济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第2205号
原告青岛华欧集团股份有限公司，住所地青岛区灵山岛街6号内1栋、4栋。
法定代表人祁成，董事长。
委托代理人吴淑芹，山东中强律师事务所律师。
委托代理人殷媛，山东中强律师事务所律师。
被告山东万平房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘彦国，董事长。
委托代理人王瑞公，山东鼎元律师事务所律师。
原告青岛华欧集团股份有限公司（以下简称青岛华欧公司）与被告山东万平房地产开发有限公司（以下简称山东万平公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告青岛华欧公司的委托代理人吴淑芹、殷媛，被告山东万平公司委托代理人王瑞公到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛华欧公司诉称，原、被告双方签订了《办公商品房定购合同》，约定：被告在济南市经十东路济南市行政中心东南侧土地开发高层写字楼，原告同意购买该写字楼顶4层中的建筑面积1333平方米，被告同意出售给原告；购买写字楼的总价款为人民币伍佰万元，被告承诺于2009年9月30日前按时交付原告所认购前述1333平方米商品房（含标准装修），于2009年12月31日前交付给原告上�房地产证，否则被告构成违约，原告可要求被告按银行同期贷款利率的三倍向原告支付利息。合同签订后，原告已将购房款伍佰万元交与被告，但被告至今未向原告交付房屋，已严重构成违约。依据双方签订的《办公商品房定购合同》约定及相关法律规定，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行《办公商品房定购合同》。2、判令被告向原告支付违约金5296600元（按银行同期贷款利率的三倍，自2010年1月1日起暂计算至2015年6月29日，实际金额以履行日期为准）。3、诉讼费用由被告承担。
被告山东万平公司辩称，一、根据原告的诉讼请求，原告的涉案合同是合法有效的，但自合同签订后至原告起诉前，原告从未口头或书面向被告主张过诉讼请求中第一、二项的权利。因此，根据民法通则第135条之规定，原告的一、二项诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效。二、涉案合同应为商品房预售合同，涉案的房地产开发直到今天被告还没有取得商品房预售许可，因此，根据法律规定，涉案合同应当不具有法律效力，因此，原告要求继续履行合同及支付违约金的诉讼请求不能成立。三、假设涉案合同是有效的，原告主张的第二项诉讼请求数额明显过高。综上，被告认为原告针对被告的诉讼请求及所依据的事实理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定，2007年6月，原告青岛华欧公司与被告山东万平公司签订《办公商品房定购合同》一份，约定：一、为解决济南电力监管办公室办公场所问题，由被告在济南市经十东路济南市行政中心东南侧土地开发高层写字楼，原告购买该写字楼顶4层中的建筑面积1333平方米，出租给济南电力监管办公室使用；�、原告购买写字楼房总价款为人民币伍佰万元。三、原告于2007年6月向被告支付定金人民币伍佰万元，双方履行本契约时，定金冲抵合同价款；四、山东万平公司取得商品房预售许可证之后，原、被告双方另行签订正式的房屋买卖合同……六、被告承诺于2009年9月30日前按时交付原告所认购前述1333平方米商品房（含标准装修），于2009年12月31日前交付给原告上述房地产证，否则被告构成违约，原告可要求被告双倍返还定金，并由被告按银行同期贷款利率向原告支付利息，超过原告归还时间两个月以内，被告按银行同期贷款利率的两倍向原告支付利息，逾期两个月以上按银行同期贷款利率的三倍向原告支付利息……九、被告承诺2007年6月30日前取得前述写字楼开发建设权。如期未取得，被告应于7月10日前将原告预付款全部退还原告，并按银行同期贷款利率向原告支付利�，超过归还时间两个月以内，被告按银行同期贷款利率的两倍向原告支付利息，逾期两个月以上按银行同期贷款利率的三倍向原告支付利息。该合同签订后，原告青岛华欧公司于2007年6月14日通过银行转账方式向被告山东万平公司支付购房款500万元，被告山东万平公司向原告青岛华欧公司出具收款收据一份。2007年6月18日，被告山东万平公司与济南市国土资源局签订成交确认书一份，取得2007-GO12地块的国有土地使用权，地块的范围：“东至奥体中心东侧配套公建用地，南至奥体中心东侧3-2号地块，西至体育东路，北至体育北路”2007年12月28日，被告取得上述地块的土地使用证，证号为高新国用（2007）第0500081号。2010年5月4日，被告取得建设工程规划许可证，证号为建字第370101201000081号，建设项目名称万平商务大厦。截止庭审结束，双方均认可合同约定的房屋未建设完毕。2014年3月20日，被告向原告出具声明书一份，声明书载明：“声明书致青岛华欧集团股份有限公司，贵公司与我公司于2007年6月签订了《办公商品房定购合同》，2007年6月14日贵公司向我公司支付了定金人民币伍佰万元。现由于不可预料的原因，该合同处于终止状态。兹真实意思表示，我公司郑重承诺：1、于2014年9月30日前，向贵公司返还定金人民币伍佰万元。2、若定金未能按时全额返还，我公司愿意承担相应的法律责任。”原告主张未接受该声明，并不断要求履行合同。被告亦未履行该声明承诺的义务。
诉讼中，原告要求被告按照按银行同期贷款利率的三倍支付违约金5296600元，自2010年1月1日起暂计算至2015年6月29日。被告认为该约定过高，要求法院予以调整。
上述事实，有原告提交的《办公商品房定购合同》一份、收款收据一份、及转账凭证、成交确认书、声明书、建设工程规划许可证、及原、被告的陈述予以证实。
本院认为，原告青岛华欧公司与被告山东万平公司于2007年6月签订的《办公商品房定购合同》系双方当事人真实意思表示，该合同的主要内容是原告认购被告开发建设的办公用房，该合同内容没有违背相关法律的规定，也没有损害第三方的利益，应属合法有效。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了义务，向被告交付购房款500万元。但是该楼房至今未能建好，不具备合同要求的交房条件。因原告本次诉讼并未要求解除合同，因此，原告可待被告建成涉案房屋后，另行主张权利。因被告已构成违约，原告要求被告按银行同期贷款利率的三倍向原告支付利息，双方虽然做出了明确约定，被告主张该约定过高，要求予以调整。根据《最高�民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告未举证证实自己的损失情况，因此，本院调整为按照中国人民银行同期贷款率的1.3倍予以计算。对于其他部分，本院不予支持。诉讼时效问题。被告认为根据原告的诉讼请求，原告的涉案合同是合法有效的，但自合同签订后至原告起诉前，原告从未口头或书面向被告主张过诉讼请求中第一、二项的权利。因此，根据民法通则第135条之规定，原告的一、二项诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效。原告认为自合同签订后一直向被告主张权利。被告曾于2014年3月20日向原告出具声明书�因此，被告所主张的本案已过诉讼时效不能成立。本院认为，虽原告不能出具2014年3月20日前一直向被告主张权利的事实，是由于该楼层至今未建成，原告要求继续履行合同不存在诉讼时效问题，且被告于2014年3月20日出具的声明书加盖了公章承认《办公商品房定购合同》合法有效。原告的该项证据可以证实原告并未放弃向被告主张权利，因此，被告所抗辩的本案已过诉讼时效的主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告山东万平房地产开发有限公司向原告青岛华欧集团股份有限公司支付违约金（以500万元为基数，按中国�民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2010年1月1日起计算至本判决生效之日止）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告山东万平房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48876元，财产保全费5000元，由被告山东万平房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 万立波
人民陪审员 苏为民
人民陪审员 王京武
二〇一六年四月二十四日
书 记 员 张 娜