重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初10758号反诉原告：王德军，男，1984年11月14日出生，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：袁长猛，重庆柯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴代华，重庆竞豪律师事务所律师。反诉被告：重庆匡记亿佰家商贸有限公司，住所地重庆市江北区盘溪路150号附15号，统一社会信用代码9150010533961516XK。法定代表人：李忠琼，执行董事。委托诉讼代理人：孙超，重庆伟豪律师事务所律师委托诉讼代理人：李隆庚，重庆伟豪律师事务所律师。反诉原告王德军与反诉被告重庆匡记亿佰家商贸有限公司（下称匡记公司）房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由代理审判员柴世斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。反诉原告王德军及委托代理人袁长猛、吴代华、反诉被告匡记公司的委托代理人孙超、李隆庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告王德军诉称，2015年12月7日，我与匡记公司签订《商铺租赁合同》，2016年3月29日又签订了《补充协议》，约定我承租江北区盘溪路�号的“匡记超市”内AXXXX-X和AXXXX-X号商铺用于经营儿童乐园。商铺实际面积190平方米，免租期为4个月，免租期结束后至2016年11月19日止，月租金为3500元。后因反诉被告严重违约，导致反诉原告的合同目的不能实现，2016年6月24日，反诉原告向反诉被告发函要求立即解除合同。截止2016年6月24日，我实际产生租金3500元。2015年12月7日我已预交租金36000元，匡记公司应该退还我多交的租金。我租赁商铺的装修及设施等都是定制的，搬迁到其他地方无法使用，由于营业时间很短，在这么短的时间基本上无法转为盈利，匡记公司应该赔偿我的损失。我在装修商铺过程中，向被反诉人缴纳了5000元的装修保证金，这笔费用现应该予以退还。2016年6月25日起匡记公司即已关闭了我租赁商铺所在外租区的公用空调，2016年7月19日，匡记公司在人民法院尚未正式判决之前且没有通知我的情�下，单方面强行关闭了超市唯一的进出口卷帘门，导致整个负一楼全部被关闭，我方认为，即便是解除合同，匡记公司也应该给予反诉人合理的时间搬离商铺。反诉原告和反诉被告签订的《商铺租赁合同》存在诸多对反诉原告极为不平等的条款，应属无效。请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金57250元；2、判令反诉被告退还反诉原告已缴纳的履约保证金18000元；3、判令反诉被告退还反诉原告已预缴的但并未实际产生的租金32500元；4、判令反诉被告退还反诉原告已缴纳的装修保证金5000元；5、判令反诉被告赔偿反诉原告的装修损失21800元。本案诉讼费由被告承担。反诉被告匡记公司辩称，1、反诉原告拒不继续履行合同存在根本违约行为。双方签订《商铺租赁合同》后，我司积极履行商铺交付义务，但是反诉原告未经双方协商，联合其�商户向反诉被告发出解除函，要求立即解除商铺租赁合同并赔偿损失，反诉原告的根本违约行为对我司造成极其恶劣的影响，阻碍了后续的正常营业；2、反诉原告要求退还履约保证金的条件完全不成就。3、反诉被告不存在应该退还实际未产生的租金的情形。从2015年12月19日至2016年6月24日，按照合同约定18000元每月的租金标准（除去免租期三个月），反诉原告共产生租金64800元，但是其实际支付的租金远远低于此金额，反诉原告还拖欠物业费和电费；4、反诉原告要求赔偿的装修损失属恶意诉求。反诉原告的根本违约行为是导致合同解除的直接原因，我司也不同意继续利用反诉原告的装饰装修。反诉原告租赁商铺从事商业经营，不仅应当考虑享受的商业利益，也应当充分认识考虑到可能要承担的一系列商业风险，而不应当把自身经营不善、投资不利等与我司无关的主�观风险及其导致的商业损失转嫁给我司。另，我司曾在2016年6月29日作为原告起诉本案的反诉原告，我司认为是反诉原告的根本违约行为导致合同解除，合同解除的时间应该是2016年6月29日。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商铺租赁合同》、收据，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，反诉原告还举示了一份证明，该证明文件为反诉原告王德军自述，自述内容为由于超市人气不理想，反诉原告带领其他商户与超市达成减租补充协议，反诉原告本人的补充协议与超市孔总达成，内容为增加免租期至4个月，月租金改为3500元，补充协议签订后由于反诉原告不在重庆，故没有持有。该证明文件最后证明人处签名为：唐飞、邱奥、胡朋、张欣、彭立民。反诉被告质证称真实性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月7日，反诉原告（乙方）和反诉被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定反诉原告承租AXXXX-X、AXXXX-X号商铺，实际面积分别为190、13平方米，用于儿童乐园经营，租赁期为3年，即自2015年12月5日起至2018年12月5日止，月租金合计18000元，从第二年开始，每年租金在上一年的基础上递增百分之五，反诉被告给予反诉原告2个月的装修免租期，免租期从甲方超市开业起算。合同第5.1条约定：本合同的履约保证金为18000元，乙方应于签订本合同时一次性支付给甲方，乙方不得以交纳保证金为由拒绝交纳其他一切应由乙方承担的费用，合同期结束后，甲方应在15个工作日内无息退还履约保证金给乙方。第7.3条约定：乙方在租赁期内，应确保商品、人员、服务等各项经营工作正常进行，乙方应向顾客提供优质服务，以维护“匡记”的良好形象。7.7条约定：乙方应当遵从甲方关于“匡记”市场推广的各项合理要求。11.10条约定：乙方商铺开业不得晚于甲方超市卖场开业时间。14.2条约定：由于甲方或乙方的自身原因而要求在租赁期内解除本合同的，应提前至少六十日向对方发出提前解除本合同的书面通知，在征得对方书面同意后方可解除合同，还需按剩余租期租金总额的10%支付违约金。16.2条约定：下列情况不作为影响“匡记”营业的因素或乙方拒绝接受租赁该商铺或缴纳本合同约定费用的理由…….（4）其他店铺的经营。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付2个月租金36000元、物管费5928元、保证金18000元、装修保证金5000元。2016年6月24日，反诉原告与其他六家租赁户联名�反诉被告发送一份《解除商铺租赁合同及赔偿函》，提出由于超市无法正常营业，导致外租区名誉受到极大影响，营业额大幅下滑，此属于反诉被告严重违约，由此应对外租区进行赔偿，同时提出三项要求：1、立即解除商铺租赁合同；2、退还已经缴纳的履约保证金及预交的商铺租金；3、赔偿我外租区商户违约金及各项损失费用。该函件反诉被告在当当日收到。另，涉诉租赁场地处于负一楼，从地面平层乘扶梯下行直达。该租赁场地内有匡记超市和其他商铺进行经营活动，反诉原告经营的商铺即是其中之一。匡记超市开业时间为2015年12月19日。庭审中，反诉原告举示了一组照片和视频，拟证明2016年6月19日至24日匡记超市关门停业，2016年7月19日，进入整个市场的一楼大门关闭。反诉被告陈述2016年6月24日超市只是暂时整顿，7月20日一楼大门关门，超市正式停业。另，庭审中双方均认可，2016年6月24日反诉原告发函后并未搬离涉诉场地，一楼大门关门后，反诉原告也无法进入，至庭审之日，商铺及物品仍处于涉诉租赁场地之内。另，反诉被告2016年6月29日曾提出本诉诉至本院，要求确认其与反诉原告签订的《商铺租赁合同》在2016年6月24日解除，在本诉审理过程中，本案反诉原告提出反诉。后因反诉被告未按时到庭应诉，本院对本诉按撤诉处理。本院认为，2015年12月7日反诉原、被告签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定行使权利、承担义务。反诉原告主张其与反诉被告之间签订有《补充协议》，对免租期、租金等重新进行了调整约定。本院不予支持，理由如下：首先，反诉原告未能举示《补充协议》，仅举示了一份证明，该证明从证据形式而言属于证人证言，考虑到签名人均为涉诉场地承租商户、其中唐飞、胡朋、张新与反诉被告同时亦在进行诉讼、其他证人未出庭等因素，该证明的证明力有限，而且反诉被告质证也不予认可；其次，该证明中对于免租期的截止时限、调整后优惠月租金的适用期限均不明确；再次，反诉原告在反诉状中对于优惠租金适用期限的陈述也存在前后矛盾的情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承�不利的后果。因此，因为证据不足，反诉原告应当承担相应的举证不能后果，对其关于《补充协议》的主张，本院不予采信。庭审中，对于合同所处的状态，反诉原告表示合同已经在2016年6月24日解除，反诉被告也同意解除合同，但是其并非是对6月24日反诉原告发函要求解除合同表示同意，而是因为反诉原告存在根本违约其提出解除合同，其提出解除合同的时间为2016年6月29日首次起诉时。本院认为，2016年6月24日，反诉原告向反诉被告发送《解除商铺租赁合同及赔偿函》时，其并不具备合同解除权，其主张的反诉被告根本违约导致合同目的不能实现的解除理由不成立。理由如下：1、《商铺租赁合同》的主要权利义务表现为一方交付房屋、一方支付租金，反诉被告作为出租方，自交付给反诉原告可以满足日常经营使用的商铺之时即已履行了租赁合同的主要义务；2、虽然在涉诉商场中，由于超市经营对人流的巨大吸引性，周边的商铺经营与超市形成了一种积聚互动效应，但是反诉原告作为商铺投资经营者，其应该对投资经营中的商业风险有合理的预期，应该预期到如果超市经营出现意外状况可能对自身经营产生的影响，其在承租时可以将此种潜在的影响在双方的租赁合同中另行约定救济，但是纵观《商铺租赁合同》，并没有此种条款的体现，相反，在16.2条反倒是约定了其他商铺的经营不构成反诉原告拒绝接受租赁商铺或者拒交租金的理由；3、从时间上来讲，6月24日发函之日，超市虽然经营出现了停顿，但是是否在经历该停顿之后可继续复业经营在当时尚未可知，此种情况下，反诉原告急急发送解除函要求立即解除合同，缺乏法律依据。对于反诉被告辩称的其在6月24日收到《解除商铺租赁合同及赔偿函》时，并未同意解除合同，至6月29日首次起诉反诉原告时，才应视为解除合同，而且是因为反诉原告根本违约，反诉被告行使合同解除权。本院认为，如上所述，6月24日反诉原告发函之时其不具备合同解除权，6月29日，反诉被告起诉反诉原告要求确认合同在6月24日解除，此应该视为反诉被告同意解除合同，该意思表示已经在本诉开庭当日到达反诉原告，故合同解除时间应为2016年6月24日。这与租赁合同第14.2条“由于甲方或乙方的自身原因而要求在租赁期内解除本合同的，应提前至少六十日向对方发出提前解除本合同的书面通知，在征得对方书面同意后方可解除合同……”关于合同解除的约定也相符合。反诉被告将6月29日视为合同解除时间，于法无据，也与其6月29日初次起诉时的意思表示明显相悖，本院不予支持。综�，本院认为，可以确认双方当事人之间的《商铺租赁合同》在2016年6月24日已经解除。此种解除的性质，按照租赁合同第14.2条的约定，应该是反诉原告因为自身原因要求解除合同，反诉被告予以同意。反诉原告的第一项诉讼请求，没有法律及合同依据，本院不予支持。对于第二、四项诉讼请求。合同中并未有条款约定履约保证金、装修保证金不予退还，现合同解除，故反诉被告应当将收取的该两笔款项予以退还。故对该两项诉讼请求，本院予以支持。对于第三项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。超市的开业日期为2015年12月19日，�据《商铺租赁合同》免租期从超市开业起算3个月的约定，2016年3月18日前，反诉原告免交租金。从2016年3月19日起至2016年6月24日合同解除，反诉原告应该支付给反诉被告的租金总额为18000*3+18000*6/30=57600元。反诉原告仅预交租金36000元，不存在实际未产生租金的情形。故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告的第四项诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，前述已经认定，合同系因反诉原告自身原因解除，反诉被告也明确表示不同意继续利用反诉原告的装饰装修。参照上述司法解释之规定，对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款。第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告重庆匡记亿佰家商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告王德军履约保证金18000元；二、反诉被告重庆匡记亿佰家商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告王德军装修保证金5000元。三、驳回反诉原告王德军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1496元，由反诉原告王德军承担1240元，由反诉被告重庆匡记亿佰家商贸有限公司承担256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  柴世斌二〇一六年十月二十九日书 记 员  叶 丹