北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初24330号
原告：北京信永房地产开发有限公司，住所地北京市通州区潞城镇新城工业区。
法定代表人：李世新，总经理。
委托代理人：侯炜，北京市安理律师事务所律师。
被告：北京富力邦物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区工体东路20号2层202内1373室。
法定代表人：雷祖名，总经理。
委托代理人：李海江，北京证金律师事务所律师。
原告北京信永房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京富力邦物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人侯炜，被告法定代表人雷祖名、委托代理人李海江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令原、被告签订的《地下人防租赁合同》及其补充协议于2015年10月2日解除（依据合同第9条第2项、第5项，拖欠租金达一个月，从2012年6月1日至今，原告于2015年9月30日向被告发出解除通知，邮件于2015年10月2日被签收）；2、要求判令被告立即将涉案房屋恢复原状并交付给原告（依据合同10.1条和合同法相关条款）；3、要求判令被告支付拖欠租金153.3万元（自2012年6月1日至2015年10月2日，根据合同约定46万年租金*3年+46万/12个月*4个月）；4、要求判令被告支付逾期支付房租违约金30.66万元（根据合同第12.1条约定，支付拖欠金额的20%违约金）；5、要求判令被告支付房屋使用费（根据合同10.1条，每年占有使用房屋的租金标准应计算为5元*8216平方米*365天，但原告仅主张按年租金59.8万计算，2015年9月30日给被告通知函中约定给予被告10天腾退期，故自2015年10月13日至被告实际腾退房屋之日止）。事实和理由：原、被告双方于2010年7月8日签订了《地下人防租赁合同》，约定由被告承租原告位于北京市朝阳区立水桥XX中心X号楼地下二层人防房屋（以下简称涉案工程），面积8216平方米。租赁期限自2011年6月1日至2021年5月31日止，租金每年46万元。合同履行过程中，被告拒绝支付租金，原告于2015年9月30日依据合同约定向被告发出解除合同通知，通知被告解除双方签订的租赁合同，要求被告支付欠缴租金并在收到通知后10日内将房屋腾空，恢复原状后交付原告，解除通知于2015年10月2日送达被告。被告收到通知后仍拒绝履行，现原告诉至法院。
被告辩称，第一项诉讼请求，双方签订的地下人防租赁合同协议本身处于效力待定状态，人防合同原告是没有任何权利与被告签订的。被告现在与武装部人防部门已经达成了协议，涉案工程根本与原告无关。另外，原告在完成房地产开发后，人防工程应为小区的全体业主所有，此合同的签订是开发商欺诈业主，唯利是图，欺骗被告签订的，不存在解除问题。第二项诉讼请求，原告要求被告返还房屋，请问原告房屋在哪里，地下人防工程是地下空地，谈何恢复原状，涉案工程应由全体业主管理并收益，受人防部的监督，与原告无任何关系。第三、四、五项诉讼请求，是原告基于没有任何依据的东西，向被告进行索要，谋取不正当利益，请求法庭判决驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2010年7月8日，原告（出租方，名称为打印体）与被告（承租方，名称和信息均为手写体）签订《地下人防租赁合同》，约定原告将涉案工程出租给被告，建筑面积8216平方米，被告承诺按照人防授权许可范围使用涉案工程。租赁期限自2010年7月15日至2020年7月15日，装修免租期为2010年7月15日至2010年10月15日，租金每年46万元，每年被告向原告交付一次，双方签订本合同的日期为被告首次付款日期，以后的付款期限为自首次付款日期起算满一年后15日内。原告保证是涉案工程的建设单位和投资人，因涉案工程性质为人防工程，被告租赁或使用涉案工程需取得政府相关部门的审批，对此，原告已在签署本合同前明确告知被告，被告对此无异议且不得因此向原告主张任何权利。被告擅自改变涉案工程结构、实施其他对结构产生影响的行为或改变涉案工程用途，或拖欠租金达一个月，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失的，由被告负责赔偿。租赁期间，如被告提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止协议，终止协议生效后，被告对涉案工程的施工装修的一切费用，原告不予赔偿，同时被告应按照原告的要求及时腾退完毕并将涉案工程交还原告，否则每逾期一日，被告应按5元/日/平方米（建筑面积）的标准向原告支付涉案工程的使用费。被告租金每拖延一天按拖欠租金总额的千分之四收取，逾期超过20日的，本协议自动终止，并且被告应向原告支付拖欠租金总额20%的违约金。
之后，双方又签订《地下人防租赁合同》补充协议二，约定将原租赁期限变更为2011年6月1日至2021年5月31日，被告应按照原合同约定方式向原告支付合同费用，无免租期。
合同签订后，双方开始依约履行合同，原告认可被告支付租金至2012年5月31日。被告认可其后的租金未交纳。就此，原告提交2015年9月24日催款函一份以及2015年9月25日向被告住所地寄出的邮件详情单一份，其中催款函要求被告于2015年9月29日前向原告支付2012年6月1日至2016年5月31日期间拖欠的租金184万元，查询结果显示该邮件已于2015年9月27日被同事签收。被告不认可证据的真实性，称从未收到过催款函。
就合同解除，原告提交2015年9月30日解除通知一份以及2015年9月30日向被告住所地寄出的邮件详情单一份，其中解除通知载明：“……截至本函发出之日，贵司仍拖欠我司2012年6月1日至2016年5月31日期间拖欠的租金184万元。我司已就上述问题多次联系贵司，希望贵司尽快支付拖欠的租金，但贵司一直置之不理。因此，《租赁合同》已具备解除条件。现我司郑重函告贵司如下：1、贵司与我司签订的《租赁合同》自本通知书送达之日起解除。2、请贵司于收到本通知后10日内向我司支付2012年6月1日至2016年5月31日期间拖欠的租金184万元。如贵司未能在上述期限内支付拖欠的费用，我司将通过法律途径追究贵司的责任。3、请贵司收到本通知后10日内，将承租的房屋腾空、恢复原状后交还我司。”查询结果显示该邮件已于2015年10月2日被本人（雷祖鸣）签收。被告不认可证据的真实性，称从未收到过解除通知。
就涉案工程的备案，原告提交“XX中心1#楼等6项（1#、2#、3#、4#、5#、6#楼）”《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份、涉案工程《北京市人防工程竣工验收备案表》及《北京市人防工程认可文件》各一份，均显示涉案工程的建设单位为原告，其中《北京市人防工程认可文件》中载明涉案工程战时用途为专业队、物资库，平时用途为人员活动、汽车库。被告认可以上证据的真实性，但称不能证明原告是涉案工程的产权人，仅能证明原告是建设单位。
审理中，被告提交其与原告签订的《委托管理合同》复印件和被告与北京市朝阳区人民政府来广营地区办事处武装部签订的《人防工程安全使用管理责任书》复印件各一份，欲证明涉案工程性质系人防工程。其中，《委托管理合同》中载明“该房屋的性质人防工程……该房屋用途，被告承诺按照人防许可范围使用该房屋，人防的许可范围是，该房屋平时作停车库使用，不得作其他用途使用。”《人防工程安全使用管理责任书》中载明“平时使用人防工程，应依法报区民防局审查批准，取得《人防工程使用证》，并按照《朝阳区人防工程使用标准化管理实施办法》的规定使用，不得擅自改变审批用途，不得擅自转租他人使用。”原告因被告未提交证据原件，均未予质证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告对于双方签订的《地下人防租赁合同》效力提出质疑，但结合原告提交的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《北京市人防工程竣工验收备案表》和《北京市人防工程认可文件》，以及被告提交的《委托管理合同》和《人防工程安全使用管理责任书》可以认定，一方面原告系涉案工程的建设单位，且在涉案工程完工后，原告已向民防部门进行了移交；另一方面被告作为涉案工程的实际使用单位，已在签订《地下人防租赁合同》后向民防部门进行了备案，被告对于涉案工程的使用系经过民防部门授权，且被告也认可其对于涉案工程的使用未超出民防部门确定的人防工程使用范围。故尽管被告未依照《地下人防租赁合同》的约定，办理包括《人防工程使用证》在内的相关手续，但本案原、被告之间就涉案工程所做的租赁合同约定，不属于未经民防部门的授权或同意，或超出人防工程使用范围的情形，故涉案合同应属有效。被告主张涉案合同效力待定，本院不予支持。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《地下人防租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。但合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现被告认可未向原告支付2012年6月1日之后的租金，已经满足合同中约定的被告拖欠租金达一个月，原告单方行使解除权的标准。但合同中同时又约定，“被告租金……逾期超过20日的，本协议自动终止”。显然以上两项约定存在矛盾，而双方当事人在签订合同后也未就此达成补充协议进一步明确约定内容。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。从《地下人防租赁合同》中原告方和被告方的名称书写方式看，该合同应为原告方提供的格式条款。故对于其中有关被告违约情况下合同终止履行的约定存在矛盾时，应作出不利于提供格式条款一方，即原告的解释。故本院认定涉案合同已于被告逾期支付租金20日时自动终止。根据《地下人防租赁合同》和补充协议的约定，被告支付2012年6月1日至2013年5月31日租金的期限应为2012年6月15日前，逾期满20日即2012年7月5日。故本院认定原、被告签订的《地下人防租赁合同》和补充协议于2012年7月5日自动终止，原告要求确认该合同于2015年10月2日方才解除，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，合同解除后被告应按照原告的要求及时腾退完毕并将涉案工程交还原告。现被告未在原告要求的期间将涉案房屋腾退并交还，故原告主张被告立即腾退并交还涉案房屋，本院予以支持。
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。现原告要求被告支付拖欠的租金，本院予以支持。但对应期间应与合同终止前被告未交费期间相符，即2012年6月1日至2012年7月5日期间的租金，按照双方合同约定计算，应计为46万元/365天*35天=44109.59元。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告逾期支付租金20日以上，应向原告支付拖欠租金总额20%的违约金。经本院询问，双方当事人均不主张调整合同中关于违约金的约定标准，本院不持异议。故被告应向原告支付逾期支付租金的违约金44109.59元*20%=8821.92元。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。被告在合同解除后，未在原告要求的期间内腾退并交还涉案工程，应向原告支付其继续占有涉案工程期间的使用费。现原告自愿按照较合同约定更低的标准向被告主张该项费用，本院不持异议。对于原告在本案中主张的期间，本院亦予以支持。但需要说明的是，自2012年7月6日至2015年10月12日期间的占有使用费，原告可另行向被告主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京富力邦物业管理有限公司于本判决生效后立即将位于北京市朝阳区立水桥XX中心X号楼地下二层人防房屋恢复原状，交付给原告北京信永房地产开发有限公司。
二、被告北京富力邦物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京信永房地产开发有限公司拖欠的2012年6月1日至2012年7月5日期间的租金四万四千一百零九元五角九分。
三、被告北京富力邦物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京信永房地产开发有限公司逾期支付租金的违约金八千八百二十一元九角二分。
四、被告北京富力邦物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京信永房地产开发有限公司房屋使用费（按照年租金59.8万元的标准，自2015年10月13日计算至实际腾退房屋之日止。
驳回原告北京信永房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21356元，由原告北京信永房地产开发有限公司负担20232元（已交纳），由被告北京富力邦物业管理有限公司负担1124元（原告北京信永房地产开发有限公司已交纳，被告北京富力邦物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京信永房地产开发有限公司）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 阳
人民陪审员 曲 鸿
人民陪审员 贾松涛
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 戴 玥