湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民再4号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：株洲市芦淞区物资总公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民南路35号。
法定代表人：王福生，该公司总经理。
委托代理人:杨建军，男，该公司工作人员，住所地江西省丰城市。
委托代理人:周倜，湖南君安达律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）:株洲百強实业有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民南路35号。
法定代表人:杨胜荣，该公司总经理。
委托代理人:杨建军，男，住所地江西省丰城市。
委托代理人:周倜，湖南君安达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）:向文娇，女，湖北省南县人，住湖南省南县。
委托代理人:胡杨，北京市隆安（株洲）律师事务所律师。
委托代理人:杨柳，北京市隆安（株洲）律师事务所律师。
再审申请人株洲市芦淞区物资总公司（以下简称物资公司）、株洲百強实业有限责任公司（以下简称百强公司）因与被申请人向文娇租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）湘02民终30号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2016年12月12日作出（2016）湘民申996号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人物资公司、百强公司的委托代理人杨建军、周倜，被申请人向文娇及其委托代理人胡杨、杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
物资公司、百强公司申请再审称：1、原判认定《淞北市场经营合同书》有效，系认定事实和适用法律错误。淞北市场地厅至今未取得建设工程规划许可证及房屋产权证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案租赁合同无效。2、《中华人民共和国公证法》规定：申请办理渋及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出。本案中对被申请人租赁摊位面积的公证，依法应当由株洲市公证机构进行公证。因此，上海市徐汇公证处对租赁摊位面积作出的公证违反公证程序，属无效公证。原判以违法公证书认定案件的主要事实错误。3、原审判决依据的《淞北市场地厅摊位布局图〈改造后〉附表一》不符合证据要求，与客观事实不符。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条的规定，绘制现场图应当注明绘制的时间、方位、测绘人姓名、身份等内容。本案为不动产测绘，渋及专业领域，应当参照国家测绘局颁布的《房产测�管理办法》规定，委托房产专业测绘机构人员完成。而淞北市场地厅摊位布局图〈改造后〉附表一》系一审法院工作人员凭肉眼判断自行绘制，导致该表存在多处问题，如错误的将童装市场地厅摊位划入淞北市场地厅，并将其判给淞北市场地厅的经营户。4、淞北市场地厅的消防改造不需要征得摊位过半数以上同意，原审判决对此认定事实错误。《淞北市场经营合同书》第四条第一款约定的是“对市场改建或者装修的须经摊位半数以上同意”，而第六条第二款约定“甲方按照第四条第一款对市场进行整体规划、摊位改建、装修或者消防整改的，须提前15日通知乙方，乙方应无条件服从安排，如果乙方不予配合，甲方有权解除合同”，表明须摊位半数以上同意的只限于改建、装修摊位，不是消防改造的前置条件。但为了确保消防改造的顺利进行，申请人特意就消防事宜征求了经营户合理意见，有超过半数的25户同意并签字。5、申请人进行的消防改造关系社会公共安全和公共利益的强制行政行为，不是为个人利益的违约行为，是合同外的不可抗力因素。因不可抗力不能履行合同的，申请人依法无需承担民事责任。6、淞北市场地厅经消防改造后，原摊位已不存在，原《淞北市场经营合同书》实际已不能继续履行。被申请人为个人私利抗拒消防改造，拒绝重选摊位，申请人已通知解除合同。原审判决涉案合同继续履行适用法律错误。再审请求：一、撤销株洲市芦淞区人民法院（2015）芦法民一初字第506号和本院（2016）湘02民终30号民事判决，改判确认双方签订的《淞北市场经营合同书》无效或解除；二、被申请人承担全部诉讼费用。
被申请人向文娇辩称：1、再审申请人没有明确的再审请求。再审申请人的再审请求为“改判确认与被申请人签订的《淞北市场经营合同书》无效或解除”，确认合同无效与解除合同所依据的法律事实是完全不同的。2、淞北地厅的建设经过了相关部门的批准，《淞北市场经营合同书》符合法定的有效要件。3、《淞北市场经营合同书》中约定的解除条件未成立，合同并未解除。再审申请人的违约改建行为并未经过半数以上摊位同意。且申请人未提交充分证据证明其已按合同约定提前15日通知答辩人且答辩人不予配合。4、上海市徐汇公证处的公证书程序合法、内容真实，可以作为证据采用。5、原审判决认定的淞北市场地厅摊位布局与客观事实相符，是再审申请人违约，应当继续履行合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请，维持原判。
向文娇向一审法院起诉请求：1、物资公司、百强公司继续履行与原告签订的《淞北市场经营�同书》；2、确认原告向文娇依据《淞北市场经营合同书》所租赁摊位的面积（即长195cm，宽204cm）、位置，并恢复2号摊位的原状；3、两被告立即停止对原告经营摊位的违约改建行为；4、两被告立即疏通淞北市场地厅西门梯口的消防通道；5、两被告赔偿拆除清空摊位而造成原告货物损失2万元。一审法院认定事实：2006年4月20日，原告向文娇（乙方）与被告物资公司（甲方）签订《淞北市场经营合同书》，合同约定：物资公司将2号摊位经营权转让给承租人向文娇，期限30年，费用7万元（其中包含2万元改造费），管理费620元/月。甲方（物资公司）有行使对市场进行整体规划的权利，只要改建或者装修的摊位半数以上同意就可以对市场摊位改建或者装修，乙方（租赁户）必须予以配合并承担相关费用。甲方对市场进行整体规划，摊位改建、装饰或者消防整改的，须提前15日通知乙方，乙方应无条件服从安排；如乙方不予配合的，甲方有权解除合同。合同未就摊位具体位置和面积进行约定。合同签订后，双方均履行了合同义务。2012年7月30日，物资公司与百强公司签订《企业收购协议》和《补充协议》，物资公司将其资产转让给百强公司，其中包含本案诉争标的物。因淞北市场地厅为消防隐患单位，2012年9月29日，株洲市芦淞市场群重大火灾隐患整治指挥部（以下简称指挥部）向百强公司下发《关于下达你市场消防整改任务的函》，要求百强公司作出具体的整改计划，坚决执行消防整改任务。2014年2月18日，百强公司就淞北市场消防及市场改造规划摊位布局图征求租赁户意见，要求同意该规划方案的租赁户在摊位规划布局图上签字确认，有25户在该布局图上签字表示同意，但其中向文娇、欧阳桂芳系他人代签且没有委托书。百强公司于2014年4月21日在株洲晚报发布通知，通知部分还未到公司选定摊位的摊主在2014年4月25日前办理选定摊位确认的手续，先到先选。如逾期未来公司办理摊位确认手续，则视为承租人放弃摊位的剩余时间经营权，摊位将由公司另行处置。2014年10月11日，指挥部再次向百强公司下发《通知》，要求百强公司严格按照《株洲市芦淞区市场群重大火灾隐患整改初步设计方案》（以下简称初步设计方案）的要求，务必于2014年12月31日将设计、施工方案报消防部门进行技术审查并报指挥部备案。2015年2月4日，株洲市芦淞区公安消防大队向百强公司下发《通知》，通知指出要严格按照初步设计方案的要求，迅速启动重大火灾隐患整改相关工作，并将设计、施工方案、图纸报消防部门和指挥部备案。2015年2月5日，株洲市公安消防支队向株洲市芦淞区市场管理局下发《关于淞北市场地厅消防改造方案网上备案问题的复函》，认定百强公司于2014年10月29日在湖南消防网消防办事大厅备案的淞北市场地厅消防改造工程不合法，理由为淞北市场改造是属于芦淞市场群重大火灾隐患整改工程的一部分，应严格按照2013年3月13日指挥部制定的《芦淞市场群重大火灾隐患过渡期整改方案》和北京千府国际工程设计有限公司出具的初步整改方案的要求进行整改，不得擅自变更消防设计。2015年2月14日，物资公司、百强公司在株洲日报刊登启动消防整改公告，要求未选摊位的部分承租户按照市场方消防整改内容来办理缴纳改造费及选摊事宜。百强公司未根据《株洲市芦淞区市场群重大火灾隐患整改初步设计方案》要求，在消防机构未出具消防设计审核意见的情形下，对淞北市场地厅摊位布局进行了整体规划，将原有摊位全部拆除。淞北市场地厅经重新改造、装修后，门面由原来的47个扩大至65个。同时，以部分承租人经通知未来选择摊位为由，将改造后的部分摊位出租给了原承租人以外的第三人。改造后淞北市场地厅摊位位置分布与改造前基本一致。淞北市场地厅所在的位于株洲市芦淞区人民南路35号房屋于1989年12月建成，1993年1月15日办理产权登记，所有权人为株洲市南区物资局。该房屋建筑结构为钢混结构，层数为七层，底层面积为409平方米，建筑面积2787平方米，涉案标的物淞北市场地厅未体现在房产证的内容里。但作为房屋登记资料组成部分的城镇房屋普查栋户图中，附有八层的平面图。其后，株洲市南区物资局被撤销后，该房屋由物资公司占有、使用、收益和处分。1999年，该房屋的第2、3、4层过户登记至株洲市城郊曲尺农村信用合作社名下。2010年，该房屋的第2、3、4层过户登记至百强公司名下，房权证上的“房屋状况”栏中显示总层数为8层。2012年，物资公司将包括淞北市场地厅、第1、5、6、7楼在内的面积为1681平方米的房屋转让给百强公司，但至今未办理产权过户登记手续。物资公司于1992年7月20日成立，法定代表人为王福生。原告向文娇与物资公司签订的租赁合同中未明确租赁标的物的位置和面积，但自合同履行以来，其租赁标的物的位置和面积一直未发生改变。2014年3月20日，经中华人民共和国上海市徐汇公证处公证，确认原告的摊位面积为3.978㎡（长190cm，宽204cm）。物资公司法定代表人王福生对向文娇在淞北市场地厅租赁摊位的相对位置予以确认。一审法院判决：一、被告百强公司继续履行原告向文娇与物资公司签订的《淞北市场经营合同书》，于本判决生效之日起三日内将位于株洲市芦淞区人民南路35号的淞北市场地厅在消防改造后的3号摊位交付原告向文娇（租赁标的物�体位置见附表一）；二、确认原告向文娇与被告物资公司签订的《淞北市场经营合同书》中的租赁标的物在消防改造前的面积为3.978㎡（长195cm，宽204cm），位于株洲市芦淞区人民南路35号的淞北市场地厅在消防改造前的2号摊位（租赁标的物具体位置见附表二）；三、驳回原告向文娇的其他诉讼请求。
宣判后，向文娇不服一审判决，上诉请求：1、改判一审判决第一项为百强公司继续履行上诉人与物资公司签订的《淞北市场经营合同书》，并交付上诉人依据合同书所经营的淞北地厅同等面积同等规格同等位置的摊位（门面）；2、改判原审判决第三项为恢复上诉人与物资公司之间签订的《淞北市场经营合同书》中约定的2号摊位（门面）的原状；3、一、二审诉讼费用由物资公司、百强公司负担。
物资公司、百强公司亦不服一审判决，上诉请求：1、�销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、维持一审判决第三项；3、全部诉讼费用由被上诉人负担。
对一审认定的证据和查明的事实，本院二审予以确认。本院二审认为，本案系租赁合同纠纷，双方争议焦点为：一、双方签订的《淞北市场经营合同书》是否有效？二、如果有效，该合同是否由物资总公司、百强公司依法解除？三、如果未解除，应如何继续履行该合同？焦点一，淞北市场地厅因历史原因其规划许可手续不完善，但其本身及其所在整栋楼系经市场管理、工商税务、消防建设等相关主管部门及民众认可的现实存在，不宜将其与《租赁合同司法解释》第二条规定不予保护的违章建筑混为一物。另物资公司、百强公司提出的合同无效事由双方过错程度均等，合同若被确认无效，将产生双方利益分配明显失衡的法律后果，�于公平、诚实信用原则。物资公司、百强公司以淞北市场地厅部分未取得建设工程规划许可证及房权证为由主张《淞北市场经营合同书》无效，不予支持。焦点二，物资公司、百强公司主张合同约定的两个解除条件（一、改建或者装修的摊位（门面）过半数以上同意，二、提前15日通知而且对方不予配合）已满足，故两公司有权依约解除合同，本院不予采纳。物资公司、百强公司为证明改造经过半数以上经营户同意，提交了一份《淞北市场消防及市场改造规划摊位布局经营户签名图》作为证据，该证据上多人签名存在代签瑕疵，故不能有效证明市场改造方案已征得过半数承租人同意。另该签名图上所附改造图纸与最终改造结果并不一致，故即便该证据真实有效，亦由于两公司未严格按照经营户签名通过的改造方案施工，使得合同约定的过半数同意解除条件不成立。�点三，一审判决综合本案实际情况，认定不宜将淞北市场地厅恢复原状，物资公司、百强公司应当在相同或相近的位置给经营户安排相应摊位。至于因摊位面积的差异、位置的改变等因素影响到摊位的价值，双方当事人可另行向对方主张权利。本院二审认为一审判决上述处理充分考量了淞北市场地厅的消防改造现状，结合了当事人的履行能力、履行责任，权衡了双方利益格局分配，处理公正恰当，于法有据，予以支持。对经营户文向娇主张恢复合同约定的摊位原状的请求不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。
再审中，再审申请人物资公司、百强公司提交了以下证据：证据1：株洲市公安消防支队《关于淞北市场地厅消防改造方案网上备案问题的复函》；证据2：指挥部转发《关于淞北市场地厅消防改造方案网上备案问题的复函》的通知；证据3：通知租赁户的现场照片；证据4：《淞北市场地厅整体停业进行消防整改征求意见表》；证据5：蔡小云的短信；证据6：消防部门领导视察淞北市场地厅消防改造照片。证据1、证据2证明再审申请人按消防部门和指挥部的要求进行消防隐患整改。证据3、证据4、证据5、证据6证明再审申请人于2014年4月开始准备淞北市场地厅的消防整改工作，现场送达了消防整改的通知，但被申请人及少数租赁户采取不签字、不选摊、上访闹事等手段阻止消防改造，致使改造工作延误一年后才完工。
被申请人向文娇对再审申请人物资公司、百强公司提交证据的质证意见：证据1、证据2，与原一、二审质证意见一致。其他证据不属于新证据，不予质证。
本院对物资公司、百强公司提交的证据认证如下:对证据1、证据2、证据3予以认定；对证据4、证据5的真实性予以认可，但《消防整改征求意见表》未附整改方案图纸，无法实现其证明目的；对证据6不予认定，无法确定照片中人员的身份。
结合双方当事人在原一、二审中的举证、质证意见及再审中对证据的分析认定，再审对原判认定的事实予以确认。
本院再审认为，本案系租赁合同纠纷。针对物资公司、百强公司申请再审的事实、理由及再审请求和被申请人向文娇的答辩意见，双方再审争议焦点为：一、双方签订的《淞北市场经营合同书》是否有效？二、淞北市场地厅的改造是否需要征得摊位过半数以上同意，《淞北市场经营合同书》是否已由物资公司、百强公司依法解除？三、如果未解除，是否应当继续履行该合同？现分析如下：
焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同司法解释》）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在一审法院辩称终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。物资公司、百强公司以淞北市场地厅部分未取得建设工程规划许可证及房权证为由，主张《淞北市场经营合同书》无效，本院认为其理由不能成立。淞北市场地厅地上房屋1993年已办理了房屋产权证，权证上载明层数为七层，淞北市场地厅未办理权属登记，是因为当时我国法律尚未设立地下空间权的登记利用制度，2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》才创设建设用地使用权可以分层设立的规定，建设用地使用权人可以利用地下空间建造地下车库、商场等实施。淞北市场地厅虽因历史原因其规划许可手续不完善，但其所在整�楼早已合法存在并办理权属登记，不应将其等同为《租赁合同司法解释》第二条规定的法律不予保护的违章建筑物。另物资公司、百强公司主张的《淞北市场经营合同书》若被确认无效，将产生双方利益分配明显失衡的法律后果，根据公平、诚实信用原则，对物资公司、百强公司合同无效的主张亦应当不予支持。
焦点二，物资公司、百强公司主张其进行的消防改造系关乎社会公共安全和公共利益的强制行政行为，是合同外的不可抗力因素。且根据《淞北市场经营合同书》第六条第二款的约定，淞北市场地厅的消防改造不需要征得摊位过半数以上同意，因为被申请人不予配合消防改造，再审申请人已依法解除合同。本院认为，再审申请人的以上主张不能成立，理由如下：1、消防部门和指挥部责令百强公司对淞北市场地厅进行消防隐患整改，是为了社会公共安全和公共利益履行其行政管理职能；而物资公司、百强公司作为淞北市场地厅的市场经营主体，按合同约定收取了租赁经营户的经营权转让费（租赁费）、管理费，则有义务向经营户提供安全的租赁经营环境，这是物资公司、百强公司应当履行的合同附随义务和企业法定职责，故物资公司、百强公司按消防部门和指挥部要求对淞北市场地厅进行消防隐患整改，不属于合同外的不可抗力因素。2、按照《淞北市场经营合同书》第四条第一款的约定“对市场改建或者装修的须经摊位半数以上同意”和第六条第二款约定“甲方按照第四条第一款对市场进行整体规划、摊位改建、装修或者消防整改的，须提前15日通知乙方，乙方应无条件服从安排，如果乙方不予配合，甲方有权解除合同”，说明须摊位半数以上同意的只限于市场改建、装修摊位，不是消防改造的前置条件。�资公司、百强公司主张对淞北市场地厅进行的整改属于合同约定的消防整改，而被申请人向文娇主张物资公司、百强公司系借消防整改之名行市场改建之实，按合同约定须摊位半数以上同意方可实施。本院认为，物资公司、百强公司对淞北市场地厅进行整改的方案未报消防部门进行合法备案审查，亦未按指挥部要求将初步设计方案、施工方案报指挥部备案；其次，整改后摊位数量增加了十几个，而向文娇等经营户的摊位面积相应减少，不能证明此次整改的主要目的是为了消除消防安全隐患。因此，物资公司、百强公司不能举证证明对淞北市场地厅进行的整改属于合同约定的消防整改性质，故按合同约定此次市场改造须摊位半数以上同意。3、物资公司、百强公司提交了一份《淞北市场消防及市场改造规划摊位布局经营户签名图》，拟证明此次改造经过半数以上经营�同意，该证据上多人签名存在代签瑕疵，故不能充分证明市场改造方案已征得过半数经营户同意。此外，该签名图上所附改造图纸与最终改造结果并不一致，即使签名真实有效，亦由于百强公司未严格按照经营户签名通过的改造方案施工，导致最终改造结果未经过半数经营户同意，使得合同约定的过半数同意的解除条件未成就，物资公司、百强公司不能行使解除合同的权利，双方签订的《淞北市场经营合同书》仍有效。
焦点三，淞北市场地厅进行改造后，被申请人的原摊位虽已不存在，但改造后摊位数量增加，物资公司、百强公司具备提供摊位、继续履行合同的能力，故对被申请人向文娇继续履行合同的请求，应当予以支持。原审判决综合本案实际情况，认定不宜将淞北市场地厅恢复原状，但百强公司应继续完善淞北市场地厅的消防改造工作，在相同或相近的位置给被申请人安排相应摊位，处理恰当，应当维持。上海市徐汇公证处对被申请人租赁摊位面积作出的公证书程序合法，不违反我国法律强制性规定，对物资公司、百强公司主张上海市徐汇公证处作出的公证违反公证程序，属无效公证的意见，本院不予采纳。另物资公司、百强公司主张原审判决绘制的《淞北市场地厅摊位布局图〈改造后〉附表一》非房产专业测绘机构人员完成，存在多处问题，与客观事实不符，未提交证据予以证实，故对该主张亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，物资公司、百强公司的再审请求没有事实和法律依据。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2016）湘02民终30号�事判决。
本判决为终审判决。
审判长 陈 红
审判员 敖 云
审判员 刘卫国
二〇一七年八月十七日
书记员 贺双平