山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋03民终1046号上诉人（原审被告）：孟庆旭，男，1983年1月29日出生，汉族，山西省阳泉市人，现住山西省平定县。委托诉讼代理人：梁燕青，山西诚又诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：白雪林，山西诚又诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：闫敏，女，1971年2月28日出生，汉族，山西省平定县人，现住山西省平定县。委托诉讼代理人：闫世玉，男，1967年9月16日出生，汉族，山西省平定县人，现住山西省平定县，系闫敏之兄。被上诉人（原审第三人）：白栋才，男，1981年1月17日出生，汉族，山西省平定县人，现住山西省平定县。被上诉人（原审第三人）：李振芬，女，1979年11月9日出生，汉族，山西省平定县人，现住山西省平定县。上诉人孟庆旭因与被上诉人闫敏、白栋才、李振芬案外人执行异议之诉一案�不服山西省平定县人民法院（2017）晋0321民初498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟庆旭及其委托诉讼代理人梁燕青、白雪林、被上诉人闫敏及其委托诉讼代理人闫世玉、被上诉人白栋才到庭参加诉讼。被上诉人李振芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。孟庆旭上诉请求：撤销原判，改判驳回闫敏的诉讼请求。事实和理由：1.闫敏与白栋才、李振芬之间只是普通债权、债务关系，闫敏并没有对房屋的优先权；2.平定县人民法院对白振才房屋的查封并无任何错误；3.闫敏购买房屋的价格明显偏低，闫敏并没有支付合理对价；4.房产部门工作人员的失误应由其自行承担责任。闫敏辩称，原审判决正确，请求驳�上诉，维持原判。白栋才辩称，对上诉人的上诉不发表意见。李振芬未进行答辩。闫敏向一审法院起诉请求：确认平定县人民法院2016年11月18日作出的（2016）晋0321民初1183号民事裁定书查封房屋无效并依法解封。一审法院认定事实：2016年10月18日，原告闫敏与第三人白栋才、李振芬签订了《房地产买卖契约》，原告闫敏购买了白栋才、李振芬所有的的位××县房屋一套，建筑面积为141.58平方米。当日，闫敏的朋友石明文通过中国农业银行自己的账户向阳泉市鑫融典当行有限责任公司职工李叶转账400000元，替白栋才归还了在阳泉市鑫融典当行的借款，闫敏另支付了白栋才现金100000元。后白栋才给闫敏出具了收到购房款500000元的�据。在闫敏付清全部房款之时，白栋才、李振芬夫妇将房屋所有权证、身份证等申请过户的手续交付给闫敏，并协助闫敏办理房屋所有权过户等变更手续，白栋才将办理过户手续税费18000元交给闫世玉（闫敏之兄长），闫世玉将18000元交给了平定县房地产管理所工作人员陈涛代交。原告闫敏与白栋才、李振芬双方将申请办理过户手续均交给了平定县房地产管理所，房产所当日受理了过户申请。此后，因税金未缴纳，故至今未办理涉案房屋的过户手续。因孟庆旭诉白栋才、李振芬民间借贷纠纷一案，孟庆旭向一审法院申请诉讼保全。一审法院于2016年11月18日以（2016）晋0321民初1183号民事裁定书查封了登记在李振芬名下的的位××县在李振芬名下的在李××县涉案房屋。2016年11月28日，一审法院就孟庆旭与白栋才、李振芬民间借贷纠纷一�作出（2016）晋0321民初1183号民事判决，判决：”被告白栋才、李振芬于本判决生效后十日内共同给付原告孟庆旭借款380000元以及逾期借款利息（按照中国人民银行同额贷款利率从2016年10月1日起计算至给付之日）。”原告闫敏作为案外人向一审法院提起执行异议，该院于2017年3月14日作出（2017）晋0321执异10号执行裁定书，裁定：”驳回案外人闫敏的异议请求”。闫敏遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审另查明，原告闫敏与白栋才、李振芬签订了房地产买卖契约后，因李振芬怀孕待产，无法及时腾房。当日原告闫敏又与白栋才就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，出租方闫敏，承租方白栋才，每月租金1500元，租赁期从2016年10月18日起至2017年10月18日。白栋才通过货物顶账方式�付给闫敏租金10000元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部对价并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告闫敏的诉讼请求能否成立，需要结合上述司法解释规定予以判定。根据已查明的事实，闫敏与白栋才、李振芬之间于2016年10月18日签订了《房地产买卖契约》，闫敏在付清全部价款后，将涉案房屋出租给白栋才居住，也间接占有了涉案房屋，故原告闫敏对未办理过户登记是否有过错是本案争议的焦点。根据在案证据证实，平定县房地产管理所已经受理了涉案房屋的过户申请，至本院查封时仍未完成过户登记的原因是�交纳契税所致，根据买卖双方约定，契税费用应由白栋才负担，白栋才在签订合同当日已将税费交于陈涛代交，故原告闫敏对涉案房屋未办理过户登记没有过错。综上所述，原告闫敏与第三人白栋才、李振芬在人民法院查封之前已签订合法有效的书面购房合同，支付了全部价款，并间接占有了该不动产，且原告闫敏对涉案房屋未办理过户登记没有过错，故其要求解除查封的诉讼请求依法应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：一、不得对平定县XX小区X号楼X单元XXXX室房屋采取执行行为，并解除本院于2016年11月18日以（2016）晋0321民初1183号民事裁定对该房屋所采取的查封措施。二、驳回原告闫敏其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告孟庆旭负担50元，由第三人白栋才、李振芬共同负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孟庆旭提供孟庆旭、孟庆旭妻子、白栋才、孟庆旭的委托诉讼代理人梁燕青的谈话录音光盘一张，拟证明闫敏与白栋才、李振芬之间并非真实的房屋买卖关系，而是借贷关系。闫敏质证认为，该录音并未经过白栋才同意，不能作为证据使用。同时该录音也不能证明其与白栋才夫妇是借贷关系。白栋才质证称，对录音的真实性有异议，该录音进过剪辑，不能作为证据使用，其与闫敏之间是真实的房屋买卖关系，并非借贷关系。本院认为，本案争议的焦点是被上诉人闫敏对平定县XX小区X号楼X单元XXXX室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，第三人”实际占有”房屋，是其排除强制执行的必要条件。该规定中的”实际占有”，系指房屋已经脱离被执行人控制，实际交付给了第三人控制。本案中，闫敏与白栋才签订了房屋租赁协议，闫敏将房屋租赁给白栋才。平定�XX小区X号楼X单元XXXX室房屋仍由白栋才、李振芬占有，该房屋事实上并未脱离白栋才、李振芬的控制。闫敏对该房屋的间接占有，不属于上述规定中的”实际占有”，故闫敏对平定县XX小区X号楼X单元XXXX室房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，孟庆旭的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省平定县人民法院（2017）晋0321民初498号民事判决；二、驳回闫敏的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人闫敏负担。本判决为终审判决。审判长  张卫华审判员  胡旭辉审判员  贾志强二〇一七年十一月二十七日书记员  翟文洁