上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2568号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海元大木业有限公司。
上诉人上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）（以下简称沪汇汽修厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭审理了本案，上诉人沪汇汽修厂之执行事务合伙人＊＊＊及委托代理人朱平、委托代理人朱言超、被上诉人上海元大木业有限公司（以下简称元大公司）之委托代理人胡飞燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年10月12日，元大公司作为出租方（甲方）、沪汇汽修厂作为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市某某区某某镇某某路＊＊＊号院内的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，其中出租房屋建筑面积二幢共计2，638平方米，办公室外搭建的两层楼房共计面积168平方米；甲方将此出租房屋的所处环境、用途、内部结构、状态位置等现状情况如实告知乙方，并无任何隐瞒，乙方对此已全部知悉，并亦无任何异议；乙方承租后将其用于汽车修理修配使用；租赁期限共五年，甲方从2009年11月18日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年11月17日；保证金为5万元（人民币，下同），合同届满结束，结清支付应交全部费用后，甲方如数无息退还乙方；租赁标准每天每平方米0.7元，每月为59，744元，每年为716，928元，租金每三个月为一期，计人民币179，232元；租期内在不影响房屋主体结构及安全的前置条件下，乙方可在房屋内进行合理装修及安装机械设备；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后十五天内返还该房屋，未经甲方书面同意逾期返还的，则双倍支付占用费外，并按本合同约定承担违约责任；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态、返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；租赁合同如因到期届满，乙方须在十日内将室内可移动财物全部搬离，逾期不搬的由甲方处理，乙方不得提出异议并视为废弃。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，元大公司按约将涉案房屋交付沪汇汽修厂使用，沪汇汽修厂在对房屋进行装修、隔断和改建后用于汽车修配厂的经营，沪汇汽修厂向元大公司支付了5万元保证金。
2009年11月27日，元大公司作为出租方（甲方）、沪汇汽修厂作为承租方（乙方），双方签订了《补充协议》一份，约定甲方出租给乙方的厂房，改建部分产生的安全问题全部由乙方自行承担与甲方无任何关系。
2014年9月20日，沪汇汽修厂向元大公司发出了公函一份，载明沪汇汽修厂属生产经营性企业，承租涉案房屋后投入了大量的资金用于添置设备和建造厂房，因生产性企业的投资回报率低，故向元大公司提出续租的申请。
2014年9月29日，沪汇汽修厂委托律师向元大公司发出了律师函，载明沪汇汽修厂对于系争房屋享有优先承租权，且沪汇汽修厂承租房屋后投资巨大，若元大公司强行将厂房收回，会给沪汇汽修厂造成巨大损失，故沪汇汽修厂要求继续承租涉案房屋，具体续签的租赁合同由双方协商确定。
2014年10月15日，沪汇汽修厂委托律师再次向元大公司发出了律师函，载明沪汇汽修厂因年审的合理用途需要元大公司提供房产证，由于元大公司无法提供房产证致使沪汇汽修厂无法顺利年审，由此给沪汇汽修厂造成的损失应当由元大公司承担。故沪汇汽修厂要求元大公司立即提供相关证明保证沪汇汽修厂顺利年审，若元大公司不能提供相关证明，则赔偿沪汇汽修厂承租房屋五年的租金损失3，584，640元。
2014年10月16日，沪汇汽修厂继续支付3个月的租金179，232元给元大公司，元大公司退还给沪汇汽修厂2个月的租金119，488元，双方确认沪汇汽修厂的租金已支付至2014年11月17日。
2014年11月，沪汇汽修厂诉至原审法院，要求判令：1、确认沪汇汽修厂与元大公司于2009年10月12日签订的《租赁合同》及2009年11月27日签订的《补充协议》无效；2、元大公司返还沪汇汽修厂五年房租金差额326，328元×5年=1，631，640元；3、元大公司赔偿沪汇汽修厂房屋装修损失3，244，000元；4、元大公司返还保证金50，000元。元大公司不同意沪汇汽修厂诉请，并反诉要求：1、沪汇汽修厂立即搬离出上海市松江区沪松公路＊＊＊号的租赁房屋并将房屋返还给元大公司；2、沪汇汽修厂赔偿元大公司自2014年12月3日起至实际搬离之日止的双倍房屋使用费，暂计为39，820元（1，991元×10天×2=39，820元）。
原审庭审中，沪汇汽修厂提交了关于建立某某汽车有限公司服务站的申请、关于建立汽车服务有限公司服务站申请的批复、道路运输经营许可证等证明，欲证明由于元大公司提供的房产证及土地使用证与建筑面积不符，沪汇汽修厂申请特约服务站未能成功，以及沪汇汽修厂道路运输经营许可证到期需续期等事实。元大公司质证认为，形式上的真实性没有异议，但与本案无关。沪汇汽修厂租赁的房屋是否建设维修站、建设维修站需要什么条件，沪汇汽修厂在签订租赁合同时没有向元大公司明示过，元大公司也没有承诺过出租的房屋和场地达到沪汇汽修厂申报的条件，不能申请成功的责任在沪汇汽修厂，且沪汇汽修厂是在租赁合同即将到期的时候去申请的，沪汇汽修厂在可能知晓合同不再续签的情况下去申请建设维修站，责任不在元大公司。道路运输经营许可证与租赁房屋的面积及产权无关，且沪汇汽修厂的注册地不在租赁房屋内，该相关的证照如租赁合同等，与元大公司无关。道路运输经营许可证在2014年10月6日到期，沪汇汽修厂知晓双方的租赁合同不再继续履行，沪汇汽修厂应尽早准备。
原审庭审中，沪汇汽修厂还提交了沪汇汽修厂在元大公司原有房屋基础上所增加的投资金额的说明、情况说明、平面图等，证明沪汇汽修厂改建和装修的范围及金额，为此，沪汇汽修厂还向法院提交了房屋装修装饰评估申请书，申请对沪汇汽修厂投资改造的实际造价进行评估。元大公司则质证认为，这仅是沪汇汽修厂单方面的陈述，元大公司只是同意沪汇汽修厂在需要改建的部位改建，但不认可沪汇汽修厂的装修及金额，房屋装修和改建没有必要进行评估，且已折价摊销完毕；对于沪汇汽修厂对涉案房屋的装修及改建，元大公司不同意利用，沪汇汽修厂是作为汽修厂使用的，而元大公司收回后要作为家居卖场，经营业态完全改变，沪汇汽修厂做的隔间元大公司需要敲掉重新布局，沪汇汽修厂的改建对元大公司没有利用价值，沪汇汽修厂能搬离的可全部搬离，形成附合的部分，房屋返还后元大公司自行拆除。
原审庭审中，沪汇汽修厂与元大公司确认元大公司出租给沪汇汽修厂的房屋范围为南面一层厂房、北面两层厂房共2，638平米，办公室外搭建的两层楼168平米（北面厂房一层二层靠近混凝土的西侧）；沪汇汽修厂与元大公司还确认，沪汇汽修厂承租房屋后装饰装修和改建的内容为：北面厂房原来房屋是有的，沪汇汽修厂接收后根据自己的需要在里面进行了相应的改建；南面的厂房原先是棚，有部分围墙，沪汇汽修厂接收后利用原有围墙隔成办公室，并敲了部分墙后开了门面房。
原审庭审中，元大公司提交了2014年9月25日出具的回函、邮寄凭证、查询凭单各一份，欲证明双方对于租赁合同期满的处理有过沟通。沪汇汽修厂则质证认为，沪汇汽修厂发过公函，但未收到回函，因为没有收到回函，所以沪汇汽修厂支付了一笔钱给元大公司但元大公司退回了。
原审庭审中，元大公司还提交了原某某县某某乡法律服务所的见证书、房屋土地租赁合同、补充协议、集体土地建设用地使用证、情况说明、证明、外商投资企业申请登记表、企业名称核准通知书等，证明租赁场地的来源以及所属情况，即涉案的厂房属于松江区九亭镇某某居（村）民委员会所有，该厂房是有土地使用证的，但限于政策关系，厂房无法办理产证；元大公司的董事长是某某木业有限公司（以下简称某某公司）的法人，某某公司和某某居（村）民委员会签订合同时，元大公司尚未成立，而某某公司是元大公司的投资方，故由某某公司出面签订了租赁合同，租赁合同的权利义务后由某某公司全部转让给了元大公司，元大公司是该房屋土地租赁合同的继受人，某某公司申请设立了元大公司。元大公司质证认为，集体土地建设用地使用证登记的权利人是上海市某某县某某厂，土地肯定是某某制品厂的或者是某某制品厂的绝大多数员工的，不是村委会盖章就可以的，法律服务所也不具备见证土地的资格，故某某村委会无权出租土地给元大公司，且土地是出租给某某公司的，和元大公司无关；仅凭现有的证据无法证明某某公司和元大公司的关系。
原审庭审中，因涉案房屋未取得房地产权证或建筑工程规划许可证，法院向沪汇汽修厂与元大公司双方释明了涉案房屋租赁合同无效，沪汇汽修厂与元大公司基于上述释明向法院提起了上述本、反诉请求。
原审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，沪汇汽修厂与元大公司所签的租赁合同因欠缺上述有效要件应属无效。其次，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，沪汇汽修厂应将涉案房屋返还给元大公司，故对于沪汇汽修厂的该项反诉请求，法院予以支持。元大公司主张沪汇汽修厂支付其自2014年12月3日起至实际搬离之日止的房屋使用费，于法不悖，法院予以支持，但使用费的计算标准应参照合同约定的租金标准计算，另，沪汇汽修厂主张返还保证金5万元，而元大公司也同意保证金与使用费进行抵扣，故该保证金可在沪汇汽修厂应付的房屋使用费中予以抵扣。至于沪汇汽修厂主张的元大公司返还五年房租租金差额1，631，640元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。至于沪汇汽修厂主张的元大公司赔偿其房屋装修损失3，244，000元，一则，沪汇汽修厂与元大公司所签的租赁合同虽然无效，但该合同租赁期限已然届满，沪汇汽修厂在涉案房屋的范围内，虽然对房屋进行了装修和改建，但其使用也已经满5年，其租赁目的已经实现；二则，沪汇汽修厂与元大公司在租赁合同中对于改建部分的造价没有约定如何处理，沪汇汽修厂也并未提供证据证明其曾经向元大公司主张过费用，且元大公司对于沪汇汽修厂的上述添附部分也不同意利用，不同意进行评估，故对于沪汇汽修厂的此项主张，法院不予支持。
原审法院于二○一五年六月三十日依法作出判决：一、上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）与上海元大木业有限公司于2009年10月12日签订的《租赁合同》以及于2009年11月27日签订的《补充协议》无效；二、上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）于判决生效之日起十日内返还上海元大木业有限公司位于上海市某某区某某镇某某路＊＊＊号院内二幢共计2，638平方米的房屋以及办公室外搭建的168平米的二层楼房；三、上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）于判决生效之日起十日内支付上海元大木业有限公司自2014年12月3日起至实际搬离之日止的房屋使用费（按照每年人民币716，928元的标准计算，扣除已经支付的保证金人民币50，000元）；四、驳回上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币46，285元，反诉案件受理费人民币438元，合计诉讼费人民币46，723元，由上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）负担人民币45，095元，上海元大木业有限公司负担人民币1，628元。
判决后，沪汇汽修厂不服，向本院提起上诉称，被上诉人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给上诉人有过错，原审判决未认定被上诉人的过错责任；系争出租房屋无产权证，原审法院认定按合同约定支付租金缺乏依据；上诉人在被上诉人同意下进行装修及改扩建，在被上诉人存在过错的情况下，应由被上诉人予以赔偿；被上诉人并非系争房屋的所有权人，被上诉人要求上诉人搬离系争房屋是缺乏依据的。故请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审本诉请求，并驳回被上诉人的原审反诉请求。
被上诉人元大公司辩称，系争租赁合同已到期，上诉人的改建目的已经实现；上诉人要求返还租金是没有依据的，双方在租赁合同中对于改建的情况没有约定如何处理，上诉人也没有证据证明其曾经向被上诉人主张过权利。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，（一）本案系争租赁标的物因缺乏合法建造手续，故双方当事人所签的《租赁合同》应为无效。对于系争合同的无效，双方当事人均有过错。因系争合同无效且合同约定的租赁期限也已届满，故上诉人理应将系争房屋返还给被上诉人；作为合同相对人，无论被上诉人是否是系争房屋的产权人，其均有权收取被上诉人返还的房屋，故上诉人认为被上诉人非系争房屋产权人而无权要求上诉人搬离系争房屋的上诉理由是不成立的。（二）系争房屋虽无产权证，但其仍具有“物”的功能，上诉人在租赁期间亦实际占有、使用系争房屋并开展经营，故系争合同虽无效，上诉人仍应参照合同的约定支付占有、使用系争房屋期间的使用费，原审判决对此认定正确。上诉人已经支付的房屋使用费是其占有、使用系争房屋而应支付的对价，故其以合同无效为由要求被上诉人返还已付房屋使用费的主张是缺乏依据的，也有违公平合理原则，本院对此不予支持。（三）关于上诉人在承租期间所进行的改扩建问题。该改扩建是上诉人便于实现自己的租赁目的而进行，且根据诚实信用原则，上诉人在明知该改扩建将来很难拆回、无法收回残值的情况下，仍愿意进行，应该视为其已将改扩建费用作为实现租赁目的的必要成本在合同期内分摊完毕。现合同约定的租赁期限已届满，上诉人所主张的改扩建并非其承租系争房屋而带来的损失，亦不属因合同无效而发生的损失范畴，故在双方未约定合同期满后如何处理改扩建归属的情况下，上诉人要求被上诉人赔偿改扩建费用的主张缺乏依据，本院不予支持。（四）系争合同的无效，双方当事人均有过错，根据我国法律规定，有过错一方应赔偿对方因合同无效而受到的损失。沪汇汽修厂上诉坚持要求元大公司承担合同无效的过错责任并赔偿沪汇汽修厂因此而受到的损失，其核心主张是要求元大公司返还已付租金并赔偿改扩建损失。根据前述分析可知，元大公司将无合法建造手续的房屋对外出租确有过错，如果因此而给沪汇汽修厂带来损失的，理应承担与过错责任相当的赔偿义务。但本案中，沪汇汽修厂所主张的已付租金及改扩建费用并非其因系争租赁合同无效而遭受的损失，除此之外沪汇汽修厂亦未提供证据证明存在其他因合同无效而遭受损失的事实，故本院对于沪汇汽修厂的该项上诉理由亦不予采信。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人沪汇汽修厂的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币45，095元，由上诉人上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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