浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3553号
上诉人（原审原告）：范应超，男，汉族，1990年5月3日出生，住浙江�永康市。
委托诉讼代理人：应爱平，系范应超母亲。
被上诉（原审被告）：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：浙江省磐安云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，总经理。
委托诉讼代理人：马飞进，男，系公司员工。
上诉人范应超因与被上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪旅游）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2016）浙0727民初02791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范应超上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请。事实和理由：一、一审认定事实清楚，但适用法律错误。法律并没有赋予法官直接减少违约责任的权利。涉案违约期间是双方当事人在合同中�确约定的，任何人无权更改，万豪旅游也承认违约时间在两年以上，一审法院减半认定放纵了违法行为，也无法律依据。二、双方当事人约定的违约金为日万分之五，并不违反法律规定，也没有过高，且之前一审法院同类案件也有支持。三、一审程序违法。
万豪旅游辩称，一、范应超在未支付完购房款的情况下，无权要求万豪旅游承担逾期交房交证违约责任，既然法院已经判决，万豪旅游虽有不同的想法，但还是接受判决。二、关于违约金过高调整的问题，虽然之前的诉讼案中有部分判决支持了合同约定的违约金，但万豪旅游已经申请再审，要求调整过高的违约金。且一审法院在之后的判决中，都根据法律的规定作出了调整，二审法院对违约金调整的相同案件，也作出了维持的终审判决。违约金的调整也符合合同法及相关司法解释的规定，适用法律正确�请求二审法院驳回上诉，维持原判。
范应超向一审法院起诉请求：1、判令万豪旅游立即支付范应超迟延交房违约金68985元，迟延交付房屋权属证书违约金36288元，计人民币105273元（已计算至2016年12月30日，之后仍应按合同约定计算至实际交房和交证之日止）。2、由万豪旅游承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年12月30日，范应超与万豪旅游以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》（合同编号20131200256）一份，双方约定由范应超购买万豪旅游所开发的位于磐安县云山旅游度假区花溪路6号1幢1-213号商品房。合同第五条“计价方式与价款”约定：“该商品房总价款359000元整。……”。付款方式：合同签订之日支付首付款189000元，同时需与双方指定的银行签订按揭贷款合同，买受人所提供的办理按揭的资料不全，不同意买受人的抵押贷款申请，买受人必须在收到银行或出卖人书面通知后七天内补全资料。合同第八条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：〔2〕逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。…出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。2、“…合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金，否则出卖人有权不交付房屋，并不承担逾期交房的违约金。合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定�理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。当天，双方签订《磐安县养生不夜城酒店委托经营管理协议》一份，该协议第四条约定：在浙江磐安万豪旅游开发有限公司交付房屋时，甲方（范应超）委托乙方代为验收该房，直接办理该房交接手续。并对委托经营期限、权利义务等作了约定。合同签订后，范应超依约向万豪旅游支付了首付购房价款189000元。同日，范应超缴纳个人房屋抵押保险款、印花税计768.50元，以及预登记费550元给被告，同时出具按揭贷款相关资料给万豪旅游。嗣后，按揭贷款未能办成，范应超也未接到万豪旅游不能办理按揭申请或补全资料通�。至今范应超未缴纳余款17万元。
一审法院认为，范应超与万豪旅游签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，万豪旅游未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给范应超已构成违约，故应承担相应违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，且范应超也未提供证据证明因万豪旅游的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，法院酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。现因万豪旅游的原因导致银行停止办理按揭贷款，致使双方继续履行合同的基本条件发生重大变化，且万豪旅游作为商品房销售过程中更专业的一方，在银行暂停办理�揭贷款后，应在合理期限内告知购房业主可解除合同或变更付款方式，但万豪旅游却在两年多的时间内未履行合理义务，致使双方未能在合理期限内及时磋商并达成新的合意，故万豪旅游应当在合理期限内承担未能按时交房、交证的违约责任。该合理期限，综合考量各业主与万豪旅游合同签订的时间，约定的交房、办证时限、业主的实际损失、万豪旅游的支付能力等因素，酌情确定为合同约定的交房之次日起一年，即本案的合理期限自2014年12月31日至2015年12月30日。在该合理期限后，范应超作为商品房销售合同的一方当事人，在支付了首付款后未对合同的履行情况，尤其是对按揭贷款事宜办妥与否尽到充分的注意义务，故不应再由万豪旅游承担违约责任。万豪旅游认为按揭贷款不能办理系范应超的原因，证据不足，不予采信。故万豪旅游抗辩要求范应超按合同约定�付逾期付款违约金，于法无据，不予支持。至于万豪旅游要求范应超支付尾款，因其未提出反诉，本案不做一并处理。综上，双方诉讼请求合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、浙江磐安万豪旅游开发有限公司支付范应超迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计人民币25893元（其中迟延交房违约金按已付购房款189000元每日万分之三计算，自2014年12月31日至2015年12月30日，计人民币20695.5元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款每日万分之一计算，计人民币5197.5元，自2015年3月30日至2015年12月30日止）。限于判决生效后十日内履行。二、驳回范应超的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十�条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1203元（已减半收取），由范应超负担907元，浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担296元。限于判决生效后七日内交纳。
二审中，范应超提供以下证据：1、样品房照片一张以及房屋现状照片4张，证明现在的房屋状况不符合房屋交房的条件；2、万豪旅游负责人郭芸芸与六号楼业主的交涉记录光盘一份以及书面整理文字材料一份、涉案楼盘广告宣传单五张、不夜城现状的光盘一份、不夜城存在质量问题的照片6张，共同证明上诉人购买的是精装修房屋，价格也是按照精装修的房屋价格购买；房屋有质量问题，与宣传单不符合。经质证，万豪旅游对证据三性均有异议，认为真实性无法确认，涉案房屋经过磐安县规划建设消防等部门竣工验收备案，已具备交付条件；上诉人购买的商品房交付标准在商品�买卖合同附件四已经明确，并没有精装修交房的条款；且根据双方签订的委托经营管理协议，上诉人已经委托万豪旅游代为验收房屋，办理交接手续及涉案房屋四至装修等情况是由被上诉人根据自身需求进行处理。广告单明确约定“广告不作为购买要约，仅仅供参考”的字样。本院认为，双方签订的合同已对房屋的交付事项作了约定，并非精装修房屋，应以合同约定为谁，广告单不能作为交付房屋标准的依据，故对该证据本院不予确认。
万豪旅游公司提供以下证据：工商银行磐安支行向磐安县人民法院的答复一份，证明2014年7月之前，该行正常办理按揭贷款业务。经质证，范应超对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，事实上之前已不能办贷款。本院认为，工商银行磐安支行承办涉案楼盘的按揭贷款业务，应清楚办理贷款的时间，故对该证据予以�认。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及当地房地产形势等综合因素，酌情对约定的违约金计算标准作调整，并无不当。
综上所述，范应超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2406元，由上诉人范应超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 陈旻尔
审 判 员 黄良飞
二〇一七年九月十二日
代书记员 盛 菲