广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第7号
上诉人（原审被告）广州市淦灿贸易有限公司。
法定代表人黄志成，系该公司经理。
上诉人（原审第三人）广州市淦灿贸易有限公司荔湾分公司。
负责人黄志成。
被上诉人（原审原告）胡劲光，男，1944年10月2日出生，汉族。
委托代理人李政安，广东中粤云天律师事务所律师。
上诉人广州市淦灿贸易有限公司（以下简称淦灿公司）、广州市淦灿贸易有限公司荔湾分公司（以下简称淦灿公司荔湾分公司）因与被上诉人胡劲光房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月30日，ＸＸ芳（甲方）与淦灿公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在荔湾区紫东街4号、6号首层121房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积34.11平方米，分摊共用建筑面积33.77平方米，租赁期限从2011年1月1日至2015年12月30日，每月租金500元，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方，该合同经房管部门作租赁备案登记。合同签订后，该房屋实际由淦灿公司荔湾分公司使用。
2011年6月12日，胡劲光、谢国恩（作为买方）与ＸＸ芳（作为卖方）就紫东街4号、6号首层121房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定该物业带租约，买方连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租方签订新的租约。同年6月22日，胡劲光与黄某就上述房屋签订了《物业交接确认书》。
2011年7月5日，紫东街4号、6号首层121房屋登记在胡劲光名下，胡劲光取得该屋的房地产权证，据房地产权证记载，该屋规划用途为商业，建筑面积34.11平方米，套内建筑面积33.77平方米。
淦灿公司从2011年7月起没有向胡劲光支付租金。胡劲光于2012年在原审法院起诉淦灿公司要求解除双方关于涉案房屋的租赁关系及支付拖欠的租金。原审法院经审查认为胡劲光在取得涉案房屋产权后，应通知淦灿公司并出示相关房屋权属证明文件，协商办理好租赁合同履行的相关交接手续，但是双方在这期间并未能完善合同履行的相关交接手续，在此情况下淦灿公司拒交租金并非恶意，胡劲光据此要求解除合同及收回房屋依据不足不予支持。由此，原审法院于2012年11月16日依法作出（2012）穗荔法民三初字第1630号民事判决书判决淦灿公司自判决发生法律效力之日起十日内向胡劲光支付从2011年7月5日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月500元计算），另驳回胡劲光其他诉讼请求。该判决于2012年12月5日发生法律效力。
上述判决生效后，淦灿公司没有履行判决书确定的交租义务。胡劲光分别于2012年12月26日及2013年5月20日以邮政快递方式向淦灿公司公司地址寄发通知书，催促淦灿公司尽快履行交租义务，并分别于2012年12月26日及2013年5月28日在涉案房屋门口墙上张贴上述通知书。
2013年1月6日，胡劲光向原审法院申请执行（2012）穗荔法民三初字第1630号民事判决书确定的淦灿公司的交租义务【执行案号：（2013）穗荔法执字第220号】。原审法院经查，没有发现被执行人有可供执行的银行存款及房产，另被执行人已不在广州市海珠区侨城路秋月街140号83房经营，去向不明，故依法作出（2013）穗荔法执字第220号执行裁定书裁定上述执行案终结本次执行。
2013年7月10日，胡劲光向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除胡劲光与淦灿公司之间的房屋租赁关系；2、淦灿公司及淦灿公司荔湾分公司立即将荔湾区紫东街4号、6号首层121房屋腾空交还给胡劲光；3、淦灿公司向胡劲光支付从2013年1月起至实际交还房屋之日止的租金（每月500元，暂计至起诉之日为3500元）及租金利息（从起诉之日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；4、淦灿公司及淦灿公司荔湾分公司承担本案所有诉讼费用。
淦灿公司在原审中答辩称：淦灿公司一直都愿意支付租金给胡劲光，只是一直找不到胡劲光。在第一次判决后，胡劲光擅自破坏涉案房屋的电源，导致屋内的肉类发臭，淦灿公司当时报警处理，警察要求双方到法院处理纠纷。目前为止淦灿公司还未打开涉案房屋的门，是希望双方可以协商解决，但一直找不到胡劲光。对于胡劲光诉讼请求，租金和利息淦灿公司是同意支付的，但不愿意解除合同，希望协商解决。
淦灿公司荔湾分公司在原审中述称：同意淦灿公司答辩意见，不同意解除合同及搬迁，但同意支付租金，希望能协商解决。
原审法院认为：经（2012）穗荔法民三初字第1630号民事判决书认定，淦灿公司逾期未向胡劲光支付租金构成违约，但由于双方当时没有办理涉案房屋相关交接手续，淦灿公司非恶意拖欠租金，故不支持解除双方租赁合同。判决后，淦灿公司理应清楚双方之间存在租赁关系及依判决向胡劲光履行交租义务，但是经胡劲光申请执行及发通知催租，淦灿公司至今未向胡劲光支付租金，违反了合同的约定，胡劲光要求解除合同、收回商铺及淦灿公司支付拖欠的租金合法有据，予以支持。淦灿公司荔湾分公司作为涉案商铺的实际使用人，应在合同解除时与淦灿公司共同承担腾房搬迁义务。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项的规定，判决如下：一、解除胡劲光与广州市淦灿贸易有限公司关于广州市荔湾区紫东街4号、6号首层121房屋的租赁关系。二、广州市淦灿贸易有限公司及广州市淦灿贸易有限公司荔湾分公司于本判决发生法律效力之日起一个月内迁出广州市荔湾区紫东街4号、6号首层121房屋，将该房屋腾空交还胡劲光。三、广州市淦灿贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向胡劲光支付从2013年1月起至本判决生效之日止的租金（按每月500元计算）；本判决生效之次日起至淦灿公司交还房屋之日止的房屋使用费，淦灿公司仍然按每月500元标准向胡劲光支付。四、广州市淦灿贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向胡劲光支付拖欠租金的利息（从2013年1月至起诉日拖欠租金的利息以该时段产生租金总额为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率从起诉日起计算至清偿日止；起诉日起的租金利息分期计算，以每月为一期，以当月拖欠租金为本金，从次月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率从起诉日起计算至清偿日止）。如果淦灿公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，由广州市淦灿贸易有限公司负担。
判后，淦灿公司、淦灿公司荔湾分公司均不服，共同向本院提起上诉称：上诉人坚持原审答辩理由。被上诉人在（2012）穗荔法民三初字笫1630号民事判决生效期间，擅自破坏涉案房屋的电源，导致屋内的肉类发臭了一年多，上诉人终于在本案审理过程中，通过广州市荔湾区东沙街办事处和电视新闻报导，在街道领导和东沙派出所领导支持下，才把门打开。目前我公司安排员工看着，也希望东沙派出所早日破案。因此，根据《合同法》规定，被上诉人违约在前，原审法院的判决有不公正。另因原审法院已可以找到我方开庭，故原审执行时说找不到我方也是不合理的。2012年已经判决合同合法的，所以要按照这个合法的合同继续履行。如果我方不给租金可以另案起诉我方追讨损失的。综上，两上诉人共同上诉请求：1、撤销原审判决，驳回胡劲光所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负责。
被上诉人胡劲光答辩称：一、上诉人多次声称愿意向我方支付涉案房屋租金，但是从被上诉人取得涉案房屋所有权之日起到现在为止，上诉人没有向我方支付过任何租金。案号为（2012）穗荔法民三初字第1630号案件庭审中，上诉人表示愿意按法律规定向我方交纳涉案房屋的租金，一审判决生效后，上诉人却拒绝履行支付租金的义务。我方向荔湾区人民法院申请强制执行，但是至今执行未果。在本案一审过程中，上诉人也是向法官表示愿意向我方支付涉案房屋租金，但是时至今日，上诉人从未找过我方，更没有向我方支付租金。另外，我方为了敦促上诉人交纳涉案房屋的租金，曾多次向上诉人发送通知书，且两次将通知书张贴在涉案房屋的门墙上，通知书上写明了我方的联系电话、住址、汇款账号等内容，上诉人说一直找不到我方不属实。二、上诉人声称我方破坏了涉案房屋电源，导致屋内的肉类发臭，完全与事实不符。我方从没有破坏过涉案房屋的电源，是由于上诉人一直没有向物业管理单位交纳涉案的房屋水电费等费用，才导致被相关部门停电。该停电情况与我方没有任何的关系。从我方在一审提供的缴费通知可以证明这一点。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，我方恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。上诉人其认为并未收到（2012）穗荔法民三初字第1630号案件（执行案号（2013）穗荔法执字220号）执行通知，但是并无举证证明。
二审期间，两上诉人共同提交：证据1、包括：受理报警登记表、受案登记表、黄志成询问笔录、现场照片、吴某询问笔录、陈某询问笔录、报警人婚姻登记信息、涉案财产价格鉴定结构书、鉴定意见告知书、视频截图，拟证明被上诉人曾经恶意破坏涉案房屋，要先解决被上诉人破坏房屋的问题，才能支付租金。证据2、落款时间为2013年8月20日的《申请报告书》，拟证明涉案房屋在2013年8月21日打开之前都没有经营，我方怀疑涉案场地猪肉变质是被上诉人停电造成。证据3、荔湾区人民法院材料清单收据，拟证明2013年8月21日向荔湾区法院提交了上述申请报告。被上诉人对证据1、2的真实性、关联性及合法性均不予认可，并认为上诉人提交的以上证据，超过举证期限，不属于新证据，不应作为判案依据。对证据3的真实性予以认可，但关联性不认可，且超过举证期限，不属于新证据。
被上诉人亦提交：《关于本办事处在广州市淦灿贸易有限公司于2013年8月20日提交的〈申请报告书〉上盖章并签字“情况属实”的情况说明》，拟证明上诉人在《申请报告书》中陈述的内容是与事实严重不符的，停电是由于上诉人拒绝缴纳水电费，与我方无关。上诉人对该证据真实性没有异议，《情况说明》第一点是属实；第二点该房冰柜内为何有臭猪肉，街道办事处不清楚是假的；第三点我方不认可。
本院认为：（2012）穗荔法民三初字第1630号民事判决书判决已经明确告知上诉人应自该判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人支付从2011年7月5日起至本判决发生法律效力之日止的租金，且该判决已经生效，并且被上诉人也已申请强制执行，最后执行未果而终结执行。现上诉人仍未向被上诉人支付租金，构成违约，应当承担违约责任。故一审法院判令解除合同、上诉人腾空交房、支付租金、使用费及利息并无不妥。
上诉人还主张其不缴纳租金是因为被上诉人破坏涉案房屋电源导致上诉人存放涉案场地肉类腐烂，并提交相关证据。本院认为，首先，上诉人提交的证据1已经超过举证期限且公安部门并未认定被上诉人恶意破坏涉案房屋，故证据1不予采纳。其次，上诉人提交的证据2《申请报告书》与被上诉人提交的证据《情况说明》均盖有广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处信访专用章。结合两份证据，《情况说明》写明“一、本处在《申请报告书》上的盖章及写有‘情况属实’是该公司黄志成要求的；二、本处所指的‘情况属实’及盖章仅表示确认涉案房屋内的冰柜有臭猪肉，至于为何有臭猪肉，我处不清楚；三、对于《申请报告书》中的其它内容，我处没有进行核实，其内容是否真实，我处无法确认。”，该《情况说明》已经对《申请报告书》进行说明，说明内容中并未确认涉案房屋猪肉腐烂是由被上诉人行为所致。综上，上诉人现有证据并不能证明被上诉人破坏涉案房屋导致上诉人无法经营，故上诉人以被上诉人违约在先主张上诉人不交租金合理，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人广州市淦灿贸易有限公司、广州市淦灿贸易有限公司荔湾分公司的上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元由上诉人广州市淦灿贸易有限公司、广州市淦灿贸易有限公司荔湾分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 蔡 峰
代理审判员 刘 卉
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷