广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1838号
上诉人（原审被告）李军，男，汉族，住所地：天津市河北区，现住深圳市龙岗区。
委托代理人：罗建斌，广东融关律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟正我，男，汉族，住所地：广州市天河区。
委托代理人：钟正英，广东滨都律师事务所律师。
原审被告：李国军，男，汉族，住所地：江苏省射阳县。
委托代理人：柯少吟，广东融关律师事务所律师。
原审第三人：广州市济通贸易有限公司。住所地：广州市天河区。
法定代表人：黎福。
委托代理人：钟正英，广东滨都律师事务所律师。
上诉人李军因与被上诉人钟正我、李国军及原审第三人广州市济通贸易有限公司（以下简称济通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法（2014）深罗法民三初字第501号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、2011年3月22日，李军出具公证委托书，委托李国军在2011年3月22日至2012年9月21日期间作为其代理人，以其名义转卖深圳市罗湖区莲塘罗沙路东方尊峪花园整栋会所，签署《房地产买卖合同》、收取售楼款、办理房产过户等手续。二、2012年1月16日，李国军以李军代理人名义与济通公司签订了《房地产买卖合同》，约定将李军名下位于深圳市罗湖区莲塘罗沙路东方尊峪会所（深房地字第2000549238，登记建筑面积1692.7平方米，套内建筑面积1575.85平方米）以2052万元的价格卖给济通公司。合同约定：买方前期支付给卖方的款项220万元转为本合同的第一期购房款，在银行出具同意贷款相关证明后，买卖双方共同配合银行到房管局办理交易过户及抵押登记手续，办妥抵押登记手续后，卖方向银行提供收款账号，银行发放的2000多万元贷款全部转入卖方账号作为剩余购房款，若贷款金额不足以支付剩余购房款，则买方在发放贷款当日补足差额；任何一方不履行本合同约定义务，导致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求支付房产总价款百分之一的违约金。合同还约定了其他权利义务。三、2012年5月29日，李军与案外人潘某签订涉案房产买卖合同，将涉案房产转让给案外人潘某，并于2012年6月1日办理了过户手续。四、2014年3月4日，李军收到济通公司出具的《债权转让通知书》。通知称，根据2012年1月16日签订的《房地产买卖合同》，其购买李军名下位于深圳市罗湖区莲塘罗沙路东方尊峪花园会所，并已先行支付了220万元购房款，但李军私下又将该会所转让并过户给了案外人，且没有退还或者赔偿其任何款项，济通公司将该笔220万元的债权以及房地产买卖合同项下的其他权利一并转让给钟正我，请李军径直向钟正我履行全部义务。
钟正我向原审法院起诉请求判令：1、解除合同；2、李军返还购房款220万元；3、李军支付违约金205200元；4、李国军对李军上述付款义务承担连带责任；5、李军、李国军支付钟正我因维权而发生的律师费12万元；6、李军、李国军承担本案的诉讼费。
原审法院认为，李国军以李军代理人的身份与济通公司签订《房地产买卖合同》的行为发生在代理期间内，没有违反代理权限，该代理行为有效。根据代理的本义以及公证委托书的内容，该合同项下权利应由李军享有、义务应由李军承担，钟正我请求代理人李国军承担该合同的违约责任没有依据，原审法院不予支持。李军和李国军提出该合同无效的理由不能成立，原审法院不予支持。由于《房地产买卖合同》对双方义务的具体内容及履行期限约定不明确，实际上买卖双方均没有及时履行合同义务，合同目的没能实现不完全是卖方的责任，故钟正我请求李军支付违约金20.52万元，原审法院不予支持。但是由于涉案标的物已经另行转卖并过户给案外人，继续履行合同成为不可能，钟正我请求解除合同的理由成立，原审法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，已经履行义务的，当事人可以要求恢复原状。本案中，根据《房地产买卖合同》第五条第一项的内容，买方济通公司支付给卖方李军220万元购房款，故济通公司有权请求李军返回该220万元购房款。由于济通公司将该220万元的债权以及合同项下的其他权利一并转让给了钟正我，故钟正我请求李军返还购房款220万元的理由成立，原审法院予以支持。由于律师费没有在合同中明确约定，也不是维护权利的必需费用，故钟正我请求被告支付律师费12万元没有依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百五十二条、第一百六十四条之规定，判决：一、解除李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》。二、李军在判决生效后十日内向钟正我返还购房款220万元。三、驳回钟正我的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13501元，由李军承担11762元，钟正我承担1739元。
上诉人李军不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判驳回钟正我的诉讼请求，并判令由钟正我承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、李军从来就没有委托李国军转让该会所第三层，李国军与济通公司签订《房地产买卖合同》系李国军的无权处分行为，李军对此不予追认，此合同对李军不发生效力。基于李军的委托授权，2011年6月10日，李国军与案外人老元奔签订《房地产买卖合同》，将整栋会所转让给案外人老元奔，这表明李国军已完成李军的委托事宜。而之后，李国军再次与济通公司签订《房地产买卖合同》，将会所第三层转让给济通公司。在第二次转让中，李国军已没有代理权，且济通公司也明知之前整栋会所转让给案外人老元奔的事实。同时，要特别注意到，2011年3月22日经公证的《委托书》中明确“我李军拥有深圳市罗湖区莲塘罗沙路东方尊峪花园会所整栋（份额为100%）的房产，现委托李国军为我的代理人……”，此时，该整栋会所共三层，只有一本房地产证，房地产证号是深房地字第××号。李军委托李国军系整栋会所出让，并未分层。但是，在该整栋会所一、二、三层分别办理了房地产证后，2012年1月16日，李国军与济通公司签订《房地产买卖合同》，转让的房产系该会所第三层，房地产证号是深房地字第××号。而李军从来没有委托李国军转让该会所第三层，这也清楚地证明，李国军再次与济通公司签订《房地产买卖合同》时，李国军并没有代理权。对于李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》，李军不予追认。《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。因此，李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》对李军不发生效力。二、济通公司从未支付给李军220万元购房款，李军获得的购房款220万元系依据其与案外人老元奔签订的合同所取得的合法款项，这也是李军的正当权利，李军当然无需向某公司返还购房款220万元。（一）本案中钟正我要求返还的购房款系案外人老元奔支付给李军的款项220万元。2011年6月10日，李国军依照李军的委托与案外人老元奔签订《房地产买卖合同》，将位于深圳市罗湖区莲塘罗沙路的整栋会所（房地产证号：深房地宇第20005216**号）转让给案外人老元奔，之后，案外人老元奔支付款项220万元。2012年1月16日，李国军与济通公司签订《房地产买卖合同》，将位于深圳市罗湖区莲塘罗沙路的会所第三层（房地产证号：深房地字第××号）转让给济通公司。该合同第五条第1项约定：“买方前期所支付给卖方的贰佰贰拾万元转为本合同的第一期购房款”。对此，买方即济通公司前期从未支付给卖方款项220万元。而且，根据钟正我的证据表明，本案中钟正我要求返还的购房款实际上系案外人老元奔支付给李军的款项220万元。在法庭调查中，钟正我及济通公司也承认上述事实。（二）李军和案外人老元奔均未委托授权李国军或济通公司将上述220万元转为李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》中的第一期购房款，李国军和济通公司无权处分上述款项220万元。上述两份《房地产买卖合同》之间并无关联，亦无承继关系。虽然李军委托授权李国军办理转让整栋会所事宜，但是李军从未委托授权李国军将上述220万元转为其与济通公司签订的《房地产买卖合同》中的第一期购房款。且在经公证的委托书中，李军给李国军的委托事宜也只是与转让房产相关的内容，并不包括任何处置上述220万元的内容。同样，案外人老元奔也没有委托济通公司将上述220万元转为其与李国军签订的《房地产买卖合同》中的第一期购房款。上述220万元仍然是李军从案外人老元奔处取得的款项，李国军和济通公司无权处分上述款项220万元，该220万元不能转化为李国军和济通公司签订的《房地产买卖合同》中的第一期购房款。（三）案外人老元奔既不能单方处置上述220万元，也无权处置上述220万元，而且李军从未同意将上述220万元转为李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》中的第一期购房款，上述220万元仍然是李军应得的款项。为了证明济通公司已支付220万元，钟正我提供了一份署名为老元奔于2014年4月24日出具的《情况说明》。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”。第四十七条规定“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”。因此，该《情况说明》属于证人证言，案外人老元奔应当出庭作证，并接受质证。显然，该《情况说明》不具备真实性、合法性和关联性，不能作为本案中认定事实的证据。同时，也没有其他证据证明，案外人老元奔就上述款项220万元作出处置。因此，案外人老元奔没有就上述款项220万元作出任何处置。而且，该《情况说明》称“后经本人与李国军、广州市济通贸易有限公司商议，达成以下共识……，”，这根本就是一面之词，李军从未与案外人老元奔或济通公司有过相关协商。反之，因该220万元已经是李军依法和依合同约定从老元奔处取得的款项，即便是处置该220万元，也必须得到李军的同意，老元奔不仅不能单方处置该款项，而且也无权处置该款项。李军从未同意将上述220万元转为李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》中的第一期购房款，上述220万元仍然是李军应得的款项。如果案外人老元奔与李军就李国军与案外人老元奔于2011年6月10日签订的《房地产买卖合同》产生争议，案外人老元奔也要求返还220万元，李军将无法向老元奔返还该款项。三、即便是合同解除，对于李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》，有权主张解除合同的一方也不是钟正我，而是济通公司，但是，济通公司并未主张解除合同，也未依法履行解除合同的程序。因此，原审判决判令“解除李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》”是错误的。如上所述，李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》对李军不发生效力，因此，该《房地产买卖合同》不存在解除的问题。而且，即使合同解除，原审判决也有重大错误。在原审起诉中，钟正我的诉讼请求并未包含解除李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》。原审法庭调查中，李军提出，合同未解除，债权不存在，因此，原审法院才询问钟正我是否解除合同，此时，钟正我才要求解除合同。但是，需要注意的是，在李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》中，根据合同相对性的原则，依照《合同法》第九十三条至九十六条关于合同解除的规定，主张合同解除的一方必须是合同的一方当事人，钟正我并非《房地产买卖合同》的一方当事人，其无权主张解除合同，只有《房地产买卖合同》的一方当事人即济通公司才有权主张解除合同。纵观本案，济通公司从未主张解除合同，也未按照《合同法》第九十六条的规定通知对方。由此，原审判决判令解除李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》，处理不正确。四、钟正我不是本案适格的原告。（一）济通公司从未支付购房款，不存在所谓的债权，该220万元不能由济通公司作为债权转让。如前所述，济通公司从未支付购房款。上述220万元仍然是李军依法和依合同约定从案外人老元奔处取得的款项，是李军所享有的权利。李国军和济通公司无权处分上述220万元，该220万元并没有转化为本合同的第一期购房款。因此，济通公司对李军并无债权，不存在向钟正我转让债权的基础，该220万元不能由济通公司作为债权转让。（二）李国军与济通公司签订的《房地产买卖合同》没有解除，济通公司和李军之间尚未形成债权，济通公司和钟正我之间也无债权转让的基础。假设济通公司向李军支付了220万元购房款，济通公司要转让220万元购房款的债权，其也要遵循相应的顺序和程序。首先，济通公司应主张解除李国军与其签订的《房地产买卖合同》，并通知对方；其次，该《房地产买卖合同》自通知到达对方时解除，而且，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；再次，该《房地产买卖合同》确定解除后，李军才需将220万元购房款返回给济通公司，此时，才形成济通公司对李军的债权；最后，济通公司方能将其对李军的债权转让给钟正我。（三）债权转让的程序也不合法。如债权存在，债权转让首先应在钟正我和济通公司之间形成合意，再由济通公司通知债务人，债权转让才有效。而本案钟正我证据中仅有济通公司的债权转让通知书，必须的债权转让合同都没有，显然债权转让的程序也不合法。因此，钟正我并非本案适格的原告。
被上诉人钟正我答辩称：一、李国军是在其代理期间及代理权限内与济通公司签订了《房地产买卖合同》，该代理行为是合法有效的，李军应当承担相应的权利义务。二、将老元奔支付的220万元转为济通公司购买涉案房产的第一期购房款，是李军、老元奔和济通公司的合意，这在老元奔与济通公司签订的买卖合同，及老元奔的情况说明可以证明。三、李军的代理人李国军与济通公司签订《房地产买卖合同》后，李军擅自将房产另卖他人，导致合同目的不能实现，已构成根本违约，故其应向某公司承担返还购房款的责任，现济通公司已将本案涉及的220万元购房款权利转让给钟正我，该权利转让行为并不违反法律强制性规定，是合法有效的，所以钟正我有权要求李军承担返还购房款的责任。四、济通公司将本案所涉及的220万元购房款权利转让给钟正我，并将《债权转让通知书》送达给李军，足以表明济通公司解除合同的意思，并将解除合同意思及权利转让的意思通知了李军，这一通知行为已经产生了合同解除的效果及债权转让的效果。五、退一步说，即使合同没有解除，但济通公司将《房地产买卖合同》的所有权利包括其他全部权利一并转让给钟正我，合同已无法履行，钟正我要求解除合同并要是李军返还购房款合情合理合法。综上，请求二审法院驳回李军的全部上诉请求，维持原判。
原审被告李国军没有陈述意见。
原审第三人济通公司述称，同意钟正我的答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审补充查明，案外人老元奔因涉嫌合同诈骗罪，现羁押于广州市越秀区看守所。本院于2014年10月28日前往越秀区看守所，就钟正我一审提交的2014年4月24日老元奔出具的《情况说明》向老元奔核实情况。老元奔确认该份《情况说明》系其本人出具，情况说明上的签名系其本人所签，对该份《情况说明》中的内容予以认可。该份《情况说明》的内容为：“本人老元奔曾于2011年6月10日与李军的代理人李国军签定《房地产买卖合同》，购买李军位于深圳市罗湖区莲塘罗沙路的会所，并为此支付了部分款项。后经本人与李国军、广州市济通贸易有限公司商议，达成以下共识：由广州市济通贸易有限公司与李国军另行签定《房地产买卖合同》约定购买会所事宜，本人先期支付的款项中的220万元作为本人代广州市济通贸易有限公司向李军支付的购买会所的第一期购房款；同时本人与李国军签定的《房地产买卖合同》解除。特此说明。说明人：老元奔。2014年4月24日。”
本院认为，李军向李国军出具的委托书委托期限为2011年3月22日至2012年9月21日，委托事项为委托李国军以李军名义转卖东方尊峪花园整栋会所，李国军以李军代理人名义于2012年1月16日与济通公司签订《房地产买卖合同》，将李军名下东方尊峪会所出卖给济通公司。李国军并未超出代理期限和代理权限，原审法院认定李国军为有权代理，认定正确。
李军与济通公司在《房地产买卖合同》中约定，买方前期支付给卖方的220万元款项转为第一期购房款。对于上述220万元款项，从《情况说明》的内容及合同的约定可以确认系案外人老元奔为履行与李军签订的另外一份合同（后未履行）向李军支付的购房款。案外人老元奔确认该款项已经作为其代济通公司支付的第一期购房款。根据各方的意思表示，案外人老元奔支付的220万元购房款已经转为2012年1月16日《房地产买卖合同》中济通公司应当支付的第一期购房款220万元。因李军已于2012年5月29日将涉案房产转让给案外人潘某，实际上已经无法履行其与济通公司签订的《房地产买卖合同》。李军应当将收取的220万元款项返还给济通公司。济通公司已于2014年3月4日向李军出具《债权转让通知书》，将其在2012年1月16日《房地产买卖合同》项下所享有的220万元债权及其他权利一并转让给钟正我。钟正我受让济通公司的债权后，有权要求李军偿还债务。
综上，上诉人李军上诉无理，应予驳回。原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24400元，由上诉人李军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 邹俊辉（兼）