山东省济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初7027号
原告：刘庆彰，男，1995年5月23日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：齐自新，山东齐创律师事务所律师。
被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：孟昭年，执行董事。
委托诉讼代理人：张太亮，男，该公司员工。
原告刘庆彰与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆彰的委托诉讼代理人齐自新、被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘庆彰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告圣凯公司支付拖欠的租金25810.38元；2、律师费2000元由被告圣凯公司承担；3、本案全部诉讼费用由被告圣凯公司承担。事实与理由：刘庆彰于2011年11月8日与圣凯公司签订《委托经营管理协议》，租期自2010年9月1日至2022年8月31日，约定刘庆彰将位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场字第165230号商铺委托圣凯公司经营管理。合同约定租金每年支付一次，每年十月份支付租金，租金金额以房屋总价为基数，第一年至第四年依照房屋总价款的6%支付租金，第五年到第八年依照房屋总价款的7%支付租金，并在协议中约定了由违约方承担对方支出的律师费、案件受理费等费用。另外因刘庆彰的房屋所处位置便于经营，圣凯公司同意增加部分租金，但因双方签订的《委托经营管理协议》系格式合同，同时也为了保密，故圣凯公司给刘庆彰出具了一份欠条，以给付材料款的名义每年额外增加部分租金，具体比例为自租期起始日起第一年到第四年每年给付3591.22元，第五年到第八年每年给付3755.91元等内容。合同签订后，刘庆彰将其所有房屋交付给圣凯公司经营管理。但截止诉讼之日，圣凯公司仍有2015年9月1日—2017年8月31日期间的租金25810.38元恶意拖欠拒不支付，故诉至贵院，望判如所请。
原告刘庆彰为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、委托经营管理协议、房屋所有权证、欠条各一份；
证据2、委托代理合同、律师事务所收费发票各一份。
被告圣凯公司辩称，涉案商铺自2015年8月至今处于闲置状态，圣凯公司没有任何收益，且圣凯公司整体项目经营非常困难，拖欠租金不是故意所为，加之部分业主的不理解和到实际承租方处闹事，已造成部分承租人退租、停业，且借此据付租金，给圣凯公司造成了一定不利影响。圣凯公司认为原、被告双方签订的《委托经营管理协议》已远超实际市场水平，圣凯公司无能力继续承担，且已违背公平原则，要求刘庆彰降低租金支付标准，参考实际租赁水平或重新签订协议后支付。希望法院给予调解的宽限期，或参考上述情况合理判决。另外，关于圣凯公司欠付刘庆彰租金的数额，《委托经营管理协议》中已约定需要每年扣除维修基金130.70元及楼宇保险43.6元。
被告圣凯公司为证明其答辩意见，向本院提交付款业主统计表一份作为证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场2-1123，房屋所有权人为刘庆彰，房产证号为济房权证历字第1652**号，登记时间为2009年12月22日。2011年11月8日，刘庆彰（甲方）与圣凯公司（乙方）签订委托经营管理协议一份，约定：甲方将其购买的圣凯财富广场商业广场字第165230号商铺委托给乙方经营管理，委托经营期限为十二年，自2010年9月1日起至2020年8月31日止；租金计算方式为：第一年到第四年按总房款的6%支付，第五年到第八年按总房款的7%支付，第九年到第十二年按总房款的8%支付；租金每一年支付一次，每次租金支付时间为每年十月份；公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除；委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。协议约定委托经营的涉案商铺总房款为130704元。另，协议第十条约定，若甲、乙双方因纠纷诉至法院，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。协议签订后，圣凯公司按照约定向刘庆彰支付了2015年8月31日前的租金。截至2016年11月2日刘庆彰起诉时，圣凯公司尚未按照协议约定向刘庆彰支付2015年9月1日至2017年8月31日的租金。圣凯公司提交的付款业主统计表记载，圣凯公司认可欠付刘庆彰2015年9月1日至2017年8月31日的租金，按照协议约定返租金额为18298.56元，扣除维修基金130.70元，保险43.60元后，还欠付18124.26元。
2011年11月8日，圣凯公司向刘庆彰出具欠条一份，内容为：因刘庆彰给圣凯公司配送设备材料，圣凯公司欠刘庆彰材料款合计45070.9元；双方约定该材料费以每一年期限进行偿还，每年还付时间为十月份，届时需提供相应的费用税务发票，编号：SKCF2-1123，同时报销所欠款项；其中，第一年到第四年每年还付3591.22元，第五年到第八年每年还付3755.91元，第九年到第十二年每年还付3920.6元。刘庆彰称上述欠条实质上为圣凯公司以材料款的名义向刘庆彰额外支付的涉案商铺租金，圣凯公司应按照委托经营管理协议中约定的租金和欠条中约定的金额相加后向刘庆彰支付拖欠的租金；圣凯公司对此不予认可，主张欠条内容与委托经营管理协议内容并非同一法律关系。
另查明，2016年10月，刘庆彰与山东齐创律师事务所签订委托代理合同，委托该所齐自新律师代理本案，律师代理费2000元。2016年11月2日，山东齐创律师事务向刘庆彰开具了金额为2000元的律师代理费发票。
本院认为，原、被告双方签订的委托经营管理协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。圣凯公司应当按照协议约定向刘庆彰支付拖欠的2015年9月1日至2017年8月31日期间的委托经营租金，协议约定的该段期间的租金标准为130704元×7%×2年=18298.56元，应扣除的维修基金为130704元×2%÷40年×2年=130.70元;对圣凯公司主张扣除的保险金额,因圣凯公司未能提交证据证实该笔费用的实际发生及具体金额,故在返还租金中暂不予抵扣。对于刘庆彰所主张的欠条部分款项7511.82元，虽然刘庆彰称该部分实际为欠付租金且2015年8月31日前圣凯公司亦按该标准给付租金，但刘庆彰未能提交相关证据对此予以证明，因欠条记载内容为配送设备材料费，与本案并非同一法律关系，故本院对该部分不予支持，刘庆彰可另案主张权利。因此，圣凯公司应向刘庆彰支付2015年9月1日至2017年8月31日期间欠付的租金为18298.56元-130.70元=18167.86元。对于刘庆彰主张的律师代理费2000元，按照协议约定应由圣凯公司负担，刘庆彰提交的证据亦能证实该笔费用已实际发生，故本院对此应予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘庆彰支付2015年9月1日至2017年8月31日期间的租金18167.86元；
二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘庆彰支付律师代理费2000元；
三、驳回原告刘庆彰超出部分的诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由原告刘庆彰负担140元，被告山东圣凯置业有限公司负担360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 綦晓玥
人民陪审员 郭小云
人民陪审员 吴卫平
二〇一七年三月六日
书 记 员 杜 爽