浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终833号
上诉人（一审被告）：徐金娟，女，1974年9月20日出生，汉族，住浙江省开化县。
上诉人（一审被告）：江钦林，男，1970年3月17日出生，汉族，住浙江省开化县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：方立军，浙江三同律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：郑利俊，男，1988年8月14日出生，汉族，住浙江省江山市。
委托诉讼代理人：刘建平，浙江援桥律师事务所律师。
上诉人徐金娟、江钦林因与被上诉人郑利俊房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省开化县人民法院（2017）浙0824民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐金娟、江钦林上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判，诉讼费用由郑利俊承担。事实与理由：1.一审判决认定事实有误。双方签订的《房地产买卖契约》约定，郑利俊应在合同签订后四十五日内支付购房预付款465000元，但郑利俊未在约定的期限内支付该款，已构成违约，且损害了上诉人合法权益，构成根本违约。一审判决认定郑利俊未构成根本违约，与事实不符。2.一审判决适用法律错误，损害了上诉人实体权益。双方签订的合同系分期付款买卖合同，郑利俊作为买受人迟延未支付的到期价款金额已超过全部价款的五分之一，上诉人可依法解除合同。一审判决认为适用该规定的前提系标的物已交付买受人，没有依据。3.一审判决第二、四、五项均明显超出郑利俊的诉请范围，违反了民事诉讼不告不理原则，程序违法。诉讼中，上诉人补充陈述，本案系郑利俊违约在先，仅支付定金30000元，首付款435000元至今未付，一审判决上诉人承担全部诉讼费用错误。
郑利俊辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
郑利俊向一审法院起诉请求：一、徐金娟、江钦林继续履行与郑利俊于2017年3月19日签订的房地产买卖契约，并协助将坐落于开化县龙顶西子城13幢2-602室的房屋过户于郑利俊名下；二、诉讼费由徐金娟、江钦林承担。
一审法院认定事实：两被告系夫妻。2014年，两被告将夫妻共有的坐落于开化县龙顶西子城13幢2-602室的房屋在开化县恒通房地产经纪有限公司（以下简称恒通公司）挂牌出售。2017年3月19日，通过恒通公司，郑利俊与徐金娟签订了一份房地产买卖契约，约定：徐金娟将坐落于开化县龙顶西子城13幢2-602室的房屋以1465000元的价格出售给原告，签订合同时由原告先支付被告购房定金30000元；在合同签订后45日之内原告支付购房预付款465000元，购房定金在预付款内冲抵，同时被告将上述不动产证给予原告过户；剩余房款1000000元定于该房产证和土地证办理到原告名下后三个月贷款到位后付清交房；原告中途毁约不得向被告索还定金，被告中途毁约，应在毁约之日起两日内将定金退还给原告，另给付原告相当于定金数额的违约金；原告不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房产的，每逾期一日由违约方向对方结付相当于上述房地产价款千分之零点五的滞纳金。合同签订后，原告依约在签订合同当日向被告支付了定金30000元。2017年5月5日，原告要求支付首付款，徐金娟以原告迟延履行支付预付款465000元构成违约为由单方表示解除合同。
一审法院认为，原告与被告徐金娟签订的房地产买卖契约系双方真实的意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据本案查明的事实，两被告2014年即将涉案房产委托恒通公司出售。原告有理由相信被告徐金娟与其签订房屋买卖契约系两被告夫妻共同意思表示，被告徐金娟的出售行为构成表见代理。因此，两被告以出售涉案房屋给原告系被告徐金娟个人处分行为，被告江钦林对此不知情为由对抗善意的原告，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与被告之间签订的房地产买卖契约并未就合同解除的条件予以约定，因此不适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，就迟延履行付款义务的违约责任双方有明确约定，即迟延履行付款义务的违约一方按照房产总价款0.5‰每日计付滞纳金。虽然本案原告确有迟延履行支付购房款的违约行为，但在原告迟延履行付款的第二日，被告徐金娟就以原告违约为由单方解除合同，未向原告进行催告，给予合理的期限，不符合法定解除的条件。两被告主张原告与被告徐金娟签订的房地产买卖契约系分期付款买卖合同，原告作为分期付款的买受人迟延未支付的到期价款金额已超过全部价款的五分之一，因此被告可以依照《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定解除合同。法院认为适用该条的前提系标的物已经交付买受人。本案被告房屋并未完成实际交付，因此，不适用该条规定。原、被告房屋买卖合同成立并生效，原告虽有违约行为，但并未构成根本性违约，且现房屋并未出售他人，房屋买卖合同仍具备履行条件，合同目的并非不能实现。综上，对原告要求继续履行双方于2017年3月19日签订的房地产买卖契约的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决：一、被告徐金娟、江钦林继续履行与原告于2017年3月19日签订房屋买卖契约。二、原告郑利俊于判决生效之日起十日内支付被告徐金娟、江钦林购房款435000元及迟延履行滞纳金1465元。三、被告徐金娟、江钦林于判决生效之日起十日内协助原告办理开化县龙顶西子城13幢2-602室房产的所有权过户手续。四、被告徐金娟、江钦林在房屋过户后一个月内腾空开化县龙顶西子城13幢2-602室房屋并将房屋交付原告。五、原告郑利俊在完成上述过户手续后三个月内支付被告徐金娟、江钦林购房余款1000000元。如果原、被告双方未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17985元，减半收取8992.5元，保全费5000元，由被告徐金娟、江钦林负担，定于判决生效之日起十日内交纳。
二审中，双方均未提交新的证据材料。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，案涉房地产买卖契约合法有效，二审中当事人对此均无异议，应当依法全面履行。经查，因被上诉人逾期支付预付款，上诉人遂以其迟延支付预付款465000元构成违约为由单方表示解除合同。本院经审理认为，被上诉人虽有逾期支付预付款行为，但逾期时间短，上诉人也未依法进行催告，故被上诉人的行为不构成根本性违约，上诉人主张的解除合同理由不成立，案涉房地产买卖契约并未因此而解除，仍应继续履行。但《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该规定，在案涉情形下，被上诉人应依法请求法院确认上诉人解除合同的效力，其直接起诉要求上诉人继续履行合同，于法不符，一审法院本应依法就此向当事人释明，由当事人决定是否变更诉讼请求。现因本案已进入二审程序，为减轻当事人讼累、节约司法资源，且案涉房地产买卖契约确应继续履行，故对一审判决上诉人继续履行与被上诉人于2017年3月19日签订的房屋买卖契约，可予维持。案涉房地产买卖契约第三条2.（2）项约定，被上诉人在合同签订后45日之内向上诉人支付购房预付款465000元，购房定金在预付款内冲抵，同时上诉人将不动产证给予被上诉人过户。可见，房产过户与支付预付款465000元应同时履行，当事人因此享有同时履行抗辩权。现因被上诉人尚未支付该预付款，故其提出的要求判令上诉人协助其办理案涉房产过户手续的诉讼请求，与法相悖，难以支持。虽然上诉人有拒受预付款行为，但根据合同法第一百零一条之规定，被上诉人应提存相应款项，而后要求被上诉人协助办理房产过户。对于一审法院作出的其他判项，因双方当事人均未提出具体的请求，根据案涉房地产买卖契约的相关条款，其履行条件亦尚未成就，一审法院径行作出判决不当，应予纠正。
综上所述，徐金娟、江钦林的上诉请求部分成立，可予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持浙江省开化县人民法院（2017）浙0824民初1281号民事判决第一项；
二、撤销浙江省开化县人民法院（2017）浙0824民初1281号民事判决第二、三、四、五项；
三、驳回被上诉人郑利俊的其他诉讼请求。
一审案件受理费17985元，减半收取8992.50元，保全费5000元，合计13992.50元，由被上诉人郑利俊负担4496元，上诉人徐金娟、江钦林负担9496.50元；二审案件受理费17985元元，由上诉人徐金娟、江钦林负担8993元，被上诉人郑利俊负担8992元。
本判决为终审判决。
审判长 舒红胜
审判员 刘小伟
审判员 王琳琳
二〇一七年九月二十七日
有
书记员 毛树曦