北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第31998号
原告（反诉被告）北京合生兴业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区德外新明胡同东侧（德胜街道）。
法定代表人温华乾，总经理。
委托代理人曹磊，男，1989年11月15日出生，该公司职员，住北京市海淀区颐和园路5号北京大学法学院2012级研究生宿舍。
被告（反诉原告）北京嘉诚博瑞国际广告有限公司，住所地北京市丰台区科学城航丰路8号1幢356室。
法定代表人黄仁新，董事长。
委托代理人王志远，北京市东泽律师事务所律师。
原告北京合生兴业房地产开发有限公司（以下简称合生公司）诉被告北京嘉诚博瑞国际广告有限公司（以下简称嘉诚公司）及嘉诚公司反诉合生公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告合生公司的委托代理人曹磊，被告嘉诚公司的委托代理人王志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合生公司诉称：2015年2月4日，我司与嘉诚公司签订《合生财富广场租赁合同》，约定由嘉诚公司承租我司所有的西城区合生财富广场编号1001，面积438平米的办公楼，第一年每月租金为123551.04元，付款方式为押三付六。物业费每月每平方米30元，付款方式为付六。嘉诚公司租金、物业费交至2015年9月30日后，便以种种理由拖延，并无故要求解除合同，我司不同意，嘉诚公司便采取堵电梯等方式纠缠，严重影响我司广场的正常运营。为此，我司诉至法院，要求判令解除双方于2015年2月4日签订的《合生财富广场租赁合同》；判令嘉诚公司支付我司违约金741306.24元；判令嘉诚公司按每月每平米30元的标准支付自2015年9月30日至实际交还房屋之日止的物业管理费；案件受理费由嘉诚公司承担。
被告嘉诚公司辩称，第一，我司全面实际履行了合同中约定的义务。双方于2015年2月4日签订《合生财富广场租赁合同》后，我司并无违约行为，截止2015年9月30日，共交纳履约保证金370653.12元，装修押金11190元及全部房租。其次，双方签订的《合生财富广场租赁合同》已于2015年9月2日解除。《合同法》第233条规定：”租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。合生公司给我司提供的房屋，空气严重被污染，空气质量不达标，严重影响我司办公质量，怀孕女工因此流产，核心团队成员提出离职，我司近乎瘫痪程度。后经专业部门检测，我司所在的10楼楼道内甲醛、苯及TVOC等严重超标。不仅如此，合生公司提供的楼体设计不合理，窗户漏水严重，造成地毯损坏和电路等设施损坏，办公楼玻璃幕墙破损，存在极大安全隐患。员工餐厅、东西大堂的旋转大门、停车场通道等均无法使用，严重影响我司形象，导致部分业务流失。最为严重的是，1001室没有取得消防改造的验收手续，按照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解释》第一条第三项的规定：”租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定要求解除租赁合同的，应予支持”。我司于2015年9月2日、9月30日分两次以书面通知及律师函的形式通知合生公司解除合同。综上，请求法院依法驳回合生公司的全部诉求。
反诉原告嘉诚公司诉称，因合生公司违约行为，造成我司承租的房屋直到搬走之日也没有通过消防验收，根据北京高院（2013）462号通知的内容，我司要求解除合同并要求赔偿。因合生公司在房屋租赁经营过程中的违约行为，导致我司无法办公，造成损失达37万元。同时，双方在《合生财富广场租赁合同》中约定的违约金过高，我司要求减少。故我司要求判令合生公司赔偿经济损失37万元（履约保证金）并减少违约金的数额。
反诉被告合生公司辩称，我司不同意嘉诚公司的反诉请求。关于履约保证金问题已经另案处理，嘉诚公司要求赔偿损失没有提供证据，我司不同意赔偿。导致合同无法履行的责任不在我司，给我司造成的损失应由嘉诚公司赔偿。关于违约责任问题，合同有明确的约定，我司不同意降低违约金的标准。
经审理查明：2015年2月4日，合生公司作为出租方即甲方，嘉诚公司作为承租方即乙方，双方签订《合生财富广场租赁合同》，约定：租赁单元位于北京市西城区德胜门外大街13号，单元编号1001，建筑面积438平方米，交付日期2015年3月2日；租赁期限36个月，即2015年3月2日至2018年3月1日，含装修期、免租期，装修期30日，即2015年3月2日至3月31日，免租期30日/年；首年月均租金282.08元/平米，租金递增方式为每两年递增5%，即第一年月均租金282.08元，月总租金123551.04元，第二年月均租金282.08元，月总租金123551.04元，第三年月均租金为296.18元，月总租金为129726.84元；履约保证金370653.12元；租赁用途为办公；物业服务费每平方米按30元计算；甲方无违约，乙方单方解除合同，履约保证金不予退还，乙方另向甲方支付相当于当年6个月净租金的违约金。乙方无违约，甲方单方解除合同的，双倍返还乙方交纳的履约保证金，另向乙方支付相当于当年6个月净租金的违约金；在合同终止后7天内，乙方须将该租赁单元全部空出，并连同该租赁单元大门及其所有钥匙返还甲方，乙方造成该租赁单元的主体结构或者公共基础设施设备损坏的，应予赔偿。
2015年2月5日，合生公司与嘉诚公司签订《提前入驻协议书》。后双方签订《交付确认书》，约定：双方一致确认租赁房屋已于2015年3月2日达到《商铺租赁合同》约定的各项交付标准，符合交付条件，租赁房屋正式交付乙方......。嘉诚公司向合生公司交纳2015年3月2日（起租日）之后六个月租金及物业费、装修押金11190元及履约保证金370653.12元。在合同履行中，嘉诚公司于2015年7月10日向合生公司发出《合同解除申请》，合同解除理由为：1、楼体设计不合理，窗户漏水十分严重，多次造成地毯和电路等设施损坏，存在极大安全隐患，与贵方沟通未得到解决。2、办公楼楼梯外挂玻璃幕墙部分严重破损，对办公人员人身安全造成严重安全隐患。3、各楼层长期装修，整体环境污染严重，影响办公质量和效益。4、10层厕所、楼道灯无法使用，员工餐厅东西大堂旋转门停车场无法使用，影响公司企业形象。5、停车位漏水。6、1001办公室没有拿到消防改造的验收手续。同年9月7日，合生公司对嘉诚公司提出的上述6点问题司回函，表示未影响嘉诚公司正常的办公使用，现”合生财富广场”项目正处于施工及楼内客户装修阶段，漏水问题已经解决，不同意《合同解除申请》。2015年9月30日，嘉诚公司向合生公司发出律师函，要求自2015年10月1日起解除双方签订的《合生财富广场租赁合同》并退还其租房押金等。2015年十一期间，嘉诚公司搬出出租房屋。
嘉诚公司委托中环环境检测（北京）实验室对西城区德外大街合生财富广场1001室室内空气检测，该实验室于2015年10月10日作出质检（ZH）字第K-20150930-B4号检测报告：甲醛，十层楼道南、北高于标准值；TVOC十层楼道南、北及九层楼道高于标准值。经质证，合生公司认为该检测是嘉诚公司自行委托检测的，对真实性不发表意见，不认可嘉诚公司的证明目的，并主张其与嘉诚公司签订的入驻装修通知书及交付确认书表明双方就涉案房屋验收达成一致，符合交付条件。
关于房屋交付时的状态，双方确认交付房屋时为毛坯房，嘉诚公司于2015年4月30日前进行了室内装修。
审理中，合生公司提供北京市西城区公安消防支队建设工程消防验收意见书、装修手册、装修图纸审核申请、资质领用申请单、房屋及设备验收表、合生公司与另一租户的《合生财富广场租赁合同》，证明合生公司交付的房屋符合消防验收规定，嘉诚公司的污染来自其他装修方面；二次装修申请的主体为嘉诚公司；嘉诚公司撤场时没留有物品，故没有损失；嘉诚公司搬离给合生公司造成4个月的租金损失，嘉诚公司应承担违约责任。嘉诚公司对合生公司的上述证据均没有异议，但不认可证明目的。
嘉诚公司提供录音录像光盘及照片，证明合生公司提供的场所不符合办公要求。合生公司对真实性不予认可，认为是嘉诚公司单方制作，录音人员的身份无法确认，没有时间、地点及录制方式。
另查，嘉诚公司曾起诉合生公司，要求解除双方签订的《合生财富广场租赁合同》，要求合生公司退还押金（履约保证金）370653.12元、装修押金11190元及2015年4月份的租金123551.04元、2015年3月至4月物业费25920元。经审理，本院作出（2016）京0102民初176号民事判决书，判决双方签订的《合生财富广场租赁合同》于2015年10月1日解除；合生公司退还嘉诚公司装修押金11190元；驳回嘉诚公司的其他诉讼请求。判决后，嘉诚公司不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出终审判决，判决维持北京市西城区人民法院（2016）京0102民初176号民事判决第一项、第三项；变更第二项为：合生公司于本判决生效之日起七日内退还嘉诚公司装修押金一万一千一百九十元。
庭审中，嘉诚公司明确表示要求合生公司赔偿经济损失37万元就是履约保证金。
上述事实，有双方当事人的陈述，《合生财富广场租赁合同》，提前入驻协议书，入驻装修通知书，交付确认书，合同解除申请，回函，照片，检测报告，资质认定计量认证证书，室内空气质量标准，北京市西城区公安消防支队建设工程消防验收意见书，装修手册，装修图纸审核申请，资质领用申请单，房屋及设备验收表，录音录像光盘及照片，（2016）京0102民初167号判决书，（2016）京02民终8932号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：合生公司与嘉诚公司签订的《合生财富广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
合生公司要求解除与嘉诚公司签订的《合生财富广场租赁合同》的主张，在已生效的另案中判决中确认了该合同于2015年10月1日解除，本案不再进行处理。
合生公司要求嘉诚公司支付2015年9月30日至实际交还租赁房屋之日止物业费的诉求，双方签订的租赁合同已于2015年10月1日解除，尚未履行的物业费，终止履行，合生公司的该诉求，于法无据，本院不予支持。
合生公司要求嘉诚公司支付违约金的主张，双方签订的合同中约定甲方无违约，乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还，乙方另向甲方支付相当于当年6个月净租金的违约金。合生公司的该主张，虽有合同依据，但违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。本案中，双方签订的租赁合同于2015年10月1日解除，2016年1月6日，合生公司与新租户签订了租赁合同。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，嘉诚公司于庭审中明确提出违约金过高之抗辩，本院结合嘉诚公司的过错程度及合生公司的实际损失等，确定违约金为2个月的租金。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。嘉诚公司以其提交的检测报告抗辩合生公司提供的涉案房屋空气质量不合格，但由于嘉诚公司入驻后对涉案房屋进行了装修并购置了新家具，上述检测报告不能证明检测的空气中甲醛等化合物超标系合生公司提供的租赁物导致，故本院对于嘉诚公司的此抗辩不予采信。
嘉诚公司另抗辩合生公司未按约定履行合同义务，存在其所在楼层持续装修、漏水、玻璃破损及电梯、车位不能使用等情形，致使其不能正常使用涉案房屋，但其提交的视频、照片不能反映拍摄时间且仅为拍摄时的状态，不足以证明该抗辩，故本院对此亦不予采信。
嘉诚公司反诉要求合生公司赔偿履约保证金的主张，嘉诚公司提供的证据不能证明合生公司有违约行为的情形下，合生公司不予退还履约保证金，符合合同约定。且嘉诚公司的该诉求在另案中已被驳回，对嘉诚公司要求赔偿履约保证金的请求，本院不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，北京嘉诚博瑞国际广告有限公司给付北京合生兴业房地产开发有限公司违约金二十四万七千一百零二元八分。
二、驳回北京合生兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回北京嘉诚博瑞国际广告有限公司全部反诉诉讼请求。
如果北京嘉诚博瑞国际广告有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千二百一十四元，由北京合生兴业房地产开发有限公司负担七千四百七十六元，已交纳；由北京嘉诚博瑞国际广告有限公司负担三千七百三十八元，于判决书送达之日起七日内交纳。反诉案件受理费九千元，由北京嘉诚博瑞国际广告有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 刘 敏
审判员 李凤新
审判员 韩 涛
二〇一七年二月二十三日
书记员 郑新骏
书记员 王运佳
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