湖南省衡阳市雁峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民一初字第173号
原告郑文，女。
委托代理人雷文华，男，系衡阳市民政局退休干部。
被告丁利，男。
委托代理人凌卫国，衡阳市蒸湘区西城法律服务所法律工作者。
被告湖南佳家园房地产开发有限公司，住所地：衡阳市雁峰区白沙洲街道塑田八组602房。
法定代表人丁利，该公司总经理。
委托代理人罗安平，男，该公司副经理。
原告郑文因与被告丁利发生房屋买卖合同纠纷，于2014年7月10日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月20日公开开庭进行了审理，原告郑文的委托代理人雷文华和被告丁利的委托代理人凌卫国到庭参加了诉讼。2015年10月12日，本院根据原告郑文的书面申请，依法追加湖南佳家园房地产开发有限公司（以下简称佳家园公司）作为本案的被告参加诉讼，并另行指定了举证期限。2015年10月30日，本院另行组成合议庭对该案公开开庭进行了审理，原告郑文及其委托代理人雷文华和被告丁利的委托代理人凌卫国，佳家园公司的委托代理人罗安平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郑文诉称：2007年8月5日，原告经被告亲属引见在不知情的情况下与丁利签订了购房合同，房屋总面积136平方米，单价每平方米880元，共计房款120000元。合同约定：“在签订合同时，第一次交房款100000元，”原告如数履行合同，当天即向被告交纳了100000元。但在合同签订后的第四天，�告了解到被告在签订合同前就已将出售的房屋抵押给中国银行用于贷款买车，并了解到被告所出售的房屋还有不符合城市建设规划的部分违章建筑，又没有取得预售许可证。原告找到被告交涉后，被告承认了房屋被抵押和没有取得商品房预售许可证一事，并于2007年8月27日向原告出具一份书面承诺，将自己名下的两套住房（雁峰区字第001598**号）的房屋产权证抵押给原告。原告入住后还发现房屋存在多处质量问题。2010年9月13日，被告为原告办理了产权证，但是面积只有67.92平方米，对此被告只是向原告支付了5000元现金算是违约半个月（2010年8月28日至2010年9月13日）的罚款，其余部分产权过户，被告保证在2010年11月底办好，但此后经原告多次催促被告一直未果。故诉至人民法院，请求：1、被告“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证”和“故意隐瞒所售房屋已抵押”的事实，采取欺骗手段向原告出售质量低劣的商品房，致使原告至今未能取得完满的房屋所有权证和国有土地使用证，其合法权益受到了严重的侵害，请求追究被告的法律责任；2、被告所售房屋存在重大质量问题，事实上已严重威胁到原告的人身安全和财产安全，请求法院依法撤销原房屋购销合同，责令被告按现行房屋平均销售价格回收房屋，并按相关法律规定赔偿违约金；3、被告言而无信、数次毁约，请求法院责令被告本着诚实守信的原则，立即履行与原告的契约，如数偿还违约金；4、本案诉讼费由被告承担。2015年10月12日，根据本院的释明，原告将诉讼请求变更为：1、请求人民法院判令解除郑文与丁利于2007年8月5日签订的《衡阳市购房合同》，并责令被告返还原告购房款125000元；2、请求人民法院判令被告赔偿因违约（不能办理产权证）给原告造成的损失272000元（具体损失以评估鉴定结论为准）。同日，原告向本院申请对其损失进行评估。2015年10月20日，原告再次将诉讼请求变更为：1、请求法院判令被告丁利于2016年1月20日前办理本案涉诉房屋的产权证和国土使用证；2、如果没有在指定的时间内办理好上述“两证”，请求法院判令被告丁利在同一地段等同面积（136平方米）并具有产权证和国土使用证的新房屋转换给原告郑文（四层以下）。
原告郑文为支持其主张，向本院提交了下列证据：
1、购房合同及附图；
2、购房发票；
证据1、2旨在证明原、被告买卖房屋事实；
3、房屋抵押凭证，旨在证明房屋被被告用于抵押贷款；
4、被告的第一份承诺书及房屋产权证，旨在证明被告向原告表示诚意；
5、照片，旨在证明房屋质量问题；
6、被告的第二�承诺书，旨在证明被告对于办理房屋两证的承诺；
7、销售不动产统一发票、湖南省非税收收入一般缴款书，旨在证明原告取得一半房产证的缴费日期；
8、产权登记及产权证，旨在证明原告取得一半房产证；
9、国有土地使用证，旨在证明原告取得一半国土证；
10、门前庭园处理协议书及现场图片，旨在证明被告就门前庭园的处理向原告作出的承诺；
11、短信复印，旨在证明被告就维修原告房屋的回复。
被告丁利辩称：被告已履行合同义务，双方在办理67.92平方米的房屋产权时签订的合同是对2007年合同的变更和修改；被告使用房屋已达八年时间，尚欠原告43000元房款，且已经办理好了67.92平方米的产权证，双方引发诉讼时因部分产权未办妥造成的，而剩下的产权是完全可以办好的。
被告丁利为支�其答辩意见，向本院提供了下列证据：
1、企业法人营业执照，证明公司成立日期，本案房屋买卖行为与公司无关；
2、照片，旨在证明漏水已经解决、独立庭院已经分出；
3、办证税费，旨在证明交纳的税款；
4、国土证，旨在证明原告国土证已办理；
5、房产证，旨在证明原告房产证已办理；
6、门前庭园处理协议、购房发票，旨在证明之前的承诺失效；
7、购房合同，旨在证明房屋转让事实；
8、房屋买卖合同，旨在证明办证义务已经履行。
被告佳家园公司辩称：郑文和丁利的购房合同是2007年签订，佳家园公司是2009年才注册成立，双方的购房合同与佳家园公司无关。
被告佳家园公司未向本院提供相关证据。
对原告提供的证据，被告丁利对证据1、2无异议�对证据3的关联性有异议，被告为原告办理产权时该抵押已经解除，与本案无关；对证据4的承诺说明的真实性无异议，但当时被告是为了让原告放心，就押了两个产权证给原告；对证据4的房屋产权证无异议；对证据5没有标明具体时间，原告提起诉讼后，被告已经对漏水情况进行了处理，与现在事实不符；证据6的承诺已经失效，已被门庭处理协议取代；对证据7-9均无异议；对证据10的门前庭园处理协议书无异议，对照片有异议，该门前庭园已经独立分出；对证据11有异议，不具有证据的合法性，不能作为本案的认定依据。
对被告丁利提供的证据，原告认为证据1与本案无关；对证据2有异议，与事实不符，被告只是浇了沥青、扶正了水管，而不是维修；对证据3-7均无异议。对证据8无异议，认为证据8只是为了在产权处过户而签订的。
本院认为：原告�供的证据1-10，因被告对其真实性均无异议，本院对此予以采信；证据11因无其他证据佐证，无法证明其真实性，本院不予采信。对被告丁利提供的证据，原告对证据1、3、4、5、6、7、8的真实性无异议，本院予以采信，证据2不能达到被告的证明目的，本院不予采信。
根据本院审核认定的证据和当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
2007年8月5日，郑文与丁利签订了一份《衡阳市购房合同》，合同主要内容如下：1、丁利将其所有的南郊大道塑田八组紫星苑小区综合楼B栋左起第一单元第一层右边第101房（面积约136平方米，以产权处办理产权为准）出售给郑文，单价为880元／平方米，共计120000元；2、合同签订时，郑文一次性交房款100000元，合同生效；在交房时，郑文需交足房款的95%，如经二次催收不交，丁利有权将房屋转给其他购房户；3、丁�办好两证后，郑文在领证时一次性交清余款各项费用，丁利将两证发放给郑文；4、郑文自付水表、电表开户费3280元，交给丁利统一代办；5、丁利应于2007年8月30日将房屋交给郑文，并在2009年8月30日之前负责保修……。合同签订当日，郑文即依约向丁利支付了购房款100000元，丁利向郑文出具了编号为5506285、5506287的收款收据两张。2007年8月27日，丁利向郑文出具一份书面说明，内容为：丁利现将雁峰区白沙洲街道塑田村八组两层住宅房101、301（227.68，217.40平方米）抵押给郑文，办理好郑文购买住宅号34363产权手续后，郑文把衡房权证雁峰区字第001598**号归还给丁利。2007年8月30日，丁利依约将房屋交付给郑文使用。2010年3月28日，丁利向郑文作出书面承诺，内容为：甲方丁利向郑文承诺，5个月内办理好房屋过户手续，逾期未办好，每拖延一个月罚款10000元整。2010年9月19日，丁利为郑文办理了雁峰区塑田村八组B栋108房（即本案已交付郑文使用的房屋）的产权手续，产权证号为衡房权证雁峰区字第080622**号，建筑面积为67.92平方米。2010年9月29日，郑文向丁利支付了购房款5000元，丁利以衡阳市雁峰区白沙洲紫星苑小区的名义出具了编号为3313168的收款收据。2010年12月13日，丁利为郑文办理了涉案房屋（衡房权证雁峰区字第080622**号部分的）国土使用权证，证号为衡国用2010B-06-07881号。2011年4月8日，郑文与丁利签订了一份《门前庭园处理协议》，内容如下：丁利同意给郑文住房前一块空地为38.5平方米（11米长×.5米宽），丁利负责基础盖好，不再收取任何费用，总价为28000元整，另一半房产证办好与庭园一次结清，以前承诺处罚款项作废，此庭园地与产权房屋同期有效使用。双方签订的《门前庭园处理协议》除郑文、丁利签名外，另加盖了佳家园公司的合同专用章。此后，因该庭院一直未交付郑文使用，涉案房屋另一半产权证亦未办好，经郑文多次催促未果，郑文遂向本院提起诉讼。
另查明：佳家园公司系有限责任公司，于2009年9月28日在衡阳市工商行政管理局注册成立，注册资本为1000万元，法定代表人为丁利。本案涉案房屋在原、被告签订《衡阳市购房合同》时，该房已被丁利抵押贷款，但在2010年9月19日原、被告办理67.92平方米的过户手续时已解除抵押。本案涉案房屋未办理产权证的部分系丁利在原行政职能部门批准的规划面积之外增建，至今未办理好增建面积的规划变更手续。2014年11月18日，丁利的委托代理人凌卫国向法院承诺，对涉案房屋剩下一半的产权在2015年2月28日之前办好，逾期则愿意赔偿原告损失，原告的委托代理人亦在本院的谈话笔录上签名。2015年10月15日，本院向衡阳市产�监理处了解涉案房屋剩余部分产权未办理情况，产权处工作人员表示：对私自增建面积，必须首先向规划部门重新办理规划报建手续，缴纳相关规费、税费等，然后产权部门根据新的规划图办理产权，否则对私自变更规划增建部分一律不予办理产权手续。
本院认为：原告郑文与被告丁利于2007年8月5日签订的《衡阳市购房合同》系双方真实意思表示，虽然当时涉案房屋处于抵押状态，但在房屋交付使用后丁利及时将房屋解除抵押并为郑文办理了67.92平方米的过户手续，该合同涉及合法产权的部分应属合法有效，双方均应依约履行。根据本院查明的事实，未办理产权部分属私自变更规划增建面积，在重新办理好规划报建手续之前属违章建筑，不能办理产权手续，而丁利的委托代理人亦当庭承认新的规划报建手续尚未办妥，涉案房屋剩余部分产权是否能够依法�理以及何时能办理完毕尚处于不确定状态，丁利对剩余部分面积的办证义务从法律上上已无法履行，郑文要求丁利继续办理剩余部分（变更规划面积）的产权于法无据，本院不予支持。郑文向丁利所购房屋原属丁利所有的二手房，现郑文要求在不能办理产权证的情况下赔偿其同等面积新的商品房一套，不符合原《衡阳市购房合同》中约定的内容，亦无法律依据，本院对此不予支持，原告可对合同履行不能的所造成的损失可另行主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回原告郑文的诉讼请求；
本案受理费6400元，由原告郑文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 李小兵
人民陪审员 王俊林
人民陪审员 刘秋贵
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 方 芳
校对人：方芳注：本案适用法律条款见附页
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。