广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初5730号
原告佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人何惠中。
委托代理人覃晓林，广东顺迪律师事务所律师。
委托代理人邓婉玲。
被告佛山市顺德区喜立电器科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人熊辉伦。
委托代理人李长江，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告佛山市顺德区容桂土地发展中心与被告佛山市顺德区喜立电器科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人覃晓林，被告的委托代理人李长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告曾签订《工业厂房租赁协议》，约定将位于容桂街道四基长业路28号首层之二的厂房出租给被告。租赁期满后，原告通知被告租金水平上调。但被告既不与原告重新签订租赁合同，也不缴纳租金，但仍继续使用物业。请求法院依法判令：一、解除原告与被告之间的不定期租赁合同，被告立即将承租的厂房交回予原告；二、被告向原告缴纳的履约保证金36140元归原告所有；三、被告立即向原告支付拖欠占用费（以每月32114.73元标准，从2015年1月1日暂计算至2016年4月30日为513835.68元，以后顺延至被告实际搬离之日止）；四、被告向原告支付逾期违约金（按欠款本金为基数按每月5‰从2015年1月1日起暂计至2016年4月30日为66172.28元，以后顺延至实际清偿完毕之日止）；五、被告承担律师费30000元；六、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，一、被告并非违约，被告在2015年2月收到案外人佛山市顺德区容桂街四基股份合作经济社（以下简称四基股份社）通知要求暂停交租，并得知承租厂房产权不明，所以被告未交租是行使正当的不安抗辩权；二、原、被告未续签租赁合同，应认定为不定期租赁，租金按原合同执行；三、案涉厂房年久失修，在原告拒不维修的情况下，被告自行维修支付维修费9790元，应予扣除。请求法院驳回原告诉请。
原告在诉讼中提供证据如下：
1.原告事业单位证复印件一份，组织机构代码证复印件一份，被告营业执照复印件一份，证明原、被告诉讼主体资格。
2.工业厂房租赁协议书原件一份，证明原、被告双方曾签订工业厂房租赁协议书，由原告把涉案厂房出租给被告使用，约定租金等其他条款。
3.房地产收购储备协议书原件一份，收款收据原件五份，银行凭证原件三份，支票头原件三份，证明原告与四基股份社签署了房地产收购储备协议，将四基股份社所有的99宗物业收储归原告所有，原告支付了相应的款项。涉案厂房属于99宗物业之一。
4.评估报告书原件二份，证明由佛山市博顺房地产土地评估有限公司出具的评估报告书显示，四基居委会地段物业租金的市场价格，原告要求被告根据市场价格签订合同并交付租金。
5.房屋所有权证原件二份，集体土地建设用地使用证原件二份，证明原件二份，证明涉案的厂房属于建设用地。
6.委托合同原件一份，发票原件一份，证明原告因被告的违约而支付本案的律师代理费30000元，依据合同约定应由被告承担。
被告质证意见：对证据1-2、4-6没有异议。对证据3真实性没有异议，但是被告直到现在才知道原告与四基股份社的关系。四基股份社的股民曾因厂房租赁问题堵塞被告厂房。不是被告故意拖欠租金，而是被告不清楚租金到底要交给谁，所以无法交纳租金。
被告在诉讼中提供证据如下：
1.厂房顶部隐患、三楼窗户换装情况说明原件一份，证明被告更换了厂房窗户，解除了相应的危险情况。
2.通知（2015年12月21日）原件一份，证明截止至收件当天，被告才知道租金缴纳事宜可以与原告沟通。
3.通知（2015年1月16日）原件一份，证明租金按原来标准实施。
4.通知（2015年2月6日）原件一份，证明四基股份社要求被告把租金交给四基股份社。
5.电子银行交易回单打印件二份，证明被告缴纳了租赁保证金36140元及2015年1月租金18070元。
原告质证意见：对证据1不予确认，该证据由被告单方制作，没有其他证据予以佐证，《工业厂房租赁协议书》第11条约定，租赁物的维护维修保养由被告承担，即使存在维修，该费用也应由被告承担。对证据2真实性没有异议，对证明内容有异议，原、被告在2014年已经签署了租赁合同，被告称不知道租金交给谁没有理由，该证据只是通知被告可以到四基股份社的临时办公地点与原告签署合同，而并非与四基股份社签署合同。四基股份社非租赁物业的权利人。对证据3真实性没有异议，在2015年1月16日，原告已经明确通知被告，因新的租金标准评估报告尚未出具，被告应暂时按2014的标准缴纳租金，待新的标准出来后再补齐差额。可见被告在2015年1月份已经知道租金是必须调整，调整是待评估报告出具后实施。对证据4不予确认。该证据为四基股份社单方出具，且相应物业已经转让给原告，四基股份社无权收取相应的租金。对证据5真实性没有异议，原告收到被告缴纳的押金，但因被告违约应没收该押金。原告也没有收到“高隼企业”转交的2015年1月租金。
经审核，被告对原告提供的证据真实性没有异议，原告对被告提供的证据2、3、5真实性没有异议，本院予以采信。对被告提供的证据1由被告自行制作，没有其他证据予以佐证，本院不予采信。对被告提供的证据4，原告虽有异议，但不能举证予以推翻，本院予以采信。
经审理查明，2013年12月20日，原、被告签订《工业厂房租赁协议》（合同编号：四2014-017），约定原告将位于佛山市顺德区容桂四基长业路28号首层之二的工业厂房出租给被告，租期从2014年1月1日起至2014年12月31日止。其中星棚结构340平方米，混凝土结构3274平方米，租金均为5元／㎡.月，每月合计18070元，履约保证金36140元。被告需在每月5号前向原告指定租金账户（户名：佛山市顺德区高隼企业资产管理有限公司）支付当月租金，如被告拖欠，每逾期一日，应按未付租金总额万分之五向原告计付利息。如被告拖欠租金超过30天，原告有权提前单方面解除合同，没收履约保证金，收回厂房。租赁期内，厂房的日常保养、维修由被告负责。租赁期满，被告如需续租，应于上述租赁期满前三个月以书面形式通知原告，经原告同意后，双方重新签订租赁协议，在同等条件下，被告享有优先承租权。因原告追讨被告拖欠租金或其他违约责任产生的诉讼费、律师费等一切费用由被告承担。
合同签订后，被告向原告缴纳了履约保证金36140元。2014年12月31日，合同到期后，双方没有签订书面的租赁合同，但被告仍继续租用原告厂房，并缴纳了2015年1月的租金。2015年1月16日，原告向被告等承租人发出《通知》，告知从2015年1月份开始，租金不再收取现金，收款账户变更为以原告为户名的银行账户。2015年2月6日，四基股份社向被告发出《通知》，称相关手续未完善，四基股份社尚未向原告移交案涉厂房的租赁管理使用权，四基股份社将在2015年与各承租人签订租赁合同。2015年12月21日，原告与四基股份社共同发出《通知》，告知被告等承租人，原告已委托四基股份社协助管理四基社区的工业厂房。2015年未签订租赁协议的租户需尽快到临时办公点与原告签订协议、缴交租金及履约保证金，租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日。后因被告未与原告签订租赁合同、缴纳租金，原告于2016年4月15日诉至本院。原告为诉讼，与广东顺迪律师事务所签订《委托合同》，委托该所律师进行诉讼，并支付律师费30000元。
另查，案涉厂房原属案外人四基股份社所有。2012年6月20日，四基股份社与原告签订《房地产收购储备协议书》，约定将案涉厂房在内的99宗房地产由原告收储，在原告向四基股份社支付第三期收储款后，厂房租金由原告收取。2013年12月20日，原告向四基股份社支付了约定的第三期收储款。2015年9月18日，佛山市博顺房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，评估确定案涉厂房租赁市场价格为：星铁棚结构11元／㎡.月，钢筋混结构首层12元／㎡.月，二层8元／㎡.月。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。关于合同效力问题。原告依约向四基股份社足额支付收储款后，取得案涉厂房的租赁使用权。原告将案涉厂房租赁给被告，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立，受法律保护。双方签订的《工业厂房租赁协议》到期后，没有再续签书面协议，应视为双方之间成立不定期租赁合同关系。双方均享有随时解除权，解除效力自通知到达对方时生效。被告于2016年5月10日签收应诉材料，故双方的不定期租赁合同关系于当日解除，被告应立即将案涉厂房交回原告，对原告该项诉请，本院予以支持。
关于违约责任。因原租赁合同到期后，原告与四基股份社对案涉厂房的权属及租赁使用权发生争议，并各自发放通知给被告，均要求与被告签订租赁合同、收取租金。故在厂房权属出现争议，租金收取人身份不明的情况下，被告有权停止缴纳租金，即被告逾期未缴纳租金的行为不构成违约。但2015年12月21日，原告与四基股份社联合发出续签合同通知，此时案涉厂房的权属情况已经清晰，被告应当按通知要求与原告签订书面租赁协议并缴纳租金。而被告没有与原告续签合同，亦未缴纳租金，已构成违约，被告应向原告缴纳拖欠的租金，且被告已缴纳的履约保证金36140元应归原告所有。因双方已在租赁协议中约定并适用了履约保证金条款，原告再主张按每日5‰的标准计付违约金显失公平，本院不予支持。原、被告约定，因被告违约产生的律师费、诉讼费等由被告承担，该费用是原告为实现债权支付的合理费用，原告也提供了委托合同及发票予以证明。但结合案情及代理人的工作量，本院酌定被告负担律师费10000元为宜，超出部分本院不予支持。
关于租金支付。被告已提供证据证实于2015年1月10日向原租赁协议约定的租金账户缴纳2015年1月的租金18070元，原告虽不认可，但不能提供证据予以反驳。且原告关于变更租金收取账户的通知于2015年1月16日才发出，故本院对被告已缴纳2015年1月租金的辩解予以采纳。被告应向原告缴纳2015年2月至租赁合同解除日（2016年5月10日）的租金，及租赁合同解除后至实际交回厂房之日止的占用费。因原告未能提供证据证实在诉讼前向被告送达了租金价格评估报告，履行了告知的合同义务，故原告主张全额按新租金标准计付租金，本院不予支持。2015年2月至2016年5月10日的租金按原租赁协议约定的每月18070元缴纳，即295143.3元（18070元／月×16个月＋18070元／月×10天）。2016年5月11日至实际交回厂房之日止的占用费按评估确定的星铁棚结构11元／㎡.月，钢筋混结构首层12元／㎡.月，二层8元／㎡.月，三层及以上6元／㎡.月计算，即每月32114.67元［11元／㎡.月×340㎡＋（12元／㎡.月＋8元／㎡.月＋6元／㎡.月）×（3274㎡÷3层）］。
关于厂房的维修费用。被告主张抵扣窗户维修更换费用，但未提供维修合同、发票等予以证实，也未能证实维修更换方案已取得原告同意。且根据双方签订的租赁协议约定，在租赁期限内，厂房的日常保养、维修由被告负责。现被告主张的三楼窗户维修更换发生在租赁期内，故其费用应由被告承担。对被告要求予以抵扣的辩解，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十七条第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市顺德区容桂土地发展中心与被告佛山市顺德区喜立电器科技有限公司的租赁合同关系于2016年5月10日解除；
二、被告佛山市顺德区喜立电器科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于佛山市顺德区容桂街道四基长业路28号首层之二的工业厂房腾退交回原告佛山市顺德区容桂土地发展中心；
三、被告佛山市顺德区喜立电器科技有限公司已交付的36140元履约保证金归原告佛山市顺德区容桂土地发展中心所有；
四、被告佛山市顺德区喜立电器科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区容桂土地发展中心支付租金（暂计至2016年5月10日的租金为295143.3元，2016年5月11日至实际交回厂房之日的租金，按32114.67元／月计算）；
五、被告佛山市顺德区喜立电器科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区容桂土地发展中心支付律师费10000元；
六、驳回原告佛山市顺德区容桂土地发展中心的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为5130.74元（原告已预交），由被告被告佛山市顺德区喜立电器科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨 虹
二〇一六年六月二十八日
书记员 梁泽标