福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第5537号
原告（反诉被告）郑进兴，男，1965年10月19日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
原告（反诉被告）徐美霞，女，1968年11月29日出生，汉族，住福建省。
被告（反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人陈茂强，该公司总经理。
委托代理人杨嘉文、陈凤安，福建伟盛律师事务所律师。
原告郑进兴、徐美霞与被告福建泉州市土地开发有限公司及福建泉州市土地开发有限公司反诉郑进兴、徐美霞商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王伟坤适用简易程序于2013年11月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑进兴、徐美霞、被告（反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地开发公司）委托代理人杨嘉文、陈凤安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告郑进兴、徐美霞诉称，原告郑进兴、徐美霞通过竞价方式于2011年2月24日与被告土地开发公司签订合同编号为201102234511号的商品房买卖。合同约定：两原告向被告购买位于淮口花苑甲商品房，建筑面积142.22平方米。合同第八条约定，被告应于2011年8月31日前交付原告符合合同约定的具备交房条件的上述商品房。第九条第1款第2项约定了被告逾期交房的违约责任：逾期超过180日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原先支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款1290000元的义务，但被告迟迟未能交付原告符合合同约定的具备交房条件的上述房产，直至2013年3月5日才交房。根据合同约定，被告逾期交房时间为自2011年9月1日至2013年3月4日期间，共计550天，根据合同第九条第款第（2）项的约定，被告应赔偿原告1290000元×0.0003／天×430天＝212850元。合同第十四条约定了被告应在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，否则应承担违约责任：即被告自逾期之日起每日按原告已付款的万分之一支付违约金。截止至起诉之日，被告未提供原告所购买房屋的房屋权属证书，逾期时间为2013年6月3日至实际交付权属证书，截止至起诉日，被告累计逾期111天，应赔偿原告1290000元×0.0001／天×112天＝14319元。另被告未缴交上述房产的燃气初装费1500元，根据福建省物价局出台《新建商住房交易价格新规》及上述合同第八条第1款第（2）项约定，该款应由被告支付。请求判令：1、被告赔偿原告逾期交房违约金212850元，并支付该款自起诉之日起至实际付清之日止、按人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息；2、被告向原告赔偿自逾期之日2013年6月3日起至交付房屋权属证书之日止的逾期办证违约金；3、被告支付原告燃气初装费1500元。
本诉被告土地开发公司辩称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告应于合同登记备案后十五个工作日内办理银行按揭贷款903000元。本案中，双方于2011年2月24日办理合同登记备案，但原告没有按时缴清尾款，直至2011年4月15日才最终将尾款400000元缴清，逾期付款已构成违约。根据《合同法》第67条之规定，被告有权行使后履行抗辩权，相应顺延交房及办证时间，被告不存在违约行为。二、被告存在合同第八条之约定，可以延期交房的情形：1、市政配套电力工程本应于2010年3月11日竣工验收，而工程实际于2012年6月21日经验收完毕供电，该市政配套工程电力安装共计延期812天；2、市政配套供水安装工程本应于2010年9月30日完工，而工程实际于2012年11月2日才通过验收并正式供水，该市政配套供水安装工程延期764天；3、自原告2010年12月14日竞得诉争商品房后次日至2011年8月31日共发生中雨以上天气（含中、大、暴雨）22天；2011年6月7日、8日高考2天；2011年6月21日至23日中考3天，上述天气共计27天。被告于2013年2月27日通知原告来交房，被告于3月20日接收房屋，被告并不存在违约。
反诉原告土地开发公司诉称，反诉原告与反诉被告于2011年2月24日签订商品房买卖合同一份，编号201102234511。合同约定：反诉被告向反诉原告购买位于丰泽区淮口花苑甲商品房，其中商品房建筑面积142.22平方米，每平方米9070.45元，总计1290000元。同时约定于2010年12月24日前支付全部购房款的30%，计387000元，在合同登记备案后十五个工作日内办理70%房价款为银行按揭贷款计903000元。合同签订后，反诉原被告于2011年2月24日至泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理合同备案登记，反诉被告却未按约定在合同备案十五个工作日内将余下的房款903000元支付给反诉原告。直至2011年4月15日才最终将购房款尾款400000元支付给反诉原告。反诉被告的行为构成违约。根据合同第七条的约定，反诉被告应承担逾期付款违约金4200元。请求判令：两反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金4200元。
反诉被告郑进兴、徐美霞辩称，合同约定按揭贷款为合同备案后15个工作日，故违约时间自2012年3月17日开始计算至原告办理银行按揭时间2013年3月24日止，逾期7天，且反诉原告的起诉已超过2年法定诉讼时效。
经审理查明，两原告以竞买方式购得丰泽区淮口花苑乙房。2011年2月24日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买丰泽区淮口花苑乙房，总价款为1290000元。合同第六条第3款约定，买方于2010年12月24日前支付全部购房款的30%，计叁拾捌万柒仟元整（￥387000元）。在合同登记备案后十五个工作日办理70%房价款为银行按揭款计玖拾万叁千元整（￥903000元）。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，……逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，市政配套安装延期，政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；中大暴雨6级以上台风（以泉州气象台提供的资料为准），停水、停电造成无法施工。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2011年2月24日，被告办理商品房合同登记备案。两原告2010年12月24日前缴交原告购房款387000元，2011年3月11日前支付503000元，被告于2011年3月1日、3月11日就已收的款项开具两张金额分别为387000元和503000元的《销售不动产统一发票》给原告。2011年3月24日郑进兴、徐美霞与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订个人住房借款合同，2011年4月15日土地开发公司收到原告支付的购房余款400000元。2013年3月5日，原、被告办理房屋交接手续。被告至今未按合同约定履行协助办证义务。
另查，自原、被告双方合同签订日2011年2月24日至合同约定交房日2011年8月31日期间，泉州市区出现中大暴雨及六级以上台风的天气共计21天，期间中、高考5天。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》三份、银行支付凭证、公开拍卖文件、交房通知书、《个人住房借款合同》及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
本诉部分的争议焦点为：被告依据合同可据实予以延期交房的天数；燃气初装费1500元由谁承担？逾期办证违约金的起算时间？反诉部分争议焦点：反诉被告逾期付款的天数？反诉原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？
关于本诉部分及反诉部分的争议焦点，原告（反诉被告）郑进兴、徐美霞及被告（反诉原告）土地开发公司的意见如同各自的诉辩主张。
原告（反诉被告）郑进兴、徐美霞为证明其主张，向本院提供如下证据：证据1燃气初装费票据，以此证明原告缴交燃气初装费1500元，该款依法应由被告承担。被告（反诉原告）质证称，证据的真实性无异议。
被告（反诉原告）土地开发公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1、交款通知单，银行汇款凭证，电力工程配电设施建设情况验收单，给水安装工程承包合同，汇款凭证，供水说明，证明涉争房产因市政配套安装工程无法按时完工而造成工期延误；2、报纸公告，交房通知单，证明被告已经履行交房义务；3、收款凭证，证明被告逾期交款。原告（反诉被告）郑进兴、徐美霞质证称，证据1真实性由法院认定，但不是合同第八条约定的情形，不属于市政配套，拍卖文件上已经明确诉争商品房水电到位；证据2、3真实性无异议。
本院对证据分析认证如下：对原告（反诉被告）郑进兴、徐美霞提供的燃气初装费票据，加盖燃气公司印章，真实性予以认定，可以证明郑进兴、徐美霞于2013年9月17日缴交诉争淮口苑北区某管道燃气建设费。对土地开发公司提供的证据1真实性予以认定，2012年6月21日诉争某楼电力工程施工完毕并验收。诉争某楼的自来水一户一表工程于2012年9月7日设备安装调试完成，具备通水条件，2012年11月2日验收并正式供水。证据2可以证明被告于2013年2月27日在报纸刊登公告，通知业主（包括原告）交房，2013年3月13日郑进兴、徐美霞与土地开发公司办理房屋交接。证据3可以证明被告于2011年4月15日支付土地开发公司购房余款400000元。
对于本诉及反诉部分争议焦点，本院认为，合同约定郑进兴、徐美霞应在合同登记备案后十五个工作日办理70%房价款为银行按揭计903000元，合同于2011年2月24日办理登记备案，郑进兴、徐美霞如果选择银行按揭的，最迟应于2011年3月17日前办理，郑进兴、徐美霞直至2011年3月24日办理公积金贷款400000元，均已超过约定的付款期限，其行为属违约，故郑进兴、徐美霞具有逾期付款情形，其逾期付款时间应以最后一笔款即办理银行按揭贷款时间为准，原告逾期付款7天，被告行使抗辩权可要求相应顺延交房时间7天。土地开发公司辩解应以其实际收到购房款作为逾期付款的截止时间，与合同约定双方应在合同备案15个工作日办理按揭的约定不符，双方明确以按揭方式支付购房尾款，郑进兴、徐美霞与银行签订按揭贷款合同应认定其已履行完合同义务，土地开发公司的辩解缺乏事实依据。从合同签订日2011年2月24日至合同约定交房日2011年8月31日期间，泉州市区共出现中大暴雨及六级以上台风共计21天、中高考5天，均符合双方合同约定的可据以延期交房的免责事由。所谓市政配套设施是指对城市居民生活基础设施的建设，以方便工农业发展、居民出行及生活的基础设施的建设内容，而土地开发公司与泉州电业局、自来水公司之间的合同仅是对诉争商品房所在小区某楼的送电及自来水“一户一表”安装行为，不属于市政配套工程，故被告辩解因小区电力施工延误导致延期交房，系其与电业局、自来水公司之间的合同纠纷，不能作为据以延期交房的事由。双方实际于2013年3月5日办理房屋交接手续。综上，被告逾期交房519天。关于管道燃气建设费1500元的问题，根据合同第八条的约定，该商品房所在建筑的管道燃气等应达到设计要求条件，即土地开发公司应向郑进兴、徐美霞交付的商品房应包括管道燃气；另，福建省物价局印发的闽价房（2007）413号《关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》亦明确房价应包括供电、供水、供气的建设费用，管道燃气建设费1500元应由被告土地开发公司承担，现因被告未缴而由原告代缴，原告请求被告承担管道燃气费1500元，合理、合法，予以支持。另据合同的约定，被告具有协助原告办理房屋权属登记的义务，合同约定因出卖人原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，应每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。被告并未提供证据证明其已将办理诉争房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及将办理证书需由出卖人提供的资料交付买受人，其行为已构成违约，双方于2013年3月5日办理房屋交接，土地开发公司应支付郑进兴、徐美霞自房屋交付后第91日即2013年5月25日开始、按已付购房款1290000元、日万分之一计算的逾期办证违约金，两原告请求被告自2013年6月3日开始逾期办证违约金，系处分自己的民事权利，予以照准。如前所述，郑进兴、徐美霞付款的截止时间为2011年3月17日，关于逾期付款违约金诉讼时效的起算时间自2011年3月18日，土地开发公司于2013年10月向本院提起反诉，已超过法定2年诉讼时效，且因郑进兴、徐美霞逾期付款已顺延土地开发公司逾期交房时间，而一个违约行为只承担一次违约责任，土地开发公司要求郑进兴、徐美霞承担逾期付款违约金，即实际上是要求郑进兴、徐美霞因逾期付款承担两次违约责任，亦缺乏法律依据，故对土地开发公司要求郑进兴、徐美霞承担逾期付款违约责任的请求，不予支持。
综上事实，本院认为，土地开发公司具有商品房预售资质，郑进兴、徐美霞与土地开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的权利和义务。根据合同约定，土地开发公司应于2011年8月31日交房，被告于2013年3月5日才实际将房屋交付郑进兴、徐美霞，已构成逾期交房的违约行。但郑进兴、徐美霞逾期付款及土地开发公司依合同具有可延期交房的事由，被告交房期限应予相应延期。现郑进兴、徐美霞逾期付款7天，从合同签订至约定交房时间止，天气因素及中、高考因素可延期26天，合计33天，这些天数应从被告逾期交房的天数中抵扣。对原告请求被告支付逾期交房违约金，予以部份支持，从合同约定的交房时间到被告通知交房，逾期超过552天，故被告应按合同约定以房款总额日万分之三支付违约金，被告应付的逾期交房违约金为1290000元×0.0003／天×（552天-33天）＝200853元。郑进兴、徐美霞要求土地开发公司支付违约金的逾期付款利息，因合同并未约定违约金的支付期限，且原告没有证据证明其在起诉之前向被告催告，故其请求土地开发公司支付违约金的逾期利息，缺乏事实和法律依据，不予支持。土地开发公司至今未履行协助办证义务，已构成违约，应自2013年6月3日起、按已付购房款1290000元、日万分之一计算的逾期办证违约金。根据合同约定，诉争商品房应按规定建设管道燃气；另，福建省物价局印发的闽价房（2007）413号《关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》亦明确房价应包括供电、供水、供气的建设费用，管道燃气建设费1500元应由被告土地开发公司承担。土地开发公司请求郑进兴、徐美霞支付逾期付款违约金，已超过诉讼时效，对其请求不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付给原告郑进兴、徐美霞逾期交房违约金200853元；
二、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起10日内按总房款1290000元以日万分之一的标准支付自2013年6月3日起至被告履行完协助办证义务之日止的逾期办证违约金给原告郑进兴、徐美霞；
三、三、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告郑进兴、徐美霞管道燃气建设费1500元；
四、驳回原告郑进兴、徐美霞的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告福建泉州市土地开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4730元，减半收取2365元，由原告郑进兴、徐美霞负担123元，被告福建泉州市土地开发有限公司负担2242元。反诉受理费50元，减半收取25元，由反诉原告福建泉州市土地开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 王伟坤
二〇一三年十二月十八日
书记员 王 琼
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条第一款第（一）项：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。