河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初2012号
原告马丹丹，女，回族，1979年10月21日出生，住郑州市金水区。
被告陆春会，女，汉族，1982年1月1日出生，住郑州市金水区。
被告马秉龙，男，汉族，1984年11月29日出生，住河南省叶县。
以上二被告共同委托代理人刘远凯，河南方邦律师事务所律师。
原告马丹丹诉被告陆春会、马秉龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告马丹丹，被告陆春会、马秉龙及委托代理人刘远凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2016年7月30日通过“郑州方大房地产营销策有限公司第五分公司”签订了《房屋买卖合同》，即原告购买位于金水区鑫苑西路6号院15号楼14层68号的房屋交易。条款约定：原告与被告于90个工作日内相互配合到房管局办理过户及相关手续，共同委托“方大房介”预约了网签。其间被告提出涨价10万元，不然取消交易相胁迫。后经过双方及中介的多轮协商，最终涨价8万元以总房价款133万元达成共识，同时约定：双方不得以任何理由违约，违约方应向守约方支付总房价款20%违约金。原告于2016年10月9日通过银行柜台转账和手机银行转账的方式向被告支付了53万元人民币的现款（剩余80万的尾款由房管局作资金监管），并在东区房管局签订了网签合同。目前，被告以办不了手续为由拒绝继续履行合同约定的其他义务和责任，其间原告多次委托中介与被告协商，被告均采取蛮横的态度不予以配合。至此原告积极配合与被告的房屋买卖交易，不仅谅解了被告违约涨价，而且已开始分期偿还该房屋的银行贷款，履行了自己的付款责任和义务，却无法行使自己的房屋所有权和使用权等物权权利。而被告方拿到钱后不但不积极履行手续还故意隐瞒该房屋土地属被抵押的事实，在明知房屋土地被抵押的情况下又给原告签署产权“无纠纷”条款，收到房款后才告知原告并以此不予履行协议。请法院判令：1、被告继续履行《房屋买卖合同》条款并要求强制执行过户，按约定于2017年2月28日前交房；2、被告按《房屋买卖合同》补充协议约定支付给原告总房价款20%的违约金，计人民币26.6万元整；3、被告承担本案诉讼费。
二被告辩称：一、原告马丹丹的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。首先是原告方迟迟未能及时支付首付款，现在又拒绝办理过户，违约方应为原告方。在此期间，被告方始终本着实事求是的原则，客观、全面、诚信的履行合同义务，中间出现过户障碍，并非被告方主观故意行为，土地查封与被告方没有任何责任，并不是被告方所能左右，不能以此就确定被告构成故意违约。因此，对方房屋办理过户手续，被告方对此无异议，但要求被告再依据原合同于2017年2月28日（虽然开庭之日尚未到期）办理房屋交接，存在现实性的困难，必须给被告一定的寻找房源的时间。因被告不存在故意违约的事实且始终按照实事求是的原则办事，故要求承担违约责任并支付违约金，没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。二、请原告本着实事求是的原则，配合中介公司和被告尽快办理房屋过户，以确保各方的损失降到最低。前期不能办理房屋过户的原因，并非案件答辩人故意违约所为，有政策因素，还有局外人因素，目前该房产的市场价格在150万元左右，请原告本着实事求是的原则，配合中介公司和被告尽快办理房屋过户，以确保各方的损失降到最低。目前已经可以正常办理过户，推迟几天接收房产，原告并没有受到任何损失，相反，被告再次购得原来设想的房产，需要承担更多的购房成本，若双方能够化干戈为玉帛，相互包容和理解，被告对此也不在有所诉求。
根据原被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：房屋买卖合同继续履行条件是否具备；被告是否应当承担违约责任。
原告为支持其诉请，向本院提交以下证据：
第一组证据：1、《房屋买卖合同》原件一份；2、房屋中介机构“郑州方大房介”开具的《定金》收据一张；3、原告与被告签订的《补充协议》一份；4、被告签收的首付款《现金收条》一张；5、原告支付给被告首付款45万现金转账《汇款》凭条一张；6、原告支付给被告首付款8万元手机汇款明细一份。证明原告与被告于2016年7月30日签订的房屋买卖合同事实存在，原告在2016年10月9日支付了被告首付款53万元，并包括了物业交割保证金；也在补充协议中明确约定了总房款由125万更改为133万，原告和被告方不得以任何理由违约，负责违约方应向守约方支付总房款20%的违约金的条款。
第二组证据：7、邮政银行出具《交易明细》原件一份；8、邮政储蓄银行出具的房贷《还款计划表》原件一张。证明原告80万房屋尾款的审批和支付，履行了自己的全部付款义务，并开始偿还每个月房贷。
第三组证据：9、方大房介工作人员微信给原告发送的《郑州市不动产中心关于协助解决不动产登记的函》资料一份；10、被告微信给原告发送的双方买卖土地被查封的资料一份。证明被告土地被查封的事实，也证明了相关政府部门也在积极协调解决圣菲城土地被查封事宜；此通告涉及的内容证明了被告违反了双方签订的房屋买卖主合同中第八条第1条的约定，即发生了于被告有关的房屋权属纠纷的事实，应由被告负责解决并承担一切后果及违约责任。
第四组证据：1、2016年9月24日原告与方大房介陈鑫手机通话录音一份。证明被告在双方于2016年8月31日共同到房管局预约了网签协议签订时间（即2016年10月11日）后因房地产交易市场价格波动较大，便以取消房屋买卖交易相胁迫原告涨价的事实。
第五组证据：2、2016年11月8日原告与方大房介陈鑫手机通话录音一份；3、2016年11月9日原告与被告手机通话录音一份。证明原告和房屋中介陈鑫双方与被告多次沟通的房屋买卖继续履行事宜时，在可以到房管局办理缴税和过户手续时，被告方明确不予以配合和履行合同；违反了双方于2016年7月30日签订的房屋买卖合同中第八条第4条规定和双方于2016年10月9日签订的补充协议中不得以任何理由违约的约定，被告应承担20%的违约金。
第六组证据：4、2016年12月20日原告与方大房介陈鑫手机通话录音一份。证明被告在超过房屋买卖合同约定的期限内仍不履行合同；违反了双方签订的房屋买卖合同中第五条双方应在合同签订之日起九十个工作日内（即2016年12月12日），共同到房管局办理过户及相关手续的约定。
二被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但对部分证明目的有异议。首先，该套房产的售价不是125万元，而是133万元，原告的提交的证据3可以证明；其次，合同第五条约定，双方应在合同签订后90个工作日内办理过户手续；合同第七条约定，在被告收到房款后于2017年2月28日办理房屋交接手续，这一日期尚未到达，交房条件尚未满足，因此，被告没有违约事实。对证据二的真实性不持异议，但这是原告向中介机构交纳的佣金及代办费，不是向被告支付费用，不能证明原告完全履行合同约定。对证据三的真实性无异议，但对其证明目的有异议。首先，该补充协议是在原告迟迟不能履行购房首付款义务的情况下，原告自愿增加房款作为向被告的损失补偿，因为被告想快速出售房产，进而购买新的房产以改善现有居住条件，就是因为原告迟迟不能支付首付款，影响了房产过户进度，而此时正值郑州房价飞速上涨阶段，无形中增加被告再购房产的成本，原告在该种情况下，自愿增加房款，作为补偿。充分说明原告违约在先。为了控制原告不再违约，双方才签订该补充协议。对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议。双方于2016年7月30日签订房屋买卖合同，原告却在时隔近3个月的时间才支付首付款，其明显说明原告迟延付款违约的事实。对证据五、六的真实性无异议，但对证明目的有异议。这些证据充分证明原告在首付款支付方面首先存在违约问题，同时证明被告对于原告严重迟延付款违约的给予谅解。对证据七、八的真实性无异议，但该类手机短信只能说明有一笔80万元的贷款已经放到原告银行卡内，若没有相关证据作为支撑，不能证明与本案件有关，该项贷款被告并没有收到，该资金现在存在何处，无法得到证实，不能单独作为本案件证据使用，不能证明原告履行了合同付款义务。对证据九的真实性有异议，该函件的落款时间为2016年10月20日，不动产统一登记制度及各区中心也是2016年下半年陆续挂牌办公，若原告能够及时支付首付款，按照当时的制度要求可以办理，但到了新的登记制度全面实施后，显然要求的条件就多了。因为被告购买的也是二手房，其购买时并没有要求土地方面的各种限制。因此，出现过户障碍，首先是因原告迟迟没有支付首付款违约有关，另外，后来出现土地瑕疵问题，不是被告方所能左右的，不应列入被告的违约范畴，不能认定被告主观上故意违约。相反，目前已经可以办理过户，但原告拒绝办理，故违约方仍是原告。对证据十的真实性有异议，该证据均为复印件，双方办理完网签手续之后才知道因为土地的原因涉案房屋被查封。对证据十一的真实性有异议，但录音均未征得对方同意，属于无效证据的构成要件。即便如此，从其内容分析，被告也不存在违约，不能作为违约证据使用。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：申请证人陈某出庭作证。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证人证言无异议。
庭后，原告向本院补交《郑州市存量房交易结算资金监管证明》《郑州市存量房交易结算资金监管协议》。
被告质证称：1、双方对后期房屋尾款走资金监管无异议。2、由于陆春会卖房屋委托有中介公司，中介该房屋交易价为一百三十三万元整，至于郑州市存量房交易结算资金监管证明上成交价为1030000元，卖房人陆春会并不知情，那是买房人马丹丹为避税，少交税，网签时和中介公司私下协商的结果和办法，卖房人陆春会并不知情。
根据原被告诉辩意见，举证、质证情况及庭审陈述，本院确认本案事实如下：
1、2016年7月30日，被告陆春会作为卖方（甲方），原告马丹丹作为买方（乙方），案外人郑州方大房地产营销策划有限公司第五分公司作为居间方（丙方），三方签订了房屋买卖合同，约定：原告购买被告名下位于金水区鑫苑西路6号院15号楼14层68号的房屋，建筑面积为82.3平方米，房屋总价款为125万元。在本合同签订之日起九十个工作日内，共同到房管局办理过户及相关手续。被告应在收到除物业交割保证金之外的房款后于2017年2月28日前将房屋交付给原告。违约条款：被告保证该房屋权属清晰，无相邻、优先购买及其他权属纠纷，若发生于被告有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告负责解决并承担一切后果及违约责任。
2、2016年10月9日，原告与被告签订补充协议，约定将总房款由125万元增加到133万元，双方不得以任何理由违约，违约方应向守约方支付总房款20%违约金。当日，原告支付给被告53万元，被告向原告出具收条一份，载明今收到马丹丹购房首付款53万元，总房款为133万元。
3、2016年10月10日，原告马丹丹、被告陆春会与案外人郑州住房置业担保有限责任公司签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，约定将购房款80万元存入存量房交易结算资金专用账户。2016年10月21日，中国邮政储蓄银行发放贷款80万元。
4、2016年10月11日，原被告发现郑州高新技术产业开发区人民法院将该房屋的开发商“河南太极置业有限公司”名下土地查封，因土地被查封导致其地上房屋无法办理不动产登记手续。2017年2月，该房屋已可以办理过户。
5、庭审中，被告申请降低原告主张的违约金。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失等违约责任。原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容合法有效。根据《房屋买卖合同》第五条及第八条，被告应保证房屋权属无纠纷，在合同约定的期限内办理房屋过户。房屋土地被查封及不动产登记制度变更虽非被告主观原因，但客观上其未能及时履行义务，构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告提出降低违约金的问题，原告并未提供相应证据证明其损失，且被告未能按照约定办理房屋过户是由于房屋土地被查封及不动产登记制度变更所致，故被告提出降低违约金的请求成立，本院予以支持。综合以上，依据《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陆春会于本判决生效三十日内协助原告马丹丹办理位于郑州市金水区鑫苑西路6号院15号楼14层68号的房屋过户手续；
二、被告陆春会、马秉龙于本判决生效十日内支付原告马丹丹违约金5万元。
三、驳回原告马丹丹其他诉讼请求。
案件受理费19164元，由原告马丹丹负担2592元，被告陆春会、马秉龙共同负担16572元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张卫国
人民陪审员 贾荣花
人民陪审员 卜志荣
二〇一七年五月十日
书 记 员 王梓翔