江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终333号
上诉人（一审被告）：左迎春。
上诉人（一审被告）：王艳。
二上诉人共同委托诉讼代理人：孙启东，江苏恒友律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：马竹林。
委托诉讼代理人：封必树，沭阳县城东法律服务所法律工作者。
上诉人左迎春、王艳因与被上诉人马竹林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
左迎春、王艳上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回马竹林的原审诉讼请求。事实和理由：1.不动产登记部门、居委会出具的证明只能证明其完成了可以办证的本身义务，不能证明上诉人的安置房也符合办证条件，该证明存在关联性、针对性不足；2.一审录音证据的内容证明涉案房屋在结算过程中与开发单位仍有争议，上诉人在房屋安置过程中为了维护自身利益与开发单位所发生的交集不能认定为过错，不能为了被上诉人的利益把损害上诉人的利益的行为合法化。不能对该录音断章取义；3.上诉人在出卖涉案房屋后，一直在积极的履行义务，造成至今没有办理过户的原因不是上诉人主观因素而是拆迁安置过程中的客观因素；4.一审判决上诉人返还房屋评估价款504529元缺乏依据，一审判决给付的结果致使上诉人超出实际损失赔偿近20万元，过高应予修正。
被上诉人马竹林辩称，1.沭阳县不动产登记处出具的证明证实涉案房屋小区能够办理不动产登记证，其效力涵盖了涉案房屋；2.涉案房屋未办理房产证是因为上诉人的主观过错造成的，上诉人未向开发商交纳应交的尾款70000元，导致无相应票据而无法办理，上诉人主张因客观原因不能办理相关证件需要提供证据证实；3.录音能够证实被上诉人对上诉人进行了合理催告，而上诉人明确提出不同意交纳相应的尾欠款，能够证明上诉人存在过错，即不能办证的原因在上诉人；4.双方房屋买卖合同第六条B项并非单纯是违约条款。还包含上诉人不协助被上诉人办理房屋过户手续，应当按照市场价格向被上诉人支付对价，是公平公正的，没有超出违约金的上限；5.上诉人主张其与开发商之间未结算来对抗被上诉人的原审请求是不对的。上诉人与开发商之间的纠纷不能涉及上诉人，更不能对抗被上诉人的利益。上诉人一直主张原审法院判决的金额超过实际损失，被上诉人认为赔偿损失主要是针对无效合同，不是针对有效合同，本案双方所签订的合同是有效的，同时双方均同意解除，应当适用有关解除条款和约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
马竹林向一审法院诉讼请求：1、要求解除马竹林、左迎春、王艳之间所签的买卖合同；2、左迎春、王艳按市场价给付马竹林价款460000元，赔偿马竹林装修费用60000元，共计520000元。
一审法院经审理查明：2011年2月12日，马竹林与左迎春、王艳签订《房屋买卖合同》。合同约定，左迎春、王艳将位于沭阳县沭城街道金港花园36号楼二单元601室，面积约115.4平方米，另有连体阁楼和一间自行车库卖与马竹林，售价246800元。该房系拆迁安置房。合同第六条约定违约责任，第B款约定：甲方（左迎春、王艳）具备办理产权登记条件而未办理，经乙方（马竹林）催告后仍未办理的，乙方可以选择解除合同，甲方按解除合同时房屋的评估价赔偿乙方。后马竹林向左迎春、王艳支付涉案房款，左迎春、王艳于2011年2月24日向马竹林出具收据一份，载明：“今收到，马竹林购房款贰拾肆万陆仟捌佰元整（246800.00）（金港花苑36号楼2单元601室，付带车库1间），左迎春、王艳，2011.2.24”。后因左迎春、王艳与开发商之间部分款项没有结清，致使马竹林无法实现合同的目的。现马竹林诉求处理。
一审法院另查明：庭审中，马竹林申请对涉案房地产及装潢（含车库）进行评估，宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司于2016年6月3日作出宿钟吾司鉴估字第（2016-沭014）房地产估价报告，载明：确定估价对象（含车库）在价值时点2016年4月12日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币504529元。马竹林为此支付评估费4700元。
一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，马竹林与左迎春、王艳双方签订房屋买卖协议，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，因双方所签订合同标的物系拆迁安置房，因签订涉案合同时，涉案房屋没有房产证，故双方在合同第6条B项中约定左迎春、王艳具备办理产权登记条件而未办理的违约责任。该约定系双方真实的意思表示。房屋办理产权登记是对抗其他人的宣誓制度，也就是法律上的公示制度，该制度确立了产权所有人取得该证件以后，能够对抗其他任何人，具有排他性。不动产登记部门出具的证明能够证实开发单位将办证所需要的一切资料提交到办证机构，说明该房屋完全具备办理产权登记的条件，左迎春、王艳应按照合同约定在涉案房屋具备办证条件时办理不动产权属登记。庭审中，马竹林提供的录音证据能够证明因左迎春、王艳不及时与开发单位进行相关的结算和交接致使涉案产权登记无法办理，左迎春、王艳对此应承担责任。故对马竹林要求解除合同，左迎春、王艳同意解除，并不能证明双方系协议解除合同。双方在签订合同时就已经对左迎春、王艳具备办理产权登记条件而未办理的情形做了约定，故对马竹林要求左迎春、王艳按解除合同时房屋的评估价赔偿的诉讼请求予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除马竹林与左迎春、王艳于2011年2月12日签订的关于沭阳县沭城街道金港花苑36号楼二单元601室的房屋买卖合同；二、左迎春、王艳于判决发生法律效力之日起三日内向马竹林返还购房款504529元。案件受理费9000元，鉴定费4700元，合计13700元，由左迎春、王艳负担。
上诉人二审中提供两份证据：证据1.2016年3月3日的拆迁安置上房结算清单，证明上诉人在金港花苑拆迁安置的三套房屋已经结算完毕，只是因为开发商现在无法开具发票，所以上诉人上述款项还尚未缴纳。证据2.一组照片，证明当时安置房每家自带的车库面积被开发商掏了一部分用于外面的门面房，导致上诉人无法及时与开发商结算。
被上诉人对上述证据质证意见：对证据1真实性不予认可，即使上诉人提供原件，该证明也不能证明上诉人已经结算完毕。因为涉案房屋及另外两套房屋，上诉人共欠开发商余款7万元，而该证据载明的两套房屋应补差价45999.1元，无法证实结算清单是上诉人应交的清单。上诉人主张未开具发票有客观原因与本案无关。对证据2真实性不予认可，无法证明其来源。
上诉人二审申请证人单某出庭作证，单某出庭陈述主要是“住户多次找开发商谈楼下车库被卖到外面了，跟开发商结账，找了多次一直没有结。到现在也没有结，书面反映给开发商了”。证明涉案小区普遍存在与开发商没有结算的情况。
被上诉人对证人证言质证意见为：1.无证据证明证人居住在涉案小区，因此其证言不足以证明涉案房屋的情况。2.证人证言是不真实的，因为被上诉人在原审提供的两名证人也是安置户但办理了产权证。3.证人及上诉人未办理产权证并非其客观原因，不能对抗被上诉人的诉求。
本院认证意见：证据1可以证实上诉人尚有款项未交纳，其与开发商尚未结算完毕。证据2无法证实与涉案房屋有关联性，不予采信。证人证言无法达到上诉人的证明目的，不予采信。
双方当事人对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1.上诉人在涉案房屋买卖合同的履行过程中是否违约；2.若涉案合同解除，上诉人返还给被上诉人的价款数额如何确定。
关于第一个争议焦点。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的合同第四条明确约定：上诉人应当在房屋具备办理产权证条件时及时办理产权登记，费用由上诉人承担；然后协助马竹林办理过户登记手续。现沭阳县不动产登记管理部门出具的证明、居委会的证明以及被上诉人在一审中提供的录音，均可以证明涉案房屋已经具备办证条件。而上诉人以其尚未与开发商结算，还有款项未交为由拒绝办理涉案房屋产权证，构成违约。
关于第二个争议焦点。本院认为，双方合同第六条违约责任B款约定：甲方（左迎春、王艳）具备办理产权登记条件而未办理，经乙方催告后仍未办理的，乙方（马竹林）可以选择解除合同，甲方按解除合同时房屋的评估价赔偿乙方。现被上诉人要求解除合同，上诉人亦同意解除，则上诉人应按合同约定承担违约责任，一审法院判决上诉人按照解除合同时涉案房屋的评估价对被上诉人予以赔偿，并无不当，应予支持。
综上所述，左迎春、王艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9000元，由上诉人左迎春、王艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄亚非
审 判 员 陈泽环
代理审判员 朱 海
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 杨 曼
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