海南省五指山市人民法院民 事 判 决 书（2014）五民初字第24号原告屯昌加德农业开发有限公司（以下简称加德公司）。住所地海南省屯昌县屯城镇解放路步行街东侧*号。法定代表人符德钦，总经理。委托代理人罗以平，海南金裕律师事务所律师，特别授权。被告黄远明，男，汉族，原五指山市＊＊公司员工，现住＊＊＊。第三人：五指山市国有资产监督管理委员会办公室（以下简称国资办）。住所地：五指山市财政大楼。法定代表人：刘智，该单位主任。委托代理人李健，国资办副主任，一般代理。第三人：五指山市百货公司（以下简称百货公司）。住所地：五指山市红旗路。原告加德公司诉被告黄远明、第三人国资办、百货公司租赁合同纠纷一案，原告于2013年12月6日向本院提起诉讼，本院于2013年12月11日立案受理，并依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭进行了审理，原告加德公司委托代理人罗以平、被告黄远明、第三人国资办委托代理人李健到庭参加诉讼，第三人百货公司经合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告加德公司诉称，2012年11月19日，原告通过公开竞拍购买方式取得了五指山市百货公司百货大楼的房地产所有权。2011年5月1日五指山市百货公司把五指山市解放路五指山市百货公司仓库一楼店铺的其中一间出租给被告经营使用。按双方订立的租赁合同约定，每月租金700元，每月的月初前五天内足额缴交租金，逾期不缴交，按应缴每月租金总额每日罚2‰的滞纳金。如连续两个月不缴交租金，甲方有权收回店铺。租期4年，自2011年5月1日起至2015年5月1日止。原告购买百货大楼后，依法成为这份租赁合同的出租方。从2012年11月20日起开始向被告收取租金。2013年初五指山市人民政府为了改善民生，推进旧城改造，决定把五指山市百货大楼一带列为旧城区改造建设项目进行拆除重建，百货大楼拆除重建工作应在2013年6月起开始实施至2013年10月完成。政府的这一决策，当事人无论是企业还是个人，都应当完全服从，不得抗拒。因此双方的租赁合同必须解除，终止履行。为了尽快的落实政府的决策，完成旧城区改造重建项目，原告于2013年3月26日向被告包括所有的百货大楼承租人发出通知，解除租赁合同，限期搬迁清偿。然而，被告却不予配合政府的旧城改造决策，拒不搬迁清场，继续占有使用店铺，从2013年4月起至今也不缴纳租金。被告的违法行为，不但阻碍了政府指令旧城区改造于2013年10月完成的决策进程，而且给原告造成了严重的经济损失。为了维护原告的合法权益，加快实施五指山市人民政府的旧城区改造计划，请求法院判令解除五指山市百货公司与被告黄远明订立的租赁合同。被告承担案件的诉讼费用。原告为支持其诉求，向本院提交了如下证据：1、店铺租赁合同。证明被告与百货公司签订合同的事实。合同中也明确规定了由于搬迁造成的损失百货公司不承担责任。2、市政府关于处置百货公司等6家企业国有资产的批复（五府函（2012）325号）。证明市政府将百货公司大楼以拍卖方式进行出卖。3、拍卖成交确认书。4、企业国有资产转让合同书。5、土地房产转让完税证明。证据3至5证明原告是经过拍卖程序获得了百货大楼的产权，并已经缴纳相关税费。6、五指山市城市规划委员会会议纪要（第三十四期）。证明百货大楼已经过政府规划，作为旧城改造项目，并进行审批。7、市政府研究五指山市百货大楼旧城改造项目遗留问题的会议纪要（第19期）。8、市发改委关于五指山市百货大楼旧城改造项目予以备案的通知。证据7、8证明市政府召开了专题会议，百货大楼被列入了旧城改造项目，并且已经在发改局进行了立项等手续。9、原告通知百货大楼承租人终止承租合同并清场的通知二份。证明原告于2013年3月26日、6月13日已经向百货大楼中的所有承租人发出通知，解除合同并进行搬迁，但租户并未进行搬迁一直使用至今。10、市政府文件五发（2014）1号。证明市政府已经将百货大楼旧城改造工程已经列为市政府2014年重点项目。11、2014年1月百货公司60位职工向政府发出的诉求。证明这些下岗职工要求政府尽快拆除百货大楼并让他们尽快恢复经营。被告黄远明辩称：一、答辩人所诉与事实不符。被答辩人声称我方从2013年4月起至今未缴纳租金，实际情况是被答辩人想要单方解除租赁合同拒不接受我方向其缴纳房租的请求。并以粘贴公示的方式告知所有租户，自告示发放日起租户一律不再缴纳租金。被答辩人一方面将该通知作为证据提交，一方面却又无视其在该通知中为解除租赁合同而拒不接受租户租金改而在起诉状中声称答辩人未向其缴纳租金，行为前后自相矛盾。二、被答辩人试图以政府拆迁为由强行单方解除合同要求我方搬迁的诉讼请求不合理。店铺租赁合同是由答辩人与原五指山市百货公司双方协商签订的，被答辩人后通过拍卖获得房屋产权，根据买卖不破租赁的房地产买卖原则，被答辩人成为合同的继受人，享有权利的同时也应当履行相应的合同义务。既然合同是双方协商订立的，那便不应该由乙方任意解除。被答辩人以政府拆迁为由强行要求答辩人搬迁却未与答辩人进行协商，其采取的单方任意行为是对店铺租赁合同的违反。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第22、23、27条的相关规定，依据与原百货公司的店铺租赁合同，该店铺实际由答辩人享有合法使用权，政府拆迁涉及到对答辩人利益的严重损害。因此在答辩人利益没有得到合理修复的前提下，答辩人有权利要求继续合法享有房屋使用权。根据五指山市人民政府就五指山市百货大楼就成改造项目遗留问题召开的第19期专题会议纪要中的第四项会议议定中建议加德公司与承租户就拆迁补偿事宜进行协商。加德公司也出席了该会议。但在被答辩人的实际处理中却想采用简单粗暴的单方解除合同方式强迫答辩人搬迁，实际上是在变相规避自己的责任。综上，被答辩人起诉状中所诉与实际情况不符，提供的证据与本案的实际问题毫无关联，不能证明其主张，被答辩人的诉讼请求应予以驳回。被告为支持其辩称，向本院提交了如下证据：租赁合同。证明被告与百货公司之间存在租赁关系。第三人国资办述称，市百货公司改造项目现已列为政府的重点工程，2012年加德公司已经合法取得了该房屋，因此第三人支持原告的意见。另外，如果有补偿的话也不应补偿给被告，应补偿给加德公司。第三人国资办未提交证据。第三人百货公司未出庭参加诉讼。经庭审质证，现对各方当事人提交的证据作如下认定：一、对原告提交证据的认定。经被告质证，对证据1-5无异议。对证据6、7的真实性、证明力有异议，对证据8、9的证明力有异议，对证据10的关联性有异议，对证据11的证明力有异议。经第三人质证对原告提交的证据无异议。本院对原告提交的证据1-5、8、9、10的真实性予以认定。对证据6、7系政府相关部门的文件，虽原告没有提供原件，但其真实性应予以认定。对证据11与本案无关联性，本院不予认定。二、对被告提交证据认定。经原告质证，对证据的真实性均无异议。本院对证据的真实性予以认定。三、第三人未提交证据。经审理查明，2011年5月1日五指山市百货公司把五指山市解放路五指山市百货公司仓库一楼店铺的其中一间店铺出租给被告黄远明经营使用。按双方订立的租赁合同约定，每月租金为700元，每月的月初前五天内足额缴交租金，逾期不缴交，按应缴每月租金总额每日罚2‰的滞纳金。如连续两个月不缴交租金，甲方有权收回店铺。租期4年，自2011年5月1日起至2015年5月1日止。同时还约定“租赁期间，如因城市规划占用或甲方需要统一规划给予拆除本店铺时，乙方必须无条件按时给予搬迁，由此造成的损失与甲方无关。甲方应将扣落租金后所余抵押金款退还乙方。”2012年11月19日，原告通过公开竞拍购买方式取得了五指山市百货公司百货大楼的房地产所有权。原告购买百货大楼后，依法成为这份租赁合同的出租方。2012年11月20日，原告与被告确认了租金的金额并告知了租金的缴纳方式，告知被告应向刘裕照在在信用社账号为＊＊＊及邮政银行账号为＊＊＊账户中缴纳租金。2013年初，五指山市人民政府为了改善民生，推进旧城改造，决定把五指山市百货大楼一带列为旧城区改造建设项目进行拆除重建。2013年3月26日，原告向被告及所有的百货大楼承租人发出通知，解除租赁合同，限期搬迁清偿，4月15日为搬迁清场日，同时通知被告及所有租户从通知之日起不再缴纳租金。但被告至庭审结束时尚未搬出。另查明，被告的租金缴纳到2013年4月。2013年4月3日，刘裕照在信用社账号为＊＊＊及邮政银行账号为＊＊＊账户注销。被告黄远明承租的店铺主要经营餐饮。第三人百货公司现已被关闭。再查明，本院曾于2013年7月15日就原告王亚瑞（案外人）诉被告屯昌加德农业开发有限公司、第三人五指山市五交化公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2013）五民初字第280号民事判决书，判决驳回了原告王亚瑞要求继续履行合同的请求。海南省第一中级人民法院于2013年10月9日作出（2013）海南一中民二终字第675号民事判决书，认为五指山市百货公司在分立五指山市五交化公司时将五指山市百货大楼一楼部分商铺划给五指山市五交化公司。原告所租赁的房屋已在旧城改造项目范围内，加德公司终止五交化公司与原告王亚瑞的合同，是基于政府决定对涉案房屋进行旧城改造，虽然政府立项对包括涉案房屋在内的五指山市百货大楼等进行旧城改造是经过产权人加德公司的申请后作出的决定，但并非旧城改造系加德公司的企业行为，而是当地政府为改善民生、推进城市建设的一项决策，相关企业和个人都必须服从。故驳回了王亚瑞的上诉，维持原判。本院认为，根据《合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”从本案来看，被告与第三人百货公司签订的店铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，是有效合同。双方当事人应根据合同的约定履行自己的义务。根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告在通过拍卖途径取得五指山百货大楼的房产权，第三人百货公司在与被告签订的租赁合同中享有的权利应由原告继受。原告认为被告从2013年4月起至起诉之日一直未缴纳租金，根据合同的约定，被告的行为已构成违约，合同应予以解除。但根据被告提供的证据来看，原告在2013年3月26日已通知被告不用再缴纳租金，且将能够缴存租金的账户注销，导致被告无法缴存租金。因此被告从2013年4月起不再缴纳租金并不是被告的原因造成的，原告认为被告存在违约行为该项理由不充分，本院不予支持。但鉴于百货大楼改造项目已列入本市的重点建设项目，是当地政府为改善民生、推进城市建设的一项决策，相关企业和个人都必须服从，且本院（2013）五民初字第280号民事判决书及（2013）海南一中民二终第675号民事判决书已认定案外人王亚瑞与五指山市五交化公司之间关于五指山百货大楼一楼铺面的租赁合同已无法继续履行，根据《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。故原告诉请要求以此理由解除合同，本院予以支持。被告辩称要求继续履行合同，理由不成立，本院不予采纳。至于提前解除合同产生的法律后果，因被告并未提出请求，故被告可通过与原告进行协商或诉讼的方式解决。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：解除第三人五指山市百货公司与被告黄远明于2011年5月1日签订的《店铺租赁合同》。案件受理费640元，由被告黄远明负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于海南第一中级人民法院。审 判 长  黄向荣审 判 员  梁丽梅人民陪审员  吴开舅二〇一四年三月十九日书 记 员  李 圆附法律条文：《中华人民共和国合同法》有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国﹥若干问题的意见》第162条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第5页共10页