海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民二终字第127号
上诉人（原审原告、反诉被告）何剑明。
委托代理人邬宏威。
上诉人（原审被告、反诉原告）王堂珍。
上诉人（原审被告、反诉原告）王堂良。
上述两上诉人共同委托代理人关少凰。
上诉人何剑明因与上诉人王堂珍、王堂良合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2013）城民二初字第941号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何剑明的委托代理人邬宏威，上诉人王堂珍、王堂良的共同委托代理人关少凰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何剑明一审诉称：何剑明与王堂珍、王堂良的母亲黄三黑（已故）于2004年10月18日签订《协议书》，约定在三亚市凤凰镇海坡村一横路合作建房。在合作建房过程中，因黄三黑方严重违约导致双方发生纠纷，双方于2010年1月29日、8月19日在三亚市公安局信访部门的协调下，分别达成《补充协议书》和《调解协议》。但是，黄三黑及王堂珍、王堂良等违反上述协议的约定，在上海世家酒店B栋别墅两边分别抢建一栋400平方米的房屋、一堵长10多米高约2米的围墙以及约100平方米的房屋，没有保持酒店现状，该行为已违反《补充协议》第六条以及《调解协议》第2条、第5条约定。为此，现诉至法院请求确认王堂珍、王堂良违约。
王堂珍、王堂良一审共同答辩并反诉称：对何剑明起诉签订三个协议的事实无异议，认可双方达成的合同内容。但黄三黑方签订协议后一直依约履行，未再加建任何房屋，无任何违约行为。何剑明的诉求无事实根据，应予驳回。相反，何剑明违反《补充协议》第三条以及《调解协议》第3条、第4条中关于限定时间结清双方在合作建房中原垫资帐目的约定，一直没有到海南恒誉会计师事务所（简称恒誉会计所）缴纳评估费，致使无法在规定的时间内完成会计核算，其行为已违反约。为此，反诉请求确认何剑明违约。
何剑明一审反诉辩称：协议书约定只对何剑明投入的成本进行会计核算，但在进行会计核算时却与工程造价结算捆绑核算，不符合约定。另外，在相约到会计师事务所缴费时，王堂珍、王堂良违约未到，以至何剑明无法缴款。因此，何剑明不存在违约，应驳回王堂珍、王堂良的反诉请求。
原审判决认定：2004年10月16日，何剑明与王堂珍、王堂良的母亲黄三黑签订《协议书》，黄三黑以位于三亚市海坡的土地使用权作为出资，何剑明出资金合作建房进行经营。随后，双方按协议书进行合作建房。涉诉合作建设的房屋座落在海坡村内，且没有证据证明已经过建设规划许可。为处理双方的合作纠纷，2010年1月29日，何剑明（甲方）与黄三黑（乙方）签订《补充协议书》，该协议第二条约定黄三黑承包经营酒店B、D两栋，经营期限为十年，自2010年2月8日起至2020年2月8日止，每年租金25万元，一次性付清250万元给甲方；第三条约定：“本协议签订后，双方将甲方的垫资、收入交由会计师事务所进行核算，双方共同指定会计师事务所，并于资金到位后结算。250万元承包金首先扣除甲方的垫资，如有剩余则根据原合同约定按各50%分配；如不够垫资，则在合同期满后，甲方继续收回垫资”；第六条约定“乙方承包期间，乙方应保护酒店不受损害，若因保护不善或蓄意破坏（不可抗力除外），则应按实际价值进行赔偿。如人为破坏酒店不能经营，乙方要将该酒店的土地赔偿给甲方，承包期间保持酒店环境现状”。在庭审中，何剑明承认已于2010年8月24日收到黄三黑交来的10年酒店承包金250万元。同年8月19日，双方在三亚市公安局信访科主持下达成的《调解协议》约定：“2、A栋别墅和B栋酒店中间建筑的围墙，协议签订后三天内撤除；3、双方约定于2010年8月23日上午9时，由恒誉会计师事务所和甲、乙双方到市公安局信访科所进行商议，并确定结算报告时间；4、如不按规定时间结算（2010年1月29日签订的补充协议书）账目，如果违约，违约方放弃原海坡上海世家酒店所有权利；5、继续保持酒店的现状，不得乱搭乱建。如果违约，违约方放弃原海坡上海世家酒店所有权利；……”。另外，本院查明当事人争议的事实如下：
关于加建建筑物的事实。王堂珍、王堂良方承认其在A、B幢别墅之间建起一道围墙和一间简易房屋，在D栋酒店前建起约400平方米的房屋，但上述建筑物所使用的土地不在合作建房的土地范围内。何剑明承认双方在签订调解协议后，王堂珍、王堂良也按约定拆除围墙，但又另移他处重建。对上述建筑物是否占用双方共有的土地使用权，双方当事人并没有提供证据予以证明。
二、关于申请资产核算的事实。2010年4月11日，何剑明的委托代理人翟朝辉与王堂珍、王堂良方签订《理清帐目业务约定书》、《建设工程造价鉴定业务约定书》各一份，分别委托恒誉会计所和海南泓信工程造价咨询有限公司对会计帐目和合作房屋工程造价进行鉴定，评估费用由恒誉会计所统一收取。按上述约定书规定，双方当事人在三亚市公安局的监督下于评估前要预交部分费用。2010年4月15日，王堂珍、王堂良方按恒誉会计所的要求预交24000元评估费。因何剑明只同意进行垫资会计核算，不同意捆绑工程造价鉴定，因此未按约定时间预交评估费用。2010年8月23日，双方按《调解协议》约定到三亚市公安局信访科协调确定财务结算的时间，双方约定于次日到恒誉会计所办理账目结算事宜。2010年8月24日，何剑明到恒誉会计所办理委托结算事宜，但没有缴纳评估费用。另外，何剑明申请证人哈道杰、丁小根、韩彬出庭作证，证明其于2010年8月24日上午到恒誉会计所办理缴费的事实。王堂珍、王堂良方承认当日没有到恒誉会计所是因为已办理了委托手续并预交了费用。2011年4月1日，恒誉会计所向三亚市公安局发出《告知函》，表示该所已多次要求何剑明预交费用未果而告知终止核算评估。事后，双方未到三亚公安局信访科协商确定结算报告的时间。
原审判决认为，涉诉《补充协议书》、《调解协议》应视为《协议书》的补充条款，其目的是处理当事人之间合作建房以及房屋租赁经营中存在的问题。何剑明与王堂珍、王堂良均没有提供证据证明涉诉房屋业已取得建设工程规划许可证或者按建设工程规划许可证的规定建设。因此，涉诉《协议书》及《补充协议书》、《调解协议》中与房屋相关的合作、租赁、置换等合同行为，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定该合同中约定合作、租赁、置换等条款无效。但《调解协议》第2、3、4、5条中约定拆除围墙保持酒店现状，以及进行财务结算的约定是解决双方争议的条款，对上述条款应认定有效。
何剑明对王堂珍、王堂良已履行《调解协议》第2条约定，拆除A栋别墅和B栋酒店的围墙的事实无异议。《调解协议》第5条约定：“继续保持酒店的现状，不得乱搭乱建”，应认定系在B、D栋酒店及其土地范围内不得“乱搭乱建”，但双方对“乱搭乱建”并未有明确有界定。另外，何剑明也未能提供相应的用地使用权四至范围明确王堂珍、王堂良“乱搭乱建”是否在酒店用地范围之内。同时，亦应指出王堂珍、王堂良已向何剑明承包经营酒店十年，至2020年2月8日期满，且王堂珍、王堂良已向何剑明支付全部的承包金，何剑明的利益已得到保证，即使王堂珍、王堂良在承包期办因经营需要对酒店周边环境进行适当改造，也是其进行酒店经营活动的措施，不能视为“乱搭乱建”。因此，何剑明主张王堂珍、王堂良“乱搭乱建”违约，无事实根据和法律依据，应不予支持。
依据《调解协议》第3、4条约定，何剑明与王堂珍、王堂良和恒誉会计所于2010年8月23日上午到三亚市公安局信访科协商确定结算报告的时间，如不按规定时间结算账目，才构成违约。何剑明按约定的时间到恒誉会计所的目的是委托评估，而不是确定结算报告的时间。王堂珍、王堂良没按该约定时间到恒誉会计所，但之前王堂珍、王堂良已支付相关的委托评估费用，已完成其义务，其是否前往恒誉会计务不影响评估程序进行。再者，双方约定的是结算报告时间，而不是委托评估时间，对该约定的时间并不明确具体，无法确认何剑明是否不按规定时间结算账目。另外，由于何剑明未预交委托评估费用主要是其对委托评估事项争议造成的，且双方事后亦无补充明确，涉诉账目的委托并未成立，不存在是否违约的情形。因此，王堂珍、王堂良反诉何剑明不按规定时间结算账目违约，无事实根据和法律依据，应不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条之规定，遂判决：一、驳回原告何剑明的诉讼请求；二、驳回反诉原告王堂珍、王堂良的反诉请求。
上诉人何剑明不服原审判决，上诉称：（一）原审判决认定事实不清。1、没有查明王堂珍、王堂良欺骗何剑明投资建设的事实。海南省人民检察院的《刑事申诉复查决定书》已载明王堂良利用虚假材料，伪造国家公文印章，欺骗何剑明于2004年签订《协议书》，在涉案土地上投资建设。2、原审法院没有查明王堂珍、王堂良严重违约、胁迫何剑明签订《补充协议》及《调解协议》的事实。黄三黑及王堂良系城市居民，不能购买农村集体土地，无法为涉案土地上的房屋办理产权登记，致使何剑明的合法权利受到侵害。在何剑明经营上海世家酒店期间，王堂良等指使其亲属扰乱正常的生产经营秩序，多次辱骂、殴打何剑明，何剑明多次报警，但均没有处理。经何剑明多次控告，三亚市公安局信仿科介入调解。何剑明被迫于2010年1月29日签订《补充协议书》，将酒店低价转让给王堂珍、王堂良方经营。3、原审法院没有查明王堂珍、王堂良严重违约，多次擅自建设违章房屋的事实。4、何剑明提供的违法建筑照片足以证明王堂珍、王堂良占用双方共有土地的事实，但原审判决却认定双方当事人没有提供足够的证据，原审判决认定事实错误。5、涉案房屋即使未取得乡村建设规划许可证或未按照乡村规划许可证的规定进行建设，依然可以通过改正获得正式的审批，不是必然违法拆除。原审判决认为房屋违法，必然导致与该房屋有关的相关合作、置换、租赁等合同行为无效错误。
（二）何剑明积极配合核算，没有违反约定。1、会计师事务所捆绑核算，超出何剑明与王堂珍、王堂良的约定。2、恒誉会计师事务所以专业要求为由，诱使何剑明的委托代理人翟朝辉签订另外两份合同，一次核算，收取三笔费用。3、恒誉会计师事务涉嫌关联交易。4、各方已重新约定结算方式和缴费方法。5、王堂珍、王堂良没有按照约定时间去结算。
（三）何剑明提供的《刑事申诉复查决定书》、《三亚市羊栏镇海坡村民建房用地依据》和王堂珍、王堂良违章建筑照片，足以证明王堂珍、王堂良违约的基本事实，何剑明诉求王堂珍、王堂良违约的事实成立，其诉求应予以支持。
（四）原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形，但原审判决并没有明确本案属于哪一种情形。
综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判确认王堂珍、王堂良擅自进行建设的行为违约。
上诉人王堂珍、王堂良针对何剑明的上诉辩称：1、关于恒誉会计所捆绑结算的问题，双方并未对当时签订的结算合同提出异议。2、《调解协议》已经确认违法建筑属于双方所有。
上诉人王堂珍、王堂良上诉称：原审判决在查清案件事实，认定何剑明没有预交评估费用后，却认定王堂珍、王堂良与何剑明对委托评估时间的约定不明确具体，无法确认何剑明是否不按规定时间结算账目，不存在违约情形，判决驳回王堂珍、王堂良的诉讼请求错误，请求撤销原审判决，改判确认何剑明违约。
上诉人何剑明针对王堂珍、王堂良的上诉答辩同其上诉理由。
经审理查明：原审查明的事实属实，予以确认。
另查明，王堂良分别于2000年间、2003年6月7日以其家人的名义买下位于海坡村一横路附近的三块集体用地。涉案土地即位于上述地块。
本院认为，涉案土地系农村集体所有的宅基地，其使用权系属于农村集体经济组织成员享有的权利。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”和《中华人民共和国物权法》第一百五十三条关于“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，农村集体经济组织的土地不得买卖，也不得出租用于非农业建设。黄三黑、王堂珍、王堂良、何剑明等人均系城镇居民，依法均不得购买农村集体所有的土地或用其建设房屋用于经营酒店或出租等非农业建设。黄三黑与何剑明签订《协议书》，将其购得的涉案土地与何剑明合作建房、经营酒店。其后又先后在《协议书》的基础上签订《补充协议书》、《调解协议》，处理双方在合作建房及房屋租赁经营过程中所存在的问题。其行为已违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，黄三黑与何剑明签订的《协议书》及《补充协议书》、《调解协议》均属无效合同，自始没有法律约束力。双方在合同中或履行合同的过程中无论作了怎样的约定或者违反了合同约定的某一事项，均不受法律保护。何剑明与王堂珍、王堂良起诉或反诉请求人民法院确认对方的行为违约均没有法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百二十八条规定“当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行”，从上述规定来看，合同争议的解决方式有和解、调解、仲裁和诉讼四种方式。因此，《中华人民共和国合同法》第五十七条规定的解决争议的条款仅指合同中约定选择上述四种解决合同争议方式中的一种或几种解决合同争议的条款，原审判决将《调解协议》第2、3、4、5条视为解决双方争议的条款并认定上述条款有效系适用法律错误，应予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，应予以纠正。但判决结果适当，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（何剑明与王堂珍、王堂良已各预交100元），由上诉人何剑明负担100元，由上诉人王堂珍、王堂良负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李柔翰
审 判 员 袁俊杰
代理审判员 王晓艳
二〇一五年六月九日
书 记 员 金成玉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。