上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初6078号
原告：张健伦，男，1954年9月2日生，汉族，户籍地上海市闵行区。
委托诉讼代理人：张年华，上海张年华律师事务所律师。
被告：上海新益物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：盛�荣，总经理。
委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
原告张健伦与被告上海新益物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁美芳独任审判。诉讼中，经原告申请，本院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对上海市青浦区华新镇新府北路XXX弄XXX号XXX室房屋因漏水造成的装潢损失进行审价。本案于2016年11月23日、2016年12月8日两次公开开庭进行了审理，原告张健伦及委托诉讼代理人张年华，被告上海新益物业管理有限公司的委托诉讼代理人李庆林到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2016年12月9日依法转为普通程序审理。本案于2017年3月24日公开开庭进行了审理，原告张健伦及委托诉讼代理人张年华，被告上海新益物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐纯晔到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解。本案现已审理终结。
原告张健伦向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告经济损失人民币98,000元；2、被告赔偿原告租客损失10,000元；3、被告补偿原告房屋收益损失8,330元；4、判令本案鉴定费1,500元由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告赔偿原告经济损失38,513元(包括装潢损失37,013元和一个席梦思床垫损失1,500元)；原告变更第3项诉讼请求为要求判令被告补偿原告房屋收益损失15,827元(2016年1月30日起计算至2016年10月17日，按1,666元/月计算)；原告并表示不要求被告赔偿除床垫外的家具损失，也不要赔偿家用电器的损失。事实与理由：2007年7月，原告购入上海市青浦区华新镇新府北路XXX弄XXX号XXX室房屋即涉争房屋，随后进行装修。2015年4月31日，原告�房屋出租给案外人吕振珂居住，月租金1,666元，租期一年。2016年1月29日凌晨，上海市公安局青浦分局华新派出所致电原告家人，称涉争房屋严重漏水。原告及家人于当日凌晨2点多赶到涉争房屋，看到水流很大，于是拨打被告电话，但无人接听。原告家人就致电派出所，派出所和被告联系。大概过了一个小时左右，被告才派两个人过来看看。来人没有采取抢修措施，说他们也没有办法，物业公司的人都在外面抢修，没有人来给原告抢修。原告及家人就回到了其它住处。当天白天，原告家人回到涉争房屋，把底楼的水阀关上了，就不漏水了。原告家人又去物业公司要求维修。次日，三楼、四楼的住户用水就打开了阀门，涉争房屋就又漏水了。原告家人再去被告处要求维修，但是被告没有及时来维修。原告认为，天气寒冷是水管冻裂主要原因，水管老化是次要原因。被�系从事物业管理的专业单位，即使缺乏维修基金，被告也应做好保养措施，但被告实际对室内、室外水管均不做养护。被告无视寒潮的天气预报，不仅未做好防护措施，而且也未及时修复，未尽物业维护责任，导致原告损失惨重。至诉讼时止，原告未维修房屋，也未出租涉争房屋。
被告上海新益物业管理有限公司辩称，2016年年初，上海遭遇寒潮，造成涉争房屋五楼上方连接水箱的下水管道冻裂导致原告家里漏水。爆裂的一段水管位于原告房屋上方的一间小屋内。检修该水管有两种方式，一是爬出隔壁楼梯气窗，沿着天沟进入该水管所在的屋内，比较危险；二是通过原告家厨房预留的孔洞进入该水管所在的屋子检修，但是原告将厨房孔洞周围做成一整块扣板。如果需要通过这种方式进入冻裂水管的屋内，需要把一整块扣板都拿下来才行。被告对水管一年检修两次。寒潮之前以及平常冬季，被告对暴露在外的水管采取了保护措施，但没对室内的水管采取保护措施。原告所在小区属老旧小区，原告每年仅缴纳物业管理费223元，小区也没有维修基金。被告没有资金更换水管，但被告也没向政府相关部门或业主主张过维修基金以更换水管。本案中，天气寒冷是水管冻裂的主要原因，水管老化是次要原因，但水管老化也在合理范围内，不需要更换。2016年1月29日凌晨，因自来水厂加压供水及寒潮影响，很多老旧小区的自来水管都出现冻裂漏水现象。被告的值班人员接到报修电话后均出去抢修了。其中，一组人员在其他住户家里抢修完毕后，遇到派出所民警，得知原告所在的5楼屋顶漏水。抢修人员过去查看后，采取了紧急处置，并告知原告，第二天派人维修。1月30日早上，被告维修人员去原告家维修，通过原告家隔壁楼梯气�爬上楼顶，修好了水管。当天晚上，自来水厂供水。原告楼顶又漏水，原因是水箱边上的球阀被冻坏，晚上值班的抢修人员进行了紧急处置，关闭了楼下的总阀门。1月31日，被告又派人去原告家维修，修好了阀门。后来，政府出资更换了水管。在寒潮来临之前，被告按照房管部门电话通知的要求配备了维修人员。平时，被告的维修人员能够维持小区正常运营及维修工作。只是本次寒潮来临，被告才人手不够，事后聘请了工程队来维修。被告在本案中无任何过错，故不同意原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告系涉争房屋的权利人。被告为涉争房屋所在小区的物业管理公司。2016年1月29日、1月30日，原告房屋上方水箱旁的公共水管冻裂，大量水涌入原告家中，造成原告屋内财物受损。
另查明：检修该水管有两种方式，一是爬出原告家隔壁�梯气窗，沿着天沟进入该水管所在的屋子；二是通过原告家厨房预留的孔洞进入该水管所在的屋内检修。
经原告申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对涉争房屋的装潢损失进行审价，结论为修复工程造价涉及金额为37,013元。原告为此支付审价费1,500元。
以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告陈述，原告提供的套室表供用水合同、物业费收据、照片、鉴定意见书、鉴定费发票，被告提供的照片等，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
诉讼中，1、原告提供床垫照片以及一份2010年11月22日开具的床垫收据一张，载明床垫价格为960元。原告欲证明因本次渗水造成的床垫损失。2、原告与案外人的房屋《租赁合同》、《青浦区华新镇华新居委会人民调解协议书》、《收条》。《租赁合同》约定：租期自2015年5月5日至2016�5月6日，月租金为1,666元。《青浦区华新镇华新居委会人民调解协议书》的一方为原告，另一方为案外人。载明，双方为涉争房屋因屋顶水箱管子冻裂，造成承租人无法居住而要求原告解决居住问题，原告则要求承租人终止租赁协议的事由，达成如下协议：由原告一次性赔偿案外人1万元作为租赁合同终止的补偿及赔偿。案外人出某的《收条》载明“今收到张健伦关于中止新府北路XXX弄XXX号楼501室租房协议(赔偿款/补偿款/欠款/租金返还款等)共计人民币10000元(大写：壹万元整)”，落款日期为2016年2月3日。原告称这1万元包括租客的衣物损失、额外租房损失、物品损失。原告欲证明其因本次渗水赔偿租户的损失以及房屋收益损失。被告对床垫的照片及收据不予确认，对《租赁合同》、《青浦区华新镇华新居委会人民调解协议书》、《收条》的真实性无异议，但认为原告�何与承租人调解与被告无关。2、原告陈述，被告可以从原告家厨房预留的孔洞进入该水管所在的屋内检修。如果被告事先要求通过原告室内维护楼顶水箱旁的水管，原告也同意，但被告未联系原告。3、被告提供摘自网络的《上海发布二次供水设施防冻保温细则》复印件1组，该复印件载明的公布日期为2016年7月7日，内容有“其中，原居民住宅二次供水设施设计标准按照上海市冬季历年极端最低温度平均值取值为-5.6℃，新标准按照上海极端最低气温－10.1℃设定”。被告用以证明上海地区的防冻水管标准是零下5.6度，无法抵抗2016年初极端寒潮天气。原告称不知晓是否有这种标准，但在寒潮来临之前，被告若对涉案水管采取保温措施就可以防止水管爆裂。
本院认为，原、被告均认为寒潮和水管老化是导致水管冻裂的原因，本案的关键在于被告对原告损失的发�是否具有过错及过错的大小。对此，本院具体分析如下：一、关于寒潮，本案涉争水管属于公共设施。被告作为原告房屋小区物业管理单位，对该水管等公共设施负有管理义务。根据被告陈述，其在寒潮来临之前接到房管部门电话通知，并按要求配备了维修人员，但被告作为物业管理的专业单位却未对涉争水管采取保温措施。二、关于涉争水管老化问题。基于被告对原告小区等公共设施负有的管理义务，被告也应在日常管理中对涉争水管进行维护和检修。被告未提供证据证明其在日常管理中维护和检修了涉争水管。且被告也未向政府相关部门或业主主张过维修基金以更换水管。同时，被告亦认为水管老化在合理范围内。三、被告无证据证明其在履行了对涉争水管的管理义务后，仍不能避免爆裂的发生。综上，被告对涉争水管爆裂导致原告房屋受损存在过错，应对�水导致原告的合理损失承担全部的赔偿责任。关于原告的损失，本院认定如下：一、原告主张的装潢损失，有鉴定意见为证，且原、被告双方均对此无异议，本院予以确认。二、原告主张的床垫损失，根据原告提供的照片以及一般生活常识，本院确认原告的床垫因本次房屋渗水受损。按照床垫市场一般价格以及使用年限，本院酌情原告因此受损200元。三、原告所主张的其赔偿承租人的损失，因《青浦区华新镇华新居委会人民调解协议书》由原告与案外人自由协商确定，对被告无法律约束力，原告亦未提供案外承租人具体受损的证据。但房屋渗水确实会影响原告履行租约，本院酌情确认原告因此受损2,500元。四、关于原告所主张的房屋收益损失，考虑到房屋受损需要修复会影响到原告租金收益，结合房屋的具体状况以及原告房屋当地的租赁行情，本院酌情确认原告因�受损5,000元。上述合计44,713元，应由被告赔偿原告。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条之规定，判决如下：
被告上海新益物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张健伦房屋修复费用和其他损失共计44,713元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,408.50元，由原告张健伦负担490.67元，被告上海新益物业管理有限公司负担917.83元。审价费1,500元，由被告上海新益物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 滢
审 判 员 丁美芳
人民陪审员 陈才良
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 施海群
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
……。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。