上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初32945号
原告：王超，男，1975年8月18日出生，汉族，住江苏省张家港市。
委托诉讼代理人：ＸＸ之，上海瑞富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李征连，上海瑞富律师事务所律师。
被告：上海印巷文化传媒有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：范忠民，执行董事。
委托诉讼代理人：李淑娟，上海天闻世代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马云涛，上海天闻世代律师事务所律师。
原告王超诉被告上海印巷文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告王超的委托诉讼代理人李征连，被告上海印巷文化传媒有限公司的法定代表人范忠民及委托诉讼代理人李淑娟到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，于2018年3月19日再次公开开庭进行了审理，原告王超的委托诉讼代理人李征连，被告上海印巷文化传媒有限公司的及委托诉讼代理人李淑娟到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告王超向本院提出诉讼请求：1.原、被告间的房屋租赁合同解除；2.被告支付原告自2017年6月10日起至合同解除日的租金(暂计82,000元)；3.被告参照租金标准支付原告自合同解除日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费(暂计21,000元)；4.被告支付原告违约金120,000元；5.被告支付原告为灭虫害而代为支出的白蚁防治费4,700元。审理中，原告增加诉讼请求：6.被告支付原告欠付的电费1,057.08元、水费27.60元、燃气费15元；并明确其第2、3项诉请的金额合计为112,800元。事实和理由：2015年7月10日，原、被告双方就上海市愚园路XXX弄XXX号乙全幢房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告；租期自2015年7月10日至2021年7月9日，其中2015年7月15日至2015年8月9日为免租装修期；2015年8月10日至2017年7月9日期间的月租金为40,000元，2017年7月10日至2021年7月9日期间的月租金为42,000元；每两个月为一期，每期提前7天即每两个月的3号支付租金，先付后用；保证金为三个月的租金即120,000元；因任何一方违约，违约金为120,000元；若被告无故拖欠租金超过15天，原告有权解除合同。其中合同还特别约定，承租房屋内因天气等因素引发的潮湿、虫害等由被告自行解决并自行承担费用。在合同履行过程中，被告正常支付租金至2017年6月9日，其后虽经原告催讨，被告一直未支付租金。2017年6月，因房屋内出现白蚁虫害且被告未能及时处理，原告为此代付了灭白蚁虫害所产生的费用4,700元。2017年9月1日，双方办理了交接手续，由原告收回系争房屋。原告认为，被告无故拖欠租金超过15日已构成违约，原告有权解除合同，被告理应支付欠付的租金，并参照原租金标准支付合同解除后实际占用系争房屋期间的房屋使用费，且合同因被告违约导致解除，被告还应支付违约金及由原告代付的灭白蚁虫害的合理费用。因双方未能通过协商方式解决，原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。
被告上海印巷文化传媒有限公司辩称，同意确认双方的房屋租赁合同于原告起诉状副本送达被告之日(2017年8月22日)解除；双方已于2017年9月1日完成房屋交接手续，对原告主张的租金及房屋使用费金额无异议，同意支付；但合同并非因被告无故拖延支付租金导致解除，由于系争房屋于2017年6月5日出现大量白蚁，经双方协商解除合同，被告无需承担违约责任，故不同意支付原告主张的违约金；认可原告支出了白蚁防治费4,700元之事实，但该费用应由原告自行承担；对原告主张的电费、水费和燃气费金额均无异议，同意支付。
本院经审理认定事实如下：
系争房屋的所有权人为楼亚珂、王伟国和王以宁，建筑面积173.70平方米。所有权人将系争房屋出租给上海永慎资产管理有限公司，租期自2014年12月20日至2025年3月4日，原告获该公司同意以自身名义将系争房屋对外转租。
2015年7月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告；租期自2015年7月10日至2021年7月9日，原告应于2015年7月16日前将房屋交付给被告使用，其中2015年7月15日至2015年8月9日为免租装修期，被告在此期间无需支付租金；2015年8月10日至2017年7月9日期间的月租金为40,000元，2017年7月10日至2019年7月9日期间的月租金为42,000元，2019年7月10日至2021年7月9日期间的月租金为44,100元，租金价格包含物业管理费；租金每两个月为一期，每期应提前7天即每两个月的3日支付，先付后用；被告应于2015年7月15日前支付原告保证金120,000元，原告应于租赁期满或合同提前终止之日、且双方确认该房屋的归还及被告付清所有相关费用后的7个工作日内将保证金全额无息退还被告；被告应承担租期内的水、电、煤气等费用；因任何一方构成违约，应承担相应的违约责任，双方同意违约金为120,000元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金；若被告无故拖欠租金超过15天，原告有权解除合同；承租房屋内因天气等因素引发的潮湿、虫害等由被告自行解决，并自行承担相关费用。合同还对其它租赁相关事项进行了约定。
签约后，双方开始履行合同，被告向原告支付了租赁保证金120,000元，并按约支付租金至2017年6月9日。
2017年6月间，因系争房屋内出现白蚁，原、被告双方就如何解决进行了沟通，但未能协商一致。被告遂未再支付后续租金。其间，原告为解决白蚁问题支出了灭白蚁服务费共计4,700元。
此后，原告因要求被告支付租金无果，遂起诉至法院，要求判如所请。
审理中，原、被告双方于2017年9月1日办理了房屋交接手续，由原告收回系争房屋。
庭审中，关于租赁保证金，原告主张用以抵作违约金，被告则要求用以抵扣其欠付的相关费用，若有多余要求返还。此外，被告提出若法庭认定其存在违约行为，则认为合同约定的违约金金额过高，请求法院调整至月租金的30%。
上述事实，有当事人提供并经庭审质证属实在案证据予以佐证，本院予以确认。
被告认为，在系争房屋出现大量白蚁时，其立即通知原告，并且在此之前系争房屋存在大量漏水的现象，被告也曾通知原告。原告也派人来修过，但一直没能修好。被告于2017年6月15日左右表明要搬走，不再承租系争房屋，当时原告回复称“好的，等我出差回来再聊”。此后双方碰面协商达成了口头协议，原告同意被告提前搬离。因此，上述问题影响房屋正常使用，致使合同目的不能实现，双方合意解除房屋租赁合同。为此，被告提供了微信往来记录、照片、光盘等证据以证明其主张之事实。
原告认为，被告举证的双方微信往来记录始于2017年6月12日，而根据合同约定被告应于该月3日支付当期租金，可见被告是在拖欠租金后找理由来交涉。被告所称的出现白蚁、漏水等事不能导致租赁合同的目的无法实现，且被告也从未据此向原告主张解除合同。事实上原告在得知出现白蚁后立即联系了专业公司进行处理，并三次采取相关措施以确保被告可以正常使用房屋；而关于漏水一事原告已及时进行过修缮，对方所举证据真实性无从确认，无法证明系争房屋存在漏水问题。故被告所提供的证据不能证明原告同意解除合同，坚持认为租赁合同系因被告拖欠租金导致解除，被告应承担相应的违约责任。
本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规禁止性规定之处，应属合法有效，双方均应恪守履行。被告作为承租方，应当按约履行支付租金的基本义务，否则应当承担相应的违约责任。事实上，被告仅支付租金至2017年6月9日，此后未再支付，尽管其提出相关抗辩意见，然而，原告对其所辩称之系争房屋存在白蚁和漏水等问题影响正常使用、原告已同意解除合同等意见均不予认可，且被告举证的相应证据不足以证明其观点，故本院对其抗辩意见不予采纳。因此，本院根据查明之事实认定被告无正当理由拒付租金已构成根本违约，原告有权依约行使合同解除权并要求被告承担相应的违约责任。鉴于被告同意房屋租赁合同于原告起诉状副本送达被告之日(2017年8月22日)解除，故本院对此予以确认。合同解除后，被告仍应支付原告欠付的租金及相应的房屋使用费，并承担实际使用系争房屋期间的电费、水费和燃气费，审理中被告对原告主张的租赁相关费用金额无异议并同意支付，并无不妥，本院予以确认，故被告应支付原告2017年6月10日至2017年9月1日期间的租金及房屋使用费112,800元，以及欠付的电费、水费和燃气费合计1,099.68元。关于原告所主张的其为灭虫害而代为支出的白蚁防治费4,700元，被告对该费用产生的事实及金额均无异议，而根据合同相关约定该费用应由被告承担，故本院对原告该诉请予以支持。房屋租赁合同因被告之故导致解除，原告要求被告支付违约金120,000元，有事实和法律依据，而被告请求法院调整违约金金额则依据不足，故本院对原告该诉请亦予支持。原告在审理中提出保证金用以抵作违约金的主张，并无不当，本院一并予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告王超和被告上海印巷文化传媒有限公司就上海市愚园路XXX弄XXX号乙全幢房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年8月22日解除；
二、被告上海印巷文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王超租金及房屋使用费112,800元；
三、被告上海印巷文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王超电费、水费和燃气费1,099.68元；
四、被告上海印巷文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王超白蚁防治费4,700元；
五、被告上海印巷文化传媒有限公司应支付原告王超违约金120,000元(以被告已支付给原告的租赁保证金120,000元抵扣)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,715元，由被告上海印巷文化传媒有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 刘志宏
审 判 员 巫建强
人民陪审员 陈洪林
二〇一八年三月二十日
书 记 员 王心颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……