金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初17808号
原告：金跃航，男，1973年3月23日出生，汉族，住金华市金东区，
被告：交通银行股份有限公司金华分行，住所地金华市双溪西路191号。
法定代表人：杨子江，分行行长。
委托代理人：方笋玉，浙江一剑律师事务所律师。
委托代理人：王露娜，女，系分行职员。
被告：朱绍军，男，1966年7月22日出生，汉族，住金华市婺城区，
原告金跃航为与被告交通银行股份有限公司金华分行（以下简称交通银行）、朱绍军案外人执行异议之诉一案，于2017年12月18日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告金跃航，被告交通银行的委托代理人王露娜到庭参加诉讼。被告朱绍军经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告金跃航起诉称：2013年7月9日，被告朱绍军将金华市营业房出租给原告，并签订了10年的《房屋租赁合同》，租期从2013年9月9日到2023年9月8日止。原告于2013年12月25日前分五次汇款，将10年的租金全部付给了被告朱绍军，并由被告朱绍军出具了租金收据。原告在2013年12月25日当场拍摄了《房屋租赁合同》及租金收据的原始照片。之后，原告将房屋进行重新装修后，对外进行转租，以赚取租金差价的收益。
2014年8月18日，原告将解放东路144号营业房转租给吴展飞，并签订了《转租合同》，由吴展飞经营来必堡快餐店。于2014年12月17日，被告朱绍军又要原告额外补交了2014年1月1日至2014年7月31日期间的租赁税。后吴展飞又转租给郭露，将来必堡快餐店重新装修改成八号饭馆。
2015年2月12日，被告朱绍军在瞒着原告，并未征得原告同意的情况下，私自将已出租给原告并付清10年租金的金华市营业房抵押给被告交通银行，办理了10年的经营性物业贷款。为符合被告交通银行的经营性物业贷款的要求，被告交通银行叫被告朱绍军单方重新编造了13年的《房屋租赁合同》一份，经过包装提高租金的收入，足以覆盖应还贷款的本息。被告朱绍军与被告交通银行又瞒着原告，叫该营业房使用人吴展飞补签了《房地产抵押、出租合作协议》一份。补签的二份协议的唯一原件保留在被告交通银行，被告朱绍军与吴展飞至今也提供不出补签的二份协议原件，被告交通银行竟然就发放了贷款，目前已逾期。被告朱绍军也已经破产，原告退回租金已无指望。
原告认为，原告与被告朱绍军签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告已依约支付了全部租金，各被告在将出租给原告的房屋用作抵押担保时，从未告知原告，现因贷款无法归还，该房屋面临拍卖，严重侵犯了原告的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。现特向贵院起诉，请求判令：1、停止对金华市营业房的执行；2、确认原告对被告朱绍军于2013年9月9日签订的《房屋租赁合同》合法有效；3、本案的诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实及主张，向本院提交了下列证据：
1、《房屋租赁合同》复印件（与原件核对无异）一份，证明原告与第二被告签订十年租赁期限的事实。
2、银行转账凭证、收条复印件（与原件核对无异）各五份，证明原告已支付租金495万元的事实。
3、税收交款书复印件（与原件核对无异）一份，证明原告按被告要求交纳2014年的房屋租用税的事实。
4、《房屋租赁合同》复印件（与原件核对无异）一份，证明原告将涉案房屋转租给吴展飞的事实。
5、（2017）浙0702执异120号执行裁定书（与原件核对无异）一份，证明原告向法院提出执行异议的事实。
6、当庭提交光盘一个，证明原告支付租金的真实性。
7、当庭提供《房屋租赁合同》复印件（与原件核对无异）二份，证明朱绍军之前与他人签订租房合同租期十年，租金也是一次性付清的事实。
被告交通银行辩称，1、被答辩人金跃航提交的与朱绍军2013年签署的租赁合同以及与吴展飞2014年签署的转租合同，与朱绍军贷款时提交答辩人的案涉房产租赁合同不符。朱绍军提交答辩人的房屋租赁合同为其与吴展飞签署，租期为2012年8月18日至2025年8月18日。答辩人与朱绍军、吴展飞于2015年2月12日签署的《房地产抵押、出租合作协议》，该协议中吴展飞承诺：鉴于答辩人与朱绍军签订了抵押合同，答辩人行使抵押权时，不论租赁期限是否结束、租金是否支付或其他任何是有的影响，其与朱绍军之间签订的租赁合同效力立即终止。金跃航提交的租赁合同未备案，无缴税证明，答辩人对其真实性持保留意见。2、退一步，如金跃航提交的租赁合同及转租合同都是真实的，则其对案涉房产的权利已通过转租的方式移交给吴展飞。在朱绍军将案涉房产抵押于答辩人时，真正租赁使用的承租人是吴展飞，其与答辩人签署的《房地产抵押、出租合作协议》是真实有效的，其对答辩人就“行使抵押权时，不论租赁期限是否结束，租金是否支付或其他任何事由的影响，租赁合同效力立即终止”的承诺效力应及于被答辩人金跃航。
被告交通银行向本院提出下列证据材料：
1、《房屋租赁合同》复印件一份，证明抵押时吴展飞与朱绍军签订合同，租用案涉房产及合同约定。
2、《房地产抵押、出租合作协议》复印件（与原件核对无异）一份，证明承租人吴展飞知晓抵押情况，并作出相关承诺的事实。
被告朱绍军未作答辩，也未向本院提交证据。
对原、被告提供的证据质证认证如下：
1、对原告提供的证据1一4、被告交通银行认为真实性无法确定，是原告与被告朱绍军之间发生的。本院认为，原告提供的上述证据能够相互印证，且有当时拍摄的照片相印证，被告交通银行在贷款前的调查时，涉案房屋确实由吴展飞使用，故对该证据的证明力予以确认。
2、对原告提供的证据5，被告交通银行无异议，本院对该证据的证明力予以确认。
3、对原告提供的证据6，被告交通银行认为不知道谈话双方的身份，代理人没有接触过朱绍军，不清楚。本院认为，该证据与原告提供的证据1-4相吻合，且被告交通银行对该证据不申请鉴定，故对其证明力予以确认。
4、对原告提供的证据7，被告交通银行认为与本院无关联性。本院认为，被告交通银行异议成立，对该证据不予确认。
5、对被告交通银行提供的证据1，原告对真实性提出异议，认为吴展飞无权签订合同，为了贷款作假的，也无原件核对。本院认为，该证据无原件核对，不符合证据的有效要件，故对其证明力不予确认。
6、对被告交通银行提供的证据2，原告对真实性提出异议，认为与其提供的证据1中吴展飞的签名是不一样的，肯定有一份是假的。本院认为，因该证据所涉的租赁合同并不存在，故该证据不具有证明力，对其证明力不予确认。
本院根据上述确认证明力的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，认定本案事实如下：
2013年7月初，被告朱绍军与原告联系，建议原告投资租赁其位于金华市的房屋，并转租他人。2013年7月9日，被告朱绍军（出租人，甲方）与原告金跃航（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于金华市的营业房出租给乙方，产权证号00145279号，面积86.81㎡；产权证号00145376号，面积86.80㎡；产权证号00263270号，面积35.24㎡（厨房）；产权证号00263272号，面积25.37㎡（卫生间）；使用面积234.23㎡，用途为商业服务业。二、租期为拾年，从2013年9月9日起至2023年9月8日。三、每年租金作价肆拾玖万伍仟元整（495000.00元），由乙方将十年租金一次性付清，10年总租金肆佰玖拾伍万元整（4950000.00元），乙方应于合同签订时当天先付定金10万元，于2013年9月10日前付租金200万元，2013年12月底前付清租金285万元。四、乙方在租赁期间，如出现因经营状况不善、中途不需要租用该房屋时，甲方可以让乙方提前中止租赁合同，但乙方应提前陆个月与甲方协商，租金可按实际使用的时间计算，剩余的租金按实际的情况予以退还，乙方应另承担壹年的租金作为解除租赁合同的赔偿。五、承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构和安全的前提下，可进行装修装饰；中途或期满不续租时，装修部分与甲方另行协商处理。六、合同期内，水、电、卫生、通讯等在经营过程中所发生的费用由乙方直接付给相关部门，乙方应向甲方交付壹万元押金，租赁期满时并结清上述费用后退还。七、租赁期内，甲方应负责房屋主体结构的正常维修。乙方应负责房屋装修部分的正常维修。八、乙方享有优先购买权及续租权，在同等条件下，甲方应优先乙方；甲方如将房屋作抵押向银行贷款时，如出现不良后果，均由甲方承担，不得有损于乙方。九、租赁期间，甲方允许乙方将房屋转租给第三方，或改变用途，租期届满或解除合同时，乙方须按时归还房屋给甲方，如需续租，需提前陆个月与甲方协商，并提前签订续租合同。十、租赁期间，双方均不得违约，如有一方违约时，违约方应赔付给对方肆佰玖拾伍万元的违约金等内容。合同签订后，原告通过转账方式于2013年7月8日支付被告朱绍军定金10万元，并分别于2013年9月11日、9月12日、11月4日、12月25日支付租金200万元、35万元、50万元、200万元，合计共计495万元。
原告租赁后，对涉案房屋进行了装修，并经被告朱绍军介绍将该房屋转租给吴展飞使用。2014年8月18日，原告金跃航（出租人）与吴展飞（承租人）、被告朱绍军（鉴证方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁房屋坐落在营业房进行转租、间数三间、建筑面积208㎡、房屋质量合格。二、租赁期间从2014年8月18日至2023年8月18日。三、租金第1年租金为伍拾万元整，第2年起递增15%。四、在合同签订后1个月内付清第1年的租金；第2年起，租金应在当年的6月18日前支付。五、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。六、租赁房屋的用途：商业、服务业。七、出租人维修的范围、时间及费用负担：房屋主体部分由出租人负责，费用由出租人承担。承租人维修的范围及费用负担：房屋装修部分由承租人负责，费用由承租人承担。八、出租人是允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：双方按到期时的实际状况另行协商解决。九、合同解除条件。有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.承租人不交付或者不按时约定交付租金达壹个月以上；2.承租人所欠各项费用达（大写）壹万元以上；3.未经出租人同意及相关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4.承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6.未经出租人书面同意，承租人将出租方转租第三人；7.承租人在出租房屋进行违法活动的。有下列情形之一，承租人有权解除本合同：1.出租人迟延交付出租房屋壹个月以上；2.出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。十、房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是：2023年8月18日止。十一、违约责任：双方不得违约，如有一方违约时，违约方应承担贰佰万元的违约金。出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财务毁损的，负责赔偿损失。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应交付滞纳金。承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋损坏的，应付损害赔偿责任。十二、承租人享有优先购买权及续租权，但应提前6个月通知出租方。合同签订后，涉案房屋由吴展飞用于开快餐店。
被告交通银行股份有限公司金华分行与被告朱绍军、朱丽珊金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月7日作出（2016）浙0702民初7671号民事判决：一、朱绍军、朱丽珊于本判决生效之日起10日内归还交通银行股份有限公司金华分行借款本金人民币7682149.04元及利息422484.16元（利息已算至2016年7月7日，此后利息按合同相关约定计算至本判决确定的履行日止）。二、交通银行股份有限公司金华分行对朱绍军、朱丽珊所有的位于金华市的房屋[房产证号为金房权证婺字第××号，土地证号为金市国用2014第002-161**号，房屋他项权证为金房他证婺字第××号]和解放东路144号1幢02室的房屋[房产证号为金房权证婺字第××号，土地证号为金市国用2014第002-161**号，房屋他项权证为金房他证婺字第××号]在最高额13336000元内享有优先受偿权。三、交通银行股份有限公司对朱绍军、朱丽珊所有的位于浙江省金华市婺城区婺州街1255号美丽湖公馆101室房屋[房产证号为金房权证婺字第××号，土地证号为金市国用2014第006-082**号，房屋他项权证为金房他证婺字第××号]在最高额395万元内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34266元，保全费5000元，合计诉讼费用39266元，由朱绍军、朱丽珊共同负担。该民事判决生效后，被告朱绍军、朱丽珊未履行生效法律文书所确定的义务，交通银行股份有限公司金华分行向法院申请执行。
2017年5月4日，本院作出（2016）浙0702执4584号执行裁定：一、拍卖朱绍军、朱丽珊所有的位于金华市的房屋、金华市1幢02室的房屋和金华市婺城区婺州街1255号美丽湖公馆101室房屋。为此，原告金跃航以其享有位于金华市房屋租赁权为由，向本院提出书面异议。本院于2017年12月1日作出（2017）浙0702执异120号执行裁定书，驳回原告金跃航的异议请求。
另查明，2014年12月17日，原告金跃航代被告朱绍军交纳了2014年7月31日前的房屋租赁税金5765元。
被告交通银行股份有限公司金华分行与被告朱绍军签订借款合同前对涉案房屋的调查时确认涉案房屋由吴展飞租用。
本院认为，原告金跃航与被告朱绍军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意见表示，合法有效。原告金跃航已按约支付了租金，履行了合同义务。原告对涉案房屋装修后经出租人同意转租他人使用，不违反法律规定。涉案房屋租赁之前未有涉及抵押和查封情形，被告交通银行股份有限公司金华分行在办理抵押贷款时对涉案房屋已由他人租赁也是明知的，故原告的租赁权应受法律保护。涉案房屋被拍卖，买受人需受原告金跃航与被告朱绍军签订的《房屋租赁合同》约束。综上，原告主张租赁合同有效，依法保护其租赁权的诉讼请求，应予支持。被告朱绍军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼的行为，既是对国家法治的藐视，也是对其自身权利的放弃，由此产生的不利后果理应由其自负。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告金跃航对被告朱绍军位于金华市房屋（面积234.23平方米）享有租赁权。
二、驳回原告金跃航的其他诉讼请求。
本案受理费23600元（原告已预交），由被告朱绍军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 刘 敬
人民陪审员 宋红霞
人民陪审员 钱丽英
二〇一八年二月十一日
代书 记员 刘敏珍