吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4829号
上诉人（原审被告）：长春一汽富晟车桥部件有限公司，住所地长春市朝阳区育民路2899号。
法定代表人：黄锋，经理。
委托诉讼代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春解放车桥有限责任公司，住所地长春市高新区电台街孟家一路40-19号2楼201室。
法定代表人：李太明，经理。
委托诉讼代理人：孔令红，该公司员工。
委托诉讼代理人：杜力涛，吉林佳晖律师事务所律师。
上诉人长春一汽富晟车桥部件有限公司（以下简称一汽富晟公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初1294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法公开开庭审理了本案。上诉人一汽富晟公司的委托代理人王玉辉，被上诉人长春解放车桥有限责任公司（以下简称解放车桥公司）的委托代理人杜力涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
解放车桥公司原审诉称：2000年1月5日，原告与被告签订《厂房租赁协议》，约定原告将面积一万多平方米场地及地面上的楼房、自来水管道、电源变压器租赁给被告，租期十年，从2000年1月5日至2009年12月5日止，合同到期后，场地上由被告兴建的厂房及电、水设施无偿归原告所有。合同履行期间增加了电容量，原告将用电手续更名为被告，2009年12月租赁期满被告搬出，2010年7月被告未经原告同意擅自将用电手续销户，供电部门将2000千伏安电源拆除。原告供电被拆除后，多次与被告协商，要求被告恢复，但遭到拒绝。原告依法在本院提起诉讼，经本院一审和长春市中级人民法院二审终审，认定被告的行为不符合租赁合同约定，构成违约，判令被告于判决生效后三十日内重新办理2000千伏安容量用电手续，并将户名更为原告。由于被告的违约行为导致自2010年7月7日至2013年6月27日期间场地供电无法达到工业用电的标准，场地无法出租，致使租金损失巨大，故诉至法院，要求：判令被告赔偿因其擅自注销原告用电手续给原告造成的租金损失5362800元。
一汽富晟公司原审辩称：原告本次提出的诉讼请求已超过诉讼时效，不再享有胜诉权，且被告方在2011年3月为原告提供了380伏200kva的工业用电，双方签署了用电协议，并未因用电问题影响原告厂房土地出租，且被告有证据证明原告在此期间对厂房和土地进行了租赁，不存在因工业用电问题影响租赁，另外被告方2010年7月注销的只是2000kva的用电手续，用于供应2000kva电量的所有供电设备并未拆除，已经依据双方签署的租赁协议在2009年12月租期届满后依约移交给原告，原告完全可以自行向电力公司申请适合自己电容的用电，包括可以申请2000kva用电手续，故原告一直不自行申请用电，其目的就是要达到以此向被告主张租金损失，原告这一行为属于恶意扩大损失，因此即使原告确实存在租金损失，亦应由原告自行承担责任。
原审法院审理查明：1.2000年1月5日，原告与被告签订了一份《厂房租赁协议》，约定原告将其厂房租赁给被告使用，租期自2000年1月5日至2009年12月5日止。合同到期后，场地上由被告兴建的厂房及电、水设施无偿归原告所有。2.2003年1月8日、9月22日，原告与吉林省电力有限公司长春朝阳区供电分公司（以下简称“朝阳供电公司”）签订供电协议书，约定朝阳供电公司供应原告2000千伏安用电容量，同时原告办理用电安装手续。2004年7月，原告将用电手续更名为被告。3.2009年12月，被告在房屋租赁期满后搬出，2010年7月，被告未经原告同意，向朝阳供电公司申请销户手续，朝阳供电公司将2000千伏安电源拆除。2011年3月，原、被告双方签订《用电协议》一份，约定被告为原告提供380V电压、200A供电容量。4.2012年7月10日，原告向本院起诉，请求判决被告恢复擅自注销的原告的变电室变压器的正常使用；如果被告不能恢复变压器的使用，被告赔偿全部经济损失。我院于2012年11月19日作出（2012）朝民初字第1469号民事判决，判决被告于判决生效后三十日内重新办理2000千伏安容量用电手续，并将用户名更为原告；驳回原告其他诉讼请求。被告不服上诉至长春市中级人民法院，2013年4月16日长春市中级人民法院作出（2013）长民一终字第100号判决，判决驳回上诉，维持原判。（2013）长民一终字第100号判决于2013年5月27日发生法律效力。至2013年6月27日，被告未履行判决内容。5.原告租赁给被告的房屋用途为厂房，土地用途为工业用地。6.2011年12月1日，原告法定代表人李太明代表原告与长春顺发农贸蔬菜批发市场（以下简称“顺发农贸市场”）签订《无偿使用协议》一份，约定将高新区电台街孟家一路40-19号无偿供顺发农贸市场使用，原告称该协议并未实际履行。2011年12月至2012年12月，原告依据《厂房租赁协议》共收取租金660000元,另于2012年12月30日收取梁丹租金150000元；2011年11月25日至2013年2月7日，原告收取吉林红马实业有限公司厂房租金700000元。2013年3月5日，原告分别收取案外人张东于2012年12月2日至2013年5月30日的蔬菜摊位费15000元，案外人ＸＸＸ于2012年12月2日至2013年5月30日的蔬菜摊位费15000元。原告法定代表人李太明于2011年11月24日收取2011年12月1日至2012年3月31日采暖费50000元，于7月28日（未记载年份）收取预交水费10000元，2012年3月2日收取刑经理电费3,000.00元，2012年4月12日收取梁丹改造门费10000元。2012年7月16日，高新区商务局下发《关于取缔长春顺发农贸蔬菜批发市场的通知》，要求限期由工商分局吊销工商执照，由消防大队、公安分局查封市场。7.原审经本院委托，吉林正则资产评估事务所有限公司对案涉厂房在有工业用电的情况下2010年7月7日至2013年6月27日期间的租金价格进行评估，该司于2015年9月7日作出吉正则资评报字（2015）J21号《资产评估报告》，评估意见为672.28万元，评估费81000元。被告主张该报告已经超过一年有效期，但该报告鉴定内容系2010年7月7日至2013年6月27日期间的租金价格，经鉴定人员出庭接受质询，该价格不会因超过有效期而发生变化，且被告未能提供相反证据证明其主张，故对吉正则资评报字（2015）J21号《资产评估报告》予以采信。8.2012年10月11日，本院工作人员对吉林省电力公司长春供电公司朝阳分公司营业厅主任曹静进行询问，曹静表示案涉厂房所在用电位置已经满负荷，已经无多余负荷提供，增容具体时间不确定。9.经本院要求，国网吉林省电力有限公司长春供电公司于2016年12月18日向本院复函，内容为“根据《供电营业规则》第三十二条、第三十三条，用户销户后，即解除供用电关系，如需用电应按新装办理。”
原审法院认为：1.原、被告签订的《厂房租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行义务。被告自行将用电手续销户系违约行为，存在主观过错，应当承担违约责任。被告将用电手续销户后，原告在合理期间内向法院提起诉讼，要求被告重新办理用电手续并赔偿损失，且经本院调查案涉厂房所在用电位置已经满负荷，已经无多余负荷提供，应视为原告已经积极采取补救措施，未放任损失的扩大，故被告应向原告赔偿2010年7月7日至2013年6月27日期间因被告的违约行为所造成的租金损失。2.庭审中，被告辩称：因原、被告双方于2011年3月签订了用电协议，被告为原告提供380V电压、200A供电容量，故原告不存在损失。但原告厂房用途为工厂，供电需要满足工业生产，被告为原告提供的380V电压、200A供电容量与2000千伏安容量用电并不相同，无法满足生产需要，且被告单位非供电部门，未能提供其向原告提供电力合法性的相关证据，故对于被告抗辩所称未对原告造成损失的理由本院不予采信。3.经鉴定，案涉房屋在2010年7月7日至2013年6月27日的租金收益为6722800元。但在2010年7月7日至2013年6月27日期间，原告对其厂房对外进行了出租，并收取租金，由此产生的相关费用属于原告厂房在无工业用电的情况下所产生的收益，应从其向被告主张的赔偿中予以扣除。通过被告举证及法庭调查，共发现原告收益1613000元。其中10000元为为梁丹改造门的费用，该笔费用不应属于原告的收益，而是对其为改造门而产生的费用的补偿，故对于该10000元不予扣除，原告的其他收益从其向被告主张的赔偿中予以扣除，扣除后金额为5119800元（6722800元－1603000元）。综上所述，被告应向原告支付租金损失5119800元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告长春一汽富晟车桥部件有限公司于本判决生效后立即向原告长春解放车桥有限责任公司赔偿因其擅自注销用电手续给原告长春解放车桥有限责任公司造成的自2010年7月7日至2013年6月27日期间的租金损失5119800元；二、驳回原告长春解放车桥有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费49340元，由原告长春解放车桥有限责任公司负担1702元，由被告长春一汽富晟车桥部件有限公司负担47638元；评估费81000元、保全费5000元，由被告长春一汽富晟车桥部件有限公司负担。
宣判后，一汽富晟公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.被上诉人解放车桥公司不存在租金损失，一审认定事实错误。首先，被上诉人在2013年6月至2015年4月期间一直将争议的房屋和土地对外出租，并没有因缺少2000千伏安电源受到影响。至于租金多少，是被上诉人与承租方约定的，是受市场因素影响的，不能证明其存在租金损失；其次，上诉人与被上诉人签订的《用电协议》已经写明：如果被上诉人安装大功率设备，与上诉人协商后可以实施。就是说，大功率设备需要增加电容量，经双方协商后，上诉人可以供电量。同时，上诉人在一审中提供了2011年5月至2014年9月为被上诉人缴纳电费的票据，证明争议房屋和场地一直有工业用电，虽然不是2000千伏安电源，但足以满足其使用需要。况且，被上诉人也并未提供380伏特电压、200KVA供电容量不能满场地使用需要并实际造成租金损失的证据。因此一审法院仅凭两种供电容量不相同，在没有损失证据的情况下即认定被上诉人存在租金损失明显是错误的；第三，一审判决认定“被告非供电部门，未能提供向原告提供电力合法性的相关证据，故对其抗辩所称未对原告造成损失的理由不予采信”不能让上诉人信服。上诉人提供的电力是否合法与上诉人是否实际给被上诉人供电完全是两个问题，即使供电方式不合法，所引起的也是电力管理部门的处罚，而不能因此否定上诉人一直为被上诉人的争议房屋和场地供电的事实，更不能因此认定被上诉人发生了实际损失。2.一审判决认为被上诉人已经采取了措施补救，未放任损失扩大，并无依据。首先，在（2012）朝民初字第1469号判决生效后，被上诉人向一审法院申请执行。在执行过程中，上诉人于2014年4月为被上诉人重新办理了2000KVA用电手续，并已经与供电公司签订了供用电合同。2014年7月，在一审法院通知被上诉人将2000KVA用电手续更名至被上诉人名下时，被上诉人拒绝配合更名过户，一审法院因此裁定终结执行。这种拒绝配合更名过户的行为不但不属于“积极采取补救措施”，反而应当认定为恶意扩大损失，因此2014年4月以后的所谓租金损失与上诉人无关；其次，根据《供电营业规则》第三章规定，对于2000KVA用电手续，任何单位均可向供电部门申请，被上诉人自己也可以申请，并不是必须由上诉人为其办理。上诉人租赁场地期满后，将能够承载2000KVA电容的高压变电设备无偿移交给被上诉人，被上诉人只需申请用电手续即可，被上诉人不予申办，客观上导致其租金损失扩大；第三，双方签署的《用电协议》已经约定，如果被上诉人认为200KVA不能满足其使用要求，其应当向上诉人提出，并协商增加用电，但事实上，被上诉人从未就增加电容量提出任何要求。即使存在租金损失，也是由于被上诉人没有向上诉人主张增加用电容量所致的。3.一审判决以上诉人未能举证证明2013年6月28日至2015年4月28日期间争议厂房存在其他收益为由直接以评估值计算损失不当。首先，一审庭审中，上诉人提供证据证明被上诉人及李太明对外出租房屋和场地用于啤酒仓库、车辆停放、电影城等，被上诉人作为争议房屋和场地所有者，有义务举证证明出租的事实不存在，而不是单纯的否定；其次，评估报告存在诸多问题。一是评估报告的有效期已经届满，不应当再使用。虽然评估人出庭陈述有效期满不影响使用，但其陈述与评估报告的记载相矛盾；二是评估报告无法提供市场询价依据，租金的确定毫无根据；三是评估报告以2015年度租金标准为依据，没有考虑2013年和2014年租金标准的变化；四是评估时的现场勘查记录表明，虽有部分采暖设备但采暖管线没有接入，房屋和场地不具备采暖条件。但评估时没有考虑场地内没有供暖等因素的影响；五是评估价格应是含税价格，且应当是没有扣除成本的价格，并不是租金净收益，不应将成本和税金一并计入损失；六是评估机构没有考虑争议场地已经有200KVA的事实，而是以没有工业用电为前提，这一评估基础明显是错误的。4.一审判决的租金损失已经超出了上诉人可预见的范围，依法不应保护。首先，上诉人承租房屋和场地时，并没有2000KVA用电手续，是因为上诉人生产需要才申办的2000KVA用电手续，由此可见，被上诉人的生产经营是不需要2000KVA用电手续的，上诉人并不可能预见到2000KVA用电手续的注销会给被上诉人带来损失；其次，上诉人注销2000KVA用电手续后随即给被上诉人提供了200KVA用电，被上诉人从未提出用电量不足问题，上诉人也无法预见用电量不足会造成被上诉人发生租金损失。5.被上诉人的起诉已经超过诉讼时效期间。上诉人于2010年7月注销的2000KVA用电手续，被上诉人2012年起诉要求恢复供电手续，但未主张租金损失，因此其本案诉讼已经超过2年的诉讼时效期间。综上，撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
解放车桥公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
另查明：1.解放车桥公司在二审庭审中自认案涉场地每年出租的费用大概在100万元。
2.（2012）朝民初字第1469号民事判决生效后，解放车桥公司申请强制执行。
2015年4月28日，长春市朝阳区人民法院作出（2013）朝法执字第406-1号执行裁定书，以解放车桥公司怠于履行过户手续，终结了执行程序。该裁定认定：一汽富晟公司与吉林省华容电力公司签订电力工程合同书并开始施工，于2014年3月施工完毕，并由长春电力集团公司出具试验报告，结论为合格。2014年6月18日，一汽富晟公司与吉林电网长春供电公司签订《高压供用电合同》，至此一汽富晟公司对生效判决履行完毕。2014年7月18日，朝阳法院通知双方当事人到国家电网长春供电公司办理更名事宜，解放车桥公司对施工单位是否有施工资质、是否有监理，施工是否达到国家标准，电业局是否验收等提出异议，而未能过户。后朝阳法院认定工程已完备，并通过咨询电力部门了解办理更名过户的手续，后于2014年8月20日向双方发出通知，要求提交更名过户的手续，但解放车桥公司未提供相关手续。
收到裁定后，解放车桥公司向朝阳法院提出异议，朝阳法院于2015年6月17日作出（2015）朝执异字第16号执行裁定书，驳回了解放车桥的异议申请。解放车桥异议的理由主要为：一汽富晟公司与长春电力集团签订的施工合同约定的开工时间为2014年6月24日，竣工时间为2014年7月23日，原裁定认定2014年4月施工完毕错误。且电力集团出具的《试验报告》是在还没有施工的情况下出具，不具有真实性。该裁定认定：因《试验报告》是对变电室电力设施设备的功能进行检测，包括开关柜、继电保护、变压器等，以上工程在出具报告之前已经施工完成。而施工合同的内容是关于10千伏安及以上高压计量装置及信息采集装置的安装，《试验报告》内容与施工合同内容不同，故不矛盾，且一汽富晟公司已与国家电网签订了《高压供用电合同》并开始供电，说明电力设施设备施工合格。故裁定驳回。
之后解放车桥公司向朝阳法院申请执行监督，朝阳法院于2016年3月30日作出（2016）朝执监字第1号执行裁定书，裁定撤销（2013）朝法执字第406-1号执行裁定书及（2015）朝执异字第16号执行裁定书。该裁定认定：法院委托吉林省质量技术评鉴中心鉴定，结论为变电室内低压配电柜不能正常投入使用。因一汽富晟公司提供的电力设施存在质量问题，不能正常投入使用，解放车桥公司的胜诉权益没有得到实现，在此情况下不宜终结执行。
一汽富晟公司对（2016）朝执监字第1号执行裁定书不服提出执行异议。朝阳法院于2016年11月13日作出（2016）朝执异字第28号执行裁定书，驳回了一汽富晟公司的异议。
一汽富晟公司对（2016）朝执异字第28号执行裁定书不服，向长春市中级人民法院提出复议。长春市中级人民法院于2017年3月28日作出（2017）吉01执复35号执行裁定书，裁定撤销了（2016）朝执异字第28号执行裁定书。该裁定认定：执行监督程序是对执行程序中作出的裁定、决定、通知或具体执行行为不当或有错误的纠正程序。当事人对执行监督程序作出的裁定不服，不能通过执行异议和执行复议程序予以审查。本案系一汽富晟公司对朝阳法院（2016）朝执监字第1号执行裁定不服，朝阳法院对此适用执行异议程序进行审查处理没有法律依据，应予撤销。
本院认为：1.一汽富晟公司在租赁合同期限届满后，未按约定将2000千伏安用电手续更名至解放车桥公司名下，其行为构成违约，由此造成的损失应由其承担。一汽富晟公司虽上诉主张其于2011年通过与解放车桥公司签订《用电协议》，为解放车桥公司提供了200A供电容量的高压电，实际未影响解放车桥公司对外出租场地，不存在租金损失。但2000千伏安与200A的用电容量存在较大差别，二者造成案涉场地实际用途及租金标准产生差异，必然会造成租金差额的损失，且擅自注销2000千伏安用电手续的行为已被（2012）朝民初字第1469号及（2013）长民一终字第100号生效民事判决认定为违约，故一汽富晟公司该上诉理由不成立，其应当赔偿解放车桥公司相应的经济损失。2.一汽富晟公司在租赁期限届满后即离开了案涉场地，对于场地后继的租赁情况无法全面了解掌握，原审判决在认定应扣除的场地后继出租收益时，仅依据一汽富晟公司的举证，无法客观反映实际情况，造成判决结果不公。解放车桥公司二审自认案涉场地在没有高压电的情况下，每年实际收益的租金约为100万元，在这种情况下，应以解放车桥公司的自认确定后继租金收益，故2010年7月7日至2013年6月27日的租金收益应为【100万元×3年-10天×（100万元÷365天）】=2972603元。原审判决认定解放车桥公司在此期间收取的租金为1603000元不当，应予纠正。因此一汽富晟公司应向解放车桥公司承担的2010年7月7日至2013年6月27日的租金损失数额为6722800元-2972603元=3750197元。3.解放车桥公司在一汽富晟公司违约后即在诉讼时效期间内向法院起诉主张权利，且一汽富晟公司的违约行为一直在持续中，故解放车桥公司的起诉并未超过诉讼时效。至于一汽富晟公司上诉提出《资产评估报告》存在诸多问题，不应作为认定租金损失依据的主张，因并未提供相反证据证明，该主张本院不予支持。
综上，原判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初1294号民事判决；
二、上诉人长春一汽富晟车桥部件有限公司于本判决生效后立即向被上诉人长春解放车桥有限责任公司给付2010年7月7日至2013年6月27日期间的房屋租金损失3750197元；
三、驳回被上诉人长春解放车桥有限责任公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费总计96979元，由上诉人长春一汽富晟车桥部件有限公司负担67817元，由被上诉人长春解放车桥有限责任公司负担29162元，评估费81000元由上诉人长春一汽富晟车桥部件有限公司负担，保全费5000元被上诉人长春解放车桥有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 林星辰