四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川06民终1537号
上诉人（原审被告）：四川德泰房地产开发有限公司，住所地：四川省德阳市东海路113号1幢。
法定代表人：赵明新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡义路，四川光标律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李钦成，男，1975年1月11日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。
委托诉讼代理人：袁长平，四川宗元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李强，四川宗元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐小容，女，1977年11月7日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。
委托诉讼代理人：袁长平，四川宗元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李强，四川宗元律师事务所律师。
上诉人四川德泰房地产开发有限公司（以下简称德泰房产公司）因与被上诉人李钦成、唐小容商品房买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603�初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德泰房产公司委托诉讼代理人蔡义路、被上诉人李钦成、唐小容及其委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德泰房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.游军在涉案商品房买卖合同中并非上诉人代理人，也并未取得变更购房款支付主体的授权。被上诉人作为购房者，应当知道只能向交易相对方付款，被上诉人由于重大过失向非售房者支付房屋价款，不存在善意。2.游军虽系涉案项目的出资人，但其内部投资关系属商业机密，双方均未向外披露，投资文件亦并非本案商品房买卖合同的组成部分，出资人之间与企业向第三人销售房屋非同一法律关系，一�认定游军系出资有权收款不当。3.虽房产公司委托房产经纪公司代为销售的情形存在，但须有销售合同才有权代收，被上诉人如是善意购房人，在售楼处应见过房产经纪公司代为销售的广告或文字提示，本案上述情形均不存在，故一审认定不当，不符合表见代理的要素。
李钦成、唐小容辩称，双方当事人之间的买卖合同真实有效，被上诉人履行了全额支付购房款的义务，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
德泰房产公司向一审法院起诉请求：1.被告继续履行合同，将“德泰安安商业广场”1-1-×号房屋交付给原告，并为原告办理房屋登记手续；2.被告支付逾期交房违约金46834.5元（32078×0.02%×730天，暂从2015年1月1日计算至2016年12月31日，以实际房屋交付之日为违约金计算截止日）；3.被告向原告支付逾期房屋登记违约金23417.2元（按已付购房款0.01%/日计算，暂从2015年1月1日计算至2017年1月1日，以实际办理登记之日为违约金计算截止日）；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年4月7日，唐小容与德泰房产公司签订定房认购合同1份，约定原告向被告定购其开发的“德泰安安商业广场”1-1-×号营业房，定金30000元。当日，原告向被告支付购房定金30000元。2014年，二原告与被告签订正式的商品房买卖合同，约定二原告向被告购买“德泰安安商业广场”1-1-×号营业房，交房时间为2014年12月31日以前，预测建筑面积39.12平米，总价款320784元，于2014年9月4日支付200000元（含定金30000元），于2014年11月30日前付清尾款120784元。同时还约定交房时间为2014年12月31日前，逾期交房在30日以内的，每日按已付房款的万分之二支付违约金，如果系因被告的责任导致原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，被告应每日按照已付购房款的万分之一向原告支付应当取得房屋所有权证书的期限届满届满之日至实际取得房屋所有权证书之日止期间的违约金。2014年9月4日、2014年11月28日，二原告通过POS机向德阳市利群优房地产经纪有限责任公司（原德阳市利居房地产经纪有限责任公司）（以下简称利群优经纪公司）支付购房款170000元、120784元，并由利群优经纪公司向二原告出具收款收据。截至本案法庭调查结束之日，诉争房屋未向二原告交付。另查明，游军系利群优经纪公司的法定代表人，并与德泰房产公司共同投资开发建设“德泰安安商业广场”。
一审法院认为，《德泰安安商业广场定房认购合同》及《商品房买卖合同》经原、被告签名盖章，其内容亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。德泰房产公司对二原告支付购房定金30000元无异议，对此予以确认。关于二原告于2014年9月4日、11月28日向利群优经纪公司支付170000元、120784元款项的性质及法律责任问题。虽然利群优经纪公司并非《商品房买卖合同》约定的收款主体，但其法定代表人游军系“德泰安安商业广场”的出资人，与德泰房产公司之间就诉争房产存在合作关系。同时，利群优经纪公司是一家从事房地产经纪业务的公司，而现实生活中亦大量存在由房屋经纪公司代销商品房之情形。因此，基于游军在“德泰安安商业广场”项目中的投资人身份，及利群优经纪公司特定的经营范围，原告有理由相信游军、利群优经纪公司有权代表德泰房产公司收取相应的购房款。即二原告支付上述购房款290784元之行为，符合表见代理之构成要件，由此产生的法律后果应由德泰房产公司承担。
综上，二原告已按照合同约定向德泰�产公司支付完毕购房款，现合同约定的交房时间及过户登记时间均已届满，而被告拒不履行交房义务和过户登记义务，已违反合同约定，应承担相应的法律责任。故对于原告诉请中的合法部分，予以支持。合同约定的交房截止时间为2014年12月31日，过户登记时间为商品房交付之日起730日内，即最迟时间为2016年12月31日。因此，原告主张逾期办证违约金应自2017年1月1日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告四川德泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将孝泉“德泰安安商业广场”1-1-11号房屋交付给原告李钦成、唐小容，并办理过户登记手续；二、被告四川德泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李钦成、唐小容支付逾期交房违约金（计算方式：以320784元为�数，按每日万分之二，从2015年1月1日起计算至实际交房之日止）；三、被告四川德泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李钦成、唐小容支付逾期办证违约金（计算方式，以320784元为基数，按每日万分之一，从2017年1月1日起计算至实际办理产权登记之日）；四、驳回原告李钦成、唐小容的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人向本院提交如下证据：1.（2016）川0603民初3190号民事裁定书，李钦成、唐小容以德泰房产公司为被告的房屋买卖合同纠纷诉至法院后，李钦成、唐小容撤诉，证明李钦成、唐小容曾向德泰房产公司主张权利。2.2017年11月3日利群优经纪公司出具的情况说明，该说明主要内容为李钦成分别于2014年9月4日、11月28日到“德泰安安商业广场”售楼�心按正常程序交纳了购房尾款共计290784元，利群优公司分别出具了编号0745703、0745721的收据。该说明中利群优经纪公司盖章，游军签字，证明利群优经纪公司收取的购房款是代表上诉人收取的。3.李强、彭静的证人证言，两位证人证明所交购房款均是在售楼部交款，且“德泰安安商业广场”仅有一处售楼部，收款均为利群优经纪公司，利群优经纪公司是代表德泰房产公司销售房屋收取款项。上诉人所称利群优公司未将款项交给上诉人是其内部关系，与上诉人无关。上诉人对以上证据质证认为，证据1真实性、合法性、关联性均无异议，证据2真实性无异议，但不能达到上诉人证明目的，证据3证人李强以前曾起诉过德泰房产公司，其提供合同上的公章为假章，后来李强撤诉，该证人证言不真实。证人彭静记不清房子位置，不具有真实性，两位证人的合同虽备案，但两位�人证言均达不到被上诉人的证明目的。
本院经审查认为，证据1上诉人对此无异议，且也为法院生效裁判文书，本院对该证据予以确认。证据2上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但证明力结合其他证据予以综合认定。证据3的证明力结合其他证据予以综合认定。
本院为了解涉案合同的备案情况，于2017年11月1日在德阳市旌阳区住房和城乡建设局进行了查询，该局出具的查询情况载明“经查，德泰安安商业广场1-1-1×号营业用房，建筑面积39.12平方米，无商品房买卖合同备案记录”。
二审查明的案件事实与一审基本一致，本院予以确认。另查明：
1.上诉人、被上诉人均陈述“德泰安安商业广场”仅有一处售楼部。
2.被上诉人认可游军与德泰房产公司共同投资开发建设“德泰安安商业广场”，系该商业广�的投资人。
3.对于2014年10月20日资产分配协议的真实性上诉人称不清楚，但表示该协议系内部法律关系，与商品房买卖合同无关。
4.上诉人对于持有利群优经纪公司收据但办理了商品房买卖合同备案的情况称，由于游军系投资人，在“德泰安安商业广场”买房，到德泰公司领取了空白备案书，游军可能利用空白备案书收取了房款。
5.涉案商品房买卖合同未进行备案登记。
本院认为，《德泰安安商业广场定房认购合同》及《商品房买卖合同》经双方当事人签名盖章，其内容亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据查明的案件事实，上诉人收取购房定金30000元，利群优经纪公司收取购房款290784元。上诉人称被上诉人未按合同约定支付购房尾款，利群优经纪公司收取购房款的行为未经公司授权。本院认为利群优经纪公司系在德泰安安商业广场唯一售楼部从事房屋销售活动，且被上诉人作为买受人，将款项转入相应账户系在楼盘现场销售人员提示下进行付款，过于苛求作为一般消费者的买受人在此环节明确知晓账户户名是谁的注意义务亦不合情理。在二审中出庭作证的两位证人也属于在售楼部由利群优经纪公司进行了收款，与本案不同的是该两位证人的合同办理了备案登记手续。德泰房产公司对该两人取得备案当庭陈述系因“德泰安安商业广场”项目的合伙人游军在“德泰安安商业广场”买房后在德泰房产公司领取了空白备案书进行销售所致。本院认为游军作为“德泰安安商业广场”项目的合伙人持有空白备案书，让利群优经纪公司在售楼部售房收取房款的行为足以让买受人相信该公司代表德泰房产公司进行房屋销售，故上诉人上诉理由不成立，德泰房产公司应向李钦成、唐小容交付房屋并承担涉案合同约定的违约责任。
综上所述，德泰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1556元，由四川德泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 畅
审判员 陈书娟
审判员 陈洪斌
二〇一七年十一月十七日
书记员 杨晓彤