山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5423号
上诉人（原审被告）：陈兴国，男，1986年11月28日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市天桥区济齐路14-8号天长嘉园小区*号楼*单元***室。
上诉人（原审被告）：王文捷，女，1985年12月4日出生，回族，户籍所在地济南市，现住济南市天桥区济齐路14-8号天长嘉园小区*号楼*单元***室。
两上诉人的委托诉讼代理人：张小苹，山东昌平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王倩，女，1987年10月14日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李文利，北京大成（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：王光辉，男，1962年10月11日出生，汉族，淄矿集团退休工人，住山东省淄博市。
委托诉讼代理人：张海军，山东诚信人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俊辉，山东诚信人律师事务所实习律师。
上诉人陈兴国、王文捷因与被上诉人王倩、王光辉返还原物纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈兴国、王文捷上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一、二项。2、一、二审诉讼费用由王倩、王光辉承担。事实与理由：一审法院认定王光辉未经王倩的同意授权，无权买卖涉案房产，该房屋买卖合同关系不成立，判令陈兴国、王文捷腾房并缴纳房屋占有使用费，属事实认定错误，与事实不符，与法律相悖，理由如下：一、一审庭审时，陈兴国、王文捷提交定金收到条、录音、视频等材料证实房屋买卖关系的存在。在定金条中，明确的写明为“购买位于历城区恒大城1号楼2-1803室定金20000元”，且陈兴国、王文捷能够与王光辉接洽买房事宜的最重要的原因是王光辉是王倩的亲生父亲，因王倩在北京工作不在济南，由其父亲代理卖房事宜，符合正常的思维逻辑认知。王光辉与王倩的亲生父女关系，足以使陈兴国、王文捷能够相信并且信赖王光辉的行为具有房屋买卖代理权的事实与理由。根据《合同法》第四十九条之规定，王光辉的行为符合法律规定，应予以认可。二、在陈兴国、王文捷与王光辉就涉案房产达成买卖协议后，王倩也是事后明确认可的。陈兴国、王文捷在一审提交的录音材料中明确反映王倩是知情并同意的。王倩在2016年8月不认可该房屋的买卖，是因为2016年7月中下旬工业北路修高架，恒大城的房价大幅上涨，王光辉、王倩因此毁约，王倩以毫不知情为由，拒不达成涉案房屋的买卖。王光辉、王倩的违约行为严重违背了市场交易公平的原则。一审法院认定房屋买卖合同不成立，判令陈兴国、王文捷腾房，严重损害其合法权益。三、陈兴国、王文捷不应当向王倩支付房屋占有费。2016年7月，陈兴国、王文捷是根据王光辉、王倩从网络中发布的售房信息，与王光辉、王倩进行协商购房事宜，并缴纳了购房定金进行购房，不是租房。王光辉以各种理由推脱签订房屋买卖合同，最终导致无法达成涉案房屋的买卖，也耽误了陈兴国、王文捷最佳的购房时机，因房价大幅上涨，致使陈兴国、王文捷错过了以同等价格购买房屋的机会，给陈兴国、王文捷造成严重的经济损失。
王倩辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。理由如下：1、王倩未曾与他人签订过房屋买卖合同，也从未委托他人出售自己房屋，作为房屋的所有权人，除了王倩任何人无权处分其拥有所有权的房屋。2、王光辉无权也未曾将房屋出售给陈兴国、王文捷，首先王光辉未曾与陈兴国、王文捷签订购房合同。其次陈兴国、王文捷仅通过王光辉与王倩存在父女关系就认定王倩将房屋有权出售给陈兴国、王文捷纯属主观臆断，不能成为上诉理由。3、陈兴国、王文捷认为王光辉的行为构成表见代理更是理解法律错误。陈兴国、王文捷向非房屋所有权人购买房屋明显存在过错，且陈兴国、王文捷也并未支付房屋的对价，显然不符合表见代理。二、陈兴国、王文捷认为“陈兴国、王文捷与王倩、王光辉就涉案房产达成买卖协议，王倩也是事后明确认可的”明显与事实不符。首先，王光辉未曾与陈兴国、王文捷签订房屋买卖合同，双方不存在买卖合同关系，况且王光辉无权出售王倩的房屋；其次，王倩也从未认可出售该房屋，完全是陈兴国、王文捷主观想象。2016年8月15日，王倩得知其房屋被别人入住后非常生气，第一时间联系陈兴国、王文捷要求其搬离，为此给王文捷拨打了近l00个电话，但是王文捷拒接，后王倩又连续发短信给王文捷要求其搬离，王文捷收到短信后并回复一条信息，说明陈兴国、王文捷知道王倩的态度但仍然强行霸占房屋。三、一审法院让陈兴国、王文捷付房屋占有使用费合情合理合法。王倩从未在网上发布售房信息，也未委托他人出售房屋，自己拥有所有权的房屋被无辜霸占至今，导致王倩有家不能回，有房不能住，并且自2016年8月15日王倩得知自己房屋被霸占时，王倩就第一时间要求其搬离，并且王倩给陈兴国、王文捷在所发信息中表明如果陈兴国、王文捷不搬离房屋会收取3000元一月的使用费。陈兴国、王文捷收到并拒绝搬离仍然霸占他人房屋的行为应当予以严惩。根据《物权法》第三十四条，王倩为房屋的所有权人，陈兴国、王文捷未经王倩同意擅自入住构成侵权，应立即搬离。根据《物权法》第二百四十三条，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。所以陈兴国、王文捷应支付占用期间的使用费。
王光辉辩称，一、王倩为涉案房屋的所有权人，王光辉的处分行为是无效的。二、王光辉根本就没有将房屋卖与陈兴国、王文捷，其收取的2万元并不是陈兴国、王文捷购买房屋的定金，双方没有签订合同(即使签订了合同也是无效的)，况且王光辉对陈兴国、王文捷的个人身份信息没有确认，对房屋的价款及支付方式均没有涉及，不会收取定金也无权收取定金，该2万元款项是由于王文捷声称要单独带家人看房，王光辉及其子女均不在济南，王光辉担心看房人会将王倩的房屋损坏或者房内家具等物品丢失而收取的看房保证金。三、钥匙之所以交给王文捷是由于王文捷声称其买房房款大部分会由其公公所出，需要带老人前来看房，而王光辉长期居住在淄博不在济南，基于信任才将钥匙交付给王文捷。但是不曾想陈兴国、王文捷拿到钥匙后即入住霸占王倩房屋。至于陈兴国、王文捷具体是什么时间入住，王光辉并不知情。直到2016年7月23日王文捷发给其一份信息声称已经正式入住涉案房屋时才知道。四、2016年8月15日，王光辉才告知王倩其房屋已被别人入住，王倩知道后非常生气，第一时间联系陈兴国、王文捷要求对方搬离，为此给王文捷拨打了近l00个电话，但是王文捷拒接，后王倩又连续发短信给王文捷要求其搬离，王文捷收到短信后并回复一条信息。说明王文捷知道王倩的态度并且王倩在信息中表明如果陈兴国、王文捷不搬离房屋会收取3000元每月的使用费。原审判决事实清楚，法律适用准确，应依法维持原判。
王倩向一审法院起诉请求：1、依法判令陈兴国、王文捷腾出位于恒大城1号楼2单元1803室房屋给王倩；2、依法判令陈兴国、王文捷自非法占有房屋之日起至实际腾退日，按每月3000元的标准计算向王倩支付占有使用费（至起诉之日共计12000元）；3、本案诉讼费用由陈兴国、王文捷承担。
一审法院认定事实：王光辉与王倩系父女关系。2011年7月，王倩与济南恒大金碧房地产开发有限公司签订济南市商品房买卖合同，购得位于济南市历城区工业北路58号恒大城1号楼2单元1803的房屋一套，济南恒大金碧房地产开发有限公司于2013年11月将房屋交付王倩。2016年2月8日，王光辉在网上发布出售上述房屋的信息。2016年7月3日，陈兴国向王光辉交付2万元，王光辉将房屋钥匙交予陈兴国，并向陈兴国出具定金收条，收条载明“今收到陈兴国购买位于历城区恒大城1号楼2-1803室定金20000元收到人：王光辉2016年7月3日”。
双方的争议焦点在于：一、双方之间房屋买卖合同关系是否成立？二、陈兴国、王文捷是否应向王倩支付占有使用费，支付标准如何确定？
王倩提交以下证据：1、报警证明。拟证实陈兴国、王文捷侵权，王倩要求陈兴国、王文捷搬离房屋，其二人不予配合，为此王倩报警。陈兴国、王文捷质证认为，对报警证明真实性无异议，对证明目的不予认可，该证明材料系王倩自称而非派出所给予认定的，该报警证明足以说明王倩就本次房屋买卖存在严重违约行为。2、济南市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、交房通知书、收楼物品确认表、交房协议书、装修合同及发票、物业收费收据有线电视建设费收据。拟证实王倩对涉案房屋拥有合法的所有权及王倩为装修房屋所支付的费用。陈兴国、王文捷质证认为，对证据的真实性均无异议，该涉案房屋是王倩从开发商处一手买得，陈兴国、王文捷是从王倩处购买；对交房协议书的真实性无异议，因截止时间为2016年8月27日，该房产仍处于王倩名下，故该交房协议书只能放到王倩名下，但该协议书并不影响双方之间的二手房买卖；对王倩支付的装修费无异议。3、视频资料一份。拟证实王文捷承认从王倩父亲处购房，而王倩并没有将房产出卖于王文捷，涉案房屋本身为精装修房屋，王倩在此基础上又进行了更加精细的装修。陈兴国、王文捷质证认为，对视频资料的真实性无异议，通过录音可以得出王倩是同意向王文捷出售涉案房屋的。4、钥匙收条。拟证实陈兴国、王文捷于2016年7月3日开始侵占王倩房屋。陈兴国、王文捷质证认为，对收条真实性无异议，该收条是从王光辉处合法取得，入住房屋也是经过王光辉的同意。5、短信及通话记录。拟证实王倩要求陈兴国、王文捷腾空房屋，并要求其按照3000元/月的标准支付占有使用费。陈兴国、王文捷质证认为，对证据短信及通话记录的真实性无异议，该材料只能说明双方就房屋买卖的继续履行问题存在争议，双方就房屋买卖进行交涉，但陈兴国、王文捷是合法购买该房屋并入住，王倩不应当要求其予以腾空并交房租。王光辉质证认为，对上述证据的真实性均无异议，但关于钥匙收条的说明，王光辉将该钥匙交付王文捷时，房屋内已经是经过精装修，且有大宗物品，如果按照王文捷所述，交钥匙等于交房屋的，王光辉也应当将房屋的其他钥匙及房屋内的物品核实清楚后统一交付，与常理明显不符，因此王光辉交付钥匙的行为，只是为了满足王文捷及其亲属看房的需求，王文捷交付的2万元定金仅属于钥匙押金，不构成买卖合同的定金。6、租金证明4份、租房网络截图7份。拟证实与恒大城小区涉案房屋同等地段、同等装修、同等面积的房屋出租价格在每月3000元以上，王倩要求陈兴国、王文捷按照每月3000元支付占有使用费低于市场价格。陈兴国、王文捷质证认为，对证据真实性不予认可，王倩提交的带有房屋中介公章的四份证明材料无法证实涉案房屋租赁价格，且双方系对涉案房屋进行买卖，而非租赁。
陈兴国、王文捷提交以下证据：7、定金收条一份。拟证实王光辉向陈兴国出具该收条，收条中明确写明“购买”二字应系购房定金，而非王光辉所述的看房保证金。王倩质证认为，只认可王光辉签字，不认可其他书写内容，该定金收条收到人签署名称为王光辉，王光辉并非涉案房屋的所有权人，其无权处分涉案房屋；其次，该收条署名抬头有明显的空隙，且字迹“王光辉”三个字与书写定金收条的其他内容明显不是同一人所写。王光辉质证认为，该定金收条系王文捷一方带领的自称是房产中介的人所书写，王光辉在收到人处签字，只认可系收到钥匙押金。8、王倩在“赶集网”中发布的出售房屋的信息截图。拟证实该信息能够达到合同中要约的要件。王倩质证认为，该证据为复印件，对其真实性不予认可，王倩从未在赶集网发布售房信息，且也从未有人向王倩打电话询问房源信息，王倩对售房信息不知情。王光辉质证认为，该信息系王光辉发布，王倩不知情。9、光盘一份、书面录音材料。拟证实王倩认可该房屋买卖。王倩、王光辉质证认为，对录音材料的真实性不予认可，录音中王倩并未提到任何关于买卖房屋的信息，该份录音系复制件，王文捷未提交原始载体，不符合证据规则；对视频的真实性予以认可。10、入住房屋进行装修的收据11份，空调、热水器发票2份。拟证实陈兴国、王文捷入住房屋后进行装修共花费49672元。王倩质证认为，对该证据真实性不予认可，部分为手写且有涂改痕迹；11份收据、空调、热水器发票大多数是购置了可移动家具，并不能证明王文捷用于涉案房屋的装修。王光辉质证认为，对该证据真实性不予认可，陈兴国、王文捷提交的非正规发票，且存在手写和涂改痕迹，亦无法证实该费用用于涉案房屋装修。11、车位转让协议一份、收到条三份、银行交易明细两张。拟证实陈兴国、王文捷购买涉案房屋后，在恒大城购买的两处车位花费30万元。王倩质证认为，对该证据真实性不予认可，陈兴国、王文捷未提交车位现场照片及权利凭证，无法确认该份协议的真实性，且该份证据与本案无关。王光辉质证认为，对该证据真实性不予认可，转账协议与收到条字迹明显不同，陈兴国、王文捷未出示购买车位原始合同，无法证明该车位系陈延祥所有。
根据双方提交的以上证据及其当庭陈述，一审法院对上述证据综合认定如下：王倩提交的证据1、5，能够证实陈兴国、王文捷占有王倩涉案房屋，王倩要求陈兴国、王文捷腾房并支付占有使用费的事实。王倩提交的证据2，能够证实王倩合法取得涉案房屋，系该房屋所有权人，王光辉未经王倩授权，无权处分该房产。王倩提交的证据3、4与陈兴国、王文捷提交的证据7、8、9，可以证实王光辉在网上发布涉案房屋买卖信息，及陈兴国、王文捷向王光辉交纳2万元购房定金的事实，但无法证实王倩出售该房产的事实。王倩提交的证据6，陈兴国、王文捷对该证据不予认可。经一审法院释明，王倩不要求对涉案房屋占有使用费的计算标准进行司法鉴定，同意由法院酌定。陈兴国、王文捷提交的证据10、11与本案无关，不予认定。
一审法院认为，关于本案的争议焦点一，双方之间房屋买卖合同关系是否成立。王倩系恒大城1号楼2单元1803室房屋合法所有人，王光辉在未经王倩授权的情况下，无权买卖该涉案房产。本案中，陈兴国、王文捷与王倩之间未就涉案房屋的买卖事宜进行过协商，也未签订过书面协议或合同，现有证据亦无法证明王倩有将该涉案房屋出售于陈兴国、王文捷的意思表示，故，王倩与陈兴国、王文捷之间房屋买卖合同关系未成立。关于本案争议焦点二，陈兴国、王文捷是否应向王倩支付占有使用费，支付标准如何确定。因双方之间房屋买卖合同未成立，陈兴国、王文捷无权占有、使用该涉案房屋。关于王倩要求陈兴国、王文捷腾出房屋，并支付占有使用期间的费用的诉讼请求，予以支持。根据王倩提交的报警记录，可以证实王倩于2016年8月27日向公安机关报案，要求陈兴国、王文捷搬离涉案房屋，但陈兴国、王文捷拒不搬出。故，陈兴国、王文捷应自2016年8月27日起至实际腾房之日止向王倩支付涉案房屋的占有使用费。关于占有使用费的计算标准，参考与涉案房屋同等地段、同等装修、同等面积的房屋市场租赁价格，酌定每月2500元较为适宜。关于陈兴国、王文捷已向王光辉缴纳的购房定金及搬入王倩房屋后因装修支出的费用等损失可另案主张权利。
据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定判决：一、限陈兴国、王文捷于判决生效之日起十日内将济南市历城区工业北路58号恒大城1号楼2单元1803室房屋腾空并交还给王倩。二、限陈兴国、王文捷于判决生效之日起十日内支付王倩房屋占有使用费5583元（自2016年8月27日至2016年11月3日），2016年11月4日后的占有使用费，按照2500元/月的标准计算至陈兴国、王文捷实际腾房之日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由陈兴国、王文捷负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。陈兴国、王文捷提交以下证据：1、2016年8月4日王倩打给王文捷的电话录音，证明王倩对卖房一事知情同意。2、王文捷与王光辉在2016年7月9日至8月5日期间的6次电话通话录音，证明陈兴国、王文捷和王光辉就房屋买卖的事情，明确了王光辉去王倩处拿王倩的买卖合同，要进行房屋的二次买卖并过户。王倩认为，对证据的真实性有异议，不能证明录音的所有谈话人分别为哪些人，录音的内容和文字不符，存在剪辑。退一步讲，即便录音是真实的，从其内容来看，也是双方在处理漏水问题，而不是谈论买房子的问题，对该证据不予认可。王光辉称，当时确实与王文捷通话，从录音内容看，是在陈兴国、王文捷强行扣押王光辉的情况下所产生的录音，陈兴国、王文捷有明显的诱导。王倩并不知晓王光辉有将该房屋出售的意向，录音中主要谈论房屋漏水等问题，并没有说明房屋买卖的事。大部分是王文捷自说自话。
王倩提交济南市房屋档案馆于2017年8月21日出具的《房屋权属状况信息》1份，该证据记载涉案房屋的所有权人为王倩。陈兴国、王文捷对该证据无异议。
对于以上证据，本院认为，陈兴国、王文捷提交的通话录音，王倩对其真实性不认可，从其内容看也无法证实双方就房屋买卖问题达成一致，对该证据不予采信；对王倩提交的《房屋权属状况信息》应予采信。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案中，陈兴国、王文捷虽收到王光辉交付的房屋钥匙，陈兴国、王文捷也支付给王光辉部分定金，但现有证据不足以证实王光辉与陈兴国、王文捷就涉案房屋的买卖协商一致，且王倩明确表示未授权王光辉出卖涉案房屋，陈兴国、王文捷仅以王倩、王光辉为父女关系即主张王光辉有权代理，依据不足。因此，原审认定王倩与陈兴国、王文捷之间的房屋买卖合同关系不成立，并无不当。根据本案事实，陈兴国、王文捷并非非法占有涉案房屋，但因其主张的房屋买卖关系不成立，其继续占有涉案房屋已无依据，王倩作为房屋所有权人行使权利，要求陈兴国、王文捷腾出房屋，应予支持。基于此，原审判决陈兴国、王文捷支付王倩相应的占有使用费，亦无不当。
综上，陈兴国、王文捷的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人陈兴国、王文捷负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 刘忠东
审判员 武绍山
二〇一七年九月十八日
书记员 曹 鸿