广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法南民一初字第120号
原告（反诉被告，以下均称原告）黎越红，女，汉族，1969年2月16日出生。
委托代理人李苗，系广东泰旭律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下均称被告）付剑东，男，汉族，1966年12月16日出生。
本院审理原告黎越红诉被告付剑东，被告付剑东反诉黎越红房屋买卖合同纠纷，本院受理后，由代理审判员柯颖适用简易程序进行了审理。原告黎越红的委托代理人李苗，被告付剑东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月13日，原、被告签订《房产买卖及居间合同》，约定原告将位于东莞市南城区稻花村产权证编号为C6676373号的1栋17铺作价930000元出售给被告。合同签订后，被告陆续向原告支付房款910000元，并于2011年11月接收了原告交付的房屋，但被告至今仍尚欠余款20000元未付。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付房款20000元；2、被告自逾期付款的2011年11月21日起按照人民银行同期贷款利率赔偿损失至判决指定的付款期限之日止；3、被告承担本案诉讼费。
被告答辩及反诉称，原、被告双方在签订合同后约定被告依办新房产证流程支付房款，留下20000元房款作为物业移交时空铺保证金，同时原告必须当日移交空铺。2011年10月8日被告将最后一笔房款440000元支付给原告，合计910000元，依约留下20000元房款作为空铺移交保证金，在交铺时结清。2011年12月1日，租客反锁大门也不营业也不移交，不让被告进店。为将损失减小到最低程度，被告以每月1200元的租金（含看护费200元）租房存放原租客的沙发、保险箱、收银刷卡机等物品，从2011年12月5日至2013年12月19日，被告共支付了租金29400元。原告至今都没有交铺，被告又无法擅自处理存放物，原告的行为已经构成违约，故被告反诉要求判令：1、原告支付租房损失9400元（该款为房租29400元减原告保证金20000元）。2、原告承担本案全部诉讼费。
经审理查明，黎越红作为出卖人（甲方），付剑东作为买受人（乙方），东莞市宏德房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方于2011年8月13日签订《房产买卖及居间合同》，约定付剑东购买黎越红位于东莞市南城区稻花村1栋17号铺，面积75.83平方米，转让价930000元。合同第二条关于物业装修及租赁状况中约定“带装修，详见家私电器清单或备注”、“不附带家私、家电”，且在“附租约，甲方已就出售事宜通知了承租人放弃了优先购买权”及“不附租约”处均打了了“×”。第二十条关于物业交付的约定“甲方在收起全部房款当天时应向乙方交付物业。乙方应按时接收物业，双方签署交接文件或交接物业钥匙即标志交付完毕”。第三十七条补充约定中手写注明“经双方友好协商达成如下约定：①甲方收齐全部房款交楼当天，乙方可以选择转租约，也可以选择不附租约。②以下空白”。黎越红、付剑东分别在甲方、乙方处签名确认。丙方处有东莞市宏德房地产经纪有限公司的“黄何”签名。签订合同后，付剑东依约向黎越红支付了购房款910000元。2011年10月8日，付剑东出具收据，收据上注明“今欠黎越红尾款贰万元正，其余房价款已全部付清”。同时黎越红亦出具收据，收据上注明“今收到付剑东购买稻花村1栋17号铺购房款（44万元正）欠余款2万元在交铺时结清”。
付剑东主张黎越红没有交铺，余款20000元是交铺保证金，且原告现起诉案涉购房款20000元已经超过诉讼时效，并申请了证人黄何出庭作证。黄何在庭审时陈述，黎越红和付剑东在其公司交易了案涉的铺位；签合同的时候约定了补充协议，即付剑东可以带租约收铺，也可以不带租约收铺，由付剑东选择；在办理商铺过户的时候，黎越红与租客发生纠纷，黎越红与付剑东约定在付剑东正常收铺后再把余款20000交给黎越红，这相当于一个收铺的押金；后来商铺无法正常交付，租客不配合，黎越红也无办法，付剑东也无法收铺。付剑东与租客协商交铺的事宜，拖了2个月之后，付剑东就把铺位锁起来了还与租客发生肢体冲突，派出所也出警了；锁门之后，租客就去找黎越红了；商铺内的东西如沙发、广告宣传单等都被付剑东拉走了，当时证人也在场；付剑东要搬东西，证人作为中介方通知了黎越红，付剑东也通知了原告，只是原告不愿意过来。随后，付剑东租了一个货车拉走了东西，可是放置于何处证人不知道，当时付剑东告知证人放置于大朗处。黄何亦表示在付剑东出具欠20000元收据时，黎越红和付剑东没有约定交铺时商铺的具体状况如何，只要能交铺及使用就可以了；案涉商铺已经办理了权属变更登记手续，现已经登记在付剑东名下；2011年年底被告另行将案涉商铺出租给他人使用了。
付剑东亦主张其用置换的方式降低损失，于2012年年后收铺使用，并将案涉商铺内租客的东西另行存放，支付从2011年12月5日至2013年12月19日的租金及看护费共计29400元，搬运费600元，并提供了《租房协议》、8张收据予以证明。《租房协议》签订的时间为2011年12月4日，约定的期限从2011年12月5日到2012年3月5日。
黎越红表示其不知道付剑东何时请走原租客以及搬离东西，付剑东置换存放东西的行为为非法行为，黎越红亦不同意付剑东的做法。黎越红于2013年11月11日向本院提起诉讼，诉如所请。
上述事实，有《房产买卖及居间合同》、证人证言、收据、《租房协议》等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，黎越红、付剑东与东莞市宏德房地产经纪有限公司签订的《房产买卖及居间合同》是三方的真实意思表示。关于本诉部分，黎越红于2011年10月8日出具的收据约定案涉商铺余款20000元在交铺时结清，付剑东并没有提供证据证明其对该约定存在异议，对于案涉商铺余款20000元在交铺时予以结清的约定，本院依法予以确认。付剑东主张该20000元系用作交铺保证金，但是没有充分的证据予以证明，且在付剑东或黎越红2011年10月8日出具的收据上亦没有注明，故对于付剑东上述主张，本院依法不予采信。黎越红主张付剑东于2011年11月收铺，但是其没有提供证据予以证明，本院依法不予采信。付剑东主张其于2012年年后才收铺使用，在黎越红没有提供证据予以反驳的情况下，本院依法予以采信。按照付剑东和黎越红的约定，余款20000元是在交铺时结清，故本案的诉讼时效应该从付剑东主张的收铺的时间起算，故黎越红诉请余款20000元没有超过诉讼时效，本院依法予以支持。黎越红并没有提供证据证明其在起诉前曾向付剑东主张过相关权利，故利息应按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年11月11日起计至清偿之日止。黎越红超出上述金额的诉讼请求，本院依法不予支持。
关于反诉部分，付剑东主张因黎越红未履行交铺手续，其又无法擅自处理案涉商铺的存放物，其需以每月1200元的租金租房存放原租客的沙发、保险箱、收银刷卡机等物品。本院认为，首先，付剑东提供的《租房协议》、收据未能证明保管的物品的权属情况，即保管的物品是否属于案涉商铺的物品；退一步讲，仅凭《租房协议》、收据亦未能证明付剑东该租房行为系用于存放案涉商铺物品。第二，付剑东主张原租客反锁大门也不营业也不移交，不让被告进店导致其要通过锁铺来收铺，但是其没有提供证据证明其在通过锁铺进行收铺前曾通知黎越红在合理的期限交接案涉商铺或因黎越红的原因导致其无法正常收铺使用。第三，付剑东没有提供证据证明其先通过其他合法合理的方式收铺；付剑东亦没有提供证据证明其在采取锁铺方式收铺前曾通知了黎越红；付剑东既然采取了通过开锁的方式接收案涉商铺，其作为具有完全民事行为能力人，应预见到采取该行为应承担的不利后果。第四，付剑东亦没有提供证据证明其在将案涉商铺物品搬离时曾通知过物品的权属人将物品搬离，或者是在权属人拒绝搬离的情况下才采取自行保管的方式。因此，付剑东诉请要求黎越红承担租房损失，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告付剑东于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黎越红支付购房余款20000元及逾期付款利息（以购房余款20000为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年11月11日起计算至清偿之日止）。
二、驳回原告黎越红其他诉讼请求。
三、驳回被告付剑东的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费169元，由被告付剑东承担。本案反诉受理费25元，由被告付剑东承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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代理审判员 柯 颖
二〇一四年三月十日
书 记 员 刘念秋
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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