湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初383号
原告（反诉被告）：杨慧刚，男，1988年9月21日出生，汉族，武汉亿和冷暖暖通设备工程有限公司销售，住武汉市洪山区，
委托代理人：冉术国（特别授权代理），湖北中和信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴某，女，1973年3月3日出生，汉族，无业，住武汉市汉阳区，
被告（反诉原告）：郭某，女，2004年12月18日出生，汉族，学生，住址同上，
法定代理人：吴某，女，1973年3月3日出生，汉族，无业，住址同上，公民身份号码：4201051973********。
第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1室。
法定代表人：金莉，该公司总经理。
委托代理人：张健(一般授权代理)，男，武汉吉家房地产经纪服务有限公司员工，住武汉市洪山区，
原告杨慧刚诉被告吴某、第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭进行审理。审理中，被告吴某提出反诉，本院依法予以受理与本诉合并审理。原告杨慧刚向本院提交书面申请，要求追加郭某为共同被告参加诉讼，本院依法予以准许。因当事人双方争议较大，经审批，本案审限依法延长1个月。本案于2017年2月22日、2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨慧刚及其委托代理人冉术国，被告（反诉原告）吴某，被告（反诉原告）郭某，第三人吉家公司的委托代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨慧刚诉称，吴某及其女儿郭某作为甲方（出卖人），我作为乙方（买受人），吉家公司作为丙方（居间人），于2016年8月1日签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》（以下简称合同）。合同主要约定了以下内容：“1.甲方将坐落于武汉市江岸区中一路36号国际百纳6栋2单元26层1室的房屋以850,000元的价格出售给乙方。2.乙方向丙方支付信息咨询费（佣金）人民币17,000元整，如因甲乙双方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部的佣金损失的100%。3.根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。”合同签订后，我按约向吴某支付了定金20,000元整，并向吉家公司支付了信心咨询费17,000元整。2016年9月23日，我、吴某及吉家公司去银行办理贷款资格审查和面签的时候，吴某明确表示房子不再出售给我，我随即与吴某沟通，但吴某坚持不再出售。随后，我又多次通过电话、短信和吴某沟通，吴某仍然拒绝履行合同。2016年9月28日，我通过书面方式向吴某及吉家公司发送了“通知函”，通知函的主要内容为“吴某应在2016年10月13日前，通过书面方式（纸质形式）明确回复是否愿意继续履行合同。如果不回复，或者回复但明确拒绝继续履行，或者回复同意履行但以实际行动拒绝履行的，杨慧刚将解除合同，要求吴某承担违约责任。”2016年10月1日，吴某通过手机短信回复称其可以配合，但其前夫不同意签字配合，她也不会与其前夫沟通协助办理房屋过户事宜。2016年10月8日，我与吴某及吉家公司到房屋登记管理部门咨询房屋过户情况，房屋登记管理部门告知需要吴某的前夫协助签字，吴某再次明确告知我及吉家公司，拒绝与前夫沟通协助办理房屋过户事宜。截止到2016年10月13日，我没有收到吴某的书面回函。综上，我与吴某、郭某及吉家公司签订的《武汉市存量房屋居间（买卖）合同》已经成立并生效，且我已按约履行合同义务，吴某拒绝履行合同约定的主要义务，已构成根本违约，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，请求法院判令：1、确认解除原告、被告及第三人之间的房屋买卖合同；2、被告退还原告定金20,000元整；3、被告向原告赔偿佣金损失17,000元整；4、被告向原告支付违约金85,000元整；5、被告承担全部诉讼费。审理中，原告杨慧刚将第一项诉讼请求变更为：确认解除原告、被告之间的房屋买卖合同。
被告（反诉原告）吴某、郭某共同辩称并反诉称，我与杨慧刚于2016年8月1日签订了购房合同，合同约定：我将坐落于武汉市江岸区中一路36号国际百纳6栋2单元2601的房屋以850,000元价格出售给杨慧刚。签合同时三方都知情房子是我与未成年女儿郭某（母亲吴某）联名产权、还需办不动产证。杨慧刚却在合同尚处在争议协商过程中，在我毫不知情的情况下，恶意起诉我违约。我不存在违约情形，杨慧刚倒有不想买房反诬陷我违约之嫌。2016年9月9日，介绍人小吴通知我去银行办手续。因杨慧刚称出差延至2016年9月23日。2016年9月23日，在银行杨慧刚的岳母突然发难质疑房子有问题，双方发生矛盾而导致手续未办成。次日双方到吉家公司调解，杨慧刚和吉家公司刘经理态度恶劣，导致我情绪过激，作出赌气言行。我虽有不当之处，但不能视为我违约的证据。杨慧刚签合同时就做过产权调查，办证时又要吉家公司多次询问过房子户等问题，临到办手续时还要质疑，明显是有意刁难。而其在本诉中对此事只字未提。杨慧刚刻意收集对我方不利的证据，目的存疑。我一直主动沟通，2016年9月28日却意外收到杨慧刚及吉家公司的短信“通知函”，称我方拒不沟通、拒不履行合同。我随即分别向杨慧刚、吉家公司短信回复表达了愤怒，提出由未成年人签署合同是否有效的疑问。吉家公司回复说合同有效，手续能办。我不是专业人士，也不知道能不能办，但签了合同肯定还是要听中介的。2016年10月1日我要求吉家公司联系杨慧刚去银行办手续，吉家公司安排了2016年10月8日面签。我认为我已认同中介确认合同有效，就没有必要回复短信了，更不用书面回函，直接按吉家公司安排办理就行了。继续办理手续就是以实际行动履行合同。杨慧刚在起诉状中偷换概念，将我因负责任而提出合同可能涉及单亲家庭未成年人房产出售无法正常履行的问题，等同于我拒不履行合同，但这并不成立。我与前夫离婚十年，他已再婚生子，买房卖房他都不知道，不同意也在情理之中，何况我父亲已说服他同意了。吉家公司的负责人高伟亦说房子跟我前夫没关系根本就不需要我前夫出面。我前夫身份证复印件早在2016年8月办理房产证时已提供给吉家公司。吉家公司所述与杨慧刚所述明显矛盾。杨慧刚称我方根本违约不能自圆其说。我经吉家公司工作人员小吴通知于2016年10月8日下午2点钟去钟家村工商银行，后又接到电话改为去房产局，分手后就一直在家等候通知。却不料在没收到任何形式的通知的情况下，被杨慧刚不声不响的恶意起诉。每次接到通知我都有到场，合同尚在协商履行中，双方有争议也正常，杨慧刚没有我方违约的有效证据。杨慧刚一分钱未付，我的房子全款抵押了大半年。我要求杨慧刚快些履行合同他不同意，允许杨慧刚退房他也不退。我又急又气多次催办，杨慧刚、吉家公司竟以违约为由不同意办理。起争议只短短7个工作日，我却平白无故的耽误几个月的时间。综上所述，杨慧刚起诉我违约证据不足，请求人民法院在审查本诉事实、判决驳回被反诉人起诉的同时，判令：1、被反诉人继续履行合同，并赔偿反诉人所受房款（定金除外）利息损失人民币18,675元，物业管理费损失620元；2、请求驳回被反诉人的本诉全部诉讼请求；3、本案本诉和反诉的诉讼费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）杨慧刚针对反诉辩称，合同在对方收到诉状时视为已经解除，因为我方诉状的要求为解除合同，所以丧失了合同履行的基础，当然也不存在吴某、郭某所说的利息损失费和物业管理费。诉讼费用应当由被告吴某、郭某承担。
第三人吉家公司针对原告（反诉被告）杨慧刚的诉讼请求及被告（反诉原告）吴某、郭某的诉讼请求辩称，对杨慧刚的诉请没有意见。对吴某、郭某的反诉状的答辩意见同杨慧刚的答辩意见。杨慧刚、吴某经我公司居间于2016年8月1日签订武汉市存量房居间买卖合同，后通知办理银行面签手续时，吴某明确表示不履行合同义务，我公司通过电话、短信、面谈等有效方式通知吴某履行合同无果。后于2016年9月28日向吴某发出律师函，催促其履行义务。请求法院依法裁判。
经审理查明，2016年8月1日，杨慧刚与吴某、郭某经吉家公司居间签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定，吴某、郭某将其所有的位于武汉市江岸区中一路36号国际百纳一期6栋2单元26层1室的房屋（建筑面积：70.47平方米）卖与杨慧刚，成交价格为850,000元，杨慧刚于合同签订当日付购房定金20,000元，吴某、郭某于签订合同当日将合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属转移证明书等办理房产证、土地证所需相关资料交与吉家公司保管，用于办理吴某、郭某名下两证。杨慧刚于过户当日向吴某、郭某支付首付款270,000元，余款560,000元办理银行按揭，由银行放款给吴某、郭某。
《武汉市存量房居间（买卖）合同》签订当日，杨慧刚向吴某、郭某支付定金20,000元。后在办理相关手续过程中，杨慧刚与吴某、郭某发生争执，吴某一度表示不再愿意出卖房屋。2016年9月28日，吉家公司向吴某、郭某发出《律师函》告知吴某、郭某于收到函件三日内联系吉家公司及杨慧刚，配合办理银行面签等交易手续，否则需支付杨慧刚85,000元违约赔偿金、17,000元中介费损失并退还杨慧刚已支付定金20,000元。吴某、郭某于2016年10月1日收到上述《律师函》。同日，吴某短信联系吉家公司工作人员、杨慧刚表示愿意履行合同。吉家公司在得到吴某答复后将此情况告知杨慧刚。2016年10月8日，杨慧刚、吴某及吉家公司工作人员前往吉家公司房管局咨询过户事宜得知因郭某系未成年人，办理过户手续需吴某前夫签字。吴某当场表示不确定其前夫是否能配合。2016年12月28日，吴某通知吉家公司表示已与其前夫达成一致意见，其前夫愿意配合办理过户手续。吉家公司接到通知后与杨慧刚联系，杨慧刚表示其已诉至法院，希望杨慧刚通过诉讼程序解决。
另，吴某与其前夫何凯育有一女郭某，吴某与何凯于2005年2月2日办理离婚登记手续，双方约定郭某由吴某抚养，吴某系其法定监护人。位于武汉市江岸区中一路36号国际百纳一期6栋2单元26层1室的房屋登记在吴某、郭某名下，吴某、郭某按份共有，吴某享有95%的份额，郭某享有5%的份额。因原、被告调解意见分歧较大，本案调解未成。
以上事实，有经庭审质证，查证属实的武汉市存量房居间（买卖）合同、收条、离婚协议书、身份证复印件、不动产证、短信截图、律师函、快递查询单、当事人陈述等证据以及调查笔录、交易单复印件在卷佐证，本院予以采信。
本院认为，吴某系郭某法定代理人，杨慧刚与吴某、郭某及吉家公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。三方均应按照合同约定履行各自项下义务。在三方合同履行过程中，杨慧刚与吴某、郭某因沟通问题发生争执，吴某、郭某曾一度表示拒绝继续履行合同，在吉家公司发出《律师函》后，吴某、郭某按照《律师函》的要求短信回复吉家公司、杨慧刚表示愿意继续履行合同，现杨慧刚以吴某、郭某根本违约为由要求解除涉案合同，并要求吴某、郭某赔偿损失，但杨慧刚并未提交充分证据予以证明，且杨慧刚、吉家公司所述因吴某前夫不配合导致不能成功办理过户手续一事尚未实际发生，故对杨慧刚的诉讼请求，本院不予支持。
关于杨慧刚提出其于2016年9月28日向吴某、郭某发出律师函，吴某、郭某未按其函件要求以纸质形式回复，合同已经解除的意见，因杨慧刚并未提交证据证明其向吴某、郭某送达了律师函，故本院不予采纳。
关于吴某、郭某要求杨慧刚赔偿损失的诉讼请求，综合庭审情况来看，原、被告之间因沟通问题产生矛盾，虽杨慧刚在吴某、郭某未根本违约的情况下诉至本院要求解除合同存在过错，但吴某、郭某多次表示不能保证一定可以过户亦有责任，本院希望双方能够冰释前嫌，故关于上述请求本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨慧刚与被告（反诉原告）吴某、郭某签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》继续履行；
二、驳回原告（反诉被告）杨慧刚其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）吴某、郭某的反诉请求。
案件本诉受理费12,470元、邮寄费40元，共计12,510元由原告（反诉被告）杨慧刚负担。反诉受理费减半收取6,235元，由原告（反诉被告）杨慧刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 张 愿
人民陪审员 宋汉仙
人民陪审员 周玲莉
二〇一七年八月八日
书 记 员 郑一真