广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民终字第96号
上诉人（一审被告、反诉原告）广西龙好凤好酒店投资有限公司，住所地广西××自治区××大学路××花园××房。
法定代表人黄贵，该公司董事长。
委托代理人陈敦扬，广西胜涛律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）广西万旺房地产开发有限公司，住所地广西××自治区××宁镇××楼××房。
法定代表人李海，该公司总经理。
委托代理人陈开盛，广西程和程律师事务所律师。
一审第三人南宁市邕宁区农村信用合作联社，住所地广西××自治区南宁市××区××路××号。
法定代表人赵瑞勇，该合作联社理事长。
委托代理人陆有清，广西欣和律师事务所律师。
上诉人广西龙好凤好酒店投资有限公司（以下简称龙好凤好公司）因房地产买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2012）扶民初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月22日立案受理后，依法组成由审判员杨德清担任审判长，审判员韦金彪和林丽红参加的合议庭，于2013年6月20日公开开庭审理了本案。书记员黄莹莹担任记录。上诉人龙好凤好公司的法定代表人黄贵及其委托代理人陈敦扬，被上诉人广西万旺房地产开发有限公司（简称以下万旺公司）的委托代理人陈开盛，一审第三人南宁市邕宁区农村信用合作联社（以下简称邕宁信用社）的委托代理人陆有清到庭参加诉讼。被上诉人万旺公司的法定代表人李海，一审第三人邕宁信用社的法定代表人赵瑞勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年5月24日、2010年11月5日，原告（反诉被告）万旺公司与第三人邕宁信用社下属的良庆信用社分别签订了两份《固定资产借款合同》和《抵押合同》，万旺公司用其位于扶绥县新宁镇松江路24号、26号（A地块）房地产作为抵押，分别向邕宁信用社下属的良庆信用社借款1200万元和300万元，并向房产管理部门办理了抵押登记手续。
2011年5月31日，原告（反诉被告）万旺公司与被告（反诉原告）龙好凤好公司签订《房地产买卖合同书》。合同约定：万旺公司将拥有产权的位于扶绥县松江街24号“民族大酒店”整幢楼房共十三层、房产面积7220平方米及附楼已报建已批复的占地和未建筑的面积1673平方米（扶绥县松江街26号A地块）含酒店主楼、附楼、前路后路现场的土地使用权一起转让给龙好凤好公司，转让总价款为2090万元；付款方式为双方到已抵押该楼的贷款金融部门办理1500万元贷款的本息债务转移手续给龙好凤好公司，龙好凤好公司同意先还信用社本金300万元，余下贷款本息由龙好凤好公司承担；扣除欠信用社本息后，余款龙好凤好公司分四次支付给万旺公司。即订立合同时支付50万元，签订合同七天内再付50万元，万旺公司结算好欠信用社本息并与信用社签约转由龙好凤好公司承担债务时再支付100万元，余款在债务正式转移后30天内付清；涉税支付方式，属万旺公司应该支付的由万旺公司支付，属龙好凤好公司承担支付的由龙好凤好公司承担支付，以税收部门划定的为准；该楼由于福建人翁传群承租15年，翁传群又转租给龙好凤好公司15年，万旺公司在2011年10月18日将二楼、一楼翁传群所使用的产权面积和占地面积移交给龙好凤好公司，若不能按时移交，万旺公司自愿支付每天经营损失费3000元给龙好凤好公司至移交之日止；签订本合同的酒店前期装修万旺公司不承担龙好凤好公司任何赔偿。2011年6月3日，万旺公司向龙好凤好公司发出付款通知，说明由公司单龙文、陈新华两人收款。龙好凤好公司就向万旺公司财务支付民族大酒店转让款50万元。又通过中国工商银行向户名为陈新华的帐户转入款项及向陈新华支付现金，其中2011年6月7日支付现金10万元，2011年7月5日转帐10万元。
为解决翁传群对民族大酒店租赁问题，万旺公司于2011年8月19日以翁传群未经同意转租和违法经营影响大酒店的声誉为由提起诉讼。经审理，各方达成调解协议，扶绥县人民法院于2011年9月29日作出（2011）扶民初字第577号民事调解书，确认万旺公司与翁传群、翁传群与黄贵均自愿解除对民族大酒店的承租经营所签订的《租赁合同》；万旺公司补偿翁传群经济损失70万元，龙好凤好公司向翁传群支付租金40万元；万旺公司与龙好凤好公司签订的《房地产买卖合同》有效等内容。过后，龙好凤好公司的法定代表人黄贵通过中国工商银行向户名为陈新华的帐户转入款项及向陈新华支付现金，其中，2011年8月25日转5万元，2011年10月1日转48万元，2011年10月9日支付现金10万元。
2011年11月8日，万旺公司、龙好凤好公司与邕宁信用社签订《协议书》。约定，龙好凤好公司对万旺公司的1500万元借款本息进行连带责任保证担保，万旺公司在2011年11月23日前支付借款利息70万元，在2011年12月25日前付清至2011年12月20日止尚欠的借款利息；如果万旺公司不能付清该两笔利息，则由龙好凤好公司代为偿付；如果万旺公司与龙好凤好公司不能按时付清任何一期借款利息时，邕宁信用社有权单方决定解除借款合同提前收回两笔贷款；如果万旺公司在该两笔贷款到期时或者邕宁信用社根据合同约定单方决定提前收回贷款时，万旺公司不能还清该两笔贷款本金和利息的，由龙好凤好公司负连带偿还责任；在万旺公司或龙好凤好公司偿清该两笔贷款本息之后，邕宁信用社同意在三日内办理解除万旺公司原来用于贷款抵押的扶绥民族大酒店房屋和土地的抵押登记手续，由万旺公司自己处置该酒店房屋、土地及设施。在邕宁信用社同意办理解除该酒店的抵押登记手续之前，万旺公司可以与龙好凤好公司签订扶绥民族大酒店房屋及土地的买卖合同，但该酒店房屋和土地的过户手续必须在邕宁信用社同意办理解除该酒店的抵押登记手续之后才能办理；同意龙好凤好公司先期对扶绥民族大酒店进行营业性经营和管理等。
2011年11月12日，龙好凤好公司向万旺公司发出《关于2090万元总房款扣除应付偿还款余款可领现金的函》，告知万旺公司楼房转让款2090万元，扣除贷款本息、应交税款229.9元、应补偿翁传群70万元及已支付款后，还余94130元请万旺公司到龙好凤好公司财务处领取现金。万旺公司认为龙好凤好公司代扣税款和要求代为偿付翁传群70万元不符合合同约定，不承认龙好凤好公司付给陈新华等人款项。经交涉未果后，万旺公司于2011年11月15日通过邮政快递向龙好凤好公司寄出关于解除《房地产买卖合同书》的通知，认为龙好凤好公司没有按合同约定履行支付义务，虽经多次催付，一直编造各种借口、理由拖延支付，根据合同法的规定解除《房地产买卖合同书》。龙好凤好公司于2011年11月17日作出了回应称，万旺公司单方面解除《房地产买卖合同书》的法律和理由不成立，应依法履行合同。2011年11月20日，邕宁信用社下属良庆信用社向龙好凤好公司发出函，要求龙好凤好公司按协议书中约定于2011年11月23日支付的利息存入万旺公司在第三人的帐号，并提供了开户名、开户行及帐号；款到该户由邕宁信用社从该户头上扣交。2011年11月24日，龙好凤好公司向邕宁信用社作出回复函，以万旺公司破坏龙好凤好公司经营，且已于2011年11月18日向法院起诉解除买卖合同并不承认已收款项为由拒绝付款，待双方纠纷解决后再履行还款责任。由于万旺公司、龙好凤好公司均没有按协议约定向邕宁信用社支付贷款本息，为此，邕宁信用社于2012年1月5日向邕宁区人民法院起诉，分别请求判令解除万旺公司与邕宁信用社下属良庆信用社签订的两份《固定资产借款合同》，万旺公司偿还借款本金300万元及利息和借款本金1200万元及利息，龙好凤好公司承担连带债任等。2012年1月9日，邕宁区人民法院分别作出（2012）邕民二初字第4-1号、第5-1号民事裁定书，查封万旺公司所有的位于广西扶绥县新宁镇松江路26号（A地块）的土地使用权和位于广西崇左市扶绥县新宁镇松江路24号的房屋。万旺公司认为龙好凤好公司没有按约偿还贷款和支付约定款项，并以各种理由拖延，其行为严重损害了其合法利益，致使签约目的无法实现。为此。万旺公司诉至一审法院，请求判令解除与龙好凤好公司签订的《房地产买卖合同书》。一审法院受理后，龙好凤好公司提起反诉，请求法院确认万旺公司与龙好凤好公司所签订的《房地产买卖合同》合法有效并继续履行；判令万旺公司在本案判决生效后十日内将双方所签的《房地产买卖合同》第一款所约定的民族大酒店全部房地产（含民族大酒店《房地产所有权证》及《土地使用权证》）过户给被告；判令万旺公司向龙好凤好公司支付违约金18万元（以每天3000元为计算参数，从2011年10月18日暂计至2011年12月18日，共60天，一直计至万旺公司将民族大酒店过户到龙好凤好公司名下之日止）。
2012年7月4日，邕宁区人民法院分别作出（2012）邕民二初字第4、5号民事判决书，判决解除第三人邕宁区农村信用合作联社良庆信用社与被上诉人万旺公司签订的《固定资产借款合同》，被上诉人万旺公司向第三人邕宁信用社偿还1500万元贷款本息等。上述两份民事判决书已于2012年11月7日发生法律效力。
在审理过程中，一审法院进行多次调解，但各方当事人都没有达成合意，调解无法成立。2012年9月18日，一审法院为了进一步调解，建议被告在10天内能够表明自己有履约的诚意和履约的能力，按照买卖合同的约定把标的金额存入银行或亮资。被告认为这是最好的解决办法。但短时间内难以回笼资金，要求在2012年10月20日前存入2090万元。一审法院也同意了被告的意见。2012年10月13日，被告向一审法院来函称，要求法院在资金到账后保证20天内最迟不超过30天裁定将房产权属证过户到其公司名下。认为向银行账户存入标的金额存在履行损失风险等理由，要求一审法院予以答复。一审法院于2012年10月18日向被告进行了释明。至今被告没有兑现自己的承诺。
另查明，万旺公司的法定代表人原为陈新华，于2011年4月25日变更为蔡雪文，在本案审理过程中再次变更为李海。2003年3月2日，中国银行业监督管理委员会广西监管局以桂银监复（2007）27号批复，同意南宁市邕宁区农村信用合作联社实行一级法人、统一核算、分级管理、授权经营的管理体制；良庆信用社为分支机构。
一审法院认为本案争议焦点为：1、万旺公司与龙好凤好公司签订的《房地产买卖合同》是否条件成就生效；2、万旺公司和龙好凤好公司在履行《房地产买卖合同》约定各自的义务中是否有违约行为，如有，是否致使合同目的不能实现，或违约金应如何计算；3、龙好凤好公司是否已取得合同标的民族大酒店的房地产合法产权，万旺公司依法是否应承担合同标的民族大酒店房地产权属过户登记义务。
一审法院审理认为，万旺公司与龙好凤好公司就民族大酒店买卖经协商达成《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，虽然合同标的物是抵押存续期间的抵押物，但双方签订的《房地产买卖合同》约定，由双方到已抵押该楼的贷款金融部门办理1500万元贷款的本息债务转移手续给龙好凤好公司。在双方到借款人邕宁信用社办理1500万元贷款的本息债务转移手续给龙好凤好公司时，万旺公司、龙好凤好公司与邕宁信用社三方签订《协议书》。协议约定，龙好凤好公司对万旺公司的1500万元借款本息承担连带责任保证担保。该《协议书》实际是万旺公司与龙好凤好公司就《房地产买卖合同》中约定1500万元贷款的本息债务转移给龙好凤好公司的条款重新达成约定，且有借款人邕宁信用社同意，故《协议书》应为《房地产买卖合同》对双方约定1500万元贷款的本息债务转移手续给龙好凤好公司重新约定，《协议书》内容与《房地产买卖合同》内容并无冲突，故万旺公司与龙好凤好公司签订《房地产买卖合同》条件成就，合同合法有效，龙好凤好公司主张双方签订《房地产买卖合同》因条件未成就而未生效与事实不符，理由不成立。万旺公司与龙好凤好公司签订合同及与邕宁信用社签订协议书，是为了在买卖房地产时偿还贷款，实现清偿债务的目的。而龙好凤好公司却没有按照约定的期限履行代为偿还贷款和支付尚余房款等款项，随意对万旺公司和邕宁信用社提出扣除税款和转款到邕宁信用社提供的账号、账户可能出现风险等其他要求和条件，致使万旺公司签订《房地产买卖合同》的目的不能实现，同时，由于龙好凤好公司没有履行万旺公司、龙好凤好公司与邕宁信用社三方签订《协议书》履行支付邕宁信用社借款利息义务，已构成履行合同违约，也因龙好凤好公司违约，邕宁信用社诉请解除与万旺公司的借款合同已被法院生效判决解除，致使双方达成通过转移债务实现房地产买卖款支付的条款不能实现，加之龙好凤好公司没有履行《房地产买卖合同》约定2090万元价款支付的能力和诚意，龙好凤好公司的违约行为造成万旺公司签订合同目的不能实现，万旺公司要求解除与龙好凤好公司签订的《房地产买卖合同》符合法律的规定，该院予以支持。万旺公司在履行双方签订的《房地产买卖合同》和三方签订《协议书》中，因没有违约行为，不应承担违约责任，龙好凤好公司请求万旺公司支付违金没有事实和法律依据，依法不予支持。至于龙好凤好公司诉请万旺公司承担合同标的民族大酒店房地产权属过户登记义务的请求，因龙好凤好公司没有履行合同义务，合同标的民族大酒店房地产权属并没有产生转移，其要求万旺公司承担民族大酒店房地产权属过户登记义务没有合法依据。因此，龙好凤好公司的反诉请求理由不成立，该院不予支持。至于合同解除后，各方对财产返还和损失赔偿等问题，双方应该友好协商解决或依法另行提起诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告广西万旺房地产开发有限公司与被告广西龙好凤好酒店投资有限公司于2011年5月31日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回反诉原告广西龙好凤好酒店投资有限公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费4000元，共4100元，由被告广西龙好凤好酒店投资有限公司负担。
上诉人龙好凤好公司不服一审判决，上诉称，上诉人与被上诉人经充分协商，于2011年5月31日签订了《房地产买卖合同》。合同签订后，上诉人已付了157.5万元房款给被上诉人。此后，经过几个月的努力，上诉人、被上诉人和第三人于2011年11月8日签订了《协议书》，约定被上诉人尚欠第三人的1500万元贷款及利息由上诉人从应支付给被上诉人的房款2090万元中偿还。2011年11月9日，被上诉人的职员陈新华、蔡雪文要求上诉人的法定代表人支付300万元房款，上诉人法定代表人称扣除上诉人偿还第三人的贷款本息1623万元和已支付的157.7万元，还要扣除被上诉人应支付给原承租人翁传群的补偿款70万元和应交纳的房屋买卖税款230万元，上诉人仅有9.5万元未支付给被上诉人，引起了被上诉人不满。2011年11月15日，被上诉人向上诉人发出解除《房地产买卖合同书》通知书。由于《协议书》签订都还未到十天，被上诉人就向上诉人要求解除《房地产买卖合同书》，因此，上诉人停止向第三人偿还贷款，并向第三人发函说明未还款原因。上诉人承租被上诉人的“民族大酒店”后，已投入1400万元对该酒店进行了装修，如解除合同，将给上诉人造成巨大经济损失。上诉人至今一直愿意也有能力偿还被上诉人尚欠第三人的贷款本息，继续履行《房地产买卖合同》完全是有可能的。综上，请求二审撤销原判，改判上诉人和被上诉人继续履行《房地产买卖合同》，并判令被上诉人将其民族大酒店的产权过户给上诉人。
被上诉人万旺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审驳回上诉，维持原判。
一审第三人邕宁信用社陈述称，上诉人和被上诉人签订的《房地产买卖合同》是附条件的，一审法院根据案件实际情况判决解除该合同是正确合法的。请求二审驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实无异议。一审查明的事实属实，本院予以认定。
本院另查明，邕宁区人民法院（2012）邕民二初字第4、5号民事判决书生效后，第三人邕宁信用社已向邕宁区人民法院申请执行，要求邕宁区人民法院拍卖用于抵押贷款的“民族大酒店”。
本案二审争议的焦点是：上诉人和被上诉人签订的《房地产买卖合同》应否继续履行，被上诉人应否将其民族大酒店的产权过户给上诉人。
本院认为，被上诉人万旺公司与上诉人龙好凤好公司签订《房地产买卖合同》，约定被上诉人万旺公司将其所有的“民族大酒店”转让给上诉人龙好凤好公司，转让总价款为2090万元，被上诉人万旺公司尚欠第三人邕宁信用社的1500万元贷款本息转移给上诉人龙好凤好公司偿还，扣除欠邕宁信用社本息后，上诉人龙好凤好公司分四次将余款支付给被上诉人万旺公司。被上诉人万旺公司签订合同的目的是通过转让其所有的“民族大酒店”来清偿其尚欠第三人邕宁信用社的1500万元贷款本息。《房地产买卖合同》签订后，被上诉人万旺公司和上诉人龙好凤好公司积极与“民族大酒店”的抵押权人即第三人邕宁信用社联系，三方通过协商签订了《协议书》，约定上诉人龙好凤好公司对被上诉人万旺公司的1500万元借款本息进行连带责任保证担保，在万旺公司或龙好凤好公司偿清贷款本息之后，邕宁信用社同意在三日内办理解除“民族大酒店”的抵押登记手续。因此，《房地产买卖合同》是上诉人龙好凤好公司与被上诉人万旺公司双方的真实意思表示，为合法有效合同。但《协议书》签订后，上诉人龙好凤好公司没有按照约定的期限代为被上诉人万旺公司偿还贷款，第三人邕宁信用社为此诉至邕宁区人民法院，要求解除其与被上诉人万旺公司签订的两份《固定资产借款合同》，并要求被上诉人万旺公司提前偿还1500万元贷款本息。2012年7月4日，邕宁区人民法院分别作出（2012）邕民二初字第4、5号民事判决书，判决解除第三人邕宁区农村信用合作联社良庆信用社与被上诉人万旺公司签订的《固定资产借款合同》，被上诉人万旺公司向第三人邕宁信用社偿还1500万元贷款本息。上述两份民事判决书发生法律效力后，第三人邕宁信用社已向邕宁区人民法院申请强制执行。由于生效的（2012）邕民二初字第4、5号民事判决书已确定被上诉人万旺公司向第三人邕宁信用社偿还1500万元贷款本息，被上诉人万旺公司用于抵押贷款的“民族大酒店”已被第三人邕宁信用社申请人民法院拍卖，被上诉人万旺公司转让“民族大酒店”给上诉人龙好凤好公司和上诉人龙好凤好公司从应支付给被上诉人万旺公司的2090万元房款中偿还第三人邕宁信用社1500万元贷款本息的约定已失去了成就的条件，被上诉人万旺公司与上诉人龙好凤好公司签订《房地产买卖合同》的目的已不可能实现，龙好凤好公司要求继续履行也已不可能，因此，该合同应予解除。合同解除后，各方从对方取得的财产应返还给对方，一方因过错造成对方损失的应予赔偿。如就财产返还和赔偿损失发生纠纷的，一方或双方可另行起诉处理。
至于“民族大酒店”产权的过户问题。因《房地产买卖合同》签订后，上诉人龙好凤好公司未按合同约定支付房款，也未按《协议书》约定代被上诉人万旺公司偿还第三人邕宁信用社的1500万元贷款本息，引发了第三人邕宁信用社起诉和邕宁区人民法院判决被上诉人万旺公司偿还第三人邕宁信用社1500万元贷款本息、“民族大酒店”并被第三人申请拍卖等，故被上诉人万旺公司“民族大酒店”的产权并未发生转移。在此情况下，上诉人龙好凤好公司要求被上诉人万旺公司将“民族大酒店”产权过户到其名下，没有事实和法律依据，不应予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法；上诉人上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一（项）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由上诉人广西龙好凤好酒店投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨德清
审判员 韦金彪
审判员 林丽红
二〇一三年七月二十九日
书记员 黄莹莹