浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第764号
原告：汪美琴，女，1975年8月29日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：方小飞，浙江泽道律师事务所律师。
被告：邵永松，男，1956年10月4日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：顾冬庆，北京京平律师事务所律师。
被告：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县，现在浙江省南湖监狱服刑。
原告汪美琴诉被告邵永松、王有德确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法适用普通程序。因被告王有德当时涉嫌刑事犯罪，故本案于2015年11月10日中止诉讼，后中止情形消失，本案于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方小飞，被告邵永松的委托诉讼代理人顾冬庆，被告王有德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2005年，被告邵永松位于淳安县××东庄村的房屋拆旧建新，两被告就前述房屋建造事宜进行合作。两被告合作期间，两被告向原告转让前述所造房屋四层东边一套房产，并于2005年6月21日原告与被告王有德签订《集资建房协议》，协议约定被告协助原告办理房屋产权证等。
2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，原告作为住户，亦被要求予以腾退撤离。目前，前述房屋已拆除。政府已按规定对被告进行补偿。2014年5月26日，被告邵永松向原告返还购房款113169元。
根据《土地管理法》、《合同法》等法律的相关规定，双方签订的《协议书》应属无效，原告要求两被告共同返还购房款并赔偿损失，未果。为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》等法律的规定，特向贵院起诉，要求：1、判令确认原告与被告王有德于2005年6月21日签订的《集资建房协议》无效；2、判令两被告共同返还原告剩余购房款108031元；3、判令两被告共同支付购房款221200元自2005年6月22日始至2014年5月26日止按年利率5.15%计算的利息101703元；4、判令两被告共同支付购房款108031元自2014年5月27日始至2015年10月27日止按年利率4.6%计算的利息7040元；5、诉讼费用由被告承担。
被告邵永松答辩如下：被告邵永松不是合同相对人，跟本案没有关系，不是适格的被告。
被告王有德答辩如下：原告造房子的钱都没有交清。
原告向本院提交如下证据材料：合作协议1份（复印件）、集资建房协议1份（原件）、收款收据3张（原件），证明房屋买卖事实。
被告邵永松对原告的证据质证如下：合作协议因为是复印件，故对真实性不予认可，邵永松未在合作协议上签字。对集资建房协议的真实性无异议，从协议来看，该份协议与邵永松无关，邵永松不是协议的相对方。收款收据是王有德出具的，款项也是交给王有德，与邵永松无关。
被告王有德对原告提交的证据均无异议。邵永松本人是不识字的，合作协议上邵永松的签名是邵永松的儿子代替的。造房子的费用邵永松分文未出。
被告邵永松、王有德未向本院提交证据材料。
原告提交的合作协议虽为复印件，但王有德对真实性予以确认，而且邵永松并未对合作协议中的内容有异议，对该份协议的真实性本院予以采信。集资建房协议，王有德无异议，本院予以采信。对收款收据的真实性予以认定，对款项由王有德收取的事实予以认定。
根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：
2005年6月21日，原告（乙方）与被告王有德（甲方）签订《集资建房协议》一份，约定甲方将东庄公寓四层、东边壹套大约140㎡给乙方长期使用。乙方给甲方每平方米1580元的单价支付给甲方。甲方在2006年4月底将房子交付给乙方使用。
2005年6月23日，被告王有德（乙方）与被告邵永松（甲方）签订《合作协议》一份，约定甲方将坐落于千岛湖东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积110㎡，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任，甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层、第三层（除楼梯面积外）给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得以任何理由阻扰，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。
协议签订之后，被告王有德分别在2005年6月22日、2006年7月4日、2007年2月8日向原告开具集资建房款收款收据三份，金额分别是60000元、50000元、30000元，原告未付清全部房款。
2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，被告邵永松领取了除出售房屋重置价、装修款以外的拆迁补偿款，房屋整体腾退拆除。原告诉至本院要求判如所请。2014年5月26日，被告邵永松返还原告购房款113169元。
本院认为：一、原告与被告王有德之间签订的《集资建房协议》的效力，该份协议书的内容涉及的是房屋买卖，王有德将东庄村的上述农民房出售给原告。本院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。本案原告不是东庄村所在集体经济组织成员，双方之间签订的《集资建房协议》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告与被告王有德之间签订的《集资建房协议》应当认定为无效。
二、被告王有德与被告邵永松是否应共同承担返还购房款及支付利息的责任。本院认为二被告应承担共同责任。理由是：1、原告是基于被告邵永松与王有德之间合作建房关系，向王有德支付购房款的交易行为系二被告与原告共同行为促成。2、根据二被告之间的合作建房行为，邵永松提供宅基地，无偿获得1-3层（除楼梯面积外）房屋的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，对于原告而言邵永松与王有德为共同出卖人，合作建房系二被告的内部关系，王有德收取了购房款，邵永松享受了拆迁利益，二被告对外应共同承担责任。综上，二被告应当共同返还购房款及利息。
三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持。
四、因原告未付清全部房款，只支付了140000万元的购房款，故原告主张按照集资建房协议约定的房屋面积及单价计算的购房款的请求本院不予支持，相应的利息本院也予以调整。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告汪美琴与被告王有德于2005年6月21日签订的《集资建房协议》无效；
二、被告邵永松、王有德于本判决生效之日起十日内共同返还原告汪美琴购房款26831元并支付该款自2014年5月27日起至2015年10月27日止按照年利率4.6%计算的利息1776元；
三、被告邵永松、王有德于本判决生效之日起十日内共同支付原告汪美琴购房款140000元自2007年2月9日起至2014年5月26日止按年利率5.15%计算的利息65290元；
四、驳回原告汪美琴其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4552元，由原告汪美琴负担2405元，由被告邵永松、王有德负担2147元。
原告汪美琴于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告邵永松、王有德于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 孙 婷
审 判 员 唐 高
人民陪审员 胡水平
二〇一七年六月十二日
书 记 员 徐 苗
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。