湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初73号
原告怀化市友家地产顾问有限公司。
法定代表人王婷婷，执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权）陈烨，湖南宏峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人姜辉，湖南宏峰律师事务所律师，。
被告刘国华。
委托诉讼代理人吴树平，怀化市鹤城区长城法律服务所基层法律服务工作者。
原告怀化市友家地产顾问有限公司与被告刘国华居间合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告怀化市友家地产顾问有限公司的委托诉讼代理人陈烨、姜辉，被告刘国华及其委托诉讼代理人吴树平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怀化市友家地产顾问有限公司诉称，原告怀化市友家地产顾问有限公司与被告刘国华于2016年7月21日订立了《物业出售委托协议》，该协议约定由原告负责通过市场流通渠道为被告的房产寻找承购人，委托价格为76.8万元，被告应支付给原告实际成交价的2%作为中介服务佣金。委托期限内，被告刘国华不得以任何形式、任何价格不通过原告而与原告所曾介绍过的客户形成私下交易，否则视为违约，被告应当按照本合同委托价格的4%向原告支付违约金。协议签订后，原告按照约定向被告介绍承购人，但被告与原告介绍的承购人伍斌林进行接洽后，私下完成了房屋买卖交易，没有告知原告，也未向原告支付佣金。被告的行为严重违反合同约定，违背了基本的诚实信用原则，故诉至法院，要求被告按照协议约定支付违约金30720元。
被告刘国华辩称，1、2016年7月21日其在友家中介公司联系出售自己的房屋时，只在《委托出售物业登记表》上签名，未在《物业出售委托协议》上签名；2016年12月初其去友家中介公司收回房屋钥匙，不再委托友家中介公司帮其卖房，友家中介公司表示同意，还将其执有的《委托出售物业登记表》收回。2、2016年12月14日其与伍斌林签订了卖房协议，第二天办理了过户手续；其与伍斌林之间是直接的买卖关系，没有中间人提供过帮助。3、友家中介公司声称带伍斌林看过房，其并未知情，且其提出自己卖房，收回钥匙时，友家中介公司未持反对意见。4、其未与原告签订《物业出售委托协议》，原告退回钥匙后，是其本人将房屋出售的，与原告公司的中介服务不再有关系。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下7份证据：
1、原告工商登记信息复印件及被告的常住人口基本信息各一份，拟证明原告与被告的身份情况。
2、物业出售委托协议及物业登记表复印件一份，拟证明委托出售的物业的基本情况，原告与被告之间签订了该物业出售委托协议，约定了佣金与违约金的内容，原、被告双方应当依照合同约定，履行合同义务。
3、与被告刘国华的通话录音一份，拟证明被告与友家地产介绍的客户进行了联络，私下达成交易后收回了存放在中介机构的钥匙；目前房屋已完成过户，该行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。
4、与购房者伍斌林的通话录音一份，拟证明购房者伍斌林在友家地产的介绍下看了宏宇新城南区17栋901的房子，该房屋正是被告刘国华委托友家地产代为出售的房产。
5、房屋权属登记信息查询结果证明一份，拟证明被告刘国华在宏宇新城南区17栋拥有的一套房产于2016年12月15日过户给伍斌林。
6、短信记录一份，拟证明原告公司的工作人员在2016年的11月份向伍斌林介绍了宏宇新城的几套房屋，其中就包括了刘国华的房屋；并且工作人员在带伍斌林及其家人看房后还对伍斌林进行了短信回访。
7、伍斌红、伍斌林常住人口信息，二人系亲兄弟，伍斌林使用的手机号码是用其哥哥的身份信息开的卡，短信记录中的电话号码系原告友家地产顾问有限公司的客户伍斌林及其家人在使用。
被告对原告提交的证据质证如下：
对1、5号证据无异议。对2号证据中的物业登记表签字是事实，物业出售委托协议未签字，该协议不真实不具有合法性、关联性，协议书是不存在的，被告只在登记表上签过字；对3号证据的录音是否是事实，原告方和被告的录音没有征求被告意见，是不合法的；对4号证据，认为没有证据证明就是与伍斌林的录音；对6号证据认为无法知道证据来源，不认可；对7号证据认为与本案没有关联，不认可。
被告为支持其答辩意见，向本院提交以下三份证据。
1、伍斌林身份证复印件一份，拟证明伍斌林身份情况。
2、伍斌林出具的《证明》复印件一份，拟证明：第一，伍斌林与刘国华之间的联系不是友家中介公司引见和牵线的事实；第二，伍斌林与刘国华之间的房屋买卖包括办理过户手续是双方直接协商办理的，友家中介公司没有参与；第三，该房屋出卖是刘国华自己出卖的事实。
3、伍斌林与刘国华签订的《房屋及车位买卖协议》复印件一份，拟证明：第一，刘国华与伍斌林之间系直接买卖关系；第二，友家中介公司没有参与到刘国华和伍斌林之间的买卖关系中来；第三，涉案房屋具体地点是宏宇新城巴萨名门南区，登记表登记的地点是宏宇新城南区与实际地点严重不符，委托的价格与实际成交价差价5万元，原告方没有完成居间服务。
原告对被告提交的证据质证如下：
对1号证据没有异议。对2号证据认为伍斌林与本案有利害关系，陈述不真实，不应当采信；该证据形式不合法，证人应当出庭作证。对3号证据真实性有异议、关联性有异议，74万委托价与69万实际成交价格5万元的差价与本案没有关联。
经庭审质证，本院对上述证据进行审查后，对双方无争议、能够直接反映本案事实的证据即原告提交的1、5号证据，被告提交的1号证据予以确认。
对原告提交的2号证据，被告认为没有签订《物业出售委托协议》，只是签订《委托出售物业登记表》的事实不能成立，理由：1、从形式上看该《物业出售委托协议》与《委托出售物业登记表》为一页两面，且只有一个共同的签名落款处，显然系《物业出售委托协议》的附件；2、从实质内容上来看，《物业出售委托协议》中的“物业状况”为空白且有“详见背面《委托出售物业登记表》”的约定等，显然《委托出售物业登记表》系《物业出售委托协议》的附件。故本院对该证据予以采信。
被告对原告提供3、4、6、7号证据即短信记录、电话录音记录等不予认可，但上述证据可以与被告自己提交的1、3号证据以及原告提交的其他证据之间相互印证，能够证明待证即原告给涉案房屋的买受人以及被告进行了居间服务的事实，故本院对原告提交的上述证据均予以采信。
对被告提交的3号证据，该证据与原告提交的5、6号证据内容能够相互印证，且符合证据的客观性、合法性、关联性的证据要求，本院对该证据予以采信。
对被告提交的2号证据，因该证据待证事实与本院查明事实相矛盾，且原告认为证人没有出庭和证人与本案具有利害关系的质证理由成立，故对被告提交的2号证据不予采信。
经审理查明，2016年7月21日，被告刘国华主动到原告怀化市友家地产顾问有限公司联系出售其位于怀化市花溪路宏宇新城巴萨名门南区17栋1单元901房（包含车位一个，以下均称涉案房屋）事宜，并在原告提供的格式化《委托出售物业登记表》上的委托方签名，该格式化《委托出售物业登记表》的背面为格式化的《物业出售委托协议》（该协议编号空白处手写为095，其他空白处包括物业状况均为空白）。上述协议及登记表上约定有出售物业成功时支付成交价款2%作为中介服务费、底价包干为74万、委托方与受托方介绍的交易对象签订书面买卖合同时即视为受托方完成居间责任等内容；但没有约定双方任何一方中途终止协议的责任，被告向原告公司工作人员交付涉案房屋钥匙一把。此后，原告开始为被告推介涉案房屋，并带人看房，其中包括涉案房屋的买受人（现业主）伍斌林。后来，伍斌林主动联系被告刘国华洽谈涉案房屋买卖事宜；被告刘国华于2016年12月13日到原告公司取回钥匙，事实上解除居间委托；2016年12月14日被告刘国华及其妻子黄芳与涉案房屋买受人伍斌林签订《房屋及车位买卖协议》一份，以69万元价款将涉案房屋出售给伍斌林；2016年12月15日被告刘国华及涉案房屋买受人伍斌林在房产局将涉案房屋完成过户登记。原告在得知上述涉案房屋成交情况后，认为其已经履行了约定的居间服务，被告刘国华应当支付约定的居间中介服务佣金，但商谈无果，原告被迫诉至本院作如上诉请。
本院认为，《物业出售委托协议》系签订双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照《物业出售委托协议》的约定履行各自的合同义务。原告已经履行了居间中介的服务，被告就应当按照约定支付居间服务费，否则，即构成违约。但考虑到以下客观事实：1、被告与涉案房屋买受人伍斌林成交价69万元略低于双方约定的底价74万元；2、涉案房屋成交确实发生原、被告事实上终止委托协议之后；3、原、被告双方没有约定任何一方中途终止协议的责任，再考虑原告作为房地产中介服务商，比被告更具有房地产买卖方面的专业知识，明知被告有终止委托后再出售涉案房屋以及介绍买房意向人看房后却与委托人（被告）自行交易的风险，在未明确约定终止委托后，委托人与其介绍的买房意向人自行交易的后果的情况之下，仍然代为居间介绍服务，就应承担约定不明的法律后果，且现有证据可以证明原告没有完全履行居间义务的客观事实。故对原告要求被告按照合同约定承担违约责任，向原告支付约定违约金30720元的诉讼请求不能完全支持。
鉴于涉案房屋实际成交与原告履行的居间服务具有必然的因果关系，本院根据公平原则、诚实信用原则及案件实际情况酌情确定被告应支付的违约金为被告应支付佣金（实际成交价69万元价款的2%）的一半较为适宜。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：
被告刘国华应于本判决生效之日起十日内支付原告怀化市友家地产顾问有限公司违约金人民币6900元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币568元，由原告怀化市友家地产顾问有限公司负担人民币284元，被告刘国华负担人民币284元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 杨宏勇
人民陪审员 丁 伟
人民陪审员 向开富
二〇一七年六月九日
代理书记员 雷金华
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。