吉林省四平市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2017）吉03民终147号	上诉人（原审原告）：邓国财，男，1933年5月25日出生，汉族，退休职工,住四平市铁东区华亿紫金城小区34号楼2单元4楼409室。	委托诉讼代理人：邓春玲，系邓国财之女，1957年8月14日出生，汉族，职业不详,住四平市铁东区华亿紫金城小区34号楼1单元3楼305室。	被上诉人（原审被告）：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。	法定代表人：许鹏，经理。	委托诉讼代理人：刘爱良，公司职员。	上诉人邓国财因与被上诉人四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2016）吉0303民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓国财委托诉讼代理人邓春玲，被上诉人四平乐邦泰合物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘爱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	邓国财上诉请求：撤销一审判决,依法改判或者发回重审。事实和理由：上诉人于2013年7月回迁至华亿紫金城小区,被上诉人未告知上诉人可依据吉省价收(2012)179号文件等相关文件保护权利的情况下,以违反该文件等且有利于被上诉人的格式文本方式与上诉人签订相关物业合同。被上诉人在一审中提供的公示材料已经证明，其未告知上诉人已经颁发的吉省价收(2012)179号文件。被上诉人隐瞒上述相关事实的行为，依据相关法律规定，应当认定上述以格式条款出现的物业合同条款无效。上诉人起诉的有线电视初装费1288元、可视对讲费1280元、电卡工本费和电费卡90元等费用，被上诉人所陈述的收费依据均体现依据建设成本收取，但案涉小区建设单位是四平市华亿房地产集团有限公司，不是被上诉人。建设单位与作为物业服务公司的被上诉人，不是同一主体，被上诉人收取建设成本，违反合同法第五十二条，应认定本案物业合同无效。上诉人主张的有线电视初装费、可视对讲费、电卡工本费和电费卡等费用，明显是安装等类费用，不属于国家发展和改革委2014年发改价格（2014）2755号文件第六条约定“物业公司对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用”所规范的费用。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。	四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称：依据《四住建字（2015）99号文件》，案涉华亿紫金城小区建设单位四平市华亿房地产集团有限公司将该小区物业服务事项委托给被上诉人，双方签订了前期物业服务合同。被上诉人制定华亿紫金城小区《业主公约》，进行了现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。案涉小区为人民政府道路改造回迁小区，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，动迁时未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本，依据《四发改收管字（2012）36号》、《吉省价收（2012）179号》第三条第二款“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”、第四条第二款“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用确未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行”，及《业主公约》的约定，被上诉人收取可视门铃费、有线电视初装费；被上诉人制定的《业主公约》明确规定收费项目，物业买受人在《业主公约》上签字，该《业主公约》已进行公示，依据《吉省价收（2012）179号》的相关规定，被上诉人可以收取建筑设施安全管理费、建筑垃圾清运费、电梯保险费、电梯维护保养费、门禁卡费、公共用电及智能管理费、水泵维护费，可以代电业部门收取电卡费。对于上诉人已经缴纳费用的天然气报警器，系业主自愿购置，如业主反悔，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。	综上，被上诉人与业主签订的《业主公约》合法、有效，应受法律保护。一审判决应予维持，上诉人的上诉请求应予驳回。	邓国财向一审法院起诉请求：被告返还非法强制收取不合理费用合计6488元。事实和理由：原告于2013年7月回迁至华亿紫金城，办理入住时，被告无视国家法律、政策和《吉省价发(2012）179号》的规定，以不交费不给钥匙相要挟，强行收取各种不合理费用，并对多收取费用拒不返还。原告为了得到钥匙只能屈服，二年多原告就此问题不断到市政府上访，始终未得到解决。这些费用是：1.可视对讲1280元；2.有线电视初装费1288元；3.天然气报警器390元；4.建筑设施维护管理费1000元；5.电梯运行保险费233元；6.电梯维护保养费980元；7.电卡工本费和电费卡90元；8.建筑垃圾清运费500元；9.公共用电及智能维护费420元，被告应返还原告。	四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称:1.华亿紫金城小区是本市棚户区改造项目（24#—3），由四平市华亿房地产集团有限公司开发建设。依据[2003]第379号令、[2016]第666号令修改《国务院物业管理条例》第二十二条“建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定”之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》，并进行现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。四发改收管字[2006]57号第七条第二款规定“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”及第九条第二款。按照《国务院物业管理条例》第二十一条“业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，四平市华亿房地产集团有限公司将华亿紫金城小区物业服务工作委托给北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司，现更名为四平乐邦泰合物业管理有限公司，并签订了前期物业服务合同。2.各项收费都有法律及政策依据。案涉房屋销售之前，依据《国务院物业管理条例》第二十二条，四发改收管字[2006]57号第七条第二款、第九条第二款，吉省价收[2012]179号第一条，四发改收管联字[2013]46号第九条，制定并签订的《业主公约》对相关收费项目有明确约定，该公约进行了现场公示，物业买受人签字生效。吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定“未计入成本的费用，可以在办理入住时另行收取”，第四条第二款规定“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及天燃气安装费未纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行”。华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，可视对讲门铃1280元、有线电视初装费1288元，是设备购置及安装费用，依据四住建字[2015]99号文件第七条第二款：紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本。天然气报警器系业主自愿购置商品，如业主现反悔购置天然气报警器，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）1000元，系依据住宅室内装饰装修管理法的要求及《业主公约》约定，为维护公共安全和公众利益所收取，具有收取依据。电梯运行费100元/年、电梯维护保养费980元，系依据《国务院物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”之规定,将电梯维保服务委托给四平经济发开区三洋电梯设备工程处。首年业主办理入住手续时间电梯已经具备运行条件，具有收取依据。电卡费10元，是为电业局代收；门禁卡80元是三枚小区一卡通的IC卡费及业主办理相关手续的复印费，此项费用在《业主公约》中也有明确约定。建筑垃圾清运费500元，系依据中华人民共和国建设部令第110号的要求，对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，《业主规约》也有约定,具有收取依据。原告要求赠送四个月的物业费，不符合赠送条件。物业服务费无法律依据。原告与被告签订的《业主公约》合法、有效，应受法律保护。原告应当依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。综上，应驳回原告的诉讼请求。	一审法院认定事实：2013年12月14日，邓国财与泰合物业签订《业主公约》，约定物业管理服务费（多层）住宅每平方米0.8元/月、（高层）住宅每平方米1.2元/月，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、安防系统、水泵维护费另行向业主收取。包括邓国财诉请的：可视对讲系统设备及安装费1280元，有线电视初装费1288元，建筑设施安全管理费1000元，电梯维护保养费980元，电卡费10元、入住手续费80元，一次性装修垃圾清运费500元，公共照明及智能维护费180元/年/户（一楼免收）。邓国财于2013年7月回迁一套房屋至被告所在小区34号楼2单元409室，泰合物业为二级资质物业管理。一审法院认为：泰合物业与邓国财签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应恪守履行。参照国家发展和改革委2014年发改价格[2014]2755号文件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。泰合物业与邓国财在签订的《业主公约》中第五章第十五条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，邓国财所诉请的各项收费内容均在第十五条内说明，邓国财在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行。关于原告要求被告赠送四个月物业费问题，因泰合物业已经说明不符合赠送条件，而原告要求返还没有事实和法律依据。故邓国财的诉讼请求，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告邓国财的诉讼请求。案件受理费25元，由原告邓国财负担。	本院二审期间，被上诉人提交四平市华亿房地产集团有限公司与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司于2011年1月10日签订的《前期物业服务合同》,本院组织当事人进行了质证，上诉人对该证据的签订时间及其真实性均不予认可。本院认定的事实与一审相同。	本院认为：被上诉人就可视对讲门铃、有线电视初装费的收费依据进行了说明，即该二项费用未计入案涉小区房屋的开发建设成本,依据相关文件及《业主公约》规定收取；就其他收费，包括建筑设施安全管理费、建筑垃圾清运费、电梯保险费、电梯维护保养费、门禁卡费、公共用电及智能管理费、水泵维护费、代电业部门收取的电卡费，主要是依据《业主公约》而收取，亦进行了说明。依据吉林省人民政府相关主管部门、四平市人民政府相关主管部门发布的有关规范性文件，对于该文件下发前确未将房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本的，可在办理入住时另行收取；对于由业主共同制定的管理规约中有约定的收费项目亦作了变通的除外规定。本案现有证据能够证明，案涉小区开发建设时间早于当事人提交的省、市人民政府主管部门发布文件的时间，对于在案涉小区开发建设前即已签订产权调换协议的业主而言，协议时间更是早于案涉小区开发建设时间及上述文件发布时间，在本案现有证据中没有能够证明上诉人主张的可视对讲门铃、有线电视初装费已经计入开发建设成本的证据，对被上诉人提出的该二项费用应当在上诉人入住时另行收取的主张，应予支持。上诉人在接收房屋钥匙时，在承担前期物业管理的被上诉人制定的《业主公约》上签字，系承认和接受该公约约束的意思表示，应按该公约的约定向上诉人缴纳相关物业服务费用。上诉人未能提交证明被上诉人所收取的费用中，包含有超出《业主公约》规定范围的收费的证据，对其要求被上诉人退还所收取的本案费用，不予支持。对于没有计入开发建设成本的可视对讲设备、有线电视初装等设备及安装费用，被上诉人出于案涉小区服务管理需要，于统一支付该设备及安装费用后，可以依据相关文件及《业主公约》向上诉人收取。上诉人主张被上诉人不是开发建设单位，无权收取该可视对讲设备、有线电视初装等设备及安装费用，不能成立，不予支持。上诉人如对被上诉人单方拟定的《业主公约》收费项目及标准不予认可，可以通过案涉小区业主大会或业主委员会与被上诉人协商取消或变更相关收费项目及标准，其提出被上诉人以不签字不给房屋钥匙相要挟，无奈与被上诉人签订《业主公约》，不是上诉人真实意思表示，请求确认该公约无效的主张，不能成立，不予支持。对于上诉人已经缴纳费用的天然气报警器，被上诉人于一审、二审中均明确表示，如业主反悔，随时可以凭票据退还购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。上诉人如以后亦不准备安装该报警器，可以向被上诉人提交购置票据及报警器，要求被上诉人返还购置费。	综上所述：邓国财的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	二审案件受理费50元，由上诉人邓国财负担。	本判决为终审判决。	审判长  刘士木	审判员  王月光	审判员  田 峰	二〇一七年四月十七日	书记员  贾红玲