.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初5161号原告：张琳,女,1972年11月20日出生，汉族,住宁夏回族自治区银川市。被告:银川市康民房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人:解刚,该公司总经理。委托诉讼代理人：冯维刚，男，1984年6月29日出生，汉族，系银川市康民房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告张琳与被告银川市康民房地产开发有限公司（以下简称康民公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月16日受理，被告康民公司在答辩期内提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回，康民公司不服提起上诉，银川市中级人民法院审理后裁定维持。本院依法适用简易程序，于2018年1月3日公开开庭进行了审理。原告张琳、被告康民公司的委托诉讼代理人冯维刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张琳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋、地下车库所有权证；2、请求法院判令被告立即交付地下车库使用权；3、请求法院判令被告支付逾期办理房屋违约金163589元。根据合同总价为677980元整,支付逾期办理房屋所有权违约金99437元,支付车库违约金7768元,支付车库所有权证违约金23467元,具体计算办法:逾期交房2014年12月20日到2017年8月17日,共计971天,按房价总额日万分之零点五计算,逾期办理房屋所有权证自2015年3月21日起至2017年8月17日共计880天,按年利率6%计算。逾期交车库自2014年12月20日,到2017年8月17日共971天,按车库总价万分之0.5计算。逾期交车库所有权证自2015年3月21日计算到2017年8月17日共计880天,按年利率6%计算,四项违约金计算至被告取得符合合同约定的交房条件之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月,原告购买了银川市金凤区亲水人家小区4号楼2单元301室,并与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定,房屋建筑面积为128.8平米,单价5293元,总价:677980元,地下车库D-53号,总价16000元,总计:837980元。2014年12月20日前向原告交付涉案房屋和车库。合同签订后,原告按约支付涉案房屋、车库全款。虽然被告交付了房屋但被告向原告交付房屋不符合约定的条件,至今,尚未向原告办理房屋所有权证,至今被告未向原告交付车库使用权。更无法提供所有权证。合同中原告、被告违约责任的约定显失公平,对被告违约责任的约定明显过低,故原告主张以原告的违约责任计算违约金以体现合同双方的平等,公平性。综上,被告的行为已严重损害了原告的合法权益,为维护自己的利益,现根据《民事诉讼法》的相关规定,诉至贵院,望判如所请。被告康民公司辩称，原告应当按照双方签订的合同来履行，未办理房产证未给原告造成实际损失，现该房屋已经交付给原告入住，涉案房屋不动产的使用原告已经享有，未受任何影响；根据双方合同约定违约金计算方式是有明确约定的，原告应当按照合同约定进行计算；原告诉请的逾期交房违约金，被告在交房时已经支付过，交房后不再产生逾期交房违约金，属于重复诉讼；地下车库不能交付是银川市不动产登记暂停办理地下车库，已经办理的暂停办理过户，属于不可抗力因素，故请求法院驳回该项诉请。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月16日，原、被告签订一份《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于银川市××区房屋一套，建筑面积128.65平米，单价5293.41元/平方米，总价款为680997元。合同第九条约定，出卖人（被告）应当在2014年12月20日前将符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。合同第十条约定，出卖人逾期交房违约责任为：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十七条第（一）款关于产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内退还全部已付款，并按全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。2014年5月24日，原、被告又签订一份《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于银川市××区，实测建筑面积37.37平米，总价款为160000元。该合同第九条约定，被告应当在2014年12月20日前向原告交付涉案地下车库。其他约定同双方签订的第一份合同。两份合同签订后，原告按约定分别交付了涉案房屋全款680997元和地下车库款160000元。2016年3月27日，被告向原告交付了涉案亲水人家****室。同日，被告向原告支付逾期交房违约金6538元。涉案地下车库至今未交付原告。本院认为，原、被告签订的两份《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方应按合同约定履行各自的义务。涉案房屋系被告康民公司开发建设，由原告购买，根据现行房产登记的相关法律规定，需要先办理房屋所有权初始登记，再根据房屋买卖的事实办理房屋所有权转移登记。因康民公司使用涉案房屋的土地使用权在中国工商银行银川东城支行办理了在建工程抵押贷款，在康民公司没有清偿贷款的情形下，无法取得房屋所有权初始登记手续，从而导致原告不能按期办理房屋所有权登记手续，属于被告康民公司违约。被告于2016年3月27日向原告交付亲水人家****室房屋，原、被告已就逾期交房违约金结算并支付完毕，交房后不再产生违约金，原告诉请支付逾期交房违约金，本院不予支持。交房90日后即2016年6月25日被告应当具备办理产权证的条件，自2016年6月26日至2017年8月16日违约共计416天，违约金为2832.9元（680997元×0.001%×416天＝2832.9元）。被告应于2014年12月20日向原告交付亲水人家地下车库15-53室，自2012年12月21日至2017年8月16日违约共计969天，违约金为7752元（160000元×0.005%×969天＝7752元）。被告应依合同约定交付地下车库与原告使用。车库逾期办证违约金应在交付使用后未按约定办理所有权转移登记后产生，被告未交付地下车库故不产生逾期办理所有权转移登记违约金，故对原告请求支付地下车库逾期办证违约金，本院不予支持。协助办理房屋、车库所有权转移登记，属于康民公司应当履行的合同附随义务，但涉案房屋、车库尚未办理房屋所有权初始登记，协助原告办理房屋、车库所有权转移登记的条件尚不成就，故本院对原告要求被告协助办理房屋、车库所有权转移登记手续的请求暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告银川康民房地产开发有限公司支付原告张琳逾期取得所有权初始登记证违约金10584.9元（其中亲水人家****室房屋自2016年6月26日至2017年8月16日，亲水人家地下车库15-53室自2012年12月21日至2017年8月16日），于本判决生效之日起十日内付清。2017年8月17日以后的违约金，继续计算至房屋、车库所有权初始登记办理完毕之日；二、被告银川康民房地产开发有限公司交付原告张琳亲水人家地下车库15-53室,于本判决生效之日起十五日交付；三、驳回原告张琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元（已减半），由原告张琳负担1717.2元，被告银川康民房地产开发有限公司负担118.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员翟志强二〇一八年一月十六日法官助理于楠书记员张晓菊附：本判决适用的相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。