上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初8256号
原告：上海中波资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：静涛，独立董事。
委托诉讼代理人：徐斌，上海市大众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁四喜，上海市大众律师事务所实习律师。
被告：上海伊婷餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：谭海英，总经理。
委托诉讼代理人：余成兵。
原告上海中波资产管理有限公司诉被告上海伊婷餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中波资产管理有限公司的委托诉讼代理人徐斌，被告上海伊婷餐饮有限公司的法定代表人谭海英及委托诉讼代理人余成兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2011年4月28日签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年3月4日解除，判令被告支付原告解除合同违约金人民币81,044.60元(二个月租金)；二、判令被告返还嘉定区安亭镇杭桂路XXX号400平方米裙楼商铺及505室90平方米办公室一间；三、判令被告支付2016年2月的租金差额及2016年3月1日至2017年3月4日欠付租金共计441,720.39元，并支付逾期付款违约金25,034元；四、判令被告支付自2017年3月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按同期月租金的双倍即81,044.60元计算；五、判令被告支付自2016年3月1日至2017年2月28日欠付的物业费8,734.68元、电费87,527.28元、水费737.67元、燃气费15,939.75元。事实和理由：原告系中波轮船股份公司全资子公司，受其委托，担负国有资产的经营及保值增值职责。2011年4月28日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将嘉定区安亭镇杭桂路XXX号400平方米裙楼商铺及505室办公室(以下称涉案房屋)出租给被告开设“XX咖啡”，租赁期限从2011年5月1日至2021年4月30日止；租金一月一付，每月8日前支付，租金标准为第1-3年，商铺36,500元/月，办公室2,463.75元/月，共计38,963.75元/月；第4-6年，租金递增4%，即商铺37,960元/月，办公室2,562.30元/月，共计40,522.30元/月；逾期支付，每逾期一日，需按日租金的0.6%支付违约金；经营期间发生的水电费等及505室的物业费用720元由被告承担；合同另约定，承租人逾期支付租金累计超过一个月的，出租人有权书面通知解除合同，违反合同一方应向另一方按月租金的双倍支付违约金；同时，合同还约定，承租人应在合同期限届满日归还房屋，逾期返还房屋，每逾期一日，承租人应按日租金的二倍向出租人支付房屋占有期间使用费等。合同签订后，原告按约交付租赁房屋，被告利用租赁房屋变更经营地址并开展经营活动。在合同履行过程中，被告未按合同约定履行租金及其他费用的给付义务，从2015年9月1日至2017年3月4日期间，共计产生租金658,810.36元(已扣除协议约定二个月免租期)及其他水电物业费226,581.93元，被告除于2015年12月29日支付18万元，于2017年1月6日支付10万元，剩余欠款经原告多次催收，被告拒不支付。原告欠付租金的行为属根本性违约，原告依据合同约定的解约条款，于2017年3月3日以书面形式通知被告解除双方于2011年4月28日签订的《上海市房屋租赁合同》，要求被告归还房屋、支付租金及费用，并承担违约责任，但遭被告拒绝，原告涉讼。
被告辩称，不同意解除合同，原告是以欺诈的手段和被告签订了涉案租赁合同，涉案房屋的性质是厂房，但合同上写的是商业用途，被告认为租金标准过高，不应该按照商业用途的标准计算；被告承租涉案房屋及二楼违章建筑部分共计800平方米后投入巨资进行装修用于经营“XX咖啡”；目前“XX咖啡”正常经营，被告不付租金的理由是因为其得知涉案房屋系厂房；对于原告按照时间顺序扣除28万元的租金、物业管理费、水、电、燃气费没有异议，具体的水、电、燃气费等金额需要核实。
本院经审理认定事实如下：2011年4月28日，原、被告就被告租赁涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：被告租赁房屋作为XX咖啡经营使用；原告应于2011年5月1日前向被告交付房屋；租赁期限自2011年5月1日至2021年4月30日止；第1—3年，裙房租金为3.00元/平方米/天，月租金计36,500元，505室租金为0.9元/平方米/天，月租金计2,463.75元，总计38,963.75元；第4—6年，租金递增4%，月租金总计40,522.30元；第7—10年，租金递增5%，月租金总计42,548.42元；免租期，第1年免租2个月，第2年免租2个月，第3年免租2个月；被告应于每月8日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的0.6%支付违约金；原告交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为3个月租金，即116,891.25元；租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯等费用由被告承担，电费为1.00元/度；505室每月物业管理费(包括保安服务、电梯、公共部位保洁服务等)为每平方米8元，共计720元，室内空调费用另行计算；双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金：……被告逾期不支付租金累计超过一个月的等等。签订合同后，原告按约将涉案房屋交予被告经营。
2014年6月17日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》补充协议一份，约定被告租赁的裙房400平方米商铺，在合同期的第4-6年(即自2014年5月1日至2017年4月30日止)，在约定租金递增4%的基础上，每年免租金两个月。商务楼505室租金按原合同执行。
被告于2015年12月29日支付原告18万元；于2016年1月6日支付原告10万元。因被告之后未按约支付2016年2月起的租金及2016年3月起的物业管理费、水、电、燃气等费用，原告于2016年10月向被告发出《催款通知书》，要求被告尽快支付相关费用。
2017年3月3日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除涉案房屋的租赁合同，要求被告在收到通知后5日内返还租赁房屋、清偿欠付租金、水电费、物业费等，并按合同约定承担违约责任。
被告于2017年3月4日收到上述《解除合同通知书》后，于同年3月13日复函原告：因涉案房屋为研发专用房屋，二层400平方米属违章搭建，原告将800平米全部用于商业经营出租给被告属于违法，导致被告租赁该房屋用于商业用途的根本目的无法实现，故被告有权拒付租金及相关费用，并认为原告应当承担相应的违约赔偿责任。
另查明：1、嘉定区XXXXXXX、XXXX、XXXX、XXXXX，XXXXXX、XXX、XXX、XXX、XXXX的产权人为原告，原、被告一致确认嘉定区杭桂路XXX号系整个厂区的大门牌，被告租赁的涉案房屋在杭桂路XXX号厂区内；2、2010年2月22日，被告法定代表人交付原告租赁保证金3万元，原告同意该款在本案中一并处理；3、2011年12月13日，被告申请将公司住所地从嘉定区黄渡镇绿苑路XXX号XXX室变更登记至嘉定区杭桂路XXX号，即涉案房屋所在地；4、被告确认原告主张的租金中已扣除了2015年度及2016年度应当减免的租金，并对原告主张的物业管理费、水、电、燃气费金额未提出异议。
审理中，鉴于被告确认其使用的除了合同中约定的400平方米裙楼商铺外，还使用了二层400平方米的无证面积，原告表示其诉请要求被告归还的房屋中当然包括被告使用的二层400平方米的无证面积。
以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产权证、《催款通知书》、《解除合同通知书》及寄送凭证、收据等书证及当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。被告称因涉案房屋为非商业用途且二层为无证面积，导致其租赁房屋的根本目的无法实现的抗辩意见，与查明的事实不符，本院不予采信。双方合同对租金等事项已有明确约定，被告未按约支付构成违约，原告依约可解除合同。原告以发送《解除合同通知书》的方式有效行使了解除权，故原告主张涉案租赁合同于2017年3月4日解除，于法有据，本院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告理应向原告返还涉案房屋，实际使用的二层部分应一并予以返还，并支付原告拖欠的租金及水、电、燃气费、物业管理费。鉴于涉案房屋仍由被告占用，故原告诉请要求被告支付从2017年3月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费合法有据，但应以合同约定的月租金标准结算使用费。因被告违约导致合同解除，理应按约承担相应的违约责任，原告诉请的解约违约金与约定相符且于法不悖，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，合同因被告未按约支付租金而解除，原告已主张解约违约金，故对于原告基于同一事实而主张的逾期付款违约金，本院不予支持。合同解除后，被告缴纳的保证金应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告就嘉定区安亭镇杭桂路XXX号厂区内400平方米裙房商铺及505室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年3月4日解除；
二、被告上海伊婷餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内将嘉定区安亭镇杭桂路XXX号厂区内800平方米房屋及505室房屋返还原告上海中波资产管理有限公司；
三、被告上海伊婷餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中波资产管理有限公司2016年2月至2017年3月4日的租金441,720.39元；
四、被告上海伊婷餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月40,522.30元标准支付原告上海中波资产管理有限公司自2017年3月5日至实际返还房屋之日的占有使用费；
五、被告上海伊婷餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中波资产管理有限公司2016年3月1日至2017年2月28日的物业管理费8,734.68元、电费87,527.28元、水费737.67元、燃气费15,939.75元；
六、被告上海伊婷餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中波资产管理有限公司解约违约金81,044.60元；
七、原告上海中波资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海伊婷餐饮有限公司保证金30,000元；
八、驳回原告上海中波资产管理有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10,407元，减半收取5,203.50元，由原告上海中波资产管理有限公司负担197.15元，被告上海伊婷餐饮有限公司负担5,006.35元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘燕枫
二〇一七年九月二十九日
书记员 卜文茜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。