江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03675号
上诉人（原审被告）陈晓锋。
委托代理人罗小泉，江苏丁晓农律师事务所律师。
委托代理人李华强，江苏丁晓农律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）江苏长城电器集团股份有限公司，住所地江苏省苏州市桃花坞大街89号。
法定代表人董阳，董事长。
委托代理人顾俊福，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
上诉人陈晓锋因与被上诉人江苏长城电器集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00207号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年7月7日，长城电器公司（出租人）与陈晓锋（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定由陈晓锋向长城电器公司租赁位于桃花坞89号，0号房（102、201、202），租赁建筑面积82平方米，租赁期间自2011年7月15日至2012年7月14日。
2013年9月18日，长城电器公司（出租人、甲方）与陈晓锋（承租人、乙方）签订编号为4181327的《房屋（场地）租赁合同》一份。合同约定，甲方将位于桃花坞大街89号8号楼102／201、202的房屋或场地以交接时的状态租赁给乙方使用，租赁物经甲乙双方认可确定的房屋及公摊面积为113.52平方米，租赁物的租赁用途为餐饮店，除双方另有约定外，乙方未经甲方同意不得改变租赁物用途，否则甲方有权解除本租赁合同。合同第二条约定，102门面租赁期从2013年7月15日起至2014年7月14日止，201／202楼上租赁期从2013年7月15日起至2014年1月14日止，租金支付日期自2013年7月15日起。合同第三条约定，租金单价为90／16元／月.平方米，第一年租金为49780元，其中楼上租金为7100元，乙方应向甲方支付押金4000元。
2013年12月31日，长城电器公司（出租人、甲方）与陈晓锋（承租人、乙方）签订编号为4181401的《房屋（场地）租赁合同》一份。双方约定，甲方将位于桃花坞大街89号8号楼201、202的房屋或场地以交接时的状态租赁给乙方使用，租赁物经甲乙双方认可确定的房屋及公摊面积为74平方米，租赁期限自2014年1月15日起至2014年7月14日止，租金为7100元。
租赁物原为长城电器公司的车库，后由长城电器公司改造成门面房后对外出租。该租赁物位于长城电器公司的土地使用范围之外。长城电器公司也未在原审庭审过程中提交租赁物符合建设规划的证据材料、租赁物的权属证明。
原审另查明：上述合同签订后，陈晓锋向长城电器公司支付押金4000元（长城电器公司同意在本案中抵扣）。长城电器公司向陈晓锋交付租赁物后，租赁物由陈晓锋经营的苏州市平江区红记面饭店（个体工商户）使用。原审庭审过程中，经原审法院释明，陈晓锋知晓如需腾退租赁物的，苏州市平江区红记面饭店应一并腾退。
原审审理中，长城电器公司、陈晓锋一致明确，租赁物楼下的面积为39.52平方米，租金为90元／月；楼上的面积为74平方米，租金为16元／月。
上述事实由长城电器公司提交的房屋（场地）租赁合同两份、陈晓锋提交的房屋租赁合同一份、土地使用权证、个体工商户营业执照及当事人原审庭审陈述予以证实。
原审原告长陈电器公司的诉讼请求为：1、判令陈晓锋立即将苏州市桃花坞大街89号8号楼102／201、202房屋腾清交还长城电器公司；2、判令陈晓锋支付自2014年7月15日起至实际交房日以年费率49780元计算的房屋使用费；3、判令陈晓锋承担诉讼费。
原审法院认为：长城电器公司将自建的租赁物出租给陈晓锋使用，双方签订了相关《房屋（场地）租赁合同》，对租赁物的位置、面积、租金、租期及其他事项等作出明确约定。但因长城电器公司未举证证明租赁物符合建设工程规划或其对租赁物具有合法产权，因此，长城电器公司、陈晓锋签订的《房屋（场地）租赁合同》无效。因陈晓锋承租的租赁物从长城电器公司处取得，且租赁期限已经届满，长城电器公司要求陈晓锋返还租赁物于法有据，予以支持。原审庭审过程中，长城电器公司、陈晓锋一致明确租赁物楼下的面积为39.52平方米，租金为90元／月；楼上的面积为74平方米，租金为16元／月。在双方约定的租赁期间届满后，陈晓锋继续使用租赁物，长城电器公司要求按照每年49780元的标准计算使用占用费，该标准与合同约定的租金标准相当，亦予以支持。因长城电器公司同意在计算使用占用费时扣除陈晓锋交纳的押金4000元，予以准许。自主选择承租人，并与不同的承租人商定租赁期间、租金价格是长城电器公司的权利，因此，陈晓锋认为长城电器公司对承租人没能做到公平一致的抗辩意见，不予采信。至于陈晓锋提出的如长城电器公司要求陈晓锋腾空并返还租赁物应当向其赔偿转让费30万元的抗辩意见，无法律依据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条第一款之规定，原审法院判决如下：一、陈晓锋于判决生效之日起十日内将位于苏州市桃花坞大街89号8号楼102／201、202的房屋腾空，并归还江苏长城电器集团股份有限公司。二、陈晓锋于判决生效之日起十日内向江苏长城电器集团股份有限公司支付房屋使用占用费（自2014年7月15日起至实际腾房并返还之日止，按49780元／年计算并扣除押金4000元）。案件受理费582元，减半收取291元，由陈晓锋负担。
上诉人陈晓锋不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实有误。首先，既然原审法院已认定诉争房屋系违章建筑且租赁合同无效，则不应支持长城电器公司的诉讼请求。诉争房屋属于违章建筑，且搭建位置也在长城电器土地使用权范围之外。据陈晓锋了解，诉争房屋也并非长城电器公司搭建，未取得国家有关部门的质量验收和消防验收，存在安全结构问题，有重大安全隐患。在此前提下，原审法院判决陈晓锋承担巨额房屋占有使用费，有失公允。其次，诉争房屋合同约定面积与陈晓锋实际使用面积不符，原审法院对面积差异未作实质性审查。陈晓锋实际使用面积仅82平方米，仍应按照此前约定，楼下80元／平方米，楼上16元／平方米。再次，陈晓锋要求对租金价格及面积予以调整。因长城电器公司出租给案外人刘亚笃的价格低于陈晓锋承租价格，且租赁期也较长。由此，长城电器公司存在欺诈，合同无效。二、原审法院程序违法。原审判决书中未对陈晓锋的证据进行确认，违背了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十条规定。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由长城电器公司承担。
被上诉人长城电器公司辩称：诉争房屋没有房产证、土地证，并未经正式测量，但陈晓锋承租面积经双方合同确认。前后两份合同约定的租赁面积差异，是因为增加了公摊部分的面积，双方也已经通过合同进行确认。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，陈晓锋与长城电器公司就诉争房屋租赁事宜签订多份租赁合同，因诉争房屋未取得建设工程规划许可且为临时搭建，上述合同均为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
本案中，陈晓锋因诉争房屋质量问题、消防问题、租金价格、租赁面积差异等问题，对原审法院参照合同约定租金标准计取的房屋占有使用费存有异议。
首先，关于房屋质量、消防问题。诉争房屋为临时搭建，是否通过质量验收或消防验收并非民事案件审理范围，但陈晓锋一、二审中并未提供证据证明其因上述质量、消防问题影响其对诉争房屋的实际使用，故陈晓锋据此要求减免房屋占有使用费的主张，本院不予支持。
其次，关于租金价格。陈晓锋、长城电器公司均为平等民事主体，租金价格经双方合法协商后于合同中明确约定，在无约定或法定可调整的情形下，双方均应依据合同约定的租金价格享有权利、履行义务。陈晓锋主张以案外人刘亚笃与长城电器公司协商的租金价格对其承租价格进行调整，没有法律依据，本院不予支持。此外，陈晓锋主张原审法院依据2013年9月18日合同约定的租金标准计取房屋占有使用费有误，而应依据2011年7月7日约定的租金标准计取房屋占有使用费。本院认为，上述2011年、2013年合同约定的租金单价均经双方合法协商后确定，长城电器公司诉请依据2013年合同约定租金价格计取房屋占有使用费，有事实依据，亦不违背法律规定，应予支持。
再次，关于面积差异。2011年7月7日、2013年9月18日租赁合同虽均指向诉争桃花坞大街89号8号楼102、201、202房屋，但面积有所差异。本院认为，2013年9月18日租赁合同明确增加公摊面积，且由本案双方在交接时就诉争房屋现状进行确认。根据陈晓锋二审庭审中相关陈述，其在实际使用过程中未就其主张的面积差异问题向长城电器公司提出异议，虽其认为长城电器公司因面积差异问题存在欺诈，但亦未在法定期间内行使撤销权。由此，陈晓锋现主张因面积差异问题减免房屋占有使用费，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈晓锋的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费582元，由上诉人陈晓锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 毛莉莉