湖南省龙山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第713号
原告中国建设银行股份有限公司龙山支行。住所地：龙山县民安镇长沙路西端。
负责人王成钢，该行行长。
委托代理人刘隆平，湖南喳哂呔律师事务所律师。
被告马绍树，男，1972年3月12日出生。
委托代理人向宽胜，湖南湘龙律师事务所律师。
被告龙山县房地产综合开发有限公司。住所地：龙山县民安镇长沙路。
法定代表人向春，该公司董事长。
委托代理人向勋，男，1964年11月4日出生，该公司副经理。
原告中国建设银行股份有限公司龙山支行（以下简称建行龙山支行）诉被告马绍树、龙山县房地产综合开发有限公司（以下简称龙山房产开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法由审判员陈新华、麻莉、人民陪审员李枝南于2014年9月29日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘隆平、被告马绍树的委托代理人向宽胜、被告龙山县房地产综合开发有限公司的委托代理人向勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行龙山支行诉称，被告马绍树为购买被告龙山房产开发公司的商业门面向我行申请贷款，2007年6月19日原告与被告马绍树、龙山房产开发公司签订了《个人住房借款合同》，合同约定由原告一次性向被告马绍树贷款人民币300000元，贷款期限为120个月，从2007年6月19日起至2017年6月19日止，由被告马绍树采取月等额本息方式还款，还款方法和还款金额为按当期确定的还款额按月偿还，结息日为贷款发放后每月的对日，贷款利率按人民银行同档期利率上浮10%，逾期罚息利率上浮50%，被告马绍树用商业门面房A栋134作抵押，被告龙山房产开发公司为该笔贷款合同中所有贷款本金、利息、罚息、实现债权的费用及借款人应向贷款人支付的其它款项承担连带担保责任。2008年9月27日，原告与被告马绍树在龙山县房地产管理局签订了《房地产抵押合同》，并办理了房屋抵押登记。借款合同签订后，原告已按合同约定一次性将贷款300000元转存到了被告马绍树的账户上，履行了自己的义务，然而被告马绍树没有按合同约定履行还款义务，已连续逾期多期未还款。经原告多次向二被告催收，二被告拒不履行还款义务。据此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原、被告双方签订的《个人住房借款合同》；2、判令被告马绍树立即偿还原告贷款本金176934.38元及利息和罚息（计算至偿还之日止）；3、判令原告对被告抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、判令被告马绍树承担原告实现债权的律师代理费等相关费用；5、判令被告龙山房产开发公司对前述第2、4项承担连带保证责任；6、诉讼费用由二被告承担。
被告马绍树辩称，借款是事实，抵押也是事实。
被告龙山房产开发公司辩称，担保是事实，被告龙山房产开发公司只能在抵押财产不足部分承担连带保证责任。
原告建行龙山支行为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，拟证明借款人在龙山县房地产综合开发有限公司按揭购买房屋及具体合同内容约定的事实。
二被告质证意见：没有异议。
2、个人商业用房贷款申请资料一份，拟证明借款人向原告申请贷款自愿将购买的商业用房作原告贷款抵押及获得原告批准的事实。
二被告质证意见：没有异议。
3、《个人住房借款合同》一份，拟证明双方签订借款合同及对借款的金额、利息、逾期利息、抵押及保证等具体约定的事实。
二被告质证意见：没有异议。
4、开立贷款账户通知书一份，拟证明双方还款方式、还本还息间隔贷款月利率、利率调整方式、逾期利率、分期还本额等进行了明确约定的事实。
二被告质证意见：没有异议。
5、贷款转存凭证一份，拟证明原告将借款合同约定的金额已按约定支付给了被告的事实。
二被告质证意见：没有异议。
6、他项权证书及《房地产抵押合同》各一份，拟证明借款人用购买的房屋抵押给原告及已登记的事实。
二被告质证意见：没有异议。
被告马绍树未向本院提供证据。
被告龙山房产开发公司未向本院提供证据。
经当庭举证、质证，合议庭评议后，本院认证如下：原告方提供的第1、2、3、4、5、6组证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，上述证据为本案的有效证据。
经审理查明，原告建行龙山支行与被告马绍树于2007年6月19日签订了《个人住房借款合同》，合同约定由原告向被告马绍树贷款300000元，贷款期限为120个月，从2007年6月19日起至2017年6月19日止，由被告马绍树采取月等额本息方式还款，贷款利率按人民银行同档期利率上浮10%，逾期罚息利率上浮50%，被告马绍树用坐落于龙山县民安镇长沙路房产证号为龙房权证民安字第00019474的商业门面房A栋134一套房产为该笔贷款提供抵押担保，被告龙山房产开发公司为该笔贷款合同中所有贷款本金、利息、罚息、实现债权的费用及借款人应向贷款人支付的其它款项承担连带保证责任。2008年9月27日，原告与被告马绍树在龙山县房地产管理局签订了《房地产抵押合同》，并办理了房屋抵押登记。原告于2007年6月19日向被告马绍树发放了贷款300000元，被告马绍树已连续逾期多月没有履行还款义务，原告多次向二被告催收，二被告拒不履行还款义务。
另查明，截止2014年9月26日止，被告马绍树尚欠原告建行龙山支行贷款本金176934.38元、利息23617.03元、罚息12158.64元。
本院认为，原告建行龙山支行与被告马绍树、被告龙山房产开发公司签订的《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，为有效合同。原告建行龙山支行与被告马绍树签订的《房地产抵押合同》合法有效，亦为有效合同。原告建行龙山支行已按照合同约定向被告马绍树发放了贷款，被告马绍树未按照合同的约定履行义务，显属违约，现双方《个人住房借款合同》中约定的法定解除合同的条件已经成就。被告马绍树以其所有的房产为该笔贷款作抵押，并在龙山县房地产管理局办理了抵押登记，双方签订的抵押合同已具有法律效力，被告马绍树应当以其抵押物承担抵押担保责任。被告马绍树不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，原告建行龙山支行有权就该财产优先受偿。故原告建行龙山支行要求解除原、被告双方签订的《个人住房借款合同》及要求被告马绍树偿还贷款本金176934.38元及利息、罚息且按双方约定的抵押条款依法承担抵押担保责任的诉讼请求本院予以支持。被告龙山房产开发公司为该笔贷款承担连带保证责任，但本案系既有债务人物的抵押，又有担保人的担保，且双方未约定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时的实现债权的顺序，故被告龙山县房地产综合开发有限公司应当对抵押房产还贷不足部分的本息承担连带保证责任。原告未提供律师代理费实际发生的证据，应承担举证不能的不利后果，故原告该项诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司龙山支行与被告马绍树签订的《个人住房借款合同》。
二、被告马绍树应偿还原告中国建设银行股份有限公司龙山支行贷款本金176934.38元、截止2014年9月26日的利息23617.03元、罚息12158.64元。上述款项限本判决生效之日起三日内付清。
三、原告中国建设银行股份有限公司龙山支行与被告马绍树签订的《房地产抵押合同》为有效合同，被告马绍树不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，原告中国建设银行股份有限公司龙山支行有权就该财产优先受偿。
四、被告龙山县房地产综合开发有限公司对抵押房产还贷不足部分的本息承担连带清偿责任。
五、原告中国建设银行股份有限公司龙山支行其他的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千八百四十元，由被告马绍树承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 陈新华
审 判 员 麻 莉
人民陪审员 李枝南
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 龚 卿
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。