浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初14334号原告：施清荣，男，1961年5月12日出生，汉族，住义乌市。原告：金金菊，女，1967年1月2日出生，汉族，住义乌市。原告：施琳艳，女，1989年5月28日出生，汉族，住义乌市。三原告共同委托诉讼代理人：朱爱民，浙江现代阳光律师事务所律师。被告：张国生，男，1955年7月4日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：彭俏梅，浙江望朔律师事务所律师。原告施清荣、金金菊、施琳艳为与被告张国生房屋买卖合同纠纷一案，于2017年8月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告施清荣、金金菊、施琳艳及其共同委托诉讼代理人朱爱明、被告张国生的委托诉讼代理人彭俏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施清荣、金金菊、施琳艳起诉称：1993年11月29日，第一原告与被告签订了房屋买卖契约，约定被告将其坐落于佛堂镇东王90号房产绝卖给第一原告，并取得了村委及佛堂镇人民政府的签字认可。此后原告方缴纳了契税并办理了相关房屋的房屋所有权变更手续（房屋所有权人及共有权人为原告方三人）。涉案房屋由原告方居住至今。现因涉案房屋拆迁所产生的收益产生分歧。原告请求判令：1、确认双方于1993年11月29日签订的房屋买卖契约合法有效；2、涉案房屋拆迁货币补偿款全部归原告方所有，共计货币补偿款1666677元，减去70万元，余款966677元。经本院对合同效力问题进行释明，原告明确其诉状中的诉请是合同有效，如法院按无效处理，原告要求被告赔偿损失，损失数额以政府安置补偿协议中签订的1666677元为准。被告张国生答辩称；一、原告与被告张国生不是同一集体经济组织成员，且作为共有人的张国生妻子金琴芳并未在契约上签字，因此双方关于佛堂镇东王90号的绝卖房契无效。二、既然契约无效，集聚安置权益应由被告张国生享有。原告对其第二项诉讼请求事项未提供依据，无法证明补偿款项金额。三、根据佛堂镇人民政府颁发的《佛堂镇朝阳路延伸区块（一）集体土地集聚安置方案》，涉案房屋系属集体土地集聚安置，相应权益应为集聚安置权益，所获得的款项为货币安置款。四、原告办理房产证时既未通知被告，被告也未到场签字，被告完全有理由相信原告是通过非正常途径办理的房产证，且契约上只有第一原告作为买方，而第二、三原告成为产权人明显无依据。原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：一、契约一份，证明：原、被告间存在房屋买卖关系的事实。二、房屋契证、义乌市村经济合作社统一收款收据二份，证明：原告缴纳契税及支付村委会购房费用的事实。三、房屋所有权证、房屋共有权证共三份，证明：案涉房产已办理房屋所有权变更手续，现由三原共同所有的事实。四、佛堂镇朝阳路延伸区块集体土地集聚安置方案一份，证明：案涉房产属于该拆迁区块及案涉房产拆迁后的补偿方案。五、原、被告双方与佛堂镇人民政府签订的安置补偿协议各一份，证明：本案所涉房屋登记在原告名下，是基于政府道路延伸相关的拆迁款项已经确认。上述证据一、三、四、五均系复印件，上述证据原件均在佛堂镇政府，因为在拆迁，全部由政府收回，证据二系原件。被告质证认为，1、证据一没有异议。2、对证据二、三的真实性没有异议，但是被告始终不知道原告已经办理了房屋产权证，在这次集聚安置的时候才知道，办理产权证的时候，被告没有签字，原告也未通知被告到产权部门协助。3、对证据四没有异议。4、对证据五的拆迁安置协议，镇政府签订合同时最后的签字是被告所签。被告为证明其主张，向本院提供宅基地土地使用权登记资料（核对件）一份，证明：佛堂镇新市基村东王90号的宅基地从申请到现在都登记在被告及其妻子金琴芳、儿子名下的事实。原告质证认为，对该证据的真实性没有异议，该土地性质确实为集体土地，目前登记的户主还是被告，但该集体土地有发放过集体土地使用权证的，在房屋买卖的时候，被告将该集体土地使用权证一并交给原告方，在签订拆迁协议的时候，原告已经将该证交给镇政府。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下：原告提供的证据中，被告对证据一、二、三、四无异议，本院确认其证明力。证据五能够与原告补充提供的经义乌市佛堂镇人民政府确认的核对件相印证，本院确认其真实性，可以认定因涉案房屋及土地拆迁可得的补偿款合计为1666677.9元。被告提供的证据证明义乌市佛堂镇东王90号60.23平方米的集体土地使用权登记的土地使用者为被告的事实。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：三原告与被告系不同集体经济组织的成员。1993年11月29日，第一原告与被告签订了《绝卖屋契》一份，约定被告将其坐落于佛堂镇东王90号房屋绝卖给第一原告，价格为21800元，并取得了义乌市佛堂镇人民政府及房屋所在的新市基村民委员会的同意。后第一原告按约支付了房屋转让款，并缴纳了有关房屋转让的税费，被告方将该房屋交付给原告方占有使用至今，并将房屋的房产证及集体土地使用证交给原告。2004年3月3日，涉案房屋办理了产权证书，房屋为三原告共同共有。2017年，义乌市佛堂镇人民政府公布了朝阳路延伸区块（一）集体土地集聚安置方案，涉案房屋及土地在拆迁安置范围内。2017年7月17日，原告施清荣、金金菊夫妇及被告张国生夫妇与义乌市佛堂镇人民政府签订集聚安置补偿协议书一份，依据该协议书，产权人可获得的安置补偿及奖励金额合计为1666677.9元。现涉案土地上的房屋已拆除，原告方已领取安置补偿款70万元。因双方对补偿款的分配产生争议诉至本院。本院认为，本案的争议焦点在于第一原告与被告于1993年11月29日签订的《绝卖屋契》的效力问题？依据我国现行有关法律法规，我国实行“房地一体”的原则，房屋及土地不得分开转让。而农村的房屋及土地仅得在有限条件下在同一集体经济组织内部流转，不得向本集体经济组织以外的自然人、法人和其他组织转让。本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的自然人、法人和其他组织签定的房屋买卖合同无效。本案中，第一原告与被告非同一集体经济组织成员，第一原告与被告签订的协议虽名称为《绝卖屋契》，但基于“房地一体”原则，实质上房屋占用范围内的集体土地使用权势必一并转让，该《绝卖屋契》违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效。合同无效后，合同当事人应相互返还财产，故第一原告与被告签订的《绝卖屋契》被认定无效后，第一原告应将土地及房屋返还被告，因涉案土地上的房屋已拆除，无法进行实物返还，故因拆迁所得房屋及土地权益应归属被告所有；被告应返还第一原告购买房屋的价款及利息，因第一原告未对此单独主张，本院将作为损失一并考虑。对于因合同无效造成的损失，应依据诚实信用、公平合理的原则处理，且基于“任何人不得因自己的不当行为获利”的法理，不应让不诚信一方因合同被认定无效而获利。关于损失的数额，应参照房屋升值情况、因违约造成的市场机会损失及若合同实际履行的可得利益等计算。因涉案房屋现已拆除，无法再行评估，且在拆迁安置时已进行了评估，并据此签订了集聚安置补偿协议书，确定了补偿数额，若《绝卖屋契》能够实际履行，第一原告将享有集聚安置补偿协议书中确定的补偿款，故损失数额可以参照该协议书中确定的金额计算即1666677.9元。至于该损失的分担，基于上文论述的原则，双方签订《绝卖屋契》后，第一原告已按约支付了房屋转让款，并缴纳了有关房屋转让的税费，已完全履行了自身义务。被告也将房屋交付第一原告占有使用，并将房屋的房产证及集体土地使用证交给原告，涉案房屋及土地由第一原告占有使用二十余年。被告在此期间未对房屋及土地权属问题提出任何异议，现因房屋拆迁补偿的利益而反悔，明显属于不诚信一方，法律不应鼓励和支持此类行为，本院酌定对上述1666677.9元的损失由被告承担150万元（已考虑原告支付的购房款及利息），原告已领取的70万元补偿款应从中扣除，扣除后被告尚应赔偿第一原告损失80万元；其余部分由原告自行承担。第二、三原告虽登记为涉案房屋的共有权人，但该登记依据的《绝卖屋契》已被认定为无效，因此产生的损失赔偿问题应在合同当事人之间处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下:一、原告施清荣与被告张国生于1993年11月29日签订的《绝卖屋契》无效。二、被告张国生于本判决生效之日起十日内赔偿原告施清荣因《绝卖屋契》无效造成的损失80万元（已扣除原告领取的70万元）。三、驳回原告施清荣、金金菊、施琳艳其他诉讼请求。案件受理费6733元，由原告施清荣负担733元，被告张国生负担6000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  张 凯二〇一七年十月三十日代书记员  颜虹英???