新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2015）伊州民一初字第65号
原告：熊存理，住伊宁市。
委托代理人：苏沛，新疆宇通律师事务所律师。
被告：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称昊丰公司）。住所地：伊宁市飞机场路**号*******号。
法定代表人：贾新东，总经理。
委托代理人：李可夫，新疆商务律师事务所律师。
被告：贾仲培，住伊宁市。
原告熊存理诉被告昊丰公司、贾仲培商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4�27日立案，于2015年8月6日、9月18日(上、下午)三次公开开庭进行了审理，原告熊存理及委托代理人苏沛，被告昊丰公司委托代理人李可夫及被告贾仲培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
熊存理诉称：2012年6月，被告要出售伊宁市解放路五巷昊丰大厦三、四、五层楼总面积6000余平方米，原告想买来作宾馆，并购买六套住宅作为宾馆服务员、工作人及办公场地。2012年7月5日，双方签订合同时原告发现昊丰大厦三、四、五层楼只有南头3300.78平方米和六套住宅有售房许可证，北头3000多平方米没有售房许可证，被告承诺等北头许可证下来再签订合同卖给原告”因三、四、五层的消防、楼梯、电梯、宾馆总台是不可分割的。”故当时只签订南头3300.78平方和六套住宅合同总价款1240万元，一次性付清给被告，(见合同和付款收据)。后来北头的售房许可证下来后被告不履行承诺，北头3000多平方米不卖给原告了，反而提出要按原价返购原告的南头房屋回去开宾馆，未经原告允许强行装修、开设了宾馆两年多，原告才明白一开始被告只签南头合同时就设下了圈套使原告兵临城下讲和，无可奈何的情况下原告才同意被告按原价返购回去，形成了2014年12月1日的房屋借款还款说明书(代借款条据)第三款和l、2条。(见说明书)时至今日被告未履行一点承诺。现被告既不履行支付返购房屋的款项，也不为原告办理房屋产权证，已经严重侵犯了原告的合法权益，故请求判令：1、二被告继续履行与原告在2014年12月1日签订的《房屋、借款、还款说明书》中的房屋移交及产权办理的合同义务，共计九份《商品房买卖合同》；2、二被告支付利息1091200元（利息暂计算从2014年12月29日至2015年4月29日止，具体以实际还款日为准）；3、二被告支付违约金1860000元（违约金计算从2014年12月1日至2015年4月29日，共计120天，具体以实际还款日为准）；4、二被告偿还欠款1832000元；5、二被告支付原告违约金458000元（暂计算数额：2014.11.29-2015.8.5，共250天），具体数额从2014年11月29日计算至还清为止；6、本案的涉诉费用由二被告承担。
昊丰公司答辩称：一、本案�为房屋买卖，实为高息民间借贷。1、2013年7月5日，答辩人向原告商量借款1000万元事宜，双方并未签订书面借款协议，但原告却要求按民间借贷的通行做法先扣200万元利息，故于2013年7月5日答辩人向原告出具了两张收据:票号为0302126号《收据》写明：”今收到熊存理转卡壹仟万元整”。此款通过银行进工行2712账户500万元，进贾总卡转入商业银行612985账户100万元，进128859账户400万元，共计1000万元。另200万元利息按原告要求开具了票号0302128号《收据》，写上:”今收到熊存理现金贰佰万元整”。实际上并未收到一分钱。即答辩人当时只向原告借款1000万元，却打了两张共计12000万元的《收据》。原告对此还不满意，提出还要先按月息27%先扣两个月的利息，所以在2013年7月6日答辩人通过信用社账户开支票还借款（利息40万�，即实际上答辩人给原告打了1200万元两张《收据》，实际只拿到960万元）。2、不仅如此，原告提出还要按两张收据1200万元的金额与答辩人签订《商品房买卖合同》，以房屋作抵押。故双方于2013年7月5日签订了9份《商品房买卖合同》，按1200万元的数额，将款分解到各份合同中。由于每套房屋面积有小数，无法凑够1200万元的整数，故编号为1124653、1124654、1124660、1124655、1124661、1124663、1124662、1124604、1124670共计9份《商品房买卖合同》，准确累计购房款为12000008.54元，而不是1200万元整，也不是以后算账中的1240万元。但12000008.54元至今未交，原告也未收将原开借款收据进行换票，故答辩人可以根据《合同》第七条第1款第（2）项的约定，逾期超过30天，出卖人有权解除合同。因本案《商品房买卖合同》名为购房，实为高息借款，违反了《合同法》的相关规定，应依法解除。二、原告在计算利息时不仅重复计算，还”利滚利”计算，并以随时以”对账”方式将这些不合理的对账确定下来。实际上是消灭违法计算利息的证据：民间借贷利息可以高于国家银行贷款利息，但不得超过4倍，也不得计算复息或将利息加入到本金中再次计算利息，即”驴打滚”，但原告却：1、2013.7.5.只借了1000万元，却要事先扣200万元利息，让答辩人另打200万元《收据》，即开始就将200万元利息计入本金中。本来这200万元足够提前收10个月利息，但熊存理在第二天即2013.7.6.又另收两个月利息40万元，实际1200万元的收据仅支付960万元。2、2013.7.5.按两张收据所开1200万元签的买房合同9份共计购房款12000008.54元，但在2012.7.10.《承诺书》中变成1240万元，实际上是熊存理把2013.7.6.他己拿走的利息40万�计算进了本金。当时答辩人只提了一下40万元不是熊借给我方，而是向熊支付利息，熊存理立即逼答辩人还款。以后每次对账，也都是熊存理事先弄好，按他的意思进行的。但双方支付全部是通过银行账户和转卡，均有账可查。且答辩人保留全部凭证，可以委托司法鉴定机构进行鉴定：熊存理向答辩人的借款共计三笔，分别为2013.6.15.50万元;2013.7.5.1000万元；2013.9.6.120万元，共计1170万元，其余的都是熊存理将利息计算好让答辩人所打条子，并未实际支付。3、答辩人自2013.7.6.向熊存理还款40万元开始，至2014.11.25.共向熊存理还款（本金、利息）33笔共计19,847,500元，减去代谢飞还本息210万元为17,747,500元，而熊存理借款本金1170万元，利息4914000元，本息共计16614000元，答辩人己超付1133500元。故答辩人在答辩的同时提出反诉，请求依法予以合并审理。原告诉讼请求均不能成立�请予以驳回。
贾仲培答辩称：同意昊丰公司的答辩意见，补充以下几点：1、2014年12月1日的《房屋、借款、还款说明书》是借款行为，不是买卖行为；2、2013年1月6日签署了九份买卖合同是借款担保行为；3、2012年7月5日原告通过银行转账给昊丰公司及我本人借了1千万元的本金；4、2012年7月6日昊丰公司开具了200万元的现金收据，是1千万元四个月的利息，月利率是一百元为五分钱；5、原告说买卖了九套房屋，但我们没有开具任何买卖房款收据。不能双重算钱，要么按买卖合同，要么按借款纠纷，原告的诉讼请求不能成立。
熊存理为支持其诉讼请求，当庭提供如下证据：
1、2012年7月5日签订的九份《商品房买卖合同》，以证明原、被告间存在商品房买卖合同的法律关系。熊存理已支付全部购房款，合同有效。
昊丰公司的质证意见为：真实性认可，合法性和关联性均不认可，因商品房买卖合同的价款及付款方式均不符合法律和市场的规定。原告没有依照约定支付购房款，1200万元的收据上也没有写明购房款，还计算了利息，财务上没有分别开具购房收据。
贾仲培的质证意见为：与昊丰公司相同。
2、2012年7月5日、2012年7月6日昊丰公司给原告出具的两张《收据》，以证明被告收到购房款合计1200万元。
昊丰公司的质证意见为：真实性认可，合法性和关联性均不认可，1000万的收据用途是转卡，属于借款，不能算作购房款。
贾仲培的�证意见为：与昊丰公司相同。7月5日转卡1千万的真实性认可，收据上原告没有签字。
3、2014年12月1日,原告与两被告签订的《房屋、借款、还款说明书》，以证明此说明书是双方真实意思表示，合法有效.原、被告存在两种法律关系，一是多年来的借款关系，一是商品房买卖合同关系。借款问题：此说明书是对多年借款往来的结算，两被告欠原告183.2万元，约定在2014年12月29日，月息及到期不付的违约金。关于购房：原告已经付清全部的购房款1240万元，其中40万元是现金给付，被告是认可的，约定如果被告不能按期支付回购房款，商品房买�合同继续履行，昊丰公司将房产证办至原告名下，在此之前的借款往来全部条据都作废，账已算清，无需举证，以此为凭。另还证明欠款1832000元及利息性质的确认，计算起始时间、计算标准和违约金的约定、支付
昊丰公司的质证意见为：真实性认可，合法性和关联性均不认可，本案实际就是借款担保，40万元是我们给原告的还款，内容存在欺诈性。昊丰公司不欠原告款，也不存在利息和违约金。
贾仲培的质证意见为：与昊丰公司相同。
昊丰公司、贾仲培为支持其答辩理由，当庭提供如下证据：
1、2012年7月10日的《承诺书》一份，以证明《房屋借款、还款说明书》是被胁迫签字的。
熊存理的质证意见为：真实性、合法性、关联性没有异议，但是双方在2014年12月1日对此前借款、购房行为进行了整体的确认和清算，因此2014年12月1日的说明书替代了这份证据。并且被告所举的这份证据再次印证了原、被告间存在买卖合同的法律关系。
2、2013年11月28日、2014年7月14日、2014年12月1日的《借还款说明书》三份，以证明1240万元的形成。
熊存理的质证意见为：真实性、合法性、关联性没有异议，理由同上，1240万元的形成正如原告所说，买房之后两被告又回购，40万元是占用资金的损失赔偿。
3、贾总借款明细一份，以证明1240万元既做了房产抵押，又做了借款，并且详细计算了利息。
熊存理的质证意见为：真实性、合法性不认可，没有原告的签字盖章，并且这份条子的形成时间是2013年1月，是早于2014年12月1的房屋借款还款说明书形成的。
4、2012.6.5-2015.3.31原告借款对账清单一本，以证明共36笔钱，其中33笔是我们的还款，3笔是原告给我们的借款，收到借款1170万元，还款为19847500元，包括有三笔是替谢飞还的210万元，但谢飞的款是180万，我们�还了30万。
熊存理的质证意见为：账认可，这是和被告形成的其他经济关系，与本案诉争的1240万元无关，与诉争的1832000元有关。但列举的经济往来不完整，仅是两年之间的，实际上我们之间的经济往来关系二十多年，且没有反映出来1240万元。
5、赵继光的商品房买卖合同一本及维修金收据、税收缴款书、销�不动产统一发票各一张，以证明涉案的九份合同没有交首付及购房款，也没有备案、没有银行贷款，涉案的九份合同只是草签稿，不是正式合同。
熊存理的质证意见为：真实性认可，但关联性不予认可。我已经备案，如果是伪造的，可以去房产局查。我的钱如实向被告交清了。合同约定办理房产的一切手续都由被告承担。
根据熊存理、昊丰公司、贾仲培在庭审中所作陈述以及举证、质证情况，本院确认如下事实：
1、2012年7月5日，熊存理与昊丰公司分别签订了编号为1124653、1124654、1124660、1124655、1124661、1124663、1124612、1124604、1124670等九份备案的《商品房买卖合同》，共约定：昊丰公司将位于伊宁市解放路五巷昊丰大厦3、4、5层靠南边的3308.97㎡（每层面积相同为1102.99㎡）商业用房及六套住房出卖给熊存理，总价款为12000008.54元。交房时间为2013年1月6日。该合同还约定：”......第十五条关于产权登记的约定。出卖人（昊丰公司）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。......3、出卖方负责办理该楼宇的公房证，分户产证由购买方（熊存理）自行办理......附件四：合同补充协议在办理该产权手续时所产生的一切税、费，均由出卖人承担。”最后，在该合同法定代表人落款部位贾仲培签了名。当日，昊丰公司给熊存理出具1000万元（转卡）收据一份，第二日，又出具200万元（现金）收据一份，同样，以上两份收据贾仲培均签了名；
2、2012年7月10日，熊存理向昊丰公司出具《承诺书》一份，内容为：”本人熊存理，于2012年根据商品房购买合同，编号第1124644号，购得伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，解放路5巷，昊丰大厦第三层建筑面积为2101.72平方米，第四层建筑面积为2101.72平方米，两层总建筑面积为4203.44平方米（见商品房购买合同）。此房在伊宁市房地产管理局己备案，现我做如下承诺：1、伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（贾仲培），倘若在2013年元月6号前，认为卖我的房价低了，可在2013年元月6号前收回该房产，并退还熊存理人民币壹仟贰佰肆拾万元整现金购房款。办理退房所产生的一切费用，均由伊犁昊丰房地产开发有限责任公司承担。2、如果伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，在2013年元月6日房子交不了，款也不退视为违约，每天伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，向熊存理每日支付1.3‰的违约金（计算公式1240万元×每天按1.3‰计算×每月按30天计算×每年按12个月计算=580.32万元），先支付违约金6个月，共计290.16万元整，否则本承诺无效，一切按商品房备案合同执行。此据备注：1、双方均以收据、收条为证。2、工程建设标准：均按设计施工图纸及施工规范要求施工。”2013年11月28日，熊存理与贾仲培、昊丰公司签订了《借还款说明书》一份，内容为：”关于熊存理与贾仲培（昊丰）借还款及房屋返购等问题作如下说明:1、本算账日期是2013年11月28日，通过双方借还款的条据作为依据算的，以前的借还条据作废，今日后的条据生效。2、贾仲培（昊丰）想返购熊存理已购贾仲培（昊丰）解放路五巷的房屋开宾馆，熊存理同意，但约定贾仲培必须在2013年10月29日前一次性付给熊存理1240万元人民币（壹仟贰佰肆拾万元整），时至今日，贾仲培未付此款。贾仲培（昊丰）要求返购房屋款延期至2014年5月29日，一次性把1240万元款付给熊存理，否则并支付日3％的违约金。如果贾仲培（昊丰）在2014年5月29日不付熊存理1240万元人民币房款。贾仲培(昊丰)宾馆装修无偿的移交给熊存理，另无它议。3、贾仲培（昊丰）担保的谢飞借款不在此次算账之内。4、谢飞的利息算至2013年12月24日。5、此条据为借款凭证，不再写借条。有关事项作为还款的法律依据。6、昊丰（贾仲培）房款1240万元，定于2014年5月29日付清（若提前还款按月减）。另借款372万元也定于2014年5月29日还清，共计还款金额1612万元。7、贾仲培担保谢飞的150万元借款，贾仲培定于2014年3月24日连本带息还清。备注：2013年11月29日伊犁昊丰房地产开发公司代谢飞付利息30万元。2013年12月10日付利息62万元(此款不在以上借款之中)。2014年7月14日，熊存理与贾仲培、昊丰公司签订了《借还款说明书（代借还款条�）》一份，内容为：”关于熊存理与贾仲培（昊丰）借还款及房屋的返购等问题作如下说明：1、本算账日期是2014年7月8日，通过双方借还款的条据作为依据算的，以前的借还款条据作废，今日后的条据生效。2、贾仲培（昊丰〉想返购熊存理己购贾仲培（昊丰）解放路五巷的房屋开宾馆，熊存理同意，但约定贾仲培必须在2014年5月29日前一次性付给熊存理1240万元人民币（壹仟贰佰肆拾万元整），时至今日，贾仲培未付此款，贾仲培（昊丰）要求返购房屋款延期至2014年7月29日，一次性把1240万元付给熊存理，若贾仲培（昊丰）再次违约双方共同达成协议，（1）按总款额违约日付3％的违约金（2）将熊存理已购买备案位于解放路五巷的房屋无条件的无偿（装修等费用）办理房屋产权证给熊存理。另无它议。3、此条据为借款凭证，不再写借条。有关事项作为还款的法律依据。4、昊丰（贾仲培）房款1240万元定于2014年7月29日付清。5、昊丰（贾仲培）另借熊存理人民币现金264.6万元也定于2014年7月29日还淸。6、到期房款及借款共计付熊存理人民币1504.6万元（壹仟伍佰零肆万元陆仟元整）备注:1、此算账为借(欠)款凭据。2、此借（欠）款人多数为现金往来。跨度时间长，现金往来多，转来转去情况时有发生，以前的现金条据都撕毁了。账已算淸，今后双方再没有举证的义务，全凭此借还款说明书（此条）为依据。此说明一式四份，各二份。”
3、2014年12月1日，熊存理与贾仲培、昊丰公司�订了《房屋、借款、还款说明书(代借款条据)》一份，内容为：”关于熊存理与贾仲培及昊丰房产之间的购房、借还款等问题作如下说明：一、本次算账日期为2014年12月1日，通过历年来熊存理向贾仲培及昊丰房产提供的现金借款、及他人对贾仲培和昊丰房产的担保及债权转让，熊存理向昊丰房产购房付款等作为此次清算依据。以前的各种条据作废，以今日所立条据作为法律依据。二、购房情况：熊存理与贾仲培及昊丰房产于2012年7月5日签订了购买解放路昊丰大厦3-5层商业房3308.97平方，住宅六套(房号为3-602；3-601；2-605；2-604；2-704；2-705)面积合计为：720.15平方。于2012年7月6日在伊宁市房地产管理局备案。购房款总计12400000元(大写：壹仟贰佰肆拾万元)，已全部付清。三、房屋返购问题：购房合同备案后，贾仲培及昊丰房产多次和熊存理协商要把商业房及住宅返购回去，并承诺一次性把房款壹仟贰佰肆拾万元退还给熊存理，但至今分文未付。通过协商，熊存理同意延至2014年12月29日，具体条件如下：l、购房款12400000元(壹仟贰佰肆拾万元)按月息2.2％支付给熊存理。即每月向熊存理支付利息264000元(大写：贰拾陆万肆仟元整)。2、违约责任：倘若贾仲培及昊丰房产不能按约定于2014年12月29日支付退房款12400000元(大写：壹仟贰佰肆拾万元整)及利息，则每日支付熊存理1‰的违约金，直到把房产证办到熊存理名下后，方可结束支付利息和违约金。四、借还款问题：长期以来，贾仲培及昊丰房产通过借现金、倒账、担保、还了又借等与熊存理之间有过多次借贷往来，熊存理与贾仲培于2014年12月1日，对历年来的借贷往来账进行了清算，清算后，贾仲培及昊丰房产还欠熊存理人民币1832000元(大写：壹佰捌拾叁万贰仟元整)，双方约定于2014年12月29日，贾仲培一次性还清借款人民币元(大写：)。利息及违约金按如下约定执行。1、从2014年11月29日至2014年12月29日，贾仲培及昊丰房产按月息2.2％支付熊存理利息。2、违约责任：如贾仲培及昊丰房产到期不支付本金及利息，则按总款的日1‰支付违约金。起始日期为2014年11月29日计算到还清借款为止。五、特别说明：1、熊存理与贾仲培及昊丰房产间的借贷往来，由于时间长，跨度大，多为现金往来，白条往来较多。此次算账为全部往来账的清算结果，以前的任何条据全部作废。账已算清，今后双方再没有任何举证的义务，凭此说明为据。2、本说明为借款、返还购房款凭证。再不另打条据作为还款依据。3、此说明签订后，贾仲培及昊丰房产的还款以汇款凭证作为还款依据。4、房款和借款合计金额为14232000元(大写：壹仟肆佰贰拾叁万贰仟元整）此说明一式三份，三方各持壹份”
4、庭审中，昊丰公司、贾仲培提起反诉，但未交纳反诉费。其提交的36笔与熊存理往来经济账目均发生在2014年12月1日之前。之后，双方再无经济往来。涉案房产均备案在熊存理名下，但由贾仲培控制、装修、使用。
5、诉讼中，熊存理对前述《房屋、借款、还款说明书(代借款条�)》中的1240万元构成陈述为：”通过转卡1千万，200万是昊丰公司以前欠我的钱，我把欠条交给其，其给我出具了收条。多出的40万元是其占用我资金的损失。”而昊丰公司、贾仲培辩称：”1000万元收到了，但不是购房款，是借款，200万没有收到，但200万元的收据是真实的，实际上是上述1千万四个月的利息，每月50万元。40万元是给熊存理的还款，内容存在欺诈性。”
6、庭审中，昊丰公司、贾仲培称：”不应当承担违约金，如果法庭确认应当支付违约金，违约金过高，请求调减�”
7、2014年9月17日至2015年5月8日，金融机构人民币贷款基准利率一至三年（含三年）为6.40%。
本院认为，各方对昊丰公司收到熊存理1000万元认可，本院予以确认。
2012年7月5日，昊丰公司与熊存理签订书面的《商品房买卖合同》九份和其给熊存理出具1200万元收据二份以及诉争房产已经登记备案在熊存理名下的实际，各方也予以认可，本院亦予以确认。
昊丰公司、贾仲培提起反诉，但未交纳反诉受理费，故其反诉本院不予受理，及于反诉请求不在本案审理范围。
根据熊存理诉讼请求、案件事由、答辩意见及举证、质证情况，归纳本案争议焦点为：1、双方之间形成的法律关系；2、熊存理主张昊丰公司、贾仲培履行交付涉案房产和办理产权的合同义务能否成立；3、熊存理主张1832000元欠款能否成立；4、违约事实的认定及违约金数额的确定；5、熊存理主张利息能否成立。
关于双方之间形成的法律关系问题。上述《商品房买卖合同》主要内容约定了建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、违约责�等，根据该合同内容及双方履行实际状况表明昊丰公司将诉争已经竣工房产销售所有权于熊存理，熊存理支付对价于其，双方之间关系、特征符合商品房销售合同法律关系，据此，该《商品房买卖合同》性质为商品房销售合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百三十条之规定，双方形成商品房销售合同法律关系且有效，本案案由应界定为商品房销售合同纠纷。庭审中，昊丰公司、贾仲培辩称，本案名为房屋买卖，实为高息民间抵押借贷，涉案1000万元为借款，200万元为利息。并因此向法庭提交了2012年7月10日的《承诺书》、2013年11月28日、2014年7月14日、12月1日的三份《借还款说明书》、贾总借款明细以及2012.6.5-2015.3.31熊存理借款对账清单等证据，对此本院认为：贾总借款明细系其自书，熊存理未签字，也不认可，昊丰公司、贾仲培也不能提供其他证据�证该借款明细内容真实存在，故该证据的证明力，本院不予确认；《承诺书》、《借还款说明书》、熊存理借款对账清单只能证明双方素有经济往来、为履行上述《商品房买卖合同》双方曾多次合意变更各自权利义务以及又对涉案房产达成返购契约，并不能证明本案诉争的商品房买卖关系为高息民间抵押借贷，也不能证明涉案1000万元为借款，200万元为利息。结合以上，在双方未签订书面借款合同和熊存理不认可上述辩称以及昊丰公司、贾仲培未提交生效法律文件确认双方法律关系情况下，本院对其辩称不予采信。虽然双方2014年12月1日签订的《房屋、借款、还款说明书》对涉案房产达成了返购合意，但根据该《房屋、借款、还款说明书》第三条第2项约定，双方之间的返购合意实际为附条件的合同法律关系，即昊丰公司不能按约定于2014年12月29日支付退房款12400000元�利息，则双方不再执行返购合同，继续履行涉案《商品房买卖合同》。根据庭审查明，上述款项截止法庭辩论终结前昊丰公司也未给付。故熊存理主张双方为商品房买卖合同法律关系的诉讼理由成立，本院予以支持。
关于熊存理主张昊丰公司、贾仲培履行交付涉案房产和办理产权的合同义务能否成立问题。前述本院已经确认熊存理与昊丰公司就涉案房产形成商品房销售合同法律关系，依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，熊存理支付了足额购房款1200万元，昊丰公司则有义务将涉案房产在合理时间交付熊存理，并履行办理该房产权属登记应向产权登记机关提供备案资料义务，然其未果，故熊存理依照约定请求昊丰公司履行交付涉案房产和办理产权的合同义务符合合同约定和法律规定，其该诉讼请求成立，本院予以支持。因涉案合同相对方为昊丰公司，贾仲培为其法定代表人，其在本案商品房买卖合同法律关系中的作为完全基于昊丰公司，属法人行为，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，其行为后果应由昊丰公司承担，故熊存理请求贾仲培履行完成行为的合同义务的诉讼请求没有依据，本院不予支持。
关于熊存理主张1832000元欠款能否成立问题。�欠款系独立于上述商品房买卖合同之外的单独借款，有债权凭据《房屋、借款、还款说明书》（涉及1832000元欠款部分）在卷佐证，且昊丰公司、贾仲培不持异议，故该欠款事实本院予以确认。庭审中，昊丰公司、贾仲培辩称，该款已经归还，现不欠其款，并因此向法庭提交了2012.6.5-2015.3.31熊存理借款对账清单。对此本院认为，该借款对账清单反映的是36笔与熊存理往来经济账目，均发生在上述债权凭据形成的2014年12月1日之前，之后，并无经济往来，即该债权凭据形成后，昊丰公司、贾仲培未向熊存理履行还款义务，故对其不欠款的辩称本院不予采信。根据上述债权凭据载明欠款主体，熊存理主张上述欠款的诉讼请求成立，本院予以支持。
关于1860000元违约金的认定问题。昊丰公司未履行将涉案房产交付熊存理义务属实，本院前述已经认定，故其对熊存理构成违约显而易见，本院依法认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，合同主体依法约定适用违约金。本案双方在《房屋、借款、还款说明书》中虽然约定了违约条款和违约金收取的计算方法，即”倘若贾仲培及昊丰房产不能按约定于2014年12月29日支付退房款12400000元及利息，则每日支付熊存理1‰的违约金，直到把房产证办到熊存理名下后，方可结束支付利息和违约金”但对计算违约金的基数和开始时间未作约定，该情形属违约金约定不明，约定不明视为没有约定，故熊存理向昊丰公司主张涉案房产买�违约金1860000元因没有明确约定依据，其该诉讼请求依法难以成立，本院不予支持。
关于熊存理主张利息能否成立问题。虽然《房屋、借款、还款说明书》（商品房买卖部分）约定了利息，但其为返购欠款12400000元的利息计算约定，现熊存理主张履行涉案《商品房买卖合同》，不要求履行返购约定，故其以返购约定主张利息1091200元不能成立，本院不予支持。
关于涉案1832000元欠款违约金的认定问题。昊丰公司、贾仲培未按约定时间归还该欠款，对熊存理构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定和《房屋、借款、还款说明书》（涉及1832000元欠款部分）第四条第2项约定”违约责任：如贾仲培及昊丰房产到期不支付本金及利息，则按总款的日1‰支付违约金。起始日期为2014年11月29日计算到还清借款为止。”熊存理主张违约金有合同约定和法律规定，本院予以支持。庭审中，昊丰公司、贾仲培称：”不应当承担违约金，如果法庭确认应当支付违约金，违约金过高，请求调减。”对此本院认为，违约金的主要功能是弥补损失兼惩罚措施。就上述欠款熊存理最大损失为同期银行四倍贷款利息，这是法律的规定，违约金的约定也不能超过此限，而双方的”按总款的日1‰支付违约金”的约定，明显过分高于造成损失情形，故应当按四倍贷款利息计算违约金，昊丰公司、贾仲培请求调减违约金的辩称，本院予以采纳。
综上，熊存理的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第四款、第一百三十五条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、伊犁昊丰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向熊存理交付位于伊宁市解放路五巷昊丰大厦3、4、5层靠南边的3308.97㎡（每层面积相同为1102.99㎡）商业用房及六套住房（房号为3-602，面积为137.19㎡；3-601，面积为130.72㎡；2-605，面积为116.26㎡；2-604，面积为109.86㎡；2-704，面积为109.86㎡；2-705，面积为116.26㎡）【该房产备案《商品房买卖合同》编号分别为1124653、1124654、1124660、1124655、1124661、1124663、1124612、1124604、1124670】；
二、伊犁昊丰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内就上述涉案房产办理权属登记应向产权登记机关履行提供备案资料义务（该资料具体情况以产权登记机关规定为准）；
三、伊犁昊丰房地产开发有限责任公司、贾仲培于本判决生效后十日内共同向熊存理支付欠款1832000元；
四、伊犁昊丰房地产开发有限责任公司、贾仲培于本判决生效后十日内共同向熊存理支付违约金〔从2014年11月29日起以欠款1832000元为基数，按照6.40%年利率的4倍计息至还清该欠款之日止〕；
五、驳回熊存理的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45065.6元，由伊犁昊丰房地产开发有限责任公司、贾仲培负担40559元，熊存理负担4506.56元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上�状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。当事人上诉时，应在递交上诉状次日起七日内向新疆维吾尔自治区高级人民法院预交上诉费，预期则视为放弃上诉权。
审判长王英奇
审判员周丽萍
审判员张长胜
二○一五年十二月三十日
书记员孙璇