湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0105执异246号
案外人：黄少华，男，1963年4月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：苏权，上海协力（长沙）律师事务所律师。
申请执行人：王志军，男，1973年9月10日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
委托诉讼代理人：张杰军，湖南欣晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘姣，湖南欣晟律师事务所律师。
被执行人：长沙汇丰置业有限公司，住所地长沙市天心区新开铺118号。
法定代表人：曹矛盾。
被执行人：浙江千足集团有限公司，住所地浙江省永康市华丰中路55号。
法定代表人：曹立新。
被执行人：曹立新，男，1967年8月12日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人：曹政戮，男，1976年2月25日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人：曹实践，男，1973年12月20日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
被执行人：曹矛盾，男，1971年8月29日出生，汉族，浙江省永康市。
被执行人：王奇勋，男，1985年10月27日出生，汉族，浙江省永康市。
本院在执行申请执行人王志军与被执行人长沙汇丰置业有限公司、浙江千足集团有限公司、曹立新、曹政戮、曹实践、曹矛盾、王奇勋民间借贷纠纷一案中，案外人黄少华对本院冻结位于天心区新姚北路399号博林金谷住宅小区A1栋1层XX号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证，案外人委托诉讼代理人苏权，申请执行人委托诉讼代理人刘姣到庭参加了听证，现已审查终结。
案外人黄少华称，法院冻结的位于天心区新姚北路399号博林金谷住宅小区A1栋1层XX号商品房应归属于案外人。案外人与汇丰公司于2012年11月5日签订了编号为71××82109《长沙市商品房买卖合同》，虽未办理房屋过户登记手续，但于长沙市住房和城乡建设委员会官方网站上可查询到案外人作为权利人于当天办理了商品房合同备案登记手续。合同签订后，案外人按照约定一次性支付了房款5409162元，并缴纳了相关税费及房屋维修基金，汇丰公司亦将房屋实际交付给案外人占有。为维护案外人的合法财产权益，故请求：依法解除对位于天心区新姚北路399号博林金谷住宅小区A1栋1层XX号房屋的冻结。
申请执行人王志军辩称，根据最高院关于民事执行查封冻结扣押的规定第十七条，法院不得查封扣押冻结的充分且必要条件有三个，第三人已支付全部款项，财产已交付第三人实际占有，第三人对未办理过户登记手续不存在过错。案外人不符合上述三点条件。
为证明自己的主张，案外人黄少华向本院提交以下证据：证据一，长沙市商品房买卖合同，证明案外人与汇丰公司签订了合法有效的商品房买卖合同，约定案外人购买博林金谷住宅小区A1栋1层XX号房屋以及付款方式的事实。证据二，商品房合同备案查询，证明商品房买卖合同已于2012年11月5日登记备案，权利人为案外人。证据三，销售不动产统一发票。证据四，长沙市物业维修资金交存证明。证据五，收据。证据三、四、五证明案外人已履行合同付款义务，支付了全部价款，并依法缴纳了商品房买卖应缴的相关税费及房屋维修基金。证据六，房屋租赁合同及商铺租赁合同各两份，证明案外人于2012年3月22日前已实际占有房屋，并一直用于出租。
申请执行人王志军进行质证称，证据一的真实性合法性无异议，关联性有异议，该证据第六条约定采取一次性付款方式，该付款方式的约定并不能证明案外人已实际支付全部房款。证据二的真实性合法性无异议，该证据与案外人拟证明的对象和内容之间的关联性无异议。证据三、四、五的真实性合法性无异议，关联性有异议，销售不动产统一发票并不能证明案外人已实际支付全部房款，应提交银行转款凭证或提供现金来源。物业维修资金交存证明及收据不能证明案外人已实际占有该房屋，相反，相关契税及物业维修基金的缴纳结合商品房买卖合同关于房屋过户登记的约定，该房屋已具备进行产权过户的条件。证据六的三性均有异议，租赁合同系案外人与他人签订，相关租赁事实并未得到相关部门的确认，对本案的申请执行人及本案事实的查明不具有法律效力。租赁合同没有相关的物业费、水电费缴费凭证，不能证明案外人已实际占有该房屋。
本院查明，原告王志军与被告长沙汇丰置业有限公司、浙江千足集团有限公司、曹立新、曹政戮、曹实践、曹矛盾、王奇勋民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月28日作出（2015）开民一初字第05223号民事判决书，判决：一、被告长沙汇丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告王志军借款本金206.97万元并支付利息（利息计算方式：以206.97万元为本金从2015年12月1日起至本金归还完毕时至按月息2%计息，加上2015年11月30日之前的40.15万元利息；被告长沙汇丰置业有限公司已支付的30万元违约金折抵应付部分利息）；二、被告长沙汇丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王志军实现债权费用9万元；三、被告浙江千足集团有限公司、曹立新、曹政戮、曹实践、曹矛盾、王奇勋对被告长沙汇丰置业有限公司所欠原告王志军的上述债务承担连带清偿责任。该判决书生效后，被告长沙汇丰置业有限公司、浙江千足集团有限公司、曹立新、曹政戮、曹实践、曹矛盾、王奇勋未履行生效法律文书确定的义务，原告王志军向本院申请强制执行。
在本案执行过程中，本院于2016年10月19日作出（2016）湘0105执2197号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人长沙汇丰置业有限公司、浙江千足集团有限公司、曹立新、曹政戮、曹实践、曹矛盾、王奇勋存款人民币263万元，或扣留、提取上述被执行人长沙汇丰置业有限公司、浙江千足集团有限公司、曹立新、曹政戮、曹实践、曹矛盾、王奇勋收入人民币263万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。后本院于2016年11月15日向长沙市不动产登记中心发出（2016）湘0105执2197号协助执行通知书，协助事项为查封被执行人长沙汇丰置业有限公司名下位于天心区新姚北路399号博林金谷小区A1栋XX房（权证号71××82）、B7栋102房（权证号71××30）、B5栋302房（权证号71××39）.后案外人黄少华对本院查封位于天心区新姚北路399号博林金谷小区A1栋XX房不服，遂向本院提出上述执行异议。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十这三种情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，案外人虽与被执行人长沙汇丰置业有限公司签订了商品房买卖合同，但是将该房屋用于出租收益，并非用于居住，且案外人也并未向本院提交其名下无其他用于居住的房屋的相关证据。因此，案外人的权利不能排除本院的执行，其异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人黄少华的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 甘文韧
人民陪审员 骆 兵
人民陪审员 刘丽清
二〇一七年九月二十二日
代理书记员 王 瑾
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。