上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初3045号
原告(反诉被告)：刘传厚，男，1977年10月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
原告(反诉被告)：张士利，女，1978年1月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
委托诉讼代理人：孙凯哲，上海运帷律师事务所律师。
被告(反诉原告)：于家平，男，1973年12月7日出生，汉族，户籍所在地江苏省。
委托诉讼代理人：黄金梅，女，1973年2月6日出生，汉族，户籍所在地江苏省。
委托诉讼代理人：吕朝松，上海沪泰律师事务所律师。
原告刘传厚、张士利与被告于家平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法适用简易程序。被告于家平于2017年4月10日提起反诉，本院依法予以受理。本案于2017年4月10日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人孙凯哲、被告于家平及其委托诉讼代理人黄金梅、吕朝松到庭参加诉讼。审理中，各方当事人申请庭外和解两周。本案现已审理终结。
原告刘传厚、张士利共同向本院提出诉讼请求：1、被告履行交付房屋并结算水、电、煤气、有线、物业费；2、被告支付租金(按每月人民币1,500元标准计算至实际搬离之日)。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：被告支付原告违约金(按已付房款1,085,000的日万分之五，自2016年12月1日起计算至实际交付房屋之日止)。事实与理由：两原告与被告经上海锦永房地产经纪事务所居间介绍，于2016年7月31日签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将位于青浦区香花桥街道普光路XXX弄XXX号XXX室房屋以1,085,000元的价格出售给两原告，并约定于2016年10月18日前办理过户手续，2016年11月30日交房并对水、电、煤气、有线及物业管理费等费用进行结算。双方如约办理了房产过户手续，但交房期限届满后，被告迟迟不履行交房义务，两原告催告无果，故诉至法院。
被告于家平辩称：同意原告第一项诉讼请求,不同意第二项诉请,合同第十条确实约定了已付房款每日万分之五标准的逾期交房违约金，但该条未约定明确的交房期限，属于约定不明，而合同补充条款一的第三项约定了交房期限，并约定如逾期交房被告每月支付1,500元租金,故被告愿意以1,500元每月的标准支付租金。2016年9月10日，原告承诺于2016年9月23日办出房产证，否则赔偿被告70,000元。实际上系争房屋于2016年9月27日才办到两原告名下，故两原告应赔偿被告70,000元，但两原告拒绝赔偿，故被告行使同时履行抗辩权，拒绝交房。为此被告于家平并向本院提出反诉请求：反诉被告刘传厚、张士利支付反诉原告于家平70,000元。
原告刘传厚、张士利针对反诉辩称：不同意反诉请求，出具承诺书的时候，反诉原告存在欺诈和胁迫，当时反诉原告说如果不能按期办出产证，那么反诉原告就要承担额外的房产税70,000元，并且胁迫反诉被告称如果不写承诺书，反诉原告就不配合办理过户手续。
本院经审理认定事实如下：2016年7月31日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告将位于上海市青浦区香花桥街道普光路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给两原告；房屋总价1,085,000元；于2016年10月18日前办理转让过户手续；被告未按本合同第四条约定期限交付房地产的，自次日起算违约金，为原告方已付款日万分之五计算至实际交付日；补充条款：被告于双方过户并被告收到(除尾款外)全部房款后2016年11月30日内将房屋交付给原告方并对水、电、煤气、有线及物业管理等费用进行结算，如延后交房的话以每月1,500元租金支付给乙方。合同另约定了其他事项，其中第四条未写明交房期限。
2016年9月10日，两原告出具承诺书：本人刘传厚、张士利购买上海市青浦区普光路XXX弄XXX号XXX室产证于2016年9月23日出产证，如果未能办理完成，刘传厚、张士利赔偿于家平70,000元整。同日，双方办理过户手续。后系争房屋于2016年9月27日登记至两原告名下。
原告按约支付房屋价款，最后一笔于2016年10月中旬付清。
原、被告双方于2017年5月4日办理交房手续，交接书中关于水、电、煤气、有线电视、物业管理费等处均未列明。
上述事实由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的上海市房屋买卖合同、产权证、交接书，被告提供的承诺书，上述证据并经庭审质证，本院予以审核并在卷佐证。
双方争议焦点为：一、被告应承担违约责任的标准；二、两原告出具承诺书的原因。
针对争议焦点一，原告称，虽然合同主文中未约定交房期限，但补充条款中约定了交房期限，合同主文中约定的已付款每日万分之五的违约金标准和补充条款中约定的每月1,500元租金均是双方约定的违约责任，原告可以自由选择。被告未按时交房，会造成原告租房损失和影响孩子上学资格。当地的房租市场价是每月2,700元至2,800元。
被告称合同主文中的交房期限未填写内容，而补充条款中双方约定了交房期限和违约责任，故补充条款对合同主文的交房期限和违约责任作了更改，被告逾期交房应承担的违约责任就是支付每月1,500元的房租。但是原告方违约在先，延期过户后拒不支付违约金70,000元，故被告有理由不交付房屋，不应承担违约责任。当地房租市场价应在每月1,800元至2,000元。
针对争议焦点二，被告称，2016年7月31日，被告向案外人借某某于买房，逾期归还要承担70,000元违约金，被告告知过原告方的，因此原告是自愿出具承诺书的。对此被告提供2016年7月31日被告出具的借条复印件(内容为：被告因买房子向黄喜梅借贰拾万元，约定2016年9月28日归还借款，如果被告未能及时归还借款，被告承诺赔偿违约金连本带自贰拾柒万元整)、转账明细复印件(内容为：2016年10月16日于家平转账给黄喜梅200,000元)、收据复印件(内容为：2016年10月18日黄喜梅收到被告延迟还款违约现金60,000元)。
原告对证据真实性不予认可，称黄喜梅系被告妻子黄金梅的妹妹，借条与收据均是事后伪造的，2016年10月16日的200,000元是转账支付的，但两日后的违约金却是现金支付的，原告不予认可。
原告称，写承诺书是因为被告说如果无法在约定的时间过户，被告再买的房屋就算二套房，要多出税费，如果原告不写承诺书，被告就拒绝过户，故原告不得不出具承诺书。按照常理应该是买方要求卖方承诺过户期限的。对此原告提供原告表弟任某某与被告的谈话录音及文字整理稿(任：如果说我表哥他不签这个承诺书你不肯过户啊，于：我肯定不会过户)、中介出具的证明(内容为：原告方贷款审批下来后该过户了，但是被告开始要求加价不予配合，僵持一段时间后被告要求原告必须承诺在9月23日前把换掉，去不掉要赔偿其70,000元，否则不会配合过户)。被告对录音真实性无异议，但认为被告在录音中说“不会过户”这句话用的是反问语气，意思是指会过户的，而且录音整理资料未全面记录双方谈话；对中介书面证言不予认可。被告并称迟延过户未导致被告多支付二套房税款。
本院认证如下：1、关于被告提供的借条、收条，均是复印件，原告不予认可，且实际交付借款和支付违约金均无转账凭证等交付凭证佐证，本院不予采纳，关于被告提供的转账凭证，原告未提出异议，本院予以采纳；2、关于原告提供的中介书面证言，因证人未到庭接受质询，不符合证据形式要件，被告不予认可，本院不予采纳；3、关于原告提供的录音及整理资料，被告对录音真实性予以认可，本院予以采纳。
综上，本院确认如下事实：2016年10月16日，被告转账支付案外人黄喜梅200,000元；2016年9月25日，案外人任某某与被告联系时，被告确认如果原告刘传厚不出具承诺书则被告肯定不会过户。
本院认为：原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。因被告实际已履行交房义务，故对原告要求被告交房的诉讼请求，本院无须处理。因原告未明确并举证证明被告应负担的水、电、煤气、有线电视及物业管理等费用金额，故本院对此不予处理。
关于被告是否应承担逾期交房违约责任，被告认为两原告拒绝按承诺书约定赔偿70,000元违约金，故被告不交房系在行使同时履行抗辩权。对此本院认为，行使同时履行抗辩权需满足双方互负的债务具有双务合同的牵连性这一条件，即在双务合同中，一方的权利与另一方的义务之间具有相互依存、互为因果关系，具体包括发生上的牵连性、履行上的牵连性和存续上的牵连性，本案中被告承担的交房义务对应的是原告承担的支付房款义务，而被告要求原告针对系争房屋产权未按期过户至两原告名下所承担的违约赔偿责任与交房义务并无牵连性，故被告不得以两原告未支付违约金为由拒约交房，故对被告自称行使同时履行抗辩权的主张，本院不予支持。至2016年11月30日交房期限届满前，原告已付清房款，被告迟至2017年5月5日才履行交房义务，显属违约，应承担相应的违约责任。双方在合同主文和补充条款中约定了被告承担逾期交房违约责任的不同方式，但两种方式是双方同时作出的真实意思表示，双方未约定两种违约责任可同时适用或明确选择其中一种，故原告方可选择其中之一。被告称已付房款日万分之五的违约责任标准过高，要求调低。原告称被告逾期交房造成的原告损失包括租金损失和孩子上学资格受影响。双方对租金标准意见不一，原告对孩子小学资格受影响亦未提供相关凭证。故根据实际情况，本院酌情调整为60,000元。
关于原告是否应承担系争房屋产权逾期登记至原告名下的违约金，两原告认为被告以不过户作为胁迫两原告的手段，故承诺书并非两原告真实意思表示。本院认为，即使被告确实因原告不出具承诺书而拒绝办理过户手续，两原告仍可通过包括诉讼在内的合法途径要求被告履行过户手续，被告拒绝办理过户手续确实对原告不利，但该种不利因素是否会造成某种紧急状态迫使原告不得不违背真实意思而出具承诺书，原告对此未举证证明，故本院确认该承诺书系两原告权衡利弊后作出的真实意思表示。但是，原、被告能控制的是双方办理过户手续的时间，而之后实际登记至两原告名下的时间则不受两原告控制，而是由房地产交易中心控制，被告要求原告对不受原告控制的事项承担大额违约金，显失公平，且实际过户至原告名下的时间仅推迟了4天，未导致被告因房屋晚过户而产生另外买房多支出税款的损失。原告亦认为违约金过高，要求调低。被告称因延迟了4天导致贷款到账时间延迟，致使被告迟延履行自己的债务而付出了60,000元违约金，且原告对此明知，但对此被告未充分举证，本院难以采信。故本院酌情调整为60,000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告于家平应于本判决生效之日起十日内支付原告刘传厚、张士利违约金60,000元；
二、驳回原告刘传厚、张士利其余诉讼请求；
三、反诉被告刘传厚、张士利应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告于家平违约金60,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1,300元，减半收取计650元，由被告于家平负担；反诉受理费1,550元，减半收取计775元，由反诉原告于家平负担125元，反诉被告刘传厚、张士利负担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一七年七月四日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。