上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6333号
上诉人（原审原告）：上海华迅商务酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区商城路2142号10幢。
法定代表人：宋慧，总经理。
委托诉讼代理人：王飞，上海融孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海汤豪仕餐饮管理有限公司第一分公司，住所地上海市浦东新区商城路2138号1层。
法定代表人：徐江辉，经理。
委托诉讼代理人：何学忠，上海市申辰律师事务所律师。
上诉人上海华迅商务酒店管理有限公司（以下简称“华迅公司”）与被上诉人上海汤豪仕餐饮管理有限公司第一分公司（以下简称“汤豪仕公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初11720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华迅公司上诉请求撤销一审判决，改判：1.于2017年1月13日解除双方签署的《房屋租赁合同》；2.汤豪仕公司于判决后五日内向华迅公司交还上海市浦东新区XX路XX号底楼物业（以下简称系争物业）。事实与理由：汤豪仕公司未按照合同约定及时支付租金，逾期支付2016年12月租金达49日。根据双方租赁合同约定，逾期三十日，华迅公司即可解除双方房屋租赁合同，而不需要先行催告。华迅公司认为交付发票系租赁合同的附随义务，并非合同主义务，故汤豪仕公司不能以华迅公司不提供发票为由不履行支付租金的合同义务。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
汤豪仕公司辩称：因华迅公司未按照合同约定提供汤豪仕公司抬头的发票，汤豪仕公司逾期支付租金并无不当。汤豪仕公司同意一审判决，请求维持原判。
华迅公司向一审法院提起诉讼请求：1.于2017年1月13日解除双方签署的《房屋租赁合同》；2.汤豪仕公司于判决后五日内向华迅公司交还系争物业。
一审法院经审理认定事实如下：
华迅公司（甲方）与汤豪仕公司（乙方）就系争物业签订了《房屋租赁合同》。合同约定租期自2010年5月1日起至2021年8月31日止，年租金为60万元，外加每年8万元乙方投资饭店的消费抵用券，租金从2010年5月1日起计算，5年后递增5%，即自2015年9月1日至2021年8月31日期间诉争物业的年租金为714,000元（其中包含消费抵用券每年8万元额度不变）。合同第五条约定：1.甲、乙双方同意本合同项下租金按“先付后租”方式支付：月租金为5万元（不含消费抵用券），从2010年5月1日起至合同期满止，乙方应于每月25日前（但最迟不能超过下月5日）支付下一个月的租金。2.甲方在收取租金后，向乙方开具由厂方提供的发票。合同第七条约定：乙方逾期未按本合同规定缴纳租金及相关其他费用的，甲方有权按每日千分之一向乙方收取滞纳金。合同第九条约定：乙方未按本合同约定向甲方支付租金，且逾期三十天及以上的，或甲方发出补足保证金通知后十五日内未履行的，甲方有权解除合同。合同签订后，华迅公司按约交付房屋。汤豪仕公司按月支付房租，但时常逾期，有时逾期逾三十天。2016年12月，汤豪仕公司要求华迅公司提供汤豪仕公司抬头的租金发票，华迅公司则要求由双方分摊代开发票而产生的税金，双方协商未果。汤豪仕公司遂自行从应付租金中扣除17%，于2017年1月20日向华迅公司支付了2016年12月的租金44,781元，之后又按此金额支付了每月租金。
一审法院认为，华迅公司、汤豪仕公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力。本案中，汤豪仕公司确实存在未按约定的期限、金额支付租金的违约情形，但汤豪仕公司最近一次逾期三十天以上支付租金系向华迅公司索要租金发票未果所致，而提供发票亦系合同约定的华迅公司方义务，汤豪仕公司逾期支付并非毫无原由。而华迅公司、汤豪仕公司之间的租赁关系存续时间颇长，在履行中汤豪仕公司也有逾期支付超三十天的情形，华迅公司均予谅解未行使合同解除权，难免会使汤豪仕公司产生偶尔逾期超三十天并不会导致合同解除的认知。汤豪仕公司此次逾期未付款，华迅公司未经催告即行使合同解除权，有失妥当。同时，为维护合同的稳定性，若可以其他方式追究违约责任的，一般应尽量避免解除合同，以减少双方损失。故对华迅公司确认合同解除等诉讼请求，一审法院不予支持。另外，汤豪仕公司既然不愿解除合同，理应按约恪守履行自己的义务，擅自扣减租金额的行为应予纠正。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，做出判决：驳回上海华迅商务酒店管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海华迅商务酒店管理有限公司负担。
本院审理期间，华迅公司对一审法院查明事实提出异议：1、合同约定汤豪仕公司支付租金为本月25日，最迟不能超过次月5日，如果以次月5日作为计算逾期开始的时间，则汤豪仕公司没有超过三十日支付的情形。华迅公司为避免在逾期时间计算上发生争议，故在汤豪仕公司前几次逾期支付租金时没有行使合同解除权；2、华迅公司未收到汤豪仕公司于2016年12月发出的索要以汤豪仕公司为抬头发票的函。汤豪仕公司对一审法院查明事实不持异议。对于华迅公司所提异议，汤豪仕公司认为，逾期支付租金的原因在于华迅公司未按照合同约定提供汤豪仕公司抬头的发票，为此向华迅公司发函索要。本院认为，双方房屋租赁合同中约定于本月25日前支付下月租金，最迟不能超过下月5日，汤豪仕公司确实存在多次延迟支付的情形，有时逾期超过三十日，一审法院对此记载并无不当，华迅公司的第一项异议不成立。一审法院在庭审时要求华迅公司核实是否收到汤豪仕公司的函，但庭后华迅公司未向法院反馈情况，一审法院作如上记载并无不当，华迅公司的第二项异议不成立。
华迅公司另补充两节事实：1、华迅公司按照合同约定一直向汤豪仕公司提供系争物业产权人提供的、抬头为华迅公司的发票，在“营改增”实施以后，汤豪仕公司提出因节约成本需要，要与华迅公司商讨今后提供汤豪仕公司抬头的发票，但双方因为税费负担问题未能达成一致；2、双方约定自2015年9月1日起，每月上涨租金5%，但汤豪仕公司直至2016年9月才上调部分租金，且至今一直未足额支付差额部分。汤豪仕公司没有补充事实。针对华迅公司的补充事实，汤豪仕公司认为该公司原先系挂靠经营，发票抬头对经营没有影响，但现在汤豪仕公司独立经营，需要汤豪仕公司抬头的发票充抵成本，故与华迅公司协商，但未果。由于华迅公司一直未能提供汤豪仕公司抬头的发票，汤豪仕公司故而扣减了一部分租金。本院认为，双方均对纠纷过程以及汤豪仕公司扣减租金的行为不持异议，一审法院已做相应的记载，华迅公司上述补充事实，本院不予采纳。
华迅公司为证明自己的主张，提供落款日期为2017年6月24日的催款函一份及该函附件欠款明细表一份，落款日期为2017年6月27日汤豪仕公司针对上述催款函的回复函一份，证明在一审判决后，汤豪仕公司依然未按照租赁合同约定支付租金，每月仅支付44,871.79元，对于华迅公司的催告，汤豪仕公司明确表示在未提供发票前，将自行扣除未开具发票的损失。汤豪仕公司未提供新证据。对于华迅公司提交的证据，汤豪仕公司认可证据的真实性，但认为华迅公司应当先向汤豪仕公司开具收据，汤豪仕公司依据收据的金额支付租金。双方均对证据不持异议，本院亦认可上述证据的真实性。汤豪仕公司在回复函中明确表示在华迅公司提供其要求的发票前，均自行扣减未开具发票的损失。鉴于汤豪仕公司表示不按照租赁合同约定支付租金，故本院采纳华迅公司提交的该组证据，并采信该组证据的证明目的。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，双方亦无异议，本院予以确认。
本院认为，《房屋租赁合同》真实有效，对订立合同的双方均具有约束力，华迅公司和汤豪仕公司均应当充分履行合同义务。双方约定，乙方（汤豪仕公司）应于每月25日前（但最迟不能超过下月5日）支付下一个月的租金。第九条约定：乙方未按本合同约定向甲方（华迅公司）支付租金，且逾期三十天及以上的，或甲方发出补足保证金通知后十五日内未履行的，甲方有权解除合同。汤豪仕公司自行从应付租金中扣除17%，于2017年1月20日向华迅公司支付了2016年12月的租金44,781元，本院确认汤豪仕公司确实存在未按约定的期限、金额支付租金的违约情形。但汤豪仕公司认为延迟支付及未足额支付租金的原因在于华迅公司未按照合同约定交付汤豪仕公司抬头的发票所致，故华迅公司不能行使合同解除权。对此，本院认为，汤豪仕公司未按照合同约定，充分及时履行合同义务，其行为存在欠妥之处。但从过往双方履行房屋租赁合同的情况来看，汤豪仕公司不存在不支付或仅支付少量租金的故意，华迅公司每次均收取了汤豪仕公司支付的租金。汤豪仕公司自行扣除17%的租金，系因双方未就发票问题协商一致所致，虽有一定依据但亦不妥当。但相较双方签订的长达十年的房屋租赁合同约定的租金总额，汤豪仕公司扣减部分所占比例甚小，亦不存在不履行合同的故意，若贸然解除双方合同，可能导致产生不必要的损失。华迅公司未经催告即要求解除合同，有失妥当，对于华迅公司的上诉请求，本院不予支持。希望双方当事人在互谅互让的基础上，充分及时地行使合同权利、履行合同义务，减少彼此损失。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人上海华迅商务酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡建辉
代理审判员 叶 佳
审 判 员 杨 力
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 仇佳艺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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