广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3279号
上诉人（原审被告）：中山市三乡镇九道羊食店，住所地广东省中山市三乡镇中心区综合市场*号楼**号商铺，个体工商户营业执照92442000MA4W6NL96K。
经营者：沈艳龙，男，1968年11月2日出生，汉族，住福建省诏安县。
被上诉人（原审原告）：谢永兴，男，1963年9月15日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：郑健伟，广东弘力律师事务所律师。
上诉人中山市三乡镇九道羊食店（以下简称九道羊食店）因与被上诉人谢永兴排除妨害纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人九道羊食店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢永兴的全部诉讼请求。事实和理由：原审法院认定何炎坤经营的九道羊食店与沈艳龙经营的九道羊食店为不同的经营主体，二者没有法律上的承继关系是错误的。案涉商铺于2005年8月1日办理登记备案在黄海桥名下，2015年沈艳龙与何炎坤、吴文庆商定合伙经营九道羊食店，以何炎坤的名字申请个体工商户，在经营过程中，何炎坤、吴文庆退出经营由沈艳龙自己经营，因个体工商户要更名必须先注销之前的经营者故工商登记显示的是新设，实际何炎坤经营的九道羊食店与沈艳龙经营的九道羊食店是同一主体，只是经营者的名字改变而已，何炎坤与黄海桥签订的案涉商铺的租赁合同约定的租赁期�是2015年9月20日至2020年9月19日止，案涉商铺尚在租赁期内。原审法院认定黄海桥对案涉商铺的处分行为无效但未将黄海桥列为共同被告错误，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损害的一方，谢永兴应该返还沈艳龙装修案涉商铺的费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。九道羊食店有权继续承租案涉商铺。
被上诉人谢永兴辩称，谢永兴是合法行使其物权权利，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
谢永兴向一审法院起诉请求：1.九道羊食店归还中山市三乡镇中心综合市场5号楼19号商铺给谢永兴，并立�停止侵占、搬离该商铺；2.九道羊食店赔偿谢永兴因其侵权行为造成的租金损失（租金损失从起诉之日起至九道羊食店停止侵占并搬离该商铺之日止，按每月6000元计算）。
一审法院认定事实：涉案中山市三乡镇综合市场5号楼19号商铺曾备案登记在黄海桥名下。中山市中级人民法院于2016年6月16日作出（2016）粤20民终1435号民事判决书，认定涉案5号楼19号商铺备案登记在黄海桥名下无效，黄海桥并非该商铺的真正买受人，谢永兴系该商铺的真实买受人，最终裁判结果中包括要求吉雅公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助谢永兴办理该商铺的房地产权属证书。谢永兴于2017年1月18日取得了上述商铺的不动产权证[粤（2017）中山市不动产权第0011404号，土地：106.32平方米/房屋：340.15平方米]。个体户机读档案登记资料显示，经营者为何炎坤的中山市三乡镇九道�食店于2017年1月5日因经营不善注销，经营者为沈艳龙的中山市三乡镇九道羊食店于2017年1月24日核准成立，二者的经营场所均为涉案5号楼19号商铺。谢永兴以九道羊食店侵占其商铺为由诉至原审法院，主张前述实体权利。另查：九道羊食店主张其向黄海桥交租至2017年4月，其继续经营原因为何炎坤与黄海桥于2015年9月8日签订的租赁合同有效。九道羊食店提供了租赁合同、九道羊协议书、经营权转让合同、委托代理书为证。谢永兴对上述证据的真实性均不予确认。九道羊食店提供的租赁合同显示甲方为黄海桥、乙方为何炎坤，双方约定甲方将涉案5号楼19号商铺出租给乙方使用，租赁期从2015年9月20日起至2020年9月19日止，租金第一年、第二年每月7500元，第三年、第四年、第五年每月租金为8000元。谢永兴对于该租赁合同合法性不予确认，但认为该合同约定的租金标准符合市场行情。又查：九道羊食店向工商机关提交备案的租赁合同显示签订时间为2017年1月10日，内容为黄海桥将涉案5号楼19号商铺租赁给沈艳龙，月租金为2000元。谢永兴主张黄海桥出租该房屋系无权处分，其不予认可，且月租金2000元明显偏低，不符合真实情况。谢永兴主张该份租赁合同实际上为虚假合同，仅为提交备案所用，而且其中黄海桥的签名也仅为其委托代办的人员擅自所写。
一审法院认为，本案系占有物损害赔偿纠纷。首先，中山市中级人民法院（2016）粤20民终1435号民事判决已经认定谢永兴系涉案5号楼19号商铺的真实买受人及产权人，涉及黄海桥的备案登记无效，而且谢永兴亦根据该终审判决于2017年1月18日取得了该商铺的不动产权。而由沈艳龙经营的九道羊食店于2017年1月24日核准成立，在工商机关备案的租赁合同为黄海桥与其在2017年1月10日签订�九道羊食店主张2017年1月10日所签合同为虚假合同，且系其委托的人员擅自办理，原审法院认为根据合同法相关法律规定受托人的行为后果由委托人承担，故对于九道羊食店的主张不予采纳，原审法院认定该合同系九道羊食店向工商机关提交。2017年1月10日，黄海桥与沈艳龙签订该租赁合同时并非合法的处分权人，故九道羊食店依据该份合同占用涉案5号楼19号商铺继续经营，并无法律依据。九道羊食店所主张其继续经营的原因主要系根据何炎坤与黄海桥签订的租赁合同，实际上系吴文庆、何炎坤、沈艳龙合伙经营该九道羊食店，由于何炎坤、吴文庆退出合伙，因此经营权归沈艳龙所有。谢永兴对于九道羊食店主张的上述情况均不予确认，且九道羊食店提供的相关证据不足以证明其主张，原审法院认为，根据个体户机读档案资料显示，由何炎坤经营的中山市三乡镇九道羊食店与沈艳龙经营的九道羊食店为不同的经营主体，二者并没有法律上的承继关系。再者，退一步而言，即使九道羊食店主张的上述何炎坤与黄海桥的租赁合同真实成立以及合伙、退伙情况属实，但黄海桥经生效判决认定自始为无权处分人且其处分行为未得到谢永兴追认，故黄海桥对于涉案5号楼19号商铺的任何处分行为（包括出租）均为无效行为。综上，故谢永兴有权要求九道羊食店搬离并返还涉案5号楼19号商铺。关于租金损失问题。谢永兴自2017年1月18日取得该商铺不动产权，其要求自起诉之日即2017年3月8日开始计算租金损失于法有据，原审法院予以支持。关于租金标准。由于该商铺土地面积为106.32平方米，建筑面积为340.15平方米，谢永兴主张的6000元每月并未超出市场标准，且九道羊食店提供的租赁合同显示月租金为7500元或8000元已构成自认，故原审法院对于谢永兴主张的租金标准予以采纳。因此，九道羊食店应自2017年3月8日起至搬离之日止向谢永兴按每月6000元支付租金损失。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，判决：一、中山市三乡镇九道羊食店于判决生效之日起三十日内向谢永兴返还并搬离位于中山市三乡镇综合市场5号楼19号的商铺；二、中山市三乡镇九道羊食店于判决生效之日起七日内向谢永兴支付占用中山市三乡镇综合市场5号楼19号商铺的租金损失（自2017年3月8日起至搬离之日止，按每月6000元计算）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（谢永兴已预交），由中山市三乡镇九道羊食店负担（中山市三乡镇九道羊食店负担部分于判决生效之日起七日内迳付谢永兴）。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
对于一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为排除妨害纠纷。民事诉讼二审应针对当事人上诉请求进行审理，本案中九道羊食店提起上诉认为其有权继续承租案涉商铺，本院认为，谢永兴提交的不动产权证证明其是案涉商铺的合法产权人，谢永兴依法对案涉商铺享有占有、使用、收益、处分的权利，九道羊食店未经谢永兴同意占有案涉商铺属无权占有，妨碍了谢永兴行使其物权，谢永兴有权排除妨碍要求九道羊食店搬离案涉商铺。九道羊食店认为其从黄海桥处承租�涉商铺，但黄海桥并非案涉商铺真实的权利人，故在黄海桥的出租行为未得到谢永兴追认的情况下，黄海桥与九道羊食店之间的租赁合同依法无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。九道羊食店若认为其由此遭受了损失可另行向黄海桥主张权利。九道羊食店上诉认为原审法院未将黄海桥列为共同被告，本院认为，黄海桥并非涉案商铺的真实权利人，其与九道羊食店之间的合同关系与谢永兴无关，谢永兴亦未将黄海桥列为本案的被告，故九道羊食店的该上诉主张没有事实和法律依据。九道羊食店上诉认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，其有权继续承租案涉商铺，但本案中谢永兴与黄海桥之间并非买卖，谢永兴是案涉商铺登记的原始权利人，故本案不属于九道羊食店所主张的买卖不破租赁的情形。另九道羊食店未上诉部分，本院依法不予审查。
综上所述，九道羊食店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人中山市三乡镇九道羊食店已预交），由上诉人中山市三乡镇九道羊食店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 张群立
二〇一七年七月十三日
书 记 员 杨俊彦