河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初12842号
原告陈某，男，汉族，1976年出生，住郑州市经济技术开发区。
委托代理人徐磊，河南科迪律师事务所律师。
被告某公司，住所地郑州市金水区。
委托代理人张子涵，河南信林律师事务所律师。
被告王某，女，汉族，1974年出生，住郑州市金水区。
委托代理人张子涵，河南信林律师事务所律师。
原告陈某诉被告某公司、王某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某委托代理人徐磊，被告王某及被告某公司和王某共同委托代理人张子涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年10月9日，原告与被告约定，被告将位于花园路红专路口某国际大厦X、XX号房间出租给原告使用，月租金16423.7元，租房押金20000元。原告当天即将押金20000元以转帐的方式转到被告王某指定的账户，被告向原告出具了加盖有某国际大厦商务中心物业部印章的收据一份。2016年11月14日，原告向被告交纳了2016年10月21日至2017年1月20日期间的房屋租金49275元（其中20000元转到王某账户内，剩余部分转到王某指定账户内），物业费1620元，手续费185元。2016年12月15日，被告为强迫原告交纳暖气费，将原告租赁的房屋用电关停，原告多次找被告协商让其恢复，但被告拒不恢复。见恢复用电无望，原告找被告协商退租事宜，被告称退房租和押金可以，但要求原告必须将原来被告同意原告装修的装饰物品拆除并恢复原状，原告也按照要求进行了拆除、恢复，并于2016年12月25日将恢复原状后的房间钥匙交给了被告王某。被告收取了房间钥匙后仍以各种理由拒不退还多收的房屋租金、物业费及押金。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：一、二被告向原告返还收取的租房押金20000元，租金16423.6，物业费540元，合计36963.6元；二、诉讼费用由被告承担。
被告某公司辩称：一、被告王某非本案适格被告。本案涉案房屋产权人为郑州市金水区文某街道办事处某社区居民委员会，某公司享有经营权。双方的租赁行为发生在某公司与陈某之间，因此，王某并非本案适格被告。二、双方协商修改的《房屋租赁合同》经要约承诺已经成立并生效，原告应当承担违约责任。2016年9月28日，原告找到被告称要租房子，原被告经协商达成一致意见，租期一年，因原告要求被告给其优惠，免除一年物业费，被告王某没有权限免除，又因原告要承租一年且承租面积较大，为吸引客户能跟二被告签合同就跟原告协商将合同租期延后半个月至2016年10月21日开始计算，原告同意，被告向原告出具了合同一份即构成要约，原告修改后又返还给二被告，要求将租期更改为1年（合同因笔误写成两年，期限未错仍为2016年10月21日至2017年10月20日）并将违约责任等进行修改、即形成新的要约，被告同意其修改内容并多次通过电话、短信等方式要求原告签订合同办手续，被告的通知行为已经构成承诺，双方合同经要约承诺已经成立并生效，且合同已经实际履行。因此原告提前退租行为应当按照合同约定承担违约责任。而且原告退租时间为2017年1月5日，距离春节仅余20天，众所周知临近春节房子根本租不出去，因此退租行为必然会给被告造成损失。且根据郑州市房屋租赁市场交易习惯，提前退租是要扣除一个月房租的。因此无论基于合同还是基于给被告造成的损失，抑或郑州市房屋租赁交易习惯，原告赔偿被告一个月房屋均是有合法依据的。三、原告实际租赁时间为3个月，交纳的房租及物业费亦为三个月，因此不存在需返还原告房租的事实。原告实际租赁时间为2016年10月5日至2017年1月5日，共计三个月，原告实际交纳的租金及物业费亦为三个月，因此被告不需返还原告租金，且根据合同原告因违约需支付违约金1个月租金（16425元）。四、原告租赁期间欠缴的电费及暖气费4501元应当从押金仅予以扣除。原告租赁期间不仅拖欠被告租金，且连最基本的电费、暖气费均一直拖欠不交，该笔费用因原告的实际使用而产生，应当由原告负担。五、原告实际支付的押金为19880元，并非20000元。综上，被告不需要返还原告房租及物业费，且需从押金中扣除电费暖气费4501元，并根据合同约定从押金中扣除因提前退租产生的违约金一个月房租16425元。
被告王某辩称：同被告某公司答辩意见。
经审理查明：2008年1月6日，郑州市金水区某街道办事处某社区居民委员会为被告某公司出具产权证明一份，内容如下：位于郑州市××（××与××路交汇处东南角）的“某国际商务中心”是郑州市金水区某街道办事处某社区居民委员会与某公司合作开发的综合性商业办公写字楼项目。该项目的产权归郑州市金水区某街道办事处某社区居民委员会所有，某公司享有20年的经营权，在经营期内，某公司独立经营，并每年向郑州市金水区某街道办事处某社区居民委员会支付相应的合作费用，经营期届满将该房产的经营权归还郑州市金水区某街道办事处某社区居民委员会。
2016年10月9日，原告与被告某公司形成了房屋租赁的合意，原告租赁某国际商务中心X层X-
XX房间，将租房押金20000元通过刷POS机的方式支付至被告某公司的法定代表人王某的账户，被告某公司出具收据一份，内容显示收到原告租房押金20000元整。2016年11月14日，被告某公司出具收据一份，内容显示收到2016年10月21日至2017年1月20日租金49275元、物业费1620元及手续费185元，共计51080元。
原告与被告某公司没有签订书面的房屋买卖合同，在庭审中，被告某公司提供了其与其他承租人签订的合同以及之前交给原告的一份空白房屋租赁合同，合同主要内容如下：被告某公司同意将花园路X号某国际商务中心X层X-
XX房间租赁给原告使用，出租房屋面积为270平方米，租赁期间为壹年，自2016年10月21日至2017年10月20日止，该房屋年租金人民币197100元（每月16425元），物业费6480元（每月540元），房屋押金20000元。原告承租房屋应承担所租赁房屋租金、物业管理费、水、电费、采暖费及水、电、公摊费用。暖气费每年11月1日前预交当年采暖期的暖气费，暖气费收费标准按照郑州市热力公司收费标准执行。在租赁期间内，原告中途违约退租的，应按合同向被告某公司支付相当于一个月房租的违约金。
庭审中，原告称其不想使用暖气，被告要求其缴纳暖气费，原告没有缴纳，于2016年12月29日与被告协商解除合同，2017年1月5日被告某公司验收。被告某公司称暖气为集中供暖，2016年11月1日要求原告交暖气费，暖气时整层的，不能单户停。
另查明：原告于2016年10月5日搬入出租的房屋内，并于2017年1月5日搬离。
本院认为：原告与被告某公司之间存在租赁关系，双方约定租期为一年，根据相关法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，原告与被告某公司没有签订书面租赁合同，原告、被告某公司均可以随时解除合同。原告要求二被告返还押金、租金以及物业费，因被告王某是被告某公司的法定代理人，其行为是职务行为，故被告王某不应当承担责任。原告于2017年1月5日搬离租赁房屋，与被告某公司解除房屋租赁关系，原告交存的押金20000元应予退还，在房屋租赁过程中，原告没有按照双方约定缴纳暖气费，构成违约，原告应承担一个月租金（16425元）的违约金，扣除应付违约金，被告某公司应退还押金3575元。租金收据显示原告缴纳租金49275元（租期自2016年10月21日至2017年1月20日共计91天，每月租金16425元），原告于2017年1月5日搬离，实际租用76天，原告要求被告某公司退还租金，本院对15天的租金8122元（49275÷91×15）予以支持。原告要求被告某公司返还物业费540元的主张，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告某公司于本判决生效后十日内退还原告陈某押金3575元、租金8122元，共计11697元。
二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。
案件受理费724元，由被告某公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 何 萌
人民陪审员 周桂香
人民陪审员 张连香
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 昝晓敏