广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城中民一初字第120号
原告广西柳州地区供销贸易公司，住所地：广西柳州市。
法定代表人：刘鹏翔，公司经理。
委�代理人韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。
委托代理人杨鸿煜，广西甲天下律师事务所律师。
被告钟作鸣，男，住柳州市城中区。
被告杨俊兴，男，住柳州市城中区。
被告程赵明，男，住柳州市城中区。
三被告共同委托代理人简远宏，广西正泰和律师事务所律师。
三被告共同委托代理人陈兵，安徽事茂律师事务所律师。
原告广西柳州地区供销贸易公司诉被告钟作鸣、杨俊兴、程赵明排除妨害纠纷一案，本院于2014年1月5日受理后，依法组成合议庭，并于2014年5月15日公开开庭进行审理，代书记员汪奕孜担任法庭记录。原告广西柳州地区供销贸易公司的委托代理人杨鸿煜、被告钟作鸣、杨俊兴、程赵明的委托代理人简远宏、陈兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西柳州地区供销贸易公司诉称，被告钟作鸣、杨俊兴、程赵明系原告职工，一直住在原�所有的位于柳州市东台路西一巷某号房屋内，该房产属于原告的集体财产。2012年，被告以房屋买卖纠纷为由将原告起诉至贵院，要求原告将该房屋作为福利房改房出售给被告，因该房屋属于不能出售的房屋，贵院一审判决被告与原告的房屋买卖行为无效，由原告向被告退还全部购房款。法院判决生效后，被告一直未搬出房屋，经原告多次催告，被告仍置之不理：原告认为，原告作为该房屋的所有权人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，三被告的行为已经侵犯了原告的所有权，造成原告的经济利益损失，希望法院依法查清事实，维护原告的合法权益。
请求法院依法判令：1、判令三被告停止侵占立即搬离出原告位于柳州市东台路西一巷某号房屋，将该房屋腾空交还原告；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告钟作鸣、杨俊兴、程赵明辩称，我不�意原告的诉讼请求，原告认为本案权利义务清楚的证据是（2012）城中民二初字第669号民事判决书，该份判决已被柳州市中级法院依法撤销，该判决系未生效判决。三被告1996年开始就租住在涉案房房屋中，2012年5月原被告达成一致意见，原告自愿将涉案房屋出卖给三被告，并于2012年5月将房屋交付给三被告占有，三被告占有涉案房屋系合法占有，不存在需要停止侵害的事实存在。本案已经人民法院审理，中级人民法院认为本案不属于人民法院受理范围，应当依法驳回原告的起诉。
原告为证明自己主张向本院提交以下证据：1、（2012）城中民二初字第669号民事判决书，证明本案房屋依据当时的政策是不能出售的，原被告双方的协议不能生效，原告享有房屋的所有权；2、通知书及影印件，证明目的同证据1；3、房屋所有权证，证明本案争议的房屋属于原告的集体财产，�有权归原告。
三被告质证意见如下：对判决书真实性没有异议，但是对证明目的有异议，该份判决书中认定的事实已经被中级法院予以撤销，该判决书并没有对双方之间买卖行为的效力做出认定。对通知书及影印件真实性、合法性和关联性均有异议。房产证是复印件但真实性我们认可，对证明目的不予认可，该产权虽然登记在原告名下，但实际所有权人系三被告。
被告为证明自己的主张提交以下证据：1、钟作鸣、杨俊兴的户口本，证明三被告从1996年开始便居住在涉案房屋中；2、审批表，证明2012年2月原被告协商一致，就涉案房屋出卖给原告；3、收据三份；4、买卖合同网上签约申请表，证据3-4证明双方就涉案房屋买卖达成一致意见后，三被告按照合同约定履行了交付购房款的义务，12年5月28日原告已占有改定的方式将房屋交付给三被告；5、原告提交给鱼峰区税务局的报告，证明原告出售房屋给被告系经过上级主管部门同意，出卖行为是双方真实意思表示，价格也是双方协商一致确定；6、（2013）柳市民一终字第108号民事裁定书，证明（2012）城中民二初字第669号系未生效判决，同时证明原告出售涉案房屋给被告系经过职工代表大会通过，上级主管部门批准，还证明该案已经中级法院审理，确认不属于人民法院受案范围。另外我们当庭提交一份给柳南区税务局的报告，证明目的同证据5。
原告的质证意见如下：1、户口本真实性没有异议，证明目的有异议。2-3、真实性没有异议，证明目的有异议，原告出售审批的房屋因为政府的政策文件规定是不能转让和出售的，因此该份审批是无效的，证据3不能证明双方签订的买卖合同属于有效合同，虽然履行了付款的义务，但是因为政府政策规定，该合同无效，所以不能确定该房屋已�交付给被告。4-5、真实性没有异议，证明目的有异议，意见跟证据2-3一致。6、真实性没有异议。对于当庭提交的证据已经超过举证期限不予质证。
经审理查明，被告钟作鸣、杨俊兴、程赵明系原告柳州地区供销公司职工。坐落于柳州市东台路西一巷某号房屋属原告所有，系原告的集体财产。由于三被告系原告的职工，因此原告于1996年开始将该房屋租给三被告居住，2012年原被告协商原告就将其所有的柳州市东台路西一巷某号房屋作为福利房改房出售给三被告，三被告于2012年5月28日分别向原告交纳了购房款25616.61元，三被告共计交纳购房款共计人民币76849.83元，原告分别向三被告出具了收据，双方未签订房屋买卖合同也未办理房产过户登记手续。2012年7月3日原告分别向三被告发出通知，要求三被告领回已交纳的购房款。2012年9月25日，三被告作为（2012）城中民二初字第669号民事案件的原告，起诉广西柳州地区供销贸易公司，要求确认双方关于诉争房产的买卖关系合法有效并办理房产所有权转移手续。2012年11月21日本院对该案作出一审判决，认为争议房产已经列入市政府规划拆迁范围，且未经过职工代表大会，未征求大多数职工的意见，以超低价格出售给三原告的行为损害了国家、集体或第三人的利益，以此判决该买卖行为无效，广西柳州地区供销贸易公司退还购房款给三原告。三被告不服一审判决，向中级人民法院提出上诉。二审法院认为该案系出售单位内部房屋产生的纠纷，不属于人民法院受理的民事诉讼范围，裁定撤销一审判决，驳回上诉人的起诉。2014年7月22日原告再次向被告发出通知要求被告搬离涉案房屋。
以上查明事实，有原、被告提供的（2012）城中民二初字第669号民事判决书、（2013）柳市民一终字第180号民事裁定书、房屋所有权证、收据、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，物权具有直接支配性和排他性，原告广西柳州地区供销贸易公司作为本案诉争房屋的产权所有人，依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。排除妨害作为一种基础的物权保护方法，房屋所有权人在所有权受到妨害或者可能受到妨害时有权请求排除妨害，故原告作为该房屋的所有权人有权利要求被告搬离返还涉案房屋。
关于被告是否属于有权占有问题。被告主张其基于房屋买卖合同关系属于有权占有涉案房屋，因此原告不能行使排除妨害请求权。但是原被告之间未签订房屋买卖合同，被告提交的柳州市二手房买卖合同网上签约申请书仅能证明原被告达成过买卖合意并递交了申请，但并非签订商品房买卖合同。房屋买卖合同属于要式合同，买卖双方必须签订书面合同，否则依法双方的买卖行为不能成立生效。《合同法》第十条的规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。根据《中华人民共和国城市管理法》第40条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。另外，被告辩称由于被告一直租住涉案房屋，因此原告以占有改定的方式实际履行了合同，但是根据我国《物权法》第二十七条的规定，占有改定的交付方式仅适用于动产的交付，不适用于不动产的交付，因此被告以此主张原告实际履行房屋买卖合同本院不予采纳。原被告双方既没有签订房屋买卖合同，原告也没有实际履行合同义务，被告向原告交纳的房款原告已于2012年7月3日通知被告领回，因此被告辩称是有权占有涉案房屋，原告无权请求被告排除妨害，返还涉案房屋的主张本院不�采纳。
关于本案是否属于法院受理范围的问题。被告辩称本案已经人民法院审理，中级人民法院认为本案不属于人民法院受理范围。根据被告提交的证据证明2012年9月25日，三被告作为（2012）城中民二初字第669号民事案件的原告，起诉广西柳州地区供销贸易公司，双方的诉争的焦点是房屋买卖合同的有效性，二审法院认为该案系出售单位内部房屋产生的纠纷，不属于人民法院受理的民事诉讼范围。而本案案由是排除妨害纠纷，本案不涉及单位内部建房、分房的问题。涉案房产权属没有转移，属原告所有，根据物权法的相关规定，原告有权要求三被告搬离，故本院对三被告的辩称不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第三十四条判决如下：
被告钟作鸣、杨俊兴、程赵明立即搬离原告广西柳州地区供销贸易公司所有的位于柳州市东台路�一巷某号房屋，将该房屋腾空交还原告。
案件受理费100元（原告已预交），由被告钟作鸣、杨俊兴、程赵明共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 林 蔚
人民陪审员 骆玉萍
人民陪审员 梁国艳
二〇一五年六月二十九日
代书 记员 汪奕孜