海南省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）琼执复69号
复议申请人（异议人、被执行人）：海南冠中房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇银海路白鹭洲小区营销中心。
法定代表人：王开明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈志刚，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：胡景临，北京德和衡（海口）律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理公司海口办事处，住所地：海南省海口市大同路38号海口国际商业大厦1008室。
负责人：林海，该办事处总经理。
委托诉讼代理人：周全，海南海大平正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭维，海南唐海律师事务所实习律师。
被执行人：内蒙古国太房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市新城区华侨新村。
法定代表人：王开明，该公司董事长。
被执行人：陈国光，男，1954年10月10日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。
复议申请人海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司）不服海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）（2016）琼01执异72号执行裁定（以下简称72号裁定），向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行公开听证审查，现已审查终结。
海口中院在执行申请执行人中国东方资产管理公司海口办�处（以下简称东方资产海口办事处）与被执行人冠中公司、内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称内蒙古国太公司）、陈国光借款合同纠纷一案中，裁定查封了被执行人冠中公司位于海南省琼海市的相关房产，并在海南日报上刊登征询异议公告。被执行人冠中公司向海口中院提出书面异议，海口中院受理后，依法进行审查，作出72号裁定，裁定驳回冠中公司的异议。
海口中院查明，东方资产海口办事处诉冠中公司、内蒙古国太公司、陈国光借款合同纠纷一案，该院于2015年7月17日作出（2014）海中法民一初字第83号民事判决，判令冠中公司在该判决生效后30日内偿还东方资产海口办事处借款本金4100万元、支付2015年第一季度利息1575000元；冠中公司在该判决生效后30日内向东方资产海口办事处支付逾期偿还借款的违约金1149166.64元（计算截止日期为2015年3月20日）。从2015年3月21日开始，以4100万元为本金，向东方资产海口办事处支付利息（按年利率18%计算）、违约金（按年利率6%计算），直至付清为止；冠中公司不履行该判决第一、二项义务时，东方资产海口办事处对冠中公司提供抵押的位于海南省琼海市嘉积镇嘉积经济开发区新潮综合区［海国用（2010）第1386号］土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物，对海南省琼海市博鳌镇海滨街［海国用（2010）第1148号］、［海国用（2011）第0011号］土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；冠中公司不履行该判决第一、二项义务时，东方资产海口办事处对内蒙古国太公司提供质押的冠中公司100%的股权进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。内蒙古国太公司在东方资产海口办事处实现质权后，有权向冠中公司追偿；如东方资产海口办事处行使该判决第三、四项权利后仍有债权未获清偿，内蒙古国太公司、陈国光对东方资产海口办事处未获清偿的债权共同承担连带保证责任，并有权在承担连带责任后向冠中公司追偿。该判决生效后，依据上述判决内容及权利人的申请，该院立案执行，案号为（2016）琼01执58号。
在执行过程中，该院于2016年3月17日作出（2016）琼01执58号执行裁定（以下简称58号裁定），裁定在人民币44950250元的范围内冻结、扣划被执行人冠中公司、内蒙古国太公司、陈国光的银行存款或查封、扣押、冻结、提取、扣留其它等值财产。次日，该院向海南省琼海市住房保障与房产管理局发出协助执行通知书，查封备案在被执行人冠中公司名下位于海南省琼海市博鳌镇海滨街西侧碧海云天一期101铺、102铺�103铺、104铺、105铺、106铺、108铺等共计140套房产和碧海云天二期18套房产，查封被执行人冠中公司名下位于海南省琼海市嘉积镇嘉积经济开发区新潮综合区椰林美景的相关房产。
2016年6月9日，该院在海南日报上刊登（2016）琼01执58号公告，内容为：该院依据已经发生法律效力的（2014）海中法民一初字第83号民事判决书、海南省高级人民法院民事裁定书及权利人的申请，立案执行申请执行人东方资产海口办事处申请执行冠中公司、内蒙古国太公司、陈国光借款合同纠纷一案。需将该院查封的被执行人冠中公司名下位于海南省琼海市博鳌镇海滨街西侧碧海云天一期住宅房产：112铺，107铺，211房，212房，213房，214房，215房，217房，218房，219房，201房，202房，203房，204房，206房，207房，208房，210房，310房，320房，312房，313房，314房，909房，911�，913房，914房，915房，916房，917房，918房，1005房，1012房，1011房，1010房，1009房，1007房，1006房，1004房，1003房。101铺，102铺，103铺，104铺，105铺，106铺，108铺，306房，411房，407房，403房，413房，807房，901房，910房。被执行人冠中公司名下位于海南省琼海市博鳌镇海滨街西侧碧海云天二期住宅房产：101铺，102铺，103铺，104铺，105铺，106铺，107铺，108铺，2-311房，2-309房，2-308房，2-307房，2-302房，2-301房，1-315房，2-411房，1-405房，1-501房。被执行人冠中公司名下位于海南省琼海市嘉积镇嘉积经济开发区新潮综合区椰林美景1号，一号楼：204房，202房，203房，304房，404房，401房，403房，501房，604房，601房，603房，704房，703房，803房，310房，320房，312房，313房，314房，317房，318房，319房，321房，301房，302房，304房，305房，307房，309房，311房，419房，404房，406房，408房，409房，418房，420房，421房，402房，507房，520房，521房，501房，502房，503房，504房，505房，506房，508房，510房，511房，619房，614房，617房，618房，620房，621房，601房，602房，603房，604房，605房，606房，607房，611房，610房，706房，704房，711房，712房，713房，714房，717房，718房，719房，720房，721房，701房，703房，705房，707房，708房，710房，805房，806房，811房，812房，813房，817房，818房，819房，820房，821房，801房，802房，803房，804房，808房，809房，810房，814房，904房，919房，903房，909房，911房，913房，914房，915房，503房，504房，605房，601房，602房，603房，604房，705房，701房，702房，805房，801房，802房，803房，804房，905房，902房，903房，904房，1005房，1001房，1002房，1003房，1004房，1105房，1101房，1102房，1103房，1104房，1204房，1205房，1203房，1202房，1201房，1305房，1304房，1303房，1302房�1301房，1405房，1404房，1403房，1402房，1401房，1505房，1504房，1502房。五号楼：401房，602房，601房，801房，402房。进行处置。如对上述法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向该院提出异议，并提交相关证据材料。逾期该院将依法处置上述财产。
被执行人冠中公司于2016年6月20日向该院提出书面异议，请求中止执行并解除涉案房产的查封。
海口中院认为，本案中，异议人冠中公司是海南省琼海市“碧海云天”及“椰林美景”项目的开发建设单位，因冠中公司未履行生效判决确定的义务，该院查封登记于被执行人冠中公司名下的上述涉案房产，该执行行为符合法律规定，冠中公司关于法院执行行为违反法律规定的异议理由不能成立，该院不予支持。另，冠中公司并未得到上述涉案房产买受人的授权，其无权代表案外人对本案执行涉案房产提出排除执行请求。该院查封上述房屋后已依法定程序进行公告，案外人如认为该院的执行行为损害其合法权益，对上述涉案财产提出权属主张，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向该院提出执行标的异议进行救济。冠中公司关于该院查封行为损害案外人合法权益的异议理由，本案不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第五条之规定，裁定驳回冠中公司的异议。
复议申请人冠中公司向本院申请复议称，一、涉案328套住宅、商铺已被合法出售给案外购房人，依法不属于冠中公司的财产�法院依法不得查封、处置案外人的财产。冠中公司虽是海南省琼海市“碧海云天”及“椰林美景”项目的开发建设单位，涉案查封房产登记在冠中公司名下，但是早在海口中院采取查封措施之前，冠中公司已将查封343套房产中的328套房产合法出售给案外购房人，从法律上来讲，该328套房产已不是冠中公司的财产，而是案外购房者的财产。在执行过程中，法院未取得案外人的同意，依法不得擅自查封、处置案外第三人的财产。二、执行异议审查过程中程序错误，应听证而未听证。本案涉及房产达328套，标的额巨大，涉及案外人有328位，大部分购房者又不在本地，其在琼海购房系为了在海南省安家置业，现法院要处置其合法购买的房产，争议极大，不利于社会的稳定及和谐社会的建设，因此本案属于案情复杂、争议较大的案件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，依法应当进行听证审查。海口中院在执行异议审查过程中应听证而未听证，属于程序错误。三、购房者为善意第三人，其本身并无过错，为维护社会稳定及公平正义，法院应保护其合法权益。本案购房者在法院采取查封措施之前已签订商品房买卖合同并支付全部购房款，其购买涉案房产均耗费毕生心血，用于安居乐业，其本身并无过错，属于法律上的善意第三人，为维护社会稳定及公平正义，法院应依法保护案外购房者的合法权益。四、本案冠中公司所欠债务4000多万元，法院查封其资产已达1.4亿元，属于严重超标的额查封，应解除相关房产的查封。综上，请求撤销海口中院72号裁定，变更海口中院58号裁定，即中止其中328套住宅、商铺的执行，并解除该328套住宅�商铺的查封。
申请执行人东方资产海口办事处辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，冠中公司提交的证明购房者支付房款的依据均为收据，我方不认可其真实性。必须有银行转款凭据，并且必须是合同约定的购房者账户转入开发商账户，除此之外的购房者，我方对其支付房款的真实性及交易的真实性不予认可。综上，冠中公司申请复议的理由不能成立，请求驳回冠中公司的复议申请。
内蒙古国太公司、陈国光未作答辩。
本院查明，对海口中院查明的事实，本院予以确认。
另查明，海口中院作出72号裁定，裁定驳回冠中公司的异议之后，现已有部分案外人以购房者�身份陆陆续续向海口中院提出案外人异议。
本院认为，本案争议的焦点为海口中院在执行中裁定查封冠中公司名下位于海南省琼海市“碧海云天”及“椰林美景”的房产是否符合法律规定，是否应予以解除查封。冠中公司作为本案的债务人，由于未能履行发生法律效力的海口中院（2014）海中法民一初字第83号民事判决确认的义务，海口中院在执行中裁定查封其名下的房产并无不妥，其执行行为符合法律规定。冠中公司主张海口中院查封的上述房产中有328套房产在法院查封之前已由其出卖给案外人，案外人已向其支付全部购房款，328套房产已属于案外购房人所有，已不属于冠中公司的财产，案外购房者是善意第三人，应予保护其合法权益，请求中止对328套房产的执行并予以解除查封。冠中公司的主张实质是代表案外购房者对上述查封房产主张实体权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，其作为异议主体不适格，应予以驳回。案外购房者如认为法院查封的上述房产属其所有，可通过向执行法院提出案外人异议寻求救济。冠中公司认为海口中院在本案异议审查过程中，应听证而未听证，属于程序错误的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的规定，人民法院办理执行异议和复议案件，听证不是必经程序，可见海口中院在审查冠中公司的异议中，根据案件的具体情况未经听证程序进行书面审查，并未违反法律程序。冠中公司认为本案存在超标的额查封，应予解除相关房产的查封问题。对查封的上述房产，现已有部分案外人以购房者的身份陆陆续续向海口中院提出案外人�议，致使查封面临着不稳定状态，另外，冠中公司的该项主张未在异议程序中提出，故本复议程序依法应不予审查。综上，冠中公司申请复议的理由不能成立，其请求本院不予支持，海口中院作出的72号裁定应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回冠中公司的复议申请，维持海口中院（2016）琼01执异72号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
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案件唯一码
审判长 李 华 敏
审判员 �杨帆
审判员 曹 绪 海
二〇一六年九月二十一日
书记员 邢 雪 萍
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院
办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
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