安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖12民终157号上诉人（原审原告）：阜阳市依心明园小区业主委员会。负责人：李家想，该业主委员会主任。委托代理人：张守栋，安徽恒言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽省佳翰房地产开发有限责任公司。法定代表人：郑海鸿，该公司董事长。委托代理人：张丁香，安徽众商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽新阳物业服务有限公司。法定代表人：孙洋，该公司董事长。委托代理人：潘梅，该公司工员工。上诉人阜阳市依心明园小区业主委员会（依心明园业委会）因物业服务合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2015）州民一初字第01194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院查明事实：依心明园小区由安徽省佳翰房地产开发有限责任公司（以下简称佳翰房地产公司）开发建设。2002年9月13日，佳翰房地产公司取得依心明园小区建设用地规划许可证。2002年9月25日，取得建设工程规划许可证。2003年4月25日，取得建筑工程施工许可证。《物业管理条例》于2003年9月1日起施行，《安徽省物业管理条例》于2010年1月1日起施行。2004年12月1日，佳翰房地产公司为依心明园小区选聘了前期物业公司，即安徽新阳物业服务有限公司（以下简称新阳物业公司）。2004年12月3日，佳翰房地产公司与新阳物业公司签订一份协议书。协议书对物业合同期限、各自的权利义务作了主要约定如下：一、总价100万包括以下内容；二、合同期限：10年（2004年12月1日——2014年11月30日）。第5条：乙方对依心明园小区业主免收物业管理费1年，时间从2004年12月1日至2005年11月30日。第9条：首付款项30%，合同签订之日起首付10万，余20万30天内付清。二期40万元在2005年4月30日之前付清，三期30万元在2005年11月30日前全部付清。逾期滞纳金为行息五倍。2004年12月30日，佳翰房地产公司与新阳物业公司签订物业管理合同一份。第三条：本合同期限为壹拾年。自2004年11月25日起至2014年11月24日止。第七条：管理服务费用：1、本物业的管理服务费按照下列第②④项执行：②按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.5元；④甲方按照国家标准向乙方提供物业管理用房。2005年3月28日，新阳物业公司管理中心（夏俊经手）出具领条一份，内容：今领到安徽佳翰开发公司污水排水管网图纸一张。2005年4月10日，新阳物业公司出具领条一份，内容：今领到安徽佳翰房地产开发公司依心明园别墅区局部平面图、竣工图、排污图、水路分部图、消防分部图各一张，建筑平面图壹拾肆份。2006年9月26日，佳翰房地产公司（甲方）与新阳物业公司（乙方）签订补充协议书一份。第一条：关于别墅区抄表到户的问题，甲方同意支持人民币贰拾伍万元给乙方，……。第二条：有关物业公司管理用房问题，甲方一次性补助人民币伍万元给乙方，由乙方自己向有关部门申报、规划，在有关部门批准后，乙方才能兴建，甲方不再向乙方提供其他管理用房。管理用房的面积与选址必须报甲方同意，如乙方无申报，擅自建筑时，责任由乙方负责。第四条：乙方自建管理用房，在今后交接时，乙方也应不计费用，无条件交出。第五条：乙方表示除上述两个问题外再没有其他事宜，如发生其他问题，由乙方自行解决，与甲方无关。第六条：甲方一次性支付乙方人民币肆拾伍万元整（其中改道水20万元，自建物管用房5万元，以及余款20万元）后乙方承诺不再向甲方一期物业管理上提出任何要求，要积极做好二期交接与监控交接。2006年1月，依心明园小区经法定程序进行了一次规划设计修改并取得规划设计图。在小区的东门和南门建设四间房屋，面积为127平方米。2009年9月24日，佳翰房地产公司与新阳物业公司签订物业移交验收接管协议书一份。第一条：根据国务院《物业管理条例》、《安徽省住宅区物业移交接管验收试行办法》及甲乙双方于2004年12月30日签订的《物业管理合同》，乙方于2009年9月25日对《依心明园二、三期》（即依心明园M区、B区、S区、Z区）进行物业移交接管。第二条：考虑到入住率低，甲方在交接后一次性补贴乙方人民币捌万元整（乙方需出具物业管理发票），用于对《依心明园二、三期》物业维护、管理、保安人员等的补贴。第六条：乙方从接管之日起可向相关业主收取相关的物业服务费（前期物业服务费按每月住宅0.35元平方米。商铺0.8035元平方米）。2009年9月25日，佳翰房地产公司与新阳物业公司签订物业移交验收接管书，明确将《依心明园二、三期》交由新阳物业公司进行物业管理。2012年7月1日，新阳物业公司撤离小区，该公司将心明园小区平面图、竣工图、排污图、水路分部图、消防分部等图纸遗失。2014年7月1日，阜阳经济技术开发区建设发展局下达“关于依心明园小区业主委员会成员变更备案的批复”，明确了小区业主委员会组成人员名单。一审法院认为：本案是因为物业管理引发的争议，应为物业服务合同纠纷。依心明园业委会依法登记备案，具备诉讼主体资格。佳翰房地产公司为依心明园小区选聘前期物业公司符合法律规定。佳翰房地产公司与新阳物业公司签订的《协议书》、《物业管理合同》、《补充协议书》、《物业移交验收接管协议书》等系双方真实意思表示，合法有效，对依心明园业委会也具约束力。鉴于本案依心明园小区取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证的时间在《物业管理条例》及《安徽省物业管理条例》颁布实施之前，涉案小区在规划、建设时，没有关于配置物业管理用房的法律、法规。在规划时也未将物业管理用房列入规划，且涉案小区已经交付使用10多年，再进行法定程序的设计变更已不可能，依心明园业委会主张佳翰房地产公司提供物业用房138平方米的请求不予支持。佳翰房地产公司已经将小区竣工图等资料移交给前期物业新阳物业公司，依心明园业主委员会主张佳翰房地产公司提供竣工图等资料的请求不予支持。新阳物业公司2012年7月1日离开，前期物业服务合同即告终止，新阳物业公司应当将物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会，但依心明园业委会该项诉讼请求已过诉讼时效，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第一款，《物业管理条例》第七十条，《安徽省物业管理条例》第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回阜阳市依心明园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费7510元，由阜阳市依心明园小区业主委员会负担。宣判后，依心明园业委会不服，向本院提起上诉。请求二审法院撤销原判，予以改判。依心明园业委会上诉理由：1、本案为物权保护纠纷，一审法院认定本案为物业服务合同纠纷，并以起诉超过诉讼时效为由，驳回其业委会要求移交物业共用部位、共用设施设备及相关资料的诉讼请求显属错误；2、一审法院追加新阳物业公司为共同被告违反法律规定；3、一审法院认定依心明园小区取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证的时间在《物业管理条例》及《安徽省物业管理条例》颁布实施之前，从而驳回其业委会要求提供物业用房的诉讼请求显系不当。二审中，依心明园业委会为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：阜阳市房地产管理局于2015年10月23日出具的《证明》一份，证明其业委会起诉未超出诉讼时效的事实。佳翰房地产公司质证认为：该《证明》是依心明园业委会一审后提交，不能证明其业委会起诉未超出诉讼时效，即便未超出诉讼时效，也应由新阳物业公司移交相关资料。新阳物业公司质证认为：该《证明》不能证明依心明园业委会起诉未超出诉讼时效。本院认证意见如下：阜阳市房地产管理局出具的《证明》明确载明，依心明园业委会分别于2012年12月28日、2013年9月7日、2014年2月12日到该局物业科反映物业管理问题，并要求移交前期物业资料，该证据能够证明依心明园业委会起诉未超出诉讼时效的事实，故对于依心明园业委会所举该《证明》的证明效力，本院予以认定。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院经审理查明：依心明园业委会分别于2012年12月28日、2013年9月7日、2014年2月12日到阜阳市房地产管理局物业科反映物业管理问题，并要求移交前期物业资料。二审中，佳翰房地产公司向依心明园业委会移交了依心明园小区二期宗地图一份，新阳物业公司向依心明园业委会移交了依心明园小区别墅区竣工图一份、别墅区单体结构平面图十四份（共52张）。本院对于一审查明的其他事实予以确认。本院认为：根据《物业管理条例》第三十条之规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。但本案中，依心明园小区于2002年即开始规划建设，在前期规划阶段及2006年规划设计修改时，均未将物业管理用房列入规划。因此，在未经法定程序进行规划变更前，且佳翰房地产公司亦未实际建设物业管理用房的情况下，依心明园业委会要求提供并不存在的物业管理用房，已不是侵权之诉所能解决和容纳的范围，故对于该项诉讼请求，本院无法支持。依心明园业委会可根据有关法规，向相关部门申请解决。同时，对于依心明园业委会要求移交的相关资料，部分资料已由佳翰房地产公司和新阳物业公司在二审中移交给依心明园业委会，其余资料遗失，现依心明园业委会仍坚持要求佳翰房地产公司和新阳物业公司移交，事实上已不能实现，故对依心明园业委会要求移交相关资料的诉讼请求，本院不予支持。如因资料遗失造成损失，依心明园业委会可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担按一审判决执行。二审案件受理费7510元，由阜阳市依心明园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 斌代理审判员 马 杰代理审判员 李婉璐二〇一六年四月六日书 记 员 唐明丽本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对于上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；