广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1204民初613号原告：卢晓东，男，1981年3月25日出生，汉族，住广东省高要市。原告：陈捷，女，1987年8月10日出生，汉族，住广东省高要市。被告：肇庆市庆隆房地产开发有限公司，统一社会信用代码91441283557287053F，住所地肇庆市高要区南岸府前大街4号帝景蓝湾C2栋首层物业用房之一。法定代表人：黄文军。委托诉讼代理人：汤伟，该公司员工。原告卢晓东、陈捷与被告肇庆市庆隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告卢晓东、陈捷，被告肇庆市庆隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汤伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。卢晓东、陈捷向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付房屋违约金22338.98元（该违约金自2015年1月1日起计至2017年3月20日）；2、判令被告支付逾期支付违约金利息3886.98元（该违约金自2015年1月1日起计至2017年3月20日），合计26225.96元；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年11月6日，两原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》一份，约定两原告以总价款612027元向被告购买位于高××市××号的地块上建造的房屋第C1栋X层XX号预售商品房。合同第八条约定被告应交付房屋的期限为2014年12月31日前，第九条约定逾期交房的违约责任等内容，具体内容详见合同复印件。合同签订后，两原告按约付清了房款，履行了自己的义务，并没有任何违约的行为。但被告收款后一直没有按约如期交付房屋给两原告，逾期至今，实属违约，根据合同第九条的相关规定，应当承担向两原告支付逾期交付房屋违约金的责任。原告要求继续履行合同，被告应该尽快完善相关手续达到符合交楼条件，依约履行合同。庭审过程中，卢晓东、陈捷变更诉讼请求，请求自2015年1月1日起计至2015年11月2日止，肇庆市庆隆房地产开发有限公司向卢晓东、陈捷支付按已付房价款612027元每日万分之一的违约金。肇庆市庆隆房地产开发有限公司辩称，一、原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求应经超过了诉讼时效，法院应当予以驳回，二、原告违约金的计算方式错误，原告事实在已在2015年11月2日收楼。原告在事实与理由中虚假陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年11月2日，卢晓东、陈捷（买受人）与肇庆市庆隆房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《广东省商品房买卖合同》，向肇庆市庆隆房地产开发有限公司购买位于高××区××号的预售商品房。合同约定：买受人所购商品房为帝景蓝湾第C1栋X层XX号房，成交总金额为612027元。该合同第八条交付期限第一款约定为：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……4、“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。第八条第二款约定为：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，未能及时解决的；3、水电、市政配套设施因政府有关部门的批准及安装延误、因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其它非出卖人能够控制的因素。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条交接约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定为：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、给水系统设施在交付使用时可达到一般使用条件；2排水系统设施在交付使用时可达到一般使用条件；3、供电系统设施在交付使用时可达到一般使用条件。双方还在合同中约定了其他内容。合同签订后，卢晓东、陈捷已依约向肇庆市庆隆房地产开发有限公司支付了购房款612027元。肇庆市庆隆房地产开发有限公司没有按合同约定的时间2014年12月31日交付房屋给卢晓东、陈捷。2015年8月13日，该商品房帝景蓝湾住宅C1、C2、C3、D、E栋，C4连廊、地下工程竣工完毕，并于2015年11月24日取得竣工验收备案表。卢晓东、陈捷与肇庆市庆隆房地产开发有限公司均确认卢晓东、陈捷已于2015年11月2日实际收楼。本院认为：卢晓东、陈捷与肇庆市庆隆房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。本案的争议焦点为：一、原告卢晓东、陈捷的起诉是否超过诉讼时效。二、肇庆市庆隆房地产开发有限公司未在2014年12月31日前交付商品房给卢晓东、陈捷是否构成违约。三、肇庆市庆隆房地产开发有限公司应否向卢晓东、陈捷支付违约金及逾期利息。关于第一个争议焦点，原告卢晓东、陈捷的起诉没有超过诉讼时效，理由如下：原被告双方约定的交楼时间为2014年12月31日，卢晓东、陈捷实际收楼的时间为2015年11月2日，肇庆市庆隆房地产开发有限公司于2015年11月24日取得竣工验收备案表。在卢晓东、陈捷收楼之前，肇庆市庆隆房地产开发有限公司不具备交付条件。卢晓东、陈捷的收楼行为视为对肇庆市庆隆房地产开发有限公司具备商品房交付条件的认可。虽然原告于2015年1月1日已经知道被告违约，但仍未知道被告违约的具体情况，直至原告收楼之日，才完整知晓自己可以向被告主张的违约责任。故原告的诉讼时效始于2015年11月2日，至其起诉之日即2017年3月20日仍未超过两年的诉讼时效。对卢晓东、陈捷认为诉讼时效应自2015年11月2日起开始计算的主张，本院予以采纳。肇庆市庆隆房地产开发有限公司认为已在2015年2月通知业主收楼，但未能提供证据予以证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，肇庆市庆隆房地产开发有限公司应当承担举证不能的不利后果；结合卢晓东、陈捷关于知悉收楼通知时间是在其装修时间2015年12月5日的陈述，肇庆市庆隆房地产开发有限公司于2015年11月24日取得竣工验收备案表的事实，以及卢晓东、陈捷于2015年11月2日收楼的事实，对肇庆市庆隆房地产开发有限公司已于2015年2月通知业主的主张，本院不予采信。对肇庆市庆隆房地产开发有限公司抗辩认为本案原告的起诉已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，肇庆市庆隆房地产开发有限公司认为是因为供电问题导致被告不能按合同约定交付本案所涉商品房给业主，责任不在肇庆市庆隆房地产开发有限公司，其不应承担逾期交房的违约责任。根据肇庆市庆隆房地产开发有限公司举证的《工程承包合同书》、《供电方案》以及《关于【帝景蓝湾】10KV开关站及电缆线路工程进度函》来看，该供电问题并不属于双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款约定的可以据实延期的情况，且根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十四条：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：……3、供电系统设施在交付使用时可达到一般使用条件。”的约定，供电系统设施在交付使用时可达到一般使用条件是合同约定的义务。对肇庆市庆隆房地产开发有限公司以供电问题为由，认为不应承担逾期交房的违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。关于第三个争议焦点，肇庆市庆隆房地产开发有限公司未能按照合同约定的时间交付符合合同约定条件的商品房给卢晓东、陈捷，应承担逾期交房的违约责任。按照合同第九条的约定，以及合同法第一百一十四条的规定，卢晓东、陈捷要求自2015年1月1日起计至2015年11月2日止，肇庆市庆隆房地产开发有限公司向卢晓东、陈捷支付按已付房价款612027元每日万分之一的违约金的请求，本院予以支持。经核算，肇庆市庆隆房地产开发有限公司应向卢晓东、陈捷支付违约金18666.82元。对卢晓东、陈捷诉请违约金金额超出部分，本院不予支持。关于卢晓东、陈捷诉请要求肇庆市庆隆房地产开发有限公司支付逾期支付违约金利息3886.98元，肇庆市庆隆房地产开发有限公司抗辩认为该利息请求没有依据，应不予支持。对肇庆市庆隆房地产开发有限公司的抗辩意见，本院予以采纳。对卢晓东、陈捷诉请要求肇庆市庆隆房地产开发有限公司支付逾期支付违约金利息3886.98元的诉请，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告肇庆市庆隆房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交付商品房的违约金18666.82元给原告卢晓东、陈捷。二、驳回原告卢晓东、陈捷的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费456元，由原告卢晓东、陈捷负担190元，被告肇庆市庆隆房地产开发有限公司负担266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  游兴华代理审判员  丁 玲人民陪审员  陈根华二〇一七年六月二十日书 记 员  何婉莹