山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1696号
上诉人（原审原告）于慧。
委托代理人李兆光，山东坤拓律师事务所律师。
委托代理人朱镇，山东坤拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛天一仁和房地产集团有限公司。
法定代表人魏平，该公司董事长。
委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。
委托代理人王瑞屏，山东海乐普律师事务所律师。
上诉人于慧因与被上诉人青岛天一仁和房地产集团有限公司（以下简称天一仁和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民初字第2747号民事判决，于2014年5月29日向本院提起上诉。本院于2014年7月9日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、马喆参加评议的合议庭，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人于慧及其委托代理人李兆光，被上诉人天一仁和公司的委托代理人万德寿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于慧在原审中诉称，2012年5月26日，于慧、天一仁和公司签订了商品房预售合同，该合同约定：标的物为城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》×号楼×单元×层×户房屋，交付期限为2012年5月31日，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料及出卖人逾期交房的违约金责任等。合同签订后，于慧已按约定履行了合同的全部付款义务，且没有任何违约行为。而天一仁和公司应交付的房屋因未通过竣工验收等原因，至今没有按合同约定和法律规定的方式将房屋依法交付。另外，天一仁和公司还存在擅自改变小区配套内容、迟延办理房屋权属登记等违约行为。这一系列违约行为直接导致了于慧无法按预期入住和使用房屋，给于慧造成了实际的经济损失。于慧多次就天一仁和公司的违约行为与其进行交涉，但天一仁和公司置之不理。鉴于上述事实，根据法律规定及双方合同约定，于慧有权解除与天一仁和公司签订的《房屋买卖合同》，并要求赔偿损失，于慧认为双方购房合同约定的违约金过低，请求天一仁和公司赔偿于慧的实际损失，故请求判令：1、赔偿因天一仁和公司的违约行为而给于慧造成的损失共计69891.59元，并加算至判决生效之日止。2、天一仁和公司承担诉讼费用。
天一仁和公司在原审中辩称，于慧的起诉与事实不符，天一仁和公司并无任何违约情形，其诉请没有事实及法律依据，请求法院依法查明事实，驳回其诉讼请求。
原审查明，天一仁和公司系有限责任公司，经营范围为房地产开发等。2012年5月26日，于慧、天一仁和公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方（于慧）向甲方（天一仁和公司）购买城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》×号楼×单元×户房屋，政府批准的规划用途为住宅。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合第二种方案所列条件：交付的房屋通过单体楼竣工验收，且乙方各款项已清。第十一条约定：甲方定于2012年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.50计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同附件一中约定：付款方式按揭贷款支付，乙方于2012年5月7日前付定金30000元，5月15日与甲方签约，并付首付房款274305.20元，余款64万元于2012年7月15日前支付。2012年7月15日未放款，甲方不收违约金。合同补充条款的第十条约定：2、买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金（如有）等，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任。3、在出卖人具备了本合同第十条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续（房屋交付的标志为签署：签署房屋验收交接单），并履行领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，主合同第十五条的约定不适用，出卖人无需向买受人发出书面催告书，该房屋的风险及费用自交房通知书规定的交付期限届满之日起由买受人承担。6、交付通知发出后，出卖人在合理期限内为买受人办理实际交付手续，视为按照本合同约定的时间及条件完成交付。买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。7、双方确认《房屋交接书》仅作为办理该房屋过户手续的必备文件，其签署与否，不作为房屋交付的标志或条件。
2012年5月8日，于慧支付房款30000元；5月14日支付244305.20元；8月22日支付640000元。
2012年5月22日，天一仁和公司在《青岛日报》第6版发出《交房公告》，告知水榭花都（仁和旺邸）业主于2012年5月25日至5月30日期间到水榭花都售楼处及交房接待中心（3号楼物业公司交房接待处）集中办理交房手续，逾期未办理房屋接收手续，将按相关规定处理，其中11号楼交房时间为2012年5月27日，须携带相关资料，包括《商品房买卖合同》原件及附属房产补充协议、入伙通知书等。于慧于2013年1月20日领取涉案房屋钥匙、《业主手册》及《青岛市商品住宅使用手册》，而该楼最早交接时间为2012年5月25日。
天一仁和公司提供工程竣前检查申报表，证明涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，竣工验收日期是2012年5月15日。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，于慧、天一仁和公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方的合同约定，涉案房屋在具备单体楼竣工验收、于慧各款项已付清的条件下可以交付。天一仁和公司在具备单体楼竣工验收条件的情况下，按照合同约定向于慧发出交房公告，并要求办理房屋交接手续，因此应认定天一仁和公司已按照合同约定履行自己的义务；而于慧逾期支付房款、逾期办理房屋交接手续，已违反了双方合同的约定。同时，与于慧同一单元的业主已在交房通知书之后接收了房屋，天一仁和公司为于慧发放《业主手册》及《青岛市商品住宅使用手册》，且涉案房屋在具备单体楼竣工验收条件下的交付并未影响购房人的正常居住使用，因此不应认定天一仁和公司构成违约。而于慧的行为违反了双方合同的约定，也违背了《中华人民共和国民法通则》中诚实信用的基本原则，且于慧也在2013年1月份领取了房屋钥匙，涉案房屋现已经过综合验收。于慧主张天一仁和公司还存在擅自改变小区配套内容、迟延办理房屋权属登记等违约行为，但未提交证据予以证实，故于慧以天一仁和公司不提供商品房质量保证书及商品房使用说明书，房屋未经综合验收为由主张天一仁和公司构成违约，要求天一仁和公司支付违约金，理由不当，原审不予支持。综上所述，原审依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：驳回于慧的诉讼请求。案件受理费1547元，由于慧负担。
宣判后，于慧不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。原审认定涉案房屋在2012年7月27日已通过竣工验收没有任何法律依据。首先，根据中华人民共和国国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，原审以被上诉人提供的《工程竣前检查申报表》，认定涉案房屋竣工验收日期是2012年7月27日显属错误。《城市房地产开发经营管理条例》第18条明确规定了竣工验收的具体内容及规定，且被上诉人至今仍未提交任何涉案房屋通过竣工验收的相关证据材料。根据上诉人在一审中提交的证据4证明，被上诉人在未取得建设工程规划验收合格证及建设工程竣工验收备案证，且未组织竣工验收的情况下擅自交房的事实清楚，证据确凿。而被上诉人在质证中认为交房不需要具备上述条件。在法律、法规有明确规定的情况下，原审仅以一份无法确认真实性的《工程竣前检查申报表》便认定被上诉人已通过竣工验收显然于法无据，显失公平。实际情况是被上诉人至今没有证据证明涉案房屋已通过合法的验收，却在违法交付房屋，违法办理房屋产权手续。二、原审适用法律错误。原审判决驳回上诉人的诉讼请求于法无据。首先，被上诉人迟延交付房屋应承担违约责任，原审认定上诉人接受了房屋就是对其违约行为的认可无法律依据。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第16条规定：“……；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，被上诉人至今未将涉案房屋通过竣工验收并交付上诉人，而合同约定的违约金数额显然过低，上诉人在一审中已提出按照实际损失增加违约金的请求，上诉人的实际损失于法有据。故请求二审查清事实，撤销原判，发回重审或依法改判由被上诉人承担违约损失人民币69891.59元，并加算至判决生效之日。
被上诉人天一仁和公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明，二审期间，上诉人于慧当庭明确表示：其知道房屋交接通知，但因房屋没有经过竣工验收，上诉人有权拒收。
二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，于慧、天一仁和公司于2011年5月26日签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行其义务。天一仁和公司在涉案房屋于2012年5月15日通过单体楼竣工验收的情况下，按照合同约定于2012年5月22日通过当地报纸向包括于慧在内的业主发出交房公告，要求上述业主于2012年5月27日到其处办理房屋交接手续，符合双方合同约定。于慧在本案诉讼期间自认其知道天一仁和公司的交房通知，但以“房屋未经竣工验收”为由拒绝接收房屋。因于慧拒绝接收房屋的理由与天一仁和公司提供的《工程竣前检查申报表》所载涉案房屋已经单体竣工验收的事实不符，且其拒收房屋的行为导致涉案房屋未能依约于2012年5月31日前交付，故于慧请求天一仁和公司赔偿其逾期交房的违约损失无合同及法律依据，原审不予支持并无不当。于慧上诉称涉案房屋未经竣工验收、天一仁和公司提交的《工程竣前检查申报表》不真实、合同约定的违约金数额显然过低，均无证据证明，本院不予采纳。
综上，于慧的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1547元，由上诉人于慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 魏 威
书 记 员 王 晶