广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终459号
上诉人（原审原告）：张永霞，女，1970年11月22日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，
上诉人（原审原告）：叶婷，女，1992年4月3日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，
两上诉人共同委托诉讼代理人：刘琪凤，广东正拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林光开，男，1963年8月28日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，
委托诉讼代理人：谢泽岗，广东益诺众承律师事务所律师。
上诉人张永霞、叶婷因与被上诉人林光开土地租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人张永霞和叶婷上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持张永霞和叶婷的一审诉讼请求【即：判令：1.林光开向张永霞和叶婷立即腾退占有的珠海市南水镇南水船厂用地（定界围墙石堤为线，红线图范围内用地）;2.林光开向张永霞和叶婷支付自2012年1月25日起至2017年7月4日的租金4356元；3.林光开向张永霞和叶婷支付自2017年7月5日至实际腾退日止占用上述用地的占有使用费，暂计至2017年8月18日为100元；4.林光开向张永霞和叶婷按银行同期贷款利率支付自起诉之日起至实际付清日止的上述费用逾期付款利息；5.林光开承担本案的诉讼费】；二、一二审诉讼费用由被上诉人林光开负担。
事实和理由：一、本案为土地租赁合同纠纷，一审法院应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，根据合同相对性原则对案件进行裁决。林光开于2010年1月25日与张永霞丈夫叶沛深签订了《租地使用协议书》，协议约定林光开租赁涉案土地。该协议是双方真实意思表示，自愿签署，合法有效。但在合同履行过程中，林光开却未按照《租地使用协议书》的明确约定按时足额支付租金，林光开仅支付了前两年的租金，待张永霞丈夫去世后林光开拒不支付租金给张永霞和叶婷。在此情况下，张永霞和叶婷行使合同解除权，并要求林光开腾退土地是合理、合法的。二、一审法院依据《土地管理法》的规定对案件相关事实进行认定，适用法律错误，判决结果偏离诉讼目的，请求二审法院予以改判，并支持张永霞和叶婷的一审诉求。一审法院应当围绕张永霞和叶婷的诉求审理本案，以明确张永霞和叶婷与林光开之间的权利义务关系。至于张永霞和叶婷的土地使用权来源及效力问题，即使一审法院应当在审理中进行查明，但也不应当作为处理本案的依据，因为其与本案并无实质上的关联。即便张永霞和叶婷的土地使用权来源存在瑕疵，也应当是由真正的土地权利人向张永霞和叶婷进行主张，而非一审法院在本案中进行处理的问题。而且，实际上，一审法院抛弃历史原因、单纯适用《土地管理法》的相关规定和国土资源局高栏港分局的复函进行判决，不仅认定的事实是不准确的，还不能够理清和明晰张永霞和叶婷与林光开之间的权利义务关系，而本案之诉恰恰是为了明确张永霞和叶婷与林光开之间的权利义务关系而进行。因此，一审法院的判决已严重偏离了诉讼和审判目的，请求二审法院予以改判。三、一审法院认定《征地协议书》及珠海市工艺美术工业公司、珠海市南水船厂将案涉土地使用权转让给张永霞和叶婷和魏小萍的转让行为无效，属认定事实错误。一审判决否认了历史遗留问题客观存在的合理性和有效性，机械地认定《征地协议书》和转让行为无效，未全面考虑和结合张永霞和叶婷提供的证据材料，判决结果有失公允，请二审予以改判。第一，《征地协议书》及南水船厂的征地行为合法有效。南水船厂成立于1965年，1990年因珠海市南水镇人民政府（以下简称南水镇政府）修建南水街防洪大堤的需要，南水船厂根据政府的指示和要求才把船厂从原厂址搬迁至现厂址至今。该事实张永霞和叶婷在一审中提供的两份已由南水镇政府确认的《关于要求补办南水船厂土地使用证的请示》可以证实。《征地协议书》和征地行为是在这一历史背景下形成和履行的，《征地协议书》也并不是简单地在南水船厂和南郊村第二经济合作社之间进行，而是全程有政府参与的。除有珠海市南水镇法律服务所的见证外，《征地协议书》最后一段写明“以上协议一式四份……镇人民政府一份”，可以证明征地行为是经过南水镇人民政府批准和同意的，是经政府机关授权的，《征地协议书》和南水船厂的征地行为均是合法、有效的。此外，张永霞和叶婷关于2006年10月30日与珠海市工艺公司（船厂投资方，独立法人公司）签订的《珠海市南水船厂改制合同》，是符合《中华人民共和国合同法》规定的，因此《珠海市南水船厂改制合同》是合法的。一审法院认定《征地协议书》无效，南水船厂不能取得涉案土地的合法使用权是与事实不符的，请求二审法院予以纠正。第二，珠海市工艺美术工业公司和珠海市南水船厂将案涉土地使用权转让给张永霞、叶婷和魏小萍的转让行为合法有效。一审法院调取的《关于南水船厂复归市二轻管辖的通知》证明市工艺公司负责直接对南水船厂进行管辖经营管理，而张永霞和魏小萍正是从珠海市工艺美术工业公司和珠海市南水船厂处受让案涉土地使用权的。且张永霞和魏小萍已依约向市工艺公司支付了转让款228000元，珠海市工艺美术工业公司也出具了《收款收据》加以证实，转让行为合法有效，张永霞和魏小萍已依法取得了案涉土地使用权。退一步讲，即使转让行为存在无效或可撤销情形，也应当由权利主体进行主张，而非一审法院在本案中进行处理。四、一审判决结果导致林光开非法占用案涉土地而无需承担任何责任，该判决违背了权利义务相统一原则，是不合理、不公平的，也是不合法的，请求二审法院予以改判。
被上诉人林光开二审答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，一审裁判公平、公正，应依法予以维持。一、一审法院因张永霞和叶婷未能提交案涉土地权属证明，依法向南水镇政府、珠海市国土资源局高栏港分局发函查询案涉土地权属情况。南水镇政府、国土资源局高栏港分局复函称，涉案土地并未办理用地手续、征用手续、无缴交地价款相关凭证及办理不动产登记。足以说明，张永霞和叶婷对案涉土地不具有相关土地使用权益，并非案涉土地的权益主体。二、从本案审理情况来看，张永霞和叶婷由始至今都未取得案涉土地相关合法权益。由此，张永霞和叶婷不具备案涉土地不动产物权的使用、收益、处分权权能。因此，张永霞和叶婷与林光开2010年1月25日签订的《租地使用协议书》因不具有上述权益，该协议书不具有合法性，是为无效。三、根据《中华人民共和国土地管理法》第五条的规定，国务院土地行政管理部门、县级以上地方人民政府负责土地的管理和监督工作。从本案来看，《征地协议书》中南水船厂不是征地的合法主体，南郊村第二经济合作社亦不是土地出让的合法主体。乡（镇）级人民政府不负责土地的管理和监督工作，不具有土地出让的管理权限，且根据本案证据，对于本案《征地协议书》中有关“征地”内容，南水镇政府并未批准该项征地行为。四、本案是土地租赁合同纠纷案件，张永霞和叶婷并未提供其对案涉土地合法取得，具有相关合法权益的证据。《土地管理法》是国家对于土地管理的基本法律，涉及土地的租赁合同，土地的取得、使用、权属登记等，理应依法遵守《土地管理法》的相关规定。一审法院适用《土地管理法》对本案合同中的案涉标的物—土地，依法查清该案涉土地现状，并无不当。五、通过本案的审理，根据南水镇政府、珠海市国土资源局高栏港分局向一审法院出具的复函、张永霞和叶婷与林光开《租地使用协议书》可知，张永霞和叶婷是为非法占用案涉土地，应当依法承担相应法律责任。
张永霞和叶婷向一审法院起诉请求：判令：1.林光开向张永霞和叶婷立即腾退占有的珠海市南水镇南水船厂用地（定界围墙石堤为线，红线图范围内用地）;2.林光开向张永霞和叶婷支付自2012年1月25日起至2017年7月4日的租金4356元；3.林光开向张永霞和叶婷支付自2017年7月5日至实际腾退日止占用上述用地的占有使用费，暂计至2017年8月18日为100元；4.林光开向张永霞和叶婷按银行同期贷款利率支付自起诉之日起至实际付清日止的上述费用逾期付款利息；5.林光开承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2010年1月25日，叶沛深与林光开签订《租地使用协议书》，约定叶沛深提供南水船厂用地，以定界围墙石堤为线、红线图范围内地租给林光开，每年租金800元。
林光开向叶沛深交纳2010年、2011年两年的租金共1600元。
张永霞和叶婷于2017年7月3日向林光开邮寄《关于解除〈租地使用协议书〉的通知》，主要内容：因林光开2012年至2016年的租金未交，张永霞和叶婷通知林光开自收到本通知之日起《租地使用协议书》解除，林光开应在2017年8月1日24时前搬离租赁的土地。
南水邮政部门出具的《关于邮件投递情况说明》，证明林光开于2017年7月4日签收上述邮件。
张永霞和叶婷提交的《征地协议书》显示，1991年南水船厂与南郊村第二经济合作社签订征地协议，约定南水船厂出资13000元征用南郊村第二经济合作社位于西和昌桥头脚蟹塘（东至南郊村第二经济合作社、西至大桥脚、南至河道、北至堤边），约三亩土地。
张永霞和叶婷提供的《南水船厂改制合同》显示，2006年10月30日，转让方珠海市工艺公司（法定代表人徐华伦）、珠海市南水船厂（法定代表人叶沛深），受让方魏小萍、张永霞，约定：转让方将南水船厂的有效资产船厂现有的土地使用权约4908平方米、土地临时建筑办公室厂房，作价228,000元，转让给受让方。
张永霞和叶婷提供的两份《关于要求补办南水船厂土地使用证的请示》显示，南水船厂分别于1994年、2004年向西区国土局申请办理涉案土地的土地证。
张永霞和叶婷提供的珠海市工艺公司出具的收据，显示该公司收到张永霞和魏小萍支付的受让南水船厂的款项228000元。一审庭审时，张永霞和叶婷主张以现金方式支付该款项。
为查清涉案土地的征收征用及转让情况，一审法院去函咨询珠海市南水镇人民政府及珠海市国土资源局高栏港分局。南水镇政府复函称，自1992年2月1日起，南水船厂复归广东省珠海市二轻工业总公司管理，相关资料不在南水镇政府存档；高栏港分局复函称，涉案土地未办理用地手续和不动产登记，也未查到该地的征用手续和该用地缴交地价款的相关凭证。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五条规定“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第十三条：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”根据珠海市国土资源局高栏港分局的复函，涉案土地未办理用地手续和不动产登记，也未查到该地的征用手续和该用地缴交地价款的相关凭证，并且南水船厂也不是土地征用的合法主体，南水船厂与南郊村第二经济合作社于1991年签订的《征地协议书》应属无效，南水船厂不能取得涉案土地的合法使用权。在对涉案土地没有合法使用权的情况下，南水船厂将涉案土地使用权转让给张永霞和魏小萍，该转让亦属无效，张永霞和魏小萍不能取得涉案土地的合法使用权。此外，涉案土地的使用权是国有资产，叶沛深与张永霞又系夫妻关系，未经合法招拍挂手续，叶沛深代表南水船厂与张永霞签订涉案土地转让合同，也不符合法律规定；并且，4908平方米土地使用权及土地临时建筑办公室厂房，作价228000元，也不符合当时的市场价格；仅有一张收据，没有其他证据予以佐证，不足以证明张永霞和魏小萍已实际支付228000元。因此，张永霞与魏小萍也不符合善意取得的情形。在张永霞和魏小萍没有合法取得涉案土地使用权的前提下，叶沛深与林光开签订《租地使用协议书》也属无效，张永霞和叶婷主张林光开腾退涉案的土地及交纳租金、占用费和利息，没有合法依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，一审法院判决：驳回张永霞和叶婷的诉讼请求。一审案件受理费75元，由张永霞和叶婷负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。”《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四条规定：“省人民政府土地行政主管部门统一负责全省土地的管理和监督工作。市、县人民政府土地行政主管部门统一负责本行政区域内土地的管理和监督工作。市、县人民政府土地行政主管部门在市辖区或乡（镇）设立土地管理机构，负责该区域的土地管理工作。”第五条第三款规定：“未确定使用权的国有土地和依法收回的国有土地，经县级以上人民政府登记造册，由土地行政主管部门负责保护管理。”据此，涉案土地的权属问题，应当由有权行政机关依法作出处理。一审法院在民事诉讼程序中对《征地协议书》、《南水船厂改制合同》等予以审查并对效力作出认定，适用法律错误，本院予以纠正。
《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”占有，是指占有人对于物的实际控制。占有是一种事实，而非一种权利，占有人只须证明占有的存在，毋须证明自己是否有权占有，即可受到占有制度的保护。本案中，张永霞和叶婷提供的《征地协议书》、《南水船厂改制合同》、《关于要求补办南水船厂土地使用证的请示》和珠海市工艺公司出具的收据，足以证明张永霞和叶婷对涉案土地的占有，该占有受法律保护。一审法院以张永霞和叶婷未合法取得涉案土地使用权为由，认定《租地使用协议书》无效，适用法律错误，本院予以纠正。
本院认为，张永霞和叶婷有权根据《租地使用协议书》之约定，请求林光开支付合同期间内的租金（2012年1月25日至2017年7月4日按每年800元计算，为4356元），在合同于2017年7月4日通知解除之后，林光开应当参照合同约定的租金标准支付土地占用费，并赔偿张永霞和叶婷的利息损失。本院对张永霞和叶婷的诉讼请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初1961号民事判决；
二、林光开于本判决生效之日起五日内，向张永霞和叶婷腾退珠海市南水镇南水船厂用地（定界围墙石堤为线，红线图范围内）；
三、林光开于本判决生效之日起五日内，向张永霞和叶婷支付2012年1月25日至2017年7月4日的租金4356元；
四、林光开于本判决生效之日起五日内，向张永霞和叶婷支付2017年7月5日至实际腾退之日止的土地占用费（按每年800元计）；
五、林光开于本判决生效之日起五日内，向张永霞和叶婷赔偿利息损失（基数为本判决第三、四项之总金额，自2017年9月25日计至实际付清之日止，利率为中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费75元，由林光开负担。二审案件受理费150元，由林光开负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年五月三日
书记员 吴佳鲜