广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1284民初1723号
原告：肇庆市安太顺物业服务有限公司。住所地:肇庆市高新区锦信华苑*期*栋*楼***号。统一社会信用代码：91441200576460253L。
法定代表人：张袁立。
委托诉讼代理人：罗太亮，广东合邦律师事务所律师。
被告：邓财，男，1952年8月3日出生，汉族，住肇庆高新区。
被告：邓恒，男，1986年2月20日出生，汉族，住肇庆高新区。
原告肇庆市安太顺物业服务有限公司与被告邓财、邓恒物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗太亮，被告邓财、邓恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肇庆市安太顺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付物业服务费4215元和滞纳金4061元（按每日千分之三的标准从当月11日起计至清偿之日止，暂计至2017年7月17日为4061元），共计8276元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告是具备物业管理三级资质的企业法人，位于肇庆大旺高新区的天和豪庭小区由其提供物业管理服务，被告是该小区6栋1303房的业主，2013年7月18日与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告应当在每月10日前交纳当月物业服务费，但被告从2015年7月1日起至今共拖欠物业服务费4215元，期间经原告多次催收，被告至今未予支付。被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，除应支付拖欠的物业服务费外，还应当根据合同约定按每日千分之三的标准支付滞纳金4061元。
被告邓财、邓恒辩称：原告没有按照双方签订的《前期物业服务合同》履行到位，物业管理不规范，所以我们不同意向原告缴纳物业管理费和滞纳金。
经审理查明：被告邓财、邓恒是父子关系。两被告于2012年10月10日与肇庆高新区天和房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定两被告向肇庆高新区天和房地产有限公司购买该公司开发的位于肇庆高新区天和豪庭六栋1303号房屋一间。2013年7月18日，被告邓财与肇庆高新区安太物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定肇庆高新区安太物业管理有限公司向包括被告等天和豪庭小区业主提供前期物业管理服务，并根据协议向业主收取物业服务费用，物业服务收费标准为1元/㎡/月（不含公共水电费等分摊费用），于每月10日前交纳当月费用，逾期按每日千分之三的标准收取滞纳金等。协议签订后，肇庆高新区安太物业管理有限公司按约定向天和豪庭小区业主提供了物业管理服务。2016年3月23日，肇庆高新区安太物业管理有限公司经批准，变更名称为肇庆市安太顺物业服务有限公司，即本案原告。被告邓财、邓恒自2015年7月1日起，未按物业管理服务协议约定的时间向原告缴交物业服务费和公共水电分摊费用，经原告多次催收无效。被告邓财、邓恒位于肇庆高新区天和豪庭六栋1303号房屋，其《商品房买卖合同》确定的建筑面积为130.65平方米（含公共分摊面积）。案件审理中，原告确认按面积128.91平方米计收被告的物业服务费，即2015年12月前每月被告应交物业服务费为128.91元。2016年1月1日起，经肇庆高新区物价部门批准，原告将物业服务费标准调整为1.5元/㎡/月（含公共分摊费用）。原告确认自2016年1月1日起，被告邓财、邓恒每月应交物业服费为174.02元。至2017年7月止，两被告逾期未交物业服务费共计4079.84元（含2015年7月至2015年12月物业服务费773.46元，2016年1月至2017年7月物业服务费3306.38元）,经原告多次催交无果。被告辩称拒交物业费是因为原告管理服务不到位且房屋出现漏水情况得不到妥善处理。
上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、《物业服务收费备案表》、《物业费及滞纳金计算明细》及被告提供的《前期物业管理服务协议》、照片、视频光盘等证据和原、被告在庭审中的陈述、答辩所证实。
本院认为：原告是具有物业管理服务资质的企业。原告与被告邓财自愿签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对含被告在内的肇庆天和豪庭小区业主提供物业管理服务，被告支付相关物业管理费用，协议内容符合法律规定，是双方真实意思表示，该协议自签订之日起依法成立并对双方产生法律效力，合同双方均应按约定履行各自义务。被告邓恒是高新区天和豪庭六栋1303号业主之一，其应当知道被告邓财与原告签订物业服务协议及交付物业费的情况，但对此未提出异议，上述《前期物业管理服务协议》应视为被告邓财代表其家庭成员签订，对业主之一的邓恒亦产生法律效力。原告按协议约定为被告在天和豪庭小区的住所提供了物业管理服务，被告应按约定按时向原告交付物业管理费。但被告违反合同约定，自2015年7月起未向原告交付物业服务费等费用，本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费。本案中，被告提出原告在公共设施、车辆管理、安全保卫、环境卫生、违章乱建、房屋漏水等方面，存在管理不到位或不作为的问题，未能切实履行协议约定的服务内容，达到应有的服务标准，并附上相关照片、视频证明。对此，本院认为，首先，这些照片只能体现涉案小区内某个地方在某个时刻的情境，并不能反映该小区的持续管理状况，亦不能说明原告在物业管理中的不到位或不作为。其次，关于违章乱建问题，物业服务企业对此并无强制干预和拆除的权力。再者，关于被告房屋漏水问题，在各方协商不成无法解决问题时，业主也应该通过诉讼向物管公司或侵权方主张权利，而非拒付物业管理费。故根据现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告上述的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。原告按物业服务协议的约定提供了物业服务，被告应依约交付物业服务费。被告自2015年7月起，拒绝向原告支付物业服务费，直至2017年7月，经原告催促仍拒不缴交，事实清楚。原告主张至2017年7月，被告拖欠的物业费共计为4079.84元，低于按被告房屋面积及计费标准计算的金额，属原告自主处分自己的诉讼权利，本院予以认定。被告拖欠物业费4079.84元拒不缴交的行为已构成违约，损害原告的合法权益，影响原告正常的经营管理活动。现原告请求被告付清拖欠的物业服务费4079.84元，证据充分，依法有据，理由成立，本院予以支持。原告请求被告从拖欠服务费之日起，按照物业服务协议约定的每日千分之三的标准支付滞纳金。被告未按时向原告交付物业服务费，应当承担违约责任。依照法律规定，民事合同的违约金计算以赔偿损失为原则，当事人可以约定违约金的计算方法，但不应过分高于造成的损失。原告未提供其具体的损失数额，其主张按每日千分之三计付滞纳金显属过高，不符合公平原则，应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，按本案实际情况，滞纳金可按银行同期同类人民币贷款基准年利率4.35%加收50%，即年利率6.52%计算，从拖欠日起计付至判决确定之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
被告邓财、邓恒应于本判决生效之日起五日内，向原告肇庆市安太顺物业服务有限公司付清拖欠的物业服务费4079.84元并支付逾期付款滞纳金（滞纳金按各期欠款金额自2015年7月11日起以年利率6.52%计至本判决确定之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（减半收取），由原告负担5元，被告邓财、邓恒负担20元。（原告起诉时已预交案件受理费）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 何海波
二〇一七年九月十八日
书记员 梁始延