广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0405民初1015号
原告：黄国桥，男，1951年8月16日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。
委托诉讼代理人：邓政威，广东大洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄丽桂，广东大洲律师事务所律师助理。
被告：钟林华，男，1966年4月20日出生，汉族，住广西钟山县。
原告黄国桥与被告钟林华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄国桥及其委托诉讼代理人邓政威到庭参加诉讼，被告钟林华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄国桥向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告于2013年8月15日签订的《协议书》无效；2.被告向原告返还签订协议书所支付的保证金13万元；3.被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：2013年8月15日，原、被告签订租赁协议，约定：1.被告将其承包的梧州市红岭路7号福兴时代广场恒悦宾馆给原告经营承包；2.原告继承被告的租赁合同，但违约金更改为13万元；3.承包期为2013年8月15日至2020年4月10日止；4.原告支付承包保证金13万元整，租赁期满后，无条件退回；若被告违约导致协议不能履行的，需赔偿26万元给原告；5.因被告原因导致原告无法正常经营的，租金由被告承担并赔偿原告的损失。2013年4月17日，梧州市住房和城乡建设委员会已向被告下达了建设行政执法责令停止违法行为通知书，责令其立即停止违法行为，接受调查，听候处理。2013年4月27日，长洲区建设局、长洲区安监局联合发出告示，因涉租房屋是违章建筑，严重危害住户及相关进入福兴时代广场人员的人身安全，禁止进入非法建筑警戒线范围内。该案涉及的房屋严重危及公众人员人身安全。被告钟林华收到该通知书后并未停止违法行为，并于同年8月15日与原告订立协议，将其承包的梧州市红岭路7号福兴时代广场恒悦宾馆交给原告承包经营。因该份协议所涉及的标的物（恒悦宾馆）被认定为违章建筑，故双方所签订协议应认定为无效，被告收取原告的保证金13万元应予退回，原告多次向被告追讨未果后，诉至法院提出上述诉讼请求。
原告向法庭提交的证据有：
1.《房屋租赁合同》，证明被告钟林华于2010年3月28日承租位于梧州市红岭路7号福兴时代广场10号楼2单元2号、3单元2号房第二层至第四层、3单元1号第一层至第四层的事实；
2.《协议书》，证明原、被告于2013年8月15日订立协议，原告继承被告的租赁合同并支付保证金13万元；
3.《告示》、《广西壮族自治区梧州市住建委建设行政执法责令停止违法行为通知书（建J-0005002）》、《通知》，证明涉案标的物已被认定为违章建筑；
4.照片复印件一份，证明涉案房屋存在违建，地基不稳，墙体开裂；
5.《收条》，证明被告已收到原告支付的保证金13万元。
被告钟林华未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。
被告钟林华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃答辩、举证及对原告举证进行质证的权利。本院认为，原告提交的证据1－5符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年3月28日，被告钟林华（承租方、乙方）与案外人李显宏（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、乙方承租甲方所有的位于梧州市红岭路7号福兴时代广场10号楼2单元2号、3单元2号房第二层至第四层、3单元1号第一层至第四层（含夹层）；二、租赁期限为十年，从2010年4月1日起至2020年4月10日止。
2013年4月17日，梧州市住房和城乡建设委员会向被告钟林华发出《广西壮族自治区梧州市住建委建设行政执法责令停止违法行为通知书》（建J-0005002），告知被告：因红岭路7号福兴时代广场10号楼已加建第七层，责令被告立即停止违法行为，接受调查，听候处理。
2013年4月26日，长洲区建设局向宝隆宾馆发出《通知》，通知宝隆宾馆法定代表人召开会议，就福兴时代广场10号楼违章建设问题进行研究。
2013年4月27日，长洲区建设局、长洲区安监局联合发出《告示》，福兴时代广场8号楼、10号楼有不同程度上在原有规划三层半的基础上加层，已加建到七层，大大超出原有建筑承重能力，严重危害住户及出入人员安全，禁止相关人员进入福兴时代广场8号楼、10号楼非法加层建筑警戒范围内。
2013年8月15日，原告黄国桥（乙方）与被告钟林华（甲方）签订《协议书》，约定：一、甲方将承包的梧州市红岭路7号福兴时代广场恒悦宾馆给乙方经营承包；二、乙方继承甲方的租赁合同，但合同约定的第十七条违约金更改为13万元整，其余的全部参照执行；三、承包期为2013年8月15日至2020年4月10日止；四、乙方支付承包保证金13万元给甲方，承包到期后，无条件退回乙方；五、因甲方原因导致乙方无法正常经营的，租金由甲方承担并赔偿乙方损失。签订《协议书》当日，原告黄国桥向被告钟林华支付13万元，被告钟林华出具《收条》，确认收到原告交来恒悦宾馆保证金13万元。双方签订协议后，由原告承包经营恒悦宾馆。由于恒悦宾馆至今仍存在加建现象，原告认为该建筑存在安全隐患，故诉至法院成讼。
本院认为，被告钟林华与原告黄国桥签订《协议书》，将其承租的梧州市红岭路7号福兴时代广场10号楼的部份建筑转租给原告，双方成立租赁合同关系。根据梧州市住房和城乡建设委员会发出的责令停止违法行为通知书以及告示，梧州市红岭路7号福兴时代广场10号楼的原有规划为三层半，后加建至七层半，并超出原有建筑承重能力，存在安全隐患，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该《协议书》无效，被告因签订《协议书》而收取的保证金13万元，应当返还给原告。因此，原告要求确认与被告于2013年8月15日签订的《协议书》无效，被告返还保证金13万元，合理合法，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告黄国桥与被告钟林华于2013年8月15日签订的《协议书》无效；
二、被告钟林华应向原告黄国桥返还保证金130000元。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，减半收取1450元，由被告钟林华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 杨慎瑜
二〇一七年九月一日
书记员 郭 莹
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。