吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终1508号
上诉人（原审原告）:吉林天朗新能源科技有限公司，住所地长春九台经济开发区卡伦铁北工业区甲二路002号。
法定代表人：王学中，系总经理。
委托诉讼代理人：马庆国，吉林中玖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长春发电设备总厂，住所地长春市二道区怀仁路*号。
法定代表人:陶楠，系厂长。
委托诉讼代理人:姜乔，吉林理悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人:梁日红，吉林和美律师事务所律师。
上诉人吉林天朗新能源科技有限公司（以下简称天朗公司）因与上诉人长春发电设备总厂（以下简称发电设备厂）合同纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2016）吉0113民初2240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
天朗公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判发电设备厂承担天朗公司在一审主张的全部诉讼请求；案件受理费由发电设备厂负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。第一，天朗公司将厂房整体租赁给发电设备厂，不存在一审法院认定的天朗公司与发电设备厂分别签订《厂房租赁合同》及《仓储合同》两项法律关系。因租赁的整体性，在合同条款的约定上存在互补的关系，所以在违约条款的适用上，应按照《厂房租赁合同》的约定来约束天朗公司与发电设备厂。第二，发电设备厂在承租期内，将厂区的大门损坏至不能继续使用，天朗公司更换新门的费用，是天朗公司已经发生的实际损失。在租赁物只有发电设备厂使用的情况下，即便在交接过程中未形成书面记载，但大门的损毁是实际发生的事实，发电设备厂应当承担此费用。2.一审法院适用法律错误。第一，在天朗公司与发电设备厂签订的合同中虽然仅约定了违约条款，但发电设备厂的违约行为亦对天朗公司造成了实际损失，根据合同法、合同法解释二及最高人民法院关于违约金与实际损失是否可以同时主张的相关案例，天朗公司既主张实际损失又主张违约金有理有据。第二，天朗公司因发电设备厂在租赁期间损坏租赁物地面，导致该租赁物不能继续使用，为恢复租赁物的使用功能，发电设备厂虽然就维修费用与天朗公司进行了约定，但恢复原状期间的损失是发电设备厂能够预见的，对租赁物地面恢复原状期间的天朗公司的预期利益就应当得到保护。第三，根据合同法及司法解释的规定，只有在发电设备厂因违约金过高的前提下，法院才能适当降低违约金的数额，而发电设备厂在一审庭审中未对约定的违约金是否过高提出主张，认为其行为不构成违约，属于守约方的行为，不能够认定是在主张违约金过高，因此，一审法院主动适用违约金过高，直接减少的做法属于适用法律错误。第四，发电设备厂在租赁天朗公司的不动产时交纳过保证金，在案件审理过程中，发电设备厂未曾提出过以交纳的保证金冲抵欠缴租金的主张，一审法院直接将发电设备厂交纳的保证金冲抵欠缴租金不当。综上，发电设备厂因违约行为给天朗公司造成的损失，应由发电设备厂承担，其违约行为应当按照合同的约定向天朗公司支付违约金。
发电设备厂辩称：一审法院将双方租赁关系分别依据两份合同约定的内容处理的观点正确，将违约金突破损失的30%部分扣除的观点符合法律规定，将与承租人无关的大门维修费扣除的观点正确，将保证金抵顶承租人应付款项、将双方交付厂房期间将厂房恢复原状的损失以无事实和法律依据排除的观点正确，但一审判决支持出租人关于损失赔偿部分和违约金部分错误，应予纠正。
发电设备厂上诉请求：撤销一审判决，依法驳回天朗公司的诉讼请求；案件受理费由天朗公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，采信证据有误，导致适用法律不当。1.一审法院认定发电设备厂“租赁期间届满，未返还租赁物构成违约”事实不清，认为发电设备厂向天朗公司交出1、3号厂房钥匙是实际交付租赁物而承担违约金错误。双方签订的合同约定合同到期后拒不搬离租赁物是单方违约，而发电设备厂是在合同到期前一个月已经搬出该租赁厂房，对此在一审已向法院提交了搬迁后的厂房照片及影像资料为凭，一审法院未对照片及影像资料进行审查。天朗公司在一审庭审中以上述照片是复印件为由不予质证，但天朗公司并未提出发电设备厂未交还租赁物的证据，根据谁主张谁举证的原则，一审法院不应支持天朗公司的诉讼请求。2.天朗公司提供的2016年4月11日交接清单不能认定是双方实际交付租赁物的时间。天朗公司对发电设备厂2016年1月1日搬离租赁物的事实没有实质性的质疑，仅对搬离后地面恢复费用达不成一致而拒收1、3号厂房钥匙。发电设备厂认为租用的是加工车间，需固定机器设备，必须部分破坏地面，属于合理使用租赁物范围。至于恢复费用早已给天朗公司预留，而天朗公司考虑自己的车间没有取暖设施冬季不能土建施工，拖延不接钥匙，该1、3号厂房是在天朗公司院内，不存在仅一把钥匙就会影响天朗公司继续合理租赁使用厂房，而使天朗公司收入减少，根据民法通则第114条规定当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。如厂房地面需要修复，发电设备厂已预留足够的费用，天朗公司作为物权所有人应当及时止损，否则就不能再就修复费用向发电设备厂追偿。因此一审法院判决发电设备厂需支付天朗公司101天的租赁费用是没有法律依据的。如天朗公司能够将案涉厂房另租他人获益，不可能仅仅因为地面的修复费用而不去获益，毕竟在大的利益和小的损失面前，都会选择前者。综上，一审法院没有认真审查双方的合同和证据，判决发电设备厂赔偿损失没有事实及法律依据。
天朗公司答辩：发电设备厂未按合同约定时间返还租赁物构成违约，因此请求驳回发电设备厂上诉请求。
天朗公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付延迟交还租赁物（1号及3号厂房）的租金及因被告损坏租赁物（同上）导致原告将租赁物恢复原状期间的损失，合计人民币1873830.14元（大写：壹佰捌拾柒万叁仟捌佰叁拾元壹角肆分）；2.被告向原告支付厂区正门更换费用55000.00元（大写：伍万伍仟元整）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年11月12日，吉林汇金工贸有限公司与被告长春发电设备厂签订《厂房租赁合同》，该合同载明：出租方（以下简称甲方）：吉林汇金工贸有限公司，承租方（以下简称乙方）长春发电设备总厂。根据相关法律法规，甲乙双方经友好协商一致达成如下厂房租赁合同条款，以供遵守。第一条,租赁物位置、面积、功能级用途。1.1甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用，该厂房位于长春市九台卡伦工业区北区甲二路二号的厂房及附属设施（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，具体包括：综合楼3000平方米，每年每平方米人民币110元，一号厂房每年每平方米92.5元，约2300平方米，三号厂房每年每平方米92.5元，约700平方米，带10t天吊两部，附属设施为厂房前道路，厂房为彩钢结构。第二条，2.1租赁期限为1年，即从2015年1月1日起至2016年1月1日止（以实际使用期限为准，租金按月计算）……第四条，厂房租赁费用，4.1租金：综合楼3000平方米，每年每平方米人民币110元，一号厂房每年每平方米人民币92.5元，约2300平方米，三号厂房每年每平方米人民币92.5元，约1700平方米。以上共计696000元（大写:陆拾玖万陆仟元整），甲方负责房产税、土地使用税，甲方在乙方付款后一月内交付乙方发票……第十条，装修条款，10.2，如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。乙方搬出时要恢复租赁物原状并恢复原使用功能……第十四条，合同的终止，本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。
同日，吉林汇金工贸有限公司与长春发电设备总厂，又签订了《仓储合同》，该合同载明：出租方（以下简称甲方）：吉林汇金工贸有限公司，承租方（以下简称乙方）长春发电设备总厂，根据相关法律法规，甲乙双方经友好协议一致达成如下仓储合同条款，以供遵守。第一条，厂房位置、面积、功能及用途，甲方将位于长春市九台区卡伦工业区北区甲二路二号的库房及附属设施（以下简称仓库）于乙方作为仓库使用，由甲方负责乙方的货物保管及存放，乙方负责货物的发放（存放物资为大型设备、机电配套产品及配件等）。仓库总面积为16500平方米。一号仓库5700平方米；二号仓库1300平方米，天吊一部，三号仓库1500平方米，场地面积8000平方米，仓库为彩钢结构，仓库无取暖设施。第二条，仓储期限，2.1，仓储期限为1年，即从2015年1月1日起至2016年1月1日止（以实际使用期限为准，租金按月计算）。第三条，仓储费用，3.1仓储保证金，本仓储合同的租赁保证金为人民币300000元（大写：叁拾万元整）。3.2费用，仓库费用每年每平方米人民币240元，约8500平方米；场地费用每年每平方米人民币57.5元，约8000平方米；共计年费用为2496000元（大写：贰佰肆拾玖万陆仟元整），甲方负责房产税、土地使用税，甲方在乙方付款后一月内交付乙方发票。第四条仓储费用的支付，甲、乙双方在合同签订后，乙方于2014年12月15日向甲方支付2015年第一季度仓储费624000元及保证金300000元，于2015年3月15日支付下一个月仓储费208000万元，以后按月交费以此类推。租赁期限内，在乙方已向甲方交清了全部应付的费用后3日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金……第十二条合同的效力，本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁保证金款项后生效。合同签订后，吉林汇金工贸有限公司依约将两份合同所涉及的厂房及场地交于长春发电设备总厂使用，长春发电设备总厂依约向吉林汇金工贸有限公司交付了租金及保证金300000元。2015年12月31日，长春发电设备总厂与吉林天朗新能源科技是有限公司对办公楼及小车间进行了交接，并签订了《交接单》。《交接单》载明：甲方：长春发电设备总厂，乙方：吉林天朗新能源科技有限公司。甲方将在2012年-2015年租乙方的办公楼及小车间交给乙方，交纳内容如下：1、交接日，小车间设施完好，乙方直接接受库房钥匙及天车遥控器；办公楼由需要甲方维修的项目甲乙双方认可，见本年12月30日办公楼维修清单。甲方承诺维修。办公楼在以上维修期间内乙方承诺不收取甲方租金。2、甲方交给乙方办公楼所有的钥匙，乙方接收，在交接日以后办公楼的损坏与甲方无关。3、交接日：2015年12月31日，甲方长春发电设备总厂的员工陈东宇在《交接单》上代表人处签字。乙方吉林天朗新能源科技有限公司加盖公章。2016年4月11日，长春发电设备总厂与吉林天朗新能源科技有限公司就1号、3号厂房进行交接，并签订了《租赁厂房交接通知》，该《通知》载明：甲方：长春发电设备总厂。乙方吉林天朗新能源科技有限公司。甲方于2012年1月1日-2015年12月31日租用了乙方新竣工的厂房（1号厂房8000平，3号厂房3200平，2号厂房1300平）和办公楼（3000平）。并签订了厂房租赁合同。于2016年1月1日，甲方将办公楼和2号厂房交给了乙方并签订了交接协议。现将其他有关事宜说明如下：第一条、对以下项目，甲方同意出资委托乙方维修或处理：1、甲方在承租乙方1、3厂房期间，甲方挖设备基础等破坏的地面，维修价格129000元。2、叉车撞坏方管电动推拉门（付门）维修12400元。3、煤灰垃圾外运4000元。4、室外厕所的垃圾外运4000元。以上合计149400元，甲方同意乙方自行恢复，在其留在乙方的租金押金中扣除。第二条、剩余租房押金返还。甲方长春发电设备总厂的代表人陈东宇在《租赁厂房交接通知》上签字。乙方吉林天朗新能源科技有限公司的法定代表人王学中在《租赁厂房交接通知》上签字并注明：乙方只同意第一条中的1-4条，其他条款存在交接争议再议，乙方于本日收到甲方交来的1号、3号厂房钥匙。
另查，租赁期间，吉林汇金工贸有限公司将公司名称变更为吉林天朗新能源科技有限公司。
再查，长春发电设备总厂与吉林天朗新能源科技有限公司签订的《租赁厂房交接通知》中所涉及的8000平方米的1号厂房系《仓储合同》中的1号仓库中的5700平方米仓库与《厂房租赁合同》中的1号厂房2300平方米厂房所组成。《租赁厂房交接通知》中涉及的3200平方米的3号厂房系《仓储合同》中的3号仓库中的1500平方米仓库与《厂房租赁合同》中的3号厂房1700平方米厂房所组成。双方签订的合同中涉及的租赁保证金300000元，扣除双方在约定的维修费149400元后，剩余150600元仍在吉林天朗新能源科技有限公司处。
一审法院认为：原告吉林天朗新能源科技有限公司与被告长春发电设备总厂签订的《厂房租赁合同》、《仓储合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，合同合法有效。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原、被告签订的《厂房租赁合同》、《仓储合同》到期后，双方未续签，双方权利义务终止。被告在租期届满后，未按约返还租赁物，其行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。因原、被告双方只在《厂房租赁合同》中对违约责任进行了约定，《仓储合同》中并没有对违约责任进行约定，故原告要求被告承担违约责任的范围只能是涉及《厂房租赁合同》中的厂房。双方在《厂房租赁合同》约定的被告逾期返还厂房期间以租赁价格的两倍向原告支付租金，应视为双方对违约责任的约定。根据法律规定：当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定法律规定的过分高于造成的损失。在《厂房租赁合同》、《仓储合同》租期届满之后，不排除会导致原告不能及时将案涉厂房另行出租他人获益情形的发生，故被告没有返还承租的1号、3号厂房给原告造成的实际损失应该按照《厂房租赁合同》、《仓储合同》中约定的租金作为计算标准。对于原告主张的双方完成厂房交接后恢复厂房原状期间的损失，因双方交接时已对厂房维修作出约定，由原告方自行维修厂房，被告方承担维修费用，且被告已将厂房归还于原告方，故原告主张的恢复厂房原状期间的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的更换正门费用55000元，因双方在两次厂房交接过程中均未提及厂区正门有损坏，被告对此项费用亦不认可，故本院不予支持。综上，原告的具体损失如下：1号厂房：（5700㎡+1500㎡）×240元/㎡÷365天×101天=478158.90元；3号厂房：（2300㎡+1700㎡）×92.5元/㎡÷365天×101天×130%=133098.63元，总计611257.53元。故，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告长春发电设备总厂于判决生效后三日内赔偿原告吉林天朗新能源科技有限公司损失460657.53元（611257.53元-150600元=460657.53元）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费22160元，由原告吉林天朗新能源科技有限公司负担14932元，由被告长春发电设备总厂负担7228元。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另：（一）原审卷宗第78页2016年12月12日的询问笔录记载，发电设备厂表示剩余保证金150600元在天朗公司处，此款待纠纷解决后再做处理。（二）2016年4月11日，天朗公司与案外人吉林省吉鑫建设有限公司（以下简称吉鑫公司）签订《建筑工程承包合同》，合同约定由吉鑫公司对天朗公司的1、3号厂房地面恢复进行施工，工期为两个月，工程必须保证在2016年4月12日进场，于2016年6月12日前完工。发电设备厂对该合同的真实性无异议。（三）发电设备厂二审提交以下证据：证据1.2015年11月6日发电设备厂2015年厂务会议记录，证明：发电设备厂领导班子在当日就搬迁事宜和时间确定完毕；证据2.设备搬迁施工合同，证明：2015年11月20日发电设备厂与案外人吉林安装集团股份有限公司签订的搬迁施工合同，具体实施时间为2015年11月20日至2015年12月23日，即承租人已经实际积极主动履行了搬迁义务，合同中搬迁内容涵盖承租人全部物品设备。证据3.付款回单，证明：与案外人吉林安装公司的合同已实际履行，并于案外人进场后依约支付30%首付款。证据4.案外人吉林安装公司出具的证明一份及工程交工验收证明一份、运输搬迁施工日期确认书，证明：最终搬迁完毕的时间点和事实。天朗公司质证意见为：1.以上证据不属于新证据；2.以上证据与本案无关，因为发电设备厂设备是否搬迁与本案无关，发电设备厂未按合同约定日期返还租赁物与设备是否搬迁无任何关系，且搬迁过程天朗公司不清楚，若其继续使用可以搬进新的设备。综上，只要发电设备厂未交还租赁物就视为违约。（四）天朗公司二审撤回关于更换正门费用55000元的上诉请求。
本院认为：1.关于发电设备厂是否存在违约行为的问题。根据天朗公司与发电设备厂签订的《厂房租赁合同》、《仓储合同》约定，租赁期限至2016年1月1日届满，即发电设备厂应在租赁期限届满后将租赁标的物交还给天朗公司，同时《厂房租赁合同》第10.2条约定，发电设备厂搬出时要恢复租赁物原状并恢复使用功能，故发电设备厂应当按约履行己方义务，即在租赁期限届满时搬出租赁标的物并恢复租赁标的物原状，且通过双方于2016年4月11日签订的《租赁厂房交接通知》也可以看出，发电设备厂对其应在将本案所争议的1、3号厂房进行修复后交还天朗公司是认可的，故发电设备厂虽然主张其已于2016年1月1日前搬出了案涉厂房，但其未能履行向天朗公司交还修复后的厂房的义务，发电设备厂应当承担逾期返还1、3号厂房的违约责任。2.关于发电设备厂承担逾期交还1、3号厂房的违约金标准的问题。天朗公司与发电设备厂对《厂房租赁合同》第十四条关于“发电设备厂不迁离或不返还租赁物的，应当向天朗公司加倍支付租金”的约定应视为双方对违约责任的约定均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，人民法院在当事人主张违约金过分高于造成的损失的情况下，可以予以适当减少。本案，发电设备厂作为违约方在一审时虽未明确提出合同约定的违约金过高的主张，但发电设备厂一直主张其不存在违约行为，该主张可视为发电设备厂对违约金过高的意思表示，且发电设备厂二审期间亦明确作出了违约金过高的意思表示，故在天朗公司未能举证证明其实际损失与合同约定相一致的情况下，考虑到1、3号厂房在双方交接前钥匙一直由发电设备厂持有，且两处厂房确实存在需要修复的问题，而上述因素亦确实构成天朗公司无法对外另行出租该两处厂房的障碍，故根据《厂房租赁合同》及《仓储合同》的约定，发电设备厂对《厂房租赁合同》中所涉的1、3号厂房中面积为2300平方米及1700平方米的部分按照租金标准的130%承担违约责任，对《仓储合同》中所涉的1、3号厂房中面积为5700平方米及1500平方米的部分按照租金标准承担违约责任。关于天朗公司主张1、3号厂房各自均为独立整体厂房，双方虽签订了《厂房租赁合同》及《仓储合同》将两个厂房的面积进行了分割，但发电设备厂对两处厂房均是用于生产经营，而非仓储，故均应按照租赁合同所约定的违约金标准计算的问题，本院认为，1、3号厂房在结构上虽均为独立厂房，但将两个厂房面积进行分割签订不同合同系双方当事人合意后的结果，在天朗公司没有证据证明《仓储合同》无效的情况下，双方应当按照合同约定履行义务。3.关于天朗公司主张的案涉标的在修复期间的损失应否予以支持的问题。如前所述，双方《厂房租赁合同》约定发电设备厂应当将恢复原状后的标的物交还给天朗公司，《仓储合同》虽无此约定，但据2016年4月11日的交接通知记载，发电设备厂同意承担维修费用,即其认可返还的租赁物应具备使用条件，故发电设备厂虽然在2016年4月11日将1、3号厂房交还给了天朗公司，但发电设备厂交还的标的物需要进行修复，在修复期间产生的损失，即天朗公司无法正常使用1、3号厂房的损失，该损失应以合同约定的租金标准计算，时间以天朗公司与吉鑫公司签订的施工合同约定的工期为准，具体为（5700㎡+1500㎡）×240元/㎡÷365天×62天=293523元；（2300㎡+1700㎡）×92.5元/㎡÷365天×62天=62849元，总计356372元。4.关于保证金应否在发电设备厂向天朗公司支付的违约金中直接予以扣除的问题。发电设备厂在本案中并未提出以其交纳的保证金与其承担的租金或违约金进行冲抵的主张，且其在一审时明确表示剩余保证金待纠纷解决后再做处理，故一审法院直接予以扣减违反法律程序，本院予以纠正，发电设备厂就其剩余的保证金150600元可另行主张权利。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市九台区人民法院（2016）吉0113民初2240号民事判决；
二、长春发电设备总厂于本判决生效后立即向吉林天朗新能源科技有限公司支付逾期返还1、3号厂房违约金611257.53元；
三、长春发电设备总厂于本判决生效后立即向吉林天朗新能源科技有限公司支付1、3号厂房修复期间的损失356372元；
四、驳回吉林天朗新能源科技有限公司其他诉讼请求及其他上诉请求；
五、驳回长春发电设备总厂的上诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计为47028元，由吉林天朗新能源科技有限公司负担19409元，由长春发电设备总厂负担27619元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 李东鹤
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 米志娜