安徽天然摄影公司自2014年1月1日起已拖欠租金647761.84元，水电费92142.67元（已开发票）、17748.65元（未开发票），合计757653.16元。安徽天然摄影公司2014年6月承诺的付款计划仍未能实现，要求安徽天然摄影公司尽快支付上述款项。2015年7月10日，安徽金安实业公司与安徽天然摄影公司共同签署往来账认证函一份，确认截至2015年7月10日，安徽天然摄影公司欠付房租及物业费1021814.49元，水电费135046.89元，共计1156861.38元。
本案审理期间，安徽金安实业公司确认于2015年7月27日收到安徽天然摄影公司支付的4万元，2015年8月23日收到安徽天然摄影公司支付的99121.69元，2015年8月23日收到安徽天然摄影公司支付的2万元，合计159121.69元。
上述事实，由安徽金安实业公司提交的安徽省人民政府国有资产监督管理委员会文件、房屋租赁合同、租金催收函、租金支付承诺函、往来账认证函、安徽省某某总公司情况说明以及安徽金安实业公司当庭陈述予以证实。安徽金安实业公司提交的曹旭（安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司法定代表人）的承诺函为复印件，并无原件比对，本院对其证明目的不予确认。
本院认为：安徽省某某总公司与安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。安徽金安实业公司现取得涉案房屋登记所有权，且根据安徽省某某总公司向本院书面确认的意见，安徽金安实业公司作为原告主张合同权利，符合法律规定，本院予以确认。根据涉案合同约定，安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司应在房屋租赁期间缴纳房租及其他约定费用，现安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司持续拖欠房租及其他相关约定费用，已超出“在房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计两个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋……”条款中约定的期限，本院对安徽金安实业公司要求解除与安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司订立的房屋租赁合同诉请予以支持。
关于安徽金安实业公司要求安徽天然摄影公司支付房租、物业费、水电费及相关违约金的诉讼请求。根据安徽金安实业公司与安徽天然摄影公司共同签署的往来账认证函约定，截至2015年7月10日，安徽天然摄影公司欠付房租及物业费1021814.49元，现安徽金安实业公司主张截至当日房租为1001114.49元，该数额在双方当事人约定的租金范围之内，本院予以确认，据此，安徽天然摄影公司欠付的物业费为20700元（计算方式：1021814.49元-1001114.49元）。安徽天然摄影公司欠付的水电费135046.89元在往来账认证函中业已确认。据此，安徽天然摄影公司欠付租金1001114.49元、物业费20700元、水电费135046.89元。关于安徽金安实业公司主张因欠付租金导致的违约金，考虑到安徽天然摄影公司合同履行期间交纳了部分房租，不属于完全未履行合同约定义务，但其拖欠房租期间较长，确会给安徽金安实业公司带来资金利息损失。综合本案实际情况，安徽金安实业公司主张按照租金总额20%计算违约金的诉请过高，本院酌情支持未缴纳租金部分20%的违约金，即为200223元（计算方式：1001114.49元20%）。据此，安徽天然摄影公司应支付房租1001114.49元、违约金200223元，合计1201337.49元，扣减安徽金安实业公司已支付159121.69元，尚欠付1042215.8元。关于安徽金安实业公司主张的物业费违约金诉请，双方当事人虽在合同中约定“每逾期一天，应按上述费用总额的2%支付甲方违约金”，但该款项数计算标准过高，本院仅在中国人民银行同期同类贷款基准利率范围内支持该违约金诉请。因安徽天然摄影公司自2015年4月1日起未能支付物业费，安徽金安实业公司主张自2014年4月计算该项违约金符合法律规定。经本院核算，截至其主张的2014年6月，违约金为1565元，此后违约金可参照上述标准顺延计算至物业费实际付清之日止。
关于安徽金安实业公司要求安徽拾趣摄影公司支付房租、及相关违约金的诉讼请求。根据涉案合同约定，安徽拾趣摄影公司与安徽天然摄影公司共同作为承租人承租合肥市**大厦1楼面积为16.25㎡的房屋，故安徽拾趣摄影公司与安徽天然摄影公司应共同向安徽金安实业公司交纳合肥市**大厦1楼16.25㎡房屋的房租。上述房屋月租金为7150元，第三年租金按照8%递增，结合安徽金安实业公司主张的房租计算期间为2014年4月至2015年6月的事实情况，本院核算上述期间房租为110682元（计算方式：7150元/月9个月+7150元/月1.086个月），拖欠房租产生的违约金参照此前计算方式确认为22136元（计算方式：110682元20%）。上述款项合计132818元。
关于安徽金安实业公司要求安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司承担自合同解除之日至房屋实际返还之日房屋占用费的诉讼请求。涉案合同业已符合解除条件，安徽天然摄影公司、安徽拾趣摄影公司在合同解除后负有腾房义务，在房屋尚未腾退完毕期间，安徽金安实业公司主张两公司支付房屋占用费的诉请符合法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告安徽省金安实业总公司与被告安徽省天然摄影有限责任公司、安徽省拾趣童年儿童摄影有限责任公司订立的位于合肥市**大厦的房屋租赁合同；
二、被告安徽省天然摄影有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省金安实业总公司房租及违约金合计1042215.8元；
三、被告安徽省天然摄影有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省金安实业总公司物业费20700元，并支付违约金1565元（自2015年7月1日起的违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至物业费实际付清之日止）；
四、被告安徽省天然摄影有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省金安实业总公司水电费135046.89元；
五、被告安徽省拾趣童年儿童摄影有限责任公司就判决第二项确定的款项中的132818元与被告安徽省天然摄影有限责任公司共同向原告安徽省金安实业总公司承担给付责任；
六、被告安徽省天然摄影有限责任公司、安徽省拾趣童年儿童摄影有限责任公司依照房屋租赁合同约定的租金标准自2015年7月11日起向原告安徽省金安实业总公司支付房屋占有使用费，直至向原告安徽省金安实业总公司返还租赁房屋时止；
七、驳回原告安徽省金安实业总公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取为20757元，由安徽省金安实业总公司负担5001元，安徽省天然摄影有限责任公司负担14186元，安徽省拾趣童年儿童摄影有限责任公司负担1570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 吕 炎
人民陪审员 韩骏青
人民陪审员 郭茂全
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 王柳君
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。