江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终748号
上诉人（原审被告、反诉原告）无锡市天和房产中介服务有限公司，住所地无锡市滨湖区建筑路360-21、22。
法定代表人夏义兰，该公司总经理。
委托代理人黄志平、郭杰，江苏普信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陆培根。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈维纳。
两被上诉人共同委托代理人吴蔚、何晶晶，江苏景丰律师事务所律师。
上诉人无锡市天和房产中介服务有限公司（以下简称天和公司）因与被上诉人陆培根、陈维纳居间合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第02444号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月26日受理后，依法组成合议庭。经合议庭评议，现已审理终结。
陆培根、陈维纳一审诉称：2015年3月，其将坐落于无锡市滨湖区青山二村53号401室的房屋委托天和公司销售，与购房人签订了三方合同，约定陆培根、陈维纳净得款为73万元，预留1万元在天和公司处，待房屋交付后退还。后陆培根、陈维纳依约履行全部合同义务，在主张1万元保证金时，天和公司以其承担了一笔土地费用，并且该费用负担约定不明为由，拒不退还保证金。现其认为，三方的权利义务约定明确，天和公司与购房人间的争议不成为抗拒退还保证金的正当理由。现起诉请求判令天和公司返还售房保证金1万元。
天和公司一审对于陆培根、陈维纳主张的1万元保证金没有异议，应予退还。但其同时提起反诉称：三方协议约定由购房人黄玉源承担的费用为契税、个税、交易费、登记费、查档、配图、评估费等，同时约定陆培根、陈维纳承担交房前的一切费用，并承诺保证所售房屋权属清楚，如发生纠纷由陆培根方负责清理。因陆培根、陈维纳所售房屋为安置房，需缴纳土地出让金后方可上市交易过户，陆培根、陈维纳承诺该笔费用由其承担，在过户前其代两人缴纳土地出让金15389元，但该费用两人至今未予返还。合同法规定，出卖人应当承担权利瑕疵责任，根据合同的约定及出卖人的承诺，土地出让金应当由陆培根、陈维纳承担。现反诉请求陆培根、陈维纳返还其土地出让金15389元。
针对天和公司的一审反诉请求，陆培根、陈维纳辩称：其与中介谈定的成交价73万元为其净到手价。从合同约定来看，在买卖合同中“甲方承担费用”一栏用横线划去，表示其不需要承担任何费用。交易房屋是经济适用房，天和公司作为专业公司对于该类房屋上市交易需要补交土地出让金是明知的，而陆培根、陈维纳并不知情，天和公司公司在签合同时对此刻意隐瞒；之后在办理过户前其在土地管理部门知晓了补交出让金一事，即对天和公司表示，其所得价款少于73万元是不会卖的，天和公司为促成交易，主动缴纳了该笔费用。天和公司称系代为支付，应当提供依据，其从未委托或授权天和公司代为支付该款。天和公司的反诉请求没有事实依据，应当驳回。
一审法院查明：2015年3月26日，在天和公司（中介方）的居间介绍下，陆培根、陈维纳（甲方）与黄玉源（乙方）签订一份《房屋中介协议（买卖）》，约定主要内容如下：甲方将无锡市滨湖区青山二村53号401室房屋出售给乙方，并写明房产证号及土地证号，房屋成交价格为**万元，甲方根据乙方咨询已对房屋做了介绍，未予隐瞒，乙方已验看权证，对所售房屋已充分了解。乙方支付定金2万元，其中1万元留存于中介，作为售房保证金，交房结束由中介退还。产权过户时间2015年4月30日前，甲方于2015年10月31日前将房屋交付给乙方。甲方保证房屋权属清楚，若发生与房屋有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应责任，因此造成乙方经济损失，甲方负责赔偿。中介方接受甲乙双方委托开展居间服务，中介费为成交价的2.5%。在“税费”部分，有关房屋办理产权转移登记手续所需缴纳的相关税费等按无锡市最新税收政策和交易费用规定到产权监理处相关窗口办理缴纳，上述房屋办理产权转移登记手续所需税费，由甲方支付部分为空白，并用斜杠划去，由乙方支付契税、个税、交易费、登记费、查档、配图、评估费。协议经三方签字或盖章后生效，中介方居间服务完成。该协议使用的是天和公司的格式合同，除甲乙双方签名外，其他内容由天和公司工作人员填写。前述三方协议签订后，2015年4月21日，天和公司向无锡市土地资源局交纳了青山二村53号401室的经济适用房上市土地收入，金额为15389元。2015年4月30日，三方一起至房屋产权监理部门办理了登记过户。2015年9月25日，陆培根、陈维纳按约与黄玉源办理完毕房屋交接。
诉讼中，天和公司表示，其在签订合同时即已告知需发生补交土地出让金这一费用，陆培根方口头承诺如金额不大愿意承担，在代为缴付后，其业务经办人在办理过户前即多次短信息联系陆培根方，要求返还代缴的土地出让金，但未能获得回应。居间费和其他过户费用都是由买受人向其交付，打包价3万元。天和公司未能提交催讨返还土地出让金的短信记录。
上述事实，有陆培根、陈维纳提交的《房屋中介协议（买卖）》、保证金收据，天和公司提交的《非税收入一般缴款书（收据）》、《经济适用房上市补缴规费缴费单》等证据予以证实，由当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：《房屋中介协议（买卖）》约定，1万元售房保证金在房屋交付后返还，现返还条件早已成就，天和公司也不持异议，故对陆培根、陈维纳返还1万元售房保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于土地出让金15389元，天和公司称其系代陆培根方缴纳，故应当返还，首先，并无证据显示陆培根方有过相关委托，其次，在2015年4月21日交完费用后，4月30日三方一起办理过户手续，至9月25日房屋交接，甚至到陆培根方提起本案诉讼，无证据显示天和公司曾催要过该笔费用，而且，相关费用由天和公司自行缴纳。因此陆培根方关于天和公司为促成和维持交易，收取、保有居间费而自愿承担土地出让金的抗辩意见，一审法院予以采纳。
经济适用房的土地出让金在交易时须补缴完毕方能办理相关产权过户，并且应当以土地使用权人的名义缴纳。但该费用系因交易而发生，在交易过程中法律也允许自由约定费用的实际承担方。居间人有法定的如实报告义务，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，对于将会发生土地出让金补缴这一专业事项，陆培根方作为普通民事主体并不必然知情，而天和公司显然是知情的，本案合同采纳的是天和公司提供的格式合同，合同内容由天和公司工作人员填写，在费用负担部分也详细列明了乙方（买受人方）应负担“契税、个税、交易费、登记费、查档、配图、评估费”，在甲方（出卖人方）应负担部分则未作任何约定，并无证据证明天和公司在订立合同时确已告知陆培根方将会发生该笔土地出让金，并建议对缴纳主体作出约定，如相关费用确应由陆培根方负担，则其丧失了与对方进行磋商以明确缴纳主体的机会，天和公司对此具有过错，在此意义上，天和公司主张由陆培根方承担该费用也是不适当的。综上依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决：一、无锡市天和房产中介服务有限公司于该判决发生法律效力后立即返还陆培根、陈维纳10000元。二、驳回无锡市天和房产中介服务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取为25元，反诉案件受理费减半收取为304元，均由无锡市天和房产中介服务有限公司承担。
天和公司上诉称：2015年3月26日其居间促成陆培根、陈维纳与黄玉源达成并签署涉案房产买卖协议。协议约定由黄玉源承担契税、个税、交易费、登记费、查档、配图、评估费等，但未约定由买方承担房屋上市交易前所需缴纳的土地出让金。在合同中另外明确约定陆培根、陈维纳承担房屋交房前的一切费用，并承诺保证所出售的房产权属清楚，如发生纠纷由陆培根、陈维纳负责清理，并承担相应责任。陆培根、陈维纳所出售的涉案房产应缴纳土地出让金后才可上市交易过户，因而缴纳土地出让金义务应当是房屋买卖合同的前置义务也是合同目的得以实现的先决条件，原审判决与《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定和三方所签合同约定不符。涉案房产性质在产权证上已明确标示，任何一个具备正常社会经验的人均可从权证记载上知道该房屋与商品房的性质差异，且被上诉人购买这类房屋时也是享受国家优惠政策、低于市场价购买，更何况各类媒体的便捷传播已经客观上使房屋的性质属性以及是否可以过户交易不再成为某一类专业领域，普通大众唯一可能不清晰的就是这类房屋上市交易前所需缴纳的土地出让金具体金额。原审判决将此认定为仅从事房屋交易的居间方的专业范畴，有违社会经验常识。天和公司垫付土地出让金这一事实并不能据以推断是其自愿承担这部分土地出让金。天和公司的行为是代陆培根、陈维纳履行缴纳土地出让金的义务，但这并不能据以判定是陆培根、陈维纳的缴纳义务转由天和公司承担。依照法律相关规定，义务的转移、义务主体的变更都是需要明确的依据的，而陆培根、陈维纳作为义务的承担方如需要脱责则需要明确的证据证明依法应由其承担的义务由天和公司承担，或者天和公司自愿承担。有关此类情况的判断要基于法律、法理的基础之上结合证据材料和社会经验。原审认定天和公司为促成交易而自愿承担无事实依据也无法律、法理依据。天和公司请求二审法院撤销无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第02444号民事判决书中第二项内容，改判支持天和公司的反诉请求。
陆培根、陈维纳二审共同辩称：1、《房屋中介协议（买卖）》是天和公司提供的格式合同，提供方应当采取合理的方法提请对方注意，而且天和公司作为居间人应当对订立合同的相关事项如实报告给委托人，不得故意隐瞒。对于委托人需要承担的一切费用均应如实报告，但是天和公司并未履行其报告义务，存在过错；2、关于土地出让金，无论陆培根、陈维纳是否知晓其存在，天和公司都应如实告知，而不能揣测陆培根、陈维纳两人是否知情，法律并未强制规定土地出让金应由卖方承担，允许协议双方自由约定，天和公司对此的隐瞒剥夺了双方协商的机会和权利，存在过错；3、土地出让金由谁负担约定不明的情况下，在天和公司缴纳土地出让金之前是有足够机会与陆培根、陈维纳协商明确，天和公司并未举证证明其得到了陆培根、陈维纳的授权，鉴于天和公司收取保有居间费用、未尽法定如实报告义务，应视为天和公司自愿承担涉案土地出让金。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
天和公司、陆培根、陈维纳对一审认定的事实无异议，均未提交新证据。
二审查明的事实与一审一致。
二审另查明：陆培根、陈维纳所提交的程序清单载明“程序：产权证、身份证、土地证、结婚证、个税1%、净到手，签约、付款方式、订金、交房日期，先定金、首付款到款时间、货款、交接房子（办好产权证）客户产权证，谈价格、客户办产权证拿首付款”。天和公司确认该清单由其工作人员书写。
《房屋中介协议（买卖）》第十条第4点载明：本协议如有未尽事宜，经双方办商可订立补偿协议，与本协议具有同等法律效力。任何中头承诺无效。
本院认为：《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，涉案《房屋中介协议》系天和公司、陆培根、陈维纳真实意思表示，对双方具有约束力，协议中并未就土地出让金的承担进行约定，双方又无法达成补充协议，故本院将依据该协议中有关条款或交易习惯确定涉案土地出让金的承担方。首先，天和公司有关陆培根曾表示若土地出让金金额不大则愿意承担的主张仅有其单方承诺，并未获得陆培根的认可或其他证据证明；其次，根据涉案协议第十条第4项的规定，如果三方约定土地出让金由陆培根、陈维纳承担，该约定应当在《房屋中介协议（买卖）》中得到体现，才对陆培根、陈维纳产生约束力；再次，涉案房产土地出让金为15389元，而天和公司仅留存有1万元的售房保证金，如天和公司确系代陆培根方缴纳，其至本案起诉前都未向陆培根、陈维纳就剩余部分进行催讨的做法明显不合情理；最后，该协议第六条代理佣金及第八条税费方面由甲方支付部分均为空白，并用斜杠划去，而相关佣金及其他过户费用均由买受人支付，结合天和公司工作人员所出具的程序清单中“净到手”三字的记载，本院认为陆培根、陈维纳有关其无需在涉案房产交易中承担任何税费的主张更具合理性。综上，天和公司并未提供证据证明依据双方《房屋中介协议（买卖）》的约定，陆培根、陈维纳应当向其支付涉案土地出让金，故对于天和公司的上述上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。天和公司的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由无锡市天和房产中介服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
代理审判员 单甜甜
代理审判员 苏 强
二〇一六年五月十六日
书 记 员 陈 杰
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；