吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第132号
上诉人（原审原告）：李金玲，住延吉市。
被上诉人（原审被告）：沈文萍，住延吉市。
上诉人李金玲因与被上诉人沈文萍房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院作出的（2014）延民初字第4749号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
在一审中原告李金玲诉称：2014年6月9日，原、被告双方签订转让合同，约定被告将其承租的位于延吉市太平街天合商贸楼南侧门市房转让给原告使用。原告向被告支付转让费54500元。签订合同后，被告不腾出该门市房，造成原告无法装修营业，直到2014年7月31日，被告与延吉市富升商贸有限公司之间的租赁合同到期后，被告才腾出门市房。因被告未及时腾出门市房，且其不享有转租权利，故原告诉至法院要求1、解除原、被告之间于2014年6月9日签订的转让合同；2、被告返还原告承兑费6500元、更名费1000元及利息损失1700元，支付水电费71.60元、精神损失费1500元、可得利益6000元、交通费173元、复印费83元，共计17027.6元。
在一审中被告沈文萍辩称：被告将门市房出兑给原告时，已将被告的私人物品全部腾出，但未将钥匙交付给原告。签订转让合同时，原、被告双方口头协议待被告租赁其他住处后再交付原告钥匙。2014年6月12日，被告到天津办事期间得知原告已将该门市房门锁进行更换。被告有权利对外出兑门市房且该房所有权人延吉市富升商贸有限公司也同意出兑，并将各手续变更到原告名下，被告不同意解除合同。2014年8月1日，被告已腾出诉争门市房，原、被告之间的转让合同已履行完毕。综上，应驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年8月1日，被告与延吉市富升商贸有限公司签订租赁合同，约定延吉市富升商贸有限公司向被告出租位于延吉市太平街天合商贸楼南侧、面积为35平方米的门市房，租赁期间从2013年8月1日起至2014年7月31日止，每月租金为4000元，被告应支付48000元作为履约保证金，被告未经延吉市富升商贸有限公司书面同意，不得擅自转租。签订合同后，被告支付延吉市富升商贸有限公司保证金48000元。2014年6月9日，原、被告签订转让合同，约定被告将其对上述门市房的使用权转让给原告，原告享有被告在租赁合同中所享有的权利义务，转让后，该门市房的装修装饰部分全部归原告所有，原告在2014年6月9日支付被告转让费54500元，其中包括被告已向延吉市富升商贸有限公司支付的保证金48000元。合同中未约定腾出房屋时间，签订合同时，原、被告双方口头约定，原告允许被告承租其他房屋后再腾出房屋。签订合同当日，原告向被告支付转让费54500元。2014年6月25日，原、被告一同到延吉市富升商贸有限公司将被告名下的48000元保证金收据变更到原告的姐姐李艺新名下，原告向延吉市富升商贸有限公司支付过户费1000元。2014年7月31日，被告腾出诉争门市房，期间原告尚未使用该门市房。2014年8月5日，原告向延吉市富升商贸有限公司支付水电费71.60元。2014年9月22日，延吉市富升商贸有限公司将保证金48000元返还给了原告。开庭审理时，原、被告双方均承认被告与延吉市富升商贸有限公司之间的门市房租赁合同到期后，原告可以与延吉市富升商贸有限公司续签门市房租赁合同。
一审法院认为：原、被告之间签订的转让合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告虽主张，被告无权转租门市房，但该门市房的出租方延吉市富升商贸有限公司已向原、被告办理了保证金收据变更手续，应视为其同意被告转租的行为，故对原告的主张，本院不予支持。原告主张，被告未及时腾出房屋，故应解除合同，对此本院认为，原告口头约定其允许被告租赁其他房屋后腾出诉争门市房，被告已于2014年8月1日腾出房屋，且已将保证金收据变更到原告名下，将被告对门市房享有的权利义务转让给了原告，故已经履行了转让合同的义务，不存在解除合同情形，故对原告的上述主张，本院不予支持。原告主张被告返还承兑费6500元、更名费1000元及利息损失1700元、精神损失费1500元、可得利益6000元、交通费173元、复印费83元的主张，无法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付水电费71.60元，此费用是被告租赁本案诉争门市房期间所发生的费用，且被告对此无异议，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、被告沈文萍于本判决发生法律效力后立即支付原告李金玲水电费71.60元；二、驳回原告李金玲的其他诉讼请求。案件受理费225元（原告已预交），减半收取112.50元，由原告李金玲负担87.50元，被告沈文萍负担25元。
宣判后，李金玲不服，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：1.一审法院判决认定事实错误。判决书称原、被告口头已达成协议等被告找到新房子后再腾出房子，没确定腾出房子时间。事实上根本不存在口头达成协议之说，合同书中约定签订协议当天法律生效，合同签订时间是6月9日，6月9日开始上诉人获得该房屋的使用权，同时被上诉人丧失使用权，因被上诉人哀求等两天搬家，上诉人从人道主义出发允许晚搬出两天.
经本院审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。
本院认为：上诉人李金玲与被上诉人沈文萍之间签订的转让合同，即承租房屋的出兑，其法律关系应当是房屋租赁合同的概括转让和房屋内装修添附物的买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，房屋转租已征得房屋出租人的同意，该合同合法有效，各方当事人应当按照合同的约定，全面履行合同义务。上诉人李金玲已经按照合同约定履行了支付转让款的义务，被上诉人沈文萍也应当按照合同的约定及时履行交付房屋使用权的义务。但双方在合同中未明确约定房屋交付的时间，属于对履行期限约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，上诉人李金玲在一审提供的证据《延吉市公安局特警大队110接处警情记录卡》可以证明上诉人李金玲作为债权人已经向被上诉人沈文萍要求履行交付房屋使用权的义务，被上诉人沈文萍未履行构成违约，应当承担相应的违约责任。被上诉人沈文萍虽然主张其应履行交付房屋使用权义务的时间为2014年8月1日，理由是其向出租人交纳租赁租金至2014年7月30日。但因双方签订的转让合同中房屋部分实为房屋租赁合同的概括转让，合同生效后被上诉人沈文萍即退出原租赁合同，其权利、义务由新的承租人上诉人李金玲承接，据此，被上诉人沈文萍以其交纳的租金至2014年7月30日为由，主张交付房屋使用权的时间为2014年8月1日的理由显然不能成立。因此，被上诉人沈文萍作为负有履行交付房屋使用权义务的一方当事人，在合同履行发生争议时应当对履行合同承担举证责任，所提供的证据不足以证明履行义务符合合同约定时，应承担举证不能的不利后果。上诉人李金玲的此项上诉理由成立，本院应予支持。被上诉人沈文萍向上诉人李金玲承担2014年6月20日（2014年6月15日为上诉人李金玲要求履行日，至同年6月19日为被上诉人沈文萍合理腾迁时间）至2014年7月30日的租金损失5300元（月租金4000元，租期一个月零十天）。关于上诉人李金玲请求判令被上诉人沈文萍支付更名费1000元、精神损失费1500元、可得利益6000元、交通费173元、复印费83元，但所提供的证据不足以证明其主张的事实成立，且没有相关的法律依据，本院不予支持。一审法院认定双方协商腾房时间为2014年8月1日证据不足，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第4749号民事判决第一项；
二、撤销吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第4749号民事判决第二项；
三、被上诉人沈文萍于本判决发生法律效力后立即向上诉人李金玲支付房屋租金损失5300元，并自2014年8月1日起至实际支付之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率承担债务利息。
四、驳回上诉人李金玲的其他诉讼请求。
一审案件受理费112.50元，二审案件受理费225元，合计337.50元，由上诉人李金玲负担135元，由被上诉人沈文萍负担202.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
审 判 员 梁传平
代理审判员 卢 珊
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 金炫汝