成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0104民初3447号
原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**号附*号。
法定代表人：徐耀祥，九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。
委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐路平，四川衡平律师事务所律师。
被告：马小化，女，1964年7月23日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：黄勇，四川元海律师事务所律师。
被告：孙建勤，男，1959年11月20日出生，汉族，住成都市青羊区
委托诉讼代理人：黄勇，四川元海律师事务所律师。
原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（简称九龙仓物管公司）与被告马小化、孙建勤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人张杰、徐路平，被告马小化、孙建勤及其委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九龙仓物管公司诉称，成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司）与被告于2009年8月16日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定由原告为被告位于成都市锦江区东大街芷泉段188号“时代豪庭”10幢1单元8层802号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照《协议》第四条第一款之约定“被告应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为143.28平方米）按3元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费用”；同时按照《协议》第四条第七款之约定“被告每次交纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。协议签订后，原告依约履行了物业管理和服务的义务，但被告怠于支付物业服务费，经原告多次催收，被告均拒绝支付。截至2017年3月31日，被告共欠付原告物业服务费用本金19772.64元。另按照《协议》第八条第四款之约定“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金”，故被告应向原告支付违约金（暂计至2017年3月31日为4246.05元）。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十七条第18款规定“若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、保全费、执行费、原告聘请律师的费用等各项开支）”，故被告应当向原告支付律师费800元。2016年9月18日，经国家工商总局核准原告名称将成都天府时代广场物业管理有限公司变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司，并于2016年11月4日领取名称为九龙仓（中国）物业管理有限公司的营业执照。综上，为维护原告的合法权利，根据相关法律规定，以及《协议》第十二条之约定起诉至本院，请求判令：1、两被告向原告支付2012年7月1日至2017年3月21日期间的物业管理服务费用19772.64元及违约金至付清全部欠费之日止（暂计至2017年3月31日，为4246.05元）；2、被告支付原告律师费800元；3、判令本案的诉讼费用及公告费由两被告承担。
被告马小化、孙建勤辩称，1、原告要求被告支付自2012年7月1日至2017年3月21日物业管理费用的计算期间及数额错误，被告自2016年5月1日开始缴纳物业管理费用，在此期间的费用应当扣减；2、被告不缴纳物业费用是因为原告在时代豪庭小区10幢物业负一层设置公共垃圾场长达4年，造成10幢物业入户门厅、负一层公共区域及被告居住的802号房屋空气环境严重污染，原告的服务没有达到物业服务标准，没有尽到合同约定的管理义务，没有为业主提供良好的生活环境，因此被告不承担任何违约责任；3、请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原成都天府时代广场物业管理有限公司于2016年11月4日更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司。2009年8月16日，被告与龙茂房地产开发(成都)有限公司(简称龙茂房地产公司)签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定被告购买龙茂房地产公司开发的位于成都市锦江区东大街芷泉段88号“天府时代广场”10幢1单元8层802号房屋。2011年7月7日，被告登记为上述房屋共有权人，建筑面积143.28平方米。
2009年8月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务公司、且业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；甲方依据本协议向乙方收取物业公共服务费和其他有偿服务费用；物业服务收费实行包干制。物业管理服务费由乙方应按其拥有物业的建筑面积按3元/月/平方米的标准交纳。乙方应在房屋办理交接手续时向甲方一次性付清3个月的物业管理服务费，金额为：3元/月/平方米×143.28平方米（建筑面积）×3个月﹦1289.52元。3个月之后的物业管理服务费按季缴纳于每季第一月的5日前交纳，如遇休息日、节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交，甲方有权采取相应的法律行动。甲方有权对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼费、保全费、执行费、涉及聘请律师的费用等各项开支）。被告于同日在承诺书上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。
被告每季应向原告交纳物业公共服务费1289.52元。被告未向原告交纳从2012年7月1日起至2016年4月30日期间的物业管理服务费用共计19772.64元。被告已经交纳自2016年5月1日起至现今的物业管理服务费用。
原告与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托四川衡平律师事务所指派律师，作为原告向其管理的天府时代广场、擎天半岛项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。2017年5月5日，原告向四川衡平律师事务所支付本案律师费800元。
上述事实有原告提交的原告工商信息、被告身份信息、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》、《前期物业管理服务协议》、房屋信息、欠费清单、缴费发票、《律师函》、快递详情单、查询单、《委托代理合同》、律师费发票，被告提交的中国建设银行转款明细、物业缴费单据、缴费凭证、规划图、小区业主聊天记录、照片，证人赖彪的证言、原被告的当庭陈述等证据在案佐证。上述证据材料经原被告当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原告作为时代豪庭小区的物业管理公司向包括被告在内的时代豪庭小区提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，被告作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，被告应于每季第一月的5日前按季交纳物业公共服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。被告未向原告交纳从2012年7月1日起至2016年4月30日期间的物业管理服务费用共计19772.64元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案原告九龙仓物管公司按照被告的居住地址向其邮寄了《催收物业服务费的公函》、《律师函》，被告也实际收到该邮件，原告已尽到了合理的物业费催收义务。且原告提起诉讼向被告主张权利应视为原告的书面催收行为，故被告应当依约交纳物业服务费。关于被告所提原告要求其支付自2012年7月1日至2017年3月21日物业管理费用的计算期间及数额错误，被告自2016年5月1日开始缴纳物业管理费用，在此期间的费用应当扣减的辩解意见与审理查明的事实相符，本院予以采纳。被告应当向原告交纳从2012年7月1日起至2016年4月30日期间的物业管理服务费用共计19772.64元。
关于被告所提，原告在时代豪庭小区10幢物业负一层设置公共垃圾场长达4年，造成10幢物业入户门厅、负一层公共区域及被告居住的802号房屋空气环境严重污染，原告的服务没有达到物业服务标准，没有尽到合同约定的管理义务，被告不应承担违约责任的辩解意见。经查，根据被告所提交的规划图载明，在被告所居住的10幢物业负一层设置公共垃圾场是房屋开发企业按照设计规划图修建所致，不是被告擅自违规设置，该设置垃圾场的行为与本案不属同一法律关系，被告可另案起诉主张相关权利，本院对此不予审查。关于被告所提，原告对设置在10幢物业负一层设置公共垃圾场没有尽到合同约定的管理义务，以此拒绝交纳物业管理服务费用的问题。本院认为，被告所提交的现有证据不足以证明原告没有尽到物业管理职责，待被告有新的证据时可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定另行向原告主张权利，被告以原告未尽到管理职责的辩解理由不能成立，本院不予采纳。
被告逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，原告主张被告以每季度欠付的物业管理服务费为基数分别自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因被告逾期交纳物业管理服务费，原告提起本案诉讼并支付律师费800元，根据《前期物业管理服务协议》“如果甲方在一个月内仍未补交，乙方有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、乙方聘请律师的费用）由甲方承担”之约定，被告应向原告支付上述律师费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：
一、被告马小化、孙建勤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付自2012年7月1日起至2016年4月30日止的物业管理服务费共计19772.64元及违约金（以每季度欠付的物业管理服务费为基数，分别自逾期之日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）；
二、被告马小化、孙建勤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费800元；
三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告马小化、孙建勤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取210元，由被告马小化、孙建勤负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张 文
二〇一七年七月十三日
书记员 覃雪梅
记录员 戴 蓉
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。