广西壮族自治区百色市中级人民法院行 政 裁 定 书（2017）桂10行初91号上诉人（一审原告）杨桂琴，女，1964年9月15日出生，汉族，经商，住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人陈艳萍，广西桂海天律师事务所律师。委托诉讼代理人李宁华，广西桂海天律师事务所律师。被上诉人（一审被告）那坡县房地产管理所，住所地：那坡县睦边大道175号（那坡县人民政府办公楼*楼）；法定代表人陈小妮，该所所长。委托诉讼代理人冯绘铭，广西镇边律师事务所律师。委托诉讼代理人吕文东，广西镇边律师事务所律师。第三人许志刚，男，1967年11月8日出生，汉族，广西那坡保合房地产开发有限公司董事长，住广西。上诉人杨桂琴因与被上诉人那坡县房地产管理所（以下简称那坡县房管所）、第三人许志刚关于房屋行政撤销一案，不服那坡县人民法院（2016）桂1026行初2号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨桂琴的委托代理人陈艳萍、李宁华，被上诉人那坡县房管所的法定代表人陈小妮所长因公务未到庭参加诉讼，其委托代理人冯绘铭、吕文东，第三人许志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认定，2011年9月30日，原告杨桂琴与广西那坡保合房地产开发有限公司签订合同编号为BHS-021的商品房买卖合同书，合同约定，原告购买广西那坡保合房地产开发有限公司位于那坡县城厢镇××层铺面，总购房款为10,191,300元，付款方式为自签订合同之日起七个工作日之内原告一次性付清。签订合同后当天，广西那坡保合房地产开发有限公司即到被告处办理预售备案登记。10月8日，原告又与第三人（系广西那坡保合房地产开发有限公司法定代表人）签订一份借款协议书，协议约定原告借给第三人人民币10,000,000元，借款期限为一年，由广西那坡保合房地产开发有限公司提供位于那坡县城厢镇××层整层铺面作担保，但双方未办理抵押登记手续。10月9日，原告将1000万元款项转入第三人账户内，第三人取得原告的1000万元借款后，广西那坡保合房地产开发有限公司便将原告与第三人的借款合同书等材料到被告处撤回二层铺面的预售备案登记。2012年10月30日，广西那坡保合房地产开发有限公司的股东之一陶辉静与第三人许志刚签订《股权转让协议书》，陶辉静转让其持有的保合公司50%股权转让给许志刚。因许志刚没有足够的资金支付给陶辉静，同年11月8日，陶辉静又与保合公司签订《商品房买卖合同书》，约定将那坡县保合时代广场第一栋第二层铺面转让给陶辉静，11月15日，陶辉静到被告处办理并取得二层铺面的房屋所有权证。第三人向原告所借的1000万元借款，因第三人未能按期还款，2014年9月15日，原告到被告处查询欲办理相关手续，发现原办理预告备案登记的二层铺面已被陶辉静办理并取得了房屋所有权证。2016年9月14日，原告向一审法院提起诉讼，要求确认那坡县住房和城乡规划建设局注销原告的商品房预售合同备案登记的行为违法。因那坡县住房和城乡规划建设局对被告主体资格提出异议，原告又将那坡县住房和城乡规划建设局变更为那坡县房地产管理所。一审法院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售，预售人应当在签订预售合同之日起30日内持商品房预售合同向县级房地产管理部门和县级人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。第十三条规定，预售的商品房交付之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理和县级人民政府土地管理部门办理相应登记手续。由此可见，商品房预售备案登记是预售人的单方行为，本案广西那坡保合房地产开发有限公司在原告与第三人签订借款协议且原告全部履行借款完毕后自动撤回备案登记是其自治行为，广西那坡保合房地产开发有限公司的行为对相对人不具有强制力，对相对人的权利义务也未发生实际影响，该行为属于对相对人权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。一审法院依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第一条第二款第（六）项的规定，作出裁定：驳回原告杨桂琴的起诉。案件受理费50元，由原告杨桂琴承担。上诉人杨桂琴提出上诉请求：一、撤销那坡县人民法院(2016)桂1026行初2号行政裁定；二、将本案发回重审或改判确认被上诉人撤销上诉人所购那坡县南街保合时代广场1栋第二层整层铺面的商品房预售合同备案登记行政行为违法；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院证据采信失当，认定事实错误，适用法律错误，依法必须纠正，具体理由如下：一、一审法院在没有任何证据证实的情况下，对部分事实进行错误认定，有失公允。1.一审裁定书称：“广西那坡保合房地产开发有限公司将原告与第三人的借款合同书等材料到被告处撤回二层铺面的预售备案登记”（详见该裁定书第4页倒数第9行起）。但根据上诉人提交的被上诉人出具的《情况说明》（2014年9月15日），证明了实际上是广西那坡保合房地产开发有限公司工作人员到被上诉人处谎称所借上诉人的款已全部还清，恶意申请撤销二层铺面的预售备案登记。一审法院不知根据什么证据作出上述不实认定。2.一审裁定书称：“因那坡县住房和城乡规划建设局对被告主体资格提出异议，原告又将那坡县住房和城乡规划建设局变更为那坡县房产管理所”（详见该裁定书第5页第1段第5行起）。对于诉讼主体的变更，实际上是因上诉人在政府信息公开文件中获知被上诉人系那坡县住房和城乡规划建设局二级非独立机构，故列那坡县住房和城乡规划建设局为被告，经那坡县住房和城乡规划建设局提供证据证明被上诉人具备事业单位法人资格后，再向一审法院立案庭申请进行变更的，并非简筒单单仅是因那坡县住房和城乡规划建设局对被告主体资格提出异议的原因。二、一审法院曲解法律且适用法律错误。一审裁定称，根据《城市商品房预售管理办法》第十条及第十三条的规定，商品房预售登记是预售人广西那坡保合房地产开发有限公司的单方行为、撤回商品房预售登记是其自治行为，该公司的行为对相对人不具有强制力，对相对人的权利义务也未发生实际影响，该行为属于对相对人权利义务不产生实际影响的行为，因此裁定驳回上诉人的起诉（详见该裁定书第5页第2、3段）。一审法院的上述做法实属任意曲解法律，任意曲解上诉人的诉讼请求以及故意混淆行政诉讼审查的对象，进而适用法律错误，不当地维护了被上诉人的违法行政行为。1.上诉人提起的是行政诉讼，被诉主体是被上诉人本身，提出的诉讼请求亦是要求法院确认被上诉人撤销上诉人所购那坡县南街保合时代广场1栋第二层整层铺面的商品房预售合同备案登记的行政行为违法，并非是对案外人广西那坡保合房地产开发有限公司提起民事诉讼要求确认其申请撤回商品房预售登记的行为违约。2.一审法院认为案外人广西那坡保合房地产开发有限公司的行为对相对人即上诉人不具有强制力，对相对人权利义务不产生实际影响的行为，因此根据《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的觯释》第一条第二款第（六）项“对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”的规定裁定驳回上诉人的起诉。一审法院实属张冠李戴，任意曲解法律，因为该条指的是行政主体对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，而案外人广西那坡保合房地产开发有限公司根本不是行政主体，其跟上诉人一样均属于行政相对人，一审法院依据该条司法解释驳回上诉人的起诉简直太荒谬了。3.不仅如此，一审法院对被上诉人违法撤销上诉人商品房预售合同备案登记的行政行为不但不进行任何审查，反而大肆曲解称案外人广西那坡保合房地产开发有限公司申请商品房预售登记是其单方行为、申请撤销商品房预售合同备案登记是其自治行为。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。显然，被上诉人作为那坡县主管商品房预售登记备案的行政机关，有依当事人申请办理商品房预售合同登记备案的职权。国家实行商品房登记备案制度是为了加强商品房预售的管理，主要是为了防范开发商“一房多卖”侵犯购房者的合法权益，维护商品房交易安全，是一种行政管理的手段。被上诉人作为房地产管理部门，对商品房买卖合同登记备案，是房地产管理部门对房地产市场及开发企业的一项监督管理措施，同时也是对商品房买卖合同当事人交易安全的保障，对同一商品房经预售登记备案后，房地产管理部门就有责任维护登记备案的效力，不得随意撤销及另行备案。被上诉人对上诉人与广西那坡保合房地产开发有限公司所签商品房预售合同已进行预售合同登记备案，上诉人收到商品房买卖合同后，即对外产生公信力，应视为已完成登记备案。其次，原住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第（十）项规定：“已签订商品住房买卖合同并备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。”故被上诉人撤销登记备案应依法按正当程序进行，由买卖双方共同申请并说明理由，而本案被上诉人撤销登记备案根本未告知上诉人，更谈不上听取上诉人意见，未能保障上诉人权利，严重损害了上诉人的合法权益，其行政行为违法。总之，申请撤销商品房预售合同备案登记必须由购房者与预售人共同申请，经房产管理部门审查方可撤销，根本不是预售人的自治行为，被上诉人擅自撤销登记备案已构成行政违法。综上所述，一审裁定适用法律错误，认定事实不清，证据采信失当，该裁定使上诉人的合法权益受到严重侵害，请二审法院在查明事实真相的基础上进行改判，以维护法律之尊严。被上诉人那坡县房管所答辩称，一、被上诉人认为：一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，审判程序合法，适用法律和裁定正确。因此，那坡县人民法院作出的(2016)桂1026行初2号行政裁定符合法律规定。请求二审法院依法全部驳回上诉人的上诉请求，维持一审裁定。二、本涉案《商品房买卖合同》未实际办理备案登记，且上诉人也未按有关规定办理物权登记。被上诉人没有作出任何撤销行为，对此，被上诉人在本案中没有任何违法或者过错行为。1.根据《城市房地产管理法》第45条第2款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”而本案《商品房买卖合同》的商品房预售人的保合公司并没有到负责土地管理工作的部门办理商品房预售备案登记。2.2011年9月30日，上诉人与商品房预售人的保合公司签订本案《商品房买卖合同》。2011年10月8日上诉人与保合公司的法定代表人许志刚签订《借款协议书》，该《借款协议书》第4条约定借款期限1年（2011年10月9日杨桂琴转款给许志刚1000万元）；第6条第2项“如许志刚逾期1个月不能还款本息的，那坡县保合时代广场第一栋第二层整铺面归杨桂琴”。商品房预售人保合公司在2011年10月以上诉人杨桂琴没有向保合公司履行本案《商品房买卖合同》的主要义务，即没有向保合公司支付任何购房款项为由全部撤回涉案《商品房买卖合同》的备案登记材料。且上诉人没有在该《借款协议书》有效约定期限内依法实现债权。3.案外人陶辉静不服百色市中级人民法院作出的(2015)百中民一终字第907号民事判决，申请再审。于2016年8月30日广西壮族自治区高级人民法院作出的(2016)桂民申411号民事裁定书，裁定：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决执行。也就是说涉案的那坡县保合时代广场第一栋第二层整铺面的所有权还未定，更谈不上被上诉人在本案中有任何违法行为。综上所述，被上诉人在本案中并未违反任何法律规定，恳请二审法院在查明事实基础上，依法全部驳回上诉人的上诉请求，维持一审裁定。第三人许志刚陈述称，本案涉及的合同是一个虚拟的合同，并没有实际履行。申请表是作为一个申请，在核查的时候没有达到履行的条文才取消的，备案登记合同并未得到实际的履行。经审理查明，二审期间，各方当事人均没有新证据向本院提交。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，依照《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，被告那坡县房管所有对商品房预售合同登记备案的法定职责。在本案中，上诉人杨桂琴与广西那坡保合房地产开发有限公司于2011年9月30日到被上诉人那坡县房管所处申请对那坡县南街保合时代广场1栋二层201号房的《商品房买卖合同》登记备案，被告那坡县房管所审核人陈小妮在该申请表上签名并加盖被上诉人公章。2015年1月19日，被上诉人出具《情况说明》，证实该申请表作为该所已办理备案登记的证明，具有备案登记和对外公示的效力，没有另外制发备案登记证明。故对于被上诉人认为尚未实际办理备案登记，还需要录入电脑，审核后进行通知的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于该申请的登记备案行政行为已经完成。被上诉人那坡县房管所撤销（注销）商品房预售备案登记是履行行政管理职责的行为，对已登记备案的上诉人杨桂琴的权利义务产生了实际影响，属于行政诉讼的受案范围。一审法院认定商品房预售登记备案是预售人的单方行为，对相对人的权利义务不产生实际影响，不属于人民法院行政诉讼的受案范围错误，本院予以纠正。综上，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第六十八条规定，裁定如下：一、撤销广西壮族自治区那坡县人民法院（2016）桂1026行初2号行政裁定；二、本案指令那坡县人民法院继续审理。本裁定为终审裁定。审判长  黄春雷审判员  罗 敏审判员  许彩乐二〇一七年十月二十四日书记员  苏燕艳