重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00857号
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1972年5月7日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。
上诉人（原审被告）：代晓梅，女，1974年1月4日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。
被上诉人（原审原告）：张英美，女，1955年3月17日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。
委托代理人：张宇龙，重庆星空律师事务所律师。
上诉人ＸＸ、代晓梅与被上诉人张英美排除妨害纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2014年7月4日作出（2014）武法民初字第00310号民事判决。代晓梅、ＸＸ对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：张英美与余晓刚（已死亡）原系夫妻关系，双方于2003年4月8日协议离婚。位于重庆市武隆县某镇（现重庆市武隆县某路某号）的房屋产权登记于张英美名下。2005年6月20日，张英美（甲方）与ＸＸ（乙方）签订房屋出售合同书，约定：“甲、乙双方就甲方地处某路某号住房一套（面积104.33㎡）出售给乙方一事，达成如下合同条款：一、房屋出售总价格为柒万元整。二、房屋过户手续由乙方自行负责。三、付款方式：乙方先支付贰万元整，余下伍万元在一年内付清，从乙方交款之日起，按信用社贷款利率支付利息，每季度末由乙方支付甲方。四、乙方若在一年内仍未付清余下的房款和应支付的利息，甲方有权收回房屋，乙方在该套房屋的装修部分，甲方不负任何责任。五、乙方在付款贰万元并写出相关欠款及支付办法凭证后，甲方将房产证交与乙方，由乙方自行办理过户手续。”当天，ＸＸ支付张英美购房款20000元。张英美随即将房屋交付ＸＸ、代晓梅装修入住。
2008年6月20日，张英美（甲方）与ＸＸ（乙方）再次签订《房屋出售合同书》，就甲方地处某路某号的住房一套（面积104.33㎡）出售给乙方一事，达成如下合同条款：一、房屋出售总价格为拾万元整。二、房屋过户手续由乙方自行负责。三、付款方式：乙方先支付伍万元整，余下伍万元在一年内付清，从乙方交款之日起，按信用社贷款利率支付利息，每季度末由乙方支付给甲方。此合同中的房屋与前述合同某路某号住房系同一套房屋。2008年6月30日，张英美向ＸＸ出具一张收条，载明收到ＸＸ交来房款30000元。
2013年2月12日，张英美与ＸＸ签订《购房结算清单》，载明：“ＸＸ于张英美处购得某路某号住房，经双方协商，ＸＸ于2013年4月30日前将余款50000元付清。若ＸＸ未及时将余款付清，则按农商行同期贷款利息向张英美支付利息。逾期3个月以上，张英美有权将房屋收回。余款付清后，张英美一周之内无条件协助ＸＸ办理房屋过户手续，不得拖延。双方若有争议，以此清单为依据向当地人民法院起诉。债权人：张英美债务人：ＸＸ见证人：余渝。”
2013年10月29日，张英美向ＸＸ、代晓梅邮寄《解除合同通知》，载明：“ＸＸ、代小梅：你于2013年2月12日与我签订的《购房结算清单》，协议约定你应于2013年4月30日前将购房余款伍万元付清，如未及时付清余款，则按农商行同期贷款向我支付利息，逾期3个月以上，我有权收回房屋。而实际上我多次向你催收，而你至今都没有将购房余款及利息支付给我，已经远远超过了约定的3个月时间，这已经是严重的违约行为。由于你严重的违约行为，已经符合约定的解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，我正式通知解除与你的房屋买卖合同。请你把武隆县某房屋交付给我。”代晓梅委托雷胜梅代收，雷胜梅于2013年11月2日签收。2014年2月17日，张英美诉至一审法院，以双方的《购房合同》已经解除，ＸＸ、代晓梅无权占用其房屋为由，请求判决ＸＸ、代晓梅立即从该房屋中搬走并归还房屋。
另查明：ＸＸ与代晓梅系夫妻关系，位于重庆市武隆县某房屋实际由该二人居住。双方当事人均认可《购房结算清单》中载明的73号系笔误，应为63号。
ＸＸ、代晓梅辩称：1.张英美不讲诚信，我方已实际付清房款。2005年6月20日，张英美将位于武隆县某房屋卖给我方，当时约定总价款为70000元，签订合同时支付20000元，余款待后支付。随即张英美交付房屋，我方装修入住。2007年9月9日，ＸＸ向张英美的前夫余晓刚（已死亡）支付购房款45000元，口头约定余下5000元在办理过户时支付。张英美本人提出购房款低了，要求增加30000元，我方予以同意，最终双方将房屋价款确定为100000元。2008年6月30日，ＸＸ向张英美支付30000元，后因余晓刚生病，ＸＸ要求办理过户，并将剩下的5000元房款支付给张英美，但张英美以需照顾丈夫为由，称以后去办理过户。2008年8月余晓刚去世，张英美以其本人未收到45000元为由，要求我方支付50000元才同意配合办理过户，而ＸＸ只同意支付余下5000元，双方一直僵持无法办理房屋过户。2013年2月12日，张英美再次到我家吵闹，ＸＸ无奈才在对账单上签字，且在签字时表明如以后找到45000元付款依据后按实际付款情况结算并办理过户。后ＸＸ找到该依据，多次要求张英美收取余下5000元房款并配合办理过户，但张英美坚持不认可余晓刚收到45000元，也拒绝收下5000元房款。2013年7月23日，张英美将讼争房屋卖给他人。2.张英美称于2013年10月29日向我方送达解除合同通知书不属实，并且该理由不成立。张英美在还没到约定期限时将房屋卖给他人，系违约。3.我方要求张英美继续履行合同，收下5000元房款。结算清单中的50000元是张英美认为该由ＸＸ支付的其他款项，并不是购房款，ＸＸ也曾主动将钱支付给张英美，但后者不收。请求驳回张英美的诉讼请求。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.双方的房屋买卖合同是否已经解除；2.如已解除，ＸＸ、代晓梅应否返还该房屋。
张英美与ＸＸ于2005年6月20日签订《房屋出售合同书》以及于2008年6月20日将房屋价款最终确定为100000元系双方的真实意思表示，双方形成买卖合同关系，该买卖合同关系依法成立并生效，受法律保护。张英美与ＸＸ签订的《购房结算清单》对ＸＸ支付余款的时间以及解除合同的条件进行了明确约定，应认定为双方对原房屋买卖合同的补充协议。ＸＸ、代晓梅辩称该清单仅是欠款依据，不予采纳。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自身义务。ＸＸ辩称已于2007年9月9日向张英美的丈夫余晓刚支付购房款45000元，但ＸＸ又称在2008年6月20日再次与张英美签订《房屋出售合同书》未提及其已向余晓刚支付45000元的事实，反而在2013年2月12日的购房结算清单签字确认尚欠余款50000元，且双方约定如有争议以该购房结算清单为依据向当地人民法院起诉，故对ＸＸ的该辩称理由不予采纳。张英美与ＸＸ达成的补充协议约定了解除合同的条件，ＸＸ未在2013年4月30日前支付购房余款且逾期三个月以上，在已满足解除合同的条件下，张英美向ＸＸ、代晓梅发出解除合同通知，且已提供充分的证据证明其邮寄的解除合同通知已由代晓梅委托的代收人雷胜梅签收后转交，该通知已实际到达，ＸＸ、代晓梅未在法律规定的期间内提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，张英美与ＸＸ达成的房屋买卖合同已于2013年11月2日解除。因本案张英美诉请排除妨碍，合同解除后的法律后果双方应另案解决。现张英美请求ＸＸ、代晓梅搬出房屋并将房屋归还，符合法律规定，予以支持。ＸＸ、代晓梅辩称未收到解除通知，与客观事实不一致，不予采纳。其还辩称张英美在约定的期限内将房屋卖与他人，存在重大违约，根据合同相对性原理，此系另一法律关系，与本案无关，亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，判决：ＸＸ、代晓梅于判决生效后十日内从张英美所有的位于武隆县某房屋搬走，并将该房屋交还给张英美。案件受理费80元，减半收取40元，由ＸＸ、代晓梅负担。
ＸＸ、代晓梅不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回张英美的诉讼请求。理由是：1.张英美举示的公证书表明讼争房屋系张英美与余晓刚的共同财产，而其于2007年9月9日已向余晓刚支付了购房款45000元。2.双方于2013年2月12日签订的购房结算清单上的房屋是某路73号5-2，不是讼争房屋，与本案无关。3.其按约支付了房款且实际占有、使用该房，物权已经发生转移。
张英美辩称：1.其与余晓刚于2003年离婚，讼争房屋是其个人财产，余晓刚是否收钱与其无关，且双方于2008年6月20日再签合同时ＸＸ也未提及此事，直到2013年2月12日签订购房结算清单时，ＸＸ、代晓梅也未出示该收条。2.购房结算清单上某路73号5-2房屋中的“73号”系笔误，实际就是本案讼争房。3.讼争房屋的物权从来没有发生转移。
本院二审查明：讼争房屋原为重庆市武隆县某房屋。2004年4月25日，张英美向周禄贵、李远梅购买了讼争房屋。2013年7月25日，余晓刚之父母余光普、黄素珍、余晓刚之子余渝出具《放弃继承权声明书》，并于同年8月7日办理了公证。余光普、黄素珍、余渝声明书称，讼争房屋及另两个门面属于张英美、余晓刚的共同财产，余晓刚死亡后，前述房屋中的一半属于余晓刚的遗产，其自愿放弃继承权。张英美在一审第一次开庭时举示了该三份公证书，拟证明其已继受取得讼争房屋所有权；在第二次开庭时举示了离婚登记申请书及其与周禄贵、李远梅于2004年4月25日签订的《房屋出售协议书》，拟证明其与余晓刚已于2003年4月8日离婚，讼争房屋系其在离婚后购买。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，张英美于2004年4月购买讼争房屋时已与余晓刚离婚，故讼争房屋属于张英美个人所有。余晓刚之父母余光普、黄素珍、余晓刚之子余渝出具并经过公证的《放弃继承权声明书》，虽载明讼争房屋系张英美与余晓刚的共同财产，但该内容仅系余光普、黄素珍、余渝的个人陈述，无其他证据印证，不足以反驳张英美经依法登记的讼争房屋所有权。张英美虽在一审第一次开庭时自认讼争房屋属于其与余晓刚的共同财产，但在第二次开庭时举示了离婚登记申请书及其与周禄贵、李远梅于2004年4月25日签订的《房屋出售协议书》，能够证明讼争房屋系其在与余晓刚离婚后购买，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”之规定，依法可以认定张英美举示的相反证据足以推翻其自认。ＸＸ称其已于2007年9月9日向余晓刚支付了购房款45000元，应视为向张英美支付，但其与张英美于2008年6月20日再次签订《房屋出售合同书》并将原房屋价款70000元调整为100000元时，并未提及此事，未得到张英美书面认可。而且直至2013年2月12日双方签订《购房结算清单》时，ＸＸ仍未提及支付余晓刚的45000元应冲抵购房款的问题，仍然在其已直接支付张英美50000元的基础上，明确自己应于2013年4月30日前付清余款50000元，逾期3个月以上，张英美有权收回房屋。因此，根据上述《房屋出售合同书》、《购房结算清单》，可以确认ＸＸ尚欠张英美购房款50000元未支付。ＸＸ上诉提出其已向余晓刚支付了购房款45000元，但张英美与余晓刚已离婚，无论其是否向余晓刚支付款项，均与张英美无关。购房结算清单上的房屋是某路73号5-2，但双方买卖的房屋只有某路63号5-2，故对张英美辩称“73号”系笔误予以采信。双方在购房结算清单中已经约定了解除权，ＸＸ未按约支付购房余款50000元，张英美有权解除合同、收回房屋。至于ＸＸ、代晓梅上诉提出讼争房屋物权已经转移的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，讼争房屋一直未过户，产权仍属张英美所有。
综上，ＸＸ、代晓梅的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人ＸＸ、代晓梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李山中
代理审判员 王 利
代理审判员 张海瑞
二〇一四年十一月四日
书 记 员 文 杰