河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1081民初6938号原告:葛晓丽，女，汉族，生于1971年3月10日，住河南省禹州市。原告：孟宪周，男，汉族，生于1971年3月9日，住河南省禹州市。被告：禹州市鑫泰房地产开发有限公司法定代表人：朱晓阳住所地：河南省禹州市委托代理人：张乐平，河南禹曦律师事务所律师。原告葛晓丽、孟宪周诉被告禹州市鑫泰房地产开发有限公司（以下简称“鑫泰公司”）确认合同效力一案，本院于2016年11月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告葛晓丽、孟宪周，被告鑫泰公司委托代理人张乐平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛晓丽、孟宪周诉称：原告于2015年12月8日与被告签订商品房买卖合同，合同编号：201512140013。其中合同条款第十七条第（1）该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有，（2）该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，（3）该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有，（4）该商品房所在小区的命名权归出卖人所有。该条款约定严重违背了《中华人民共和国物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让；以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》的相关规定第三条，除法律、行政法规规定的共有部分外建筑区划下的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。鑫泰公司自出卖该小区商品房后，不再对辖区内所有建筑物及附属设施拥有所有权，更谈不上拥有使用权和命名权。鑫泰公司的行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告为维护自己的合法权益依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，及《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》的相关规定第三条之规定，特向法院提出以下诉讼请求，请求依法确认合同编号：201512140013商品房买卖合同第十七条第1、2、3、4款条款无效；重新与被告按照GF-2014-0171商品房买卖合同范本订立新的合同。被告鑫泰公司辩称：一、原告不是适格的诉讼主体，即不具有原告的主体资格。依据原告所诉事实和请求的范围，均不是原告的民事权利范畴，是被告权利的范畴和被告保留的权利范畴，原告本人不享有诉权。依据原告在诉状中引用的法律条文和司法解释条文，原告本人仍然不享有诉权。因是这些区划内部的部分为业主共有，而不是归原告个人所有，原告本人是业主共有的一个单位个体，而是共有主体。所以，无论从那个角度说原告对其所诉内容及其所持有事实都不享有诉权，均不具有主体资格。依据原告所诉事实和请求对楼宇和小区的命名权，是否归业主所有，并没有法律依据。不仅如此，该小区和楼宇的命名在先，原告业主身份在后，是原告认可被告的命名权后才成为被告的业主的。再说楼宇和小区的命名权早已被登记备案，并被社会所公认。所以，原告个人对业主公共部分不享有诉权。如果按照原告的逻辑，我们被告开发的小区得起上上百个名字。原告与我们鑫泰公司所签订的“商品房买卖合同”第十七条款，是双方当事人的真实意思表示，是原告对自己享有部分区划内共有部分的处分，完全符合《合同法》第二条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依据《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此法律规定，结合本案原告与我们鑫泰公司签订的合同第十七条的相关条款约定，这只是我们鑫泰公司在征得原告同意的前提下的一种权利保留。而不是从原告手中获取的权利。我们鑫泰公司保留这些权利，其目的不是为我们鑫泰公司，而是为了业主公共利益免受个别单体业主的侵害公共利益。当我们鑫泰公司开发完毕，会依据法律规定，将保留的区划内公共部分移交给业主大会或业主委员会，而不是移交给某一个单体业主。请求法院依法驳回原告的起诉。原告葛晓丽、孟宪周为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、GF-2000-0171商品房买卖合同复印件一份，证明原被告签订商品房买卖合同，该合同中第十七条1、2、3、4条款与国家相关法律不符。2、GF-2014-0171商品房买卖合同一份，中华人民共和国住房和城乡建设部文件一份，证明原告与被告签订的商品房买卖合同版本作废了，应该使用原告提供的这份合同版本。被告鑫泰公司为证明自己的主张，向本院提交的证据有：营业执照、法定代表人身份证明各一份，证明被告公司情况。被告鑫泰公司对原告葛晓丽、孟宪周提供证据的质证意见是：证据1，该证据系复印件，真实性请法院核实，该合同第十七条的约定是开发商对公共部分的权益保留，丝毫没有侵犯原告个人的民事权利，第十七条1-4项的条款约定的是公共部分，而不是约定原告个人部分，所以原告的请求不能成立。证据2，对该证据的真实性无异议，但需要解释的是，被告鑫泰公司是2014年到有关部门办理的商品房预售许可证，当时GF-2014-0171商品房买卖合同范本还没有出来，所以我们领取了GF-2000-0171版本的合同范本，并以此合同范本与原告签订了商品房买卖合同。我们公司正在通知各业主逐步更换新合同版本，并依据新的合同版本重新订立商品房买卖合同。原告葛晓丽、孟宪周对被告鑫泰公司提供证据无异议。经本院审查，原、被告提供的证据来源合法，内容客观证实，与本案有关联，能够证明本案案件事实，本院予以采信并确认其效力。综合上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实:2015年12月8日，被告鑫泰公司作为出卖人，原告孟宪周、葛晓丽作为买受人，签订了合同编号为201512140013商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于禹州市××××道北侧，暂定名颍河湾的预售商品房一套，商品房具体为上述项目中第11幢（座）1单元14层1-1402号房，该商品房用途住宅，其中合同第十七条约定，该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有，该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有，该商品房所在小区的命名权归出卖人所有。同日，原告孟宪周支付给被告购房首付款290802元，原告葛晓丽支付给被告天然气、中央空调、契税、维修基金等费用共计51931元。2016年11月29日，原告以被告违反相关法律规定为由诉至法院，请求确认商品房买卖合同第十七条的约定无效；重新与被告按照GF-2014-0171商品房买卖合同范本订立新的合同。本院认为，本案属于确认合同效力纠纷。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同第十七条1、2项中约定建筑物屋面及外墙面等属于建筑物区分所有权中的共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。由此可见，建筑物区分所有权包括建筑物专有部分的所有权和共有部分的共有权以及对共有部分共同管理的权利，上述各项权利共同构成一个密不可分的整体，对其中共有部分权利的处分不能脱离其他权利而单独存在。本案中，原被告签订的商品房买卖合同第十七条1、2项的约定其实是将建筑物区分所有权中共有部分的使用权和对共同部分共同管理的权利脱离专有部分的所有权而单独转让。根据物权法第七条的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，遵守社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。原被告的上述约定不仅损害了原告的合法权益，而且也损害了建筑物区分所有权中其他共有权人的合法权益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，根据《中国人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项之规定，原被告签订的商品房买卖合同第十七条1、2项的约定违反上述法律、行政法规的强制性规定而无效。故原告要求确认合同编号：201512140013商品房买卖合同第十七条第1、2款条款无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求确认合同编号：201512140013商品房买卖合同第十七条第3、4款条款无效的诉讼请求，本案中，双方在平等、自愿的基础上签订商品房买卖合同，并在合同中明确约定该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有，该商品房所在小区的命名权归出卖人所有。该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于合同无效情形。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求重新与被告按照GF-2014-0171商品房买卖合同范本订立新的合同的诉讼请求，2014年4月9日中华人民共和国住房城乡建设部、工商总局下发的《关于印发的通知》，并未明确禁止使用《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171），况且该通知并无使用该特定合同文本强制缔约的效力。本案中，原、被告依照《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）签订商品房买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下:一、原告葛晓丽、孟宪周与被告禹州市鑫泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：201512140013）第十七条第1、2款条款无效；二、驳回原告葛晓丽、孟宪周的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告禹州市鑫泰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长 ：孟金虎代理审判员 ：康晓惠代理审判员 ： 李 钰二〇一七年五月三日书 记 员 ： 张 静