湖北省鄂州市鄂城区人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）鄂0704行初2号
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行，住所地：鄂州市百子西街13号。
负责人孙焕雄，该分行行长。
委托代理人盛庆共，湖北吴都律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告鄂州市国土资源局，住所地：鄂州市滨湖西路169号。
法定代表人祝健，该局局长。
委托代理人郝国维，该局工作人员。代理权限为特别授权。
委托代理人汪文涛，湖北源规律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告鄂州市房产管理局，住所地：鄂州市古城北路房产大厦。
法定代表人胡石安，该局局长。
委托代理人李忠平，该局工作人员。代理权限为特别授权。
第三人杨先兵，男，1973年3月9日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。
第三人鄂州市盛昌置业开发有限公司，住所地：鄂州市花湖镇华山村。
法定代表人杨献忠，该公司执行董事。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行（下称邮政银行鄂州分行）不服被告鄂州市国土资源局、鄂州市房产管理局房屋行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2017年1月3日立案后，于同月6日向二被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并通知杨先兵、鄂州市盛昌置业开发有限公司（下称盛昌置业公司）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2017年3月28日公开开庭审理了本案。原告邮政银行鄂州分行的委托代理人盛庆共，被告鄂州市国土资源局的委托代理人郝国维、汪文涛，被告鄂州市房产管理局的行政负责人该局副局长汪克勤、委托代理人李忠平到庭参加诉讼。第三人杨先兵、盛昌置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被诉行政行为：鄂州市房产管理局于2010年11月18日为第三人杨先兵颁发了鄂州市房权证鄂城区字第××号房屋所有权证（下称10××55号房产证），证载房屋所有权人杨先兵单独所有、房屋坐落于花湖迎宾大道南侧盛昌综合楼底层自东向西第3、5间、规划用途商业、总层数10层、建筑面积238.36㎡、2010年协议离婚取得产权。
原告邮政银行鄂州分行诉称：原告与鄂州市盛昌大酒店有限公司、杨先兵、盛昌置业公司金融借款合同纠纷案执行过程中，处置杨先兵上述抵押房产时，法院发现无法确定抵押房产的具体位置，遂向鄂州市不动产登记中心致函要求其提供上述抵押房产的登记资料（含盛昌置业公司初始登记及转移资料），但鄂州市不动产登记中心在指定期限内拒不提供。原告经向市区两级不动产登记部门、规划部门调查了解到，初始登记档案中所附的平面图标注的方位与实物方向完全相反；初始登记时底层商铺是一个整体，分割为独立商铺出售时档案应附有分割后的平面图，经查并无对应档案；第3间不应与第5间合发在同一房产证及土地证内。上述原因致使无法确定二间商铺的具体位置及各自面积，无法腾房、无法隔离、无法交付实物，导致原告申请拍卖抵押物的请求无法实现，案件至今无法执行。原告认为：1、利害关系的时点为诉讼时。原告自取得他项权之日即构成该房产的利害关系人，之前的房产登记信息是否错误、是否遗漏及颁证的合法性，直接影响到原告抵押权的顺利行使。2、本案适用20年起诉期限，且原告于2016年才发现房屋登记存在问题，没有超过起诉期限。3、即使登记机关对转移登记无现场查看义务，其对面积不实等问题也存在审查失误。4、初始登记实地查看环节中的失职行为与本案有着直接利害关系，鄂州市房产管理局作为原登记职权的委托机关和现继续行使交易监管、测量职权的机关，鄂州市国土资源局作为职权变更后继续行使不动产登记职权的机关，属本案共同被告。相信登记机关所发证件的公信力是申请人决定发放贷款的核心基础，原告作为上述房屋的利害关系人提起诉讼，请求判决：撤销原鄂州市房屋产权登记发证办公室对杨先兵颁发的花湖迎宾大道南侧盛昌综合楼底层自东向西第3、5间商铺（房屋所有权证：鄂城区字第××号）产权登记证书。
被告鄂州市国土资源局辩称：1、邮政银行鄂州分行不具有本案原告资格。①物权不能唯登记论，登记只影响公示效力，不影响物权效力，登记行为不是产生法律上利害关系的原因。②在房屋上建立的抵押权只表明与房屋有利害关系，不代表与被诉登记行为有利害关系。③抵押权是基于房屋所有权人因履行债权担保而派生出来的一项权利，派生权利的范围不能超过原权利范围，否则将会出现原权利人认可登记行为，而作为原权利派生出来的次权利人否认登记行为的矛盾现象，本案原权利人杨先兵认可登记行为，原告作为后来的抵押权人主张诉权，不符合基本法律原则。④债权人（含抵押权人）一般没有原告资格，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条的规定，“债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的”情况下，才具备原告资格。⑤被诉转移登记行为作出时，原告与之未发生任何联系，后来在房屋上建立的权利人，无权起诉在先登记行为，不能因其后的抵押登记，就认定原告与此前的所有权登记存在法律上的利害关系。2、原告在2012年受理贷款申请及办理抵押登记时即已知道100525955号房屋所有权登记行为的具体内容，至2016年11月提起诉讼，超过法定起诉期限。3、不动产登记行为由房屋登记机构独立完成，无需二被告共同完成，故不应列共同被告；继续行使房屋登记职能的机关是鄂州市国土资源局下属的不动产登记中心，故该中心或该局是适格被告。4、被诉登记行为合法。依据“诉什么审什么”的原则，与本案无关的登记行为或其他行为不属本案审查范围；被诉登记行为符合《房屋登记办法》第三十三条等规定，转移登记并无现场查看义务；买卖双方将两间商铺作为一个合同标的物进行交易，被告无权要求其拆分并另行签订两份合同再行办理登记，两间商铺合发在同一产权证书上不违反法律规定。
被告鄂州市房产管理局辩称：职权变更后，本局不是适格被告。其他同意被告鄂州市国土资源局的意见。
第三人杨先兵、盛昌置业公司未向本院提交书面陈述意见。
经审理查明，涉案房屋坐落于花湖迎宾大道南侧盛昌综合楼底层自东向西第3、5间、规划用途商业、总层数10层。已知被告鄂州市房产管理局对该房屋办理了以下四个登记：1、2005年11月25日依盛昌置业公司申请办理初始登记，颁发鄂州房权证鄂城自字第××号房产证，证载房屋所有权人盛昌置业公司、房屋坐落迎宾大道东段南侧、建筑面积945.26㎡，被诉转移登记行为所涉的第3、5间商铺在945.26㎡之内。2、2007年9月27日根据盛昌置业公司及买受人杨先兵的转移登记申请，向杨先兵颁发了鄂州房权证鄂城私字第××号房产证，证载房屋所有权人杨先兵、房屋坐落花湖迎宾大道南侧盛昌综合楼底层自东向西第3、5间、建筑面积238.36㎡。该房屋为登记在杨先兵名下的夫妻共同财产。3、2010年11月18日根据杨先兵和共有人吴建英的转移登记申请以及提供的申报表、询问表、价款结清证明、买卖契约、产权证书、离婚补充协议、婚姻状况声明书、无再婚情况证明等相关登记资料，向杨先兵颁发了10××55号房产证，证载杨先兵单独所有，其他登记内容不变。证附建筑面积119.18㎡/间的《房屋产权登记平面示意图》2张。4、2012年12月24日杨先兵以其单独所有的10××55号房屋为鄂州市盛昌大酒店有限公司提供最高额460万元的抵押担保，并向原告提交了附有10××55号房产证及上述平面示意图的抵押估价报告，被告鄂州市房产管理局于当日依原告及杨先兵申请办理抵押登记，并向原告颁发了鄂州市房他证鄂城区字第××号他项权证。其后该房屋未再发生转让。
原告依约发放贷款后，因借款人违约，原告诉至本院，生效民事调解书确定：鄂州市盛昌大酒店有限公司偿还原告借款本息余额4192675.61元（利息算至2015年7月15日，之后另计）；原告对杨先兵所提供的上述抵押房产在抵押担保范围内享有优先受偿权。该房屋在执行过程中流拍。2016年7月26日本院依原告申请、以无法辨识抵押物具体位置，向鄂州市不动产登记中心调取涉案房产的初始登记、转移登记及公共通道具体位置的平面图等信息，并要求书面答复两间商铺合发在同一本房产证上的原因，鄂州市不动产登记中心对此持有异议而未提供。原告认为在先产权登记行为直接影响到原告抵押权的行使，故提起本案诉讼。
另查明，鄂州市人民政府发布通告，自2016年6月12日起，不动产统一登记工作由鄂州市国土资源局负责，鄂州市不动产登记中心（市国土资源局所属事业单位）具体承担房屋、土地、林地等不动产登记工作。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织”。本案中，被诉2010年11月18日10××55号房屋产权登记行为系因共有财产重新分割约定，而在共有人之间发生的转移登记。该行为作出时，其法律后果的承担者、权利的实际或潜在受影响者即已确定。2012年12月24日该房屋为原告设定抵押后，原告与该房屋及抵押登记建立了联系，但与在先产权登记行为没有利害关系，因而不具有原告诉讼主体资格。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年”。本案中，被诉转移登记行为于2010年11月18日作出，行政机关未告知诉权和起诉期限，适用该条规定的2年起诉期限。10××55号房产证所载内容就是行政行为的内容，原告提出登记内容与事实不符，是其主张行政行为违法的理由，并非行政行为的内容。原告作为抵押权人、贷款人，在受理贷款申请及办理抵押登记过程中，审核10××55号房产证并持有估价报告，其于2012年12月24日即已知道被诉10××55号房屋产权登记行为的内容，至2016年11月向本院递交起诉材料，即使其具有原告资格，也已超过2年起诉期限。最长起诉期限的法定适用条件是当事人既不知道诉权和起诉期限，又不知道行政行为的主要内容，原告主张适用20年起诉期限与本案事实不符，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行的起诉。
已收取的诉讼费50元予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。
审判长 杨 磊
审判员 金书生
审判员 罗 慧
二〇一七年五月十六日
书记员 吴 浩