北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初27376号
原告：林文红，女，1968年4月20日出生，汉族。
委托代理人：吴小涛，北京市海恒律师事务所律师。
被告：左宝旺，男，1975年11月17日出生，汉族。
委托代理人：左宝兴，系被告之兄。
委托代理人：李永慧，北京银雷律师事务所律师。
第三人：北京京香伟业房地产开发公司。
法定代表人：高丽，总经理。
委托代理人：刘佳，女。
原告林文红与被告左宝旺、第三人北京京香伟业房地产开发公司（以下简称京香公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林文红及其委托代理人吴小涛与被告左宝旺之委托代理人左宝兴、李永慧，第三人京香公司之委托代理人刘佳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告林文红向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告于2005年7月4日买卖房屋（坐落于北京市海淀区门头馨村南区xx号楼xx单元xx号）的行为合法有效；2、判令被告配合原告办理房屋产权登记手续，直至将产权证办理到原告名下。事实与理由：2005年7月，被告原住的平房因绿化隔离地区旧村改造拆迁，购买了回迁楼房。2005年7月4日被告将一套回迁楼房卖给了原告，该楼房位于北京市海淀区门头馨村南区xx号楼xx单元xx，二居室，建筑面积90.20平方米。双方于2005年7月4日达成了买卖该套房屋的口头协议，约定：由林文红（买方）购买北京市海淀区门头馨村南区xx号楼xx单元xx二居室房屋，买卖价款为人民币374
000元，买方将购房款交给卖方后，房屋所有权归买方所有。但是当时双方在中间人的建议下将买卖房屋的行为错误的写成了“以房抵债协议”。双方达成了房屋买卖协议后，当日共同到银行办理了买卖房屋的付款手续，由原告将购房款374000元人民币交给卖方。卖方将该房的《回购回迁房协议》、收据以及其他有关资料原件、钥匙和入住手续交给原告，原告随即装修并居住至今。现在，开发商（北京京香伟业房地产开发有限公司）发出办理《房屋所有权证》的通知，原告随即告知被告并要求被告协助办理房产登记和过户更名登记手续。但是被告一直未配合，同时原告也听小区部分住户说：“回迁房买卖不一定合法”，原告只有诉至法院，以确认双方买卖房屋的行为是否合法有效，并要求被告配合办理房屋所有权证。原告认为，买卖房屋是双方真实意思的表示，是合法有效的。根据《关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法的通知》（京政办发【2001】97）第二十五条的规定和“京国土房管权字（2001）1073”规定、“北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的知道意见（试行）》”第四条、第七条的规定，原告购买被告的回迁楼的行为是合法有效的。虽然双方当时错误的约定写成了“以房抵债协议”，但是双方买卖房屋的行为是客观存在的，是合法的。在签订“以房抵债协议”时双方并不存在债务关系，双方之间就是房屋买卖关系。综上所述，原被告双方买卖的行为是符合《中华人民共和国合同法》以及上述法律法规的规定的，是双方真实意思的表示，是合法有效的。被告应配合原告办理房屋所有权证。
左宝旺辩称：不同意林文红的诉讼请求。1、驳回原告诉讼请求，双方为民间借贷关系，以房抵债协议是担保环节，双方不是房屋买卖关系；2、由于双方没有办理抵押登记，以房抵债协议约定不符合《担保法》规定的担保方式，该协议应认定为非典型的担保方式；3、双方之间的借款没有约定还款期限，作为债权人的原告可以随时要求履行还款，但应当给予债务人必要准备期限，只有在答辩人拒不还款或无力还债情况下，原告才能就“以房抵债”协议项下的房屋主张权利；4、如果对方能够给我30万元，我方同意对方的诉讼请求。
第三人述称，以法院判决为准。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：京香公司（甲方）与左宝旺（乙方）于2005年7月4日签订回购回迁房协议，约定：“乙方自愿在此次拆迁中就地上楼，所选回迁房为门头馨村（暂定名）xx号楼xx单元xx号（现北京市海淀区门头馨村南区xx号楼xx单元xx号，以下简称涉案房屋），购房人实际应交购房款人民币236896元。”后左宝旺履行了其义务，对此，京香公司认可其与左宝旺之间就涉案房屋不存在纠纷。
2005年7月4日，林文红（甲方）与左宝旺（乙方）以及中间人王敬东签订以房抵债协议，约定：乙方在此确认：截止2005年6月20日止，乙方结欠甲方债务374000元，为归还上述债务，乙方同意将其所拥有的位于海淀区门头馨村南区xx号楼xx单元xx号房产抵偿给甲方。甲方同意按照乙方《回购回迁房协议》的房产价值，作为抵债房产的价值。乙方应保证如下事项：1、对抵债房产拥有所有权和处分权；2、提供抵债房产所有原始文件、票据包括《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《回购回迁房协议》及《收据》、《准住证》、左宝旺的身份证复印件；3、主动办理该房产的房屋所有权证及土地证等证书，并协助甲方办理房产过户手续。甲方应对抵债房产进行验收后，办理该房产的接收手续。验收中发现乙方交付的抵债房产不符合合同约定的，甲方有权拒绝接收并追究乙方的违约责任。甲乙双方签署本协议后，应到相关部门办理房产的过户手续，如若年后才能办理手续，乙方仍然要协助甲方办理该房产的过户手续，所发生的过户费用由甲方承担。任何一方不履行本合同规定的义务或履行义务不符合协议规定的，应承担违约责任。违约金为本协议所规定的债务金额的20％。违约金不能弥补对方损失的，还应向对方支付相应的赔偿金。当日，林文红通过中国工商银行将374000元支付给了左宝旺。左宝旺亦认可收到了上述款项。
现林文红主张双方的法律系房屋买卖关系，只是当时中间介绍人说农村房屋买卖可能不合适，所以才以以房抵债的形式签订的协议。就该主张提供了以房抵债协议中间人王敬东以及当时参与介绍人王宏的证人证言予以证明，王敬东证实林文红向左宝旺买房，双方为房屋买卖关系。王宏证实是左宝旺让他帮忙卖房，然后王宏找王敬东帮忙卖房。对此，左宝旺表示不认可，并认为双方之间是民间借贷关系。
京香公司在庭审中明确表示涉案房屋系按经济适用房管理的房屋，并且可以办理所有权转移登记。
原告林文红在诉讼中明确表示过户所产生的一切费用均由其负担。双方均认可涉案房屋一直由林文红居住使用。
庭审中，左宝旺表示只要林文红再出30万元，就同意林文红的诉讼请求。林文红明确表示不管最终结果可以出15万元。
上述事实，有有双方当事人陈述、证人证言、回购回迁房协议、以房抵债协议、中国工商银行的转账记录等证据材料在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点在于左宝旺与林文红之间法律关系的性质。林文红主张是房屋买卖合同关系。左宝旺主张是民间借贷关系。本院认定为双方的法律关系为房屋买卖合同关系，理由如下：首先，以房抵债协议包括房屋的验收、过户以及违约责任等内容符合房屋买卖关系项下权利义务关系的表现；其次，双方签订以房抵债协议后，林文红一直居住在涉案房屋内，如果双方是民间借贷关系的话，签订以房抵债协议后并不必然产生左宝旺将涉案交付给林文红后果，而双方是房屋买卖合同关系的话，左宝旺收到374000元后将涉案房屋交付给林文红，林文红一直居住在涉案房屋内更符合常理；最后，作为以房抵债协议中间人的王敬东亦出庭作证证明双方是房屋买卖合同关系，与本院查清的事实能够相互佐证。综上，故本院认定双方法律关系系房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋系按经济适用房管理的房屋，现已具备办理房屋所有权证的条件，不具备不能交易的其他限制条件，故本院认为双方之间的房屋买卖合同关系有效，本院对于林文红要求确认双方的房屋买卖关系有效的诉讼请求予以支持，对于林文红要求左宝旺协助其将涉案房屋产权办理至其名下的诉讼请求予以支持。左宝旺应在京香公司的协助下办理涉案房屋的所有权证，左宝旺在涉案房屋的所有权证办理完毕后，协助林文红办理房屋产权变更登记手续，将房屋过户至林文红名下，过户产生的费用由林文红负担。
林文红自愿支付左宝旺15万元，本院不持异议。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、确认林文红与左宝旺于二ＯＯ五年七月四日就北京市海淀区门头馨村xx号楼xx单元xx号房屋（现地址为北京市海淀区门头馨村南区xx号楼xx单元xx号）房屋买卖关系有效；
二、左宝旺于本判决生效后十日内协助林文红办理北京市海淀区门头馨村南区xx号楼xx单元xx号房屋的产权登记手续，将房屋所有权登记至林文红名下，税费由林文红负担，第三人北京京香伟业房地产开发公司予以协助；
三、林文红于上述房屋产权登记至林文红名下之日起十五日内给付左宝旺十五万元。
案件受理费六千九百一十元（原告林文红已预交三千四百五十五元），由林文红负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 汤民华
人民陪审员 梁铭金
人民陪审员 董福利
二〇一七年二月十七日
书 记 员 姚人琳