北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0118民初8394号
原告（反诉被告）北京倍舒特妇幼用品有限公司，住所地北京市密云区经济开发区远光街一号。组织机构代码70000XXXX。
法定代表人李秋红，董事长。
委托代理人胡海军，北京市檀州律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘玉英，女，1957年10月6日出生，汉族，农民，住北京市密云区。
委托代理人陈天树，北京市鑫宝律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京倍舒特妇幼用品有限公司（以下简称倍舒特公司）与被告（反诉原告）刘玉英租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月26日受理后，于2016年6月16日做出判决，倍舒特公司不服提起上诉，2016年11月9日北京市第三中级人民法院发回重审后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倍舒特公司之委托代理人胡海军，被告（反诉原告）刘玉英及其委托代理人陈天树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）倍舒特公司诉称：2014年3月31日，我公司与刘玉英签订一份《仓库租赁合同》，合同约定：刘玉英将位于X村西的厂房租赁给我公司使用，租赁期10年，自2014年3月31日起至2024年3月31日止，在每年的4月10日内预付下年度租金；租赁期内，任何一方要求提前终止合同，需提前三个月通知对方，按实际租赁时间结算租金。因2014年下半年以来市场发生变化，我公司生产下降，库存减少，2015年3月我公司决定不再从社会另租库房，并于当月通知刘玉英。但刘玉英提出我公司未提前三个月通知，经双方协商，公司同意租赁合同顺延4个月即截止到2015年7月31日终止，4个月的租金则按8万元计算，我公司并于4月27日向刘玉英支付了8万元。同年7月28日，我公司从厂房拉货物时，刘玉英强行阻止，价值39余万元的货物被扣押，因双方协商无果，因涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。请求判令：1、确认双方于2014年3月31日所签订的《仓库租赁合同》无效；2、案件受理费由刘玉英负担。
被告（反诉原告）刘玉英辩称：我与倍舒特公司签订租赁合同属实，倍舒特公司给付我8万元属实。倍舒特公司之前并未正式通知我解除合同，也没有和我进行过协商，仅有公司员工告诉我可能不租了。对于给付的8万元，开始倍舒特公司告诉我效益不好，先给我8万元，所以我先认为是租金，现在倍舒特公司违约，我认为是违约金。对于合同的解除时间，因倍舒特公司未向我交付仓库的钥匙，我认为应该是交付仓库时合同解除。
关于合同效力问题，服从法院判决认定，因倍舒特公司长期不予维修损坏的物品，严重影响我方安全和使用，故此，我已经更换了卷帘门2个，整修了倍舒特公司损坏的地面。我提起反诉，要求倍舒特公司：1、给付占用费至清空之日，共计22万元；2、赔偿水费800元；3、赔偿地面修理费6万元、卷帘门2912.62元；4、倍舒特公司将仓库内损坏物品继续进行修复或经造价鉴定评估后赔偿；5、反诉案件受理费由倍舒特公司负担。
原告（反诉被告）倍舒特公司针对被告（反诉原告）刘玉英反诉辩称：我公司同意对修复问题进行协商，但如果我公司自己负责修复，可能在修复时因修复方案不能达成一致而发生争议，所以我公司同意进行造价签订后对其金钱赔偿；租赁费我公司已经给付，故不同意；水费800元我公司同意给付。
经审理查明：2014年3月30日，被告（反诉原告）刘玉英（甲方）与原告（反诉被告）倍舒特公司（乙方）签订《仓库租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于X村西的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为1600平方米。二、租赁期限为10年，即从2014年3月31日起至2024年3月31日止，在每年的4月10日内预付下年度租金；租赁期内，如果甲方要求提前终止本合同，甲方需提前三个月通知乙方，经双方友好协议，乙方按实际租赁的时间支付租赁费给甲方，如乙方已经提前支付给甲方的租赁费有结余，甲方按实际租赁的时间收取租赁费，结余部分需返还给乙方；租赁期间，如果乙方要求提前终止本合同，乙方需提前三个月通知甲方，乙方按实际租赁的时间支付租赁费给甲方；如乙方已经提前支付给甲方的租赁费有结余，甲方按实际租赁的时间收取租赁费，结余部分需返还给乙方；租赁期满，乙方若需续租，在租赁期限届满前三个月提出，甲乙双方协商将有关租赁事项重新签订续租合同。三、甲乙双方协定年租金220000元；租金价格如需调整，需提前三个月经双方进行友好协商决定调整的幅度，双方签订补充协议后进行变更。四、乙方在租赁期内，享有租赁物所有设施的专用权，乙方应负责租赁物内相关设施的维护，因乙方使用不当造成租赁物损坏的，乙方负责维修，并承担维修费用；六、本合同提前终止或者有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方。该《仓库租赁合同》签订后，双方开始实际履行。2015年4月27日，倍舒特公司向刘玉英转账8万元。2015年7月28日，倍舒特公司向刘玉英发出退租通知，内容为：我司与您于2014年3月30日签订了《仓库租赁合同》，租赁您位于燕落寨村西的仓库，至2015年3月31日满一年，2015年3月份我司向您提出提前终止上述《仓库租赁合同》、退租的请求，由于您提出退租需提前三个月通知您，由于我方未提前三个月通知您，经与您协商，作为我方提前三个月通知的替代方案，我方再租4个月，租金8万元（已于2015年4月27日支付），现4个月期限将满，我司现特郑重通知您：一、依据上述《仓库租赁合同》，我司决定提前终止上述租赁合同，提前退租，我司已经履行了提前三个月（实际提前四个月）通知您的义务；二、根据法律和上述《仓库租赁合同》，我司有权于2015年7月31日终止上述《仓库租赁合同》；三、2015年7月31日前，我司将腾空租赁仓库，将租赁仓库退还给您，请您给予配合；四、你方如果非法阻止我方将租赁物中存放的物品搬离，有关责任将由你承担，我司将依法采取法律措施。同日，倍舒特公司至仓库内搬运货品，刘玉英以未支付租金为由予以阻止。后双方对租赁关系解除事宜经多次协商未果，倍舒特公司持其诉讼请求于2016年2月26日诉于本院。
本案在审理过程中，经本院向刘玉英释明仓库内物品的交接问题，最终双方达成一致意见，倍舒特公司已于2016年4月12日将所有物品清运。针对刘玉英所述物品损害问题，经本院现场勘验，损害问题包括：1、库房内地砖损坏415块，踢脚线损坏22块；2、库房北侧卷帘门损坏、玻璃门被拆卸，南侧卷帘门稍微受损；3、库房防盗门损坏；4、办公室外墙拐角处两块墙砖损坏；5、空调、监控主机不能正常使用；6、办公室右侧第一个木门内侧门框脱落；7、办公室9个门的钥匙丢失需要更换锁芯；8、办公室5个窗户的卡扣损坏。仓库内一并有倍舒特公司用于清运货品的卡车一辆。
在本案二审期间，刘玉英对库房内地砖损坏415块、踢脚线22块、库房南北侧卷帘门损坏已经自行修复。其中，提供的修复卷帘门发票1张（金额：2912.62元），修复库房内地砖损坏415块，踢脚线损坏22块的收据一张（金额：6万元）。
关于修复库房内地砖损坏415块，踢脚线损坏22块的修理施工费6万元的真实性问题，本院根据刘玉英提供的现场施工视频资料，走访咨询数个具有一定规模的修缮队，其修缮费实际费用约3万元左右。
在本院审理过程中，委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对损害物品及刘玉英自行修复的地面和卷帘门进行造价鉴定，该鉴定机构于2017年3月8日作出鉴定情况说明：经对该工程了解后发现，该工程为修复费用造价鉴定，具体事项如下，1、库房内地砖损坏415块、踢脚线22块、库房南北侧卷帘门损坏，被告刘玉英已经自行修复，因没有原被告双方认可的修复方案，故无法对修复费用进行造价鉴定；2、玻璃门被拆卸，防盗门被损坏、空调及监控主机不能正常使用，刘玉英认为应当更换新的，而倍舒特公司认为可以维修，双方无法就修复方案达成一致。针对以上争议，我公司经分析研究认为该案应由原被告双方一致是修复方案或先由有质量修复鉴定的权威机构出具的修复方案。由于我公司的资质为工程造价咨询，出于对鉴定的科学性、客观公正性，我公司认为就现有资料不具备工程造价鉴定的条件。
另，2016年11月10日，北京市第三中级人民法院以涉诉房屋所占用土地为国有土地，未取得建设规划许可证为由发回本院重审。
上述事实，有双方当事人陈述、《仓库租赁合同》、汇款记录、《退租通知》、录音录像资料、现场勘验笔录、现场照片、鉴定机构复函、咨询笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，刘玉英出租的涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，该案法庭辩论终结前仍然未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，因此，倍舒特公司与刘玉英签订的《仓库租赁合同》应属无效。刘玉英明知房屋未取得建设工程规划许可证扔将房屋出租，倍舒特公司疏于对房屋合法性审查，双方对合同无效均有责任。自2014年3月31日至2015年7月31日，倍舒特公司实际占有使用涉案房屋。房屋租赁合同无效，根据相关法律规定，占用房屋一方当事人应当支付占用期间的房屋使用费，使用费参照合同约定租金标准确定。对于倍舒特同意给付水费800元本院不持异议。
本案双方当事人争议的焦点是，2015年7月31日起产生的使用费数额如何确认。刘玉英要求使用费计算至2016年4月12日，按合同约定租金标准计算总计22万元，但自2015年7月31日起产生的使用费，系刘玉英阻止倍舒特公司清运货品所导致，虽刘玉英的行为是为了维护其利益，但该行为直接导致损失扩大，刘玉英对扩大的损失部分负有责任，同时考虑到倍舒特公司亦未及时采取相关维权措施，并仍然实际占用房屋，故本院参照租金标准，根据双方对过错程度、房屋使用情况以及房屋修缮期间对该期间的使用费予以酌定。根据财物受损程度，本院酌定房屋修缮期为30日。
综上所述，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京倍舒特妇幼用品有限公司与被告（反诉原告）刘玉英于二〇一四年三月三十日签订的《仓库租赁合同》无效；
二、原告（反诉被告）北京倍舒特妇幼用品有限公司于本判决生效之日起七日内，除已给付被告（反诉原告）刘玉英的房屋使用费外再给付房屋使用费六万四千五百三十二元；
三、原告（反诉被告）北京倍舒特妇幼用品有限公司于本判决生效之日起七日内，给付被告（反诉原告）刘玉英的水费八百元；
四、原告（反诉被告）北京倍舒特妇幼用品有限公司于本判决生效之日起三十日内，将被告（反诉原告）刘玉英租赁场地库房内受损、玻璃门、库房防盗门、办公室外墙拐角处墙砖两块、空调、监控主机、办公室右侧第一个木门的内侧门框、办公室五个窗户的卡扣予以修复，办公室九个门的锁芯予以更换；
五、原告（反诉被告）北京倍舒特妇幼用品有限公司于本判决生效之日起七日内，赔偿被告（反诉原告）刘玉英地砖四百一十五块、踢脚线二十二块、库房北侧卷帘门、南侧卷帘门修复费三万三千元；
六、驳回原告（反诉被告）北京倍舒特妇幼用品有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）刘玉英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千二百九十八元，由原告（反诉被告）北京倍舒特妇幼用品有限公司负担（已交纳）。
反诉案件受理费二千三百元，由被告（反诉原告）刘玉英负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 谭凤国
人民陪审员 郭云瑞
人民陪审员 张 玲
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 单清昱