上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初16074号
原告(反诉被告)：尹明芬，女，1979年9月18日生，汉族，住安徽省芜湖市。
委托诉讼代理人：邢伟华，上海明伦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：侯秀英，女，1932年10月16日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：练文璇(系侯秀英之外孙女)，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：俞皓，上海李东方律师事务所律师。
被告：张玉，女，1965年2月14日生，汉族，住四川省。
原告尹明芬与被告侯秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。后经当事人申请，本院依法追加张玉作为被告参加诉讼。审理中，被告侯秀英提出反诉，本院依法受理后与本诉合并进行审理。经原告申请，本院依法委托鉴定机构对房屋的市场价值进行了司法鉴定。本案分别于2016年10月26日、2017年6月29日公开开庭进行了审理，原告尹明芬及其委托诉讼代理人邢伟华、被告侯秀英及其委托诉讼代理人练文璇、俞皓、被告张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹明芬向本院提出诉讼请求：1.解除原告与江某某签订的房地产买卖协议；2.二被告返还原告已付房款30万元；3.二被告赔偿原告损失173万元。审理中，原告自愿变更诉请3为：二被告赔偿原告损失164万元。事实与理由：2015年7月16日，原告与案外人江某某签订了关于本区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的买卖协议，房屋总价为97万元。原告于当日支付了30万元。在需要支付第二笔房款之前，原告发现无法联系江某某，直至2015年9月获悉江某某已经死亡。之后，原告多次联系被告希望其尽快办理继承手续，之后配合原告完成房屋交付，但被告却迟迟不肯配合。目前涉案房屋已经涨价173万元，导致原告遭受了巨大损失，故原告诉至法院，请求判如诉请。
被告侯秀英辩称：对诉请1，不愿意继续履行与原告签订的协议，同意解除协议；江某某去世后，原告曾找到被告侯秀英提出继续履行，侯秀英提出原告将之后的房款支付给侯秀英，但原告拒绝了。对诉请2，不同意返还房款30万元，房屋买卖系原告违约，已付房款应予没收。对诉请3，不同意赔偿涨价损失。江某某于2015年9月8日去世，而其妻子张玉于2003年离家出走，被告侯秀英于2016年3月8日登报寻人未果，所以才未办理继承手续。江某某的签字无法代表张玉，故合同无法履行。
被告张玉辩称：对诉请1，同意解除合同。江某某曾告知被告张玉动迁事宜，并表示分了安置房屋就卖掉，张玉回复称随便、不反对；虽然江某某卖房时未告知被告张玉，但即使告知了，张玉也不会反对，现在原告一直没有付房款而违约了，所以张玉不同意卖房了。被告对诉请2，不同意返还房款30万元，房屋买卖系原告违约，已付房款应予没收。对诉请3，不同意赔偿涨价损失。江某某与张玉系夫妻关系，但江某某卖房未告知张玉，故合同无效，张玉不应承担原告的损失。
同时，被告侯秀英提出反诉请求：1.解除房屋买卖协议；2.原告支付解约违约金247,500元(99万元×25%)、逾期罚金693,000元(每日990元，自2015年8月1日起计算至2017年6月29日，计700天)，合计940,500元。3.原告向被告侯秀英返还房屋配套商品房供应单原件、房屋动拆迁协议原件及安置房预约单原件。事实与理由：在原告支付了30万元之后，江某某将涉案房屋的配套商品房供应单原件、房屋动拆迁协议原件等交付给原告，但原告直至2015年7月31日仍未付定金以及第二笔房款。原告按约应承担违约责任，故被告提起反诉，请求判如诉请。
针对被告侯秀英的反诉请求，原告辩称：1，同意解除合同。2，不同意支付违约金。原告并非不愿意支付房款，而是原告一直在联系江某某无果，原告非常担心。原告通过中介人员联系了被告侯秀英，但侯秀英不说明实际情况，却说江某某去了老家。目前房价已经上涨，被告主张的违约金金额明显过高。3，原告诉请的房屋相关材料原件均在原告处，原告愿意按照法院判决处理。
经审理查明：2003年1月24日，江某某与张玉签署《结婚登记申请书》，办理了结婚登记手续。
2010年11月20日，江某某(乙方)与案外人上海国投置业有限公司(甲方)、上海闸北动拆迁实业有限公司签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方承租的徐家宅支路XXX号XXX室房屋被拆迁应得货币款总计907,944.38元，甲方同意乙方选购本基地提供的配套商品房松江韵意-139-1-9西号1002室。
2011年1月25日，江某某与案外人上海闸北动拆迁实业有限公司签订《安置房预约单》一份，约定江某某代表全户同意选择购买涉案房屋。
2013年6月25日，江某某签署对于涉案房屋的《配套商品房供应单》。
2015年7月16日，原告(乙方)、案外人江某某(甲方)、上海欣家房地产经纪事务所(丙方)签订《房地产买卖协议》一份，约定涉案房屋总价97万元为甲方净到手价；乙方于签订本协议前支付定金2万元，于2015年7月16日支付第一笔购房款30万元(含定金2万元)，于2015年7月31日前支付第二笔购房款18.5万元，于可办理产权过户手续三个月内，办理完过户手续后，以银行贷款形式支付剩余购房款48.5万元；甲方于2015年8月31日在收到48.5万元后当日将房屋交付给乙方，于2015年11月31日向房地产交易中心办理产证；双方于开发商大产证及动迁协议同时满3年或者产证登记日满2年，或者此期间国家出台其他相关交易过户或者房产税费政策期限为准，由乙方决定对乙方有利的时限办理过户更名交易手续；任何一方违反上述约定的属于违约，守约方有权单方解除合同，违约方影响守约方支付总房款金额的25%作为违约金；若涉及逾期，守约方尚未单方面解除合同期间，违约方每逾期一日还应按照总房价金额的千分之一向守约方支付违约金；若甲方违约，甲方除了须按约支付总房款金额的25%作为违约金及相关逾期违约金外，还应按照25%的年利率支付已付房款的利息。合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，原告(乙方)、案外人江某某(甲方)签订《房屋买卖补充合同》一份，约定该房产在办理产权过户登记前，甲方发生意外(包括但不限于失踪、死亡、丧失民事行为能力等)事件，其法定继承人、受益人或法定监护人应当无条件承继本合同为甲方设定的全部义务并继续履行本合同，确保该房产按时顺利过户给乙方，不得设置任何障碍；未按房产买卖协议付款时间约定支付房款，则甲方没收乙方已付款项并收回该房产，双方债务抵消；甲方无论因何种原因未将该房产过户更名给乙方的，则甲方即该房产的受赠人或者继承人和任何该房产的相关权利人应赔偿乙方购房本金、装修费、房款及装修费利息及中介服务费和其他损失合计二百三十六万元(小写1,940,000元)。合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，案外人张某代原告向江某某转账支付了28万元，江某某向原告出具了30万元的收款收据。
同日，江某某签署《房产出售人产权声明及承诺书》，言明其家庭成员同意本人处理此房屋产权，在双方约定该房产的过户时限起30日内本人及该房产的任何相关权利人无条件配合完成把该房产过户至原告或原告指定人员名下。
2015年7月19日，江某某被上海市公安局虹口分局决定责令接受社区戒毒三年(自2015年8月3日起至2018年8月2日止)。
2015年8月1日，中介工作人员向原告告知了被告侯秀英的电话XXXX****。
2015年9月8日，江某某报死亡。
2016年3月8日，被告侯秀英登报寻找张玉以处理江某某的身后事宜。
另查明，江某某母亲为侯秀英，其父亲江凤翱于1996年9月26日报死亡。涉案房屋于2013年4月26日登记于案外人上海韵意房地产开发有限公司名下。
审理中，上海大雄房地产估价有限公司受本院委托于2017年5月16日出具《住宅房地产市场价值估价报告》一份，对涉案房屋于2017年4月7日的市场价值鉴定为261万元。原、被告对此鉴定结论均无异议。二被告均表示江某某的继承人就是二被告。被告张玉表示涉案房屋系江某某个人财产，与张玉无关，并声明放弃继承江某某的所有财产(包括房产及银行存款)
同时，原告提交其与江某某的短信，拟证明原告一直联系江某某无果。该短信记录显示，原告于2015年7月30日向江某某发送短信称，后天是付第二次房款的时候，因为江某某手机停机，原告无法联系江某某，看到短信请回复。二被告认为短信系电子档案，对此不予认可，并认为江某某吸毒、死亡均不构成原告不付款的理由。
以上事实，由房地产买卖协议、房屋买卖补充合同、收款收据、银行凭证、上海市房地产登记簿、上海市城市房屋拆迁补偿安置协议、安置房预约单、配套商品房供应单、户籍摘录、房产出售人产权声明及承诺书、新闻晨报、结婚证复印件、婚姻登记申请书、上海市公安局社区戒毒决定书、短信、微信截图、住宅房地产市场价值估价报告以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告与江某某签订的房地产买卖协议、房屋买卖补充合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。关于江某某死亡后合同义务的承继问题，虽然涉案房屋目前登记在开发商名下，但涉案房屋从房屋拆迁安置补偿协议、安置房预约单、配套商品房供应单等证据可知，系由家庭共有房屋拆迁而来，同时涉案房屋也是江某某与张玉夫妻关系存续期间动迁安置取得，故涉案房屋属于江某某、张玉等人家庭共有的财产性权利，张玉作为共有人之一对江某某出售动迁安置房知晓且无异议，故张玉应履行配合原告过户等合同义务。现江某某已经死亡，其因上述合同之债所负的债务，应由其继承人侯秀英、张玉继承。现张玉明确放弃继承，被告侯秀英并未放弃继承，故侯秀英应在江某某的遗产范围内向原告履行合同义务。综上，张玉、侯秀英应共同承担履行合同的权利义务。
原告诉请要求解除协议，二被告均表示同意，故房地产买卖协议应予解除。至于合同解除的过错在于哪一方，从合同履行情况来看，在第二笔房款的付款期限即将届满的2015年7月30日，原告联系江某某未果，后通过中介于2015年8月1日获悉了侯秀英的电话，原告遂与侯秀英取得联系。被告侯秀英由此认为原告未按约于2015年7月31日前支付第二笔房款，应承担违约责任；原告则认为其因为找不到江某某，担心被骗，属于不安抗辩，才未支付第二笔房款。本院认为，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，应当先履行债务的当事人可以中止履行。本案中，根据双方的房屋买卖协议，原告应该先支付第二笔房款，再由江某某在原告决定的对原告有利的时限内履行配合过户的义务，而江某某的失联将导致江某某无法按照原告要求的时限履行过户义务，故原告以此为由进行抗辩而中止履行支付第二笔房款的义务，并无不当。相反，被告侯秀英明确表示不同意继续履行买卖协议，被告张玉认为原告未按期付款，亦不同意履行买卖协议，故协议无法履行的原因在于二被告，
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，江某某收取的30万元应由二被告返还给原告，原告收取的房屋相关材料原件亦应返还给江某某的继承人，故对相应诉请本院予以支持。如前所述，协议无法履行的原因在于二被告，故被告侯秀英相应的关于违约金、逾期罚金的反诉请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。原告诉请要求二被告承担违约责任，赔偿房价上涨损失的诉请，本院予以支持。至于应赔偿损失的金额，鉴于房屋已经上涨164万元，而总房款97万元中原告实际仅支付了30万元，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定二被告应赔偿原告房价上涨损失50万元。
至于共同返还房款及承担违约金的责任范围，本院认为，基于前述所称二被告具有共同履行的义务，故二被告应共同承担返还房款及支付违约金的责任。至于本案中二被告之间的责任承担方式，本院注意到，涉案房屋系家庭共同共有，被告侯秀英主张涉案房屋与张玉无关，而张玉主张系夫妻共同财产，与侯秀英无关，故二被告之间就涉案房屋的权属争议，以及涉案房屋涉及江某某部分的遗产继承分割问题，二被告可另寻其他方式解决。本案仅就原告与二被告之间的合同关系予以处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款第(四)项、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第三十条的规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)尹明芬与江某某签订的《房地产买卖协议》；
二、被告(反诉原告)侯秀英、被告张玉于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)尹明芬房款300,000元[其中被告(反诉原告)侯秀英限于在继承江某某的财产范围内承担责任]；
三、被告(反诉原告)侯秀英、被告张玉于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)尹明芬经济损失500,000元[其中被告(反诉原告)侯秀英限于在继承江某某的财产范围内承担责任]；
四、原告(反诉被告)尹明芬于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)侯秀英配套商品房供应单原件、房屋动拆迁协议原件及安置房预约单原件；
五、驳回被告(反诉原告)侯秀英的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16,580元，减半收取计8,290元，反诉案件受理费6,831元，司法鉴定费8100元，合计诉讼费23,221元，由原告(反诉被告)尹明芬负担7,984元(已付)，被告(反诉原告)侯秀英负担11,014元(已付6,831元，余款4,183元于本判决生效之日起七日内交付本院)、被告张玉负担4,223(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一七年九月六日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
……
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。