甘肃省永登县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第178号
原告李某某，男，汉族，住永登县。
委托代理人胡天舒，永登县城关第二法律服务所法律工作者。
被告陈某甲，男，汉族，湖北省汉川市人，住深圳市龙华新区。
委托代理人陈某乙，男，汉族，湖北省汉川市人，住永登县。
第三人郑某某，女，汉族，住永登县。
委托代理人康逢燕，甘肃金毓康律师事务所律师。
原告李某某诉被告陈某甲、第三人郑某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张世红独任审判，公开开庭进行了审理，原告与其代理人，被告的代理人及第三人与其代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。。
原告诉称，2012年10月24日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定将其父亲生前遗留的位于永登县的房屋租赁给被告使用，租期自2012年3月13日至2015年3月13日，后原告将房屋交付被告使用，期间，被告未经原告同意擅自将房屋转租给第三人使用，为此，原告曾以诉讼方式主张过自己的权利，但未得到法院的支持，现被告又不按照双方约定的期限交纳房屋租赁费。故原告为维护其权益，诉至法院要求：1、依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告承担因不按时交纳租金的违约金15000元；3、依法判令第三人立即从所租赁的房屋中搬出；4、诉讼费由被告承担。
被告陈某甲辩称，原、被告签订的房屋租赁合同有效。原告的母亲刘某某曾起诉被告要求解除合同，法院没有支持。被告给原告打电话交房租，原告不接电话，也不来店里收房租，被告不知道原告的住址，没办法给原告交房租。而且被告也不确定房租是交给原告还是交给原告的母亲刘某某。故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人郑某某述称，第一、原告的诉讼主体不适格，原告的母亲刘某某曾以不知租房的事为由起诉原、被告及第三人，涉案房屋登记在原告父亲名下，其父去世，刘某某对该房屋享有权利，原告不能单独行使权利。第二、原告家的地址变更后没有通知承租人，承租人无法找到出租人，出租人有过错，并非承租人违约。第三、（2013）永民一初字第389号案件中的原告是刘某某，本案原告李某某是该案的被告。第四、因承租人办理食品经营许可证需要出租人配合提供房屋所有权证。但是出租人刻意躲避承租人，给承租人造成了损失，是出租人违约在先。第五、合同具有相对性，第三人非合同相对方，第三人不应承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告向本院提供的证据有：
1、常住人口登记卡四页，证明原告的家庭成员情况，其父李某甲去世，其母为刘某某。
2、《房屋租赁合同》一份，证明原告于2012年10月24日将其所有的位于永登县的商铺出租给被告，前两年租金是4万，第三年是5万，约定承租人应在每年2月13日前交下一年房租，被告如违约应支付违约金，现被告已经违约。
3、集体土地建设用地使用证与房屋所有权证各一份，证明涉案房屋登记在原告父亲李某甲名下，房屋不可分割，原告作为共有人，经其母亲刘某某同意后，可以作为本案适格的原告。
4、原告与其母亲刘某某在2014年2、3月份的话费单各两份，原告的电话号码是1521409****，刘某某的电话号码是1389361****。证明2014年2、3月被告和第三人未给原告及其母亲打过电话。
5、（2013）永民一初字第389号民事判决书一份，证明李某某为本案适格原告，且被告知道原告和刘某某的住所，却至今未交房租。
6、证人张某出庭证明其作为原告的妻子曾向被告和第三人催要过房租。
7、证人高某出庭证明原告曾向被告的代理人和第三人催要过房租，被告代理人和第三人都说过几天交。
被告对原告的证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性无异议，但认为不能证明李某某是适格原告，原告的母亲刘某某和姐姐李某乙也应当参加诉讼。对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同第十一条约定发生争议应先协调解决，通过先前的诉讼，合同的效力在2014年2月才确定下来，双方应当继续履行合同，被告积极联系原告和刘某某，但联系不到，并非被告违约。被告愿意向原告和刘某某支付租金，但向谁支付原告和刘某某应协商好。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，对原告主体身份有异议。对证据4的真实无异议，被告代理人和第三人都给刘某某打过电话，刘某某不接电话，所以刘某某的通话记录上显示不出来通话信息，李某某的电话号码没有留过。对证据5的真实性无异议，但认为无法证明被告知道原告和刘某某的住所，该案中原告和刘某某的住所与他们自己陈述的住所不一致，被告和第三人无法得知其住所，无法交房租。对证据6提出异议，认为证人说的不属实，证人每次取柴时不和被告代理人及第三人说话。对证据7提出异议，认为证人说的不属实，2014年3月8日是三八妇女节，被告家有很多人在聚餐，证人却说只见了被告代理人和第三人。
第三人对原告的证据发表如下质证意见：
对证据1、2、3、5、7的意见同被告的意见。对证据4的真实性无异议，但仅认为刘某某的通话详单与本案有关，因为被告代理人与第三人一直用刘某某的号与其联系，详单不显示未接通电话产生话费的记录，故不能证明被告代理人和第三人没给原告打过电话。对证据6提出异议，认为证人说的不属实，证人每次取柴时不和被告代理人及第三人说话，且证人陈述农历正月十六或十七去催要房租不合常理，先前刘某某起诉的判决书2月才收到，在这之前，刘某某是否同意原告代租代管房屋还未确定，证人张芸来代收房屋租金与事实不符。
被告向法庭提交了如下证据：
证人郑某甲、郑某乙、张某丙、朱某某出庭证明2014年3月8日原告和高某没有向被告代理人和第三人催要过房租。
原告对被告的证据发表如下质证意见：
证人与被告代理人和第三人都是亲戚，有利害关系，证言的可信度需要其他证据相印证。2014年3月8日，郑某某和陈某乙轮流照顾店里的生意，证人在里面不清楚原告催要房租的事，证言没有证明力，不能证明原告没有去催要过房租。
第三人对被告的证据发表如下质证意见：
对证人证言无异议，2014年3月8日，原告和证人高某没有到被告处催要过房租，可以调取街上的监控查看。
第三人向法庭提交了如下证据：
民事上诉状及（2014）兰民一终字第44号判决书各一份，证明刘某某要求确认合同无效，原告与刘某某对房屋租赁合同有争议，但房屋由被告承租事实成立，原、被告应当协商解决纠纷。
原告对第三人的证据发表如下质证意见：
对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该案已确认了原告与刘某某是房屋的共有人，租赁合同有效，房屋租金可以交给刘某某也可以交给原告。
被告对第三人的证据无异议。
法庭出示本院依职权调取的证据：对刘某某做的一份询问笔录，刘某某表示同意原告处理与涉案房屋有关的事宜。
原告对该笔录无异议。
被告对该笔录无异议。
第三人对刘某某的陈述有异议，认为刘某某的陈述与其在之前的诉讼中的陈述相矛盾。现在刘某某态度明确，第三人与被告愿意当庭向原告支付房租。
基于以上原、被告诉辩及陈述，举证、质证过程和本院对证据的分析判定，本院查明的事实如下：
2012年10月24日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定将原告父亲生前遗留的位于永登县城关镇胜利街12号的房屋租赁给被告使用，租期自2012年3月13日至2015年3月13日，第一年租金为4万元、第二年租金为4万元、第三年租金为5万元，租金每年一交，于每年2月13日前交清下一年租金，双方应自觉履行合同，如有一方违约，将向另一方赔偿经济损失5万元。合同履行期间，原告的母亲刘某某以其不知道涉案房屋租赁给被告为由，将本案原、被告及第三人诉至本院要求确认原、被告签订的合同无效。本院作出（2013）永民一初字第389号民事判决，判决驳回刘某某的诉讼请求。刘某某不服提起上诉，上诉称被告在租房后未经出租人同意又将房屋转租给第三人郑某某使用。兰州市中级人民法院（2014）兰民一终字第44号民事判决认为，被告承租房屋后，与其弟陈某乙及其弟媳郑某某以家庭经营的方式经营饮食业，并非转租，故判决驳回上诉，维持原判。现原告认为被告又不按照双方约定的期限交纳房屋租赁费，故诉至法院要求：1、依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告承担因不按时交纳租金的违约金15000元；3、依法判令第三人从所租赁的房屋中搬出；4、诉讼费由被告承担。
另查明，原告父亲的继承人有原告和其母亲刘某某及原告的姐姐李某乙。被告陈某甲与其委托代理人陈某乙是兄弟关系，第三人郑某某与陈某乙是夫妻关系。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，租期为2012年3月13日至2015年3月13日，为定期房屋租赁合同，在没有约定或者法定事由出现的情况下，不得随意解除。原告主张被告不按约定的期限交付第三年的房租，《中华人民共和国合同法》第九十四条（三项）规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，根据该规定，对于承租人迟延履行支付租金义务时，出租人首先仍须催告承租人履行，给予承租人合理的履行期限，经过催告履行期仍未履行的，才可解除合同。原告提供证人张芸和高某的证言证明曾向被告和第三人催要过房租，被告和第三人对此提出异议，原告未提供其他证据与之相印证，因证人证言不能单独作为定案的依据，故原告的该意见本院不予采信。且在庭审中，被告与第三人当庭表示愿意向原告支付房租，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持，被告应继续履行合同，向原告支付5万元房租，原告要求第三人搬出租赁房屋的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告承担15000元违约金的诉讼请求，被告和第三人虽然辩称原告刻意躲避不收房屋租金，但原告对此不认可，被告和第三人仅提供证人证言不能证明其主张，故被告和第三人的该辩解理由，本院不予采信，被告应当承担违约金。原、被告虽然在合同中约定如有一方违约，将向另一方赔偿经济损失5万元，但被告迟延支付租金是否给原告造成15000元的经济损失原告未提供证据证明，根据公平原则，给原告造成的经济损失以银行同期贷款利息来计算较为适当，被告应向原告支付逾期付款的违约金为7.67元（每天利息50000元×5.6%÷365天）×75天（自2014年2月14日计算至2014年4月29日﹤本案开庭时﹥）=575.25元。因兰州市中级人民法院（2014）兰民一终字第44号民事判决认定被告和第三人是以家庭经营的方式经营饮食业，故第三人应对违约金承担共同给付责任。关于原告在庭审中称被告未经其同意将房屋转租给第三人的问题，兰州市中级人民法院（2014）兰民一终字第44号民事判决已作出定论，故对原告的该意见，本院不予采信。关于第三人提出原告主体资格不适格的问题，因原告母亲在（2013）永民一初字第389号和（2014）兰民一终字第44号民事案件中，以原告无权签订租赁合同为由要求解除合同，均未得到法院的支持，在原告的母亲刘某某同意原告处理与涉案房屋有关的事宜的情况下，原告作为出租人可以行使合同的解除权，故第三人的该辩解理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条（三）项的规定，判决如下：
一、驳回原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》及要求第三人搬出租赁房屋的诉讼请求。
二、被告与第三人于本判决生效后十日内向原告支付逾期付款的违约金575.25元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费315元，减半收取157.5元，原告负担107.5元，被告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 张世红
二〇一四年六月十七日
书记员 米美玲