成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙泉民初字第245号
原告：周小波。
委托代理人：唐寿兵，四川均鼎律师事务所律师。
原告：陈益。
被告：何素华。
被告：黄家华。
二被告委托代理人：刘兴发，成都市龙泉驿区同安法律服务所法律工作者。
原告周小波诉被告何素华、黄家华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理，诉讼中依法追加陈益为本案原告参加诉讼。本案依法由审判员陈明适用简易程序于2014年1月16日、2月17日、5月15日、5月19日公开开庭进行了审理，原告周小波的委托代理人唐寿兵、原告陈益，被告何素华、黄家华及其委托代理人刘兴发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周小波、陈益诉称：原、被告于2003年10月24日签定购房合同，约定由被告将位于龙泉驿区同安街道办事处同心街37号1栋2单元3层3号房屋出售给原告，双方约定总房款为75600元，双方签订合同时原告先行支付65000元，在合同第四条第3款约定：“被告将房屋产权证和土地使用证交付给原告后，原告才将余款支付给被告”。合同第七条约定：被告须在2004年10月26日前将房屋产权证和土地使用证给原告，否则被告赔偿原告购房总款的5%违约金。合同签订后，因被告原因，长期无法办理案涉房屋的双证，在原告等业主无数次寻求相关部门解决下，才在2013年中旬开始办理房屋产权证，离被告承诺交付双证期限已超过9年，土地使用证至今未办妥，严重侵犯原告的财产处置权益，被告应当赔偿原告因延期交付案涉房屋产权证和土地使用证违约金3780元，被告还以其资金困难、快速办证为由请求原告先行垫付建安费、营业税2000元，但被告至今没有支付给原告办证手续各应承担的383.1元，现原告要求被告赔偿原告延期交付房屋所有权证和土使用权证违约金3780元，返还原告建安费和营业税2000元，偿还办理房屋产权手续费383.1元，诉讼中，将违约金变更为4000元，增加要求原告偿还报建费14850元，以上共计21233.1元。在本院指定的举证期满后追加要求原告协助办理土地使用权手续的诉讼请求。
原告提交了以下证据材料：
一、售房协议书，拟证实原、被告通过协议约定了权利义务，被告何素华在2003年收取了原告的购房款65000元；
二、被告黄家华出具的收条一张，被告黄家华、何素华出具的收条一张，拟证实被告收取了原告的建安费、营业税2000元，房屋尾款15000元；
三、交易费单据二张，拟证实被告交付了办理房屋所有权证书支付的交易手续费；
四、案外人何昌水出具的收条一张，拟证实何昌水代二被告收取了报建费14850元；
五、龙房权证监证字第06428**号，拟证实涉案房屋取得产权证书的时间为2013年9月18日。
六、成都市龙泉驿区同安镇人民政府与何素华等人签订的用地合同及建设用地规划许可证、龙计经固投（1999）124号文件，拟证实被告所购房屋能办理房屋权属证书。
被告何素华、黄家华辩称：双方签订协议是实，但该协议应属无效协议。被告在出售房屋时没有相关权属证书，原告购房时对于该房屋没有权属证书是明知的，就房屋性质而言，何素华等人与同安镇政府签订用地合同书，先交政府10万多元后，政府为何素华等办理相关权属证书，何素华等履行相关义务后，政府无法办理相关证书，根据《城市房地产管理法》第八条、第十一条的规定，何素华等人所建房屋为“小产权房“，无国有土地使用权证明，根据上述法律第三十七条第六款的规定，双方转让房屋的行为系违反法律规定，双方合同应为无效合同，双方应当返还财产。本案的违约金已过了诉讼时效，双方约定的所谓办理房屋权属登记时间为2004年10月26日，原告起诉已过诉讼时效；被告并未收取原告的报建费，不应返还；原告所诉的营业税、建安费和交易手续费系双方达成的新协议。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求。
被告提交了以下证据材料：
一、龙泉驿区同安镇人民政府与何素华等人签订的用地合同书，拟证实涉案房屋的土地使用证应由同安镇政府办理，但至今都未办理；
二、2013年9月5日龙泉驿区地方税务局第一税务所出具的（2012壹）川地涂完：NO.3814450号税收通用完税证，其中包括一般营业税（建筑业－安装）2298.78元，一般营业税（销售不动产）5906.59元，拟证实被告依法交纳了建安税、营业税；
三、2013年8月30日龙泉驿区城乡房产管理局出具的票据12张，拟证实被告交纳了书证费和登记费。
经审理查明：2003年10月24日，原告周小波、陈益与被告何素华签订了售房协议书，约定将位于成都市龙泉驿区同安镇同心街（未编号）北靠菜市三楼一号三室二厅房屋一套（现地址：龙泉驿区同安街道办事处同心街37号1栋2单元3层3号）出售给原告，双方在协议书第五条约定，办理房产证和土地使用证由甲方（被告）直接办到乙方（原告）名下，所产生的费用按政府规定甲、乙双方付各自应付款项，分别承担，若一方违约，违约方向守约方支付房款总额5%的违约金。协议第七条约定：甲方须在2004年10月26日前交给乙方土地证及房产证。甲方若在限期内未交两证，甲方需向乙方交付房款总额5%的违约金。若乙方不按时交余额，乙方也向甲方付同等违约金。协议签订后，原告支付了第一笔购房款65000元。2013年9月5日，原告交纳了一般营业税（建筑业－安装、销售不动产）8205.37元，2013年9月6日，二被告出具了收条收到原告的购房尾款15000元。2013年9月6日，被告黄家华出具收条，收到原告周小波补交的建安及营业税2000元。2013年9月18日，原告周小波取得了龙房权证监证字第06428**号房屋产权证书，同日支付了交易手续费383.10元并代被告何素华、黄家华支付了交易手续费383.10元。
同时查明：二被告系夫妻关系，2013年8月23日，案外人何昌水向原告出具了收条，收到周小波交报建费14850元，原告陈益系原告周小波母亲。
上述事实，有当事人的陈述、当事人提交的售房协议书、收条、房产证、发票等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。本案中，虽然在签订协议时，未取得房屋所有权证书，但在诉讼前，原告已取得了该房屋的所有权证书，双方签订的售房协议未违反法律规定，合法有效，对于被告关于该售房协议无效的辩称意见，本院不予支持。因该协议双方真实意思表示，双方应按协议的约定履行相应的义务。根据该协议约定，被告应于2004年10月26日前交给乙方土地证及房产证，原告从2004年10月27日起应当知道其权利受到了侵害，但原告怠于行使违约金请求权，对于被告关于违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。关于原告诉称的建安费和营业税，因系双方协议中未约定事项，在被告先行交纳相关的费用后，原告向被告支付了部分费用，视为双方对建安费和营业税的负担达成了新的协议并已履行，对于原告要求被告返还报建安费和营业税的请求，本院不予支持。关于原告诉称的向案外人何昌水支付的报建费14850元，因该费用不是二被告收取，原告要求二被告返还该费用无事实和法律依据，本院在本案中不予支持。关于原告诉称的要求被告返还办理房屋交易的手续费383.10元，因该费用系双方在协议中约定的属于双方各自应付的款项，故由原告代被告支付的交易手续费383.10元，应由二被告返还给原告。关于原告要求被告协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，因该请求系被告在举证期限届满后提出，被告不同意进行审理，本院在本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告何素华、黄家华于本判决生效后十日内支付原告周小波、陈益383.10元；
二、驳回原告周小波、陈益的其余诉讼请求。
案件受理费减半收取165元，由原告周小波、陈益负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 陈明
二〇一四年五月十九日
书记员 饶康