广东省云浮市云安区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤5303执异2号
案外人：陈瑞华，男，1974年1月3日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：区德龙，广东言邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。
申请执行人：广发银行股份有限公司云浮支行，住所地：云浮市云城区。
负责人：林盛勇，广发银行股份有限公司云浮支行行长。
委托诉讼代理人：赵勇，广东广鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李水弟，广东广鑫律师事务所律师。
被执行人：云浮市天生生石材有限公司，住所地：云浮市云安区白沙塘行政综合区。
法定代表人：曾庆祥。
被执行人：曾庆祥，男，1952年10月8日出生，汉族，住云浮市云城区。
被执行人：李群带，女，1953年1月13日出生，汉族，住云浮市云城区。
被执行人：李振兴，男，1981年9月14日出生，汉族，住云浮市云城区。
被执行人：陈嘉敏，女，1981年12月15日出生，汉族，住云浮市云城区。
在本院执行广发银行股份有限公司云浮支行与云浮市天生生石材有限公司、曾庆祥、李群带、李振兴、陈嘉敏金融借款合同纠纷一案中，案外人陈瑞华于2017年6月19日对陈嘉敏名下位于中山市坦洲镇新前进村沾涌的国有土地使用权[土地使用证证号：中府国用（2002）字第33****号]的30%份额提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈瑞华称，请求事项：1.终止对中山市坦洲镇新前进村沾涌的土地使用权[土地使用证证号：中府国用（2002）字第33****号]的执行。2.解除对上述土地使用权的查封。
事实与理由：云浮市云安区人民法院在执行广发银行股份有限公司云浮支行与云浮市天生生石材有限公司、曾庆祥、李群带、李振兴、陈嘉敏金融借款合同纠纷一案中，依法作出（2016）粤5303民初259号民事裁定书，查封了陈嘉敏名下位于中山市坦洲镇新前进村沾涌的土地使用权[土地使用证证号：中府国用（2002）字第33****号]的30%份额，因该土地使用权登记在陈富均、孙凤娟、陈嘉敏三人名下，且该土地使用权已于2015年12月30日转让给陈瑞华，故陈瑞华提出终止对该土地使用权的执行，并予以解除查封。一、陈富均、孙凤娟、陈嘉敏与陈瑞华签订的《国有土地使用权转让协议》合法有效，应予以继续执行。
2015年12月30日，陈富均、孙凤娟、陈嘉敏与陈瑞华签订《国有土地使用权转让协议》，约定陈富均、孙凤娟、陈嘉敏将权属其三人位于中山市坦洲镇新前进村沾涌的土地使用权[土地使用证证号：中府国用（2002）字第33****号]转让给陈瑞华，由陈瑞华出资在该土地上建造房屋，并取得该土地上的房屋产权证后再支付最后一笔购地款等事宜。签订协议后，陈瑞华已实际占用该土地使用权，于2016年6月13日以陈富均、孙凤娟、陈嘉敏的名义取得《建设工程施工许可证》，并出资建造房屋，因此，《国有土地使用权转让协议》是陈富均、孙凤娟、陈嘉敏与陈瑞华的真实意思表示，没有违反相关法律规定，合法有效，应予以继续执行，陈富均、孙凤娟、陈嘉敏应协助陈瑞华取得该土地使用权的土地使用权证及房屋产权证。
二、中府国用（2002）字第33****号土地使用权尚未办理过户登记手续存在政策性原因。陈瑞华签订《国有土地使用权转让协议》的合同目的是取得中府国用（2002）字第33****号土地使用权的权属及该土地上所建房屋的房屋产权证，但由于2014年12月12日中山市国土资源局作出《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》（中土函〔2014〕2007号），该通知第二条明确规定土地使用权转让应符合以下条件：（一）以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；（三）法律、法规规定应符合的其他条件。根据该条规定，鉴于目前中府国用（2002）字第33****号土地使用权处于房屋施工阶段，陈瑞华的合同目的能够达成的前提条件必须是房屋竣工建成，持登记人为陈富均、孙凤娟、陈嘉敏的房屋所有权证书进行办理土地使用权过户登记手续。所以，中府国用（2002）字第33****号土地使用权尚未办理过户登记手续是受到政策性原因的影响，对此，陈富均、孙凤娟、陈嘉敏与陈瑞华亦在《国有土地使用权转让协议》明确清晰约定。
三、陈瑞华作为中府国用（2002）字第33****号土地使用权的买受人，其拥有该土地使用权的权利能够排除人民法院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
诚然，陈瑞华能够按照人民法院的要求将剩余的购地款交付执行，陈瑞华对中府国用（2002）字第33****号土地使用权的执行提出异议完全符合上述四种情形，因此，陈瑞华拥有该土地使用权的权利能够排除人民法院的执行。为维护陈瑞华的合法权益，恳请法院依法终止对中山市坦洲镇新前进村沾涌的土地使用权的执行，并予以解除查封。
申请执行人广发银行股份有限公司云浮支行称，1.案外人的执行异议申请缺乏相关依据，其提交的证据不能证明其是善意第三人，异议土地使用权至今未办理过户登记，物权尚未发生转移，不足以排除法院的执行。2.申请执行人对异议土地使用权申请执行，合法有效，申请执行人提交的证据可证明异议土地使用权属陈富均、孙凤娟、陈嘉敏三人名下，陈嘉敏拥有该土地使用权的30%份额，请求法院依法驳回案外人的异议请求。
被执行人云浮市天生生石材有限公司、曾庆祥、李群带、李振兴、陈嘉敏无作出答辩意见。
本院查明，本院在审理广发银行股份有限公司云浮支行与云浮市天生生石材有限公司、曾庆祥、李群带、李振兴、陈嘉敏金融借款合同纠纷一案中，依广发银行股份有限公司云浮支行提出的财产保全申请，于2016年6月22日作出（2016）粤5303民初259号民事裁定，查封了陈嘉敏名下位于中山市坦洲镇新前进村沾涌的国有土地使用权[土地使用证证号：中府国用（2002）字第33****号]的30%份额。本案经本院调解，双方当事人自愿达成了调解协议，2016年8月15日，本院制作（2016）粤5303民初259号《民事调解书》。2017年2月8日，本院立案执行[案号：（2017）粤5303执69号]。
中府国用（2002）字第33****号土地为国有土地，土地使用者为陈富均、孙凤娟、陈嘉敏，座落于中山市坦洲镇新前进村沾涌，使用权类型为出让，使用权面积为134.63平方米。2015年12月30日，陈富均、孙凤娟、陈嘉敏与案外人陈瑞华签订《国有土地使用权转让协议》，双方约定：1.陈富均、孙凤娟、陈嘉敏将其位于中山市坦洲镇新前进村沾涌的国有土地使用权[土地使用证证号：中府国用（2002）字第33****号]转让给陈瑞华，由陈瑞华出资在该土地上建造房屋。2.转让土地使用权面积134.63平方米，价款718000元，价款在签订上述协议后3日内支付668000元，其余50000元，在陈富均、孙凤娟、陈嘉敏领到转让地块的房屋产权证后，双方到有关国土部门办理过户之日付清。3.按目前政策没有房产是不能过户的，因此，陈富均、孙凤娟、陈嘉敏必须以本人的名字进行测量、办理建筑施工报建等建房手续，全力协助陈瑞华进行一切有关施工报建等及领取房屋产权证前的一切签字手续。4.过户、报建、施工、建筑、安装等一切费用由陈瑞华负责支付。此外，双方还对违约责任等权利义务进行了约定。上述协议签订后，陈瑞华于当日支付了购地款668000元（其中定金20000元）给陈富均、孙凤娟、陈嘉敏；陈富均、孙凤娟、陈嘉敏于当日将上述土地的《国有土地使用证》交给陈瑞华；陈瑞华分别于2016年3月11日、2016年6月13日、2017年4月24日，以陈富均、孙凤娟、陈嘉敏的名义办理了《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工验收备案登记证》。
另查明，位于中山市坦洲镇新前进村沾涌的国有土地使用权[土地使用证证号：中府国用（2002）字第33****号]至今未办理过户登记。
2017年7月7日，陈瑞华已将剩余价款50000元按照本院的要求交付执行。
本院认为，本案是案外人对执行标的提出的异议。本案的执行标的是被执行人陈嘉敏名下位于中山市坦洲镇新前进村沾涌的国有土地使用权[土地使用证证号：中府国用（2002）字第33****号]的30%份额。本案的争议焦点是：陈瑞华提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形。陈嘉敏与陈瑞华于2015年12月30日签订的《国有土地使用权转让协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效；《国有土地使用权转让协议》签订后，陈瑞华已按协议约定向对方支付购地款668000元，并已实际占有该土地使用权，对方亦同时将该土地使用权的《国有土地使用证》交给陈瑞华；陈瑞华已按照合同约定支付大部分价款，且将剩余价款50000元按照本院的要求交付执行；陈瑞华受让的上述国有土地使用权未办理过户登记，是受限于相关法律、行政法规等规定所致，并非因买受人陈瑞华自身原因未办理过户登记。
综上所述，案外人陈瑞华对执行标的提出的书面异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，理由成立，本院予以支持，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出书面异议，理由成立的，应裁定中止对该标的的执行。申请执行人广发银行股份有限公司云浮支行以上述抗辩理由请求驳回案外人陈瑞华的异议请求，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定，裁定如下：
中止对被执行人陈嘉敏名下位于中山市坦洲镇新前进村沾涌的国有土地使用权[土地使用证证号：中府国用（2002）字第33****号]的30%份额的执行。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 叶铭泽
人民陪审员 吴延萍
人民陪审员 叶木新
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 江楚怡
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。