上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2219号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐伟佳
委托代理人徐关兴（系徐伟佳父亲），
委托代理人李响，上海融力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）曹臻铮
委托代理人刘太瑞（系曹臻铮丈夫），
上诉人徐伟佳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日受理后，依法�成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，徐伟佳为本市xxxxxxx（以下简称涉案房屋）所有权人，至2013年3月18日时，涉案房屋上设有中国建设银行上海市黄浦支行人民币（下同）20万元抵押权。同年3月22日，曹臻铮、徐伟佳分别作为乙方和甲方签订上海市房地产买卖合同，双方通过上海瑞铮房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方涉案房屋。房屋建筑面积44.66平方米，转让价款共计100万元整。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2013年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年5月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲方未按合同约定将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按�房价款的日万分之五计算，违约金自本合同约定交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房产的，除甲方应向乙方支付实际逾期天数的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房价款的10%，甲方应在接到乙方书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿款。付款协议约定，乙方于2013年3月22日前支付5万元作为定金，于2013年3月31日前支付15万元作为首付款，于房产交易过户当日支付80万元作为二期房款及尾款。
当日，双方签订购房补充协议一份，约定乙方于2013年3月22日前支付5万元作为定金，于3月31日前支付房款15万元，甲方保证在5月15日前将房屋过户给乙方，在交易过户时乙方支付80万元，该房屋价格为100万元整。涉案房屋现由何美林暂住，房屋内没有户口，乙方拿到产权证后，通过各种途径请其搬出，甲方予以配合；若乙方6个月内不能使何美林搬走，甲方负责在接下来的5个月内清空房屋交付乙方。
当日，曹臻铮向徐伟佳支付定金5万元，徐伟佳出具收款收据。同年4月1日，曹臻铮通过银行转账向徐伟佳支付15万元。同年4月2日，曹臻铮向上海市地方税务局徐汇区分局申请查询房地产市场课税询价，上海瑞汇房地产估价有限公司出具房地产市场询价意见书，涉案房屋的房地产公开市场询价意见为120万元，折合建筑面积单价26，870元／平方米。
之后，双方未在约定的期限内去房地产交易中心申请过户。徐伟佳直至同年10月10日，向中国建设银行偿还贷款146，586.92元。
同年9月至11月期间，曹臻铮的代理人（以下简称小刘）与徐伟佳的代理人（以下简称老徐）通过发短信沟通，小刘指出老徐这方违�，造成买卖合同没有过户履行，想通过协商，以120万元的价格重新购买系争房屋；老徐表示，是房主（意指何美琳）不同意卖，曾多次想将20万元房款退还给小刘。双方协商不成，曹臻铮遂起诉。
原审审理中，曹臻铮起诉要求：1、解除曹臻铮、徐伟佳签订的上海市房地产买卖合同；2、徐伟佳返还曹臻铮已支付的房款20万元；3、徐伟佳支付逾期交房违约金74，000元；4、徐伟佳支付解除合同违约金10万元。
徐伟佳反诉要求确认买卖合同无效，曹臻铮支付徐伟佳违约金10万元。
原审认为，依法订立的合同受法律保护。曹臻铮与徐伟佳签订的房地产买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容并无违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。政府主管部门对于二手房交易价格不进行干预，虽然双方约定的价格100万元比估价公司出具的市场询价意见低20万元，只�是双方当事人进行协商后达成一致的真实意思，并不构成合同无效的条件，故徐伟佳要求确认房地产买卖合同无效，法院不予支持。
依法成立的合同，双方当事人均应诚意履行。房地产买卖合同约定5月31日前双方申请过户、补充协议约定5月15日过户。从之后老徐发给小刘的短信内容可知，徐伟佳以房东不同意卖为借口，不愿意履行合同约定，与曹臻铮办理过户；且当时徐伟佳并未归还银行贷款以涤除抵押权，造成过户障碍。故原审认为徐伟佳在履行期届满前，明确表示并以自己的行为表明不履行过户义务，已构成根本违约，曹臻铮要求解除合同，并要求徐伟佳承担相应的违约责任，符合法律规定，法院可予支持。房地产买卖合同解除后，徐伟佳的交房义务相应免除，故曹臻铮既要求解除合同，再追究徐伟佳逾期交房的违约责任，法院难以支持。合同解除后，曹臻铮已支付的房款可依法要求徐伟佳退还。
徐伟佳主张曹臻铮未能在过户前提供房价100万元的评估报告系违约，因双方的合同未对此作出约定，且法律亦未规定买受方有此义务，故徐伟佳的该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，原审法院于二○一四年七月二十一日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条的规定，作出判决：一、曹臻铮、徐伟佳于2013年3月22日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议解除；二、徐伟佳于判决生效之日起十五日内返还曹臻铮已付房款人民币20万元；三、徐伟佳于判决生效之日起十五日内向曹臻铮支付解除合同违约金10万元；四、驳回曹臻铮的其余诉讼请求；五、驳回徐伟佳的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6，910元，由曹臻铮负担1，368元，徐伟佳负担5，542元；反诉案件受理费1，190元，由徐伟佳负担。
判决后，徐伟佳不服上述民事判决，上诉称：1、原审法院仅根据房地产登记簿的情况认定上诉人是房屋所有权人与事实不符。登记信息是公示，不是来源。若能够证明或双方认可，系争房屋真实所有权人可不同于登记的信息。原审法院在有相应的线索表明该房屋所有人有可能不同于房地产登记薄的时候，应该审查并作出正确认定。被上诉人买房时何美琳一直居住在该房屋内。何美琳是真实的房屋所有权人，与名义上的权利人上诉人在房屋买卖事宜上有一定的特殊约定。上诉人订立合同行为是无权处分行为，在何美琳不认可的情况下合同应该是无效的。2、为了查明事实，原审法院在得知本案可�存在真实的房屋权利人的情况下，应当或可以依职权追加何美琳作为本案第三人。3、原审法院错误理解了上诉人在原审中提出的诉请。请求二审法院撤销原判第一、二、三、五项，要求发回重审。被上诉人曹臻铮则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同应受法律保护。上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的房地产买卖合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，该合同的内容未违反法律法规的规定，应确认有效。现上诉人未按照上述合同的约定，履行合同的义务，构成违约，应承担违约责任。原审法院根据查明的事实，依法所作的判决是正确的，本院应予维持。就上诉人关于涉案房屋另有权利人的主张，于法无据，本院对此不予采纳。关于合同无效的�题，原审法院在其判决理由中已阐述清楚，本院不再赘述。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，190元，由上诉人徐伟佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年九月十八日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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