上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初2369号
原告(反诉被告)：上海巨太贸易发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：张国芬，总经理。
委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅建平，上海耶林律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海闽希实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：许守华，总经理。
委托诉讼代理人：李岚，北京安博(上海)律师事务所律师。
原告上海巨太贸易发展有限公司诉被告上海闽希实业发展有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2016年3月2日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。2016年4月5日，本案第一次公开开庭进行了审理，原告法定代表人张国芬及委托诉讼代理人赵凤英、傅建平、被告法定代表人许守华及委托诉讼代理人李岚到庭参加诉讼。经原告申请，本院依法追加实际使用人上海上源建筑科技有限公司、上海壹加壹国际物流有限公司、上海呈优装饰工程有限公司、上海佳辰门业有限公司、夏国华作为第三人参加诉讼。后因案情变化，本院依法通知上述第三人退出本案诉讼。审理中，被告申请对系争厂房安全性及损坏程度进行鉴定，后撤回鉴定申请。因案情复杂，本案依法组成合议庭并适用普通程序继续进行审理。本案于2017年1月13日第二次公开开庭进行了审理，原告法定代表人张国芬及委托诉讼代理人傅建平、被告法定代表人许守华及委托诉讼代理人李岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海巨太贸易发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年11月2日签订的《房屋及场地租赁合同》；2.判令被告腾退并归还其所租赁的上海市青浦区沪青平公路XXX号部分房屋及场地；3.判令被告支付原告租金或使用费[以年租金人民币(以下币种均为人民币)140万元为标准，自2016年1月1日起算至实际腾退之日止]；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第一、第二项诉讼请求。事实与理由：2006年9月26日，原告(乙方)与案外人上海信一铜业有限公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在青浦区沪青平公路XXX号的房屋部分出租给乙方，房地产权证编号：沪房地青字(1996)第000109号；租赁期限为2006年9月26日至2016年9月25日。合同另对其他内容进行了约定。2011年11月2日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋及场地租赁合同》，约定：甲方将坐落在上海市青浦区沪青平公路XXX号部分房屋(总面积大约为6200平米，其中约4200平米无产证)(以下称“系争厂房”)租赁给乙方；租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日结束；房屋租金为每年140万元(不含税)，先付后用，租金每半年支付一次，支付时间应在每年的1月1日及7月1日前十天内付清，超过约定时间满一个月仍未支付租金将视为违约，甲方有权单方面解除合同，乙方所有投入归甲方所有。第一次支付租金同时乙方需支付押金，押金为两个月租金；甲方按照现状房屋交付乙方使用，乙方在租赁使用期间，自行负责房屋的检修、维护和物业管理，其中屋顶漏水归甲方维修，但甲方不承担因屋顶漏水或其他原因引起的对乙方造成的财物损失。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用，被告亦按约支付租金至2015年12月31日。另，被告于2012年6月29日向原告支付押金23万元。合同履行过程中，被告将系争房屋进行了转租。
2015年12月19日，被告向原告寄送告知书，提出：由于原告所属厂房附近的建筑施工使得厂房出现严重下沉、地面及墙体出现裂缝、屋顶坠裂、形成危房，严重威胁被告相关人员的人身安全，并严重影响被告办公经营，故要求因此产生的事故安全责任及经济损失均由原告承担；因被告在经营期间受损失影响，在2015年7月1日至12月31日支付的租金应由原告负责相关赔偿；被告暂停支付下次租期的厂房房租，直至双方就此事宜协商一致。2015年12月25日，原告向被告复函，内容为：自厂房沉降开始，原告即积极与房屋产权人、建设方、施工方及被告沟通，并会同青浦区建筑质量监督站及各方进行协调，并对沉降等进行鉴定，同时在沉降较严重位置设置观测点；对于沉降问题，原告提出两种处理方案：1、按照厂房沉降开裂的实际面积，如果被告认为该部分厂房的使用存在安全隐患，原告同意被告可以暂停使用该部分厂房，并同意在同一租赁区域范围内向被告提供同等面积的厂房给被告使用；2、如被告不同意原告提供同等面积的厂房替代，原告同意被告在同地段向外承租同等受损面积的厂房作为替代，经原告同意后租金由原告承担；对于安全事故责任、经济损失问题，应根据相关原因、后果及其他因素综合考虑按责承担；对于租金问题，被告要求于法于理均不符，原告不予认可；对于下次租期的租金，原、被告签订的合同是合法有效的，对双方均有约束力，均应按约履行，且原告提供的两种方案可解决被告的相关问题，被告应按约履行支付租金的义务。
2016年1月26日，上海市岩土工程检测中心房屋质量监测站出具《上海威霖实业发展有限公司基坑周边厂房完损检测初步成果资料》，内容为：2016年1月15日经对上海威霖实业发展有限公司基坑周边厂房(青浦区沪青平公路XXX号)的完损状况进行现场检测，初步整理结果情况为：一、房屋倾斜测量：根据测量结果可知，所检测房屋个别测点的最大倾斜率超出《地基基础设计规范》的限值，但尚低于《危险房屋鉴定标准》的限值，与初测报告中的倾斜率相比有所变化，表明基坑施工对本次检测房屋产生一定的影响；二、房屋完损状况检测：经现场检测表明，所检测房屋局部存在墙体贯穿性裂缝、墙面及屋面多存在渗漏、霉变、室内外地坪存在多条裂缝、室内局部屋架支座存在变形、移位。与初测报告中的完损状况相比，房屋部分墙面新增多条裂缝、局部墙体出现贯穿性开裂、原有裂缝宽度较初检有所增宽、局部屋架支座存在变形、移位、地坪出现多条新增裂缝。综上所述，所检测房屋存在如下隐患：墙体的贯穿性裂缝及屋架支座的变形、移位，建议采取相应的措施对上述房屋出现的损坏状况进行处理，同时考虑到本次检测房屋距离基坑较近，后续施工期间应加强对上述房屋沉降、倾斜、裂缝情况的跟踪监测及日常巡查，为防止异常情况的发生，发现问题，及时采取措施，以保证房屋安全使用。
由于被告未按约按期支付2016年租金，原告于2016年2月1日向被告寄送催款函，要求被告支付2016年上半年租金70万元。2月23日，原告再次向被告催款，并告知原告在收到催款函后三日内不支付租金的，原告将按照合同约定解除合同，收回房屋。2月29日，被告回函原告，要求原告对系争厂房损坏及租金问题双方已达成的共识予以实施，后经双方沟通未达成一致意见。原告认为，系争厂房虽因案外人施工造成质量问题，但并未影响被告的正常使用，且被告已将系争厂房用于转租收取收益，故理应向原告支付租金。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，作如上诉请。
被告上海闽希实业发展有限公司辩称：对原告所主张的事实没有异议，但不同意原告诉讼请求。原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》应为无效，原、被告约定的租期是到2016年12月31日，超过原告与产权人约定租期(2016年9月25日)，且房屋存在严重质量问题；租金应当根据原、被告在租赁合同中的过错程度分担，而不应由被告全部支付。
审理中，被告提起反诉，向本院提出反诉请求：1.判令反诉原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》无效；2.判令反诉被告返还反诉原告租金或使用费280万元；3.判令反诉被告返还反诉原告押金23万元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告损失40万元；5.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：系争房屋是由反诉被告自产权人上海信一铜业有限公司处承租，租期至2016年9月25日，但反诉原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》租期至2016年12月31日。2016年9月21日，产权人信一铜业公司向反诉原告发送公告，告知：因其与反诉被告签订的《房屋租赁合同》将于2016年9月25日租赁到期自然终止，因电线老化、消防设施不全、下水道堵塞、厂房进水等问题，信一铜业公司决定收回整改，并要求反诉原告将租赁场地及配套设施以良好状态交还信一铜业公司；反诉原告应按《房屋租赁合同》中约定租金标准支付租金至实际搬离日止，反诉原告及所有住户于15日内搬离系争厂房；信一铜业公司将于2016年10月8日开始进行整改维修，反诉原告应及时搬离等。2016年12月31日，反诉原告与信一铜业公司签订《厂房移交协议书》，对厂房移交的相关内容进行了约定，并于2017年1月3日，双方对厂房全部交接完毕。反诉原告认为，反诉被告对系争房屋无转租权，故系争合同应为无效。系争房屋存在严重安全隐患，系危房，造成反诉原告无法正常使用，给反诉原告造成巨大损失。经双方多次协商未果，故反诉原告依法提起反诉，作如上诉请。
针对反诉，反诉被告上海巨太贸易发展有限公司辩称：对反诉原告主张的事实没有异议，但不同意反诉原告全部诉请。反诉原告提出的合同无效主张无事实及法律依据，反诉被告在合同签订过程中并无过错；即使合同无效，反诉原告一直在正常使用系争厂房，也应当向反诉原告支付相应使用费，期限应为反诉原告搬离之日即2016年12月31日；因反诉原告延期支付租金，故押金应当由反诉被告予以没收；反诉原告正常使用系争厂房，且未提供相应的损失依据，故对其主张的损失不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：被告主张系争厂房包括有产证及无产证两部分构成，在使用过程中，有产证的部分厂房发生开裂等质量问题，影响了被告的正常使用；被告将系争厂房曾用于转租，但由于质量问题，导致次承租人自2016年8月起陆续搬离；被告公司最终搬离是在2016年12月底，将钥匙交还产权人。原告对被告的主张不予认可，认为系争房屋虽存在开裂等问题，但并未影响被告的正常使用，且被告将系争房屋用于转租，三户次承租人直至被告交付厂房给产权人时也未搬离，故应按照合同标准向原告支付租金。审理中，本院于2016年11月14日至系争厂房现场查勘，发现有产证部分厂房确有开裂等质量问题，除去两间厂房无法进入外，其他四间厂房内均有人员、设备，且部分设备在陆续搬离。
根据庭审查明的事实，本院认为，有效合同除需双方当事人的意思表示一致外，还不得违反法律、行政法规的强制性规定。系争《厂房及场地租赁合同》涉及到的厂房中有证及无证两部分作为一个整体出租给被告，且无证面积超过2/3，故本院认定系争《厂房及场地租赁合同》无效。虽该合同为无效，但被告实际占有使用了该厂房，仍应支付占有使用期间的使用费。原告主张按照原合同标准计算占有使用期间的相关费用，但因被告租赁及占有使用系争厂房期间，部分厂房发生开裂等质量问题，客观上影响了被告的正常使用，而双方同意由法院对相关标准进行酌定，故根据双方当事人庭审陈述，并结合相关证据材料，本院酌定系争厂房的占有使用费标准为每年119万元。被告于2016年12月31日将系争厂房交付产权人，并与产权人办理了交接手续，原告对此亦予以认可，故本院确认占有使用费应计算至2016年12月31日止。被告提出的要求原告返还押金23万元的诉请，于法有据，本院予以支持。被告提出的要求返还使用费、赔偿损失的诉请，缺乏相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海巨太贸易发展有限公司与被告上海闽希实业发展有限公司于2011年11月2日签订的《房屋及场地租赁合同》无效；
二、被告上海闽希实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海巨太贸易发展有限公司占有使用费119万元；
三、反诉被告上海巨太贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海闽希实业发展有限公司押金23万元；
四、反诉原告上海闽希实业发展有限公司的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费160元，由被告上海闽希实业发展有限公司负担；反诉受理费17,120元，由反诉原告上海闽希实业发展有限公司负担14,745元，反诉被告上海巨太贸易发展有限公司负担2,375元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张 分
人民陪审员 孙连华
人民陪审员 程丽美
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。