北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第28745号
原告北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区稻香园西里8号楼。
法定代表人虞若军，总经理。
委托代理人杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。
被告王凤桐，男，1965年1月16日出生。
原告北京安居物业管理有限公司(以下简称安居物业公司)与被告王凤桐物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司的委托代理人杨殿芳与被告王凤桐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安居物业公司诉称，我公司下属的第四分公司自2002年起至今一直为北京市海淀区天秀花园古月园小区全体业主提供前期物业服务。王凤桐系北京市海淀区天秀花园古月园28号楼×室的业主。前期物业服务合同对收费标准和交费时间以及滞纳金进行了约定，但王凤桐入住房屋后拖欠2006年4月1日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费至今未付，我公司多次催缴未果。我公司认为，王凤桐的违约行为严重侵害了我方的合法权益，故我公司诉至法院，要求王凤桐向我公司支付2006年4月1日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费共计53474.67元及滞纳金10000元。本案的诉讼费由王凤桐负担。
被告王凤桐辩称，第一，安居物业公司就本案没有提交相应证据。根据民事诉讼法，在向我送达起诉书时，安居物业公司就应该向我提交证据，但我至当庭答辩时未收到安居物业公司的证据，我认为这对我不公平，我要求驳回安居物业公司的诉讼请求。第二，我不清楚安居物业公司是否具备物业服务资质，不清楚为诉争房屋所在楼房提供服务的人员是谁，也不清楚该人员是否有相应资质。第三，我不清楚安居物业公司在签订其所述的物业服务合同时是否具备法人资格。安居物业公司称是其第四分公司签订的物业服务合同，但第四分公司无法人资格，不是合同合法的签订方，签订的合同应是无效的。安居物业公司和我都不是其所述合同的主体，故其起诉我没有依据。第四，我有权利知道合同的内容及我的权利义务，但我自2006年搬入诉争房屋后，从未与安居物业公司签订过合同，也没见过安居物业公司所述合同，也无人出示和告知我有这样的合同。安居物业公司明知未与我签订物业服务合同，但至今未找我签订合同，带有欺骗性。根据民法通则及民法通则解释，安居物业公司的行为是民事欺诈行为，是可撤销的。而根据消费者权益保护法，存在欺诈行为应该双倍返还，安居物业公司据此应按照其主张的物业费和滞纳金向我进行双倍返还。第五，我不清楚双方在本案所涉物业服务关系中的权利义务。即使存在安居物业公司所述合同，安居物业公司违约在先，体现在：其一，诉争房屋厨房及楼上西屋东墙漏水，对此，安居物业公司仅象征性地修理过，但漏水状况持续至今，导致结构破坏、安全隐患和财产损害，我就此保留向安居物业公司追诉的权利。如果安居物业公司所述物业服务合同成立，根据该合同第1条，安居物业公司对共用部位、共用设施应进行服务和管理，而共用部位包括房屋主体承重部位、屋顶，房屋漏水与屋顶相关。即使我购买诉争房屋时诉争房屋就是漏水的，安居物业公司根据其所述物业服务合同对诉争房屋的漏水也有维修的义务和责任。由于安居物业公司不能履行修理房屋的职能并违约在先，我没有交纳物业费，因此从2009年左右安居物业公司柜台人员告诉我已经不对我服务且态度蛮横，我无论报修房屋漏雨还是维修电器，安居物业公司都不予理睬。其二，诉争小区安保不严，任何人和车辆都可以出入小区，有许多别的小区的车辆在诉争小区停车。其三，小区绿化存在问题。第六，2008年5月，天秀花园业主委员会把安居物业公司辞退，并聘请首欣物业公司为小区提供服务、召开新老物业交接会，但安居物业公司拒不交接，小区业主对安居物业公司非常不满，但却无法更换。故即使存在安居物业公司所述合同，也是非法的、无效的。因上述交接纠纷，北京市公安局海淀分局马连洼派出所还出警解决。第七，我未交纳电梯费，因为安居物业公司主张电梯费为每月每平方米1.70元，该费用标准过高、涉嫌欺诈，安居物业公司应提交关于电梯支出情况的证据，物价局的标准只是一个参考。
经审理查明，安居物业公司的注册资本为300万元，为具备二级资质的物业服务企业。自2002年5月至今，安居物业公司受北京海开房地产股份有限公司（以下简称海开公司）委托为北京市海淀区天秀花园古月园小区提供物业服务。安居物业公司与海开公司的物业管理全权委托合同载明，上述古月园小区的建筑面积为152970平方米，其中住宅为124891平方米。
2003年5月21日，北京安居物业管理有限公司第四分公司（以下简称安居物业公司第四分公司、甲方）与曹毅（乙方）就北京市海淀区天秀花园古月园28号楼×室房屋签订《天秀花园前期物业管理服务协议》，该协议载明:房屋建筑面积为241.13平方米；由甲方提供相应物业服务;从入住之日起（入住日以入住通知单上的日期为准）第一年，物业费为每月每平方米0.80元,每季度的第一个月交纳；第二年开始收取电梯费，电梯费的收取按照北京市有关文件收取，电梯费含电梯运行费、电梯维护费、电梯检验费，不含中大修费、折旧费；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。此后，王凤桐从曹毅处购得上述房屋，并于2006年3月21日填写住户成员情况登记表。诉争房屋所在单元楼为6层建筑，顶层为复式结构，该单元仅有一部运行电梯、无其他电梯，运行时无人看守。王凤桐入住至今从未交纳过物业费和电梯费。
另查，古月园小区曾成立过业主委员会，目前正再次筹备第一次全体业主大会。北京市物价局于1996年发布京价（房）字[1996]第274号《关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》及其附表一、二、三，对住宅运行电梯、住宅备用电梯及高压水泵的收费标准进行了规定。此后,《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第13条规定，执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出、按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定,协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价;第24条规定，本办法自2006年1月1日起执行，京价（房）字[1996]第274号通知同时废止。
庭审中，双方一致确认王凤桐系诉争房屋产权人。安居物业公司称，诉争小区最早一批购房的业主的物业服务合同约定的是物业费每月每平方米0.80元、电梯费按北京市有关标准收取，但此后从开发商处购房的业主的物业服务合同直接约定物业费为每月每平方米2.50元、未再区分物业费和电梯费；其系按照物业费每月每平方米0.70元、电梯费每月每平方米1.70元的标准向王凤桐主张诉争房屋2006年4月1日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费，且因按日计算滞纳金数额过高，其于估算后主张10000元；其主张的电梯费每月每平方米1.70元系参考其根据京价（房）字[1996]第274号通知及其附表一、用诉争小区58部电梯的运行费及维护费总和与诉争小区的住宅总建筑面积计算出的结果而来；王凤桐主张的漏水属于房屋质量问题，是开发商责任。王凤桐就安居物业公司已被诉争小区业主委员会依法解聘一事未举证证明，安居物业公司亦不予认可；王凤桐就安居物业公司物业服务不到位及违约在先举证不足，且安居物业公司均不予认可。王凤桐称，其系购房后、装修前才发现诉争房屋漏水，曹毅未向其告知诉争房屋是否漏水。
上述事实，有双方当事人的陈述、《天秀花园前期物业管理服务协议》等证据、本案开庭笔录，在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，安居物业公司系依法成立的物业服务企业且具备相应物业服务资质，其系开发商依法指定的前期物业服务企业，是诉争小区合法的物业服务主体。安居物业公司第四分公司与曹毅签订的《天秀花园前期物业管理服务协议》，系缔约双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对缔约双方均具有约束力。安居物业公司第四分公司系安居物业公司的分支机构，现由具备独立法人资格的安居物业公司就其分支机构签订的物业服务合同所涉房屋向业主提起本案诉讼，于法有据，并无不妥。王凤桐从曹毅处购房后虽未就诉争房屋签订物业服务合同，但因安居物业公司自2002年起一直为诉争房屋所在小区提供物业服务且王凤桐自入住至今一直在享受安居物业公司的物业服务，故安居物业公司与王凤桐之间已形成事实上的物业服务合同关系，故王凤桐理应向安居物业公司交纳物业费和电梯费。
关于收费标准：首先，诉争小区尚未召开全体业主大会、成立业主委员会，尚不具备业主与物业服务企业就物业费标准与电梯费标准进行协商的条件。第二，物业费每月每平方米0.80元系安居物业公司就诉争小区全体业主统一适用的收费标准，未超出政府的相关收费标准，现安居物业公司自降标准按每月每平方米0.70元主张物业费，并无不妥。第三，电梯费每月每平方米1.70元的标准系安居物业公司自入住诉争小区起即适用的标准，并未违反当时作为政府价格指导标准的京价（房）字[1996]第274号通知。尽管京价（房）字[1996]第274号通知根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》已经废止，但根据该试行的收费管理办法，在业主与物业服务企业就电梯收费协商并达成具体办法之前仍执行政府指导价，而目前就诉争小区的电梯尚无新的政府指导价适用。第四，安居物业公司入驻诉争小区十三年以来，从未变更过其实际适用的上述物业费收费标准和电梯费收费标准。综上，结合诉争小区的实际情况和当前的政府相关收费规定，现安居物业公司要求王凤桐按照诉争房屋所在小区一直以来统一适用的物业费标准每月每平方米0.70元和电梯费标准每月每平方米1.70元交纳物业费和电梯费，并无不妥，且数额合理。
关于滞纳金，一方面，安居物业公司与王凤桐之间并不存在该项约定；另一方面，安居物业公司就王凤桐恶意拖欠物业费和电梯费举证不足，故本院对于安居物业公司主张的滞纳金，不予支持。
需要说明的是，第一，物业服务系指向全体业主共用共有的物业、设施设备及场地，故物业服务合同法律关系的一方主体是物业服务企业、另一方主体是全体业主而非单个业主，因此单个业主并不具备就物业服务事项和费用标准等物业服务相关内容与物业服务企业进行协商的主体地位。第二，物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断的服务，不宜以个别业主的意见作为评判物业服务是否合格的参照，且物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免，若实际服务与合同标准的差距不影响物业服务合同目的之实现，则业主还需按时足额交纳物业费。第三，小区环境的干净安全、秩序和谐、设施完好，既有赖于物业公司的物业服务，也有赖于业主个体的自觉维护，还有赖于物业公司与业主之间形成良好的互动机制和互动关系以及时发现问题、解决问题。业主如对物业服务不满或对物业服务企业有意见，应通过全体业主大会或业主委员会与物业服务企业沟通或通过合法途径更换物业服务企业。物业公司也应对业主反映的物业服务问题予以及时反应和处理。业主个体以不交纳物业费等物业服务相关费用的方式对抗物业服务企业，不仅有违约之虞，且直接侵犯了其他已交费业主的合法权益，也会影响物业服务的正常运转。物业服务企业对业主提出的合理意见和客观问题不予理会、不予处理，也会对物业服务企业与业主之间的关系及物业服务的开展产生消极影响。第四，关于业主自有房屋存在的质量问题或损坏，一方面，物业公司应在职责范围内积极协助业主、协调解决；另一方面，业主应在析清法律关系的前提下一并向全部相关责任主体主张权利，及时维权、避免损失扩大。
庭审中，王凤桐主张曹毅与安居物业公司第四分公司签订的诉争物业服务合同无效、安居物业公司对其构成民事欺诈且构成欺诈的民事行为可撤销、安居物业公司应根据消费者权益保护法向其双倍返还物业费和电梯费，上述主张均无事实和法律依据，本院均不予支持。王凤桐就安居物业公司已被诉争小区业主委员会依法解聘一事未举证证明，安居物业公司亦不予认可，本院对此不予采信。王凤桐就安居物业公司物业服务不到位及违约在先举证不足，且安居物业公司均不予认可，本院对此亦不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：
一、王凤桐于本判决生效后十日内向北京安居物业管理有限公司支付二〇〇六年四月一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业费和电梯费共计人民币五万三千四百七十四元六角七分。
二、驳回北京安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果王凤桐未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百九十三元，由北京安居物业管理有限公司负担一百零九元（已交纳）；由王凤桐负担五百八十四元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 禹霖华
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈迎宾