湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00017号
上诉人（原审原告、反诉被告）：彭某
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉某房地产开发有限公司
上诉人彭某因与被上诉人武汉搏胜世纪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民商初字第00350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，彭某诉至一审法院，请求判令：1、武汉某房地产开发有限公司支付逾期交房违约金23294.18元（从2012年12月31日起按已交房价款639974元的日万分之二暂计算至2013年6月30日止，共计182天；若武汉某房地产开发有限公司仍不能按合同条件在2013年6月30日交房，除以上逾期交房违约金外、每日按127.99元支付逾期交房违约金，直至按合同满足交房条件为止）；2、武汉某房地产开发有限公司支付逾期交房、造成不能办理房地产权属证违约金6399.74元；3、武汉某房地产开发有限公司改变所购房屋的配电房建设方案，即武汉某房地产开发有限公司违约增设现所建的配电房并造成彭某所购买的房屋价值及使用功能损失，武汉某房地产开发有限公司赔偿50000元；4、由武汉某房地产开发有限公司承担本案的诉讼费。
武汉某房地产开发有限公司则提起反诉，请求判令：1、解除《武汉市商品房买卖合同》；2、彭某承担逾期付款的违约金1000元；3、本案全部诉讼费用由彭某承担。
一审法院审理查明：2012年7月2日，武汉某房地产开发有限公司（出卖人）与彭某（买受人）签订了《武汉市商品房买卖合同》一份及附件六份，约定：彭某向武汉某房地产开发有限公司购买其开发的位于武汉市东西湖金银湖马池路北、环湖路东的银湖水榭25幢3单元1层1号房屋一套，建筑面积为117.97平方米，总价款639，161元；……第七条、买受人逾期付款的违约责任：逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，将合同继续履行。自本合同的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；第九条、出卖人应在2011年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：于2012年12月30日前达到使用条件；6、给水：于2012年12月30日前达到使用条件；7、宽带网、电话线：于2012年12月30日前达到入户条件；8、供气：于2012年12月30日前达到入户条件，具体通气时间以燃气公司的正式通知为准。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；第十条、关于首期住宅专项维修资金交存的约定：所购商品房为住宅的，买受人在办理房屋交付手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金；第十一条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十二条、交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自本合同约定交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下商品房的毁损、灭失的风险及物业服务费由买受人承担。该商品房保修期亦从此日起计算；第十三条、规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……以上变更涉及的商品房质量或使用功能仅限于买受人所购单体房屋主体部分，其他如小区景观、道路及小区非盈利设施的变更均不在通知内；第十六条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其它权利义务。双方在附件六《合同补充协议》中约定：1、买受人选用贷款方式付款，应于本合同签订当日付清首期款229161元，剩余房款410000元办理银行按揭贷款；截止本合同约定的房屋交付期限之日止，买受人尚未按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部房款之日止，且出卖人仍有权按照本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任。买受人付清全部房款后方可办理房屋交付手续，且相关费用自合同约定的交房时间开始计算。协议还约定了其他权利义务。
合同签订后，彭某向武汉某房地产开发有限公司支付了全部购房款639974元（按实测面积118.12平方米计算）。其中，首付款余款100000元于2013年1月2日付清。2012年12月24日，武汉某房地产开发有限公司在武汉晚报上刊登交房公告，通知银湖水榭一期1-8栋、21-25栋、9-14栋业主于2012年12月29日至12月31日办理交房手续。彭某于2013年1月6日向武汉某房地产开发有限公司支付首期住宅专项维修基金6497元后，于同日办理了验房、收房手续。2013年1月21日，武汉某房地产开发有限公司办理了银湖水榭25号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2013年1月25日，武汉某房地产开发有限公司又办理了银湖水榭1-14、21-25、31、32号楼，地上建筑面积53052.65平方米，地下2569.48平方米的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》。2013年3月25日，武汉某房地产开发有限公司向武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局提交了办理涉案楼盘初始登记的相关资料，该局于2013年5月3日核发了诉争房屋的《武汉市商品房权属证明书》。
一审另查明，因武汉市暴雨天易积水，经常造成地下配电房设备受损，根据湖北省供电公司的统一要求，武汉某房地产开发有限公司调整了原规划方案，即将5个配电房由地下改至地上，并于2012年2月初向武汉市东西湖区国土资源和规划局（以下简称东西湖规划局）申请调整上述规划方案。该局于2012年2月11日在长江日报上发布公告，并于2012年4月12日批准上述调整方案，调整后的配电房规划方案为25号楼北向一个、19号楼北向两个、20号楼北向一个、15号楼旁边一个。
本案涉案楼盘建设期间，武汉某房地产开发有限公司将规划调整后的图纸及公告在施工围挡上张贴公示。涉案楼盘建成后，武汉某房地产开发有限公司根据调整后的规划在银湖水榭25号楼3单元101室彭某所购房屋北面建设一个配电房［图纸上载明的长、宽、高分别为7米、10米和4.8米，两者间距9米；实际测量长、宽、高约为9.3米、7.3米和6米（其中女儿墙高1.2米），两者间距约12.9米］。
一审又查明，合同签订时，武汉某房地产开发有限公司营销大厅的沙盘模型中展示25号楼前方并未建地上配电房，但该沙盘模型上也注明“此模型仅供参考，模型展示的内容及细节以政府批文和实际规划为准”。
一审法院经审理认为：彭某与武汉某房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。
关于合同解除的问题。《武汉市商品房买卖合同》第七条约定“逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”本案中，彭某于2013年1月2日给付剩余首期款100000元，应视为其愿意继续履行合同，武汉某房地产开发有限公司接收房款并向其交付房屋，应视为其同意继续履行合同，故合同应继续履行，且双方现已履行完合同的主要义务，故武汉某房地产开发有限公司要求解除合同，不符合法定或约定的解除条件，不予支持。
关于彭某是否应承担逾期付款违约金的问题。根据《合同补充协议》的约定，彭某应于合同签订当日即2012年7月2日支付全部首期款，而其于2013年1月2日才付清剩余首期款100000元，逾期184天，已构成违约，应承担相应的违约责任，即支付逾期付款违约金3680元（100000元×0.0002×184天），但鉴于本案中武汉某房地产开发有限公司仅要求彭某支付逾期付款违约金1000元，予以照准。审理中，彭某辩称武汉某房地产开发有限公司同意其于交房时支付剩余首期款，但未提交相应的证据予以证实，且武汉某房地产开发有限公司对此不予认可，故对彭某的该节辩称意见，不予采纳。
关于武汉某房地产开发有限公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”本案中，武汉某房地产开发有限公司虽已依约于2012年12月30日向彭某交付房屋，但彭某收房时该房屋尚未被验收合格，不符合法定的交房条件，而武汉某房地产开发有限公司于2013年1月21日取得涉案楼盘的竣工验收备案证明书后，才达到房屋交付的法定条件，故武汉某房地产开发有限公司存在逾期交房的违约行为。
关于武汉某房地产开发有限公司逾期交房的违约责任及计算方式的问题。根据《合同补充协议》第九条“买受人尚未按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部房款之日止”的约定，武汉某房地产开发有限公司理应于2013年1月2日向彭某交付符合法定交房条件的房屋，但该房屋于2013年1月21日才达到房屋交付的法定条件，迟延交房19天，已构成违约，应依法承担相应的违约责任，即支付逾期交房的违约金2431.9元（639974元×0.0002×19天）。
关于武汉某房地产开发有限公司是否应承担逾期不能办证的违约责任问题。《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，武汉某房地产开发有限公司已完成诉争房屋权属初始登记，彭某可随时办理诉争房屋的权属证书，故不属于《武汉市商品房买卖合同》第十六条第2项约定的无法办证的情形。故对于彭某要求武汉某房地产开发有限公司向其支付逾期交房、造成不能办理房地产权属证违约金6399.74元的诉讼请求，不予支持。
关于武汉某房地产开发有限公司调整配电房规划方案是否构成违约的问题。本案中，武汉某房地产开发有限公司应湖北省电力公司的要求调整配电房规划方案，将配电房由地下改至地上，该规划调整方案已分别于2012年2月11日、同年4月12日由相关行政主管部门公示、批准，而双方签订商品房买卖合同的时间为2012年7月31日，可见，在双方签订合同之前，配电房规划方案调整便已进行公示，故其在签订合同时对配电房改建至地上事宜应当知晓，涉案楼盘现在的配电房也是按照调整后的规划方案建设的，故武汉某房地产开发有限公司并不存在违约增设配电房的行为。彭某称武汉某房地产开发有限公司采取欺诈和隐瞒的方式，在售楼时未向其告知临近房屋有配电房，未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果。彭某还称武汉某房地产开发有限公司改变原配电房的建设方案未通知其及征求业主意见，违反合同约定，但根据《武汉市商品房买卖合同》第十三条的规定，关于小区景观、道路及小区非盈利设施的规划、设计变更均无需通知业主。彭某称武汉某房地产开发有限公司违规建设配电房并造成其所购买的房屋价值及使用功能损失，但未提交证据予以证实，故对其要求武汉某房地产开发有限公司赔偿其损失50000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。
综上所述，武汉某房地产开发有限公司虽已在合同约定的交付时间内向彭某交付房屋，但因其交房时诉争房屋并未竣工验收合格，法定的交房条件尚不具备，应承担逾期交房的违约责任。彭某逾期给付首期款，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。武汉某房地产开发有限公司明知彭某逾期付款，但仍接受此款并向彭某交付房屋，应视为双方均同意合同继续履行，武汉某房地产开发有限公司要求解除合同，不予支持。故对于彭某主张武汉某房地产开发有限公司向其支付逾期交房违约金23294.18元，对超过的部分，不予支持；对于彭某的其他诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。对于武汉某房地产开发有限公司要求彭某支付逾期付款违约金1000元的诉讼请求，在约定范围内，予以支持；对于武汉某房地产开发有限公司的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、武汉搏胜世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向彭某支付逾期交房违约金2431.9元；二、彭某于本判决生效后十日内向武汉搏胜世纪房地产开发有限公司支付逾期付款违约金1000元；三、驳回彭某的其他诉讼请求；四、驳回武汉搏胜世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1792元，反诉费33元，合计1825元，由彭某负担1541元，武汉搏胜世纪房地产开发有限公司负担284元。
判后，上诉人彭某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第一项、第二项、第三项，改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由武汉某房地产开发有限公司负担。事实与理由：一、本案合同约定的交房条件至今没有具备，武汉某房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定的交房时间为2012年12月30日，交房条件主要为：完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并满足使用功能需求。完成商品房项目竣工交付使用相关手续。供电、供水、宽带网电话线、供气于2012年12月30日前达到使用及入户条件。武汉某房地产开发有限公司在一审没有提供上述专项验收的相关证据，至今房屋供水、供电等均为临时，没有供水、供电部门单独水电表；配电设备均没有安装，消防通道堵塞、部分架空层改建为办公用房。一审法院仅凭武汉某房地产开发有限公司提供的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》认定符合交房条件，但该证明仅指房屋主体，无法证明诉争房屋已完成合同前述的各项专项验收，一审认定有失偏颇。二、就调整配电房规划，武汉某房地产开发有限公司没有履行告知义务。根据武汉某房地产开发有限公司提供的证据，其改变配电房规划发生在2012年4月12日，但武汉某房地产开发有限公司与彭某于2012年7月2日签订的合同却依据变更前的规划，即武规（东）建（2009）126号。在合同及售楼沙盘和广告宣传中，对变更后的规划没有任何体现，而目前所建的配电房主体框架均在诉争房屋建设之后。武汉某房地产开发有限公司采取欺诈和隐瞒的方式，即售楼时未向彭某告知临近房屋有配电房，更未就将原配电房的方案由地下改至地上通知彭某及征求业主意见，径自将原通透围墙及业主公共停车位改为约占地70平方米、高4.8米的配电房，距所购房屋直线距离9米。武汉某房地产开发有限公司增设配电房的违约行为，造成彭某所购房屋价值及使用功能降低并有碍观景瞭望。武汉某房地产开发有限公司的行为违反了合同第十三条的约定。三、武汉某房地产开发有限公司应承担逾期办证的违约责任。约定交房时间是2012年12月30日，办理初始登记时间是2013年5月28日，已超过了90日。
被上诉人武汉某房地产开发有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武汉某房地产开发有限公司一审已提交了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，说明房屋已符合交付条件。配电房的变更是由电力公司完成并施工，与武汉某房地产开发有限公司无关。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，彭某与武汉某房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。诉争房屋虽然于2012年12月30日并未符合法定和约定的交付条件，但彭某自愿收房，其行为可认定是对约定交付条件的变更，之后房屋只要满足法定交付条件即可认定武汉某房地产开发有限公司的交付已完成。2013年1月21日，武汉某房地产开发有限公司取得涉案楼盘的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，诉争房屋此时已具备法定的交付条件。一审对逾期交房违约金的计算并无不当，本院予以维持。
关于彭某称合同约定的交房条件至今没有具备，武汉某房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任的上诉理由。彭某于2013年1月6日办理了验房、收房手续，其行为已构成对约定交房条件的变更，加之武汉某房地产开发有限公司于2013年1月21日已取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，诉争房屋已具备法定交付条件，故对彭某的该项上诉理由本院不予支持。
关于彭某称武汉某房地产开发有限公司就调整配电房规划没有履行告知义务，造成彭某所购房屋价值及使用功能降低，武汉某房地产开发有限公司应予赔偿的上诉理由。本案中，调整配电房规划方案已分别于2012年2月11日、4月12日由相关行政主管部门公示、批准；武汉某房地产开发有限公司于涉案楼盘建设期间，也将规划调整后的图纸及公告在施工围栏上张贴公示；而彭某、武汉某房地产开发有限公司双方签订商品房买卖合同的时间为2012年7月2日，在双方签订合同之前，配电房规划方案调整便已进行公示，故彭某在签订合同时对配电房改建至地上事宜应当知晓，涉案楼盘现在的配电房也是按照调整后的规划方案建设的，故武汉某房地产开发有限公司并不存在违约增设配电房的行为。彭某还称武汉某房地产开发有限公司改变原配电房的建设方案未征求业主意见，违反合同约定，但根据《武汉市商品房买卖合同》第十三条的约定，规划、设计变更涉及的商品房质量或使用功能仅限于买受人所购单体房屋主体部分，关于小区景观、道路及小区非盈利设施的规划、设计变更均无需通知业主，故对彭某的该项上诉理由本院不予支持。
关于彭某称一审对逾期办证违约金未予支持有误的上诉理由。《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，武汉某房地产开发有限公司已于2013年3月25日向武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局提交了办理涉案楼盘初始登记的相关资料，并于2013年5月3日取得了《武汉市商品房权属证明书》。武汉某房地产开发有限公司并未违反合同第十六条的规定，故对彭某的该项上诉理由，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1792元，由彭某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李斌成
审 判 员 叶玉宝
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 于 宁