浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终218号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行。住所地：浙江省温州市瓯海区雪山路***号（瓯海大厦101、102室、第二层、第三层）。
代表人：徐根富，该支行行长。
委托代理人：金彩凤，浙江泽商律师事务所律师。
委托代理人：王川海，浙江泽商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州东瓯房地产开发有限公司。住所地：浙江省温州市火车站东建大厦*楼（***室）。
法定代表人：徐承磊。
委托代理人：李作凡，浙江金克明律师事务所律师。
原审被告：陈晓威。
原审被告：黄秀兰。
上诉人中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行（以下简称瓯海中行）为与被上诉人温州东瓯房地产开发有限公司（以下简称东瓯房开公司）、原审被告陈晓威、黄秀兰金融借款合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯商初字第717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成由审判员马俏担任审判长，审判员潘海津、代理审判员何星亮参加评议的合议庭。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年12月15日，陈晓威、东瓯房开公司与瓯海中行签订2012067251132号《个人一手住房贷款合同》，合同约定：陈晓威以购买浙江省苍南县龙港镇东瓯御景园5幢1201室房产为由向瓯海中行申请借款191万元，借款期限为240个月；贷款利率为浮动利率方式，每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为0.51854%；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，每期归还借款本息13930.13元，还款日为每月5日；逾期还款利息按合同约定贷款利率上浮50%确定；若借款人未按期归还借款本息，瓯海中行有权宣布本合同项下的借款本息全部或部分提前到期；上述借款以预登记在陈晓威名下的坐落于浙江省苍南县龙港镇东瓯御景园5幢1201室房产提供抵押担保并已办理预抵押登记。东瓯房开公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且瓯海中行收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。同日，黄秀兰向瓯海中行出具了一份共同还款承诺书，承诺自愿对陈晓威与瓯海中行签订的2012067251132号《个人一手住房贷款合同》项下的全部债务，包括借款本金、利息、逾期利息及实现债权的费用承担共同还款责任。上述《个人一手住房贷款合同》签订后，瓯海中行依约向陈晓威指定的账户发放贷款191万元。因陈晓威未能按约定足额偿还贷款本息，瓯海中行依约宣布贷款全部到期。原审法院另查明：东瓯房开公司代陈晓威偿还借款109485元。因陈晓威未按约定履行还款义务，瓯海中行依约宣布贷款提前到期并于2015年4月21日向陈晓威邮寄宣布提前到期函，2015年4月25日上述函件确定无法妥投。截止2015年4月25日，陈晓威尚欠瓯海中行借款本金1805924.29元、期内利息23305.90元、复利147.58元及逾期利息80.30元。东瓯房开公司已于2015年6月26日办理涉案房产的初始登记。
瓯海中行于2015年5月11日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、陈晓威、黄秀兰立即归还瓯海中行借款本金1805924.29元、期内利息17555.09元、复利190.17元及逾期利息（暂计算至2015年5月4日的逾期利息为145.14元，之后的逾期利息以借款本息之和1823479.38元为基数，按年利率8.76375%计算至判决确定履行之日止）；二、东瓯房开公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、若陈晓威、黄秀兰未按期偿还上述第一项债务，则瓯海中行有权对预登记在陈晓威名下的坐落于浙江省苍南县龙港镇东瓯御景园5幢1201室房产的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权；四、案件受理费及律师代理费5000元由陈晓威、黄秀兰、东瓯房开公司负担。庭审中，瓯海中行表示第一项诉讼请求中的金额是算至2015年4月5日，因笔误写成了2015年5月4日。因提前到期通知书于2015年4月25日退回，故瓯海中行将第一项诉讼请求明确为：陈晓威、黄秀兰立即归还瓯海中行借款本金1805924.29元、期内利息23305.90元、复利147.58元及逾期利息（暂计算至2015年4月25日的逾期利息为80.3元，之后的逾期利息以借款本息之和1829230.19元为基数，按年利率8.76375%计算至实际偿还之日止）。东瓯房开公司在原审中答辩称：一、逾期利息的计算方式不妥当。二、本案既有物的担保又有人的担保，东瓯房开公司应当对物的担保不足以清偿部分承担补充清偿责任。三、律师费并不是本案必要费用，不应当支持。四、东瓯房开公司已代陈晓威偿还了款项，请求在判决书内容中写明该事项并明确东瓯房开公司的追偿权。五、瓯海中行在诉称中出现笔误，应按起诉状载明的金额作为起诉内容。陈晓威、黄秀兰在原审中未作答辩。
原审法院审理认为：瓯海中行与陈晓威签订的《个人一手住房贷款合同》，是当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，对相关当事人均具有法律约束力。贷款合同签订后，瓯海中行已依约履行发放贷款义务。因陈晓威未按约定归还借款本息，瓯海中行有权根据合同约定宣布借款提前到期，陈晓威依法应当偿付瓯海中行借款本金、利息、复利及逾期利息。黄秀兰作为共同还款人，应依约对上述款项承担共同还款责任。因合同约定的贷款利率为浮动利率方式，每年1月1日重新定价一次，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮5%作为下一个浮动周期的适用利率，故瓯海中行主张以2015年1月1日的同档次贷款利率下浮5%（即年利率5.8425%）为借款期内利率计算逾期利率并无不妥。陈晓威以相关预登记房产为本案借款提供抵押担保并已办理抵押权预告登记，因陈晓威未办理房屋所有权登记，无法办理正式抵押登记，不存在瓯海中行怠于办理正式抵押登记的情形，故对该预抵押登记的效力予以确认，瓯海中行对相关房产依法享有抵押权。东瓯房开公司作为阶段性保证人，已完成所涉房产的开发义务及相关房产的产权初始登记，且已确认预抵押的效力，东瓯房开公司的阶段性保证责任即终止。瓯海中行主张的律师代理费过高，酌情支持2500元。瓯海中行的其他诉讼请求合法正当，予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年10月8日判决：一、陈晓威、黄秀兰应于判决生效之日起十日内共同偿付中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行借款本金1805924.29元、利息23305.90元、复利147.58元、逾期利息（暂算至2015年4月25日的逾期利息为80.3元，之后的逾期利息以借款本息之和1829230.19元为基数，按年利率8.76375%计算至实际偿还之日止），以及律师代理费2500元；二、若陈晓威、黄秀兰未能按期偿付上述第一项债务，中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行有权对预登记在陈晓威名下的坐落于浙江省苍南县龙港镇东瓯御景园5幢1201房产（温房预苍南县字第××号）的拍卖、变卖或折价款优先受偿；三、驳回中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行的其他诉讼请求。案件受理费21213元，公告费670元（已由瓯海中行垫付），共计21883元，由陈晓威、黄秀兰负担。
上诉人瓯海中行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、东瓯房开公司依约应承担连带保证责任。《个人一手住房贷款合同》第十八条约定，保证人东瓯房开公司提供阶段性连带责任保证担保。合同附件一第四条第二款明确约定上述阶段性连带责任保证的范围即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前借款人违约引起的债务，保证人仍应承担保证责任。本案中借款人陈晓威只进行了预购商品房抵押权预告登记，尚未就涉案房产办理产权证及正式抵押登记，致使瓯海中行至今未收到涉案房产他项权证。故此，东瓯房开公司依约应承担相应保证责任。二、原审法院认为，东瓯房开公司已完成涉案房产的开发义务及产权的初始登记，其阶段性保证责任即终止。上述认定是错误的，不符合合同约定。贷款合同中对东瓯房开公司的阶段性连带保证责任作了明确的约定，且东瓯房开公司对自身应承担的保证责任也是无异议的，即要对涉案合同项下债务承担保证责任直至瓯海中行收到涉案房产的他项权证，且合同中并未约定只要东瓯房开公司办妥涉案房产的初始登记其阶段性保证责任即终止。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判支持瓯海中行的全部诉讼请求。
被上诉人东瓯房开公司答辩称：东瓯房开公司的阶段性保证责任从完成涉案房产的开发义务及产权的初始登记时终止，理由如下：一、阶段性保证的设立初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因现房抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。涉案房产开发义务及房产初始登记已完成，故设立阶段性保证责任的初衷已实现。二、一审判决瓯海中行对涉案房产依法变价所得款项享有优先权，瓯海中行的现房抵押权已经获得保障，现请求东瓯房开公司继续承担连带责任的理由不成立。三、合同约定是借款人陈晓威办妥抵押登记并向瓯海中行交付他项权证，瓯海中行在上诉中已自认“陈晓威未配合办理涉案房产的产权证及正式抵押登记，致使瓯海中行至今未收到涉案房产的他项权证”。这说明瓯海中行认可涉案房产未办理产权证及正式抵押登记的责任在陈晓威，不在东瓯房开公司。四、《个人一手住房贷款合同》及附件一系格式合同，附件一第四条第二款系格式条款，根据《合同法》第四十条的规定，提供格式条款的瓯海中行加重东瓯房开公司责任、排除东瓯房开公司主要权利，该条款无效。故附件一第四条第二款无效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告陈晓威、黄秀兰未作陈述。
在本院指定的二审举证期限内，上诉人瓯海中行与被上诉人东瓯房开公司均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案二审争议的主要问题就是关于东瓯房开公司的阶段性连带责任保证担保问题。原判已对涉案房产的预告抵押登记的效力予以确认，并认定瓯海中行对涉案房产拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权，瓯海中行虽没有取得涉案房产的他项权证，但仍对涉案房产拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权，即有无办理房产抵押登记，均没有损害瓯海中行对抵押物拍卖或变卖所得款项的优先受偿权的利益。在此基础上，从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果房地产开发公司已完成所涉商品房的全部开发义务，并已完成所涉房产所有权的初始登记的，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司应在办理所涉房产所有权初始登记以前，继续承担保证责任。因此原判认定东瓯房开公司的阶段性保证责任终止符合阶段性连带责任担保的设立目的及要求，由此作出的判决并无不当。上诉人瓯海中行的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费21213元，由上诉人瓯海中行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 俏
审 判 员 潘海津
代理审判员 何星亮
二〇一六年三月十七日
书 记 员 胡建泼