上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初17382号
原告(反诉被告)：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：杨瑜，董事长。
委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天成律师事务所律师。
被告(反诉原告)：罗国栋，男，1982年9月20日生，汉族，住江苏省。
原告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正公司”)与被告罗国栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理，并于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告高正公司的委托诉讼代理人张俊杰、被告罗国栋到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。
原告高正公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告返还租赁房屋并恢复原状(毛坯状态)；3.判令被告支付原告自2015年11月1日起至实际返还房屋之日止的欠付租金及使用费(以每月4,380元为标准，暂计算至2016年8月31日为43,800元)；4.判令被告支付原告逾期支付租金滞纳金(暂时计算至2016年8月31日为10,977元,实际计算至实际支付之日)；5.判令被告支付原告解除合同的违约金13,140元；6.判令被告支付原告自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止欠付物业管理费(以每月1,620元为标准，暂时计算至2016年8月31日为17,820元)；7.判令被告支付原告逾期支付物业管理费的滞纳金(暂时计算至2016年8月31日为3,383元，实际计算至实际支付之日)。审理中，原告明确放弃返还房屋、恢复原状的诉请。事实和理由：原告为上海市松江区荣乐西路XXX号新理想广场2层F2-53的房屋(以下简称“涉案房屋”)权利人。2015年8月9日，原、被告签订了《租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告，建筑面积36平方米，租期自2015年6月30日起至2018年6月29日止，保底租金为2015年6月30日起至2017年6月29日每天每平方米4元，每月25日前预付下2个月的保底租金。合同另对违约责任、物业费、解除权等进行了约定。合同签订后，原告按约交付了涉案房屋，但被告自2015年10月起便拖欠租金、物业费，且原告多次催讨无果，故原告诉至法院，请求判如诉请。
被告罗国栋辩称：不同意原告诉请，被告愿意支付欠付的租金、物业管理费，但不愿意支付违约金、滞纳金。1.合同签字时原告没将内容给被告看，被告签好后原告就将合同收回了，过了一个月才给被告。2.租赁合同都是格式条款，只约定了原告的权利，却没有保护被告的条款。3.合同约定开业率超过70%才支付租金，原告也表示铺位全部都出租了，但被告装修开业后，发现商场开业率不足60%，所以原告存在虚假宣传，无权要求被告支付租金。4.开业前期，因为其他商铺还在装修，影响了顾客购物，原告的负责人表示先交一个月的租金，并承诺会免租、减租、改善管理等，但原告换了负责人之后就不承认之前的承诺了。5.被告支付了2015年10月份的租金，之后的租金没有支付，原告就于2016年5月22日在涉案房屋违法加锁并贴了封条，并违法在未经被告同意的情况下在合同未到期时将涉案房屋另租他人，所以原告已经违法解除了合同。即便被告违约，滞纳金、违约金标准过高，请求法院予以调整。
同时，被告罗国栋提出反诉，要求判令：1.原告返还扣押的被告的全部货物(价值约8万元)；2.原告赔偿给被告造成的货物价值损失暂计4万元；3.原告赔偿被告的装修损失116,000元。事实与理由：2016年5月22日，原告在涉案房屋加锁并贴封条，被告报警并要求开门无果。2016年5月27日，被告发现商铺内所有物品都不在了，报警并要求原告返还物品无果。2016年6月，原告未经被告同意将涉案房屋另租他人。因出售的服装有新款和旧款的分别，而原告封门导致被告的货物无法出售或退还厂家，原价值8万元的货物就会贬损4万元。故被告起诉反诉，请求判如诉请。
针对被告罗国栋的反诉请求，原告辩称：是被告违约导致合同解除，给原告造成了损失，被告并不存在任何损失。原告只是暂时保管被告的全部货物，并可以返还给被告，但对被告所称的货物价值不能确认，希望被告提交凭证反映货物的价值。根据合同约定，因被告违约导致合同解除，遗留物品、装饰装修均视为被告自行放弃。
经审理查明：2015年6月16日，被告支付原告租赁保证金8,760元。
2015年7月19日，被告支付案外人上海佳管物业管理有限公司装修保证金5,000元，装修工作证押金300元。
2015年8月9日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于本区荣乐西路XXX号2层F2-53铺位号的房屋租给被告，面积为36平方米。合同第6条约定，自2015年6月30日起至2017年6月29日止的保底租金为每日每平方米4元。合同第6.2条约定，被告应以先付后用的原则按2个月的租金标准预付房屋保底租金，应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向原告预付下2个月的保底租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。合同6.5条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如被告逾期30天以上的，原告有权解除合同，没收租赁保证金，并要求被告承担相应的违约责任。合同第7.1条约定，被告同意接受原告指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向原告或原告指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为45元/平方米/月。合同第7.2条约定，被告应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，所述日期恰逢法定休假日的则相应提前。合同第7.7条约定，如被告逾期支付物业管理费或其他费用，原告有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如被告逾期30天以上的，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。合同第8.1条约定，被告应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向原告支付租赁保证金8,760元(相当于2个月的租金标准)。合同第11.1条约定，被告应在本合同终止或提前解除之日起的7日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告需按照当期租金及物业管理费的2倍的标准向原告支付房屋占用期间的使用费。合同第11.2条约定，被告返还房屋时应当将房屋恢复原状或者原告书面认可的可租用及良好的使用状态(双方另有约定的除外)，若被告拒绝恢复原状的，原告有权自行恢复，费用由被告承担。合同第15.2条约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……(6)被告逾期不支付租金、物业管理费或本合同其他费用累计超过30日的……。合同第17.5条约定，若本合同被解除或期满，被告未能按照本合同规定向原告返还该房屋，则双方同意，原告有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理，将该房屋重新租与其他租户：如该房屋内有被告遗留的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为被告放弃前述物品，原告有权以任何方式处理前述物品，被告不得异议，也不得追究原告责任和要求原告赔偿；同时，原告亦有权向被告追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的一切费用，或从被告缴付的租赁保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退还给原告，如被告所缴付的租赁保证金不足以支付该等费用时，则原告仍有权继续向被告追讨不足部分的款项。合同另对其他相关事宜进行了约定。
合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告支付了2015年10月份的租金，并未支付过物业管理费。
2016年5月22日，原告对涉案房屋加锁并贴封条，被告遂报警。另外，原告将房屋内的物品搬离。
2016年5月27日，案外人蒋雪梅报警称，涉案房屋货物被人偷走。
2016年8月25日，案外人上海佳管物业管理有限公司出具证明，明确其同意由原告代其向被告收取物业管理费，不会再行主张物业费。
另查明，本区荣乐西路786、860号房屋于2012年12月13日登记于原告名下。
审理中，原告为证明其主张提交了如下证据材料：
1.催缴函，拟证明原告催促被告支付租金及物业管理费，但被告不予理会。被告表示并未收到该催缴函。
2.2016年6月27日签订的租赁合同，约定原告将涉案房屋租给案外人李某某，租期自2016年7月15日起至2019年7月14日止；李某某向原告一次性支付给房屋原装修费3,000元。拟证明原告直至2016年7月15日才将涉案房屋另租他人，而2016年7月15日之前被告的物品仍然持续占有了涉案房屋。被告对证据不予认可，坚称被告在2016年5月27日报警时货物已经被告原告搬走了，2016年6月底被告拍照时涉案房屋已经有他人租赁了，故实际另行租赁的时间不是2016年7月15日。
同时，被告为证明其主张提交了如下证据材料。
1.案外人的租赁合同照片，拟证明开业率达70%才起算租金，而现在开业率不足50%，原告无权要求被告支付租金。原告对证据的真实性不予认可，并认为案外人的某某与本案无关。
2.店铺照片，拟证明2016年5月21日时店铺还能正常经营，2016年6月底被告已将房屋另租他人。原告对照片不予认可。
3.微信记录，拟证明商场管理混乱。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
审理中，对于装修保证金、装修工作证押金，原、被告均表示同意抵扣欠付费用；对租赁保证金，原告认为应按约没收，被告认为应退还被告。原告表示，对于被告遗留的装修已由后续租户进行部分拆除，未拆除的原装修范围对应的残值折合3,000元；被告遗留的物品包括10箱未拆封的ELLE品牌内衣、4个ELLE展柜，原告将物品转移他处，未对物品进行任何处分和使用。
以上事实，由租赁合同及附件、证明、催款函复印件、上海市房地产权证复印件、照片、上海市公安局案(事)件接报回执单、微信记录、收据、签购单、情况说明以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告逾期支付租金、物业管理费已经累计超过30日，原告依约有权解除合同，并没收租赁保证金。至于合同解除的日期，本院确认以诉状副本送达被告之日，即2016年10月12日作为合同解除之日。被告主张原告封铺、拿走货物、未经同意另租他人、解除合同均系违法，本院认为，原告的行为系因被告未按期付款违约而行使合同解除权的方式，并未违法合同和法律的规定，故对被告的主张本院不予支持。至于被告提出的某某约定开业率高于70%才缴纳租金、原告曾承诺免租、减租的抗辩意见，缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同虽已解除，被告仍应支付欠付的租金。原、被告均认可原告于2016年5月22日锁门并贴封条，故原告关于2015年11月1日起至2016年5月21日止的租金的诉请，符合合同的约定，本院予以支持；超出该期间段的部分，缺乏被告占有房屋的依据，相应租金的诉请本院不予支持。经计算，欠付租金金额为29,232元(4元/平方米/日×36平方米×203日)。原告主张合同解除违约金，符合合同的约定，本院予以支持。经计算，合同解除违约金金额为12,960元(36平方米×4元/平方米/日×3个月×30日/月)。原告主张物业管理费，同时案外人上海佳管物业管理有限公司亦明确表示物业费由原告收取，不会再行主张，故原告关于物业管理费的主张，本院予以支持。经计算，物业管理费金额为12,437.42元(45元/平方米/月×36平方米×7个月＋36平方米×45元/平方米/月÷31日×21日)。至于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此被告主张计算标准过高，要求法院予以调整，且原告并未提供证据证明其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按每日万分之五的标准计算。同时，鉴于2015年10月25日为双休日，故按照合同约定，起算点应提前至2015年10月23日。
至于被告关于返还货物的反诉请求，被告并未提供证据证明其货物的具体名称、数量、价值等，现原告自认被告遗留的物品包括10箱未拆封的ELLE品牌内衣、4个ELLE展柜，故对被告的相应反诉诉请，本院予以支持。被告主张原告的行为造成了被告的货物价值贬损了4万元，原告不予认可，被告亦未提供证据对此予以证明，故对被告的相应反诉诉请，本院不予支持。
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，被告主张原告赔偿装修损失11.60万元，对此本院认为，一则，被告并未提供证据证明其装饰装修的具体金额；二则，本案系因被告未按时付款违约而导致合同解除，根据相关规定，被告请求原告赔偿装饰装修损失的，本院不予支持；三则，原告主张，因被告违约导致合同解除的，遗留物品、装饰装修均视为被告自行放弃。本院认为，根据合同约定，合同被解除或期满，被告未能按约向原告返还房屋的，则双方均同意遗留的装饰、物品视为被告放弃，原告有权以任何方式处理。本案中，虽然合同被解除，但房屋系原告自行加锁并收回，并无证据证明被告未按约向原告返还房屋，故该合同条款在本案中并不适用。然而，原告将房屋收回后另租他人，并将部分装饰装修折价3,000元转让给其他承租人的行为，应视为原告对被告的部分装饰装修进行利用，故可补偿被告相应的装饰装修费用3,000元。另外，双方均同意租赁保证金、装修保证金抵扣应付费用，本院在本案中一并予以处理，并无不妥。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项的规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司与被告(反诉原告)罗国栋于2015年8月9日签订的《租赁合同》于2016年10月12日解除；
二、被告(反诉原告)罗国栋于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司自2015年11月1日起至2016年5月21日止的租金29,232元；
三、被告(反诉原告)罗国栋于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司逾期支付租金违约金(以2015年11月1日起至2015年12月31日止的租金8,784元为本金，自2015年10月23日起；以2016年1月1日起至2016年2月29日止的租金8,640元为本金，自2015年12月25日起；以2016年3月1日起至2016年4月30日止的租金8,784元为本金，自2016年2月25日起；以2016年5月1日起至2016年5月21日止的租金3,024元为本金，自2016年4月25日起；均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)；
四、被告(反诉原告)罗国栋于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司合同解除违约金7,660元(已抵扣装修保证金5,000元、装修工作证押金300元);
五、被告(反诉原告)罗国栋于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司子2015年10月1日起至2016年5月21日止的物业管理费12,437.42元；
六、被告(反诉原告)罗国栋于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司逾期支付物业管理费违约金(以1,620元为本金，分别自2015年9月25日、2015年10月23日、2015年11月25日、2015年12月25日、2016年1月25日、2016年2月25日、2016年3月25日起；以1,097.42元为本金，自2016年4月25日起；均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)
七、原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)罗国栋10箱未拆封的ELLE品牌内衣、4个ELLE展柜；
八、原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司本判决生效之日起十日内补偿被告(反诉原告)罗国栋装饰装修费3,000元;
九、驳回被告(反诉原告)罗国栋的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,108元，减半收取计1,054元，反诉案件受理费1,750元，合计诉讼费2,804元，由原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司负担622元(已付)，被告(反诉原告)罗国栋负担2,182元(已付1,750元，余款432元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一七年五月二十七日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……