重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终661号
上诉人(原审原告)：钟国强，男，1950年12月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，
委托诉讼代理人：邓绍谊，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：景叔天，男，1932年10月11日出生，汉族，住重庆市江北区，现住重庆市渝北区，
委托诉讼代理人：景浓荣（系景叔天、彭学会之子），1963年4月11日出生，汉族，住重庆市江北区，
被上诉人（原审被告）：彭学会，女，1938年5月26日出生，汉族，住重庆市江北区，现住重庆市渝北区，
委托诉讼代理人：景浓荣（系景叔天、彭学会之子），1963年4月11日出生，汉族，住重庆市江北区，
上诉人钟国强因与被上诉人景叔天、彭学会排除妨害纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初20413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人钟国强的委托诉讼代理人邓绍谊，被上诉人景叔天、彭学会的共同委托诉讼代理人景浓荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟国强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违法占有诉争房屋是该房屋无法交付的直接原因，被上诉人对诉争房屋是无权占有，一审判决对其无权占有房屋的违法性质视而不见，排除了被上诉人违法占有房屋是导致陈昌荣无法实际取得和交付房屋的直接原因这一关键事实。二、上诉人合法取得诉争房屋产权，享有对非法占有房屋人的物权请求权。上诉人已取得诉争房屋的房地产权证，不动产的取得经依法登记发生效力，不以交付为必备条件，一审判决将上诉人享有的物权判定为债权没有法律依据，上诉人享有对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，有权请求被上诉人返还原物、排除妨害、赔偿损失等。
景叔天、彭学会辩称，一审判决合理合法，适用法律正确，应当依法维持原判。被上诉人提交的证据足以证明被上诉人是诉争房产的原始所有人，被上诉人占用诉争房产合法有效。根据《中华人民共和国物权法》规定，不能仅依据不动产权属证书及不动产登记薄确定不动产的权属，而应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属。被上诉人与景雪峰之间的借名购买商品房合同，不违反国家法律、法规，合法有效，景雪峰对诉争房产自始至终无权处分。上诉人与被上诉人没有合同关系，也没有金钱债务关系。案外人陈昌荣还未实现与景雪峰签订的《房屋买卖合同》的债权时就将该债权转让给了上诉人，且没有证据证明陈昌荣签订合同时通知了景雪峰，该转让行为对景雪峰无效，上诉人与陈昌荣签订的《房屋买卖合同》是无效合同，上诉人以该合同取得房产证应依法撤销。被上诉人的居住权益足以对抗上诉人的排除妨害请求权。被上诉人从来就没有拒不执行生效判决的行为，现已查明景雪峰自愿将在邓绍谊处的现金资产60万元用于支付被上诉人的所有生效判决。
钟国强向一审法院起诉请求：1.依法强制二被告搬出位于重庆市××××号阳光地中海4栋18-4房屋，将该房屋交付原告居住；2.二被告从2015年9月1日起至搬出房屋之日止，按每月1800元向原告支付房屋占用费；3.诉讼费由二被告负担。
一审法院认定事实：位于重庆市××××号阳光地中海4栋18-4房屋原登记在被告景叔天、彭学会的孙子景雪峰名下。景雪峰因欠案外人邓绍谊借款无力偿还，便于2012年3月20日在重庆市×××渡口区公证处就委托邓绍谊卖房事宜办理了《公证书》，委托内容为：“景雪峰委托邓绍谊为代理人，办理位于重庆市××××号阳光地中海4栋18-4房屋相关事宜；到银行办理该房屋的提前还款手续，并领取房地产权证及解押相关资料；办理房屋的解押、注销抵押登记手续并领取房产证；代为签订房屋的买卖合同并收取房款；代为办理上述房屋出售的一切相关事宜；受托人在授权范围内签署的一切相关文件委托人均认可，并承担相应的法律责任；委托期限为上述事项全部办理完结为止”。2012年8月30日，邓绍谊以景雪峰的名义与陈昌荣签订《房屋买卖合同》，约定：代理人邓绍谊受景雪峰委托将位于重庆市××××号阳光地中海4栋18-4银行按揭房屋（建筑面积70.44平方米）出售给陈昌荣，陈昌荣支付现款20万元，陈昌荣负责还清该房屋在银行的按揭借款及承担房屋过户费用。合同签订当天，邓绍谊向陈昌荣收取了购房首付款20万元。2013年1月6日，邓绍谊向陈昌荣出具收条，内容为收到陈昌荣购买房屋房款20万元。2013年2月28日，重庆农村商业银行高新科技支行向重庆市渝北土地房屋权属登记中心出具《关于解除抵押登记的证明》，内容为抵押人景雪峰已还清贷款（贷款总额20万元），同意解除抵押关系，申请注销抵押登记，该抵押登记已解除。后因景雪峰未按期履行该房屋买卖合同，陈昌荣遂于2012年10月24日将景雪峰起诉。景雪峰下落不明，本院缺席审理后于2013年4月8日作出（2012）渝北法民初字第15136号民事判决书，判决内容：“一、原告陈昌荣与被告景雪峰签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告景雪峰于本判决生效后五日内将位于重庆市××××号阳光地中海4栋18-4房屋交付原告陈昌荣；三、被告景雪峰于本判决生效后十五日内协助将位于重庆市××××号阳光地中海4栋18-4房屋过户登记给原告陈昌荣；四、被告景雪峰于本判决生效后五日内向原告陈昌荣支付违约金3万元。”该判决书生效后，陈昌荣申请强制执行，并已根据（2013）渝北法民执字第02108号执行裁定书取得了诉争房屋的产权证。2013年8月20日，陈昌荣在重庆市公证处就委托彭光蓉卖房事宜办理了《公证书》，公证的《委托书》内容为：“我委托彭光蓉为代理人，并以我的名义全权办理位于重庆市××××号阳光地中海4栋18-4房屋(房地产权证编号：201房地证2013字第039860号)的如下事宜：一、代为查档并提取相关资料；二、办理向银行归还上述房屋贷款的手续及领取上述房屋的《房地产权证》等与房屋相关的资料；三、办理抵押、解除抵押登记手续；四、代为领取解除抵押登记手续后的上述房屋的《房地产权证》等与房屋相关的资料；五、领取上述房屋的《房地产权证》后代为签订出售上述房屋的买卖合同并代收售房款；六、办理上述房屋产权买卖过户登记手续；七、办理上述房屋的国有土地使用权过户登记手续；八、如买方需二手房按揭房，受托人配合买方办理二手房按揭的相关手续及抵押登记的一切相关手续并领取相关资料，代开银行卡、并领取银行发放的按揭贷款；九、代为申请减免税费；十、办理上述房屋的物管及水、电、气、有线电视的拆除、开通、销户过户手续；十一、办理与上述房屋出售相关的一切手续。受托人在我授权范围内所签署的有关文件，我均予以承认，并承担相应的法律责任。委托期限：至上述委托事宜办完为止。委托权限：受托人有转委托权。”2013年8月28日，本院受理了陈昌荣诉景叔天、彭学会排除妨害纠纷一案。经审理，本院于2013年12月12日作出（2013）渝北法民初字第14746号民事判决书，判决：“一、被告景叔天、彭学会于本判决生效后六个月内从位于重庆市××××号阳光地中海4栋18-4房屋内搬出；二、驳回原告陈昌荣的其它诉讼请求。”该案于2014年2月1日发生法律效力。2014年8月5日，陈昌荣向本院申请对该案进行强制执行，本院决定立案执行。2015年8月31日，以陈昌荣为出卖人（甲方）与作为购买人（乙方）的钟国强签订《重庆市房屋买卖合同》，约定陈昌荣将本案所涉房屋出售给钟国强，成交价格为401000元；还约定了甲方应当将房屋交付给乙方，移交房门钥匙等。合同尾部甲方签有陈昌荣的名字及委托代理人彭光蓉的签字及按印。当天，重庆市国土资源和房屋管理局颁发201房地证2015字第04××52号房地产权证，登记权利人为钟国强，登记房屋坐落于渝北××××号阳光地中海4幢18-4。2015年10月15日，本院作出（2014）渝北法民执字第01959号执行裁定书，针对申请执行人陈昌荣依据已经发生法律效力的（2013）渝北法民初字第14746号民事判决书的申请执行，裁定，“终结对（2014）渝北法民执字第01959号案的本次执行程序。”另查明，被告景叔天、彭学会一直在双方诉争的房屋内居住。原告陈述购买该房屋时知晓房屋正处于执行排除妨害的阶段，至今未取得该房屋钥匙。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订房屋买卖合同后，出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付。房屋买受方在出卖方未完成交付义务时，应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。本案中，根据房屋买卖合同的约定，出卖方陈昌荣除了履行权利的交付，还应履行实物的交付，但陈昌荣并未履行实物交付的义务，买受人钟国强可以要求其履行交付房屋的义务或承担相应违约责任。钟国强虽已取得诉争房屋产权证，但在出卖方陈昌荣一直未实际取得房屋，二被告一直在诉争房屋内居住，钟国强从未从陈昌荣处获得诉争房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人景叔天、彭学会迁出，法院不予支持。原告的其他诉讼请求亦缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告钟国强的诉讼请求。案件受理费390元，减半收取计195元，由原告钟国强负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钟国强提交证据：1、重庆58同城网2017年3月7日登载的诉争房屋相同户型每月租金价格信息的网络截图。2、房地产估价报告书，该报告书的评估机构为重庆国瑞房地产土地评估有限责任公司，估价作业日期为2017年3月6日至2017年3月8日，评估对象为本案诉争房屋，对诉争房屋的租金评估价为1900元/月。拟证明诉争房屋的月租金应在1800元/月至2000元/月之间。景叔天、彭学会质证后称对钟国强提交的证据没有异议。因双方当事人对该两份证据均无异议，本院予以认可。景叔天、彭学会提交证据册、民事抗诉申请书，该两份材料因与本案无关联性，本院不予采信。
另查明，重庆市渝北区人民法院于2017年3月14日作出（2014）渝北法民执字第01959号执行裁定书，裁定内容为：终结（2013）渝北法民初字第14746号民事判决书的执行程序。二审中，钟国强自愿放弃2015年9月、10月的房屋租金。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，首先，公民的合法财产受法律保护。本案中，上诉人钟国强作为诉争房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。被上诉人景叔天、彭学会占有诉争房屋属妨害物权的行为，钟国强作为权利人可以请求排除妨害。且重庆市渝北区人民法院于2017年3月14日作出（2014）渝北法民执字第01959号执行裁定书已裁定终结（2013）渝北法民初字第14746号民事判决书的执行程序，故钟国强请求景叔天、彭学会搬离诉争房屋的主张，本院予以支持。其次，景叔天、彭学会占用诉争房屋应支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的计算期限问题，钟国强于2015年8月31日取得诉争房屋的房地产权证，景叔天、彭学会应当支付的房屋占有使用费应从2015年9月1日起计算至其搬离之日止，因钟国强在本案二审中自愿放弃2015年9月、10月的房屋占有使用费，故该笔费用应从2015年11月1日起计算至景叔天、彭学会实际搬离诉争房屋之日止。关于房屋占有使用费的计算标准问题，钟国强举示的证据能够证明诉争房屋的月租金在1800元至2000元之间，对此景叔天、彭学会无异议。本院结合实际情况，认定本案诉争房屋的租金为1800元/月，故景叔天、彭学会应从2015年11月1日起至实际搬离诉争房屋之日止，以1800元/月的租金标准支付钟国强房屋占有使用费。
综上所述，因本案在二审中出现新证据和新事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初20413号民事判决；
二、被上诉人景叔天、彭学会在本判决生效之日起三个月内搬离位于重庆市渝北区龙山街道余松路299号阳光地中海4幢18-4号房屋，并将该房屋交付上诉人钟国强；
三、被上诉人景叔天、彭学会在本判决生效之日起十日内支付上诉人钟国强本案诉争房屋的占有使用费，以1800元/月的标准自2015年11月1日起计算至被上诉人景叔天、彭学会实际搬离位于重庆市渝北区龙山街道余松路299号阳光地中海4幢18-4号房屋之日止。
一审案件受理费195元，由景叔天、彭学会负担；二审案件受理费385元，由景叔天、彭学会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 李盛刚
代理审判员 彭松涛
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 夏 茜