吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉07民终296号
上诉人（原审原告）：代淑兰，住松原市，住松原市。
法定代理人：高旭东（代淑兰儿子），住松原市，住松原市。
委托诉讼代理人：马少勇，住松原市，住松原市。
上诉人（原审原告）：高旭东，住松原市，住松原市。
委托诉讼代理人：马少勇，住松原市，住松原市。
上诉人（原审原告）：高丽娟，住松原市，住松原市。
委托诉讼代理人：马少勇，住松原市，住松原市。
上诉人（原审被告）：闫国范，住松原市，住松原市。
委托诉讼代理人：王晓雨，吉林巨石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁凤礼，吉林丁凤礼律师事务所律师。
上诉人代淑兰、高旭东、高丽娟与上诉人闫国范房屋买卖合同纠纷一案，松原市宁江区人民法院于2015年1月13日作出（2014）宁民初字第2408号民事判决，高国恩、代淑兰不服，向本院提起上诉。本院审理后，于2015年8月12日作出（2015）松民一终字第409号民事裁定，将本案发回松原市宁江区人民法院重审。松原市宁江区人民法院重审后，于2015年8月12日作出（2015）宁民重初字第34号民事判决，闫国范不服，向本院提起上诉。本院审理后于206年5月12日作出（2016）吉07民终500号民事裁定，将本案发回松原市宁江区人民法院重审。松原市宁江区人民法院重审后于2016年11月3日作出（2016）吉0702民初2555号民事判决。代淑兰、高旭东、高丽娟、闫国范均不服，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高旭东及上诉人高旭东、代淑兰、高丽娟委托诉讼代理人马少勇，上诉人闫国范及其委托诉讼代理人王晓雨、丁凤礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
代淑兰、高旭冬、高丽娟上诉请求：撤销一审判决，改判高国恩与高立东2011年11月2日签订《房屋买卖协议书》无效并自动解除。一审和二审诉讼费用由闫国范承担。事实和理由：1.代淑兰为精神病人，合同订立侵害了代淑兰的权益。房屋买卖系家庭重大财产交易，高国恩出售房屋，代淑兰作为精神病人并不知晓，在签订时约定的房屋价格明显不合理，侵害了代淑兰作为房屋共有人的合法权益，该协议应该认定无效。2.该协议违反了《民法通则》第五十八条，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。房屋的价格较低，交易涉嫌逃税费违反国家强制性规定，损害国家利益。协议书划掉关于过户事宜，想以合同代替房产证，违反国家关于不动产交易必须登记的强制性规定。3.遗嘱是真实存在的。一审判决适用《物权法》第15条错误。该条是对基于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同而言。不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是其履行行为的组成部分。一审判决认定房屋买卖合同有效错误，判令解除是正确的。
闫国范上诉请求：撤销一审判决，改判驳回代淑兰等人的诉讼请求。一审和二审诉讼费用由代淑兰等人承担。事实和理由：1.双方之间签订的房屋买卖协议合法有效。2006年代淑兰所有的位于吉林油田三厂的40平方米房屋拆迁后，回迁到油田镜湖西区1－5栋3单位3层2门面积93.67平方米，新回迁楼房每平方米1410元，总楼款132074.7元，原三厂房屋每平方米1250元，价值为5万元，因高国恩和代淑兰资金不足，无力购买多余的房屋面积，与高立东协商，由高立东出钱83000元购买回迁房屋，又于2011年11月2日代淑兰与高立东及闫国范签订《房屋买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，代淑兰系精神病人，由高国恩代为签字，高国恩是代淑兰的法定监护人，其有权代为处理其财产。并且闫国范和高立东也是按照当时的市场价格支付了全部价款。2.闫国范与高国恩、代淑兰签订的房屋买卖合同已经完全履行完毕。协议书约定房屋价格为133000元，闫国范和高立东于签订房屋买卖协议书之日支付了剩余房款5万元，高国恩和代淑兰也按照约定将房屋及有关的手续、水、电卡、钥匙、房屋产权证一并交给闫国范，闫国范进行了装修。高国恩承认收到了全部价款，用于家庭生活。3.该房屋买卖协议不存在可撤销情形。该协议书是双方的真实意思，也履行完毕，没有所谓的附随义务，代淑兰和高国恩此次立遗嘱意思表示已经被签订房屋买卖协议的意思表示予以撤销，应以后一个意思表示为准。
代淑兰、高旭东、高丽娟向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋买卖协议无效并予以解除；2.涉案房屋产权归高国恩、代淑兰。
一审法院认定事实：代淑兰与高国恩（2016年5月31日死亡）系夫妻关系，高立东系二人长子，高立东与闫国范系夫妻关系。1965年11月29日代淑兰被吉林省精神病医院诊断为精神分裂症，高旭东、高丽娟现为代淑兰的监护人。2006年高国恩、代淑兰所有的位于吉林油田采油三厂的40平方米平房被拆迁，回迁了油田镜湖西区1-5栋3单元3层2门面积为93.67平方米楼房一套。原平房单价1250元/平方米，总价款5万元，新回迁楼房单价1410元/平方米，总价款为132074.70元。因高国恩、代淑兰资金不足，房屋差价款82074.70元及税款、登记费均由高立东、闫国范支付，后办理了户名为高国恩的房屋所有权证。高立东、闫国范对回迁的93.67平方米楼房进行装修后，由高国恩、代淑兰居住，现该楼房仍由代淑兰居住。2008年7月8日高国恩立遗嘱一份，内容：由于本人年事已高，身体欠佳，特立遗嘱，一、本人高国恩现有住房93平（江南镜湖西区1排5三单元302室）由于本人当时现金不足，由长子高立东出钱（83000元）买下，现93平房屋使用权归高国恩本人所有。二、高国恩在世，高国恩夫妇独立生活。三、如果高国恩去世，其妻代淑兰将由长子高立东负责赡养，房权归长子高立东所有。立遗嘱人：高国恩，长子：（代）高立东、闫国范，次子：高旭东、杜晓红，女儿：高丽娟，公证人：高奎吉、杨淑华均在遗嘱上签字。2011年11月2日高国恩与高立东签订房屋买卖协议一份，内容：一、甲方（高国恩、代淑兰）自愿将其私有的位于江南镜湖西区1排5－3单元302室，面积93.67平方米的楼房出售给乙方（高立东、闫国范）；二、房屋价款13.3万元；三、房屋价款的给付时间于双方签订本协议时乙方一次性以现金方式给付甲方5万元，其余房款乙方已直接交付给油田房产。四、房屋交付时间，于2006年12月14日甲方将房屋已交付给乙方，同时将与房屋有关的手续、水卡、电卡、钥匙一并交付乙方，房屋产权证甲方交付乙方。签订房屋买卖协议时，高立东、闫国范向高国恩、代淑兰支付房款5万元。2013年6月9日高立东因公死亡。高桩雪于2016年10月13日提交撤诉申请。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，涉案房屋所有权证登记的房屋所有权人为高国恩，该房屋权属明晰。高国恩所立遗嘱，约定了转让房屋所有权的前提条件是高立东需履行赡养代淑兰的义务，从遗嘱内容及遗嘱上有高立东、闫国范、高旭东、杜晓红、高丽娟等人签字，可认定该遗嘱实际属附条件的赡养协议，是当事人在平等、自愿的基础上订立的，且内容不违反法律规定，故该份遗嘱合法有效。高国恩与高立东就涉案房屋又签订了房屋买卖协议，高立东和闫国范交付了房款及税款，未办理房屋产权变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，鉴于双方签订的房屋买卖协议是在平等、自愿基础上签订的，内容不违反法律规定，该协议应为有效合同。故对闫国范房屋买卖协议有效的抗辩意见，予以采纳；对代淑兰、高旭东、高丽娟该协议无效的请求，不予支持。现有证据能够证明本案房屋买卖协议是在遗嘱基础上签订的，与遗嘱约定内容具有关联性，鉴于高立东因公死亡，遗嘱约定的由高立东应尽的赡养义务已不能实际履行，即房屋买卖协议履行的前提条件已不存在，合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，结合本案实际，本案的房屋买卖协议应予以解除。代淑兰、高旭东、高丽娟此项请求，予以支持。对高桩雪在案件审理过程中，主动撤回起诉，是对自己诉权的行使，符合法律规定，予以准许。鉴于本案房屋买卖协议系附条件协议，协议当事人高立东于2013年死亡，高国恩2014年提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效，故对闫国范本案已超诉讼时效的抗辩主张，不予支持。综上所述，本案经（2016）第二十四次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第十七条、第十八条、第五十四条、第五十五条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条（五）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、解除高国恩与高立东于2011年11月2日签订的房屋买卖协议。二、驳回代淑兰、高旭东、高丽娟其他诉讼请求。案件受理费2960元，由代淑兰、高旭东、高丽娟负担1480元，闫国范负担1480元。
本院二审期间，双方当事人未提供新的证据。本院依据一审双方当事人提供的证据，经质证、认证，认定事实如下：代淑兰与高国恩（2016年5月31日死亡）系夫妻关系，高立东（2013年6月9日因公死亡）系代淑兰和高国恩长子，高立东与闫国范系夫妻关系。高旭东系代淑兰和高国恩次子，高丽娟系代淑兰和高国恩女儿。1965年11月29日代淑兰被吉林省精神病医院诊断为精神分裂症，高国恩去世后，现由高旭东、高丽娟为代淑兰的监护人。2006年1月高国恩、代淑兰所有的位于吉林油田采油三厂的40平方米平房被拆迁，回迁吉林油田镜湖西区1-5栋3单元3层2门面积为93.67平方米楼房一套。原平房作价1250元/平方米，总价款5万元，新回迁楼房单价1410元/平方米，总价款为132074.70元，新旧房屋差价款82074.70元。因高国恩和代淑兰资金不足，房屋差价款及税款、登记费均由高立东、闫国范支付。高立东和闫国范对回迁的93.67平方米楼房进行装修。2006年12月14日该房屋办理了所有权证，登记所有权人为高国恩。自2006年至今由高国恩、代淑兰居住。2008年7月8日高国恩立遗嘱一份，内容：“由于本人年事已高，身体欠佳，特立遗嘱，一、本人高国恩现有住房93平（江南镜湖西区1排5三单元302室），由于本人当时现金不足，由长子高立东出钱（83000元）买下，现93平房屋使用权归高国恩本人所有。二、高国恩在世，高国恩夫妇独立生活。三、如果高国恩去世，其妻代淑兰将由长子高立东负责赡养，房权归长子高立东所有。特立此遗嘱：立遗嘱人：高国恩，长子：（代）高立东、闫国范，次子：高旭东、杜晓红，女儿：高丽娟，公证人：高奎吉、杨淑华”。2011年11月2日高国恩与高立东签订《房屋买卖协议》一份，内容：一、甲方（高国恩、代淑兰）自愿将其私有的位于江南镜湖西区1排5,3单元302室，面积93.67平方米的楼房出售给乙方（高立东、闫国范）；二、房屋价款13.3万元；三、房屋价款的给付时间：于双方签订本协议时乙方一次性以现金方式给付甲方5万元，其余房款乙方已直接交付给油田房产。四、房屋交付时间：于2006年12月14日甲方将房屋已交付给乙方，同时将与房屋有关的手续、水卡、电卡、钥匙一并交付乙方，房屋产权证甲方交付乙方。签订房屋买卖协议时，高立东、闫国范向高国恩、代淑兰支付房款5万元。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是2011年11月2日高国恩与高立东签订《房屋买卖协议》效力，双方是否应继续履行。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述法律规定，本案诉争的房屋，是高国恩和代淑兰2006年原吉林油田三厂的房屋拆迁后回迁的房屋，该房屋登记在高国恩名下，房屋所有权人应为高国恩和代淑兰。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”本案高国恩、代淑兰与高立东、闫国范于2011年11月2日签订的房屋买卖协议书，是双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，关于房屋价款双方约定133000元，是基于回迁时价格1410元/平方米，更是基于高国恩与高立东之间父子关系。且2008年7月8日高国恩的遗嘱，明确代淑兰由高立东和闫国范负责赡养，此房屋产权归高立东。因此代淑兰、高旭东、高丽娟主张房屋价格低损害国家利益而买卖协议无效意见，不符合上述法律规定，买卖协议合法有效。闫国范主张买卖协议有效应予支持。根据代淑兰、高旭东和高丽娟提供的证据和事实，能够认定本案房屋买卖协议是在遗嘱基础上签订的，与遗嘱约定的赡养问题具有关联性。而遗嘱约定由高立东和代淑兰赡养代淑兰，因高立东的意外死亡，致使高立东的赡养义务已不能实际履行，合同目的不能实现，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，代淑兰、高旭东、高丽娟请求解除房屋买卖协议有事实和法律依据。闫国范请求继续履行不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；代淑兰、高旭东、高丽娟和闫国范的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计5920元，由代淑兰、高旭东、高丽娟负担2960元，闫国范负担2960元。
本判决为终审判决。
审判长 于福桐
审判员 邰伟莉
审判员 邵国政
二〇一七年四月二日
书记员 吴 思