江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0924民初974号
原告ＸＸＸ。
委托代理人王甫栋，江苏公正律师事务所律师。
被告蔡文明。
委托代理人孙学荣，江苏中茵海华律师事务所律师。
被告夏正全(权)。
被告蒋如娟。
原告ＸＸＸ与被告蔡文明、夏正全、蒋如娟案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告ＸＸＸ及其委托代理人王甫栋、被告蔡文明及其委托代理人孙学荣到庭参加诉讼；被告夏正全、蒋如娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告ＸＸＸ诉称：2011年5月18日，ＸＸＸ与夏正全、蒋如娟夫妻签订房屋买卖协议，约定将位于射阳县合德镇凤兴居委会五组境内夏正全名下的面积为132平方米的房屋以55万元出卖给ＸＸＸ。合同签订后，ＸＸＸ一次性支付了购房款，夏正全、蒋如娟于2012年3月将诉争房屋交付给ＸＸＸ占有至今。蔡文明申请执行夏正全、蒋如娟案件执行过程中，射阳县人民法院(下称射阳法院)对案涉房屋进行查封，ＸＸＸ提出异议后，射阳法院于2016年1月12日送达了(2016)苏0924执异1号执行裁定书，裁定驳回执行异议。ＸＸＸ对诉争房屋支付了全部价款，并实际占有该房屋，且对房屋未过户没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条的规定，人民法院不得对案涉房屋进行查封。ＸＸＸ对讼争房屋，也完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，人民法院应当不予执行案涉房屋。综上，请求人民法院依法判令立即停止对案涉房屋的强制执行，并解除查封。
原告ＸＸＸ提交的证据有：
1.2007年11月14日射阳县规划建设局开发区分局核发给夏正全的位于射阳县合德镇凤兴村五组的拆迁建设的建设用地规划许可证，证明夏正全所建房屋合法。
2.2011年5月18日夏正全、蒋如娟与ＸＸＸ签订的房屋买卖合同。
3.2011年5月18日夏正全、蒋如娟出具给ＸＸＸ收到购房款55万元的收据。
上列证据2、3证明夏正全、蒋如娟夫妇与ＸＸＸ之间存在买卖房屋的交易且ＸＸＸ已实际支付了购房款。
4.(2014)射民初字第0034号判决书一份。
5.(2016)苏0924执异1号裁定书一份。
6.证人张某的当庭作证证言。张某作证的主要内容为：夏正全向ＸＸＸ借钱，因抵押办不了，夏正全就说将房屋卖给ＸＸＸ；房屋买卖合同签好后，张某又一起到夏正全家送55万元购房款；2012年3月，夏正全在自己家将房屋钥匙交给ＸＸＸ，其后大约一个月，夏正全搬出了房屋。
7.证人汪某的当庭作证证言。汪某作证称：夏正全以前欠汪某三十多万元，后来又向汪某借钱，汪提出让夏正全将房屋给汪，夏正全讲房屋已卖给ＸＸＸ了。
被告蔡文明辩称：1.ＸＸＸ与夏正全、蒋如娟夫妻所签订的合同名为房屋买卖实为民间借贷，因此该合同无效，同时该房屋也不具有买卖的法定条件。2.ＸＸＸ主张现金支付55万元给夏正全夫妻，因该二人未到庭，该借款是否支付不能确定。3.ＸＸＸ在执行异议听证中讲房屋收回是单方行为，非法律上的善意占有。4.ＸＸＸ与夏正全夫妻的合同约定10日内腾房，并将产权证交付给ＸＸＸ，事实上该约定均未履行，房产证的交付约定也无法履行，由此可以看出，双方的实际民事行为为以房屋买卖的方式进行民间借贷。综上，请求法庭查明事实后，依法驳回ＸＸＸ的诉讼请求。
被告蔡文明提交的证据有：
1.（2014）射民初字第0034号民事判决书，证明蔡文明对夏正全、蒋如娟享有40万元债权的权利。
2.（2016）苏0924执异1号执行裁定书，证明蔡文明已经向射阳法院申请执行，ＸＸＸ作为异议人，申请执行异议已经被法院驳回。
经质证，蔡文明对ＸＸＸ提交证据的质证意见为：证据1的真实性无异议，但是对关联性有异议，规划许可证是针对特定的用地个人所核发的证件，与ＸＸＸ主张买卖关系无关。证据2，三性均有异议，无法确定合同尾部甲方“夏正全”、“蒋如娟”的签字和手印为真实的。证据3，三性均有异议，理由同证据2，另ＸＸＸ应当提供该时段款项来源的证据。证据4，对证明目的有异议，判决书上没有写夏正全、蒋如娟是夫妻关系。证据5，无异议。证据6，不认可；证人陈述交房、交钥匙一个月后夏正全搬出来的，但ＸＸＸ在执行听证中陈述，夏正全、蒋如娟没有主动交房给他，因为夏正全夫妇跑了，所以ＸＸＸ把房子收回来了；证人证言与ＸＸＸ在听证程序中陈述不一致。证据7，不认可。ＸＸＸ对蔡文明提交证据的质证意见为：证据1、2真实性无异议；证据1本身真实性无异议，但是蔡文明是为宋文江提供担保的保证人，而宋文江借夏正全、蒋如娟借款的事情目前在射阳县公安局作为刑事案件在侦查中，蔡文明作为担保人是否承担保证责任，应当等待刑事案件的结果，所以该判决书的判决是否有效还未知，蔡文明作为申请人申请执行的依据存在问题；证据2裁定书认定事实及裁定结果均错误。
经审理查明：就蔡文明起诉夏正全、蒋如娟担保追偿权纠纷一案，本院审理后作出了(2014)射民初字第0034号民事判决，判令夏正全、蒋如娟于判决生效后十日内向蔡文明支付代为垫付的借款40万元，承担自2014年1月1日起至判决确定的履行之日按同期中国人民银行贷款利率计算的利息，并负担诉讼费7300元。判决生效后，因夏正全、蒋如娟未自觉履行给付义务，蔡文明向本院申请执行。执行过程中，本院于2014年10月23日作出(2014)射执字第02138号执行裁定书，裁定对夏正全、蒋如娟相应价值的财产予以查封、扣押、冻结。此后，本院依该裁定对夏正全、蒋如娟建造的位于射阳县合德镇凤兴居委会五组的房屋进行查封。2015年12月，ＸＸＸ向本院提出执行异议，以前述房屋已被其于2011年5月18日购买且购买行为合法为由申请撤销查封裁定。本院审查后，作出(2016)苏0924执异1号执行裁定书，裁定驳回ＸＸＸ的异议申请。
另查明：行政主管部门对案涉房屋仅核发了建设用地规划许可证，房屋建成后未办理权属登记。
本案审理过程中，ＸＸＸ提交了前述房屋买卖合同、收据、证人证言等证据证明案涉房屋已被其购买并支付了价款，夏正全、蒋如娟也将房屋向其作了交付。ＸＸＸ在庭审中述称，案涉房屋所占用的土地性质为集体土地，ＸＸＸ的户籍不在房屋所在地，且有其他房屋。另在2015年12月21日本院就ＸＸＸ所提执行异议听证过程中，在审判人员询问“交房是什么时候交给你的”这一问题时，ＸＸＸ回答：“没有主动交房给我，因为他跑了，所以我把房子收回来了。”本案庭审中，ＸＸＸ对此表示该记录是否是表述不完整还是记录不完整记不清了。
本院认为：
依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案的焦点问题在于，ＸＸＸ对本院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。
1.关于ＸＸＸ对案涉房屋是否享有所有权的问题
《中华人民共和国物权法》规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让、或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；因上述规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。案涉房屋属不动产，即使夏正全、蒋如娟因合法建造享有物权，由于未在签订买卖合同后登记至ＸＸＸ名下，依法不发生物权变动的效力，故ＸＸＸ对案涉房屋不享有所有权。
2.关于ＸＸＸ对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权
因ＸＸＸ对案涉房屋不享有物权，其依据与夏正全、蒋如娟签订的买卖合同所主张的只能是在案涉房屋上存在受法律保护的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合下列要件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，ＸＸＸ不是案涉房屋所在地集体经济组织成员，其依法不能取得房屋占用土地的使用权，故其所提交的2011年5月18日的房屋买卖合同即使真实，也应确认为无效；即便不考虑ＸＸＸ占有房屋的方式是否合法，单就房屋买卖合同为无效合同来说，也不符合法律规定的物权期待权的保护要件。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告ＸＸＸ的诉讼请求。
案件受理费9300元，公告费300元，合计9600元，由原告ＸＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院(户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21)预交上诉案件受理费。
审 判 长 祁洪标
审 判 员 王舟捷
代理审判员 杨水芳
二〇一六年四月二十日
书 记 员 罗 丹
附录法律条文
1.《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
2.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。