湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民商初字第02093号
原告鲁维，无职业。
委托代理人李海（特别授权代理），湖北省弘正法律服务所法律工作者。
被告武汉外经房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区后湖天上人间小区1-301、401。
法定代表人黄筝，该公司总经理。
委托代理人黄晨（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托代理人廖芸（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。
原告鲁维诉被告武汉外经房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员李颖文担任审判长，人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告鲁维的委托代理人李海，被告武汉外经房地产开发有限公司的委托代理人廖芸到庭参加了诉讼。审理中，原、被告要求庭外调解1个月，本院依法准许。本案现已审理终结。
原告鲁维诉称，2011年8月20日，我与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定我购买被告位于武汉市江岸区后湖乡淌湖村的鼎盛华城一期第2幢2单元13层2号房屋，交房日期为2012年9月30日。我依约履行了给付房款的义务，而被告至今未取得《建设工程竣工验收备案证》及《房屋交付使用备案证》，该房屋未达到交付条件。依照合同第九条约定，被告的行为严重侵犯了我的合法权益，故诉至法院，请求判令被告向我支付逾期交付房屋违约金104，740元，本案诉讼费用由被告承担。
原告鲁维为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、武汉市商品房买卖合同，证明原、被告签订了商品房买卖合同，该合同约定了商品房交房期限及条件，并约定了被告逾期交房的违约责任；
证据二、销售不动产统一网络发票，证明原告依照合同约定履行了向被告支付房款的义务。
被告武汉外经房地产开发有限公司辩称，我公司依约履行双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，在合同约定的期限内，完成了合同约定的各项交房条件并履行合同约定的交房条件，原告诉称我公司违反合同约定，不能提供相关证明，其购买的房屋不符合交房条件，无事实根据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告武汉外经房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、武汉市商品房买卖合同，证明合同约定的交房期限为2012年9月30日及交房条件；
证据二、证明，证明诉争房屋的规划验收于2012年8月23日经武汉市国土资源和规划局江岸分局验收合格，迟延发证是由其他政府部门的政府行为引起的不可抗力所致；
证据三、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证明诉争房屋于2012年9月10日完成了工程质量竣工验收；
证据四、建设工程消防竣工验收抽查结果告知单，证明诉争房屋于2012年8月27日完成消防验收，符合合同约定；
证据五、江岸区人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室联系单，证明诉争房屋所在小区一期无人防工程，在二期集中配建；
证据六、燃气热力工程竣工验收备案表，证明诉争房屋于2012年9月2日完成燃气竣工验收，符合合同约定；
证据七、工程竣工报验单，证明诉争房屋园林绿化工程于2012年5月30日按设计要求建成，符合合同约定；
证据八、新建住宅供电配套工程中间检查意见书、新建住宅供电配套工程送电工作单，证明鼎盛华城一期供电配套工程于2012年7月17日检验合格，于2012年8月28日组织送电，符合合同约定的达到正常使用条件；
证据九、用户内部用水设施（工程）质量验收表，证明鼎盛华城一期用水设施于2012年1月10日经验收合格，符合合同约定的达到正常使用条件；
证据十、交房公告，证明被告根据合同约定，履行了交房的通知义务；
证据十一、业主入伙手续情况登记表，证明原告已于2012年9月19日收房；
证据十二、建设工程规划验收合格证，证明诉争房屋于2013年4月26日取得建设工程规划验收合格证。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二的真实性和证明目的均无异议。原告对被告提交的证据一、五、六、七、八、九、十、十一、十二的真实性和证明目的均无异议；原告对被告提交的证据二、三、四的真实性均无异议，但对证明目的均有异议。
本院对原、被告提交的证据进行综合审查判断后认为，对双方均无异议的原告提交的证据一、二及被告提交的证据一、五、六、七、八、九、十、十一、十二，本院予以采信；被告提交的证据二，能证明被告于2013年4月26日取得建设工程规划验收合格证，对该证据本院予以采信；被告提交的证据三，能证明被告按合同约定完成工程质量竣工验收，对该证据本院予以采信；被告提交的证据四，能证明被告按合同约定完成建设工程消防验收，对该证据本院予以采信。
根据原、被告所举并经本院采信的证据，以及原、被告在庭审中的陈述，可证实以下事实：
2011年8月20日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于武汉市江岸区后湖街淌湖村（一期）鼎盛华城一期第2幢2单元13层2号房屋，面积为79.60平方米，总价款为620，049元。该合同第九条“交房期限及条件”约定，被告应当在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付原告使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；／；5、供电：交房之时管线铺设进户；6、给水：交房之时管线铺设进户；7、交房时楼宇可视对讲安装入户；8、交房之时管道铺设进户（不包括燃气表），燃气表和管道通气以燃气供应单位确定日期为准；9、原告同意被告根据实际情况对小区绿化景观进行调整，被告保证小区绿化不低于国家法定标准；10、交房时宽带、有线电视、电话线路铺设进户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，被告应当在发生之日起30日内书面告知原告。该合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，被告如未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日，自合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；2、如遇以下情况被告可不承担逾期交房违约责任：（1）原告不按合同第六条规定支付应付款；（2）施工中遇到异常困难（非被告自身原因造成），须有关部门出具书面证明；（3）遭遇不可抗力。该合同第十二条“交接”约定，商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，被告应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知原告。双方进行验收交接时，被告应当出示合同第九条规定的证明文件。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告按合同中原告填写的书面文件送达地址以中国邮政挂号信或EMS的方式发出书面通知或在交房前30日内在《长江日报》上刊登交房公告后即视为被告履行了合同中必要的通知义务，原告应当按照被告交房通知中的约定时间办理收房手续。原告未按交房通知中约定的时间办理收房手续的，则合同约定的交付期限的截止日即视为原告接收合同项下商品房的交付之日，并且原告认同该房屋符合合同附件四的交房标准。该合同附件六“合同补充协议”第五条约定，鉴于鼎盛华城项目为分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于鼎盛华城最后一期竣工交付的时间。合同签订后，原告向被告支付了购房款614，674元（实际购房面积为78.91平方米）。被告于2012年9月19日在《长江日报》上刊登交房公告，通知鼎盛华城一期2号、5号、7号、8号、9号、10号楼的业主于2012年9月19日开始到鼎盛华城物业管理处办理交房手续。原告于2012年9月19日到鼎盛华城物业管理处办理了收房手续。原告以被告未取得房屋竣工验收备案证明书及房屋交付使用备案证明书为由，诉至法院，要求判如所请。
另查明：合同约定房屋的单体工程质量、水、电、燃气、消防设施和规划分别于2012年9月10日、2012年1月10日、2012年7月17日、2012年9月2日、2012年8月28日、2013年4月26日验收合格。另鼎盛华城一期无人防工程，在鼎盛华城二期集中配建人防工程。
本院认为：本案的争议焦点为关于被告交付房屋时未取得房屋竣工验收备案证明书及房屋交付使用备案证明书是否构成违约并承担逾期交房违约责任的问题。1、关于被告交付房屋时未取得房屋竣工验收备案证明书是否构成违约并承担逾期交房违约责任的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。由此可见，包括工程质量验收在内的竣工验收是由法律和行政法规规定的商品房交付强制性条件，当事人不得通过约定方式排除和变更适用。关于“竣工验收备案证明”的法律规范见于建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，其第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案”，其第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”，其第九条规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”，该部门规章规定了建设单位“自工程竣工验收合格”后限期向行政管理部门备案的行政管理性的法定义务，违反该法定义务的后果可以是行政处罚，该条规定属行政管理性规范，若当事人约定与该部分交付条件相冲突时，则以约定为准。2、关于被告交付房屋时未取得房屋交付使用备案证明书是否构成违约并承担逾期交房违约责任的问题。关于房屋交付使用备案证明书的规定见于武汉市城市综合开发管理办公室发出的《武汉市开发办关于进一步规范商品房交付行为的通知》（武开管办（2008）15号），该通知属地方行政管理性文件，不具备法律或行政法规的法律效力，应以双方合同约定的交付条件为准。
从双方签订合同上看，本案原、被告双方在合同中并未将办理竣工验收备案证明书及房屋交付使用备案证明书约定为交房条件，双方对合同第九条第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”亦未进行约定，而是将交房条件约定为合同第九条确定的除第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”外的九项条件，即在双方约定的交房期限前，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收。该约定系当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，当属有效，对合同双方均具有约束力，应作为衡量和判断被告是否构成逾期交房违约的依据和标准。被告在2012年9月30日前确未取得规划验收合格证，亦即交付完成规划验收的房屋，不符合合同的约定。被告于2013年4月26日前完成了规划、单体工程质量、消防、燃气等专项验收，且均为合格。被告虽于2012年9月19日在《长江日报》上刊登交房公告，通知原告到鼎盛华城物业管理处办理收房手续，但此时诉争房屋尚不符合合同约定的交付条件，直至2012年9月30日，诉争房屋仍不符合合同约定交付条件，被告构成违约，应依法承担相应的违约责任。虽然原告于2012年9月19日对诉争房屋进行了收房，但无法构成有效交付，故不能免除被告对逾期交房违约责任的承担。
综上所述，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人协商一致的真实意思表示，且不违背相关法律规定，应为有效合同，对双方均有约束力。原告按合同约定履行了付款义务后，被告应将符合合同约定交房条件的商品房交付原告使用。但被告交付的房屋没有办理建设工程规划验收合格证，亦未明确向原告进行告知，不符合合同约定的交付条件，构成违约，应承担延期履行的责任。被告于2013年4月26日前完成了单体工程质量、消防、燃气、规划等专项验收，均为合格，故截止2013年4月26日，涉案房屋即符合合同约定的交房条件。审理中，被告认为违约金过高，请求法院予以适当减少，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。由此，本院调整为自合同规定的最后交付期限的第2日（2012年10月1日）起至符合合同约定的交付条件之日（2013年4月26日）止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，故本案违约金数额为12，785.22元（614，674元×208天×0.1‰）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉外经房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告鲁维支付违约金12，785.22元；
二、驳回原告鲁维的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2，395元及邮寄费20元，共计2，415元，由被告武汉外经房地产开发有限公司负担。因此款已由原告鲁维预交本院，故被告武汉外经房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将此款付给原告鲁维。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李颖文
人民陪审员 宋汉仙
人民陪审员 周玲莉
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 杨敬文