湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终2339号
上诉人（原审被告）：枣阳华凯万象城投资有限公司（以下简称华凯公司）。住所地：枣阳市光武路**号。
法定代表人：陈灿跃，该公司总经理
委托诉讼代理人：杜贵印，湖北襄金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚俊龙，男，1988年4月20日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。
被上诉人（原审原告）：姚瑞龙，男，1988年4月20日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。
上诉人枣阳华凯万象城投资有限公司（以下简称华凯公司）因与被上诉人姚俊龙、姚瑞龙商品房买卖合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2017）鄂0683民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华凯公司的委托诉讼代理人杜贵印，被上诉人姚俊龙、姚瑞龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人华凯公司上诉请求：1、请求撤销枣阳市人民法院（2017）鄂0683民初1963号判决书，判令上诉人和被上诉人继续履行双方于2013年10月20号签订的《枣阳市商品房买卖合同》。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决部分法律适用不当，损害了上诉人的合法权益。双方签订的《枣阳市商品房买卖合同》第十四条第二款第二项规定，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。因此，被上诉人退房应当先通知上诉人，上诉人并未履行合同约定的通知义务。一审法院在判决中认定合同并未约定以提前通知作为解除合同的必要条件，仅是约定出卖人应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付房款，因此不予采信。一审法院对上述约定理解有误，约定的30日退还全部已付房款是被上诉人先行履行退房通知义务后才享有的权利，也说明无论是否需要退还全部已付房款，被上诉人要退房就应履行通知义务。因此，被上诉人没有履行合同约定的义务无权向法院要求解除合同，也无权要求退还房款。一审法院以《合同法》第九十三条的规定判令上诉人与被上诉人解除合同属适用法律错误。（二）一审法院对“格式合同”的裁判规则有误。一审法院在判决书中称，华凯公司提供的商品房买卖合同是预先设制的格式合同，华凯公司在出售房屋时处于优势地位，如退还全部购房款均按照约定的同期活期存款利率支付利息，对姚俊龙、姚瑞龙显示公平、损害了其二人利益。上诉人作为格式合同的提供者，综合全部合同条款，合同内容并没有显示公平，对上诉人的义务增设反而加重。根据《最高法院公报案例：对认定格式条款13条裁判规则》规定，格式条款不存在违反法律法规，侵害国家、集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，也未加重权利人的责任，排除权利人的主要权利等法律禁止内容的，对双方当事人应具有法律上的效力。
被上诉人姚俊龙、姚瑞龙答辩称：原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原告姚俊龙、姚瑞龙向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的《枣阳市商品房买卖合同》（备案号WX13001442）;2、判令被告立即返还原告购房款439575元；3、判令被告以原告首付购房款289575元为本金，按中国人民银行三年期存款利率即年息3.75%赔付自2013年12月20日起至2016年12月20日止的利息损失；4、判令被告支付逾期交房的违约金13187.25元；5、判令被告赔偿原告偿还银行贷款150000元产生的自2013年12月21日起至2016年12月21日止的利息损失26169.72元，以购房单价为标准赔偿房屋面积差10.01平方米产生的购房差价129350.55元；6、本案诉讼费用由被告负担。
一审判决认定事实：2013年2月17日，姚俊龙、姚瑞龙向华凯公司预交120000元作为购买华凯公司开发建设的位于枣阳市光武路28号“枣阳万象城”商铺两间的诚意金，华凯公司出具二份金额为60000元的收据。后姚俊龙、姚瑞龙决定只购买一间商铺，双方商议之前预交的诚意金120000元全部抵作购房款。2013年9月15日，姚俊龙、姚瑞龙又向华凯公司交纳购房款169575元，双方并于2013年10月20日签订《枣阳市商品房买卖合同》，约定主要内容为：“房屋基本情况和计价方式：出售的商品房位于‘枣阳××’××区××号，用途为商用，合同约定建筑面积共30.87平方米（其中套内建筑面积18.78平方米，分摊建筑面积12.09平方米），按照建筑面积计算，商品房单价为每平方米14239.55元，总价款439575元。付款方式及期限：买受方采取贷款方式付款，首期支付购房款289575元，其余价款150000元向建设银行或住房公积金管理机构贷款支付，买受人自本合同签订之日付清首付款并完成贷款协议的签订手续。交付条件：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房在交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证，市政基础设施和其他设施达到承诺条件等。逾期交房责任：除不可抗力，逾期交房超过60日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款3%向买受人支付违约金，于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按以下原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。”该合同在枣阳市住房保障和房屋管理局进行了备案，合同备案号为WX13001442。同日，姚俊龙、姚瑞龙与中国建设银行股份有限公司襄阳分行（以下简称建设银行襄阳分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：“借款人将借款用于购置华凯公司位于枣阳市光武路28号B区315号商业用房，并以该房屋抵押借款；借款本金150000元，借款期限自2013年12月17日至2023年12月17日，贷款利率采浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，于每年的1月1日调整；贷款人将款项一次性划入华凯公司账号为42×××99的账户，借款人于每月20日还款，扣款账号为42×××63。”华凯公司作为保证担保人在该借款合同上签章。2013年12月17日，建设银行襄阳分行将150000元借款划至指定的华凯公司账户，姚俊龙、姚瑞龙自2013年12月21日起，于每月21日偿还借款本金及利息，至2016年12月21日，共计偿还借款本金36939.84元、利息26169.72元。在2016年10月，原告方在“枣阳万象城”商业区域看到被告张贴的万象城房屋面积测绘报告，测绘单位为武汉天恒信息技术有限公司，涉及原告购买的3015号房屋实测建筑面积为40.88平方米，其中套内建筑面积23.68平方米，分摊面积17.20元。双方因房屋面积误差产生的购房款差价发生纠纷，原告诉至本院，要求解决。经本院到枣阳市住房保障和房屋管理局查询，华凯公司位于枣阳市光武路28号万象城B区3015号房屋的房产证号为00××72，登记面积40.88平方米，预告登记权利人姚俊龙、姚瑞龙。
一审法院另查明：华凯公司将其开发建设的“枣阳万象城”综合体项目委托给枣阳万象城商业管理有限公司（以下简称万象城商管公司）进行经营、管理，万象城商管公司在姚俊龙、姚瑞龙与华凯公司签订商品房买卖合同后，于2013年9月15日又与姚俊龙、姚瑞龙签订《委托经营管理合同》，主要约定：姚俊龙、姚瑞龙（甲方）将其位于枣阳万象城B区三层315号建筑面积为30.87平方米的商铺，委托给万象城商管公司（乙方）全权经营管理；委托期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止；在委托经营管理期间，乙方分年度向甲方支付收益金，分别于2013年10月1日前、2015年10月1日前、2016年10月1日前支付每年度收益金35166元。2014年10月2日，华凯公司将万象城B区三层315号商铺钥匙交付给万象城商管公司。万象城商管公司于2014年11月14日通过签订租赁合同将上述房屋租赁给他人经营使用，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。在委托经营管理期间，万象城商管公司依约向二原告支付了前两年的收益金，2016年度因二原告与华凯公司为房屋面积误差发生纠纷未解决，万象城商管公司未向二原告支付收益金。
华凯公司开发建设的“枣阳万象城”B区建设工程于2015年7月21日通过土建工程消防验收。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人有权退房。本案中，合同约定的建筑面积（预测建筑面积）为30.87平方米，实测建筑面积为40.88平方米，建筑面积误差比=（实测建筑面积40.88平方米－预测建筑面积30.87平方米）÷预测建筑面积30.87平方米×100%，即为32.43%，远远超出合同约定的误差比绝对值3％，双方约定的解除合同条件成就，因此姚俊龙、姚瑞龙有权按照合同约定选择退房。故对姚俊龙、姚瑞龙主张解除商品房买卖合同的请求，予以支持。华凯公司辩称原告主张退房时应通知被告，因原告未提前通知被告不同意解除商品房买卖合同，但合同并未约定以提前通知作为解除合同的必要条件，仅是约定出卖人应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，因此，被告该项辩称理由不能成立。同时，姚俊龙、姚瑞龙已将购房款439575元全部付清，在其解除房屋买卖合同的请求获得支持的情况下，华凯公司应按约定退还全部购房款，故，姚俊龙、姚瑞龙要求退还购房款439575元的请求亦有理，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二原告已向华凯公司交纳了全部购房款，在此期间必然发生利息损失，被告应承担相应的赔偿责任。姚俊龙、姚瑞龙支付的购房款系首付289575元，余款150000元通过按揭贷款支付，并已按银行贷款利率支付利息，华凯公司对此知情，并还在个人住房（商业用房）借款合同上作为保证担保人签章。虽然原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，买受人退房的，出卖人退还买受人已付购房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，但华凯公司提供的商品房买卖合同是预先设制的格式合同，华凯公司在出售房屋时处于优势地位，如退还全部购房款均按照约定的银行同期活期存款利率支付利息，对姚俊龙、姚瑞龙显失公平，损害了其二人利益。因此，对姚俊龙、姚瑞龙支付的购房首付款289575元，应按合同约定按照银行同期活期存款利率支付利息，按揭贷款支付的购房款150000元，应以银行贷款利率计算利息损失，对姚俊龙、姚瑞龙要求对购房首付款按银行三年期存款利率计算利息的主张，不予支持。而购房首付款289575元产生的利息损失，应自二原告交纳购房款之日计算利息至被告实际返还购房款之日止，现二原告请求自2013年12月20日起计算首付购房款利息至2016年12月20日，系对其权利的自由处分，并不违反法律规定，予以确认。原告在庭审中称双方签订房屋买卖合同时，房屋只是主体完工，也未通过消防验收，不具备交付条件，被告至今未向原告履行交房手续，应向原告支付迟延交房违约金。根据双方合同约定，华凯公司应二原告交付房屋的时间应为2014年12月31日前，而原告于2013年9月15日与万象城商管公司签订《委托经营管理合同》，将其购买的本案所涉房屋委托给万象城商管公司全权经营管理，虽然在签订委托经营合同时，所涉房屋并未通过消防验收，不具备交付使用的条件，但在其后于2015年7月21日通过了消防验收，双方签订的委托经营管理合同也为合法有效。姚俊龙、姚瑞龙购买房屋的目的就是为了使用和收益，华凯公司根据二原告与万象城商管公司之间签订的委托经营管理合同，将出售的房屋于2014年10月2日直接交付给万象城商管公司，万象城商管公司将房屋进行出租，并按约定向二原告支付了2014年度、2015年度的收益金，二原告也予以了接受，因此，应视为华凯公司已向姚俊龙、姚瑞龙交付了约定的房屋，其交付也并未损害姚俊龙、姚瑞龙对房屋进行使用、收益的权利。因此，姚俊龙、姚瑞龙诉称华凯公司迟延交房，并要求支付违约金的请求不能成立，不予支持。另外，在解除房屋买卖合同的同时，已交付的房屋应进行返还，但由于华凯公司系向万象城商管公司直接交付，万象城商管公司将房屋租赁给他人经营使用，租赁期限尚未届满，且华凯公司与万象城商管公司之间亦存在委托经营管理合同关系，因此，结合上述实际情况，也为了维护交易的稳定性，可由万象城商管公司在与他人之间租赁合同到期后，基于其与华凯公司之间的委托经营管理合同直接向华凯公司返还房屋，姚俊龙、姚瑞龙则不再具有返还义务。二原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋面积误差比超过3%的部分，房价款由出卖人承担，所有权归买受人，因此，对房屋发生的面积误差10.01平方米在退房时应按照合同约定单价计入购房款，由被告赔偿。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）的规定为“面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”且原、被告签订的商品房买卖合同中关于“面积差异处理”，双方选择的处理方式也约定“买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。”因此，只有在买受人选择继续履行合同的情况下，面积误差比超出3%部分的产权才归买受人，并由出卖人承担该部分房价款。姚俊龙、姚瑞龙作为买受人，现在已明确要求解除合同，退还房屋，对房屋面积误差比超出3%部分也未补交过相应购房款，因此，其主张房屋面积误差超出3%部分在退房时应按合同单价计入购房款进行赔偿的诉讼请求不能成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、解除姚俊龙、姚瑞龙与枣阳华凯万象城投资有限公司于2013年10月20日签订的商品房买卖合同；二、枣阳华凯万象城投资有限公司向姚俊龙、姚瑞龙退还购房款439575元；三、枣阳华凯万象城投资有限公司向姚俊龙、姚瑞龙支付购房款利息（以首付款289575元为基数，自2013年12月20日起按中国人民银行同期活期存款利率计算利息至2016年12月20日止；以按揭贷款150000元为基数，按建设银行襄阳分行贷款利率自2013年10月21日起计算利息至2016年12月21日止为26169.72元）；四、驳回姚俊龙、姚瑞龙的其他诉讼请求。上述第二、三项确定义务，均于本判决生效后十日内履行。案件受理费10063元，减半收取计5031.50元，由枣阳华凯万象城投资有限公司负担3743.40元，姚俊龙、姚瑞龙负担1288.10元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人华凯公司与被上诉人姚俊龙、姚瑞龙签订的《商品房买卖合同》合法、有效。依据合同约定，房屋建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人有权退房。本案房屋建筑面积误差比为32.43%，远远超出合同约定的误差比绝对值，被上诉人姚俊龙、姚瑞龙要求退房、解除合同，符合合同约定。双方当事人在合同中未对买受人退房通知方式进行约定，被上诉人姚俊龙、姚瑞龙选择诉讼的方式通知上诉人华凯公司退房，并无不当。上诉人华凯公司以被上诉人姚俊龙、姚瑞龙没有履行通知义务为由主张被上诉人姚俊龙、姚瑞龙无权向法院要求解除合同并退还房款，与合同约定和法律规定不符，本院不予支持。由于不可归责于被上诉人姚俊龙、姚瑞龙的原因导致本案合同被解除，一审法院对姚俊龙、姚瑞龙支付的289575元首付款，依据合同约定按照中国人民银行同期活期存款利率计付利息；对姚俊龙、姚瑞龙就150000元按揭贷款已向银行支付的贷款利息按实际支付数额确定（未再另行计算利息），公平、合理，应予维持。上诉人华凯公司关于一审判决利息裁判错误的上诉理由，亦不能成立。
综上，上诉人华凯公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8332元，由上诉人华凯公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 苏 轶
审判员 严庭东
二〇一七年九月二十二日
书记员 岳伟峰