江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第03059号
上诉人（原审原告）高红。
上诉人（原审原告）吴梅。
以上两上诉人共同委托代理人张剑，江苏东彭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）韩超。
委托代理人黄立志，江苏立志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆保华，现下落不明。
上诉人高红、吴梅因申请执行人执行异议之诉，不服徐州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第0033号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高红以及上诉人高红、吴梅的共同委托代理人张剑，被上诉人韩超及其委托代理人黄立志到庭参加诉讼。被上诉人陆保华经公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原审经审理查明：2011年10月8日徐州市鼓楼区人民法院受理了高红、吴梅诉陆保华民间借贷纠纷案，案号为（2011）鼓开民初字第1186号。2011年10月14日陆保华收到了民事诉状与传票，但要求延期开庭。2011年11月6日高红、吴梅申请财产保全，要求对陆保华所有的徐州经济开发区金山晓月内金福别墅2号房屋进行查封。原审法院于2011年11月9日作出了民事裁定书，于2011年11月22日向徐州市房管局产权监理处送达了裁定书与协助执行通知书，但该别墅因未登记在陆保华名下，在产权部门查封未果。原审法院于2011年11月15日作出一审判决，判决陆保华向高红、吴梅偿还借款2300000元并支付利息1069500元。判决后双方未上诉，该判决书已生效。在高红、吴梅申请执行后，2012年5月17日，韩超提出执行异议，认为涉案房屋属其所有，要求解除查封，停止对涉案房屋的执行。经原审法院审委会讨论决定，原审法院于2012年12月12日作出了（2012）鼓执异字第3号民事裁定书，裁定韩超的异议成立，中止对涉案房产的执行。高红、吴梅不服该裁定，遂提起民事诉讼。
原审查明涉案别墅建设情况如下：1996年12月31日，徐州市金山桥经济技术开发区管理委员会办公室以徐开管办（1996）262号文件批准徐州市金福物资发展有限公司（以下简称金福公司）在该开发区内建设金福花园，规划建筑面积45000平方米。首期建设12000平方米。其中公寓六幢6720平方米，别墅5760平方米。1997年11月17日金福公司在徐州市房管局产权监理处取得上述房产产权登记，其中别墅共11幢。
涉案别墅买卖情况如下：1997年10月6日金福公司与陆保华签订了购房协议，约定由陆保华购买金福公司开发的金福花园一号别墅，总价为653020元，8号楼宅基地17万元，总价823020元。
2011年5月18日，陆保华与案外人姚某签订了房屋买卖合同，约定姚某以800000万元的价格购买该别墅，该买卖协议经江苏金合律师事务所律师见证。陆保华亦于2011年6月16日出具了收据一份，载明其已收到上述全部房款。
2011年10月24日，姚某与韩超签订了房屋买卖协议一份，约定韩超以680000元的价格购买该别墅。该买卖协议经江苏金汉都律师事务所律师见证。姚某亦于2011年10月24日出具了收据一份，载明其已收到上述全部房款。现该别墅由韩超占有、使用。2011年10月24日，陆保华、姚某、韩超又签订了情况确认书，确认房屋买卖的事实。三买受人均未办理产权登记过户手续。金福公司、陆保华、姚某现均无法取得联系。
原审另查明：因高红、吴梅与陆保华自2003年以来有经济纠纷，高红、吴梅曾于2008年进住该别墅，为此陆保华曾于2011年8月31日向徐州市公安局石桥派出所报案，称该房屋系自己购买，要求高红、吴梅迁出。后高红、吴梅自述于2011年10月2日被陆保华强行迁出。
原审再查明：本案当事人一致确认包括金福花园一号别墅及8号楼宅基地、金山晓月小区8幢别墅、金福花园别墅2号楼均系本案涉及的别墅。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人订立合同应遵循自愿、公平的原则。关于三份房屋买卖合同的效力，其中金福公司与陆保华1997年10月6日签订的购房协议效力问题，因该项目于19966年12月31日，徐州市金山桥经济技术开发区管理委员会办公室以徐开管办（1996）262号文件批准徐州市金福物资发展有限公司进行建设，1997年11月17日金福公司在徐州市房管局产权监理处取得上述房产产权登记，因此涉案房产为合法建筑，金福公司与陆保华1997年10月6日签订的购房协议合法有效。
关于陆保华与姚某签订的房屋买卖协议效力问题。高红、吴梅主张陆保华为逃避债务而出卖涉案房屋，但未能提供证据证明陆保华与姚某签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，故陆保华与姚某签订的房屋买卖协议合法有效。另外，关于高红、吴梅认为陆保华以明显不合理的低价转让财产，应属可撤销的民事行为的主张，因高红、吴梅并未提起撤销陆保华卖房行为的诉请，故陆保华的卖房行为是否可撤销，不属于本案审查范围。
关于姚某与韩超签订的房屋买卖协议的效力的问题。因高红、吴梅未能提供证据证明该买卖协议违反了法律的强制性规定，因此该协议合法有效。
关于是否应准许执行涉案房产的问题。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告韩超现已按购房协议支付了全部房款，并实际占有了该房。另外，双方均认为该房屋因相关建设手续的问题未能办理登记手续，韩超对此亦不存在过错，故法院对该房不应再行执行，高红、吴梅诉请对涉案房屋许可执行的理由不成立，对其诉请原审法院不予支持。
陆保华经法院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法应缺席判决。综上，原审法院遂判决驳回高红、吴梅的诉讼请求。
上诉人高红、吴梅不服上述民事判决，提起上诉称：原审法院认定陆保华和姚某签订的房屋买卖合同及姚某和韩超签订的房屋买卖合同合法有效是错误的。理由是：1、陆保华于2011年8月31日在徐州市石桥派出所的报案材料中明确自己是涉案别墅的所有权人，并向公安机关提供了相关的购房合同，从时间上推翻了2011年5月18日陆保华和姚某签订的房屋买卖合同的真实性。2、姚某没有实际占有并居住该涉案房屋，2011年5月18日姚某与陆保华签订协议时，上诉人一直在该涉案房屋居住，直到2011年10月1日被陆保华强行打出。姚某在明知该涉案房屋有人实际占有并居住的情况下以低价买入，明显不合日常生活经验法则。即使二人签订的协议真实，但鉴于签订合同时上诉人始终在此居住，这份买卖协议也只能是已经签订单并没有实际履行的合同，因此，不能发生所有权的转移。被上诉人陆保华仍是真正意义上的房屋所有权人。姚某在没有实际占有并使用该房屋的情况下将该涉案房屋再次转让属于无权处分，应属无效民事行为。故姚某和韩超签订的房屋买卖协议也属于无效合同。3、陆保华于2011年10月14日收到诉状后，于2011年10月24日与韩超、姚某签订确认书将涉案房屋转让，属于及其明显的转移财产逃避债务的行为。
二、一审法院认定被上诉人韩超已经全部交付房款且实际占有房屋也是错误的。理由是：1、68万元的房款以现金方式进行支付不符合逻辑和日常生活经验法则。韩超仅提供银行往来账户流水，不能证明资金交付的事实。2、从实际交易的涉案房屋的价款看，韩超和姚某之间的交易也是虚假的。姚某购买价格是80万元，而出售价格是68万元，而该涉案房屋的市场价格要高达300万元。三、本案中两份律师见证书不能作为定案依据。陆保华在处分该房屋时，所签两份房屋买卖协议无其妻的签字，该房屋作为夫妻共有财产，应由夫妻双方签字认可，否则属于无权处分。律师事务所作为专业机构，没有尽到审慎审查义务，该见证书存在重大瑕疵，不能作为定案依据。四、规避行为是指在诉讼程序开始一年至执行程序终结之前，有履行能力的被执行人为逃避债务履行，采取故意转移财产或者为法院处分财产设置障碍并对申请执行人造成损害的行为。其中，被执行人将财产无偿、低价或者通过虚假交易方式转移至他人名下的行为被明确的认定是规避执行的行为。本案中，陆保华在2011年10月14日收到上诉人的上诉状要求偿还巨款后，仍于2011年10月24日和姚某、韩超签订房屋买卖协议，以低于70%的市场价格故意转移财产，其恶意逃避债务的主观意图明显。综上，请求二审法院撤销原判、依法改判准许对涉案房屋的执行。
被上诉人韩超答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，我方请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人陆保华未到庭，未答辩。
本案的争议焦点是：涉案房屋是否具备许可执行的条件。
二审期间被上诉人韩超申请证人孙某、姚某出庭作证。孙某出庭作证称其作为见证律师见证了韩超与姚某签订涉案房屋买卖合同，并已经实际交付购房款68万元现金。姚某出庭作证称其与韩超签订的涉案房屋买卖合同是真实的，并认可已经收到韩超交付的购房现金68万元。经庭审质证，上诉人对证人证言的真实性不予认可，被上诉人韩超对证人证言无异议。
二审期间其他当事人未提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为：根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，涉案房屋的原购买人陆保华与案外人姚某签订涉案房屋买卖合同，后被上诉人韩超与姚某达成买卖涉案房屋的合意，并由陆保华、姚某、韩超三方签订情况确认书，姚某与韩超签订涉案房屋买卖合同，三方均对涉案房屋的买卖予以确认。同时，结合涉案房屋买卖合同的见证律师孙某的证言，能够认定三方之间关于买卖涉案房屋的意思表示真实，且韩超向姚某给付了全部购房款。因此，一审认定韩超作为涉案房屋的买受人，已经向出卖方支付全部价款的事实，并无不当。
此外，韩超在购买涉案房屋后，虽未就涉案房屋办理产权登记，但系因该房屋的相关建设手续等问题未能办理登记手续，并非基于韩超的主观过错导致，故韩超作为该房屋的买受人，对未能办理房屋过户手续不存在过错。因此，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案房屋不应被查封、扣押、冻结。一审法院未予许可执行涉案房屋，并无不当。
综上，上诉人的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元、公告送达费200元，由上诉人高红、吴梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 政
审判员 周 媛
审判员 王素芳
二〇一五年六月四日
书记员 吉彬彬