山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁16民终1434号
上诉人（原审原告）：滨州市市政工程管理处，住所地：滨州市黄河五路***号建设大厦*楼。
法定代表人：ＸＸ，该管理处主任。
委托诉讼代理人：王爱华，山东志城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：司文聪，山东志城律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：滨州市园林绿化管理处，住所地：滨州市滨城区渤海六路***号。
法定代表人：魏书锦，该管理处主任。
委托诉讼代理人：刘俊利，山东开言律师事务所律师。
上诉人滨州市市政工程管理处（以下简称市政工程处）因与被上诉人滨州市园林绿化管理处（以下简称园林处）买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2015）滨商重字2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
市政工程处的上诉请求:撤销一审判决，依法改判，支持上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一、对涉案争议旧院的介绍。1972年上诉人依法取得了涉案争议房屋座落的土地使用权，于1995年6月6日换发滨国用（95）第0326号国有土地使用证。该土地座落在滨州市黄河三路641号，四至是东：渤海四路，西：市农业局、军分区后勤部。南：黄河三路。北：军分区后勤部。土地用途：市政公用设施；土地性质为划拨土地；用地面积为21626.90平方米。涉案争议房屋座落的土地仅占其中一小部分。1993年原滨州市规划处，因和上诉人系同一大单位，经国土局批准租用了上诉人土地的北边面积2680.58平方米，折合4.02亩，建设了40户的职工宿舍楼一座，设立了一个小院，并在该院设立了变压器、取暖锅炉等配套设施。1998年，被上诉人为了改善职工住房，从小市规划局处购买涉案40户的住宅楼及院内配套设施。但土地使用权没有变动，仍登记在上诉人名下。2003年，滨州市西区开发建设，被上诉人为给职工改善住房条件，决定将1998年购买的40户住宅楼及旧院卖掉筹集资金在滨州市西城选址建新房。被上诉人2003年下发了《关于职工集资建房有关问题的通知》（滨国字（2003）16号文件），《通知》规定：职工集资建房的范围为本单位在职及离退休干部职工，按每平方米1000元分两次筹措集资；集资建房的筹集资金方式分两种形式，一是把旧院及40户住宅卖掉，二是凡想要新房的职工均参加集资，原宿舍楼集资款与第一次资金筹集不能相抵，在第二次筹集中相抵。涉案楼房40户职工均用房产作价5万元抵顶了建新房的集资款。被上诉人以250万元的总价将40户住宅楼和旧院卖给上诉人。此时，土地使用权没有变动，仍然登记在上诉人名下。自1993年开始，无论是原滨州市规划处建房、卖房，被上诉人卖房卖院，该块土地使用权一直没有变动，仍然登记在上诉人名下。2005年12月份，被上诉人新小区“锦城花园”新宿舍建成并交付使用。2006年1月份，被上诉人通知其所有在旧院居住的40户职工搬出旧院，迁入新居。被上诉人职工先后36户如期搬出旧院，迁入新居，还有四户拒绝搬出。上诉人的四位职工根据其房产分配强行搬入居住，被上诉人四户职工于2006年12月12日起诉至法院，要求上诉人和上诉人的职工承担侵权的民事责任。滨州市中级人民法院于2007年8月22日以[2006]滨中民一初字第16号民事判决书，依法驳回了被上诉人四位职工的诉讼请求。该案后经一审，发回重审、再审、再发回共折腾了6次，近6年的时间下发了6份裁判文书，最终山东省高级人民法院于2011年6月21日（2010）鲁民再终字第35号民事判决书依法驳回被上诉人四职工的诉讼请求。认定，涉案被上诉人有权处分40户住宅楼和旧宿舍院。至此，14年后被上诉人与上诉人的旧院买卖又回到了原点。判决生效后，被上诉人仍不按原买卖协议履行合同约定的过户义务。为此，上诉人于2012年11月29日向被上诉方发了律师函，要求被上诉方尽快履行义务，办理房产过户手续。但被上诉方接律师函后，拒绝履行义务。无奈，上诉人于2013年7月23日在滨城区法院提起对被上诉人的诉讼，要求其履行合同义务，并承担违约责任。被上诉人收到上诉人巨额卖房款后，故意拖延履行合同义务的时间，给上诉人造成巨大的损失，望法庭明查这一事实。第二，被上诉人有权处置40户住宅楼并有能力为上诉人办理涉案40户住宅楼的产权变更登记。上诉人与被上诉人签订《宿舍院买卖协议》是合法有效协议，山东省高级人民法院认定被上诉人有权处置涉案40户住宅楼。（2010）鲁民再终字第35号民事判决书的判决内容认定“本院认为，园林处与市政工程处两个单位为改善各自单位职工住房条件，根据自身情况，园林处采取整体出售宿舍院、职工集资等方式建新房，而市政工程处采取整体购买方式，出售给职工。园林处所采取的方式，是当时我国深化城镇职工住房改革中出现的做法，符合中国国情。2003年8月5日，园林处下发《关于职工集资建房有关问题的通知》（滨园字[2003]16号文件），该《通知》第六条规定“园林处原宿舍集资款与第一次资金筹集不能相抵，在第二次筹集中相抵”，且张汝玲等四上诉人也与其他职工一样，在新建住房集资时因原有住房而抵顶5万元，可以推知四上诉人对上述政策是知道或应当知道的，张汝玲等四上诉人确定新房户型并办理相关手续，应当视为其与园林处就滨州市渤海四路的旧房处理达成一致，且滨州市渤海四路园林处住宅楼原40户除张汝玲等四上诉人外均按园林处要求搬出原房屋。张汝玲等四上诉人占有了新房却没有按照规定交出旧住房及房产证，其行为违背了诚实信用原则。”上诉人认为，被上诉人的40户职工在2003年接到《关于职工集资建房有关问题的通知》并按照文件要求选定了新户型时，就与被上诉人形成了明确的委托和授权关系，被上诉人的40户职工同意授权被上诉人处置其40户职工的房产。否则的话，被上诉人36户职工不会主动迁出旧房交出房产证，并搬进新居。被上诉人处分其40户职工的房产和旧院的行为，是在2003年6月。一审法院用2007年实施的《物权法》按物权和债权进行区分和调整，整了2003年的涉案民事行为，严重违背了我国法律无溯及力的法律适用原则。最重要的是一审法院的判决否认了滨州中院（2006）第16号民事判决书和山东省高级人民法院（2010）鲁民再终字第25号民事判决书已认定的事实。用了一个文字游戏将争议了14年的我方民事权益、将上诉人用巨额资金给我方40户职工所购置的房产化为泡影。
园林处辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，对上诉人的上诉请求，不应予以支持。
市政工程处向一审法院起诉请求：1.确认园林处出售给市政工程处的黄河四路以南院内40户旧宿舍楼产权归市政工程处所有，园林处履行合同义务，协助办理过户手续；2.园林处按合同约定支付违约金25万元，并赔偿市政工程处经济损失；3.诉讼费用由园林处承担。
一审法院认定事实:1998年，园林处购买了原滨州市规划处在市政工程处院内的40户住宅楼一幢及变压器、取暖锅炉、储藏室等其他配套设施（该院落土地使用权人为市政工程处），分配给本单位职工居住。2001年2月，经房改，园林处40户职工取得了上述所住房的全部产权。2003年6月23日，园林处（出卖方、甲方）为在锦城花园园林小区集资兴建新宿舍楼，遂与市政工程处（买受方、乙方）协商签订《宿舍院买卖协议书》。协议约定：出卖方和买受方经平等协商，就甲方职工现居住宿舍院出售给乙方达成一致意见；该宿舍院位于黄河四路以南120米处，东邻渤海四路，南邻乙方车库，西邻军分区教导队宿舍，北邻军分区教导队小路，总占地面积4.02亩，该院土地原归乙方，乙方购回该院土地使用权；该宿舍院现有40套住宅宿舍楼一座及其他所有配套设施；该宿舍院售价总额为250万元，该协议书签字之日，乙方交付甲方人民币150万元，余款100万元在2004年10月11日付清，甲方即搬出该宿舍院；该协议书签订后，甲方向乙方提供该宿舍院一切技术性资料，并及时协助乙方办理房产过户手续；甲方必须在乙方付清购房款十日内搬出该宿舍院，并对院内及住户内现有设施不得进行故意性损坏；若因不可抗力、国家、省、市政策变化引起该合同不能履行，甲方退回乙方所付款项，本合同解除；甲、乙双方必须认真履行本协议规定的义务，违者向对方承担总售价10%的违约金，并赔偿由此给对方造成的损失。2003年6月24日、7月26日和8月15日，市政工程处分别向园林处交付转让款20万元、80万元和150万元。2003年8月5日，园林处下发《关于职工集资建房有关问题的通知》（滨园字[2003]16号文件），该《通知》规定，职工集资建房的范围为本单位在职及离退休干部职工，按每平方米1000元分两次筹措集资。同时，由各要房职工自由选择户型，如资金不足，只要符合政策，由园林处统一办理贷款手续。关于此次集资建房与职工原住房的关系，该《通知》第六条规定：“园林处原宿舍楼集资款与第一次资金筹集不能相抵，在第二次筹集中相抵”。后来，在市政工程处院内旧宿舍楼居住的40户职工均以原有旧宿舍楼住房抵顶集资房款5万元。2005年12月份，锦城花园园林小区的新宿舍交付使用。2006年1月份，园林处通知在旧宿舍楼居住的40户职工搬出旧楼迁入新居，其中的36户职工如期搬入新楼交出旧楼，张汝玲等四户以园林处将自己拥有全部产权的房屋、在不知情的情况下出售给市政工程处为由，拒绝搬出旧楼。2006年3月24日，张汝玲等四人在没有退出旧住宅楼的情况下，又将新宿舍楼门锁更换，搬入居住。2006年8月23日，市政工程处单位的宋德玉等四人找来车辆及部分人员，将张汝玲等四人旧宿舍楼内财产搬出后，入住相应的房屋。2006年12月12日，张汝玲等四人向滨州市中级人民法院提起诉讼，要求市政工程处、园林处两单位及宋德玉等四人停止侵权、排除妨碍、返还房屋、赔偿损失。2007年8月22日，滨州市中级人民法院判决驳回张汝玲等四人的诉讼请求。2011年6月21日，山东省高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。涉案旧宿舍楼房屋产权证仍登记于园林处原先居住的40户职工名下，市政工程处40户职工虽居住上述宿舍楼中，至今未取得房屋产权证。诉讼双方就涉案房产协商办理过户手续未果，诉至法院。
一审法院认为，市政工程处与园林处协商签订的《宿舍院买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，属有效合同。关于市政工程处请求将涉案的40户旧宿舍楼确认归其所有及要求园林处并协助办理房产过户登记的诉讼请求，法院经审查认为，涉案的40户旧宿舍楼现虽然由市政工程处单位的40户职工实际占有使用，但其产权仍登记在园林处单位的40户职工名下，从物权角度，园林处单位40户职工仍是物权法意义上的房屋所有权人，市政工程处仅享有依据合同对园林处的债权请求权，而无权请求确认涉案房屋归已的物权请求权，故市政工程处请求对涉案房屋确权诉讼请求，于法无据，不予支持。基于上述分析，既然园林处的40户职工仍是物权法意义上的所有权人，市政工程处要求不享有所有权的园林处履行办理过户登记即属法律上和事实上的不能，故对该诉讼请求，法院亦不予支持。由于园林处未按约定的期限交付房屋，也未履行市政工程处协助办理房产证的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。市政工程处要求园林处支付违约金25万元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，法院予以支持。关于园林处所提《宿舍院买卖协议书》无效的答辩意见，法院经审查认为，诉讼双方签订上述协议时，园林处虽尚未取得涉案40户房屋的所有权，但无权处分行为并不影响协议的效力。双方之间的协议并不符合合同法第五十二条规定的关于合同无效的情形，协议有效，园林处的该答辩意见，法院不予采纳。关于园林处所提市政工程处请求超过诉讼时效的答辩意见，法院经审查认为，既然市政工程处的确权和过户的基础请求不予支持，自然本案不涉及诉讼时效问题，故对该答辩意见，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、滨州市园林绿化管理处于本判决生效后十日内向滨州市市政工程管理处支付违约金25万元；二、驳回滨州市市政工程管理处的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由滨州市园林绿化管理处负担。
二审诉讼中，诉讼双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的诉争焦点为市政工程处请求确认涉案宿舍楼产权归属及园林处协助办理产权过户登记的诉求应否予以支持。本案系合同纠纷而非物权纠纷，涉及的是合同的约定的债权请求权应否予以支持的问题，市政工程处确认所有权的诉求本院不予支持。本案争议的院落及房屋系在国有划拨土地上所建，房屋所有权和土地使用权登记于不同的主体名下。签署《宿舍楼买卖协议书》至今，涉案的房屋仍登记于被上诉人原40名职工名下，土地使用权登记于上诉人市政工程处名下，现房屋实际使用人为市政工程处原40户职工，房屋登记权利人为园林处原40户职工，申请过户登记的主体为法人事业单位市政工程处，被申请履行过户义务的主体为法人事业单位园林处。市政管理处关于园林处协助办理过户手续的诉求，涉及到多名案外人的权益和义务，而合同本身并未为案外人创设权利和义务。况且，自合同签订至今，社会生活发生重大变化，《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》，分别于2015年3月1日和2016年1月1日施行，确立了不动产统一登记原则，规定了包括土地和地上附着物在内的不动产单元的法律概念，如进行不动产转移登记需按照上述《条例》及《条例实施细则》予以办理。综上，上诉人市政管理处关于办理过户登记的诉求，因实际履行的现实障碍，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人滨州市市政工程管理处负担。
本判决为终审判决。
审判长 景晨光
审判员 王 琳
审判员 刘 洋
二〇一七年十月三十日
书记员 张 智