上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1159号
原告卢富义，男，1969年8月7日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市，现住上海市松江区。
委托代理人周韧捷，上海市光明律师事务所律师。
被告郑祥敏，男，1962年4月7日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。
委托代理人胡兰霞，上海市新闵律师事务所律师。
被告上海莘庄镇永康水产品批发交易市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人陈群，董事长。
委托代理人江净，上海市新闵律师事务所律师。
委托代理人胡兰霞，上海市新闵律师事务所律师。
原告卢富义与被告郑祥敏、上海莘庄镇永康水产品批发市场经营管理有限公司承租人优先购买权纠纷一案，本院于2013年6月27日立案受理，依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2013年11月8日、2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告卢富义及其委托代理人周韧捷，被告郑祥敏的委托代理人胡兰霞、上海莘庄镇永康水产品批发市场经营管理有限公司的委托代理人胡兰霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卢富义诉称，1999年10月8日，原告与被告上海莘庄镇永康水产品批发市场经营管理有限公司（以下简称“永康市场”）签订《租赁合同》一份，承租了其名下位于闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室商铺，即本案涉案房屋（以下简称102室商铺）用于经营，租赁期限20年。合同签订后，原告一次性支付了全部租金人民币（以下币种相同）155，000元与押金10，000元。2006年，被告永康市场在原告不知情的情况下，将涉案房屋转让给了被告郑祥敏。因此，原告曾于2009年以被告永康市场侵害其优先购买权为由向法院提起诉讼，要求确认永康市场与郑祥敏之间的房屋买卖合同无效。后原告在庭审中了解到，郑祥敏可能涉嫌他案不能到庭，故撤回了起诉。2010年，原告以其作为房屋承租人在同等条件下享有优先购买权，而被告永康市场侵害了其优先购买权为由，诉诸法院，要求判令被告永康市场赔偿经济损失。法院于2010年5月判决被告永康市场向原告赔偿经济损失39，667元。2010年4月16日，被告郑祥敏在未通知原告的情况下，与案外人郑甲签订《上海市房地产买卖合同》一份，将涉案房屋转让给了郑甲。合同记载的转让价为924，500元，而郑甲实际支付了相关款项1，080，000元。同年4月23日，涉案房屋产权登记至郑甲名下。2012年1月30日，原告诉至法院，要求行使优先购买权。同年12月24日，法院判决驳回原告诉讼请求，并向原告释明另行处理因优先购买权而引起的赔偿事宜。综上所述，原告作为涉案房屋的承租人，依法享有优先购买权。被告之行为侵犯了原告的合法权益，102室商铺目前的价值为2，146，055元，故原告诉至法院，要求判令：被告郑祥敏向原告赔偿102室商铺目前的市场价值2，146，055元，与被告郑祥敏出售给案外人郑甲时的价格1，080，000元之间差价所造成的经济损失1，066，055元，并由被告永康市场承担补充连带责任。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：
1、原告与被告永康市场于1999年10月8日签订的《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》，证明原告与被告永康市场于1999年即形成租赁关系，原告租赁102室商铺20年，原告具有优先购买权；
2、（2012）闵民五（民）初字第198号民事判决书与（2012）沪一中民二（民）终字第1000号民事判决书，证明原告优先购买权受到损害，有权提起赔偿及具体赔偿依据；
3、《关于101室、102室、107室和108室价位的说明》与《房屋抵押协议》，证明被告认可102室商铺成交时实际支付的价格为1，080，000元，而目前用于抵押的市场价值为2，146，055元；
4、案外人郑甲关于（2012）沪一中民二（民）终字第1000号案件的《书面意见》，证明102室商铺的市场价值为2，146，055元。
被告郑祥敏、永康市场对原告提供的证据1，真实性无异议，但认为与本案无关联性，102室商铺因动拆迁而已灭失，租赁合同实际已无法继续履行；对证据2，真实性无异议，但认为102室商铺系由浙江省乐清市处置民间非法金融活动领导小组办公室（以下简称乐清市处置办）强制处理的，并非被告郑祥敏的真实意思表示，与一般认知意义上的买卖合同有所不同；对证据3，因系案外人郑甲提供，与被告无关联，真实性不予认可，但不认可其证明目的，不能作为计算原告损失的依据；对证据4，真实性不予认可，其中提到的价值是102室商铺抵押时协商议定的价值，而并非其实际的买卖市场价值，证据证明内容与客观事实不符。
被告郑祥敏辩称，其并没有侵犯原告的优先购买权。涉案房屋是被告郑祥敏在受到人身限制时，由乐清市处置办处理给案外人的，定价、手续办理都是乐清市处置办处理，被告郑祥敏并未实际参与，客观上也没有能力通知原告。涉案房屋转让过程中，优先购买权的损失应以原告产生的实际损失为准，原告没有另行购置房屋，也没有产生任何损失，因此，被告郑祥敏不需对原告赔偿。此外，原告的诉讼已超过法定诉讼时效，不应得到法院支持。
被告郑祥敏为支持自己的抗辩理由，向本院提供以下证据：
1、（2012）闵民五（民）初字第198号民事判决书，证明102室商铺是由乐清市处置办处理的，并非正常的房屋市场买卖，并未侵犯原告优先购买权；
2、上海同信房地产估价有限公司于2010年2月12日出具的《上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室、XXX室商业房地产估价报告》，在2010年2月12日至2011年2月11日的报告有效期间内，102是商铺的市场价值为956，000元，亦高于案外人郑甲支付的房价款，未侵犯原告的优先购买权。
原告卢富义对被告郑祥敏提供的证据1，真实性无异议，但关联性不予认可，并不能反映乐清市处置办在处理过程中对102室商铺进行了评估，且乐清市处置办系居中协调的角色，不存在强制处置或交易过户的情况；对证据2，真实性无异议，但估价报告的应用期限截止至2011年2月11日，已过期，且其估价针对的时间为2009年6月，不能以此估价确定之后产生的实际损失。被告永康市场对被告郑祥敏提供的证据1、2无异议。
被告永康市场辩称，不同意原告诉请。涉案房屋已于2002年转让给了郑祥敏，永康市场只是管理方，不应承担任何责任。此外，涉案房屋等资产处置过程中，乐清市处置办亦来过被告永康市场处，并通知了原告相关情况。
本案审理期间，原告卢富义申请对102室商铺2012年12月31日的房地产价值进行评估。本院依据原告卢富义申请，经上海市高级人民法院委托上海城市房地产XX有限公司（以下简称城市XX公司）对102室商铺于2012年12月31日的房地产价值进行了评估。2014年9月2日，城市估价公司出具《房地产估价报告》，确定102室商铺于2012年12月31日时点的市场价值为1，290，000元。该估价报告的有效期自2014年9月2日起至2015年9月1日止。对于上述《房地产估价报告》，原告认为，估价报告对于如何得出的估价结论没有具体描述，只是笼统地表述为使用比较法，但比较参数、案例并未具体阐述，故原告认为程序有瑕疵。当时，以2011年3月1日为估价时点进行了评估，估价结论已经为1，530，000余元，且2011年后，房地产市场价值仍保持上扬态势，目前，102室商铺每平方米单价在34，000元至35，000元，因此，原告对估价报告的评估结果有异议。被告郑祥敏认为，102室商铺在2012年8月已经拆除，房屋实体不存在，房屋也不再具有价值。假使原告当时购买了102室商铺，那么2012年8月拆除后亦不再存有异议。优先购买权的差价损失应该计算至知道或应当知道时，本案中，原告自述于2010年2月得知102室商铺已经出售，故其主张权利的时间就应该是得知的时点，故不同意估价报告的评估时点。被告永康市场认为，系争房屋在2012年8月已经拆除，同意被告郑祥敏的意见。
本院对双方证据的认证意见：对原告证据1、2，两被告对真实性无异议，且对查明本案所涉之租赁关系以及是否存有优先购买权等问题具有关联性，本院予以采纳；对证据3，真实性无异议，且与其他证据结合，对查明102室商铺相应时点的市场价值具有关联性，本院予以采纳；对证据4，真实性无异议，且在102室商铺租赁、租赁期间转让等相关纠纷处理过程中形成，与本案具有关联性，本院予以采纳。对被告郑祥敏的证据1，真实性无异议，且与查明本案事实具有关联性，本院予以采纳；对证据2，真实性无异议，虽原告认为报告已经超过了应用期限，但报告列明了102室商铺当时的市场价值，对参考衡量与综合评价102室商铺的市场价值与相关损失，具有关联性，本院予以采纳。对城市估价公司出具《房地产估价报告》，真实性无异议，虽102室商铺产权于2013年8月1日注销，但估价报告通过比对同地区类似商铺及其他相关因素所评估的价格，对参考衡量与综合评价当时与102室商铺类似商铺的市场价值与相关损失，具有关联性，本院予以采纳。
经对原、被告提供的证据进行质证、认证并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：
被告郑祥敏与案外人张某某系夫妻关系。案外人杨某某系案外人郑甲的丈夫。案外人南某某系案外人蔡某某的丈夫。
1999年10月8日，原告卢富义（承租人，签约乙方）与被告永康市场（出租方，签约甲方）签订《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》1份，约定甲方同意将（本市场内）A型04幢82号单元营业房出租给乙方使用。租赁期为20年（自1999年10月8日至2019年10月8日止）。按照甲方有关优惠政策规定，免费试营业期为8个月，故实际使用期顺延至2020年6月8日止。乙方应付租金155，000元，保证金10，000元。在租赁期内，乙方必须每月按实际使用数交纳水电费、电话费等费用。合同签订之日，即应付租金155，000元，保证金10，000元。此外，合同还对双方的权利义务等事项分别作了约定。合同签订后，原告按约向永康市场付清了上述租金及保证金。
2005年11月16日，被告永康市场向原告发出《上海莘庄永康水产品批发交易市场重要通知》，告知其所承租的商铺编号由原先的二街XXX号单元营业房已改为（闵行区疏影路XXX弄）6号102室，即日起启用新编号，原租赁合同所签署的商铺编号相应变更。
2006年6月5日，永康市场与郑祥敏签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定将涉案房屋以911，893元的价格转让给郑祥敏。同年10月17日，涉案房屋的产权登记至郑祥敏名下。
2007年，案外人张某某因分别结欠案外人郑甲、蔡某某钱款，将闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室（以下简称101室商铺）、102室商铺抵押给蔡某某，将闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室、XXX室（以下分别简称107室商铺、108室商铺）房屋抵押给郑甲，但均以房屋产权证抵押，而未办理抵押登记。同年11月26日，郑祥敏与张某某经办理公证，委托案外人杨某某代为办理101室商铺、102室商铺的还贷、转按揭、签订买卖合同、代收房款等买卖手续；委托案外人南某某代为办理107室商铺、108室商铺屋的还贷、转按揭、签订买卖合同、代收房款等买卖手续。
2008年6月4日，乐清市公安局因郑祥敏涉嫌非法吸收公众存款案，对包括涉案房屋在内的被告郑祥敏名下的房产进行了司法查封。
2009年6月16日，原告以永康市场侵犯其优先购买权为由，诉至上海市闵行区人民法院（以下简称闵行区法院），要求宣告永康市场与郑祥敏所签订的房屋买卖合同无效，同时要求确认其享有同等条件下的优先购买权。审理中，因原告了解到郑祥敏因涉嫌非法吸收公众存款案不能到庭应诉，于2009年7月13日撤回了起诉。2010年1月4日，原告又向闵行区法院提起诉讼（（2010）闵民三（民）初字第87号），要求判令永康市场赔偿因侵害其优先购买权而造成的经济损失47，995元、赔偿其他经济损失251，068元。同年5月28日，闵行区法院作出判决，判定永康市场赔偿原告卢富义经济损失39，667元。
2010年2月12日，上海同信房地产估价有限公司经上海市高级人民法院委托，以涉案101室商铺、102室商铺为估价对象进行了评估并出具估价报告。经评估，估价对象的房地产市场价值为1，912，648元，其中，101室商铺为961，088元，102室商铺为951，560元。评估报告应用的有效期为2010年2月12日至2011年2月11日。
2011年5月24日，郑祥敏因犯非法吸收公众存款罪，被判处有期徒刑一年三个月，并处罚金50，000元。该案处理期间，经乐清市处置办清算核对，郑祥敏的妻子张某某结欠案外人郑甲（杨某某）钱款1，020，000元。郑甲（杨某某）已代张某某归还购房的银行贷款170，000元。2010年3月26日，杨某某（郑甲）向乐清处置办支付220，000元，用于代张某某清偿其他债务。同年4月1日，杨某某（郑甲）向乐清处置办提交一份申请，表示由于张某某结欠其债务1，020，000元，并以107室商铺、108室商铺作抵押，而上述商铺已由乐清市公安机关查封。上述两套商铺的价格均为900，000元，张某某就上述两套商铺还分别结欠银行贷款本息430，000元。现杨某某（郑甲）愿意承担107室、108室商铺过户的全部税费和贷款本息，并自愿支付220，000元用以清偿张某某的其他债务。张某某还结欠案外人蔡某某钱款760，000元。蔡某某已代张某某归还购房的银行贷款180，000元。2010年3月29日，蔡某某向乐清处置办支付360，000元，用于代张某某清偿其他债务。同年4月1日，蔡某某向乐清处置办提交一份申请，表示由于张某某结欠其债务760，000元，并以101室商铺、102室商铺作抵押，而上述商铺已由乐清公安机关查封。上述两套商铺的价格分别为960，000元、900，000元，张某某就上述两套商铺还分别结欠银行贷款本息400，000元、470，000元。现蔡某某愿意承担上述商铺过户的全部税费和贷款本息，并自愿支付360，000元，用于代张某某清偿其他债务。事后，经乐清市处置办协调，乐清市公安局解除了101室、102室、107室与108室商铺的查封。同年4月16日，被告郑祥敏（出售方、甲方，案外人杨某某作为代理人）与案外人郑甲（买受方、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，将涉案的102室商铺转让给郑甲。合同记载的转让价为924，500元。郑甲（杨某某）代郑祥敏清偿了银行贷款余额本息。同年4月20日，杨某某持张某某、郑祥敏的公证委托书，郑甲的委托书，向上海市XX区房地产交易中心递交102室商铺的过户登记申请，办理产权变更登记手续，并缴纳了相关交易税费。同年4月23日，闵行区房地产登记处核准了上述产权变更登记，将该房屋产权转移登记至郑甲名下。嗣后，2011年4月18日，原告卢富义向闵行区法院起诉案外人张某某与郑甲（（2011）闵民三（民）初字第673号），要求宣告张某某与郑甲就101室商铺签订的买卖合同无效，并由原告在同等条件下优先购买101室商铺。诉讼期间，原告卢富义表示，“鉴于郑甲实际代张某某清偿银行贷款本息、其他债务等，郑甲实际付出的成本为1，135，000元，故同意以此价格优先购买101室。”闵行区法院经审理判决：“一、被告张某某与被告郑甲就上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室房屋于2010年4月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告郑甲于本判决生效之日起十日内协助被告张某某办理上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记手续，将此房屋产权恢复登记至被告张某某名下；三、被告张某某于本判决生效之日起十日内返还被告郑甲人民币113.5万元；四、原告卢富义于本判决生效之日起二十日内支付被告张某某购房款人民币113.5万元；五、被告张某某于收到原告卢富义支付的113.5万元房款后五日内，协助原告卢富义办理上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记手续，将房屋产权转移登记至原告名下。在办理产权过户过程中所产生的税费，由双方各自承担。”一审判决后，郑甲不服一审判决，上诉于上海市第一中级人民法院（以下简称市一中院）（（2012）沪一中民二（民）终字第1000号）。该案审理期间，郑甲出示《房屋抵押协议》等证据，市一中院经审理认定，“二审中，郑甲出示房屋抵押协议、收条、银行电子回单，旨在证明涉讼房屋价值已达2，146，055元。被上诉人不予认可。本院确认郑甲已向法院出示原件的房屋抵押协议具有证据效力。”该郑甲（甲方）与被告永康市场（乙方）于2011年10月25日签订的《房屋抵押协议》载明，经综合评估后，甲、乙双方同意101室商铺与102室商铺价值4，292，110元。
2012年1月30日，原告卢富义向闵行区法院起诉永康市场、郑祥敏与郑甲（（2012）闵民五（民）初字第198号），要求确认郑祥敏与郑甲之间关于102室商铺的买卖合同无效，并由原告卢富义在同等条件下优先购买102室商铺。闵行区法院经审理后，于2012年12月24日作出判决，驳回卢富义的诉讼请求。
2013年8月1日，102室商铺产权注销。
本院认为，本案争议焦点在于：一、原告主张优先购买权之诉讼请求是否已过诉讼时效？二、被告郑祥敏将102室商铺出卖给案外人郑甲时，102室商铺租赁关系权利义务相对方是原告与被告郑祥敏，还是原告与被告永康市场？三、被告郑祥敏将102室商铺出卖给案外人郑甲的行为是否侵害了原告的优先购买权？若侵害事实存在，是否应当承担赔偿责任及损害责任的大小？四、被告永康市场是否侵害了原告的优先购买权？若侵害事实存在，是否应当与被告郑祥敏承担连带责任？
关于争议焦点一，本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”与第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，本案中，102室商铺产权于2010年4月23日由被告郑祥敏转移登记至案外人郑甲名下，原告曾于2012年1月30日向闵行区法院起诉主张相关权利，要求在同等条件下优先购买102室商铺，未超过二年的诉讼时效，且诉讼时效因原告提起诉讼而中断，重新计算。该案经本院审理，于2012年12月24日判决驳回原告诉讼请求。待该判决生效后，原告明确知晓其无法实现购买102室商铺，且因优先购买权遭受侵害而受到损失后，又于2013年6月27日提起本案之诉讼请求，就其优先购买权所受损失主张赔偿，亦未超过二年的诉讼时效。因此，原告之诉讼请求未超过二年诉讼时效之规定。
关于争议焦点二，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，102室商铺由被告（原产权人）永康市场自1999年10月8日起出租给原告。102室商铺作为租赁物，其所有权发生变动后，设定在系争房屋上的以原告为承租人的租赁合同仍然存在。因此，在被告永康市场于2006年6月5日与被告郑祥敏签订《上海市房地产买卖合同》，郑祥敏作为102室商铺受让人，于2006年10月17日取得系争房屋所有权时，即与原告（承租人）卢富义产生租赁合同关系，成为新的出租人，并继承了原出租人被告永康市场的权利和义务，受到租赁合同的约束。因此，在被告郑祥敏将102室商铺出卖给案外人郑甲时，102室商铺租赁关系相对方系原告卢富义与被告郑祥敏，而被告永康市场不再是102室商铺的产权人与出租人。
关于争议焦点三，所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖特定房屋时，承租人作为特定的民事主体，依照法律规定，在同等条件下，享有优先购买该特定房屋的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，承租人的优先购买权是一项法定权利，相应的，其附加给特定房屋的出租人（权利人）强制性义务，即其出售房屋时负有通知承租人的义务。本案中，基于上述争议焦点二阐述之内容，被告郑祥敏受让102室商铺，即与原告形成新的租赁关系，继承了原出租人被告永康市场的权利和义务，受租赁合同约束。双方租赁关系存续期间，被告郑祥敏未在合理期限内将102室商铺出卖的相关情况通知原告，而将102室商铺出卖给了案外人郑甲，侵害了原告作为承租人的优先购买权。虽被告郑祥敏提出102室商铺是被告郑祥敏在人身受到限制时，由乐清市处置办处理给案外人郑甲，商铺定价与相关手续是乐清市处置办确定并处理的，郑祥敏并未参与买卖过程，客观上没有能力履行通知原告的义务，主观上也不愿意出卖102室商铺的抗辩理由，但优先购买权是法律规定的特定权利，被告郑祥敏人身受到限制而由乐清市处置办处理102室商铺的行为，并不排除其作为出租人应当履行法定的通知义务。同时，被告郑祥敏本人在《上海市房地产买卖合同》上签章，并公证委托案外人杨某某处理102室商铺相关事宜，客观上亦具有履行通知义务的可能与途径，上述抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予采信。因此，原告要求被告郑祥敏赔偿因侵害原告优先购买权而造成损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于赔偿的具体金额，原告主张案外人郑甲获得102室商铺共支付价款1，080，000元，其中，交易合同价924，500元，而目前的市场价2，146，055元，故原告损失，即102室商铺目前的市场价值2，146，055元与被告郑祥敏出售给案外人郑甲时的价格1，080，000元之间差价，共计1，066，055元。而被告郑祥敏则认为，102室商铺当时的评估价格为951，560元，而实际完成交易的价格高于102室商铺当时的市场价值，在原告未另行购买商铺的前提下，102室商铺的买卖并未造成原告实际损失。本院认为，优先购买权受损的赔偿范围，不以承租人是否实际另行购买房屋为必要前提，而应以要获得类似房屋客观上需多支出的价款或丧失优先购买权时所能预见的损失，以及实际购买过程中支出的实际费用为主要判断依据。本案中，原告所主张之102室商铺因市场因素而形成的差价损失，并非被告郑祥敏出让102室商铺时原告所能预见，另截止目前，原告未因102室商铺已经出售，而另行实际购买类似的房屋，亦无为另行购房而支出的实际费用损失。故主要应以要获得类似房屋客观上需多支出的价款为损失的评价依据。但考虑到：第一，从102商铺的实际市场价值来看，当时，102室商铺评估的市场价值为951，560元，与其基本相同的101室商铺经确认的交易价格为1，080，000元，而2012年12月31日时点的市场价值，即原告经诉讼并明确知晓无法取得102室商铺，可另行购买类似房屋之时点的市场价值，经评估为1，290，000元。102室商铺产权于2013年8月1日已经注销，客观上目前已无市场价值或价值增长可能。第二，原告作为承租人确享有优先购买权，本案中，原告也通过诉讼主张相关权利，并要求购买102室商铺，但客观上，原告并未实际支付其表示愿意支出的费用，且在2012年12月24日经法院判决其无法取得102室商铺后，其未提起上诉或通过购买其他类似房屋的方式来实现主张优先购买权的目的。第三，102室商铺自2010年4月转让给案外人郑甲，到2012年1月原告提起诉讼，再到2012年12月一审判决并生效，时间长达两年半有余，原告所主张优先购买权受损之损失存有较多不确定因素。从本案原告提供证据所反映的客观情况来看，难以认定被告郑祥敏未履行通知义务之过错行为，系造成原告所主张损失的直接性、唯一性或主要性原因。综上所述，被告郑祥敏虽选择将102室商铺出售给案外人郑甲，且未能及时向原告履行通知义务，但并未因此获取市场价值以外的额外利益，考虑到102室商铺交易的客观实际情况，以及被告郑祥敏的过错程度，基于公平原则，参照交易与评估时点102室商铺市场价值与增值幅度，本院认为原告要求被告郑祥敏赔偿优先购买权损失1，066，055元的诉讼请求，缺乏充分依据，故酌情判令被告郑祥敏赔偿原告优先购买权损失120，000元。
关于争议焦点四，本院认为，基于上述争议焦点二阐述之内容，被告郑祥敏于2010年将102室商铺出卖给案外人郑甲时，被告永康市场并非102室商铺的产权人，与原告之间已无租赁关系，亦非102室商铺的出租人。而原告之优先购买权系基于其与被告郑祥敏之租赁关系而产生的法定权利，故原告要求被告永康市场对被告郑祥敏上述赔偿责任承担补充连带责任，于法无据，本院不予支持。
综上所述，被告郑祥敏对原告因丧失102室商铺优先购买权所造成的损失，承担相应的赔偿责任120，000元。关于案件受理费与评估鉴定费，原告所享有优先购买权之损失，系因被告郑祥敏未能履行出租人之通知义务而造成，故应由被告郑祥敏负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告郑祥敏于本判决生效之日起十日内向原告卢富义赔偿，因被告郑祥敏将原上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室商铺出售给案外人郑甲，致使原告卢富义优先购买权受损之损失人民币120，000元；
二、驳回原告卢富义的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币14，394.50元，由被告郑祥敏负担；评估鉴定费人民币5，150元，由被告郑祥敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章国栋
代理审判员 周 颖
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。