广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0312民初2132号原告：马xx，女，满族，1963年7月14日出生，住广西柳州市柳北区,委托诉讼代理人：文xx，广西xx律师事务所律师。被告：广西xx房地产开发有限公司，住所地桂林市临桂区临桂镇秧塘xx标准厂房4#，统一社会信用代码914503225667808827X。法定代表人：陈xx，董事长。委托诉讼代理人：程xx，广西xx律师事务所律师。原告马xx与被告广西xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马xx及委托诉讼代理人文xx、被告xx公司的委托诉讼代理人程璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马xx本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款296543元；2、判令被告向原告支付违约金14827.15元。3、请求判令被告协助原告办理退回契税及印花税。事实与理由：被告在桂林市××桂区××路北侧开发建设桂林电子商城项目。2015年12月31日被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买桂林电子商城第1幢1层75号商铺（建筑面积为19.81平方米）和78号商铺（建筑面积为19.81平方米），总房价为294543元，原告于2015年12月28日前一次性付清全部房价款；同时约定被告应当在2016年8月31日前，依照国家规定，将符合合同所列条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，如未按本合同规定的期限交房，逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付款，并按原告累计己付款的5％向原告支付违约金；双方还对房屋交接方式、违约责任、房屋登记、保修责任等相关事项作了明确约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房价款294543元及办证费用2000元，合计296543元：并缴纳了契税及印花税合计8983.56元。然而，被告却没有按照合同规定的期限将符合合同所列条件且符合合同约定的商品房交付原告使用。原告于2016年9月3日向被告催告，但直至2016年10月30日被告仍未履行向原告交付房屋的合同义务，根据双方约定和合同法的规定，被告的行为已构成违约且达到双方约定的解除合同条件。原告于2016年10月31日向被告发出解除合同通知，要求被告退还购房全款和支付违约金。被告于2016年11月2日收到上述解除合同通知，但明确拒绝原告的要求。原告认为，被告没有按照合同规定的期限将符合合同所列条件且符合合同约定的商品房交付原告使用，构成违约，且达到双方约定的解除合同条件，原告要求解除合同符合双方约定和法律的规定；合同解除后，被告应当按照合同规定返还原告购房款296543元和支付违约金14827.15元，并协助原告办理退回契税及印花税合计8983.56元。原告诉请有事实依据和法律依据，依法成立，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告xx公司辩称，一、原告购买的商铺已经具备交付的条件。商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位已于2016年5月23日签署了桂林电子商城1#商业住宅综合楼的《建设工程质量竣工验收意见书》，被告完成了实体工程的竣工验收，交房条件己经具备。而原告说规划核实工作未完成，所以不具备交房条件，这是不正确的。规划核实，是指城乡规划主管部门为保证建设工程符合国家有关规范、标准并满足质量和使用要求，对建筑工程的放线情况和建设情况是否符合《建设工程规划许可证》及其附件、附图所确定的内容进行验核和确认的行政行为。它的功能不是管工程质量、进度，而是管工程是否符合《建设工程规划许可证》的要求，即是否在规划许可范围之内，防止突破用地规划和建设规划。目前，被告正在准备资料申请规划核实；二、被告己经在约定的时间内完成了交房。由于被告开发的商铺都是带租约销售。原告购买是己经充分了解了相关情况，并且自愿与承租方桂林xx电子商城有限公司签订了《委托经营管理合同》，约定自2016年6月1日起，即对原告的商铺具有全权经营管理职责。那么，承租方占有该商铺是实现其全权管理经营的前提。因此，承租方代为收房体现了“全权”的内涵，被告向承租方交房并无不妥。即便被告没有从表面形式上做到向原告交房，但并不影响原告实现其合同目的。首先，承租方代为收房没有影响原告对该商铺的所有权取得；其次，原告依照合同获取了相应的租金收益。其合同目的己经实现；四、原告诉讼的法律逻辑是错误的。1、只有解除了合同，才存在相互返还，恢复到原始状态。而原告诉讼请求只要求退房，返还房款，而不主张解除商品房买卖合同;2、原告与案外人桂林xx电子商城有限公司签订《委托经营管理合同》，被告将原告的商铺己经交付给该案外人，本案的处理与案外人有直接的法律上的利害关系。而案外人桂林xx电子商城有限公司既不作为本案被告，也不作为第三人参加诉讼，法院无法处理本案。综合上述，被告按照合同约定，在商铺具备交付条件时，按时将商铺交付给其全权委托的承租方，没有违约，而且，原告签订合同的目的己经实现。此时原告提出退房、还款的主张毫无道理。更何况原告的诉讼法律逻辑上存在严重错误，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据，除通话录音及记录外，其余证据的真实性本院予以认定，作为本案事实查明的参考依据，原告提供的通话录音及记录，无相关证人出庭作证证实，其真实性本院不予认定；对被告提交的证据的真实性本院予以认定，作为本案事实查明的参考依据。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月28日原告马xx与被告xx公司签订认购被告xx公司开发的“桂林电子商城”（又名桂林国际智慧商城）1幢1层75号房及1幢1层78号房的《桂林国际智慧商城买卖合同签约信息登记表》两份，登记表约定：1幢1层75号房折后总价175290元，3年回报率21%计36811元，签约单价6990.36元，签约总价138479元，代收款1000元；1幢1层78号房折后总价197549元，3年回报率21%计41485元，签约单价7878.4元，签约总价156064元，代收款1000元。2015年12月31日，原告马xx与被告xx公司签订20150013号《商品房买卖合同》及20150014号《商品房买卖合同》，由原告分别购买被告开发的位于桂林市××桂区××路北侧的“桂林电子商城”1幢1层75号房及1幢1层78号房，1幢1层75号房总金额为138479元，1幢1层78号房总金额为156064元，二商品房的用途均为商业，两份合同均对商品房交付期限及出卖人逾期交房买受人解除合同的条件做出约定，对商品房交付期限约定为：出卖人应当于2016年8月31日前依照法律规定，将符合该商品房经建设工程竣工验收合格及该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；对出卖人逾期交房买受人解除合同的约定为：逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。合同同时约定：合同在履行过程中发生争执，由双方当事人协商解决，协商不成，向人民法院起诉。在原告给付“桂林电子商城”1幢1层75号房及1幢1层78号房购房款及代收款给被告后，被告于2015年12月30日、31日开具1幢1层75号房预收购房款138479元发票、1幢1层78号房预收购房款156064元发票及代收款2000元收据给原告收执，2015年12月31日，原告向税务部门交纳1幢1层75号房及1幢1层78号房契税、印花税共计8983.56元。2016年1月12日，原告与桂林xx电子商城有限公司签订8000048号及8000089号《桂林电子商城委托经营管理合同》，合同约定：原告方1幢1层75号房以折后总房款175290元为委托标的物总价，1幢1层78号房以折后总房款197549元为委托标的物总价，委托给桂林xx电子商城有限公司经营、管理，并由桂林xx电子商城有限公司全权组织实施经营、管理，委托期限自2016年6月1日至2021年5月31日，第一年至第三年委托管理收益（商铺租金收益）以委托标的物总价的21%从委托标的物总价中发展商给予一次性扣除支付（1幢1层75号房为36811元，1幢1层78号房为41485元）。2016年5月下旬，建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位签署桂林电子商城1#商业住宅综合楼《建设工程质量竣工验收意见书》，2016年5月26日，被告在桂林日报刊登《交房公告》，通知桂林电子商城1#楼（桂林国际智慧商城）定于2016年5月31日9时在桂林国际智慧商城销售中心办理交房手续，至2016年11月21日止，“桂林电子商城”建设项目尚未向相关建设管理部门提交竣工规划条件核实申请材料，也未通知相关建筑工程质量监督部门监督竣工验收。2016年11月1日，原告向被告寄送《退房申请》，认为被告逾期交付1幢1层75号房及1幢1层78号房已过两个月，违约在先，买受人要求解除合同，按合同约定退房、退还购房全款和支付违约金。信件于2016年11月2日到达被告，被告于2016年11月3日作出《通知》并寄送原告，认为根据原告与桂林xx电子商城有限公司签订的《委托经营合同》，按合同约定，2016年6月1日合同已生效，已由承租方收房，带租约卖房不再履行二次交房，因此不存在交房违约的情节。本院认为，本案的争议焦点为合同解除的效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限界满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。原、被告在20150013号《商品房买卖合同》及20150014号《商品房买卖合同》中约定了原告解除合同的条件，并就纠纷协商不成的解决方式作出约定（向人民法院起诉），原告认为合同解除条件成就，主张解除合同并向被告发出通知，通知于2016年11月2日到达被告，被告对原告的合同解除主张有异议，依法具有向请求人民法院确认解除合同的效力的权利，由于原、被告双方在合同中没有约定异议期间，故被告的异议期间（即有权请求人民法院确认解除合同的效力的权利的期间）为从2016年11月2日起三个月，即至2017年2月1日止，在此期间，20150013号《商品房买卖合同》及20150014号《商品房买卖合同》解除的效力处于待定状态。20150013号《商品房买卖合同》及20150014号《商品房买卖合同》解除的效力尚未确定，原告要求被告返还“桂林电子商城”1幢1层75号房及1幢1层78号房购房款296543元、支付违约金14827.15元及要求被告协助原告办理退回契税、印花税的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告马xx的诉讼请求。案件受理费5971元，适用简易程序审理依法减半收取2985.5元，由原告马xx负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5971元(收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××00l416，开户行：农行桂林高新支行)，上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  李定健二〇一六年十二月十五日书记员  于 慧