辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终13117号上诉人（原审被告）：武立恩，男，1979年10月26日出生，汉族，住河北省邢台市宁晋县大陆村镇。委托诉讼代理人：曹英魁、隋金彬，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志侠，女，1957年8月13日出生，汉族，住吉林省德惠市。委托诉讼代理人：孙宏林，辽宁元直律师事务所律师。上诉人武立恩与被上诉人刘志侠房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。武立恩上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审；二、刘志侠承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，认定我方违约是错误的，判决解除双方的买卖合同关系是错误的，判决我方支付违约金20万元没有事实及法律依据。刘志侠辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分，依法驳回武立恩的上诉请求，维持原判。刘志侠一审起诉请求：1.依法判令解除我与武立恩签订的《房屋买卖合同》，并将涉案房屋更回至我名下；2.依法判令武立恩赔偿我各项损失人民币208000元；3.依法判令武立恩承担违约责任人民币200000元；两项共计人民币408000元；4.依法判令武立恩承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月4日，刘志侠、武立恩、沈阳山盟房产咨询有限公司签订《房屋买卖合同》，其中刘志侠为甲方（卖方）、武立恩为乙方（买方）、沈阳山盟房产北行店为丙方（居间方），合同约定：甲方将名下位于沈阳市皇姑区宁山中路108-4号1-28-4室房屋（建筑面积91.14平方米）转让给乙方，房屋总价款为人民币1000000元。合同签订之日交付定金10000元，合同签订10日内，甲乙双方备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续，甲方同意乙方贷款审批手续下来后办理此房屋的更名过户手续，乙方于贷款审批完成之日起3日内，备齐购房款首付款叁拾叁万元（330000元）同时三方将该房款的部分或全部存入丙方或房产局指定的银行资金监管账户。贷款金额为人民币陆拾伍万元（650000元），余款壹万元（10000元）在结清与此房所有欠款后交钥匙同时支付。第七条第（四）款约定，逾期超过二十日后仍未付款或仍未交房的，除支付二十日的违约金外，甲、乙双方同意履约方有权单方解除合同，违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。协议签订后，武立恩于合同签订当日交付定金10000元，2017年1月9日通过银行贷款审批，同年1月12日武立恩向刘志侠支付首付款330000元，同年1月24日涉案房屋过户至武立恩名下，2017年3月3日贷款行查询武立恩征信时，发现武立恩征信进入“禁入”分类（不符合放贷款条件），终止发放贷款，并立即通知丙方。因贷款未能发放，刘志侠及武立恩前妻陈春肖均找到丙方，但未能协商一致，刘志侠故诉至一审法院。另查，武立恩因涉嫌犯罪，于2017年1月17日被羁押在沈阳市浑南看守所。一审法院认为，本案刘志侠、武立恩签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。武立恩虽于2017年1月17日因涉嫌犯罪而被羁押，但根据我国刑事诉讼法相关规定，犯罪嫌疑人自被侦查机关第一次讯问或者采取强制措施之日起，有权委托辩护人。即武立恩虽然人事自由受到限制，但其仍可以通过委托律师或其他代理人履行本诉民事义务。武立恩被羁押后曾委托前妻陈春肖将诉争房屋办理抵押，其在2017年3月份即已知晓银行贷款终止发放的事实，刘志侠于2017年3月17日起诉至法院，但直到本案第一次庭审2017年5月27日武立恩仍未履行付款义务，其行为已经构成违约，依据双方签订的《房屋买卖合同》第七条第（四）款，逾期超过二十日后仍未付款的，守约方有权单方解除合同。对武立恩相关抗辩意见，不予采纳。关于刘志侠主张的解除双方签订的《房屋买卖合同》的问题。如前所述，武立恩未在合理期限内履行支付尾款义务的行为，已经构成违约，刘志侠享有单方解除权，故对刘志侠主张解除双方签订的买卖合同诉讼请求，予以支持。合同解除后，武立恩应配合刘志侠将涉案房屋过户至刘志侠名下，产生的费用由武立恩承担，刘志侠同时返还武立恩已经支付的购房款340000元。关于刘志侠主张的违约金问题。庭审期间经一审法院释明，刘志侠坚持即主张损失赔偿又要求支付违约金，武立恩经释明，提出双方违约金约定过高，申请法院进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。结合本案，双方约定的违约金为总房价款的20%，未超过法律有关约定违约金的上限，一审法院不予调整。关于刘志侠主张赔偿损失208000元，包括利息损失、保全损失、过户费损失等。过户费损失前已论述，由违约方武立恩负担。保全费损失为诉讼过程中提起诉讼保全支付的，不属合同解除导致的直接损失。关于利息损失，依据《合同法》规定，合同违约造成赔偿损失的范围不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的损失，刘志侠急于卖房偿还欠款，因武立恩违约产生高额利息，但武立恩对此不知情也不能预见，故刘志侠该项主张于法无据，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除刘志侠与武立恩于2016年11月4日签订的《房屋买卖合同》；二、武立恩于本判决生效后十日内配合刘志侠将位于沈阳市皇姑区宁山中路108-4号1-28-4室房屋过户至刘志侠名下，由此产生的过户费用由武立恩承担；三、武立恩于本判决生效后十日内向刘志侠支付违约金人民币200000元；四、刘志侠于本判决生效后十日内返还武立恩购房首付款及定金总计340000元；五、驳回刘志侠其他诉讼请求。案件受理费7920元,由刘志侠承担3783元，武立恩承担4137元；保全费5000元，由武立恩承担。当事人在二审审理中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。上诉人武立恩向法庭提交：证据一定金收条一张，证明2017年1月12日向何丽娟收取定金一万元，已经按合同约定首付35万全部付清；证据二，微信记录两张，证明在2017年11月1日分两次向何丽娟付购房款11万；证据三，存单两份，证明每份存单有存款27万合计54万，存单持有人为陈春肖，系购房合同当事人，足以履行全部购房款；证据四，陈春肖银行流水一张，证明陈春肖有足额履行购房款能力，流水合计二百余万元；证据五，收条原件一张（未向法庭提供复印件），证明2017年11月11日又向何丽娟付款11万。被上诉人刘志侠质证意见为：证据一，真实性没有异议，该笔定金我方已经收到，但需要提出在一审期间我方认为对方违约应根据定金罚则扣除定金一万元，一审期间对方没有否认定金需要返还，二审法院若予以返还，我方无异议；证据二，真实性关联性合法性均有异议，无法证明相关事实；证据三，真实性无异议，关联性有异议，该份证据仅能证明案外人银行款项情况，不能证明其与该案件关联性；证据四，理由同证据三；证据五，真实性有异议，何丽娟本人所述当时出具为借条，上诉人提供的原件看出经过剪切，故真实性有异议，关联性有异议，根据提供的证据叙述到陈春肖给何丽娟转款11万非对方所述购房款。被上诉人刘志侠向法庭提交：证据一，微信记录一张，证明上诉人提出的案外人何丽娟转款的11万非购房款而为借款。上诉人武立恩质证意见为：真实性没有异议，截图内容不完整，何丽娟曾经说钱是看病用的，一两天就还，事实至今未还，陈春肖曾谈到还欠房款，可以的。本院对当事人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的其余事实予以确认。另查明，武立恩与刘志侠在二审审理中共同确认武立恩支付刘志侠首付款34万元，定金1万元。又查明，案涉《房屋买卖合同》第三条付款方式（一）定金2约定：甲乙双方于本合同签订之日起10日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续。甲方同意乙方贷款手续审批下来后办理此房屋的更名过户手续。第七条违约责任（一）约定;本合同签订后，因甲乙双方中任何一方出现违约导致本合同无法履行，如违约方为甲方（刘志侠），定金双返；如违约方为乙方（武立恩）定金不退。本院认为，关于刘志侠与武立恩于2016年11月4日签订的案涉《房屋买卖合同》是否应予解除的问题，案涉《房屋买卖合同》第三条付款方式（一）定金2约定：甲乙双方于本合同签订之日起10日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续。甲方同意乙方贷款手续审批下来后办理此房屋的更名过户手续。武立恩在刘志侠将诉争房屋更名过户到武立恩名下后超过二十日未能取得银行贷款，且至今未通过其他方式向刘志侠支付诉争房屋的余款，在此已经构成违约。案涉《房屋买卖合同》第七条第（四）款约定，逾期超过二十日后仍未付款或仍未交房的，除支付二十日的违约金外，甲、乙双方同意履约方有权单方解除合同，违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。武立恩陈述在一审结案后又支付刘志侠购房款11万元，属于本案双方继续履行案涉《房屋买卖合同》，但武立恩提供的证据不能证明该11万元系支付的案涉房屋购房款。故刘志侠在武立恩违约后有权依约解除与武立恩之间的诉争房屋买卖合同。关于刘志侠应返还武立恩的款项问题，武立恩与刘志侠在二审审理中共同确认武立恩支付刘志侠首付款34万元，定金1万元。案涉《房屋买卖合同》第七条违约责任（一）约定;本合同签订后，因甲乙双方中任何一方出现违约导致本合同无法履行，如违约方为甲方（刘志侠），定金双返；如违约方为乙方（武立恩）定金不退。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故依据案涉《房屋买卖合同》约定并适用定金罚则，武立恩已经支付的定金1万元不予退还。刘志侠收取的34万元购房款在案涉《房屋买卖合同》解除后，继续占有无依据，应予返还。关于本案违约金数额的确定问题，案涉《房屋买卖合同》第七条第（四）款约定，逾期超过二十日后仍未付款或仍未交房的，除支付二十日的违约金外，甲、乙双方同意履约方有权单方解除合同，违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。本案中，双方约定的违约金条款，系双方自愿达成的协议，合法有效，法律予以保护。武立恩在刘志侠将诉争房屋更名过户到武立恩名下后超过二十日未能取得银行贷款，且至今未通过其他方式向刘志侠支付诉争房屋的余款，在此已经构成违约，应当承担违约责任。武立恩就本案违约金的数额问题已经提出过高、请求调整，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本院兼顾本案双方合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及有无实际损失等综合因素确定本案的违约金数额为80000元。综上所述，武立恩的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初2793号民事判决第一、二项；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初2793号民事判决第五项；三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初2793号民事判决第三项为武立恩于本判决生效后十日内向刘志侠支付违约金人民币80000元；四、变更沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初2793号民事判决第四项为刘志侠于本判决生效后十日内返还武立恩购房首付款340000元；五、驳回双方的其他诉讼请求。一审案件受理费7920元,由刘志侠负担4000元，武立恩负担3920元；保全费5000元，由武立恩负担；二审案件受理费7920元，由刘志侠负担4000元，武立恩负担3920元。本判决为终审判决。审 判 长 史明箭审 判 员 金 鑫审 判 员 丁广昱二〇一八年二月十一日法官助理 姜 博书 记 员 齐 萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条：当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。