广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终8448号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨佳美，女，1981年4月8日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市动力区。委托诉讼代理人：肖艳平、王飞，均为广东江盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州和实汽车租赁服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：何振辉，职务总经理。委托诉讼代理人：黄容、李乐，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人杨佳美因与被上诉人广州和实汽车租赁服务有限公司（以下简称和实公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨佳美的委托诉讼代理人肖艳平、被上诉人和实公司的委托诉讼代理人黄容到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人杨佳美上诉请求：l、撤销一审判决第一、二、三、五项；2、发回重审或改判驳回和实公司的全部诉讼请求，判令和实公司向杨佳美返还租赁场地中的家具、摄影道具及办公用品；3、判令和实公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院遗漏必要的诉讼当事人，经杨佳美申请也拒不追加被告，对本案关键事实认定不清。（一）杨佳美与和实公司签订厂房租赁合同乃是代表广州xx文化传播有限公司（以下简称xx公司）的职务行为，该合同的主体应是和实公司和xx公司。（二）杨佳美在一审过程中，向法院申请追加xx公司和xx为第三人，一审法院没有依法准许，造成本案关键事实无法查明。在杨佳美有证据证明租赁场地是职务行为且和实公司知悉的情况下，应依法追加xx公司为本案的当事人。（三）本案存在和实公司联合xx侵犯杨佳美合法权益的情形，追加被告更有利于查清本案的事实。二、一审法院罔顾杨佳美的反诉请求，笼统判决和实公司返还租赁场地中的家具、摄影道具以及办公用品，造成杨佳美的权利虚化，判决无法执行。被上诉人和实公司辩称：不同意杨佳美的上诉请求，请求维持原判。理由为：一、本案租赁合同签订的双方主体分别是杨佳美与和实公司，不存在杨佳美所说的间接代理或职务行为。首先，杨佳美与和实公司在签订租赁合同时，xx公司尚未成立。其次，杨佳美作为xx公司的股东、实际经营者及法定代表人，在xx公司成立之后并没有提出要与和实公司及xx公司签订租赁合同的变更或补充协议，而在租赁合同实际履行中，和实公司也是一直与杨佳美本人进行联系。因此，杨佳美申请追加第三人xx公司及杨金波没有任何法律与事实依据。二、杨佳美要求和实公司返还租赁场地中的家具、摄影道具、办公用品及摄影器材没有事实与法律依据。首先，和实公司出具的解除租赁合同通知书已经在2016年11月18日送达杨佳美，当时要求其在三日内收回自己的财物及腾空厂房，但杨佳美怠于行使自己的权利及义务，所造成的损失应由杨佳美本人承担。实际的情况是和实公司在收回厂房的时候，里面只有不能拆除的装饰装修及一些家具，和实公司没有移动家具，一直放在租赁厂房里面，涉案场地没有杨佳美所称的摄影器材、摄影道具。因此，和实公司没有占有杨佳美所称的以上财产，无法返还。和实公司向一审法院起诉请求判令：1、杨佳美支付2015年9月26日至2016年5月25日拖欠的租金合计人民币194600元；2、杨佳美支付拖欠租金应付的滞纳金人民币655980元（以拖欠的当月租金为计算本金，按每日1%计算，计算至起诉之日止）；3、杨佳美支付拖欠的水电费合计人民币45462元及银行同期贷款利息（自起诉之日起计至杨佳美实际支付水电费之日止）；4、由杨佳美承担本案的诉讼费。杨佳美反诉请求判令：1、和实公司向杨佳美归还租赁场地中的家具、摄影设备器材、摄影道具及办公用品等财产，价值约30万元；2、本案反诉费由和实公司承担。一审法院认定事实：2015年1月26日，广州市荔湾区xx合作经济联合社与广州和实汽车租赁服务有限公司签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，由广州市荔湾区xx合作经济联合社将广州市荔湾区xx的自有厂房及其附属设施使用权租给广州和实汽车租赁服务有限公司作厂房、仓库、办公用途，该厂房占地总面积7142.36平方米，建筑面积厂房4142.36平方米，空地面积3000平方米，租赁期限10年，自2015年1月1日至2024年12月31日等等。后上述双方签订《补充协议》，约定将合同标的名称“xx”变更为“新爵村后马路”等。2015年5月15日，和实公司（甲方）与杨佳美（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于广州市荔湾区xx合作经济联合社新xx厂房等合计总面积1300平方米（以下简称“涉案场地及厂房”）租给乙方作摄影基地使用；租赁期自2015年5月15日起，至2021年5月14日止，租赁期限六年；租赁期满或解除合同，甲方有权收回出租厂房、空地及建筑物；乙方应在合同到期或解除前将厂房、空地及建筑物交还给甲方，并承诺在租赁期内自行增建的所有建筑物全部归甲方所有，以及增设及镶装在厂房结构内或与甲方厂房有固定连接的附属设施（拆除则影响原结构的）不得拆除；乙方清楚租赁甲方厂房、空地和建筑物的现状，同意交付时间为2015年6月25日；甲、乙双方商定，该厂房总面积约1182平方米，公摊面积为118平方，租金为每平方米25元，自2015年5月15日起至2017年5月14日止每月每平方米租金为人币25元整（即每月租金为1300平方米×25元/平方米=32500元）；自2017年5月15日起每2年递增租金一次，递增幅度为10%（2017年5月15日至2019年5月14日每月租金人民27.5元，2019年5月15日至2021年5月14日每月租金为人民币30.25元）；租金支付日期为当月的5日前，每次交纳两个月租金；甲方同意由2015年5月15日至2015年6月25日给予乙方免租金40天作为给予乙方的装修期优惠，乙方应于2015年6月25日起向甲方缴交租金；租赁期间，乙方租用该厂房及空地所产生的房产税、土地使用税、厂房租赁发票税以及水、电、煤气、电话、治安、门前三包等环境卫生费用均由乙方自行承担；该场地管理费每平方米每月人民币1元，每两年递增10%；电费每度1.5元，水费每立方米6元，共用水电和损耗按比例分摊；政府调整水、电费用，收费同时作相应的调整；如乙方拖欠租金，甲方有权向乙方每天收取拖欠租金总额1%的违约金；逾期超过30天，甲方有权解除租赁合同并收回出租的厂房等建筑物，保证金归甲方所有；租赁期满或解除合同后，乙方逾期交还厂房建筑物及空地给甲方，除应按天交租金外，每逾期一天按当期租金的1%支付违约金；逾期超过30天，甲方有权自行收回土地及清空建筑物，保证金归甲方所有，由此造成的损失由乙方自行承担等等。另，双方达成口头协议：杨佳美租用和实公司的绿化带作摄影之用，每月租金1000元。上述《厂房租赁合同》签订后及达成口头协议后，和实公司依约将涉案场地及厂房交杨佳美使用，杨佳美开始时也依约向和实公司缴交租金。杨佳美承租涉案场地及厂房后与xx共同出资成立了xx公司，xx公司的注册地址就是涉案场地及厂房的地址，且杨佳美为xx公司的法定代表人。但从2015年9月26日起，杨佳美就断续地拖欠租，具体欠租情况如下：1、2015年9月26日至2015年10月25日的租金；2、2015年11月26日至2016年5月25日的租金只交了50000元，其余尚欠未缴交；3、上述所欠租金包含拖欠绿化带租金。2015年10月26日至2015年11月25日的租金、2016年5月26日至2016年10月25日的租金杨佳美已经支付给和实公司。另，杨佳美拖欠2015年9月至2016年9月的水电费共计45462元没有支付给和实公司。2016年11月18日，和实公司向杨佳美发出《解除租赁合同通知书》，以杨佳美拖欠和实公司租金及水电费合计人民币240062元为由，自本通知书出具之日起解除双方的租赁合同，请杨佳美在本通知出具之日起3日内腾退房屋、付清费用，并根据《厂房租赁合同》承担违约责任。杨佳美当庭表示于同日收到该《解除租赁合同通知书》。但杨佳美对和实公司的《解除租赁合同通知书》不予理会。2016年11月22日，和实公司自行收回涉案场地及厂房，并将涉案场地及厂房重新出租他人用于摄影使用。和实公司当庭表示2016年10月26日起至和实公司收回厂房之日止的租金，不再要求杨佳美承担。在一审庭审中，杨佳美承认收回厂房时只有不能拆除的装修及一些家具，现家具仍在厂房中，厂房中没有摄影器材，其实摄影道具就是装修装饰及家具。一审法院认为：和实公司（甲方）与杨佳美（乙方）于2015年5月15日签订的《厂房租赁合同》及双方达成的租赁绿化带的口头协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在上述《厂房租赁合同》约定：该厂房总面积约1182平方米，公摊面积为118平方，租金为每平方米25元，自2015年5月15日起至2017年5月14日止每月每平方米租金为人币25元整（即每月租金为1300平方米×25元/平方米=32500元）。另双方达成口头协议：杨佳美租用和实公司的绿化带作摄影之用，每月租金1000元。因此杨佳美拖欠和实公司2015年9月26日至2015年10月25日的租金为33500元（32500元+1000元）；杨佳美应缴交给和实公司2015年11月26日至2016年5月25日的租金为201000元（33500元×6个月），而杨佳美只向和实公司缴交了此期间的租金50000元，即只相当于交了2015年11月26日至2015年12月25日一个月的租金及2015年12月26日至2016年1月25日该月租金中的16500元，尚欠该月17000元租金未缴交；因此杨佳美拖欠和实公司2015年12月26日至2016年5月25日的租金为151000元（17000元+33500元×4个月）；故和实公司诉请杨佳美支付上述拖欠的租金及滞纳金（以拖欠的当月租金为计算本金且扣除绿化带租金不计算滞纳金，从当月的6日起按每日计算，计算至起诉之日止）的诉讼请求，予以支持，但滞纳金应当按每日万分之五计算为宜。和实公司诉请的其他租金及滞纳金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。双方在上述《厂房租赁合同》第四条中约定：“租赁期间，乙方租用该厂房及空地所产生的房产税、土地使用税、厂房租赁发票税以及水、电、煤气、电话、治安、门前三包等环境卫生费用均由乙方自行承担。”杨佳美拖欠2015年9月至2016年9月的水电费共计45462元没有支付给和实公司，故和实公司诉请杨佳美支付拖欠的水电费合计人民币45462元及银行同期贷款利息（自起诉之日起计至杨佳美实际支付水电费之日止）的诉讼请求，予以支持。双方在上述《厂房租赁合同》第六条第2款约定：“如乙方拖欠租金，甲方有权向乙方每天收取拖欠租金总额1%的违约金；逾期超过30天，甲方有权解除租赁合同并收回出租的厂房等建筑物，保证金归甲方所有。”而杨佳美从2015年9月26日起就断续地拖欠租，故和实公司于2016年11月18日向杨佳美发出《解除租赁合同通知书》，通知自本通知书出具之日起解除双方的租赁合同，请杨佳美在本通知出具之日起3日内腾退房屋、付清费用，并根据《厂房租赁合同》承担违约责任。杨佳美当庭表示于同日收到该《解除租赁合同通知书》。故认定双方的租赁合同于2016年11月18日解除。根据双方签订的《厂房租赁合同》第六条第3项：“租赁期满或解除合同后，乙方逾期交还厂房建筑物及空地给甲方，除应按天交租金外，每逾期一天按当期租金的1%支付违约金；逾期超过30天，甲方有权自行收回土地及清空建筑物，保证金归甲方所有，由此造成的损失由乙方自行承担。”的约定，和实公司于2016年11月22日自行收回涉案场地及厂房并无不当。双方签订的《厂房租赁合同》第二条第2项约定：“租赁期满或解除合同，甲方有权收回出租厂房、空地及建筑物；乙方应在合同到期或解除前将厂房、空地及建筑物交还给甲方，并承诺在租赁期内自行增建的所有建筑物全部归甲方所有，以及增设及镶装在厂房结构内或与甲方厂房有固定连接的附属设施（拆除则影响原结构的）不得拆除。”而在庭审中杨佳美承认收回厂房时只有不能拆除的装修及一些家具，现家具仍在厂房中，厂房中没有摄影器材，其实摄影道具就是装修装饰及家具，而杨佳美未能提供证据证实和实公司收回涉案场地及厂房时，厂房内有摄影器材，故杨佳美反诉请求和实公司归还租赁场地中的家具、摄影道具及办公用品中除镶装在厂房结构内或与甲方厂房有固定连接的附属设施外的财产的诉讼请求，予以支持；杨佳美反诉请求和实公司归还摄影设备器材没有事实依据，不予支持。关于杨佳美抗辩称xx公司依法注册成立后，杨佳美与和实公司签订厂房租赁合同是代表xx公司的职务行为，xx公司依法成立后，双方已合议将承租主体变更为xx公司的问题。因和实公司并没有与杨佳美、xx公司签订承租主体变更为赫扬公司的合同或协议，故杨佳美该抗辩意见，不予采纳。关于杨佳美抗辩称xx公司成立后，则租赁合同关系权利义务由xx公司承担，和实公司对此知情并同意的问题。因和实公司当庭表示和实公司并不同意租赁合同关系权利义务由xx公司承担，故杨佳美称和实公司对此知情并同意没有事实依据，杨佳美该抗辩意见，不予采纳。关于杨佳美申请追加xx公司、xx为本案被告的问题。因为本案是租赁合同纠纷，本案审理的合同是和实公司与杨佳美签订的《厂房租赁合同》的履行纠纷，根据合同的相对性，合同的双方当事人是和实公司、杨佳美，与xx司、xx无关，故杨佳美该申请不予准许。至于杨佳美与xx公司、xx的纠纷，属另一法律关系，本案不予处理。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，杨佳美向和实公司支付2015年9月26日至2015年10月25日的租金33500元、支付2015年12月26日至2016年5月25日的租金151000元（17000元+33500元×4个月）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，杨佳美向和实公司支付上述第一项判决租金的滞纳金（计算滞纳金的租金本金分别为：2015年9月26日至2015年10月25日的租金本金32500元；2015年12月26日至2016年1月25日的租金本金17000元；2016年1月26日至2016年5月25日共4个月每月的租金本金均是32500元。以拖欠的当月租金为计算本金，从拖欠租金周期内的当月6日起按每日万分之五计算，计算至起诉之日止即2016年11月16日止）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，杨佳美向和实公司支付拖欠的水电费合计人民币45462元及银行同期贷款利息（利息自起诉之日即从2016年11月16日起计至杨佳美实际支付水电费之日止）。四、驳回和实公司的其他诉讼请求。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，和实公司向杨佳美归还租赁场地广州市荔湾区xx合作经济联合社新xx栋厂房中的家具、摄影道具及办公用品（除镶装在厂房结构内或与甲方厂房有固定连接的附属设施外）。六、驳回杨佳美的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12760元，由和实公司负担8010元，由杨佳美负担4750元；本案反诉费2900元，由和实公司负担1450元，由杨佳美负担1450元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：和实公司与杨佳美于2015年5月15日签订的《厂房租赁合同》及双方达成的租赁绿化带的口头协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本案民事责任的承担主体问题。上述合同签订后，虽杨佳美与他人共同出资成立了由杨佳美为法定代表人的xx公司并在涉案场地实际经营，但杨佳美本案提交的证据不足以表明合同承租主体已经和实公司同意变更为xx公司。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，本案和实公司主张杨佳美作为合同签订人承担合同责任，符合上述规定，本院予以认可。至于杨佳美与xx、xx公司之间的实际内部关系，与合同相对人和实公司无关，不能作为杨佳美拒绝承担本案合同责任的抗辩事由。杨佳美申请追加赫扬公司、杨金波为本案当事人，理据不充分，一审法院对此不予准许并无不当。因杨佳美拖欠和实公司2015年9月26日至2015年10月25日的租金33500元、2015年12月26日至2016年5月25日的租金151000元以及2015年9月至2016年9月的水电费45462元，故和实公司诉请杨佳美支付上述拖欠的费用及滞纳金、利息等，合理有据，一审法院予以支持并无不当。关于杨佳美请求和实公司返还租赁场地中的家具、摄影道具及办公用品的问题。首先，根据《厂房租赁合同》关于“逾期交租超过30天，甲方有权自行收回土地及清空建筑物，保证金归甲方所有，由此造成的损失由乙方自行承担”的约定，和实公司于2016年11月22日自行收回涉案场地及厂房并无不当。而和实公司于2016年11月18日已向杨佳美发出《解除租赁合同通知书》，要求杨佳美在该通知出具之日起3日内腾退房屋，杨佳美已于当日收到该通知，但其并无在通知要求的时间内腾空搬出相应物品，应承担相应责任。且杨佳美未能提供证据证实和实公司收回涉案场地及厂房时，厂房内有其它摄影器材，故一审法院判决和实公司归还租赁场地中的家具、摄影道具及办公用品中除镶装在厂房结构内或与甲方厂房有固定连接的附属设施外的财产，并无不当，本院对此予以维持。综上所述，杨佳美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4799元，由杨佳美负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年六月九日书记员 陈婷婷