浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1130号
上诉人（原审被告）：项陆嵘，男，1971年11月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人（特别授权）：盛杰，浙江震瓯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李冰梅，女，1969年8月17日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人（特别授权）：邵必忠，浙江海昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：李慧，浙江海昌律师事务所律师。
原审被告：陈建学，男，1970年11月20日出生，汉族，住温州市鹿城区。
原审第三人：吴小小，女，1969年1月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。
本院受理上诉人项陆嵘与被上诉人李冰梅、原审被告陈建学，原审第三人吴小小案外人执行异议之诉一案，项陆嵘不服温州市鹿城区人民法院于2016年9月27日作出的（2015）温鹿执异初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定，坐落于温州市蒋家桥11号房屋（所有权证号为340912，建筑面积为109.38平方米）登记在陈建学名下，登记时间为2004年12月3日。
因上述房屋拆迁，陈建学与正丰房开公司于2007年4月12日签订了《房屋拆迁临时协议》，陈建学同意将上述房屋、其确认属其所有的符合安置条件的房屋建筑面积26.09平方米，及不符合安置规定的现行违章建筑面积10.43平方米及附属物，一并于2007年4月19日前搬迁腾空，交给正丰房开公司验收拆除。2007年4月19日，正丰房开公司向陈建学出具《拆迁户顺序号》一份，载明蒋家桥11号拆迁户陈建学已于2007年4月19日9时55分腾空，经验收合格。凭此序号参加认购，并向公证机关领取腾空顺序号。
2007年6月20日，陈建学、吴小小与李冰梅在旭日中介所签订《房屋买卖协议书》一份。双方约定：陈建学、吴小小将涉案房屋（拆迁房）出卖给李冰梅，面积暂按130平方米计算，每平方11500元，总房价为1495000元。本房出售以出卖方领取产权证面积及本协议价格计算总房价，多还少补。买方承担支付或收回楼层朝向增补费。本房交付时，应由买方自行摸文。如买方中途转让等，出卖方应主动无偿配合办理。在交房前所有费用由出卖方负责，交房时买方付清余款。中介人赵某2在上述协议书上签字。
同日，陈建学、吴小小与李冰梅签订《房屋卖尽契》一份。该卖尽契载明：陈建学自愿将私有拆迁安置房期货一套出卖给李冰梅为业。该房（被拆）原坐落于蒋家桥11号。新安置房认购地段以拆迁办规定具体位置今后摸文定位为准。建筑面积暂定130平方米。双方议定价款为1495000元，按每平方11500元计算，多还少补。立契之日，买方已将全部价款交给卖方收讫，契明价足，永不回赎。今日起一切权利均归买方所有，任凭买方自由管理。卖方负责缴清房开公司购房款及领取拆迁经费，将该房领到自己名下，产权交买方，并无偿协助买方共同到有关部门参加摸文定位及过户。中途转让第三人，卖方无条件协助办手续。中介人赵某2亦在该卖尽契上签字。
上述《房屋买卖协议书》与《房屋卖尽契》签订当日，李冰梅通过银行本票以及现金交付的方式将全部购房款交付给了房屋出卖方。陈建学向李冰梅交付了《房屋拆迁临时协议》以及《拆迁户顺序号》。
项陆嵘为与陈建学民间借贷纠纷一案，向该院申请财产保全，该院于2012年5月10日作出民事裁定书，裁定：查封陈建学名下涉案房屋。同年6月21日，本院作出（2012）温鹿东商初字第653号民事判决书，判决：陈建学于本判决生效之日起十日内偿付项陆嵘借款160万元及利息。该民事判决书生效后，项陆嵘向该院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的财产保全措施即转为执行中的查封措施。李冰梅知晓后，向该院提出执行异议。该院于2015年11月20日作出（2015）温鹿执异字第122号执行裁定书，裁定驳回李冰梅的执行异议。李冰梅不服，遂起诉至该院。
该院另查明：该院查封涉案房屋后，陈建学、项陆嵘于2012年6月18日就涉案房屋签订《财产保全撤诉协议》一份。该协议载明，项陆嵘向法院申请保全了涉案房屋，因陈建学已于2008年将该房屋卖给李冰梅，由此三方本着友好的态度和事情的真实情况，项陆嵘向法院申请对该房屋的财产保全进行撤诉，陈建学向项陆嵘支付5万元撤诉损失费，但这一款项不在陈建学欠项陆嵘的债务中减除。见证人陈某在协议上签字。
该院查封涉案房屋后，李冰梅前往拆迁单位，并留了其本人电话号码。正丰房开公司于2016年8月底向李冰梅发送了一条短信。短信内容包括尚未签订正式拆迁协议的拆迁户与公司签订“临转正”协议的截止时间（2016年9月30日）、地点、需携带的资料等。
该院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述条件，该院具体评析如下：一、关于涉案房屋买卖事实。李冰梅与陈建学、吴小小签订了《房屋买卖协议书》、《房屋卖尽契》，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议书和卖尽契合法有效，应受法律保护。且签订协议书和卖尽契的时间早于房屋被查封的时间。项陆嵘主张涉案房屋买卖存疑，却未提供证据佐证，该院不予采纳。二、关于李冰梅是否已经支付购房款。首先，买卖双方签订《房屋买卖协议书》和《房屋卖尽契》的当天，李冰梅开具了银行本票，并取现47万元，陈建学与吴小小亦在载明“立契之日，买方已将全部价款交给卖方收讫”的《房屋卖尽契》中签字。其次，陈建学与项陆嵘签订《财产保全撤诉协议》也可以反映陈建学认可涉案该房屋出卖给李冰梅，且愿就项陆嵘申请解除对涉案房屋的查封后支付5万元损失费；而项陆嵘对李冰梅与陈建学买卖涉案房屋一事知情。若李冰梅未向陈建学支付购房款，陈建学却愿向项陆嵘支付损失费，显然不合常理。再次，陈建学在收到本院送达的诉状、应诉通知和举证通知书等法律文书后，未对李冰梅的房款支付情况提出抗辩。另外，结合证人赵某1和赵某2的证言，可以印证李冰梅已经按约支付了全部购房款。三、关于李冰梅是否已占有涉案房屋。涉案房屋系拆迁房。陈建学已于2007年4月12日签订了《房屋拆迁临时协议》，并于同年4月19日腾空。其与吴小小将《房屋拆迁临时协议》和《拆迁户顺序号》交付给李冰梅，并在签订《房屋卖尽契》时约定，今日起一切权利均归买方所有，任凭买方自由管业。中途转让的，卖方无条件协助办理手续。可见，陈建学、吴小小已将涉案房屋的管理和处置权利交付给李冰梅，应视为李冰梅已占有涉案房屋，且占有的时间在涉案房屋被查封之前。四、关于李冰梅对未办理过户登记是否存在过错。涉案房屋系拆迁房，未签订正式拆迁协议，没有证据证明李冰梅对未办理过户登记存在过错。综上，李冰梅主张停止执行涉案房屋于法有据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：不得执行坐落于温州市蒋家桥11号房屋（所有权证号：340912；建筑面积：109.38平方米）。案件受理费18255元，由被告项陆嵘负担。
上诉人项陆嵘上诉称，1.被上诉人李冰梅与陈建学之间的买卖合同真实性无法确定，且被上诉人李冰梅无有效证据证明已全额支付价款；2.被上诉人李冰梅与陈建学之间系拆迁安置指标的转让而非房产转让，应为无效；3.原审法院适用法律明显错误；请求撤销原判决，依法改判并驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人李冰梅辩称，1.本人与陈建学签订的房屋买卖合同客观真实、合法有效，且已付清全部购房款，实际占有管理涉案房屋；2.上诉人项陆嵘主张本案系安置房指标，与事实不符；3.原审判决适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
原审被告陈建学、原审第三人吴小小未提供书面答辩意见。
本院二审查明事实与原审认定一致。
本院认为，被上诉人李冰梅与原审被告陈建学、原审第三人吴小小的《房屋买卖协议书》、《房屋卖尽契》，主体合格，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被上诉人李冰梅称已付清全部购房款并提供签订当日付款的银行本票及取款凭条，原审被告陈建学、原审第三人吴小小在《房屋卖尽契》中签字“已收讫”予以确认，上诉人项陆嵘在与原审被告陈建学签订的《财产保全撤诉协议》也明确认可涉诉房屋已出卖给被上诉人李冰梅的事实，故应认定房屋买卖真实存在，被上诉人李冰梅已履行付款义务。上诉人项陆嵘主张房屋买卖无法确定，证据不足，不予采信。签订协议当日，原审被告陈建学、原审第三人吴小小将拆迁房的《房屋拆迁临时协议》、《拆迁户顺序号》交付被上诉人李冰梅并约定该房的一切权利归被上诉人李冰梅所有，故被上诉人李冰梅已取得实际管理和处置的权利，应视为实际占有。该占有发生在法院查封之前。无确切证据证明李冰梅对未办理过户登记存有过错。综上，上诉人项陆嵘上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18255元，由上诉人项陆嵘负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈国庆
审判员 叶 峰
审判员 周林环
二〇一七年三月三十日
书记员 赵 凌