四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泸民终字第69号
上诉人（原审被告）程文彬，男，1971年11月29日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托代理人陈桂林，泸州市龙马潭区安宁镇法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）泸州市龙马潭区一品天下餐饮服务有限公司。组织机构代码：06032013-7。
法定代表人周刚，经理。
委托代理人陈桂林，泸州市龙马潭区安宁镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）泸州弘洋汽车销售服务有限公司。组织机构代码：71180013-5。
法定代表人陈绍清，职务：董事长。
委托代理人陈茂琼，四川中豪律师事务所律师。
上诉人程文彬、第三人泸州市龙马潭区一品天下餐饮服务有限公司（以下简称：一品公司）因与被上诉人泸州弘洋汽车销售服务有限公司（以下简称：弘洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2013）龙马民初字第2408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人程文彬、一品公司的共同委托代理人陈桂林，上诉人一品公司的法定代表人周刚，被上诉人弘洋公司的委托代理人陈茂琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告弘洋公司系龙马潭区蜀泸大道23号1幢1-3层房屋的所有权人。2012年2月5日，原告委托陈静与被告程文彬签订《房屋租赁合同》，约定原告将面积1155平方米房屋租赁给被告作汽车装饰、汽车租赁使用，租赁期限为三年（从2012年2月10日至2015年2月9日），租金按每月26000元收取。同年2月6日，2月10日陈静与陈文彬另行订立《房屋租赁合同》，约定租赁期限为18个月（从2012年2月10日至2013年8月9日），月租金为23975元，合同同时约定了“租赁期满，甲方（陈静）未改建乙方（程文彬）可以继续租赁，租金按照市场价格进行调整，租赁期间如甲方提出修建，甲方应提前三个月通知乙方搬迁；签订合同后，乙方向甲方交付保证金20000元，并支付第一个月房屋租金，以后按约支付租金；房屋交乙方管理后，未经甲方同意不得转租”等相关内容。合同订立后，程文彬于2月10日向原告交纳了第一个月的房屋租金和保证金43975元。从2012年3月起，程文彬实际按26000元向原告交纳房租。程文彬在租赁期间，与一品公司签订《房租协议》，将房屋转租给一品公司经营餐饮，租赁期限从2012年11月30日至2015年11月29日。2012年8月，一品公司对房屋进行装修后投入使用。从2013年5月起，被告程文彬已拖欠原告房租和水电费159129元（截止2013年9月30日拖欠房租130000元，至9月25日拖欠水费5720元，至9月30日拖欠电费23409元）。另查明，一品公司于2013年1月9日核准登记，公司股东为周刚、韩国全、胡方鑫。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，系依法成立的有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行义务。但原、被告双方在履行过程中对房屋租赁期限是否到期，原告对被告和第三人在使用租赁物期间所产生的有益费用是否应当承担的问题产生争议，对此作如下评述：第一、关于房屋租赁期限是否到期，被告应否返还房屋的问题。合同的签订是双方当事人反复进行协商取得一致意见并达成协议的过程，本案原、被告为达到租赁房屋的目的先后于2012年2月5日、6日、10日签订了《房屋租赁合同》，三份合同表明双方就房屋租赁进行反复磋商的过程，根据后签订的合同优于先签订的合同的原理，结合被告在2012年2月10日支付的房租与当日所签订的《房屋租赁合同》约定的房租一致的事实，原审法院确认2012年2月10日所签订合同的效力。根据合同约定的租赁期限，被告租赁房屋的期间于2013年8月9日届满，双方的租赁合同即终止，被告应当向原告返还租赁房屋。被告提出2012年2月5日签订的合同系被告与第三人的股东合伙经营餐饮，经原告同意后新订立的合同，为吻合三年的租赁期限，将合同签订的日期填写为2012年2月5日，原、被告实际履行的是此份合同。但被告对所做的抗辩，未提交证据支撑，不予采纳。第二、关于原告是否应当赔偿被告和第三人损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案被告和第三人均未提供相关证据证明改变房屋使用用途取得了原告的同意，也没有提供证据证明改善和增设他物的现存价值，由于被告和第三人在本案中没有提出具体的反诉要求，对被告和第三人要求赔偿的抗辩，可在抗辩事实确认后，另行主张权利。综上所述，原、被告所签订的租赁合同约定的租赁期限已届满，至此，双方签订的租赁合同即终止，被告应当将租赁房屋返还原告，第三人不论作为次承租人还是作为房屋实际使用人，因其和原告没有合同关系，应当将房屋返还原告。故原告向被告和第三人主张返还租赁房屋的请求，依法予以支持。但原告应当给予被告和第三人返还租赁房屋的宽限期限。被告在承租房屋期间，应当按照约定支付房屋租金和实际使用的水电费用。在租赁合同期限届满后，应当比照租金支付相应的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、被告程文彬和第三人泸州市龙马潭区一品天下餐饮服务有限公司在本判决生效后60日内将租赁房屋和院坝（位于泸州市龙马潭区蜀泸大道23号1幢1-3层房屋）腾空搬离返还原告泸州弘洋汽车销售服务有限公司。二、被告程文彬在本判决生效后10日内，向原告泸州弘洋汽车销售服务有限公司支付欠付的房租水电费共计159129元（截止2013年9月30日拖欠房租130000元，至9月25日拖欠水费5720元，至9月30日拖欠电费23409元）。案件受理费3300元，诉讼保全费1170元，共计4470元由被告负担。
上诉人程文彬上诉认为：一、被上诉人在庭审中宣读完诉状后，又宣读了补充民事起诉状，上诉人提出要求给15日的答辩期，审判人员未予准许，程序违法。二、上诉人与被上诉人之间有三份《房屋租赁合同》落款时间分别是2012年的2月5日、6日、10日。2月5日的合同才是双方的真实意思表示，且在实际履行中都是按照这份合同的月租金26000元收取的，被上诉人在诉讼中对所欠房租都是按每月26000元来计算的。这份合同的约定期限未届满，现被上诉人要求解除，就应当赔偿相应的损失。上诉人在原审应诉中已提出了相应的损失的具体数额，但原审法院居然不予支持，属认定事实不清。三、上诉人与一品公司为合伙投资人，有龙马潭区工商局《企业名称预先核准通知书》在案佐证，不存在转租行为。四、拖欠房租水电一事，其实是被上诉人为了要达到解除合同的目的而一直拒收。请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
上诉人一品公司上诉认为：一、被上诉人在庭审中宣读完诉状后，又宣读了补充民事起诉状，上诉人提出要求给15日的答辩期，审判人员未予准许，程序违法。二、程文彬与上诉人是投资人，搞餐饮是经过了被上诉人同意的，程文彬不是擅自转租。三、实际履行合同中，都是按照落款时间为2012年2月5日的那份合同履行的，被上诉人在诉讼中对所欠房租都是按每月26000元来计算的。原审法院认定上诉人未提交证据支撑是认定事实不清。请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人弘洋公司答辩认为：二上诉人的上诉理由不成立。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据，对一审法院查明的事实和采信的证据，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”被上诉人弘洋公司将其所有的蜀泸大道23号1幢1-3层房屋租赁给上诉人程文彬经营使用，程文彬支付房屋租金，双方房屋租赁关系成立。从双方先后几天签订三份房屋租赁合同后的履行看，第一个月实际是按照2月6日、10日约定的租金履行的，据此可以认定双方为实现共同的合同目的而以上述后签订的合同为双方最终确定的应当履行的合同。对于从第二个月开始，上诉人程文彬每月支付26000元租金，被上诉人照此收取的行为，应当系双方对合同内容的部分变更，是形成合意的，未违反法律规定，应予准许。现上诉人程文彬未举证证明双方除对月租金条款外的其他合同内容进行了协商变更，应承担举证不能的法律后果，其主张按照2月5日签订的合同履行的上诉理由不能成立。原审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2013年8月9日到期是正确的。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”一审中，上诉人程文彬、一品公司所举证据不能证明上诉人程文彬系一品公司股东。同时，二上诉人未举证证明一品公司承租房屋经过了房主被上诉人弘洋公司同意，上诉人程文彬系擅自转租，该行为侵犯了被上诉人弘洋公司的合法权益。二上诉人要求被上诉人弘洋公司赔偿相关损失的问题，因其未在本案中提起反诉，一审法院未予支持是正确的。一审庭审中，被上诉人弘洋公司宣读完诉状后对其诉请的金额有所变更，原审法院已经当庭征求二上诉人意见，二上诉人同意不再另行安排举证时间，直接由二上诉人发表辩论意见。此审理程序未剥夺二上诉人的诉讼权利，合法有效。综上所述，二上诉人的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费3300元，由上诉人程文彬、泸州市龙马潭区一品天下餐饮服务有限公司各自负担1650元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 勇
审判员 石正秀
审判员 王文辉
二〇一四年五月二十一日
书记员 张 玲