辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民再563号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘静，女，汉族，1965年3月22日出生，无职业，住辽宁省沈阳市皇姑区。
委托代理人：樊瑶，辽宁沈川律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳飞机工业（集团）有限公司。住所地：辽宁省沈阳市皇姑区。
法定代表人：郭殿满，该公司董事长。
委托代理人：李卫，该公司三产处助理。
委托代理人：周树礼，该公司法律顾问。
再审申请人刘静因与被申请人沈阳飞机工业（集团）有限公司（以下简称沈飞集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终10557号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年7月14日作出（2017）辽民申2102号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人刘静的委托人樊瑶、被申请人沈飞集团公司的委托代理人李卫、周树礼到庭参加了诉讼，本案现己审理终结。
刘静申请再审称：1、原审法院判令再审申请人支付房屋使用费的判决没有法律依据；2、原审法院错误的以2014年至2015年的租金价格为标准计算房屋使用费，违背公平原则，存在重大瑕疵。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定申请再审。
被申请人沈飞集团公司答辩称：终审判决刘静支付房屋使用费并无不当；本案审理过程中涉及其他相关问题，再审法院应当综合考量。第一审判决所依据的第二次评估报告程序违法，结果畸高，不应作为本案实际损失的计算依据；刘静在本案中存在明显过错，应当承担相应责任。请求驳回刘静的再审申请。
刘静向沈阳市皇姑区人民法院起诉称：2002年9月，原、被告签订《商网房收房款协议书》一份，约定被告将沈阳市皇姑区95号房1网点房3、4号（百花二期1网点房3、4号）出售给原告，面积分别为190.74平方米和193.74平方米，两套房屋均按每平方米3890元，总价格为1495600元；并约定该网点的正式预售手续没办下来，等待正式手续下来后原告持本协议和交款的三联据换取正式房屋销售收据并补办协议和交款合同书，办理所有房屋产权手续。签订协议后，原告足额交付房款。原告交付管理服务费、垃圾清运费1614.8元后被告于2003年4月向原告交付房屋，但至今被告未给原告办理房屋产权证书。后经原告了解，被告出售的上述房屋不在规划内，被告现在也告知原告不能办理产权证书。故请求法院判令：1、被告向原告返还购房款1495600元；2、被告向原告支付购房款1495600元的利息（自2003年9月9日起至实际给付之日，参照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告赔偿原告购房差价利益损失（含装修残值）5292395元。4、案件受理费18260元、鉴定费13000元均由被告承担。
沈飞集团公司一审辩称：原、被告签订的《商网房收房款协议书》并非正式购房合同，该协议明确指出：“该网点的正式销售手续没有办理下来”。本案涉诉房屋位于百花小区临街42栋与43栋之间，原计划为消防通道,但设计施工过程中，建设单位计划申请调整原消防通道位置规划，便在上述位置建设了商业网点。2003年涉案房产建成后向原告交付，但因消防通道规划无法变更，故该房屋无法办理房屋登记手续。2009年我方向原告提出可以办理退房，但原告迟迟未办理，该房产至今一直由原告进行商业性质使用。涉案房屋系违法建筑，其价值不能以有证房作为评估标准。原审所依据的评估报告程序违法，结果畸高，不应作为本案实际损失的计算依据。购房款利息与实际损失赔偿不可兼得。原告在本案中存在明显过错，应当承担相应责任。在签订合同时，原告未尽审慎义务，在明知购买存在风险的情况下，仍然购买，主观上存在过错。原告早就知晓涉案房屋产权证无法办理，拖延所致损失应由其自身承担。原告早知无法办理房产证，却拖至2014年才起诉，已超诉讼时效。在我方返还原告财产数额上，应当扣除涉案商用房屋自交付至返还期间的使用费或其他相关税费，原告应当同时返还涉案两间商用网点房产。
沈阳市皇姑区人民法院一审审理查明：2002年9月9日，原告（乙方）与沈阳飞机制造公司生活服务公司（甲方，系被告前身下属部门）签订《商网房收房款协议书》一份，约定甲方将百花二期1网点房3、4号，面积分别为190.74平方米和193.74平方米房屋，以单价3890元/平方米，总计1495600元价格出售给乙方。协议同时约定“……五、因该网点的正式销售手续没有办下来，等待正式手续下来后乙方持本协议和交款的三联据，前来甲方处换取正式房产销售收据并补办协议和交款合同书，办所有房屋产权手续。六、物业手续在交款时一并办理。……”。
协议签订后，原告于2003年4月8日、2005年7月7日分别向沈阳沈飞天翔房产物业经营有限公司交纳物业费1653.2元、维修基金22107.6元和物业费3306.4元;于2003年9月9日向沈阳沈飞天翔房地产开发有限公司全额交纳了购房款1495600元；于2003年12月向被告交纳采暖费21915元。被告于2003年4月8日向原告交付房屋，原告接收房屋后，将两个房屋之间的部分墙面打通，并进行了装修。
2006年10月10日，因涉诉房屋未取得《建设工程规划许可证》，沈阳市城市管理行政执法局皇姑分局对被告沈飞公司出具《行政执法处罚告知书》，责令其补办相关手续，并处以罚款。2006年10月18日，被告沈飞公司缴纳了罚款。
2015年1月，辽宁搏宇房地产土地评估有限公司依据本院委托，对涉诉的两套房屋的市场价值（含室内装修残值）进行评估，评估结果为：沈阳市皇姑区91号6门（建筑面积190.74平方米），每平方米评估单价为17655元，评估总价为3367515元；沈阳市皇姑区91号7门（建筑面积193.74平方米），每平方米评估单价为17655元，评估总价为3420480元，合计评估总价为6787995元。因本次评估原告支付了鉴定费13000元。
2015年7月24日，辽宁十方房地产土地评估有限公司因原告未缴纳评估费出具情况说明一份，声明其公司出具的辽十方涉案评字[2014]第1001号房地产估价报告失效。
原告因与被告就办理涉诉房屋产权证书一事协商未果，遂于2014年7月10日诉至来院。
庭审中，双方当事人对规划图纸内无涉诉房屋规划均无异议。被告另提供一份“甲方沈阳飞机制造公司生活服务公司”与“乙方刘静”签订的《商网房收房款协议书》一份，约定甲方将百花二期1网点房3、4号，面积分别为190.74平方米和193.74平方米房屋，以单价4，000元/平方米，总计1,537,920元价格出售给乙方。原告虽否认“刘静”为其本人所签，但其表示对该事是知情的。被告现仅主张原告返还涉案房屋，而不再主张原告需对该房屋恢复原状。
沈阳市皇姑区人民法院一审认为：根据法律相关规定，未取得建设工程规划许可证的房屋为违法建筑。在性质上属于禁止流通物，就此房屋签订的房屋买卖合同无效。结合涉诉房屋至2006年仍未取得建设工程规划许可证的事实，及至庭审辩论终结前被告未能举证其已取得了涉诉房屋的建设工程规划许可证的证据，本院对涉诉房屋为违法建筑予以认定，故原、被告签订的合同无效。
关于被告是否是本案适格主体的问题。原告与被告下属部门签订《商网房收房款协议书》，因该下属部门不具独立诉讼主体资格，其权利义务理应由被告承继，故依据合同相对性原则，被告主体适格。
关于原告要求被告返还购房款1495600元的问题。根据合同无效的法律后果，被告作为出卖人理应履行返还责任，即返还原告购房款1495600元。
关于原告要求被告赔偿其丧失购房机会的差价利益损失（含装修残值）及支付购房款1,495,600元的利息的问题。根据合同无效的法律后果，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。虽被告辩称其在协议中注明“该网点的正式销售手续没有办下来”，起到了提示义务，过错不在己方。但在该协议中同时亦注明“等待正式手续下来后乙方持本协议和交款的三联据，前来甲方处换取正式房产销售收据并补办协议和交款合同书，办所有房屋产权手续”，该内容使原告具有合理期待权，有理由相信其能够取得涉诉房屋产权证，故对被告的该项答辩意见本院不予采纳。庭审后，被告提供了沈阳飞机制造公司生活服务公司与他人签订的百花二期3、4网点房的《商网房收房款协议书》，该两个网点房的销售单价均为4，000元/平方米。即使原告与被告先后签订了单价分别为4，000元/平方米和3，890元/平方米的《商网房收房款协议书》，亦不能因此认定原告购房价格远低于正常房屋销售价格及原告明知涉诉房屋为违法建筑。涉诉合同无效的原因系被告擅自变更建设规划，未能取得涉诉房屋的建设工程规划许可证所致，故被告在本案中存在过错。而原告对此在购买涉诉房屋时并不知情，亦无其他渠道知晓，且原告依约定交纳了购房款及各项费用，故原告在本案中无过错，属善意买受人，被告应赔偿原告丧失购房机会的差价利益损失（含装修残值），但原告不能兼得购房款利息。
关于被告应赔偿原告上述损失的金额问题。因原告是按照可以办理房屋权属证书的网点价格购买的涉诉房屋，并非按照违法建筑的价格购买的涉诉房屋，故本院参照可以办理房屋权属证书的网点单价对涉诉房屋的价格进行评估，并无不妥。虽2014年10月和2015年1月，辽宁十方房地产土地评估有限公司和辽宁搏宇房地产土地评估有限公司分别出具了估价报告一份。但因辽宁十方房地产土地评估有限公司于2015年7月声明其出具的辽十方涉案评字[2014]第1001号报告失效，故本院对该报告的评估结论不予采纳。本院结合辽宁搏宇房地产土地评估有限公司对涉诉房屋评估总价计算房屋差价利益损失（含装修残值），应为5292395元。
关于被告辩称原告应向其返还涉诉房屋及房屋使用费的问题。无效合同的返还包括物的返还及债的返还，被告主张原告应向其完好返还涉诉房屋，属于物的返还部分；被告主张原告应向其返还房屋使用费属于债的返还部分，本院均予以支持。关于原告应返还被告房屋使用费的具体金额，因被告对该房屋使用费的具体金额不申请评估，故应依照同类地段、同类面积商业房屋的租金标准确定。因依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2003]141号《关于规范房屋租赁手续费有关问题的通知》、沈价发[2006]41号《关于重新规范住房交易手续费有关问题的通知》、沈价发[2008]24号《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》、沈价发[2010]4号《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》、沈价发[2011]68号《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》及沈价发[2013]70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知》，涉案房屋为商业用房，位于沈阳市皇姑区，为三级路段，每月每平方米租金为40-50元（月15379.2-19224元），本院酌定为月租金为17301.6元，故原告应按17301.6元/月的标准向被告支付自2003年4月8日起至实际向被告返还房屋之日止的房屋使用费。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，沈阳市皇姑区人民法院作出（2016）辽0105民初876号民事判决，判决如下：一、被告沈阳飞机工业（集团）有限公司于本判决生效后三十日内返还原告刘静购房款1495600元；二、被告沈阳飞机工业（集团）有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告刘静购房差价利益的损失（含装修残值）5,292,395元；三、原告刘静于本判决生效后三十日内将坐落于沈阳市皇姑区91号6门、7门（百花小区二期1网点3、4号）房屋完好返还被告沈阳飞机工业（集团）有限公司;四、原告刘静于本判决生效后三十日内向被告沈阳飞机工业（集团）有限公司支付房屋使用费（按17301.6元/月的标准计算，自2003年4月8日起至原告刘静实际向被告沈阳飞机工业（集团）有限公司返还房屋之日止）；五、驳回原、被告的其他诉讼请求。上述一、二、四款项，原、被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18260元，由原告刘静承担3260元，被告沈阳飞机工业（集团）有限公司承担15000元。鉴定费13000元，由被告沈阳飞机工业（集团）有限公司承担。
宣判后，刘静向沈阳市中级人民法院提出上诉。上诉理由：1、本案中，房屋的返还属于合同取得的应返还的财产，而被上诉人作为判决确定的过错一方，应赔偿上诉人受到的损失。故原审法院判令上诉人支付房屋使用费的判决没有法律依据；2、原审法院错误的以2014年至2015年的租金价格为标准计算房屋使用费，违背公平原则，存在重大瑕疵。请求：1、撤销原判决第四项；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人沈飞集团公司辩称：1、原审法院根据无效合同的返还包括物的返还及债的返还判决上诉人返还房屋及房屋使用费并无不当；2、原审法院判决使用费的金额是综合考虑物价局、房产局所制定的2003年至2015年同地段租金标准制定的。并无不妥。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
沈阳市中级人民法院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
沈阳市中级人民法院二审认为：本案双方当事人的诉焦点为上诉人应否支付房屋占有使用费及房屋占有使用费的数额如何确定。
关于上诉人提出房屋的返还属于合同取得的应返还的财产，而被上诉人作为判决确定的过错一方，应赔偿上诉人受到的损失。故原审法院判令上诉人支付房屋使用费的判决没有法律依据的上诉主张，本院认为，无效的合同，自始没有法律约束力。无效合同的返还包括物的返还及债的返还。现涉案房屋买卖合同已被确认为无效，故原审法院判令上诉人返还房屋占有使用费的判决并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人提出原审法院错误的以2014年至2015年的租金价格为标准计算房屋使用费，违背公平原则，存在重大瑕疵的上诉主张，本院认为，一方面，因原审庭审中，被上诉人对涉案争议房屋占有使用费的具体数额并未申请评估，故原审法院根据相关法律规定按照同类地段、同类面积商业房屋的租金标准确定使用费的具体损失并无不妥；另一方面，原审确定租金标准是依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2003]141号《关于规范房屋租赁手续费有关问题的通知》、沈价发[2006]41号《关于重新规范住房交易手续费有关问题的通知》、沈价发[2008]24号《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》、沈价发[2010]4号《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》、沈价发[2011]68号《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》及沈价发[2013]70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知》等相关规定及指导标准并结合被上诉人因合同无效而实际赔偿上诉人的实际损失等综合情况，酌定为月租金为17301.6元，并不是上诉人所主张的仅依据2014年至2015年的租金价格标准来计算房屋使用费数额，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终10557号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
本院再审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为导致涉诉房屋买卖合同无效的过错责任以及再审申请人刘静应支付的房屋占有使用费数额如何确定。
1、关于导致涉诉房屋买卖合同无效的过错责任。
根据法律相关规定，未取得建设工程规划许可证的房屋为违法建筑。在性质上属于禁止流通物，就此房屋签订的房屋买卖合同无效。本案涉诉房屋位于百花小区临街42栋与43栋之间，原计划为消防通道,但设计施工过程中，被申请人作为建设单位计划申请调整原消防通道位置规划，便在上述位置建设了商业网点。2003年涉案房产建成后向再审申请人交付，但因消防通道规划无法变更，故该房屋无法办理房屋登记手续。被申请人沈飞集团公司擅自变更建设规划的行为，导致案涉房屋根本不可能办理产权证，却就该房屋与再审申请人刘静签订了《商品房收房款协议书》，结合涉诉房屋至今未取得建设工程规划许可证的事实，本院对涉诉房屋为违法建筑予以认定，故双方签订的房屋买卖合同无效。
虽被申请人辩称其在协议中注明“该网点的正式销售手续没有办下来”，起到了提示义务，并认为过错不在己方。但在该协议中同时亦注明“等待正式手续下来后乙方持本协议和交款的三联据，前来甲方处换取正式房产销售收据并补办协议和交款合同书，办所有房屋产权手续”，该内容使再审申请人刘静具有合理期待权，有理由相信其能够取得涉诉房屋产权证，故对被申请人的该项答辩意见，本院不予采纳。被申请人提供了沈阳飞机制造公司生活服务公司与他人签订的百花二期3、4网点房的《商网房收房款协议书》，该两个网点房的销售单价均为4，000元/平方米。即使再审申请人刘静与被申请人先后签订了单价分别为4，000元/平方米和3，890元/平方米的《商网房收房款协议书》，亦不能因此认定再审申请人刘静购房价格远低于正常房屋销售价格及再审申请人刘静明知涉诉房屋为违法建筑。涉诉合同无效的原因系被申请人擅自变更建设规划，未能取得涉诉房屋的建设工程规划许可证所致，故被申请人在本案中存在过错。而再审申请人刘静对此在购买涉诉房屋时并不知情，亦无其他渠道知晓，且再审申请人刘静依约定交纳了全部购房款及各项费用，故原告在本案中无过错，属善意买受人，故应认定导致合同无效的原因全部在于被申请人沈飞集团公司。
2、关于再审申请人刘静应支付的房屋占有使用费数额如何确定。
对于房屋买卖因出卖人的原因被确定无效后，买受人应如何承担使用费，理论界和实务界的对此存在争议：第一种观点：房屋使用费的标准应该参照通地段同类房屋租金计算。第二种观点：根据无效合同的处理原则，应该以实际使用年限的房屋折旧费作为买受人返还的房屋恢复原状的补偿，即房屋总价÷约定的土地使用年限×实际使用年限，或就房屋折旧费进行评估。第三种观点：第一种意见与第二种意见采用的标准过高或过低，有失公平，可考虑采用租金与房屋折旧费的平均值。鉴于存在上述理解的不统一，2003年11月30日，最高人民法院对辽宁省高级人民法院的请示，作出[2003]民一他字第13号《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》，指出：“你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为:商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。”故原审法院根据相关法律规定按照同类地段、同类面积商业房屋的租金标准确定再审申请人刘静应承担的使用费，属于适用法律错误，应予纠正。本案应按房屋总价款1,495,600元，除以商业门市用房设计使用年限40年，再乘以买受人实际使用该房屋的年限（自2003年4月8日起至再审申请人刘静实际向被申请人沈飞集团公司返还房屋之日止），得出的价款作为买受人刘静所获得的利益返还给出卖人沈飞集团公司。关于被申请人沈飞集团公司在再审中提出的原一审判决所依据的第二次评估报告程序违法，结果畸高，不应作为本案实际损失的计算依据等答辩意见，因被申请人沈飞集团公司并未就此对一审判决提出上诉，也未对二审判决的该项认定向本院提出再审申请，在本次再审过程中，被申请人沈飞集团公司亦未对此提出重新评估，故本院对其该项答辩意见不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终10557号民事判决。
二、维持沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初876号民事判决第一、二、三、五项。
三、改判沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初876号民事判决第四项为：被申请人刘静按房屋总价款1495600元，除以商业门市用房设计使用年限40年，再乘以再审申请人刘静实际使用该房屋的年限（自2003年4月8日起至再审申请人刘静实际向被申请人沈飞集团公司返还房屋之日止），向被申请人沈飞集团公司支付房屋使用费。
一审案件受理费18260元，由刘静承担3260元，沈飞集团公司承担15000元。鉴定费13,000元，由沈飞集团公司承担。二审案件受理费3260元由沈飞集团公司承担。
审 判 长 刘少方
审 判 员 闫劲松
审 判 员 席铁斌
二〇一七年十一月二十日
法官助理 谭 斌
书 记 员 刘美含