江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1541号
上诉人（原审被告）无锡苏源置业有限公司，住所地无锡市堰桥街道西漳天一新街1号。
法定代表人田丰，该公司董事长。
委托代理人黄征、张钧，江苏创凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张敏江，推销员。
被上诉人（原审原告）泮莲芳，个体户。
委托代理人吴文俊、黄四美，江苏太湖律师事务所律师。
上诉人无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）因与被上诉人张敏江、泮莲芳商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2014）惠民初字第02735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：
2013年3月16日，张敏江、泮莲芳与苏源公司签订商品房买卖合同一份（合同备案号：201303160186），约定由张敏江、泮莲芳向苏源公司购买阳光壹佰国际城第T1幢563单元1层XX号房屋，总价为788288元，买受人签署合同时交付首期款238288元，余款550000元采用贷款方式交付。第八条约定，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第三条约定，依据买卖合同约定，因出卖人逾期交房而导致买受人行使解除合同权利的，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自动放弃买卖合同中约定的退房权利。
张敏江、泮莲芳于2013年3月16日按约向苏源公司支付了首期款合计238288元。2013年3月26日，张敏江、泮莲芳与中国银行股份有限公司无锡惠山支行（以下简称中行惠山支行）签订个人一手住房贷款合同一份，向该行贷款550000元，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率下浮15%。中行惠山支行按照合同约定向苏源公司发放贷款550000元。苏源公司于2013年3月31日向张敏江、泮莲芳开具了金额为550000元的预收购房款发票。
2014年7月16日，苏源公司向张敏江、泮莲芳邮寄温馨提示一份，载明无法按照双方合同的约定期限交付房屋。2014年10月1日，张敏江、泮莲芳向苏源公司邮寄了解除购房合同通知书一份，要求解除商品房买卖合同，该邮件于2014年10月2日妥投。2014年10月29日，江苏太湖律师事务所受张敏江、泮莲芳委托，向苏源公司发送律师函一份，再次明确要求解除商品房买卖合同并赔偿损失。后张敏江、泮莲芳以苏源公司至今未办理为由，诉至法院，请求判令：苏源公司返还购房款788288元，并支付违约金（因合同约定的违约金过低，要求按实际损失计算违约金，以788288元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年3月31日起计算至判决应付之日止的利息）；本案诉讼费由苏源公司承担。
2014年12月18日，无锡市惠山区建设局向苏源公司发出关于天一城A地块一期通过交付使用竣工验收的通知，同意该建设项目交付使用。
以上事实由商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、个人贷款支付凭证、贷款已还明细清单、发票、温馨提示、EMS邮寄凭证、解除购房合同通知书、律师函、邮件查询记录、关于天一城A地块一期通过交付使用竣工验收的通知及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：张敏江、泮莲芳与苏源公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2014年7月31日前，但苏源公司未按约履行交房义务，已构成违约。根据合同约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，因苏源公司逾期交房已超出60日，故张敏江、泮莲芳享有解除合同的权利。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据合同约定，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，张敏江、泮莲芳于2014年10月2日向苏源公司送达了书面解除购房合同通知书，要求解除合同，在约定的期限内履行了解除合同的通知义务，故双方签订的商品房买卖合同于2014年10月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方签订的商品房买卖合同已因苏源公司违约而解除，张敏江、泮莲芳有权要求苏源公司返还全部购房款788288元，并赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。合同约定的违约金为已付购房款的1%，即7882.88元，远低于张敏江、泮莲芳已付购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自付款之日起计算至判决苏源公司应付之日止的实际利息损失，故张敏江、泮莲芳主张按该实际损失确定违约金数额，合法有据，数额合理，予以支持。现张敏江、泮莲芳主张以788288元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年3月31日起计算至判决应付之日止的利息计算违约金，未超出合理范围，故予以支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：苏源公司于判决发生法律效力之日起十日内向张敏江、泮莲芳返还购房款788288元，并支付违约金（违约金以788288元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年3月31日起计算至判决应付之日止的利息）。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12701元，由苏源公司负担。
苏源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：本案违约金标准是双方协商一致约定的，应按已付房款的1%确定，法院不应调整。即使调整，首付款未贷款不应计算损失，其余贷款部分的房款相关损失不能超过贷款利率。请求二审改判按照房款的1%确定违约金。
被上诉人张敏江、泮莲芳辩称：上诉人逾期交房导致双方买卖合同解除，造成其损失远远高于合同约定的违约金，一审调整违约金合理合法。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：
根据违约金的补偿性功能，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，苏源公司未按约履行交房义务，构成违约。合同约定的违约金为已付购房款的1%，远低于张敏江、泮莲芳已付购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自付款之日起计算至苏源公司实际给付之日止的实际利息损失，故原审依法调整违约金数额并无不当。此外，根据违约金的惩罚性功能，合同当事人不得因违约行为获取利益。由于苏源公司的违约行为导致合同解除，相对于张敏江、泮莲芳支付的首付款及贷款的利息损失而言，苏源公司获取的利益为取得相应购房款而少支付的银行同期贷款利息，故原审按中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定张敏江、泮莲芳的利息损失并无不当。
综上，苏源公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2174元，由上诉人苏源公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 陈丽芳
审判员 潘晓峰
二〇一五年八月五日
书记员 张 威