辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽06民初137号原告：吴春梅，女，1961年3月15日出生，住大连市金州区。被告：大连九洲建设集团有限公司，住所地庄河市大郑镇。法定代表人：孔繁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岩，辽宁中天律师事务所律师。第三人：丹东牛顿方式房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区浪头镇金泉路3号综合楼201室。法定代表人：卓维，该公司董事长。原告吴春梅诉被告大连九洲建设集团有限公司（以下简称九洲公司）、第三人丹东牛顿方式房地产开发有限公司（以下简称牛顿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴春梅、被告九洲公司的委托诉讼代理人孙奎斌、王岩到庭参加诉讼。第三人牛顿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。吴春梅向本院提出诉讼请求：1、立即中止执行丹东市振兴区安民镇银河大街99号金园大厦18XX室，并解除查封扣押。2、确认吴春梅为案涉房屋所有权人。3、本案诉讼费用由九洲公司及牛顿公司承担。事实和理由：因九洲公司与牛顿公司建设工程施工合同纠纷一案，丹东市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）丹民一初字第00023号民事调解书，九洲公司依该调解书申请执行。丹东市中级人民法院查封了牛顿公司开发建设的房屋，查封的房屋中包括吴春梅购买的位于丹东市振兴区安民镇银河大街99号金园大厦18XX室房屋。吴春梅对于丹东市中级人民法院的执行行为提出书面异议，丹东市中级人民法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，于2016年11月18日作出（2016）辽06执异36号执行裁定，驳回吴春梅的异议请求。吴春梅投资购买房屋是为了退休后搬来居住，故于2011年7月19日与牛顿公司签订了《商品房屋预定协议》。该协议约定，吴春梅购买牛顿公司开发建设的丹东市振兴区安民镇银河大街99号金园大厦18XX室，总房款233005元。吴春梅一次性向牛顿公司支付了全部房款，牛顿公司交付了房屋，吴春梅取得了房屋的所有权。依据《中华人民共和国合同法》的规定，不动产买卖合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。吴春梅对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，不能因未办理登记就否定其占有权。吴春梅于2011年购买房屋，当时九洲公司与牛顿公司并未发生建设工程施工合同纠纷。吴春梅购买房屋是善意的真实意思表示，《商品房屋预定协议》已发生法律效力，查封该房屋对吴春梅是不公平的。吴春梅在大连市金普新区一直租房居住，并无住房，案涉房屋是吴春梅名下仅有的一套住房。九洲公司辩称，一、吴春梅没有取得案涉房屋的物权。根据物权法的相关规定，不动产物权的设立变更经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因此吴春梅主张案涉房屋为其所有没有法律依据，其该项诉请应予驳回。二、吴春梅不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，不能排除执行。1、在人民法院查封之前吴春梅与牛顿公司没有签订合法有效的书面买卖合同。双方签订的是《商品房预订协议》，不是商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的相关规定，该《商品房预订协议》没有约定房屋的交付使用条件，装饰、设备标准承诺，公共配套建筑的产权归属，办理产权登记等事宜，不具有商品房买卖合同的主要内容。因此吴春梅和牛顿公司没有签订合法有效的书面买卖合同。2、在人民法院查封之前吴春梅没有合法占有案涉房屋。吴春梅没有举证证明其足额缴纳了进户费，其在执行异议听证中明确表示没有入住案涉房屋，也没有钥匙和入户通知单，即没有合法占有案涉房屋。三、吴春梅不符合房屋消费者物权期待权的保护条件，不能排除执行。吴春梅除不符合在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同这一条件外，也不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件。吴春梅在执行异议听证程序中已明确表示案涉房屋不是其唯一住房，故其不符合商品房消费者物权期待权的保护条件，不能排除执行。综上，请求人民法院依法驳回吴春梅的诉讼请求。牛顿公司未作答辩。吴春梅围绕诉讼请求向本院提交了一组证据：《商品房预订协议》、收款收据、交通银行个人电汇凭证及吴春梅光大银行对账单、任玫瑰出具的收款明细（复印件）。证明：吴春梅通过任玫瑰向牛顿公司全额交付了购房款。九洲公司的质证意见是，1、对《商品房预订协议》的真实性没有异议，但该协议的性质是预订协议，不是正式的商品房买卖合同。该协议第八条约定吴春梅收到通知之日起10日内签订合同，该协议内容不是商品房买卖合同的约定。2、对收款收据的真实性没有异议，但收据不是发票，收款事由是预订款，不是购房款。3、没有证据证明电汇凭证上的收款人是牛顿公司的工作人员。付款人是任玫瑰，不是吴春梅，因此该证据与本案没有关联性。4、任玫瑰出具的收款明细没有任玫瑰的亲笔签名，不能作为证据使用。九洲公司为反驳吴春梅的诉讼请求向本院提供了本院执行九洲公司与牛顿公司建设工程施工合同纠纷一案2016年11月17日的执行听证笔录（复印件）。证明：吴春梅没有入住案涉房屋，也没有取得案涉房屋的钥匙和入户通知单。案涉房屋不是其唯一住房。吴春梅的质证意见是，对笔录的真实性没有异议。但没有办理入住手续的原因不在于吴春梅，是牛顿公司造成的。牛顿公司没有通知吴春梅办理入住手续。庭审后，吴春梅向本院提交了大连市金普新区不动产登记部门2017年6月19日出具的房屋登记信息查询证明、大连市不动产登记中心2017年8月11日出具的自然人房屋信息查询结果、丹东市不动产登记中心2017年8月22日出具的不动产登记信息查询结果证明。证明：在大连市及丹东市吴春梅名下均没有住房，案涉房屋是吴春梅的唯一住房。九洲公司的质证意见是，对于大连市金普新区不动产登记部门出具的证据，第一，该证据注明“本次查询不包括电子档案中无身份证号码记载的房屋登记状况。因我中心另有一部分纸质档案房屋登记簿没有录入微机管理系统，故无法彻底查清房屋登记状况，此查询结果仅供参考”，故该证据不能证明吴春梅在大连金普新区没有房屋。第二，该证据只是大连金普新区内的房屋登记查询信息，不能证明吴春梅在大连市区没有房屋。第三，吴春梅购买案涉房屋已六年多，没有证据证明吴春梅居无定所。根据吴春梅在执行听证程序中的陈述，案涉房屋不是其唯一住房。对于大连市不动产登记中心及丹东市不动产登记中心出具的证据，对真实性没有异议，但上述证据与本案没有关联性。本院的认证意见为，对于吴春梅提供的《商品房预订协议》、收款收据，九洲公司对证据的真实性没有异议，本院予以采信。对于吴春梅提交的交通银行个人电汇凭证，虽然没有证据证明收款人为牛顿公司的工作人员，但结合牛顿公司为吴春梅出具的收款收据、案外人任玫瑰出具的收款明细及吴春梅光大银行对账单，在没有相反证据的情况下，上述证据可以证明吴春梅已足额交付了购房款，对上述证据本院予以采信。对于九洲公司提交的执行听证笔录，经核对与本院执行卷宗存档的笔录内容一致，且吴春梅对该笔录的真实性没有异议，本院予以采信。对于吴春梅庭后提交的大连市金普新区不动产登记部门、大连市不动产登记中心及丹东市不动产登记中心出具的房屋登记信息查询证明，可以证明在大连市及丹东市吴春梅名下没有用于居住的房屋，本院予以采信。经审理查明，2011年7月19日，吴春梅与牛顿公司签订《商品房预订协议》，购买牛顿公司开发建设的坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街99号金园大厦18XX室、建筑面积68.13平方米的房屋，约定总房款为233005元，并约定了“甲方开发建设的丹东牛顿方式《金园大厦》（门市）（住宅）商品房预计将于2012年7月31日入住”等条款。同日，吴春梅通过案外人任玫瑰以电汇的方式向牛顿公司支付了全部房款。2011年7月20日，牛顿公司向吴春梅出具收款收据，该收据载明收款金额为233005元。2010年3月3日，牛顿公司取得案涉房屋预售许可证。九洲公司诉牛顿公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月18日作出（2014）丹民一初字第00023号民事调解书，该民事调解书确认“……2、被告（即牛顿公司）欠付原告（即九洲公司）工程款4371565元，于本调解书签收之日起三十日内给付原告，并自2014年5月6日起至实际给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率给付原告利息；3、被告欠付工程款（质保金）5020228元，于2015年5月6日前给付原告；4、被告于本调解书送达之日起，30日内给付原告2013年3月1日-2014年5月31日停工损失补偿款2500000元……”该民事调解书生效后，牛顿公司未主动履行债务，九洲公司向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2016年8月29日作出（2015）丹执字第00024-3号执行裁定，查封了由牛顿公司开发建设的包含案涉房屋在内的坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街99号金园大厦的49套房屋。吴春梅不服该执行裁定，向本院提出书面执行异议。本院经审查认为吴春梅异议理由不成立，于2016年11月18日作出（2016）辽06执异36号执行裁定，裁定驳回吴春梅的异议请求。吴春梅对该执行裁定不服，依法向本院提起案外人执行异议之诉。大连市金普新区不动产登记部门于2017年6月19日出具房屋登记信息查询证明、大连市不动产登记中心于2017年8月11日出具自然人房屋信息查询结果、丹东市不动产登记中心于2017年8月22日出具不动产登记信息查询结果证明，均显示没有吴春梅的房屋登记信息。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”依据上述法律规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。据此，吴春梅对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或其他民事权益是本案的争议焦点。一、关于吴春梅对案涉房屋是否享有所有权的问题。本案中，吴春梅主张其与牛顿公司签订的《商品房预订协议》合法有效，且吴春梅已交付全部房款，上述行为发生在九洲公司与牛顿公司建设工程施工合同纠纷之前，吴春梅已取得案涉房屋的所有权。本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据上述法律规定，不动产所有权的取得经依法登记生效。从本案查明的事实来看，案涉房屋登记在牛顿公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，对于吴春梅要求确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，本院依法不予支持。二、关于吴春梅对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条司法解释赋予消费者对买受的房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，第一，吴春梅与牛顿公司签订的商品房预定协议，约定了当事人名称或姓名和住所；商品房的销售方式；商品房的基本状况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖协议。该协议系双方当事人的真实意思表示，且牛顿公司已经取得商品房预售许可证，双方间存在真实的房屋买卖关系，应认定合法有效。对于九洲公司主张吴春梅与牛顿公司签订的商品房预订协议不是合法有效买卖合同的抗辩意见，本院不予采纳。第二，依据吴春梅提交的商品房预定协议、收款收据以及银行凭条等证据，足以证明吴春梅已经向牛顿公司交付了全部房款。第三，虽然吴春梅曾在执行听证程序中陈述其还有其他房屋，但因吴春梅在本案中对此予以否认，且其提交的证据能够证明在大连市及丹东市两地其名下没有其他用于居住的房屋。考虑到当事人的举证能力，在九洲公司未提供足以反驳该事实的证据的情况下，应当认定吴春梅名下无其他用于居住的房屋。因此，吴春梅符合该条司法解释规定的全部条件，吴春梅作为消费者对案涉房屋享有的物权期待权足以排除执行。综上所述，吴春梅请求中止执行位于丹东市振兴区安民镇银河大街99号金园大厦18XX室房屋的理由成立，本院予以支持。请求确认案涉房屋所有权人为吴春梅的诉讼主张，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、不得执行丹东市中级人民法院（2015）丹执字第00024-3号民事裁定所查封的坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街99号金园大厦18XX室、建筑面积68.13平方米的房屋。二、驳回吴春梅的其他诉讼请求。案件受理费4795元，由吴春梅承担4695元，由大连九洲建设集团有限公司承担100元。公告费262.80元，由丹东牛顿方式房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  曹立新审判员  关 爽审判员  姜艳艳二〇一七年九月五日书记员  于大海