贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终6847号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李建，男，1988年2月20日出生，彝族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：黄芳，贵阳市花溪区贵筑法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：贾永强，男，1974年4月4日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。
上诉人（原审第三人）：贾兴平，男，1938年2月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：田月琴，贵州宏贯律师事务所律师。
上诉人李建与上诉人贾永强、贾兴平房屋租赁合同纠纷一案，李建、贾永强、贾兴平均不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李建上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持李建的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由贾永强、贾兴平承担。事实与理由：1.双方于2011年11月10日签订的《房屋租赁合同》，于同年11月12日签订《关于租用房屋装修责任补充说明》，载明贾永强房屋装修折价250000元。同日李建向贾永强出具欠条一张，载明“今欠贾永强房屋装修费用250000元”。合同到期后，李建与贾永强于2014年12月9日再次签订《房屋租赁合同》，第四条第五款约定，搬家费、营业损失等及装修补偿费用全部补偿属于李建，装修补偿部分70%归李建，30%归贾永强。实际上李建已用欠款的方式购买了贾永强的房屋装修，故第二次签订合同时才作了上述约定。李建欠贾永强的装修费用250000元等同于贾永强装修补偿享有的30%，李建认为对于250000元和30%的装修补偿，贾永强只能享有一项，且合同约定李建欠贾永强装修费用250000元已履行完毕。一审对李建享有的装修补偿计算有误，侵害了李建的合法权益；2.原审将停业损失等同于经营性补偿，属于认定事实不清。
贾永强、贾兴平上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李建承担。事实与理由：1.李建未对房屋进行装修，一审法院在李建未举证证明其装修过房屋以及装修价值的情形下，判决贾永强、贾兴平按拆迁装修补偿的70%支付给李建，没有事实和法律依据；2.因贾兴平与征收部门签订协议时李建已搬离该房屋，征收局在勘察现场时并未将李建承租的二楼以上计入经营损失赔偿面积内。李建与征收局对经营性补偿进行协商，并与贾永强达成口头协议，即贾永强在收到第二次拆迁协议约定的补偿款后扣除五万元作为房屋租金，其余款项支付至李建的合伙人张磊账户中，双方不再就房屋租赁合同主张任何权利。一审法院既然驳回了贾永强要求支付租金的请求，又支持了李建的部分诉讼请求，属于认定事实错误；3.《关于租用房屋装修责任补充说明》约定，只有在李建还原修复了原装修，并按照约定的每平方米60元支付折旧费和赔偿后，贾永强才负有退还保证金的义务，一审法院判令贾永强返还李建装修保证金是错误的；4.贾永强在一审中反诉请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，并非请求法院判决解除合同，一审判决超出上诉人的反诉请求。
李建向一审法院起诉请求：1、被告及第三人支付原告经营性补偿426360元；2、被告及第三人连带支付原告室内装修补偿金640017元；3、被告及第三人从收到经营性补偿金、室内装修补偿金第三日开始按照中国人民银行同期贷款利息支付原告资金占用费到实际支付上述二笔款项为止；4、被告及第三人支付原告违约金20万元；5、被告及第三人连带支付原告搬迁费19200元；6、被告及第三人返还房屋装修保证金2万元。
贾永强向一审法院反诉请求：1、确认解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被反诉人支付反诉人租金14万元，并支付反诉人违约金20万元；3、诉讼费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2014年12月9日，李建作为乙方与贾永强（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于贵阳市花溪区石板镇花石路路口新街37号房屋二层以上出租给乙方作商业使用；租赁期限为十年，自2014年12月10日至2024年12月10日；年租金50万元，第一期租金为半年支付25万元，李建必须在2014年12月10日之前支付前半年租金，在2015年6月10日之前支付后半年租金，合同期间，乙方在每年6月10日之前和12月10日之前分两次支付租金，每次金额25万元；如在租赁期内该房屋如遇拆迁，拆迁方给乙方的搬家费、营业损失费等相关费用，甲方应将此费用中属于乙方的全部补偿给乙方。拆迁方给甲方的装修赔偿款，乙方装修部分所获得的该款项30%归甲方、70%归乙方，甲方必须在拿到赔偿款3日之内支付给乙方。（甲方原有的装修赔偿款归甲方所有）；租赁期间，如甲方确需收回房屋，必须提前2个月书面通知乙方解除合同，以已收租金未履行部分的金额，按中国人民银行延期付款规定的利息三倍向乙方赔偿，同时退回剩余房租；乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租金的责任，乙方如拖欠租金，应按拖欠金额以中国人民银行延期付款规定的利息三倍向甲方赔偿，乙方如拖欠租金达1月以上，甲方可以解除合同，并可收回出租房屋，同时视为乙方单方终止合同，按合同第八条规定，追究乙方违约赔偿；如需对房屋进行装修，应征得甲方书面同意，费用乙方自理，如乙方在装修过程中损坏、占用、覆盖甲方原有装修，乙方按受损面积60元/平方米赔偿给甲方；如需转租、分组给他人使用，应征得甲方同意；因不可抗力的因素无法履行本契约以及造成的损失，双方互不承担责任。合同附则第5条约定：所有房屋装修前需拍照，附于本合同中；装修后，所有房屋所拍照片也应附与本合同中。拍照时，甲乙双方均要到场确认签字。合同签订后，原告李建将该房屋用于经营旅店，名为“贵阳花溪喜来客旅店”，类型为个体工商户。2016年6月6日，因贵阳市天河潭大道道路工程（石板段）建设需要，花溪区房屋征收局与贾兴平签订了《房屋征收补偿安置协议》，约定征收贾兴平位于花溪区××石板二村的房屋，房屋合法建筑面积1654.49㎡，房屋用途为住宅，有合法经营手续涉及住改非房屋建筑面积为480㎡，不能提供经营手续但实际经营的住改非房屋面积360㎡；货币补偿方式：454.49㎡补偿954201.76元，生产经营性用房480㎡补偿310080元，360㎡补偿116280元；产权调换住房安置于“金竹板块（暨阿哈湖生态搬迁）回迁安置点项目四期”建筑面积1200㎡；房屋室内装修补偿金额914310元，附属物及构筑物补偿金额74830元；产权调换临时安置费345600元，货币安置方式临时安置费10907.76元；产权调换搬迁费19200元，货币安置方式搬迁费3635.92元；奖励及补贴687405.76元。上述各项补偿费用合计3436451.20元。
另查明，原告在征收过程中，与被告共同与花溪区房屋征收局协商，就停业性损失达成补偿安置协议，花溪区房屋征收局支付给被告419000元的停业损失，该赔偿款到被告账户后，被告扣除了50000元的房租后支付了原告，即原告因停业损失获得369000元的赔偿款。
原、被告在2011年11月10日曾签订了第一份《房屋租赁合同》，租期为3年，于同年11月12日签订《关于租用房装修责任补充说明》，约定：出租方现有房屋装修，折价250000元与租用方使用。租用方就预付出租方保证金20000元。租用方在三年期满后，如不续租，租用方应还原现有装修，确实无法还原修复的，按双方签定的租用合同赔偿。在租用方完成还原修复，折旧费支付及赔偿的情况下，出租方将如数退还保证金。同日，原告向被告出具欠条一张，载明：今欠贾永强房屋装修费用250000元。11月13日，原告交纳了20000元装修保证金。
一审法院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同，条款齐备、意思表示真实，且已实际履行，故合法有效。该合同所约定的条款对双方均有约束力。2016年6月6日，因贵阳市天河潭大道道路工程（石板段）建设需要，双方诉争的房屋被征收且已拆除，该情形确系双方不能左右的，系不可抗力。根据双方达成的“因不可抗力的因素无法履行本契约以及造成的损失，双方互不承担责任”约定，双方所主张的违约金均不应得到支持。
本诉部分，关于经营性补偿，因征收部门已就该部分款项与原、被告达成相关协议，且按约定将款项支付给被告，被告在扣除部分租金后支付给原告，故原告主张的该经营性损失已得到赔偿，不能再予以主张，该诉请不予支持。关于装修补偿款，双方约定的“拆迁方给甲方的装修赔偿款，乙方装修部分所获得的该款项30%归甲方、70%归乙方，甲方必须在拿到赔偿款3日之内支付给乙方，（甲方原有的装修赔偿款归甲方所有）”系附条件的约定，现该条件成立，该条款应当生效，并对双方有约束力。根据该条款约定，关于装修补偿费的计算，应当在扣除双方认可的被告原装修价值后按双方约定的分配比例进行计算。故原告应取得装修补偿款为（914310—250000）×70%=465017元，该款已由被告及第三人领取，应当支付给原告。关于资金占用费，无约定，也无法定理由，不予支持。关于搬迁费，因原告未能举证证明该费用的产生与被告所取得的“产权调换搬迁费19200元，货币安置式搬迁费3635.92元”存在关联性，不予支持。关于房屋装修保证金，与本案系不同的法律关系，为减少诉累，在本案中一并处理，因装修早已完成，被告应当予以退还。
反诉部分，关于合同解除，因本案诉争房屋已被征收，诉争标的已湮失，租赁合同已无法继续履行，故对反诉原告解除合同的诉请予以支持。关于反诉原告所主张未支付的租金，根据双方陈述及证人证言，可以认定反诉被告未支付的房屋租金系2016年4月至6月三个月，但这三个月反诉原告因征收未能正常营业，且双方已口头达成相关协议，另外被告也在取得停业损失补偿款中扣除了50000元的租金，应视为双方对后期租金已达成共识并作出处理，故不再另行支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、解除双方2014年12月9日签订的《房屋租赁合同》，双方终止履行；二、本诉被告贾永强及第三人贾兴平共同支付给本诉原告李建装修补偿款465017元；三、本诉被告贾永强退还本诉原告李建的装修保证金20000元；四、驳回本诉原告李建其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贾永强其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取8275元，由本诉原告李建承担4220元，本诉被告贾永强承担4055元；反诉案件受理费减半收取3200元，由反诉原告贾永强承担。
本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院查明的事实除与一审查明的事实基本一致外，另查明：
1.李建（乙方）与贾永强（甲方）于2011年11月10日签订的《房屋租赁合同》中，第四条第5款约定：“如在租赁期内该房屋如遇拆迁，拆迁方给甲方的搬家费，甲方应将此费用中属于乙方的全部补偿给乙方。拆迁方给甲方的装修赔偿款，乙方装修部分所获得的该款项30%归甲方，70%归乙方，甲方必须在拿到赔偿款3日之内支付给乙方。（甲方原有的装修赔偿款归甲方所有）”。
2.李建与贾永强于2014年12月7日签订的《房屋租赁合同》第九条约定：“因外部不可抗力（战争、地震、拆迁等）的因素无法履行本契约以及造成的损失，双方互不承担责任”。
3.李建诉请的经营性补偿426360元，依据为贾兴平与花溪区房屋征收局于2016年6月6日签订的《房屋征收补偿安置协议》第二条第二款，该款规定的补偿类目为生产经营性用房补偿。
4.贾兴平与花溪区房屋征收局于2016年8月10日签订第二份《房屋征收补偿安置协议》第二条第二款约定，征收房屋为生产经营性用房的，按评估价计价补偿为419900元。贾兴平与李建口头达成协议，扣除了50000元房租后，将剩余款项支付给李建。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，李建与贾永强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均发生法律约束力。因房屋面临拆迁，合同目的无法实现，李建于2016年6月1日搬出该房屋，双方事实上已就合同解除达成合意，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月1日解除，原审判决解除该合同不当，本院予以纠正。《房屋租赁合同》约定如遇拆迁则双方互不承担违约责任，原判对双方主张的违约金未予支持并不不当，应予维持。对于李建主张的租赁保证金，因案涉房屋已被拆迁，双方约定的返还条件已无实现可能，贾永强应当予以退还。原判未明确该款的履行期限，本院予以纠正。本案的主要争议焦点有：一、李建关于经营性补偿的主张是否成立；二、装修补偿款应当如何分配；三、李建关于搬迁费的主张是否成立。
关于焦点一，贾兴平分两次与花溪区房屋征收局签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定的生产经营性用房补偿金额分别为426360元、419900元，李建诉请的经营性补偿即为第一次《房屋拆迁安置补偿协议》中的生产经营性用房补偿。贾兴平在签订第二次协议前与李建达成口头协议，约定贾兴平将第二次协议中的补偿金额扣除50000元租金后支付给李建，双方也按此约定实际履行。由此可见，双方本着解决矛盾纠纷的宗旨就所欠租金和生产经营性用房补偿分配已口头结算且已实际履行，现双方分别就生产经营性补偿及租金再次主张，于法无据，原判对该两项主张未予支持并无不当，应予维持。
关于焦点二，根据双方《关于租用房装修责任补充说明》及欠条约定，贾永强将房屋内装修折价250000元转让给李建，即房屋自交付李建使用后，房屋内所有装修均属于李建的装修范围，《房屋拆迁安置补偿协议》中的装修补偿款914310元应当属于《房屋租赁合同》中约定的“乙方装修部分”，应当按照双方约定比例进行分配。但因250000元折价款李建未实际支付，则在双方按照约定比例分配后，李建仍应向贾兴平支付该款，故李建应当取得的装修补偿款为914310元×0.7-250000=390017元。原判计算方式有误，本院予以纠正。该款虽为贾兴平作为房屋所有权人领取，但贾永强作为本案《房屋租赁合同》的相对方，应与贾兴平共同承担连带支付责任。对李建的资金占用利息主张，因无合同约定，本院不予支持。因李建与贾永强于2011年11月10日签订的《房屋租赁合同》中也约定了如遇拆迁双方按照李建70%、贾永强30%的比例分配装修补偿款，李建向贾永强出具欠条的日期为2011年11月12日，可见在贾永强将房屋内装修折价给李建之前，双方就可能产生的装修补偿款如何分配已作明确约定，该约定并未消除李建履行欠条债务的义务，故对李建认为不应当再向贾永强支付250000元装修款的理由，本院不予采信。
关于焦点三，李建虽未提供证据佐证该主张，但其从案涉房屋搬离必然产生搬家费。花溪区房屋征收局向贾兴平出具的房屋征收补偿签约计算单中，明确产权调换的两次搬家费共计19200元。因李建仅产生一次搬家的搬家费，本院酌情支持9600元。
综上所述，上诉人李建与上诉人贾永强、贾兴平的上诉请求部分成立，应予改判；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1566号民事判决第一项、第四项、第五项；
二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1566号民事判决第二项为：贾永强、贾兴平于本判决生效之日起十日内向李建连带支付装修补偿款390017元、搬家费9600元，共计399617元；
三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1566号民事判决第三项为：贾永强于本判决生效之日起十日内退还李建装修保证金20000元；
四、驳回李建的其余诉讼请求；
五、驳回贾永强的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费8275元，由李建负担5615元，由贾永强、贾兴平共同负担2660元；反诉案件受理费3200元，由贾永强、贾兴平共同负担。二审案件受理费27222元，由李建负担9236元，由贾永强、贾兴平共同负担17986元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 珑
审 判 员 韦 娟
审 判 员 唐有临
二〇一七年十二月二十一日
法官助理 黄一灵
书 记 员 杨胜糌