太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
2015年小民初字第03851号
原告李庆贵，北京国邦清洁设备有限公司技术员。
委托代理人沈俊涛，浙江铭瑞律师事务所律师。
被告山西恒诚房地产开发有限公司，住所地太原经济技术开发区东大街12号电动滚筒厂东楼，组织机构代码：79020418-9。
法定代表人郝鹏飞，董事长。
委托代理人韩勇斌，山西国祥律师事务所律师。
原告李庆贵与被告山西恒诚房地产开发有限公司房屋买�合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法由代理审判员张少华、人民陪审员李继仙、张桂莲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李庆贵及委托代理人沈俊涛，被告山西恒诚房地产开发有限公司的委托代理人韩勇斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李庆贵诉称，2013年10月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于太原市马练营路300号坤泽翰林院第13幢1单元0803号商品房，面积76.35平方米，购房金额303931元，双方约定被告应于2014年12月31日前交付原告房屋。合同签订后，原告依约支付了41%的首付款，并办理了银行按揭贷款，已全部履行付款义务。而被告却未按期交房，在没有法定和约定延期免责事由情况下无故单方延期，至今未按照约定标准向原告交付房屋。根据《商品房买卖合同》约定，�卖人逾期交房超过90日的，如买受人要求继续履行合同，则合同继续履行，出卖人自合同约定交房期限次日起至实际交付之日止，按照已付房款的日万分之一支付买受人违约金。截至起诉之日，原告仍未收到被告的书面收房通知，且原告所购房屋仍在施工中，基本配套设施水、电、气、暖均未开通，不具备正常居住条件。另小区道路、花园、绿化都未完工，未达到双方约定及法定交付标准。原告多次催促被告交房未果。后被告在未与原告协商一致的情况下，单方公告将实际交房日期延期至2016年元月1日。被告违约事实明显，严重损害了原告利益。另根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，被告交付房屋之前的物业费、取暖费应由被告承担。特提起诉讼，请求法院判令：1、被告赔偿原告违约金8145元（计算至2015年9月25日共268天，如之后未交付符合条件的商品�，违约金计算至实际交房之日止）；2、被告继续履行法定及合同约定的交房标准交付房屋，在符合交付标准实际交付房屋之前的物业费、取暖费由被告承担；3、被告承担本案诉讼费。
被告山西恒诚房地产开发有限公司辩称，被答辩人还欠答辩人房屋面积补差款未付，答辩人在合同履行过程中没有存在违约行为，不应承担违约责任。
经审理查明，2013年10月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（2013）并商房预售字第0071号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为坤泽翰林院第13幢1单元0803号，建筑面积76.35平方米。第四条、计价方式与价款。商品房单价为每平方米3980.76�，房屋总价303931元。第六条、付款方式及期限。买受人首付房款的41%，计123931元，剩余部分房款180000元向银行按揭贷款的方式支付，待相应手续齐备后，甲方将配合购房客户办理按揭贷款。买受人于办理入住手续同时还须支付煤气安装费、有线开户费、办理房产证的公共维修基金、契税、交易税、测绘费、印花税等。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件即商品房经出卖方依法验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更；基础、共建配套不能完工及其他非出卖人所能控制之因素等或遭遇重大技术问题不能及时解决或施工单位的原因造成无法正常施工的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用�明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，从出卖人通知之日起，视为买受人收房并委托出卖人保管，保管费按照每月2000元计算，在实际接房时付清出卖方。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年12月31日前给排水设施、供配电设施、暖通设施、网络、通讯安装完毕投入使用。如在规定日期未达到使用条件，同意按以下方式处理：出卖人在上述期限内已将上述基础设施、公共配套设施的施工完成，但由于政府相关部门对于开通使用的政策性规定或文件未达到使用条件的，出卖人不承担责任；若因政府部门或水、暖、电、气等供应单位原因导致未能在上述规定日期内达到使用条件的，出卖人不承担责任；在买受人提出书面异议，并经双方确认后90日内进行整改，在约定的整改期限后仍未达到合同约定的使用条件前，该房屋的物业管理费用由出卖人承担。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款，同时附有合同附件1-5。2013年10月5日，原告交纳房屋首付款123931元，剩余180000元，原告采用银行按揭贷款方式支付。庭审中原告称，被告未通知原告收房，现房屋也不具备合同约定和法定的交房条件，故原告至今未收房；因原告未收房，房屋交付前的物业费、取暖费也均应由被告承担。被告称，2014年11月12日被告对坤泽翰林院2号-13号楼组织设计、施工、监理等部门进行竣工验收，经确认达到合格标准；从2015年5月开始陆续交房，迟延交房是因水、电、暖配套设施政府无法履行职责导致，且合同约定配套设施未完工可延期交房，由此产生的责任被告不应承担。
另查明，2014年8月6日，被告就翰林华府项目集中供暖事宜向太原新技术与教育发展管理中心提出申请，内容更为：“我司目前开发的坤泽翰林华府项目已基本建设完毕，该项目位于太原经济技术开发区太原大学附近马练营路与东榆线路交叉口的东南角，总建筑面积30万平方米，其中采暖面积23万平方米，根据太原经济技术开发区的规划，我公司现申请纳入经济技术开发区集中供暖范围，请贵中心尽快给予安排集中供暖工程设计与施工。”2015年9月22日，被告就翰林华府冬季采暖问题向太原经济技术开发区公用事业管理服务中心回函，内容为：“关于翰林华府项目冬季取暖，中石化新星双良地热能热电有限公司曾发函要求我公司配合解决天然气配套气量需求、燃气压力需求、电力配套需求、自来水配套需求。翰林华府小区周边无天然气配套，达不到中石化新星双良地热能热电有限公司的配套需求。为满足小区业主冬季正常取暖需求，我司决定自筹资金解决供暖问题。”
上述事实有，商品房买卖合同、房款收据、房产证、银行凭证、交房公示、情况说明、翰林华府集中供暖申请、回复函及当事人陈述笔录等在案为凭，足以采信。
经本院审判委员会研究认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是当事人之�的真实意思表示，合同约定的内容合法，未违反法律、法规的规定，对当事人具有约束力。原告应按合同约定将购房款交付被告，被告应向原告履行交房义务。本案中，关于被告是否存在逾期交房，原告主张被告支付违约金的诉讼请求应否得到支持的问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十四条约定了交房及基础、公共配套设施投入使用的期限，但亦列明出卖人延期交房及配套设施未达使用条件，出卖人不承担责任的情形，其中包括基础、共建配套不能完工及其他非出卖人所能控制之因素等或遭遇重大技术问题不能及时解决或施工单位的原因造成无法正常施工，出卖人可据实予以延期。其次，根据被告提供与有关部门就集中供暖事宜的往来函件，可说明被告在合同约定的交房期限前就其开发的翰林华府小区集中供暖问题曾向有关部门提出申请，�几经沟通，该小区的集中供暖问题至今未能解决，该原因是导致延期交房的情形，此情形符合合同约定的延期交房条件，故被告延期交房的责任可予以免除。故对原告主张被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，理由与证据不足，本院不予支持。因原告已按约履行支付房款义务，对逾期交房原告并无过错，原告也未实际使用该房屋，故房屋交付前的物业费、取暖费不应由原告负担，对原告主张被告继续履行交付房屋义务并由被告负担房屋交付前的物业费、取暖费的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告山西恒诚房地产开发有限公司继续履行向原告交付符合交房标准房屋的义务，交房前的物业费�取暖费由被告负担。
二、驳回原告李庆贵的其他诉讼请求。
案件受理费150元（原告已预交），由原告李庆贵负担50元，被告山西恒诚房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张少华
人民陪审员 张桂莲
人民陪审员 李继仙
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 王艳霞
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