广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终13002号
上诉人（原审原告、反诉被告）：乔田珍，女，汉族，1982年1月30日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：姜增亮，广东明宜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：丁小宝，男，汉族，1982年9月13日出生，住广东省广州市天河区，
委托诉讼代理人：谭洁，广东明思律师事务所律师。
上诉人乔田珍与上诉人丁小宝房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8732号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
乔田珍上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令丁小宝支付乔田珍违约金合共450000元(包括双倍返还定金的300000元及按照成交价的l0％支付的违约金150000元）；3.丁小宝承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、因丁小宝违约，致使乔田珍签订合同的目的不能实现，且自住的房屋也同时卖掉，给乔田珍的生活带来严重影响，蒙受了重大损失。上述事实，有乔田珍提交的《房屋买卖合约》、中介机构的《情况说明》、证人出庭作证等证据证明。二、一审判决适用法律错误。1.在乔田珍与丁小宝签订的《房屋买卖合约》中，双方以备注的方式约定了定金条款并且明确表示愿意适用定金罚则，这是《房屋买卖合约》中的特别约定。按照相关法律规定，特别约定条款的效力要优于一般条款。一审判决认为备注的特别条款效力要低于《房屋买卖合约》的一般条款是错误的。2.一审判决认定主张双倍返还定金的依据是乔田珍要提供证据证明其损失数额，因而仅确定按照《房屋买卖合约》中约定的按照成交价的10％支付违约金，这样的判定毫无法律依据。《房屋买卖合约》只要约定了定金并且实际支付，如果一方违约就应该适用定金罚则，承担双倍返还定金的的违约责任。一审判决认为承担双倍返还定金的依据是给守约方造成损失没有法律依据。乔田珍请求法院判令双倍返还定金是合理的，应予以支持。三、乔田珍在一审时提出的要求丁小宝按照成交价的l0％支付违约金150000元是合理的。丁小宝违约的事实非常清楚，因买卖标的房屋的涨价，丁小宝在明知自己违约会造成乔田珍无房可住(且乔田珍己明确告知丁小宝已购买了家电)的情形下，明确表示要违约不卖房屋，而且为了不承担双倍返还定金的责任，甚至以乔田珍支付第一部分定金时迟延一天构成违约为由，发通知解除《房屋买卖合约》，并要求乔田珍承担定金不予返还的后果。由于丁小宝的违约行为致使乔田珍无房可住，给工作生活带来极大不便利，还要支付租金，可以说损失巨大。因而乔田珍在要求丁小宝双倍返还定金的同时按照成交价的10％支付违约金l50000元。
丁小宝辩称，丁小宝并未违约，不同意乔田珍的诉讼请求和上诉请求。
丁小宝上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回乔田珍的全部诉讼请求、支持丁小宝的全部反诉请求；2.乔田珍承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据采信不当。案涉合同无法履行直至解除的原因在于乔田珍的违约行为，银行转账记录已证实乔田珍前后分别两次逾期支付定金；微信聊天记录已证实系乔田珍主张提出变更首期楼款的支付时间及金额，但经丁小宝多次、长期催告，乔田珍表示无力支付首期楼款。(一)乔田珍前后分别两次逾期支付定金，第一次于合同签订当日仅支付50000元定金，第二次于2017年3月11日同样也只支付了50000元定金。一审判决查明了第一次逾期支付的事实，却未查明第二次逾期支付的事实，错误的认定乔田珍于2017年3月11日收到120000元定金。(二)丁小宝并未在2017年3月6日向乔田珍出具《收款收据》。一审判决在查明第一期定金l80000元于2017年3月7日才交齐的情况下，又自相矛盾地确认了乔田珍提供的内容为2017年3月6日收到180000元定金《收款收据》的真实性，该证据显然与本案事实不符，一审判决证据采信不当。(三)系乔田珍主动要求将原合同约定“买方须在卖方的产权证办下来的时候支付首付楼款(含定金90万元)”变更为“买方先付30万元首期楼款，卖方再办涉案房屋的产权证”，丁小宝从2017年3月底即开始催促乔田珍尽快支付300000元首期楼款，然而乔田珍多次表示无能力支付首期楼款，已构成根本违约。二、一审判决适用法律错误。丁小宝于一审时已提供大量证据证明乔田珍的违约事实，一审判决适用证据规则不当、适用法律错误，导致错误判决。(一)一审判决证据规则适用错误。丁小宝于一审时提供的房源信息及情况说明均为书证，一审判决错误地将其归为证人证言。退一万步讲，即便是证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……(五)无正当理由未出庭作证的证人证言”的规定，对于无正当理由未出庭作证的证人证言，法律规定仅不能单独作为认定案件事实的依据，并未“一刀切”的不予确认。结合本案事实，丁小宝提供的证据可与本案其它证据相互佐证，足以证明其证明力，一审判决证据规则适用错误，导致错误判决。(二)对于乔田珍的逾期支付定金并拖延支付首期楼款的行为，丁小宝对此并未予以同意或认可，不应“视为同意”；相反，丁小宝于2017年5月16日发函正是提出异议的表现。法律并未对违约方依法或依约提出异议或行使单方解除权有期限限制，即便是根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，违约方尚有三个月的异议期间，丁小宝作为守约方在违约事项发生时二个多月时提出异议并行使单方解除权，不违背法律及常理。
乔田珍辩称，一审判决认定的事实基本清楚，丁小宝的上诉理由与事实不符，其中双方没有就300000元的首期楼款达成新的协议。没有能够继续履行的原因在于丁小宝提供的条件与最先的约定是不相符合的，乔田珍难以接受。
乔田珍向一审法院起诉请求：1.判令丁小宝双倍返还定金共600000元；2.判令终止《房屋买卖合约》，并由丁小宝承担违约金150000元；3.丁小宝承担本案全部诉讼费用及保全费用。
丁小宝向一审法院提出反诉请求：1.判令丁小宝没收乔田珍定金300000元；2.乔田珍承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年3月6，乔田珍、丁小宝经佛山市大联房地产代理有限公司促成签订了一份《房地产买卖合约》，约定：由丁小宝将其所有的位于佛山市顺德北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑颐翠庭四街4座2603房卖给乔田珍，成交价为150万元，买卖双方税费由买方即乔田珍支付；在签订本合同时乔田珍支付300000元作为定金，首期楼款（含定金）900000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；余款600000元由乔田珍申请以银行按揭贷款方式支付；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一的，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按成交价的10%支付违约金，包括：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业。另，该《房屋买卖合约》备注载明：签订合同当日买方支付定金180000元，剩余定金于2017年3月12日前支付。三方约定违约按定金的金额赔偿；买方在卖方的房产权证办好时支付首付楼款，卖方收齐首期款后交楼给买方。2017年3月6日，丁小宝向乔田珍出具一份《收款收据》，载明：收到乔田珍交来购房定金180000元。2017年3月6日，乔田珍支付丁小宝50000元，2017年3月7日支付130000元。2017年3月11日，乔田珍向丁小宝支付120000元。后乔田珍、丁小宝在履行案涉合同过程中产生分歧，丁小宝表示不再履行合同。2017年5月17日，丁小宝向乔田珍发出《解除房屋买卖合同通知书》，载明：乔田珍未按合同约定的时间和金额支付定金，已构成违约，根据约定，丁小宝有权解除合同并有权要求乔田珍按成交价的10%支付违约金，故自本通知送达乔田珍时，即解除双方签订的《房屋买卖合同》，不退定金。乔田珍遂于2017年6月12日向一审法院提起诉讼。
另查明，位于佛山市顺德北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑颐翠庭四街4座2603房登记购房人为丁小宝，合同号为Y215083。
一审法院认为，乔田珍、丁小宝双方签订的案涉《房屋买卖合约》是双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行。根据乔田珍、丁小宝双方主张及抗辩意见，本案的争议焦点主要是违约责任的认定问题。丁小宝主张因乔田珍未按约定于2017年3月6日付清首期定金构成违约，应承担违约责任。对此，一审法院认为：一、丁小宝于2017年3月6日已向乔田珍出具《收款收据》，注明已收到乔田珍定金180000元，而丁小宝对乔田珍于2017年3月7日支付首期定金余额的行为，并未在合理期限内提出异议，而此后丁小宝又收取了乔田珍的第二期定金，应视为丁小宝同意乔田珍延迟一天支付首期定金；二、至2017年5月16日丁小宝才以乔田珍未按时支付首期定金为由发出《解除房屋买卖合同通知书》，有违常理。故丁小宝主张乔田珍违约，要求没收乔田珍定金300000元，理据不足，一审法院不予支持。因乔田珍主张终止案涉《房屋买卖合约》，而丁小宝于庭审中亦表示同意解除合同，故一审法院确认案涉《房屋买卖合约》于判决发生法律效力之日起解除，丁小宝收取乔田珍的定金300000元应退还乔田珍。
因丁小宝表示不同意履行案涉合同，且单方要求解除案涉合同，导致《房屋买卖合约》无法继续履行，应认定为丁小宝存在违约行为，应承担相应的违约责任。本案中，案涉《房屋买卖合约》并未约定定金罚则，而仅在备注载明违约按定金金额赔偿，且乔田珍未能提供证据证明其损失数额，故乔田珍主张双倍返还定金，依据不足，一审法院确定由丁小宝按案涉《房屋买卖合约》约定的按成交价的10%支付违约金即150000元。对于乔田珍超出合理范围的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、乔田珍与丁小宝于2017年3月6日签订的《房屋买卖合约》于判决发生法律效力之日解除；二、丁小宝于判决发生法律效力之日起十五日内向乔田珍退还购房定金300000元；三、丁小宝于判决发生法律效力之日起十五日内向乔田珍支付违约金150000元；四、驳回乔田珍的其他诉讼请求；五、驳回丁小宝的反诉请求。案件受理费减半收取为5650元，财产保全费4270元，合计9920元（乔田珍已预交），由乔田珍负担3968元，丁小宝负担5952元；反诉费减半收取为2900元（丁小宝已预交），由丁小宝负担。
二审中，乔田珍提交证据如下：1.广东顺德农村商业银行股份有限公司恒通借记卡活期交易明细一份，拟证明乔田珍在2017年5月4日已经收到了自己的卖房款，乔田珍是卖自己房来买丁小宝的房，已经收到了230000元，是有支付能力的。2.中国建设银行个人贷款还款计划表一份，拟证明乔田珍已经贷款150000元。3.联网查询贷记卡资料信息一份，拟证明乔田珍已经申请额度是240000元，随时可以调用。丁小宝发表质证意见如下：1.对上述证据的关联性与证明内容均不予确认，真实性亦无法确认，因为双方在交易过程中，丁小宝从3月份就开始催促乔田珍支付首期款，但乔田珍从未提及其有支付能力，如果该组证据中的款项是真实的，反而证明乔田珍在有履行能力的时候却故意拖延不予支付首期款，存在违约行为。2.关于恒通借记卡活期交易明细，乔田珍在2017年5月4日的230000元款项与本案无关，因其后期分别分了7次以货款的事由支付，显然即便存在该笔款项也不是用于购房用。
二审中，丁小宝提交证据如下：中国农业银行个人明细对账单一份，拟证明乔田珍未按照合同的约定支付定金，合同约定是在2017年3月6日支付180000元定金，但乔田珍在3月6日只付了50000元定金，另外130000元在3月7日陆续支付；第二笔定金是120000元，按案涉合同的约定应在2017年3月12日前支付，但乔田珍在3月12日以前同样只支付了50000元定金，另外的70000元是12日当天支付的。乔田珍发表质证意见如下：1.对证据的真实性无异议。2.对证明内容及关联性有异议，该证据所要证明的事实与一审法院认定的事实是一致的，约定了3月6日总共支付180000元，乔田珍告知因存在手机转账限额，所以在第二天把剩余的130000元转给丁小宝；剩余的120000元定金，乔田珍分别于3月11、12日转给丁小宝，双方约定在12日前，关于时间的解释肯定包括12日才是正常的。
本院认证意见如下：乔田珍提交的上述证据与本案二审争议无关；对丁小宝提交的中国农业银行个人明细对账单的真实性予以确认。
本院经审理查明：2017年3月11日，乔田珍向丁小宝支付50000元；2017年3月12日，乔田珍向丁小宝支付70000元。一审法院认定“2017年3月11日，乔田珍向丁小宝支付120000元”错误，本院予以纠正。本院对一审判决认定的其它事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合乔田珍、丁小宝双方提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：1.本案的违约责任主体；2.丁小宝是否应向乔田珍双倍返还定金。
关于第一个争议焦点。丁小宝上诉主张系乔田珍违约，其主要理由一是乔田珍逾期支付定金；二是乔田珍未按变更约定支付首期款300000元。对此，本院分析如下：首先，关于乔田珍是否逾期支付定金的问题。案涉《房屋买卖合约》于2017年3月6日签订，约定定金为300000元，其中备注载明签订合同当日买方支付定金180000元，剩余定金于2017年3月12日前支付。根据查明的事实，乔田珍于2017年3月6日向丁小宝支付50000元，2017年3月7日支付130000元，2017年3月11日支付50000元，2017年3月12日支付70000元。从上述乔田珍向丁小宝支付定金的情况看，只有乔田珍于2017年3月7日支付130000元系延迟一天支付，但不构成根本违约，且此后丁小宝又收取了乔田珍第二期定金，应视为丁小宝同意乔田珍延迟一天支付首期定金。其次，关于乔田珍是否未按变更约定支付首期款300000元的问题。案涉《房屋买卖合约》备注载明买方在卖方的房产权证办好时支付首付楼款。在合同履行过程中，乔田珍和丁小宝就首付款的支付进行过协商，但未最终达成一致意见，故双方仍应按《房屋买卖合约》的约定履行义务，即乔田珍在丁小宝办好房产权证时支付首付楼款，现丁小宝并未办好房产权证，其主张乔田珍违约，与事实不符。因丁小宝表示不同意履行案涉合同，且单方要求解除案涉合同，导致《房屋买卖合约》无法继续履行，应认定为丁小宝存在违约行为，应承担相应的违约责任。
关于第二个争议焦点。乔田珍上诉主张丁小宝除应支付违约金150000元之外，还应承担双倍返还定金的责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，案涉《房屋买卖合约》约定定金为300000元，乔田珍已支付定金300000元，故在丁小宝违约不履行案涉合同的情况下，乔田珍有权要求丁小宝双倍返还定金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，违约金和定金条款不能同时适用，结合案涉《房屋买卖合约》备注载明违约按定金的金额赔偿，本院对乔田珍要求丁小宝双倍返还定金的请求予以支持，但丁小宝不再向乔田珍支付违约金150000元。
综上所述，丁小宝的上诉请求不能成立，应予驳回；乔田珍的上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8732号民事判决第一项、第五项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8732号民事判决第三项、第四项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8732号民事判决第二项为：丁小宝于本判决发生法律效力之日起十五日内向乔田珍双倍返还定金600000元；
四、驳回乔田珍的其他诉讼请求。
一审案件受理费5650元，财产保全费4270元，合计9920元，由乔田珍负担1984元，丁小宝负担7936元；反诉费2900元，由丁小宝负担。二审案件受理费13850元（乔田珍应缴5800元，实缴9800元，多缴的4000元经乔田珍申请后由本院退回；丁小宝应缴8050元，实缴5800元，欠缴的2250元在本判决发生法律效力之日由丁小宝立即向本院缴纳），由乔田珍负担2900元，丁小宝负担10950元。
本判决为终审判决。
审判长 陈笑尘
审判员 钱 伟
审判员 安 静
二〇一八年二月二十六日
书记员 周英洋