安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1103民初2135号
原告：武世安，男，1952年3月18日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。
委托代理人：张军，安徽曙春律师事务所律师
被告：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内，组织机构代码55782543-X。
法定代表人：贺家水，该公司董事长。
委托代理人：王玉，该公司员工。
委托代理人：王伟，该公司员工。
原告武世安诉被告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法由代理审判员刘娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武世安的委托代理人张军，被告瑶海物业公司的委托代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
武世安诉称：2010年12月9日，2011年8月4日其与瑶海物业公司分别签订两份《中国滁州瑶海大市场经营管理合同》（以下简称《市场经营管理合同》），其将购买的位于滁州市紫薇南路1559号39幢32室（建设面积88.92平方米，总价款327364元）、3幢119室（建设面积64.2平方米，总价款308465元）商铺委托瑶海物业公司经营管理，合同约定：“1、瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、瑶海物业公司代表武世安签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、39幢32室合同期限自2011年10月1日至2017年9月30日止，3幢119室合同期限自2012年7月1日至2018年6月30日止；4、39幢32室自2011年10月1日至2014年9月30日为止的三年内，3幢119室自2012年7月1日至2015年6月30日止的三年内，其商铺在上述三年的租金收益为总房款的24%，该租金收益已在其签订《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵；5、39幢32室自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，3幢119室自2015年7月1日至2018年6月30日为止的三年内，其享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入，瑶海物业公司支付租金的结算期为每个季度末的十个工作日内，届时瑶海物业公司将承租人实际所支付的租金按照本合同约定方式及时足额支付给武世安；6、瑶海物业公司应依法向拖欠租金和相关市场管理费的租户进行追缴，保障武世安的合法权益。”瑶海物业公司应当对39幢32室自2014年10月1日起按照不低于前三年租金的标准向其支付至2016年6月30日的租金，对3幢119室自2015年7月1日起按照不低于前三年租金的标准向其支付至2016年6月30日的租金，但现仅主张40000元。瑶海物业公司一直未支付租金收益，已构成违约，其多次催要未果。故诉至法院请求：1、瑶海物业公司支付房屋租赁使用费40000元；2、本案诉讼费用由瑶海物业公司承担。
瑶海物业公司辩称：1、房屋出租期间未实际收到租金及房屋未出租期间不产生租金，瑶海物业公司无支付租金义务，因为瑶海物业公司支付租金收益的前提是收到承租人支付的租金；2、瑶海物业公司与武世安之间属于委托合同关系，双方签订的《市场经营管理合同》中瑶海物业公司作为受托人，并未约定其有垫付租金的合同义务；3、《市场经营管理合同》中对于租金支付的约定是双方的真实意思表示，具有法律约束力，未经法定程序依法撤销，不能单方认定无效；4、合同签订后，瑶海物业公司并未怠于履行义务，已就涉案房屋的租金问题通过多种途径向房屋的承租人催缴，已经履行了代收租金的催缴义务；5、武世安诉请租金收益的计算方式无依据，依据双方签订的《市场经营管理合同》之约定，3幢119室自2015年7月1日起至2018年6月30日止的三年内，39幢32室自2014年10月1日至2017年9月30日止的三年内，武世安所享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入。就3幢119室瑶海物业公司已将实际承租人起诉至法院，并现仍在强制执行中，2015年6月后该房屋没有出租，处于空置状态，业主拒绝拿回房屋。就39幢32室，2012年1月1日至2014年12月31日期间，瑶海物业公司将该房屋出租给吴明成，瑶海物业公司为发展市场，促使房屋增值，此期间随与实际承租人约定租金标准，但租金全部减免，自2015年1月1日后该房屋空置，业主拒绝拿回房屋；6、瑶海大市场的租金定价应遵从市场的实际行情，由于国内经济大环境不好，在电商、网店等因素影响冲击下，实体门面店生意萧条，从而导致瑶海大市场整体租金下滑，目前市场租金只能达到每月4-5元／平方米，不能达到当初签订合同时的预期值。
经审理查明：2010年12月9日，2011年8月4日武世安与瑶海物业公司分别签订两份《市场经营管理合同》，将其从滁州瑶海农机大市场开发有限公司购买的位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场39幢32室、3幢119室商铺委托瑶海物业公司经营管理，39幢32室的建筑面积为88.92平方米，3幢119室的建筑面积为64.2平方米。《市场经营管理合同》约定，1、瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、武世安授权瑶海物业公司代表武世安签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、39幢32室委托期限自2011年10月1日至2017年9月30日止，3幢119室委托期限自2012年7月1日至2018年6月30日止；4、39幢32室自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，3幢119室自2012年7月1日至2015年6月30日止的三年内，武世安商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在武世安签订《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵，瑶海物业公司不再另行支付；5、39幢32室自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，3幢119室自2015年7月1日至2018年6月30日为止的，武世安所享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入，并由瑶海物业公司在收到承租人所支付的租金后以现金方式支付；6、瑶海物业公司有义务代为收取租金，按时足额向武世安支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金，瑶海物业公司同时应依法向拖欠租金和相关市场管理理费用的租户进行追缴，保障武世安的合法权益。《市场经营管理合同》签订后，武世安按约将案涉两套商铺交付给瑶海物业公司经营管理，但39幢32室自2014年10月1日到2016年6月30日，3幢119室自2015年7月1日到2016年6月30日期间，瑶海物业公司未向武世安给付过租金收益。
另查明，2011年12月12日，瑶海物业公司与吴明成签订一份《房屋租赁合同》，瑶海物业公司将瑶海大市场30、39号楼包括武世安所有的39幢32室房屋在内的共16间商铺出租给吴明成，租期自2012年1月1日至2014年12月31日止，共3年，第1年至第3年的租金为10元／平方米／月，瑶海物业公司免除此期间吴明成的租金。2015年1月1日至2016年6月30日期间，此房屋未实际出租。3幢119室自2015年7月1日到2016年6月30日期间未实际出租。
本院认为：一、武世安与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。二、关于瑶海物业公司辩称其与武世安之间系委托关系，案涉房屋的实际承租人并未支付租金，房屋未出租期间不产生租金，其并无垫付租金义务的问题：瑶海物业公司受托对产权人的商铺进行统一管理和对外出租，若以房屋实际承租人支付租金作为其向产权人给付租金的前提条件，对产权人而言显失公平，毕竟涉案房屋的实际承租人与武世安之间并无合同关系，房屋实际承租人对武世安无合同义务。另外，合同履行期间，瑶海物业公司若对产权人的商铺怠于寻租导致商铺没有租出，长期占有产权人的商铺却又拒绝向产权人支付租金，无疑侵害了产权人的财产权益，故对瑶海物业公司的此项辩称，本院不予采纳。三、合同履行期间，武世安将案涉商铺交付瑶海物业公司统一经营管理，其已按约履行了合同义务。而瑶海物业公司作为受托管理方，在享有完全自主安排受托商铺的经营与管理权益的同时理应向武世安支付租金收益。武世安诉称39幢32室自2014年10月1日到2016年6月30日，3幢119室自2015年7月1日到2016年6月30日期间，瑶海物业公司未向武世安给付过租金收益，瑶海物业公司认可，本院予以确认。现武世安要求瑶海物业公司给付39幢32室自2014年10月1日到2016年6月30日，3幢119室自2015年7月1日到2016年6月30日期间租金收益应予支持。四、关于租金标准，武世安主张参照其与瑶海物业公司的《市场经营管理合同》关于前三年租金收益的约定，即前三年的租金收益为总房款的24%，但其起诉的租金给付期间，仅有2014年10月1日至2014年12月31日期间39幢32室实际对外出租，此期间虽然瑶海物业公司免除实际承租人的租金，但是约定了10元／平／月的租金给付标准，结合瑶海大市场市场现状，参照10元／平／月的租金给付标准较为合理。瑶海物业公司应给付武世安39幢32室自2014年10月1日到2016年6月30日的租金88.92平米×21月×10元／平／月=18673.2元，应给付武世安3幢119室自2015年7月1日到2016年6月30日的租金64.2平米×12月×10元／平／月=7704元，合计26377.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告武世安39幢32室自2014年10月1日到2016年6月30日，3幢119室自2015年7月1日到2016年6月30日期间的租金人民币26377.2元；
二、驳回原告武世安的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，减半收取计400元，由原告武世安负担150元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 刘娟
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 宁洁
附本案适用的相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。