安徽省太湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0825民初794号
原告：汪凤枝，女，1967年4月12日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
委托诉讼代理人：王西龙，太湖县百里镇法律服务所法律工作者。
被告：太湖县兴太房地产开发有限责任公司，住所地安徽省太湖县。统一社会信用代码91340825771103163A。
法定代表人：章继超，该公司经理。
委托诉讼代理人：唐功彬，安徽唐功彬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴李华，安徽唐功彬律师事务所实习律师。
被告：赵华迁，男，1970年2月28日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
被告：李怀生，男，1972年7月1日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
被告：张显峰，男，1980年10月22日出生，汉族，农民，住安徽省。
被告：卢明远，男，1976年1月20日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
被告：吴加祥，男，1962年10月9日出生，汉族，无固定职业，住安徽省太湖县。
以上五被告共同委托诉讼代理人：汪斌，安徽高辰律师事务所律师。
被告：唐卫星，男，1966年5月2日出生，汉族，退休职工，住安徽省太湖县。
被告：张冬连，女，1969年1月8日出生，汉族，自由职业，住安徽省太湖县。
委托诉讼代理人：唐卫星，系张冬连丈夫。
原告汪凤�诉被告太湖县兴太房地产开发有限责任公司（以下简称兴太房产公司）、赵华迁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，根据被告赵华迁的申请，依法追加张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥、唐卫星、张冬连为被告参加诉讼，并依法组成合议庭，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告汪凤枝委托诉讼代理人王西龙，被告兴太房产公司委托诉讼代理人唐功彬，被告赵华迁及赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥五人共同委托诉讼代理人汪斌，被告唐卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪凤枝诉称：2010年3月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告兴太房产公司开发的太湖县晋熙镇晋熙街东福小区第1幢4单元302室，面积为105㎡左右。原告按合同约定付清了购房款150470元，被告于2011年6月30日交房与原告，但未交付房产证、土地证。原告年年催促被告办理房屋权属登记，被告均以种种理由推诿扯皮未予办理。被告已构成违约事实，应当承担民事赔偿责任。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。要求：1、被告立即为原告办理房产证、土地证；2、被告支付原告逾期办证违约金61749.13元，期限自2011年9月31日起至2017年4月30日；后期违约金计算至办证义务完成之日止；3、由被告承担本案的诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告提交了下列证据：
证据一、身份证复印件，证明原告主体资格；
证据二、公司基本情况复印件，证明被告兴太房产公司主体资格；
证据三、户籍信息复印件，证明被告赵华迁主体资格；
证据四、商品房买卖合同复印件，证�原、被告商品房买卖合同约定情况以及由被告办理房产证、土地证的事实；
证据五、收款收据，证明原告已给付被告购房款150470元；
证据六、信访事项处理意见书、东福小区住户信访材料复印件，证明被告根本未申报房屋权属初始登记材料违约的事实；
证据七、建设工程规划许可证复印件，证明太湖县晋熙镇晋熙街东福小区属被告兴太房产公司开发建设；
证据八、不动产统一发票复印件，证明赵华迁收取原告的购房款交被告太湖县兴太房产公司开具税票的事实，赵华迁的代理行为有效；
证据九、东福小区规划方案图、土地权使用证，证明东福小区是兴太房产公司建设，权利人是兴太房产公司，不是本案被告赵华迁等七人。
兴太房产公司辩称：1、原告诉状中所称与事实不符。兴太房产公司与原告之间无房屋买卖合同关系，我公司没有为原告办理权属登记的义务，也不存在办证违约情形。2、原告诉状中适用的法律规定与本案不符，原告的诉求缺乏法律依据。3、原告并没有因逾期办理房屋权属登记产生实际损失，按规定违约金不得超出损失的30%，且原告就前期违约金的起诉超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告对兴太房产公司的全部诉讼请求。
针对其辩解意见，兴太房产公司提交了下列证据：
证据一、2010年2月2日《项目开发建设承包责任协议书》；证据二、2010年3月30日《项目开发建设承包责任协议书》；
证明：1、赵华迁、张显峰、李怀生、卢明远、吴加祥挂�兴太房产公司对01-01-18-0199号地块进行房地产开发的事实；2、张显峰、唐卫星挂靠兴太房产公司对01-01-18-0206号地块进行房地产开发的事实；3、两份《项目开发建设承包责任协议书》第三条、第六条均约定：“房屋销售由甲方（兴太房产公司）出具正规售房合同、收款收据、销售发票，……。”“房屋销售合同、协议及所收取的房款，未经公司办理手续的，甲方（兴太房产公司）一概不负任何责任。”
被告赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥五人辩称：1、原告适用法律不正确。2、原告未签订电子版合同，不适用商品房房屋买卖合同的规定。3、该合同不是法律层面的房屋买卖合同，且因为原告自身也存在一定的过错才没办成证。4、房屋开发是被告赵华迁挂靠于兴太房产公司的,并且该五被告按照协议约定交纳了管理费及超规划的相应�用，相应单位的签名和盖章都是公司所为，对外的一切责任应由该公司承担。5、原告尚欠房款20000元、车库款38000元一直未交，也应该承担违约责任。6、逾期办证违约金不能超过损失的30%，原告的损失无法计算，即便有违约金也超过了诉讼时效。
针对其辩解意见，赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥提交了下列证据：
证据一、商品房买卖合同，证明原、被告双方就房屋买卖相关事项进行了约定，但被告主体不适格，不产生商品房买卖的效力。
证据二、太国土用（2010）第488号、489号土地使用证，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程竣工验收报告、验收单位竣工意见表（6份），证明土地使用权人及建设单位为兴太房产公司，不是赵华迁、张显峰等自然人。
证据三、商品房预售许可证，证明售房单位为兴太房产公司。
证据四、太湖县晋熙镇晋熙街01-01-18-0199号土地转让协议书、《项目开发建设承包责任协议书》及收条，证明被告赵华迁等五人和兴太房产公司就讼争的东福小区项目部开发事宜进行了约定，管理费为10万元，另收取了超平方管理费96000元。
证据五、太湖县晋熙镇晋熙街01-01-18-0206号土地转让协议书，证明该宗土地开发系张显峰和唐卫星与兴太房产公司签订。
证据六、太湖县地税局征管分局纳税报告及公告，证明纳税人除契税外已经交清了办证全部费用，被告已经履行了纳税义务，只因经催告后原告仍未缴纳契税导致延误办证有因果关系。
被告唐卫星辩称：本人并非本案适格被告，也并非太湖县�城晋熙街东福小区的房地产开发商，也不是实际挂靠开发合伙人，被告赵华迁申请追加本人作为本案共同被告并承担连带责任没有事实及法律依据。1、被告兴太房产公司系太湖县老城晋熙街东福小区的开发商，应对本案承担全部责任。2、本人已经于2010年9月25日退出了合伙，其名下股权全部转让给了赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥五人。因此，太湖县老城晋熙街东福小区是由该五人挂靠被告兴太房产公司开发，相关责任应当由该五人承担，与本人无关。综上，本人并非适格被告，请求驳回原告对本人的诉讼请求。
针对其辩解意见，唐卫星提交了下列证据：
证据一、身份证复印件，证明唐卫星的诉讼主体资格。
证据二、2010年9月25日签订的《协议书》一份，证明唐卫星已退出合伙�发，2010年3月30号与兴太房产公司签订的协议已经解除。
被告张冬连辩称：1、本人并非太湖县老城晋熙街东福小区的房地产开发商，也不是实际挂靠开发合伙人，被告赵华迁申请追加本人作为共同被告并承担连带责任没有事实及法律依据。2、2010年9月25日签订的《协议书》及2010年3月17日签订的《商品房买卖合同》上“张冬连”字样，是代表丈夫唐卫星签署的，与本人自身无关。综上，本人并非适格被告，请求法院依法驳回对本人的诉讼请求。
针对其辩解意见，张冬连提交了下列证据：
证据一、身份证复印件，证明张冬连的诉讼主体资格。
证据二、结婚证复印件，证明张冬连与唐卫星系夫妻关系。
对原、被告提交的上述证据，合议庭依法审�论定如下：
原告所举证据1，2，3，4，7，8,9符合证据要求，证据效力予以确认，证据5待查明事实后核定，证据6的真实性予以认定。被告兴太房产公司所举证据1,2真实性予以认定，证明目的不能成立。被告赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥所举证据2,3,4,5符合证据要求，证据效力予以确认，证据1,6真实性予以认定，证明目的不能成立。被告唐卫星、张冬连所举证据符合证据要求，证据效力予以确认。
依据本院审核认定的证据及当事人陈述查明的事实如下：
2010年3月17日，原告汪凤枝与被告赵华迁、张冬连签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告兴太房产公司开发的太湖县老城晋熙街东福小区第1幢第4单元302室，面积为105㎡左右，单价为1380元/㎡，总价款按实际面积计算。约定签订�同时付款20000元，动工之前付款30000元，房屋封顶付款50000元，余款按实际面积计算，另保留3000元在甲方交证（房产证、土地证）时付清。交房时间甲方必须于2011年6月30日将房屋交付给乙方，如雨雪天顺延。合同加盖了太湖县兴太房地产开发公司东福小区项目部的印章。汪凤枝自2010年3月17日起至2011年7月12日止分四次向赵华迁、张冬连交付房款143970元，另交纳基建设施费1500元，车库款5000元。2011年6月底,被告将讼争商品房交付给原告。2012年11月13日,兴太房产公司就东福小区4#楼的开发取得商品房预售许可证。后原告等购房户多次找被告要求按合同约定办理两证未果，故诉至本院，其诉讼请求前述。
另查明:原告购买房屋所在的太湖县晋熙镇晋熙街东福小区建设单位为兴太房产公司，建设规模5166平方米，占用土地由01-01-18-0199号和01-01-18-0206号两个地块组成，分别办理了土地使用权证。01-01-18-0199号地块实际由赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥共同投资开发，01-01-18-0206号地块由赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥五人和唐卫星、杨某某、曹某某、张某某、张某某五人合伙开发，其中赵华迁等五人占40%股份，唐卫星等五人占60%的股份。2010年2月2日，赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥作为乙方与兴太房产公司签订了《项目开发建设承包责任协议书》，2010年3月30日，张显峰、唐卫星作为各方合伙代表与兴太房产公司签订了《项目开发建设承包责任协议书》，对房屋开发、房屋销售、项目管理费用等事项进行了约定。2010年9月25日，赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥作为甲方与唐卫星、杨某某、曹某某、张某某、张某某作为乙方就解除合伙开发事项达成协议，唐卫星等五人�名下的股份转给了赵华迁等五人。至此，太湖县晋熙镇晋熙街东福小区实际由赵华迁等五人共同出资开发。
再查明:案涉商品房实际位于太湖县晋熙镇晋熙街东福小区第4幢第4单元301室，面积110.24㎡，总价款为152131.2元。
东福小区工程经规划许可建设1#—4#住宅楼，其中：1#、2#楼合计2264㎡、3#楼1322㎡（均在01-01-18-0199号地块）、4#楼1580㎡(在01-01-18-0206号地块)。2012年11月13日，兴太房产公司取得了3#楼（15套）、4#楼（27套）的商品房预售许可证，1#楼（13户）、2#楼（17户）因超容积率未予发证。后赵华迁等人未经过规划许可又在01-01-18-0199号地块上兴建了5#楼（6套）、6#楼（6套），至今两证未能办理。
本院认为：挂靠是指个体工商户、个人合作业或私营企业等生产、经营者，与另一经营主体约定，�前者以后者提供的经营资格和凭证进行经营活动，并向后者支付管理费的经营方式，实际上是一种有偿使用资格证照的合同关系。从赵华迁与兴太房产公司签订《项目开发建设承包责任协议书》的内容和形式来看，双方已构成挂靠关系。本案争议焦点一：关于案涉《商品房买卖合同》的效力如何认定？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。晋熙街东福小区的建设单位是兴太房产公司，实际是由赵华迁等人挂靠开发，其以兴太房产公司的名义与原告签订的《商品房买卖合同》，尽管未加盖兴太房产公司印章，对外应视为委托代理行为，系双方真实意思表示，且在起诉前已取得了商品房预售许可证，应认定合法有效，对公司产生法律约束力。本案争议焦点二：原告要求办理房屋权属登记的诉求能否得到支持？《商品房买卖合同》第五条付款方式约定：“……另保留3000元在甲方交证（房产证、土地证）时付清”，现原告已缴纳了购房款，且房屋实际交付使用多年，根据合同的相对性原则，兴太房产公司应按照《商品房买卖合同》的约定，承担办理房屋权属登记的合同义务。兴太房产公司与赵华迁签订的《项目开发建设承包责任协议书》属内部挂靠协议，不得对抗买受人，对外没有约束力。故本院对兴太房产公司不应承担合同义务的辩解意见不予支持。本案争议焦点三：原告要求被告支付逾期办证违约金是否有相关事实和法律依据？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限界满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。买受人要求开发商承担逾期办证违约金是基于合同之债所享有的债权请求权，适用民法通则关于普通两年诉讼时效的规定。涉案合同未约定逾期办证违约金，根据上述《解释》的规定，原告有权自房屋交付后90日的次日起向被告主张违约金，因逾期办证违约金属于继续性债权，应按日分别计算诉讼时效。自原告起诉之日开始往前倒推两年的时间为2015年4月17日，在该日之前因没有时效中断、中止或延长的事由，原告要求给付逾期办证�约金的诉讼请求，超过了两年的诉讼时效，本院不予支持；2015年4月17日之后的诉讼请求，因未超过诉讼时效，本院应予支持。逾期办证的违约行为与迟延交房的违约行为相比较，前者的过错程度轻于后者，考虑到本案房屋已按期交付使用多年，基本实现了合同目的，原告并未受到实际损失，为衡平当事人利益，结合被告的辩解意见，可对违约金进行适当调整，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，酌定以每日万分之零点五为宜。因《商品房买卖合同》未对办证费用进行约定，按《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，房屋契税由业主承担，其他费用应由开发商承担。在案涉晋熙街东福小区建设过程中，赵华迁等人未按规划许可要求，超容积率开发，兴太房产公司缺乏监管，明显不作为，双方均具有过错，�外应承担相关民事责任。唐卫星、张冬连已退出合伙开发，兴太房产公司和赵华迁等人亦予以认可，故不应承担相应民事责任。赵华迁等人辨称原告尚未交清购房款应承担违约责任，但未在本案中提起反诉，不宜一并处理，可另行主张权利。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。兴太房产公司和被告赵华迁等人在房屋交付后至今一直未协助办理产权登记手续，明显构成违约。原告要求被告履行协助办证义务并承担违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告太湖�兴太房地产开发有限责任公司、赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥于本判决生效后九十日内提供必要的证明文件，协助原告汪凤枝办理位于太湖县晋熙镇晋熙街东福小区第4幢第4单元301室房屋的不动产登记手续。（房屋契税和房屋维修基金由原告汪凤枝承担，其他费用由被告太湖县兴太房地产开发有限责任公司、赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥承担）；
二、被告太湖县兴太房地产开发有限责任公司、赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥于本判决生效后九十日内向原告汪凤枝支付逾期办证违约金，自2015年4月17日起按已付房款143970元每日万分之零点五计算至办理不动产权证书之日止；
三、驳回原告汪凤枝的其他诉讼请求。
案件受理费1544元，由原告汪凤枝承担1000元，被告太湖县兴太房地产开发有限责任公司、赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥承担544元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 叶 茁
审 判 员 刘庆宏
人民陪审员 卢汪友
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 方碧玉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书�，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。