浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一初字第20号
原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行。
法定代表人：赵意平。
委托代理人（特别授权）王永建。
被告浙江省诸暨市食品厂。
法定代表人：周伟军。
委托代理人（特别授权）傅先祥。
被告周爱文。
被告姚利祥。
原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行诉被告浙江省诸暨市食品厂、周爱文、姚利祥其他合同纠纷一案，本院于2007年1月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2007年3月8日公开开庭进行了审理，原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行的委托代理人王永建，被告浙江省诸暨市食品厂的委托代理人傅先祥到庭参加诉讼。被告周爱文、姚利祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1993年2月8日，原告与被告浙江省诸暨市食品厂签订了一份“合作建房协议书”，协议书约定：被告浙江省诸暨市食品厂在健康路南侧厂区内兴建一幢六层综合楼，底层为营业房，原告投资339262元，综合楼竣工后，底层营业房靠西二间包括仓库共计建筑面积88.12平方米归原告所有。房屋产权证由原告自己办理，被告浙江省诸暨市食品厂“应积极协助”。协议对竣工的时间，营业房竣工交付的标准等事项作了约定，该综合楼于1993年6月动工建造，原告于1994年7月27日支付第一期投资款的80%计271410元；同年9月份工程基本完工并交付原告营业房两间（即现健康路38号、40号）；同年10月原告使用这两间营业房开设健康路储蓄所。1995年1月17日，原告支付第二期投资款67852元，止此原告付清了全部投资款。原告使用房屋到1998年7月，银行因集约化经营的需要，撤销了健康路储蓄所。2001年12月原告将该空余房屋以工会名义出租给姚利祥使用，租赁期到2004年12月31日，期满后，原告要求姚利祥腾房，姚利祥拒绝腾房，原告以工会名义于2005年1月19日向诸暨市法院提起诉讼，要求姚利祥腾房，诉讼中姚利祥以该房自2005年1月27日后的所有人是第二被告（周爱文）为由，拒绝腾退并出示了第二被告的房产证，为此，法院驳回了原告工会要求腾退的诉讼请求，仅判令被告姚利祥赔偿2005年1月1日到1月26日的房租损失1500元。后经原告向有关部门查询，该综合楼于2001年6月6日经诸暨市建筑业管理局验收合格；2005年1月27日第二被告取得了争议之营业房（即健康路38号、40号）的房产证。原告认为，双方签订的合作建房协议已实际得到了履行，第一被告浙江省诸暨市食品厂在房屋建成后已将房屋实际交付给原告使用，原告也付清了房屋投资款，而在原告使用了10多年后，第一被告背着原告将原告的房屋出卖给他人，严重违反了诚信原则，侵犯法人的财产权，为此，请求：1、依法判决第一被告和第二被告间签订的座落在诸暨市暨阳街道健康路38号、40号两间营业方88.12平方米的买卖合同无效。2、依法判决第一被告浙江省诸暨市食品厂协助原告办理诸暨市暨阳街道健康路38号、40号两间营业方，计88.12平方米的房屋所有权证书。3、判决第二被告与第三被告姚利祥间签订的租赁健康路38号、40号店面的协议无效，并限第三被告撤屋。4、判令第一被告赔偿自2005年1月27日起至第三被告撤屋之日止按年租费20000元赔偿损失。5、本案诉讼费用由两被告承担。
被告浙江省诸暨市食品厂辩称：其与原告之间的那份
合同双方明知是无效的，原告不是该讼争营业房法律意义上
的所有权人，其才是该营业房法律意义上的所有权人。因此，
其将该营业房转让给第二被告周爱文，是双方真实意思表
示，没有违反法律法规，是合法有效的。原告的诉请没有法
律依据，要求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张向本院提供了以下证据：1、原
告工商登记资料一份；2、被告工商登记资料一份；证明原、被告双方的诉讼主体适格。3、1999年2月8日，原告与被告浙江省诸暨市食品厂签订的《合作建房协议书》一份；4、1994年7月27日和1995年1月17日，中国工商银行转帐支票凭证两份；证明原告已支付房屋投资款并已取得讼争营业房屋的事实。5、诸暨市计划经济委员会立项文件、建设主管部门《建设用地规划定点通知书》、建设工程规划许可证及附件、《单位工程质量综合评表》、诸暨市建筑安装工程竣工证书各一份，证明讼争房屋的合法性及其开工、竣工验收的相关事实。6、中国人民银行诸暨市支行暨银金管（1994）128号文件、中国工商银行诸暨市支行诸工银（1994）24号文件、中国人民银行诸暨市支行暨银金管（1998）128号文件、中国工商银行诸暨市支行工银诸（1998）66号文件各一份，证明讼争营业房屋自1994年11月至1998年7月18日由原告开设储蓄所使用的事实。7、2001年12月25日，原告工
会与姚利祥的房屋《租赁合同》，证明原告于2002年1月将
讼争房屋出租给姚利祥使用并收取租金的事实。8、被告浙
江省诸暨市食品厂与周爱文间的房屋买卖《协议书》、不动
产销售发票、完税凭证、契证、周爱文房产所有权证复印件
各一份，证明两被告买卖讼争房屋的事实。9、诸暨市人民
法院（2005）诸民一初字第709号民事判决书一份，证明原
告工会起诉要求被告姚利祥腾退房屋的事实。10、原告于
2005年3月31日给被告浙江省诸暨市食品厂的上级主管单位
富润集团公司的函件、富润集团公司于2005年7月4日的回
函，证明原告与被告浙江省诸暨市食品厂的上级主管单位交
涉的过程。11、被告周爱文与被告姚利祥间的房屋租赁协议
一份，证明上述两被告间的房屋租赁关系以及原告要求按租
费赔偿损失的依据。
被告就上述证据质证时对证据1、2、3、4、5、8、9的真实性未表异议，但认为双方的合同即证据3是违反法律规定的，是无效的。本院对上述证据的真实性予以确认。被告对证据6认为与本案无关，但承认原告使用讼争房屋的事实，本院认为证据6属于国家机关、社会团体依职权制作的公文书证，具有较大证明力，且与被告陈述无矛盾，应予采信。被告对证据7、10、11均认为与本案无关，本院审查认为，证据7、10、11与本案其他证据能相互印证本案事实，且被告无足以反驳的证据和理由，应予确认。
被告浙江省诸暨市食品厂向本院提供了以下证据：1、
国有土地使用权证一份、房屋所有权证存根一份；证明讼争房屋土地性质是划拨土地，所有权属于浙江省诸暨市食品厂。2、价格申报表一份，证明划拨土地现在的市价。
原告对上述两份证据真实性无异议，对证据2的关联性提出异议，同时认为现在讼争房屋的土地使用权人已由浙江省诸暨市食品厂变更为浙江富润集团公司；并认为上述土地使用权的转让、变更是为政府允许的。本院审查认为，被告提供的证据1双方无异议，予以认定，证据2与本院缺乏关联，本院不予认定。
根据以上确认的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：1993年2月8日，原告与被告浙江省诸暨市食品厂签订了一份“合作建房协议书”，协议书约定：被告浙江省诸暨市食品厂在健康路南侧厂区内兴建一幢六层综合楼，底层为营业房，原告投资339262元，综合楼竣工后，底层营业房靠西二间包括仓库共计建筑面积88.12平方米归原告所有。房屋产权证由原告自己办理，被告浙江省诸暨市食品厂“应积极协助”。协议对竣工的时间、营业房竣工交付的标准等事项作了约定，该综合楼于1993年6月动工建造，原告于1994年7月27日支付第一期投资款计271410元；同年9月份工程基本完工并交付原告营业房两间（即现健康路38号、40号）；同年10月原告使用这两间营业房开设健康路储蓄所。1995年1月17日，原告支付第二期投资款67852元，止此原告付清了全部投资款。原告使用房屋到1998年7月，后银行因集约化经营的需要，撤销了健康路储蓄所。2001年12月25日原告将该空余房屋以工会名义出租给姚利祥使用，租赁期到2004年12月31日，期满后，原告要求姚利祥腾房，姚利祥拒绝腾房，原告遂以工会名义于2005年1月19日向诸暨市人民法院提起诉讼，要求姚利祥腾房，诉讼中姚利祥以该房自2005年1月27日后的所有人是第二被告周爱文为由，拒绝腾退并出示了第二被告的房产证，为此，该院驳回了原告工会要求腾退出屋的诉讼请求，仅判令被告姚利祥赔偿2005年1月1日到1月26日的房租损失1500元。
另查明，讼争的健康路38号、40号两间营业房所在综合楼于2001年6月6日经诸暨市建筑业管理局验收合格；1999年10月15日，浙江省诸暨市食品厂背着原告与被告周爱文签订协议书一份，将上述讼争之营业房出卖给周爱文，被告周爱文于2005年1月19日缴付了房屋购买款438983元，同月21日缴付了契税，27日取得了讼争房屋的房产证。同日，被告周爱文与被告姚利祥签订了租赁协议一份，将上述营业房出租给姚利祥，租期自2005年1月至2005年12月31日。2005年3月31日，原告就归还上述房屋事宜与浙江省诸暨市食品厂上级单位富润控股集团有限公司进行了交涉，但未果。
本案中双方当事人争议的主要焦点在于讼争房屋的财产权属问题。
本院认为，原告与被告浙江省诸暨市食品厂之间的协议名为合作建房，实为房屋买卖，该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效。原告依该协议支付了合理对价，实际对交付的房屋进行了长期占有、使用、收益，原告对讼争房屋的所有权应予确认。被告浙江省诸暨市食品厂背着原告，将属于原告所有的上述房屋出卖给被告周爱文系无权处分，不发生法律上的效力，且其行为恶意侵犯了原告的财产权益，应依法承担民事赔偿责任。被告周爱文在1999年10月15日与被告浙江省诸暨市食品厂签订购房协议至2005年1月缴付房屋购买款、办理契税及产权证的较长时期内并未对讼争房屋的权属等状况予以合理关注，特别是在2005年1月19日前，原告与被告姚利祥对房屋腾退已发生争执的情况下，被告周爱文应当知道和预见上述房屋存在权利瑕疵和交易风险，本案审理期间，被告周爱文也未提供相关证据证明其系善意取得上述房屋，根据以上分析，本院不能认定被告周爱文系善意取得讼争房屋。因此，被告周爱文对讼争房屋不享有所有权，其以所有人名义将房屋出租给被告姚利祥也显然无效。综上，本院对原告要求归还上述讼争房屋并由被告浙江省诸暨市食品厂协助办理讼争房屋所有权证书的诉请予以支持，对原告要求被告浙江省诸暨市食品厂按年租费标准赔偿实际损失的诉请也予照准。原告要求被告姚利祥腾退出屋的诉请，因现有证据不能证明被告姚利祥是否尚在续租，故本院不予支持，该讼争房屋应由出租人即被告周爱文负责归还。被告浙江省诸暨市食品厂针对原告诉请提出的抗辩意见，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
1、被告浙江省诸暨市食品厂和被告周爱文签订的关于诸暨市暨阳街道健康路38号、40号两间营业方的买卖合同无效。
2、被告浙江省诸暨市食品厂应协助原告办理诸暨市暨阳街道健康路38号、40号两间营业方的房屋所有权证书；限于本判决生效之日起三个月内履行。
3、被告周爱文与被告姚利祥签订的关于健康路38号、40号营业房的租赁协议无效；被告周爱文应将上述讼争之房屋在本判决生效之日起三个月内归还原告。
4、被告浙江省诸暨市食品厂应赔偿原告自2005年1月27日起至房屋收回之日止的经济损失（按年租费20000元标准计算）。
5、驳回原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19810元，其他实际支出费80元，合计19890元，由被告浙江省诸暨市食品厂负担19000元，被告周爱文负担890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费19890元，款汇浙江省财政厅非税收入结算分户，帐号：398000101040006575515001，开户银行：杭州市农业银行西湖支行，逾期按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 王朝阳
审 判 员 楼晓东
代理审判员 王安洁
二〇〇七年六月十三日
书 记 员 蒋剑峰