山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终4179号
上诉人（原审被告）：张君朴，男，1983年12月18日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王业亮，山东德康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕颖，山东德康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江山，男，1974年10月27日出生，汉族，XXXXXXXXX有限公司工作人员，住济南市。
委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所实习律师。
原审第三人：济南房天下房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：徐瑞东，总经理。
委托诉讼代理人：许本轶，男，该公司工作人员。
上诉人张君朴因与被上诉人江山、原审第三人济南房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6957号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张君朴上诉请求：撤销一审判决，依法驳回江山的诉讼请求或发回重审并中止诉讼。事实和理由：1.一审认定事实错误导致判决错误。涉案房产虽在张君朴名下，但实际所有人为刘坤伦，张君朴没有房屋买卖处分权，江山与张君朴的房屋买卖合同应无效。但一审法院认为张君朴未提供刘坤伦的基本身份信息，亦未提供其他证据证明刘坤伦是房屋实际所有人，因此认定张君朴拒绝履行合同不能成立。一审法院没有查清事实的情况下作出错误判决。2.一审程序错误，适用法律错误。本案中江山与张君朴之间的房屋买卖合同是否有效已向历城法院另案起诉，但一审法院认为钟敬财提起的确认房屋买卖合同无效之诉，不影响江山与张君朴之间的房屋买卖合同，故对张君朴申请中止诉讼的请求，不予支持。此认定属于法院超越职权，房屋买卖合同无效之诉应由另案审判才能确定。同时为查明案件事实，避免一个司法机关对同一事实认定不一致，所做出的裁决相互矛盾及其他影响司法权威情形的发生，一审法院应对本案中止审理，待其审理结果生效后再恢复审理。
江山辩称，一、公示公信原则是《中华人民共和国物权法》的基本原则，人民法院不需要查明实际权利人。1.“谁主张、谁举证”是民事诉讼法的基本原则。张君朴主张涉案房产存在实际权利人，但在一审中拒不提供刘坤伦的基本身份信息及其他证据证明刘坤伦是房屋实际所有权人，应当承担不利后果。2.人民法院不需要查明实际权利人。张君朴是涉案房产登记的权利人，实际从事了委托出售房产、签订买卖合同、签订网签合同、收取购房款等活动，一审法院未依职权查明实际权利人并无不当。涉案房产的所有权人应该按照不动产登记簿认定，江山有理由相信张君朴系涉案不动产的实际所有人。3.若涉案房产确实存在实际权利人，则该实际权利人应当根据与张君朴的内部约定向张君朴主张权利。本案江山作为善意人，其购房权利应当得到保障。4.法律不保护权利上的睡眠者，如刘坤伦为涉案房产的实际所有权人，但涉案房产于2015年9月6日登记在张君朴名下后至2016年9月12日张君朴与江山签订买卖合同前，涉案不动产长期处于真实权利人与登记权利人不一致的状态，刘坤伦怠于行使权利导致的涉案房产被转让的风险，应由其自行承担。5.《中华人民共和国物权法》中公示、公信原则是保护交易安全及社会经济秩序，但有时不可避免地会牺牲真实权利人的利益，这是法律在个人利益与社会利益保护之间进行权衡的结果。因信赖物权公示、公信原则而变动物权之效力，不因原登记物权不实而受影响。另，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力。张君朴作为涉案不动产的登记所有人，其依法享有涉案不动产的所有权和相应的物权处分权。二、本案不需要以钟敬财提起的确认房屋买卖合同无效之诉为前提，不需要中止审理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，根据上述法律规定，钟敬财提起的确认房屋买卖合同无效之诉并不影响江山与张君朴签订的房屋买卖合同的效力，不应对本案中止审理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。
江山向一审法院起诉请求：1.张君朴协助江山将坐落于济南市XX区XXXX路XX号X号楼X-
XXX、XXX室（历城XXXXX）和X号楼X号地下室（历城XXXXXX）转移登记至江山名下；2.保全保险费3000元、律师费2万元由张君朴负担。
一审法院认定事实：1.张君朴系坐落于济南市XX区XXX路XX号）X号楼X-
XXX、XXX室和X号楼X号地下室的登记所有权人。2016年9月12日，张君朴（出卖人）与江山（买受人）在房天下公司的居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定：出卖人自愿将涉案房屋出售给买受人，建筑面积为307.5平方米，并附地下室27.23平方米，该房屋未出租；该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价总计为330万元，买受人于本协议签订之日支付定金3万元，买卖双方应于签订合同10日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为230万元；买受人于过户当日支付出卖人剩余购房款97万元；出卖人收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付给买受人；合同解除条款约定，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由违约方承担……。
2.2016年9月12日，江山支付张君朴定金3万元；2016年9月18日，江山支付张君朴房屋首付款100万元。2016年9月18日，张君朴与江山签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定买卖双方应于合同签订之日起90日内到登记机构申请该房屋的过户转移登记……。双方办理网签后，张君朴拒绝继续履行合同，理由是：张君朴陈述其并非房屋的实际所有权人，该房屋的实际所有权人为刘坤伦，刘坤伦对张君朴与江山签订房屋买卖合同并不知情，在张君朴把收到的房款支付刘坤伦并告知刘坤伦出售房屋事宜后，刘坤伦明确表示不同意出售房屋，故未再履行合同。本案在审理过程中，江山同意变更《房屋买卖合同》的购房款支付方式为全额付款，江山为证明其具有继续履行合同的能力，提交了平安银行的账户交易明细，该交易明细显示江山的账户余额为232万元。江山陈述如果判决办理完过户登记，其不需要办理贷款，即可在15日内全额付款。
3.江山为对涉案房产采取财产保全措施提供担保，购买了中国平安财产保险股份有限公司济南第一中心支公司的诉讼财产保全责任保险，为此支出保险费3000元。江山委托山东齐鲁律师事务所代理本案诉讼，双方签订了民事委托代理合同，山东齐鲁律师事务所向江山出具律师代理费发票2万元。
一审法院认为，张君朴系涉案房屋的登记所有权人，其就涉案房屋与江山签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应诚信履约。江山请求张君朴履行协助变更登记手续，系按照双方合同约定要求张君朴承担继续履行合同义务的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于张君朴辩称其只是涉案房屋的名义产权人，并无处置权利的问题，对此，一审法院认为根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，张君朴作为涉案房屋的登记所有人，其依法享有涉案房屋的所有权及相应的物权处分权利。张君朴辩称房屋实际所有人是刘坤伦，但未提供刘坤伦的基本身份信息，亦未提供其他证据证明刘坤伦是房屋实际所有人，张君朴以此理由拒绝履行合同不能成立。张君朴辩称涉案房屋在买卖前已经出租给钟敬财，钟敬财作为出租人享有优先购买权，且已立案要求确认江山与张君朴之间的房屋买卖合同无效，因此本案应中止审理，对此，一审法院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，钟敬财提起的确认房屋买卖合同无效之诉，并不影响江山与张君朴签订的房屋买卖合同的效力，张君朴仍应按照合同约定承担继续履行合同的义务，故对张君朴申请中止诉讼的请求，一审法院不予支持。江山主张的保全保险费、律师代理费，没有合同约定，一审法院不予支持。判决：一、张君朴协助江山将坐落于济南市XX区XXX路XX号）X号楼X-
XXX、XXX室和X号楼X号地下室转移登记至江山名下；二、驳回江山的其他诉讼请求。案件受理费100元、财产保全费5000元，由张君朴负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
二审期间，江山为证明其主张，提交港华燃气到访不遇通知单1份、港华燃气网页打印件2份、济南水业集团水费明细凭证1份，欲证明张君朴于2015年9月份取得涉案房屋权属登记后，不存在租赁的法律关系。张君朴称上述证据与本案无关，出租后承租人如何使用房屋，出租人没有义务负责。以上事实由江山在二审中提交的证据、二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点：一是涉案房屋买卖合同的效力问题；二是一审法院程序是否合法。
关于焦点一，涉案房屋买卖合同的效力问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”本案中，涉案房屋权属登记的所有权人为张君朴，张君朴虽主张真正的房屋所有权人为刘坤伦，但其并未提交有效证据予以证明，故本院对张君朴的该主张不予采信。张君朴和江山于2016年9月12日签订房屋买卖合同中，亦明确载明涉案房屋的所有权人为张君朴，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故涉案房屋买卖合同应为有效。退一步讲，即使存在张君朴对涉案房屋不享有处分权的情形，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，张君朴主张涉案合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，一审法院程序是否合法。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，双方签订的房屋买卖合同中明确载明涉案房屋未出租，而张君朴现又以涉案房屋存在出租的问题要求中止本案审理，无事实依据，故一审法院未中止本案审理，符合法律规定，一审法院程序合法。
涉案房屋买卖合同在有效的情况下，双方均应按照诚实信用原则履行合同约定的各项权利和义务。江山在受让涉案房屋时已尽到了审查义务，其是善意的，且涉案房屋在转让时价格合理，江山已按合同约定交付了定金及首付款，张君朴理应按照合同约定办理过户手续。
综上所述，张君朴的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张君朴负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年七月三十一日
书记员 李在利