黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牡西民初字第164号
原告杨博。
委托代理人王铁兵。
被告牡丹江天利食品有限公司。
法定代表人王秋林。
委托代理人张艳。
委托代理人曹茂顺。
原告杨博与被告牡丹江天利食品有限公司（以下简称天利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月20日立案后，依法组成合议庭，于2014年6月10日、7月18日公开开庭进行了审理。原告杨博的委托代理人王铁兵，被告天利公司的委托代理人张艳、曹茂顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨博诉称：2013年10月19日，原告与被告天利公司签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于牡丹江市西安区西十一条路、总面积1004.06平方米的仓库，现原告按合同已履行给付房款义务，而被告以种种理由不肯按合同约定为原告办理房屋过户登记，已构成违约，请求法院判令原、被告2013年10月19日签订的房屋买卖合同合法有效，继续履行该合同，并由被告承担本案诉讼费用。诉讼中原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告双方于2013年10月19日签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告返还原告购房款20万元，并支付违约金150610元；3、诉讼中产生的费用由被告承担。
被告天利公司辩称：1、被告的大股东对于原法定代表人擅自处分房产一事毫不知情，而且其行为也未经过被告股东会的认可，是苏和军的个人行为，全部购房款己被苏和军占为己有，而且其携款潜逃，现已在牡丹江市公安局经侦科立案，因此应当先刑事后民事，本案应中止审理；2、因为出售房屋的行为是苏和军的个人行为，而且售房款也被其个人占有，房屋出售价款非常低，严重违背了市场的公平交易，显失公平。原告主张的违约金过高，被告请求法庭予以调整。
根据原告的诉请及被告的答辩意见，本案归纳双方当事人争议的焦点为：一、原、被告签订的房屋买卖合同是否合法有效；二、原告要求解除合同、由被告返还定金并承担10%违约金的理由是否成立；三、被告要求中止诉讼的理由是否成立。
原告杨博为支持其主张，提出如下证据：
证据一、买卖合同及收据各一份。意在证明：1、原、被告双方于2013年10月19日签订房屋买卖合同一份，合同约定：被告将位于牡丹江市西十一条路平安街、面积为1004.06平方米的11－××号仓库，以每平方米1500元价格出售给原告杨博，总价款为1506100元，房款分两次付清，签约之日原告支付定金20万元，余款在被告办房产证及土地过户签字时，由原告一次性支付给被告。如不能按照约定时间办理过户，被告退还原告所有的购房款，并按房款的百分之十支付给原告违约金；2、该合同双方签字并盖章，为原、被告真实意思表示，合法有效；3、原告依照合同约定向被告交付20万定金，被告为原告出具了收据；4、该合同为格式合同，与其他购买被告仓库的11个买受人的合同，就定金条款等均是相同的；5、合同有效成立后，由于被告没有按照约定的时间履行将该房屋办理更名、过户的义务，致使合同目的无法实现，被告构成实际根本的违约。原告在本案诉前申请财产保全，法院查封诉争房屋，原告才得知房屋状况，被告无法履行合同，因此原告请求解除合同，被告承担违约责任。
被告对该组证据有异议，认为收款票据中已经明确20万元是预交款，不是定金，定金不可以超过合同标的的20%，预交款不涉及双倍返还问题。原告只有收据，没有银行汇款凭据不能说明被告直接收到了此笔款项，希望原告说明20万元资金来源以及给付方式。现被告申请对该组证据中的公章以及财务章进行司法鉴定，并申请对所有“苏和军”的签字进行鉴定，故本案应待鉴定结果做出后，再进行审理。
本院认为，被告天利公司不应仅提出异议，还应提出足以反驳原告证据的相反证据，因被告不能提供其异议的依据，故对原告的证据予以采信，20万元应认定为购房预交款，违约金约定应认定为过高。
证据二、2014年1月3日被告的股东会决议及牡房权证西安区字第2294××号房屋产权证复印件各一份。意在证明被告于2014年1月3日在其单位三楼会议室召开了全体股东会议，经全体股东表决，同意将己出售的十三处房产过户给买受人，其中包括被告出售给原告杨博的牡房权证西安区字第2294××号房屋。会议结束后，被告将出售给原告的诉争房屋产权证复印件交付给原告。被告将诉争房屋出售给原告，是经被告的全体股东同意的，并不是苏和军的个人行为。
被告天利公司对股东会决议的真实性有异议，认为苏和军的签字与原告提供的其他证据中的签字完全不一样，被告的大股东江苏江阳置业有限公司没有签字，股东李永植也未签字，股东会召开的程序是否合法无法确定，无法确定该决议中的股东签字是否为本人所签。假设该决议是真实的，决议并未确定出售房屋的价款，苏和军无权低价出售房屋，买卖合同中并没有约定明确的标的物。
本院认为，股东会决议应保存在被告天利公司，被告天利公司不应仅提出异议，还应提出足以反驳原告证据的相反证据，因被告天利公司不能提供其异议的依据，故对原告的该组证据予以采信。
证据三、牡丹江市工商局企业档案一份。意在证明被告的法定代表人苏和军与原告签订房屋买卖协议，是履行其法定代表人的职务，是职务行为，并不是个人行为，因为被告工商档案登记的变更时间为2014年3月3日。
被告天利公司对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。被告不否认2014年3月3日前苏和军是被告的法定代表人，但要说明的是由于苏和军设置障碍，造成被告法定代表人变更迟延，因为苏和军暂时未找到，无法确定“苏和军”签字的真实性。
本院认为，该组证据来源合法，真实有效，予以采信。
被告天利公司在审理中提供如下证据：
证据一、苏和军于2013年11月20日出具的说明复印件一份。意在证明被告原公章遗失，现重新刻公章，原公章作废。
原告杨博对该证据有异议，认为该证据系复印件，无法核对其真实性，证明不了被告意在证明的问题。
本院对被告原公章遗失，重新刻公章的事实予以采信。
证据二、2013年12月4日黑龙江日报复印件一份。意在证明被告在黑龙江日报刊登的声明，内容为：被告于2013年11月18日解散原董事会，现任命王秋林为执行董事，曹茂顺为经理，同时原公司公章遗失，启用新章。
原告杨博对该证据有异议，该证据系复印件。另外，被告在工商部门变更法定代表人的时间为2014年3月3日。
本院对被告登报声明解散原董事会，任命王秋林为执行董事，曹茂顺为经理，原公章遗失启用新章的事实予以采信。
证据三、2014年2月12日生活报复印件一份。意在证明被告定在2014年3月3日上午召开股东会，以及股东会的议程内容、审议事项。
原告杨博对该证据有异议，认为该证据系复印件。
本院认为，被告提供的证据三与本案无关联性，是企业对其内部的管理作出的调整，故不予采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2013年10月19日，原告杨博与被告天利公司签订仓库买卖合同，约定原告购买被告坐落在牡丹江市西安区西十一条路平安街总面积为1004.06平方米的11－××号仓库，仓库每平方米1500元，总价款1506100元。合同约定：签约之日原告交付定金20万元，余款在被告办房产证过户签字时，由原告一次性支付给被告。如原告逾期超过三日不付款，被告有权终止合同；如被告在原告交付房款之日起30日内不能办理土地、房产二证，被告无条件全额退还原告所交的购房款，并按房款的10%支付给原告违约金。2013年10月21日，原告向被告交纳购房预交款20万元后，被告给原告出具财务收据，并在收据中注明上款系购买仓库款。
又查，被告天利公司出售给原告杨博的仓库已在银行抵押借款，因借款没有偿还，仓库不能过户，被告没有在约定的30日内为原告办理房屋产权证和土地证。被告要求对买卖合同中苏和军的签字和单位印章真伪进行鉴定，要求对收据中其单位财务专用章的真伪进行鉴定，但不能提供出原告无异议的检材。
本院认为：被告天利公司已将诉争房屋抵押给银行，被告在抵押期间转让该房屋，应当通知抵押权人，被告未通知抵押权人的，不得转让抵押房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原、被告签订的房屋买卖合同应按有效合同处理。由于被告将抵押给银行的房屋出售给原告，致使原、被告签订的购房合同不能履行，故原告杨博要求与被告解除合同，返还20万元购房款的主张成立。合同约定按房款的10%支付违约金过高，被告提出调整的理由成立，违约金应以超过造成损失的30%为标准适当减少，原告的损失为已交购房款20万元的同期银行贷款利率，违约金的计算方式为20万元×6%÷12×11×130%=14300元。原告在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，诉讼费用应当按照减少后的诉讼请求数额计算退还。被告提出对苏和军的签字和单位印章、财务专用章的真伪进行鉴定，是需要鉴定事项负有举证责任的当事人，因被告提供不出双方认可的苏和军签名，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定，被告应当对该事实承担举证不能的法律后果。苏和军任被告单位法定代表人期间和王秋林任被告单位法定代表人期间使用的单位印章是不同的印章，对印章不需要鉴定。因本案不属于必须以另一案的审理结果为依据这种法定中止诉讼情形，故对被告要求中止本案审理的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，判决如下：
一、解除原告杨博与被告牡丹江天利食品有限公司于2013年10月19日签订的买卖合同；
二、被告牡丹江天利食品有限公司返还原告杨博购房款20万元，并承担违约金14300元，上述款项合计214300元，由被告牡丹江天利食品有限公司于本判决生效后十日内给付完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18355元退还原告杨博11796元，剩余6559元原告杨博负担2550元，被告牡丹江天利食品有限公司负担4009元；保全费5000元由被告牡丹江天利食品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 佟 波
审 判 员 魏起兰
代理审判员 王海燕
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 孙晓颖