浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸商初字第956号
原告：中国工商银行股份有限公司诸暨支行。住所地：诸暨市暨阳街道暨阳路***号。
负责人：郭世清，该支行行长。
委托代理人：周胜军，浙江新兴律师事务所律师。
被告：胡灿华。
被告：冯建英。
被告：诸暨卓联置业有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道仁爱路**号。
法定代表人：张小新。
委托代理人：汪志锋，北京中银（杭州）律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行（以下简称工商银行诸暨支行）为与被告胡灿华、被告冯建英、被告诸暨卓联置业有限公司（以下简称卓联公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年3月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员魏志诚独任审判，于2014年4月25日公开开庭进行了审理。原告工商银行诸暨支行的委托代理人周胜军，被告卓联公司的委托代理人汪志锋到庭参加诉讼，被告胡灿华、被告冯建英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行诸暨支行起诉称：2010年3月8日，原告与被告胡灿华、被告冯建英签订《个人房屋担保借款合同》一份，合同约定，原告向被告胡灿华发放贷款人民币368万元，用于被告胡灿华、被告冯建英购买坐落于诸暨市陶朱街道城西开发区卓联大厦001601商业用房，贷款期限自2010年3月3日至2020年3月3日，借款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%，即月利率5.445‰，如遇中国人民银行调整贷款利率，自下年度1月1日起按调整的贷款利率执行，逾期罚息利率在原借款利率水平加收50%计收。贷款资金一次性划至户名为诸暨卓联置业有限公司帐号为12×××64的账户。采用按等额本息还款法，每月归还本息之和共计41849.35元。合同还约定，被告胡灿华、被告冯建英提供所购买的位于诸暨市陶朱街道城西开发区卓联大厦001601商业用房（房权证号为：诸房预商字第××号、00××42号）作抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用等。2010年3月4日，双方办理了上述抵押物的抵押权预告登记，预告登记证号为诸房预抵字第00019959号。被告卓联公司作为售房人，自愿为被告胡灿华的上述借款债务提供连带责任保证。合同38条约定，保证期限至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款人保管之日止，如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。被告胡灿华的妻子被告冯建英还承诺对该借款共同参与还款并同意上述共有房屋为借款提供抵押担保。2010年3月8日，原告向被告胡灿华发放贷款人民币368万元，借款期限自2010年3月3日至2020年3月3日。贷款发放后，被告胡灿华支付至2013年11月8日的借款本息，此后被告胡灿华未按约支付借款本息。抵押房屋至今未办理房屋所有权证和他项权证。2014年3月11日，原告根据合同约定，向被告胡灿华宣布贷款提前到期，要求被告胡灿华、被告冯建英立即偿还借款本息，被告卓联公司承担相应的保证责任，但各被告至今不履行还款义务。
现起诉要求：1、判令被告胡灿华、被告冯建英共同归还原告借款本金2650615.4元，并支付到2014年3月8日止的利息80271.05元（本息合计2730886.45元）2014年3月9日起至本息付清之日止的利息按合同约定计付；2、判令被告胡灿华、被告冯建英支付原告律师代理费9.8万元；3、判令原告对被告胡灿华、被告冯建英提供的位于诸暨市陶朱街道城西开发区卓联大厦001601商业用房（房权证号：诸房预抵字第××号、00××42号，抵押预告登记证号：诸房预抵字第00019959号）抵押物依法定程序处理所得价款在被告胡灿华、被告冯建英的上述第一、二项借款债务范围内享有优先受偿权；4、判令被告卓联公司对被告胡灿华、被告冯建英的上述第一、二项借款债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告胡灿华、被告冯建英负担，被告卓联公司负连带清偿责任。
被告胡灿华、被告冯建英未提交书面答辩状。
被告卓联公司口头辩称：对原、被告双方签订个人房屋担保借款合同的事实及贷款的金额均没有异议，具体借款人归还的利息及尚欠本金利息金额，因借款人没有到庭应诉，请法庭查明事实后确定。原告要求被告胡灿华、冯建英支付律师代理费98000元缺乏法律依据。对原告要求被告卓联公司对借款人被告胡灿华、被告冯建英的债务承担连带清偿责任的诉讼请求持有异议，被告胡灿华、被告冯建英已经提供了物的抵押担保，原告在诉请中也要求对被告胡灿华、冯建英提供的抵押物优先受偿。
原告为证明其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：
1、个人房屋担保借款合同、共同参与还款人承诺书及共有权人同意书、商品房预告登记、诸房预抵押登记、借款凭证、贷款发放凭证各一份，证明2010年3月8日原告与被告胡灿华、被告冯建英、被告卓联公司签订个人房屋担保借款合同一份，约定被告胡灿华向原告借款368万元，用于购买坐落于陶朱街道城西开发区卓联大厦001601商业用房，建筑面积1098.82㎡，借款期限自2010年3月3日至2020年3月3日，借款月利率5.445‰，逾期利率为9.801%，自贷款发放次月起借款人按月归还本息，采用等额本息还款法，每期归还本息之和共计41849.35元。被告胡灿华、被告冯建英以其购买的房产提供抵押担保，办理了预告抵押登记。被告卓联公司为被告胡灿华、被告冯建英的借款债务提供连带责任保证，保证期限至借款人持房屋所有权证办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款人保存之日止。同日，原告向被告胡灿华发放贷款368万元。
2、宣布融资提前到期通知书及提前履行保证责任通知书各一份，证明被告胡灿华未按期归还借款本息的违约行为，原告依约宣布其借款提前到期，要求三被告偿还借款本息及承担保证责任。
3、结婚证一份，证明被告胡灿华、冯建英系夫妻关系。
4、委托代理合同及律师费发票各一份，证明原告为本案诉讼支付律师费98000元
经质证，被告卓联公司对原告提交的证据的真实性均无异议。但认为原告与被告胡灿华、被告冯建英办理的是预购商品房抵押权预告登记。根据证据1中担保借款合同第三十八条的规定，因担保法及物权法中对预告登记均无明确规定，为此该预购房产的物权仍应归被告卓联公司所有。原告要求被告卓联公司承担连带保证责任，在物的抵押权成立的前提下，不能仍要求被告卓联公司承担连带保证责任。
本院认为，被告卓联公司对原告提交的证据的真实性均无异议，被告胡灿华、被告冯建英经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，原告提交的证据可以证明原告诉讼的事实，具有证明力，本院予以认定。
经审理，本院认定的事实与原告工商银行诸暨支行诉称的事实相一致。另查明，原被告双方签订的个人房屋担保借款合同第十二条约定，借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息，借款人授权贷款人宣布本合同提前到期，并通知借款人和保证人，要求借款人和保证人提前清偿贷款本息，或提前处分抵押物。
本院认为，原告与被告胡灿华、被告冯建英、被告卓联公司签订的个人房屋担保借款合同，原被告双方意思表示真实，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，借款合同合法有效。被告胡灿华借款后未按约归还原告借款本息，其行为已构成违约，应承担归还尚欠原告借款本息的民事责任。原告要求被告胡灿华提前归还借款本息，符合合同约定，且履行了通知义务，本院予以支持。被告胡灿华、被告冯建英系夫妻关系，向原告贷款用于购买房产，该债务系两被告夫妻存续期间形成的共同债务，被告冯建英应承担共同还款责任。
被告卓联公司为被告胡灿华、被告冯建英购房向原告借款提供阶段性连带责任保证，但被告胡灿华、冯建英至今仍未办理房屋所有权证及抵押登记手续，据此，被告卓联公司应承担连带保证责任。原告要求被告胡灿华支付律师代理费98000元，符合合同约定，收费标准也未超过浙江省律师服务收费规定，但依据本案的难易程度及原告代理人的实际工作量，收费标准偏高，应予减少，本院确定为60000元。被告卓联公司认为原告要求支付律师代理费没有法律依据的抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告胡灿华、被告冯建英经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，鉴于本案事实已经查清，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》二百零五条、二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡灿华、被告冯建英共同归还原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行借款本金人民币2650615.4元，并支付至2014年3月8日止的利息80271.05元，本息共计2730886.45元，2014年3月9日起至本金付清之日止的利息按合同约定计付，款限本判决生效之日起10日内付清；
二、被告胡灿华、被告冯建英支付原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行律师代理费60000万元，款限本判决生效之日起10日内付清；
三、原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行对被告胡灿华、被告冯建英提供的抵押物位于诸暨市陶朱街道城西开发区卓联大厦001601商业用房（房权证号：诸房预抵字第××号、00××42号，抵押预告登记证号：诸房预抵字第00019959号）抵押物依法定程序处理所得价款在上述第一项、第二项债务范围内享有优先受偿权；
四、被告诸暨卓联置业有限公司对被告胡灿华、被告冯建英上述第一、二项债务在被告胡灿华、被告冯建英持房屋所有权证办妥正式抵押登记手续，并将他项权利证书及抵押证明文件交付原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行保管之日前承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费29431元，依法减半收取14715.5元，财产保全费5000元，合计19715.5元，由被告胡灿华、被告冯建英负担，被告诸暨卓联置业有限公司负连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费29431元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。并注明上诉费。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 魏志诚
二〇一四年五月十三日
书记员 王海莲