福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6828号
上诉人（一审原告）：张杨武，男，1989年8月16日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：余霖博，福建元一律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。
法定代表人：刘必东，总经理。
委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。
上诉人张杨武因与被上诉人永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称“上一公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2017）闽0125民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张杨武上诉请求：撤销一审判决，改判支持张杨武的诉讼请求。事实和理由：1.《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条第2款属于格式条款，取消了通过消防验收、生活给排水及用电等达到设计要求等交付条件，明显减轻上一公司的合同义务，且违反《建筑法》、《消防法》等法律法规强制性规定，属于无效条款。上一公司应按照法律规定及《商品房买卖合同》第八条的约定交付房屋，房屋竣工验收和消防验收应符合有关规定。其中，竣工验收必须取得竣工验收备案表，但上一公司直至一审判决都未能提供竣工验收备案表。《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》真实性、合法性的举证责任在于上一公司而非张杨武，验收报告中监理、勘察等单位公章没有落款时间，验收机构意见为空白，无从认定组织竣工验收的时间节点和真实性，张杨武有理由提出质疑。因此，本案房屋尚未达到交付条件，上一公司应支付逾期交房违约金至符合交房条件之日止。2.交房时，上一公司未提供任何合同约定的符合交房条件的证明文件，且无理要求张杨武支付逾期贷款违约金，才引起本案纠纷，上一公司一审也对此提出反诉。上一公司主张逾期贷款违约金没有合同和事实依据，因此无法交房所产生的责任，应由上一公司承担。一审法院没有就上一公司能否收取逾期贷款违约金作出认定，遗漏事实；若上一公司无权收取，则属于额外收取合同约定范围以外的费用，应承担逾期交房的责任。3.一审法院仅认为双方应按照法律法规履行，未对张杨武有关确认相关约定无效、撤销部分约定的诉讼请求作出认定，就判决驳回张杨武有关诉讼请求，是违法的，应予以撤销。
上一公司辩称：1.《商品房买卖合同》及补充协议虽为上一公司提供的合同示范文本，但所有条款均允许双方协商，不属于格式条款，也未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利。上一公司已在补充协议中采取合理方式提示张杨武谨慎注意，“买受人特别声明”等内容可证明张杨武已认真阅读全部合同条款并清楚理解。张杨武主张无法对合同任何条款进行商议，与客观事实不符。2.补充协议第四条对《商品房买卖合同》第八条约定的交房标准进行变更，未低于法定最低标准，是有效约定。《工程竣工验收报告》、《消防验收意见书》以及五家单位出具的《证明》，可以证明讼争房屋已于2016年12月28日通过竣工验收、于2017年1月18日通过消防验收；在上一公司通知交房时，已符合交房条件。我国法律未规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》方可交付使用，按照《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，工程竣工验收备案只是行政管理程序，若备案过程中发现建设单位有违规行为的重新组织竣工验收；但本案不存在需要重新组织竣工验收的情形。张杨武未提交证据证明房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，仅因对工程竣工验收、消防验收提出质疑就拒绝接收房屋并主张逾期交房违约金，毫无依据，应予驳回。3.张杨武未按合同约定办结按揭贷款以支付购房款，严重违约，上一公司主张违约金有事实和法律依据，并非合同约定范围以外的费用。上一公司交房当日已提供合格的商品房及证明文件，张杨武一审中也明确未交房的原因在于逾期付款违约金的赔付事宜，包括张杨武在内的部分业主以不同意依约支付逾期付款违约金为由拒绝交房，此迟延责任不在上一公司，张杨武应自行承担无正当理由拒绝接收房屋的法律后果。4.上一公司为节约司法资源，一审中撤回反诉请求，主动承担部分损失。
张杨武向一审法院起诉请求：1.确认张杨武、上一公司签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第2款关于房屋交付条件的约定无效，上一公司应当按照法律规定的交付条件及《商品房买卖合同》第八条的约定向张杨武交付房屋；2.上一公司应自2017年1月31日起按购房总价541770元的日万分之五向张杨武支付逾期交付违约金至实际交付符合法律规定交付条件的房屋之日止（暂计至起诉之日违约金为11905.74元）；3.确认张杨武、上一公司签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条关于房屋面积误差面积处置的约定无效；4.确认张杨武、上一公司签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十一条第1款关于收取有线电视初装费的约定无效；5.撤销张杨武、上一公司签订的《商品房买卖合同》第十一条关于买受人逾期一日接受房屋应向出卖人支付钥匙保管金50元的约定。
一审法院认定事实：2016年8月15日，张杨武与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关附件，约定张杨武向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方第26号楼806单元号房，建筑面积为74.44平方米。其中，套内建筑面积56.25平方米，公共部位共有分摊建筑面积18.19平方米，每平方米7277.94元，总价为541770元。签约当日张杨武支付111770元作为首期购房款，余款430000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2017年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”；合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第四条对《商品房买卖合同》第八条进行补充约定“1、该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人支付商品房的期限起算日期予以顺延。2、出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交房标准修改为：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电交房时达到使用条件。（3）小区内部道路交房时完成道路垫层。（4）绿化、室外照明、消防、环卫于办理产权证前完成。其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施于项目整体交付使用时完成”。2016年10月11日，张杨武交纳购房款60000元。同月26日，张杨武作为借款人、上一公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司永泰支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定张杨武向中国建设银行股份有限公司永泰支行借款370000元，同年11月15日，中国工商银行股份有限公司永泰支行放款370000元。2016年12月28日，上一公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收。2017年1月18日，福州市公安消防支队以验备查[2017]0001号《建设工程竣工验收消防备案单》对永泰日出东方25＃、26＃建筑工程进行消防备案，意见：该建设工程已被确定为抽查对象，按照建设工程消防验收评定标准，抽查合格。此后，上一公司发出《交房通知》，通知张杨武于2017年1月22日交房，因双方未能就逾期交房违约金、逾期办结银行按揭贷款（以下简称逾期贷款）违约金达成一致意见而交房无果。张杨武诉至一审法院请求判令上一公司支付逾期交房违约金11905.74元等。上一公司反诉判令张杨武支付逾期贷款违约金6660元及逾期收房钥匙保管金5950元。2017年9月28日，上一公司申请撤回反诉，一审法院予以准许。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张杨武与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定的房屋交付时间为2017年1月30日前，交付条件是经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。上一公司在获得竣工验收合格和建设工程竣工验收消防备案抽查合格后，通知张杨武于2017年1月22日进行交房，在交房过程中双方因逾期交房违约金、逾期贷款违约金未能达成共识而交房未果。一审法院经分析认为，张杨武、上一公司系因违约金赔付事项引发纠纷，并非《商品房买卖合同》第十一条所约定的拒绝交接情形，故对张杨武诉求2017年1月31日之后的逾期交房违约金，一审法院不予支持。一审法院对张杨武诉请上一公司应当按照法律规定的交付条件及《商品房买卖合同》第八条的约定向其交付房屋予以许可。张杨武对《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》的真实性、合法性有异议，但未能提供证据证明其违法性和无效性，对此一审法院不予采信。至于张杨武诉请双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议部分内容与相关规定不符，双方在履行合同的过程中应当遵循法律、法规及部门规章的相关规定，遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：一、永泰县上一房地产开发有限公司与张杨武于本判决生效之日起十日内办理永泰“日出东方”项目第26号楼806号房屋的交接手续；二、驳回张杨武的其他诉讼请求。案件受理费97元，由张杨武负担。
本院二审期间，上一公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：讼争房屋是否通过竣工验收及验收合格的时间。虽然《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》中，建设、勘察、设计、监理、施工单位在竣工验收结论（同意验收并交付使用）一栏加盖公章时未书写时间，但在报告首页有注明竣工日期为2016年12月28日。二审中，上一公司提交了由建设、勘察、设计、监理、施工单位共同出具的《证明》，也可以证实出具竣工验收结论的时间为2016年12月28日。因此，本案可以认定讼争房屋于2016年12月28日通过竣工验收。按照《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”，建设单位将建设工程竣工验收报告报建设行政主管部门或者其他有关部门备案只是履行一个行政管理程序，并不是工程竣工验收合格的必要条件。在没有提供相反证据予以反驳的情况下，张杨武以上一公司没有提供竣工验收备案表为由，否认《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》的真实性、合法性，依据不足，不予采纳。因此，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点首先在于双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第2款有关交房标准的约定是否为无效条款。生活给排水及用电等达到设计要求，不属于法定交付条件，补充协议中将生活给排水及用电等达到设计要求修改为达到使用条件，未违反法律、行政法规的强制性规定。讼争房屋所属项目不属于强制消防验收的工程，在双方签订《商品房买卖合同》前，尚不确定是否会被抽查进行消防验收。合同补充协议修改的交房标准中没有包括消防验收合格，并不当然因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。而本案中，上一公司发出《交房通知》时，讼争房屋已经消防验收合格。一审判决也认为上一公司应当按照法律规定的交付条件及《商品房买卖合同》第八条的约定向张杨武交付房屋。因此，张杨武诉请确认《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第2款有关交房标准的约定为无效条款，于本案而言没有实质影响，一审法院未予支持，并无不当。
其次，上一公司是否存在逾期交房的情形。上一公司通知收房时，讼争房屋已通过竣工验收和消防验收，也没有其他不符合合同约定的交付条件的情形。张杨武主张上一公司未提供符合交房条件的证明文件，并没有证据可予证明，且不合常理，本院不予采信。合同补充协议约定张杨武应在《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，而张杨武直至2016年10月26日才与银行签订《个人购房借款/担保合同》、银行2016年11月16日才放款。因此，无论张杨武是否存在逾期付款的情形，上一公司主张逾期贷款违约金都属于正常诉求，张杨武认为上一公司的这一主张属于《商品房买卖合同》第十一条约定的“要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”，依据不足；张杨武不得以此主张上一公司承担逾期交房的责任。
最后，张杨武有关确认部分合同条款无效或撤销部分合同条款的请求能否成立。出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时该如何处理，法律、行政法规并未作出强制性规定；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条也是认为合同有约定的按约定处理，合同没有约定或约定不明确的，才按该条规定的原则处理。张杨武要求确认合同补充协议第三条关于房屋面积误差处理的约定无效，没有法律依据，不予支持。《商品房买卖合同》附件六作为补充协议，张杨武在订立合同时可以与上一公司进行协商，不符合格式条款的条件。福州市物价局有关文件规定有线电视建设费由建设单位承担并计入建设总费用、任何单位和个人不得以有线电视入网费等项目向购房者另行收取建设费用，并不属于法律、法规，张杨武以此主张合同补充协议第十一条有关买受人应承担有线电视初装费的约定无效，于法无据。《商品房买卖合同》第十一条约定，由于买受人原因未能按期交付的，买受人每逾期一日接收房屋应向出卖人支付钥匙保管金50元，是针对买受人逾期收房所应承担的违约责任作出约定，不存在显失公平、应予撤销的情形。
综上所述，张杨武的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费97元，由张杨武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 李文颖
审 判 员 张 敏
二〇一七年十二月二十日
法官助理 金光玉
书 记 员 程 婷