上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8538号
上诉人（原审被告）：上海浦东星河湾房地产开发有限公司（简称星河湾公司），住所地上海市浦东新区牡丹路60号508室。
法定代表人：吴惠珍，董事长。
委托诉讼代理人:魏静，女，上海浦东星河湾房地产开发有限公司工作。
被上诉人（原审原告）：陆某1，男，1975年11月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：陆某2，女，2002年8月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。
法定代理人：陆某1，系陆某2之父亲。
被上诉人（原审原告）：徐莉，女，1974年12月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。
三位被上诉人共同委托诉讼代理人：沈某（系陆某1之母），女，住上海市浦东新区。
上诉人上海浦东星河湾房地产开发有限公司为与被上诉人陆某1、徐莉、陆某2房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初15835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上海浦东星河湾房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销原判；驳回被上诉人陆某1、徐莉、陆某2的诉讼请求；本案一、二审案件诉讼费由陆某1、徐莉、陆某2承担。事实和理由：1.关于办理产权证登记的约定，根据诉讼双方签订的《上海市商品房预售合同》（下简称《预售合同》）第十条和补充条款第八条的约定，办理房地产初始登记手续时间顺延至交楼次日起365个工作日取得新建商品房主地产权证（大产证），其应自上述约定的取得商品房房地产权证期限届满之次日起按日向被上诉人支付相当于全部房价款的万分之一的违约金。原判认定“因星河湾公司之故，致陆某1、徐莉、陆某2无法在约定期限内完成产权登记，应根据约定承担违约责任”，属事实认定错误。另外，星河湾公司于2015年10月15日取得包括该套房屋在内的房地产权证（大产证），并且与陆某1、徐莉、陆某2于2016年3月11日签署《房屋交接书》，星河湾公司已履行完毕合同约定的协助陆某1、徐莉、陆某2办理房屋过户手续，但原判错误地认定“星河湾公司于2016年3月16日完成协助产权转移之协助义务”。2.交房与办理产权证不能混为一谈，房屋交接应以房屋钥匙交付为准，星河湾公司已于2010年7月7日将该房屋交付给陆某1、徐莉、陆某2入住，不存在延期交房问题，故未对陆某1、徐莉、陆某2造成实际损失。此外，2016年3月11日星河湾公司第二次向陆某1、徐莉、陆某2出具《房屋交接书》，而原判将交房截止期限确定为该年3月28日，亦与相关文书不符。3.星河湾公司房地产权证（大产证）无法按期办出非其主观故意造成，但其仍愿意对陆某1、徐莉、陆某2的税金损失作出补偿，原判确定高额违约金不当，请求依法改判。
陆某1、徐莉、陆某2辩称，《预售合同》约定，只有办出大产证才算实际交房。上诉人星河湾公司于2011年1月13日发出房屋交接通知书，其按该通知办理纳税手续时，被告知星河湾公司因违规而办不出房地产权证，故上述房屋交接通知书形同废纸，属不完全交房。直至2016年3月11日，星河湾公司才发出第二张交接通知书。延期交房属违约，理应赔偿违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回星河湾公司的上诉，维持原判。
陆某1、徐莉、陆某2向一审法院起诉请求：1、星河湾公司以房价款人民币11,034,826元（以下币种均为人民币）为基数，按日万分之五标准支付2010年12月29日至2012年3月29日期间及按日万分之三标准支付2011年3月30日至2016年3月28日期间的逾期交房违约金合计6,538,134元；2、星河湾公司以房价款11,034,826元为基数，按日万分之一标准支付2011年6月29日至2016年3月28日期间的逾期办理产权证违约金合计1,914,542元；3、星河湾公司赔偿缴税利息损失82,761元；4、星河湾公司赔偿税务代管保证金29,040元。
一审法院认定事实：
1、陆某1、徐莉系夫妻，陆某2系其女。
2、2009年8月13日，陆某1、陆某2、徐莉与星河湾公司签订《预售合同》，约定陆某1、陆某2、徐莉向星河湾公司购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋，暂测建筑面积244.87平方米，每平方米建筑面积单价45,215.40元，总房价暂定11,071,903元。合同第十条约定房屋的交付条件中包括：星河湾公司承诺在2010年12月28日前办理房地产登记手续，取得商品房房地产权证（大产证）。合同第十一条约定房屋交付日期为2010年6月28日。合同第十二条约定：上海浦东星河湾房地产开发有限公司未按合同第十一条约定日期交付房屋的，应当支付违约金，违约金按已付购房款的万分之五每日的标准自合同第十一条约定的最后交房期限的第二日计算至实际交付止，逾期超过90日且合同继续履行的，违约金按已付购房款的万分之三每日的标准自合同第十一条约定的交付期限届满之次日计算至实际交付止。合同第十四条约定：在星河湾公司取得房地产权证（大产证）后90日内，双方签订《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起90日内向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款第八条关于办理产权登记的约定：由于所购房屋为精装修标准,合同第十条约定的办理房地初始登记手续时间顺延至交楼次日起365个工作日内取得房地产权证（大产证），若星河湾公司不能在合同第十条约定时间内取得房地产权证（大产证）的,应按已付购房款的万分之一每日的标准支付自上述约定的期限届满之次日至陆某1、陆某2、徐莉办理完毕权证之日止的违约金,除此以外，星河湾公司无需给陆某1、陆某2、徐莉其他形式的赔偿，陆某1、陆某2、徐莉同意不以此为由解除合同。
3、2007年7月7日，陆某1、陆某2、徐莉与星河湾公司签订《钥匙交接单》。2009年10月16日,陆某1、陆某2、徐莉预告登记为上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋权利人。2011年1月13日，星河湾公司向陆某1、陆某2、徐莉出具《房屋交接书》，载明：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋实测面积244.05平方米，总房价人民币11,034,826元，陆某1、陆某2、徐莉已支付所有购房款。同日，陆某1、陆某2、徐莉缴纳购房契税人民币331,044.78元。2016年3月11日，上海浦东星河湾房地产开发有限公司再次向陆某1、陆某2、徐莉出具《房屋交接书》，载明：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋实测面积244.05平方米，总房价人民币11,034,826元，陆某1、陆某2、徐莉已支付所有购房款。2016年3月28日，陆某1、陆某2、徐莉登记为上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋权利人。
4、2010年9月25日，陆某1、徐莉分别向上海市XX局缴纳纳税保证金人民币14,520元。
5、陆某1、陆某2、徐莉为无法办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋产权登记而于2013年11月8日、2014年6月10日、2015年5月21日、2016年1月19日向上海市XX办公室反映情况。2013年6月25日，上海市XX办公室就此事宜召开协调会并达成具体解决方案，要求星河湾公司在一周内向区规土局土地利用处提交补地价申请，在取得补地价联系单后按程序办理签订补充合同手续,再向区规土局执法大队办理土地核验手续。2016年5月16日，上海市XX中心向上海市XX办公室出具情况说明：2009年报10月14日，陆某1、陆某2、徐莉与星河湾公司申请上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋预告登记，2009年10月20日核准并发放预告登记证明；2010年12月22日，星河湾公司申请新建房屋的初始登记，因项目容积率超过原规划要求，包括上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋在内的5套房屋不在初始登记范围内；2015年9月22日，星河湾公司申请上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋初始登记，2015年10月15日核准登记；2016年3月14日，陆某1、陆某2、徐莉与星河湾公司申请上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋产权转移登记，2016年3月28日核准并发放产权证。2016年6月20日，上海市浦东新区规划和土地管理局信访办向上海市XX办公室出具情况报告：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋所在地块核准建造面积93,389.26平方米，实际建造面积96,539.85平方米，故星河湾公司于2010年12月申请办理项目验收手续时，包括上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋在内5套房屋押后检验，不予办理；2015年1月13日，与星河湾公司签订补充出让合同，增加建筑面积1,058.15平方米；2015年4月3日，该建设项目取得合格证。
一审法院认为，陆某1、陆某2、徐莉与星河湾公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示,合法有效,应予恪守履行。现因星河湾公司之故,致使陆某1、陆某2、徐莉无法在约定期限内完成产权登记,该公司应根据约定承担违约责任。陆某1、陆某2、徐莉与星河湾公司在补充条款第八条中对于办理产权登记的期限及违约责任承担作出明确约定，且陆某1、陆某2、徐莉亦将该条款作为其主张的依据，故该条款应属于对原《预售合同》相应条款的有效变更，仅就办理产证一项履行义务的期限及违约金的确定应当依据该条款，而不再适用原有约定。
根据补充条款第八条约定,星河湾公司取得房地产权证（大产证）期限为交楼次日起365个工作日内,而合同约定的交房日期为2010年6月28日,故星河湾公司取得房地产权证（大产证）最后期限为2011年12月14日(按国务院规定年工作日250天计,365个工作日为533天,自2010年6月29日起算),其应承担的违约金为人民币1,726,950.27元(自2011年12月15日计算至2016年3月28日,按每日房屋总价款人民币11,034,826元的万分之一计算)。
因陆某1、陆某2、徐莉已选择要求星河湾公司承担违约责任，且违约金金额远高于其主张的损失而足以弥补，故对于其主张的缴税利息及税务代管保证金损失赔偿不予支持。不动产的交付包括占有转移及权利转移，仅交付房屋并不构成完全交付,而星河湾公司于2016年3月16日方完成协助产权转移之协助义务,故对于其提出的已交付房屋不构成违约及本案已超过诉讼时效之答辩意见，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十二条之规定，判决星河湾公司于判决生效之日起十日内支付陆某1、陆某2、徐莉违约金1,726,950.27元；对于陆某1、陆某2、徐莉其余诉讼请求不予支持。案件受理费71,751元，减半收取为35,875.50元，由陆某1、陆某2、徐莉负担25,000元,由星河湾公司负担10,875.50元。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经本院审理查明，上诉人星河湾公司与被上诉人陆某1、陆某2、徐莉签订《钥匙交接单》的日期为2010年7月7日，原判认定双方签订该单的日期为2007年7月7日有误；陆某1、徐莉、陆某2与星河湾公司申请涉诉房屋产权转移登记时间为2016年3月14日，该日期亦为星河湾公司完成协助产权转移之义务的日期，原判认定该时间为2016年3月16日系表述错误，均应予纠正。星河湾公司提出，原判在第2节事实的认定中存在引述错误，即合同补充条款第八条对《预售合同》第十条约定办理房地初始登记手续时间顺延365个工作日，若未能按期取得房地产权证(大产证)的，“应支付自上述约定的期限届满之次日至乙方（三位被上诉人）办理完毕权证之日止的违约金”，此处引号内的权证指的应属大产证，非小产证。本院经核对，原判上述表述引自于合同补充条款第八条第二款的约定，引述的文字和表述未发现错误。对于本案的其余事实，一审法院认定无误，本院予以确认。
审理期间，经调解，诉讼双方未达成协议。
本院认为，上诉人星河湾公司与被上诉人陆某1、陆某2、徐莉签订的《预售合同》以及补充条款系双方真实意思表示，依法成立，具有法律效力，双方都应予以恪守。若违反合同的约定，应当承担相应的违约责任。本案争议的核心问题是涉诉房屋交房是否存在违约，其中包含交房标准及交房时间两方面问题。1.交房标准。从诉讼双方签订《预售合同》的目的看，追求的是房屋所有权的转移，而占有交付实现不了房屋买卖合同的根本目的，也难以通过此方式规制买卖双方履行合同的权利和义务。具体而言，《预售合同》第十条约定了房屋交付条件，即星河湾公司承诺在2010年12月28日前办理房地产登记手续，取得商品房房产权证（大产证），等等。在合同补充条款第八条中约定顺延365个工作日办理产权证的期限，同时也对违约责任作了加码或惩罚性规定，即若不能在约定时间内取得房地产权证（大产证）的，应按一定标准支付自上述约定的期限届满之次日至陆某1、陆某2、徐莉办理完毕权证之日止的违约金。从《预售合同》第十条约定的交房标准看，可以排除占有转移的交房方式，而补充条款第八条更进一步明确违约期限约定“至乙方（陆某1、陆某2、徐莉）办理完毕权证之日止”。可见，相应补充条款已经明确约定交房标准为权利转移方式。因而，尽管星河湾公司曾于2010年7月7日已经向陆某1、陆某2、徐莉交付房屋钥匙，但仍未符合双方约定的交房条件。因此，星河湾公司有关“交接房屋钥匙即实现交房”的主张与诉讼双方的合同约定不符，该主张不能成立。2.交房时间。既然诉讼双方约定的交房标准为权利转移方式，那么上诉人有关“2010年7月7日钥匙交接完毕即不存在违约问题”的主张便不能成立。《预售合同》约定交房时间为2010年6月28日，并在补充条款第八条将交房期限顺延“365个工作日”，但因涉诉房屋在内的相关房产容积率超出规划标准而未被有关职能部门核准登记，无法取得房地产权证（大产证），故系星河湾公司的原因导致交房延期，责任在于该公司，应当承担相应的违约责任。原判按双方约定，以顺延后的日期为基点，将违约责任截止期限确定为“乙方（陆某1、陆某2、徐莉）办理完毕权证之日止”即2016年3月28日，符合合同约定。需要指出的是，此处的“权证”当然指的是小产证，因为陆某1、陆某2、徐莉不是星河湾公司房地产权证（大产证）的办证主体，其能够办理的“权证”只能是小产证。总之，星河湾公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，难以支持。
综上所述，上诉人星河湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币20,342元，由上诉人上海浦东星河湾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王列宾
代理审判员 王 奕
代理审判员 胡天和
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 谢瑄瑄
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……