江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第00890号
上诉人（原审被告）连云港市恒裕房地产开发有限公司，住所地江苏省灌南县田楼镇长茂街。
法定代表人吴成华，该公司董事长。
委托代理人陈其湖。
被上诉人（原审原告）王俐斐。
委托代理人李中钧，北京中银（杭州）律师事务所律师。
上诉人连云港市恒裕房地产开发有限公司（以下简称恒裕公司）因与被上诉人王俐斐商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2014）南长商初字第009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月16日公开开庭审理了本案，上诉人恒裕公司的委托代理人陈其湖、被上诉人王俐斐的委托代理人李中钧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，恒裕公司在江苏省灌南县田楼镇204国道旁进行名为锦城花园的商品房开发，同时对外进行锦城花园VIP卡发放。2011年1月22日，王俐斐与恒裕公司处签订了《锦城花园VIP卡申领单》，该申领单载明：“申领人／代理人：王俐斐…1、本人已详细阅读过《锦城花园VIP卡申领须知》，理解并接受所有条款…4、本人同意在锦城花园选房当天携带本人身份证、VIP卡、诚意金收据及购房定金到锦城花园销售中心办理购房及相关手续，如本人放弃认购权利，则不退还诚意金，如到时本公司不销售房于申领人，则按申领人所交纳诚意金金额赔付…”。签订申领单的次日王俐斐按照恒裕公司提供的向“沈文军”的个人银行卡汇款人民币400000元，恒裕公司出具临时收据给王俐斐收执，嗣后，王俐斐、恒裕公司双方一直未签订正式的商品房销售合同。2013年8月16日，恒裕公司发函催促王俐斐签订正式商品房买卖合同，王俐斐于2013年8月22日复函，称恒裕公司一直借故拖延签订正式的商品房买卖合同，其行为违背其承诺，要求在2013年9月份针对购房或退款事宜与恒裕公司当面协商。王俐斐为维护其权益诉至法院，要求恒裕公司退还诚意金400000元及利息损失72832元。
庭审中，王俐斐提供在网络上搜得的恒裕公司预售许可证信息，该信息显示恒裕公司取得的预售许可证有效期为2012年9月5日至2014年9月4日，以证实其与恒裕公司签订申领单时恒裕公司尚未取得商品房预售许可证。恒裕公司辩称在2011年7月取得预售许可证，但在原审法院限定的时间内未能提供在2011年7月取得商品房预售许可证明的证据。恒裕公司称申领单中约定的房屋至今并未对外出售。
上述事实，有当事人陈述、《锦城花园VIP卡申领单》、函、收据等证据在卷佐证并经庭审质证，予以认定。
原审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效合同。根据王俐斐、恒裕公司的陈述，恒裕公司在与王俐斐签订《锦城花园VIP卡申领单》时，恒裕公司尚未取得商品房预售许可证，但在起诉前已经取得商品房预售许可证，如王俐斐与恒裕公司签订的申领单协议符合商品房预售合同的法定形式要件，则可以认定为有效。根据建设部制定颁发的《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同必须具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、双方约定的其他事项，但王俐斐与恒裕公司签订的《锦城花园VIP卡申领单》的内容缺乏总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等必备条款，故该申领单协议不具备商品房预售合同的法定形式要件。虽然恒裕公司于2013年8月16日发函要求与王俐斐签订正式的商品房买卖合同，但是王俐斐在2013年8月22日的复函中并未明确承诺与恒裕公司签订合同，因此王俐斐、恒裕公司之间并未形成商品房买卖合同关系。故对恒裕公司辩称要求王俐斐继续履行合同的意见，因该意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。因此，恒裕公司占用的400000元诚意金缺乏法律依据，依法应当予以退还，对恒裕公司占用该款期间造成王俐斐的利息损失，恒裕公司也应当予以赔偿。而利息的计算期间从王俐斐交纳诚意金之日即2011年1月23日起至王俐斐主张的2013年11月22日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：恒裕公司于判决生效之日起五日内返还王俐斐400000元并承担相应利息（从2011年1月23日至2013年11月22日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。案件受理费8392元，减半收取4196元，由恒裕公司负担。
上诉人恒裕公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一审法院判决上诉人承担相应利息（从2011年1月23日至2013年11月22日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）是错误的，上诉人不应承担利息。上诉人与被上诉人协议缴纳购房诚意金是双方自愿达成的真实意思表示，未违反法律的强制性规定。在本案中，上诉人没有过错，多次督促被上诉人签订购房合同，被上诉人以种种理由推诿，存在明显过错。请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人王俐斐的代理人答辩称，双方之间的商品房预售合同不符合法定的形式要件，故双方之间未形成商品房买卖合同。上诉人应将诚意金40万元及利息归还。利息应从占用之日起计算至归还之日。被上诉人自缴纳40万元以后多次要求上诉人归还该款，但被上诉人一直未理，故应承担相应的利息损失，利息应从缴纳诚意金之日起开始计算。
经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售实行预售许可制度。《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。上诉人恒裕公司在与王俐斐签订《锦城花园VIP卡申领单》时，尚未取得商品房预售许可证，根据建设部制定颁发的《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同必须具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、双方约定的其他事项。王俐斐与恒裕公司签订的《锦城花园VIP卡申领单》的内容缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定必备条款，恒裕公司与王俐斐签订的申领单协议不具备商品房预售合同的法定形式要件。恒裕公司虽然于2013年8月16日发函要求与王俐斐签订正式的商品房买卖合同，但王俐斐在2013年8月22日的复函中并未明确承诺与恒裕公司签订合同，因此王俐斐与恒裕公司之间并未形成商品房买卖合同关系。《商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。因恒裕公司与王俐斐双方签订的《锦城花园VIP卡申领单》中对利息计算没有约定，王俐斐亦未举证证明其于起诉之前曾向恒裕公司主张利息，故应当从王俐斐主张权利之日起即2014年1月15日计算利息。一审法院判决恒裕公司返还王俐斐的400000元诚意金不无不妥，但计算利息时间有误，上诉人恒裕公司上诉称不给付利息的理由不能成立，本院不予支持。综上，本院对原审判决中利息部分的计算有误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
上诉人连云港市恒裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还王俐斐400000元并承担相应利息（利息自2014年1月15日起计算至给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算）。
二审案件受理费8392元（恒裕公司已预交），由连云港市恒裕房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童衡
审 判 员 赵玫
代理审判员 刘健
二〇一四年六月三十日
书 记 员 张丹
附法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；