北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初2724号
原告(反诉被告)：林增，男，1941年11月1日出生，汉族，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：孙芳芳，北京郭旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳，北京郭旭律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：北京黑坨山旅游开发有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖镇西栅子村。
法定代表人：赵杉，董事长。
委托诉讼代理人：贺柱，男，1981年11月19日出生，汉族，北京黑坨山旅游开发有限公司员工，住该公司宿舍。
原告(反诉被告)林增与被告（反诉原告）北京黑坨山旅游开发有限公司（以下简称黑坨山公司）排除妨害纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反�被告)林增委托诉讼代理人孙芳芳、刘艳，被告黑坨山公司（反诉原告）委托诉讼代理人贺柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林增向本院提出诉讼请求：1、被告立即从原告位于北京市怀柔区雁栖镇西栅子村南沟X号宅院的房屋中搬出，将房屋6间、附属设施及院落腾退给原告；2、被告给付原告自2016年3月11日至同年11月30日期间占用房屋及院落费用1.32万元，自2016年12月1日起按照55元/天的标准给付原告房屋及院落占用费直至实际腾退之日止；3、被告赔偿原告被拆除的东院墙损失费7200元、石头墙损失费1500元、凉台损失费3750元、偏房损失费5000元、苹果树1棵损失费700元、梨树1棵损失费700元；4、被告到北京市怀柔区雁栖镇电力管理部门将原告上述房屋工商业用电恢复为居民生活用电；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：2001年3月11日，原、被告双方�订《房屋租赁协议》，约定被告承租原告正房6间、院落及附属设施，租期从2001年3月11日至2006年3月10日，共5年，租金第一年为3000元，并约定租金标准逐年上涨。同时约定租赁期满承租方不再承租时，装修部分，原告愿意留用时，可以无偿留给原告；原告认为遗留物对其不适用，而要求恢复原状时，被告应予恢复原状，或支付相应价款，由原告自行恢复。合同到期后，双方续签《房屋租赁合同》，约定被告继续承租原告正房6间、院落及附属设施，租期从2006年3月11日至2011年3月10日，共5年，租金为4200元/年。2010年3月30日，双方签订《关于房屋租赁合同延期的变更和补充协议》，约定租赁期限变更为到期后延长5年，自2011年3月11日起至2016年3月10日止，租金以院落内正房为计费单位，每间年租金1000元。院内自留地的补偿由500元/亩变更为1000元/亩，实际0.09亩，合款90元。�上两项合计价款5090元。2016年3月10日房屋租赁合同到期后，双方就租赁合同续签未达成协议，被告表示不再承租房屋，故双方也没有继续签订租赁协议。但被告仍然占用原告上述承租房屋、院落及附属设施，没有按时腾退给原告。
被告黑坨山公司辩称：对于诉讼请求第一项，我公司要求继续履行租赁合同，并愿意以同等条件优先长租原告的宅院，对于原告房屋计价标准3300元/间/年不认可。如果原告坚持不出租给我公司，我公司同意腾退，但我公司在经营期间花销很大，进行了房屋装修、上下水改水改电；对于诉求第二项，到目前为止双方未做过交接手续，我公司同意按照1100元/间/年标准计算，但不同意给付原告合同到期后的租金，因合同到期后我公司找原告协商，原告未正式给我公司通知或约我公司谈腾退事宜，双方均存在过错；对诉求第三项，房屋租赁合同中约定的有南院墙、东院墙、厕所、石窖、苹果树和凉台，未载明偏房、石窖、梨树。我公司于2001年双方第一次签订租赁合同时首次装修时经原告同意将附属设施南院墙、东院墙、厕所、石窖、苹果树、凉台拆除或改造，且合同未约定我公司需要恢复改造后的房屋，故我公司不同意赔偿原告上述损失费；对于诉求第四项，我公司将原居民生活用电改为工商业用电，原告若改回居民生活用电需要自己报装，合同未约定我公司需要恢复用电；我公司不同意负担案件受理费。同时，我公司提出反诉请求：1、黑坨山公司继续租用原告出租的房屋；2、如原告坚持不再将其房屋租赁给黑坨山公司使用，原告应对黑坨山公司过去15年租赁期间所做的装修、改造、水电设施建设等费用共计11万元进行赔偿。事实和理由：2016年3月，反诉原、被告双方就合同到期后继续租赁房屋�宜进行多次电话及当面协商，并于同年3月23日，我公司召集与公司有房屋租赁关系的9户村民在公司办公室协商，我公司表示继续租赁，并将房租提升为2000元/间/年，当场部分村民表示同意，反诉被告不接受此租金，但未说明租金为多少时可以续租。事后，我公司了解到第三方在2015年与反诉被告达成房屋租赁意向，房租为3300元/间/年，并且反诉被告已经收取订金。为统一租金标准，我公司研究同意将房屋租金提升至3300元/间/年，并与5位村民签订房屋租赁合同。同时，双方就续租和租金标准多次进行沟通，反诉被告以合同已经到期，对公司关于此事协商的态度不满，并已与他人签订合同等理由拒绝。我公司于同年3月24日亲自去酒仙桥红璐富空间大厦和新承租人当面沟通协商未果。反诉被告违反合同规定有关优先承租权的约定坚持退租并索赔，致使我公司合法权益受�。
反诉被告林增辩称，不同意反诉请求，因无事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2001年3月11日，林增与黑坨山公司签订《房屋租赁协议》，约定林增将位于北京市怀柔区雁栖镇西栅子村南沟X号宅院内正房6间及附属设施（包括石头南院墙、石头东院墙、石头厕所、石窖、苹果树1棵、25平方米凉台）出租给黑坨山公司，租期从2001年3月11日至2006年3月10日，共5年，租金第一年为3000元，第二年3300元，第三年3600元，第四年3900元，第五年4200元。原告认为被告遗留物对其不适用，而要求恢复原状时，被告应予恢复原状或支付相应价款，由原告自行恢复。合同签订后的2001年�被告对原告的宅院房屋及附属设施进行了装修和拆改建。
合同到期后，双方于2005年4月2日续签《房屋租赁合同》，约定被告继续承租原告正房6间及附属设施，租期从2006年3月11日至2011年3月10日，共5年，租金为4200元/年。租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出资人应当酌情延长租赁期限。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方有优先权。承租人可按用途对房屋进行必要的改造、装修，在不损坏房屋主体结构的情况下须经出租人同意。租期期满承租人不再租用时，所装修现状无偿留给出租人，房屋内附属用品（家具、电器）归承租方。
2010年3月30日，双方第3次续签《关于房屋租赁合同延期的变更和补充协议》，约定双方将房屋租赁合同的其中条款做如下变更和补充：第二条租赁期限变更为2011年3月10日合同到期�延长5年，自2011年3月11日起至2016年3月10日止，租金以院落内正房为计费单位，每间年租金1000元。院内自留地的补偿由500元/亩变更为1000元/亩，实际0.09亩，合款90元。以上两项合计价款6090元/年。
本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点在于：一、被告是否能够享有优先承租权。依双方所签合同约定合同期满如出租方仍继续出租房屋，承租方有优先权，因原告在合同期满后已经履行通知义务，同等条件下双方就租金标准未能达成一致，故本院认为双方未能达成合意，被告的优先承租权消灭。二、被告是否应当承担诉讼期间发生的房屋使用费以及费用的计算标准。根据现场勘验及双方当事人陈述，被告在合同到期后实际占有使用房屋，双方未做宅院交接。另外，被告反诉请求对租赁期间房屋的装饰装修进行评估鉴定，但因被�原因撤回鉴定申请导致原告无法实际占有使用房屋，进而导致原告与他人签订房屋租赁合同后无法交付房屋，给原告造成经济损失。故被告应当承担诉讼期间发生的房屋使用费。关于费用标准问题，被告陈述同意按照3300元/间/年租金标准续租原告宅院，结合原告提交的与他人新签订的不动产租赁合同租金标准，考虑新的承租人在诉讼期间未能正常占有使用房屋，故本院酌定房屋使用费按照3300元/间/年标准计算至房屋实际腾退之日止。三、被告是否承担附属设施改扩建的损失。双方约定承租人可按用途对房屋进行必要的改造、装修，在不损坏房屋主体结构的情况下须经出租人同意。租赁期满承租人不再租用时，所装修现状无偿留给出租人。本案中，双方均认可涉案附属设施在2001年首次签订租赁合同后经原告同意拆除，原告虽主张被告口头承诺被告不再租赁时由被告�责恢复原状，但未能提供证据证明其主张，且2001年所签订的第一份租赁合同关于“原告认为被告遗留物对其不适用，而要求恢复原状时，被告应予恢复原状或支付相应价款，由原告自行恢复”的约定在后续租赁合同中未能载明，即对后续租赁合同的双方当事人没有约束力，故本院对原告该项主张不予采纳。在原告知道被告对租赁房屋进行改扩建的合理期限内提出异议后又继续履行合同并续签合同，本院视为原告同意被告改扩建，在后续合同未约定被告承担改扩建损失的情况下，被告不应当承担附属设施改扩建的损失。四、被告是否应当将租赁房屋商用电改为民用电。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态。本案中，租赁物的性质系宅基地地上物，合同到期后，被告应当返还租赁物并将商用电恢复为民用电。五、�诉请求是否得到支持。反诉原告主张双方继续履行合同，因双方未能在合同期满后达成合意，反诉原告在丧失优先承租权的情况下，房屋被他人承租，反诉部分双方已经无法继续履行合同。另外，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用，而双方未约定上述情形由出租人给付承租人补偿，故本院对反诉原告要求反诉被告补偿其该项损失的反诉请求不予支持。同时，因反诉原告自行申请撤回对房屋装饰装修损失的评估鉴定，故本院依据举证责任原则认定反诉原告应当承担举证不能的不利后果。
综上所述，本诉部分，原告要求被告腾退宅院、恢复居民生活用电以及给付房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告给付附属设施改扩建损失的诉讼请求，本院不予支持。反诉部分，本院对反诉原告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、北京黑坨山旅游开发有限公司于本判决生效后三十日内从林增位于北京市怀柔区雁栖镇西栅子村南沟X号宅院的房屋中搬出，将正房六间、附属设施及院落腾退给林增，拆除北京黑坨山旅游开发有限公司的装饰装修物，并将工商业用电恢复为居民生活用电；
二、北京黑坨山旅游开发有限公司于本判决生效后十日内给付林增自二○一六年三月十一日至房屋实际腾退之日止的房屋使用费，按照55元/天的标准给付；
三、驳回林增的其他诉讼请求；
四、驳回北京黑坨山旅游�发有限公司的反诉请求。
案件受理费354元，减半收取计177元，由林增负担112元，由北京黑坨山旅游开发有限公司负担65元。
反诉案件受理费2500元，减半收取计1250元，由北京黑坨山旅游开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 夏阳
二〇一六年十二月二十八日
书记员 张琪