四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川2021民初1835号
原告：刘自能，男，1974年9月12日出生，汉族，住安岳县。
委托诉讼代理人：倪文龙，四川强德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾红梅，四川强德律师事务所律师。
被告：况明海，男，1970年10月1日出生，汉族，住安岳县。
委托诉讼代理人：ＸＸ仪，四川兴岳律师事务所律师。
被告：周宗志，男，1968年2月19日出生，汉族，住安岳县。
委托诉讼代理人：汪雪雪（周宗志之女），女，1994年11月26日出生，住安岳县。
被告：汪中均，女，1971年1月27日出生，汉族，住安岳县。
被告：王良琼（系死者付相燮母亲），女，1952年5月5日出生，汉族，住安岳县。
被告：罗祥辉（系死者付相燮妻子），女，1971年8月1日出生，汉族，住安岳县。
被告：付悦（系死者付相燮长女），女，1992年6月20日出生，汉族，住安岳县。
被告：付宇航（系死者付相燮次子），男，1997年6月5日出生，汉族，住安岳县。
原告刘自能与被告况明海、周宗志、汪中均、王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，因被告王良琼下落不明，本院裁定转为普通程序，于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告刘自能及其委托诉讼代理人倪文龙、曾红梅，被告况明海及其委托诉讼代理人ＸＸ仪，被告周宗志的委托诉讼代理人汪雪雪到庭参加诉讼，被告汪中均、王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
刘自能向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法调解或判决况明海、周宗志、汪中均、王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航立即将刘自能购买的龙台镇花园街C号门面（面积为76平方米）的权属登记于刘自能名下，并承担一切税费及手续费；2.请求人民法院调解或判决由况明海、周宗志、汪中均、王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航按协议约定向刘自能支付房屋总价款的30%的违约金。事实及理由：况明海、周宗志、付向燮(以下称合伙人)合伙开发建设龙台镇花园街楼盘，由周宗志之妻汪中均负责收房款等具体事宜。2009年11月9日，况明海、周宗志、付向燮将开发建设的龙台镇花园街C号门面（面积约76平方米）出售给刘自能。经协商一致，况明海代表合伙人与刘自能签订《购房售房协议》，协议第六条约定：C号门面（面积约76平方米），房屋总价为126800元。协议第七条约定:协议签订时，刘自能向合伙人支付100000元人民币，余款26800元待交付两证时刘自能一次性付清。协议签订后，刘自能向合伙人支付购房款100000元，况明海向刘自能出具100000元的《购房款收据》一张。协议签订当日，合伙人将房屋交付刘自能使用，但至今未为刘自能办理两证。付相燮于2017年3月15日因病去世，王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航是付相燮第一顺位继承人。刘自能按约履行了自己的义务，合伙人已履行房屋交付义务，但至今未将门市权属登记至刘自能名下，其行为严重侵害了刘自能的合法权益。
况明海辩称，1.况明海、周宗志、付相燮合伙修建龙台镇花园街房屋,况明海与刘自能签订合同将房屋出售给刘自能，刘自能给付房款100000元属实；2.涉案房屋在出售给刘自能前已登记在案外人王红名下，故况明海属无权处分行为，该《购房售房协议》应当无效。请求人民法院驳回刘自能的诉讼请求。
周宗志辩称意见与况明海一致。
汪中均提供书面答辩状辩称，汪中均不是况明海、周宗志、付相燮合伙开发房屋的合伙人，未参与过任何房屋的买卖行为，不是合同的相对人，不应承担本案的责任。请求人民法院驳回刘自能的诉讼请求。
王良琼、付悦、付宇航提供书面答辩状辩称，1.本案系合伙修建房屋，合伙人与刘自能签订合同出售房屋，应当适用合伙的相关法律规定。王良琼、付悦、付宇航不是合伙人，也不是合同相对人；2.付相燮于2017年病故，死亡后无遗产可供继承，故不应对付相燮生前的债务承担民事责任。请求人民法院驳回刘自能的诉讼请求。
罗祥辉提供书面答辩状辩称，1.本案系合伙修建房屋，合伙人与刘自能签订合同出售房屋，应当适用合伙的相关法律规定。罗祥辉不是合同相对人，不应承担本案责任；2.1996年11月至2016年7月4日，罗祥辉与付相燮不是夫妻关系，且合伙建房在此时间段，故罗祥辉不是本案适格被告；3.付相燮于2017年病故，死亡后无遗产可供继承，故不应对付相燮生前的债务承担民事责任。请求人民法院驳回刘自能的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人提供证据认定如下：
1.刘自能提供的《居民身份证》、《户口簿》、《结婚证》、《常住人口登记表》、《四川省人口信息（户籍）证明》、《亲属证明》，拟证实原、被告主体身份信息及刘自能与谢家宪是夫妻关系、王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航与付相燮间的亲属关系。被告况明海、周宗志对证据三性无异议。本院审查认为，证据能证明双方当事人的基本信息，符合证据三性，本院对证据的证明效力予以确认。
2.刘自能提供的《购房售房协议》、《收条》、《电费发票》《水费专用发票》、《气费收据》，拟证实原、被告签订购买《购房售房协议》真实有效，原告已经按照《购房售房协议》履行缴款义务，并取得购买门市的使用权。被告至今仍未将原告购买门市过户登记在原告名下。被告况明海、周宗志认为，对证据本身真实性无异议，但证据与本案关联性有异议。本院经审查认为，证据反映了刘自能与况明海签订《购房售房协议》，刘自能向况明海缴款购房款100000元，并实际占有、使用涉案房屋。证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对证据的证明效力予以确认。
3.刘自能提供的《民事判决书》，拟证实况明海、周宗志、付相燮合伙开发建设龙台镇花园街商品房的事实经过及合伙人对刘自能继续履行合同义务应当承担连带责任。被告况明海、周宗志认为，对证据的真实性无异议，但与本案无关联。本院审查认为，《民事判决书》是本院生效的法律文书，本院对其证明效力予以确认。
4.刘自能提供的何兴贤、陈良琼、罗光会、高晓权等与付相燮等三合伙人签订的《购房售房协议》、周宗志、汪中均向付才强、何兴贤等出具的房款收据、谭德贵诉付相燮等三合伙人的庭审笔录、王红、付悦、刘自能、蒋宗元名下房产信息，拟证实况明海、周宗志、付相燮合伙修建龙台镇花园街房屋，并约定每一合伙人均可向外签订售房协议，出售合伙人共有房屋，协议对每一位合伙人均有约束力，汪中均负责收房款；刘自能所购买房屋至今未过户登记在刘自能名下，于2007年4月被登记在王红名下，并向信用合作联社抵押。被告况明海、周宗志认为，况明海、周宗志、付相燮合伙修建龙台镇花园街房屋无异议，对其他证据本身无异议，但达不到原告的举证目的，且与本案无关联。本院审查认为，上列证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院对其证明效力予以采信。
5.刘自能申请的证人王红、陈于良、秦茂华的证言。拟证实刘自能向况明海购买房屋，并缴纳购房款，经刘自能多次催促，被告至今未办理产权过户手续。王红曾出售土地使用权给付相燮，现登记在大王红名下并抵押贷款的涉案房屋，不是王红所有的房屋。被告况明海、周宗志认为对证人证言无异议。本院审查认为，证言反映事实与本案具有关联性，且与本案其他证据能相互印证，本院对其证明效力予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年3月15日，付相燮因病死亡。付相燮第一顺序法定继承人为：母亲王良琼、妻子罗祥辉、长女罗悦、次子付宇航。2006年，况明海、周宗志、付相燮各出资100000元合伙共同修建龙台镇花园街房屋并口头约定：每家人均可以三合伙人的名义对外出售房屋，汪中均负责收钱，付相燮负责办理房屋产权手续，利润按三股平均分配。龙台镇花园街房屋于2007年竣工，共七层，底层为四个门面，2、3、4、5、6层各三套住房，第7层一套住房。从2006年底起，况明海、周宗志、付相燮即以口头约定的内容、分工开始对外售房。2007年，涉案房屋在王红不知情的情况下被登记在王红名下，并设置抵押贷款。2009年11月9日，况明海代表合伙人与刘自能签订《购房售房协议》，协议主要载明：甲方：况明海、周宗志、付相燮乙方：刘自能甲方将合伙修建的坐落于龙台镇花园街C门面以126800元出售给乙方，由乙方在协议签订时给付甲方100000元，余款26800元在交付两证时一次性付清；办理两证所产生的一切税费、手续费由甲方承担；如甲方违约，由甲方按房屋总价款的30%付给乙方违约金。合同签订后，刘自能按合同约定支付购房款100000元给况明海，况明海出具收条一张交刘自能收执。况明海将C门面交付刘自能使用至今。刘自能使用房屋后，曾多次催促被告履行过户义务，被告以各种理由拖延履行。
本院认为：本案双方争议焦点是：一、案涉《购房售房协议》的效力问题？二、本案民事责任承担主体问题？三、刘自能的诉讼请求是否应当支持？
一、关于案涉《购房售房协议》的效力问题？
况明海代表合伙人与刘自能签订《购房售房协议》，系双方当事人真实意思的表示，该协议内容不违反法律效力性强制规定。涉案房屋已实际交付使用，虽然未办理权属变更登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该合同合法有效。况明海提出，涉案房屋出售前已登记在下王红名下，况明海的行为系无效处分行为，合同应属无效。经案外人王红证实，涉案房屋被登记在其名下并不知情，不是该房屋的所有人，故涉案房屋实际权利人为况明海、周宗志、付相燮。况明海代表合伙人处分该房屋，符合合伙人间的约定和法律规定，本院对况明海的辩称意见不予采纳。
二、关于本案民事责任承担主体的问题？
况明海、周宗志、付相燮合伙共同出资修建房屋并对外出售，依法形成合伙关系。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”的规定，况明海、周宗志、付相燮对合伙事务产生的债务对外承担连带责任，故况明海、周宗志、付相燮应当是本案的责任主体。2017年3月15日，付相燮因病死亡，王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航系付相燮第一顺序法定继承人。本案中，王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航均未作出放弃继承付相燮遗产的意思表示。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”的规定，王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航应在继承付相燮遗产价值范围内承担本案责任。王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航提出，王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航付相燮死亡后无遗产可供继承，不应当承担本案责任的辩称意见，因未提供证据予以证明，本院不予支持。汪中均不是本案合同中的相对人，也不是合伙人，不应承担本案的责任。
三、关于刘自能的诉讼请求是否应当支持？
况明海代表合伙人与刘自能签订《购房售房协议》成立并生效后，双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。刘自能交付了合同约定的房屋价款后，被告应当按合同约定及时为刘自办理过户手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告未在签订房屋买卖合同之日起90日内办理房屋转移登记手续并向刘自能交付产权证书的行为，实属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，刘自能要求被告继续履行合同，向刘自能交付产权证并承担相应费用和承担违约责任的诉讼请求符合法律规定和合同约定，应当予以支持。况明海、周宗志提出，被告承担了违约责任后，《购房售房协议》应属无效的辩称意见，于法无据，本院不予支持。
综上所述，原告的部份诉讼请求，理由正当，本院予以支持。汪中均、王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，由此产生的法律后果自负。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、由被告况明海、周宗志、王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航从本判决生效之日起十五日内将登记在王红名下的龙台镇花园街C号门面转移登记于原告刘自能名下并承担过户税费；
二、由被告况明海、周宗志、王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航在本判决生效之日起十五日内向原告刘自能赔偿违约金38040元；
三、王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航承担上述第一项、第二项的义务，以王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航继承付相燮遗产价值范围内承担责任；
四、驳回原告刘自能的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费376元，由被告况明海、周宗志、王良琼、罗祥辉、付悦、付宇航负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 杨祖军
审 判 员 曾荣跃
人民陪审员 刘昌仲
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 杨涵月