新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终1328号上诉人（原审原告、反诉被告）：乌鲁木齐某学校委托诉讼代理人：邱南红，新疆百域君鸿律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）郭某。委托诉讼代理人：崔福民，新疆赛天律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿斯亚·吐尔逊，新疆赛天律师事务所实习律师。上诉人乌鲁木齐某学校（以下简称某学校）因与上诉人郭某房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初3606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。某学校上诉请求：请求撤销原审判决一、三、四、五、七、八、九、十项，依法改判：1、双方当事人的合同自2015年2月8日解除；2、郭某承担装修费139529.23元；3、郭某退还房屋租金155660.27元；4、郭某退还采暖费6684.92元；5、某学校不支付郭某2015年5月27日至2015年9月2日期间的房屋租金143912元；6、某学校不支付郭某电费500元、垃圾清运费3265.36元、现场管理费2448.97元；7、某学校不支付郭某2015年5月27日至2015年9月2日期间的物业费10320.75元；8、某学校不承担恢复房屋住宅使用状态的民事责任和恢复费用由某学校和郭某按7:3比例承担的民事责任；9、一、二审案件受理费由郭某负担。事实和理由：因租赁房屋系住宅用途，某学校不能办理消防手续，某学校在2015年2月9日前已经采取公证方式邮寄解除合同通知，但郭某故意不签收邮件，拖延交接，一审法院认定2015年9月3日解除合同有误。因为一审法院对合同解除时间认定有误，所以对某学校要求退还租金、采暖费以及郭某主张的支付租金、物业费、采暖费数额认定亦错误。郭某对于不能实现合同目的负有主要责任，某学校认为139529.5元是装修残值，而非装修价值，鉴定意见出具时间是2015年6月，一审判决从2015年9月3日计算装修费损失以及判决某学校和郭某按7:3的比例承担恢复费用错误，租赁房屋已经由郭某对外出租收益，某学校无义务恢复房屋住宅使用状态。郭某辩称：我方的答辩意见与我方的上诉意见相同。郭某上诉请求：请求撤销原审判决三、七、十、十一项，依法改判：1、郭某不承担装修费22867.5元的民事责任；2某学校支付郭某2015年5月27日至2015年9月2日期间的房屋租金161181.8元；3某学校承担恢复房屋原状的全部费用；4、某学校给付郭某违约金500000元；5、一、二审案件受理费由某学校负担。事实和理由：某学校作为开办过多家培训机构和具有多年经营培训机构经验的学校，应当知道租赁房装修前必须经过消防主管部门审核，但某学校未履行该法定义务，最终导致租赁房屋不能作为培训场地，应由某学校自己负责。合同中途无法履行，某学校构成违约，且某学校未恢复房屋原状，给郭某造成经济损失，某学校应承担违约责任。某学校辩称：我方的答辩意见与我方的上诉意见相同。某学校一审法院起诉请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同已于2015年2月8日解除；2、郭某退还房屋租金155660.27元；3、郭某退还保证金20000元；4、郭某退还某学校未使用期间的采暖费6684.92元；5、郭某赔偿装修损失139529.23元。郭某一审法院反诉请求：1、继续履行合同；2、支付按照合同约定的2015年5月27日至2016年11月26日期间的租金936499.20元；3、支付2015年5月27日至2016年11月26日期间的物业费75103.28元及采暖费20272.07元；4、承担违约金500000元；5、将房屋不合法的装修恢复合法状态；6、支付郭某垫付的公摊电费500元、装修垃圾清运费3265.36元、装修管理费2449.02元。一审法院认定事实：（一）2013年4月22日，郭某（甲方）与某学校（乙方）签订一份房屋租赁合同，约定由乙方租赁甲方与其妻购买的位于本市克拉玛依东路13号佳雨中城9楼整层（共计十套：901-910号），建筑面积合计为816.34平方米的房屋。租赁期限为5年，自2013年5月27日至2018年5月26日止。装修期一个月，自同年4月27日至5月26日止。乙方查验了购房合同及入住手续，将租赁房屋用作办公、培训使用。第一年、第二年租金为536000元，第三年起每年租金在上年度租金基础上递增12%。租金每年支付一次，合同签订之日，乙方向甲方一次性交纳租金536000元，以后每期租金必须在每年4月28日前采用银行转账、支票或现金方式向甲方一次性交纳，先交租金后用房。租赁期间发生的管理费、采暖费、水费、电费、电话费、光缆电视收视费均由乙方承担。为确保合同顺利履行，合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金20000元，合同履行完毕，甲方结算一切费用后退还给乙方。乙方按照合同约定支付第一期租金及保证金后，甲方于合同签订之日交付房屋，并签订物品清单。2013年4月26日前所发生的费用由甲方承担，此后发生的物业、采暖、水、电、电话费、光缆电视收视费（装修期内租金除外）由乙方承担。装修押金、垃圾清运费由乙方承担。合同终止时，乙方应将租赁物完好无损返还给甲方，除自然损耗外，如有损坏，由乙方赔偿。租赁期满或合同终止后，与租赁物一体的装修、改造部分免费归甲方所有。若甲方原因违约，则向乙方支付违约金700000元；若乙方原因违约，则向甲方支付违约金500000元，并不退租金余款。（二）合同签订后，某学校于当日给郭某支付20000元保证金和536000元租金，郭某将整层十套毛坯房屋交付某学校。嗣后，某学校对房屋进行了装修，并开始用于教学培训使用。2014年4月25日，某学校向郭某支付了第二年，即2014年5月27日至2015年5月26日期间的租金536000元。同年11月20日，某学校支付房屋2014一2015年度采暖费17959.48元。2015年2月9日，某学校以郭某明知其房屋系住宅，不能用于办学，致使无法继续履行合同为由通过邮件寄送方式向郭某送达解除合同通知书及钥匙、水卡、电卡，并经公证。（三）2015年2月23日，某学校诉至一审法院，该案案号为（2015）沙民三初字第441号（以下简称第441号）。第441号案件在审理中，某学校申请对涉案房屋装修价值进行鉴定。2015年6月18日，经新疆建正工程项目管理咨询有限公司鉴定，涉案房屋装修造价为139529.23元。查明，2013年11月8日，郭某支付租赁房屋500元电费；2011年10月11日向物业部门先行交付装修现场管理费2448.97元，垃圾清运费3265.44元。审理中，经一审法院主持，某学校于2015年9月3日正式将租赁房屋钥匙、水卡、电卡等交付郭某，郭某收回房屋。2015年10月22日一审法院作出（2015）沙民三初字第441号民事判决书。双方当事人均不服判决，提出上诉。2016年3月4日，乌鲁木齐市中级法院认定，某学校在原审中提出的诉讼请求是要求确认与郭某签订的房屋租赁合同无效，郭某反诉要求确认合同有效，并在继续履行合同的前提下要求某学校赔偿其相应损失，而原审法院依职权确认双方房屋租赁合同解除，违反法律规定，故撤销原判，发回重审。（四）本案重审时，另查明，2011年9月11日，乌鲁木齐市公安消防支队出具《关于新疆佳雨房地产开发有限公司佳雨中城商业住宅楼建设工程消防验收合格的意见书》，该《意见书》同时提出，工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。但某学校装修改变房屋使用用途后，不能也实际未取得消防验收合格手续。一审法院认为：一、租赁房屋是否应当解除。《最高人民法院》第八条第（三）项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案涉案经装修、改造的房屋未取得公安消防部门的消防验收，违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，双方签订的房屋租赁合同应当依法解除。我国《合同法》第九十七条对当事人可以解除合同规定了5种情形。某学校于2015年2月9日以通知的形式解除合同，不符合《合同法》第九十七条解除合同的法定情形。因此，房屋租赁合同的解除时间应该是双方2015年9月3日实际交付房屋之日。因此，郭某要求继续履行合同的反诉请求，不予支持。二、关于过错及违约责任。某学校做为经营多年、多家的教学培训机构，对培训场所办理消防手续有特别要求，应有充分了解。2004年3月4日《最高人民法院》曾规定，“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者”。按照该解释的理解，某学校在未向相关部门申请变更用途建设手续的情况下，改变房屋用途，导致合同解除负有主要责任。但郭某在明知其将性质为住宅的整层房屋出租用作办公培训场所，致使合同解除也负有一定责任。按照公平原则，结合责任大小，双方应按照7:3的比例划分责任为宜。本案合同解除，并非双方的违约行为导致，因此郭某要求某学校支付违约金的诉讼请求，不予支持。三、关于租金、物业费的计算。某学校在履行第二年房屋租赁合同时，于2014年4月25日预付至2015年5月27日的房屋租金。某学校虽然于2015年2月9日后搬离房屋，但房屋租赁合同并未依法解除。房屋租金及物业费应计算至2015年9月2日某学校、郭某实际交付房屋之前一日。因此，某学校要求郭某退还租金及采暖费的诉讼请求，不予支持。郭某要求某学校支付合同履行期间租金及物业费的合理部分，予以支持。四、关于装修残值及房屋是否应该恢复某学校状问题。本案中，双方约定了某学校的装修期，也即郭某对装修、扩建行为是允许的。由于双方某学校因导致合同解除，对某学校未履行期间（2015年9月3日至2018年5月26日间）的装修残值，应按双方过错比例各自承担相应责任。某学校装修、扩建改变房屋使用用途后，未按公安机关消防机构的要求申请建设工程消防设计审核、验收或备案，致使租赁房屋处于违反规定的状态，其负有恢复某学校状的责任和义务。因此，某学校应当恢复住宅使用某学校状。郭某在同意改变用途装修、扩建的情况下，对某学校恢复某学校状所产生的的费用，亦应按其过错比例承担相应责任。五、关于其他争议。由于某学校、郭某已实际解除合同，则郭某继续占有保证金，无法律依据，应予退还某学校。对于郭某按照物业部门的要求，在办理房屋入住时先行支付的装修现场管理费及垃圾清运费，是用于后续房屋装修。因此，某学校作为首次装修方，郭某要求某学校承担上述费用及合同约定电费的诉讼请求，予以支持。判决：一、乌鲁木齐某学校与郭某签订的房屋租赁合同自2015年9月3日解除；二、郭某退还乌鲁木齐某学校保证金20000元；三、郭某承担乌鲁木齐某学校装修费22867.50元[（139529.23元÷5年÷365天×997天）×30%，自2015年9月3日至2018年5月26日]；四、驳回乌鲁木齐某学校要求郭某退还租金的诉讼请求；五、驳回乌鲁木齐某学校要求郭某退还采暖费的诉讼请求；六、驳回郭某要求继续履行合同的诉讼请求；七、乌鲁木齐某学校支付郭某2015年5月27日至2015年9月2日期间房屋租金143912元（536000元÷365天×98天）；八、乌鲁木齐某学校支付郭某电费500元、垃圾清运费3265.36元、现场管理费2448.97元；九、乌鲁木齐某学校支付2015年5月27日至2015年9月2日期间的物业费10320.75元（816.34平方米×4元÷31天×98天）；十、乌鲁木齐某学校将租赁房屋恢复某学校状，所产生的费用由乌鲁木齐某学校和郭某按照7:3的比例承担；十一、驳回郭某要求某学校支付2015年5月27日至2016年11月26日期间采暖费的诉讼请求；十二、驳回郭某要求乌鲁木齐某学校支付违约金500000元的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为：一、房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人须承担保持房屋符合约定用途、维修房屋、使房屋得到正常使用等义务，承租人须承担依约定方法或房屋性质使用房屋、支付租金等义务。合同解除是终止双方当事人的债权债务关系，解除合同时，双方当事人都应当知道合同解除的事实，且应当及时结算和清理合同解除后的债权债务。合同解除有双方当事人协议解除，一方当事人依据合同约定通知解除和符合法定解除条件解除合同的三种情形。本案中，双方当事人在签订合同后并没有协商解除合同的意思表示，合同约定当事人享有解除权的情形尚未出现，故某学校2015年2月9日前采取公证方式邮寄解除合同通知，不能当然形成解除合同的法律效果。如上所述，在当事人解除合同时，不但应当知道合同解除的事实，而且对合同解除后的债权债务也应当清结，在2015年2月9日前后，本案双方当事人并未产生上述的法律效果。故一审法院结合本案具体情况，确定某学校实际交付房屋时即2015年9月3日为合同解除时间，并无不妥之处。二、郭某作为出租人，在向某学校出租房屋时，应当诚实信用地履行房屋用途的告知义务，明确的、有记载的向承租人告知房屋用途，确保将来签订的房屋租赁合同无瑕疵履行。某学校在签订房屋租赁合同时，亦应当审慎的、全面了解涉案房屋的性质和用途，以保障合同无瑕疵履行。但是，双方当事人在签订合同前后，均没有谨慎的履行该项义务。某学校作为营利性法人，相对于一般自然人，应当负有更高的注意义务，在签订合同前，应当详细了解，并且咨询、预测装修后能否获得相关主管部门尤其是消防主管部门的行政许可，而不是未获得许可前先进行装修和营业，并且某学校在签订合同且使用后两年才向郭某提出房屋不符合用途，要求解除合同的主张。但此时提出，已经影响到郭某基于合同履行五年的信赖利益，某学校应对合同解除负主要责任。郭某明知房屋是住宅用途，但仍将房屋出租于营利性法人，亦应当负有一定的责任。因此，一审法院针对双方当事人在签订合同、履行合同过程中存在的瑕疵问题，对于合同解除前的租金支付、物业费、采暖费数额认定原则，装修价值费用双方承担比例的处理，以及恢复房屋原状的处理方式，关于违约金的的处理，并无不妥之处，对于双方当事人关于上述一审法院认定的上诉意见，本院不予采信。三、根据合同约定内容，租赁期限自2013年5月27日至2018年5月26日止，第一年、第二年租金为536000元，第三年起每年租金在上年度租金基础上递增12%。故2015年5月27日后的租金应在536000元递增12%，即536000元＋（536000元×12%=64320元）=600320元。原审法院未按合同约定递增租金数额，本院予以纠正。某学校支付郭某2015年5月27日至2015年9月2日期间房屋租金应变更为161181.8元（600320元÷365天×98天）。综上所述，上诉人郭某的部分上诉请求成立，应予支持；上诉人某学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初3606号民事判决第一、二、三、四、五、六、八、九、十、十一、十二项，即：“一、乌鲁木齐某学校与郭某签订的房屋租赁合同自2015年9月3日解除；二、郭某退还乌鲁木齐某学校保证金20000元；三、郭某承担乌鲁木齐某学校装修费22867.50元[（139529.23元÷5年÷365天×997天）×30%，自2015年9月3日至2018年5月26日]；四、驳回乌鲁木齐某学校要求郭某退还租金的诉讼请求；五、驳回乌鲁木齐某学校要求郭某退还采暖费的诉讼请求；六、驳回郭某要求继续履行合同的诉讼请求；八、乌鲁木齐某学校支付郭某电费500元、垃圾清运费3265.36元、现场管理费2448.97元；九、乌鲁木齐某学校支付2015年5月27日至2015年9月2日期间的物业费10320.75元（816.34平方米×4元÷31天×98天）；十、乌鲁木齐某学校将租赁房屋恢复某学校状，所产生的费用由乌鲁木齐某学校和郭某按照7:3的比例承担；十一、驳回郭某要求某学校支付2015年5月27日至2016年11月26日期间采暖费的诉讼请求；十二、驳回郭某要求乌鲁木齐某学校支付违约金500000元的诉讼请求。”二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初3606号民事判决第七项，即：“七、乌鲁木齐某学校支付郭某2015年5月27日至2015年9月2日期间房屋租金143912元（536000元÷365天×98天）”，为：乌鲁木齐某学校支付郭某2015年5月27日至2015年9月2日期间房屋租金161181.8元（600320元÷365天×98天=161181.8元）。以上某学校应付款项以及应履行的行为，限于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定承担履行费用以及加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6172.17元（某学校已预交），鉴定费1378.19元，合计7550.36元，由某学校负担6544.65元，郭某负担1005.71元。一审反诉费18642.8元（郭某已预交），由某学校负担1944.44元，郭某负担16698.36元。二审案件受理费19977.75元（某学校已预交9337.06元，郭某已预交10640.69元），由某学校、郭某各自负担已预交的受理费。本判决为终审判决。审判长 李 健审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一七年五月二十五日书记员 赵 可