河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终2201号
上诉人（原审原告、反诉被告）：信阳市弘运运输集团有限公司。
住所地：信阳市浉河区。
法定代表人：苏春红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马建国，该公司工作人员，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：陈俊，河南金誉律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：信阳市鑫源饮食服务有限责任公司。
住所地：信阳市浉河区东方红大道*号。
法定代表人田春芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李杰，该公司工作人员，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：王强，河南以德律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原审第三人：廖祥平，男，汉族，1961年6月8日出生，住信阳市浉河区。
上诉人信阳市弘运运输集团有限公司(以下简称弘运公司)因与被上诉人信阳市鑫源饮食服务有限责任公司（以下简称鑫源公司）、原审第三人廖祥平合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2016）豫1502民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人弘运公司委托诉讼代理人马建国、陈俊，被上诉人鑫源公司委托诉讼代理人李杰、王强，原审第三人廖祥平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人弘运公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法判令被上诉人履行《房屋租赁合同》约定的租金支付等义务；二、本案一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对事实的认定、法律的适用均有错误。被上诉人在原址上拆平房新建五层楼房，未获得规划部门的建设工程规划许可，属于违法施工。被上诉人违法新建的五层楼房后墙距上诉人房屋的后墙不足50公分，此房屋间距不符合国家有关建设标准，在上诉人不同意或不作出让步的情况下，被上诉人不可能获得建设工程规划许可，所谓的施工也是违法施工，任何组织和个人均可阻止或向有关部门举报被上诉人的这种违法行为。被上诉人为规避使自己的违法施工行为，提出租赁因此影响上诉人通风、采光的三层小楼，补偿给上诉人造成的损失，以换取上诉人对其违法施工行为的认可和默许。基于单位之间的协助，上诉人同意了被上诉人提出的方案，使被上诉人原本违法的房屋新扩建行为得以完成。谁知被上诉人在达到自己的目的(五层楼房已建成)后，矢口否认双方房屋租赁的事实和缘由，要求解除双方间的租赁合同，被上诉人这种有违基本诚信的过河拆桥行为，不论是道德层面还是法律层面，都不应当得到支持。二、上诉人已依约将租赁房屋交付被上诉人，交付房屋亦符合被上诉人作为小商品批发市场房屋使用。上诉人于《房屋租赁合同》签订后，在2014年4月23日将租赁房屋按约定移交给被上诉人，为防止口说无凭，特地制作一份书面移交表。对此书面房屋移交表，一审判决仅根据被上诉人的单方口述，就作出了相反的“迫于无奈才签的字，其实房屋并未腾空，钥匙也未移交”的认定。但诉讼中并未见被上诉人所谓的迫于无奈依据何在、找人堵住小商品市场大门依据何在，其实都是被上诉人的单方认为，一审判决也是如此表述的。一审判决将一方当事人无依据印证的单方表述，作为法院查明认定的事实，该所谓的事实显然也是不能成立的。房屋作为不动产其移交不同于动产，不可能手把手的递交，双方办理了移交手续就应视为上诉人已将租赁房屋交付给被上诉人。至于被上诉人于一审诉讼中所示的照片，房屋中所谓的物品，仅是前一承租人遗留的垃圾废弃物，都是一些不要的东西，也是不值钱的东西，并不是上诉人故意将物品不清理不办理移交。除故意吹毛求疵的人外，看到照片后都不会作出如此的判断。被上诉人在自己的非法目的达成，违章建筑已完工后，履行房屋租赁合同对其已无必要，遂寻找借口，故意不占有租赁房屋，说租赁房屋内有物品、房屋没移交，进而达到自己解除租赁合同的目的。出租人不将租赁房屋打扫干净、不将垃圾废弃物清理，并不等于租赁房屋不能移交，承租人完全可以自己打扫，这是基本的常识。生活中许多人都是如此做的，除非承租人有特别的要求。承租人租赁房屋的目的是使用房屋，并不是追求房屋的清洁。一审判决将房屋内垃圾废弃物未清理，就视为房屋未交付，有悖基本的生活常理。三、一审判决认定上诉人收到被上诉人解除合同通知后未提出异议，与事实不符。被上诉人的《关于解除<房屋租赁合同>的通知》时间是2015年7月3日，上诉人起诉要求被上诉人履行《房屋租赁合同》义务的时间是2015年6月16日，在被上诉人解除合同通知时间之前。上诉人起诉行为的本身就是对被上诉人解除合同的异议，目的就是要求被上诉人履行合同义务，加之因就该合同纠纷，上诉人已起诉至信阳市浉河区人民法院，对被上诉人的所谓解除合同通知，已无单独再提出异议的必要。且被上诉人寄送《关于解除<房屋租赁合同>的通知》时间，至本案第一次开庭时间尚不足三个月，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第24条后半段规定，上诉人的异议权并未丧失，一审判决认定上诉人对被上诉人的解除合同通知未提出异议，显然不能成立。
被上诉人鑫源公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
原审第三人廖祥平述称，上诉人与被上诉人之间的争议与已无关，自己在本案中无过错。
上诉人弘运公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告租金120000元；2、被告支付原告租金总额日1%罚金至交付之日；3、被告对承租原告的房屋进行一次全面修缮；4、本案诉讼费由被告承担。
被上诉人鑫源公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告承担违约责任；2、确认《房屋租赁合同》已经解除；3、反诉被告退还已经收取的租赁费120000元整；4、反诉被告向反诉原告支付租金总额的日1%违约罚金至付清之日止；5、反诉被告承担本案本诉及反诉诉讼费及其他合理费用。
一审法院认定事实：2012年12月3日，原告（反诉被告）弘运公司（甲方）与第三人廖祥平（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落在信阳市人民路131号第一层至六层房屋共计62间出租给乙方，年租金170000元。甲方将该宾馆（即涉案交通宾馆）的营业执照正本原件、卫生许可证正本原件、税务登记证正本原件（另：发票领购本壹本、发票章壹枚）、特种行业许可证原件、收费许可证原件交给乙方使用。乙方在使用期间，各种证件的年检及发生的一切费用均由乙方负责。公章由甲方负责管理，乙方如需加盖公章，甲方应予以配合。乙方在使用房屋期间，如需装修或堵门窗需经甲方同意并达成书面合同等。合同签订后，涉案交通宾馆由第三人廖祥平实际经营管理。
被告（反诉原告）鑫源公司与交通宾馆相邻的小商品市场进行改造重建。在重建过程中，第三人廖祥平认为鑫源公司的重建房屋行为对其经营的宾馆造成了影响，遂找人在工地上阻止鑫源公司进行施工。鑫源公司为继续进行施工，与弘运公司进行协商，在第三人廖祥平知道并同意该合同的情形下，双方于2013年11月26日签订了由弘运公司起草的《房屋租赁合同》。该合同约定：甲（弘运公司）、乙（鑫源公司）双方的房屋毗邻，乙方所属的小商品房批发市场的房屋原为平房(坐南朝北），甲方所属的交通宾馆的房屋为一栋三层小楼（坐北朝南），现因乙方拆除上述平房，在原位置上重建了一栋钢结构的五层楼房。该楼房后墙距甲方的三层小楼后墙不足50公分，将甲方二楼、三楼的窗户挡住，严重影响了二楼、三楼房间的通风、采光和排水，造成甲方的房屋失去作为宾馆客房使用的价值。为解决相邻权损害赔偿纠纷，弥补甲方的损失，经甲、乙双方协商，乙方将甲方的三层小楼承租下来，作为小商品批发市场房屋使用，甲方同意乙方的意见。甲方的三层小楼每层四间房屋，总面积约160平方米。年租金为人民币大写壹拾贰万整（￥120000元，含对甲方交通宾馆原承租人的补偿），本合同租金为固定租金，一年一交；本合同签订生效后七日内乙方一次性向甲方交纳第一年的租金，租金从甲方交房时计算起止时间，第二年的房租金在交房日的前七天交纳。以后每年与上年交纳租金日的前七天先交纳房租金，如乙方逾期交纳租金，按租金总额的日1%向甲方支付罚金。如乙方房屋因故拆除，甲方退还未使用到期的房租金。乙方租赁甲方房屋的期限，以城市建设需对该房区域进行动迁或者甲方房屋拆除时止，本合同自然终止。乙方承租后，根据经营需要在不影响甲方房屋主体结构的情况下，可对房屋进行改建（堵门、开门等），并负责对甲方的房屋进行一次全面的修缮（包括房屋的外墙粉刷），费用由乙方承担；以后如出现屋面漏雨、墙体裂缝（指房屋自然损害），由甲方负责维修并承担费用。甲方负责处理因乙方施工期间给交通宾馆承包人造成的经济损失，乙方不对该承包人做任何赔偿。合同签订，具有法律效力，甲乙双方保证如约履行，如出现违约，违约方应承担违约金壹佰万元，并承担因违约给守约方所造成的一切损失。
2013年11月27日，第三人廖祥平向弘运公司出具领条，载明领到弘运公司赔偿款120000元。第三人廖祥平于2013年11月30日向弘运公司提交《申请报告》，该报告上载明：一、副食品公司（指鑫源公司）在建房期110天中，不分黑夜各种声音过大、油漆味道过长，周围环境恶劣等造成交通宾馆旅客与往年同期相比，每天损失680元左右，合计74800元。二、损失客房装修，一楼一间，二楼三间，三楼三间，计7间。6×28000=168000元。三、制止副食品公司违章建筑所发费用20000元。四、在我租房期间弘运公司将十二间房转租副食品公司，应减少我租房费。三项费用合计262800元。要求补偿160000元，一次性签三年合同。
2013年11月26日弘运公司与鑫源公司的《房屋租赁合同》签订后，鑫源公司于2013年12月5日向弘运公司通过汇款支付了120000元。此后，第三人廖祥平改变部分经营设施的布置，客房前台拆除，将鑫源公司所承租房屋原通道作为客房前台封堵。
弘运公司提供一张2014年4月23日原、被告双方的经办人签字确认的《移交表》，上面载明，经鑫源公司接交人员验房后，正式将房屋移交给其使用，根据双方合同，弘运公司考虑到实际情况，房租计算日期自2014年5月1日开始计算。但鑫源公司认为该移交表系弘运公司事先写好的，弘运公司当时找人堵住小商品市场的大门，为了不影响经营，迫于无奈才签的字，其实房屋并未腾空，钥匙也未移交，合同并未实际履行，并提供了鑫源公司工作人员李杰、王新中、刘溪玲于2015年7月28日与第三人廖祥平的谈话录音，李杰于2016年5月22日与交通宾馆服务员郑秀民的谈话录音及鑫源公司拍摄的合同约定的房屋外及房屋内堆放有物品没有腾空的照片、影像资料等证据佐证。
2015年5月弘运公司要求鑫源公司按约定交付下一年的租金120000元，鑫源公司认为因为弘运公司的违约不腾退、不交付房屋，无法使用承租房屋为由未付租金。鑫源公司于2015年7月6日向弘运公司邮寄送达解除合同通知，弘运公司于2015年7月7日签收。弘运公司向本院提起诉讼的起诉状具明的日期为2015年6月16日，立案日期为2015年7月21日。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。弘运公司与鑫源公司签订《房屋租赁合同》后，因出租房屋原通道被第三人廖祥平封堵作客房前台，且出租房屋内外留有部分物品未进行腾空，鑫源公司实际上未能正常使用租赁合同约定的房屋;在约定的交纳租金日期届期，经弘运公司多次催要，鑫源公司拒付租金，并向弘运公司邮寄送达解除合同通知，弘运公司收到通知后，未就该解除合同通知提出异议，综合上述情况，本院认为弘运公司作为出租人负有将出租房屋内外物品进行清理、腾空妥善交付及保持原通道的畅通，并保证使房屋符合约定用途的义务。弘运公司未完全尽到上述义务，存在一定的过错，导致鑫源公司的合同利益不能实现，仅凭《移交表》并不能证明鑫源公司实际使用了弘运公司所出租的房屋，鑫源公司也以其行为明确表示不再履行合同义务。现该讼争房屋长期闲置，为防止双方损失的进一步扩大，双方签订的《房屋租赁合同》依法应予解除。弘运公司要求鑫源公司支付房屋租金、罚金及对承租的房屋进行一次全面修缮的请求，本院不予支持。鑫源公司在未能妥善解决相邻纠纷的情况下，与弘运公司协商签订该《房屋租赁合同》以达到继续施工建房的目的，在主观上也存在一定的过错，故合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经给付的租金120000元不再返还，鑫源公司要求弘运公司返还已交纳的租金120000元、承担罚金及违约责任的反诉请求，本院亦不予支持。第三人廖祥平封堵原通道作客房前台的行为及弘运公司与鑫源公司的相邻权纠纷，因与本案不是同一法律关系，当事人可另行处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第四款，第九十七条，第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）信阳市弘运运输集团有限公司与被告（反诉原告）信阳市鑫源饮食服务有限责任公司于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）信阳市弘运运输集团有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）信阳市鑫源饮食服务有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2700元，由原告弘运公司负担；反诉案件受理费2700元，由被告鑫源公司负担。
二审中,当事人没有提交新证据；二审查明的基本事实与一审相一致。
本院认为，当事人诚实守信，全面履行合同约定义务。本案双方争议焦点是：原判关于双方是否存在违约等事实认定及判决结果是否有误。本案双方于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，在依法解除前应当全面履行。但本案双方在合同履行中均有过错。2014年4月23日本案双方经办人在所租房屋《移交表》上签字并确认第二年房租起算日期（自2014年5月1日开始计算）后一年内并未提供证据证明其对交接事实及是否交钥匙提出异议，故对双方已进行所租房屋交接的事实不应予以否认，被上诉人称，其签字系受上诉人胁迫缺乏充分证据支持；上诉人对其宾馆承包人廖祥平未经被上诉人鑫源公司同意，擅自改变部分经营设施的布置，变更鑫源公司承租房屋过道走向，不利于被上诉人通行也应承担一定过错责任。本案双方签订合同主要目的是为减少因被上诉人改建加高楼房给上诉人的损失。在第二租赁年期间，被上诉人的建房行为确已给上诉人的通风采光及宾馆经营造成了一定影响，应当予以适当补偿。因上诉人一审明确请求支付的是第二租赁年的赁金，根据本案的实际情况，以判决支付当年租金120000元的一半，即60000元为宜。因本案双方已不具备继续履行合同的主客观基础，为防止双方损失的扩大，对双方合同应当予以解除。本合同解除后，被上诉人的建房行为如给上诉人的通风采光及宾馆经营造成实际损失，双方可另行协商或另案主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、维持信阳市浉河区人民法院（2016）豫1502民初2201号民事判决第一款，即：“解除上诉人（原审原告、反诉被告）信阳市弘运运输集团有限公司与被上诉人（原审被告、反诉原告）信阳市鑫源饮食服务有限责任公司于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》”；
二、被上诉人（原审被告、反诉原告）信阳市鑫源饮食服务有限责任公司支付（原告、反诉被告）信阳市弘运运输集团有限公司第二年（自2014年5月1日至2015年4月30日）房屋租金60000元；
三、驳回上诉人（原审原告、反诉被告）信阳市弘运运输集团有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被上诉人（原审被告、反诉原告）信阳市鑫源饮食服务有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费2700元，由上诉人信阳市弘运运输集团有限公司、被上诉人信阳市鑫源饮食服务有限责任公司各负担1350元。
本判决为终审判决。
审判长 任 钢
审判员 陈 钢
审判员 吴 斌
二〇一七年九月十九日
书记员 熊霄宇