浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终5572号上诉人（原审被告）：洪剑，男，1990年4月23日出生，汉族，住福建省沙县。委托代理人：郑蓉，福建闽天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶军波，男，1984年4月30日出生，汉族，户籍所在地浙江省温岭市，现住浙江省温岭市。委托代理人：王桂夫、戴振宇，浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。上诉人洪剑因与被上诉人叶军波房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，叶军波、洪剑签订的《房屋租赁合同》第十三条约定，洪剑须按期支付房租，如拖延或不交，叶军波可对延期支付的房租收取每日0.3%的滞纳金。叶军波于2015年4月2日与赵国庆签订了《房屋租赁合同》一份，约定赵国庆将位于杭州经济技术开发区阳光华城学正街×号房屋出租给叶军波，租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日止，租金先付后用，半年一付，叶军波须提前一个月支付下一期租金。后赵国庆将案涉房屋的所有权转让给了林宪廷。叶军波、赵国庆及林宪廷于2015年10月13日签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定林宪廷于2015年9月17日向赵国庆购买了案涉房屋，赵国庆已将案涉房屋的租赁现状告知林宪廷，叶军波与赵国庆之间的房屋租赁合同对叶军波及林宪廷继续有效。2015年10月13日，林宪廷向洪剑送达通知书一份，载明因叶军波私自转租，原合同作废，要求洪剑于2015年10月14日腾退房屋。2015年10月29日，叶军波与林宪廷手机通话，要求将房租支付给林宪廷，但被林宪廷告知已收到洪剑直接支付的房租。2015年11月1日至2016年4月30日期间的租金59000元，洪剑应于2015年10月1日前付清，洪剑以已将租金直接交付林宪廷为由拒绝支付叶军波。2015年11月18日，叶军波向原审法院提起诉讼，请求：1.判令洪剑支付拖欠的房屋租金59000元及从2015年9月30日按每日0.3%计算至实际支付之日止的滞纳金；2.本案诉讼费用由洪剑承担。原审法院认为，叶军波、洪剑签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应确认合同有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。叶军波要求洪剑支付2015年11月1日至2016年4月30日期间的租金59000元，洪剑以已将租金支付给房屋所有人林宪廷为由拒绝将租金支付叶军波。该院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，赵国庆将案涉房屋所有权转让给林宪廷后，其与叶军波签订的租赁合同对林宪廷具有法律效力。林宪廷如认为叶军波违法转租，可提出解除与叶军波之间的租赁合同，但在租赁合同未解除的情形下，叶军波系案涉房屋的承租人，其依据与洪剑之间签订的转租合同，要求次承租人即洪剑支付租金，于法有据。综上所述，叶军波现要求洪剑支付2015年11月1日至2016年4月30日期间的租金59000元，符合合同约定，该院予以支持。叶军波另要求洪剑支付逾期交纳租金的滞纳金，符合合同约定，该院亦予以支持，但合同约定的滞纳金标准过高，该院依法调整为按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条规定，于2016年8月15日判决：一、洪剑于判决生效之日起十日内支付叶军波租金59000元；二、洪剑于判决生效之日起十日内支付叶军波滞纳金（以59000元为本金，自2015年10月2日起按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算至付清之日止）；三、驳回叶军波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1275元，减半收取637.50元，由上诉人洪剑负担。宣判后，洪剑不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，违背了客观事实，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。（一）一审判决认定房屋所有权人林宪廷未解除与被上诉人之间的房屋租赁合同，违背事实，证据不足，显属错误。案涉房屋的所有权人林宪廷在得知被上诉人转租情形时已解除与被上诉人之间的租赁合同，该事实清楚、明确，且上诉人和被上诉人在本案一审提交的多项证据均可证明：1.依据上诉人提交的证据4《房屋认购协议书》第1条第2款可见，案涉房屋明确该商铺现状为租赁给被上诉人；2.依据被上诉人提交的证据3《房屋租赁合同之补充协议》，该协议三方仅确认编号为“ZB20150327012（改1）”的《房屋租赁合同》对被上诉人和房屋所有权人林宪廷继续有效，未提及任何关于被上诉人转租的事宜，此也印证了上述《房屋认购协议书》的约定，可见，林宪廷对被上诉人将租赁房屋转租的情形毫不知情；3、依据上诉人提交的证据3《通知书》显示，林宪廷已通过短信以及书面送达的方式告知被上诉人解除租赁合同，进一步证实了被上诉人转租并未取得林宪廷的同意，系违约转租；4.依据被上诉人提交的证据5叶军波与林宪廷之间的通话记录明确体现，林宪廷已明确告知被上诉人“你已违约了”、“不能转租”、“你的（合同）已经作废了”。由此显而易见，林宪廷已解除与被上诉人之间的租赁合同，被上诉人不再享有租赁权。一审判决却无视该事实，对被上诉人上述重大违约的事实未予置评，故意回避该影响本案判决的关键事实，严重损害了上诉人的合法权益。（二）上诉人有权不向被上诉人支付租金及违约金。鉴于以上分析，被上诉人存在重大违约情形，且该重大违约致使上诉人所经营店面被房屋所有权人要求腾房导致无法营业。根据合同法第二百二十八条，上诉人完全有权拒绝继续支付租金，更不应当承担违约金。同时，依据我国合同法履行抗辩权之相关规定，在被上诉人提供的房屋不符合合同约定时，上诉人也完全有权利行使同时履行抗辩权，有权以保障上诉人的合法权益。一审判决对此事实不顾，简单判决上诉人向被上诉人支付租金，是错误的裁判，应当依法纠正。（三）一审判决曲解法律，不仅适用法律存在错误，也给当事人增加了讼累。在本案中，被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同关系与被上诉人和房屋所有权人林宪廷之间的房屋租赁合同关系是基于同一事实而发生的、不可分割的法律关系，根源还在于被上诉人的无权转租行为。一审判决无视林宪廷发给被上诉人解除租赁合同的《通知书》以及短信、通话记录等证据，也无视上诉人已经支付了相应对价的事实，对此仍不予审理，把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解，显属错误。可见，一审判决故意偏袒被上诉人的行为十分明显，对上诉人存在极大的不公，不能叫人信服。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。根据民事诉讼法第161条的规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结，也就是说简易程序的审理期限是三个月，本案一审的立案时间是在2015年11月18日，而做出判决的时间是在2016年8月15日，审理期限长达9个月，整整拖延了半年的时间，程序的违法，导致判决的公正性和权威性在上诉人的心目中荡然无存。根据民事诉讼法第170条第4款的规定，一审判决违反法定程序，影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。被上诉人叶军波口头答辩称：上诉人的上诉理由不充分、依据不足。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。一审判决认定的房屋所有权人林宪廷未解除被上诉人之间的房屋租赁合同。2015年4月2日，叶军波与赵国庆签订房屋租赁合同，租期2015年6月1日-2018年5月31日。事后，赵国庆将所有权转让林宪廷，2015年10月13日，上诉人、被上诉人、赵国庆三方签订一份房屋租赁合同补充协议，明确约定赵国庆将涉案房屋现状告知林宪廷，明确上诉人与被上诉人之间的租赁合同告知林宪廷，林宪廷对此明确签字确认。林宪廷与洪剑自行协商要求洪剑将房租直接交付给林宪廷，但是违反了三方之间签订的租赁合同补充协议。所以，洪剑认为直接将房租交付给林宪廷之后可以不交租金给叶军波是错误的。合同签订是自愿的，根据合同相对性，上诉人与被上诉人之间的权利义务应该相互遵守，上诉人应该支付租金给被上诉人。租赁物在租赁期间发生所有权变动，不改变租赁关系的现状。即买卖不破租赁。上诉人要求将租金直接支付给所有权人，需要经过被上诉人的同意。本案适用法律程序正确，将原房东赵国庆叫来核实，所需要的时间也是必须的。请求驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，叶军波向原房屋所有权人赵国庆承租案涉房屋后，转租给洪剑，在林宪廷向赵国庆受让案涉房屋后，林宪廷以叶军波私自转租为由通知洪剑原合同作废，并直接向洪剑收取房租，导致本案纠纷的发生。洪剑上诉主张根据林宪廷的通知，林宪廷与叶军波之间的租赁合同已经解除，其有权不向叶军波支付租金。对此，本院认为，根据合同相对性原则，不论叶军波与林宪廷的房屋租赁合同关系是否已经解除，洪剑是基于与叶军波签订的转租合同占有使用案涉房屋的，其支付房屋租金的债务都应当向作为合同相对方的叶军波履行。至于叶军波与林宪廷之间的纠纷，则应根据该双方签订的租赁合同的约定和法律规定来另行处理。故，洪剑依据林宪廷的通知即认为林宪廷已经解除了租赁合同并直接向林宪廷支付租金的行为，在未征得叶军波同意的情况下，并不能免除其向叶军波支付租金的义务。洪剑就此提出的上诉理由不能成立。关于洪剑上诉提出的原审法院适用简易程序审理本案却超过三个月未审结程序违法的理由，经查，在三个月简易程序审理期限届满前，洪剑与叶军波共同向原审法院申请同意继续适用简易程序审理三个月；在此后的三个月内，洪剑与叶军波曾共同向原审法院申请庭外和解3个月。而根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条的规定，适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月；根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条的规定，双方当事人申请庭外和解的期间，不计入审限。因此，原审法院在审理本案的程序上并未因超审限而违法，洪剑就此提出的上诉理由也不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人洪剑负担。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一六年十一月二十九日书记员  赵 勤