苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴开商初字第179号
原告苏州山水度假村，住所地苏州市吴中区东山镇西泾路*号。
法定代表人王彬，总经理。
委托代理人戴荣林，该度假村员工。
委托代理人刘绪军，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告殷佩停，男，1965年5月11日生，汉族，住苏州市吴中区。
被告王爱民，男，1967年6月23日生，汉族，住苏州市吴中区。
二被告的委托代理人周杰，江苏益友天元律师事务所律师。
原告苏州山水度假村诉被告殷佩停、王爱民企业承包经营合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理。依法由代理审判员江伟适用简易程序公开开庭进行了审理。后组成合议庭进行了审理。原告的委托代理人戴荣林、刘绪军，被告殷佩停、王爱民及其二人的委托代理人周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州山水度假村诉称，自2003年始，其陆续与两被告签订租赁经营合同，约定由两被告承租经营其名下的西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅，其中最后一期（2009年1月1日至2012年12月31日）的租金为每年180000元。现合同已到期，但两被告却仍占有上述西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅，故其诉至法院，要求两被告返还租赁物，即向其交付西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅，并赔偿其因被告未及时返还租赁物的租金损失180000元（自2013年1月1日起算，暂先主张一年的租金损失，实际计算至租赁物返还之日止）；本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告经本院释明后表示，如法院认定双方在2012年12月31日后为不定期租赁关系，其亦要求两被告支付自2013年1月1日起按年租金180000元计算至租赁关系解除之日止；尔后再由两被告自不定期租赁关系解除之日起按年租金180000元计算至租赁物实际返还之日止的租金损失。
被告殷佩停、王爱民辩称，其二人与被告系承包经营关系，而非租赁关系。其二人之所以至今未返还涉案西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅是因为原告自2010年始违约停开空调、停开发票并致使其无法正常经营；且双方一直处于协商沟通当中，至今未有明确的结果，故不存在返还租赁物的情况。如要其二人予以返还，原告应对其经营期间包括装修、添置设备等费用在内的所有费用进行结算。至于租金损失，因原告违约在先，故其亦不应予赔偿。
经审理查明，2003年8月14日，被告殷佩停（乙方）代表两被告与原告（甲方）签订《租赁承包合同》一份，约定乙方因经营需要租赁甲方位于度假村主楼西侧一、二两层的西餐厅（酒吧），其中甲方责任为：提供西餐厅（酒吧）用房、现有设施并负责维修，免费提供水、电、空调；甲方把西餐厅（酒吧）作为甲方配套经营项目进行管理；乙方责任为：除现有设施外，乙方自费进行内部结构调整并于合同期满后留为甲方所有；乙方应按甲方有关规定进行经营活动，经营期间独立核算、自负盈亏、债权债务自行处理；乙方工作人员根据甲方员工手册各项要求操作；在甲方处住店的签单客人至西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅的消费由总台统一结算并由甲方代开发票，但乙方需按8%交纳管理费。同时，该合同还约定合同期限自2003年11月1日起至2005年10月30日止，租赁金额为每年60000元，计120000元。合同签订后，两被告即承租经营该西餐厅（酒吧）。后，双方又于2005年10月8日续签了期限为三年的租赁经营合同。期间，两被告又与原告就太湖湾歌舞厅等娱乐项目签订承包经营合同，约定由两被告对原告位于度假村逸趣楼一楼的太湖湾歌舞厅等娱乐项目进行承包经营。2008年12月6日，两被告（乙方）在上述协议到期后就西餐厅（酒吧）、太湖湾歌舞厅与原告（甲方）续签租赁经营合同，约定由乙方租赁甲方西餐厅（酒吧）、太湖湾歌舞厅，双方责任同2003年签订的租赁经营合同，期限为2009年1月1日至2012年12月31日，每年租金为180000元。
2010年3月，因度假村内主楼等处改造而使包括西餐厅（酒吧）、太湖湾歌舞厅在内的所有项目停止营业并至同年5月清理完毕。后，双方因装修期间的停业租金发生纠纷并最终发展至原告停开空调及营业发票。期间，西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅除原告有大型活动时偶有接待业务外基本不在经营。2011年8月，原、被告就相关经营事宜进行协商。关于商谈的过程。原告称，其与被告商谈的主要目的是催要租金，但被告则提出了赔偿要求；因赔偿事宜需要向上级汇报，双方商谈未果。两被告称，原告就西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅不正常的经营状态询问其二人是否继续经营；其二人当场表示要继续经营，但需要重新装修；原告则在查看现场后提出需向上级汇报，但一直未给其二人明确答复。后，自2012年5月起，西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅正式停业。关于停业的含义，两被告主张只是停止营业，并未解除双方合同关系。原告对此未提出异议并确认其直至2014年4月才首次明确要求被告返还西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅。对此，两被告也予确认并表示在原告提出收回上述经营场所时其二人即回应称不做了。于此同时，双方还就相关的赔偿事宜进行了协商，但未因数额差距过大而未达成协议。现原告诉至本院。
以上事实，有原告提供的工商登记资料、租赁承包经营合同、租赁经营合同以及本院制作的庭审笔录在卷证明。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁经营合同》及《租赁承包合同》真实有效，双方理应全面履行。一、关于涉案西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅应否返还的问题。原、被告签订的最后一期租赁经营合同已于2012年12月31日到期且原告于2014年4月明确要求被告予以返还，被告也确认不再经营，故原告要求被告返还经营的西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅的请求，合法有据，本院予以支持。至于两被告在庭审中提出的在返还上述场所之前，双方应对其二人经营期间包括装修、设备添置费用在内的所有费用进行结算的主张。一方面，根据双方间的租赁经营协议的约定，上述场地内的装修、设施应在合同期满后归属于原告所有；另一方面，两被告在经营期间的其他费用，因其二人未在本案中未予以明确并提出反诉，故本案不予理涉。两被告可依据证据另行主张。
二、关于两被告应否赔偿原告自2013年1月1日起按合同约定的租金标准计算至实际返还之日止的租金损失的问题。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据原、被告双方签订的租赁经营合同，租期截至2012年12月31日，但根据原、被告关于双方就西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅经营情况商谈过程的陈述及在2014年4月原告明确要求收回涉案经营场所之前，两被告表示愿意继续经营且未返回租赁物的情况，合同约定的租期届满后，被告继续租赁涉案房屋直至2014年4月原告要求解除租赁合同。鉴于双方对具体时间未予明确，本院认定原、被告之间的租赁关系于2014年4月30日解除。两被告应支付原告租金，原告也应保持租赁物符合约定的用途。根据双方关于租赁期限涉案经营场所的经营状况的陈述，双方因停业装修期的租金支付产生纠纷，两被告以此为由要求减免三个月的租金，并在协商未果的情况下恢复营业后仍拒付租金。原告也因此停开空调及营业发票，对被告使用租赁物造成影响，故就2013年1月1日至2014年4月30日合同解除前的租金，本院结合原、被告双方的履约情况，酌情减少50%的租金，即两被告应支付原告此期间内租金240000元。租赁关系终止后，承租人应返还租赁物，未及时返还的，应赔偿相应的租金损失。原、被告双方的租赁关系已于2014年4月30日解除，但两被告至今未返还租赁物，故两被告应支付原告自2014年5月1日起按合同约定的租金标准每年180000元计算至实际返还西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告殷佩停、王爱民于本判决生效之日起三十日内向原告苏州山水度假村返还租赁经营的西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅（含室内现有设施），并支付原告苏州山水度假村自2013年1月1日至2014年4月30日的租金人民币240000元、赔偿原告自2014年5月1日起按年租金人民币180000元计算至实际返还上述场所之日止的租金损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3980元，由被告殷佩停、王爱民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 龚伟亚
代理审判员 江 伟
人民陪审员 沈炳元
二〇一四年十一月四日
书 记 员 吴明燕
庄严