湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初1315号
原告：长沙高新开发区宇和物业管理服务有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷五期安置小区长丰17栋二单元。
法定代表人：李贵行，董事长。
委托代理人：张甜，女，1994年4月24日出生，汉族，住湖南省茶陵县湘东铁矿清水区，系该公司员工。
委托代理人：唐欣，湖南天润人合律师事务所律师。
被告：王建秋，男，1955年9月17日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
原告长沙高新开发区宇和物业管理服务有限公司（以下简称“宇和物业公司”）诉被告王建秋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法由审判员黎春林适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员高嘉佳担任法庭记录。原告宇和物业公司的委托代理人张甜，被告王建秋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告宇和物业公司诉称：被告为桔洲新苑4-103号房的业主。原告和建设单位(桔子洲园林开发有限公司)签订了前期物业服务合同,约定原告为该小区提供物业服务,约定物业费单价为每月每平方米0.6元。合同签订后,原告积极履行合同约定的相关权利和义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但是,被告于2012年1月1日起停止缴纳物业费,截止2016年12月31日,欠缴物业费共计2184元,同时为减轻被告负担,滞纳金部分原告请求800元,多余部分自愿放弃，综上,各项请求金额合计2984元。经原告多次催缴,被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定,诉至人民法院，请求依法判决：1、被告立即支付桔洲新苑3-409号房物业管理费2184元,滞纳金800元,共计2984元。2、被告承担本案全部诉讼费。
被告王建秋辩称：被告未按时缴纳物业管理费的原因如下:一、桔洲新苑楼房结构在1楼的下面还有一层作为杂屋性质的架空层,故在被告103的楼下还有杂屋用房。在2008年交房后,被告是有按时缴纳物业管理费的。但2010年后,被告西侧窗下的杂屋被改变用途改造为私营饭店。该饭店经营后,大量的油烟乱排,私自搭棚围地,环境卫生也得不到保障,老鼠乱窜苍蝇乱飞。严重地影响到被告的日常生活。为此,被告多番与饭店业主交涉,饭店业主对被告不予理会。同时,被告也跟物业公司的李经理、吴经理、彭经理和龚经理多次提出该饭店的经营严重影响了被告的正常生活,白天不能开窗要防油烟、晚上不能开窗要防老鼠,请物业公司帮忙解决问题,但物业公司对于被告的请求,只听不答,没有任何正面回应。因为物业公司未为被告营造一个清洁舒适的生活环境,对于被告的正当请求不予解决,得不到有效的服务,被告在2010年后期就暂停缴纳物业管理费。
二、由于物业公司对于楼下杂屋改变房屋用途成饭店,造成生活不便的事情不予处理,被告也多次向相关部门求助:2013年12月23日拨打12××5电话,请政府帮助解决楼下饭店对被告生活的影响。在2013年12月31日再次拨打12××5请求答复后,接到手机号158××××6806的一位男性来电,其表明身份为环保局的工作人员,已经现场对该私营饭店提出整改意见,但私营饭店的违章搭棚和改变房屋用途,不在其管理范畴。之后被告就了解到的情况再次拨打12××5电话,感谢安排了环保部门人员到场,但还是请求解决违章搭棚和改变房屋用途的问题。于2014年1月7日接到号码为89755215一位男性的电话,其表明身份为高新区房管局的同志,他们将会在1月8日到现场查看,可是房管局的领导现场查看后,他们虽确认该私营饭店经营不合法且无排烟手段需要整改,但对于改变房屋用途的事没有答复。当时,被告就改变房屋用途该怎么处理再次提问,但物业公司的欧阳荣经理直接明确地表示桔洲新苑小区内没有改变房屋用途的说法,就带着房管局的领导离开了。被告一个小老百姓在政府热线的帮助下,终于见到了有关部门的领导,在寻求领导帮助时,该物业不仅不为被告的合理诉求提供任何协助,还在被告的问题没有得到回答的情况下直接将相关部门领导带走,这种无理行为深深地伤害到了被告。
三、2013年10月22日下午,因厨房下水总管堵塞,使被告家厨房污水倒灌。当时被告就找到物业欧阳荣经理,请物业帮助疏通。可欧经理要被告自己去外面找人处理,理由是被告没交物业费,被告表示可以立刻交物业费,欧经理又说要下班了明天再说,但当时是16点30分。由于下水管一直在往外溢水,又不能及时疏通,被告希望物业能帮忙跟其他业主协调下不要再倒水,但欧经理的言语就是“都是你自己的事,你自己去协调”,基本的协调帮助也不给予。无奈之下被告一户户的上门拜托,在请求打开楼下检修间里的管道检修盖时,与检修间的业主沟通不良,产生了矛盾,还是通过110出警协调打开的检修盖排出部分污水。2013年10月23日一早被告就到物业公司补交了396元的物业费,可是在进门交钱时遇到的欧经理之后就找不到人了,询问其公司的工作人员都说不知道,麻烦他们安排疏通管道,又说要欧经理安排,请他们联系又说不知道,无奈之下被告只能自己不断地在小区到处找欧经理,直到10月25日上午才找到欧经理,下午才将被告这边的管道疏通。物业公司对于业主间的基本协调工作都不开展,再三请求也是拖拖踏踏的工作态度,实在是让人寒心。对于如此不作为的物业公司,一而再受到伤害又不知道怎么才能得到帮助的被告,想到的就是冷处理了,觉得既然被告的问题都不能及时的解决,被告的请求都得不到回应,被告也不可能去要求换个物业公司,那被告就艰难的关着窗户过日子好了,物业费等问题解决了再说。这就是被告暂时未交齐物业费的原因。同时,请求人民法院对于楼下杂屋改变用途成私营饭店,影响被告的居住环境问题，对于物业公司不作为,造成被告的精神伤害,让其给予被告补偿,对于本次诉讼的一切费用由物业公司承担。被告从2008年入住该小区，被告没有跟任何公司签过有关物业方面的合同和协议，原告凭什么告被告，是诬告被告。
被告补充答辩如下：1、被告与原告无合约、无关联。原告是通过采用什么办法和手段取得被告个人全部住房信息和资料,现已将被告的个人信息散发给了不知道多少社会上的各色人员。2、为了保护被告的自身安全,被告请求法庭责令原告必须无条件无保留地将被告的全部信息资料归还给被告方,以免今后对被告这个体弱多病的六旬老人造成更多更大的打击和侵害。3、原告为了欺骗法院能立案,在起诉状称,原告为被告提供了所谓的“完善的物业管理服务”而被告是“无理由欠费”,那么被告请原告实事求是地举例证明,你们在什么时间、什么地方、什么事情对被告进行过完善的“管理和服务”。4、2012年10月8日,物业维修人员在被告家偷盗被告的财产发生至今,为什么物业公司到今天都不能给被告一个明确的说法,到底要到什么时候才能给被告一个交待。
经审理查明：2011年10月8日，长沙桔子洲园林开发有限公司与宇和物业公司签订了《桔洲新苑物业管理委托合同》，该合同约定长沙桔子洲园林开发有限公司选聘宇和物业公司对桔洲新苑提供物业管理服务。合同第二十三条约定：物业管理合同期限为2年，即2011年10月1日至小区业主委员会成立止。第六十二条约定：本物业的管理服务费多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取。第七十一条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按下列方式处理：物业管理服务费从逾期之日起每天按欠费金额的千分之三交纳滞纳金。被告为桔洲新苑4栋103号房的业主，房屋建筑面积60.68平方米，被告收房后，原告宇和物业公司为小区提供了物业服务。被告王建秋自2012年1月1日起至今一直未按合同约定缴纳物业管理费，截止到2016年12月31日共计拖欠物业管理费2184元（60.68平方米×0.6元/月/平方米×60个月）。目前该小区尚未成立业主委员会。同时，原告在为小区提供物业服务过程中，在公共环境管理等方面存在一定的服务瑕疵。经原告催收，被告仍未缴纳上述物业管理费，故原告诉至本院。
上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《桔洲新苑物业管理委托合同》、被告提交并经庭审质证的照片等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，长沙桔子洲园林开发有限公司与原告宇和物业公司签订的《桔洲新苑物业管理委托合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此原告为被告所在的小区提供物业服务有相应的合同依据。原告应当严格按照合同约定为业主提供服务，被告应当按照相关约定交纳物业管理费。本案中原告宇和物业公司为被告提供了物业管理服务，但是被告自2012年1月1日起一直未交物业管理费，对于原告要求被告支付2012年1月1日至2016年12月31日的物业管理费2184元的诉讼请求，本院予以支持。同时，考虑到原告在提供的物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告逾期交纳物业管理费有原告自身的原因，因此对原告提出的滞纳金800元的诉讼请求，本院不予以支持。
对被告提出部分业主住改商、违章搭建等问题，确实给小区的秩序带来不便，但是，根据《物业管理条例》第四十六条规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向在关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”物业公司只有制止及报告义务，虽然原告未提交充分证据证明其尽到了制止及报告义务，但其不享有执行权，故无权利也无义务对上述行为进行处理，因此被告不得以此为由拒交物业管理费。对被告要求因楼下杂屋改成饭店原告不作为造成其精神伤害要求补偿，因与本案不是同一法律关系，被告可另行向相关责任主体主张权利。对被告主张由原告将其信息资料退还给被告，因没有充分证据证明原告对其信息进行了泄露，故本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告王建秋在本判决生效之日起十日内支付原告长沙高新开发区宇和物业管理服务有限公司2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费2184元。
二、驳回原告长沙高新开发区宇和物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告王建秋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告王建秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一七年五月十五日
书记员 高嘉佳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。