安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0603民初5117号
原告：淮北恒通置业有限公司，住所地安徽省淮北市。
法定代表人：苏少东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹喆，该公司员工。
委托诉讼代理人：王宇奇，该公司员工。
被告：赵学栾，女，1986年12月26日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
原告淮北恒通置业有限公司（以下简称恒通公司）与被告赵学栾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告恒通公司的委托诉讼代理人曹喆，被告赵学栾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除恒通公司与赵学栾之间签订的《商品房买卖合同》；2.判令赵学栾承担其已缴首付款86000元不予退还的违约责任；3.判令赵学栾协助恒通公司办理《商品房买卖合同》备案撤销手续；4.赵学栾承担本案的诉讼费用。事实与理由：恒通公司与赵学栾于2014年9月23日签订了涉案商品房买卖合同，约定赵学栾购买恒通公司开发建设的恒大雅苑16#2906号房屋一套，赵学栾首付房款86000元，剩余房款39万元赵学栾于交通银行淮北分行办理按揭贷款。商品房买卖合同约定恒通公司承担阶段性连带保证责任,在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，�回商品房买受人承担违约责任，所交款项100%不予退还，买受人协同出卖人至房管局办理有关解除合同手续。后赵学栾未按银行贷款约定偿还贷款，交通银行淮北分行于2015年12月4日扣划恒通公司担保款项372956.5元，恒通公司承担了连带保证责任。事后，恒通公司多次催促赵学栾还款，赵学栾置之不理。为维护恒通公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
赵学栾辩称，我不同意解除合同，现在愿意还款，也正在努力凑集款项，希望能够延期还款；即使解除合同，首付款不退还也是不合理的。
本院经审理认定事实如下：2014年9月23日，赵学栾认购恒通公司开发建设的位于恒大雅××（××）16幢一单元29层29xx号房屋一套，并与恒通公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1409230xxx号）,该合同约定：房屋建筑面�115平方米，单价每平方米4869.57元，总金额56万元；在2014年9月22日前支付首付购房款17万元，余款39万元应于2014年9月22日前到出卖人指定的银行办理按揭手续，并按时提供全部所需材料；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。同时，双方又签订了《合同补充协议》作为附件四，该协议约定：在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：有权单方面解除本合同，收回该商品房，买受人须承担违约责任，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理�关解除本合同的手续；本合同内容与协议内容不一致的，以协议为准。
上述合同签订后，赵学栾向恒通公司交纳首付款8.6万元，2016年3月25日，赵学栾与恒通公司就涉案《商品房买卖合同》在淮北市房地产管理局办理了备案登记。
2014年10月10日，赵学栾与交通银行股份有限公司淮北分行（以下简称交通银行淮北分行）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定赵学栾向交通银行淮北分行借款39万元用于购买恒大雅苑二期16#2906，恒通公司为赵学栾的上述借款提供阶段性连带责任保证担保。2014年10月29日，交通银行淮北分行向赵学栾发放了该笔贷款。后赵学栾于2015年9月1日起连续逾期3期未还款，交通银行淮北分行于2015年12月4日扣划了恒通公司保证金款项372956.5元。之后赵学栾亦未按合同约定向恒通公司付清剩余房款，也未偿还恒通公司垫付的银行贷款，恒通公司经催要无果，向本院提起诉讼。
以上事实，有恒通公司提交的商品房买卖合同、商品房网上认购备案确认单、《个人房产抵押贷款合同》、《扣款说明》、个人贷款还款凭证、律师函及邮寄送达记录及当事人陈述在卷予以证明。
本院认为，恒通公司与赵学栾签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同，双方应依约全面履行各自的义务。
根据《商品房买卖合同》约定剩余房款39万元，由赵学栾向交通银行淮北分行申请办理商业贷款。交通银行淮北分行于2014年10月29日发放了该笔贷款，赵学栾自2015年9月1日起连续逾期3期，导致恒通公司承担了保证责任，为赵学栾代为偿还借款本息372956.5元。双方签订的商品房买卖合同的附件约定：买受人未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方面解除本合同，收回该商品房，买受人须承担违约责任，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除本合同的手续。现恒通公司起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。因赵学栾已向恒通公司支付购房款8.6万元，合同解除后，该款应由恒通公司退还给赵学栾。恒通公司起诉要求赵学栾按照合同约定支付违约金8.6万元，因恒通公司与赵学栾签订的补充协议中对违约金的计算标准约定过高，故本院根据恒通公司的实际损失情况，酌定赵学栾按照总房款的5％承担违�责任，即向恒通公司支付违约金2.8万元（56万元×5％）。因赵学栾与恒通公司签订的《商品房买卖合同》已在淮北市房地产管理局登记备案，现该合同已解除，恒通公司要求赵学栾办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告淮北恒通置业有限公司与被告赵学栾于2014年9月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第14092300xx号）。
二、被告赵学栾于本判决生效之日起十五日内协助原告淮北恒通置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。
三、被告赵学栾向原告淮北恒通置业有限公司支付违约金2.8万元，原告淮北恒通置业有限公司返还被告赵学栾购房款8.6万元；上述款项两相折抵后，原告淮北恒通置业有限公司于《商品房买卖合同》备案登记注销手续办理完毕后十五日内退还被告赵学栾购房款58000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1950元，因本案适用简易程序审理，减半收取975元，由被告赵学栾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判员 陈永战
二〇一七年二月十七日
书记员 张 莉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以�除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋�者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。