安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0802民初1026号
原告：吴义展，男，1970年2月14日出生，汉族，住安庆市大观区，
委托诉讼代理人：汪文龙，安徽人人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪小勇，安徽人人律师事务所实习律师。
被告：陈小华，男，1973年11月7日出生，汉族，住安庆市宜秀区，
被告：陈曙红，女，1974年2月28日出生，汉族，住安庆市宜秀区，
委托诉讼代理人：程玉伟，安徽中皖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨友利，安徽中皖律师事务所实习律师。
原告吴义展诉被告陈小华、陈曙红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日受理后，由本院审判员江余依法适用简易程序独任审判，并于2017年6月12日公开开庭对本案进行了审理。原告吴义展和委托诉讼代理人汪文龙、汪小勇、被告陈小华、陈曙红和委托诉讼代理人程玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
吴义展向本院提出诉讼请求：1、判决原告、被告于2016年9月13日签订的关于安庆碧桂园山水云间238幢2室房屋的《房地产买卖合同三方合约》继续履行；2、判决两被告立即赔付原告违约金（自2016年10月18日起按每日1760元的标准计算至产权过户时止）；3、判决两被告负担原告支付的律师费2万元；4、诉讼费、保全费全部由两被告负担。事实与理由：两被告系夫妻关系，2016年9月13日，原告与第一被告、房产中介方广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司（以下简称碧桂园安庆分公司）签订了一份《房地产买卖三方合约》。在该合约中约定：“被告将其所有的坐落于安庆碧桂园山水云间238幢2室的房屋以总价款176万元的价格出卖给原告”。在该合约第七条第三款中约定：“逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金”。合约签订当天，第二被告按照前述合约的约定，将5万元费用转付至房产中介方碧桂园安庆分公司销售代表吴美玲账户。2016年9月20日，被告将前述房屋钥匙交付给了原告。但此后两被告反悔、不信守承诺，又收取他人交付的关于前述房屋的定金，拒不提供办理过户登记的有关资料。为此，原告特具此状，请求人民法院依法受理此案并判决支持原告的诉讼请求。
被告陈小华和陈曙红均辩称：1、被告陈曙红并未在《房地产买卖三方合约》上签字，陈曙红与陈小华系夫妻关系，陈小华未经房屋共有人同意擅自处分，该份房屋买卖合同应为无效；2、案涉房屋为两被告共同共有，原告在购买房屋时明知房屋为共同共有，在未经共有人陈曙红的同意下与陈小华签订合同，房屋至今未办理过户手续，原告也未支付相应对价，不应认定善意第三人；3、案涉房屋的买卖合同签订时仍处于抵押状态，抵押人未经抵押权人同意出售房屋且原告未在此期间代为受偿消灭抵押权，本案中买卖双方均未书面告知抵押权人，也未经抵押权人同意，因此被告陈小华的出售行为无效；4、房屋买卖合同第14条约定：双方过户时间以双方实际约定时间为准，即该份合同未约定明确的履行时间及期间，依据合同第7条中“注：合同未约定明确履行期限的，以守约方或经济方发出督促履行期限且原告未通知履行，违约金不应予以支持。”5、原告要求支付律师费没有法律和合同依据。6、被告陈曙红曾单独向迎江区法院提起诉讼，请求法院依法确认被反诉人吴义展2016年9月13日签订的关于安庆市碧桂园山水云间238栋2室房屋（一至三层）（建筑面积：253.46平方米）的《房地产买卖三方合约》无效，迎江区法院于2017年6月5日作出不予受理的告知，被告陈曙红又依法提起反诉，因此被告陈曙红的反诉应当受理。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
吴义展向本院提交了以下证据：
一、原告吴义展的身份证，证明原告的诉讼主体身份。
二、陈小华的户籍证明，证明第一被告陈小华的诉讼主体身份；
三、陈曙红的的户籍证明，证明第二被告陈曙红的诉讼主体身份；
二、三共同证明，两被告系夫妻关系。
四、2016年9月13日签订的《房地产买卖三方合约》，证明2016年9月13日，原告与第一被告、房产中介方碧桂园安庆分公司签订了一份《房地产买卖三方合约》。在该合约中约定：“被告将其所有的坐落于安庆碧桂园山水云间238幢2室的房屋以总价款176万元的价格出卖给原告”。在该合约第七条第三款中约定：“逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金”。根据第7条约定，被告有义务向原告提交相关资料，虽然法律未规定违约金，但权利人可以随时要求义务人履行。
五、浦发银行手机银行个人跨款汇款汇出回单，证明2016年9月13日即合约签订当天，第二被告陈曙红按照前述合约的约定，将5万元费用转付至房产中介碧桂园安庆分公司销售代表吴美玲账户。
六、2017年3月23日第一被告向宣彬出具的收条，证明两被告反悔、不信守承诺，又收取他人交付的关于前述房屋的定金，拒不提供办理过户登记的有关资料，存在违约行为。
七、房地权证宜字第××号产权证，证明坐落在安庆市迎江区皖江大道1188号安庆碧桂园山水云间小区238幢一层2室的房屋已取得产权证。
八、短信截图一份，证明碧桂园安庆分公司销售代表吴美玲于2016年10月8日发信息给陈小华，催告其准备办理产权过户的材料。
九、原告的微信截图5页，证明2016年10月6日原告将装修设计图纸发送给了陈小华，2016年12月29日陈小华将宜秀区人民法院民事裁定及公司的营业执照发送给原告，告知原告偿还按揭贷款的资金会尽快落实。
十、2017年5月15日陈小华邮寄给原告的终止合同的通知及邮寄单，证明陈小华存在不愿继续履行合同的违约行为；
十一、2017年5月11日吴义展与安徽人人律师事务所签订的聘请律师合同；
十二、徽商银行记账凭证；
十三、增值税普通发票一份；
十四、安徽省物价局、司法厅文件；
十至十四共同证明，2017年5月31日吴义展交付律师费2万元且系合法交费。
十五、收据二份，证明原告为讼争房屋已支付设计费2.8万元，支付定制木门、楼梯、新中式家具生产定金10万元。
十六、证人证言，证明陈曙红全程参与案涉房屋买卖合同的协商且明确表示同意，同时5万元不是陈小华支付的，只能证明是陈曙红支付的。
陈小华向本院提交了以下证据：
一、解除合同的通知书，证明房屋买卖合同已经解除；
二、更换诉争房屋锁的相关资料，证明案涉房屋没有交付给原告。
陈曙红向本院提交了以下证据：
一、身份证、结婚证，证明被告的诉讼主体资格，被告陈曙红与被告陈小华系夫妻关系，于1996年12月18日登记结婚；
二、房产证、土地证、他项权证、《查询结果证明》，证明1、被告陈曙红与被告陈小华于2011年1月8日，共同购置了安庆市碧桂园山水云间238栋2室房屋（一至三层）（建筑面积：253.46平方米）并办理了共同共有的房产证、土地证。2、因经营需要，2014年6月5日，夫妻双方向兴业银行安庆分行贷款300万元并用该房产进行抵押登记（他项权证号：5054549），后于2017年4月12日，解除抵押并办理注销；
三、1、2016年9月13日签订的关于碧桂园山水云间238栋2室房屋（一至三层）（建筑面积：253.46平方米）的《房地产买卖三方合约》，2、被告陈曙红的《浦发银行客户卡对账单》，3、被告陈曙红手机138××××7088的2017年4月《话费详单》，证明1、2016年9月13日，吴义展、陈小华、碧桂园安庆分公司未经作为共同产权人的被告陈曙红的同意，且没有经过抵押权人兴业银行安庆分行的同意的情况下，违法签订了安庆市碧桂园山水云间238栋2室房屋（一至三层）（建筑面积：253.46平方米）的《房地产买卖三方合约》，且被告陈小华违反《婚姻法》，在被告陈曙红不知情的情况下，擅自使用夫妻经营业务共用的被告陈曙红在浦发银行开设的手机银行，向案外人吴美玲（碧桂园安庆分公司工作人员）汇款5万元，该合同无效。2、被告陈曙红获悉情况下后，坚决表示反对，在2017年4月8日-26日，被告陈曙红多次与碧桂园安庆分公司工作人员吴美玲（手机：181××××0225）进行电话联系，强烈要求合同无效，但至今无果。
经庭审质证，关于吴义展提交的证据，陈曙红对证据一、二、三的真实性无异议；对证据四真实性无异议，但被告陈曙红不知情，也没在合同书上作为产权人进行签字，因此该合同未经共有人同意，应当认定为无效合同，合同上未约定具体的履行时间，合同签订时间为2016年9月13日，签订时本案房产正处于银行抵押期间，原告也未经抵押权人银行的同意，因此根据担保法的规定，该合同为无效合同；证据五银行回单没有原件，真实性无法确定，即便该汇款时真实的，但不能证明是陈曙红汇款，两被告在经营过程中是由陈曙红开的网银对外进行交易，该5万元汇款不是被告陈曙红汇款，陈曙红不知情，而且该汇款也没有写明款项用途，原告通过汇款凭证证明是陈曙红汇款，证据不足；证据六是复印件，不具有法律效力，被告不发表意见；证据九产权证真实性无异议，但恰恰证明原告在签订合同时明知房屋系两被告共同共有，因此原告作为正常买房人，特别是经过中介的代理下，更应当要求共有权人到场亲自签名，因此原告不属于善意第三人，对于合同无效，原告应当责任自负，虽然房产是真实的，但是内容不全，原告提交的房产证对于抵押状态未作记载，被告办理了抵押权证，抵押权人为兴业银行，抵押注销时间是2017年4月，案涉房产在买卖时处于抵押状态，未经抵押权人同意，故该买卖合同无效；证据八真实性由法院核实，该短信违反法律规定，对于处于抵押状态的房产，要么征得抵押权人同意，要么注销抵押，该短信在2016年10月发送的，此时房产处于抵押状态；证据九仅能反映原告与陈小华之间的沟通，对陈曙红不具有法律约束力，从微信聊天来看，原告对房产尚有抵押是明知的，原告在未取得产权证的情况下，不是房屋的所有权人，原告在未支付购房款，进行装修、设计的情况下，明显是扩大了损失；证据十的真实性无异议，但证明目的有异议，通知邮寄的时间2017年5月15日，距离双方签订买卖合同已有8、9个月，陈小华在未实现合同目的的情况下，终止合同的履行，是避免损失扩大；证据十一真实性无异议，但买卖合同属于无效合同，证据十二至十四律师代理费被告不应承担；证据十五的真实性有异议，它只是收据而不是发票，也没有相关的设计合同和买卖合同进行印证，原告在未取得产权证的情况下就进行设计，属于扩大了损失，即便该费用已实际支付，也应当与原告责任自负。对证据十六证人证言，1、该证人不适格，吴美玲系中介方的工作人员，本案系房屋买卖三方合约，因此吴美玲应当作为本案的当事人，2、吴美玲不具备职业经纪人的资格，3、吴美玲和本案有直接的利害关系，作为经纪人，应当审查房屋的产权证，而吴美玲没有进行严格审核，没有让陈曙红签字，因此中介方应当承担过错责任。陈小华同意陈曙红质证意见，且证人证言不属实。
关于陈小华提交的证据，吴义展对证据一，原告收到，能够证明被告存在违约行为；对证据二真实性无异议，证明目的有异议，被告更换钥匙也是违约的行为。陈曙红对证据一无异议；对于证据二，原告是为了看房，不能视为被告对房屋进行交付，原告未交付房产，被告不可能交付房产，所以被告换锁是正常的。
关于陈曙红提交的证据，吴义展对证据一、二无异议，但提请法庭注意，案涉房产已经解除抵押并办理注销手续；证据三的真实性无异议，但证明目的有异议。陈小华对证据一、二、三均没有异议。
经审查，各方提交的证据均符合证据三性原则，故本院予以采信。
根据以上采信的证据，本院查明的事实与如下：
2016年9月13日，陈小华、吴义展与碧桂园安庆分公司签订了一份《房地产买卖三方合约》，合同中陈小华、吴义展和吴美玲三方签字。合同约定，吴义展（买方）自愿购买陈小华（卖方）坐落于安庆碧桂园山水云间238幢2室的房屋，该房屋总成交价为人民币176万元；买方须在2016年9月13日支付定金5万元给中介方；逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意履行合同的，违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付为违约金；合同未约定履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。
另查明，陈小华与陈曙红系夫妻关系。2016年9月上旬合同签订前的某日晚上，吴义展、陈小华与吴美玲三人就商谈案涉房屋买卖事宜期间，在西湖小苑饭店就餐，就餐中途，陈曙红到达饭店，四人交谈不久后，陈曙红代喝酒的陈小华驾车将吴美玲送回家。双方约定，买卖双方均在中介方交纳押金5万元，2016年9月13日，陈小华通过银行转账向吴美玲账户汇款5万元，汇出方的帐户名为陈曙红。吴义展与陈小华的微信交流中显示，吴义展在2016年10月6日向陈小华发送了房屋装修设计图纸。2016年10月8日，吴美玲向陈小华发送一条短信，催告其准备办理产权过户的材料。期间，陈小华曾将诉争房屋钥匙交于吴义展，不久后即更换门锁锁芯。
2017年3月23日，陈小华向案外人宣彬出具一份收条，载明“今收到宣彬购买碧桂园238-2号房产，双方约定房价为1938000元，定金10000元”。
本案诉争房屋系陈小华、陈曙红共同共有，2014年6月5日，该房屋登记抵押，2017年4月12日抵押注销。
2017年5月15日，陈小华向吴义展发出一份“关于终止2016年9月13日签订《房地产买卖三方合约》的通知”。
嗣后，各方就房屋买卖事宜发生争议，原告就该案诉至本院。
本案争议的焦点是，吴义展、陈小华及碧桂园安庆分公司于2016年9月13日签订的《房地产买卖三方合约》成立及效力问题。
本院认为，首先，在合同签订前的某日晚上，吴义展、陈小华与吴美玲三人商谈案涉房屋买卖事宜并在西湖小苑饭店就餐,中途陈曙红到达饭店，并且代喝酒的陈小华驾车将吴美玲送回家，依常理，陈曙红见其丈夫陈小华和一名男性（吴义展）、一名女性（吴美玲）共同就餐，并专程去代陈小华驾车，将吴美玲送回家，理应了解吴美玲的职业以及陈小华与其共同就餐的相关事项。同时，2016年9月13日，陈小华还通过陈曙红银行帐户向吴美玲账户汇款5万元，也应当知悉该款项的用途。因此，陈小华和陈曙红辩称陈曙红对诉争房屋买卖事宜不知情的抗辩理由，于理不合，本院不予采纳。可以认定，陈曙红对此是知情且同意的，陈小华签订买卖合同的行为系夫妻双方的共同意思表示，不属于无权处分行为。
其次，案涉房屋在房屋买卖合同签订时处于抵押状态，综合相关法律规定，抵押存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人的，对于抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代为清偿债务消灭抵押权，因此未经抵押权人同意转让抵押房产并不影响房屋买卖合同的效力。陈小华认为未经抵押权人同意而签订的房屋买卖合同抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
综上，吴义展、陈小华及碧桂园安庆分公司于2016年9月13日签订的《房地产买卖三方合约》系各方的真实意思表示，该房屋买卖合同不属于无效合同。而陈小华于2017年3月23日向宣彬出具的一份收条，并于2017年5月15日向吴义展发出终止合同的通知，可以看出，陈小华准备将房屋另出售给第三人宣彬，显然存在不履行原合同的违约行为，故原告主张房屋买卖合同继续履行的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告违约金的主张，因房屋买卖合同中未约定履行期限，且诉争房屋于2017年4月12日办理了抵押注销手续，陈小华此时可以履行房屋过户手续的合同义务而不履行，应自次日（即2017年4月13日）起，按每日总楼价的千分之一即1760元计算至产权过户之日止向原告支付违约金。原告主张的其他超出部分诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告吴义展与被告陈小华于2016年9月13日签订的关于安庆碧桂园山水云间238幢2室房屋《房地产买卖三方合约》继续履行；
二、被告陈小华和陈曙红应在履行本判决第一项确定的合同义务时赔付原告吴义展违约金（自2017年4月13日起按每日1760元计算至产权过户之日止）；
三、驳回原告吴义展的其他诉讼请求。
案件受理费7150元，减半收取3575元，保全费5000元，合计8575元，由原告负担1575元，两被告共同负担7000元（该款原告已预交，两被告在履行本判决确定的给付义务时将该款一并交至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 江余
二〇一七年六月二十一日
书记员 彭璐
本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第13当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由;拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。