辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终11939号上诉人（原审被告）:沈阳市新天泰陶瓷经销部，住所地沈阳市铁西区云峰南街31号。负责人：邢桂香，女，1957年7月21日出生，汉族，该经销部经营者。委托诉讼代理人：田军，辽宁铭迅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队，住所地沈阳市铁西区云峰南街33号。法定代理人：孙召华，该队队长。委托诉讼代理人：许振德，北京市国达律师事务所律师。上诉人沈阳市新天泰陶瓷经销部（以下简称“新天泰陶瓷”）因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队蒋书合（以下简称“军区装备部”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初6425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。新天泰陶瓷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人就云峰南街31号门市房签订了租赁合同，上诉人亦实际交纳了部分租金，而被上诉人因经营需要，并未向上诉人交付租赁物，后期上诉人又在被上诉人人处租赁了35号门市，并重新签订了租赁合同，一审法院对该事实与被上诉人租赁35号这一事实简单认定为租赁物的变更，明显属于认定事实不清。军区装备部辩称，一、一审法院认定的事实根据清楚，证据充分。（1）关于上诉人上诉所称的租赁房屋楼号笔误问题，一审法院已经当庭厘清，答辩人与上诉人的代理人曾当庭就合同当年实际使用的房屋与此前的房屋进行了对照，确认实际使用的是35号，而合同订立时却因习惯没有对原租赁的31号进行变更，对此双方当庭已经共识，因为该35号房屋的面积比原租用的31号面积不一致，且自2015年合同年度起由诉人就一直按35号的195平方米标准履行租金给付义务。对此，答辩人一审时向法庭提交的证据2和证据3已予以证明，故案争租赁房屋实际上是35号195平方米而非合同笔误的31号195平方米的问题已在一审得到澄清和确认，上诉人二审再以此为由上诉无异是浪费司法资源和自己的上诉费。（2）一审时上诉人对没有向答辩人交付承租房屋也没有给付当年的约定租金及管理费的事实已经承认；（3）上诉人承租一审期间和本次上诉中均自称，在答辩人一审主张上诉人的承租房屋是在2017年5月15日单方面收回之前就向答辩人交回了承租房屋，却没有向法庭提供相应的证据支持；且答辩人一审时提交的有上诉人签收的证据5《空余房地产出租项目终止协议书》表明：上诉人签收时的2016年5月26日还在承租用着35号承租房屋，同时对答辩人告知其至合同期间届满的2016年底不再续租的告知和约定不持异议。如果上诉人真得像其一审和上诉时所称的那样于2015年底就交还了承租房屋的话，那么怎么还会在这份证据5上签字，显然不符合逻辑。（4）答辩人对上诉人在合同期间届满后持续占用承租房屋，不得已才于2017年5月15日单方面强行收回承租房屋并贴上封条的影像照片证据，证明上诉人实际占用承租房屋的截止时间，并按该证据依《合同法》第236条向上诉人主张至实际收回租赁房屋的租金和管理费。至此可见，一审法院的判决认定的事实无误。二、一审法院判令上诉人向上诉人支付合同期限内即2016年度约定租金、物业管理费，判令上诉人向答辩人支付逾期交付承租房屋的占用费和管理费，于法有据。（1）上诉人一审在2016年的约定租赁期间内，使用了约定的租房屋，就应当依约定如期、如数地履行约定的房屋租金给付义务。（2）上诉人没有任何证据证明其在2015年底或之后的任何一天，向上诉人移交过承租的房屋。既然上诉人占用了承租房屋，就应当按原合同支付相应的租金。（3）合同期间届满后，上诉人没有及时向答辩人腾退交付承租房屋，持续占用的情形，属于《合同法》第236条规定的，“合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期”的情形，答辩人据此和原合同，并根据上诉人至2017年5月仍继续使用该租赁房屋的情形主张逾期期间的租金和管理费并无不当，一审法院也据上述审理结果，依法做出的判决。军区装备部向一审法院起诉请求：依法判令被告向原告支付自2016年1月1日至2016年12月31日欠缴的房屋租金98,280元；欠缴的管理费9,360元，合计为107,640元；2017年1月1日至2017年4月30日逾期腾退欠缴的房屋租金32,760元，管理费3,120元，合计35,880元；判令被告承担本案受理费用。一审法院认定事实：2015年1月1日，原告中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队与被告沈阳市新天泰陶瓷经销部签订房屋租赁协议，约定原告将位于沈阳市铁西区云峰南街31号一层房屋租给被告用于经营使用，建筑面积195平方米，租期从2015年1月1日至2016年12月31日止，租金标准为每年98,280元整（不含水、电、气、设备、物业等费），管理费9,360元。支付方式为按半年结算，于每半年的前十日内交付。被告已按租金标准向原告支付2015年全年的租金及管理费。原告主张于2017年4月30日收回租赁房屋。被告主张原告实际交付的租赁标的物是沈阳市铁西区云峰南街35号，其从租赁期起始时间实际使用该房屋。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是其真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。被告租用原告房屋，应按合同约定，交纳房屋租金，否则构成违约，应承担违约责任。被告无故拒付2016年度租金及管理费构成违约，且一直占用房屋至2017年5月15日，应履行给付租金及管理费的义务，故原告依照合同约定主张被告支付租赁期间的租金及管理费的诉讼请求理由正当，予以支持，原告主张被告支付未按期腾退房屋期间的占有使用费及管理费（自2017年1月1日至2017年4月30日止），参照租赁合同标准的诉求，符合法律规定，予以支持。被告辩称原告主体不适格，经审查沈阳军区善后工作办公室保障组向一审法院出具证明，证明原告具备营房管理出租及诉讼的主体资格，故被告此项抗辩理由不能成立。被告主张2016年底就将租赁房屋交回，但并未向法庭提供交接房屋的证据，故不予采信。至于被告主张合同未经主管部门审批、收费许可证未经年检及租赁合同未备案等抗辩理由，依据法律规定均不影响合同的效力及原告作为军产房屋的管理人在被告使用租赁房屋后行使收取租金的权利，故对被告的主张，不予采信。关于被告辩称原告交付的标的物与合同约定的不一致构成违约，且不应向原告支付租金的问题，因从租赁期开始被告已实际使用了变更后的租赁标的物，并于2015年交付了全年租金，应视为其认可使用实际履行的租赁标的物及租赁合同约定的租金标准，故被告其此项辩论意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告沈阳市新天泰陶瓷经销部于本判决发生法律效力后十日内支付原告中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队房屋租金98,280元；二、被告沈阳市新天泰陶瓷经销部于本判决发生法律效力后十日内给付原告中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队管理费9,360元；三、被告沈阳市新天泰陶瓷经销部于本判决发生法律效力后十日内支付原告中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队逾期交付房屋的占有使用费32,760元（参照租金标准，自2017年1月1日至2017年4月30日止）；四、被告沈阳市新天泰陶瓷经销部于本判决发生法律效力后十日内给付原告中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队逾期交付房屋的管理费3,120元（参照管理费标准，自2017年1月1日至2017年4月30日止）；五、驳回原、被告的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3170元，由被告沈阳市新天泰陶瓷经销部承担（原告已预交，由被告给付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。上诉人新天泰陶瓷与被上诉人军区装备部签订的房屋租赁合同是真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人承租使用了涉诉房屋，应按合同约定房屋租金，上诉人怠于交纳租金构成违约，应承担给付租金的违约责任。关于上诉人提出其使用的本案争议的租赁房屋是为位于沈阳市铁西区云峰南街35号房屋（以下简称“35号房屋”），而被上诉人依据的租赁房屋为位于沈阳市铁西区云峰南街31号房屋（以下简称“31号房屋”）的租赁合同，要求上诉人交付租金和管理费，是两个法律关系，不应一并处理的问题。庭审中，经审查，双方确实存在先租赁31号房屋、后调换为35号房屋的事实，且双方对于31号房屋的租金给付并无异议。但上诉人称之所以使用35号房屋两年，实际只交了一年的租金，是由于双方曾在合同中有过约定，被上诉人属于对31号房屋的提前解约，作为补偿，被上诉人曾答应上诉人对于35号房屋少收一年租金，再给几个月时间的装修免租期，故上诉人不属于拖欠租金，本案不应再判令上诉人交付租金、占用使用费和管理费，与此相反，被上诉人对上诉人的主张不予认可，并认为不存在免交租金的协商过程，上诉人也按照35号房屋面积195平方米交纳过租金。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人应对其所主张承担相应的举证证明责任，现上诉人无法提供任何证据证明其主张的协商过程，亦无法提供相关的租赁合同，故应承担对其不利的法律后果，即对其尚欠已实际使用涉诉房屋期间的租金、占有使用费和管理费，应承担给付责任。一审法院按照租赁合同约定，判令上诉人向被上诉人支付尚欠租金，并参照租赁合同标准，判令上诉人向被上诉人支付未按期腾退房屋期间的占有使用费及管理费并无不当，本院予以确认。上诉人的上诉主张属依据不足，本院难以支持。综上所述，新天泰陶瓷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3170元，由上诉人沈阳市新天泰陶瓷经销部负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年十一月二十七日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。