广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13536号上诉人（原审被告）：刘春华，女，1941年1月11日出生，汉族，经常居住地广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：欧燕芳，女，1975年3月15日出生，汉族，住所地广州市海珠区。上诉人刘春华因与被上诉人欧燕芳房屋租赁合同纠纷纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院作出的（2017）粤0105民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘春华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持刘春华的全部上诉请求，判处欧燕芳按月息3%（即每日60元，共计3840元）向刘春华支付违约金，并偿还刘春华代为支付的涉案房屋管理费、水电费等共353.42元以及房屋税金1217.41元。上述款项数额总计5411.04元，在与欧燕芳所交保证金4000元抵扣后还需向刘春华补交1411元；3.判令欧燕芳承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：1.一审判决第4页倒数第4至倒数第1行“被告（刘春华）并无行使解除合同的权限，反而与原告（欧燕芳）在2016年11月20日达成协议，将租赁期限延长至2016年12月底。现被告又以原告欠租为由提出不退还保证金的抗辩，显属无理，本院不予采纳”，属事实认定错误。事实上，刘春华已行使了解除合同的权限，具体表现在一审判决书第2页第8-15行“原告在2016年10月、11月未交租金，被告就按合同第六条第一款的约定履行，即逾期交付租金的每逾期一日需按应付租金的3%支付违约金，如果逾期15日被告有权解除合同，没收租房保证金和收房。但原告哀求被告说让其住多一段时间……1000元是原告当时说是为了感谢被告给其多住的意思。”及第3页倒数第5行至倒数第8行“原告表示：除了2016年10月、11月份没交租，我都是每个月在20日准时交租。被告在2016年11月20日来找我说我违约要赶我走，我当时也承认我违约，但同时表示承担不起支付3%的违约金，被告就说给1000元违约金算了，我也同意了。”2.根据租赁合同第六项第1条：逾期交租金的每一日，须按应付租金的3%向甲方支付逾期违约金。欧燕芳在2016年1月20日少交租金（只交了1922元），在2016年2月21日、5月21日、8月21日迟交租金，2016年10月、11月完全不交租金，故刘春华要求欧燕芳自欠交日起到实际支付违约金之日止，按银行定期利息利率向刘春华支付违约金。由上述一审查明事实可知，刘春华并未与欧燕芳达成无需欧燕芳支付违约金的协议。刘春华之所以没有按合同约定收取每日3%的违约金，是因为欧燕芳明确表示交不起。刘春华已行使合同解除权终止了该租赁合同，但因欧燕芳苦苦哀求才另给其提供短期住宿（欧燕芳所给1000元即短期住宿的心意），刘春华认为违约金应由双方协商解决。3.根据租赁合同第六项第5条：租赁期内该物业的受理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视费等一切费用均由乙方（欧燕芳）负责。可知，2000元租金仅为实收价格，并未包含税费的价格，涉案房屋的税费应由欧燕芳缴纳。但欧燕芳并未缴纳在合同有效期间内的欠交税费，而是刘春华代为缴纳。故刘春华认为租赁合同已因欧燕芳的违约行为终止，保证金用于处理欠交税金是合理的。综上，一审认定事实有误，请求二审法院予以查明，以保障刘春华的合法权益。欧燕芳二审答辩称：我方同意一审判决，不同意刘春华的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。因本案纠纷，欧燕芳于2017年3月2日提起本案诉讼，请求判令：1.刘春华返还租房保证金4000元；2.刘春华开具2015年12月租房发票2000元；3.刘春华支付迟交保证金所产生的违约金（按每日3%，从2017年1月1日计至2017年4月6日）及利息（按同期银行的活期存款利率，从2017年1月1日计至2017年4月6日）；4.本案诉讼费由刘春华承担。一审法院查明事实：2015年12月9日，欧燕芳（乙方）与刘春华（甲方）、广州市德明房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其合法拥有的广州市海珠区新凤凰直街十六巷41号之二某的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2015年12月19日至2016年12月18日；月租金为2000元，租金按月结算，由乙方在每月的第20日前以将租金汇入甲方银行账户的形式缴付当期租金给甲方；乙方需在签署本合同当天向刘春华支付租赁保证金4000元、首期租金2000元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；在租赁期内，乙方依约按时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金；如逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；如乙方于租赁期届满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有线电视费等一切费用及有关滞纳金，则甲方有权以租赁保证金做出相应抵扣，不足部分可继续向乙方追偿；等。2015年12月10日，刘春华分别出具收到欧燕芳承租的按金4000元、首月租金2000元的两张收据给欧燕芳。之后，刘春华将房屋交付欧燕芳使用。2016年11月20日，刘春华出具“收到欧燕芳转账3000元。又收现金1700元、再加1000元。同意小欧住到12月底。”的收据给欧燕芳。欧燕芳、刘春华确认欧燕芳于2016年12月31日将涉案房屋交还给刘春华。欧燕芳于2017年3月2日提起本案诉讼。一审诉讼中，欧燕芳表示：除了2016年10月、11月份没交租，我都是每个月在20日准时交租。刘春华在2016年11月20日来找我，说我违约要赶我走，我当时也承认我违约，但同时表示承担不起支付3%的违约金，刘春华就说给1000元违约金算了，我也同意了。另外双方协商好2016年12月19日到月底的租金以700元结算，之后我就要交两个月的租金和1000元违约金（是2016年10月、11月迟交房租的违约金），总共给了5700元给刘春华。因为卡没有那么多钱，就银行转了3000元，同时给了2700元现金，刘春华收钱后当天写了收据。刘春华则表示：当时不是我提出要收1000元违约金，是欧燕芳提出的，我没意见，确认收到5700元，当时欧燕芳说给多少违约金，我就写下收多少。当时欧燕芳说5700元的组成是4000元是房租，700元是12月剩下租期的租金，1000元是感谢我继续租房的费用。欧燕芳、刘春华确认涉案房屋的电话费、煤气管道费、有线电视费已结清，欧燕芳尚欠管理费68元和水费、排污费6元。欧燕芳表示同意从保证金中扣除上述费用，即要求刘春华返还保证金3926元。刘春华同意欧燕芳支付上述费用，但表示不同意退还保证金。本案一审诉讼中，欧燕芳撤销第二项诉讼请求。刘春华对此表示没有异议。一审法院认为，欧燕芳、刘春华和中介方签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。合同约定欧燕芳在每月的第20日前缴付当期租金给刘春华;刘春华应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给欧燕芳；欧燕芳逾期15日交付租金的，刘春华有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋。在合同履行过程中，欧燕芳拖欠刘春华2016年10月租金超过15日，刘春华有权按合同约定解除合同，没收租赁保证金，收回房屋。但刘春华并无行使解除合同的权限，反而与欧燕芳在2016年11月20日达成协议，将租赁期限延长至2016年12月底。现刘春华又以欧燕芳欠租为由提出不退还保证金的抗辩，显属无理，一审法院不予采纳。扣除未清结的管理费68元和水费、排污费6元，欧燕芳要求刘春华退还保证金3926元并从2017年1月1日起按同期银行的活期存款利率计付利息，合法合理，一审法院予以采纳。欧燕芳要求刘春华按每日3%的标准支付迟交保证金所产生的违约金，缺乏依据，一审法院不予采纳。欧燕芳撤销部分诉讼请求，刘春华表示没有异议，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、被告刘春华在本判决生效之日起10日内，向原告欧燕芳返还保证金3926元和利息（从2017年1月1日起至2017年4月6日止，按同期银行的活期存款利率计算）。二、驳回原告要求被告支付迟交保证金所产生的违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。经审查，各方当事人对于一审查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方没有新证据提交。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对刘春华的上诉请求以及事实与理由，本院评析如下：根据案件查明事实，双方签订《房屋租赁合同》约定，如欧燕芳于租赁期限届满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费等一切费用及有关滞纳金，则刘春华有权以租赁保证金做出相应的抵扣。现在双方租赁期限届满时，因欧燕芳仍尚欠未结清的管理费及水费、排污费，因此，依据上述约定，一审法院在判令抵扣上述欠付费用后刘春华返还争议保证金及利息，具有合同依据，本院予以维持。刘春华上诉提出该合同已经于2016年11月20日终止与事实不符，本院不予采信。至于刘春华上诉主张违约金以及税费的请求，因一审并无就此提出反诉请求，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款之规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”在欧燕芳对此不予同意的情况下，本院不予调处。综上所述，上诉人刘春华的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人刘春华负担。本判决为终审判决。审判长  刘碧莹审判员  岳为群审判员  黄春成二〇一七年九月二十二日书记员  张永亮