福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第13814号
原告杨荣凤，男，1967年5月23月日出生，汉族，住福建省顺昌县。
委托代理人徐林武、马袁园，福建远大联盟律师事务所律师。
被告林荣福，男，1988年3月11日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
原告杨荣凤与被告林荣福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日受理后，依法于2015年11月16日转为普通程序，由审判员彭朝辉担任审判长，与代理审判员王瑛、人民陪审员陈睿组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告杨荣凤的委托代理人徐林武到庭参加诉讼。被告林荣福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨荣凤诉称，2015年3月15日，原告与被告签订一份《房屋出租合同》，约定原告将坐落于厦门市前埔南区一里44号307室房产出租给被告居住使用，双方就租赁期间、租金支付方式等相关权利义务做出约定。上述协议签订后，原告已如约向被告移交租赁标的物，被告已接收使用。然而，被告租住房屋后拒绝向原告支付租金，并拖欠水电费、煤气费、物业管理费等。2015年8月24日，原告向被告寄送《律师函》，通知被告自2015年8月24日起解除《房屋出租合同》，要求被告返还租赁物，并要求被告偿付拖欠的租金、费用及相关违约金。但是被告至今仍拒绝返还租赁物，拒不偿付拖欠的租金、费用及相关违约金。现请求判令：1、被告立即向原告返还位于厦门市思明区前埔南区一里44号307室的租赁房产；2、被告立即向原告偿付所欠租金17070元及逾期付款违约金（其中以9600元为基数，自2015年3月15日起算，以7470元为基数，自2015年6月15日起算，均按银行同期贷款利率的四倍计算至实际付款之日止），以及解约违约金3200元；3、被告向原告支付房屋占用费（按107元／日的标准，自2015年8月25日起计至被告实际返还租赁物之日止）；4、被告立即向原告支付水电费、煤气费、物业管理费合计1104.83元（实际应计至被告实际返还租赁物之日止）。
被告林荣福未作答辩。
经审理查明，2015年3月15日，原、被告签订了一份《房屋出租合同》，约定被告向原告承租厦门市思明区前埔南区一里44号307室房屋（即厦门市思明区古楼北里44号307室）作住宅之用，不得擅自另作他用；租赁期限为2015年3月15日至2016年3月14日止，租金为3200元／月，三个月支付一次，应提前七日支付；合同第六条约定租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金大半月以上的，原告有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金、滞纳金及一个月房租。
上述合同签订后，原告依约将出租房屋交付被告使用，但被告并未依约支付原告任何租金；原告遂委托律师于2015年8月24日向被告发出一份《律师函》，通知被告讼争合同于该《律师函》发出之日提前解除，被告应于2015年8月30日将租赁房屋返还原告等。后，被告于2015年8月25日收执该《律师函》，但至今尚未将讼争房屋交还原告。
以上事实，有《房屋出租合同》、《律师函》、EMS查询记录、物业费发票及庭审笔录为证，本院对上述事实予以确认。
审理中，原告主张自2015年3月1日至2015年9月7日，其已垫付讼争房屋的水电费、煤气费、物业管理费合计1104.83元，提交以下证据予以证明：1、6张电费发票、3张水费发票、1张燃气发票，载明讼争房屋2015年4月至9月的电费为693.23元，讼争房屋2015年4月、6月、8月的水费合计91.6元，讼争房屋2015年5月的燃气费为108.3元；2、厦门市厦禾旧城改造物业管理公司前埔南区管理服务处出具的证明，载明讼争房屋物业管理费收费标准为物业费为0.55元／月／平方米，公共维修金为0.2元／月／平方米。
本院认为，双方当事人于2015年3月15日签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。被告承租房屋后，并未依约如期支付租金，故原告有权依据讼争合同第六条之约定，以发出《律师函》形式行使单方解除权，被告已于2015年8月25日收执该《律师函》，故本院认定讼争合同已于2015年8月25日解除；因讼争合同已经解除，原告要求被告腾退讼争房屋之诉求，依法有据，本院予以支持；被告还应向原告支付承租期间即2015年3月15日至2015年8月24日期间尚欠的房租16929元（3200元／月×5个月＋3200元／月÷31天×9天）及逾期付款违约金，现原告主张第一季度租金的逾期付款违约金自2015年3月15日起算，剩余租金的逾期付款违约金自2015年6月15日起算，均按中国银行同期贷款利率四倍计算，于法不悖，本院予以照准，均计算至各期租金实际支付之日止；根据讼争合同第六条之约定，因被告逾期支付租金，导致原告解除讼争合同，故原告有权要求被告赔偿一个月租金的解约违约金即3200元。另，原告要求被告参照租金标准支付自2015年8月25日起至房屋腾退之日止的占用费，亦符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉求的水电费、燃气费及物业管理费，根据在案证据，可以认定原告已实际垫付水电费、燃气费合计893.13元，但原告所举证据未能证明原告已实际垫付物业管理费，故对原告该项诉求，本院在893.13元的范围内予以支持，其他款项原告实际垫付后，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林荣福于本判决生效之日起七日内将厦门市思明区古楼北里44号307室房屋腾空交付给原告杨荣凤；
二、被告林荣福于本判决生效之日起七日内支付原告杨荣凤租金16929元及其逾期付款违约金（其中以9600元租金为基数，自2015年3月15日起计算；以7329元租金为基数，自2015年6月15日起计算，均按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，计至各期租金实际付清之日止）、解约违约金3200元；
三、被告林荣福于本判决生效之日起七日内支付原告杨荣凤房屋占用费（按3200元／月的标准，自2015年8月25日起计算至实际腾退上述房屋之日止）；
四、被告林荣福于本判决生效之日起七日内支付原告杨荣凤水电费、燃气费893.13元；
五、驳回原告杨荣凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费369元，由原告杨荣凤负担19元，被告林荣福负担350元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本案公告费500元，由被告林荣福负担，鉴于公告费已由原告杨荣凤垫付，故被告林荣福于本判决生效之日起七日向原告杨荣凤支付公告费500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 彭朝辉
代理审判员 王 瑛
人民陪审员 陈 睿
二〇一六年三月十四日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。