黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0803民初655号原告：张一驰，男，1976年10月25日出生，汉族，无职业，。委托诉讼代理人：张志武，黑龙江振兴律师事务所律师。被告：佳木斯广元房地产开发有限公司,住所地佳木斯市向阳（西）区梅江小区广元大厦。法定代表人：董影，该公司经理。委托诉讼代理人：慕歌，黑龙江君德律师事务所律师。原告张一驰与被告佳木斯广元房地产开发有限公司（以下简称广元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，被告广元公司于2016年10月21日向本院提出管辖权异议，2016年11月3日，本院作出（2016）黑0803民初655号民事裁定书，驳回被告佳木斯广元房地产开发有限公司对本案管辖权提出的异议。2016年11月11日，被告广元公司向佳木斯市中级人民法院提出上诉，2016年12月19日，佳木斯市中级人民法院作出（2016）黑08民辖终32号民事裁定书，驳回上诉。2017年1月20日、5月5日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张一驰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告出具办理房屋权属证书的购房发票及其他办理房屋权属证书的资料；2.要求被告赔偿违约金损失（按照已付购房款270165元总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间从2013年5月26日起至被告出具购房发票时止）。事实和理由：2013年2月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于佳木斯市郊区佳西社区荷兰城风车22号楼3单元13楼3号，建筑面积为87.15平方米，房屋单价为每平方米3100元。合同签订后，原告分二次一次性支付了购房全款270165元。双方在《商品房买卖合同》中第8条约定，被告应于2013年6月30日前将具备入户装修条件的商品房交付原告。现因被告无法为原告出具商品房购房发票，致使原告无法办理房屋权属证书，原告多次到被告单位索要购房发票，被告单位工作人员告知原告无法出具，且出具购房发票的时间也无法确定，需要等电话通知。原告因在外地工作，需要出卖该房屋，但无法办理房屋产权证书，导致原告无法将房屋出售。现原告与被告签订商品房买卖合同已经三年多，仍无法办理房屋权属证书，故为维护自身合法权益，原告诉至法院。广元公司辩称，原告购买的房屋在2013年10月份即具备了开具发票的条件，被告已为原告所购房屋所在楼房的其他业主开具了发票。按照被告的要求应由原告本人持身份证件到被告处开具发票，原告购买房屋后于2016年10月份才第一次到被告处要求开具发票，但在10月份左右被告处由于营改增时期，当时被告单位没有发票，税务机关又放假，因此在2016年10月初不能为原告开具发票。现在可以开具发票，且被告在管辖权异议案件中已告知原告去开发票，但原告至今未到被告处开发票。综上，原告所述不是事实，法院应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告举示的证据1、明细表六张。证明：被告为原告所购楼房所在的22号楼给业主开具发票的明细，明细表中开具发票最早时间是2013年10月份，此后2014年、2015年、2016年被告均为业主开具过发票。经庭审质证，原告认为该组证据是被告单方制作的证据，且无法证明被告为原告出具了发票。本院经审查认为，结合本院确认的其他证据及原、被告庭审自述，对该证据的真实性予以确认；2、销售不动产统一发票八张。证明：被告在2013年-2016年均给业主开具过发票。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，认为该证据与本案无关，该证据显示是被告为其他业主开具了发票，但没有为原告开具发票，被告属于违约。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；3、上诉状一份。证明：原告所购楼房一直具备开具发票的条件，只是原告未到被告处开具发票；原告购买房屋后直到2016年10月才要求被告给其出具发票，且十一放假期间被告无法开具，被告在诉讼期间要求原告立即到公司开具发票。经庭审质证，原告认为该证据系被告单方制作，且原告已交纳全部房款，被告应为原告开具发票。本院经审查认为，结合本院确认的其他证据及原、被告庭审自述，对该证据予以确认；4、建设工程竣工验收备案证书一份。证明：争议房屋于2013年2月5日竣工验收。经庭审质证，原告认为该证据已超过质证期限，不予质证。本院经审查认为该证据具有真实性、客观性，故本院对该证据的真实性予以确认。本院认定事实如下：2013年2月26日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发建设的位于佳木斯市郊区佳西社区荷兰城风车22号楼3单元13楼3号，建筑面积为87.15平方米的房屋一处，房屋单价为每平方米3100元。合同约定被告应于2013年6月30日前将具备入户装修条件的房屋交付给原告。合同签订后，原告分二次支付了全部购房款270165元，被告按约定交付的房屋。现房屋未办理产权证照登记。另查明，被告开发建设的位于佳木斯市郊区佳西社区荷兰城房屋已于2013年2月5日竣工验收，具备办理房屋产权证照的相应条件和资质。本院认为：本案的争议焦点为原告基于什么原因未能办理房屋产权证照，被告广元公司是否构成违约，对于该问题的举证责任应如何分配。本院认为，因本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告的诉请是要求被告承担违约责任，违约责任的构成要件，一是合同合法有效，二是合同相对方违约。原告仅需对合同订立和生效的事实承担举证责任即可，对于合同合法有效这一点，因原、被告之间签订的房屋买卖合同是在自愿、平等基础上建立的民事合同关系，是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定其合法、有效。对于作为合同相对方的被告在履行合同过程中是否违约这一点的举证责任应如何分配的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款规定，即“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”即由原告来证明被告是否履行合同以及被告在履行合同过程中存在违约行为，是十分困难的，举证风险让原告承担亦是不合理的。本案中，即使被告已为其他业主开具过购房发票，也不代表其一定会为原告开具发票，故应由被告对其辩称的，被告不存在违约行为的事实承担举证责任。因被告对其辩解的是原告自己不去被告处开具发票的辩解理由未能提供证据予以证实，故应承担举证不能的不利后果。综上所述，对于原告主张的要求被告为原告出具办理房屋权属证书的购房发票等相关材料的诉讼请求予以支持；对于原告主张的要求被告赔偿违约金的诉讼请求，因被告广元公司违约，致使原告在合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书，故对原告的该项诉请予以支持。因合同中没有约定违约金，故可以按照已付购房款总额即270165元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下：一、被告佳木斯广元房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内为原告张一驰提供办理所有权登记的相关手续；二、被告佳木斯广元房地产开发有限公司赔偿原告张一驰违约金损失〔违约金以270165元，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间从（2013年2月26日+90日=2013年5月26日）起至被告出具购房发票时止〕。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费1300元，由被告佳木斯广元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长 刘 静人民陪审员 韩 晶人民陪审员 朱丽洁二〇一七年五月二十二日书 记 员 宋 健