黑龙江省虎林市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虎民初字第282号
原告：武学刚，男，36岁。
委托代理人：王宝富，黑龙江王宝富律师事务所律师。
被告：陈朝富，男，43岁。
委托代理人：纪琬枫，虎林市司法局虎林法律服务所法律工作者。
原告武学钢诉被告陈朝富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告武学钢及其委托代理人王宝富与被告陈朝富及其委托代理人纪琬枫到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告武学钢诉称，2014年2月25日原、被告签订《房屋买卖协议》，约定：被告将其位于虎林市西元委家家富1号综合楼8单元402室的房屋（面积69.97平方米）出售给原告，房屋出售总金额为158，000元，原、被告签订《房屋买卖》协议后，原告支付给了被告购房款158，000元，但被告至今未能将该房屋交付给原告。现原、被告就房屋买卖事宜协商未果，原告提起诉讼，要求1、解除原、被告于2014年2月25日签订的《房屋买卖协议》；2、被告返还原告购房款158，000元及利息损失24，778元，合计182，778元。本案诉讼费由被告负担。
被告陈朝富辩称，原、被告根本没有房屋买卖的事实，原告提交的房屋买卖合同实际上是借款抵押担保，是石景田向原告借款20万，被告和赵X甲为担保人，被告与原告签订房屋买卖合同作为担保。原、被告双方之间签订的所谓买卖合同和收条都是民间担保的形式。该事实有被告提交的录音证据可以证实。原告让被告签订空白的买卖合同，内容是原告自己所填写，双方没有现实的金钱交付，买卖合同不成立。原告提供的合同涉及的房屋是纪X和李XX的房子，被告与纪X之间的买卖合同没有实际交付，现在房子仍然是纪X夫妇的。原、被告双方之间所谓的担保、买卖都是无效的。原告要求被告返还房款的请求不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。
本案争议焦点是：原、被告间的法律关系是房屋买卖关系还是借款抵押担保关系？围绕上述焦点问题，双方当事人在庭审时进行了举证、质证。
一、原告向法庭提交的证据主要有：
1、2014年2月25日原、被告签订的房屋买卖协议1份及2014年2月25日陈朝富为武学钢出具的收条1份，房屋买卖协议主要内容为：被告将其位于虎林市西元委家家富1号综合楼8单元402室的房屋（面积69.97平方米、产权证号为XXXXXXX）以158，000元价格出售给原告。收条主要内容为“今收到武学刚购房人民币158，000元，落款收条处有陈朝富签名，时间为2014年2月25日。欲证实
原、被告签订房屋买卖合同，原告已将购房款158，000元全部给付被告。
被告对该证据真实性持有异议，称该协议是被告为石景田借款担保形成的，是按原告要求填写的，158，000元根本没有实际交付，原告应当提交银行转帐或现金凭证等证据证实确实给付了现金。涉案房屋所有权人并非陈朝富，陈朝富没有取得涉案房屋所有权。
2、2013年4月29日纪X、李XX与陈朝富签订的房屋买卖合同1份，证实本案涉案房屋所有权人为纪X、李XX共有，2013年4月29日陈朝富与纪X、李XX签订房屋买卖合同，约定房款为20万元，陈朝富首付6万元，剩余14万元以该房屋贷款给付。现该房屋尚欠纪X、李XX14万元未付，而本案中陈朝富同意以158，000元价格将该房屋出售给原告不合逻辑。
3、虎房权证虎林字第XXXX**号房产证及被告身份证各1份，证明房屋登记所有权人为纪X和李XX共有，房屋坐落于虎林市西元委家家富一号综合楼8单元402室，建筑面积为69.97平方米。原、被告签订房屋买卖合同时被告作为涉案房屋手续交付给原告。
被告对该证据的真实性不持异议，
二、被告向法庭提交的证据主要有：
1、2015年6月3日纪X出具的证言1份，主要内容为：纪X与陈朝富之间确实签订过房屋买卖合同，由于陈朝富没有贷下款，合同未履行。陈朝富交付的定金就变成租金，房屋租给陈朝富居住，还有一年到期。该房屋系纪X与丈夫李XX共有的。证实纪X与陈朝富之间已经解除房屋买卖关系。
原告表示证人未出庭接受质证，不予质证。
2、陈朝富、武学刚与石景田谈话录音及录音笔录1份，证实原、被告之间签订的买卖协议实质上就是借款抵押性质，并非买卖。被告只是中间人，原告和石景田之间是放贷关系。
原告对录音真实性不持异议，对证明目的持有异议，录音内容可以证实系房屋买卖关系，至于石景田借款被告怎么参与的内容与本案无关，原告不清楚。录音证明不了双方存在抵押借款关系。
3、证人石景田出庭作证所作证言1份，主要内容为：被告系石景田舅丈人，向原告借的钱是石景田使用的。去年春天，石景田还不上贷款，原告舅哥马连山联系原告向向石景田放贷20万元。正义村赵X甲为石景田担保5万元，纪X用其房屋作抵押。石景田用贷款还钱，但贷款没成功，钱没还上。陈朝富为石景田担保本金15万元，加利息8，000元，合计158，000元。
原告对该证据持有异议，称证人与被告是亲属关系，亦有利害关系，证言不属实。证人与原告有经济利益关系，想将个人对原告负有的债务与被告应返还的原告房款合并成一个债务。其所陈述的担保关系无证据证实，原告不认可。
本院经审查核实，认证如下：对于原告提交的证据1，被告虽持有异议，但该组证据形式要件齐全，被告未提交反证推翻之，予以确认。对于原告提交的证据2、3，被告对其真实性不持异议，予以采信。对于被告提交的证据1，原告持有异议，证人未出庭接受质证，不予确认。对于被告提交的证据2，原告持有异议，该录音并未有直接反映原、被告签订的房屋买卖协议系抵押借款性质的内容，对于被告证明目的不予采信。对于被告提交的证据3，原告持有异议，证人与被告有利害关系，证人所证实内容没有其他证据在案佐证，对该证据不予确认。
根据以上所确认的证据及双方当事人在庭审时的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2014年2月25日原、被告签订《房屋买卖协议》，约定：被告将其位于虎林市西元委家家富1号综合楼8单元402室的房屋（面积69.97平方米）出售给原告，房屋价款为158，000元。原告当日给付被告房款158，000元。被告至今未将涉案房屋交付原告。现原告提起诉讼，要求：1、解除原、被告于2014年2月25日签订的《房屋买卖协议》；2、被告返还原告购房款158，000元及利息损失24，778元，合计182，778元。本案诉讼费由被告负担。
另经查明，本案涉案房屋登记所有权人为纪X与李XX，产权证号为：虎房权证虎林字第XXXX**号。房屋坐落于虎林市西元委家家富一号综合楼8单元402室，建筑面积为69.97平方米。2013年4月29日纪X、李XX与陈朝富签订房屋买卖合同，约定房款为20万元，陈朝富首付6万元，剩余14万元以该房屋贷款给付。后陈朝富未能贷款，现仍尚欠纪X、李XX14万元未付。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的房屋买卖协议，形式要件齐全，不违反相关法律法规规定，应为有效。被告辩称其与原告签订的购房协议并非其真实意思表示，双方签订的购房协议与原告为被告出具的房款收条均为虚假的，该购房协议及收条是作为案外人石景田向原告借款20万元的抵押担保，但被告未提交有效证据证实其该项事实主张，对被告的该事实主张，本院不予认可。本案争议的房屋所有权人系案外人纪X与李XX二人所共有，被告出售其尚未取得物权的房屋，未经所有权人追认，不能发生物权转移效果，原告购买房屋的目的不能实现，故原告关于解除双方签订的房屋买卖协议及返还房款的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。需要说明的是，原告明知被告尚未取得涉案房屋物权，仍然与被告签订房屋买卖协议并交付购房款，其本身存在过错，对合同目的的不能实现亦应承担相应责任，由此造成的利息损失应由原、被告双方分担。原告要求被告按2014年中国人民银行一至三年期贷款利率6.15％罚息率计算数额【6.15％÷12月×（1＋50％）×158，000元×20个月】赔偿利息损失24，778元的请求，赔偿标准过高，应按2014年中国人民银行同期贷款利率6.00％为基准利率计算损失数额，亦不应计算罚息。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（四）条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条之规定，判决如下：
被告返还原告购房款本金158，000元，利息损失15，800元【6.00％÷12月×158，000元×20个月】由被告赔偿7，900元、由原告自行承担7，900元。上述返还款及赔偿款合计165，900元，于本判决生效后一个月内付清。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，956元由被告承担3，600元、由原告自行负担356元；财产保全费1，434元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。
审 判 长 谷原忠
人民陪审员 马晓敏
人民陪审员 庄婷婷
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 王珊珊