北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终14022号
上诉人（原审被告，反诉原告）：杨红扬，女，1970年9月30日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：耿君，北京市铭泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾鹏，北京市铭泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：黄帅，男，1988年8月12日出生，住北京市朝阳区。
上诉人杨红扬因与被上诉人黄帅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初44295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨红扬之委托诉讼代理人贾鹏、被上诉人黄帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨红扬上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回黄帅全部诉讼请求，支持杨红扬全部反诉请求。事实和理由：第一，一审判决认定事实错误。一审判决以黄帅将555万元购房款转入光大银行托管账户日期作为黄帅完成支付义务日期，属于认定事实错误。违约金的终止时间应当为杨红扬实际收到该笔款项的时间，而非黄帅支付至托管账户的时间。杨红扬已按约履行全部交房义务，一审判决认定杨红扬违约并向黄帅承担违约责任属于认定事实错误，依法应予撤销。第二，原审判决程序违法，依法应予撤销。一审严重超过《民事诉讼法》规定的一审普通程序审理期限，属于程序违法，依法应予撤销。
黄帅辩称：不同意杨红扬的请求，房屋过户发生于2016年4月21日，黄帅支付剩余房款是在4月22日。过户发生在托管资金打到杨红扬账户前进行属于不可抗力因素，因为过户需要提前预约，所以日期不是黄帅能把握的。一审认为黄帅晚打钱构成违约，是按照合同约定认定的，但是因为杨红扬与众联安泰发生纠纷，黄帅交完全款后应该在10日内收到房屋，后来黄帅与众联安泰是在2016年12月6日完成调解，但2016年12月底才交付房屋，黄帅认为一审认定杨红扬需要支付的逾期违约金过少。
黄帅向一审法院起诉请求：1.判令杨红扬承担逾期交房违约责任，向黄帅支付违约金39万元;2.判令杨红扬向黄帅支付律师费3万元。
杨红扬向一审法院反诉请求：判令黄帅向杨红扬支付违约金23400元。
一审法院认定事实：杨红扬作为出售方（甲方）及黄帅作为买受方（乙方）于2016年2月29日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定杨红扬将涉案房屋以780万的价格出售给黄帅。同时约定：涉案房屋的租赁状况为：已经出租；乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为150万元，经甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次，于2016年2月29日查档当日12:00前交定金50万元，资金通过自行交接方式划转，第二次2016年2月29日查档当日18:00前补定金15万元，乙方向甲方支付15万元，资金通过自行交接方式划转，第三次，于过户前且2016年4月14日前乙方向甲方支付555万元，资金通过资金存管方式划转；甲方应当在收到全部房款当日将该房屋交付给乙方；除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付；除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金，乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同合同解除条款约定。
同日，杨红扬作为出卖方（甲方）、黄帅作为买受方（乙方）与见证方（丙方）我爱我家公司签订《补充协议》约定：除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金；乙方以5次交付房款的方式交接房款：1、在签订合同当时，2016年2月28日乙方交付甲方部分定金10万元，交付方式为自行交接，2、在2016年3月1日甲方将标的房屋查档后无任何问题当日12点前，乙方交付甲方部分定金5万元，如甲方未收到，合同解除，房屋可以另行出售，已付定金不退，交付方式为自行交接，3、在2016年3月1日甲方将标的房屋查档后无任何问题当日18点前，乙方交付甲方剩余定金15万元，如甲方未收到，合同解除，房屋可以另行出售，已付定金不退，交付方式为自行交接，4、在办理产权过户前且2016年4月15日前，乙方交付甲方除贷款额以外的剩余房款555万元，如甲方未收到，合同解除，房屋可以另行出售，已付定金不退，交付方式为自行交接，5、贷款部分房款150万元，由金融贷款机构按照放款流程及条件直接发放给甲方，丙方对乙方交付的房款，仅承担见证责任。三方共同到银行签订贷款合同，批贷后由乙方交税后（甲方配合，不负责其他费用），之后再过户；甲方带租约出售此房，甲方收到全部房款之日起，房租归乙方，甲方配合乙方交接，出租所产生的所有费用（物业费，供暖费，燃气费，水费，电费，有线电视费）甲方收到全款前归甲方承担，房租收入归乙方之日起由乙方承担。《补充协议》第七条约定：经甲乙双方友好协商同意，约定乙方最迟于2016年4月1日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2016年4月15日未能过户，违约方应向守约方支付每日总房款的万分之五的违约金至产权过户当日止。产权过户后由丙方将过户后的乙方房屋所有权证转交银行，办理后续抵押登记及给甲方放款使用。
黄帅于2016年2月28日向杨红扬支付定金10万元，于2016年3月1日支付定金20万元，通过黄丽于2016年3月1日向杨红扬汇款45万元，于2016年4月18日将555万元购房款转入光大银行托管账户，托管资金于4月22日解除托管，杨红扬可支取。
杨红扬作为甲方（委托人）与众联安泰公司作为乙方签订《房屋出租委托合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方对外出租，委托期限共计12个月，即2016年3月26日起，至2017年3月25日止；房屋每月租金为9700元，房租按季缴付，具体付款日期：第一次2016年3月26日（24250元），第二次2016年6月23日（29100元），第三次2016年9月23日（29100元），第四次2016年12月23日（29100元）；委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。
黄帅与众联安泰公司在另案中自愿达成如下协议：1.众联安泰公司同意于2016年6月3日起与黄帅继续履行编号为00171的房屋出租委托合同（甲方为杨红扬，乙方为众联安泰公司），众联安泰公司同意向黄帅支付自2016年6月3日至2016年11月25日涉案房屋的租金共计55937元；2.众联安泰公司同意于2017年1月6日之前腾空涉案房屋交予黄帅，众联安泰公司于实际交接日结清水、电、煤气费用，众联安泰公司不负责对房屋室内设施设备及家具的维修，黄帅同意支付众联安泰公司43000元作为补偿，对于2016年11月25日至实际交接日的租金黄帅不再收取。黄帅称调解协议已履行。
一审庭审中，黄帅提交《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，证明黄帅于2016年4月18日将购房款555万元进行资金托管。黄帅提交增值税发票，证明其聘请律师的费用为3万元。
杨红扬提交中国光大银行对公账户对账单，证明其于2016年4月22日收到黄帅支付的555万元购房款，黄帅未按照《补充协议》约定的付款时间进行付款。黄帅称其于2016年4月18日将购房款进行资金托管，黄帅完成了支付义务，房屋产权变更时间未符合合同约定非黄帅的责任。
杨红扬提交发票，证明其已交纳2016年1月1日至2016年4月30日前全部所欠物业费，已履行配合黄帅交接房屋的义务。被告不认可其证明目的，称交纳物业管理费用是使用房屋的基本义务，不能视为房屋交付的义务。
杨红扬提交经公证的向众联安泰公司寄送的告知函，证明杨红扬已履行配合黄帅交接房屋的义务，已告知众联安泰公司涉案房屋已经出售给黄帅的事实，并要求众联安泰公司向黄帅履行《房屋出租委托合同》。黄帅不认可其证明目的，因为众联安泰公司与杨红扬之间存在矛盾，且众联安泰公司与杨红扬之间存在合同关系，众联安泰公司未向黄帅交付房屋、租金，亦拒绝向黄帅继续履行《房屋出租委托合同》，杨红扬未完成交房的义务。
杨红扬提交与黄帅的短信记录，证明杨红扬与黄帅达成和解协议约定众联安泰公司于2016年7月22日与杨红扬、黄帅三方现场交房，腾空空间并将钥匙移交黄帅，黄帅明知房屋及其附属设施、装饰装修、水卡、电卡、宽带、有线电视、钥匙等由众联安泰公司占有而非杨红扬。黄帅对短信记录真实性认可，称杨红扬拒绝履行和解协议，造成众联安泰公司拒绝向黄帅交房，并拒绝履行《房屋出租委托合同》。
经询问，黄帅称诉讼请求中主张的律师费作为主张赔偿损失，在赔偿损失和违约金择其一主张的情况下，黄帅选择主张违约金，杨红扬申请酌减违约金。
一审法院认为：黄帅与杨红扬签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点之一为杨红扬是否按照双方约定履行了交房义务。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定杨红扬应于收到全部房款当日将房屋交付给黄帅，《补充协议》约定甲方带租约出售此房，甲方收到全部房款之日起，房款归乙方，甲方配合乙方交接。根据法院查明的事实，杨红扬于2016年6月2日收到全部房款后，并未履行交房义务，亦未配合黄帅与众联安泰公司达成协议，涉案房屋仍由众联安泰公司占有，直至2016年12月6日黄帅与众联安泰公司在法院经调解达成协议约定众联安泰公司于2017年1月6日前向黄帅交付房屋。因合同的相对性原则，即使涉案房屋带租约，亦不能免除合同当事人杨红扬的交付义务，故法院认定杨红扬违约，应承担违约责任。因众联安泰公司已向黄帅支付自2016年6月3日至2016年11月25日期间的房租，弥补了杨红扬逾期交房给黄帅造成的损失，故法院对于杨红扬应承担的违约金予以酌减。本案的争议焦点之二为黄帅是否按照双方约定的时间支付购房款555万。合同约定办理产权过户前且2016年4月15日前向杨红扬支付购房款555万元，黄帅实际于2016年4月18日方才将该购房款支付转入光大银行托管账户，完成支付义务，法院认定其构成违约，应按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的逾期付款责任承担违约金。杨红扬所主张的《补充协议》第七条约定的违约责任适用于因贷款导致的违约问题，并不适用于延迟支付购房款的情形。违约金计算的终止时间为实际付款之日，而非杨红扬所主张的实际收到欠款的时间。
一审法院判决：一、黄帅于判决生效后七日内向杨红扬支付逾期付款违约金一万一千七百元；二、杨红扬于判决生效后七日内向黄帅支付逾期交房违约金十万元；三、驳回黄帅的其他诉讼请求；四、驳回杨红扬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为：结合杨红扬的上诉请求，本院重点说明以下两个问题。
其一，关于杨红扬的房屋交付问题。虽然各方于补充协议中约定了杨红扬方带租约出售此房，然其中亦明确了房租归属黄帅的时间和杨红扬配合交接的义务，而杨红扬收到全部房款之后，并未履行交房义务，亦未就房屋的后续租赁义务履行完毕配合义务。虽然杨红扬一方辩称涉诉房屋无法完成交接的责任在于众联安泰公司，然作为最初的出租方，杨红扬在与黄帅约定带租买卖事宜之时，对于承租方能否腾退及后续租赁事宜负有确定性的充分沟通义务，然杨红扬并未就此举证，故此，一审法院确定杨红扬在房屋交付一节上存在瑕疵，进而结合涉诉房屋的后续解决情况确定的违约金数额并无不当。
其二，关于黄帅应当承担的违约金计算时间，结合双方补充协议中对于剩余房款的支付方式，法院结合黄帅将剩余房款转入托管账户的时间进而确定黄帅违约的天数并无不妥，杨红扬要求以其实际收到款项时间作为违约判断节点缺乏合同依据，本院不予支持。
综上，本院认为，杨红扬的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由杨红扬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 史智军
代理审判员 楚 静
二〇一七年十二月十一日
法官 助理 邱 江
书 记 员 王秋岩