上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初21564号
原告陈智辉，男，1964年8月10日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人蒋梦军，上海欧博律师事务所律师。
委托代理人郑浩，上海欧博律师事务所律师。
被告章国飞，男，1965年6月19日出生，汉族，住上海市静安区。
委托代理人董春兰(夫妻关系)，住上海市静安区。
原告陈智辉与被告章国飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱海燕独任审判，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋梦军、被告章国飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈智辉诉称，原告是上海市静安区平顺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2008年4月10日，原告与被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为两年，自2008年3月11日起至2010年3月10日止，月租金为人民币1,800元(以下币种均为人民币)。期限届满后，被告继续使用系争房屋，双方因彼此工作原因，未续签新合同，但被告多年来按照原合同标准向原告支付租金。
原告在2016年2月到系争房屋通知被告，要求被告在一个月内返还系争房屋。同时原告得知，被告已擅自将系争房屋转租给他人经营使用，每月收取转租费6,000元。
因被告拖欠2016年3月份租金1800元及2016年4月份起的房屋占用费，且迟迟未归还系争房屋，故原告委托律师于2016年6月给被告发出律师函，但被告仍是没有诚意妥善解决，严重损害原告的合法权益。故请求法院判令：1、原告与被告就系争房屋建立的租赁关系于2016年3月31日终止；2、被告向原告支付2016年3月1日至3月31日期间的房屋租金1,800元；3、被告向原告支付2016年4月1日至2016年9月2日期间的房屋使用费(按每月6,000元标准计算)；4、被告支付拖欠的水费1,336.75元；5、原告不予退还被告已支付的保证金3,000元。
被告章国飞辩称，系争房屋由被告转租给案外人谭某某，租金每月6,000元，案外人谭某某支付被告租金至2016年4月。原告要求解除合同后，被告为促使案外人谭某某解除合同，退还给案外人谭某某保证金6,000元，2016年4月15日后被告将转租合同给了原告，也没有再向案外人谭某某收取租金，因此，被告在4月16日就已经向原告交房了。后来因原告无法收回系争房屋，原告还是要求被告出面解决。被告直到同年8月30日才与谭某某的妹妹达成协议，被告一次性给付谭某某7,000元，这才收回系争房屋。2016年4月之前的房租被告已经付清，被告没有违约，原告应该退还被告的保证金。被告同意按照水费单据支付费用，不同意原告其余诉讼请求。
经审理查明，原告是系争房屋产权人。2005年2月26日，原告(甲方)与被告妻子董春兰(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，期限自2005年3月11日起至2008年3月10日，为期三年。乙方在合同签订之日起三天内向甲方交纳3,000元作为保证金，由甲方出具收据，待合同期满后，乙方凭此收据向甲方交换保证金。乙方在租赁期内没有拖欠租赁房的任何费用，甲方应全额交还保证金。乙方如果违反本协议或者损坏租赁房，则甲方不交还保证金。租金金额为每月1,800元；物业管理费由甲方负责交纳，除此之外发生的一切费用由乙方负责交纳。合同期内乙方不得擅自破坏或改变租赁房的结构，(此处原有“不得以任何方式转租他人”的文字，但被划去)，不得随意改变房屋用途。合同期满后乙方如需要续租，必须在合同期满之日一个月前向甲方提出续租，双方经协商重新签订房屋租赁合同。签约后，双方按约履行。
上述合同期满后，原、被告于2008年4月10日又签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，期限自2008年3月11日至2010年3月10日，为期2年，租金金额为每月1,800元，每月的前一星期付清。其余内容与原告和被告妻子董春兰签订的合同基本一致。签约后，双方按约履行。合同期满后，双方继续按原合同履行，但未续签书面合同。
2015年10月5日，被告妻子董春兰(甲方)与案外人谭某某(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租用系争房屋，租用期限为2年，租期从2015年10月10日至2017年10月9日；保证金6,000元，每月租金6,000元，付三押一。双方还对其他事宜作了约定。签约后，被告向案外人谭某某收取10,000元的装修和设备转让费。
2016年2月，原告提出终止合同。2016年4月16日，被告妻子董春兰退还案外人谭某某保证金6,000元。但是因案外人谭某某对提前解约善后事宜的处理方案有异议，故而拒绝退房，也未再支付租金。
2016年5月15日，原、被告因终止合同产生纠纷而至上海市公安局闸北分局彭浦新村派出所调解，期间，原告称已于2016年2月向被告提出要收回系争房屋，被告则称因为已将系争房屋转租，无法正常归还。当日调解未果。
2016年6月3日，原告委托律师发函给被告称：2010年3月10日租赁期间届满，阁下继续使用租赁物，委托人没有提出异议，原租赁合同期限变为不定期。现委托人准备将该房屋出租给他人，并已在2016年2月份通知阁下，终止双方之间的租赁关系，要求阁下在一个月内返还房屋，因阁下将该房屋转租给他人经营使用，迟迟未能向委托人返还房屋及支付房屋占用费，将承担违约赔偿责任。本律师明确函告阁下，租赁合同已经于2016年3月31日终止，并希望阁下在2016年6月15日之前返还房屋或提出其他合理解决方案。
2016年8月30日，被告与案外人谭某某的妹妹谭龙彩就系争房屋租赁事宜签订《协议书》，约定被告一次性给案外人谭某某7,000元，钥匙给被告，水电费自付，钱，钥匙二清。
2016年9月2日，原、被告对系争房屋进行交接并签订《房屋交接书》，原告收回系争房屋。
审理中，原、被告确认，被告承租原告两套房屋(含系争房屋)，每年共计应付租金48,000元。根据原告提供的收取被告租金的银行流水，经双方对账，被告确认：2008年4月至12月，被告共付租金58,200元；2009年被告共付租金67,700元；2010年被告共付租金42,000元；2011年被告共付租金56,800元；2012年被告共付租金48,000元；2013年被告共付租金32,000元；2014年被告共付租金36,000元；2015年被告共付租金32,000元；2016年3月26日被告支付租金8,000元。被告认为截止到2016年2月，被告实际欠租1,100元，2016年3月以后没有经营，原告不应该再收取租金。
原告认为上述款项中有七笔(共计57,500元)不是被告支付的：2008年4月11日10,000元，14,400元，4月28日8,400元，2009年3月14日10,000，8月26日10,000元，11月23日3,700元，2011年5月5日1,000元。被告未能就上述款项系其支付提供证据予以佐证。
审理中，被告同意原、被告就系争房屋建立的租赁关系于2016年3月31日终止；同意给付原告2016年3月1日至3月31日期间的房屋租金1,800元；同意给付原告水费1,336.75元；不同意支付2016年4月1日至2016年9月2日期间的房屋使用费；不同意原告没收保证金3,000元。
此外，被告还提供付款凭证称，其曾经为原告垫付部分租赁房产税共计11,600元，其中垫付系争房屋的租赁房产税2,000元(2009年1月5日1,200元，2010年1月5日800元)，垫付系争房屋隔壁1号102室房屋(并非被告租赁部位)的租赁房产税8,000元(2009年1月-2012年12月)，垫付系争房隔壁2号101室(也是被告租赁部位)的租赁房产税1,600元(2009年1月5日-2010年1月5日)。被告称原告曾要求被告将完税凭证留好，合同结束后一并结算。原告则称，按照《房屋租赁合同》的约定，物业服务费由原告承担，其余费用均由被告承担，所以租赁房产税是由被告承担的。因双方对此存有争议，被告表示将另行诉讼，原告亦无异议。
以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、收条、调解笔录、短信记录、律师函、房屋交接单、水费单据、银行流水，被告提供的转账凭证、完税证、协议书及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当恪守履行。租赁合同到期后，双方虽未续签书面合同，但是仍然按照原合同履行，故双方的租赁关系成为不定期租赁关系，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。现原、被告就终止租赁关系、被告支付租金和水费达成的一致意见并无不当，可予准许。
关于使用费问题，本院认为，租赁合同终止后，将系争房屋交还给原告是被告作为承租人应尽的义务，由于被告未能在合理的期限内清退租客，导致交房时间延后，被告应当承担相应的责任。被告以2016年4月15日后已将转租合同给了原告，其也没有再向案外人谭某某收取租金为由，主张其已于2016年4月16日向原告交还系争房屋，缺乏法律依据，难以采纳。原告要求被告支付使用费的诉讼请求并无不当，可予支持。但是，考虑到双方租赁关系已经维持十余年，被告在原告提出终止合同的要求后，也确实是以较为积极的态度设法清退租客，期间也未再收取租金，故使用费数额按照每月2,700元标准计算较为合理。原告要求按照每月6,000元标准计算使用费的理由不足，难以采纳。
关于保证金问题，本院认为，根据合同约定，被告在租赁期内没有拖欠系争房屋的任何费用，原告应全额交还保证金。被告如果违反本协议或者损坏系争房屋，则原告不交还保证金。根据双方对账情况，被告确实存在拖欠租金的情况，构成违约，原告据此要求没收保证金，符合合同约定，依法可予准许。
关于被告垫付税金问题，因双方意见分歧，被告表示另行处理，并无不当，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告陈智辉与被告章国飞就上海市静安区平顺路XXX弄XXX号XXX室房屋建立的租赁关系于2016年3月31日终止；
二、被告章国飞给付原告陈智辉2016年3月1日至3月31日期间的房屋租金1,800元；
三、被告章国飞给付原告陈智辉2016年4月1日至2016年9月2日期间的房屋使用费(按照每月2,700元标准计算)；
四、被告章国飞给付原告陈智辉水费1,336.75元；
五、原告陈智辉已收取的保证金3,000元可不予退还。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为222.50元(原告已预缴)，由被告章国飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 朱海燕
二〇一七年三月十三日
书记员 孙志超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。