四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再325号
再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：杨学林，女，l965年l0月30日出生，汉族，巴中市地方税务局职工，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人：王福升，四川宏坤律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人)：四川元亨拍卖有限责任公司，住所地四川省巴中市巴州区云台街33号经信委二楼。
法定代表人：苟勇明，该公司董事长。
委托代理人：何官德，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。
再审申请人杨学林与被申请人四川元亨拍卖有限责任公司拍卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市中级人民法院(2015)巴中民终字第292号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月16日作出(2016)川民申208号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杨学林及其委托代理人王福升，被申请人四川元亨拍卖有限责任公司法定代表人苟勇明及其委托代理人何官德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年12月15日，一审原告杨学林向巴中市巴州区人民法院诉称，2004年11月25日，杨学林通过拍卖方式在被告四川元亨拍卖有限责任公司（简称元亨拍卖公司）处竞买了巴中市江北房产招待所底层l3号(现为去台街72号，简称l3号门市)房屋。当日，杨学林与元亨拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》、《竞买合同》，随后杨学林按合同约定的时间付清了所有款项。《拍卖成交确认书》、《竞买合同》约定：杨学林交清价款后六个月内给杨学林办好房屋“两证”，元亨拍卖公司如因标的物不能及时进行实物移交和产权过户应承担杨学林全部损失。杨学林自2005年开始多次书面、口头通知元亨拍卖公司要求其为杨学林办理“两证”均无果。此房现又被他人占用。故请求法院判令：1.解除杨学林与元亨拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》、《竞买合同》；2.由元亨拍卖公司赔偿杨学林损失30万元(房屋增值部分)和退还杨学林购房款；3.本案受理费和杨学林主张权利开支的费用由元亨拍卖公司承担。
被告元亨拍卖公司辩称，杨学林在元亨拍卖公司竞买购得l3号门市属实，但由于本案的现状，元亨拍卖公司认为《拍卖成交确认书》、《竞买合同》是无效合同，杨学林不是本案的适格主体，漏列了任忠福、刘红英为本案的当事人。元亨拍卖公司已完成全部竞卖义务，合同约定办证应由杨学林自行办理，由四川省巴中市地方税务局（四川省巴中市地方税务局稽查局，简称巴中地税局）协助办理，杨学林给元亨拍卖公司发出的催告函件，元亨拍卖公司也及时将函件转给巴中地税局。因此，元亨拍卖公司不应该承担任何诉讼责任，有责任也应该是巴中地税局，应追加该局为本案的第三人。同时，杨学林主张的损失30万元与元亨拍卖公司无关且没有任何法律依据。综上，请求人民法院驳回杨学林的诉讼请求。
巴中市巴州区人民法院一审查明：2002年5月17目，巴中地税局向巴中市房地产综合开发总公司（简称开发公司）因欠缴税款发出抵押通知书。2002年5月27日，巴中地税局作出巴市地税直封字(2002)第001号查封(扣押)证，在该查封(扣押)证所附商品、货物、财产清单上，本案标的物l3号门市包含在内。同日，巴中地税局与开发公司签订《房屋作价抵缴税(费)合同》，合同约定将所属未售商品房包括本案标的物l3号门市在内的一部分作价抵押给巴中地税局，作为其应补交的税(费)。
2004年10月l0日，甲方巴中地税局与乙方元亨拍卖公司签订《委托拍卖合同》。2004年l1月8日，元亨拍卖公司在《巴中日报》第2576期刊登包括本案标的物在内的一系列房屋门市及小轿车一辆的拍卖公告，决定2004年11月l5日下午2点30分在巴中市经贸委二楼拍卖大厅对上述物品进行公开拍卖。
2004年11月l5日，乙方杨学林与甲方元亨拍卖公司签订《竞买合同》，该合同约定：“一、乙方竞买的标的物为巴中市江北房产招待所底层12号、l3号门市，缴纳竞买保证金10000元；三、甲方所提供的标的物的各种情况均属参考意见，不表示甲方对标的物的任何担保，乙方在拍卖会前应对标的物自行审鉴；七、乙方持委托人、拍卖人出具的有关证明及资料，依法办理拍卖标的物的产权、证照变更、转移等手续。并按国家政策缴纳相关税费，委托方协助买受入办理有关过户等手续”。同日，通过在巴中市经贸委二楼拍卖厅拍卖会上竞买，杨学林在元亨拍卖公司处竞买了巴中市江北房产招待所底层12号、13号门市。当日，杨学林与元亨拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》确定：“一、成交标的物为巴中市江北房产招待所底层13号门市，面积以实物为准；二、成交价格为人民币29900元：四、买受人于2004年12月31日前，凭委托人提供的相关资料及成交确认书到房管、国土等部门办理产权过户手续。办理过户手续涉及到委托人、买受人应缴纳的税、费：按国家政策规定，各自承担相应税费(其中土地出让金由委托人承担)：五、违约责任：(二)买受人未在约定期限内办理产权过户手续，视为自行放弃，一切法律责任由买受人承担；(三)因拍卖人原因，标的物不能及时进行实物移交和产权过户，拍卖人承担由此给买受人带来的全部损失；六、约定的其他事项：l、该标的物在买受人交清价款后，三十个工作日内由委托人向买受人移交标的物(实物)；2、成交后，买受人交清价款后六个月内(180个工作日)，委托人协助买受人办妥国有土地使用权证及房屋所有权证”。同日，杨学林向元亨拍卖公司缴纳现金800元。2004年11月16日，杨学林向元亨拍卖公司缴纳清结竞买l3号门市的全部价款29900元。
到期后由于未能办理产权过户手续，杨学林从2005年11月l0日起至起诉至该院前，多次函告元亨拍卖公司，要求办理产权过户手续。
同时查明，2002年7月8日，开发公司将包括本案标的物l3号门市在内的房屋以公司员工陈国的名义用编号2002(401)号他项权证(当时该房屋未办理房屋产权证明，他项权证上载明陈国为该房屋所有权人，现该房包括l3号门市在内周边其他房屋统一办理一个产权证，房屋产权所有人为开发公司)在中国农业银行股份有限公司巴中市分行江北分理处作抵押贷款，并在巴中市房产权属登记中心办理抵押登记。因开发公司未如期偿还银行贷款，故至今未解除该房屋的抵押登记。
另查明，因开发公司未能解决好案外人晏大会的还房安置问题，晏大会一直就占用居住在l3号门市内。杨学林竞买13号门市后，将门市又先后通过任忠富、刘红英或刘洪贵在开发公司从2007年起开始收取每一年的房屋租金，最后一次2013年11月8日至2014年11月8日的租金13000元，杨学林已从开发公司收取。
审理中，杨学林根据与案外人刘红英签订的l3号门市的售房买卖协议，要求以出售价格28万元及约定的双倍返还已支付购房款5万元标准赔偿自己的购房损失30万元。2015年1月21日，杨学林申请对l3号门市进行价值评估。2015年2月9日，根据该院的委托，四川天成房地产估价咨询有限公司作出川天成房估(2015)第C012号《房地产咨询估价报告》，该估价报告认为：“估价人员在认真分析估价委托人提供的资料，以及注册估价师现场查看和市场调查取得资料的基础上，对影响估价对象房地产价值的因素进行了综合分析，采用比较法、收益法测算，确定估价对象在价值时点的市场价值为人民币28.86万元，大写贰拾捌万捌仟六佰。”对此报告内容，杨学林表示接受并认同，元亨拍卖公司表示反对并拒绝接受估价报告和对估价报告进行质证。
巴中市巴州区人民法院一审认为，拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。本案杨学林以竞买方式合法购得本案标的物l3号门市，其形式、内容、程序合法，为有效合同，理应受到保护。杨学林按竞买规定履行完自已的全部义务，元亨拍卖公司亦应按要求和规定履行自己协助杨学林办理房屋产权过户的相关手续。由于元亨拍卖公司未依法对委托人提供的拍卖房屋状况进行认真细致的核实和审查，对已在二年前就被案外人开发公司办理了抵押贷款的拍卖物对外公开进行拍卖，造成该房至今不能办理房屋产权过户的事实，已构成违约，合同的目的不能实现。现杨学林要求解除与元亨拍卖公司签订的《竞买合同》、《拍卖成交确认书》和退还购房款29900元的诉讼请求，其理由充分、合法，该院予以支持。对杨学林要求元亨拍卖公司赔偿购房损失30万元的诉讼请求，因杨学林是根据与案外人刘红英对13号门市买卖协议的价格28万万元而来，缺乏相关证据佐证，庭审中，经杨学林申请，该院依法将涉案门市房屋移送四川天成房地产估价咨询有限公司鉴定，作出川天成房估（20l5)第C012号《房地产咨询估价报告》认为案涉l3号门市房屋的市场价值为人民币28.86万元。元亨拍卖公司虽不同意鉴定并拒绝对鉴定报告进行质证，但无证据对此鉴定意见予以反驳，故，该院对该《房地产咨询估价报告》予以采信。杨学林要求其主张权利开支的费用由元亨拍卖公司承担，因未向该院提供任何证据证明自己的这一诉请，该院依法不予支持。至于元亨拍卖公司要求追加任忠富、刘红英、刘洪贵为本案的当事人，缺乏追加的证据和理由；要求追加巴中地税局为本案的第三人，不利于案件的及时处理，同时元亨拍卖公司可以另案主张权利，故对上述元亨拍卖公司的主张，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国拍卖法》第二十四条、第四十条、第四十二条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第九十七条的规定，于2015年3月31日作出(20l5)巴州民初字第l44号民事判决：一、解除杨学林与元亨拍卖公司2004年11月l5日签订的《拍卖成交确认书》、《竞买合同》；二、由元亨拍卖任公司在该判决生效后十日内返还杨学林购房款29900元，赔偿杨学林购房损失258700元（房屋现值288600元—原购房款29900元)；三、驳回杨学林的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5000元；减半收取2500元，由元亨拍卖公司承担。
元亨拍卖公司不服，向四川省巴中市中级人民法院提出上诉称，1.原审程序违法，漏列了主要当事人，应将巴中地税局及任忠富、刘红英、刘洪贵列为本案当事人参加诉讼；2.原审中对房屋价值鉴定违反民事诉讼证据规则的规定；3.本案事实不清，杨学林实际一直在经营使用诉争房屋，并收取了6万元房租，应在可得利益中扣除；4.原审适用法律错误，元亨拍卖公司与杨学林签订的《拍卖成交确认书》、《竞买合同》是无效合同，应返还29900元的购房款和同期的利息损失，不应再支付可得利益的损失。综上，请求撤销原判，发回重审。
四川省巴中市中级人民法院二审期间，元亨拍卖公司提供了两份租赁合同，杨学林质证认为该证据不是新证据，且系孤证，不真实。经审理查明，自2007年l0月17日至2011年l0月l7日，杨学林将房屋租给任忠富分别收取了3000元、4000元，5000元和至少5000元的收入，2011年l0月l6日杨学林又与刘洪英签订了为期三年的租赁合同，2011年11月8日刘洪英与杨学林一起与开发公司签订协议约定此后每年租金为l2000元，20l3年l0月28日又约定20l3年房租增加l000元为l3000元。至最后一次20l3年10月8日开发公司为诉争房屋共支付房屋租金54000元，杨学林在一审中也认可收到了通过其他人转租的该房租。
四川省巴中市中级人民法院二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，该院予以确认。
四川省巴中市中级人民法院二审认为，合同是双方当事人达成的协议，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，受法律保护。杨学林以竞买方式合法购得本案标的物13号门市，其形式、内容、程序合法，双方签订的《拍卖成交确认书》、《竞买合同》为有效合同，理应受到法律保护，根据物权法的相关规定，标的物被抵押的，并不影响拍卖，但拍卖所得款项优先支付抵押款。故，元亨拍卖公司认为《拍卖成交确认书》、《竞买合同》无效的上诉理由，该院不予采纳。签订合同的双方是元亨拍卖公司与杨学林，而杨学林并未与元亨拍卖公司的委托人巴中地税局签订竞买合同。根据合同的相对性原则，杨学林作为竞买人可以只选择元亨拍卖公司作为被告，关于元亨拍卖公司认为本案拍卖标的物不能办理产权过户的原因在于巴中地税局未如实告知拍卖标的物已被抵押不能进行拍卖及办理过户手续，应追加其为共同被告的理由。依照《中华人民共和国拍卖法》第四十条规定“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”，本案中买受人即被上诉人杨学林主张权利时有选择义务人的权利，故元亨拍卖公司认为应追加委托人巴中地税局为被告并承担赔偿责任的上诉理由，该院认为元亨拍卖公司在赔偿后可以依法另行向其主张权利，对该上诉理由不予采信。关于元亨拍卖公司认为应追加任忠富、刘红英、刘洪贵为本案当事人的上诉理由，无证据显示这三人与本案拍卖合同纠纷有法律上的关联性，缺乏追加的证据和理由，故对元亨拍卖公司的该上诉请求不予支持。关于元亨拍卖公司认为一审鉴定程序违法的上诉理由，经查，依照《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二十六条规定“当事人申请鉴定经人民法院同意后，由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员，协商不成的，由人民法院指定”，人民法院在元亨拍卖公司不同意鉴定的情况下，有权委托鉴定机构，故该院认为，原审鉴定程序合法，元亨拍卖公司的该上诉理由，不予支持。由于杨学林竞买的标的物不能办理产权过户手续，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一条第四款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，双方签订的《拍卖成交确认书》、《竞买合同》应依法解除，合同解除后，应由违约方承担相应的赔偿责任。但2004年11月l6日自杨学林交清竞买l3号门市的全部价款后，2005年即发现了该房不能办理过户手续，杨学林一直通过出租方式在占有管理该房，并取得收益。但一直未从法律上采取相应的补救措施，致使损失扩大有一定过错，杨学林应当承担相应的责任。杨学林自2007年起，将门市一直出租，取得了租金54000元，属于可得利益的收入，在杨学林的可得利益中应予以扣减。故对元亨拍卖公司认为只应支付购房款的资金利息的上诉理由该院不予采信，对元亨拍卖公司认为杨学林取得的收益应予扣减和适当减轻赔偿的理由，该院部分支持。综上所述，原审程序合法，部分事实不清，适用法律部分不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，于2015年7月30日作出(2015)巴中民终字第292号民事判决：“一、维持巴中市巴州区人民法院(20l5)巴州民初字第l44号民事判决第一条、第三条；撤销巴中市巴州区人民法院(20l5)巴州民初字第l44号民事判决第二条。二、由上诉人四川元亨拍卖有限责任公司在本判决生效后三十日内返还被上诉人杨学林购房款29900元，赔偿被上诉人杨学林购房损失127090元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”一审案件受理费负担不变。二审案件受理费5000元，由元亨拍卖公司负担3500元，由杨学林负担1500元。
再审申请人杨学林申请再审称，一、二审判决认定杨学林对案涉房屋的损失扩大有一定过错，应当承担相应的责任的认定错误。杨学林自2005年开始一直在书面、口头要求元亨拍卖公司给杨学林办理产权证书，元亨拍卖公司也随即将杨学林的函告转交给案外人巴中地税局。截止二审开庭前没有任何人、任何单位书面或口头告知杨学林涉案房屋不能为杨学林办理产权证书。元亨拍卖公司也没有任何证据证明其告知了杨学林涉案房屋不能办理产权证书。一审庭审时元亨拍卖公司称其也是在杨学林诉讼后才知道涉案房屋拍卖前被抵押和至今未解除抵押的事实。元亨拍卖公司都不知道这一事实，杨学林岂能在2005年就知道呢？杨学林也是在2014年委托律师起诉前才知道这一事实的。此外，无任何法律法规限制或要求杨学林起诉的时间，怎能认定杨学林有过错？二、二审判决认为杨学林收取的54000元租金属于可得利益，应从房屋增值部分中进行扣减是曲解法律、枉法裁判。杨学林的一审诉讼请求中未同时要求判令房屋租金和房屋增值部分的损失。杨学林竞买涉案房屋后获取租金合情、合理、更合法。因元亨拍卖公司的原因不能给杨学林办理过户手续，买卖目的不能实现，更应赔偿杨学林房屋增值部分的损失，无任何法律、法规、司法解释规定房屋租金与房屋增值部分损失不应同时得到支持。三、二审判决认定一审判决适用法律部分不当，但未指出一审究竟适用的什么法律规定不当，对杨学林应承担责任和租金与房屋部分损失不能双重支持的法律规定更未引用。请求依法撤销二审判决，维持一审判决。
元亨拍卖公司答辩称，一、涉案房屋成交价为29900元，评估价为288600元。合同的可得利益为258700元，房屋租金是间接损失，不属于合同的可得利益，杨学林已收取了案外人54000元的房屋租金是不当得利，应在合同的可得利益中予以扣减。杨学林在本案中存在过错，二审判决杨学林承担百分之三十的责任，对其收取的54000元租金的性质认定和处理是正确的。二、元亨拍卖公司自2005年11月10日以来就明知拍卖标的物不能交付的原因，杨学林也多次书面函告元亨拍卖公司履约、催办房屋产权证，但杨学林于2014年12月25日才首次向巴中市巴州区人民法院递交民事诉状。这充分证明杨学林怠于行使诉权，对损失的扩大存在明显过错，故二审判决认正确。三、本案漏列当事人，应追加巴中地税局为本案的当事人参加诉讼并承担责任。导致本案纠纷发生的根源是巴中地税局委托拍卖的标的物存在瑕疵，根据巴中地税局与元亨拍卖公司签订的《委托拍卖合同》第二条第1、2款、第三条第3款的约定，造成标的物不能交付，应由巴中地税局承担全部责任。同时，元亨拍卖公司与杨学林签订的《拍卖成交确认书》第四条、第六条第1、2款约定，拍卖标的物应由巴中地税局交付，并由其协助办理产权变更登记。前述证据表明，拍卖标的物应由巴中地税局交付，办理产权变更登记亦应由其协助办理。据此，元亨拍卖公司向一审法院递交了追加巴中地税局为本案当事人的申请书，在二审上诉状中，也明确要求追加巴中地税局为本案当事人。但一、二审法院未予追加，应属漏列当事人，审判程序违法。四、元亨拍卖公司在本案中没有过错，不应该担责。元亨拍卖公司的行为是委托代理行为，所产生的法律后果应该由委托人巴中地税局全部承担。元亨拍卖公司在接受委托后完全按照《委托拍卖合同》的约定履行了全部合同义务，同时也依照拍卖法等法律法规的规定履行了自已的审查义务。综上所述，元亨拍卖公司认为杨学林的再审申请不能成立，请求再审法院撤销原审判决，将本案发回原审法院重审。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致，本院予以确认。本院再审另查明：
2004年10月10日，甲方巴中地税局与乙方元亨拍卖公司签订了一份《委托拍卖合同》，该合同第二条双方的权利义务约定：“1、甲方应确保对拍卖标的拥有无争议的处分权，向乙方提供有关的证明文件和拍卖标的的详尽资料，并随时接受乙方的咨询和质疑。2、甲方向乙方进行委托和交付拍卖物时，应如实告知其知道或应当知道的拍卖标的的瑕疵。否则，由此造成的后果由甲方负责。”第三条违约责任约定：“3、委托拍卖标的拍卖成交后在进入交付财产和办理相关手续程序中，若甲方原因或产权边界及所有权发生争议造成的一切后果全部由甲方负责，乙方所收佣金不得退还。”
杨学林于2005年11月10日、2008年5月5日、2009年5月19日、2010年4月15日、2012年6月20日、2014年6月27日，六次致函元亨拍卖公司，要求元亨拍卖公司为杨学林办理竞拍取得的13号门市的产权过户登记变更手续。
元亨拍卖公司于2008年5月7日、2009年5月19日、2010年4月15日、2011年5月23日、2012年6月21日、2014年6月27日，六次致函巴中地税局，均称买受人杨学林多次电话、来信催促为其办理产权过户手续。为此，元亨拍卖公司要求巴中地税局妥善解决竞拍买受人杨学林的房屋权属办证问题，并随函附杨学林《关于履约催办房屋产权证的函》，希望给杨学林一个满意的回复。
本院再审认为，本案争议焦点为：一是杨学林是否怠于履行减损义务及是否应当承担相应责任问题；二是涉案房屋租金是否应从房屋增值损失中扣减的问题。
一、关于杨学林是否怠于履行减损义务及是否应当承担相应责任问题。二审判决认为，杨学林自2005年即发现了涉案房屋不能办理过户手续，但一直未从法律上采取相应的补救措施,导致损失扩大有一定过错，应承担相应责任。这一观点缺乏事实依据。1.本案拍卖标的物不能办理产权过户的原因在于巴中地税局未如实告知委托拍卖标的物已被抵押不能进行拍卖及办理过户手续。元亨拍卖公司在未对巴中地税局委托人拍卖的标的物状况进行认真细致的核实和审查，拍卖标的存在瑕疵的情况下，公开进行拍卖，造成诉争房至今不能办理房屋产权过户的事实，已构成违约，合同的目的不能实现。对此，元亨公司并不能举证证明其已告知杨学林涉案房屋设定抵押不能办理产权证的事实。元亨拍卖公司逾期未办理房屋过户手续，杨学林一直在不断催办，杨学林于2005年11月10日、2008年5月5日、2009年5月19日、2010年4月15日、2012年6月20日、2014年6月27日，六次致函元亨拍卖公司，要求元亨拍卖公司为其办理竞拍取得的13号门市的产权过户登记变更手续。元亨拍卖公司于2008年5月7日、2009年5月19日、2010年4月15日、2011年5月23日、2012年6月21日、2014年6月27日，六次致函巴中地方税务局，均称买受人杨学林多次电话、来信催促为其办理产权过户手续。为此，元亨拍卖公司要求巴中地税局妥善解决竞拍买受人杨学林的房屋权属办证问题，并随函附杨学林《关于履约催办房屋产权证的函》，希望给杨学林一个满意的回复。因此，原审认定杨学林已经知道涉案房屋不能办理过户手续，并怠于履行减损义务，缺乏证据证明。2.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案因元亨拍卖公司违约导致合同解除，双方应相互返还财产，元亨公司在收回增值房屋的同时，向杨学林赔偿房屋增值部分价款，符合前述合同法的规定。由于房屋随时间的经过不断增值，导致合同解除的时间不同，房屋的价值不同，元亨拍卖公司承担的增值损失金额也不同，但不管如何增值，增值后的房屋由元亨拍卖公司收回，因此对于元亨拍卖公司而言，实际上并不存在损失扩大的问题。原审判决杨学林自行承担部分房屋增值损失没有事实和法律依据。
二、关于涉案房屋租金是否应从房屋增值损失中扣减的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。对于杨学林而言，如果合同履行，其可以获得的利益包括房屋的自然增值和正常收益（包括租金）。因元亨拍卖公司违约导致合同解除，上述两种利益均属违约赔偿范围。租金属于杨学林在合同正常履行时可以获得的利益，本属违约赔偿范围，而非因违约行为额外取得的利益，故不适用损益相抵规则。二审判决在房屋增值损失中扣减租金，是对损益相抵规则的错误理解适用。
三、本院在审理本案中，充分注意到了元亨拍卖公司提出本案漏列当事人，应追加巴中地税局为本案的当事人参加诉讼并承担本案赔偿责任的答辩意见。元亨拍卖公司认为，导致本案纠纷发生的根源是巴中地税局委托拍卖的标的物存在瑕疵，不能办理产权过户的原因在于巴中地税局未如实告知拍卖标的物已被抵押不能进行拍卖及办理过户手续。根据巴中地税局与元亨拍卖公司签订的《委托拍卖合同》，杨学林与元亨拍卖公司签订的《竞买合同》、《拍卖成交确认书》约定，巴中地税局委托元亨拍卖公司拍卖的标的物应拥有无争议的处分权，若委托方原因或产权边界及所有权发生争议造成的一切后果全部由委托方负责；竞拍成交标的物应由巴中地税局向买受人杨学林移交标的物，并协助办妥国有土地使用权证及房屋所有权证。因此，元亨拍卖公司在本案中没有过错，不应该担责，元亨拍卖公司的委托代理行为所产生的法律后果应该由委托人巴中地税务局全部承担。
本院认为，本案是拍卖合同纠纷，并非委托拍卖合同纠纷，合同的相对人是元亨拍卖公司与杨学林，而杨学林并未与元亨拍卖公司的委托人巴中地税局签订竞买合同。根据合同的相对性原则，杨学林作为竞买人可以只选择元亨拍卖公司作为被告。《中华人民共和国拍卖法》第四十条第一款规定“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。”据此规定，竞拍买受人未能按照约定取得拍卖标的，在主张权利时有选择责任主体的权利。本案竞拍买受人杨学林在标的物不能依法办理过户手续的情况下，选择拍卖人元亨拍卖公司作为被告承担违约责任并无不当。故元亨拍卖公司认为应追加委托人巴中地方税务局为被告并承担赔偿责任的答辩理由不能成立。本案所涉标的物不能办理产权过户的原因在于巴中地方税务局未如实告知拍卖标的物已被抵押不能进行拍卖及办理过户手续。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款规定“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”据此规定，元亨拍卖公司在赔偿后可以依法另行向巴中地税局主张权利。
综上所述，本院认为，原一审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，应予以维持。二审判决适用法律不当，应予以纠正。杨学林的再审申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省巴中市中级人民法院(2015)巴中民终字第292号民事判决；
二、维持巴中市巴州区人民法院(20l5)巴州民初字第l44号民事判决。
本案二审案件受理费5000元，由四川元亨拍卖有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭远富
代理审判员 甘海涛
代理审判员 陈明克
二〇一六年九月六日
书 记 员 崔 艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。