上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初25124号
原告：上海月星环球家饰博览中心有限公司，住所地上海市。
法定代表人：丁佐宏，职务董事长。
委托诉讼代理人：陈磊，上海市亚太长城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈镞锋，上海市亚太长城律师事务所律师。
被告：上海合臻文化传播有限公司，住所地上海市。
法定代表人：曾志文，职务执行董事。
被告：张满成，男，1967年9月30日出生，汉族，户籍所在地福建省建瓯市。
被告：张捷，男，1992年2月1日出生，汉族，户籍所在地福建省建瓯市。
三被告共同委托诉讼代理人：杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。
三被告共同委托诉讼代理人：杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。
原告上海月星环球家饰博览中心有限公司与被告上海合臻文化传播有限公司(以下简称合臻文化公司)、张捷、张满成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海月星环球家饰博览中心有限公司的委托诉讼代理人陈磊、被告张捷及三被告共同委托诉讼代理人杜凤翔、杜跃平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海月星环球家饰博览中心有限公司向本院提出诉讼请求：1、原告与被告合臻文化公司签订的《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》(包括附件)于2016年4月30日解除；2、判令三被告向原告支付逾期已付租金的滞纳金人民币41189.23元(以下币种均为人民币)；3、三被告向原告支付逾期已付物业管理费的滞纳金4841.24元；4、三被告向原告支付能源使用费11852.82元、房屋占用费72295.08元(6.5元/日*505.56平方米*11日*2)、房屋复原费238000元、房屋租赁中介费154213.85元、律师费15000元、违约金342327.32元；5、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告与合臻文化公司通过中介机构居间订立《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》及与之相关物业管理的附件协议承租上海市凯旋北路XXX号上海环球港办公楼10层(实际楼层为9层)D、E单元(以下简称系争房屋)，约定租赁期间为2015年7月1日至2017年6月30日；月租金99953.43元，物业管理费为14155.68元每月，支付方式为“每日历月7日前支付下一计租月的租金及物业管理费”；水电空调等能源使用费单独计表按实结算。合臻文化公司入驻系争房屋后，在2015年7月至2016年3月期间逾期支付租金及物业管理费用分别累计达95日、114日。合臻文化公司于2016年4月21日发函表示解除租赁合同。原告于2016年4月25日函告合臻文化公司于2016年4月30日因被告构成根本性违约故解除合同，并限令搬出系争房屋，合臻文化公司置若罔闻并继续占用系争房屋，原告为避免损失扩大，提前告知原告后，于2016年5月12日，在东方公证处派员监督下，将系争房屋清空并收回。2015年2月3日，上海合珍会展会务有限公司(以下简称合珍会展公司)出具书面声明对合臻文化公司承租系争房屋所产生的租赁权利和义务由其承担和履行。后合珍会展公司已于2016年5月30日注销，其清算报告明确被告张捷、张满成作为合珍会展公司的股东，对合珍会展公司未尽的债权债务在法律规定的范围内继续承担责任。故原告诉至法院，要求三被告共同承担合同解除后的违约责任。
被告合臻文化公司、张捷、张满成共同辩称，2016年4月21日，合臻文化公司向原告发函解除合同，原告于4月底收到原告回函，同意原告与合臻文化公司签订的租赁合同解除。不同意原告的其余诉请。第一，合珍会展公司与合臻文化公司没有任何关系，被告张捷、张满成对合臻文化公司承租系争房屋不承担任何责任。第二，合臻文化公司不存在逾期缴纳租金、物业费的情形，由于原告交付系争房屋存在延迟，故原、被告协商后减免被告租金，故被告的第一期租金于2015年7月29日支付，之后的租金也以此为基础在每月中旬支付下月租金，此系原、被告协商一致的结果。假设存在逾期，合同约定的租金和物业费的逾期支付标准都明显过高。第三，不认可原告自行制作的能源使用费表格，被告支付能源使用费至2016年2月，对3、4月份的金额不予认可。第四，被告于4月27日收到原告回函，原告要求被告4月30日就迁出，被告已经尽可能搬走物品，且4月30日之后原告禁用了门卡权限，被告无法进入。第五，原告没有给予被告合理的时间恢复原状，也没有收到原告进行复原的通知，复原费用金额明显高于被告的进场装修，仅需作基础的拆除工作。第六，租赁中介费不是直接损失。第七，原告没有按照合同约定发出书面催款通知书。第八，原告不能同时要求被告支付直接损失和违约金。
本院经审理认定事实如下：上海市凯旋北路1188,1288号，中山北路XXX号房地产权于2016年8月29日经核准登记在原告名下。
原告于2015年2月12日作为预出租方(甲方)与合臻文化公司作为承租方(乙方)签订《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》及附件《补充条款》，约定：1-1甲方预/出租予乙方系争房屋，建筑面积为505.56平方米，房屋类型为办公楼；3-1甲方暂定于2015年3月5日向乙方预交该物业，以利乙方进场装修。如出租方原因延期交付物业，承租方可单方面解除租赁合同，并退回租赁保证金和预付租赁费用，房屋租赁期自2015年7月1日起至2017年6月30日，起租日前甲、乙应签订物业使用交接书；4-1该物业月租金总计为99953.43元；4-2乙方应于每月7日前向甲方支付下月租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按总逾期支付金额的0.5%支付违约金；5-1甲方交付该物业前，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为三个月租金及三个月物业管理费的总额。租赁关系终止后，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，余额无息归还乙方；10-2有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当年月租金的三倍支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的还应赔偿对对方实际造成的损失与违约金的差额；(五)乙方逾期不支付租金累积超过14天的或连续不支付本合同第5-2条规定乙方应支付的任何一项费用超过约定支付日期14天的。《补充条款》约定：2-3-1正式交付当日甲乙双方应共同验收该物业后，签署租赁物业使用交接书，办理交付手续；3-1-1按月计租，首月的租金须在签订本合同后5个工作日内支付，其后，每日历月7日前支付下一个计租月的租金；4-1-1于签署本合同后的五个工作日内，乙方须向甲方支付342327.32元作为租赁保证金；4-4-1乙方须于每个日历月1日之前支付下一日历月的物业管理费，计14155.68元；4-5电费：乙方根据独立安装的表具，在每日历月7日前向有关部门或物业管理公司交纳电费等公用事业费用；4-6加时空调费：若乙方要求在非正常工作时间供应空调，应向甲方/物业管理公司提前1个工作日书面申请，并支付相应时段的空调费用，6-1除甲方书面同意乙方续租外，乙方应最迟于本合同租期届满日或本合同提前终止之日17：00时之前向甲方返还该物业。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面关于续租或延期的协议而逾期返还该物业的，则每逾期一日按当年日租金的2倍向甲方支付占用费；6-2当本合同租期届满或按本合同条款提前解除日起，乙方应立即将该物业及其所有固定设备、装置和设备恢复到其于交付时的初始状态。双方也可同意在出租物业内保留该物业的任何内部装修、装潢或装置，但甲方不得被要求向乙方作出任何补偿；7-1-2甲方行使解除权的情形：(一)乙方逾期不支付保证金或主合同第5-2条规定乙方应付的任何一项费用累计满20天的或连续不支付主合同第5-2条规定乙方应支付的任何一项费用超过10天的；8-2-1乙方有本合同补充条款7-1-2中情形之一的，应赔偿甲方因前述情形而遭受的实际直接损失。如果甲方因前述情形而解除本合同的，乙方应向甲方支付相当于本合同租赁保证金金额的违约金342327.32元，不足以弥补甲方的实际直接损失的，应补足差额；8-2-5如果乙方未按时支付本合同所约定的租金或任何其他应付费用的全部或一部分，且在甲方及/或物业管理公司将书面催款通知送达乙方后三日内，乙方仍不支付，甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，该等费用包括但不限于：(1)甲方为向乙方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用(包括但不限于律师费和诉讼费)，而不论诉讼程序是否开始，(2)甲方委任其他人员向乙方追讨欠款所需支付的任何合理的费用。《附件四：上
合同履行过程中，被告合臻文化公司支付租赁保证海环球港物业相关费用一览表》约定电梯IC卡50元/张。《附件五：上海环球港二次装修收费一览表》约定，注意事项：以上费用逾期清缴，将收取滞纳金，每日按千分之三计算。金342327.32元。
2015年2月3日，合珍会展公司盖章出具《声明》，现就上海合珍展览会务有限公司和合臻文化公司共同租用月星环球港名义楼层10楼C、D、E、F办公室事宜作出以下声明：上海合珍展览会务有限公司与合臻文化公司为合作单位，合作期间的产生的租赁权利和义务由上海合珍展览会务有限公司承担和履行。
2015年3月12日，原告向合珍会展公司出具《环球商业中心落户入住通知单》。
2015年4月29日，由被告张捷、合珍会展公司作为业主/租户代表在《仲量联行环球商业中心主楼收/退楼协议》上确认对9楼C、D、E、F收房。
2015年6月23日，原告作为出租方(甲方)、合珍会展公司作为承租方(乙方)签订了《上海环球港办公物业租赁(预租)合同补充协议》，约定鉴于租赁物业的预交时正值工程项目消防验收期间，故导致乙方进场装修延迟，甲方同意免除乙方正式租赁期间内18日的租金。该免除的租金款于正式租赁期起计后，于乙方向甲方支付的首期租金中予以抵扣。
2015年7月至2016年3月期间，原告、上海威比物业管理有限公司分别于2015年7月29日、8月20日、9月14日、10月15日、11月14日、12月14日以及2016年1月15日、2月22日、3月15日收到由上海合珍展览服务有限公司(以下简称合珍展览服务公司)账户汇入的系争房屋的租金和物业费、电费。
2017年3月21日，合珍展览服务公司出具《情况说明》表示，本案中，合珍展览服务公司代合臻文化公司支付每月的租金、物业费、电费。
2016年5月30日，上海合珍会展会务有限公司注销。合珍会展公司清算报告中载明，股东会确认上述清算报告，股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。被告张捷、张满成作为股东在清算报告上签字署名。
2016年4月21日，合臻文化公司向原告发出《环球港退租申请》，表示因合臻文化公司实际经营情况，与国家政策改变问题，公司营业以来亏损严重，介于当前资金等压力，实不愿意把豪华装修的企业退租，但现实残酷，希望环球领导理解与支持，退租对象为系争房屋，退租日期为2016年4月30日。
2016年4月25日，原告向合臻文化公司发出《合同解约函》，表示“贵司于2016年4月21日发函表示解除《租赁合同》，且已逾期支付(应于2016年4月7日支付)的2016年5月份租金达18日。对此，我司认为贵司单方面提出解约并停止履行合同义务，已违反《租赁合同》第7-1-2及8-2-3等相关条款，已构成根本性违约，且已造成我司的经济损失。……贵司应于2016年4月30日18：00前将租赁房屋清场并按约恢复原状，与物业公司办理返还交接手续。……届时贵司未按前条返还租赁房屋的，我司将委托物业管理公司中止向租赁房屋提供能源供应等物业服务，并阻止贵司人员进入。贵司占用期间将按约以当年日租金的2倍承担房屋使用费。……贵司未按约将租赁房屋恢复原状的，我司将自行实施其恢复原状的拆除、清理工作，由贵司承担相关费用。”原告表示其于2016年4月26日面交被告张捷。被告认为是于2016年4月28、29日收到的该解约函。
4月30日，被告搬离系争房屋，未与物业办理书面交接手续。
2016年11月7日，上海威比物业管理有限公司出具《情况说明》载明，上海月星环球家饰博览中心有限公司与我公司不存在未结清物业费，我公司同意由月星公司向租赁商户主张、追索拖欠的物业费、违约金等费用。
另查，(2016)沪0107民初25126号一案中，原告于2015年2月12日作为预出租方(甲方)与合珍会展公司作为承租方(乙方)签订《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》及《补充条款》，由合珍会展公司承租上海市凯旋北路XXX号上海环球港办公楼10层(实际楼层为9层)C、F单元，并就租期、租金以及双方的权利义务作出了约定。
审理中，经原、被告确认原告提供的租金相关欠费清单天数、日期和金额计算无误，物业管理费相关欠费清单中除2016年4月应付物业费的截止日期应为2016年3月15日之外，天数、日期和金额计算无误。
原告提供由上海申瑞神洲装潢工程有限公司于2016年7月10日编制的《环球港塔楼10楼拆除及恢复工程》，工程名称为环球港塔楼10楼拆除及恢复工程(D、E)，建筑面积454平方米，工程造价238000元。并提供记账日期为2017年1月22日的业务回单(收(付)款通知)一份，以证明原告支付上海申瑞神洲装潢工程有限公司复原费238000元。原告在审理中自认，恢复工程的工期为二十日左右。被告对原告提供的有关恢复工程的所有材料真实性不予认可，并就复原费支付时间提出异议，且原告事先未告知被告恢复工程的情况，且造价明显过高，请求法院酌定。另外，被告提供合珍会展公司作为甲方、安徽省红太阳建筑有限公司作为乙方于2015年3月23日签订的《装修责任合同书》以进场装修的情况，载明工程名称关于环球港10F(C+D+E+F)，建筑面积1052.6平方米，装修内容：综合楼室内展位、墙面、地面、电气等装饰工程，工程造价为265000元。原告对该合同的真实性、关联性亦不予认可。
本院认为，原告与被告合臻文化公司就系争房屋签订的《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行。本案争议焦点之一是系争房屋承租方的权利和义务应由谁承担。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。然合珍会展公司盖章的《声明》中，声明单位为“上海合珍展览会务有限公司”并非合珍会展公司，指代不清，且通过声明内容也无法将“上海合珍展览会务有限公司”排他地理解为合珍会展公司，原告与合珍会展公司之间也未就本案系争房屋重新签订租赁合同，原、被告均认可系争房屋的实际使用人为合臻文化公司。至于合珍会展公司在收楼和免租的协议上盖章，被告认为，因合珍会展公司在另案中还承租了原告所有的上海环球港办公楼10层(实际楼层为9层)C、F单元，而房屋交接和补充协议对本案系争房屋和另案C、F单元也适用，就根据原告的要求在补充协议上盖章了。而原告也表示，与合珍会展会务公司签订补充协议是公司员工操作的问题。故原告要求本案三被告共同承担系争房屋租赁的所有权利义务，缺乏事实与法律依据，本院不予认可，本案应由被告合臻文化公司向原告承担相应的权利义务。
本案争议焦点之二系租赁合同解除的原因。2016年4月21日，被告合臻文化公司因资金压力等向原告发生《退租申请》，退租日期为2016年4月30日。原告收到申请之后以《合同解约函》回复，明确表示被告已逾期支付2016年5月的租金达18日，且被告单方面提前解除租赁合同关系的行为构成根本性违约。由此可见，原告并无与被告协商解除租赁合同的意思表示，而被告在租赁期限届满之前，单方明确表示不再履行继续承租的义务，故原告以逾期支付租金享有解除权回函解除合同符合合同约定，被告应就原、被告签订的租赁合同解除承担责任。至于合同的解除日期，因原告未能提供充分证据证明《合同解约函》的送达日期，结合解约函内容，本院认定原、被告《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》(包括附件)应于2016年4月30日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于被告支付租金、物业费是否存在逾期的争议，根据原、被告合同约定，被告应于每月7日前向原告支付下一计租月的租金以及向有关部门或物业管理公司交纳电费等公用事业费用，由于系争房屋交付处于消防验收期间，故原告免除被告正式租赁期间的18日租金，但免除租金的行为并不表示原、被告对租金和物业费支付时间进行了变更，且原告从未放弃对逾期支付租金、物业费违约金的追讨权利，针对被告认为不存在租金和物业费付款逾期的意见，本院不予采信，被告应当按照合同约定承担逾期支付租金的违约金和物业管理费的滞纳金，被告提出双方约定的违约金过高的意见，本院认为，是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等综合因素考虑，现鉴于双方约定显属过高，就被告的抗辩意见，法院予以采纳，对此以被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定每日违约金标准按照日万分之五计算。根据原告提供的租金相关欠费清单，被告应付的逾期支付租金的违约金酌情调整为4118.92元，应付逾期支付物业管理费的滞纳金酌情调整为587.46元。
关于能源使用费，因被告于2016年4月30日已经离开系争房屋，5月份产生的能源使用费不应由被告承担。诉讼中，原告确认2016年2月至2016年4月的能源使用费为10434.06元，被告对于原告提供的抄表记录、物业管理费签收表、能源费的清单等均不予认可，考虑到原告未能提供充分的证据证明其主张的能源费金额、结合被告之前支付能源使用费的方式、被告实际使用系争房屋的情况等因素，本院对原告要求被告支付2016年2月至4月份的能源使用费酌定为8000元。关于房屋占用费，被告未能提供证据证明已于2016年4月30日前向物业交付了系争房屋，原告自认于2016年5月12日收回系争房屋，现原告要求被告支付房屋占用费，并无不妥，本院予以采纳。现被告提出房屋占用费标准过高，请求法院调整，综合考虑到原告留给被告搬离系争房屋时间过短、被告重新进入系争房屋存在困难等因素，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定每日房屋占用费标准为当年日租金即每日3286.14元(6.5元/平方米*505.56平方米)计算，故被告应付原告房屋占用费共计36147.54元(3286.14元/天*11天)。关于房屋复原费，被告应于合同提前解除日起立即将系争房屋及其所有固定设备、装置和设备恢复到其于交付时的初始状态，现被告未将系争房屋恢复为初始状态即搬离，由原告自行恢复原状并无不妥，根据原告提供的复原工程的合同、结算书、发票、转账凭证等，被告应承担相应的修复费用。被告认为原告提出的复原费用过高，请求法院酌定的意见，考虑到系争房屋已另行出租并由新的承租方进行装修等因素，本院予以采纳。本院综合考虑原、被告双方对系争房屋原状缺乏明确记录、原告也未就复原工程履行相应的通知义务或给予被告合理的修复时间、支付凭证记载日期、实际装修内容等因素，根据公平合理原则酌定被告应承担系争房屋复原费为70000元。关于房屋租赁中介费，原、被告通过中介公司居间订立房屋租赁合同并已实际履行，原告要求被告承担该笔中介费用，缺乏合同与法律依据，即使部分中介费用构成原告的实际损失，也未超过合同解除违约金的范畴，故对原告要求被告支付房屋租赁中介费154213.85元的诉请，本院不予支持。关于律师费，原告未根据合同约定要被告发出书面的催款通知，并未就本案指向的律师费用提供充分的证据，故本院对原告要求被告支付律师费用15000元的诉请，不予支持。关于合同解除违约金，被告单方提前解除合同并在逾期支付租金、物业费等违约行为，由于原告于2016年4月25日发出明确于2016年4月30日解除合同且已于2016年5月12日收回租赁物业，其应当对租赁物业的后续出租事宜提前准备，原告要求被告承担相当于3个月租金及物业费总额的违约金，约定略高，现被告申请调低违约金，本院将根据实际情况酌情调整为299860.29元。关于租赁保证金，现原告同意被告结清所拖欠之所有款项之日，将租赁保证金返还被告，为免当事人讼累，本院对此一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海月星环球家饰博览中心有限公司与被告上海合臻文化传播有限公司就上海市凯旋北路XXX号上海环球港办公楼10层(实际楼层为9层)D、E单元签订的《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》(包括补充条款)于2016年4月30日解除；
二、被告上海合臻文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司自2015年7月1日至2016年4月30日止的逾期已付租金的违约金人民币4118.92元；
三、被告上海合臻文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司自2015年7月1日至2016年4月30日的逾期已付物业管理费的违约金人民币587.46元；
四、被告上海合臻文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司电费人民币8000元；
五、被告上海合臻文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司自2016年5月1日至2016年5月12日前的房屋占用费人民币36147.54元；
六、被告上海合臻文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司房屋复原费用人民币70000元；
七、被告上海合臻文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司合同解除违约金人民币299860.29元；
八、原告上海月星环球家饰博览中心有限公司应于被告上海合臻文化传播有限公司履行完毕本判决第二、三、四、五、六、七项主文之日返还被告上海合臻文化传播有限公司租赁保证金人民币342327.32元；
九、对原告上海月星环球家饰博览中心有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币12478元，减半收取计人民币6239元，由原告上海月星环球家饰博览中心有限公司负担人民币1239元，被告上海合臻文化传播有限公司负担人民币5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 余莉敏
二〇一七年五月二十四日
书记员 郑雪凝
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件
成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。