安徽省青阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1723民初55号
原告（反诉被告）:汪思维，男，汉族，1957年8月4日出生，个体工商户，住安徽省池州市青阳县。
委托诉讼代理人：徐良峰，安徽青华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王庭友，男，汉族，1965年10月6日出生，个体工商户，住安徽省池州市青阳县。
委托诉讼代理人：左俊生，安徽天贵律师事务所律师。
原告（反诉被告）汪思维诉被告（反诉原告）王庭友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪思维及其委托诉讼代理人徐良峰、被告（反诉原告）王庭友及其委托诉讼代理人左俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪思维向本院提出诉讼请求：1、判令解除汪思维和王庭友签订的《出售房屋协议书》；2、判令王庭友返还汪思维购房款、建房款4800800元；3、判令王庭友向汪思维支付违约金4400000元；4、诉讼费用由王庭友承担。事实与理由：2013年元月28日，汪思维和王庭友签订《出售房屋协议书》，约定王庭友将自己所持有的位于青阳县原森工饭店房屋70%股份中的20%以4400000元转让与汪思维，房屋如需改建由汪思维、王庭友按照各自房地产股份承担相关建设费用，一方违约应向守约方支付违约金4400000元。上述协议签订后，汪思维陆续向王庭友支付购房款，建房款4800800元。然而，王庭友在青阳县原森工饭店房屋改建并取得相关权属证书后，隐瞒已经取得权属证书的事实真相，并在汪思维不知情的情况下以该房屋产权向安徽青阳农村商业银行抵押贷款融资20000000元。综上，王庭友违背双方所设定合同义务，并且以自身实际行为表示不再履行与汪思维所签署的《出售房屋协议书》，已根本违反合同约定，严重侵害汪思维的合法权益。为此，诉至法院。
王庭友辩称并向本院提出反诉请求：1、判决继续履行汪思维和王庭友签订的《出售房屋协议书》；2、判决汪思维给付购房款1999200元；3、承担逾期给付房款违约金4400000元；4、按建设总成本的20%承担原森工饭店拆除重建费用（建设费用以司法鉴定结果为准）；5、承担本案的本诉及反诉费用。事实与理由：2013年1月28日，汪思维和王庭友签订《出售房屋协议书》，约定将王庭友按份所有的位于青阳县原森工饭店房屋70%股份中的20%以4400000元价格出让于汪思维，协议约定的付款方式为：首付款1500000元，二次付款2100000元，三次付款800000元；协议第三条约定首付款在2013年1月26日之前付清，二次和三次付款必须在2013年2月28日前付清。购房款付清后，王庭友立即协助汪思维办理房地产过户等相关手续，交易税费各自承担50%；协议第五条约定，汪思维没有按上述协议履行，应支付给王庭友违约金4400000元。协议签订后，汪思维于2013年1月28日给付购房款1400800元，2013年1月30日给付1000000元，其后并未给付购房款，因汪思维应付的购房款长期不到位，致双方协议转让的房屋未能办理变更登记。2014年，因青阳县政府对蓉城镇木镇路夫子庙地块进行改造，王庭友按份所有原森工饭店处于改造地块，在报经青阳县住建委批准后，王庭友与按份共有人一起将其拆除重建。此时，汪思维仍未全额给付购房款，也未对拆迁重建的原森工饭店分摊建设成本及费用。现森工饭店重建后已通过政府有关部门的竣工验收，建设成本及费用正在决算。综上，出售房屋协议书履行并无障碍，汪思维有义务履行协议给付购房款1992000元，承担逾期付款的违约责任，并对森工饭店拆除重建的成本及费用按受让的股份分摊，承担交易税费的50%。
汪思维对王庭友的反诉辩称，1、汪思维并未违约，汪思维每次向王庭友支付款项，均是应王庭友要求支付购房款、建房款，王庭友以实际行为接受了汪思维的付款行为和期限。2、王庭友在取得兴建工程权属证书后隐瞒事实真相，擅自将房屋设置他项物权、进行融资，导致双方的合同目的落空，该协议已无履行的基础。综上，请求法庭驳回王庭友的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、诉争的原森工饭店的购房款是否支付。汪思维为此向本院提交了收条、借条十一张和银行转账凭证一份，王庭友认为汪思维仅于2013年1月28日、2013年1月30日分别支付了购房款1400800元、1000000元，余下的9张借条与本案没有关联性，是汪思维与王庭友之间的民间借贷，借条上没有反映给付的款项是购房款；对于转账凭证不认可，以出具收条上的日期为准。王庭友为此向本院提交了反证收条两张，欠条一张，证明汪思维于2013年1月28日、2013年1月30日二次共计给付2400800元，欠付购房款1999200元。汪思维对收条及欠条的真实性没有异议，但是两张收条并非汪思维向王庭友支付的全部款项，王庭友以建房、购房的原因多次向汪思维要求其支付款项，汪思维出于履约的目的向其陆续支付了4800800元，并不欠付王庭友的购房款。结合双方提交的证据，经庭审询问，王庭友自认汪思维提交的九张借条上的款项中均系汪思维通过银行单笔支付，且均未偿还，但双方系借款关系；本院经审查认为，双方除九张借条上的款项，无其他经济往来和欠付款项，唯独只有汪思维欠付王庭友的购房款，上述九笔借款均属大额资金往来，未约定还款时限，王庭友称系借款但均未偿还明显不符合常理，汪思维支付的款项计4800800元已远超出双方约定的购房款4400000元，且均属金钱债务，在双方未对借款进行特别约定的情形下，双方均可以行使抵销权而使双方的债务得以消灭，现汪思维主张该借款系支付购房款，故应视为汪思维已全部支付王庭友的购房款。对2014年11月3日汪思维之子汪鑫汇款的1000000元认为系双方资金往来，但不能说明系何种资金往来，也未提交相关证据予以证实系支付购房款之外的其他资金往来，故可认定2013年1月30日王庭友出具的1000000元的收条中款项的实际支付时间为2014年11月3日；综上，可以认定双方在签订购房合同后，汪思维已全部支付购房款和部分建房款。2、双方在履行合同中的违约行为。根据购房合同约定，汪思维向王庭友购买原森工饭店20%的股份，购房款共计4400000元，分三次付清，首付款1500000元于2013年1月26日前付清，二次付款2100000元和三次付款800000元必须在2013年2月28日前付清。汪思维提交的收条和借条虽能证实其支付了购房款和建房款4800800元，但根据合同约定均属逾期支付。王庭友在汪思维未能全部支付购房款之前，根据合同约定可行使先履行抗辩权不予协助办理房地产过户手续，但之后王思维陆续支付购房款，截止2014年11月3日转账支付1000000元购房款之日，汪思维共计向王庭友支付购房款4400800元，王庭友以实际行为接受了汪思维继续履行合同。王思维全部支付购房款后，王庭友应根据合同约定办理原森工饭店房地产过户手续，因原森工饭店已拆迁改建，王庭友等三人将重建后的房屋（名称为“通亚宾馆”）仍然按照原森工饭店所有权的持股比例进行登记，并向银行融资抵押贷款，致使汪思维签订合同目的已不能实现。综上，汪思维和王庭友在履行合同中均有一定的违约行为。
本院经审理查明：2013年1月28日，王庭友和汪思维签订《出售房屋协议书》一份，双方约定汪思维购买王庭友所持有的位于青阳县房屋(原森工饭店)70%股份中的20%,价款为4400000元。协议约定付款方式为：分三次付清，首付款1500000元，于2013年1月26日之前付清，二次付款2100000元，三次付款800000元，二次和三次付款必须在2013年2月28日前付清（利息按照市场利息计算）。购房款付清后，王庭友立即协助汪思维办理房地产过户等相关手续，过户的税费各自承担50%。协议另约定，王庭友没有按上述协议履行或者推翻合同协议不出售房屋给乙方，应支付乙方违约金4400000元，汪思维没有按上述协议履行，应支付王庭友违约金4400000元。王庭友和汪思维变更房屋产权后，如需改建，王庭友和汪思维共同承担各自房地产股份相关的建设、开支等一切费用。协议签订当日，汪思维立即给付购房款1400800元，并就剩余购房款向王庭友出具了3000000元的欠条，双方在欠条上约定于2013年2月28日前付清，王庭友向汪思维出具了1400800元的购房款收条一张。后从2014年6月8日至2015年7月3日，汪思维分十次陆续支付购房款3400000元，王庭友分别向汪思维出具了九张借条和一张收条，其中2014年11月3日汪思维通过银行转账支付1000000元，王庭友出具收条一张，收条上的落款日期为2013年1月30日。上述合计汪思维向王庭友支付购房、建房款4800800元，其中截止2014年11月3日，汪思维已实际支付购房款4400800元。2014年，因青阳县政府对蓉城镇木镇路夫子庙地块进行改造，王庭友与原森工饭店其他按份共有人将原森工饭店拆除重建“通亚宾馆”，并仍按原森工饭店的王庭友等人的按份比例进行所有权登记。“通亚宾馆”建成后，王庭友以该房屋为抵押物，向安徽青阳农村商业银行进行贷款。
本院认为，王庭友和汪思维就青阳县房屋(原森工饭店)签订的《出售房屋协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行相关合同义务。协议签订后，汪思维未能按照协议约定按期支付购房款，显然违约，应承担相应的违约责任；王庭友在汪思维违约后并未通知汪思维解除合同，仍然接受了汪思维逾期支付的购房款，表明其以实际行为同意继续履行合同，但在汪思维全部支付购房款之后，其将原森工饭店改建的房屋“通亚宾馆”仍然按照原森工饭店的所有权份额进行登记，并向银行抵押贷款，致使汪思维未能取得改建后房屋的所有权，显然违约，也应承担相应的违约责任。王庭友未能将改建后的房屋“通亚宾馆”办理相关所有权转移登记手续，导致汪思维签订合同的目的落空，故对汪思维要求解除其和王庭友签订的《出售房屋协议书》的诉讼请求，本院予以支持，同时对王庭友反诉要求继续履行其和汪思维签订的《出售房屋协议书》以及相关的汪思维给付购房款1999200元并按建设总成本的20%承担原森工饭店拆除重建费用的诉讼请求，本院不予支持。《出售房屋协议书》解除后，因履行该协议取得的财产应予返还，故对汪思维要求王庭友返还购房款、建房款4800800元的诉求，本院予以支持。王庭友和汪思维在履行合同中均有违约行为，应当各自承担相应的责任，双方在合同中约定一方违约，应向另一方支付违约金4400000元，明显过高，而双方均申请法院根据违约情形依法处理，故本院在双方的损失的基础上确定违约金，王庭友的损失为汪思维逾期支付购房款的利息损失，汪思维的损失为购房款被王庭友占用期间的利息损失，鉴于因王庭友的违约行为致使合同目的不能实现，故本院根据双方的损失酌情确定年利率6%作为合同的违约金比例，综合双方的违约行为，王庭友应从2014年11月3日汪思维全部支付购房款之日起给付占用汪思维购房款的利息损失，2014年11月3日后支付的建房款部分从付款日之日起起算。汪思维提出其逾期支付购房款是王庭友迟迟未拿到原森工饭店房屋的改建手续，经双方协商对付款方式进行调整，未提交相关证据予以证实，本院不予采纳。王庭友提出汪思维未全部支付购房款，其出具的借条均系双方之间的民间借贷关系，与诉争购房款无关，与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）汪思维和被告（反诉原告）王庭友于2013年1月28日就青阳县原森工饭店房屋签订的《出售房屋协议书》。
二、被告（反诉原告）王庭友于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）汪思维购房款、建房款4800800元。
三、被告（反诉原告）王庭友于本判决生效后十日内支付占用原告（反诉被告）汪思维购房款、建房款4800800元的利息至本判决确定的履行期限届满之日止(其中4400800元从2014年11月3日起按照年利率6%计算，250000元从2015年5月20日起按照年利率6%计算，100000元从2015年5月22日起按照年利率6%计算，50000元从2015年7月3日起按照年利率6%计算)。
四、驳回被告（反诉原告）王庭友的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47500元，反诉案件受理费11400元，财产保全费5000元，合计63900元，由王庭友负担44730元，汪思维负担19170元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审 判 长 徐 峰
人民陪审员 高 骏
人民陪审员 张 艺
二〇一七年七月十三日
书 记 员 王珊珊
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）……（二）……（三）……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。