云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云26民终456号
上诉人（原审被告）云南金穗种业有限公司。
法定代表人李绍和，该公司董事长。
委托代理人旷靖，云南冰鉴律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原是原告）张宏伟，住云南省丘北县。
委托代理人吴家恩，宏旸法律服务所工作者。特别授权代理。
上诉人云南金穗种业有限公司因与被上诉人张宏伟买卖合同效力纠纷一案，不服丘北县人民法院（2016）云南2626民初123号民事判决，向本院提出上诉。本院2016年6月6日受理后，依法组成合议庭审理本案，于2016年7月18日组织双方进行法庭调查。上诉人云南金穗种业有限公司的委托代理人旷靖、被上诉人张宏伟及其委托代理人吴家恩到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原审法院经审理后确认的本案事实是：本案涉案房屋是原告张宏伟向案外人纳玉伟、马海燕购买的，但购买后未办理房屋所有权变更登记手续。2015年1月7日，被告云南金穗种业有限公司与原告张宏伟协商，由被告云南金穗种业有限公司购买该房屋。因房屋未过户，由该房屋所有权人纳玉伟、马海燕与被告云南金穗种业有限公司签订了《售房协议书》。原、被告双方经过测量，按房屋实际面积计算房屋价款为1630.8万元，被告先支付200万元给原告作为定金，余款待纳玉伟、马海燕将房屋所有权证、土地使用证过户给被告，并交由被告办理银行贷款后三个月内支付1100万元，余款2015年12月30日前付清。协议签订后，被告已向原告支付了510万元。后涉案房屋过户给了被告。2015年4月18日，被告向原告出具了欠条。欠条载明“今欠购买张宏伟椒莲广场旁房款陆佰叁拾万零捌仟元整（6308000.00元），定于2015年12月30日前还清，如不按时还清按月息壹分计算”。因被告未按双方约定支付购房款而引起本案。
在本案庭审过程，被告认可房屋是向原告购买的。原告陈述称，被告向原告出具了两份欠条，分别为欠630.8万元的一份以及欠500万元的一份。现原告先起诉要求被告偿还630.8元的欠款。
原审认为，本案中的《售房协议书》为被告云南金穗种业有限公司与案外人纳玉伟、马海燕签订的，庭审中被告认可原告张宏伟是实际房屋出卖人，且原告张宏伟提交的证据能够证明该房屋是原告向纳玉伟、马海燕购买后未过户就出售给被告，故原告张宏伟、被告云南金穗种业有限公司均是本案的适格主体。本案中，被告主张原告出售的房屋有725.54平方米是违法建筑，该部分房屋未依法取得房屋产权证，协议中涉及该部分房屋的内容因违反国家强制性规定，合同部分无效，房屋中725.54平方米的部分不应计入购房款。对于该主张，本院认为，买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条、第六十四条的规定，在城市、镇规划区内进行工程建设的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门办理建设工程规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变动的，必须向城乡规划主管部门提出申请。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城乡规划主管部门给予责令停止建设、限期改正、拆除、罚款等行政处罚。上述规定是对城乡建设规划的管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案中，原、被告双方均认可买卖的房屋中包含违法建筑，但双方均未提交证据证明该违法建筑已经城乡规划主管部门进行过限期改正、拆除、罚款等行政处罚，该部分违法建筑现仍保留使用，且被告也未提供证据证明若合同继续有效将损害国家和社会公共利益，故不应因此认定本案房屋买卖合同无效。综上，本案原告张宏伟作为实际出卖人与被告云南金穗种业有限公司签订的《售房协议书》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。原、被告双方应依照双方约定履行各自的义务。涉案房屋已过户给被告，原告已履行了自己的义务，被告应按约定向原告支付购房款。原告要求被告支付购房款630.8万元及逾期利息6.308万元的请求符合法律规定，该请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：被告云南金穗种业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张宏伟购房款人民币6308000元，并支付逾期利息63080元。案件受理费56398元，减半收取计28199元，由被告云南金穗种业有限公司负担。
原审判决宣判后，云南金穗种业有限公司不服，向本院提出上诉称：一、一审判决的内容超越职权。1、本案对于《房屋买卖合同》中涉及到的违法建筑部分，一审判决认定该违法建筑部分的合同有效，但上诉人认为，一审法院的判决其实质是变相确认了该违法建筑的合法性，法院以审判和判决替代了应当由城乡规划行政主管部门依法行政的职权，其行为超越了法院管辖权限。2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》开始实施后，城乡建设的一体规划格局形成，在城乡规划区内进行的任何建设行为都应该符合《中华人民共和国城乡规划法》的规定，进行规划审批；没有进行规划审批的建设行为，均属于违法建设。本案涉及的违法建筑部分是否合法以及是否应当拆除或保留，权利不在人民法院而在于城乡规划行政主管部门，人民法院无权对本案违法建筑部分确认是否合法、是否拆除或保留，并以此进而确认合同是否有效。
二、一审法院判决适用法律错误。1、根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定，双方在《房屋买卖合同》中，并没有写明加盖的违法建筑部分已经经过丘北县城乡规划行政主管部门的行政处罚，也没有证据证明该违法建筑部分实际已经经过丘北县城乡规划行政主管部门的行政处理，假如城乡规划行政主管部门在此后认定该违法建筑部分应当拆除，是否法院再来判决确认该部分合同无效？再来根据法律规定判决各自应当承担的责任并返还财物、赔偿损失？此外，对于违法建筑的处理，法律明确规定只能由城乡规划行政主管部门来依法行政，在城乡规划行政主管部门作出处理前，任何人、任何单位均无权对违法建筑和相关责任人进行认定和处罚。一审法院在没有证据证明本案涉及的违法建筑部分已经经过当地城乡规划行政主管部门的处理，并且在判决书中明确该违法建筑未被城乡规划主管部门进行过限期整改、拆除、罚款等行政处罚的情况下仍然确认合同有效，明显违反法律规定，超越审判职权，其判决内容明显违法。所谓效力性强制性规定，指法律及行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但如果违反了禁上性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。这其中，利益包括国家利益、社会公共利益和第三人重大利益。但一审判决只要求上诉人提供证据证明合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益而不包括第三人重大利益，这显然是对法律的不正确、不全面的理解。此外，上诉人因此可能遭受的损失显而易见，只是在城乡规划行政主管部门的行政处理之前无法确认，一审法院完全无视这种可能，明显显失公平。
三、一审法院把该违法建筑是可以保留或者应当拆除的
举证责任倒置由上诉人承担缺乏法律依据。1、涉房产中虽有部分系合法建筑，但有725.54平方米为被上诉人未经有关部分规划审批而自行加盖的，根据《中华人民共和国城乡规划法》的效果规定，该加盖部门属于违法建筑。本案中，既然被上诉人张宏伟主张该违法建筑部分合同有效，根据民诉法中谁主张谁举证的原则。对于该违法建筑是否经过行政主管部门处理以及该违法建筑部分是否应当保留，其举证责任就应当由本案被上诉人张宏伟承担而非上诉人承担，不能举证的不利后果也应当由被上诉人承担。一审法院判决中要求上诉人来承担不能举证的法律后果没有法律依据。综上所述，根据本案证据所证明的法律事实，涉及买卖违章建筑的部分合同应为无效。一审法院在判决中存在超越职权、适用法律错误，请二审法院认真查明事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。上诉请求：1、依法撤销云南省丘北县人民法院（2016）云2626民初123号民事判决书。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张宏伟答辩称：一审法院确定的是双方的买卖合同没有违反“强制性规定”，即效力性强制性规定，而《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定仅为管理性强制性规定。因此，买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条、第六十四条的规定，在城市、镇规划区内进行工程建设的；建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门办理建设工程规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变动的，必须向城乡规划主管部门提出申请。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城乡规划主管部门给予责令停止建设、限期改正、拆除、罚款等行政处罚。上述规定是对城乡建设规划的管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案中，答辩人、被答辩人双方均认可买卖的房屋中包含违法建筑，但双方均未提交证据证明该违法建筑已经经过城乡规划主管部门进行过限期改正、拆除、罚款等行政处罚，该部分违法建筑现仍保留使用，且被答辩人也未提供证据证明若合同继续有效将损害国家和社会公共利益，故不应因此认定本案房屋买卖合同无效。综上所述，本案答辩人张宏伟作为实际出卖人与被答辩人云南金穗种业有限公司签订的《售房协议书》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。答辩人、被答辩人双方均应依照双方的约定履行各自的义务。涉案房屋已过户给被答辩人，答辩人己履行了自己的义务，被答辩人应按约定向答辩人支付购房款。答辩人要求被答辩人支付购房款630.8万元及逾期利息6.308万元的请求符合法律规定，所以该请求有事实和法律依据。综上所述，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，作出的判决客观、公正，合情、合理、合法；没有超越职权，被答辩人的上诉请求没有事实依据和法律依据，望二审法院再次查明本案事实，分清是非，明确责任后，依法判决驳回上诉，维持原判为谢。
在二审中，各方当事人均未提交新证据。
经征询双方原审认定事实的异议。
上诉人认为，双方之间的交易是真实的，但是交易的部分标的物725.54平方米是属于违法建筑。
被上诉人对原审认定事实无异议。
本院认定事实与原审认定事实一致。
另查明，本案双方买卖的房屋的产权证为丘北房权证（2015）字第xxxxx号、丘北房权证（2015）字第xxx**号，其中，丘北房权证（2015）字第xxx**号房屋所有权证上的产权面积为1637.23平方米，丘北房权证（2015）字第xxx**号房屋所有权证上的产权面积为1763.12平方米，合计3400.35平方米。
本案的主要争议焦点问题是：双方签订的合同中未办房屋产所有权证部份的价款是否应当支付。
本院认为，纳礼信、纳玉伟与张宏伟签订《房屋买卖合同》，由纳礼信、纳玉伟将丘北县椒莲广场旁一栋房屋出让给张宏伟，双方未办理房屋所有权变更登记手续。2015年1月7日，上诉人云南金穗种业有限公司与被上诉人张宏伟协商，由云南金穗种业有限公司购买该房屋。由该房屋所有权人纳玉伟、马海燕与云南金穗种业有限公司签订了《售房协议书》。在一审庭审中上诉人认可《售房协议书》中房屋是向张宏伟购买的，即《售房协议书》中的实际出让人被上诉人张宏伟。《售房协议书》签订并经实地测量后，双方约定了合同的总价款。上诉人支付510万元价款后，于2015年4月18日分别出具两份欠条给被上诉人，一份为欠被上诉人房款6308000元，一份为欠被上诉人房款5000000元。2016年1月27日，被上诉人以上诉人出具的6308000元的欠款为据，向原审法院起诉。上诉人主张该未办理房屋所有权证的面积为725.54平方米，对该部分房屋价款不应支付。被上诉人张宏伟在一审庭审中认可其出让给上诉人的房屋中有部分未办理房屋所有权证。本院认为，《售房协议书》并不违反法律规定，被上诉人已将房屋交付给上诉人，上诉人应当按照合同约定支付房屋价款给上诉人。因《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条、第六十四条的规定属管理性规定，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定。故对上诉人主张其向被上诉人购买的房屋中有部分未办理房屋所有权证而导致该部分无效的主张本院不予采信。被上诉人交付给上诉人的房屋，有部分未办理房屋所在权证，故对其交付的标的物是否符合合同约定，是否构成违约，上诉人可另案提起诉讼。原审判决上诉人支付被上诉人购房款人民币6308000元及支付逾期利息63080元并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，本院认为，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法应予维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56398元，由云南金穗种业有限公司负担。一审案件受理费56398元，减半收取28199元由云南金穗种业有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
审判长 熊 祥
审判员 秦永兴
审判员 陆正义
二〇一六年八月二十三日
书记员 陶胤文