广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第1000号
原告罗亚珍，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX。身份证号码：XXX。
委托代理人林楚泉，广东名道律师事务所律师。
委托代理人钱小娟，广东名道律师事务所实习律师。
被告东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）。住所地：东莞某。注册号：XXX。
法定代表人王晓梅，董事长。
委托代理人李燕，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人罗丽珍，广东旗峰律师事务所律师。
第三人东莞市城区房地产开发公司（以下简称城区公司）。住所地：东莞某。注册号：44XXX。
法定代表人杜淦波。
委托代理人吴小莹，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX。身份证号码：XXX。
原告罗亚珍诉被告田禾公司、第三人城区公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林楚泉、钱小娟，被告田禾公司的委托代理人李燕、罗丽珍到庭参加了诉讼。第三人城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗亚珍诉称，罗亚珍于2012年6月12日与田禾公司签订一份商品房买卖合同，约定罗亚珍向田禾公司购买塞纳河畔首层203号铺位。合同附件五第四条第二款约定，田禾公司应当在合同生效之日起280个工作日内办理案涉商铺的交易过户手续；逾期超过30日后，罗亚珍有权解除合同，田禾公司应当在解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付房价款并支付违约金。截至2014年2月24日，田禾公司逾期办证已超过280个工作日。罗亚珍为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除罗亚珍与田禾公司双方于2012年6月12日签订的商品房买卖合同；2、田禾公司向罗亚珍返还已付购房款及相关费用合计167162元及支付利息（利息计算以167162元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年6月12日起计至田禾公司全部付清之日止）；3、田禾公司向罗亚珍支付逾期办证违约金（以167162元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年6月12日起计至田禾公司实际付清之日止）；4、本案诉讼费由田禾公司承担。
被告田禾公司辩称，罗亚珍与田禾公司在2012年6月12日签订案涉商品房买卖合同，约定罗亚珍向田禾公司购买塞纳河畔首层203号铺位。合同附件五第四条约定，田禾公司应当在合同生效之日起280个工作日内，即2013年7月26日前办理案涉商品房的交易过户手续。合同补充协议第五条第2款明确约定，在解除合同的条件成就后，罗亚珍应当在知道或应当知道该事由发生后10日内，即在2013年9月5日前向田禾公司提出解除合同，若在此期间未提出的，视为放弃合同及补充协议的解除权。现罗亚珍未在2013年9月5日前要求解除合同，罗亚珍已丧失合同解除权。另，田禾公司在2013年9月24日已完成931套商铺的现售备案、在2014年1月23日完成931套商铺的大确权手续，案涉商铺在2014年1月23日后已符合办证条件，且被告已经履行了通知义务，只要罗亚珍配合，田禾公司可以为罗亚珍办理房产证。罗亚珍以田禾公司逾期办证为由要求解除合同，缺乏依据。根据案涉商品房买卖合同的约定，罗亚珍的第三项诉讼请求是建立在继续履行合同的基础上，但罗亚珍第一项、第二项诉求均是要求解除合同，罗亚珍的请求自相矛盾，不应得到法院支持。综上，请求法院驳回罗亚珍的全部诉请。
第三人城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交陈述意见及证据。
经审理查明，罗亚珍与田禾公司在2012年6月12日签订一份商品房买卖合同，约定罗亚珍向田禾公司购买位于东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层203号铺，房屋总价款为294023元。合同第六条约定，罗亚珍应在2012年6月12日前向田禾公司支付房款（含定金）154023元，余款140000元则以银行按揭贷款方式付清。合同补充协议第二条第二款约定，田禾公司应在2013年9月30日前通知罗亚珍办理房屋交付手续。合同补充协议第四条第二项约定，合同生效之日起280个工作日内，田禾公司需向房管部门申请办理房屋交易过户手续，逾期超过30日后，罗亚珍有权解除合同，若罗亚珍解除本合同的，田禾公司应在罗亚珍解除合同通知达到之日起90日内向罗亚珍退还全部已付房价款，并以已付房价款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向罗亚珍支付违约金。合同补充协议第五条第二项第一款约定，法律规定或双方约定的罗亚珍可以解除合同及补充协议的条件成就后，罗亚珍应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向田禾公司提出书面解除合同申请，逾期未提出的，视为放弃合同及补充协议的解除权。该合同签订后，罗亚珍向田禾公司支付了房款154023元、律师费及代办房产证费等相关税费13139元。
本案中，罗亚珍与田禾公司双方对于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，存有争议。罗亚珍认为，罗亚珍与田禾公司在2012年6月12日签订了案涉商品房买卖合同及其补充协议，并于当日生效；根据案涉商品房买卖合同补充协议第五条约定，田禾公司应在2013年7月24日前向房管部门申请办理案涉商铺的过户手续，但田禾公司一直未办理案涉商铺的过户手续，截至2013年8月22日止，田禾公司逾期办证已超过30天，罗亚珍自2013年8月23日起享有案涉商品房买卖合同及其补充协议的解除权，故要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议，并要求田禾公司退回购房款及相关费用、支付利息。田禾公司则认为，根据案涉商品房买卖合同补充协议第四条及第五条约定，田禾公司应在2013年7月26日前向房管部门申请办证，逾期办证满30天后，原告自2013年8月26日起享有案涉商品房买卖合同及补充协议的解除权，但罗亚珍没有在田禾公司逾期办证超过30天后10日内提出解除案涉商品房买卖合同及补充协议。根据相关的司法解释，罗亚珍的合同解除权已经丧失，故不同意解除案涉商品房买卖合同及其补充协议。罗亚珍认为，案涉商品房买卖合同补充协议第五条约定合同解除权的行使期限为10天，该条款内容显失公平，且属于格式条款，田禾公司没有提醒罗亚珍行使权力，也没有将该条款内容告知罗亚珍，故主张该条款无效。田禾公司则认为，案涉商品房买卖合同补充协议第五条的内容没有违反法律、法规的规定，且该合同及补充协议是罗亚珍与田禾公司自愿签订的，该条款合法有效。
诉讼中，罗亚珍还认为，罗亚珍是按照931套商铺的平面图选购案涉商铺，并与田禾公司签订案涉商品房买卖合同，但田禾公司在与罗亚珍签订案涉商品房买卖合同时，没有931套商铺的规划手续及权属证明，田禾公司是在签订案涉商品房买卖合同后才补办的规划变更手续及权属证明，且至今没有业主成功办理房产证，案涉商铺在客观上不具备办证条件，故主张被告存在欺诈行为，并提供了消防设计审核意见书予以证明。田禾公司对该份消防设计审核意见书的真实性没有异议，但认为田禾公司在2012年4月2日已经开始办理变更规划的相关手续，并对931套商铺的现场进行测绘，罗亚珍与田禾公司是按照变更规划后的931套商铺签订合同的，田禾公司在合同签订后积极履行合同义务，已经完成了合法销售案涉商铺的手续，案涉商铺目前处于可以交付、可以办证的状态，罗亚珍购买案涉商铺的合同目的可以实现，田禾公司不存在欺诈行为。田禾公司对此提供了现售备案证书及权属证明书予以证明。其中，现售备案证书显示，案涉小区的开发商为田禾公司与城区公司；案涉小区在2010年3月26日办理了商品房现售备案，该现售备案证书的备注一栏记明“2013年7月30日现售备案证遗失补发。2013年9月24日，依据市规划局批准的塞纳河畔《建设工程规划许可证》附图（分层平面图），商铺套数由64套变更为931套”。产权权属证明书显示，田禾公司与城区公司在2010年8月6日获得案涉裙楼原规划的63套商铺的产权权属证明书，房管部门于2014年1月23日在该产权权属证明书中手写注明于2014年1月23日变更商铺为931套，总面积变更为55834.12平方米，并加盖房管部门公章。
另，罗亚珍主张，根据案涉商品房买卖合同补充协议第四条第二款的约定，田禾公司逾期办证导致罗亚珍提出解除案涉合同及补充协议，故要求田禾公司支付逾期办证违约金，并要求违约金计算以已付房款及相关税费总额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从合同签订当日起计算至田禾公司实际付清之日止。罗亚珍向本院明确：第二项诉讼请求中的利息属于罗亚珍的利息损失；第三项诉讼请求实际是根据合同补充协议第四条第二款约定主张的解除合同的违约金。田禾公司认为，罗亚珍同时主张利息损失及解除合同的违约金，属于重复请求，且田禾公司不同意向罗亚珍支付违约金。
再，罗亚珍在庭审中表示要求城区公司承担本案的连带法律责任。田禾公司提供一份公证书及申明到庭，该申明是城区公司出具的，公证书及申明的内容显示，案涉商品房是由城区公司与田禾公司合作开发，城区公司委托田禾公司对外销售案涉房地产项目的房屋，并对田禾公司因销售案涉房地产项目的房屋而签订的商品房买卖合同予以确认。
以上事实，有罗亚珍提供的商品房买卖合同及其补充协议、商铺认购书、签约确认表、收款收据、消防设计审核意见书，田禾公司提供的现售备案证书、产权权属证明书、通知函、快递单、公证书及申明，以及本院的庭审笔录、问话笔录等书证附卷为据。
本院认为，城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由城区公司自行承担。根据本案现有的现售备案证书、公证书及产权权属证明书，可以看出案涉商铺所在裙楼的开发企业为城区公司及田禾公司，因此，虽然城区公司未在案涉商品房买卖合同中盖章确认，但城区公司已委托田禾公司签订案涉商品房买卖合同，并对该些合同予以认可，故城区公司应当承担本案的连带法律责任。
本案是商品房销售合同纠纷。罗亚珍与田禾公司就罗亚珍购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1203号铺（原编号）签订了书面的商品房买卖合同及补充协议，事实清楚，证据充分，本院予以认定。
本案中，针对罗亚珍提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的理由，本院做如下分析：
一、田禾公司提供的现售备案证书显示，田禾公司及城区公司在2010年3月26日获得商品房现售备案证书，在2013年9月24日依据规划部门批准的建设工程规划许可证将商铺套数由64套变更为931套。本院认为，即使田禾公司及城区公司在2010年3月26日获得现售备案证书后将商铺进行重新划分，但罗亚珍是根据重新划分商铺后的931套铺位平面图选购案涉商铺，即罗亚珍在选购商铺是清楚知道重新划分后的商铺位置、大小以及商铺所在裙楼的铺位划分情况。判断田禾公司及城区公司在签订案涉商品房买卖合同时是否存在欺诈行为，关键在于田禾公司与城区公司有无履行案涉商品房买卖合同的真实意思表示。案涉商品房买卖合同的标的物是商铺，该商铺属于建筑物，该建筑物并未灭失或无法交易，罗亚珍签订案涉商品房买卖合同的真实意思表示是希望通过交易而获得案涉建筑物的所有权。虽然田禾公司在销售案涉商铺时的手续不完善，但不能据此否认罗亚珍签订案涉商品房买卖合同的真实意思表示是获得该建筑物的所有权，且田禾公司目前已经获得案涉商铺所在裙楼的大确权，案涉建筑物可以办理房产证，可见田禾公司及城区公司在签订合同后积极为合同履行做准备，完善相关手续，罗亚珍签订案涉商品房买卖合同的目的可以实现，故不能认定田禾公司及城区公司存在欺诈行为。至于田禾公司在没有完善销售手续的情况下进行销售的行为是否合法，属于政府行政部门的行政职权监管范畴，不影响罗亚珍与田禾公司签订案涉商品房买卖合同的民事行为中真实意思表示的成立。
二、根据《中华人民共和国合同法》第九十五条，田禾公司与罗亚珍可以约定合同解除权的行使期限。虽然案涉商品房买卖合同补充协议是田禾公司为重复使用而提前拟订的格式条款，但补充协议第五条的内容仅是对合同解除权行使期限的约定，并未排除罗亚珍的主要权利或加重罗亚珍的责任，也没有免除田禾公司的责任，且该内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，因此，本院认为，案涉商品房买卖合同补充协议第五条的内容合法有效，罗亚珍与田禾公司应当切实履行。根据案涉商品房买卖合同补充协议第四条约定，田禾公司与罗亚珍在2012年6月12日签订案涉商品房买卖合同，田禾公司应当在2013年7月25日前向房管部门申请办理案涉商铺的过户手续。现田禾公司未在2013年7月25日前为罗亚珍办理过户手续，本院认为，罗亚珍自2013年7月26日起就应当知道田禾公司逾期办证的事实。根据合同约定，田禾逾期办证超过30天，罗亚珍自2013年8月26日起享有合同解除权。再根据案涉商品房买卖合同补充协议第五条第2款的约定，罗亚珍应当在双方约定的解除合同条件成就后10天内向田禾公司提出书面解除合同申请，即罗亚珍应当在2013年9月3日前向田禾公司提出解除合同，否则，罗亚珍的合同解除权将丧失。现罗亚珍未提供证据证明在2013年9月3日前曾向田禾公司或城区公司提出解除合同，应由罗亚珍自行承担举证不能的后果，罗亚珍的合同解除权已经丧失。故对于罗亚珍要求与田禾公司解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的请求，本院不予支持。且田禾公司及城区公司现已获得案涉商铺所在裙楼的大确权，案涉商铺目前已经可以办理房产证，故罗亚珍及田禾公司、城区公司应当继续履行案涉商品房买卖合同及其补充协议为宜。由于田禾公司及城区公司确实存在逾期办证的行为，罗亚珍可以另案要求田禾公司及城区公司承担逾期办证的违约责任。
综上，罗亚珍以田禾公司及城区公司在签订案涉商品房买卖合同时存在欺诈行为、田禾公司逾期办证为由要求解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，缺乏相应的依据，本院不予支持。罗亚珍要求田禾公司及城区公司返还已付购房款、律师费及相关税费、支付利息及解除合同违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《商品房销售管理办法》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告罗亚珍的全部诉讼请求。
本案诉讼费4354元（原告已预交），由原告罗亚珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李铮铮
代理审判员 黄淑娇
人民陪审员 袁影霞
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 陈凤好
附相关法律条文：
《商品房销售管理办法》
第七条商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施
具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第1页共4页