浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉盐民初字第2559号
原告：海盐宾馆股份有限公司。
法定代表人：朱胜良。
委托代理人：马洪培、徐凌晶。
被告：刘强。
原告海盐宾馆股份有限公司（以下简称海盐宾馆）与被告刘强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法由代理审判员王丽艳适用简易程序于2014年9月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2014年11月5日裁定将本案转为普通程序，由审判员甘琴飞担任审判长，与代理审判员陆一卿、人民陪审员沈季达组成合议庭于2014年12月23日公开开庭进行了审理。原告海盐宾馆的委托代理人徐凌晶二次开庭均到庭参加诉讼，被告刘强第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告海盐宾馆起诉称，2013年3月1日被告与原告签订《房屋租赁意向书》约定被告向原告租赁座落于海盐县武原街道海滨东路35号a-4（海盐宾馆新大楼底楼北侧店面）。2013年3月12日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租座落于海盐县武原街道海滨东路35号a-4（海盐宾馆新大楼底楼北侧店面），该店面的面积约187平方米；租赁期限为6年，租期自2013年4月1日起至2019年3月31日止；房屋前二年年租金为493680元，自第三年始，每年在上一年基础上递增5%；租金的支付方式为按半年支付，先付后租；合同约定被告违反合同的约定擅自转租的、被告拖欠租金费用一个月以上的、被告擅自改变房屋主体结构、致原告出租房屋受严重损害的，原告有权单方解除合同，并要求被告支付违约金500000元；合同还约定争议解决方式、违约责任等相关条款。签订房屋租赁意向书后，原告向被告交付了房屋，一年租期到期后，被告并未按约支付半年的租金246840元，后经原告多次催讨，被告支付了120000元（含水电费），余款至今未付，且被告现已人去楼空。
原告认为，合同应当全面履行，被告逾期不支付租金的行为，已构成根本性违约。为此，根据《合同法》第94条、《民事诉讼法》第108条等相关规定，请求人民法院依法判决：1、提前解除房屋租赁合同，并腾退房屋；2、被告支付原告房屋租金人民币142885元（暂算至2014年9月30日）；3、被告支付原告违约金500000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，第一，本案涉诉的座落于海盐县武原街道海滨东路35号a-4店面，其于2013年3月1日与原告签订了一份《房屋租赁意向书》，就房屋租赁基本事项与原告达成一致意见，并向原告缴纳了签约定金人民币50000元，在正式合同签订后已转为押金。后被告因业务开展所需另行迁址，并于2014年6月底将所承租的房屋退回给了原告，按照被告实际使用的时间来算，也就有一个月的房租尚未清结，原告在给被告发送的《函》中也明确被告已支付123160元房租，并已将2014年4、5、6月的水电费付清，尚欠租金为104475元，且此金额为截止到2014年9月30日的房租费，与原告要求被告支付房屋租金142885元的诉请自相矛盾，且房租计算至2014年9月30日显然没有理由，其诉求并无事实根据。第二，原告诉请要求被告支付违约金500000元，被告认为，其在履行合同过程中未出现违约行为，无需承担违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》正式文本之约定，被告交付房租应当在收到原告开具的发票后再行缴纳，但原告并未向被告提供涉诉房租费的发票，故被告并未出现原告在诉状中所称的逾期不支付租金的违约行为。且合同约定违约金金额过高，依照我国《中华人民共和国合同法》第114条之规定，即便是被告有违约行为，也应当对违约金进行调整，予以减少。综上，被告认为，原告起诉要求其支付至2014年9月30日的房租费并承担违约责任的诉讼请求没有事实根据和法律依据，且在计算房租费时未扣除被告在签约时缴纳的押金，据此，被告为维护自身的合法权益，请求法院驳回原告的起诉。
针对自己的诉讼请求，原告向本院提供了下列证据：
1、房屋租赁意向书一份，用以证明原、被告签订意向书约定原告将房屋出租给被告等内容的事实；
2、房屋租赁合同一份，系2013年3月12日由原、被告订立，用以证明原、被告签订租赁合同约定原告将房屋租赁给被告及租金等事实；
3、函一份，时间是2014年6月24日，用以证明被告拖欠原告房屋租金和水电费的事实，其中函中尚欠租金计算错误，应为142885元。
4、涉案租赁房屋1-3月份用水用电度数及金额明细表一份。
5、收款收据一份（复印件），用以证明被告已经缴纳1-3月份涉案房屋的相关水电费的事实。
6、2014年4、5、6三个月各承租单位的用水用电明细表一份。
证据4、5、6用以证明被告承租的房屋4、5、6月份的水电费分别为7470.50元、5898元、5836.50元及被告尚未支付该三个月的水电费的事实。
被告刘强质证意见：对证据1无异议，证明其还有50000元押金在原告处。对证据2，无异议。对证据3，其确实收到该份函，但其认为只欠104775元，而不是起诉中的142885元，其从6月份已搬走，7、8、9月份的租金不应该计算。6月份原告已经停水停电，6月份的房租也不应结算。
被告刘强由于第二次开庭未到庭，故对证据4、5、6未予质证。
本院认证意见：证据1、2，具有合法性、真实性，且与本案具有关联性，故本院予以确认。证据3，具有真实性、合法性、关联性，函中写到的“你于4月11日、5月12日、5月26日分别支付50000元、40000元、30000元，加上上期余额3160元，合计已交费用为123160元”，庭审中被告刘强对此也予以认可，故本院确认自2014年4月1日至2014年9月30日期间被告在原告处已交费用为123160元。证据4，该三个月份的用户确认签字均不是刘强本人签的，原告在庭审中亦陈述该三个签字系刘强店里员工代签，故本院对该证据不予认可。证据5，该收款收据系复印件，且收据上没有被告的签字，故本院不予认可。证据6，该份证据系原告方制作的报表，“承租单位确认签字”一栏均为空白，故本院不予认可。
本院于第二次庭审中出示了本院在2014年12月5日对涉案出租房屋进行现场勘查后所拍摄的房屋内相关照片一组，以及涉案房屋水表、电表的照片各一份。
原告质证意见：对上述照片均无异议。从涉案房屋的现状所说，被告并没有恢复原状，而是很混乱，被告只是拆除了自己需要的东西，不需要的东西没有拆除，根据合同约定被告应该要恢复原状，之后再返还房屋。
被告刘强由于第二次开庭未到庭，故对本院出示的照片未予质证。
本院认证意见：对上述照片的真实性、合法性、关联性均予以确认。
被告未举证。
经审理，本院确认本案事实如下：
2013年3月1日，原告海盐宾馆股份有限公司（作为甲方）与被告刘强（作为乙方）签订房屋租赁意向书一份，约定被告向原告承租座落于海盐县武原街道海滨东路35号a-4店面，被告于意向书签订之日支付定金50000元。2013年3月12日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定，乙方向甲方租赁位于海盐县武原街道海滨东路35号a-4店面（建筑面积约187平方米），租赁期限6年（2013年4月1日至2019年3月31日），年租金为493680元，第三年起每年递增5%，租金按半年支付，先付后租，第一次在合同签订后，乙方在收到甲方提供的发票后一周内一次性付清款项，以后每租赁半年度到期前一个月内收到甲方提供的发票后一周内一次性付款；乙方拖欠租金费用一个月以上的，甲方有权单方解除房屋租赁合同，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，已付租金不再退还，并要求乙方支付违约金500000元；租赁期间，乙方擅自提前退租解除合同的，其应支付违约金500000元；因本合同产生的争议，双方协商解决，协商不成的，向甲方所在地有管辖权的人民法院起诉。签订房屋租赁意向书后，原告向被告交付了上述房屋。一年租期到期后（2014年4月1日），被告未按合同约定支付半年的租金246840元，仅支付120000元，余款至今未付。另，原告于2014年6月24日出具函一份，函中载明：被告应于2014年4月1日支付给原告2014年4月1日至2014年9月30日半年度房屋租金246840元，被告于4月11日、5月12日、5月26日分别支付50000元、40000元、30000元，加上上期余额3160元，合计已交费用为123160元，要求被告收到函后10日内与原告商讨是否继续履行租赁合同事宜。该函被告已签字确认收到，且庭审中其确认函中载明的已交款项金额。
另查明，原告于2014年8月5日向本院提起诉讼，被告于同年8月13日收到本院送达的起诉状副本。庭审中，原告陈述可将被告支付的50000元押金抵到9月份的房租及水电费，被告亦表示该50000元押金可在本案中进行结算。另，被告答辩中陈述其于2014年6月底已将房屋退回原告，而原告陈述被告于2014年7月搬离了涉案房屋，该房屋在6月份以后未产生水电费用。本院于2014年11月3日告知原告方可将涉案房屋另行招租，后原告方已贴出招租公告。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。首先，根据原、被告之间订立的《房屋租赁合同》的约定，若被告欠交租金超过1个月，原告有权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，租金按半年支付，先付后租，若被告欠交租金超过1个月，原告有权单方解除合同。现被告尚未付清自2014年4月1日开始计算的半年租金246840元，仅支付123160元（含上期租金余额3160元），依合同约定，原告请求解除该租赁合同的条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2014年8月5日，原告起诉至本院请求解除与被告之间的房屋租赁合同。故，本院确认自2014年8月13日（即被告收到本院送达的起诉状副本之日）双方之间的《房屋租赁合同》已解除。
关于租金，庭审中原告陈述，被告于2014年7月搬离涉案房屋，且涉案房屋在6月份以后未产生水电费，但被告未与原告办理相关退租手续。本院认为，被告应当按照合同约定支付租金（493680元／年），原被告双方之间的《房屋租赁合同》于2014年8月13日解除，且2014年7月后，被告未占有使用涉案房屋，故本院认为被告应交纳2014年4月1日至2014年8月13日的租金182593.97元，扣除被告于2014年4月1日后已支付的120000元、上期租金余额3160元及被告在原告处的押金50000元，被告还需支付原告租金9433.97元。关于2014年4、5、6月的水电费，原告提供的证据不足以证明该三个月的水电费金额为19205元，且被告对该三个月的水电费未予确认，故本院无法支持该笔水电费用。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告双方之间的《房屋租赁合同》约定被告拖欠租金费用一个月以上的，原告有权要求被告支付违约金500000元。被告方提出合同另约定原告出具发票后其再交租金，但几次交租原告从未出具发票，经庭审确认，前几次交租被告方都在未收到原告租金发票的前提下按时交钱，也从未要求原告方开具发票，故本院认为该行为系被告自行放弃民事权利，不属于原告方违约。现被告逾期支付房屋租金，已构成违约，但原告要求被告支付违约金500000元的请求过高，且被告要求不支付违约金，同时也请求降低，原告亦于2014年6月24日发函时预期到被告违约的情况，另，本院在2014年11月3日已告知原告可将涉案房屋另行招租，原告方也已贴出了招租公告，故考虑到涉案房屋所处的地理位置和租赁市场情况等因素，本院依法酌定违约金为150000元。综上，被告应支付原告租金9433.97元及违约金150000元，合计159433.97元。原告方的其他诉讼请求，本院无法支持。被告刘强经本院合法传唤未到庭，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告海盐宾馆股份有限公司与被告刘强于2013年3月12日签订的房屋租赁合同已于2014年8月13日（即诉状副本送达之日）解除；
二、被告支付原告房屋租金人民币9433.97元及违约金人民币150000元，合计159433.97元，于本判决生效之日起十五日内清结；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10229元，由原告海盐宾馆股份有限公司负担7692元，被告刘强负担2537元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 甘琴飞
代理审判员 陆一卿
人民陪审员 沈季达
二〇一五年一月十六日
书 记 员 周月华
（附页）