广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0105民初2773号
原告：刘永胜，男，1968年12月26日出生，汉族，住南宁市江南区，
委托诉讼代理人：周沛俭，南宁市江南法律服务所法律工作者。
被告：罗继波，男，1984年2月26日出生，壮族，住广西东兰县，
原告刘永胜诉被告罗继波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告刘永胜及其委托诉讼代理人周沛俭到庭参加诉讼。被告罗继波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘永胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还租赁房屋；2、判令被告支付原告租金及水电费16775元（暂计至2017年4月18日，实计至被告返还房屋日）；3、判令原告不返还被告履约保证金3000元；4、判令被告如拒不履行生效判决，迟延履行金按同期银行贷款利率的200%计罚息（计判决期限至被告履行完毕之日）；5、判令被告承担全部诉讼费用。本案在审理过程中，原告明确放弃第4项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2014年4月18日签订了一份《租赁合同》，约定：租赁期限从2014年4月18日起至2015年4月18日止；租金为2500元，租赁保证金为3000元，水电费按实际使用交付，租金及水电费支付时间为每月提前5日交付下个月租金；若被告逾期支付租金、水电费等其他费用原告有权提前收回出租房屋并不退还被告租赁保证金。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告并未能依约履行付款义务。合同到期后被告拖欠租金拒不签新的租赁合同，现仍续租至今。自2016年3月18日，被告共拖欠原告租金及水电费共计16775元。原告曾多次电话及上门向其催收欠款，但均无效果。至今被告依然没有支付拖欠的租金。
被告罗继波未提交书面答辩意见，亦未出庭参加诉讼。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告罗继波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据复印件与原件核对无异，具有真实性、合法性和关联性，各证据之间及与原告陈述能相互印证，构成完整证据链；本院对原告的证据予以采纳，作为认定案件事实的依据。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年4月18日，原告刘永胜（出租方）与被告罗继波（承租方）签订《租赁协议》一份，主要约定：租赁期为一年，即从2014年4月18日至2015年4月18日止，租赁期满，原告有权收回所出租房屋，被告须如期交还房屋；如被告需续租，在同等条件下原告优先出租给被告；在租赁期内，如该出租房屋原告急需使用，原告可提前壹个月通知被告，被告须无条件退租，一切损失由被告自负；租赁租金：被告承租的房屋租金按每月2500元计付给原告，水电费按实际使用加损耗费交付给原告，被告须要交租赁保证金3000元给原告，该款不计算利息，租赁期满，交清所有款项后原告退还该款给被告；付租金方式：按先付租金后使用的原则交付房屋租金，即被告先交付壹个月房屋租金给原告后使用房屋，下次交租金要提前五日交下个月的租金给原告，以此类推交租金；被告必须按时交付房屋租金及水电费给原告，不得拖欠，如被告违约，原告有权提前收回出租房屋，不退回被告租赁保证金，原告有权处理出租范围内所有物品、抵作租金及违约金，不须经过诉讼程序。上述合同约定的租赁期限届满后，被告仍继续租赁使用租赁物至今。截止到2017年4月18日，被告共拖欠原告租金及水电费合计28775元，扣除被告于2017年1月8日至2017年3月5日期间支付的四笔款项合计12000元，被告尚欠原告租金及水电费16775元。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理；但法律另有规定的，适用其规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民住宅用地和农村村民建住宅，需要经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，且应当符合乡（镇）土地利用总体规划，对宅基地的面积也规定有严格的标准。本案在法庭辩论终结前，原告都没有提交涉案租赁物经过主管部门批准建设的手续，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，原告与被告就涉案租赁物签订的租赁合同无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告要求被告返还涉案租赁物的诉讼请求，本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。原告要求被告按照合同约定支付拖欠的租金及水电费，于法有据，本院予以支持，但原告主张的租金实际应为房屋占用费。原告要求不返还被告履约保证金3000元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第三条、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告罗继波向原告刘永胜返还租赁房屋；
二、被告罗继波向原告刘永胜支付拖欠的房屋占用费和水电费（房屋占用费和水电费计算：暂计至2017年4月18日为16775元；从2017年4月19日起至被告罗继波向原告返还租赁的房屋之日止，房屋占用费按每月2500元计算，水电费按实际使用量计算）；
三、驳回原告刘永胜要求不返还被告罗继波履约保证金3000元的诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费294元，由被告罗继波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行。注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”，汇款时请将开户行的全称写完整）。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 燕纪飞
人民陪审员 罗应辉
人民陪审员 饶保祥
二〇一七年八月七日
书 记 员 李明凤
附相关法律文书：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。