广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执异175号
案外人：陆细开，女，汉族，1952年11月14日出生，住广东省佛山市三水区，。
委托代理人：马晓阳，广东志江律师事务所律师。
申请执行人：谢超潼，男，汉族，1954年10月8日出生，住广东省佛山市南海区，。
委托代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。
被执行人：四会市绿茵房地产开发有限公司，住所地广东省四会市贞山街道贞山大道82号二楼B02房，统一社会信用代码91441284698109154E。
法定代表人：霍礼祥。
被执行人：霍秀连，女，汉族，1962年10月28日出生，住广东省佛山市三水区，。
上述两被执行人共同委托代理人温振良，男，汉族，1981年7月23日出生，住广东省四会市，。
本院在执行谢超潼与霍秀连、四会市绿茵房地产开发有限公司（以下简称绿茵公司）股权转让纠纷一案过程中，案外人陆细开对本院查封被执行人绿茵公司名下的位于四会市东城街道陶塘路绿茵幸福城2座首层035号商铺、3座首层037-041号商铺、4座首层042-046号商铺（以下分别简称035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺）提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2017年1月29日进行公开听证，案外人陆细开的委托代理人马晓阳，申请执行人谢超潼的委托代理人李孟杰以及被执行人霍秀连、绿茵公司的委托代理人温振良均到庭参加听证。本案现已审理终结。
案外人陆细开称：2016年1月15日，陆细开与绿茵公司签订商品房认购书，购买位于四××市××街道××路绿茵幸福城的23座商铺，其中包含035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺。签订认购书时，陆细开支付了定金1774260元，2016年6月30日，陆细开支付了剩余购房款23900000元，至此，陆细开已经全额付清购房款。2016年7月1日起，陆细开实际占有使用前述23座商铺。陆细开购买的前述23座商铺中，已有12座办理了网签手续，035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺因被法院查封而无法办理网签手续。陆细开购买前述23座商铺不存在任何过错，是善意第三人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院不得对035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺采取查封等强制措施。综上，请求法院终止对035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺的评估拍卖，并立即解封。听证过程中，案外人陆细开陈述035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺未能办理网签手续的原因是035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺曾作为贷款抵押物，只有抵押权人同意并办理注销抵押登记后才能办理网签手续。
申请执行人谢超潼辩称：陆细开提出的执行异议没有事实及法律依据，不应得到支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，需要同时符合四个条件，分别是“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。而本案中陆细开并不符合上述条件。其一，陆细开提供的商品房认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，不能认定为商品房买卖合同。其二，陆细开是在法院查封后才接收035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺的，不满足查封前已实际占有涉案标的的条件。其三，陆细开并未在查封前支付全部价款，也没有在035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺查封后按照法院要求将价款支付至法院指定账户。综上，本案中陆细开不符合对035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺主张权利的条件。
被执行人霍秀连、绿茵公司辩称：陆细开已经全额付清房款，035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺应当属于陆细开所有。听证过程中，被执行人霍秀连、绿茵公司陈述抵押权人广东四会农村商业银行股份有限公司于2016年7月同意并办理注销035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺抵押登记的手续；案外人陆细开支付的035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺购房款没有用于偿还申请执行人谢超潼的债权。
案外人陆细开在本案中举证如下：
1.陆细开身份证（复印件）1份，拟证明陆细开的主体资格。
2.【绿茵幸福城】商品房认购书（原件，核对后予以退回）23份，拟证明2016年1月15日，陆细开与绿茵公司签订商品房认购书，购买23座商铺。除部分商铺因有二楼单价分别为4641.63元/㎡、5507.03/㎡外，其他首层商铺均为10000元/㎡。
3.收据（原件，核对后予以退回）23份、进账单（原件，核对后予以退回）1份，拟证明陆细开于2016年1月15日支付定金1774260元，于2016年6月30日支付剩余价款23900000元。
4.交接验收表（原件，核对后予以退回）23份、入住协议书（原件，核对后予以退回）23份，拟证明035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺已交付陆细开占有使用的事实。
5.绿茵幸福城房屋销售情况证明（原件，核对后予以退回）1份、商品房买卖合同（复印件）12份，拟证明陆细开购买的23座商铺中已有12座办理了网签手续。
6.房地产估价报告（原件，核对后予以退回）1份，拟证明陆细开购买035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺的单价高于评估价。
经质证，申请执行人谢超潼对案外人陆细开提供证据1的“三性”请法院依法予以认证。对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，理由如下：首先，除了035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺外，另外12座商铺的认购书与本案无关；其次，认购书并非商品房买卖合同。对证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，理由如下：首先，案外人陆细开没有提供支付凭证，无法证明陆细开实际支付了定金；其次，定金为1774260元，如此大额交易采取现金支付方式有违常理；再次，进账单形成时间在法院查封035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺之后，即使该交易真实，案外人陆细开也应当按照法院的要求将剩余款项划入法院指定的账户，而不是直接支付给被执行人。对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，理由如下：首先，入住协议书中没有入住的时间，物业交接表交接时间显示为2016年7月1日，而法院查封035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺的时间是2016年6月8日，故案外人陆细开不满足“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件；其次，在035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺已被查封的情况下，被执行人绿茵公司擅自将035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺进行处置，属于无权处分，因此此时的交付应当视为无效。对证据5中绿茵幸福城房屋销售情况证明真实性予以确认，恰好证明案外人陆细开并未与被执行人就035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺签订书面的商品房买卖合同。证据5中商品房买卖合同的“三性”请法院依法予以认证，认为即使商品房买卖合同真实有效，也与035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺无关，与本案不具有关联性。对证据6真实性、合法性、关联性均无异议，请法院依法评估拍卖。被执行人霍秀连、绿茵公司对案外人陆细开提供的证据1-6真实性、合法性、关联性均无异议。
申请执行人谢超潼在本案中举证如下：
查封、扣押财产清单（复印件）2份，拟证明法院于2016年6月8日查封035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺。
经质证，案外人陆细开对申请执行人谢超潼提供证据的“三性”不予确认，其作为案外人并不知晓执行案件的进展情况。被执行人霍秀连、绿茵公司对申请执行人谢超潼提供证据的真实性没有异议，但其认为法院采取邮寄方式向其送达查封、扣押财产清单，邮件显示寄出时间为2016年6月23日，故其是在2016年6月23日后才知晓035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺被查封的情况。
被执行人霍秀连、绿茵公司在本案中未举证。
经审查，本院确认案外人陆细开提供证据1-6，申请执行人谢超潼提供证据的真实性。
本院经审查查明，谢超潼与霍秀连、绿茵公司股权转让纠纷一案，广东省高级人民法院于2014年4月14日作出的（2014）粤高法民二终字第20号民事调解书已发生法律效力，该调解书确认：一、霍秀连同意向谢超潼支付转让款及违约金16300万元，绿茵公司同意以销售绿茵幸福城在建23、24栋及36栋别墅的售楼款按照《关于重组两家项目公司的备忘录》以及《转让协议》的约定支付该款，依法应缴的税款各自承担。二、谢超潼、霍秀连、绿茵公司三方同意向广东省高级人民法院申请按本协议内容出具调解书。该调解书同时应由谢超潼送达给四会住建局，谢超潼自收到调解书之日起向本院申请解除对绿茵幸福城在建23、24栋及36栋别墅及绿茵公司44001707201053004057账户的查封，保留对霍秀连所持绿茵公司48%股权及霍秀连个人被查封的房屋的查封直至本协议履行完毕，霍秀连、绿茵公司保证以绿茵幸福城在建23、24栋及36栋别墅售楼款的监管账户由三方和四会住建局共同监管，在调解书作出之后解封之日起一周内，绿茵公司向谢超潼支付900万元，此后，绿茵公司于每周五将绿茵幸福城在建23、24栋及36栋别墅监管帐户内所有余额在扣除保质金和税金17%之后全部支付给谢超潼，在霍秀连、绿茵公司还清16300万元前从监管帐户对外转出的款项必须经三方和四会住建局同意。三、如霍秀连、绿茵公司违反本协议，谢超潼向法院根据本协议申请强制执行，并按每日万分之六计收逾期违约金。四、如绿茵幸福城23、24栋及36栋别墅售楼款不足以清偿谢超潼16300万元，则剩余部分继续由霍秀连和绿茵公司负责清偿。此外，还约定一、二审案件受理费及财产保全费用的承担事宜。2015年4月，谢超潼以霍秀连、绿茵公司未依照生效调解书履行付款义务为由向本院申请强制执行。本院于2015年4月23日立案执行，执行案号为（2015）佛中法执字第369号，申请执行标的为45313731.47元。后霍秀连、绿茵公司向本院提出执行异议，认为（2015）佛中法执字第369号案不应立案执行，本院于2015年11月18日作出（2015）佛中法执异字第51号执行裁定，驳回霍秀连、绿茵公司的异议请求。霍秀连、绿茵公司及申请执行人谢超潼均不服该执行裁定，向广东省高级人民法院申请复议，该院于2016年5月18日作出（2016）粤执复12号执行裁定，维持本院（2015）佛中法执异字第51号执行裁定。
本院在执行的过程中，于2016年6月8日向四会市房产管理局发出（2015）佛中法执字第369-5号协助执行通知书，查封了035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺，查封期限为三年，查封时间从2016年6月8日至2019年6月7日。
另查明，案外人陆细开于2016年1月15日与绿茵公司签订商品房认购书，向绿茵公司购买035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺以及绿茵幸福城1座1号铺、4-7号铺、9-11号铺、17号铺、2座32-34号铺。同日，案外人陆细开向绿茵公司支付定金1774260元，其中035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺的定金为1100000元。2016年6月30日，陆细开通过转账形式向绿茵公司支付剩余购房款2390000元，其中035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺剩余购房款为9577300元。案外人陆细开与绿茵公司就绿茵幸福城1座1号铺、4-7号铺、9-11号铺、17号铺、2座32-34号铺办理了商品房买卖合同网签手续。案外人陆细开于2016年7月1日完成前述商铺的交接验收手续。
本院于2016年7月11日委托广东浩宇房地产土地评估有限公司对035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺以及本院查封的绿茵公司所有的位于四××市××街道××路绿茵幸福城××别墅及对应的土地使用权价值进行评估，该公司于2016年10月22日向本院出具粤浩房估字[2016]第S10-00161号估价报告，确定上述标的价值5204万元。该估价报告于2016年10月27日送达申请执行人谢超潼及被执行人霍秀连、绿茵公司。
本院认为：本案是案外人就执行标的提出的执行异议，争议焦点是案外人陆细开是否对035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人陆细开应当举证证明其符合前述法律条文所规定的无过错不动产物权期待权的保护条件。具体分析如下：
第一，案外人陆细开是否在本院查封035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺前已与绿茵公司签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，案外人陆细开于2016年1月15日与绿茵公司签订的《商品房认购书》，虽然不是采取商品房买卖合同的形式签订，但是双方已经就035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺的面积、单价、总价款等具体内容进行明确约定，可以视为有效的书面买卖合同。《商品房认购书》形成于本院查封035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺（查封时间为2016年6月8日）前，故本院确认案外人陆细开在本院查封之前已与绿茵公司签订了合法有效的书面买卖合同。
第二，案外人陆细开是否在本院查封035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺前实际占有该不动产。案外人陆细开提供的《绿茵幸福城物业交接验收表》显示陆细开接收035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺的时间为2016年7月1日，明显滞后于本院查封035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺之后，故应当认定陆细开在本院查封前并未实际占有035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺。
第三，案外人陆细开在本院查封035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺后继续向被执行人绿茵公司支付剩余价款的行为是否因属于善意行为而被纳入保护范围。本案中，虽然案外人陆细开是在本院查封035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺后支付剩余价款的，但是陆细开作为案外人并不具备全面掌握房地产上动态权利限制的能力，故其按照合同约定进度向绿茵公司支付剩余购房款，并不存在过错。而且，陆细开2016年6月30日支付的剩余价款2390000元，不仅包括035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺的剩余价款，还包括同期购买的其他12套商铺的剩余价款，故陆细开与绿茵公司存在串通的可能性较小。至于绿茵公司收取剩余价款后的用途，属于绿茵公司对财产的支配问题，并非陆细开能够左右的，故不能以剩余价款没有用于执行来评价陆细开支付剩余价款的行为性质。综上，陆细开按照合同约定向绿茵公司支付剩余价款的行为属于善意行为，应纳入保护范围，本院确认陆细开已经全额支付035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺价款。
第四，未办理035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺过户登记的过错是否在于案外人陆细开。本院于2016年6月8日对035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺进行查封，在此情况下案外人陆细开既无法与绿茵公司办理商品房买卖合同网签手续，也无法办理过户登记手续，故案外人陆细开并不存在主观过错。
综上所述，案外人陆细开虽然在本院查封035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺前已与绿茵公司签订了书面买卖合同，并且已经支付全部价款，在未办理过户登记过程中也不存在过错，但是其并未在本院查封前合法占有035号商铺、037-041号商铺、042-046号商铺，故并不符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的无过错不动产物权期待权的保护条件。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人陆细开的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 李 慧
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 张宗馨