黑龙江省鸡东县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑0321执异15号
案外人：历宝密，男，1957年2月16日出生，现住黑龙江省鸡东县。
申请执行人：鸡东建明商品混凝土制造有限公司。
法定代表人：屈明刚，职务经理。
委托代理人：夏炎炎，男，黑龙江利和律师事务所律师。
被执行人：鹤岗市德丰房地产开发有限公司。
法定代表人：王凤德，职务董事长。
本院在执行鸡东建明混凝土制造有限公司申请执行鹤岗市德丰房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人历宝密针对本院依据鸡东建明混凝土制造有限公司的诉讼财产保全申请而作出的（2015）鸡东民保字第67号民事裁定书裁定查封鹤岗市德丰房地产开发有限公司开发的鸡东县金三角大厦部分房屋中的1号楼三单元901室（面积94.30㎡），向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人历宝密称，请求解除黑龙江省鸡东县人民法院（2015）鸡东民保字第67号民事裁定书对金三角大厦1号楼三单元901室（建筑面积94.30㎡）的查封，停止执行。事实与理由：2013年10月27日，案外人历宝密与鹤岗市德丰房地产开发有限公司签订商品房屋买卖合同，购买该公司在鸡东县酒厂东侧开发金三角大厦1号楼三单元901室（建筑面积94.30㎡）。并于当天向该开发公司交纳房款，每平米2900元，开发公司给我们开具了收款发票。该公司当时有五证，故该楼房所有权应归案外人所有。
案外人在2013年10月27日购买的商品楼是在鸡东县人民法院查封之前，根据商品房销售管理办法第三十九条和物权法第十五条的规定，案外人购买开发商楼房已发生法律效力，鸡东县法院查封案外人的楼房，造成案外人到房产局做不了房产登记备案。查封案外人的楼房是违法的、是错误的。为此案外人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特此贵院申请，申请鸡东县人民法院依法解除黑龙江省鸡东县人民法院（2015）鸡东民保字第67号民事裁定书对金三角大厦1号楼三单元901室（建筑面积94.30㎡）的查封，停止执行。
案外人历宝密向本院提供支持其异议请求的证据如下：
证据一、商品房买卖合同复印件1份，出卖人鹤岗市德丰房地产开发有限公司，买受人历宝密，买受人购买鸡东县金三角大厦1号楼三单元901室，建筑面积94.30平方米，总价款273470元，2013年10月27日。
证据二、收据复印件1份，入账日期2013年10月27日，交款单位历宝密，收款方式现金，人民币273470元，收款事由鸡东县金三角大厦1号楼三单元901室房款，加盖鹤岗市德丰房地产开发有限公司财务专用章。
申请执行人鸡东建明商品混凝土制造有限公司辩称，鸡东县人民法院应驳回案外人历宝密的异议申请。事实及理由：一是案外人的商品房买卖合同不真实，并非2013年10月27日签订。案外人2013年10月27日所签订的商品房屋买卖合同未在房产部门联机备案登记，假如像案外人所述，做为被执行人的开发公司“当时有五证，有房产局预售许可证”，而非要等到2015年8月13日答辩人申请人民法院查封之后再去房产局登记备案呢？众所周知，商品房预售联机备案登记，具有对抗第三人的法律效力，案外人和被执行人在答辩人查封后才申请备案的事实，充分证明案外人所谓早在2013年10月27日就已签订合同的陈述是虚假的。事实是，在法院工作人员查封该房屋时，房产局的管理平台上明确显示该房屋系“未出售”，所以法院才对该未出售房屋予以了查封。二是案外人称向开发公司交纳财房款，但却没有国家规定的不动产销售发票，也不能提供真实的资金流证据。
三是案外人对所争议的房屋在查封前并没有实际接收并使用。
四是案外人称自己购买争议房屋时，开发商五证具全有预售许可证，应向法院提供相应的证据，仅凭案外人自述不足以为人民法院所确认。五是没有有效证据证明案外人名下无其他用于居住的房屋。
综上所述，答辩人认为，案外人所陈述的事实不真实。即使其主张的签约付款事实存在，案外人也仅仅享有合同债权，依法不足以认可其对争议房屋享有合法物权，即物的所有权。案外人以合同债权人的身份，对人民法院依法所查封的物权提出异议。其请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所规定的可以排除执行的法定情形，其请求不应予以支持。不足以排除法院对该物权的执行。
申请执行人鸡东建明商品混凝土制造有限公司未向本院提供支持其辩称意见的证据。
被执行人鹤岗市德丰房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩状，未向本院提供证据。但在另案历宝密诉鹤岗市德丰房地产开发有限公司确认合同有效一案中，2017年7月19日庭审答辩时称：“案外人历宝密房屋被申请执行人申请法院财产保全查封的，我们在解决这个问题，这个房子是案外人历宝密买的，案外人等我们处理，我们不能剥夺案外人的权利。在查封房子的时候，鸡东县人民法院当时没有调查清楚，所以鸡东县人民法院将案外人历宝密的房子查封了，现在房子还没有竣工，案外人的要求是正确的，我说的每句话我都负责任，希望鸡东县人民法院将案外人历宝密的房子解除查封。”
在审查过程中，本院依职权调取证据为鸡东县房产管理处查询回执，经微机查询，历宝密无产权登记，2017年8月7日，鸡东县房产管理处产籍专用章。
本院经审查查明：鸡东建明商品混凝土制造有限公司诉鹤岗市德丰房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院审理后于2016年1月5日作出（2015）鸡东商初字第665号民事调解书，内容：一、被告鹤岗市德丰房地产开发有限公司欠原告鸡东建明商品混凝土制造有限公司商砼款2699160元，于2016年8月31日前一次付清；二、如被告不按上述约定履行给付义务，按双方约定给付原告利息80万元。案件受理费34873元（原告已予交），减半收取17436.50元，由被告承担。在本案审理过程中，本院依据鸡东建明商品混凝土制造有限公司的诉讼财产保全申请，于2015年8月13日依法作出（2015）鸡东民保字第67号民事裁定书，裁定查封鹤岗市德丰房地产开发有限公司开发的金三角大厦部分房屋（包括1号楼三单元901室），该裁定已发生查封效力。因鹤岗市德丰房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书所确定的给付义务，鸡东建明商品混凝土制造有限公司依据已经发生法律效力的本院（2015）鸡东商初字第665号民事调解书向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人历宝密针针对本院（2015）鸡东民保字第67号民事裁定书裁定查封鹤岗市德丰房地产开发有限公司开发的鸡东县金三角大厦部分房屋中的1号楼三单元901室，向本院提出书面执行异议。
另查明，案外人历宝密在鸡东县房产管理处无房屋产权登记信息。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人历宝密为支持其异议请求提供的证据以及本院依职权调取的证据，能够证明历宝密针对本院查封的鹤岗市德丰房地产开发有限公司开发的金三角大厦1号楼三单元901室提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，能够对抗本院对该房屋的查封和执行。案外人历宝密提出的执行异议的理由成立，依法应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：
中止对本院（2015）鸡东民保字67号民事裁定书裁定查封鹤岗市德丰房地产开发有限公司开发的鸡东县金三角大厦1号楼三单元901室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 邵 海
审判员 于国柱
审判员 何焕玉
二〇一七年八月十二日
书记员 杨 帆