上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终599号
上诉人（原审原告、反诉被告）：雷勇，男，1982年10月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：朱文钟，上海市国泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：施锦超，男，1945年10月30日出生，汉族，住江苏省启东市。
上诉人雷勇因与被上诉人施锦超房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初66678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雷勇上诉请求：撤销原审判决第二项，变更第六项，依法改判其不支付房屋占有使用费，并由施锦超赔偿其损失人民币76,675元，本案的一、二审诉讼费由施锦超承担。事实与理由：原审认定事实不清、适用法律错误。施锦超一审中主张的是房屋租金，而一审法院在未经释明并经当事人变更诉请的情况下，迳行判决房屋使用费，超出当事人的诉请。原审判决全额支持了施锦超房屋租金的请求，明显遗漏了次承租人谢某早在2016年8月中旬搬离租借房屋的事实，此时施锦超已经收回了其转租的二楼319平方米的房屋。即便雷勇应向施锦超支付房屋占有使用费，也应扣除自2016年5月26日至2017年1月10日的319平方米的房屋使用费38,427元。
被上诉人施锦超辩称，不同意雷勇的上诉请求，要求维持原判。次承租人虽然在2016年8月16日搬走了，但系争房屋相应租赁部位仍在雷勇的掌控下。
雷勇向一审法院起诉请求判令：1、施锦超返还多收的两个月租金21,666元（2016年4月1日至5月31日）；2、施锦超赔偿2017年1月10日租赁房屋被强行拆除后的人工费、搬运费35,000元（按每天5,000元，计算7天）；3、施锦超偿付雷勇重新租赁房屋产生的租金差额损失21,675元（按每日每平方米差额0.85元，计算170平方米，150天）；4、施锦超偿付雷勇因原租赁房屋被拆除至重新租房恢复生产的误工费2万元。
一审中施锦超不同意雷勇的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：1、雷勇支付施锦超违约金5,000元；2、雷勇支付施锦超2017年1月的欠付电费230.36元；3、雷勇支付施锦超2016年5月28日起至2017年1月10日止的租金80,527.77元。
一审法院认定事实：2015年5月，雷勇（承租方、乙方）与施锦超（出租方、甲方）签订《租房协议》，约定XX路XX号、面积668.5平方米房屋（以下简称系争房屋）租赁给乙方作仓库使用，租借期限2015年5月28日起至2017年5月27日止。年租金13万元，支付方式为合同签订日付半年房租65,000元，以后先付款后使用，每到期前15天付清后半年房租。乙方从租赁日起，支付甲方保证金5,000元（合同终止结清费用后全额退还给乙方）。如遇有不可违抗的事件，如政府行为拆迁等，合同自动终止，损失乙方自负。违约责任，如有一方违约，需付对方违约金5,000元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，雷勇支付施锦超保证金5,000元，支付房屋使用费至2016年5月27日。2016年4月1日，浦东新区XX办公室发布关于三林镇外环外区域生态环境综合整治工作的公告，整治内容为违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等。整治范围内的违法建筑业主必须在2016年6月30日前自行清空、搬离、拆除，逾期不执行的，由政府责成相关部门进行依法整治并强制拆除。根据整治需要，适时采取停电、停水等措施。系争房屋因不具备合法建批手续，被列入整治范围。2016年7月21日，三林镇生态环境综合整治工作指挥部再次发布公告，对逾期未清空和搬离的违法建筑，将依法采取强制拆除等。2016年8月16日，施锦超将保证金5,000元退还给了雷勇。2017年1月10日，雷勇出具承诺书，内容为“本人承诺借施锦超的房子腾空，1月15日前搬离，如不搬的东西作无主处理，一切后果由本人承担。”当日，雷勇搬出了系争房屋。2016年12月1日至2017年1月4日，雷勇在系争房屋内产生电费230.36元未支付。
一审审理中，雷勇提交了其与案外人靳某签订的租赁合同一份（日期2017年1月10日），以证明雷勇另行向案外人承租房屋，租金每平方米每天1.50元；三林镇外环生态环境综合整治非居住房屋（未见证）丈量现场确认及一览表，证明施锦超的违法搭建（即系争房屋）已经评估机构予以丈量，施锦超实际取得了拆违补偿款；2017年1月10日对租赁房屋拍摄的照片，证明系争房屋被强行拆除，雷勇的财产受损；营业执照及运输费、人工费单据，证明由雷勇经营的企业，雷勇搬离系争房屋，发生运输费35,000元。经庭审质证，施锦超认为雷勇与他人的租赁合同与本案没有关联，施锦超租赁给雷勇的租金较周边便宜；丈量单并非最终稿，最终稿的丈量单没有具体明细，且与雷勇没有关联，施锦超也没有得到赔偿；由于雷勇不配合主动搬迁，才被拆违部门强行拆除房屋，2016年6月30日后拆违部门已组织过多次协调会，但雷勇一直拒不搬迁；雷勇的搬运费用与施锦超无关，雷勇本应配合政府部门搬离的，且租赁物内的装潢、水电、室外货梯等设施均是由施锦超投入。施锦超提交了其支付给村委会的“租金收据”，证明施锦超已支付村委会租金至2016年9月16日；上海市房地产权证，证明系争房屋的由来，施锦超在承租了村委会出租的房屋后，拆除了租赁物，自行搭建了包括系争房屋在内的1,000多平方米房屋，搭建没办理准建手续；丈量现场确认单（2016年5月24日），证明确认单对丈量内容仅有面积，无具体明细，施锦超出租给雷勇使用的场地没有收取租金。经庭审质证，雷勇对前述证据的真实性均不予认可。
施锦超一审中另称系争房屋曾在2016年7月曾被拆违部门断电一天，目的让雷勇搬走，但经过派出所协调当天即恢复了供电，另有一次因其他地方断电而影响到雷勇，雷勇当天报修后即接通了供电，雷勇在系争房屋内实际经营使用至2017年1月10日。
一审审理中，施锦超表示，若法院支持施锦超反诉主张的房屋使用费的，施锦超同意补偿雷勇搬迁费等损失56,000元，在本案判决时一并处理。
一审法院认为，雷勇、施锦超就系争房屋签订的《租房协议》，因出租物系未取得建设工程规划许可证而建造的房屋，租赁协议应当认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。雷勇自2015年5月起承租使用系争房屋，直至2016年4月接系争房屋将拆除的通知，被要求限期搬离，但雷勇自身拒绝搬迁，直至2017年1月10日承诺搬离，系争房屋于当日交还并被拆除。从施锦超提交的电费凭证以及庭审查实，雷勇实际使用系争房屋至2017年1月10日。根据相关法律的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费的，应予支持。故雷勇要求退还2016年4月及5月的租金（实为房屋使用费），法院不予支持。施锦超反诉请求支付2016年5月28日起至2017年1月10日止的房屋占有使用费，法院予以支持。施锦超主张的使用费80,527.77元未超过根据合同约定租金标准核算的房屋使用费的金额，法院予以认同。雷勇对使用房屋期间产生的欠付电费无异议，应予以支付。因双方的合同无效，施锦超主张的违约金请求，法院不予支持。雷勇主张的租赁房屋被强制拆除后产生的人工费、搬运费损失以及重新租房产生的租金差价损失、恢复生产期间的误工费损失等，首先，由于涉案租赁物不具有合法性，相关行政部门因拆违整治限期要求搬离，并且已经给予了使用人搬迁的期限，行政部门的执法行为有据可依，雷勇在明知系争房屋为违法搭建的情况下，不配合政府部门的整治工作，拖延搬离，即使系争房屋在2017年1月10日被强制拆除，因雷勇无故拖延搬离而造成房屋被强制拆除造成损失的，应由雷勇自行承担。其次，雷勇主张的前述费用，并非因合同无效而必然产生的损失费用，并且即使有前述费用产生，与无效合同不具有关联性，其要求施锦超承担前述损失，法院不予支持。施锦超表示在其主张的房屋使用费得以支持的前提下，自愿补偿雷勇搬迁费等损失56,000元，并在本案中一并处理，法院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、雷勇与施锦超就上海市浦东新区XX路XX号房屋签订的《租房协议》无效；二、雷勇于判决生效之日起十日内支付施锦超房屋占有使用费80,527.77元；三、雷勇于判决生效之日起十日内支付施锦超电费230.36元；四、驳回雷勇的诉讼请求；五、驳回施锦超的其他反诉请求；六、准许施锦超于判决生效之日起十日内补偿雷勇搬迁费等损失56,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,258元，减半收取计1,129元，由雷勇负担。反诉案件受理费减半收取计972元，由施锦超负担25元，雷勇负担947元。
二审审理过程中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，雷勇与施锦超之间就系争房屋签订的租赁合同因租赁物系未取得建设工程规划许可证而建造，故应认定合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。施锦超一审中反诉要求雷勇支付房屋租金，因双方之间的合同无效，故一审法院参照合同约定的租金标准确定雷勇应向施锦超支付的房屋占有使用费，并作出相应判决，符合对合同无效的后果一并予以处理的原则，亦可达到案结事了的效果。故一审未经释明并经施锦超变更租金诉请为房屋占有使用费诉请的程序而迳行判决雷勇支付房屋占有使用费，并无明显不当，本院予以确认。
关于一审判决确认的房屋占有使用费金额是否恰当合理的问题，本院认为，雷勇主张应扣减次承租人谢某搬离后系争房屋二楼相应部位的使用费，但由于施锦超对此不予认可，基于租赁物的整体性以及雷勇2017年1月10日出具承诺书中并未明确提及承租施锦超的房屋已有部分部位搬离并已交还给施锦超，并结合施锦超一审中同意补偿雷勇搬迁费56,000元等情况，故即使系争房屋二楼转租给次承租人谢某的部位在2016年8月16日谢某搬离后已清空的事实存在，一审确定雷勇应向施锦超支付的房屋占有使用费中包含该部分租赁部位的使用费，亦无明显不妥之处，一审确定的使用费的金额可予维持。
至于雷勇主张的租赁房屋被强制拆除后产生的人工费、搬运费损失以及重新租房产生的租金差价损失、恢复生产期间的误工费损失等请求是否成立的问题，本院认为，鉴于一审法院对此已有阐述，本院均予认可，故在此不再赘述。雷勇的上述请求均不能成立。
综上，一审法院根据查明的事实，对雷勇、施锦超的各自诉请以及合同无效后果的处理均无明显不当之处。原审判决可予维持。上诉人雷勇的上诉请求，缺乏充分的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币972元，由上诉人雷勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年二月五日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……