江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0424民初2473号
原告修水县华宁商务有限公司（以下简称华宁公司），住所地修水县义宁镇良塘家居建材市场管理中心8号楼，统一社会信用代码913604245918313154。
法定代表人朱剑。
委托代理人郑秉忠，男，1958年9月20日出生，汉族，住修水县，。
被告卢大荣，男，1970年12月14日出生，汉族，个体户，住修水县，。
原告华宁公司与被告卢大荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系修水县宁红房地产开发有限公司下属公司，负责由修水县宁红房地产开发有限公司开发的宁红国际商贸城的房屋租赁、物业管理服务工作。2012年11月25日，原告与被告签订了《经营协议书》，原告将宁红国际商贸城D2栋227/228/229号商铺（面积为134.01平方米），租赁给被告经营灯饰，租赁期限从2012年10月1日至2015年9月30日止，租费：2012年10月1日-2013年7月30日止免租金，2013年8月1日-2014年9月30日止每月1742元（每平方米每月13元），2014年10月1日至2015年9月30日止每月2144元（每平方米每月16元），物业费为每平方米每月1元。从协议签订至2015年9月底止，被告累计拖欠原告租金（50120元按当时市场价协商减半后25060元减预收/元）25060元，物业费/元，共计25060元。原告多次催讨无果，为此，根据《合同法》及相关司法解释，特诉诸法院，请求判决：1、被告支付原告租金（50120元按当时市场价协商减半后25060元减预收/元）25060元，物业费/元，共计25060元；2、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，2012年7月原告多次招商，巧言相邀，并承诺15年内不再有建材市场，市场有专业人员炒作，前景一片光明，如今建材市场到处都是，进来后市场无任何操作（经营协议书第七条甲方权责第4小条，甲方全面制定经营方案，引进先进的市场概念、模式、方法）。因有原告的承诺，被告经营原告宁红国际商贸城D2栋227-229号铺（约110平方米），在合同签订后，被告投入大量资金进行装修，购进货品进行经营，但是原告无视经营合同约定，拒不履行合同义务，致使被告遭受重大损失。从合同名称及合同内容判断，双方签订的合同性质为经营合同，该合同约定原告履行经营推广义务后，被告按约定向原告支付经营费，而不需要支付商铺租金。因此，原告主张租金无合同依据。双方在履行经营合同过程中，原告存在诸多违约行为，应当承担违约责任。同时，原告违约，故原告无权要求被告支付经营费。原告未按照合同约定制定经营方案，未引进先进的市场理念，模式，方法，未制定统一的经营标准，未进行营销策划或进行积极有效的推广活动，在原告引进被告后，原告对市场经营不闻不问，任市场自生自灭。原告未履行承诺，控制灯具店销售区域，在被告入住后，原告在市场一楼引进大量灯具店。原告未根据承诺打通绿化带通道，整个市场周围都未设置公交站点。原告上述行为，违反合同约定，导致被告的灯具店严重亏损，从而蒙受重大经营损失。根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告应当对其违约行为承担违约赔偿责任，并且其无权向被告主张经营费。被告上交的费用：7184元、2816元、3000元、10000元，共计23000元。请求原告退还被告店面装修等费用。
经审理查明，2012年11月25日，原告与被告签订《宁红国际商贸城经营协议书》，合同约定，被告租用宁红国际商贸城D2栋二层227、2228、229号商铺，总面积为134.01平方米，从事灯饰品类商品销售，租赁期限为3年，从2012年10月1日起至2015年9月30日止；2012年10月1日至2013年9月30日免租金，2013年10月1日至2014年9月30日，按每月13元/平方米支付租金，每月租金为1742元，2014年10月1日至2015年9月30日，按每月16元/平方米支付租金，每月租金为2144元，按每3个月为租金结算周期，并提前一个月支付租金，每周期支付租金费用及时间分别为：2013年7月3484元，2013年9月5226元，2013年12月合计5226元，2014年3月5226元，2014年6月5226元，2014年9月6432元，2014年12月6432元，2015年3月6432元，2015年6月6432元。被告按照每月2元/平方米支付物业管理费，每月支付268元，按每3个月为结算周期，并提前一个月支付物业管理费，2012年10月1日至2012年12月31日免物业管理费。合同约定，原告应全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法，制定统一业态规划标准并严格执行，对市场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动。被告租用了上述铺面，于2012年11月25日向原告交付经营保证金10000元，2012年12月12日向原告交付物业管理费1608元，2014年12月31日向原告交付物业管理费2861元，2014年12月31日向原告交付租金7184元，2015年2月16日向原告交付租金3000元。经协商，原告同意减半收取宁红国际商贸城D2栋二层227、228、229号商铺租金。在合同履行过程中，二楼的物业管理费原告同意减半收取，每月按1元/平方米计算。
另查明，《宁红国际商贸城经营协议书》第十二条第3款其他补充约定：“装修补贴事宜，在同市场其他商户有的情况下，本人卢大荣也同样享受装修补贴。经营保证金，合同期满，在没有其它费用拖欠，无条件退还。”在宁红国际商贸城开业的当天（2012年9月29日）开业的商户每间商铺享有3000元装修补贴。在庭审过程中，被告主张原告应向被告支付3000元/间装修补贴,3间共计9000元，同时同意减半享受装修补贴，由原告向被告支付装修补贴4500元，抵扣后，被告不应当向原告支付租金。原告主张合同签订于2012年11月25日，本案被告不符合补贴条件，故不应当支付装修补贴。经双方协商，对被告交付的经营保证金10000元，被告主张应折抵租金10000元，原告表示同意折抵租金10000元。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，宁红国际商贸城经营协议书、宁红国际商贸城欠缴铺租、物业费经营户明细单、收条、收款收据等证据附卷证实，且经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订《宁红国际商贸城经营协议书》，原告将宁红国际商贸城D2栋二层227、228、229号商铺租赁给被告使用，由被告从事灯饰类商品销售并自主经营和自负盈亏，双方为租赁合同关系，被告应按照合同约定向原告支付租金及物业管理费。被告主张原告未履行推广义务，未制定经营方案，未履行承诺控制灯具店销售区域和未打通绿化带通道，违反了合同约定，存在诸多违约行为,享有先履行抗辩权，不应支付租金，但原、被告签订的《宁红国际商贸城经营协议书》未有明确约定，不足以抗辩合同中支付租金的约定，退一步讲，即使原告履约过程中存在瑕疵，也非被告不支付租金的理由，被告该主张，本院不予支持。在合同履行过程中，原告同意按约定标准减半收取租金和物业管理费,本院予以确认。被告应按照合同约定向原告支付租金和物业管理费，2012年10月1日至2014年9月30日租金为41808元（1742元/月×24月），2014年10月1日至2015年9月30日租金为25728元（2144元/月×12月），租金共计为67536元，抵扣原告自愿免除2012年10月1日至2013年7月30日租金17420元，剩余部分原告自愿减半收取，被告应向原告支付租金25058元［（67536元-17420元）÷2］。2012年10月1日至2015年9月30日物业管理费为9648元（268元/月×36月），减去原告自愿免收804元部分，剩余部分被告自愿减半收取，被告应向原告支付物业管理费4422元［（9648元-804元）÷2］。被告应向原告支付物业管理费，被告已向原告交付物业管理费4424元，超过2元部分可视为交付租金。被告应向原告支付租金25058元，被告分别于2014年12月31日、2015年2月16日向原告交付租金7184元、3000元，抵扣后，被告应向原告支付租金14874元（25058元-7184元-3000元-2元）。对被告交付的经营保证金10000元，被告要求折抵租金10000元，原告表示同意，本院予以确认，抵扣后，被告仍应向原告支付租金4874元。被告主张原告应补贴被告装修补贴4500元，合同约定为同市场其他商户有的情况下，被告才享有装修补贴，可视为在同等条件下，其他商户享有装修补贴，本案被告也应该享有装修补贴。被告未在2012年9月29日开业，故其要求原告支付装修补贴，本院不予支持。被告也未提供证据证明在和被告同等条件的其他商户享有装修补贴，故其主张原告应向被告支付装修补贴，本院不予支持。综上，被告主张原告应向被告支付装修补贴4500元，本院不予支持。被告主张原告应退还被告店面装修等费用，其可另行主张权利，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、二百二十六条及相关法律之规定，判决如下：
由被告卢大荣向原告修水县华宁商务有限公司支付租金4874元，限被告卢大荣于本判决生效后十五日内付清。
案件受理费427元，减半收取213.5元，由原告修水县华宁商务有限公司负担170元，由被告卢大荣负担43.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
代理审判员 梁林芳
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 韩帅帅