福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0121民初4422号原告：福建正祥置业发展有限公司，住所地福建省仓山区上渡街道上渡214号滨江假日花园6号楼13店面。法定代表人：吴付清，总经理。委托代理人吴韵欣，系公司员工。被告：谢友利，男，1985年10月30日出生，汉族，住福建省南平市延平区。原告福建正祥置业发展有限公司与被告谢友利商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建正祥置业发展有限公司委托诉讼代理人吴韵欣到庭参加诉讼，被告谢友利经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建正祥置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告向原告支付相当于贷款总额10%的违约金，即58000元，该款从被告已付购房款中进行抵扣；2、请求依法判令被告归还原告代被告偿还的按揭贷款本息人民598051.57元及被告逾期向原告归还该款的违约金（违约金按日万分之八利率自原告代被告偿还按揭贷款本息之日起至被告还清欠款之日止），该款从被告已付购房款中进行抵扣；3、请求依法判令被告配合原告办理讼争房屋预告登记注销手续，及配合原告办理讼争房屋预告抵押登记注销手续，并承担相关费用；4、请求依法判令由被告承担本案诉讼费、公告费、保全费等。事实与理由：2015年7月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于闽侯县南屿镇旗山路10号正祥.林语墅4-10#楼2509单元房产（以下简称“讼争房屋”），讼争房屋的建筑面积为104.37平方米，购房总价款为830270元（人民币，下同），首付款250270元，余款580000元以按揭付款的方式支付。同时，原告、被告双方在合同附件六第四条“关于按揭贷款的约定”第7款中，就原告向放贷机构承担连带担保责任后，款项如何归还及相关违约责任事宜进行了约定（具体为：“7、买受人在获得贷款后，应按贷款合同约定归还贷款本息。因买受人未及时还贷，放贷机构要求出卖人履行连带担保责任并从出卖人账户扣款时，买受人应按照出卖人的还款通知要求及时归还出卖人被放贷机构的款项，并按照被扣款总金额的日万分之八标准承担出卖人被扣款之日至买受人最终还款之日期间的违约金。买受人逾期15天未偿还出卖人被放贷机构（或法院）划扣的款项时，出卖人除有权按照前述约定追究买受人违约金责任外，还可以按照如下规定追究买受人的责任：（1）该商品房尚未交付买受人，则出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人须按照合同约定贷款总额10%支付违约金。……”）。合同签订后，原告就该房产办理了预告登记，预告登记权利人为被告。2015年8月12日，被告与中国农业银行股份有限公司闽侯县支行（以下简称农行闽侯支行）签署《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”），农行闽侯支行同意向被告发放贷款58万元，用于支付讼争房屋剩余购房款，借款期限为30年，原告为被告向农行闽侯支行提供阶段性连带保证担保,《借款合同》还对被告的违约责任进行了约定。农行闽侯支行向原告发放贷款后，被告未按照《个人购房借款/担保合同》约定期限履行还款义务，导致农行闽侯支行根据《借款合同》约定要求原告承担连带保证责任，即要求原告代为垫付被告所欠按揭款本息，原告为此已多次代被告向农行闽侯支行垫付按揭款本息、罚息等。2016年8月31日，农行闽侯支行根据《借款合同》约定，宣布被告贷款提前到期，并要求原告履行担保责任。2016年9月7日，原告代被告向农行闽侯支行一次性还清了按揭尾款本金及利息、罚息等582508.53元，履行了担保责任。至此，因为被告的违约行为，导致原告为被告向农行闽侯支行承担连带保证责任，并累计垫付款项达598051.57元。原告曾多次催促被告归还前述代垫款项，但被告至今分文未付，逾期30多天。因为农行闽侯支行从原告处收回贷款，且被告没有履行能力，原告为取得购房款而出售该房产的合同目的已无法实现。根据《合同法》第九十四条（“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”）之规定，以及根据《商品房买卖合同》附件六第四条“关于按揭贷款的约定”第7款之约定，原告依法、依约均有权解除商品房买卖合同，并有权要求被告按照贷款总额的10%支付违约金。谢友利未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据认定如下：对被告身份证复印件、商品房买卖合同（合同编号为20140880244）、个人购房担保借款合同、农业银行客户专用回单等证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同号：20140880244），双方约定：被告购买原告开发的福州市闽侯县南屿镇旗山路10号正祥林语墅第4-10#楼2509单元（以下简称讼争房屋），购房总价款为830270元，被告已支付首付款250270元，余款580000元办理按揭贷款。2015年8月12日，农业银行与原、被告签订《个人购房担保借款合同》，向被告发放按揭贷款580000元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担阶段性保证担保。《借款合同》签订后，农业银行向被告发放了上述借款，并按照合同约定直接支付给原告作为购房款。2016年6月23日，原告支付了15543.04元用于偿还被告的欠款及利息。2016年9月7日，原告支付了242.82元、3090.25元、3109.74元、3128.60元、572937.12元等几笔款项用于偿还被告的欠款及利息。故截止至2016年9月7日，原告共为被告代垫598051.57元。本院认为，讼争《商品房买卖合同》及其附件协议、《个人购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，内容于法不悖，均属有效。原告已依约履行合同义务，因被告未能按合同约定及时按月向银行缴纳贷款本息，致使原告代被告向农业银行偿还贷款本息共计598051.57元，原告因此依《商品房买卖合同》附件六第四条第7款约定获得合同解除权，同时被告应偿还上述代垫款并承担违约责任。原告要求被告按贷款总额10%支付解除合同违约金的主张，有事实及合同依据，本院予以支持。原告主张被告应按日万分之八支付其垫付款的违约金，本院认为该约定已高出年利率24%，故本院认为被告按照银行同期贷款利率计算的代垫款的违约金为宜。《商品房买卖合同》已解除，被告应配合原告办理合同注销登记手续。解除合同违约金足以填补原告的注销登记费用损失，故对原告要求被告承担合同注销登记费用的主张，本院不予支持。被告谢友利经公告送达传票未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除福建正祥置业发展有限公司与谢友利于2015年7月24日签订的《商品房买卖合同》（合同号：20140880244）；二、谢友利应在本判决生效之日起十五日内向福建正祥置业发展有限公司归还代垫的银行按揭款598051.57元并支付逾期还款违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中582508.53元从2016年9月8日起计至实际还款之日止，其中15543.04元从2016年6月24日起计至实际还款之日止）；三、谢友利应在本判决生效之日起十五日内向福建正祥置业发展有限公司支付违约金58000元；四、谢友利应在本判决生效之日起十五日内配合福建正祥置业发展有限公司办理预告登记注销手续及房屋预告抵押登记注销手续；五、驳回福建正祥置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12359元，公告费560元，合计12919元，由谢友利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 妍人民陪审员  黄美珠人民陪审员  林 伟二〇一七年五月十五日书 记 员  黄镔彬本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。