河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终1709号
上诉人（原审原告）刘长义，男，汉族，1936年7月15日生。
委托代理人朱亚慧，河南昌浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙建中，男，汉族，1952年7月2日生。
委托代理人周福顺。
上诉人刘长义因与被上诉人孙建中返还原物纠纷一案，不服荥阳市人民法院（2015）荥民初字第2277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘长义的委托代理人朱亚慧，被上诉人孙建中的委托代理人周福顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1994年12月20日，刘长义在荥阳市豫龙镇二十里铺村获得地号为2-11-16-8-47、证号为荥集建（94）字第1104752号的集体土地建设用地使用证。2003年2月17日，刘长义女儿刘巧玲与孙建中签订协议书一份，主要内容为“兹有二十里铺第二村民组原住户崔秀兰（已去世）宅基一处，长20米，宽10米，平房三间，因其子女已迁往郑州市定居，经与邻居孙建中协商，作价人民币4800元整，由孙建中使用，村民组也同意”。当时村组长陈苟旺以证明人的身份在该协议上签名。协议签订后，刘长义女儿刘巧玲将该宅基地使用权证及上述房屋交付孙建中，孙建中将相关款项支付刘巧玲。孙建中后将该宅基地的房屋拆除重建居住至今。2015年11月，刘长义诉至法院，要求孙建中立即归还原告宅基使用证（证号1104752）。
另查明，孙建中户籍所在地为荥阳市豫龙镇二十里铺村。
原审法院认为：关于孙建中辩称本案已超诉讼时效问题，本案涉及物权纠纷，不适用诉讼时效的一般规定，对此辩称，不予采信。本案所涉的2003年2月17日的协议是刘长义女儿刘巧玲与孙建中之间签订的协议，因刘长义与刘巧玲系父女关系，且在该协议达成后双方进行了交接，刘巧玲行为构成表见代理，另外，2003年孙建中使用该房屋并对房屋重建居住至今，刘长义亦应当是明知的，故本案所涉协议有效。虽然本案所涉的宅基地使用权一直未办理过户手续，但孙建中基于该合同占有该宅基地并建房，其并未侵犯刘长义的宅基地使用权，故对刘长义的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条之规定，判决：驳回刘长义的诉讼请求。案件受理费一百元，由刘长义负担。
刘长义不服原审判决，向本院上诉称：一、孙建中一审中提交的其子孙冉的户口所在地门牌号为××和刘长义荥集建（94）字第1104752号的集体土地建设使用证对应的门牌号××不对应，即孙建中之子孙冉并未在刘长义宅基地上落户。二、刘长义之女以自己而非刘长义的名义签订的转让协议，不构成表见代理，该协议书应认定为无效。三、如刘巧玲与孙建中《协议书》中处分的标的物是农村宅基地使用权，依据《土地管理法》第八条第二款及《河南省实施﹤土地管理法﹥办法》第八条、第五十五条规定，宅基地使用权禁止转让且不得违反一户一宅原则、严格审批原则，符合宅基地申请条件的，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡镇人民政府或街道办事处审核后，报县（市、区）人民政府批准，宅基地使用权禁止转让，所以本协议违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。孙建中与周顺英系夫妻关系，周顺英名下已有一宅基地，二人不符合分户条件，故孙建中不符合申请另一宅基地的条件；即使孙建中符合宅基地使用权申请条件，也应当经法定程序申请、审批，任何单位和个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让。如刘巧玲与孙建中转让的标的是房屋，则刘巧玲无权以自己的名义处分该财产；且刘长义是基于宅基地使用权人而取得《集体土地建设使用证》，应由刘长义本人持有，故该宅基证应返还刘长义。四、刘长义所建的三间平房孙建中并没有拆除重建，只是因房屋老化和漏水，孙建中修过屋顶，并对三间平房外墙增加了水泥外粉、加宽并改建了大门位置。由于两家宅基地东西毗邻，孙建中将自家宅基地全部盖满房屋，适用刘长义宅基地院落并改建大门，从刘长义宅基地上出入，造成村委会误以为将刘长义的建筑拆除重建。五、原审判决认定在刘巧玲与孙建中签订协议之后将宅基地使用证交付给孙建中是错误的。事实上，当时村民的宅基地使用证都保存在村委会，在2015年3月，二十里铺拆迁公告张贴后，村委会通知各家领取宅基证，当时管理混乱，存在代领情况，孙建中便到村委会领取了刘长义的宅基证。孙建中称刘巧玲向其交付了宅基证，但没有提交证据证实。综上所述，刘巧玲与孙建中签订的协议无论从签订形式上（无权处分且不构成表见代理）还是协议内容上（违反国家强制性规定）均不符合法律规定，属于无效合同，原审判决错误，请求二审法院撤销原审判决，改判孙建中返还刘长义荥集建（94）字第1104752号《集体土地建设用地使用证》或发回重审，一二审诉讼费由孙建中承担。
孙建中答辩称：一、该宅基的初始取得人事刘长义的妻子崔秀兰及女儿刘巧玲，因崔秀兰死亡及刘巧玲户口迁出变为城镇居民后，其权利享受主体的身份已经发生变动，不再是农村宅基地使用权的法定承受主体。刘长义一直在城市工作是城镇居民且在郑州市区有自己的房屋，不是农村集体组织成员，根据《土地管理法》第八条、第六十二条的规定，刘长义不能取得农村宅基地使用权。二、房屋转让协议有效。1963年3月30日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。其二，最高法院（1992）民他字第8号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。其三，物权法草案（2005年7月10公布的版本）第一百六十二条对宅基地问题是这样规定的：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户：住房转让时，宅基地使用权一并转让。《土地管理法》中关于房屋转让后再申请宅基地不予批准的规定实际上是允许农村房屋的内部转让，根据我们国家房随地走或者地随房走的原则，房屋允许转让的，土地使用权也应该一并转移。其四，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方己交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效。其五，该诉争宅基已经拆迁，刘长义诉争的目的，就是为了恶意获得补偿安置房，对于安置房，因获得安置房的前提，是农村宅基地房屋被拆迁。安置房虽然考虑了被拆迁宅基地房屋的情况，但安置的目的和条件是基于对被拆迁房屋实际居住人的居住作出的安排。刘长义不是实际居住人，不具备被安置的资格；而安置房是对实际需要住房的入而言，刘长义不是本村民，不能享受村民待遇。综上，现行法律并不禁止农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。刘长义的行为是违背法律旨意的，并不是为了维护其合法权益的，这和民法通则的诚实信用、公平等原则相违背。三、孙建中夫妇和儿子孙冉一家三口，户口是本集体组织村民且符合申请宅基地分配条件的成员，转让行为征得集体经济组织同意，在双方自愿基础上签订的房屋转让合同，内容并未损害国家、集体利益，且双方在合同签订后，己各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，孙建中并翻修改建、占有、使用十几年，其拆迁补偿资格也得到村委认可，该协议系双方真实意思表示，刘长义与刘巧玲系父女关系，自2003年孙建中占有使用并将自家宅基合二为一，改造房屋重建居住至今，刘长义对此是明知的，刘巧玲的行为构成表见代理，应为有效协议。在此情况下，刘长义要求返还，理由不充分，对其诉讼请求，应不予支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院一致。
本院认为：孙建中户籍所在地为案涉宅基地所在地即荥阳市豫龙镇二十里铺村，刘巧玲系刘长义子女，2003年2月17日刘巧玲与孙建中签订协议，刘巧玲的行为构成表见代理，双方签订协议后进行了履行交接，孙建中即一直占有使用案涉房屋并对房屋重新修建。刘长义对此情况也应当明知。因此，2003年2月17日双方签订的协议书合法有效，孙建中有权占有使用案涉宅基地。原审判决驳回刘长义的诉讼请求，并无不当。综上所述，刘长义的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由刘长义负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 马常有
审判员 闫天文
二〇一六年四月二十八日
书记员 韩冬梅