山东省潍坊市寒亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0703民初1953号
原告:于新文。
委托诉讼代理人:陈世祥，山东中强（潍坊）律师事务所律师。
被告:孙立廷。
原告于新文与被告孙立廷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于新文的委托诉讼代理人陈世祥、被告孙立廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租赁费3000元（2016年6月份的房租）、合同违约金20000元及房屋损坏维修费10000元；2、终止原、被告之间的租赁合同。诉讼过程中，原告追加诉讼请求：要求被告向原告支付2016年7月-8月的房屋租赁费6000元。
事实和理由：原告与被告于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》，原告将座落于海龙路西苑小区沿街转角楼、面积260平方米房屋出租给被告用于经营汽车维修。该合同约定：租赁期为10年，自2013年6月1日至2023年6月1日止，年租金为36000元，前两年租赁费每年一交，以后租赁费提前两个月一交两年，承租方向出租房交纳押金4000元。合同还约定：承租方违反合同约定，应支付违约金20000元，如造成承租人房屋损坏的，还应负责赔偿。
合同履行过程中，被告多次违约，租赁费不按时缴纳，被告第四次缴纳租金的时间应为2016年4月1日，但至目前总以各种理由拖而不缴；被告还未经原告同意，私自安装广告牌、拆除两个房屋玻璃门窗和铝合金拉门一套、房屋地面按膨胀螺栓、私建两个上车平台、损坏大玻璃门窗一块。另外，被告在租赁合同未到期的情况下，未经原告同意私自终止合同，搬离出租房屋，致使原告的出租房屋闲置，造成一定的经济损失。被告违约终止合同后，房屋损坏部分被告并没有维修。被告的违约是一种严重的违约行为，为维护自己的合法权益、避免更大的损失，原告诉至法院。
被告孙立廷辩称，1、原、被告在2016年4月份已协商解除房屋租赁合同，原告叫被告离开租房时交齐物业费、水费等费用；原告在2016年6月份张贴房屋招租广告，证明原告承认与被告已解除房屋租赁合同；原告早已将此房屋出租他人，证明原告与他人履行了新的房屋租赁合同。2、被告6月份没有使用房子，不存在拖欠房租3000元，不拖欠房租也就不存在违约20000元的情形。如存在3000元租金拖欠，也已过诉讼时效，因诉争租金时间为2015年4-6月交纳，原告起诉时间为2016年8月9日，超过一年的诉讼时效，原告没有胜诉权；如有租金3000元违约行为，违约计算应当按该标的的30%或按中国人民银行贷款利率的4倍支付。3、合同制约原告违约金为1000元，制约被告违约金达20倍20000元，显失公平，此条款约定应当无效，故不存在20000元的违约金；且20000元字迹有改动迹象，真实性有异疑，不能作为证据使用。4、房屋损坏赔偿10000元也无事实依据，因原告未提供解除合同后的损坏物资交接单，被告不认可，且2013年因工作需要，房主同意被告投资装铝合金门两个,不是损坏。租赁合同对房屋损坏赔偿约定也不明确，因此被告不应赔偿。5、原告的房产无房产证等手续，租赁合同未在房管部门登记。原、被告的合同应当是无效合同。综上，请求依法驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提交双方于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限为10年、租金为每年36000元，承租方违反合同应支付违约金20000元、造成房屋损坏的应负责赔偿，证明被告违约应解除房屋租赁合同，被告应支付违约金、租赁费及房屋损坏维修费10000元。被告质证后，对合同的真实性无异议，提出原告持有的合同与其持有的合同中违约金约定不一致，其持有的合同中违约金“20000”元有涂改迹象；签订合同时原告口头告知承租方违约金为2000元，合同是原告书写的，因为时间比较紧张，其大致看了一下就签了字，当时应该是2013年5月26日，28日其交付原告首期租赁费，6月1日原告将合同给其送去，并提交其持有的《房屋租赁合同》为证。原告对被告提交的合同质证后，提出该合同中违约金“20000元”系一气呵成，没有改动的迹象。对此，本院认为，上述两份合同原、被告分别持有且内容一致，被告虽主张承租方违约金口头约定为2000元，但没有提供证据证明、且与双方提交的合同内容不符，本院不予采信，故上述房屋租赁合同真实、合法、与本案有关联，本院确认为有效证据。
2、原告提交寒亭区西苑小区业主委员会出具的证明一份，证明被告在房屋租赁期限给原告房屋造成了破坏，且被告于2016年5月底已不在该房屋内经营，该房屋自2015年5月底至2016年8月底一直闲置未向外租赁。被告质证后对该证明有异议，提出其在交纳水电费的时候物业给的收据上都没有公章，对该证明上小区物业的公章有异议，且安装广告牌和对房屋进行改装均是经过原告同意的，西窗户玻璃在其租赁进入时已经损坏。本院认为，仅凭被告交纳水电费的收据上没有公章就对证明上加盖的公章有异议没有法律和事实依据，被告虽否认该证明的效力，但在庭审中承认其于2016年5月下旬搬离出租房屋、承认其安装广告牌并改装房屋、西窗户玻璃损坏的事实，只是提出玻璃损坏时间在租赁之前，但亦未提供证据证明。对该证据本院予以采信。
3、原告提交照片14张，证明被告给原告的房屋造成具体损坏的事实和损坏部位。被告质证后，对照片的真实性无异议，提出其中一些改装内容是经过原告同意的，加装膨胀螺栓、建上车平台是建汽修厂所需的必备设施，当时都口头通知原告、原告也同意。本院对上述证据予以采信。
4、原告提交潍坊天和门业有限公司的收款收据和发票各一份、营业执照复印件一份及原告与该公司签订的施工合同一份，证明被告租赁原告房屋期间造成房屋损坏、恢复原状需要花费的费用明细计13581元，原告主张10000元。被告质证后，提出外墙原告没有进行修复，且原告整改有可能是因为现在租房子的需要，并不一定是恢复成其租房时的原状。本院认为，原告提交的上述证据中已维修并开具正式发票的只有4380元，其他维修项目尚未施工且费用出具的是收款收据，本院不予采信，仅对4380元的维修费用予以确认。
5、被告提交照片2张，其中招租广告照片是6月份照的，老北京烧饼门头的照片是8月份照的，证明原告在2016年4月份已经张贴了招租广告，房屋早已租赁出去。原告质证后，对照片的真实性有异议，提出照片不能证明被告的主张。本院认为，被告提交的6月份拍照的招租广告照片不能证明原告在4月份已经张贴，8月份拍照的老北京烧饼门头的照片也不能证明房屋早已租赁出去，对该2张照片想要证明的事实，本院不予采信。
6、被告提交原告于2013年5月24日为其出具的证明条一份及农业银行潍坊寒亭支行的银行卡交易明细清单一份，证明被告向原告缴纳租房押金4000元。原告质证后，对证据的真实性无异议，但提出证明条与被告主张的押金没有关联关系，银行卡交易明细清单不能体现原告收到押金4000元的事实。本院认为，租赁合同中约定房屋租赁费为每年36000元、一年一付、房屋押金为4000元，被告提交的证明条及银行卡交易明细清单可以证明被告在2016年6月1日前交付原告40000元，且证明条中明确注明收到“租房押金1000元”，原告未提供证据证明双方之间除房屋租赁关系外还有其他的经济往来，故该40000元应认定为被告向原告交付第一年的房租36000元及押金4000元。
依据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：2013年5月下旬，原、被告双方就房屋租赁事宜进行协商并达成合意。同年5月24日，被告交付原告1000元，原告为其出具“收到房租房压金”1000元的证明条一份；同年5月28日，被告通过农业银行向原告转账支付39000元。同年6月1日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，租赁房屋座落在海龙路西苑小区沿街转角楼共5间，使用面积260平方米（其中包括太阳能一台、空调一台、暖气一套）；租赁期共拾年，出租方从2013年6月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2023年6月1日收回；年租金36000元，前两年房费每年一交，以后房费提前两个月一交两年；押金4000元，合同到期后房屋损坏的地方修好后押金退回；房屋在租赁期间不得转让；在租赁期间双方无权随意变更房费。合同还对出租方终止合同、租赁期间房屋修缮、违约责任及免责条件作了约定，主要内容为：承租人拖欠租金累计达2个月，出租方可以终止合同，收回房屋；承租人在租用期间不得对房屋随意进行改造，如果确需改造，必须提前通知出租人并经过出租人同意后，方可进行改造，并给予适当补偿；出租方未按合同规定向承租人交付合乎要求的房屋的或未按时交付出租房供承租人使用的，均负责赔偿违约金1000元；出租方未按时（或未按要求）修缮房屋的，负责偿付违约金1000元，如因此造成承租人员人身受到伤害的，负责赔偿损失；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交房屋租金外，应支付违约金1000元/月；承租方违反合同，应支付违约金20000元，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，并收取了2016年5月30日之前的房屋租金。2016年5月20日，被告向租赁房屋所在的西苑小区物业交纳了截止2016年5月份的水费、物业管理费和垃圾清运费，并于当月底搬离出租房屋。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行合同义务。对于出租房屋的权属问题，原、被告及出租房屋所在的西苑小区物业均无异议，故被告以原告的房产无房产证等手续、租赁合同未在房管部门登记为由主张房屋租赁合同是无效合同的答辩理由，本院不予采信。
原告按约交付出租房屋。被告在租赁两年后于2016年5月底搬离出租房屋，原告于2016年9月再次将租赁房屋出租他人，该房屋租赁合同已实际解除。合同约定租赁期限为十年，被告提前搬离出租房屋已经构成违约，即使如被告陈述已征得原告同意解除租赁合同，在被告不能证明原告同意不追究其违约责任的情况下，原告按照合同约定要求被告支付违约金20000元，不违反法律规定，本院予以支持。
原告主张被告欠其2016年6月-8月的房租9000元，因被告已于2016年5月底搬离出租房屋，在此期间并未使用该房屋，故不应承担该3个月的房租；被告在租赁期间未与原告达成协议即自行搬离出租房租，致使该房屋因未及时另租闲置，给原告造成了房租损失，属于原告的损失范围，但该损失未超出双方约定的违约金20000元的范围，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。
被告主张其因经营汽修厂需要安装广告牌和改装房屋均经过原告的同意而非故意损坏租赁房屋，但根据房屋租赁合同约定“合同到期后房屋损坏的地方修好后押金退回”，被告亦应在租赁期限届满后将其因经营所需对房屋的改装予以修复后方可退回押金，现被告在搬离时未对出租房屋进行修复，故原告修复租赁房屋所支出的维修费用按照合同约定应由被告承担，其租房押金4000元可予以抵顶维修费用。原告要求被告支付房屋损坏维修费10000元，但经本院确认的原告实际已支出的维修费用为4380元，对超出该4380元的维修费用本院不予支持；现原告自愿以租房押金抵顶相应的维修费用，本院准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告孙立廷支付原告于新文违约金20000元，限于本判决生效后十日内付清；
二、被告孙立廷赔偿原告于新文房屋维修费4380元，以租房押金4000元抵顶后，尚欠380元，限于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告于新文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费775元，被告孙立廷负担410元，原告于新文负担365元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 王玉荣
代理审判员 张 梦
人民陪审员 赵 青
二０一六年十二月二日
书 记 员 田雅丽