广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第212号
原告：兰顺，男，壮族，住南宁市青秀区。
委托代理人：钟丽云，广西国海律师事务所律师。
被告：贾如，男，汉族，住南宁市青秀区。
被告：周群英，女，汉族，住南宁市青秀区。
被告：汤集尚，男，汉族，住南宁市兴宁区。
被告：李丽华，女，汉族，住南宁市兴宁区。
四被告的共同委托代理人：曾昌隆，广西华尚律师事务所南宁分所律师。
四被告的共同委托代理人：梁杰春，广西华尚律师事务所南宁分所实习律师。
原告兰顺诉被告贾如、周群英、汤集尚、李丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告兰顺的委托代理人钟丽云、被告贾如、周群英、汤集尚、李丽华的共同委托代理人曾昌隆、梁杰春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兰顺诉称：2010年12月23日，原告与贾建宁签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向贾建宁购买位于南宁市民族大道115号工行区分行营业部金湖广场住宅楼2栋10A号房（房产证登记的地址为民族大道115号金碧苑2栋2-10-1号房），房屋转让价为600000元。合同签订后，原告分别于2010年12月25日、2011年11月26日、2011年6月12日分三次向贾建宁支付了购房定金86000元。之后，贾建宁告知原告，其正在起诉其儿子及岳父岳母，要求法院将上述房屋判归其所有，之后才能将房屋过户给原告，原告只好等待，但至2011年底，原告一直无法联系上贾建宁。后经多方了解，原告直至2012年3月才知道贾建宁已于2011年11月6日因意外事故死亡。上述房屋原所有权人为贾建宁与汤慧雯，现贾建宁与汤慧雯均已死亡，故该房屋应由本案四被告法定继承取得所有权。根据继承法第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。原告与贾建宁签订的《房屋买卖合同》未能履行完毕，贾建宁就发生意外死亡，根据上述继承法的规定，本案四被告在继承房屋产权后，有义务继续履行该《房屋买卖合同》，将房屋出售给原告，如四被告不履行《房屋买卖合同》将房屋出售给原告，就构成违约，除应将购房定金86000元退还给原告外，还应当承担违约责任，向原告偿付违约金200000元。综上所述，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：一、四被告继续履行原告与贾建宁于2010年12月23日签订的《房屋买卖合同》并配合原告办理房屋过户变更手续；二、本案诉讼费由四被告承担。
被告贾如、周群英、汤集尚、李丽华共同辩称：原告与贾建宁签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。涉案房屋在合同签订时属于贾建宁与贾如、汤集尚、李丽华共同共有的房屋，贾建宁在处分涉案房屋时并没有经过其他共有权人的同意，对此，原告也是清楚的，故贾建宁属于无权处分，现四被告均不追认其出售房屋的行为，所以本案《房屋买卖合同》应归于无效，合同无效就不存在继续履行及承担违约责任的问题，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于南宁市青秀区民族大道115号金碧苑2栋2-10-1号房原为贾建宁与汤慧雯共同共有的房屋，已于2011年1月28日取得房屋所有权证（产权证号为邕房权证02080539／020805**号）。2010年12月23日，贾建宁（甲方）与原告兰顺（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的座落于南宁市民族大道115号广西工行区分行营业部金湖广场住宅楼2栋10A号住宅，建筑面积为130平方米；上述房产交易价格为单价约5000元／平方米，总价为600000元；本合同签订之日起五个工作日内，乙方向甲方支付人民币26000元，甲方办理甲乙双方同意的甲方卖房委托人并经公证后，乙方拿到委托书后，于2011年1月20日前再向甲方支付人民币50000元，上述两笔付款合计人民币76000元作为购房定金；甲乙双方同意以转账方式付款，并约定在乙方拿到已登记至乙方名下的房产证后10个工作日内付清余下全部购房款，合计人民币524000元；甲方应于收到乙方全部房款之日起3天内将交易的房产全部交付给乙方使用；甲方应积极协助乙方到工商银行广西区分行营业部以及南宁市房屋产权交易中心等部门办理有关领证和房产变更手续，保证2011年3月31日前办结交易手续；甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，甲方应在5日内将已付款不计利息，返还给乙方，但购房定金归甲方所有，如甲方中途违约，并自违约之日起5日内应将乙方已付定金的双倍及已付款返还给乙方。贾建宁于2011年2月12日在该《房屋买卖合同》的末页空白处补充书写：1、本合同买卖的房屋是指贾建宁、汤慧雯共同拥有的位于南宁市青秀区民族大道115号金碧苑2栋2-10-1号房，房产证号为邕房权证02080539和02080538号；2、本合同买卖的房屋面积以房产证面积为准，交易金额不因房产证上注明面积与本合同面积不符而变动。
上述《房屋买卖合同》签订后，原告于2010年12月25日、2011年1月26日、2011年6月12日分三次向贾建宁共支付购房定金86000元，贾建宁分别向原告出具了收据。2011年7月7日，贾建宁向原告出具一份《承诺书》，载明：“本人与兰顺签订的购房协议如因本人的家属或其他利害关系人原因未能把青秀区民族大道115号金碧苑2栋2-10-1号房过户给兰顺。违约赔偿人民币贰拾万元正（200000元）另再赔付资金占用费人民币每月8仟元正（8000元）从2011年7月7日起计算。特此承诺。”
后贾建宁于2011年11月6日因各种疾病死亡，原告遂要求四被告继续履行其与贾建宁签订的《房屋买卖合同》，四被告表示拒绝，双方因此发生争议，原告遂于2014年1月向本院提起诉讼，要求四被告继续履行其与贾建宁签订的《房屋买卖合同》，将房屋过户至其名下。在庭审中，四被告明确表示不追认贾建宁擅自出售房屋的行为，且不愿意继续履行上述《房屋买卖合同》。经本院释明，原告当庭变更诉讼请求为：1、四被告向原告返还原告支付给贾建宁的定金86000元；2、四被告向原告偿付违约金200000元；3、本案诉讼费由四被告承担。四被告则答辩称：本案《房屋买卖合同》是无效的，现四被告不予追认，无效合同只存在返还定金的问题，不存在违约金支付的问题，现四被告同意将购房定金86000元返还给原告，但不同意支付违约金，所以请求法院驳回原告变更后的第二项诉讼请求，本案大部分的诉讼费由原告承担。
庭审结束后，经本院询问，原告及四被告均表示，在本案《房屋买卖合同》无法继续履行的情况下同意解除本案《房屋买卖合同》。
另查明：贾建宁与汤慧雯于1986年1月24日登记结婚，婚后于1987年11月14日生育一子即被告贾如。汤慧雯于2002年1月20日因病死亡，贾建宁于2011年11月6日死亡，贾建宁的父亲贾庆松已早于其死亡。被告汤集尚、李丽华为汤慧雯的父亲和母亲，被告周群英为贾建宁的母亲。
本院认为：关于本案《房屋买卖合同》的效力问题。涉案房屋原为贾建宁与汤慧雯的夫妻共同财产，每人应各占1／2的产权份额。汤慧雯于2002年1月20日死亡后，因未留下遗嘱，故其享有该房屋的1／2产权份额应作为遗产由贾建宁、汤集尚、李丽华及贾如作为继承人进行继承，因此，在汤慧雯死亡后且各继承人未依法分割遗产前，涉案房屋应为贾建宁、汤集尚、李丽华及贾如共同共有的财产。根据法律规定，共有权人在未经全体共有权人同意的情况下，不得擅自处分共有财产。本案中，贾建宁在出售涉案房屋时，并未经过其他共有权的人的同意，故其处分行为属于无权处分。但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……”之规定，贾建宁无权处分涉案房屋的行为并不影响本案《房屋买卖合同》的效力。故四被告主张本案《房屋买卖合同》为无效合同的抗辩理由，本院不予采纳。现因作为共有权人的汤集尚、李丽华及贾如已明确表示不同意继续履行本案合同，故本案合同已无法继续履行，在本院询问后，原告及四被告均同意解除本案合同，本院予以确认。关于原告要求四被告返还购房定金86000元并支付违约金200000元的诉请是否合理有据的问题。贾建宁明知涉案房屋为共同共有的财产，在未经其他共有权人同意的情况下仍与原告签订本案合同，现因其他共有权人不同意继续履行本案合同，导致本案合同不能继续履行，致使原告无法获得涉案房屋的产权，贾建宁对此具有过错，故应承担履行不能的违约责任。贾建宁在2011年7月7日向原告出具的《承诺书》中承诺如本案合同因其家属或其他利害关系人原因未能将涉案房屋过户给原告的，违约赔偿原告人民币200000元，该承诺应视为双方对合同违约责任所做的约定，该项约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，贾建宁应严格遵守。综上，原告除有权要求贾建宁返还已付购房定金86000元外，还有权要求其承担支付违约金200000元的违约责任。但因贾建宁已于2011年11月6日死亡，被告贾如及周群英为贾建宁的法定继承人，故应在其继承贾建宁遗产的实际价值范围内清偿被继承人贾建宁的债务，因此，被告贾如、周群英应在继承贾建宁遗产的实际价值范围内向原告返还购房定金86000元并支付违约金200000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告贾如、周群英在其继承贾建宁遗产的实际价值范围内向原告兰顺返还购房定金86000元；
二、被告贾如、周群英在其继承贾建宁遗产的实际价值范围内向原告兰顺支付违约金200000元；
三、驳回原告兰顺对被告汤集尚、李丽华的诉讼请求。
本案案件受理费9800元，由被告贾如、周群英负担，此款原告兰顺已预交，由被告贾如、周群英随同上述应付款项一并给付原告兰顺。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 倩
人民陪审员 王石磊
人民陪审员 黄思霞
二〇一四年十月三十日
书 记 员 陈虹慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件
适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。