上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第1704号
原告（反诉被告）高媛媛，女，1973年12月22日出生，汉族，户籍地四川省泸州市。
原告（反诉被告）ＸＸ，男，1979年4月12日出生，汉族，户籍地沈阳市。
两原告共同委托代理人严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄杉，女，1990年1月6日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市。
委托代理人赵智功，上海瀚元律师事务所律师。
原告高媛媛、ＸＸ与被告黄杉以及反诉原告黄杉与反诉被告高媛媛、ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告高媛媛、ＸＸ及其委托代理人严瑾洁，被告黄杉及其委托代理人赵智功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高媛媛、ＸＸ诉称，原被告于2014年11月1日就上海市华阴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定租赁期限自2014年11月1日至2015年10月30日，月租金为人民币3700元（以下币种均为人民币），两个月为一期支付，提前七天支付每期房租。2015年6月23日起被告开始拖欠租金，水、电、煤、有线电视费用也未支付，屋内财物损坏，原告为此修缮花费费用，多次向被告催讨无果。因被告违约导致合同提前解除，为维护原告合法权益，原告诉至本院请求判决：1、判令被告向原告支付2015年7月1日至8月30日房租7400元；2、判令被告向原告赔偿违约金3700元；3、判令被告向原告赔偿损失1320元（微波炉维修230元、吸顶灯250元、换锁580元、窗帘260元）；4、判令被告向原告支付垫付款230.2元（8月水费58.7元，电费71.5元，煤气54元，有线电视费46元）；5、诉讼费由被告承担。
被告黄杉辩称，2015年7月1日至8月30日间被告没有占用涉案房屋，无需支付租金。被告没有违约情形，是原告违约在先，不同意支付违约金。涉案房屋不存在财物损坏情形，不同意赔偿损失。水、电、煤、有线电视费用确实有未付情形，同意支付。
反诉原告黄杉诉称，其与反诉被告高媛媛、ＸＸ于2014年10月28日就涉案房屋签署《上海市房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2014年11月1日至2015年10月30日，月租金3700元，贰月为一期支付，保证金7400元。在租赁期间，卫生间排水系统多次发生故障，下水堵塞并有脏水返出。反诉原告无法正常使用卫生间，多次要求反诉被告修理，反诉被告推脱拒绝，反诉原告便暂停支付下期房租，要求反诉被告返还保证金，双方和平解除合同。此后，反诉被告多次带领闲杂人等上门闹事，强迫反诉原告支付下期房租，并破坏房屋内的相关设施，反诉原告多次报警求助。同年7月反诉原告搬出涉案房屋，后收到法院传票，为维护反诉原告合法权益，故提出反诉，请求判令：1、反诉被告返还反诉原告所支付的保证金人民币7400元（等值于二个月房租）；2、判令反诉被告赔偿反诉原告逾期返还保证金的利息损失，暂计至反诉之日2015年11月20日为人民币82.7元（自反诉之日2015年8月31日起算，以银行一年期同期贷款利率5.1%25作为标准，计算至判决确定的履行之日止）；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币3700元；4、判令反诉被告返还反诉原告垫付的物业费200元。
反诉被告黄杉、高媛媛辩称，保证金合同约定的是无息返还，不同意支付利息，同意在结清费用后返还。是反诉原告拖欠租金违约在先，不同意支付违约金。物业费被告没有垫付，不同意支付。
经审理查明，本诉部分，原告与被告于2014年10月28日签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租上海市华阴路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期自2014年11月1日至2015年10月30日；月租金为3700元，租金支付按贰月为一期支付，第一期租金于2014年11月1日前付清，以后乙方应提前7天支付下期租金；水、电、煤、有线电视费用由乙方自行承担，物业管理费由甲方支付；保证金7400元，租赁期满后乙方交还房屋及设施并支付应付费用后，经甲方确认后应立即将保证金无息退还乙方；甲方定期对房屋和设施进行维修，保养（提前10天通知乙方）其费用由甲方承担。房屋及附属设施非乙方过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用，若经乙方催告后，因不及时处理，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。房屋设施如因乙方使用不当造成损坏，由乙方负责出资维修或赔偿；甲乙双方任何一方如未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，双方同意违约金3700元整。若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权扣取上述金额违约金。合同签订后，原告交付了涉案房屋，被告支付了首期租金及保证金。后，涉案房屋洗手间排水系统发生故障，下水堵塞，被告要求原告进行修缮，因原告未修复完好，被告遂拒绝支付2015年7月至8月房屋租金。后，被告搬离涉案房屋，双方未办理交接手续。原告认为被告搬离涉案房屋时仍拖欠租金及水、电、煤等公用事业费用，涉案房屋财物多处损坏，要求被告支付未果，故诉至本院，请求判决如其诉请。
反诉部分查明事实同本诉。
庭审中，原被告双方均认可租赁合同于2015年8月31日解除。
本院认为，关于本诉，原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。根据法律规定，租赁物需要维修时，承租人可要求出租人进行维修，出租人拒不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担。合同履行期间，涉案房屋洗手间排水系统发生故障，被告要求原告修缮未果，遂以此拒绝支付租金不符合法律规定。因拖欠租金并不是合同约定的解除条件，原告未以被告未付租金致其合同目的无法实现为由要求被告给付租金，若不给付则合同解除。且双方均认可租赁合同于2015年8月31日解除，原告以被告违约要求解除合同、被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。鉴于双方均认可租赁合同于2015年8月31日解除，故被告应支付合同解除前拖欠的租金。鉴于原告未能将涉案房屋维修至可正常使用状态，本院根据相关法律规定酌情减少租金，本院酌定被告向原告支付租金5400元。原告要求被告赔偿涉案房屋财物损坏损失，但原告未提供证据证明财物损坏是被告不当使用所致，本院对该项诉请不予支持。因缴纳水电煤等公用事业费是被告的合同义务，原告要求被告支付垫付的公用事业费于法有据，本院予以支持。
关于反诉，反诉原告在涉案房屋排水系统发生故障、反诉被告未按约修复涉案房屋的情况下拒绝支付租金不符合法律规定。因未修复涉案房屋不是合同约定的解除条件，反诉原告以反诉被告违约要求解除合同，反诉被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。鉴于双方均认可租赁合同于2015年8月31日解除，故应视为双方对解除合同达成合意，解除日期应为2015年8月31日。关于保证金，反诉被告同意反诉原告结清费用后返还，本院予以准许。因双方合同约定，保证金无息退还，反诉原告要求反诉被告支付逾期返还保证金的利息损失没有合同依据，本院不予支持。关于垫付的物业费，因反诉原告未提供证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十一条的规定，判决如下：
一、被告黄杉应于本判决生效之日起十日内给付原告高媛媛、ＸＸ租金人民币5400元；
二、被告黄杉应于本判决生效之日起十日内给付原告高媛媛、ＸＸ人民币230.2元；
三、对原告高媛媛、ＸＸ的其余诉讼请求不予支持；
四、反诉被告高媛媛、ＸＸ应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告黄杉保证金人民币7400元；
五、对反诉原告黄杉其余的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由原告高媛媛、ＸＸ负担。
本案反诉受理费人民币42元，已减半收取，由反诉原告黄杉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 梁斌
二〇一五年十二月二十五日
书记员 ＸＸ
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。