徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第4034号
原告（反诉被告）徐州矿务集团有限公司，住所地本市环海西路235号。
法定代表人吴志刚，该公司董事长。
委托代理人梁克彬，江苏汇君律师事务所律师。
委托代理人李义田，徐州矿务集团有限公司职工。
被告陆静，徐州矿务集团有限公司职工。
委托代理人刘翔，江苏茂通律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐州矿务集团有限公司（以下简称徐矿集团）诉被告（反诉原告）陆静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐矿集团的委托代理人梁克彬，被告（反诉原告）陆静的委托代理人刘翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐矿集团诉称，2012年8月10日。原告下属庞庄物业管理处与被告签订了租赁协议一份，约定将庞庄工人村和XX小区内幼儿园房屋出租给被告从事幼儿教育，租赁期限三年，每年租金284440元，租金每年支付一次。第一年租金在协议签订后5日内支付，第二年租金在第一年租赁期满后5日内支付，如拖欠租金，则原告有权解除协议，如逾期30日未付租金，则按年租金的5%承担违约责任。2013年9月5日前被告应支付第二年租金，经原告多次催要，被告均未支付。2014年8月8日，原告向被告发出书面通知，要求其在8月12日前支付租金，但被告至今仍未付。为此，现起诉至人民法院，请求依法判令：一、解除原、被告签订的房屋租赁协议；二、判决被告支付租金284440元、利息17066.40元（计算至2014年9月6日）及违约金14222元，合计315728.40元，并承担本案的诉讼费。
被告陆静辩称，被告系原告公司职工，2012年原告公布了和园幼儿园职工内部承包招标，被告获得了幼儿园的承包经营权，双方所签订的协议名为房屋租赁协议，实为承包协议，理由是协议约定了房屋必须用于幼儿教育，优先安排幼儿园的原有教职工，并对教职工的工资福利等均有约定，同时对于被告的办学和收费均有约定。协议同时约定原告提供房屋验收合格报告和消防合格验收报告，因房屋仅能用于幼儿教育，原告还应提供开办幼儿园所需的相关证件。被告在2012年9月1日对房屋装修装潢完毕后，被告也多次要求原告提供证件，并向原告下属的物业管理处邮寄了律师函，催促原告对房屋进行整改并提供相关证件。但因缺乏相关证件，该幼儿园被泉山区文化体育局责令停止办园，故该幼儿园自被告接手之日至今实际处于停办状态。因此，原告单方违约在先，导致被告无法按照双方协议约定实现合同目的，被告有权拒付租金，请求依法驳回原告的诉请。
反诉原告陆静诉称，基于上述答辩理由，反诉被告徐矿集团单方违约导致反诉原告实际投入及预期利益的巨额损失。为此，现提起反诉，请求依法判令：一、反诉被告交付房屋验收合格证、消防验收合格证、房屋产权证、土地证等开办幼儿园所需证件；二、判决反诉被告赔偿截至2014年年底的预期利息损失929883元及误工工资损失78633元，合计1008516元，并承担本案的反诉费用。
反诉被告徐矿集团辩称，反诉原告的各项请求不能成立，理由是反诉被告无法定或约定义务向其交付合格证、产权证、土地证等，根据双方签订的协议书明确约定办理幼儿园经营证件由反诉原告个人办理，反诉被告仅提供协助义务并对办理经营的证件等不承担任何责任和费用；反诉原告要求的预期利益损失，无事实和法律依据，其所租赁房屋从事经营活动应该自负盈亏，其依据政府财政补贴的文件作为计算预期利益的损失依据也不符合客观事实；反诉原告主张的误工费也没有事实和法律依据，因此请求依法驳回反诉原告的反诉请求。
根据原、被告的本诉、反诉及答辩意见，本案的争议焦点为：1、原告和被告之间是房屋租赁合同关系还是承包关系；2、原告和被告在履行合同过程中是否存在违约行为及违约责任如何承担，原告是否享有单方解除权；3、原告要求被告支付租金、利息和违约金是否有事实和法律依据；4、反诉原告要求反诉被告交付相关证件、赔偿预期利益损失及误工费是否有事实和法律依据。
原告徐矿集团为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、2012年8月10日协议书1份，证明原告下属单位与被告签订了房屋租赁合同，合同约定被告经营所需资质证件等均由其自行办理，原告可协助办理，但原告不承担任何责任费用，原告将房屋出租给被告，被告应在2013年9月6日前交付第二年租金284440元，如被告逾期交付租金，应承担违约责任，同时原告有权解除合同。被告至今仍未交付第二年租金，且占有涉案房屋，被告应承担由此产生的法律责任。
2、2014年8月8日通知1份，特快专递详情单1份，手机短信1份，照片2张，证明被告未支付租金，原告依法向其催讨，但被告至今未交付，原告有权解除合同。
3、徐劳人仲案字[2013]113号仲裁裁决书，证明原、被告之间关于涉案房屋纠纷系房屋租赁法律关系，业经仲裁查明，同时被告要求的误工费经过仲裁裁决，仲裁机构并没有支持被告的仲裁请求，故被告反诉中所主张的误工费用没有事实和法律依据。
经质证，被告陆静对证据1协议书的真实性无异议，但认为该协议书第一条第三款记载了反诉被告有义务提供房屋的验收合格报告及消防验收合格报告，但是时至今日原告也未提供任何相关的证件，导致被告不能正常开办幼儿园。同时该协议书第二条也明确约定该房屋只能从事幼儿教育不得擅自改变该租赁物用途，在双方签订该协议书之后，反诉原告按照约定交付了第一年的租金284440元，正是由于反诉被告的上述违约行为导致了该幼儿园处于停办状态，被告才没有资金支付剩余的承包金，另外就违约金一项双方在第十一条约定为年租金的5%，而本诉原告的诉请里即主张违约金又要求支付利息，这两项重复主张。该协议书表面上是房屋租赁协议，但是结合协议书的第五条租赁政策等具体约定可以看出该协议书实际是承包协议书，因此原告应当提供合格的被承包标的物，也就是具备开办幼儿园所应具备的相关证件，并且提供相关证件是原告的先合同义务，因此，是原告违约在先，被告不应承担违约责任；对证据2的真实性无法予以确认，请法庭予以认证。对证据3的真实性无异议，认为与本案不存在关联性。
反诉原告陆静为支持自己的反诉请求，向本院提交了如下证据：
1、原、被告双方所签订的关于徐州市泉山区庞庄工人村和园四小区内幼儿园的承包协议书原件1份，该协议书约定房屋的用途只能是作为幼儿教育，反诉原告不得擅自改变租赁物的用途，以及反诉被告有义务提供房屋验收合格报告和消防验收合格报告，该证据亦证明本诉原告所称的房屋租赁协议实质是幼儿园承包协议，本诉的原告应当提供用于开办幼儿园所必须具备的相关证件。
2、反诉原告的毕业证书，从业资格证等证件，证明反诉原告个人具备从事开办幼儿园的相关条件。
3、律师函2份以及相应的邮寄发票回执各1份，该律师函的内容记载反诉原告已按照协议的约定交付了第一年的租金和保证金，并要求反诉被告按照合同的约定提供房屋的验收合格报告和消防验收合格报告及对房屋漏水等要求反诉被告进行修复，证明反诉原告以书面的方式要求反诉被告履行合同约定的义务。
4、徐州市泉山区文化教育体育局所出具的立即停止办园通知书，证明正是由于反诉被告的违约行为导致反诉原告无法通过正规的途径办理相关的幼儿园开办手续，该幼儿园处于停办的状态，反诉被告应当承担预期利益损失。
5、该幼儿园的平面图及规划设计底页，该证据反映了该幼儿园的占地面积、建筑面积以及教室的数量，该组证据用于支持反诉原告计算预期利益损失的数据要求。
经质证，反诉被告徐矿集团对证据1的真实性无异议，认为与原告提供的第一组证据相一致，根据该协议第五条第二款办理经营资质的责任由反诉原告承担，反诉被告不承担任何的责任，该协议第一条也明确约定了租赁物的名称用途和期限。可证实原被告双方系房屋租赁法律关系；对证据2的真实性不发表质证意见，该组证据与本案没有关联性；对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，2012年11月6日律师函可证实被告正在经营东方龙亲子园，同时该律师函所记载的内容不能证明反诉被告存在违约行为，只是反诉原告单方陈述。该份律师函反诉被告也未收到，对2013年7月21日律师函的质证意见同上；对证据4的真实性无法认定，但通知书未记载下发的日期，同时该通知书签收人也非反诉原告陆静，故该通知书不能证明反诉被告存在违约行为，因反诉被告只是将房屋租赁给反诉原告使用，而办园证件等均应由反诉原告以个人名义自行办理；对证据5的真实性有异议，假设该图纸是真实的，也不能作为反诉原告计算预期利益的依据。
经审理查明，2012年8月10日，原告下属庞庄物业管理处作为甲方（出租方）与被告陆静（承租方）签订协议书，内容为出租房与承租方经过充分协商，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，就承租方租赁出租方房屋、设施事宜达成如下协议，以兹共同遵守。一、租赁物名称，甲方将坐落于徐州市泉山区庞庄工人村和XX小区内幼儿园房屋、房屋交付时的附属物出租给乙方，甲方对房屋及设施不再进行任何投入，经营所需设施设备等均由承租人投资并承担费用。原告庞庄物业公司幼儿园在没有拆除之前可供乙方过渡使用，过渡期最迟至2012年10月底，原幼儿园内物品乙方可使用但所有权归甲方，乙方非正常使用出现的损毁要按价赔偿（见交接清单）。甲方有权提供房屋合格验收报告及消防合格验收报告；二、租赁物用途，1、该租赁物用途为幼儿教育。乙方保证在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变租赁物用途。2、乙方应当按照租赁物的用途合法使用租赁物并用于合法目的，不得从事法律法规禁止的活动。第三条租赁期限、租金及支付方式，1、租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止，共叁年。2、租金：叁年租金共计人民币853320元（大写捌拾伍万叁仟叁佰贰拾元）。租金一年支付一次，由乙方在协议签订后五日内到甲方财务部门交纳第一年租金；第一年租赁期满后五日内交纳第二年的租金；第二年期满后五日内交纳第三年的租金。乙方在租赁期间所产生的水、电等相关经营及其他费用，由乙方承担并自行按实缴纳。3、租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回出租物，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满30天之前书面通知甲方，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。若有第三人在同等条件下，乙方有优先租赁权。第四条，租赁保证金……，第五条，租赁政策，1、承租方在租赁期内需要优先安排原有教职工，从教职工工资由承租方支付，工资标准与徐州地区社会工资接轨，原教职工享受甲方相近岗位职工的工资福利待遇标准，甲方现行平均工资标准超过社会接轨工资的部分及应由用人单位缴纳的各种社会保险部分由甲方承担；承租方如果不安排原有教职工工作，需按徐矿司[2012]79号文件的规定由乙方支付上述人员的生活费。为保证教职工的切身利益，乙方应把职工接轨工资或生活费交甲方代发。2、租赁经营所需资质证件等均由承租方以其名义办理。甲方可协助其办理，但不承担任何责任和费用。3、承租方办学、收费等行为要符合徐矿集团公司和政府相关政策规定。第六条，租赁物的使用及维护，1、租赁期内，乙方不得擅自改造房屋主体结构，并不得拆卸、挪移、损坏交付时的设施、设备等。乙方如需对房屋进行改造或增扩设备等，应书面征得甲方书面同意后方可实施，相关费用由乙方自理。2、乙方应合理使用并爱护租赁物及其附属设施。因乙方使用不当或管理不善造成租赁物及附属设施发生损毁或灭失的，乙方应负责维修或承担全额损害赔偿责任。3、乙方不得在承租房屋之外进行私搭乱建。否则，应予以恢复原状，并承担由此产生的一切法律责任。4、承租期间，租赁物非乙方原因漏雨的维护、维修责任由甲方负责。第七条，安全责任，……。第八条，转租，未经甲方书面同意，乙方不得转租或转借租赁物。第九条，租赁物交付及返还，……。第十条，协议解除，（一）、经甲、乙双方书面协商一致，可以解除本协议。（二）、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议并收回租赁物。造成甲方损失的，应由乙方负责赔偿。1、拖欠租金或水、电等其它费用、以及超过规定时间不交纳租赁保证金等的；2、擅自改变租赁物用途的；3、擅自将承租物转租、转借他人使用的；4、利用承租物进行违法活动的，或进行非法经营活动的；5、经营过程中违反上级相关部门规定而又未整改或整改达不到要求的。（三）、甲方未按约定期限交付租赁物超过15日的，乙方有权解除本协议。第十一条，违约责任：1、甲、乙任何一方违反本协议约定，导致协议无法履行或者不能完全履行，应由违约方承担违约责任，赔偿守约方由此造成的一切损失。2、乙方应按期交纳租金等费用，每逾期30天按年租金额的5%向甲方支付违约金。第十二条，免责条件，1、因不可抗力原因致使本协议不能继续履行或造成租赁物毁损、灭失或其他损失的，甲、乙双方互不承担违约责任。2、租赁房屋因城市建设等需要而被纳入市政规划拆迁的，或因徐矿集团有限公司建设（上述原因拆迁有赔偿的，属于一方投入的部分赔偿款归一方所有）以及其他非出租方原因导致出租物无法正常使用的，出租方有权提前终止协议并不承担任何责任。第十三条，协议争议解决办法：本协议履行中发生争议，由双方当事人协商解决。协商不成的，任何一方均可向徐州市泉山区人民法院提起诉讼。第十四条，协议生效：1、本协议经甲乙双方签字盖章后生效。2、本协议一式四份，甲方三份，乙方一份。3、本协议生效后，双方对协议的变更或补充应采取书面形式，作为本协议的附件。附件与本协议具有同等法律效力。当日，双方在协议书上签字盖章。
协议签订后，被告陆静按照合同约定于2012年8月13日向原告下属庞庄物业管理处交纳了第一年度租金284440元。
2012年11月6日，被告陆静委托江苏开承律师事务所向原告下属庞庄物业管理处发出律师函，要求在接函后15日内将房屋和设施维修好，并提供房屋验收合格证、消防验收报告。之后，被告陆静又委托江苏世纪青松律师事务所，该所于2013年7月向原告下属庞庄物业管理处发出律师函，要求提供房屋验收合格证、消防验收报告，并对漏水部分进行维修等。
2014年8月8月，原告下属庞庄物业管理处通过EMS向被告陆静发出通知，要求被告于2014年8月12日前向其交纳第二年度的租金，并将通知张贴在幼儿园内。被告陆静认可收到信件，但因原告没有向其交付相关证件致经营亏损，故没有交纳租金。
根据原告徐矿集团的申请，本院依法向案外人于小焦、唐娅核实和园小区幼儿园的开办情况，两人陈述2014年7月从被告陆静手中接手的该幼儿园，双方签有协议，已经向被告陆静支付了租金五十余万元，曾认为被告陆静是该幼儿园房屋的房主，自接手后，被告陆静并不参与实际的经营。被告陆静亦认可与于小焦、唐娅签订有书面合同，费用总额为七十余万元，自己并参与两人的经营。
在本案审理过程中，被告陆静申请对和园小区幼儿园投入资金金额及正常经营的净利润进行评估，经本院释明该投入资金金额及净利润属反诉原告提供证据证明的案件事实，无法通过评估确定，故反诉原告撤回了评估申请。
反诉原告陆静陈述所请求的预期利益损失依据和园幼儿园占地1996.50平方米，共计6间教室，按照徐州市区住宅小区配套幼儿园规划建设及管理使用办法的规定，每班招收30名学生，同时根据规定需配备园长等共计22人，收费收入及政府补贴共计3086550元，包含人员工资、水电及承包费等支出为2156667元，故净利润计算为929883元。
另查明，反诉原告陆静在协议签订后，并未对原告下属庞庄物业管理处原幼儿园教职工进行安排工作，亦未支付有关费用。因园长万玲与幼儿家长发生纠纷，徐州市泉山区文化教育体育局接到投诉后，于2013年12月2日对和园中心幼儿园下达立即停止办园通知书，因该幼儿园未达到办园标准，属于无证办园，责令立即停止办园，该通知书的签收人为万玲。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告下属庞庄物业管理处与被告陆静签订合同，因原告下属单位无法人资格，且系原告下属组织，其所签订的合同权利义务应由原告承受，双方签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，各方应当严格履行合同约定的义务。
一、关于双方所签合同的性质认定问题。
从双方在协议书中约定的租赁物名称、租赁物用途、租赁期限、转租、租赁物的使用及维修、租赁物的返还等内容，足以认定双方所签协议为房屋租赁合同的性质，虽然双方在协议中约定由被告陆静优先安排原幼儿园教职工，但被告陆静并未进行安排，且协议亦约定租赁经营所需证件均由承租的被告以自己的名义办理，故被告陆静辩称该协议为承包合同，缺乏事实依据，本院不予采纳。
二、合同履行过程中的违约行为、违约责任的认定及原告是否享有单方解除权问题。
被告陆静在协议约定交纳第二年租赁费的期限届满后经原告催要仍迟延履行交付租金的义务，根据房屋租赁合同的性质，一方迟延履行交付租金的义务属迟延履行主要义务，此情形既符合双方协议约定第十条有关协议解除的情形，同时亦符合法律规定的一方享有单方解除合同权利的情形，但在本案诉讼期间，因双方在协议中约定的租赁期限已经届满，故合同已终止，不再需要通过解除来终止双方的权利义务关系。
三、原告徐矿集团要求被告支付租金、利息和违约金是否有事实和法律依据的问题。
因双方在协议中对于租金的数额和支付期间进行了明确的约定，被告因原告没有履行维修和提供证件的义务而拒付租金，没有事实和法律依据，首先根据合同法关于租赁合同的规定，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担，承租人可要求减少租金或延长租赁期限，故被告基于原告没有履行维修义务而拒付租金，缺乏法律依据，且被告陆静所称的房屋漏水问题等除律师函外，并无其他证据与之佐证；其次，双方的合同性质为房屋租赁合同，交付证件并非原告的附随义务，且被告亦未举证证明因提供该证件问题与原告进行过协商，并要求原告协助，故被告拒付租金的理由不能成立。
因被告超过约定的期间未履行该给付义务，现原告要求被告支付拖欠的租金284440元有合同依据，且双方在违约责任中约定按照年租金额的5%确定违约责任，据此违约金计算为14222元，因双方约定被告交纳第二年租金的期限届满日期为2013年9月5日，被告超过该期限未向原告交纳租金，应向原告支付利息，利息按照中国人民银行同期同类年贷款基准利息6%计算，故以租金284440元为基数，自2013年9月5日至2014年9月6日，利息计款为17066.40元。
四、反诉原告陆静要求反诉被告徐矿集团交付相关证件、赔偿预期利益损失及误工费是否有事实和法律依据。
关于交付相关证件问题。因双方所签合同的性质为租赁合同，出租人将租赁物交付给承租人使用，双方在合同中约定出租人有权提供房屋合格验收报告及消防合格验收报告，故交付各种相关证件并非反诉被告的法定义务或根据合同性质确定的附随义务，反诉原告确因办园需要可与反诉被告进行协商，以获得反诉被告的帮助，故反诉原告要求被告交付相关证件，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
关于反诉原告陆静要求反诉被告徐矿集团赔偿预期利益损失问题。因反诉原告依据有关法律规定确定幼儿园招生的人数，并不符合客观情况，且反诉原告亦未提供其在实际经营幼儿园期间实际招生的人数及有关人员的费用支出和其他费用支出等，仅以推算作为计算预期损失的依据明显缺乏事实依据。《江苏省学前教育机构登记注册办法》对于举办者登记注册学前教育机构规定了申报的各项条件，其中包含办园的资产及经费来源及卫生保健合格证明等，且采取注册登记制，即举办者按照登记程序向有权机构提出申请，由有权机关审查批准，反诉原告并未提交足够的证据证明除反诉被告持有的证件外均已具备登记注册的办学条件，故其按照政府财政补贴的有关规定计算收入情况，亦没有依据。通过法庭查明案外人于小焦、唐娅已经向反诉原告支付了费用五十余万元，综上，反诉原告有关预期利益的损失计算没有事实依据，本院不予支持。
对于反诉原告主张自己的工资损失，反诉原告亦在2013年通过仲裁的方式要求反诉被告支付拖欠的工资，经仲裁裁决，驳回了反诉原告的请求，反诉原告作为承租人，其对于租赁期间的经营应自负盈亏，故反诉原告要求反诉被告承担该笔费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告陆静于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐州矿务集团有限公司支付租金284440元、利息17066.40元及违约金14222元；
二、驳回反诉原告陆静的反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12330元，反诉案件受理费7590元，合计19920元，由原告（反诉被告）徐州矿务集团有限公司负担920元，由被告（反诉原告）陆静负担19000元（双方均已预交，被告陆静随案款给付原告徐州矿务集团有限公司11410元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 杨 瑞
代理审判员 刘现伟
人民陪审员 周卫东
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 刘 文