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中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）最高法民终41号
上诉人（一审被告）：百联集团有限公司。住所地：上海市浦东新区张杨路501号19楼。
法定代表人：叶永明，该公司董事长。
委托代理人：费华平，国浩律师（上海）事务所律师。
委托代理人：王卫东，国浩律师（上海）事务所律师。
被上诉人（一审原告）：哈尔滨爱达投资置业有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市道里区鸿润路167号。
法定代表人：张金水，该公司董事长。
委托代理人：宋金仁，黑龙江远东律师集团事务所律师。
委托代理人：王晓鹏，上海市金茂事务所律师。
上诉人百联集团有限公司（以下简称百联公司）因与被上诉人哈尔滨爱达投资置业有限公司（以下简称爱达公司）合同纠纷管辖权异议一案，不服黑龙江省高级人民法院作出的（2015）黑高立民初字第6号管辖权异议民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
爱达公司以百联公司违反双方签订的《备忘录》约定为由，将百联公司诉至黑龙江省高级人民法院，请求依法判令百联公司向爱达公司返还管理费2.5亿元及相应利息，并赔偿经济损失2.46亿元。
百联公司在一审答辩期间提出管辖权异议，认为双方所签订的一系列协议中，第一份协议约定争议解决方式为上海市仲裁委仲裁；最后一份协议约定纠纷由合同签订地有管辖权法院管辖，因此本案应移送上海市高级人民法院管辖。
一审法院审理查明：2005年6月1日，爱达公司与百联公司签订《租赁合同》，约定：爱达公司将中环商服楼A、C栋及附属场地设施出租给百联公司经营，暂名为01lydyh01百联哈尔滨商业广场01lydyh01（以下简称百联广场）；争议解决方式为向上海市仲裁委员会申请仲裁。
2005年6月6日，爱达公司与百联公司签订《承租哈尔滨中环商服楼租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》），约定：考虑到百联公司招商及百联广场的品味提升，爱达公司于2005年6月30日前付给百联公司商誉及收益5亿元。
2005年6月6日，爱达公司与百联公司签订《承租哈尔滨中环商服楼租赁合同补充协议二》（以下简称《补充协议二》），约定：爱达公司将中环商服楼及附属场地设施全权委托给百联公司经营管理；期限十年，计租起始日为2005年12月31日；自计租日起前五年爱达公司给付百联公司经营管理费5亿元，后五年所有收益归爱达公司，但爱达公司每年须向百联公司交1000万元管理费；爱达公司须在9月30日前完成建设和装修；装修费用及百联公司派出人员工资，由管理公司承担；百联公司每年给爱达公司创造1.2亿元利润，如利润低于1亿元，由百联公司补足到1亿元，如利润在1-1.2亿元之间，由爱达公司补足到1.2亿元，如利润超过1.2亿元，超过部分由爱达公司得80%，百联公司得20%；爱达公司提供1.3亿元商品流动资金，百联公司承担年6%的财务费用；双方成立01lydyh01百联哈尔滨商业广场管理公司01lydyh01（以下简称管理公司），注册资金1亿元，百联公司出资51%由爱达公司垫付，爱达公司出资49%，合作期满，百联公司股权无偿转让给爱达公司；前五年委托经营期间，百联公司同意爱达公司可带租约转让，但原租约需重新签订，在所有委托经营条件不变的情况下，如全部带租约转让重订的年收益1亿元；部分带租约转让则相应扣减部分利润，如全部不带租约转让则协议终止。转让时同等条件下百联公司有优先购买权。
2005年7月14日，爱达公司与百联公司签订《承租哈尔滨中环商服楼租赁合同补充协议三》（以下简称《补充协议三》），约定：租赁面积由12万平方米改为9万平方米；百联公司在爱达公司1000万元注册资金到位和委托经营管理费一次性支付的前提下开展管理公司的工作，爱达公司如延期支付委托经营管理费5亿元，则百联公司的开业日（即计租起始日）也相应延迟；如上述资金不到位，按日万分之三计违约金，延期不能超过2005年7月30日，否则百联公司有权决定解除所有协议。
2005年11月9日，爱达公司与百联公司签订《备忘录》，约定：爱达公司支付百联公司2006、2007每年1000万元租金补贴，在2006年为01lydyh01百联购物中心01lydyh01支付500万元广告费用，自营业第五年起，百联公司按实际成本回购该房产；爱达公司已支付的5亿元，百联公司退回2.5亿元，剩余作为爱达公司支付百联公司的收益；委托经营5年，期间费用双方负担，委托经营期间，爱达公司不收取任何租金，利润各半；自签订日起两年内，百联公司以每平方米8000元购买该16.4万平方米房产并交付价款，否则赔偿损失。
另外，百联公司提交2006年《百联公司与爱达公司终止合作关系协议书》（以下简称《终止协议》），约定：双方签署的《租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》、《备忘录》构成双方合作关系，现终止合作；百联公司愿从爱达公司处已收到的5亿元及孳息中返还5亿元给爱达公司；爱达公司同意支付2.5亿元及5亿元产生的孳息作为管理收益支付给百联公司；爱达公司支付给百联公司的管理收益款，爱达公司同意百联公司只返还2.5亿元管理收益款；双方履行完各自义务后不存在任何债权债务关系，任何一方无权追索另一方违约责任；纠纷由合同签订地（上海市）有管辖权的法院管辖。
一审法院认为，本案争议焦点是双方所签订的一系列合同是基于房屋租赁关系还是委托合作关系。
双方的房屋租赁关系始建于《租赁合同》，该合同明确约定爱达公司将中环商服楼A、C栋及附属场地设施出租给百联公司经营，《补充协议二》虽然约定爱达公司将中环商服楼及附属场地设施全权委托百联公司经营管理，但其中有关计租起始日及百联公司同意爱达公司可带租约转让等内容均表明双方亦存在租赁合同关系。《补充协议三》中关于01lydyh01完成全部租赁物业的建设和装修并交付01lydyh01，01lydyh01租赁面积改为9万平方米01lydyh01，01lydyh01爱达公司完成租赁物业建设和装修的前提下，开展…租赁物业的物业管理等责任01lydyh01以及01lydyh01爱达公司如延期支付委托经营管理费，则开业日（计租起始日）也相应延迟01lydyh01的约定，表明双方仍然存在租赁关系，亦说明管理费支付日与计租起始日紧密相连，支付管理费是收取租金的前提。《备忘录》中关于01lydyh01同意…支付每年1000万元的租金补贴01lydyh01，01lydyh01不收取任何租金，经营管理所产生的利润双方各占50%01lydyh01的约定以及由百联公司购买租赁房产的约定系为实现《租赁合同》，提升租赁物价值。双方协议所涉及的委托管理均是为实现《租赁合同》，提高租赁物价值服务的，爱达公司为此给予百联公司额外利益乃至分配利润，没有改变租赁关系的意思表示。纵观协议条款，委托管理的前提是租赁，委托管理没有脱离租赁关系单独存在。因此，本案基础法律关系确定为租赁关系更符合双方当事人订立合同时的意思表示。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。本案所涉不动产位于哈尔滨市，根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》，黑龙江省高级人民法院对本案有管辖权。
尽管爱达公司对《终止协议》的真实性有异议，但未举示证据予以否定，且证据真实与否属于实体审理内容，不属于管辖异议程序审查范畴，因此尽管《租赁合同》约定了仲裁管辖，但《终止协议》对此已变更为诉讼管辖，故仲裁条款对双方当事人不具有拘束力，但是《终止协议》约定由合同签订地法院管辖违反了专属管辖的规定，应属无效。且黑龙江省为与本案纠纷最密切联系的地点，本案由黑龙江省高级人民法院审理有利于调查案件事实，减少讼累，降低司法成本。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，裁定如下：
驳回被告百联集团有限公司对本案管辖权提出的异议。
百联公司不服一审裁定，向本院提起上诉，请求依法撤销一审裁定，将本案移送至上海市高级人民法院管辖。其主要理由是：（一）双方签订的一系列协议虽然名称为01lydyh01租赁合同01lydyh01，但百联公司从未支付过租赁合同项下的租金，反而收取了经营管理费用，因此双方之间的合同性质实际为委托经营管理，双方在《终止协议》中选择的上海市法院管辖并未违反专属管辖的规定，应当认定有效；（二）从双方最初的《租赁合同》约定的01lydyh01上海市仲裁委仲裁01lydyh01到最终的《终止协议》约定的合同签订地（上海）法院管辖，作为品牌、管理输出方的上诉人百联公司自始就排除了黑龙江省法院对本案的管辖权，且被上诉人爱达公司予以认可并签署了协议。即使《终止协议》中约定的管辖条款无效，也不能否定《租赁合同》中仲裁条款的效力，故本案应当移送上海市高级人民法院管辖。
爱达公司答辩称：（一）房屋租赁关系为本案贯彻始终的基础法律关系，并未转变为委托管理关系，委托管理关系仅是为实现《租赁合同》、提高租赁物价值服务的从属法律关系，本案应为不动产纠纷，适用专属管辖的规定；（二）《终止协议》的真实性有待核实，被上诉人爱达公司没有签订过这份协议，且该协议中的爱达公司公章与起诉状、《租赁合同》上的公章有明显差异；（三）仲裁条款不影响本案管辖，上诉人百联公司到庭应诉并答辩，应视为放弃仲裁条款，且《租赁合同》关于仲裁条款约定不明，约定向上海市仲裁委员会申请仲裁，上海市有两家仲裁委员会，该仲裁条款因约定不明归于无效。综上，黑龙江省高级人民法院作为与纠纷有最密切联系的法院，依法应当享有本案管辖权。
本院认为：本案的争议焦点在于黑龙江省高级人民法院是否对本案享有管辖权，上诉人百联公司认为本案应当移送上海市高级人民法院管辖是否应予支持。
（一）本案不宜按照《终止协议》中管辖条款的约定确定管辖法院。《终止协议》存在明显瑕疵：一是具体签订时间不明确，协议签署时间仅载明打印字样01lydyh012006年月日01lydyh01，无具体签订日期；二是被上诉人爱达公司在一、二审程序中一直强调该协议上的爱达公司公章与起诉状、《租赁合同》上的公章有明显差异；三是上诉人百联公司不能清楚说明该协议的签订时间、签订过程以及双方协商和签订该协议的具体人员，被上诉人爱达公司始终否认签订过此份协议。双方当事人对《终止协议》的真实性存在争议，对该协议的真实性应待实体审理后再作认定。在管辖权异议的程序性审查阶段，不宜依照真实性存疑的协议确定案件的管辖。
（二）本案不应按照《租赁合同》中的仲裁条款确定管辖。首先，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：01lydyh01当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。01lydyh01本案中，上诉人百联公司虽然在答辩期内向一审法院提出管辖异议，但是其依据的是《终止协议》中的管辖条款，异议内容是将该案移送上海市高级人民法院管辖。诉讼与仲裁是不同性质的纠纷解决方式，上诉人百联公司并未对人民法院受理本案提出异议，而是就应由何地的人民法院受理提出异议，故根据上述法律规定，应当视为上诉人百联公司放弃了仲裁协议，选择了法院诉讼这一纠纷解决方式。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第六条规定：01lydyh01仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。该地有两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁；当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。01lydyh01本案《租赁合同》中关于仲裁机构的表述为01lydyh01上海市仲裁委01lydyh01，双方当事人均认可上海市有两个仲裁委员会，根据上述规定，双方未能就仲裁机构选择达成一致，该约定应为无效。
（三）本案应当按照双方当事人之间的合同关系确定管辖法院。首先，从合同名称上看，无论是双方的第一份《租赁合同》还是之后签订的《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》，其名称均带有01lydyh01租赁合同01lydyh01字样，可见双方当事人在合同签订以及履行过程中对双方存在01lydyh01租赁关系01lydyh01是认可的；其次，从合同内容上看，《租赁合同》明确约定爱达公司将中环商服楼A、C栋及附属场地设施出租给百联公司经营，《补充协议二》、《补充协议三》中也有关于01lydyh01计租日01lydyh01、01lydyh01租赁面积01lydyh01等相关表述，表明双方仍然存在租赁关系。至于上诉人百联公司认为其从未支付过任何租金，故双方之间不存在租赁关系的问题，本院认为，《备忘录》中确有01lydyh01不收取任何租金01lydyh01的约定，但该约定恰恰证明双方之间仍然存在租赁关系，否则是否收取租金就无从谈起，同时，确定双方是否存在租赁关系的要件在于是否有租赁的意思表示以及是否实际使用租赁物，与是否收取租金没有必然联系，且租金的收取存在其他形式，故上诉人百联公司以未交付租金为由认为双方之间不存在租赁关系的上诉理由不能成立。至于双方当事人之间是否存在委托经营管理关系，以及是否与房屋租赁混同后形成新的法律关系，属于实体审理的范畴。综上，一审法院认定双方之间存在租赁关系符合双方当事人订立合同时的意思表示，本院予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖；第三十三条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。被上诉人爱达公司选择向黑龙江省高级人民法院提起诉讼，符合上述法律规定，且黑龙江省高级人民法院既是合同履行地，又是不动产所在地，与本案有更密切的实际联系，黑龙江省高级人民法院依法对本案享有管辖权。
综上，上诉人百联公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，不予支持。一审裁定适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条及第一百七十五条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 郑学林
审判员 李明义
审判员 苏 戈
二〇一六年二月三日
法官助理原楠楠
书记员 陈中原