山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终2340号
上诉人（原审被告）：杜建恩，男，1987年10月22日出生，汉族，鲁西集团工作人员，住山东省聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：梁秀艳，女，1990年6月30日出生，汉族，会计，住山东省聊城市东昌府区，系上诉人杜建恩之妻。
委托诉讼代理人：王祥发，聊城东昌顺风法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张殿法，男，1934年2月2日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：张桂英，女，1973年2月26日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区，系被上诉人张殿法之女。
委托诉讼代理人：王红，山东鲁衡律师事务所律师，系聊城市法律援助中心指派。
上诉人杜建恩因与被上诉人张殿法房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人杜建恩的委托诉讼代理人梁秀艳、王祥发，被上诉人张殿法及其委托诉讼代理人张桂英、王红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜建恩上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张殿法的一审诉求；2.一、二审诉讼费由张殿法承担。事实和理由：1.一审法院在已查明杜建恩未拖欠张殿法房租的事实基础上，却又错误认定杜建恩怠于及时退房，从而判令杜建恩支付张殿法自2017年2月26日至2017年4月20日期间的房费共计1833元。该判决系一审法院对证据确认不充分、适用法律不正确的错误判决，也是对杜建恩最大的不公平。2.导致引发本案诉讼的全部因素，系张殿法诬赖杜建恩拖欠房租造成的，张殿法的真正目的是恶意让涉案房屋滋生后续租金。杜建恩最后一次交纳2个月共2000元租金，所属时间自2016年12月25日至2017年2月25日。杜建恩决定在元宵节即2017年2月11日前搬家，其在腾空房屋之前，多次电话通知张殿法过来验房交接，并对剩余房租和物业费、水电费等进行结算，不料张殿法却以杜建恩尚欠一个月房租未交，称如不补交1000元，就拒不过来验房结算。杜建恩认为一直是先交房费，后住房子，绝不会出现拖欠一个月房租的情况。杜建恩见张殿法故意拖延房屋交接，无奈之下于2017年2月11日采用邮寄方式将房屋钥匙交还张殿法，做出了明确的验房请求行为，却又遭到张殿法的恶意拒收。杜建恩见实在没有好办法，只好硬着头皮，于2017年3月4日下午亲自到张殿法处交涉房屋交接事宜，张殿法及其子女却施以粗暴辱骂对待，并长时间限制杜建恩离开，杜建恩无奈报警，涉案纠纷经巡防移交派出所调解未果。根据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定第二条，杜建恩已依法提交了能够证明向张殿法发出验房请求的证据，张殿法认为杜建恩拖欠其房租，却未依照上述法律规定提交支持其主张的有效证据。就本案事实分析，张殿法认为杜建恩拖欠一个月房租与验房是两码事，张殿法应当根据杜建恩的邀请及时验房，如果张殿法认为杜建恩拖欠其房租，可选择诉讼方式解决纠纷，而不应当拖延涉案房屋的交接行为。3.本案经一审法院受理后，就2016年10月之后的物业费，杜建恩依照主办法官的庭前调解指导意见，本着宽容大度、息事宁人的姿态，于2017年4月20日交给张殿法物业费现金700元，一审法院以此作为杜建恩应承担后续房租的判决理由不正确，属于严重曲解了杜建恩的善良本意。根据实际情况，张殿法尚欠杜建恩2017年2月11日至2月25日期间的14天房租金未退还。
张殿法辩称，杜建恩的上诉理由不能成立。1.杜建恩应继续按照原合同约定支付张殿法租赁费及物业管理费等费用。自2015年7月25日租赁合同到期后，杜建恩又交纳一年房租至2016年7月25日。续租到期后杜建恩要求继续履行合同，双方虽未续签书面合同，但口头约定继续按照原合同每月支付房租及交纳相关物业费及水电暖等费用，对此杜建恩亦当庭认可，应视为对原合同的继续履行，双方之间的合同为不定期租赁。2.一审法院认定杜建恩房租交纳至2017年2月25日属认定事实错误，杜建恩所说的交纳至2017年2月11日更是没有事实和法律依据。张殿法在亲人孩子的劝说下没有提起上诉，但不认可杜建恩只欠1个月零25天的房租。租赁期间，杜建恩交纳了三次房租，最后一次是张殿法的女儿写的收到条。因记不起具体应交纳至什么时间，所以张殿法的女儿明确向杜建恩说明，本次只是收了两个月的房租，具体按张殿法给杜建恩打的收到条计算后为准，同时张殿法的女儿也需要核对房租的具体情况，故张殿法的女儿在收到条上写了“约”字。一审以此认定杜建恩房租交纳至2017年2月25日属认定事实错误。3.双方之间的租赁合同应于2017年4月20日终止，租金应计算至2017年4月20日，而不是邮寄钥匙的时间。杜建恩搬家时并未告知张殿法，亦未办理房屋交接手续。2017年3月4日下午杜建恩与张殿法发生纠纷，杜建恩所说的张殿法及其子女对其辱骂并不属实。一审庭前调解期间，也是杜建恩直接将物业费交纳至小区物业，并由物业部门出具收据，杜建恩一审提交的证据即可证明，对此张殿法并无异议。杜建恩述称给张殿法物业费700元，亦与事实不符。同时，该证据却可以证明，杜建恩与张殿法之间在2017年4月20日之前并未办理房屋交验手续，杜建恩亦未结清租赁期间的相关费用，故杜建恩仅邮寄钥匙的行为不能认为是双方合同解除。经一审庭前调解，杜建恩于2017年4月20日交接房屋钥匙及办理房屋查验手续。根据原合同约定，租赁合同应在该时间解除，在此之前的租金，杜建恩应予支付。4.杜建恩尚欠张殿法2个月零25天的租金未支付。对是否交纳房屋租赁费，杜建恩应负举证责任。本案中，张殿法的举证义务限于杜建恩与张殿法之间存在房屋租赁关系，对此张殿法提交了房屋租赁合同，且杜建恩当庭予以认可，双方租赁关系成立。按照惯例，张殿法收到杜建恩的租赁费后为其出具了收到条，如杜建恩认为其不欠租金，则应承担举证责任。根据民事诉讼法第六十四条及最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条规定，杜建恩针对自己提出的主张，未提供相关证据支持，应当承担举证不能的法律后果。
张殿法向一审法院起诉请求：1.判令杜建恩支付租金2833元；2.诉讼费用由杜建恩承担。
一审法院认定事实：2014年7月25日，张殿法、杜建恩签订房屋租赁合同一份，约定杜建恩租赁张殿法的龙湾小区11号楼1单元5楼154号房屋，月租金1000元，期限一年，从2014年7月25日至2015年7月25日。合同还约定了水、电、燃气、物业等费用的承担和室内物品的使用等。合同签订后，杜建恩交纳了一年的租金，到期后杜建恩续租至2016年7月25日，并交纳一年租金。续租到期后杜建恩要求继续使用租赁房屋，张殿法没有不同意。租赁期间，杜建恩分三次向张殿法交纳了租金。2017年2月11日，杜建恩不想再继续使用房屋，将承租的楼房钥匙邮寄给张殿法，张殿法拒绝接收。2017年3月4日，双方因租赁问题发生纠纷，110接警后进行处置，双方未达成协议。2017年4月1日，张殿法起诉至一审法院。2017年4月20日，双方进行了庭前调解，没有达成和解协议。当日，杜建恩交纳了应承担的水电等费用，张殿法查验了房屋，接收了房屋钥匙。张殿法认为杜建恩若不继续租赁房屋，应配合张殿法办理水、电、物业费等查验手续，杜建恩邮寄钥匙的行为不能证明双方之间已解除租赁关系，租赁合同应履行至2017年4月20日，杜建恩欠2017年1月25日至4月20日的租金共2833元。杜建恩认为多次通知张殿法验收房屋张殿法不去，无奈于2017年2月11日邮寄给张殿法钥匙，合同履行应止于2017年2月11日，2017年2月25日之前的房租已经交纳，杜建恩不欠张殿法租金。杜建恩提供了张殿法于2016年12月31日出具的收条，载明“今收到两个月房租2000元，约至（20）17年2月份”。杜建恩陈述之前的租赁费用分三次已经交清，张殿法每次都出具了收条，现在找不到之前的收条。张殿法对收条的真实性无异议，认为杜建恩之前欠一个月租金没交，但未提交相关证据。
一审法院认为，双方之间就本案所涉房屋存在租赁关系、2016年7月25日之前的租赁合同已经履行完毕无争议，一审法院予以确认。此后杜建恩继续使用承租房屋，张殿法没有提出异议，应视为原合同继续有效;双方未明确约定租赁期限，租赁期限为不定期。对租金的交付，张殿法在2016年12月31日为杜建恩出具了租金收到条，并载明“约至17年2月份”，根据双方原合同约定及房屋租赁中租金多为提前交纳的行业习惯，应认定杜建恩租金已交至2017年2月25日。杜建恩将钥匙邮寄给张殿法，但没有与张殿法办理房屋交验手续，直至2017年4月20日双方才正式办理了房屋交接手续，故租赁期间应止于2017年4月20日。综上所述，杜建恩欠交张殿法的租金应从2017年2月26日起计算，并非张殿法主张的从2017年1月25日起计;租赁期限止于2017年4月20日，杜建恩欠租金为1833元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条及其他法律规定，判决：一、限杜建恩于判决生效后十日内支付张殿法租金1833元；二、驳回张殿法其他诉求。案件受理费50元，由杜建恩负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，双方当事人二审争议的焦点是房屋租赁合同解除的日期。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，2016年7月25日之后杜建恩与张殿法之间形成不定期房屋租赁合同关系，双方应当按照法律规定及原租赁合同约定处理合同解除等相关事宜。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据该规定及房屋租赁市场惯例，房屋租赁合同解除时，作为承租人的杜建恩应将租赁房屋返还出租人张殿法，结清水电费、物业费等相关费用，并由出租人张殿法对租赁房屋及附属设施进行验收后，才能完成租赁合同的解除程序。因此，杜建恩于2017年2月11日邮寄房屋钥匙的行为并不能产生房屋租赁合同解除的效力。直至2017年4月20日，在一审法院调解下，杜建恩交纳了应承担的水电等费用，张殿法接收了房屋钥匙并查验房屋，双方才正式办理了房屋交接手续，因此，双方房屋租赁合同解除的时间应为2017年4月20日。一审认定房屋租赁期间止于2017年4月20日并无不当，对杜建恩提出的双方租赁关系终止日期为2017年2月11日、张殿法应退还2017年2月11日至2月25日期间14天租金的上诉请求，本院不予支持。张殿法主张一审认定杜建恩只欠1个月零25天租金属事实认定错误，其尚欠2个月零25天的租金，因张殿法在法律规定期限内未提出上诉，应当视为其认可一审判决，故本院对其主张不予审理。
综上所述，杜建恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由杜建恩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任家红
审 判 员 关 淼
审 判 员 杨 轲
二〇一七年十月二十六日
法官助理 何德芳
书 记 员 郎亚楠