湖北省建始县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2822民初1520号
原告:贺友东，男，生于1954年12月2日，土家族，湖北省建始县人，居民，住本县。
原告:解为清，女，生于1962年1月12日，汉族，湖北省建始县人，农民，户籍所在地：建始县）五组，住址同上。系原告贺友东之妻。
上列二原告委托诉讼代理人：杨世云（特别授权），湖北施州律师事务所律师。
被告：杜信义，男，生于1979年10月11日，汉族，湖北省建始县人，居民，住本县。
被告：聂维秀，女，生于1953年3月4日，汉族，湖北省建始县人，居民，住本县。系被告杜信义之母。
上列二被告委托代理人：杜克振（特别授权），男，生于1946年9月24日，汉族，湖北省建�县人，退休职工，住本县。系被告杜信义的父亲，被告聂维秀的丈夫。
原告贺友东、解为清诉被告杜信义、聂维秀返还原物纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭审理后作出（2016）鄂2822民初194号民事判决书，原告贺友东、解为清不服上诉，恩施土家族苗族自治州中级人民法院二审以事实不清发回重审。本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺友东、解为清的委托诉讼代理人杨世云，被告聂维秀及被告杜信义、聂维秀的委托诉讼代理人杜克振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺友东、解为清诉称，建始县××州镇××社区烟××大道××号的整栋房屋，系原房主张金鸿欠原告的工程款,通过法院调解抵偿给原告，原告并支付了差价款，办理了土地使用权及房屋产权过户登记，但二�告以张金鸿欠其借款为由将该房屋的一、二楼占用，并出租给他人经营餐饮和住宿，其行为侵害了原告的房屋所有权。请求判令二被告停止侵害，腾退房屋，并赔偿3年房屋租赁费损失48000元。诉讼中，原告对房屋租赁费损失请求予以变更，要求赔偿2008年9月23日至2016年9月23日的房屋租赁费损失78000元。
被告杜信义、聂维秀辩称，二被告并未侵害原告的房屋所有权，诉争房屋的建筑面积为703.88㎡，而原告获得登记的建筑面积只有431㎡,被告占有的是未办证的272.88㎡。被告所占有房屋的面积无论产权合法与否，均与原告无关（意即并非是占有的原告的房屋）。原房主张金鸿另欠有29人的债务高达715000元，被告作为债权人之一，是受众多债权人的委托为实现债权而帮忙看管房屋的。综上，请求法院驳回二原告的诉讼请求。
经审理查明，2000年9月，原告贺�东给张金鸿（又名张金洪）、许发碧夫妇在建始县××州镇××大道××号建房。竣工后经结算，张金鸿欠原告贺友东工程款169240元，双方约定按月利率2%计算逾期利息。后经原告贺友东催讨，张金鸿未付。2007年8月30日，原告贺友东与张金鸿签订《还款协议书》，主要内容为：截止2007年8月30日，张金鸿共欠原告本息414162元，张金鸿应在2008年8月30日前付清，若未按期付款，则应承担2%的“占用费”（实为利息），并用上述房屋抵偿。张金鸿随即给原告贺友东出具了借款金额为414162元的借条1张。2008年7月18日，原告贺友东向本院起诉要求张金鸿给付欠款414162元，并按月利率2%承担2007年8月31日至欠款付清时止的利息。该案经本院主持调解，原告贺友东与张金鸿、许发碧夫妇自愿达成协议：一、张金鸿、许发碧所欠贺友东工程款本息414162元，张金鸿、许发碧自愿将�于业州镇烟墩大道148号私房一栋【建筑面积703.88㎡，房产证号为NO：业私字第2.7.1.40.1号，土地使用证号为NO：建集建（2001）字第120201006号】折价764162元，抵偿工程款本息414162元后，超出部分350000元由贺友东支付给张金鸿、许发碧；二、贺友东应支付给张金鸿、许发碧的款项，在张金鸿、许发碧交付房屋并协助办理完房屋土地过户手续后支付。9月1日，本院依照贺友东与张金鸿、许发碧自愿达成的上述协议制作并下发了（2008）建民初字第676号《民事调解书》。随后，张金鸿、许发碧离家外出，至今下落不明。9月19日，原告贺友东取得诉争房屋的《国有土地使用证》【编号为：国用（2008）第0228号，土地使用权面积为176.10㎡】。9月22日，原告贺友东、解为清取得诉争房屋的《房屋所有权证》（编号为：建始房权证业州私字第××号）。诉争房屋位于建始县××州镇××社区�××大道××号，混合结构，房屋层数为4层，总建筑面积703.88㎡。原告所持《房屋所有权证》载明的总套内建筑面积和总产权面积均为431㎡，另有272.88㎡因超占规划红线未办理登记。
2008年9月23日，张金鸿、许发碧夫妇的众多债权人在得知二人离家出走且下落不明后，遂自发组织债权人代表将诉争房屋的第一、二楼占有。先由范存金等债权人占有，自2013年8月起由本案被告聂维秀、杜信义母子占有，被告聂维秀、杜信义自行安装水电并以自己的名义对外出租，按年收取租金至今，收取的租金独自享有。被告杜信义、聂维秀占有涉诉房屋后，原告提出该房屋系以物抵债所得要求被告腾退房屋，被告拒绝。2016年2月1日，原告向本院提起本案诉讼。
审理中，被告自认其占有本案涉诉房屋的时间为2013年8月，所占房屋一直对外出租，一楼每年租金6000元，二�每年租金3500元。
上述事实，有原、被告的《居民身份证》复印件，原告提交的（2008）建民初字第676号《民事调解书》、国用（2008）第0228号《国有土地使用证》、建始房权证业州私字第××号《房屋所有权证》、2008年9月12日《房屋交付手续》、建始网清江论坛栏目《房屋出售公告》，被告提交的张金鸿出具的借条复印件和范存金、廖茂辉、欧云清等23人联名出具的书面《证明》，本院调取的（2008）建民初字第676号民事案卷中的《民事诉状》、《还款协议书》、《借条》复印件，及当事人陈述等证据在卷证实。
本案的主要争议焦点为：本案涉诉被占有的房屋未取得物权登记，能否作为被告占有该房屋的正当理由。
本院认为，原告以返还原物提起诉讼，属物权保护纠纷,原告是否对涉诉房屋享有物权是支持其诉讼请求的基础。根据《物权法》的规定，完整意义上的物权包括占有、使用、收益和处分的权利。本案双方当事人对原告就涉诉房屋已经取得登记的部分享有物权并无争议，关键是原告对未登记的部分是否享有相应的物权。从原告夫妇获取本案涉诉房屋的过程来看，债务人张金鸿、许发碧夫妇是用以物抵债的方式将诉争房屋处分给原告的，该协议经人民法院下发民事调解书予以确认，在未通过法定程序将该协议撤销或者确认无效的情况下，应当认定双方的协议是合法有效的，故原告是合法占有该涉诉房屋的。关于涉诉房屋未登记的272.88㎡房屋面积属于超规划许可建设，系违法建筑，依据相关法律规定和审判实践经验，非法建筑在行政主管部门认定并限期拆除前，建造人仍然享有占有、使用和收益的权利，其他人无权随意侵占，故原告夫妇因张金鸿、许发碧夫妇以物抵债对涉诉房屋享有相应的�权，有权对不法侵害主张权利。本案系侵权之诉，并非涉诉房屋权属纠纷，涉诉房屋是否登记并不是本案争议的重点，被告为实现追索债权的目的，未经原告同意，以涉诉房屋未进行登记而擅自占有该房屋，其行为违法，侵犯了原告的财产权利，应当将所占房屋返还，并承担相应赔偿责任。因此，本案涉诉房屋未取得物权登记，不能作为被告占有该房屋的正当理由。
关于原告主张的房屋租赁费损失问题，原告以被告自认的租金收取标准（一楼每年租金6000元，二楼每年租金3500元，合计每年租金9500元）请求赔偿租赁费损失，符合法律规定，本院支持。对于占有时间，因原告所举证据不能证明2013年8月以前涉诉房屋由被告占有的事实，根据被告的自认，本院对原告请求的2008年9月23日至2013年7月底的租赁费损失部分不予支持，自2013年8月起，租赁费损失按前述�准即9500元/年，计算至原告请求的2016年9月23日，计人民币29879.45元。
关于被告主张是受其余张金鸿、许发碧夫妇的债权人的委托负责看管本案涉诉房屋的问题，明显与本院查明的事实不符。被告侵占本案涉诉房屋后，自行安装水电并以自己的名义对外出租，收取租金后独自享有，是实际的侵权人，并非受委托人。故对该主张，本院不予采纳。
综上，被告为追索债务，非法占有他人房屋，其行为方式是错误的，被告认为张金鸿、许发碧夫妇欠其债务的问题，应另行通过合法有效途径解决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杜信义、聂维秀于本判决生效后三十日内腾退并返还所占原告贺友东、解为清位于建始县业州镇指阳社区烟墩大道148号房屋中的第一层、第二层房屋，并赔偿原告贺友东、解为清租赁费损失人民币29879.45元。
二、驳回原告贺友东、解为清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1830元，由原告贺友东、解为清负担1080元，被告杜信义、聂维秀负担750元。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交�诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘振华
审 判 员 刘国儒
人民陪审员 杨梅钊
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 冯晓叶