浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一终字第182号
上诉人（原审被告）浙江鉴湖房地产开发有限公司。
法定代表人高月明。
委托代理人（特别授权代理）邹美雅。
委托代理人（特别授权代理）王泉源。
被上诉人（原审原告）寿鹰翔。
委托代理人（特别授权代理）王立江。
上诉人浙江鉴湖房地产开发有限公司因买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2006）越民一初字第2810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月18日受理后依法组成合议庭，于2007年2月9日公开开庭审理了本案，上诉人浙江鉴湖房地产开发有限公司的委托代理人邹美雅、王泉源，被上诉人寿鹰翔的委托代理人王立江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2004年3月29日，原告寿鹰翔与被告浙江鉴湖房地产开发有限公司签订越兰大厦预售协议1份，约定原告预购越兰大厦第五层（5－3）商贸楼，单价为3800元／平方米，原告分别于2004年3月29日、5月31日、6月28日、8月31日分次付清房款共计5109404元，房款收据上载明的均为越兰大厦（5－3）。2004年6月28日，原、被告签订了商品房买卖合同，为一式八份，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.01％赔偿买受人的损失。”但八份合同中有些载明的房号为5－3、有些为3－3。2004年7月1日，被告向原告交付了越兰大厦5－3室房屋，原告也予以接收。2004年12月31日，被告将办理新建商品房初始登记的材料交于绍兴市房地产管理处，并于2005年3月24日领取了越兰大厦初始登记的房屋所有权证，2005年4月26日越兰大厦购房户可办理土地使用权证。同年12月13日、2006年7月12日，被告寄信通知原告可办理房屋所有权证。被告将双方签订的其中一份商品房买卖合同上的3－3号房屋，更改为5－3，并盖章确认，同时于2006年9月14日出具1份说明，声明原告购买的为越兰大厦5－3室，合同出现3－3室系笔误。同时查明，越兰大厦3－1室及5－2室的房屋单价均为3800元／平方米。
证明上述事实的证据有：原告提供的商品房买卖合同3份、收款收据4份、房产买卖合同补充协议1份、说明复印件1份、中国人民银行文件复印件及报纸1份、房地产抵押合同1份及被告提供的预售协议1份、原告四次交款的凭证共15份、申请个人商务房贷款联系单及按揭协议各1份、商品房销售合同复印件1份、信函3份、挂号信查询单2份、窗口承诺通知书1份、越兰大厦房屋所有权证及土地使用权证复印件各1份、经当事人申请，法院向绍兴市房地产管理处调取商品房买卖合同1份、房地产抵押合同1页、商品房抵押申请登记表1份及向绍兴市国土资源局调取的商品房受理登记联系单1份及双方当事人的庭审陈述。
原判决认为本案有两个焦点，一是原告购买的究竟是5－3还是3－3室，被告是否应当支付楼层差价；二是被告是否要承担延期办证的责任。首先，从双方签订的预售协议、部分商品房买卖合同及收款收据（包括2004年8月31日交纳的在内）来看，上面载明的均为5－3室，原告也承认原来是要购买5－3室，其虽称后又有了变更，但原告2004年6月28日签订合同后几日即接收了5－3室房屋，故可以认定原、被告发生买卖关系的标的物是5－3室，退一步将即使双方合意将标的物变更为3－3室，但从原告接收5－3室及其现表示要求被告配合办理5－3室房屋所有权证的行为看，原告最终还是同意购买5－3室。根据原、被告签订的预售协议、商品房买卖合同及被告提供的其他买受人合同来看，越兰大厦5楼与3楼出售的单价基本一致。原告提出一房一价，依据不足，故对原告要求参照城中村改造政策，由被告支付差价的诉讼请求，不予支持。其次，双方对于合同第15条的理解也有不同。被告认为其只需在房屋交付使用后180日内，将办理初始登记的材料交房管部门即可。本院认为第15条是对原告办证时被告应尽义务的约定，结合整个条文，应理解为被告需在约定期限内，使得原告能够办理购买房屋的权属证书，如此理解也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条的规定。被告仅将办理初始登记的材料交于产权登记机关的行为，并未能完成保证原告可以办证的义务。况且即使对合同第15条出现多种理解，因该合同格式条款系被告提供，根据法律规定，也应作出对其不利的解释。被告提出办证延期的原因在于房管部门，但未有证据证明。被告认为根据合同第15条约定，即使由于被告的原因，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，被告也不用承担赔偿违约金的责任。但合同第15条的特别约定只能适用在原告退房的情形，现原告不要求退房，故可视为双方对此种情况未有约定，原告提出按已支付房款，根据《解释》第十八条的规定参照金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，应予支持，但因被告在原告办证过程中，只是起到辅助作用，故被告在2005年3月24日领取了越兰大厦初始登记的房屋所有权证，同年4月26日越兰大厦的购房户可办理土地登记，客观上越兰大厦其他买受人也在此后办理产权登记手续，应视为被告在2005年4月26日已完成了使得原告能够领取相应权属证书的义务，违约金也只能计算到2005年4月25日为止。在合同未有特别约定的情况下，被告无需通知原告办理产权登记。尽管原告持有合同的房号与实际接收的有出入，但在被告变更房号并盖章后，原告就可办理。故原告请求计算至2006年9月14日依据不足。原告请求判令被告协助办理房屋所有权证书，虽未有证据表明被告拒绝协助，诉讼中被告也表示愿意配合，便为了防止双方再有纠纷，故本院支持原告这一项诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告浙江鉴湖房地产开发有限公司应支付给原告寿鹰翔违约金136613元，此款于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告浙江鉴湖房地产开发有限公司应协助原告寿鹰翔办理绍兴市城南越兰大厦5－3室房屋的产权登记手续；三、驳回原告寿鹰翔其他的诉讼请求。案件受理费14793元，其他诉讼费80元，合计14873元，由原告负担10551元，由被告负担4322元，此款原告已预交，应由被告负担部分，由被告于本判决生效之日起十五日内支付给原告。
浙江鉴湖房地产开发有限公司不服原判，提起上诉称：1、原审对双方当事人签订的合同第15条的理解错误，致本案事实认定有误；2、即使上诉人存在违约的情形，原审在适用法律（司法解释）上明显不当，本案应以双方当事人在合同上的约定为依据确定违约方的责任。综上，请求二审依法改判。
被上诉人寿鹰翔辩称：原审认定案件事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张缺乏事实依据，理由不能成立，要求驳回上诉。
上诉人浙江鉴湖房地产开发有限公司在二审期间提供了从绍兴市国土资源局调取的基本建设项目选址意见书、规划定点征询相关部门意见表，以证明房管部门在办证时对房屋的用途不明确的事实，被上诉人质证后认为，该证据不属于新的证据，且与本案缺乏关联。本院认为，被上诉人的异议成立，该证据不能作为本案新的证据予以认定。鉴于双方当事人对原审认定的事实未提出实质性的异议，且未提供充分证据予以反驳，本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实基本一致。
本院认为，双方当事人订立的商品房买卖合同第十五条约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任为：买受人退房，出卖人退还房价款并赔偿损失（按已付房价的0.01％赔偿买受人损失）。现被上诉人在一、二审中均明确，其起诉的前提是因出卖人的责任，而使其不能在规定期限内取得房地产权属证书，但被上诉人要求上诉人在其不退房的情况下承担违约责任，这明显缺乏合同依据；同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由出卖人基于上述原因承担相应违约责任的前提为，当事人没有特殊约定，但在本案中双方当事人已作约定，根据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，应当充分尊重当事人的合意，即在该种违约情况下，只有退房这一处理方案。
综上，即使在上诉人存在被上诉人诉称的违约情况下，被上诉人的诉讼请求也缺乏合同、法律依据，故应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2006）越民一初字第2810号民事判决的第二项；
二、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2006）越民一初字第2810号民事判决的第一项、第三项；
三、驳回被上诉人寿鹰翔其余的诉讼请求。
本案一审受理费14793元，其他诉讼费80元，合计14873元，二审案件受理费14793元，均由被上诉人寿鹰翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章建荣
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 毛振宇
二〇〇七年二月二十八日
书 记 员 李琼珏