北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初4477号
原告张敬忠，男，1963年1月7日出生。
委托代理人胡豫珍，北京市盈科律师事务所律师。
被告魏艳哲，男，1972年12月3日出生。
第三人田军，男，1971年8月28日出生。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生，住北京市东城区。
原告张敬忠与被告魏艳哲、第三人田军、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨帆独任审判，公开开庭进行了审理。原告张敬忠及其委托代理人胡豫珍，被告魏艳哲，第三人我爱我家公司的委托代理人杜文娜到庭参加了诉讼，第三人田军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张敬忠诉称：被告委托第三人田军作为代理人，全权代表被告办理涉案房屋买卖的交易手续（包括网签和到房地产交易管理部门办理产权转移、过户的有关事项），且双方已经到北京市方正公证处进行了公证。2015年8月5日，第三人田军代表被告与原告经第三人我爱我家公司介绍，就位于北京市昌平区东小口镇天通×区×号楼×层×号经济适用房，签订了编号为×的《北京市存量房买卖合同》，并先后于2015年8月5日、8月15日与居间人三方签订了两份《补充协议》，又于2015年9月14日办理网签，签订了编号为×的《存量房屋买卖合同》。以上四份合同约定：1、被告将涉案房屋出售给原告；2、成交总价为人民币225万元，原告应在合同签订当日支付定金1万元，原告拟申办商业贷款60万元，分两次向被告支付除定金和拟贷款之外的价款。第一次于被告解押当天，支付64万元，第二次于办理房屋所有权转移登记当天，支付100万元；3、被告在收到全部银行贷款后10日内将涉案房屋交付给原告；4、除不可抗力外，被告逾期交房应承担违约责任，逾期10日内交付的，自约定房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日，每日按照成交总价的万分之五交付违约金；5、鉴于签订合同时，房屋处于出租状态，被告承诺出租人已经放弃优先购买权。若原告通过贷款方式购房，被告要保证出租人完全配合评估公司评估房屋。如必须与承租人解除租赁关系才能继续履行上述两个条件，则租赁关系解除过程中产生的违约金由被告支付。若被告无法履行上述约定，需在十个工作日内解决以上问题；若超出时限则视为违约，被告需每天按房价款的千分之三向原告支付违约金并继续履行合同义务。房屋过户后，被告需在取得全部房款当日将房屋腾空，并结束与承租人的租赁关系。合同签订后，原告如约履行全部的合同义务，于合同签订之日支付定金1万元，2015年8月17日支付首付款4万元，2015年10月27日向监管账户存入160万元，2015年11月24日被告收到银行发放贷款60万元，2015年11月4日交纳上市补缴的土地收益金238272元，同日交纳契税78394元和营业税115649.44元，并办理了涉案房屋所有权证登记过户手续。按合同约定，被告应当在收到全部银行贷款后10日内将房屋交付给原告，即最迟应在2015年12月5日向原告交付房屋，并与原告共同对该房屋附属设施、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水电气的读数，结算物业费，并交付该附件一中所列物品且在相关物品清单上签字，然后移交该房屋的钥匙，但被告拒绝履行合同义务。此时原告得知涉案房屋的租赁期限截止2016年9月底，被告已经收取了2015年11月5日至2016年9月十个月的房租，共计7万元，其并未如约处理租赁关系。原告多次要求被告如约履行合同义务，协助原告入住房屋，被告均拒绝。故原告诉至法院请求：1、被告立即与原告办理房屋附属设施、装饰装修、相关物品清单的验收并签字，记录水电气的读数、结清物业费，并交付附件一中所列物品，移交房屋钥匙；2、被告返还涉案房屋于2015年11月5日至2016年9月30日十个月的租金，共计7万元；3、被告承担违约金91000元（因原被告双方约定的违约金计算标准过高，故原告依法对违约金的计算标准予以调整，请求法院以原告实际损失每月租金7000元为标准，上浮30%计算，10个月共计91000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告魏艳哲辩称：被告与第三人田军之间存在借款关系，后房屋被抵押。对于房屋的相关交易情况，被告并不知情，房屋过户也并未告知被告，这已经违反了被告与田军的约定，被告的另一套位于天通苑的案外房屋也发生了类似情况。被告认为真正引起纠纷的原因是房屋在不知情的条件下被过户，而原告的诉讼请求是发生在这一不公平的事实之后，支持这一交易对被告并不公平。被告没有被告知也并未参与到买卖协商过程中，且成交的价格也远远低于市场价。
第三人我爱我家公司述称，同意原告的第一项诉讼请求，愿意配合原告完成房屋的校验，对于第二、三、四项诉讼请求服从法院判决。
第三人田军未向法庭陈述意见。
经审理查明：坐落于北京市昌平区东小口镇天通×区×号楼×层×房屋的原登记所有权人为被告魏艳哲。2014年10月15日，被告魏艳哲向第三人田军出具委托书，委托书载明魏艳哲同意出售上述房产，因事务繁忙，特委托田军为其代理人，全权代表其“前往房地产管理部门协助购房人查询该房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的情形，在符合依法出售的前提下，代我前往银行办理此房的买卖交易手续（包括网签和撤销网签）、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字、代为收取售房款并到银行办理提款手续（包括资金托管及托管资金解冻手续）、代为接受有关部门的问询、办理宽带及有线电视、水、电、燃气等更名及物业交接手续。代理人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件，我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。”魏艳哲在委托书上的签名经北京市方正公证处予以公证，魏艳哲对该公证书的真实性予以认可。
2015年8月5日，田军以魏艳哲（出售方、甲方）代理人的身份在我爱我家公司的居间下，与原告张敬忠（买受方、乙方）签订北京市存量房屋买卖合同，将诉争房屋卖给原告张敬忠，约定房屋交易价款为225万元。关于房屋交付时间，买卖合同约定，甲方应当在收到全部银行贷款后10日内将该房屋交付给乙方。同日，买卖双方在我爱我家公司的见证下签订一份补充协议。因该房屋处于出租状态，补充协议第五条对房屋过户后租客的处理问题作出约定：“经甲乙双方友好协商，在房屋过户后，对于房屋租客按如下第1种方法处理：1.甲方结束与标的房屋中租赁客户的租赁关系，并在甲方取得全部房款当日将房屋腾空给乙方，并双方在交房前或当天完成物业校验。2、甲方将与标的房屋租赁关系及相关租金、收益一并转交给乙方。同时甲方应协助乙方与标的房屋的承租人签署新的房屋租赁合同。若甲方未按本条款约定执行，甲方应在十个工作日内无条件执行约定。若超过十个工作日，则视为甲方违约，甲方每天向乙方支付相当于房价款千分之三数额的违约金直至甲方按约定完成应履行之责任。”关于房屋交易价格，补充协议第六条约定，因标的房屋实际成交价225万元，低于国家相关管理部门规定的计税及产权转移价格，双方要求，共同委托我爱我家公司按照总价款251万元办理房屋产权转移登记的全部相关手续，并同意按标的房屋总价款251万元交纳相关税费。双方实际房屋交易金额为225万元。
2015年8月19日，买卖双方在我爱我家公司的见证下又签订一份补充协议，对房款支付方式作出约定。该补充协议约定买方以4次交付房款的方式交接房款，1、在签订主合同当日，买方向卖方交付定金1万元；2、2015年8月15日，买方向卖方交付首付款4万；3、在产权过户当天，买方交付卖方除贷款外的剩余房款160万元；4、贷款60万元由金融贷款机构直接发放给卖方。经查，中国建设银行于2015年11月24日发放贷款至田军账户。
2015年11月4日，买卖双方办理了房屋过户手续，房屋所有权转移至原告张敬忠名下。办理房屋过户时向房屋登记部门提交的网签合同（合同编号×）第六条对房屋交付作出了约定：“1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。”
经询，诉争房屋现仍未完成实际交付，房屋处于出租状态。房屋由被告魏艳哲出租给租客，租赁合同于2016年9月30日到期，房屋租金约为每月7000元。
上述事实，有房屋买卖合同及补充协议、房屋所有权证、转账记录、贷款支付凭证、公证书及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定履行义务。本案中，被告魏艳哲委托第三人田军全权办理涉案房屋买卖的相关事宜，并承诺代理人在委托范围内所进行的一切行为和签署的一切文件，委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。故对于田军代理魏艳哲签署的房屋买卖相关协议，魏艳哲应当遵守协议内容，按约定履行协议，魏艳哲关于自己不知晓卖房事实，房屋价款过低的答辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。诉争房屋的全部购房款，买方张敬忠均已支付完毕，房屋也已完成过户，故原告张敬忠请求被告魏艳哲交付房屋的请求于法有据，本院予以支持。关于租客的处理，补充协议已经约定，卖方应当结束与租赁客户的租赁关系，现被告魏艳哲仍未与租客解除租赁关系，原告请求被告支付相应的租金收益可以视为其同意按照2015年8月5日补充协议的第五条第2种方法处理。由于协议约定卖方应在收到全部银行贷款后10日内将房屋交付给买方，银行贷款于2015年11月24日发放，被告魏艳哲认可房屋租赁期到2016年9月30日，故原告请求被告魏艳哲支付10个月的租金收益属合理诉求，又被告魏艳哲认可该房屋租金每月大概7000元，故原告张敬忠要求被告魏艳哲支付10个月租金70000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金的诉讼请求，原告陈述称合同约定的计算方式过高，故以原告的实际损失上浮30%计算，请求被告魏艳哲支付违约金91000元，因原告租金的损失本院已予支持，故本院以实际损失的30%部分确定违约金为21000元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告魏艳哲于本判决生效后十日内与原告张敬忠办理房屋交付手续，包括1、对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接屋内物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。
二、被告魏艳哲于本判决生效后十日内支付原告张敬忠二〇一五年十二月至二〇一六年九月共十个月的租金收益人民币七万元；
三、被告魏艳哲于本判决生效后十日内支付原告张敬忠违约金人民币二万一千元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千七百六十元，由被告魏艳哲负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 杨帆
二〇一六年六月七日
书记员 周静