黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0102民初852号
原告：黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司，代码91230103690733542A（1-1），住所地哈尔滨市南岗区。
法定代表人：宫长青，总经理。
委托诉讼代理人：王玉，黑龙江金马律师事务所律师。
被告：庞哲，男，1976年9月11日出生，汉族，哈尔滨学院科长，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：杨华，黑龙江誉严律师事务所律师。
原告黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司（以下简称海富物业）与被告庞哲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海富物业委托诉讼代理人王玉，被告庞哲及其委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付物业服务费2114元（2014年1月1日至2015年1月14日）；2、请求被告支付电梯费574元（自2013年9月16日至2015年1月14日）；3、请求被告支付违约金至上述费用支付完毕时止，起诉时计算至2015年11月20日，违约金为2738元（逾期每日3‰），合计5425元。事实和理由：原告与被告于2010年12月16日签订海富第五大道前期物业服务合同，约定由原告向被告提供物业管理服务，该合同第二条第二项约定收费标准，物业服务费为建筑面积1.5元每平方米每月，电梯费为二层30元每月每户，每加一层加收3元，该合同第四条第四项约定“乙方（被告）未能按期缴纳费用的，自逾期付款之日起按欠费总额3‰每日缴纳违约金”。被告为海富第五大道一期苏荷6栋2单元401室业主，其房屋建筑面积为113.08平方米，物业服务费应为每年2035元，电梯费应为每年432元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告迟迟不履行缴费义务，自2014年1月1日起拖欠物业管理费,2013年9月16日起拖欠电梯费至今。原告多次催要无果。
被告辩称：原告的主张缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、案涉合同系无效合同。案涉物业服务协议由内容和双方印章、签名构成。双方印章、签名真实并不等同于案涉协议内容的真实有效；案涉物业服务协议的约定是原告事先拟定好的，既未与被告事先协商，签订时也未征得被告的同意，被告对此只有签字或者不签字的权利，根本不允许对补充协议条款做任何变更。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，该协议从本质上讲应视为格式合同。另外根据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条、第五条、第九条、第十条的规定，案涉协议的服务价格执行政府指导定价，须有政府的批准文件。在物业服务价格制定时，有业委会的需要与业委会协商确定；没有业委会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准。但被告在签订案涉协议时，业委会并未成立，原告并未向被告出示任何的政府批准文件，也未经过法定流程征求被告的意见，却利用其优势地位，将案涉协议的签订与办理入住、产权等事项强行捆绑，威胁被告不签订该协议，就无法入住。鉴于案涉协议系原告强迫被告所签，且违反相关法律的规定，既不能体现被告真实意思，也损害了整个小区业主的利益，故而案涉协议系无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。在被告无力更换原告的情况下，只能采取不缴费的手段表达并维护自己的权益，因此被告不缴费是事出有因，符合情理的，案涉协议对被告不具有拘束力；案涉物业服务协议不是清洁文本，对核心条款的价格约定系原告工作人员改动并书写，在改动文字上无原告公章及经手人签名予以确认，也未经过被告签名确认。公平交易原则是合同法的基本原则之一，根据《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，同时该法还规定：”格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方排除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。这种人为的对案涉协议核心条款变更的做法，是原告凭借自己在交易中的优势地位，通过擅自单方面手写修改的形式使合同内容变得对自己更加有利。这种做法很显然违反相关法律的规定，是无效约定，对被告无任何约束效力；根据《物业管理条例实施细则》第三十二条的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。案涉协议的收费标准为一级，但原告不是国家一级资质物业管理企业。根据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第三条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。在原告进驻小区的几年中，其提供的物业服务为业委会和广大业主所诟病，原告的现实表现证明其不具有提供一级物业服务的能力。原告超资质收费却提供不了等值的服务，是明显的欺诈行为，既损害了包括被告在内的业主们的个人利益，也影响了社会的稳定与和谐。2、原告的诉讼请求均无事实和法律依据，不应得到法律的支持。案涉协议因违反法律规定系无效协议，其内容也同样不具有法律效力，对被告不产生约束力；原告多年按照一级物业服务标准收取费用，但却始终不能提供等值的物业服务，不符合原告所述的优质、高效的服务，是明显的质价不符的情况。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告只有在向被告经书面催交，且被告无正当理由拒绝支付时才能提起诉讼。现原告在知悉被告具体住址和联系方式的情况下，从未向被告履行告知义务，被告之前向原告超值支付服务费是希望原告能够提供等值的服务，但在原告始终无法改善其服务质量、且被告无法自行更换原告的情形下，被告拒绝按照原告单方面设定的费用支付的行为合情合理。原告主张的物业费收取标准无政府批准文件，无征求被告意见的程序，无提供质价相等服务的事实，因此原告的该项主张有违客观事实和法律依据，不应得到法律支持；按照《物业管理条例》第十一条的规定，物业费包含小区设施设备的运行、维护费用。即物业费包括电梯费。但在原告提供的案涉协议中却将电梯费单列为收费项，违反了法律规定，系重复收费，损害被告利益的违法行为，不应得到法律的支持；案涉协议自始无效，无违约的可能。被告已向原告支付了超值费用，作为受益者，原告没有任何损失。案涉协议对违约金的界定是自“逾期付款之日起”，案涉协议没有明确具体的付款日期，但原告却按整年计算所谓违约金额，有违公平公正的民法原则。鉴于原告违约金的主张既无事实依据，计算方式也不符合其自己对此的界定，违约金日千分之三的比例明显过高，且未得到被告认可的客观实情，原告的该项主张不合情、不合理、不合法，不应得到法律支持；原告诉请超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。现原告于2016年12月6日提起诉讼，主张2014年1月1日起的各项费用，已然超出了民法通则规定的二年时效，对于原告这样权利的沉睡者，在法定的诉讼时效期间届满之后才行使请求权的，人民法院不应予以保护。3、就原告已提供的物业服务的意见。案涉合同是原告提供的格式合同，其制定过程不符合相关法律规定，损害了包括被告在内的广大业主的利益，对社会的和谐稳定产生了很坏的影响。鉴于原告自身不具备一级物业管理资质，也无能力提供符合每平米每月1.5元物业费标准的一级物业服务的客观实情，业委会按照《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》并结合原告的实际服务情况，经测算，原告提供的物业服务价值为每平米每月1.5元。因原告已收取被告多年的超值费用，两项扣减，被告同意按照每平米每月0.5元的标准支付物业费。综上，原告主张缺乏事实基础和法律依据，也违背公平等价的民法原则，并已超过诉讼时效。其针对被告的请求含混不清，自相矛盾。原告这种干扰司法，乱用诉权，侵害他人合法权益的行为，是应受到法律的制裁的。望法院公正审理，依法驳回原告针对被告的全部诉讼请求，切实维护被告的合法权益。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据A2有原、被告双方签字及盖章，系双方真实意思表示，本院予以采信。证据A3系催缴通知、欠费业主催缴明细及照片4张，该组证据无法证实被告已收到催缴通知书，与待证事实没有关联性，本院不予采信。证据B2系海富第五大道小区业主自行制作，未经原告确认，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：被告系坐落于哈尔滨市××大道××单元××室房屋的业主，该房屋建筑面积113.08平方米。2010年12月16日，原告与被告签订物业服务协议，约定原告为被告提供物业管理服务，物业服务费为建筑面积为1.5元/平方米/月，电梯费为36元/月。2014年1月1日至2015年1月14日期间的物业费为2114元，2013年9月16日至2015年1月14日期间的电梯费为574元。被告至今没有给付。
另查明，因原告为海富第五大道小区提供的物业服务不符合合同约定，该小区业主委员会与原告解聘后重新选定物业公司。2015年1月15日，原告退出海富第五大道小区。
本院认为，原、被告之间订立的物业服务协议系双方真实意思表示，该合同合法有效。在原告提供物业服务后，被告应当按照合同约定支付相应的物业服务费。原告要求被告支付2014年1月1日至2015年1月14日期间的物业服务费2114元的诉讼请求，被告虽抗辩该请求已超诉讼时效，但原告系2016年12月13日提起诉讼，其请求2014年1月1日至2015年1月14日的物业服务费未超过法律规定的时效期限，本院对该请求予以支持。鉴于原告为被告提供的服务存在不符合物业合同约定的情况，对原告请求的物业服务费，本院仅支持70%即1480元。原告请求被告支付电梯费的诉讼请求，被告亦抗辩已超过诉讼时效，原告提交证据不足以证实诉讼时效的中止、中断，故本院认定2013年9月16日至2014年9月16日期间的电梯费已超过诉讼时效，对该部分诉讼请求，本院不予支持。2014年9月17日至2015年1月14日期间的电梯费142.8元，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告在物业合同履行期间也存在违约行为，故本院对该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告庞哲于本判决生效之日起十日给付原告黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司物业服务费1480元、电梯费142.8元，共计1622.8元；
二、驳回原告黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告庞哲负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 孙艳杰
二〇一七年八月十一日
书记员 孙晓宇