上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初9685号
原告：唐敏，女，1960年12月15日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：史顺定。
委托诉讼代理人：李建丹，上海煜珩纳川律师事务所律师。
被告：蔡锋，男，1976年11月20日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：陈结根，上海翊鸿律师事务所律师。
原告唐敏与被告蔡锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告唐敏的委托诉讼代理人史顺定、李建丹及被告蔡锋的委托诉讼代理人陈结根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期迁出户口违约金25万元(以295万元为本金，按日万分之五为标准，自2016年10月24日计算至户口实际迁出之日止。现主张25万元一次性解决逾期迁出户口的问题)；2.判令被告退还房屋尾款5万元，待房屋内原有户口迁出后3日内支付给被告。事实和理由：2016年3月12日，原、被告签订买卖合同，约定被告将坐落于本区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出卖给原告。双方约定，被告逾期迁出户口的，每逾期一日，按合同总价295万元的万分之五为标准支付违约金。双方另约定，系争房屋内所有户口迁出之后，原告再将房屋尾款5万元支付给被告。但办理过户手续当天，被告告知原告系争房屋内的某某已经全部迁出，故原告将5万元尾款支付给了被告。然，原告嗣后才发现系争房屋内尚有案外人的某某未迁出。故原告诉至法院，望判如所请。
被告蔡锋辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的房屋买卖合同及特别协议均约定，被告仅负责将自己的某某迁出。被告在约定的时间内迁出了自己的某某，不存在违约行为，原告应当付清5万元尾款。系争房屋内存有的是案外人的某某，与被告无关。原告在合同履行完毕后起诉有违诚信原则，且无合同及法律依据。另，原告并未因户口问题产生任何损失，原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。
经审理查明，2016年3月12日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋出售给原告，房屋总价为295万元。合同补充条款(一)第3条约定，被告承诺于本合同签订后3个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续。若被告未按时申请办理原有户口(若有)迁出手续，或在签订本合同后50个工作日内原有户口(若有)未能迁出，则每逾期一日，被告应当按照该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。合同附件三付款协议约定，原告应在签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后1日内，将首期房价款100万元支付于被告，被告已收到原告直接支付定金10万元；另外，被告已收到由上海中原代为转付的定金10万元，如此共同构成原告支付给被告全额首期房价款120万元。该首期房价款中包含房价尾款5万元，被告同意该房价尾款由原告保管。原告应当于2016年6月30日之前支付被告175万元。待原告取得房地产权证且第二期房价款支付至被告指定账户后3日内，原、被告双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，被告应将该房地产交付原告。同时原告应自行支付被告房价尾款5万元。合同另对过户时间、违约责任等房屋买卖事宜作出了相关约定。
同日，原、被告另签订《特别协议》一份，载明系争房屋实际成交价为被告到手价320万元。协议第三条约定，原告应在双方签订本合同后当日内，支付给被告首期房价款120万元。含已付定金20万元。原告应在双方交易过户当日前，支付给被告房价款170万元。原告应于双方交易过户当日前支付被告房地产的搬迁补偿费、装修费等共计25万元。在双方约定户口迁出当日支付被告尾款5万元。协议第五条约定，本合同正文内容与《上海市房地产买卖合同》不一致的，应当以本合同正文内容为准。协议第六条约定，被告应当于《上海市房地产买卖合同》签订之日起225天内将本房内户口迁出，若超出本合同约定期限，则由原、被告双方另行协商解决，被告不承担违约赔偿责任，直至户口迁出，户口迁出之日起3日内，原告应当支付房屋尾款5万元。该第六条标注有下划线。协议另对其他相关事宜进行了约定。
合同签订后，被告将自己的某某迁出系争房屋。
2016年6月27日，双方就系争房屋办理过户手续，原告向被告付清包括尾款5万元在内的全部房款。
2016年7月9日，系争房屋产权权利人经核准登记为原告。
再查明，案外人朴某某的某某尚在系争房屋内。
审理中，被告表示，其从案外人朴某某处购得系争房屋，案外人朴某某户口一直在系争房屋内，未曾迁出。且该情况原告也系知晓的。原告则表示直至其户口迁入时方才知晓案外人朴某某的某某在系争房屋内。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《特别协议》、上海市房地产登记薄、收据、转账凭证及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，本案中，原、被告双方约定，《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》不一致的，以《特别协议》为准。根据《特别协议》第六条，系争房屋内户口未能在约定期限内迁出的，被告不承担违约赔偿责任，原告于系争房屋内户口迁出之日起3日内支付被告尾款5万元。该条款系双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守。该条款以下划线进行标注，原告称未注意到该条款，显与事实不符，本院对此不予认同，原告应受到该条款的约束。
现被告仅将自己户口迁出系争房屋，尚有案外人朴某某的某某在系争房屋内，被告未能按约履行合同义务，存在违约。被告辩称，其仅负有将自己户口迁出的合同义务，没有依据。无论在《上海市房地产买卖合同》或《特别协议》均约定被告应将系争房屋内户口迁出，并未限定于被告自己的某某。被告未提供充分证据证明其已告知原告案外人朴某某的某某在系争房屋内，而原告同意免除被告将案外人户口迁出的合同责任。故对于被告的该项辩称意见，本院不予采信。虽然被告存在逾期迁出户口的违约责任，但是根据《特别协议》的约定，被告就逾期迁出户口的违约行为，不承担违约赔偿责任。故原告主张支付违约金25万元，没有合同依据，本院不予支持。
根据《特别协议》的约定，原告支付尾款5万元的条件为被告将系争房屋内户口全部迁出，原告在案外人朴某某的某某尚未迁出系争房屋的情况下，将尾款5万元支付给了被告。按照法律规定，行为人对行为内容有重大误解的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。所谓重大误解，是指行为人对标的物的品种、质量、规格等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失。本案中，原告对于系争房屋内有案外人朴某某户口未迁出之事实并不知晓，致使原告对于尾款5万元的支付条件是否成就存在错误认识，属重大误解。在存有重大误解情形下所实施的法律行为，应当予以撤销。故原告主张被告返还房屋尾款5万元，本院予以支持。该尾款5万元应于支付条件成就后，原告再行支付给被告，被告可就此另行主张。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡锋于本判决生效之日起十日内返还原告唐敏购房尾款5万元；
二、驳回原告唐敏的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,800元，减半收取2,900元，由原告唐敏负担2,375元(已付)，由被告蔡锋负担525元(于本判决生效之日起七日交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一七年八月二十三日
书记员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十九条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：
（一）行为人对行为内容有重大误解的；
（二）显失公平的。
被撤销的民事行为从行为开始起无效。
二、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第七十一条行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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