湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鄂11民特30号
申请人：湖北弘资置业有限公司，地址：黄冈市黄州区东门路7号（康逸家园10栋1002号）。
法定代表人：陈建忠，该公司董事长。
委托代理人：罗翔林，湖北坤正律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人：陈金国，湖北坤正律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被申请人：方泽锋，男，汉族，1976年10月1日出生，住所地：湖北省鄂州市鄂城区，
被申请人：胡秋红，女，汉族，1983年7月20日出生，住所地：江西省南昌市进贤县，
委托代理人方泽锋，系其夫。代理权限：特别授权。
申请人湖北弘资置业有限公司（以下简称弘资置业公司）因与被申请人方泽锋、胡秋红申请撤销仲裁裁决之诉一案，不服湖北省黄冈市仲裁委员会于2017年9月4日作出的（2017）黄仲裁字第032号裁决书，于2017年9月15日向本院提起诉讼，本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，弘资置业公司的委托诉讼代理人陈金国，方泽锋及其胡秋红委托诉讼代理人方泽锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
弘资置业公司称：1、仲裁庭的组成不合法，程序违法；2、被申请人方泽锋、胡秋红的仲裁请求无事实和法律依据，故请求依法撤销黄冈市仲裁委员会作出的（2017）黄仲裁字第032号裁决书；3、由被申请人方泽锋、胡秋红承担本案诉讼费用。
被申请人方泽锋、胡秋红称：1、仲裁委员会对本案的审理是完全符合法律程序，仲裁庭的组成并无不当。2、原仲裁裁决认定事实正确，申请人称原仲裁裁决认定事实和法律依据有误没有任何依据。综上，请求法院驳回申请人的无理请求，作出公正判决。
方泽锋、胡秋红向黄冈市仲裁委员会申请仲裁请求为：1、请求依法裁决被申请人向申请人交付《商品房买卖合同》中约定的第5栋1单元8层801号房屋；2、请求依法裁决被申请人按已交房款的日万分之五向申请人支付逾期违约金至房屋实际交付之日止；3、由被申请人裁定仲裁费用。
黄冈市仲裁委员会仲裁庭查明：2015年2月26日，方泽锋、胡秋红与弘资置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HG2015-001425），方泽锋、胡秋红购买弘资置业公司开发的位于黄冈市黄州区××大道××小区××单元××号房屋。购房总价款为467784元。方泽锋、胡秋红签订合同时支付购房款147784元，余款320000元于2015年7月14日由银行按揭贷款支付。该《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……5.该商品房验收合格系指该商品房所在的单幢建筑工程已经竣工验收合格，并取得该幢建筑《工程竣工验收报告》……”；第九条中约定出卖人逾期交房的违约责任为“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金”；第十一条中约定“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十一条规定的证明文件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。
弘资置业公司组织了对艺星湖景苑5#楼的工程竣工验收，并在2015年10月20日出具了工程竣工验收报告。2015年10月27日弘资置业公司在《鄂东晚报》上发布了艺星湖景苑四号、五号楼的交房公告，通知业主定于2015年10月31日交房。弘资置业公司当庭辩称以电话和手机短信形式通知方泽锋、胡秋红收房，除交房公告外，弘资置业公司没有提交其他证据证明其按合同约定以书面形式通知方泽锋、胡秋红收房。艺星湖景苑5#楼的建筑工程竣工验收备案证上记载该房屋在黄冈市住房和城乡建设委员会的备案时间为2016年1月26日。2016年7月14日，方泽锋、胡秋红因弘资置业公司逾期交房向黄冈市12315指挥中心投诉。工商部门的处理意见显示经多次调解，开发商同意交房，但不同意赔付逾期交房的违约金。2016年7月15日，方泽锋、胡秋红在艺星湖景苑微信群中发布信息表示因开发商逾期交房构成违约，应按照合同约定支付违约金共计17775.792元。
黄冈市仲裁委员会仲裁庭认为：（一）、合同的第八条约定的交房条件是否有效。对该合同第八条无效的认定是否应该纳入仲裁范围。合同双方权利义务的确定是建立在合同只是有效的基础之上。无效合同或者合同的无效条款不能用来确定合同双方的权利义务。因此对于双方签订的合同效力认定，应当属于仲裁范围。双方当事人签订的《商品房买卖合同》应当是双方的真实意思表示。根据合同自由原则，在不违反法律强制性规定的前提下，缔约的双方当事人有权自由决定合同的内容。商品房验收，根据国务院2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》国发【2004】16号文件明确取消了住宅小区等群体房地产开发项目由行政部门主导综合验收，改由建设行政主管部门监督由建设方主导建设五大主体自行验收。双方在《商品房买卖合同》中约定以“商品房验收合格”作为交房条件，符合以上规定。但是我国2009年的《中华人民共和国消防法》（以下统称《消防法》）第十三条明确规定：“（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。《消防法》第五十八条规定：“违反本法规定，有下列行为之一的责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款；（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格擅自投入使用的……”。弘资置业公司提交的建筑工程竣工验收报告显示艺星湖景苑5#楼建筑地上26层，地下1层，属国家规定的1类高层民用建筑，属于《消防法》第十三条规定的必须进行强制消防验收的民用住宅建筑。《消防法》通过法律的形式明确设定了建设单位对高层住宅小区的强制消防验收义务。合同的双方当事人均不得以合同条款来排除法律设定的强制义务。《消防法》通过法律设定的房屋交付使用前的强制消防验收时房屋交付使用的必须具备的条件。因此，在《商品房买卖合同》中约定仅以弘资置业公司自行组织的“商品房验收合格”作为交房条件，排除房屋通过消防强制验收作为房屋交付使用条件，明显违背了《消防法》的强制性规定，属于无效条款。
（二）、本案争议房屋在2015年10月30日是否达到交付条件。《商品房买卖合同》中约定的交房条件是“商品房经验收合格”，“商品房经验收合格，系该商品房所在的单幢建筑工程已竣工验收合格，并取得该幢建筑的《工程竣工验收报告》”。从弘资置业公司提交的建筑工程竣工验收报告来看，该竣工验收报告的出具日期为2015年10月20日。在2015年10月30日以前，该房屋已经弘资置业公司自行组织竣工验收合格。《消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。弘资置业公司提交的建筑工程竣工验收报告显示艺星湖景苑5#楼建筑地上26层，地下1层，属国家规定的1类高层民用建筑，属于《消防法》第十三条规定的必须进行强制消防验收的民用住宅建筑。因此争议房屋的交房条件不仅包括房屋经弘资置业公司自行验收合格，也包括经消防等部门强制验收合格允许交付使用。2015年10月30日艺星湖景苑5#楼尚未通过消防验收。根据《消防法》的规定属于禁止交付使用的建筑工程，不具备交付使用的条件。弘资置业公司在商品房未达到使用条件时就将商品房交付买受人使用的行为属于违法行为。
（三）弘资置业公司是否违反《商品房买卖合同》约定逾期交房。双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2015年10月30日。在约定的交房时间内，房屋应当达到能够供方泽锋、胡秋红使用的交付条件，既包括房屋经弘资置业公司自行验收合格，也包括经消防等部门强制验收达到允许交付使用。争议房屋在合同约定的时间达不到交房条件，不能交房，弘资置业公司构成违约。弘资置业公司当庭表示无法提供证据证明艺星湖景苑5#楼通过消防、规划和环保等验收并取得有关准许使用的文件的准确时间。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”弘资置业公司于2016年1月26日取得艺星湖景苑5#楼的建筑工程竣工验收备案证。从备案证记载的时间来看，艺星湖景苑5#楼在2016年1月26日通过消防、规划和环保等验收并取得有关准许使用的文件。也就是说，在2015年10月30日，争议房屋并未通过消防、规划等部门的强制验收，不能交付方泽锋、胡秋红使用。因此艺星湖景苑5#楼达到交付使用条件的时间以备案证记载的日期2016年1月26日为准。从2016年1月26日起艺星湖景苑5#楼达到交房条件，可以交房。5#楼达到交房条件的时间迟于合同约定交房时间，弘资置业公司构成逾期交房。
（四）关于书面通知交房。《商品房买卖合同》第十一条中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。虽然《商品房买卖合同》中，没有明确对具体以何种书面形式通知买受人进行约定，但是根据该条款内容来看，在未经出卖人特别提醒的前提下，公告交房不符合普通买受人缔约时对书面通知形式的通常逾期。且弘资置业公司没有提供证据证明其已经特别提醒方泽锋、胡秋红书面通知收房就是报纸公告通知收房。弘资置业公司虽然当庭辩称曾经通过电话和手机短信形式通知方泽锋、胡秋红收房，但是弘资置业公司无法提供证据证明。因此，弘资置业公司没有按照《商品房买卖合同》约定书面通知方泽锋、胡秋红收房，构成违约。
（五）逾期交房的期限及违约金数额。2015年10月30日是《商品房买卖合同》约定的交房时间，在约定时间没有达到交房条件即构成逾期交房，从第二日开始起计算逾期交房的时间。弘资置业公司违反关于书面通知方泽锋、胡秋红交房的约定，没有书面通知方泽锋、胡秋红收房。我国《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不能就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。方泽锋、胡秋红在《商品房买卖合同》约定的交房时间2015年10月30日没有收到弘资置业公司的书面交房通知后，基于防止合同双方损失扩大的减损义务，应当采取减损措施，及时向弘资置业公司催告交房。方泽锋、胡秋红并未提交证据证明其是否向弘资置业公司催告交房、何时催告、何种实行催告以及弘资置业公司是否明确拒绝交房。2016年1月26日艺星湖景苑5#楼已经取得建筑工程竣工验收备案证达到交房条件，弘资置业公司可以交房，方泽锋、胡秋红可以收房。及时收房并不妨碍方泽锋、胡秋红向弘资置业公司主张赔偿逾期交房的违约金。《消费者投诉登记表》记载方泽锋、胡秋红曾在2016年7月14日要求弘资置业公司交房并赔偿损失，弘资置业公司同意交房。经多次调解，方泽锋、胡秋红未能就逾期交房的违约金与弘资置业公司达成一致，拒绝收房。因此对于方泽锋、胡秋红请求自2016年1月26日艺星湖景苑5#楼达到交房条件取得备案证以后到实际交房之日止的逾期交房的扩大损失，仲裁庭不予支持。逾期交房的时间从2015年10月31日起计算至2016年1月26日止，共计逾期88天。按照合同约定的已交付房价款日万分之五的比例，以购房款总额人民币467784元为基数计算，违约金数额为20582.5元【计算方式：467784元x0.0005x88天=20582.5元】。
2017年9月4日，黄冈市仲裁委员会作出（2017）黄仲裁字第032号裁决，裁决结果为：一、弘资置业公司向方泽锋、胡秋红交付合同中约定的艺星湖景苑小区第5幢1单元8层801号房屋；二、弘资置业公司向方泽锋、胡秋红支付逾期交房的违约金20582.5元（违约金以购房款总额人民币467784元为基数，按照合同约定的已交付房价款日万分之五的比例计算，从2015年10月31日起计算至2016年1月26日止，共计逾期88天交房）；三、仲裁费用2000元由弘资置业公司承担，该款项已由方泽锋、胡秋红先行垫付，弘资置业公司须迳付给方泽锋、胡秋红。弘资置业公司自收到本裁决书之日起10内向方泽锋、胡秋红方泽锋、胡秋红交付合同约定的房屋并支付第二、三款项共计22582.5元。
弘资置业公司为支持其申请向本院递交证据如下：
证据一：营业执照，拟证明申请人主体资格适格。
证据二：商品房买卖合同，拟证明双方签订的合同合法有效。
证据三：交房公告“鄂东晚报”，拟证明申请人按约履行交房义务。
证据四：建筑工程竣工验收报告，拟证明申请人依合同交付条件交房。
证据五：微信截图，拟证明被申请人已接到交房通知但拒绝收房。
证据六：消费者投诉登记表，拟证明被申请人已接到交房通知但为交房问题向工商投诉维权。
证据七：购房合同、交房联系单各二份，拟证明被申请人同单元、同层的业主已如期收房。
证据八：工程竣工验收备案证，拟证明该房屋已经竣工验收备案。
证据九：仲裁裁决书，拟证明仲裁程序违法。
证据十：补充证明一份，拟证明本案仲裁员王玮只具备讲师资格，没有高级职称，不符合仲裁员任职资格。本案仲裁庭组成违法。
方泽锋、胡秋红未向本院递交证据。
方泽锋、胡秋红针对弘资置业公司提交的证据质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，合同第八条与现行法律法规有冲突；对证据三不认可，被申请人一直在外地，没有见到过，不知晓，合同约定以书面形式通知，根据我的理解，应该是邮寄通知，报纸并不在这个范围内；对证据四真实性无法认可，系申请人单方自行组织验收，其他四方与申请人有利益关系；对证据五真实性认可，但对证明目的有异议，我在2016年7月14日才见到本案诉争的商品房的竣工验收备案表；对证据六真实性无异议；对证据七真实性不认可，存在伪造证据的嫌疑；对证据八无异议，正好证明了诉争房屋在2015年10月30日并未经过竣工验收合格，没有达到交付条件；对证据九真实性无异议，对证明目的有异议；对证据十的真实性无法辨认，请法庭调查，我在仲裁会的名册里了解到王玮已经任职仲裁员有8年以上，符合本案仲裁员的要求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：弘资置业公司递交的证据一至证据九所证明的是案件基本事实，与本院审查黄冈市仲裁委员会作出的（2017）黄仲裁字第032号裁决是否违反了法定程序无关联，故本院对上述九组证据不予认定。对证据十，该证据是王玮所在单位出具的，所证明事实是客观的，故对该份证据本院予以采信。
本院经审查查明，2015年2月26日，方泽锋、胡秋红与弘资置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HG2015-001425），购买弘资置业公司位于黄冈市黄州区××大道××小区××单元××号房屋。购房总价款为467784元。方泽锋、胡秋红签订合同时支付购房款147784元，余款320000元于2015年7月14日由银行按揭贷款支付。该《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1-5中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……5.该商品房验收合格系指该商品房所在的单幢建筑工程已经竣工验收合格，并取得该幢建筑《工程竣工验收报告》……”。第九条中约定出卖人逾期交房的违约责任为：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金”。第十一条中约定：“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十一条规定的证明文件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。
弘资置业公司组织了对艺星湖景苑5#楼的工程竣工验收，并在2015年10月20日出具了工程竣工验收报告。2015年10月27日弘资置业公司在《鄂东晚报》上发布了艺星湖景苑四号、五号楼的交房公告，通知业主定于2015年10月31日交房。2016年1月26日，弘资置业公司取得了艺星湖景苑5#楼的建筑工程竣工验收备案证。方泽锋、胡秋红未按《商品房买卖合同》所约定的时间及弘资置业公司公告交房时间接收房屋。2016年5月，方泽锋、胡秋红打电话弘资置业公司进行咨询，称未接到收房通知，后于7月10日回黄州要求弘资置业公司交房并提供相关手续，因弘资置业公司未及时提供相关手续，方泽锋、胡秋红拒绝接受房屋，并于2016年7月14日向黄冈市12315指挥中心投诉，称弘资置业公司逾期交房。工商部门经多次调解，弘资置业公司同意交房，但在赔付逾期交房的违约金问题上双方不能达成一致。2017年5月13日，方泽锋、胡秋红向黄冈市仲裁委员会递交仲裁申请书，请求黄冈市仲裁委员会依法予以裁决。2017年9月4日，黄冈市仲裁委员会作出（2017）黄仲裁字第032号裁决，弘资置业公司不服，遂诉至法院。
本院认为，《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定，“当事人证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁程序违反法定程序的；（四）裁决所依据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的应当裁定撤销”。本案因弘资置业公司提出担任（2017）黄仲裁字第032号裁决的独任仲裁员王玮，虽然从事法律教学工作多年，但并不具备上述规定中应具备的高级职称，其仲裁员身份不符合《中华人民共和国仲裁法》第十三条第二款所规定条件为由，认为仲裁庭的组成违反法定程序，故所作出（2017）黄仲裁字第032号裁决应予以撤销而引发的诉讼。
本案中，王玮是经黄冈市仲裁委员会任命的仲裁员，其审理方泽锋、胡秋红申请仲裁的案件接受的是黄冈市仲裁委员会的指派，王玮是否符合仲裁员条件，不属于本院审查、核实的范畴。亦不属于上述法律规定的法院撤销仲裁裁决的情形，故本院对弘资置业公司提出的仲裁庭的组成违反法定程序，请求撤销该仲裁裁决的申请理由不予支持。
另弘资置业公司以方泽锋、胡秋红的仲裁申请无事实和法律依据作为申请撤销黄冈市仲裁委员会作出的（2017）黄仲裁字第032号裁决的理由，因本院的审查范围界定于上述法律所规定的六种情形，弘资置业公司的该申请理由亦不属于该法规定的法院撤销仲裁裁决的情形，故弘资置业公司的该项申请理由不能成立，本院不予支持。
综上，弘资置业公司申请撤销黄冈市仲裁委员会作出的（2017）黄仲裁字第032号裁决的理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条之规定，裁定如下：
驳回湖北弘资置业有限公司的申请。
申请费400元，由湖北弘资置业有限公司负担。
审判长 姜亚平
审判员 樊 军
审判员 骆 骥
二〇一七年十一月十六日
书记员 刘 雄