甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白中民一终字第242号
上诉人（原审被告）杨重军，男，生于1974年7月3日，汉族，住白银市白银区。
被上诉人（原审原告）胡馨予，女，生于1969年3月21日，汉族，住白银市平川区。
委托代理人张彦伟，白银市平川区法律援助中心律师。
原审第三人段新民，男，生于1958年11月5日，汉族，住白银市白银区。
上诉人杨重军因与被上诉人胡馨予、原审第三人段新民房屋租赁合同纠纷一案，不服白银市白银区人民法院（2014）白民二初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本�。上诉人杨重军、被上诉人胡馨予的委托代理人张彦伟、原审第三人段新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告胡馨予与第三人段新民原系夫妻关系，2006年被告杨重军开始向第三人承租白银西部大市场11号楼5号商铺，2008年11月13日，第三人与被告续签租赁合同一份，约定租赁期限5年，自2008年11月13日至2013年11月12日，年租金14000元，合同签订后，被告分两次支付了五年房屋租金70000元。2010年10月28日，原告与第三人登记离婚，约定夫妻共同财产白银西部大市场11号楼5号商铺归原告所有。2013年9月23日，第三人向被告借款9000元，并出具借条一张。2013年11月12日，上述租赁合同到期后，原告提出不愿与被告续签租赁合同，要求被告返还房屋，被告拒绝，原告即于2014年1月7日向本院起诉，提出前述诉讼请求。期间，原告于2014年2月18日将上述房屋产权过户于自己名下。
原审认为，被告杨重军与第三人段新民签订的租赁合同，是双方真实意思的表示，该合同合法有效，第三人在租赁期限与原告离婚，并将出租房屋所有权约定归原告所有，据此，原告成为单独的房屋出租人，该租赁合同仍然有效，现原告与被告之间的租赁合同期限已届满，原告不愿与被告续签租赁合同，被告应当将房屋返还与原告，被告提出第三人同意其续租并以借款形式预付部分租金，因第三人没有权利出租该房屋，且没有认可借款就是预付租金，因此被告要求续租合同的主张不予支持。被告要求原告与第三人补偿其装修损失，因双方未约定租赁期满出租人补偿其装修费用，故其要求补偿装修费用不予支持。第三人借被告的借款，应由第三人偿还，与本案没有关联。原告要求被告按照每月3800元支付逾期返还房屋的使用费，因租赁期满后原告与被告形成�是不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，使用期间的费用应按原合同约定的每月1166元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告杨重军向原告胡馨玉返还白银西部大市场11号楼5号商铺；二、被告向原告按照每月1166元，支付自2013年11月13起至返还房屋时止的房屋使用费。上述两项义务于本判决生效之日起10日内履行；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。
上诉人杨重军不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一，撤销一审判决第二项；二，被上诉人胡馨予与第三人段新民连带支付上诉人杨重军垫付该商铺2010年-2013年房�税3049.2元、租房时交纳的房屋押金500元、段新民预收房租9000元、装修费26300元，共计38123.2元。事实与理由：第一，在上诉人与段新民签订房屋租赁合同到期前，上诉人与段新民协商续租事宜，段新民同意续租并以借款的形式收取下一年度租金9000元，且上诉人有理由相信该商铺当时属段新民所有，故上诉人与段新民形成新的租赁合同关系，一审对该事实不认可属认定事实错误；第二，上诉人与段新民达成新的租赁协议后，经段新民同意装修了该商铺，现被上诉人胡馨予主张收回商铺，上诉人的装修费应由被上诉人胡馨予与原审被告段新民承担；第三，上诉人垫付了该商铺房产税3049.2元，依据相关规定房产税应由房屋所有权人承担，另房屋押金500元亦应扣除，一审提交一份收据能够证明段新民收取押金的事实；第四，一审判决适用法律错误。上诉人的装修行为属善意添附，且装修经段新民同意，现该商铺因上诉人的装修而增值，故若要返还商铺，应当支付装修费用；第五，一审程序违法。一审在法庭辩论结束时，才将胡雅君的姓名变更为胡馨予，属程序错误。现上诉人同意返还商铺，但请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人胡馨予辩称，第一，上诉人杨重军主张争议商铺2010年-2013年四年的房产税，已超诉讼时效；第二，上诉人杨重军与原审第三人段新民签订的房屋租赁协议中就装修未约定，故装修费应由上诉人自己承担；第三，原审第三人段新民借上诉人9000元属民间借贷法律关系，与本案无关；第四，争议商铺押金500元由第三人段新民收取，与被上诉人胡馨予无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审予以维持。
原审第三人段新民述陈，第一，第三人段新民与胡馨予离婚后，曾告知杨重军本案争议商铺的所有权归胡馨予所有，故上诉人杨重军知道段新民与胡馨予离婚的事实；第二，第三人段新民并未同意亦无权续租，且2013年9月23日借杨重军9000元系借款，并不是房屋租金；第三，杨重军装修第三人并不知情；第四，500元押金是第三人收的。
二审中，上诉人杨重军提交中华人民共和国税收通用完税证2张，证明上诉人杨重军缴纳位于白银西区纺织路516号11幢1-05号商铺2011年、2012年房产税、印花税1452元，一审提交2013年金额871.20元税票，共计2323.2元的税款应从房租里扣除。经胡馨予委托代理人当庭质证，对完税证的真实性无异议，认为税款不应从房租里扣除，应由上诉人杨重军承担。经原审第三人段新民质证，认为完税证真实，但因双方签订房屋租赁合同时房租较低，故应由上诉人承担。本院经审查认为，上诉人杨重军提交的中华人民共和国税收�用完税证真实，予以认可。
二审查明，上诉人杨重军交纳涉诉商铺2011-2013年房产税、印花税2323.2元；段新民自认收到商铺押金500元。
二审查明的其他案件事实与一审一致，予以确认。
本院认为，房屋租赁合同是指出租人提供房屋给承租人使用、收益，承租人按期支付租金的合同，缔约双方应全面、适当的履行各自的合同义务。
首先，2010年10月28日被上诉人胡馨予与第三人段新民离婚，双方约定将本案涉诉商铺归胡馨予所有，故胡馨予为该商铺实际所有权人。当时上诉人杨重军承租该商铺，租期为2008年11月13日-2013年11月12日，依据“买卖不破租赁”的规定，上诉人杨重军与被上诉人段新民签订的商铺租赁合同对胡馨予继续有效。租期届满因双方未达成续租协议，胡馨予要求上诉人杨重军返还商铺并支付继续占用商铺的使用费于法有据，应予支持，杨重军拒不腾房亦不支付使用费的行为侵害了胡馨予的合法权益，应承担相应的民事责任，一审认定租赁期满杨重军使用商铺的费用自2013年11月13日起至实际返还房屋之日止按原租赁合同约定的租金1166元／月计算正确，应予维持。
第二，关于上诉人杨重军要求被上诉人胡馨予、第三人段新民连带承担其交纳的房屋押金500元，2010年-2013年涉诉商铺房产税、印花税3049.2元的抗辩理由。因双方就税费的承担没有明确约定，《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定房产税由产权所有人缴纳，故涉诉商铺房产税、印花税应由房屋实际所有权人胡馨予承担；2010年的税费因上诉人杨重军未提交证据证明，对2010年的税费不予支持。诉讼时效期间从知道或应当知道权利受侵害时计算，本案中杨重军主张税费的请求并未超过诉讼时效，胡馨予辩称超过诉讼时效的抗辩理由不能成立；段新民辩称因涉诉商铺收取的房屋租金偏低，房产税、印花税应由上诉人杨重军承担的理由于法无据，亦不能成立；500元押金系涉诉商铺的房屋押金，现该商铺所有权归被上诉人胡馨予，故该押金应从房租中扣除。因胡馨予与段新民对杨重军交纳2011-2013年房产税、印花税及房屋押金无异议，故杨重军可以将自己已交纳的房屋押金500元及2011年-2013年涉诉商铺房产税、印花税2323.2元抵顶欠胡馨予的房租，对杨重军辩称由胡馨予与段新民承担连带责任的理由不予采信。
第三，关于上诉人主张段新民预收房租9000元，双方形成续租合同的主张。段新民认可曾借杨重军9000元并出具借条一张，经审查该法律关系系民间借贷纠纷，与本案房屋租赁合同纠纷无关，对此上诉人可以另行主张，对上诉人主张返还9000元的请求不予支持。
第四，关于上诉人杨重军主张的装修费26300元，因一审�诉人未提出反诉，二审经调解双方无法达成协议，对该装修损失不予处理。
综上，一审认定事实不清，证据不足，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、维持白银市白银区人民法院（2014）白民二初字第50号民事判决第一项即“被告杨重军向原告胡磬玉返还白银西部大市场11号楼5号商铺”，第二项即“被告向原告按照每月1166元，支付自2013年11月13起至返还房屋时止的房屋使用费”；
二、撤销白银市白银区人民法院（2014）白民二初字第50号民事判决第三项即“驳回原告其他诉讼请求”；
三、被上诉人胡馨予退还上诉人杨重军交纳的房屋押金500元及垫付2011年-2013年涉诉商铺房产税、印花税2323.2元，共计2823.2元；
上述两项具有金钱给付内容的债务可以相互抵顶，并于本判决生效后十五日内履行完毕。
四、驳回被上诉人胡馨予的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉人杨重军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘雪莲
代理审判员 刘红雅
代理审判员 成 蕾
二〇一四年十一月四日
书 记 员 魏晓龙