河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0105民初28259号
原告胡真真，女，汉族，1982年1月26日出生，住郑州市金水区。
委托代理人连新来，河南国银律师事务所律师。
被告李辉，女，汉族，1987年7月23日出生，住郑州市金水区。
委托代理人王洪瑞、付艳春，河南天坤律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。
负责人李尚荣，行长。
委托代理人，王远，男，汉族，1986年10月25日出生，住郑州市金水区，系公司员工。
委托代理人管一杰，男，汉族，1984年2月7日出生，住郑州市金水区，系公司员工。
第三人郑州金诺房地产咨询有限公司第十分公司，住所地郑州市金水区商城东路268号院附21号。
负责人王锦旗，总经理。
委托代理人代振阳，男，汉族，1989年10月5日出生，住河南省淮滨县，系公司员工。
委托代理人郭想宏，男，汉族，1990年10月7日出生，住甘肃省渭源县，系公司员工。
原告胡真真诉被告李辉、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行、郑州金诺房地产咨询有限公司第十分公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告胡真真及委托代理人连新来，被告李辉委托代理人王洪瑞，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行）委托代理人管一杰，第三人郑州金诺房地产咨询有限公司第十分公司（以下简称金诺公司）委托代理人郭想宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告胡真真诉称，2016年2月25日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》（合同编号：1500869），合同约定被告将其单独所有的位于郑州市金水区金水路305号7号楼24层房屋（房屋所有权证书号：1501166405）出卖给原告。合同签订后，原告即依约先后向被告支付了解押款26万元、定金4万元等，向第三人支付了佣金、代办费15000元等费用，但被告未依《房屋买卖合同》约定办理解押、过户、将户口迁出等手续，且明确表示不愿将房屋卖给原告。诉讼请求：一、被告继续履行《房屋买卖合同》（合同编号：1500869），依约办理解押、过户、将户口迁出等手续；二、被告向原告支付违约金98440元（违约金自2016年3月25日暂计至2016年10月25日，实际计算至被告全部履行案涉《房屋买卖合同》所约定其应负义务之日止）；三、本案全部诉讼费用（包括但不限于保全费等）由被告承担。
被告李辉辩称：1、请求法院依法驳回原告的诉讼请求，合同不能履行，是由于原告违约及违反郑州关于限购的相关规定导致，依据合同规定，被告有权解除合同，2、诉讼请求第二项违约金计算时间严重错误，违约金约定日0.1%严重违反法律规定，违约金的时间起算点也是计算错误的。导致合同不能履行，是由于第三人建设银行的房屋抵押的规定造成的，抵押未满一年不能提前还款解押，房屋到2016.8月份才满一年。退一步讲，就算计算违约金也应当从2016.8月后计算，由于违约金的约定严重违反法律规定，应当视为没有违约金约定。
第三人建设银行辩称：如果原告与被告达成一致，只要符合我们建设银行的规定，我们会配合他们解押、还款手续。
第三人金诺房地产公司辩称：1、我方作为居间人为买卖双方提供真实的房源信息和交易信息，促成双方达成交易，并且签订了编号1500869的房屋买卖合同一份，居间人依法履行了自己的义务，居间成功。2、居间人享有的居间费用暂时尚未收取，按照法律规定，以及合同相关约定，我方依法享有报酬请求权。
原告胡真真提供证据如下：
1、买卖合同，2、订金收条、转款凭证，3收款收据4、付款协议。5、转款凭证，证明原告向被告转款26万元的事实。6、短信记录一页。证明被告违约的事实。
被告李辉质证：1、买卖合同真实性无异议，李辉名下的标的房屋实际共有人由其丈夫褚文礼共同拥有，在李辉出卖房屋的过程中，未经褚文礼同意，褚文礼也不知情，被告李辉属于无权处分。依据合同第9条第一项原告应当一次性付清房款，实际中原告没有支付给被告任何房款，依据合同第十七条第二项原告在合同履行过程中，其名下具有三套房产，严重违背2016.10.1日郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的有关规定，被告有权解除合同。2、订金收条、转款凭证，均有异议。李辉收到的款项属于付款人是常香菊，而不是原告。3、收款收据和被告李辉没有关系，属于金诺房产收具的。4、付款协议，真实性无异议，26万元协议明确约定属于借款。协议第二项违约金为借款总金额26万的50%，严重违反法律规定。依据法律规定，借款利息不应超过年息24%，此条视为无约定。5转款凭证，应当提供原件，原告只提供复印件，而且转账人为常香菊，而不是原告不能证明原告向被告转款26万元的事实。6、短信记录一页，此短信记录更能证明，房屋无法交易是由于银行的规定造成的，且被告已经告知原告。
第三人建设银行质证：1、买卖合同无异议，2、订金收条、转款凭证，无异议，3收款收据，无异议，4、付款协议，无异议，5、转款凭证，无异议。6、该证据与我们无关。
第三人金诺房地产公司质证：我方出具的收款收据，该收据系复印件，从收据上可以显示我方作为居间方按照合同第五条约定收取定金1.5万元。其它证据不予质证。对证据6在此不发表质证意见。
被告李辉提交证据如下：
1、房屋买卖合同一份，2、付款协议一份。3、短信记录2页。证明被告已经告知原告房屋由于按揭贷款未满一年不能办理解押手续。
原告胡真真质证：证据1、2无异议。3、短信记录，真实性无异议，目的有异议：按揭贷款未满一年不能办理解押是由于被告原因，被告应当承担违约责任。
第三人建设银行质证：证据1、2无异议，3短信记录，与我方无关。
第三人金诺房地产公司质证：证据1、2无异议，3短信记录，不发表意见。
第三人金诺房地产公司提交证据如下：
1、房屋买卖合同一份，2、佣金欠条一份。
原告胡真真质证：1、买卖合同无异议，2、佣金欠条系复印件，不具有真实性。
被告李辉质证：1、买卖合同无异议，2、佣金欠条与被告无关，不予质证。
第三人建设银行质证：1、买卖合同无异议，2、佣金欠条无异议。
第三人建设银行未提交证据。
经审理查明：1、2016年2月25日，原、被告签订《房屋买卖合同》（合同编号：1500869）一份，主要约定：被告李辉拥有位于金水区××水路××楼××南××号的房屋，房屋所有（共有）权证书号或商品房买卖合同书号为1501166405；房屋所有（共有）权人为李辉；房屋建筑面积为36.53平方米。原告胡真真自愿购买被告上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议。被告李辉保证该房屋无抵押、无担保、无出租，若有上述情形之一，须保证无其他争议纠纷，同时保证该房屋具有上市交易的条件。成交价格：原、被告协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为：人民币（大写）肆拾陆万元整。此价格下，包含该房产墙壁、天花板、地板已镶嵌及固定附属物，以及以下家具家电及相关配套一台冰箱、一台洗衣机、一台电视、一张床。原告胡真真应于本合同首次签订时支付定金、佣金及代办费人民币（大写）壹万伍仟元整，【其中佣金及代办费人民币（大写）壹万贰佰元整，余额作为第三人金诺房地产公司代被告李辉保管的定金。】原告胡真真应向第三人金诺房地产公司支付佣金人民币（大写）玖仟贰佰元整，在签订本合同时，原被告双方应向第三人金诺房地产公司及时、足额支付佣金。在合同履行过程中，如因原被告任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，第三人金诺房地产公司不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。付款方式，原被告双方同意一次性付款：原告胡真真应在立契过户当日，向被告李辉付清全部房款；如需网签和资金监管，原告胡真真应在网签买卖合同备案当日将网签合同约定的全部房款存入二手房买卖资金监管机构所指定的监管账户，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由第三人金诺房地产公司保管。该房屋处于抵押状态，被告李辉保证本合同签订后的贰拾个工作日内向贷款银行提出还款申请，（原告胡真真采用按揭贷款付款方式的，被告李辉保证自原告胡真真银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时原告胡真真应于还款现场向被告李辉支付解押款人民币（大写）贰拾陆万元整，专用于被告李辉办理解押事宜，剩余解押款由被告李辉自行筹集。被告李辉领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。本合同签订后原、被告双方任何乙方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。
2、2016年2月25日户名为常香菊，卡号为62×××01的银行账户给户名为李辉，卡号为62×××67的银行账户转账40000元。被告李辉于2016年2月25日出具订金收条一份，载明：今收到胡真真（410105198201261144）购买位于金水区××水路××楼××南××（××）的房屋订金（肆万元整）人民币：40000元。
3、同日，原告胡真真向第三人金诺公司支付了15000元。5、2016年2月25日世家房产出具的收款收据，载明：付款人：胡真真；款项用途：代收款定金（含佣金及代办费）；付款金额：15000元；物业地址：金水区××水路××楼××南××号。庭审中，第三人金诺房地产公司亦认可实际收到原告胡真真支付的15000元定金。
4、2016年3月3日，原告胡真真与被告李辉、第三人金诺公司签订了《房屋买卖付款协议》一份，主要约定关于购买金水区××水路××楼××南××号房产的过户借款问题，次房产过户前，原告付给被告现金贰拾陆万元用于房屋总房款，即过户前此款为被告李辉欠原告胡真真的现金，被告必须在收到总房款后，按双方签订的买卖合同要求将本房产卖给原告，否则即为被告违约，被告应在归还原告所借给被告现金260000元的同时付给原告违约金为原告借给被告260000元的50%。同日户名为常香菊，卡号为62×××01的中国工商银行卡账户给户名为李辉，卡号为62×××67的账户转账260000元。
5、本院审理过程中，本院经询问案外人常香菊，其称其与原告胡真真系母女关系，原告胡真真要买李辉的房子，用她的卡前后两次给李辉转账30万元。并称上述30万元是胡真真的买房款，常香菊本人不主张任何权利。
6、合同签订后，被告李辉将房屋交付给原告胡真真。但未及时办理解押及过户手续，2016年9月双方通过短信方式房屋解押问题，2016年10月23日，原告胡真真通过第三人金诺公司向被告李辉发出催告函，要求履行合同义务。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，因此对合同双方当事人均具有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告向被告支付了4万元订金，被告李辉亦出具收条确认收到，后原、被告双方签订了《房屋买卖付款协议》，原告又交付被告李辉26万元，虽约定在过户前此款为被告李辉向原告胡真真的借款，但自协议约定系房产过户借款问题，且与原合同约定的解押款数额一致，故该付款协议应是原、被告对其之前签订的房屋买卖合同内容的补充，应认定为是房屋买卖合同的补充协议。故在合同签订后被告李辉收取了原告了4万元订金，并以签订付款协议的方式又收取了26万元，加上原告支付给第三人金诺公司的15000元除去佣金、代办费10200元剩余的4800元，原告共支付了304800元。被告已提前取得了较多的购房款，应及时协助原告办理买卖房屋的所有权证书。被告李辉称房屋系与其丈夫褚文礼共有，但未提供婚姻登记的证明。其称约定为一次性付款，本案中原合同约定的付款时间为在立契过户当日付清全部房款，在合同签订后，办理立契过户之前支付的上述款项被告胡真真亦通过出具收据、签订付款协议等方式认可收到，且在收到相关款项后一致未办理解押、过户手续的行为系违约行为，其称系原告违约没有依据。但原告主张按照合同约定自2016年3月25日起以全部房款为基数按日1‰支付违约金，违约金约定过高，且房款未全部支付完毕，故本院认定违约金应以已付款项（340800元）为基数，按照月2%的标准支付。另因被告称房屋于2016年8月份符合解押条件，且结合原告提交的2016年9月8日原被告尚在交流解押等问题，在短信交流中被告表示“赶紧接着往下办理手续”，但未及时办理，故本院认定被告李辉应自2016年9月8日起向原告支付违约金。
本案中，涉案房屋尚有银行抵押，依合同约定被告李辉应还清按揭贷款，解除房屋抵押。否则即便原告付清全部购房款，被告如不肯协助解除抵押，原告亦无法取得该房屋所有权。双方签订房屋买卖合同后，原告已按约定将解除抵押款26万元支付给被告，被告也已按约定将房屋交付原告使用，但被告至今未办理涉案房屋的解押手续。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案在审理中，原告表示为办理该房屋所有权的变更登记手续，愿意代替被告偿还被告所欠第三人银行贷款以解除抵押，其偿还后另行向被告主张，本院对此不持异议。故在被告清偿第三人建设银行贷款后或原告代为清偿第三人建设银行贷款后，被告和第三人建设银行应协助原告办理涉案房屋的解押手续。若系原告清偿，因清偿所产生的费用，在原告应支付被告的剩余购房款中该款项予以冲抵。
原、被告在房屋买卖合同中约定的房屋及其配套设施总价款460000万元，原告已付被告的304800元（其中房款260000元，定金44800元），剩余房款155200元。该款在扣除原告代替被告清偿欠第三人建设银行的债务后的金额，即为原告还应支付被告的购房款。庭审中，原告亦保证能够支付全款，有利于合同的履行，本院予以准许。原告在支付完被告剩余房款后，二被告应协助原告办理该房屋的过户手续，过户的相关费用按约定由原告承担。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，其诉讼请求过高部分本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告李辉于本判决生效之日起十日内清偿金水区金水路305号7号楼24层南14号房屋在第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行的银行贷款及利息和罚息（具体金额以清偿时中国建设银行股份有限公司河南省分行核算为准）；如被告李辉逾期未清偿原告胡真真可代被告李辉清偿上述债务。
二、被告李辉和第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于贷款本息清偿后10日内协助原告胡真真办理金水区金水路305号7号楼24层南14号的抵押解除手续。
三、被告李辉于涉案房屋办理解除抵押登记手续后十日内协助原告办理金水区金水路305号7号楼24层南14号房屋所有权变更登记手续至原告胡真真名下，过户的相关费用由原告负担。原告胡真真于过户当日支付被告李辉剩余购房款（剩余购房款金额为：房屋总价款扣除原告已支付被告的款项后为155200元，如本判决第一项确定清偿的贷款本息系原告支付，支付的金额原告亦可在剩余购房款中扣除）。
四、被告李辉于本判决生效之日起十日内向原告胡真真支付违约金（违约金以已付房款304800元为基数，按照月利率2%的标准，自2016年9月8日起计至办理过户手续之日止）。
五、驳回原告胡真真的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9384元，由被告李辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 巩大振
人民陪审员 吴桂英
人民陪审员 谢丽莎
二〇一七年六月三十日
书 记 员 赵德章