江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第1727号
上诉人（原审被告）孙平，无业。
委托代理人魏星，江苏汇典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈长喜，退休职工。
被上诉人（原审原告）陈冕，镇江市润州区嘉德物资经营部业主。
被上诉人（原审原告）董九美，退休职工。
三被上诉人共同委托代理人姚玉，江苏大唐人律师事务所律师。
上诉人孙平因房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2014）镇经丁商初字第0081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈长喜、陈冕、董九美诉称：解除陈长喜与孙平签订的房屋租赁协议；孙平立即搬出位于镇江市丁卯桥路111号嘉怡苑3幢105室1-2层房屋，并支付所欠房屋租金58333元（截至2014年7月31日）和2014年7月31日以后的租金（主张至孙平实际搬出诉争房屋之日止，按原租金标准计算）。
孙平辩称：孙平曾在年前向陈长喜、陈冕、董九美交房租，当时需要缴半年的房租才可以继续承租。因年前资金比较紧张，且担心诉争房屋会拆迁，到时可能面临租金返还的问题，故与陈长喜协商先缴一部分，并在2014年2月份左右付清余下的半年租金尾款。但陈长喜不同意，必须全部付清半年房租。孙平在2014年3月收到陈长喜寄送的催告函后，于3月19日回函，告知催告函中的内容与事实不符，其曾多次要求缴纳房租，但陈长喜以各种理由拒绝，并擅自将杂物放到孙平的营业场所，且在2014年1月17日将诉争房屋西面一楼第二间门面房大门锁上。
原审法院经审理查明，陈长喜、陈冕、董九美按份共有位于镇江市丁卯桥路111号嘉怡苑3幢105室1-2层面积279.91平方米房屋的所有权。陈长喜与孙平签订租房协议一份，协议约定陈长喜将该房屋（二层、上下四间）租给孙平使用，租期自2011年1月1日起至2015年12月30日止；租金为每年10万元，每年分两次付清，首次付款时间为2011年1月1日，二次付款为2011年7月1日；双方应共同遵守协议约定，如违约有权终止协议。合同签订后，陈长喜依约将涉案房屋交付给孙平使用，孙平交付了2011年至2013年底的应付房租，此后，孙平未再交付房租。
2014年1月22日，陈长喜通过EMS向孙平寄送合同违约告知书，载明：孙平承租的涉案房屋租金到期，因陈长喜多次催要未果，根据租房合同孙平已违约，现自行解除合同，发函告知。2014年3月15日，陈长喜委托本案代理人姚玉律师通过挂号信形式向孙平寄送《催告函》，该函载明：孙平自2014年1月1日起违约拒交房租，限孙平在收函后一周内交清租金，逾期租赁合同解除。2014年3月18日，孙平收到该函。次日，孙平通过EMS向陈长喜寄送《回复函》，该邮件载明的收件地址为陈长喜、陈冕、董九美委托代理人所在律师事务所的地址，该回复函载明：催告函内容与事实不符，孙平曾多次交房租，但陈长喜以各种理由拒收，陈长喜在未通知孙平的情况下擅自将杂物堆放在营业场所并锁门的行为，给孙平经营造成巨大损失，对此孙平保留诉讼的权利。
庭审中，孙平称因为涉案房屋可能拆迁，曾与陈长喜协商，不再按租赁协议中约定的半年缴一次房租（2014年1月1日之前缴纳2014年上半年的房租5万元），而是一个月交一次房租，避免拆迁后面临返还租金的问题，后陈长喜未接受该方案。
另查明，孙平承租涉案房屋用于经营镇江君威汽车用品有限公司（以下简称君威公司），该公司实际使用镇江市丁卯桥路111号嘉怡苑3幢相连门面房楼上下共八间，涉案房屋位于孙平租用房屋西面第一、二间楼上下，其中西面第二间门面房一楼经改造，被分割成前后两截。2014年5月28日，陈长喜将西面一楼第2间门面房前半截房屋用铁链将大门锁上，被锁房屋的后半截与左右两边门面房相通。
原审法院认为，双方签订租房协议合法有效。双方应按照协议约定全面履行合同义务。根据《租房协议》中关于租金支付期限的约定及当事人的当庭陈述，双方约定的租金给付期限为每年1月1日支付当年上半年租金，7月1日支付当年下半年租金。孙平辩称房屋可能面临拆迁，如孙平按约定交纳租金，可能产生返还租金的情形，不能作为其改变原支付期限的理由。未经得出租方同意，孙平仍应按照协议约定的期限足额支付房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。孙平逾期未支付2014年上半年房屋租金，且经催告后，至今未交纳，现陈长喜、陈冕、董九美主张解除与孙平之间的租赁合同，符合约定且不违反法律规定，原审法院予以支持。陈长喜、陈冕、董九美主张孙平按合同约定支付2014年1月1日至2014年5月27日房屋租金4万元，原审法院予以支持。
孙平辩称陈长喜在2014年1月17日将诉争房屋东边一楼门面房上锁，未能提供充分证据证实，且陈长喜、陈冕、董九美对此不予认可，不予采信；本案审理过程中，陈长喜认可其在2014年5月28日将诉争房屋西面一楼第二间门面房上锁，原审法院予以确认。
合同当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同义务。陈长喜、陈冕、董九美将涉案房屋出租给孙平经营，应当保证涉案房屋能够正常使用；孙平承租房屋，应当依照约定支付租金。在合同期内，陈长喜单方面将其中一间门面房上锁，致使孙平无法正常经营涉案房屋，影响孙平合同目的的完全实现，现陈长喜、陈冕、董九美主张孙平按照租房协议约定的租金标准支付锁门后的房屋租金，缺乏依据，不予支持。鉴于孙平迟延支付租金的违约行为在先，陈长喜锁门行为在后，且被锁房屋占总出租面积的比例较小，孙平仍可通过被锁房屋东西边门面房使用其他出租房屋面积，原审法院确定可减收孙平租金，孙平应按照每天150元的标准给付陈长喜、陈冕、董九美自2014年5月28日至2014年9月28日的房屋租金18450元。
原审法院判决：一、陈长喜与孙平签订的《租房协议》自即日起解除；二、孙平于判决生效后二十日内将位于镇江市丁卯桥路111号嘉怡苑3幢105号1-2层279.91平方米的房屋腾空，并将该房屋返还给陈长喜、陈冕、董九美；三、孙平于判决生效后十日内支付陈长喜、陈冕、董九美自2014年1月1日至2014年5月27日期间的房屋租金4万元，2014年5月28日至2014年9月28日期间的房屋租金18450元（2014年9月29至本判决确定给付之日的租金按每日150元计算）；四、驳回陈长喜、陈冕、董九美的其他诉讼请求。
上诉人孙平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、孙平签订涉案租赁合同，系履行职务行为，相关权利义务应当由君威公司承受；二、涉案房屋已进入拆迁补偿协商阶段，本案不属于人民法院受案范围；三、原审法院认定锁门之后的租金为每天150元，缺乏依据。孙平请求二审撤销原判、依法改判。
被上诉人陈长喜、陈冕、董九美在二审中辩称，原审判决是正确的，应予以维持。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审中，孙平向本院提供君威公司工商登记资料查询表（复印件）一份、君威公司出具的证明一份，拟证明孙平系君威公司的工作人员，其与陈长喜签订涉案租赁合同，系履行职务行为。陈长喜、陈冕、董九美对工商登记资料查询表的真实性无异议，但是认为与本案无关；同时对君威公司出具的证明不予认可。另，孙平向本院提交了镇江市人民政府征收决定公告（复印件）一份，拟证明涉案房屋在租赁期届满前已进入拆迁阶段。陈长喜、陈冕、董九美对该证据不予认可。
本院认为，首先，关于本案诉讼主体的问题，孙平与陈长喜签订涉案租房协议，孙平作为承租方应当履行相关义务。现孙平主张君威公司系涉案租房协议的相对方，但是君威公司并未在租房协议上加盖公章。涉案房屋虽然系由君威公司实际使用，但此系租赁房屋的用途，并不影响租赁合同相对方的认定。陈长喜、陈冕、董九美有权向孙平主张相关权利。孙平未按约支付房租，构成违约，现陈长喜、陈冕、董九美请求解除租房协议、孙平搬出涉案房屋，符合法律规定。其次，关于本案是否与拆迁有关，孙平提供的镇江市人民政府征收决定公告系复印件，无其他相关证据佐证，孙平主张涉及拆迁安置补偿问题，可另行解决。再次，关于锁门后租金标准的问题，原审法院综合考虑锁门的原因、锁门行为对孙平实际使用房屋的影响，以及被锁房屋的面积，酌情认定锁门之后的租金按照每天150元计算，并无不当。
综上，孙平的上诉理由不能成立。原审判决是正确的，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1338元，由上诉人孙平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
审 判 员 李书文
代理审判员 张 剑
二〇一五年二月十一日
书 记 员 高 健
法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。