浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1082民初9901号
原告：陈华正，男，1959年6月9日出生，汉族，住临海市。
原告：黄美青，女，1962年7月16日出生，汉族，住临海市。
两原告委托诉讼代理人：张明强，浙江贯通律师事务所律师。
被告：李宏福，男，1956年4月26日出生，汉族，住临海市。
委托诉讼代理人：何华利，浙江昶日律师事务所律师。
原告陈华正、黄美青与被告李宏福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告陈华正、黄美青的委托诉讼代理人张明强、被告李宏福及其委托诉讼代理人何华利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈华正、黄美青向本院提出诉讼请求：依法确认原告陈华正、黄美青将座落地址为临海市城关镇谢里王小区2－2幢4号西边一间住宅层次为1－3层、处1层，土地使用权证号：临城集用（2001）字第06854号，房屋所有权证号：临海市房权证城关镇字第××号的房地产转让给被告李宏福的房产转让协议及屋基买卖协议无效。事实和理由：1994年4月26日，原告向临海市城关镇东湖办事处谢里王村民委员会、临海市东湖街道办事处，临海市国土资源局申请浙江省村镇农（居）民建房（详见浙江省村镇农居建房申请表、农村私人建房用地呈报表、土地登记使用权登记审批表）。2001年1月，原告对坐落在临海市城关镇谢里王村宅基地进行土地使用权登记，集体土地使用权证号为临城集用（2001）字第06854号，并办理了房权证，证号为临海市房权证城关镇字第××号。因被告李宏福非临海市古城街道谢里王下洋兆村的村民。之后，二原告得知农村宅基地系非法行为，多次找被告协商，让被告返还宅基地并腾退房屋，但被告不予理会。综上所述，二原告认为，首先，原、被告之间并不属于同一集体经济组织的成员，土地管理法第63条规定农民集体所有的使用权不能转让，临海市农民住宅用地管理办法第6条规定农民建造住宅所使用的土地属于集体所有，个人只有使用权，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地，二原告与被告之间所签订的房产转让协议及屋基买卖协议因为违反国家法律、法规的强制性规定而无效。其次，被告非谢里王村村民，不享有谢里王村的宅基地使用权。再者，根据国办发[1999]39号文件关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证，根据该规定，被告系文化社区居民，向两原告购买宅基地的行为违反了上述文件规定，原告认为被告所办理的房产证和土地使用权证因基础事实无效而导致证书不合法。
被告李宏福答辩称：一、宅基地买卖并不违反法律法规的强制性规定，1988年修改后的土地管理法规定：国有土地和集体所有土地使用权可以依法转让。故1995年临海市人民政府作出临政发（1995）53号文件，整顿房地产非法交易，对集体土地使用权交易的，只要申报交易并补交土地出让金，就可以办理过户手续，国家对集体土地使用权交易视为认可。原告提出的国办发的通知是规范性文件，并非法律法规，从时间上看，该文件发布于1999年，对此前的民事行为不具有溯及力，故原被告之间买卖宅基地并不违反法律法规的强制性规定。二、原、被告双方系宅基地买卖，原告在1994年将宅基地卖给被告，被告建成了联建房，原告将属于被告的房屋登记在原告名下，房产转让协议目的是为了变更登记需要。原被告之间的宅基地转让发生在1994年在当时是符合法律规定，房产转让是法律允许，且协议经过临海市公证处公证，应属有效。三、土地管理法的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转建设用地，原被告之间的宅基地买卖已办理了审批手续，也未改变土地用途，并未违反该法的规定。四、本案房屋买卖已过23年多，土地性质已从集体土地变更为国有土地，房产证已过户到被告名下，现原告起诉有违诚实信用原则。综上，要求驳回原告诉讼请求。
双方当事人围绕各自的主张进行了举证和质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：
1、原告提供谢里王村村委会于2017年8月15日、2017年7月18日出具的证明2份，拟证明谢里王村村委会没有出具过证明，2003年4月21日的村委会证明是虚假证明。经质证，被告有异议，认为2003年至2017年村委会主任换了好几届，现在的村干部不知道以前的干部有没有出过证明。本院认为2003年4月21日谢里王村的证明内容是“我村陈华正、陈兴灶各有壹间屋基出卖给李宏福证明是实，请有关部门予以方便”，现时隔多年，在无其他证据予以推翻的前提下，无法满足原告的待证事实。
2、原告提供土地使用者为被告李宏福，土地座落在谢里王小区2-2幢3号的土地使用权登记审批表，建设工程规划许可证、农村私人建房呈报表、使用表等，拟证明土地是农村集体土地性质。经质证，被告对真实性无异议，对关联性有异议，本院认为证据2待证事实为原被告买卖的宅基地原系农村集体土地性质，对该事实被告无异议，故本院对该待证事实予以认定。
3、原告提供房产转让协议、屋基买卖协议各1份，拟证明关于集体土地买卖协议无效。经质证，被告认为买卖协议签名事实，但是为了过户而虚假订立的，不能证明协议无效的事实。本院认为，双方对签订协议的真实性无异议，本院对真实性予以认定。至于协议是否有效在下文阐述。
4、原告提供公证书1份，证明双方曾签字房屋转让协议的事实，经质证，被告无异议，本院予以认定。
5、原告提供拍摄于2017年5月16日的光盘2份，拟证明市领导作为公众人员讲话是具有法律效力的，转让协议违反法律规定系无效。经质证，被告有异议，认为个人讲话不代表政府观点，不能作为认定协议无效的依据。本院认为，录音内容不能证明原告主张的待证事实，证明力不予认定。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：
6、土地使用权登记审批表、土地使用权变更登记申请表、签收单、国有土地使用权证（（2003）字第2539号）、房权证（城关镇字第××号），拟证明该房屋系被告所有，已经登记在被告名下。
7、国有土地使用权出让合同，拟证明被告于1994年以出让方式取得使用权并缴纳出让金，该房屋系被告所有。
8、划拨土地使用权补办出让合同，拟证明于1994年出让给被告，该房屋系被告所有。
9、出让金发票，拟证明被告缴纳出让金，该房屋系被告所有。
10、2003年4月证明，拟证明宅基地交易，房屋是由被告所建的。
11、临海市公证处公证书，拟证明被告取得所有权符合相关法律规定。
12、房产转让协议、屋基买卖协议，拟证明双方属于宅基地买卖，不是房屋买卖。
13、临海市人民政府临政发[1995]53号文件，拟证明原、被告之间的宅基地交易符合当时规定。
经质证，原告对上述证据真实性均无异议，对待证事实有异议，本院对上述证据真实性予以认定。
综上，本院经审理认定事实如下：1994年4月26日，原告陈华正以陈华正、黄美青、陈单、陈方为家庭成员向谢里王村申请得下洋兆自然村宅基地二间计117.8平方米。1994年11月28日，原告陈华正取得编号（94）1114278建设工程规划许可证。期间，原告陈华正、黄美青与被告李宏福签订屋基买卖协议，将其取得的东二间即与陈兴灶相邻的宅基地出卖给被告用于建房，得人民币40000元。在此后的时间里被告李宏福在此土地上建造了三层楼房与原告相邻而居至今。1995年4月11日，临海市人民政府发出临政发[1995]53号《关于清理房地产隐形市场的通知》，被告根据该通知的相关内容要求在1995年12月13日就讼争的宅基地与临海市土地管理局签订国有土地使用权出让合同，合同第五条约定该地块的土地使用权出让金为30928元。当日被告缴纳了该出让金。填发日期为2000年9月20日的临海市房权证城关镇字第××号的房产证登记房屋所有权人为陈华正，房屋坐落临海市，丘（地）号66-53、25-4。2001年1月18日，原告领取了临城集用（2001）字第06854号集体土地使用证。2003年3月18日，两原告与被告签订房产转让协议并经临海市公证处公证，将讼争房屋转让给被告，价格为80000元，约定公证之日现金一次性付清，房产交接时间：款清，公证之日交接。2003年4月25日，临海市国土资源局与李宏福订立划拨土地使用权补办出让合同，第五条约定本合同项下的土地使用权出让年限为70年，第八条约定根据临政发[1995]53号文件规定，李宏福实缴总额为35291元，第九条约定乙方支付土地使用权出让金后30日内领取国有土地使用证。2003年5月13日，临海市人民政府对该土地使用权准予登记发证，证书号临城国用2003字第2539号，使用权面积为134.29平方米，并在土地使用权登记审批表经办人意见一栏中显示“本宗地原系陈华正、陈兴灶批准拨用取得的集体土地使用权······转让给李宏福使用，并补办国有土地使用权出让合同”。2003年6月2日，被告李宏福取得房屋所有权证。2005年8月23日，李宏福申请对上述地块的土地使用权证书分户登记。2005年9月6日，临海市人民政府准予变更登记发证，证书号临城国用2005第3809号，使用面积67.15平方米。2017年9月18日，原告诉至本院要求确认与被告订立的“屋基买卖协议”及“房产转让协议”无效。
本院认为，原被告间与本案相关联的有二份协议，即“屋基买卖协议”和“房产转让协议”，庭审中双方对二份协议的真实性均无异议。为此本案的争议焦点为该二份协议是否有效。
关于“屋基买卖协议”的效力问题。
综观我国土地管理法的几次修正，对涉宅基地的管理使用是一个逐渐趋严的过程。原被告间的宅基地转让行为发生在1994年，对其转让行为是否有效应以当时的法律法规来进行审查规制。根据“法无明文禁止即可为”的原则，民事主体在不违背强制性法律规范和法律不禁止的条件下，可自愿选择满足或有利于自身利益的行为，那么比照当时有效施行的1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》和1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》，均未见有禁止宅基地买卖的效力性强制性规定。原告以此后修正的《土地管理法》及国办发[1999]39号文件来衡量当时宅基地买卖行为的效力，主张宅基地转让无效，于法无据，本院不予支持。
原被告2003年3月18日订立的“房产转让协议”的效力问题。
从本案查明的事实来分析，被告取得讼争地块的使用权后自行出资建造了三层楼房，原告并非该房屋的所有权人，此协议是为了被告办理房产权属登记手续需要而签订的。可见原被告间无房产转让之事实，为此该协议虽经公证，但仍应认定为无效。考虑原被告间关于宅基地的转让行为已为本院认定为有效，且地上建筑物属被告出资建造。此后被告也取得了该房屋的产权证。可见政府相关的行政管理部门已经认可并批准了被告取得该房屋产权的资格。事实上，在二十多年的时间中，被告李宏福也在讼争房屋实际居住并对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，综合本案当时的历史背景及有利于维护现有房屋占有关系角度考虑，对被告享有该房屋的物权权利应予保护。
综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
确认原告陈华正、黄美青与被告李宏福2003年3月18日订立的“房产转让协议”无效。
驳回原告陈华正、黄美青的其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告陈华正、黄美青负担20元，被告李宏福负担20元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费80元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]。
审判员 洪青卫
二〇一八年二月二日
书记员 余燕苹
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