江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终3626号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）:刘国安，男，汉族，1966年5月13日生，湖北省天门市人，住天门市。
委托诉讼代理人:刘斌，江西袁长城律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）:江西皇嘉酒店家具有限公司，住所地：江西省赣州市南康区龙岭镇樟桥村。
法定代表人：陈小金，该公司总经理。
委托诉讼代理人:卢盛宽，江西南芳律师事务所律师。
委托诉讼代理人:马永丰，江西南芳律师事务所律师。
上诉人刘国安因与被上诉人江西皇嘉酒店家具有限公司(下称皇嘉公司)租赁合同纠纷一案，不服赣州市南康区人民法院（2015）康法民一初字第1023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘国安的上诉请求为：1、撤销原审判决，发回重审或改判被上诉人双倍返还定金12万元并且赔偿违约金1.6万元；2、驳回被上诉人的反诉请求；3、本案一、二审案件受理费、反诉费由被上诉人承担。其上诉主要理由为：1、诉争合同约定了被上诉人应当建好消防池和其他消防设施。消防设施对于一个企业来讲，是至关重要的。如果不是合同主义务，根本不需要在合同中明确约定。而被上诉人并没有完成该义务。2、一审判决将上诉人已经搬进承租房屋，视为对消防设施未建好等房屋瑕疵的认可，明显不公平。3、一审已经认定诉争厂房所占土地来自于案外人廖某，该土地的性质为集体所有，并且于2008年取得临时用地，被上诉人建房未取得建设规划许可证等手续，所签订的合同应当是无效合同，被上诉人应当对此承担责任。4、上诉人不存在违反行为，无须承担租金。根据法律规定，定金不得超过主合同标的额的20%。双方约定的定金是60000元，其中50896元由于超过定金的相关规定，应当返还。5、一审程序违法，严重超过审限。
被上诉人皇嘉公司答辩称：1、上诉人主张的公证书系在被上诉人不知情的情况下单方作出，其对整个厂区不了解，仅针对其指定区域进行公证，不应作为证据采用；2、上诉人在上诉状中列明的租金计算方式有误，其认为定金不得超过主合同标的额的20%与事实不符，在一审判决中已明确合同租期为6年，并列明各项租金的组成，定金6万元不会超过主合同标的额的20%；3、双方当事人解除合同后，被上诉人已将涉案部分厂房租赁给第三方并一直使用至今，故我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。
刘国安的一审诉讼请求为：1、判令解除刘国安与皇嘉公司签订的《厂房租赁合同》；2、判令皇嘉公司双倍返还刘国安定金120000元，并赔偿刘国安损失16000元。
皇嘉公司的一审反诉请求为：1、判令皇嘉公司无需返还刘国安所交定金60000元；2、判令刘国安向皇嘉公司支付厂房租金46483.3元；3、判令刘国安向皇嘉公司支付餐费298元、电费100元。
一审法院认定的事实：2015年8月21日，皇嘉公司与刘国安签订《厂房租赁合同》一份，约定：“皇嘉公司将其位于南康区龙岭镇黎边村岭子上的厂房租赁给刘国安，租期6年，从2015年9月12日至2021年9月12日；租金标准为：厂房5.5元/㎡/月（约2800㎡），余坪10000元/年，宿舍大间200元/间/月、小间160元/间/月，电器、吸尘器、气管（使用费）8000元/年；刘国安于签订合同时付定金60000元，皇嘉公司在签订合同20天内将厂房整理出来交付刘国安使用，正式交付时开始计算合同起始日期，双方签订合同后，刘国安付满一年租金，厂房应交付使用，次年租金应在前一年租金到期前一个月付清；厂房保安门卫、打扫卫生人员和做饭阿姨的工资、水电费由原、皇嘉公司均摊；皇嘉公司应建好消防池，消防主管道到车间角落，并安装1个消防栓，内部消防器材刘国安负责”。8月22日，刘国安向皇嘉公司支付厂房定金60000元。同日，刘国安搬进案涉厂房。9月5日,刘国安将其生产设备搬离厂房。2015年10月19日，经刘国安申请，南康公证处出具《公证书》载明，涉案大棚内已基本腾空，大棚内未见有消防器材，刘国安支付公证服务费500元。案涉厂房用地系皇嘉公司租赁自案外人廖某，廖某经申请，于2008年元月取得该土地临时用地许可。皇嘉公司陈述案涉厂房系皇嘉公司自建，于2012年底竣工，面积约6000㎡，其中厂房面积4000㎡，另有宿舍20余间。皇嘉公司将部分厂房区域租赁给刘国安，剩余部分由其经营餐桌椅加工、销售业务。
一审法院认为，刘国安、皇嘉公司于2015年8月21日签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同的约定履行相关义务。本案的争议焦点是：一、关于定金的问题。根据我国《合同法》之规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。刘国安、皇嘉公司签订合同后，刘国安向皇嘉公司支付了60000元定金，刘国安称皇嘉公司未在签约后20天内将厂房整理出并交付给刘国安使用，且未按合同约定建设消防池、安装消防安全设施，构成违约。一审法院认为，刘国安于定金支付当日搬进案涉厂房，可证实皇嘉公司已空置出厂房，且刘国安对皇嘉公司交付的厂房状况并不持异议。至于建设消防池、安装消防安全设施并非合同的主要义务，即使皇嘉公司确未于刘国安搬进之日建设完成消防池、安装完成消防设施，刘国安也应给予皇嘉公司合理期限完成该项义务，但刘国安未要求皇嘉公司对案涉厂房进行修缮的情况下，即于9月5日自行搬离案涉厂房不具有正当性。何况皇嘉公司已提供现场照片、视频等证据可证实案涉厂房现具备相应的消防设施，皇嘉公司并不存在违约行为，刘国安诉请皇嘉公司双倍返还刘国安定金120000元，并赔偿刘国安损失16000元无事实与法律依据，不予支持。皇嘉公司已在合同约定的期限内将案涉厂房腾空交付给刘国安使用，完成了合同主要义务，不构成违约。刘国安在将生产所需设备搬进厂房后，未在规定的期限内向皇嘉公司交付租金，并自行将其生产设备搬离厂房，以其实际行动表示不再继续双方签订的合同，刘国安构成违约，应当承担相应的违约责任。皇嘉公司主张无须向刘国安退还定金60000元合理，予以支持。二、关于厂房租金的问题。刘国安、皇嘉公司签订的合同并未约定租赁宿舍的数量，现刘国安认可租赁了宿舍大间4间，皇嘉公司称刘国安租赁了宿舍大间8间、宿舍小间1间未提供证据予以证明，不予采信。因皇嘉公司也在案涉厂房经营，故其称对刘国安9月5日搬离案涉厂房不知情，不予采信。刘国安于8月22日至9月5日实际使用案涉厂房,故刘国安应向皇嘉公司支付8月22日至9月5日期间的租金，根据合同约定，厂房5.5元/㎡/月，约2800㎡；余坪10000元/年；宿舍大间200元/间/月，共4间；电器、吸尘器、气管使用费8000元/年，故刘国安应向皇嘉公司支付厂房租金8850元[（5.5元/㎡/月×2800㎡＋10000元/年÷12月＋200元/间/月×4间＋8000元/年÷12月）÷30天×15天]。三、关于餐费、水电费的问题。皇嘉公司称刘国安租赁厂房期间还拖欠其餐费298元、电费100元，刘国安对拖欠餐费298元予以认可，予以确认。另水电费100元，皇嘉公司未提供证据予以证明，刘国安又不予认可，不予支持。四、关于合同是否解除的问题。现刘国安已搬离案涉厂房，并要求解除合同，皇嘉公司表示同意，双方对解除合同达成合意，对刘国安要求解除双方合同的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告刘国安与被告江西皇嘉酒店家具有限公司于2015年8月21日签订的《厂房租赁合同》；二、驳回原告刘国安的其他诉讼请求；三、反诉原告江西皇嘉酒店家具有限公司无须返还反诉被告刘国安所交定金60000元；四、由反诉被告刘国安向反诉原告江西皇嘉酒店家具有限公司支付厂房租金8850元；五、由反诉被告刘国安向反诉原告江西皇嘉酒店家具有限公司支付餐费298元；六、驳回反诉原告江西皇嘉酒店家具有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元，反诉费486元，由原告负担3320元，被告负担286元。
二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。
二审确认一审查明的事实。
二审另查明：1、诉争厂房租赁合同的租赁标的物包括以下部分：厂房2800㎡，余坪450㎡以及宿舍。该部分租赁物所占用的土地目前仍系林地，林地承包经营人为案外人廖宗康。2012年12月21日，廖宗康（甲方）与乙方皇嘉公司法定代表人陈小金以及陈水发签订《森林资源及土地转让合同》，将包括案涉土地在内的约27亩林地的承包经营权流转给乙方所有并经营，转让总价为165万元，分三期支付。陈小金受让该林地后，成立皇嘉公司并在此林地上搭建厂房和宿舍。2、2007年12月16日，廖宗康向南康市国土局、规划局、林业局书面申请，内容为“我厂按照《南康市城区乱搭乱建整治第二阶段工作实施方案》要求需要搬迁，现在龙岭乡黎边村岭子上组选择了约6000平方米搬迁临时用地，请派员实地踏看并批复”，南康市林业局朱远明在该书面申请中签名并加盖了南康市林业局的公章，南康市国土局以及南康市规划局分别在踏看人意见栏中加盖了公章并签注“同意临时用地选址，并到有关部门办理相关手续”。
本院认为：关于2015年8月21日上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》的法律效力是本案的关键问题。尽管上诉人对合同效力未提出异议，但合同的法律效力属于法院主动审查的范畴。本案中，皇嘉公司建设的厂房、宿舍没有取得合法的报建审批手续，未经验收合格，未取得用地规划许可、建设工程许可、施工许可，甚至连土地使用权证也没有取得。从2012年12月21日廖宗康（甲方）与乙方皇嘉公司法定代表人陈小金以及陈水发签订《森林资源及土地转让合同》内容来看，案涉厂房所占的土地仍然是林地，属农业用途，皇嘉公司在该土地上建设永久性建筑，作家具厂使用，已经不属于农业用途范畴，应当办理农用地转用审批手续，但皇嘉公司未提交该林地已经办理土地用途转变的审批手续。皇嘉公司主张2007年原权利人廖宗康已经向有关部门书面申请。但是，本院认为，该书面申请仅是临时用地选址的申请，相关部门盖章仅是同意该临时用地的选址，并不能代替土地用途转变的审批以及规划审批。而且，根据《土地管理法》以及《森林法》相关规定，临时占用林地，不得修建永久性建筑，临时使用土地期限一般不超过二年。本案中，退一步讲，即便2007年廖宗康的该申请可视为临时用地的审批，也已经超过了二年的期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，租赁的厂房及宿舍均属于建筑物，该部分建筑物未取得建设工程规划许可，该部分标的物的租赁合同依法应无效。另外，对于余坪部分，虽然不属于建筑物，不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，但是，案涉租赁合同是一个整体租赁，余坪部分的用途不能单独分开，租赁前后该厂房及余坪的用途均是用作家具厂经营，这一用途在双方签订诉争租赁合同时均是明知的，而这一租赁用途不属于林业用途，故该余坪部分的租赁违反了相关法律的禁止性规定，依据《合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，也应当认定为无效。
本院认为，定金是履行合同的一种担保方式。由于诉争租赁合同无效，不具有从法律上保障合同继续履行的价值，故定金条款同样无效。皇嘉公司收取刘国安的定金60000元应当返还给刘国安。但刘国安已实际使用期间的租赁标的物占有使用费应当参照租赁合同约定的标准收取。
综上，上诉人刘国安关于返还定金60000元的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但认定诉争租赁合同有效，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十七条，《中华人民共和国森林法实施条例》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省赣州市南康区人民法院（2015）康法民一初字第1023号民事判决第二、四、五、六项；
二、撤销江西省赣州市南康区人民法院（2015）康法民一初字第1023号民事判决第一、三项；
三、上诉人刘国安与被上诉人江西皇嘉酒店家具有限公司2015年8月21日签订的《厂房租赁合同》无效；
四、由被上诉人江西皇嘉酒店家具有限公司返还上诉人刘国安交纳的定金60000元。
上述款项限本判决生效之日起10日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3120元，一审反诉费486元，二审案件受理费3320元，合计6926元，由上诉人刘国安负担3463元，被上诉人江西皇嘉酒店家具有限公司负担3463元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一七年一月九日
书 记 员 钟 琳
书 记 员 邱 宇