上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初1135号原告(反诉被告)：高仪芳，女，1958年8月11日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王文清(系原告高仪芳的丈夫)，男，1953年1月5日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：韩国雄，上海市成平律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐敏，女，1971年6月23日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王赵康。委托诉讼代理人：王雨春。原告高仪芳与被告徐敏房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告徐敏与反诉被告高仪芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)高仪芳及其委托诉讼代理人王文清、韩国雄，被告(反诉原告)徐敏及其委托诉讼代理人王赵康、王雨春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高仪芳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告赔偿原告房屋装修所需费用10万元；3.要求被告赔偿家电损失15519元；4.要求被告赔偿家具损失11000元；5.要求被告赔偿原告租金损失16200元；6.要求被告返还原告垫付的邻居财产损失52021元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告间的《房屋租赁合同》于2015年12月16日解除；2.要求被告赔偿房屋装修重置费用71405.58元、重新购买的燃气表具费330元、重新安装的燃气排管及材料费964.20元、重新装修产生的垃圾清运费1300元、三个月的装修期租金损失8100元；3.要求被告赔偿被烧毁的家具家电重置损失18875元；4.要求被告支付房屋租金8100元(2015年9月15日至2015年12月16日，每月2700元)；5.要求被告支付房屋使用费15660元(2015年12月17日至2016年6月10日，每月2700元)；6.要求被告返还垫付的邻居财产损失52021元；7.要求被告赔偿2016年7月26日至2016年10月25日司法鉴定评估期间的租金损失8100元(每月2700元)。事实和理由：2014年7月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市斜土路XXX弄XXX号甲XXX室房屋(下简称系争房屋)出租给被告居住使用，后双方又续租。在被告租赁期间，被告自行添置了电脑、电视机等物品。2015年9月10日上午10时12分许，系争房屋发生火灾，经消防人员到场扑救熄灭。火灾造成系争房屋内的装修、家具、家电全部烧毁，并殃及多户邻居受到不同程度的财产损失。2015年10月9日，上海市黄浦区公安消防支队《火灾事故简易调查认定书》确定本次火灾起火部位在系争房屋卧室北墙处，墙上电源插座连接一拖线板，电脑显示器及主机、台灯、路由器连接在拖线板上，处于长期通电状态。北墙内暗敷电气线路无故障、异常。起火原因排除放火、外来火种、遗留火种、物质自燃和生活用火不慎引发火灾的可能，不能排除电气故障引发火灾的可能。原告认为，被告违反合同约定，平时疏于对防火用电安全进行检查、维修，未尽到防火用电安全注意义务，未及时排除电气故障隐患，从而引发本次火灾，造成原告及邻居财产的严重损失，理应承担损害赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。徐敏辩称，因为被告已经无法再继续正常使用系争房屋，故同意原告解除合同的诉请，但合同解除日应为2015年9月10日火灾发生日。被告不同意原告的其他诉讼请求。火灾是意外事故，不应当由被告一人承担，即使承担也应当由双方共同承担。火灾发生后，被告没有使用过系争房屋，所以，原告所诉的火灾后的租金、房屋使用费不应当由被告承担。由于原、被告就邻居损失有过协议，即由原、被告各承担一半，因此原告所诉的邻居财产损失52021元应由原告自行承担。至于司法鉴定评估期间的租金损失，被告认为应由原告自行承担。如果法院认可该费用，也应由双方共同承担。徐敏向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》；2.判令原告赔偿被告经济损失199740元；3.判令原告赔偿被告垫付的邻居财产损失53771元。诉讼过程中，被告变更反诉请求为：1.要求确认原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年9月10日解除；2.要求原告赔偿被告财产损失199740元；3.要求原告赔偿被告垫付的邻居财产损失53771元；4.要求原告赔偿2015年12月10日至2016年7月9日的租金损失22400元(每月3200元)。事实和理由：2014年7月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租期为一年，月租金为2600元。2015年6月28日，双方又续签了《房屋租赁合同》，租金调整为每月2700元，租期至2016年7月14日结束。期间，系争房屋实际由被告及女儿两人居住。2015年9月10日上午10时12分左右，系争房屋发生火灾，造成被告及女儿的物品全部烧毁，周围多户邻居家庭财产因火灾造成不同程度的损失。后原、被告通过协议，各半承担对部分受损邻居的财产损失。2015年10月9日，上海市黄浦区公安消防支队对该起火灾事故作出认定，不能排除电气故障引发火灾的可能。自被告入住系争房屋后，被告并未对系争房屋进行过装修，现因房屋电气故障导致火灾发生，由此造成被告及周围邻居财产损失，理应由房屋权利人即原告承担全部赔偿责任。故被告向法院提起反诉，请求判如所请。高仪芳针对徐敏的反诉辩称，同意解除合同，但合同解除日应当是2016年7月26日。不同意被告的其他反诉请求，因为这些诉请无事实和法律依据，也不存在被告替原告垫付钱款的事实。火灾是由于被告用电不当导致接线板电气发生故障引发火灾，责任完全在被告方，不属于不可抗力、意外事件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为系争房屋的产权人。原、被告于2014年7月9日起发生系争房屋的租赁关系。2015年6月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋及其内部附属设施、设备出租给被告居住使用，租赁期限自2015年7月15日起至2016年7月14日止；月租金为2700元，先付后用，每三个月支付一次，被告应分别于2015年7月15日、2015年10月15日、2016年1月15日、2016年4月15日前将租金8100元转账支付至原告指定的账户内；租赁保证金为2600元，租赁期满或合同解除时，除用以抵充合同约定由被告承担的费用以外，原告应将保证金剩余部分无息归还被告；租赁期间，被告使用系争房屋及内部设施、设备所发生的水、电、煤气、电话、宽带、有线电视等费用，由被告承担；租赁期间，被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复；经原告同意，被告可代为维修，费用由原告承担；如遇紧急情况或暂时无法联系原告，被告可先行维修，然后通知原告，费用由原告承担；租赁期间，被告应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，因被告使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备损坏或发生故障的，被告应负责维修并支付费用，被告拒不维修，原告可代为维修，费用由被告承担；被告返还该房屋应当符合正常使用后的状态；返还时应经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；租赁期间，被告应注意居住安全，自行采取防火、防盗等安全措施，加强用电安全，不得乱拖、乱接电线，对于防盗、防火、用电安全进行经常检查；如被告措施不当造成的所有损失，由被告自行承担；造成原告房屋财产损失的，由被告全额赔偿给原告；造成第三方人身及房屋财产损失的，由被告负责处理，全额赔偿给第三方，同时向甲方支付违约金；本合同所涉违约的违约金金额为半个月租金；如原告违约，向被告支付违约金；如被告违约，向原告支付违约金，同时原告可收回房屋，被告根据本合同条款缴清各种费用的应付款；系争房屋现有物品为：海信电视机、有线电视接收器各一台，LG洗衣机、海尔电冰箱、夏普空调机、夏普微波炉、林内热水器、申花脱排油烟机各一台，大衣橱、电视柜各一只，床边橱两只，大床、小床各一张。2015年9月10日10时12分，系争房屋发生火灾。2015年10月29日，上海市黄浦区公安消防支队作出沪黄公消火认字〔2015〕第0009号《火灾事故认定书》，该认定书记载：“火灾事故基本情况：2015年9月10日10时12分许，市应急联动中心接警，黄浦区斜土路XXX弄XXX号甲XXX室居民住宅发生火灾，造成503室居民房屋内装修、家具、家电等烧损烧毁，周边多户居民住宅受到不同程度受灾，过火面积约40平方米，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位为斜土路XXX弄XXX号甲XXX室卧室内近北墙处；起火原因排除放火、外来火种、物质自燃、遗留火种、生活用火不慎引发火灾的可能，不能排除电气故障引发火灾的可能”。在上海市黄浦区公安消防支队作出的沪黄公消火认简字〔2015〕第XXXXXXX号《火灾事故简易调查认定书》的“现场调查走访情况”中记载：“经现场勘查及调查询问徐敏、高仪芳、杨培勤：1、2015年9月10日10时12分许，位于斜土路XXX弄XXX号甲XXX室，由徐敏承租的一室户住宅发生火灾。火灾发生时，503室家中无人，户门锁闭，阳台南窗中间两窗开启，内侧纱窗关闭，厕所北窗锁闭，厨房北窗上部开启。2、503室过火，相邻的501、502、504室以及603室等相邻住户屋内未过火，仅受到烟熏及水渍影响，503室燃烧最为严重。卧室燃烧较厨房、厕所痕迹严重。卧室北墙电脑桌上方吊橱等及西墙拐角处双人布艺沙发全部烧毁，双人布艺沙发南侧的床头柜局部烧损。北侧较南侧严重。卧室东侧墙面由北向南燃烧痕迹逐渐减轻，卧室吊顶水泥大面积脱落，并由北侧向南侧逐渐减轻，卧室西墙北侧墙面局部水泥脱落，燃烧较南侧墙面严重。现场没有发现烟头、烟灰缸、蚊香、可燃物质物品。3、卧室北侧电脑桌下方沿北墙有一插座连接一只拖线板，电脑显示器及主机、台灯、路由器等连接在拖线板上，处于长期通电状态。该户户外电表箱处空气开关见动作断开，厨房内空气开关烧毁。卧室北墙处暗敷电气线路未见故障、异常。该认定书还记载，直接财产损失为78475.90元。原、被告均在该认定书中书写“无异议”并签名。在2015年9月17日《火灾现场勘验笔录》中记载：“五、专项勘验：1、卧室电脑桌下方沿北墙地面敷设一只拖线板，电脑显示器及主机、台灯、路由器等接在拖线板上，另一端接在北墙靠近门口的插座上，处于通电状态。2、503室户外电表箱处空气开关见动作断开，厨房内空气开关烧毁。六、物证提取：1、房间卧室北侧墙面距离北墙10cm、距离门框西侧边缘40cm电线一根；2、房间卧室北侧墙面距离地面15cm、距离西侧门框40cm处墙式插座两只”。在《技术鉴定报告》中记载：送检物证名称为“物证一：电线；物证二：插座①；物证三：插座②”。技术鉴定结论为：“针对上海市黄浦区公安消防支队送检的斜土路XXX弄XXX号甲XXX室居民(高仪芳)火灾现场物证，从物证一中提取了2个试样(编号1-1/1-2)，从物证二、物证三中未发现有效检材，未提取试样。经金相分析，试样1-1、1-2为火烧熔痕”。2015年10月30日，上海市黄浦区公安消防支队张贴送达《火灾事故认定书》的公告。又查明：2015年9月17日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《协议书》，约定：“甲、乙双方就上海市斜土路XXX弄XXX号甲XXX室火灾事故发生的补偿事宜达成共同先行垫付协议如下：1.甲、乙双方就已经确认的火灾损失补偿金额，按照5：5比例对外先行垫付。2.甲、乙各方不得对外单独承诺任何补偿方案。3.甲、乙双方按照公安消防作出的火灾事故鉴定报告确定的责任方、责任比例承担或分担已支付的补偿金额，多退少补”。在《火灾受损邻居补偿款、维修费先行垫付确认登记表》中记载：2015年9月20日至2015年10月31日，原告、被告各垫付邻居补偿款、维修费52021元。原、被告均在该登记表中签字确认。再查明：2017年1月3日，上海大众燃气有限公司开具地址为系争房屋关于“表具费用(天然气)”的发票(金额为330元)。同月19日，上海大众燃气有限公司又开具地址为系争房屋关于“热水器球阀DN15*15”(金额40元)、“燃气用金属波纹管排管费”(金额894.20元)、“灶前球阀”(金额30元)的发票。另查明：被告在原告处尚有租赁保证金2600元。审理中，根据原告的申请，上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争房屋被烧毁的装修重置及残值进行评估。2016年10月9日，上海联合工程监理造价咨询有限公司作出《上海市斜土路XXX弄XXX号甲XXX室被烧毁的装修重置及残值工程鉴定意见书》，结论为：重置方案金额为71405.58元(套用2016年7月份信息价)；无争议部分原值金额为14595元(套用2003年信息价)，残值金额为1946元(折旧年限为15年)；有争议部分，原告主张按照2009年信息价，原值金额为15965元，残值金额为8515元(折旧年限为15年)；有争议部分，被告主张按照2003年信息价，原值金额为9536元，残值金额为1271元(折旧年限为15年)。2017年10月30日，上海联合工程监理造价咨询有限公司作出补充说明：“一、关于使用期限按房屋烧毁日期方案计算。1.无争议部分使用期限为12年，残值金额=14595×(15-12)/15=2919元；2.争议部分(原告主张2009年信息价)使用期限为6年，残值金额=15965×(15-6)/15=9579元；3.争议部分(被告主张2003年信息价)使用期限为12年，残值金额=9536×(15-12)/15=1907元。二、关于施工工期。综合考虑本案房屋的烧毁情况、施工面积及通风散味等因素，施工工期约为2-3个月”。审理中，根据原告的申请，上海市高级人民法院委托上海集联资产评估有限公司对系争房屋内被烧毁的家具、家电的重置残值进行评估。2016年9月28日，上海集联资产评估有限公司作出评估结论为：在评估基准日2016年9月21日的评估净值为18875元。审理中，原、被告双方均同意将评估净值由18875元调整为18715元。审理中，上海联合工程监理造价咨询有限公司的鉴定人员到庭，其称《上海市斜土路XXX弄XXX号甲XXX室被烧毁的装修重置及残值工程鉴定意见书》中未包括新安装的燃气表具费、重新安装的燃气排管及材料费、重新装修产生的垃圾清运费。审理中，原告提供了“五里街道瞿东居民区物业保洁员冯加良”的《收据》，该收据记载：2017年1月18日，冯加良收到原告交来的系争房屋装修建筑垃圾清运费1300元。对该证据的真实性，被告不予认可。审理中，被告提供了其与案外人李某于2015年10月26日签订的《租赁合同》和2016年7月10日案外人李某的收据。《租赁合同》约定被告向案外人李某租赁上海市斜土路XXX弄XXX号甲XXX室房屋，租赁期限为2015年11月10日至2018年11月9日，其中，2015年11月10日至2016年11月9日的月租金为3200元。收据记载案外人李某于2016年7月10日收到被告2015年11月10日至2016年7月的租金28800元。诉讼过程中，双方确认：被告租金支付至2015年9月14日。系争房屋墙内的插座为原告提供，连接电脑的拖线板为被告所有。审理中，原告称，系争房屋的房间是于2003年左右装修，所有房间及厨房、卫生间的电线是2003年装修时所排。2009年左右，原告又对厨房和卫生间进行了装修，但未更换电线。系争房屋内的家电基本上是2009年购买，电视机是在2010年10月以后购买，脱排油烟机和煤气灶是在2011年左右购买。火灾发生后，系争房屋无法使用，现已由原告自行装修完毕；原告是从2016年12月开始装修，2017年4月装修完毕，“因为火烧严重”；原告对系争房屋进行重新装修没有签订合同；原告是在2015年10月20日左右知道《火灾事故认定书》已经作出，2015年10月30日，消防部门送达了《火灾事故认定书》。审理中，被告称：火灾发生后，被告曾经打电话询问原告如何解决损失问题，但原告称身体不舒服，过段时间再谈。两个月后，被告又打电话给原告，原告说其身体不好。之后，被告未再联系原告。原告对此称：被告确实曾经打电话给原告，但火灾发生后，原告确实身体不舒服。因为被告的态度没有商谈的基础，所以原告没有约被告协商。审理中，原告对被告提供的被告物品损失清单表示异议，称其只认可清单中的电脑台、电脑、电脑显示屏、电脑椅子、电视机、床单、被套等。对此被告称：由于被告的物品全部烧毁，被告无法提供被告受损物品的相应凭证。本院认为，根据我国的法律及其司法解释的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然根据消防部门的调查和认定，系争房屋的起火原因排除放火、外来火种、物质自燃、遗留火种、生活用火不慎引发火灾的可能，不能排除电气故障引发火灾的可能，但鉴于起火部位为系争房屋卧室内近北墙处，卧室北侧电脑桌下方沿北墙有一插座连接一只拖线板，电脑显示器及主机、台灯、路由器等连接在拖线板上，处于长期通电状态，卧室北墙处暗敷电气线路未见故障、异常，因此不能排除电气故障是因被告使用不当造成。根据双方的合同约定，租赁期间，被告应注意居住安全，自行采取防火、防盗等安全措施，加强用电安全，不得乱拖、乱接电线，对于防盗、防火、用电安全进行经常检查，如被告措施不当造成的所有损失，由被告自行承担，造成原告房屋财产损失的，由被告全额赔偿给原告，造成第三方人身及房屋财产损失的，由被告负责处理，全额赔偿给第三方。鉴于被告的举证并不能证明其尽到了合理使用和妥善保管的义务，所以被告应当承担房屋的装潢及物品损失的赔偿责任。考虑到系争房屋是在2003年装修，原告的举证并不能证明双方争议的部分是在2009年装修，故应认定系争房屋至火灾日的装潢残值为4826元。鉴于系争房屋因火灾已无法正常使用，在客观上给原告继续出租该房屋带来了影响，且装修材料的价格和装潢人工费都与2003年时的价格发生了很大的变化，因此结合《上海市斜土路XXX弄XXX号甲XXX室被烧毁的装修重置及残值工程鉴定意见书》的重置方案金额以及原告提供的相应发票，并根据过错责任原则和公平原则，本院酌定被告赔偿原告装修损失3万元。至于原告要求的装修期租金损失，鉴于系争房屋发生火灾时是在被告租赁期间，合同约定租赁届满日为2016年7月14日，被告的租金只支付至2015年9月10日，故装修期租金损失是必然发生的。本院结合上海联合工程监理造价咨询有限公司的补充说明，考虑到系争房屋的装潢残值仅剩4826元，根据过错责任原则和公平原则，酌定被告赔偿原告装修期间的租金损失5400元。关于原告要求被告赔偿被烧毁的家具家电重置损失，根据上海集联资产评估有限公司作出的评估结论，以及双方当事人在审理中确定的被告受损物品的评估净值，本院根据过错责任原则，认定被告应赔偿原告的家具家电等物品损失金额为18715元。关于原告要求被告返还垫付的邻居财产损失52021元以及被告反诉要求原告赔偿被告财产损失199740元、垫付的邻居财产损失53771元、2015年12月10日至2016年7月9日的租金损失22400元，根据上述本院阐明的理由以及对过错责任的认定，结合双方2015年9月17日签订的《协议书》约定，本院认为原告该诉请于法有据，应予以支持，被告的该诉请于法无据，本院不予支持。关于原告要求解除合同的诉请，鉴于被告同意解除，并提出该反诉请求，故本院对原、被告关于合同解除的诉请予以支持。至于合同解除日，鉴于火灾发生后，系争房屋已无法正常使用，故以火灾日即2015年9月10日作为合同解除日较妥。对于原告要求被告支付2015年9月15日至2016年6月10日以及司法鉴定期间的系争房屋空置期损失，根据原告的自认和被告的陈述，被告在事发后是采取了积极主动地方式与原告沟通，但原告以身体不佳为由，未予被告协商，导致产生不必要的房屋空置租金损失，对于该扩大的损失，原告负有主要责任。考虑到消防部门是在2015年10月30日对《火灾事故认定书》予以公告，被告支付租金是至2015年9月10日，本院根据过错责任原则、公平原则，酌定判令被告赔偿原告空置期租金损失5400元。对于原告主张的空置期租金损失金额本院不予支持。至于被告在原告处的租赁保证金2600元，鉴于双方合同已经解除，故原告应当将该款返还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十九条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、高仪芳与徐敏于2015年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月10日解除；二、徐敏于本判决生效之日起十日内赔偿高仪芳装修损失3万元；三、徐敏于本判决生效之日起十日内赔偿高仪芳家具家电等物品损失18715元；四、徐敏于本判决生效之日起十日内赔偿高仪芳租金损失10800元；五、徐敏于本判决生效之日起十日内赔偿高仪芳垫付的邻居财产损失52021元；六、高仪芳于本判决生效之日起十日内返还徐敏租赁保证金2600元；七、驳回高仪芳的其他诉讼请求；八、驳回徐敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4194.80元，由高仪芳负担1467元，徐敏负担2530元，退还高仪芳197.80元。反诉案件受理费3071.33元，由高仪芳负担20元，徐敏负担2699.33元，退还徐敏352元。司法鉴定费5840元，由高仪芳负担1840元，徐敏负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  冯歆蕊人民陪审员  石志仁二〇一八年二月二日书 记 员  周 璇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。