江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第03404号
上诉人（原审被告）刘新生。
委托代理人叶文，江苏逸诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州创发物业管理有限公司，住所地徐州市二环西路西湖美景。
法定代表人曹开良，该公司经理。
委托代理人佟革新，该公司法务部主任。
原审被告徐州市经济实用住房发展中心，住所地徐州市彭城南路步行街***号。
负责人王宗汉，该中心书记。
上诉人刘新生与被上诉人徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发物业公司）、原审被告徐州市经济实用住房发展中心（以下简称经房中心）物业服务合同纠纷一案，上诉人不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘新生及其委托代理人叶文，被上诉人创发物业公司的委托代理人佟革新到庭参加诉讼。原审被告经房中心经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年7月5日，徐州市民富园社区业主委员会与创发物业公司签订了徐州民富园小区物业管理服务合同书，约定由民富园社区业主委员会选聘创发物业公司对民富园小区提供物业管理服务，期限自2010年7月5日起至2013年7月5日止。商业用房按建筑面积每月1元／平方米收取，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主或物业使用人逾期未交物业费，创发物业公司可从逾期之日起按每天一元收取滞纳金。2011年6月30日，双方达成补充协议，约定从2011年7月1日起商业经营用房物业费由每月1元／平方米调整为每月2元／平方米，商业经营用房系指：幼儿园、文化站、老年活动中心、居住用房改为经营性用房等。2012年6月30日，双方又对住宅物业服务费的标准进行了调整，由每月0.2元／平方米调整为每月0.3元／平方米。
2013年6月12日，双方续签了物业管理服务合同书，约定由创发物业公司继续对民富园小区提供物业管理服务，期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅和商业用房的收费标准延续0.3元／平方米／月和2元／平方米／月。经营性用房系指：幼儿园、文化站、业主居住用房改为经营性用房等。交费方式为每半年一次，于每半年的第一周交纳。第七条约定业主应按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物业公司。第二十七条第二款第六项约定业主或物业使用人不得无故拖延缴纳物业服务费，逾期未交的，物业公司可从逾期之日起按欠费额每天万分之五收取违约金，并有权提起诉讼追缴。
民富园小区中心广场北侧文化站（老年大学）房屋的所有权人为经房中心，民富园小区文化站（老年大学）的建筑面积为1479平方米。2011年5月13日，经房中心与刘新生签订房屋租赁合同，由刘新生承租上述房屋用于开办老年大学、老年公寓、托老所，租赁期限自2011年6月1日起至2014年5月31日止，每年租金3万元，并约定由承租人负担物业费。期间，刘新生将部分房屋进行了转租。刘新生承租经房中心的房屋后，分别开办了云龙区东苑老年公寓、徐州市云龙区居家乐托老所、徐州市东苑老年大学，业务范围分别为：老年人住养、健身娱乐；为老年人提供居住场所、生活照料、医疗康复、文化娱乐、长期护理；进行音乐、舞蹈、书画、太极拳培训。刘新生认可其有偿收费开展业务，并在租赁期限届满后继续使用上述房屋。
另查明，2013年，创发物业公司曾就本案诉争房屋的物业服务费将经房中心诉至原审法院，原审法院作出（2013）云民初字第3296号民事判决书，按商业用房物业服务费的计价标准判决经房中心向创发物业公司支付2010年7月5日至2012年12月31日期间的物业服务费，后经房中心不服原判决，上诉至本院，本院于2015年2月12日作出的（2014）徐民终字第2948号终审判决，再次确认了“原审法院按照商业用房标准计算物业服务费用，并无不当，只是本着维系物业公司运转、促进服务质量提升同时保护业主合法权益的原则，对原判决确定的经房中心应向创发物业公司支付的物业费进行了相应的酌减，并对滞纳金进行了调整。”
2015年4月1日，创发物业公司再次诉至原审法院称，创发物业公司是徐州市民富园的物业服务单位，根据和民富园社区业委会签订的物业服务合同承担着该小区的物业服务工作，但经房中心、刘新生拖欠2013年1月1日至今的物业服务费，经创发物业公司多次催要，经房中心、刘新生拒不支付，创发物业公司为维护自身的合法权益特提起诉讼，请求判令：经房中心、刘新生支付物业费106488元、滞纳金5000元（暂计算至起诉之日，要求计算至实际给付之日）。诉讼费用由经房中心、刘新生承担。
一审中经房中心辩称，经房中心是涉案房屋的所有权人，但是房屋已经租给刘新生使用，创发物业公司应向刘新生主张物业费。
一审中刘新生辩称，创发物业公司的主张缺乏事实和法律依据：1、创发物业公司不具有承接民富园小区的物业服务能力，实属超越资质等级承接业务。2、创发物业公司于2013年7月1日与民富园业主委员会签订的《物业服务合同》的效力存在瑕疵，经房中心和刘新生均不知情。3、创发物业公司依据商业用房标准收费不当，刘新生承租的房屋本身不是商业用房，且用于开办的老年大学、老年公寓和托老所的业务范围、实际用途也并非商业经营性。4、刘新生在创发物业公司起诉前未收到其物业费催缴通知，创发物业公司不具备起诉条件，且主张滞纳金无事实依据。综上，请求依法裁决。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐州市民富园社区业主委员会与创发物业公司签订的物业管理服务合同书对创发物业公司及全体民富园社区业主均具有约束力。经房中心作为民富园小区文化站（老年大学）房屋的业主，刘新生作为该房屋的使用人，实际接受了创发物业公司提供的物业服务，应按照物业管理服务合同书的约定向创发物业公司缴纳物业管理费。经房中心与刘新生约定房屋租赁期间，由刘新生缴纳物业费，符合物业管理服务合同书的约定，且刘新生在庭审中对此予以认可，故刘新生应按物业管理服务合同书中商业用房标准向创发物业公司支付物业管理费。创发物业公司主张刘新生支付自2013年1月1日起至2015年12月31日的物业费，因2015年下半年创发物业公司提供的物业服务尚未实际发生，故原审法院仅支持刘新生向创发物业公司支付自2013年1月1日起至2015年6月30日期间的物业费88740元（1479平方米×2元／平方米／月×30个月）。刘新生逾期缴纳物业费，还应按双方合同约定向创发物业公司支付自逾期之日起至实际给付之日止的违约金。经房中心作为涉案房屋的业主，应按双方合同约定对刘新生上述义务负连带交纳责任。
关于刘新生主张的对选聘创发物业公司不知情，对创发物业公司的收费标准不认可等抗辩事由，并不能作为拒付物业费的合理事由，原审法院对其辩称意见不予采纳。
综上，原审法院判决：（一）刘新生于原审判决发生法律效力之日起十日内向创发物业公司交纳物业管理费88740元，并按合同约定支付自逾期之日2013年1月1日起按每天一元至2013年6月30日止和自2013年7月1日起按每天万分之五至实际给付之日止的违约金。（二）经房中心对刘新生的上述给付义务承担连带责任。（三）驳回创发物业公司的其他诉讼请求。
上诉人刘新生不服上述民事判决，向本院提起上诉称1、上诉人开办的老年大学、老年公寓和托老所理应享受政府优惠政策，物业服务费应按照小区住宅物业收费标准收取，对此，一审法院没有客观判定。2、一审关于物业服务费的交费期、滞纳金的判定没有事实和依据。3、被上诉人在原审起诉时不具备起诉条件。根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。一审诉前，上诉人未收到被上诉人任何形式的物业费催交通知。4、一审法院没有对被上诉人是否超越资质等级违法承接物业管理业务的事实进行认定。综上，请求二审法院：1、裁定撤销徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第1093号民事判决，并依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人创发物业公司承担。
被上诉人创发物业公司答辩称，1、徐州市民富园社区业主委员会与创发物业公司签订的《物业服务合同》，明确约定了商业经营用房每月每平方两元，商业经营用房系指幼儿园、文化站、老年活动中心、居住用房改为经营用房等，上诉人对其承租的住房进行转租给音乐、舞蹈、书画、教育等多家培训机构，属于合同约定的商业经营用房。2、上诉人的商业行为不属于政府优惠政策的范围。3、创发物业公司在一审起诉上诉人时，上一个案件也是在执行阶段，应视为是书面催收。4、创发物业公司和民富园业主委员会签订的物业服务合同是经过街道办、房管局商讨过才入驻的，是合法的提供物业服务。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告经房中心未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人刘新生向被上诉人创发物业公司缴纳物业管理费数额如何认定；2、违约金应当如何计算。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院认为，1、关于上诉人应缴物业管理费数额如何认定的问题，首先，徐州市民富园社区业主委员会与创发物业公司签订的物业管理服务合同，创发物业公司即为该小区的物业服务单位，上诉人作为房屋的实际使用人，应当受该物业管理服务合同内容的约束。上诉人与被上诉人之间关于物业管理费用的另一个案件已经诉讼并进入执行程序，故上诉人对于其关于物业管理服务合同不知情，其未收到催缴通知的主张与事实不符，本院不予支持。其次，关于物业管理费计收方式，上诉人虽然主张其应当享受优惠政策，但是从其实际使用房屋的情况看，其在涉案房屋处有盈利性质的经营活动。故一审按照物业服务合同的约定判决上诉人向被上诉人支付物业管理费并无不当。
2、关于违约金的计算方式的问题，从2013年6月12日的物业管理服务合同的内容看，合同双方已经约定物业服务费缴纳方式为每半年一次，缴费时间为每半年的第一周。现上诉人拖欠物业服务费的时间自2013年1月1日起故上诉人应按照合同关于违约金支付方式的约定自上述时间向被上诉人支付违约金。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2018元，由上诉人刘新生承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 琳
审 判 员 史善军
代理审判员 吴 丹
二〇一五年十一月二日
书 记 员 周 密