广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初11718号
原告：广州市白云区棠景街棠下村第三经济合作社，住所地广州市白云区。
法定代表人：麦志垣，社长。
委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许师哲，广东红棉律师事务所实习律师。
被告：广州市力卓物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：颜同开，总经理。
委托诉讼代理人：黄小陶，广东宇全律师事务所律师。
原告（反诉被告，下称原告）广州市白云区棠景街棠下村第三经济合作社与被告（反诉原告，下称被告）广州市力卓物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区棠景街棠下村第三经济合作社的委托诉讼代理人梁伟生、许师哲，被告广州市力卓物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄小陶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市白云区棠景街棠下村第三经济合作社（以下简称棠下三社）诉称及辩称：请求依法确认原被告签订《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》及相关协议均无效。事实和理由：原被告双方于2014年4月28日签订《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》及相关的《清洁卫生合同》、《补充协议》，因被告没有物业服务资质，违反了法律、行政法规的强制性规定；且涉案物管合同是原社长擅自签订的，没有取得社员大会的授权，据此涉案委托合同应无效。
针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉请求。原告于2016年1月1日已将涉案场地收回并交由案外人广州市至荣物业管理有限公司（以下简称至荣公司）管理，原告与至荣公司已签订有效的委托合同，涉案场地从2016年1月1日起至今均由至荣公司管理，故被告无权要求原告支付管理费。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。
被告广州市力卓物业管理有限公司（以下简称力卓公司）辩称及反诉称：2014年4月28日，我司与原告签订《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》和《清洁卫生合同》，约定我司承接原告的鹏景、怡景大厦相应的物业管理工作，合同期限从2014年5月1日至2019年4月30日。原告每月支付我司管理酬金含保洁费共142570元。但自2015年6月，原告不再按时支付管理酬金，且强行收回停车场和其他部分位置的管理权，目前我司仍对涉案物业进行电梯、消防、监控系统等核心部分及卫生、安保进行管理。且原被告之间已经进行过几次诉讼，诉讼中法院均判令原被告之间签订的《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》和《清洁卫生合同》有效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。另为维护我司合法权益，现提起反诉，请求依法判令：1、原告向我司支付2016年7月至2017年的管理酬金、保洁费997990元及相应的滞纳金52500元；2、原告承担本案本诉和反诉的全部诉讼费。
经审理查明：2014年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》，约定：物业名称：第一章总则：鹏景大厦、怡景大厦，座落位置：（鹏景大厦）广州市白云区，（怡景大厦）广州市白云区。委托管理期限为五年，自2014年5月1日起至2019年4月30日。第二章管理服务事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理……公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运……。第四章物业管理服务费用：1、物业管理服务费根据现时管理成本（包含约定的用工人员成本、各设备的保养费用及停车场车辆的保险等）进行核算；2014年5月1日至2015年4月30日，每月费用为108700元/月，总运作费用1304400元/年。自合同第二年起（即2015年5月1日），物业管理服务费用上调10%……在合同期间，如遇政府上涨人员工资最低标准，由甲方依政府上涨标准，相应给予乙方上调管理费。付款方式：由甲方每月5日前以支票或现金形式向乙方支付。甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金……。第六章违约责任：……乙方违反本合同第十八条和第二章内容约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权终止合同，造成甲方损失的，乙方应承担相应的法律责任……。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《清洁卫生合同》，约定：甲方同意将受委托管理的远景村第三经济合作社宿舍楼的卫生保洁工作交由乙方承包，保洁费用按月结算，均每月结算金额为10000元等。
2015年3月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：自2015年5月1日起，按照广东省人民政府由广州市最低工资标准，从原来的每人每月1550元调整为每人每月1895元，经双方协商后，每月管理费增加13000元整等。
2015年7月23日，力卓公司就上述与棠下三社之间的纠纷向本院提起物业服务合同纠纷诉讼，要求棠下三社向力卓公司支付2015年6、7月份的管理费及滞纳金等。该案立案后，棠下三社于2015年7月25日收回了涉案场地停车场的收费管理权。后力卓公司在该案中变更诉讼请求为：要求棠下三社停止侵权行为，将强行收回的物业管理权归还力卓公司；棠下三社向力卓公司支付2015年6月至棠下三社把管理权交还给力卓公司之日止的管理费及滞纳金等。棠下三社在答辩期内提出要求确认双方签订的《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》自2015年8月1日解除，力卓公司立即撤离鹏景、怡景大厦等反诉请求。本院经审理，作出（2015）穗云法民四初字第1060号（以下简称1060号）民事判决书，认为力卓公司与棠下三社签订的《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述物业管理委托合同尚不具备法定或约定解除的条件，棠下三社举证证实其已通过社员大会决议解除与力卓公司签订的上述物业管理委托合同并未发生合同解除的效力，故棠下三社要求上述物业管理委托合同于2015年8月1日解除和要求力卓公司撤离鹏景、怡景大厦的意见无据，不予支持。因棠下三社的解除行为未发生解除效力，故其收回涉案物业停车场管理权属于对力卓公司合法权益的侵犯，力卓公司要求棠下三社交还涉案物业停车场管理权的诉请合理合法，予以支持。因棠下三社尚未向力卓公司支付2015年8月起的物业管理费，故力卓公司要求棠下三社支付2015年8月至该案判决作出前已实际提供物业管理服务期间，即至2015年10月的物业管理费合理合法，予以支持。遂判决：一、本判决生效之日起十日内，广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社将位于广州市白云区的停车场的物业管理权交还给广州市力卓物业管理有限公司；二、本判决生效之日起五日内，广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社向广州市力卓物业管理有限公司支付2015年8月至2015年10月的物业服务费共计427710元；……四、驳回广州市力卓物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社的全部反诉请求。
棠下三社不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。二审期间，棠下三社表示除1060号案审理期间其收回的涉案停车场管理权外，其已于2016年1月1日收回了涉案物业其他部分的全部物业管理权，并重新委托至荣公司接管了涉案物业管理权。力卓公司确认棠下三社已于2016年1月1日收回全部场地的事实，并坚持原一审诉请。广州市中级人民法院经审理作出（2016）粤01民终667号民事判决书，认为虽涉案物业在二审期间被棠下三社强行收回并委托案外人接管，但该现状是由棠下三社擅自违约造成，其作为违约方亦无权主张解除合同，也不属于因不可抗力导致合同履行不能。另外……本案亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，棠下三社于2015年7月28日发出的解除函件并不具有解除合同的法律效力，其诉请确认合同解除并要求力卓公司搬离涉案场地于法无据。……涉案《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》确实属于力卓公司、棠下三社之间的继续性合同，合同的顺利履行和合同目的的实现应基于诚信公平原则并离不开双方的相互信任和配合，现双方出现纠纷，应着力协商解决，若双方丧失依赖履行的基础，亦应依法依约化解，任何违反法律规定的行为都将受到法律制裁。遂判决驳回上诉，维持原判。上述判决已生效。
2016年6月6日，力卓公司以棠下三社为被告、至荣公司为第三人向本院提起物业服务合同纠纷，要求棠下三社、至荣公司交还鹏景、怡景大厦的物业管理权并要求棠下三社支付2015年11月至2016年6月的管理酬金和保洁费本金及滞纳金。本院于2016年12月19日做出（2016）粤0111民初6717号民事判决书，对力卓公司主张2016年1月1日后还对涉案物业的部分区域进行物业管理的意见不予采纳并驳回力卓公司要求棠下三社支付2016年1月1日之后的物业管理费及滞纳金的诉讼请求。判决后力卓公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2017年4月25日作出（2017）粤01民终1752号民事判决书，认为已经生效的（2016）粤01民终667号民事判决查明的事实显示，棠下三社在该案中明确表示其已将案涉场地的物业全部收回，并经社员大会同意于2016年1月1日委托至荣公司接管，而力卓公司在该案中表示确认上述事实。因此，原审法院依据上述事实仅认定支持2016年1月1日场地收回之前的物业管理费及滞纳金，该处理并无不当，予以维持。并判决驳回力卓公司的上诉，维持原判。现上述判决均已生效。
另查，2016年5月18日，原广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社变更为广州市白云区棠景街棠下村第三经济合作社。
庭审中，原告主张涉案物业已交由至荣公司进行物业管理，并提交：1、至荣公司出具的物业管理费发票；2、至荣公司于2016年1月1日与案外人广东建安消防机电工程有限公司签订的《消防系统维修保养合同》；3、2016年9月至12月期间对鹏景、怡景大厦进行的《建筑消防设施维修保养记录》；4、至荣公司与案外人广东南迅电梯有限公司签订的《广州市电梯日常维护保养合同》；5、收款收据；6、2016年9月至12月期间对鹏景、怡景大厦进行日常维护的《保养记录》；6.工资签收表等证据证实；7、公证书及公证视频。力卓公司表示无法确认上述证据的真实性，无法证明原告拟证明的内容，且认为与本案无关。
力卓公司表示目前其还对涉案物业进行电梯、消防、监控系统等核心部位及卫生、安保方面的管理，并提交以下证据，证据清单一：1.EMS快递邮单（拒收）。2.工资袋。3.物业管理现场照片。4.（2016）粵01民终667号民事判决书。5.（2015）穗云法民四初字第1060号民事判决书。6.中央空调设备系统保养承包合同。7.消防系统维修保养合同。8.广州市电梯日常维护保养合同。9.发票。10.电梯、消防维保及停车场保险单。证据清单二：1.营业执照、机构代码证、职员身份证。2.物业管理照片。3.检验标志（电梯）。4.消防系统维修保养登记表（2015年9月至2017年1月）。5.乘客电梯、载货电梯日常维修保养记录。6.垂直升降电梯日常维护保养记录。7.物品放行条。8.低压配电房设备运行记录（2016年1月至12月）。9.消防控制室及防火巡查排班表（2015年、2016年）。10.电梯定期检验报告（4份）。11.空调运行记录表。12.发电机保养记录。13.空调主机保养报告。14.水处理施工验收记录。15.发票（编号2680）。16.中国太平洋保险单。另补充提交2017年2月21日的颜同开的报警回执及视频，拟证实2017年2月21日仍对涉案物业进行管理。棠下三社对上述证据中2016年1月1日之后的部分均不予确认，并主张通过力卓公司的证据可看出2016年之前力卓公司存在减少工作人员人数的情况；对力卓公司补充提交的报警回执及视频均不予确认，主张视频为力卓公司单方拍摄，无法确定拍摄时间，故与本案无关。
以上事实，有物业管理委托合同、清洁卫生合同、补充协议、准许变更登记通知书、民事判决书、合同、保养记录、发票、收据、EMS快递邮单、照片、保险单、公证书、公证视频、报警回执、视频及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：原告与被告签订的《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。
原告主张《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》及相关协议无效，于法无据，本院不予支持，予以驳回。
关于被告主张原告支付2016年7月至2017年的管理费（包括管理酬金、保洁费）问题。根据本院作出（2016）粤0111民初6717号、中级人民法院作出（2016）粤01民终667、（2017）粤01民终1752号民事判决书均已发生法律效力，上述判决中查明以下事实：涉案场地的物业已被棠下三社全部收回，并经社员大会同意于2016年1月1日委托至荣公司管理，而力卓公司在上述案件中表示确认上述事实。力卓公司在上述案件中提出在物业管理权被收回后仍继续提供物业服务的主张与其在上述案件中提出的要求棠下三社将物业管理权归还的诉求相孛且不符合常理，不予采信。故本院对力卓公司辩称仍继续对涉案物业的部分区域进行物业管理的意见不予采信。因力卓公司在2016年1月1日后并未对涉案物业提供相应的物业服务，故力卓公司要求棠下三社支付2016年7月之后的物业管理费和支付相应的滞纳金缺乏事实依据，本院不予支持，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告广州市白云区棠景街棠下村第三经济合作社的全部诉讼请求；
二、驳回被告广州市力卓物业管理有限公司的全部反诉请求。
本案本诉受理费100元，由原告广州市白云区棠景街棠下村第三经济合作社负担；反诉受理费14254元，由被告广州市力卓物业管理有限公司负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 林艾婧
人民陪审员 梁 刚
人民陪审员 谢法军
二〇一七年六月六日
书 记 员 林嘉仪
蔡佳丽