江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4789号
上诉人（原审被告）：曾坚超，男，1960年6月14日生，汉族，住江苏省常熟市。
被上诉人（原审原告）：常熟美城商业经营有限公司,住所地江苏省常熟市海虞北路33号。
法定代表人：杨秀来，总经理。
委托诉讼代理人：许婕，江苏圣益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。
上诉人曾坚超因与被上诉人常熟美城商业经营有限公司(以下简称“美城公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2016)苏0581民初8808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曾坚超上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判双方继续履行租赁合同，上诉费由美城公司承担。事实和理由：1、一审认定租金数额有误，2016年欠付租金应为296277.8元，2014年底，太平洋美城物业有限公司总经理明确表示租金不涨，仍按0.8元/平米计算，这是对双方当事人签订的租赁合同预定租金标准的变更。曾坚超之所以拒付租金，也正是因为美城公司单方要求涨租金；2、由于美城公司的不作为，导致美城休闲广场大部分商家撤离，曾坚超经营的店面年年亏损，期间曾坚超多次口头和书面向美城公司提出要求减免租金，但美城公司置之不理，美城公司要求解除合同没有道理；3、双方当事人约定的滞纳金不符合法律规定，一审判决认定滞纳金年利率24%没有法律依据。
美城公司辩称其主张的租金和滞纳金均有合同依据，请求驳回上诉，维持原判。
美城公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人于2011年3月29日签订的租赁合同；2、判令曾坚超支付租金369586元（2016年1月1日至2016年12月31日止）并支付逾期付款滞纳金（以租金91825.3元为基数，自2016年1月2日至2016年3月31日；以租金184412.2元为基数，自2016年4月2日起至6月30日；以租金276999.1元为基数，自2016年7月2日至9月30日；以租金369586元为基数，自2016年10月2日起至实际给付之日止，均按每日万分之八计算）；3、判令曾坚超迁出承租场并在租赁合同解除后的10天内将所租赁商铺恢复至可出租状态后归还原告；4、判令美城公司不予返还曾坚超已支付的履约保证金24689元、装修保证金5311元；5、曾坚超承担诉讼费。
一审法院认定事实：2011年3月29日，曾坚超以爵士岛咖啡名义（乙方），与美城公司（甲方）签订租赁合同一份，约定：1.1甲方将位于常熟市海虞北路39号的美城休闲广场建筑面积为1014.65平方米的商铺出租给乙方使用；3.1租赁期限为8.5年，自交房之日起算；3.2交付时间为2011年4月1日；4.1第1年至第2年租金296277.8元，即每月24689.8元；第3年至第4年租金370347.3元，即每月30862.3元；第5年至第6年租金444416.7元，即每月37034.7元。租金按“先付后租”的原则每3个月支付一次。美城公司给予曾坚超2.5年免租期；5.1履约保证金，本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方指定的经营管理有限公司缴纳金额作为保证金，即24689元；5.2装修保证金，甲乙双方办理交房手续的同时，乙方应向甲方指定的经营管理公司缴纳金额24689元作为装修保证金。如在开业前没有发生应当扣除保证金的情形，该装修保证金将在乙方开业后的七日内退还给乙方，保证金退还不计利息；11.2在下列情况下，甲方有权提前解除合同，收回该物业，同时甲方有权不予返还乙方已支付的保证金（包括已支付的开业保证金、装修保证金、履约保证金），并要求乙方赔偿损失。12.2.1乙方逾期不全额且及时支付租金、综合管理费或其他应缴费用的时间超过20天的；11.3在本合同期满或由于乙方违约导致提前终止时，乙方应将租赁房产以甲方交付时的状态或甲方同意的交付状态如期交还甲方。乙方应同时交出该物业的所有钥匙，并要保持该物业内甲方提供的设备处于正常可使用的实际状态（合理损耗除外），并在搬离乙方财产、拆除乙方装饰品、设备的过程中不得对该物业造成损坏。为使该物业处于可出租状态。在此条款下，有关搬走物品或重新安放或恢复该物业原装的一切费用由乙方承担。因乙方原因导致甲方解除本合同或合同到期终止后，乙方在承担物业内投入的所有装饰装潢损失，甲方将不作任何补偿或赔偿，所有损失均由乙方自行承担，甲方并有权要求乙方将承租物业恢复至原状。签订合同以后，曾坚超即入驻装修进行经营，于2013年7月12日注册成立常熟市虞山镇美城爵士咖啡会所（个体工商户），并按约定缴纳租金至2015年12月31日。2016年1月1日起，曾坚超未能按约支付租金，2016年5月3日，美城公司委托江苏圣益律师事务所秦建文律师向曾坚超发函催收欠缴租金。后由于曾坚超方未能支付，致美城公司诉讼来院。
另查明，2016年8月4日，曾坚超向美城公司支付20000元。
以上事实，有美城公司提供的委托经营协议书、产权证、租赁合同、律师函以及曾坚超提供的收据、照片等证据证实。
一审法院认为，双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思反映，并不违反法律规定，应予确认，曾坚超双方理应遵照执行。曾坚超方对美城公司提出结欠租金369586元总额未提异议，但认为其于2016年8月4日曾支付20000元，应予扣除，美城公司方则认为该20000元已在曾坚超结欠物业费中予以抵扣，美城公司主张经查属实，故曾坚超抗辩意见不予采信。曾坚超未能按约支付租金超过合同约定的期限，在美城公司方催讨后仍未能履行，美城公司据此要求解除双方签订的租赁合同、曾坚超支付结欠租金并支付滞纳金，于法有据，应予支持。因双方约定的滞纳金计算标准超过法律规定，曾坚超也不确认，故应按年利率24%分段计算至2016年9月30日止为33010.04元，曾坚超另应以369586元为本金按年利率24%支付滞纳金自2016年10月2日起至实际给付之日止。合同解除后，曾坚超理应按照双方约定将租赁房产以美城公司方交付时的状态或美城公司方同意的交付状态腾空返还。至于曾坚超提出的美城公司应予返还履约保证金及装修保证金的问题，根据双方合同约定及法律规定，履约保证金系作为曾坚超方按约履行合同的保证，现曾坚超违约，美城公司依约不予返还，符合双方约定并不违反法律规定，曾坚超要求美城公司返还履约保证金不予支持。对于装修保证金，双方确认在扣除曾坚超应支付的水电费后尚余5311元，美城公司认为根据合同11.2条款约定，不予返还。一审法院认为，装修保证金是对曾坚超入驻后装修行为的监督履行，根据5.2条款约定，在曾坚超方开业的七日后美城公司即应予返还。故美城公司要求没收该保证金不符合双方约定且不符合法律规定，不予支持。该5311元可在曾坚超结欠的租金及滞纳金中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除美城公司与曾坚超于2011年3月29日签订的房屋租赁合同。二、曾坚超于判决生效之日起十五日内将承租的位于常熟市海虞北路39号的美城休闲广场商铺腾空后以美城公司交付时的状态或美城公司同意的交付状态返还美城公司。三、曾坚超于判决生效之日起十五日内支付美城公司租金369586元、滞纳金33010.04元，合计402496.04元，扣除美城公司应当返还曾坚超的装修保证金5311元后，还应支付397285.04元。并以369586元为本金，按年利率24%支付自2016年10月2日起至判决确定的给付之日止的逾期付款滞纳金。四、驳回美城公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7294元，由曾坚超承担。
对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中本院另查明，涉案租赁合同第12.1条约定“乙方逾期或逾期且不全额支付租金及其他款项，每逾期一日，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付应付款总额万分之五的滞纳金；逾期时间超过15日的（无论甲方是否正式催款），每逾期一日，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付应付款总额万分之八的滞纳金”。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为，双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，当事人应当按照合同约定履行各自义务。美城公司于2011年4月1日将房屋交付曾坚超并给予曾坚超2.5年免租期，现双方确认曾坚超未支付2016年度租金，根据合同约定“第3年至第4年租金370347.3元，即每月30862.3元”，曾坚超应当按照该约定向美城公司支付租金370347.3元，美城公司自认曾坚超支付的2015年度租金尚有761.6元结余，故曾坚超仍应向美城公司支付369586元。现曾坚超上诉称美城公司或其关联公司负责人曾答应2016年度租金仍按照第1、2年的标准计算，但美城公司予以否认，曾坚超亦未提供相应证据加以证明，本院对其所述不予采信，其该项上诉理由不成立；曾坚超上诉称因美城公司不作为导致其营业亏损，存在过错，应当减免租金，就此本院认为，曾坚超经营店铺是否亏损属于正常商业风险，合同并未约定美城公司保证曾坚超盈利，曾坚超以此为由拒付租金无法律和合同依据，其该项上诉理由不成立。根据合同约定，曾坚超逾期不全额支付租金超过20天的，美城公司有权解除合同，一审法院据此判决解除该合同并无不当；关于滞纳金，双方在合同中约定延迟支付租金的，承租人应当支付相应滞纳金，该滞纳金属违约金性质，曾坚超延迟支付租金的行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金，一审法院考虑到该违约金标准过高，故调整至年利率24%的标准，符合法律规定，曾坚超关于滞纳金约定不合法的上诉理由本院不予支持。
综上所述，曾坚超上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7294元，由上诉人曾坚超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 杨 兵
审 判 员 郑 雄
二〇一七年八月十三日
法官助理 赵 俊
书 记 员 杨舒静