山东省济宁高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济高新区民初字第675号
原告山东樱花五金集团有限公司，住所地济宁市高新技术产业开发区东外环路。
法定代表人吴斌，董事长。
委托代理人冯永革（特别授权），山东文思达律师事务所律师。
委托代理人范继英（特别授权），女，该公司副总经理，住。
被告山东大运之春酒店管理有限公司，住所地济宁吴泰闸东路1号。
法定代表人杨小振，执行董事兼总经理。
委托代理人常立营（特别授权），山东盈广律师事务所律师。
委托代理人潘兴晨（特别授权），山东盈广律师事务所律师。
被告济宁华东酒店管理有限公司，住所地济宁高新区东外环路东（樱花五金集团院内）。
法定代表人李殿玲，执行董事兼总经理。
委托代理人常立营（特别授权），山东盈广律师事务所律师。
委托代理人潘兴晨（特别授权），山东盈广律师事务所律师。
原告山东樱花五金集团有限公司与被告山东大运之春酒店管理有限公司、济宁华东酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月1日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东樱花五金集团有限公司的委托代理人冯永革和范继英、被告山东大运之春酒店管理有限公司和被告济宁华东酒店管理有限公司的委托代理人常立营和潘兴晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东樱花五金集团有限公司诉称，2011年1月19日，原告与第一被告签订房屋租赁合同，双方约定原告出租给被告的房屋位于济宁市高新区东外环路（樱花五金集团厂区）：群楼12层大厅、715层（含楼顶设备层、地下一层）约15900平方米，服务楼、灶房约6800平方米，生态园及配房13500平方米，包含相关联的地面区域，建筑面积共计30136.51平方米（以实际测量面积为准）。租赁期限为20年，自2011年1月19日起至2015年1月18日为免费装修期，2015年1月19日起至2035年1月18日为租赁期。第一个五年租金每平方米0.3元/天，自2015年1月19日至2020年1月18日止。按照先交款后租房的原则，房屋租金每季度交纳一次，每季末提前一个月交付下季度房租。欠交租金达三个月时，原告有权解除合同，收回房屋。2012年4月14日，原告与二被告签订补充协议，三方约定原告同意第一被告将房屋转给第二被告经营使用，二被告共同承担房屋租赁协议的权利、义务，如违约不能主动履行约定时，原告有权向二被告共同追究责任。上述房屋租赁合同生效后，原告按照约定将房屋交付给被告，但被告未按照约定的期限和金额支付租金，虽经原告多次催告，被告仍以种种理由拒绝履行。请求法院判决：1、解除原被告双方2011年1月19日签订的房屋租赁合同及2012年4月14日签订的补充协议，二被告腾出所租赁的房屋并返还给原告；2、二被告支付所欠租金1084896元及滞纳金390562.56元，并按每日9040.8元向原告支付逾期腾房占有使用费，计算至实际腾房之日；3、二被告支付原告前期装修款及设施款933800.6元。
被告山东大运之春酒店管理有限公司辩称，一、原告应严格按照合同约定继续履行合同并完善涉案房屋规划及土地等相关手续，保证被告正常经营。原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条约定，原告应提供规划证，同时要协助被告办理工商、税务、营业执照等证件。但原告至今没有完成规划及土地用途的变更，原告应严格按照合同约定继续履行合同，办理涉案房屋规划及土地等相关手续，协助被告办理工商、税务、营业执照等证件，确保被告能够正常营业。其解除合同及要求被告搬离涉案房屋的主张无依据，应被驳回。二、原告违约在先，被告有权拒付租金。原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条约定，原告应提供规划证，同时要协助被告办理工商、税务、营业执照等证件。但原告提供的房屋不符合合同的约定，经被告催促，原告对涉案租赁房屋的规划及土地用途至今没有进行变更，致使被告至今无法办理环评、工商等手续，无法正常经营。原告违约在先，致使被告合同目的至今仍未能实现，被告有权拒付租金。三、原告主张的前期装修款及设施款没有事实依据。双方在合同中约定对于原告前期装修款应根据评估价值于房屋交付之前进行支付，但经被告评估原告前期的装修并没有给被告的装修及使用提供便利和节省费用，没有实际价值。故双方在交接时没有进行相关费用的结算，原告向被告直接交付房屋的行为也是对该部分装修及设备没有价值的认可。另《租赁合同》签订后原告曾于2011年3月3日函告被告，涉案租赁物原有装修及可能引起的债权债务纠纷与被告无关，更是以书面的形式明确了该部分装修及设施产生的费用与被告无关，原告无权主张前期装修款及设施款。四、原告的违约给被告造成了重大损失，应进行赔偿。合同签订后，因原告违约致使被告无法办理相关营业手续，被告多次找原告协商，原告承诺办理涉案租赁房屋及土地的规划及用途变更事宜，但直到目前仍然没有办理。被告已经投入大量资金进行装修，但仅因原告的违约而迟迟不能正常经营，给被告造成了巨大的损失，该损失应当由原告来承担，被告保留追究原告因违约给被告造成损失的权利。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告济宁华东酒店管理有限公司答辩意见与被告山东大运之春酒店管理有限公司相同。
原告山东樱花五金集团有限公司向本院提交：证据一：房屋租赁合同、补充协议各一份，证明原、被告存在房屋租赁合同关系。证据二：济宁市房权证中区字第××号房屋所有权证一份，济宁市房权证阜字第××号房屋所有权证一份，济宁市规划局建字第37082008G16号建设工程规划许可证一份，证明原告享有所出租房屋的所有权，所出租房屋系合法建设工程，并符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。证据三：济宁华东酒店管理有限公司工商注册登记企业信息及工商注册登记企业资料，济开公消安检字（2004）第0003号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》一份（复印件），济开公特旅字第肆拾柒号《特种行业许可证》一份（复印件），济宁华东酒店管理有限公司住宿、餐饮发票二份，证明被告济宁华东酒店管理有限公司以所承租的房屋作为经营场所办理了工商营业执照，通过了投入使用前的消防验收，办理了住宿特种行业行政许可，并已经从事住宿餐饮经营活动，原告出租的房屋符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。另外，被告对原告出租房屋的设计用途是明知的。证据四：建筑消防设施安装施工合同一份，建筑消防设施安装施工补充协议一份，收款收据六份，证明原告按照房屋租赁合同履行了义务，支付了消防安装、验收税费。证据五：大楼配电室移交协议一份，证明原告按照房屋租赁合同履行了义务，向被告移交了满足房屋使用的配电室。证据六：租赁金催交通知一份、告知书二份、公告一份，证明被告未按照租赁合同约定，按照先交款后租房的原则于2015年1月19日前提前1个月支付下季度租金，虽经原告多次催告，被告至今仍未支付。证据七：报警回执一份、事实反映材料二份，证明原告工作人员向被告催要租金时，被被告安排的人员打伤，摄影器材被抢走，济宁市公安局高新技术产业开发区分局柳行派出所已受理该案。证据八：山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民事判决书二份、民事裁定书一份、山东省济宁市中级人民法院民事判决书二份，证明原告将房屋交付被告之前装修、设施款价值为933800.6元。证据九：企业法人营业执照及组织机构代码证，证明原告诉讼主体资格。
被告山东大运之春酒店管理有限公司和济宁华东酒店管理有限公司向本院提交：证据一：原告于2012年11月14日向济宁市高新区管委会出具的关于完善土地手续的报告一份（复印件），证明：1、原告认可向被告提供的租赁物不符合商业用途标准，2、原告承诺在2013年上半年将土地手续理顺好。证据二：济宁市工商行政管理局高新区分局于2013年1月18日出具的责令改正通知书一份（复印件），证明：1、被告于2013年1月18日即进行装修完毕并进行试营业，被告已完成了装修，2、因原告迟迟没有办理规划及土地用途的变更，涉案租赁房屋不符合商业用途，致使被告受到工商部门处罚，无法经营。证据三：济宁高新技术产业开发区市场监督管理局出具的责令改正通知书一份，证明因原告提供的租赁物手续不完备，导致被告在2015年5月27日仍不能正常经营，而受到市场监督部门的处罚。证据四：原告于2011年3月3日向被告出具的承诺函一份，证明原告前期装修费用及涉及的债权债务与被告无关，其无权向被告主张该部分费用。证据五：济宁市环保局高新技术产业开发区分局行政处罚听证告知书一份、责令改正违法行为决定书一份、行政处罚决定书一份，证明原告提供的房屋不符合商业用途，致使被告未通过环评，被处罚的情况，并申请本院对济宁华东酒店的环境评价现状进行了调查。
经审理查明，2011年1月19日，原告山东樱花五金集团有限公司（作为甲方）与被告山东大运之春酒店管理有限公司（作为乙方）签订房屋租赁合同一份。合同主要约定，甲方出租给乙方的房屋位于山东济宁市高新区东外环路（樱花五金集团厂区）：群楼12层大厅、715层（含楼顶设备层、地下一层）约15900平方米，服务楼、灶房约6800平方米（现为员工宿舍），生态园及配房13500平方米，包含相关联的地面区域，建筑面积共计约30136.51平方米；甲方已对部分楼层进行装修并配备了相关设施，由乙方根据评估价值于该房屋交付之前支付甲方相应款项，甲乙双方以现状进行交接，以双方签字确认的交接清单为准；其它未装修框架毛坯房，没有门，除桥架及风管外无任何装修设施，甲方同意将房子进行装修改造、安装设施设备等固定资产做为商业使用；甲方应提供具有出租权的有效证明、身份证明（营业执照）、规划证等文件，乙方应提供有效的经营资质证明及身份证明文件；甲方须协助乙方办理工商、税务、营业执照等证件；房屋租赁期共20年，自2011年1月19日起至2015年1月18日为免费装修期，2015年1月19日起至2035年1月18日为租赁期；乙方向甲方承诺租赁该房屋只作为酒店及相关服务行业和商业等用途；甲方同意免除免费装修期即合同签订之日起至2015年1月18日止共四年的房租；第一五年租金每平方米0.30元/天，自2015年1月19日至2020年1月18日止；第二个五年租金每平方米0.40元/天，自2020年1月19日至2025年1月18日止；第三个五年租金每平方米0.45元/天，自2025年1月19日至2030年1月18日止；第四个五年租金暂定每平方米0.55元/天，届时根据物价指数及市价水平经双方协商书面同意后浮动，自2030年1月19日至2035年1月18日止。（若租金价格严重背离市场价格时，经甲，乙双方协商可以略低于市场价格另行商定价格）；以上房租以乙方实际租赁的房屋建筑面积按实际天数计算；房屋租金支付方式如下：按照先交款后租房的原则，房屋租金每季度交纳一次，每季末提前一个月交付下季度房租，甲方收款后应提供给乙方有效地收款凭证，乙方如需发票甲方应该及时开具，因开具发票而产生的相关税费由甲方承担；房屋租赁期及免费装修期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）严重损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（2）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成严重损害的；（3）欠缴租金达三个月时；甲方房屋及设施的现状于本合同签订日期后七日内交付使用（服务楼的第4、5层于2011年4月30日前交付使用）；在租赁期及免费装修期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按需要承担支付费用总额的3‰滞纳金；本房屋在合同签订日期之前产生的所有债权债务纠纷与乙方无关，本房屋在合同签订日期之后产生的债权债务纠纷与甲方无关，但是如果该项债务是在合同签订之前延续下来的仍应该由甲方承担。
2012年4月14日，原告山东樱花五金集团有限公司（作为甲方）与被告山东大运之春酒店管理有限公司（作为乙方）、被告济宁华东酒店管理有限公司（作为丙方）签订补充合同一份。合同约定：一、甲方同意该房屋转给丙方经营使用；二、乙、丙方应共同对甲方负责，共同承担房屋租赁协议的权利、义务和对社会应尽的义务；在经营中乙方、丙方应严格执行原合同中乙方应承担的所有条款，如违约不能主动履行约定时，甲方有权向乙方、丙方共同追究责任；三、以丙方名义新增的高压用电设施（含高压进线、变压器和低压出线柜等），产权归甲方；四、该补充条款是主合同不可分割的部分，与主合同具有同等的法律效力。合同签订后，被告济宁华东酒店管理有限公司在租赁的房屋内进行了经营。2015年1月19日，免费装修期到期后，被告未向原告支付房屋租金。原告催要未果，双方形成纠纷。
另查，被告济宁华东酒店管理有限公司已办理了营业执照，并开始进行经营，但因未通过环保部门的环境影响评价，没有办理工商登记增项。2013年1月18日，济宁市工商行政管理局高新技术产业开发区分局曾对被告济宁华东酒店管理有限公司作出责令改正通知书，以被告济宁华东酒店管理有限公司超公司经营范围为由，责令其停止上述行为。2015年5月27日，济宁高新技术产业开发区市场监督管理局也曾作出责令改正通知书，以超范围经营为由，责令被告济宁华东酒店管理有限公司改正上述行为。2015年8月14日，济宁市环保局高新技术产业开发区分局向济宁华东酒店管理有限公司作出行政处罚决定书，以该公司餐饮客房项目未批先建并投入运营为由，责令被告济宁华东酒店管理有限公司立即停业，并处以罚款十五万元的处罚。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同和补充协议，是双方真实意思表示，合同内容并不违反法律的强制性规定，因此两份合同的效力，本院均予以确认。对原、被告双方谁存在违约的问题。原告主张被告未支付租金，存在违约。被告主张原告未能办理土地用途变更手续，致使被告无法办理相关营业手续，存在违约。根据原、被告签订的房屋租赁合同第三条的约定，“甲方应提供具有出租权的有效证明、身份证明（营业执照）、规划证等文件，乙方应提供有效的经营资质证明及身份证明文件。……甲方须协助乙方办理工商、税务、营业执照等证件。”租赁合同中约定的原告的义务是“协助”被告办理相应证件，房屋租赁合同及补充协议中，原告并未承诺变更房屋所在土地的用途。被告也未提交相应有效的证据证明原告对于土地用途的变更进行了承诺。原告在2004年和2007年已分别取得诉争房屋的所有权证书，所有权证书中明确载明了房屋的设计用途，因此被告在签订租赁合同前对于房屋及土地的性质应当是明知的。被告明知租赁房屋是作为酒店使用，其应当预见到经营酒店办理相关经营手续需要的条件，在此情况下，被告仍然租赁原告的房屋，由此造成的后果应由被告承担。被告以租赁房屋后未能办理相关营业手续为由拒付房屋租金，理由不能成立，本院依法不予支持。租赁合同约定，欠缴租金达三个月时，出租方有权解除合同，收回出租房屋。现被告自2015年1月19日开始就没有支付租金，在原告催要后，仍然没有支付，被告已构成违约。原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同及补充协议，并腾出租赁房屋，本院依法予以支持。原告要求被告支付自2015年1月19日起至实际腾房之日止的租金，本院依法予以支持。租金按租赁合同约定的每天每平方米0.3元计算。因原、被告没有对租赁房屋面积再行测量，因此租赁面积按照原、被告租赁合同约定的30136.51平方米计算。原告要求被告按日3‰支付拖欠租金的滞纳金，被告要求予以调整。本院认为，原、被告合同约定的滞纳金明显超过原告的实际损失，滞纳金约定过高，应当予以调整。被告可按同期银行贷款年利率5.1%计算，原告主张120天，本院依法予以支持。该约定符合双方合同的约定，本院依法予以支持。原告要求被告支付前期装修款。因租赁合同约定，该装修款需进行评估，双方以现状进行交接，以双方签字确认的交接清单为准。而原告既未进行评估，也未在交接时对装修问题进行签字确认，因此原告主张装修款，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、解除原告山东樱花五金集团有限公司与被告山东大运之春酒店管理有限公司于2011年1月19日签订的房屋租赁合同及原告山东樱花五金集团有限公司与被告山东大运之春酒店管理有限公司、济宁华东酒店管理有限公司于2012年4月14日签订的补充协议；
二、被告山东大运之春酒店管理有限公司、济宁华东酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内将位于济宁市高新区东外环路山东樱花五金集团有限公司厂区群楼12层大厅、715层（含楼顶设备层、地下一层）、服务楼、灶房、生态园和配房及相关联的地面区域腾出，交还原告山东樱花五金集团有限公司；
三、被告山东大运之春酒店管理有限公司、济宁华东酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告山东樱花五金集团有限公司房屋租赁费1084896元（该房租计算至2015年5月19日，2015年5月20日至被告腾房之日止的房租，以30136.51平方米为基数，按每平方每日0.3元计算，于腾房之日一并支付）；
四、被告山东大运之春酒店管理有限公司、济宁华东酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告山东樱花五金集团有限公司滞纳金18191元；
五、驳回原告山东樱花五金集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26074元，由原告山东樱花五金集团有限公司负担11346元，被告山东大运之春酒店管理有限公司、济宁华东酒店管理有限公司负担14728元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 谢振平
审 判 员 张艳华
代理审判员 王效业
二〇一五年十一月四日
书 记 员 高作举