辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽02民终613号
上诉人(原审被告):王祈茹，女，1988年6月7日出生，汉族，住大连市中山区。
委托诉讼代理人：刘春萍，辽宁智锐律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：大连时代豪庭物业管理有限公司。住所地：大连市中山区人民路**号时代广场*层。
法定代表人：徐耀祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：闫建业，辽宁彦都律师事务所律师。
上诉人王祈茹因与被上诉人大连时代豪庭物业管理有限公司（简称豪庭物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初6167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王祈茹的委托诉讼代理人刘春萍，被上诉人豪庭物业的委托诉讼代理人闫建业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王祈茹上诉请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请。事实和理由：因上诉人本人未见到一审案件诉讼材料，故而错过一审庭审，一审判决认定事实有误，上诉人并非交纳案涉物业费的义务人，案涉房屋产权虽登记在上诉人名下，但生效仲裁裁决认定案涉房屋系属原房屋权利人许小军、张君彧，2013年9月上诉人从原房屋权利人许小军处购得案涉房屋，交款后，虽办理了房屋变更登记手续，但原权利人一直未腾退房屋，故上诉人申请仲裁，大连仲裁委2015年7月7日作出了（2014）大仲裁字第196号裁决书，裁决解除双方买卖合同，上诉人将案涉房屋过户给许小军、张君彧，根据物权法第二十八条之规定，因法院、仲裁委生效法律文书等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书等生效时发生效力，即2015年7月7日起，案涉房屋权利人已经变更为许小军、张君彧，另鉴于案涉房屋原权利人许小军系根本违约，上诉人事实上从未对该房屋占有使用，上诉人申请仲裁是恢复原状，故仲裁裁决解除应溯及既往，故案涉房屋的实际权利人一直是许小军、张君彧，实际上从上诉人购房至今从未占有使用案涉房屋，占有使用该房屋的一直是许小军、张君彧，故应由其交纳案涉物业费；另，一审法院对违约金判处过高，请求依法予以降低。
豪庭物业辩称服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。主要答辩观点：一审法院已经向上诉人送达了开庭传票等诉讼文件，上诉人未出庭属于放弃自己的权利；根据上诉人所举仲裁裁决，上诉人虽经仲裁裁决解除了与案外人的案涉房屋买卖合同，但根据物权法第二十八条及其司法解释第七条的规定，这种确认解除合同关系的裁决属于确认裁决，非形成裁决，故并未发生物权变动，仍应以登记作为物权的证明，案涉房屋至今登记在上诉人名下，上诉人应交纳案涉房屋的物业费；另，物业管理条例规定，业主未实际居住、使用房屋的不能成为拒交物业费的理由；关于案涉违约金数额，请法院依法审理认定。
豪庭物业向一审法院起诉请求：被告给付2013年11月1日至2016年5月31的物业管理费23355.4元及违约金31625.62元。
一审法院认定事实，2013年9月27日，被告王祈茹购买了位于大连市中山区明泽街27号1单元43层5号房屋，建筑面积215．25平方米，并取得了房屋产权证书（权证号20131075**）。原告大连时代豪庭物业管理有限公司受开发商大连时代广场发展有限公司委托于2008年对时代广场小区进行前期物业服务并依据《前期物业管理委托合同》和《临时管理规约》为该小区及被告提供物业管理服务。被告单元的物业费按照委托合同及《临时管理规约》的规定为3．50元／月／平方米，若逾期缴纳物业费，自拖欠之日起按日千分之三给付违约金，被告按此标准每月应缴费金额为753．4元。被告自2013年11月1日至2016年5月31日，累计拖欠原告物业服务费23，355．4元，按照约定，应支付原告违约金31，625．62元。
一审法院认为，原告依据《前期物业管理委托合同》、《临时管理规约》对被告购买的位于大连市中山区明泽街27号1单元43层5号房屋进行物业服务，被告接受了原告的物业服务，双方事实上已形成了物业管理服务合同关系，被告应当向原告支付物业管理费。根据《前期物业管理委托合同》、《临时管理规约》的约定，被告的单元管理费为3．50元／月／平方米，被告的房屋建筑面积为215．25平方米，故原告要求按每月753．4元支付物业管理费，事实证据充分，本院予以采纳。被告自2013年11月1日至2016年5月31日，累计拖欠原告物业服务费23，355．4元，违约金31，625．62元，由于被告未予以抗辩，故该事实本院予以确认，故原告要求被告给付物业服务费23，355．4元，违约金31，625．62元的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭，应视为放弃抗辩权，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物业管理法》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王祈茹给付原告大连时代豪庭物业管理有限公司自2013年11月至2016年5月物业管理费人民币23355．4元；二、被告王祈茹给付原告自2013年11月1日至2016年5月1日的违约金人民币31625．62元；上列一、二项被告应支付原告的款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1170元，由被告负担。
本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。
另，本院二审期间，上诉人向本院提交新证据：1、大连仲裁委（2014）大仲裁字第196号裁决书；2、本院（2016）辽02民特57号民事裁定书；3、本院（2016）辽02执异182号执行裁定书；4、本院（2017）辽02执恢第121号执行裁定书。上述证据，上诉人拟证明案涉房屋物权已经发生变动，案涉物业费应由案外人许小军、张君彧负担。被上诉人对上述新证据真实性无异议，对上诉人拟证明事项不认同，其认为案涉房屋的物权未发生变动，上诉人人仍系案涉房屋的产权人，故上诉人应交付案涉物业费，至于上诉人与案外人之间的法律关系应另案诉讼。本院经审查对上诉人提交的新证据予以确认，并补充认定如下事实：大连仲裁委（2014）大仲裁字第196号裁决书现已生效并经当事人申请进入法院执行程序，该裁决书裁决：解除上诉人与许小军、张君彧签订的”房屋买卖合同”，许小军、张君彧返还上诉人房款并双倍返还定金，上诉人协助许小军、张君彧将房屋办理过户。又，诉讼中，上诉人确认案涉房屋至今仍登记在其名下。
本院认为，首先，一审法院认定被上诉人依据所举证的案涉《前期物业管理委托合同》、《临时管理规约》成为案涉房屋所在区域的物业管理公司于法有据，根据《物业管理条例》的相关规定，上述合同、规约对所涉区域全体业主具有法律约束力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，二审法院对上诉人上诉请求的事实理由及适用法律进行审查。根据诉、辩意见，本案二审审理焦点有以下两方面：一是上诉人是否系案涉物业费的承担主体；二是一审对案涉违约金的判处是否过高、应否予以降低。关于第一个焦点问题，根据《物业管理条例》的规定，业主应向物业公司交纳物业费，根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主是指房屋所有权人。根据查明的事实，上诉人于2013年9月27日购买案涉房屋并办理了产权登记，自此案涉房屋的产权人即为上诉人，虽生效的仲裁裁决裁决解除上诉人与案外人达成的案涉房屋的合同，但至今案涉房屋仍登记在上诉人名下，即至今上诉人仍系案涉房屋的所有权人，则一审法院认定上诉人系案涉物业费的承担主体于法有据。至于上诉人上诉主张根据案涉生效的仲裁裁决，依照《中华人民共和国物权法》及其司法解释的相关规定，自2015年7月7日起案涉房屋权利人已经变更为案外人许小军、张君彧的观点，因该仲裁裁决裁决的是解除上诉人与案外人之间的案涉房屋买卖合同，而解除合同并不直接引起物权变动的法律效果，故对上诉人此节上诉观点，本院不予采纳。至于上诉人与案外人之间因所涉仲裁裁决的生效及执行以及案涉房屋产权过户产生的纠纷与本案不属于同一法律关系，本案不予审理，上诉人应另案进行诉讼。
关于一审认定的案涉违约金是否过高应否予以降低的问题，虽然案涉《前期物业管理委托合同》、《临时管理规约》对案涉物业费的交费期限及逾期责任有约定，但按约定标准计算的违约金已远超欠款本金，根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释关于依法调整违约金的相关规定，本院认为一审判处的违约金数额属于过高，综合本案情况，考虑到物业公司与业主之间的长期服务关系，及本案物业公司未举证证明在诉讼之前向上诉人催要过案涉物业费上诉人拒绝给付的情形，本院酌定上诉人给付被上诉人欠费金额的10%即2335.4元违约金为宜。综上，王祈茹的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二、三项之规定，判决如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初6167号民事判决第一项；
二、变更大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初6167号民事判决第二项为：上诉人王祈茹给付被上诉人大连时代豪庭物业管理有限公司案涉物业费的违约金人民币2335.5元；
上述给付义务均自本判决生效之日起10日内履行，若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回被上诉人大连时代豪庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费1170元（被上诉人预交），二审案件受理费1170元（上诉人预交），共计2340元，由上诉人王祈茹负担1093元，由被上诉人大连时代豪庭物业管理有限公司负担1247元。
本判决为终审判决。
审判长吴巍立
审判员林荣峰
审判员何川
二〇一八年一月三十一日
书记员李波