江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0902民初4862号
原告吴以峰,男,1985年4月22日生，户籍地盐城市亭湖区。住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：杨生顺，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
被告:吴金龙,男,1978年12月2日出生，户籍地盐城市亭湖区，现住盐城市亭湖区。
被告:徐翠萍,女,1977年4月20日出生，户籍地盐城市亭湖区，现住盐城市亭湖区。
原告吴以峰与被告吴金龙、徐翠萍民间借贷暨保证合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序由审判员孙伟独任审判，于同年10月10日公开开庭进行了审理。后经批准，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于同年12月14日公开开庭进行了审理。原告吴以峰的委托诉讼代理人杨生顺到庭参加诉讼。被告吴金龙、徐翠萍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴以峰诉称，2011年6月8日，原、被告签订最高额借款合同书（2011年6月8日至2014年6月8日，最高额50万元借款）。该合同由被告徐翠萍提供连带担保。并办理了盐城市亭湖区汇景新城*幢*室抵押登记。2012年2月15日，被告吴金龙向原告借款11.45万元。2014年5月29日，被告吴金龙承诺于2014年8月31日前结清。后被告没有依约定向原告支付借款及利息。现诉请法院判令：1.被告吴金龙偿还偿还借款11.45万元及利息（从2012年2月16日止2012年5月15日按月息11‰计算，从2012年5月16日开始到实际还清之日按年息24%计算），并承担代理费和诉讼费。2、判令被告徐翠萍连带偿还上列本息、代理费及诉讼费用。3、原告享有两被告位于盐城市汇景新城*幢*室房屋（盐房他证市区字第××号）折价或者拍卖、变卖房屋的价款对原告11.45万元借款本息、代理费、诉讼费以及其他实现抵押权的费用在内的各项费用优先受偿的权利。
被告吴金龙未作答辩。
被告徐翠萍未作答辩。
经审理查明，2011年6月8日，原告吴以峰与被告吴金龙签订最高额借款合同书，约定：“…一、乙方（吴以峰，出借方，下同）同意在2011年6月8日至2014年6月8日期间在人民币伍拾万元（￥500000元）的最高借款本金额度内向甲方（吴金龙，借款方，下同）提供借款…月息千分之十一，用途为经营，每笔借期不超过3个月，自银行转账或现金方式付出款项之日计算；二、每笔借款期满，甲方必须一次性将全部本息结清，甲方如不按期归还本息，按借款利率上浮50%的标准支付逾期利息。因乙方实现债权而产生的费用（诉讼费、保全费、执行费、按标准计算的律师费等）亦由甲方承担；…三、保证人自愿对本合同项下的全部债务承担连带责任，保证期间为债务履行期间届满后的二年（以借款本金的到期日计算）…逾期还款利率按一年期贷款利率四倍，且不低于每年25.2%”，双方还对其他事项进行了约定，被告吴金龙在上述合同书借款人处签名确认。被告徐翠萍作为保证人签字确认。
2011年6月15日，被告吴金龙、徐翠萍以其盐城市亭湖区汇景新城*幢*室办理了编号为盐房他证市区字第××号他项权证书，房屋他项权利人为吴以峰。
2012年2月15日，原告通过转账方式分别向被告吴金龙交付了11.45万。
2014年5月29日，被告吴金龙向原告出具承诺“此款定于2014年8月31日前结清”
2016年8月15日，原告就本案事宜向盐城市亭湖区人民调解委员会驻新兴法庭调解工作室申请调解。后因调解未果，原告遂诉至本院。
另查明，原告为本案诉讼委托江苏鼎盛湖律师事务所律师参加诉讼，原告向该所支付律师代理费6979.67元。
在案件审理过程中，因被告未到庭，致调解未果。
上述事实，有合同、转账凭证、发票以及当事人陈述等在卷予以证实。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。被告吴金龙向原告吴以峰借款11.45万元，有双方签订的合同及转账凭证为证，应予认定。被告吴金龙未及时还款，应承担相应的民事责任。因此，原告要求被告吴金龙偿还借款的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于原告要求被告吴金龙承担利息并支付律师费的诉讼请求，因双方最高额借款合同书中对利息标准（月息千分之十一，逾期还款利率不低于每年25.2%）、还款时间（每笔借期不超过3个月）及支付律师费用有明确约定（且原告为催要案涉借款而支付了律师代理费6979.67元，现原告要求被告支付该费用，符合双方约定），故借款期间利息及逾期还款律师费按双方约定予以支持。因逾期还款利率双方约定偏高，逾期还款利息本院依法按年息24%予以支持。
关于被告徐翠萍保证责任问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”。被告徐翠萍在合同上签名担保，保证方式约定为按照连带责任保证承担保证责任，保证期间约定为债务履行期间届满后的二年，因此，原告要求被告徐翠萍偿还借款及利息的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于案涉坐落于盐城市汇景新城*幢*室房屋（盐房他证市区字第××号）已办理他项权证的房屋实现抵押问题。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。本案中，被告吴金龙向原告承诺“于2014年8月31日前结清”，抵押权人可以在主债权诉讼时效期间行使抵押权，故原告要求将上述房屋实现抵押权的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院送达相关法律文书，未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二百零二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴金龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴以峰偿还借款11.45万元及利息（从2012年2月16日起至2012年5月15日止，按月息11‰计付；从2012年5月16日起至实际给付之日止，按年息24%计付）。
二、被告吴金龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴以峰支付因原告催要借款产生的律师费用6979.67元。
三、原告吴以峰在本判决第一、二项债权范围内对坐落于坐落于盐城市汇景新城*幢*室房屋（他项权证书编号为盐房他证市区字第××号）享有优先受偿权。
四、被告徐翠萍对上述债务承担连带偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2590元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人全称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户银行：盐城市农业银行中汇支行，帐号：40×××21）。
审 判 长 蔡旭东
审 判 员 孙 伟
人民陪审员 薛晓静
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 徐 翔
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
2.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3.《中华人民共和国物权法》
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
4.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释〔2015〕18号
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。