浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐柳民初字第209号
原告：郑汉银。
原告：郑汉龙。
原告：郑汉金。
原告：郑汉宝。
原告：郑玉云。
原告：郑玉芬。
原告：郑碎芬。
七原告共同委托代理人：何连英，浙江联英律师事务所律师。
被告：鲁阳。
委托代理人：谢作坚，浙江海昌律师事务所律师。
被告：鲁宁。
被告：鲁华。
第三人：黄志国。
第三人：黄建。
第三人：黄勇。
原告郑汉银、郑汉龙、郑汉金、郑汉宝、郑玉云、郑玉芬、郑碎芬与被告鲁阳、鲁宁、鲁华，第三人黄志国、黄建、黄勇确认合同有效纠纷一案，本院于2015年5月5日予以立案受理。被告鲁阳在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2015年10月6日作出裁定，驳回了被告鲁阳的管辖权异议申请。被告鲁阳不服提起上诉，温州市中级人民法院于2015年12月3日裁定驳回上诉、维持原裁定。在诉讼过程中，经七原告申请，本院委托温州律证司法鉴定所对涉案卖契进行了笔迹比对鉴定。依法组成合议庭于2016年3月24日公开开庭对本案进行了审理，原告郑汉银、七原告共同委托代理人何连英、被告鲁阳及其委托代理人谢作坚、被告鲁华，证人郑某甲、郑某乙到庭参加诉讼，被告鲁宁及第三人黄志国、黄建、黄勇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
七原告起诉称：1955年前后，被告的祖母倪贤惠（卖契上称郑倪氏，已去世）和姑母郑微（2011年2月15日去世）携全家离开泮垟后横村去了玉环县定居。1964年8月，她们母女回老家出卖自家全部房屋给两户人家，原告是其中一户。当月18日立卖契，卖契写明坐落柳市镇泮垟后横老屋九间中的东首轩间下轩间、下轩间后厨房间和厨房南边新间及猪栏两间作价750元，出卖给原告父母（父郑祥皆、母陈碎月，分别于2008年与2015年3月去世）所有。立契后原告父母当即交清购房款，出卖人将房屋交付使用。1971年原告家将下轩间加层抬楼（和郑巨南联建）。1995年农村宅基地普查中，以郑祥皆名义领取了两个集体土地使用权证：一是下轩间、下轩间后厨房间、新间的乐政集建（95）字第47×××89号集体土地使用权证，二是猪栏的乐政集建（95）字第47×××11号集体土地使用权证。上述的房屋买卖，双方自愿、有中人参与协商一致，以合理价格转让，形式要件齐全，受让人交付了房款，转让人交付了房屋，至今原告一家实际使用和管业了50年。期间出卖人从无异议，被告父亲郑体光（又名鲁光，2008年去世）多次探望母亲和回泮垟后横村也从无异议，第三人黄志国还健在，同样从无异议。何况下轩间房屋改建后不是原貌。根据法律法规之相关规定，本案房屋买卖应认定有效。但是被告三兄妹以原告家土地使用权权源事实不清为由提起行政诉讼，法院以同样理由判决撤销了郑祥皆的土地使用权证。其实1995年宅基地普查中，村委会出具的证明错将“转让取得”写成“祖传”，但这并不影响原告的房屋所有权和房屋占用的宅基地使用权权利主体一致的合法性。因转让房屋取得土地使用权，地随房转移权属，原告可以更改权源证明重新登记。对于房屋买卖的民事争议，法院行政判决书中认为“可通过其他法律途径解决”，故原告依据1984年8月30日《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、1988年4月2日《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》的相关规定，诉请判令：依法确认1964年8月18日的卖契有效（现房屋作价20万元），本案诉讼费由三被告承担。
被告鲁阳、鲁华答辩称：无论是三被告的父亲或是祖母、姑母均没有将房屋出卖给他人的事实，原告主张卖契有效没有事实依据，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告鲁宁，第三人黄志国、黄建、黄勇均未作答辩。
七原告为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据：1.七原告身份证、户籍信息，以证明七原告的身份情况及诉讼主体资格；2.死亡证明，以证明七原告父亲郑祥皆、母亲陈碎月均已去世的事实；3.三被告身份证复印件、丹东市公安局振兴分局帽盔山派出所出具的证明、“沈阳军区联勤部丹东离职干部休养所”出具的证明，以证明三被告的身份情况及与郑体光（又名鲁光）系父子（女）关系；4.郑微及第三人户籍证明，以证明郑微的身份情况，其于2011年2月15日去世，郑微的合法继承人的身份情况（黄志国系郑微丈夫，黄建、黄勇系郑微与黄志国之子）；5.卖契，以证明涉诉房屋是被告祖母郑倪氏和姑母郑微于1964年出卖给原告父母，房款750元，立契后交清房款和交付房屋，至今已50年的事实；6.房屋照片，以证明涉诉房屋在1971年经过原告家加层抬楼改变了结构；7.集体土地建设用地使用证，以证明1995年农村宅基地普查，下轩间、下轩间后厨房间、厨房南边新间领取了乐政集建（95）第47×××89号集体土地使用权证，猪栏领取了乐政集建（95）第47×××11号集体土地使用权证，因房屋买卖，地随房转移权属，土地登记为郑祥皆使用是合法的；8.庭审笔录，以证明被告在行政诉讼案件庭审中承认其父亲多次探望祖母又回过老家，对涉案房屋从未提出权属争议的事实；9.本院（2011）温乐行初字第106号行政判决书、温州市中级人民法院（2012）浙温行终字第155号行政判决书，以证明法院认定“涉案房屋从郑体光母亲和姐姐处购买所得”，原告父母因购买房屋而取得相应土地的使用权，对房屋买卖的民事争议，法院判决书认定“可通过其他法律途径解决”故而提起本案诉讼；10.证人郑某丙（原村委会主任）、张某（原告邻居）、郑某乙（原告邻居）、郑某甲（原村委会主任、原党支部书记）的书面证言，以证明原告家购买涉诉房屋后居住使用至今，被告父亲回乡从无异议；11.柳市镇泮垟后横村村委会会议纪要、证明，以证明村委会承认错将涉案房屋的宅基地权源“转让取得”写成“祖传”，该处笔误可以更正，承认郑祥皆与郑倪氏、郑微房屋买卖契约合法有效。
为了证明涉案卖契即证据5的真实性，原告申请对卖契上代笔人倪遂初的笔迹进行鉴定，鉴于倪遂初已经去世，故提供由倪遂初代笔的落款时间为1961年10月10日的卖契（泮垟后横村郑元存持有）、落款时间为1979年10月初八的卖契（泮垟后横村郑岁生持有）作为样本。经本院委托温州律证司法鉴定所进行鉴定，分析结论为上述两份样本属于同一人笔迹，证据5上代笔人倪遂初的笔迹与两份样本属于同一人笔迹，原告因此支出鉴定费6000元。
上述书面证据，经被告鲁阳、鲁华质证如下：对证据1-4均无异议；对证据5认为是虚假、伪造的，首先从文字书写方面繁体字为少数，简体字占多数，而简体字是在1964年简体字简表发布之后才开始推广，卖契上的字不符合当时的书写习惯，至少应该是1964年之后书写，其次从表述内容来看卖契应当记载出卖人出卖房屋给买受人的事实，但卖契上“归谁所有、与谁共有”却涉及到分家析产的内容，卖契上所盖的“郑微”、“郑倪氏印”两个印章不存在，没有“郑倪氏”这种表达习惯，1964年三被告父亲尚在世，其母亲和姐姐均无权处分其房产，若卖契真实，原告在1995年申请办理土地使用权登记时就应当予以出示；对证据6无法证明拍摄时间，无法证明原告主张的待证事实，但大致与房屋现状相符；对证据7因缺乏事实依据已被撤销，原告主张土地登记为郑祥皆使用是合法的待证事实与生效判决内容相悖；对证据8真实性无异议，但不同意待证事实，被告父亲有回过老家，但并不代表其认可房屋买卖的事实；对证据9真实性无异议，恰好可以证明证据7被依法撤销的事实；对证据10认为不符合证人作证的形式要件，证人均没有参与房屋买卖，故不能证明本案中房屋买卖的事实；对证据11真实性无异议，但认为带有明显的主观臆想，村委会签字人员没有参与房屋买卖的过程，会议纪要的内容缺乏事实依据，且“转让”与“祖传”是两个不同概念，不存在笔误的说法，证明上“情况属实”四个字说明是有人写好证明上的内容让村委会盖章，村委会盖章的人从何得知1964年房屋买卖的事实？故该份证据不真实，且与证据9生效判决书认定的事实相悖。对于司法鉴定意见书的质证意见是：采用的鉴定方法仅系对部分笔迹进行比对，故不能得出所有文字均为同一人书写的结论，原告应当举证证明卖契形成原因、条件、地点、参与人信息、印章等真实性，单凭笔迹鉴定不能证明卖契的真实性，根据鉴定意见书仅认为两份样本和涉案卖契出自同一个人笔迹，目前仍无法确定属于倪遂初书写以及倪遂初的身份信息，就算是倪遂初书写的，也不能证明房屋买卖的事实，对卖契书写时间存疑。
除上述书面证据外，原告还向本院申请证人郑某甲、郑某乙出庭作证。证人郑某甲于庭审中陈述到：证人自1967年村里成立村委会后开始担任村主任及书记，一直当了22年，在担任村干部期间从未听过涉案房屋有纠纷，证人原来与郑祥皆住两对面，涉案房屋是郑祥皆买来的，何时买来不清楚，但是郑祥皆一家住到涉案房屋里证人是知晓的，郑祥皆的小儿子今年已经52岁，刚好是在涉案房屋里出生的，原告家人一直住在涉案房屋里，原告父母去世时的白喜事也是在涉案房屋里操办的，村里有倪遂初这个人，村里人需要代书写字都会找他，约2011年打（行政）官司时原告有拿卖契给证人看过。证人郑某乙于庭审中陈述到：原告家大概是1964年买的房子，写卖契时的中人是黄元波，代笔人是倪遂初，因为郑微与证人母亲关系比较好，在卖房前郑微有向证人母亲说起过卖房子的事情，且当时证人已经17、18岁，因此对卖房的事情记得很清楚，证人住在老屋九间中的二间，他的房子是土改时分来的，一直住了几十年，原告家里买房的时候证人已经住在二间了，房子买来以后一直没有纠纷，且原告家里进行加层抬楼为二层楼房，在这几年才出现了纠纷。对两位证人证言，被告分别质证如下：证人郑某甲并未参与房屋买卖的过程，其仅从原告住进涉案房屋推测出原告父亲购买房屋的事实，证人郑某乙没有看到卖契签订的过程，其证言不能证明房屋买卖的事实，故均不应当采信。
被告鲁阳为反驳原告，向本院提供了如下证据：1.郑祥皆土地使用权登记申请表（宗地编号47-33-196②），以证明郑祥皆1994年6月2日以涉案房产（16.15㎡）系“祖传”为由提出土地登记申请；2.地籍调查表（宗地编号47-33-196②），以证明郑祥皆1994年6月2日在地籍调查表上签字、捺指印，确认涉案房产（16.15㎡）系“祖传”；3.后横村村民委员会为郑祥皆出具的证明书，以证明村委会于1994年7月22日出具“祖传”证明书，晚于郑祥皆提交土地登记申请书和在地籍调查表上签字、捺指印确认涉案房产为“祖传”的时间；4.郑祥皆土地使用权登记申请表（宗地编号47-33-196①），以证明郑祥皆1995年4月30日以涉案房产（61.22㎡）系“祖传”为由提出土地登记申请；5.地籍调查表（宗地编号47-33-196①），以证明郑祥皆1995年4月30日在地籍调查表上签字、捺指印，确认涉案房产（61.22㎡）系“祖传”；6.郑祥皆土地使用权登记申请表（面积182.08㎡，非涉案房产），以证明郑祥皆1994年5月20日申请面积为182.08㎡的一宗土地登记，表内填写有“81年建”，还有郑祥皆的签字和指印，说明郑祥皆知道批建房屋与“祖传”房屋的区别；7.地籍调查表（宗地编号47-33-57，非涉案房产），以证明郑祥皆1994年5月20日在地籍调查表上签字、捺指印，确认申请登记的房产（182.08㎡）系“81年建”，说明郑祥皆知道批建房屋与“祖传”房屋的区别；8.后横村村民委员会为郑祥皆出具的证明书（非涉案房产），以证明村委会于1994年7月22日为郑祥皆出具“81年建”证明书，说明村委会知道批建房屋与“祖传”房屋的区别；8组证据可以说明郑祥皆在进行涉案土地登记时没有提供卖契，而是将房屋权源写成“祖传”，证明卖契不存在或者郑祥皆想要隐瞒一定事实。被告鲁阳提供的上述证据，被告鲁华无异议；原告对真实性均无异议，但认为与本案不具有关联性，土地使用权及其登记不属于本案讨论范畴之内，当事人内心没有“祖传”和“转让”区分的概念，“祖传”与“转让”的错误系事实和法律认识的错误，不能因此否认房屋买卖的事实及其合同效力。
被告鲁华为反驳原告，向本院提供了如下证据：1.郑巨南的书面证词，以证明原告曾于2011年请郑巨南向法庭提出证明称1964年被告父亲来信，被告祖母来后横卖房，写卖契时郑巨南本人在场；2.姚善同证明书（丹东市振兴公证处公证）、孙志源证明书（丹东市振兴公证处公证），以证明被告父亲1964年执行国防任务（参加我国首次核试验），因保密纪律不能给家人写信；3.医生王松舟证明书及身份证，以证明被告祖母由于健康原因1964年不可能离开楚门去乐清。被告鲁华提供的上述证据，被告鲁阳无异议；原告对证据1予以认可，对证据2、3形式真实性无异议，对待证事实有异议，认为郑体光后续没有对房屋买卖行为提出异议，不影响本案房屋买卖合同的合法有效性，对证据4真实性、关联性有异议，对待证事实不予认可。
原告提供的上述证据，经本院综合认定评议如下：据1-4可以证明相关人员的身份信息，故本院予以认定；证据5结合司法鉴定意见书合并认证，首先司法鉴定意见书确认了两份样本系同一人笔迹，在此基础上再确认与涉案卖契属同一人笔迹，本院认为鉴定机构有专业资质，鉴定方法科学，故对鉴定结论予以认可，出庭作证的两位证人均证实泮垟后横村确有倪遂初这位村民且专门替他人代笔文书，故本院认定涉案卖契系由倪遂初代笔书写的事实；卖契书写于宣纸之上，内容完整记载了出卖人出卖的房屋位置、结构、作价及对公用位置分割使用等，文字表达符合1964年时行文习惯，文字书写有繁有简，与我国大陆自1956年起开始使用并推广简化汉字相符，“郑倪氏”的称呼符合当时的表达习惯，使用私章代替签名亦符合当时代笔文书的习惯做法，故本院对卖契真实性予以认定，被告辩称卖契系伪造，依据不足，本院不予采信；根据本院去涉案房屋现场查看的情况，下轩间确系二层楼结构（二层系水泥外墙结构），再对照九间老屋西首轩间（单层），对原告家加层抬楼的事实本院予以认定，但原告主张加层抬楼的时间系1971年因缺乏其他证据予以佐证故本院难以认定；证据7因已被生效行政判决书判决予以撤销，故本院不予认定；证据8关于被告提及其父亲郑体光有多次探望祖母的事实予以认定，庭审笔录中对被告提问“你父亲在生前有无主张该房子”的回答“2003年他来老家，他没有提过房子被卖”不能直接证明原告主张的对涉案房屋从未提出权属争议这一待证事实，涉案房屋出卖给郑祥皆时郑体光虽不知情，但其后多次探望母亲过程中不可能未获知涉案房屋已经出卖的事实，在此期间郑体光从未向原告家人提出异议，结合原告自1964年起居住使用涉案房屋至今的事实，本院认定郑体光对出卖涉案房屋给郑祥皆的事实并无异议；证据9真实性、合法性和关联性均予以认定；证据10以及出庭作证的证人郑某甲、郑某乙的证言，证明内容一致，与本院上文中认定的卖契真实性、原告家自1964年起居住使用至今、与郑巨南共同进行加层抬楼的事实相一致，故本院予以采信；证据11的真实性予以认定，但证明中关于“郑巨南、郑银南的集体土地使用权证仍然合法有效”的内容，与相关集体土地使用权证已经生效行政判决予以撤销的事实不符，故本院不予采纳。对被告鲁阳提供的8组证据的真实性予以认定，本院在上文中已经对卖契真实性的认定作出了充分的说明，被告依据郑祥皆在土地使用权登记时未提供卖契而据以否认涉案卖契的真实性，这一逻辑关系以及待证事实本院不予采纳。对被告鲁华提供的证据2关于涉案卖契签订时其父亲郑体光不知情的事实予以认可，证据3医生王松舟的证明书属于证人证言，不符合证人应当出庭作证的形式要件，故本院不予采信，根据本院上文对原告提供的证据8的认证分析，本院认定郑体光在知悉涉案房屋出卖给郑祥皆后从未有异议。
经审理，本院查明：1964年8月18日，郑微同母亲倪氏将户主为郑体光的家庭共有的坐落于象阳后横村九间房屋之东首轩间上轩间一间、中轩间一间出卖给郑巨南，房款为850元，东首轩间下轩间、下轩间后厨房间和厨房南边新间及猪栏两间出卖给七原告之父郑祥皆，房款为750元，由买受人当即交清房款，由倪遂初代笔书写卖契，黄源波见中。自此，上述房屋一直由买受人及其家人居住使用。后郑巨南将中轩间分给其兄弟郑银南，郑巨南、郑银南、郑祥皆将上、中、下轩间共同抬楼建成二层楼结构。1995年，郑巨南、郑银南分别将上轩间、中轩间申请登记集体土地使用证，郑祥皆先后于1994年、1995年申请登记下轩间、下轩间后厨房间和厨房南边新间及猪栏两间的集体土地使用证，在权属来源中均误写成“祖传”。现上轩间、中轩间仍分别由郑巨南、郑银南占有使用，下轩间、下轩间后厨房间和厨房南边新间及猪栏两间由七原告占有使用。
本院认为，本案纠纷为确认合同有效，但确认合同有效与否的前提是合同是否依法成立。被告鲁阳、鲁华辩称其祖母、姑母、父亲从未将涉案房屋出卖给他人，并对卖契提出了诸多质疑。本院在上文中从卖契的书写载体、文字表达方式、代笔人笔迹等各个方面展开分析说理，卖契中明确约定了出卖房屋的坐落位置、房款金额、公用部分的通行使用权益，房款750元亦为合理作价，且有中人见证，并加盖有郑微及其母亲的私章予以了确认，符合1964年当时订立契约的形式要件，被告关于卖契形成时间晚于1964年，系伪造的反驳意见，缺乏有利证据予以印证，因此本院认定涉案卖契是依法成立，对其真实性予以认定。卖契依法成立后，则需要认定其效力问题。根据乐清县农业税土地产量分户清册有关情况摘录显示，涉案房屋原系郑体光为户主的户内成员共同共有，被告鲁阳、鲁华辩称系其父亲郑体光的个人财产，与查明的事实不符，本院不予采纳。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日最高人民法院审判委员会讨论通过）第55条之规定，“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效”。郑体光在1946年前参加革命离开泮垟后横村，郑体光的母亲及姐姐郑微作为涉案房屋的共有人在举家迁往玉环县生活后将空置的老屋出卖给同村的郑祥皆以及郑巨南，符合生活常理；1964年前，郑巨南家的房子因被大火烧毁便长期居住在涉案房屋内，一直都是向郑微及其母亲交纳租金，1964年卖房子时原打算都卖给郑巨南，因为房价高付不起所以分开卖给了两户人家，该部分事实从郑巨南和本案原告处均予以了证实，郑巨南与向其长期收取租金的郑微及其母亲达成购买东首上轩间、中轩间，郑祥皆在同一天购买了涉案房屋，本院认为郑巨南、郑祥皆均为善意购房者，他们内心确信郑微及其母亲是有权处分涉案房屋的权利主体。买受人自1964年始即居住在涉案房屋内，并对上、中、下轩间共同进行了抬楼加层，郑体光在探望母亲时不可能不获知涉案房屋已经出卖的事实，且之后从未提出异议，基于买受人支付了合理对价、至今在涉案房屋内居住使用了50来年以及房屋现状已经发生了变化，本院认定涉案房屋买卖合同合法有效。被告鲁华辩称一直以来其父亲仅仅是无偿提供老屋给郑巨南居住使用，并未将房屋出卖给郑巨南、郑祥皆的抗辩意见，本院不予采信。被告鲁宁，第三人黄志国、黄勇、黄建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法予以缺席审判。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认倪遂初代笔的落款时间为1964年8月18日郑微及母倪氏将泮垟后横村九间老屋东首轩间下轩间、下轩间后厨房间和厨房南边新间及猪栏两间出卖给郑祥皆的卖契合法有效。
本案受理费80元，由被告鲁阳、鲁宁、鲁华承担；公告费600元，由被告鲁宁承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 高文丹
人民陪审员 刘浦乐
人民陪审员 施保庆
二〇一六年四月十八日
书 记 员 周婉倩