济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初42号原告：常宝，男，1991年1月7日出生，汉族，户籍所在地河北省张家口市蔚县，现住济南市。委托诉讼代理人：陈兴田，山东鲁泉律师事务所律师。被告：王德强，男，1982年1月12日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住天津市。被告：赵承珍，女，1982年1月8日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。二被告共同委托诉讼代理人：刘涛，山东灵岩律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：马千里，山东灵岩律师事务所实习律师。原告常宝与被告王德强、被告赵承珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告王德强在答辩期内对管辖权提出异议。本院于2017年3月28日作出（2017）鲁0104民初42号民事裁定：驳回王德强对管辖权提出的异议。因案情复杂，本院于2017年9月1日作出（2017）鲁0104民初42号之一民事裁定：本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭进行了审理。原告常宝及委托诉讼代理人陈兴田，被告王德强及委托诉讼代理人刘涛，被告赵承珍之委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常宝向本院提出诉讼请求：1.依法解除常宝、王德强、赵承珍于2016年9月22日签订的房屋买卖合同；2.王德强、赵承珍支付违约金23.1万元；3.王德强、赵承珍赔偿经济损失10万元；4.王德强、赵承珍返还定金1万元；5.诉讼费用由王德强、赵承珍承担。事实与理由：2016年9月22日，常宝、王德强、赵承珍签订房屋买卖合同，常宝出资77万元购买王德强、赵承珍所有的坐落于济南市7号楼1-3103室。合同约定定金2万元，常宝于2016年9月22日支付定金1万元，在收到合同原件及王德强、赵承珍的身份证、户口本、结婚证复印件当日再支付1万元。但王德强、赵承珍在收到定金后表示不再出售此房屋，行为构成违约。王德强、赵承珍辩称，一、房屋产权人王德强不同意出售该房屋，赵承珍属于无权处分，赵承珍事先没有授权事后未得到追认，并且该房屋至今未取得房产证，该房屋买卖合同属于无效合同。二、常宝没有尽到追认义务，应当承担合同无效的法律后果，且常宝没有按照合同约定交付全部定金，严重违反合同。王德强、赵承珍严重担心常宝的履约能力，也是合同违约的主要原因。三、合同约定违约金过高，在常宝支付定金签订合同的第二天，赵承珍就告知中介机构不再出卖房屋，该违约金显示公平，常宝实际损失达不到要求的数额，应当予以降低。本院经审理认定事实如下：王德强与赵承珍于2005年7月18日登记结婚，2013年3月1日登记离婚。王德强购买济南市7号楼1—3103室房屋一处，并于2013年5月5日办理商品房备案登记。《房屋权属状况信息》载明：所有权人王德强，共有情况无，权属取得方式商品房备案。2016年9月22日，赵承珍以王德强之名与常宝经山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）中介签订《房屋买卖合同》，出卖人（甲方）王德强，买受人（乙方）常宝，居间人（丙方）中住公司。合同约定：一、房产状况：甲方自愿出售坐落于7号楼1单元3103室的房产给乙方。二、成交价格：双方同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为77万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元。三、付款方式：乙方在贷款审批过户通过当日将首付款14万元存入甲方指定账户；剩余房款61万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。……十二、违约责任。……2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。合同还约定了税费负担、房屋交付时间等事项。赵承珍在“甲方（签字）”处签署“王德强”，在“委托代理人”处签署“赵承珍”，常宝在“乙方（签字）”处签署姓名，中住公司在“丙方（盖章）”处加盖印章。同日，常宝支付定金1万元。赵承珍在《定金收条》中“收款人”处签署“王德强、赵承珍”。该收条载明：今收到常宝定金2万元，7-1-3103,；备注：2016年9月22日支付1万元，收到合同原件及甲方身份证、户口本、结婚证复印件当日再支付1万元。几日后，赵承珍通知中住公司不再出售涉案房屋。在审理过程中，常宝提交中住公司工作人员刘露签名的证人证言一份，载明：常宝经我公司介绍，于2016年9月22日与赵承珍签《房屋买卖合同》，约定7号楼1单元3103的房产以77万元出售给常宝。赵承珍与王德强系夫妻关系，王德强同意出售该房，由赵承珍代签合同。合同签订后，赵承珍表示不再出售此房屋。常宝并申请刘露出庭作证。刘露陈述：签订合同时，我本人不在现场，也不认识双方当事人，我是听店长转述的。据业务员陈述是2016年9月22日在一个大学食堂签订的房屋买卖合同，当时王德强是同意出售房屋的，房屋买卖合同中“王德强”签名不是王德强本人所签，是赵承珍代签的，当时没有书面的授权委托书，签订合同时，赵承珍给王德强打电话，王德强同意出售房屋并同意成交价77万元。在签订合同后赵承珍表示不再出售房屋，具体时间不清楚。我所出具的证人证言是根据店长的陈述打印的。常宝对于证人刘露的陈述没有异议，王德强、赵承珍提出异议，认为：证人刘露对合同签订的过程并不清楚，其只是转述别人的观点。在审理过程中，常宝提供佣金确认单复印件一份，载明佣金+评估+贷款共计25350元。常宝欲以此证实其已经支付中介服务费，用以证明其损失情况。王德强、赵承珍不予认可，认为该证据材料真实性无法确认，且佣金金额包括了三项，并且不能证明已经实际履行。本院认为，坐落本市7号楼1-3103室房屋虽商品房备案登记下王德强名下，但尚不能确认该房产的所有人为王德强。王德强与赵承珍于2013年3月1日登记离婚，于2013年5月5日办理涉案房屋的商品房备案登记，该房屋不能认定为王德强与赵承珍的夫妻共同财产。赵承珍与常宝所签订的《房屋买卖合同》虽系双方真实意思表示，但常宝与赵承珍没有证据证实赵承珍签订房屋买卖合同的行为系基于王德强的委托，赵承珍应属于无权处分，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的额，人民法院应予以支持。故赵承珍与常宝所签订的《房屋买卖合同》系有效合同，双方均应按照约定履行义务。常宝按照约定支付了定金1万元，赵承珍收取了定金后表明其不卖房的意思表示，且根据查明的情况，赵承珍未取得所有权或处分权导致标的物的所有权不能转移，常宝现要求解除合同合法有据，予以支持，王德强、赵承珍关于合同无效的辩称理由不成立；关于合同解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据本案的情况，本院认为，赵承珍与常宝于2016年9月22日签订的合同于2017年1月11日解除。常宝主张赵承珍返还定金1万元，承担违约金23.1万元，王德强、赵承珍提出异议，赵承珍并认为违约金过高，要求调整。经审查，常宝与赵承珍及中住公司就涉案房屋签订的买卖合同系有效合同，赵承珍收到定金后又通知常宝不再出卖房屋，赵承珍的行为构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方当事人向对方当事人给付定金作为债权的担保。债务人履行债务的后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。结合本案情况，常宝主张赵承珍返还定金1万元并选择违约金条款，要求违约金23.1万元符合法律规定和合同约定，予以支持。赵承珍认为违约金过高，要求予以调整，常宝不同意。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案情况，根据本市房屋市场交易情况，赵承珍的违约行为给常宝造成损失，赵承珍未提供证据证实合同约定的“违约方承担合同总房价30%的违约金”过分高于常宝的损失，赵承珍的该辩称理由不能支持。常宝主张赵承珍赔偿损失10万元，并认为合同约定的违约金不足以弥补常宝的损失。赵承珍提出异议。经审查，常宝对其主张的该损失未提供任何证据予以证实，该主张依据不足，不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、常宝与赵承珍于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》于2017年1月11日解除；二、赵承珍于本判决生效之日起十日内返还常宝定金1万元；三、赵承珍于本判决生效之日起十日内给付常宝违约金23.1万元。四、驳回常宝对王德强的诉讼请求。五、驳回常宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14800元，常宝负担1000元，赵承珍负担13800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李子萍人民陪审员  汪秀英人民陪审员  周继成二〇一八年二月九日书 记 员  查传芳