安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民二终字第00157号
上诉人（原审原告）：张绿山，男，1974年12月27日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。
委托代理人：孙新生，安徽致臻律师事务所律师。
委托代理人：黄云，安徽致臻律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：朱静，女，1930年10月19日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。
委托代理人：吴克，男，1971年6月6日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区，系朱静之子。
被上诉人（原审被告）：吴克，男，1971年6月6日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
上诉人张绿山因与被上诉人朱静、吴克房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2015）雨民一初字第00521号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人张绿山及其委托代理人孙新生，被上诉人吴克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张绿山在原审诉称：2012年11月18日，其与朱静、吴克通过案外人广大中介公司相识，在广大中介公司的居间下，签订房屋买卖合同一份，合同中约定朱静自愿将坐落于雨山区立新村15栋207室，建筑面积在58.79平方米的房屋以25万元的价格出售给张绿山，约定购房款分四次交付，第一次2012年11月18日之前交付1万元，第二次2012年12月22日之前交付85000元，第三次贷款到账之日打入朱静、吴克15万元，第四次剩余5000元交房之日交付。合同签订之后，其按照约定交付购房款1万元。其完全符合办理银行贷款条件，因办理贷款需要产权人签字，朱静、吴克才告知该房屋是遗产房，需要确权。直到2014年才确定了房屋的产权人。此时距签订合同已过去两年时间，银行贷款政策发生改变，规定房屋面积在60平方米以下的房屋不给贷款，其现无法贷款致使难以履行合同。故其诉至法院，诉讼请求：1、依法解除张绿山与朱静、吴克订立的房屋买卖合同，朱静、吴克退还先期付房款1万元，并按银行同期贷款利率的四倍支付自2012年12月22日至本息付清之日止的利息；2、退还因装饰房屋损失的2000元；3、由朱静、吴克承担本案诉讼费用。
一审法院查明：2012年11月18日，张绿山及案外人肖春霞与吴克在中间人本市广大中介公司处签订房屋买卖合同一份，由案外人吴永昭、朱静作为卖方（甲方），张绿山作为买方（甲方），双方约定甲方自愿将座落在本市雨山区立新村15栋207室（建筑面积58.79平方米）住房一套转让给张绿山，转让房屋成交价为人民币25万元，分四次交付。第一次于2012年11月18日前交付1万元；第二次于2012年12月22日之前交付85000元；第三次于贷款到账之后交付15万元；剩余尾款5000元于交房日甲方结清水电气并迁出房结清。协议签订后，张绿山当日交付吴克10000元。后因涉案房屋涉及继承问题产权不明，双方并未继续按照合同约定履行。涉案房屋直至2014年才确定产权。
另查明，2012年12月16日，经协商吴克将涉案房屋交由张绿山使用，张绿山至今仍占有使用该房屋。
一审法院认为：张绿山当庭提交的房屋买卖合同并结合双方当事人的当庭陈述，能够证明双方形成了房屋买卖合同关系及支付部分购房款10000元的事实。该份房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同双方当事人均有按照合同约定全面履行的义务。第一，关于合同是否应当解除的问题。诉前双方在多次的协商过程中，对于合同的解除基本不持异议，仅因退款等问题未能协商一致而诉至本院。本院在庭后主持调解的过程中，吴克也表示同意解除合同。故对张绿山请求解除房屋买卖合同的诉请依法予以支持。第二，关于朱静、吴克是否应当向张绿山退还房款1万元并按银行同期贷款利率的四倍支付自2012年12月22日至本息付清之日止利息的问题。合同签订后因房屋涉及继承问题产权不明，双方并未继续按照合同约定履行，对此，由于吴克在签订合同时未依据诚实信用原则履行向张绿山如实告知房屋产权情况的义务，给对方当事人造成一定程度上信赖利益的损害，存有过错。对于张绿山向原审法院提交的调取中国农业银行马鞍山分行2014年后二手房贷款政策的申请，原审认为，该证据并非确定涉案房屋是否能够获得银行贷款的依据，依法不予准许。在合同签订后经双方口头协商，吴克先行将房屋交由张绿山占有使用至今，应视为在合同履行过程中双方对合同履行期限等内容的变更。至2014年涉案房屋实现确权后，张绿山以无支付能力为由向吴克提出要求解除合同，向原审法院起诉时张绿山亦称因银行贷款政策发生变化致使其无法办理贷款要求解除合同，而其在举证期限内及原审法院延长的举证期限均未向原审法院提交相应证据，对其这一陈述不予采信。故张绿山对于合同的无法继续履行亦存有过错。由于张绿山、朱静及吴克双方对于合同的履行均有过错，应当承担各自相应的责任，结合本案中吴克于2012年12月16日即将涉案房屋交由张绿山使用至今，及张绿山称已对房屋进行简单粉刷，诉请吴克、朱静赔偿装饰房屋损失2000元，却未向原审法院提举任何证据予以证明，综合考虑全案情况，吴克、朱静应向张绿山返还房款4000元。对于张绿山诉请吴克、朱静按银行同期贷款利率的四倍支付自2012年12月22日至本息付清之日止的利息，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除张绿山与吴克、朱静于2012年11月18日签订的房屋买卖合同。二、吴克、朱静应自判决生效之日起十日内一次性返还张绿山房款4000元。三、驳回张绿山其他诉讼请求。案件诉讼费50元（已减半收取），由张绿山负担20元，吴克、朱静共同负担30元。
张绿山不服原审判决上诉称：一、原审认定事实错误，且没有证据加以证明和支持。原审法院认为张绿山未能在举证期限内及原审法院延长的举证期限提供银行贷款政策的改变相应证据就认定其存在过错，从而认为双方均存在过错的情况下，各自承担一定比例，这显然是认定事实不清。二、原审法院在认定事实不清，证据不足的情况下错误的适用了《中华人民共和国合同法》第120条的规定，作出了错误的判决。请求二审人民法院在查清事实的基础上依法改或者发回重审，并判决朱静、吴克承担本案诉讼费用。
朱静、吴克答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审基本一致。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：本案的争议焦点为：张绿山向朱静、吴克主张返还1万元购房定金有无事实与法律依据。综合全案情看，双方当事人签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，合同双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。但在房屋买卖合同的过程中，双方通过口头协议以及吴克先行将案涉房屋交由张绿山使用变更了案涉房屋买卖合同的履行期限，直至原审判决前，双方仍未就案涉房屋买卖达成新的协议。因此，朱静、吴克应当向张绿山返还张绿山先行支付的1万元购房定金。虽然原审判决朱静、吴克返还张绿山4000元，但对该4000元的由来未作详细说明，考虑到张绿山至原审判决时即2015年4月29日仍占有使用该房屋，综合该房屋的面积与占有时间，占有使用费应酌定为6000元，原审对此认定并无不当。综上，上诉人张绿山的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费按原判执行，二审案件诉讼费100元，由上诉人张绿山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐运武
代理审判员 汪振兴
代理审判员 韦少兵
二〇一五年七月十五日
书 记 员 李雅娟
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。