重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第01937号
上诉人（原审原告）刘兴华，男，汉族.
被上诉人（原审被告）重庆灵杰物业有限公司，住所地重庆市渝中区北区路61号，组织机构代码70932151－4。
法定代表人马荣忠，董事长。
原审第三人重庆星发房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区大溪沟星都花园星都大厦五楼，组织机构代码62190132-X。
法定代表人刘启俊，董事长。
委托代理人王亮华，男，汉族。
原审第三人四川省直属机关工会委员会，住所地四川省成都市玉沙路163号，组织机构代码72320150-0。
法定代表人赵旬章，主席。
上诉人刘兴华因与被上诉人重庆灵杰物业有限公司（以下简称灵杰公司）、原审第三人重庆星发房地产开发有限公司（以下简称星发公司）、四川省直属机关工会委员会（以下简称机关工会）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院于2013年12月20日作出（2013）中区民初字第01883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，星都花园吉星阁项目系星发公司与重庆市涪陵经协商业有限公司（以下简称经协公司）、信德公司联合开发。2000年9月9日，星发公司、信德公司与陈幸福签订《商品房预售（预购）合同》（合同登记号（2000）预售第2074号），由该二公司将房屋（建筑面积148.66平方米）按揭预售给陈幸福。该合同于同年9月12日、13日经重庆市房地产交易所分别进行了预售和按揭抵押登记备案。并且，在该房屋登记档案中还附有该房屋平面图，平面图名称“跃层（下）平面图”。目前，该合同预售和按揭抵押登记均未注销。同年9月30日，星发公司、信德公司与胡志刚签订《商品房预售（预购）合同》（合同登记号（2000）预售第2635号），由该二公司将房屋（建筑面积148.66平方米）按揭预售给胡志刚。该合同于同年11月22日经重庆市房地产交易所进行了预售和按揭抵押登记备案。并且，在该房屋登记档案中还附有该房屋平面图，平面图名称“跃层（上）平面图”。目前，该合同预售和按揭抵押登记均未注销。
2001年1月5日，信德公司与灵杰公司签订《星都花园吉星阁项目转让合同书》，将信德公司在吉星阁项目的相关权利义务转让给灵杰公司。同年3月13日，机关工会、飞龙公司、经协公司就四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）（1999）成经初字第664号民事判决书的履行签订《执行和解协议书》，约定鉴于飞龙公司向机关工会借款的本金2760000元全部投入了经协公司参与联建开发的吉星阁项目，且该民事判决书还涉及到债务利息、诉讼费、执行费等，故经协公司作为飞龙公司债务的代为履行人，以位于重庆市渝中区大溪沟北区路66号的吉星阁项目8套房屋作价2971867元抵偿给机关工会。《执行和解协议书》签订当天，成都中院以（1999）成执字第709号民事裁定书和协助执行通知书，将该《执行和解协议书》中确定的全部8套房屋抵偿给机关工会。为执行该民事裁定书，当日，星发公司、信德公司与机关工会就该8套房屋签订《商品房买卖合同》（合同登记号第10101008860号），由星发公司、信德公司将房屋预售给机关工会，其中房屋建筑面积297.32平方米。同年4月23日，该合同经重庆市房地产交易所预售登记，至今尚未注销。
2001年7月15日，信德公司、经协公司与灵杰公司签订《星都花园吉星阁项目转让合同》，将信德公司、经协公司在吉星阁项目的相关权利义务转让给灵杰公司。同日，灵杰公司与星发公司签订《合作开发合同》，约定内容与信德公司和星发公司于1999年7月30日签订的《合作开发合同》一致。2003年11月21日，因房款清偿完毕，机关工会向灵杰公司出具《授权委托书》，将成都中院（1999）成执字第709号民事裁定书和协助执行通知书涵盖的8套房屋全部退还给灵杰公司，特授全权由灵杰公司自行出售，所得房款由灵杰公司享有。该《授权委托书》还载明了面积297.32平方米的房屋现房号分别为面积145.99平方米，面积119.22平方米。
2004年3月11日，刘兴华与灵杰公司签订《购房协议书》，约定：灵杰公司将房屋（原登记号18-2，面积297.32㎡），建筑面积145.99㎡，出售给刘兴华，房屋总价款590724元，由孙于2004年4月10日前支付完毕全款。双方还约定，灵杰公司在为该栋房屋其他住户办理产权证时一并为刘兴华办理该房屋的房地产权证；灵杰公司提供（1999）成执字第709号民事裁定书和机关工会签订的《执行和解协议书》及《授权委托书》、重庆市五中院（2006）渝五中民初字第312号民事判决书，以证明灵杰公司对其所售房屋的完全产权。该《购房协议书》未办理预售登记。同年3月18日，刘兴华入住该房屋。4月12日，刘兴华将全部房款590724元支付给灵杰公司。
另查明，2001年10月18日，为办理房屋新建初始登记，根据星发公司的申请，重庆市土地房屋勘测院对座落于《房屋建筑面积测绘计算报告书》：该房屋塔楼部分即总建筑面积11183.76平方米，其中18层建筑面积592.02平方米，建筑面积497.73平方米，房屋销售面积145.99平方米，房屋销售面积119.22平方米，同户型房屋套数总计133套。系1栋，共19层。2004年1月8日，星都花园联三栋裙楼（含吉星阁裙楼）取得房屋产权证书。2010年8月13日，吉星阁塔楼部分新建初始登记在星发公司名下，其《房地产权证》（101房地证2009字第19734号）载明其座落于其建筑面积11183.79平方米，包含133套房屋。
吉星阁楼层构成情况系：地下2层，分别是车库和设备层；地上19层，地上地下楼层合计21层。审理中，经查阅、复制房屋权属档案、向重庆市土地房屋权属登记中心调查及现场实地查勘，预售登记在陈幸福名下的房屋、预售登记在机关工会名下的房屋中的下面一层房屋及刘兴华所购的房屋与《房屋建筑面积测绘计算报告书》中的房屋实系同一房屋。
再查明，2012年3月22日，四川省直属机关工会工作委员会变更为四川省直属机关工会委员会。
刘兴华向一审法院诉称，2004年3月11日，刘兴华与灵杰公司签订《购房协议书》，约定由刘兴华购买，房屋总价款为590724元。刘兴华在签订上述《购房协议书》后，按约向灵杰公司交付了全部房屋价款，灵杰公司也将该房屋交付刘兴华使用至今。但灵杰公司却一直未为其办理房地产权证，并数次以该房屋办证需星发公司、机关工会配合为由推诿。刘兴华认为，灵杰公司之行为严重损害了自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令灵杰公司、星发公司、机关工会立即将房屋转移登记给刘兴华，并为其办理该房屋的房地产权证；本案诉讼费由灵杰公司承担。
灵杰公司在一审中辩称，刘兴华所称属实。星都花园吉星阁项目原为星发公司与重庆市涪陵信德建设实业开发有限公司（以下简称信德公司）联合开发。其后，信德公司将其联建之权利义务转让给灵杰公司，即由灵杰公司继续与星发公司联合建设该项目。因信德公司投入该项目的资金来源于四川省武胜县飞龙建筑安装公司（以下简称飞龙公司），机关工会申请成都市中级人民法院执行飞龙公司债务案件时，信德公司作为代为履行人，将吉星阁项目的部分房屋（包括本案房屋）抵偿给机关工会。后又因灵杰公司向机关工会清偿房款完毕，机关工会将该批房屋退还灵杰公司出售。据此，灵杰公司将本案房屋出售与刘兴华。由于房屋预售登记合同登记在机关工会名下，故一直未能替其办理本案房屋产权证。灵杰公司愿意为刘兴华办理该证。
第三人星发公司陈述，不同意刘兴华的诉讼请求。为办理过户，星发公司及信德公司与机关工会签订房屋买卖合同，并将该合同预售登记。而该合同并无实际款项的支付，其签订仅系司法裁定执行及登记之需要。截至目前，该合同的预售登记尚未注销。星发公司只存在协助机关工会办证的义务，且不承担任何税费。
第三人机关工会陈述，2003年，机关工会出具《授权委托书》，委托灵杰公司出售抵债房屋（包含本案房屋），后灵杰公司将本案房屋出售给刘兴华。2012年，灵杰公司以现金形式向机关工会付清了预售登记在机关工会名下房屋的价款。机关工会愿意配合刘兴华办证，但不承担任何税费。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告刘兴华与被告灵杰公司所签订的《购房协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该《购房协议书》合法有效。合同签订后，原告刘兴华支付全部购房款，并已实际入住诉争房屋，被告灵杰公司理应按照《购房协议书》约定为其办理房地产权证。但是，根据房地产登记部门保存的房屋档案和本院的调查，2000年分别预售登记在案外人陈幸福、胡志刚名下的二房屋系经法院执行并预售登记在四川省直属机关工会委员会名下的的两层房屋，原告刘兴华所购房屋为预售登记在四川省直属机关工会委员会名下的房屋中的一层，现该房屋还附有抵押登记未注销。在此情况下，被告灵杰公司为原告刘兴华办理房地产权证目前尚存在有他人预售登记和抵押登记未消除的障碍，现原告刘兴华要求办理其所购房屋的转移登记并办理房地产权证，目前不具备办证条件，被告灵杰公司在事实上不能履行转移登记和办证的义务，故对原告刘兴华的诉讼请求，不予支持。原告刘兴华可待前述障碍消除，依法另行主张权利。综上所述，原告刘兴华的诉讼请求不成立。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告刘兴华的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告刘兴华承担。
宣判后，刘兴华不服一审判决，向本院上诉称：预售登记在陈幸福名下的房屋、预售登记在机关工会名下的房屋中的下面一层房屋及刘兴华购买的房屋与《房屋建筑面积测绘计算报告书》中的房屋并非同一房屋，刘兴华购买的房屋不存在抵押和预售登记办证障碍，请求本院依法改判，判令灵杰公司、星发公司、机关工会立即将房屋转移登记给刘兴华，并为其办理该房屋的房地产权证。
灵杰公司的答辩意见及星发公司的陈述意见与一审相同。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人刘兴华与被上诉人灵杰公司签订的《购房协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该《购房协议书》合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。灵杰公司本应按照《购房协议书》约定及时为刘兴华办理房地产权证，因该房屋存在他人预售登记和抵押登记未消除的障碍，刘兴华要求灵杰公司为其办理所购房屋的转移登记并办理房地产权证，目前不具备办证条件，灵杰公司在事实上不能履行转移登记和办证的义务，刘兴华可待前述障碍消除，依法再行主张权利。关于刘兴华的上诉意见，经一审法院查阅、复制房屋权属档案、向重庆市土地房屋权属登记中心调查及现场实地查勘，预售登记在陈幸福名下的房屋已于2000年9月12日、13日经重庆市房地产交易所进行了预售和按揭抵押登记备案，该预售和按揭抵押登记至今均未注销；预售登记在陈幸福房屋与《房屋建筑面积测绘计算报告书》中的房屋实系同一房屋，故刘兴华关于其所购房屋不存在办证障碍的上诉意见与法院查明的事实不符，对其上诉请求，本院不予支持。
本院已经注意到，本案合同签订后，刘兴华已支付全部购房款，并自2004年3月18日起已实际入住诉争房屋，灵杰公司理应按照《购房协议书》约定及时为其办理房地产权证，灵杰公司在本案中并未提出刘兴华存在违约行为或过错的抗辩意见，其甚至当庭表态同意给刘兴华办理房地产权证，但其并未采取实际有效措施消除办证障碍，故导致不能办证，刘兴华无任何过错，灵杰公司应当对此承担违约责任，鉴于刘兴华并未就此提出诉讼请求，其可依法另行主张权利。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘兴华负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张泽兵
审 判 员 肖 琴
代理审判员 肖 飞
二〇一四年五月十二日
书 记 员 朱 帝