湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终200号
上诉人（原审被告）：张康。
委托代理人：张安定、高睿，北京金台（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许安柏。
委托代理人：史少国，武汉清廉法律事务所法律工作者。
原审第三人：周志才。
委托代理人：毛应涛，湖北泓泰安信律师事务所律师。
上诉人张康因与被上诉人许安柏、原审第三人周志才合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山民商重字第00006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理，上诉人张康的委托代理人张安定、高睿，被上诉人许安柏及其委托代理人史少国，原审第三人周志才及其委托代理人毛应涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2012年9月5日，许安柏诉至一审法院，请求判令：1、撤销许安柏与张康转让金名豪宾馆的协议；2、张康向许安柏返还金名豪宾馆转让费98万元，赔偿经济损失27万元，两项合计125万元；3、由张康承担本案全部诉讼费用。该院于2014年3月3日作出（2014）鄂洪山民商初字第00597号民事判决，张康不服该判决，依法向本院提出上诉，本院于2014年8月11日以（2014）鄂武汉中民终字第00614号民事裁定书裁定撤销原判决，发回一审法院重审。该院于2014年10月8日受理后，追加周志才作为第三人参加诉讼。
一审法院查明，本案诉争的“金名豪宾馆”位于武汉市洪山区珞桂路周彭村60号，该房屋的所有权人系周志才。张康于2011年5月28日与周志才签订租赁合同，将该房屋租赁用于开办金名豪宾馆。2012年3月，张康与许安柏口头约定张康将“金名豪宾馆”转让给许安柏，转让费为98万元。许安柏于2012年3月3日、4日、7日分三次共向张康支付转让费93万元。尔后，许安柏陆续办理了特种行业许可证、消防安全检查合格证、卫生许可证、武汉市房屋安全使用证、个体工商户营业执照等证照。
2012年3月4日，许安柏（承租方乙方）就此房屋租赁之事与周志才（出租方甲方）按张康与周志才签订租赁合同的内容重新签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2012年3月起至2017年5月28日止。合同第7条第2款约定：在合同有效期内，如遇房屋拆迁等政府行为，在房屋拆迁前，甲方应配合乙方向拆迁方寻求装修赔偿，乙方无任何理由向甲方索要赔偿。合同还对租金、协议事项、违约责任、争议的解决方式等进行了约定。此后，许安柏就金名豪宾馆进行了短暂的经营，2012年7月该房屋所在地被整体拆迁。
一审法院另查明，武汉市洪山区洪山乡洪山村是武汉市确定的第一批进行城中村改造试点村之一，该村分别在2005年、2009年、2011年三次对拆迁范围内土地面积、房屋面积、人口状况等进行摸底、调查、走访、登记、勘测工作。根据《湖北省国土资源厅关于批准武汉市2010年度城中村改造第三批次建设用地的函》（鄂土资函（2010）1374号），2011年3月以来，武汉市人民政府先后通过数次武汉国土资源与规划网发布（2011）第35号、38号、53号、54号《武汉市人民政府征收土地公告》，公布了武汉市洪山区洪山乡洪山村征收土地范围，其中包括洪山村的刘家湾、南湖渔场、钱家咀、幸福新村、尤李村、周彭村、黄家湾、龙家湾。洪山村村委会（武汉三鸿实业公司）于2011年11月18日召开有公司董事长、监事会及各居民小组组长参加的“洪山村拆迁还建工作动员会”，确定了该村拆迁安置补偿细则和拆迁安置启动方案工作于2011年12月6日正式启动等内容。2012年7月10日武汉市洪山区洪山乡洪山村正式拆迁。
许安柏认为其遭受重大损失，遂向法院提起诉讼，要求判如所请。一审法院于2014年3月3日以（2014）鄂洪山民商初字第00587号民事判决书判决：一、撤销许安柏与张康之间的转让金名豪宾馆的协议；二、张康于本判决生效之日起十日内返还许安柏转让费874，200元；三、驳回许安柏的其他诉讼请求。判后，张康不服，向本院提起上诉，本院审理后认为一审判决认定基本事实不清，裁定发回一审法院重审。
一审法院重审查明，张康转让给许安柏的金名豪宾馆中包含的物品有：灭火器31个、应急灯9个、摄像头5个、消防通道4个、热水器20个、空调27个、电视机27台、电脑3台、标准单间24间、标准双间2间，庭审时许安柏自认在房屋拆迁时对该部分宾馆物品进行了处置，这些物品的处置价值约为10，200元。经庭审询问许安柏房屋拆迁时许安柏没有获得拆迁任何补偿。同时还询问周志才房屋拆迁时周志才与拆迁部门签订的房屋拆迁安置补偿协议中对于装修补偿没有约定。周志才将其房屋租赁给张康或许安柏时没有到房产相关部门备案登记。
一审法院认为，本案的争议焦点可以归纳为：一、许安柏与张康于2012年3月4日达成的口头转让“金名豪宾馆”协议是否应予撤销？二、张康是否应向许安柏返还宾馆转让费？三、许安柏的其他经济损失如何界定和承担？
关于焦点一的问题。许安柏称张康故意隐瞒房屋已被列入拆迁范围的事实，使双方订立转让宾馆的协议，张康的行为具有欺诈性，请求撤销该协议。张康辩称许安柏以张康欺诈为由主张转让合同无效的诉讼请求没有任何事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：…（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”之规定，合同只有在具备上述撤销的情形时，才会被人民法院或仲裁机构依法予以撤销或者变更。具体到本案而言，从武汉市洪山区城乡统筹发展局出具的证明来看，武汉市洪山区分别在2005年、2009年、2011年三次对拆迁范围内土地面积、房屋面积、人口状况等进行摸底、调查、走访、登记、勘测工作，2011年3月市政府公开发布《武汉市人民政府征收土地公告》，随后，洪山村村委会还召开过有各居民小组组长参加动员会，并由小组长通知全体拆迁户；从时间上来分析，2012年3-7月期间，当地门面密集转让，8月初被拆迁，张康作为原经营者，应该知悉相关拆迁工作，可以推断出张康知道房屋即将被拆的事实，许安柏亦举证证实张康在双方达成口头转让协议签订时应已知道房屋即将拆迁的情况。可见，双方达成的口头转让“金名豪宾馆”协议存在《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的可撤销的情形。故许安柏的此项主张予以支持。
关于焦点二的问题。许安柏主张张康向许安柏返还“金名豪宾馆”转让费98万元，赔偿许安柏经济损失27万元，两项合计125万元。张康辩称许安柏支付转让款总额为98万元与事实不符，许安柏单方扣留5万元，以作为办理各种证照的费用，即转让款总额为93万元；且主张的经济损失27万元没有任何依据，亦未提供相应证据予以证实。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，双方达成协议约定转让金额为98万元，许安柏分三次共向张康支付了转让费93万元。现因合同撤销后，张康应向许安柏返还取得的财产即转让费93万元。因许安柏无法向张康返还已取得的2012年3月至6月期间的租赁经营权，故应予折价补偿，补偿标准按实际使用期限内退还未使用期间的转让费，即按此期间占《房屋租赁合同》约定的总租赁期间（合同约定：租赁期限从2012年3月起至2017年5月28日止，共62个月）的比例计算，即：930，000元×（4个月÷62个月）=55，800元；因许安柏在接收张康转让的“金名豪宾馆”物品时双方没有交接清单，对交接的物品的种类、数量、单价没有记载，许安柏在实际经营时，已将接收张康大多数物品处理，其中包含的物品有：灭火器31个、应急灯9个、摄像头5个、消防通道4个、热水器20个、空调27个、电视机27台、电脑3台、标准单间24间、标准双间2间，庭审时许安柏自认在房屋拆迁时对该部分宾馆物品进行了处置，这些物品的处置价值约为10，200元。该处置物品的价值10，200元亦应予折抵，即93万元－55，800元-10，200元=86.4万元。故张康应向许安柏返还86.4万元。
关于焦点三的问题。许安柏还主张经济损失27万元，这其中分为转让款银行利息、停产停业损失、搬迁费、员工工资补偿、过渡费和安置费等项目。转让款银行利息，因张康占用了转让款，故应向许安柏支付占用期间的利息损失，确定以93万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2012年3月7日开始计算至本判决确定给付之日止。停产停业损失、搬迁费、过渡费和安置费，属于拆迁时拆迁单位必须补偿给房主或租户的项目，本案中，周志才作为房主声称其与拆迁单位未签订补偿安置协议，此说法与法律规定相悖，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，推定为周志才持有拆迁补偿安置协议而不提交，由此产生的法律后果应由周志才承担，故对许安柏的停产停业损失、搬迁费、过渡费和安置费，依自由裁量酌定5万元，由周志才予以赔偿。至于员工工资补偿，许安柏未提交证据证明此项损失已实际发生，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、撤销许安柏与张康之间于2012年3月4日达成的转让金名豪宾馆的口头协议；二、张康于本判决生效之日起十日内返还许安柏转让费86.4万元；三、张康于本判决生效之日起十日内赔偿许安柏银行利息损失，即以93万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2012年3月7日至起算至本判决确定给付之日止；四、周志才于本判决生效之日起十日内赔偿许安柏的经济损失5万元；五、驳回许安柏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16，050元，由许安柏负担3，531元，张康负担11，877元，周志才负担642元。
张康不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，改判驳回许安柏的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审、重审诉讼费用均由许安柏承担。理由：1、一审判决“推断”上诉人在宾馆转让过程中存在欺诈行为，属于事实认定严重错误。张康于2011年5月接手涉案宾馆，武汉市人民政府《征收土地公告》是在2011年3月18日发布，如张康事先知道有此公告，是绝对不会与房东签订期限长达6年的租赁合同，并投入七十余万元进行装修经营的。涉案宾馆房东周志才通话录音以及当庭陈述充分证明，他从未接到街道或社区管理部门的拆迁通知或告知，根本不知道房屋将要拆迁的消息，其本人也从未参加所在村民小组会议，亦未在会议记录上签名。同时，周志才也从未告诉过张康宾馆将要拆迁的信息。许安柏在与周志才签订租赁合同时，是许安柏主动且多次与周志才联系并协商一致后才签订合同，自己亦承认其本人长期不在村里居住。而且，张康虽然是实际经营者，但其本人因为在外地有业务，宾馆是交由下属员工打理，对是否将进行拆迁根本丝毫不知情。武汉市政府洪山区政府及相关部门所进行的拆迁前期工作只是政府部门内部事务，对外未予以广泛通知，更没有在宾馆经营地区张贴告示或直接在墙壁上写明大大的“拆”字，事后凭此作为断案依据明显有违相关证据认定的基本规律。宾馆转让是双方真实的合意，且上诉人主观上根本不存在所谓欺诈。双方转让合同的效力应当予以维持，而不应予以撤销，以体现合同的严肃性与公正性。2、一审判决关于合同撤销后的财产处置的结果，明显是适用法律错误，严重损害上诉人合法正当权益。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第58条之规定判令张康返还许安柏全部转让款项，而置被上诉人已经将本属于上诉人价值近七十万元的基本全新宾馆经营物品全部变卖处置的事实于不顾。上诉人正常经营该宾馆近一年，全部手续合法齐全，物品均是上诉人全新购置并用于经营。现在由于该宾馆已实际被拆迁，全部物品均由被上诉人许安柏处置，属于《中华人民共和国合同法》第58条所规定的不能返还而应折价补偿部分，一审法院仅凭许安柏口述全部物品（包括灭火器31个、应急灯9个、摄像头5个、消防通道4个、热水器20个、空调27台、电视机27台、电脑3台、标准间24间、标准双人间2间）价值10，200元就直接加以认定，完全不顾实际情况和上诉人投入的巨额资金，该认定没有事实依据，明显不公。即使该转让合同可撤销，对于停产停业损失、搬迁费、过渡费、安置费也应当由第三人周志才赔偿给上诉人而不是被上诉人。3、一审法院判决超出诉讼请求的范围，请求二审法院发回重审或予以改判。许安柏在诉讼请求中并未主张利息损失，而一审法院判决由张康赔偿许安柏利息损失明显超出诉讼请求，请求二审法院依法发回重审或改判。
被上诉人许安柏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张康的经营在许安柏之前，许安柏经手不到三个月就被拆迁，张康认为其投入65万元，但未举证证明，应当承担举证不能的法律责任。关于残值物品的价值，一审时许安柏已经提交清单，拆迁过程是一瞬间完成的，许多物品都已损坏。
原审第三人周志才述称，许安柏在一审中未要求周志才承担赔偿责任，一审判决违反不告不理的原则。根据租赁协议的约定，周志才也不应当承担赔偿责任。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，张康于2011年5月租赁周志才所有的位于武汉市洪山区珞桂路周彭村60号房屋经营“金名豪宾馆”，其于2012年3月将该宾馆以98万元的价格转让给许安柏，许安柏在一审中自认转让的物品有：灭火器31个、应急灯9个、摄像头5个、消防通道4个、热水器20个、空调27个、电视机27台、电脑3台、标准单间24间、标准双间2间，因宾馆所在地于2011年3月即由武汉市人民政府下达征收土地公告，张康作为宾馆的实际经营者对宾馆所辖土地将被征收的事实应当知道，其将宾馆转让给许安柏时未告知土地将被征收的事实，致使许安柏经营4个月即被征收，许安柏请求撤销双方签订的口头转让协议，应予支持。许安柏在签订转让协议之时未对转让房屋的现状予以严格审查，且宾馆被征收后，许安柏擅自处分从张康处接收的转让物品，致使该物品灭失，对此，许安柏亦应承担一定的过错责任。因此，许安柏实际支付转让费93万元，扣除其已使用4个月的使用费55，800元，应返还的转让费为874，200元，由于张康转让给许安柏的宾馆物品已灭失，无法返还或折价补偿，酌定张康返还60%的转让费，即524，520元。许安柏起诉的其他损失应由其自行承担。
综上，上诉人张康的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山民商重字第00006号民事判决第一、四、五项，即：撤销许安柏与张康之间于2012年3月4日达成的转让金名豪宾馆的口头协议；周志才于本判决生效之日起十日内赔偿许安柏的经济损失5万元；驳回许安柏的其他诉讼请求；
二、撤销武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山民商重字第00006号民事判决第三项，即：张康于本判决生效之日起十日内赔偿许安柏银行利息损失，即以93万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2012年3月7日至起算至本判决确定给付之日止；
三、变更武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山民商重字第00006号民事判决第二项为张康于本判决生效之日起十日内返还许安柏转让费524，520元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费16，050元由张康负担9，630元，许安柏负担6，420元。
一审案件受理费16，050元由张康负担9，630元，许安柏负担6，420元。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年三月十五日
书记员 胡婧琳