江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣10民终928号
上诉人（原审原告）：朱佳伟，男，1994年11月8日出生，汉族，江西省抚州市人，住抚州市。
委托诉讼代理人：杨小平，江西书童律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）：江西雨帆房地产开发有限公司，住所地抚州市东乡区孝岗镇恒安东路115号。
法定代表人：乐建华，董事长。
委托诉讼代理人：雷华，该公司工作人员，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李洪东，江西正石律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：何志华，男，1970年11月19日出生，汉族，江西省抚州市人，住抚州市。
委托诉讼代理人：崔日晶，江西华兴律师律师事务所律师，一般授权代理。
上诉人朱佳伟、江西雨帆房地产开发有限公司（以下简称雨帆公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2017）赣1029民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，并经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱佳伟上诉请求：1．请求撤销原审判决第五项，增加判决雨帆公司按一倍已付房款标准向其给付惩罚性赔偿款108万元，何志华对上述赔偿款承担连带清偿责任；2.本案一、二审诉讼费由雨帆公司、何志华承担。事实和理由：雨帆公司、何志华违约一房二卖，应依法承担按已付房款一倍数额计算的惩罚性赔偿责任。朱佳伟无须承担损失的举证责任。
雨帆公司上诉请求：1．请求撤销原审判决；2.判决我公司不承担民事责任；3.诉讼费由朱佳伟、何志华承担。事实和理由：锦峰大厦不是其开发的。案涉商品房买卖合同所盖公章及相关手续上的公章是何志华私刻的。锦峰大厦所在地原为雨帆大酒店，土地和房屋系冯绍峰个人所有。本次诉讼中我公司才发现该土地转到我公司名下。但文件上冯绍峰的签名不是其本人所签，所盖公章亦明显不是我公司的。何志华假冒公司名义从事的房地产开发行为对其公司不具有约束力。我公司没有收取朱佳伟任何款项。朱佳伟未经我公司同意，将购房款支付给何志华个人，责任应自负，与我公司无关。
朱佳伟辩称，冯绍峰作为雨帆公司法定代表人及锦峰大厦商品房开发项目原土地使用权人，对该项目是明知并认可的。何志华代表雨帆公司对外经营该项目长达两年多，建设工地明确公示开发单位为雨帆公司。因此，雨帆公司对何志华刻制并使用公章的行为是默认的。何志华以雨帆公司名义进行房屋销售。案涉房屋买卖合同有代表人何志华签名及雨帆公司公章。朱佳伟与何志华协商支付款项及签订合同，均是尽一个购买者的善意义务。房屋销售款由何志华个人收取，雨帆公司没有收取，只能说明雨帆公司对经营管理不负责任，内部财务混乱。何志华的收款行为是职务行为，应当由雨帆公司承担法律责任。根据相关法律，朱佳伟有权解除合同，要求雨帆公司返还购房款本息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
雨帆公司辩称，何志华私刻公章，其一系列经营行为与我公司无关。朱佳伟与何志华的买卖无效，不存在双倍赔偿问题。
何志华辩称，何志华开发楼盘得到雨帆公司委托。案涉商品房买卖合同合法有效。合同中店铺编号纯属笔误，朱佳伟亦未付清购房款。
朱佳伟向一审法院起诉请求：1、判决解除其与雨帆公司及何志华于2015年12月6日签订的《商品房买卖合同》；2、判决雨帆公司、何志华连带承担退还其已付购房款108万元及利息计83900元，并承担自2017年元月13日起按金融机构贷款基准利率罚息标准（年4.35%×1.5）以未退购房款金额计算利息至退还全部购房款日止；3、判决雨帆公司、何志华连带承担按其已付购房款一倍计算即108万元的赔偿责任；4、诉讼费用由雨帆公司、何志华承担。
一审法院认定事实：2015年10月朱佳伟在知晓何志华是经营开发雨帆公司负责人情况下，委托其父亲朱小鹏向何志华提出购买雨帆公司开发经营的座落在东乡县××东路××“××大厦”××栋的店铺房屋。当时双方约定何志华将该“锦峰大厦”1栋第4-5号店铺出卖给朱佳伟，店面价款按21000元/㎡计算。朱小鹏按何志华要求，在2015年10月13日将购房款人民币80万元汇入何志华的银行账户内，同日，何志华出具收条一张。后双方又协商变更出卖的店铺为1栋10号店面，并于2015年12月6日签订一份《商品房买卖合同》，合同主要内容为：合同双方当事人：出卖人雨帆公司，营业执照注册号：361029210001356，企业资质证书号：赣建房开字3091号。买受人朱佳伟，身份证号。买卖商品房标的：“锦峰大厦”，房屋坐落：东乡县恒安东路115号店面10号；用途：“商住”。按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）24900元/㎡,按套计算总价：1245000元整。出卖人：“雨帆公司”印章，“何志华”签名及【委托代理人】处加盖有“何志华印”私章；买受人：“朱佳伟”签名及手印。合同签订时间2015年12月6日。之后，在2015年12月7日朱佳伟委托其父又通过农村信用社汇给何志华购房款25万元。因何志华提出办理店面房屋所有权证需要费用，在2016年7月1日朱佳伟委托其父又给付何志华现金3万元。收到上述款后，何志华一直未能将该“锦峰大厦”10号店面房交付给朱佳伟，也未能办理相关10号店面房屋所有权证书。雨帆公司在2016年4月24日向东乡县房产管理局办理该“锦峰大厦”10号店面房屋出卖给第三人何兰芳的网上备案登记，其后办理了该10号店面房屋买卖转让给第三人何兰芳的所有权交易登记，并将该10号店面房屋移交给第三人何兰芳。朱佳伟在知晓所购店面房屋无法办理房屋所有权证并移交情形下，多次催促何志华返还已付购房款，何志华同意返还但至今未返还。
另查明，在2012年6月20日雨帆公司向何志华出具一份“委托函”，内容为“本公司决定，委托何志华身份证号：，代表雨帆公司全权对雨帆大酒店改建工程的一切事项（包括房产开发、财务、工程质量、安全等）负责。委托人：雨帆公司，二0一二年六月二十日”，并加盖雨帆公司印章。之后，何志华据此委托以雨帆公司名义并使用另行刻制的雨帆公司印章向政府部门申请报批办理了原属雨帆公司法定代表人冯绍峰个人所有的雨帆大酒店危房改建，即锦峰大厦商品房的开发、经营手续。此后，东乡县规划局在2013年7月8日向雨帆公司的“东乡县锦峰大厦建设”用地项目负责人即何志华颁发了“东规地字第YD2013
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016GJ号《建设用地规划许可证》，并预留了雨帆公司公章印样及何志华签名。东乡县人民政府在2013年9月2日向东乡县国土局下发了“东府办抄字[2013]951号《东乡县人民政府办公室抄告单》”，明确“经县政府第十一次常务会研究，同意雨帆公司对原雨帆大酒店进行危房改建，新建锦峰大厦，容积率由3.17调整提高为5.0，并补缴超容积率土地出让金246.68万元及相关税费后，请各相关部门按规定办理有关危房改建审批手续。”东乡县国土资源局在2013年9月16日批准颁发了单位为雨帆公司的东乡县[2013]出让字第096号《建设用地批准书》；并与土地受让人雨帆公司就该出让土地签订了《出让合同附加协议》，该协议上有雨帆公司公章和冯绍峰签名。据此，何志华等人负责主持以雨帆公司名义将雨帆大酒店进行拆除改建开发经营“锦峰大厦”商品房项目。东乡县房产管理局前后分别在2014年4月10日、2015年2月12日颁发了售房单位：雨帆公司的“东房预售证第148号”及“东房预售证第181号”两份《商品房预售许可证》；且何志华等人据此向社会公开销售该锦峰大厦项目商品房屋。同时，在2014年5月5日何志华向东乡县国土资源局提交了登记申请人为雨帆公司，权利转让人为冯绍峰的“出让国有建设用地使用权变更登记”的《土地登记申请书》及雨帆公司（法定代表人为冯绍峰）的营业执照、资质证书、组织机构代码证复印件资料；及土地使用权人为冯绍峰的“东土国用（2003）第G45020号”《土地使用权证》原件；锦峰大厦项目房屋设计图（店面分户编号）等资料；并向东乡县国土资源局提交编号：2014—164《土地登记审批表》。据此东乡县国土资源局在2014年5月9日审查批准了雨帆公司锦峰大厦商品房项目的国有土地使用权。
再查明，在签订商品房买卖合同时，朱佳伟与何志华约定该店面房由雨帆公司回收租赁8年，租金5万元/年，且在交付房款时已抵扣一年租金人民币5万元。
一审法院认为，第一，案涉《商品房买卖合同》是否合法有效？即何志华是否有权代理雨帆公司进行锦峰大厦项目商品房的开发、经营、销售？
何志华是在雨帆公司委托授权后，以雨帆公司名义向政府部门申请办理了原属雨帆公司法定代表人冯绍峰个人所有的雨帆大酒店危房改造项目，且锦峰大厦商品房开发经营项目依法必须具备相关资质的企业承担，个人无权进行此类房地产项目的开发，对此，作为专门从事房产开发并具有相关房地产开发经营资质的雨帆公司来说，其是清楚明了的。同时雨帆公司经营锦峰大厦商品房的开发项目，有对何志华的全权委托即“全权对雨帆大酒店改建工程的一切事项（包括房产开发、财务工程质量、安全等）负责”，可知，何志华在《商品房买卖合同》的签名及加盖其私人印章行为，是属其授权范围，应认定是代理雨帆公司的行为。所以案涉商品房买卖合同合法有效。
第二，何志华个人收取朱佳伟108万元款项的性质？对此何志华是否存在过错？
何志华以雨帆公司名义负责锦峰大厦商品房开发经营，依据其双方签订的委托函，何志华以出卖商铺名义向朱佳伟多次合计收取购房款108万元，不论是合同签订前或后收取，其均应当认定为朱佳伟履行双方《商品房买卖合同》的行为。但何志华作为负责人未及时将收受的购房款转入雨帆公司账户，是属明显违反财务、公司法等相关规定。同时雨帆公司存在放任何志华而未予以督促管理。因此，何志华、雨帆公司均有过错，属公司内部管理问题，不能对抗朱佳伟。
第三，雨帆公司及何志华是否存在一房二卖的违约事实？
雨帆公司作为锦峰大厦商品房开发经营主体，依据国家有关商品房销售规定，其所预售的商品房必须全部向房产管理局申请办理备案登记，方能向社会公开销售并之后依规办理相关的房屋所有权证。所以说所售商铺只能是已向房产管理局登记备案有关房屋，其楼道是属公共部分，依规不得销售，也不属销售备案登记范围，更不能办理相关的房屋所有权证。同时，雨帆公司、何志华也未能提交其存在有未销售店面可合法出售给朱佳伟。因此，一房二卖的事实成立。
第四，雨帆公司、何志华的法律责任承担问题？
雨帆公司、何志华在与朱佳伟签订商品房买卖合同后，未依法办理网上预售备案登记。其后又就同一号商铺出售给第三人，并办理该店面房屋买卖的网上备案登记和所有权转移登记。且雨帆公司、何志华未能提供其合法持有并能依法登记备案而出售给朱佳伟商铺房屋，也无法为朱佳伟办理相关的房屋所有权证。致使朱佳伟依法购买房屋并取得房屋所有权证的目的无法实现。因此雨帆公司、何志华的违约事实应予以认定，支持朱佳伟主张解除双方签订的《商品房买卖合同》之诉请。且何志华作为雨帆公司代理人及锦峰大夏商品房开发项目的负责人明显存在重大过错，依法应当对此违约行为而致解除合同的法律后果承担连带责任。
综上所述，案涉《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。何志华作为雨帆公司代理人收取朱佳伟购房款108万元，又将已签订合同出售给朱佳伟的商铺另行出卖给第三人，朱佳伟因雨帆公司、何志华违约致使其购买“锦峰大夏”商铺10号店面房屋的目的无法实现，要求解除双方的房屋买卖合同，并由雨帆公司、何志华依法承担返还购房款、支付利息的诉请符合法律规定，予以支持；朱佳伟诉请要求雨帆公司、何志华连带承担按其已付购房款一倍计算，即108万元的赔偿责任，因朱佳伟未提供相关损失证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十七条之规定，判决：1、解除朱佳伟与雨帆公司、何志华于2015年12月6日签订的《商品房买卖合同》；2、雨帆公司在判决生效后十日内退还朱佳伟已付购房款计人民币108万元及支付至2017年元月12日止的利息款计人民币8.39万元（2015.10.13付款80万元，15个月/12×80万元×4.35%×1.5倍=65250元；2015.12.7付款25万元，13个月/12×25万元×4.35%×1.5倍=17671.80元；2016.7.1付款3万元，6个月/12×3万元×4.35%×1.5倍=978.75元），以上合计人民币116.39万元；3、雨帆公司在判决生效后十日内，承担按金融机构贷款基准利率罚息标准（年4.35%×1.5），自2017年元月13日起以未退购房款金额计算利息直至退还全部购房款日止；4、何志华对上述第二项、第三项判决确定的给付内容承担连带清偿责任；5、驳回朱佳伟的其他诉讼请求。案件受理费24751.20元，由雨帆公司、何志华承担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审查本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：雨帆公司是否应当承担案涉合同解除的责任，以及朱佳伟是否有权主张已付购房款一倍的赔偿款。
关于雨帆公司是否应当承担案涉合同解除的责任。雨帆公司于2012年6月20日向何志华出具委托函，委托何志华代表雨帆公司全权对雨帆大酒店改建工程的一切事项（包括房产开发、财务、工程质量、安全等）负责。冯绍峰当时是雨帆公司的法定代表人。雨帆大酒店本系冯绍峰个人所有。后何志华以雨帆公司名义办理对雨帆大酒店进行危房改建，新建锦峰大厦的相关手续，包括将原属冯绍峰名下的土地使用权变更登记到雨帆公司名下。虽然在这过程中，何志华存在另刻公司印章等不规范行为，但上述行为并未超出雨帆公司委托的范围。且锦峰大厦项目开发周期较长，雨帆公司对此应当知情。雨帆公司称本次诉讼中才发现案涉土地转到其名下，因土地使用权变更登记具有公示效力，该主张显与常理不符，不能成立。案涉合同系何志华以雨帆公司名义与朱佳伟签订。因该商品房项目开发事宜一直是何志华以雨帆公司名义办理，朱佳伟有理由相信何志华有代理权，何志华的代理行为有效。现案涉合同依法解除，雨帆公司对此应当承担相应民事责任。
关于朱佳伟是否有权主张已付购房款一倍的赔偿款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案属于一房二卖情形。何志华称合同中店铺编号纯属笔误，系其单方主张，并无证据支持，不能成立，本院不予支持。朱佳伟作为买受人，依法可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综合考虑本案情况，雨帆公司承担已付购房款10%的赔偿责任为宜，即雨帆公司尚应赔偿朱佳伟108000元。何志华对此承担连带清偿责任。
综上所述，雨帆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；朱佳伟的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江西省抚州市东乡区人民法院（2017）赣1029民初66号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、撤销江西省抚州市东乡区人民法院（2017）赣1029民初66号民事判决第五项；
三、江西雨帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付朱佳伟解除商品房买卖合同的赔偿款人民币108000元；
四、何志华对江西雨帆房地产开发有限公司上述赔偿款承担连带清偿责任；
五、驳回朱佳伟的其他诉讼请求；
六、驳回江西雨帆房地产开发有限公司的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24751.2元，由江西雨帆房地产开发有限公司、何志华负担。二审案件受理费15616元，由朱佳伟负担7800元，由江西雨帆房地产开发有限公司、何志华负担7816元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 俐
审 判 员 刘长峰
审 判 员 黄慧群
二〇一七年十一月十四日
法官助理 彭 珺
书 记 员 杨 甜