河北省承德市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀08执异21号
案外人：杨福印，男，1952年5月9日出生，满族，住河北省承德市滦平县。
委托诉讼代理人：赵洪泽，河北泉盛律师事务所律师。
申请执行人：承德市双桥区助银小额贷款有限公司。住所地：承德市双桥区北兴隆街西区*#109、209、309。统一社会信用代码：91130802682755223H。
法定代表人：杜红岩，职务董事长。
委托诉讼代理人：于平，河北德汇律师事务所律师。
被执行人：陈际丽，女，1968年8月30日出生，满族，住承德市双桥区。
本院在执行承德市双桥区助银小额贷款有限公司与陈际丽借款合同纠纷一案中。案外人杨福印对河北省承德市中级人民法院做出的（2016）冀08执58-1号执行裁定书不服，于2017年3月30日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年5月27日举行了听证。案外人杨福印委托诉讼代理人赵洪泽、承德市双桥区助银小额贷款有限公司委托诉讼代理人于平参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
案外人杨福印称，请求终止对承德市双桥区新华路帝景园大厦506号的住宅楼的执行。事实与理由：被执行人陈际丽于2014年10月20日向申请人杨福印借款360万元，月利息为3%，借款期限为3个月至2015年1月20日。借款到期后，被执行人陈际丽因资金困难，明确表示不能按期偿还借款和利息。经双方口头协商同意，约定被执行人陈际丽将其位于承德市双桥区新华路帝景园大厦506号198.63平方米的房屋出售给申请人杨福印抵顶债务，房屋价款为200万元，申请人杨福印用200万元债权折抵房屋价款。被执行人陈际丽于2015年2月初将房屋的钥匙交给申请人杨福印，将该套房屋正式交付后，申请人杨福印一家以及女儿杨艳伟居住至今。2017年3月16日，申请人杨福印得知，承德市双桥区新华路帝景园大厦506号房屋己被查封，并在执行当中。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”申请人杨福印在用债权抵顶价款购买房屋的过程中不存在过错，应予以终止执行。综上所述，申请人杨福印是案外人，贵院将申请人杨福印的财产予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第225条的规定，提出异议，请立即终止对上述财产的执行，切实维护申请人的合法权益。
案外人委托诉讼代理人称,我受本案申请人杨福印的委托，担任其申请执行异议一案的委托代理人，接受委托后，我进行了必要的调查，查阅了相关资料和法律法规现结合本案的实际情况，发表如下代理意见：一、自被执行人陈际丽将房屋交付给申请人杨福印占有时，所有权发生转移，申请人杨福印享有该房屋的所有权，其行为合法有效。被执行人陈际丽于2014年10月20日向申请人杨福印借款360万元。月利息为3%，借款期限为3个月至2015年l月20日，合同第六条约定：“如乙方资金出现问题，用乙方公司和法人（应理解为个人）固定资产偿还。”借款到期后，被执行人陈际丽因资金困难，明确表示不能还借款和利息。经双方协商同意，约定被执行人陈际丽将其位于承德市双桥区新华路帝景园大厦506元给号198.63平方米的房屋作价200万给申请人杨福印抵顶债务，随后将房屋交付给申请人，申请人居住至今。被执行人陈际丽不再享有房屋的所有权，双方的行为没有违反法律、法规，符合《合同法》第九条、第十条的规定，二、本案中申请人杨福印的行为完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的法定要件；所以申请人的异议请求应该得到支持。依据2004年11月4日公布《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》{（法释【2004】15号）2005年1月1日起施行}第十七条规定：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可以看出：对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人已占有该不动产；3、未办理产权过户登记；4、第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结。反之，有任意一个以上条件未满足的，则人民法院可以查封、扣押、冻结。该条并没有规定必须签订书面买卖合同，并且《合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。本案中申请人杨福印行为完全符合上述四个要件和《合同法》的规定；所以申请人的异议请求应该得到支持。三、本案不能适用2015年5月5日起施行《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015)10号）第28条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的实施日期是2015年5月5日。第二十八条规定：“金钱债权执中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定不能使用本案。理由如下：1、被执行人陈际丽于2015年2月初将房屋的交付申请人杨福印，申请人开始居住至今，自交付之日起合同履行完毕，被执行人陈际丽己不再享有所有权。行为在先，规定在后。2、法院查封的日期是2015年3月份，此时所有权己经转移申请人杨福印所有，但是申请人杨福印并不知道该房被查封，否则那时就会提出异议。同样是行为在先，规定在后。3、本案中，被执行人陈际丽将房屋交付申请人杨福印的行为、人民法院查封的行为均在2015年5月5日之前。如果使用本规定第二十八条之规定，就会损害所以申请人的合法权益。依据法不溯及既往的原则，该规定不应适用本案的处理。四、依据法不溯及既往的原则，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。【法不溯及既往】是一项基本的法治原则。通俗地讲，就是不能用今天的法律、法规去约束昨天的行为。在我国，“法无溯及力”适用于民法、刑法、行政法等方面。定义法具有指引作用，无论是确定的指引还是不确定的指引，都是为人们提供一个既定的行为模式，引导人们依法实施自己的行为。而新法颁布之前，并不存在新法提供的既定的行为模式，所以颁布后的新法就不能依据该模式对之前人们的行为去引导。换句话说，新法颁布前人们的行为，只能按照当时的法律来调整。另外，法还具有预测作用，即凭借法律的存在，人们可以预先估计相互间行为的法律后果。但是，未颁布的法，并不为人们预知，自然也就不能起到任何作用，因此，新法不具有溯及力。无溯及力的原则表现在国家不能用当前制定的法律指导人们过去的行为，更不能用当前的法律指导人们过去从事的当时是合法而当前是违法的行为。以限制权力的扩张与滥用，维护社会秩序的稳定性，保护人们期待的信赖利益。国家一般适用“法不溯及既往”原则，即国家不能用当前制定的法律去约束人们过去的行为，更不能由于人们过去从事了某种当时是合法但是现在看来是不合法的行为而依照当前的法律来指导他们。其次，作为“法不溯及既往”原则的补充，国家法律规范的效力可以有条件的适用于既往行为，即所谓的“有利追溯”原则。在我国民法当中，有利追溯的原则体现为，如果先前的某种行为或者关系在行为时并不符合当时法律的规定，但依照现行法律是合法的，并且与相关各方都有利，就应当依照新法律承认其合法性并且予以保护。《刑法》也规定了从轻原则，即新法轻用新法，旧法轻用旧法。第三、信赖利益保护说。任何社会成员只要依据法律行事，其便有权期待和信赖获得法律规定的积极效果，这种信赖是正当的，不应因法律的变更而失去保护，新的法律不能剥夺社会成员基于原有法律而产生的正当信赖。综上所述，申请人杨福印是案外人，贵院将申请人杨福印的财产予以执行，明显错误。请求贵院查明事实，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，依法裁决，终止对申请人杨福印所有房屋的执行。
申请执行人委托诉讼代理人称，一、杨福印与陈际丽未签订书面以房抵债协议，其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称规定）第二十八条第一款一项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同”之规定，应予以驳回。杨福印在执行异议书中提出其与陈际丽在2015年2月下旬口头协商同意，约定将陈际丽所有的位于双桥区帝景园大厦506号房屋做价200万元抵顶所欠杨福印债务。以上说明双方未达成以房抵债的书面协议，以房抵债的本质在于通过债权债务的抵消取得物权，与买卖合同无差别，目的均是取得不动产的所有权，因此，以物抵债协议或合同可视为《规定》所指书面买卖合同。本案中，杨福印与陈际丽之间不存在任何足以证明双方抵债合意的书面合同，不能证明抵债行为是否存在、抵债数额是否确定，缺少《规定》所规定定的形式要件，不能认定双方存在真实、合法的以物抵债关系，应依《规定》予以驳回。二、不能认定在2015年3月18日人民法院查封前杨福印对争议房屋的实际占有，不符合《规定》第二十八条第一款二项“在人民法院查封之前己合法占有该不动产”之规定，亦应予以驳回。根据贷款公司在国网冀北电力有限公司承德供电公司查询的帝景园大厦506号（户名候恩成）缴费清单，该房屋在2015年1、2月份无人用电，同年3月用电量为114度，因该房屋此前用于承德绍淇科技发展有限公司等两公司办公，不能排除非杨福印居住的可能。同年4、5月份未消耗电量，同年6月份用电量为10度，同年8月始用电量均稳定在110度以上，说明该房屋可能的居住时间应自2015年8月份以后，即在本案查封之后存在居住和实际占有的可能，杨福印所提出其自2015年2月底居住无事实依据。其次，承德绍淇科技发展有限公司、陈际丽未与杨福印办理房屋交接手续，房屋钥匙的取得和来源不清，不符合以物抵债后房屋交付习惯，不能仅凭房屋钥匙证明房屋交付、占有的事实。三、杨福印与陈际丽之间不存在真实的借贷关系，不能证明以债务抵顶做为房屋支付价款的事实存在，不符合《规定》第二十八条第一款三项“己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定，应驳回其异议。杨福印提供的签订于2014年10月24日的《借款协议》，借款人（乙方）为承德绍淇科技发展有限公司，杨福印签字日期为2014年10月20日，承德绍淇科技发展有限公司盖章、公司法定代表人陈际丽签字日期为2014年10月24日，借条出具日期为2014年10月24日，借条明确借款单位为承德绍淇科技发展有限公司，陈际丽在借款人处签字。《借款协议》与借条在借款人上存在重大差别，一般而言，借条仅是证明贷款人履行出借义务的证明，起到借据的作用。借款主体的确认应以《借款协议》的约定为准，在借条中陈际丽在借款人处签字，仅表示其系承德绍淇科技发展有限公司的法定代表人并以法定代表人身份代表公司签字，并不能视为对借款主体身份的变更。上述事实说明，杨福印仅与承德绍淇科技发展有限公司存在借贷关系，与陈际丽不存在借贷关系，陈际丽系承德绍淇科技发展有限公司的法定代表人，帝景园大厦506号房屋系其个人财产而非公司财产，陈际丽以其个人财产清偿公司债务，不属于《规定》“己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法的要求交付执行”之情形，人民法院应予以驳回。其次，杨福印未提供其与承德绍淇科技发展有限公司或陈际丽履行出借义务的相关证据，仅凭《借款协议》或借条不能确认借款己向承德绍淇科技发展有限公司或陈际丽支付。按《借款协议》或借条记载的借款金额为360万元，必然要通过转账方式支付，杨福印未向人民法院提交有关履行出借义务的相关证据，不能证明其与承德绍淇科技发展有限公司或陈际丽借贷关系的真实性，以物抵债的“债”不存在真实、合法的基础法律关系，不能视为就抵债之不动产支付了对价，人民法院亦应驳回其异议。第四、杨福印与陈际丽即使存在口头的以物抵债协议，其不能以口头以物抵债协议做为向房屋登记机关办理过户登记手续，不符合《规定》第二十八条第一款四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，应驳回其异议。《房屋登记办法》第三十六条规定：发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；第三十七条：申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（四）证明发生变更事实的材料；根据《房屋登记办法》的上述规定，以物抵债属于房屋所有权人的姓名或者名称变更之规定，相关出让人或受让人应向登记机关提交证明发生变更事实的材料，具体到本案即为以物抵债之书面协议。按杨福印所言，其与陈际丽达成口头抵债协议时间在2月下旬，占有房屋在2月底，在人民法院查封前尚有足够时间签订书面以物抵债协议、提交过户申请、以物抵债协议等办理房屋过户手续材料。杨福印与陈际丽或承德绍淇科技发展有限公司至今未签订任何书面抵债协议，其不能办理房屋过户手续并非系杨福印的原因，而是双方不存在书面协议根本不能办理。故不能过户系杨福印未与陈际丽或承德绍淇科技发展有限公司签订书面协议或合同所至，其所提异议不符合《规定》第二十八条第一款四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，应驳回其异议。总之，杨福印所提出执行异议，不存在法律和事实依据，异议理由均不能成立，不能阻止人民法院的正当执行行为，人民法院应依法予以驳回。
案外人委托代理人向本院提交了如下证据：案外人委托代理人当庭向本院提交证据六份（借条一份、借款协议一份、证明四份）。
申请人委托代理人向本院提交了如下证据：申请人委托代理人当庭向本院提交了证据四份（电费客户明细一份、电费通知单三份）。
本院经听证查明，被执行人陈际丽于2014年10月20日向案外人杨福印借款360万元，借款期限为3个月，即至2015年1月20日止。借款到期后，被执行人陈际丽因资金困难，未能偿还本金和利息，双方经口头协商，被执行人陈际丽将其位于承德市双桥区新华路帝景园大厦506号198.63平方米的房屋抵债给案外人杨福印，房屋价款为200万元，2015年2月初陈际丽将钥匙交给案外人杨福印，案外人一家居住至今。申请执行人承德市双桥区助银小额贷款有限公司与陈际丽借款合同纠纷一案，本院依据（2015）承民协字00051-1号民事裁定书，查封了承德市双桥区新华路帝景园大厦506、2907、2908房屋三套，查封期限三年（自2015年3月18日至2018年3月17日止）。2015年12月14日河北省高级人民法院做出（2015）冀民一终字第509号民事判决书。一、维持承德市中级人民法院（2015）承民初字第00051号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、撤销承德市中级人民法院（2015）承民初字第00051号民事判决书第一项，改判为：陈际丽于本判决生效后十日内偿还承德市双桥区助银小额贷款有限公司借款8562986.3元及利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍，自2015年1月21日计算至实际履行完毕之日止）。该判决生效后，本院于2016年2月1日立案执行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法拥有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记手续”。本案中，被执行人陈际丽与案外人杨福印并未签订房屋抵债协议，也未到房屋产权登记机关备案，只是口头协商，不符合以上的法律规定的情形，其异议理由不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人杨福印的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李国臣
审判员 廉立伟
审判员 贾燕平
二〇一七年六月一日
书记员 安国杰