安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第00198号
原告：合肥银光物业管理有限公司。
法定代表人：陈剑，董事长。
委托代理人：李学艮，安徽天德律师事务所律师。
委托代理人：金开林，安徽天德律师事务所实习律师。
被告：余飚，男，1961年12月10日出生，汉族，住合肥市包河区。
委托代理人：吴义春，淝河镇人民调解委员会工作人员。
原告合肥银光物业管理有限公司诉被告余飚物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月19日立案受理后，依法由审判员张鹭菊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥银光物业管理有限公司的委托代理人李学艮，被告余飚及其委托代理人吴义春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥银光物业管理有限公司诉称：2011年9月8日，原告和被告所在小区的业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，服务期限是2011年9月1日至2013年12月31日，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.48元，逾期按每天千分之三交纳滞纳金，等等。现被告自2012年1月1日起就拖欠物业服务费，虽经原告多次催要，被告至今仍然不予交纳。现请求判令1、被告立即支付拖欠的物业服务费1436元（自2012年1月1日计算至2013年12月31日）及其滞纳金775.44元（以718元为基数自2013年1月1日起按日千分之三的标准计算至2013年12月31日），最终至款清时止；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告余飚辩称：原告的起诉已超过诉讼时效；原告起诉标的有误，物业服务协议规定每平方米每月0.48元，而答辩人房产面积不足116.39平方米，应是欠费1340.81元；滞纳金无依据，本案原告从未向答辩人收取过物业费，现在起诉还要滞纳金，这明显是欺诈行为。同时根据物业服务合同，房屋及设备在发现问题时，原告应及时维修，但本案答辩人所住房屋北边墙壁内外漏水，墙面损害严重，地下室多次漏水，洗衣机、电风扇被毁，原告并没有尽到自己的义务。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年9月8日，合肥市绿园小区业主委员会（甲方）与合肥银光物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同主要约定，甲方选聘乙方对绿园小区提供物业管理服务事宜，委托管理期限为28个月，自2011年9月1日起至2013年12月31日止。
其中对物业服务费收取标准以及逾期缴费违约责任，合同第二十条主要约定为“实行”一费制”四级管理，多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.48元向业主或物业使用人收取。
业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，按应交额计算从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。
房屋公用部位的维修、养护均由物业进行管理，业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司应接受委托并明示收费标准。
另查明，同日，合肥银光物业管理有限公司和安徽鑫信物业管理有限公司签订协议，主要约定安徽鑫信物业管理有限公司于2011年9月9日撤出绿园小区服务，由合肥银光物业管理有限公司正式接管，安徽鑫信物业管理有限公司同意将2011年1月1日至2011年9月9日期间未收取的物业费转移给合肥银光物业管理有限公司，并由绿园小区业主委员会作为见证方在协议上签字盖印。
合同签订后，原告合肥银光物业管理有限公司按约进驻绿园住宅小区，在该小区从事物业服务工作至2013年12月31日止。
再查明，被告余飚系绿园小区25栋104室业主，该房屋建筑面积116.39平方米，房屋类型为多层住宅。自2012年1月1日起至2013年12月31日期间，被告余飚未交纳物业管理费。
以上事实有《物业服务合同》，《协议》以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院对此予以确认。
本院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。2011年9月8日，合肥市绿园小区业主委员会与合肥银光物业管理有限公司签订《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括被告在内的全体业主均具有约束力。本案合同履行期间，原告合肥银光物业管理有限公司依约为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告未向原告合肥银光物业管理有限公司交纳自2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，其拖欠物业费已经违反了合同的约定，根据约定其物业费应为1340.81元（116.39㎡×0.48元／㎡×24个月），原告起诉时，虽存在12天的物业费未到期，但开庭审理时已到期，且被告仍未交纳该时间段物业费，故该部分诉请，本院予以支持。对于原告所主张的物业费中所含40元能耗费部分，因其没有相关证据支持，且合同约定为“一费制”，原告不应另行收取能耗费，本院对能耗费部分的主张不予支持。
对于余飚的辩称意见，本院认为，关于被告抗辩诉讼时效，原告主张并未超过两年的时效规定，该项抗辩理由没有事实依据不予支持。关于被告抗辩房屋漏水，洗衣机、电风扇被毁，被告未能享受到物业公司提供的服务，对此本院认为，被告提供的照片不能明确反映拍摄的地点、时间，也不能反映是公用部位（即原告维修范围）房屋问题或自用房屋问题且缴费委托原告维修，原告未尽合同约定义务。是不能以此证明物业公司在被告欠费时间段不履行维修房屋义务。故被告其辩称意见不能成立，对此本院不予采纳。
对于原告滞纳金的主张，本院认为，被告余飚连续不缴纳物业管理已有两年，虽然合同对缴费时间约定不明，但根据物业服务行业的交易习惯，通常物业服务费用采取预收或按月收取的方式，本案中原告依据本案实际情况，按照下一年度收取上一年度物业等费用，并自下一年度的1月1日起主张逾期付款的违约责任，为合理要求，本院予以支持，但双方约定，按应交额以每天千分之三计算滞纳金，明显过分高于因被告违约给原告所造成的损失，本院根据公平和诚信原则，本院予以核减，按银行同期同类贷款利率计取，且应以全年度所欠物业费670.4元为基数分段计取至本判决生效之日止。
综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告余飚于本判决生效之日起十日内给付原告合肥银光物业管理有限公司物业管理费计1340.81元及滞纳金（以2012年度全年物业服务费670.4元为基数，自2013年1月1日起按银行同期同类贷款利率计算至本判决确定给付之日止，以2013年度全年物业服务费670.4元为基数，自2014年1月1日起按银行同期同类贷款利率计取至本判决确定给付之日止）；
二、驳回原告合肥银光物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告合肥银光物业管理有限公司负担15元，被告余飚负担110元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 张鹭菊
二〇一四年三月四日
书记员 陈海霞
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。