江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终3465号
上诉人（原审原告）：朱星明，女，1970年7月2日生，汉族，无锡市新吴区安达科技有限公司员工，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：朱杰、束仁杰，江苏崇安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡东城房地产有限公司，组织机构代码证66898873-3，住所地无锡市新吴区江溪街道叙丰家园120-1-10。
法定代表人：谭伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：瞿建洋、孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。
上诉人朱星明因与被上诉人无锡东城房地产有限公司（以下简称东城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2015）新民初字第3492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱星明上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由东城公司承担。事实和理由:1、一审认定东城公司的举证对证明其已完成书面通知交房的义务已形成高度盖然性没有事实和法律依据。东城公司邮寄书面交房通知是本案房屋交付的必要前提条件。东城公司在将案涉楼盘交付给消费者的过程中曾发生过漏寄交房通知书的事实。相关权利人也曾诉至法院，法院判决东城公司败诉。既然东城公司漏寄的偶然性事实已发生过，一审法院就不能以其他购房者收到交房通知的事实来推证东城公司已向上诉人履行了通知义务的事实。上诉人提交的邮件查单可以证明东城公司邮寄交付通知书和交付催告函的事实不存在。2、东城公司提交的关于交付通知书和交付催告函的二份“邮寄详情单”系伪证。其中案涉房屋的交付通知书的邮寄单上文字是手写，与东城公司提交的同时期的其他购房人的交付通知书邮寄单上的打印文字样式不一致。该邮寄单目前也无法鉴定形成时间。邮寄单上的邮戳也系2015年8月后补盖，交付通知书邮寄单上收寄人员一栏邮递员的签名也系后补笔迹。3、一审判决中仅论述了东城公司是否履行交房通知义务，未涉及逾期办证责任的判定，遗漏了对上诉人第二项诉讼请求的审理裁判。4、一审程序违法。法院对当事人的鉴定申请负有审查责任。本案合同约定的逾期交房违约金并不过高无需调整，一审法院却同意了东城公司鉴定申请，但之后又未将该鉴定报告作为判决的事实依据。按一审目前的判决根本不必为他鉴定。另东城公司在一审最后一次开庭时法庭辩论终结前还提交新证据，未给上诉人答辩期，而一审法院却将该新证据作为判决依据。5、东城公司因认为上诉人主张的违约金过高而要求以房屋租金价格为标准调整违约金数额，故申请鉴定。经鉴定后，鉴定报告并未作为本案证据使用，对判决结果并无作用，一审判决上诉人承担鉴定费没有依据。
东城公司二审辩称：1、朱星明所强调的2013年的另案，因为案件事实与双方的证据均与本案不一致，所以不能以此推定本案其公司存在漏寄案涉房屋交房通知书的行为。2、就其公司在一审中向法院申请的对于EMS和租金鉴定这一事实而言，从举证责任上说，其公司已经提供了邮寄EMS单的原件，如朱星明对该证据真实性存有异议，应由其申请鉴定，其公司仅是基于查清案件事实的考虑向一审法院提出的鉴定申请。租金标准也是如此。3、本案合同约定的交付时间是2010年12月底，但是朱星明向其公司主张逾期交付的违约责任的时间是2015年12月，时隔近5年，且在一审中，朱星明也明确向法庭陈述在此期间没有向其公司主张过任何权利或催促交付房屋。作为完全民事行为能力人，这是怠于履行自己的权利，且明显不符合逻辑。4、在双方已经就交付时间做出明确约定的情况下，房屋在2011年1月1日就已经视为交付。其公司通知的意义仅在于告知朱星明交付的地点和时间。即使没有交付，房屋作为不动产无法迁移，朱星明也不可能无法接受房屋，而交付时间已经有明确约定，交付地点就是房屋所在地。在此情况下，如果支持朱星明5年之后的所谓没有邮寄通知书的理由主张逾期交付，这是给其他不诚信的业主一种机会，将造成严重的不公平。5、根据邮政保存档案的规定，现在电子查询的时间是6个月，一般查询时间不超过1年，特殊邮件最长保存时间是2年。朱星明在5年后以所谓没有查询到相关证据来推定其公司没有邮寄的逻辑是不成立的，因为朱星明提供回单的内容仅是无法查询，而非没有邮寄。6、其公司提供的其他业主的邮寄凭证单和本案邮寄凭证单编号都是相邻的，且其他业主的交付时间是2010年12月。一审法院据此结合证据高度盖然性认为其公司已邮寄了交付通知书完全符合证据规则的规定，也符合事实，不能因为5年之后证据上的瑕疵就全盘否决证据的真实性和有效性。综上，请求驳回上诉，维持原判。
朱星明向一审法院起诉请求：1、判令东城公司支付逾期交房违约金自2011年1月1日起计算至实际交房之日止，以已付房款1760662元为基数乘以每日万分之二的违约金比率；2、判令东城公司支付逾期办理产权登记的违约金52820元；3、本案诉讼费由东城公司承担。事实和理由：2010年3月22日，其与东城公司签订《商品房买卖合同》1份，约定由其向东城公司购买东城公司开发的坐落于无锡市新区金色家园第13幢61单元7-8层701号房屋1套，房屋总价1760662元，东城公司应于2010年12月30日前向朱星明交付上述房屋。合同订立后，朱星明按约全额支付了购房款。合同约定的交房期限届满前，东城公司一直未向朱星明书面通知交付房屋，也未协助朱星明办理产权登记手续。东城公司逾期交付房屋的行为已经构成违约。
东城公司一审辩称：1、东城公司已经履行了合同约定的交房义务，不存在逾期交房的违约行为；2、东城公司在朱星明没有提供完整的资料时没有协助办理产权证的合同义务，涉案商品房的相关权证逾期办理是朱星明的自身原因导致，东城公司没有逾期办理产权证的责任；3、本案已经过诉讼时效；4、违约金的计算标准过高；5、朱星明具备民事责任能力，故意拖延房屋交付手续及办理涉案房屋的相关手续，应当由其自身承担相应责任；6、朱星明的诉请缺乏事实及法律依据，应该自行承担本案诉讼费用。综上，请求法院驳回朱星明的诉请。
一审经审理查明：2010年3月22日，朱星明与东城公司订立《商品房买卖合同》（合同备案号：201003220235）1份，约定由东城公司将坐落于无锡市新区金色家园第13幢61单元7-8层701号房屋出卖给朱星明，购房款为1760662元。
关于交付期限，双方在该合同第八条约定：出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
关于出卖人逾期交房的违约责任，双方在该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
关于交接，双方在该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件的后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，商品房毁损、灭失的风险转移至买受人，物业管理费等相关费用由买受人承担。
关于交接细节，双方在上述合同附件四《补充条款》第六条进行了约定：
本合同第十一条作如下补充：房屋交付时，甲方应书面通知乙方。乙方应按通知书中规定的时间办理商品房交接手续。乙方未接到通知书，则应当按照本合同约定的房屋交付时间前往甲方指定的交付地点办理交付房屋手续。乙方未按甲方通知书规定时间或者未收到通知书而未按本合同约定的房屋交付时间办理房屋交接手续的，则以本合同约定的交付时间为房屋交付日期。(下划线部分为黑体方框特别标注部分)。
乙方签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于乙方。
甲方的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，乙方无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领甲方交付的房屋。乙方无合法理由拒绝受领的，视为甲方按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由乙方承担(下划线部分为黑体方框特别标注部分)。
房屋交付时，乙方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。乙方认为房屋存在质量缺陷的，有权要求甲方按照合同约定进行保修。
关于产权登记，双方在该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。
合同签订当日，朱星明向东城公司交付了购房款1760662元，东城公司于当日向朱星明开具了购房款发票。
以上事实，有当事人陈述、朱星明提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、东城公司提供的《附件四：补充条款》等证据在卷予以证实。
一审另查明：讼争房屋于2009年9月3日开工，2010年12月15日全面竣工。2011年12月16日，讼争房屋通过无锡市新区规划建设局综合竣工验收备案。
以上事实，有当事人陈述、东城公司提供的无锡市新区规划建设局《关于万科金色家园一期通过综合竣工验收备案的通知》等证据在卷予以证实。
一审中，在法院要求下，双方于2016年2月23日办理了涉案房屋的交付手续。
本案的争议焦点为东城公司是否存在违约情形，即其是否按照双方之间的购房合同约定通知朱星明收房。东城公司为证明其已履行了书面通知义务，向法院提供了2010年11月2日“工地开放邀请函”、2010年12月12日“交付通知书”、2011年4月1日“交付催告函”邮件详情单3份，该三份详情单寄件人均为“万科地产”，收件人为朱星明，收件地址为“无锡市永丰路木樨苑23号302室（与涉案《商品房买卖合同》中朱星明地址一致）”，加盖邮政“金扬路”邮戳，东城公司陈述，该3份邮件寄出时系邮递人员上门取件，当时没有在寄件人联上盖邮戳，后东城公司在向朱星明起诉主张物业费时，要求邮递人员核实后补盖了邮戳。经质证，朱星明对该3份邮件详情单真实性不予认可，明确其未收到过该3份邮件，且向法院提供邮件查单原件2份，即对2010年12月12日“交付通知书”、2011年4月1日“交付催告函”至邮政系统进行查询，结论为“我局系统查不到任何关于此件信息，故无法提供签收复印件”。对此，东城公司的质证意见为对查单的真实性无异议，但因为寄件时间久远，确实存在邮政系统无法查到的情况，但不能说明没有这两份邮件。为此，东城公司申请鉴定该3份邮寄详情单的形成时间进行鉴定，无锡江南司法鉴定所因鉴定检材均系无碳复写纸张，无碳复写色料会对纸张上的笔迹、印文造成干扰，故该案缺乏进行形成时间鉴定的条件不予受理。东城公司进一步举证同一时间的7组EMS邮寄凭证单和对应房屋的交接书、买卖合同，证明根据案涉向朱星明邮寄的EMS详情单据号相接近的邮寄凭证时间都是在2010年12月12日，对应的这些业主来与东城公司办理房屋交接手续的时间大概都在2010年12月底，据此进一步证明东城公司提供的向朱星明邮寄交房通知的邮寄凭证的真实性。经质证，朱星明认为这些是东城公司与案外人的手续，朱星明没有参与，对于真实性无法确认，对于关联性也不予认可，不能以推理的证明角度来达到证明目的。
一审法院认为：朱星明与东城公司订立的《商品房买卖合同》及附件四《补充条款》，系合同双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，因此上述合同及附件四《补充条款》合法有效，对双方具有约束力。
商品房系价值昂贵的不动产，不动产交付不同于动产交付，交付手续相对复杂繁琐，双方在办理房屋交付时通常还需办理诸如查验房屋设施、移交房屋占有、办理房屋权属证书、缴纳契税等相关手续。根据《合同法》第一百三十三条和第一百三十五条的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务，法律另有规定或当事人另有约定的除外。本案中，东城公司负有交付房屋的义务。双方在《商品房买卖合同》第八条、第十一条明确约定由东城公司在房屋达到交付条件后书面通知朱星明办理交接手续，出示房屋符合交付条件的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，双方签署房屋交接单。商品房交付过程繁琐并需要相互配合，现东城公司对其在交付期限届满前及逾期60日内已向朱星明履行交付房屋的合同义务及朱星明怠于行使配合收房义务负有举证义务，东城公司提供的邮件详单虽然没有方法查明签收情况，但是根据东城公司提供的同一时期的多组邮寄凭证及相对应的交房手续来看，东城公司对在同一时期需要办理交房手续的购房者都邮寄了交房通知书，且与东城公司邮寄给朱星明的通知书邮寄详情单号相邻近的邮寄单号确被签收，相对应的购房者也与东城公司如期办理了交房手续，结合东城公司提供的向朱星明邮寄交房通知书的邮寄详情单上反应的地址系朱星明在案涉购房合同中预留的地址，东城公司的举证对证明其完成了书面通知交房义务已形成高度盖然性，法院对此予以认定，故东城公司不存在违约行为，朱星明据此主张的违约责任没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，作出判决：驳回朱星明的诉讼请求。案件受理费10654元(已由朱星明预交）、鉴定费2500元（此款已由东城公司预交），合计13154元，由朱星明负担。朱星明于判决发生法律效力之日起十日内将其应负担的诉讼费用2500元支付给东城公司。
二审中，双方均未提交新的证据，本院对原审已查明的事实予以确认。
二审中，关于邮戳补盖情况，东城公司称：在朱星明起诉本案前，物业公司曾向法院起诉要求朱星明支付物业费。朱星明以房屋没有交付为由拒付物业费。物业公司的经办人员在该起诉讼中就提交了涉及交付通知书的EMS凭证。当时该凭证上并未加盖邮戳，案件的承办法官表示因已经时隔5年，最好能让邮局证明确实是真实的，所以物业公司的人员就找了当地的邮局，邮局看到EMS是真实的，就补盖了邮戳。补盖邮戳只是根据EMS详情单上填写的邮寄日期补盖的，并未通过系统查询确认。朱星明也表示当时在物业纠纷诉讼中，对方一开始提供的EMS详情单复印件上没有邮戳，但是第二次开庭时又给了其一份，这份复印件上就有邮戳了。另朱星明表示其在其他业主交房的时候就去询问过交房的事情，但物业表示因其没有开发商的交房通知所以不能帮其办理交房手续，因当时开发商已经撤离楼盘，物业表示会和开发商沟通，但之后一直没有答复，其之后也多次和物业交涉的。
关于双方审理中提及的另案中也反映东城公司存在漏寄交房通知的情况，东城公司表示：另案的购房业主与本案不是同一批，约定的交房时间也不一致，两案基础事实不一致。另案房屋的交付时间过了一个春节，且业主主动来办理交付的，只是对房屋瑕疵处理有意见，在60天内业主也主动与公司进行了磋商，在磋商无果的情况下，才恶意以所谓60天内没有交付通知书为由主张权利，而本案中其提供了EMS单原件，也提供了所有相邻的EMS单原件和相应业主购房合同及房屋交接书，已形成完整的证据链。朱星明则表示两案的关键事实都是漏寄，无论是何种原因，都是东城公司的疏忽而漏寄。
二审另查明，东城公司一审中提出朱星明主张的违约金过高，要求按照租金标准调整并申请对租金进行了评估。后一审法院委托评估机构进行了评估，产生鉴定费2500元。东城公司在二审中明确其公司申请租金评估只是为了查明案件事实，并非案件争议焦点，其公司愿意承担该鉴定费2500元，不再向朱星明主张。
以上事实，有当事人陈述在卷佐证。
本院认为：本案中双方对房屋的交付及逾期交付的违约责任在合同第八条和第十一条中已有明确约定。根据双方的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。目前双方主要争议的是东城公司是否已按约通知朱星明办理交付手续。东城公司为证明其已按约定通知朱星明，提供了其公司向朱星明邮寄“交付通知书”和“交付催告函”的邮件详情单。该邮件详情单本身系留存的底单原件，虽目前无法查明邮件签收情况，但从东城公司提供的同时期向其他购房者邮寄的交房通知书凭证及交房手续来看，可以反映当时东城公司向与朱星明同期交房的其他购房者邮寄了交房通知书，且与其公司向朱星明邮寄的详情单号相近的邮件确被签收，相应的购房者已与东城公司按期办理了交房手续，故东城公司主张其已按约向朱星明邮寄了书面的交房通知具有高度可能性。至于东城公司提供的邮件详情单上的邮戳，鉴于东城公司已明确只是邮局人员根据详情单上的邮寄日期进行的补盖，并未经过系统查询确认，故该邮戳在本案中并无证明效力。东城公司在本案中对邮戳补盖情况也做了说明，且当时在物业纠纷一案中，物业公司也出示过尚未补盖邮戳的详情单，故尚不能仅以邮戳系补盖来否认整个邮件详情单的真实性。至于朱星明所提到的另案也存在东城公司漏寄交房通知的情况，但经审查，东城公司在另案中并未主张存在邮寄交付通知书的事实，与本案的案情并不相同。本案中，东城公司提交了邮寄交房通知书以及之后再次催告交付的邮寄凭证，相应的邮寄地址也是朱星明在涉案购房合同中预留的地址，且上述邮件的邮寄发生在2010年12月和2011年4月，因邮政系统对邮件投递的查询确有期限限制，朱星明以在本案一审中至邮局查询反映“查不到任何关于此件信息”来否认邮件的真实性依据不足。本案双方约定的交房时间是2010年12月30日前，交付地点即为商品房所在地，即使朱星明未收到书面交付通知，其也可以及时与东城公司交涉办理交房事宜，而其目前也未提供存在交涉以及在交涉过程中东城公司拒绝交房的相应依据。综上，一审法院认定东城公司在本案中的举证对证明其已完成书面通知交房义务达到了高度盖然性并无不当。在东城公司已书面通知朱星明来交房、朱星明也无证据证明东城公司存在拒绝交房的情形下，朱星明现主张东城公司应承担逾期交房的违约责任依据不足，本院不予采信。
至于朱星明主张的东城公司还应承担逾期办理产权登记的违约责任，因产权登记的办理本身并非东城公司单方履行即可完成，需要购房者自身提供相应的资料及缴纳相应税费，东城公司亦只是协助办理。朱星明现亦未能提供证据证明系因东城公司的责任致使其未能按期取得房地产权属证书，故对其该主张，本院不予支持。
至于朱星明上诉提及的一审程序问题，经审查，东城公司在一审最后一次开庭时提交的新证据，一审法院已组织双方进行了质证，朱星明也发表了质证意见。朱星明上诉主张就该新证据需给予其答辩期缺乏法律依据。关于鉴定问题，该鉴定亦是为查清相应事实所开展，虽然该鉴定结论最终未作为判决依据使用，但该行为本身并非属于程序违法的事由。至于此次鉴定产生的鉴定费用2500元，东城公司现已明确由其承担，故就该部分鉴定费用的负担问题二审直接予以调整。
综上所述，朱星明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10654元（已由朱星明预交），由朱星明负担；鉴定费2500元（已由东城公司预交），由东城公司负担；二审案件受理费10654元（已由朱星明预交），由朱星明负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕杰明
审判员 王静静
审判员 景 鑫
二〇一七年十二月十一日
书记员 陆焱琳