广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初字5198号
原告祝燕青，女，汉族，1983年5月27日出生，住江西省抚州市临川区，
委托代理人刘浪波，广东南天星律师事务所律师。
委托代理人谭矜言，广东南天星律师事务所律师。
被告东莞市星辉房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市东坑镇中兴大道北81号。
法定代表人吴拥军，任职总经理。
委托代理人陈杰，广东砝码律师事务所律师。
委托代理人经玲，广东砝码律师事务所实习律师。
原告祝燕青诉被告东莞市星辉房地产开发有限公司（以下简称星辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由代理审判员谭艳婷适用简易程序于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告祝燕青的委托代理人刘浪波、谭矜言，被告星辉公司的委托代理人陈杰、经玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祝燕青诉称，2014年11月12日原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于东莞市东坑镇东安路578号的金坑家园1号楼2单元601号房，房屋价款为478427元，由买受人首付52%，另房价款的48%通过银行按揭的方式付款，并约定了交房期限为2015年12月31日前以及出卖人逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了首期款，办理了银行按揭手续，并按国家法律规定先后缴纳了契税和住宅专项维修资金以及各种登记、备案等费用。但被告并未按合同约定在2015年12月31日前交房，虽经原告多次与被告方沟通，催促，但时至今日，被告仍未履行合同。原告认为，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，不仅影响了原告正常的工作生活安排，也给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告支付违约金至实际交付日止，暂计至2016年4月25日违约金为11099.50元；三、本案的诉讼费由被告承担。
被告星辉公司答辩称，对双方的商品房买卖合同关系没有异议，对交房日期也没有异议，造成不能按期交房的原因已经在致全体业主的公开信上进行了说明，因为延期交付主要的原因是施工单位违约，按照被告与施工单位签署的合同，施工单位应当在2015年12月1日将房产施工完毕交付给被告，从该合同可以看出，如果施工单位能够按照合同履行的，被告肯定可以按期向原告交房，施工单位总是向被告提出不合理的要求，虽然被告存在延期交付是事实，但被告也是因为施工单位的原因造成，所以被告请求所有的业主予以谅解，案涉房屋可能最快可以在6月底至7月初交付给业主，房屋的施工基本完毕，现在只剩下办理一些交房手续的问题。被告也愿意与原告及其他业主就违约事实、违约金达成调解协议。如果调解，被告同意向原告支付违约金，违约金从2016年1月1日起按照合同约定的标准（按照已付金额每天万分之一的标准）计算违约金至实际交付之日止。
经审理查明：2014年11月12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告祝燕青向被告购买位于东莞市××路××坑家园××楼××单元××房，总价款为478427元，签署合同时支付全部房价款的52%，即248427元；房价款的48%，即230000元通过银行按揭的方式付款，且祝燕青须确保该部分款项于签署合同后的二个月内付清。案涉商品房销售许可证号为东莞商房预证字201400266号。合同第八条还约定，星辉公司应当在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付祝燕青使用，如星辉公司未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。后原告因被告逾期未能交付案涉商品房，故诉至法院，请求判如所请。
在庭审中，原、被告双方均确认原告祝燕青已经按照商品房买卖合同的约定履行了付款义务，但案涉商品房截止至庭审之日并未向原告祝燕青实际交付，且双方均同意继续履行案涉商品房买卖合同。
另查明如下事实：
（一）商品房预售许可证：原、被告双方均确认案涉商品房已取得商品房预售许可证，对此被告提交了编号为东莞商房预证字201400266号的广东省东莞市商品房预售许可证为证。
（二）违约金标准：被告星辉公司主张未如约交房是由于广东电白建设集团有限公司施工缓慢、延迟交房所致，故要求对违约金标准调整为每日万分之一。原告祝燕青对此不予确认，主张合同约定的违约金条款为双方真实意思表示，且实际损失比以每日万分之二标准计算的违约金还高。
以上事实有商品房买卖合同、商品房预售证、收款收据、刷卡存根、个人购房借款/担保合同、贷款借据、还款明细、税收缴款书、住宅专项维修资金收据、致金坑家园各位业主的公开信以及本院庭审笔录等证据附案证实。
本院认为，合法的商品房买卖合同关系应当受到法律保护。案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，真实有效，双方均应受其约束。原、被告双方在庭审中均明确同意继续履行案涉商品房买卖合同，本院依法予以支持。从本案双方提交的证据及各自的陈述可知，原告祝燕青已经按照案涉合同约定履行了付款义务，被告星辉公司理应如约于2015年12月31日前履行商品房交付义务。被告星辉公司主张因案外人广东电白建设集团有限公司延迟交房导致未能向原告交付案涉商品房，本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，根据合同相对性原则，星辉公司不能据此为由免除其逾期交房的违约责任。截止庭审之日，被告星辉公司逾期交房天数达到167天。双方在合同中约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金”，故原告祝燕青有权要求被告星辉公司以478427元为本金，从2016年1月1日起按照日万分之二的标准计付逾期交房违约金至实际交付之日止。至于被告星辉公司关于违约金标准过高的抗辩，本院认为，日万分之二的标准并无过高，且被告也未就违约金过高提供证据予以证实，应该承担举证不能责任，故对被告的主张本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、继续履行原告祝燕青、被告东莞市星辉房地产开发有限公司于2014年11月12日签订的《商品房销售合同》；
二、被告东莞市星辉房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告祝燕青支付逾期交房违约金，以478427元为本金，从2016年1月1日起按照日万分之二的标准计算至实际交付之日止。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费39元，由被告东莞市星辉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 谭艳婷
二〇一六年七月七日
书 记 员 叶镇良
黄慧乐
附相关法律法规：
1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证，可以认定有效。