广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8857号
上诉人（原审被告）：杨后宝.
委托诉讼代理人：萧光贤，广东通法正承律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山市高明宏竣印染有限公司，住所:广东省佛山市高明区。
法定代表人：杨后宝，总经理。
委托诉讼代理人：萧光贤，广东通法正承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈红连.
委托诉讼代理人：李志玲，广东共明律师事务所律师。
上诉人杨后宝、佛山市高明宏竣印染有限公司（以下简称宏竣公司）因与被上诉人陈红连租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨后宝、宏竣公司上诉请求:撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、租赁合同承租人为宏竣公司而非杨后宝，一审判决认定杨后宝为共同承租人错误。宏竣公司于2009年11月4日成立，与陈红连于2009年8月18日签订合同时尚未获得批准，没有企业公章，杨后宝作为宏竣公司代理�身份签订《土地租赁合同》。佛山市高明区荷城街道河江社区居委会古孟居民小组（以下简称古孟居民小组）出具的《关于同意土地转租的证明》及陈红连出具《证明》，均明确涉案土地承租人是宏竣公司，而非杨后宝；陈红连的相关《收据》也显示从2009年至本案诉讼前承租人是宏竣公司并向宏竣公司收取租金。二、宏竣公司没有按约定时间支付陈红连租金，存在合同履行中合法抗辩权和情势变更，一审判决解除双方签订的《土地租赁合同》没有法律根据且显失公平，应予撤销。1.陈红连长期拖欠土地权人古孟居民小组租金导致宏竣公司重大投资利益受到损害，宏竣公司依法享有抗辩权。涉案土地是陈红连租赁古孟居民小组土地后转租给宏竣公司。陈红连长期拖欠古孟居民小组租金，导致古孟居民小组的居民多次要求宏竣公司转移支付租金和搬迁，严重影响了宏竣公司的生产经营秩序，社区居委为了化解矛盾也多次要求转移支付租金。杨后宝、宏竣公司多次要求陈红连解决租金而无果。陈红连拖欠古孟居民小组租金可能导致古孟居民小组解除与陈红连的《土地租赁合同》，从而使宏竣公司处于转租合同被解除、投资重大损失的不利地位，陈红连应处理古孟居民小组的租金纠纷，保障杨后宝、宏竣公司的正常生产秩序。陈红连至今未履行向古孟居民小组支付租金的义务，故宏竣公司未付清租金行为不构成违约，更不构成根本性违约，涉案租赁合同尚未符合解除条件。陈红连对2015年5月至2016年4月租金分期支付没有异议，从事实上确认了宏竣公司、杨后宝的抗辩权。2.陈红连与案外人发生债务纠纷，导致租金被法院裁定停止支付，存在履行合同的“情势变更”。由于法院裁定查封租金，宏竣公司不能向陈红连支付租金。一审判�解除合同造成了宏竣公司9000多万元的投资损失，显失公平。三、一审判决杨后宝、宏竣公司支付陈红连租金逾期利息没有法律根据。宏竣公司依法院裁定停止支付租金，故不能承担逾期支付租金利息。
陈红连辩称，一审判决认定事实清晰，适用法律正确，请求维持原判。
陈红连向一审法院起诉请求：1.解除陈红连与杨后宝于2009年8月18日签订的《土地租赁合同》；2.杨后宝、宏竣公司返还陈红连位于佛山市高明区荷城街道纺织城大成路边（东临某针织厂、西临某厂围场、南临某公司、北临某队面前岗底屋地）40亩土地及地上建筑物；3.杨后宝、宏竣公司支付陈红莲拖欠的租金共1341612元及逾期利息6万元（以1341612元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年5月1日起计至起诉日止）；4.杨后宝、宏竣公司从2017年5月1日起每月向陈红莲支付租金58562元（以后每年递增10%）至实际返还土地日止；5.案件受理费由杨后宝、宏竣公司承担。
一审法院认定事实：2006年8月14日，陈红连与古孟居民小组签订一份《土地租赁合同》，约定：陈红连承租古孟居民小组位于佛山市高明区荷城街道纺织城大成路边约47.941亩土地，范围为东临某针织厂、西临某厂围场、南临某公司、北临某队面前岗底屋地（详见附件1红线图），租赁时间从2006年11月1日至2021年10月31日。陈红连承租土地后进行了填土平整。2008年10月10日，古孟居民小组同意陈红连将上述土地转租给宏竣公司经营使用。2009年8月18日，杨后宝以宏竣公司及本人的名义（乙方）与陈红连（甲方）签订一份《土地租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市高明区荷城街道纺织城大成路边约40亩折合26666平方米的土地出租给乙方，范围为东临某针织厂，西临某厂围场，南临某公司，北临某队面前岗底屋地，具体详见附件一红线图所示；每月租金为每平方米1.5元，从2009年5月1日起至2021年4月30日止，租金标准每两年递增10%，每年详细租金数额见附件二；实行先交款后使用的原则，每年的租金应于每年5月1日前一次性支付，详见附件二；乙方超期缴交租金，每逾期一天，按所欠租金0.5%加收滞纳金，逾期三十天没有付清租金的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并收回地块，乙方已交的保证金及地上不动产归甲方所有。合同对双方的权利、义务等作了约定。合同签订后，陈红连将土地交给了宏竣公司、杨后宝使用。宏竣公司使用上述土地投资兴建了车间、办公室等作为公司的经营场所。之后，宏竣公司以自己的名义向陈红连缴交租金。按合同约定，2015年5月1日至2016年4月30日的租金638863元应于2015年5月1日前缴付，宏竣公司分别�2015年6月1日、6月13日、6月19日、7月14日、11月3日转账支付了陈红连6万元、5万元、5万元、10万元、56865元，又于2016年1月20日代陈红连支付了古孟居民小组2014年11月至2015年10月的租金179328.10元，合计496193.10元，尚欠租金142669.90元。宏竣公司、杨后宝至今没有按合同约定在2016年5月1日前缴付2016年5月1日至2017年4月30日的租金702749元。
另查，2015年7月15日，佛山市中级人民法院向宏竣公司（杨后宝）发出一份（2015）佛中法立保字第314号《协助执行通知书》，以（2015）佛中法立保字第314号民事裁定已发生法律效力为由，查封陈红连于2016年5月1日至租赁合同期满应收的租金。在查封期间不得向陈红连支付。如要支付，则由法院提存。即从查封之日起，将每年5月1日应交纳的租金汇入法院指定账户。2016年10月26日，佛山市中级人民法院向宏竣公司（杨后宝）发出一份（2015）佛中法执字第883号《执行通知书》，命令宏竣公司（杨后宝）在收到本通知书后立即履行（2015）佛中法立保字第314号《协助执行通知书》的全部义务。否则，法院将依法强制执行，并依法追究宏竣公司（杨后宝）的法律责任。宏竣公司（杨后宝）没有向佛山市中级人民法院支付上述租金。
2016年11月21日，佛山市高明区人民法院作出（2016）粤0608执1407号之一《执行裁定书》，查明宏竣公司应付陈红连自2016年5月1日至2021年4月30日的租金，裁定提取宏竣公司应向陈红连支付的租金，提取的总额不超过6750470.74元。2016年11月21日，佛山市高明区人民法院向宏竣公司发出一份（2016）粤0608执1407号《协助执行通知书》，提取宏竣公司应向陈红连支付的租金6750470.74元，该费用直接支付至法院银行账户。之后，宏竣公司没有向法院支付上述租金。
另查，宏竣�司于2009年11月4日成立，杨后宝是法定代表人及投资者之一。
一审法院认为，涉案的《土地租赁合同》是当事人的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。本案的主要争议焦点是杨后宝在本案中应否承担责任、《土地租赁合同》应否解除、租金的支付及逾期利息的问题。
杨后宝与陈红连签订的《土地租赁合同》抬头的承租方载明为“宏竣公司（杨后宝）”，合同落款处乙方签名为“杨后宝”，宏竣公司在成立后按照合同的约定使用涉案土地并缴交租金，故杨后宝与宏竣公司是土地的共同承租人，应承担共同责任。杨后宝称其不具有本案被告主体资格的抗辩理据不足，一审法院不予采纳。
按照合同约定，2015年5月1日至2016年4月30日的租金638863元应于2015年5月1日前缴付，宏竣公司逾期支付了496193.10元，尚欠租金142669.90元；另外，宏竣公司、杨后宝至今没有按合同约定在2016年5月1日前支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金702749元。根据佛山市中级人民法院、佛山市高明区人民法院有关裁定、或者通知的规定，2015年5月1日至2016年4月30日期间尚欠的租金142669.90元不在法院执行的范围，故陈红连要求宏竣公司、杨后宝向其支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金142669.90元的主张合法，一审法院予以支持。另外，根据佛山市中级人民法院的执行通知和佛山市高明区人民法院的协助执行通知的规定，宏竣公司或杨后宝必须将2016年5月1日后的有关租金汇入法院指定的账户，但是宏竣公司或杨后宝至今未履行法定义务。宏竣公司、杨后宝上述行为属于违约行为，应承担违约责任。宏竣公司、杨后宝以法院已经查封涉案租金为由不能向陈红连支付租金的抗辩理由不成立。陈红连要求宏竣公司、杨后宝向其支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金702749元及2017年5月1日后的租金理由不足，一审法院不予支持。根据合同约定，宏竣公司、杨后宝超期缴交租金，每逾期一天，按所欠租金0.5%加收滞纳金。2015年5月1日至2017年4月30日期间的租金已经逾期，故陈红连要求宏竣公司、杨后宝向其支付租金逾期付款利息（其中2015年5月1日至2016年4月30日的租金142669.90元从2016年5月1日起计算，2016年5月1日至2017年4月30日的租金702749元从2016年5月2日起计算，均按中国人民银行同期同类贷款利率计至起诉日即2017年3月27日止）的主张合理合法，一审法院予以支持。一审法院对陈红连超出的租金及逾期利息主张不予支持。
根据合同约定，宏竣公司、杨后宝超期缴交租金，逾期三十天没有付清租金的，视为宏竣公司、杨后宝违约，陈红连有权解除合同，并收回地块，宏竣公司、杨后宝已交的保证金及地上不动产归陈红连所有。因此，陈红连要求解除与杨后宝于2009年8月18日签订的《土地租赁合同》以及宏竣公司、杨后宝返还陈红连位于佛山市高明区荷城街道纺织城大成路边（东临某针织厂、西临某厂围场、南临某公司、北临某队面前岗底屋地）40亩土地及地上建筑物的主张符合当事人的约定和法律规定，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十二条以及《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除陈红连与杨后宝于2009年8月18日签订的《土地租赁合同》；二、杨后宝、宏竣公司应于判决发生法律效力之日起十日内将《土地租赁合同》约定的位于佛山市高明区荷城街道纺织城大成路边（东临某针织厂，西临某厂围场，南临某公司�北临某队面前岗底屋地）40亩土地及地上建筑物返还给陈红连；三、杨后宝、宏竣公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金142669.90元以及租金逾期付款利息（其中142669.90元租金逾期付款利息从2016年5月1日起计算，702749元租金逾期付款利息从2016年5月2日起计算，均按中国人民银行同期同类贷款利率计至2017年3月27日止）给陈红连；四、驳回陈红连的其他诉讼请求。一审案件受理费17414元，因适用简易程序减半收取8707元，由陈红连负担7604元，由杨后宝、宏竣公司负担1103元。
二审期间，杨后宝、宏竣公司提交了古孟居民小组出具的催告函三份、更正说明、佛山市高明祥泽纺织印染有限公司（以下简称祥泽公司）与宏竣公司签订的《供水协议》、祥泽公司出具的《对数表》各一份、佛山市高明区国土城建和水务局出具的《关于对佛山市高明祥泽纺织印染有限公司取水不规范行为进行整改的意见》一份及相关的材料。其中催告函三份拟证明因陈红连拖欠古孟居民小组的租金，导致古孟居民小组要求宏竣公司停止向陈红连支付租金并将租金缴纳给古孟村民小组；更正说明、《供水协议》《对数表》及佛山市高明区国土城建和水务局的文件及相关材料，拟证明缴纳给陈红连的租金一直由祥泽公司代收，祥泽公司因供水问题尚欠宏竣公司20万元保证金，该20万元保证金应冲抵租金，故宏竣公司已经足额缴纳2015年5月1日至2016年4月30日的租金。陈红连没有向本院提交新的证据。本院依法组织了当事人进行证据交换和质证。经审查，对于古孟居民小组出具的催告函，陈红连对其真实性无异议，本院确认其真实性；对于更正说明、《供水协议》《对数表》、佛山市高明区国土城建和水务局的文件及相关�料，陈红连对此予以否认，且上述证据与本案不具有关联性，故本院对此不予采纳。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，宏竣公司于2009年11月4日成立，是自然人投资或控股的有限责任公司，杨后宝是法定代表人及投资人。
再查明，古孟居民小组分别于2015年2月10日、2016年1月28日、2017年3月1日向宏竣公司发出《催告函》，载明因陈红连拖欠古孟居民小组租金，要求宏竣公司停止向陈红连支付租金，并将租金转付给古孟居民小组。一审判决认定宏竣公司向古孟居民小组转付租金179328.1元，陈红连对此并无异议。
又查明，2009年8月18日，杨后宝以宏竣公司及本人的名义（乙方）与陈红连（甲方）签订的《土地租赁合同》约定：租赁期届满若乙方不再续租的情况下，该地块上的不动产（即乙方所建的房屋及固定的水电设施）无偿归甲方所有，乙方不得拆除或故意毁坏，而地产及有关的机器设备、工具等则由乙方自行搬迁处理。
还查明，杨后宝、宏竣公司使用涉案土地投资兴建了车间、办公室等作为公司的经营场所。杨后宝于2010年12月6日经网上备案受理系统进行了车间1、车间2、车间3、办公楼工程竣工验收消防备案。诉讼中，二审法院询问上述地上建筑物是否办理了报建审批手续、领取了建设工程规划许可证或者产权证。杨后宝、宏竣公司述称上述地上建筑物办理了报建手续且经过验收，但是并未向本院提交证据予以证实。陈红连述称不清楚上述地上建筑物是否办理了报建手续。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合杨后宝、宏竣公司的的上诉请求、陈红连的答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.杨后宝是否为涉案租赁合同的承租人；2.涉案租赁合同是否应该解�及相关责任如何承担。
关于杨后宝是否为涉案租赁合同的承租人问题。涉案《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。杨后宝、宏竣公司上诉主张杨后宝是在宏竣公司设立过程中以宏竣公司代理人的名义与陈红连签订租赁合同，故杨后宝不是涉案租赁合同的主体。对此，本院认为涉案《土地租赁合同》的抬头载明承租方（乙方）“佛山市高明宏竣印染有限公司（杨后宝）”，合同落款处乙方签名为“杨后宝”，根据合同相对性原则，杨后宝作为租赁合同的承租人并不存在异议。在本案中，杨后宝未能提供证据证明其作为宏竣公司代理人签订租赁合同，其上诉主张并非涉案租赁合同的主体，理由不成立，本院不予支持。杨后宝、宏竣公司、陈红连均确认宏竣公司是涉案租赁物的实际使用人，古孟居民小组出具《关于同意土地转租的证明》、陈红连出具的《收据》等材料均予以印证，宏竣公司在本案中主张其系涉案租赁合同实际承租人，实质上构成债务加入，陈红连对此亦以收取租金的方式予以确认，且宏竣公司是自然人投资或控股的有限责任公司，杨后宝是法定代表人及投资人，故本院认定杨后宝和宏竣公司作为涉案租赁合同的共同承租人。一审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于涉案租赁合同是否应该解除及相关责任如何承担问题。陈红连在一审中主张因杨后宝、宏竣公司欠付2015年5月1日至2016年4月30日及2016年5月1日至2017年4月30日租金，故要求解除双方签订的租赁合同，杨后宝、宏竣公司承担相应的违约责任。杨后宝、宏竣公司上诉主张其没有按照合同约定时间支付租金存在合同履行过程中的合法抗辩权和情势变更，并不构成违约，涉案租赁合同不应解除。经审查，本院认为：首先，对于2015年5月1日至2016年4月30日租金问题。合同约定杨后宝、宏竣公司应于2015年5月1日前缴纳2015年5月1日至2016年4月30日的租金共计638863元。上述应缴租金扣减宏竣公司已向陈红连或其指定收款人支付的租金、宏竣公司代陈红连向古孟居民小组支付的租金后，目前杨后宝、宏竣公司尚欠陈红连租金142669.90元，杨后宝、宏竣公司构成违约。杨后宝、宏竣公司上诉主张其代陈红连向古孟居民小组支付租金后享有合法抗辩权，理由不成立，本院不予支持。其次，对于2016年5月1日至2017年4月30日租金问题。根据本院的执行通知和佛山市高明区人民法院的协助执行通知的规定，宏竣公司或杨后宝必须将2016年5月1日后的有关租金汇入法院指定的账户，但是宏竣公司或杨后宝至今未履行法定义务。杨后宝、�竣公司上诉主张情势变更其有权不支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，杨后宝、宏竣公司拖欠陈红连租金构成违约，合同约定杨后宝、宏竣公司逾期三十天没有付清租金的视为违约，陈红连有权解除合同并收回地块，因此，陈红连要求解除2009年8月18日签订的《土地租赁合同》以及杨后宝、宏竣公司返还位于佛山市高明区荷城街道纺织城大成路边（东临某针织厂、西临某厂围场、南临某公司、北临某队面前岗底屋地）40亩土地，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。杨后宝、宏竣公司上诉主张涉案租赁合同不应解除，理由不成立，本院不予支持。关于地上建筑物的问题。涉案地上建筑物虽然进行了工程竣工验收消防备案，但是，杨后宝、宏竣公司、陈红连并未向法院提交上述地上建筑物办理了报建审批手续、领�了建设工程规划许可证或者产权证的相关证据，根据法律规定，上述地上建筑物应由县级以上人民政府行政主管部门先行处理，当事人在县级以上人民政府行政主管部门对涉及的建筑物进行处理后，可就因此产生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼，故本院对上述地上建筑物不作处理。但是，从2009年8月18日签订的《土地租赁合同》约定内容来看，无论是租赁期满承租人不再续租的情况，还是承租人单方违约的情况，承租人均应腾退该地上建筑物，将涉案土地以及地上建筑物返还给出租人，该约定是双方当事人的真实意思表示，故本案中，陈红连诉请解除合同并要求杨后宝、宏竣公司返还涉案土地及及地上建筑物，理据充分，本院予以支持。一审判决对此处理并无不当，应予维持。杨后宝、宏竣公司拖欠陈红连的租金，必然造成陈红连的损失，陈红连诉请杨后宝�宏竣公司支付租金逾期利息，具有事实和法律依据，一审判决予以支持处理正确。杨后宝、宏竣公司上诉主张其不应向陈红连支付租金逾期利息，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，杨后宝、宏竣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17414元，由上诉人杨后宝、佛山市高明宏竣印染有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十二月二十日
书记员 梁启星