广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2719号
上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：练均华，该公司董事长。
委托代理人：徐文欢，该公司职员。
上诉人（原审被告）：唐锦芬，住广东省广州市天河区。
委托代理人：白亮、曾维杜，均系广东格林律师事务所律师。
上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）与上诉人唐锦芬因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1195号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：康某公司是1999年8月11日经广东省工商行政管理局核准登记从事物业管理等经营的企业法人，并取得企业法人营业执照及住房与城乡建设部颁发的《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理服务，资质等级为一级。
查册时间为2015年12月7日的《广州市不动产登记查册表》显示广州市天河区雍景街2号203A房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人为唐锦芬，涉案房屋建筑面积为93.5866平方米，使用性质为居住用房。
2010年7月28日，案外人广州市天河区半山雍某乙业主委员会（委托方／甲方、以下简称半山雍某甲委会）与康某公司（受托方／乙方）签订《物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对半山雍某乙小区实行物业服务；物业类型：商住小区；座落位置：天河区五山街白石岗雍景街；委托管理期限为二年，自2010年4月1日上午9：00时起至2012年3月30日9：00时止（本小区业主依法决定解聘乙方，本合同自然终止）；合同期限届满乙方愿意续约的，应在合同期满三个月前向甲方提出书面申请，经本小区业主依法决定继续聘用乙方的，双方重新签订合同；本合同终止双方不再续约时，在甲方没有通知乙方退出本小区前，乙方仍应按合同继续履行，直到新的物业企业进驻或业主大会另有决定时，以避免小区管理出现真空状态；物业管理服务费按住宅用户建筑面积每月每平方米2.3元，商业用户建筑面积每月每平方米5元的标准，室内停车场固定车位管理费80元／个／月（含水电清洁费），其他物业由物管公司、业委会和其他物业的所有人或使用人协商服务收费标准；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、代收代缴水电费、车场车位使用费和公摊费用等费用的，依法收取滞纳金；物业管理费每两个月收取一次，收费期为第一个月的月底和第二个月的月初；停车场车位使用费由甲方委托乙方向车位使用人收取；等内容。
2013年1月12日，半山雍景业委会向半山雍景苑小区全体业主发出《天河区半山雍景苑业主大会公告》（穗天半山业大（2013）第1号，简称“1号决议”），主要内容：由于小区与康某公司的服务合同已到期，根据小区《议事规则》和《广东省物业管理条例》规定，业主委员会于2012年4月组织召开了全体业主的书面业主大会，就是否与康某公司续约还是另聘物业一事进行书面表决；业主委员会发出审议表决票合共737张，回收票数589张，占小区比例80%；其中弃权的9张，占小区比例1%；同意续聘的165张，占比例23%；同意选聘的415张，占比例56%，面积为40601平方米（另电话联系表示同意续聘的18户，表示弃权的27户，表示选聘的74户，均记录在册，因没有书面签名，故没有计算在本次的统计中），回收的选聘票数和对应的面积数均达到双过半业主签名同意，符合规定要求；现业主大会作出如下决议：一、业主委员会与康某公司的《委托服务合同》已经到期，不再续约；二、业主大会决定依法选聘新的物业服务公司，相关事宜另行公告。
2013年5月20日，半山雍某甲委会作出穗天半山业大（2013）第2号公告（简称“2号决议”），内容为：业主委员会在2013年4月，按照有关物业管理法规和天河房管局的指导意见，就半山雍某乙物业服务管理招标项目，请半山雍某乙业主以书面委托半山雍某乙业主委员会全权负责办理物业服务公司招投标及与中标单位签订合同的相关事宜；发放的委托书大部分已经收回，经统计收回委托书546份，本小区建筑面积81034平方米，住宅71691平方米，737户；不同意授权77户，同意授权委托的469户，面积45869.5平方米。均已达到双过半业主和面积的要求；招标文件与服务委托合同并已依法向全体业主公示完毕；半山雍景苑业主委员会就半山雍景苑物业服务管理项目拟在房管局、街道办事处的监督见证下向社会公开招标，凡具备独立法人资格、二级物业管理资质以上、物业管理能力和信誉良好的公司均可参加投标；欢迎原物业公司广东康某物业服务公司参与投标。
2013年9月1日，半山雍某甲委会发出《关于物业管理服务交接通知》（穗天半山业委（2013）第14号），主要内容：本会通过公开招投标，选出中标物业管理服务企业为深圳市盛某物业管理有限公司（以下简称盛某公司），请贵司于10月1日前向业主委员会移交相关资料和财物，并依法依规按时与新的物业管理服务企业做好相关交接工作。
2013年9月8日，半山雍某甲主委会向案外人盛某公司发出《中标通知书》（穗天半山业委（2013）第17号），主要内容：根据评标结果，评标结果已在本小区公示三十天，获得绝大多数业主认可，经研究，现确定你单位为广州市天河区半山雍某乙小区物业管理服务的中标单位，请依法依规做好相关工作。
2015年2月26日，半山雍景业委会向半山雍景苑小区全体业主发出《半山雍景苑业主大会会议决议》（穗天半山业大（2015）第1号），主要内容：本小区于2014年12月26日至2015年1月25日，采用书面征求意见的方式召开了业主大会，就有关事项进行了表决；……表决事项二，聘请盛某公司为本小区服务及由业委会与其签订《物业服务合同》；小区总投票数743户，总面积77753.39平方米，参加投票的业主506票，超过全体业主所持投票权的1／2，会议有效，其中同意441票，反对33票，弃权32票，未参与表决业主237票，按照议事规则规定，同意聘请的业主人数占业主总人数91.25%，同意聘请的业主专有面积占小区总面积的88.61%，该议题已双过半通过；按照相关法律法规，业主大会作出如下决议：一、依法表决通过了授权业委会代表业主进行小区公共事务维权诉讼；二、依法表决通过了聘请盛某公司为本小区服务及由业委会与其签订《物业服务合同》。
2015年2月26日，半山雍某甲委会向某公司发出《关于物业管理服务交接的通知》，主要内容为：根据穗天半山业大（2015）第1号文的决定，聘请深圳市盛某物业管理有限公司为本小区服务，根据《广州市物业管理暂行办法》和《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》的有关规定，请贵司于2015年2月28日上午10：00向业主委员会移交相关资料和财物，并依法依规按时做好相关交接工作。
康某公司称《物业服务委托合同》签订后，其进入半山雍某乙小区进行物业管理，根据该合同约定，合同期限到期后，在其未收到半山雍某甲委会通知退出小区前，其应按该合同继续履行；半山雍某甲委会于2015年2月20日才正式向其发出关于物业管理交接的通知，其于2015年4月10日退场；唐锦芬拖欠支付2012年7月至2015年3月的物业管理费，涉案房屋每月物业管理费为215.2元，其于2015年4月16日向唐锦芬发出法律函，该函为唐锦芬本人签收。康某公司还提交如下证据：1、《欠费明细表》，载明客户名称为唐锦芬、2012年7月-2015年3月住宅物业管理费共7101.6元、2013年7月-2014年6月露天停车月保费共1800元、2012年7月-2015年3月路灯电费公摊费、电梯电费公摊费、住宅水费公摊费、代收纯净水水费共1863.7元；2、日期为2015年4月16日的《法律函》（内容包括但不限于：天河区半山雍某乙小区2-0203A唐锦芬业主，贵方应向某物业公司交纳至2015年3月31日止的如下费用，物业管理费7101.6元、地面停车费1800元、路灯电费公摊34.1元、电梯电费公摊56.9元、住宅水费公摊37.2元、代垫净水费2019.4元，合计11049.2元；请贵方于收到本法律函的5日内，将上述应付款项汇入康某物业公司在本法律函指定的账户）及邮寄详情单（单号为229519310068；载明内件名为法律函、收件人姓名为唐锦芬、收件地址为广州市天河区五山街白石岗雍景街半山雍景苑2栋203A房）；3、加盖了案外人广东申某物流有限公司东某分公司公章的《特快专递查询证明》（主要内容：贵司于2015年4月17日通过申某快递交寄一批特快专递邮件，现已查明上述邮件已妥投）及邮件跟踪记录（载明：229519310068跟踪记录为2015年4月18日已签收，签收人为本人签收）。
经质证，唐锦芬对上述证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据为康某公司单方制作；2、对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认，且该邮件的内件名为法律函，其不清楚函件的内容。
唐锦芬确认其欠付2012年7月至2015年3月的物业管理费，且每月物业管理费为215.2元，但其从未收到康某公司向其催收物业管理费的催告函，故2013年7月7日之前的物业管理费已经超过诉讼时效；半山雍某甲委会于2013年1月12日作出1号决议，并于2013年9月8日与新的物业管理公司签订了物业管理服务合同，2013年9月9日正式要求康某公司就物业工作进行交接，但康某公司拒绝退出小区，康某公司在收到半山雍某甲委会撤场通知后就应退出小区，康某公司以继续为小区提供物业服务的事实状态要求唐锦芬支付物业管理费，无法律依据；康某公司于2015年4月10日实际离场并与案外人盛某公司进行交接。
关于物业管理费的缴纳时间，康某公司称物业管理费为两个月缴纳一次，单月在前，双月在后，例如1月、2月的物业管理费一并缴纳，缴纳时间为1月21日至1月31日或2月1日至2月10日，因此如业主在2月10日（含2月10日）前缴纳1月和2月的物业管理费，则不属违约；唐锦芬称《物业服务委托合同》已于2012年3月30日解除，其仅确认合同解除前上述缴纳物业管理费的时间，现合同已解除，不存在向某公司缴纳物业管理费的义务。
关于逾期缴纳物业管理费的违约金，康某公司称根据《物业服务委托合同》的约定，逾期缴纳物业管理费应支付违约金，但该合同并未约定该违约金的计算标准，因此其主张按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算违约金；唐锦芬称《物业服务委托合同》已经解除，其无需支付该违约金。
另查，原审法院在审理案外人广州珠江房地产开发中心有限公司（以下简称珠江公司）诉半山雍某甲委会业主撤销权纠纷一案【案号为（2013）穗天法民四初字第593号】中，认定：半山雍某甲委会作为半山雍某乙小区首届业主委员会，是小区业主大会的执行机构，珠江公司是小区的开发商，同时是小区的业主，其作为小区业主的合法权益受法律保护；按查明的事实，半山雍某甲委会组织召开的业主大会会议，没有完全按照上述法律、行政法规的规定召开，半山雍某甲委会未举证证明其已在会议召开15日以前通知了作为业主的珠江公司参加，侵害了珠江公司的合法权益；根据1号决议附件《是否与康某物业续约或另聘表决结果》反映的内容，半山雍某甲委会只向住宅部分1-9栋业主发放选票及进行相应的统计，未向包括商业部分及地下车位等建筑专有部分的业主发放选票及进行相应统计，于法不合；半山雍某甲委会既无严格按法定程序组织召开业主大会会议，也未举证证实1号决议符合了法定的小区专有面积、业主人数“双过半”原则，因此珠江公司要求撤销半山雍某甲委会1号决议，事实和法律依据充分；原审法院遂判令：撤销半山雍某甲委会穗天半山业大（2013）第1号决议。该判决宣判后半山雍某甲委会不服判决而上诉，本院作出（2014）穗中法民五终字第239号民事判决，维持原判。
再查，原审法院在审理案外人珠江公司诉半山雍某甲委会业主撤销权纠纷一案【案号为（2014）穗天法民四初字第145号】中，认定：半山雍某甲委会提交的照片不足证实其已履行通知义务，且珠江公司对其真实性亦不予确认，半山雍某甲委会关于其已履行通知义务的陈述原审法院不予采纳；半山雍某甲委会未有证据证实其履行上述法定程序，通知包括珠江公司在内的全体业主参加会议，并告知居委会，其召开业主大会的程序违反上述规定；半山雍某甲委会提供的选票内容设置是基于“1号决议”结果，而该决议已于2013年3月8日被另案诉讼，但半山雍某甲委会未向投票人如实披露诉讼信息，其选票设置存在瑕疵，剥夺业主知情权，且该行为对表决结果可能存在重大的影响；半山雍某甲委会提交的选票原件为住宅部分选票，未有证据证实其将选票送达包括商业部分及地下车位等建筑专有部分的业主及进行相应统计，剥夺了珠江公司等业主的表决权。在该案中，原审法院判令：撤销半山雍某甲委会穗天半山业大（2013）第2号决议。该判决宣判后半山雍某甲委会不服判决而上诉，本院于2015年5月14日作出（2015）穗中法民五终字第1108号民事判决，维持原判。
康某公司于2015年7月7日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：一、唐锦芬向某公司支付物业管理费7101.6元及违约金（违约金按日0.1%的标准，自逾期之日起计至实际付清之日止）；二、唐锦芬向某公司支付露天停车月保费1800元、路灯电费公摊费34.1元、电梯电费公摊费56.9元、住宅水费公摊费37.2元、代收纯净水水费1735.5元；三、唐锦芬承担本案的诉讼费。
原审法院认为：康某公司是依法成立的具有物业管理企业资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格。康某公司与半山雍某甲委会签订的《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。
唐锦芬关于半山雍某甲委会于2013年1月12日作出1号决议，并正式要求康某公司退场，康某公司收取物业管理费无法律依据的抗辩，其一，已发生法律效力的（2013）穗天法民四初字第593号民事判决已撤销半山雍某甲委会于2013年1月12日作出的关于不再与康某公司续约并聘选新的物业服务公司的1号决议，故半山雍某甲委会基于1号决议于2013年9月1日向某公司发出的《关于物业管理服务交接通知》并要求康某公司移交资料和财物并与新的物业管理公司进行交接的前提和基础已经丧失，不能代表半山雍某乙小区全体的业主，半山雍某甲委会以1号决议、2号决议要求康某公司退场，依据不足；其二，半山雍某甲委会于2015年2月26日作出《半山雍某乙业主大会会议决议》（穗天半山业大（2015）第1号），聘请案外人盛某公司为半山雍某乙小区的物业服务公司，康某公司确认其收到半山雍某甲委会于2015年2月26日发出《关于物业管理服务交接的通知》后于2015年4月10日退场并与盛某公司进行交接，根据《物业服务委托合同》关于“本合同终止双方不再续约时，在甲方没有通知乙方退出本小区前，乙方仍应按合同继续履行，直到新的物业企业进驻或业主大会另有决定时，以避免小区管理出现真空状态”的约定，康某公司接到上述交接通知后继续按《物业服务委托合同》履行至新的物业管理公司进驻，符合上述合同的约定。综上，康某公司在《物业服务委托合同》于2012年3月30日到期后，继续为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务，其与唐锦芬形成了事实上的物业管理服务合同关系，唐锦芬作为半山雍某乙小区业主应当向某公司交纳物业管理费，其以半山雍某甲委会向某公司发出退出通知为由拒绝缴纳物业管理费，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。
现康某公司要求唐锦芬支付2012年7月至2015年3月的物业管理费，唐锦芬抗辩称康某公司要求其支付物业管理费已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，康某公司向唐锦芬支付物业管理费的诉讼时效为二年。康某公司提供法律函及邮寄单证明其于2015年4月16日向唐锦芬催收物业管理费，并提供快递查询证明证实该法律函于2015年4月18日由唐锦芬签收，在唐锦芬未能提供相反证明予以反驳的情况下，原审法院对康某公司关于其通过邮寄法律函向唐锦芬追讨物业管理费的主张予以采信。康某公司未能提供证据证明其于2015年4月16日向唐锦芬发出法律函之前曾向唐锦芬催收物业管理费，故自康某公司向唐锦芬发出上述法律函到达唐锦芬之日（2015年4月18日）起往前倒推两年即2013年4月19日之前的物业管理费已经丧失胜诉权。因此，唐锦芬应向某公司支付2013年4月19日至2015年3月31日期间的物业管理费。康某公司、唐锦芬均确认涉案房屋的物业管理费每月为215.2元，故唐锦芬应向某公司支付上述期间的物业管理费为5035.68元（215.2元／月÷30天×12天＋215.2元／月×23个月）。
根据康某公司、唐锦芬关于每两个月为一期缴纳一次物业管理费，业主应在本期第二个月的10日前缴纳当期物业管理费的陈述，唐锦芬至今未缴纳上述物业管理费，显属违约，根据《物业服务委托合同》关于“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、代收代缴水电费、车场车位使用费和公摊费用等费用的，依法收取滞纳金”的约定，唐锦芬应向某公司支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，该滞纳金应以两个月拖欠的物业管理费总额为本金按期支付，自本期第二个月第11日起计至实际支付之日止。关于上述滞纳金的计算标准，《物业服务委托合同》并未约定上述滞纳金的计算标准，康某公司主张上述滞纳金按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付，并无不妥，根据公平合理原则，每期的滞纳金总额以不超过当期所欠物业管理费本金为限。
关于康某公司要求唐锦芬支付露天停车月保费的诉讼请求，康某公司未提供证据证明唐锦芬实际使用了停车位及发生的具体费用，在唐锦芬亦予以否认的情况，康某公司仅提供《欠费明细表》不足以证明唐锦芬欠付上述露天停车月保费，故康某公司的上述诉请，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于康某公司要求唐锦芬支付电梯电费公摊费、住宅水费公摊费、代收纯净水水费的诉讼请求，唐锦芬予以否认，康某公司仅提供《欠费明细表》不足以证明上述费用已实际支出，故康某公司的上述诉请，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第六条、第二十一条、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、唐锦芬于本判决发生法律效力之日起十日内向康景公司支付广州市天河区雍景街2号203A房自2013年4月19日至2015年3月31日期间的物业管理费5035.68元及滞纳金（每期物业管理费滞纳金以两个月拖欠的物业管理费总额为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准，自当期第二个月第11日起计至实际支付之日止，每期滞纳金金额以不超过当期所拖欠的物业管理费金额为限）；二、驳回康某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由康某公司负担50元，由唐锦芬负担50元。
判后，康某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：康某公司于2015年4月10日退场，对一审判决认定的康某公司物业管理费没有异议。唐锦芬拖欠的路灯、电梯电费、水费公摊、代收纯净水水费及露天停车费都是属于合理的收费，按双方的交费习惯是康某公司在唐锦芬交了各项费用后，会开出已交费用的收据及发票给唐锦芬。康某公司按合同约定提供了服务，唐锦芬应交上述的费用，一审未予支持不当。上诉请求：1、维持原审判决第一项；2、唐锦芬向某公司支付物业管理费外的露天停车月保费1800元、路灯电费公摊费34.1元、电梯电费公摊费56.9元、住宅水费公摊费37.2元、代收纯净水水费1735.5元及违约金；3、唐锦芬承担本案的全部诉讼费用。
唐锦芬辩称：康某公司与半山雍某甲委会签订的物业管理服务合同在2012年3月30日就已期满，半山雍某甲委会后组织召开全体业主大会就是否与康某物业续约还是另行聘请，依法表决后业主大会作出不与康某公司续约的决定，并公告和要求康某公司撤离半山雍某乙小区。根据我国相关法律规定，物业服务企业拒绝退场、移交但请求支持终止服务后的物业费的，不予支持，因此对方要求唐锦芬支付物业费没有依据。停车月保费等费用没有法律上的依据，也没有证明该款构成和产生的证据。同理，对方诉讼费的请求不应得到支持。
唐锦芬不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决第一项判决认定事实有误。一、原审法院认为半山雍某甲委会以1号决议、2号决议要求康某公司退场依据不足是错误的。理由：1、可撤销的民事行为在被撤销前，已发生效力。在2014年4月4日和2015年5月14日广州中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第239号民事判决和（2015）穗中法民五终字第1108号民事判决之前，半山雍某甲委会的1号决议、2号决议都是合法有效的，康某公司理应按原《物业服务委托合同》约定，自半山雍某甲委会作出决议之日停止服务，双方的权利义务终止，康某公司应当撤离半山雍某乙物业服务区域；2、康某公司无权以业主大会的决议被撤销为由要求半山雍某甲委会继续履行原物业服务合同，参照类似案例“至于业主大会的表决程序是否合法，应否予以撤销，系属小区业主撤销权行使范围，即使该决议被撤销，亦不影响业主再另选聘新的物业服务企业或自行管理小区的权利，物业公司亦无权以业主大会的该决定被撤销为由要求业委会继续履行物业服务合同。”综合本案，不管半山雍某甲委会决议是否被撤销，并不影响半山雍某甲委会再另选聘新的物业服务企业或自行管理小区的权利，康某公司亦无权以业主大会的该决定被撤销为由要求半山雍某甲委会继续履行原物业服务合同；3、康某公司绝不退场的行为严重侵害业主的合法权益，并造成恶劣的社会影响。二、原审认定康某公司通过邮寄法律函追讨物业管理费是错误的，康某公司提供的邮寄详情单仅为复印件，且寄件人为“何先生”而非康某公司，也没有唐锦芬的签名字样，不能证明唐锦芬收到康某公司发出的催收物业管理服务费的法律函。三、原审判决唐锦芬向某公司支付物业管理费滞纳金是错误的。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出并以存在事实上物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持。据此，唐锦芬不应向某公司支付物业管理费，且合同没有约定滞纳金的标准，原审按人民银行同期贷款利率计付没有法律依据。四、根据国务院发布的物业管理条例35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的合同，而我国合同法第10条规定法律要求采用书面形式的合同应当采用书面形式，物业管理合同是行政法规明确规定的要式合同，应订立有效的书面合同。在本案中康某公司和某雍某甲委会签订的合同到期后，双方没有签订新的物业合同。半山雍某甲委会和其他公司签订了新的物业合同，该合同合法有效。根据物业管理条例34条规定，一个物业管理区域由一个物业公司管理。根据广东省物业管理条例的46规定，物业服务企业应当明码标价，应当将有关情况进行显著公示，在康某公司和某雍某甲委会合同到期后，从未将以上情况予以公示。上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、判决唐锦芬无需向某公司支付2012年7月至2015年3月的物业管理费；3、案件受理费由康某公司承担。
康某公司辩称：一、我方认为原审判决第一项符合法律规定，对方上诉请求不应得到支持；二、关于对方上诉请求第二项，我方按照和某雍某甲委会签订的合同提供了相关的服务，对方享受了相关的服务，该项请求不予支持；三、我方为了维护自身的合法权利进行的诉讼，所以对方关于诉讼费上诉请求也不予支持。
对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本院另查明：2013年9月8日，半山雍某甲委会发出《关于提请对中标物业管理服务企业备案的函》（穗天半业委（2013）第16号），其主要内容为：“广州市天河区房管局、天河区五山街道办事处：在政府主管部门的指导监督下，在广大业主的大力支持下，选出中标单位为：深圳市盛某物业管理有限公司。中标结果在小区已公示一个月，获得绝大多数业主的认可。经研究决定，本会将代表全体业主与中标企业签署新的物业服务合同。特此告知，请按规定予以备案。”同日，半山雍某甲委会（甲方）与盛某公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定：受托方企业资质等级一级，甲方委托乙方对半山雍某乙小区实行物业服务；建筑面积81034平方米，其中住宅面积为71401.60平方米；委托管理期限为二年，自2013年10月1日上午9：00时起至2015年9月30日17：00时止（本小区业主依法决定解聘乙方，本合同自然终止）等内容。同月10日，半山雍景业委会通过邮政快递的方式向广州市天河区房管局、康景公司等寄发《关于物业管理交接通知》（穗天半山业委（2013）第14号）。因康某公司拒不退出，半山雍景业委会于2013年12月25日向天河区国土房管局、天河区五山街道办事处等发送《关于请求主持物业交接工作的函》（穗天半山业委函（2013）第11、12号）等函件，请求相关部门尽快主持小区新旧物业的交接。2014年4月7日，半山雍某甲委会出具《关于准备物业交接的告知函》（穗天半山业委（2014）第8号），主要内容为小区业主决定于4月12日上午自行进行物业交接。2014年4月12日，小区业主组织物业交接，盛某公司物业人员在场外等候交接，康某公司拒绝退出，部分业主与康某公司管理人员发生冲突。广州市天河区房管局及天河区五山街道办事处等部门领导到现场进行调处，次日形成《天河区半山雍某乙物业交接备忘录》，主要内容为该小区物业管理权于2014年4月13日移交半山雍某甲委会，并于2014年4月30日前完成全部物业交接工作等。半山雍某甲委会在该备忘录上盖章，天河区房管局及五山街道办事处部门领导作为见证人在上签名，盛某公司代表也在上签字确认。但康某公司未在该备忘录上签字，其后也未按该备忘录内容要求进行移交。广州电视台城市话题栏目对2014年4月12日至13日的新旧物业交接情况现场进行了相关报道。2015年4月10日，康某公司与盛某公司办理交接并退出小区。
本院在2016年3月22日庭询中询问双方当事人是否有新证据需要提交，康某公司与唐锦芬均表示没有新证据提交。2016年5月17日本院进行第二次庭询后，康某公司于同月20日以邮寄的方式向本院提交了四份证据及代理词。该四份证据为：1、2014年4月12日康某公司工作人员的报警回执3份；2、2014年4月康某公司出具的《关于萧某涉嫌非法拘禁罪的控告》；3、2014年4月24日天河区公安局五山派出所的收件回执；4、2014年4月25日广州市公安局的信访接待回执。康某公司拟以上述证据证明半山雍某乙小区业委会萧某等人于2014年4月12日组织部分业主等强行进行物业交接，并非法拘禁康某公司工作人员等，并已向相关部门报案、投诉。对于以上证据，因康某公司无正当理由且未在合理的期限内提交，也不致影响本案的基本事实，故本院对该四份证据不予采纳。
本院认为，根据双方的上诉请求及答辩理由，本案的主要争议焦点有三：一是康某公司收取物业管理费的止算时间；二是本案是否超过诉讼时效；三是唐锦芬是否应向某公司交付露天停车费、电梯电费公摊费、住宅水费公摊费、代收纯净水水费等费用。
焦点一，康某公司与半山雍某甲委会签订的《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。合同约定服务委托管理期至2012年3月30日止，合同期限届满前康某公司愿意续约的应提出申请并经本小区业主决定后重新签订合同；合同终止双方不再续约的，在半山雍某甲委会没有通知康某公司退出小区前，康某公司仍应按合同继续履行，直到新的物业企业进驻或业主大会另有决定等。本案合同到期后，双方没有签订新的物业管理合同。半山雍某甲委会于2013年9月10日向某公司发出了关于物业管理服务的交接通知，告知已选聘新的物业管理公司，并于2013年10月1日办理相关交接工作。但康某公司未按通知要求办理交接手续，而是拒绝退出物业管理区，并与业主发生冲突。双方签订的《物业服务委托合同》关于“本合同终止双方不再续约时，在甲方没有通知乙方退出本小区前，乙方仍应按合同继续履行，直到新的物业企业进驻或业主大会另有决定时，以避免小区管理出现真空状态”的约定，该约定是指半山雍某甲委会没有通知或没有新的物业公司进驻为避免小区出现真空康某公司才应按原合同继续履行。而本案中，康某公司已接到通知要求其于2013年10月1日交接并告知已与其他物业公司签订合同后仍拒不退出，不符合上述合同的约定。虽然半山雍某甲委会于2013年1月、2013年5月作出的1、2号决议已因案外人珠江公司提起业主撤销之诉被生效判决予以撤销，但这是小区业主行使撤销权发生的纠纷，小区业主与业委会之间的法律关系与业委会对外代表业主与康某公司之间的物业服务合同关系并非同一法律关系，康某公司无权以业主大会的该决议被撤销为由要求继续履行已过履行期限的物业服务合同。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十条第二款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出并以存在事实上物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持。”康某公司收到半山雍某甲委会发出请求其于2013年10月1日退出小区并与新选聘其他物管公司交接决定的通知之后，双方事实上的物业服务合同关系终止，康某公司无权再要求唐锦芬支付此后的物管费，故康某公司提供物业服务的止算时间应认定至2013年10月1日。康某公司在《物业服务委托合同》于2012年3月30日到期后，继续为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务，其与唐锦芬形成了事实上的物业管理服务合同关系，该期间的物业管理费唐锦芬应予支付，唐锦芬作为半山雍某乙小区业主应当向某公司交纳物业管理费至2013年10月1日。唐锦芬以合同终止无需支付物业管理费的上诉理由及请求不能成立。综上，唐锦芬的部分上诉理由成立。
焦点二，唐锦芬上诉称康某公司要求其支付物业管理费已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，康某公司向唐锦芬支付物业管理费的诉讼时效为二年。康某公司提供法律函及邮寄单证明其于2015年4月16日向唐锦芬催收物业管理费，虽然邮寄详情单记录的是寄件人是何先生，康某公司辩称何先生是其员工并认可其是职务行为，康某公司通过其员工向唐锦芬邮寄法律函并无不当，并提供快递查询证明证实该法律函于2015年4月18日由唐锦芬签收，本院对康某公司关于其通过邮寄法律函向唐锦芬追讨物业管理费的主张予以采信。康某公司未能提供证据证明其于2015年4月16日向唐锦芬发出法律函之前曾向唐锦芬催收物业管理费，故自康某公司向唐锦芬发出上述法律函到达唐锦芬之日（2015年4月18日）起往前倒推两年即2013年4月19日之前的物业管理费已经丧失胜诉权。因此，唐锦芬应向某公司支付2013年4月19日至2013年10月1日期间的物业管理费计1169.25元（215.2元／月÷30天×13天＋215.2元／月×5个月）及相应的滞纳金，一审对滞纳金标准的计算标准认定并无不当，只是止算时间应予调整。
焦点三，关于康某公司要求唐锦芬支付露天停车月保费、电梯电费公摊费、住宅水费公摊费、代收纯净水水费的上诉请求，唐锦芬对上述费用予以否认，康某公司仅提供《欠费明细表》不足以证明上述费用已实际支出，故康某公司的该上诉请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持正确，康某公司该上诉理由不能成立。
综上，上诉人康某公司的上诉理由不能成立，上诉人唐锦芬的上诉理由部分成立。原判认定事实清楚但不完整，适用法律有误，处理不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第九条第二款、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1195号民事判决第二项；
二、变更广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1195号民事判决第一项为：唐锦芬于本判决发生法律效力之日起十日内向广东康景物业服务有限公司支付广州市天河区雍景街2号203A房自2013年4月19日至2013年10月1日期间的物业管理费1169.25元及滞纳金（每期物业管理费滞纳金以两个月拖欠的物业管理费总额为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准，自当期第二个月第11日起计至实际支付之日止，每期滞纳金金额以不超过当期所拖欠的物业管理费金额为限）。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费100元，由上诉人广东康景物业服务有限公司、唐锦芬各负担50元；二审案件受理费100元，由上诉人广东康景物业服务有限公司、唐锦芬各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 穆 健
审 判 员 张燕宁
代理审判员 黄春成
二〇一六年六月一日
书 记 员 党春婷