江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2612号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沭阳中景置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道长安路西侧范冲河北侧。
法定代表人：陆百生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴颖，江苏天茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘爱胜，男，1988年6月29日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：张小兵，江苏序阳律师事务所律师。
上诉人沭阳中景置业有限公司(以下简称中景公司)因与被上诉人刘爱胜商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初5350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中景公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1.驳回刘爱胜的全部诉讼请求，2.刘爱胜给付中景公司房屋管理费（按照每日10元的标准自2017年2月2日起计算至实际办理交房手续之日止），3.诉讼费由刘爱胜承担。事实及理由如下：
一、中景公司不应承担逾期交房违约责任。
1.中景公司已于2017年1月22日向刘爱胜出示了涉案房屋验收合格的材料。首先，刘爱胜提交的视听资料中第2分54秒至56秒显示的证书展示区及中景公司提交的视听资料中显示的证书展示区均能证明，中景公司在刘爱胜2017年1月22日要求交房时，已经向其出示合同第八条约定的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，而刘爱胜提交的视听资料中交房员展示的《交房流程表》及《收楼书》也均载明中景公司要交付两书（刘爱胜提交的视听资料的10分54秒、11分05秒），但刘爱胜予以拒收。其次，按照双方约定，中景公司应当向刘爱胜出示《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，如中景公司不出示或出示不齐全，刘爱胜才有权拒收，而不出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》不是刘爱胜拒收的理由。
2.刘爱胜未履行缴纳维修基金、税费等先履行义务，中景公司有权拒绝交房屋且不承担拒绝交房的违约责任。首先，根据《住宅专项维修资金管理办法》《中华人民共和国契税暂行条例》规定，交房前缴纳维修基金和契税是法定义务。其次，交房前缴纳维修基金和契税也是约定义务。《商品房买卖合同》第八条第5项约定刘爱胜在交房前要付清所有房款和各种税费，而《补充协议》第5条对“各种税费”进一步予以解释即包括维修基金、契税等。需要说明的是，《补充协议》第5条是刘爱胜与中景公司协商确定，不影响《商品房买卖合同》主要权利义务的约定，不属于《合同法》第三十九条第二款规定的格式条款。
3.刘爱胜主动放弃向中景公司主张逾期交房违约责任。《补充协议》第九条约定刘爱胜放弃向中景公司主张逾期交房约定责任，该约定是具备完全民事行为能力的刘爱胜真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，此外，该约定也是刘爱胜对《商品房买卖合同》未尽事项专门协商作出的约定，未排除刘爱胜接收房屋的主要权利、未加重刘爱胜责任，不属于无效格式条款，故该约定有效。
二、刘爱胜应于2017年2月2日起向中景公司支付房屋管理费。中景公司于2017年1月18日书面通知了刘爱胜办理交房手续，依据《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定，刘爱胜应在中景公司通知之日起15日内办理交房手续，否则需按照每日10元标准向中景公司缴纳房屋管理费。因刘爱胜至今未办理交房手续，故其应于2017年2月2日起按照每日10元的标准向中景公司缴纳房屋管理费。
被上诉人刘爱胜答辩称：
一、中景公司存在逾期交房行为。1.双方合同约定中景公司应于2016年10月30日前将符合交付条件的房屋交付刘爱胜，而中景公司通知交房时间为2017年1月18日，已明显逾期。2.刘爱胜于2017年1月22日至中景公司售楼部收房时已明确要求中景公司出示应交付房屋验收合格的证明文件，但中景公司拒绝提供。中景公司所称该视频第2分54秒至56秒显示的证书展示区仅有商品房预售的相关文件，而无一份验收合格文件及《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；再者，如果当时存在相关证明文件，在刘爱胜要求中景公司出示时，其需指引查看即可，但事实却是拒绝出示。3.中景公司称其交房员展示《交房流程表》及《收楼书》载明中景公司将交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，不能认定其已履行了出示义务。因为房屋是否取得验收合格文件直接影响刘爱胜的重大权利，当中景公司拒绝出示验收合格证明文件时，刘爱胜有权利拒绝接受。同时，中景公司工作人员明确提出逾期交房只给违约金1500元，表明中景公司对其违约行为已属明知。
二、契税、维修基金等的收取主体并非房屋出卖人，缴纳契税、维修基金等税费与涉案房屋买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，中景公司以刘爱胜不缴纳契税、维修基金为由拒绝交房对买受人而言，显失公平。双方当事人在合同中对该房屋交付条件的约定系格式条款，明显加重了买受人的责任，应属无效。
三、在双方签订的《商品房买卖合同》中，中景公司要求包括刘爱胜在内的所有购房人必须签订《合同补充协议》作为买卖合同附件四。其中第九条载明：“但无论买受人是否要求接受商品房，买受人承诺放弃依据《合同》第九条、十五条约定追究出卖人相应违约责任的权利。”至此，中景公司提供的格式条款将自身因逾期交房、逾期办证应承担的违约责任排除殆尽，导致中景公司对自身违约行为将不承担任何责任，整个合同所剩的只有限制刘爱胜权利的条款。该格式条款属于《合同法》第四十条规定的情形，应属无效。
四、中景公司通知交房的时间为2017年1月18日起，并未设定收房的合理截止期限，而刘爱胜前往收房的时间为1月22日，相对比中景公司迟延3个月才通知交房，属于在合理期限内收房，不应认定为逾期收房，不应支付房屋保管费。在本案一审判决后，刘爱胜先后于5月21日、22日两次前往中景公司办理交房事宜，但均被各种理由拒绝。至此，刘爱胜不存在迟延收房行为。同时，刘爱胜保留继续向中景公司主张逾期交房违约责任的权利。
五、本案《商品房买卖合同》约定的交房条件为依照国家和地方政府有关规定并符合合同约定，但涉案房屋至今未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被沭阳县住建局认定不符合交付条件，故涉案房屋至今未达交付标准。
刘爱胜向一审法院起诉请求：中景公司支付逾期交房违约金（以588720元为基数，自2016年10月31日起至判决确定的给付之日止，按日万分之一计算）。
中景公司向一审法院反诉请求：刘爱胜支付逾期付款违约金700.4元及房屋管理费（自2017年2月2日起至实际办理交房手续之日止，按每日10元的标准计算）。
一审法院认定的事实：2014年6月25日，刘爱胜（买受人）与中景公司（出售人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定刘爱胜购买中景公司开发的位于沭阳县房屋，房屋建筑面积为133.8平方米，其中套内面积102.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.12平方米，单价为每平方米4400元，总价款为588720元，合同签订前由刘爱胜付首付款176720元后，剩余412000元办理按揭贷款，刘爱胜应在合同签定之日起7个工作日内以银行按揭贷款方式支付到出卖人账户，买受人于合同签订当日备齐所有按揭材料，并办理银行按揭贷款手续。若非出卖人原因导致买受人按揭贷款不成，买受人应在本条约定期限内以现金方式补足房款。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定：出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，5、该商品房经验收合格，买受人付清所有的房款和税费。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、遇雨、雪等天气状况的，政府政策或办事效率影响开发进程的。3、因政府政策原因或办事效率等造成的延期交付，交房时间应相应顺延。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在该合同的附件四补充协议第五条约定，在房屋交付前，买受人应交清房款和储藏室、车库款、政府规定标准的房屋维修基金、契税、产权证费等；如买受人不交清上述税、费等费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。刘爱胜、中景公司均在该合同上签名、捺印。
刘爱胜于2014年6月20日向中景公司缴纳首付款176720元，余款办理了按揭贷款，即于2014年7月3日刘爱胜与江苏沭阳农村商业银行签订个人购房借款/担保合同，中景公司作为保证人在合同上加盖印章。刘爱胜按揭贷款的起始日期为2014年7月21日。2017年1月，中景公司以邮寄方式通知刘爱胜于2017年1月18日至中景公司办理交付事宜，但刘爱胜认为中景公司未出具涉案房屋的验收合格材料及住宅质量保证书、住宅使用说明书，拒绝接收房屋。
一审另查明：翰林府第小区43号楼已取得商品房预售许可证。翰林府第小区43号楼单位（子单位）工程质量竣工于2016年8月22日经验收合格。该小区43号楼至今尚未取得沭阳县住房和城乡建设局的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。中景公司于2017年5月16日向一审法院提交涉案房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.中景公司应否承担逾期交房的违约责任，刘爱胜拒绝接收房屋应否向中景公司支付房屋管理费；2.中景公司以刘爱胜未交纳契税、维修基金等税费而拒绝交付房屋有无事实和法律依据；3.刘爱胜是否存在逾期付款行为，若存在，其应否承担相应的违约责任。
关于第一个争议焦点。一审法院认为，刘爱胜、中景公司之间的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，刘爱胜应向中景公司支付购房款，中景公司应按约定期限将经验收合格的商品房交付给刘爱胜。中景公司书面通知刘爱胜于2017年1月18日办理交房手续，而刘爱胜于2017年1月22日才到中景公司准备办理交房手续，故2017年1月18日起至2017年1月21日止的延期交房责任不应由中景公司承担。刘爱胜称其办理交房手续时，中景公司未出示涉案房屋的验收合格材料及住宅质量保证书、住宅使用说明书，故刘爱胜有权拒绝接收房屋。中景公司辩称其在刘爱胜办理交房手续时主动出示了上述材料，中景公司对此提供的证据不足以证明上述事实，故对中景公司的该辩称不予采纳。中景公司于2017年4月7日向一审法院提交了涉案小区43号楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录，于2017年5月16日向一审法院提交了涉案房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书，且上述证据已经质证并无异议，故应视为中景公司于2017年5月16日按合同第十一条约定内容向刘爱胜出示了上述材料。故对刘爱胜要求中景公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院对其中以588720元为基数，自2016年10月31日起至2017年1月17日止及2017年1月22日起至2017年5月15日止，按日万分之一计算的逾期交房违约金共计11362.3元予以支持。中景公司辩称该违约金计算标准过高，请求法院予以减少，但未提供证据证明该计算标准过高的证据，故仍应遵循双方的约定，对中景公司的该辩称不予采纳。中景公司已提供涉案房屋的验收合格材料及住宅质量保证书、住宅使用说明书，故刘爱胜应于2017年5月16日到中景公司处办理涉案房屋的交房手续，逾期则应按每日10元的标准向中景公司支付房屋管理费。故对中景公司要求刘爱胜支付房屋管理费的诉讼请求，一审法院对自2017年5月16日起至实际办理交房手续之日止，按每日10元标准计算的房屋管理费予以支持。
关于第二个争议焦点。一审法院认为，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，刘爱胜已履行该房屋买卖合同的付款义务，交纳契税、维修基金与涉案房屋买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，中景公司以刘爱胜不交纳契税、维修基金为由拒绝交付房屋，并不承担违约责任，对买受人而言显失公平。双方当事人在合同中对该房屋交付条件的约定系格式条款，明显加重了买受人的责任，该条款应认定为无效条款。
关于第三个争议焦点。因刘爱胜没有在合同签订之日起7个工作日内以银行按揭贷款方式支付到出卖人账户，故应作逾期付款处理。出卖人请求买受人支付逾期付款的违约金，应从刘爱胜已支付全部房款的次日起计算诉讼时效期间，中景公司于反诉之日即2017年3月28日向刘爱胜主张逾期付款违约金，已超过二年的诉讼时效期间，故对中景公司的该诉讼请求不予支持。
综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、沭阳中景置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内给付刘爱胜延期交付房屋违约金11362.3元。二、刘爱胜于判决发生法律效力之日起10日内给付沭阳中景置业有限公司房屋管理费（自2017年5月16日起至实际办理交房手续之日止，按每日10元计算）。三、驳回刘爱胜对沭阳中景置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回沭阳中景置业有限公司对刘爱胜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，反诉费减半收取25元，合计50元，由沭阳中景置业有限公司负担25元，刘爱胜负担25元。
二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
另查明，涉案《商品房买卖合同》附件四补充协议第九条约定：“项目建设单位、监理范围、施工单位、设计单位出具《工程质量验收汇总表》《单位（子单位）工程质量验收竣工记录》即视为商品房符合《合同》第八条第1项、第5项中约定的“该商品房经验收合格”条件，买受人有权接受商品房，应买受人的要求出卖人可以将商品房交付买受人，但无论买受人是否要求接受商品房，买受人承诺放弃依据《合同》第九条、十五条约定追究出卖人相应违约责任的权利。”
案外人陆亮、陶闪、王丽丽曾购买中景公司开发的涉案小区，后因逾期办证而主张违约金分别起诉至沭阳县人民法院，被判决驳回诉讼请求后上诉至本院。本院分别作出（2016）苏13民终3130、3142、3148号民事判决，驳回上诉，维持原判。目前，上述判决均已生效。在上述三案中，陆亮、陶闪、王丽丽与中景公司均签订了补充协议作为《商品房买卖合同》的附件四，且内容与本案中刘爱胜所所签的补充协议内容一致。
本案二审争议焦点为：1.中景公司是否已于2017年1月22日向刘爱胜出示了涉案房屋验收合格等材料；2.刘爱胜未缴纳维修基金、契税，中景公司是否有权因此拒绝交房；3.刘爱胜是否已放弃向中景公司主张逾期交房违约责任；4.刘爱胜是否应当向中景公司支付房屋管理费；如应支付，该费用应如何计算。
二审中，被上诉人刘爱胜为证明其于2017年5月21日、22日前往中景公司办理交房事宜被拒向本院提交录音资料两份。上诉人中景公司质证认为，刘爱胜未出示视听资料的原始载体，故录音的真实性、合法性均不予认可，且不能证明对话对象为中景公司工作人员。同时，该证据恰能印证刘爱胜一审提交的视听资料缺乏完整性、全面性，因为5月21日编号为“20170521＿001.m4a”录音第13分12秒至最后、5月22日编号为“20170522＿001.m4a”录音第40分至最后均是刘爱胜与他人就录音内容进行探讨，包括录音中如何说话、如何诱导对方说话等，显然是为了达到其目的有预谋的录音，录音内容不完整，只是片面反映刘爱胜所要达到的目的。由此可以推断刘爱胜一审提供的视听资料也是其精心策划、有预谋的拍摄，且对于拍摄的区域进行了有利于自己的选择性拍摄，忽视了证书展示区。而且，刘爱胜并未出示一审视听资料的原始载体，是否经过剪辑无法确定，故不能达到其证明目的。
本院认证意见：因中景公司否认录音中对方系其工作人员，刘爱胜也未提供其他证据证明对方人员身份，故本院无法确定该录音系刘爱胜与中景公司工作人员之间的对话录音。且刘爱胜未提供该录音的原始载体，故对该证据，本院不予采信。
本院认为，关于第一争议焦点，根据双方买卖合同第八条第5项约定，涉案房屋的交付条件为“商品房经验收合格，买受人付清所有房款和各种税费”，该合同补充协议第九条约定，“项目建设单位、监理单位、施工单位、设计单位出具《工程质量验收汇总表》《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即视为商品房符合《合同》第八条第1项、第5项中约定的‘该商品房经验收合格’条件”，故涉案商品房的交付条件为项目建设单位、监理单位、施工单位、设计单位“四方”验收合格。中景公司在交付涉案房屋时应当向刘爱胜出示涉案房屋“四方”验收合格的证明文件。中景公司虽主张其在刘爱胜2017年1月22日前往该公司接收房屋时出具了上述文件，但刘爱胜予以否认，中景公司所提供的证据也仅能证明其于2017年5月16日公示了涉案房屋“四方”验收合格的事实，但无法证明其在2017年1月22日亦向刘爱胜出示了上述证明文件。刘爱胜提交的视频资料中虽载明中景公司当日在售楼处设置了展示区，但该视频资料无法辨认出该展示区所展示的具体材料及文件，故中景公司关于该展示区展示的系涉案房屋验收合格材料的主张，无事实依据，本院不予支持。
关于第二、第三争议焦点，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。关于诉争条款是否为格式条款，从双方合同文本看，诉争条款（《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第五条、第九条）均为中景公司预先拟定，对所有买受人统一适用，不具有协商性，现亦无证据表明双方在订立合同时就该条款进行过协商，应认定上述条款为格式条款。
关于刘爱胜未缴纳维修基金、契税，中景公司是否有权因此拒绝交房的问题。缴纳契税是业主在办理不动产转移登记时应尽的法定义务，其征收机关为房屋所在地的财政机关或者地方税务机关；维修基金是用于住宅共用部位及共用设施设备维修的专项资金，其代管机关为房屋所在地的建设主管部门，实践中业主通常于交房后、办证前缴纳维修基金。因此，中景公司并非上述两项缴款义务的相对方，刘爱胜之所以缴纳上述两项费用是基于法定义务。据此，刘爱胜是否于约定交房日期前缴纳契税及维修基金，与本案商品房买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系。中景公司将刘爱胜是否已经缴纳契税、维修基金作为商品房买卖合同法律关系中出卖人交房的条件，对买受人将极为不公，故一审法院认定该条款属于无效的格式条款并无不当。况且，根据我国现行法律法规的规定，该条款中“合同约定的交房时间”指代两层含义：一是按约定期限；二是按约定条件，二者缺一不可。故符合法定及约定条件的转移占有时间才是合法有效的交房时间。而中景公司在向刘爱胜交房时并未出具涉案房屋验收合格材料，故其无权苛责刘爱胜履行上述缴费义务。据此，对中景公司的该项主张，本院不予支持。
关于中景公司以刘爱胜在补充协议第九条中承诺放弃逾期交房违约金为由，主张不应承担逾期交房违约责任的问题。对于商品房买卖合同而言，交房是出卖人的主要义务之一。逾期交房的，应按照约定应向买受人支付逾期交房违约金或承担其他违约责任，因此，逾期交房违约金或其他违约责任对于约束出卖人依约履行交房义务有极其重要的作用。但诉争条款约定买受人无论是否接收房屋，都承诺放弃向出卖人主张逾期交房违约金的责任，明显减轻了出卖人交房的责任，排除了买受人的主要权利，该条款应属无效。故对中景公司的该项主张，本院亦不予支持。
关于第四争议焦点，虽然中景公司于2017年1月18日书面通知刘爱胜书面办理交房手续，但如上文所述，在刘爱胜于2017年2017年1月22日前往该中景公司收房时，中景公司并未依约出示相应证明文件，故刘爱胜有权拒绝收房并不承担房屋管理费。因中景公司于2017年4月7日出具了涉案房屋“四方”验收合格的证明文件、于2017年5月16日提交了涉案房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，一审法院认定据此刘爱胜应于2017年5月16日履行收房义务并无不当。因刘爱胜并未于2017年5月16日履行收房义务，故一审法院支持自2017年5月16日至实际办理交房手续之日止的房屋管理费符合法律规定和双方约定，应予维持。
综上所述，中景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沭阳中景置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程黎明
审 判 员 庄云扉
审 判 员 王冬冬
二〇一八年三月十九日
法官助理 段 娜
书 记 员 晏 鸾
书 记 员 王南淳