福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初7136号
原告（反诉被告）：熊年荣，男，1973年12月11日出生，汉族，住厦门市集美区。
委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄平兰，福建自立律师事务所实习律师。
被告：（反诉原告）：谢金万，男，1966年1月8日出生，汉族，住福建省武平县。
委托诉讼代理人：郭麒，福建大道之行律师事务所律师。
第三人：林艺燕，女，1989年3月15日出生，汉族，住福建省东山县。
委托诉讼代理人：郭麒，福建大道之行律师事务所律师。
原告（反诉被告）熊年荣与被告（反诉原告）谢金万及第三人林艺燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊年荣的委托诉讼代理人陶天猛、黄平兰，被告（反诉原告）谢金万及第三人林艺燕的共同委托诉讼代理人郭麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊年荣向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年3月11日签订的《房产买卖协议》于2017年4月27日解除；2、被告返还原告已支付的定金50万元。事实和理由：原告与被告于2017年3月11日签订《房产买卖协议》，就原告向被告购买位于厦门市思明区房产进行约定，并依约向被告支付定金50万元。被告在出售案涉房产时确认该房产系住宅，但经原告了解，案涉房产所在楼盘整体系写字楼，仅供办公使用，不具备住宅条件。案涉房产还缺乏正常住宅所必须的燃气管道设施，且没有独立的下水管道设施。为此，原告已通知被告解除案涉《房产买卖协议》。基于以上事实，原告有权解除双方签订的《房产买卖协议》，同时被告应向原告返还已支付的定金50万元。
被告谢金万辩称，原告是在实地查看并充分了解讼争房屋状况后与被告签订讼争房产买卖协议并支付定金，原告以不符合法定的事由要求解除合同并返还定金的主张，没有事实和法律依据，应予以驳回。原告并不享有解除权，合同尚未解除，原告向被告发出解约通知的行为是违约行为，应承担相应的违约责任，被告有权没收定金，在原告承担违约责任支付违约金的前提下被告同意解除合同。
第三人林艺燕述称，其作为公证特别授权代理人，在代理权限范围内以被告名义实施的法律行为由被告承担相应的责任；其他意见与被告答辩意见一致。
反诉原告谢金万向本院提出反诉请求：反诉被告立即按总房款的20%向反诉原告支付违约金98万元。事实和理由：2017年3月11日，反诉原、被告及中介方签订一份《房产买卖协议》，约定谢金万将位于厦门市思明区房产，用途住宅，以490万元的价格出售给熊年荣；合同明确载明：熊年荣经过查阅谢金万提供的相关权属凭证并在中介现场带领看房后对谢金万所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产；双方并对付款时间、违约责任等事项进行约定。合同签订后，熊年荣实际支付定金50万元，在谢金万不存在任何违约的情形下，熊年荣于2017年4月27日向谢金万发出《解约通知函》，要求解约，其解除事由不符合法律规定的解除条件，不发生解除效力，属恶意违约行为；同时，熊年荣未能于2017年5月12日前向谢金万足额支付首期购房款240万元（含定金50万元），且未支付任何银行按揭款项，已严重违反合同约定，厦门市于2017年3月25日出台房产新政后，房价开始下跌，熊年荣却要求解约，有违诚信原则。根据双方合同约定，熊年荣应按总房款的20%向谢金万支付违约金。
反诉被告熊年荣辩称，首先，双方在签订案涉房产买卖合同时，谢金万确存在隐瞒讼争房产使用用途的行为，讼争《房产买卖协议》第一条已载明用途是住宅，但案涉房屋不仅不具备基本的住宅使用条件，包括燃气管道、下水道，且该栋房产大楼整体均系作为办公楼进行物业管理。因此，熊年荣将其作为住家的合同目的落空，熊年荣在发现问题后及时向谢金万发出解约通知，要求返还定金有事实和法律依据。其次，合同解除权是一种形成权，熊年荣已向谢金万发出解约通知，解约通知是否成立应由法院认定。据此，谢金万的反诉请求应予以驳回。
熊年荣围绕诉讼请求及答辩意见提交了《房产买卖协议》、《公证书》、收款凭证及银行账号信息、中介费收据、现场照片、《解约通知》EMS邮单等证据；谢金万围绕答辩意见及反诉请求提交了《房产权证》、收款回单等证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年12月22日，厦门市鹭江公证处作出一份（2016）厦鹭证内字第59841号《公证书》，就谢金万及其配偶谢洪莲委托林艺燕代为办理位于厦门市思明区房产（下称讼争房产）的解押、出售等相关事宜的委托事项予以公证。
2017年3月11日，谢金万（甲方、出售方）与熊年荣（乙方、购买方）及居间方（丙方、中介方）签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方将位于厦门市思明区房产（用途住宅），出售给乙方；建筑面积124.99平方米，乙方经过查阅甲方提供的相关权属凭证和丙方现场带领看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产；房产成交价490万元，乙方于签订合同当日支付购房定金50万元，于2017年5月12日前向甲方支付240万元（含定金50万元），2017年5月12日后，甲方银行按揭贷款约250万元由乙方按月足额偿还每个月的本金和利息，若乙方逾期一次，甲方有权追究乙方违约责任；甲乙双方在签订本协议后不得中途违约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方实际损失和收益损失，以及引发的诉讼费和律师费。林艺燕作为谢金万的代理人在上述《房产买卖协议》上予以签字确认。
2017年3月11日、3月13日，谢金万（林艺燕代）先后出具两份《二手房交易专用收款凭证》，确认收到买方熊年荣购买讼争房产购房定金共计50万元。2017年4月27日，熊年荣向谢金万发出一份《解约通知函》，认为讼争房产经了解系写字楼，仅供办公使用，不具备住宅条件，缺乏正常住宅使用所需的燃气设施，且没有独立的下水管道设施。为此，通知解除双方所签的《房产买卖协议》，并要求谢金万返还其已支付的定金50万元。2017年4月29日，谢金万收到熊年荣发出的上述《解约通知函》，并表示若熊年荣以违约赔偿为代价，其同意解除合同。
又查，讼争房产的权属人为谢金万，根据该房产的房屋权证载明：讼争房产用途为住宅。另，讼争房产所在物业公司厦门滕王阁物业管理有限公司在讼争房产所在大楼一楼接待台上放置一张“温馨提示”，载明：此栋写字楼仅供办公使用，不具备住宅条件，请相互转告。
审理中，承办人员前往讼争房产查看，并向该房产所在物业公司了解相关情况，发现讼争房产在装修中（后经核实系谢金万所为），并了解该房产所在整栋大楼确系写字楼，仅供办公使用，不具备住宅条件，无正常住宅使用所需的燃气设备，也没有独立的下水管道设施。另，在讼争房产所在大楼一楼接待台上确有放置一张如前所述的“温馨提示”。
本院认为，讼争《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格予以履行。本案中，案涉房产虽在房屋权证上载明房产用途为住宅，但实际上并不具备基本的住宅使用条件，包括燃气管道、下水道等正常住宅使用所需的设施，且该栋房产大楼整体均系作为办公楼进行物业管理。因此，熊年荣将案涉房产作为住家的合同目的落空，熊年荣在发现问题后向谢金万发出解约通知的行为，不应认定为违约，其要求谢金万返还定金，依法应予以支持。但是，熊年荣作为讼争房产的购买方，若其确系将所购房产作为住家之用，除需核实所购房产房屋权证载明房产用途为住宅外，在购房前还应对所购房产的具体情况（包括是否具备燃气管道、下水道等正常住宅使用所需设施等）进行现场查看或向房产所在物业公司等进行详细了解，但其未尽到审慎注意的义务；熊年荣所举证据也不足以证明谢金万存在故意隐瞒、欺骗等行为，且谢金万明确表示不同意解除合同。因此，熊年荣要求确认讼争《房产买卖协议》于2017年4月27日解除的主张，证据不足，本院不予支持；熊年荣对造成其合同目的落空的后果存在一定的过错，理应承担一定的责任。综合以上情况，本院酌定谢金万应向熊年荣返还已支付的定金30万元；熊年荣的行为不应认定为违约，谢金万要求熊年荣按总房款20%支付违约金98万元的主张，证据不足，本院不予支持。此外，鉴于熊年荣已明确表示不再履行合同，且谢金万也已对讼争房产进行装修，故讼争《房屋买卖协议》应予以解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除熊年荣与谢金万于2017年3月11日签订的《房产买卖协议》；
二、谢金万于本判决生效之日起十日内向熊年荣返还定金30万元；
三、驳回熊年荣的其他诉讼请求；
四、驳回谢金万的反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费23000元，由熊年荣负担9200元、谢万金负担13800元；反诉案件受理费6800元，由谢金万负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 林月蓉
二〇一七年八月三日
书记员 冯莉平
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。