广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终1869号
上诉人（原审被告）：潘志伟，男，汉族，1971年9月23日出生，住茂名市茂南区，
上诉人（原审被告）：李道新，男，汉族，1984年12月13日出生，住茂名市茂南区，
上诉人（原审原告）：茂名市交通高级技工学校，地址：茂名市茂水路铜鼓岭隔坑。
法定代表人：陈兴，校长。
委托诉讼代理人：李土富，广东诚挚律师事务所律师。
茂名市交通高级技工学校与潘志伟、李道新房屋租赁合同纠纷一案，双方不服茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人潘志伟、李道新上诉请求：撤销（2017）粤0902民初1356号民事判决书，改判由上诉人继续经营茂名市新湖路38号的一楼商场。事实与理由：1、2008年双方签订的合同证实甲方为交通学校，乙方为潘志伟，依法律规定原被告为交通学校及潘志伟，原审判决认定第二被告人为李道新，主体不适格，认定事实不清，证据不足。2、合同期届满时，交通学校口头同意继续履行合同，适当加租，致使上诉人大批入货，如解约必造成上诉人损失，共计多入货82万。3、交通学校对上诉人经营的场所强行停水停电（2017年1月底开始至今达八个月之久），月损失六万元，因此交通学校对停水停电所造成上诉人损失48万元。综上所述，请求：一、判令交通学校赔偿停水停电的经营损失48万元和货物无法处置增加入货损失82万元，合计共需赔偿130万元，请求法院支持。二、责令交通学校立即恢复通水通电，改判由上诉人继续经营茂名市新湖路38号的一楼商场。三、一、二审诉讼费用全部用被上诉人承担。
茂名市交通高级技工学校上诉请求：一、撤销（2017）粤0902民初1356号民事判决书中第三项判决内容并改判上诉人不予退还被上诉人已交纳的10000元押金；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据上诉人和被上诉人潘志伟于2008年4月8日签订的《商场承包协议书》中约定：三、承包金额：1、乙方在承包期内，需向甲方交承包押金壹万元，押金在签订时交清（押金不计利息），承包期满，如乙方不违约，押金如数退还乙方。……六、其他：……4、承包期满，乙方应将所属房产完整交还甲方……。但上述：《商场承包协议书》中约定的租赁期限至2016年4月7日届满后，经上诉人多次催促，被上诉人始终拒绝搬离租赁物。（2017）粤0902民初1356号民事判决书中也已作出认定，即认定上诉人已给予过渡期，但被上诉人至今没有腾退房屋。但原审法院在作此认定的同时，却仍判令上诉人需向被上诉人退还押金10000元，这是和事实相违背的。被上诉人拒绝搬离租赁物的行为已构成违约，上诉人无需向被上诉人退还押金。综上，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，望二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
对潘志伟、李道新的上诉请求及事实理由，茂名市交通高级技工学校辩称：一、原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。二、茂名市交通高级技技工学校作为当事人主体适格。三、原审时李道新主动申请作为被告加入诉讼，现二审主张其不是被告，原审主体不适格不成立。
对茂名市交通高级技技工学校提出上诉请求及事实理由，潘志伟、李道新辩称：《商场承包协议书》的签订人是潘志伟，茂名市交通高级技技工学校起诉将李道新作为被告主体不适格，原审判决判令李道新履行义务是错误的，请求二审法院依法撤销原审判决发回重审。
一审法院审理查明：茂名市交通学校作为甲方与被告潘志伟作为乙方于2008年4月8日签订《商场承包协议书》一份。主要内容为：甲方将旧校大楼一楼从东至西共六间，总面积146.8平方米的商场租给乙方。承包期限从2008年4月7日至2016年4月7日止。乙方向甲方交承包押金一万元，押金在签约时交清，承包期满，如乙方不违约，押金如数退还乙方。甲方以每月每平方米38元承租给乙方，乙方必须在承包协议生效时按季度在每季度底前预交下季度承包金，乙方每季度应缴金额为16735.2元，每逾期一天，甲方有权按月金额的千分之五十计罚乙方。承包期满后，如乙方提出延期，在同等条件下，优先照顾乙方，由甲乙双方重新协商承包期限和承包金额，但甲方因工作需要时，可提前一个月通知乙方终止协议，乙方不得异议。承包期满，乙方应将所属房产完整交还甲方，如因实际困难不能按时搬出，原则上不得多于15天，延期需交租金，如继续超期甲方有权采取一切手段收回，由此所发生的一切后果由乙方负责。
协议书签订后，茂名市交通学校将商场交付给被告潘志伟使用，被告潘志伟交纳押金1万元，将商场交给其妻弟即被告李道新经营，被告潘志伟的妻子李飞燕已将租金交至2016年6月30日。合同期满后，双方没有续签租赁合同，原告因需将租赁物收回改造为短期培训及招生宣传点，原告于2016年6月20日书面通知被告收回租赁物，请被告潘志伟在2016年7月20日前搬清所属物品，但逾期未搬离，2017年1月12日，原告委托律师向被告出具律师函，告知被告在收到律师函之日起三日内向原告交还租赁物并付清直至交还时的租金，被告仍然未履行。
另查明，茂名市交通学校是事业单位法人，于2013年1月18日变更登记为茂名市交通高级技工学校。本案审理过程中，经被告李道新申请，本院通知李道新作为被告参加本案诉讼。
一审法院认为：茂名市交通学校与被告潘志伟签订的《商场承包协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。茂名市交通学校已变更登记为茂名市交通高级技工学校，因此茂名市交通高级技工学校作为当事人主体适格。双方签订的租赁合同约定，租赁期限为2008年4月7日至2016年4月7日止，承包期满，乙方应将所属房产完整交还甲方，如因实际困难不能按时搬出，原则上不得多于15天，延期需交租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，经原告通知并给予过渡期，但被告至今没有腾退房屋，租金只交至2016年6月30日，被告李道新是租赁物的实际使用人，故原告要求被告腾退房屋和支付2016年7月1日起至交还租赁物之日止的逾期腾房占有使用费诉讼请求予以支持。
协议约定，承包期满，如乙方不违约，押金如数退还乙方。原告应返还押金1万元给被告潘志伟。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决：一、限被告潘志伟、李道新于本判决生效之日起十五日内将位于茂名市茂南区新湖路38号一楼商场交还给原告茂名市交通高级技工学校；二、限被告潘志伟、李道新于本判决生效之日起十日内支付按照每季度16735.2元的标准计算2016年7月1日起至被实际交还房屋之日止的房屋占有使用费给原告茂名市交通高级技工学校；三、原告茂名市交通高级技工学校应于本判决生效之日起十日内返还被告潘志伟、李道新押金人民币10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费653元(原告已预交)，由被告潘志伟、李道新负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点：一、李道新作为本案共同诉讼当事人，主体是否适格？二、涉案押金应否退还？三、涉案租赁合同应否继续履行？
关于焦点一，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”、第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，李道新在一审庭审中自认其为涉案房屋的实际租赁经营者，负有腾房和支付逾期腾房占用费的义务，一审根据其本人参与诉讼申请将其列为本案当事人于法有据，并无不当。
关于焦点二，根据涉案《商场承包协议书》第三条第1项“乙方（潘志伟）在承包期内，需向甲方（交通学校）交承包押金壹万元，押金在签约时交清（押金不计利息），承包期满，如乙方不违约，押金如数退还乙方。”之约定，潘志伟在租赁涉案房屋期间依约履行协议义务，现租赁承包已期满，交通学校方应当返还押金壹万元给潘志伟。
关于焦点三，涉案《商场承包协议书》已于2016年4月7日到期，双方合同权利义务已经终止，涉案合同效力和约束力已经丧失，潘志伟、李道新虽然继续占有使用涉案房屋，但是自2016年6月30日后并未向交通学校缴纳租金，双方事后并没有就继续租赁房屋达成一致意见，也没有签订新的书面租赁合同，交通学校亦未认可继续租赁的事实，双方并未形成新的租赁关系，潘志伟、李道新并未取得新租赁权。故，潘志伟、李道新主张继续履行涉案租赁合同缺乏依据。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2612元，由上诉人潘志伟、李道新承担1306元，由上诉人茂名市交通高级技工学校承担1306元。
本判决为终审判决。
审判长 邹辉球
审判员 阮树本
审判员 潘泽茂
二〇一七年十一月二日
书记员 林小群