广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0203民初3734号
原告:吴智清，男，汉族，广西象州县人，无固定职业，住广西柳州市柳南区，
委托诉讼代理人:张炳新，广西翔磊律师事务所律师。
被告:罗雄志，男，壮族，广西象州县人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区，
委托诉讼代理人:潘覃秋，广西景耀律师事务所律师。
原告吴智清诉被告罗雄志租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理。依法适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告吴智清及其委托代理人张炳新，被告罗雄志及其委托代理人潘覃秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴智清向本院提出诉讼请求：一、被告罗雄志支付原告吴智清欠缴租金（按照1600元／月的标准，从2013年1月1日至2016年6月30日计为67200元，以后的租金按照前述标准另行计算）；二、解除原告吴智清与被告罗雄志于2012年9月26日签订的《门面租赁合同》；三、被告罗雄志支付原告吴智清违约金（按照1600元／月的20%的标准，从2013年1月1日至2016年6月30日止计为13440元，以后的违约金按照前述标准另行计算）；四、本案诉讼费用由被告罗雄志承担。
事实和理由：经柳州市天元千鸿市场开发管理有限责任公司西江综合批发城同意，原告将承租的柳州市××路××之一西江综合批发城2栋3、3-1号门面转租给被告，双方于2012年9月26日签订《门面租赁合同》一份，并对租赁期限、租金的支付方式等作出了明确约定。同时，被告向原告交纳3200元押金。因被告仅支付门面租金至12月份后就一直拖欠原告门面租金，经多次向被告催收未果，原告诉至法院提出前述诉讼请求。
被告罗雄志辩称，1、由于原告并未提供涉案租赁房屋的建设工程许可证，属于违章建筑，根据相关法律的规定，双方签订的《门面租赁合同》应为无效合同，故原告方主张的违约金并无法律依据，另，被告基于对原告的合同信赖对涉案房屋投入了大量资金进行装修及购买经营生产设备，该费用应与原告主张的租金抵销，因此在法院确认合同无效的情况下不应直接以租金来计算租赁门面占用使用费，而应考虑本案的实际情况予以确定；2、原告作为出租方未能向被告提交合法的门面产权证以协助被告办理相关营业证照，违反了双方合同约定，因此原告向被告收缴的押金应当予以退还；3、本案中，除了在2015年11月30日双方签订的会议记录外，原告并未提交其他证据证明其曾向被告催付拖欠的房屋租金，因此根据拖欠、拒付租金诉讼时效为1年的相关法律规定，原告诉请的2013年1月1日至2014年11月30日期间的租金已经超过诉讼时效，不应得到法院支持。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案租赁门面位于柳州市××路××之一。原告与柳州市天元千鸿市场开发管理有限责任公司西江综合批发城（以下简称天元千鸿管理市场西江批发城）于2012年9月22日签订《租赁合同》一份，约定：天元千鸿管理市场西江批发城将其位于柳州市××路××之一西江综合批发城精品区3、3-1号门面（以下简称西江综合批发城3、3-1号门面）出租给原告，租赁期限从2012年9月23日至2015年9月22日止等等。2015年9月24日，原告与天元千鸿管理市场西江批发城再次签订《租赁合同书》一份，约定：天元千鸿管理市场西江批发城将其位于西江综合批发城3、3-1号门面出租给原告，租赁期限从2015年9月23日至2017年9月30日等等。同日，天元千鸿管理市场西江批发城在前述《租赁合同书》中加盖公章载明“同意转租”。2012年9月26日，原告与被告签订《门面租赁合同》一份，约定：原告将其位于西江综合批发城3、3-1号门面出租给被告，租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日；第1年至第3年租金1600元／月，第3年满后租金每年随行价递增；被告应向原告支付3200元押金后才获得涉案房屋钥匙；原告保证出租给被告的门面能够从事商业经营，不得在被告租用期间转租给第三方，不得在租赁期限内加租金等；租赁期满，原告有权收回房屋，被告添置的所有可移动设备设施桂被告所有，不能移动拆除的归原告所有；符合被告逾期返还房屋或未按合同约定返还房屋的，原告有权解除合同该，并要求被告按当年的租金的20%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应当赔偿对方经济损失等等。前述《门面租赁合同》签订后，原告依约向被告交付涉案租赁门面，被告使用该门面经营“座上客原味食馆”至今。原告认为，被告从2013年1月1日开始未支付涉案门面租金已构成违约，故诉至法院提出前述诉讼请求。本案庭审中，原告表示，被告已向原告支付门面押金3200元，并支付涉案门面租金至2012年12月份；被告表示，其已支付涉案门面租金至2013年4月份。
另查明，天元千鸿管理市场西江批发城系柳州市天元千鸿市场开发管理有限责任公司（以下简称天元千鸿管理市场）在工商登记部门登记的分公司。2010年6月30日，天元千鸿管理市场与柳州市鱼峰区水南村民委员会第四村民小组于签订《合同书》一份，约定双方共同合作开发美食城项目，由柳州市鱼峰区水南村民委员会第四村民小组提供位于柳州市西江路北面方便食品厂左侧后方水南村（第四村民小组）的土地，天元千鸿管理市场提供项目开发经营所需的全部资金。2010年11月15日，柳州市商务委员会向天元千鸿管理市场作出《关于设立西江商业城的批复》（以下简称《批复》），批复如下：一、同意在柳州市××路××之一设立西江商业城；二、该商业城点地31255平方米，总建筑面积52230平方米，建成后以经营宾馆酒店、餐饮娱乐、日用百货、五金电器等为主；三、建设要充分考虑环保、卫生、消防、安全、交通的要求，并按国家法律、法规办理相关证照手续后方可开展经营活动。庭后，本院依职权向柳州市规划局查询涉案门面的相关建设工程规划许可情况，2017年1月6日，柳州市规划局向本院出具《关于核查西江路25号之一柳州市天元休闲美食城相关规划许可情况的复函》（以下简称《复函》）内容如下：一、柳州市鱼峰区水南村村民委员会于2008年1月22日在该局办理了建设用地规划许可证审批单（2008）城规管地规字第0017号（建设单位地址：柳州市××路××之一，工程名称：柳州市天元休闲美食城，用地规模31254.8）；二、未见档案中查到该处建设工程取得建设工程规划许可证的相关材料。综上，前述《批复》及《复函》仅系柳州市鱼峰区水南村村民委员会与天元千鸿管理市场向不同的部门报建时所命名称的差异，“西江商业城”及“柳州市天元休闲美食城”涉及的用地位置均为柳州市××路××之一。
本院认为，关于合同效力的问题。虽原、被告双方于2012年9月26日签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，但结合本案查明的事实，柳州市××路××之一地上建设工程（包含涉案租赁门面）截至本案法庭辩论终结前并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，前述双方签订的《门面租赁合同》应为无效合同，因无效合同自始没有法律约束力，故本院对原告要求解除与被告于2012年9月26日签订的《门面租赁合同》的诉讼请求，不予支持。
关于逾期交租违约金的问题。首先，虽《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销后或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，但本案租赁合同中关于违约金部分的条款并不属于双方约定的解决争议方法的条款，故原告按照《门面租赁合同》的约定要求被告向其支付违约金的主张并无合同及法律依据；其次，导致本案合同无效的原因系涉案租赁门面未取得合法的规划许可手续，被告对此并不存在过错，故原告要求被告承担违约责任亦无事实依据。据此，本院对原告要求被告按照合同约定支付违约金的主张不予支持。
关于支付门面占用使用费的问题。原告表示，被告从2012年10月份租用涉案房屋至今，并已缴纳押金3200元及支付2012年10月份至2012年12月份（共计3个月）的门面租金，本院对此予以确认，虽被告辩称前述房屋（门面）租金已支付至2013年4月份，但因其未提供证据予以证实，故本院对其辩解意见不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因本案中原告主张的租金计算标准并未超出双方在《租赁合同书》约定的租金标准（第1年至第3年租金1600元／月，第3年满后租金每年随行价递增），故截至2016年6月30日被告尚应向原告支付涉案租赁门面使用费（使用期限从2012年10月1日计至2016年6月30日）为64000元（1600元/月×45个月-1600元/月×3个月-3200元）。又，至于原告要求被告支付2016年6月30日之后的门面占有使用费，因无法确认被告的实际搬离时间，原告可视情况另行起诉。
关于诉讼时效的问题。被告辩称因拖欠、拒付租金诉讼时效为1年，故原告诉请的2013年1月1日至2014年11月30日期间的租金已经超过诉讼时效，不应得到法院支持。本院认为，结合前述，因双方签订的《门面租赁合同》系无效合同，被告向原告支付的前述费用系门面占用使用费，并非门面租金，且从2012年10月至今被告一直占用使用该门面，故本院对被告提出的诉讼时效的抗辩意见不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告罗雄志支付原告吴智清柳州市西江路25号之一西江综合批发城精品区（2栋）3、3-1号门面占有使用费64000元；
二、驳回原告吴智清的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费1816元（原告已向本院预交），减半收取908元，由被告罗雄志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 谭丽娜
二〇一七年一月二十日
书记员 赵垭楠
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。