广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8900号
上诉人（原审被告）：杨安荣，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：广州利合物业管理有限公司，住所：广州市番禺区。
法定代表人：李思廉，职务：董事长。
委托代理人：周光昌、何月群，该公司员工。
上诉人杨安荣因与被上诉人广州利合物业管理有限公司（以下简称利合公司）物业服务合同纠纷一案,不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本院现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月18日，杨安荣与广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定杨安荣向广州利合房地产开发有限公司购买位于广州市亚运城运动员村四区12座xx房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积135.5885平方米，广州利合房地产开发有限公司须在2011年9月30日前将涉案房屋交付杨安荣使用，双方还在合同第五条约定选聘利合公司进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元。2013年6月29日，广州利合房地产开发有限公司与杨安荣办理收楼手续，同日利合公司、杨安荣签订了《广州亚运城前期物业服务协议》和《广州亚运城临时管理规约》，约定按每月每平方2.8元的标准计收物业服务费，杨安荣应在每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。办理交楼手续当日，杨安荣与广州利合房地产开发有限公司签订《协议书》，约定涉案房屋从2013年6月29日开始计算物业管理费，另外广州利合房地产开发有限公司向杨安荣一次性支付2个月物业管理费，作为涉案房屋所需要修复费用及修复对房屋使用造成的影响支付给杨安荣的补偿。此外利合公司还表示，杨安荣在收楼时一次性支付了3个月物业服务费，因此涉案房屋实际上应当从2013年11月29日开始缴纳物业服务费，而杨安荣却一直没有按约定缴纳。利合公司提供了《催费通知单》、《律师函》、快递单、《缴费通知单》、快递结果查询等证据，证实向杨安荣催收物业服务费的情况，以及杨安荣除拖欠物业服务费外，还有89.06元（2013年11月1日至2014年8月31日）的水费没有缴纳。
利合公司原审诉称：利合公司为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称开发商）依法选聘的物业服务企业，对亚运城媒体村提供前期物业管理服务。杨安荣为广州市亚运城运动员村四区12座10层xx房单元（以下称该物业）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2013年5月31日前，杨安荣于2013年6月29日办理收楼并同时签署《前期物业服务协议》（以下称协议）。协议签订后，根据约定，该物业的物业服务费的起算点为2013年6月1日。在物业服务期间，杨安荣于2013年6月29日与开发商就该物业单元修复事宜签订补偿协议确定由开发商为其代付2个月的物业服务费。即自2013年6月1日至2013年6月28日期间的物业服务费由开发商代杨安荣向利合公司支付，自2013年6月29日至2013年8月28日共2个月期间的物业服务费仍由开发商代杨安荣向利合公司支付。协议签订后，因杨安荣收楼时已预交了3个月的物业服务费，加上开发商代付的2个月物业服务费应计算至2013年11月28日止结清，杨安荣须自2013年11月29日开始按协议约定每月5日前向利合公司缴纳物业管理费，但杨安荣自此至今，拖欠物业服务费为7213.35元，水费为89.06元，虽经利合公司于2013年9月5日、2015年3月18日及2015年5月18日等多次书面发函催告，其一直再未支付物业服务费，逾期已长达1年多之久。根据《物业管理条例》第42条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定以及协议第16条：“物业服务费按约定由甲方(即杨安荣)交纳，……甲方（即杨安荣）或该物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金”之约定，又鉴于杨安荣经利合公司多次催告仍未支付相应物业服务费，已构成严重逾期支付的违约行为，故起诉请求：1、判令杨安荣支付逾期未付的物业服务费，自2013年12月份起每月物业服务费按379.65元计算，暂计至2015年6月30日止的物业服务费人民币7213.35元，判令杨安荣支付拖欠的水费89.06元，实计算至判决生效之日；2、判令杨安荣从逾期之日起暂时计至2015年6月9日止期间逾期违约金，实计算至其还清拖欠的物业服务费之日止。其拖欠物业服务费暂计的违约金为10007.57元，水费为106.24元，合计违约金为10113.81元。本案诉讼费由杨安荣承担。
杨安荣原审无答辩。
原审法院认为：杨安荣与广州利合房地产开发有限公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定由利合公司对涉案小区进行物业管理服务，杨安荣并与利合公司签订了《广州亚运城前期物业服务协议》和《广州亚运城临时管理规约》，利合公司事实上也对涉案小区进行了物业管理服务，双方的物业服务合同关系成立，双方的合法权益均受法律保护，杨安荣应按照约定向利合公司支付相应的物业服务费。涉案房屋每月应缴纳的物业服务费为379.65元，从2013年12月计至2015年6月，杨安荣应支付的物业服务费共计7213.35元。至于违约金，杨安荣的违约行为给利合公司造成了占用资金的损失，但利合公司、杨安荣约定违约金按每日千分之五计算，过分高于银行同期贷款利率，结合本案实际情况，违约金以银行同期贷款利率为标准计算为宜。具体计算方式为：每月物业管理费的违约金以379.65元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业管理费的违约金总额以379.65元为限。此外涉案房屋发生的水费89.06元杨安荣也应当缴纳，鉴于双方并无计算水费违约金的约定，利合公司的该项请求，不予支持。利合公司的其余诉讼请求，事实和法律依据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年12月18日作出如下判决：一、被告杨安荣于本判决生效之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2013年12月至2015年6月的物业服务费7213.35元及违约金（每月物业管理费的违约金以379.65元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业管理费的违约金总额以379.65元为限）；二、被告杨安荣于本判决生效之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2013年11月1日至2014年8月31日的水费89.06元；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案受理费236元，由原告广州利合物业管理有限公司负担186元，被告杨安荣负担50元。
判后，上诉人杨安荣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审开庭当天，本人因坐车误点未能按时出庭，但当时(约下午3点1分)我曾连续给经办法官通电话13分钟，说明未能按时到庭原因，口头述说答辩状的全部内容。经办法官也在电话在表明要为我找到利合公司的负责人协调和解的，我到一审法院后，也按要求将答辩状挂在法官办公室的黑板处。二、利合公司从来没有给业主提供指引协助开通水电、煤气、电视、通讯、门铃等服务。室内水管长期渗漏浸坏房屋地板，致使业主所购住房一直不具备起码的入住条件。业主曾20多次往返茂名至广州，亲自找过物业公司提供的所谓“管家”张、李、甘、谢、梁等多名管理人员(管理人员是经常变更的)，公司未派人上门维修水管，业主依据他们提供信息到过海珠区、南沙区、番禺区一直很难找到办理相关电、煤气、电视等开通的服务。三、小区附近公交车站、道路出入口车辆杂物乱停乱放，经常无法出入，已入住的住户非常不满，更严重的是每栋房的电梯出口及市政煤气管道旁边都停满摩托车和电动车，已有多次电车充电冒烟、起火、爆炸事故，除了119的消防救援，利合公司至今没有领头人出面管理相关安全事项。四、小区的垃圾、卫生清洁经常处于无人打理状态，蚊虫奇多，近三年整个亚运城小区登格热发病人数都是全广州最多的，亚运城曾一度是广州地区登格热传染疾病流行的重灾区。所以利合公司除了向住户追收钱之外，管理服务是非常缺失的。五、利合公司将其服务缺失的原因推给发展商，有意挑拔住户和发展商的对立，鼓动住户挂出攻击发展商的煽动性标语口号，将房屋无法入住的责任归咎于发展商。综上所述，根据《物业管理条例》第五章，物业公司应有服务是缺失的，无提供服务就不能收费。杨安荣上诉请求：撤销原审判决，驳回利合公司诉请，判令赔偿杨安荣损失6680元。
被上诉人利合公司二审辩称：同意一审判决。涉案小区的水电煤气的开通都是有专门的管理部门，相关的负责电话我方已经印在使用手册上发放给业主且小区内也有公示，业主可以直接联系，对方会提供上门服务的。业主有找我方进行维修，我方按照保修制度进行保修，在质保期内我方会进行维修，开发商已经给杨安荣免除2个月的管理费作为维修补偿。我方当庭提交物业服务的图片，我方提供的物业管理服务是全方面的，而不仅是针对某一项，如果做得不好的地方我方会进行改善。我方会协助杨安荣办理相关的物业开通。
经审查，原审认定：2011年5月18日，被告与广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》”时间有误,应为“2013年2月22日”；“广州利合房地产开发有限公司须在2011年9月30日前将涉案房屋交付被告使用”时间有误，应为“2013年5月31日前”。除此之外，原审认定的其他事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，杨安荣提交涉案房屋照片四张，拟证明涉案房屋被水浸。利合公司认为：杨安荣应当通过正常手续到物业管理处报修，如果在质保期内，我方可以提供维修。利合公司提交以下证据：1、一组运动员村物业管理处物业管理服务和运动员村人员服务图片共5页，拟证明其履行了合格的物业服务；2、广州市番禺区石基自来水公司出具的委托书、广州市番禺水务营业业务申请表及广州市番禺区供用水合同。拟证明由于涉案小区还没有抄表到户，由我方代收水费，杨安荣欠付我方水费。杨安荣认为：利合公司的物业服务图片不真实，对方有权收取水费其没有意见。
杨安荣称：要求利合公司提供维修服务，其就缴纳拖欠的费用。
本院认为，本案二审争议的焦点为杨安荣拒绝缴纳物业管理费及要求赔偿损失的理由能否成立、能否得到支持？经本案查明，杨安荣与利合公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定由利合公司对涉案小区进行物业管理服务，杨安荣并与利合公司签订了《广州亚运城前期物业服务协议》和《广州亚运城临时管理规约》，利合公司事实上也对涉案小区进行了物业管理服务，故员原审认定双方的物业服务合同关系成立，杨安荣应按照约定向利合公司支付相应的物业服务费，并无不当。关于杨安荣提出房屋水管长期渗漏浸坏房屋地板问题，属于房屋的保修范围，杨安荣应另循法律途径解决。关于杨安荣提出小区附近公交车站、道路出入口车辆杂物乱停乱放以及小区的垃圾、卫生清洁处于无人打理状态等服务质量问题，对此，杨安荣未能提供充分的证据予以证明，不能构成其拒绝缴纳物业服务费的理由。综上，杨安荣的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费236元，由上诉人杨安荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 罗 涛