上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1029号
原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司。
法定代表人周美芽。
委托代理人陈鸣飞，上海章宏律师事务所律师。
委托代理人潘红爱。
被告上海李茂实业（集团）有限公司。
法定代表人李锦亮。
委托代理人沈元明，上海泰吉十方律师事务所律师。
委托代理人巢毅，上海泰吉十方律师事务所律师。
原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司诉被告上海李茂实业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年1月2日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并于2014年3月26日第二次公开开庭审理。原告之委托代理人陈鸣飞、被告之委托代理人沈元明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月8日，原、被告签订关于某某路1833号曹安国际商城1区1楼部分已回签商铺的《房屋租赁合同》，约定原告以代管人身份将上述房屋出租给被告作为经营茶叶、茶具、根雕、礼品的商场使用，租赁期限从双方签订房屋交接单之日起至2020年4月30日止，并约定了租金标准、免租期和支付时间、解除条件、违约金等。2012年9月15日，原告向被告交接了第一批共173间商铺；同年11月21日，原告向被告交接了第二批共12间和第三批共7间商铺。此后，被告仅支付了部分租金，自2013年5月起长期拖欠租金和物业管理费，原告多次催告仍不支付，故原告于2013年7月23日发函解除了与被告签订的上述租赁合同，并要求其搬离并支付拖欠费用。但被告仍拒不履行。故原告诉至法院，要求：一、确认原、被告间《房屋租赁合同》已于2013年7月23日解除；二、被告恢复承租商铺原状并返还原告；三、被告支付拖欠的租金351375.74元、物业管理费125382.15元，并补足免租期内租金及物业管理费1143668.1元，并支付上述款项自应付之日起至法院判决生效之日止每日千分之一的逾期付款违约金；四、被告按照每日每平方米3.6元的标准向原告支付自2013年7月23日起至实际返还商铺之日止的占用费；五、被告支付合同解除违约金455579元。
被告辩称，原告没有权利解除合同，在此情况下原告的其他诉请都应该予以驳回。原告诉状中陈述的与事实不一致，实际情况是原告违约。合同约定原告负有为被告承租业主办理工商登记的义务，但原告在合同签订后五个月即2013年2月18日才出具委托书给被告承租业主办理工商登记。从承租到其出具委托书期间，被告的合同目的无法实现，就此被告与原告提出协商减免租金，但原告不予同意。同时合同约定原告应当向被告交付通过消防验收的租赁房屋，但原告至今无法证明其向被告交付的房屋已经通过消防验收。原告向被告交付的房屋有隔层，被告接收后根据原告指定，与其确认的消防维保单位签订合同，进行装修，但是至今未能通过消防验收。至今年7月初，被告收到消防部门发出的谈话通知，表明租赁房屋涉嫌违反消防法规。被告曾委托消防专业人员进行现场查勘，其表示由于原告交付的隔层本身并不具备通过消防验收的条件，故在此之上被告作任何形式的装修都无法通过消防验收。这直接导致被告无法正常使用租赁房屋，故不应当支付任何租金和其他费用。综上，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2012年5月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将本市嘉定区某某路1833号曹安国际商城1区1楼部分已回签商铺（签订本合同时租赁面积还未最终确定）出租给被告，双方同意最终出租面积以双方签订房屋交接单上所列房屋所对应的房屋产权证记载的建筑面积为准，租赁期限自双方首次签订房屋交接单之日起截止至2020年4月30日止，装修免租期为9个月，如因被告违反本合同导致合同未满两年被解除的，原告有权要求被告支付免租期的租金和物业管理费。该合同第四条约定第一、二、三及第四年的前九个月的租金均价为每天每平方米1.8元，其中第一年的5、6、7、8月为免租期和第二年的1、2、3、4、5月为免租期，前述“年”的起算日自被告签收原告移交商铺的交接单之日起算；被告应于签订房屋交接单的当日向原告支付金额相当于两个月租金标准的租赁保证金，具体金额按房屋交接单的面积乘以租金价格来支付；被告应于签订房屋交接单的三天内支付首期四个月的租金，以交接单上的总面积计算出来的租金为准，后续租金每4个月支付一次，先付后用，并在应付租金的时间提前10天支付租金，每逾期一日，则被告需按应付租金的千分之一支付违约金。该合同约定被告在签订本合同前向原告支付定金50万元，原告如在本合同签订后两个月内取得该房屋85%商铺出租权，则本合同生效，双方签订房屋交接单；如回签率未能达到上述约定，则被告对合同是否生效享有选择权，如被告同意则合同生效，回签铺位总面积即为被告承租面积，被告已缴纳的定金转为首期租金，如定金不足应付租金，被告应在约定时间内予以补足，如定金大于首期租金，由原告保管并转为下期租金；如被告不同意则合同不生效，定金无息返还。
除上述约定外，该合同第一条第4款约定原告需向被告提供证照以供被告及实际经营者办理必要的营业执照。第六条约定被告承租区域内的商场消防管理由被告自行负责，租赁范围内的设备维护检测有原告负责；原告同时也是该房屋所在商场的物业经营管理公司，物业管理费由被告按照每天每平方米0.5元的标准支付，每4个月为一个支付周期，先付后用，被告应当在每个应付物业费时间提前10日向原告支付物业费。第九条约定，除原告同意续租外，被告应当在租期届满后的15日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按当期日租金标准的2倍向原告支付该房屋的占用使用费。第十一条约定，被告逾期不支付租金或物业管理费累计超过1个月，经原告三次书面通知后仍不支付的，原告可书面通知被告解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当月租金的2倍标准支付违约金并赔偿实际损失。
上述合同签订前，2012年4月25日，被告支付原告定金50万元。该合同签订后，2012年9月3日，被告又向原告支付租金50万元。同年11月19日，原、被告签订房屋交接单（一），载明经双方协商一致同意按照实际回签率交房，交房日期为2012年9月15日，截止至2012年8月31日，原告共回签1区1楼茶叶区域商铺173间，回签商铺总建筑面积3472.09平方米，被告对此回签率已核实无误，同意以3472.09平方米作为房屋租赁的面积，双方确认本交接单作为原告向被告交付房屋的标志，被告对于交付的房屋情况无异议，同意接受，租赁期限自2012年9月15日起至2020年4月30日止。同时双方在租金缴款期间及金额（一）清单上盖章确认。该清单载明，被告应支付保证金374986元，首期2012年9月15日至2013年1月14日期间的租金为749971元，同期物业管理费为208325元，之后2013年1月15日至同年5月14日以及2013年9月15日至2014年2月14日为免租期。期间2012年11月1日，被告支付原告租金333282元。至此，被告付清了上述第一批房屋的保证金、首期租金及物业管理费。
2012年11月21日，原告出具房屋交接单（二）、（三），将一区一楼步行街已回签商铺12间（总建筑面积447.85平方米）以及另外已回签商铺7间（总建筑面积298.38平方米）交付被告，被告对此回签率已核实无误，同意上述建筑面积作为房屋租赁的面积，租期自2012年11月21日起至2020年4月30日止。该交接单承租方落款处，被告盖章并注明2013年2月1日收。同时双方在租金缴款期间及金额（二）、（三）清单上盖章确认。其中清单（二）载明，被告应支付保证金48368元，并支付2012年11月21日至2013年3月20日首期租金96736元及物业管理费26871元，之后2013年3月21日至同年7月20日以及同年11月21日至2014年4月20日为免租期。清单（三）载明，被告应支付保证金32225元，并支付2012年11月21日至2013年3月20日的首期租金64450元及物业管理费17903元，之后2013年3月21日至同年6月20日为免租期。上述两份交接单及付清清单签订确认之后，2013年3月19日，被告支付原告286553元，至此被告付清原告第二批和第三批商铺的保证金、首期租金及物业管理费。
租赁商铺交接之后，2012年12月13日，被告书面通知原告称其在同年10月底前将部分商铺经营者申请营业执照的相关资料递交给原告后至今未收到任何回复，由于未办出营业执照严重影响了被告全面发展招商，因此要求原告积极主动履行市场管理公司应尽之义务，否则被告将停止履行租赁合同之义务作为不安抗辩。同年12月21日，被告再次书面函告原告要求解决营业执照办理和消防用水等问题。2013年1月21日，原告书面回复被告称，根据合同约定原告只有配合提供资料的义务，被告及经营户才是办证主体，原告已经提供办证的资料，据原告了解系因经营户与原告间无直接合同关系导致暂不办证，对此原告愿与被告共同与政府相关部门协商解决此事。2013年2月18日，原告以向被告出具租赁委托书的形式解决了营业执照办理问题。
租赁商铺交接期间，2012年9月26日，原、被告签署关于消防安全的备忘录，载明：一、原告应于同年9月28日前向被告提供承租商场经消防机构验收合格的批文（关于上海曹安国际商城B2地块建筑工程消防验收基本合格的意见）；二、原、被告应于2012年10月15日前与原告推荐的消防维保单位签订维保合同，相关费用由被告承担；三、被告应于2012年10月30日前，根据商铺内消防设施的现状，提出设计消防设施改建方案，原告及维保单位应积极配合促使被告的不少于二套的改建方案能依法通过消防机构核准；四、除上述已通过消防机构核准的改建方案外，被告不得向商户承诺保证可能通过消防机构的验收及备案手续等。同年12月13日，原、被告与案外人上海景安消防设备工程有限公司签订消防安装及管理合作协议，约定由案外人按照消防相关规范施工，并确保安装的消防设施通过消防相关检查，装修期间原告有权监督和协调各方的工作等。2013年5月2日，原告书面回复被告称由于其未提供装修图纸、缴纳装修押金等，故原告无法开具装修许可证，并在此提醒被告改动商铺结构和消防设施，必须按要求办理消防审批手续，特别是不能安装楼梯，如要利用加层并安装楼梯，必须消防设计报批准后方能施工。2013年7月，被告因涉嫌违反消防安全管理规定，被嘉定区公安消防支队约谈。
上述第一批商铺第二期付租日期届满之后，2013年5月7日，原告通知被告支付2013年5月15日至同年9月14日期间的租金749971元和物业管理费208325元。同年5月16日，原告向被告发出催款通知书要求其立即缴清上述费用。对此被告回复称由于原告存在过错，故应当增加免租期，补偿被告损失。同年6月9日，原告再次向被告发出催款通知书，要求其付款。同年6月18日，原告向被告发出最后催告书，要求被告在同年6月25日之前缴清上述费用，逾期原告将解除合同，收回商铺。2013年7月23日，原告向被告发出合同解除通知书，通知被告解除双方间租赁合同，并要求被告付清租金、物业管理费、违约金等并返还商铺。2013年7月29日，被告支付原告租金10万元。2013年9月28日，原告封锁了被告作为招商部使用的6间商铺，分别为一区1100、1099、1098、1112、1113、1115号，合计建筑面积114.33平方米。
另查明，2007年5月，上海市消防局出具（2007）沪公消（建验）字第0104号关于上海曹安国际商城B2地块建筑工程消防验收基本合格的意见。
审理中，被告在第一次2014年1月2日的庭审中陈述其对外出租的商铺为15间，在第二次3月26日的庭审中陈述其对外出租的商铺为20余间。被告陈述原告在封锁其招商部同时封锁了其他空置商铺，原告不予认可，仅确认其于2014年3月20日收回除了被告转租以外的商铺，并要求被告返还以下仍转租商铺：一区一楼1057、1058、1059、1060、1063、1068、1069、1070、1073、1076、1077、1085、1086、1090、1091、1092、1093、1095、1096、1097、1116、1118、1119、1120、1125、1135、1136、1138、1145、1151、1152、1155、1530共计33间合计面积1142.42平方米。被告对转租了以上1057、1058、1059、1060、1068、1069、1077、1085、1086、1090、1091、1092、1118、1119、1120、1125、1135、1151、1155、1530号共20间商铺无异议，对另13间商铺转租不认可，而是陈述其转租了另外的1102、1103、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1145、1552、1553号共计11间商铺。但被告并未就此提供相关证据。对于商铺交付时的状态，原告陈述总计4218.32平方米商铺中约有200平方米商铺由原承租户搭建了吊顶囤放货物，并非直接作为二楼使用；被告则陈述约有500平方米房屋已经隔开二层使用。此外在审理中，由于已收回大部分商铺，故原告撤回要求被告恢复原状的诉请，仅要求被告将未返还的上述33间商铺返还。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋交接单、银行付款凭证、被告企业名称准予通知书、缴费通知书、催款通知书、合同解除通知书、通知、消防意见书、验房交接单、函件、回函、委托书、关于消防安全备忘录、工作联系函回复、告知函回复等证据及当事人陈述为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。被告认为由于涉案房屋未通过消防验收，按照法律规定不得对外出租，故上述合同应当认定无效的意见，根据庭审查明的事实，上述租赁合同载明的标的物系一层商铺，交付时大部分商铺系一层结构，租金也是按照一层面积计算，而一层商铺结构的标的物早已通过消防验收，故被告该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。上述合同订立后，原、被告签订三份房屋交接单，确认该合同按照交接单上的回签率生效，并以交接单上的回签面积作为租赁面积，并确认了保证金、租金、物业管理费等各项金额和期间。至此，按照上述合同约定，双方间房屋租赁合同生效，原、被告均应当遵照履行。此后，被告向原告支付了保证金以及三批房屋的首期租金之后即不再付款，其中第一批房屋面积占全部租赁面积的82.3%，是原、被告租赁合同的主要标的物，被告按约应于2013年5月15日前10日支付四个月租金和物业管理费95万余元，但被告未按约付款，系违反合同主要义务的行为，原告在三次书面通知且被告已逾期未付租金和物业管理费超过两个半月之后提出解除合同，符合双方合同约定的单方解除权行使的条件以及法律的相关规定。对于被告抗辩的两点理由：一是原告迟延办理被告及经营户营业执照应当延长免租期或被告可以迟延付租的意见，按照法律规定，申办营业执照的主体是经营人自身，且双方租赁合同中也仅约定原告负有配合提供办证所需资料的义务，因此被告要求原告承担全部办证义务缺乏法律和合同依据，且在被告2012年12月向原告提出意见后，原告已及时回复，并配合被告出具了委托书，于2013年2月协助被告解决了营业执照办理问题，故被告以此作为不付租金的理由没有依据，本院不予采纳。对于被告另一抗辩理由，认为原告交付的商铺未通过消防验收，导致被告不能正常招商开展经营活动，因此有权不付租金的意见，本院认为，根据证据原告交付的商铺本身已通过消防验收，现被告在商铺内进行装修改变房屋原有格局搭建二层，未能通过消防验收的责任不应由原告承担。理由如下：第一，根据双方庭审中陈述，原告交付被告的房屋大部分为原有一层格局，原告也是按照一层收取租金；第二，在原、被告签订确认合同生效的房屋交接单之前，2012年9月26日双方就签署了关于消防安全的备忘录，其中已明确由被告提出能依法通过消防机构核准的消防设施改建方案，且其在改建方案未获核准前不得向商户承诺保证可能通过消防机构的验收及备案手续；第三，在合同履行中，原告已书面提醒被告改建二层特别是加装楼梯需要通过消防审核才可进行。综上，被告此项抗辩理由不能成立，本院亦不予采纳。原告的解除行为合法有据，本院予以确认，双方间房屋租赁合同自2013年7月23日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，原告有权要求被告返还租赁房屋。对于被告陈述原告于2013年9月28日除了封锁其招商部外，另封锁了其他空置房屋，由于原告对此不予确认，被告也未举证证明，且被告在两次庭审中陈述的转租商铺数量增加，不能反映空置商铺在原告空置之下，故对被告该陈述本院不予采信。现原告已于2014年3月20日收回大部分租赁房屋，于法不悖，本院予以确认。对于尚在被告控制之下的33间商铺，被告应当及时返还。由于双方对于目前被告实际占用的商铺陈述不一，被告对于其已返还商铺负有举证责任，故在被告不能就此举证的情况下，本院根据原告的自认予以确定。在商铺未返还之前造成原告的使用费损失，现原告要求被告按照原标准的二倍支付使用费，由于合同第九条第2款的约定系针对合同到期后的使用费计算，现原、被告对合同解除存有争议，故原告参照该条款要求被告按照二倍标准支付使用费本院不予支持。由于原告封锁了被告招商部，故占用期间被告并不能正常使用涉案商铺，对此原告也应当自负部分使用费损失。对于原告封锁的六间商铺，使用费损失计算应截止至原告封锁之日，其他商铺，应有原告自负一半的使用费损失。此外，根据双方租赁合同第十一条的约定，被告迟延履行导致合同解除的，还应按当月租金的2倍标准向原告支付违约金。由于本案中原告行使单方解除权是针对被告不支付第一批商铺租金和物业管理费的行为，故此项违约金的计算应以第一批商铺的月租金即187492.75元为准。此外按照法律规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故被告还应当向原告支付迟延支付的合同解除之前的所有租金和物业管理费。按照双方合同约定，被告每逾期一日支付租金，需按应付租金的1‰支付违约金，故原告要求被告支付逾期付款违约金合法有据。对于该项违约金的金额，被告提出的不应支付的抗辩也可视为对违约金过高的抗辩，故本院酌情予以调整。此外根据合同约定，如因被告违反本合同导致合同未满两年被解除的，原告有权要求被告支付免租期的租金和物业管理费，从第一批商铺起租的2012年9月15日起至双方合同解除日2013年7月23日，未满两年，故原告要求被告支付免租期租金符合合同约定，本院对此予以支持。审理中，原告撤回要求被告恢复原状的诉请，系其处分自身诉讼权利的行为，于法不悖，本院予以照准。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司与被告上海李茂实业（集团）有限公司间《房屋租赁合同》于2013年7月23日解除；
二、被告上海李茂实业（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司嘉定区某某路1833号曹安国际商城一区一楼1057、1058、1059、1060、1063、1068、1069、1070、1073、1076、1077、1085、1086、1090、1091、1092、1093、1095、1096、1097、1116、1118、1119、1120、1125、1135、1136、1138、1145、1151、1152、1155、1530号共计33间商铺；
三、被告上海李茂实业（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司租金截止至2013年7月22日止的租金340033元、物业管理费125009元；
四、被告上海李茂实业（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司逾期付款违约金30000元；
五、被告上海李茂实业（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司免租期内租金895045元、物业管理费248623元；
六、被告上海李茂实业（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司自2013年7月23日起至2014年3月19日止的使用费损失1147720元；
七、被告上海李茂实业（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每天2056元的标准支付原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司自2014年3月20日起至实际返还之日止的使用费损失；
八、被告上海李茂实业（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司合同解除违约金374985.5元；
九、原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海李茂实业（集团）有限公司保证金455579元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费23708.59元，由原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司负担1120.59元，被告上海李茂实业（集团）有限公司负担22588元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 宗小时
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 顾 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。