江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终2427号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曹琛，男，汉族，1972年11月12日生，住址江西省九江市彭泽县，
委托诉讼代理人：丁海，江西民群律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡天其，男，汉族，1961年6月12日生，住址江西省九江市彭泽县，
委托诉讼代理人：许超群，彭泽城关法律服务所法律工作者。
上诉人曹琛与上诉人胡天其租赁合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院(2017)赣0430民初24号民事判决书，向九江市中级人民法院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人曹琛上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判胡天其承担房租两年损失44480元、室内修复损失30646元、司法鉴定确定的室内装修损失21192.6元、营业损失5万元，共计146318.6元。三、一、二审案件受理费由胡天其承担。事实和理由：一、上诉人曹琛从2013年就涉案房屋的严重渗漏致使无法经营的情况告知了胡天其，要求减少房租并维修房屋，胡天其不同意并起诉至法院，曹琛经法院调解，上诉人同意支付租金，但胡天其应当把房屋渗漏维修好，胡天其只是修建了彩钢瓦，并未从根本上解决房屋渗漏问题，曹琛只好停了8个客房，并对客房重新维修，为此，曹琛要求减少租金并赔偿重新维修费，胡天其以修建了彩钢瓦为由不同意，继而又起诉两年租金。为此，曹琛才申请了司法鉴定，以证明租赁房屋情况，一审法院却不予采纳，显失公平。二、涉案房屋曹琛花费了百万元进行的装修，上诉人的损失依据鉴定应当予以赔偿，且上诉人中期还进行了装修，一审法院认定曹琛未对租赁物进行维修事实不清；三、营业损失的认定是客观存在的，依法应予认定。
上诉人胡天其上诉请求：一、撤销一审判决；二、曹琛承担反诉费1050元；三、判决曹琛未履行租赁合同违约金50000元，垃圾清理费50000元及2017年1月1日起至合同终止的房屋租金。事实和理由：胡天其于2012年10月1日与曹琛签订《房屋租赁合同》后，依照合同约定将没有装修的房屋完整的交付给曹琛，曹琛经过多次查看该房屋后，对房屋进行了装修，且经营了多年。曹琛租赁胡天其房屋经营宾馆，却一再拖付租金，严重违反合同约定，故胡天其要求解除原、被告之间的租赁合同，并承担50000元合同违约金。同时，因为曹琛在楼面安装了两台商用空气能热水器，造成了涉案房屋的损害，同时2012年曹琛在装修涉案房屋将垃圾倒入地下室，并要求曹琛承担垃圾清理费50000元和此案反诉费、2017年1月1日起至合同终止的房屋租金。
上诉人曹琛在一审诉请：1.判令被告胡天其赔偿原告各项损失共计249507元，其中受损重新修复费4750元，房租损失36000元（50000/1000×360×2），室内装修损失16000元（8×2000），营业损失150000元；2.判令被告立即修缮房屋，防止出现渗漏水；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年10月1日，原告和被告签订了一份《房屋租赁合同》，被告将一幢建成好未装修的自建房交付给原告作宾馆使用。原告接收房屋后，按照宾馆装修要求对房屋进行了全面装修，装修费用花去上百万元左右。但装修后不久，该房屋的顶面和四周墙面就开始出现渗水、漏水情况。原告及时告知被告，要求其立即采取措施加以修缮，但是被告并没有及时对房屋进行维修。2013年初，由于房屋渗水、漏水，导致原告装修的墙纸、天花板、地面、家具等逐渐出现霉变、腐烂，宾馆房间逐渐被停用，至2014年初，受损房间已完全不能再作为客房继续使用。另外，房屋租赁合同所称的地下室（约200平方米）交付给原告时其间杂草丛生，原告要求被告将修整地下室，被告却不予理会，原告只有自行进行修整、装修，但地下室根本无法作为客房使用。根据合同情势变更和公平原则，被告应减少租金。原告曾要求被告修缮房屋，并表示只有解决了房屋渗水、漏水问题，原告才同意支付租金，但被告却于2014年诉至法院，在人民法院的调解下，原告支付了租金，被告在屋顶做了彩钢瓦。但房屋渗水、漏水问题并未就此解决，房屋四周仍然有大量渗水的情况。原告一再要求被告做好房屋四面外墙防水工作，被告均未理会。为减少损失，原告只有自己出资对房屋进行修缮，但无法从根本改变房屋渗水现象。2016年12月1日，原告委托彭泽仁杰司法鉴定中心对该房屋的墙体和屋面渗漏情况进行质量、损失评估。鉴定中心认为房屋渗漏的主要原因在于房屋无出檐，且与邻居房屋间缝没有粉刷，又是斗墙，邻居房屋的屋面雨水冲击宾馆山墙等综合原因造成，该鉴定中心出具了司法鉴定报告，并给出了房屋修复、装修损失费用为47507元。因房屋渗漏，使得原告的多间客房不能正常对外营业，造成原告损失，现原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法处理。被告反诉要求解除租赁合同诉请不成立，请求依法驳回诉请。被告曾起诉原告要求原告给付租金，法院在（2016）赣0430民初461号民事判决书中认为被告对所出租的房屋未履行维修义务，有过错，房屋渗水给原告造成损失，而且损失在进一步扩大。根据房屋租赁管理办法第六条、第九条之规定，出租人应该履行房屋维修义务，如果出租人没有及时修复房屋，造成承租人损失，出租人应当赔偿承租人损失或者减少租金；另协议书没有约定免除被告对房屋的维修义务，故被告应对出租房屋进行维修，并赔偿原告损失。
上诉人胡天其在一审答辩及反诉请求：被告于2012年10月1日与原告签订《房屋租赁合同》后，依照合同约定将没有装修的房屋完整的交付给原告，原告经过多次查看该房屋后，对房屋进行了装修，且经营了多年。现原告以房屋渗水、造成原告损失为由要求被告赔偿，依法不成立，请求依法驳回原告诉请。原告租赁被告房屋经营宾馆，却一再拖付租金，严重违反合同约定，故被告要求解除原、被告之间的租赁合同，并要求原告承担垃圾清理费50000元和此案反诉费。
一审法院认定的事实：2012年10月1日，原告（反诉被告）曹琛与被告（反诉原告）胡天其签订《房屋租赁合同》，约定原告（乙方）租赁被告（甲方）所有的位于彭泽县龙城大道永加纺织厂对面的未装修的房屋一幢，（上下四层面积为808.63平方米及地下室一层，总面积约1000平方米），用于开设宾馆（现名为玉林商务宾馆），租赁期限自2012年4月1日至2028年1月1日，前十年的租金为五十万元，分年交付，每年1月1日前交清当年房租；后五年即2022年至2028年1月1日，房屋租金以左、右各150米店面租金作为参考调整，在每年的1月1日前交清；逾期拒付，被告有权收回房屋；2012年4月1日至2012年12月31日为装修期，期间免租金，装修费用由原告自行承担，装修时，原告不得损坏房屋的主体结构；合同期满后，如甲方的房屋继续出租，原告享有优先权；如原告不再续租，可拆走其原先购买的可移动设备，但不能损坏房屋的墙体、地面等结构；合同到期后，原告不能转让；原告在承租期间所产生的水电、卫生、扩容等费用由原告自己承担；房屋因国家重点建设、城市规划、自然灾害等不可抗拒因素导致的合同无法履行，原、被告互不承担责任；双方不得违约，如被告违约，被告要承担原告的一切装修费用，并承担违约金50000元，如原告违约，则自行承担装修费用，并赔偿被告50000元。合同签订后，原告对房屋进行了装修并改造成宾馆进行经营。2013年原告按照合同约定支付了租金，而2014年、2015年、2016年，原告则以被告房屋的屋面渗水为由一直拖付租金。被告因此两次诉至法院，要求原告履行合同义务，给付租金，并在期间按原告要求在屋面修建彩钢瓦，原告支付了2014年的租金，但至今仍未给付2015年和2016年的租金。原告认为被告房屋存在质量问题，致使多间房屋装修后渗水，天花板、墙面等霉变，影响其正常经营，造成了其营业损失，故于2016年12月1日委托彭泽仁杰司法鉴定中心对房屋墙体及屋面渗漏情况进行质量、损失评估，鉴定中心认为造成渗漏的主要原因是房屋的屋面无出檐，且与邻居房屋间缝外墙没有粉刷又是斗墙，邻居房屋的屋面雨水冲击宾馆山墙等综合原因造成。鉴于房屋受损情况和受损方对房屋维修改造的要求，给出的维修改造方案为对屋面及外墙进行防水处理，根据此方案计算出的受损修复费用为47507元。现原告（反诉被告）根据鉴定结果要求被告赔偿其诉讼损失。被告认为，其已经依照原告的要求在屋面修建彩钢瓦，而原告却屡屡违反租赁合同约定，拖付租金，使被告甚至为此多次诉至法院，故反诉要求与原告（反诉被告）解除租赁合同，并由反诉被告负担反诉费用。
一审法院认为，原告根据2012年10月1日与被告签订的房屋租赁合同与2016年12月5日彭泽仁杰司法鉴定中心出具的彭司鉴[2016]建字第064号司法鉴定意见书，要求被告赔偿其诉讼损失。一，根据《商品房屋租赁管理办法》第七条，“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：……（七）房屋维修责任；……”，虽然原、被告签订了房屋租赁合同，但未约定租赁期间房屋的维修事宜；二，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用，应当相应减少租金或者延长租期。”原告未通知被告该租赁物的维修情况，也未对租赁物进行维修，就直接单方委托鉴定，并按照鉴定结果要求被告给付维修费，不符合法律规定；三，原告在租赁被告房屋期间，屡次违反合同约定，拖付房屋租金，致使被告为此两次诉至法院，且被告在之前的诉讼中已应原告要求在房屋屋面修建彩钢瓦，履行了出租人的义务，但原告仍未支付2015年、2016年的房屋租金。综上，对原告要求被告赔偿各项损失的诉请，不予支持。但被告的房屋无挑檐板，致使墙体渗水，应履行维修义务，使房屋不再遭到损害。被告反诉要求解除合同，因原告租赁房屋是作为宾馆经营使用，在前期要投入较多的资金对房屋进行装修，故双方约定的租赁期限较长，现原告因房屋渗水、漏水拖付租金，该行为虽不当，但并不能由此认为其构成根本违约，故对被告的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）曹琛的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）胡天其的反诉请求。案件受理费5040元，由原告曹琛负担；反诉费1050元，由被告胡天其负担。
二审期间上诉人曹琛向本院提交了“老董扣板店”出具的送货单，证明其维修受损房屋的事实。经查，该送货单仅仅证实“老董扣板店”向玉林商务宾馆送建材的事实，对于其维修受损房屋的事实因无其他证据佐证，不予采信。
二审期间上诉人胡天其向本院提交了照片两张房屋建筑图一张，证明涉案房屋的情况及曹琛安装商用空气能热水器和水箱的情况。经查，该组证据只能证实涉案房屋及该房屋安装商用空气能热水器、水箱的情况，并不能证实涉案房屋受损原因系该房屋安装了商用空气能热水器、水箱的事实。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案是一起租赁合同纠纷。上诉人曹琛提出的其从2013年就涉案房屋的严重渗漏致使无法经营的情况告知了胡天其，要求减少房租并维修房屋，胡天其不同意并起诉至法院，曹琛经法院调解，上诉人同意支付租金，但胡天其应当把房屋渗漏维修好，胡天其只是修建了彩钢瓦，并未从根本上解决房屋渗漏问题，曹琛只好停了8个客房，并对客房重新维修，为此，曹琛要求减少租金并赔偿重新维修费，胡天其以修建了彩钢瓦为由不同意，继而又起诉两年租金。为此，曹琛才申请了司法鉴定，以证明租赁房屋情况，一审法院却不予采纳，显失公平的上诉理由。经查，一审法院关于“原告未通知被告该租赁物的维修情况，也未对租赁物进行维修，就直接单方委托鉴定，并按照鉴定结果要求被告给付维修费，不符合法律规定”的认定，系结合本案事实，综合分析、研判后对相关权利、义务及法律后果的判断，并无不当，其只是对涉案鉴定的关联性予以的认定，真实性与程序合法性并未予以否认。故上诉人的此点上诉意见与法律不符，不予采纳。上诉人提出的上诉人涉案房屋中期还进行了装修，一审法院认定曹琛未对租赁物进行维修事实不清及营业损失的认定是客观存在的，依法应予认定的上诉理由。经查，无相关充足的证据证实，不予采纳。上诉人胡天其提出的请求判决曹琛未履行租赁合同违约金50000元的上诉请求。经查，在一审胡天其提出的反诉中并未有此诉请，故依据相关法律，经法院调解后告知另行起诉。上诉人胡天其提出的要求曹琛赔偿垃圾清理费50000元及2017年1月1日起至合同终止的房屋租金的上诉请求。经查，上诉人对垃圾清理费未提供相关证据证实其产生的依据，不予采纳。一审法院依据相关事实、证据，结合涉案房屋的实际情况，依法认定曹琛的行为不构成根本违约，并无不当，另鉴于租赁合同中对支付租金的时间规定，对上诉人胡天其提出的要求曹琛支付2017年1月1日起至合同终止的房屋租金的上诉请求不予采纳。
综上，一审判决认定的清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈传林负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈江颖
审判员 周 炜
审判员 熊 涛
二〇一七年十二月二十日
书记员 陈嘉旻