广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）桂09民终400号
上诉人（一审被告）：广西北流中正物业服务有限公司，住所地北流市城中路0155号。
法定代表人：梁雪玲。
委托代理人：古玉泉，北流市法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审原告）：北流市金旺旺商贸城业主委员会，住所地北流市朱砂罗开发区B-区。
法定代表人：阮秀兰，主任。
委托代理人：陈家鸿，广西百举鸣律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：吴坚强，男，1968年1月13日出生，汉族，住北流市。
委托代理人：古玉泉，北流市法律事务中心法律�作者。
被上诉人（一审被告）：谭森元，男，1991年12月28日出生，汉族，住北流市新丰镇罗屯村**组****号，现住北流市。
上诉人广西北流中正物业服务有限公司（以下简称中正公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2016）桂0981民初2551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2015年3月初，北流市金旺旺商贸城业主委员会（以下简称金旺旺商贸城业委会）经大会选举并推举广西北流市德馨物业服务有限公司（以下简称德馨公司）作为其物业服务企业。2015年3月1日，德馨公司与金旺旺商贸城业委会签订一份金旺旺商贸城小区物业管理合同，合同约定委托管理期限为2015年3月8日至2017年3月7日；合同约定委托服务事项第一条房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：楼面、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第二条公共用设施、设备的养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、楼内外消防设施设备。第三条共有设施附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场、水电设施。第四条公用绿地、花草树木、建筑小品等的养护与管理。第五条附属配套、配套建筑和设施的养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第六条公共环境卫生，包括公共楼道、通道、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第七条交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。乙方即物业公司在征得�方同意后，可利用本物业区域的公共场地，取得停车服务许可，开展停车收费服务，本物业区域内的业主和物业使用人在本物业区域的公共场地停放，车位使用人应与乙方签订场地占用合同。第八条维护公共秩序、小区安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。第九条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十条组织开展小区文化娱乐活动。第十一条自物业介入之日起开始计收物业服务收费，负责向业主和物业使用收取下列费用：物业管理服务费：本物业的物业服务收费标准，按当地物价局核准批复的收费标准控制，并结合市场实际情况作适当调整。具体的物业服务费用收费标准按业主拥有�业的建筑面积交纳，标准如下：1、住宅：0.45元/月平方米，2、车库、车位、杂物房：按房屋建筑面积0.45元/月平方米计收，3、商业、办公用房：按房屋建筑面积0.8元/月平方米计收，4、水周转金按100元/户收取（主要用于小区公共部位的公摊水电费周转），公共水电费、水电损耗费按实际用量集体分摊承担，5、专项维修基金：按每户建筑面积0.1元/月平方米收纳，6、公共车位，公共部位广告、空房出租，其他公共部位收益的归属，原则上属于全体业主共有，但可用作弥补物业费用的不足和开支。甲方德馨公司法定代表人梁雪玲与金旺旺商贸城业委会法定代表人阮秀兰均在合同上签字。签订合同后，德馨公司于2015年3月7日正式进入金旺旺商贸城进行管理。2015年6月1日，德馨公司变更登记为中正公司。该公司是由吴坚强、梁雪玲为股东有限责任公司，于2013年5月30日成立�2015年10月17日，中正公司（甲方）与谭森元（乙方）签订有一份金旺旺商贸城商铺租赁合同。合同主要内容：一、甲方同意将坐落在金旺旺商贸城B1区11号楼商铺两间出租给乙方作商业用途使用，建筑面积60平方米。租赁期限为四年，月租金为2000元，租金第一年按年结算，第二年按季度结算，由乙方在每季度的壹号前按现金付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳两个4000元保证金，并按照双方签订的商铺租赁合同使用商铺，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金无息退还乙方。中正公司将本案争议的杂物房出租给谭森元使用后,金旺旺商贸城业委会要求中正公司将出租房屋租金交给金旺旺商贸城业委会遭到拒绝。
另查明：谭森元已交清2015年10月至2016年12月房屋租金共计30000元给中正公司。
2016年10月17日，金旺旺商贸城业委会向一审法院起诉，请求判令：1、中正公司和吴坚强连带承担将其收取的24000元租金转给金旺旺商贸城业委会；2、谭森元马上从其租赁的金旺旺商贸城B1区11幢东南门旁边的垃圾中转站搬出去，排除妨碍。在一审庭审中，金旺旺商贸城业委会变更请求将中正公司收取的租金30000元转给金旺旺商贸城业委会。
一审法院认为：本案争议出租物金旺旺商贸城B1区11号楼商铺两间所有权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处理的权利。业主行使权利不得危及建筑的安�，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案争议出租物金旺旺商贸城B1区11号楼商铺两间所有权理所当然归金旺旺商贸城业主共同所有。金旺旺商贸城业委会依法享有占有、使用、收益和处分的权利。中正公司作为金旺旺商贸城管理物业企业，虽然与金旺旺商贸城业委会签订有物业管理服务合同，必须按照合同约定履行物业管理义务，但中正公司既未经金旺旺商贸城业委会委托或授权，也没有得到金旺旺商贸城业委会同意，擅自将金旺旺商贸城业委会所有的房屋出租给谭森元，出租房屋不管是杂物房还是公共卫生间，所有权均是属于金旺旺商贸城业委会所有，中正公司均无权出租。中正公司擅自出租房屋的行为，侵犯了金旺旺商贸城业委会房屋所有权及使用权，依法应当承担民事责任。中正公司与谭森元之间签订房屋租赁合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条“房屋租赁，是指房房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”和《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，金旺旺商贸城业委会请求谭森元从租赁房屋中搬出去，排除妨碍，实际是要求其返还财产，事实清楚，证据充分，理由成立，依法应予支持。阮秀兰虽然申请辞职，但并没有经过有关部门批准，有关部门也没有依法免去阮秀兰法定代表人身份，阮秀兰仍然是金旺旺商贸城业委会法定代表人�金旺旺商贸城业委会向法院提起诉讼，是符合法律规定的。中正公司、吴坚强抗辩，阮秀兰已申请辞职，不是法定代表人，起诉不是金旺旺商贸城业委会真实意思表示，本案是虚假诉讼，证据不充分，理由不成立，依法不予采纳。中正公司、吴坚强收取租金是否合法，应否将收取租金返还给金旺旺商贸城业委会。中正公司出租的不管是杂物房还是公共卫生间，均是属于金旺旺商贸城业委会公共部位，根据金旺旺商贸城业委会与中正公司签订《物业服务合同》第三章第十一条第6项约定“公共车位、公共部位广告、空房出租，其他公共部位收益的归属，原则上属于全体业主共有，但可用作弥补物业费用的不足和开支”的规定，因此，中正公司所收取谭森元房屋租金30000元，应归全体业主所有，即归金旺旺商贸城业委会所有。金旺旺商贸城业委�请求中正公司返还出租房屋租金30000元，理由正当，依法应予支持。吴坚强作为中正公司职工，签订房屋租赁合同是代表中正公司职务行为，所产生民事责任应由中正公司承担。金旺旺商贸城业委会请求中正公司与吴坚强共同承担连带返还责任，因缺乏事实依据和法律依据，理由不成立，依法不予支持。中正公司、吴坚强抗辩，中正公司出租房屋是弥补物业费用不足以交纳公摊水电费，因其没有提供充分有效证据证明其主张，对其抗辩主张，理由不成立，依法不予采纳。综上所述，金旺旺商贸城业委会请求中正公司返还出租房屋租金及要求谭森元排除妨碍，证据充分，理由成立，依法应予支持。金旺旺商贸城业委会请求中正公司与吴坚强连带返还房屋租金，因缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十六条、第八十三条，判决：一、谭森元在本案判决生效后两个月内将北流市金旺旺商贸城B1区11号楼商铺两间房屋腾空交给金旺旺商贸城业委会，排除妨碍;二、中正公司应当返还房屋租金30000元给金旺旺商贸城业委会;三、驳回金旺旺商贸城业委会的其他诉讼请求。案件受理费400元，由金旺旺商贸城业委会负担100元，中正公司负担200元，谭森元负担100元。
上诉人中正公司不服一审判决，上诉称：一、金旺旺商贸城业委会不是本案适格的原告。本案适格的原告应是金旺旺商贸城全体业主。一审判决认定争议标的物属业主共同所有，其利益应当归全体业主，应以�体业主的名义并推选出代表参与诉讼。根据《物业管理条例》第十一条规定，由业主共同决定的事项不能由业主委员会代替。对于本案争议标的物的处置，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，按规定应经过半数以上业主同意才能作出决定，业委会只是向业主负责报告物业管理中出现的问题，不能代替业主作出重大决定。被上诉人对诉讼标的没有利害关系，应驳回其起诉。二、上诉人对争议标的物出租已经业主大会同意，且在物业服务合同中明确约定出租收益可以用作弥补物业费用的不足和开支。上诉人可以将空铺等公共部位出租，并用收益弥补物业费用的不足和开支，上诉人将空铺出租给被上诉人谭森元合法有效。被上诉人金旺旺商贸城业委会应执行业主大会决定，及业主大会选择的物业服务企业签订的物业服务合同。上诉请求：撤销北流市人民法院（2016）桂0981民初2551号民事判决第一、二项，改判驳回被上诉人金旺旺商贸城业委会起诉或驳回其的诉讼请求。
被上诉人金旺旺商贸城业委会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一、答辩人本身没有权利出租，亦没有授权上诉人出租，只是代理业主行使小区公共事务的管理权，监督上诉人管理活动。上诉人提供的物业管理合同是格式合同，当时是答辩人没有严格审查，答辩人并没有授权上诉人出租，如果有授权应以补充协议进行说明。上诉人没有公布过其开支情况，无证据证实开支不足，其无权擅自出租公共场所收取利益。答辩人有权接收、管理钱财，因此一审判决上诉人把租金返还给答辩人是正确的。二、答辩人是金旺旺商贸城的代理机构，在小区有挂牌，上诉人未经答辩人同意将公共场地出租�谭森元，是恶意串通，并非善意租赁。三、答辩人经业主大会决议成立，并经政府备案，如果出现要终止答辩人的情形，亦要经过业主大会讨论决定。
被上诉人吴坚强答辩称：与上诉人意见一致。
被上诉人谭森元无答辩意见。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明：本案出租物为金旺旺商贸城公共房屋两间，坐落在B1区11号楼。被上诉人金旺旺商贸城业委会承认在提起本案诉讼之前未召开过业主大会，也没有业主签署授权起诉的证据。
本院认为：依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定，有关业主共有和共同权利的其他重大事项，由业主�同决定；同条第二款规定，决定第一款第七项的事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意。本案金旺旺商贸城业委会起诉请求判令中正公司和吴坚强将出租金旺旺商贸城业主共有的房屋租金予以返还，并要求该公共部位的承租人谭森元搬出，排除妨碍。从该诉讼请求及理由来看，所涉事项属于有关全体业主共有和共同权利的重大事项。鉴于上述事项属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项的事项，故对于该事项可以由经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意来加以决定。《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》[（2005）民立他字第8号]规定：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。”金旺旺商贸城业委会提起本案诉讼，未召开过金旺旺商贸城业主大会，未经符合法律规定的民主议定程序给予授权，其在本案中不能代表金旺旺商贸城全体业主行使诉讼权利，其作为原告起诉，主体不适格，对金旺旺商贸城业委会的起诉应予驳回。综上所述，上诉人中正公司提出被上诉人金旺旺商贸城业委会主体不适格，理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销北流市人民法院（2016）桂0981民初2551号民事判决。
二、驳回被上诉人北流市金旺旺商贸城业主委员会的起诉�
一审案件受理费400元（被上诉人北流市金旺旺商贸城业主委员会已预交200元），由一审法院退回给被上诉人北流市金旺旺商贸城业主委员会；二审案件受理费400元（上诉人广西中正物业服务有限公司已预交），由本院退回给上诉人广西中正物业服务有限公司。
本裁定为终审裁定。
审判长 吕海欢
审判员 郑燕冰
审判员 李小莉
二〇一七年五月三十一日
书记员 陈玉萍