广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法坦民一初字第446号
原告：黄维光，男，1967年10月16日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区，现住广东省珠海市香洲区，
委托代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。
被告:中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座，组织机构代码69975117-3。
法定代表人：吕江涛,总经理。
委托代理人：刘翔、钟世昌，分别系该司法务经理、法务代表。
原告黄维光诉被告中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，宏泽公司提出管辖权异议申请，广东省中山市中级人民法院作出终审裁定后，于2015年12月2日将本案退回本院审理。本院依法组成合议庭，分别于2016年1月6日、同年1月27日公开开庭进行了审理。原告黄维光及其委托代理人让玉成、被告宏泽公司委托代理人刘翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄维光诉称：2012年10月29日，原告与被告宏泽公司签订了中山市商品房买卖合同及其附件，约定原告购买被告开发的位于中山市××心岸春天花园××房。房屋总价为516374元，出卖人应当在2013年7月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，自最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款的0.5‰的违约金。2014年5月一场大雨，原告发现涉案房屋次卧天花严重漏水，经查看有一条二米长的贯穿性裂缝，同时，主卧有一条一米多长的贯穿性裂缝，原告找到被告要求解决，但是被告始终未解决。2014年8月，原告就前述问题投诉到中山市住房和城乡建设局。2014年8月25日，该局作出了中山市住房城乡建设局关于坦洲镇心岸春天花园2幢601质量投诉问题调查情况的复函。2015年1月30日，双方签订了共同委托鉴定协议，最后仍未处理。涉案房屋的竣工验收备案时间为2014年4月。因房屋无法入住，原告诉至本院，请求判令：1.被告支付迟延交房的违约金73067元（以516374元为基数按日万分之五自2013年7月21日计至2014年4月30日共计283天）；2.被告赔偿原告不能使用涉案房屋而租房的损失25300元（自2013年7月21日至2015年6月30日每月租金1100元，暂计23个月，实际计算至被告向原告交付符合要求的物业为止）；3.诉讼费由被告承担。
庭审中，原告黄维光增加一项诉讼请求：判令被告支付原告因房屋质量问题导致房屋价值贬值损失50000元。
原告黄维光就其陈述的事实及诉讼请求在举证期限内向本院提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同及附件房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、设备标准、住宅质量保证书、住宅使用说明书、合同补充协议；2.照片三张；3.中山市住房和城乡建设局关于坦洲镇心岸春天花园2幢601质量投诉问题调查情况的复函；4.共同委托签定协议；5.关于坦洲镇永二村心岸春天花园2座竣工验收信息公开答复；6.租赁合同、收款凭证。
被告宏泽公司辩称：1.被告不存在任何逾期交付的违约行为，不应承担逾期交付违约金，原告黄维光的第一项诉讼请求没有任何依据，应当依法驳回；2.根据双方签订商品房买卖合同第八条约定出卖人应当在2013年7月23日前将取得建筑工程竣工验收报告的商品房交付给原告使用，涉案房屋已于2013年7月10日取得了建筑工程竣工验收报告，被告书面通知原告于2015年7月21日前来收楼，原告已于2015年7月21日办理了收楼手续并于8月23日签订了前期物业管理协议，被告已在合同约定的交付日期将符合合同约定的交付标准的涉案房屋交付给了原告，没有任何违约行为；3.根据双方签订商品房买卖合同第九条，约定被告逾期交房，如原告要求继续履行合同的，违约金的总额，最高不超过总房款的10%，而原告的诉讼请求第一主张的违约金73067元已超过合同总价的10%，原告计算违约金的方式不符合合同的约定；4.原告的第二项诉讼请求要求被告承担租金损失没有任何法律依据及合同约定，且原告要求被告支付租金损失的期间与原告要求被告支付延迟交房违约金重合，属于重复计算，同时原告没有任何证据能证明涉案房屋无法使用，因此原告的第二项诉讼请求应当依法予以驳回；5.原告要求被告承担房屋贬值的50000元损失没有任何计算依据，也没有任何法律及合同约定予以支持，应当依法予以驳回；6.涉案房屋已取得了建筑工程竣工验收报告，并完成房屋的各项单项验收及竣工验收登记证，完全符合房屋交及质量合格的各项标准，原告曾对涉案房屋的质量存在异议，于2015年1月30日与被告共同委托第三方对涉案房屋进行检测鉴定，该公司是由原告自行选择的，双方在共同委托鉴定协议，明确约定，双方认可其出具的鉴定结论，根据该鉴定单位检测涉案房屋合格，因此,可以看出涉案房屋质量不存在任何影响正常使用的情况和问题，原告所有诉讼请求均没有法律规定、合同约定的支持，均依法予以驳回。
被告宏泽公司就其辩解理由在举证期限内向本院提交的主要证据有：1.建筑工程竣工验收报告；2.收楼通知书；3.业户资料登记表；4.前期物业管理服务协议、承诺书；5.共同委托鉴定协议；6.房屋结构可靠性检测鉴定报告。
经审理查明:2012年10月29日，黄维光（买受人）与宏泽公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份（合同编号：1201056037），约定买受人购买的商品房为预售商品房，坐落为中山市××心岸春天花园××房，房屋总价为516374元；出卖人应当在2013年7月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房取得建筑工程竣工验收报告后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超过总房款的10%；出卖人在发出书面通知后十四天内，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续，如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付；附件四住宅质量保证书约定屋面防水、墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏等保修期限为5年；双方还约定了其他权利义务。2013年7月10日，建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位出具建筑工程竣工验收报告，同意对坦洲心岸春天花园（1-4座、12-17座及1-6座地下车库）商住小区工程竣工验收。2013年7月10日，宏泽公司出具收楼通知书一份，要求黄维光于2013年7月21日办理收楼手续。2013年8月23日，黄维光签订前期物业管理服务协议。
2014年8月8日，中山市住房和城乡建设局在答复中注明，中山市坦洲镇永二村心岸春天花园2座商住小区于2014年4月办理竣工验收备案。2014年8月25日，中山市住房和城乡建设局出具中建函[2014]999号复函，针对黄维光的投诉问题协调情况回复：1.2014年8月13日到坦洲心岸春天花园2幢601及701号房进行实地勘察发现，601号房的客房天花有注浆补裂的痕迹，业主试水发现天花东北角发现渗水，业主投诉情况基本属实。2.经各方协商处理如下，一是在2014年8月20日前，将各责任主体对裂缝产生的原因以及是否影响结构安全的结论，交给业主；二是在2014年8月20日前，施工单位出具补裂专项方案，经监理单位、设计单位、建设单位、业主共同确认后立即实施。2015年1月30日，宏泽公司与黄维光签订共同委托鉴定协议一份，双方共同委托广东保顺房屋鉴定有限公司对涉案房屋可靠性进行检测鉴定；鉴定产生的费用由宏泽公司承担；双方均需配合鉴定结构进行鉴定，并认可出具的鉴定结论。
2015年6月28日，广东保顺房屋鉴定有限公司作出保顺鉴字[2015]M0012号房屋结构可靠性检测鉴定报告，现场检查情况为：1.该房屋室内地面、室外地台及各柱、墙角均无明显的裂缝及沉陷现象，亦未发现因地基基础的不均匀沉降而导致上部结构构件出现明显裂缝及变形等异常现象；2.该房屋个别住户单元梁构件与砌体交界处出现裂缝损坏现象，该房屋结构层混凝土板构件出现裂缝、有少量渗水现象，该房屋墙柱构件未出现明显的受力变形及裂缝等异常现象；3.该房屋部分住户单元围护外墙体未出现裂缝现象，内墙在梁底与砌体交界处有少量位置出现裂缝，该房屋住户单元外墙面、室内地面基本完好，未发现明显的裂缝、空鼓及剥落现象，个别房屋住户的天花饰面出现脱落、起鼓现象，该房屋住户单元门、窗设施完好，使用灵活，水电设施完好，使用正常。检测结论为经承载力验算分析得知，该房屋所检测结构层梁、板及柱构件实际钢筋配置情况均满足承载力要求，该房屋上部结构柱构件轴压比均满足国家规范限值要求。鉴定结论为根据《民用建筑可靠性鉴定标准》。心岸春天花园1期1栋及2栋的可靠性等级评定为Ι级，即可能有极少数一般构件应在使用性或安全性方面采取措施。处理建议为1.应对该房屋出现明显裂缝及渗水现象的板构件采用表面封闭处理；2.应对房屋出现明显裂缝现象的墙面采用切割凿除重新挂网抹灰修复处理，以及对天花饰面脱落进行铲除修复处理；3.该房屋在后续使用中应定期维护检查，严禁超载使用、随意增设隔墙、随意改变使用功能。如需进行涉及使用荷载较大变化的改造，应委托有资质的单位进行论证。楼板及墙体裂缝的产生不是因为该房屋承载能力不足引起的。2015年6月26日，黄维光诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：黄维光与宏泽公司签订了商品房买卖合同，并办理了商品房预售备案登记，是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋结构可靠性检测鉴定报告，系双方共同委托鉴定，原告虽然对鉴定结论有异议，但其未能提供证据证明，因此本院对于上述鉴定报告予以采信。双方约定商品房取得建筑工程竣工验收报告后，房屋符合交房条件，即可交房。涉案房屋于2013年7月10日竣工验收，出具了竣工验收报告。房屋经检测鉴定，地基及主体结构满足国家设计规定及标准，已经符合交楼条件。宏泽公司通知黄维光于2013年7月21日前办理收楼手续，并未超出双方约定的交付期限。因此黄维光主张迟延交房的违约金，证据不足，本院不予支持。
关于不能使用涉案房屋的租房损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”鉴定报告中载明涉案房屋出现了裂缝和渗水现象，但是该事实并非导致黄维光租房居住的唯一原因，即两者之间不存在法律上的因果关系，且宏泽公司在签订商品房买卖合同时无法预见到该项损失。因此黄维光主张租金损失，于法无据，本院不予支持。
关于因房屋质量问题导致房屋价值贬值损失50000元的问题。商品房买卖合同附件四有住宅质量保证书，根据鉴定报告，房屋出现裂缝、漏水现象，可以进行维修，且该质量问题在保修期限之内，可以由宏泽公司负责保修。因此涉案房屋的质量问题可以通过维修予以解决，并非系不可修复而导致永久损失。因此，黄维光请求支付房屋贬值损失，理据不足，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告黄维光的诉讼请求。
案件受理费3267元（原告已预交），由原告黄维光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 陈 睿
代理审判员 张剑峰
人民陪审员 李嘉宝
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 王丽丽