安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民四终字第00185号
上诉人（一审原告）：杜庆敏。
委托代理人：俞保和，安徽润深律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：伍玉荣，个体工商户。
上诉人（一审被告）：李文娟。
两被上诉人共同的委托代理人：高飞，安徽纬纶律师事务所律师。
上诉人杜庆敏与上诉人伍玉荣、李文娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2015年5月13日作出的（2015）镜民一初字第00638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人杜庆敏及其委托代理人俞保和、上诉人伍玉荣以及伍玉荣、上诉人李文娟共同的委托代理人高飞到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年9月14日，杜庆敏与伍玉荣建立租赁关系，伍玉荣租赁杜庆敏所有的泰苑新村10#楼07室房屋，用于经营美容美发。2014年6月29日，双方续签租赁合同，约定租赁期间2年，自2014年9月15日起至2016年9月14日止；租赁期满，伍玉荣无论是否续租，应在租赁期满前3个月书面告知杜庆敏；签订本合同时，伍玉荣需交付2万元保证金，作为承租期内遵守合同和对杜庆敏房屋、财产及承租期内水电费等信用保证，合同到期不违约、不欠费、无财产损失、正常解约时，凭缴纳的保证金收款凭证，退还保证金；年租金为21万，先付后租，2014年7月14日前一次性支付第一年租金21万元，2015年7月14日前一次性支付第二年租金21万元；水电费由伍玉荣缴清，如不能按时缴纳，由此产生的一切损失和费用由伍玉荣承担；租赁期内伍玉荣需对租赁物进行装修、改建，须事先经杜庆敏同意，伍玉荣到期不租时，对装潢设施不得恶意拆除或破坏，合同终止后装修、改建增加的附属物产权属杜庆敏所有，伍玉荣无权对其主张权利并要求杜庆敏予以补贴；租期内，若伍玉荣欠交租金或水、电费，超过半个月仍未支付的，杜庆敏以书面等方式通知伍玉荣后，就有权停止伍玉荣使用租赁屋内的有关设施，欠交租金或水、电费超过一个月，杜庆敏有权提前解除本合同，由此造成的一切损失，由伍玉荣全部承担，未经杜庆敏书面同意，伍玉荣不得提前终止本合同，如确需提前解约，须提前3个月书面通知出租方，且履行完毕以下三项手续方可提前解除本合同：（1）向出租方交回租赁物，（2）交清租赁期内的租金及其他因本次租赁产生的费用，（3）应于合同提前终止日的前一日或之前向出租方支付承租期租金总额的20%款项作为违约赔偿；伍玉荣在租赁期满合同终止时，将租赁物清扫干净，搬迁完毕，不得恶意拆除或破坏，并在交接时将租赁物按双方签字确认的交接单的状况交还给杜庆敏，如伍玉荣归还租赁物时对损坏之处不维修、垃圾不清理干净，由此产生的费用由伍玉荣负责。签订合同当日，伍玉荣向杜庆敏缴纳108000元（其中2014年9月15日至2015年3月14日止的租金105000元，下半年延迟支付租金利息3000元）。杜庆敏向伍玉荣出具房租收据，并在该收据上备注：因承租人原因，希望剩余半年房租延迟六个月支付，伍玉荣保证最迟不晚于2015年2月15日前一次性付清，双方约定承租人在今日支付前半年租金的同时，支付需延期支付半年租金利息等给出租方叁仟元整。剩余半年租金2015年2月15日后支付，合同自动终止。双方约定的给付剩余半年房租期限届满，伍玉荣未支付租金。2011年7月18日杜庆敏收取伍玉荣租房保证金20000元。伍玉荣保证的给付期限届满后，一直未支付房屋租金，且欠付水电费，杜庆敏多次催要，都被拒付。故杜庆敏诉请判令：1、伍玉荣、李文娟支付杜庆敏2015年3月15日至2015年9月14日期间的房租105000元，违约金84000元，合计189000元；2、伍玉荣、李文娟在合同到期日2015年9月14日将租赁标的物按约定返还给杜庆敏，并承担租赁期间的水电费（截止2015年3月4日水电费为5837.99元，具体支付至实际返还租赁标的物止）；3、伍玉荣、李文娟承担本案诉讼费、保全费、邮递费3992元。一审审理中，伍玉荣坚决要求解除租赁合同，并腾空承租房屋，鉴�伍玉荣的行为，杜庆敏同意解除租赁合同。2015年4月9日，一审庭审时伍玉荣将租赁房屋钥匙交付给杜庆敏。庭审后，一审案件承办人与杜庆敏、伍玉荣共同到租赁房屋查看搬迁情况，伍玉荣在搬迁时将一楼插座面板、电线及顶灯拆除、墙面镜子、台面有破损。截止2015年4月1日伍玉荣欠缴电费5932.96元、滞纳金64.27元。截止2015年4月3日伍玉荣欠缴水费371.46元。
一审法院认为：杜庆敏与伍玉荣签订的租赁合同系有效合同，对双方均具有法律约束力。审理中，双方对解除租赁合同达成一致意见，伍玉荣也将租赁房屋交付给杜庆敏，故杜庆敏请求返还租赁房屋的诉请，已无需法院处理。对于杜庆敏主张伍玉荣支付2015年3月15日至2015年9月14日期间的租金，因双方租赁合同解除，伍玉荣只需向杜庆敏支付使用期间的租金即2015年3月15日至2015年4月9日期间的租金，该期间的租金为14959元（210000元／年÷365天×26天）。另伍玉荣还应向杜庆敏缴纳使用租赁房屋期间的水费371.46元，电费5932.96元、滞纳金64.27元。对于杜庆敏主张伍玉荣支付违约金，双方租赁合同到期日为2016年9月14日，合同中约定伍玉荣提前解除合同，需提前3个月书面通知杜庆敏，缴清租赁产生的费用，并承担违约金，伍玉荣在缴纳半年租金时，双方虽约定2015年2月15日后支付剩余半年租金，合同自动终止。但伍玉荣未履行提前3个月书面通知解除合同的义务，其构成违约，应当承担违约金，违约金以已履行的租赁期间的租金为基数即119959元（2014年9月15日起至2015年4月9日止租金），按照租赁合同约定违约金标准20%计算，违约金为23992元。因双方租赁合同解除，伍玉荣向杜庆敏缴纳的租房保证金20000元，应从上述款项中予以抵扣。对于杜庆敏主张伍玉荣支付追索欠款发生的邮递费，双方无合同约定，该项主张，应不予支持。对于杜庆敏主张伍玉荣将租赁标的物按约定返还的诉请，双方在合同中，既约定了伍玉荣的装潢到期不租时，不得恶意拆除或破坏，装修、改建增加的附属物合同终止后产权属杜庆敏所有，又约定了租赁合同终止时将租赁物按双方签字确认的交接单的状况交还给杜庆敏，上述约定相抵触，租赁房屋系经营性用房，伍玉荣经杜庆敏同意，按照经营用途对租赁房屋进行了装修，且正当使用房屋，符合解除合同时交付状态，但伍玉荣搬迁时将租赁房屋内插座面板及电线拆除，不符合双方约定，杜庆敏可以主张赔偿，因该部分损失尚未确定，可另行解决。对于杜庆敏要求李文娟承担本案相应责任，因李文娟不是租赁合同相对人，故杜庆敏要求其承担相应责任，无法律及事实依据，应不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》�六十条第一款、第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、伍玉荣于判决生效之日起十日内支付杜庆敏租金14959元，水费371.46元，电费5932.96元、滞纳金64.27元，合计21327.69元；二、伍玉荣于判决生效之日起十日内支付杜庆敏违约金23992元（伍玉荣缴纳的20000元租房保证金从上述一、二项给付义务中予以抵扣）；三、驳回杜庆敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2157元，保全费1520元，合计3677元，由杜庆敏负担1229元，伍玉荣负担2448元。
杜庆敏、伍玉荣、李文娟均不服上述判决，向本院提起上诉。杜庆敏上诉称：1、一审法院以2015年4月9日开庭当天伍玉荣、李文娟将涉案房屋的钥匙交给法庭就视为伍玉荣、李文娟已将涉案房屋交给了杜庆敏，这一认定明显错误。2、一审法院认定双方租赁合同终止时间与合同约定不符。3、伍玉荣未按时向杜庆敏支付所欠租金系违约在先，应向杜庆敏承担给付租金和赔偿损失的责任。4、李文娟和伍玉荣是夫妻关系，双方共同经营“肯定美发店”，其收入用于家庭的共同生活，一审法院认定李文娟无需承担责任没有依据。5、根据双方的合同约定，杜庆敏无需退还20000元押金。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，并改判：一、伍玉荣、李文娟向杜庆敏支付租金和赔偿损失或者发回重审；二、一、二审诉讼费用由伍玉荣、李文娟承担。
伍玉荣、李文娟在二审中答辩称：1、双方的租赁合同虽然约定租金的支付，但是实际支付过程中是做了变更的，有杜庆敏的收据证明将年付改为半年一付，并且约定另一半租金必须在2015年2月15日之前支付，否则合同自动解除。现因合同自动解除，不存在支付违约�情形。2、伍玉荣在2015年2月底已经告知杜庆敏租期届满后来收房，但是杜庆敏避而不见，因此对合同到期后2015年3月15日至4月9日期间的租金伍玉荣也没有支付义务。3、李文娟不是合同主体，杜庆敏要求李文娟承担责任，没有任何理由。4、伍玉荣交给杜庆敏的20000元押金，杜庆敏应该返还，或者依法抵扣伍玉荣使用的水电费后返还剩余的押金。
伍玉荣、李文娟上诉称：1、双方于2014年6月29日签订的《租赁合同》附有解除条件，现解除条件成就，合同已于2015年3月15日解除。伍玉荣在2015年2月份明确表示不继续租赁房屋，要求杜庆敏前来收房，但是对方一直不来，因此对于2015年3月15日至4月9日之间的租金14959元无需支付。2、由于合同是附条件解除，因此双方不存在按照合同约定支付违约金，即便违约金可以支付，一审判决的金额也超过了合同约定的标准。综上，请求二审法院依法对一审判决发回重审或改判。
杜庆敏在二审中答辩称：1、伍玉荣缴纳的108000元是半年的租金，并含有延迟支付的租金3000元利息，并承诺在2015年2月15日之前支付剩余的半年租金。但根本原因是伍玉荣找到了另外的门面，不想继续租了，这是伍玉荣违约的表现。2、伍玉荣的妻子李文娟是参与了经营活动的，但是在合同上只有伍玉荣的签字。3、2015年4月9日伍玉荣将涉案房屋的钥匙交给了杜庆敏，后杜庆敏发现移交的房屋和之前双方签订《租赁合同》时验收清单上所列事项差距较大，伍玉荣没有按合同约定恢复原状，且由于伍玉荣欠缴相关费用导致涉案房屋被相关部门停水停电。
二审中，杜庆敏向法庭提交了下列新证据：1、含有视频的光盘两张以及照片若干，证明涉案房屋没有恢复原状。2、李文娟汇款凭证，证明李文娟一直在参与经营。伍玉荣、李文娟�质证意见为：光盘和照片都已经超过了举证期限，是杜庆敏单方面制作的，涉案房屋有些设施是杜庆敏自己拆除的，因为一审判决书中认定的内容已经对涉案房屋有了客观的反映。李文娟的汇款凭证不能证明李文娟参与了经营活动，可能只是帮助伍玉荣汇款。本院的认证意见在判决书说理部分一并阐述。
本院二审查明的事实与一审判决一致。
本院认为：杜庆敏与伍玉荣签订的租赁合同系合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。合同中对涉案房屋的租期、承租保证金、合同解除、违约责任等事项都做了明确的约定，双方理应按照合同约定的事项履行合同。一、伍玉荣于2014年6月29日向杜庆敏支付108000元（其中2014年9月15日至2015年3月14日止的租金105000元，下半年延迟支付租金利息3000元）。杜庆敏向伍玉荣出具房租收据，并在该收据上备注：因承租人原因，希望剩�半年房租延迟六个月支付，伍玉荣保证最迟不晚于2015年2月15日前一次性付清，双方约定承租人在今日支付前半年租金的同时，支付需延期支付半年租金利息等给出租方叁仟元整。剩余半年租金在2015年2月15日后支付，合同自动终止。根据这一备注内容，双方已经协议变更了原合同约定的合同解除的相关条件，后2015年2月15日伍玉荣并没有支付剩余的租金，根据双方之前的约定，原合同终止。因双方变更了解除合同的条件，原合同约定的若解除合同承租方须向出租方交纳违约金这一情形已不存在。伍玉荣无需就合同解除向杜庆敏支付违约金。二、虽然双方租赁合同已经解除，但伍玉荣直至2015年4月9日才将房屋钥匙交给杜庆敏，因此伍玉荣仍要支付2015年3月15日至2015年4月9日的涉案房屋占有使用费，并支付上述期间拖欠的水电费等相关费用。三、合同中承租保证金条款约�：“合同到期不违约、不欠费、无财产损失、正常解约时，凭缴纳的保证金收款凭证，退还保证金”；违约责任第2项约定：“如乙方违约，……乙方交付的押金及剩余租期的房租甲方不予返还”。现涉案房屋内部确有损坏，符合上述约定，故伍玉荣无权要求杜庆敏返还20000元保证金。至于杜庆敏上诉主张的损失赔偿，由于伍玉荣没有按照合同约定归还涉案房屋，实属违约，应承担违约责任。杜庆敏在二审过程中提交的反映涉案房屋损失的光盘、图片是其单方制作的，真实性欠缺，本院对该新证据不予采纳。根据双方合同约定：“如乙方违约……乙方交纳的押金及剩余租期的房租不足以交纳乙方所欠费用，甲方有权追索。”因此对于尚未确定的损失，杜庆敏可待掌握充分证据后另行向伍玉荣主张权利解决。四、杜庆敏上诉称伍玉荣和李文娟作为夫妻共同经营美发店�但美发店的工商登记信息所记载的负责人姓名以及《租赁合同》载明的当事人一方都是伍玉荣，并没有李文娟。杜庆敏在二审提交的李文娟汇款凭证也不能直接证明李文娟经营该美发店，因此对杜庆敏要求李文娟承担连带责任的上诉请求本院不予支持。综上，当事人双方上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2015年5月13日作出的（2015）镜民一初字第00638号民事判决书第二项；
二、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2015年5月13日作出的（2015）镜民一初字第00638号民事判决书第一、三项。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务�息。
一审案件受理费按原判决执行。二审案件受理费5088元，由伍玉荣承担802元，杜庆敏承担4286元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
审 判 员 周宏斌
代理审判员 蒋 磊
二〇一五年九月十八日
书 记 员 王文娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；