湖北省鹤峰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鹤峰民初字第00733号
原告吕长林。
原告田秋红，系原告吕长林之妻。
委托代理人（特别授权）吕长林，系原告田秋红之夫。
被告恩施州金海湾实业投资有限公司（以下简称金海湾有限公司），住所地：恩施市航空路60号中大御城（中大国际501室）。
法定代表人郑德厚，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）唐琴，湖北雄视律师事务所律师。
原告吕长林、田秋红诉被告金海湾有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理。依法由审判员郑永娥适用简易程序于2015年11月19日公开开庭进行了审理，原告吕长林也即原告田秋红的委托代理人，被告金海湾有限公司的委托代理人严奉祥、唐琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吕长林、田秋红诉称，吕长林、田秋红于2011年5月25日、9月10日与金海湾有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，吕长林、田秋红购买金海湾有限公司开发建设的位于容美镇大桥路7号容阳半岛A幢2单元面积为102.27平方米的1102号房和A幢一层面积为101.58平方米的0115号房。2013年10月31日，金海湾有限公司如期交付房屋，可交付的A幢2单元1102号房房屋实际面积只有100.96平方米，面积误差比值为1.31平方米，按照合同约定，金海湾有限公司应该退还多收取的1.31平方米的购房款2355.38元。而且，金海湾有限公司交房后，一直未按照合同约定如期将办理权属登记需要的相关资料报登记机关备案，致使吕长林、田秋红至今未能办理房产权属证书。金海湾有限公司将已计入房价建�成本的水电开通费用重复收取，违反了鄂价房服（2005）165号第二条的规定和恩施州价（2006）50号文件的规定：购房者在购房时应缴纳并由开发商在房价之外代收的水、电、气、有线电视、对讲系统、防盗门等配套设施的建设费和初装费用，按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，房地产开发商不得以任何名义向购房人重复收费。故，吕长林、田秋红诉至法院，请求法院：1、判令金海湾有限公司将吕长林、田秋红办理房屋所有权证所需的相关资料报发证机关备案，以便其及时取得房屋所有权证书；2、判令金海湾有限公司支付吕长林、田秋红所付897532元（房款总计894332元和水电开通费用3200元）的资金占用损失费188481.72元（897532×0.0105×20）；3、判令金海湾有限公司退还吕长林、田秋红水电开通费用3200元；4、判令金海湾有限公司返还吕长林、田秋红房屋�积误差比值1.31平方米的房价款2355.38元（1798元×1.31）；5、由金海湾有限公司承担本案的诉讼费用。
金海湾有限公司辩称，第一、金海湾有限公司将办理权属登记需要的相关资料报送登记机关备案的时间并未超过合同约定的期限。吕长林、田秋红与金海湾有限公司在《商品房买卖合同》的补充协议中约定：本（主）合同第十五条，关于产权登记约定的相关事宜向买受人解释清楚，因本项目分期开发，情况特殊，产权登记日期只能在二期完工，本项目综合验收完毕并取得相关备案证之后，60日内将办理权属登记。现阶段金海湾有限公司二期工程已完工，相关备案证正在积极的申办过程中。因此，金海湾有限公司并未违反合同中关于产权登记时间的约定。第二、水电开通费用是独立于房价的附属设施费用，约定的开通费条款合法有效。双方在《商品房买卖合同�的补充协议中明确约定：出卖人已将鄂价房服（2005）165号文件以及恩施州价（2006）50号文件的相关事项告知于买受人，买受人自愿将水、电、有线电视、网络开通等费用另行支付，不计入房价。而且水电作为一个独立于产权部分的附属设施，不应在“一价清”中约定，不应并入房价。第三、房屋实际建筑面积尚未进行确认。合同约定的面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记的面积为准。金海湾有限公司目前正在申办相关房屋备案证，吕长林、田秋红房屋的产权证也尚未办理，因此无法确认吕长林、田秋红房屋的建筑面积与约定面积是否存在差异。综上，金海湾有限公司并没有违反《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，恳请法院查明事实，驳回吕长林、田秋红的诉讼请求。
经审理查明，2011年5月25日，吕长林、田秋红作为买受人与金海湾有限公�作为出卖人签订了合同编号为ESZ201100981号的《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房的批准机关为鹤峰县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为鄂鹤房预字（2011）第001号；买受人购买的商品房为容阳半岛第A幢二单元1102号房，该商品房合同约定建筑面积102.27平方米，其中，套内建筑面积83.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.1平方米；该商品房按建筑面积计算房价款，该商品房单价为每平方米1798.00元，总金额壹拾捌万叁仟八佰捌拾壹元整（183881.00元）；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房屋单价保持不变房屋总金额按实际面积核算的方式进行处理；买受人于2011年5月25日一次性付清总房款计人民币壹拾捌万叁仟八佰捌拾壹元整（183881.00元）；出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经分期验收合格交付给买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记的约定见本合同补充协议第九条约定。该合同的附件四即《合同补充协议》约定：契税、办证登记费、印花税、商品房共用部分公用设施维修基金由买受人承担；出卖人已将鄂价房服（2005）165号文件以及恩施州价（2006）50号文件的相关事项告知于买受人，买受人自愿将水、电、有线电视、网络开通等费用另行支付，不计入房价；水、电、有线电视、网络等开通费计人民币叁仟元整（3000.00元），多退少补，由买受人承担并与房款同时付清；关于产权登记约定的相关事宜向买受人解释清楚，因本项目分期开发，情况特殊，产权登记日期只能在二期完工，本项目综合验收完毕并取得相关备案证之后，60日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同还对逾期交房、逾期付款、交接等相关事宜作了详细约定，并已在鹤峰县住房和城乡建设局登记备案。
2011年9月10日，吕长林、田秋红作为买受人与金海湾有限公司作为出卖人签订了合同编号为ESZ201300031号的《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房的批准机关为鹤峰县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为鄂鹤房预字（2011）第001号；买受人购买的商品房为容阳半岛第A幢一层0115号房，该商品房的用途为商业，属框剪结构，一层高4.8米，二层高4.2米，建筑层数地上17＋1层，地下1层。该商品房合同约定建筑�积101.58平方米，其中，套内建筑面积96.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.64平方米；该商品房按建筑面积计算房价款，该商品房单价为每平方米6994.00元，总金额柒拾壹万零肆佰伍拾壹元整（710451.00元）；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房屋单价保持不变房屋总金额按实际面积核算的方式进行处理；买受人于2011年12月前已付房屋首付款计人民币叁拾万零伍仟肆佰伍拾壹元整（305451.00元），买受人于2012年10月份补齐所欠房款计人民币贰拾万零伍仟圆整（205000元），剩余房款计人民币贰拾万元整（200000.0元），由买受人采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经分期验收合格交付给买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记的约定见本合同补充协议第九条约定。该合同的附件四即《合同补充协议》约定：契税、办证登记费、印花税、商品房共用部分公用设施维修基金由买受人承担；出卖人已将鄂价房服（2005）165号文件以及恩施州价（2006）50号文件的相关事项告知于买受人，买受人自愿将水、电、有线电视、网络开通等费用另行支付，不计入房价；水、电、有线电视、网络等开通费计人民币叁仟元整（3000.00元），多退少补，由买受人承担并与房款同时付清；关于产权登记约定的相关事宜向买受人解释清楚，因本项目分期开发，情况特殊，产权登记日期只能在二期完工，本项目综合验收完毕并取得相关备案证之后，60日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同还对逾期交房、逾期付款、交接等相关事宜作了详细约定，并已在鹤峰县住房和城乡建设局登记备案。
合同签订后，吕长林、田秋红如约付清A幢一层0115号房与二单元1102号房的房款共计894332元及办理商品房两证前需缴纳的费用共计19975元（0115号房：交易手续费1117元、住建部门办证登记费550元、国土部门办证登记费360元、预抵押登记费550元、预转现抵押登记费550元、自来水开通费800元、电开通费800元、维修基金6603元；1102号房：交易手续费303元、住建部门办证登记费80元、国土部门办证登记费100元、自来水立户费800元、电立户费800元、维修基金6562元），金海湾有限公司也如约将该两套房交付给了吕长林、田秋红。2015年9月25日，吕长林、田秋红以金海湾有限公司未将其办理房屋产权证所需的资料报�证机关备案、房屋实际面积与约定面积有误差为由诉至法院，请求法院：1、判令金海湾有限公司将吕长林、田秋红办理房屋所有权证所需的相关资料报发证机关备案，以便其及时取得房屋所有权证书；2、判令金海湾有限公司支付吕长林、田秋红所付897532元（房款总计894332元和水电开通费用3200元）的资金占用损失费188481.72元（897532×0.0105×20）；3、判令金海湾有限公司退还吕长林、田秋红水电开通费用3200元；4、判令金海湾有限公司返还吕长林、田秋红房屋面积误差比值1.31平方米的房价款2355.38元（1798元×1.31）；5、由金海湾有限公司承担本案的诉讼费用。
另查明，金海湾有限公司容阳半岛二期工程已完工，竣工备案证正在办理中。
以上事实有吕长林、田秋红与金海湾有限公司提交的《商品房买卖合同》，吕长林、田秋红提交的发票、收据及双方当事人的当庭陈述，足以认定。
本院认为，吕长林、田秋红与金海湾有限公司签订的合同编号为ESZ201100981号的《商品房买卖合同》与编号为ESZ201300031号的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应受到该两份合同的约束。《合同补充协议》作为附件四是该两份合同的组成部分，由吕长林、田秋红签字确认，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方理应受到该补充协议的约束。故，对于吕长林、田秋红在庭审中主张补充协议没有金海湾有限公司的签章，不符合法律规定的有效要件，该补充协议应为无效的抗辩，本院不予采纳。双方在合同中明确约定了金海湾有限公司将办理房屋产权证所需的资料报发证机关备案的时间，即二期项目综合验收完毕并取得相关备案证之后60日内，现容阳半岛二期工程的竣工备案证正在办理中。故，对于吕长林、田秋红主张金海湾有限公司将其办理房屋所有权证所需的相关资料报发证机关备案的诉请，因双方约定的期限尚未到来，且吕长林、田秋红在庭审中也未提供证据证明金海湾有限公司怠于或者明确表示不会将吕长林、田秋红办理房屋所有权证所需的相关资料报发证机关备案，本院不予支持。对于吕长林、田秋红主张金海湾有限公司支付其所付897532元（房款总计894332元和水电开通费用3200元）的资金占用损失费188481.72元的诉请，因金海湾有限公司并未违反合同约定，本院不予支持。双方对水电开通费在补充协议中已明确约定，即买受人自愿将水、电、有线电视、网络开通等费用另行支付，不计入房价，且吕长林、田秋红已按照约定履行。故，对于吕长林、田秋红主张金海湾有限公司退还水电开通费的诉请，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。吕长林、田秋红主张金海湾有限公司返还其房屋面积误差比值1.28平方米的房价款2259.26元的诉请，因双方在合同中明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，而吕长林、田秋红的房屋尚未办理产权登记，本院无法核定产权登记的面积与合同约定的面积是否有差异，故，对于该项诉请本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十八条之规定，判决如下：
驳回吕长林、田秋红的诉讼请求。
案件受理费4180.74元，减半收取2090.37元，由吕长林、田秋红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑永娥
二〇一五年十二月八日
书记员 罗 丹
附相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同�定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。