福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2818号上诉人（原审被告）：漳州意难忘娱乐休闲有限公司，住所地：漳州市芗城区延安北路38号中旅商厦三楼。统一社会信用代码913506025575632306。法定代表人：余贤，总经理。委托诉讼代理人：林跃辉，福建兴南律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡志东，男，1980年9月27日出生，住漳州市芗城区，系上诉人漳州意难忘娱乐休闲有限公司的员工。被上诉人（原审原告）：漳州中旅商厦业主委员会，住所地：漳州市芗城区延安北路38号中旅商厦。法定代表人：洪汉科，主任。委托诉讼代理人：黄志强，福建泾渭明律师事务所律师。上诉人漳州市意难忘娱乐有限公司（以下简称意难忘公司）因与被上诉人漳州中旅商厦业主委员会（以下简称中旅商厦业委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初9069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人意难忘公司的委托诉讼代理人林跃辉，被上诉人中旅商厦业委会的委托诉讼代理人黄志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。意难忘公司上诉请求：撤销原审判决，裁定驳回被上诉人的起诉或者判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人不具有本案适格的原告主体资格，首先，被上诉人不具有独立的财产，业主交付的专项维修基金、业主共有的设施、小区物业管理用房等公共财产，均属于专项费用或特定财产，被上诉人对外不具有独立承担民事责任的行为能力。其次，被上诉人的成立不具有合法性，被上诉人提供的《漳州中旅商厦业主大会议事规则》第二十条规定，被上诉人的任期不得超过三年，但被上诉人在房管部门备案登记的任期却是五年，被上诉人的备案登记明显不具有合法性。第三，退一步讲，即使被上诉人是本案适格的原告主体，其在未召开业主大会并未经法定业主人数表决同意的情况下提起本案诉讼，也明显程序违法。二、原审判决上诉人给付物业管理费127912.4元，缺乏事实和法律依据。首先，被上诉人不具有从事物业管理服务的主体资格，更不能从事以营利为目的物业服务为内容的经营活动。其次，上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系，被上诉人的消防系统、安防系统均为独立系统，并由上诉人聘请具有保安从业资格的蔡志东、蔡小明、许海东等人承担保安职责，上诉人在原审诉讼时向法院提供的《消防系统工程专项承包合同》也证明上诉人的消防系统是独立的，上诉的安保、消防费用均由上诉人独立承担。第三、被上诉人主张按每平方米1.5元的标准收费，并未经过物价管理部门的批准或许可，其收费行为明显不具有合法性，且被上诉人所提供的证据不足以证明有经过公告形式公示收费标准，故其要求按每平方米1.5元收取物业管理费明显于法无据，不能成立。综上，原审判决错误，请求支持上诉人的上诉请求。中旅商厦业委会辩称：上诉人的上诉理由不成立。一、被上诉人是本案适格主体。漳州中旅商厦于2013年8月31日召开的业主大会表决通过《漳州中旅商厦业主大会议事规则》、《漳州中旅商厦管理规约》等，选举业主委员会成员并投票表决授权业主委员会依法代表业主进行维权诉讼等，并向芗城区住建局备案，业主委员会依法成立，是本案适格主体。漳州市中级人民法院（2016）闽06民终2469号民事裁定书也已裁定：中旅商厦业委会在已获得业主大会授权进行维权诉讼的情况下，有权代表业主提起相应诉讼，具备民事诉讼主体资格。被上诉人代表业主提起本案诉讼，无需召开业主大会表决通过。二、原判决上诉人支付物业服务费127912.4元正确。中旅商厦业委会成立后，由于没有物业公司愿意受聘，被上诉人只能自治管理小区物业，被上诉人聘请物业管理团队管理小区并支付了物业服务人员的工资报酬、支付了电梯维护保养费、水电费公摊等费用，履行了自治管理物业职责即提供相应服务，因此，被上诉人有权主张上诉人支付相应的物业服务费。上诉人主张其已支付独立的消防系统、安防系统的费用，但上诉人并未支付专有物业之外共有部分的物业服务费。被上诉人于2013年9月11日以公告形式公示物业服务费收费标准，其中6楼以下物业费按每月每平方米1.5元标准收取，该收费标准沿用旧收费标准，公示公告期间，无业主（包括上诉人）提出不同意见，上诉人应与其他业主共同遵守相关规定及业主管理规约，履行交纳物业服务费的义务。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。中旅商厦业委会向一审法院起诉请求：判令意难忘公司立即支付拖欠的物业费127912.4元。一审法院查明：2013年8月31日，第三届中旅商厦业委会成立，任期五年。业委会成立后，由于没有物业服务企业愿意受聘，中旅商厦业委会决定自治管理，并自聘物业管理员服务管理商厦的物业。中旅商厦业委会认为，根据《物业管理条例》、《漳州中旅商厦业主大会议事规则》、《漳州中旅商厦管理规约》等规定，物业费每平方米1.5元，意难忘公司应每月交纳物业服务费2907.1元，但意难忘公司从2013年9月起拒绝交纳物业服务费，累计拖欠物业服务费127912.4元。一审法院认为,中旅商厦业委会是本案适格原告。理由如下：首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。最高人民法院《关于适用的解释》第五十二条规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备其他法人资格的组织。业主委员会由业主大会选举若干委员组成，有主任、副主任、委员，有公章，具备一定的组织机构，对业主交付的专项维修资金、业主共有的设施、小区物业管理用房等公共财物，有一定的监督管理权和在授权范围内有一定的支配权。业主委员会经房地产行政主管部门登记备案合法成立，亦具有一定可支配财产，故可归入我国法律规定的其他组织中。最人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》[(2002)民立他字第46号]中，亦明确业主委员会符合“其他组织”条件。本案中，2013年8月31日中旅商厦召开第三届业主大会，会议选举产生由七名业主作为委员组成的业主委员会，2013年9月17日中旅商厦第三届业委会向漳州市芗城区住房保障与房地产管理局办理了备案。因此，中旅商厦业委会，属于上述规定中的“其他组织”，可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼。其次，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的事实；（五）业主大会赋予的其他职责。因此，业主委员有权按照业主大会的决定履行职责。最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》答复“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担”，据此复函，本案中旅商厦业委会具有诉讼主体资格的前提是获得中旅商厦业主大会的授权。根据中旅商厦业务会原审提供的《漳州中旅商厦小区业主大会表决结果统计汇总表》所记载的内容可以得知，中旅商厦第三届业主大会授权中旅商厦业委会有权依法代表全体业主进行维权诉讼。因此，中旅商厦业委会根据业主大会的决议，在授权范围内进行维权诉讼，具备诉讼主体资格。第三，业主委员会作为业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行与物业服务有关的管理职责。本案中，中旅商厦业委会以被告拒交物业费为由提起诉讼，本案纠纷系中旅商厦业委会为了维护全体业主的共同利益，诉争所涉事项是中旅商厦业委会的职责范围，且与物业管理有关，中旅商厦业委会在已获得业主大会授权的情况下，有权在授权范围内向意难忘公司提起本案诉讼，故其是本案适格原告。关于物业服务费标准，中旅商厦业委会主张每平方米1.5元，意难忘公司应承担每月2907.1元的物业费，中旅商厦业委会沿袭之前的收费标准，并没有提高收费标准，在本届业委会成立后即以公告形式公示收费标准，意难忘公司作为承租人应与业主一样遵守相关的管理规约，涉讼小区的物业服务费标准作为管理规约的一部分，是小区业委会作出的决定，意难忘公司应予遵守；况且公示期间意难忘公司也并未提出异议，因此，中旅商厦业委会请求向意难忘公司收取每月2907.1元物业服务费的主张，予以支持。意难忘公司作为承租人，其未履行交纳物业服务费等费用义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。意难忘公司主张自己已支付消防、安保、卫生等方面的费用，中旅商厦业委会没有提供相关的物业服务，不支付物业服务费，经查，意难忘公司提供的消防承包合同约定的承包范围系业主专有物权部分的消防服务，并非小区共有部分的公共消防服务，意难忘公司的该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条，《最高人民法院》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：意难忘公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付中旅商厦业委会物业服务费127912.4元。案件受理费2858元，减半收取1429元，由意难忘公司负担。对原审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审庭审中，意难忘公司向本院提交保安员证、证明各3份，拟证明意难忘公司聘请保安人员进行管理，其有独立的安保系统，并未接受业委会的物业服务，不应缴纳物业费。中旅商厦业委会对上述证据的真实性不予确认。本院认为，意难忘公司提供的上述证据不属于二审新证据，且与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据。且意难忘公司聘请保安人员系为其娱乐场所提供保安服务于小区整体的保安无关，意难忘公司以此作为主张拒缴物业费的理由不能成立。本案的争议焦点是：1、中旅商厦业委会的原告诉讼主体是否适格；2、中旅商厦业委会要求意难忘公司支付物业费127912.4元能否成立。对此，本院分析认定如下：1、关于中旅商厦业委会的原告诉讼主体是否适格的问题本院认为，中旅商厦业委会是本案适格的原告。理由如下：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，其他组织可以作为民事诉讼的当事人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，虽不具备法人资格，但具有一定的组织机构和可支配的财产，并经房地产行政主管部门登记备案，属于我国法律规定的合法成立的“其他组织”。最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》[（2002）民立他字第46号]中，已明确业主委员会符合“其他组织”的条件，因此，业主委员会可以作为民事诉讼的当事人。其次，本案中，2013年8月31日中旅商厦召开第三届业主大会，选举产生第三届中旅商厦业主委员会，任期五年，并向漳州市芗城区住房保障与房地产管理局办理进行备案。关于意难忘公司提出的《业主大会议事规则》规定业委会每届任期三年，中旅商厦业委会的成立违法的主张，经查，《业主大会议事规则》虽规定业主委员会委员每届任期不超过三年，但根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主委员会委员每届任期不超过五年，且漳州市芗城区住房保障与房地产管理局备案登记的中旅商厦业委会的任期是五年，故中旅商厦业委会的成立符合规定，意难忘公司辩称中旅商厦业委会的成立不合法依据不足。第三，中旅商厦业委会向一审法院提交的《漳州中旅商厦小区业主大会表决结果统计汇总表》中记载，中旅商厦第三届业主大会授权中旅商厦业委会有权依法代表全体业主进行维权诉讼。因此，中旅商厦业委会根据业主大会的授权，提起本案诉讼向意难忘公司主张物业服务费，符合法律规定和全体业主的利益，其本案原告的诉讼主体适格。意难忘公司辩称中旅商厦业委会的诉讼主体不适格，请求裁定驳回中旅商厦业委会的起诉，于法无据，本院不予采纳。2、关于中旅商厦业委会要求意难忘公司支付物业费127912.4元能否成立的问题本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”；第八十一条又规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他人管理”。本案中旅商厦业委会提交的经第三届中旅商厦业主大会表决通过的《业主大会议事规则》第十八条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行以下职责：（三）代表全体业主自行管理物业”，因此，中旅商厦业委会作为业主大会的常设执行机构，有权代表业主大会选聘其他管理人为业主提供物业服务，中旅商厦业委会根据业主的意愿自行管理小区物业，并不违反法律法规的强制性规定。其次，中旅商厦业委会的物业管理行为是为全体业主服务的，其在物业管理过程中，聘请了有关的物业服务人员，支付了聘用员工的工资报酬及电梯、消防设施维护保养费、水电公摊费等费用，中旅商厦业委会为小区履行了物业服务工作，意难忘公司接受了中旅商厦业委会的物业服务，双方之间建立了物业服务合同关系。意难忘公司辩称中旅商厦业委会无权管理小区物业，其与中旅商厦业委会之间并无物业服务关系，缺乏事实和法律依据，不予采信。第三，关于物业服务收费标准的问题，中旅商厦业委会主张意难忘公司应按照每平方米1.5元的标准缴纳物业费，该收费标准系沿用之前的收费标准，并且已向小区业主进行公示，对全体业主具有约束力。中旅商厦业委会自2013年9月自行管理小区物业后，至今已长达四年时间，绝大部分业主长期以来也自愿按照该标准缴纳物业服务费，且未有证据显示意难忘公司在本案诉讼前曾对该收费标准提出异议，故意难忘公司亦应按照该收费标准缴纳物业服务费。第四，《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，意难忘公司并没有提供证据证明中旅商厦业委会确定的收费标准违反上述原则和相关法律规定，故意难忘公司主张不应按照1.5元每平方米的标准缴纳物业服务费的依据不足，不予采纳。综上，中旅商厦业委会主张意难忘公司自2013年9月起就未缴纳过物业服务费，意难忘公司对此无异议，故中旅商厦业委会请求意难忘公司缴纳2013年9月至2017年4月的物业费127912.4元（2907.1元/月×44个月），可以成立，予以支持。另关于意难忘公司提出的其消防系统、安防系统是独立的，消防维护和安保费用由其独立承担的抗辩，因意难忘公司在其经营场所内配置的消防系统及聘请的安保人员而产生的费用，系其为了经营所需而应支出的必要费用，与小区整体的消防及安保无关，其据此抗辩不予缴纳物业费，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，本院认为，意难忘公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2858元，由上诉人漳州市意难忘娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孟庆彩审 判 员  廖书茵代理审判员  张阿娇二〇一七年十一月二十三日书 记 员  薛怡婷