成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高新民初字第5385号原告周应坤，男，汉族，1973年10月17日出生，住四川省南充市顺庆区。原告熊元平，女，汉族，1976年11月26日出生，住四川省南充市顺庆区。二原告委托代理人胡毅，四川亚峰律师事务所律师。一般授权代理人。被告四川盛源置业集团有限公司，住所地：成都市青羊区。法定代表人李胜元，该公司董事长。委托代理人杨光，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。委托代理人陈鹏，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。原告周应坤、熊元平诉被告四川盛源置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何建适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周应坤及周应坤、熊元平的委托代理人胡毅，被告盛源置业的委托代理人杨光、陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周应坤、熊元平诉称，2009年10月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告按揭购买被告开发的位于成都市双流县华阳街道办事处骑龙社区（现变更为高新区剑南大道中段1604号）盛源逸都国际1栋2单元10层1004号房屋，房屋建筑面积88.25平方米，房屋总价款323701元。合同第十条约定交房日为2011年6月30日前。合同第十九条第二款第二项约定：如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。原告同日与中国银行股份有限公司成都市武侯支行签订按揭贷款合同，贷款金额140000元。原告按约定支付首付款183701元后，被告于2011年7月1日迟延向原告交房，原告于交房当天向被告支付了专项维修金、契税、前期物业服务费、产权登记费及共有人登记费等办理权属证书的全部费用和资料，但被告迄今未向原告交付房屋所有权证书原件，已逾期20个月，土地使用权证书也未办理，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判决被告向原告支付逾期办理转移登记的房屋权属证书违约金58266.18元（计算至起诉之日）。2、判决被告立即为原告办理并交付房屋权属证书原件（包括房屋所有权证书和土地使用权证书）；3、判决案件受理费和其它诉讼费由被告承担。被告四川盛源置业集团有限公司辩称，房屋产权证书未交付原告非被告导致，不应由被告承担违约责任；房屋产权证已经取得，之前系在银行办理贷款手续，合同中无约定交付房产证的内容，与本案无关。经审理查明，2009年10月10日，周应坤、熊元平与四川盛源置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》并签订合同附件，约定四川盛源置业集团有限公司将位于成都市双流县华阳街道办事处骑龙社区盛源·逸都国际1幢2单元10层1004号房屋售于周应坤、熊元平，房屋建筑面积88.25平方米，套内建筑面积74.66平方米，单价4336元/平方米，房屋总价款323701元；《商品房买卖合同》第十九条“产权登记”中约定有初始登记和转移登记，其中“（一）初始登记”载明：“出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……。2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人每日应当按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金”。“（二）转移登记”载明：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第⑵种方式处理：(1)……。(2)买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)、(2)种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退换买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。(2)见补充协议”。附件五《商品房买卖合同补充协议》第三条“关于权属办理的特别约定”载有：“一、买受人须根据出卖人的要求出具办理房屋权属证书和他项权利证书的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。……。四、他项权证的办理：出卖人协助买受人办理完毕房屋所有权证后，买受人应无条件配合出卖人、贷款银行办理本合同项下的抵押担保他项权利登记”。同日，周应坤、熊元平与中国银行股份有限公司成都市武侯支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，二人贷款140000元购买涉案房屋，四川盛源置业集团有限公司作为保证人加盖印章。2009年12月21日，四川省成都市国力公证处作出（2009）川国公证字第161253号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》进行了公证。2011年7月1日，四川盛源置业集团有限公司于《商品房买卖合同》约定交房日2011年6月30日的次日向周应坤、熊元平交付了涉案房屋。2012年9月24日，成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处向三瓦窑派出所出具《关于盛源逸都国际项目办理门牌编号有关事宜的函》，主要就据2007年11月20日成办函[2007]258号文要求，原双流县盛源逸都国际项目已划入高新区范围，项目已竣工，正在办理相关房产及土地产权，请求协助办理该项目相关房产及土地产权，为该项目编制办理地址门牌编号。2012年10月18日，四川盛源置业集团有限公司向三瓦窑派出所作出《报告》，报告主要就涉案项目因划入成都高新区，应由三瓦窑派出所办理项目地址证明及户籍管理，请求给予相关手续办理。2012年12月14日，四川盛源置业集团有限公司取得了涉案房屋所在地的使用权证书[成高国用（2012）第33008号]。2013年5月10日，四川盛源置业集团有限公司就周应坤、熊元平购买的涉案房屋开具总价款323701元的发票；2013年7月29日，周应坤、熊元平办理了契税及印花税；2013年9月4日，周应坤、熊元平交纳了涉案房屋的登记费和共有证书费用。2013年9月9日，诉争房屋进行了房屋所有权登记，为周应坤、熊元平按份共有；但四川盛源置业集团有限公司取得涉案房屋房产证书后未交予周应坤、熊元平。因周应坤、熊元平未能取得房屋产权证书及国有土地使用权证书，周应坤、熊元平遂向本院提起诉讼。庭审中，周应坤、熊元平明确诉请中要求判决被告向原告支付逾期办理转移登记的房屋权属证书违约金58266.18元系逾期办理房屋所有权的违约金；四川盛源置业集团有限公司认可房屋所有权证书、土地使用权证书的办理系受周应坤、熊元平委托，但认为房屋所有权证书办理后正用于银行贷款办理，合同中未约定房屋产权证交付义务，延迟办理房屋产权证系因区划调整此不可抗力导致，不应承担违约责任，经本院释明，四川盛源置业集团有限公司主张应依法调整过高违约金。以上事实，有《商品房买卖合同》、附件、房产证书、发票联、四川省非税收入一般缴款书、中华人民共和国契税完税证、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、公证书、《关于盛源逸都国际项目办理门牌编号有关事宜的函》、《报告》及双方当事人陈述等在案佐证，足以证实。本院认为，合同双方当事人对依法成立并生效的合同，应依法依约履行各自义务。本案中，原告周应坤、熊元平与被告四川盛源置业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依法、依约履行各自义务。对于原告周应坤、熊元平诉请判令被告向原告支付逾期办理转移登记的房屋所有权证书违约金58266.18元的意见，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，不动产权属应自不动产记载于不动产登记薄时即视为不动产权利人已取得，本案中，四川盛源置业集团有限公司已于2013年9月9日为周应坤、熊元平办理了涉案房屋所有权登记，应视为周应坤、熊元平已取得，但因合同中明确约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”之条款，被告四川盛源置业集团有限公司应在向原告周应坤、熊元平交付房屋之日2011年7月1日后的540日内，即2012年12月22日前向原告周应坤、熊元平办理房屋所有权登记，但实际办理日期却为2013年9月9日，故自应取得房屋所有权证书的期限届满之次日即2012年12月23日起至实际取得房屋所有权证书之日2013年9月9日期间，被告四川盛源置业集团有限公司未办理房屋所有权登记属于违约，应承担相应违约责任；对被告四川盛源置业集团有限公司庭审中提出延迟办理房屋产权证系因区划调整此不可抗力所导致的意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力仅指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中，确存在行政区划调整这一事实，但被告四川盛源置业集团有限公司并未提交证据证实逾期办理房屋产权登记确系行政区划调整导致权属登记机关不予受理、处理等情形，故其意见本院不予支持。具体到被告四川盛源置业集团有限公司逾期办理房屋产权登记的违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，违约金的计算应以实际损失为基础，在原告周应坤、熊元平未举证证明被告四川盛源置业集团有限公司逾期办理房屋所有权登记为其造成损失的情况下，根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，酌定支持违约金为5900元。对于原告周应坤、熊元平请求的判令被告立即为原告办理并交付房屋权属证书原件（包括房屋所有权证书和土地使用权证书）的意见，被告四川盛源置业集团有限公司虽已在房屋登记机关办理了房屋产权登记并取得了房屋所有权证书，但并未交付此物权凭证，也未提交有效证据证实其提出的房屋所有权证书办理后正用于银行贷款的情形，此种情况下，不交付房屋所有权证书不利于物权享有者合同目的的实现和权利的保护，故原告周应坤、熊元平要求交付房屋所有权证书的请求，本院予以支持；而对于土地使用权证书，因房屋权属证明包括房屋所有权证和土地使用权证且依约由被告四川盛源置业集团有限公司向权属登记机关申请办理，鉴于双方在合同中未约定土地使用权证的取得时间，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告四川盛源置业集团有限公司应自涉案房屋交付使用90日内即应为周应坤、熊元平办理土地使用权证，但被告四川盛源置业集团有限公司迄今未为周应坤、熊元平办理，故原告周应坤、熊元平要求办理土地使用权证书的意见，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告四川盛源置业集团有限公司于本判决生效后二十日内支付原告周应坤、熊元平违约金5900元；二、被告四川盛源置业集团有限公司于本判决生效后二十日内为原告周应坤、熊元平办理土地使用权证书并交付土地使用权证书、房屋所有权证书；三、驳回原告周应坤、熊元平的其他诉讼请求。若未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取628元，由被告四川盛源置业集团有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  何建二〇一五年四月十日书 记 员  唐瑜