北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第06291号
原告（反诉被告）北京中阳禾盛科贸有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂西门1号综合服务楼一层。
法定代表人王增旺，经理。
委托代理人罗婕，北京京创律师事务所律师。
委托代理人刘宏兵，北京京悦律师事务所律师。
被告（反诉原告）中国人民解放军95996部队，住所地北京市海淀区小南庄西一号。
法定代表人张继沐，总队长。
委托代理人齐长红，北京市王玉梅律师事务所律师。
委托代理人李修国，男，该部队主任。
第三人北京蓝天百姓佳科贸有限责任公司，住所地北京市门头沟区清水镇杜家庄村18号318室。
法定代表人阮增智,经理。
原告（反诉被告）北京中阳禾盛科贸有限公司（以下简称中阳公司）与被告（反诉原告）中国人民解放军95996部队（以下简称95996部队）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖金良担任审判长，与人民陪审员王伯森、祖淑芹组成合议庭，公开开庭进行了审理。在本案审理中，北京蓝天百姓佳科贸有限责任公司（以下简称蓝天公司）申请参加诉讼，本院依法追加蓝天公司作为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）中阳公司的委托代理人罗婕、刘宏兵，被告（反诉原告）95996部队的委托代理人齐长红、李修国，第三人蓝天公司的法定代表人阮增智到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中阳公司诉称：2002年10月至2004年3月间，因防火消防安全问题，95996部队辖区内即蓝天礼堂北面一条街道（以下简称商业一条街）上的几十间房屋面临消防安全限期整改，因95996部队资金问题，上述整改一直无法进行，整条街道上的房屋将被迫面临拆除。后经他人介绍，我公司急被告所急，愿意出资整改，我公司与95996部队达成一致，我公司出资新建和改造了“商业一条街”上的房屋使整体达到商业经营和消防安全要求，建成部队营区内可以经营的商业街道。作为回报95996部队同意由我公司负责使用和经营上述全部房屋，享有15年的使用权，并配合我公司办理营业执照等经营手续。我公司于2004年4月开始施工，新建450平方米商业超市用于经营，整改修建商业一条街剩余房屋，2004年7月底工程全部完工，并通过消防安全要求。此间我公司多次催促95996部队签订书面协议，但95996部队无故拖延，又因95996部队不配合出具军队房地产租赁许可证，我公司不能办理营业执照，导致我公司一直无法实际使用该房屋。2008年9月30日我们双方将合作始末以会议纪要的形式书面落实，我公司被迫放弃自己经营超市和出租房屋收回投资的计划，改为由95996部队出面出租涉案房屋，我公司收取四成租金。而95996部队再次不讲诚信，在房屋全部出租的情况下未给付我公司任何租金。我公司出资新建及改造商业一条街，但因95996部队多次不讲诚信，不履行合同，导致我公司一直无法实际经营收回成本并盈利，给我公司造成了巨大的经济损失，95996部队的行为已经构成违约，故诉至法院，要求解除双方之间于2008年9月30日签订的《关于“商业一条街”会议纪要》（以下简称会议纪要），要求95996部队返还定金10万元、改造商业一条街的投资1102345.99元及利息727548元、信赖利益损失30万元、2008年9月30日至2023年9月30日期间的租金收益170万元，诉讼费、鉴定费由95996部队承担。
被告（反诉原告）95996部队辩称：我方不同意中阳公司的诉讼请求。第一，中阳公司的原告主体身份不适格，从2002年到2008年期间我方均是与第三人进行的合同履行，没有与中阳公司接触，直到签订会议纪要才与中阳公司有接触。当初签订会议纪要的时候不知道第三人已经被吊销了营业执照，2014年我方才发现会议纪要盖章为北京蓝翔百姓佳商贸有限责任公司（以下简称蓝翔公司）。根据合同相对性原则，主体不一样了。第二，中阳公司承继了第三人所有的权利没有书面的合同。第三，在合作中，中阳公司没有向我方说明权利已经转移的情况。中阳公司的诉讼请求将商业一条街以前的事情、将来的事情都混合在一起，在主体没有分清之前，中阳公司没有权利主张。即使是主体分清了，能不能履行还是个问题。鉴定费的问题，当初我方坚决不同意鉴定，这个鉴定能否作为本案当然的依据存在疑惑。既然案件被发回重审，还是应当把主体的问题查清楚才可以进行下一步诉讼。同时，由于我方与蓝天公司于2008年7月16日就95996部队基地内蓝天礼堂北侧房屋的相关问题展开讨论和友好协商。经协商一致起草了会议纪要并达成主要约定如下，蓝天公司委托部队基地全权代理房屋出租业务，租金收入四六分成。但会议纪要未加盖蓝天公司公章，而是加盖了蓝翔公司公章，虽然两个公司名称只差一字，但我方对此毫不知情，蓝翔公司并于2009年1月21日冒领了房屋租金35600元，现提起反诉，要求中阳公司返还不当得利35600元。
针对反诉，原告（反诉被告）中阳公司辩称：95996部队已经与我公司签订了会议纪要，我公司概括承继了该会议纪要的权利义务，因此我公司收取95996部队的租金存在合法的理由，95996部队要求返还租金缺少事实及法律依据。
第三人蓝天公司述称：蓝天公司成立于2001年，蓝翔公司（后名称变更为中阳公司）成立于2003年。两家公司在2008年以前，法定代表人均为阮增智。由于想将蓝天公司的住所地迁到95996部队院内，但95996部队一直未出具迁址证明，导致蓝天公司没有地址，营业执照于2006年被吊销，蓝天公司没有办法经营，遂将权利义务均转给了蓝翔公司。故蓝翔公司与95996部队签订了会议纪要，且95996部队是同意的。蓝天公司与中阳公司的意见全部一致，且同意中阳公司的全部诉讼请求。
经审理查明：2002年间，95996部队所属窦店基地内的蓝天礼堂北侧的房屋达不到防火要求，需要进行整改。经人介绍，蓝天公司同意投资建造“商业一条街”，以达到商业及消防要求，后该公司实际进行了施工建设，同时蓝天公司向95996部队基地交纳了5万元定金，由该公司对“商业一条街”进行租赁经营，租赁期限15年，每年需向95996部队交纳租金10万元，但双方未形成书面的协议。2008年9月30日,95996部队基地（甲方）与蓝翔公司（后名称变更为“北京中阳禾盛科贸有限公司”，乙方）达成会议纪要，确定内容如下，即甲方同意将部队基地蓝天礼堂北边“一条街”提供给乙方商业经营使用；乙方提供资金改建上述简易旧平房并新建450平方米商业超市用房；乙方提供资金修建12米宽160米长的消防通道；甲方同意乙方享有“商业一条街”的15年使用权；甲方负责向乙方提供房地产证明《军队房产租赁证明》供乙方办理营业执照使用；甲方负责将基地内所有商业摊点集中到“商业一条街”；乙方付甲方年租金10万元。以上各项条款甲乙双方在龙都宾馆约定，根据基地赵主任的要求乙方向甲方交纳了5万元定金。甲方负责起草协议。后乙方按口头协议施工完毕，但双方长达4年一直未能签订书面协议。为了解决上述问题，双方在会议纪要中达成如下共识，即仍然以赵主任2004年与乙方约定基本内容为基础，根据目前的事态变化其中一些条款经双方商定后适当做调整。租赁期限15年不作调整，15年后上述房屋无偿归部队所有，由部队基地对上述房屋代为进行出租，租金按照部队基地收取60%，乙方收取40%进行分配，部队基地协助乙方负责好房屋的安全及部分维修工作，防止房屋的门窗被盗及恶意破坏，看护好房屋，房屋维修费用由双方共同支出。该会议纪要对双方其他权利义务同时进行了约定。
上述会议纪要形成后，部队基地开始对外租赁上述房屋。2009年1月21日，部队基地向蓝翔公司支付房屋租金35600元。后部队基地未再向中阳公司支付房屋租金。2012年9月12日，中阳公司曾以租赁合同为由诉至本院，审理中中阳公司申请对已施工的工程进行造价鉴定，鉴定结论为“窦店镇七里店村房屋建设、道路修建工程确定造价金额为860105.95元，无法确定部分金额为242240.04元（包括建筑工程房间1-4基础等51591.95元、建筑工程房间5-24基础等17188.72元、建筑工程房间5-24砖砌内外墙费用101653.89元、装饰工程房间5-24内外墙抹灰费用31054.53元、工程水电费12967.26元、临时设施费27783.7元）”。中阳公司向鉴定单位交纳鉴定费3.8万元。后中阳公司撤回起诉。中阳公司于2014年1月2日以合同纠纷为由提起诉讼，要求解除双方于2008年9月30日签订的“关于商业一条街会议纪要”，要求95996部队双倍返还定金10万元，返还拓宽道路、新建改造商业一条街房屋支付的成本共计1102345.99元，赔偿因无法正常经营商业一条街所产生的经济损失2718600元（包括雇用工作人员工资损失418660元、购买设备折旧处理损失30万元、租赁经营利润损失200万元），并承担诉讼费、鉴定费。审理中，95996部队提出反诉，要求中阳公司返还不当得利35600元。2014年12月12日，本院对该案作出（2014）房民初字第03446号民事判决。中阳公司和95996部队对该判决均提出上诉，北京市第二中级人民法院将该案发回重审。
另查明，第三人蓝天公司于2006年11月16日被吊销营业执照。本案审理中，第三人蓝天公司表示在签订会议纪要前已将己方与95996部队所达成的协议所涉全部权利义务转让给中阳公司，中阳公司对此表示认可。
上述事实，有会议纪要、收条、收据、租赁合同、电子邮件、视频、照片、鉴定报告书、鉴定费发票、行政处罚决定书、蓝天公司工商档案及当事人陈述等在案为证。
本院认为：蓝天公司与95996部队达成口头协议后，蓝天公司交纳了定金5万元并实际投资进行了施工，双方应视为已经形成了事实上的法律关系。此后，第三人蓝天公司将其与95996部队所达成的协议所涉全部权利义务转让给蓝翔公司，而2008年9月30日所签订的会议纪要落款处盖章亦为蓝翔公司，而后95996部队亦向蓝翔公司支付了租金35600元，故与95996部队签订会议纪要的合同相对人及95996部队付款的对象均表明95996部队应当知晓并认可合同相对方已经变化的情况。现蓝翔公司名称已经变更为中阳公司，因此中阳公司作为诉讼主体符合法律规定。故本院对于95996部队关于主体不适格的抗辩意见不予采纳。关于双方所签订的会议纪要是否应予解除的问题，虽然会议纪要不属于合同，但该会议纪要中的部分条款已经对双方的权利义务进行了明确的约定，因此该会议纪要中的有关权利义务的约定应当视为合同内容。现中阳公司要求解除会议纪要，95996部队虽不同意解除，但并未提出不同意解除的理由，且95996部队自2009年1月21日向中阳公司支付租金款35600元后，至今长达7年未再向中阳公司支付租金款。中阳公司起诉后，95996部队仍无支付租金款的意思表示，故本院对于中阳公司要求解除会议纪要的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因会议纪要中双方对原口头协议的权利义务内容进行了调整，利益分配方式变更为双方按比例分配租金收益，以达到中阳公司尽快收回投资的目的。因双方约定的15年期限尚未届满，且租金收入很难确定，故本院认为会议纪要解除后95996部队向中阳公司返还改造商业一条街的投资款更为合理。对于返还数额问题，本院依据鉴定结论予以确认，鉴定报告中的确定造价金额为860105.95元本院予以确认；鉴定报告中无法确定部分金额为242240.04元（包括建筑工程房间1-4基础等、建筑工程房间5-24基础等、建筑工程房间5-24砖砌内外墙费用、装饰工程房间5-24内外墙抹灰费用、工程水电费、临时设施费），本院认为建筑工程房间1-4基础等、建筑工程房间5-24基础等、建筑工程房间5-24砖砌内外墙费用、装饰工程房间5-24内外墙抹灰费用与涉案工程同时发生，应计入造价范围，因此95996部队应返还给中阳公司的成本投入数额为1061595.03元。关于中阳公司要求的双倍返还定金问题，因缺乏依据，本院不予支持，95996部队应向中阳公司返还定金5万元。因95996部队不向中阳公司支付租金收益导致双方会议纪要解除，故对于中阳公司要求95996部队支付利息损失的请求，理由正当，本院按照中国人民银行同期贷款利率标准予以支持。对于中阳公司要求95996部队支付信赖利益损失和2008年9月30日至2023年9月30日期间的租金收益的请求，因依据不足，本院不予支持。对于中阳公司主张的鉴定费问题，本院认为该鉴定费用应该平均负担更为适宜。同时，会议纪要解除，中阳公司收取房屋租金35600元，缺少法律依据，故中阳公司应当向95996部队返还该款项。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京中阳禾盛科贸有限公司与被告（反诉原告）中国人民解放军95996部队于二○○八年九月三十日签订的“关于商业一条街会议纪要”中双方权利义务部分的约定。
二、被告（反诉原告）中国人民解放军95996部队于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京中阳禾盛科贸有限公司支付工程款一百零六万一千五百九十五元三分。
三、被告（反诉原告）中国人民解放军95996部队于本判决生效之日起十日内以一百零六万一千五百九十五元三分为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告（反诉被告）北京中阳禾盛科贸有限公司支付自二○○四年七月三十日起至二○一五年六月三十日止的利息。
四、被告（反诉原告）中国人民解放军95996部队于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）北京中阳禾盛科贸有限公司定金五万元。
五、被告（反诉原告）中国人民解放军95996部队于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京中阳禾盛科贸有限公司支付鉴定费一万九千元。
六、原告（反诉被告）北京中阳禾盛科贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）中国人民解放军95996部队房屋租金三万五千六百元。
七、驳回原告（反诉被告）北京中阳禾盛科贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万八千四百八十元，由原告（反诉被告）北京中阳禾盛科贸有限公司负担二万零五百四十九元（已交纳）；由被告（反诉原告）中国人民解放军95996部队负担一万七千九百三十一元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费三百四十五元，由原告（反诉被告）北京中阳禾盛科贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 肖金良
人民陪审员 王伯森
人民陪审员 祖淑芹
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 杨雅晴