深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第966号
原告：曾某标。
委托代理人：逯某，广东商X律师事务所律师。
委托代理人：曾某明，广东知X律师事务所律师。
被告：施X悦。
委托代理人：吴某，广东淳X律师事务所律师。
原告曾某标诉被告施X悦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，依普通程序公开开庭进行了审理。原告曾某标及其委托代理人逯某，被告施X悦及其委托代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年10月12日，原、被告双方协议上一致签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告将其座落于深圳市宝安区大浪街道X围新村房屋租赁给被告作商业使用，租赁期为七年，即从2009年1月1日起至2015年12月31日止，月租金55000元，被告应于每月5日前支付当月租金，逾期每天按5%计算滞纳金，逾期15天未支付租金，原告有权解除租赁合同，并不退还押金，租赁期间的水电费由被告承担。在租赁合同履行过程中，被告经常拖欠租金及水电费，虽然多次出具保证书，保证偿付，但屡屡失信。截止至2010年5月30日，被告共拖欠房租租金及水电费285000元，后经调解，双方签订了一份调解协议书约定，被告于2010年5月30日前支付30000元，2010年6月6日前支付125000元，2010年7月6日支付125000元，2010年7月20日前付清所欠的全部房屋租金及水电费，若被告违约，原告有权收回房屋。但被告除了在2010年5月30日付了30000元之后，其他款项均未支付。由于被告完全失去了诚信，2010年6月6日原告依约收回了房屋，被告尚欠租金及水电费311960元。请求法院判令1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告拖欠的租金及水电费共计311960元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，在举证期限内提交了以下证据：1、租赁合同书（2008年10月12日），证明双方之间的租赁关系；2、调解书（2010年5月30日）；3、协议保证书；4、保证书（2010年2月25日、2010年2月4日）两份；5、房租水电费清单；6、租赁土地合同（2008年12月19日）。
被告辩称：原告的诉讼请求没有事实依据，被告没有违约，被告按照调解书约定的时间、地点将第二期房租租金交给原告，但原告拒绝收款，并拒绝接听电话。原告收回房屋，我方认为是原告违约，我方不同意解除合同。
被告对原告提交的证据1的真实性予以确认，但声称当时还有一份补充协议，原告没有提交，而补充协议上写有“15万元基建费”，且原告已收取该款项并向被告出具收据；对证据2、3、4、5的真实性予以确认；对证据6的真实性不予确认，被告称其不知道原告租地的情况，且与本案无关。
被告提交以下证据：1、租赁合同（2008年10月12日），证明双方之间的租赁关系；2、补充协议合同，证明双方之间的租赁关系；3、调解书，证明双方补充协议关于付款期限的约定；4、通知，证明原告强行要求商场承租商搬走；5、告示（2010年6月6日，证明原告强行要求商场承租商搬走；6、汇源百货装修工程试工协议，证明2010年5月重新装修的费用；7、《证明》，证明被告准备付款的资金来源，被告按约定带现金到商场，但原告拒绝见面、收钱，并在期限届满前强制关门；8、收据，被告交付押金的事实。
原告对被告证据1、2、3的真实性予以确认；对证据4表示不清楚；对证据5不予确认，称是被告单方制作；对证据6不予确认，原告声称与本案无关；对证据7的真实性不予确认；对证据8的真实性不予确认，原告陈述收据上的签名不是原告的签名。
原告提交的证据1租赁合同与被告提交的证据1相吻合，原告对被告提交的证据2补充协议合同表示确认。被告对原告提交的证据1、2、3、4、5表示确认，原告对被告提交的证据1、2、3的真实性没有异议，故本院对原告提交的全部证据予以认可，对被告提交的证据1、2、3、8予以采信。
本院经审理，查明以下事实：
一、2008年10月12日，原告与被告签订一份房屋租赁合同约定，原告将座落于深圳市宝安区大浪街道X围新村房屋租赁给被告作商业使用（不包括一楼大门左侧二间商铺、二楼现所砌好的办公室、三楼所砌好的三房一厅以及三楼天面），租赁期为七年（即自2009年1月1日起至2015年12月31日止），月租金55000元，被告应先支付押金110000元，于每月5日前支付当月租金，不得拖欠，逾期每天按5%计算滞纳金罚款，逾期15天原告有权解除租赁合同，并不退还押金。另约定，市场门口档位除了大门左侧二间商铺其余均由被告使用，房屋一至三层允许做广告位，租赁期间的水电费由被告承担。
原告于2008年10月12月收到被告支付的110000元押金，并出具收据载明“今收到盈联百货施X悦交来商场押金人民币110000元正（原合同满期后予以退回）”。
二、双方签订一份补充协议书，约定房屋一至三层一部分给予原告使用，原告使用的房屋不属于被告租赁的范围。同时，在商场第一层抽出一间20平方米的铺位给原告开体育彩票店，租金由被告收取。一楼外摊位中留三个摊位给以前租赁过此摊位的老顾客，租金由被告收取。由被告负责商场内部装修，房屋底楼外围工程由原告负责（包括一楼外面瓷砖）于2008年10月25日前完工，另由原告补回卷闸门差价给被告（按每平方米65元计）。村委会要求被告聘请治安员一名，工资1800元／月，由被告支付。
三、2010年2月4日被告向原告出具一份保证书，承诺2009年11月份、12月份的租金于2010年2月13日付清，否则停水停电。2010年2月25日被告向原告出具一份保证书，2009年11月份、12月份及2010年1月份2月份的房租水电费于2010年3月2日支付40000元，其余的自2010年3月2日起每天支付3000元，星期六、日支付5000元，不得拖欠超过2天，否则停水、停电、封门处理。
四、双方签订一份协议保证书载明，2009年11月份至2010年4月30日被告拖欠房租水电费共计331960元，被告承诺先支付房租100000元，2010年4月21日至2010年5月30日作为被告最后的清货时间，被告承诺清货期内付清所拖欠的2009年11月份至2010年4月30日的房租、水电费，若被告在2010年5月30日前仍未付清所拖欠的房租、水电费，原告有权终止原租赁合同，收回商场，被告应立即自动撤出商场，并无权干涉商场内的固定资产（包括设备、货架、装修、水电、消防安装等）。
五、2010年5月30日，原、被告就房屋租金事宜到深圳市宝安区大浪街道浪口社区工作站调解，达成调解书。根据调解书约定，被告共欠原告租金、水电费285000元，被告于2010年5月30日前支付30000元，2010年6月6日前支付125000元，2010年7月6日支付125000元，2010年7月20日前付清所欠的全部房屋租金及水电费，被告应在2010年8月开始按合同约定交付租金，若被告违约，原告有权收回房屋。调解书中注明，2010年5月31日至6月6日下午五时，原告先关商场前门，留侧门进出，6月6日下午五时，被告交125000元后开前门。
六、2008年12月14日被告支付原告代交会员费1000元，卷闸门押金5000元，并在收据中注明“市场2个门已砌墙的到合同期满后做好卷闸门时退回押金”。另有一张收据载明2008年10月11日被告支付了259790元，经手人姓彭。
七、2008年12月29日，深圳市大浪水围股份合作公司与原告签订一份租赁土地合同，约定深圳市大浪水围股份合作公司将水围新村原华佳商场承租还没有到期地块约700平方米的空地租给原告做商场，租赁期为90个月（即从2009年1月1日至2016年6月30日止），租赁期满后土地上所有建筑物归深圳市大浪水围股份合作公司，原告每月支付租金5000元，同时支付三个月租金作为押金。深圳市大浪水围股份合作公司向原告派一名管理人员，每月工资1800元。原告经营管理期间需自行缴纳物业管理费和水电费。合同到期时，原告有权优先续租。
八、2010年9月9日，被告提起反诉，请求判令1、双方签订的房屋租赁合同继续履行，2、原告赔偿被告拆除商场户外广告损失264800元、商场外铺位租金损失50400元，并从2010年6月6日起按每天营业额30000元18%计算利润至重新开业之日止（截止原告起诉之日2010年6月18日约为70200元），合计385400元，并由原告承担本案诉讼费用。2010年9月14日本院开具诉讼费缴纳通知单费被告，被告一直未缴纳反诉费。2010年10月8日本院作出限期缴费通知书送达被告，但被告仍未在指定期限内缴纳反诉费，视为其放弃提起反诉。
以上事实有房屋租赁合同书、协议书、保证书以及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的涉案标的物即位于深圳市宝安区大浪街道X围新村的房屋，没有办理行政报建手续，也未办理房屋产权登记，亦未办理历史遗留违法建筑行政申报。原告未就该出租的房屋取得所有权。2008年12月29日原告与深圳市大浪水围股份合作公司签订一份土地租赁合同，取得该土地上建筑物的使用权。但原告于2008年10月12日即对该房屋行使处分权，与被告签订一份房屋租赁合同。本院认为，本案的涉案标的房屋没有办理行政报建手续，也没有办理房屋产权登记，同时未进行历史遗留违法建筑行政申报，该房屋属于违法建筑；此外，原告在对该房屋行使处分权时，并未取得该房屋的所有权，且其后原告亦没有取得该房屋的所有权，因此，认定原告于2008年10月12日与被告签订的房屋租赁合同无效。
虽然原告没有该房屋的处分权，但原告有偿取得了该房屋的使用权，原告将其使用权在取得期限内转让给被告，被告应支付原告该期间的房屋使用费。原告陈述截止至2010年5月30日，被告共拖欠房屋使用费285000元，2010年5月30日被告已支付30000元。被告对拖欠的房屋使用费255000元予以确认，但被告辩称其按调解书约定于2010年6月6日带现金125000元给原告，原告拒收。被告未能提交有效证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。原告主张2010年6月份房屋使用费55000元、水电费1960元，并称5月份的水电费在6月份计算，但原告于2010年5月31日已将商场前门关闭，且其未提交6月份的水电费票据，故原告请求的2010年6月份的房屋使用费、水电费，本院不予支持。综上，被告应支付原告拖欠的房屋使用费255000元。
由于原、被告于2008年10月12日签订的房屋租赁合同自始至终无效，原告应退回收取的被告押金110000元。另，被告辩称其已支付给原告押金110000元、卷闸门押金5000元，以及基建费15万元、会员费1000元，可以抵扣所欠原告的房屋使用费。根据票据显示2008年12月14日原告收取被告代交会员费1000元，同日原告收取被告卷闸门押金5000元，并注明做好卷闸门时退回押金，另有一张收据显示2008年10月11日被告支付了259790元，但经手人姓“彭”，亦未注明该笔款项作何用途，被告辩称系前任租客彭永光收取并交给原告，但其没有提交有效证据予以证明该笔款项实际是支付给原告，应承担举证不能的法律责任。原告庭审确认收取卷闸门押金5000元，并称代交会员费1000元是交给工商所用于办营业执照份的费用。综上，原告应退还押金110000元，卷闸门押金5000元给被告，被告同意该笔款项抵扣房屋使用费，故被告应支付原告截止至2010年5月30日拖欠的房屋使用费、水电费共计140000元（255000元-110000元-5000元）。
被告提起反诉，但逾期交纳反诉费用，视为其放弃反诉权。被告陈述的损失费，本案不作审理，被告可另案起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、原告曾某标与被告施X悦于2008年10月12日签订的《租赁合同》无效，终止履行；
二、被告施X悦于本判决生效之日起三日内支付房屋使用费、水电费共计人民币255000元给原告曾某标；
三、原告曾某标于本判决生效之日起三日内返还押金115000元告施X悦；
上述款项互抵，被告施X悦应支付房屋使用费、水电费共140000元给原告曾某标；
四、驳回原告曾某标的其他诉讼请求。
如被告未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条，应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2990元，由原告负担545.94元，被告负担2444.06元。受理费原告已预交，本院不作退还，被告所付之数随同上述款项迳付原告。本案反诉费7081元，退还被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 郑 国 雄
人民陪审员 李 振 财
人民陪审员 吴 艳
二〇一〇年十二月二十二日
书 记 员 张萍（兼）
书 记 员 邓 燕 玲
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