中华人民共和国
江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5435号
上诉人（原审原告）:廖翀（英文：ChongLiao），男，1980年12月25日生，美国籍，住美利坚合众国（英文:533TerrillAve,LosAngeles,CA,USA.）。
委托诉讼代理人：祝擎宇（英文名Ching_YuChu，系廖翀继父），住中华人民共和国江苏省南京市。
委托诉讼代理人：周良平，江苏曹骏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任道远，男，1944年2月28日生，汉族，个体，住中华人民共和国江苏省南京市鼓楼区，现住中华人民共和国江苏省南京市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）:缪金芳，女，1958年7月29日生，汉族，住中华人民共和国江苏省南京市鼓楼区，现住中华人民共和国江苏省南京市鼓楼区。
原审被告:任重远，男，1945年9月20日生，汉族，个体，住中华人民共和国江苏省南京市鼓楼区，现住中华人民共和国江苏省南京市鼓楼区。
上诉人廖翀因与被上诉人任道远、缪金芳以及原审被告任重远所有权确认纠纷一案，不服中华人民共和国江苏省南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
廖翀上诉请求：撤销一审判决，改判任道远、缪金芳占用的15.75平方米的房屋归廖翀所有；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。傅佐路1号“1955年扩建房屋”应属廖剑萍所有。1990年6月，任道远申请将“1955年扩建房屋”部分房屋翻修时，任道远系代理人。鼓楼区房产局在核定意见栏中有明确记载，且原南京市房产登记办证办公室出具的《证明》中亦有记载。任道远作为代理人，并不能由此直接被认定为权利人。
任道远、缪金芳辩称，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋面积为19.57，该房屋为我方所有，1984年该房屋由廖翀母亲任某,4卖给我方，我方已经支付了2千元，有买卖契约，还有任某,4、廖庆秋两人签字，廖翀当时只有四岁。任某,4和廖庆秋后出国，因当时过户需要任某,4和廖庆秋回来，所以未办过户。2004年任某,4才回来。该廖剑萍卖给任某,4的房屋，本应过户给我。1990年因房屋漏水，我通过合法手续翻建。
任重远述称，我与该房屋没有关系，请法院依法裁判。
廖翀向一审法院起诉请求：1、确认南京市××号由任重远占用的40.2平方米的房屋及任道远、缪金芳占用的15.75平方米的房屋归廖翀所有；2、任重远、任道远、缪金芳承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：任道远、任重远兄弟姐妹共五人，任道远系任重远的二哥，任道远、缪金芳系夫妻关系。廖翀的母亲任某,4系任道远、任重远的妹妹，父亲为廖庆秋。廖翀的祖父廖剑萍于中华人民共和国成立后移居香港，后至美国，廖翀现为美籍华人。
江苏省南京市鼓楼区××号的房产于中华人民共和国成立之前就已存在。1948年6月，廖剑萍在此建造了两间半洋瓦平房，其与某营造厂订立的《工程合同约》中对此有相应记载。1953年4月，廖剑萍的岳母张罗氏填写了一份《房地产所有权登记声请书》，以廖剑萍的名义申请对上述房地产所有权进行登记，并出具一份由其负责管理房产、不擅自处分的《切结》。房产部门收存了前述《工程合同约》、《房地产所有权登记声请书》、《切结》等材料，但未核发产权证。1954年1月，南京市人民政府印发的丘号为536397的《换契存根》记载，南京市××号房地产的现业主姓名为廖剑萍，房屋情况包括：1、新式平房（砖墙瓦顶）三间，占地面积为3.50平方市丈，以下简称“1948年三间平房”；2、简单房屋（席墙草顶）一间，占地面积为0.90平方市丈，以下简称“1954年简单房屋”。1955年10月，廖剑萍的代理人张罗氏领取了南京市鼓楼区人民委员会批准的《简易建筑工程许可证》，对“1954年简单房屋”进行扩建，扩建后的房屋为20平方公尺（即20平方米），以下简称“1955年扩建房屋”。
因廖剑萍于中华人民共和国成立后从香港移居美国，其子廖庆秋于1980年下半年赴美国探亲，当时任某,4已与廖庆秋再婚（双方系1979年结婚），任某,4遂以怀孕需要照顾等为由，安排任道远到南京市××号房屋内居住。1985年4月，任某,4与廖翀共同赴美探亲，临行前任某,4向任道远出具了一份卖房书信，称根据廖剑萍委托将南京市××号房产权转卖给任道远、任重远，该书信上加盖有任某,4、廖庆秋印章。任某,4出国后，南京市××号房屋由任道远一家及其父亲（1986年10月已去世）实际居住。
1990年6月，任道远申请将“1955年扩建房屋”中的部分房屋进行翻修。1990年9月，南京市鼓楼区规划办公室对此核发了编号为90045的《民房修建完工证》，并注明凭此证可向市房地产部门办理房产变更手续。任道远翻修后的房屋为一处平房（开间4.1米，进深4.7米，面积19.27平方米），以下简称“1990年任道远房屋”。该房屋的宽度与东面的“1948年三间平房”基本等齐，南面是“1955年扩建房屋”的剩余部分（面积约11.3平方米）。1992年任道远在“1948年三间平房”的南边，紧靠南京市傅佐路的西边，另行建造了一处约10.5平方米的房屋，未办理房屋建设审批手续，以下简称“1992年任道远房屋”。
南京市××号房屋所在院落，原先在北面与“南京印刷制本厂”宿舍楼相邻，南与“南京振华机械厂（沙发厂）”厂区相邻，西靠“区土产杂品公司”，东临南京市傅佐路。原来该院落的北、南、西三面均有小巷可以出入，至1994年逐步形成了较为封闭的院落。
1994年7月，南京市土地管理部门进行土地情况普查时，任道远提交了一份《土地登记申请书》，其登记的家庭成员有：任道远、任重远（在美国）；他项权利有：“房产所有者：任道远、任重远”；申请登记的依据有：“国有土地使用权登记收据、民房修建完工证、买房书信”。1996年6月，南京市土地管理局在审查了任道远提供的《民房修建完工证》、卖房书信以及其他材料后，核发了南京市××号的土地使用权证，其中登记的土地使用者为:任道远等，用地面积为108.2平方米，以下简称《任道远等土地证》。此后任道远按照该面积交纳了土地使用费用。
1997年8月，任重远因生意受创在外无房居住，经任某,4、任道远等兄妹同意后回到南京市××号内，实际居住在“1955年扩建房屋”的剩余部分以及“1992年任道远房屋”。1998年2月，任重远与任道远协商后，以任道远的名义申请在南京市××号院落内修建民房，填写了一份《民房修建申请表》（最初申请一层，后加盖为两层），该申请表明确记载注意事项“凡申请修建民房建筑，必须在批准并领得执照方可动工”，当地居委会、派出所及街道城管科均加盖了公章，但建设主管部门未在该申请表上加盖印章同意。1998年下半年，任重远购买了有关建筑材料并雇请他人具体施工，在“1955年扩建房屋”的剩余部分以及“1992年任道远房屋”的基础之上，并利用“1948年三间平房”与院落南边围墙之间的院落空地，推倒旧房重新修建了两层房屋，该房屋陆续施工至2000年4月完成，以下简称“1998年任重远房屋”，房屋建成后一直由任重远实际占有、使用。
1997年4月，廖剑萍在美国出具《转让书》，表示将其所有的江苏省南京市鼓楼区××号内的房屋转让给廖翀，中国驻芝加哥总领事馆对此出具了《公证书》。2002年5月，南京市房产管理局核发了宁房权证鼓初字第××号房屋所有权证（以下简称《廖剑萍产权证》），其登记的房屋为南京市××号房屋，房屋所有权人为廖剑萍，面积为43.93平方米，丘号为536397-2（平面图中位置即原来“1948年三间平房”）。2002年12月，廖翀的代理人潘某根据前述驻外使馆的认证、公证等文件以及《廖剑萍产权证》，办理了将该房屋赠与廖翀的登记过户手续，并代领了廖翀名下的鼓转字第201298号房屋所有权证（以下简称《廖翀产权证》）。
2003年3月，任道远到江苏省公证处出具了一份《声明书》，称：“……我自愿将土地使用权证交还给房屋产权人廖翀，并将土地使用权证上的土地使用人变更为廖翀。本人决不反悔。”江苏省公证处对此进行了公证。据此，2003年4月，廖翀领取了南京市国土资源局核发的宁鼓国用2003字第06194号本市傅佐路1号的土地使用权证（以下简称《廖翀土地证》）。
2003年傅佐路道路拓宽，傅佐路1号院内的部分房屋在拆除范围内。其中：1、《廖翀产权证》上的房屋（即“1948年三间平房”），除保留约10平方米房屋外，其余房屋被拆除。2、“1998年任重远房屋”第二层中的约6平方米厨房、第一层中的临街约26平方米房屋被拆除。3、任道远另外约6平方米厨房被拆除。上述有关房屋拆除前，廖翀、任重远、任道远三方分别与拆迁实施单位订立了拆迁补偿协议，并随后领取了相应的补偿款（其中廖翀251000元、任重远78540元、任道远31760元）。2004年12月，“1998年任重远房屋”的第二层建筑物，因被有关部门认定为违章建筑而拆除，现仅剩第一层部分房屋。
2005年9月，任道远到江苏省公证处另出具了一份《声明书》，称经过慎重考虑，决定撤销2003年3月24日发表的声明书。江苏省公证处对此出具了一份公证书。
2005年11月，廖翀另案诉至一审法院，要求傅佐路道路拓宽的拆迁实施单位（华阳拆迁公司）将《廖翀房产证》剩余10.93平方米房屋修复并赔偿租金损失。2005年12月，双方达成调解协议：一、华阳拆迁公司在2006年1月8日前将南京市××号10.93平方米的房屋修复；二、廖翀于2006年1月8日前将14000元整退还华阳拆迁公司。调解协议签订后，华阳拆迁公司将该部分房屋予以修复，现该部分房屋由廖翀对外出租。
2005年12月，南京市国土资源局向廖翀发出了一份《关于办理注销土地登记和土地变更登记的通知》，要求廖翀办理本市傅佐路1号注销土地登记和土地变更登记手续。同月29日，南京市国土资源局另出具一份《关于鼓楼区××号土地权属情况的说明》。2006年2月23日，南京市国土资源局向廖翀发出书面通知，决定注销傅佐路1号的国有土地使用权登记，已领取的《廖翀土地证》同时作废。
2006年9月，任重远诉廖翀、任道远占有保护纠纷一案经一审法院立案受理，审理后，一审法院于2008年5月28日作出（2006）鼓民一初字第1607号民事判决，判决任重远享有南京市鼓楼区××号现存房屋中的中间隔墙以南房屋70%的收益，驳回任重远确认上述房屋占有、使用的诉讼请求。廖翀不服一审判决提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2009年3月25日作出（2008）宁民四终字第2171号民事判决，撤销南京市鼓楼区人民法院（2006）鼓民一初字第1607号民事判决，驳回任重远原审诉讼请求。
2009年9月，任重远、任道远持一审法院（2006）鼓民一初字第1607号民事判决书向南京市国土资源局提出对南京市××号用地的土地登记申请，并于同年10月分别取得了宁鼓2009第17072号、17077号国有土地使用权证。同年10月29日，任道远、缪金芳亦向本市房屋登记机关申请南京市××号房屋的权属登记。
2012年3月21日，南京市人民政府下发《关于撤销宁鼓2009第17072号、17077号<国有土地使用证>的决定》,载明决定撤销宁鼓2009第17072号、17077号《国有土地使用证》，任重远、任道远在收到通知后的15日内到南京市国土资源局办理该宗国有土地使用权的注销登记手续，逾期不来办理，将直接予以注销，宁鼓2009第17072号、17077号《国有土地使用证》同时废止。
2013年3月25日，南京市住房和城乡建设委员会下发《关于注销鼓楼区××号任道远、缪金芳房屋所有权初始登记的决定》，载明根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十五条的规定，决定自即日起撤销本市鼓楼区××号房屋所有权初始登记，任道远、缪金芳领取的鼓初字第382088号、382089号《房屋所有权证》同时作废。
廖翀认为现由任道远、缪金芳、任重远占有、使用的房屋应由廖翀享有所有权，因与任道远、缪金芳、任重远协商未果，故诉至一审法院，请求判如所请。
因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。
一审法院认为，涉外民事关系的法律适用，不动产物权，适用不动产所在地法律。本案中，廖翀主张案涉房屋归其所有，因案涉房屋位于中华人民共和国江苏省南京市鼓楼区××号，故本案应适用不动产所在地法律即中华人民共和国法律予以调整。
根据中华人民共和国的法律规定，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。关于廖翀主张任重远占用的40.2平方米房屋归廖翀所有的问题。根据一审法院查明的事实，该房屋系任重远自1998年起在未获得有关行政管理部门批准的情况下动工建设的，且至本案一审辩论终结前仍未能依法办理有关不动产规划核准及登记等手续，依法不享有物权权利，故廖翀该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
廖翀主张任道远、缪金芳占用的15.75平方米房屋归廖翀所有的问题。根据一审法院查明的事实，该房屋系任道远于1990年在“1955年扩建房屋”的基础上，对该房屋进行翻修建造，依法领取了建设主管部门的《民房修建完工证》，且该完工证明确注明凭此证可向市房地产部门办理房产变更手续。现该房屋所有权初始登记虽被撤销，但任道远的建造行为系经过有关部门同意后实施，该房屋建造行为符合法律规定，合法有效，任道远、缪金芳系该房屋的合法权利人，故廖翀该项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第三十六条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回廖翀的诉讼请求。一审案件受理费9395元，由廖翀负担。
双方对一审查明的事实并无异议，本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院二审另查明，1953年4月10日，张罗氏出具切结，声明：傅佐路1号房产系廖剑萍所有，业已申请登记，兹以其本人现在香港，该房确由具结人管理，该房产所有权证件由具结人负责领取妥为保管，绝不擅自处分。1954年1月8日，原南京市人民政府房地产管理局房地产500947号登记收件单记载，申请人：廖剑萍，原区段或暂编地号：536397-2，坐落：傅佐路1号，其中注明：坐落傅佐路1号房屋经审查确系廖剑萍所有，因产权人在香港，缺户籍、委托书故未发证。查代理人张罗氏已具结，申请人一向厨师，虽在香港可想必是被压迫者，拟免补证明及委托书，由张罗氏代理，但不得移转、典押以杜纠纷。拟确定廖剑萍房屋所有权发证。
1955年10月4日，张罗氏因该房原附有小厨房系草盖，年久草房、柱子腐烂要倒，经南京市鼓楼区人民委员会批准，申请更换柱子，改盖洋瓦，照原基地略为放大。申请修建面积为20平方米，房屋长度5.5米，宽度3.5米，高度5尺，屋面材料为洋瓦芦席，外墙材料为毛竹，框架材料为杉木、毛竹。
1984年8月3日，南京市房地产管理出具第001157号房屋所有权、使用权、国有土地使用权登记收据，其中记载申请人为廖剑萍，房屋坐落傅佐路1号，丘号：536397-2，申请权利：房产权，收件内容为一封信，并备注：图契遗失。后附无落款日期的手写说明一份，说明人为任某,4，廖翀，(ChongM.Liao)，内容为：“南京傅佐路1号房屋是廖剑萍解放前自建，由于廖剑萍在解放前去香港后转美国定居，一直由儿子廖庆秋、儿媳任某,4、长孙廖翀居住。1983年西南角小坡房拆除翻建，因建房手续不全，本次登记时暂不领取该房所有权证，原房至今未动过。”
1985年4月2日，任某,4向任道远出具一份说明，内容为：今有傅佐路1号，2号房共四间半（傅佐路1号二间半坐北朝南，大约40平方米，2号房坐西朝东两间大约28平方米）。原房产权是廖剑萍所有（廖剑萍现是美籍华人），现又因儿子廖庆秋、媳妇任某,4已出国定居，廖剑萍委托媳妇任某,4（曾有一信，已交给房管所）将房产权转卖给任道远、任重远，由任道远、任重远付贰仟元给张大元（张大元是廖剑萍内侄），将房屋四间半转卖给任道远、任重远，从一九八五年四月起。该说明上加盖了任某,4、廖庆秋的印章，并签注有任某,4、廖庆秋。
1990年6月13日，任道远以申请人身份，向南京市鼓楼区房地产管理局申请民房修建，其申请表中记载，修建地点傅佐路1号，常驻户口3人，产权证明为房契遗失证明，原房屋开间全长4.1米，进深全长4.7米，檐高2.8米，结构砖瓦，层数为一层，共计面积15.20平方米。修建的开间全长4.1米，进深全长4.7米，层数一层平顶，檐高2.8米，结构为砖、水泥平顶，开窗；共计面积15.20平方米；修建原因为：屋顶损坏梁断脱落，阴暗潮湿，危险不能住人。该申请表中，南京市鼓楼区个体劳动者协会、南京印刷制本厂、南京市鼓楼区鼓楼街道傅佐路居委会、南京市公安局鼓楼区分局鼓楼派出所；南京市鼓楼区房产经营公司、鼓楼公房管理所，均在工作单位、四邻群众、居民委员会、派出所、房管所等意见处加盖公章同意。南京市鼓楼区房地产管理局于1990年6月29日提出查勘意见：因系险房，同意由代理人翻修，修前将原房拍照存查方可施工，并加盖公章。南京市鼓楼区人民政府鼓楼办事处于1990年6月30日在街道办事处审查意见处标注：同意房产局意见，并加盖公章。1990年7月11日，南京市房地产登记发证办公室出具证明：兹有坐落傅佐路1号，廖剑萍同志于84年委托任某,4来我室办理房产权登记，现产权证待制，请给予翻修建房屋。
1990年9月1日，南京市鼓楼区规划办公室出具编号为90045号的南京市鼓楼区民房修建完工证，记载申请人为任道远，施工地点为傅佐路1号，修建结构为平房，开间全长4.1米，进深全长4.7米，建筑面积19.27平方米，檐高2.8米，其中说明记载：以上尺寸系包墙计算，凭此证向区税务部门办理税务手续及市房地产部门办理房产变更手续。
本院二审还查明，2009年10月29日，任道远、缪金芳持上述90045号修建完工证申请对丘号为536397-10的房屋进行权属登记，南京市房屋登记簿曾登记该房屋坐落于鼓楼区××号，丘权号536397-10号，建筑年代为1990年，房屋结构为混合，建筑面积为15.75平方米，其中套内建筑面积15.75平方米。
二审中，任道远认为该房屋当年就是草顶竹篱笆的房子，房产部门测绘时没有计算一堵墙，故面积变成15.75平方米。
二审中，任道远、任重远认可在出具1985年4月2日说明时，没有见到廖剑萍委托任某,4的手续，其也未要求廖庆秋、任某,4出具廖剑萍的委托手续。任道远、缪金芳陈述当时廖庆秋不在国内而在美国，说明上的章是任某,4和廖庆秋的，但字都是任某,4所签。是任某,4以这个字据将廖剑萍的房子卖给了任道远。任某,4离开中国后到2002年之前都没有回过国。任道远陈述其已于1985年4月2日以现金方式支付给任某,42000元，但没有字据，后由任某,4寄给张大元，但其从来没有见过也没有听说过张大元是何人，其也不知道是否有张大元。任重远表示1985年4月其并不清楚该说明情况，其是在1996年搬进来时才从任道远处了解该情况的，其没有付钱，张大元是杜撰的，其根本不知道张大元是什么人。任道远陈述其当时卖服装，月收入大概几千元，和任重远都是万元户。该2000元是其以现金方式支付给任某,4的，大概一公分厚的50元，后任道远又表示记不清楚该2000元是什么样子的。
二审中廖翀主张，据任某,4回忆，1985年4月2日的说明是1985年任某,4要去美国，而当时任道远和其父亲已经居住在傅佐路1号，任道远认为任某,4不留个东西其不好管理，且任家还有其他兄弟姐妹，在此情况下任某,4就写了该张说明，根本不存在付款的情形。且根据1985年的市场行情，2000元能购买的不止傅佐路1、2号房屋的面积。
二审中，廖翀另申请证人任某,4（英文名：CHUHUAIPINGREN）出庭作证，任某,4陈述称，其是廖翀之母，任道远是其大哥，任重远是其二哥。廖庆秋于1980年11月19日出国，当时该房屋由其一个人居住，且另外还有其他人，其居住不方便，任道远于1980年至1981年时入住傅佐路房屋。任道远在1980年至1985年在街道当油漆工，月收入在20元到30元间，当时正常一个月生活费在十几到二十元之间。其于1985年4月16日离开中国，2002年第一次回国，中间都未回国。其与廖庆秋于1993、1994年在美国离婚。1985年4月2日的说明是其写的，但当时上面没有“说明”两个字，原因是因其要在当年4月16日出国，任道远想在其出国前开店装修房子，向其提出因任道远花钱装修了房子，但是任某,4婚姻是由大姐任庆平介绍，任庆平可能要安排人住，所以任某,4出具该“说明”。但其在出具该“说明”时考虑到任道远及任重远情况，因任重远可能想要搬去但担心任道远不让，故其在说明中加上了任重远。该说明为其一个人所写，其持有廖庆秋的章，章也是其加盖的。傅佐路1、2号的房屋为廖剑萍所有，廖剑萍没有授权其处分傅佐路1、2号的房屋，任道远、任重远在1985年4月也没有向其支付2000元，张大元在哪里其也不知道，写张大元是因其走后只有张大元和廖家有亲戚关系。该说明中“一封信已交房管”是为了写得像而写的，所指是1982年左右廖剑萍回国看廖翀时，让任某,4带领其去房产局领房产证，由廖剑萍出具给房产局内容为“廖剑萍房产证遗失，委托任某,4补办房产证”的书信。廖剑萍在1997年来看廖翀时精神还很好，还想到芝加哥和其住在一起，目前听说居住在香港，已患有老年痴呆十几年。
廖翀对该证人证言并无异议。任道远、廖金芳认为其居住进涉案房屋时间正确，但其它是假话，证人不承认其也没办法。任重远认为证人为当事人，证言不实。
以上事实，有切结、房地产登记用纸、登记收据、说明、证明、证人证言、当事人陈述等证据在卷证实。
本院认为，本案二审争议焦点为15.75平方米房屋的归属。
公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。根据二审查明的事实，张罗氏已于1953年出具切结，亦经当时的房产管理部门认可，张罗氏系廖剑萍办理房屋权属证书的代理人。张罗氏于1955年对涉案房屋进行翻修所建约20平米房屋，系代理人对涉案房屋的修缮维护行为，亦得到南京市鼓楼区人民委员会批准，该翻修结果应由廖剑萍承担。故廖剑萍为该翻修所建约20平方米房屋的所有权人。
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于1985年4月2日任某,4出具说明的情况，涉案房屋在之前虽未制证，但已记载所有人为廖剑萍，任某,4虽在该说明中注明廖剑萍已委托任某,4将房屋产权转卖任道远、任重远，该说明中亦记载“曾有一信，已交给房管所”，但二审中任某,4出庭作证称该“信”指1982年左右廖剑萍回国看廖翀时，让任某,4带领其去房产局领房产证，由廖剑萍出具给房产局内容为“廖剑萍房产证遗失，委托任某,4补办房产证”的书信。廖剑萍并未委托任某,4处分涉案房屋，结合1990年7月11日，南京市房地产登记发证办公室出具证明中记载的“廖剑萍同志于84年委托任某,4来我室办理房产权登记”故廖剑萍仅委托任某,4办理房产权登记。任道远并未举证证明存在其他廖剑萍已授权任某,4处分该房产的证据，且任道远亦认可任某,4出具1985年4月2日的说明时，并未见到廖剑萍委托任某,4出售房屋的手续，说明上签字均为任某,4所签，故任某,4并无代理廖剑萍处分该房屋的权限。此外，该说明虽注明“由任道远、任重远付贰仟元给张大元”，任道远也主张已向任某,4现金支付2000元，但任道远并未对此提交证据予以证实，任某,4二审中出庭作证亦对此予以否认，而对于张大元其人的情况，任道远陈述不知道张大元是什么人，甚至是否有张大元这个人都不清楚，任重远亦主张张大元为杜撰，任某,4作证亦认可其也不清楚张大元在哪里。涉案房屋的所有权人廖剑萍之后亦并未对任某,4出具的该说明进行确认，反而于1997年4月，在美国出具《转让书》将其所有的傅佐路1号内的房屋转让给廖翀，任道远主张任某,4已将廖剑萍所有的涉案房屋通过“说明”出售给其，本院不予支持。
1990年任道远虽以申请人身份申请翻修涉案房屋，但根据南京市鼓楼区房地产管理局提出的查勘意见，该局同意“由代理人翻修”，也即南京市鼓楼区房地产管理局认定任道远翻修涉案房屋时的身份为涉案房屋产权人的代理人。南京市房地产登记发证办公室1990年出具的证明中亦注明涉案房屋产权人仍为廖剑萍，任某,4仅为办理房屋产权登记的代理人。故任某,4实为廖剑萍办理房屋产权登记的代理人，任道远实为翻修房屋的代理人，任某,4代理廖剑萍申领房产证、任道远代理翻修房屋的法律后果均应归于产权人廖剑萍，即1990年翻修后的房屋产权，仍属廖剑萍所有。
廖剑萍已于1997年4月在美国出具《转让书》，将其所有的江苏省南京市鼓楼区××号内的产权房屋赠与廖翀，中国驻芝加哥总领事馆对此亦出具了《公证书》，该转让行为是廖剑萍的真实意思表示，系廖剑萍对其所有房屋合法处分的行为，廖翀作为受赠与人，上诉主张该1990年由任道远、缪金芳占用并翻建的房屋应归其所有，符合法律规定，本院予以支持。根据房产部门的测绘结果以及曾登记的情况，该房屋丘权号为536397-10号，建筑面积为15.75平方米，故该15.75平方米房屋应归廖翀所有。廖翀的该上诉主张，有事实和法律依据，本院予以支持。廖翀的其他一审诉讼请求，并无事实及法律依据，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当。
综上，因二审出现新证据导致一审查明的事实发生变化，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销中华人民共和国江苏省南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2632号民事判决；
二、位于江苏省南京市鼓楼区傅佐路1号，丘权号为536397-10，面积为15.75平方米的房屋归廖翀所有。
三、驳回廖翀的其他诉讼请求。
一审案件受理费9395元，由廖翀负担6751元，任道远负担2644元。二审案件受理费2644元，由任道远负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 汪海燕