河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终2404号
上诉人（原审第三人）:石家庄华山房地产开发有限公司，住所地石家庄市高新区淮河道88号。组织机构代码：77619959-8。
法定代表人：王振山，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张志火，该公司员工，
委托诉讼代理人：李静瑜，河北得正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:宋丹，女，汉族，1981年12月2日生。
委托诉讼代理人：齐永波，河北新旭光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:石家庄天地房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区翟营大街293号。组织机构代码：73871562-7。
法定代表人:傅栓增，该公司总经理。
委托诉讼代理人：管林强，该公司法律顾问。
上诉人石家庄华山房地产开发有限公司（以下简称华山公司）因与被上诉人石家庄天地房地产开发有限公司（以下简称天地公司）、被上诉人宋丹房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2015）长民初字第2006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人石家庄华山房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判由石家庄天地房地产开发有限公司承担逾期办证违约金。1、原审未能查明不能取得房产证的真实原因，真正原因是天地公司没有缴纳相应的土地出让金，致使办理房产证的材料不齐全。上诉人与天地公司签订的《项目合作开发合同书》，约定由天地公司缴纳瑞景华庭项目用地的土地出让金，但天地公司至今未缴纳，天地公司应承担由此产生的一切法律责任及后果。2、原审认定法律关系错误，本案是商品房买卖法律关系，是合同纠纷，合同都具有相对性，只约束合同当事人，对第三人没有拘束力。宋丹与天地公司签订《房地产买卖契约》，约定由天地公司办理房产证，逾期办证违约金等合同义务，只能由天地公司承担，上诉人并没有签订该合同，也不是该合同的当事人，不应承担合同责任。原审适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条错误，该条规定由于出卖人的原因….出卖人承担违约责任。天地公司是本案的出卖人，上诉人不是合同的出卖人，不应承担逾期办证违约金。3、上诉人出具的《承诺书》，从内容上看，是对《项目合作开发合同书》有关销售内容的补充，只是对天地公司的承诺，只约束天地公司和上诉人，不能依据该承诺让上诉人承担本案的逾期办证责任。从性质上看，天地公司是委托人，上诉人是销售代理人，销售行为的后果由委托人天地公司承担，即办证以及逾期办证的违约金。承诺书的有效期结束于宋丹与天地公司签订买卖合同。办理房产证是履行《房地产买卖契约》约定的内容，是履行行为，不是销售行为。天地公司不能办证发生在销售过程结束后，不是销售过程中。出具承诺书的原因是只有以天地公司名义进行销售，才能收回代建成本。4、让上诉人承担逾期办证违约金，会产生一系列不良后果，会让类似的业主起诉上诉人并承担不该承担的违约金，会使天地公司消极履行义务，继续不缴纳土地出让金，不办理房产证，会使类似矛盾越多。
被上诉人石家庄天地房地产开发有限公司辩称，1、瑞景华庭项目开发手续齐全，天地公司已经向房管局提交了办理房产证的相关材料，且该项目的8号、9号已经进行了初始登记。天地公司已经完全履行了相关协助办证的义务。宋丹并没有委托天地公司代为办理房产证，天地公司也没有承诺为其代办房产证，宋丹要求天地公司为其办证没有任何依据。2、涉案房屋的规划审批、开发建设、对外销售、备案登记等均是由华山公司具体实施操作的，不能办证的具体原因在于华山公司，天地公司不知情，也没有任何过错。华山公司为天地公司出具过承诺书，即使需要承担违约责任也应由华山公司承担。3、因宋丹买受时是现房，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条第一款的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日（2007年9月30日）起90日即自2007年12月30日计算违约金，天地公司的协助办证义务是“将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”即办理初始登记。瑞景华庭项目8号、9号商业分别在2008年2月1日、2011年5月19日进行了初始登记，仅是登记总面积，涉案的商铺尚无法确认在何时登记，从公平角度应按比例计算逾期办证违约金，即22152.03元。因与白佛口村委会合作开发城中村改造项目，上述初始登记登记在白佛口村委会名下，视同登记在天地公司名下。一栋登记只能进行一次初始登记。
被上诉人宋丹辩称，1、作为买受人至今未取得房产证，有权依据法律和合同规定向出卖人主张违约责任。2、上诉人与被上诉人庭审中称二者为合作开发，共同受益，共同承担义务，至于不能办证的原因是什么及二者相互的权利义务与买受人宋丹无任何关系。作为共同开发的项目权利人均应承担违约责任。3、宋丹在买卖过程中没有任何过错。4、原审判决赔偿数额正确，违约金应计算到给付之日，原审宋丹已变更诉讼请求。
宋丹向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金116413.99元。3、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：2005年5月9日被告天地房地产公司与第三人华山房地产公司签订项目合作开发合同书，合同书约定被告委托第三人以被告的名义进行开发建设，第三人按小区统一规划进行开发建设(区域内绿地、道路、围墙含临建围墙、主体建筑外观)及本楼座面积范围内其他临街建筑的开发和建设。建筑面积按第一次规划批准面积19809平方米为第三人包干向被告付费的依据。2006年8月7日第三人出具承诺书，该承诺书载明:我公司(石家庄华山房地产开发有限公司)与天地房地产开发有限公司合作开发的坐落于石家庄市长安区中山东路南，东二环东“梅迪亚居”项目所属之住房及商铺（具体楼号8-11号楼），现需面向社会及村民进行销售。为了销售工作的顺利进行，根据合同约定以石家庄天地房地产开发有限公司名义对外销售。我公司对此郑重承诺：在销售过程中，与购房者之间所产生的纠纷及责任，因销售行为不当造成的与各行政机关之间所引发的各种行政责任等，均有我公司自行承担，因此对石家庄天地房地产开发有限公司造成的一切损失，均有我公司负责。2006年11月5日，原告与被告天地公司（系第三人以被告名义）签订了《梅迪雅居北区商铺购买协议》，约定原告购买中山东路618号19-2号商铺，被告于2007年10月1日前将该房屋交于原告。2007年9月30日，原、被告签订了《房地产买卖契约》，约定买方（乙方）为原告，卖方（甲方）为被告，甲乙双方协商订立本契约，第一条，房屋座落为中山东路618号瑞景华庭8-0-109（原梅迪雅居北区中山东路618号19-2号商铺），建筑面积为69.74平方米，单价为4028.13元，价款为280921.8元，用途为商业。第二条，乙方于2007年9月30日向甲方支付购房金280921.8元。第三条，甲方于2007年10月1日将上述房产正式交付给乙方。第四条，甲方保证上述房产权属清楚。第五条，乙方若中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在30日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应在悔约之日起30日内将双倍定金和乙方已付款及利息一并还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房屋价款0.02%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了价款280921.8元，被告于2007年9月30日给原告开具石家庄市商品房销售预收房款专用票据，同日原告交付了契税、维修基金、印花税、交易手续费、产权登记费共计17444.47元，第三人华山房地产公司对被告天地房地产公司白佛口村改造项目进行开发建设并销售，销售所得款项除依法纳税外，利益归第三人华山房地产公司所有（应付被告天地房地产公司的费用除外）。被告于2007年10月1日向原告交付该房屋。被告有该房产的预售许可证。经法院工作人员到房管局询问，由于被告原因，原告一直未能取得该房屋的房产证。
一审法院认为，被告天地房地产公司与第三人华山房地产公司签订项目合作开发合同书，被告委托第三人以被告的名义进行开发建设，并以石家庄天地房地产开发有限公司名义对外销售，原告与被告（第三人代理）签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，应按照合同约定履行义务，办证义务应由被告负责。被告已按照合同约定于2007年10月1日交付了房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，被告应自合同订立之日起90日内办理房屋产权证书。现由于被告原因，原告未能取得房屋所有权证书，对于原告要求被告办理房产证的主张，因办理房产证的单位为房产行政主管部门，被告负有协助义务，本院支持被告于本判决生效之日起九十日内协助原告办理房屋所有权证书。被告作为房地产开发企业，应当将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。对于原告主张未办理房屋所有权证书的违约金，第三人出具承诺书，承诺在销售过程中，与购房者之间所产生的纠纷及责任，因销售行为不当造成的与各行政机关之间所引发的各种行政责任等，均有该公司自行承担，违约金应由第三人承担。原告主张的计算方式是合同约定关于交付房产约定的违约金，被告已经交付房屋，不应当再按照该约定比例支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知中规定：逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利息由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%―50%，因原告的房屋总价款280921.8元，以该数额为基准按照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息水平上加收30%的标准计算较妥，从2007年12月30日起计算至原告取得房屋所有权证书之日止。关于诉讼时效问题，原告的房产所有权证书未能办理的状况处于持续状态，因此本案未超过诉讼时效。基此，依据《商品房销售管理办法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告石家庄天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内协助原告宋丹办理中山东路618号瑞景华庭8-0-109号房屋的房产所有权证；二、第三人石家庄华山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告逾期办证违约金（以280921.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率加收30%计算，从2007年12月30日计算至判决确认给付之日止）。本案诉讼费2628元，由被告石家庄天地房地产开发有限公司、石家庄华山房地产开发有限公司各负担1314元。
经审理查明，涉案项目原名为梅迪雅居，现更名为瑞景华庭，宋丹与天地公司于2006年11月5日签订的《“梅迪雅居”北区商铺购买协议》第五条约定：“房屋交付使用后，甲方（天地公司）在90日内办理石家庄市正规房屋产权手续。相关费用依照国家规定在办理房产证前交纳。”双方于2007年9月30日签订的《房地产买卖契约》采用的二手房买卖契约的格式合同，合同中仅约定了办理房产交易过户手续所需缴纳的税费，未约定办理房产证的相关事宜。宋丹所购买的商铺位于8号楼，8号楼的商业用房已于2011年5月19日登记在天地公司名下。石家庄市住房保障和房产管理局产权中心工作人员张献英出具的《情况说明》显示，涉案“商铺土地性质是划拨地，根据《石家庄市房屋登记条例》第三十六条第三款划拨土地上房屋转移登记，应当先到国土资源部门申请办理土地变更登记，凭变更后的土地权利证书申请办理房屋转移登记。”其他事实与原审查明一致。
本院认为，关于逾期办理房屋所有权证书的违约责任问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，宋丹先后与天地公司签订的《“梅迪雅居”北区商铺购买协议》、《房地产买卖契约》均是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照上述两份合同约定履行各自义务。宋丹已经足额支付了购房款，天地公司亦如约交付了房屋。虽然双方在《购买协议》第五条约定在房屋交付使用后，甲方（天地公司）90日内办理产权登记手续，但办理产权登记手续是房产管理部门的法定职责，作为出卖人的天地公司应履行协助宋丹办理正规房屋产权手续的义务。天地公司的协助办证义务即在房屋交付后的90日内向房产管理部门提交相关资料办理初始登记。但天地公司未在约定的90日内办理初始登记，按照合同相对性原则，其应承担相应的逾期办理初始登记的违约责任。关于逾期时间，涉案的8号楼的成套住宅于2008年2月1日登记在天地公司名下，宋丹所购买的商铺即商业用房于2011年5月19日登记在天地公司名下，即天地公司已经办理了涉案住宅及商铺的初始登记，其已经完成了协助办证义务。由于天地公司交付房屋的时间是2007年10月1日，其逾期办理初始登记的时间应为2007年12月30日至2011年5月19日；其应承担的违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而逾期贷款利息，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中的规定，“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利息由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%―50%。”综上，被告应承担的违约金即以原告的房屋总价款280921.8元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息水平上加收30%的标准，从2007年12月30日计算至2011年5月19日止。至于初始登记之后的转移登记问题，虽然石家庄市住房保障和房产管理局产权中心工作人员张献英出具的《情况说明》显示，涉案“商铺土地性质是划拨地”，但张献英未出庭作证，宋丹也没有提供相关土地管理部门的证明，且与涉案土地上的成套住宅、商业用房均已进行了初始登记的事实不符，对后续的转移登记问题，宋丹可另案解决。
关于华山公司是否承担逾期办理房屋所有权证书的违约金的问题，本案系商品房买卖合同纠纷，华山公司作为天地公司的合作开发单位、涉案项目的销售代理人，并非宋丹签订的《“梅迪雅居”北区商铺购买协议》、《房地产买卖契约》的合同相对人，虽然华山公司为天地公司出具过《承诺书》，承诺在华山公司以天地公司的名义对外销售过程中，所发生的纠纷及责任由其自行承担。但该《承诺书》是华山公司与天地公司在合作开发中就产生的纠纷问题如何解决作出的意思表示，双方的合作开发争议与本案的商品房买卖合同纠纷并非同一法律关系，双方签订的《项目合作开发合同书》并非本案审理范围。在天地公司承担本案违约责任后，涉及双方在合作开发中的纠纷可另案解决。
综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，应予纠正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销石家庄市长安区人民法院（2015）长民初字第2006号民事判决；
由石家庄天地房地产开发有限公司支付宋丹逾期办理房屋所有权证书的违约金（以已付购房款280921.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率加收30%计算，从2007年12月30日计算至2011年5月19日止）。
驳回宋丹其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2628元、二审案件受理费2628元，均由石家庄天地房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝东霞
审 判 员 薛金来
代审判员 赵伟华
二〇一七年三月三十日
书 记 员 李 苒