广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终1301号
上诉人（原审被告）：罗英霞，女，198X年X月X日出生，汉族，住广东省四会市。
被上诉人（原审原告）：广东恒基物业管理公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：林粤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李美，广东金马波士德律师事务所律师。
上诉人罗英霞因与被上诉人广东恒基物业管理公司（以下简称恒基物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2017）粤1284民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
罗英霞上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判；2.上诉费用由恒基物业公司承担。事实和理由：罗英霞所居住的四会市××大道××新城小区××单元一直拖欠物业管理费不交。一、首先需明确，物业管理公司需按照物业服务合同的约定为业主的房屋、设施场地提供服务。根据《物业管理条例》第四十六条“对物业管理区域内违反有治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，物业服务企业对物业管理区域内公共秩序的职责在于制止和报告两项（对房屋装饰中的禁止行为和注意事项还有告知义务）。同时，法律也赋予物业公司对业主违反法律与管理规约、妨害物业服务的行为予以起诉的权利。物业公司应对封露台、封阳台等违章装饰装修行为予以制止、报告乃至起诉。业主未经规划审批擅自封露台、封阳台，需区别对待。擅自封露台行为，物业公司应当制止，而不能引导统一封闭，防止后期因为建筑物安全事故牵连物业公司承担责任；制止无效的，应当报告主管部门；行政主管部门未采取有效措施的，物业公司起诉相关业主。对于封阳台，目前社会公众大多认为是对专有部门的合理使用，各地立法和执法尺度也不一。管理规约也没有禁止性规定的建议物业公司可以采取必要的引导。二、电梯广告费应归小区业主所有。一些商家将电梯变为一种广告宣传的媒介，这笔电梯广告费用是物业公司在收取，说主要用于补贴物业管理费用和小区相关设施的经费、电梯保养、电梯电费。但业主每季度都交物业费，垃圾费，不会让物业“贴钱”维修。据有关人士透露，收取的广告费都用于小区公共设施维修。根据物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权利。第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项要由业主共同决定。另外根据《物业管理条例》第五十五条的规定，“利用物业共用部分、共用设备进行经营的，应当征得相关业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”综上，一审判决认定事实不清、判决错误，恳请二审法院撤销原判，改判驳回恒基物业公司的诉讼请求。
恒基物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，罗英霞的上诉理由不成立。一、恒基物业公司与开发商签订的《前期物业服务协议》是合法有效的合同，对四会市珠江新城小区的全体业主均有法律约束力。缴纳物业管理费是业主的基本义务，恒基物业公司持续为罗英霞所有的筑湖轩19-312单元提供物业服务，罗英霞应当按时、足额的支付物业管理费给恒基物业公司。二、罗英霞提出的楼下住户违章搭建棚架的理由不能作为其拒不缴纳物业管理费的正当理由。1.罗英霞所有的筑湖轩19栋，一共有五梯。由于偶尔存在一些业主不听劝告高空抛物的情形，因此这19栋的五条梯的二楼都有搭棚，其中四条梯的二楼搭棚都是在经过三楼业主的同意后搭棚，而罗英霞物业所在梯的212房在未经罗英霞的同意就搭棚。为此，恒基物业公司也多次与二楼业主进行协商、制止，但是却没有达到拆棚的效果；也多次协调二楼业主与罗英霞之间关于搭建棚架的问题。这些事实在一审庭审过程中，双方已确认。2.恒基物业公司已经履行了作为物业管理方的义务。关于违章搭建棚架的问题，恒基物业公司并没有相应的执法权。如果罗英霞因212房业主搭棚影响其生活，应该由其向相关的职能部门反映或者直接向相关的责任人主张权利，恒基物业公司对此也可以予以配合。三、罗英霞提出的电梯广告费等上诉理由，不能作为其拒不缴纳物业管理费的正当理由。开发商当年交付珠江新城小区的房屋给业主时，并未要求业主缴纳物业专项维修基金，小区业主也没有缴纳专项维修基金。因此，整个珠江新城小区是没有专项维修基金的。恒基物业公司为珠江新城小区提供物业管理服务时，小区内本应由专项维修基金支付的很多维修项目，基本都是从物业管理费等收入中支出的。综上，恒基物业公司按照合同的约定对珠江新城小区提供了物业管理服务，罗英霞也持续享受恒基物业公司提供的服务，理应按时、足额的向恒基物业公司缴纳物业管理费，其不缴纳物业管理费的行为已经对恒基物业公司的管理造成了不利的影响，更是对其他业主合法权益的一种侵害。因此，请求二审法院依法查清事实，驳回罗英霞的上诉请求。
恒基物业公司向一审法院起诉请求判令：1.罗英霞立即支付所拖欠的物业管理费7637.90元，以及滞纳金6013.20元（从欠费之日起，管理费暂时计至2016年10月31日；滞纳金按应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算，按季分期计算，每期以当季物业管理费为本金，至下个季度第一日起计，暂计至2016年10月20日，实际计至罗英霞支付完毕所拖欠的费用为止）。以上费用合计13651.10元。2.本案的诉讼费用全部由罗英霞承担。
一审法院认定事实：2008年1月7日，四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方）与恒基物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，委托恒基物业公司对四会市“珠江新城”提供前期物业管理服务，服务期间从2007年11月1日起至2010年10月31日止，由入伙之日起计收物业服务费，住宅的物业服务费按建筑面积0.98元/月/㎡（不含公用水电分摊）的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。恒基物业公司提供的前期物业管理服务包括八大项：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。合同还约定，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的5日前交纳该季度的物业管理费用。如甲方、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用等其他费用的，恒基物业公司有权按拖欠部分费用每日千分之五的标准收取滞纳金。2010年12月1日恒基物业公司与四会市信兴发房地产发展有限公司又签订了《前期物业服务合同》，顺延双方的服务年限从2010年11月1日至2013年10月31日，恒基物业公司提供的物业管理服务内容不变，约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前交纳该月度的物业管理费用。后恒基物业公司与四会市信兴发房地产发展有限公司签订《珠江新城前期物业服务合同补充协议》，载明物业服务合同期限顺延至小区业主委员会成立时止，高层及小高层住宅收费标准调为1.18元/月/㎡等。恒基物业公司、罗英霞双方确认登记在罗英霞名下的珠江新城小区筑湖轩19-0312单元［产权登记地址：四会市东城街道四会大道南珠江新城十九座310号（3楼）］的建筑面积为121.16㎡。罗英霞从2012年1月1日起没有缴纳物业管理费。2014年3月3日，广东恒基物业管理公司四会分公司申请对珠江新城小区高层住宅物业服务收费调整为1.18元/月/㎡，执行时间为2014年1月，四会市物价局同意备案。广东恒基物业管理公司四会分公司系恒基物业公司在四会设立的分公司，没有法人资格。恒基物业公司主张四会市东城街道四会大道南珠江新城十九座310号（3楼）房屋的物业管理费2012年1月1日至2014年3月31日按0.98元/月/㎡，2014年4月1日起按1.18元/月/㎡计算。滞纳金按应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算，要求罗英霞支付2012年1月1日至2016年10月31日期间拖欠的物业管理费7637.90元以及相应滞纳金（暂计至2016年10月20日为6013.20元）。罗英霞以案涉房屋楼下违法搭建棚架，造成其生活不便，物业未予解决以及小区设施应由业主共有为由拒绝交纳物业管理费和滞纳金，要求恒基物业公司拆除楼下违建棚架才交纳物业管理费。恒基物业公司曾向罗英霞寄送律师函（邮戳时间显示2015年11月14日）和通过EMS快递催交物业管理费，罗英霞对此无异议，但认为快递是被迫签收。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故恒基物业公司与四会市信兴发房地产发展有限公司签订的物业服务合同及相关补充协议对罗英霞具有约束力。
根据恒基物业公司与四会市信兴发房地产发展有限公司签订的前期物业服务合同，恒基物业公司提供的前期物业管理服务包括八大项：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。
《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是罗英霞是否有正当理由拒绝交纳物业费？该院认为，罗英霞拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，罗英霞是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，罗英霞拒绝交纳物业费的主要理由是案涉房屋楼下违法搭建棚架，造成其生活不便，物业公司未予解决以及小区设施应由业主共有。楼下住户若违法搭建棚架严重干扰罗英霞正常的生活秩序时，恒基物业公司有协助管理的义务但没有相应的执法权，要彻底解决罗英霞可通过向有关职能部门反映投诉的渠道解决，但不能以此为由拒交物业费。恒基物业公司对小区内设施进行管理，并不否认业主的共有权。且根据现有的证据，未能证明恒基物业公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，罗英霞上述理由不足以构成拒交物业费的正当理由。故罗英霞应向恒基物业公司支付拖欠的（2012年1月1日至2016年10月31日）物业管理费7637.90元。
关于滞纳金的问题。交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。对于物业服务合同中出现的有关滞纳金条款，应该理解为合同双方在词语的选择和表述上不够准确，未能分清违约金与滞纳金的法律区别，双方在合同条款中约定的滞纳金的真实意思表示应为违约金。恒基物业公司与四会市信兴发房地产发展有限公司后来签订的前期物业服务合同约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前交纳该月度的物业管理费用。如罗英霞、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用等其他费用的，恒基物业公司有权按拖欠部分费用每日千分之五的标准收取滞纳金，现恒基物业公司主张罗英霞按应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算，按季分期计算，每期以当季物业管理费为本金，至下个季度第一日起计，是对其权利的自由处分，该院予以支持。至于滞纳金的起算时间，《解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，滞纳金也应从恒基物业公司书面催交后罗英霞无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。根据双方确认的事实恒基物业公司于2015年11月14日向罗英霞寄送律师函催缴物业管理费，故违约金即滞纳金应从恒基物业公司催缴之日即2015年11月14日起计算至还清日止为宜。
物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。
综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：罗英霞于该判决发生法律效力之日起五日内支付2012年1月1日至2016年10月31日的物业管理费7637.90元及滞纳金（从2015年11月14日起按应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算，按季分期计算，每期以当季应缴物业管理费为本金，至下个季度第一日起计算至还清日止）给恒基物业公司。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费71元，由恒基物业公司负担21元，罗英霞负担50元。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议的焦点是罗英霞应否交纳其拖欠的物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，恒基物业公司与四会市信兴发房地产发展有限公司签订的物业服务合同及相关补充协议对罗英霞具有约束力。恒基物业公司为珠江新城小区提供了前期物业管理服务，罗英霞作为该小区的业主，应按该物业服务合同及相关补充协议的收费标准交纳物业管理费。罗英霞拒绝交纳物业费主要理由是物业公司未对部分业主违章装饰装修阳台、露台的行为予以制止以及小区电梯广告费应由业主共有。第一，部分业主违章装饰装修阳台、露台若严重干扰罗英霞正常的生活秩序时，恒基物业公司有协助管理的义务但没有相应的执法权，罗英霞可通过向有关职能部门反映投诉的渠道解决或向侵权人另行主张权利，但不能以此为由拒交物业管理费。第二，公共区域内设立广告所取得的收益依法应属于全体业主共有，由全体业主享有共同管理的权利。本案中，罗英霞既未取得其他业主的授权，亦未提起反诉，故其以电梯广告费由小区业主共有为由拒交物业管理费，缺乏理据。综上，罗英霞上述理由不足以构成拒交物业管理费的正当理由，一审法院判决罗英霞向恒基物业公司支付拖欠的（2012年1月1日至2016年10月31日）物业管理费7637.90元及滞纳金的处理，并无不当，本院予以维持。
对于本案涉及的其他问题，因当事人没有提出上诉，且没有涉及法律、行政法规强制性规定的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不予审查。
综上所述，罗英霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人罗英霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 日 红
审 判 员 任 喜 跃
代理审判员 欧阳平平
二〇一七年七月三十一日
法官 助理 李 结 琼
书 记 员 陈 唐 玲