北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终10551号
上诉人（原审原告）：王芝庭，男，1944年5月13日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告）：北京新京报传媒有限责任公司，住所地北京市东城区幸福大街37号18号楼2、3层。
法定代表人：戴自更，董事长。
委托诉讼代理人：钟毅，男，北京新京报传媒有限责任公司人力资源部经理。
上诉人王芝庭因与上诉人北京新京报传媒有限责任公司（以下简称新京报公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初21167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王芝庭，上诉人新京报公司的委托诉讼代理人钟毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王芝庭上诉请求：撤销一审法院判决第三项，改判支持王芝庭关于违约金的诉讼请求。事实与理由：第一，王芝庭出租的房屋产权人是金盏乡东窑村，是该村对外引资开发基地，已经有10多年的历史，王芝庭通过转租的方式取得使用权，且本案所出租的房屋不是违章建房，租赁协议应属合法有效；第二，新京报公司未依约向王芝庭给付房屋占有费和水电费、后勤费用等，给王芝庭造成了损失，应给付违约金。
针对王芝庭的上诉，新京报公司辩称：不同意给付王芝庭违约金。王芝庭未提交证据证明房屋是合法建造的，一审法院认定租赁协议无效、驳回王芝庭关于违约金的诉讼请求是正确的。
新京报公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项，改判驳回王芝庭主张的卫生费、水费及保卫等与后勤相关的费用62155元。事实与理由：第一，王芝庭在一审期间出示的水电费收据等证据是王芝庭与案外人之间的凭证，该收据中既没有显示水电费明确的收费标准，也没有计量方式，且在租赁协议中没有对保卫等后勤费用的相关约定，一审法院判决新京报公司支付王芝庭卫生费、水费及保卫等与后勤相关费用无事实依据；第二，新京报公司在一审即提出王芝庭的诉讼请求超过时效，并且提供了相应证据，一审法院仅凭王芝庭两张手写书面证据和陈述采纳其意见，属适用法律错误。
针对新京报公司的上诉，王芝庭辩称：不同意新京报公司的上诉请求和理由。卫生费、水费及保卫等与后勤相关的费用是经过法院生效判决认定的，新京报公司应该支付；王芝庭一直在向新京报公司主张权利，不存在超过诉讼时效的问题。
王芝庭向一审法院起诉请求：1、新京报公司支付王芝庭房屋租金82500元（2014年7月12日至2014年10月11日）；2、新京报公司支付王芝庭2013年7月12日至2014年10月11日期间发生的卫生费、水费及保卫等与后勤相关费用66479元；3、新京报公司支付王芝庭违约金123750元。
一审法院认定事实：2005年5月1日，刘宝祥作为甲方与乙方北京京洋逸峰装饰装潢设计有限公司（以下简称京洋逸峰公司）签订了租赁合同，约定京洋逸峰公司承租刘宝祥位于北京市朝阳区金盏乡东窑村10.2亩的场地及地上物，租期自2005年5月1日至2023年5月1日，京洋逸峰公司有权转租经营。原出租方北京市朝阳区楼梓庄乡东窑村经济合作社同意刘宝祥将此场地及厂房出租给京洋逸峰公司。2005年7月12日，武荣华与京洋逸峰公司签订房屋租赁合同，武荣华承租京洋逸峰公司位于朝阳区金盏乡东窑村京洋逸峰装饰集团产业基地A区部分，租期自2005年5月1日至2023年5月1日，合同约定武荣华不得将承租厂房及附属房屋转让、出租及以其他合作方式给第三方。2011年5月10日，京洋逸峰公司、武荣华与王芝庭共同签订《房屋租赁合同变更协议》，将上述合同主体武荣华变更为王芝庭。京洋逸峰公司委托王改平负责租赁场地的后勤工作，主要是物业管理，包括收取水电费、大院安全、垃圾清理、卫生间打扫等。
2013年7月，王芝庭委托马建设（作为甲方）与新京报公司（作为乙方）签订《租赁协议》，约定乙方向甲方承租位于北京市朝阳区东坝乡东窑村1500平方米的房屋，其中库房面积约1350平方米，租赁期限为3年，自甲方实际交付房屋并经乙方验收合格之日起算，年租金33万元，租赁期内三年不作价格调整；租金支付方式为按年付方式支付；第一年租金在本合同签订后3日内支付3万元，待甲方房屋设施验收合格（即各项水电、门窗、卫生设施）可以正常使用后的3日内支付剩余的30万元，其他租赁年度的租金于每个租赁年度开始前的10日内付清；租赁期间，水、电、卫生费及一切与乙方经营相关的费用等由乙方自行承担；任何一方违反本协议第九条之约定致使合同被解除的，均须向对方支付合同租金总额30%的违约金，甲方违约的，还须向乙方退还未实际使用房屋期间的租金。签订合同后，双方注明租赁期间自2013年7月12日起算。王芝庭称其从京洋逸峰公司承租的场地全部转租给了新京报公司。经询，上述租赁房屋均无建房审批手续。
2014年9月24日，京洋逸峰公司对涉案租赁场地实施停电行为。2014年9月26日，新京报公司发函通知王芝庭，称因王芝庭与东窑村争议而对新京报公司限电，影响新京报公司使用租赁物，自通知送达之日解除合同，新京报公司将于2014年10月12日正式搬出租赁房屋。2014年9月28日，王芝庭向新京报公司邮寄答复函，不同意新京报公司解除租赁合同。2014年9月29日，王芝庭将京洋逸峰公司诉至该院，提出要求恢复供电等诉讼请求。在该案审理中查明，“当时，新京报公司负责人杜艳丽向王芝庭转发了王改平给其发送的短信：‘……王芝庭不同意涨房费，村委会下午准备停基地的电……’，同时告知王芝庭库房已经停电，要求王芝庭联系解决。”根据该案生效判决，王芝庭与京洋逸峰公司继续履行租赁合同，王芝庭应于判决生效之日起七日内支付京洋逸峰公司2014年8月的水费及后勤费7587元、2014年9月的水费及后勤费3067元。
对双方有争议的证据和事实，该院认定如下：
1、关于后勤费用。王芝庭提交如下证据：1、王芝庭向京洋逸峰公司支付的2014年7月后勤费6100元、2013年8月至2014年7月后勤费用共计46684元、2014年10月后勤费3041元的收据。2、京洋逸峰公司出具的该公司人员向王芝庭发送的手机短信截图，内容为向王芝庭催缴2014年8月后勤费3087元，水费、污水处理费、垃圾消纳费、基地一共10000元，按合同分摊百分之四十五，橱柜4500元，合计7587元。3、京洋逸峰公司于2015年1月26日向王芝庭发出《交款通知书》，催缴基地后勤管理费用，包含2014年10月份的3041元、2014年11月份的3160元和2014年12月份的3009元。上述证据均系王芝庭与京洋逸峰公司之间发生，且在之前诉讼中提交，在无相反证据的情况下，该院对其真实性予以认定。
2、关于王芝庭有无主张权利的事实。王芝庭称其在2016年找过新京报公司的一个负责人杜艳丽，杜艳丽让其找郭文亮，郭文亮给王芝庭写了一个证明，并提交郭文亮于2016年5月11日出具的证明，内容为：新京报社租赁东窑村库房，租赁期间至2014年10月12日前所有水电费用已结清，经手人新京报社郭文亮；另提交杜艳丽于2016年1月7日出具的收条一张，内容为：收到王芝庭民事判决书（2015）宿中民二终字第00318号复印件一份。新京报公司否认杜艳丽及郭文亮系其单位员工。王芝庭另提交空白和解协议一份，称系新京报公司杜艳丽于2016年1月通过微信发给王芝庭的同事。新京报公司对真实性不认可。新京报公司并提交其2016年1月至6月公司全部员工花名册一份，证明公司没有杜艳丽和郭文亮。王芝庭对此不认可，称其每次去新京报公司，都是杜艳丽接待的，但不清楚杜艳丽的具体职务。该院认为，在王芝庭诉京洋逸峰公司诉讼期间，法院查明“新京报公司负责人杜艳丽向王芝庭转发了王改平给其发送的短信”的情况，该事实的发生情况与各方纠纷缘起发展的脉络相吻合，该院对其真实性予以确认，认可杜艳丽系代表新京报公司处理租赁事宜，可以认定王芝庭在2016年向新京报公司主张权利的事实存在。
一审法院认为：根据相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该案中，王芝庭就其出租房屋未能提交相关建房审批手续，该院认定双方订立的租赁合同无效。就租赁期间发生占用费及其他相关费用，该院参照双方签约时的意思予以处理。就2014年7月12日至2014年10月11日期间的租金，根据双方约定的租金情况对王芝庭主张的82500元予以支持。关于2013年7月12日至2014年10月11日期间发生的卫生费、水费及保卫等与后勤相关费用，应认定为新京报公司承租经营相关的费用，合同约定由新京报公司自行承担，上述期间的费用已由王芝庭向京洋逸峰公司交纳，新京报公司应向王芝庭支付，该院根据费用实际发生的情况认定为62155元。因双方合同无效，该院对王芝庭主张的违约金不予支持。新京报公司主张王芝庭起诉已过诉讼时效，事实依据不足，该院对该意见不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、新京报公司于判决生效后七日给付王芝庭房屋占用费八万二千五百元；二、新京报公司于判决生效后七日给付王芝庭卫生费、水费及保卫等与后勤相关费用共计六万二千一百五十五元；三、驳回王芝庭的其他诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
一审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。上述事实除一审法院认定的证据外，还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王芝庭就其出租房屋未能提交相关建房审批手续，故一审法院认定双方订立的租赁协议无效，并无不当。对于王芝庭上诉称新京报公司应给付其违约金一节，因租赁协议无效，王芝庭主张的违约金无事实及法律依据，故对该项上诉请求，本院不予支持。对于新京报公司上诉主张称其不应给付王芝庭卫生费、水费及保卫等与后勤相关费用一节，本院认为，合同无效后，承租人应参照合同的约定支付使用费及实际开销，故对新京报公司不同意给付的意见，本院不予采信。一审法院根据费用实际发生的情况认定新京报公司给付王芝庭62155元，并无不当，本院予以确认。对于新京报公司主张王芝庭起诉已过诉讼时效一节，本院认为，在前案王芝庭与京洋逸峰公司诉讼期间，法院查明“新京报公司负责人杜艳丽向王芝庭转发了王改平给其发送的短信”的情况，该事实的发生情况与各方纠纷缘起发展的脉络相吻合，可以确认杜艳丽系代表新京报公司处理租赁事宜，亦可确认王芝庭在2016年向新京报公司主张权利的事实存在。故对新京报公司该项上诉意见，本院不予采信。
综上所述，王芝庭、新京报公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8583元，由王芝庭负担5390元（已交纳），由北京新京报传媒有限责任公司负担3193（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 周熙娜
代理审判员 王 奔
二〇一七年八月二十八日
法官 助理 贾云航