江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5756号
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州百居顺物业服务有限公司，住所地苏州市吴江区七都镇新村一路。
法定代表人：张斌，董事长。
委托诉讼代理人：刘健，江苏东大舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚阿虎，男，该公司职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴江经济技术开发区龙庭锦绣花园业主委员会，住所地苏州市吴江区江兴西路420号。
负责人：李惠芬，主任。
委托诉讼代理人：王赪，上海达隆律师事务所律师。
上诉人苏州百居顺物业服务有限公司（以下简称百居顺公司）因与被上诉人吴江经济技术开发区龙庭锦绣花园业主委员会（以下简称龙庭业委会）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2016)苏0509民初11956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
百居顺公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持百居顺公司诉讼请求，驳回龙庭业委会反诉请求，案件受理费由龙庭业委会承担。事实和理由：一、百居顺公司与龙庭业委会的物业服务合同期至2017年12月31日，目前仍在合同期内。二、百居顺公司与龙庭业委会之间物业服务合同至今并未解除。1、龙庭业委会作出的终止续聘的通知以及所谓的委托律师发出的解聘通知不具有解聘的法律效力。龙庭业委会并未就是否与百居顺公司解除服务合同关系召开业主大会。龙庭业委会进行所谓的跑票未按照法律规定的程序进行。龙庭业委会提供的票的真实性存在问题。此外，即使龙庭业委会按照法律规定的流程来进行投票，业主签字也是本人所签，该投票结果也不能解除双方的物业服务合同。龙庭业委会作出的业主意见征询表中表决是到期后是否续约的意见，而双方的合同仍在合同期内，双方是否续约针对的是2017年12月31日合同到期后是否继续合同的问题，而不可以据此解除合同。
龙庭业委会辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
百居顺公司向一审法院起诉请求：1、确认龙庭业委会于2016年6月30日做出的《终止续聘通知书》无效；2、继续履行百居顺公司、龙庭业委会双方签订的《苏州市物业服务合同》至2017年12月31日，龙庭业委会无权要求百居顺公司于2016年9月30日前撤离龙庭锦绣花园小区；3、本案的诉讼费用由龙庭业委会承担。
龙庭业委会向一审法院反诉请求：1、确认反诉百居顺公司、龙庭业委会之间于2012年1月15日签订《苏州市物业服务合同》已经于2016年9月30日解除；2、判令百居顺公司立即撤离龙庭小区；3、本案的诉讼费用由百居顺公司承担。
一审法院认定事实：2012年1月，作为乙方的吴江市望湖物业管理有限公司（以下简称望湖物业公司）与作为甲方的龙庭业委会签订《苏州市物业服务合同》一份，约定由望湖物业公司为位于吴江区江兴西路420号的龙庭锦绣花园提供物业服务，合同期限自2012年1月15日至2014年12月31日。合同第三十条约定：本合同期满，甲方没有将续聘或者解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。2012年12月7日，望湖公司名称变更为苏州百居顺物业服务有限公司。
《业主大会和业主委员会指导规则》第八条中规定：已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，计入已表决的多数票数。
2016年6月27日，龙庭业委会发布《龙庭锦绣花园业主代表大会公告》，内容为：根据本业主代表大会2016年6月11日《告全体业主书》：我们就是否同意通过法律途径起诉百居顺公司和江苏恒达城建开发集团有限公司，追讨属于全体业主的权益和是否同意续聘目前的百居顺公司二个问题进行了小区全体业主的书面意见征询工作。征询签名表的审核和汇总的全过程有江陵社区领导及工作人员的参与和监督。现将意见征询表汇总结果公告如下：（二）同意不再续聘百居顺公司的有413户，弃权的有227户，同意续聘的有44户。根据省市有关物业管理法规的文件规定和业主代表大会议事规则，弃权票计入已表决的多数票的规定，同意不再继续聘用百居顺公司的业主比例达93.57%。
2016年6月28日，龙庭业委会委托上海达隆律师事务所王赪律师向百居顺公司发送律师函，内容为：经龙庭小区业主投票通过，同意不再委托贵司为龙庭小区提供物业服务，请贵司做好撤离准备，不晚于2016年9月30日前撤离龙庭小区；龙庭小区将另行聘请新的物业公司，新物业公司进驻后，贵司务必依法办好交接手续。
2016年6月30日，龙庭业主大会和龙庭业委会向百居顺公司发出终止续聘通知书，内容为：经对龙庭小区全体业主的书面征询意见，小区93.57%的业主同意不再继续聘用贵公司在龙庭小区的管理服务(详见6月27日公告)。同时，江陵社区对这次书面征询意见活动也进行了核实抽查，确认了书面征询意见数据的真实。现依照法定程序通知贵公司：自即日起终止合同续聘关系。关于终止续聘后的相关事宜按江苏省、苏州市物业管理调条例及吴江的相关规定执行。待新物业公司进入后请于9月30日前完成交接并撤离。
2016年9月30日，苏州市吴江区住房和城乡建设局发文，文件号吴住建房﹝2016﹞102号，内容为：龙庭业委会已根据《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法规，自2016年6月30日起，完成小区物业服务企业解聘、聘用工作，并已另聘物业服务企业从事小区物业服务。小区业委会与你公司签订的《苏州市物业服务合同》至2016年9月30日终止。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、第二十九条、第三十条，《江苏省物业管理条例》第五十六条、第五十七条，《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》第三十二条（四）及小区业委会与你公司签订的《苏州市物业服务合同》第三十条，你公司应在《江苏省物业管理条例》规定的期限内撤离龙庭锦绣花园小区。你公司在撤离过程中，应根据《江苏省物业管理条例》第五十六条第二款要求，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行交接义务。
审理过程中，一审法院至江陵社区调取了被封存的业主意见征询表，在百居顺公司、龙庭业委会双方都在场的情况下，开启了被封存的业主意见征询表，该表上载明：鉴于龙庭锦绣花园与百居顺物业公司的聘用合同已到期（前合同2012-2014年）。今年以来，业委会根据小区的情况及广大业主的意见，在3月10日向百居顺公司提出了10个方面的整改意见。至今为止，百居顺公司的服务无明显改善。且提出的新合同也是霸王条款。业委会与业主代表大会就是否与百居顺公司续约征求全体业主意见。在江陵社区的见证下，对于业主的意见进行汇总，其中同意不再续聘百居顺公司的有413户，弃权的有227户，同意续聘的有44户。后一审法院随机抽取了10位不同意续聘的业主进行了核实，核实结果与全体业主意见征询表中载明的情况相一致。对于是否续聘一事，一审法院至江陵社区进行了调查，社区工作人员对于投票过程陈述到：前几阶段有业主代表就是否续聘百居顺物业进行商量，然后业委会的一些人、业主代表（自荐或推荐）去小区跑票，业主代表和业委会到社区开票，社区工作人员参加开票，当时业主代表人数记不清，有业主代表与我们社区两个工作人员一起开票清点。结果就是续聘封存袋中两张表上的统计结果。当天清点汇总完后就在江陵社区进行封存了，并由业主代表在封条上签字。针对不同意的部分业主，社区进行过核实，核实结果与票上意见一致。
百居顺公司与龙庭业委会一致确认龙庭小区现有业主684户，总面积106238平方米。
上述事实，有《苏州市物业服务合同》、《龙庭锦绣花园业主代表大会公告》、律师函、终止续聘通知书、苏州市吴江区住房和城乡建设局发文、业主意见征询表、一审法院的调查笔录以及双方当事人的当庭陈述等予以证实。
一审法院认为，百居顺公司、龙庭业委会双方间的物业合同约定的合同期限自2012年1月15日至2014年12月31日。合同到期后，龙庭业委会未将续聘或解聘的意见通知百居顺公司，根据双方间的合同约定，应视为合同自动延续，自动延续期间为本合同的期限。又根据双方间的合同约定，在合同自动延续期间，龙庭业委会决定不委托百居顺公司的，应提前三个月书面通知百居顺公司。根据龙庭业委会书面征求意见的统计，不同意续聘百居顺公司占已交付专有部分建筑总面积和总人数的二分之一以上，已符合法律规定的解聘物业服务企业要求，故对于龙庭业委会要求解除与百居顺公司间的物业服务合同的诉讼请求，一审法院予以支持。龙庭业委会根据双方合同约定提前三个月即于2016年6月30日向百居顺公司发出终止续聘通知书，并要求百居顺公司于2016年9月30日前撤离龙庭小区，故对于龙庭业委会要求百居顺公司撤离龙庭小区的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、第十条第一款，《业主大会和业主委员会指导规则》第八条的规定，判决如下：一、驳回苏州百居顺物业服务有限公司的诉讼请求。二、吴江经济技术开发区龙庭锦绣花园业主委员会与苏州百居顺物业服务有限公司之间的物业服务合同于2016年9月30日解除。三、苏州百居顺物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内撤离龙庭锦绣花园小区。如果苏州百居顺物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由苏州百居顺物业服务有限公司负担。反诉案件受理费80元，由苏州百居顺物业服务有限公司负担，于本判决生效后十日内直接给付吴江经济技术开发区龙庭锦绣花园业主委员会（如采用转账方式支付，请汇入龙庭业委会指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793），吴江经济技术开发区龙庭锦绣花园业主委员会已预交的诉讼费用一审法院不再退还。
二审中，百居顺公司提交苏州市吴江区人民政府行政复议决定书[2017]吴行复第23号一份，证明吴江区住建局并没有要求百居顺公司限期撤离，且住建局是根据龙庭业委会提交的解除通知书出具的该份通知，但龙庭业委会发出解除通知的合法性并未经过住建局核实。此外，该份行政复议决定书作出维持决定的依据是吴江区人民法院对本案的判决结果，但在住建局发出该决定书时，本案并没有进行审理，住建局作出维持的决定明显本末倒置。
龙庭业委会发表质证意见为：一审判决书的落款时间是2017年4月13日，百居顺公司上诉状的落款时间是2017年5月3日，而该行政复议决定书的落款时间是2017年6月29日，不存在先后次序颠倒的情况。
龙庭业委会也提交苏州市吴江区人民政府行政复议决定书[2017]吴行复第23号一份，证明该行政复议决定书是针对吴江区住建局（2016）102号文件出具的，该文件的内容是龙庭业委会根据业主大会和业主委员会指导规则等相关法规，自2016年6月30日完成物业服务企业的解聘和聘用工作，龙庭业委会与百居顺公司签订的苏州市物业服务合同自2016年9月30日终止。另提交《苏州市物业服务合同》一份，证明上诉状中所谓的“续聘”是指2012年至2015年合同到期后的续聘，而不是直接加3年。
百居顺公司发表质证意见为：百居顺公司与龙庭业委会签订的物业服务合同采用的是房管局模板合同，2016年4月8日在双方会商时，龙庭业委未提出修改该合同，故根据该合同第三十条规定，合同延续期限为三年，即该合同到期日是2017年12月31日。
二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。
本院认为，龙庭业委会与百居顺公司之间的苏州市物业服务合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定在合同自动延续期间，龙庭业委会决定不委托百居顺公司应提前三个月书面通知百居顺公司，本案中根据龙庭业委会书面征求意见的统计，不同意续聘百居顺公司占已交付专有部分建筑总面积和总人数的二分之一以上，已符合法律规定的解聘物业服务企业要求，一审法院据此支持龙庭业委会诉请并无不当。
综上所述，百居顺公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人苏州百居顺物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 斌
审判员 顾 平
审判员 赵 东
二〇一七年八月十四日
书记员 韩泽滔