上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第37901号
原告梁晓晖，男，1981年9月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告上海融港置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人林巍，董事长。
委托代理人沈宏亮，男。
原告梁晓晖诉被告上海融港置业有限公司（以下简称融港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告梁晓晖、被告融港公司的委托代理人沈宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁晓晖诉称，原告于2013年4月27日与被告签订商品房预售合同，向被告购买位于上海市浦东新区临港环湖西三路金港商业广场83号3层311室房屋，房屋总价人民币（以下币种同）354，447元。被告于2014年9月18日和原告签订房屋交接书并退回原告房屋补差款9，049元。原告于2014年12月顺利拿到房地产权证。但之后原告一直没有收到被告的入户交接通知。直到2014年4月，原告收到交房催告函，被告通知原告立即和物业公司办理交接入住手续。但物业公司要求原告必须先支付从付清尾款次月开始的物业费方能办理入户交接入住手续，原告认为物业费应从开发商向业主办理入住手续后的次月1日起支付。双方为此发生争议，物业公司未交付钥匙。原告遂起诉来院，要求：1、判令被告将上海市浦东新区环湖西三路XXX号XXX层XXX室房屋交付原告；2、判令被告赔偿原告自2015年1月1日至房屋实际交付日止的违约金，按照原告支付的总房价款日万分之三计算；3、判令被告赔偿因违约而造成的原告房屋租赁损失，按照每月500元计算，自2015年1月1日至房屋实际交付日止。
被告融港公司辩称，房屋已经具备交付条件，被告多次向原告发送交房通知书，原、被告签订了房屋交接书，认为已经完成交接。即使原告跟物业公司就物业费问题发生争议，原告也可以通过报警等方式进入房屋或取得钥匙，被告没有设置任何障碍，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年4月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告（乙方）向被告（甲方）购买位于上海市浦东新区环湖西三路金港商业广场83号3层311室房屋，政府批准的规划用途为办公。合同约定房屋总价354，447元，建筑面积43.85平方米。合同附件一确认双方的付款方式和贷款期限为：1、签订合同时乙方已支付房款184，447元；2、尚有房款170，000元，在2014年7月15日前按揭贷款到账。合同第十条约定房屋的交付必须符合下列第叁种方案：叁、取得了《建设工程竣工验收备案证明》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2014年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到期不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2014年4月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，自第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付标志为《建设工程竣工验收备案证明》。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理房地产权证（下产证）。第十五条，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十四条，甲方已选聘北京金辉锦江物业服务有限公司上海分公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订《前期物业管理服务合同》（附件五）。《前期物业管理服务合同》第八条，自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方（融港公司）承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。《上海市商品房预售合同》附补充条款一，第八条关于合同第十五条的补充，1、本条所指的“房屋交付”是指“甲方取得该房屋的《竣工验收备案证明》”；2、乙方未在催告书发出10日内办理房屋验收交接，自催告书发出第11日起，该房屋的风险责任转移给乙方，房屋保修期开始起算，且视为甲方已完全履行交房义务及乙方已认同房屋及其建筑结构、装修及设备符合约定。乙方须承担延期收楼引起的一切费用与责任；3、乙方应在双方交接书规定的交房日前向甲方付清该房屋所有应付房款（包括面积补差款）及应向甲方代收代缴费用［包括但不限于住宅专项维修资金、违约金和／或赔偿金、税费（契税、印花税）等应由乙方承担的费用］且完成物业管理相关文件及《验收清单》的签署，否则甲方有权拒绝交付该房屋或履行合同约定的其他义务（同样适用于乙方逾期交付房款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该房屋涉及的费用、风险、责任等自甲方通知的交房日首日起由乙方承担。
2014年9月18日，原、被告签署《房屋交接书》，双方确认：甲方（被告）交付给乙方（原告）的房屋实测建筑面积为43.29平方米，房屋总价款349，920元，乙方已付179，920元。同时双方确认，被告应退4，527元面积补差款金额。
同日，被告向原告开具金额为179，920元的发票。
2014年11月23日，原告以现金方式支付余款17万元。
2014年12月份，原告取得系争房屋房地产权证。
2015年4月1日，被告向原告发送交房催告函，告知原告房屋已具备交付条件多时，但原告未前往现场办理房屋交付手续。并再次郑重通知原告，前往临港新城古棕路XXX弄XXX号交纳逾期付款违约金及办理房屋交付手续，并办理包括不仅限于物业费缴纳，房屋补差款（若有），房屋尾款（若有）等相关费用在内的其他关联事宜。
2015年4月初，原告前往物业公司拿取房屋钥匙，双方因物业费问题发生争执。当日，物业公司未交付原告房屋钥匙。
另查，系争房屋所在工程在2014年3月28日取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。
庭审中，被告承认当时委托物业公司对付清房款的业主交付房屋钥匙。
本院认为，原、被告签署的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。
在商品房预售合同中，出卖方的交付义务包括房屋权利转移和房屋实物交付，其中房屋实物交付是出卖方的主要合同义务之一。根据原、被告签订的《上海市商品房预售合同》第十一条约定，被告应于2014年4月30日前交付房屋。同时，补充条款一第八条亦约定，原告应在交房日前向被告付清房屋所有应付房款及被告代收代缴费用。原告在2014年11月23日付清全部房款，目前没有证据证明尚有其他代收代缴费用应支付，故被告自该日起对原告负有房屋实物交付的义务。被告辩称原、被告签署的《房屋交接书》可以说明房屋实物交付已经完成。本院认为，2014年9月18日的《房屋交接书》仅是对房屋面积及房屋总价的最终确认，并未涉及房屋实物交付的内容。况且，《上海市商品房预售合同》第十四条约定，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。另外，被告还在2015年4月1日向原告发送了交房催告函，此举亦能说明原告未实际收取房屋。故对被告已完成房屋交付的抗辩，本院不予采纳。
房屋具备实物交付条件，被告理应在约定期限内交付，但被告至2015年4月才发出交房催告函。被告委托物业公司将房屋钥匙交付业主，本无不妥，但物业公司以存在物业费争议为由拒交钥匙，显无合同依据。因被告与物业公司就交房事宜系委托关系，延迟交房的违约责任应由被告承担。原告主张自2015年1月1日起，按照已付房价款日万分之三计算，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求赔偿因违约造成的房屋租赁损失，一方面原告并未提供证据证明损失的金额；另一方面，就被告违约，原告已主张过违约金，故该项诉请本院难以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海融港置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区环湖西三路XXX号XXX层XXX室房屋交付原告梁晓晖；
二、被告上海融港置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告梁晓晖逾期交房违约金（以已付房款349，920元为本金，自2015年1月1日起，按照每日万分之三，计算至被告上海融港置业有限公司实际交付房屋之日止）；
三、驳回原告梁晓晖的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费605元，减半收取302.50元，由原告梁晓晖负担56.50元，被告上海融港置业有限公司负担246元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一五年十二月二十五日
书记员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。