江西省南昌市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣01执异13号
案外人广西壮族自治区冶金建设公司，住所地：广西壮族自治区柳州市北雀路115号，�一社会信用代码：91450200272959100K。
法定代表人欧志永，该公司总经理。
委托代理人曾锐，国信信扬律师事务所律师。
申请执行人赵平，男，汉族，1965年8月14日出生，住所地：江西省南昌市青山湖区。
申请执行人赵群，男，汉族，1956年2月9日出生，住所地:江西省南昌市西湖区。
申请执行人王保全，男，汉族，1955年4月4日出生,住所地:江西省南昌市西湖区。
被执行人云浮泓泰投资置业有限公司，住所地：广东省云浮市区建设北路11号银禧商业城第十层，组织机构代码：56825979-5。
法定代表人罗永贵，该公司负责人。
被执行人赣州市南康区泓泰置业投资有限公司，住所地：江西省赣州市南康区泓泰家具市场北方泓泰大厦16楼，组织机构代码：68348264-2。
法定代表人姚玉剑，该公司负责人。
被执行人袁志标，男，汉族，1965年9月24日出生，住所地：江西省赣州市章贡区。
本院在执行申请执行人赵平、赵群、王保全与被执行人云浮泓泰投资置业有限公司、赣州市南康区泓泰置业投资有限公司、袁志标借款合同纠纷二案中，案外人广西壮族自治区冶金建设公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人广西壮族自治区冶金建设公司异议称，本院在执行赵群、赵平、王保全与被执行人云浮泓泰投资置业有限公司、赣州市南康区泓泰置业投资有限公司、袁志标借款合同纠纷二案中，作出（2016）赣01执163-1、164-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人名下位于广东省云浮市国际石材产业城I区的I13、I14和N区的N3、N4、N5、N8、N9共385套房产，存在违法违规操作情形，且侵犯了案外人应享有的优先受偿权、首封处置权等权益。异议的主要事实与理由如下：
1、案外人广西壮族自治区冶金建设公司作为拍卖资产中N区的施工承包方，虽然其与云浮泓泰投资置业有限公司的工程款纠纷案件仍在审理阶段，但按照法律规定，依法享有工程款的优先受偿权。本院在拍卖过程中，既未依法通知其进行优先权债权申报，也没有将评估拍卖的其他事宜告知，故而剥夺了案外人广西壮族自治区冶金建设公司对拍卖标的物的优先受偿权，直接侵害了其合法权益；2、本院在拍卖被执行人的财产时，没有将评估价格通知拥有优先受偿权的案外人广西壮族自治区冶金建设公司，�重违反了司法拍卖的法定程序；3、因工程款纠纷，案外人广西壮族自治区冶金建设公司多次与被执行人云浮泓泰投资置业有限公司调解协商，并于2015年6月15日达成会议纪要，该纪要明确约定I区4号楼单价按7300元/平方米拟进行以物抵债，且被执行人云浮泓泰投资置业有限公司于2015年6月26日与案外人广西壮族自治区冶金建设公司指定的第三方刘丽云签订了《商品房买卖合同》，该合同也约定交易价格为7300元/平方米。而根据本院委托拍卖公告，拍卖标的物的单价在第二次拍卖时为3645元/平方米，显然远远低于实际价格。如此低的拍卖价将导致案外人广西壮族自治区冶金建设公司的债权无法清偿，同时也损害了被执行人云浮泓泰投资置业有限公司的合法权益；4、根据双方签订的《建设工程施工合同》，案外人广西壮族自治区冶金建设公司在被执行人云浮泓泰投资置业有限公司处的最终工程款共计4900多万元，但本院的拍卖参考价为7597万元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条的规定，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，属于无益拍卖，应当中止拍卖程序；5、案外人广西壮族自治区冶金建设公司是本院拍卖标的物的首轮查封债权人，且提供了足额的财产进行担保，对于涉案财产依法享有优先受偿权；6、涉案标的物所在地为广东省云浮市，但本院委托的拍卖机构却在江西省，不动产异地拍卖的方式，不利于体现司法拍卖的效率原则。
综上，案外人广西壮族自治区冶金建设公司认为本院的拍卖裁定存在严重的事实认定不清、程序存在重大瑕疵等问题，为充分保护该公司及其他债权人的合法权益，请求本院依法撤销（2016）赣01执163-1、164-1号�行裁定书及协助执行通知书，并中止对涉案385套财产的拍卖程序。
本院查明，赵群、王保全与云浮泓泰投资置业有限公司、袁志标、赣州市南康区泓泰置业投资有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年10月29日作出的（2015）洪民二初字第532号民事调解书确认，云浮泓泰投资置业有限公司欠赵群、王保全借款本金3055万元，并负担相应的利息及诉讼费用，袁志标、赣州市南康区泓泰置业投资有限公司承担连带清偿责任，该案于2016年3月15日立案执行，案号为（2016）赣01执163号。
2016年3月24日，本院作出（2016）赣01执163-1号执行裁定书，冻结被执行人云浮泓泰投资置业有限公司、袁志标、赣州市南康区泓泰置业投资有限公司银行存款3077.60611万元及利息或查封、扣押、冻结相应价值的财产。2016年4月8日，本院依据（2016）赣01执163-1号协助执行通知书查封了云浮泓泰投资置业有限公司名下的土地使用权（土地证号分别为A140121、A120190、A120189、A120188、A1103**），本院系首次查封。
2016年12月15日，本院作出（2016）赣01执163-4号执行裁定书，拍卖被执行人云浮泓泰投资置业有限公司名下位于云浮国际石材产业城N区的229套房产（房号分别为：N4-002、003、005-009、011-013、015-023、025、026、029-033、035、037-039、051-053、055-063、065-073、075、077-079；N5001-003、005-013、015-023、025-033、035-039、050-053、055、056、072、073、075-080；N8001-003、005-013、015-023、025-033、035-039、050-053、055-063、065-073、075-079；N9001-003、005-013、015-023、025-033、035-039、050-053、055-063、065-073、075-080）。
另查明，赵平与云浮泓泰投资置业有限公司、袁志标、赣州市南康区泓泰置业投资有限公司借款合同�纷一案，本院于2015年8月7日查封了云浮泓泰投资置业有限公司位于云浮国际石材产业城I区的156套房产，并于2015年10月29日作出（2015）洪民二初字第531号民事调解书确认，云浮泓泰投资置业有限公司欠赵平借款本金2445万元，并负担相应的利息及诉讼费用，袁志标、赣州市南康区泓泰置业投资有限公司承担连带清偿责任，该案于2016年3月15日立案执行，案号为（2016）赣01执164号。
2016年3月24日，本院作出（2016）赣01执164-1号执行裁定书，冻结被执行人云浮泓泰投资置业有限公司、袁志标、赣州市南康区泓泰置业投资有限公司银行存款2464.95657万元及利息或查封、扣押、冻结相应价值的财产。2016年4月8日，本院依据（2016）赣01执164-1号协助执行通知书查封了云浮泓泰投资置业有限公司名下的土地使用权（土地证号分别为A140121、A120190、A120189、A120188、A1103**），本院系首次查封。
2016年12月15日，本院作出（2016）赣01执164-4号执行裁定书，拍卖被执行人云浮泓泰投资置业有限公司名下位于云浮国际石材产业城I区的156套房产（房号分别为：I13-001至I13-003、I13-005至I13-013、I13-015至I13-023、I13-025至I13-033、I13-035至I13-039、I13-050至I13-053、I13-055至I13-063、I13-065至I13-073、I13-075至I13-083、I13-085至I13-089；I14-001至I14-003、I14-005至I14-013、I14-015至I14-023、I14-025至I14-033、I14-035至I14-039、I14-050至I14-053、I14-055至I14-063、I14-065至I14-073、I14-075至I14-083、I14-085至I14-092；N3-035、N3-036、N3-039、N3-052、N3-053、N3-056、N3-067、N3-068、N3-070至N3-072）。
再查明，2017年4月5日，江西居易房地产估价有限公司函复本院，称云浮泓泰投资置业有限公司名下位于中国云浮国际石材产业城N区房产因位置偏僻，离市区较远，该工程又是烂尾楼且为政府招商引资项目，投资风险较大，因此房地产价格波动也大，故而房产估价较低，并不是因为评估人员评估的价格较低，也不存在人为降低价格的行为。
本院认为，本院作出的（2015）洪民二初字第531、532号民事调解书已经确认，云浮泓泰投资置业有限公司应向赵平、赵群和王保全归还借款本金及利息。现被执行人云浮泓泰投资置业有限公司未按上述调解书履行义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。�民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理”，本院作出（2016）赣01执163-1、164-1号执行裁定书，并依据该裁定书查封被执行人云浮泓泰投资置业有限公司名下位于云浮国际石材产业城I区和N区共计385套房产，有事实和法律依据，程序也并无不当之处。案外人广西壮族自治区冶金建设公司请求撤销（2016）赣01执163-1、164-1号执行裁定书及协助执行通知书，本院不予支持。
《最高人民法院关于首封与优先权执行法院处分财产问题的批复》第一条明确规定，在执行过程中，应当由首先查封的法院负责处分查封财产。虽然案外人广西壮族自治区冶金建设公司认为其对被执行人云浮泓泰投资置业有限公司名下位于云浮国际石材产业城I区和N区共计385套房产的查封系首封，但云浮市房管局函复本�，本院的查封时间早于案外人，本院系首封。因此，本院对已经查封的属于被执行人云浮泓泰投资置业有限公司名下的财产启动处置程序，完全符合法律规定。案外人广西壮族自治区冶金建设公司对本院拍卖的标的物不享有处置权，也不存在异地拍卖不利于体现司法拍卖效率原则的情形。
案外人广西壮族自治区冶金建设公司还主张，其对本院处置的被执行人名下的385套房产具有优先受偿权，但又自述工程款优先受偿案件仍在审理过程中。因此，案外人广西壮族自治区冶金建设公司目前尚未取得具有法律效力的工程款优先受偿权或其他债权。本院未对案外人广西壮族自治区冶金建设公司进行债权申报及拍卖告知程序，并未违反法律规定。
根据评估公司江西居易房地产估价有限公司的函复，拍卖标的物价格较低是因为位置比较偏僻，离市区较远，工程又是烂尾楼且投资风险较大等相关因素造成的，并不存在人为因素故意导致价格较低的情形，且案外人广西壮族自治区冶金建设公司也未向本院提供证据证明拍卖标的物在估价、降价等程序上具有违反法律规定的情形。
综上，案外人广西壮族自治区冶金建设公司以其对拍卖标的物具有首封处置权和建设工程款的优先受偿权为由，请求本院撤销（2016）赣01执163-1、164-1号执行裁定书及协助执行通知书，并中止对涉案385套财产的拍卖程序，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人广西壮族自治区冶金建设公司的异议请求。
本裁定送达后立即生效。如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 梁 珂
代理审判员 万诗雨
代理审判员 郭小玲
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 王财斌