广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1550号
原告廖振华，男，汉族，1981年2月16日出生，身份证住
址广东省深圳市龙岗区布吉镇德兴花园富3栋204，身份证号码。
委托代理人毕愉茜，广东中熙律师事务所律师。
被告刘学敏，身份证住址湖南省桃源县。
委托代理人张方硕，广东广和律师事务所律师。
委托代理人王倩，广东广和律师事务所实习律师。
第三人交通银行股份有限公司深圳前进支行，住所地深圳市宝安区前进路华侨大厦一楼。
负责人叶晓霞，行长。
委托代理人刘有华，身份证住址深圳�福田区，员工。
委托代理人康巍燕，身份证住址深圳市福田区，员工。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人李常优，身份证住址湖北省襄阳市襄州区，员工。
上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，依法适用普通程序，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告廖振华及其代理人毕愉茜，被告代理人张方硕、王倩到庭参加了诉讼。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告通过第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）提供居间服务，于2015年3月22日，双方签订《房地产买卖合同�（编号：8198746），约定由原告以人民币275万元购买被告名下位于宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园9栋1××号房产（房产证号：50××92），合同签订时支付定金人民币13万，签署合同之日起10日内支付定金7万，原告应在合同签订90天内支付首期款，被告在银行出具贷款承诺函后3个工作日无条件配合办理相关手续。合同签订后，原告按上述约定向被告支付定金人民币17万元，向第三人世华地产支付交房保证金人民币3万元，与被告的委托代理人共同到中国银行桃源居支行办理了首付款的资金托管，并由第三人世华地产办理申请按揭贷款的手续。但被告在收到中国银行宝安支行出具的《个人二手住房按揭贷款承诺书》后，不但没有向涉案房产的抵押银行第三人交通银行股份有限公司深圳前进支行（以下简称交通银行）办理赎楼手续，注销抵押登记，反而向中国银行宝安支行反映原告申请贷款时提供虚假资料，要求中国银行宝安支行撤销上述贷款承诺。原告通过第三人世华地产知悉此情况后，为了保证交易顺利进行，立即发《履约催告函》给被告及被告的委托代理人，告知其同意一次性付清房款，并要求被告与其在2015年6月19日前到银行办理一次性付款的资金监管手续。时至今日，原告与被告及其代理人多次交涉无果，被告一直不履行合同义务。原告在合同签订后，一直积极履行合同约定的义务。在此期间，原告为了保证交易的顺利进行，将自己在深圳可供居住的分别位于龙岗区布吉镇德兴花园德富苑3栋204号、龙岗区布吉镇德福花园德福中心207号的两套房产低价出售，而被告一直以各种理由妨碍交易的进行，致使原告现在只能在涉案房产附近租房居住。原告诉请法院判令：1、被告继续履行合同（合同购买价为人民币275万元）；2、第三人交通银行股份有限公司深圳前进支行协助办理赎楼手续，消除抵押登记；3、被告协助原告办理过户登记手续；4、由被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求1至3项为：1、解除双方签订的房地产买卖合同；2、返还定金人民币20万元及赎楼费13900元；3、被告向原告支付违约金55万元（按涉案房价总额20%计算）。
被告答辩称：一、原告未足额支付购房定金，违约在先。
根据《房地产买卖合同》，涉案房产成交价为人民币275万元，合同约定：“买方在签署本合同时向卖方支付定金13万元，买方在签署本合同之日起十日内再向卖方支付定金7万元”，定金合计为20万元，但原告仅向被告支付定金17万元。原告虽提供了向第三人支付3万元的收款收据，但该收据内容为第三人收到原告交来“认购桃源盛景园9栋14C物业的保证金”，并非定金，被告也从未委托第三人代为托管定金，因此，原告至今仍未足额支付定金，已构成违约在先。被告因办厂投资急需用钱，原告未足额支付定金导致被告未能最大限度使用资金。二、原告未足额付清首期款，违约在先。根据《房地产买卖合同》的约定，被告应于签署本合同之日起90日内付清首期房款65万元，虽然合同约定首期款为大概数目，最终以银行贷款承诺书中贷款金额多退少补，但依合同约定先付清首期款是原告义务。原告提供的2015年5月12日《二手楼交易资金委托监管协议》显示，原告仅监管首期款人民币50万元整，未足额付清。被告因公证授权万通融资担保公司办理相关手续，当时被告对此并不知情。三、原告向按揭银行提供虚假资料骗取高额贷款，贷款承诺函被银行撤销。2015年6月12日，被告代理人张江玲收到第三人提供的《个人二手住房按揭贷款承诺书》，�之前第三人世华地产就承诺书的回答颠三倒四，让人生疑，代理人前往中国银行深圳桃源居支行问询时，居然在借款申请资料中看到了两张定金收据，其中一张写有收到被告18万定金的收据收款人签名处“刘学敏”的签名系伪造。2015年6月15日，被告委托律师前往该银行向客户经理问询，经客户经理黄子建调档，被告发现原告提供了虚假买卖合同和定金收据。原告为得到高额贷款，将买卖合同中的成交价写成293万元，该合同与18万元定金收据上被告的签名均系伪造。基于以上虚假交易材料，中国银行撤销了原告的《贷款承诺书》。四、交易过程中，原告及第三人世华地产存在一系列不诚信的行为，导致被告对交易丧失信心和安全感，最终发生纠纷。1、原告和第三人世华地产存在虚假承诺。被告为开办工厂急需资金，才决定出售涉案房产。签合同当时，原告、中介与被告口头约定的内容与所签合同内容完全不一致，关于首期款，三方的口头约定为首付款7成（192.5万），关于交易周期，原告及世华地产向被告承诺5月底即可完成交易、收齐房款，被告因此认为5月底至少可以收到首付款190多万，满足被告的资金安排，被告这才签订的合同。当被告问及为何合同中约定首期款要3个月后才监管，中介公司称这样填没关系，提前付款不影响合同。事实证明，这完全是中介利用被告缺乏房屋买卖经验，欺骗被告，所签合同违背被告真实意思。2、第三人世华地产违反行业规定索要差价。合同签署后，中介公司的王德松以成交价高出放盘价3万元为由，向被告索要差价3万元。经查，涉案房产的交易价格为当时正常的市场交易价格，中介索要3万元差价毫无法律依据，被告未予支付。遭被告拒绝后，王德松自此对被告十分怠慢，被告在心理上非常担心会受到报复。3、第三人世华地产怠于履行沟通、报告义务，说话出尔反尔，十分不诚信，被告对于交易安全愈发疑虑。从3月22日合同签订到6月4日，期间中介从未主动联系被告报告进展。中介一直强调买方7成首付，5月份业主即可收到全款。但合同签完近2个月，一直没有任何消息，既没有银行资金监管帐号，也不知首期款在哪。直到5月12日首期款才监管，而资金监管协议迟迟不拿给被告，经多次催促，最后只给了份复印件。而关于贷款承诺函，正常情况下资金监管后大概1周就可以出具，5月20日被告询问中介贷款承诺函何时可以出，中介王德松的回复为，贷款承诺函已经出来，5月底就可以收到首期款。5月27日，时间又过了一周，一点消息都没有，被告再次询问；中介回复贷款承诺函已经给担保公司；6月3日中介回复贷款承诺函快递在途；6月5日上午，中介出具了一�银行没有盖章的承诺函以及一份没有完整手续的担保合同复印件；直至6月12号晚，Q房网业务冯汉文才把贷款承诺函拿给被告代理人张江玲，但事后承诺函因原告涉嫌骗贷而被撤销。被告方知，原来正是因为原告企图虚假骗贷，才导致贷款承诺函迟迟未能出具。对于上述事实，被告在签约时并没有想到对口头承诺进行证据固定，但被告自5月7日至6月6日期间，为了追进度和询问房款到位情况，八次和中介公司联系的电话清单记录、双方微信以及被告公司设立的营业执照可以进行佐证。以上可以看出，合同未能履行并非被告原因，在5月份和6月份房价已经高涨的情况下，被告仍催告原告尽快履约，可见被告根本不是因为房价上涨而不卖，是由于原告在履行买卖合同过程中，未足额支付定金、首期款以及涉嫌骗贷等一系列违约及不诚信的行为，再加上第三人世华地产的虚�承诺和欺骗，导致被告对交易安全产生不安，丧失继续与被告交易的信心。而因原告的拖延导致被告未按计划收到交易资金，工厂因资金不到位处于歇业状态，给被告带来巨大经营损失。综上，应当由原告承担合同不能履行的全部责任。对于变更后的诉讼请求，被告称：同意解除合同；原告只交付了定金17万元，无权请求返还20万元定金；原告存在过错，应自行承担赎楼费；55万元违约金过高。
第三人世华地产未到庭，于2015年10月26日提交书面意见称：1、本案为房屋买卖合同纠纷，世华地产不是本案适格当事人，无需承担责任。2、同意遵循法院判决，处理受监管的3万元定金。3、被告已办理公证委托赎楼，但在2015年6月12日原告的贷款承诺函出来后，被告发现原告向银行多申请了18万元，被告以此为由不配合办理相关手续。原告知道该情况后通知被告愿意一次性付款，世华地产也分别于2015年6月17日、19日短信通知被告原告愿意一次性付款，要求被告配合办理全款的监管手续，但被告不予配合。4、世华地产已为买卖双方提供了信息、服务，已履行居间方的主要义务，促成双方签订了买卖合同，世华地产愿意配合办理相关手续，并可主张居间报酬。
第三人交通银行未到庭，亦未提交书面意见。
经审理查明，2015年3月22日，通过世华地产的居间服务，原告作为买方，被告作为卖方，签订《房地产买卖合同》（编号8198746），约定由原告以人民币275万元购买被告名下位于宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园9栋1××号房产（房产证号50××92），合同签订时支付定金人民币13万，买方在签署合同之日起10日内再向卖方支付定金7万元，定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管帐号即�为卖方收讫定金；双方同意在定金或其他购房款中预留5000元作为交房保证金；买方应于签署合同之日90日内付清首期房款约65万元，首期房款等于第二部分房款255万元减去银行承诺贷款金额，首期房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方应根据贷款承诺函的金额对首期款多退少补，卖方配合办理相关手续；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，买方应于获知情况起15日内自行筹资补足应交款；卖方须于签署本合同后出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，卖方不得通知欠款银行及担保公司或其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；卖方撤销公证委托又不在撤销之日起7日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能获得贷款的，须在签署本合同之日起60日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；双方应在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》、办理过户递件手续；房产买卖产生的税费均由买方承担；任何一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，另一方可以解除合同并有权要求对方承担转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则。
合同签订当天，原告向被告支付定金10万元，另将3万元定金支付到世华地产账户。3月24日，原告再向被告支付定金7万元。5月11日，原告向资金监管账户支付50万元。5月12日，原告、被告的代理人董军伟、中国银行深圳桃源居支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》。6月12日前后，中国银行深圳宝安支行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺向原告发放205万元的贷款。�经被告查询，中国银行深圳宝安支行发现原告提交的贷款申请资料中，房屋买卖合同成交价与定金收据不实，应撤销贷款承诺。原告知悉后，分别于6月15日、17日向被告邮寄《履约催告函》，于6月17日、18日、19日发送短信给被告代理人张江玲，称愿意在约定期限内一次性付款，要求被告在6月19日前向中国银行深圳桃源居支行配合办理相关手续。被告于6月18日向原告邮寄《关于要求变更合同的回复函》，认为原告无权单方变更合同条款。
另查，原告分别于2015年4月27日、4月30日转让自己名下的两套房产。5月11日，在50万元首期款存入资金监管账户前，原告账户余额为1000342.84元。6月16日至6月29日期间，原告的账户余额大于250万元。
以上事实，有房地产买卖合同、房地产权证、更名确认书、3万元保证金收据及刷卡记录单、建设银行开户信息交易记录�17万元定金收据、二手楼交易资金委托监管协议及中国银行POS签购单、个人二手楼住房按揭贷款承诺书、履约催告函及快递单、手机短信、关于要求变更合同的回复函及快递单、房屋产权信息查询、中国银行新线存款历史交易明细清单、中国工商银行个人客户流水账单、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告之间的买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，买方将定金支付给监管方或存入监管帐号即视为卖方收讫定金，原告向被告支付17万元，向世华地产支付3万元，已足额支付20万元定金，被告称原告未足额支付购房定金，与事实不符，不予采纳。合同约定首期款65万元是大概数目，实际按照银行贷款承诺函的金额多退少补，被告没有证据证明双方存在首期款7成的口头约定，原告向监管账户支付50万元，已经履行合同义务。被告称原告未足额付清首期款的答辩意见，不予采纳。
关于虚假的贷款申请资料，原告承认本人到银行办理，但否认签名是本人所为，表示不知情。对此本院认为，原告作为贷款申请人，有义务提交真实的交易资料，原告提交资料不实，存在过错。但原告得知贷款承诺函有可能被终止后，及时向被告明确表示愿意一次性付清余款，且当时原告的账户余额显示其有能力履行。原告的行为符合合同第三条的约定，即买方无法取得银行贷款承诺函的，应于获知起15日内自行筹资补足应交款。被告称失去信任，不接受一次性付款，该理由于法无据，也违反合同第三条约定。其次，一次性付款更有利于被告实现合同目的。被告称不接受一次性付款的另一原因是，时至6月下旬，为设立公司而售房筹集资金的目的已无法实现，又通过借高利贷维系公司。本院认为，宁愿借高利贷也不接受一次性付款，该行为不合常理，相关答辩意见不予采纳。综上，原告的履行虽略有瑕疵，但能转为更有利于双方实现合同目的的付款方式，符合合同约定，被告拒绝继续履行合同义务，构成违约，也使合同约定的一方有权解除合同的条件成就。原告诉请解除合同，返还定金，予以支持。综合考虑双方的过错程度，以及合同已履行到资金监管阶段的具体情形，本院认为，成交价20%的违约金过高，予以调整，酌情支持40万元。原告关于赎楼费的损失，足以从中得到弥补，不再支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
解除原告廖振华与被告刘学敏于2015年3月22日签
订的《房地产买卖合同》；
二、被告刘学敏于本判决生效之日起十日内一次性向原告廖振华返还定金人民币17万元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告廖振华返还人民币3万元；
四、被告刘学敏于本判决生效之日起十日内一次性向原告廖振华支付违约金人民币40万元；
驳回原告廖振华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费28800元，诉前财产保全申请费5000元，原告廖振华已预交，均由被告刘学敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起�五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙 倩 虹
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一五年十一月三日
书 记 员 张晶晶（兼）
书 记 员 张 雪 娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律�行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
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