广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0112民初2082号
原告：广东龙光集团物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市萝岗区广汕公路景新二街2号，统一社会信用代码91440116675662766Q。
负责人：曾秒生，总经理。
委托代理人：郑金刚，该公司员工。
委托代理人：刘秋梅，该公司员工。
被告：蔡廷栋，男，1989年5月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，
原告广东龙光集团物业管理有限公司广州分公司诉被告蔡廷栋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用普通程序于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑金刚、刘秋梅到庭参加诉讼。被告蔡廷栋经本院公告送达未出庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告为广州黄埔区香悦山小区27栋103号（以下简称“案涉房屋”）的业主。案涉房屋的登记建筑面积为309.11平方米。根据原告与案涉房屋前业主凌志签署的《香悦山庄前期物业管理服务协议》的约定，由原告向被告提供物业管理服务，被告应按别墅4.2元/月/平方米的标准缴纳物业管理服务费，物业服务费按月缴纳，被告不按约定标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，原告有权从逾期之日起按每日千分之一追缴逾期付款违约金等。2013年12月30日，被告接收了案涉房屋。被告每月应交物业费为1298.3元及各项费用，但被告无故拖欠上述各项费用，原告经多次催收，被告均拒之不理。原告为维护其合法权益请求判令：1.被告向原告支付2014年5月至2017年3月期间的物业管理费45440.5元（按照别墅4.2元/平方米/月×309.11平方米=1298.3元，共计35个月）、2014年4月至2016年12月期间的自家用水水费176.2元、自家的污水处理费72元及物业管理费、水费、污水费的违约金（违约金分段计算，每月物业费的违约金从下个月1日开始按照日千分之一计算至实际付清之日止；水费、污水处理费的违约金均没有约定，参照物业管理费的标准计算，具体以附件表为准，被告拖欠的违约金为23656.9元，以上各项合计为69345.6元）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2010年4月28日，案外人广州市龙光房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《龙光·香悦山前期物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对龙光香悦山小区实施物业管理。其中第二章物业服务事项第十二条约定：负责向业主或物业使用人收取物业服务费、公摊水电费、电梯费、车辆停放费、垃圾清运费等费用，受有关部门委托负责向业主或物业使用人收取政府规定的各项代收代付费用。第三章物业服务期限第一条约定：本合同的期限自2010年5月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止；本物业交付之前，物业服务费用由甲方承担；自甲方限定的交付期限届满之日起至本物业业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止，该期间的物业服务费用由本物业的全体业主承担。第六章物业服务费用第一条约定：本物业管理区域服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（非套内面积）交纳，住宅每月平方米4.2元；本物业服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月21-31日前缴纳当月的物业服务费，逾期未交纳的，乙方有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之一的标准缴交滞纳金。
原告（甲方）还与案外人凌志（乙方）签订《龙光·香悦山庄前期物业服务协议》（具体签订时间不明），约定：由甲方为乙方提供物业管理服务，此协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理，乙方所购房屋坐落于龙光·香悦山庄27幢103房，建筑面积为309.1109平方米。第四条约定：本物业管理区域物业服务收费采用包干制，乙方每次交费时间自收楼之日起每月的21-31日，按月以现金或银行划账方式缴纳，别墅收费标准为4.2元/平方米/月。第七条约定：受政府有关部门或单位的委托，甲方可提供水、电等代收代缴收费。第十条违约责任约定：乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按应缴额的千分之一支付滞纳金。案外人凌志（乙方）于2013年4月29日办理了上述房屋的收楼手续。
被告于2013年10月22日取得广州市黄埔区香悦四街7号房屋的所有权，该房屋的建筑面积为309.11平方米。被告于2013年12月30日办理了龙光·香悦山庄27栋103房的收楼手续，未与原告签订物业服务合同。另查，龙光·香悦山庄27栋103房即为广州市黄埔区香悦四街7号房屋。
原告提交了其2014年4月至2016年12月期间涉案房屋的水表抄表记录，该记录显示，涉案房屋2014年3月的水表读数是4吨，2016年12月的水表读数是93吨。原告还提交了2014年4月至2016年12月期间其代缴涉案房屋所在小区水费及污水费的发票予以证实其已向供水部门缴纳了上述费用。
原告主张水费单价为1.98元/吨，污水费单价为0.9元/吨，排污量按照实用水量的90%计收。原告还陈述涉案房屋所在小区至今没有成立业主委员会。
以上事实有《龙光·香悦山前期物业服务合同》《龙光·香悦山庄前期物业服务协议》、入伙会签单、查册表、发票及当事人的陈述等证据证明。上述证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与案外人广州市龙光房地产有限公司签订的《龙光·香悦山前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告应按照该合同履行交纳物业管理费等相应的义务。
原告主张被告未缴纳2014年5月至2017年3月的物业管理费，被告未提交证据证实其已缴纳上述费用，应由被告承担举证不能的法律后果。被告逾期支付上述物业管理费，应承担相应的违约责任。根据《龙光·香悦山前期物业服务合同》约定，涉案房屋每月的物业管理费为1298.3元（309.11平方米×4.2元/平方米/月），故被告应向原告支付2014年5月至2017年3月的物业管理费共计45440.5元（1298.3元/月×35个月）。原告还要求被告从次月1日起每日按照每月应缴物业管理费用的千分之一支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。
关于水费和污水处理费。原告提交了涉案房屋2014年4月至2016年12月期间的抄表记录，证实该段期间被告所有的涉案房屋用水量共计89吨。原告还提交了该段期间其向供水部门缴纳的水费、污水费发票予以证实其已实际缴纳上述费用，故原告主张被告向其支付代收的水费、污水费具有事实依据，本院予以支持。被告应向原告支付2014年4月至2016年12月期间的水费共计176.2元（1.98元/吨×89吨），污水处理费共计72元（0.9元/吨×89吨×90%）。原告还主张水费、污水费的违约金，没有合同依据，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告蔡廷栋在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司广州分公司支付2014年5月至2017年3月期间的物业管理费共计45440.5元及违约金（违约金分段计算，2014年5月至2017年3月期间每月物业管理费的违约金，均以1298.3元为基数，分别自次月1日起计至付清款项之日止，按照每日1‰的标准计付，每月物业管理费的违约金数额以不超过当月物业管理费1298.3元为限）；
二、被告蔡廷栋在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司广州分公司支付2014年4月至2016年12月期间的水费176.2元、污水处理费72元共计248.2元；
三、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1534元，全部由被告蔡廷栋负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李小伟
审 判 员 邓毅君
人民陪审员 丁树祥
二〇一七年十月十日
此件与原本核对无异
书 记 员 黄曼玲