江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8664号
上诉人（原审被告）：邵小玉，女，1959年2月5日生，汉族，住南京市秦淮区。
上诉人（原审被告）：董卫戎，男，1963年10月17日生，汉族，住南京市秦淮区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：濮新民，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：沈伟亮，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京悦堃机电再制造有限公司，住所地在南京市江宁区空港枢纽经济区神舟路18号。
法定代表人：钱荣方，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨博炜，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋，江苏三法律师事务所律师。
上诉人邵小玉、董卫戎因与被上诉人南京悦堃机电再制造有限公司（以下简称悦堃公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第5232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邵小玉、董卫戎上诉请求：判令撤销原审判决，改判上诉人无需向被上诉人支付租金及占有使用费；被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一、一审判决上诉人按照每年72万元的标准支付被上诉人租金及占有使用费，缺乏法律与事实依据。1.一审法院仅凭被上诉人单方陈述就赋予其单方解除合同的权利，判决上诉人迁出涉案房屋于法无据，解除双方之间的租赁合同也存在不当，因为双方的租赁合同存在可以继续履行的可能性。本案诉争房屋是否能够办理土地使用权性质变更，以达到上诉人订立合同的目的，从而使租赁合同得以继续履行，是上诉人与被上诉人争议的焦点之一。而从一审法院引用的《江苏省城乡规划条例》、《南京市城乡规划条例》等规范性文件来看，土地使用权性质变更均是被相关规范性文件所许可的。同时，根据合同法相关规定，以单方通知的形式解除合同时，如对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁确认解除合同的效力。因此一审法院只能以判决形式确认合同解除，而不能以被上诉人在庭审中的单方陈述让上诉人迁出房屋。再者，被上诉人没有向上诉人交付本案诉争的承租物业，所以一审判决第二项的判决内容无对应的情况。2.根据合同法规定，上诉人作为守约方不得就没有防止损失扩大的部分要求违约方赔偿，而不是违约方可以向守约方要求租金。3.一审法院认定的租金标准远远超出合理水平。上诉人所占用的部分仅为地下室的部分区域，用以摆放上诉人为准备经营酒店而添置的沙发、床等物品，该地下室产权人也并非被上诉人。地下室的大部分区域及一楼及五楼的整体物业，被上诉人均未向上诉人交付。在此情况下，一审法院认定的72万元租金远远超出合理水平。二、一审法院未查明被上诉人的大量违约行为。被上诉人并非地下室的产权人，无权将地下室出租给上诉人。租赁合同2.2c)条还约定了被上诉人有义务协助上诉人办理酒店开业，但是上诉人发现无法正常办理营业执照时，却一直无法联系被上诉人。《租赁协议》第3.5条中，被上诉人还承诺对出租物业享有完整、充分的权利，该出租物业不存在任何债务纠纷，也未被法院、仲裁机构或其他有权机构采取查封、冻结、扣押等强制措施。被上诉人已将涉案物业中的绝大部分向银行等机构办理了抵押贷款，但在一审判决中并未表明该违约行为。一审法院虽在判决中认定被上诉人存在违约的情况，但是没有就违约责任进行明确。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
悦堃公司辩称，两上诉人的上诉请求无事实与法律依据，应予驳回。理由：一、合同应依法解除，上诉人也应当按照合同约定支付租金。被上诉人于2013年11月19日将涉案房屋全部交付给上诉人，上诉人未按约定支付租金，被上诉人按照合同决定行使解除权，具有事实和法律依据。二、被上诉人未实施违约行为。一审判决将租金定为72万元每年有失公平，两上诉人应当按照合同约定支付租金。1.该地下室作为涉案房屋整体的附属物，被上诉人作为涉案房屋的所有权人，依法对其享有占有使用收益的权利；同时根据相关协议书，被上诉人对涉案房屋地下室也享有对外租赁权。2.一审中被上诉人提供了双方的短信记录，可以证明双方相互沟通没有障碍，被上诉人积极配合上诉人办理相关手续，但上诉人因自身原因未开业。3.《租赁协议》中未约定涉案房屋不能抵押，并且抵押也不影响房屋的出租和上诉人对房屋的使用。三、涉案房屋已按期交付，理由如下：1.根据合同约定，应当是先支付定金后交付房屋，然后支付第一期租金，被上诉人于2013年11月19日将房屋全部交付给上诉人，上诉人于2013年12月3日支付第一期房屋租金即120万元，该事实即可证明被上诉人在上诉人支付租金前已将涉案全部房屋交付。2.双方之间的沟通一直很顺畅，如果被上诉人没有交付房屋，上诉人在支付租金后也没有要求被上诉人交付，这与常理严重不符。3.上诉人在一审中认为其仅收到地下室和一楼钥匙，即使如此，被上诉人认为涉案房屋也已经全部交付。根据涉案房屋的结构，一楼和一楼以上的楼层是相通的，且一楼以上的楼层多数房间是没有门的。即使有门，根据合同约定，上诉人要对涉案房屋进行装修，该门对上诉人来说根本不构成障碍，其可以将地下室全部封闭，同样能对房屋进行装修。其于一审中陈述收到的钥匙应包括全部钥匙。一审法院在判决中认定被上诉人未完成交付属于事实认定错误，依法应当予以纠正。4.涉案房屋的性质不影响合同的履行，被上诉人不因此构成违约。合同约定房屋作为酒店、经济用房、办公用房，并非约定全部是酒店；其次，上诉人与被上诉人在签订租赁合同之前均谨慎对待合同内容，上诉人对房屋规划用途是明知的，其在合同中约定的用途是在双方全面了解涉案房屋性质、规划后做出的真实意思，因此不存在上诉人所称房屋性质影响租赁合同目的实现。5.上诉人擅自改变承租物业主要用途，被上诉人可以解除合同。根据合同约定及房屋规划用途，涉案房屋的地下室应当是菜场及停车位，但从目前上诉人对地下室的使用情况来看，其将地下室作为其储藏室仓库使用，改变了承租物业的主要用途；上诉人擅自拆动、变动地下室，将涉案房屋的电梯、电梯井进行封闭，导致涉案房屋电梯无法使用。因此，根据《租赁协议》第19.3a条约定，被上诉人可以解除合同。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
悦堃公司向一审法院起诉请求：1、解除双方2013年11月18日签订的《租赁协议》以及《补充协议》，邵小玉、董卫戎立即腾空房屋；2、邵小玉、董卫戎立即向其支付租金（2014年11月28日至2015年12月4日为2446000元，此后按照合同约定标准算至邵小玉、董卫戎实际腾空之日止）；3、邵小玉、董卫戎立即向其支付逾期付款违约金（暂算至2015年12月4日为909900元；此后以实际欠付的租金数额为基数，按照每日千分之一的标准计算至邵小玉、董卫戎实际支付之日止）。
一审法院认定的事实：悦堃公司原名南京恒成投资管理有限公司，2015年6月3日经工商部门核准企业名称变更。邵小玉与董卫戎系夫妻关系。2013年11月18日，悦堃公司（甲方）与邵小玉、董卫戎（乙方）签订《租赁协议》1份，与本案相关约定为：乙方承租甲方出租的南京市××区秣××街道将军大道109号23幢，现状整体租赁（包括正式房屋或加层加盖的房屋），承租物业标明的占地范围约4100平方米，负一层约6000平方米；乙方正式开业前，甲方负责派遣一至二人协助乙方办理各项手续；甲方保证承租物业目前处于良好、可正常使用状态，甲方保证承租物业中的房屋主体结构在本协议约定的租赁期限内可以持续不断的、安全的、正常的使用；本协议所约定之租赁期限正常届满前，乙方对其装饰装修、添附部分拥有占有、使用、收益、处分之权利，甲方不得干涉、侵占；合同履行期限正常届满后或因乙方违约本合同被解除的装饰装修之不可分离部分（洁具、门窗、墙面、地面等）无偿归甲方所有；甲方保证承租物业是其通过合法方式获得的，其将承租物业出租给乙方的权利亦是完整和充分的，该出租物业不存在任何其他债务或纠纷，也没有被法院、仲裁机构或者其他有权机构采取查封、冻结、扣押等强制措施；乙方租赁承租物业的用途是将承租物业装修改造为酒店和经营性用房以及办公用房（负一层须满足规划约定功能性业态）；甲方确认甲方已经知悉乙方承租物业的用途，乙方在经营活动中需要甲方协助，甲方积极予以配合；乙方承租物业的期限为15年，自甲方向乙方交付承租物业并且本协议约定的免租金的装修期届满之次日即2014年5月28日开始至2029年5月27日止；甲方同意给予乙方6个月的免租金的装修期，免租金的装修期自甲方将承租物业使用权全部交付乙方之日，即2013年11月28日起算，至2014年5月27日止；租金每半年支付一次（租金支付表），税后租金总计4058.7万元，乙方应当在每期租赁期限开始计算前的一个月内将该期租金支付给甲方；本协议签署后10个工作日内乙方向甲方支付租金120万元；本合同签订时乙方向甲方支付立约定金10万元，待乙方支付第一期租金时，此定金转为房屋押金；甲方在本协议签订后对水、电、暖、气等设备进行检查并填写交接清单；甲方将在本协议生效后十日内开始准备将承租物业及附件列明的附属设施设备的使用权交付乙方，甲方承诺在2013年11月28日前完成向乙方的交付工作，但不应晚于2013年12月2日，否则每逾期一日，以第一年年租金的1‰为标准赔偿乙方损失；甲方应当在本协议签订后十日内，将承租物业相关的文件、图纸、设施设备说明书等资料的复印件交付给乙方；甲乙双方应当在交付时办理交接手续，在设施设备的交接清单、承租物业的交接清单及相关文件的交接清单上签字确认；甲方确认所出租的承租物业符合本协议要求，承租物业中的房屋满足使用和安全需要；甲方承诺，甲方对承租物业在租赁合同签订前设立担保、抵押不得影响本合同的正常履行，否则视为甲方根本性违约；乙方须按租金支付表时间内支付每期租金，如逾期，乙方须向甲方支付违约金每日按应缴未缴租金1‰计算，累计逾期100天未付租金，甲方可行使解除权。同日，双方签订《补充协议》，约定：甲方保证在加层的部分通过消防部门的装修验收；甲方同意乙方在二楼平台搭建景观房，并协助乙方办理城建部门的相关手续；甲方协助小超市和美容院租赁及业主签定意向合同；一年内乙方有该房屋的购买权，期间甲方有权另行出售；乙方如购买按人民币伍仟捌佰万元价格交易，但同时乙方要补交免租期半年的租金；甲方无须向乙方提供租赁发票。邵小玉、董卫戎向悦堃公司支付10万元。2013年12月3日，邵小玉、董卫戎向悦堃公司支付120万元。2015年12月，悦堃公司就本案诉至一审法院。
涉案房屋租金标准：2014年5月28日至2017年5月27日期间，年租金为240万元；2017年5月28日至2020年5月27日期间，年租金为254.4万元；2020年5月28日至2023年5月27日期间，年租金为269.7万元；2023年5月28日至2026年5月27日期间，年租金为285.8万元；2026年5月28日至2029年5月27日期间，年租金为303万元。
一审另查明，涉案房屋于2011年11月28日取得建设工程规划验收合格书，于2011年12月27日取得房屋建筑工程竣工验收备案表。悦堃公司系涉案房屋1至5楼的所有权人，3至5楼房屋的房屋所有权证上载明的规划用途为公寓，1、2楼房屋的房屋所有权证上载明的规划用途为商业，301室、415室以及501室的国有土地使用权证上载明的地类（用途）为住宅用地（商品房）。
一审审理中，一审法院组织双方至涉案房屋现场勘验，通往负一楼入口处邵小玉、董卫戎安装了电动卷帘门，负一楼电梯前由邵小玉、董卫戎安装了简易隔断以及门，装有门锁，隔断内邵小玉、董卫戎将之用作仓库，堆放了沙发、床垫、灯具、冰箱、马桶、橱柜等物品，可通过安全通道进入涉案房屋1至5层。涉案房屋2层装有入户门22扇，部分锁住，部分敞开，其余房屋无门。涉案房屋3层装有入户门6扇，其余房屋无门，涉案房屋4、5层均装有入户门，3、4、5层入户门均锁住。邵小玉、董卫戎持有负一楼各处通道钥匙11处。邵小玉、董卫戎陈述：其曾咨询工商行政管理部门，规划用途为公寓的房屋不能进行酒店经营，若要在该类房屋经营酒店，必须变更房屋的规划用途，悦堃公司应改变房屋的规划用途，以便合同继续履行。悦堃公司陈述：其在2014年7月12日即前往国土部门咨询，国土部门答复涉案房屋规划用途无法变更，故其无法变更。因双方意见不一，致调解未成。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定悦堃公司不应晚于2013年12月2日向邵小玉、董卫戎交付涉案房屋，交付时双方应在各项交接清单上签字确认，悦堃公司未能提交交接清单证实其已经向邵小玉、董卫戎交付全部涉案房屋，结合现场勘验的情况，涉案2至5层房屋大部分装有入户门且锁住无法进入，一审法院认定悦堃公司未完成向邵小玉、董卫戎交付房屋的义务。关于租赁协议以及补充协议解除的问题。《江苏省城乡规划条例》第五十条：房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。违反前款规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，工商、文化等有关部门不得核发相关证件。《南京市城乡规划条例》第四十五条：建设单位或者个人应当按照建设工程规划许可证的内容进行建设。确需变更许可内容的，应当向原审批部门提出申请。规划许可已失效、已取得商品房预售许可证或者已取得规划核实合格书等相关文件的，建设单位或者个人不得申请建设工程规划许可变更。确需变更的，应当重新办理规划许可手续。《南京市城乡规划条例》第五十条：房屋产权登记机关应当按照建设工程规划许可证确定的建筑用途核发房屋权属证件，房屋所有权人和使用权人应当按照房屋权属证件确定的用途使用建筑。房屋所有权人和使用权人不得违反法律、法规规定以及管理规约，擅自改变建筑物用途。确需改变的，属于建筑物整体改变用途的，应当重新办理规划用地审批手续；属于部分改变用途的，应当满足建筑安全、环保、交通、环境等要求，并征得相关利害关系人同意后，报建筑物所在地县、区城乡规划主管部门审批。未经规划批准擅自改变建筑物用途的，住房和城乡建设、卫生、工商、文化等部门不得核发相关证件。涉案房屋3至5层规划用途为公寓，土地用途为住宅用地（商品房），根据以上规定，无法用于经营，且悦堃公司明确其无法办理相应的变更、审批手续，故邵小玉、董卫戎租赁涉案房屋的合同目的无法实现，双方订立的租赁协议以及补充协议不适宜继续履行，对悦堃公司要求解除合同及腾空房屋的诉讼请求一审法院予以支持。对于悦堃公司主张的租金，悦堃公司未能交付全部涉案房屋，交付的部分房屋不能实现邵小玉、董卫戎的租赁目的，无权主张本案庭审之前的租金。2016年1月18日庭审时，悦堃公司明确表示不能办理涉案房屋的变更、审批手续，邵小玉、董卫戎仍要求继续履行合同，作为守约方，应当采取适当措施防止损失的扩大，本案合同无法继续履行，邵小玉、董卫戎应当及时将悦堃公司已经交付的部分房屋清空并返还，因其未能及时清空并返还房屋，一审法院酌定由其按照每年72万元的标准自2016年2月18日起至判决生效后30日内向悦堃公司支付租金。若邵小玉、董卫戎未能在判决确定的期限内清空房屋并返还，则自逾期之日起应当按照合同约定的租金标准向悦堃公司给付占有使用费。故对悦堃公司要求支付租金的诉讼请求一审法院部分予以支持（邵小玉、董卫戎已经交付的120万元可与前述费用相互冲抵）。关于悦堃公司主张的违约金，其并未依约交付全部房屋，无权要求邵小玉、董卫戎支付逾期付款违约金，对其该项请求一审法院不予支持。判决：一、悦堃公司与邵小玉、董卫戎2013年11月18日签订的《租赁协议》及《补充协议》于判决生效之日解除；二、邵小玉、董卫戎于判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于南京市××区秣××街道将军大道109号23幢房屋；三、邵小玉、董卫戎于判决发生法律效力之日起三十日内向悦堃公司支付租金以及占有使用费（自2016年2月18日起至本判决生效后30日内按照每年72万元的标准支付；若邵小玉、董卫戎未能在判决第二项确定的期限内腾空房屋，则自次日起至实际腾空之日止，按照租赁合同约定的租金标准支付）；四、驳回悦堃公司的其他诉讼请求。一审案件受理费33857元，由悦堃公司负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。被上诉人悦堃公司提交录音光盘及录音文字整理资料，认为该证据表明了两上诉人索要房产证复印件时与被上诉人法定代表人钱荣方的谈话内容，以证明两上诉人从未提过钥匙的事情；悦堃公司还提交了《协议书》一份，以证明其对地下室享有合法的权利。两上诉人不认可上述证据的真实性、关联性、合法性及证明力，认为在双方租赁合同中明确约定了交付租赁物业应有双方签字的交接单，该证据应当由被上诉人提交，而在本案中被上诉人并未提交；对于《协议书》，则认为真实性无法核实，同时房屋坐落不明、面积亦与租赁房屋不符。对于上述证据形式上的真实性本院予以认定，对关联性结合案件情况依法予以认定。
二审中，双方当事人对于争议的事实陈述如下：1、两上诉人对一审查明的“涉案2至5层房屋大部分装修入户门且锁住无法进入”有异议，认为现场勘查时可见一楼只有一个房间，但是大门是上锁的，钥匙由被上诉人保管，涉案房屋1至5层都没有向上诉人进行交付，并非一审法院认定的2至5层未交付。被上诉人悦堃公司认为，一审认定被上诉人未完成交付义务存在错误；其已按合同约定全部交付房屋给两上诉人，地下室并无钥匙，两上诉人在地下室加了卷帘门，且将所有安全通道消防门钉死，也有电梯直达地下室。涉案房屋有几千平方米的面积，两上诉人支付了租金而不催要钥匙，亦不符合常理。2、关于涉案房屋性质是否有变更可能的问题，两上诉人认为房屋性质仍有变更可能，租赁合同第2.2c）条、第15.2条、第15.4条亦约定了被上诉人具有变更义务。被上诉人陈述国土部门答复其无法变更，同时将住宅改为商业会导致土地使用权年限缩短，对被上诉人而言不公平，租赁合同中也仅约定被上诉人承担协助义务。3、两上诉人陈述，其使用了负一楼大约300多平方米用于堆放物品，并在大门处安装了一处卷帘门，在存放物品的进出口处加了一扇门。
本院认为，涉案《租赁协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约全面履行其合同义务。现租赁房屋中大部分房屋为性质为住宅，根据《江苏省城乡规划条例》、《南京市城乡规划条例》等规定，建筑物规划用途不得擅自改变，在未依法办理变更手续之前，住宅不得作为经营性用房使用。两上诉人认为租赁房屋及土地性质仍有从住宅变更为商业的可能，且该等变更系被上诉人的合同义务，对此本院认为，根据《租赁协议》中相关条款约定，被上诉人虽知晓两上诉人承租物业的用途，但其承担的义务均为协助、配合办理手续等内容，合同条款并未明确约定被上诉人有义务变更租赁房屋的性质。因被上诉人并无法定及约定义务办理变更手续，其亦明确表示不能办理变更手续，故在涉案房屋及土地性质未变更的情况下，两上诉人所主张的、租赁上述房屋用于开设酒店的目的不能实现，一审法院依法解除双方签订的《租赁协议》、判令两上诉人清空并返还房屋，并无不当。
关于两上诉人认为涉案房屋并未交付、一审认定的租金标准过高的上诉请求，本院认为，根据一审法院勘查情况及两上诉人陈述，可认定两上诉人已经使用、封闭了地下室部分区域存放物品；同时，两上诉人未能在合同目的不能实现的情况下及时清空并返还房屋，故一审法院判决其应从2016年2月18日起支付租金及逾期未腾空房屋的占有使用费，亦无不当。但两上诉人仅实际使用地下室部分，占租赁房屋面积比例较小，且其租赁房屋的整体目的未能实现，故本院结合案件情况对其租金标准酌情进行调整，即两上诉人应按照35万元每年之租金标准，自2016年2月18日起至本判决生效后30日内向悦堃公司支付租金,其已交付的120万元可与之进行冲抵。两上诉人还称被上诉人未尽《租赁协议》2.2c条约定的协助义务，且其无权出租地下室，租赁房屋亦抵押给银行等机构贷款，违反了《租赁协议》第3.5条权利保证约定等，应承担一定的违约责任；对此本院认为，两上诉人在一审中并未提出反诉，其如认为被上诉人违反合同约定需承担违约责任，可依法另行主张。对于两上诉人以上上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人邵小玉、董卫戎的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第5232号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第5232号民事判决第三项为：邵小玉、董卫戎于本判决发生法律效力之日起三十日内向南京悦堃机电再制造有限公司支付租金以及占有使用费（自2016年2月18日起至本判决生效后30日内按照每年35万元的标准支付，若邵小玉、董卫戎未能在本判决第二项确定的期限内腾空房屋，则自次日起至实际腾空之日止，按照租赁合同约定的租金标准支付；邵小玉、董卫戎已经支付的120万元可与前述费用相互冲抵）。
如果邵小玉、董卫戎未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费33857元，由上诉人邵小玉、董卫戎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年一月十二日
书 记 员 汪海燕