贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民二（商）终字第373号
上诉人（原审被告）王颖。
委托代理人沈晓鹰。
被上诉人（原审原告）保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城二期商业步行街。
法定代表人王涛，该公司董事长。
委托代理人李怡蓉，贵州驰宇律师事务所律师。
委托代理人米见华。
上诉人王颖因与被上诉人保利贵州物业管理有限公司（以下简称物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2014）乌民初字第867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判查明，2010年5月15日，被告王颖与保利贵州房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于保利温泉新城商业街二期D15-1-39号商铺，建筑面积为106.10平方米。在《商品房买卖合同》补充协议中，被告同意保利贵州房地产开发有限公司选聘本案原告对其购买的商铺进行物业管理，并在签订该《商品房买卖合同》时与原告签订《前期物业服务协议》，同时，补充协议中还载明，如被告未按时足额向原告缴交物业管理费，被告同意承担原告因此造成的损失。此后，被告因开设弘福食府需要，2010年10月27日，原告保利物业公司与被告王颖签订了《商铺租赁合同》，合同约定被告王颖租赁保利贵州房地产开发有限公司位于保利温泉新城商业街二期总面积为120.94平方米的D15-2-35号、D15-2-36号两间商铺，与其购买的商铺整体用于经营弘福食府，在商铺租赁合同中，原、被告约定租赁期限为2010年9月15日至2015年9月14日，还约定物业管理费以面积计算，具体收费标准由商铺承租方与物业管理公司协商确定。2011年12月13日，贵阳市乌当区发展和改革局向原告发放《贵州省经营性服务收费许可证》，同意原告对温泉新城一、二、三期进行物业管理收费，在该经营性服务收费许可证中，明确商业用房每月的物业管理费收费标准为每平方米3.80元。由于被告在使用三个商铺过程中一直未缴纳物业管理费，原告向被告经营的商铺张贴了欠费催缴单，但被告仍未缴纳，原告为此向法院提起诉讼，诉请：1、判决被告支付物业管理费41819.11元及电表开户费529元；2、判决被告承担本次原告律师费3610元；3、诉讼费由被告承担。
另查明，被告购买D15-1-39号商铺的时间为2010年5月15日，而《商品房买卖合同》显示该商铺的交付时间为2009年11月28日前，应认为被告购买的该商铺为现房，该商铺的物业管理费计算时间应从2010年5月15日起计算；《商铺租赁合同》虽于2010年10月27日签订，但在该租赁合同中，双方约定商铺租赁期限的起点时间为2010年9月15日，故被告租赁的前述两个商铺的物业管理费计费时间应从2010年9月15日起算。
还查明，被告购买的商铺在2010年5月15日至2014年6月30日的物业管理费按4年零1个月又16天计算为106.10m2×3.8元/m2·月×12个月×4年+106.10m2×3.8元/m2·月×1个月+106.10m2×3.8m2·月÷31天×16天=19963.91元。被告租赁的两个商铺在2010年9月15日至2014年6月30日的物业管理费按3年零9个月又16天计算为120.94m2×3.8元/m2·月×12个月×3年+120.94m2×3.8元/m2·月×9个月+120.94m2×3.8元/m2·月÷31天×16天=16544.59元+4136.15元+237.20元=20917.94元，截止2014年6月30日，三个商铺共计产生物业管理费40881.85元。
原判认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。根据被告购买商铺时与保利贵州房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，本案原告系被告所居住小区的前期物业管理公司，庭审中，被告认为只有在业主委员会督促其限期交纳物业管理费，在其逾期仍未交纳的情况下，物业管理公司才可以向人民法院起诉，但其未提交证据证实小区已经设立了业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会先聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。”的规定，原告有权依据前期物业服务协议和贵阳市乌当区发展和改革局颁发的经营性服务收费许可证对小区实施物业管理并收取物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定，被告作为D15-2-35号、D15-2-36号商铺的承租人应当按照租赁合同约定向原告支付物业管理费，其作为D15-1-39号商铺的买受人，在使用该商铺的过程中，也应向原告交纳物业管理费，但其至今未履行交纳上述三个商铺物业管理费的义务，已经构成违约，故原告诉请被告支付物业管理费，应予支持。经查明，截止于2014年6月30日，被告购买的商铺及租赁的商铺共有物业管理费40881.85元未交纳给原告，虽然原告履行了相关物业服务义务，但根据被告提交的小区照片显示，被告所居住的小区内公共绿地中有业主种菜的现象，而原告未予制止，说明原告在物业服务过程中存在服务瑕疵及履行义务不全面的情形，故对于原告诉请要求被告支付物业管理费的金额，依据公平合理原则，综合考虑本案案情，酌情适当降低，按查明的被告未交纳物业管理费40881.85元的80%支持32702.48元。原告诉请被告支付的电表开户费、律师费，因原告未提交证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，不予支持。
关于庭审中被告在答辩时陈述的原告起诉已超过诉讼时效的问题，因被告经营前述三个商铺后一直未交纳物业管理费，持续违约，而物业服务合同在性质上属于继续性合同，原告提供的物业服务并未间断，且原告已经以向被告经营的商铺张贴催缴通知的方式主张物业管理费，该催缴方式并无不当，被告虽对催缴通知持有异议，但未提交证据对此予以反驳，故对被告关于本案已超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。对于被告在庭审中提交的其他证据，属另一法律关系，与本案无关联性，不予采纳。至于被告在庭审答辩时陈述的其他情况，其可依法向相关部门反映寻求解决，不能以此作为数年不缴纳物业管理费的理由。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条第一款、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王颖于本判决生效之日起十日内一次性支付原告保利贵州物业管理有限公司物业管理费人民币32705.48元；二、驳回原告贵州物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由原告保利贵州物业管理有限公司负担274元，被告王颖负担676元。
原判宣判后，王颖不服，向本院提起上诉称：第一，原判认定事实不清，程序不当，应予纠正。首先，上诉人多次要求被上诉人依法公开历年物业收费相关依据，特别是2007年至2014年《经营性服务收费许可证》或收费依据，被上诉人拒绝公开。《贵州省经营性服务价格管理办法》第十九条、和第二十三条对办理《许可证》、公布服务项目、服务价格等内容进行了明确规定。其次，被上诉人违反双方《临时公约》及《服务协议》。《临时公约》明确约定“本物业的物业服务收费采取酬金制”，还约定“占用公共场地及进行经营活动的净收益属全体业主共同所有，首先用于补充物业服务费的不足”，原判在上诉人没有获取或明确得知被上诉人收取净收益的情况下，判决上诉人支付物业管理服务费用，显然是剥夺了“酬金制”下上诉人的合同权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十三条、国务院《物业管理条例》第六条、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第二十一条之规定，上诉人对被上诉人的物业服务收支情况和收益情况享有知情权。再次，上诉人提交的照片证据显示，被上诉人广泛地允许第三方使用本小区公用部分设置广告，原告有合理的推测被告从中收取了款项，本着物业服务协议酬金制的约定，被上诉人应当公开该类广告收益情况，以便业主知晓盈亏，特别需要落实《服务协议》第六条、第十条之约定。被上诉人拒绝出示物业管理资格等级证书、收费许可证等也违背了法律法规规定。复次，原判认为“因被告经营前述三个商铺后一直未交纳物业管理费，持续违约，而物管服务合同在性质上属于继续性合同，原告提供的物业服务并未间断，且原告已向被告经营的商铺张贴催缴通知的方式主张物业管理费，该催缴方式并无不当”系认定事实错误，被上诉人并未实际张贴催缴通知，且上诉人依法履行抗辩权，暂时缓缴物业管理费系存在合理合法理由。原判以《贵州省经营性服务收费许可证》为判决依据也显属错误，根据《贵州省物业管理条件》第六十二条之规定，物业服务费的具体计费方式和标准由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定。同时，经上诉人到贵阳市住建局了解，2011年1月1日前物业管理以收费许可证为收费依据，之后为全体业主或业委会与物业企业参照市场价格自行商定。第二，原判适用法律错误，导致判决结果不当。被上诉人逾四年未与上诉人进行沟通，亦未向上诉人主张催缴物业管理费的权利，其出示的通知单等证据没有上诉人的任何签收，也没有其他证据佐证。依据《合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，先履行一方未履行或履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应履行要求。因被上诉人拒绝履行物业服务协议、临时公约及相关法律规定，上诉人有权行使不安抗辩权。请求：1、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2014）乌民初字第867号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。
二审审理查明的事实与原判查明的事实基本一致。另，上诉人提交《业主临时公约》、《1期前期物业服务协议》复印件，欲证明公约及协议约定了物业管理服务收费采取酬金制等内容。被上诉人认为，物业管理实际履行过程中采取的是包干制。上诉人提交物管公司收费许可证复印件一份，欲证明被上诉人持有该证却拒绝提供。被上诉人认为该许可证悬挂在物管公司办公室内，不存在拒绝提供的问题。上诉人提交照片六张，欲证明小区设施损毁严重，物管公司未尽到维修管理义务。被上诉人认为该证据与本案无关。上诉人提交网站截图照片1张，欲证明2011年国家已经取消收费许可证。被上诉人认为取消收费许可证并不影响物业和业主合同约定的收费。被上诉人提交业主意见征询表及图片材料，欲证明其已对环境问题采取了整治措施，上诉人认为该证据与事实不符。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、收费许可证、欠费催缴单、照片、文件资料、申请信息公开的申请材料等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，合同双方当事人应当依约履行合同义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《保利·温泉新城I期前期物业服务协议》就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等内容进行了明确约定，按照该协议约定，上诉人应当依约向被上诉人缴纳物业管理服务费用。对于上诉人主张被上诉人未尽管理义务，并以此作为未按期缴交物业管理服务费用的抗辩理由。从上诉人提交的照片等证据来看，物管公司在履行合同约定的管理服务义务时的确存在一定瑕疵，但上诉人可依约就被上诉人存在的管理服务瑕疵寻求其他救济途径或主张相关违约责任，其以此作为未按期缴纳物业管理服务费用的理由不能成立。原判鉴于被上诉人物管公司的管理服务存有瑕疵，依据公平合理原则，酌情降低上诉人尚未缴纳的物业管理服务费用，对物管公司的诉讼请求按已查明欠缴金额的80%支持32705.48元并无不当，本院予以维持。对于上诉人主张《临时公约》明确约定“本物业的物业服务收费采取酬金制”、“占用公共场地及进行经营活动的净收益属全体业主共同所有，首先用于补充物业服务费的不足”，并认为被上诉人应当公开其物业管理服务费用收支情况及小区广告等收益情况，上诉人可按合同约定另行通过合法途径主张相关权利。对于上诉人主张物业服务收费应当出示相应依据，且收费价格应当与业主共同商定的问题，因双方签订的协议已明确约定了费用收取标准，且该收费标准业经相关行政部门许可同意，故本院对上诉人的主张不予支持。对于上诉人认为被上诉人未实际履行催缴告知义务的主张，因催缴告知并非提起诉讼的前置程序，故对上诉人的抗辩理由不予采信。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费475元，由上诉人王颖负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 谢清明
代理审判员 庞 敏
代理审判员 彭 攀
二〇一五年五月六日
书 记 员 徐 佳