深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第894号
原告史某州。
原告卢某侠。
两原告共同委托代理人钟某荣，广东中X律师事务所律师。
被告袁某辉。
被告泮某娜。
两被告共同委托代理人叶某，广东达X律师事务所律师。
第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司。
法定代表人吴某强。
委托代理人梁某妹。
原告史某州、卢某侠诉被告袁某辉、泮某娜、第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2010年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟某荣、被告袁某辉及两被告共同委托代理人叶某、第三人的委托代理人梁某妹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月12日，经第三人居间撮合，两原告和两被告签订了《房地产买卖合同》，约定：卖方向买方出售深圳市宝安区优X建筑花园6栋3X房，转让总价款97.3万元，定金2万元，买方在签署本合同时向卖方支付定金2万元；买方应于签署本合同之日起15日（含当日）（即2010年4月27日前）付清首期款40万元，并于交付首期款之日起3日内（即2010年4月30日前）办理完毕全部银行按揭申请手续；卖方房产没有抵押，卖方保证于签署本合同之日起7日内（含当日）将房地产证原件交予第三人处；如买方逾期履行义务超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或没收买方已付定金；此外，合同还对税费承担、交楼时间等事项作了约定。合同签订当日，两被告支付了定金2万元；当日，原告将该定金托管于第三人处；同年4月15日，两原告依约将房地产证原件交至第三人处。然而，被告却未继续履行合同，表现在：1、被告未依合同第三条第2款“银行按揭付款”部分B项约定，于签署合同之日起15日内即2010年4月27日前付清首期款40万元，且在超过约定的7日宽限期后即2010年5月5日后，仍未支付首期款；2、被告未依合同第三条第2款“银行按揭付款”部分B项约定，于约定的交付首期款之日起3日内即2010年4月30日前办理完毕全部银行按揭申请手续，且在超过约定的7日宽限期后即2010年5月8日后，仍未办理完毕全部银行按揭申请手续；3、2010年4月20日，原告通过特快专递向被告发出了《履约催告函》，催促其“于2010年5月7日前到招商银行龙华X支行支付首期款，否则视为被告单方面违约”，但被告仍未履行相应付款义务；4、2010年5月16日，原告收到了被告委托广东威X律师事务所叶某律师发来的《律师函》，确认已知晓原告“要求根据合同约定在2010年5月17日前支付首期款的请求”，但明确表示其“不准备继续履行房屋买卖合同”“原告在接函后即可另行处理涉案房屋”。综上所述，被告未依约支付首期房款、办理完毕全部银行按揭申请手续，且经原告催告后至今仍不履行上述义务，已大大超过了合同第十四条约定的7日宽限期；同时委托律师向原告发出《律师函》称“不准备继续履行合同”（函中所述理由根本不构成不可抗力，被告不得依据该理由拒绝履行合同），显然已构成根本违约，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条规定及合同有关约定，应当向原告支付相等于转让价款20％的违约金19.46万元及相应利息。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告立即连带向两原告支付违约金人民币19.46万元，以及该款按照中国人民银行同期贷款利率从2010年5月16日起计至判决书确定付款日止的利息（暂计至起诉日为500元）；2、两被告承担本案一切诉讼费用。
被告答辩称，1、被告认为原告主张的违约金数额过高，即便是按照定金罚则也足以弥补原告的损失。2、原告未就其涉案房屋价格下跌进行举证，应当承担举证不利的法律责任。3、根据最高人民法院《合同法》司法解释二规定的情事变更原则，原告和被告在4月12日签订房屋买卖合同，恰逢在同月国务院出台对房屋价格调整的通知，因此双方在签订合同时所依据的社会形势和银行贷款政策发生巨大变化，继续履行合同会给被告造成巨大的损失，而且实际上根据“新国十条”的贷款政策，属于“三无”人员的被告，根本无法获取银行的贷款，因此被告可以依据《合同法》的情事变更原则要求不继续履行双方签订的买卖合同。4、惩罚性违约金的约定数额应当与社会的经济发展水平相适应，基于民法的公平原则，原告房产未进行交易，就要求被告承担总房价的20％的违约责任，有悖公平。5、被告不能履行双方买卖协议并非恶意违约，属于履行不能。被告在收到原告的履约通知函后，及时予以回复，要求原告立即将涉案房屋另行出售，而且在本案的诉讼过程中，被告并没有依据情事变更的原则，要求原告返还购房定金，因此被告违约不能认定为恶意。综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
第三人答辩，2010年4月12日原告和被告双方通过第三人签订涉案房屋的房地产买卖合同，被告在向原告支付定金2万元后，没有按合同约定办理首期款监管和按揭贷款手续，因此第三人联系原告告知此情况并配合原告向被告发出履约催告函，后被告明确表示不愿意继续履行涉案房产之买卖合同，第三人联系原告和被告双方协商解除合同，但由于原告和被告双方解除合同意见分歧大，最终没有达成解除合同的一致意见。因此，第三人作为居间方已经尽了居间方应该尽的义务。
经审理查明，2010年4月12日，两原告（卖方）与两被告（买方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定：两被告向两原告购买深圳市宝安区优X建筑花园6栋3X房，转让总价款为人民币97.3万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币2万元，买方应于签署本合同之日起15日（含当日）付清首期款40万元，并于交付首期款之日起3日内办理完毕全部银行按揭申请手续；卖方房产没有抵押，卖方保证于签署本合同之日起7日内（含当日）将房地产证原件交予第三人处；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，原告收取了被告支付的定金2万元并将该定金托管于第三人处。2010年4月15日，两原告将房地产证原件交至第三人处。
2010年5月13日，原告向被告发出了《履约催告函》，催促被告履行合同义务，于2010年5月17日前到招商银行龙华X支行支付首期款，否则视为被告单方面违约。
2010年5月16日，被告委托律师向原告发出了《律师函》，复函原告称：因政策发生变化，被告不准备继续履行房屋买卖合同。
本院认为，两原告与两被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。被告未依约于签署合同之日起15日支付首期款40万元，亦未办理银行按揭申请手续，其行为已构成违约，根据合同约定原告有权要求被告支付相应的违约金。但原、被告双方在合同中约定的违约金标准过高，明显超过原告的损失，故本院根据公平原则将违约金标准调整为转让成交价的百分之十即人民币9.73万元。被告称因其无法获得银行贷款而无法继续履行合同，对此被告未提供相关的证据予以证明，故对其意见本院不予采纳。原告要求被告支付违约金的利息没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、两被告于本判决发生法律效力之日起三日内向两原告支付违约金人民币9.73万元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费人民币2101元，由两被告负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 刘光耀
二〇一〇年十月八日
书 记 员 莫莹莹
书 记 员 吴跃娇
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