福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽07民终606号上诉人（原审原告）：富金国际小区业主委员会，住所地顺昌县双溪街道城南中路42号富金国际小区。法定代表人：韦晓峰，主任。委托诉讼代理人：吴宪夫，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：潘崇秋，男，该业主委员会委员。被上诉人（原审被告）：福建富金房地产开发有限公司，住所地顺昌县双溪街道城南中路30号3楼。法定代表人：叶文生，总经理。委托诉讼代理人：邓长昌，福建九越律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴玲玲，福建九越律师事务所律师。上诉人富金国际小区业主委员会（以下简称“富金国际业委会”）因与被上诉人福建富金房地产开发有限公司（以下简称“富金房地产公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，不服顺昌县人民法院（2017）闽0721民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富金国际业委会上诉请求：撤销一审判决，改判富金房地产公司将富金国际小区右侧作成店面的部分恢复成原设计用途。事实和理由：1.富金国际业委会是经全体业主选举产生，并经备案登记，有明确的组织机构，依法成立的组织，根据相关法律规定，具备本案的诉讼主体资格。2.富金房地产公司未经审批，擅自改变规划设计方案确定的构造属于违法行为，并对建筑物的安全构成威胁，一审法院应当依法行使权力，确认富金房地产公司的侵权行为。3.本案不是建筑物区分所有权问题，而是要求确认开发商侵犯小区业主公共利益的侵权行为，并停止侵权，恢复建筑设计原状的问题。4.一审没有经过宣判这一法定程序，存在违反法定程序的情形。富金房地产公司辩称，1.富金国际业委会作为业主大会的执行机构，对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其职能只是针对小区内物业管理、服务等事项，无权对本案事由提起诉讼。2.架空层为富金房地产公司投资建造，富金房地产公司作为合法权属人，依法享有经营权、收益权，且其与各业主签订的《商品房买卖合同》也就该区域权属进行了约定，符合法律、合同规定，其他人无权主张所有权。3.本案没有证据证明架空层原作挡洪墙使用，富金房地产公司对架空层的利用不构成侵权。富金国际业委会向一审法院起诉请求：富金房地产公司将富金国际小区右侧作成店面的部分恢复成原设计用途（作为挡洪墙使用）。一审法院认定事实：2016年5月31日，顺昌县规划建设部门批复成立“富金国际小区业主委员会”。之后，富金国际业委会按法定程序于2016年8月29日在顺昌县规划建设部门办理报备手续。位于顺昌县双溪街道城南中路42号的富金国际住宅小区系由富金房地产公司开发建设的住宅小区项目。该小区规划设计图纸显示：1.该小区总建筑面积39473.1㎡，计算容积率建筑面积36702㎡，不计入容积率的建筑面积2771.1㎡，其中地下室建筑面积2430.5㎡、架空层建筑面积120.3㎡、社区管理用房及物业用房面积220.3㎡；2.该架空层未标识的具体用途，该架空层是封闭式的架空层。因富金国际小区住宅用地处于低洼地带，临近顺昌县富屯溪，不宜建设地下人防工程。顺昌县人民防空办公室于2010年5月4日审批同意富金房地产公司易地建设地下人防工程。顺昌县建设局于2011年7月29日颁发富金国际住宅小区1#、2#楼的“建设工程规划许可证”，审批规划建筑总面积为36702㎡，另有地下室面积2430㎡（不计容积率）。之后，富金房地产公司按规划设计图纸施工，并在施工过程中，利用顺昌县城南中路（即316国道）的路面和住宅小区用地的一个高度差和外围基础挡洪墙围合成的一个闭合空间，包括一个地下室和一个架空层（该架空层即是本案讼争的空间）。2012年4月16日，光泽县兴达测绘有限公司对富金国际住宅小区内的2#楼建筑面积进行测绘，结果显示该2#楼建筑面积为28138.95㎡、地下一层建筑面积为2431.81㎡。2014年9月23日，富金国际住宅小区的架空层经顺昌县土地规划测量队测量，架空层的总建筑面积为238.53㎡，不计入容积率。2014年9月，顺昌县规划建设和旅游局（原顺昌县住房保障和城乡规划建设局）发布《顺昌县住建局关于增加富金国际容积率规划审查联系函》，明确富金国际住宅小区经南平市兴达测绘有限公司测绘总建筑面积为37785.69㎡，另有地下一层面积2670.34㎡（不计容积率）（2431.81㎡+238.53㎡），扣除物业社区等公共服务用房不计容建筑面积607.06㎡，富金国际小区住宅项目用地竣工计容建筑总面积为37178.63㎡，该项目竣工建筑面积超出审批面积476.63㎡，超出顺昌县政府同意补交的土地出让金面积203.12㎡，超出部分为房产测绘部门计算规则与建筑面积计算规则的不同以及施工过程中导致的误差所致。项目属按图施工，未存在擅自加层，增加建筑面积的违规行为，符合2010年2月5日顺昌县建筑方案评审小组通过的建筑方案，不属于违章建筑。2014年10月31日，富金国际住宅小区，包括地下室及停车位、架空层等项目经顺昌县建设规划行政主管部门验收合格，项目均符合规划设计要求。之后，富金房地产公司将该架空层空间隔成11间店面出售、出租给他人经营使用。2016年，富金国际小区部分业主到政府部门信访，要求解决架空层被开发商隔断成商店并出售的问题，但均未果。为此，富金国际小区业委会诉至一审法院。另查，1.富金房地产公司在销售商品房，与各购房人签订《商品房买卖合同》时，合同附件六《合同补充协议》第八条第4项约定“地下室、地下车位等未计入公共部位和公用分摊建筑面积的建筑物所有权属于出卖人”，第十一条约定“住宅区域内的地下停车场及其他未纳入公摊面积的建筑物系出卖人投资建设，产权属出卖人，出卖人拥有对上述建筑物处置、使用、收益的权利，有权决定上述建筑物的经营管理方式”。2.2016年9月，富金国际小区部分业主多次到顺昌县政府反映“富金国际小区右侧在规划图内应做挡墙的地方，即讼争架空层本是属于小区全体业主的共有财产，现被开发商私自改造成13间店面并卖给个人的等问题。经相关部门调处，反映做挡墙处，系利用道路和小区场地±0.00的高度差与基础建设围合成的一个空间，该空间未经规划审批，无产权。如富金国际业委会认为该空间使用权归全体业主所有，建议富金国际业委会通过法律诉讼程序解决。”一审法院认为，本案争议焦点，一是案涉的架空层是否属于小区的配套公用设施或物业管理用房、商业用房，即该架空层是否属于小区业主共有；二是富金国际业委会是否具有本案的诉讼主体资格。一是案涉的架空层是否属于小区业主共有。根据一审庭审查明的事实，案涉的架空层与地下室相邻，均位于该小区2#楼下方，属于两个各自独立的地下空间，均未计入小区容积率和公摊范围，该架空层是在规划设计图纸的标注范围内，是经建设工程规划许可的，并经规划部门验收。根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，该架空层不属于小区物业管理用房和商业用房，亦不属于小区的公用配套设施。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”该架空层是富金房地产公司投资兴建的，虽架空层尚未做产权登记，但该架空层的物权自合法建造行为成就时就设立。从富金国际业委会提供的富金国际小区规划设计图纸看，图纸中并未对该架空层的用途进行规划标识，既未标识是挡洪墙，也未标识是商业性用房。根据原住建部颁布《城市地下空间开发利用管理规定》第二十四条，“城市地下工程由开发利用的建设单位或者使用单位进行管理，并接受建设行政主管部门的监督检查。”及该管理规定第二十五条，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”规定，富金房地产公司对该架空层进行改造，并出售、出租给他人经营使用，未损害富金国际小区业主的合法权益。且富金国际小区业委会没有证据证明改变架空层的用途，会危及到该架空层上方的楼房的安全。另，富金房地产公司将该架空层的原设计规划为封闭空间改造成商业性用房并出售的行为，应属于政府规划建设部门管辖范围，建议富金国际业委会向政府规划建设部门反映解决。二、富金国际业委会是否具有本案的诉讼主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、《物业管理条例》第二条、第八条、第十九条和住房和城乡建设部的《业主大会和业主委员会指导规则》第四条、第五条的规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理、服务活动中的合法权益；业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。另，根据2003年8月20日最高人民法院针对安徽省高级人民法院（2002）皖民一终字第112号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》的答复精神，依法成立的业主委员会在其职责范围内，有权就与物业管理、物业服务有关的、涉及全体业主公共利益的事宜向人民法院提起民事诉讼。结合本案情况，富金国际业委会虽经业主授权成立，并在相关政府部门备案登记，但业主委员会作为业主大会的执行机构，对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其职责应是针对小区内物业管理、物业服务等事项进行监督管理，与物业管理、服务无关的事宜，无权向法院提起民事诉讼。而本案中，富金国际业委会以“架空层属于小区公共配套设施，属于小区业主共有”为由，主张要求富金房地产公司将架空层恢复成原设计图纸设计的封闭空间，该诉求不属于小区物业管理或物业服务的范畴，故富金国际业委会不具有本案的诉讼主体资格。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、《物业管理条例》第二条、第八条、第十九条，《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回富金国际小区业主委员会的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：富金国际业委会对一审认定的“富金房地产公司按规划设计图纸施工，并在施工过程中，利用顺昌县城南中路（即316国道）的路面和住宅小区用地的一个高度差和外围基础挡洪墙围合成的一个闭合空间，包括一个地下室和一个架空层（该架空层即是本案讼争的空间）”有异议，认为富金房地产公司未按照规划设计图纸施工，而是变成店面出售。本院认为，一审查明事实中已经认定“之后，富金房地产公司将该架空层空间隔成11间店面出售、出租给他人经营使用”，富金国际业委会认为一审判决认定事实有误，没有依据，本院不予采信。一审查明认定的其余事实，当事人无异议，本院予以确认。二审另查明，当事人二审确认讼争架空层不能办理产权登记。本院认为，应当以当事人诉讼标的或诉因确定案由，一审根据本案当事人诉因，确定案由为建筑物区分所有权纠纷，并无不当。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”本案富金房地产公司将原设计的架空层分割成店面出租给他人经营使用，未经规划部门审批，属于违章搭建，富金国际业委会依法有权要求富金房地产公司将讼争架空层停止商业用途，恢复成原设计状。一审法院对富金国际业委会的诉讼请求未予支持不当，本院予以纠正。综上所述，富金国际业委会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销顺昌县人民法院（2017）闽0721民初2183号民事判决，即“驳回富金国际小区业主委员会的诉讼请求”；二、福建富金房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内将富金国际小区右侧改作店面的部分停止商业用途，恢复成原设计状。一审案件受理费100元，减半收取50元，由福建富金房地产开发有限公司负担。二审案件受理费100元，由福建富金房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓健审 判 员 邱 翠审 判 员 黄清曙二〇一八年七月十八日法官助理 邱方平书 记 员 赵 桑