上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4610号
上诉人(原审原告)：潘敏珍，女，1947年3月17日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：闫学文，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：杨玉珍，女，1938年12月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。
被上诉人(原审被告)：杨ＸＸ，男，1940年10月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹倩倩，上海尚域律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：杨淑珍，女，1944年10月27日出生，汉族，住上海市普陀区。
被上诉人(原审被告)：杨叶虹，女，1975年1月19日出生，汉族，住上海市黄浦区。
被上诉人(原审被告)：陈名勉，女，1947年9月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨伟民，上海市天目律师事务所律师。
上诉人潘敏珍因与被上诉人杨玉珍、杨ＸＸ、杨淑珍、杨叶虹、陈名勉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院(2016)沪0105民初14068号民事判决，向上海市第一中级人民法院(以下简称“一中院”)提起上诉。一中院于2017年3月1日立案。上诉人潘敏珍在一中院审理期间以被上诉人之一陈名勉系一中院工作人员为由请求报请上级法院对本案指定管辖。一中院审查后于2017年3月3日以陈名勉系其院退休工作人�，如由其审理容易引起上诉人的合理怀疑为由将本案报请上海市高级人民法院指定管辖。上海市高级人民法院于2017年3月24日裁定本案由本院审理。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人潘敏珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：杨某某只是上海市长宁区天山五村XXX号乙XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)名义上的权利人，房屋实际为杨ＸＸ、陈名勉所有，且杨某某已全权委托杨ＸＸ出售涉案房屋，杨ＸＸ一家三口与潘敏珍磋商、签订并实际履行了《房屋买卖合同》，陈名勉亦实际收取了全部房款。杨ＸＸ、陈名勉关于出售涉案房屋的一切对外行为都构成表见代理。杨叶虹是依据94方案取得涉案房屋的份额，即杨叶虹在其母亲陈名勉出售涉案房屋时已经知晓自己的份额，杨叶虹�但没有制止，反而还积极参与出售涉案房屋磋商事宜，之后的两份调解书也是对方当事人家庭内部协议，对潘敏珍没有约束力。
被上诉人杨玉珍、杨ＸＸ共同辩称，潘敏珍在签订合同时明知涉案房屋的产权人为杨某某，在杨ＸＸ、陈名勉亦未提供相关委托书的情况下仍与陈名勉签订房屋买卖合同，潘敏珍自身存在过错。陈名勉并非杨某某的继承人，无权在去世后收取房款，对此，杨玉珍、杨ＸＸ将另行主张。相关调解书的形成合法有效，杨玉珍是杨某某的继承人之一。杨玉珍、杨ＸＸ认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人杨叶虹辩称，其对涉案房屋买卖事宜完全不知情，根据法律规定及已经生效的法律文书，杨叶虹确实为涉案房屋的实际权利人之一，潘敏珍无权主张涉案房屋的权利。杨叶虹认为一审判决查明事�清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人陈名勉认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人杨淑珍未陈述答辩意见。
潘敏珍向一审法院起诉请求判令：1、杨玉珍、杨ＸＸ、杨淑珍、杨叶虹、陈名勉继续履行《房屋买卖合同》；2、杨玉珍、杨ＸＸ、杨淑珍、杨叶虹、陈名勉于判决生效之日起十日内协助潘敏珍将涉案房屋变更登记至潘敏珍名下；3、杨玉珍、杨ＸＸ、杨淑珍、杨叶虹、陈名勉支付逾期违约金(以210,000元为本金，自2003年4月1日起至上述房屋变更登记至潘敏珍名下之日止，按每日千分之一计算)。
一审法院认定事实：涉案房屋原系公房，承租人为案外人杨某某。1995年1月12日，杨某某与案外人上海市农业局根据《关于出售公有住房的暂行办法》签订《公有住房买卖合同》，购买了涉案房屋并成为产权人。杨ＸＸ、杨玉珍、杨淑珍系杨某某子女。杨ＸＸ与陈名勉系夫妻关系，杨叶虹系双方所生女儿。2003年4月14日，杨某某因病死亡后被注销户籍。潘敏珍与陈名勉曾签订落款时间为2003年3月11日的《房屋买卖合同》一份，合同约定：出卖人(甲方)：杨某某，全权代理人：杨ＸＸ；买受人(乙方)潘敏珍。涉案房屋所有权证号：沪房长字第46234号；房屋类型：混合；建筑面积37.97平方；房屋所有权性质：私有。甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让款为21万元(为甲方净获得转让款)。自本合同签订之日起到六个月内，乙方将上述房产转让价款分贰次付给甲方，具体为签订日支付拾贰万(一审法院误写为“20万”)元，余款在二○○三年十二月底前一次付清。甲方在合同签订后协助乙方办理房产转让手续及燃气、电视、物业管理等过户手续。上述房地产转移占�之日起，该房屋使用中所发生费用和房产风险责任转移给乙方。上述房产转让条款，甲、乙双方均信守约定兑现，违约方按逾期支付违约金为每逾期一日支付守约方1‰。《房屋买卖合同》签订后，潘敏珍向陈名勉支付21万元。2004年4月23日，陈名勉出具收条，确认收到潘敏珍天山路房款21万元。2005年1月至2014年12月期间，潘敏珍多次致信杨ＸＸ、陈名勉，要求其办理涉案房屋的产权过户手续，因双方意见不一，未能协商一致。其中，2005年1月28日的信件中，潘敏珍与案外人赵鸣康提出，经杨ＸＸ、陈名勉(一审法院误写为“潘敏珍”)介绍，其了解到涉案房屋(即405室房屋)及同幢楼的604室房屋都是上海市农业局分配给杨ＸＸ的，因为杨ＸＸ一人不能同时作为二套使用权房屋的户主，就将杨某某的户口迁入涉案房屋作为户主，后杨ＸＸ出资买下涉讼房屋的产权，故产权证上�只有杨某某的名字，但实际上房屋是杨ＸＸ的。陈名勉对潘敏珍说房子是杨ＸＸ的，杨ＸＸ要卖这个价，陈名勉也没办法。2005年2月2日的信件中，潘敏珍与赵鸣康提出，从杨ＸＸ信中表述的“我位于……的房屋”及“天山五村XXX号乙XXX室户主”来看，显见涉案房屋的实际所有人系杨氏夫妇。这就说明杨氏夫妇有权处分该房屋的一切相关事宜。此后，杨叶虹就其与杨ＸＸ、杨玉珍、杨淑珍的所有权确认纠纷向一审法院提起诉讼。2015年6月10日，一审法院出具(2015)长民三(民)初字第904号民事调解书，确认：杨叶虹与案外人杨某某(已死亡)共同共有涉案房屋。
一审法院另查明，杨ＸＸ、杨叶虹就其与杨玉珍、杨淑珍的法定继承纠纷向一审法院提起诉讼，2015年11月20日，一审法院出具(2015)长民四(民)初字第2416号民事调解书，确认：一、上海市长宁区天山五村XXX号乙XXX室房屋产权两分之一份额归杨叶虹所有，四分之一份额归杨ＸＸ继承所有，另四分之一归杨玉珍继承所有；二、杨叶虹、杨淑珍应于本调解书生效后三十日内协助杨ＸＸ、杨玉珍办理上址房屋产权变更手续……。此后，涉讼房屋产权变更登记至杨ＸＸ、杨玉珍、杨叶虹名下，由杨ＸＸ、杨玉珍、杨叶虹按份共有，其中杨ＸＸ、杨玉珍各占四分之一产权份额，杨叶虹占四分之二产权份额。
一审法院另查明，2002年底至今，潘敏珍居住于涉讼房屋内并支付水费、电费、燃气费、物业管理费等。
一审审理中，潘敏珍与杨ＸＸ共同确认，《房屋买卖合同》中首部“出卖人(甲方)：杨某某”处“杨某某”三字系杨ＸＸ书写，“全权代理人：杨ＸＸ”处“杨ＸＸ”三字系杨ＸＸ所写。潘敏珍主张《房屋买卖合同》中“甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用原则……违约方按逾期支付违约金为每逾期一日支付守约方1‰”系杨叶虹书写，杨叶虹予以否认，杨ＸＸ则确认上述内容均为其书写。潘敏珍与杨玉珍、杨ＸＸ、陈名勉共同确认，2002年12月起潘敏珍曾租赁涉案房屋居住，租期三个月，潘敏珍向陈名勉支付租金。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。虽然潘敏珍诉请所依据的《房屋买卖合同》签订于2003年3月11日，但潘敏珍在2005年1月至2014年12月期间曾多次致信杨ＸＸ、陈名勉，主张办理涉案房屋的产权过户手续，故潘敏珍于2016年7月提起诉讼并未超过诉讼时效。杨玉珍、杨ＸＸ关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。潘敏珍主张其与陈名勉签订《房�买卖合同》构成表见代理。但是，从潘敏珍写给杨ＸＸ、陈名勉的信件可以认定，潘敏珍根据杨ＸＸ、陈名勉介绍认为涉案房屋是杨ＸＸ所有，是杨ＸＸ出售涉讼房屋，而不是杨ＸＸ代杨某某签订《房屋买卖合同》、出售涉讼房屋。此外，在潘敏珍与陈名勉签订的《房屋买卖合同》中已经明确出卖人为杨某某，杨ＸＸ系其全权代理人，由此可以认定潘敏珍在签订该合同时对杨ＸＸ、陈名勉并非涉讼房屋权利人是明知的。即使潘敏珍认为杨ＸＸ、陈名勉系杨某某委托代理人，代杨某某与其签订《房屋买卖合同》，但在签订合同的过程中，杨ＸＸ、陈名勉并未向潘敏珍出示过杨某某的授权委托书，双方亦未提供证据证明杨某某曾委托杨ＸＸ、陈名勉出售涉讼房屋。综上，潘敏珍所主张的表见代理难以成立。杨ＸＸ、陈名勉在无权代理的情况下分别拟定《房屋买卖合同》、签署《房屋买卖合同》，现有证据亦无法证明杨某某曾在合同签订后对此进行追认，故该《房屋买卖合同》效力不及于杨某某。即使潘敏珍主张的表见代理能够成立，《房屋买卖合同》效力及于杨某某，但生效的民事调解书已经确认涉案房屋由杨叶虹与案外人杨某某共同共有。由此可以认定虽然1995年1月涉讼房屋的产权登记在杨某某一人名下，但杨叶虹在此时亦享有该房屋的权利。潘敏珍主张《房屋买卖合同》中“甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用原则……违约方按逾期支付违约金为每逾期一日支付守约方1‰”系杨叶虹书写，以此证明杨叶虹对出售涉案房屋是知晓的，但杨叶虹对此予以否认，而杨ＸＸ则确认上述内容为其书写。鉴于潘敏珍撤回鉴定申请且未能就其主张另行提供证据，故仅凭现有证据难以认定杨叶虹曾同意签订《房屋买卖合同》、出售涉案房�。除杨叶虹外，杨玉珍亦表示其不知晓、不认可出售涉讼房屋之事，因潘敏珍未能就此提供相应证据，故法院难以认定杨玉珍知晓、同意出售涉案房屋。同时，杨ＸＸ等提起法定继承之诉，根据已经生效的民事调解书，涉案房屋的权利人已经实际变更为杨ＸＸ、杨玉珍、杨叶虹。综上，潘敏珍要求将涉讼房屋产权变更登记至其名下缺乏依据，《房屋买卖合同》也难以实际履行，故对潘敏珍的诉讼请求难以支持。如潘敏珍认为其权益受损，可另行提出赔偿损失的主张。经法院释明，潘敏珍仍坚持诉讼请求，故一审法院据此判决：驳回潘敏珍的诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，潘敏珍提供了以下证据证明：
1、杨ＸＸ在(2015)长民三(民)初字第904号案件中向法院提供的证据之一即杨某某出具的《证明》，该证明记载：“�山五村XXX号乙XXX室是我儿子杨ＸＸ在1983年由单位(新杨种畜场)分配的福利房，并于1995年1月由我儿子杨ＸＸ出资购买，目前由我与孙女杨叶虹居住。因此，该房屋所有权实际属于杨ＸＸ，今后将房屋全权由我儿子杨ＸＸ决定，本人无任何要求。特此证明。”
2、杨ＸＸ在(2015)长民三(民)初字第904号案件中向法院提供的《答辩状》及证据目录。
潘敏珍以此证明杨ＸＸ认可杨某某出具的《证明》是遗嘱，杨ＸＸ有权并实际将涉案房屋出售给潘敏珍，其行为合法有效。
杨ＸＸ、杨玉珍对潘敏珍提供的上述证据的质证意见为，杨某某写给杨ＸＸ的《证明》是用于委托杨ＸＸ处分房屋，并非取得所有权。事实上，涉案房屋买卖合同并未最终经过杨ＸＸ签字确认，陈名勉无权收取房款。
杨叶虹对潘敏珍提供的上述证据的质证意见为，上述�据并未在(2015)长民三(民)初字第904号案件的审理中进行过质证，不能确定是否为杨某某所出具，且杨叶虹对涉案房屋也是有权利的。
陈名勉对潘敏珍提供的上述证据表示不清楚。
本院认为，潘敏珍主张杨ＸＸ、陈名勉系涉案房屋的实际权利人。根据涉案房屋的权利登记及涉案《房屋买卖合同》记载的出卖人及代理人情况，潘敏珍在签订合同时对涉案房屋归属及合同相对方为杨某某是明确知晓并认可的。潘敏珍在二审审理中提供的证据亦不足以证明其上述主张。即使杨某某曾出具相关《证明》给杨ＸＸ，潘敏珍依据其与陈名勉落款签名的《房屋买卖合同》也无法主张涉案房屋的权利。潘敏珍另以杨ＸＸ、陈名勉的行为构成表见代理为由主张涉案房屋的权利，本院认为，表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人(即所谓的被代理人)的行为造成了�以使善意第三人相信行为人有代理权的表象，则行为人与善意第三人进行的民事法律行为由本人(即所谓的被代理人)承担法律后果的代理行为。根据潘敏珍在一、二审中提供的证据及其表述来看，其在签订合同之前后得以确认杨ＸＸ或陈名勉有权代表杨某某处分涉案房屋所依据的所有表象均来自于杨ＸＸ及陈名勉的陈述，并非是基于杨某某的任何行为，故潘敏珍主张杨ＸＸ及陈名勉的行为构成表见代理缺乏事实及法律依据。鉴于涉案房屋原登记的权利人为杨某某，后经相关生效法律文书的确认，该房屋现由杨ＸＸ、杨叶虹、杨玉珍共同共有，潘敏珍依据其与陈名勉签署的《房屋买卖合同》主张涉案房屋的权利无法得到支持。潘敏珍可就相对方的不当行为给其造成的实际损失另行提出主张。
综上所述，潘敏珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定�实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,150元，由上诉人潘敏珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一七年八月八日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……