河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1102民初2931号原告（反诉被告）：杨晋豫，男，汉族，1995年10月29日生，住漯河市召陵区。委托代理人：赵世杰，河南永力律师事务所律师。被告（反诉原告）：漯河市集鸿发商贸有限公司，住所漯河市源汇区老街30号。法定代表人：潘东涛，公司经理。委托代理人：张伟峰，河南永力律师事务所律师。原告（反诉被告）杨晋豫与被告（反诉原告）漯河市集鸿发商贸有限公司（以下简称集鸿发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨晋豫的委托代理人赵世杰，被告（反诉原告）集鸿发公司的法定代表人潘东涛、委托代理人张伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晋豫向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告退还原告合同履约保证金4200元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年11月份原告租赁被告位于漯河市××区老街集鸿发义乌小商品城一间商铺用于经营箱包，被告向原告收取合同履约保证金共计4200元。由于被告招商不到位致使商场部分商铺空缺，商场人气低，导致原告赔钱。被告不作为不积极想办法加强管理、做宣传提高人气，而是任其恶性循环发生使商场经营氛围越来越差。被告存在多次违约：1、2016年12月8日商场开业而实际上于2016年12月24日开业；2、承诺免费装修而实际上向原告收取了装修费；3、承诺免费去义乌考察而实际上向原告收取了路费；4、承诺推出2000万推广基金至今没有落实到位。目前由于被告商场管理、经营不善，自己单方停业整顿，给原告造成一定的经济损失。综上，被告上述行为严重的伤害了原告对其的信任，无法继续合作下去，请求法院判令被告退还原告保证金。被告集鸿发公司辩称，2016年11月14日，原被告签订商铺租赁经营合同书（编号：3-3266），按照合同约定，原告应当在2017年6月30日前向被告缴纳管理费用共计3600元，同时，合同明确约定，原告不按合同约定的数额及交付期限向被告交付租金和相关费用超过五天的（原告逾期缴纳费用，被告有权按日加收应缴租金和相关费用的1%作为原告逾期付款违约金），被告可单方解除合同，原告无视合同约定，不按时缴纳管理费用，应当承担相应的民事责任，被告没有违反合同约定的行为，原告请求被告退还履约保证金的主张，不符合合同关于履约保证金的约定，请求驳回原告诉讼请求。反诉原告集鸿发公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除反诉原告与反诉被告签订的商铺租赁经营合同（编号：3-3266），反诉被告返还原告商铺租赁经营合同（编号：3-3266）中涉及的商铺；2、请求法院判令不予退还反诉被告交纳的合同履约保证金4200元；3、请求法院判令反诉被告向反诉原告交纳合同约定管理费用3600元；4、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付合同约定的违约金（以反诉被告未交纳的管理费用3600元为基数，按日1%加收违约金，从2017年6月30日计算至2017年9月27日止为6480元，并继续计算至反诉被告履行义务完毕之日止）；5、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：同集鸿发公司对本诉的答辩意见。反诉被告杨晋豫辩称，1、同意集鸿发公司退还履约保证金后解除合同；2、反诉被告不应当交纳管理费，因为集鸿发公司2017年3月份就存在违约行为，如果按照源汇区法院已经判决过的交纳管理费，应当交纳到2017年5月份，因为被反诉人5月份开始就不再经营了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原被告均提供了《商铺租赁经营合同书》一份，合同编号为：3-3266，甲方、出租方为集鸿发公司，乙方、承租方为杨晋豫，租赁标的物为商城第三层第3266号商铺，建筑面积60平方米，租赁期限三年，从2016年12月1日至2019年11月30日止，商铺经营范围为皮具箱包，自2016年12月1日至2017年11月30日期间免收租金，铺位月管理费为每平方米10元，月管理费计为600元，上述相关费用，乙方须按季度向甲方交纳，每季度的费用必须在上季末10天内付清，签订合同时，乙方向甲方交商铺租赁合同的履约保证金4200元，该履约保证金至租约期满，在乙方无违约、无赔偿、无欠款的前提下如数（不计利息）退还给乙方，除上述应如数退还保证金情形外，保证金不予退还或不予如数退还，甲方负责商城的整体经营运作，保障乙方正常经营状态，乙方不按合同约定数额及交付期限向甲方交付相关费用超过五天的，甲方可以单方解除合同，乙方逾期缴纳费用，甲方有权按日加收应缴费用的1%作为乙方逾期付款违约金，凡涉及双方权利义务的，甲乙双方均应书面通知对方，书面通知可直接交对方签收，也可通过快递公司按本合同签订时各方确认的地址转交，快递公司收件后，不论收件方签收与否，第三天视为送达，甲方也可选择在漯河市报纸上刊登通知或公告（尤其是涉及整个小商品城的事项），报纸刊登次日视为送达日。被告集鸿发公司认为，双方签订商铺租赁经营合同是一种商业合作关系，商铺是集鸿发公司租赁业主委员会的，每年租金300万元，集鸿发公司一直在认真的经营商场，并且也一直汇总商业经营规则，用心去经营，反诉原告租赁商铺之后不用心经营，实际上有的人一人拿好多间商铺，零散的摆放一些简单的货物，实际上原告租赁商铺是为了炒铺，商场的正常运营除了集鸿发公司投资用心经营之外，更需要与集鸿发合作的这些商户也一样的正常经营，因为一个商场整体的运营是靠一个一个的商户正常经营组建起来的。集鸿发公司之所以今天站在这里，就是因为原告不用心经营造成的。本院经审核后认为，该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，自原被告在合同上签字之日起即对双方具有约束力。2、原告杨晋豫提供了集鸿发公司宣传报两张，用以证明被告存在不诚信行为，原定2016年12月8日开业延迟至12月24日开业，被告承诺免装修费用、免媒体推广费2000万元均没有兑现，存在违约行为。被告集鸿发公司认为，证据真实性没有异议，证明目的有异议，宣传报属于集鸿发公司发布的商业广告，依照合同法约定属于要约邀请，原被告签订的商铺租赁经营合同，最终确定了双方的权利义务，是双方的真实意思表示，原被告均应依法遵守合同约定，被告不存在违约行为。本院经审核后认为，该宣传报属于商业广告，且并未表明经受要约人承诺后被告集鸿发公司即受广告内容约束，属于要约邀请，宣传报的内容在原被告签订的合同中没有出现，对原被告均不发生约束力，该证据不能证明被告存在违反合同约定的违约行为。3、原告杨晋豫提供了三段视频，用以证明：1、经过协商，被告承诺不愿意继续经营的退还保证金；2、商场经营萧条，被告停电致使商铺大部分关门无法经营；3、被告法定代表人潘东涛在处理问题时，使用暴力打伤、恐吓经营户。被告集鸿发公司认为，1、对协商退还保证金的视频真实性没有异议，不能证明原告所要证明的目的，视频中没有公司法人和商户协商退还保证金的事情，即便有过协商，也不能证明被告存在违约行为；2、对商场经营状况的视频真实性没有异议，对原告证明的目的不予认可，与本案的争议焦点无关；3、对潘东涛殴打商户的视频有异议，该视频不是完整视频，真实的情况是原告在处理本案纠纷的时候情绪过激，殴打被告公司法人，与本案民事纠纷没有关系。本院经审核后认为，1、协商退还保证金的视频，因不能证明与商户进行协商的人员具有被告公司处理保证金事项的授权权限，被告公司在诉讼中表示不同意退还保证金，故该视频不能证明被告承诺退还保证金；2、商场经营状况的视频，因不能证明商场经营状况惨淡的原因，故该视频只能证明商场经营状况不佳，不能证明是由于被告行为导致；3、潘东涛殴打商户的视频，打架斗殴与合同纠纷不是同一法律关系，本院不予认定。4、原告杨晋豫提供了（2017）豫1102民初1421、1422、1423、1424号民事判决书，用以证明被告没有履行对商户的承诺义务，是违约行为，由于被告违约导致合同无法履行应当退还履约保证金。被告集鸿发公司认为，真实性无异议，但是该判决不是生效判决，被告已提起上诉，判决集鸿发公司有违约行为时没有任何法律依据。本院经审核后认为，生效裁判文书才具有证明效力，原告提供的民事判决书没有生效，不是有效证据。5、原告杨晋豫提供了被告集鸿发公司2016年11月14日出具并加盖财务专用章的收到三个月管理费1800元的收据和收到合同履约保证金4200元的收据各一份，并在庭审中陈述称原告管理费交到2017年3月31日，2017年5月份原告不再继续经营，2017年8月份被告要整修时给原告打电话问是否还要继续经营，原告说不需要了，8月份原告将货物拉走，货架现在还在商铺。被告集鸿发公司对此没有异议。6、原告杨晋豫提供三张墙壁和地板的照片，用以证明其租赁的商铺漏水，并在庭审中称原告经营了一段时间后，下了两场雨漏了两次水，具体时间记不住了，是在2017年5月份前，和商场管理人员说过漏水问题，商场每次都承诺马上修，结果没有修。被告集鸿发公司对照片有异议，认为照片没有日期，不能显示是原告租赁的商铺，据原告陈述早不在商场正常经营了，照片和原告不经营商铺没有关系，漏水没有维修与事实不符，因为商场楼顶整体的覆盖面做的防水存在问题，造成了个别地方下雨天会有少量的漏水，少量商铺有滴雨现象，但不影响商铺继续营业，被告对楼顶的防水层也做过修缮，但不能避免个别地方漏水，漏水不能成为原告作为商户不经营的理由。本院经审核后认为，原告杨晋豫提供的照片虽然没有显示拍照地点和时间，但被告集鸿发公司未否认租赁商铺存在漏水现象，故本院认定原告杨晋豫租赁的商铺确实存在漏水现象。7、被告集鸿发公司提供了2017年8月23日漯河日报发布的解除合同公告，要求原告自收到解除合同通知书起三日内将商铺内所有商品迁出，用以证明被告进行货物清场的原因。原告杨晋豫认为，原告之前没有见到该漯河日报，被告也没有通知原告。本院经审核后认为，按照合同约定，原告杨晋豫不按照合同约定数额和交付期限交管理费的，被告集鸿发公司有权单方解除合同，且被告集鸿发公司将其解除合同意思表示已经通过书面通知和报纸公告的方式告知原告杨晋豫，被告集鸿发公司已经履行了合同约定的涉及双方权利义务的书面通知义务，原被告之间的租赁合同已经解除。本院认为，原告杨晋豫与被告集鸿发公司签订的商铺租赁经营合同书，是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原被告双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告杨晋豫提供的宣传报和视频不能证明被告集鸿发公司存在违反合同约定的行为。原告杨晋豫提供的照片能够证明商铺存在漏水现象，但没有显示拍摄时间，不能证明被告集鸿发公司没有履行维修义务导致租赁商铺在雨天一直存在漏水现象，也不能证明商铺漏水是被告行为导致，故该照片不能证明被告存在违约。原被告均认可原告杨晋豫的管理费交到了2017年3月31日，按照合同约定，原告杨晋豫应当在2017年3月21日至31日期间向被告集鸿发公司交付2017年4月1日至2017年7月31日的管理费1800元（月管理费600元×3个月），并在2017年7月21日至31日期间向被告集鸿发公司交付2017年8月1日至10月31日的管理费1800元（月管理费600元×3个月），但至今未交纳，原告杨晋豫存在违约行为。原告杨晋豫的货架仍然实际占用商铺，故原告杨晋豫应向被告集鸿发公司支付2017年4月1日至2017年10月31日的管理费3600元，并尽快搬走货架，将商铺返还给被告集鸿发公司。合同约定逾期交付管理费，按日加收应缴费用的1%作为违约金，该违约金的计算方式核算年利率为365%，明显高于原告逾期交纳管理费给被告集鸿发公司造成的损失。原告杨晋豫辩称其不应当交纳管理费，事实上已提出逾期交纳管理费违约金过高的抗辩，故本院将违约金调整为按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算。原被告均认可被告集鸿发公司收取了原告杨晋豫42**元履约保证金。合同约定，履约保证金至租约期满，在原告无违约、无赔偿、无欠款的前提下如数（不计利息）退还，除上述应如数退还保证金情形外，保证金不予退还或不予如数退还。该合同条款存在两种不同的解释，其一为如果原告存在违约、赔偿、欠款情形则不退还履约保证金，其二为如果原告存在违约、赔偿、欠款情形则只退还部分履约保证金，被告集鸿发公司是该格式合同的制作人，该条款应采取不利于被告集鸿发公司的解释即第二种解释，因本案原告杨晋豫存在违约行为，故本院酌定被告集鸿发公司向原告杨晋豫退还一半履约保证金即2100元（4200元÷2）。综上所述，原告杨晋豫的诉讼请求：退还履约保证金4200元，本院予以部分支持。反诉原告集鸿发公司的诉讼请求：解除合同、返还租赁商铺、不退还履约保证金4200元、交纳管理费用3600元、按照拖欠费用的日1%交纳违约金（2017年9月27日前的违约金为6480元）。本院对解除合同、返还租赁商铺的诉请予以支持；对不退还履约保证金4200元的诉请，本院予以部分支持；对支付管理费3600元的诉请，本院予以支持；对按照拖欠费用的日1%交纳违约金的诉请，本院对违约金予以调整后部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第四十一条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定,判决如下：解除原告（反诉被告）杨晋豫与被告（反诉原告）漯河市集鸿发商贸有限公司签订的商铺租赁经营合同；本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）漯河市集鸿发商贸有限公司向原告（反诉被告）杨晋豫返还履约保证金2100元；本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）杨晋豫向被告（反诉原告）漯河市集鸿发商贸有限公司返还商城第三层第3266号商铺；四、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）杨晋豫向被告（反诉原告）漯河市集鸿发商贸有限公司支付管理费3600元，自2017年4月1日起以实际拖欠的管理费为基数，按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计付违约金至管理费付清之日止；五、驳回原告（反诉被告）杨晋豫的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）漯河市集鸿发商贸有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取25元，反诉受理费减半收取80元，由原告（反诉被告）杨晋豫负担52元，由被告（反诉原告）漯河市集鸿发商贸有限公司负担53元（限本判决生效后10日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李笑寒二〇一七年十月三十日书记员  颜利丹