四川省旺苍县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）旺苍民初字第1006号
原告：李华德，男，生于1974年10月1日，汉族，住旺苍县，农民。
原告：赵文菊，女，生于1973年7月15日，汉族，住旺苍县，农民。
二原告共同委托代理人：曾涛，旺苍县东河法律服务所法律工作者。
被告：尹清永（曾用名尹清允），男，生于1948年5月10日，汉族，住旺苍县，农民。
被告：文家娥，女，生于1954年2月15日，汉族，住旺苍县，农民。
委托代理人：尹凤，女，生于1976年10月23日，汉族，住旺苍县，教师，系原告文家娥之女。
二被告共同委托代理人：侯恩科，四川天使明月律师事务所律师。
第三人：旺苍县黄洋镇黄洋河社区9组，住所地：旺苍县黄洋镇黄洋河社区。
法定代表人：尹清国，组长。
委托代理人：杨长建，男，现年49岁，住旺苍县黄洋镇黄洋河社区，系中共黄洋河社区党委书记。
原告李华德、赵文菊与被告尹清永、文家娥及第三人旺苍县黄洋镇黄洋河社区9组土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨北驰独任审判，公开开庭进行了审理。原告李华德、赵文菊及其共同委托代理人曾涛，被告文家娥及其委托代理人尹凤、被告尹清永、文家娥的共同委托代理人侯恩科，第三人旺苍县黄洋镇黄洋河社区9组的委托代理人杨长建均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李华德、赵文菊共同诉称：2008年8月24日，被告尹清永、文家娥夫妻二人将其农村私有房屋以80000元价格出售给原告李华德、赵文菊夫妻，并将其承包地的经营权转让给二原告，同时签订了《农村民房购买契约》、《购房附件之土地转让合同》。二原告向二被告付清房款后，二被告将其土地承包经营权证交付给二原告，二原告及其父母、子女全家搬入该房居住生活，并耕种承包土地至今。2014年3月，因修建建材工业园区需征用二原告耕种的土地，二被告遂否认与二原告签订的土地承包经营权转让合同约定的内容。二原告为维护其合法权益，诉请法院判决确认二原告与二被告订立的《购房附件之土地转让合同》有效，二原告依法享有该合同约定的集体土地承包经营权。
被告尹清永辩称：所谓转让合同未经土地发包人同意并办理相关审批手续，二被告没有其他稳定收入，不符合承包土地流转的条件，原、被告签订的购房附件之土地转让合同为无效合同，请求驳回二原告的诉讼请求。
被告文家娥辩称：其没有同意将房屋卖与二原告，且并未同意将土地承包经营权转让给二原告，被告文家娥未在转让合同上签字，只是同意让其代为耕种，请求驳回二原告的诉讼请求。
第三人旺苍县黄洋镇黄洋河社区9组述称：诉称房屋及承包土地位于旺苍县黄洋镇黄洋村九社，成立社区时原黄洋镇黄洋村9社并入黄洋镇黄洋河社区9组。原、被告以抱儿子为由将二原告及其子女户籍迁入本社当时是经第三人旺苍县黄洋镇黄洋河社区9组同意的。之后，原、被告买卖房屋附土地转让行为属自愿行为，合同签订前后曾报告并经本社同意。
经审理查明：二原告原系旺苍县普济镇前卫村3组村民。2008年春节后，原、被告经协商达成房屋买卖及土地使用权转让的意向，但因二原告不是二被告房屋所在地集体经济组织成员，双方报经旺苍县黄洋镇原黄洋村九社同意，先以二被告收养原告李华德的方式将原告李华德、赵文菊夫妻户籍迁入二被告所在地，但未办理收养登记。2008年4月28日，二原告及其子女四人的户籍正式迁入旺苍县黄洋镇原黄洋村九社二被告家庭所在地825号，成为该村村民及二被告家庭成员。随后，原、被告就房屋买卖及承包土地经营权转让达成一致协议，同时报经原黄洋镇黄洋村九社同意，由退休教师唐仕伦起草，双方于2008年8月24日签订了《农村民房购买契约》及《购房附件之土地转让合同》。其中，《农村民房购买契约》中约定，二被告将其所有的房屋以80000元的价格出售给二原告，付清房屋价款后，二被告立即将房屋及其附属设施交予二原告，协议自签字时生效；《购房附件之土地转让合同》中约定，尹清永与李华德夫妇因房屋买卖关系，尹清永将自己的住房卖给李华德居住，通过双方自愿协商一致后，达成土地使用转让协议；尹清永将现有自己的承包土地全部转让给李华德；转让土地不再收回使用；如国家土地承包政策未变动，李华德始终能使用尹清永所承包的全部土地；转让土地为耕田1.14亩（观弯里落脚田0.42亩、翻漕沟过路田及圆田0.72亩）及耕地0.3亩（水井沟枣子树弯、翻漕沟大坪、药园地各0.1亩）；房后一整块地和核桃树及开发地归尹清永所有和使用归尹清永。二原告及被告尹清永在该两份合同上签名，被告文家娥签名系因不识字由被告尹清永代签。之后二原告将议价款支付给了二被告，二被告将房屋及承包土地相关权证交付给了二原告，从当年秋季起该转让承包土地交由二原告一家耕种至今，但未办理房屋权属及承包土地经营权变更登记手续。二原告于2009年农历正月十六日搬家至旺苍县黄洋镇原黄洋村九社258号二被告家中与二被告共同生活。2009年国庆节后，二被告搬家至旺苍县城其女尹凤家居住至今。二被告均参加了城镇普通职工个体基本养老保险，被告文家娥、尹清永分别于2008年1月、5月起领取养老保险金，2008年度领取养老保险金额分别为460元／月、352元，2014年度领取养老保险金额分别为1280元／月、1189元。2014年4月，二被告转让的承包土地被国家征收，二被告遂主张对其已转让的承包土地仍享有经营权，因征地补偿费用归属问题双方发生争议，经旺苍县黄洋镇人民调解委员会调解，双方未能达成一致意见。旺苍县黄洋镇黄洋河社区于2009年5月成立时，原黄洋镇黄洋村一社、九社并入旺苍县黄洋镇黄洋河社区9组即本案第三人。2014年6月13日，旺苍县黄洋镇黄洋河社区出具证明，证明原告尹清永除房后一整块地和核桃树、开发地外，其余的承包土地转让给被告李华德，原告尹清永房后一整块土地的面积是0.347亩，开发荒地面积1.318亩。2009年至今，承包土地粮食直补款均由被告尹清永领取。
以上事实有原被告签订的《农村民房购买契约》、《购房附件之土地转让合同》；农村土地承包经营权证及登记表、旺苍县黄洋镇人民调解委员会的调解终结告知书、旺苍县黄洋镇黄洋河社区居民委员会出具的证明；粮食直补款的银行转款记录以及代理律师对尹清延、赵刚成、唐仕伦、尹德齐、尹德善、尹翠安、尹清兵的调查笔录；二被告城镇普通职工个体基本养老保险账户信息资料；原、被告双方的诉辩陈词等证据在卷证实，已经庭审认证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方均具有法律拘束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案系双方签订农村房屋买卖合同及承包土地经营权转让合同，二被告将房屋及其承包土地交付给二原告耕种多年后，因该承包土地被国家征收后的征地补偿费用归属问题发生争议并引发诉讼。农村承包土地所有权属于集体所有，承包人享有的是土地承包经营权。该土地转让合同约定被告尹清永将其承包土地转让与原告李华德，不再收回，实质上是双方关于承包土地经营权的转让合同。双方约定因房屋买卖而签订该土地转让合同，且该土地转让合同是房屋买卖合同之附件，其合同的目的是保障二原告异地迁移入户后享有居住保障，且能获得作为农民赖以生存的土地经营权，同时二被告也能取得房屋买卖及土地经营权转让的收益。原、被告的合同包括农村房屋买卖和承包土地经营权的转让两个方面的内容，其中承包土地经营权转让协议是农村房屋买卖协议附件，是当前农村较典型的卖房搭土地行为。本案要解决的主要争议是该农村房屋买卖附搭土地经营权转让合同的效力认定。
首先，被告尹清永在合同上代被告文家娥签名的行为属于民法上的表见代理行为。我国实行家庭承包方式的土地承包经营制度，被告尹清永作为家庭主要成员，参与决定并代表其他家庭成员签订协议符合法律规定；我国《民法通则》和《合同法》规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意，行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。有效的代理行为由被代理人承担民事责任。被告文家娥作为该承包土地唯一的承包经营权共有人，同时与被告尹清永系夫妻关系，因其不识字由其丈夫在合同上代为签名，二原告作为合同的相对人有理由相信被告尹清永代签合同的行为是双方的共同意思表示。
其次、该农村房屋买卖附搭土地经营权转让合同是双方当事人的真实意思表示。双方签订合同前经过了长时间的商谈和准备，为达到双方的合同目的，还为此以收养的方式办理了原告方的户籍迁入手续，在二被告家签订合同时，被告文家娥及合同的其他当事人也均都在场，该合同约定“尹清永将承包全部转让给李华德、不再收回、如国家土地承包政策未变动李华德始终能使用该土地”等内容，其转让土地的意思表述明确、具体，没有歧义，其房屋买卖附搭土地转让的合同内容明知的。
第三、该农村房屋买卖附搭土地经营权转让合同签订后，双方均已履行合同义务。二原告按照合同约定支付了对价款，二被告将其住房、承包土地及其相关权证交付给了二原告，二原告实际入住该房屋、耕种土地至今长达五、六年时间，被告文家娥认为是代耕，但没有提供充分证据推翻合同内容的真实性。
第四、该农村买卖房屋附搭土地经营权转让合同不违反法律禁止性规定。我国《物权法》和《农村土地承包法》规定，经发包方同意，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转让方式流转，双方应当签订书面合同。《农村土地承包法》对于转让土地承包经营权的承包人和受让人均进行了限制性的规定，即要求受让方必须是从事农业生产经营的农户，承包方应具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源。其立法目的是防止改变土地的农业用途，防止一些承包人因转让土地而失去生活保障。本案原、被告同属集体经济组织成员，二原告受让承包土地并从事农业生产多年，符合土地承包经营权受让资格。二被告已搬迁到城市生活多年，从2008年起均已享受城镇普通职工个体基本养老保险金，其生活来源一是转让房屋、土地的收益，二是按月领取的养老保险金，故二被告以其没有稳定的非农收入和其他稳定的生活来源为由主张合同无效的理由不成立；该合同关于土地经营权转让部分的《购房附件之土地转让合同》是以原、被告之间形成的房屋买卖关系为前提，以购房之附件的形式将土地经营权转让价款包含在房款中，符合当前农房买卖附搭土地转让合同的交易习惯和双方的实际情况，不违反有偿原则的规定；我国《物权法》和《农村土地承包经营法》均规定，土地承包经营权转让后，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。土地承包经营权是一种用益物权，物权登记行为是确权行为，不是创设权利行为。其流转、变更采用登记对抗主义，是依当事人申请进行的，申请登记不是转让的必备要件，当事人未申请变更登记，只是不能对抗善意第三人，不是否认合同效力的依据。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，当事人签订土地承包经营权合同，经发包方同意后即发生法律效力。故二被告以没有进行变更登记而认为其仍享有该土地承包经营权的辩解理由不能成立。
综上，经土地所有权人同意，二被告将其承包的土地经营权以转让的方式流转给同一经集体济组织的二原告从事农业生产经营，其书面转让合同内容具体、明确，是双方真实意思表示，不损害国家、集体和他人利益，也不违反国家法律、行政法规强制性禁止性规定，符合农村土地承包经营权转让的法律构成要件，双方签订的《购房附件之土地转让合同》合法有效。依法成立的合同自成立时生效，二被告2008年8月24日将土地承包经营权转让后，与发包方土地承包关系以及相应的权利义务也随之终止，二原告作为受让方与发包方形成新的承包关系，二原告成为新的土地承包经营权人，土地被征收后的土地补偿、安置和青苗赔偿等费用应由二原告享有。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百二十七条、第一百二十八条、第一百二十九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、三十三条、第三十四条、第三十七条第一款、第三十八条、第四十一条之规定，判决如下：
原告李华德、赵文菊与被告尹清永、文家娥在2008年8月24日签订的《购房附件之土地转让合同》有效，原告李华德、赵文菊自2008年8月24日起享有被告尹清永、文家娥转让的土地承包经营权。
案件受理费100元，减半收取50.00元，由被告尹清永、文家娥承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审判员 杨北驰
二〇一四年十二月八日
书记员 杨晓丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款……本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。第六十三条第二款……被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国物权法》第一百二十七条第一款土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。第三十四条土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。第三十七条第一款土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。第三十八条土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。第四十一条承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。