浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终4380号
上诉人（原审原告）：张雄，男，1987年1月13日出生，汉族，户籍所在地四川省武胜县，现住浙江省绍兴市柯桥区。
被上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区中兴南路215号。
负责人：沈葵揆，系行长。
委托诉讼代理人：董樑，浙江大公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴炯杰，浙江大公律师事务所律师。
原审被告：胡丽娟，女，1988年9月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。
上诉人张雄因与被上诉人广发银行股份有限公司绍兴分行（以下简�广发银行）、原审被告胡丽娟案外人执行异议之诉一案，不服绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初4842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月3日组织了庭询。上诉人张雄、被告广发银行的委托诉讼代理人吴炯杰到庭参加庭询。本案现已审理终结。
张雄上诉请求：撤销绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初4842号民事判决，将该案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定，“原告张雄（乙方）与被告胡丽娟（甲方）于2014年4月2日签订租房协议1份，约定张雄对坐落绍兴市柯桥区玉兰花园御水苑3幢902室（以下简称涉案房产）的租赁期为15年……但原告张雄未能提供该75万元欠款的相应证据。”该认定确认了张雄对涉案房产在2014年9月28日办理抵�登记前已实际占有使用。胡丽娟欠张雄75万元借款的借据在双方签订《租房协议》，并由张雄对涉案房产实际占有后已被消灭。一审法院要求张雄提交75万元欠款的证据既不符合实际，也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的举证规则。张雄在一审庭审中提出胡丽娟没写过《未出租确认书》，但一审法院对此没有进行调查，认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。涉案房产在办理抵押登记时已由张雄实际占有使用，应视为广发银行是在明知涉案房产已经被租赁的情况下，办理的抵押登记，故张雄与胡丽娟签订的《租房协议》合法有效，应受到法律保护。一审法院却以张雄没有提交欠款的相应证据为由，认为其租赁权不能对抗广发银行的抵押权，适用法律错误。综上，张雄对涉案房产在广发银行办理抵押登记前已经租赁占有，其租赁权应在法院执行中予以�护。
广发银行答辩称，一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，张雄对其提起的执行异议之诉应提供确切的证据证明其对涉案房屋享有足以排除执行的权利，但张雄仅凭租房协议未能证明其实际占有使用，不能对抗申请执行人已登记的抵押权。二、现行法律规定案外人可以就其对执行标的享有的实体权利提出排除执行的执行异议之诉，是法律赋予案外人对特定执行措施给予救济的实体性救济制度。案外人异议对象是特定的执行标的，而非一切执行行为，因此更不能排除对案涉房产的执行。张雄的根本诉求或者请求权基础是不成立的。三、审查涉案租赁合同是否签订于涉案房产设立抵押前并实际占有使用，应从以下几方面认定：1、客观层面上租赁合同当事人在抵押前就租赁关系提起过诉讼、仲裁、已办理租赁合同公证或有其他证据证明租赁合同签订于抵押前，如租赁合同当事人已在抵押前缴纳过相应的租房税金，办理过租赁登记或者备案，以及向抵押权人声明过租赁情况的。但本案中张雄无任何证据证明房屋由其使用。2、正因为案外人张雄提供的《房租协议》并未经过登记备案，且涉案房屋所有人胡丽娟向广发银行出具过一份《未出租确认书》，广发银行作为善意抵押权人，因案涉房屋未被实际占有使用，无法获悉房屋租赁情况，张雄所主张的租赁权自然不能对抗已登记的抵押权。故本案应当驳回张雄的上诉，维持原判。
张雄向一审法院起诉请求：1、撤销绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异220号执行裁定书；2、判决胡丽娟名下坐落在绍兴市柯桥玉兰花园�水苑3幢902室房屋在2029年4月1日之前不能进行评估、拍卖；3、案件诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2014年3月19日，胡丽娟取得坐落绍兴市柯桥玉兰花园御水苑3幢902室，权证号为绍房权证柯桥字第××号的房产证，并于同年3月21日领取了对应的国有土地使用权证。2014年9月25日，吕运磊、胡丽娟与广发银行签订最高额抵押合同，以上述房地产产权为抵押，并于2014年9月28日办理了抵押登记，他项权证号为绍房他证绍县字第××号，抵押债权数额为831万元。2016年7月26日，该院作出（2016）浙0602民初5141号民事判决书，判决绍兴市港丰包装科技有限公司应归还给广发银行借款本金6998110.37元，并支付自2016年3月22日起至款清之日止按中国人民银行有关规定和合同约定计算的利息（扣除已付息1600.75元），于判决生效之日起十日内履行；广发银行就其享有的上述第一项债权，对绍房他证绍县字第××号房屋他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在债权数额8310000元范围内享有优先受偿权；吕运磊、胡丽娟对上述第一项债务承担连带清偿责任；并驳回了广发银行的其他诉讼请求。2016年9月5日，该院对该判决立案执行，执行中，该院作出（2016）浙0602执4362号执行裁定书轮候查封了涉案房产，案外人张雄遂向该院提出执行异议。2016年12月17日，该院作出（2016）浙0602执异220号执行裁定，驳回了张雄的执行异议请求。张雄不服，于2017年5月2日提起本诉。另查明：张雄（乙方）与胡丽娟（甲方）于2014年4月2日签订租房协议1份，约定原告张雄对坐落绍兴市柯桥玉兰花园御水苑3幢902室的租赁期为15年，自2014年4月2日起至2029年4月1日止；租金5万一年，共计75万元，以甲方购房时向乙方所借的75万元抵欠；协议还对双方其他权利、义�事项作了约定。但张雄未能提供该75万元欠款的相应证据。
一审法院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权。对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，原告张雄主张对涉案房产享�租赁权，但仅提供了租房协议为凭，该《房租协议》所约定的内容名为房屋租赁实为房屋使用权抵债，且不能提供该欠款的相应证据，故案外人所主张的租赁权不能对抗申请执行人已登记的抵押权，更不能排除对涉案房产的执行。张雄不能实现租赁目的或不能实现债权，应向被告胡丽娟另行主张。据此，张雄的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。判决：驳回张雄的诉讼请求。案件受理费9800元，由张雄承担。
各方当事人在二审中均没有提交新证据。
张雄在二审中提交申请要求对胡丽娟在《未出租确认书》上的签名进行司法鉴定，认为该签名并非胡丽娟本人作出。但是张雄在二审庭询时表示未与胡丽娟确认过《未出租确认书》上的签字是否系胡丽娟本人所签，加之胡丽娟在本案一、二审中均没有出庭参加诉讼，故在没有胡丽娟本人提出鉴定申请的情况下，本院不予准许张雄的鉴定申请。
本院对一审认定的基本事实予以确认。因张雄提交的《房租协议》无其他证据予以印证，无法对该《房租协议》真实性进行核实，本院更正事实认定为，张雄在一审中提交了落款时间为2014年4月2日的《房租协议》一份。
本院认为，本案二审的争议焦点是张雄对涉案房产是否具有可在执行中予以保护的租赁权。案外人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，应举证证明其符合以下条件：1.案外人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；2.案外人在抵押物登记前已经合法占有使用该租赁物；3.案外人已支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本案中，张雄仅提交了一份《房租协议》来证明其在2014年4月2日对涉案房产形成租赁权，未提交其他证据证明其在涉案房产抵押前就占有使用涉案房产并实际支付了75万元租金。张雄主张其是以胡丽娟欠其的75万元借款作为租金抵债的，但是未提交任何证据来证明该75万借款关系存在或已交付给胡丽娟，加之被上诉人广发银行向本院提交了胡丽娟出具的抵押物《未出租确认书》，故对该租赁关系的真实性，本院不予认定。综上所述，张雄对涉案房产的租赁权不符合可在执行中予以保护的前述条件，其主张在租期内不能对涉案房产进行评估、拍卖，要求将本案发回重审的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由张雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章 建 荣
审 判 员 孙志�
审 判 员 王 普 庆
二〇一八年一月十一日
法官助理 陈 卓 佳
书 记 员 范 艳 艳