辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8478号
上诉人（原审被告）：沈阳于洪乐购生活购物有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山东路10号。
法定代表人：王松，系该公司总经理。
委托代理人：张远堂，系北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人：林娇，系北京盈科律师事务所律师。
委托代理人：廉东梅，女，1981年2月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）:沈阳市柳条湖实业总公司，住所地沈阳市皇姑区崇山东路二段35号。
法定代表人：李春晓，系该公司经理。
委托代理人：王智，系辽宁申源律师事务所律师。
委托代理人：谢权，系辽宁申源律师事务所律师。
上诉人沈阳于洪乐购生活购物有限公司（以下简称“于洪乐购公司”）因与被上诉人沈阳市柳条湖实业总公司（以下简称“柳条湖实业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第04513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告柳条湖实业公司一审诉称，2004年9月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于沈阳市于洪区（现皇姑区）崇山东路10号，建筑面积15970平方米的自有房产及机器设备出租给被告使用，租期20年，自2004年9月15日起计算。租金由房屋租金及设备租赁费两部分组成，设备租赁费包含扶梯、货梯、空调、客梯、消防等设施。2013年6月11日，沈阳市皇姑区人民政府依法对上述争议房产所在区域启动行政征收程序，原告已与区政府就该房产的征收补偿事宜达成协议。故原告依据合同约定于2014年1月7日向被告发出书面解除房屋租赁合同通知书（被告已签收），并与其多次协商，但未果。因政府实施的行政征收行为属不可抗力，致原被告无法正常继续履行房屋租赁合同，故请求法院判令原、被告解除（终止）房屋租赁合同；判令被告立即腾空所承租的房屋，返还租赁的机器设备；判令被告给付到实际搬出之日的租金；判令本案诉讼费用由被告承担。
原审被告于洪乐购公司一审辩称，被告于洪乐购公司辩称，原告诉请与事实不符，没有法律依据，请法院驳回原告全部诉请。合同目的无法实现与事实不符，因为租金支付正常，目的能够实现。政府征收行为不可抗力，我方认为是不成立的。
原审法院审理查明，坐落于沈阳市于洪区（现皇姑区）崇山东路10号房屋（以下简称“涉诉房屋”，建筑面积15970平方米）的所有权人为原告柳条湖实业公司。
2004年9月15日，原告柳条湖实业公司（甲方）与被告于洪乐购公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方将涉诉房屋出租给乙方，租期20年，免租期75天。租金自正式营业之日起算。第1、2年租金为2,900,000元，第三年租金为3,200,000元,在此基础上每3年递增5%直至合同结束止。能源费由乙方自行承担。设备租赁费（含扶梯、货梯、空调、客梯、消防等，详见附件），第1、2年租金为1,300,000元，第三年租金为1,400,000元,从第3年开始在上一年度基础上每3年递增5%。乙方应于每个租约季度首月10日前向甲方支付当季场地及设备租金。关于交还房屋双方约定，自合同期限届满或本合同因其他原因而终止，乙方应在三十天内将房屋清理干净交还甲方，乙方自建之房屋部分一并完整归还甲方，不予拆除。该合同附件（二）约定，甲方在毗邻建筑物北侧提供18m*93m场地（含5m消防通道）供乙方加建仓库及办公区。
该协议签订后，原告柳条湖实业公司将涉诉房屋交付被告于洪乐购公司经营使用至今。被告于洪乐购公司按照合同约定向原告柳条湖实业公司支付租金至2016年6月30日。
另查,依据合同附件（二）约定，被告于洪乐购公司在涉诉房屋旁加建无产籍钢结构（建筑面积3,729.6平方米）作为库房使用。
2013年6月11日，涉诉房屋所在土地被列入政府征收土地范围，原告柳条湖实业公司遂于2014年1月7日向被告于洪乐购公司发出“告知函暨解除《房屋租赁合同》通知书”，主要内容为对涉诉房屋的征收补偿事宜柳条湖实业公司已与区政府达成补偿安置协议，故双方签订的《房屋租赁合同》因政府征收行为而无法继续履行，需提前解除。特邀请贵公司管理层就解除《房屋租赁合同》后的相关损失补偿等善后事宜进行会谈。2014年1月13日，被告于洪乐购公司签收了该份通知书。
就解除涉诉合同一事，原告柳条湖实业公司曾于2014年2月诉至来院，案号为（2014）皇民二初字第705号，本院多次组织原、被告双方进行调解，均未果。2015年期间，本院委托辽宁华诚信资产评估有限公司，对涉诉的下列内容：1、坐落于沈阳市皇姑区崇山东路10号房屋无产籍房屋建筑面积3,729.6平方米的钢结构库房;2、坐落于沈阳市皇姑区崇山东路10号房屋有产籍房屋(于洪乐购公司与次承租人的商业经营场所)的装修价值和添附的设备价值;3、于洪乐购公司的搬迁费及停产停业损失进行评估。2016年2月29日，该公司出具了辽华鉴报字（2016）第01号资产评估报告书，该报告书的评估结论为：于洪乐购公司的拆迁资产评估值为20,469,990元,其中钢结构库房的评估值为5,084,460元,装修费用的评估值为2,378,700元,停产停业损失的评估值为11,210,940元,设备安装工程及搬运费的评估值为1,795,890元;次承租人的拆迁资产评估值为2,582,900元。该报告的有效期为2015年9月30日起至2016年9月29日止。原告为此支付鉴定费用300,000元。
原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。
关于租赁合同应否解除的问题。根据合同法九十四条第一款之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该法律规定的不可抗力从法理上理解，系属不可预见性、不可避免性、不可克服性的事由出现，合同的双方均有解除权。而不可抗力从法理上解释，一类属于自然原因引起的自然现象，例如：水灾、火灾、地震等……。另一类属于社会原因，例如：战争、动乱、政府令等…..。结合本案事实，现原告已举出相关政府的房屋征收公告，该公告包括本案租赁物为征收客体，而征收公告系属政府令范围，应当确定本案的租赁合同因出现了不可抗力的事由，依法双方均有解除权，现原告行使解除权，理由正当，应予支持。
关于鉴定意见书的证明效力的问题。诚然，（2014）皇民二初字第705号案件原告以撤诉方式结案。但前一个诉讼案件的双方当事人、诉辩主张、合同文本、标的物与本案均具有相同性、一致性。该鉴定意见的形成来源，系属在前一诉讼中，因在本案被告不申请鉴定的情形下，由本案原告申请，经本院委托由相关具有鉴定资质部门进行鉴定而发生，其最后完成于前案撤诉后。由上得知，虽然该证据的出具时间与撤诉时间有差异，但有效期为2015年9月30日起至2016年9月29日止。从该证据整体而言，其本质上不能动摇该证据的来源及形式的合法性，据现行民诉法解释第一百零四条之规定，法院对能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。结合该证据，链接本案事实，其证据来源系由本院委托由具有鉴定资质的机构至现场勘查而形成的鉴定意见书，其内容是对被告的停产停业损失、被告自行构造的不动产的价值包括被告在租赁物上的装修费用、搬家费用计算评估。且该证据能够反映案件的目前现有的真实情况并与待证的补偿事实具有关联性，故对于该证据予以采信，现被告所提出的对于该证据的来源不合法等的抗辩意见，不予采纳。
关于原告支付被告补偿费用与行政征收的关联性及该补偿费用的是否具有合理性的问题。现涉诉房屋已涉及征收问题，但考虑被告租赁期限未届满，从公平、合理角度出发，原告应比照《国有土地上房屋征收与补偿办法》进行补偿。因前述已论证鉴定意见书存在的合理性，就其具体鉴定意见内容的项目及使用鉴定标准方法等，均按照国有土地上房屋征收的规定操作，被告虽然提出复议，但鉴定机构亦做出合理解释，故原告应依照相关项目及对应的钱款向被告支付补偿费用，具体包含内容：1、被告自建库房的剩余价值补偿费5,084,460元；2、装修费用2,378,700元；3、停业停产损失11,210,940元；4、设备安装工程及搬运费1,795,890元。依据合同相对性原则，本案只对因解除合同对被告造成的损失进行处理，对上述评估意见书中次承租人拆迁资产的装修及设施搬运费用，在本案中不予一并处理。对于原告陈述已收到补偿费用的问题，应属原告自身财产的价值范围，与被告的补偿费用无关。
关于合同解除后的返还问题。因双方签订的合同应依法解除，根据合同法双返原则，被告应腾空其承租原告的房屋，并依据合同约定将自建的房屋腾空并完好返还原告，并向被告返还承租的租赁设备，即电梯、中央空调等，（具体详见合同附件,该附件在双方处保存）。而原告也理应返还被告支付的多余租金，虽现被告支付租金至2016年6月30日，但考虑被告腾房期间已包含该日期，故原告无需退还被告租金。对于被告在合同解除后占用的房屋和设备的使用费，被告应参照租金标准向原告支付至实际腾退房屋之日（自2016年7月1日起算）。虽然原告提出被告支付占有使用费主张，但被告目前在解除合同之前，并无不法占有事实，故其请求暂不予支持。
综上所述，根据依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、解除原告沈阳市柳条湖实业总公司与被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司于2004年9月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司于本判决生效之日起六十日内将承租的电梯、中央空调等设备（具体以合同后附清单为准）完好交付原告沈阳市柳条湖实业总公司；三、被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司于本判决生效之日起六十日内将其承租及自建的坐落于沈阳市于洪区（现皇姑区）崇山东路10号房屋腾空,并完好交付原告沈阳市柳条湖实业总公司；四、原告沈阳市柳条湖实业总公司于本判决生效之日起六十日内给付被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司自建库房的剩余价值补偿费5,084,460元；五、原告沈阳市柳条湖实业总公司于本判决生效之日起六十日内给付被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司装修费用2,378,700元；六、原告沈阳市柳条湖实业总公司于本判决生效之日起六十日内给付被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司停业停产损失11,210,940元；七、原告沈阳市柳条湖实业总公司于本判决生效之日起六十日内给付被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司设备安装工程及搬运费1,795,890元；八、驳回原、被告其他诉讼请求。如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146,150元，其中2,000元被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司承担，其中144,150元由原告沈阳市柳条湖实业总公司自行承担；鉴定费300,000元，由原告沈阳市柳条湖实业总公司自行承担。
宣判后，上诉人于洪乐购公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1.本案应当由拆迁人与上诉人（房屋承租人）订立“拆迁补偿安置协议”，给予上诉人经济补偿，而不是由被上诉人以“不可抗力”为由通知上诉人“解除房屋租赁合同”，给予上诉人所谓的经济补偿；2.一审判决依据的《资产评估报告书》存在问题，严重影响判决公正性，应当重新鉴定。
被上诉人柳条湖实业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有房屋租赁合同、国有土地使用证、房屋所有权证、房屋征收公告、房屋征收决定、通知书、资产评估报告书等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：本案涉诉房屋所在土地已被列入政府征收土地范围，被上诉人柳条湖实业公司与上诉人于洪乐购公司签订《房屋租赁合同》因国家征地事实的发生导致双方签订的民事租赁合同客观上已无法继续履行，属不可归责于双方当事人的原因，故双方的租赁合同应依法解除并赔偿损失。原审法院判决并无不当，本院予以确认。
关于上诉人于洪乐购公司认为应由拆迁人与上诉人订立拆迁补偿安置协议，给予上诉人经济补偿的上诉请求，本院认为，柳条湖实业公司系房屋征收的被拆迁人，无权与上诉人签订拆迁补偿安置协议，故上诉人的该项上诉请求因无事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人认为一审判决依据的《资产评估报告书》存在问题，严重影响判决公正性，应当重新鉴定的上诉请求，本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”本案中，于洪乐购公司虽然向本院申请重新鉴定，但并未提供前款规定的相关证据材料。且该鉴定意见书系由一审法院委托具有鉴定资质的机构至现场勘查而形成，其内容是对于洪乐购公司的停产停业损失、自行构造的不动产的价值包括在租赁物上的装修费用、搬家费用计算评估。该证据能够反映案件的目前现有的真实情况并与待证的补偿事实具有关联性。故原审法院对该鉴定意见予以采信并无不当，上诉人要求重新鉴定的上诉请求因无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费146,150元，由上诉人沈阳于洪乐购生活购物有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一七年三月十七日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。