北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初15645号
原告(反诉被告)：刘勇，男，1972年9月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
原告(反诉被告)：曾文颖，女，1978年11月7日出生，汉族，住北京市顺义区。
上述二原告的委托诉讼代理人：车萌枝，北京市柴傅律师事务所律师。
上述二原告的委托诉讼代理人：夏翔，北京市柴傅律师事务所律师。
被告(反诉原告)：刘格敏，男，1954年4月15日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：马庆朝，北京市信凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王京燕，北京市信凯律师事务所律师。
原告(反诉被告)刘勇、曾文颖与被告(反诉原告)刘格敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘勇、曾文颖及其委托诉讼代理人车萌枝、夏翔，被告(反诉原告)刘格敏及其委托诉讼代理人马庆朝、王京燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘勇、曾文颖向本院提出诉讼请求：1、判令刘格敏继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，协助我们办理北京市海淀区大有北里x号楼x门x号房屋的过户手续，将涉案房屋过户至我们名下；2、判令刘格敏向我们支付自2017年3月1日起至实际完成过户之日止的逾期违约金(每日按照房屋总价款1036万元的万分之五计算)；3、依法判令刘格敏承担我们的律师费5万元。本案的诉讼费由刘格敏负担。事实和理由：2016年12月18日，我们与刘格敏签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我们购买刘格敏位于北京市海淀区大有北里x号楼x门x号房屋，房屋总价1036万元。合同签订后，我们依约支付了定金100万元，但刘格敏违反协议约定，拒绝办理涉案房屋出售所需的手续，拒绝将涉案房屋出售给我们，故我们诉至法院。
刘格敏辩称，刘勇、曾文颖所述不属实，我没有实施违约行为。我们双方明确约定在同等价款的情况下，党校的内部员工享有优先购买权。我们签订房屋买卖合同后，党校有内部员工要求购买涉案房屋，故我不同意刘勇、曾文颖的诉讼请求。另外，刘勇、曾文颖所主张的违约金过高。
刘格梅向本院提出反诉请求：判令我与刘勇、曾文颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》终止履行。反诉费由刘勇、曾文颖负担。事实与理由：我与刘勇、曾文颖签订的《变更协议书》中约定，如有党校内部人员以本次成交价格购房房屋的，享有优先购买权，现党校的内部人员要以同等价格购买房屋，故依据该协议，我们双方应当终止履行《北京市存量房屋买卖合同》。
刘勇、曾文颖对刘格敏的反诉辩称，刘格敏所述的《变更协议书》不成立，不生效。签署该协议时是刘勇代曾文颖签的名，曾文颖对此不知情。综上，我们不同意刘格敏的反诉请求。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月18日，刘格敏(出卖人)与刘勇、曾文颖(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：出卖人将坐落于北京市海淀区大有北里x号楼x门x号房屋出售给买受人；该房屋成交价格为539万元，家具、家电、装饰及配套设施设备等作价497万元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为3500000元；当事人双方同意，自本合同签订之日起134日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同时，刘格敏与曾文颖、刘勇，北京链家房地产经纪有限公司(居间方)于当日签订《补充协议》。该协议约定：买受人于2016年12月18日前(含当日)将第一笔定金10万元支付给出卖人，于2016年12月19日前(含当日)将第二笔定金90万元支付给出卖人；买受人于过户前7个工作日内将第一笔首付款189万元以建委监管支付方式支付给出卖人；买受人于过户前7个工作日内将第二笔首付款392万元以理房通支付方式支付给出卖人；双方应于网签后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；买受人从本协议约定的购房款中留存50000元，作为物业交割保证金，该保证金在双方办理物业交割当日，由买受人自行划转至出卖人；双方同意在客户首付款全部办理资金托管手续后5个工作日内(具体时间以建委预约为准)，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人应于2017年2月28日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任。2016年12月20日，刘格敏与刘勇、曾文颖，北京链家房地产经纪有限公司签订《变更协议书》。该协议书约定：经三方友好协商，达成如下协议，(1)如买受人未能取得本次交易房屋大有北里x号楼x门x(中央党校审核)的购房资质；(2)如出卖人在提交本次交易资料审核过程中(党校房管科出具物业供暖结清证明之前)，党校内部人员以本次成交价格1036万元有优先购买权；上述两条中如果满足其中一条，本次交易终止，三方免责，三方互不承担违约责任，出卖人退还收取的定金100万元，居间方退还买受人全部服务费。另查，刘勇、曾文颖于2016年12月18日支付刘格敏定金10万元，于12月19日支付定金90万元。刘勇与曾文颖系夫妻。
刘格敏主张，因中央党校内的职工享有优先购买权，现校内员工提出购买要求，根据《变更协议书》应当终止履行其与刘勇、曾文颖签订的房屋买卖合同。
刘格敏为证明其主张，提供《变更协议书》。刘勇、曾文颖认可该证据的真实性，但表示协议上曾文颖的签字是刘勇代签，曾文颖不知情，曾文颖也没有给刘勇授权；同时，其持有的该协议上没有北京链家房地产经纪有限公司经理张某的签字。刘格敏表示其所持有的《变更协议书》中张某的签字是其在双方签订协议后，其找张某签署的。刘格敏提供《告知函》。该函显示出具日期为2017年3月16日，内容是刘格敏通知刘勇、曾文颖有中央党校内部人员提出以同样价格购买房屋，终止履行双方签订的房屋买卖合同。刘勇、曾文颖认可该证据的真实性，但表示其没有收到书面告知函，其于3月26日、27日左右收到中介发来的微信照片。刘格敏提供证人蒋某的证言。该证人证明：其是中共中央党校退休职工。其于2017年3月5日左右知道刘格敏出售房屋后，其向刘格敏提出有意按照1030余万元的价格购买该房屋，其于2017年3月16日给刘格敏出具书面承诺，并向刘格敏支付10万元。刘勇、曾文颖不认可该证人证言，并表示蒋某提出购买房屋时已经超过了公示期。刘格敏提供《中央党校已购公房变更情况登记表》。该表显示刘格敏于2017年3月6日申请出售房屋，并于当日结清了水电气费及供暖费，但尚有部分费用未结清。刘勇、曾文颖认可该证据的真实性。
在本案审理过程中，本院对中共中央党校的房产管理部门的相关人员进行询问。被询问人表示：本案所涉房屋属于在京中央单位已购公房；按其单位规定如出售该房屋，需要到其单位房产管理部门办理内网公示，经过10个工作日以后公示就截止，在10个工作日内如有其单位内部人员购买该房则可直接与房屋出卖人联系；刘格敏将房屋出售给刘勇、曾文颖是在2016年12月21日进行的公示，2017年1月初公示期届满，现双方的购房合同已经其单位审核通过。刘格敏主张双方约定的违约金过高。刘勇、曾文颖自愿同意一次性支付剩余购房款。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘勇、曾文颖与刘格敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。
关于《变更协议书》的效力一节。曾文颖虽表示该协议上其签名是刘勇代为签署的，其对于该协议不知情，也没有授权给刘勇，但刘勇与曾文颖系夫妻，且二人均为房屋的买受人，故刘格敏有理由相信刘勇有代曾文颖签署协议的权利。另，刘勇、曾文颖表示该协议是三方协议，而作为中介公司并未在该协议上签字或盖章确认。从本案查明情况看，中介公司在刘格敏与刘勇签署协议时确实未在该协议上签字或加盖公章，但事后刘格敏找到中介公司的相关人员在协议上签字确认，应视为中介公司对于该协议进行了追认。综上，本院确认该协议对于刘格敏与刘勇、曾文颖具有法律约束力。
关于优先购买权一节。刘格敏与刘勇、曾文颖签订的《变更协议书》中虽明确约定如出卖人在提交本次交易资料审核过程中(党校房管科出具物业供暖结清证明之前)，党校内部人员以本次成交价格1036万元有优先购买权，则本案所涉房屋买卖合同终止履行。但经本院核实，中共中央党校对于校内人员出售已购公房的公示期是有规定的，刘格敏也依照规定办理了公示手续，且刘格敏与刘勇、曾文颖的房屋买卖合同已经党校审核通过。刘格敏所提供的证人蒋某证明，其作出愿意以同等价格购买涉案房屋意思表示发生在公示期届满以后。当时，刘格敏虽未办理完毕物业供暖费的结清事宜，且刘格敏是于2017年3月6日才办理的，而未办理完毕的原因也在于刘格敏；刘格敏办理该事宜的时间已经超过了双方约定的取得《在京中央单位已购公房变更通知单》的时间。在此情况下，刘格敏以《变更协议书》的该条款主张终止履行其与刘勇、曾文颖签订的房屋买卖合同的请求，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。进而，本院对于刘勇、曾文颖要求刘格敏继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。鉴于本案所涉房屋的特殊性，故刘格敏应当按照房屋买卖合同的约定先行取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，并为刘勇、曾文颖办理涉案房屋的产权过户手续。刘勇、曾文颖在庭审中明确表示愿意一次性支付剩余购房款，本院对此不持异议。
关于违约责任一节。本案所涉房屋属于在京中央单位已购公房，根据现有规定，涉案房屋办理产权过户手续经过以下步骤：首先由刘格敏向中央党校提出售房申请，并将房屋买卖双方信息告知中央党校，由中央党校通过网络上传房屋买卖的相关信息；再由刘格敏到在京中央和国家机关住房交易办公室办理《在京中央单位已购公房变更通知单》；在刘格敏取得《在京中央单位已购公房变更通知单》后，双方可到北京市海淀区不动产事务登记中心办理涉案房屋产权过户手续。基于上述情况，刘勇、曾文颖与刘格敏签订的房屋买卖合同中已经明确约定刘格敏应于2017年2月28日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。但刘格敏未在房屋买卖合同约定的期限内办理《在京中央单位已购公房变更通知单》，事后又终止履行房屋买卖合同，刘格敏的行为明显已经构成违约，理应按照合同约定承担违约责任，支付合同约定其取得《在京中央单位已购公房变更通知单》期限届满之日的次日起至其实际完成涉案房屋产权过户手续之日止的违约金。因刘格敏在庭审中已经明确提出双方约定的违约金过高，故本院根据本案的案情，综合考虑实际损失的相关情况，酌情判定违约金的标准由每日按房屋总价款的万分之五，调整为每日按房屋总价款的万分之二点五。
关于刘勇、曾文颖要求刘格敏承担律师费的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：
一、刘格敏于本判决生效后十日内办理北京市海淀区大有北里x号楼x门x号房屋的《在京中央单位已购公房变更通知单》，并于取得上述通知单后十日内协助刘勇、曾文颖办理北京市海淀区大有北里x号楼x门x号房屋产权变更手续，将该房屋过户至刘勇、曾文颖名下。
二、刘勇、曾文颖于刘格敏过户北京市海淀区大有北里x号楼x门x号房屋之日支付刘格敏购房款九百三十六万元。
三、刘格敏于本判决生效后向刘勇、曾文颖支付逾期违约金，自二Ｏ一七年三月一日起至房屋实际过户之日止，每日按照房屋总价款一千零三十六万元的万分之二点五的标准。
三、驳回刘勇、曾文颖的其他诉讼请求。
四、驳回刘格敏的全部反诉请求。
如果刘格敏、刘勇、曾文颖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费五千元，由刘格敏负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费八万四千二百六十元，由刘格敏负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费四万九千五百三十元，由刘格敏负担(已交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 王 喜
人民陪审员 袁淑丽
人民陪审员 康和凤
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 王凤怡
书 记 员 倪 虹