江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第4129号
原告世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司，住所地在本市云龙区郭庄路39号世茂天观小区。
负责人吕小昌，该分公司总经理。
委托代理人王蕊，该分公司客户服务部工作人员。
被告吴真。
原告世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司（以下简称世茂天成徐州公司）诉被告吴真物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年11月14日公开开庭进行了审理。原告世茂天成徐州公司的委托代理人王蕊、被告吴真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世茂天成徐州公司诉称，我公司是本市云龙区世茂汉之源小区F区的物业服务企业，被告为该小区5#-1-101室业主。被告拖欠我公司2014年1月1日至2015年12月31日的物业费4060.80元，经我公司多次催要被告拒不交纳。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付原告物业服务费4060.80元、滞纳金1218.20元。
被告吴真辩称，我办理上房手续后未装修，也未入住，2013年下半年我到家里看到室内电线被盗，所有线路被拆除，防盗门上留有一半钥匙，我向原告反映，原告至今没有给出合理的解释；我向原告交纳了物业费，原告应保障我的财产安全。
经审理查明，2012年12月16日，上海世茂南京物业服务有限公司徐州分公司（甲方）和被告吴真（乙方）签订徐州世茂天观小区前期物业服务协议，协议约定：由甲方为乙方提供前期物业服务，物业服务内容为房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；安全防范、维持公共秩序包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；交通和车辆停放秩序的管理；房屋装饰装修管理；物业使用禁止性行为的管理；物业档案资料的保管；物业其他共同事务的管理服务；物业管理服务质量不低于中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准；甲方按照建筑面积向乙方收取物业服务费，高层住宅1.20元／月／平方米，商业物业1.10元／月／平方米；物业服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不含代收代交的公共能耗费、车位租赁费、停车服务费、其他特约服务费；乙方在规定上房之日起交纳12个月的物业服务费，次年度物业服务费按年度或半年度交纳；停车场服务收费地上停车场30元／月／辆，地下车位40元／月／辆；停车场场地租赁费地上停车场、地下车位100元／月／辆；涉及物业服务的其他有关费用，装修建筑垃圾清运费1元／平方米，装修管理费装修期3个月以内的100元，3个月以上的200元；水电周转金500元／户，用于水电过户前；公共能耗费预收300元／户／年，实际费用按计量表据实结算，生活垃圾清运费12元／年；在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论直接或间接均构成甲方的免责事由，甲方不负责赔偿：天灾、地震等不可抗力所致的损害；暴动、抢劫、爆炸、刑事犯罪等违法行为所致的损害，但因甲方故意或过失所致的不在此限；因本合同标的物业本身固有瑕疵所致的损害；因乙方或第三者故意、过失所致的损害；乙方或物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；业主延迟交纳物业费所致的损害；因乙方（包括业主委员会）或他方指挥调派甲方工作人员所致的损害；本合同标的物业共用部分自然或人为的任何损坏，但因甲方故意或重大过失所致的不在此限；停车场内车辆被盗、被破坏或车内财物被盗的损害；除上述各款外，其它不可归责于甲方的事由；甲方违反协议未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收取部分的费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；本协议经双方签字后生效，至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。前期物业服务协议签订后，上海世茂南京物业服务有限公司徐州分公司开始为本市云龙区世茂汉之源南区F区提供物业管理服务。被告吴真为该小区5#-1-101室房屋所有权人，房屋建筑面积141.29平方米。2012年12月16日，被告吴真办理上房手续后，其未装修未入住，其尚欠上海世茂南京物业服务有限公司徐州分公司2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费141.29平方米×1.20元／月／平方米×24个月≈4069元。
另查明，2015年3月13日，上海世茂南京物业服务有限公司徐州分公司经工商行政管理机关核准变更登记名称为世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2012年12月16日原告世茂天成徐州公司和被告吴真签订的徐州世茂天观小区前期物业服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告世茂天成徐州公司具有从事物业管理服务的资质，为被告提供了物业管理服务，被告应当及时给付原告物业服务费。因被告办理上房手续后，未装修未入住使用物业，依照《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，本院确定被告应向原告交纳的物业费为4069元×70%≈2848元。虽然前期物业服务协议约定若被告未按时足额交纳有关费用，应从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。被告未及时交纳物业服务费并未给原告造成损失，影响原告正常经营，且《江苏省物业管理条例》对业主迟交物业费应承担违约金并无明确规定，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。被告称房屋室内电线被盗、所有线路被拆除，防盗门上留有一半钥匙，向原告反映后原告至今没有给出合理的解释。该问题原告已履行了向公安机关协助报案义务，即使未能得到解决，也不能据此认定原告的物业服务质量存在问题。如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。物业管理服务的质量直接影响住宅小区的环境、安全及配套，甚至间接影响住宅小区楼盘的品味与质量。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告吴真应于本判决生效之日起十日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司物业服务费2848元。
二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司要求被告吴真支付滞纳金1218.20元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司负担5元、被告吴真负担20元（原告已预交，被告吴真应负担的20元在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年十二月十二日
书记员 崔朝宇