南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2803号
原告苗志辉，男，汉族，1982年9月4日生，无业。
被告高民生，男，汉族，1962年2月9日生。
委托代理人孟凡营，江苏冠文律师事务所律师。
被告唐辉，男，汉族，1979年11月26日生。
原告苗志辉诉被告高民生、唐辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理，依法由代理审判员孙燕适用简易程序，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告苗志辉、被告高民生的委托代理人孟凡营及被告唐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苗志辉诉称：坐落于本市鼓楼区XX路89号5幢3单元2502室房屋的所有权人系朱惠琴，原告受朱惠琴委托处理该房屋的租赁事宜。2014年6月20日，原告与被告高民生签订了《租房协议书》，约定由被告高民生承租该房屋，租赁期限为2014年6月20日至2015年6月20日，租金3400元／月，每半年支付一次，提前一个月支付下半年租金。合同签订后，被告高民生将该房屋交由被告唐辉居住使用。2015年3月20日前，被告高民生通过中介公司向原告表示不再租赁该房屋，解除双方的租赁合同关系，并向原告支付违约金3400元。合同解除后，两被告未将该房屋返还原告，亦未支付占有使用费，故原告诉至法院，请求判决：1.两被告腾空并返还本市鼓楼区XX路89号5幢3单元2502室房屋；2.被告高民生按3400元／月标准，支付自2015年3月21日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。3.两被告承担本案诉讼费用。
被告高民生辩称：原告与被告高民生之间的租赁合同已于2015年3月20日解除，自2015年3月21日起，该房屋由被告唐辉占有、使用，被告唐辉应承担返还房屋并支付房屋占有使用费的责任，故请求法院驳回原告对被告高民生的诉讼请求。
被告唐辉辩称：被告唐辉于2014年7月初入住上述房屋。2013年10月29日中午，被告唐辉在被告高民生办公室内被其同事打伤，为方便被告唐辉康复治疗，被告高民生租赁该房屋并交由被告唐辉居住使用，现被告唐辉生活不能自理，无生活来源，亦无其他房屋居住，故被告唐辉不能从该房屋中搬走，希望被告高民生所在单位南京宁列经贸公司出面解决被告唐辉的问题。
经审理查明，坐落于本市鼓楼区XX路89号5幢3单元2502室房屋登记的所有权人为朱惠琴。2014年3月22日，朱惠琴出具委托书，载明全权委托原告出租案涉房屋，委托期为2014年3月20日至2016年4月20日，不得群租。
2014年6月20日，原告（甲方）与被告高民生（乙方）签订了《租房协议书》，约定甲方租给乙方本市鼓楼区XX路89号5幢3单元2502室房屋，租期为一年（2014年6月20日至2015年6月20日）；双方约定租金为3400元／月，每半年支付，提前一个月支付下半年租金，另收押金3400元，在本合同到期时房屋设施无损坏且各项费用结清后退还给乙方；在租期内，甲方不得随意收回房屋，不得随意增加租金，如因拆迁等特殊原因需收回房屋，则由甲方退还剩余租金方可收回房屋；乙方必须遵纪守法，不得私自转租给他人，禁止一切违法活动，乙方如想续租，应在房屋租赁期满前30日将续租意向书通知甲方，甲方在同等条件下优先考虑乙方续租的要求；本合同约定条款，甲、乙双方应共同遵守，如有一方违约，则违约方须向守约方支付一个月租金作为赔偿，违约方支付中介费等等。协议签订后，原告将案涉房屋交付被告高民生，被告高民生向原告支付押金1000元，并分两次共向原告支付租金30600元（2014年6月20日至2015年3月20日）。
2014年7月，经被告高民生安排，被告唐辉占有、使用案涉房屋。现案涉房屋仍由被告唐辉占有、使用。
2015年3月20日，原告与被告高民生协商解除租赁合同，被告高民生向原告支付违约金3400元（其中1000元押金冲抵）。
2015年4月2日，原告向南京市公安局鼓楼分局阅江楼派出所报警，该派出所接处警工作登记表的处警经过及结果载明：“民警到达现场了解，房主苗志辉将房子租给了一个人，但这个人却又让别人住了，房主不知情，并且住户不愿搬走，租房的人也不给房租，民警让租房的人来也不来协商，民警告诉报警走其他合法途径解决。”
2015年5月31日，朱惠琴出具情况说明，明确同意以原告的名义签订案涉房屋的租赁合同，并在国家法律法规准许的前提下由原告主张关于案涉房屋租赁中的相关权益，有效期至2015年12月31日止。
因两被告既不返还案涉房屋，亦不支付房屋占有使用费，原告遂诉至法院，请求判如所请。
审理中，被告高民生陈述两被告系朋友关系，被告唐辉在被告高民生单位被其他人打伤，被告高民生及其单位已经为被告唐辉垫付了医疗费，为方便被告唐辉治疗，被告高民生作为朋友出面租赁案涉房屋并支付租金，已经尽到朋友的道义，没有义务继续支付案涉房屋的租金及其他费用。
原告陈述双方解除合同后，原告要求被告高民生返还案涉房屋，被告高民生没有返还；被告高民生陈述双方解除合同后，被告高民生已向原告告知实际使用案涉房屋的是被告唐辉，并且被告高民生已向被告唐辉告知该情况，负有腾房义务的是被告唐辉而不是被告高民生。
因被告高民生不同意调解，致本案调解不成。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、委托书、租房协议书、情况说明、接处警工作登记表等证据为证，予以证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告高民生签订的《租房协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于原告要求两被告腾空并返还房屋的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告高民生的租赁合同解除时，原告并未放弃向被告高民生主张返还案涉房屋的权利，被告高民生作为承租人应当返还租赁物即案涉房屋。原告与被告高民生的房屋租赁合同解除后，被告唐辉作为被告高民生同意入住租赁房屋的实际使用人，其与原告之间既无合同约定，亦无法律规定可以使用案涉房屋的情形，被告唐辉应当配合被告高民生腾空并迁让案涉房屋。
关于原告要求被告高民生支付房屋占有使用费的问题。本案中，原告受案涉房屋所有权人朱惠琴的委托，将案涉房屋进行出租，并可以与承租人签订合同及主张因租赁合同产生的相关权益。双方合同签订后，被告高民生向原告支付了合同解除之日（2015年3月20日）前的租金，合同解除后，被告高民生未能返还租赁房屋，并将该房屋由被告唐辉继续使用，被告高民生应承担租赁合同解除次日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费。原告主张按照3400元／月标准计算房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告高民生、唐辉于本判决生效之日起十日内将本市鼓楼区XX路89号5幢3单元2502室房屋腾空并返还原告苗志辉。
二、被告高民生于本判决生效之日起十日内向原告苗志辉支付自2015年3月21日起至实际返还上述房屋之日止按照3400元／月标准计算的房屋占有使用费。
如果被告高民生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费225元，因适用简易程序减半收取112.5元，由被告高民生负担（原告已预交，被告高民生于本判决生效之日起十日内加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 孙燕
二〇一五年六月八日
见习书记员 王进