河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0191民初1543号
原告王德道，男，1956年8月1日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托代理人宋钊，北京大成（郑州）律师事务所律师。
委托代理人丁俊丽，北京大成（郑州）律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司郑州未来支行，住所地郑州市未来大道69号。
法定代表人张娅，负责人。
委托代理人刘建庄，河南陆达律师事务所律师。
原告王德道诉被告中国农业银行股份有限公司郑州未来支行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋钊、丁俊丽，被告委托代理人刘建庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月1日，原告与被告签订了《租赁合同》，主要约定原告将位于郑州市郑东新区商务内环路25号楼2单元1层02号。2层02号、3层02号的房屋和15个地下停车位出租给被告使用；租赁期为15年，自2009年12月1日起至2024年11月30日止；租金以12个月为一个租金年度，为便于合同履行，第一年租金截止于2009年12月31日，租金为11.664万元，2010年至2012年每年租金为139.968万元，自2013年至2014年每年租金在上年的基础上递增4%；停车位年资金为4.32万元；租金每半年支付一次，被告应于收到原告开具的发票后10个工作日内支付当期租金，语气按日利率万分之五支付滞纳金；在合同有效期内，任何一方不得擅自终止本合同。2012年5月20日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定，自2012年1月1日至2012年12月31日的年租金由1399680元调整为1709405.8元；自20136年至2024年每年租金在上年基础上递增4%。2013年8月10日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，主要约定：自2013年1月1日至2024年11月30日，停车位租金增加到90000元。上述《租赁合同》签订后，原告依照约定将租赁房屋交付被告，但被告一方面拖延向原告支付2016年上半年度的房屋租金，另一方面至今拒不支付2016年下半年的房屋租金、2015年度部分停车位租金和2016年度停车位租金以及由被告承担的物业管理费。截止到2016年10月26日，被告尚欠原告2016年下半年度房屋租金999881.4元、2015年度停车位租金32250.73元和2016年度停车位租金90000元、物业管理费20250元、违约金90989.21元。2016年8月2日，被告单方面向原告发出《解除房屋租赁及相应合同通知书》，擅自要求解除上述《房屋租赁合同》及补充协议，原告不予认可。综上被告未按约向原告支付租金，且单方面解除合同的行为违反了合同约定，严重侵害了原告的合法权益，原告为维护其合法权益，诉至本院，请求：1、依法确认被告发出的《解除房屋租赁及相应合同通知书》无效；2、判令被告向原告支付自2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金999881.4元、2015年度和2016年度停车位租金122250.73元、物业管理费20250元、违约金（滞纳金）90989.21元（该违约金暂计算至2016年10月26日，自2016年10月27日至拖欠款项全部支付之日的违约金仍按逾期付款金额的日万分之五计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，1、原告诉讼主体资格有问题，原告王德道仅能主张租赁物约三分之一的租赁费用，另外约三分之二是分别属于王丽阳、王朝阳所有。租赁合同是王丽阳、王朝阳委托王德道进行签署，因此王德道仅能主张三分之一的租赁费用。2、被告向原告发出的解除合同通知书是双方的真实意思表示，是在原告提出解除合同的要求下，被告在办理完相关审批手续后，依法向原告发出的解除合同通知书，是合法有效的。3、原告要求的租金不符合客观事实，被告使用该租赁物到2016年7月底，16年8月2号向原告公证送达了房屋钥匙，及解除房屋通知书，并腾清屋内物品，拆除了户外广告牌，不存在违约解除的行为。我们同意支付实际占用的一个月的租金，所以原告要求支付七月一日至十二月三十一日的租金没有事实依据。4、被告同意支付2015年剩余的32250.73元停车位租金和2016年度8月份之前的停车位租金52500元。5、物业费被告不应当承担，已经与物业部门结清2016年8月份之前的物业费用。6、被告不存在违约的情况，不应当承担违约金，双方合同约定，是被告收到原告开具的发票后十日内才应当支付相应的租赁费用，原告没有向被告提供相应的发票，故被告没有支付相应部分的租赁费用，不属于违约行为，另外关于物业费用，是被告向物业管理部门缴纳，不存在向原告缴纳和承担违约责任的情形。7、本合同解除，是由于原告不诚实守信履行租赁合同，在履行合同过程中多次要求增加房租，被告满足其要求后，仍不守诚信，再次提出增加房租或解除合同搬离租赁场所的方案，所以被告是应原告的要求选择了解除合同，搬离租赁场所的方案。综上，原告的诉讼请求依法不能成立，请求予以驳回。
原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组证据、租赁合同，证明2009年12月1日，原告与被告签订了《租赁合同》，主要约定原告将位于郑州市郑东新区商务内环路25号楼2单元1层02号,2层02号、3层02号的房屋和15个地下停车位出租给被告使用；租赁期为15年，自2009年12月1日起至2024年11月30日止；租金以12个月为一个租金年度，为便于合同履行，第一年租金截止于2009年12月31日，租金为11.664万元，2010年至2012年每年租金为139.968万元，自2013年至2014年每年租金在上年的基础上递增4%；停车位年租金为4.32万元；租金每半年支付一次，被告应于收到原告开具的发票后10个工作日内支付当期租金，逾期按日利率万分之五支付滞纳金；在合同有效期内，任何一方不得擅自终止本合同，否则以重大违约论处，违约方应向对方支付相当于剩余租赁期限金额的违约金。第二组证据、房屋租赁合同补充协议，证明2012年5月20日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定，自2012年1月1日至2012年12月31日的年租金由1399680元调整为1709405.8元；自2013年至2024年每年租金在上年基础上递增4%。第三组证据、租赁合同补充协议，证明2013年8月10日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：在原合同剩余租赁期限内（2013年1月1日至2024年11月30日）追加地下停车位租金，追加部分租金为每年46800元，即地下停车位租金由每年43200元调整为每年90000元。第四组证据、解除房屋租赁及相应合同通知书，证明原告于2016年8月2日收到被告送达的《解除房屋租赁及相应合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及相应的补充协议。第五组证据、告知函及1043017927220号和1043017928620号中国邮政快递单，证明原告于2016年8月6日向被告寄送的《告知函》，告知被告不同意被告解除《租赁合同》及相应的补充协议，并明确被告的单方解除行为无效，构成违约。第六组证据、公告、手机短信及房屋外景照片，证明被告通过公告和短信形式告知客户营业网点内部改造装修，临时搬迁至未来路支行营业室，且该营业网点显示中国农业银行的门头、标识牌等各类标识存在，直至原告起诉后方拆除部分，被告以内部装修、保留标识、拒绝清算等形式继续占有租赁房屋。第七组证据、214521657331号顺丰快递单和中国农业银行电子回单，证明原告于2016年3月17日向被告邮寄2016年上半年租金发票，而被告于2016年6月27日才支付租金，被告逾期支付租金的行为构成违约，按照《租赁合同》约定，应支付原告违约金42994.9元。第八组证据、付款证明、00169636号发票、1055215623119号中国邮政快递单，证明郑东新区国家税务局应被告要求为原告代开2016下半年度的租金发票，并于2016年7月9日邮寄给被告，被告拒收且拖欠租金至今。按照《租赁合同》约定，被告行为违约，应支付违约金47994.31元（暂计算至2016年10月26日）。第九组证据、寻租公告及房屋外景照片，证明被告搬迁后，原告为减少损失，贴出寻租公告，但至今房屋处于空租状态，被告的违约行为给原告造成高额的经济损失。
被告质证称，对第一组、第二组证据租赁合同真实性合法性没有异议，第二组证据证明目的有异议，该补充协议恰恰印证了被告的答辩意见，原告在履行合同过程中无诚实守信，多次要求增加租金，被告一再妥协，而原告不知道满足。第三组证据同第二组证据，第四组证据无异议，第五组证据有异议，1、寄送人不是王德道或者王丽阳、王朝阳。2、并没有标明寄送的材料的内容。3、也不显示被告拒收，故其证明目的不能实现，不能证明其不同意单方解除合同的行为，且也不能证明被告构成违约。第六组证据不能证明是被告所发出的公告，没有被告的公章和负责人签字确认，该证据无效，不能作为有效证据采信。手机短信与本案无关，不显示是在什么时间发送的手机短信，更不显示是农行未来支行发出。照片没有异议，证明目的有异议，被告是在8月2日之前对租赁场所内的物品进行清理，拆除户外广告牌，而不是原告所述称是起诉以后被告拆除的。第七组证据，从原件及复印件上都不能看出是原告向被告寄送的租金发票，更不能证明被告收到发票违约付款。电子回单没有异议，证明被告已支付了相应的房屋租金。第八组证据不能证明被告存在违约行为，且不能证明该发票已交付给被告，被告已经在7月底搬离了租赁场所，不应当支付解除合同后的租赁费用。第九组证据，1、照片关于寻租公告无异议，该照片公告恰恰说明原告收到被告的解除合同通知书后已开始对租赁物向外招租，具体时间是2016年9月5日。2、从该照片上显示已不存在农业银行字样，可以证明原告诉称是错误的，被告并不是在原告起诉以后才拆除户外广告牌。
经本院审查，原告提交的第一、二、三、四、九组证据，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；第五、七、八组证据，无法确认寄送物品以及签收信息，收件人均非本案被告，且被告不予认可，本院不予采信；第六组证据，不能证明被告实际占有租赁房屋的事实，本院不予采信。
被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据：第一组证据、房产证复印件三份，证明原告所主张租赁物一、二、三层，分别属于王德道、王丽阳、王朝阳所有，各层面积并不相同，依法王德道仅能主张其所有的房屋租赁费，无权以个人名义主张全部租赁物的租赁费。第二组证据、王德道、王丽阳、王朝阳委托的代理人钦启桐律师与农行未来支行的谈话录音，河南顺河律师事务所律师函，证明是原告的代理人钦启桐律师提出三个谈判方案，被告选择了原告提出的第三个“解除租赁合同的方案”，同意搬离租赁场所；被告不存在违法解除租赁合同的行为。第三组证据、公证书2份，租赁场所外招牌的照片，证明被告向原告公证送达了租赁房屋钥匙和解除房屋租赁及相应合同通知书，交接了租赁场所；被告是依法解除原、被告之间的租赁合同，并搬离租赁物内相应物品，拆除营业招牌。第四组证据、原告发出的寻租公告，证明原、被告之间租赁合同已解除，原告对外出租房屋及相应车位。第五组证据、原告发出的调解意见，证明原告调解书确认以下事实：1、2016年8月2日收到被告送达的解除合同通知书；2、被告未付2016年7月份的房租租金166646.9元；3、被告未付2015年度部分车位租金32250.73元，2016年8月份之前的车位租金未付；4、被告已经结清2016年8月份之前的物业管理费。
原告质证称，对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，因为租赁合同明确约定是由王德道代表其本人与王丽阳、王朝阳作为出租方与被告签订的，并且被告对原告的处分权也是非常清楚的，当时也正是因为被告不愿与三个房主分包签订租赁合同，是应被告要求签订的一份租赁合同，另外王丽阳是原告女儿，王朝阳是原告侄子，原告对本案争议的租赁房屋享有出租权并且被告在使用租赁房屋期间也从未提出过异议，因此原告有权以自己的名义依据租赁合同主张全部租赁费用。对第二组证据真实性有异议，我们不知道录音来源，律师函也只是复印件，无法与原件核对。合法性也有异议，从被告整理的录音内容看，被告是采用欺骗性手段对谈话人做的录音。第三组证据公证书和照片真实性无异议，证明目的有异议，被告只是把房屋钥匙放到了原告处，并没有对租赁场所进行交接，在此情况下，原告也不敢贸然进入被告租赁场所，不能视为被告已经交接了租赁物。照片本身还是显示银行的招牌，另外照片本身也不能证明其拆除部分招牌的时间。第四组证据寻租公告真实性无异议，对其证明目的有异议，被告发出解除通知以后，原告一方书面向被告提出不同意解除的异议，另一方面多次与被告支行和分行领导，被告均不愿意协商，为避免损失继续扩大，原告不得不发布寻租公告。第五组证据调解意见真实性无异议，证明目的有异议，一方面这个调解意见是被告称向领导汇报有依据，让原告出具的，具有明显的欺骗意思。为达成调解的事实认可不能作为证据使用。
经审查，被告提交的第一组证据，本院对证据本身予以确认，因原告出租行为已经征得王丽阳、王朝阳追认，对其证明目的不予采信；第二组证据，该录音无法确定对方身份以及是否为原告委托，律师函为复印件，且未加盖律所印章，原告对其真实性均不予认可，本院不予采信；第三、四、五组证据，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据原、被告的举证、质证，庭审查证，本院确认如下事实：
2009年12月1日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定甲方（原告）将其拥有和受托管理的位于郑州市郑东新区商务内环路25号楼2单元1层02号、2层02号、3层02号邻商务内环部分面积为1620平方米的房屋和15个地下停车位出租给乙方（被告）使用；用途为银行经营办公，租赁期为15年，自2009年12月1日起至2024年11月30日止；租金以12个月为一个租金年度，为便于合同履行，第一年租金截止于2009年12月31日，租金为11.664万元，2010年至2012年每年租金为139.968万元，自2013年至2014年每年租金在上年的基础上递增4%；地下停车位年租金为4.32万元；每半年支付一次租金，乙方应于每年的1月、7月在收到甲方开具的正规发票后10个工作日内支付当期租金，逾期按日利率万分之五支付滞纳金；乙方直接向物业公司支付物业管理费；双方在合同期内，不得无故单方终止合同，乙方需提前三个月向对方提出书面申请，经对方书面同意后，方可终止合同，如单方终止合同，违约方应向对方支付相当于剩余租赁期限租金额的违约金。《租赁合同》签订后，原告依照约定将租赁房屋、停车位交付被告使用。2012年5月20日，为适应税务政策的变化，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定，对原合同第四条租金（1）调整为：自2012年1月1日起，原年租金人民币1399680元调整为1709405.8元，自2013年起至2014年止，每年租金在上年的基础上递增4%。2013年8月10日，原、被告签订《租赁合同补充协议》一份，约定，乙方同意在原合同剩余租赁期内（2013年1月1日至2024年11月30日）追加地下停车位租金；原合同规定的地下停车位租金43200元由甲方负责开具全额发票；追加租金部分46800元（即每年90000元），应根据乙方当年的财务状况及甲方的实际情况共同协商发票种类、格式等具体事项后，由甲方负责开具发票，乙方收到甲方上述发票后应及时报账，在10日内将租金一并支付甲方。2016年6月27日，被告最后一次支付房屋租金，付清了2016年1月1日至2016年6月30日的房屋租金。
被告提交的河南省郑州市黄河公证处（2016）郑黄证民字第16033号公证书（附现场录像）记录，2016年7月28日，被告腾空了租赁房屋，拆除了租赁房屋墙体广告牌。被告提交的河南省郑州市黄河公证处（2016）郑黄证民字第16032号公证书记载，2016年8月2日，被告将书面《解除房屋租赁及相应合同通知书》以及租赁房屋的钥匙送达原告本人。2016年9月5日，原告就本案租赁房屋和停车位在租赁房屋处张贴寻租公告，对外招租。2016年12月14日，原告就本案合同解除后的相关事宜与被告进行了书面沟通和调解。
另查明，王丽阳、王朝阳系本案租赁房屋中2层02号、3层02号房屋及部分地下停车位的所有权人，其二人均认可本案原告以其名义出租给被告的行为，认可原告以其名义就本案纠纷提起诉讼的行为，并不再另行向被告主张与本案租赁相关的权益。
本院受理该案后，经调解未果。
本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原、被告签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应全面履行合同约定的义务。本案被告于2016年8月2日向原告送达书面《解除房屋租赁及相应合同通知书》后，原告未能提供充分的证据证明其曾在收到该通知后三个月内提出了异议，相反其于2016年9月5日在租赁房屋处张贴了寻租公告，并于2016年12月14日就租赁合同解除后的相关事宜与被告进行书面沟通，故本案原、被告于2009年12月1日签订的《租赁合同》及相关补充协议已经于2016年8月2日通知送达时解除。原告请求确认《解除房屋租赁及相应合同通知书》无效，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于房屋租金，被告认可尚欠2016年7月1日至2016年8月2日租金，按照2016年度年租金标准计算，所欠租金数额为1999762.8元/年÷365天×33天=180800元，本院予以确认，原告请求被告支付2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金999881.4元，没有事实与法律依据，其诉讼请求超出部分本院不予支持。关于停车位租金，被告认可尚欠2015年度停车位租金32250.73元，并同意支付2016年8月份之前的停车位租金，2016年8月份之前的停车位租金按照9万元/年的标准计算金额为9万元/年÷12个月×7个月=52500元，故被告尚欠停车位租金合计84750.73元，原告请求被告支付2016全年停车位租金，没有事实与法律依据，其诉讼请求超出部分本院不予支持。关于物业管理费，合同解除前，被告已经腾空并搬离租赁房屋，并未占有使用租赁房屋，原告请求被告支付2016年8月份至2016年12月份物业管理费，没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于逾期支付租金违约金，本案租赁合同约定的付款条件为原告交付发票后10个工作日内，被告向原告支付租金。尽管被告不认可原告向其交付了发票，但本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国税收征收管理办法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是发票的主管机关，是否按规定开具发票属于行政法律关系，支付租金是承租人的主合同义务，开具发票是随附义务，合同随附义务不构成行驶先履行抗辩权的先决条件，承租人不能以此理由作为抗辩从而拒付租金。综合考虑本案合同的实际履行情况，欠付租金的数额、时间、被告的履行能力等因素，对于原告主张的违约金，本院酌定为60000元，该数额足以弥补原告损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告中国农业银行股份有限公司郑州未来支行于本判决生效后十日内向原告王德道支付房屋租金180800元、停车位租金84750.73元、违约金60000元，共计325550.73元；
二、驳回原告王德道的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15900元，由被告中国农业银行股份有限公司郑州未来支行负担6183.26元，原告王德道负担9716.74元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 李建涛
二〇一七年五月三十一日
书记员 鲁洪文