河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0882民初767号原告：孟丹，女，1983年10月10日生，汉族，住沁阳市。被告：沁阳市鸿丰置业有限公司，住所地：沁阳市怀府中路玫瑰城营销中心。法定代表人：张松，该公司经理。委托诉讼代理人：翟青，沁阳市“148”法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李秋珍，该公司行政部经理。原告孟丹与被告沁阳市鸿丰置业有限公司（以下简称：鸿丰置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟丹，被告鸿丰置业的委托诉讼代理人翟青、李秋珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟丹向本院提出诉讼请求：被告支付原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金并赔偿损失共计3000元。事实与理由：2014年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，由原告购买被告开发的玫瑰城第11幢3单元401号房，建筑面积133.44平方米，单价3827.48元/平方米，总价510739元等，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”。但合同签订后，在规定期限360日直到现在，原告并未取得房地产权属证书。由于无法取得房产证，想卖房却不能过户给别人，给原告带来损失，故诉至法院。被告鸿丰置业辩称：一、合同第十五条约定交付使用应指原告实际拿到房屋钥匙。本案原告于2017年3月26日才正式接收房屋。故应从原告实际接房之日开始计算360日。被告作为出卖人，已于2017年3月7日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记备案，并未超过合同约定的360日。出卖人报送材料备案的时间与××取得产权证书的时间是两个不同的概念，不应混为一谈。房屋权属证是房管局经过审核后颁发的，是行政行为，该时间被告无法控制。二、退一步讲，即便被告存在违约行为，双方约定的违约金的计算方法也明显超出了被告订立合同时预见或者应当预见因违反合同可能造成的损失。请求将违约金计算方法调整为已付购房款的0.1%。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据原、被告陈述及上述有效证据，本院确认以下案件事实：2014年7月5日，原告孟丹（××）与被告鸿丰置业（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由原告预购被告开发的鸿丰·玫瑰城商品房第11幢3单元4层401号房，建筑面积为133.44平方米，单价3827.48元/平方米，总房款510739元，被告应于2016年3月31日前交房等。原告按揭支付了购房款。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”。2017年3月7日，被告将鸿丰·玫瑰城二期9、11、13号楼的竣工验收合格备案证、规划许可证正本及营业执照原件交送沁阳市房产管理中心审核，并向沁阳市房管中心提交复印件申请办理房屋产权登记面积实测手续。该单位已经为被告办理了房屋产权登记手续，分批出具了面积实测公示报告，办理产权登记的资料已移送至不动产登记中心。2017年3月26日，孟丹领取了涉案房屋的钥匙。另查明，孟丹以鸿丰置业的房屋不符合综合验收的交房条件为由拒绝接房，并于2016年8月22日将鸿丰置业诉至本院，要求其赔偿逾期交房违约金。本院经审查认定，鸿丰置业向孟丹交房日期为2016年3月26日，并不存在逾期交房的违约行为。并于2016年12月15日作出（2017）豫0882民初1609号判决书，判决驳回孟丹的诉讼请求。孟丹不服，在法定期限内提起上诉至焦作市中级人民法院。该院在审理过程中，孟丹于2017年3月13日申请撤诉。该院于2017年3月13日作出（2017）豫08民终465号民事裁定书，准许孟丹撤回上诉。诉讼过程中，涉案房屋的不动产证书于2017年5月19日办理。本院认为：原被告双方对买卖合同的成立及生效均不持异议，本院予以确认。（一）关于争议焦点。根据庭审查明的事实：本案原被告双方纠纷的产生，源于双方对买卖合同第十五条规定的权利义务的不同理解。双方争执的焦点不仅是对原告取得房地产权属证书“规定期限”的不同理解，而且涉及到对被告提供登记备案资料与原告取得房地产权属证书含义的不同理解。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，就本案来讲，首先，双方《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。从合同使用的词句看，是关于出卖人履行义务的内容和时间的约定。出卖人履行义务内容是将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，履行义务的期限为自商品房交付使用之日起360日。由于提供资料备案与取得权属证书在房地产权属登记过程中处于不同的阶段，从合同使用的词句看，二者具有完全不同的内涵与外延。从法律性质上讲，二者法律后果也是完全不同的。其次，关于合同约定的“规定期限”。一方面，该“规定期限”是与××取得房地产权属证书有联系的，而合同关于360日期限与出卖人提供备案资料有联系的。那么所谓“规定期限”自然不是指双方约定的360日。另一方面，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房××办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，本条规定的90日，是××应当办理产权证书的时间，也可以视为××取得权属证书的时间，出卖人对此负有协助义务。但由于双方约定出卖人可以在360日内提供备案资料，且出卖人提供备案资料是办理权属登记的前提，那么，双方实际上另行约定了××取得权属证书的起始时间，该约定并不违反法律禁止性规定。第三，由于双方约定的出卖人提供备案资料的期限为360日，就意味着在360日内任何一天出卖人完成备案登记均符合约定。又由于360日是××履行义务的最后期限，也就意味××取得权属证书最晚开始期限是360日后，但其取得权属证书的结束期限，双方实际并未约定。（二）关于原告的诉讼请求。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人所负合同义务为在商品房交付使用后360日内向产权登记机关提供备案资料，而不是360日内确保××取得不动产权属证书。原告关于双方约定的360日即为其取得房地产权属证书的“规定期限”的主张，没有合同根据，本院不予支持。另外，虽然出卖人提供登记备案资料为××取得权属证书的必要条件，但并不是唯一条件。××取得权属证书尚需满足登记机关的其他条件。就本案来讲，双方明确约定××不能在规定期限内取得权属证书，出卖人承担违约责任的前提是出卖人有违约行为。那么，由于出卖人于2017年3月7日已完成相关资料的登记备案，距双方约定的360日截止还有18天。即便将合同中的“规定期限”与约定360日作相同的理解，原告应就其未能在18天内取得权属证书是因出卖人违约行为所导致的这一事实负举证责任。但其并未提供证据加以证明，故被告于2016年3月26日向原告交付商品房，于2017年3月7日完成所需资料的登记备案，也就完成合同本条所约定义务。原告以其未能在360日内取得房地产权属证书为由，请求出卖人承担违约责任，没有合同根据，本院不予支持。被告关于不应承担违约责任的抗辩，理由成立，本院予以采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用》的解释第九十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：驳回原告孟丹的诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取为25元，由原告孟丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李巍巍二〇一七年六月二十日书记员  陈浩宇