湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第08018号
原告长沙鑫民投资有限公司，
法定代表人陈伟，该公司总经理。
被告王丙杰，
原告长沙鑫民投资有限公司（以下简称“鑫民公司”）诉被告王丙杰商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞独任审理，适用简易程序于2016年5月25日公开开庭进行了审理。书记员王晛担任记录。原告的法定代表人陈伟，被告王丙杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫民公司诉称：2012年9月1日，被告与原告签订了《星语林阿普阿布订购协议》，购买原告开发的星语林阿普阿布3栋。房，该房屋总价款为人民币720471元，付款方式为按揭贷款，首付款为440471元，贷款金额为280000元。2012年12月16日，被告签订了一份《承诺书》，因其个人原因，无力支付全额首付款，只支付了首付款中的220471元，尚欠首付款余额22万元整。由被告向原告公司申请，由原告借款22万元整给被告用于支付首付款，被告配合原告办理按揭贷款手续，同时该笔借款被告承诺于2013年1月30日一次性归还给原告。2012年12月18日，原、被告签订了合同编号XD110355。的《长沙市商品房买卖合同》，再次确定了双方的权利和义务。银行贷款放款后，被告未按时归还银行贷款，导致银行从2014年6月起开始直接划扣原告公司的保证金用以抵扣被告的按揭款、逾期利息、罚息等，在此期间，银行、原告均多次通知联系被告要求其按时还款，但均没有回应。鉴于此，为维护原告的合法权益，原告在2015年6月24日一次性结清被告所欠贷款余额，从2014年6月25日起至2015年6月24日止，共计276704.46元是由原告代为被告偿还的贷款。且到目前为止，被告尚有12万元借款未归还，鉴于被告种种不诚信行为及不良个人信用，为规范风险，原告依据和商品房买卖合同中补充协议条款的约定，以特快专递形式书面通知其解除合同并办理备案注销手续，但被告始终不予理睬。现为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求依法判决：（一）解除原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110355。），并判令被告立即配合原告办理备案注销手续；（二）被告立即返还所欠原告房款人民币396704.46元，并承担违约金86456.5元（720471×12%＝86456.5）；（三）被告承担本案全部的诉讼费用。
被告王丙杰辩称：对商品房买卖合同关系认可，具体何时开始没有偿还贷款已经不记得了。被告同意与原告解除商品房买卖合同，对于违约金的计算，同意按照合同约定计算。
经审理查明：2012年12月18日，原告鑫民公司与被告王丙杰签订了一份《长沙市商品房买卖合同》《合同编号：XD110355。》，双方约定被告购买原告开发的位于长沙市××与××处西南角星语林公寓（推广名为星语林·阿普阿布）3栋第3幢1单元7层。号房屋，合同约定的该房屋总价款为720471元，买受人以银行按揭方式付款，在商品房买卖合同签订之日前向出卖人交付首期房款（含定金）440471元，剩余房款280000元向银行申请贷款。买受人逾期履行付款义务的，按照合同第七条处理。合同第七条约定:“买受人未按本合同的约定时间付款，同意按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过15日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”另双方签订的合同附件九《补充协议》第一条关于办理按揭、产权等相关手续的特别约定有:“如因买受人未及时偿还按揭贷款导致银行或者公积金中心要求出卖人承担连带责任的，买受人应在接到出卖人还款通知后10日内偿还出卖人代为支付的各类款项（含贷款本金、利息、罚息及其他相关费用等），并应支付给出卖人赔偿金，赔偿金为出卖人代付款项金额的10%，如超过30日买受人仍未向出卖人支付赔偿金，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并将上述商品房另行出售，买受人除支付前述代偿款项外，还须按《商品房买卖合同》总金额的12%向出卖人支付违约金，出卖人有权在退还买受人房款中直接扣除；合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清。如买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人承担连带责任，出卖人行使解除《商品房买卖合同》权利的，买受人应于出卖人书面解除通知送达之日或报纸公告刊登之日起15日内与出卖人到政府相关部门办理好《商品房买卖合同》相关登记注销手续。”2012年12月16日，被告向原告签署了一份《承诺书》，内容为：“我于2012年9月1日与贵公司签订了《星语林·阿普阿布定购协议》，购买贵公司开发的星语林·阿普阿布3栋。号房。该套房屋的总价款为柒拾贰万零肆佰柒拾壹元整，付款方式为按揭贷款，预计贷款金额为贰拾捌万元整。目前已支付购房首付款贰拾贰万零肆佰柒拾壹元，尚有首付款项余额贰拾贰万元未支付。由于我本人的原因，暂时无法将上述款项支付给贵公司。经向贵司申请，贵司已同意借上述欠款金额的款项给我，我也承诺配合贵司先行办理按揭贷款手续。经慎重考虑。现我特向贵公司做如下承诺：一、我在2013年1月30日前将上述借款一次性支付给贵司（按揭贷款的资料于2012年12月20日前提供给贵司并于贵司规定时间内办理好贷款手续）。若逾期支付或逾期提供按揭资料或未按贵司要求办理按揭贷款手续，贵司可单方面解除关于该套房屋的所有相关合同、文件。若贵司不解除上述合同、文件，则本人承诺每日按应还款项的1%（自本承诺函约定支付时间起至实际支付之日止）向贵司支付违约金；若贵公司解除合同，除赔偿贵公司一切损失外，贵公司还可以不退还我已交纳的定金且贵公司可自行将我所购房屋卖与他人。”合同签订后，原告认可被告向其支付了房款共计600471元，其中28万元通过银行按揭贷款进行支付。自2014年6月25日开始，因被告拖欠银行按揭贷款，银行开始扣划原告保证金用于抵扣被告的按揭款、逾期利息和罚息。至2015年6月24日，原告共计为被告垫付按揭款本金、利息和罚息共计276704.46元。2015年9月24日，中国建设银行股份有限公司长沙韭菜园支行出具了《中国建设银行个人贷款结清证明》：“尊敬的客户王丙杰：您在我行的个人贷款，贷款总额贰拾捌万元整（￥280000），借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2015年6月24日结清。……王丙杰的个人贷款因借款人无还款能力，系开发商全额垫付，结清贷款。”2015年10月12日，原告向被告发出了解除上述商品房的《通知函》。
上述事实有原、被告的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、资金交易查询单、承诺书、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、通知函及EMS快递单及查询单予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同行使己方的权利和履行义务。第一、关于原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是否解除的问题。本案中，因被告自身未能如期偿还银行按揭贷款，导致原告代为履行还款义务，在原告代为履行还款义务后，原告依据合同约定主张与被告解除《长沙市商品房买卖合同》，在本案审理过程中，被告亦同意解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，故本院对原告诉请解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及请求被告配合办理网签、备案注销手续，理由正当，本院予以支持。关于合同解除的时间，本院确定以原告主张合同解除的起诉状副本送达之日即2016年4月11日起解除。第二、根据原、被告在《补充协议》第一条中的约定，如因买受人未及时偿还按揭贷款导致银行或者公积金中心要求出卖人承担连带责任的，买受人应在接到出卖人还款通知后10日内偿还出卖人代为支付的各类款项（含贷款本金、利息、罚息及其他相关费用等），并应支付给出卖人赔偿金，赔偿金为出卖人代付款项金额的10%，如超过30日买受人仍未向出卖人支付赔偿金，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并将上述商品房另行出售，买受人除支付前述代偿款项外，还须按《商品房买卖合同》总金额的12%向出卖人支付违约金，出卖人有权在退还买受人房款中直接扣除。根据查明的事实，原告总共代被告支付按揭款、利息等费用共计276704.46元，被告应当将该费用支付给原告，对原告诉请被告支付所欠的房款396704.46元本院予以部分支持。另外，原告诉请被告承担解除合同的违约金86456.5元，符合双方在合同中的约定，被告亦同意承担该违约金，本院对此予以支持。被告应向原告支付的上述费用根据双方的约定可以在原告应退还给被告的房款中直接抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告长沙鑫民投资有限公司与被告王丙杰于2012年12月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110355。）自2016年4月11日起解除；
二、被告王丙杰在本判决生效后十日内协助原告长沙鑫民投资有限公司办理好双方于2012年12月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110355。）的网签、备案注销手续；
三、被告王丙杰在本判决生效之日起十日内向原告长沙鑫民投资有限公司一次性支付垫付款人民币276704.46元，并支付解除合同的违约金人民币86456.5元，合计人民币363160.96元（该款项可以在原告应退还给被告的房款中直接抵扣）；
四、驳回原告长沙鑫民投资有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取4273.5元，保全费5000元，共计人民币9273.5元，由原告长沙鑫民投资有限公司承担人民币1061.5元，被告王丙杰承担人民币8212元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 周赞
二〇一六年五月三十日
书记员 王晛