浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭建民初字第182号
原告建德市××物业管理有限公司，住所地建德市××
街道××室。
法定代表人王甲。
委托代理人王乙。
被告应某某。
原告建德市××物业管理有限公司（以下简称竹××公
司）与被告应某某物业服务合同纠纷一案，本院2010年1月26
日立案受理后，依法由审判员韩雨清适用简易程序，于2010年
3月11日公开进行了审理。原告竹××公司的法定代表人王甲
及其委托代理人王乙、被告应某某到庭参加了诉讼。本案现已
审理终结。
原告竹××公司诉称，2008年10月6日，我公司与浙江省
建德市万某房地产开发有限公司（以下简称万某房产公司）签
订了《物业管理服务合同》，约定由我公司为该房地产公司乙
的万某·广场公寓提供物业管理服务，业主按1.2元／平方米
缴纳物业管理服务费，服务期限为2008年10月6日至2009年12
月31日。合同签订后我公司依约入驻广场公寓，开始对该公寓
进行物业管理服务。被告应某某系万某·广场公甲安某某398
号商铺（27.35平方米）的业主，根据合同约定，被告应某某
应向我公司缴纳一年的物业管某某393.84元，但被告一直未交。经多次催讨无果，现诉至法院，要求判令被告应某某支付20
08年10月6日起至2009年10月5日的物业管某某393.84元，并承
担本案的诉讼费用。
原告为证明其诉讼主张提供了以下证据：
1、竹明物业公司与万某房产公司签订的《物业服务合同
》、原件、复印件各1份（原件核对后某某退还），证明原告
与万某房产公司甲，自2008年10月6日起，原告对万某·广场
公寓进行物业管理，万某·广场公寓的商铺物业费某准为1.2
元／平方米·月。
2、房产证存根复印件1份，证明被告应某某系建德市新
安某某398号商铺的业主，建筑面积为27.35平方米，该商铺属
万某·广场公乙围，系原告提供物业管理服务的对象。
被告应某某辩称，我系建德市新安某某398号商铺的业主
属实，但我未与原告签订过物业管理服务合同，原告也未向我
们提供服务，原告所述的按照1.2元每平方每月收取物业管某
某标准也没有向我们业主告知。我作为被告的诉讼主体不适格
，请求驳回原告的起诉。
被告应某某为证明其诉讼主张提供了照片1组（10张），
用以证明原告对小区没有提供物业管理服务。
原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院分析认证
如下：
一、原告提供的证据1，被告质证后，对其真实性无异议
，对其合法性、关联性有异议。本院审查认为，在小区业主委
员会成立以前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；建设单位在销售物业之前，应当制定业
主临时公约，并向买受人明示，买受人应当对遵守业主临时公
约予以书面承诺。被告应某某在2004年8月11日接收所购房屋
时，与建设单位万某房产公司签订了《物业管理协议》及《业
主临时公约》，该《物业管理协议》性质为前期物业服务合同
，根据《物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会与物业
管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止
，被告应某某所在小区，至今未成立业主委员会，故被告应某
某与建设单位签订的《物业管理协议》对双方均具有约束力，
被告应某某应当依照该《物业管理协议》履行缴纳物业管某某
用的义务，同时，建设单位在选聘物业管理企业时，也应当依
照该《物业管理协议》的约定与物业管理企业签订物业管理服
务合同，超出《物业管理协议》约定的权利、义务范围，损害
业主利益的其他约定，对业主不发生法律效力。综前所述，原
告提供证据1用以证明其依据合同约定向被告提供物业管理服
务，被告应当缴纳相应的物业管理服务费，具有证明力，但被
告应某某与建设单位签订的物业管理协议缴纳的物业管理服务
费某准为9.6元／平方米某某，而原告与建设单位签订的物业
管理服务合同收费某准为14.4元／平方米某某，该收费某准未
经与业主协商同意，对业主不具约束力，原告以该证据证明收
取物业管某某的收费某准，不具证明力。
二、原告提供的证据2，被告质证后无异议。对证据本院
予以确认。
三、被告提供的证据，原告对该组证据的真实性无异议，关联性有异议，认为该组证据所反映的情况属管理范围以外
的化粪池堵塞造成的，业主反映情况后，物管公司已进行了处
理，管道也疏通了。本院审查认为，原告入驻万某·广场公寓
对该小区住户提供物业管理服务，服务包涵了建筑共用部位的
维修、共用设施设备的维修、养护、运行和管理、公共绿地和
养护与管理等多项服务内容。在管理过程中，有无需修理、维
护的公共设施情况出现、有无对需维护的设施进行合理的处理
不能直接证明原告有无提供物业管理服务。故该组证据对原告
有无提供物业管理服务，不具有直接的证明力。
综上，本院认定以下事实：2003年6月，被告应某某与万
某房产公司签订《商品房买卖合同》，购买由万某房产公司乙
的坐落于建德市××街道××东路××号商铺。2004年8月，
被告应某某在收楼时，与建设单位万某房产公司签订了《物业
管理协议》及《业主临时公约》。《物业管理协议》约定：乙
方（业主应某某）每年应向甲方（建设单位万某房产公司）缴
纳物业管某某用9.6元／平方米，共计262.56元；签署协议时
，乙方须向甲方缴纳当年的物业管某某用；如收费某准有所调
整，以甲方书面通知为准；待业主委员会成立后，甲方同时向
业主委员会移交上述物业管某某用。协议签订后，被告应某某
缴纳了当年的物业管某某用。2008年10月6日，原告与万某房
产公司签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为该房地产
公司乙的万某·广场公寓提供物业管理服务，并向该小区的业
主按每户每平方米1.2元（营业房）的收费某准收取物业管理
服务费，服务期限为2008年10月6日至2009年12月31日。合同签订后，原告即入驻万某·广场公寓，开始对该公寓进行物业
管理服务。被告应某某系万某·广场公甲安某某398号商铺（2
7.35平方米）的业主，并已入住该房屋。现原告要求被告应某
某支付2008年10月6日起至2009年10月5日的物业管某某393.84
元。
本院认为，在万某·广场公寓业主大会选聘物业管理企
业之前，建设单位万某房产公司选聘原告竹××公司为物业管
理企业，于2008年10月6日签订的物业服务合同，未违反法律
法规的强制性规定，应认定合法有效。原告有责任根据法律规
定、物业服务合同约定及行业标准提供相应的物业服务，被告
则负有根据合同、法律的规定支付物业管某某的义务。在原告
与建设单位万某房产公司签订物业管理服务合同之前，被告应
某某与建设单位万某房产公司签订了《物业管理协议》，建设
单位在选聘物业管理企业时，应当依照该《物业管理协议》的
约定与物业管理企业签订物业管理服务合同，超出《物业管理
协议》约定的权利、义务范围，损害业主利益的其他约定，对
业主不发生法律效力，物业管理服务费的收费某准应按原《物
业管理协议》的收费某准计收。现原告要求被告支付所欠物业
管理服务费，该诉讼请求合理部分，本院予以支持。被告应某
某提出前期物业管理期限应为2003年至2004年间及其不是与原
告签订物管合同的合同当事人，诉讼主体不适格的抗辩意见，
与法不符，本院不予采纳。被告应某某提出原告未提供物业管
理服务，未能提供有效证据证明，如认为原告在提供物管服务
中存在瑕疵，可以业主身份要求物业管理企业改进，甚至依照法律程序追究物业管理企业的违约责任，但不能成为拒付物业
管某某的理由。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、第
二十二条、第二十三条、二十四条、第二十六条、第四十二条
第一款之规定，判决如下：
一、被告应某某在本判决生效之日起十日内向原告建德
市××物业管理有限公司交纳物业管理服务费人民币262.56元
。
二、驳回原告建德市××物业管理有限公司其他诉讼请
求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，
应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规
定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币50元（原告预交），减半收取计
人民币25元，由被告应某某负担人民币20元，由原告建德市×
×物业管理有限公司负担人民币5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院
，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币
50元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理
【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××02
4409008802968，开户行（工商银行湖滨分理处）】。对财产
案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请
求由本院另行书面通知预交。
审判员 韩雨清
二〇一〇年三月十一日
书记员 胡媛媛