湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江汉巡民初字第01385号
原告尹培忠（反诉被告，以下简称原告尹培忠），男，1974年1月28日出生，汉族。
委托代理人赵倩，湖北鼎君律师事务所律师。特别授权。
委托代理人张红，湖北鼎君律师事务所律师。特别授权。
被告王文海（反诉原告，以下简称被告王文海），男，1972年2月19日出生，汉族。
被告王凡（反诉原告，以下简称被告王凡），女，1973年1月15日出生，汉族。
两被告共同委托代理人杨满玉，广东启源律师事务所律师。特别授权。
第三人王有琴（以下简称王有琴），女，1976年2月19日出生，汉族。
第三人湖北深中联置业顾问有限公司（以下简称湖北深中联置业顾问有限公司）。
法定代表人蒋福清，总经理。
委托代理人唐诗，女，1989年8月18日出生，汉族，湖北深中联置业顾问有限公司职工。特别授权。
委托代理人万鑫，女，1988年11月20日出生，汉族，湖北深中联置业顾问有限公司职工。特别授权。
原告尹培忠诉被告王文海、被告王凡、第三人王有琴、第三人湖北深中联置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月25日立案受理后，依法由审判员周鸿冰担任审判长，与人民陪审员祝新发、杨玉珍组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尹培忠的委托代理人张红，被告王文海、被告王凡的共同委托代理人杨满玉，第三人王有琴到庭参加诉讼。第三人湖北深中联置业顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告尹培忠诉称并就被告王文海、被告王凡的反诉辩称，2011年7月25日，原告尹培忠与王有琴、湖北深中联置业顾问有限公司共同签订《存量房居间（买卖）合同》。合同约定，被告王文海、被告王凡将武汉市江汉区某小区18层19A室房屋以人民币2500000元的价格出售给原告尹培忠。原告尹培忠于签订合同之日支付定金500000元，其中的388000元支付至武汉市江汉区某小区18层19A室房屋抵押在招商银行股份有限公司还贷款的账户上。2011年10月，原告尹培忠通过湖北深中联置业顾问有限公司向被告王文海、被告王凡转交购房款100000元。还有12000元在湖北深中联置业顾问有限公司，按合同中定金条款约定，这12000元应视为系被告王文海、被告王凡收到的房款。2011年10月20日，原告尹培忠向被告王文海、被告王凡支付购房款500000元；2011年11月10日，原告尹培忠向被告王文海、被告王凡支付购房款400000元。原告尹培忠共向被告王文海、被告王凡支付购房款1400000元。被告王文海、被告王凡和王有琴在收到原告尹培忠分期付款时都没有提出异议。原告尹培忠支付了被告王文海、被告王凡因武汉市江汉区某小区18层19A座房屋在招商银行股份有限公司的贷款388000元，剩余购房款1100000元没有支付是因原告尹培忠按合同约定在签订当日支付首付款500000元，后又陆续支付部分购房款900000元，被告王文海、被告王凡怠于履行义务，在两年半时间内一直未办理房屋注销抵押登记，导致合同无法继续履行。被告王文海、被告王凡违反双方签订的《存量房居间（买卖）合同》第5条第1款规定，注销抵押登记后办理房屋过户。被告主张没有办理注销抵押登记就可以办理过户登记没有依据。原告尹培忠在房屋买卖合同中没有违约行为，不应承担违约责任。双方没有继续履行合同的过错方为被告王文海、被告王凡。被告王文海、被告王凡是诉争房屋所有权人，其主张租金损失应向租客或其他人主张。原告尹培忠与被告王文海、被告王凡无租赁关系，被告王文海、被告王凡不应向原告尹培忠主张租金损失。原告尹培忠不是讼争房屋所有权人，也不是实际使用者，故不应承担物业费。原告尹培忠无违约行为，故不应承担逾期利息。对于邓昌宏保证将房屋总价涨至2550000元，在无原告尹培忠授权的情况下，不认可邓昌宏的保证，本案房屋总价款是2500000元，不是被告王文海、被告王凡反诉主张的2550000元，故诉请法院判令：1、被告王文海、被告王凡继续履行与原告尹培忠签订的《存量房居间（买卖）合同》，并协助原告尹培忠办理过户手续；2、被告王文海、被告王凡支付违约金174323元（合同约定违约金125000元，低于原告尹培忠实际损失）；3、被告王文海、被告王凡承担本案诉讼费用。驳回被告王文海、被告王凡的全部反诉请求。
被告王文海、被告王凡辩称并反诉称，原告尹培忠与被告王文海、被告王凡签订的《存量房居间（买卖）合同》真实有效，合同第4条第2款规定，第二笔购房款2000000元应是一次性、足额支付，原告尹培忠未按合同约定履行支付房款的义务，故被告王文海、被告王凡不能办理房屋过户等相关手续。原告尹培忠应承担违约责任，及赔偿签订合同时被告王文海、被告王凡可预见利益及实际损失。合同第5条第1款约定，买卖双方应当在房产注销抵押登记后办理房屋过户，这是指的是行政程序手续，不阻止原告尹培忠履行付款义务。原告尹培忠具有先行支付房款义务，原告尹培忠付清购房款后，被告王文海、被告王凡才需要办理注销抵押及房产过户手续。合同约定房屋总价款是2500000元，但后面变更为2550000元。被告王文海、被告王凡从未拒绝履行合同，没有违约事实，不应承担违约责任。本案诉讼发生缘由系原告尹培忠在支付部分购房款后，通过电话与被告王文海、被告王凡原代理人王有琴提出单方解除合同，要求退回已支付房款，遭到王有琴拒绝后才转以诉至法院继续履行合同为由提出诉讼，故本案诉讼费用应由原告尹培忠全部承担，被告在本案诉讼中全无过错，不应承担本案相关费用。根据双方签订的《存量房居间（买卖）合同》，如本案第三人湖北深中联置业顾问有限公司提出支付佣金或任何违约金，应由原告尹培忠承担。请求法院判令：驳回原告尹培忠全部本诉诉讼请求。并判令1、原告尹培忠继续履行合同并支付剩余房款人民币并按银行同期贷款利率支付逾期利息1329678元；2、原告尹培忠支付违约金127500元；3、原告尹培忠支付被告王文海、被告王凡房屋空置期间的租金损失210000元（违约金不足以抵扣房屋空置租金损失），及物业管理费损失11006元（实际发生金额），并且负责支付物业费直至该房屋办理房屋过户之日止；4、本案的全部诉讼费用由原告尹培忠承担。
第三人王有琴陈述，2011年7月25日，签订《存量房居间（买卖）合同》，原告尹培忠支付的500000元，当时我方只收到388000元。2011年10月，通过湖北深中联置业顾问有限公司转交购房款100000元。2011年10月20日，张毅支付购房款500000元。2011年11月10日，张毅支付购房款400000元。共计支付购房款1388000元。2011年10月21日邓昌宏写保证书保证2周内支付尾款1500000元，如不支付，房屋总价涨至2550000元。
第三人湖北深中联置业顾问有限公司未到庭参加诉讼。
经审理查明，被告王文海、被告王凡系夫妻关系。2011年7月25日，王有琴代表（代理）被告王文海（卖方）、被告王凡（卖方），与原告尹培忠（买方），湖北深中联置业顾问有限公司（经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》。合同第一条约定，被告王文海、被告王凡将位于武汉市江汉区某小区18层19A室的房屋出售给原告尹培忠。合同第二条第B项约定，该房产已经办理房屋所有权证及土地使用权证，该房产处于抵押状态，仍欠银行贷款约390000元，卖方应在赎房后2日内将房屋所有权证及土地使用权原件托管于经纪方或经纪方指定担保公司作为办理过户手续之用，买卖双方约定按以下第（b）种方式赎房：第（b）约定，买卖双方同意买方支付的购房首期款替卖方赎房。合同第三条约定，该房产转让价格为按套转让，转让价2500000元。合同第四条第（一）项约定，定金500000元为第一部分房款。卖方同意买方在签署本合同时支付部分定金500000元，经纪方应预留5000元，在经纪方作为交房保证金及水电费、煤气费、物管费等保证金。本条所约定的定金如部分或全部交由经纪方托管的，买方将定金支付给经纪方后，视为卖方收讫。托管在经纪方的定金于赎房手续同时由经纪方直接支付给卖方，如在支付托管定金条件成就时，买卖双方因发生纠纷导致合同无法履行的，经纪方托管定金依据买卖双方签署的书面协议付款，无法签署书面协议的，任何一方无权单方要求经纪方付款，应通过诉讼途径解决。合同第四条第（二）项约定，人民币2000000元为第二部分房款，付款方式为（A）种：一次性付款：买方应在办理产权转移之前将房款2000000元足额支付给卖方。合同第五条第（一）项约定，买卖双方应在房产注销抵押登记后2个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续。合同第七条第（二）项约定，交房保证金、水电费、物管费保证金，在卖方办理完房产交接手续、水电过户手续、并结清所欠的水电费、物管费等费用后3个工作日内由经纪方直接划入卖方指定的收款账户。合同第十一条第（一）项约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之五违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方支付房产转让价百分之五违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
2011年7月27日，被告王文海、被告王凡向王有琴签署委托书，委托书载明：委托人王文海、王凡是夫妻关系，王文海是座落在武汉市江汉区某小区18层19A室房屋的产权人，房屋虽以王文海名义登记产权，实属王文海与王凡夫妻共同财产。现委托王有琴作为委托人的合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、出售上述房屋，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款；二、向房屋管理部门办理上述的国有土地使用证；三、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；四、向相关银行或房屋管理部门办理上述房屋的提前还款、领取银行结算资料、注销抵押等相关手续，签署相关文件，办理相关的手续。委托书于2011年7月27日在广东省广州市广州公证处公证。2011年7月25日，原告尹培忠支付定金500000元，其中388000元支付至武汉市江汉区某小区18层19A室房屋抵押在中国招商银行还贷款的账户上，用于在该银行赎房。2011年10月，湖北深中联置业顾问有限公司向被告王文海、被告王凡转交原告尹培忠500000元定金中的100000元。定金500000元中，还有12000元现在湖北深中联置业顾问有限公司。2011年10月20日，原告尹培忠通过张毅向被告王文海、被告王凡支付购房款500000元。2011年11月10日，原告尹培忠通过张毅向被告王文海、被告王凡支付购房款400000元。2013年12月6日，武汉市江汉区某小区18层19A室房屋抵押在招商银行股份有限公司武汉花桥支行。2014年2月24日，武汉市江汉区某小区18层19A室房屋已无抵押。原告尹培忠与被告王文海、被告王凡在履行合同中各持己见，原告尹培忠诉至本院，提出上述诉讼请求，被告王文海、被告王凡反诉，提出上述诉讼请求。
上述事实，有原告尹培忠与被告王文海、被告王凡、第三人王有琴的陈述及《存量房居间（买卖）合同》、《委托书》及《公证书》、《收条》、中国民生银行《借记卡存（取）款回单》、《产权登记信息查询单》等证据经当庭质证予以证实，本院予以认定。
本院审理期间，原告尹培忠提出诉讼保全申请并提供担保，本院依法对被告王文海、被告王凡所有，位于武汉市江汉区某小区18层19A室房屋予以查封。并对担保人邓少云所有，位于武汉市东西湖区上游新村（文家里＊号）房屋予以查封。
本院认为，原告尹培忠与被告王文海、被告王凡、第三人王有琴、第三人湖北深中联置业顾问有限公司所签订的《存量房居间（买卖）合同》系三方真实意思表示，合同有效。合同签订后，原告尹培忠按约定支付了定金500000元，其中388000元已于当时支付至武汉市江汉区某小区18层19A室房屋抵押在中国招商银行武汉花桥支行还贷款的账户上。《存量房居间（买卖）合同》第五条第（一）项约定，买卖双方应在房产注销抵押登记后2个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续，表明原告尹培忠支付了银行抵押贷款，应由被告王文海、被告王凡办理了房产注销抵押登记后2个工作日内，原告尹培忠与被告王文海、被告王凡到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续。原告尹培忠向本院起诉时，武汉市江汉区某小区18层19A室房屋抵押在招商银行股份有限公司武汉花桥支行。2014年2月24日，武汉市江汉区某小区18层19A室房屋已无抵押。现原告尹培忠与被告王文海、被告王凡继续履行《存量房居间（买卖）合同》已无障碍，原告尹培忠与被告王文海、被告王凡要求继续履行《存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求本院予以支持。原告尹培忠与被告王文海、被告王凡签订《存量房居间（买卖）合同》当日，原告尹培忠即支付定金500000元后，又分两次共支付购房款900000元，虽然不是按合约定第二笔购房款2000000元一次性、足额支付，被告王文海、被告王凡对原告尹培忠分两次共支付购房款的行为，事实上予以认可，且未违反“买方应在办理产权转移之前将房款2000000元足额支付给卖方”的合同约定。导致原告尹培忠购房款1100000元未支付，是因被告王文海、被告王凡未办理房屋注销抵押登记，原告尹培忠的行为，系行使不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方存在先履行风险的，可中止履行；原告尹培忠向招商银行股份有限公司武汉花桥支行支付了武汉市江汉区某小区18层19A室房屋抵押贷款388000元后，被告王文海、被告王凡应按合同约定先办理房屋注销抵押登记，然后，原告尹培忠与被告王文海、被告王凡到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续。被告王文海、被告王凡长期不办理房屋注销抵押登记违反了合同的诚实信用原则，原告可行使不安抗辩权。《存量房居间（买卖）合同》没有约定办理房屋注销抵押登记的时间及违约责任，原告尹培忠主张被告王文海、被告王凡支付违约金的诉讼请求本院不予支持。被告王文海、被告王凡在招商银行股份有限公司武汉花桥支行收到抵押贷款后，不办理房屋注销抵押登记，导致原告尹培忠行使不安抗辩权，原告尹培忠的行为不构成逾期付款和违约。被告王文海、被告王凡反诉主张原告尹培忠按中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息、违约金的诉讼请求本院不予支持。武汉市江汉区某小区18层19A室房屋未到房屋管理机关办理过户手续，房屋所有权仍属被告王文海、被告王凡，被告王文海、被告王凡亦未将房屋交付原告尹培忠，被告王文海、被告王凡反诉主张原告尹培忠支付房屋空置期间租金损失、物业管理费损失的诉讼请求本院不予支持。《存量房居间（买卖）合同》约定，原告尹培忠将定金支付给湖北深中联置业顾问有限公司后，视为被告王文海、被告王凡收讫，现在湖北深中联置业顾问有限公司有原告尹培忠的定金12000元，系原告尹培忠的购房款，湖北深中联置业顾问有限公司应支付给被告王文海、被告王凡，其中有7000元应在本判决生效后给付原告尹培忠，其中交房保证金5000元应在办理完房产交接手续、水电过户手续、并结清所欠的水电费、物管费等费用后3个工作日内，由湖北深中联置业顾问有限公司支付至被告王文海、被告王凡指定的收款账户。案外人邓昌宏于2011年10月21日保证两星期内如不付清尾款，房屋总价涨至2550000元，原告尹培忠不予认可，被告王文海、被告王凡不能证明邓昌宏经原告尹培忠授权涨价，被告王文海、被告王凡反诉主张房屋总价涨至2550000元的诉讼请求缺乏证据证实，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款第（三）项、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告尹培忠于本判决生效之日起十日内向被告王文海、被告王凡支付武汉市江汉区某小区18层19A室房屋购房款1100000元；
二、被告王文海、被告王凡在收到原告尹培忠购房款1100000元后，于十日内配合原告尹培忠到武汉市房屋管理部门及土地管理部门办理武汉市江汉区某小区18层19A室房屋过户及土地使用手续；
三、第三人湖北深中联置业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向被告王文海、被告王凡转交原告尹培忠支付的购房款7000元；
四、第三人湖北深中联置业顾问有限公司在原告尹培忠与被告王文海、被告王凡办理完武汉市江汉区某小区18层19A室房产交接手续、水电过户手续、并结清所欠的水电费、物管费等费用后3个工作日内，将余款转交至被告王文海、被告王凡指定的收款账户；
五、驳回原告尹培忠的其他诉讼请求；
六、驳回被告王文海、被告王凡的反诉请求；
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19868元，反诉费19627元，保全费5000元，邮寄送达费184元，共计44679元，由被告王文海、被告王凡负担（此款案件受理费19868元，保全费5000元，邮寄送达费184元原告尹培忠已预付，被告王文海、被告王凡随上述款项一并支付给原告尹培忠）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 周鸿冰
人民陪审员 祝新发
人民陪审员 杨玉珍
二〇一四年七月一日
书 记 员 叶 俊