山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第51号
上诉人（原审被告）：田爱荣，农民。
委托代理人：毕红霞，山东君诚仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘锦辉。
委托代理人：杜娟，山东两仪律师事务所律师。
上诉人田爱荣因与被上诉人刘锦辉确认合同无效纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2013）菏牡民初字第3275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开进行了审理。上诉人田爱荣委托代理人毕红霞，被上诉人刘锦辉委托代理人杜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘锦辉诉称，其与被告于2013年4月5日签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将位于菏泽市牡丹路以东、长城路以南的盛世牡丹新城小区第27幢01单元09001号房卖给被告。该套房产系原告在中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行贷款按揭购置，属于预售房屋，目前还没有交付使用，原告至今未拿到该套房产依法登记的房屋权属证书。原告在办理该套房产的按揭贷款时，与中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行签订了《个人购房借款担保合同》，并对该套房产办理了抵押登记。原告与被告签订《房屋买卖合同》时，未通知、也未征得中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行的同意，现在该行得知此事后，已电话通知原告：“作为贷款人和抵押权人的银行不同意原告私自转让该套房产，也不同意其它人代原告偿付银行贷款，并且如果原告继续该转让行为，原告将要承担抵押权人收回房屋偿还按揭贷款等其它不利后果”。鉴于原告意识到对该套房产进行买卖的不合法性，又担心银行收回贷款，所以多次找被告协商解除《房屋买卖合同》，被告予以拒绝。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款和《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款之规定，原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，应认定为无效合同。综上，为了及时更正错误，不违反国家法律、法规强制性规定，不引发其它更为不利的后果，请求确认原被告签订的房屋买卖合同无效。
原审被告田爱荣辩称，其与原告所签订的房屋买卖合同合法有效，是双方真实意思表示。被告已向原告支付26万元房价款，并继续偿还原告的银行按揭贷款至今，双方就房屋买卖合同已经履行，依照合同法规定，该合同合法有效，应依法继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，原告于2012年8月28日与菏泽三庆通用置业有限公司签订商品房买卖合同一份，由原告购买位于菏泽市牡丹路以东，长城路以南该公司开发的盛世牡丹新城二期第27幢01单元09001号房屋。原告支付部分款项后，于2012年12月20日与中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行签订了个人购房借款担保合同，从该行贷款20万元，贷款期限为240个月，并将涉案房产办理了贷款抵押，该合同第十八条约定“抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式抵押的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员”。原告与被告于2013年4月5日签订房屋买卖合同一份，原告将该房出售给被告田爱荣。双方约定原告将位于菏泽市牡丹路以东、长城路以南，盛世牡丹新城小区第27幢01单元09001号房产出售给被告田爱荣。被告于合同签订之日起一次性交付给原告购房款26万元，剩余的20万元按揭贷款，由被告按月向银行交纳。
原审法院认为，原告刘锦辉与中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行签订了个人购房借款担保合同，办理按揭贷款20万元，并将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行。双方约定“抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式抵押的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员”。原、被告买卖的房屋已设置了抵押权，双方在没有经抵押权人中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行同意的前提下，私自处置抵押物，违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务、消灭抵押权除外。经原审法院多次主持调解，原、被告双方就消灭抵押权问题未达成一致意见，原、被告双方在未消灭抵押权的情况下签订房屋买卖合同，应属无效合同。原告要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求原审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：确认原告刘锦辉与被告田爱荣于2013年4月5日所签订房屋买卖合同属于无效合同。案件受理费8200元，由被告田爱荣负担。
上诉人田爱荣不服原审判决上诉称，一、上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同系双方自愿签订的，自签订之日起具有法律效力。上诉人一直按照约定履行着还款义务，直到所还银行贷款账户被被上诉人恶意挂失，导致上诉人无法还款。被上诉人与工商银行签订的《购房借款担保合同》对上诉人没有约束力。原审判决按照借款担保合同的约定条款进行判决错误。二、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第一百一十九条的规定不属于效力性强制性规范，涉案合同属于有效合同。三、原审法院没有向上诉人释明如果合同无效是否要求返还所交房款；没有告知上诉人是否同意交清按揭贷款；原审法院在审理阶段主持双方调解，双方已经达成了调解协议，原审法院之后又作出与协议相反的判决违反法定程序；原审判决超过审理期限。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘锦辉答辩称，一、涉案房屋买卖合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。二、上诉人在合同履行过程中，恶意不按时还款，导致被上诉人的银行信用受损，被上诉人为了避免自己的信用进一步受损，才不得不到银行挂失贷款账户，然后自己还款。上诉人一方面占用被上诉人的贷款额度，以致被上诉人无法另行贷款购房，另一方面又不按时还款，致使被上诉人信用受损。在被上诉人多次找上诉人协商未果的情况下，被上诉人才提起诉讼。三、原审程序合法。
本院二审审理期间，上诉人提交物业管理费收据两份、暖气费和门禁卡收条。以证明上诉人一直在涉案房屋居住，涉案房屋已经实际交付。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为上述证据的交款单位为刘锦辉，不能证明上诉人一直在涉案房屋居住。被上诉人提交物业服务有限公司业主入住资料一份，以证明被上诉人于2014年5月16日办理了涉案房屋入住的相关手续。上诉人在明知本案已经起诉，涉案房屋有争议的情况下，恶意入住涉案房屋。被上诉人得知上诉人强行入住房屋后，与物业公司协商，物业公司将该资料发给了被上诉人。上诉人对该证据的真实性、关联性均有异议，认为入住房屋所交费用均为上诉人交付，从签订涉案房屋买卖协议起，被上诉人就将房屋交付给上诉人使用，且由上诉人交付所有的税费、物业费、水电费等费用，并将房屋进行了装修，不存在被上诉人主张上诉人强行入住的情形。该证据上面显示的时间多处是2015年5月16日，而2015年被涂改成了2014年，显然是被上诉人自己伪造的证据。本院经审查认为，上诉人与被上诉人提交的证据意在证实涉案房屋系被上诉人自愿让上诉人入住还是上诉人强行入住，该证明目的与本案合同效力的认定没有直接的关联性，对上述证据的证明效力不予认可。
本院二审审理期间查明，争议双方均认可涉案合同签订后，上诉人一直偿还银行贷款，直到2014年5月份。2014年6月份后，被上诉人将偿还贷款的银行账户挂失，并由自己进行偿还。被上诉人一审时提交的贷款还款记录显示，在涉案房屋买卖合同签订前，被上诉人还款时，2013年2月、3月均出现过逾期还款的情况，五级分类显示为“关注”。涉案房屋买卖合同签订后，上诉人偿还银行贷款，2013年4月逾期还款3天，2014年1月、2月均出现了逾期还款一天的记录，五级分类显示为“关注”，之后显示为正常。
本院二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：涉案房屋买卖合同是否合法有效。
首先，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第一百一十九条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。但《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百一九十九条也规定，未经通知或未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。本案双方当事人在《房屋买卖合同》中第四条约定“剩余20万元贷款由乙方按月向银行缴纳。刘锦辉不再承担偿还贷款责任”。该约定将解除抵押权的义务赋予了上诉人田爱荣。该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨碍抵押人和房屋受让人的利益，符合法律规定。因此，应当确认涉案《房屋买卖合同》有效，双方应当按照合同诚信履行。上诉人在合同签订后一直偿还银行贷款，中间虽出现过逾期还款的情况，但未出现根本违约的情形，并未影响涤除权的实现。被上诉人擅自将账户挂失，自己偿还贷款，导致上诉人无法继续还款。被上诉人如认为上诉人逾期还款的行为给其造成了不利的影响，可另行追究上诉人的相应责任，但不能构成房屋买卖合同无效的理由。
其次，根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《房屋买卖合同》作为涉案房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非房屋所有权的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。综上，涉案《房屋买卖合同》未违反法律强制性规定，应为有效合同。双方约定了抵押权涤除的实现方式，原审判决以双方就消灭抵押权问题未达成一致意见，双方未消灭抵押权为由认定合同无效属适用法律错误。
综上，上诉人刘锦辉的上诉理由成立，本院予以支持。怨恨判决适用法律错误，导致判决结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2013）菏牡民初字第3275号民事判决；
二、驳回被上诉人刘锦辉的诉讼请求。
一审案件受理费8200元，由被上诉人刘锦辉负担；二审案件受理费8200元，由被上诉人刘锦辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一五年三月三十日
书 记 员 曹亚萍