贵州省龙里县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第33号
原告黄XX。
委托代理人祝XX。
委托代理人李XX。
被告刘XX。
被告陆XX。
被告刘XX。
原告黄XX诉被告刘XX、陆XX、刘XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王明芬担任审判长并主审本案，与审判员杨发娟、人民陪审员冯明祥组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭进行了审理。原告黄XX委托代理人祝XX、李XX，被告陆XX到庭参加诉讼，被告刘XX、刘XX经本院公告送达传票后未到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。
原告诉称，2012年9月4日，原告与被告签订了《房屋转让协议》，协议约定原告以666000元购买被告所有的位于龙山镇消防队后安置区【龙国用（2009）第105号国有土地使用证】所属范围内除第四层外的四层半房屋共计约450平方米。并约定该房屋所有权证等过户手续由被告负责办理，费用由被告承担。时至今日，被告仍然没有将该房屋产权变更至原告名下，被告的行为违反了《房屋转让协议》的约定，损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院，请求：一、依法确认原告与被告签订的《房屋转让协议》系有效的转让合同；二、判令被告将座落于龙里县龙山镇消防队后安置区【龙国用（2009）第105号国有土地使用证】所属范围内的除第四层外的四层半房屋产权（面积约450平方米）变更为原告黄XX所有；三、本案诉讼费由被告承担。
被告刘XX、刘XX未提交书面答辩意见。
被告陆XX辩称，协议转让的房屋是先抵押给信用社借款了的，刘XX给黄XX借得有钱，借的是高利贷，当时是原告黄XX写好协议叫被告签的字，说要用房屋抵押；诉讼费不应由被告承担。
原告为证明自己的主张提供以下证据：
房屋转让协议一份，拟证明原、被告签订房屋转让协议，被告将位于龙里县龙山镇消防队后安置区【龙国用（2009）第105号国有土地使用证】所属范围内的除第四层外的四层半房屋转让给原告，转让价款666000元；办理有关产权登记的税费由被告承担的事实。
经庭审质证，被告陆XX有异议，认为该协议是原告黄XX写好后叫其签的字，不是自愿的。
2、龙国用（2009）第105号国有土地使用证复印件一份，拟证明被告刘XX拥有这个房屋所有权是真实的。
经庭审质证，被告陆XX无异议。
被告陆XX为证明自己的主张提供以下证据：
1、借条三份，拟证明被告刘XX向原告借款的事实。
经庭审质证，原告认为这三份借条与本案没有关系。
2、记帐单二份，拟证明被告向原告及他人借款的事实。
经庭审质证，原告对真实性、合法性有异议，认为这是被告自己作的记录，达不到被告的证明目的。
3、龙房权证龙山镇字第1003050**号房屋产权证复印件一份，拟证明龙国用（2009）第105号国有土地使用证上修建的房屋包括龙房权证龙山镇字第1003050**号房屋在内的四套房屋已设置抵押。
经庭审质证，原告无异议。
依被告陆XX申请，本院依职权向龙里县龙山信用联社调取被告陆XX借款合同、抵押合同、借款借据、房屋设置抵押的他项权利证各一份，拟综合证明被告陆XX于2010年3月25日向龙里县龙山信用联社借款本金26万元。用被告刘XX、陆XX所有的位于龙里县龙山镇西关坡消防队后安置区住宅所有权证号100304011号、100305001号、100305002号、100305003号房屋设置抵押，并到龙里县房地产管理局办理抵押权登记。
经庭审质证，原告及被告陆XX无异议。
本院对证据的认定：原告提供的证据2被告无异议，予以采信；原告提供的证据1能客观证实原、被告签订《房屋转让协议》的事实，予以采信。被告陆XX提交的证据3，原告无异议，予以采信；被告陆XX提交的证据1、2，原告提出的异议成立，不予采信。本院调取的证据经庭审质证，原告及被告陆XX无异议，予以采信。
经审理查明，被告刘XX、陆XX系夫妻关系，被告刘XX系刘XX、陆XX儿子。2008年，被告刘XX、陆XX共同修建位于龙里县龙山镇西关坡消防队后安置区含地下室在内共计五层半房屋，2009年7月8日，龙里县国土资源局颁发龙国用（2009）第105号国有土地使用证；2010年3月5日，龙里县房地产管理局颁发第一至四层房屋产权证，分别为：100304011号、100305001号、100305002号、100305003号；地下室未办理房屋产权证。2011年2月27日，被告刘XX、陆XX与梁兴、曾崇权签订《房屋买卖协议》，将该房屋第三层（含地下室为第四层），房产证号为1003050**号卖给梁兴、曾崇权。2012年9月4日，原告黄XX与被告刘XX、陆XX、刘XX签订《房屋转让协议》，约定被告将位于龙里县龙山镇西关坡消防队后安置区【龙国用（2009）第105号国有土地使用证】所属范围内的除第四层（房产证号为1003050**号）外的四层半房屋（含地下室）转让给原告黄XX，转让价款666000元。此后，双方未办理房屋产权过户手续，该转让房屋仍由被告进行管理。原告于2013年12月17日向本院提起诉讼，要求判决如前诉请。
另查明，2010年3月25日，被告陆XX向龙里县龙山信用联社借款本金26万元，用被告刘XX、陆XX所有的位于龙里县龙山镇西关坡消防队后安置区所有权证号100304011号、100305001号、100305002号、100305003号房屋设置抵押，并到龙里县房地产管理局办理抵押权登记。2012年9月4日，被告刘XX、陆XX转让含地下室在内的四层半房屋给原告，未将抵押情况告知受让人即原告黄XX，也未告知抵押权人龙里县农村信用联社。
本院认为，被告陆XX于2010年3月25日向龙里县龙山信用联社借款，用被告刘XX、陆XX共有的位于龙里县龙山镇西关坡消防队后安置区所有权证号100304011号、100305001号、100305002号、100305003号房屋设置抵押，并到龙里县房地产管理局办理抵押权登记。被告刘XX、陆XX于2012年9月4日，将含地下室在内的该四层半房屋转让给原告，未告知原告黄XX，未通知抵押权人龙里县农村信用联社，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，被告在抵押期间转让抵押物，其转让协议无效。因双方订立的是无效协议，被告依此协议所获得的房屋转让款666000元应当予以返还。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告黄XX与被告刘XX、陆XX、刘XX于2012年9月4日签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告刘XX、陆XX、刘XX于本判决生效后三十日内返还原告黄XX购房款666000元；
三、对原告黄XX的其余诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费125元，原告黄XX承担80元，被告刘XX、陆XX、刘XX承担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。权利人可在二年内申请强制执行。
审 判 长 王明芬
审 判 员 杨发娟
人民陪审员 冯明祥
二〇一四年四月十五日
书 记 员 顾志国