文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0406民初233号原告（反诉被告）：钱松，男，1978年10月1日出生，汉族，浙江省嵊州市人，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：王华锋，浙江齐蓝诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：衡阳缤购优选商业经营有限公司，住所地衡阳市雁峰区。法定代表人：贺海敏，系公司董事。委托诉讼代理人：邓寒鸣，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。原告钱松与被告衡阳缤购优选商业经营有限公司（以下简称缤购优选公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告缤购优选公司对原告钱松提起反诉，本院依法组成合议庭，于2017年5月17日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）钱松的诉讼代理人王华峰，被告（反诉原告）缤购优选公司的委托诉讼代理人肖洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱松向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《衡阳民俗文化广场租赁合同》；2、被告返还原告押金73682元，3个月租金68682元，装修管理费及垃圾清运费5421元，合计147785元，并支付自2015年6月1日起至付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计付的利息；3、判令被告赔偿原告支付的加盟费16万元，设计费8万元，培训费8万元，已经支付的工资12000元，合计332000元，并支付自2015年6月1日起至付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计付的利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月26日，原告与被告订立《衡阳民俗文化广场租赁合同》，合同约定：原告向被告承租位于湖南省衡阳市市府路15号&先锋路54号的衡阳民俗文化广场A区四层4001号店铺，租赁期限为7年，免租期为3个月，租金自2015年8月15日开始计算，进场日为2015年6月1日。但被告至今仍未交付店铺。在此期间，原告已支付给被告以下费用：1、装修管理费及垃圾清运费5421元；2、装修押金5000元；3、3个月租金68682元；4、押金68682元，合计147785元。原告为了加盟邦特咖啡，支付了加盟费16万元、设计费8万元、培训费8万元、工资12000元，合计332000元。为维护原告的合法权利，故向本院提起诉讼。被告缤购优选公司辩称：1、本案原告在履行租赁合同期间存在严重违约行为，具体表现为原告未按合同约定到被告处办理商铺交接手续，被告多次通知原告的前提下，原告仍未办理，由此造成的损失应由原告承担；2、原告主张要求被告退还押金、租金等费用没有事实及法律依据，该部分费用应优先抵扣原告拖欠被告的租金；3、原告主张的加盟费、设计费等费用无事实及法律依据，且与被告无关。被告（反诉原告）缤购优选公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告立即向反诉原告支付拖欠租金148811元、违约金33196元，补交免租期租金68682元，抵扣押金等后合计171586元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2015年4月26日，反诉被告与反诉原告签订《衡阳民俗文化广场租赁合同》，合同编号：MSA4001。合同约定反诉原告将位于湖南省衡阳市市府路15号&先锋路54号的衡阳民俗文化广场A区四层4001号商铺出租给反诉被告，用于经营邦特咖啡厅；合同还包括租金标准和租金支付方式以及逾期支付租金应承担违约责任等条款。合同签订后，反诉被告未依约向反诉原告支付租金造成反诉原告较大损失。原告（反诉被告）钱松辩称：反诉原告的诉请没有事实依据，在双方签订合同后，反诉原告没有按照约定交付商铺，其诉请要求反诉被告支付租金及违约金没有依据，请求法院驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据及双方当事人的委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认以下事实：2015年4月26日，钱松（乙方、承租人）与衡阳普业民俗文化广场管理有限公司（甲方、出租人）签订《衡阳民俗文化广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定:甲方同意将湖南省衡阳市市府路&先锋路54号的A区四层4001号商铺出租给乙方使用。乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该商铺。合同第一条约定：该商铺的建筑面积为1084.23平方米；第二条：本合同项下租赁期限为7个租约年，自计租日2015年8月15日开始计算；第四条4.1：该商铺的租金按计租建筑面积计付。乙方自计租日开始承担该商铺的租金。实际按照：第一个租约年租金为22894元/月；为扶持乙方经营，甲方同意给予一次性免除乙方在第一个租约年前6个月租金。综上，乙方第一个租约年实际应交租金为137364元/年；第二个租约年租金为22894元/月；为扶持乙方经营，若甲方同意给予乙方的免租期超过6个月，则超过的3个月免租期，在第二个租约年一次性免除。综上，乙方第二个租约年实际应交租金为206046元/年；第三个租约年租金为22894元/月。从第四个租约年开始，租金标准则依据周边市场实际的租金水平待定或确定各年租金递增率（协商如下）：第四、五个租约年租金以第三个租约年租金为基准递增5%，第六、七个租约年租金以第五个租约年租金为基准递增5%。第五条：乙方在该商铺内经营业态为餐饮，经营品牌为邦特咖啡，并应接受和服从甲方的统一经营管理。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该商铺的上述用途。第六条：本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币68682元（相当于第一个租约年的3个月租金）作为履约保证金。合同终止后30日内，如不存在本协议第21.3条规定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7日内补足保证金。第七条7.1：双方约定，本合同项下的进场日为2015年6月1日。届时该商铺应达到的交付条件为现状交付。乙方应当于该日之前付清本合同项下全部应付费用，自行前往该商业物业与甲方办理商铺交接手续，并按照附件2的格式签署交接确认文件。乙方按照甲方规定办妥全部施工手续后，方可开始装饰装修工程。7.2：至进场日到来之日，若该商铺仍不符合约定交付标准，则第7.1款所述进场日顺延。无论如何，甲方不因进场日的顺延向乙方或任何第三方作出赔偿或补偿。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该商铺符合约定的交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善。7.3：如该商铺符合约定的交付标准，而乙方未在第7.1款所述进场日进入该商铺并签署《房屋交接验收确认书》，见附件（2），则本合同项下进场日即为第7.1款所述日期。7.4：如发生第7.2款所述进场日顺延的情况，则乙方应当在甲方通知的期限内按交付标准对该商铺进行验收并在确认符合交付标准后签署《房屋交接验收确认书》，《房屋交接验收确认书》签署之日即为本合同项下进场日。若乙方未能在甲方通知的期限内对该商铺进行验收或验收后拒绝签署《房屋交接验收确认书》的，则上述甲方通知的期限届满之日即为本合同项下进场日。7.5：双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该商铺的装饰装修工程，或乙方已实际接收该商铺的，视为该商铺符合交接条件。尽管如此，对未经甲方批准的施工行为，甲方仍有权要求乙方停止施工并将该商铺恢复至施工前状态，由此造成损失由乙方承担。第八条8.1：至少在第7.1款所述进场日15日前，乙方应当向甲方提供其对该商铺的装修设计文件（包括装修图纸等资料），具体要求见附件（3），供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对该商铺装饰装修。上述装修设计文件经甲方批准后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更。第九条：本合同项下之开业日暂定为2015年8月15日；甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算）。第二十一条21.2：本合同项下之进场日到来后，如乙方未进入该商铺开始装饰装修，经甲方通知仍未纠正的，则自进场日起，每延迟进场施工一日，乙方应当向甲方支付相当于第一个租约年日租金标准（不考虑租金优惠）的违约金；延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同，乙方除应支付逾期进场施工违约金外，还应承担导致合同终止的违约责任；如甲方不解除合同，则除逾期进场施工违约金外，乙方应自免租期满后按合同约定支付租金，无论届时是否开业。乙方未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每天还应向甲方支付相当于届时日租金50%的逾期开业违约金，直至该商铺正式开业经营之日为止。乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同。21.3：双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。21.5：除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟履行超过15日，则甲方有权单方解除合同。21.8：双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和第4.1条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和第4.1条项下减免的全部租金。该合同还对免租装修期、物业管理、招牌和广告、停车管理、紧急状态和该商铺维修、乙方在租赁期限的照管责任、保险、转租、甲方对商铺的转让、续租、该商铺的交还和交还期等内容进行了约定。合同签订当天，钱松交纳押金，即合同约定的履约保证金68682元，装修管理费及垃圾清运费共计5421元，装修押金5000元，首年度3个月租金68682元，以上费用共计147785元。尔后，钱松未按合同的约定在进场日15日前，向缤购优选公司提供其对该商铺的装修设计文件（包括装修图纸等资料），亦未按合同约定的进场日（2015年6月1日）进场，未与甲方办理商铺交接手续。钱松庭审陈述其未提供商铺的装修设计文件及未进场的原因是涉案商铺未达到合同约定的交付条件，被告缤购优选公司对此不予认可，认为商铺于合同约定进场日已达到交付条件，是钱松未按合同约定到场办理商铺交接手续，并在缤购优选公司多次通知接收商铺的情况下，钱松仍未接收商铺。另查明：2015年4月25日，钱松（乙方）与耒阳邦特咖啡美食传播有限公司（甲方）签订加盟合同，合同约定乙方位于衡阳市雁峰区民俗文化广场4楼的邦特咖啡品牌加盟店仅属甲方授权乙方在该地点于加盟有效期内使用“邦特咖啡”字样开展经营活动之加盟店。在加盟期间，乙方不得自行转迁移地址或自立分店。签订上述合同当天，钱松向耒阳邦特咖啡美食传播有限公司的负责人董冬根账号转账160000元加盟费，80000元装修设计费。耒阳邦特咖啡美食传播有限公司于当天出具上述共计240000元费用的收据。2015年5月18日，钱松向耒阳邦特咖啡美食传播有限公司的负责人董冬根账号转账80000元培训费。2016年8月25日，钱松委托浙江齐蓝诚律师事务所王华峰律师向衡阳普业民俗文化广场管理有限公司发出一份律师函，要求衡阳普业民俗文化广场管理有限公司在收到律师函五日内将商铺交付使用或协商处理本次租赁事宜，并按照合同约定支付违约金，如公司拒绝履行，钱松将通过法律途径主张权利。若公司未能交付商铺或双方协商一致，律师函送达至公司之日即视为解除租赁合同通知送达之日。2016年9月1日，衡阳普业民俗文化广场管理有限公司针对钱松的律师函作出回函，回复内容为：一、我司与钱松签订房屋租赁合同时，承租方即可进场装饰装修并使用。不知何因钱松一直未进场，就连装饰装修设计人员也从未进行现场勘察。完全不存在我司未将租赁房屋交付给钱松使用的事实；二、按照合法的交易习惯，我司出租给钱松的房屋设施设备良好，该房屋的通道、水电、物业管理没有任何可供使用的问题，具备交付条件；三、贵所王华峰律师寄送的律师函，所称我司未将租赁房屋交付给钱松使用的说法不实，我司对此表示不能接受。我司认为有关该房屋租赁合同履行事宜，愿按双方所签合同履行，以维护合同的严肃性。再查明：2016年11月3日，衡阳普业民俗文化广场管理有限公司变更登记为衡阳缤购优选商业经营有限公司。本院认为，本案有两个争议焦点：第一，涉案商铺是否符合交付条件，原告违约还是被告违约；第二，合同解除所产生的损失及其分担。第一，涉案商铺是否符合交付条件，原告违约还是被告违约。原告钱松与被告缤购优选公司签订的《租赁合同》，系双方自愿签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据《租赁合同》第七条7.1款的约定，租赁合同项下的进场日为2015年6月1日，届时该商铺应达到的交付条件为现状交付。钱松应当于该日之前付清合同项下的全部应付费用，自行前往该商业物业与缤购优选公司办理商铺交接手续，并按照附件2的格式签署交接确认文件。第八条8.1款约定：至少在第7.1款所述进场日15日前，钱松应当向缤购优选公司提供其对该商铺的装修设计文件（包括装修图纸等资料），具体要求见附件（3），供缤购优选公司审查，并且在获得缤购优选公司的批准后方可开始对该商铺装饰装修。根据本院查明的事实，钱松未于合同约定的进场日15日前向缤购优选公司提供其对涉案商铺的装修设计文件（包括装修图纸等资料），亦未按合同约定的进场日（2015年6月1日）进场，未与甲方办理涉案商铺交接手续，钱松已构成违约。钱松称未提供商铺的装修设计文件及未按约进场的原因是涉案商铺未达到合同约定的交付条件，为此向本院提交一组照片予以证明。本院认为该组照片无法反映拍摄日期，无法确定是否为合同约定的进场日的商铺状况，且无其他证据予以佐证，无法达到钱松的证明目的，故本院对该证据不予采信。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对钱松主张涉案商铺不符合交付条件，缤购优选公司未按期交付构成违约的事实不予采信。根据《租赁合同》第二十一条21.3款的约定，合同因钱松违约而提前终止的，缤购优选公司有权没收钱松支付的68682元履约保证金，钱松无权要求缤购优选公司返还。因钱松未履行《租赁合同》构成违约，故关于钱松要求缤购优选公司支付加盟费16万元、设计费8万元，培训费8万元及已经支付的工资12000元，合计332000元，并支付自2015年6月1日起至付清日止的利息的诉讼请求，本院不予支持。第二，合同解除所产生的损失及其分担。因缤购优选公司同意解除合同，故对钱松向本院提出要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因原告钱松构成违约致使合同至今未履行，给缤购优选公司带来了一定的损失，钱松应承担相应的责任。原告钱松未按合同约定的时间于2015年6月1日与缤购优选公司办理商铺交接收续后，缤购优选公司应及时通知钱松履行接房义务，以防止损失扩大，并在钱松于一定期限内仍不履行合同义务构成违约的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，应当采取适当措施防止损失进一步扩大。综合本案案情，本院认定合理期限为3个月，即2015年6月1日至2016年9月1日期间，若钱松仍未履行合同义务，缤购优选公司应该采取适当措施防止损失进一步扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故缤购优选公司应对涉案商铺2015年9月1日之后的闲置损失自行承担责任。钱松违约未履行合同，应对涉案商铺2015年6月1日至2015年9月1日期间闲置3个月的损失承担责任，即钱松应向缤购优选公司支付68682元（参照双方合同约定的租金22894元/月，22894元/月×3个月=68682元。虽然原、被告在合同中约定了相关的租金优惠性条款，但该条款是基于双方全面充分履行全部合同内容所设立的优惠性条款，如在一方违约的情况下，要求非违约方按优惠条款单方无条件履行和计租显失公平，故本院决定参照双方合同约定的租金标准计算损失，而非租金优惠性条款下的租金标准）。对于缤购优选公司要求钱松支付所欠2015年8月15日至2016年11月30日租金148811元及违约金33196元，并补交合同减免的6个月的租金68682元的诉讼请求，因涉案商铺并未交付，本院不予支持。缤购优选公司庭审称其多次口头通知钱松，但未向本院提交证据证明其履行了通知的义务，本院认为即使缤购优选公司确实多次口头通知钱松履行合同，但在钱松以自己的行为表示不履行合同后的合理期限内，缤购优选公司应采取措施减免损失，其未采取措施减免损失，应对后续的损失自行承担责任。对于钱松向缤购优选公司缴纳的装修押金5000元、装修管理费及垃圾清运费5421元，3个月租金68682元，因涉案商铺并未交付，钱松未进场使用涉案商铺，未进行装修，未产生垃圾清运费，故缤购优选公司应将上述费用共计79103元退还给钱松。对于钱松要求缤购优选公司支付上述款项的利息及押金利息（按中国人民银行同期贷款基准利率自2015年6月1日起计算至付清日止），因无事实法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)钱松与被告（反诉原告）衡阳缤购优选商业经营有限公司于2015年4月26日签订的《衡阳民俗文化广场租赁合同》；二、被告（反诉原告）衡阳缤购优选商业经营有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）钱松3个月租金68682、装修押金5000元、装修管理费及垃圾清运费5421元，以上共计79103元；三、原告钱松（反诉被告）自本判决生效之日起十日内向被告衡阳缤购优选商业经营有限公司（反诉原告）支付商铺3个月的闲置费68682元；上述二、三项抵扣后，被告（反诉原告）衡阳缤购优选商业经营有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告钱松（反诉被告）人民币10421元；四、驳回原告（反诉被告）钱松的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）衡阳缤购优选商业经营有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8496元，保全费2920元，反诉案件受理费1866元，共计13282元，由原告（反诉被告）钱松负担10000元，由被告（反诉原告）衡阳缤购优选商业经营有限公司负担3282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  鲁值良审 判 员  李小燕人民陪审员  谢景华二〇一七年八月十六日代理书记员  李 晨校对人：李   晨      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。