四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川3401民初2678号
原告：巫涵，女，1971年7月1日出生，汉族，四川省西昌市人，居民。
委托诉讼代理人：陈荣，系四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：林玉梅，女，1962年10月11日出生，汉族，福建省福州市人，居民。
委托诉讼代理人：许顺家，系四川豪大律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告巫涵与被告林玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法由审判员牛丹适用简易程序于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告巫涵的委托诉讼代理人陈荣、被告林玉梅的委托诉讼代理人许顺家到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告解除《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付保证金10000.00元，违约金104544.00元，装修、设施设备、经营损失350000.00元，共计464544.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月8日，被告将从案外人陆明刚处租赁的位于西昌市城南片区城南大道侧正义南路14号楼房中的二、三楼转租给原告用于经营“梧桐香榭”养生馆，原、被告之间签订了《房屋租赁合同》，该合同对租赁期限、租金、违约责任等事项进行了约定。原告取得租赁房屋后投入大量资金进行了装修，并购买了大量的设施设备，在原告的努力下，养生馆的生意蒸蒸日上。2016年2、3月份，被告偷偷腾空房间跑掉了，原告从房东陆明刚处了解到被告于2015年8月份向房东出具了解除其与房东之间的租赁合同的申请，故被告私自解除其与房东之间的租赁合同，致使原告与被告之间的租赁合同无法继续履行，2016年8月6日房东将原告使用的租赁房屋收回。被告的违约行为造成了原告严重的损失，原告要求的各项损失均系有法律依据的。
被告林玉梅辩称：被告不同意解除与原告之间的租赁合同。按照法律相关规定，在房屋所有权人已经知道并同意房屋转租给原告的情况下，承租人与次承租人的租赁合同要受到出租人的约束。在被告将部分租赁房屋转租给原告时，房东是知晓并同意的，因此原告与被告之间的租赁合同是有效的。被告在搬走后仅解除了一、四楼的租赁，并没有解除二、三楼的租赁，二、三楼继续由原告使用，由房东直接将二、三楼租给原告，且增加了房租，造成房东收回房屋的原因系原告不支付房租造成的。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方所提交证据的真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的《客户档案》，被告对其真实性有异议，本院认为该证据与本案没有关联性，不能证明原告的营业损失及装修投入，本院对其真实性及证明力不予确认；被告提交的《协议》，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该证据系复印件，且无签订时间，本院对其真实性不予确认，同时该协议签订双方为被告林玉梅与房东陆明刚，约束的系林玉梅及房东陆明刚，对原告不产生法律约束力，本院对其证明力不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月，被告林玉梅与案外人陆明刚签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、陆明刚将其拥有的位于西昌市城南片区城南大道南侧正义南路14号整幢楼房（共四层）出租给林玉梅使用，林玉梅租赁该房屋用于经营“天福茗茶”产品；2、租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止；3、2012年8月1日至2013年7月31日的月租金为22500.00元，2013年8月1日至2014年7月31日的月租金为23850.00元，2014年8月1日至2015年7月31日的月租金为25281.00元，2015年8月1日至2016年7月31日的月租金为26797.86元，2016年8月1日至2017年7月31日的月租金为28405.73元；4、本合同生效后的7日内，林玉梅一次性付清2012年8月1日至2013年7月31日的租金
270000.00元，从2013年8月1日起，林玉梅应在每个租赁年度开始前60日内将当期的租金汇入陆明刚指定的账户。合同签订后，房东陆明刚将案涉房屋共计四层全部交付给被告林玉梅使用。2014年4月8日，被告林玉梅与原告巫涵签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、林玉梅将其租用的位于西昌市城南片区城南大道南侧正义南路14号楼中的二、三楼出租给巫涵使用；2、巫涵租赁该房屋主要用于经营“梧桐香榭”养生馆，未经林玉梅的书面同意，巫涵不得擅自改变该房屋用途，林玉梅不得干涉巫涵的正常经营；3、租赁期限自2014年4月8日至2017年7月7日止；4、租赁期满，巫涵须按时退出租赁房屋，巫涵如需续租，需于租赁期满前三个月向林玉梅提出申请，林玉梅若继续出租的，同等条件下巫涵享有优先租赁权；5、2014年4月8日至2015年4月7日的年租金为86400.00元，2015年4月8日至2016年4月7日的年租金为95040.00元，2016年4月8日至2017年4月7日的年租金为104544.00元，2017年4月8日至2017年7月7日的租金为28749.60元；6、合同生效后7日内，巫涵一次性付清2014年4月8日至2015年4月7日的租金86400.00元，从2015年4月8日起，巫涵应在每个租金年度开始前30日内将当年度的租金汇入林玉梅指定的账户；7、合同生效后的7日内巫涵需向林玉梅支付10000.00元的保证金；8、巫涵需按照林玉梅书面认可的图纸和规格对租赁场所进行装修，巫涵装修投入的不可移动设备由巫涵处理，其他不可移动装饰物归林玉梅所有；9、违约责任：若林玉梅违反本合同约定，单方面解除合同提前收回房屋或其他违反本合同约定导致巫涵无法继续正常经营的，巫涵有权单方面要求解除合同，林玉梅需向巫涵交付当年一年的租金作为违约金；若出现巫涵延迟支付房租，或未经林玉梅同意擅自将房屋出租给他人，或租赁期内提前终止合同等情形，林玉梅有权单方面解除合同并收回该房屋，巫涵须向林玉梅支付一年的房租作为违约金；10、合同期内，若双方协商同意终止合同，须以书面双方签字确认生效。合同签订后，被告林玉梅将位于西昌市城南片区城南大道南侧正义南路14号中的二、三楼交给原告巫涵使用，原告巫涵按约向林玉梅支付10000.00元的保证金，并支付租金至2016年4月7日。2015年12月8日，被告林玉梅向房东陆明刚出具了内容为“我林玉梅于2012年8月1日与您签订位于西昌市城南片区城南大道南侧正义南路14号整栋楼房的《房租租赁合同》，作为销售天福茗茶品牌产品。现因整个市场经济不景气，我方经营严重亏损，无法继续经营。故特致此函与您商量我方于2016年7月31日提前终止合同，如在此之前您方有合适的租赁方，我方将全力做以配合，提前撤出。”的《信函》。2016年4月系原告巫涵向被告林玉梅缴纳2016年4月7日至2017年4月8日的房租时间，因知晓被告林玉梅欲与房东解除租赁合同，故未向被告林玉梅支付该年度的房租。2016年4月25日，被告林玉梅向房东陆明刚出具了内容为“本人林玉梅租赁你处商铺（西昌市城南片区城南大道南侧正义南路14号整栋楼房）作为销售天福茗茶品牌产品，原于2015年12月8日以信函方式与您沟通计划于2016年7月解除租赁合同，但因市场经济不景气，我方销售整体下滑严重，虽然我方也在积极寻找突破的方法，但从近两年整体经营状况来看，此店长期处于亏损状态，我方决定于2016年4月30号提前终止合同，不再继续经营。望您谅解！因是我方提前解除租赁合同，故押金10000.00元和之前缴纳至2016年7月31日剩余三个月的租金80393.58元，合计金额90393.58元作为违约金。”的信函。在出具信函后，被告林玉梅搬离租赁房屋，解除了其与房东陆明刚签订的《房屋租赁合同》。被告林玉梅搬离后，因被告林玉梅缴纳房租至2016年7月31日，原告巫涵继续使用其从林玉梅处租赁的二、三楼至2016年7月份。2016年8月初，房东陆明刚收回房屋。
本院认为：原告巫涵与被告林玉梅签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法相关法律法规的规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告林玉梅将其从房东陆明刚处租赁的位于西昌市城南片区城南大道南侧正义南路14号楼房（共四层）中的二、三楼转租给原告巫涵，在该转租合同的租赁期未届满前被告林玉梅在未与原告巫涵协商解除转租合同的情况下，于2016年4月解除了其与房东陆明刚签订的《房租租赁合同》，被告林玉梅在庭审中称被告系在房东陆明刚同意的情况下转租给原告的，被告仅系将自己租赁的一、四楼退给了房东，原告可以继续向房东租赁二、三楼，本院认为根据合同相对性原则，原告与被告之间签订的租赁合同约束的系原告与被告，被告与房东陆明刚签订的租赁合同约束的系被告与房东陆明刚，被告未提交证据证明其与原告以及房东陆明刚达成了书面的一致意见，解除原告与被告之间租赁合同而由房东直接出租三、四楼给原告，原、被告之间仍要受到二人签订的《房屋租赁合同》的约束，故被告的该主张不能成立。被告林玉梅于2016年4月解除了其与房东陆明刚之间的租赁合同，被告林玉梅不再享有房屋的使用权，而被告林玉梅与原告巫涵之间的租赁合同租赁期限并未届满，致使原告巫涵与被告林玉梅之间的转租合同无法继续履行，故原告要求解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。解除合同后，被告应当将原告缴纳的10000.00元保证金退还原告，故原告要求被告支付10000.00元保证金的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》关于违约责任第1条第（3）项“甲方其他违反本合同约定导致一方无法继续正常经营行为”的约定，被告林玉梅在未与原告签订书面的解除租赁合同的情况下，解除了其与房东陆明刚的租赁合同，致使原告巫涵与被告林玉梅之间的转租合同无法继续履行，被告林玉梅应当按照约定支付原告巫涵当年年度的租金作为违约金，2016年4月8日至2017年4月7日的年租金为
104544.00元，故原告要求被告支付违约金104544.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付装修、设施设备投入、经营损失共计350000.00元的诉讼请求，因原告未提交证据证明其计算的依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
一、解除原告巫涵和与被告林玉梅于2014年4月8日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告林玉梅于本判决生效之日起10日退还原告巫涵缴纳的保证金10000.00元，并同时向原告巫涵支付违约金104544.00元。
三、驳回原告巫涵的其他诉讼请求。
案件受理费8268.00元，减半收取计4134.00元，由原告巫涵负担2800.00元，由被告林玉梅负担1334.00元（此款原告已垫付，被告在履行以上义务时径直给付原告）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 牛 丹
二〇一六年四月二十五日
书记员 孙衣呷
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。
当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。