山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0403民初1275号
原告（反诉被告）：张化海，男，1964年12月14日出生，汉族，居民，住薛城区。
委托诉讼代理人：赵超，山东邦齐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许峰，山东邦齐律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：薛城区民生路659号嘉汇大厦6楼C区，组�机构代码：91370400778417165Q。
法定代表人：蒋戈，总经理。
委托诉讼代理人：刘存文，山东金罡律师事务所律师。
原告（反诉被告）张化海诉被告（反诉原告）枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张化海的委托诉讼代理人赵超、许峰，被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘存文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张化海向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金72,733元；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金36,366元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开�销售的新大都花园小区7幢1单元19层04号商品房一套，总价款489,615元，于2012年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。被告未按约定交房的，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。同时还约定，基础设施、公共配套建筑应于2012年5月31日前达到设计使用标准。在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告至今未按法律规定和合同约定履行义务。为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。
被告（反诉原告）枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、原、被告双方签订的商品房买卖合同约定涉案房屋交房时间应为2012年8月31日，依据民法通则第137条关于诉讼时效的规定，原告诉请显然超过诉讼时效，原告已经丧失胜诉权�二、原告计算违约金缺乏事实依据，被告提交的证据可以证明实际交房时间为2016年8月5日，暖气等配套设施已经于2015年11月2日达标交付使用；三、原、被告曾于2016年8月5日签订一份免责协议，根据原告少交房款的优惠，原告放弃因被告违反合同约定的违约责任；四、在原告不尊重其签订的免责协议情况下，被告有权诉请原告补交房屋面积差款。
反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1判令反诉被告补交房屋面积差补款11,498元；2、反诉费用由反诉被告承担事实和理由：2011年9月24日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买反诉原告开发的新大都花园住房一套。合同在第七条约定“面积确认及面积差异处理”中约定商品房实际销售面积以枣庄高新区房地产测绘队实测面积为准，经实际测量反诉被告购买的房屋面积比合同约定的面积多出5.73平方米，多出部分的房款为20,055元，反诉被告已补交8,557元，剩余11,498元未交清。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告张化海辩称，一、基于反诉原告存在未按照合同约定交付房屋及基础配套设施的违约行为，反诉原告无权要求反诉被告支付剩余面积差款，合同法规定双方互负债务，一方未履行前，另一方有权拒绝其相应的履行要求，本案中，反诉原告至今未提交房屋竣工验收证明及配套设施等达标证明，因此，反诉原告无权要求反诉被告支付剩余面积差款；二、反诉原告主张的面积差款的成立也超过两年的诉讼时效，反诉原告在2013年1月收到测绘报告，现在主张剩余面积差款显然已经超过诉讼时效，并且反诉原告没有提交证据证明诉讼时效中�、中断的情形。综上，请求依法驳回反诉原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：2011年9月24日，原告张化海与被告枣庄德圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园第7幢1单元19层04号住房一套。该合同中约定，诉争房设计建筑面积为139.89平方米，单价为每平方米3,500元，总金额489,615元；自签订预售协议之日向被告支付定金1万元，余款于2011年9月24日前付清。被告于2012年8月31日前将符合下列条件商品房交付给原告：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书。另外，合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间�地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了购房款共计489,615元。
另查明，2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园1-9号楼的测绘报告，经其测绘原告购买的涉案房屋建筑面积超出合同约定的面积5.73平方米。2016年8月5日，原、被告签订免责协议，该协议约定：一、开发公司让利业主，在实体测绘面积的基础上，阳台面积减半收取面积差款，并委托枣庄高新区房管局测绘部门将封闭的阳台面积不按规定的全部计算，按阳台面积的二分之一计算；二、继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主约定的150元/平方米的费用。以上作为开发公司迟延交房的违约赔偿。同日，原、被告办理了房屋移交手续，原告向被告交纳了部分面积差款8,557元，原告领取了涉案住房钥匙。新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。
上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及被告提交的房产测绘报告、移交房屋通知单等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。
本院认为，关于本诉部分。原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日前交房，但是被告于2016年8月5日才将涉案房屋交付原告使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但是原告于2016年8月5日交纳房屋面积差款减半并接收房屋时签字认可放弃对被告延期交房的违约责任，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求本院依法不予支持。
关于原告要求被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金36,366元的诉请。本院认为，与涉案房屋直接关联的暖气配套设施于2015年11月2日才达标使用，而原、被告在合同中约定的相关基础设施、公共配套设施应于2012年8月31日达到设计使用标准，且原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任的计算方法。故被告应对其此项违约行为承担违约责任。被告关于原告主张支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金已超过诉讼时效的抗辩，依法不能成立。现原告要求被告支付该项违约金的诉请，合法有据，但原告要求被告支付该项违约金至2016年8月31日止的主张，证据不足。根据涉案房屋暖气达标的时间，本院依法酌定被告应支付原告基础设施、公共配套建筑未达标违约金数额为28,324.23元（以房价款489,615元为基数，自2012年9月1日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金）。
关于反诉部分。反诉原告提交了枣庄高新区房地产测绘队的测绘报告以证明诉争房屋的实际面积，反诉被告虽提出异议，但未提交充分有效的证据予以反驳，本院认为以该测绘报告中载明的房屋面积结算房价并无不当；反诉原告与反诉被告于2016年8月5日签订的免责协议应对双方均具有约束力，对反诉原告要求反诉被告支付面积差款的请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张化海基础设施、公共配套建筑未达标违约金28,324.23元；
二、驳回原告张化海的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债�利息。
案件受理费2,482元，减半收取1,241元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司承担254元，原告张化海负担987元；反诉费88元，减半收取44元，由反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 殷延增
二〇一七年八月十五日
书记员 胡安敏