山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终4722号
上诉人（原审被告）：姜庆，男，1959年9月5日出生，汉族，邮政局内退职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）：宋媛媛，女，1983年8月19日出生，汉族，住山东省宁阳县。
上诉人姜庆因与被上诉人宋媛媛房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姜庆上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判宋媛媛支付因其违约造成的姜庆两个月的房租损失4400元；二、判令宋媛媛承担因其违约造成的暖气费767.23元；三、上诉费用及相关费用由宋媛媛承担。事实与理由：一、一审法院对暖气费的处理不当。首先，姜庆赠送给宋媛媛767.23元的暖气费是有前提的，必须履行完房屋租赁合同的前提下才可赠送，只有宋媛媛按照合同付清租房费用的情况下才能有效。在宋媛媛违约提前终止原房屋租赁合同的前提下，不支持姜庆要求宋媛媛返还姜庆善意先行为宋媛媛支付的暖气费，是失衡的，损失了姜庆的合法权益。其次，姜庆在供暖期前曾征求过宋媛媛的意见，用不用暖气，宋媛媛表示用，并请求姜庆代缴暖气费，然后凭发票照片截图再转账给姜庆。交完费后，宋媛媛表示跟下半年房费一起结清，姜庆也善意的接受了。因此，宋媛媛在暖气费的交纳上本身也是违约。违约者不承担违约责任，不符合法律的公正原则。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条作为判令宋媛媛不承担违约责任的依据错误。
宋媛嫒答辩称，其不构成违约，所有的聊天记录已经表明姜庆检查完毕，没有问题，没有说宋媛媛违约造成姜庆的房租损失。赠送的暖气费的问题，也没有表明续租的话赠送，是因为环境和电梯、物业造成的赠送，是他自己赠送的，不是宋媛媛要求的。因环境和电梯造成上下楼不方便，而且不是一天两天，刚开始还能接受，因为姜庆说可以改善，后来还是没有改善只得退租，而且也是提前通知姜庆退租，半个月之后才重新找到房屋。双方核算物业费、水电费的时候姜庆说宋媛媛违约了，而且那时其已经搬走了。搬走之后再去看房子，那个房子还没有得到改善。不认可一审判决，但是没有提出上诉。
宋媛媛向一审法院起诉请求，依法判令姜庆返还宋媛媛房租4400元。
一审法院认定的事实：2016年6月20日，宋媛媛（乙方）与姜庆（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于济南市历下区文化东路76号万豪国际一号楼622室房屋出租给乙方，租期一年，自2016年6月20日起至2017年6月19日止，租金为2300元/月，租金支付方式为押一付六。合同第四条约定：“乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋押金人民币2300元整，合同期满，如乙方无违约行为及房屋、家具家电的损坏现象，甲方在合同到期当日将押金无息退还给乙方。如果产生违约，违约方需向无过错的对方支付相应的违约金，物品损坏，乙方需承担相应赔偿。”合同第七条约定，水、电、煤气费用由甲方代扣，具体数额以银行代扣数为准，租期终了一并结算。有线电视停机，宽带费50元/月，乙方一次性交齐6个月，物业费暂交300元，租期终了一并结算，取暖费乙方自行交费。双方均认可在《房屋租赁合同》签订后，双方另行将租金约定为每月2200元。2016年6月16日，宋媛媛向姜庆转账支付3000元。合同签订当日，宋媛媛向姜庆转账支付13000元。对于该16000元，双方均认可为6个月的房租13200元（2200元/月×6个月）、押金2200元以及6个月的宽带、物业费600元。
2016年10月17日，姜庆为涉案房屋支付暖气费767.23元。2016年10月23日，姜庆给宋媛媛发送的微信内容显示：“在环境得到改善前，我个人先赠送你今冬的暖气费，作为我的心意。”2016年11月6日，宋媛媛给姜庆发送的微信内容显示：“姜老师，电梯还是那样，我不租了，太麻烦了，你带人看房子吧，出差回来我就收拾收拾”。庭审中，双方均认可宋媛媛已于2016年11月15日搬离涉案房屋。
另，姜庆主张其替宋媛媛支付了租赁期间的水费、电费、煤气费合计341.41元，对此，宋媛媛予以认可，并主张按照合同约定，该款项应于租期终了时一并结算。
一审法院认为，宋媛媛与姜庆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因双方均认可宋媛媛已于2016年11月15日搬离涉案房屋，故宋媛媛、姜庆签订的房屋租赁合同已解除。虽然宋媛媛主张其提前解除合同的原因是涉案房屋的一部电梯停运、另一部电梯限制人数且楼梯口有垃圾，但一审法院认为，其中一部电梯出现故障及楼梯口的公共环境不足以导致合同目的无法实现，故宋媛媛提前解除合同的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》第四条的约定，押金的性质应为违约金，因宋媛媛存在违约行为，该押金不应予以返还，但宋媛媛有权要求姜庆返还剩余的租金。因双方均认可宋媛媛已支付2016年6月20日至2016年12月19日期间的租金，且宋媛媛已于2016年11月15日搬离涉案房屋，故对宋媛媛要求姜庆返还一个月房屋租金2200元的主张，法院予以支持。因宋媛媛对姜庆代缴的水、电、煤气费341.41元无异议，故该款项应从返还的租金中扣除，姜庆应返还给宋媛媛的租金为1858.59元。
对姜庆主张的暖气费767.23元，一审法院认为，因姜庆于2016年10月23日的微信聊天中明确表示赠送给宋媛媛，且宋媛媛已于供暖期开始前搬离涉案房屋，其并未实际使用暖气，故对姜庆要求宋媛媛承担暖气费的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、姜庆于判决生效之日起十日内向宋媛媛返还房屋租金1858.59元。二、驳回宋媛媛的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由宋媛媛、姜庆各负担25元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、宋媛媛是否应支付因其违约造成的姜庆两个月的房租损失4400元；二、宋媛媛在暖气费的交纳问题上是否存在违约行为，姜庆要求宋媛媛承担暖气费的主张是否成立。关于焦点问题一，姜庆在一审中并未就此主张提起反诉，二审不予审理。关于焦点问题二，在暖气费的交纳问题上，双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定，在居住期间产生的费用由宋媛媛承担，其中包括（水、电、宽带、暖气、有线电视、物业等费用），但对于暖气费的交纳时间并未作详细的约定，因此关于暖气费的交纳时间、交纳方式双方可以协商解决。从姜庆上诉状中关于“姜庆在供暖期前曾征求过宋媛媛的意见，用不用暖气，宋媛媛表示用，并请求姜庆代缴暖气费，然后凭发票照片截图再转账给姜庆。交完费后，宋媛媛表示跟下半年房费一起结清，姜庆也善意的接受了”的内容来分析，双方对暖气费的交纳方式已达成一致，因此，不能以宋媛媛未及时支付暖气费即认定其存在违约行为。且济南市正式供暖的时间为每年的11月15日，宋媛媛已于2016年11月15日搬离涉案房屋，并未实际使用暖气，姜庆再行要求宋媛媛承担暖气费，不符合法律规定。一审法院适用法律并无不当。综上所述，姜庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由姜庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 刘彦亭
审判员 王周江
二〇一七年九月十八日
书记员 杨 燕