广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终10713号
上诉人（原审被告）：广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地：广州市天河区珠江新城临江大道39号D座2楼。
法定代表人：林锋生，该公司董事长。
委托代理人：安志健、黎莉，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司（原名称：深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司），营业场所：广州市越秀区中山一路金羊花园金羊一街15号三楼。
负责人：盛齐美，该公司经理。
委托代理人：杜官新、柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：广州市天河区碧海湾业主委员会，住所地：广州市天河区珠江新城临江大道31-39碧海湾。
负责人：卢海丽，该业委会主任。
委托代理人：范桦，该业委会职员。
上诉人广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（以下简称中粤鑫灏公司）因与被上诉人深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司（以下简称盛孚公司）、广州市天河区碧海湾业主委员会（以下简称碧海湾业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1118号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
中粤鑫灏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判驳回盛孚公司全部诉讼请求；3.盛孚公司、碧海湾业委会承担一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一审法院认定事实不清，适用法律错误，审判不公。一、一审法院认定我司与盛孚公司之间形成物业服务合同关系，应受涉案《碧海湾物业服务合同》的约束是完全错误的。（一）根据《广东省物业管理条例》第七条规定以及我司举证，碧海湾已经自然分割或者习惯形成了商业、住宅两个相对独立的物业管理区域，分开管理已成历史常态，商业物业已经成为单独的物业管理区域由所有权人即我司自主经营管理。⒈我司在1997年依法取得碧海湾小区土地使用权和开发投资权益，建设初期，就按商业和住宅物业分开独立运营及物业管理的要求，委托设计规划开发和报建申请许可，并获行政许可。⒉涉案小区的商业和住宅物业使用管理、交通组织安排、产权分辖办证上均相互独立。在物理上，具有独立的出入口、进出通道、供水供电，以及电梯、排污管道、消防系统具备商住独立运行、分控功能等配套设施设备。⒊我司于2002年依法聘请了中海物业管理广州分公司作为碧海湾小区物管总体顾问负责理清商、住区域及配套设施、场地的划分、接管。该公司作为住宅区域前期物业管理服务承包企业，对住宅物业区域提供服务管理直至2005年9月，后移交给广州市金管家物业公司并由其司聘请上海保利物业酒店管理有限公司广州分公司组成联合体共同服务管理涉案住宅区域。上述物管企业均以规范、专业、公正的准则界定了涉案小区住宅物业区域及与现状一致的物业管理区域范围和相关设施、场地，且与现状的商业区域各自物管相安无事。至2009年8月碧海湾业委会筹委会成立及其聘用的嘉邦物管公司取代金管家物管公司进行交接时，明确将原状的住宅物业管理区域及其供水供电的水泵房、电房和消防控制室等相关配套设施和场地移交给了该公司管理。几年后又由碧海湾业委会转包给广州晟港善美物业服务公司服务管理若干年。上述五家物管，以及商、住绝大多数业主对商、住区域划分、执行均无异议。两个管理区域一直独立运行至本案纷争近15年，直至碧海湾业委会先后另行选聘的两家物管企业，在无法容忍披着业委会旗号的范某等两、三个实际操纵人威逼该物业管理公司以非法占有开发商物业为目的闹访、不断制造事端纠纷先后退场，而移交盛孚公司接手控制住宅物业区域后，才引发对商、住物管区域和本案纷争。（二）碧海湾业委会仅是住宅物业管理区域的业委会，并非商业物业管理区域的业委会。⒈碧海湾业委会以舞弊的手段产生且仅取得住宅物业管理区域业主的业委会备案。⒉从碧海湾业委会公示的第一、二届业委会选举结果显示，其计算选举结果的总建筑面积仅为住宅物管区域的总建筑面积，不包括商业物业的建筑面积，故参与选举碧海湾业委会的仅是住宅物业管理区域的少数业主，绝大多数业主是被范某等两三人操纵被投票假冒选举。碧海湾业委会的筹备工作小组从未通知商业物业业主参加，商业物业业主也没有参与过业委会的投票选举工作。（三）根据合同相对性原则，住宅物业管理区域业委会签订的物业服务合同对于商业物业管理区域业主及其商业物业经营管理的企业法人不发生任何法律效力。（四）本案争议的物业基本上是尚未办理不动产权证登记的发展商新建物业，而我司已办证的住宅物业与本案不存在利害关系。我司还有大量商业物业未出售，是商业物业业主及其物业管理经营的合法企业法人。一审法院混淆了商业与住宅物业管理区域的范畴，错误笼统地认定我司为涉案小区业主，未考虑我司对商业物业实施管理的企业合法权益。二、涉案小区是商住楼，已经历史形成了商业和住宅两个独立运行的物业管理区域，应从产权登记和业主房屋买卖合同的层面，严格区分两物业管理区域共有的设施设备及其所使用房屋进行物业管理，即按相关设施设备及用房的建筑面积计入了哪一方的公摊面积来认定属于哪方业主共有，如这些设备设施及用房面积是由商业和住宅物业共同分摊的，就不能单纯以是否计入公摊面积来区分，而应以这些设施设备具体服务的物业区域来区分及明确设备用房归属哪方物管支配。另，本案涉及的商住公用消防控制室（中心）及水泵等已经本案各方当事人和辖区街道办、公安派出所共同形成书面纪要对历史事实进一步明确，目前已移交我司管控。但消防设施已被恶意破坏，至今未依约修复。三、涉案首层北侧保安亭及负一层值班室历来为商业物业管理范围，属于我司没有申办权属的新建合法房产，应当维持历史事实原状归我司及其联合体成员国防勤务专业保障队伍所有和物业管理。一审认定上述保安亭及值班室属于碧海湾小区业主共有，并认定我司行使商业物管行为是侵占并判令我司退出是错误的。⒈根据一审质证的广州市住房和建设委员会做出的穗建房管函[2016]2256号、3084号《复函》，及广州市国土资源和规划委员会作出的穗国房协查[2015]677号《复函》，涉案首层北侧保安亭及负一层值班室历来为商业物业管理范围，没有计入住宅物业业主的公摊面积范围。⒉从使用功能上看，首层北侧保安亭及负一层值班室是我司为自主经营管理地下停车场、车辆进出地下车库而设置的必要的车辆进出秩序维护和收费管理亭，是专属于负一、负二层地下停车场及一至三层商业裙楼经营必要的配套设施。涉案小区北方东西两侧各有两个出入口（两个汽车出入口，两个行人出入口），并非一审法院认定的小区北侧只有两个出入口，住宅物业业主和车辆均可分流自由出入涉案小区住宅区和车库，从未发生过任何纠纷。四、一审法院认定小区南侧空地属于碧海湾小区业主共有并强行剥夺我司合法支配、管理权利错误。1.根据穗建房管函[2016]2256号《复函》，涉案小区南侧空地未计入住宅权证的公摊面积也不属于公共绿地，是商业物业经营及其平战结合的活动场地。且我司作为土地权属者还可依据集约型用地政策，尚拥有申请有关许可的权利的不确定因素，而盛孚公司没有任何的权益可支配；2.广州市规划局在其于2011年10月27日作出的穗规信[2011]309号《关于碧海湾小区信访问题的函》第三条、2012年5月29日作出的穗规信[2012]109号《关于碧海湾小区信访问题的函》第四条均确认碧海湾小区在规划上没有要求配建游泳池、绿化带等强制性的公共配套设施。3.我司作为开发商已经按照土地出让合同和有关要求缴纳了相关土地综合开发费、市政配套费，因公共绿地由政府集中建设，我司没有建设公共绿地等配套设施的义务，故涉案小区内并没有配建公共绿地等公共配套设施。⒋根据穗国房协查[2015]677号《复函》的附件共有建筑面积参加分摊说明第9项，首层汽车通道、风井（包含南侧空地）由我司所有的负一、二层分摊，并非计入4-28层住宅物业分摊。故首层的空地是商业区域及其店铺门前“三包”和平战结合用地，并非小区公共绿地，不属于住宅物业业主共有部分，我司无需移交给住宅区域物管；5.从涉案用地基本建设立项要求军民融合兼容国防需求和实际使用功能看，讼争南侧和东西各一块空地是商业裙楼、商铺使用人、消费者进出场所、通道及配套设施和军民融合的战备用地，在商业物业区域范围并非住宅区公共绿地，理应维持历史事实现状归国防勤务队伍和商业区域物管支配、管理，不应交由盛孚公司控制。五、根据穗国房协查[2015]677号《复函》，涉案高压配电房、变压器房、排风机房、弱电井房、电信机房、电机房、工具房、备用机房、控制室、水处理机房、滤毒室、集气室等作为地下（注：属商业区域）设备用房，又根据穗建房管函[2016]2256号、3084号《复函》，上述设施设备等计入公摊面积，由商业及住宅物业共同公摊，应根据这些设施设备具体服务的物业区域进行区分是商业物业还是住宅物业的设备用房。⒈高压配电房、变压器房是商业区域物业即一至三层商业裙楼的专用电力设施用房，与住宅区域分别独立供电和收费，事实上该高压配电房、变压器房由天河区供电局控制、使用及维护，其产生电费和商业物业用电产生的电费，均由我司支付，即应由商业物管对接供电部门，所以不存在我司“停止侵占”退出交盛孚公司、碧海湾业委会的合法性；⒉排风机房是专属于负一、二层地下车库专用设备用房，是依环保要求所建，仅用于停车场排放废气，应属于商业物业管理的设施；⒊弱电井房位于负一二层地下车库，是为其用电开关机电线归集而建，是专属该车库的配套设施设备用房，独立于住宅物业使用，应属于商业物业管理；⒋电信机房、电机房是负一二层地下车库专属设备用房，已分别交由中国电信公司、供电局管控及使用；⒌工具房、备用机房与控制室分别是负一二层地下车库、商业区域物业（一至三层商业裙楼）的专属设备用房，均为我司建设单位的合法财产；⒍滤毒室、集气室是贯彻国防要求所建设施，房产权属我司，则日常管理应由所在商业物管负责；⒎水处理机房未计入公摊面积，应归我司所有，而涉及住宅物业业主生活所须的水泵房早已移交盛孚公司管理。综上，现行商业物业的权属人和全权合法代表仍为我司，归我司管理并无不当。一审法院笼统地将涉案专属商业物业的上述设备用房认定为碧海湾小区业主共有并交由盛孚公司控制，剥夺我司经营管理的历史权利是完全错误的。六、一审认定盛孚公司提起本案诉讼主体适格是错误的。⒈盛孚公司虽然与业委会存在合同关系，取得物业管理权限，但不是涉案物业的所有人，无权基于所有权归属提出请求。一审将合同关系作为侵权关系审理和判决，程序违法。⒉涉案小区历来区分商业和住宅小区管理，碧海湾业委会仅是住宅物业的自治组织，其选派的盛孚公司也仅是对居住小区有权进行服务管理。两被上诉人均无权管理我司的商业部分。⒊碧海湾业委会是住宅物业管理区域业主大会的业委会，其与盛孚公司所签署的物业服务合同对住宅物业管理区域以外的其他物业区域的业主是没有法律效力的，故盛孚物业没有合同或法律依据起诉商业物业管理区域的业主。七、盛孚公司是基于其与碧海湾业委会之间的物业管理合同关系，认为我司作为业主，妨害其进行物业管理，而提起诉讼。但是一审判决以大篇幅对争议的物业所有权归属进行审查论证，将物业服务合同纠纷作为物权确认纠纷进行审理，超出了物业服务合同纠纷的审查范围及当事人请求范围，程序违法。而且，涉案物业的归属应当经过行政职权部门进行确权，一审判决认定涉案物业归属业委会，直接损害了我司作为涉案物业的投资开发商的正当、合法的权益，以及我司对涉案物业的物权权益和开展生产经营活动，损害了涉案项目的国防利益和自主创业的革命军烈属的合法权益。综上，原审法院存在事实认定不清或错误，适用法律错误，程序严重违法，判决没有事实和法律依据，其判词用语明显矮化、贬低我司合法尊严，有意偏袒、纵容被上诉人非法占有国防勤务专业保障物业，损害国防利益、国家利益以及自主创业的军烈属合法权益和我司合法权益，依法应予纠正。
被上诉人盛孚公司答辩称：我司不同意中粤鑫灏公司的全部上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。理由如下：一、碧海湾小区并不存在商、住两个物业管理区域，我司和碧海湾业委会也不承认中粤鑫灏公司关于所谓商业物业管理区域应由其自主管理的事实。二、碧海湾业委会系经碧海湾小区全体业主依法选举产生，且已经政府合法备案，是合法有效的组织。中粤鑫灏公司认为碧海湾业委会系以舞弊手段产生、仅能代表住宅物业管理区域的业主没有事实和法律依据。三、我司与碧海湾业委会签订的物业服务合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。中粤鑫灏公司作为小区的业主之一，理应接受物业服务合同的约束。四、根据我司在一审提供的证据、政府相关部门的复函，及我国物权法第七十三条之规定，涉案绿地、公用设施和物业服务用房，均属于业主共有。中粤鑫灏公司作为碧海湾小区的业主之一，管控业主共有部位的行为明显属于实施妨害物业服务与管理的行为。1.涉案保安亭（即门卫）、值班室位于碧海湾小区建筑区划内，且属于物业服务用房，故应归碧海湾小区业主共有；2.涉案南侧绿地（东西各1块）位于碧海湾小区建筑区划内，且不属城镇公共绿地或明示属于个人，故应由碧海湾小区业主共有；3.涉案高压配电房、变压器房、排风机房、弱电井房、电机房、工具房、备用机房、控制室、滤毒室、集气室、以及A、B、C、D栋31层排风机房，已被计入公摊面积且属于公用设施，应由全体业主共有；4.负一层的电信机房属于公共设施，其虽未被计入公摊面积，但属于可移交的配套设施，且目前通讯设施已为日常生活不可或缺的配套设施，应认定归全体业主共有；5.负一层水处理机房属于公共设施，系因实测单元功能与规划验收不符才未计入公摊面积，结合水处理设施属于日常生活必须的配套设施的常识，应认定属全体业主共有。五、依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，我司基于与中粤鑫灏公司之间的物业服务合同法律关系提起本案诉讼，符合我国民事诉讼法第一百一十九条的规定，故我司提起本案诉讼主体适格。一审法院的审理也没有超出我司诉讼请求的范围。
被上诉人碧海湾业委会答辩称：我方不同意中粤鑫灏公司的上诉请求及理由，一审判决合理合法。⒈碧海湾小区至今没有任何商业物业确权，实际上并不存在商、住物业的区分。中粤鑫灏公司长期霸占公共面积，一审法院也已向规划和房管部门调查查明因中粤鑫灏公司侵占了涉案小区电信房，导致该小区成为珠江新城唯一没有通光纤的小区，电信局多次与我方沟通也无力改变现状。即使小区业主多次上访、房管局对开发商进行调查且已发文要求中粤鑫灏公司撤出这些区域，但均未果，以致成讼。⒉我方自2009年成立至今已经换届一次，中粤鑫灏公司均有参与。房管局也认可我方是合法的，中粤鑫灏公司对我方合法性提出的异议是不成立的。
盛孚公司于2015年6月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.中粤鑫灏公司立即停止侵占碧海湾小区北侧地面保安亭之物业共用部位（即小区首层的两个居住入口的门卫亭）的行为；2.中粤鑫灏公司立即停止侵占碧海湾小区首层南侧空地（包括空地划出的44个车位）之物业共用部位的行为；3.中粤鑫灏公司立即停止侵占碧海湾小区负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房4个、负二层弱电井房4个、负一层电信机房1个、负一层电机房1个、负一层值班室2个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负一层水处理机房1个、负一层自行车库1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个；A、B、C、D栋31楼排风机房物业共用部位的行为；4.排除中粤鑫灏公司对盛孚公司使用、管理上述物业共用部位的妨碍（妨碍行为包括：一、中粤鑫灏公司派人员在上述共用部位不定期进行威胁和破坏，所采取的方式包括找相关人员在上述共用部位对盛孚公司的管理人员进行威胁、禁止盛孚公司管理人员进入上述共用部位的相关房屋与区域、撕毁盛孚公司在上述共用部位张贴的各类管理通知或告知业主书面文件、致电给盛孚公司管理处人员进行威胁；二、中粤鑫灏公司派人在上述共用部位进行管理而妨碍盛孚公司在上述共用部位的物业管理行为）；5.本案全部诉讼费用由中粤鑫灏公司承担。
一审法院经审理查明：盛孚公司是经营范围包括物业管理的企业非法人。
中粤鑫灏公司（原名广州中粤企业工贸总公司；2001年4月15日改制为“广州中粤企业工贸有限公司”；2001年12月31日变更名称为“广州中粤鑫灏房地产开发有限公司”；2005年6月2日变更为现名“广州市中粤鑫灏投资控股有限公司”）是位于广州市天河区珠江新城寺右村I区编号为I7-5、I7-6地块上碧海湾商品房小区的开发商，其已取得相应的《商品房预售许可证》，获准对外销售；并于2006年6月2日办理了碧海湾（自编A、B、C、D幢）商品房的初始登记（又称“大确权”），相应的《广州市房地产权属证明书》记载：位于天河区××大道××号（单号）（除39号1-3层外）的房地产所有权人为广州中粤企业工贸总公司；附记中城市规划房屋用途为地下室二层为汽车库及设备用房，地下一层为汽车库、自行车库及设备用房，第四至二十八层为住宅（其中01、02单元第27、28层为复式单元）。
2013年3月16日，盛孚公司（乙方，下同）与碧海湾业委会（甲方，下同）签订了《临时物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对碧海湾花园实行物业一体化管理；（第一条）物业坐落于广州市天河区珠江新城碧海湾，占地面积13387.41平方米，建筑面积120165.38平方米（其中住宅约88954.8967平方米，商业平方米）；（第二条）物业管理事项包括:1、房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的日常维修、养护和管理；2、房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、排水系统）的日常维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场）的日常维修、养护、管理；4、本物业规划红线内配套服务设施的日常维修、养护和管理；5、本物业规划红线内附属物业管理范围内的公共环境（包括公共场地、房屋建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、小区内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安保工作（但不含人身、财产保险保管责任）；8、组织开展社区文化娱乐、体育活动；9、物业及物业管理档案、资料的保管和收集工作；10、法律、法规等规定由乙方负责服务的其他事项；（第九条）本代管合同期限为六个月，自2013年3月16日至2013年9月15日止；本合同期满，新的物业服务合同未产生之前，继续履行本合同；（第十三条）停车场管理费收入，待甲方收回后另行商议并签订补充协议；等内容。
2014年4月1日，盛孚公司（乙方，下同）与碧海湾业委会（甲方，下同）签订了《碧海湾物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对碧海湾小区实行物业一体化管理；（第一条乙方实施物业管理权的区域范围）乙方实施物业管理的具体位置是广州市天河区珠江新城临江大道33-39号之碧海湾小区，物业管理范围为：1、负二至负一之停车场，2、第一层至第三层之裙楼物业，3、第四层至第二十九层之住宅（建筑面积88954.8967平方米），4、除上述区域之外的碧海湾小区其他空间（包括并不限于空地、架空层、管理用房、水电及公共设施用房、绿化域、楼房天面等）；（第九条合同期限）本合同期限为二年，自2014年4月1日至2016年3月31日止；本合同期满，新的物业服务合同未产生之前，继续履行本合同；等内容。该合同关于物业管理事项的约定（即第二条）与《临时物业服务合同》中的约定一致。
2016年6月17日，盛孚公司（乙方，下同）与碧海湾业委会（甲方，下同）签订了《碧海湾物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对碧海湾小区实行物业一体化管理；合同期限为5+2年，自2016年4月1日起至2023年3月31日止；等内容。该合同主要内容与2014年4月1日的《碧海湾物业服务合同》基本相同。
加盖有广州市城市规划局业务专用章及穗规验证〔2005〕197号《建设工程规划验收合格证》附图印章的碧海湾小区首层平面图显示：碧海湾小区北侧被绿篱围闭而成的围墙上有两个出入口，且每个出入口的内侧即绿篱南侧均标示有一个呈长方形状的门卫；地下一层平面图显示：碧海湾小区的地下一层内靠近西侧位置和中部位置各有一个值班室。
本案一审审理过程中，为查明盛孚公司第一项至第三项诉讼请求中所指称的公共部分的规划用途、是否属于专有面积、是否被计算入公摊面积等问题，一审法院先后向广州市国土资源与房屋规划委员会、广州市住房和城乡建设委员会发函查询。此后，广州市国土资源与房屋规划委员会于2016年2月22日向一审法院作出穗国房协查〔2015〕677号复函，称：一、经查，碧海湾项目由中粤鑫灏公司申请整栋测绘，具体分摊部位及情况详见原广州市房地产测绘所于2005年11月出具的《共有建筑面积参加分摊说明》(测字号:11010827301)。2006年5月，中粤鑫灏公司以2005登记85760号案办理了该项目部分楼层的初始登记，地址为天河区临江大道路31-39号(单号)(除39号1-3层外)。二、经核查穗规验证〔2005〕103号、197号文，法院来函第1个问题（即盛孚公司诉讼请求中是属于碧海湾小区的业主共有面积范围（即公共区域）还是属于业主专有面积范围？）所指的部位除弱电井房外其他部位的规划用途与来函附件1（即小区北侧地面保安亭是指小区首层的两个居住入口的门卫亭、小区首层南侧的空地应为绿化用地、负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房4个、负二层弱电井房4个、负一层电信机房1个、负一层电机房1个、负一层值班室2个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负一层水处理机房1个、负一层自行车库1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个）所表述的规划用途一致。来函附件2中标示的“弱电井房”在报建案附图及竣工图中仅标示为“D”，规划管理上属于设备用房，具体用途建议法院咨询原设计单位广东省建筑设计研究院。在规划管理层面，高压配电房、变压器房、排风机房、弱电井房、电信机房、电机房、工具房、备用机房、控制室、水处理机房、滤毒室、集气室等为地下设备用房；自行车库为地下非机动车库;值班室、保安亭属于物业服务用房；经核查穗规批字〔1999〕第47号，小区南侧空地原规划应为小区公共绿地。广州市国土资源与房屋规划委员会再于2016年9月5日向一审法院作出穗国土规划协查〔2016〕409号复函，称：一、在规划管理层面，排风机房等地下设备用房为服务整幢建筑、保证建筑正常使用的公共设施。二、在规划管理层面，自行车库为小区的配套公共设施。关于权属问题，碧海湾负一层自行车库以05登记85760号案以广州中粤企业工贸总公司的名义办理了初始登记，门牌为天河区临江大道39号，该部分属于专有面积。另，暂无负一层自行车库的预告登记（预售合同备案）、登记在碧海湾业委会名下或协助司法过户至碧海湾业委会名下的记录。三、该小区南侧空地原规划为小区公共绿地，规划用途无改变。该部分绿地不属于城镇公共绿地。四、据来函所指盛孚公司《明确诉讼请求说明书》无法判断“A、B、C、D栋31楼排风机房”具体位置。规划审批的复函及附图内容一致，故所询项目用房具体功能应以规划审批附图为准……
广州市住房和城乡建设委员会于2016年7月1日向一审法院作出穗建房管函〔2016〕2256号复函，称：2005年11月，中粤鑫灏公司委托广州市房地产测绘院(以下简称市测绘院)办理临江大道31-39号(单号)的测绘业务，市测绘院出具的测字11010827301号成果已用于产权登记，备存在2005登记85760号档案中。现依据《协助调查通知书》要求，对照法院提供的《明确诉讼请求说明书》及附图所示部位，负一层除电信机房、自行车库和什物房(即水处理机房)外，其余部位计入公摊面积；负二层除B2103车位(即战时送风机房)外，其余部位计入公摊面积；“小区北侧地面保安亭”和“小区首层南侧的空地”不计入公摊面积。该委员会再于2016年8月31日向一审法院作出穗建房管函〔2016〕3084号复函，称：一、关于碧海湾小区A、B、C、D栋31楼排风机房公摊面积的问题，依据《建设工程规划验收合格证》（穗规验证〔2005〕103号）附图所示，碧海湾小区A、B、C、D栋31楼排风机房部位对应在《广州市房地产查丈原图（层图）》（测字：11010827301）标示为通风机房，该部位已作公摊面积处理。二、关于负一层、负二层某些部位公摊面积的问题，（一）依据《房产测量规范》的规定，负一层自行车库和负二层B2103车位按单元出图，不计入公摊面积；（二）负一层电信机房按可移交的配套设施单元出图，不计入公摊面积；（三）依据《建设工程规划验收合格证》（穗规验证〔2005〕103号）附图所示，负一层什物房部位为“水处理机房”，实测该部位单元功能与规划验收不符，因此按独立单元出图，不计入分摊面积。三、关于核查部位及数量的问题，穗建房管函〔2016〕2256号复函是依据《明确诉讼请求说明书》和附图标注部位及数量两者之和进行核查回复。四、关于小区规划范围内不属于规划报建建筑物的土地（无上盖建筑物）公摊面积的问题，经查核，在《房产测量规范》明确了对共有共用面积的处理和分摊公式，但目前广州市的不动产登记未有对房屋用地分摊作明确计算的需求。五、关于零散建筑物（如门卫或保安亭）公摊面积的问题，依据《房产测量规范》及《房屋面积测算规范》的规定，该小区门卫或保安亭等零散建筑物不纳入公摊面积范围内。
一审法院于2016年9月22日组织盛孚公司、中粤鑫灏公司及碧海湾业委会共同到碧海湾小区进行现场勘查，所见情况如下：1、碧海湾小区北侧有两个小区出入口，其内侧地面各有一个水泥砖墙构筑的保安亭即门卫，上述小区入口均为敞开式的入口、未设置大门，在上述小区入口至对应的地下停车库出入口边缘的路面上以雪糕筒设置了一条分隔线边，将小区出入口分隔为宽窄不等的两边，其中通往地下停车库的一边较宽，在上述分隔线作用下，从碧海湾小区北侧两个小区出入口进入的车辆只能进出地下停车库；上述保安亭距离对应地下停车库出入口有数米远，地下停车库出入口设置有升降栏杆。2、碧海湾小区南侧商业区域有一小条通道可供行人进出小区，但无法行车。当日，中粤鑫灏公司称负二层C、D栋的两个弱电井房现由盛孚公司控制，但盛孚公司和碧海湾业委会均对此不予确认。
一审另查，在已经发生法律效力的（2013）穗天法民四初字第1182号民事判决、（2014）穗中法民五终字2341号民事判决中查明以下事实：1、中粤鑫灏公司称2009年8月18日之前碧海湾小区的所有物业管理都是由金管家控制和负责，2009年8月18日各方签署《交接意见书》后，金管家公司便离场，中粤鑫灏公司自行将地下停车场、商业裙楼、南区绿化带接管、控制，并实际提供物业服务。2、盛孚公司及中粤鑫灏公司共同确认碧海湾业委会于2009年10月19日进行了正式备案；碧海湾小区三个出入口的保安、地下停车场及其上盖的绿化南区、商业裙楼、小区发电机维护均是由中粤鑫灏公司控制和提供物业服务；广州嘉邦酒店物业服务有限公司曾经要求中粤鑫灏公司将其控制的相关区域交付广州嘉邦酒店物业服务有限公司管理，但中粤鑫灏公司没有交付。
盛孚公司还发表以下意见：盛孚公司基于物业服务合同法律关系提起本案诉讼，其认为中粤鑫灏公司在上述物业服务合同法律关系中的身份及法律地位是碧海湾小区中部分房屋的产权人、是接受物业服务的主体；其在本案中向中粤鑫灏公司主张权利依据是《最高人民法院关于审理物业服务合同案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《临时物业服务合同》和《碧海湾物业服务合同》第二条、《房屋登记办法》第三十一条、《物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十八条。
中粤鑫灏公司还发表以下意见：1、否认中粤鑫灏公司存在盛孚公司在第四项诉讼请求中所述的第一种妨碍行为即威胁、破坏行为；2、对于盛孚公司第四项诉讼请求中所述的第二种妨碍行为，中粤鑫灏公司确认其确实在盛孚公司第一至三项诉请所指部位进行控制、管理，但其是作为权属人对上述部位进行管理，上述部位都属于商业物业区域或负一、二层停车场的相应配套设施，或属于有关安全保密工程，这些商业物业尚未销售，其作为商业物业的权属人，自行对这些区域和设施进行管理，不存在盛孚公司所述的一个物业管理区域有两个物业公司的情况。3、碧海湾小区内仍有部分住宅房屋尚未出售。
一审法院认为：盛孚公司与碧海湾业委会签订的《碧海湾物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。中粤鑫灏公司主张上述合同无效，但现有证据并无显示已有生效的法律文书确认上述合同效力为无效，一审法院对此不予采信。中粤鑫灏公司作为碧海湾小区的开发商，鉴于碧海湾小区内仍有部分住宅房屋尚未出售，故中粤鑫灏公司属于碧海湾小区的业主，与盛孚公司之间形成物业服务合同关系，应当接受上述《碧海湾物业服务合同》的约束。
一审案件的争议焦点为盛孚公司第一至三项诉讼请求所指的部位是否属于碧海湾小区业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”关于盛孚公司的第一项诉讼请求所指的保安亭和第三项诉讼请求所指的负一层值班室2个，首先，从加盖有广州市城市规划局业务专用章及穗规验证〔2005〕197号《建设工程规划验收合格证》附图印章的碧海湾小区首层平面图和地下一层平面图来看，碧海湾小区首层北侧被绿篱围闭而成的围墙上有两个出入口，且每个出入口的内侧即绿篱南侧均标示有一个呈长方形状的门卫；碧海湾小区的地下一层内靠近西侧位置和中部位置各有一个值班室。其次，从穗国房协查〔2015〕677号复函的内容来看，保安亭即上述门卫、值班室属于物业服务用房。再次，从一审法院现场勘查的情况来看，上述门卫是对碧海湾小区出入口进行管理的重要设施。因此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，上述门卫和值班室位于碧海湾小区建筑区划内，且属于物业服务用房，故应属于碧海湾小区业主共有。
关于盛孚公司第二项诉讼请求所指的小区南侧空地，首先，从穗国房协查〔2015〕677号复函和穗国土规划协查〔2016〕409号复函的内容来看，上述小区南侧空地原规划应为小区公共绿地，且不属于城镇公共绿地。其次，从加盖有广州市城市规划局业务专用章及穗规验证〔2005〕197号《建设工程规划验收合格证》附图印章的碧海湾小区首层平面图来看，上述小区南侧空地（东西对称，各一块）属于绿化，由甲方另行委托设计。因此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，上述小区南侧绿化位于碧海湾小区建筑区划内，且不属于城镇公共绿地，现有证据亦未显示上述小区南侧绿化是明示属于个人的，故应属于碧海湾小区业主共有。
关于盛孚公司第三项诉讼请求中所指的部位，第一，从穗国房协查〔2015〕677号复函和穗国土规划协查〔2016〕409号复函的内容来看，高压配电房、变压器房、排风机房、弱电井房、电信机房、电机房、工具房、备用机房、控制室、水处理机房、滤毒室、集气室等为地下设备用房，且从规划管理层面，上述地下设备用房为服务整幢建筑、保证建筑正常使用的公共设施。第二，建设部《商品房销售面积计算即公用建筑面积分摊规则》第五条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为购房者所购买的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积之和。该规则第六条规定，套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。由此可见，分摊的公用建筑面积即公摊面积的建设成本已经分摊入购房者的房价款之中，自动记录到房屋所依附的土地之内，服务于公共土地，成为小区整体环境的组成部分，构成共有物业之一部分，因此，应属于全体业主共有。第三，根据穗建房管函〔2016〕2256号复函和穗建房管函〔2016〕3084号复函的内容，在盛孚公司第三项诉讼请求中所指的涉及负一层和负二层的部位中，负一层除电信机房、自行车库和什物房（即水处理机房）外，其余部位计入公摊面积；负二层除B2103车位（即战时送风机房）外，其余部位计入公摊面积。第四，穗国土规划协查〔2016〕409号复函显示负一层自行车库以中粤鑫灏公司名义办理了初始登记、该部分属于专有面积。综上，碧海湾小区负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”）4个、负二层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”）4个、负一层电机房1个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个已经被计入公摊面积，且属于公用设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，应属于碧海湾小区业主共有；负一层自行车库并未被计入公摊面积，且属于专有面积，故不应属于碧海湾小区业主共有；负一层电信机房属于公共设施，其虽未被计入公摊面积，且属于可移交的配套设施，但结合在目前阶段通讯设施已经成为日常生活不可或缺的配套设施的常识，应认定负一层电信机房属于碧海湾小区业主共有；负一层水处理机房属于公共设施，其系因实测单元功能与规划验收不符才未计入公摊面积，结合水处理设施属于日常生活必须的配套设施的常识，应认定水处理机房属于碧海湾小区业主共有部位。
盛孚公司作为碧海湾小区的物业服务企业，根据两份《碧海湾物业服务合同》第一条、第二条的约定，有权对房屋建筑本体公用部分及公用设备设施等实施日常维护、养护及管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”盛孚公司作为提起诉讼一方当事人，有权选择己方提起诉讼所基于的法律关系，现盛孚公司明确表示其基于与中粤鑫灏公司之间的物业服务合同法律关系、认为中粤鑫灏公司存在违反上述约定和规定的行为而对中粤鑫灏公司提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，盛孚公司提起本案诉讼主体适格；中粤鑫灏公司关于本案纠纷属于建筑物区分所有权纠纷故盛孚公司作为物业服务企业提起本案诉讼主体不适格的抗辩意见，缺乏理据，一审法院依法不予采纳。一审案件中，盛孚公司、中粤鑫灏公司及碧海湾业委会均表示中粤鑫灏公司控制和管理着盛孚公司第一至三项诉请中所称的公共部位，一审法院对此予以采信。至于中粤鑫灏公司于一审法院组织现场勘查当日辩称盛孚公司现控制了其中负一层C、D幢的两个弱电房的陈述，遭到盛孚公司及碧海湾业委会否认，亦未提供证据予以证实，一审法院对中粤鑫灏公司该项辩称依法不予采信。如前所述，根据两份《碧海湾物业服务合同》第一条、第二条的约定，应由作为碧海湾小区物业服务企业的盛孚公司对小区内房屋建筑本体公用部分及公用设备设施等实施日常维护、养护及管理，而中粤鑫灏公司作为碧海湾小区的业主，其上述控制和管理业主共有部位的行为明显属于实施妨害物业服务与管理的行为，因此，根据上述法律规定，一审法院对盛孚公司要求中粤鑫灏公司立即停止侵占碧海湾小区首层北侧两个出入口内侧地面保安亭（即门卫）、首层南侧绿地（东西各1块）、负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”）4个、负二层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”）4个、负一层电信机房1个、负一层电机房1个、负一层值班室2个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负一层水处理机房1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个以及A、B、C、D栋31楼排风机房的行为并排除中粤鑫灏公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍的诉请，一审法院依法予以支持。而盛孚公司要求中粤鑫灏公司停止侵占负一层自行车库的行为及排除相应妨碍的诉请，如前所述，负一层自行车库不属于碧海湾小区业主共有，因此，盛孚公司该部分诉请缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。至于盛孚公司要求中粤鑫灏公司排除不定期进行威胁和破坏的妨碍行为的诉请，中粤鑫灏公司明确否认其存在该类行为，而盛孚公司亦未提供相应证据，因此，一审法院对盛孚公司该项请求依法不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2016年11月15日作出如下判决：一、中粤鑫灏公司于本判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区首层北侧两个出入口内侧地面保安亭（即门卫）的行为并排除中粤鑫灏公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍；二、中粤鑫灏公司于本判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区首层南侧绿地（东西各1块）的行为并排除中粤鑫灏公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍；三、中粤鑫灏公司于本判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”）4个、负二层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”）4个、负一层电信机房1个、负一层电机房1个、负一层值班室2个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负一层水处理机房1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个以及A、B、C、D栋31楼排风机房的行为并排除中粤鑫灏公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍；四、驳回盛孚公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3500元，由盛孚公司负担100元，中粤鑫灏公司负担3400元。
本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关的证据予以佐证，本院予以确认。
二审中，盛孚公司、碧海湾业委会均没有提交证据。中粤鑫灏公司为证明其上诉主张向本院提交了如下证据：⒈四份文件签收回执（签收时间分别为2009年8月4日、2009年8月6日下午6时、2013年2月8日、2013年3月18日），中粤鑫灏公司称上述签收回执中所涉及文件在一审中均已经质证，但一审判决没有提及，故中粤鑫灏公司在二审中提交上述四份签收回执拟证明其已将有关文件提交给了广州市天河区人民政府猎德街道办事处及碧海湾业委会筹备组，涉案小区在碧海湾业委会成立和前期物管移交前均是分为商业和住宅两个物业管理区域的。⒉落款时间为2013年1月25日、签名为“崔卫东”的《道歉和承诺信》的复印件，中粤鑫灏公司称崔卫东是涉案小区的业主及第一届业委会的成员。中粤鑫灏公司还提交了2012年8月22日的南方都市报AII13版复印件供法庭参考，其中刊登有题为《CBD富人小区维权路——从个人上访到成立业委会、从招聘物管到投票自治，碧海湾业主被开发商逼上梁山》的文章。
经本院主持质证，碧海湾业委会表示：确认证据1签收回执所涉文件在一审中已经质证，其中签收日期为2009年8月6日下午6时的文件签收回执是一审中已经提交的，予以确认，但不确认其余三份回执中街道办的签名人签名真实性，且街道办不是主管部门，没有备案权利，主管部门是房管局；证据2中的崔卫东并不是碧海湾业委会成员，只是普通业主，该证据正好证明业主无法正常使用小区停车位，被迫写道歉信、承诺信才能正常停车，不愿意配合的业主无法停车。盛孚公司表示其质证意见与碧海湾业委会的意见一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对中粤鑫灏公司的上诉，具体分析如下：
首先，涉案《碧海湾物业服务合同》是盛孚公司与碧海湾业委会在平等自愿的基础上，经协商签订，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。中粤鑫灏公司作为涉案小区的开发商，鉴于其仍有物业未出售，故一审认定该公司属于涉案小区业主，并无不当。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故中粤鑫灏公司应受涉案《碧海湾物业服务合同》的约束。至于中粤鑫灏公司对碧海湾业委会的成立有异议，与本案物业服务合同纠纷分属不同法律关系，中粤鑫灏公司可另循合法途径解决，中粤鑫灏公司以此为由上诉主张涉案《碧海湾物业服务合同》无效的理据不足，本院不予采纳。
其次，关于盛孚公司是否为本案适格原告问题。由于盛孚公司在一审中明确表示其是基于与中粤鑫灏公司之间的物业服务合同法律关系，认为中粤鑫灏公司存在违约行为而对中粤鑫灏公司提起本案诉讼，一审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，认定盛孚公司提起本案诉讼主体适格，合法有据。虽然中粤鑫灏公司上诉主张涉案小区分为商业和住宅两个物业管理区域，分开管理，其有权自行管理商业物业区域，并为此在二审中提交了一些证据，但从证据的形成时间看，这些证据均形成于一审诉讼前，并不属于二审新证据；从证据的内容来看，亦不足以证明中粤鑫灏公司的相关上诉主张，本院均不采纳；而根据涉案《碧海湾物业服务合同》中约定的物业管理范围来看，并没有将中粤鑫灏公司提出的所谓商业物业区域排除在外，故中粤鑫灏公司对此的上诉不成立，本院不予支持。一审法院判令中粤鑫灏公司对一审判决第一、二、三项所涉碧海湾小区首层北侧保安亭、首层南侧绿地、负一层和负二层的相关设备用房等部位停止侵占、排除妨碍，符合涉案《碧海湾物业服务合同》的约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定。在中粤鑫灏公司不能举证证明其对上述小区部位享有排他的专有权属，及合法的管理权限，亦不能举证推翻一审上述认定的情况下，中粤鑫灏公司要求撤销一审判决第一至三项，改判驳回盛孚公司对此的诉讼请求的上诉主张缺乏充分理据，本院不予支持。
综上，审查中粤鑫灏公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审查明事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3400元，由广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一七年八月二一日
书记员 梁少欣