辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽02民终382号
上诉人(原审第三人)：徐孝春。
委托诉讼代理人：费继华。
被上诉人(原审原告)：刘秀珍。
被上诉人(原审原告)：霍雨佳。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：董延利。。
被上诉人(原审原告)：徐静。
委托诉讼代理人：刘永波，男，徐静丈夫。
原审被告：冯永义。
原审被告：冯丽。
原审被告：冯丽娜。
原审被告：冯永军。
上诉人徐孝春因与被上诉人刘秀珍、徐静、霍雨佳、原审被告冯永义、冯丽、冯丽娜、冯永军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初5498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐孝春及其委托诉讼代理人费继华，被上诉人刘秀珍、霍雨佳的委托诉讼代理人董延利，被上诉人徐静的委托诉讼代理人刘永波到庭参加诉讼。原审被告冯永义、冯丽、冯丽娜、冯永军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
徐孝春上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院判决于法无据。原审法院确认本案案由为农村房屋买卖合同纠纷，即徐永珍与冯万治签订《立卖房契》后，未将案涉房屋交付徐永珍及被上诉人，也未配合办理房屋变更登记手续，违反合同约定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议焦点为合同出现违约，能否继续实质履行，如不能履行所产生的法律后果及违约责任。显然，被上诉人在原审中越过双方履行变更登记程序直接确认所有权的诉讼请求是没有法律依据的，却得到了原审法院的支持。二、一审法院在审理过程中违反民诉法不告不理的基本原则，对被上诉人诉讼请求之外的部分进行审理并确认权利，显属不当。被上诉人原审诉求为确认案涉房屋属于被上诉人所有，并未提及第三人与冯万治签订的立卖房契效力问题。原审法院主动审理此节事实，同时认定了双方签订立卖房契无效，有违民诉法原则之规定。那么根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。徐永珍在拥有一处宅基地的基础上又与冯万治签订立卖契约，该合同也应属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定的无效情形，也应被确认无效。
刘秀珍、徐静、霍雨佳答辩称，1、上诉人称徐永珍与冯万治签订《立买房契》后，未将案涉房屋交给徐永珍。此说法与事实不符。根据祝丰社区居民登记表记载，徐永珍一直在该房屋居住，居住编号420；2、上诉人称徐永珍签订合同购买案涉房屋未登记，不发生效力。此说法错误。徐永珍购买房屋并付清了全部房款，且房屋已经交付，根据最高院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，徐永珍虽未办理房屋登记，但不影响房屋属于徐永珍所有的事实；3、上诉人称原审判决违反不告不理的原则，认定上诉人与冯万治签订的立买房契约无效，显属不当。此说法错误。本案实际情况是徐永珍与冯万治签订的立买房契已被生效法院判决确认有效，在此情况下，上诉人坚称其购买了该房屋，原审法院为妥善彻底解决本案纠纷，依法认定上诉人与冯万治就案涉房屋签订的立买房契约应属无效，不违反法律规定。4、上诉人称徐永珍有两处宅基地的说法，与事实不符。徐永珍在购买案涉房屋前确有一处住房，但已经卖给他人，并已经办理了登记手续，不存在徐永珍有两处宅基地的事实。综上，原判认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘秀珍、徐静、霍雨佳向一审法院起诉请求：确认位于xx市xx办事处xx村xx屯房照号为xx号房屋的所有权属于原告所有；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：案涉房屋位于xx市xx办事处xx村xx屯，建筑面积为98.5平方米的4间瓦房，房产执照编号为瓦农房执字第xx号，登记的所有权人为冯万治，共有人为李秀英、冯永君（冯永军）。
冯万治于2000年3月8日去世，其妻子李秀英于2004年去世。冯万治与李秀英共生育四个子女，分别是被告冯永义、被告冯丽、被告冯丽娜及被告冯永军。
徐永珍于2002年3月去世，其生前与原告刘秀珍系夫妻关系，婚后共生育两个女儿，即徐霞与原告徐静。徐霞于2001年2月14日离婚，于2015年2月死亡，徐霞育有一女即原告霍雨佳。徐永珍的父母均先于其死亡。
同时查明，1994年4月8日，冯万治与徐永珍签订立卖房契，将案涉房屋以20000元价款卖给徐永珍，并有协商人徐仁波，中间人徐学财、姜厚良，代写人姜忠贵捺印。上述立卖房契中载明房款20000元笔下交清。
1994年4月8日，冯万治与第三人徐孝春签订立卖房契，将案涉房屋以21500元价款卖给第三人徐孝春，并有协商人徐仁波，中间人徐学财、姜厚良，代写人姜忠贵捺印。2000年9月28日，冯万治将案涉房屋经房管部门变更至徐孝春及共有人费继华、李秋霞、费立华、费洪平名下（房产执照编号为瓦农房执字第xx号）。
2011年，刘秀珍、徐静、徐霞将徐孝春、费继华、李秋霞、费立华、费洪平诉至一审法院，请求确认冯万治与徐永珍签订的立卖房契有效，确认冯万治与徐孝春的立卖房契无效。2011年11月25日，一审法院作出（2011）瓦民初字第141号民事判决书，判决1994年4月8日徐永珍与冯万治签订的立卖房契有效，驳回该案原告的其他诉讼请求。
徐孝春、费继华、李秋霞、费立华、费洪平不服上述判决，提起上诉。2012年4月19日，大连市中级人民法院作出（2012）大民二终字第525号民事裁定书，裁定准许徐孝春、费继华、李秋霞、费立华、费洪平撤回上诉。
2016年1月11日，瓦房店市城乡规划建设局作出关于注销第三人徐孝春瓦农房执字第xx号房产执照的决定，认定徐孝春在办理上述房产执照时提供的契税收据的实际纳税人并非徐孝春，系申报错误，且徐孝春并非案涉房屋所在地的集体经济组织成员，其买房契约因违反国家强制性法律规定而无效，故决定注销徐孝春名下的瓦农房执字第xx号房产执照。
2016年4月6日，徐孝春、费继华、李秋霞、费立华、费洪平向一审法院提起行政诉讼，请求撤销瓦房店市城乡规划建设局作出的关于注销徐孝春瓦农房执字第xx号房产执照的决定。一审法院于2016年6月6日作出（2016）辽0281行初40号行政判决书，判决驳回该案原告诉讼请求。
徐孝春、费继华、李秋霞、费立华、费洪平不服上述判决，提起上诉。2016年9月30日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02行终324号行政裁定书，裁定该案按自动撤回上诉处理。
另查明，第三人徐孝春于1994年4月8日与冯万治签订案涉房屋立卖房契时系农业户籍，户籍所在地位于xx市xx街道办事处xx村xx屯，第三人并非案涉房屋所在地集体经济组织成员。
案涉房屋现由第三人徐孝春占有使用。
一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，其与特定的集体经济组织成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。基于不动产之间的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，本集体经济组织成员以外的人员买卖房屋应当确认为无效。本案中，第三人并非案涉房屋所在地集体经济组织成员，其与冯万治就案涉房屋签订的立卖房契应属无效。
因徐永珍与冯万治签订的立卖房契已被生效的法院判决确认为合法有效，且徐永珍已履行付款义务。现鉴于徐永珍已身故，作为案涉房屋现在权利人的三原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的请求，于法有据，本院予以支持。对于第三人提出其在案涉房屋所在的院落中新建的东、西厢房、水井等，可另行主张权利。
据此，一审法院判决：位于xx市xx办事处xx村xx屯（建筑面积98.5平方米、房产执照编号为瓦农房执字第xx号）4间瓦房的所有权归原告刘秀珍、徐静、霍雨佳所有。案件受理费2664元，由原告刘秀珍、徐静、霍雨佳负担1334元，由被告冯永义、冯丽、冯丽娜、冯永军负担1334元。
二审中，刘秀珍、霍雨佳提供新证据：1、徐永珍领取房照申请书，房照编号为xx，证明徐永珍在去世以前有过一套住房，但该住房于2005年12月7日过户到李健和李立名下。2、李健的领取房照的申请书，编号为xx，证明2005年12月1日李健取得了徐永珍房屋的登记手续。3、李立的领取房照申请书，编号为xx，证明2005年12月1日李立取得了徐永珍房屋的登记手续。三证据共同证明徐永珍确有一套房屋，但在2005年已经过户给别人了，不存在有两套住房。上诉人认可在2005年徐永珍将房屋卖出。徐静对上述证据予以认可。本院对上述证据予以采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，徐永珍与冯万治签订的立卖房契已被生效的法院判决确认为合法有效，徐永珍已履行付款义务，生前取得房屋的占有使用，由于徐永珍已身故，作为案涉房屋现权利人的三被上诉人请求确认案涉房屋所有权归其所有，于法有据。上诉人并非案涉房屋所在地集体经济组织成员，其与冯万治就宅基地上的房屋签订的立卖房契无效，且徐孝春原持有的瓦农房执字第xx号房产执照已被有权机关注销。
综上所述，上诉人徐孝春的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2664元（上诉人徐孝春已预交），由上诉人徐孝春负担。
本判决为终审判决。
审判长丁大勇
审判员杨威
审判员王亮
二〇一八年二月六日
书记员任建芳