呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终1592号
上诉人（原审被告）：内蒙古天建房地产开发有限公司。
法定代表人：旺晓光，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段君毅，慧聪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈哲，航天六院三八九厂职工，住呼和浩特市。
上诉人内蒙古天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）因与被上诉人陈哲房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天建公司的委托诉讼代理人高卫东，被上诉人陈哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天建公司上诉请求：撤销一审判决、依法改判。事实和理由：―审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决未对陈哲无正当理由拒绝接收房屋的客观事实进行认定，存在认定事实不清的错误。一审判决在本院审理查明部分仅对双方的《商品房买卖合同》签订情况及合同约定的房屋交付时间及逾期交房的违约责任等进行了确认，但是对交房方面的事实却没有进行确认。本案中，天建公司在案涉房屋具备交付条件之后就通知了陈哲前来办理交房手续。天建公司要求陈哲按照双方合同约定缴纳合同约定的契税、物业维修基金、取暖费用、物业服务费、产权代办费、工本费等，但是陈哲认为前述费用不合理拒绝缴纳，拒绝接收房屋。案涉房屋己经具备竣工验收合格，符合约定的交付条件。2016年7月初，大部分购房业主均办理了接收手续，但是陈哲等部分业主却一直拒绝缴纳费用接收房屋。显然，在此之后是陈哲存在过错而造成房屋未交付的现状，责任在陈哲，与天建公司无关，这一事实直接关系双方权利义务的确定，一审法院对此重要事实未予认定。但是，一审判决却此重大事实未予认定，将全部责任归结于天建公司，并判决违约金计算至所谓的”竣工验收合格并交付之日”。显然，一审判决存在认定事实不清的错误，应当予以纠正。二、一审判决认为取得《商品房竣工验收备案表》是商品房经竣工验收合格的依据是错误的，一审法院据此错误观点作出判决显然是错误的，应当依法撤销并改判。法律明确禁止将未经竣工验收合格的房屋交付业主使用，但是并未明确规定竣工验收备案是工程竣工验收合格的依据。在双方签订的《商品房买卖合同》第8条约定，应当将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。由前述约定内容可知，前述四个交付条件是层层递进的逻辑关系，逐项评价了验收所包括的范围，提高了交付标准。双方约定的交付标准是商品房经验收合格而非是其他几种方式，更谈不上是竣工验收备案。商品房经验收合格是指工程竣工后由开发商组织施工单位、设计单位、监理单位、勘査单位按照国家规范对竣工的商品房质量进行检验，检验合格的由开发商予以接受的行为。商品房经验收合格与验收备案是完全不同的两个概念，双方从未约定商品房经验收备案并取得竣工验备案表作为交付条件。在本案中，只要天建公司所交付的商品房经建设、施工、勘查、设计、监理五方验收合格即具备合同约定交付条件而无需取得竣工验收备案表。一审判决所认为的以取得竣工验收备案表作为验收合格的依据的观点显然是双方合同约定的后几种交付条件的内容。同时，依据《房屋建筑和巿政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条规定”建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内；依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建筑主管部门（以下简称本案机关）备案”。可见，竣工验收合格与竣工验收备案并不是同一回事，建设工程竣工验收备案是建设主管部门为加强房屋建筑质量监督管理的行政措施，系在建设单位组织工程竣工验收合格后，由备案机关进行事后监督、复査的制度，并不对工程是否验收合格产生决定作用；并非是一审判决所称的”《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的依据。”另外，一审判决以取得竣工验收备案表作为验收合格的依据为由认定本案所涉房屋不具备交付条件进而否定了天建公司的交付房屋的事实，并且以此理论作为依据，在判决计算违约金的时候，将违约金的计算至所谓的”竣工验收合格并交付之日”，即使天建公司存在逾期交付房屋的情形，那么按照双方合同约定计算违约金也应当计算至2016年7月初，而不应计算至所谓的”竣工验收合格并交付之日”。因此，一审判决认为只有取得了竣工验收备案表才具备交付条件是错误的，其据此结论作出判决也是错误的，应当依法予以纠正。综上，天建公司认为一审判决认定事实不清，适用法律存在错误，依法应当撤销并改判。
陈哲辩称，天建公司称2016年7月份交钥匙，陈哲不领取是因为必须按照天建公司的条件才能领钥匙，天建公司的条件陈哲不同意。小区没有完工，还在施工。合同约定万分之五的违约金，天建公司后来改了。陈哲一审诉是按照万分之五主张的。
陈哲向一审法院起诉请求：一、判令天建公司承担逾期交房的违约金125993元（逾期交房违约金从2015年6月1日起算暂计算到2016年9月1日，最终以房屋验收合格并交付之日为准）；二、判令天建公司限期七日内向陈哲交付房屋。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。双方于2015年5月6日签订《商品房买卖合同》，约定陈哲购买天建公司开发的位于呼和浩特市××区以北，北二环路以南北国风光天建城1号楼3单元2502号建筑面积为101.69平方米，每平方米5410.45元，总价为550189元的房屋。合同第八条约定：天建公司应当在2015年5月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，陈哲按照约定全部付清了购房款，天建公司未按约定日期交付房屋。
一审法院认为，陈哲与天建公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。陈哲按合同约定履行了交付购房款的义务，天建公司主张房屋已经验收合格，陈哲拒收，天建公司不承担违约责任，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。被告未取得《商品房竣工验收备案表》，建设行政主管部门在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后决定同意备案或者重新组织竣工验收，其颁发的《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的依据，涉案房屋目前不具备房屋交付的条件，天建公司的抗辩不能成立，陈哲要求天建公司交付房屋的诉讼请求，该院不予支持。天建公司未按合同约定日期将经验收合格的房屋交付陈哲，构成违约，应承担违约责任。关于陈哲与天建公司的合同中约定的违约金是否过高。对于调整违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定可知，我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。””当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。””当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。”鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷，对于出卖人延期交房，直接后果是导致买受人不能按期居住该房屋，则此期间的实际利益损失，以买受人需要租赁房屋居住，所发生的房屋租赁费为替代利益损害赔偿较为符合实际，亦符合日常经验法则的判断标准。综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素。以天建公司按日向陈哲支付已付购房款0.15‰计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、天建公司于本判决生效之日起十日内支付陈哲从2015年6月1日至2016年9月1日期间的违约金37880.5元（房款550189元×0.15‰×459天），并以550189元为基数从2016年9月2日计算至房屋验收合格并交付之日止；二、驳回陈哲的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实本院予以确认。
本院另查明，2016年12月1日，天建公司向陈哲交付涉案房屋。
本院认为，本案争议焦点是：一审判决天建公司支付相应违约金有无依据。对此争议，本院结合相关法律、行政法规的规定和双方当事人的诉辩意见，评析如下：
一、从合同约定的交付条件来看，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条分别列举了四种交付条件，除当事人选定的第一种”该商品房经验收合格”之外，还包括其他三种交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依照该规定，结合本案实际，双方在合同中约定的第一种交房条件，应理解为建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。天建公司出具相关内蒙古呼和浩特市北国风光天建城1#楼分部（子分部）工程质量验收记录的证明材料，可以认定天建公司所建设北国风光天建城1#楼商品房经过了建筑工程质量验收，符合双方当事人的合同约定的交付条件内容。
二、建设工程是否能够视为”验收合格”，确需同时具备约定和法定的交付条件。本院认为，通过上文认定，本案涉案工程已达到合同约定的”该商品房经验收合格”的交付条件，而对于是否达到法定交付条件，则应依照法律、行政法规的相关规定予以认定。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定：”国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”、”按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该规定明确了针对不同类型的建设工程所采取的不同消防验收管理模式，即第十三条第一款第（一）项规定的建设工程，需先向消防机构申请消防验收，未通过消防验收的，禁止投入使用；第一款第（二）项规定的其他建设工程可在验收后投入使用，同时报消防机构备案，并由消防机构依法抽查，抽查不合格的，应当停止使用。可见，并非所有的建设工程均需通过消防验收后才能投入使用。对于上述规定中必须经过消防验收方可投入使用的”大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”的范围，中华人民共和国公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》中第十四条第（四）项明确规定：”国家标准规定的一类高层住宅建筑”。而中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.1条，明确将十九层及十九层以上的住宅归为一类高层建筑，将十层至十八层的住宅归为二类高层建筑。本案中，天建公司涉案工程名称为北国风光天建城，其中陈哲所购涉案房屋位置在1号楼，建筑层数为地上30层，地下2层，属于一类高层住宅建筑，属于《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》规定的必须经过消防验收方可投入使用的”大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”。天建公司现有证据不能证明涉案楼盘已经过消防验收，因此不符合法定的交付使用条件，天建公司仍应承担完善消防验收手续的责任。因陈哲已认可于2016年12月1日接收涉案房屋，且该房屋己满足了合同约定的交付条件，陈哲依合同主张的逾期交房违约金应计算至2016年11月30日止。
综上所述，一审判决计算违约金的天数错误，本院依据新的事实予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4780号民事判决第二项，即”驳回原告陈哲的其他诉讼请求”；
二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4780号民事判决第一项为：上诉人内蒙古天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人陈哲违约金（以房款550189元为基数，按照每日0.15‰计算，从2015年6月1日开始至2016年11月30日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1410元，二审案件受理费2820元，共计4230元，由上诉人内蒙古天建房地产开发有限公司负担3173元，由被上诉人陈哲负担1157元。
本判决为终审判决。
审判长马国民
审判员韩韬
审判员鄂晓红
审判员孙昊
代理审判员刘伟
二〇一七年九月二十五日
书记员曹建飞