河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民一初字第00657号
原告郭岩，女，汉族，1994年2月2日出生。
委托代理人李玮，河南大启律师事务所律师
被告冯桂军，女，汉族，1969年12月18日出生。
委托代理人孙明，河南首鼎律师事务所律师。
原告郭岩与被告冯桂军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理，立案后向原告送达了举证通知书、开庭传票等诉讼材料，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李玮、被告的委托代理人孙明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭岩诉称，原被告双方于2013年11月2日签订《租赁合同》，约定原告将位于焦作市山阳区塔南路摩登街商业步行街8号楼A03号房产租赁给被告使用，租期8年，自2013年12月1日至2021年12日1日止。被告在第一年度尚能按照合同约定交纳租金，但从第二年度起，被告就开始违约交纳并提出两个月支付一次，原告基于宽容与理解同意了被告的请求，但被告在交纳至2015年3月31日租金后就开始拖延租金至今，故请求：1、判令解除原被告之间签订的《租赁合同》；2、判令被告立即将其租赁原告的位于焦作市山阳区塔南路摩登街商业步行街8号楼A03号房产腾退给原告；3、判令被告支付拖欠的房屋租金53333.33元及违约金12200元（自2015年4月1日起至2015年7月31日止）；4、判令被告支付自2015年8月1日起至法院判决确定被告腾退给原告房屋之日期间的房屋租金及违约金；5、本案的诉讼费用由被告承担。第三、四项诉讼请求中的违约金要求按合同约定每天按100元计算。
被告冯桂军辩称，1、不同意解除合同；2、根据合同第8条，被告因餐饮行业大环境出现萧条，并且原告在2015年5月、6月多次锁被告经营的餐厅导致被告无法正常经营，锁被告房屋在110的出警以及派出所的调解中均有记录，故在2015年5月之后，被告不应当支付租金，原告有违规行为，被告也不应当支付违约金，应驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、原告要求解除双方合同的依据；2、被告欠原告租金的数额；3、原告要求被告支付违约金的依据。
围绕争议焦点，原告提交证据如下：1、房产证一份，证明原告的主体资格、原告为该房屋的合法所有人；2、双方租赁合同一份、收据一张，证明原被告的租赁关系，明确了双方的权利义务，同时约定被告延期付房租后应承担违约金及违约金的计算方式，并且约定租金拖欠10日以上视为被告自动放弃租赁该房屋，原被告之间的租赁合同自动解除；3、银行存款历史交易明细清单一份3张，证明被告仅支付2015年四个月房租，同时证明被告自2015年4月1日起拖欠原告租金至今，应承担违约责任并解除双方的租赁合同；4、照片4张，证明被告自2015年4月起未支付房租，原告已四次通知被告缴纳房屋租金，并且通知被告已拖欠10日以上，应根据合同规定解除双方的租赁合同。
被告对上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，第8条明确约定若因种种原因导致被告无法经营，被告同原告协商同意可以向外转让，而在原告2015年5月锁门后，被告所交的50000元的押金完全可以抵房租，原告的锁门行为其实是一种提前违约行为；对证据3真实性无异议，不能证明被告在被告处交纳50000元押金；对证据4真实性有异议，该通知被告从未收到，恰好也证明原告通知被告时已经锁了被告的门导致被告无法经营。
被告未提交证据。
本院对证据认定如下：原告提交的证据1、2、3，被告对真实性无异议，能够证明本案相关案件事实，本院予以认定；证据4，本院结合当事人陈述综合认定。
根据原、被告的陈述、举证、质证及有效证据，本院对本案事实依法确认如下，2013年11月2日，原告郭岩与被告冯桂军签订一份《租赁合同》，其中约定：原告将其所有的山阳区塔南路摩登商业步行街8号楼A03号房产租赁给被告使用，租期八年，自2013年12月1日起至2021年12日1日止，前三年每年租金为160000元，房屋押金50000元，一次性付清，先付款后使用，每一年付一次租金，每次付一年的租金，每次租金必须提前一个月一次付清，不得延期付租金，否则被告支付违约罚金每天100元，如拖欠租金达10天以上，视为被告自动放弃租赁该房屋，放弃房内所有物品，原告下达书面通知后，将对房内物品作为垃圾进行处理，另行出租，一切损失后果由承担自负；合同终止后，被告应保证该房屋的现有状况，被告如有故意人为损坏，必须无条件赔偿原告50000元整，相反被告如没故意人为损坏该房屋，原告需在3日内把50000元押金无条件退还；在租赁期内，若种种原因，导致被告无法继续经营时，被告需转租该房屋应征得原告同意，原告应同意被告转租该房屋，但被告所得该房屋转让费的30%归原告所有；合同期内被告如需解除合同，需提前三个月告知原告，以便于原告另寻租户，原告应提前十天告知新租户入住的时间，被告需在十日内清场，十日后，场内一切资产归原告所有。合同签订后，被告2013年11月2日交纳了第一年度租金，也按约交纳了50000元押金。从第二年度起，被告开始违约交纳并提出两个月支付一次，原告同意了被告的请求。被告交纳过2015年4月1日以前的租金后一直未再交纳以后的租金。大约于2015年5月份原告在被告租赁该房经营的饭店门口张贴了通知，通知要求该饭店限期搬走房内东西把房子腾空归还原告。此后原被告双方形成纠纷，原告诉来本院。庭审后，被告同意解除租赁合同，并已经于2015年12月5日将原告的房屋腾空，腾空后该房屋没有门锁，原被告均同意解除合同的时间为2015年12月5日，原告表示放弃第一项和第二项诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的合同是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。原告按合同约定将租赁的房屋交付被告，被告应按照合同约定履行自己的义务。被告仅将2015年4月1日之前的租金交给原告，此后的租金被告未再交纳，构成违约。根据合同约定，原告贴出通知，并未构成违约。原告要求解除合同，被告审理中同意解除租赁合同并于2015年12月5日将房屋交还原告，原被告同意解除合同的时间为2015年12月5日，原告撤回了第一、二项诉讼请求，本院予以准许。2015年4月1日起至被告腾退给原告房屋之日即2015年12月5日止的房屋租金108858元，被告应支付原告。根据原被告合同的约定，被告应支付原告违约金1000元，原告要求被告支付的其余违约金，依据不足，本院不予支持。被告所交的押金50000元，按合同约定原告应返还被告。原告应当返还被告的押金应当在被告应当支付原告的费用中予以扣减。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告冯桂军应支付原告郭岩2015年4月1日起至2015年12月5日止的房屋租金108858元，原告冯桂军应返还被告郭岩押金50000元，两部分折抵后，实际被告应支付原告58858元，被告冯桂军于本判决生效后五日内支付原告郭岩上述款项；
二、被告冯桂军于本判决生效后五日内支付原告郭岩违约金1000元；
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1438元，由原告承担125元，由被告承担1313元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 冯爱萍
代理审判员 闫若男
人民陪审员 宋 欣
二〇一六年五月十日
书 记 员 许 峰
河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书（附页）
（2015）山民一初字第00657号
（2015）山民一初字第00657号民事判决书引用的相关法律规定，具体内容表述如下：
1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。