广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛城法民一初字第1190号
原告（反诉被告）佛山市绿茵物业管理有限公司。
法定代表人林美玉。
委托代理人张楠,男,汉族,1990年7月4日出生。
委托代理人邓伟仪，女，汉族，1965年10月15日出生。
被告（反诉原告）许甘明，男，汉族，1960年12月23日出生。
委托代理人梁国驹，广东通法正承律师事务所律师。
原告佛山市绿茵物业管理有限公司诉被告许甘明物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月19日立案受理后，被告向本院提起反诉，本院经审查予以准许，依法受理并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员杨玲玲适用小额诉讼程序独任审判，于2013年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称:被告购买佛山市禅城区平远直街绿景一路29号E座201商品房,原告受佛山市禅城区绿景华庭业主委员会的委托管理小区,被告拖欠原告2012年2月至2013年4月物业管理费3400元、房屋公摊电费518.90元、公摊水费15.10元，合计3934元，经多次催要还没有交纳，原告特向法院起诉，并要求被告支付滞纳金3779.61元，总计7710.61元。后原告当庭更正：物业管理费等相关费用欠费日期是2012年3月至2013年10月，变更滞纳金为3416.68元，欠费总额是7350.68元。请求法院依法判令：1、被告支付所欠的物业管理费、公共水电分摊费用共3934.00元，以及从欠费之日至给付之日的逾期支付滞纳金3416.68元，总计7350.68元；2、全部诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告对欠费时间以及欠费金额无异议，但原告请求的滞纳金过高，不合理。
被告反诉称：原告是被告居住的小区绿景华庭的物业管理公司，原告作为物业管理公司对该小区负有安全防范管理的责任，但原告管理绿景华庭以来，小区内频繁出现入屋盗窃案，被告的家里亦曾被入屋盗窃。为此小区业主多次向原告反映要求原告加强管理，但小区内的安保工作并未得到加强，之后小区内仍然发生了多起盗窃事件，被告家里再次被盗，但至今原告并未重视这个问题，至今仍未增加保安人数，亦未能采取措施预防被盗的事情再次发生。原告一方面要求小区业主支付物业管理费用，另一方面却并未加强其自身管理，反省其管理的错误，未能履行《绿景华庭物业管理服务合同》约定的义务，导致被告的人身及财产都存在很大的安全风险。被告被多次入屋盗窃，与原告未履行其自身责任、切实做好安保措施有关，原告应赔偿被告因被入屋盗窃而遭受的损失，原告的行为属于严重失责，被告保留向有关政府部门投诉原告的权利。为维护被告的合法权益，特依法提起反诉，请求法院判令：1、原告向被告赔偿损失120000元；2、本案诉讼费用由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称：1、被告仅仅提交2013年4月11日的报警回执，与被告所称的房屋多次被盗的事实不符；2、被告未举证证明其房屋被盗与原告有关以及原告未履行安保措施的主张；3、被告未举证证明原告严重失责；4、根据涉案合同第二条，原告已经履行安保义务，双方有管理关系，被告的反诉请求与原告没有关系。
诉讼中，原告就本、反诉提交以下证据：
1、原告营业执照、原告组织机构代码证、资质证书、房产信息查询结果、被告人口信息查询表，证明原、被告的诉讼主体资格，被告是涉案物业的所有权人之一。
2、绿景华庭物业管理服务合同、绿景华庭业主公约、通告，证明原、被告的物业服务关系。
3、欠费明细、公共分摊明细、公摊水电发票，证明被告拖欠公摊水电费金额，原告为涉案物业代垫公摊水电费以及被告拖欠费用的具体情况。
4、巡逻签到簿（E座27号、29号），证明被告陈述的房屋被盗当晚，原告履行相关安保义务。
5、绿景华庭红线图、车辆进出登记表、来访人员登记簿、绿景华庭监控室检查记录表,证明原告已履行安保联防、公共区域秩序维持及安全巡逻、出入口管理、消防监控中心执勤等管理义务。
诉讼中，被告就本、反诉提交以下证据：
1、报警回执，证明2013年4月11日被告房屋被盗的事实。
2、失窃物品清单、发票、保证单、收据，证明据被告回忆，被告房屋两次被盗所产生的损失。
3、常驻人口登记卡，证明报警人许哲与被告的关系，报警人许哲是被告的儿子。
4、绿景华庭业主意见书，证明原告没有尽到安保义务，导致涉案小区存在安全隐患，小区许多业主对原告的管理有意见。
诉讼中，本院依被告申请向佛山市公安局禅城分局同济派出所依法调取受案登记表、呈请立案报告书、立案决定书、询问笔录、报警回执存根。
本院认证：原告的证据1、3，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2，绿景华庭业主公约无原件核对，且无其他证据佐证该公约的生效情况，被告不予确认，本院不予采信；绿景华庭物业管理服务合同、通告均有原件核对，被告虽不予确认，但未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告的证据4、5，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。
被告的证据1、3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据2，失窃物品清单系被告单方制作，无公安机关确认，原告不予确认，本院不予采信；其他证据虽有原件核对，但无法显示与本案的关联性，原告不予确认，本院不予采信。被告的证据4，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。
对本院依法调取的受案登记表、呈请立案报告书、立案决定书、询问笔录、报警回执存根，原、被告均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2007年7月，佛山市绿景华庭业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《绿景华庭物业管理服务合同》，由原告为佛山市禅城区绿景路绿景华庭商住小区提供物业管理服务，双方约定：“……第二条委托管理事项1、房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶（天台）、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。2、房屋建筑共用设施、设备的日常小修、养护、运行和管理，包括：共用的上、下水管道、落水管、烟囱、共用照明、供电系统、加压供水系统、电梯、消防设施设备公共部分、道路闸、闭路电视监控系统、对讲系统公共部分、门禁系统等。3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的日常小修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场等。4、本物业规划红线内属物业管理范围的公用绿地、装饰设置等的养护与管理。5、本物业规划红线内附属配套服务设施的日常小修、养护和管理。6、公共环境卫生，包括公共场地、绿化地、房屋建筑物共用部分的清洁卫生，以及垃圾的收集、清运。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、社区内信息发布管理。9、安全防范管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。……14、向业户收取物业管理服务费用及其他应缴费用。……第三条合同期限：三年（2007年7月1日至2010年6月30日）……第六条管理服务质量六、安全防范管理1、实行24小时安全巡查制度。2、保安人员有明显标志，工作规范、作风严谨。3、危及用户安全处设有明显标志和防范措施。……第七条管理服务费用及有关物业收益分配1、本物业的带电梯住宅管理服务费按建筑面积计每月每平方1.00元（公共水电费按实际发生额分摊）；不带电梯住宅管理服务费按建筑面积计每月每平方0.60元（公共水电费按实际发生额分摊）……”，佛山市绿景华庭业主委员会与原告在合同落款处盖章确认。
2010年5月6日，佛山市禅城区石湾镇街平远社区居民委员会及原告共同向涉案小区全体业主发出《通告》，主要内容为：“绿景华庭上届业主委员会与佛山市绿茵物业管理有限公司签订为期三年的《绿景华庭物业管理服务合同》将于2010年6月31日期满。鉴于2008年8月本届绿景华庭业主委员会全体成员集体辞职，目前该小区处于没有业主委员会管理的特殊状态，为避免小区出现卫生治安混乱的物业管理空档状态，危及广大业主的健康和安全。经请示物业管理主管部门和石湾镇街道有关领导，按照《广东省物业管理条例》第五十条和《佛山市物业管理办法》第三十一条规定，平远社区居委会与佛山市绿茵物业管理有限公司共同协商，暂时由佛山市绿茵物业管理有限公司按原物业管理合同条款继续服务绿景华庭业主，接受行业主管理部门、辖区居委会、广大业主的监督，直至业主大会作出选聘或者续聘为止。……”。
2013年4月11日00时30分左右，因涉案房屋被盗，案外人许哲向佛山市公安局禅城分局同济派出所报案。佛山市公安局禅城分局于2013年4月12日出具佛禅公立字[2013]04269号立案决定书，决定对许哲被入屋盗窃案立案侦查。
诉讼中，原、被告共同确认双方未签订任何书面物业服务协议，涉案小区业主委员会尚未重新成立。原告向本院提供欠费明细及公共水电分摊明细，显示：被告拖欠原告2012年3月至2013年10月的物业管理费共计3400元，2012年3月至2013年10月的公共分摊电费518.90元、公共分摊水费15.10元。原告陈述公共分摊水电费按照建筑面积分摊，每两个月收取一次，与管理费一并收取，第二个月的25日前收取，并主张滞纳金按日千分之三的标准从2012年4月1日暂计至2013年11月1日。另，原告明确表示不申请追加涉案房屋产权人之一陈晓虹为本案被告。被告确认原告主张的欠费时间段及欠费金额，但陈述系原告管理不善致被告房屋两次被盗，造成被告财产损失，遂拒绝交纳物业管理费等相关费用，亦不清楚每月缴纳相关费用的具体时间，并认为原告主张的滞纳金标准过高。
诉讼中，为了解本案相关情况，本院于2013年12月23日下午4:30单方对涉案小区进行了现场勘查，未组织原、被告双方同行。涉案小区正门门口设闸门一道，本院工作人员在未出示工作证表明身份的情况下，无需进行刷卡或登记即通过涉案小区正门进入，亦未发现正门左侧保安室有保安人员值班。进入小区后，小区主道亦暂未发现有保安人员巡逻。后本院工作人员从涉案小区正门离开，离开时则有一名保安人员打开闸门，但未对本院工作人员进行任何阻拦或询问。
另查明，涉案佛山市禅城区平远直街29号201房，系带电梯住宅，建筑面面积169.95平方米，由被告与案外人陈晓虹共同共有。被告与案外人陈晓虹系夫妻关系，被告与案外人许哲系父子关系。
再查明，原告是三级资质的物业管理公司，其经营范围为物业管理及家政服务，物业中介代理、停车场管理服务。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，佛山市绿景华庭业主委员会与原告签订的《绿景华庭物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上述合同对佛山市绿景华庭业主委员会、原告及涉案小区全体业主均具有约束力。上述合同约定的期限虽已届满，但依据佛山市禅城区石湾镇街平远社区居民委员会及原告共同发出的《通告》，因涉案小区尚未重新成立业主委员会，实际仍由原告在上述合同期满后对涉案小区提供相应的物业服务。被告虽未与原告签订书面物业服务合同，但原告已提供相应的物业服务，被告作为涉案房屋产权人之一，居住在涉案房屋，已实际享受原告提供的物业服务，故原、被告已形成事实上的物业服务关系，被告负有向原告交纳物业管理费、公共分摊水电费的义务。原告明确表示不追加案外人陈晓虹为本案被告，系其对自身权利的自由处分，本院依法予以确认。
关于原告主张被告交纳物业管理费、公共分摊水电费及逾期滞纳金的诉请。《绿景华庭物业管理服务合同》约定：“……第七条管理服务费用及有关物业收益分配1、本物业的带电梯住宅管理服务费按建筑面积计每月每平方1.00元（公共水电费按实际发生额分摊）；不带电梯住宅管理服务费按建筑面积计每月每平方0.60元（公共水电费按实际发生额分摊）……”，被告在确认原告主张的欠费金额及欠费时间段的情况下，抗辩提出系原告管理不善致被告房屋被盗，造成被告财产损失，遂拒绝交纳物业管理费等相关费用，并提交报警回执、绿景华庭业主意见书作为证据。结合本院查明的事实及现场勘查的情况，本院认为，原告提交的巡逻签到簿（E座27号、29号）、绿景华庭红线图、车辆进出登记表、来访人员登记簿、绿景华庭监控室检查记录表系原告履行物业管理职责过程中的单方记录，从本院现场查看的情况可以看出，原告对涉案小区的安保工作的确存在一定的疏漏和不足，属物业管理服务质量瑕疵，被告拒交相关费用的行为属于行使抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应与原告服务的瑕疵程度相适应，故本院酌定被告参照上述合同约定的每月物业管理费收费标准的80%即每月135.96元（169.95㎡×1元/㎡/月×80%）向原告交纳本案诉请期间的物业管理费，则被告需向原告交纳：2012年3月至2013年10月的物业管理费2719.20元（135.96元/月×20个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。另，涉案房屋2012年3月至2013年10月的公共分摊水电费已实际发生，原告已提交相关发票证明费用金额及其代垫的事实，被告亦予以确认，故被告需向原告交纳2012年3月至2013年10月的公共分摊电费518.90元、公共分摊水费15.10元。对于原告主张的逾期滞纳金，因《绿景华庭物业管理服务合同》并未对被告逾期交纳物业管理费、公共分摊水电费的违约责任进行约定，故原告的该主张无合同依据，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告赔偿损失120000元的诉请。诉讼中，被告陈述该诉请金额系按其损失额的一半估算而得。如前证据认定所述，因被告未能提供有效证据证明其因涉案房屋被盗遭受的具体经济损失，且无证据证明该损失与原告具有因果关系，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应承担举证不能的法律后果，其要求原告承担赔偿责任无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告许甘明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市绿茵物业管理有限公司交纳2012年3月至2013年10月的物业管理费2719.20元；
二、被告许甘明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市绿茵物业管理有限公司交纳2012年3月至2013年10月的公共分摊电费518.90元、公共分摊水费15.10元，合计534元;
三、驳回原告佛山市绿茵物业管理有限公司的其他诉讼请求;
四、驳回被告许甘明的反诉请求。
被告许甘明如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，本诉受理费25元、反诉受理费25元，合计50元，由被告许甘明负担。（本诉受理费原告已向本院预交，且同意由被告向其直接支付，被告所负担的费用应于履行上述支付义务时一并迳付原告，本院不另收退）
本判决为终审判决。
代理审判员 杨玲玲
二〇一四年二月十七日
书 记 员 江幼钿
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。