昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌中民一终字第403号
上诉人（原审原告）：张兴昌。
委托代理人：张祺云，系上诉人张兴昌之子
上诉人（原审被告）：新疆隆瑞锦房地产开发有限公司，住所地：阜康市天池南路39号
委托代理人：马浩新，系该公司办公室主任。
委托代理人：王守军，新疆庭州律师事务所律师。
上诉人张兴昌与上诉人新疆隆瑞锦房地开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服奇台县人民法院（2013）奇民一初字第1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日受理后依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人张兴昌的委托代理人张祺云，上诉人新疆隆瑞锦房地开发有限公司（以下简称隆瑞锦公司）的委托代理人马浩新与王守军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年隆瑞锦公司开发建设位于奇台县城财富金地大道地下购物街工程。2011年2月28日其与张兴昌签订了商品房买卖合同，约定：隆瑞锦公司将铺号为B-055号，面积为28.33平方米的商业门面房出售给张兴昌，合同签订后隆瑞锦公司分别于2011年2月28日，2011年6月24日，2012年1月1日共收取张兴昌购房款共计203976元。2012年3月7日因受道路场地条件影响，隆瑞锦公司将该工程中63轴之后的工程取消，张兴昌订购的商铺在被取消的范围之内。因此工程完工后，张兴昌订购的铺号为B-055号，面积为28.33平方米的商业门面房实际未建成。现张兴昌诉至奇台县人民法院请求判令，撤销双方签订的《商品房买卖合同》，隆瑞锦公司双倍返还收取张兴昌的购房款，并赔偿利息损失、所定购商铺原价与现市场售价的差额损失与可得租金损、索款损失等费用。
原审法院认为：双方当事人于2011年2月28日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且该合同的内容不违反相关法律的禁止性规定，该合同已经成立。由于设计施工的变更，张兴昌预定的B-055号商铺未实际建成，故该合同不能实际交付预定商铺，因此双方之间签订的《商品房买卖合同》应当予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的。本案中，隆瑞锦公司在工程变更后即：取消63轴之后的工程，却未通知张兴昌之前预定的商铺已经无法建成，该取消部分实际已经不在商品房预售许可的范围之内，其不能交付合同标的物，属于根本违约。因此隆瑞锦公司应当返还已经交付的购房款203976元，并承担该房款一倍的赔偿责任。关于索款费用，张兴昌往返昌吉和奇台之间，所产生的交通费用属于实际产生的费用，且张兴昌提供了往返的交通费票据，原审法院对张兴昌主张的索款费用酌情支持600元。关于利息，隆瑞锦公司未能交付原告预定的商铺，按照违约已经承担了所缴纳房款一倍的违约责任，故对张兴昌要求利息损失的诉讼请求原审法院不予支持。同时张兴昌要求隆瑞锦公司赔偿所定购商铺原价与现市场售价的差额损失、可得租金等损失，由于该商铺实际无法交付，故不产生差额损失和租金损失，故该请求原审法院不予支持。隆瑞锦公司未交付预定的商铺，属于设计施工变更所致，张兴昌诉称隆瑞锦公司的行为属于欺诈，该理由不能成立。遂判决：一、解除原告张兴昌与被告新疆隆瑞锦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆隆瑞锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张兴昌购房款407952元；三、被告新疆隆瑞锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张兴昌索款费用600元；四、驳回原告张兴昌的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人张兴昌与上诉人隆瑞锦公司均不服上述判决向本院提出上诉。
上诉人张兴昌上诉称：原审法院虽然认定隆瑞锦公司构成根本违约，但却仅支持上诉人要求双倍返还房款的诉讼请求，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，且上诉人主张的差额损失有鉴定报告作为依据，原审法院对上诉人原审主张的利息、差额损失及房租不予支持不符合法律规定。原审判决依据隆瑞锦公司的通知就认定其行为系设计变更所致无事实依据。综上，请求二审法院撤销（2013）奇民一初字第1397号民事判决第四项；二、改判被上诉隆瑞锦公司赔偿上诉人利息损失33772.4元，差额损失82157元及可得租金损失43330.74元。
上诉人隆瑞锦公司上诉称：一、原审法院认定事实错误，上诉人于2010年11月取得奇台县地下街商品房预售许可证，双方于2011年2月签订《商品房买卖合同》，至2012年3月7日设计院出具变更通知单，该工程63轴后被取消。说明双方签订《商品房买卖合同》时商品房预售许可证已经存在，预售许可证在前，工程设计变更在后，一审法院认为63轴之后的工程被取消后，不包含在预售许可范围内属逻辑错误。二、B-055号商铺未建成系由于不可抗力，奇台县开展创建昌吉州文明县市活动以及对县政府路口统筹规划的需要，缓解解放路交通压力，要求上诉人修建1轴至63轴后停止施工，63轴至74轴暂缓施工，奇台县城乡规划管理局对上述事实出具了证明，故B-055号商铺未建成系由于政府行为即不可抗力所致。三、原审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人之间签订《商品房买卖合同》之时已合法取得商品房预售许可证，不存在隐瞒取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证的事实，故原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条错误。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项，改判上诉人隆瑞锦公司向上诉人张兴昌返还房款203976元。
二审中，上诉人隆瑞锦公司提交二期工程63轴至67轴图纸一份，房产分户图一份，欲证实房产分户图与双方签订的合同中所附的房屋平面图一致。
经质证，上诉人张兴昌认为其从未见过该图纸，对该图纸的真实性无法确认。上诉人隆瑞锦公司亦未向其告知设计变更，且2011年3月出具63-74轴变更图，但上诉人隆瑞锦公司于2012年1月1日还在收取房款。
本院对该图纸的真实性予以确认。
上诉人张兴昌未提交新证据。
二审经审理查明事实与原审法院查明事实一致，本院对原审法院查明事实依法予以确认。
本院认为，关于本案适用法律问题。上诉人隆瑞锦公司于2001年11月19日办理了商品房预销售许可证，该许可证系由房地产开发主管部门即奇台县建设局核发，为真实有效，双方签订《商品房买卖合同》的时间在上诉人隆瑞锦公司取得商品房预销售许可证之后，设计变更之前，故上诉人隆瑞锦公司不存在隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明的情形，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，以上诉人隆瑞锦公司存在提供虚假的商品房预售许可证明为由判令其承担购房款一倍的赔偿责任属于适用法律不当，本院依法予以纠正。
关于上诉人张兴昌主张的各项损失应否成立的问题。
本案中，双方当事人对原审判决解除2011年2月28日签订的《商品房买卖合同》均无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，对上诉人张兴昌已支付的203976元购房款，应当由上诉人隆瑞锦公司返还。
双方于2011年2月28日签订《商品房买卖合同》第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。上诉人隆瑞锦公司并未提交有效证据证实其在设计院于2012年3月7日出具的变更通知单后向上诉人张兴昌进行书面通知，故其行为不符合双方合同约定，构成违约，由此造成的损失应当由上诉人隆瑞锦公司赔偿。在该《商品房买卖合同》中约定：买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率给付利息。在庭审中，上诉人张兴昌明确表示合同中对该违约金约定过低。故对上诉人张兴昌主张利息损失的数额，本院根据本案的具体情况及上诉人隆瑞锦公司的过错程度，考虑违约给上诉人张兴昌造成的损失，本院认为双方合同约定利息计算标准过低，故酌定按照已付购房款的同期银行贷款利率计息，上诉人张兴昌请求上诉人隆瑞锦公司按照6.15‰的标准支付33772.4元利息符合法律规定，本院依法予以支持。另对于索款费用，系上诉人张兴昌实际产生的费用，原审法院根据实际情况酌情支持600元并无不当，本院对此依法予以维持。而对上诉人张兴昌主张的所定购商铺价款差额损失以及可得租金损失因无事实与法律依据本院不予支持。
上诉人隆瑞锦公司认为B-055号商铺未建成系由于政府行为即不可抗力所致。“不可抗力”应符合不能预见、不能避免、不能克服三大要件，奇台县人民政府通知上诉人隆瑞锦公司63轴至74轴工程暂缓施工的行为不构成不可抗力。故对上诉人隆瑞锦公司的该项上诉理由本院不予支持。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持奇台县人民法院（2013）奇民一初字第1397号民事判决的第一项、第三项，即：“一、解除原告张兴昌与被告新疆隆瑞锦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；三、被告新疆隆瑞锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张兴昌索款费用600元”。
二、撤销奇台县人民法院（2013）奇民一初字第1397号民事判决第二项、第四项，即：“二、被告新疆隆瑞锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张兴昌购房款407952元；四、驳回原告张兴昌的其他诉讼请求”。
三、上诉人新疆隆瑞锦房地产开发有限公司于接到本判决十日内向上诉人张兴昌返还购房款203976元；
四、上诉人新疆隆瑞锦房地产开发有限公司于接到本判决十日内向上诉人张兴昌赔偿33772.4元。
五、驳回原审原告张兴昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费用4831元，二审案件受理费10914元，共计15745元，由上诉人新疆隆瑞锦房地产开发有限公司负担6613元，由上诉人张兴昌负担9132元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 明
代理审判员 杨 敏
代理审判员 樊健健
二〇一四年六月十九日
书 记 员 马 恒