大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民初字第3096号
原告：大连英联华物业管理服务有限公司，住所地大连市沙河口区白山路29号1-2509。
法定代表人：金涛，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭洪君，男，1965年10月3日出生，汉族，系该公司区域经理，住普兰店市。
委托诉讼代理人：李景春，男，1955年1月7日出生，汉族，系该公司项目部主任，户籍所在地辽宁省北票市，现住普兰店市。
被告：张文刚，男，1965年10月28日出生，汉族，系普兰店市规划局测量员，户籍所在地普兰店市，现住普兰店市。
委托诉讼代理人：吴美，女，1968年9月10日出生，汉族，系普兰店市幼儿园教师，户籍所在地普兰店市，现住普兰店市。
原告大连英联华物业管理服务有限公司与被告张文刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连英联华物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人郭洪君、李景春，被告张文刚的委托诉讼代理人吴美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大连英联华物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费2153元及滞纳金371元，共计2524元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2012年6月签订了富贵南山《前期物业管理服务协议》，原告履行了物业管理相关职责，截至2014年12月31日，被告尚欠原告物业管理费2153元（2013年5月29日至2014年12月31日）。原告曾多次以不同方式催促被告按期缴纳物业费，但被告至今未缴纳。
被告张文刚辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求判令驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、原告没有履行物业管理的相关职责。被告入住该小区三年，其中第一年和第三年均已经交纳物业费，只有第二年没有交纳物业费。因原告在被告入住第一年没有提供服务，第二年的8、9月才有办公场所，相关服务才逐渐实行。被告入住该小区时没有路、绿化、监控及封闭物业管理，污水乱流，垃圾乱放。因原告没有提供物业服务就无权收取物业费。被告之所以在第三年交纳物业费是由于原告的物业服务逐渐完善，被告可以接受并交纳物业费。本着权利和义务对等的原则，原告应提供其履行义务的证据。2、原告不具有主体资格。被告居住的小区未经竣工验收，没有达到交付条件，至今不能办理产权证，建设单位没有资格卖楼，当然没有资格选评物业公司，原告应提供该楼盘已经竣工验收的证件及竣工验收材料。3、原告所提供的前期物业管理服务协议应属无效。因被告购买房屋并未购买物业，被告在拿到房屋钥匙的同时必须签字和交费，包括第一年的物业费。被告签订该协议是被迫的，原告并未与被告协商，所以该协议对被告没有约束力。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，已在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供一份《前期物业管理服务协议》，该协议载明甲方为第三人，乙方为购房人，但未载明具体的购房人名称，该协议的物业服务收费标准处未填写内容，落款处无签名或盖章，签订时间为空白。拟证明原告按协议的标准收取物业费。2、原告提供一份承诺书，内容记载了被告所购房屋的具体位置及承诺人的声明内容，包括一、已确认详细阅读《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》。原告拟证明被告签该承诺书就表明被告同意前期物业服务协议的内容。被告称是在领取房屋钥匙的时候被告让其在承诺书上签的名字，但在签订之前没有看过《前期物业管理服务协议》。本院认为，承诺书中有被告的签名，因此对承诺书的真实性予以确认。因《前期物业管理服务协议》系没有原、被告及第三人签名的空白协议，且未填写物业费收费标准，故该证据本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告张文刚居住的富贵南山小区3号楼3单元202室，建筑面积87.17平方米的房屋，开发商系大连正鸿房地产开发有限公司。2012年5月2日，大连正鸿房地产开发有限公司与原告签订《富贵南山小区前期物业服务合同》一份，该协议约定由原告向富贵南山小区的业主提供前期物业服务。该合同第二条约定服务内容与质量，内容如下：1、物业共用部位保险期外的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备保修期外的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆行驶及停放秩序维护；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、制定《物业使用守则》，与物业产权人、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用，并负责审核购房人《大连市城市住房维修基金专用收据》；10、执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度、负责落实保险责任。第四条：乙方提供的前期物业服务应达到甲乙双方约定的质量标准。（前期物业管理服务质量标准见附件二）。第七条服务费用，普通住宅1.3元/月·建筑平方米。原告提供了前期物业管理服务质量标准见附件二，该附件详细约定了物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理、环境、绿化服务提供、安全服务提供、装饰装修管理服务、物业档案资料管理、客户服务各项的细化服务标准，包括电梯困人：接到报警后30分钟到达现场处理；二次供水水箱清洗及检测：2次/年，检测结果合格；公共雨、污水管道疏通1次/年；公共场所、绿地、道路清扫1次/天；楼道清洁：清扫1次/天，拖洗1次/天；垃圾清运1次/天；蚊虫消杀夏天每月4次，冬天每月1次；乔木修剪每年2次，草坪修剪每年15次以上；引导车辆有序停放，对乱停放车辆进行提醒；消防演习每年2次等等内容。该合同签订后，原告为富贵南山小区业主提供物业服务。
被告于2012年5月31日交纳了第一年的物业费，因原告没有进行绿化等养护，自2013年5月31日开始未交纳物业费。现原告主张被告支付自2013年5月31日至2014年12月31日的物业费2153元（87.17平方米×1.3元×19个月）及滞纳金371元。
截至本案辩论终结前富贵南山小区业主尚未办理房屋产权证。原告代理人在第一次庭审期间陈述因其是在2013年7月份到的原告公司，对于2012年5月份到2013年7月份的物业服务情况不知情，监控及垃圾桶等物业基础设施是由开发商负责提供的，原告只是负责维护。另案中大连正鸿房地产开发有限公司陈述富贵南山小区的道路于在2012年秋冬开始施工，2013年夏天完善；监控设施系由开发商安装，但具体数量不清楚；垃圾桶系在2013年9月份的时候配备了47个左右，在此之前没有配备垃圾桶；绿化方面，在2012年冬开始种植些乔木，2013年春天开始栽种灌木、种植草皮。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，被告应受《富贵南山小区前期物业服务合同》的约束。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”据此，被告是富贵南山小区的业主，被告虽未办理所有权登记，但已实际入住，享受了物业公司提供的相应的服务，因此，应交纳相应的服务费。
本案争议的焦点是原告主张收取物业费期间的物业服务质量是否符合合同约定。《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”据原告、被告在庭审中的陈述，原告及开发商在原告入住后的一段时间内逐步完善物业基础设施，因原告的物业服务设施不完备，被告对物业服务不满意而拒绝交纳第二年的物业服务费。在此情况下，应由原、被告双方提供证据2013年5月31日至2014年12月31日期间原告提供物业服务的具体情况。因被告没有证据证明原告在此期间从未提供过物业服务，因此对被告关于拒绝交纳此期间全年物业服务费的辩驳意见不予采纳。因原告未能阐述此期间物业服务的具体情况，也没有提供证据证明其提供的物业服务符合合同约定的标准，应承担其举证不能的法律后果，结合各方当事人陈述的相关事实，本院认为原告在2013年5月31日至2014年12月31日期间提供的物业服务不完全符合合同约定，应承担相应的违约责任，故本院酌定减少此期间40%的物业服务费，即被告尚应向原告交纳物业费1291.8元（87.17平方米×1.3元×19个月）×60%。
关于滞纳金，被告虽存在欠交物业服务费的行为，但究其原因是被告对原告所提供的物业服务质量有异议，且原告主张物业费期间提供的物业服务确实并未达到合同约定的标准，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，原告的合理主张本院予以支持，被告的合理辩解本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张文刚于本判决生效后十日内给付原告大连英联华物业管理有限公司自2013年5月31日至2014年12月31日的物业费1291.8元；
二、驳回原告大连英联华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由原告大连英联华物业管理有限公司负担20元，由被告张文刚负担30元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 杨剑英
审判员 胡 爽
审判员 吴 娜
二〇一六年十一月二十八日
书记员 孙玉颖