湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民一初字第01070号
原告：泉州南方物业管理有限公司武汉分公司。
法定代表人：黄济志，该公司总经理。
委托代理人：肖颖，该公司项目主管。
委托代理人：陈林，该公司客服专员。
被告：王华奎。
原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告王华奎物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理，依法由审判员蔡丽红适用简易程序，于2014年11月4日公开开庭进行审理。原告物业公司的委托代理人肖颖、被告王华奎均到庭参加诉讼。双方当事人均愿意调解，但至今未果。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告王华奎系“某某豪庭”小区12-501号房屋业主，于2009年5月16日办理收房手续。2009年5月16日，原、被告签订《某某豪庭前期物业管理服务协议》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按约定履行了物业服务协议义务，但被告王华奎自2011年5月11日交纳了2011年6月1日至2012年5月31日的物业费2968元后，拒不再履行交纳物业管理费的义务。截止2014年9月30日止，被告王华奎共欠费6926.10元。原告物业公司多次向被告王华奎催要未果，故诉至人民法院，请求判令：1、被告王华奎向原告物业公司支付自2012年6月1日起至2014年9月30日止拖欠的物业费6926.10元；2、被告王华奎负担本案案件诉讼费用。
被告王华奎辩称：原告物业公司诉称的被告王华奎为“某某豪庭”小区12-501号房屋业主，以及从2012年6月1日起未交纳物业服务费的情况属实。被告王华奎拒绝交纳物业费的原因为：楼下二楼在2011年前后开了一家餐馆，该餐馆有噪音、油烟扰民，造成环境污染，将天然气管道改造加粗有安全隐患。如果没有经过原告物业公司的同意，该餐馆是不可能开业经营的，原告物业公司因此事没有尽到物业服务义务。被告王华奎要求原告物业公司解决噪音、油烟等由该餐馆经营引起的问题，提出原告物业公司只要解决了餐馆的问题，物业费是小问题。
经审理查明：2009年3月25日，被告王华奎与案外人某某置业公司签订《商品房买卖合同》，向案外人某某置业公司购买位于武汉东湖新技术开发区珞瑜东路2号“某某豪庭”小区12幢1单元5层01号房屋（合同建筑面积138.56平方米）。2009年5月16日，被告王华奎签订楼宇交接书、业主入伙（收楼）手续书，接收上述房屋，并签订关于遵守业主临时公约的承诺书。2009年5月9日，被告王华奎（乙方）与原告物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：“甲方为乙方提供上述房屋（12栋1单元501室，建筑面积137.42平方米）的物业服务。第二条，双方的权利和义务。一、甲方的权利义务。1、对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、协防队员协防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；……二、乙方的权利义务。……3、遵守本物业的物业管理制度和《住户手册》和《业主临时公约》；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；……第三条，物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括……内外承重墙体……屋顶等）、户外墙面、门厅……。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的……通讯线路……。三、环境卫生……。第四条，物业管理服务内容与质量。……。第五条，物业管理服务费用。……二、管理费标准。住宅（高层）按每月每平方米1.80元。……六、交纳费用时间：当月10日前。……”。
上述合同签订后，原告物业公司向被告王华奎提供物业服务，被告王华奎按照《前期物业管理服务协议》约定交纳了截至2012年5月31日止的物业服务费用，未交纳从2012年6月1日至2014年9月30日期间的物业服务费用。
因被告王华奎未交纳物业服务费，原告物业公司诉至法院，要求判如所请。
在本案审理过程中：1、被告王华奎提出因在2011年前后楼下二楼经营餐馆，造成噪音、油烟扰民，产生环境污染，将天然气管道改造加粗存有安全隐患，该餐馆只有经过原告物业公司的同意才可能开业经营，原告物业公司因此事没有尽到物业服务义务，故不交物业管理费，要求原告物业公司解决该餐馆的问题。原告物业公司对被告王华奎陈述的楼下二楼经营餐馆一事的情况无异议，但提出不是原告物业公司的原因，而是经营餐馆的其他业主的原因造成的。原告物业公司陈述楼下二楼餐馆的房屋是商铺用途，开发商出卖后由业主自主经营，未注明不能开餐馆，原告物业公司没有权力干涉业主对房屋的自主使用，提出如该餐馆对被告王华奎的生活造成不利影响，其可以直接向餐馆经营者主张权利，原告物业公司将提供协助。2、针对被告王华奎反映的问题，原告物业公司调解时提出如果该餐馆确实对被告王华奎的生活造成了影响，其根据实际情况可以给予被告王华奎物业费打九折的优惠。被告王华奎认为原告物业公司的调解方案优惠力度不大，不同意该调解方案。原告物业公司向本院陈述同意法院按照物业费打九折的比例裁判被告王华奎应交的物业管理费。
以上事实，有营业执照、资质证书、服务价格监审证、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、承诺书、楼宇交接书、照片及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：原告物业公司与被告王华奎签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对其法律效力予以认定，双方均应依约行使权利、履行义务。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告物业公司已按照合同约定为被告王华奎提供了主要的物业服务义务，虽然原告物业公司对于被告王华奎反映的楼下经营餐馆一事未能有效协调处理，但在原告物业公司履行了合同主要物业服务义务的情形下，被告王华奎仅以此为由拒绝交纳物业费，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，本院不予支持。被告王华奎提出楼下二楼经营餐馆扰民一事，属该房屋业主对房屋的自主使用，不属于原告物业公司可以控制的范围，如因该餐馆的经营扰民、改造煤气管道对小区环境、其他业主生活造成不利影响，如其中有违反规划、影响小区公共安全之处，原告物业公司依据约定也只有进行规劝、向有关部门和小区业主大会（业主委员会）报告的职能。对于被告王华奎要求原告物业公司解决该餐馆的问题的意见，超出了原告物业公司的服务范围，无依据，本院对此意见不予采纳。被告王华奎如因该餐馆经营对其正常生活造成不利影响，可以依法向该餐馆经营者直接主张权利。
综上所述，被告王华奎应依照《前期物业管理服务协议》约定向原告物业公司交纳物业服务费用，根据原、被告双方确认的被告王华奎在2012年6月1日起至2014年9月30日期间应交纳物业费6926.10元的情况，考虑原告物业公司同意按照前述物业费打九折的比例进行裁判的意见，本院确定被告王华奎应向原告物业公司交纳2012年6月1日起至2014年9月30日止期间的物业服务费6233.49元（6926.10元×90%）。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，本院判决如下：
一、被告王华奎于本判决生效之日起十日内向原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司交纳自2012年6月1日起至2014年9月30日止的物业服务费6233.49元；
二、驳回原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告王华奎负担（此款已由原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司预交，被告王华奎于本判决生效之日起十日内直接向原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司支付25元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一四年十一月十八日
书记员 许加强