上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初11383号
原告：上海江南造船厂，住所地上海市宝山区。
法定代表人：任芳德，厂长。
委托诉讼代理人：彭春桃，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许斐，上海市锦天城律师事务所律师。
被告：上海盛坚机械工具有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：胡和平，经理。
原告上海江南造船厂与被告上海盛坚机械工具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。法官助理黄莺负责本案的审判辅助工作。原告上海江南造船厂的委托诉讼代理人许斐、被告上海盛坚机械工具有限公司的法定代表人胡和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海江南造船厂向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告所欠租金及水电费合计人民币74,273.46元(以下币种均为人民币)(2014年10月的租金12,083元，加上水电费77,190.46元，再减去被告已支付的15,000元，剩余未支付74,273.46元)；2、请求判决被告支付应承担的违约金人民币17,854.69元(被告拖欠费用总额89,273.46元的20%)。事实和理由：2011年9月13日，原被告签订《租赁协议》，约定被告向原告承租上海市逸仙路XXX号编号65-203建筑底层房屋，租期自2011年11月1日至2014年10月31日止，并约定了租金及水电费标准、付款方式，及违约责任等合同主要内容。2016年4月12日，被告向原告出具《支付拖欠租金等费用承诺书》，约定拟分两期支付拖欠的租金和水电费，若未按照承诺书上的节点支付拖欠费用，被告应按照拖欠费用89,273.46元的20%承担违约金。但是嗣后，被告并未按上述承诺书的约定履行付款义务。原告为维护其合法权益，故涉讼。
被告上海盛坚机械工具有限公司辩称，2014年10月31日租赁合同没有终止，原、被告口头达成协议，合同续签。2014年10月的租金被告确实没有支付，当时说好租金三个月一付，原告要求通过第三方支付租金，故可能漏付了一个月租金。2016年4月12日的承诺书是胡和平写的，之后已支付了15,000元。但是承诺书是原告打印好后让被告签字的，故被告不认可20%的违约金，20%的标准也过高，不同意支付违约金。2014年11月1日开始，被告向二房东傲汇公司支付租金，支付至2015年7月，租金标准和原租赁合同相同，傲汇公司没有和被告签订合同。傲汇公司的身份是什么，被告不清楚。在被告和原告的合同到期前，傲汇公司找到被告，说其受江南造船厂的委托代收房租，原告对此也是清楚的。被告没有向傲汇公司支付过押金，被告向原告支付的押金25,000元要求抵扣被告欠付原告的租金。对原告要求被告支付的租金和水电费的金额有异议，被告欠付的没有这么多。被告对账后，认为被告应付的水电费为49,191.42元(扣除15,000元之后)、租金为12,083元，欠付总金额为36,274.42元(减去25,000元)，同意支付。租赁期间，被告遭受两次水灾，对被告造成损失，要求原告赔偿4个月房租，此意见仅作为答辩意见。
本院经审理查明以下事实：
2011年9月13日，原、被告签订《租赁协议》，约定租赁范围为上海市逸仙路XXX号，编号65-203建筑底层房屋，建筑面积500㎡。租赁期限自2011年11月1日至2014年10月31日止。年租金为人民币145,000元，先付后用。合同约定，被告应于本协议签订之日起3日内，向原告支付保证金25,000元。2016年4月12日，被告向原告出具《支付拖欠租金等费用承诺书》，承诺：1、总计拖欠的89,273.46元租金和水电费拟分二期完成支付，具体支付节点为：2016年4月30日前先行支付20,000.00元，其余69,273.46元保证于2016年8月15日前支付完毕。2、我公司如未按上述节点履行支付拖欠费用，则将承担违反承诺责任，愿意支付拖欠费用总额89,273.46元20%违约金。胡和平作为被告的法定代表人在承诺书下方签字确认。嗣后，被告向原告支付共计15,000元。
另查明，系争房屋原系案外人东海船舶修造厂所有，2005年东海船舶修造厂严重亏损，无力清偿到期债务，向杨浦区人民法院申请破产，嗣后，系争房屋于2006年通过司法拍卖过户至原告名下。
庭审中，被告为证明其主张，向本院提供：1、水电费付款情况汇总及银行回单、水电费增票及金额，证明被告拖欠的金额并无原告主张的这么高；2、照片一组，证明下雨漏水，造成被告机器损坏，要求原告赔偿4个月房租。
被告对上列证据的质证意见为：1、对银行回单真实性无异议，但对被告自行制作的的水电费付款情况表真实性不予认可；2、真实性不予认可，被告陈述的漏水损失没有证据佐证，不同意向被告支付4个月房租。
庭审中，原告表示，原被告的租赁合同于2014年10月31日到期终止，之后原告将系争房屋出租给案外人，案外人再将房屋转租给被告。转租合同关系的主体是被告与案外人。另，原告收取了被告的押金25,000元，还在原告处，要求没收押金，抵扣被告欠付的金额。
本院认为，原被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思的体现，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，理应恪守。被告表示合同到期后，双方口头约定续签合同，但却未提供相应证据予以证明，且在庭审中自认合同到期后的租金系支付给案外人傲汇公司，故本院认为原被告的租赁合同于2014年10月31日到期终止。根据2016年4月12日被告出具的《支付拖欠租金等费用承诺书》，被告自认拖欠原告租金及水电费共计89,273.46元，并承诺了具体支付节点。然嗣后，被告仅支付了15,000元，并未实际按照承诺书履行付款义务，显属违约。故原告主张被告支付拖欠的租金及水电费共计74,273.46元及迟延付款的违约金，具有事实和合同依据，本院予以准许。关于违约金标准问题，被告提出过高并要求法院调整，该意见于法不悖，本院可予以考量。从本案双方履行合同的实际出发，综合考察违约方的违约故意、守约方的实际损失，兼顾公平合理、等价有偿等基本民法原则，本院酌情将违约金调整为6,249元，原告所主张高于上述金额的违约金部分，本院不予支持。关于押金，租赁合同到期终止后，原告收取的押金理应返还，现原被告均要求在本案中一并处理押金，用于抵扣被告欠付的相关费用，于法不悖，本院予以准许。至于被告表示其应付的租金及水电费金额远低于原告主张的金额及承租期间的两次水灾对其造成的损失的抗辩意见，均无相关证据可以佐证，亦无合同依据，本院不予采信。故综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告上海盛坚机械工具有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海江南造船厂支付租金及水电费共计49,273.46元(已扣除押金25,000元)；
二、被告上海盛坚机械工具有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海江南造船厂支付违约金6,249元；
三、原告上海江南造船厂的其余诉讼请求，不予支持。
案件受理费2,103元，由原告上海江南造船厂负担290元，被告上海盛坚机械工具有限公司负担1,813元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
人民陪审员 时金兰
人民陪审员 宋宝威
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。