常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0404民初3522号
原告：吴某某。
委托诉讼代理人：周某某，江苏某某律师事务所律师。
被告：唐某某。
原告吴某某与被告唐某某租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托诉讼代理人周某某、被告唐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某某向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间的租赁关系从2016年7月7日起解除；2.判令被告退还原告2016年7月7日至2016年9月30日的房租金21250元；3.判令被告支付原告违约金21250元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月30日原、被告签订租赁协议一份，约定由被告将浴室出租给原告，租金一年一付，第一年租金为85000元。合同签订后，原告将第一年租金全额付清，但由于被告提供的浴室锅炉不符合环保要求，原告在经营期间被钟楼区环保局勒令限期整改，最迟不超过2016年7月1日。原告收到环保局通知后，被告承诺原告无条件保证免费提供热水到合同期满，否则将承担三个月房租的违约金。截止2016年6月30日，浴室锅炉彻底被关停，导致原告无法正常经营。原告多次催促被告履行承诺，并发送了律师函，但被告并未有任何履约行为。现被告的行为已构成根本违约，为了保护原告的合法权益，故诉至本院，要求判如所请。庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告退还原告2016年7月7日至2016年9月30日的房租金19833.3元；
被告唐某某辩称，1.被告总共收到83000元的租金，其中45000元交给房东，实际到手38000元。2.被告不认可原告诉请中要求被告承担的责任。2016年6月30日原告打电话给被告表示锅炉无法继续使用，被告便让原告先行买水，但原告不同意。被告告知原告因常州下大雨，又刚好碰上老家刮台风，所以高速封路无法回常州。后来被告父亲同原告商谈，告知原告被告立即给原告买水，前面十几天水钱被告愿意补给原告，但原告并不同意，坚持认为被告违约，需要退钱。锅炉不能烧的期限是2016年7月1日，但实际上2016年7月1号之后某某街上仍有很多人继续使用锅炉。被告同时致电原告律师，原告律师明确说原告不高兴被告买水，要求退钱。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证与质证。双方当事人均对对方当事人提供的证据均未提出异议，本院对此予以确认并在卷佐证。对于双方当事人没有争议的以下事实本院予以认定：
2014年11月10日被告与常州某某某某包装有限公司（以下简称某某公司）签订房屋租赁合同一份，约定被告向某某公司租赁其浴室及相关设施，租赁期限自2014年10月1日至2020年9月30日，前三年每年租金45000元，后三年每年租金50000元。2015年9月16日常州市钟楼区环境保护局发出常钟环限〔2015〕3号《关于对使用高污染燃料锅炉及设施限期治理的通知》，要求常州市钟楼区某某镇范围内已建成使用高污染燃料的锅炉于2016年7月1日前要予以拆除或改用管道天然气、液化石油气、电或其它清洁能源。该通知中限期治理名单包括某某公司位于某某镇某某村某某路浴室中的锅炉。2015年9月30日原告吴某某、案外人戚某某作为乙方与被告唐某某作为甲方签订承包合同一份，约定由原告向甲方承租位于常州市钟楼区某某镇某某村某某公司内浴室及相关设施。租金第一年85000元，第二年90000元，每年租金在使用前一个月付清，先付后用。同时双方约定原告需缴纳保证金10000元，此款原告未向被告缴纳。2015年12月19日，案外人戚某某将承包协议权利义务全部转让于原告，被告对此亦已知晓。2015年11月18日被告向原告出具字据一份，言明：“如果明年锅炉不能燃烧，甲方无条件保证乙方使用热水到期满（如甲方违约退回三个月房租）。”同日被告向原告出具收条一份，言明：“今收吴某某浴室租金全款付清。”2016年3月10日原告吴某某签收常钟环限〔2015〕3号通知。2016年6月30日之前涉案浴室停止运营。2016年7月1日涉案浴室因锅炉未能予以改造而无法使用，被告亦未能及时通过其他方式供应热水。2016年7月6日原告通过其委托诉讼代理人周某某向被告发送律师函，要求被告向原告支付违约金21250元并解除原、被告之间的租赁关系。2016年7月7日18：30左右被告收到前述律师函，随后致电原告表示不愿意解除合同，可以通过购买热水的方式解决供水问题。另原告在承包协议签订前从事浴室管理工作，被告在庭审中自认其于2015年便已获知常钟环限〔2015〕3号通知。
双方的争议焦点如下：1.原、被告双方签订的承包合同是否解除？2.被告是否需要承担违约金并返还剩余租金？
本院认为，针对第一个争议焦点，根据原、被告签订的承包合同以及被告出具的承诺，被告唐某某负有保证涉案浴室热水正常供应的义务。因涉案锅炉系浴室主要设施，其因未能达到环保标准而将会无法继续使用时，被告具有充分的时间提供可行的替代方案保证热水的持续供应，但本案中被告在锅炉停运后亦未能按约及时供应热水，导致原告承租浴室的合同目的无法实现，故被告已构成根本违约。原告在2016年7月6日向被告发送的律师函中明确承包合同自被告收到律师函时予以解除，故本院认定原、被告签订的承包协议于2016年7月7日解除。针对第二个争议焦点，因被告构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现而解除承包合同，被告应向原告返还剩余租期即自2016年7月7日至2016年9月30日的租金。被告辩称其收取的年租金仅为83000元，但被告向原告出具的收条中明确其全额收取了租金，被告对其主张未能提供证据予以证明，故本院对被告该抗辩理由不予采纳。根据承包协议的约定，涉案浴室的年租金为85000元，故应以此为标准计算应返还的租金。未承租的日期为85天，每天租金计232.88元，共计返还租金19795元。对于违约金问题，被告于2015年11月18日作出的承诺中约定如被告违约不能保证热水供应将退回原告三个月租金，原告认为应当视为对违约金作出了相应的约定，被告认为其系约定返还原告剩余租期的房租。本院认为，双方对违约金的约定并不明确，结合原告诉状中明确被告出具承诺是因为双方知晓常钟环限〔2015〕3号文件规定锅炉使用截止时间为2016年7月1日，故该承诺应当视为返回2016年7月1日至2016年9月30日的房租。另原告系专业从事浴室管理工作，对锅炉存在可能无法使用的情况也已经有所预知。被告在合同履行过程中未能按约缴纳押金，亦存在违约情形，故对原告要求被告按照三个月租金支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告一直未能将浴室交接于被告，但未能提供证据证明其已向原告主张收回浴室，因浴室存在诸多设备，故原告基于善良管理人对浴室暂行保管并无不当。
因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告吴某某与被告唐某某于2015年9月30日签订的承包合同于2016年7月7日解除；
二、被告唐某某于本判决生效之日起十日内向原告吴某某返还租金19795元；
三、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本院减半收取432元（原告吴某某已预交），由原告吴某某负担224元，被告唐某某负担208元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 刘洪波
二〇一六年十月十一日
书 记 员 李淑婷