湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7639号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江南，女，1971年6月12日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：黄春红、王超，湖北立丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉大陆桥投资开发有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区多福路特58号。
法定代表人：林阿进，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁仕齐，湖北山河律师事务所律师。
上诉人江南因与被上诉人武汉大陆桥投资开发有限公司（以下简称大陆桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初00419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
江南上诉请求：1、撤销原审判决第四项。2、改判确认《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》第五条第六款、第七条第三款第五项条款无效；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定江南主张的《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》第五条第六款、第七条第三款第五项条款有效属于认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认为“江南未提供充分的证据证明上述争议合同条款系格式条款，明显限制其自主经营权，严重违反了合同双方意思表示和市场公平竞争原则”，属于事实认定不清。双方签订的租赁合同为被上诉人事物拟定、重复使用、未与广大商户协商的合同，上述条款应认定为格式条款，该条款明显加重了上诉人的义务，且被上诉人并未对该条款尽到合理的提示和说明义务，因此，该条款应认定为无效。二、一审判决认为双方当事人在约定的租期内均已按照约定履行了自己的义务，双方当事人是在合同约定的租赁期届满后、江南续交一年租金继承承租的情况下才对上述条款的效力发生争议的，以此作为认定条款有效的理由无事实和法律依据。
大陆桥公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
大陆桥公司向一审法院提出诉讼请求：请求确认大陆桥公司与江南之间的合同已于2015年11月21日解除。后大陆桥公司变更其诉讼请求为：确认《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》已于2015年11月21日解除；江南支付违约金248900元。
江南向一审法院提出诉讼请求：1、确认《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》第五条第六款、第七条第三款第五项合同条款无效，同时解除该合同；2、大陆桥公司支付违约金248900元；3、大陆桥公司退还剩余租期租金303333元；4、本案诉讼费用由大陆桥公司承担。
一审法院认定事实:湖北省武汉市硚口区多福路特58号5层1号房屋（建筑面积8769.31平方米）的所有权人系大陆桥公司。2013年6月11日，大陆桥公司与江南签订《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》。合同约定：大陆桥公司将该房屋的5171、5172号商铺出租给江南，租赁期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止，第一年的租金总额为340829元，第二年的租金总额为374912元。江南所承租的商铺只能用于埃文女装品牌的经营，未经大陆桥公司书面同意，江南不得擅自更改或增减品牌。……五、经营管理的约定……6、江南承诺在租赁期间，只在该商铺经营合同约定的品牌，不在武汉市行政区域内的其它同类市场，由本人或其亲属或江南作为实际控制人经营同类商铺。……七、合同的终止、变更与解除……3、江南有下列情形之一，大陆桥公司有权单方面书面通知江南解除合同，并要求江南承担违约责任：……（5）经大陆桥公司劝阻，江南仍未按照大陆桥公司要求的时间撤离在该房屋以外的武汉市行政区域内的其它同类市场，由江南本人或其亲属或其作为实际控制人经营的同类商铺。……大陆桥公司无法定或合同约定的理由单方面终止履行合同，江南有权单方面书面通知大陆桥公司解除合同，并要求大陆桥公司承担违约责任。江南出现合同第七条第3款情形时，无论大陆桥公司是否解除合同，江南均需在接到大陆桥公司书面通知三日内向大陆桥公司支付相当于该商铺六个月租金额的违约金。当违约金不足以弥补大陆桥公司损失时，还应赔偿大陆桥公司相应损失。大陆桥公司出现违约情形时，大陆桥公司均需在违约行为发生后十日内向江南支付相当于该商铺六个月租金额的违约金。当违约金不足以弥补江南损失时，还应赔偿江南相应损失。江南的租金按实际租期结算。合同还就其它事项进行了约定。该合同签订后，双方履行了该合同。2015年6月29日，大陆桥公司向江南收取了自2015年7月1日起至2016年6月30日止的房屋租金497800元。但双方一直未续签租赁合同。后大陆桥公司发现江南在武汉市行政区域内的其它同类市场经营埃文女装品牌。2015年11月12日，大陆桥公司向江南发出《通知》，内容为：“江南租赁的汉正街品牌服饰批发广场5171、5172商铺，因在租赁期间严重违反我公司相关管理规定，我公司已多次与你方进行沟通，但仍未进行整改。现请你方务必于2015年11月13日12：00之前来我公司办理相关手续。”大陆桥公司曾于2015年11月12日对上述商铺停电。后因大陆桥公司、江南就租赁事宜未协商一致，大陆桥公司于2015年11月16日晚间将上述商铺内的货物搬出后另存放于他处。上述商铺即由大陆桥公司管理。2015年11月19日，大陆桥公司向江南邮寄了《解除租赁关系通知书》，主要内容为：“大陆桥公司决定与江南解除租赁关系，请江南在收到通知后两日内来公司领取51715172商铺内的货物，并办理相关手续，逾期产生的货物保管及仓储占用费用将由江南一并承担。”该邮件于2015年11月21日被拒收。2015年11月25日，大陆桥公司起诉来院。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方当事人签订的《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》第五条第六款、第七条第三款第五项合同条款的效力？2、江南是否只在诉争商铺内经营埃文女装品牌？3、《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》是否已于2015年11月21日解除。
关于争议焦点1，大陆桥公司认为上述条款有效；江南认为上述条款无效。一审法院认为：大陆桥公司与江南签订的《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定。江南虽然主张该合同第五条第六款、第七条第三款第五项系格式条款，明显限制其自主经营权，严重违反了合同双方意思自治和市场公平竞争原则，但江南未提供充分的证据予以证明，且双方当事人在该合同约定的租期内均已按照约定履行了自己的义务，双方当事人是在合同约定的租期届满后、江南续交一年租金继续承租的情况下才对上述条款的效力发生争议的，故上述条款应为有效。
关于争议焦点2，大陆桥公司认为江南未按约定只在诉争商铺内经营埃文女装品牌；江南认为其只在诉争商铺内经营埃文女装品牌的经营。一审法院认为：大陆桥公司已提供证据证明江南除在诉争商铺内经营埃文女装品牌外，还在武汉市行政区域内的其它同类市场经营埃文女装品牌。江南虽然予以否认，主张其在汉口北市场仅用于行政办公和货品展示，但其未提供充分的证据予以证明，故对江南的该主张不予认定。
关于争议焦点3，大陆桥公司认为该合同已于2015年11月21日解除；江南认为该合同还未解除。一审法院认为：虽然大陆桥公司于2015年11月19日向江南邮寄了《解除租赁关系通知书》，但该邮件于2015年11月21日被拒收，双方就租赁事宜一直有争议，故大陆桥公司请求确认该租赁合同已于2015年11月21日解除，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，大陆桥公司与江南签订的《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》有效。该合同约定的租期届满后，双方虽然未续签租赁合同，但大陆桥公司向江南收取了自2015年7月1日起至2016年6月30日止的房屋租金497800元，故原租赁合同继续有效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。江南请求确认该租赁合同第五条第六款、第七条第三款第五项的条款无效，无事实和法律依据，不予支持。大陆桥公司请求确认该租赁合同已于2015年11月21日解除，不予支持。一审诉讼期间，因大陆桥公司、江南均同意解除该租赁合同，予以准许。江南在承租期间未按约定只在诉争商铺内经营埃文女装品牌，属违约行为，其应承担相应的违约责任。大陆桥公司在租赁合同未解除的情况下于2015年11月16日晚间将江南承租商铺内的货物搬出后另存放于他处，亦属违约行为，其亦应承担相应的违约责任。由于大陆桥公司、江南均有违约行为，其分别应向对方支付的违约金互抵较为合理。大陆桥公司造成江南自2015年11月17日起即无法使用其承租的商铺，故江南不应支付自2015年11月17日起至2016年6月30日止的房屋租金，现江南请求大陆桥公司退还剩余租期租金303333元，有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除武汉大陆桥投资开发有限公司与江南签订的《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》；二、武汉大陆桥投资开发有限公司在本判决生效之日起五日内向江南退还租金303333元；三、驳回武汉大陆桥投资开发有限公司的其它诉讼请求。四、驳回江南的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5034元、反诉案件受理费4911元，武汉大陆桥投资开发有限公司负担4911元，江南负担5034元。（武汉大陆桥投资开发有限公司已预付5034元、江南已预付4911元，江南在本判决生效之日起五日内向武汉大陆桥投资开发有限公司支付123元。）
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，大陆桥公司与江南签订的《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律、法规的强制性规定，该合同有效。合同期满后，双方未续签租赁合同，但大陆桥公司向江南收取了自2015年7月1日起至2016年6月30日止的房屋租金，双方形成了不定期租赁关系，原租赁合同相关条款继续有效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。
根据合同约定江南只应在诉争商铺内经营埃文女装品牌，但根据大陆桥公司提交的证据证明江南还在武汉市行政区域内的其它同类市场经营埃文女装品牌，江南上述行为违反了合同约定。大陆桥公司在租赁合同未解除的情况下将江南承租商铺内的货物搬出后另存放于他处，其行为也属违约。一审因此认定大陆桥公司、江南均有违约行为，并将违约金相互折抵并无不妥，本院予以确认。
关于大陆桥公司退还江南剩余租期租金数额的问题。大陆桥公司将诉争商铺停电并将江南的货物搬出，因此自2015年11月17日起，大陆桥公司造成江南无法使用诉争商铺，一审认定江南不应支付自2015年11月17日起至2016年6月30日止的房屋租金，大陆桥公司应退还江南剩余租期租金303333元，该退还租金的数额计算准确，本院予以维持。
关于江南上诉称《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》有部分条款为格式条款，应为无效的理由，因其未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，江南的上诉请求不能成立,应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9945元，由江南负担。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一七年一月十七日
书记员 ＸＸ