成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0114民初2926号
原告成都兴旺宝物业服务有限公司，住址地成都市新都区新都镇万和北路99号旺府豪庭第1号楼，组织机构代码55359584-1。
法定代表人林宁。
委托代理人徐某，女，1981年9月13日出生，汉族，住成都市锦江区，该公司员工。
被告邹某某，女，1981年5月14日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托代理人王军，四川蜀西律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人邹某某，男，1965年6月11日出生，汉族，住成都市新都区。
委托代理人胡晓，四川全兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告成都兴旺宝物业服务有限公司（以下简称兴旺宝公司）与被告邹某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月31日受理后，依法适用简易程序于2016年9月12日公开开庭进行了审理，原告兴旺宝公司委托代理人徐某、被告邹某某及其委托代理人王军、第三人邹某某委托代理人胡晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴旺宝公司诉请：1.依法判决被告向原告支付拖欠的租金178330元、电费32150元（截止于2016年5月9日，最终以电表实际结算为准）、物业费9630元、生活垃圾清运费1260元；2.依法判决解除双方签订的《租赁合同》;3.依法判决被告缴纳的保证金88539元归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2012年9月2日，原告兴旺宝公司与被告邹某某签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承担原告所有的位于新都旺府豪庭12栋3层12号商铺，面积为655.85平方米（以下简称“该房屋”）；租赁期为6年，即从2012年10月23日起至2018年10月17日止；首年租金为每月人民币29513元，以后租金每两年递增12%，被告需提前10日支付下月租金，并向原告支付三个月租金88539元作为保证金。合同还约定若被告拖欠租金超过30日，原告有权解除合同并不予退还其保证金。合同签订后原告如约履行了合同，向被告交付了该房屋，但被告在支付了2015年11月房屋租金后，便拒绝支付后期房屋租金。截止2016年5月，被告邹某某共拖欠原告租金共计178330元。原告曾多次向被告催交租金，但被告至今依然未支付拖欠的租金。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。
原告为支持其诉称，向本庭提交如下证据：1、公司经营执照、委托协议，证明原告接受成都兴旺宝房地产开发有限公司的委托办理位于成都市新都区旺府豪庭12栋3层12号商铺所有出租手续；2、被告身份证复印件；3、《房屋租赁合同》，证明按照《房屋租赁合同》第七条第四款被告擅自将该物业转租、分租、转让、出借、抵押、出售或用于非法活动，原告有权解除合同；按照《房屋租赁合同》第八条第三款被告逾期超过30日的，原告有权解除本合同，保证金不予退还；4、租金收据，证明被告缴纳租金截止时间是2015年11月23日；5、劳动仲裁申请书，证明证人王元栋与原告存在严重矛盾，其出庭作证的证明力不足。
被告邹某某辩称，不同意解除合同，原告陈述不属实。被告已于2015年3月8日，将该商铺转租给第三人邹某某，双方签订了《转让协议》约定2015年3月8日之前的债权债务与第三人邹某某无关，由被告邹某某负责；之后的债权债务与被告无关，由第三人邹某某负责。原告对被告的转租行为知情并且予以默许，所以2015年11月后拖欠的租金等应由第三人邹某某偿还，被告不应承担合同的违约责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》违约责任部分未约定违约保证金，合同中约定的保证金属于履约保证金，原告无权收回保证金。
被告为支持其辩称，提交与第三人邹某某签订的《转让协议》用于证明被告与第三人约定茶楼在2015年3月8日后产生的债权债务均由第三人邹某某承担。被告申请了证人王义平、王元栋出庭作证，证人王义平原系被告邹某某雇佣的保安，在被告邹某某和第三人邹某某签订《转让协议》后，继续在第三人邹某某经营的茶楼工作，其证言内容为听他人说茶楼转租给第三人，在转租后原告公司的人来换过一次电表。证人王元栋原系原告兴旺宝公司物业经理，在与原告发生劳动争议后离职，其证言内容为原告公司负责商铺租赁的总经理周洪身知道茶楼转租的事情。
第三人邹某某陈述，第三人与被告邹某某签订《转让协议》时并不知道原、被告签订的《房屋租赁合同》内容，第三人在不知情的情况下向被告交纳了转让费并继续履行租赁合同，邹某某隐瞒了与原告签订合同的事实，按照《中国人民共和国合同法》第五十二条的规定，《转让协议》无效。
第三人向本庭提交如下证据：1、《转让协议》；2、收条，证明邹某某收到第三人35万元转让款；3、《房屋租赁合同》，证明被告存在欺诈行为，第三人与被告之间签订的《转让协议》存在严重的效力问题。
经审理查明，2012年9月2日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份。协议约定，原告将位于成都市新都区旺府豪庭12栋3层12号商铺出租给被告，面积为655.85平方米，租赁期限为6年，自2012年10月18日起至2018年10月17日止，首年年租金为每月29513元，以后租金每贰年递增12%；租金采取先付后用的原则，按月交付，首次支付租金的时间为物业交付前10日，从第二次开始，每次支付租金的时间为上个月租期届满前10日。被告向原告支付三个月租金88539元作为保证金，若被告拖欠租金超过30日，原告有权解除合同并不予退还其保证金。合同第七条第4款约定，乙方在物业交付使用后，不得擅自将该物业转租、分租、转让、出借、抵押、出售或用于非法活动，否则甲方有权解除合同；第八条第4款同时约定，乙方未征得甲方书面同意将该物业转租、转借给第三方的，甲方可以书面形式通知乙方解除合同。
合同签订后原告如约向被告交付商铺，被告向原告支付三个月租金88539元作为保证金，将该商铺用于经营品位新茶府并按合同约支付租金。从2015年11月23日起，被告开始拖欠租金，截止2016年5月9日，拖欠租金178330元。
另查明，2015年3月9日，被告邹某某未征得原告书面同意与第三人邹某某签订《转让协议》，约定将品位新茶府以35万元一次性转让给邹某某。双方签约之后，第三人向被告支付转让金35万元，并开始经营茶楼。庭审中，原告不认可被告转租行为，并否认原告知晓并默认被告转租的事实。
以上事实，有原、被告主体身份信息、委托协议、《房屋租赁合同》、租金收据、《转让协议》、证人证言、收条等证据在卷予以证明。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行合同义务。合同中约定，乙方未征得甲方书面同意转租给第三方的，甲方可以书面形式通知乙方解除合同。被告以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”规定进行抗辩，本院认为《解释》第十六条并不是法律法规中的强制性规定，其性质属于最高人民法院为了处理案件而作的法律推定，在当事人对于转租的责任和后果没有约定或者约定不明确的前提下，才可依照第十六条的规定予以补充适用。而一旦约定明确，法律行为的效力和责任明确，并不需要适用司法推定。本案中双方当事人书面合同对转租的责任和后果有明确约定，该约定应该得到遵守。被告申请证人出庭作证拟证明原告知道并默认承租人转租的事实，但该证人证言系间接证据，证言内容并不能证明被告主张亦无其他证据印证，证据不足，被告举证不能推翻双方的合同约定，故被告抗辩缺乏事实与法律依据，不予以采纳，支持原告提出解除合同的诉请。
关于未付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”对原告主张的自2015年11月23日起至2016年5月9日期间被告拖欠租金178330元，予以支持；关于原告主张的电费32150元、物业费9630元、生活垃圾清运费1260元，因原告未提交被告拖欠上述费用的证据，对其诉请不予以支持；关于保证金，《房屋租赁合同》第八条第3款约定，乙方逾期未交租金超过30日，保证金不予退还，故支持原告诉请被告已缴纳的保证金88539元不予以退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告成都兴旺宝物业服务有限公司与被告邹某某签订的《房屋租赁合同》；
二、被告邹某某于本判决生效之日起十日内向原告成都兴旺宝物业服务有限公司支付欠交租金178330元；
三、被告邹某某已交的保证金88539元不予以退还；
四、驳回原告成都兴旺宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2974元（已减半收取），由被告邹某某负担2500元，原告成都兴旺宝物业服务有限公司负担474元（此款原告成都兴旺宝物业服务有限公司已预交，被告邹某某在履行上述给付义务时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 余唯嘉
二〇一七年二月二十日
书记员 马 玲