广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4143号
上诉人（原审被告、反诉原告）：薛家樑，男，1968年4月29日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王婷，女，1987年11月10日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
委托诉讼代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所实习律师。
上诉人薛家樑因与被上诉人王婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初6943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人薛家樑上诉请求：撤销原审判决，驳回王婷的全部诉讼请求，支持薛家樑的全部反诉请求。事实和理由：一、本次纠纷的违约方为王婷而非薛家樑，双方在合同中约定首付款350000元应当汇入银行资金监管账户，但时至今日薛家樑也没有足额收到350000元，诚然王婷确实向薛家樑支付了110000元房款用于赎楼，而正是因为如此才导致双方没有办理银行监管账户，可见，其责任并非薛家樑承担。同时，不论银行按揭方式付款是否需要办理银行监管账户，其前提也是双方办理银行按揭手续，但王婷已经明确拒绝通过银行按揭方式付款，薛家樑又如何去办理银行监管账户？这是薛家樑享有的不安抗辩权。双方约定了银行按揭的方式就应当按照银行按揭的方式履行合同，如果确实需要变更付款方式，也应当获得双方的一致同意，王婷擅自变更合同履行方式，且强制要求薛家樑接受是不符合约定的。所有证据均显示薛家樑不同意变更付款方式，一审判决认为薛家樑同意将银行按揭变为一次性付款即同意将现金汇入银行监管账户，但是一次性收到现金和将现金汇入银行监管账户显然是两种完全不一样的付款方式。相信所有人在买卖房屋或其他大宗商品时，都不可能在可以一次性收取现金的情况下，同意将该现金汇入银行监管账户，待达成某一条件的情形下再收取。二、一审法院臆断判案，没有任何证据证明中介机构会协助薛家樑收取房款，另外，中介公司有什么权利扣押别人的房产证？综上，请二审法院依法改判。
被上诉人王婷辩称，一、薛家樑已经在上诉状中明确写明合同约定首期款350000元应汇入银行资金监管账户，该账户指双方需到银行办理资金监管手续，并将该款存入资金监管账户，但薛家樑从2016年2月底开始不在中山，3月时王婷一再催促中介公司，中介公司也催促薛家樑回中山，3月底薛家樑回中山但仍拒绝办理监管账户手续，后薛家樑突然要求提高房价。二、王婷在签订合同时明确告诉薛家樑和中介公司选择银行按揭，以后资金周转方便可变更为一次性支付，2016年1月7日双方合意将银行按揭方式变更为一次性付款方式。三、王婷提前支付110000元首期款帮薛家樑赎楼是经过双方协商并签订协议的，但并没有变更将剩余款项进行资金监管的约定。2016年2月29日即合同约定支付首期款当天，薛家樑同意房产过户当天才进行资金监管，且双方合同约定无论是按揭贷款还是一次性支付购房款均需要双方签订资金监管协议和办理资金监管手续，薛家樑需无条件配合，但直至王婷提起本案诉讼，薛家樑仍不配合。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
王婷向一审法院起诉请求：1.薛家樑继续履行2015年12月24日就xx市xxx镇xxx路凯旋蓝岸花园1期B4幢511房签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.薛家樑向王婷支付违约金（以565000元为基数，按照每日万分之五的标准从2016年3月30日起计至合同义务履行完毕之日止）。诉讼中，薛家樑提起反诉请求：1.解除薛家樑与王婷于2015年12月24日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.王婷向薛家樑支付违约金113000元。
一审法院认定事实：2015年12月24日，薛家樑（卖方）与王婷（买方）在家家顺公司的居间下签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定：由买方购买卖方位于xx市xxx镇xxx路xxx花园1期B4幢511房[房产证号：02××05，土地证号：国（2010）易xxx8**]，建筑面积90.37平方米，转让总价款为565000元，买方于签订合同之日向卖方支付定金50000元；由买方按按揭付款方式支付除定金之外的楼款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；买方须于2016年2月29日前支付除定金之外的首期款350000元至双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为165000元，并于2016年2月1日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）60个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；合同还约定了其它事项。同日，王婷、薛家樑签订补充协议，双方同意由王婷提前支付首期款中的110000元为薛家樑还清银行按揭贷款（具体支付时间以银行通知扣款为准）。
合同签订当日，王婷支付了薛家樑定金50000元。2016年1月初，双方合意变更按揭付款方式为一次性付款，双方并于2016年1月23日签订借款合同，约定由王婷借款110000元给薛家樑偿还银行按揭贷款，解除涉案房屋的抵押登记，借款并自动转为购房款。后王婷按约于同年1月25日将110000元存入薛家樑供楼账号。同年2月29日，由于涉案房屋并未办妥抵押注销手续，王婷、薛家樑无法办理资金监管手续，家家顺公司与薛家樑确认待涉案房屋办妥抵押注销手续后，王婷、薛家樑共同办理一次性付款及过户手续。2016年3月7日，涉案房屋注销抵押登记。同年3月9日之后，家家顺公司多次通知薛家樑回到中山与王婷办理剩余房款的资金监管及过户手续，薛家樑以各种理由不回中山办理资金监管手续。同年3月24日，王婷及家家顺公司共同发催告函给薛家樑，要求薛家樑于收函后5日内办理资金监管及过户递件手续，薛家樑仍不理会。王婷遂于2016年4月6日诉至一审法院，主张前述实体权利。诉讼中，薛家樑提出反诉，主张前述反诉请求。
一审法院另查明：截止2016年2月29日，王婷在中国农业银行的某个账户内有存款余额400043.57元。
诉讼中，根据王婷申请，一审法院裁定查封了涉案房屋。除此之外，涉案房屋不存在被查封或抵押情况。
庭审中，王婷、薛家樑确认涉案房屋是毛坯房，没有居住使用。王婷、薛家樑均确认家家顺公司已将一次性付款的交易流程告知双方，薛家樑亦确认通过资金监管账户（一次性付款）收取购房款比通过按揭贷款方式支付购房款快一个月。薛家樑确认其同意变更付款方式为一次性付款，但认为在申请房产过户时就应支付剩余购房款，不同意将剩余购房款存入监管账户待新房产证出来后再收款，认为需要王婷同意才能收款存在交易风险。王婷认为薛家樑不办理资金监管、不履行合同的主要原因是中山楼价上涨所致。薛家樑确认楼价上涨的事实，但认为不是其违约致合同不履行。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王婷与薛家樑签订的中山市二手房买卖及居间服务合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。薛家樑对王婷已支付购房款160000元没有异议，一审法院予以确认。
关于双方争议的违约方问题。首先，对于除定金之外的购房款的支付方式，在签订合同后，王婷与薛家樑已通过协商同意由按揭贷款支付变更为一次性付款，故王婷无须再按合同约定向银行申请按揭贷款。薛家樑以王婷没有向银行申请按揭贷款为由认为王婷违约，没有依据，一审法院不予认定。其次，从合同内容来看，无论是以按揭贷款支付还是以一次性付款支付剩余购房款，均须买卖双方共同签署银行资金监管协议，办理资金监管手续，将购房款存入监管账户。此外，双方合同还明确约定卖方须无条件配合办理上述资金监管手续。由此可见，买卖双方签署资金监管协议，办理资金监管手续是王婷支付购房款的前提。但薛家樑收取了王婷提前支付的购房款110000元用于还清银行贷款注销抵押登记后，拒绝按合同约定以及家家顺公司、王婷的要求办理资金监管手续，明显是违约行为。再次，对于薛家樑认为一次性付款在出新房产证后要经王婷同意才可收取剩余购房款存在风险问题。经中介机构促成的二手房交易，中介机构都有一套防范双方交易风险的习惯做法，尽量避免双方交易风险。买卖双方共同办理资金监管手续，将购房款存入监管账户，待房屋过户出新房产证后，新房产证一般先由中介机构收取，待买卖双方到银行将监管账户的购房款放款给卖方后，中介机构再将新证交买方。因此，不会存在卖方收不到款的情况。薛家樑既然同意付款方式变更为一次性付款，就应遵循一次性付款的交易流程及习惯，其认为在申请房产过户时就应支付剩余购房款，与正常交易习惯不符。因此，薛家樑以一次性付款存在交易风险为由不履行办理资金监管手续的行为，已构成违约，应承担违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定。涉案房产亦不存在无法履行的情形，因此，王婷要求薛家樑继续履行合同以及支付违约金的诉求，符合法律规定以及合同约定，一审法院予以支持。反之，薛家樑主张王婷违约，要求解除合同以及支付违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、薛家樑于一审判决发生法律效力之日起继续履行与王婷于2015年12月24日签订的买卖xxx市xx镇xx路xxxxx花园1期B4幢511房[房产证号：02××05，土地证号：国（2010）易xx**]的中山市二手房买卖及居间服务合同；二、薛家樑于一审判决发生法律效力之日起七日内向王婷支付违约金（以565000元为基数，按每日万分之五的标准从2016年3月30日起计算至上述合同履行完毕之日止）；三、驳回薛家樑的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7406元，减半收取3703元，诉讼保全费1020元，合共4723元（王婷已预交），由薛家樑负担（薛家樑于一审判决生效之日起七日内迳付王婷）；反诉案件受理费5290元（薛家樑已预交），由薛家樑负担。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点是违约方的认定问题。本院认为，首先，除了定金以外的购房款支付方式，薛家樑在一审、二审时均确认付款方式已经由银行按揭贷款方式支付变更为一次性付款，这与王婷的陈述及所举证据相印证，可见，双方均确认在签订合同后已经协商由银行按揭贷款支付变更为一次性付款，因此，薛家樑又以王婷没有以银行按揭贷款方式支付购房款构成违约的理由不成立，本院不予支持。其次，双方协商约定将银行按揭贷款方式支付购房款变更为一次性付款，并且签订了补充协议和借款合同，约定王婷提前支付110000元以帮助薛家樑清偿所欠银行贷款剩余本息，解除原抵押登记，将房屋过户给王婷。但上述补充协议及借款合同均没有改变对于剩余购房款进行银行资金监管的约定，王婷也否认双方就此达成口头约定。因此，无论是以按揭贷款支付还是以一次性付款支付剩余购房款，均须买卖双方共同签署银行资金监管协议，办理资金监管手续，将购房款存入监管账户。而作为卖方的薛家樑须无条件配合办理上述资金监管手续。可见，买卖双方签署资金监管协议，办理资金监管手续是王婷支付购房款的前提。但薛家樑收取了王婷提前支付的购房款110000元用于还清银行贷款注销抵押登记后，拒绝按合同约定以及家家顺公司、王婷的要求办理资金监管手续，明显是违约行为，已构成违约。而王婷提交的中国农业银行卡交易明细清单反映该银行账户在2016年2月28日余额达到400043.57元，即王婷为履行合同约定的付款义务已经准备了充分的资金，可见，王婷并没有违反合同约定。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人薛家樑的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7406元，由上诉人薛家樑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 易嘉璇