广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1091号
上诉人（原审原告）：何沛。
被上诉人（原审被告）：高永军。
委托代理人：鄢礼丽，广东商盾（深圳）律师事务所律师。
上诉人何沛因与被上诉人高永军房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第112号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，何沛为深圳市某阁c602房的所有权人，产权为100%，建筑面积为175.77平方米，何沛将该房屋间隔为十三间小房出租，涉案房屋为其中之一。
2013年7月4日，何沛（出租方、甲方）与高永军（承租方、乙方）就涉案房屋签订《楼宇租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方名下的涉案房屋，每月租金为1700元，租期从2013年7月4日至2014年7月3日止，为期12个月，作为住宅之用；乙方向甲方交纳押金3400元，押金属乙方所有，不能冲抵房租或其他费用，租约期满，乙方未拖欠任何费用，甲方如数无息退还乙方；乙方每月须按时于4号前足额存入租金及其他水电杂费至合同指定账户，延期付租超过5天或拖欠其它水电物业杂费超过300元即视为违约，拖欠当月押金即自动转为违约金由甲方没收，退房时乙方不得要求退还，且甲方有权进一步追究责任如单方解除合同收回房屋等；租赁期间，乙方须支付楼宇管理费每月30元、网络费每月20元、公共水电费15元、水费每人每月预收20元；合同期内，单方无权解除合同，违约方须赔偿对方相当于两个月的租金给对方；关于退房，合同期满，乙方搬家须提前通知甲方到管理处开出放行条，如乙方未提前通知甲方，管理处不给放行造成乙方未能及时顺利搬家，甲方不负责任；乙方退房须把卫生打扫干净，退回本合同及全部钥匙，结清水电杂费等，甲方退回押金等。
庭审中，何沛、高永军双方确定2013年7月4日合同签订后，何沛向高永军交付涉案房屋，当日高永军向何沛支付押金3400元、2013年7月4日至2013年8月3日的租金1700元、管理费30元、网络费20元、公共水电费15元、基本水费20元、预存的电费115元，租金及其他相关费用共计1900元，8月2日何沛收到高永军的租金及其他相关费用共计1950元，9月3日何沛收到高永军的租金及其他相关费用共计1945元。另，何沛表示2013年10月份之后便无再收到高永军的租金其他各项相关费用。高永军则称，其从涉案房屋搬走后，何沛未退回其押金3400元。
何沛为证明高永军从涉案房屋搬走后，涉案房屋于2014年5月10日才重新出租出去，提交其与案外人彭某就涉案房屋签订的《楼宇租赁合同》。高永军对于该份证据不予认可，高永军认为该证据与本案无关，且不能证明在高永军搬离涉案房屋后，案外人彭某系排在高永军后面的第一个承租人。
高永军称其于2013年9月初致电何沛要求解除合同，何沛不同意，要求高永军支付剩余的全部房租后，才能搬走，因此在双方对解除租赁合同未达成一致的情况下，高永军于2013年9月13日自行搬离涉案房屋。高永军为证明其于2013年9月13日搬离涉案房屋，另行租赁其他房屋居住当庭提交了其与案外人万某签订的《房屋租赁合同》、账户交易明细、支付宝交易截图、中国光大银行交易凭证、中国邮政金融计算机系统运维管理平台查询单等相关证据。对此，何沛认为上述证据均与本案无关，且高永军提交的《房屋租赁合同》中的租赁日期在本案租赁合同日期之前，与事实不符，对上述证据均不予认可。
何沛原审的诉讼请求为：1、高永军向何沛支付2013年10月4日至2014年5月10日期间的租金及实际损失1785×7个月＋7天共计12911元，以及至支付日的相关利息；2、案件受理费由高永军承担。何沛当庭表示，实际损失是指2013年10月至2014年5月10日之间的租金以及每月固定各项相关费用85元。
原审法院认为，何沛、高永军签订的《楼宇租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。
签订租赁合同后，何沛作为出租人，应向高永军交付符合租赁用途的房屋；高永军作为承租人，应按照合同约定向何沛交付房屋租金。本案中，高永军单方要求提前解除合同不符合双方签订的租赁合同的约定。高永军主张其已于2013年9月13日搬离涉案房屋，其后不再实际占用涉案房屋，故其无须再支付租金及各项费用。对此，何沛、高永军双方已在租赁合同中对退房手续做出约定，即高永军须将涉案房屋卫生打扫干净，退回本合同及全部钥匙，结清水电杂费等并由何沛向其退回押金，而本案高永军在未与何沛办理退房交接手续的情况下自行搬离涉案房屋，导致涉案房屋空置，由此给何沛造成了租金损失，故何沛有权要求高永军支付相应的租金及约定费用。对于何沛要求高永军支付自2013年10月4日至2014年5月10日期间的租金的诉讼请求，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，高永军仅支付了三个月的租金，何沛在未收到高永军租金的情况下，应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，故何沛、高永军对涉案房屋空置造成的损失均有过错，对此双方应分担该期间的租金损失。原审法院对何沛要求高永军支付租金的诉讼请求予以部分支持，根据双方的过错程度和公平原则酌情判令高永军支付何沛一个月的租金1700元及相关费用即管理费30元、网络费20元、公共水电费15元、基本水费20元，共计1785元，同时由何沛没收高永军已支付的押金3400元。何沛主张的利息，因无合同依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、高永军于判决生效之日起十日内向何沛支付租金、物业管理费、水电费、网络费等各项费用共计1785元；二、驳回何沛的其他诉讼请求。案件受理费61元，由何沛负担52.5元，由高永军负担8.5元。
何沛不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：一、撤销原审判决，查清事实或者将本案发回重审；二、一、二审费用由高永军承担。理由如下：一审判决认定高永军2013年9月l3号搬离没有依据。何沛与高永军从未协商过终止合同的事情，也从未接过对方已搬离房屋的通知。涉案房屋签的是长租合同，所有细节已在签合同前已说明清楚及合同约定清楚，高永军也没有提供任何有效证据证明其已搬离涉案房屋及已通知何沛。本案的实质是高永军违约不支付租金，霸住房屋，并不是争辩哪一方导致空置，也无任何证据证明空置，即使空置也是高永军的权利，房子租给高永军，高永军有权居住也有权空在那儿，何沛并无权干涉。何沛根本不知道高永军何时搬走，也没及时发现高永军未付租金。因为租金直接打入账号，何沛工作繁忙并非时刻关注租金是否进账，是过了两个月查账的时候才发现租金没到账，即时打电话要租金，可是对方一直拒绝接听电话。虽然承租人不支付租金是出租人解除合同的重要理由之一，但并非只要承租人不支付租金，出租人即享有合同解除权，其必须满足相应的条件才能行使合同解除权，才符合法律规定。出租人能够合法行使合同解除权应满足以下条件：承租人累计6个月不交租金，未与何沛解除合同，拒不支付房租。虽然何沛有权解除合同，但要满足以上法定条件，并不是想解除就立刻可以解除的，何沛就曾有朋友遇到承租方不付房租行使解除权收回房屋被承租人告上法庭败诉的案例。所以何沛并没有行使即时收回房屋的权利故未行使。二、一审法院判决何沛承担86．2％的责任，高永军承担l3．8％的责任没有任何依据，适用法律错误。
高永军答辩称，一审法院认定事实清楚，判决合理、合法、公平、公正，请求二审法院驳回何沛的上诉请求，依法维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，何沛与高永军签订的《楼宇租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。高永军在合同租赁期届满之前，单方终止租赁合同的履行，构成违约，依约应赔偿何沛两个月租金。高永军已缴纳两个月租金标准的押金，与上述违约金数额相当，何沛有权不予退还押金，双方对此均无异议。二审争议的焦点在于，高永军是否应承担2013年10月至2014年5月10日的租金。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，高永军仅支付租金至2013年9月，何沛称高永军从未与其协商搬离事宜，在欠付租金后亦拒绝接听何沛电话，在高永军违约意图如此明显的情形下，何沛未采取任何有效的方式和措施查明欠租原因以便及时收回房屋避免房屋空置造成损失扩大，何沛对涉案房屋空置亦有过错。何沛自认在2013年11月已发现高永军欠付租金的事实，一个月时间足以让何沛查明房屋使用情况并采取适当措施对房屋进行处置，并且，高永军已承担两个月租金数额的违约金，原审法院根据双方的过错程度和公平原则酌情判令高永军再支付何沛一个月的租金1700元及相关费用并无不当，本院予以维持。
综上，何沛的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费61元，由何沛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 蔡 妍 婷
代理审判员 唐 毅
二〇一五年六月十五日
书 记 员 谢文琦（兼）