四川省开江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1723民初357号
原告：邓吉平，男，1962年6月18日出生，汉族，住开江县。
原告：曾莉，女，1963年7月14日出生，汉族，住开江县。
委托诉讼代理人：张玉鳌，四川蜀江律师事务所律师。
被告：四川普天房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市。
法定代表人：余多国，公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，汉族，1980年11月19日出生，住四川省渠县，系公司员工。
原告邓吉平、曾莉与被告四川普天房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓吉平、曾莉及其委托诉讼代理人张玉鳌，被告四川普天房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓吉平、曾莉向本院提出的诉讼请求：1.判令被告立即交付“橄榄广场”12栋2楼商业用房700㎡及1个动力电户口、1个民用电户口、1个自来水户口、1个气户口、3个光纤电视户口；立即交付安置住房、一楼门市、二楼商业用房的房屋所有权证和国有土地使用权证；2.判令被告给付逾期违约金（庭审中变更为自2014年10月15日起按每月2万元标准计算至实际交房之日止）；3.判令被告给付逾期办理全部安置房的房屋所有权证、国有土地使用权证及水、电、气、闭路电视开户的违约金5000元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：被告因开发开江县“橄榄广场”项目需要拆迁原告所有的1164平米的房屋，双方于2010年4月15日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。协议签订后，原告按照约定将其房屋交被告进行拆�。被告至今没有履行“橄榄广场”12栋2楼商业用房700㎡及1个动力电户口、1个民用电户口、1个自来水户口、1个气户口、3个光纤电视户口的交付义务，也没有按照约定办理安置住房、一楼门市、二楼商业用房的房屋所有权证和国有土地使用权证。经多次催促，被告不予理会，给原告造成了困难，现提起诉讼维护自己的合法权益。
被告四川普天房地产开发有限责任公司辩称：一、原告诉请被告履行橄榄广场12栋2楼商业用房700㎡的交付义务及给付逾期违约金，没有事实依据和法律依据。原告与我公司于2010年4月15日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》后，我公司支付了原告各项费用共计70万元，为了不逾期交房，我公司加班加点于2011年5月完成房屋的实体施工。2011年11月启动安置房屋的回迁工作，2011年11月16日被拆迁户聚众强占安置房屋，阻止我公�交付安置房屋。原告也在安置的二楼商业房屋上安装了卷闸门并上锁占有了房屋，房屋的权属就发生了转移，我公司履行了交付义务。要求支付违约金已超过诉讼时效，2011年11月原告自行对二楼商业用房上了锁，房屋的权属已经发生了转移。期间原告多次带人到我公司索要逾期交付的12栋2楼商业用房的逾期违约金，我公司迫于原告的强势威逼，于2014年11月多支付了原告12栋2楼商业用房违约金72万元（自2011年11至2014年11月），我公司对多支付的72万元违约金保留诉权。二、原告诉请交付1个动力电户口、1个民用电户口、1个自来水户口、1个气户口、3个光纤电视及安置住房、一楼门市、二楼商业用房的房屋所有权证和国有土地使用权证，没有事实和法律依据。关于1个动力电户口、1个民用电户口、1个自来水户口、1个气户口在约定的交房时间内都已经安装到位,3个光纤电视只需原告持《拆迁协议》和相关证件到相关部门登记即可办理。我公司自2011年发生大规模的强占事件以来，无数次向县委县政府及各部门进行了汇报，但强占行为都没有得到有效制止，后经我公司诉讼判决后，至今没有执行，致使部分被拆迁户还在观望，税务局无法对本项目各栋楼进行清算。也无法开具不动产发票，本项目的不动产证根本无法办理。因此，不能办理不动产证实属不可抗力因素所致。综上，我公司没有违反双方签订的《房屋折迁安置补偿协议》，原告诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据双方当事人提交的证据和在庭审中的陈述，对本案事实作出综合认定。
本院认证查明：2010年4月15日，原告邓吉平、曾莉与被告四川普天房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。协议的主要内容：项目名称：橄榄广场市政工程和橄榄广场房产开发工程，建设单位：四川普天房地产开发有限责任公司，《拆迁许可证》号：拆许字（2009）005号；被拆迁房屋基本情况：在拆迁范围内有房屋建筑面积1164㎡，其中住房114.23㎡，门市350㎡，二楼商业用房700㎡；拆迁安置：1.住房位于橄榄广场2栋2单元8楼6室、114.23㎡；2.门市位于橄榄广场6栋底楼，350㎡；3.12栋2楼商业用房，700㎡。拆迁补偿：装饰装修、附属设施、构建筑物、过渡费、奖金、空地、搬家费和所有一切费用共计70万元一次性支付，返还的3个水户口、3个电户口、3个气户口、3个电视光纤、2个动力电户口在交房之日前全部安装到位。搬迁期限：2010年4月30日。补偿金额支付时间：2010年4月16日前。交房时间：安置的住房和商业用房于合同生效后18个月内；安置的门市于合同生效后30个月内。在交房之日起一年半内负责办理房屋产权证和土地使用权证，所涉及的费用由公司承担。违约责任：1.若甲方（被告）逾期交付安置的住房，按每月800元支付逾期费用至交房之日；2.若甲方（被告）逾期交付安置的二楼商业用房，按每月20000元支付逾期费用至交房之日；3.若甲方（被告）逾期交付安置的底楼门市，按每月26000元支付逾期费用至交房之日；4.若甲方（被告）逾期办理产权证、土地使用权证及水、电、气、闭路电视开户，由甲方支付违约金5000元。甲方必须完善相关证件和开户。拆迁协议签订后，原告依约定将被拆迁房屋交被告拆除。被告依约定支付了过渡费等各项费用70万元。2011年11月左右，发生了多名拆迁户强�安置房事件，原告在安置给自己的12栋2楼商业用房安装了卷闸门、上锁占有了房屋。2012年7月18日原告与被告办理了住房的交接手续。2014年10月15日原告与被告办理了底楼门市的交接手续。被告在本案辩论终结前仍未依约定给原告的安置住房、门市、二楼商业用房办理不动产权登记。
本院认为，2010年4月15日，被告四川普天房地产开发有限责任公司与原告邓吉平、曾莉签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，其民事行为发生在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布施行前，仍应适用《城市房屋拆迁管理条例》。被告取得了拆迁许可证，具有拆迁资格，双方当事人签订《房屋拆迁安置补偿协议》的主体适格。协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗。双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》属依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，应依法全面履行合同义务。本案争议的第一个焦点：是否按协议约定时间交付12栋2楼商业用房及1个动力电户口、1个民用电户口、1个自来水户口、1个气户口、3个光纤电视户口和承担约定的违约责任。《房屋拆迁安置补偿协议》协议约定的二楼商业用房交付时间为2011年10月15日前，2011年11月左右，原告占有了应安置给自己的二楼商业用房，安装了卷闸门并上锁，被告未提出异议，并认可作为交付，依补偿协议的约定原告享有对已占有的二楼商业用房的债权请求权，原告由最初的非法占有变为合法占有。关于水、电、气、电视光纤，协议约定在交房之日前全部安装到位，庭审中被告提供照片证明已经安装到户，只需原告到相关部门登记即可使用，且原告提供的住房、门市接房结算清单佐证在交房之日已经安装到位，原告已于2011年11月左右对二楼商业用房变为合法占有，被告已经实际交付。原告在审理中称因第三人的原因，对二楼商业用房未能实际使用、收益，造成其重大损失，原告可以依法另行主张，维护其权利。关于支付逾期违约金，协议约定二楼商业用房于合同生效后18个月内交房，实际交房时间为2011年10月15日前，被告已支付给原告2011年11月的违约金2万元，庭审中原告予以认可。故原告要求被告交付二楼商业用房及水、电、气、电视光纤和承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
本案争议的第二个焦点：是否应当依约定办理“两证”及承担约定的违约责任。被告辩称认为由于发生了大规模的强占事件，强占行为没有得到有效制止，后经诉讼判决后，至今没有执行，致使部分被拆迁户还在观望，税务局无法对本项目各栋楼进行清算也无法开具不动产发票，本项目的不动产证根本无�办理，不能办理不动产证实属不可抗力因素所致。本院认为合同法第一百一十七条第二款规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告辩称的情况并非不能预见、不能避免并不能克服，不属于不可抗力所致不能办理不动产登记。合同法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，被告上述辩称理由不成立。被告未按照安置补偿协议的约定办理安置房屋的不动产登记，违反合同约定，原告要求被告立即办理安置房屋的权属证书并按合同约定给付违约金5000元的诉讼请求，依法予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款和第一百二十一�和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、由被告四川普天房地产开发有限责任公司立即为原告邓吉平、曾莉办理安置房屋（住房、门市、二楼商业用房）的不动产权属证书；
二、由被告四川普天房地产开发有限责任公司给付原告邓吉平、曾莉未依约定办理安置房屋权属证书的违约金5000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
上述二项的给付期限为本判决生效后20日内。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费用8000元，由原告邓吉平、曾莉负担4000元，由被告四川普天房地产开发有限责任公司负担4000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。
审 判 长 王正武
审 判 员 杨红梅
人民陪审员 李开宣
二〇一七年八月三日
书 记 员 王明三