山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终2734号
上诉人（原审被告）：董树国，男，1964年2月17日出生，汉族，住山东省齐河县。
委托诉讼代理人：于文杰，山东树营律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中铁建设集团有限公司济南分公司，住所地济南市。
负责人：王长锴，经理。
委托诉讼代理人：卢兴诺，男，1989年8月8日出生，汉族，该公司法务专员，住山东省莒南县。
上诉人董树国因与被上诉人中铁建设集团有限公司济南分公司（以下简称中铁集团济南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初4035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
董树国上诉请求：1、请求撤销济南市槐荫区人民法院(2016)鲁0104民初4035号民事判决中第二项，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院仅凭济南市泉城公证处一份公证书及照片即认定上诉人给被上诉人的工作造成严重干扰，判定上诉人属于严重违约行为，与事实不符。事实上，被上诉人自2011年7月起即与上诉人建立租赁合同关系，承租上诉人的办公楼，均采用先交费后使用的方式，双方合作良好。后因被上诉人扩大了原先的租赁区域，合同到期后，双方遂2015年l月l日重新签订了为期三年的《房屋租赁合同》，租金支付仍然依照双方惯例，沿用此前先缴费后使用的方式。签订合同当日被上诉人支付57.5万元，同年3月付清了当年的全部租金。2016年租赁年度开始后，上诉人要求被上诉人按照交易惯例支付租金，但直至2016年4月，被上诉人才支付57.5万元，余款拖延拒交。此后，被上诉人以情势变更为由意欲解除双方签订的《房屋租赁合同》，未果，在上诉人敦促下，于2016年7月14日支付了下半年的租金。在此期间，因被上诉人逾期支付租金，且自2016年3月起欠交水费、电费，导致房屋所有权人中国人民解放军济南军区某部一度给涉案办公楼断电，但在被上诉人交纳租金后经协调涉案办公楼己恢复供水供电，可以正常办公使用，且门禁卡及办公楼钥匙一直是被上诉人持有，更不存在上诉人阻止被上诉人搬运物品之事。2016年6月因济南军区清查部队资产，当时被上诉人济南分公司绝大部分员工调往他处，分公司住宿工作人员寥寥无几，为应付部队检查，济南军区军械装备技术保障大队七队对涉案南宿舍楼进行了查封，在部队检查过后，南宿舍楼就启封可以正常出入了。2016年9月，为应付检查区别军产，部队在院内砌起一堵墙，将南宿舍楼重新划归部队大院，除需多走一段路之外并不影响被上诉人员工进出宿舍楼。本案中上诉人是房屋出租方，作为出租方出租房屋收取租金谋求利益是根本目的，若如一审法院所认定，上诉人收取租金却不允许承租人使用房屋且不允许承租人搬离却让其继续占有租赁房至今，实在不符常理。综上，双方在房屋租赁履约过程中虽有波折，但尚不足以影响合同目的实现，上诉人的行为也不构成根本违约。一审法院依据《合同法》第一百一十三条，在被上诉人不能举证证明损失的情况下，判令上诉人赔偿被上诉人相当于半年租金的损失，没有事实依据。被上诉人逾期支付租金，并近一年时间未交纳水电费是引起纠纷的主要原因，被上诉人的行为构成违约，对被上诉人所交租金57.5万元上诉人依法不应返还。综上，一审法院认定事实不清，裁判错误，请求二审法院依法查明，支持上诉人的上诉请求，依法改判或发回重审。
中铁集团济南公司辩称，一审法院判决事实认定清楚，法律适用正确。一、上诉人称被上诉人仅凭公证书一份就证明严重影响了对租赁标的的使用，该公证书证明的是租赁标的被部队查封，导致租赁房屋无法适用，属于根本违约。二、上诉人称2011年7月份订立合同后，被上诉人都是先缴费后使用的管理与事实不符。并且，双方2015年1月1日重新签订的租赁合同对租赁的支付方式没有明确作出约定。三、上诉人称被上诉人逾期支付租金及欠水电费是导致房屋所有权人查封涉案办公楼的主要因素，与事实不符。租赁合同的相对人是上诉人与被上诉人。第三方进行查封，与被上诉人的行为无关。四、上诉人称2016年6月份为了应付济南军区清查部队资产，但是被上诉人作为承租人没有义务也没有权利去应付部队清查资产。并且，部队清查资产对南宿舍楼进行了查封，已经实际导致了租赁房屋不能使用。并且，上诉人称部队查封完后，紧接着启封，与事实不符。部队是于2016年6月30日查封，我方一审中出具的公证书是于2016年8月19日13时45分对现场进行的取证，此时，仍在查封状态。并且在之后一审开庭过程中，上诉人也作出了自认，自认直到一审最后一次开庭的时候仍未启封。五、上诉人称2016年9月份为应付检查区别军产，部队在院内砌起一堵墙，被上诉人没有义务配合部队应付检查，并且部队砌墙的行为更加导致了租赁房屋不能使用，在一审提交的公证书里面第三张照片显示，砌墙后，被上诉人想进入南宿舍楼只能通过军区部队大门。该军区大院处军事重地，不可能随意出入，已经严重影响了对租赁标的的使用。六、上诉人称，上诉人收取租金却不允许承租人使用房屋，且不允许承租人搬离，不符合常理。该论述与事实不符，因为上诉人之所以作出不符合常理的行为是为了索取高额的违约金，在2016年6月份，上诉人给被上诉人发出书面通知，要求被上诉人支付其违约金及其他损失，共计187.0855万元，这就是上诉人作出所谓的不符合常理行为的主要原因。七、在一审开庭过程中，上诉人并未称被上诉人欠付水费及电费是导致该纠纷产生的主要原因，不建议二审法院进行审查。
中铁集团济南公司向一审法院起诉请求：1、判令双方于2015年1月1日签订的房屋租赁合同于2016年6月30日解除；2、判令董树国返还租赁物不能正常使用期间的房屋租赁费575000元（2016年6月30日起至2016年12月31日）；3、判令董树国返还扣押中铁集团济南公司所有文件资料及办公用品。后中铁集团济南公司在开庭时口头变更诉讼请求第一项：要求解除双方于2015年1月1日签订的房屋租赁合同；书面申请撤回上述第3项诉讼请求：判令董树国返还扣除中铁集团济南公司的所有文件资料及办公用品。
一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1、中铁集团济南公司认为，双方已于2016年6月30日解除房屋租赁合同。董树国认为没有解除合同，并提交中铁集团济南公司于2016年5月10日送达的“解除租赁合同情况说明”1份，证明当时中铁集团济南公司要求解除合同，但实际没有解除，且之后中铁集团济南公司又支付了半年租金。中铁集团济南公司对董树国提交的情况说明无异议，对之后又交纳房租的事实予以认可。对“解除租赁合同情况说明”的真实性予以确认，对2016年6月30日双方实际没有解除《房屋租赁合同》的事实予以确认。
2、中铁集团济南公司提交中国农业银行“账户交易明细回单”1份，证明于2016年7月14日向董树国支付2016年下半年的房屋租赁费57.5万元，并认为向董树国发出解除合同通知后，董树国不同意解除，但中铁集团济南公司的办公用品和文件资料等都在租赁房屋内，无奈暂时又支付了半年租金，但该租金实际不应支付。董树国认为，中铁集团济南公司所述不实，办公场所中铁集团济南公司一直在使用，合同外房屋中铁集团济南公司一直在使用，门禁和钥匙都在中铁集团济南公司处。对收到2016年下半年租金57.5万元无异议。对中铁集团济南公司于2016年7月14日向董树国支付2016年下半年的房屋租赁费57.5万元事实予以确认。
3、中铁集团济南公司要求返还2016年下半年的房屋租赁费57.5万元，并提交山东省济南市泉城公证处《公证书》1份及所附承租董树国房屋被封条查封的照片45张，证明租赁的董树国南楼房屋全部被查封。董树国陈述，查封中铁集团济南公司承租的房屋是我要求的，由于中铁集团济南公司违约付款，2016年1月，我要求中铁集团济南公司交纳房租，中铁集团济南公司说资金紧张，4月15日我又催要房租，只给了半年的房租，还由于中铁集团济南公司单方私自要求解除合同，导致我与部队合同无法履行，我要求济南军区机械装备技术保障大队七队进行查封。董树国对中铁集团济南公司提交的公证书有异议，对所附的45张照片真实性无异议，一审法院确认为有效证据。
4、对于董树国申请房主济南军区机械装备技术保障大队七队，于2016年6月30日查封了中铁集团济南公司承租的南楼后，中铁集团济南公司为什么还于2016年7月14日向董树国支付下半年的房租57.5万元，中铁集团济南公司解释说，当时想通过协商交纳半年租金后，董树国给予解封，再使用半年承租房屋，没有想到董树国不但没有解除封条，反而认为中铁集团济南公司违约，将承租的办公楼的水电也给断掉了。董树国辩称，当时中铁集团济南公司与郑州合并，中铁集团济南公司80%的人员已分配到其他部门，中铁集团济南公司所剩工作人员只有十多人，食堂已不运转，南宿舍楼还有7、8个人，所以停水停电。一审法院认为，对中铁集团济南公司交纳2016年下半年租金后，承租房屋仍然被查封、且停水、停电的事实，予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2015年1月1日，中铁集团济南公司（承租方、乙方）与董树国（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲乙双方经平等协商，就乙方租赁甲方经十路27180号院内北办公楼、南宿舍楼及两栋楼中间场地相关事宜，经协商一致，达成如下协议，并保证共同遵守。第一条，写字楼的位置和面积：乙方租赁甲方合法拥有的位于济南市经十路27180号院内的南北两栋楼，作为办公及员工宿舍之用，合计建筑面积2349.88平方米,其中北栋办公楼现租赁区域使用的建筑面积为1091.88平方米,具体租赁房间及楼层见附件1,南栋整栋租赁建筑面积1258平方米，两栋楼之间场地185平方米。第二条，合同租赁期限：双方商定，乙方租赁期为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日。第三条，租金：1、租金以建筑面积计算，乙方承租的北栋办公楼租金为每天每平方米1.7元，北栋办公楼使用面积1091.88平方米，租金每年67.75万元;南栋宿舍楼租金为每年49.2万元，合计116.95万元，经双方协商决定，南、北栋楼租金按照每年115万元人民币实际缴纳，合同总金额345万元。4、租金按照每年支付，每年115万元整。第四条，甲乙双方的权利义务：（一）甲方的权利和义务：甲方的权利：1、甲方有依本合同的规定按期如数收取租金的权利。2、甲方有在乙方违约时，依照国家法律、法规及本合同的约定进行处置的权利。甲方的义务：1、甲方保证拥有出租本合同标的合法权利，并保证乙方拥有合法使用标的物不受任何影响的权利。3、负责对租赁场地作定期安全检查，对租赁场地内的水电等基础设施维护维修，所产生的费用由甲乙双方共同承担。4、由于北部办公楼同时有其他几家单位作为办公租赁使用，甲方有维护乙方正常办公秩序的义务。5、从开始计租之日起，甲方负责的消防、供电、给排水系统正常投入使用。（二）乙方的权利：1、乙方有依本合同规定合法使用所租赁场地的权利。2、乙方有在甲方违约时依照国家法律、法规及本合同的规定进行处置的权利”双方还对其他事项进行了约定。董树国陈述，出租前对房屋进行了装修。
签订合同当日，中铁集团济南公司支付房租57.5万元，于当日董树国将出租房屋交于中铁集团济南公司。2015年3月18日支付租金57.5万元，至此2015年全年房租115万元全部付清。2016年1月，董树国要求中铁集团济南公司交纳2016年的全年房租，同年4月15日，中铁集团济南公司支付房租57.5万元。同年5月10日，中铁集团济南公司向董树国送达一份“解除租赁合同的情况说明”，述明：“董树国：我司与你方于2015年1月1日签订房屋租赁合同，合同约定了我司租赁你方房屋用于公司办公使用。随着近年经济形式不断变化，国务院不断提出国企优化改革，我公司作为国企为积极响应中央号召，今年集团公司开展了架构改革，其中包括中铁建设集团有限公司济南分公司与郑州分公司合并为中铁建设集团有限公司华中分公司。由于我司与你方签订的租赁合同的目的是用于中铁建设集团有限公司济南分公司的办公使用，但基于上述改革，当初贵我双方签订房屋租赁合同的前提与基础不复存在，发生了重大的情势变更。根据合同法的相关规定，主客观情况发生变化，使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意见，将造成不适当的结果时，可以解除合同。综上，为减少双方的损失，我司决定于2016年6月30日解除双方房屋租赁协议，现将租赁合同解除事宜提前告知你方，请贵方就解除合同事宜7日内予以书面回复，以免造成不必要的麻烦。”董树国收到该说明后，没有给予回复。于2016年6月18日，对中铁集团济南公司承租的房屋办公楼开始断水、断电；董树国辩称是由于中铁集团济南公司逾期交房租，造成其不能向部队交房租，是部队给停水、停电。同年6月30日，董树国通知出租房屋产权单位济南军区机械装备技术保障大队，对中铁集团济南公司承租的南栋宿舍楼全部进行了贴封条等查封行为，致使中铁集团济南公司职工不能在承租的南栋宿舍楼居住，办公楼受到严重干扰，不能正常办公。中铁集团济南公司因公司合并需转移办公用品和文件资料，董树国也进行了干扰。
2016年7月14日，中铁集团济南公司为了与董树国缓和矛盾，决定再交纳2016年下半年的房租57.5万元，董树国对收到该下半年的房租没有异议。但之后董树国仍然查封出租的南栋宿舍楼，自同年7月18日开始又对中铁集团济南公司承租的南、北栋房屋断水、断电。
2016年7月24日，中铁集团济南公司向董树国发出一份“关于房屋租赁争议的函”，言明：“我司就贵我双方在房屋租赁协议期间，贵方私自断水断电及南宿舍楼被封至我公司无法办公、生活，相关事宜致函如下：贵方与我司于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定，我司租赁贵方位于济南经十路27180号院内北办公楼、南宿舍楼及两楼中间场地，租赁期限三年，自2015年1月1日至2017年12月31日，每年租金115万元，按年已支付。另合同约定：贵方保证拥有出租本合同标的合法权利，并保证我司使用标的不受任何影响，且贵方应保证自开始计租之日起，负责消防、供电、给排水系统能正常使用。现我司已履行了支付租金义务及其他合同义务。但贵方自2016年6月18日起单方私自对我司断水断电断网络，至今未恢复，致使我司无法正常工作生活。另贵方对我司租赁的南宿舍楼存在产权争议，中国人民解放济南军区军械装备技术保障大队七队于2016年6月30日对我司所租赁南宿舍楼进行了清空并贴封条，致使我司上百员工无处生活居住。贵方以上行为严重违反了合同约定，给我司造成巨大的经济损失。本着公平公正、互惠互利的原则，现我司对贵方提出如下要求：1、贵方在收到函之日起立即对我司租赁场地供水供电，保证我司的正常工作条件。2、乙方不得以任何方式阻挠我开发中心正常工作，不得以任何方式阻挠我司工作人员的进出及相关物品的搬进搬出。3、贵方自收到该函件3日内，就南宿舍楼被中国人民解放军济南军区军械装备技术保障大队七队所封一事，向我开发中心做出书面说明，并在5日内达到生活住宿条件。4、如乙方未能及时履行以上义务，我司将通过法律途径追究贵方自2016年6月18日至恢复供电供水之日及其他停水停电期间使我公司不能正常上班所造成的一切经济损失。并追究就南宿舍楼被封一事给我司造成的直接与间接损失，以及其他责任。望贵方收函后予以充分重视，并速与我司联系，妥善处理本函通知事宜。”董树国未以回复，也未解除对查封房屋的解除，也未供水供电。
2016年9月26日，部队为了应付检查，将中铁集团济南公司承租的前后楼之间的通道上砌起了一堵墙，将通道堵死不能通行，将前后楼隔开，将南宿舍楼划归部队大院里，更造成中铁集团济南公司无法正常使用南宿舍楼。为此，中铁集团济南公司中铁集团济南公司诉至一审法院要求处理。
一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第二条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”因此，中铁集团济南公司与董树国应当严格按照2015年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》约定，履行各自的义务。根据该《房屋租赁合同》第三条第4项约定：“租金：4、租金按照每年支付，每年115万元整。”《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”据此，本合同中虽然约定了租金按每年交付，但未约定在每一年中交付租金的具体时间，按此规定，中铁集团济南公司最晚在每届满一年时，交纳当年租金也不应属于违约，因此，董树国辩称，中铁集团济南公司应在2016年的年初交纳当年租金，否则视为违约，不符合合同约定和法律规定，不予支持。
2016年5月10日，中铁集团济南公司向董树国送达一份“解除租赁合同的情况说明”，以“中铁建设集团有限公司济南分公司与郑州分公司合并为中铁建设集团有限公司华中分公司。双方签订房屋租赁合同发生了重大的情势变更”为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条的情形变更的规定，不予支持。
本案争议的焦点问题是，双方于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》是否可以解除？董树国是否应当返还中铁集团济南公司已经交纳的2016年下半年的租金57.5万元？根据董树国的答辩意见，其同意解除与中铁集团济南公司签订的《房屋租赁合同》。根据上述合同约定，董树国有“保证拥有出租本合同标的合法权利，并保证乙方拥有合法使用标物不受任何影响的权利；负责对租赁场地作定期安全检查，对租赁场地内的水电等基础设施维护维修；甲方维护乙方正常办公秩序的义务；从开始计租之日起，甲方负责的消防、供电、给排水系统正常投入使用。”2016年6月18日，董树国以中铁集团济南公司未及时交纳租金为由，本人要求或董树国承租房屋的承租方，开始对中铁集团济南公司承租的房屋办公楼断水、断电；同年6月30日，董树国通知出租房屋产权单位济南军区机械装备技术保障大队，对中铁集团济南公司承租的南栋宿舍楼全部进行了贴封条的查封行为。2016年7月14日，中铁集团济南公司为了缓和与董树国矛盾，又交纳了2016年下半年的房租57.5万元，董树国收到该下半年的房租后，仍然查封出租的建筑面积1258平方米的南栋宿舍楼，仍然对办公楼停电、将前后楼通道堵死等行为，致使中铁集团济南公司自2016年3月30日起，已无法正常使用《房屋租赁合同》中的全部租赁物。2016年7月24日，中铁集团济南公司向董树国发出一份“关于房屋租赁争议的函”，向董树国说明了查封房屋、停水、停电、停网络的严重后果，并再次要求董树国解除查封、恢复水电网的正常运营的强烈愿望，否则以法维权。但董树国一直没有解除查封、恢复通电等。2016年9月26日，部队为了应付检查，将中铁集团济南公司承租的前后楼之间的通道堵死不能通行。致使中铁集团济南公司职工不能在承租的南栋宿舍楼居住，办公楼受到严重干扰，不能正常办公。董树国对上述事实予以认可。董树国的上述行为违反了上述合同约定，属于严重违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；租赁房屋权属有争议的。”现因董树国的行为至使中铁集团济南公司不能实现承租房屋的目的，中铁集团济南公司诉讼请求解除双方于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》，合法有理，应予支持。
对于中铁集团济南公司要求董树国赔偿损失，返还已交纳的2016年下半年的租金57.5万元，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”现因中铁集团济南公司于2016年7月14日交纳2016年下半年的租金57.5万元后，由于董树国的违约行为，致使中铁集团济南公司自2016年6月30日开始至2016年年底，至现在仍不能使用承租的房屋用于办公、住宿，致使中铁集团济南公司承租房屋的合同目的不能实现，现中铁集团济南公司要求董树国赔偿相当于半年租金57.5万元的损失，符合合同约定和法律规定，应予支持。
对于董树国要求中铁集团济南公司支付其违约金、合同外房屋租金及宿舍楼装修费共计40万元，因董树国在本案中未提起反诉，本案不作处理，董树国可另行处理。
综上所述，中铁集团济南公司要求解除与董树国签订的《房屋租赁合同》，并要求赔偿损失，返还半年租金57.5万元，证据确实充分，合法有理，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、张九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：一、解除中铁建设集团有限公司济南分公司与董树国，于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》。二、董树国于判决生效之日起十日内，返还中铁建设集团有限公司济南分公司租金57.5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元，减半收取7575元，由董树国负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、上诉人申请证人出庭作证证明宿舍楼和办公楼的使用情况。证人李好山称自己是中铁集团济南公司员工，自2012年在公司承担后勤工作管理职工宿舍和办公楼卫生，2015年底后不再负责办公楼仅打扫职工宿舍卫生，办公楼的钥匙和门禁卡不由其管理和发放。2016年3月至9月期间，宿舍楼没有停过水但停过电，2016年下半年宿舍楼停电，公司与郑州公司合并后员工均搬到宿舍一楼。办公楼停过电，有时去时三楼四楼没有电，二楼有电，但对停电的具体情况不清楚。办公楼二楼出租给了心理门诊，但对被上诉人公司住所地手续等问题不清楚。部队清查军产时，在宿舍楼与办公楼之间砌了一堵墙，从宿舍楼北边紧挨着四边的地方扒开一个门，从门出去到马路上转到北边办公楼，比之前从宿舍到办公楼远了几十米，到职工宿舍要转到部队院里，部队有门岗，堵墙时职工基本都已搬走，只有证人自己在宿舍居住。2016年，公司的宿舍楼二楼三楼和餐厅被济南军区机械装备技术保障大队贴上封条，封条贴上后员工搬到一楼，一楼没有贴封条，员工能够继续使用，二楼三楼封条因进去拿东西打开过多次，为方便吃饭员工把餐厅封条撕开继续使用，至二审法庭调查时部队没有进行启封。被上诉人对证人的员工身份有异议，对部分证言有异议，认为办公楼二楼是否有电的问题，一审庭审中上诉人对宿舍楼与办公楼的断水断电的时间已作出自认，而证人2015年底后不再负责办公楼的后勤管理，对2016年期间的办公楼停水停电问题不应知晓；办公楼的钥匙和门禁均不由证人管理，因此证人称钥匙和门禁均由被上诉人员工自己持有无法知晓；证人证言关于宿舍楼贴封条的陈述与被上诉人的主张部分一致。本院认为，对双方没有争议的证言，本院予以采信；由于证人李好山未提供证据证明自己的员工身份，且被上诉人不予认可，因此，对办公楼的断水断电情况和办公楼门禁卡持有情况有关的证言，本院不予采信。2、上诉人提交办公楼、宿舍楼及通道的照片复印件7张，证明办公楼和宿舍楼的现状以及办公楼和宿舍楼之间有通道连接并不影响被上诉人对办公楼和宿舍楼的使用。被上诉人对证据的真实性没有异议，但认为照片不能完全反映现场的客观情况，墙堵死原通道后，被上诉人需要通过设有门岗的部队大门进出，陌生人出入不方便，该证据没有必经大门的照片，达不到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人提供的照片能够看出办公楼和宿舍楼的现有情况以及原通道与现通道的具体位置，虽不能看到进入宿舍楼需经过的部队大门，但基于双方当事人在二审中均认可此事实，可以认定砌墙后被上诉人公司员工进出宿舍楼需绕道且通过设有门岗的部队大门。3、上诉人提交出租方为董树国、承租方为中铁建设集团有限公司济南分公司的房屋租赁合同一份，合同第二条记载：“1、租赁期限;自2011年7月1日起至2015年1月1日。2、本合同租金：租金581752.5元（大写：伍佰捌拾万壹仟柒佰捌拾贰元五角整）（单价3.9元/米/天）3、付款方式与日期：A)租金一次付清。B)签订合同后，五日内承租方将房租付清…”，证明被上诉人之前的惯例是租赁费都是先缴费后使用。被上诉人对合同的真实性没有异议，但认为该合同对付款时间做出的约定属于当时的约定，不属于惯例。本院认为，被上诉人质证意见有理有据，本院予以采信。
经审理，本院查明的其他事实，与一审认定的事实一致。
本院认为，根据上诉人提供的证据，无法认定双方当事人遵循先交租金后使用租赁物的交易习惯，因此，被上诉人在2016年7月14日支付下半年租金不构成逾期交付。上诉人主张断水断电是因为被上诉人未交纳水电费引起，但未提供证据证明，本院不予支持。2016年下半年，上诉人对办公楼和宿舍楼进行断电、宿舍楼和餐厅贴封条以及砌墙等行为，造成被上诉人公司员工无法正常使用租赁物，致使合同目的不能实现，合同无法继续履行，对违约行为给被上诉人造成的损失应当承担主要责任。鉴于被上诉人在2016年下半年对部分租赁物仍有使用行为，本院酌定上诉人返还被上诉人2016年7月至12月租金的80%，即46万元。
综上，上诉人董树国部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初4035号民事判决第一项；
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初4035号民事判决第二项及案件受理费负担；
三、上诉人董树国于本判决生效之日起十日内返还被上诉人中铁建设集团有限公司济南分公司租金46万元；
四、驳回被上诉人中铁建设集团有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15150元，减半收取7575元，由上诉人负担6060元，被上诉人负担1515元；二审案件受理费15150元，由上诉人董树国负担12120元，被上诉人中铁建设集团有限公司济南分公司负担3030元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
审 判 员 陈李丽
代理审判员 潘 峰
二〇一七年六月五日
书 记 员 曹 鸿