四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）达中民终字第302号上诉人（原审被告、反诉原告）四川省华昌房地产开发有限公司。住所地：达县南外镇达万路**号华昌大厦*楼。组织机构代码74229314-8。法定代表人许安昌，系公司经理。委托代理人覃礼顺，四川奥飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）四川省文丰实业有限公司。住所地：达州市通川区通川中路**号。组织机构代码21032674-6。法定代表人叶盖文，系公司经理。委托代理人（特别授权）杨新华，系该公司职工。委托代理人李大军，四川天仁和律师事务所律师。上诉人四川省华昌房地产开发有限公司（以下简称华昌公司）与被上诉人四川省文丰实业有限公司（以下简称文丰公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，原由达县人民法院（现达州市达川区人民法院）于2012年7月26日作出（2012）达达民初字第1248号民事判决，宣判后，华昌公司不服，提起上诉。本院2012年12月7日作出（2012）达中民终字第802号民事裁定发回重审。达州市达川区人民法院重审后，于2014年1月26日作出（2013）达达民初字第832号民事判决，华昌公司仍不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华昌公司的委托代理人覃礼顺，被上诉人文丰公司的委托代理人杨新华、李大军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2007年9月7日，文丰公司与华昌公司签订了《土地转让协议书》。约定：一、华昌公司（甲方）同意将总平面图中（附总平面图）所示红线范围甲方项目小区道路与文丰公司（乙方）“文丰小区”项目之间的甲方部分土地使用权转让与乙方。二、该部分土地面积约为0.48亩，甲方同意以每亩31万元的价格给乙方，该部分土地总价值为148800元。三、付款方式为乙方以完成甲方小区道路土石方及路面工程的工程款作为支付甲方的土地费。……六、甲方将该部分土地使用权转让与乙方，其土地的价值以乙方为甲方承担道路土石方及路面工程的价值相抵。甲、已双方共同办理土地使用权转让手续，相关税、费由乙方全部负责。协议签订后，文丰公司完成了甲方小区道路土石方及路面工程，并向当时合伙开发锦洲国际华都的华昌公司、达州市长江实业有限公司、四川省广卫房地产开发有限公司支付了超出的0.48亩的土地款各100000元。2007年9月原达县规划和建设局颁发给文丰公司的《文丰小区B幢地形图》中虚线所标注的二区范围，在该图的说明里，二区系华昌公司协议用地面积1195.5平方米。2010年10月20日，文丰公司向华昌公司发出关于将转让土地过户的函告“希望贵公司于2010年11月10日前协助我公司将约定转让使用权的土地过户到我司名下”。2010年10月26日华昌公司回函“你公司于2010年10月26日送达的《关于将转让土地过户的函告》已收悉，现回函如下：根据你我双方签订的《土地转让协议书》的约定，过户相关税、费由你方承担。同时，根据你方函告，我方将积极协助你方办理土地过户事宜，并提供一切便利，望你公司派专人与我公司衔接”。因华昌公司未能给文丰公司提供相关资料，协助办理转让土地使用权的变更登记而酿成纠纷，文丰公司诉讼来院，请求判令华昌公司立即提供相关资料，协助文丰公司办理转让土地使用权（1195.5平方米）的变更登记，承担本案的诉讼费用。同时查明，2006年8月29日，达州市长江实业有限公司（以下简称长江实业公司）与华昌公司签订土地互换协议书，长江实业公司用其开发建设的达县南外镇三里坪“久昌花苑”三期拆迁安置项目部分土地约951.3平方米交换，取得了华昌公司所属锦洲国际华都项目紧邻长江实业公司“久昌花苑”三期拆迁安置项目的土地约914.30平方米土地（互换土地中均含道路面积），该914.30平方米的土地供长江实业公司“久昌花苑”三期使用。2007年2月4日文丰公司与长江实业公司签订了《项目转让协议书》。约定：项目名称锦州国际华都·久昌花苑安置房C幢，移交土地范围：长江实业公司所属C幢房规划用地范围的土地面积按现状交与文丰公司建设或重新设计、规划（附2006年11月9日地形图），后文丰公司将该项目名称更名为文丰小区C幢。由于长江实业公司与华昌公司互换土地后未到土地管理部门进行变更登记，在长江实业公司又将互换后的土地914.30平方米中的240.30平方米转让给文丰公司后，华昌公司、长江实业公司、文丰公司将本案讼争的协议交与土地管理部门备案变更登记，将华昌公司锦州国际华都五区的土地使用面积240.30平方米直接过户到文丰公司名下。根据审理，本案本诉争议的主要焦点：华昌公司已经过户给文丰公司的土地240.3平方米是否是2007年9月7日签订的《土地转让协议书》中约定的华昌公司转让给文丰公司的土地？反诉争议的主要焦点：文丰公司是否应支付华昌公司的土地转让款及损失？原审法院认为：一、文丰公司、华昌公司于2007年9月7日签订的《土地转让协议书》（附总平面图）是双方当事人的真实意思表示，不违背相关法律规定，双方应依约履行自己的义务。虽然该协议约定转让土地面积约为0.48亩，但同时约定了所转让的土地的范围，根据总平面图和2007年9月原达县规划和建设局主管部门规划的文丰公司小区B幢地形图已标明二区系双方协议用地面积1195.5平方米，即华昌公司实际转让给文丰公司的土地面积是1195.5平方米，该土地面积1195.5平方米是在双方协议约定的转让的土地范围之内。正因为如此，文丰公司除按照协议的约定完成了华昌公司小区道路土石方及路面工程外，还向当时合伙开发锦洲国际华都的华昌公司、长江实业公司、四川省广卫房地产开发有限公司支付了超出的0.48亩的土地面积的土地款。文丰公司按照协议的约定全面履行了自己的义务。华昌公司抗辩已依据协议向文丰公司过户240.30平方米土地已履行完毕，从相关的协议和图纸等证据来看，该240.30平方米土地是华昌公司转让给长江实业公司“久昌花苑”三期项目使用，后长江实业公司将久昌花苑安置房C幢项目连同240.30平方米土地转让给文丰公司建设或重新设计、规划，后文丰公司将该项目名称更名为文丰小区C幢。华昌公司已过户给文丰公司240.30平方米的土地是文丰公司文丰小区C幢房所使用的土地。本案双方协议约定的土地范围按原达县规划和建设局制作的图纸是文丰公司小区B幢房所使用的土地，二者并无关联。结合2010年10月26日华昌公司给文丰公司回函中已明确认可愿意协助文丰公司办理土地过户的事实，华昌公司的抗辩缺乏事实依据和法律依据，不予采信。文丰公司要求华昌公司提供相关资料，协助办理转让土地使用权的变更登记的理由成立，予以支持。二、通过庭审查明事实，文丰公司实际使用华昌公司转让的土地面积为1195.5平方米，除以完成华昌公司小区道路土石方及路面工程工程款148800元作为支付土地转让费外，另支付现金300000元。审理中华昌公司申请对文丰公司使用的华昌公司的土地的市场价值和所修建房屋获取的利润进行评估，由于文丰公司所修建房屋获取的利润与本案本诉无关，原审法院未予支持。根据双方抽签选择，原审法院委托了四川恒通房地产土地评估事务所有限公司对文丰公司使用的华昌公司的土地按交易时的市场价值进行评估。该公司估价人员结合现场勘查情况及估价对象资料状况分析，由于难以明确的事项较多，作出了对估价宗地无法进行评估的情况说明函。故华昌公司请求文丰公司赔偿土地款及损失2000000元的证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告四川省华昌房地产开发有限公司在本判决生效后十日内提供相关资料，协助原告四川省文丰实业有限公司办理转让土地使用权1195.5平方米（如有代征地，按国家相关规定处理）的变更登记；二、驳回原告四川省文丰实业有限公司的其他诉讼请求；三．驳回反诉原告四川省华昌房地产开发有限公司请求反诉被告四川省文丰实业有限公司赔偿土地款及损失2000000元的诉讼请求。案件受理费9359元、反诉案件受理费11400元、评估费5000元，由四川省华昌房地产开发有限公司负担。宣判后，华昌公司不服，向本院提起上诉称，原判认定事实不清，适用法律错误。双方合同约定转让的土地面积只有0.48亩，被上诉人实际占用1195.5平方米，原判认定被上诉人侵占的土地也属于合同约定转让的土地错误。虽然达州市长江实业有限公司、四川省广卫房地产开发有限公司与华昌公司在锦州国际华都项目上为合伙关系，但土地转让系上诉人与被上诉人之间的合同行为，达州市长江实业有限公司、四川省广卫房地产开发有限公司并不能代表上诉人收取补偿土地款，二公司后退出合伙，其与上诉人存在利益冲突和法律上的利害关系，其证言虚假，又未出庭作证，不应采信。请求判令，撤销原判，文丰公司因其侵权行为给上诉人造成的损失应予赔偿，诉讼费用由被上诉人承担。二审查明，2007年9月7日，文丰公司与华昌公司签订的《土地转让协议书》中约定，华昌公司（甲方）将总平面图中所示红线范围甲方项目小区道路与文丰公司（乙方）“文丰小区”项目之间的甲方部分土地使用权转让与乙方，并明确了该部分土地面积约为0.48亩，按每亩310000元计价，总价值为148800元。其土地的价值以乙方为甲方承担道路土石方及路面工程的价值相抵。当天，文丰公司向华昌公司支付了100000元，由华昌公司经理许安昌出具收条：“今收到文丰实业有限公司土地转让费10万元。大写壹拾万元，系文丰小区B栋锦州国际华都五区及四区相邻部分。收款人许安昌2007.9.7”。2007年9月14日，四川省广卫房地产开发有限公司法定代表人罗将出具收条：“今收到叶盖文补偿土地款100000元（壹拾万元）。系多占锦州国际华都土地。罗将2007.9.14”。2008年4月17日，达州市长江实业有限公司向文丰公司出具收条：“收到四川省文丰实业有限公司支付锦州国际华都土地转让补偿费壹拾万元正（100000元）2008.4.17”，该收条加盖了达州市长江实业有限公司公章。对许安昌收取的100000元，华昌公司法定代表人许安昌称，实际转让0.48亩土地的价款就是由文丰公司承担道路土石方及路面工程作价148800元，另再补偿300000元，为规避税收，300000元不写入协议，不记账，由合伙开发锦州国际华都的三家公司各收取100000元。签订合同时自己就收取了100000元，不可能是多占土地的补偿费。文丰公司代理人称300000元就是超出0.48亩的土地价款。对四川省广卫房地产开发有限公司法定代表人罗将出具收条中载明“系多占锦州国际华都土地”，华昌公司法定代表人许安昌认为，该内容可能系后来添加，但未申请进行鉴定。2013年5月6日，本案在原审法院重审中，达州市长江实业有限公司与四川省广卫房地产开发有限公司分别出具情况说明，证明其公司收取的100000元系文丰公司支付的超出0.48亩部分土地款，二公司系与华昌公司合伙开发锦州国际华都。该两份情况说明在重审庭审中进行了质证，但二公司法定代表人未出庭作证。另，对2007年9月7日，文丰公司与华昌公司签订的《土地转让协议书》已经用于了240.3平方米的土地过户的事实，上诉人与被上诉人均无异议。对达州市长江实业有限公司、四川省广卫房地产开发有限公司与华昌公司合伙开发锦州国际华都，后达州市长江实业有限公司与四川省广卫房地产开发有限公司退出锦州国际华都开发的事实，上诉人与被上诉人均无异议。二审庭审中，文丰公司代理人称是在《土地转让协议书》签订后知道多占了土地。二审查明的其他事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，被上诉人文丰公司依据其于2007年9月7日与上诉人华昌公司签订的《土地转让协议书》，主张上诉人向其转让了1195.5平方米的土地，并请求法院判令上诉人办理过户手续。经查，双方协议约定转让的土地面积约为0.48亩（约320平方米），协议约定转让价款为被上诉人承担道路土石方及路面工程的价值抵作土地转让价款148800元（每亩310000元），现被上诉人实际占用1195.5平方米，超出合同约定875.5平方米，被上诉人还另行支付了300000元。对支付的300000元，被上诉人称系超出0.48亩土地的价款，但被上诉人该陈述与其签订协议当天即向华昌公司支付了100000元的事实相矛盾，其数额也与双方约定价格不相符合。加之，上诉人与被上诉人对2007年9月7日签订的《土地转让协议书》已经用于了240.3平方米的土地过户均予以认可，现被上诉人又依据该协议主张对1195.5平方米的土地进行过户，缺乏合同依据和事实依据。综上，由于上诉人与被上诉人对双方实际转让土地的具体面积和价款陈述不一致，且均未提供充分证据予以佐证。被上诉人依据2007年9月7日签订的《土地转让协议书》请求判令办理1195.5平方米的土地过户手续的主张，本院不予支持。上诉人反诉认为被上诉人超占土地构成侵权，请求判令被上诉人赔偿土地款及损失2000000元的主张，因对具体损失未提供充分证据予以佐证，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持达州市达川区人民法院（2013）达达民初字第832号民事判决的第三项，即“驳回反诉原告四川省华昌房地产开发有限公司请求反诉被告四川省文丰实业有限公司赔偿土地款及损失2000000元的诉讼请求”；二、撤销达州市达川区人民法院（2013）达达民初字第832号民事判决的第一、二项，即“被告四川省华昌房地产开发有限公司在本判决生效后十日内提供相关资料，协助原告四川省文丰实业有限公司办理转让土地使用权1195.5平方米（如有代征地，按国家相关规定处理）的变更登记；驳回原告四川省文丰实业有限公司的其他诉讼请求”；三、驳回被上诉人四川省文丰实业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费9359元由被上诉人四川省文丰实业有限公司负担，一审反诉案件受理费11400元、评估费5000元，由上诉人四川省华昌房地产开发有限公司负担；二审案件受理费9359元，由被上诉人四川省文丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。本页无正文审判长 杜 谨审判员 郭 力审判员 刘全明二〇一五年一月四日书记员 王春燕