浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0802民初6714号原告：崔金荣，女，1985年2月18日出生，汉族，住浙江省开化县。委托诉讼代理人：江源进，浙江南孔律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗伟明，浙江南孔律师事务所律师。被告：毛庆伟，男，1971年10月2日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被告：李雨珍，女，1974年3月3日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被告：徐珠宝，女，1978年6月21日出生，汉族，住浙江省衢州市。委托诉讼代理人：徐斌，浙江无剑（常山）律师事务所律师。原告崔金荣与被告毛庆伟、李雨珍、徐珠宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔金荣及其委托诉讼代理人江源进、被告毛庆伟、李雨珍、徐珠宝的委托诉讼代理人徐斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔金荣向本院提出的诉讼请求：1、请求判令解除原、被告所签订的《房地产转让合同》；2、判令被告双倍返还定金合计10万元；3、判令被告赔偿原告损失10万元；4、本案诉讼费用由三被告承担。审理中原告明确诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告毛庆伟、李雨珍所签订的《房地产转让合同》；2、判令被告毛庆伟、李雨珍双倍返还定金合计10万元；3、判令被告毛庆伟、李雨珍赔偿原告损失10万元；4、本案诉讼费用由被告毛庆伟、李雨珍承担。事实和理由：被告毛庆伟、李雨珍系夫妻关系，2017年2月25日，原告通过中介向被告购买坐落于衢州市屋，被告毛庆伟、李雨珍授权委托被告徐珠宝和原告签订《房地产转让合同》，合同对房屋的面积、价格、定金及付款时间、违约责任等做了约定，合同签订后，原告向被告支付定金人民币伍万元。原、被告在约定的房屋过户时间前往不动产登记中心办理过户手续，但被告明知该房屋存在违章建筑，无法办理过户手续。被告隐瞒房屋无法过户这一重要事实，导致原告无法按时购房，增加了原告的购房成本。原告多次要求被告协商解决此事，但被告均以种种理由予以推脱，双方协商未果。原告认为，合法的房屋买卖关系受法律保护，原告依约履行了己方的义务，被告隐瞒房屋无法过户的事实，导致原告无法办理房屋过户手续，给原告造成了重大的经济损失，向原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告毛庆伟、李雨珍辩称，被告徐珠宝与原告签订房地产转让合同两被告并不知情，对于涉案房屋存在违章建筑也不清楚，被告毛庆伟、李雨珍并不存在违约行为，故同意解除房地产转让合同，但不同意其他诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。被告毛庆伟、李雨珍未向本院提交证据。被告徐珠宝辩称，1、原告买房屋时对房屋的现状是清楚的，对房屋装修是满意的，被告徐珠宝只是受托人不是产权人，也没有刻意隐瞒房屋的现状，对于市综合行政执法局限制房屋过户，徐珠宝和被告毛庆伟、李雨珍均不知情，在2017年3月15日去行政服务中心过户时才得知房屋被限制过户；2、被告得知房屋被限制过户后，积极履行合同义务，多次与市综合行政执法局沟通、解释，积极进行整改、拆除了采光井部分，但因涉及涉案房屋的下层，被告无权拆除，应由市综合行政执法局去拆除，如拆除了合同就能继续履行；3、因涉案房屋存在违章建筑无法过户，因此本案的《房地产转让合同》无效，只要将伍万元定金返还原告即可；4、被告徐宝珠不是产权人，对于房屋不能过户是不知情的，没有故意隐瞒相应的情况，原告对房屋现状是明知的，有义务了解房屋的产权情况，对于房屋不能过户的现状原告也有过错的，被告对于合法建筑部分的履行是没有违约的。原告崔金荣围绕其诉讼请求，向本院提供下列证据：房地产转让合同1份，证明原告与被告毛庆伟、李雨珍于2017年2月25日签订了房地产转让合同，双方对坐落面积、定金等作了约定。2、定金收据1份，证明原告于2017年2月25日向被告毛庆伟、李雨珍的代理人徐珠宝支付定金5万元的事实。衢州市不动产登记信息查询记录1份，证明本案所涉房屋的基本信息，坐落于衢州市屋因违章建筑被衢州市违法建设综合治理工作领导小组行政限制，该套房屋于2016年12月16日已经抵押给他人，并办理抵押登记，被告毛庆伟、李雨珍对房屋权利被限制是知情的。4、衢州市信安公证处公证书、委托书各1份，证明被告毛庆伟、李雨珍委托被告徐珠宝办理房屋买卖事宜的事实。被告徐珠宝为证明其主张，向本院提交了照片3张，证明被告徐珠宝积极履行合同义务，根据综合行政执法局的要求将通风井敲掉，还有一部分是303室的屋顶，涉及他人房屋，被告徐珠宝无权去拆除。对于原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：三被告对原告提交的证据1的真实性无异议，对其合法性有异议，认为涉案房屋涉嫌违法的建筑，违反法律和行政法规的强制性规定，属于无效合同；本院认为该证据的真实性被告无异议，该证据来源也是合法，故本院予以确认；三被告对原告提交的证据2、3真实性无异议，但认为定金在中介处、证据3不能达到原告的证明目的，房产的抵押在房款交清后可以处理，不存在影响过户的情形，本院对上述证据的真实性予以确认；三被告对原告提交的证据4的真实性无法确认，但对于被告毛庆伟、李雨珍对被告徐珠宝的授权委托买卖房屋的事实予以认可，本院对该事实予以确认。对于被告徐珠宝提交的证据，原告对其证据三性均有异议，认为照片形成时间、地点无法确认，该证据只能证明违章建筑的存在至今没有被解除违章的部分，与原告提供的不动产查询信息中因违章建筑被行政限制的记录相吻合。本院认为该证据的形成时间、地点不明确，拍摄主体不明，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年12月13日被告毛庆伟、李雨珍出具委托书，该委托书载明：被告毛庆伟、李雨珍系夫妻关系，共同共有坐落于衢州市产，因不方便办理上述房地产的相关事宜，委托徐珠宝为代理人，委托代理权限：1、办理上述房地产的网签、预告登记及注销登记；2、办理上述房地产的抵押登记和注销抵押登记（可循环使用）；3、办理上述房地产转让的一切手续，包括签订房地产转让合同、办理房地产产权过户手续、缴纳房地产转让有关税费；4、代为交房并收取房款等。上述委托书于2016年12月13日经衢州市信安公证处公证。2017年2月25日，原告崔金荣与被告毛庆伟、李雨珍代理人被告徐珠宝签订《房地产转让合同》一份，合同约定：1、被告毛庆伟、李雨珍将其所有的坐落于衢州市屋及储藏间一间、车位一个转让于原告，转让价格131万元。原告支付5万元作为定金，定金在交接房屋时冲抵房款。2、付款时间及方式：分期付款，双方协定于2017年3月15日前办理过户之日首付人民币40万元（含定金），余款自该产权证书办理到原告名下并由中介方领取到证件之日起25个工作日内付清。3、交房时间：款清交房。4、本房屋如存在产权纠纷、按揭或抵押债务，税金等，被告毛庆伟、李雨珍保证在房产过户前办妥，交易后如有上述产权纠葛等一切未清事项，仍由被告毛庆伟、李雨珍负责，原告和中介方不负任何责任。5、在签订本合同后，（1）若被告毛庆伟、李雨珍违反合同不予出卖，被告毛庆伟、李雨珍必须双倍退还原告所付定金，并在解除合同时偿付；（2）原告违反合同不予购买，被告毛庆伟、李雨珍有权没收原告所付定金；（3）房地产过户后，原告不能按期向被告毛庆伟、李雨珍付清房款，或被告毛庆伟、李雨珍不能按期向原告交付房产，每逾期一天，由违约方向守约方给付相当于上述房地产总价万分之七的违约金。6、房屋总价含沙发一套、餐桌一套、彩电一台、冰箱一台、洗衣机一台、中央空调一套、床二张、床头柜四只、油烟机、煤气灶各一台及室内所有装修、固定设施、门窗、窗帘。合同签订后，原告于同日向被告毛庆伟、李雨珍代理人徐珠宝支付定金5万元，徐珠宝向原告出具定金收据一份。2017年3月13日原告与被告徐珠宝至衢州市行政服务中心办理房产过户时，因存在涉案房产牵涉违章建筑被衢州市违法建设综合治理工作领导小组办公室限制过户，以及涉案房屋于2016年12月16日被被告毛庆伟、李雨珍抵押给闵跃林，并于2016年12月16日办理抵押登记，债权金额140万元。该抵押并未注销。原、被告因此无法办理房屋产权过户。原、被告由此成讼，原告诉至法院，诉请如前。本院认为：被告徐珠宝受被告毛庆伟、李雨珍的授权委托与原告签订《房地产转让合同》，故该《房地产转让合同》当事人为原告崔金荣与被告毛庆伟、李雨珍。1、关于《房地产转让合同》的效力问题。原告与被告毛庆伟、李雨珍之间所签订的房地产转让合同系双方当事人的真实意思表示，双方交易的房产系合法登记的，虽存在采光井部分的违法建筑，并不能导致合同无效，故双方的房地产转让合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约全面履行各自的义务。2、被告是否存在违约行为及承担双倍返还定金、赔偿损失的责任及原告是否享有解除合同的权利。根据双方合同约定被告毛庆伟、李雨珍保证在房产过户前办妥涉案房屋的产权纠纷、按揭或抵押债务、税金等，但在双方前往行政服务中心办理过户时却因涉案房屋的存在抵押以及违章建筑被行政机关限制过户，从而导致双方无法办理房产过户，被告毛庆伟、李雨珍显然未履行合同约定的合同义务，已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还定金。原告要求解除合同、被告毛庆伟、李雨珍双倍返还定金100000元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告毛庆伟、李雨珍赔偿损失100000元的诉讼请求，因其未提交充分有效的证据证明其因违约造成的损失，故对该诉请本院不予支持。被告毛庆伟、李雨珍关于其没有违约行为的抗辩意见，与本案的事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告崔金荣与被告毛庆伟、李雨珍签订的《房地产转让合同》；二、被告毛庆伟、李雨珍于本判决生效之日起十日内返还原告崔金荣双倍定金100000元；三、驳回原告崔金荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告负担1035元（已预交），由被告毛庆伟、李雨珍负担1115元，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 员 陈仁根二〇一八年二月二十五日法官助理 胡 适书 记 员 邵 琪??6???1?