重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初5795号
原告：李毅，男，1972年11月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：沈果文，重庆善弘律师事务所律师。
委托代理人：李强，重庆善弘律师事务所律师。。
被告：重庆东田实业有限公司，住所地重庆市江北区港城南路22号，组织机构代码20284211-8。
诉讼代表人：重庆东田实业有限公司管理人。
委托诉讼代理人：兰智慧，男，1984年1月20日出生，汉族，住四川省资阳市，系重庆东田实业有限公司管理人工作人员。
委托诉讼代理人：谢云川，男，1993年8月15日出生，汉族，住重庆市大足区，系重庆东田实业有限公司管理人工作人员。
原告李毅与被告重庆东田实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李毅的委托代理人李强，被告重庆东田实业有限公司的委托诉讼代理人兰智慧、谢云川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李毅诉称，原被告双方于2011年8月12日签订了《工业用房买卖合同》，约定被告将其开发的位于重庆市江北区港城工业园A区“东田中小企业科技孵化园”四号厂房第五层靠AD10-AD14轴线的工业厂房出售给原告，原告依照合同约定支付了全部房款，但被告逾期交付房屋，且至今未为原告办理房地产权证。原告多次主张未果，现诉至法院，请求：一、判决确认原被告双方签订的《工业用房买卖合同》有效；二、请求判令被告为原告办理位于重庆市江北区港城工业园A区“东田中小企业科技孵化园”四号厂房第五层靠AD10-AD14轴线工业厂房的房地产权证；三、判令被告承担逾期交房违约金109133元；四、判令被告承担计算至2016年3月30日的逾期办证违约金751703元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告重庆东田实业有限公司辩称：一、重庆市江北区法院已于2016年7月7日裁定受理了重庆东田实业有限公司的重整申请，故违约金最多应计算到2016年7月6日止；二、涉讼房屋被多轮司法查封，无法过户；三、合同约定了应由购买人承担的各种税费依法由购买人承担，在办理产权证时由购买人自行缴纳，故该合同原告未履行完毕其义务，现该合同应视为已经解除。
经审理查明，2011年8月12日，原被告双方签订了《工业用房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于重庆市江北区港城工业园A区“东田中小企业科技孵化园”四号厂房第五层靠AD10-AD14轴线的工业厂房，建筑面积1192.2平方米，建筑面积每平方2300元，总价2742060元；被告应在2012年1月28日前将已通过有关部门验收合格的工业厂房交付使用，未达到交付条件的按合同第八条追究违约责任；工业厂房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，交付时被告应出示建委、消防等相关部门验收合格的证明文件，被告未能出示的，原告有权拒接，并由被告承担逾期交付责任；合同第八条约定，如被告逾期交付房屋在60日以内，合同应继续履行，同时被告应自合同约定的交房期限之第二天起至实际交房之日止，每日按原告已付房款万分之一的标准支付违约金，如被告逾期交付超过60日的，原告有权解除合同，但如原告要求继续履行合同的，合同则继续履行，同时被告应自合同约定的交房期限的第二天起至实际交房之日止，每日按原告已付房款万分之一的标准支付违约金；被告应在房屋交付使用后的180个工作日内完成办理房地产权证，如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，若原告不退房，则被告应以已付房款总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付逾期期间的违约金，若无法办证，原告有权退房，且有权要求被告按照已付房款总额1%的标准支付违约金。合同第四条第三项约定应由购买人承担的各种税费，在办理产权证时由购买人自行缴纳。
合同签订后，原告于2011年8月12日向被告支付了房款274206元，于2011年9月28日向被告支付2467854元，共计2742060元。涉讼房屋于2013年3月1日完成竣工验收，此前被告已经实际交付。涉讼房屋现已被司法查封，被告至今未为原告办理涉讼房屋的房地产权证。2016年3月31日，被告重庆东田实业有限公司向重庆市江北区人民法院提出重整申请，重庆市江北区人民法院于2016年7月7日受理了其重整申请。
上述事实，有《工业用房买卖合同》、付款票据、建设工程竣工验收意见书、重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民破7号民事裁定书、重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民破7号决定书及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定内容。故对原告要求确认双方签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，被告据此以原告未缴清合同约定的税费为由认为合同已经解除。本院认为，本案系房屋买卖合同，原告已经付清了所有房款，虽未付清应缴税费，但因该义务并非合同主要义务，应缴税费远低于总房款，且该义务亦非向被告履行，故应视为原告已经履行完毕房屋买卖合同义务，被告不得以此解除合同。
合同约定被告应于2012年1月28日前交付房屋，但被告未在该期限前完成交房义务，构成违约，应自2012年1月29日起承担逾期交房的违约责任，涉讼房屋于2013年3月1日完成竣工验收，被告虽于该时间前已经交付了房屋，但并不符合交付条件，故其逾期交房的违约责任应计算到2013年3月1日，按照合同有关逾期交房违约责任的约定，被告应支付的2012年1月29日至2013年3月1日期间的逾期交房违约金为108859.78元。合同约定，被告应自房屋交付之日后180个工作日内办理涉讼房屋的产权证，被告于2013年3月1日交房，故其办证的期限应在2013年11月19日前。由于涉讼房屋现已被查封，处于权利限制状态，不具备办理产权证的条件，对原告要求被告办理涉讼房屋产权登记的诉讼请求，本院不予支持，但根据合同约定，被告应承担逾期办证的违约责任，原告要求计算被告的逾期办证违约责任至2016年3月30日，故被告应以原告已付房款为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准计算2013年11月20日至2016年3月30日的逾期办证违约金。被告现处重整程序，本院对原告涉讼债权金额予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告李毅与被告重庆东田实业有限公司签订的《工业用房买卖合同》有效；
二、确认原告李毅对被告重庆东田实业有限公司享有逾期交房违约金债权108859.78元；
三、确认原告李毅对被告重庆东田实业有限公司享有逾期办证违约金债权（该债权以2742060元总房款为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的标准，从2013年11月20日计算到2016年3月30日）；
四、驳回原告李毅的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取6204元，由被告重庆东田实业有限公司负担3774元，由原告李毅负担2430元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 刘 亮
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 胡君奇