广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法樟民一初字第74号
原告（反诉被告）杨振青，男，1954年8月20日出生，香港居民，住香港九龙沙田渭景园，现住北京市丰台区。
原告（反诉被告）刘康丁，女，汉族，1983年10月8日出生，住湖南省涟源市。
两原告共同委托代理人林智强，广东宝晟律师事务所律师。
被告（反诉原告）侯慧慧，女，汉族，1984年12月7日出生，住湖南省安仁县。
委托代理人吴小殳，广东金名律师事务所律师。
原告杨振青、刘康丁诉被告侯慧慧房屋买卖合同纠纷一案以及被告侯慧慧反诉原告杨振青、刘康丁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人林智强，被告侯慧慧及委托代理人吴小殳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨振青、刘康丁本诉诉称：2011年3月23日，原告因离开东莞前往北京发展，与被告签订《房屋买卖协议书》，将原告合法拥有的位于东莞市樟木头镇天龙居花园天龙豪庭22座7楼A室面积为85.1㎡的房产转让给被告，协议书约定：该房产买卖价款为313800元，原告欠中国建设银行东莞分行240000元贷款由被告负责偿还，被告仅需向原告支付73800元。协议书还就该房产产权情况、还款方式、过户登记、交付、违约条款等事宜作了详细阐述。该《房屋买卖协议书》经广东国永律师事务所见证［（2011）广国律见第58号］。签约当天，原告依约履行交付义务，将该房产交付被告，并将室内家具（详见清单）暂交被告使用。而被告接收该房产后只向原告支付73800元，至今未依约向银行偿还原告所欠贷款，导致原告财产及账号遭法院查封冻结。被告未能履行合同义务，已构成严重违约，导致合同目的无法实现。原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：1、解除原、被告于2011年3月23日签订的《房屋买卖协议书》；2、被告将位于东莞市樟木头镇天龙居花园天龙豪庭22座7楼A室房产及室内家具（详见清单）交还原告，房产及家俱总价323800元；3、被告向原告归还上述房产《商品房买卖合同》原件、经公证的《授权委托书》原件；4、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：5、被告依法承担违约责任，被告已交房款73800元不予退还；6、被告向原告支付从2011年4月起至交还涉案房屋止的房屋使用费（租金）（暂计至2014年5月30日为49400元，1300元／月×38个月）。
被告侯慧慧针对本诉抗辩并反诉诉称，原告与被告于2011年3月23日签订的《房屋买卖协议书》，约定原告将位于东莞市樟木头镇天龙居花园天龙豪庭22座7楼A室的房地产转让给被告。原告在协议里保证其转让的房地产权属清楚，不存争议，并且明确其有义务协助被告办理产权过户手续。签约当日，被告付给原告购房款73800元。不久，被告从物业管理处了解到，关于前述物业，原告不但现在没有产权证，以后也无法办证。向当地房地产交易所咨询，得到的答复也一样。这意味着由于原告没有房地产权证，致使其根本无法将产权依法过户给被告。那么，关于前述《房屋买卖协议书》将不受法律保护，属无效合同。为此，被告想联系原告，希望解决此事，但一直无法联系到对方。而且，因为其欠物业管理费，物业管理处也在找原告，也是联系不到。从原告提供的证据材料中，发现在2009年，也就是早在双方在签订上述协议之前，原告就被银行起诉并判决，且判决内容与上述房地产有关。原告为了卖掉房子，竟然向被告隐瞒如此重大的事情。其行为无容置疑，属严重的欺诈。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》等规定，原告将没有房地产权证的涉案房转让给被告是违法的，不受法律保护，属无效。同时，原告在房屋买卖行为中存在严重欺诈和重大隐瞒，应承担相应的法律责任。故其应无条件如数返还购房款73800元给被告，并应赔偿损失。另，买卖合同约定的房屋面积为85.1平方米、售房价款为313800元，但是，依据樟木头房地产管理所的记载该房面积为74.40平方米，相差10.7平方米，原告应赔偿相应差价款及利息82352元。综上，请求驳回本诉，并反诉请求判令：1、确认被告与两原告于2011年3月23日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、两原告立即返还73800元购房款给被告；3、两原告赔偿房款及利息82352元；4、本案的诉讼费由两原告承担。
原告杨振青、刘康丁针对反诉辩称，面积出入问题不存在。双方签订的买卖协议书写85.1平方米属误解，且协议内约定的房屋原告已交付被告。被告要求赔偿面积差额无依据。原告不存在欺诈问题。被告购房前有看过现场现房的。按揭问题，协议中原告已告知欠银行24万元。被告反诉提到房屋不能过户的问题，涉案房屋已作预售登记，可以买卖，且被告在协议签订时已知道房屋暂时不能办理过户，不属于合同无效的情形。双方的买卖合同没有违反法律强制性规定。原告实际上只收了6万元，另13800元是律师见证费及中介费。综上，请求驳回反诉。
原告杨振青、刘康丁对其上述本诉诉称及反诉抗辩提供的证据材料有：《商品房买卖合同》、《房屋买卖协议书》、（2010）东三法执字第03246号恢字1号之一执行裁定书、房产登记信息查询结果、租赁合同书。
被告侯慧慧对其上述本诉辩称及反诉诉称提供的证据材料有：房屋买卖协议书、收据、（2010）东三法执字第03246号恢字1号之一执行裁定书、天龙居物业管理收费催收通知书、认购书、公证委托书。
经审理查明，2011年3月23日，两原告与被告签订《房屋买卖协议书》一份，约定两原告将其所有的位于东莞市樟木头镇天龙居花园天龙豪庭22座7楼A室房产出卖给被告，房屋面积为85.1平方米、价款313800元（两原告仍欠银行24万元由被告负责清偿、被告仅需向两原告支付73800元）。该协议第3.2条约定两原告应在本合同签订当天将此房屋交被告使用，日后该房地产权引起的一切法律责任均由被告承担；第3.5条约定两原告有义务协助被告办理产权过户手续，过户所需全部费用由被告承担，双方已到公证处办理了授权委托书，两原告之后不能因任何原因撤销此委托书；第4条约定两原告如将上述房屋再出售、抵押给他人或撤销委托，视为违约，两原告应返还已交购房款，还应支付同等金额的违约金给被告；被告没有按约定支付房款，视为违约，两原告有权收回房屋，已收款无需退还。该协议并经广东国永律师事务所见证。两原告同日向被告出具收据，载明收到购房款73800元，并于同日将房屋交付给被告。双方并于同日办理公证委托书［（2011）东常证内字第2971号］，约定两原告委托被告全权代理办理赎楼、注销抵押登记、领取房地产权证、出租、出售等事务。因两原告诉请被告返还该公证委托书，被告当庭同意将该公证文书交法院收取保管。2013年5月至2014年5月期间，被告曾将该房用于出租，月租金1300元。
为切实查明涉案房屋的现状，本院于2014年6月23日组织双方进行现场勘查。经勘查，该房现处于空置状态，双方确认房内现有、并需返还的家具有：空调四部、热水器两台、油画两幅、床两张、梳化一套、茶几一套、电视机一台、电视柜一套、衣柜组合一套、衣柜单体一个、圆桌茶几一张（加附二张椅子）、电脑柜一张、梳妆台一张（加附一张椅子）、饭桌一张（加附四张椅子）、消毒碗柜一台。
另查，依据东莞市樟木头房管所出具的《房产登记信息查询结果》显示，涉案房产于2002年10月22日办理备案登记，购房人为刘康丁，建筑面积74.40平方米。另，本院同一时期受理涉天龙居花园的纠纷多宗，涉案天龙居花园属历史遗留问题楼盘，因开发商资金断裂以及开发手续不完善，该楼盘至今未竣工验收、未办理大确权，不符合办理分户产权证的条件。
再查，因涉案房屋欠付按揭款，建行东莞分行申请本院（2010）东三法执字第3246号案执行，本院于2012年5月4日作出（2010）东三法执字第3246号恢字1号之一执行裁定书，裁定冻结被执行人杨振青、刘康丁、东莞市天龙居商贸有限公司存款222696.76元或查封、扣押其相应价值的财产。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《房屋买卖协议书》、（2010）东三法执字第03246号恢字1号之一执行裁定书、房产登记信息查询结果、租赁合同书、公证委托书以及本院庭审笔录、现场调查及质证笔录、现场勘查照片等附卷为据。
本院认为，原、被告间的《房屋买卖协议书》，系各方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。因合同履行事宜，现两原告向本院诉请解除合同，被告反诉请求确认合同无效，可见双方对于不再继续履行的意思表示是一致的。在此情况下，对于两原告诉请解除合同的请求，本院依法予以支持，确认涉案合同应于本判决生效之日起解除。合同解除后，双方均应对因合同不再继续履行所引发的后续事宜进行处理。被告应向两原告返还房产及相应家具［空调四部、热水器两台、油画两幅、床两张、梳化一套、茶几一套、电视机一台、电视柜一套、衣柜组合一套、衣柜单体一个、圆桌茶几一张（加附二张椅子）、电脑柜一张、梳妆台一张（加附一张椅子）、饭桌一张（加附四张椅子）、消毒碗柜一台］、公证委托书。两原告并主张曾将商品房买卖合同原件交付给被告，但未提交证据证明，被告庭审中也否认有收到此文件。两原告该项诉请，于法无据，本院不予支持。现本案争议焦点为：一、导致涉案合同需解除的责任应如何认定，两原告已收房款73800元应否予以退回；二、被告应否支付房屋使用费，具体标准应如何认定；三、被告诉请两原告赔偿面积差价款及利息82352元应否予以支持。关于上述焦点，本院分析如下：
关于焦点一。原、被告双方签订了房屋买卖协议书并经律师所见证，同日办理了公证委托，被告亦付清了除按揭款外的全部剩余楼款。可见，双方签约当时均极具履行诚意。二手房买卖，产权能否过户是关键。涉案合同签订至今已三年有余。双方后来产生纠纷并无法继续履行的根本原因在于如上所述，涉案楼盘属有历史遗留问题楼盘，至今未能办理竣工验收、未办理大确权，致使无法办理小确权，无法办理二手房过户手续。该因素属超出合同双方当事人意志以外的外部因素。因此，本院认定，双方对合同解除均无过错，无需向对方负违约责任。因此，两原告已收房款73800元应予退还。
关于焦点二。两原告已于签约当天向被告交付房产，被告也实际占有房产至今。虽然本院已认定合同解除非双方的责任，但基于公平原则，被告仍应向两原告支付占有该房期间的使用对价。被告占有期间的短期出租租金为1300元／月，可以作为确定房屋使用价值的参考标准。但是，考虑到至本院勘查时该房处于空置状态，并且自住和出租的效益显有不同，以及合同解除双方均互有损失的客观情况，本院酌情认定被告占用期间的对价应以800元／月为准，自2011年4月起计至交还房屋之日止。
关于焦点三。虽然房屋买卖协议书载明的房屋面积和备案登记的面积有差异，但该合同因提前解除而未实际履行，被告诉请的该项损失并未实际发生。因此，被告诉请两原告赔偿面积差价款及利息，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告杨振青、刘康丁与被告侯慧慧于2011年3月23日签订的《房屋买卖协议书》于本判决生效之日起解除。
二、被告侯慧慧于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨振青、刘康丁返还涉案房屋及房内家私［空调四部、热水器两台、油画两幅、床两张、梳化一套、茶几一套、电视机一台、电视柜一套、衣柜组合一套、衣柜单体一个、圆桌茶几一张（加附二张椅子）、电脑柜一张、梳妆台一张（加附一张椅子）、饭桌一张（加附四张椅子）、消毒碗柜一台］、公证委托书［（2011）东常证内字第2971号］。
三、原告杨振青、刘康丁于本判决发生法律效力之日起五日内向被告侯慧慧返还购房款73800元。
四、被告侯慧慧于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨振青、刘康丁支付房屋占用款（按800元／月，自2011年4月1日起计至房屋实际返还日止）。
五、驳回原告杨振青、刘康丁其他本诉请求。
六、驳回被告侯慧慧其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8005元，由原告杨振青、刘康丁负担1634元，被告侯慧慧负担6371元；反诉受理费1712元，由原告杨振青、刘康丁负担809元，被告侯慧慧负担903元。
如不服本判决，原告刘康丁、被告侯慧慧可在判决书送达之日起十五日内，原告杨振青可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 刘传飞
审 判 员 赖池旺
人民陪审员 骆红招
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 罗春梅
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。