重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0101民初3570号
原告王运国，男，汉族，1956年7月21日生，住重庆市万州区小周镇姚家村。
原告向家琼，女，汉族，1961年11月20日生，住重庆市万州区小周镇姚家村。
二原告共同委托代理人王令，重庆广普律师事务所律师。
二原告共同委托代理人余静，女，汉族，1981年12月3日生，住重庆市万州区天城大道。
被告重庆天仙湖置业有限公司，住所地重庆市万州区北滨大道二段666号附8号，组织机构代码76591390-1。
法定代表人李大明，男，汉族，1958年5月20日生，住重庆市江北区华新村，重庆天仙湖置业有限公司总经理。
委托代理人周邦勇，男，汉族，1988年6月13日生，住重庆市永川区仙龙镇石宝寺村何家湾小组，公民身份号码5003831988********，重庆天仙湖置业有限公司职工。
委托代理人陈旭龙，男，汉族，1974年5月18日生，住重庆市万州区太白路。重庆天仙湖置业有限公司职工。
原告王运国、向家琼诉被告重庆天仙湖置业有限公司（以下简称天仙湖置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告王运国、向家琼的委托代理人余静，被告天仙湖置业公司的委托代理人陈旭龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王运国、向家琼诉称，2012年4月27日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的万州区北滨大道二段666号天仙湖.棕榈长滩14幢（现编号为6幢）1701号住房一套房屋。该房屋建筑面积76.41平方米，总成交金额324546元。双方约定被告应当在2014年3月31日前交房，在本商品房实际交付之日起60日内办理房地产权证。如因被告的责任，未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告已首付174546元，申请按揭贷150000元支付余款。原告已按合同约定提交了办理产权登记的资料给被告，并交纳物业专项维修基金及办证费用。被告于2014年6月3日将房屋交付原告使用，至今未办理产权证。为了维护原告的合法权益，依法起诉。诉讼请求：一、依法判决被告立即配合原告向土地房屋登记机构办理所购房屋产权证；二、判决被告向原告支付逾期办证违约金21452.49元（自2014年5月30日起2016年3月20日止，每日按已付房款324546元的万分之一计算）；三、判决被告向原告支付交房的逾期办证违约金（自2016年3月21日起至实际取得产权证之日止，每日按已付房款324546元的万分之一计算）；四、本案诉讼费由被告承担。
被告天仙湖置业公司辩称，原、被告双方签订商品房买卖合同、原告已付清价款是事实。商品房买卖合同合法有效，其合同所涉房屋归原告所有。合同约定是2014年3月31日交房，原告在2014年6月3日已实际占有接受了房屋，占用使用的目的已经实现，没有逾期交房的损失。双方交易的房屋还没有取得竣工验收备案登记证，无法出示，尚不能办理房地产权证，要求办证的请求应驳回。逾期办理房地产权证是事实，约定的违约金标准过高，请求调整为约定的四分之一计算。
经审理查明，2012年4月27日，原告王运国、向家琼（合同称乙方）与被告天仙湖置业公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“乙方购买甲方开发的万州区北滨大道二段666号天仙湖.棕榈长滩14幢（现编号为6幢）1701号住房一套房屋。该房屋建筑面积76.41平方米，总成交金额324546元。乙方于签订合同时首付174546元，余款150000元申请按揭贷款支付。合同第六条约定，房屋面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，产权登记套内建筑面积大于合同约定面积时，误差比绝对值在3％以内部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超过3％部分的房价款由甲方承担，产权归乙方所有；产权登记套内建筑面积小于合同约定面积时，误差比绝对值在3％以内部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超过3％部分的房价款由甲方双倍返还乙方。第七条约定本商品属预售商品房的，甲方应当在2014年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条约定双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。第九条约定，甲方逾期交房，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于实现交付商品房之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条约定，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，原告已首付174546元，对余欠购房款已申请银行按揭贷款支付。2012年5月4日，双方在房地产权登记机构办理诉争房屋的合同备案登记。原告已按合同约定提交了办理产权登记的资料给被告，并交纳物业专项维修基金及办证费用。2014年6月3日，原告向家琼及代理人王令签署《天仙湖棕榈长滩房屋验收记录表》及《天仙湖棕榈长滩钥匙托管承诺书》，领取装修钥匙1把，并委托天仙湖棕榈长滩物业管理处负责施工装修期间该户钥匙的管理。原告对购买的房屋进行装修后居住使用。因该商品房未及时取得建设工程竣工验收备案登记证，未按约定交付房屋及办理产权登记发生纠纷，原告起诉来本院请求处理。
上列事实，有原、被告双方当事人提供的书证及当庭陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2012年3月31日前将原告所购商品房交付原告。约定交房期限届满,未取得该工程的建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件，被告应承担违约责任。被告通知原告接房，原告未拒绝，双方于2014年6月3日交接房屋钥匙，原告随后也将房屋装修居住使用，但此时被告交房不符合双方的约定交接条件，原告只是提前占有房屋，不发生商品房交接效力。
对办理产权登记问题，双方约定商品房实际交付之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提供相关资料，并取得登记受理单。该工程尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不能办理本商品房的房地产权证，无法取得重庆市万州区房地产管理局关于办理本商品房产权登记的业务受理通知书，原告请求被告办理商品房的房地产权证，双方有明确约定，并已超过约定期限，本院予以支持。原告要求被告支付逾期交房违约金，因双方对办理产权登记约定有时间条件，而该条件尚不成就，不能确定被告取得建设工程竣工验收备案登记证后能否在约定期限内履行办证义务，对该项诉讼请求在本案中不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、由被告重庆天仙湖置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告王运国、向家琼办理重庆市万州区北滨大道二段666号天仙湖.棕榈长滩14幢1701号住房的房地产权登记，取得重庆市万州区土地房屋登记机关的业务受理通知书。
二、驳回原告王运国、向家琼在本案中的其他诉讼请求。
案件受理费336元，减半收取168元，由被告重庆天仙湖置业有限公司负担；原告已预交，被告迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审判员 程地华
二〇一六年五月四日
书记员 张 燕