沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）于民三初字第02512号
原告：中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行，住所地沈阳市。
负责人：刘智德，职务系行长。
委托代理人：于波，男，汉族，现住沈阳市。
被告：张芝利，男，汉族，现住沈阳市。
被告：王丹，女，汉族，现住址同上。（缺席）
被告：沈阳百益龙置业有限公司，住所地沈阳市。
法定代表人：王国庆，职务系董事长。
委托代理人：张金丽，女，汉族，现住沈阳市。
原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行诉被告张芝利、王丹、沈阳百益龙置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李旭莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行的委托代理人于波，被告张芝利，被告沈阳百益龙置业有限公司的委托代理人张金丽到庭参加诉讼，被告王丹经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行诉称：2010年7月6日，我行与被告张芝利、王丹签订了2010年0000095号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告张芝利、王丹向我行借款190,000元，期限15年，自2010年7月22日起至2025年7月22日止，用于购买沈阳市沈北新区道义北大街53-18号1-3-6住宅；被告以该房产作为贷款抵押物，抵押面积为69.72平方米，在沈阳市房地产大厦办理了预抵押登记，抵押登记号为沈房预中心字第0210088770号；该笔贷款年利率为5.049%，被告采取按月等额本息还款法。合同签订后，我行如约放款，截至2015年9月11日，被告张芝利、王丹尚欠我行本金151,144.92元，利息6,968.27元，违约11期，累计违约期数19期，虽经我行多次催告，被告迟迟未能履行还款责任。我方认为，被告张芝利、王丹应立即偿还所欠我行贷款本息，保证单位即被告沈阳市百益龙置业有限公司应承担连带保证责任。故原告提起诉讼，请求法院：1、解除原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告张芝利、王丹偿还原告逾期个人住房贷款本金151,144.92元及利息、罚息（2015年12月9日前的利息、罚息为9,141.71元，2015年12月9日至被告实际给付之日止的利息、罚息按照合同约定给付）；3、判令被告沈阳百益龙置业有限公司承担连带保证责任；4、判令原告对被告的抵押房产行使优先受偿权；5、判令三被告承担本案全部诉讼费用。
被告张芝利辩称：因我半年前一次性还不上原告欠款，故与原告公司协商一个月还两期，原告不同意。
被告王丹未出庭应诉亦未提出答辩意见。
被告沈阳百益龙置业有限公司辩称：原告享受抵押权，拍卖该房屋足以抵顶欠款，故我公司不应再承担保证责任。该房屋已经具备办理房证的条件，但是业主没有办理，如果办理我方阶段性担保终止。
经审理查明：1、2010年7月6日，原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行（原名称为“中国工商银行股份有限公司沈阳陵北支行”、贷款人）与被告张芝利、王丹（借款人、抵押人）及被告沈阳百益龙置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人向借款人发放贷款190,000元，用于个人购置住房（房屋坐落于沈阳市沈北新区道义北大街53-18号1-3-6，建筑面积69.72平方米），贷款期限为180个月，自2010年7月22日至2025年7月22日，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率为5.049%；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述利率浮动比例确定并执行新的利率；按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按上述利率基础上加收40%；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，全部贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于沈阳市沈北新区道义北大街53-18号1-3-6，建筑面积69.72平方米的房屋，抵押物价值为240,813元，如贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予偿还，则贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物，双方未达成一致，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证的方式确定，如正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为贷款到期之日（或贷款提前到期之日）起两年，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，贷款人有权自行选择实现担保的顺序；双方发生争议协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。
2、2010年9月16日，被告沈阳百益龙置业有限公司出具《阶段性担保承诺函》一份，载明：沈阳百益龙置业有限公司于2010年9月16日召开公司股东大会，经股东大会决议同意为在我公司购买“太湖国际花园”楼盘住房办理按揭住房贷款的借款人（购房人）在办妥《房屋所有权证》和《他项权利证》前，向中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行（原名称为“中国工商银行股份有限公司沈阳陵北支行”）承担阶段性连带责任保证，同意借款人在我公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务时履行还款义务，并协助贵行办理相关手续。
3、该抵押房屋已申请办理了预购商品房抵押权网上预告登记，并办理了预购商品房抵押权预告登记证。
4、原告已按照合同约定向被告张芝利、王丹足额发放了贷款，但此后被告张芝利、王丹多次拖欠到期贷款本息，并多次为原告出具《还款承诺书》。截至2015年12月7日，被告张芝利、王丹已连续14期未依合同约定还款。截至2015年12月8日，共拖欠原告贷款本金151,144.92元，利息、罚息9,141.71元。原告催要此款未果，酿成诉讼。
本院确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述及个人购房借款/担保合同、阶段性担保承诺函、预购商品房抵押权预告登记证、个人贷款借据余额信息、个人逾期贷款催收函、还款承诺书等证据在卷佐证，经庭审质证并经本院审查，予以采信。
本院认为：原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行与被告张芝利、王丹、沈阳百益龙置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行依约履行了发放贷款的义务，而被告张芝利、王丹未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。因此，对原告要求判令解除合同，偿还所欠贷款本金、利息、罚息，对抵押房产享有优先受偿权之诉讼请求，本院依法予以支持。
关于被告沈阳百益龙置业有限公司称其不应承担连带清偿责任，本院认为，根据合同约定，保证期间为贷款到期之日（或贷款提前到期之日）起两年，并承诺在借款人（购房人）办妥《房屋所有权证》和《他项权利证》前，向原告承担阶段性连带责任保证。现未超过两年的保证期间，且被告张芝利、王丹尚未办理《房屋所有权证》，故仍在保证期间内，被告沈阳百益龙置业有限公司应对被告张芝利、王丹拖欠的贷款本金、利息及罚息承担连带偿还责任。又根据相关法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，合同约定贷款人有权自行选择实现担保的顺序，但并未明确约定实现担保的顺序，属于约定不明确。现原告对物的担保及保证人的担保同时主张权利，应先就该物的担保实现债权，故被告沈阳百益龙置业有限公司应对物的担保之外的债权承担保证责任。在被告沈阳百益龙置业有限公司承担保证责任后，有权向被告张芝利、王丹追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行与被告张芝利、王丹、沈阳百益龙置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；
二、被告张芝利、王丹于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行借款本金151,144.92元及2015年12月9日前的利息、罚息9,141.71元；
三、被告张芝利、王丹于本判决法律效力之日起10日内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行自2015年12月9日起至本判决确定的给付之日止的利息及罚息（利息以本金151,144.92元为基数计算，利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%；罚息以本金151,144.92元、利息9,141.71元为基数计算，利率为上述利率基础上加收40%）；
四、原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行对被告张芝利、王丹提供的抵押物（坐落于沈阳市沈北新区道义北大街53-18号1-3-6，建筑面积69.72平方米的房屋一处）享有优先受偿权；
五、若被告张芝利、王丹的抵押物不足以清偿原告中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行的债权，则被告沈阳百益龙置业有限公司对本判决第二项、第三项承担连带给付责任；
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,462元，减半收取1,731元，由被告张芝利、王丹承担。
如不服
本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审判员 李旭莹
二〇一六年三月一日
书记员 唐 琦