安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2014）屯民一初字第00084号原告：汪邦杰，男，住安徽省黄山市屯溪区。委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。委托代理人：凌菊媚，安徽道同律师事务所律师。被告：黄山绿水青山置业投资有限公司，住所地安徽省黄山市黄山经济开发区。法定代表人：刘文忠，董事长。委托代理人：方明波，安徽一飞律师事务所律师。委托代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所实习律师。原告汪邦杰诉被告黄山绿水青山置业投资有限公司（以下称绿水青山有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法由审判员汪强适用简易程序，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告汪邦杰的委托代理人凌菊媚、被告绿水青山有限公司委托代理人方明波、汪晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汪邦杰诉称：汪邦杰与绿水青山有限公司在2010年10月11日签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定：绿水青山有限公司将其位于兴城商业街第一幢3号商铺，按套内建筑面积以3509.3元／㎡的价格出售给汪邦杰，共计价款1160000元；绿水青山有限公司应当在2011年4月30日前将验收合格的房屋交付给汪邦杰。合同签订后，汪邦杰按约定全面履行了自己的义务，支付了全部购房款，绿水青山有限公司却未按约定交房。经汪邦杰一再催促，绿水青山有限公司于2012年4月1日才向汪邦杰交房，逾期335天，已经构成了违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2款约定，绿水青山有限公司应当按日向汪邦杰支付已交付房屋价款的万分之二的违约金。汪邦杰多次与绿水青山有限公司协商未果，故请求判令：1.绿水青山有限公司履行合同并向汪邦杰支付逾期交房违约金77720元（1160000元×0.02%×335天），2014年4月后验收合格的，违约金顺延；2、诉讼费由绿水青山有限公司承担。绿水青山有限公司在庭审中辩称：汪邦杰的陈述与事实不符。在2011年8月29日对小区市政管道、给水安装工程进行了竣工验收，在2011年9月7日对兴城商都AB组团房屋建筑工程、市政基础设施工程进行了竣工验收，才具备交付条件；汪邦杰的诉请已超过诉讼时效。汪邦杰为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：证一、汪邦杰身份证复印件，证明汪邦杰作为原告的诉讼主体资格。证二、房屋买卖合同、公证书复印件一份，证明汪邦杰与绿水青山有限公司买卖合同关系及违约事实及应当承担的违约责任。证三、交房签收单，证明汪邦杰于2012年4月1日拿到房屋，绿水青山有限公司延期交房违约的事实。绿水青山有限公司的质证意见如下：证一、无异议。证二、真实性无异议。汪邦杰的证明目的不能成立。合同上有约定因水电原因可以延期交房，只有当房屋具备验收合格的条件，才能交房，应当在2011年8月29日对小区市政管道、给水安装工程进行了竣工验收，在2011年9月7日对兴城商都AB组团房屋建筑工程、市政基础设施工程进行了竣工验收后才具有交房条件。证三、真实性无异议。对证明目的有异议，交房须知不能证明汪邦杰在2012年4月1日收到房屋，只能证明绿水青山有限公司对汪邦杰的提醒事项，交房是以拿到钥匙，交付使用为准。2011年12月13日绿水青山有限公司通知汪邦杰领取兴城商业街1幢3号商铺钥匙，汪邦杰出具收条，房屋交付完毕。绿水青山有限公司为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交如下证据：证一、绿水青山有限公司的法人身份证明、组织机构代码证、营业执照，证明被告的主体资格。证二、领条及房屋租赁合同，证明汪顺好代汪邦杰于2011年12月13日领取兴城商业街售楼部A幢119-3号商铺钥匙，并于2012年2月28日将房屋出租给汪某乙，已实际占有使用该商铺。证三、黄山市政管道给水安装工程竣工联合验收表、竣工验收备案表，证明工程因管道给水问题于2011年9月7日通过竣工验收合格，具备交房条件，才符合合同约定的顺延条件，在此期间不构成延期交房。证四、前期物业管理服务合同及营业执照、收费许可证复印件各一份，证明汪邦杰与绿水青山有限公司双方达成口头协议，免除汪邦杰的三年物业管理费作为逾期交房的赔偿。汪邦杰质证意见如下：证一、无异议。证二、不能证明绿水青山有限公司已经交房的事实。双方约定是在2011年4月30日交房，在汪邦杰看房屋的时候，绿水青山有限公司叫汪邦杰签了这张领条，当时房屋没有通水通电，而在合同中有约定绿水青山有限公司应该书面通知汪邦杰交房，而汪邦杰在拿到钥匙的时候没有看到书面材料，故绿水青山有限公司存在延期交房的事实。证三、真实性无异议，不能达到绿水青山有限公司的证明目的。竣工验收备案表没有规划部门、环保部门等专门部门的意见，不是完整的备案表，不能视为工程竣工验收合格。市政管道给水安装工程竣工联合验收表三性均有异议。证四、与本案没有关联性。本院认证如下：对原告汪邦杰所举证一绿水青山有限公司无异议，本院经审查予以确认。证二、三证明汪邦杰与绿水青山有限公司房屋买卖合同关系，绿水青山有限公司违约延期交房的事实，应计算到2012年4月1日。汪邦杰与绿水青山有限公司在房屋买卖合同中约定因接水、电原因延期交房，可以顺延。绿水青山有限公司因管道给水在2011年9月7日才通过竣工验收合格，2011年12月13日绿水青山有限公司通知汪邦杰，领取兴城商业街1幢3号商铺钥匙，汪邦杰出具收条收到钥匙。交房日应为2011年12月13日，汪邦杰不能证明所要证明的事实，本院不予以认定。对绿水青山有限公司所举证一汪邦杰无异议，本院经审查予以确认。证二证明汪顺好代汪邦杰于2011年12月13日领取兴城商业街售楼部A幢119-3号商铺钥匙，汪邦杰于2012年2月28日将房屋出租给汪某乙，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。证三证明工程因管道给水问题于2011年9月7日才通过竣工验收合格，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。证四证明原被告双方达成口头协议，被告免除原告的三年物业管理费作为赔偿，汪邦杰当庭否认，不具有真实性、合法性和关联性，本院不予采信。经审理查明：汪邦杰与绿水青山有限公司双方于2010年10月11日签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定：绿水青山有限公司将其位于兴城商业街第一幢3号商铺按套内建筑面积以3509.3元／㎡的价格出售给汪邦杰，共计价款1160000元；绿水青山有限公司应当在2011年4月30日前将验收合格的房屋交付给汪邦杰；同时约定因接水、电原因延期交房，出卖方可以顺延时间；逾期交房应当按日向汪邦杰支付已交付房屋价款的万分之二的违约金。合同签订后，汪邦杰按约支付了全部购房款，但绿水青山有限公司未能于2011年4月30日交房与汪邦杰使用。2011年8月29日兴城商都小区市政管道、给水安装工程进行了竣工验收，2011年9月7日兴城商都AB组团房屋建筑工程、市政基础设施工程进行了竣工验收。2011年12月13日绿水青山有限公司通知汪邦杰，领取兴城商业街1幢3号商铺锁匙，汪邦杰出具收条收到兴城商业街1幢3号商铺锁匙一把。2012年2月28日汪邦杰将兴城商业街1幢3号商铺出租给汪某乙，并于当日签订房屋租赁合同，2012年4月1日绿水青山有限公司将交房须知交给汪邦杰并双方签字。汪邦杰现向法院起诉，认为绿水青山有限公司于2012年4月1日才向其交房已经构成了违约，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，应当按日向汪邦杰支付已交付房屋价款的万分之二的违约金。本院认为：汪邦杰与绿水青山有限公司双方于2010年10月11日签订了《商品房买卖合同》，系合法有效，受法律保护。汪邦杰按约支付了全部购房款履行了义务。绿水青山有限公司因接水、电原因未能在2011年4月30日前将验收合格的房屋交付给汪邦杰。2011年9月7日兴城商都房屋进行了竣工验收，应认定为绿水青山有限公司在顺延后的2011年9月8日为交房日，故绿水青山有限公司交付房屋延期计算应从2011年9月8日至2011年12月13日。绿水青山有限公司延期交房的行为已经构成了违约应当承担责任。但在庭审中绿水青山有限公司提出抗辩，认为汪邦杰主张逾期交房违约金诉讼时效已过。2011年12月13日汪邦杰已领取兴城商业街1幢3号商铺钥匙，2012年2月28日将其出租给汪某乙，已实际占有和使用了该商铺。违约行为的起算应从2011年12月14日至2013年3月13日止，汪邦杰起诉已超出二年，同时又不能举证证明诉讼时效中断的情形，故绿水青山有限公司提出汪邦杰的起诉超过诉讼时效抗辩理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告汪邦杰的诉讼请求。案件受理费1743元，减半收取871.5元，由原告汪邦杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  汪强二〇一四年六月二十四日书记员  高浩附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。