天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨港民初字第2462号
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司，住所地天津市河西区友谊路5号北方金融大厦10层C座。
负责人李平，职务总经理。
委托代理人吴娜，港联物业（广州）有限公司天津分公司主管。
委托代理人李玲玲，港联物业（广州）有限公司天津分公司主管。
被告江艳，无业。
委托代理人孙庆华（被告之夫），无业。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司与被告江艳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由审判员窦华利适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李玲玲，被告委托代理人孙庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司诉称，原、被告系物业服务合同关系，提供物业服务的地点为天津市滨海新区港西新城奉献北里15-1-302室，被告房屋面积为99.03平米，合同履行期间原告依约提供物业管理服务，已履行物业服务相应之合同义务，被告欠付2014年2月1日至2014年12月31日的物业费，虽经原告多次催要，被告仍拒绝支付，因此原告起诉到法院，请求依法判令：1.被告向原告交纳2014年2月1日至12月31日的物业服务费1220.05元及逾期交纳的违约金637.13元，共计1857.18元；2.本案诉讼费用由被告承担。
为支持以上诉讼请求，原告港联物业（广州）有限公司天津分公司提交以下证据：
证据1、《天津市住宅前期物业服务合同》复印件一份、《前期物业服务协议》复印件一份；
证据2、《业主手册》一份，其中包括入住通知书、港西新城房屋交接单、港西新城奉献北里交房手续流转单、入住资料/钥匙收取回执、港西新城业主催费回访记录表等；
证据3、确认书一份，证明被告已全文阅读了《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。
被告江艳辩称，被告确实购买了天津市普丰房地产开发有限公司（以下简称“普丰公司”）开发建设的天津市滨海新区港西新城奉献北里15-1-302室房屋，并由开发商代为签订了物业服务协议。被告对原、被告之间的物业服务合同关系并无异议，被告当时要求退房，原告却称产权证办下来了，退不了房，但产权证至今也未交给被告。原告主张自2014年2月1日开始收取物业费不合理，被告一天也未入住，没有享受到应有的物业服务，因此，被告不同意交纳物业费。
被告江艳未提交证据。
经审理查明，涉案房屋所在的港西新城项目由普丰公司开发建设。2012年7月11日，普丰公司与港联物业（广州）有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，普丰公司将港西新城奉献北里物业服务项目委托给港联物业（广州）有限公司，合同期限自2012年7月16日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。本案原告系港联物业（广州）有限公司的分支机构，被告江艳系港西新城奉献北里15-1-302室房屋合同登记的购买方，由普丰公司代为与本案原告签订了涉案房屋的《前期物业服务协议》，对服务内容、双方的权利义务进行了约定（港西新城奉献北里15-1-302室房屋建筑面积99.03平米，物业服务费1.15元/平米）。
另查，2014年6月12日，普丰公司通知被告办理房屋入住手续，被告对涉案房屋港西新城奉献北里15-1-302室进行了验收，当场接受了房屋钥匙及入住相关的资料，此后，被告始终未按《前期物业服务协议》的约定向原告交纳物业服务费。
以上事实，原、被告双方当事人陈述一致，并有原告提交的前期物业服务合同、前期物业服务协议、房屋交接单、入住通知书、入住资料/钥匙收取回执、确认书等证据证明属实，本院予以确认。
本院认为，原告港联物业（广州）有限公司与开发商普丰公司签订的天津市住宅前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。原、被告签订的前期物业服务协议，双方享有协议上约定的权利义务，对双方均具有约束力。现原告依据前期物业服务合同、前期物业服务协议提供了相应的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。普丰公司于2014年6月12日通知被告办理房屋入住手续，被告领取了港西新城奉献北里15-1-302室房屋钥匙，应视为被告已接收了房屋。原告主张2014年2月1日至2014年12月31日的物业服务费1220.05元，本院对此不予全部支持，应以2014年6月12日被告实际办理入住手续之日起计算物业服务费，2014年6月12日至6月30日共计19天，被告应交纳物业服务费72.13元（99.03平米×物业费1.15元/平米÷30天×19天＝72.13元），2014年7月1日至12月31日共计6个月，被告应交纳物业服务费683.31元（99.03平米×物业费1.15元/平米×6个月＝683.31元），两项合计为755.44元（72.13元＋683.31元＝755.44元）。
原告主张违约金637.13元，原、被告虽有日欠交总额0.3%滞纳金的合同约定，但明显超过法律规定的标准，本院依法予以调整，应按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍的标准计算2014年6月12日至2014年12月31日（计199天）止的违约金，共计29.98元（物业费755.44元×199天÷365天×同期贷款基准利率5.6%×1.3倍＝29.98元），超出部分本院不予支持。
被告主张一天也未入住，没有享受到应有的物业服务，因此拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，无合同及法律依据，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、被告江艳给付原告港联物业（广州）有限公司天津分公司物业服务费755.44元及2014年6月12日至2014年12月31日止的违约金29.98元，两项共计785.42元，于本判决生效之日起五日内付清；
二、驳回原告港联物业（广州）有限公司天津分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告港联物业（广州）有限公司天津分公司负担14元，被告江艳负担11元。
本判决为终审判决。
审判员 窦华利
二〇一五年七月三十日
书记员 李 辰
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。
6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。