福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初1106号原告：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地三明市三元区富文路8号3幢304室。法定代表人：林国勋，董事长。委托诉讼代理人：潘长辉，福建邱宁江律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。被告：陈雯，女，1973年5月28日出生，汉族，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：张春远，男，1984年1月20日出生，汉族，住三明市梅列区。被告：伍新林，男，1984年11月2日出生，汉族，住三明市梅列区。原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）与被告陈雯、伍新林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海欣物业公司的委托诉讼代理人潘长辉、王柳莺，被告陈雯的委托诉讼代理人张春远、被告伍新林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海欣物业公司向本院提出诉讼请求:1.陈雯、伍新林支付拖欠的物业费1961.28元（自2013年3月15日计算至2016年3月14日）；2.陈雯、伍新林支付违约金588.38元；3.本案诉讼费用由陈雯、伍新林承担。事实和理由：2013年3月15日，海欣物业公司与陈雯所在的三明市梅列区盛景嘉园的业主委员会签订了《盛景嘉园物业服务合同》。该合同对物业管理范围、期限、物业服务内容、双方权利义务、物业服务费、水电公摊费，电梯维保、年检费、违约责任等相关事宜作了约定。根据该合同约定，业主支付物业服务费的标准为多层住宅每平方米每月0.4元、高层住宅每平方米每月0.8元、商业物业每平方米每月1元。如业主违反约定，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之五标准向原告支付违约金。另外，在该合同附件二中对水电公摊费、电梯维保、年检费等计算方式作了明确约定。陈雯、伍新林系上述物业服务合同中的盛景嘉园小区12幢175室房屋业主和使用人，该房屋建筑面积54.48平方米。按照法律规定，该物业服务合同对陈雯、伍新林具有约束力。海欣物业公司签订物业服务合同后一直为该小区提供物业服务至2016年3月14日，然陈雯、伍新林分别自2013年3月15日起至2016年3月14日连续拖欠海欣物业公司36个月的物业服务费1961.28元。期间，海欣物业公司曾多次联系陈雯、伍新林，催要未果。海欣物业公司与陈雯、伍新林所在的盛景嘉园小区的业主委员会签订的物业服务合同合法有效。陈雯、伍新林作为小区业主和承租人，依法应当按照合同相关约定，向海欣物业公司支付物业费及相关费用。陈雯辩称，1.海欣物业公司在诉状中称曾多次联系陈雯，实际上海欣物业公司三年来没有叫其交过费用；2.店铺的门口有一条商业街，海欣物业公司服务三年以来没有管理过，车辆停放也没有管；3.下水管道从2013年开始就堵了，没办法用，也没人管过。伍新林辩称，与陈雯意见一致。海欣物业公司围绕诉讼请求依法向法庭提交盛景嘉园物业服务合同、租赁协议等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，陈雯、伍新林对海欣物业公司提供的证据无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2013年3月15日，海欣物业公司与三明市梅列区盛景嘉园的业主委员会签订了《盛景嘉园物业服务合同》，合同约定：业主支付物业服务费的标准为多层住宅每平方米每月0.4元、高层住宅每平方米每月0.8元、商业物业每平方米每月1元；如业主违反约定，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之五标准向海欣物业公司支付违约金。陈雯系盛景嘉园业主，其所有的盛景嘉园小区12幢175号店面，房屋建筑面积54.48平方米。海欣物业公司根据合同约定，为盛景嘉园业主提供各项物业管理服务。陈雯于2013年3月15日开始，未交纳物业费，截止2016年3月14日，陈雯共拖欠海欣物业公司36个月物业服务费1961.28元。2.2012年5月7日，陈雯与伍新林签订《租赁协议》，协议约定：陈雯将其所有的盛景嘉园12幢175室店面租赁给伍新林使用；租赁期间从2012年8月7日至2015年8月6日止；店面相关费用（包括水电费、卫生费、物业费、煤气费、通气费等费用）手续的办理和费用的支付由伍新林负责。租赁协议期满后，陈雯与伍新林又于2017年2月23日续签《租赁协议》，伍新林继续租赁盛景嘉园12幢175号店面，租赁期间从2015年8月6日至2017年12月31日止，店面相关费用（包括水电费、卫生费、物业费、煤气费、通气费等费用）手续的办理和费用的支付由伍新林负责。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。陈雯系盛景嘉园业主，海欣物业公司与盛景嘉园业主委员会签订的《盛景嘉园物业服务合同》对陈雯具有约束力。海欣物业公司对盛景嘉园小区提供物业管理服务，陈雯应向海欣物业公司交纳相应的物业管理服务费。海欣物业公司要求陈雯、伍新林支付拖欠交纳物业服务费1961.28元并支付违约金588.38元的诉讼请求，因陈雯、伍新林在《租赁协议》中约定店面相关费用（包括物业服务费等费用）支付由伍新林负责，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条和《物业管理条例》第四十二条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，所以，该物业服务费应由伍新林承担，陈雯承担连带交纳责任。伍新林未按合同约定及时支付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任，海欣物业公司要求伍新林按拖欠的物业服务费的30%的标准支付违约金的诉讼请求，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，予以支持。陈雯、伍新林关于海欣物业公司不到位，要求减半支付物业服务费，但未提供相关证据予以印证，不予支持。因此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决如下：一、伍新林应于本判决生效之日起三日内支付福建三明海欣物业管理有限公司物业管理服务费1961.28元；二、伍新林应于本判决生效之日起三日内支付福建三明海欣物业管理有限公司拖欠物业管理服务费产生的滞纳金588.38元；三、陈雯对上述费用承担连带偿还责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由伍新林、陈雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  林志忠二〇一七年五月二十五日书记员  施 磊附：本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。