贵州省凤冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凤民初字第826号
原告李洪英，女，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县龙泉镇。
被告曾令军，男，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县土溪镇。
被告朱美，女，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县土溪镇。
本院于2014年6月9日立案受理原告李洪英与被告曾令军、朱美房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告李洪英到庭参加诉讼，被告曾令军、朱美经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李洪英诉称：二被告系夫妻关系。2014年1月27日，二被告要求租用原告的门面进行经营，原、被告双方达成协议：1、租期一年，从农历2013年10月11日至2014年10月11日止；2、租金每年40000元，一次性付清，押金1000元。房屋出租合同签订后，被告由于经济紧张，要求转租房屋后交纳房租，承诺最迟2014年5月交纳，并出具了欠条一张。双方约定支付租金的时间到期后，经原告多次催收未果。现请求人民法院依法判决：1、确认房屋出租合同有效；2、被告向原告支付所欠房租40000元；3、由被告承担本案诉讼费用。
原告李洪英为了证明自己的诉讼主张，在本院指定的举证期限内提供并经庭审质证的证据有：
证据1.房屋出租合同原件一份，以证明被告与原告签订房屋出租合同的事实。
证据2.欠条原件一张，以证明被告尚欠原告租金40000元。
证据3.原告与王胜签订的房屋出租合同、原告与被告曾令军于2012年10月4日签订的房屋出租合同原件各一份，以证明原告与王胜签订合同没有押金一事，后王胜转给曾令军，曾令军又与原告签订了合同，没有收到曾令军的1000元押金。
证据4.凤冈县土溪镇中心学校证明、龙泉镇和平路社区证明原件各一份，以证明被告曾令军现外出，被告朱美曾租用原告的门面经商。
二被告辩称：被告租用原告的门面经营服装生意，房屋租赁期限从农历2013年10月11日至2014年10月11日止。期间，被告将房屋转租出去，2014年3月7日，原告以被告将房屋转租给别人而未告知原告为由，与被告扯皮争吵，要求收回房屋，也就是原告自行终止了合同，致使双方签订的房屋租赁合同不再具有法律效力，原告出示的由被告所写的欠条也同样没有任何法律效力了。根据合同内容被告支付给原告1000元押金。请求法院驳回原告的诉讼请求。
在举证期限内，二被告未向本院提供证据反驳原告的诉讼主张。
本院对原告李洪英提供的证据的分析认证意见如下：原告提供的证据1、2、3、4，具有真实性、合法性和关联性，对本案的相关事实具有证明效力，作为认定本案事实的证据。
本院依职权调取的证据有：1、被告曾令军、朱美的户籍证明各一份，以证明二被告的基本情况；2、结婚登记审查处理表一份，以证明二被告系夫妻关系，于2009年6月18日登记结婚；3、对案外人王胜的询问笔录，以证明王胜租用李洪英的房屋时交纳了1000元押金，王胜转租给曾令军时由曾令军将1000元押金和合同期内剩余的租金支付给了王胜，王胜未从李洪英处退回之前所交的1000元押金，相当于王胜交到李洪英处的1000元押金抵换成了曾令军交给李洪英的押金。4、现场照片4张，以证明该出租房屋内仍摆放着被告经营服装生意时余留的一些衣物和衣架。5、对案外人即次承租人郭仕丽的询问笔录，以证明因次承租人不同意李洪英从该门面通过而未从曾令军处转租该门面。
根据各方当事人的当庭陈述、各方当事人均予认可的事实和本院对当事人提供的证据的认证意见，本院确认以下事实：
原告李洪英与案外人王胜于2012年10月4日签订房屋出租合同，案外人王胜又将该房屋转租给被告曾令军，后被告曾令军又与原告李洪英签订了房屋租赁合同，租期为一年即2012年10月11日至2013年10月11日，该合同落款时间为2012年10月4日。第二年被告继续租用该房屋，原告李洪英与被告朱美于2014年1月27日补签订了房屋出租合同，约定：租期为一年即农历2013年10月11日至2014年10月11日止；租金一年一付，租金为40000元，押金1000元，下一年如继续租用，需要提前10天交清租金；乙方（即被告）在租用期间使用权归乙方，甲方（即原告）不得干涉和限制。同日，被告曾令军代被告朱美出具了欠条一张，承诺房屋租金40000元将于该房屋转租后一次性付清，最迟5月份付清。
原告的住房位于被告曾令军、朱美所租赁的门面的楼上，原告进出住房必须经过被告曾令军、朱美所租赁的门面，在被告曾令军、朱美所租赁门面期间，原告通过该门面进出自己的房屋（原告有该门面的钥匙）。
2014年3月，被告将房屋转租给他人，次承租人不同意原告通过该门面进出自己的房屋，原、被告为此发生争吵，后被告外出务工，不再使用该门面，原告也一直未使用该门面。至今该门面内仍摆放着被告经营服装生意时余留的一些衣物和衣架。经原告多次催收，被告至今仍未支付租金。
本院认为：综合各方当事人的陈述及对证据发表的质证意见，本案的争议焦点是：1、2014年1月27日签订的房屋出租合同是否有效；2、被告是否应支付原告房屋租金40000元。
一、对2014年1月27日签订的房屋出租合同是否有效的问题
原告李洪英与被告朱美之间于2014年1月27日订立的房屋出租合同，双方均具有相关的行为能力，当事人作出的意思表示真实、自由，合同的内容不违反国家法律的禁止规定，属有效合同。
二、对被告是否应支付原告房屋租金40000元的问题
原告李洪英与被告朱美于2014年1月27日签订了房屋出租合同，约定：租期为一年即农历2013年10月11日至2014年10月11日止；租金一年一付，租金为40000元，押金1000元，下一年如继续租用，需要提前10天交清租金；乙方（即被告方）在租用期间使用权归乙方，甲方（即原告方）不得干涉和限制。同日，被告朱美出具了欠条一张，承诺房屋租金40000元将于该房屋转租后一次性付清，最迟5月份付清。对此，被告辩称2014年3月7日，原告以被告将房屋转租给别人而未告知原告为由，与被告争吵，要求收回房屋的行为，应视为租赁合同的解除，不再产生任何法律效力，原告要求支付40000元的房租无理由。由于被告未提供相关证据证明自己的辩解主张，为此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对被告的辩解主张不予支持。
结合本院审理查明的事实，因次承租人不同意原告通过该门面进出自己的房屋（次承租人最终未从被告处转租该门面），导致原、被告为此发生争吵，此后被告就外出务工，至今未使用该门面，原告也一直未使用该门面；至今该门面内仍摆放着被告经营服装生意时余留的一些衣物和衣架；原告进出住房必须经过被告曾令军、朱美所租赁的门面，在被告曾令军、朱美所租赁门面期间，原告通过该门面进出自己的房屋（原告有该门面的钥匙）。因次承租人不同意原告通过该门面进出自己的房屋，导致原、被告为此发生争吵的事实不能认定双方已解除合同、或终止合同的履行，各自均应按合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，根据双方所约定，二被告至迟应在2014年6月1日前向原告支付租金。由于二被告系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形除外。”的规定，对所欠原告的租金，系二被告家庭经营所形成的债务，为夫妻共同债务，应由二被告共同偿还。故对原告提出由二被告向其支付租金40000元的诉讼请求，本院依法予以支持。
庭审中，被告曾令军辩称已支付给原告1000元押金，根据本院调取案外人王胜的询问笔录与被告的辩称相一致，但仅能证明在2012年10月11日至2013年10月11日的租期内被告交了押金，并不能证明第二年原、被告续租时（即农历2013年10月11日至2014年10月11日）是否重新交纳了1000元押金，且被告未向本院提供相关证据予以证明，故对被告的辩解主张不予支持。
被告曾令军、朱美经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法对本案进行缺席审理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告李洪英与被告朱美于2014年1月27日签订的房屋租赁合同有效；
二、限被告曾令军、朱美于本判决生效后十日内向原告李洪英支付租金40000元；
本案受理费800元，减半收取400元，由被告曾令军、朱美共同负担。此款原告已预付，被告在兑现本案款项时一并支付给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费800元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，权利人可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 陈文玉
二〇一四年八月二十八日
书记员 李达宇