河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第305号
原告郭勇，个体工商户。
委托代理人赵久斌，河北思洋律师事务所律师。
委托代理人李娜，河北思洋律师事务所实习律师。
被告董俊全，个体工商户。
被告武玉花，无业。
委托代理人董俊全（系武玉花丈夫），1957年7月27日出生，汉族，个体工商户，现住张家口市张北县张北镇永义镇街民友巷**号。
被告张北县糖业烟酒有限责任公司，住所地张北县张北镇兴和东路北侧成龙学校东侧。
法定代表人尹学财，该公司经理。
被告尹学财，张北县糖业烟酒有限责任公司经理。
被告董俊明，个体工商户。
委托代理人郭振海，河北国器律师事务所律师。
原告郭勇与被告董俊全、武玉花、张北县糖业烟酒有限责任公司（以下简称糖业烟酒公司）、尹学财、董俊明民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭勇及其委托代理人赵久斌、李娜，被告董俊全，被告武玉花的委托代理人董俊全，糖业烟酒公司的法定代表人尹学财，被告尹学财，被告董俊明的委托代理人郭振海到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告郭勇诉称，2014年1月24日被告（1）董俊全因经营需要向原告借款柒佰万元人民币，根据借条约定借款期限为2个月，即2014年1月24日至2014年3月23日止。到期未能偿还，可顺延一个月到2014年4月23日止。到期未能偿还，每天追加百分之一的违约金（70000.00元）。为了确保债权的实现，就在同日，张家口市瑞亨典当有限公司与被告（1）董俊全、被告（2）武玉花（系第一被告的妻子）签订了抵押担保协议书。根据抵押担保协议书的内容，被告（1）、被告（2）向原告申请借款，需张家口市瑞亨典当有限公司（以下称甲方）提供担保。但是二被告（以下称乙方）必须用自己名下财产向甲方提供反担保。经甲、乙双方协商达成如下协议：一，借款金额：乙方向郭勇借款柒佰万元整（7000000.00元）。二，借款期限：期限两个月，从2014年1月24日-2014年3月23日止。乙方与郭勇约定可延期一个月，延期至2014年4月23日。三，借款利率：乙方与郭勇约定月利率为35‰。四，反担保抵押物：甲方为乙方借款提供了担保，乙方用财产为甲方提供反担保：1，乙方用被告（1）董俊全、被告（5）董俊明名下坐落在张北县张北镇兴和东路北侧，成龙学校东侧，面积9.58亩的商业用地为甲方提供反担保抵押物。（土地证号：张国用2010第10290号）2，乙方用董俊全、董俊明共同规划建成的坐落在张北县张北镇兴和东路北侧，成龙学校东侧的综合服务楼一至四层，地下一层面积85mx15.5mx5层=6587.5㎡；南楼地上四层面积35mx15.5mx4层=2170㎡；总面积8757.5㎡（最终以房管局办理的房产证面积为准）全部为甲方提供反担保抵押物。（附图纸照片）。五，双方约定：（1）乙方名下土地证件由甲方保存，如乙方办理房产证手续，甲方必须配合办理。（2）乙方办妥房屋产权证后必须交甲方保存，乙方需要向银行办理借款手续时，甲方持土地证和房产证全力配合办理借款手续。六，乙方违约责任：如乙方借郭勇款额不能按期归还，甲方有权收回乙方提供的反担保抵押物。甲方可拍卖抵押物，变现后替乙方偿还借款。由于到期后被告（1）、被告（2）未能按时履行还款义务，经协商，原告与被告（1）董俊全、被告（3）张北县糖业烟酒有限责任公司、第（4）被告尹学财、第（5）被告董俊明以及王志河在2014年7月15日再次签订了一份协议书，同时被告（1）、被告（3）还向原告出具了一份担保人保证书。根据协议的内容，一，原告同意先把原借款抵押的第（1）{以下称乙方}、第（5）被告名下的土地证（9.58亩）变更、分割。二，第（1）、第（3）第（4）第（5）被告以及王志河{以下称丙方}在原告变更、分割完后，到银行抵押贷款，贷款到账后先还甲方三百五十万元整，第（1）被告董俊全还原告五十万元。三，甲、乙、丙三方在土地证变更、分割完后将9.58亩土地证分期交给帮助办贷款的何总。四，剩余三百五十万整在银行办理完第二次贷款，贷款到期后，一次性付清。乙方所欠利息、违约金由乙方负责支付甲方。五，如从银行贷款没有办理成功，由何总把变更、分割后的9.58亩土地证归还给甲方。六，如果银行贷款到账后，不还甲方，由乙、丙方共同承担甲方的借款。为了确实保证被告人履行还款义务，2014年7月23日被告人尹学财、被告人张北县糖业烟酒有限责任公司、王志河又签订了担保人保证书，保证人承诺用个人财产及被告（3）名下的房地产为第（1）被告做抵押保证。并保证在2014年8月23日前从张北县农村信用联社贷款700万元替被告（1）偿还原告350万元。被告（1）欠原告剩余借款本金、利息待第二次从银行贷款到位后，全部替被告（1）还清原告本息（利息截止8月23日计98万元）。如不能按上述承诺实现时，原告可收回抵押物、拍卖变现。原告也可以向张家口市桥东区人民法院诉讼解决。时至今日，所有被告人均没有履行自己的承诺。原告认为，五被告的行为违背了我国民事法律行为所应当遵守的“诚实、信用”的原则，构成了实质性违约。现诉至法院，请求判决：1、被告1、2偿还原告借款7000000元并承担违约金2100000元。2、被告3、4、5在保证范围之内承担连带偿还责任。3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告董俊全、武玉花辩称，对借款事实、金额、违约金均没有异议。
被告糖业烟酒公司辩称，我方与原告签订协议中，没有约定承担偿还700万元的本金和违约责任。1、为了变更过户手续在糖业烟酒公司名下，糖业烟酒公司于2014年7月15日与原告签订协议，约定：董俊全借郭勇700万元，糖业烟酒公司在郭勇变更分割完后到银行抵押贷款，贷款到帐后先还郭勇350万元，董俊全还郭勇50万元，剩余350万元在银行办完第二次贷款，贷款到帐后，一次性付清。董俊全所欠利息、违约金由董俊全负责支付给郭勇。如果从银行贷款没有办理成功，将分割后的9.58亩土地证归还给郭勇。如果银行贷款到帐后不偿还郭勇，由董俊全、糖业烟酒公司共同承担郭勇的借款。根据上述约定，因其他原因，银行贷款没有办成功，土地使用证已交由郭勇持有。2、我方于2014年7月23日出具担保人保证书的前提是从原告手中换回土地使用证，目的是为了去办理过户手续。担保的前提是从银行不定期的贷款，约定的是当贷款不能实现时，将土地证退给郭勇保管，用我方的宾馆和董俊全的房屋共8757.5㎡，为董俊全的借款作为担保，就是为了办理土地使用权变更手续，然后以此作为抵押，从张北县农村信用联社贷款700万元，若没从银行贷到款，担保就失去了效力，都是虚的，谁的债务谁自己偿还。
被告尹学才的答辩意见与被告糖业烟酒公司一样。
被告董俊明辩称，原告主张的违约金按照30％计算没有法律依据。最高院买卖合同司法解释可以按这个标准计算，但本案是借款合同，应该适用最高院关于民间借贷纠纷案件的规定，贷款利息不能超过银行同期贷款利率的四倍。1、原告提起诉讼时，把借贷和反担保混在一起。如果借款人既是出借人又是反担保人，2014年1月21日借款合同主体是三方，出借人是原告，借款人是董俊全、担保人张家口市瑞恒典当公司。所以原告依据借款合同只能起诉董俊全和瑞恒典当公司，只有当瑞恒典当公司承担的还款义务之后，他才有追偿权，才可以向抵押担保义务人请求承担担保义务。2、2014年1月24日瑞恒典当公司和董俊全、武玉花签订的担保合同，现在中间缺少一个瑞恒典当公司。原告先起诉瑞恒典当公司和董俊全，起诉完之后才能再起诉担保人董俊明。3、本借款合同没有约定借款利息，把利息约定到了反担保合同中。这个借款是没有约定利息的借款合同。4、即使有抵押责任，抵押权还没有登记，所以不产生抵押效力。5、现在只有一份三方签订的协议书，是完成一定事项的协议书，它本身不是担保合同，协议书第五条约定，如从银行贷款没有办理成功，由何总把变更分割后的9.58亩土地证还给甲方，这里面没有担保的意思，董俊明不是担保责任人，不承担担保责任。
经审理查明，被告董俊全因经营需要，向原告借款700万元，约定借款期限为2个月，从2014年1月24日至2014年3月23日止，到期未偿还可顺延一个月，如到期未能偿还，每天追加百分之一的违约金（70000元）。原告分二笔将借款汇入董俊全帐户。借款当日被告董俊全给原告出具借条一份。同日，董俊全、董俊明签署《抵押保证书》，内容：董俊全于2014年1月24日借郭勇700万元，我们同意：（用董俊全、董俊明名下坐落在张北县张北镇兴和东路北侧、成龙学校东侧面积9.58亩的商业用地（土地证号张国用2010第102**号）做抵押保证；（用董俊全、董俊明共同规划建成的坐落在张北县张北镇兴和东路北侧、成龙学校东侧的综合服务楼东楼一至四层，地下一层面积85m×15.5m×5层=6587.5㎡、南楼地上四层面积35m×15.5m×4层=2170㎡，总面积8757.5㎡（最终以房管局办理的房产证面积为准）全部为董俊全借郭勇款做抵押保证。如董俊全无法按期归还郭勇借款时，郭勇可收回抵押物拍卖变现，变现后所得款项全部用于偿还所欠郭勇借款本金、利息和违约金。同日，张家口市瑞亨典当有限公司作为甲方，董俊全、武玉花作为乙方订立《抵押担保协议书》，约定：1、借款金额乙方向郭勇借款700万元。2、借款期限为2个月，从2014年1月24日至2014年3月23日止。乙方与郭勇约定可延期一个月，延期至2014年4月23日。3、借款利率乙方与郭勇约定月利率为35‰，借款时一次付2个月利息49万元，如需延期再付一个月利息24.5万元。4、反担保抵押物甲方为乙方借郭勇款提供了担保，乙方用以下财产为甲方提供反担保：（乙方用董俊全、董俊明名下坐落在张北县张北镇兴和东路北侧、成龙学校东侧面积9.58亩的商业用地（土地证号张国用2010第102**号）为甲方提供反担保抵押物；（乙方用董俊全、董俊明共同规划建成的坐落在张北县张北镇兴和东路北侧、成龙学校东侧的综合服务楼东楼一至四层，地下一层面积85m×15.5m×5层=6587.5㎡、南楼地上四层面积35m×15.5m×4层=2170㎡，总面积8757.5㎡（最终以房管局办理的房产证面积为准）全部为甲方提供反担保抵押物。5、双方约定乙方名下土地证件由甲方保存，如乙方办理房产证手续，甲方必须配合办理。乙方办妥房屋产权证后必须交甲方保存，乙方需要向银行办理借款手续时，甲方持土地证和房产证全力配合办理借款手续。6、违约责任如乙方借郭勇款不能按期偿还，甲方有权收回乙方提供的反担保抵押物。甲方可拍卖抵押物，变现后替乙方偿还借款。2014年7月15日，郭勇作为甲方，董俊全作为乙方，糖业烟酒公司、尹学才、王志河、董俊明作为丙方订立《协议书》，约定：经甲、乙、丙三方共同协商关于董俊全借郭勇700万元，用董俊全、董俊明土地证抵押一事，现达成如下协议：1、甲方同意先把原借款抵押的董俊全、董俊明名下的土地证（9.58亩）变更、分割。2、乙、丙方在甲方变更、分割完后，到银行抵押贷款，贷款到账后先还甲方350万元，董俊全还甲方50万元。3、甲、乙、丙三方在土地证变更、分割完后将9.58亩土地证分期交给帮助办贷款的何总。4、剩余350万元在银行办理完第二次贷款，贷款到账后，一次性付清。乙方所欠利息、违约金由乙方负责支付甲方。5、如从银行贷款没有办理成功，由何总把变更、分割后的9.58亩土地证归还给甲方。6、如果银行贷款到账后，不还甲方，由乙、丙方共同承担甲方的借款。2014年7月23日糖业烟酒公司股东会决议，内容：全体股东（尹学财、王志河）一致同意董俊全于2014年1月24日借郭勇700万元，我们同意用个人财产和糖业烟酒公司名下坐落在张北县张北镇兴和东路北侧、成龙学校东侧的①宾馆约2800㎡的房屋使用权；（综合服务楼东楼一至四层，地下一层面积85m×15.5m×5层=6587.5㎡（最终以房管局办理的房产证面积为准）的房屋使用权；③南楼地上四层面积35m×15.5m×4层=2170㎡，总面积8757.5㎡（最终以房管局办理的房产证面积为准）的房屋使用权；④9.58亩土地使用权（土地证号张国用2010第102**号）全部为董俊全借郭勇做抵押保证。并保证在2014年8月23日前从张北县农村信用联社贷款700万元替董俊全还郭勇款350万元。董俊全欠郭勇剩余借款本金、利息待第二次从银行贷款到位后，全部替董俊全还清郭勇借款本息（利息截止8月23日计98万元）如不能按上述承诺实现时，郭勇可收回抵押物、拍卖变现。郭勇也可向张家口市桥东区人民法院诉讼解决。（如从银行贷款不能实现时，把土地证退回郭勇保存。我们与郭勇约定，如果未能从张北县农村信用联社贷到款，我们负责把土地证再办回到董俊全、董俊明名下，费用我们承担。担保人保证书作废。糖业烟酒公司、尹学财、王志河作为保证人于同日共同签署《担保人保证书》，内容与上述股东会决议一致。2015年2月25日董俊全再次书面承诺，承诺事项与2014年1月24日承诺一致。以上所有合同约定抵押的均未办理抵押权登记。庭审中原告认为履行了2014年的抵押保证书，被告均认为以上协议均未履行。被告董俊全主张其从2014年5月23日开始支付4月23日至2015年6月23日的利息共300多万元，并给原告打了四张欠条，董俊全对此未举证证明。原告对董俊全的主张不认可，并认为其没有主张利息，主张的是违约金。
另查明，2013年11月26日董俊全、董俊明作为甲方，郭齐作为乙方订立，《公司整体转让合同》，约定甲方将其投资经营的糖业烟酒公司及其名下的全部房地产一次性转让给乙方，后糖业烟酒公司法定代表人变更为尹学财，尹学财才又将其10%的股权转让给王志河。2014年8月4日张北县张北镇兴和东路北侧、成龙学校东侧6387.6㎡商业用地土地使用权人从董俊全、董俊明（土地证号张国用2010第10290号）变更为糖业烟酒公司（土地证号张国用2014第06**号）。该土地上建筑2802.90㎡所有权人亦从董俊全、董俊明过户至糖业烟酒公司。
本院认为，被告董俊全向原告借款700万元，应按约定向原告还款，如到期未还应依约依法支付违约金。双方约定的的违约金过高，以银行同期同类贷款利率的四倍作为违约金为宜。2014年7月23日糖业烟酒公司、尹学财、王志河作为保证人共同签署《担保人保证书》中三保证人同意用个人财产和上述位于张北县张北镇兴和东路北侧、成龙学校东侧的9.58亩土地使用权及地上房屋使用权作抵押保证，可以认定糖业烟酒公司以公司财产，尹学财、王志河以其个人全部财产作为连带共同保证，虽然土地使用权抵押没有办理抵押登记，抵押权未设立，但糖业烟酒公司、尹学财、王志河三人用财产使用权和所有权抵押合同是有效的，所以糖业烟酒公司、尹学财、王志河应以《担保保证书》中约定的担保物承担清偿责任。王志河非本案当事人，故其不承担民事法律责任。2014年1月24日董俊全、董俊明出具的《抵押保证书》，之后有董俊明作为一方主体签署的2014年7月15日《协议书》未对《抵押保证书》约定的抵押保证实质性变更，但现在董俊明已不是土地使用权人和房屋所有权人，故董俊明应以上述土地使用权和房屋价值为限，承担连带清偿责任。被告武玉花仅与张家口市瑞亨典当有限公司订立《抵押担保协议书》，与张家口市瑞亨典当有限公司形成担保法律关系，与郭勇没有民事法律关系，所以在本案中不承担民事法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第十九条、第三十八条、第四十一条、第四十二条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告董俊全于本判决生效之日一次性返还原告郭勇借款7000000元并支付违约金（违约金以银行同期同类贷款利率的四倍作为计算标准，从2014年3月24日计算至本判决生效之日）。
二、被告张北县糖业烟酒有限责任公司、尹学财对本判决第一项债务以2014年7月25日的《担保保证书》中约定的坐落在张北县张北镇兴和东路北侧、成龙学校东侧的①宾馆约2800㎡的房屋使用权；（综合服务楼东楼一至四层，地下一层面积85m×15.5m×5层=6587.5㎡（最终以房管局办理的房产证面积为准）的房屋使用权；③南楼地上四层面积35m×15.5m×4层=2170㎡，总面积8757.5㎡（最终以房管局办理的房产证面积为准）的房屋使用权；④9.58亩土地使用权（土地证号张国用2010第102**号）承担连带清偿责任。
三、被告张北县糖业烟酒有限责任公司以其公司全部财产、尹学财以其个人全部财产对本判决第一项债务承担连带清偿责任。
四、被告董俊明以坐落在张北县张北镇兴和东路北侧、成龙学校东侧面积9.58亩的商业用地（土地证号张国用2010第102**号）和综合服务楼东楼一至四层，地下一层面积85m×15.5m×5层=6587.5㎡、南楼地上四层面积35m×15.5m×4层=2170㎡，总面积8757.5㎡（最终以房管局办理的房产证面积为准）土地使用权和房屋价值为限，承担连带清偿责任。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60800元，依法减半收取30400元，保全费5000元，共计3540元，由被告董俊全、张北县糖业烟酒有限责任公司、尹学财、董俊明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 孙秀峰
二〇一五年六月九日
书记员 武彩雯
依附法律法规：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》第十二条：同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第三十八条：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条：办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
第四十三条：当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。