广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1043号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：深圳市顺兴隆实业发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：杨丽惠。
委托诉讼代理人：廖立华、曾雪滔，均系惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：惠州市惠阳区新圩镇新联村坭生墩经济合作社，住所地：惠州市惠阳区。
负责人：谢锦前，该村民小组组长。
委托诉讼代理人：卢晓聪、方雁强，均系广东日升律师事务所律师。
上诉人深圳市顺兴隆实业发展有限公司（以下简称顺兴隆公司）因与被上诉人惠州市惠阳区新圩镇新联村坭生墩经济合作社（以下简称坭生墩合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人一审的诉辩意见
原审原告顺兴隆公司向原审法院提出诉讼请求：1、依法判决确认顺兴隆公司与坭生墩合作社于2012年1月6日签订的《地皮租赁合同书》无效；2、依法判决坭生墩合作社返还顺兴隆公司2013年1月1日计至2014年6月30日租金和押金合计陆拾壹万贰仟柒佰伍拾陆元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3、依法判决坭生墩合作社返还顺兴隆公司填土款陆万元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；4、依法判令坭生墩合作社向顺兴隆公司返还修建围墙费用壹拾柒万陆仟玖佰玖拾捌元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；5、本案诉讼费由坭生墩合作社承担。事实和理由：顺兴隆公司与坭生墩合作社于2012年1月6日签订一份《地皮租赁合同书》，约定坭生墩合作社将位于惠阳区新联坭生墩村民小组存猪沥地段工业用地17021平方米出租给顺兴隆公司作为投建工业厂房用地，租期为2013年1月1日到2042年12月31日，2013年1月1日至2017年12月31日租金为25531.5元/月，并约定顺兴隆公司支付半年租金153189元给坭生墩合作社作为押金。但合同签订后，因村民小组内部问题（村内八户村民不同意将土地交付给顺兴隆公司使用）导致顺兴隆公司无法在租赁期间正常使用该土地。顺兴隆公司与坭生墩合作社为此于2013年1月28日签订一份补充合同，约定由坭生墩合作社负责解决村民闹事的情况，顺兴隆公司损失由坭生墩合作社承担。顺兴隆公司依约交纳了押金153189元、2013年1月至2014年6月的租金459567元。顺兴隆公司2013年3月29日进行投资建设的需要，支付了60000元填土款、围墙建设款176998元，但直到2014年7月，八位村民的异议问题尚未解决，合同约定的用于报建与建设的合法证件资料坭生墩合作社也从未提供过给顺兴隆公司，导致顺兴隆公司一直无法正常使用上述土地。鉴于上述情形，顺兴隆公司于2014年7月暂停支付租金。基于上述事实，顺兴隆公司认为，坭生墩合作社的违约行为不仅侵犯了顺兴隆公司的权益，严重违背了诚实信用原则和我国《合同法》、土地管理法律法规的有关规定，且坭生墩合作社由始至终并未提供相关的土地权属证明文件，不符合《广东省集体建设用地流转管理办法》的规定，合同应属无效。请依法判准各项诉讼请求。
顺兴隆公司为其诉请向本院提交以下证据：
1、营业执照复印件、法人代表身份证明。拟证明原告主体适格；
2、组织机构代码证。拟证明被告的主体适格；
3、《地皮租赁合同书》、《函》、《补充协议》、《通知》、《情况说明》。拟证明顺兴隆公司与坭生墩合作社之间的合同事实；
4、收款收据及2015年11月19日提交的银行转账凭证。拟证明顺兴隆公司已向坭生墩合作社支付租金及押金合计612756元；
5、存款回单。拟证明顺兴隆公司已支付填土款60000元；
6、收支记录、收款收据。拟证明顺兴隆公司支付围墙建设费176998元。
坭生墩合作社辩称：顺兴隆公司起诉要求确认双方签订的《地皮租赁合同书》无效以及要求坭生墩合作社返还押金、租金、填土款、修建围墙款等款项没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回顺兴隆公司的全部诉讼请求。理由：第一、坭生墩合作社与顺兴隆公司于2012年1月6日签订的《地皮租赁合同书》合法有效，合同应继续履行。《地皮租赁合同书》是双方经平等协商的真实意思表示，且经本经济集体超过三分之二以上的村民讨论同意，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定该合同合法有效，双方应当依合同约定履行义务。第二、顺兴隆公司所主张的返还押金、租金、填土款、修建围墙款等款项没有事实和法律依据，按照合同约定，坭生墩合作社无需向顺兴隆公司返还押金以及从2013年1月1日至2014年6月30日租金，亦无需向顺兴隆公司返还填土款以及修建围墙费用。（一）坭生墩合作社与顺兴隆公司签订的《地皮租赁合同书》是合法有效的，签订合同后，坭生墩合作社立即将租赁土地交付给顺兴隆公司使用，实际上租赁土地一直被顺兴隆公司所占有使用，顺兴隆公司也向坭生墩合作社支付了合同押金，并约定该押金在合同末期当租金抵销，现该合同正在履行过程中，并不存在退还押金的情形。（二）《地皮租赁合同书》约定顺兴隆公司应当每月支付坭生墩合作社25531.5元租金作为其使用土地的对价，坭生墩合作社已向顺兴隆公司交付了土地，顺兴隆公司已实际占有使用上述土地。顺兴隆公司的起诉书表明，其仅仅交付了2013年1月至2014年6月的租金严重违反《地皮租赁合同书》的约定，拖欠坭生墩合作社2014年7月至2015年11月的租金。（三）顺兴隆公司所主张返还填土款以及修建围墙费用的问题，坭生墩合作社从未收到顺兴隆公司所诉的填土款60000元以及176998元修建围墙费用。顺兴隆公司也没有提交证据证明该费用是否实际发生，其提交的证据与本案根本没有任何关联，不足以证明其诉请，应承担举证不能的不利后果。第三、退一万步讲，假设双方签订的《地皮租赁合同》属于无效合同，坭生墩合作社也无需向顺兴隆公司返还押金、租金、填土款、修建围墙费用等。（一）根据合同无效的处理规定，顺兴隆公司应当立即向坭生墩合作社返还涉案的土地；（二）合同无效，也自然不存在合同约定的免租期，顺兴隆公司自2012年1月1日起至今仍然实际占有使用涉案的土地，应当参照合同标准向坭生墩合作社支付土地占用费，即2012年1月1日至今的土地占用费。顺兴隆公司未向坭生墩合作社支付2012年1月1日至2012年12月31日期间的土地占用费人民币306378元，未支付2014年7月至2015年11月期间的租金款项434035.5元，顺兴隆公司实际拖欠坭生墩合作社土地占用费740413.5元，坭生墩合作社有权将押金款项153189元抵作土地占用费，予以抵销未支付的部分土地占用费并有权要求顺兴隆公司支付剩余的土地占用费587224.5元。
坭生墩合作社为其辩称向本院提交了双方2012年1月6日签订《地皮租赁合同书》的附件1土地红线图复印件，证明涉案土地是政府征地后回拨给坭生墩村民小组的回拨地。
2016年7月26日，坭生墩合作社向本院提出反诉请求：1、请求依法判令顺兴隆公司向坭生墩合作社返还涉案位于惠阳区新联坭生墩村民小组存猪沥地段面积为17021平方米土地；2、请求依法判令顺兴隆公司向坭生墩合作社支付土地占用费暂计至反诉之日为人民币791476.5元（其中占用费从2012年1月1日至2012年12月31日参照合同标准计算为306378元；从2014年7月1日至2016年7月参照合同标准计算为638287.5元；占用费合计944665.5元，扣除顺兴隆公司交付的押金153189元），并参照合同标准继续计算至顺兴隆公司实际返还土地之日止；3、请求依法判令顺兴隆公司承担本案诉讼费。事实和理由：坭生墩合作社与顺兴隆公司于2012年1月6日签订一份《地皮租赁合同书》，约定坭生墩合作社将位于惠阳新圩镇新联坭生墩村民小组存猪沥地段面积为17021平方米土地租给顺兴隆公司使用，约定2012年1月21日至2012年12月31日为土地基建免租期，2013年1月1日至2017年12月31日每月租金25531.5元。合同签订当时坭生墩合作社即将土地交付给顺兴隆公司使用，顺兴隆公司也在涉案土地上修建了围墙，从签订合同之日起即占有使用涉案土地至今。从2014年7月至今顺兴隆公司未向坭生墩合作社支付土地使用的对价。另外，顺兴隆公司于2015年10月向法院起诉要求确认双方签订的合同无效，并要求坭生墩合作社返还租金押金及相关款项。坭生墩合作社认为顺兴隆公司一直使用着涉案土地，即使合同无效，根据无效合同的处理原则，坭生墩合作社有权要求顺兴隆公司返还涉案土地并支付土地占用费至顺兴隆公司实际返还土地之日。
坭生墩合作社为其反诉诉请向本院提交以下证据：
1、组织机构代码证，证明其诉讼主体资格；
2、地皮租赁合同，证明双方签订合同的时间以及相应的合同条款内容。
顺兴隆公司辩称：一、坭生墩合作社的反诉不符合法律规定。我国民事诉讼法及其解释规定，被告有反诉的权利，但应当在法庭辩论结束前提出，本案在2015年11月已经开庭并完成了法庭辩论，而坭生墩合作社于2016年7月2日才提出反诉。二、退一步讲，坭生墩合作社的反诉不具有法律依据和事实理由。首先，坭生墩合作社与顺兴隆公司于2013年1月28日签订了租赁合同至今并没有实际使用或者占有涉案土地。坭生墩合作社所反诉的占用费实际是民法中所说的占有物权所应承担的相应使用费，根据物权法规定，占有是指管理或者控制物权的一种行为。本案中顺兴隆公司虽然对该土地进行平整但并没有实际使用，土地的平整行为仅是为使用土地而创造条件，况且顺兴隆公司在平整土地的过程中已经遭受坭生墩合作社相关村民的阻止，该事实从本案本诉证据3中明确体现。在顺兴隆公司停止平整土地之后，坭生墩合作社的相关村民已经实际控制了涉案土地并种植了植被。因此，顺兴隆公司并没有控制管理涉案土地，不存在占有事实。其次，坭生墩合作社的诉请及理由没有法律依据。本案中的土地租赁已经违反法律规定，依据合同法第五十二条第（五）项的规定应属于无效合同，同时根据该法第五十八条的规定，合同无效，因该合同而取得的财产应当返还。再次，坭生墩合作社没有对其反诉主张提供有效合法的顺兴隆公司已经实际占有和使用其土地的相关证据，应承担举证不能的责任。另外，其提出反诉也没有证据证明已得到村民集体的同意。综上，请驳回坭生墩合作社的反诉请求。
顺兴隆公司没有为其答辩提交证据。
一审法院查明的事实
对当事人围绕诉讼请求提交的证据，在本院庭审质证时，各方当事人对对方提交的证据提出了质证意见。对当事人没有异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原审法院认定如下：
顺兴隆公司提交的证据3包含五份资料，《地皮租赁合同书》、《函》、《补充协议》、《通知》和《情况说明》，其中《地皮租赁合同书》与坭生墩合作社在反诉中提交的证据2相同。坭生墩合作社对《地皮租赁合同书》的三性无异议，认为是双方的意思自治的体现，并未违反法律规定；对《函》的三性有异议，认为仅仅代表签收人收到了该份函件，并不代表村民认可该函件；对《补充协议》三性不认可，认为该补充协议签订并未经过三分之二村民同意；对《通知》的三性有异议，认为不能代表村民认可该份通知；对《情况说明》的三性有异议，签收人当时已经不是村民小组组长，其作出的情况说明不具有合法性和客观性，且签收人与顺兴隆公司存在利害关系。顺兴隆公司在反诉质证时，对《地皮租赁合同书》的合法性有异议，认为该合同违反了法律规定，为无效合同，也不能证明坭生墩合作社已经交付了且顺兴隆公司已经占有了涉案土地。经本院审查，该组证据中，《地皮租赁合同书》是双方经协商并经坭生墩合作社经三分之二村民同意后于2012年1月6日签订。该合同约定坭生墩合作社为甲方，顺兴隆公司为乙方，分为五项，附件是土地红线图（复印件）和村民小组户代表会议表决签名件（原件）。合同的第一项约定涉案土地位于惠阳区新联坭生墩村民小组存猪沥地段，为甲方合法取得的工业用地，面积共17021平方米，乙方用来兴建厂房等生产设施从事工业生产。合同第二项约定租期从2013年1月1日起至2042年12月31日止共30年，土地基建免租期自2012年1月1日起至2012年12月31日止共12个月。合同第三项约定租金和租金交纳期，“租金分六期，每五年以10%租金递增一次。第一期从2013年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金按人民币1.50元/平方米计算，即每月租金25531.5元……”。合同第四项约定了双方的权利义务，“……，2、甲方应保证乙方在租赁期内能正常使用该块土地（指可以正常兴建厂房以保证可以正常进行工业生产），协助乙方办理营业执照、向政府部门报建、环保批文等，费用由乙方支付。……9、甲方需提供该土地的所有权政府文件、证书或国土部门的合法文件给乙方……”。合同第五项约定了其他事项，“1、甲方取得该地块由国土部门颁发的规划红线图后，乙方付半年租金153189元人民币给甲方作为押金，该押金在合同末期当租金抵销。……”。因此，该份证据可以证明本案事实，本院予以确认。该组证据中的《函》、《补充协议》、《通知》和《情况说明》是双方在合同履行中遇到问题相互协调时顺兴隆公司发给坭生墩合作社的函件。该组函件能证明顺兴隆公司与坭生墩合作社签订合同后，在使用涉案土地的过程中，遇到了坭生墩合作社少数未同意出租土地村民的阻挠，顺兴隆公司要求坭生墩合作社予以协调以及从2014年7月开始暂时停止支付租金等案件事实，本院予以确认。
顺兴隆公司提交的证据5、证据6，是中国农业银行无卡/无折活期存款业务回单和收支记录、收款收据，因顺兴隆公司无法提供类施工合同等资料证明是用于涉案土地填土和构筑围墙的支出，且坭生墩合作社对该二组证据的三性皆有异议，因此，对该二组证据本院不予确认。
顺兴隆公司提交的证据7-9，是顺兴隆公司通过相关银行向坭生墩合作社支付租金的凭证和电子回单，拟证明顺兴隆公司向坭生墩合作社支付涉案土地租金，坭生墩合作社认可其真实性，对关联性有异议。本院经审查认为，该三组证据，结合顺兴隆公司提交的双方没有异议的证据4，能够证明双方签订合同后，顺兴隆公司向坭生墩合作社支付了押金153189元、租金459567元合共612756元的事实，与本案有关联，本院予以确认。
对坭生墩合作社答辩和反诉中提交的证据2是双方签订的《地皮租赁合同书》，本院在对顺兴隆公司提交的证据3中已作出了认证。
原审法院另查明，涉案土地位于惠阳区新联坭生墩村民小组存猪沥地段，是1992年被征地后在2000年回拨给坭生墩村民小组使用，有新圩镇规划建设办公室出具的红线图，没有办理《集体土地建设用地许可证》。顺兴隆公司和坭生墩合作社在签订合同时均知道该土地尚未取得《集体土地建设用地许可证》，经庭审征询，坭生墩合作社表示短期内仍无法办理。
本案在2015年11月19日第一次开庭后，于2015年11月24日和2016年1月20日召集双方就顺兴隆公司在涉案土地的投入资金数额进行协商，并告知本案转为普通程序审理。2016年1月14日，顺兴隆公司向本院提交《评估申请书》，请求对顺兴隆公司在涉案土地上进行填土的费用以及修砌围墙的费用进行评估。经本院委托第三方对顺兴隆公司的申请项目进行评估，第三方于2016年4月13日和2016年9月19日二次项本院发函，要求补充拟评估项目的填土工程量和围墙的施工图纸及完成情况，顺兴隆公司无法按要求补充。2016年7月26日，坭生墩合作社提出反诉。
一审法院的判决理由及结果
原审法院认为，本案的焦点问题是合同的效力问题、责任承担问题和财产返还问题。
关于合同的效力问题。本案是土地租赁合同纠纷，涉案土地属于农村集体土地，没有取得《集体土地建设用地许可证》，合同目的是承租方在涉案土地上兴建厂房进行工业生产。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，顺兴隆公司与坭生墩合作社2012年1月6日签订的《地皮租赁合同书》虽是双方的真实意思表示，但因违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。
关于责任承担问题。本案中，坭生墩合作社明知涉案土地没有取得《集体土地建设用地许可证》而出租给顺兴隆公司拟从事非农业建设，收取顺兴隆公司土地使用费；顺兴隆公司明知涉案土地属于农村集体土地，没有取得《集体土地建设用地许可证》，不能从事非农业建设而与坭生墩合作社签订合同，支付土地使用费并进行填土、修砌围墙。因此，对合同无效的结果双方均有过错，应负同等责任。
关于财产返还问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。顺兴隆公司和坭生墩合作社合对合同无效的结果有同等过错，应各自承担各自损失。合同签订后，坭生墩合作社将涉案土地交付给顺兴隆公司使用，顺兴隆公司对涉案土地进行填土和修砌围墙，顺兴隆公司理应向坭生墩合作社支付土地使用费，土地使用费的标准应参照双方签订的合同约定的金额和方法计算。本案中，顺兴隆公司的损失是对涉案土地的投资支出，坭生墩合作社的损失是尚未收取的合同约定的涉案土地的使用费。至2014年6月，顺兴隆公司向坭生墩合作社支付合同押金153189元，按合同约定从2013年1月1日至2014年6月30日的土地使用费459567元，对涉案土地进行填土和修砌围墙支付了相应的费用。在此过程中，虽然出现了坭生墩个别村民阻却顺兴隆公司填土的情形，但因合同无效，不影响本案的处理结果，在此不予评述。顺兴隆公司申请对其在涉案土地上进行填土和修砌围墙的费用进行评估，因无法按照第三方的要求补充相关资料而无法进行评估，也因合同无效而不影响本案的处理结果，在此不予评述。综上，顺兴隆公司按合同约定从2013年1月1日至2014年6月30日支付给坭生墩合作社的土地使用费459567元以及对涉案土地的填土款和修砌围墙款等损失应自己承担，对其要求坭生墩合作社返还已交付土地使用费及利息、填土款及利息、修砌围墙款及利息等主张不予支持。对于合同押金，因其具有合同保证金的性质，不属于对涉案土地的投资支出，虽然已支付至坭生墩合作社账户，但其所有权仍属于顺兴隆公司，因合同无效，坭生墩合作社理应返还，因此，对顺兴隆公司要求坭生墩合作社返还合同押金153189元及利息的主张，本院予以支持。因对合同无效的结果负有同等责任，坭生墩合作社对未能收取的参照合同约定的土地使用费的损失应自己承担，对其反诉要求顺兴隆公司支付土地占用费的主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）深圳市顺兴隆实业发展有限公司与被告（反诉原告）惠州市惠阳区新联村坭生墩经济合作社在2012年1月6日签订的《地皮租赁合同》无效；
二、原告（反诉被告）深圳市顺兴隆实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）惠州市惠阳区新联村坭生墩经济合作社涉案土地；
三、被告（反诉原告）惠州市惠阳区新联村坭生墩经济合作社在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）深圳市顺兴隆实业发展有限公司合同押金153189元及利息（自从2015年10月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
四、驳回原告（反诉被告）深圳市顺兴隆实业发展有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）惠州市惠阳区新联村坭生墩经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12298元由深圳市顺兴隆实业发展有限公司负担10000元、惠州市惠阳区新联村坭生墩经济合作社负担2298元；案件反诉费5857.38元由惠州市惠阳区新联村坭生墩经济合作社负担（顺兴隆公司已预交诉讼费12298元，坭生墩合作社已预交反诉费5857.38元）。
当事人二审的诉辩意见
上诉人深圳市顺兴隆实业发展有限公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求:1、依法撤销原审法院作出的(2015)惠阳法民一初字第1227号判决书第二、三、四项判决;2、依法改判被上诉人向上诉人返还2013年1月1日计至2014年6月30日租金和押金合计陆拾壹万贰仟柒佰伍拾陆元(小写￥612，756.00元)及利息(自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至上述6l2756元付清之日止);3、依法判决被上诉人归还上诉人填土款陆万元(￥60，000.00元)及利息(自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止);4、依法判令被上诉人向上诉人返还修建围墙费用壹拾柒万陆仟玖佰玖拾捌元(￥176，998.00)及利息(自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止);5、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。上诉人与被上诉人土地租赁合同纠纷一案，惠阳区人民法院作出(20l5)惠阳法民一初字第1227号判决，上诉人不服一审法院判决依法提起上诉。事实与理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致作出了错误的判决。一、上诉人顺兴隆公司与被上诉人坭生墩合作社签订的《地皮租赁合同》无效，被上诉人应当返还财产，对不能返还的财产应当折价返还。上诉人与被上诉人坭生墩合作社签订了《地皮租赁合同》后，即对涉案土地进行规划建设。因村内八户村民不同意将土地交付给上诉人使用，导致被上诉人无法将土地按约定交付给上诉人使用。上诉人与被上诉人为此于2013年1月28日签订一份补充合同，约定由被上诉人负责解决村民闹事的情况，上诉人损失由被上诉人承担。上诉人依约交纳了押金153189元、2013年1月至2014年6月的租金459567元。后因被上诉人的村民强力干扰，并在涉案土地上种植了植物，导致上诉人未能继续优化土地达到使用目的，而停止交租及对该土地继续投入。鉴于被上诉人始终不能提供合同约定的用于报建与建设的合法证件资料，导致《地皮租赁合同》无效。根据《合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，本案中《地皮租赁合同》已被确定为无效合同，根据上述规定，应当互相返还财产，对不能返还的财产应当折价返还。二、本案的争议焦点是返还财产的范围问题。上诉人认为被上诉人应当返还已收取的涉案土地的租金、押金以及上诉人在涉案土地中投入的建设资金(填土款、围墙款)。(一)返还押金和租金的理由和占用费问题。庭审过程及双方证据可以体现，上诉人在土地平整过程中不断受到该村村民的阻扰，以至于从合同签订到上诉人停止交租的2年零6个月期间，仅仅能勉强完成涉案土地的平整和修葺围墙工作。上诉人承租该土地是为了承办厂生产经营使用，合同也约定被上诉人坭生墩合作社应当提交相应的符合报建要求的文件和手续，但尽管上诉人累计支付了押金和租金612756元、填土18万元、围墙l76998元，累计投入超过百万元，却在非政府部门干涉的情况下，始终未能在上述土地上添置一砖一瓦，期间不仅多次受到村民的阻扰，涉案土地更是被该村村民种上植物。可见，上诉人承租涉案土地后并未对该土地进行实质占有和实现合同签订时的目的，又何来占用费一说?从法律上讲，本合同的无效是因为违反了法律强制性规定，那么，从情理上看，上诉人始终无法占有和使用该土地的原因不是因为相关政府部门的禁止，而是被上诉人的多番阻扰，以至于上诉人在涉案土地投入了逾百万元却未能得到一分一毫的收益。因此，不管从法律还是情理上，被上诉人收取的租金及押金都应当返还。(二)返还填土款的理由。一方面，不管合同是否有效，涉案土地经上诉人出资平整后已优化了土地的使用价值，应当属于被上诉人坭生墩合作社的获得利益，理所应当属于返还的范围。不管被上诉人收回土地后，是否会再次对涉案土地进行出租，平整的土地都是更有利于土地的使用，因此，应当属于被上诉人获得利益的一部分。另一方面，上诉人在该土地上也实际投入了18万元(本案只请求了6万元)，合同无效后，这部分应当属于上诉人的损失。因该工程属于对土地的平整和添附，不能原物返还，故由获得利益一方(被上诉人)补偿损失的一方(上诉人)完全符合法律的规定，符合合同法公平原则。(三)返还围墙款的理由。围墙属于民法上的构筑物，属于不动产，在合同无效、期满、或者解除后应当归土地权利人(本案中为坭生墩合作社)所有。对于不能返还原物的，应当折价返还，故围墙的价值应当在返还范围内。三、填土款和修建围墙的价值问题。鉴于填土款和围墙款的争议，上诉人在一审中已提出评估申请，也向法院提供了所有上诉人所能提供的资料，亦向法院阐明国土部门留存有涉案土地填土前的标高图，根据土石方工程的专业人士表示，根据填土前后的标高对比，可以明确填土的工程量，相关资料属于上诉人难以调取的资料，故也未能向法院提供。退一万步说，不管是否能作出评估结论，上诉人针对填土款、围墙款均已提交了转账证明以及相关购买材料、支付工程款的收据，足以明确上诉人支付的费用及损失的客观事实，如若无相反证据推翻上诉人的证据，应当认定上诉人对其主张己经尽了应有的举证责任，其主张应当得到支持。但一审法院在一审中因未能取得填土和围墙修造工程价值的评估为由不予支持上诉人的相关诉请，明显违反了以事实为根据的裁审原则。综上，上诉人认为:根据本案的客观事实，在本案中上诉人因租赁涉案土地使用权已向被上诉人支付了包括但不限于押金，还有土地租金以及优化土地平整土地的填土费、围墙建造费等支出，相对而言上述上诉人的支出也正是被上诉人在合同被确定无效中的受益财产。根据《合同法》第五十八条的规定，被上诉人均应依法予以返还给上诉人。原审法院认为合同无效后，土地的租金、填土款、修建围墙款的费用均不需返还，并对该事实不予查实，是认定事实不清，适用法律错误的表现。故向贵院提起上诉，恳求贵院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人惠州市惠阳区新联村坭生墩经济合作社发表答辩意见：我方认定一审法院判决结果相对合理，能够平衡上诉人与被上诉人的利益，请求二审法院予以维持。实际上，上诉人已经实际占用被上诉人的土地，没有向被上诉人返还，其占用期间，被上诉人存在占用损失。上诉人提起要求返还租金请求是没有事实及法律依据，请求法庭予以驳回。由于上诉人无法提供相关材料导致第三方评估机构无法对相关工程量进行评估，其应当承担不利的后果。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人坭生墩合作社是否应当向上诉人顺兴隆公司返还已交付的土地使用费，以及是否支付填土款和修砌围墙款。
关于土地使用费问题。坭生墩合作社出租给顺兴隆公司本案土地的用途是建厂房，但是一直未能取得集体土地建设用地许可证，导致双方签订的土地租赁合同无效。虽然顺兴隆公司是在明知坭生墩合作社没有集体土地建设用地许可证的情况下签订的本案合同，但是顺兴隆公司之所以在长达一年多的时间内按约向坭生墩合作社支付土地使用费，是基于对坭生墩合作社能够取得该许可证的合理信赖，并且，顺兴隆公司在使用本案土地的过程中遇到了当地少数村民的阻挠，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定以及基于公平原则，坭生墩合作社须对顺兴隆公司的损失承担一半责任。顺兴隆公司已向坭生墩合作社支付了459567元租金（土地使用费），对此各方均无异议，本院予以确认。该款项应当认定为顺兴隆公司因本案合同产生的损失，因此，坭生墩合作社应向顺兴隆公司返还一半的土地使用费，计229783.5元。一审法院认为该部分损失应当由顺兴隆公司自行负担，略有不当，本院予以纠正。至于填土款以及修砌围墙费等问题，一则顺兴隆公司未能提供充分证据予以证实该部分损失的具体数额，二则对于合同无效的后果顺兴隆公司也应当自担一定的责任，故一审法院认定该部分损失即使存在也由顺兴隆公司自行承担，并无不当，本院予以维持。
综上所述，顺兴隆公司的上诉请求部分有理，有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1227号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项以及诉讼费用负担；
二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1227号民事判决第四项为：被上诉人惠州市惠阳区新圩镇新联村坭生墩经济合作社在本判决生效之日起十日内返还上诉人深圳市顺兴隆实业发展有限公司土地使用费229783.5元。
本案二审案件受理费为12299.54元，由深圳市顺兴隆实业发展有限公司负担6149.77元，由惠州市惠阳区新圩镇新联村坭生墩经济合作社负担6149.77元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 于海砚
二〇一七年八月十八日
法官助理 曾嘉红
书 记 员 叶秀婷