辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初6203号原告：张彦波,男,1966年7月30日出生,汉族,住址沈阳市沈河区。原告：丁英杰，女，1968年2月12日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告委托代理人：白伟民，辽宁御龙律师事务所律师。被告：沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路89号（807室）。统一社会信用代码：91210103696524178G。法定代表人：高云鹏，该公司董事长。委托代理人：楚宝军，沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司综合部副主任。原告张彦波、丁英杰与沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理后，于2016年11月7日作出(2016)辽0103民初7021号民事判决书，被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司提出上诉，沈阳市中级人民法院于2017年3月29日将此案发回本院重审。本院依法另行组成由审判员张育红担任审判长并主审，与代理审判员张琪和人民陪审员张玉华参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张彦波、丁英杰共同委托代理人白伟民，被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司委托代理人楚宝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彦波、丁英杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年7月1日至2016年6月30日的违约金1260975.00元；2.判令被告支付2016年7月1日至实际交付房屋之日的违约金；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系夫妻。2013年8月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买被告开发的位于东陵区××东街××号1-1-1房屋，并支付购房款3450000元。依双方合同约定，被告须于2014年6月30日前向原告交付房屋，被告未按合同规定期限将房屋交付原告应自规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。至起诉之日，被告房屋不具备交付使用条件，一直未能向原告交付房屋。为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司辩称，一、案涉房屋在2014年12月26日满足合同约定的交付条件，竣工验收合格，且在交付条件成就的同时被告通知原告入住，因此本案房屋交付日期为2014年12月26日。原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定，案涉房屋的交付日期为2014年6月30日，交付条件为案涉房屋经验收合格。本案中，被告开发的案涉房屋于2014年12月26日经验收合格，满足了双方合同约定的交付条件，在案涉房屋满足双方合同约定的同时，2014年12月被告通知原告办理入住手续交付房屋。因此被告向原告支付的逾期交房违约金计算截止日期应当为2014年12月26日。二、本案中原、被告双方在商品房买卖合同中对于逾期交付房屋的违约金的约定过分高于原告的实际损失，应当予以减少。原、被告双方在商品房买卖合同第九条约定，被告逾期交房超过30日后，作为买受人的原告要求继续履行合同的，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付房价款万分之伍的违约金。《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、2016年12月1日，按司法程序委托司法鉴定机构辽宁金宇房地产土地资产评估有限公司作出的房地产估价报告，同案涉房屋为同一栋楼的同地段同类房屋租金标准为：每月每平方米为13元，按这一标准计算案涉房屋每月租金损失为3647.54元；如果按日万分之伍的逾期交房违约金的标准来计算，被告每月要向原告支付违约金为43608元，这已经接近原告实际租金损失的12倍，这说明双方在商品房买卖合同中对于逾期交付房屋的违约金的约定过分高于原告的实际损失，应当予以减少。综上所述，请求法院在审理本案时依据上述事实及相关法律规定，依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月17日，被告给原告出具购房定金、购房款专用收款收据各一张，金额分别为50万元、120万元，2013年7月30日被告给原告出具购房款专用收款收据2张，金额分别为1251134元、50万元，以上缴款合计3451134元。2013年8月14日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同一份》约定原告张彦波、丁英杰购买被告开发的位于沈阳市××东街××号1-1-1建筑面积280.58平方米的房屋，买受人的商品房为预售商品房，房屋总价款为3451134元。该合同第八条“交付期限”约定，“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金”。同日双方签订补充协议，该协议约定“双方签订的《商品房买卖合同》……未尽事宜，订立补充协议”，在该协议“关于通知、送达”约定，“买受人确认以下地址为其通信地址及联系电话为联络方式,如发生变更，买受人应于变更之日起三天内，书面通知出卖人，否则，该联络方式以变更前为准，视为未变更。若因此产生后果，由变更方自行承担责任。通知均采用书面方式，送达方式包括书面签收、挂号信或EMS方式邮寄，根据《合同》和本协议发出的所有书面通知，特快专递发送的国内邮件，在寄出三日后视为送达，国外邮件，在寄出十五日后视为送达”。2013年9月17日，被告给原告开具购房发票。另查明，2016年3月31日，被告取得诉争房屋的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。该案庭审中，被告提供两份快递存根并表示用以证明其分别于2014年12月和2016年7月5日通知原告交付房屋,但被告仅提供其中2016年7月5日快递已签收查询证明，该证明显示于2016年7月7日签收。被告提供的2016年7月5日向原告快递的通知载明“诚挚邀请您于2016年7月5日至2016年7月20日……办理收房手续”。原告曾于2016年6月22日起诉来院，本院于2016年11月7日作出(2016)辽0103民初7021号民事判决书，判决由被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司给付原告2014年7月1日至2016年6月30日期间的迟延交房违约金1259250元；2016年7月1日至2016年10月25日期间迟延交房违约金200100元。被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司不服判决，上诉于沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院要求结合涉案房屋的租金标准及被上诉人的实际损失情况，确定上诉人逾期交房所承担的违约金数额，将本案发回本院，重新审理。被告于重审时，提供一份2016年12月1日辽宁金宇房地产土地资产评估有限公司作出的《房地产估价结果报告》，该报告载明“委托方，沈阳市浑南区人民法院；估价对象范围，沈阳市东陵区世博东街53-150号4-1-1同地段同类房屋租金司法鉴定评估；估价结果、估价对象在价值时点的客观价值，平均单价13.00元/月/平方米”。本院认为，原、被告就诉争房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效，双方应受合同内容约束，全面履行各自约定义务。原告依约履行了向买受人支付全部购房款义务，被告作为出卖人应按合同约定于2014年6月30日前履行向原告交付房屋的义务。被告未按合同约定期限将房屋交付原告，属违约行为，应依合同约定承担违约责任。原告要求被告按合同约定的原告已付房款每日万分之伍支付原告逾期交付房屋违约金，是依法行使合同权利，应予支持。被告支付违约金计算期间应从被告违反约定的延迟之日即2014年7月1日起计算至被告履行交付义务之日。被告履行交付义务应按被告作出交付符合合同约定标的物的法律行为确定。被告辩称诉争房屋于2014年12月26日验收合格，其于2014年12月通知原告交付房屋，应以2014年12月26日为交付之日。被告所举证用于证明其2014年12月通知原告交付房屋的证据仅为无快递公司印章且无任何日期记载的快递存根，不能证明存在被告通知的事实。被告表述的通知日期模糊不清，按正常逻辑，被告向原告通知的日期应在其认为的验收合格日期之后，但被告并未表示是2014年12月26日之后通知原告，故不能认定被告于2014年12月向原告作出交付意思表示。被告认为的其交付日为验收合格日即2014年12月26日，属于混淆其与施工人合同的验收日。原、被告合同约定被告应将房屋验收合格，是标的物交付的质量条件约定，并无验收日期为交付日期的意思，因此即使被告认为2014年12月26日为验收日期，并不证明被告于当日作出交付意思，也不能视为合同约定的交付日期。被告提供的2016年7月5日以快递通知原告交付房屋的证据，有清晰日期，该证据作为“顺丰速运”的快递存根，原告并未举证证明为伪造或否认其真实性，故应认定被告于2016年7月5日作出通知行为。因原、被告在合同中已约定被告一旦采取特快传递方式通知，期限经过即产生效力，不以是否送达为生效条件，原告应受此约定约束，原告未收到此邮件的主张不能成为否定被告通知效力的理由。关于原告主张的诉争房屋至今不符合交付条件，被告至今未交付的问题。诉争房屋只有符合合同约定的交付条件才能视为被告对该债务的完全履行，否则原告有权拒绝受领。被告主张其2014年12月26日的验收及符合交付条件，但该验收仅为被告作为发包人与工程施工人之间的验收，并非原、被告合同约定的验收。被告提供的“竣工验收报告”仅能证明该房屋作为建筑物的建设完成，并不能证明该房屋符合了原、被告合同约定的交付条件。因双方合同并未明确验收主体，根据该条款词句文义，双方合同中约定的验收指符合国家规定并能够实现合同目的的验收，所以只有经对双方均有公信力的国家行政主管机关认可的验收才能符合条件。被告2016年3月31日获得的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案》才能证明其出售的标的物既符合国家规定又经验收合格并经双方认可的机构确认满足居住条件（符合了合同目的），达到交付条件。因此被告只有在2016年3月31日以后向原告交付，才视为完全履行该义务，被告2016年7月5日作出交付意思表示，原告拒绝受领不构成被告违约。被告辩称原告主张违约金过分高于原告实际损失，应按被告提供的与诉争房屋同地段同类型房屋租金确定原告实际损失，减少违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释二》的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，被告减少违约金的理由不能成立。这是因为：首先，双方合同并未约定以房屋租金作为确定出卖人迟延交付导致买受人实际损失的依据，被告也未提供证据证明原告的实际损失就是被告提供另案诉讼中鉴定机构中的结论数额，被告主张没有事实及法律依据。其次，双方均承认双方合同约定买卖标的物是特定物，非替代物，被告不能以其他房屋代为履行，因此即使同诉争房屋毗邻的房屋租金也难以作为与诉争房屋相关的损失依据。另外，被告所提供的另案鉴定机构结论中的租金并非与诉争房屋同栋楼房屋的租金，而是同一地段同类型房屋的租金。即使在同一园区内房屋租金也会因朝向、结构、园区位置、楼层等不同而不同，何况非属同一园区，仅凭抽象的同一地段同类型房屋租金价值标准不能证明因原告房屋产生的实际租金。再次，双方合同中违约金条款及日万分之伍的计算标准均为被告拟制且用于与多数不特定买受人合同中，应视为被告认可其违约导致对方损失的计算依据，被告应依诚实信用原则受此约束，承担违约责任。最后，房屋作为重要的生活资料，对人的生活影响是多方面的，转移其占有使用获取租金仅是其功能之一，房屋还有融资等利用其交换价值的功能。原告已支付全部房款，以该款为本金的贷款利息就足以超出被告主张的房屋租金数额，并且房屋作为居住场所，对人的生活便利、身心健康、精神享受都有重要影响。所以，仅房屋租金无法覆盖全部迟延交付房屋产生的原告实际损失，被告并未举证证明双方违约金约定超出原告实际损失，对该主张不予支持。本院认定原告主张的被告迟延交付违约金责任应从2014年7月1日至2016年7月5日按合同房屋价款3451134元日万分之伍计算，违约金数额为1268191.75元（3451134元×0.0005×735天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题解释二》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，支付原告张彦波、丁英杰2014年7月1日至2016年7月5日期间的迟延交房违约金1268191.75元；二、驳回原告张彦波、丁英杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16150元，由被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张育红代理审判员  张 琪人民陪审员  张玉华二〇一七年十一月十五日书 记 员  刘 程本判决所依照的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则、确定该条款的真实意思。合同采用两种以上文字订立的并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句崔丁具有相同含义。各文本使用的词句不一致，应当根据合同目的予以解释。《最高人民法院关于适用若干问题解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。