广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终71号
上诉人（原审被告）：王道光，男，汉族。
委托诉讼代理人：林举善，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司廉江分公司，住所地：廉江市廉江大道北41号。
法定代表人：廖家汉，该公司总经理
委托诉讼代理人：陈宝武，该公司员工。
委托诉讼代理人：卜阶忠，该公司员工。
上诉人王道光因与被上诉人中国电信股份有限公司廉江分公司（下称电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2016）粤0881民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王道光，被上诉人电信公司的委托诉讼代理人陈宝武、卜阶忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王道光上诉请求：撤销廉江市人民法院（2016）粤0881民初1613号民事判决并由电信公司承担本案的一切诉讼费用。
事实与理由：1、原审判决有失公正。原审判决既然已经查明争议房屋的租用期限为三年，时间从2014年12月起，并且认为电信公司、王道光之间的房屋租赁合同合法有效、应予以保护。那么，在合同到期前，即2017年12月31日前，合同双方都要遵守合同的约定，任何一方违约，都要承担法律责任。在本案中，电信公司与王道光都存在违约行为，电信公司违约在先，王道光违约在后，在合同未到期的情况下，电信公司于2015年5月7日、2015年11月9日先后两次向王道光发出《关于限期办理的告知函》，这是明显的违约行为，严重侵犯了王道光的合法权益，严重妨碍王道光对租赁房屋的正常使用和生意的正常营业，给王道光造成沉重的心理负担。而原审判决并未让电信公司对违约行为承担法律责任，只让王道光承担法律责任，这显然有失公平。2、王道光不按时交2016年的房租是由于电信公司的违约行为和其他过错引起的。电信公司一次又一次地向王道光发《关于限期搬离的告知函》，给王道光造成沉重的心理负担，生怕电信公司会在哪一天强行收屋。在租赁房屋未归电信公司管理之前，王道光一直都严格遵守合同规定，自觉履行合同义务。关于房租，一直都是合同甲方派人来收，王道光每次都按时交纳，双方已习惯了这种房租交纳方式。自从租赁房屋归电信公司管理后，电信公司有一个工作人员向王道光要了一张身份证复印件，说准备办一张银行卡开一个银行账户，办好后再把账号告诉王道光，今后王道光只要将每年的屋租打到这个账户就行了。王道光本人一直都在等待他的账号，但该工作人员至今未将账号告诉王道光，导致2016年的屋租无法按时交纳，这不是王道光的过错，而是由于电信公司过错引起的，后果应由电信公司负责。故请求二审法院主持公道。
电信公司答辩称，其质疑王道光提交的合同的真实性，电信公司曾经找到合同签订人李明，李明称该合同是2013年签订的，合同期限为两年，后来王道光擅自将合同期限改为三年。电信公司通过函件告知王道光公司需将房屋收回，公司一方给王道光的发函行为没有问题。合同的履行期限应该是从2013年到2015年，合同应该终止。即便合同履行期限是到2017年，但由于王道光拖欠2016年的租金，至今尚未交纳，依照双方合同的约定，王道光已经构成违约，合同应该终止。
电信公司向一审法院起诉请求：终止电信公司与王道光于2013年12月9日签订的《租用房屋的合同书》，王道光立即返还原长线局廉江旧维护中心房产（新兴路52号向东楼房底层四个门面和两个房间，房产价值约20万元）给中国电信股份有限公司廉江分公司，并判决王道光支付所欠电信公司的租金4000元（2016年1-6月）。
一审法院认定事实：廉江市廉城镇新兴路52号1幢（第一层）原是广东省湛江长途电信线路局湛江分局所有的财产。2013年12月30日，王道光与原广东省湛江长途电信线路局湛江分局廉江维护中心的员工李明签订一份《租用房屋的合同书》，约定由李明（在合同甲方签名）将廉江旧维护中心，新兴路52号向东楼房底层四个门面和两个房间租给王道光使用，租用期限叁年，从2014年12月起。全年租金一次付清，从签订之日起先付壹年租金捌仟元，第二期从每年壹月份交起，付清壹年租金，以此类推。并约定王道光必须在上述条款规定的日期交清租金，若不按期付清超过两天，则按年租金10%罚交滞纳金；拖欠15天后，甲方有权终止合同，收回王道光租用房屋，并没收王道光的货物及其他用具。该合同甲方没有填写和盖章，李明在法定代表人处签名，其落款的日期是2013年12月9日。王道光在乙方处签名并加盖指模，其落款日期是2013年12月3日。签订合同后，王道光使用廉江市廉城镇新兴路52号1幢（第一层）至今。
2014年12月22日，中国电信股份有限公司广东分公司下发《关于优化调整干线维护管理体制的通知》，将省公司传送网络运营中心各市分中心整建制划归所在市分公司线路维护中心，明确市分公司负责辖区内光网络运营维护，负责……、资产管理，……等工作。原广东省湛江长途电信线路局湛江分局的上述房产划归电信公司管理。2016年6月6日，电信公司要求王道光按省公司的相关文件要求做好所在地（原长线）房地产变更权属工作。2016年6月17日，上述房屋登记至电信公司的名下。
电信公司于2015年5月7日、2015年11月19日两次向王道光发出《关于限期搬离的告知函》，通知王道光其公司对原长线局的资产进行归并管理，王道光承租的原长线局廉江旧维护中心房产（新兴路52号向东楼房底层四个门面和两个房间）的所有权属电信公司所有。分别要求王道光于2015年7月1日和2015年12月31日前搬离该房产。但王道光至今没有搬离上述房产。
另查明，2015年的房屋租金王道光已支付给电信公司。2016年的房屋租金王道光至今没有支付。
一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。关于李明与王道光签订的《租用房屋的合同书》的签订时间问题。庭审中电信公司、王道光均认可该合同的真实性。李明签订合同在前，王道光签订在后，故合同的签订时间应以合同最后成立即王道光签订的时间2013年12月30日为准。
李明与王道光签订的《租用房屋的合同书》虽然没有经原广东省湛江长途电信线路局湛江分局加盖公章予以确认，但电信公司在接管合同中租赁的房屋后并没有提出异议。王道光已实际使用其承租的房屋，且电信公司在接管后已收取王道光2015年全年的房屋租金。即视为电信公司已对该合同予以认可，并按该合同的约定收取租金，双方以行动明确表示继续履行合同的意思。该合同中出租方的权利义务已合法转移。故电信公司、王道光之间的房屋租赁合同合法有效，应予以保护。
在租赁上述房屋的期间，王道光告没有按合同的约定在2016年1月份支付2016年的租金给电信公司，且在电信公司两次通知王道光搬离房屋后至今仍没有支付2016年的租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，中国电信股份有限公司廉江分公司依据双方签订的《租用房屋的合同书》第二项第1、2款的约定主张终止合同，请求王道光返还房屋有理，予以支持。
关于电信公司请求王道光支付拖欠的房屋租金问题。王道光使用电信公司的房屋，就应按《房屋租赁合同》约定的金额按时支付租金。但王道光从2016年1月起没有支付租金，仍然占有电信公司的房屋，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，电信公司请求王道光支付所欠2016年1月至6月的租金4000元有理，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，作如下判决：一、终止中国电信股份有限公司廉江分公司、王道光于2013年12月30日签订的《租用房屋的合同书》，限王道光在判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于廉江市新兴路52号向东楼房底层四个门面和两个房间返还给中国电信股份有限公司廉江分公司。二、限王道光在判决发生法律效力之日起十日内支付房屋租金4000元(从2016年1月起至6月止)给中国电信股份有限公司廉江分公司。受理费4360元，由王道光负担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。
当事人对原审判决查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据王道光的上诉理由及电信公司的答辩意见，本案当事人二审争议的问题是：电信公司能否请求终止合同并请求王道光支付租金。
王道光与原广东省湛江长途电信线路局湛江分局廉江维护中心李明签订的《租用房屋的合同书》，是其双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，受法律保护，双方当事人均应按合同履行自己的义务。合同签订后，李明将上述房屋交给王道光经营使用，履行了自己的义务，王道光在使用房屋后起初还能依约交纳相关费用，之后，因政策的原因，电信公司承接了上述房屋的所有权，上述房屋归电信公司管理，电信公司为保障其公司的正常运营，向王道光发函要求其提前归还租赁房屋。王道光认为电信公司发函的行为是违约行为，该行为直接造成王道光沉重的心理负担故而拒交租赁费用，王道光的行为明显违反双方合同的约定。即便电信公司发函不当，明显存在过错，但电信公司并未阻扰其经营，王道光可另行向电信公司主张权利，而不能拒绝履行交纳租赁费用。本案《房屋租赁合同》第二条第二款约定：“全年租金一次付清，从签订之日起先付壹年租金捌仟元，第二期从每年壹月份交起，付清壹年租金，以此类推。乙方必须按上述条款规定的日期交清租金，若不按期付清超过两天，则按年租金10%罚交滞纳金；拖欠15天后，甲方有权终止合同，收回乙方租用房屋，并没收乙方的货物及其他用具”。王道光至今仍未按协议交纳所欠的租金，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，王道光的行为明显违反了双方的约定，依照双方所签订协议的约定，电信公司有权主张终止合同并收取拖欠的租金。双方确认2015年租金已支付，2016年1月起至起诉之日的租金未付，本院予以确认。原审判决终止上述合同，并由王道光在规定的期限内返还房屋及支付2016年1月至6月的租金4000元并无不当，本院予维持。故，王道光上诉请求撤销原审判决的主张没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，王道光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4360元由王道光负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 励
审判员 陈 红
审判员 邓 浓
二〇一七年三月三十一日
书记员 陈菁菁
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。