浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第344号
上诉人（原审被告、反诉原告）：金美霞。
委托代理人：洪陈鸯。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：乐清市申瑞房地产开发有限公司。
法定代表人：万文静。
委托代理人：叶阿静。
上诉人金美霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2013）温乐民初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，乐清市城南街道石马南村部分土地被征收后，乐清市政府将中心区a-k10地块划拨给该村作为安置留用地，2005年石马南村村委会就乐清市中心区a-k10安置留用地块委托温州海陆房地产开发有限公司（以下简称海陆公司）代建，并签订代建合同。在2005-2007年间，海陆公司及股东从石马南村部分村民处收购留用地指标。金美霞与海陆公司于2007年签订《“巴黎时代”落实表》，约定客户姓名为金美霞，房号为1幢a单元1502室，暂定建筑面积160m2，单价7720元／m2，客户必须在本公司规定的时间内到指定地点缴纳款项及签订合同，否则作自动放弃处理，公司将不予保留房源；付款方式：桩基础完成时，付足总款的35%，基础工程完工时（地下室结顶），付足总款的50%，工程主体结顶时，按国家有关规定办理银行按揭或直接支付至总款的95%，本项目房屋交付时，付清余额款项。海陆公司共计收取该期房业主交纳的50万元，海陆公司出具收款收据，载明交款项目为工程代建款。而后海陆公司因各方面原因一直未履行合同约定的义务。2010年期间，经石马南村村委与海陆公司协商，双方解除了代建合同关系。2010年3月31日，乐清市申瑞房地产开发有限公司（以下简称申瑞公司）通过挂牌方式以总价伍亿零捌百万的价格取得该地块的国有土地使用证，2010年7月30日，申瑞公司与石马南村村委会签订协议书，约定申瑞公司为石马南村村民代建安置住房，石马南村村民按2100元／m2交纳；石马南村已向非石马南村村民转让指标的，受让方按2700元／m2交纳；其余申瑞公司所开发建设的房产由申瑞公司自行销售；施工队进场打桩时付20%，地下室结顶完成、开始建第一层时付20%，第十层建成时付10%，最后一幢楼房主体结构封顶完成时付10%，门窗安装开始时付20%，工程竣工验收合格（即拿到钥匙）付17%，余款待竣工验收合格一年后付清。后申瑞公司将该项目名称变更为“香江丽苑”，金美霞与申瑞公司签订了《乐清市香江丽苑代建房落实表》，约定代建户姓名为金美霞，房号为1幢a单元1502室，暂定建筑面积160m2，单价10620元，代建户必须在本公司规定的时间内到指定地点缴纳款项及签订合同，否则作自动放弃处理，公司将不予保留房源；付款方式：在签订本落实表十日内付足50万元整，桩基完成时，付足总款的35%，基础工程完工时（地下室结顶），付足总款的50%，工程主体结顶时，按国家有关规定办理银行按揭或直接支付至总款的95%，本项目房屋交付时，付清余额款项。2010年11月22日，申瑞公司收回金美霞与海陆公司签订的《巴黎时代落实表》及海陆公司出具的收款收据，并出具一张50万元的收款收据给金美霞，载明收代建工程款（收原收据贰张）。2011年7月4日、2012年3月19日、2012年9月13日金美霞分别向申瑞公司交纳10万、16万、20万，申瑞公司均出具收款收据，并载明收代建工程款，其中2012年3月19日出具的收款收据载明预收车位款。2012年12月31日香江丽苑项目结顶，2013年1月8日，乐清市申瑞房地产开发有限公司取得该项目的商品房预售证，后申瑞公司通知金美霞继续交款，金美霞拒绝交纳。2013年3月6日，申瑞公司在乐清日报上发布通知，要求香江丽苑的协议建房客户在2013年3月17日前到乐清市申瑞公司办事处签订《商品房买卖合同》并交足95%建房款。被告未按通知交纳款项并签订《商品房买卖合同》。2013年4月12日，原告向被告邮寄解除合同通知书，被告于2013年4月16日收到解除通知书后找原告协商签订合同事宜，但未能达成协议签订合同。
原判认为，申瑞公司与金美霞签订的《乐清市香江丽苑代建房落实表》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效。金美霞已累计交款96万元，申瑞公司以金美霞未交纳剩余款项为由解除落实表，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故申瑞公司要求解除双方于2010年11月25日订立的《乐清市香江丽苑代建房落实表》的诉请，不予支持，金美霞反诉要求确认申瑞公司于2013年4月12日解除《乐清市香江丽苑代建房落实表》的行为无效，予以支持。金美霞与海陆公司签订落实表时，土地的性质为国有划拨，申瑞公司接手后经招拍挂程序，申瑞公司竞得的该块土地由划拨转为出让，性质发生了变化，导致落实表约定的价格已明显不符合实际情况，且金美霞与申瑞公司已书面约定价款，现金美霞要求申瑞公司再按其与海陆公司2007年约定的价格履行，明显不合理，故金美霞的该请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第九十四条的规定判决：一、确认原告（反诉被告）乐清市申瑞房地产开发有限公司于2013年4月12日解除《乐清市香江丽苑代建房落实表》的行为无效；二、驳回原告（反诉被告）乐清市申瑞房地产开发有限公司的本诉请求。三、驳回被告（反诉原告）金美霞的其他反诉请求。本案本诉受理费80元，反诉受理费80元，由原告（反诉被告）乐清市申瑞房地产开发有限公司负担120元，由被告（反诉原告）金美霞负担40元。
宣判后，金美霞不服，提起上诉称：双方系委托代建关系，由此发生的纠纷应为委托代建合同纠纷，原判确定本案的案由为房屋买卖合同纠纷不当。上诉人一审诉请为变更代建单价为7720元，原判认为不合理，但未向上诉人释明价格变更幅度是否可以缩小，并依法组织合理价格差额的调查，属事实不清，程序违法。请求二审法院撤销原判，发回重审，案件一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人申瑞公司辩称：原判认定事实清楚，双方之间是房屋买卖合同关系，而非委托代建关系。一审中，上诉人金美霞提起反诉，有独立的主张，也有相应的事实理由，其应当提供证据予以证明，不应由人民法院释明怎么做，怎么做是上诉人自己的选择。上诉人上诉认为一审法院没有释明，程序违法，没有事实与法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均无新的证据提供。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，双方当事人就涉案房屋所享有的权利和承担的义务以签订《乐清市香江丽苑代建房落实表》的方式予以确定，该落实表已经具备房屋买卖合同的基本条款。因此，双方因该落实表是否已经解除及约定的房屋单价发生纠纷，应属房屋买卖合同纠纷。而涉案代建关系则由石马南村村委会出面前后与海陆公司和申瑞公司签订代建协议，代建户的相关权利义务受代建协议的约束，但上诉人则不受该代建协议的约束，亦不与石马南村村委会发生权利义务关系。据此，上诉人主张双方属代建关系，与事实不符，本院不予支持。关于释明权的问题。人民法院依法行使释明权的范畴是，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致。而上诉人在一审中关于涉案房屋单价的反诉请求，显然不属于人民法院应予释明的范畴。至于涉案房屋单价的问题。《乐清市香江丽苑代建房落实表》明确约定涉案房屋单价为10620元／m2，双方予以签字确认。在民事诉讼中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。上诉人未举证证明该落实表违背其真实意思表示或存在违反法律、行政法规强制性规定的，对此应承担举证不能的不利后果。据此，应认定该落实表系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。因此，原判驳回上诉人关于涉案房屋按照《巴黎时代落实表》确定涉案房屋单价为7720元／m2支付房款的反诉请求，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其据此提出的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人金美霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨宗波
审判员 刘宏杰
审判员 郑文平
二〇一四年四月一日
书记员 詹旭初