山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终120号上诉人（原审被告）山西医科大学，住所地:太原市迎泽区新建南路**号。法定代表人段志光，校长。委托代理人贾曙文，男，1969年9月2日出生，汉族，山西医科大学后勤处副处长，住山西医科大学南院7号楼3单元501。委托代理人郑晔，山西协天成律师事务所律师。被上诉人(原审原告）吴洁，女，1971年9月14日出生，汉族，上海市第一人民医院副教授，住上海市虹口区。委托代理人张世平，山西金强律师事务所律师。委托代理人李艾梅，山西金强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）雒珉，男，1971年6月18日出生，汉族，山西大医院副主任医师，住太原市。委托代理人张世平，山西金强律师事务所律师。委托代理人李艾梅，山西金强律师事务所律师。上诉人山西医科大学因与被上诉人吴洁、雒珉房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第3322号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人山西医科大学的委托代理人贾曙文、郑晔，被上诉人吴洁及其委托代理人张世平、李艾梅、被上诉人雒珉的委托代理人张世平、李艾梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西医科大学上诉请求：撤销原判第一、二项，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人纠纷属因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。被上诉人原系上诉人校内教师，其所购新建南路73号10幢1单元4层10号住房，性质为山西省人民政府机关事务管理局公房，系因上诉人根据国家政策精神，依照《太原市公有住房出售管理办法》、《山西医科大学1998年教职工住宅调配实施方案》、《山西医科大学公房出售实施办法》等规范性文件形成的福利分房关系；且双方签订的《职工住房协议书》和《职工购房合同书》约定的被上诉人以成本价格购买该房屋和被上诉人辞职时应将原住房交回上诉人的条款，均体现了公房出售的福利性质，涉该房屋的退房纠纷属因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：”当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。因此，该退房纠纷不属于人民法院主管范围。二、上诉人退还被上诉人购房款的行为是履行《退房协议》的行为，不影响《退房协议》的效力。上诉人与被上诉人签订的《退房协议》系双方根据有关政策、规范性文件，以及《职工住房协议书》和《职工购房合同书》关于房屋归属的约定，于被上诉人辞职时达成的将原住房交回上诉人的合意，仅涉及房屋归属问题，协议本身并未就以何价格回购房屋作出约定。上诉人退还被上诉人购房款的行为属履行协议的手续行为，至于退款是否为退房时的成本价，是协议履行问题，并不能以此履约行为是不符合公平、等价有偿原则，作为协议本身是否因显失公平而可撤销的根据。因此，上诉人退还被上诉人购房款的行为不影响《退房协议》的效力。三、上诉人退还被上诉人购房款是依据《太原市公有住房出售管理办法》确定的届时成本价进行核算的，符合公平、等价有偿的原则。《太原市公有住房出售管理办法》第三条规定：”太原市住房制度改革办公室负责组织实施省城公有住房出售的价格测算、评审、审核等工作”；第九条规定：”2000年公有住房出售的成本价平均标准为每平方米建筑面积845元，公有住房出售的成本价平均标准由市房改办会同市物价、统计等部门抽样测定，定期公布”。《职工购房合同》约定上诉人按届时成本价退还房款，根据上述规定，该”届时成本价”仍为市房改办会同市物价、统计等部门确定的每平方米建筑面积845元。上诉人退还被上诉人购房款19369元，系以上述成本价，根据《太原市公有住房出售管理办法》第十三条”以成本价或经济适用住房价格出售公有住房，要按房屋竣工的实际年限扣除折旧”的规定，按照该《办法》确定的计算标准和方法核算后的数额。因此，上诉人退还被上诉人的购房款即为被上诉人退房时成本价，并未违反公平、等价有偿的原则，更无”显失公平”的适用余地。四、请二审法院对《退房协议》有效作出确定。基于上述理由，上诉人认为，与被上诉人的房屋纠纷，属因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷；与被上诉人签订的《退房协议》和退还被上诉人购房款的行为符合有关规定和与被上诉人的约定，符合公平、等价有偿的原则，《退房协议》不存在显失公平的可撤销事由。上诉人作为地方高等院校，事业发展离不开人才支持，上诉人对公有住房的福利性质出售，不仅是根据有关政策规定，也是基于对学校事业发展的考虑。请法院在判决文书中对《退房协议》有效作出释明，防止以后人才外流引起不必要的纠葛，保护上诉人的合法权益。被上诉人吴洁、雒珉辩称，一、本案是平等主体间的民事纠纷，法院受案无可非议。上诉状所谓本案不属于法院主管工作的范围是混淆纠纷性质，双方的纠纷不是单位内部建房、分房引起的占房、腾房纠纷。被上诉人从2001年起，就住在讼争房屋内，那时与上诉人是单位内部的租房关系。到了2010年与上诉人签订职工购房合同后，2011年3月5日，被上诉人领到了太原市房地产管理局颁发的房屋产权证，已对房屋享有了100%的个人产权。与上诉人形成了平等的民事主体关系。不再是单位内部的占房腾房关系，所以不适用《最高法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定。二、退房协议应当撤销。被上诉人吴洁从医科大辞职到上海第一人民医院工作，报到截止日为2015年11月底前。而上诉人自2015年10月20日起就停发了被上诉人的工作，让被上诉人办理离校手续：即由学校的每个科室盖章后，人事处才办理档案调动手续。被上诉人若不退房，房产科就不盖章，只有全部科室盖章后，人事处才移交档案。在反复交涉中，时间拖到了11月26日，上海的报到期限已到极限，无奈之下，被上诉人违心地在上诉人打印好的《退房协议》上签的名。同时，在签订退房协议前后被上诉人曾向房地局投诉、向山西省纪检委投诉、向媒体投诉，举报医科大逼迫被上诉人不退房就不放档案的违法事实。这些投诉信都是以特快专递的方式实名举报的，说明被上诉人敢于对举报内容的真实性承担法律责任。同时被上诉人向一审法院提交的医科大人事处长的短信也充分证明不同意交房的意思表示。在医科大房产科长办公室与何科长的谈话录音，何科长说：”不交房你肯定调不走”。这些发生在退房协议之前的事实，都说明被上诉人与上诉人签订退房协议是被迫和不公平的。总之，上诉人利用其掌管人事档案的优势地位，使被上诉人处在辞职既成事实，工资已停发，上海医院报道日期临界的境况下，如果被上诉人不是为了拿到人事档案，绝不会在医科大打印好的退房协议上签字的。这个退房协议违背被上诉人的真实意愿和公平交易原则，显失公平，应当撤销。三、关于讼争房屋的届时成本价。首先，上诉人以《太原市公有住房出售管理办法》确定讼争房屋的价格，不符合本案的基本事实。因为被上诉人自2011年3月5日起已经领取了房屋产权证，属于私有房。房屋性质已经从原来的公有住房变为100%的个人产权。上诉人搬用公有住房2010年时的成本价明显是概念错误。届时成本价是指2015年11月26日签订退房协议这个时间点的私人产权成本价。58同城网公布的房价证实每平米已达一万元。上诉状称：退还被上诉人19369元系以845元的成本价计算不是事实。如果按照845元的成本价计，60平米也应该是5万余元，而不是19369元。当时被上诉人的购房款19369元是成本价845元中扣除工龄、职称等身份价值后，折合每平米322元购买的。医科大按照原购房款退款，不但混淆了公有住房与私人产权的性质，而且剥夺了被上诉人依法享有工龄、职称等政策优惠的权利。可见，上诉人关于届时成本价的说法是不成立的。四、人才流动是受法律保护的，但并不是上诉人所说，作为高等学府为了引进人才不致发生纠纷就可以超然于法律之上。遵纪守法，依法治国才是基本国策。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。吴洁、雒珉向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销原被告签署的《退房协议》、《太原市职工出售所购住房申请表》；2.判决被告返还属于二原告的住房及房屋产权证书，晋房权证并字第F201113435-1、F201113435-2；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，原告吴洁与雒珉系夫妻关系。1998年山西医科大学根据国家相关政策决定集资新建住房。1998年12月18日，山西医科大学《关于印发的通知》中规定：”本次调到住房的职工，今后调离本校时，必须交回住房。购买住房者，按售房的相应规定办理”。2000年12月12日，山西医科大学印发了《公房出售实施办法》，内容包括：”出售对象学校正式在岗职工、离退休职工，本着购买自愿原则，以自住为目的，均可按规定的成本价购买现住房成本价为每平方米845元；职工购房后，对住房拥有全部产权，在调离我校时，应将住房以届时成本价优先出售给学校”。2010年1月26日，原告吴洁与山西医科大学签订《职工购房合同》，约定：”甲方（山西医科大学）将新建南路73号10幢1单元4层10号住房以成本价每平米845元优惠售给乙方（原告）；乙方辞职、调离时需将原住房交回甲方房管部门，甲方负责按届时成本价将乙方的购房款退还，并协助办理有关手续。”原告吴洁交纳全部购房款后购买了该房屋。2011年3月5日，太原市房地产管理局为二原告分别颁发了房屋产权证书。2015年3月6日，原告雒珉档案转至山西大医院。2015年11月26日，二原告与被告签订了《退房协议》和《太原市职工出售所购住房申请表》，向原告出具了退房款19369元的退款通知单并将原告吴洁人事档案转至山西人力资源市场。其中，《退房协议》约定：”乙方自愿将位于太原市迎泽区新建南路73号10幢1单元4层10号的住房退回甲方，并协助办理退房手续。”一审法院认为，被告辩称系内部分房，涉案房屋已办理了产权手续，原、被告系平等主体，对被告的意见，本院不予采纳。原、被告签订的《职工购房合同》约定：”甲方（山西医科大学）将新建南路73号10幢1单元4层10号住房以成本价每平米845元优惠售给乙方（原告）；乙方辞职、调离时需将原住房交回甲方房管部门，甲方负责按届时成本价将乙方的购房款退还，并协助办理有关手续。”据此，被告与原告吴洁签订《退房协议》，并按当时的成本价退还原告吴洁购房款19369元。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条的规定，”一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显示公平”，本院认为，被告依据《职工购房合同》与原告签订《退房协议》并未按照出卖时的成本价退还原告吴洁购房款的行为，违反公平、等价有偿原则，双方之间权利义务显示公平。故依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十三条的规定,”对于重大误解或者显示公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，当事人可以酌情予以变更或者撤销”，原告请求撤销被告与其签署的《退房协议》、本院予以支持。《太原市职工出售所购住房申请表》属于《退房协议》延伸且系单务行为原告主张撤销该申请表的主张，本院不予支持。根据法律规定被撤销的合同自始没有法律约束力，故原告要求返还属于二原告的住房及房屋产权证书，晋房权证并字第F201113435-1、F201113435-2）的主张，本院予以支持。判决：一、撤销被告山西医科大学与原告吴洁、雒珉签署的《退房协议》；二、被告山西医科大学于本判决生效之日起十日内返还原告吴洁、雒珉位于新建南路73号10幢1单元4层10号住房及房屋产权证书，（晋房权证并字第F201113435-1、F201113435-2）三、驳回原告吴洁、雒珉的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋已办理了产权手续，上诉人山西医科大学与被上诉人吴洁、雒珉系平等主体，本案属人民法院主管范围。上诉人与被上诉人吴洁依据《职工购房合同》签订的《退房协议》违反我国民法规定的公平、等价有偿原则。据此，一审法院撤销双方签订的《退房协议》，责令上诉人返还被上诉人诉争房屋及房屋产权证书的处理于法有据。综上所述，山西医科大学的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人山西医科大学负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁锡文审 判 员  刘补年审 判 员  赵文林二〇一七年三月二十一日代理书记员  田丽霞