广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初23954号
原告（反诉被告）深圳辣椒传媒有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道梅林工业区梅秀路1-1号华强云产业园3号厂房4楼433室，统一社会信用代码9144030075840485X。
法定代表人别楠，总经理。
委托代理人陈明晓，广东法仁律师事务所律师。
委托代理人赵逸龙，广东法仁律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）周焕文，男，汉族，1977年7月6日出生，住址广东省五华县，
委托代理人李嘉伦，广东宝城（深圳）律师事务所律师。
委托代理人陈楚洲，广东宝城（深圳）律师事务所律师。
上列原告深圳辣椒传媒有限公司诉被告周焕文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，被告提出反诉,本院将本诉与反诉合并审理,依法由审判员吴颂、人民陪审员叶钧如、杨海涛组成合议庭，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈晓明、赵逸龙、被告委托代理人李嘉伦、陈楚洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年8月14日，原告为承租方与作为承租方的被告签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，合同约定由原告承租被告位于深圳巿福田区红荔西路第壹世界广场四楼410房的物业，原告依约履行合同义务。直至2016年8月，因被告的缘故，涉案物业多次不间断、不同程度的停水停电，导致原告无法经营，并造成了巨大财产损失。2016年9月30日，被告在没有向原告告知的情况下，恶意将上述物业进行强行上锁，造成原告无法继续使用。
原告认为，被告不积极履行作为出租人的合同义务，多次造成涉案物业停水停电，并恶意封锁涉案物业，其行为已致使原告签订原合同的目的完全无法实现，构成了根本违约。根据相关法律法规的规定，被告应承担相应的损害赔偿及违约责任。
请求判令：1、确认原被告已于2016年9月30日解除了房屋租赁合同关系；2、被告向原告支付因其违约解除租赁合同造成原告损失的装修、空调、消防等相关费用286800元；3、被告向原告支付因停水停电造成原告人工及设备损失相关费用28052元；4、被告向原告返还租赁房屋押金118500元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称：一、双方的租赁合同关系于2016年11月14日解除，该日即被告登报公告后第三日。被告曾试图与原告协商继续履行合同，或者由原告清理干净涉案物业剩余废品，但未成功。由于之后无法联系原告协商解决，为减少涉案物业被长期占用、无租金收入的损失，被告决定登报。至2016年11月14日依然未获得原告答复，因此从该日起双方租赁合同关系解除。二、被告并未违约，锁门是依据合同约定，就原告拖欠租金长达将近2个月以上的行为，采取维护自己利益的可行措施。根据租赁合同补充协议第11条第3款，原告超过约定时间5天未向被告交纳房租，视为原告违约，被告有权采取包括停水停电，单方解除合同，收回房屋等一切可行措施维护自身利益。被告采取以上措施，无需另行通知原告，由此造成的后果由原告自负。至2016年9月30日，原告已拖欠被告2016年8月份房租长达55天以上。三、原告自2016年8月6日起一直拖欠租金，已构成违约。根据租赁合同补充协议第12条，被告不必退还租赁保证金。四、被告未通知原告解除租赁合同，原告自行（至少在2016年11月11日前）前往新场所办公，未知会被告，其残留废品一直占用涉案物业，却未支付租金，构成严重违约。五、原告没有证据证明其主张损失客观存在，并且损失计算的金额没有依据。原告自2016年8月起就已构成违约：1、即便原告所述支出的装修费确有发生，但原告没有证据证明该部分装修费合理，被告并没有同意原告进行装饰装修，装修的范围、程度未得到被告的同意，被告仅认可原告用于简单办公的装修。2、根据租赁合同补充协议第2条，被告给予原告30天的免租装修期，视为被告认可的装修金额最多为30天的租金即55300元，原告自行装修的任何费用在任何情况下不应由被告承担。3、涉案物业的租赁合同期限为2014年8月18日至2019年8月18日，租期5年，截至2016年11月14日原告租赁期间的装修价值已经摊销，必须扣除。4、可以拆除的有价值的装饰装修物很有可能已被原告取回，该部分价值也必须扣除。由于原告违约，即便其所主张的损失存在，也应由其全额承担。六、原告没有证据证明其所谓员工及设备损失，以及该损失与停电有因果关系。而且停电并非被告导致，被告不应承担该损失的赔偿责任。1、原告所谓员工损失及设备损失，没有任何依据。2、设备故障具体事由、具体哪次停电造成的，原告未能说明。3、断电就会引起设备故障的说法不成立。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告并提起反诉称：2014年8月14日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于深圳市××世界广场××楼××房，每月租金为55300元，租赁期限自2014年8月15日起至2019年8月31日止，约定租赁期间，原告负责支付相关费用以及按时支付水电费、物业管理费、空调费等费用。
方签订《房屋租赁合同》补充协议，约定原告须于每月5日前将房租、水电等费用按时交纳，否则按总金额的0.5%收取滞纳金。如原告提前终止《房屋租赁合同》或违约的，原告须向被告结清租金、水电等费用。另外，双方还约定，第三年租金在第二年租金的基础上递增87，第四年租金在第三年租金的基础上递增8%。但是，原
但是，原告自2016年8月6日起拖欠2016年8月份租金、管理费及2016年7月份的水电费、空调费至今，在2016年9月12日支付了2016年9月份的租金及8月份的水电费、空调费后，再也没有支付过任何租金及相关费用。
据此，请求法院判令：1、原告立即向被告支付拖欠的租金及管理费、水电费、空调费238893.2元。2、原告向被告支付迟延支付租金等费用的滞纳金(计至实际付清所有租金、费用之日，暂计至2017年2月1日为155483.105元）。3、原告承担本案的全部诉讼费用。被告当庭明确2014年8月至2015年7月31日，每月房租为55300元，从2016年8月18日起，每月房租租金为59724元。每月管理费为11771元；电费每度为1.35元。所以诉讼请求第一项租金为2016年8月份租金57217元（8月份租金自8月18日期开始递增，所以8月18日至31日递增的租金为1917元），10月份租金59724元，11月份租金59724元，9月份递增租金差额为4424元，合计181089元；管理费8月份、10月份、11月份，每月11771元，合计35313元；水电费包含8月份电费2424.6元+水费16.25元；10月份电费2451.6元+水费9.75元，合计电费为4902.2元；空调费为8月份空调费10564.8元、10月份空调费为7024.2元，上述各项费用合计238893.2元。诉讼请求第二项暂计至2017年2月1日的滞纳金调整为138905.3元。具体计算方式为当月应付费用均自当月6月起开始，均按照每日千分之五的标准进行计算，暂计至2017年2月1日为138905.3元。
针对被告的反诉，原告答辩称：1、2014年8月14日原、被告签订租赁合同，签订合同后原告一直按约向被告支付租金、管理费、水电费、空调费等费用，没有任何一期拖延。2016年8月5日上午，在原告未收到任何通知的情况下，涉案物业被停电，导致原告公司服务器毁损，数据丢失，三组电路出现故障。事后了解被告收取原告租金、管理费、水电费、空调费后未向第壹世界广场管理处交付管理费、水电费，导致管理处进行停电。被告作为出租人，应承担瑕疵保证责任，在租赁期间，不能保持租赁物符合要求，原告作为承租人有同时履行抗辩权，可以要求减少租金或不支付租金，并可以要求被告承担原告因停电而造成的损失。2、2016年9月份的租金、管理费及8月份水电费、空调费原告已如约向被告支付，不存在拖欠上述费用的情况。2016年8月5日、8月11日、8月15日因涉案房屋停电导致原告损失，所以原告未向被告支付8月份的租金。9月30日，在原告没有收到任何通知的情况下，被告将涉案物业锁门，要求原告搬离。因此，原、被告的租赁关系从2016年9月30日已解除，且是原告单方解除。2016年9月30日，双方不在存在租金、管理费及其他费用的关系。9月份的水电费因原告在起诉前未收到被告的缴费通知，所以无法缴纳。综上，被告的反诉请求毫无事实依据，请求法院驳回被告反诉请求。
本院查明：2014年8月14日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方同意将位于深圳市福田区红荔西路第壹世界广场四楼410房出租给乙方使用；建筑面积790平方米；每月每平方米月租金为70元，月租金总额为55300元；乙方应于2014年8月14日前交付首期租金，乙方租赁房屋的期限自2014年8月15日至2019年8月31日止；租赁房屋用途为商业；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即110600元；租赁期间，乙方负责支付租赁房屋的水电费、物业费、空调费等因适用租赁房屋所产生的其他费用。
双方并于同日签订《补充协议》，协议约定甲方同意给予乙方装修期共30天，装修期间免租金；管理费为每平方米14.9元；乙方全面履行合同，甲方返还乙方租赁保证金为合同期满一个月内（不计息）；电费为1.35元/度，电费押金每平方米10元，电费押金共计7900元；乙方必须每月5日前将房租、水电等费用按时缴纳至指定账户，甲方收款后提供有效的收款凭证给乙方，否则按每天滞纳金总金额的0.5%收取；乙方退房前保证金不得用于抵作房租及各种费用，否则视为乙方拖欠房租，甲方有权按协议约定的相关条款维护自身权利；乙方超过约定时间5天未向甲方缴纳房租，视为乙方违约。甲方有权采取包括停水、停电、单方面解除合同；收回房屋等一切可行之措施以维护自身利益。甲方采取以上措施无须另行通知乙方，由此造成的一切后果，均由乙方自负；租赁期间，乙方应正常履行完毕租赁合同，如有提前终止或违约的，甲方没收乙方保证金，乙方须向甲方结清该房屋租金、水电等费用，同时乙方应将所承担物业按照租赁合同及补充协议约定完整交还甲方（包括乙方二次装修不动产的地面、墙面及天面等部分），该装修部分不评估不作价。前两年租金金额不变，第三年租金在第二年基础上递增8%，第四年租金在第三年租金的基础上递增8%，第五年租金在第四年租金的基础上递增8%。
2014年8月14日，原告向被告支付118500元（租赁保证金110600元、电费押金7900元）。
2016年8月期间，涉案物业存在停电现象，原告主张第一次停电是8月5日上午8点11分至9点38分，第二次停电是8月11日7点58分至9点57分，第三次停电是2016年8月15日8点01分至12点12分。被告对于上述时间不予确认，但承认8月份确实有停电现象，但停电并非被告的过错，有可能是线路问题，也有可能是房屋实际业主拖欠物业管理处的管理费导致的。
原告主张8月5日上午的停电导致原告人工成本损失和服务器硬盘、数据及电路的损失。并提交案外公司的证明，称8月5日的停电对原告的上述设施设备的损坏。
因原告认为停电导致其损失，故未向被告支付8月份的租金、管理费及7月份的电费、水费和空调流量费。原告后于2016年9月12日向被告支付9月份房租、物业管理费及8月份水电费共计78963.65元。被告对于上述原告支付行为予以确认，但认为根据合同约定第三年开始每月租金上涨8%，也就是说自2016年8月18日起，租金应相应上涨8%，9月份原告仍按照原租金标准支付，少支付了4424元。
2016年9月30日，被告将涉案房屋上锁。原告提交当日与被告的通话记录，显示被告确认其锁门行为，认为原告没有交租金，所以其采取了收楼的措施。原告提出被告应提前告知原告要收楼，并预留时间给原告搬家，被告则指出不会给原告搬家，因为原告没有给房租。至于原告的损失，应当通过法律途径解决，但并不能免除原告支付租金的义务。且告知原告交了房租后，被告会开门的。
原告主张10月8日，被告开门让原告将部分物品搬走，但第二天原告前来搬走剩余物品时，遭到被告拒绝。对此，被告本人庭后提交书面说明称：1、被告锁门的目的是催促原告尽快补交拖欠的租金及费用，被告从未在锁门后为原告开门搬运任何物品；2、9月30日被告锁门当日，里面有清洁工正在清理垃圾，而办公室内只剩下一些办公鸽子和椅子（平时原告员工主要使用笔记本电脑）；3、被告在登报后没有收到原告回复才开始对外招租；4、原告陈述自相矛盾，一方面称有很多值钱的物品没有搬走，一方面又称被告在10月8日开门让原告搬走物品。如果确实10月8日开门放行，理应先将值钱的物品拿走。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，双方成立房屋租赁法律关系，双方当事人应当全面履行合同义务。按照合同约定，原告应于每月5日前向被告支付当月房租、管理费及上月水电费、空调流量费。原告至2016年9月30日仍未支付8月份的租金、管理费、7月份的水电费、空调费以及9月份部分租金，构成违约。被告有权依据合同约定没收租赁保证金，并不经通知收回出租物业。并要求原告支付拖欠8月份租金57217元、9月份部分租金4424元、8月份管理费11771元、7月份电费2424.6元、水费16.25元、空调流量费10564.8元、9月份电费2451.6元、水费9.75元、空调流量费7024.2元以及逾期支付上述费用的滞纳金（当月租金、管理费的滞纳金以当月应付费用为计算基数，自当月6日起开始计算，当月水电费、空调流量费的滞纳金以当月应付费用及计算基数，自次月6日起开始计算，均计算至实际付清之日止）。被告虽主张滞纳金的计算标准按照每月千分之五进行计算，但该标准过高，原告亦提出调整，本院酌情确定按照每日万分之五的标准进行计算。被告虽反诉要求原告支付2016年10月至11月的租金、管理费及逾期支付该部分费用的滞纳金，但被告自2016年9月30日即自行收回房屋，原告实际亦无法使用房屋，对于被告该部分反诉请求，本院不以支持，原告诉请被告返还房屋租赁保证金110600元，本院不予支持，但电费押金7900元，被告理应予以返还。
原告虽主张8月份存在多次停电停水，导致原告无法正常经营，造成巨大财产损失。但首先，原告并未举证证明涉案物业在2016年8月存在多次停电、停水的行为。即便是原告提交的租户联合声明也只是陈述存在3次停电行为。且后两次停电行为分别在11日和15日。超过合同约定的每月5日前支付各项费用，也超过了合同约定的被告解除合同的合理宽限期；其次，原告认为停电的原因是被告不积极履行作为出租人的义务，造成的停电。但并未提交证据证明是被告要求物业公司停电，或者是被告拖欠物业公司的物业管理费导致的停电；再次，即便是被告的原因导致的停电，原告也未提交证据证明停电导致了原告的损失，以及损失的程度。原告提供的案外人的证明称因为停电导致硬盘损坏及数据丢失，数据为公司重要资料，造成原告的巨大损失。但案外公司并非权威鉴定机构，不能仅凭其证明就认定停电与原告硬盘损坏之间有必然因果联系，且数据丢失是否会对原告造成巨大的损失，并非案外公司在停电当日就可以预计。原告也未提交证据证明案外公司依据何种证据材料或者依据何种鉴定手段判定因为停电导致了原告硬盘损坏，且丢失了全部数据，而且该损坏行为和丢失数据的行为对原告造成了何种损失，以及为何断定是巨大损失。对此，原告应承担举证不能的法律后果；最后，原告虽主张被告存在多次停水行为，但并未提交任何证据予以证实。对于原告请求被告赔偿因停电停水造成原告的损失，本院不予支持。
关于合同解除的时间，双方确认被告于2016年9月30日自行收回房屋。应视为该日，被告以收房行为实际解除了合同。故双方合同应于2016年9月30日解除。
关于原告要求被告赔偿装修费的请求。如前所述的，涉案合同解除的违约方为原告，原告在违约导致合同解除后，要求被告赔偿其装修损失，没有合同及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告深圳辣椒传媒有限公司与被告周焕文于2016年9月30日解除；
二、原告深圳辣椒传媒有限公司应于本判决生效之日起向被告周焕文支付2016年8月份租金57217元、2016年9月份部分租金4424元、2016年8月份管理费11771元、2016年7月份电费2424.6元、2016年水费16.25元、2016年空调流量费10564.8元、2016年9月份电费2451.6元、2016年水费9.75元、2016年空调流量费7024.2元；
三、原告深圳辣椒传媒有限公司应于本判决生效之日起向被告周焕文支付逾期支付2016年8月份租金57217元、2016年9月份部分租金4424元、2016年8月份管理费11771元、2016年7月份电费2424.6元、2016年水费16.25元、2016年空调流量费10564.8元、2016年9月份电费2451.6元、2016年水费9.75元、2016年空调流量费7024.2元的滞纳金（其中逾期支付8月份租金57217元；8月份管理费11771元的滞纳金；7月份电费2424.6元、水费16.25元、空调流量费10564.8元的滞纳金，均自2016年8月6日起开始计算；其中逾期支付9月份部分租金4424元的滞纳金、9月份电费2451.6元、水费9.75元、空调流量费7024.2元的滞纳金，均自2016年9月6日起开始计算，上述滞纳金均按照每日万分之五的标准，均计算至实际付清之日止）；
四、被告周焕文应于本判决生效之日起十日内向原告深圳辣椒传媒有限公司返还电费押金7900元；
五、驳回原告深圳辣椒传媒有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告周焕文的其他反诉请求。
本诉案件受理费7800元（已由原告预交），由原告负担7658元，由被告负担142元。
反诉案件受理费3608元（已由被告预交），由原告负担970元，由被告负担2638元。
决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判长
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 叶 钧 如
人民陪审员 杨 海 涛
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 苏颖（代）
茶丽梅