上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初75230号
原告(反诉被告)：陈筱飞，男，1971年1月31日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：龚海林(系原告表弟)，住江苏省如皋市石庄镇凤龙村***组**号。
委托诉讼代理人：王政，北京市世纪(上海)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：马向东，男，1982年3月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：袁春松，上海金沁律师事务所律师。
原告陈筱飞与被告马向东房�买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，被告马向东向本院提起反诉，本院受理后合并审理，并依法适用简易程序，于2016年12月19日、2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告陈筱飞的委托诉讼代理人龚海林(参加第二次庭审)、王政，被告马向东及其委托诉讼代理人袁春松到庭参加诉讼。在审理中，本院根据原告申请依法裁定查封被告马向东位于上海市浦东新区康桥镇秀沿西路XXX弄XXX号XXX室房屋。本案现已审理终结。
原告陈筱飞向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理上海市浦东新区康桥镇秀沿西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)产权过户手续；2、由被告支付原告自2016年9月7日起至实际过户日止按每日人民币10,000元计算的违约金。事实和理由：2016年7月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告系争房屋，总房款220万元，合同签订后支付首期房款20万元，待双方办理过户手续(送件)，取得收件收据当日，原告再支付房款195万元。同日，双方又签订《补充协议》，约定由原告在签订买卖合同后次日支付被告装修补偿款180万元，其余各期付款时间及支付方式以买卖合同为准。后因原告迟延支付装修补偿款，双方于2016年8月2日达成协议，由原告支付被告15万元作为迟延违约金，并约定于同年8月26日前办理过户手续。同年8月26日，被告以需要资金周转为由要求原告先支付60万元，原告当日转账给被告60万元。上述合同签订后，原告先后支付被告房款260万元，已超过合同约定的应付款，原告多次通过中介要求被告办理产权过户手续，但被告均予拒绝，已构成违约，现原告要求被告继续履行合同，并承担相应违约责任。
被告马向东辩称：系争房屋交易一直由案外人龚某某出面，原告只是在签字时出现过，由原告陈筱飞签订买卖合同，实际买受人是龚某某，后来龚某某儿子龚海林也参与过。在本次房屋交易中原告始终存在逾期付款违约行为，因缺乏资金无法按约办理过户手续，双方约定过户时间即8月26日到期后，龚某某及原告从未催促被告办理过户手续，由于原告未能及时过户，导致被告另购买的房屋无法享受到首套房优惠政策并多交税费。后被告于2016年9月6日向原告发出律师催告函，要求原告在9月9日办理过户手续，否则视为解除通知，但原告未签收，说明被告在催原告过户。期间，龚某某儿子龚海林与被告进行短信沟通，明确表示实在凑不出资金，想与被告再次商议。后龚某某儿子在10月8日到被告家中送到《解约通知函》，表明愿意承担44万元违约金，说明原�一直在违约。后原、被告双方虽于10月18日共同前往交易中心，实际系因原告在10月14日向被告发出了律师函，被告担心被反诬违约才前往，并不是被告已经放弃享有解除权而有继续履行合同的意思，故被告当面又给原告解约函，以示合同解除，现被告不同意原告的诉讼请求。
被告马向东反诉称，因原告未凑足剩余房款导致无法按约办理过户手续，根据买卖合同约定已构成违约，被告有权单方解除合同，并承担违约责任，故反诉请求：1、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》已解除；2、判令原告支付被告逾期违约金7,500元；3、判令原告支付被告违约赔偿金80万元；4、判令原告支付被告逾期补偿金25万元(自2016年8月16日计算至9月9日止)。
本院经审理认定事实如下：2016年6月27日，案外人龚某某与被告马向东在上海搜房天下房地产�纪有限公司居间下就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定由案外人龚某某向被告购买系争房屋，房屋总价400万元，先支付定金20万元，正式买卖合同签订当日支付首期房款200万元(含定金)，过户当日支付195万元，交房当日支付尾款5万元。居间协议签订当日由龚某某支付被告购房定金20万元。因系争房屋尚有抵押贷款，由案外人于同年7月13日支付被告80万元，被告于7月14日归还系争房屋贷款并注销了抵押权。
随后因案外人龚某某不具有购房资格，双方经协商后由龚某某亲戚即原告陈筱飞作为名义买受人(乙方)与被告马向东(甲方)于2016年7月18日签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋价款220万元，2016年8月30日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同第九条第(三)项约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日应按未付款的万分之五向�方支付违约金，直至实际履行之日。逾期超过10日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付10日的逾期违约金外，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方赔偿总房款的20%。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，甲方可从乙方已付款中扣除违约金，余款返还给乙方。第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，违约责任与前条相同。合同附件三付款协议约定，合同签订后，乙方已支付甲方首期房款20万元，由甲方应优先用于注销贷款抵押权。待双方办理过户手续(送件)，取得收件收据后当日内，乙方应支付甲方第二期房款195万元。该房屋交付当日内，乙方支付甲方尾款5万元。同日，原、被告双方签订《补充协议》一份，双方约定系争房屋实际成交价为400万元，其中合同价220万元，装修补偿款180万元。乙方应于签订买卖合同后次日向甲方支付装修补偿款，其余各期房款以买卖合同约定为准。本次交易过程中所产生的所有税费由乙方承担。一方未按约履行义务的，守约方可要求违约方按照买卖合同第九、十条标准承担违约金。后由案外人龚某某于2016年7月29日支付被告房款10万元、7月30日支付被告20万元、8月2日支付被告70万元。据此，原告陈筱飞通过龚某某已支付被告马向东房款200万元。
2016年8月2日，原、被告又签订《购房协议书》，内容为：乙方同意支付15万元作为之前拖延补偿款，并于2016年8月15日打到甲方账户。甲乙双方同意于2016年8月2日去交易中心审税。双方必须于8月26日前去交易中心办理过户手续。于11月20日房产交付乙方使用。因非不可抗力造成的违约，违约方每天以1万元的补偿金额赔付守约方。后实际买受人龚某某因资金问题未按约在8月15日支付被告迟延补偿款15万元，原告陈筱飞在此期间也�在上海，原、被告双方未能在8月26日前去交易中心办理过户手续。龚某某于8月26日当晚转账给被告马向东60万元。此后龚某某及其儿子龚海林因资金问题与被告沟通合同相关事宜。同年9月6日，被告马向东向原告陈筱飞户籍地发出催告律师函，要求在9月9日前办理过户手续，并补足剩余房款及支付违约金。如逾期则解除买卖合同。后该律师函无人签收被退回。10月8日，龚某某儿子龚海林代表原告陈筱飞到被告家中送到《解约通知函》，要求被告在三日内与原告解除买卖合同，在五日内将原告已支付的款项(扣除相应赔偿部分)共计214万元返还给原告，扣除总房款20%的违约金计44万元。收款人为龚某某。被告马向东因违约金金额不符约定而未予同意。同年10月14日，原告陈筱飞向被告马向东发出律师函后原、被告双方虽于10月18日共同前往交易中心，实际系因原告在10月14日向被告发出了律师函，通知被告收到该函后三个工作日内去交易中心配合原告办理过户手续，如逾期履行则视为被告拒绝履行合同，原告陈筱飞有权解除合同并追究违约责任。被告陈筱飞收到该律师函后，原、被告双方在中介安排下于10月18日到交易中心办理过户手续，被告马向东无法确定办理过户后原告是否有付款能力而发生争执，双方未能办理过户手续，被告马向东并向原告发出《解约通知函》，认为原告无法按约支付剩余房款，拖延与被告办理过户手续远超过合同约定日期，已构成根本违约，致使被告合同目的(置换购房)无法实现，被告享有单方解除权，故告知原告解除买卖合同。原告陈筱飞遂于同年10月25日提起本案诉讼。
另查，被告马向东在上海搜房天下房地产经纪有限公司居间下，于2016年7月6日与出卖人钟蔚就上海市浦东新区康桥镇沪南路3468弄30幢77号302室房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋转让总价款355万元。同年8月28日，买卖双方签订正式《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款229万元,在8月28日支付首期房款69万元(含定金20万元)，余款160万元通过银行贷款方式支付出卖人。同日，买卖双方又签订《补充协议》，约定总价款355万元，其中房屋价款229万元，装修补偿款126万元，在签署买卖合同时支付。双方约定在11月10日进交易中心办理过户。被告马向东按约于2016年7月6日支付出卖人20万元、8月28日支付175万元、11月5日支付46万元，合计241万元，通过银行贷款方式支付114万元。双方按期办理过户手续后，被告马向东于同年11月25日取得房地产权证。
以上事实，有经庭审质证的买卖合同、补充协议、购房协议书、收款收据、往来短信、函件等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以�认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《购房协议书》均系双方当事人真实意思，且合法有效，双方均应按约履行。但双方在买卖合同中约定的房价低于实际成交价，实为逃税做低房价，故应以双方一致确认的房价400万元认定系争房屋实际交易价格。本案争议焦点是合同继续履行还是合同解除。根据原、被告双方履行合同的实际情况，原告陈筱飞支付了定金20万元后，应在7月19日再支付被告180万元房款，但原告为帮助被告提前还贷解决资金，提前向被告支付了80万元，表明了原告履行合同的诚意。此后原告因资金困难造成迟延支付，原告在自愿承担15万元违约金的情况下于8月2日前全部付清应付房款。期间买卖双方并无多大争议，在约定的8月26日办理过户的时间开始发生矛盾，虽合同约定最后一期房款195万元付款时间�取得收件收据当日，即先办理过户，然后付款，但原告必须有资金准备。现从双方往来短信看，原告当时资金确实存在问题，恐怕办理过户手续后无法及时支付剩余房款要承担违约责任，故原告在先付60万元后一直拖延过户时间，准备凑到资金后再办理过户。此时被告马向东有无单方解除权？双方在买卖合同中只约定买受方逾期付款或者出售方逾期办理过户后，守约方才享有单方解除权，对买受方逾期办理过户没有约定单方解除权，何况本案中双方约定先过户后付款，而根据《购房协议书》的违约责任条款并无单方解除权的约定。故被告马向东不享有单方解除权。事实上，原、被告双方经中介公司沟通后在10月18日共同去交易中心办理过户，由此说明原、被告双方一致同意继续履行合同，而之前双方没有解除合同。被告马向东完全可以在办理过户后，如原告陈筱飞没有按约付款，其可再追究原告违约责任。现原告要求继续履行合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但原告要求被告承担逾期办理过户违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。反之，被告马向东反诉要求确认合同解除以及要求原告陈筱飞支付逾期违约金7,500元和赔偿金80万元的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。鉴于原告陈筱飞在房款不足情况下拖延办理过户，已构成违约，现被告马向东根据《购房协议书》约定的违约责任条款反诉要求原告承担违约金的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。对于违约金数额的确定，本案中原告陈筱飞已经支付被告马向东购房款260万元，被告马向东同时置换了房屋一套，原告支付房款金额的时间与被告马向东支付其上家的金额和时间基本吻合，被告马向东置换房屋目的已经实现，但因双方逾期办理过户，被告马向东无法享受首套房的相关优惠政策待遇，确实对被告马向东造成了一定的经济损失。鉴于原告陈筱飞原承诺的违约金15万元尚未支付，现本院结合本案实际情况、原告违约时间程度、房屋价款等因素，酌定由原告陈筱飞承担违约金45万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、本诉被告马向东应于本判决生效之日起十日内协助本诉原告陈筱飞将上海市浦东新区康桥镇秀沿西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至本诉原告陈筱飞名下(由此产生相关税费均由原告陈筱飞承担)；
二、本诉原告陈筱飞应于本判决生效之日起十日内支付本诉被告马向东剩余房款140万元；
三、驳回本诉原告陈筱飞的其余诉讼请求；
四、反诉被告陈筱飞应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告马向东违约金45万元；
五、驳回反诉原告马向东的其余诉讼请求；
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24,400元，减半收取计12,200元,财产保全申请费5,000元，合计17,200元(原告陈筱飞已预交)，由本诉被告马向东负担,由其于本判决生效之日起七日内交纳本院；反诉案件受理费7,125元(被告马向东已预交)，由反诉被告陈筱飞负担，由其于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 徐俊
二〇一七年三月六日
书记员 梁闽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。