安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖07民终294号
上诉人（原审原告）：铜陵市银杏物业管理有限责任公司,住所地安徽省铜陵市义安南路义安大厦五楼。
法定代表人：王军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈勇，安徽景旺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:铜陵元亨物资有限公司,住所地安徽省铜陵市北京中路505号6楼。
法定代表人：陈风琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘姜，该公司员工。
上诉人（原审被告）:陈文明,男,1966年5月21日出生,汉族，住所地安徽省铜陵市。
委托诉讼代理人：刘姜，女，1993年8月13日出生，汉族，铜陵元亨物资有限公司员工，住安徽省铜陵市铜官区。
上诉人铜陵市银杏物业管理有限责任公司（以下简称银杏物业公司）与上诉人铜陵元亨物资有限公司（以下简称元亨公司）、陈文明物业服务合同纠纷一案，不服铜陵市铜官区人民法院于2017年3月8日作出的(2016)皖0705民初4418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人银杏物业公司委托诉讼代理人陈勇，被上诉人元亨公司、陈文明的委托诉讼代理人刘姜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人银杏物业公司上诉请求：元亨公司、陈文明增加物业费4250元和2016年9月30日之前的违约金1274.8元（2016年9月30日之后的违约金按物业费10436元的每日3%计算至付清之日），并承担全部诉讼费。事实和理由:原审判决认定银杏商贸城存在脏乱差及消防隐患等问题是因银杏物业公司未完全履行服务义务，既不符合客观事实，也没有法律依据。关于物业费的计算标准，当事人之间已经有约定。原审判决减少物业费支付不符约定优先原则。元亨公司、陈文明未反诉，也未主张核减的具体数额。物业费欠付一直处于延续状态，无计算诉讼时效的起点时间，且有诉讼时效中断的情形，因为银杏物业公司已经采用张贴方式向元亨公司、陈文明送达律师函。
上诉人元亨公司、陈文明上诉请求：撤销原审判决第一、二项，依法改判元亨公司支付物业管理费4124元，陈文明在物业管理费489元限额内承担连带清偿责任。事实和理由及答辩意见:原审判决认定银杏物业公司存在卫生保洁不足、未制止占道经营等管理不到位的情况，但仅扣减10%的物业服务费，显失公平。银杏商贸城长期存在脏乱差的卫生环境和占道经营现象，严重影响正常经营，银杏物业公司的服务存在重大瑕疵，应当减少40%的服务费收取。原审判决元亨公司、陈文明承担违约金错误。违约金的约定属于加重业主责任，应由双方协商确定，但双方未签订物业服务合同，银杏物业公司也未将其与开发商签订的物业服务合同内容书面告知元亨公司和陈文明，该合同关于违约责任的约定本业主并不知晓，应当无效。银杏物业公司未按约定提供服务，其违约行为在先，对本公司的正常经营造成了实质影响。银杏物业公司的服务没有任何改善。原审判决按未交服务费的30%承担违约责任，违约金数额过高，超出银杏物业公司的实际损失，即不应超过同期银行贷款利率。
银杏物业公司辩称：元亨公司和陈文明上诉主张的事实理由是其主观感受，没有证据证明物业区内脏乱差。银杏商贸城因设计不合理、光线不足。本公司在起诉时已经核减违约金。一审时元亨公司和陈文明没有提出调整违约金，二审时提出违约金调减不符合法律规定。其要求调减物业费不符合法律规定，且损害其他业主权益，因为收取的物业费包括共用设施维护费和水电使用共摊费用。
2016年12月8日，银杏物业公司向一审法院起诉请求：1、元亨公司、陈文明支付银杏物业公司物业服务费10436元（自2014年1月1日起按每月316.3元计算至2016年9月30日止），并支付违约金3130.8元（以所欠物业服务费10436元×30%）；2、本案诉讼费用由元亨公司、陈文明共同负担。事实和理由:2007年1月，银杏物业公司与委托代理人安徽青阳银杏房地产有限责任公司铜陵分公司签订了《银杏商贸城物业管理服务协议书》，约定：银杏物业公司为坐落于铜陵市××官山区步行街西端（银杏商贸城）提供物业服务等。合同签订后，陆续有业主搬入，元亨公司也搬入并使用（王文娟、陈文明出租给元亨公司使用）银杏商贸城的房屋，但元亨公司却没有缴纳相应的费用，经银杏物业公司多次催讨无果。
元亨公司在庭审中辩称：1、银杏物业公司是否依法取得前期物业管理资格，以及物业费收费标准是否通过相关部门审核备案，没有证据，对于银杏物业公司主体资格有异议，并且，元亨公司与银杏物业公司之间没有的物业服务合同关系；2、根据本案起诉时间是2016年12月8日，根据诉讼时效的规定，只有在2014年12月8日至2016年9月30日之间在诉讼时效规定的2年时间期间内；3、即便前期协议有效，银杏物业公司在履约过程中，存在大量违约行为，如消防水龙头无水，卫生保洁不到位等，在实际计算物业费的时候应该予以减免；4、基于上述事实，元亨公司拒付物业费是正当、合法的，元亨公司不应当承担违约金，同时，银杏物业公司在提供物业服务过程中存在侵占公共利益以及额外收取高价电费等事实，元亨公司保留诉讼权利。陈文明未到庭参加诉讼和答辩。
一审法院认定事实：2007年1月1日，安徽青阳银杏房地产有限责任公司铜陵分公司（甲方）与银杏物业公司（乙方）签订《银杏商贸城物业服务管理协议书》，约定：1、甲方就聘请乙方对银杏商贸城物业管理达成本协议条款，管理物业位于铜陵市××官区步行街西端商业、写字办公房，建筑面积38400平方米；2、乙方有义务对市场共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，乙方有权利依照本协议的约定向商户收取物业管理费用和约定的其他费用；3、物业管理费，自商户入驻之日起，按1.2元/㎡/月计算，签订租赁合同时一次性交齐首年费用，以后每年提前30天缴纳下一年度物业管理费；4、甲方未按时缴纳各项费用，按每日欠缴部分的3%交纳违约金，超过10天不缴纳者，乙方可以将欠费的情况予以公布，且有权暂停向其提供使用共用部位、公用设施设备的服务，或采取停电、停水措施督促甲方缴纳，或提起法律诉讼，直至甲方付清所欠费用及滞纳金为止。上述合同签订后，铜陵市银杏商贸城一号楼704、708、709、710、712号楼（共计面积为263.53平方米），由元亨公司实际使用，并且，元亨公司也交纳了2013年1月1日至2013年12月31日期限的物业费。元亨公司至今未向银杏公司交纳自2014年1月1日至2016年9月30日期间物业费共计10436元。另查：陈文明于2008年5月8日购买了铜陵市银杏商贸城一号楼704房屋，面积为31.24平方米。庭审中，元亨公司陈述，陈文明是元亨公司的实际控制人，物业费由元亨公司承担，陈文明可以承担连带支付责任。银杏公司提供物业服务过程中，卫生保洁不到位以及有业主占道经营未及时制止等相关管理不到位的情况。
一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。银杏物业公司提供了银杏商贸城的物业服务，依法享有物业服务单位的主体资格和权利，并应承担相应的义务。本案中，元亨公司自认物业费应由其承担，且未举证证明其与业主之间对物业费的约定。银杏物业公司与元亨公司、陈文明均应依《银杏商贸城物业服务管理协议书》约定履行各自的义务。元亨公司、陈文明未按约定支付物业服务费，显属违约。元亨公司辩称部分物业费的主张已过诉讼时效，仅应计算2014年12月8日至2016年9月30日期间的物业费。银杏物业公司提交了催讨物业费的律师函，但未提供送达函的相关回执或者已送达的证明材料，故对元亨公司对诉讼时效的辩称意见予以采信。银杏物业公司在提供物业服务过程中，存在卫生保洁不到位和占道经营未及时制止等违反物业管理的行为，对其物业费应予以扣减，调整为按90%计算物业费。现银杏物业公司要求元亨公司支付物业服务费10436元及违约金3130.8元的诉讼请求，依法予以部分支持。即物业服务费6186元（2014年12月8日至2016年9月30日期间共计652天，263.53平方米×1.2元/㎡/月×652天／30天×90%）及违约金1856元（6186元×30%）。陈文明系银杏商贸城的业主，对其所购买的房屋31.24平方米的物业服务费即733元（2014年12月8日至2016年9月30日期间共计652天，31.24平方米×1.2元/㎡/月×652天／30天×90%）及违约金211元（733元×30%），与元亨公司承担连带清偿责任。元亨公司在庭审中的其他辩称意见，因提供的证据不足以证明自已的抗辩，故不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，判决：一、被告元亨公司于本判决生效之日起十日内支付原告银杏物业公司2014年12月8日至2016年9月30日期间的物业管理费6186元以及违约金1856元；二、被告陈文明对上述第一项中支付原告银杏物业公司的物业管理费、违约金，承担944元连带清偿责任；三、驳回原告银杏物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取69元，由原告银杏物业公司负担19元，被告元亨公司、陈文明共同负担50元。
本案二审中，银杏物业公司和元亨公司、陈文明没有提交新的证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，本院二审另查明：根据元亨公司向一审法院提供的于2016年12月13日拍摄的银杏商贸城照片和录像光盘视听资料，可证明：银杏商贸城存在消防栓无水的消防隐患和卫生保洁、环境秩序管理不达标，以及建筑物共用部分渗水未修复等物业服务缺陷。银杏物业公司向一审法院提交两份《律师函》，以该书证证明其向元亨公司、陈文明催收截至2016年5月的物业服务费；此两份《律师函》落款时间（即函件形成时间）为2016年5月31日。
本院认为：本案双方当事人在二审阶段的争议焦点为：银杏物业公司的物业服务是否存在不规范的瑕疵；银杏物业公司请求元亨公司、陈文明支付2014年的物业费是否已超过诉讼时效二年期限制；银杏物业公司收取物业服务费是否应当降到收费标准的60%；元亨公司和陈文明承担逾期支付物业服务费的违约责任是否应当按同期银行贷款利率计算违约金。
根据《银杏商贸城物业服务管理协议书》约定，银杏物业公司承担银杏商贸城共用部位、共用设施设备维修，共用楼道、共用场所、电梯公共环境卫生保洁和垃圾清运，交通与车辆停放、公共秩序等管理义务；按规定清除商户违反管理规定设置的广告标志牌、搭建物、障碍物，对各种违章建筑、占道经营和其他违反物业管理规定的行为予以制止、妥善处理。银杏物业公司对银杏商贸城的物业管理和服务，存在消防栓无水的消防隐患和卫生保洁、环境秩序管理不达标，以及建筑物共用部分渗水未修复等物业服务缺陷。银杏物业公司主张原审判决认定其对银杏商贸城的物业管理和服务存在瑕疵不符合客观事实，也没有法律依据。该主张不能成立。《物业管理条例》第三十三条规定，物业管理企业的权利和义务为：制止违反物业管理规定的行为；履行物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备维修养护等服务。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于银杏物业公司对银杏商贸城的物业管理和服务存在明显的瑕疵，故对银杏物业公司关于其物业服务符合约定的主张，不予支持。银杏物业公司主张元亨公司、陈文明欠付物业费一直处于延续状态，无计算诉讼时效的起点时间，且因银杏物业公司已经采用张贴方式向元亨公司、陈文明送达律师函催收服务费，发生了诉讼时效中断。对此主张本院认为，按照《银杏商贸城物业服务管理协议书》约定，业主“每年提前30天缴纳下一年度物业管理费”，即业主应于每年11月30日之前交纳下一年度物业管理费。银杏物业公司收取2014年度物业管理费的物业费的截止时间为2013年11月30日，即银杏物业公司请求支付2014年度物业管理费的诉讼时效起算时间为2013年12月1日。银杏物业公司于2016年5月31日作出《律师函》时，已超过二年诉讼时效，故银杏物业公司关于2014年度物业管理费请求权的诉讼时效中断的主张于法无据，对其该项上诉请求不予支持。
上诉人元亨公司、陈文明主张银杏物业公司对银杏商贸城的物业管理和服务存在严重的瑕疵，要求按收费标准的60%交服务费和同期银行贷款利率计算逾期交费违约金。因原审判决已考虑到银杏物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，单个业主拒交物业服务费或者对物业服务费调减幅度过高，将造成物业管理企业因运营经费不足而无法维持正常的物业服务，损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。《银杏商贸城物业服务管理协议书》约定，业主未按时缴纳各项费用，按每日欠缴部分的3%交纳违约金。由于此约定违约金过高，银杏物业公司主张的违约金，按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条的规定调减，故原审判决并无不当。本院对上诉人元亨公司、陈文明提出的上诉请求不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决并无不当，故二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由铜陵市银杏物业管理有限责任公司负担50元，元亨公司和陈文明共同负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 际 双
审判员 方 彤
审判员 陈 锦 松
二〇一七年九月十五日
书记员 陶志（代）
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。