广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第133号
上诉人（原审原告）郭某，女。
委托代理人段某，广东XX律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蔡某，男。
委托代理人崔某，广东XX律师事务所律师。
上诉人郭某与被上诉人蔡某因租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第7122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年6月30日蔡某与案外人邱某签订了一份《商铺租赁合同》，约定：蔡某将位于XX镇XX西路22号商铺一间出租给邱某作商业之用，租期三年，自2006年8月1日至2009年7月30日；邱某向蔡某缴纳2个月押金（合同期满退还），每月租金为人民币（以下相同）1500元，邱某每月5日前以现金形式向蔡某缴纳当月租金，逾期加收迟纳金每天5％；邱某因某种原因需要转让，租期只能将其所用剩下的租期转让给他人，但用途需经蔡某同意；邱某只能用于正常商业经营，不能在铺内存放违禁物品，不得触犯国家法律，非法经营，不得经营饮食业，否则蔡某有权终止合同；合同期满本合同自动终止，邱某不能拆除所有装修，如果邱某需继续出租，邱某可以在同等的条件下优先租用。合同签订后，案外人邱某将商铺用作精品销售，名为惠友精品店。
2008年7月11日，案外人邱某儿子邱某某代理邱某与郭某签订了一份《店面转让协议》，将商铺转让给郭某，约定为空铺转让，转让价为22900元（含押金）。2008年7月12日，蔡某在其与邱某签订的《商铺租赁合同》上注明”经双方约定转让给郭某，延长本合约至2010年7月30日止”。同日，案外人邱某将押金收款收据转给了郭某。
2009年5月8日，蔡某向郭某发出通知，内容为：”由于房东整栋房子要重新装修提前终止本合约，有关赔偿事宜请你在5月30日前按合同规定双方共同商议解决”。
2009年6月1日，郭某向蔡某缴纳了2009年6月份租金，蔡某收取了该笔租金并向郭某开具了收款收据。虽然该收据上注明的日期为2008年6月1日，但郭某、蔡某均认可这是笔误，真实日期应该是2009年6月1日，且上面显示的水电费读数与2009年5月份收据相衔接。
2009年6月10日，深圳市龙岗区城市管理行政执法局以郭某涉嫌无证照从事美容经营活动违法行为，查封了郭某在XX西路22号商铺经营的”XX店”。直至2009年6月10日XX西路22号商铺一直由郭某占有使用。
另查明，经郭某申请，原审法院委托深圳市XX造价咨询有限公司对郭某经营的位于深圳市XX区XX西路22-2号商铺装修损失数额进行评估，该公司于2009年8月7日作出评估报告，评估结论为：龙岗区坂田街道长发西路22-2号商铺装修装饰，现场勘测见有部分经评估其装修价值的原值为14302.58元，现场勘测未见有但郭某提供的相片上见有部分经评估其装修价值的原值为13676.25元。
再查明，蔡某提交的《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》显示蔡某出租的位于深圳市XX区XX西路22号商铺产权人为张某某，张某某与蔡某为夫妻关系。
郭某于2009年6月22日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除与蔡某之间的租赁合同关系；2、蔡某返还押金租金4500元，赔偿装修损失24621.37元；3、蔡某承担诉讼费。
原审法院认为，案外人邱某与蔡某签订的《商铺租赁合同》没有违反自愿原则，合法有效，应受法律保护。邱某经蔡某同意于2008年7月12日将商铺转租给郭某，自2008年7月12日起郭某承接案外人邱某的权利义务，与蔡某形成租赁合同关系，并根据与蔡某的约定，合同期限延至2010年7月30日。郭某、蔡某均应按原《商铺租赁合同》约定条款以及双方新约定的合约期限享受权利，履行义务。
根据郭某的诉请及蔡某的答辩，本案主要争议焦点为：是否因蔡某过错导致郭某装修损失。
关于上述焦点问题，郭某认为因为蔡某单方终止租赁合同且拒不配合郭某办理工商证照，导致郭某无法经营，因此造成装修损失24621.37元。蔡某认为其向郭某发出通知是希望与郭某协商解决合同以及赔偿的事宜，后来因为双方协商不成，合同还是继续履行，蔡某从没有单方终止合同的行为。直到2009年6月10日，郭某因为没有办理营业执照被行政执法部门依法查封，才导致无法营业，对此，蔡某没有任何责任，所以不应当承担任何赔偿责任。
原审法院认为，2009年5月8日蔡某向郭某发出通知，提出要终止双方签订的《商铺租赁合同》，但郭某于2009年6月1日向蔡某交纳2009年6月租金时蔡某收取了租金并向郭某开具了收款收据，且郭某占有使用争议商铺至2009年6月10日。双方的上述行为说明蔡某虽然发出了终止合同通知，但之后双方已协商同意继续履行合同，双方合同并未被终止，蔡某无需承担单方终止合同的违约责任。郭某装修损失的原因是郭某无证照从事美容经营活动致使商铺被深圳市龙岗区城市管理行政执法局查封，原审法院认为，郭某要求蔡某承担商铺被查封的损害赔偿责任没有事实和法律依据，理由有以下几点：第一、郭某本应在证照齐全后才能从事美容经营活动，其先从事美容经营活动后再想办法去办理证照，已构成违法，其行为本身就存在被行政执法部门查封的风险；第二、郭某在合法经营条件尚不具备的情况下即进行装修，后又因不具备合法经营条件而被行政部门查封，导致的装修损失后果，郭某存在过错；第三、郭某没有证据证明其未办理工商证照的原因是因蔡某未协助而导致的。所以，原审法院认为蔡某对郭某因店面被查封而导致的装修损失不存在过错，无需对郭某装修损失承担赔偿责任，评估费3000元也应由郭某自行承担。
另外，郭某在商铺被查封后，已将商铺移交给了蔡某，蔡某也已接收并对外出租了该商铺，原审法院视为双方协商一致终止了租赁合同，蔡某应返还郭某缴纳的押金3000元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十四条，判决：一、蔡某于本判决生效之日起3日内返还郭某租赁押金3000元。二、驳回郭某的其他诉讼请求。案件受理费538元，因适用简易程序减半收取269元，由郭某负担229元，蔡某负担40元。
上诉人郭某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，支持郭某的诉讼请求。事实和理由：原审认定事实错误。首先，2009年5月8日蔡某向郭某发出通知，单方提出终止租赁合同，郭某的经营就因蔡某停电、扰乱而不能正常进行，但店铺里面的物品不能一下搬完，与蔡某僵持，交纳6月房租是被逼所为，不是使用到2009年6月10日。
再者，协助承租人办理相关经营证照是出租人的附随义务。郭某要办理营业执照必须先由蔡某配合办理租赁合同备案，蔡某为案外人邱某已办理过，蔡某故意不配合郭某办理租赁合同备案，这在郭某提交的录音中蔡某完全承认，原审判决认定郭某没有证据证明其未办理工商证照的原因是因蔡某未协助而导致。本案不是双方协商一致终止合同，而是蔡某单方恶意违约，其应承担由此造成的全部损失。
被上诉人蔡某答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：我方从未停电，是郭某违法经营被执法部门责令停业。在被责令停业之前，郭某从未向我方要求协助办理相关证照，在被责令停业后，其也未明确要求我方协助办理相关证照。
本院经审理查明，蔡某在原审庭审中表示：1、确认郭某提交的用以证明涉案商铺装修情况的照片；2、确认郭某提交的录音资料的真实性。
另查明，根据郭某提交的录音资料，本院确认该录音资料的形成时间是在2009年6月郭某交纳了当月租金，且涉案商铺被行政机关查封之后其与蔡某之间的对话。郭某在录音中反复提到要求蔡某配合其办理营业执照，但蔡某多次明确表示”你办证件不关我事”、”我不会跟你去办的”、”我没有那个义务帮你办，我也不会帮你办”、”闹成这个样子了，你想一下我会给你办营业执照吗”、”你给钱给人家去搞就可以啦”。
原审法院查明的其他事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，原审判决关于蔡某、郭某形成的租赁合同关系合法有效，双方均受《商铺租赁合同》（以下简称涉案租赁合同）的条款和新约定的合同期限约束的论述，合法准确，本院不再赘述。
本案二审争议的焦点是：一、涉案租赁合同解除的原因，何时解除；二、郭某关于蔡某赔偿装修损失24621.37元的请求能否支持；三、郭某关于蔡某退还租金1500元的请求能否支持。
关于第一个争议焦点，蔡某于2009年5月8日向郭某发出要求解除租赁合同的通知，但2009年6月1日郭某向蔡某支付了当月的租金，蔡某也予以收取，应视为以各自的实际行为默认了继续履行涉案租赁合同。2009年6月10日涉案商铺因无证经营被查封，本院认为，行政机关对涉案商铺的查封并未使得蔡某、郭某不能继续履行涉案租赁合同，查封后，郭某可以办理相关证照，以继续使用涉案商铺作商业用途。但是办理营业执照需要业主的配合，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密等义务。本案中，根据郭某提交的录音资料，蔡某明确表示不予配合办理，故本院认为，在涉案商铺已因没有营业执照被查封、郭某提出明确请求的情况下，蔡某该违反法定义务的违约行为直接导致涉案租赁合同约定的商业用途之目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，郭某可以行使法定解除权，以解除涉案租赁合同。蔡某辩称录音中郭某没有说清楚是办理涉案租赁合同的备案还是办理营业执照，即没有说明具体事项，故蔡某无法配合，本院认为，蔡某拒绝的意思表示明确无误，且该主张违反了民法诚实信用原则，本院不予支持。涉案租赁合同在郭某要求解除的意思表示到达蔡某时解除，即2009年8月14日本案起诉状送达之日解除。原审判决认定郭某没有证据证明其未办理营业执照是因蔡某不协助而导致，并认定本案系双方协商一致解除，属认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点，合同解除后，对于装修损失的负担问题。首先，涉案租赁合同明确约定了涉案商铺是商业用途，且在合同期满后，承租人不能拆除所有装修，故本院认为，承租人在涉案商铺内的装修是经过出租人同意的。
其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，此种情形的装修，在因出租人违约导致合同解除时，承租人请求赔偿剩余租赁期内的装修残值的，应予支持。
再次，关于装修残值。蔡某对评估报告的实物评估部分予以认可，对照片评估部分不予认可。但是其在一审庭审中对于郭某提交的用以证明涉案商铺装修情况的照片予以确认，故本院认为，蔡某对评估报告的异议不能成立，本院依法采信评估报告对于现场可见部分以及对于现场不可见但是照片上可见部分的装修价值的评估结论，即在2009年6月22日郭某提起本案诉讼时，涉案商铺的装修残值共计24621.37元。蔡某依法应当对郭某予以赔偿。
关于第三个争议焦点，郭某称只经营到2009年的5月8日，但没有提供证据证明该主张，且郭某确认没有交还涉案商铺具体时间的证据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁关系终止时，承租人应当返还租赁物。本案中，郭某没有证据证明其在2009年6月已将涉案商铺返还蔡某，故其请求返还该月租金1500元的主张，不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。郭某的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第7122号民事判决第一项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第7122号民事判决第二项；
三、蔡某应于本判决生效之日起三日内向郭某赔偿龙XX区XX西路22号商铺的装修残值24621.37元；
四、驳回郭某其他诉讼请求。
如果蔡某未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费应为528元，因适用简易程序减半收取为264元，二审案件受理费应为453元，一、二审案件受理费共计717元，由蔡某负担680元，郭某负担37元；评估费3000元，由蔡某负担。本院退回郭某多收取的案件受理费84.5元。一审法院退回郭某多收取的案件受理费274元，蔡某迳付郭某案件受理费、评估费3680元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 赵 霞
二〇一〇年九月七日
书 记 员 廖燕萍（兼）