山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终6836号
上诉人（原审被告）：即墨�鹤山工贸有限公司。
法定代表人：胡崇进，董事长。
委托诉讼代理人：邢永春，山东海之源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵娜，山东海之源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛即墨市新广源水洗服装有限公司。
法定代表人：王同源，总经理。
委托诉讼代理人：胡建永，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
原审被告：即墨市通济街道办事处西北关村民委员会。
法定代表人：胡崇还，村主任。
委托诉讼代理人：江志开。
上诉人即墨市鹤山工贸有限公司（以下简称工贸公司）因与被上诉人青岛即墨市新广源水洗服装有限公司（以下简称水洗公司）、原审被告即墨市通济街道办事处西北关村民委员会（以下简称西北关村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第5610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人工贸公司的委托诉讼代理人邢永春，被上诉人水洗公司的法定代表人王同源及其委托诉讼代理人胡建永，原审被告西北关村委会的委托诉讼代理人江志开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工贸公司上诉请求：1、撤销原审判决予以改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由水洗公司负担。事实与理由：1、水洗公司在一审的诉讼请求缺少事实及法律依据。工贸公司在一审提交的证据能够显示，涉案土地上的部分建筑物系第三方建设，且属于违章建筑，应依法予以拆除，不应由工贸公司支付工程款。水洗公司在合同履行期间未经工贸公司允许，擅自将其租赁的房屋出租，属于违约，应当承担违约责任。2、一审判决缺乏足够的事实依据。首先，水洗公司增加建设的项目，如门头房、人行道及同类相关设施并非其生产需要，由此投入的费用，不应由工贸公司承担；其次，除没有足够证据证明增设的建筑全部系水洗公司建设且符合法律规定外，即便是由水洗公司增设的建筑部分由工贸公司承担全部增设费用也存在不合理之处。工贸公司原有的设备，不需拆除即能满足水洗公司的生产要求，一审判决工贸公司所承担的相关施工费用，包括水洗公司租赁厂房之外的建设项目。3、涉案租赁合同既然被判无效，�方都有过错，一审法院只判决工贸公司承担赔偿责任，不符合相关法律规定。4、一审审理中，工贸公司提出了对水洗公司所提交的两份施工合同上的印章的真实性及该合同的形成时间进行司法鉴定，而一审法院不支持错误。
水洗公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、工贸公司无权以转租为由解除租赁合同；2、一审法院依据鉴定报告判决工贸公司支付增设的建筑物、构筑物及附属设备的工程价款正确。一审中，工贸公司对鉴定报告及补充意见和追加鉴定均无异议，其上诉称部分建筑物非水洗公司建设与一审中对鉴定报告无异议的事实相违背，其上诉理由不能成立。水洗公司增设的建筑部分是否合理，与工贸公司无关。一审鉴定时，经各方现场勘查供热管线及计量现场存在，且水洗公司提供的政府文件规定，每吨蒸汽增容费为45万元，该项费用应当支付给水洗公司。
水洗公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令工贸公司支付水洗公司提前终止合同违约金385万元；2、判令工贸公司支付水洗公司增设建筑物、构筑物及附属设施设备等费用，按照400万元计算（具体数额通过法院委托评估确定）；3、退还水洗公司超付的租赁费24万元；4、判令西北关村委会对第1、第2项诉讼请求承担连带赔偿责任；5、诉讼费用由工贸公司、西北关村委会负担。
在诉讼中，水洗公司申请对其租赁场地上增设的建筑物、构筑物及附属设施设备的价格进行司法鉴定。青岛信永中和工程造价咨询事务所有限公司于2017年2月21日作出了第2014QDX1009-2017J-14号《青岛即墨市新广源水洗服装有限公司增设工程造价司法鉴定报告》，鉴定报告的�定结论：本工程造价鉴定值为3639424.11元。同时该报告对该鉴定结果特作以下说明：1、本次鉴定根据法院提供的施工图纸、施工资料并对照现场实际情况，对施工期间的工程造价出具鉴定结果；2、本次鉴定中，我方依据施工期间相应的定额、材价信息等进行鉴定；3、本次鉴定中的污水处理设施改造工程现场存在，但资料仅有施工合同，按合同值计入鉴定值；4、本次鉴定中的供热管道因有相关资料且现场存在，其建安费计入本次鉴定值，但因无其他设计资料蒸汽管道专项配套费未计入本次鉴定费；5、因桌凳等办公用品不属于工程造价范畴，未计入本次鉴定值。水洗公司支付鉴定费90000元。水洗公司质证称，对鉴定报告及鉴定费单据真实性无异议，但价格过低；工贸公司、西北关村委会质证称，对鉴定报告及鉴定费单据真实性无异议，对鉴定意见以及鉴定内容有异议�需要质询鉴定机构鉴定人员。在诉讼中，工贸公司申请鉴定机构鉴定人员出庭接受质询，一审法院依法通知鉴定机构鉴定人员到庭接受了质询。鉴定机构鉴定人员在庭审中，针对当事人提出的问题进行了答复。工贸公司支付2名鉴定机构鉴定人员出庭费用1200元（600元/名×2名）。
针对当事人在庭审中对司法鉴定报告提出的异议，一审法院组织鉴定机构、双方当事人再次进行现场勘探。青岛信永中和工程造价咨询事务所有限公司于2017年4月14日作出了《关于青岛即墨市新广源水洗服装有限公司增设工程造价司法鉴定报告的补充意见》，鉴定机构在坚持独立、客观、公正和实事求是的原则基础上组织当事人就双方争议问题达成一致意见，形成现场勘探记录且共同签字，补充意见如下：一、报告中第6项“伙房东墙”中扣除保温，此部位调减造价为2038.53元。二、报告中第15项“厕所一座”中扣除构造柱、圈梁及相关内容，此部位调减造价为7384.06元。三、报告中第22项“仓库”中扣除构造柱、基础及相关内容，此部位调减造价为14396.54元。四、报告中第23项“附房”中扣除构造柱、基础及相关内容，此部位调减造价为10086.47元。五、报告中第8项“办公室”中木地板价格调整，此部位调减造价为5809.24元。六、报告中第9项“水井3口”中水井价格调整，设备基础工程量调整，此部位调减造价为112038.83元。七、报告中第29项“水处理工程（安装）”中框板压滤机设备费扣减，金额为16000元。八、供热管线用汽专项配套费，根据即政发[2001]86号文，按其设计最大小时热负荷每吨蒸汽45万元计取，本项费用在鉴定报告中已做说明，经现场勘查供热管线及计量现场存在，但因无设计资料无法确定其热负荷，未计入本鉴定值。该工程共计调减造价为167753.67元，原造价鉴定值为3639424.11元，现造价鉴定值为3471670.44元。青岛信永中和工程造价咨询事务所有限公司于2017年4月26日又作出了《关于青岛即墨市新广源水洗服装有限公司增设工程造价司法鉴定报告的追加鉴定》，对配电室安装的造价进行了鉴定，经鉴定配电室安装工程造价为81302.12元。水洗公司质证称，对补充意见及追加鉴定均无异议；工贸公司、西北关村委会质证称，对补充鉴定意见无异议，对追加鉴定的鉴定结论无异议，涉案厂房原先有变压器，足够水洗公司使用。涉案变压器水洗公司未经工贸公司同意，独自安装，我们涉案厂房原先变压器也不�道哪去了。据上，经对鉴定报告、鉴定费发票、鉴定报告的补充意见及追加鉴定的质证和一审法院审核，一审法院对青岛信永中和工程造价咨询事务所有限公司作出的第2014QDX1009-2017J-14号《青岛即墨市新广源水洗服装有限公司增设工程造价司法鉴定报告》、《关于青岛即墨市新广源水洗服装有限公司增设工程造价司法鉴定报告的补充意见》、《关于青岛即墨市新广源水洗服装有限公司增设工程造价司法鉴定报告的追加鉴定》及鉴定费发票的真实性予以确认。
在诉讼中，工贸公司申请对水洗公司提交证据上的合同公章真实性及形成时间进行司法鉴定，一审法院依法核实了涉案证据相对方公司，并向相对方公司发出了调查函，相对方公司向一审法院进行了回复，确认水洗公司提交合同公章的真实性，一审法院将上述形成的材料进行了质证。水洗公司质证称，无异议；工贸公司、西北关村委会质证称，对田横建筑材料回复的意见以及在复印件上的盖章真实性有异议，理由为：法院将调查函收件名称写的是于锡玉，该人并非田横建筑公司的法定代表人，恰恰是工贸公司、西北关村委会认为涉及与水洗公司仿造施工合同的人员，有利害关系，因此不认可。对金昊相关材料的质证意见同上。补充一点，该公司的回函中有宋军初的签字，因为法院调查函的收件人是严盘新，不认可宋军初的签字真实性。一审法院经审核认为，上述材料是一审法院对水洗公司提交证据进行核实的过程中形成的，工贸公司、西北关村委会虽质证称不认可，但未能提供相反的证据，一审法院对上述材料的真实性予以确认。据上，对工贸公司上述司法鉴定的申请，一审法院不予采纳。
一审法院�定事实：
2002年1月25日，水洗公司与工贸公司签订了《租赁合同》，工贸公司将涉案10700㎡土地和4800㎡厂房租赁给水洗公司，由水洗公司自主使用。双方约定：租赁期内水洗公司对所租土地享有完全自主的使用权，可以根据企业的生产需要自主增加建筑设施，工贸公司有义务应水洗公司的要求为水洗公司提供土地使用、增设建筑物；租金每年48万元，东院20万元，西院28万元；租期20年，自2002年3月1日至2022年3月1日。双方同意在20年期满后以同等条件将合同顺延5年，在顺延期内双方无需另行签订合同。任何一方违约，均应按本合同约定的条款向对方承担责任。顺延期满，双方可另行协商重新签订合同，同等条件水洗公司有优先承租权。如水洗公司不再续租，工贸公司应按时价将水洗公司增加的建筑物折价支付给水洗公司；本合同第�款第3、4、5、6条落实后，水洗公司一次性付清第一年的全部租金。以后租金每半年缴纳50%，每年分2次缴清。水洗公司逾期缴付，按日万分之四计算滞纳金；厂房维修，前三年由工贸公司负责，以后由水洗公司自理。
水洗公司分别于2006年12月5日、2013年6月10日与青岛金强达玻璃有限公司签订了租期为5年、1年的租赁合同，将涉案租赁物部分转租。
2013年8月14日，工贸公司书面通知水洗公司：1、未经工贸公司同意及未取得合法建设手续，不得在所租赁的场地内建设房屋，已经建造的，必须按上级城管部门的拆除通知进行拆除，并将场地恢复到原貌。2、鉴于土地与厂房租赁市场价格的提升，工贸公司决定提升贵公司的租赁费，自2013年9月1日起，贵公司的租赁价格为每合同年120万元。请贵公司速来�贸公司签订新的租赁合同。如到期不能按时缴纳租赁费，则立即搬出租赁场地，及时将租赁物交还给工贸公司。3、贵公司不得将厂房场地对外转租。
2014年2月25日，工贸公司就涉案租赁物欲与水洗公司重新签订协议书，租赁期限为5年，自2014年3月1日起到2019年3月1日止。租赁费每合同年65万元。水洗公司不同意签订。工贸公司将涉案租赁物出租给他人使用。
2014年2月28日，水洗公司向工贸公司发出信函：依据双方2002年1月25日签订的租赁合同，合同合法有效，一直在正常履行。水洗公司每合同年应向贵公司缴纳租金48万元人民币。2012年、2013年两个合同年份里，水洗公司已实际向工贸公司支付117.5万元，比合同约定的价款多付了21.5万元。鉴于水洗公司经营极为困难的财务现状，已无力向贵公司预付租金。3月1日是下一个合同年的起始日，水洗公司特向贵公司发去书面通知，以前多支付的21.5万元作为3月1日水洗公司应支付的租金。请知悉，差额部分（2.5万元），水洗公司已遵照贵公司工作人员的要求存入指定账户。
水洗公司于2012年向工贸公司缴纳租赁费550000元，2013年缴纳租赁费625000元,2014年缴纳租赁费25000元。
水洗公司在占有房屋场地使用期间，增设了库房宿舍楼、钢架结构厂房、污水处理设施改造、配电室安装等工程。经对租赁厂地上增设的建筑物、构筑物及附属设施设备的价格进行司法鉴定，涉案工程造价鉴定值为3552972.56元（3471670.44元+配电室安装工程造价为81302.12元）。水洗公司支付鉴定费90000元，工贸公司支付鉴定机构鉴定人员出庭费用1200元。
即墨市人民政府即政发[2001]86号《即墨市集中供热工程建设资金收缴管理办法》第六条的规定，建设资金的收取标准：（一）单位用热户使用常压蒸汽的，按其设计最大小时热负荷计算，每吨蒸汽为45万元，……。
涉案房屋未取得建设工程规划许可证和不动产证书。
另，即墨市城市管理行政执法局于2013年7月12日对水洗公司增设的钢架结构厂房下达限期拆除决定书，责令水洗公司限期拆除钢架结构厂房，但该钢架结构厂房未拆除。
一审法院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证和不动产证书，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建�工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，水洗公司与工贸公司签订的《租赁合同》无效。依据双方合同约定：“租赁期水洗公司对所租土地享有完全自主的使用权，可以根据企业的生产需要自主增加建筑设施，工贸公司有义务应水洗公司的要求为水洗公司提供土地使用、增设建筑物”；“如水洗公司不再续租，工贸公司应按时价将水洗公司增加的建筑物折价支付给水洗公司”。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返�的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”因此，工贸公司应支付水洗公司增设库房宿舍楼、钢架结构厂房、污水处理设施改造、配电室安装等工程的费用。经鉴定租赁场地上增设的建筑物、构筑物及附属设施设备的价格为3552972.56元。同时经现场勘查供热管线及计量现场存在，工贸公司还应按照即政发[2001]86号《即墨市集中供热工程建设资金收缴管理办法》第六条的规定，支付水洗公司建设资金按照低标准计算的每吨蒸汽450000元。据上，工贸公司应支付水洗公司增设的建筑物、构筑物及附属设施设备的工程价款4002972.56元（增设的建筑物、构筑物及附属设施设备的价格3552972.56元＋建设资金450000元）。
水洗公司于2012年向工贸公司缴纳租赁费550000元，2013年缴纳租赁费625000元,2014年缴纳租赁费25000元。工贸公司于2014年合同年度将涉案厂房出租给他人使用。根据合同约定，涉案房屋每合同年度的占有使用费为480000元。据上，水洗公司向工贸公司多支付2012年度、2013年度房屋占有使用费240000元，工贸公司应予退还。
关于鉴定费承担问题。水洗公司根据合同的约定，在占有房屋场地使用期间，增设了库房宿舍楼、钢架结构厂房、污水处理设施改造、配电室安装等工程。为鉴定增设物的价值，水洗公司支付鉴定费90000元，工贸公司支付鉴定机构鉴定人员出庭费用1200元，应由工贸公司承担。水洗公司要求西北关村委会承担责任，无事实和法律依据，应驳回水洗公司对西北关村委会的诉讼请求。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百二十三条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条的规定，判决：一、青岛即墨市新广源水洗服装有限公司与即墨市鹤山工贸有限公司签订的《租赁合同》无效；二、即墨市鹤山工贸有限公司于判决生效之日起十日内，向青岛即墨市新广源水洗服装有限公司支付增设的建筑物、构筑物及附属设施设备的工程价款4002972.56元；三、即墨市鹤山工贸有限公司于判决生效之日起十日内，向青岛即墨市新广源水洗服装有限公司退还多支付的租赁费240000元；四、工程造价鉴定费、鉴定机构鉴定人员出庭费91200元（水洗公司支付工程�价鉴定费90000元，工贸公司支付鉴定机构鉴定人员出庭费1200元），由即墨市鹤山工贸有限公司承担。即墨市鹤山工贸有限公司于判决生效之日起十日内，向青岛即墨市新广源水洗服装有限公司支付工程造价鉴定费90000元；五、驳回青岛即墨市新广源水洗服装有限公司的其他诉讼请求；六、驳回青岛即墨市新广源水洗服装有限公司对即墨市通济街道办事处西北关村民委员会的诉讼请求。案件受理费68430元（水洗公司预缴），由青岛即墨市新广源水洗服装有限公司负担27686元，即墨市鹤山工贸有限公司负担40744元；诉讼保全费5000元（水洗公司预缴），由即墨市鹤山工贸有限公司负担。
二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许�证和不动产证书，因此，水洗公司与工贸公司签订的《租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，水洗公司与工贸公司签订的《租赁合同》约定，租赁期内，水洗公司对所租土地享有完全自主的使用权，可以根据企业的生产需要自主增加建筑设施，工贸公司有义务应水洗公司的要求为水洗公司提供土地使用、增设建筑物；如水洗公司不再续租，工贸公司应按时价将水洗公司增加的建筑物折价支付给水洗公司。因此，工贸公司应支付水洗公司在租赁期间所增设的建筑物等工程费用。一审法院根据水洗公司的申请，对租赁厂地上增设的建筑物、构筑物及附属设施设备进行了鉴定，鉴定定值为3552972.56元。工贸公司对鉴定意见及鉴定内容虽有异议，但该鉴定定值是在工贸公司提�异议后并申请鉴定机构鉴定人员出庭接受质询，在一审法院组织下，鉴定机构和双方当事人再次到现场勘查，并就有争议问题达成一致，形成现场勘查记录且共同签字的基础上的最后定值。一审法院对该鉴定报告予以认定，并无不当。工贸公司虽然对水洗公司提交两份施工合同公章的真实性及形成时间有异议，但一审法院依法核实了涉案证据相对方公司，并向相对方公司发出了调查函，相对方公司向一审法院进行了回复，确认水洗公司提交合同公章的真实性，工贸公司没有提供相反的证据予以证实，对工贸公司的主张，本院不予支持。水洗公司增设的钢结构厂房及其他设施的费用，已包含在本案的鉴定定值里面，工贸公司在第二次到现场勘查时，并未提出异议，且案涉的钢结构厂房已由工贸公司对外出租，对工贸公司该项主张，本院不予支持。一审法院在组织鉴定机构和双方当事人现场勘查，证实供热管线及计量现场存在，水洗公司已经使用多年，一审法院按照即政法【2001】86号《即墨市集中供热工程建设资金收缴管理办法》规定，判令工贸公司支付水洗公司建设资金按照低标准计算的每吨蒸汽450000元，符合法律规定和《租赁合同》约定，一审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。
综上所述，即墨市鹤山工贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40744元元，由即墨市鹤山工贸有限公司负担。
本判�为终审判决。
审判长 谢雄心
审判员 李晓波
审判员 孙秀强
二〇一七年十月二十三日
书记员 王庆光
书记员 吴苗苗