广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终3109号
上诉人（原审被告）：三江县鑫辉房地产开发有限公司，住所地广西三江侗族自治县古宜镇桥西南8号。
法定代表人：邱明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨鑫鹏，广西金中大律师事务所柳州分所律师。
委托诉讼代理人：刘平菊，广西金中大律师事务所柳州分所律师。
被上诉人（原审原告）：杨长富，男，1955年4月30日出生，汉族，来宾市中级人民法院退休干部，住广西柳州市柳北区。
委托诉讼代理人：覃世云，广西天际律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨宝忠，1971年5月5日出生，汉族，户籍住址福建省南安市，现羁押于柳州市第二看守所。
上诉人三江县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称鑫辉公司）因与被上诉人杨长富、杨宝忠商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2015）三民初字第566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人鑫辉公司上诉请求：一、要求撤销一审判决，依法驳回二被上诉人诉讼请求；二、要求二被上诉人承担本案一切诉讼费用。
事实和理由:上诉人不应向二被上诉人返还购房款，二被上诉人尚欠上诉人的11000000元购房款足以冲抵“商品房买卖合同”的买卖交易误差及房屋交易面积差异两项7424577.07元，尚有剩余。1、根据上诉人与二被上诉人签订的“商品房买卖合同”以及双方明确的交易单价，二被上诉人应向上诉人支付28000000元购房款，但二被上诉人未按约定足额向上诉人缴纳购房款，仅向上诉人缴纳了17000000元购房款，至今尚欠上诉11000000元购房款未付。2、上诉人与二被上诉人交易的总价28000000元，单价为每平方米3011.23元，车库与商铺的差额为7122069.07元。房屋交易面积差异100.46平方米，价值为302508元。两项合计为7424577.07元。3、上诉人向二被上诉人出具的“收款收据”是为了方便二被上诉人向银行贷款，得款后支付尚欠的11000000元购房款而出具给二被上诉人的，但事后二被上诉人向金融机构贷款得款后，并没有向上诉人支付尚欠的11000000元购房款，二被上诉人在一审仅提供了向上诉人支付17000000元的银行转账凭证，尚欠的11000000元的购房款二被上诉人并没有提供任何的有效银行凭证证实已经给付的事实，事实证明被上诉人尚欠上诉人11000000元购房款至今尚未支付。综上所述：二被上诉人所诉没有事实及法律依据，应依法予以驳回，故请二审法院依法查明本案事实，依法作出公正、合理的判决。
被上诉人杨长富辩称：上诉人已经收到被上诉人购房款28000000元，有证据证实，2015年10月29日调解过程中，上诉人出庭人员邱明到庭同意退还被上诉人杨长富个人的购房款4000000元，并且邱明控制的另外三江县聚丰商贸置业有限责任公司还出具保证书，为上诉人的4000000元做还款担保负连带责任，聚丰商贸公司虽然股东是黄和与邱远智，但是，实际控制人是邱明，从邱明诉讼行为看，也可以证实购房款早已付清，否则不会同意退还4000000元给杨长富个人。综上，我方认为，一审判决认定事实正确、适用法律适当，判决也适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨忠宝二审期间没有答辩。
被上诉人杨长富、杨宝忠向一审法院起诉请求：1、鑫辉公司向杨长富和杨宝忠共同退还购房款7424576元，其中：车库部分应退还购房款7122068元，交付面积不足部分应退还购房款302508元；2、判令鑫辉公司向杨长富和杨宝忠共同支付利息损失(以7424576元为基数，按月利率2%从2013年2月4日起计至退清购房款之日止)；3、本案诉讼费由鑫辉公司负担。
一审法院认定事实：杨长富、杨宝忠与鑫辉公司于2013年1月16日签订《商品房买卖合同》，杨长富、杨宝忠向鑫辉公司购买三江县古宜镇桥西南8号天江丽都地下室负2层整层。双方在《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况第2款约定：“该商品房用途为商铺，属框架结构。”第4款约定：“该商品房合同约定建筑面积共9298.51平方米，其中套内面积8844.073平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积454.437平方米。”第四条计价方式与价款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1828.25元，总金额17000000元整。”第五条面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算房款，多还少补。”第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式详见附件四。”附件四合同补充协议第二条第一款约定：“买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款买受人在2013年1月16日签署本《商品房买卖合同》时交纳房款的100%，17000000元。”2013年2月4日，鑫辉公司向杨长富、杨宝忠出具28000000元的收款收据，2013年3月6日，鑫辉公司的法定代理人邱明与杨长富、杨宝忠签下一份《证明》，证明上注明：鑫辉公司为杨长富、杨宝忠开出的19000000元购买三江县“天江丽都”负二层的收款收据是便于提交给柳州建设银行办理贷款之用，整个实际成交额以2013年2月4日开出的28000000元的收款收据为准。2013年4月22日，杨长富、杨宝忠取得两本房产证，一本证号为三房权证字第××号，规划用途为车库，建筑面积3298.76平方米，套内建筑面积3272.896平方米。另一本证号为三房权证字第××号，规划用途为商用，建筑面积5899.29平方米，套内建筑面积5676.499平方米。杨长富、杨宝忠认为鑫辉公司将车库充当商铺出卖且房屋实际面积与合同约定面积有差异，要求鑫辉公司退还部分购房款，鑫辉公司拒绝，故诉至一审法院，分别提出如上诉请。另查明，杨长富、杨宝忠对三房权证字第××号、三房权证字第××号房产所有权均为共同共有。杨长富于2016年1月28日向一审法院提出鉴定申请，一审法院将案件移交至柳州市中级人民法院，对外委托了广西正华房地产土地评估有限公司对三江县天江丽都楼盘负二层车库部分（三房权证字第××号）56个车位在双方签订商品房买卖合同时的市场价格进行评估。广西正华2016（房估）柳字第092303号房地产估价报告评定：涉案车库在2013年1月16日房地产市场价值单价50201元，总价2811256元。
一审法院认为，本案争议焦点：1、杨长富、杨宝忠的诉讼请求是否适用除斥期间？2、杨长富、杨忠宝的各项诉讼请求是否符合法律规定？针对第一个争议焦点，一审法院认为，除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间，权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利消灭的法律后果。除斥期间分为法定除斥期间和约定的除斥期间，本案中，杨长富、杨宝忠与鑫辉公司双方并未约定有除斥期间，而杨长富、杨宝忠的请求亦不适用于目前我国法律所规定的几种除斥期间的情形，杨长富、杨宝忠诉请鑫辉房公司退还房款及利息应属于请求权，应适用诉讼时效期间的规定。针对第二个争议焦点，关于车库部分差价的购房款是否应退还的问题，杨长富、杨宝忠与鑫辉公司于2013年1月16日签订的《商品房买卖合同》，主体合格、内容合法，意思表示真实，属有效的合同，双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。虽然在杨长富、杨宝忠与鑫辉公司签订的商品房买卖合同中约定了诉争房屋总价为17000000元，但在2013年3月6日杨长富、杨宝忠与鑫辉公司法定代表人邱明签订的《证明》中已说明杨长富、杨宝忠购买三江县“天江丽都”负二层的实际成交额以28000000元为准，书写《证明》的行为应视为双方就诉争房屋总价另行进行了约定，不仅如此，嗣后，杨长富、杨宝忠在2013年2月4日已按合同约定的付款时间将购房款28000000元全额支付给鑫辉公司，鑫辉公司也已确认接收，鑫辉公司接受房款的行为应视为就购房总价进一步进行了确认，故涉案商品房销售合同的总价应当以28000000元为准；从《商品房买卖合同》的性质、交易的标的物、买卖双方的主体来看，作为购买方的杨长富、杨宝忠在《商品房买卖合同》中的主要义务是支付购房款，而作为房屋出售方的鑫辉公司在《商品房买卖合同》中的主要义务则是按照合同在约定的时间内为杨长富、杨宝忠办理商铺所有权属证书。然而现实情况则是，现杨长富、杨宝忠已经支付完毕所有购房款，但由于鑫辉公司出卖的“商铺”中在设计规划时地下室负2层02室是56个车库，按照建设规划许可证以及其他施工材料的规划，该部分车库无法办理商铺产权证，只能办理车库产权证，杨长富、杨宝忠实际取得的是车库，而非《商品房买卖合同》中约定的“商铺”，由此，鑫辉公司的行为已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，从广西华正房地产土地评估有限公司作出的估价报告书显示，三江县古宜镇桥西南8号天江丽都地下室负2层02室的车位每个单价为50201元，56个车库共2811256元，而杨长富、杨宝忠在购买该车库时是按照商铺的价格支付了购房款。杨长富、杨宝忠共支付购房款28000000元，合同约定的面积为9298.51平方米，购买时的价格为每平方米3011.23元，杨长富、杨宝忠购买车库开支9933325.07元，鑫辉公司应退还杨长富、杨宝忠7122069.07元，杨长富、杨宝忠请求退还7122068元，系当事人对其享有权利的自由处分，且不损害国家、集体和他人的合法权益，一审法院予以准许。杨长富、杨宝忠请求鑫辉公司退还车库部分差价的购房款，一审法院予以支持。关于面积差异部分是否应退还购房款的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定的按照下列原则处理：……。”本案中，杨长富、杨宝忠与鑫辉公司双方在《商品房买卖合同》中第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算房款，多还少补。”在合同中约定诉争商品房的建筑面积为9298.51平方米，但杨长富、杨宝忠取得的两本产权证上记载的实际面积仅为9198.05平方米，误差100.46平方米，按照合同约定以产权登记面积为准，据实结算，多还少补，故杨长富、杨宝忠请求鑫辉公司退还面积差异部分的购房款，一审法院予以支持。杨长富、杨宝忠购房时的价格为每平方米3011.23元，实际面积比合同约定面积少100.46平方米，故鑫辉公司应退还杨长富、杨宝忠面积差异部分的购房款302508.17元，杨长富、杨宝忠请求302508元，系当事人对其享有权利的自由处分，且不损害国家、集体和他人的合法权益，一审法院予以准许。关于利息问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，鑫辉公司退还杨长富、杨宝忠购房款的利息损失属于鑫辉公司违约导致杨长富、杨宝忠产生的损失，杨长富、杨宝忠主张按月利率2%计付利息，因杨长富、杨宝忠与鑫辉公司在商品房买卖合同中对该两种违约情形的违约责任未有约定，一审法院认为应以中国人民银行同期同类贷款利率计算较为适宜。关于利息的计付时间，杨长富、杨宝忠于2013年2月4日一次性付清购房款，利息应从2013年2月5日起计付直至鑫辉公司退清上述购房款时止。关于是共同还是分别向杨长富、杨宝忠退还购房款的问题，一审法院认为，不动产或动产由两个以上单位、个人共有，包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。本案中，在房产证所有权人一栏上登记的是杨宝忠、杨长富二人的名字，其二人对房产的所有权亦没有约定，故该房产应由其二人共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”本案中杨长富、杨宝忠是共同享有债权，故鑫辉公司退还上述购房款及支付利息应是共同给付杨长富、杨宝忠，而不应是分别给付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决：一、三江县鑫辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向杨长富、杨宝忠共同退还购房款7424576元并支付利息（利息计算方式：以7424576元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年2月5日起计至三江县鑫辉房地产开发有限公司退清之日止）；二、驳回杨长富、杨宝忠的其他诉讼请求。案件受理费78045元，由三江县鑫辉房地产开发有限公司负担。
二审期间，上诉人鑫辉公司提交的证据有：中国农业银行三江县支行交易明细（共93页）复印件一份，证明上诉人并没有收到被上诉人的28000000元，而只是收到一部分，其中，2013年1月29日由被上诉人杨长富转账的1000000元。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人杨长富认为，对该证据的真实性有异议，不同意上诉人鑫辉公司的证明目的。被上诉人杨长富在二审期间提交一审期间鉴定费用40000元，一审法院在判决中遗漏，要求上诉人鑫辉公司承担。
本院对当事人提交的证据分析和认定：上诉人鑫辉公司提交的证据有：中国农业银行三江县支行交易明细（共93页）复印件一份，其中2013年1月29日由被上诉人杨长富转账的1000000元，真实性没有异议，其余证据与本案无关，本院对其的证明目的不予采纳。被上诉人杨长富在二审期间提交一审期间鉴定费用40000元，由被上诉人杨长富预交，一审法院在判决中遗漏。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于车库部分差价的购房款是否应退还的问题，被上诉人杨长富、杨宝忠与上诉人鑫辉公司于2013年1月16日签订的《商品房买卖合同》，主体合格、内容合法，意思表示真实，属有效的合同，双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。虽然在被上诉人杨长富、杨宝忠与上诉人鑫辉公司签订的商品房买卖合同中约定了诉争房屋总价为17000000元，但在2013年3月6日被上诉人杨长富、杨宝忠与上诉人鑫辉公司法定代表人邱明签订的《证明》中已说明被上诉人杨长富、杨宝忠购买三江县“天江丽都”负二层的实际成交额以28000000元为准，书写《证明》的行为应视为双方就诉争房屋总价另行进行了约定，不仅如此，之后，被上诉人杨长富、杨宝忠在2013年2月4日已按合同约定的付款时间将购房款28000000元全额支付给上诉人鑫辉公司（2013年2月4日上诉人鑫辉公司出据收款收据：今收到杨宝忠、杨长富交来借款28000000元，其中杨宝忠、杨长富18000000元，覃佑辉垫付10000000元，收款收据有鑫辉公司会计、出纳签名，鑫辉公司法人邱明签字认可），上诉人鑫辉公司也已确认接收，上诉人鑫辉公司接受房款的行为应视为就购房总价进一步进行了确认，故涉案商品房销售合同的总价应当以28000000元为准；关于覃佑辉垫付10000000元问题，是基于覃佑辉系鑫辉公司股董之一，之前要求退股转让股权，鑫辉公司没有能力支付覃佑辉股权退股费，覃佑辉找到被上诉人杨宝忠、杨长富请求购买鑫辉公司商铺，由被上诉人杨宝忠、杨长富支付10000000元给覃佑辉，因此形成覃佑辉垫付10000000元。对上诉人鑫辉公司主张被上诉人杨宝忠、杨长富尚欠上诉人鑫辉公司10000000元的上诉请求本院不予支持。从《商品房买卖合同》的性质、交易的标的物、买卖双方的主体来看，作为购买方的被上诉人杨长富、杨宝忠在《商品房买卖合同》中的主要义务是支付购房款，而作为房屋出售方的上诉人鑫辉公司在《商品房买卖合同》中的主要义务则是按照合同在约定的时间内为被上诉人杨长富、杨宝忠办理商铺所有权属证书。然而现实情况则是，现被上诉人杨长富、杨宝忠已经支付完毕所有购房款，但由于上诉人鑫辉公司出卖的“商铺”中在设计规划时地下室负2层02室是56个车库，按照建设规划许可证以及其他施工材料的规划，该部分车库无法办理商铺产权证，只能办理车库产权证，被上诉人杨长富、杨宝忠实际取得的是车库，而非《商品房买卖合同》中约定的“商铺”，由此，上诉人鑫辉公司的行为已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，从广西华正房地产土地评估有限公司作出的估价报告书显示，三江县古宜镇桥西南8号天江丽都地下室负2层02室的车位每个单价为50201元，56个车库共2811256元，而被上诉人杨长富、杨宝忠在购买该车库时是按照商铺的价格支付了购房款。被上诉人杨长富、杨宝忠共支付购房款28000000元，合同约定的面积为9298.51平方米，购买时的价格为每平方米3011.23元，被上诉人杨长富、杨宝忠购买车库开支9933325.07元，上诉人鑫辉公司应退还被上诉人杨长富、杨宝忠7122069.07元，被上诉人杨长富、杨宝忠请求退还7122068元，系当事人对其享有权利的自由处分，且不损害国家、集体和他人的合法权益，本院予以准许。被上诉人杨长富、杨宝忠辩称请求上诉人鑫辉公司退还车库部分差价的购房款，本院予以支持。对上诉人鑫辉公司上诉请求，本院不予支持。被上诉人杨长富在二审期间提交一审期间鉴定费用40000元，全部由被上诉人杨长富预交，一审法院在判决中遗漏，本院予以认可。
综上所述，一审法院判决查明事实清楚,适用法律正确,应予维持.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件评估费用40000元（被上诉人杨长富预交），由上诉人三江县鑫辉房地产开发有限公司负担；二审案件受理费78045元（上诉人三江县鑫辉房地产开发有限公司已预交），由上诉人三江县鑫辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯雪山
审判员 黄 昕
审判员 谭皓匀
appoint
二〇一七年七月二十日
书记员 黄 媚