云南省西畴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2623民初828号
原告：西畴县广福进口汽车修理厂，住所地：云南省西畴县。
法定代表人：陈斌，经理。
委托诉讼代理人：杜秀清，系云南七花律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。
被告：王柱恒，男，1981年1月4日出生，壮族，农民，住云南省西畴县。
原告西畴县广福进口汽车修理厂与被告王柱恒租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西畴县广福进口汽车修理厂的特别授权委托诉讼代理人杜秀清、被告王柱恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西畴县广福进口汽车修理厂向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令王柱恒返还场地租赁费用30000元。事实和理由：位于云南省西畴县西洒镇环城北路的西畴县广福进口汽车修理厂因西畴县实施棚户区改造，面临拆迁。为了找到新的厂址，2017年4月与王柱恒达成租赁意向，并预付了30000元订金，口头约定了租赁时间和租金。后在签订合同过程中，因王柱恒提出苛刻条件，双方未能达成一致协议，导致合同无法签订，在协商过程中王柱恒又将场地租赁他人。因此，诉至法院要求解决。
王柱恒辩称，一、本案存在遗漏当事人的情形。2017年1月中旬，王柱恒经堂兄王某介绍得知西畴县广福进口汽车修理厂需租赁场地经营修理厂，经王某介绍后西畴县广福进口汽车修理厂的陈斌和顺福到王柱恒尚在建设的房屋看了场地，因王柱恒的房屋面积不够，要求将隔壁那家（王荣琼家房子）一起租用，经联系王荣琼家来到现场后，表示同意出租给西畴县广福进口汽车修理厂。当时西畴县广福进口汽车修理厂对房屋场地的地理位置和两家的总面积表示满意，只是按照开办汽车修理厂的要求还要得增加一些房屋设施和装修，并就租用单价、年限、建设要求进行了协商。后西畴县广福进口汽车修理厂根据房屋的具体情况做了规划设计。2017年3月26日，陈斌、顺福到王某家与王柱恒及王荣琼就租用房屋场地事宜进行协商，协商的结果是：西畴县广福进口汽车修理厂要求在王柱恒及王荣琼现有房屋及设施的基础上二楼建5格以上简易房供住宿，一楼房屋地板及二楼地板用水泥平整，室外场地浇灌成整块水泥地板，场地四周砌2.8米高围墙（大门留在二级路口方向，大门宽度尺寸由西畴县广福进口汽车修理厂定），房子室内墙面粉刷并刮腻子粉，通三相电，租用6年（自2017年5月1日起至2023年5月1日止），房屋租金296000元，分两次付清，即第1次付房屋租金96000元，于协议签订之日一次性付清：第二次付房屋租金200000元，租金于2019年5月1日之前一次性付清。2017年6月份交房。2017年3月28日至4月12日双方协商修改房屋租赁合同，4月13日房屋租赁合同定稿。2017年4月14日，由于装修房屋已开支了105384元，资金紧张，经与西畴县广福进口汽车修理厂协商后，其交纳房屋场地租赁订金30000元。综上，西畴县广福进口汽车修理厂与王柱恒之间的协议标的，从始至终都包含王荣琼的份额在内。虽然收条收款人是王柱恒，但房屋场地装修是统一的，收取的30000元钱也是统一开支的，故本案遗漏了当事人王荣琼。二、西畴县广福进口汽车修理厂违约，订金不应返还。2017年6月27日，西畴县广福进口汽车修理厂来找王柱恒，以房屋场地在短期内会被政府征收拆迁为由，决定不租用王柱恒房屋场地，并要求退还订金30000元。若西畴县广福进口汽车修理厂认为会出现风险，可在合同中约定风险损失的承担即可，在风险及合同履行不能的情形均未出现的情况下就直接拒绝履行合同，西畴县广福进口汽车修理厂的行为已违约。虽然“订金”与“定金”存在本质区别，“订金”在法律上没有特别规定，但该“订金”是在王柱恒已经履行合同（装修房屋场地）的过程中西畴县广福进口汽车修理厂支付的，应视为西畴县广福进口汽车修理厂支付标的金额的性质。由于西畴县广福进口汽车修理厂拒绝继续履行合同而给王柱恒造成了巨大经济损失，该“订金”应当折抵王柱恒的损失，故不应返还。对超过这30000元的损失75384元(105348元-30000元)，王柱恒保留诉权，另案起诉。
综上所述，房屋及场地租赁合同并非要式，口头合同仍然可成立有效。西畴县广福进口汽车修理厂支付的30000元订金是双方对租赁事宜协商一致并拟好书面合同后，王柱恒基本按要求装修好房屋场地的情况下支付的，应视为履行合同的性质，而王柱恒等已按照西畴县广福进口汽车修理厂的要求花了105384元资金完成出租房屋及场地的装修，双方均已履行了部分合同，虽然尚未签订书面合同，但合同已成立并生效。西畴县广福进口汽车修理厂拒不完全履行合同的行为已违反相关法律的规定，且给王柱恒等造成了巨大的经济损失。故请求人民法院驳回西畴县广福进口汽车修理厂的诉讼请求。
西畴县广福进口汽车修理厂围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：
1.收条一张。证明王柱恒收到西畴县广福进口汽车修理厂租赁场地定金3万元的事实；
2.黑白照片一页2张，证明王柱恒已经将场地租给其他人，所以王柱恒应该返还西畴县广福进口汽车修理厂租赁场地定金3万元。
经质证，王柱恒对上述证据无异议。
王柱恒无书面证据向本院提交，申请证人王某出庭作证，王某向本院提交了手机短信聊天记录、微信聊天记录、租赁合同一份，并出庭证实：因为西畴县搞棚户区改造，陈斌所经营的广福进口汽车修理厂处于拆迁范围内，需要另行找场地开设修理厂，我知道情况后向王柱恒告知了该信息，广福修理厂陈斌联系了王柱恒，双方就租赁房屋达成了协议，但是没有签订书面合同，与广福修理厂协商达成的协议都是我代表王柱恒与广福修理厂通过微信、QQ等形式进行的协商，并且有聊天记录。双方最后没有签订租赁协议是因为广福修理厂认为政府要对西畴县骆家塘片区进行开发所租赁的场地在开发区域范围内，如果投入大量资金，无法收回，因此广福修理厂不愿意租赁该场地，也就没有签订协议。该块场地不仅仅是王柱恒一人的，还涵盖有王荣琼的部分场地和房屋，因为与广福修理厂没有签订协议，多次找到陈斌协商无果，在协商签订合同的过程中，还有陈斌的侄子，一个叫做“顺福”的。他们明确表示不租赁了，王柱恒才将场地对外出租给一个名叫谢富的经营餐馆的。
经质证，西畴县广福进口汽车修理厂对证人证言有异议。首先，证人证实的双方租赁时间不吻合，因为双方没有约定租赁起始时间，只是约定了租赁场地的价格，因为房屋没有建好，尚在建设过程中无法约定起始时间。其次双方约定口头解除合同不是事实，因为场地没有建好，怎么来约定何时解除合同。对于聊天记录和租赁协议的真实性不予认可，相反恰恰说明双方合同一直在协商过程中，没有达成合意。第三，该份协议没有双方的签字，是无效的。
本院认为，对西畴县广福进口汽车修理厂提供的1、2号证据，证据来源合法，客观真实，本院予以采信；对王柱恒提供的证人证言、手机短信、微信聊天记录、租赁协议，手机、微信聊天记录与证人证言客观证实双方达成租赁意向，但就合同内容未能达成一致意见，尚在协商过程中，王柱恒将餐馆对外出租的事实，本院予以采信。对其余证实，本院不予采信。
根据庭审、举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：
2017年4月，王柱恒与西畴县广福进口汽车修理厂经其堂哥王某的介绍，双方达成租赁合同意向。王柱恒将自己尚在建设过程中的房屋及场地租赁给西畴县广福进口汽车修理厂作为经营场地，租赁期限6年，租金296000元。西畴县广福进口汽车修理厂支付了30000元的“订金”。后双方就合同未能达成一致协议，未签订书面合同。2017年9月，王柱恒将房屋场地租赁谢富经营餐馆，为此西畴县广福进口汽车修理厂诉至本院要求解决。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的成立是双方依照法律的规定对合同条款和内容进行协商达成一致协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，王柱恒与西畴县广福进口汽车修理厂就房屋场地租赁达成租赁合意，王柱恒并就合同的履行做了必要的准备，双方之间的租赁合同成立。但在合同的履行过程中，双方未能就合同条款、内容进一步达成协议，在双方纠纷尚未解决的情况下，王柱恒擅自将场地转租他人，已构成违约。现西畴县广福进口汽车修理厂要求返还预付的场地租赁费用30000元，本院予以支持。本案在审理过程中，双方均未要求解除双方之间的口头约定，且本案的口头协议王柱恒已明确表示不再继续履行，双方已无实际履行的可能，因此，双方之间的口头协议自然解除。对王柱恒主张本案遗漏当事人的主张，从本案查明的事实看，双方从始至终均是王柱恒与西畴县广福进口汽车修理厂协商，并收取预付款30000元，在庭审过程中也明确表示不申请追加王荣琼作为本案的当事人，因此，对其主张本院不予支持。对王柱恒辩称西畴县广福进口汽车修理厂违约，订金不应返还的主张。根据《合同法》的规定，订金是不具备定金所具有的担保性质的。本案中，双方的“订金”应当视为双方履行合同的预付款，当合同不能履行时，应当根据双方当事人的过错责任承担违约责任。因此，本案中，在双方纠纷尚未解决的情况下，王柱恒擅自将场地转租他人，且也无其他证据予以证明西畴县广福进口汽车修理厂构成违约，对其辩称西畴县广福进口汽车修理厂违约，订金不应返还的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
由王柱恒返还西畴县广福进口汽车修理厂房屋租赁款30000元，限判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，减半收取275元，由王柱恒负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审判员 邓定友
二〇一七年十一月二十八日
书记员 冯 姣