江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭民初字第3824号
原告盐城宝龙商业物业管理有限公司，住所地盐城市城南新区人民南路9号。
法定代表人许华琳，董事长。
委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。
被告吴大林，男。
原告盐城宝龙商业物业管理有限公司（下称宝龙物业公司）被告吴大林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月20日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告宝龙物业公司的委托代理人胡光强到庭参加诉讼，被告吴大林经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告宝龙物业公司诉称：2011年4月27日，原告受购房人袁步娟、季立新、杨建英委托，就位于盐城市宝龙城市广场东进路商业街第一层编号为1103、1104号商铺出租，与被告签订了一份租赁合同约定，出租商铺建筑面积83.23平方米，由被告从事食品经营；租期二年五个月，租期内每满12个月为一个租赁年度，免租期8个月，第一年6个月、第二年2个月；第一年月租金5437元，第二年月租金7250元，每月每平方物业费为3元，被告支付履约保证金11367元。合同生效后，原告将商铺交付给被告。被告自2012年4月起就拒付租金、物业费等。至2013年6月30日，被告累计拖欠租金96061元、物业费3948元、水电费2035元，合计102044元。原告多次催要未果，被告已构成违约，应承担违约金122997元，免租期的租金47122元，履约保证金11367元应予没收，以及从2013年7月1日至实际交房之日（按2013年10月26日计算）的租金和物业费也应支付。请求法院判令：1、依法确认双方合同于2013年6月30日解除；2、被告支付2012年4月1日至2013年6月30日欠付租金96061元、物业费3948元、水电费2035元；3、被告支付逾期违约金122997元、免租期租金47122元，以及2013年7月1日至10月26日的租金和物业管理费35644.26元；4、没收被告履约保证金11367元。
被告吴大林未答辩。
经审理查明：盐城市宝龙城市广场东进路商业街第一层编号为1103号商铺属袁步娟、季立新所有，1104号商铺属杨建英所有。2009年12月7日、2010年2月25日，袁步娟、季立新，杨建英分别与宝龙物业公司签订委托租赁协议，委托宝龙物业公司办理租赁和经营管理事宜，并明确基于租赁合同所产生的一切权益皆归原告所有。2011年4月27日，宝龙物业公司（甲方）与吴大林（乙方）签订一份租赁合同约定，甲方将1103、1104号二间商铺，面积为82.23平方米租赁给乙方作为经营海外食品使用，租期从2011年5月1日至2013年9月30日；租期内每满12个月为一个租赁年度，甲方同意在租赁期限内给予乙方免租期8个月，第一年6个月、第二年2个月，均从租赁年度的起始日开始计算，第一年月租金5437元，第二年月租金7250元，第三年月租金9062元，每月每平方物业费为3元；乙方自用之水费、电费、燃气费、通讯费，由甲方根据乙方实际使用率代收代付，乙方应于每个公历季度末月的25日前向甲方支付下一公历季度的租金；乙方应于每个公历季度末月的25日前向甲方支付下一公历季度的物业管理费；如乙方逾期支付预付租金、物业管理费或其他乙方应向甲方支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金；乙方应在签订本合同后5日内支付履约保证金11367元，在合同期内，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，但如甲方因乙方违约而从履约保证金中扣除相应违约金的，乙方应在收到甲方的通知后五日内补足该履约保证金；本合同终止时，乙方在终止后五日内结清所有应付费用，按本合同约定退还租赁场所，并办理完毕所有手续的，甲方在七日内无息退还该费用。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权提前解除合同，并没收履约保证金；本合同期间，在征得甲方书面同意的情况下，乙方可以转让、转租、转借或与他人合资、合作经营等其他形式将租赁场所全部或部分交由他人使用；如有必要，乙方须保证第三方依本合同条款与甲方签订租赁合同，乙方应对上述第三方的充分履约提供连带保证责任；如乙方擅自提前终止本合同或甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，视为乙方自始不享有前述免租期，乙方须在本合同提前终止后三日内按免租期所属相应租赁年度的租金标准向甲方补交该等期限的所有租金；乙方延迟开业超过30天，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业超过7日的等根本违约之情形，甲方可以单方解除合同，并有权向乙方追索合同项下的违约责任。上述合同签订后当日，宝龙物业公司将商铺交付给吴大林，吴大林也按约支付了3个月的租金计16311元、10个月的物业管理费2467元、履约保证金11637元。吴大林正常经营并交纳2011年11月1日至12月31日的租金10874元。自2012年1月起，吴大林开始拖欠租金，也不再交纳物业费、水电费。同年12月，吴大林将承租的商铺关门，不再经营。宝龙物业公司无法联系到吴大林，遂于2013年6月30日在吴大林承租的商铺外张贴《租赁合同解除及租赁场所归还通知函》，该函载明：“截止2013年6月30日，吴大林方欠租金96061元，综合物业服务费3948元，水电等公共能源费2035元，滞纳金122997元。1、自2013年6月30日起，解除贵我双方的租赁合同，没收已缴纳的履约保证金。2、请贵方自函件送达之日起5日内将所拖欠的费用全部缴清。3、在2013年7月4日前按约定将租赁场所归还我方，并结清应付未付费用。如逾期仍未履行相关义务，我司将依据合同约定自行收回租赁场所，同时保留向贵方继续追究违约责任的权利。”该通知张贴后，吴大林未予答复。同年9月20日，宝龙物业公司诉至本院。
本案诉讼过程中，因合同约定的届满日期为2013年9月30日，同年10月26日，因仍通知不到吴大林宝龙物业公司自行将吴大林租赁的商铺收回，并将商铺中留有的物品搬离商铺保管。截止2013年6月30日，吴大林计欠宝龙物业公司租金95741元、物业费3948元、水电费2035元。2013年7月1日至10月26日，房屋占用费为36248元、物业费985.7元。以上总计138957.7元。
本案的争议焦点为：（一）原、被告签订的租赁合同的效力及履行情况；（二）被告自行将承租的商铺关门不经营，原告是否有权解除合同；（三）被告欠付租金和物业管理费的金额；（四）原告主张的违约金是否合法，有无重复计算，是否过高而应予调低。
（一）关于租赁合同的效力及履行问题。原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应认定为有效合同，对合同的双方均具有约束力。原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，被告应当按时向原告支付商铺租金等费用。
（二）关于原告是否有权解除合同问题。原、被告签订的合同约定“乙方延迟开业超过30天，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业超过7日的等根本违约之情形，甲方可以单方解除合同，并有权向乙方追索合同项下的违约责任”。现被告按约支付部分租金承租一段时间后，自行关门，不再经营，既未将商铺交给原告，也不与原告结清账目，符合合同约定的解除条件，原告可以要求与被告解除合同。故原告于2013年6月30日向被告发出解除合同的通知，符合法律规定，本院予以确认。
（三）关于被告欠付租金和物业管理费的数额确定问题。截止2013年6月30日，被告应当支付所欠原告租金、物业费、水电费等合计101724元。合同解除之后，被告实际占用房屋的使用费应参照双方合同约定租金标准计算，该期间的物业费仍应按照合同约定标准计算，即至2013年10月26日止，被告应付原告各项费用计138957.7元。被告在签订合同时交纳保证金11637元，依法应当在租金中冲减，则被告实际应给付原告费用127320.7元。
（四）关于原告主张的违约金问题。原、被告签订合同后，被告在履行合同过程中，欠付租金、擅自将商铺空关不经营，已构成违约，应承担违约责任。关于合同约定“被告提前解除合同，原告没收履约保证金11367元”。本院认为，原告作为民事主体，不具有没收被告财产或财物的权利，该条款的表述应理解为对被告违约责任的追究。而合同中对被告的违约情形约定了多个承担违约责任追究的方式，分别有被告应支付逾期付款日千分之五的违约金122997元，因违约提前终止合同免租期转为计租期的租金47122元及提前终止合同应没收的履约保证金11367元，合计为181486元，有重复计算的情形。原告主张违约金的数额符合合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失的情形”，应予调整。鉴于我国法律规定的违约金性质为补偿性，其总额不宜超过其损失的30%。被告与原告所签订的合同履行期为二年五个月。如果全部履行结束，按合同约定，扣除8个月的免租期，原告应收取租金为150432元，按全部履行计算（未扣除8个月的免租期），原告应收取的租金为197554元，收取的物业管理费为7154.01元。现原告已收取租金27505元、物业管理费2467元，按全部履行合同（二年零五个月）计算未收到租金和管理费174736.01元的30%计算，为52420.80元，故本院依法将违约金调整为52420.80元。
综上，原告的诉讼请求，依法予以适当支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告盐城宝龙商业物业管理有限公司与被告吴大林于2011年4月27日签订的租赁合同于2013年6月30日解除。
二、被告吴大林应于本判决生效之日起十日内给付原告盐城宝龙商业物业管理有限公司自2012年1月1日至2013年10月26日的租金和房屋占用费计131989元（其中租金95741元、房屋占有使用费36248元）、物业管理费4933.7元和水电费2035元，合计138957.7元，冲抵押金11637元，实际应给付127320.7元。
三、被告吴大林应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城宝龙商业物业管理有限公司违约金52420.80元。
四、驳回原告盐城宝龙商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5550元，由原告盐城宝龙商业物业管理有限公司负担1170元，被告吴大林负担4380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨淑芬
审 判 员 蔡永平
人民陪审员 朱艳华
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 刘 鑫