浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍民初字第167号
原告：杨文绣。
原告：林维奏。
二原告共同委托代理人：张安友、洪榕净，浙江豪江律师事务所律师。
被告：温州新雅房地产开发有限公司。
法定代表人：郑恩昌。
委托代理人：金建中、冯聪，浙江沁地律师事务所律师。
原告杨文绣、林维奏为与被告温州新雅房地产开发有限公司（以下简称新雅公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年1月20日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理并依法组成合议庭。2015年3月5日，被告新雅公司书面提出对审判长的回避申请，经本院院长决定，予以驳回。本院于同年3月12日及5月12日公开开庭审理了本案。原告杨文绣、林维奏的委托代理人张安友，被告新雅公司的委托代理人冯聪到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告杨文绣、林维奏起诉称：被告系苍南县钱库镇“钱皇绿都”商品房开发销售单位。2012年8月17日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同第三条约定由二原告向被告购买其开发的“钱皇绿都”第1幢1602室商品房，该商品房建筑面积为137.32平方米，套内建筑面积为113.26平方米；第五条约定该商品房每平方米价格9819.36元，合计1348394元；第九条约定被告应当在2013年9月30日前向原告交付符合约定的商品房；第十六条约定被告应当在2014年3月30日前向原告交付该商品房权属证书。合同签订后，二原告依约支付了全部购房款，但被告向原告交付该商品房时，房屋的套内建筑面积却比合同约定少了6.34平方米，面积缩小的误差比绝对值达5.59774%。按照合同第六条的约定，被告应返还原告购房款91145元。而且被告逾期60日才向原告交付房屋，按合同第十条约定应每日赔偿原告违约金27.138元，合计1628元。同时，被告在2014年6月17日才办理该商品房的权属登记，已构成逾期办证，应向原告支付逾期办证违约金135元。综上，请求判决：1、被告返还购房款91145元；2、被告支付逾期交房违约金1628元及逾期办证违约金135元，合计1763元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：
1、身份证二份，以证明二原告的身份情况；
2、公司基本情况表及组织机构代码证各一份，以证明被告的身份情况；
3、商品房买卖合同及附件一份，以证明原告向被告购买涉案商品房的事实及相关约定的情况；
4、销售不动产统一发票一份，以证明原告已支付了全部购房款的事实；
5、房屋权属登记证一份，以证明被告向原告交付的涉案商品房套内建筑面积少于合同约定面积应返还购房款的事实。
被告新雅公司答辩称：一、涉案商品房的计价面积为建筑面积，而套内建筑面积为非计价面积，双方在合同第六条中的约定仅适用于计价面积出现差异时的处理，因此原告要求返还购房款的第一项请求于法无据，应予驳回。二、被告逾期交房的时间应当计算至2013年10月7日，并没有超过60日，原告主张的计算金额错误。三、对于原告主张的逾期办证违约金，被告无异议。
被告在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：
1、涉案商品房的平面规划图及竣工图各一份，以证明被告严格按约定施工，并未改动房屋结构及大小的事实；
2、预测表、实测表及情况说明各一份，以证明涉案商品房预测和实测产生面积差异的原因在于苍南县房地产测绘有限公司的测算错误及该错误不影响商品房建筑面积的事实；
3、协议书一份，以证明双方已就商品房交付及逾期交付责任承担达成一致协议的事实；
4、验收备案表一份，以证明双方协议约定的交房时间为2013年10月7日的事实。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1、2、4无异议；对证据3的真实性无异议，但双方合同约定的计价面积是建筑面积，而被告实际交付的房屋建筑面积已超过约定；对证据5的真实性无异议，但不能证明被告应返还原告购房款。对被告提供的证据，原告质证认为：对证据1的真实性无异议，但与本案无关联；对证据2的真实性无异议，但其中显示涉案商品房套内面积已发生变化，被告应返还差额购房款，被告与测绘公司之间的关系不能对抗原告的主张；证据3是被告与其他业主的协议，与本案并无关联性；对证据4的真实性无异议，但只能证明涉案房屋于2013年11月3日通过验收，不能证明被告已交付涉案商品房。
针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：原告提供的一系列证据及被告提供的证据1、2、4，双方相互对真实性并无异议，该部分证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据3系被告与案外人签订的一份协议，协议中虽冠以案外人“业主代表”的称谓，但并未得到原告的认可，且被告也没有提供证据证实案外人的身份情况及能够代表原告的意思表示，故不足以支持其证据主张，该证据与本案缺乏关联性，效力不予认定。
根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2012年8月17日，原告杨文绣、林维奏与被告新雅公司签订商品房买卖合同一份，约定向被告购买其开发的苍南县钱库镇“钱皇绿都”第1幢1602室商品房。合同第三条约定该商品房建筑面积共137.32平方米，其中套内建筑面积113.26平方米，应分摊的共有建筑面积24.06平方米。第五条约定该商品房按建筑面积计算单价为每平方米9819.36元，总金额为1348394元。第六条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。……面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。第七条约定买受人采用按揭贷款方式支付购房款。第九条约定出卖人应当在2013年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。……第十二条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十六条约定出卖人承诺于2014年3月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，如逾期按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书可登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；……
合同签订后，二原告于2014年3月12日向被告支付了全部购房款。涉案房屋所属钱皇绿都商住楼B地块工程于2010年12月1日开工建设,2013年10月18日工程竣工并开始验收，并与同日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位联合验收；同年11月3日在苍南县住房和城乡规划建设局完成了工程竣工验收备案。期间，原告于2013年10月7日接收了被告交付的涉案房屋。2013年11月，涉案商品房经苍南县房地产测绘有限公司测算，总建筑面积为138.19平方米，套内建筑面积为106.92平方米，公用分摊面积为31.27平方米。该测算结果，原、被告双方均予以认可。2014年6月17日，涉案商品房以二原告为共同共有人办理了房屋权属证书。
本院认为：原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应依约全面履行合同义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否应就所交付的涉案商品房存在套内建筑面积减少的事实承担返还二原告购房款的义务。二、被告逾期交付房屋的违约期限及违约金数额。
关于争议焦点一，本院认为应结合以下几方面具体分析。首先，原、被告在签订涉案商品房买卖合同时已明确约定了商品房总建筑面积、套内建筑面积及公用分摊面积，被告应严格按合同约定向二原告交付符合约定面积的商品房。本案中被告向原告交付的商品房虽不存在建筑面积减少的问题，但却确实存在套内建筑面积缩小而公摊面积扩大的事实，且缩小与扩大的幅度均在3%以上。这种情况一定程度上影响了商品房的使用功能和价值，应认定被告已构成违约，需承担违约责任。违约责任的标准可以参考最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定进行计算。其次，涉案房屋无论是套内建筑面积减少还是公摊面积增加，均是对合同约定的实际变更，双方的权利义务也应作相应的调整。原告因涉案房屋套内建筑面积减少造成了实际损失，但同时也因公摊面积增加获得了额外的利益，原告获得超过约定的公摊面积，其又不主张退房，如单纯以套内建筑面积减少追究被告违约责任，也显然对被告有失公平，故原告因获得额外公摊面积而对被告予以一定补偿亦合情、合理、合法。再次，对于如何来确定公摊面积的补偿标准的问题，双方在合同中既没有约定产权登记的公摊面积大于约定公摊面积的处理方式，也没有约定公摊面积的单价，从双方签订的合同内容反映，当时双方约定了成交单价按照建筑面积计算，而公摊面积系建筑面积的组成部分，因此，公摊面积增加部分参照双方协商的建筑面积单价作为公摊面积的计价标准符合本案实际。
综上，本案中，被告最终实际交付的房屋在“得房率”上明显降低，一定程度上影响了商品房的使用功能和价值，但房屋公摊面积的增加又具备实际使用价值，故对于套内建筑面积减少造成损失的计算标准，可综合本案合同的性质、实际履行情况及公摊面积相应扩大等因素进行全面考虑，可以实际交付与合同约定的房屋套内建筑面积差额为基数，酌情确定被告赔偿二原告损失45573元。
关于争议焦点二,双方于涉案商品房买卖合同中约定的交房日期为2013年9月30日，原告接收涉案商品房的日期为2013年10月7日，而涉案商品房于2013年11月3日才通过苍南县住房和城乡规划建设局竣工验收备案登记，方具备双方约定的交付房屋最低基本条件。被告在涉案商品房未达交付条件即提前交付，按合同约定及法律规定，原告有权拒绝接受房屋，但依据“合同自治”原则，当事人协商一致的，可以变更合同。在房屋交接过程中，原告实际接受房屋的行为，可视为双方再行协商变更了原来的交房条件，故原告要求被告支付2013年10月1日起至2013年10月7日止的违约金于法有据，依法应予支持，但原告要求被告支付2013年10月7日之后逾期交房违约金的理由不足，本院不予采纳。据此，被告逾期交付涉案商品房达7天，按合同约定应按日向原告支付已付购房款万分之0.2的违约金，计189元。原告要求被告支付逾期交房违约金1628元，计算标准过高，超出部分，本院不予支持。
另外，原告要求被告支付逾期办证违约金135元，被告予以认可，应予准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、温州新雅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿杨文绣、林维奏因房屋套内建筑面积减少的损失45573元；
二、温州新雅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付杨文绣、林维奏逾期交付房屋及逾期办理权属证书违约金共计324元；
三、驳回杨文绣、林维奏其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2123元，由杨文绣、林维奏负担1074元，温州新雅房地产开发有限公司负担1049元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费2123元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 吴圣东
人民陪审员 吴敬阳
人民陪审员 杨瑞鹤
二〇一五年七月三日
书 记 员 郑丽娜
法律法规链接：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村合作银行营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。