浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第577号
上诉人（原审原告）：刘建敏。
上诉人（原审原告）：杨忠伟。
上述两被上诉人的委托代理人：郑巍立，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜杭平。
委托代理人：谢长华，福建至圣律师事务所律师。
委托代理人：谢冰，福建至圣律师事务所律师。
上诉人刘建敏、杨忠伟为与被上诉人姜杭平房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院于2015年10月23日作出的（2015）丽莲民初字第967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭进行了审理，上诉人刘建敏、杨忠伟的共同委托代理人郑巍立，被上诉人姜杭平的委托代理人谢长华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2010年3月4日，原告刘建敏、杨忠伟通过拍租方式获得丽水市白云山生态林场位于丽水市中山街465号白云楼的整体房产的租赁权，双方签订《房产租赁合同》约定：租赁期限为五年，自2010年5月16日起至2015年5月15日止，租赁期间允许原告独自经营或招商经营，招商经营期限及合同条款不能超越《房产租赁合同》条款限制范围。2010年8月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于丽水市中山街465号四楼总面积约在400㎡左右房屋转租给被告经营新年大丰收鱼庄；租赁期五年，自2010年10月1日至2015年5月15日止；第一、二年租金为190000元，第三年为199500元，第四年为209500元，第五年为220000元；第一年租金于2010年10月1日前一次性付清，后四年租金每半年提前一个月一付；被告支付原告租赁保证金30000元；水电费、营业产生的一切费用由被告负责；租赁期间允许被告转让但要通过原告同意；被告如在2010年10月1日前未能一次性付清房租，原告有权终止合同，并没收保证金等。原告与被告签订合同后，按约向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了30000元租赁保证金和第一、二年的租金以及第三年的租金59000元。2013年3月底，新年大丰收鱼庄停止营业并将案涉房屋的钥匙放在案涉房屋一楼义乌小百货商场处。之后原告刘建敏的电工到义乌小百货商场买了锁，并给案涉房屋加锁。后义乌小百货商场保管上述钥匙者将案涉房屋的钥匙归还给原告刘建敏的电工。
原审法院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的：原告身份证复印件、被告户籍信息、《房产租赁合同》、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、询问笔录及当事人庭审陈述。
原审法院认为：原告刘建敏、杨忠伟与被告姜杭平订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效。被告按照合同约定已经向原告支付了2010年10月1日至2013年1月15日的租金。2013年3月底后，被告已不在案涉房屋实际经营且不交纳房屋租金。原告收回案涉房屋的钥匙后的两年多时间里亦未向被告主张要求支付租金。综合以上情况，可认定为双方的租赁关系终止，被告无需再支付之后的房屋租金。依据合同约定，被告仍应向原告支付2013年1月16日至3月31日的房屋租金，被告未按约支付，理应承担相应的违约责任。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告于2015年7月29日对该笔租金提起诉讼，已然超过法律规定的诉讼时效，被告抗辩超过诉讼时效有理，原审法院予以采信。原告起诉要求被告依照《房屋租赁合同》约定支付水电费6736元，未提供充分的证据予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果，对该诉请原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告刘建敏、杨忠伟的诉讼请求。案件受理费9270元，减半收取4635元，由原告刘建敏、杨忠伟负担。
宣判后，刘建敏、杨忠伟不服，向本院提起上诉。
刘建敏、杨忠伟上诉称：一、原判认定被上诉人“将案涉房屋的钥匙放在案涉房屋一楼义乌小百货商场处。之后原告刘建敏的电工到义乌小百货商场买了锁，并给案涉房屋加锁。后义乌小百货商场保管上述钥匙者将案涉房屋的钥匙归还给原告刘建敏的电工。”系事实认定错误，原审法院调查制作的《询问笔录》不能印证上述事实。1、在笔录中，询问人直接问被询问人“义乌小百货老板娘”关于2015年9月30日的对话是否真实，虽然“义务小百货老板娘”称是真实的，但其也表示当时对姜杭平的录音行为并不知道，故询问人应当先向“义乌小百货老板娘”出示2015年9月30日对话录音。可是，在笔录中并未有向“义乌小百货老板娘”出示对话录音的记载，故“义务小百货老板娘”称对话真实，与事实无据。2、在笔录中，虽然“义乌小百货老板娘”提及的四楼钥匙，但其并未明确四楼钥匙就是涉案房屋的钥匙，而且也未明确钥匙的数量、钥匙对应的门锁（比如是大门钥匙，还是后门钥匙或是其他房间钥匙），这些内容笔录均未查清。而且笔录中也未向“义乌小百货老板娘”询问为何要把四楼的钥匙交给她。所以，“义乌小百货老板娘”提及的钥匙与本案是否具有关联性，询问笔录并未查清。3、询问笔录未能查清取钥匙的人系“刘建敏的电工”。假设笔录中的钥匙是涉案房屋的钥匙，去义乌小百货商场取钥匙的人是否系上诉人授权的人，此系本案的关键问题，这涉及到底是上诉人收回租赁房屋，或者是被上诉人将租赁房屋钥匙临时存放的事实。但在笔录中，“义乌小百货老板娘”直接称是“刘建敏的电工”来取的，其又是凭何认定这个人是“刘建敏的电工”？又凭何认定这个人是刘建敏授权的？这些询问笔录均未查清，故不能确定系上诉人派人取回涉案房屋钥匙的事实。4、询问笔录未能查清交钥匙的人与涉案房屋有何关系。“义乌小百货老板娘”在笔录中称交钥匙的是福建人，但其并未明确这个福建人的身份情况以及与涉案房屋存在关联性。5、笔录中“义乌小百货老板娘”称是一个福建人将钥匙交给她店里“仓管的小伙子”，而且之后是“仓管的小伙子”又把钥匙交给了“刘建敏的电工”，可见“老板娘”不是钥匙的经手人，其如何知道交钥匙的经过，是亲眼所见还是听人所说，笔录未能调查清楚。鉴于“义乌小百货老板娘”不是钥匙的经手人，其证言不是直接证据，可信度不高。而且，“义乌小百货老板娘”所称的刘建敏的电工给四楼房屋加锁，是其亲眼所见还是听人转述，询问笔录也未查清。二、原审法院调查制作的《询问笔录》违反法定程序。1、被询问人“义乌小百货老板娘”应当出庭作证，依法接受双方当事人和法庭的询问、质证，原判仅以一份内容模糊、事实不清的笔录作为认定事实的依据，违反了民事诉讼的庭审言词原则。根据民事诉讼法第七十二条规定：“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。”除非具有民事诉讼法第七十三条规定的例外情形。本案中“义乌小百货老板娘”并不具有民事诉讼法第七十三条规定的例外情形，而且原判就是根据《询问笔录》认定双方租赁关系终止，所以“义乌小百货老板娘”证言涉及本案的重大事实认定，其应当出庭作证。故原判未要求“义乌小百货老板娘”出庭作证，而仅制作一份《询问笔录》，违反了民事诉讼法的规定。2、《询问笔录》制作程序不合法。第一、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事法﹥的解释》第九十七条的规定：“人民法院调查收集证据，应当由两人以上共同进行。调查材料要由调查人、被调查人、记录人签名、捺印或者盖章。”但是询问笔录上没有调查人和记录人的签字，违反了上述规定。而且在笔录中，询问人并未告知被询问人自己的身份和职务，也未告知被询问人询问原因、询问事项以及相关的权利义务。第二、被询问人身份不明，笔录仅记载“义乌小百货老板娘”以及有一个“丁晓芙”的签字，但被询问人的身份情况以及其是否是“义乌小百货老板娘”并未查清明确。第三、询问笔录的时间和地点不明。笔录中仅记载了日期，没有明确具体的询问起止时间，而且也未经被询问人确认。此外，谈话地点不明确，笔录所载的地点“中山街义乌小百货”，但未能明确具体的坐落地点。第四、笔录中有多处涂改，虽经被询问人按手印但也影响证言的完整性，而且笔录中有插入的内容，未经被询问人的确认，影响证言的真实性。三、仅凭《询问笔录》不能证成本案租赁合同关系在2013年3月份终止的事实。对于租赁合同已生效并已履行的事实，双方当事人均无争议，但对于租赁关系是否终止的举证责任在于被上诉人。根据常理和交易习惯，本案租赁合同关系的终止在于双方的合意，即被上诉人应当举证双方已经达成了终止合同的合意的证据。但是原判并未采信被上诉人提供的证据材料，而原审法院调查的《询问笔录》的内容又十分模糊，也不能反映双方终止租赁合同的事实，被上诉人如无其他证据予以证明的话，其应当承担举证不能的不利后果。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清、证据不足，且违反法定程序。为此恳请二审法院查明事实，撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
姜杭平答辩称：一、由《询问笔录》可以看到：1、录音中双方对话内容真实；2、原来在上面四楼开饭店的老头把讼争房屋钥匙放在一楼义乌小百货店里，刘建敏电工来拿走讼争房屋钥匙并在义乌小百货店买了一把锁加锁；3、刘建敏曾经让红蜻蜓存放鞋（货）在讼争房屋中。由此结合在案的证据（如证人出庭作证、工商登记档案等）构成证据链证明，本案双方之间租赁关系在2011年1月已经终止。而实际承租人2013年3月后也已不在案涉房屋经营，且不再交纳租金，对方收回房屋钥匙后两年多亦未主张付租，这也可看出对方和实际承租人之间的实际租赁关系也已实际终止。而作为上诉人在诉状中亦诉称租金收到2013年3月份，故由此综合而论，本案从2013年4月无交租，对方直到2015年7月才起诉，显然诉求租金或水电费早已超过诉讼时效。二、法院调查制作的《询问笔录》作为证据，法律没有必须要求调查对象出庭作证的规定。何况，双方已对询问笔录作过质证。可见，法院制作、使用《询问笔录》在程序上、形式上并无违法。总之，一审事实清楚，证据确凿，适用法律正确，恳请二审主持公道，驳回对方上诉，以示法威。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点是双方的租赁关系是否已于2013年3月份终止，被上诉人姜杭平为证明其已于2013年3月底将案涉房屋的钥匙交给上诉人刘建敏，向原审法院提交了被上诉人姜杭平与一楼义乌小商品店老板娘丁晓芙的电话录音，为核实电话录音的真实性，根据被上诉人姜杭平的申请，原审法院向义乌小商品店老板娘了解情况，并制作了询问笔录。丁晓芙的询问笔录与电话录音的内容基本一致，按照丁晓芙的陈述，2013年3月底，被上诉人姜杭平的工作人员林英佺将案涉房屋的钥匙放在其店里，之后没多久，上诉人刘建敏的电工取走钥匙并给案涉房屋加锁，上诉人刘建敏收回房屋后，用于存放红蜻蜓的货（鞋）。仅凭询问笔录确实难以认定双方租赁关系已经终止，但根据双方的合同约定，被上诉人姜杭平应每半年支付一次租金，可是，在2013年1月15日之后的两年多时间里，被上诉人姜杭平未支付过租金，上诉人也再无向被上诉人姜杭平主张过租金，虽然上诉人刘建敏称曾通过电话向被上诉人催要过租金，但其并未向法院提交电话通话纪录等凭证，对其主张的事实，本院不予采信。收取房屋租金是出租人的主要合同权利和合同目的，假使双方当事人在2013年3月份左右未口头约定终止合同，上诉人未主张租金的行为显然有违常理。可见，询问笔录并非孤证，而是能与其他证据及相关事实相互印证，原审法院综合全案证据认定双方的租赁关系于2013年3月份终止，并无不当。上诉人称询问笔录不能作为认定案件事实的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9270元，由上诉人刘建敏、杨忠伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 张 玲
代理审判员 毛向东
二〇一六年三月十四日
代书 记员 郑丽珍