福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终2531号上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司仙游支行，住所地福建省仙游县鲤城镇八二五大街639号，统一社会信用代码91350322X11325871C。负责人：郑金栋，该支行行长。委托诉讼代理人：谢雄，福建天翼律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：谢明雄，男，1964年10月23日出生，汉族，居民，住福建省仙游县，被上诉人（原审原告）：鄢晓岚，女，1968年9月7日出生，汉族，居民，住福建省福州市鼓楼区，被上诉人（原审第三人）：林步忠，男，1968年6月15日，汉族，居民，住江西省瑞昌市，上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡建林、黄国春，福建湄海律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：华宇文化产业发展有限公司（变更前名称为“福建省画都置业有限公司”），住所地福建省仙游县鲤南镇新汽车站六号仙游油画城4F，统一社会信用代码91350322565350980M。法定代表人：魏金椿，该公司董事长。上诉人中国工商银行股份有限公司仙游支行（以下简称“仙游工行”）因与被上诉人鄢晓岚、林步忠、华宇文化产业发展有限公司（以下简称“华宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初5248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人仙游工行上诉请求：撤销一审判决第七项，依法改判鄢晓岚、林步忠共同偿还尚欠仙游工行的贷款本金266035.56元及相应的利息，并判令本案一审、二审诉讼费用由鄢晓岚承担。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第二十五条(?javascript:SLC(45673,25)?)规定了出卖人即华宇公司（原福建画都置业有限公司，以下简称“画都公司”）一方的义务，但并未免除房屋购买人即鄢晓岚、林步忠的还款义务。因此，鄢晓岚应当向仙游工行偿还尚欠的贷款本金及利息。2.《个人购房借款/担保合同》解除后，原则上应当恢复原则。鄢晓岚作为借款人，根据合同相对性原则，该借款/担保合同解除后，鄢晓岚应当向仙游工行偿还尚欠的贷款本金及利息。3.《个人购房借款/担保合同》第二十五条约定：“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款义务，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。”因此，无论鄢晓岚与华宇公司有任何纠纷，都不影响该借款/担保合同的正常履行，鄢晓岚应当向仙游工行偿还尚欠的贷款本金及利息。4.林步忠作为鄢晓岚的配偶，且《个人购房借款/担保合同》是在二人夫妻关系存续期间签署，应认定为夫妻共同债务，林步忠应当与鄢晓岚共同向仙游工行偿还尚欠的贷款本金及利息被上诉人鄢晓岚、林步忠辩称：1.一审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第二十五条(?javascript:SLC(45673,25)?)的规定作出一审判决，是正确的。2.本案《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》已被判决解除。仙游工行再提合同约定，没有法律依据。3、一审已经判决解除《个人购房借款/担保合同》，仙游工行的贷款本息应由华宇公司偿还。请求驳回上诉，维持原判。华宇公司未提交书面答辩，也未到庭陈述意见。被上诉人鄢晓岚向一审法院起诉请求：1.确认鄢晓岚、画都公司于2014年5月29日签订的《商品房买卖合同》自2016年5月23日解除；2.解除鄢晓岚、画都公司与仙游工行于2014年6月9日签订的《个人购房借款/担保合同》；3.判决画都公司返还给鄢晓岚已付购房款53万元及自2014年12月29日起至判决生效之日止鄢晓岚已向仙游工行归还的贷款本金及利息；4.判决画都公司向鄢晓岚支付违约金5300元；5.判决画都公司向第三人偿还鄢晓岚自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金及利息；6.在画都公司清偿上述贷款本息后，由仙游工行办理位于仙游县榜××镇××Ａ宗地“仙游国际油画城”第2幢第一层121房屋上抵押登记的涤除手续。上诉人仙游工行向一审法院提出诉讼请求：1.判令鄢晓岚、林步忠共同偿还剩余贷款本金266035.56元及相应的利息；2.判令画都公司对上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2014年5月29日，鄢晓岚、画都公司签订《商品房买卖合同》，约定由鄢晓岚向画都公司购买坐落于仙游国际油画城第2幢566号房产。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……；二、……；三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的；因政府行为（如政府通知停工及交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期；日降雨量15mm以上降雨、风六级以上（含六级）、连续2天以上37摄氏度以上高温、烈度6级以上地震等自然灾害而导致工程延期的。以上因素均以政府相关部门提供书面资料为准。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金……。合同签订后，鄢晓岚支付购房款53万元，并于2014年12月18日，由画都公司提供阶段性担保、林步忠作为共同还款人，签订个人购房借款/担保合同向仙游工行按揭贷款，于2014年12月29日支付购房款30万元。2016年5月23日，鄢晓岚向画都公司发出律师函，函告画都公司双方签订的商品房买卖合同解除，并要求退还购房款、专项维修基金及违约金等。一审法院认为，鄢晓岚、画都公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方当事人均应按合同约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，鄢晓岚已按约付清购房款，而画都公司现无法交付房屋，且不具有不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因可延期交付房屋，画都公司已构成违约，鄢晓岚请求解除合同符合双方约定的解除合同的情形，应予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第二十四条(?javascript:SLC(45673,24)?)的规定，本案商品房买卖合同解除，个人购房借款/担保合同的目的无法实现，鄢晓岚请求解除个人购房借款/担保合同，符合法律规定，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中的个人购房借款/担保合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及合同成立时即消灭效力，因此，个人购房借款/担保合同解除后即对双方不再有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因个人购房借款/担保合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在个人购房借款/担保合同的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和个人购房借款/担保合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即画都公司直接将购房款返还仙游工行，并直接向仙游工行承担鄢晓岚应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第二十五条(?javascript:SLC(45673,25)?)规定的“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=20&Gid=121440256&ShowLink=false&PreSelectId=190853128&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_1#m_font_1?)担保权人和买受人”的应有之义。故鄢晓岚请求画都公司偿还首付款及已归还的贷款本息及按已付款1%计算的违约金，尚欠仙游工行的贷款本金及利息由画都公司偿还具有事实和法律依据，依法予以支持。画都公司清偿鄢晓岚尚欠贷款本息等债务后，仙游工行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。画都公司辩解其未交房的原因系不可抗力，不同意解除合同的理由不能成立，不予支持。仙游工行主张由鄢晓岚、林步忠偿还借款，画都公司承担连带偿还责任，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第二十四条(?javascript:SLC(45673,25)?)、第二十五条(?javascript:SLC(45673,25)?)规定，判决：一、确认鄢晓岚与福建省画都置业有限公司于2014年5月29日签订的《商品房买卖合同》于2016年5月23日解除；二、解除鄢晓岚、福建省画都置业有限公司与中国工商银行股份有限公司仙游支行于2014年6月9日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、福建省画都置业有限公司应于本判决生效之日起10日内返还给鄢晓岚已付购房款53万元及自2014年12月29日起至本判决生效之日止鄢晓岚已向中国工商银行股份有限公司仙游支行归还的贷款本金及利息（以中国工商银行股份有限公司仙游支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、福建省画都置业有限公司应于本判决生效之日起10日内向鄢晓岚支付违约金5300元；五、福建省画都置业有限公司应于本判决生效之日起10日内向中国工商银行股份有限公司仙游支行偿还鄢晓岚自本判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款（以中国工商银行股份有限公司仙游支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、中国工商银行股份有限公司仙游支行应在福建省画都置业有限公司清偿上述贷款本息后，七日内办理位于仙游仙游县榜××镇××Ａ“仙游国际油画城”第2幢第一层121房屋上抵押登记的涤除手续。七、驳回中国工商银行股份有限公司仙游支行的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13589元，有独立请求权案件受理费减半收取2645元，由福建省画都置业有限公司负担。本院二审期间，仙游工行、鄢晓岚、林步忠、华宇公司均没有提交新的证据。经审理查明，对一审法院认定的事实，仙游工行、鄢晓岚、林步忠均无异议。因华宇公司未提起上诉，二审期间经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，且对一审法院认定的事实也没有提出书面异议，故本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，画都公司于2017年4月19日将名称变更为华宇公司。本院认为，仙游工行、鄢晓岚、林步忠对画都公司名称变更为华宇公司的事实均无异议，本院予以确认。涉案《商品房买卖合同》系华宇公司与鄢晓岚自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华宇公司未按合同约定的时间按时交房，逾期交房超过90天，合同约定的解除条件成就，鄢晓岚请求解除合同并要求华宇公司支付违约金，于法有据，一审予以支持，并无不当。《商品房买卖合同》解除后，鄢晓岚的借款合同目的不能实现，故一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，判决解除《个人购房/借款担保合同》，是正确的。对于未还的银行贷款本息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，并结合银行购房贷款已由华宇公司全额收取及借款合同目的性较强，系用于购买讼争房屋的事实，一审判决由华宇公司归还，也是正确的，应予维持。仙游工行主张应由鄢晓岚、林步忠共同承担偿还责任，理由不能成立，本院不予支持。仙游工行主张依据《个人购房/借款担保合同》第三十条的约定，鄢晓岚、林步忠的还款责任不能免除，该约定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定相悖，故本院对其该主张不予采信。综上所述，仙游工行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5291元，由上诉人中国工商银行股份有限公司仙游支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄珊珊审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年九月二十八日书 记 员  翁品晶附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。