江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终2305号
上诉人（原审被告）：镇江宜心家居配供咨询有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路（镇江亿都家居建材城37幢）。
法定代表人：顾云金，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴军，该公司监事。
被上诉人（原审原告）：镇江亿都家居建材城有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路371号。
法定代表人：蔡刘祈，该公司董事长。
上诉人镇江宜心家居配供咨询有限公司（以下简称宜心配供公司）因与被上诉人镇江亿都家居建材城有限公司（以下简称亿都建材城公司）与租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人宜心配供公司上诉请求：1、撤销（2016）苏1191民初2879号判决主文第二款“以中国人民银行同期银行贷款基准年利率为基础，上浮百分之三十计算”，改判以中国人民银行同期贷款基准年利率计算；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定被上诉人主张滞纳金标准为日千分之三明显偏高，上诉人予以认可。但上诉人认为一审法院依职权调整为“以中国人民银行同期银行贷款基准年利率为基础，上浮百分之三十计算”，也明显偏高，自由裁量权过度。应改判为以中国人民银行同期贷款基准年利率计算更为合理。
被上诉人亿都建材城公司未答辩。
被上诉人亿都建材城公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人签订的《镇江亿都家居建材城商铺租赁合同》，宜心配供公司迁让出租赁房屋，并将房屋返还亿都建材城公司；2、宜心配供公司支付亿都建材城公司欠付的市场管理费及租金（自2016年3月1日起按236元/平方米/年的标准计算至双方租赁合同解除之日止，并扣除已收取金额200600元）及逾期缴费的滞纳金（自2016年1月1日起按第三年度年租金及市场管理费总额的3‰/日计算至实际给付之日止）；3、宜心配供公司支付亿都建材城公司房屋占用使用费（自双方合同解除之日起按236元/平方米/年的标准计算至实际返还之日止）；4、由宜心配供公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年3月前，双方就房屋租赁事宜达成合意。2014年3月1日，亿都建材城公司交付涉案租赁房屋。2014年3月27日，宜心配供公司委托江云祥（该公司股东）与亿都建材城公司签订书面《镇江亿都家居建材城商铺租赁合同》一份（该份合同为亿都建材城公司提供的格式文本，载明的承租方为江云祥、出租方为亿都建材城公司），约定：亿都建材城公司将镇江市亿都家居建材城37幢、38幢、综6幢、综7幢二层所有商铺（总面积为5279.64平方米）租赁给宜心配供公司经营，租赁期限自2014年3月1日至2017年3月1日止（具体时间以市场正式开业为准）；从建材城正式开业之日起计算市场管理费及租金，第一年免收。第二年折后市场管理费及租金为206元/平方米/年，共计1087606元，于签订合同当日一次性付清。第三年折后市场管理费及租金为236元/平方米/年，共计1245995元，于第二年租期到期前60日内全额付清；若宜心配供公司未能按合同约定缴纳市场管理费及租金，逾期以当年市场管理费及租金总额的3‰/日收取滞纳金。宜心配供公司逾期缴费超过一个月的，亿都建材城公司有权终止合同；如宜心配供公司违反合同约定，亿都建材城公司有权解除合同，收回商铺，并对即将收回的商铺断水、断电，有权按合同约定要求宜心配供公司承担违约责任并赔偿损失；租赁期满或合同依法解除，宜心配供公司应于合同终止之日24小时前，将其物品设备（亿都建材城公司不可移动之装修不得拆除或毁损）等全部撤离清楚，将租赁物完好移交亿都建材城公司，租赁物如有损坏，修复费由宜心配供公司承担。逾期不移交租赁物，宜心配供公司负责赔偿损失（损失额按市场管理费及租金5倍计算）。合同终止十日后，租赁物内仍有余物的，视为宜心配供公司抛弃物，由亿都建材城公司处理，无须给予宜心配供公司补偿。
此后，在双方合同履行过程中，宜心配供公司曾多次向亿都建材城公司反映房屋渗漏水问题。2016年3月，双方因租金给付期限产生争议。当月，亿都建材城公司以宜心配供公司未依约缴纳租金为由对亿都建材城公司租赁房屋所在商铺进行拉闸断电以催收租金。2016年4月，亿都建材城公司向宜心配供公司发送书面催缴通知，告知宜心配供公司于2016年4月20日缴纳已于2016年3月1日到期的租金及物管费326408元，逾期将采取必要措施。2016年5月14日，宜心配供公司向镇江市公安局新区分局丁卯派出所（以下简称丁卯派出所）报案称，其因与亿都建材城公司之间的租赁合同纠纷被停电。2016年5月15日，亿都建材城公司向宜心配供公司发送短信通知，告知宜心配供公司因催要租金未果，将对其采取临时停电措施，在交纳租金后及时送电。2016年6月27日，宜心配供公司再次向丁卯派出所报案称，其因与亿都建材城公司之间的租赁合同纠纷无法正常营业。2016年9月至11月期间，宜心配供公司部分股东及相关人员根据租赁房屋内部使用区域的划分，以个人名义与亿都建材城公司签订协议（协议中明确载明系个人意愿，与宜心配供公司无关），约定由个人负责向亿都建材城公司缴纳后续租金，亿都建材城公司在2016年5月至9月期间的租金缴纳完毕后即恢复供电。审理过程中，亿都建材城公司自认收取上述签约人支付的租金及市场管理费共计200600元。
2017年2月14日，一审法院至涉案租赁物现场勘查：涉案商铺仍由宜心配供公司占用，但全部处于停业状态；涉案商铺内部分布有多部电表（控制区域电量的分表），均显示读数，可送电；涉案商铺内部的部分墙面及屋顶等部位存有渗漏水痕迹。
一审法院审理过程中，双方均确认，亿都家居建材城在双方租赁合同签订前即已开业。宜心配供公司租赁商铺采用充值电卡取电的用电模式，电费先付后用，由亿都建材城公司安装的用电管理系统进行统一管理。庭审中，亿都建材城公司提供的涉案房屋内部分商铺用电卡缴费记录显示：2016年5月至2016年12月期间，宜心配供公司经营范围内的各分表电卡缴纳电费次数及金额明显低于此前同期数值；2016年12月后，未再有缴费记录。双方当事人对房屋漏水维修状况及具体拉闸断电的时间及面积存有争议。
另查明，亿都建材城公司并非涉案租赁房屋的所有权人，其系通过与亿都家居建材城商铺业主（所有权人）签订委托经营协议的方式取得位于涉案商铺的租赁经营权。
一审法院认为，本案的争议焦点为双方当事人之间的租赁期限及租金给付期限如何确定；亿都建材城公司是否存在迟延履行维修义务及擅自断电等行为，是否给宜心配供公司的租用造成障碍，宜心配供公司能否以此为由拒付租金。双方当事人签订的《镇江亿都家居建材城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方应按照合同约定履行承租方与出租方的权利义务。关于租赁期限及租金起算的问题。本案中，租赁合同中约定具体租赁期限以“市场正式开业”为准，但未明确市场名称，双方由此对“市场”的具体指向产生争议。根据相关法律规定，对合同条款的理解，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从体系解释的角度看，双方签订的合同中还曾两次提及“正式开业”，表述分别为“建材城正式开业之日起计算市场管理费及租金……”及“宜心配供公司在亿都建材城正式开业前如不能完成装修……”，均指向建材城，故结合合同相关条款，双方约定的“市场开业”与亿都建材城具有高度关联。第二，从合同文本来源看，双方之间的租赁合同文本系亿都建材城公司提供的格式文本，亿都建材城公司与不同合同相对方（含自然人租户）签订的合同中均有上述表述，故将该表述理解为亿都建材城的开业更为合理。而亿都建材城公司提出的本案合同文本沿用此前亿都建材城尚未开业时的格式文本的诉称意见亦能较为合理地解释在亿都建材城开业后，仍在双方签订的合同文本中出现“市场开业”表述的原因。第三，从合同的履行情况看，双方约定的固定租赁期限（自2014年3月1日起算）与双方实际履行租期（2014年3月1日即为商铺实际交付日）较为一致。反而宜心配供公司的具体开业时间未以书面方式固定，并不明确，亦不便于合同的履行。综上，一审法院综合认定双方合同租期约定中的“市场正式开业”应理解为亿都建材城正式开业，本案租赁期限应为双方约定的固定期限即2014年3月1日至2017年3月1日，宜心配供公司应于2016年2月29日前60日内缴纳第三年度的租金及市场管理费。
关于市场管理费及租金的给付问题。租赁关系中，出租人应当依约将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应合理使用租赁物，并依约支付租金及相关费用。本案中，双方合同约定的租赁期限已过，租赁合同终止，亿都建材城公司主张解除合同的基础已不存在，故对亿都建材城公司要求解除与宜心配供公司之间的租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。双方租赁关系存续期间，除去亿都建材城公司自认已收取的租费200600元，宜心配供公司尚未支付的第三年度租金及市场管理费，应予支付，但考虑到租赁物渗漏水及亿都建材城公司在双方租赁关系存续期间采取的断电催收措施，客观上造成了租赁商铺的使用障碍，要求宜心配供公司全额支付显失公平，故一审法院结合上述因素对双方合同履行造成的影响、宜心配供公司欠付租金数额及过错程度，对上述租费依法酌减为526230元。现宜心配供公司逾期支付租费，造成亿都建材城公司损失，理应依约承担相应违约金。根据法律规定，违约金过分高于实际损失的，可根据当事人的请求予以调整。双方合同约定逾期付款滞纳金标准为日3‰，明显偏高，一审法院结合宜心配供公司过错程度、实际损失等因素依法调整为以中国人民银行同期银行贷款基准年利率为基础，上浮百分之三十计算。
双方租赁期限届满后，宜心配供公司应依约返还涉案租赁房屋，故对亿都建材城公司主张要求宜心配供公司腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。现因宜心配供公司未依法履行返还承租房屋的义务，故实际占用该房屋期间，应支付相应的房屋使用费，亿都建材城公司按原合同市场管理费及租金标准（236元/平方米/年）主张由宜心配供公司赔偿继续占有承租房屋期间的房屋使用费，并无不当，法院予以支持。
一审法院判决:一、宜心配供公司于判决生效之日起十日内将其承租的位于镇江市亿都家居建材城37幢、38幢、综6幢、综7幢二层房屋腾空后交还给亿都建材城公司。二、宜心配供公司于判决生效之日起十日内给付亿都建材城公司第三年度租金526230元及逾期付款利息（自2016年3月1日起至实际给付之日止，以中国人民银行同期银行贷款基准年利率为基础，上浮百分之三十计算）。三、宜心配供公司应承担自2017年3月2日起至实际迁出之日止按原租赁协议约定市场管理费及租金标准（236元/平方米/年）计算的房屋使用费。四、驳回亿都建材城公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，合同一方当事人主张违约金过高或者过低的，应提供证据证实。本案中，上诉人宜心配供公司认为一审法院判决其支付的逾期付款利息利率明显过高，但上诉人未提供证据予以证实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。一审法院对上诉人逾期支付管理费及租金判决其向被上诉人承担以中国人民银行同期银行贷款基准年利率上浮百分之三十的利率计算违约金，符合法律规定。上诉人宜心配供公司认为一审法院判决其支付的逾期付款利息利率明显过高，一审法院自由裁量权过度的上诉理由，无证据证实，也与法律规定不符，不能成立。上诉人宜心配供公司的上诉请求，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人镇江宜心家居配供咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 涛
审判员 姜 玲
审判员 宋 涛
二〇一七年九月一日
书记员 柳婷婷