南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）青民一初字第1655号
原告刘X，女，住广西南宁市中华路。
原告侠X平，男，住南宁市安湖路。
两原告的共同委托代理人蔡振朝，广西天狮灵动律师事务所律师。
被告玉X莉，女，住柳州市柳南区。
第三人广西南宁XX**房地产开发有限公司，住所地：南宁东葛路东段葛麻三区。
法定代表人刘X韦。
第三人中国工商银行南宁市XX支行，住所地：南宁东葛路**号。
法定代表人唐X芝，行长。
委托代理人邱XX，女，中国工商银行有限公司广西分行营业部职员。
原告刘X、侠X平与被告玉X莉、第三人广西南宁XX**房地产开发有限公司（以下简称XX公司）、中国工商银行南宁市XX支行（工行南宁XX支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侠X平代表刘X并与其共同委托代理人蔡振朝到庭参加了诉讼。被告玉X莉及第三人广西南宁XX**房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三人中国工商银行南宁市XX支行经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘X、侠X平诉称，2001年10月4日，原被告签订《房屋转让协议》，约定被告将位于南宁市安湖路X号X栋XXX号房屋转让给原告。协议中约定，如卖方不能将房屋转到买方名下，须赔偿买方3.6万元。协议签订后，原告按约定支付转让价款给被告，但被告一直未协助原告办理房屋过户手续，且至今下落不明。现原告侠X平居住该房，并一直归还该房的银行贷款。被告违反了协议的约定，损害原告权利，应承担继续履行和支付违约金的义务。本案房屋是被告向第三人广西南宁XX**房地产开发有限公司购买，被告已经将该房屋买卖合同中的权利转让给原告，故第三人在房屋权属登记过程中应当予以协助；原告一直居住本案房屋，按《抵押贷款合同》偿还贷款，并愿意以房屋设立抵押，继续还款，贷款银行应当及时解除抵押，不妨碍原告实现合法权利。为维护原告的合法权利，遂向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告继续履行双方签订的《房屋转让协议书》，并协助原告办理南宁市安湖路X号X栋XXX号房权属登记过户手续；二、第三人广西南宁XX**房地产开发有限公司协助原告将房屋过户至原告名下；三、第三人中国工商银行南宁市XX支行在原告偿还按揭贷款后注销南宁市安湖路X号X栋XXX号房的抵押权；四、判令被告支付原告违约金3.6万元；五、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告玉X莉未作答辩。
第三人XX公司未作陈述。
第三人工行南宁XX支行亦未作陈述。
经审理查明，2001年10月4日，两原告（乙方）与被告玉X莉（甲方）签订一份《房屋转让协议书》，约定被告自愿以335000元将位于南宁市安湖路X号X栋XXX号房，建筑面积146.2㎡，转让给乙方。具体条款如下：一、乙方先付12000元作为定金，乙方违约，定金不退还，同时按定金的3倍作为甲方的赔偿金；二、合同签字生效后，乙方将于2001年11月份开始继续履行甲方与银行的按揭合约；三、扣除银行所剩按揭款176500元，乙方应一次性补给甲方158500元（含12000元定金）；四、乙方应自签字之日起一个月内将余款146500元支付给甲方，逾期按每日2.1%计付利息；五、乙方付清余款后，甲方将于一个星期内搬出房屋；六···；七、····；八、甲方在乙方付清应付房款后，应于一个月内将该商品房的地产买卖契约，首期收款收据等手续转到乙方名下，并协助乙方到南宁市房产局备案以便办理房产证，费用由甲方承付；九、若因甲方原因不能将相关手续转到乙方名下，造成乙方损失的，甲方亦本协议第一条款支付给乙方；十、甲方将地产买卖契约，首期付款收据及个人住房保贷款合同转到乙方名下并到房产局备档登记后，双方的转让手续结束。乙方需办理房产证等证件由乙方自行决定，费用由乙方负担。协议签订后，原告刘X于2001年10月16日向被告玉X莉支付商品房转让款82500元；11月18日支付20000元；11月28日支付3000元；2002年1月7日支付20000元；4月18日支付13000元，并按约定负责偿还本案房屋按揭贷款至今。现被告下落不明，无法办理产权过户，原告遂诉至本院，请求法院判如所请。
另查明，本案房屋位于南宁安湖路X号丰华利苑向X栋X单元XXX号房，由被告玉X莉向第三人XX公司购得，合同于2000年11月10日登记备案至其名下。目前，讼争房屋尚未办理产权登记，但已取得现售备案证明。2000年11月15日，被告以该房屋向由中国工商银行南宁XX支行设押贷款185000元用于支付房款。2009年8月10日，第三人广西南宁XX**房地产开发有限公司因逾期未年检被南宁市工商行政管理局吊销。
还查明，在诉讼中，第三人工行南宁XX支行表示：截至2012年10月28日尚有银行贷款74771.31元未清偿，我行同意由两原告代为清偿该贷款后协助其注销房上抵押。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告玉X莉经本院公告送达开庭传票，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。两原告与被告签订《房屋转让协议书》时，因被告未取得涉案房屋所有权，双方属于商品房买卖合同项下权利义务的概括转移，本应先征得债权人即开发商XX公司的同意。但XX公司因逾期未年检已于2009年8月10日被南宁市工商行政管理局吊销，两原告提起本案诉讼后依法向其公告送达本案法律文书，应视为履行了债权债务转移的通知义务。现公告期满，XX公司未提出异议，应视为同意。故双方签订的本案房屋转让协议书，意思表示真实，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，两原告依约支付了房款并负责偿还本案房屋的按揭贷款，被告亦依约将房屋交付其居住使用，但却未按约定为两原告办理商品房买卖合同更名手续，并至南宁市房产局备案，致使两原告至今未能取得房屋所有权，实属违约。本案房屋虽仍有少许按揭贷款未偿还而在押，但作为抵押权人工商银行南宁城建支行已同意由两原告代为清偿，并在清偿后协助其办理抵押权注销手续。而本案房屋业已取得现售备案证，具备办理权属登记条件。故原告请求被告继续履行合同，协助办理过户手续，并承担相关违约责任，有合同和法律依据，予以支持。对于该违约责任，双方协议第九条约定，若因甲方（被告）原因不能将相关手续转到乙方（两原告）名下，造成乙方损失的，甲方亦应按定金的三倍支付给乙方，由于该约定超过了法律关于定金责任双倍惩罚规则的范围，超过部分不予法律保护，应按双倍计，被告应支付的违约金为24000元，而非36000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、被告玉X莉应继续履行本案《房屋转让协议书》中约定的合同义务，在南宁市安湖路X号X栋XXX号房抵押权注销后三日内协助原告刘X、侠X平办理本案房屋所有权过户登记手续；
二、原告刘X、侠X平应于本判决生效之日起十日内代被告玉X莉一次性向第三人中国工商银行南宁市XX支行清偿南宁市安湖路X号X栋XXX号房的贷款（具体以实际清偿之日产生的金额为准），贷款清偿完毕后中国工商银行南宁市XX支行应协助原告刘X、侠X平办理该房屋的抵押权注销手续；
三、第三人广西南宁XX**房地产开发有限公司亦应于南宁市安湖路X号X栋XXX号房抵押权注销后三日内协助原告刘X、侠X平办理本案房屋所有权过户登记手续；
四、被告玉X莉应于本判决生效之日起十日内应向原告刘X、侠X平支付违约金24000元。
本案受理费700元，由被告玉X莉负担。此款原告已预交，被告应随同上述债务一并向原告付清。
上述金钱义务，义务人如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述行为义务，义务人如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 骆兴国
人民陪审员 黄岚岚
人民陪审员 黄 萌
二〇一二年十一月二十七日
书 记 员 罗 维