广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0115民初5409号
原告：朱矿莲,女,1963年10月22日出生,汉族,住广东省肇庆市端州区,
委托代理人：龚新宇，男，1963年2月14日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区,系原告朱矿莲的配偶。
被告:辛闯,男,1964年11月6日出生,汉族,住吉林省四平市铁西区,
原告朱矿莲诉被告辛闯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱矿莲及其委托代理人龚新宇到庭参加诉讼，被告辛闯经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱矿莲诉称：2015年7月1日，原告与被告签订了一份房产租赁合同，出租房产为南沙区环市大道西水晶南街15号xx房。合同约定租赁期限从2015年7月1日至2017年6月30日，房屋租金第一年每月2000元，第二年每月2200元。按月付款，每月提前五天付款。另付保证金4000元，合同终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。若被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权解除合同并没收保证金。被告已于2015年7月前入住该套房，合同签订后，被告没有交纳4000元保证金,签订合同前被告提出要多装一台空调，原告花2499元在京东买了一台格力KFR-26G空调，被告说空调功率不够大，要求换一台，并将此台空调留给其另用，所花2499元声称与房租一起打款给原告，原告另外花了1899元在京东买了一台海尔统帅KFR—36GW/07ZLD13T-DS冷暖空调一台安装在本房内，至今被告总共支付了5000元给原告，原告认为这是支付空调的费用，余下2501元为保证金，尚缺保证金1499元，被告至今没有交纳房租，原告体谅被告的困难，给予被告方便，未中止合同。但是被告从2015年7月1日开始拖欠原告租金35000元及包括但不限于应该由被告负责支付的物业管理费、电费等4861.4元（暂计至2016年11月），以及违约金10080元，保证金1499元，四项合计51440.4元。原告向被告多次催交租金未果，为了维护自己的合法权益，原告于2016年9月28日要求被告搬走交回房屋，结清所拖欠租金及水电费等，被告已退回房屋，但至今依然没有支付拖欠的租金等合计51440.4元。被告的行为己严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至贵院，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的自2015年7月1日起至2016年11月5日的租金共35000元；二、被告支付原告解约违约金10080元；三、被告支付原告保证金余额1499元；四、被告向原告支付2015年9月29日至2016年6月3日的电费1125.51元、2016年1月至2016年11月的物业管理费2593.36元，合计3718.87元。五、本案所有诉讼费由被告承担。
被告辛闯无答辩。
经审理查明：朱矿莲与其配偶龚新宇共同持有广州市南沙区环市大道西水晶南街15号xx房的房产证，2015年7月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋地址为广州市南海区环市大道西水晶南街15号xx房；租赁期限共两年，自2015年7月1日起至2017年6月30日止；租金为第一年每月2000元，第二年每月2200元；按月付款，每月提前五天付款；另付保证金4000元，合同终止甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；乙方违约的处理规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……4、拖欠房租累计一个月以上的。本合同签订后，甲、乙双方均不得借故解除合同，如甲方确有需要收回房屋，应提前一个月通知乙方。甲方退回全部保证金及同等数额的费用作为违约金；如乙方确有需要提前退房，应提前一个月通知甲方，甲方有权没收全部保证金，乙方需交清所有租金、包括但不限于第八条所列应该由乙方支付的费用，甲方收回房屋及属于甲方的设施设备（不可抗力除外）。八、其他说明：租用期间的水电费、电视费、通信网络费、公摊费用、物业管理费用由乙方支付，租用期满，必须结清上述费用等。
原告为证明被告承认其没有向原告支付过租金，在庭审中向本院提交《承诺》，内容为：“本人辛闯承诺于2016年5月23日付张演文、朱矿莲房租各10000元，其余所欠房租于2016年5月底结清。特此承诺。如未按期付款，则双倍赔偿。月底付张演文：13000元、付朱矿莲20500元。辛闯2016.5.21”。
原告为证明其应被告要求购买两台空调，价格分别为1899元、2499元，两台空调均由原告网上订购，由被告签收，在庭审中向本院提交了空调电子发票两张（发票号码分别为28592604、31827780，金额分别为2499元、1899元）、京东订单两张（9618815258、9745007584）。
原告为证明涉案房屋每月物业费为235.76元，被告没有缴纳2016年1月至2016年11月的物业管理费2593.36元。在庭审中向本院提交涉案房屋2016年1月至2017年6月的物业服务费发票（编号：05560368，金额为4243.7元）和水晶湾收费通知单（费用期间2017.1-6、收费面积117.88平方米、收费单价2元/月/㎡，管理费1414.6元，前期欠费金额2829.1元、前期欠费期限2016.1-2016.12）各一张。
原告为证明原告代被告缴纳了相关电费1125.51元，在庭审中向本院提交了2015年9月29日至2016年6月3日的电费发票四张（编号分别为：05274241、05274188、05274189、05274190），金额分别为569.86元、184.17元、99.43元、272.05元。
原告在庭审中陈述被告于2015年6月实际入住涉案房屋，租金自2015年7月1日开始计算，因被告一直未缴纳租金、保证金、电费和物业服务费等，原告于2016年9月28日要求被告搬走，被告实际于2016年11月5日搬离涉案房屋。
原告在庭审中自认被告于2016年11月5日后通过转账支付原告5000元，但未明确该笔资金的用途，原告主张抵扣空调费用2499元及保证金2501元，理由是原告陈述被告将原告购买的2499元的空调领取自用，并口头承诺将2499元空调费一并支付给原告。但原告对此除原告陈述外未提供证据证实。
以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《承诺》、空调发票两张、京东订单两张、物业服务费发票和水晶湾收费通知单、电费发票四张及原告陈述予以佐证。
本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照租赁合同的约定履行各自的义务。因被告未履行支付租金义务，原告要求被告退场返还租赁物，被告于2016年11月5日退场，故涉案租赁合同已于当日解除。合同约定2015年7月1日至2016年6月30日的租金标准为每月2000元，2016年7月1日至2017年6月30日的租金标准为2200元，故涉案租赁期间内2015年7月1日至2016年11月5日的租金为33166.67元，合同约定租赁期总租金为50400元。原告要求2016年11月份租金按2200元支付，依据不足，本院不予支持。原告在庭审中自认被告于2016年11月5日后支付5000元，双方并未约定该笔资金的用途，原告认为应抵扣空调款2499元和保证金2501元，但未提供充分的证据证明其主张，且被告在2016年5月21日出具的《承诺》中承诺支付租金，并未提及支付空调款及保证金，故应当按照租赁合同的性质认定被告支付的5000元为租金，故被告应向原告支付剩余租金28166.67元。被告在租赁合同履行期内未履行支付租金义务，构成违约，并达到合同约定的解除条件，原告诉请被告按照合同总租金50400元的20%支付解约违约金10080元，符合合同约定，本院予以支持。被告在合同履行期内未支付过保证金，原告诉请被告支付保证金余额1499元，依据不足，本院不予支持。合同约定租赁期间内的电费、物业管理费由被告支付，原告提交的电费及物业服务费发票足以证明原告代被告支出2015年9月29日至2016年6月3日电费1125.51元和2016年1月至2016年11月的物业管理费2593.36元，故原告主张被告向原告支付电费1125.51元及物业服务费2593.36元，符合合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告辛闯应于本判决生效之日起十日内向原告朱矿莲支付拖欠的租金共28166.67元；
二、被告辛闯应于本判决生效之日起十日内向原告朱矿莲支付解约违约金10080元；
三、被告辛闯应于本判决生效之日起十日内向原告朱矿莲支付2015年9月29日至2016年6月3日的电费1125.51元和2016年1月至2016年11月的物业管理费2593.36元；
四、驳回原告朱矿莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1057元，由被告辛闯负担882元，由原告朱矿莲负担175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 邓小春
审 判 员 王 健
人民陪审员 胡大成
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 陈洁莹