北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第942号
原告北京国信好望物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河居住区3号。
法定代表人薛卫国，总经理。
委托代理人王磊，男，1987年9月2日出生，北京国信好望物业管理有限公司文员。
委托代理人李杰，男，1962年11月1日出生，北京国信好望物业管理有限公司质量管理部经理。
被告杨海莉，女，1975年1月21日出生。
委托代理人徐超（杨海莉之夫），1973年12月1日出生。
原告北京国信好望物业管理有限公司（以下简称国信好望公司）与被告杨海莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员张源独任审判，公开开庭进行了审理。原告国信好望公司的委托代理人王磊，被告杨海莉的委托代理人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国信好望公司诉称：被告杨海莉购买了坐落在门头沟区滨河承泽苑×室房屋，该房屋面积为78.7平方米，根据《物业管理条例》和杨海莉签署的《承诺书》，杨海莉每年应按时给付物业管理服务费用520.33元，但杨海莉拖欠我公司2003年度至2013年度的物业管理服务费用共计5723.63元。现我公司要求杨海莉给付2003年度至2013年度的物业管理服务费共计5723.63元。
被告杨海莉辩称，国信好望公司物业服务不到位，小区内地面存在破损情况；国信好望公司未公示物业费收支情况、出租小区内停车场作为菜市场使用的收益情况及出租底商的收益情况；2010年，×号楼×单元门前的井盖缺失，导致我掉入井中受伤；我停放在小区内的机动车曾经被划伤；小区楼道内卫生环境脏乱差；2013年5月至6月间，国信好望公司将小区内绿地改造为停车场，将小区内的人行道、消防通道也改造为停车位；小区内自行车停放混乱，国信好望公司还将小区内自行车库改造为餐厅。而且，我家房屋墙体存在裂缝；我们向小区内管理停车的北京京都卫士安全防范技术有限公司交纳了停车费1600元，但是小区内仍有不交纳停车费的业主在小区内乱停车。因国信好望公司找居住在我家房屋的租户追索物业费，导致租户不愿继续承租我家房屋，给我造成经济损失。综上，我不同意国信好望公司的诉讼请求。
经审理查明，国信好望公司原名称为北京峪东住宅管理服务中心，2005年8月变更为现名称。杨海莉购买了北京市门头沟区滨河承泽苑×号楼×单元×室并在该房屋居住，该房屋面积为78.7平方米。2001年12月5日，门头沟区滨河承泽苑小区物业管理委员会作为甲方，北京峪东住宅管理服务中心作为乙方，双方订立《滨河居住区承泽苑物业管理委托合同》，约定：“……第二条：物业基本情况：物业类型：普通住宅小区，座落位置：北京市门头沟区滨河路东侧，第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对本合同承担相应的责任。第二章、委托管理事项：第四条：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、暖气干线、消防设施设备。第六条：市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第七条：共用绿地、花木、建筑小品的养护与管理。第八条：附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第九条：公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条、交通与车辆停放秩序的管理。第十一条：维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤。第十二条：管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。第十三条：组织开展社区文化娱乐活动。第十四条：负责向业主和物业使用人按市区有关规定收取各项物业管理费用。第十五条：业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十六条：对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、警告、制止或公布于众等措施。第十七条：其他委托如特约服务等事项，由业主与物业管理部门另行签约。第三章：委托管理期限：第十八条：委托管理期限为5年，自2001年12月5日至2006年12月5日止……第六章：物业管理服务费用。第二十二条：物业管理服务费：1、本物业的管理服务费用，住宅房屋由乙方按建筑面积按市区有关规定向业主或物业使用人收取（收费标准见附件）……”
2001年3月9日，杨海莉签署承诺书，载明：“本人为滨河居住区承泽苑×楼×单元×室的购置者，已详细阅读经北京市房屋土地管理局核准的《滨河居住区承泽苑房屋使用、管理、维修公约》，核准号内字第327号。本人同意遵守公约中的各项条款，并按时交纳有关物业管理服务费用，特此承诺。徐超、杨海莉。”《滨河居住区承泽苑房屋使用、管理、维修公约》规定的物业管理费用为：“……保洁费每户每月2元、保安费每户每月5元……绿化费每平方米每年0.55元、化粪池清掏费每平方米每年0.3元、管理费每平方米每年2.4元、房屋公共部分小修费每平方米每年0.91元……小区共用设施维修费每平方米每年1元……垃圾清运费每户每年30元……”
国信好望公司为杨海莉提供了物业服务，杨海莉未交纳2003年度至2013年度的物业管理服务费共计5721.01元。
审理中，杨海莉提交了徐超向北京京都卫士安全防范技术有限公司交纳2013年12月1日至2014年11月30日期间停车费的收据，证明其向由国信好望公司引进小区的北京京都卫士安全防范技术有限公司交纳了一年的停车费1600元，但小区内仍有不交纳停车费的业主在小区内乱停车。经质证，国信好望公司表示上述证据与国信好望公司无关。国信好望公司提交在承泽苑小区公示栏张贴物业服务项目收支情况报告的照片，证明该公司公示物业服务项目收支情况的事实。经质证，杨海莉表示看不清照片上的具体数字，要求查阅国信好望公司物业费收支情况的财务报表。
经本院询问，国信好望公司表示承泽苑小区内地下停车场等部位的所有权人系开发建设单位，该部位系由开发建设单位改造；除地下停车场外，小区内底商（即自行车库）的所有权人是全体业主，因上述部位闲置，国信好望公司将其出租；住宅楼底层对外经营的底商系业主个人所有。
上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，《滨河居住区承泽苑物业管理委托合同》、《承诺书》、《滨河居住区承泽苑房屋使用、管理、维修公约》等证据在案佐证。
本院认为，《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》规定，居住小区物业管理委员会是代表本物业区域全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织；物业管理委员会的主要职责包括选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理合同。故北京市门头沟区滨河承泽苑小区物业管理委员会依法与国信好望公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。杨海莉签署的承诺书系当事人的真实意思表示，并未违反强制性法律规定，亦属有效。杨海莉虽未与国信好望公司签订书面的物业服务合同，但国信好望公司为杨海莉提供了服务，杨海莉实际接受了国信好望公司提供的物业管理服务，故双方已形成事实上的物业服务合同关系。杨海莉在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。国信好望公司主张的收费标准未违反《北京市物业服务收费管理办法（试行）》及其他政策文件的规定，但国信好望公司所主张物业管理服务费数额计算有误，经核算，本院确认杨海莉应当给付国信好望公司物业管理服务费5721.01元，对国信好望公司主张过高部分，本院不予支持。对杨海莉所提×号楼×单元门前井盖缺失致其摔伤，涉案房屋墙体存在裂缝，其向北京京都卫士安全防范技术有限公司交纳停车费后小区内仍有欠费业主乱停车，国信好望公司索要物业费造成其无法出租房屋受到经济损失，其停放在小区内的车辆被划伤等问题，与本案不属于同一法律关系，不能作为杨海莉拒交物业管理服务费的理由，本案不予采信。对杨海莉所提国信好望公司未公示在物业服务过程中所获全部收益及其使用情况，因国信好望公司已经提供了物业服务并公示物业服务项目收支情况，上述意见不能作为拒绝交纳物业管理服务费的理由，本院不予采信。对杨海莉所提国信好望公司将小区内自行车库、停车场、绿化带等公共部位改变用途等问题，如杨海莉所述属实，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为杨海莉个人拒交物业管理服务费的理由，对杨海莉所提小区内地面破损，楼道卫生环境差，小区内自行车停放混乱等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故杨海莉的上述答辩意见，本院不予采纳。应当指出，国信好望公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告杨海莉于本判决生效之日起七日内给付原告北京国信好望物业管理有限公司二○○三年度至二○一三年度的物业管理服务费五千七百二十一元零一分。
二、驳回原告北京国信好望物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由北京国信好望物业管理有限公司负担一元，已交纳；由杨海莉负担二十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 张源
二〇一四年二月十七日
书 记 员 刘晴