河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2017）豫10民终2483号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈国治，男，1950年3月13日出生，汉族，住禹州市（原房管所办公楼）二楼西户。
委托诉讼代理人：梁栋，河南光宇律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：袁跃英，女，1951年7月25日出生，汉族，住河南省长葛市。
委托诉讼代理人：张晓君，河南启法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：董爱君，女，1960年7月1日出生，汉族，住河南省禹州市。
委托诉讼代理人：曾玉玲，河南名人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈帅兵，河南名人律师事务所律师。
上诉人陈国治、袁跃英因与被上诉人董爱君房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省禹州市人民法院（2017）豫1081民初1897号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈国治及其委托代理人梁栋，上诉人袁跃英的委托代理人张晓君，被上诉人董爱君及其委托代理人曾玉玲、陈帅兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈国治上诉请求：依法改判或撤销原判、发回重审。理由如下：一、原审证据采纳错误，本诉原告的诉讼请求不能成立，且超过法律诉讼请求，不能获得支持。1、本诉原告所提供的证据不能证明其积极履行过付款责任，且证人证明内容不真实，说明至今本诉原告都是违约，未支付下余购房款项。本诉原告提供的证人朱某证明的内容极其不真实，证人武某、朱某均没有出庭接受质证，不应当采信该二人证言。2、原审法院认定本诉原告提供的公证处证明有效，证据采纳错误。3、本诉原告的起诉已经超过法律规定的二年时效，不应当获得支持。二、原审法院错误的认定上诉人陈国治与其他人之间不存在先交全款后办理过户的交易习惯，证据采纳和事实认定错误。三、原审法院认定反诉被告至今没有付清购房款和行为不违反交易习惯错误。四、本案买卖房屋行为事前没有得到上诉人配偶、共有人的认可，事后没有得到上诉人配偶、共有人的追认，买卖行为无效，而原审法院却判决驳回上诉人陈国治解除买卖关系的诉讼请求，认定错误。
上诉人袁跃英不服原审判决，上诉称：一、被上诉人陈国治擅自处分夫妻共同财产的行为应当属于无权利分。本案涉案房屋系陈国治与袁跃英的夫妻共同共有财产，陈国治未经袁跃英同意，擅自处分共有房屋的行为，侵犯了袁跃英的共有权利，属于无权处分。二、被上诉人董爱君不构成善意取得。虽然董爱君向被告支付了部分房款，但因不具备物权法第106条规定的条件不能对涉案房屋构成善意取得。三、二被上诉人之间的房屋买卖合同对上诉人来说是无效的，对上诉人没有约束力。四、原审判决适用法律错误。上诉人请求确认陈国治擅自处分夫妻共同财产的行为无效属于无权处分行为的效力问题，确认房屋买卖合同无效属于合同的效力问题，原审法院适用法律错误。上诉人请求确认房屋买卖合同无效应当适用《合同法》第51条规定，而应不当适用《买卖合同解释》第三条之规定。
被上诉人董爱君答辩称，一、依法成立的房屋买卖合同应受法律保护，合法并生效。第一，本案中答辩人一审中提交的两份收据充分证明了本案房屋买卖合同关系成立并生效，且答辩人已经履行了大部分付款义务，答辩人提交的两份房租合同及收据也充分证明了答辩人早于2007年就接收房屋并对外出租。第二，即使本案上诉人陈国治处分的是夫妻共同财产，这也应该和第三人无权处分的情况有明显的区别。第三，涉案房屋登记信息为陈国治一人所有，答辩人在购买房屋时是善意的，而且已经实际占有使用长达10年之久，在答辩人占有并使用该房屋近10年时间内，两上诉人从未提出过异议。二、答辩人提交的证据足以证实答辩人一直在积极支付购房尾款。本案中证人武某、朱某的证言真实可信。三、上诉人违约导合致同不能顺利履行的，答辩人有权要求继续履行。办理房产过户手续是房产买卖合同出卖人的法定附随义务。四、袁跃英对陈国治出卖房屋一事是知情的。第一，答辩人在占有使用涉案房屋长达10年时间中，二上诉人从未提出过异议，且答辩人支付第二笔5万元购房款时袁跃英一直在场；第二，袁跃英在2007年出卖给答辩人、李福学、于中华、李巧莲等5户房屋时一直在涉案房屋2楼居住，袁跃英不可能不知情。第三，答辩人在庭审中出示的两份录音证据应予以确认。五、上诉人陈国治、袁跃英的主张不应得到法庭支持。第一，袁跃英主张和陈国治有矛盾、长期分居与事实不符。第二，本案涉案房屋坐落于禹州市房管局对面，2008年11月3日，答辩人当时已经为涉案房屋装修完毕并使用近一年，如果真如袁跃英代理人所说，该涉案房屋是袁跃英养老所用，那么袁跃英对自己的养老用房一定是非常关心的，那么袁跃英为李巧莲办理房产过户手续时绝对不会看不到对面的涉案房屋已经为答辩人所占有并出租，这也是袁跃英无法解释的。第三，袁跃英代理人主张该涉案房屋系袁跃英养老所用系虚假陈述。据答辩人在禹州市不动产登记中心查询获知，陈国治、袁跃英在涉案房屋二楼还有多套房屋，这些房屋都登记在陈国治、袁跃英名下。六、本案未超过诉讼时效。二上诉人在一审中均未提出诉讼时效抗辩，且答辩人提交的证据充分证实答辩人一直在积极履行支付剩余购房款的义务，该房屋买卖合同一直处于继续履行的状态，因此本案不存在时效问题。七、上诉人陈国治、袁跃英毁约的根本原因在于临街商铺近几年快速升值，其二人违约行为不应得到法庭支持。八、上诉人袁跃英没有证据证明被上诉人董爱君不构成善意。九、上诉人袁跃英主张不知情的理由与客观事实和常理相悖。综上，请求法庭依法驳回其上诉请求。
被上诉人（一审原告）董爱君向一审法院起诉请求：请求确认原、被告之间的房屋买卖行为合法有效，并判令被告履行附随义务，余款9000元购房款原告付给被告。
上诉人（原审第三人）袁跃英向一审法院起诉请求：请求确认陈国治擅自处分夫妻共同财产的行为无效；依法认定董爱君与陈国治之间的买卖关系无效；判决诉争房产归第三人袁跃英所有。驳回董爱君的诉讼请求。
一审法院认定事实：2006年3月22日，禹州市房屋产权产籍监理所为被告陈国治填发产权证书，该产权证书显示本案涉诉房屋登记所有人为被告陈国治个人。2007年1月27日，原告董爱君（董君）与被告陈国治协商，被告将其位于禹州市西大街路南（原房管所办公楼）一楼东头的第一间门面房以64000元的价格卖给原告，当日支付被告购房定金5000元，被告将该房屋交付原告，原告又于同年2月5日支付被告房价款50000元，共计55000元，原告对该房屋装修后，将房屋租赁给他人经营，房租一直由原告收取。期间，原、被告因支付房价款余款及房屋过户等事宜产生纠纷，原告遂诉诸来院。被告陈国治反诉称因原告未足额支付房款，请求确认反诉被告董爱君严重违约；解除反诉原告陈国治与反诉被告董爱君关于禹州市西大街105号房屋的买卖关系；驳回本诉。第三人袁跃英称其对原、被告之间的房屋买卖行为并不知情，请求确认陈国治擅自处分夫妻共同财产的行为无效；依法认定董爱君与陈国治之间的买卖关系无效；判决诉争房产归第三人袁跃英所有。驳回董爱君的诉讼请求。
一审法院认为：原被告之间达成房屋买卖协议，原告支付房价款55000元，被告将诉争房屋交付原告使用长达8年之久，在此期间，原告对该房屋也进行了投资装修并将该房屋租赁给他人使用、经营，根据《合同法》第三十六条、三十七条之规定：当事人之间已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立，故原被告之间房屋买卖合同有效。故原告请求确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方对下余房款的履行时间约定不明，被告主张根据交易习惯，应由原告在2013年以前支付余款，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第七条之规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”:（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。被告的举证不能证明原告应于2013年之前付款系被告主张的交易习惯，所以根据《合同法》第六十二条第一款第四项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的时间”，因此双方均无充分证据证明对方未按照各自要求时间履行相应义务，被告陈国治反诉称因原告未全额支付购房款，已构成违约，要求解除所争执房产的房屋买卖关系的理由证据不足，不予支持。原告请求支付给被告下余价款，并变更登记，属合同未履行事项，本案不予支持，原告董爱君的该诉讼请求法院予以驳回。关于第三人袁跃英请求确认陈国治擅自处分夫妻共同财产的行为无效，依法认定董爱君与陈国治之间的买卖关系无效，判决诉争房产归第三人袁跃英所有的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告董爱君与被告陈国治达成房屋买卖协议时是善意的，且约定的对价合理，第三人袁跃英请求确认陈国治擅自处分夫妻共同财产的行为无效，并确认房屋买卖合同无效，本院不予支持。因本案审理的是当事人之间的房屋买卖合同纠纷，并非物权确认纠纷，故第三人请求判令诉争房产归第三人袁跃英所有的诉讼请求，该院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六、三十七条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第七条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、原告董爱君与被告陈国治之间的房屋买卖合同有效；二、驳回被告陈国治的反诉请求；三、驳回原告董爱君的其他诉讼请求；四、驳回第三人袁跃英的诉讼请求。本案受理费500元，公告费300元，保全费660元，反诉费250元，共计1710元，由被告陈国治承担。
二审中各方当事人均无新证据出示。
本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。
本院认为，我国合同法第五十一条的适用范围是既无所有权也无处分权人的“处分他人财产的合同”，而涉案房屋属于上诉人陈国治与上诉人袁跃英共有，共有人处分共有物未经其他共有人同意，不属于合同法第五十一条无权处分合同规则的适用范围。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第(二)项规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。现涉案房产登记在上诉人陈国治一人名下，上诉人陈国治处分共有财产时，被上诉人董爱君有理由相信上诉人陈国治有处分权，被上诉人董爱君使用涉案房屋近8年之久，被上诉人对该房屋进行了投资装修并将房屋租赁给他人使用、经营，上诉人双方在这8年期间对此并未提出异议，出卖房屋系关于处分家庭财产的重大处理决定，陈国治与袁跃英系夫妻关系，对于陈国治出卖房屋一事，在这8年期间上诉人袁跃英主张对此并不知情不符合常理，故涉案房屋买卖合同不符合我国合同法第52条规定的合同无效的法定情形，上诉人袁跃英主张上诉人陈国治出卖房屋其是不知情的，上诉人陈国治属于无权处分夫妻共有房屋，上诉人袁跃英主张涉案房屋买卖合同无效。上诉人袁跃英的上述主张并不符合我国合同法认定合同无效的相关要件，上诉人袁跃英作为本案第三人提出的独立请求权，缺乏法律和相关事实依据，一审法院对此未予支持并无不当。上诉人袁跃英的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。因上诉人陈国治与被上诉人董爱君达成的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。被上诉人董爱君支付房价款55000元，虽双方未采用书面形式但当事人之间已履行主要义务，对方接受的，合同已成立，故一审认定涉案房屋买卖合同成立并有效并无不当。因双方对下余房款9000元的履行时间约定时间不明，根据合同法的相关规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的时间，故上诉人陈国治诉称被上诉人董爱君未全额支付购房款，已构成违约，要求解除涉案房屋买卖合同关系的请求一审未支持并无不当。对上诉人陈国治提出的诉讼时效抗辩，因上诉人陈国治一审未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出的，本院不予支持，且上诉人陈国治未提供新证据能够证明对方事人的请求权已过诉讼时效期间的情形。故上诉人陈国治的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人陈国治、袁跃英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人陈国治负担750元，由袁跃英负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 杨天兰
审判员 蒋家康
审判员 尤 薇
二〇一七年九月四日
书记员 王沛文
执行催告通知书
履行义务人：
你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。
如果不履行，你将承担如下法律责任。
1、增加执行成本，未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为受限，买房置业，旅游度假，坐飞机，高铁，住宾馆，上夜总会、出境等，给与严格查控及限制。
3、经商立项不便，在国有土地，林地使用，占有，企业认证，年检，申请补贴性资金和社会保障资金，享受优惠性政策等方面，予以限制。
4、就业就学受阻，限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员，登记为事业单位法定代表人，担任国有企业法定代表人，董事，监事，限制子女就读高收费私立学校。
5、限制评先受奖，不得评为道德模范，已获得道德模范的撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产，查封，扣押，冻结，划拨，变价，扣留，提取，拍卖，变卖可供执行的存款，债券，股票，基金，收入及财产。
7、追回债权抵债，对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保，与他人共有，第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款，对你无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究，申请执行人对拒不执行判决、裁定，侵犯其人身、财产权利的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担，有能力而拒不执行法院判决，裁定，情节严重的，处以七年以下有期徒刑，拘役（一月以上六个月以下）或罚金。
邮编：461000
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