浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初5034号
原告:叶进。
委托诉讼代理人：黄海峰，浙江国权明达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶福有。
被告：赖桂胜。
委托诉讼代理人：金尊阳，浙江星耀律师事务所律师。
被告：谢礼花。
被告：苏正星。
委托诉讼代理人：彭俏梅，浙江望朔律师事务所律师。
原告叶进为与被告赖桂胜、谢礼花房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月27日向本院提起诉讼。本院受理后，被告赖桂胜提出管辖异议，经一、二审审理驳回了异议。原告申请追加苏正星为被告，本院予以准许。本案由审判员季文超独任审判，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告叶进的委托诉讼代理人黄海峰、叶福有，被告赖桂胜的委托诉讼代理人金尊阳、被告苏正星的委托诉讼代理人彭俏梅到庭参加庭审；被告谢礼花经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶进向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告和第一被告签订的租房合同，解除日期为2016年12月30日；2、请求判令确认被告一和被告三的《房屋租赁合同》即次承租合同自2016年12月30日无效；3、判令被告一、被告二腾空房屋、恢复原状、并按年租金25万元为标准支付2017年1月至2017年3月的房屋使用费6.2万元，后要求计付至实际腾空日止；4、判令被告三腾空房屋、恢复原状、并按年租金45万元为标准计付2017年1月至2017年3月的房屋使用费11.3万元，后要求计付至实际腾空日止；5、判令被告一、被告二支付租房合同违约金105万元。
事实与理由：被告一和被告二系夫妻关系应共同承担债务，被告三系部分房屋（篁园路217号一楼店面三间及楼上两层）的次承租人和实际使用人。原告与被告一于2011年6月30日签订篁园路217号《租房合同》约定，双方租期从2011年6月30日至2019年12月30日，且被告一应于2016年12月1日前支付2017年1月1日到2017年12月30日期间的房屋租金70万元，若被告一违约则赔偿原告所剩租期房租50%的违约金。被告一承租期间将一楼店面三间及楼上两层转租给被告三，租期从2011年8月到2019年8月，年租金45万元，除去转租给被告三的房屋外，其余房屋由被告一作宾馆经营使用。
按照约定被告一应于2016年12月1日前支付2017年1月1日到2017年12月30日期间的房屋租金70万元，但被告一至今分文未付已经根本违约，被告三亦拒绝腾空并支付房屋使用费，故原告诉至法院，望判如所请。
被告赖桂胜答辩称：被告没有逃避。原告曾经叫好几个人到我家里来，我们双方已经多次协商，差点就谈好了，是原告反悔。1、本案遗漏了必要共同诉讼当事人，义乌市茂盛旅馆、该宾馆由第一被告和案外人王志雄合伙经营，双方各占50%的份额。原告也知道第一被告签订租房合同的目的，就是为了经营该宾馆。客观上，房屋也是这么使用的。因此，第一被告的签约行为实际上是合伙事务的执行行为。相应的法律后果，应由合伙人共同承担。按照民事法解释的规定，本案应当将王志雄列为共同被告。2、原告父亲与第一被告签订的租赁合同已由他人概括承受。2012年6月30日，第一被告将对该宾馆持有的50%的持股比例全部转让给王志雄后，再也没有参加过宾馆的经营。转让后，原告知道这个事情，也不再与第一被告联系，所有的事宜都是由原告父亲和王志雄直接办理。租金也是有王志雄支付。这样的状态已经持续了5年，可以证明原告对租赁合同已经由王志雄概括承受的事情是明知的，也是同意的。因此原告要求第一被告承担责任，缺乏法律依据，这个责任应该由王志雄承担。第一、三被告的转租合同也是这么操作的。第一被告退伙后，转租合同的履行也是由王志雄接手的，所以协议上才会写上王志雄。原告的第一项诉请，其主张解除日定于2016年12月30日缺乏法律依据。刚才原告在补充事实的时候提到，曾经在2016年12月5日，就涉案合同向法院提起诉讼，当时原告主张的诉请是要求继续履行合同。被告认为合同解除权是形成权，如果在解除合同条件成就的情况下，你已经选择了继续履行合同，那么就丧失了再行使解除合同的权利。选择继续履行就意味着对解除合同权的放弃。可以参照合同法关于撤销权的相关规定来处理。对于第二项诉请，也是缺乏法律依据的。转租合同并不存在法定无效的情形。对于第三项诉请，合同权利、义务的概括承受，他产生的法律效果是王志雄替代了赖桂胜的主体资格，法律后果也由王志雄承担。第四项诉请，既然原告已经对占有期间主张了房屋使用费，除了利息外，原告并无其他损失。当初设定的租赁价格本身就高于市场价，现在因为江东客运市场的搬迁，现在的租金已经远远低于合同约定的标准，在原告没有证据证明还有其他损失的情况下，原告主张105万元的违约金缺乏法律依据，也明显过高，请求法院进行调整。
被告苏正星答辩称：1、第三被告不适格，其在本案中应作为第三人参加诉讼。2、应追加王志雄为本案被告参加诉讼。理由是，在转租合同中，王志雄也作为出租一方，而作为房屋所有人的原告，在转租合同上签字时，并未提出王志雄非承租人。3、第三被告与赖桂胜、王志雄签订的转租合同是双方真实意思表示，并经过原告同意，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。4、第三被告作为次承租人，也按转租合同约定，向转租人支付了租金，即从2016年8月31日到2017年8月30日的租金，原告只能根据其与赖桂胜的租赁合同主张租金损失、房屋使用费等。本案中第三被告无过错，请求继续履行合同。5、即使合同解除，也应当以法院裁判文书生效日作为解除日，而不能以原告所述2016年12月30日为解除日。6、8月7日，原告到第三被告所租房屋处强制关门，导致第三被告至今无法正常经营，严重侵犯了第三被告的合法权益。第三被告保留要求原告赔偿损失的权利。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：
证据1、租房合同原件一份，证明原告与被告一签订租房合同的事实。被告根本违约的事实；未支付2017年1月1日之后租金、房屋使用费和违约金的事实。
证据2、房屋租赁合同复印件一份，证明被告三系次承租人的事实以及未支付2017年1月1日之后的房屋使用费的事实。
证据3、房产证原件一份，证明原告合法持有篁园路217号房屋，有租赁权的事实。（质证后由原告方领回）
证据4、补发婚姻登记证审查处理表复印件一份，证明被告一、二系夫妻关系的事实。
证据5、当庭提供（2016）浙0782民初20431号民事起诉状复印件一份（盖有核对无异章），证明原告曾于2016年12月5日起诉追讨租金的事实。
被告赖桂胜对原告提供的证据发表质证意见如下：
对证据1的三性均无异议，由于第一被告在2012年6月30日将宾馆所持股份转让给王志雄后，原告并从未与第一被告联系。这个事实可以说明，原告对合同承受事实的认可。
对证据2、3、4的三性没有异议。
对证据5的三性无异议，但是原告在第一次起诉时，诉请是继续履行合同，这个选择行为产生的法律后果是放弃解除合同的权利。在这个案件中，原告将王志雄也列为了共同被告，并在诉状中明确涉案合同是赖桂胜和王志雄共同与其父协商，租房的目的也是开办义乌市茂盛旅馆。因此，被告认为，这个事实与第一被告主张的第一点答辩理由是能相互印证的，赖桂胜的行为是合伙事务的执行行为。对于赖桂胜的身份原告也是知道的。
被告苏正星对原告提供的证据发表质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，但对证明目的第三被告并不清楚。
对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，第三被告支付租金是应当向赖桂胜支付，不存在支付房屋使用费的情况。
对证据3、4、5均无异议。
被告谢礼花经本院依法传唤无正当理由未到庭，视为放弃其享有的相关诉讼权利。
经庭审质证，本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。
被告赖桂胜为证明其主张，向本院提供证据如下：
证据1、股份转让协议复印件一份，证明义乌市茂盛旅馆，是由赖桂胜、王志雄合伙经营的事实，赖桂胜于2012年6月30日将所持的所有股权转让归王志雄的事实。
证据2、个人独资企业登记基本情况一份，证明义乌市茂盛旅馆，于2011年5月10日成立的事实，负责人为王志雄。
原告对被告赖桂胜提供的证据发表质证意见如下：
对证据1三性均有异议，是复印件，真实性无法确认。股份转让协议是合伙经营的内部事宜，既没有原告签字，也与本案无关，不与租赁合同产生任何关联。
对证据2的真实性无异议，但与本案没有关联。原告出租、交付都是与第一被告完成的，并未与王志雄有任何关系，钥匙也是交给第一被告的。
被告苏正星对被告赖桂胜提供的证据发表质证意见如下：
对证据1，第三被告不清楚他们之间的股份转让情况。
对证据2无异议。
被告谢礼花经本院依法传唤无正当理由未到庭，视为放弃其享有的相关诉讼权利。
经庭审质证，被告赖桂胜提供的证据1系复印件，不符合证据的形式要件，其真实性本院不予认定；对被告赖桂胜提供的证据2的真实性予以认定。
被告苏正星未提供证据。
经审理查明，义乌市江东街道篁园路217号房屋系原告个人所有。2011年6月30日，原告委托其父叶福有与被告赖桂胜签订了《租房合同》一份，约定原告将义乌市江东街道篁园路217号房屋出租给被告赖桂胜开宾馆使用，年限自2011年6月30日至2019年12月30日止；每年租金为人民币70万元，付款日期为每年的12月1日前，一次性付清；房屋使用期间的费用均由被告赖桂胜负担；租赁方如中途停租，租赁方要赔偿所剩租期房租的50%的违约金；出租方中途反悔不租，要赔偿所剩租期房租的50%的违约金。合同还对转租等事项进行了约定。后被告赖桂胜在上述房屋开办了义乌市茂盛旅馆。
2011年8月2日，被告赖桂胜及王志雄与被告苏正星签订了《房屋租赁合同》一份，约定将被告赖桂胜承租的上述房屋的二楼、三楼及一楼店面三间转租给被告苏正星使用（餐饮匆忙客）；租期为2011年8月至2019年8月，租金为45万元/年，每年提前一个月付清；原告方在合同上签字同意转租。转租租金由被告赖桂胜收取。
后因被告赖桂胜未于2016年12月1日前支付2017年1月1日到2017年12月30日期间的房屋租金，双方了生纠纷。为此原告向本院提起诉讼。诉讼期间，原告与被告发生纠纷，原告锁上房屋，被告于2017年8月7日停止营业，但未腾空房屋。
本院认为：原告与被告赖桂胜签订的《租房合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的规定，应认定合法有效。双方应依合同全面履行合同义务。被告赖桂胜主张其已转让义乌市茂盛旅馆，不是合同相对人的主张依据不足，本院不予采信。被告赖桂胜未依约支付2017年度的房屋租金，应认定为根本违约。2017年度的租金应于2016年12月1日前支付，被告应承担支付2017年度的房屋租金70万元且依合同承担违约责任，违约金酌情认定为42万元（所剩租期房租140万元的30%）。原告要求被告谢礼花承担本案责任的依据不足，本院不予支持。合同双方已无继续履行合同意愿，双方签订的《租房合同》应予解除。被告赖桂胜、苏正星应及时腾退房屋。原告的其他诉讼请求本院不予支持。被告谢礼花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告委托叶福有与被告赖桂胜于2011年6月30日签订的《租房合同》。
二、被告赖桂胜、苏正星于本判决生效之日起十日内腾退所租房屋（义乌市江东街道篁园路217号）。
三、被告赖桂胜于本判决生效之日起十五日内支付原告2017年1月1日至2017年12月30日的房屋租金计人民币70万并支付违约金42万元，两项共计112万元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7913元，保全费4205元，两项共计12118元；由原告负担500元，由被告赖桂胜负担11618元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 季文超
二〇一八年四月十一日
书记员 骆健雄