广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第635号
原告：张发，住广东省汕头市潮阳区。
委托代理人：王红兵、白华飞，北京市立方（广州）律师事务所律师。
被告：山西省海外贸易公司（原名山西恒山贸易公司）：，住所地山西省太原市。
法定代表人：邢晋芳，该司总经理。
原告张发诉被告山西省海外贸易公司（以下简称山西海外公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张发的委托代理人王红兵，被告山西海外公司的法定代表人邢晋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张发诉称：上世纪九十年代初，原告向被告购买了广州市天河区天河直街64号102房，付清了购房款，取得了房产证原件，入住上述房产并连续居住至今。由于历史原因，上述房产至今未过户至原告名下。2013年7月，就如何处理上述房产历史遗留问题，原告和被告签署合同，在该合同中，被告承诺协助原告将房产过户至乙方名下（登记在原告名下），原告向被告支付补偿款42万元。但由于广州房屋限购政策原因，被告没有履行协助原告过户的义务，被告应当向原告返还原告支付给被告的款项。现提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还原告26万元；2、被告承担本案诉讼费。
被告山西海外公司辩称：不同意原告诉请。一、2013年7月12日原、被告签订的协议约定涉案房屋因被告的债权债务纠纷，被珠海市香洲区人民法院查封，原告自愿向被告支付42万元作为补偿款，部分用于被告偿还债务，解除查封以协助原告过户。原告按照约定支付26万元后，珠海市香洲区人民法院依法解封了涉案房屋，被告并按约定配合原告在天河区人民法院予以调解过户，因原告自身的问题，受到广州市限购政策而导致过户不能，被告并无过错，按照协议的约定该款不应当予以返还。二、如原告坚决要求返还，则意味着双方解除房屋买卖合同，被告需要原告在本案中予以明确其诉求内容是否包含解除房屋买卖合同，还是继续履行房屋买卖合同仅请求返还购房补偿款26万元。如是解除房屋买卖合同返还26万元，被告同意双方解除房屋买卖合同，被告同意返还该26万元，原告把涉案房屋腾退给被告。鉴于原告现诉求实质是不认可2013年7月12日的协议，至于上世纪90年代原告支付的购房款，由于收款人、出售人并不是被告，被告对此不予认可，该前述行为对被告不具有法律约束力。如原告要求继续履行房屋买卖合同而仅请求返还购房补偿款26万元，则其要求被告返还该款违反2013年7月12日的约定，无事实依据。
经审理查明：山西海外公司原名山西恒山贸易公司。
广州市天河区天河路天河直街64号102房（下简称案涉房屋）是登记在山西恒山贸易公司名下的房产，该房于2013年4月27日被广东省珠海市香洲区人民法院裁定查封。2013年8月28日，广东省珠海市香洲区人民法院裁定解除对案涉房屋的查封。
1991年11月9日，案外人珠海经济特区东某实业发展公司（下简称东某实业公司）开具收据，确认收到陈淑怀（天河直街64号202房购买人）交付的案涉房屋、天河直街64号202房房款306370元。1991年12月22日，东某实业公司开具收据，确认收到“老陈”20000元。
2013年7月12日，山西海外公司（甲方）与张发（乙方）签订《协议书》，约定：上世纪九十年代，乙方购买了案涉房屋，付清了房款，取得了上述房产证原件，入住案涉房屋并连续居住至今；甲方承诺在乙方支付本协议款项下协助乙方办理上述房产过户到乙方名下（登记在乙方名下）；甲方在乙方按本合同约定支付款项的前提下无条件及时配合乙方通过诉讼程序办理上述房产过户到乙方名下的一切手续；如因乙方在法院提起诉讼的方法、策略不符合法院的规定导致法院不予出具调解书或判决的，双方再协商完善为止；办理上述房产过户所需的诉讼费、甲乙双方税费全部由乙方承担；作为甲方协助乙方办理房产过户服务的补偿，乙方向甲方支付42万元；在乙方付清上述42万元之日起五个工作日内，甲方承诺香洲法院解封上述房产，如未付清款项，香洲法院不予解封；在上述房产过户到乙方名下之日起，甲方和乙方之间纠纷已经全部处理完毕，双方互不追究法律责任；在上述房产过户到乙方名下前，如果发生其他案件影响上述房产过户到乙方名下的，甲方无条件退回乙方在本合同中已付全部款项等。
2013年7月12日，山西海外公司开具《收据》，确认收到张发支付的补偿款现金42000元。2013年8月28日，山西海外公司开具《收据》，确认收到张发支付的补偿款现金218000元。
2013年7月24日，张发以山西海外公司为被告，向本院提起诉讼［案号：（2013）穗天法民四初字第1560号］，要求山西海外公司协助办理案涉房屋的过户登记手续。山西海外公司在该案中辩称同意张发的诉请，但表示因其已于2003年被吊销营业执照，故无法自行与张发到房管部门办理房屋过户手续。该案中张发称案外人秦某是山西海外公司的副总经理，同时也是东某实业公司的副董事长，秦某与张发协商把房款直接交付给秦某，秦某向张发出具收据并把案涉房屋的房产证原件交付给张发，但没有与东某实业公司签订案涉房屋的买卖合同；张发确认案涉房屋及天河直街64号202房共交付房款326370元，张发确认其拥有案涉房屋。张发确认其购买案涉房屋时没有山西海外公司的书面同意。山西海外公司则称其不知道秦某出售案涉房屋，且也没有收到张发交付给秦某的房款，但其基于尊重历史已发生的遗留问题，同意由张发补交420000元，其将案涉房屋过户给张发。该案中张发提供了陈淑怀出具的《关于天河直街64号102房产权属于张发的说明》，内容为上世纪九十年代初，陈淑怀和张发共同出资以陈淑怀的名义向山西海外公司购买了案涉房屋、天河直街64号202房；陈淑怀和张发约定案涉房屋产权属于张发、天河直街64号202房产权属于陈某，双方一直依照该约定分别居住至今。另，张发称其一直占有使用案涉房屋，为此，本院于2013年8月30日组织张发、山西海外公司到案涉房屋进行现场勘查，张发当场以钥匙打开案涉房屋的大门。该案中张发另提交广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示张发名下无房地产情况记录、其配偶张凤某名下有住宅2套。广州市房地产档案馆于2014年6月27日向张发出具了《不具备购房资格告知书》，明确张发不具备在广州住房限购区域内住房购买资格。
2014年7月25日本院作出（2013）穗天法民四初字第1560号民事判决，以张发不具备在广州住房限购区域内住房购买资格，张发要求山西海外公司协助将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求存在履行障碍为由，一审判决驳回张发的诉请。张发不服一审判决，提起上诉。2014年12月18日广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第4671号民事判决，二审判决驳回上诉，维持原判。
2015年3月31日，张发提起本案诉讼。
庭审中张发表示其不要求退房。
本院认为：2013年7月12日张发与山西海外公司签订《协议书》，双方确认张发于上世纪90年代购买案涉房屋，付清了购房款并入住使用，为解决案涉房屋过户问题张发与山西海外公司签订《协议书》，张发同意支付山西海外公司补偿款42万元，山西海外公司在张发按约定支付款项的前提下无条件配合张发通过诉讼程序办理案涉房屋的过户手续。上述《协议书》是买卖双方就案涉房屋交易达成的最新意思表示，属双方房屋买卖合同权利义务的重要组成部分，合法有效，对双方均具有约束力。《协议书》签订后张发向山西海外公司支付了26万元补偿款，张发并于2013年7月24日向本院提起办证诉讼，经一审、二审，法院均认为因张发及其配偶名下在广州市已有两套住宅，张发不具备在广州住房限购区域内住房购买资格，故其要求办证的诉请存在履行障碍，故驳回张发的诉请。由此可见，张发无法办理案涉房屋的房产证，系因其自身不符合现行购房资格所致，山西海外公司在双方签订《协议书》后对张发未能成功办证并无存在违约情形。且上述办证障碍并非无法克服，张发及其配偶可通过出售其配偶名下的房产或者等待限购政策调整，在其具备购房资格再行主张办证。本案中，张发一方面表示不要求退房即要求继续履行房屋买卖合同，另一方面又在山西海外公司没有违约的情况下要求山西海外公司退回其已付的补偿款26万元，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告张发的诉讼请求。
本案受理费5200元、财产保全费1820元，均由原告张发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 肖致富
人民陪审员 陈礼荣
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 何靖文
梁雅芝