广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4617号
上诉人（原审原告）：中山市远辉房地产开发有限公司，住所地中山市板芙镇板芙北路146号。
法定代表人：吴维生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艳丽，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：柯时忠，男，1973年10月18日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
上诉人中山市远辉房地产开发有限公司（以下简称远辉公司）因与被上诉人柯时忠商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初15714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
远辉公司上诉请求：撤销一审判决第三项。事实和理由：一、一审法院超出远辉公司诉讼请求违法判令远辉公司向柯时忠退还购房款，违反“不告不理”的诉讼原则。一审法院仅以远辉公司“同意将已付首期及贷款本金部分扣除违约金后的剩余部分退还”的观点，在柯时忠缺席、未提出反诉的前提下，擅自判令远辉公司退还购房款没有事实和法律依据。二、一审法院关于退款部分事实认定错误。1.远辉公司于2016年4月29日以银行转账方式向柯时忠供楼账户划入10306.31元、474555.32元，合计484861.63元，该款项包含柯时忠逾期还款本金、利息、罚息、违约金等内容，而一审法院却以贷款金额547000元减去484861.63元后剩余金额62138.37元为柯时忠已偿还的贷款本金，完全不符合事实。一审判决实际上判令远辉公司变相承担了柯时忠逾期还款违约责任。2.柯时忠以首期借款方式支付首期款，剩余部分首期款以第三人即远辉公司股东垫付方式支付，依照借款协议应扣除免于退款部分及违约金后，柯时忠欠贷款人的本息已高于柯时忠实际支付的购房款本金和已还贷款，柯时忠无权再要求远辉公司退还款项。
被上诉人柯时忠二审期间未作答辩。
远辉公司向一审法院起诉请求：1.解除远辉公司与柯时忠签订的《中山市商品房买卖合同》；2.柯时忠协助远辉公司办理位于中山市××花园××601的备案终止手续。诉讼中，远辉公司变更其第一项诉讼请求为：确认双方签订的《中山市商品房买卖合同》于2016年6月24日解除。并明确其第二项诉讼请求为：柯时忠协助远辉公司向国土局办理位于中山市××花园××房的注销备案登记手续。另外，远辉�司请求柯时忠支付违约金78245.3元。
一审法院认定事实：2015年6月15日，远辉公司与柯时忠签订《中山市商品房买卖合同》，约定：1.柯时忠购买远辉公司开发的位于中山市××花园××房，价款为782453元；2.付款方式为银行按揭方式，其中235453元于2015年6月15日以现金方式支付，另547000元在2015年9月15日前以商业贷款方式支付；3.柯时忠逾期付款的，逾期在90天之内的，按应付金额按每日万分之一支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，远辉公司有权解除合同，柯时忠按应付款1％向远辉公司支付违约金，远辉公司愿意继续履行合同的，柯时忠按应付款按每日万分之二向远辉公司支付违约金至付清之日止；4.《商品房买卖合同补充协议》中第四条第C款约定，买受人选择按揭时，如买受人未按约定还款导致出卖人被追究保证责任的，买受人应按总购房款10%向出卖人支付违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，柯时忠以现金支付的方式向远辉公司支付了首期款235453元，以银行按揭贷款的方式支付了剩余房款547000元，并于2015年6月16日办理了销售登记备案登记手续，载明的购房人为柯时忠。2015年7月28日柯时忠与卢和海签订《委托书》，约定：卢和海代表柯时忠签订涉案房地产的《商品房买卖合同终止协议书》，并到房管部门办理注销该房地产合同登记备案的有关手续。委托书还约定了其他事项。2015年7月30日，中山市桂山公证处出具公证书，证明上述《委托书》为柯时忠本人签名按捺。2016年4月29日，远辉公司以银行转账的方式分别向柯时忠供楼账户划入10306.31元、474555.32元，合计共484861.63元。2016年6月24日，柯时忠委托代理人卢和海以柯时忠的名义与远辉公司签订《商品房买卖合同终止协议书》，约定：1.解除双方�2015年6月15日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.远辉公司已向银行清偿全部贷款本息，贷款银行于2016年6月20日办理了注销抵押登记。3.本协议签订之日起7个工作日内，双方须带备相关资料至中山市房地产交易管理部门办理买卖合同的终止备案手续。合同还约定了其他条款。2016年7月26日，远辉公司诉至一审法院，提出前述诉讼请求。
诉讼中，远辉公司同意收回涉案房屋后，将柯时忠已支付的首期及银行贷款本金部分扣除违约金78245.3元后的剩余部分退还给柯时忠。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。远辉公司与柯时忠签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。远辉公司已将商品房出售给柯时忠并已为柯时�办理了销售登记备案手续，已履行了合同的主要义务。柯时忠选择以银行按揭的方式支付购房款，但其在履行住房贷款合同中由于未依约履行还款义务，导致远辉公司为柯时忠履行了担保责任。柯时忠的行为已构成违约。柯时忠与卢和海签订了《委托书》并经中山市桂山公证处公证，柯时忠与卢和海系委托代理关系，一审法院予以认定。卢和海以柯时忠委托代理人的名义与远辉公司签订的《商品房买卖合同终止协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应予恪守。该《商品房买卖合同终止协议书》中明确约定：1.解除远辉公司、柯时忠双方于2015年6月15日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.本协议签订之日起7个工作日内，双方须带备相关资料至中山市房地产交易管理部门办理买卖合同的终止备案手续�故对于远辉公司主张确认双方签订的《中山市商品房买卖合同》于2016年6月24日解除、柯时忠协助远辉公司向国土局办理位于中山市××花园××房的注销备案登记手续的两项诉讼请求，一审法院予以支持。远辉公司为柯时忠代为偿还拖欠银行贷款合计484861.63元的事实，有远辉公司提交相应客户借记回单等证据并保证证据及陈述的真实性、合法性，一审法院予以认定。柯时忠共计向银行贷款547000元，扣除远辉公司代柯时忠归还银行贷款484861.63元，柯时忠自身归还了银行贷款62138.37元。对于远辉公司主张的违约金问题，根据《中山市商品房买卖合同》附件六补充协议的约定，买受人选择按揭时，如买受人未按约定还款导致出卖人被追究保证责任的，买受人应按总购房款10%向出卖人支付违约金。对于远辉公司主张柯时忠应支付违约金78245.3元（782453元*10%）的诉讼请求�理据充分，一审法院予以支持。诉讼中，远辉公司同意收回涉案房屋后，将柯时忠已支付的首期款235453元及其归还的银行贷款62138.37元部分扣除违约金78245.3元后，剩余部分219346.07元退还给柯时忠，一审法院予以认定。柯时忠经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。
综上所述，远辉公司的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、确认远辉公司与柯时忠签订的《中山市商品房买卖合同》已于2016年6月24日解除；二、柯时忠应于一审判决发生法律效力之日起七日内协助远辉�司办理注销上述商品房买卖合同的销售登记备案手续。三、远辉公司应于柯时忠协助办理注销上述商品房买卖合同的销售登记备案手续完毕后三日内，退还人民币219346.07元给柯时忠。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11624元，减半收取为5812元（远辉公司已预交），由柯时忠负担5812元，该款项从远辉公司应退还给柯时忠的上述款项中予以扣除。
本院二审期间，远辉公司向本院提交一份《购房借款协议》，拟证明柯时忠购房时向吴维尧借款89752元，吴维尧实际代柯时忠垫付115700元，根据借款协议约定，代垫付的115700元在合同终止时柯时忠不得向贷款人吴维尧追讨。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院另查明：2015年6月15日，案外人吴维尧（甲方）与柯时忠（乙方）签订一份《购房借款协议》，约定甲方为帮助乙方购买中山市××花园××房，同意乙方以免息借款的方式向甲方借款，乙方将该笔借款用以支付购房款，乙方借款总金额为人民币89752元，乙方承诺从2015年6月16日至2015年9月15日止分期偿付甲方贷款。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷，双方对一审判决确认涉案商品房买卖合同已于2016年6月24日解除，判令柯时忠协助远辉公司办理注销涉案商品房买卖合同销售登记备案手续均未提起上诉，本案二审争议焦点为，一审判决远辉公司退还219346.07元给柯时忠是否正确。
如前所述，涉案商品房买卖合同已于2016年6月24日解除。就本案而言，合同解除的法律后果即为相互返还，在柯时忠协助远辉公司办理注销涉案商品房买卖合同销售登记备案手续后，远辉公司应返还柯时忠已付购房款。且一审诉讼中，远辉公司亦明确表示收回涉案房屋后，同意将柯时忠已支付的首期及银行贷款本金部分扣除违约金78245.3元的剩余部分退还给柯时忠，故远辉公司上诉认为一审判令远辉公司退还购房款违反不告不理原则，于法无据，本院不予支持。
关于退还购房款金额的问题。远辉公司上诉认为根据《购房借款协议》，柯时忠支付的首期款中部分系向吴维尧的借款，故退还购房款数额应扣除该部分款项。本院认为，柯时忠与案外人吴维尧签订《购房借款协议》与柯时忠与远辉公司签订商品房买卖合同所涉及的系两个不同的法律关系，且远辉公司未有证据证明案外人吴维尧将债权转让给远辉公司，故远辉公司二审主张在退还购房款中扣除该部分借款，理据不足，本院不予支持。
综上，上诉人远辉公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4950元，由上诉人中山市远辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年七月十日
书 记 员 易嘉璇