山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1082民初2145号
原告(反诉被告):贺安县，男，1952年11月6日出生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：曲卫东，山东秦帅律师事务所律师。
被告（反诉原告）：荣成市城建开发有限公司（组织机构代码：16686262-0），住所地荣成市德平南区57号。
法定代表人:王实庆，董事长。
委托诉讼代理人：潘鲁军，山东荣顺律师事务所律师。
原告贺安县与被告荣成市城建开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺安县及委托诉讼代理人曲卫东、被告荣成市城建开发有限公司委托诉讼代理人潘鲁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺安县诉称，2007年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的十里河花园小区136幢西单元309室卖给原告，价款共计326369元、燃气配套费2900元，被告应在2008年6月30日交付房屋等。合同生效后，原告付清全部购房款。但由于被告违反建筑规则，至今无法为原告办理房产权属证书，被告属于严重违约，致使原告无法实现合同目的，为此原告多次要求被告办证，被告均以各种理由拒绝。因双方协商未果，故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同。二、被告返还购买款326369元、燃气配套费2900元，按银行同期贷款利率计算自2007年10月1日起至付清上述款项之日止的利息，并赔偿装修损失13000元。三、由被告承担本案的诉讼费用。
被告荣成市城建开发有限公司辩称，因涉案房屋无法办理产权证书，同意解除诉争商品房买卖合同。被告认为原告所主张的同期银行贷款利息起算时间不对，应当从2008年6月30日房屋交付之日起计算。关于不能办证损失问题，原告贺安县在此前曾经就涉案房屋逾期办证违约金主张过诉讼权利，荣成市人民法院也作出了判决，因此我方认为已经判决的违约损失不应包含在本案诉讼当中的损失，原告本案之诉属于重复索要。另外，按照原告主张的损失的计算方法来看，本金是326369元，如果按照同期银行贷款利息计算至起诉为止的话，那么他的损失起码能有十五、六万元，这种主张也违反了商品房买卖司法解释中所规定的赔偿额不得超过合同总损失的30%。我方的意见是，房屋损失计算应为房款总额乘以30%减去已经支付的逾期办证违约金的余额。我方认为合同是有效合同，原告既然主张解除合同，属于原告违约在先。况且已经居住使用多年，事实上也造成了房屋使用寿命的拆旧，客观上给被告造成了损失，被告提起反诉，要求判令原告赔偿房屋租金损失99000元。
经审理查明，2007年9月30日，原、被告签订了十里河花园小区136幢西单元309室商品房买卖合同，房款共计326369元，被告应于2008年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告。合同中没有约定被告逾期交房及逾期办理产权登记的违约责任。合同签订当日，原告一次性向被告交付房款326369元及配套燃气费2900元。2008年9月，被告将该房屋交付原告，但被告至今无法为原告办理房产权属证书，原告认为被告已经构成根本违约，遂成诉。
另查明,涉案房屋已经取得商品房预售许可证。2010年原告曾将被告诉至我院，要求被告支付逾期交房违约金3160元及逾期办证违约金32569.80元。我院经审理，以（2010）荣民初字第336号民事判决书判决被告于判决生效后支付原告逾期交房违约金2370元及逾期办证违约金（自2008年12月18日起至2010年5月16日止，以购房款总额326369元按银行计收逾期贷款利息计算）。在执行过程中，双方达成了和解协议，被告支付原告逾期交房违约金2370元、逾期办证违约金41630元。
诉讼中，原告申请对涉案房屋市场均价进行鉴定，后未交纳鉴定费，自愿放弃鉴定。原告申请对涉案房屋装修残值进行鉴定，被告申请对涉案房屋租金损失进行鉴定，经本院委托，山东省方盛价格询证有限责任公司出具的评估意见是：1、涉案房屋装修损失残值于评估基准日（2016年12月6日）的金额约为13000元。2、涉案房屋租金损失于评估基准日（2008年9月17日-2016年11月15日）的金额约为99000元。此次鉴定，原告支付鉴定费3000元，被告支付鉴定费20000元。对该鉴定结论，原告对装修残值的鉴定无异议，对租金鉴定有异议，认为原告对解除合同没有任何过错，不存在承担被告反诉主张的租金问题。被告表示无异议。
上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、收款收据、评估报告等相关证据在案为凭。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告于2007年9月30日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照该合同履行各自的义务。原告已依约定履行了交款义务，依据相关法律规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案原、被告均同意解除商品房买卖合同，合同依法解除。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。原告主张被告返还购房款326369元、燃气配套费2900元及自付款次日起至付清上述款项之日止的利息损失，于法有据，本院予以支持。因原告对涉案房屋进行过装修，合同解除后必然会产生装修的损失，该损失被告应当赔偿，现原告要求被告赔偿装修残值损失13000元，因有评估报告作为依据，本院予以支持。被告辩称应扣除已支付的违约损失于法无据,本院不予采信。关于被告要求原告赔偿房屋租金损失99000元的反诉请求，本案中，因被告至今未能协助原告办理产权证书，致使双方签订的房屋买卖合同目的无法实现，原告不存在违约行为，现被告要求原告赔偿其租金损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十七条，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十九条之规定，判决如下：
一、解除原告贺安县与被告荣成市城建开发有限公司于2007年9月30日签订的购买荣成市十里河花园小区136幢西单元309室商品房买卖合同；
二、被告荣成市城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告贺安县购房款326369元、配套燃气费2900元并支付利息[按照本金329269元(326369元＋2900元)，自2007年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的付款之日止]；
三、被告荣成市城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告贺安县房屋装修损失13000元；
四、原告贺安县于本判决生效之日起三十日内将荣成市十里河花园小区136幢西单元309室房屋返还被告荣成市城建开发有限公司；
五、驳回被告荣成市城建开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6239元，由被告荣成市城建开发有限公司负担。鉴定费23000元，由被告荣成市城建开发有限公司负担。反诉案件受理费2275元，由被告荣成市城建开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 梁 裕
人民陪审员 李小俊
人民陪审员 王文辉
二０一七年三月三十日
书 记 员 樊丽婷