北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5356号
上诉人（原审原告）：李玥鹏，女，1980年10月24日出生。
委托诉讼代理人：徐尊立，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨镓轩，男，1971年1月4日出生。
上诉人（原审被告）：北京建贸永信玻璃实业有限责任公司，住所地北京市朝阳区百子湾路31号。
法定代表人：安世岗，董事长。
委托诉讼代理人：陈学军，男，1967年6月25日出生。
委托诉讼代理人：李瑞华，女，1987年8月12日出生。
上诉人李玥鹏与上诉人北京建贸永信玻璃实业有限责任公司（以下简称建贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第54145号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李玥鹏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李玥鹏一审诉求第三、四、五项。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。李玥鹏承租北京市朝阳区百子湾路29号、31号东院，占地面积559平方米，用于商业办公、居住。在合同签订之时双方即明知该房屋的结构和现状不符合经营的实际需要。为实现合同目的，李玥鹏必须对房屋进行改造。虽然合同约定李玥鹏需经建贸公司同意方可实施，但基于合同目的，李玥鹏对房屋内部结构的装修、改造应无需在签订合同后另行申请建贸公司同意。2.一审判决适用法律错误。其一，本案系李玥鹏与建贸公司纠纷，一审法院为审判便利，将本案与其他案件合并审理是可以理解的。但一审法院在审理过程中，查明的事实与李玥鹏基本无关；审理中，基本上围绕案外人北京金石三合投资管理有限公司（以下简称金石公司）提供的证据开展举证质证，对与李玥鹏相关事实没有单独查明即作出判决，显属错误。其二，一审判决中，将属于李玥鹏的权益判决给案外人金石公司，显属错误，依法应当纠正。其三，建贸公司停止供电以阻止李玥鹏对房屋进行合理装修、改造，给李玥鹏造成的经济损失远非一审判决中酌定赔偿四万元能够弥补；建贸公司提供无效房屋产权证书复印件直接影响李玥鹏办理相关经营手续，导致李玥鹏最初的经营活动搁置以及装修、空置损失，一审判决中的酌定赔偿无任何事实和法律依据。其三，一审程序违法。一审法院未对本案进行单独审理，一审笔录中也体现了这个案件程序没有结束，导致李玥鹏案件一些独有的证据材料无法在一审过程中提交和说明，严重影响案件结果。综上，请求二审法院查明事实依法改判，维护李玥鹏的合法权益。
针对李玥鹏的上诉意见，建贸公司答辩称：不同意一审判决，亦不同意李玥鹏的上诉请求。一、李玥鹏未征得建贸公司书面同意，就对房屋主体进行改造一系行为构成违约。根据双方的合同，承租方也就是李玥鹏在征得出租方的同意之后，并且在不变更房屋主体结结构的情况下，可以对房屋进行装修和增加设备，但是这有三个限制条件，第一个是经得建贸公司的书面同意，第二个是不破坏房屋的主体结构，第三点是进行的装修是装修房屋和增加设备。但是在实际的工作中，第一，李玥鹏并没有向建贸公司进行通知，建贸公司更不可能对其装修或者是增加设备的行为表示过同意，第二李玥鹏在装修过程中是房屋进行了推倒重建；还将办公楼一层进行了加层，将承租房屋内的2楼加盖到3层，完全改变了房屋的主体结构。所以一审法院认定李玥鹏违约是正确的。二、建贸公司未向李玥鹏提交过无效的房产证，李玥鹏营业执照无法及时办理的责任不在于建贸公司。三、一审程序合法。
建贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李玥鹏承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。北京东×××（以下简称东华公司）虽向李玥鹏发出通知函件，但并未影响建贸公司与李玥鹏之间房屋租赁合同的履行，李玥鹏也未举证对其经营造成影响，判决建贸公司承担违约责任，于法无据；2.合同约定，李玥鹏对房屋结构进行改造需征得建贸公司同意，并向相关主管部门提交审批申请。但李玥鹏未经建贸公司及相关主管部门同意，擅自改变租赁用房的框架结构，产生安全隐患。建贸公司为防止李玥鹏私自施工，仅针对违法改建场地采取强制停电措施，并未涉及其他场地，没有对李玥鹏的正常经营造成影响。综上，请求二审法院查明事实，依法予以纠正。
针对建贸公司的上诉请求，李玥鹏答辩称：不同意建贸公司的上诉请求。第一，一审法院认定李玥鹏构成违约是错误的。李玥鹏承租房屋是用于商业的办公和居住，当时的房屋和结构现状是不符合约定的实际经营条件需求，如果不改造不可能实现合同目的，这是在双方在实际签订合同之时就已经明知的。李玥鹏的改造仅是基于整体内部的LOFT改造，不存在在外部加层情形，都是在合理范围之内的经过允许的，且符合合同规定。第二，建贸公司称其有一定的违约责任，而不是全部的违约责任，这点李玥鹏不认可，因为整个的事情是由于建贸公司在签订合同之后的2012年的6月到9月，甚至11月这期间不断地采取停电停水等一些违法手段，导致李玥鹏不能正常经营，造成了各方面的损失。且建贸公司自始提供过期的房本，这是一种欺诈行为，导致了李玥鹏后续的经营过程中工商营业执照的办理出现了障碍，也导致了李玥鹏对后续租户的延期和赔偿。李玥鹏前期在小吃城装修过程中，建贸公司就进行了阻止，李玥鹏给了对方额外的钱之后，就同意恢复了。之后在经营过程中发现案外人东华公司才是真正的房屋产权人，这也是李玥鹏无法办下营业执照的真实原因，导致了李玥鹏的损失产生。
李玥鹏向一审法院起诉称：要求建贸公司赔偿经济损失2378456元（包括：1.建贸公司收取李玥鹏额外支付的租金140000元；2.李玥鹏额外支付的律师费120000元；3.因擅自停电给李玥鹏造成的损失赔偿金1095000元，因停电造成次承租人受损，李玥鹏为次承租人增加免租期；4.因建贸公司擅自长时间停电、停水给李玥鹏造成的施工延误、窝工费400000元；5.因建贸公司提供虚假房产证造成李玥鹏无法正常办理营业执照而导致的无法正常经营以及因建贸公司擅自长时间停水、停电给李玥鹏造成的经营损失400000元；6.因建贸公司长期阻挠李玥鹏对所租赁的场地进行经营而造成的李玥鹏额外聘用工作人员维持秩序成本163760元；7.因建贸公司长期阻挠李玥鹏对所租赁的场地进行经营而造成的额外聘请专业保安支出59696元）。
一审法院认定事实：北京市朝阳区百子湾路29号、31号房屋的所有权人登记在东华公司名下。
2011年9月18日，建贸公司与李玥鹏签订《房屋租赁合同》，约定：建贸公司向李玥鹏出租北京市朝阳区百子湾路29、31号一层东部经营用房，面积559平方米，租期自2011年12月5日至2013年12月4日，其中2011年9月20日至2011年12月4日为免租期，月租金42500元，付款方式为季度支付，每支付时段7日前交纳3个月的租金127500元。承租方在征得出租方书面同意并且不破坏房屋主体结构的情况下，可以对房屋进行装修和增加设备，自行办理相关审批手续，由此而发生的费用，全部由承租方自行负担。承租方擅自装饰、装修或扩建，由此造成的房屋损失由承租方赔偿，出租方有权单方解除合同。上述合同签订后，合同双方即履行了合同。合同期满后，双方未再形成租赁合同关系。经查，2011年9月20日、2012年2月21日、2012年6月30日、2012年6月，建贸公司与案外人金石公司分别另行签署四份《房屋租赁合同》，约定约定建贸公司出租北京市朝阳区百子湾路29号、31号建筑及场地，租期分别为2011年12月5日至2013年12月4日、2012年2月21日至2014年4月30日、2012年7月10日至2014年7月9日、2012年7月1日至2014年6月30日，月租金分别为110000元、17246.25元、51630元、42500元。
关于租金支付情况，双方自述如下：李玥鹏于2011年12月30日支付租金127500元、于2012年3月16日支付租金127500元。
李玥鹏主张其与金石公司共支付租金179万元，此外另行支付了74.8万元。其中于2012年4月10日至18日期间向建贸公司员工陈学军支付现金40万元、于2012年4月26日向陈学军支付现金8.2万元、于2012年7月13日向陈学军支付现金15万元，于2012年8月13日以支票形式支付10万元，因建贸公司宗正礼家中装修，向宗正礼支付现金1.6万元。建贸公司认可共支付租金1579128.75元，其中于2012年4月26日支付的现金8.2万元为拆除房屋设备产生的废料费用，另外支付的40万元现金包含于已经支付的租金内，未认可其他费用。
李玥鹏主张租赁期间建贸公司存在长时间停水、停电行为；建贸公司否认存在停水行为，主张因李玥鹏私自加建房屋，对房屋采取停电措施。
经查，建贸公司主张李玥鹏欠付租金，并于2014年5月20日将相应债权转让给东华公司，东华公司就此争议已诉至北京市朝阳区人民法院。李玥鹏认可就其主张的额外支付租金事宜已在另案中要求扣减。在该案审理过程中，李玥鹏主张租赁期间建贸公司对租赁房屋停电一周；建贸公司主张其曾对租赁房屋停电半天。
庭审中，李玥鹏自述双方曾于2012年9月份发生纠纷，于2013年年底达成口头和解。建贸公司认可双方就租赁事宜予以协商解决，时间为2014年2、3月份。
审理中，李玥鹏提交如下证据证明其损失情况：一、房屋所有权证书复印件，载明位于北京市朝阳区百子湾路29号房屋登记在所有人为北京市玻璃供应公司，登记日期为2002年8月20日；二、金石公司与案外人中盈国通（北京）货运代理有限公司、北京壹木良品贸易有限公司等签署的租赁房屋租赁合同及补充协议，上述补充协议内容显示因建贸公司多次断电，导致承租人施工延期，金石公司免除承租人部分租金。三、金石公司与案外人江苏华飞建设集团有限公司北京朝阳分公司签订的《北京市建设工程施工合同》及《公函》，主要内容为案外人承包百子湾路29、31号西侧办公楼幕墙及砌砖工程，工程定于2012年9月26日开工，于2012年10月15日竣工，因停电致使工地无法正常施工，想立即恢复工地供电，并做相应经济赔偿。四、金石公司与案外人赵冰等人签署的《劳动合同》，自述为应对诉讼及纠纷，故成立了应对小组。五、案外人北京第一视讯公关顾问有限公司与北京亚中京警保安技术服务有限公司签订的《保安服务合同书》及发票，用以证明因与建贸公司存在纠纷，额外聘请保安人员并支付保安费用。六、说明两份，主要内容为案外人向金石公司发送函件，载明因供电设施出现故障，无法正常办公，导致案外人经济损失，要求金石公司予以赔偿。七、《通知》、《回复函》等函件，其中多份通知载明建贸公司系东华公司的股东之一，其在东华公司不知情的情况下与金石公司签署了《房屋租赁合同》，对外出租朝阳区百子湾29、31号院部分房屋，而该地块的所有权人为东华公司，东华公司已取得上述房产的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》，现东华公司全面进行规范化管理，完善各类签约文件，为不影响租户正常使用租赁房屋，东华公司同意在延续原《房屋租赁合同》主要条款的前提下与租户重新签订《房屋租赁合同》。其中落款日期为2012年11月1日的《回复函》载明东华公司对于金石公司与建贸公司签署的房屋租赁合同不知情也未对其授权，但对于上述三份合同的内容做有条件的许可。
建贸公司提交如下证据：一、落款日期为2012年3月5日的《通知》，主要内容为金石公司未经建贸公司同意，擅自将玻璃公司办公楼一层进行加层，改变了布局，院内北侧二层小楼也正在进行加盖第三层，故要求金石公司立即停止施工。金石公司于次日签收上述通知。二、金石公司作出的施工说明，主要内容为金石公司因创建文化产业园出租需要对于租赁房屋进行改建。三、落款日期为2012年7月20日的会议纪要，内容为就百子湾路29号院内2号库承租方擅自搭建夹层一事，做出如下解决方案：1.暂时恢复供电；2.承租方承诺在问题未解决前不再对夹层进行施工作业，以免造成更大损失；3.金石公司承诺对夹层进行监督管理，保证不扩大损失，并在7日内作出妥善处理。落款处金石公司负责人石岩刚签字。四、落款日期为2012年9月4日并加盖有金石公司印章的《承诺书》，主要内容为2012年8月16日，百子湾路20号建贸公司2号租户金石公司擅自在租赁屋内搭建钢结构夹层。通知金石公司予以拆除，建贸公司声明为避免更大损失予以暂停供电处理。金石公司作出如下不可撤销之承诺：1.该处施工为金石公司擅自搭建施工，如今出现任何问题，由金石公司负担一切经济及法律责任。2.若今后建贸公司对金石公司所承租部分进行拆迁改造，金石公司不向建贸公司提出任何索赔及补偿要求。五、落款日期为2012年9月4日并加盖有金石公司印章的《说明》，内容包括2012年8月16日，建贸公司2号库租户金石公司擅自搭建钢结构夹层，存在安全隐患，建贸公司通知金石公司予以拆除，7月20日双方签订会议纪要，必须停电停工，待7日内协商解决后方能恢复供电。8月13日双方就夹层搭建始终未达成统一意见，建贸公司继续停电至今。六、落款日期为2017年12月6日的《情况说明》，主要内容为建贸公司与金石公司、李玥鹏签署五份《房屋租赁合同》，东华公司知晓此事并认可租赁合同的效力。
一审法院认为，李玥鹏与建贸公司自愿签订租赁合同，约定由李玥鹏向建贸公司承租房屋，该租赁合同亦经过产权人即东华公司的追认，对于双方产生约束力，双方均应当按照合同的约定履行己方义务。本案审理焦点为合同履行期间建贸公司是否存在违约行为。首先，虽然东华公司追认李玥鹏与建贸公司之间签署合同的效力，但在追认行为确定之前，发送通知函件，自称对李玥鹏与建贸公司签署合同事宜并不知情，其立场直接影响到合同的效力，李玥鹏有理由对于合同的效力及履行情况产生合理怀疑，进而影响到其经营，就此建贸公司应负一定的违约责任。其次，李玥鹏主张建贸公司擅自停水停电导致其经营损失，现建贸公司认可其对房屋采取停电措施，属于当事人自认范畴，法院不持异议。关于停电及停水时间，李玥鹏虽主张为两月有余，但就此并未提交相应证据，法院对此陈述难以采信。租赁合同签订后，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。建贸公司作为出租人，在未经催告并事先告知的情况下，擅自采取断电措施，阻碍李玥鹏的经营行为，应承担一定的违约行为。鉴于李玥鹏在未征得建贸公司书面同意且对于房屋主体进行改造，其行为亦构成违约。最后，李玥鹏主张建贸公司提供虚假产权证明导致其无法办理营业执照，鉴于办理执照的主要责任在于李玥鹏，并无证据显示建贸公司拒绝或阻碍办理营业执照等手续，法院不予采信。此外，双方因合同纠纷发生争议，并一直自行协商，李玥鹏自述和解时间为2013年年底，建贸公司自述的和解时间为2014年，在此期间诉讼时效中断，李玥鹏于2015年10月8日立案，未超过诉讼时效，对于建贸公司主张本案超过诉讼时效的抗辩意见，法院不予支持。对于李玥鹏主张的各项损失，法院认定如下：关于租金，李玥鹏主张退还额外多支付租金14万元，因该部分诉请已在另案中予以主张，李玥鹏再次要求退还属于重复主张，本案中不予处理。关于律师费，并无法律依据，法院不予支持。关于损失赔偿金及经营损失，鉴于建贸公司存在违约行为，且擅自停电导致李玥鹏经营受损，应承担相应的赔偿责任，具体数额法院结合违约及断电行为对合同履行造成的影响、双方的过错程度等予以确定。对于额外聘用工作人员维持秩序的成本及额外聘请专业保安支出费用，为企业经营所发生的费用，并非直接损失，亦无证据证明由建贸公司不当行为所致，法院不予支持。一审法院判决：一、北京建贸永信玻璃实业有限责任公司于判决生效后七日内赔偿李玥鹏经济损失四万元；二、驳回李玥鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25528元，由李玥鹏负担24728元（已交纳），由北京建贸永信玻璃实业有限责任公司负担800元（于判决生效后七日内交至一审法院）。
二审中，李玥鹏提交新证据3份：证据1，李玥鹏与北京京新业达建筑工程有限公司签订的工程施工合同一份，证明李玥鹏承租房屋后投入了421810元的施工费。证据2，照片，包括涉案房屋施工之前的照片和李玥鹏装修完之后运营的照片，可以显示房屋结构为临街一层，实际上是一个大厂房，四面墙壁加一个顶子的结构。证明李玥鹏对涉案房屋的主体结构并未改动。证据3，6份以北京蓝普天地商贸有限公司名义与案外人签订的租赁合同，北京蓝普天地商贸有限公司与李玥鹏是合作关系，故涉案房屋对外再出租都是以该公司的名义签订合同的，共有40余份租赁合同。提交的6份合同作为代表证明在李玥鹏实际经营期间，因建贸公司停水停电导致了李玥鹏对于租户的延期，还有一些租户退出，再加上建贸公司未提供一个合格的产权证明导致小吃城一直处于无照经营的状态，这些损失都建贸公司造成的。建贸公司质证意见为：上述3份证据均不属于新证据，不应该被二审法院采信。关于证据1，形式上的真实性予以认可，但事实上的真实性不认可，该合同显示签署的时间是2012年，但是从纸质上来看明显很新。故该合同内容不是真实的，应该是为了本次的诉讼临时制作的；关于证据2，真实性及证明目的均不认可；关于证据3，房屋租赁合同的关联性不认可，该合同的甲方是北京蓝普天地商贸有限公司，与李玥鹏是两个不同的主体。
建贸公司未提交新证据。
二审诉讼中，李玥鹏向本院提出撤诉申请。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：李玥鹏与建贸公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦经过产权人东华公司的追认，合法有效，双方当事人均应当全面履行各自权利义务。李玥鹏于二审诉讼期间向本院提出撤诉申请，符合法律规定，本院予以准许。关于建贸公司的上诉意见，认为其公司不存在违约行为，不应承担违约责任一节，本院认为建贸公司与李玥鹏签订《房屋租赁合同》之时未取得产权人授权，导致东华公司向李玥鹏发出主张权益的相关文件，必然导致李玥鹏对合同的效力产生合理怀疑，必然导致影响李玥鹏对合同的履行和正常经营。一审法院综合本案案情，结合违约行为对合同履行造成的影响，依双方过错判令建贸公司赔偿李玥鹏经济损失四万元并无不当，本院不予调整。
综上所述，建贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费64186元，由北京建贸永信玻璃实业有限责任公司负担64136元（已交纳），由李玥鹏负担50元（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
审 判 员 孙 妍
审 判 员 薛 妍
二〇一八年七月二十日
法官助理 吴 琳
法官助理 王 雨
书 记 员 陆九阳