福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0582民初6866号原告庄清江，男，汉族，1952年6月13日出生，住福建省晋江市。被告刘永华，男，苗族，1983年1月29日出生，住湖南省麻阳苗族自治县。原告庄清江与被告刘永华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法由代理审判员熊威适用简易程序公开开庭进行审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄清江诉称，2015年11月24日，原、被告双方签订租赁合同一份，约定原告将其儿子庄铭启所有的址于晋江市桂香苑1幢1102号房屋租赁给被告，月租金为1300元，保证金为1300元，物业费、水电费由被告承担，租金每两个月支付一次。后被告自2016年2月起未能按约支付租金。请求判令：1.解除原、被告双方之间的房屋租赁合同；2.被告刘永华支付原告房屋租金6500元；3.被告刘永华支付原告违约金6500元；4.被告刘永华支付原告代交水电费423元；5.被告刘永华支付原告代交物业费627元；6.诉讼费由被告承担。对此，原告庄清江提供租赁合同、增值税发票、证明及庄铭启的书面陈述等以证明其主张。被告刘永华未作答辩。本院认为，被告刘永华未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、质证等相关诉讼权利。原告所提供的证明，结合诉争房屋桂香苑1幢1102号房所有人庄铭启的书面陈述，可以证实原告有权将诉争房屋出租给被告。原告提交的房屋租赁合同系其与被告刘永华签订，可证明本案双方的租赁事实及双方约定的相关权利义务，本院对其证明力予以确认。原告提供的证明及发票，均系相关职能部门出具，可以证实原告代交租赁期间的物业费、水电公摊费共计627元及水电费共计423元。原告自认被告已经支付了2个月的租金，本院对此予以确认。经庭审举证、主张及本院认证，对本案主要的事实作如下认定：2015年11月24日，原、被告双方签订租赁合同一份，约定原告将其儿子庄铭启名下所有的址于晋江市桂香苑1幢1102号房屋租赁给被告，约定租期一年，自2015年11月24日起至2016年11月24日止，月租金为1300元，保证金为1300元，租赁期间的物业费、水电费等由被告承担，租金每两个月支付一次，若逾期支付租金，则每逾期一日，应按日租金的一倍支付违约金，逾期超过二十日的，在未经原告谅解的情况下视为被告解除合同。后被告仅支付两个月的租金，原告代交被告租赁期间的物业费、水电公摊费共计627元及水电费共计423元。综上所述，本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。被告未能按约支付租金，原告主张解除双方的租赁合同，符合双方合同约定和法律规定，应予以支持。原告请求被告支付租赁期间的房屋租金6500元，应予以支持。根据双方合同约定，租赁期间的物业费、水电公摊费共计627元及水电费共计423元由原告代交，被告应予以返还。双方于租赁合同中约定每逾期一日则按日租金的一倍支付违约金，过于加重了被告的责任，显失公平。现原告请求被告支付违约金6500元，结合原告的实际损失，本院酌情按实际租金损失的30%调整违约金为1950元。被告刘永华经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告刘永华应于本判决生效之日起十日内支付原告庄清江租金6500元及违约金1950元；三、被告刘永华应于本判决生效之日起十日内返还原告庄清江代交的水电费423元及物业费627元；四、驳回原告庄清江本案其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，因适用简易程序减半收取75.5元，由原告庄清江负担24.5元，由被告刘永华负担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员 熊 威二〇一六年七月二十九日书 记 员 黄勤俭附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 ；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条 ；一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。