山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1725民初4787号原告（反诉被告）：张庚科，男，1985年4月5日出生，汉族，干部，住郓城县。委托诉讼代理人：李勇，男，郓城松柏法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：段连涛，男，1945年12月24日出生，汉族，退休职工，住郓城县。委托诉讼代理人：段俊岭，系段连涛之子。委托诉讼代理人：段咏梅，系段连涛之女。原告（反诉被告）张庚科与被告（反诉原告）段连涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张庚科及其委托诉讼代理人李勇，被告（反诉原告）段连涛及其委托诉讼代理人段俊岭、段咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庚科向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还购房预付款2万元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年11月份，我打算购买被告所有的1套楼房，被告预收我购房款2万元，并给我出具了收到条1张。后因故我们未能达成买卖协议，我多次要求被告返还预收我的房款，被告却以各种理由不予返还。为维护我的合法权益，特诉请如前。被告段连涛辩称，我在郓城县人民医院家属院有房屋一套，经协商由原告出资29万元购买该房屋。2014年11月27日原告交付给我购房订金2万元，同时约定如原告违约该订金不予退还，有原告向我出具的收到条为证。原告的诉请无任何事实及法律依据，请求贵院查明案件事实，判决驳回原告的诉讼请求。反诉原告段连涛向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告张庚科赔偿各项损失42000元；2、诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2014年11月27日房屋订金交付后，我多次催促反诉被告交付房款，但反诉被告却迟迟不予交付。后反诉被告又要求我腾空房屋后才交付房款，迫不得已，我借住他人房屋并在2015年5月将涉案房屋腾空，但反诉被告仍不交付房款导致房屋无法交付。我对涉案房屋既无法买卖又不能租赁一直闲置两年多，涉案房屋现在市场价已远远低于2014年11月份的成交价。反诉被告的违约行为给我造成了巨大损失，反诉被告应依法承担赔偿责任。反诉被告张庚科对反诉原告段连涛的反诉辩称，反诉原告的反诉请求无事实根据和法律依据，请求法庭依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据无异议：张庚科欲购买段连涛的房屋，2014年11月27日，张庚科（买方）与段连涛（卖方）在1张条上签字“今收到售楼订金贰万元整（已收）如买方违约订金不予退还，总售价贰拾玖万元正，售后一切费用均由买方承担。”2015年5月，段连涛将房屋腾空。2017年3月23日，在张庚科明确表示不购买案争房屋的情况下，段连涛将房屋卖给他人。对此，本院予以确认并在卷佐证。当事人对下列事实有争议：一、关于张庚科（买方）与段连涛（卖方）签字的条子是否是买卖合同问题。原告张庚科陈述被告收到的2万元系订购房屋的订金而非具有违约金性质的定金，因双方对房屋交付时间未能达成一致意见，双方的房屋买卖合同最终未订立，被告段连涛应返还购房预付款2万元。被告段连涛质证认为，这个条子就是买卖合同，如果是收到条也不会出现双方的名字。整个条子上没有出现房屋预付款的字样，双方约定好一方违约订金不予退还。因此，不管是订金还是定金都不予返还。经庭审质证，《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；(四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履约期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。另外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，该条可以认定为预约合同，该预约合同已经成立且有效，被告收取原告的2万元不是定金。二、关于反诉原告段连涛反诉的损失数额问题。反诉原告提交1、2017年3月23日签订的“房屋买卖合同”1份，案争房屋价款265000元，造成损失25000元（290000元-265000元）；2、2017年3月对反诉被告张庚科的电话录音，证明张庚科在2017年3月明确表示不要案争房屋；3、2016年至2017年租赁合同1份，证明当时房屋租金每月750元，租金损失17000元。合计损失42000元。反诉被告张庚科质证认为，对证据1的真实性不清楚，即便真实也并非反诉被告违约所致，因为导致双方未达成房屋买卖协议的原因在于双方对交付时间未达成一致。对证据2质证认为，涉案房屋在出售前是反诉原告使用，是否出租、闲置反诉原告没有提供证据，也非我方原因所致。对证据3的真实性无异议，但案争房屋所占土地系国有划拨土地，不具备变更房产登记的条件。经庭审质证，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条对《合同法》第九十四条的“合理期限”作出进一步解释：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。因此，反诉原告段连涛可在腾空房屋三个月后解除合同，对从2014年11月27日签订预约合同至2015年9月间造成案争房屋的损失可按当时房屋租金每月750元计算。至于2017年3月23日反诉原告出卖案争房屋所造成的差价，与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月27日原告（反诉被告）张庚科与被告（反诉原告）段连涛签订1份预约合同，张庚科欲购买段连涛的1套房屋，段连涛收取张庚科缴纳的订金20000元，双方在预约合同上签署“如买方违约订金不予退还”。后双方未签订房屋买卖合同，张庚科在段连涛腾空房屋后仍未履行支付购房款的义务，造成案争房屋租金损失8250元（750元/月×11个月）。2017年3月23日，段连涛将案争房屋出卖。本院认为，原被告签订的预约合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。张庚科迟延履行主要债务，构成违约。由于双方在一定期限内未订立买卖合同，且解除了预约合同，被告继续占有原告的订金没有法律依据，依法应予返还，但被告请求原告承担预约合同违约责任并主张损害赔偿的，本院依法应予支持。反诉原告段连涛诉请反诉被告张庚科赔偿各项损失42000元，依法可认定租金损失为8250元，反诉被告张庚科依法应予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告段连涛于本判决生效后十日内返还原告张庚科订金20000元。二、反诉被告张庚科于本判决生效后十日内赔偿反诉原告段连涛损失8250元。三、驳回反诉原告段连涛其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告段连涛负担；反诉案件受理费425元，由反诉被告张庚科负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  王玉金二〇一七年十一月二十三日书记员  杨茗茗