江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2029号
上诉人（原审被告）耿宇，男，1977年12月14日生，汉族，江苏汇鸿畜产嘉羽贸易有限公司职员。
委托代理人胡伏霖，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人黄莎，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张维科，男，1973年9月15日生，汉族，江苏南水科技有限公司职工。
委托代理人杨易明，男，1977年6月23日生，汉族，无业。
委托代理人陈明祥，男，1937年10月18日生，汉族，南京水利水纹自动化研究所退休职工。
上诉人耿宇因与被上诉人张维科房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第4031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人耿宇的委托代理人胡伏霖、黄莎，被上诉人张维科的委托代理人杨易明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张维科原审诉称，2013年1月10日，耿宇授权委托耿金标（耿宇父亲）通过南京瑞居不动产经纪有限公司（以下简称瑞居公司）将位于南京市秦淮区张都堂巷某号701室房屋（以下简称诉争房屋）以930000元的价格转让给张维科。三方签订《房屋买卖居间合同》后，张维科向耿宇支付20000元定金，同时约定，张维科在2013年2月20日前履约办理房屋买卖交易的有关事宜。2013年1月11日，因江苏南水科技有限公司（张维科所在单位，张维科的工作任务主要负责大坝洪水、地震险情等安全技术监督工作）的工作紧急安排需要，安排张维科前往云南边境糯扎渡大坝现场监测洪水、地震险情。张维科经过48天的技术攻坚奋战，大坝终于脱险，张维科于2013年3月2日晚赶回南京。在张维科离开南京期间，瑞居公司曾在2013年2月19日来电询问张维科何时返回南京办理购房付款手续，张维科告知因其所在工地正处于紧张抢险阶段，无法脱身回南京履行合同，同时恳请瑞居公司转告耿宇顺延10天左右，张维科一回南京就着手同耿宇履行买卖合同约定的相关事宜，瑞居公司表示理解并及时将张维科的处境告知耿宇。2013年3月2日晚，张维科返回南京。2013年3月3日上午，张维科至瑞居公司处，要求耿宇履行合同。2013年3月4日，瑞居公司召集双方到场沟通，耿宇却以张维科违约为由，拒绝配合张维科办理房屋买卖交易手续。此后张维科发现耿宇已将诉争房屋过户。张维科认为，在履行合同期间因不可抗力致履行延迟，符合《房屋买卖居间合同》中免责条款，不应承担违约责任，双方应继续履行《房屋买卖居间合同》。耿宇根本无心卖房，已构成违约，张维科特向法院提起诉讼，请求法院判令：耿宇双倍返还定金合计40000元。
耿宇原审辩称，耿宇与张维科所签订的房屋买卖契约约定张维科应于2013年2月20日前支付购房首付款600000元，到期张维科未支付首付款，之后耿宇给予张维科十天的宽限期，但宽限期届满之日，张维科仍未履行合同，张维科违约在先，故请求法院驳回张维科的本诉诉讼请求；张维科严重违约，缺乏基本诚信，使合同履行长期处于不确定的状态，损害了耿宇的合法权益，故耿宇依法提起反诉，请求法院判令：1、确认双方签订的《房屋居间合同》已解除；2、张维科向耿宇支付违约金93000元、律师费5490元。
张维科原审反诉辩称，耿宇反诉的第一项诉求主体不全，签合同的是三方，还有中介方；2013年3月4日，三方沟通当场耿宇已经知晓张维科从云南积极争取准时赶回南京的事实，耿宇一方面接受并认同张维科因工作任务遇到特殊情况不得已发生的逾期客观事实，另一方面表明立场，不愿意卖房；耿宇不出售诉争房屋的原因并非是张维科不得已产生的一般性违约，也不是张维科因为一般性的逾期违约没有提出适当补偿，而是因为耿宇另有打算及其家庭内部的其他情况导致；三方会谈中瑞居公司经理指出耿宇存在根本性违约的客观事实。综上，耿宇主张张维科违约、并要求张维科支付违约金的诉讼请求根本不成立。
原审法院经审理查明，2013年1月10日，耿宇委托其父耿金标与张维科及瑞居公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：耿宇将诉争房屋（面积70.88平方米）出售给张维科，房屋转让价款为930000元；张维科于2013年1月10日支付耿宇购房定金20000元、于同年2月20日前将购房首付款600000元解交监管账户；耿宇同意张维科向银行申请个人住房抵押贷款300000元，用于支付房屋转让价款，张维科于同年2月20日与银行签订并办理贷款手续，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，贷款不足或一方不能按计划贷款，张维科同意以现金形式在银行贷款批准或不批准之日起5日内将贷款不足部分解交监管账户，并办理过户手续；耿宇同意张维科自留尾款10000元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；如任何一方拒绝履行本合同或解除合同，均由违约方向守约方支付相当于本合同确定的房屋实际成交价10%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失；如因一方违约引发诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费等均由违约方承担。合同签订当日，张维科支付购房定金20000元。张维科、耿宇均没有对方的联系方式，通过瑞居公司进行沟通。
同年1月11日，因工作需要张维科前往云南边境糯扎渡大坝监测坝体险情。2月19日，瑞居公司致电张维科，提醒其于次日支付购房首付款，张维科告知瑞居公司因工作需要无法及时赶回南京，请求顺延10天。瑞居公司将上述情况告知耿宇后，耿宇同意顺延10天。后瑞居公司分别于2月25日、2月28日电话联系张维科。3月2日，张维科从云南回到南京。次日，张维科至瑞居公司要求履行合同，瑞居公司约双方于3月4日协商。3月4日，三方在瑞居公司见面，耿宇委托父亲耿金标参加，明确表示不愿意卖房给原告。
原审另查明，2013年3月6日，耿宇与耿金标签订《南京市存量房买卖合同》，将诉争房屋出售给耿金标，房屋价款500000元，并办理房屋产权过户登记。
原审再查明，瑞居公司于2013年4月向法院提起诉讼，以张维科违约为由，要求其支付全部中介费17100元。庭审中，瑞居公司陈述，2013年2月19日，瑞居公司工作人员与张维科电话联系，得知张维科在外地出差无法回来、希望迟延付款的情况，随即与耿宇联系告知此事；2月25日电话联系张维科告知张维科已经违约；2月28日，耿宇方至瑞居公司，表示张维科超过合同履行期未付款，不愿卖房给张维科，同日瑞居公司电话联系张维科告知上述情况；3月4日，三方在瑞居公司协商，出卖人称只要张维科认错，适当赔偿是愿意把定金退还给张维科，张维科表示同意，后来谈到中介费的事情，要求张维科承担中介费，张维科反悔了。张维科陈述，协商的时候，出卖人以各种理由坚决不卖房，同意退还定金，让张维科承担中介费用，因其认为不合理，所以反悔还要继续履行合同，但出卖人没有同意就走了；此后，瑞居公司多次电话联系张维科要求其交还合同原件，张维科也发函给瑞居公司希望继续保持合作关系。该案尚未审结。
原审又查明，2013年10月，耿宇与江苏致邦律师事务所签订《委托代理合同》一份，耿宇委托江苏致邦律师事务所担任其与张维科房屋买卖合同纠纷一案一审代理人，耿宇支付律师费5490元。
原审审理中，张维科同意《房屋买卖居间合同》于2013年3月4日解除，但认为是耿宇不愿卖房根本违约所致，并陈述，2月25日、28日瑞居公司两次电话联系张维科确认其十天内能否赶回南京；在协商时，耿宇方曾提出将定金退还、罚1元的意见，张维科未明确答复，后因瑞居公司要求支付中介费，张维科没有同意，要求继续履行合同；此后，张维科多次向瑞居公司要求继续履行合同。耿宇陈述，曾于2月28日去瑞居公司表示如张维科再不支付首付款不再卖房给张维科；三方协商时，耿宇方的意见是退还张维科定金，只要张维科承认违约、给1元钱，张维科开始是同意的，但因为瑞居公司要收中介费，张维科又不同意了。因双方一致确认合同解除，耿宇撤回关于确认合同解除的诉讼请求，扣除张维科已经交付的定金20000元，变更违约金的诉讼请求为73000元。
以上事实，有《房屋买卖居间合同》、证明、通话记录单、《南京市存量房买卖合同》及当事人陈述、民事起诉状、庭审笔录、录音等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张维科、耿宇以及瑞居公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效。张维科应当在合同约定的时间内即2013年2月20日前将600000元解交监管账户并办理贷款手续。张维科因工作需要在外出差，无法如约办理相关付款等事项，通过瑞居公司的沟通，与耿宇对于延期十日履行达成了一致意见，应当视为双方对于合同履行时间进行了变更。张维科在延期的时间内应当积极安排准备房款、网签、办理银行贷款并主动与对方沟通。而张维科在得知无法如期履约后未提前主动联系耿宇或瑞居公司，也未委托家人或朋友处理相关事宜，在延长的期限内也没有可能办理好相关网签、将首付款解交监管账户及办理贷款的手续，在合同履行过程中违约在先。张维科认为其不能按期履行合同是因为不可抗力，原审法院认为，不可抗力是指合同签订后，发生了无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件。虽然张维科的工作性质应当得到尊重和理解，但张维科对自己的工作是有充分了解的，且在当地也可以进行通信联络，张维科在外地出差工作的情况并不属于不可抗力，张维科不能因此免除违约责任，故对张维科的该项意见，不予采信。耿宇认为，在给予十日宽限后张维科仍不能履行合同，其即可以解除合同。原审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。耿宇在通过瑞居公司得知张维科在外出差不能按期履行合同后同意张维科延迟十天，应当视为双方合意对合同履行期限的变更，而非单方发出的催告，故耿宇在3月4日提出解除合同时并不符合法定的单方解除条件，在张维科不同意的情况下耿宇在3月6日将诉称房屋过户亦属违约。
综上，张维科、耿宇现对合同解除不持异议，原审法院予以确认。因张维科、耿宇均存在违约行为，耿宇应将收取的定金返还张维科，双方各自承担相应的责任。对于张维科要求耿宇双倍返还定金20000元的诉讼请求，以及耿宇要求张维科支付违约金73000元、律师费5490元的反诉诉讼请求，原审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、耿宇于判决生效之日起十日内返还张维科定金20000元。二、驳回耿宇的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元、反诉案件受理费881元，共计1281元，由张维科负担200元，耿宇负担1081元。
耿宇不服原审判决，向本院提起上诉称，一、耿宇通过中介催告张维科履行合同，并给予张维科十天的付款宽限期，原审法院错误地将耿宇的上述催告行为认定为变更合同。二、原审判决就耿宇在2013年3月6日办理涉诉房屋过户手续的认定有误。三、耿宇在2013年3月6日与他人签订房屋买卖合同的行为不违约，原审法院认定耿宇违约是错误的。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人一审中的全部诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审的全部费用。
被上诉人张维科辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院依法对原审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人耿宇与被上诉人张维科及瑞居公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。2013年2月19日，瑞居公司致电张维科提醒其于次日支付购房首付款，张维科告知瑞居公司其在外地无法及时赶回，请求顺延十天。瑞居公司将上述情况告知耿宇后，耿宇同意顺延十天。在本案一审庭审中，耿宇代理人亦明确表示耿宇同意了张维科延迟十天的要求。原审法院据此认定耿宇和张维科对合同约定进行了变更并无不当，故对上诉人主张原审法院错误地将催告行为认定为变更合同的上诉理由，本院不予支持。2013年2月28日，耿宇一方即向瑞居公司表示不售房给张维科，2013年3月4日耿宇、张维科、瑞居公司三方商谈时张维科要求继续履行合同而耿宇一方仍表示不愿卖房给张维科，耿宇并于2013年3月6日与耿金标签订房屋买卖合同，将涉案房屋卖给耿金标，致使耿宇和张维科之间的房屋买卖合同无法履行，此后耿宇和张维科未能协商继续履行合同，原审中张维科亦表示同意解除合同，故双方的合同已实际解除，故原审法院判令耿宇返还2万元定金并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1681元，由上诉人耿宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 王 路
二〇一四年六月十九日
书 记 员 朱亚芳