南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0116民初6574号原告：肖臣，男，1988年2月21日出生，汉族，住南京市六合区。原告：蒋莉，女，1985年5月5日出生，汉族。原告：叶瑾，女，1986年10月18日出生，汉族，住南京市六合区。原告：朱广君，男，1971年4月2日出生，汉族。原告：董永胜，男，1982年10月20日出生，汉族，住南京市六合区。被告：南京市阿尔卡迪亚小区业主委员会，住所地六合区草芳路213号。法定代表人：刘帮龙，阿尔卡迪亚小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：戴飞，男，1975年12月6日出生，汉族，住南京市六合区。原告肖臣、蒋莉、叶瑾、朱广君、董永胜诉被告南京市六合区阿尔卡迪亚小区业主委员会（以下称阿尔卡迪亚业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年10月10日受理后，由审判员金鑫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖臣、蒋莉、叶瑾、朱广君和董永胜，被告阿尔卡迪亚业委会主任刘帮龙及其诉讼代理人戴飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖臣、蒋莉、叶瑾、朱广君、董永胜诉称：被告是阿尔卡迪亚小区业主大会的办事机构，于2016年9月24日和25日召开了业主大会。25日在被告网站上发布公告，声称会议对涉案的《部分道路、地段拓宽，以解决消防通道、安全通道长期被占、被堵的议案》（以下简称议案）进行表决并通过，与会业主代表95人，其中赞成票77票、反对票16票、弃权票2票。27日，被告指使案外人开始在小区里挖树毁绿，实施了该议案。原告认为，⑴涉案会议违反了业主议事规则第16条规定的会前程序，⑵会议表决程序违反了物权法及业主议事规则关于表决事项须经业主人数和建筑面积双过2/3的规定，⑶投赞成票的业主代表有相当多是假冒，业主代表不能代表业主真实意愿。因被告的行为破坏了小区绿化环境，降低了原告的居住舒适度和持有房屋价值，故依据物权法第78条规定起诉：①撤销相关会议决定，②判令被告恢复毁绿前的原状，③由被告承担诉讼费。被告阿尔卡迪亚业委会辩称，⑴案涉议案有实际需求。小区内的地面车位有896个，地下车位1100个，周边包括商业街停了500多辆车，夜间停在消防通道、楼前空地的车辆约680多辆，还有停在其他小区的。无固定车位的车辆，都是乱停乱放，车主经常吵架，甚至大打出手，物业管理难度大。去年和今年6月间小区各发生一起火灾，消防车进出小区非常困难，物业公司几乎年年因消防通道被占或业主投诉而被消防部门罚款。因此，物业公司为了解决前述问题，决定采取先疏后堵办法。为了内部挖潜，在不影响整体绿化环境的情况下，提出了部分道路或地段拓宽的议案。⑵阿尔卡迪亚小区有6601户业主，有业主代表112人，2016年9月24日和25日的第四次业主代表会议，出席代表95人，投赞成票的代表77人，符合业主议事规则的相关规定。⑶此次部分道路或地段拓宽一共涉及28处地点，需移栽口径12厘米左右的树木三棵和部分矮状植物，牵扯绿化面积小，地点分散，不会破坏小区绿化布局和环境，不会降低业主的舒适度，反而会最大程度地维护业主的合法权益。⑷关于业主会议、决议方面的纠纷，不属于法院管辖的案件，故本案不应过多涉及。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月24日下午一点半和25日下午一点半，被告阿尔卡迪亚业委会召集小区内的业主代表召开第四次业主代表大会，审议通过了《阿尔卡迪亚小区车辆及人员管理规定》（以下简称管理规定）和《部分道路、地段拓宽，解决消防通道、安全通道长期被占被堵的议案》。该小区在册备案的业主代表有112人，出席此次会议的代表有95人，针对管理规定有88票同意、6票反对、1票弃权，针对议案有77票同意、16票反对、2票弃权，“同意票数超过2/3”。同月10日和25日表决当天，被告分别就召开业主大会和投票结果，在小区内宣传栏、南门大屏幕、QQ群（29XXX8）、业委会网站www.akywh.com等显著位置进行了公告。嗣后，小区的物业服务单位即南京六合荣盛物业服务有限公司开始实施道路或地段拓宽工程。因部分业主对投票情况有异议，于2016年10月5日在四周社区居委会工作人员见证下，进行了查票。原告蒋莉和董永胜二人参与了此次查票活动。阿尔卡迪亚小区的物业管理区域，占地面积375537.2平方米，分为天璇苑、天枢苑、天玑苑、玉衡苑、摇光苑、天权苑、开阳苑即ABCDEFG七个分区，房屋总建筑面积718681.33平方米，其中住宅642010.86平方米、非住宅76670.47平方米，该小区首届业主大会于2013年6月22日成立。以上事实，有原、被告陈述、公告及张贴现场照片、阿尔卡迪亚小区业主大会规则、拓宽后的现场照片等证据在卷佐证。双方当事人在本案诉讼中各自提交了以下对案件处理有关联的事实和证据：（1）阿尔卡迪亚小区业主大会议事规则第十一条业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。1、业主代表会议形式；2、……第十六条业主大会会议的前期准备工作：（二）发布公告，会议召集人应在业主大会召开会议前15日将会议的时间、地点、形式、会议程序、会议需要表决事项及有关材料以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间最短不少于7日。第十九条下列事项由全体业主共同决定：……（六）改建、重建全体业主共有的建筑物及其附属设施。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑的总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二十条采用业主代表会议形式召开业主大会会议的，可对以下事项作出决议：……（七）改建、重建道路、绿化、景观、停车位等。决定前款第七项、第九项规定的事项，应当经占登记备案的全体业主代表总人数三分之二以上的业主代表同意。（2）2015年1月18日第一次业主代表大会的审议表决票汇总表，表明关于“消防通道的拓宽”一项，当时有36人同意、28人反对，赞成比为33.33%，未通过。（3）召开第四次业主代表大会的公告之附件，即阿尔卡迪亚车位拓宽数据，具体内容是：涉及拓宽位置28处，总长度1519.4米，各处拓宽0.4米至2米不等，移树3棵，增加车位244个。（4）2016年9月1日的告示，告知业主因消防通道多次被堵塞而受到公安消防部门的处罚，以及相应的行政处罚决定书和责令立即改正通知书的影印件。（5）原告提交了对C2、C3、C7、E10号楼幢业主的意见调查表，预说明业主代表的投票意见不能反映各个业主的真实意见。（6）根据原告申请，本院调取了相关产权登记情况，投赞成票的业主代表中有26人的住所产权登记非本人名义，被告对此解释称：有5人与登记产权人为夫妻关系，有8人为父母与子女关系，有4人已转让房产，有5人无法说明与登记产权人关系，有4人为房号记载有笔误。此外，在本院调查范围之外还有4人已丧失业主代表资格。本院认为，阿尔卡迪亚小区曾是本地区享有盛名的一个居住小区，小区里的绿树、草坪、小山、亭阁等犹如身处园林。但是，该小区容纳了6601户人家，体量太大，随着汽车进入千家万户成为生活标配，小区内停车以及上下班通行也成为一个不可回避的难题，并引发住户不满。这从本院近几年受理的众多拖欠物业费案件得窥一斑，许多被诉者的申辩理由就是消防通道被占、车辆乱停乱放等，甚至衍生出被划车泄愤的事端出来。因此，被告顺应时代发展，把这一物业使用过程中暴露出的难题作为这一届业委会努力解决的方面，非常有必要。在解决过程中，有车户与无车户、爱绿者与务实者之间的矛盾及观念冲突不可避免，“两权相争取其重，两弊相害取其轻”，只能求大同而存小异。何谓“大同”，小区业主的多数人意见即是。小区里的业主自治及业委会工作，要服从国家法律法规的规定，特别是程序性规定。比如“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主”或者“双过半”，均属于程序性规定。本案《业主议事规则》虽将“改建、重建道路、绿化、景观、停车位等”事项纳入业主代表大会的议事范畴，但仍需要遵守相应的程序性规定。原告反映业主代表的投票行为不能真实代表业主意志，这只是业主自治中的一个层面问题。本案存在的主要问题是，每个业主代表所代表的专有部分建筑面积以及业主人数不明确，无法判断该业主代表大会的表决是否符合法定的程序性规定，加上部分业主代表表决时已不具备代表资格，因此，案涉议案因被告不能举证说明其合法性，可以撤销重作。本院理解被告在日常运作和组织召开一次业主会议中的难处，但有难处亦不能违反法律规定。本院在依法审理业主撤销权案件中，不可避免地会审查业主自治及表决（业主权力运行）过程，本院虽不直接干预业主自治及业委会工作，但诚如前述，也会或多或少地间接涉及相关内容。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，本院除直面侵害业主权益的事实外，有权就程序性问题作出裁判。综上，案涉议案因程序不合法应当被撤销。原告另诉求被告恢复毁绿前的原状，因相关实施行为非被告所为，故本院不予支持。依照《物权法》七十八条第二款、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第八条、第九条的规定，判决如下：一、撤销南京市阿尔卡迪亚小区第四次业主代表大会于2016年9月25日作出的关于“部分道路、地段拓宽，解决消防通道、安全通道长期被占被堵”的决定。二、驳回肖臣、蒋莉、叶瑾、朱广君、董永胜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计80元，由南京市阿尔卡迪亚小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审判员  金鑫二〇一六年十二月二十八日书记员  吕倩