江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4448号
上诉人（原审被告）：陈敏。
上诉人（原审被告）：罗文洲。
被上诉人（原审原告）：陈建。
委托诉讼代理人：陈必谦，江苏朋德律师事务所律师。
上诉人陈敏、罗文洲因与被上诉人陈建房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初12237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈敏、罗文州上诉请求：没收陈建购房定金20000元、判决陈建支付违约金125600元，陈建承担上诉费用并就其给陈敏、罗文州造成的困扰向陈敏、罗文州道歉。事实和理由：1、2016年5月24日买卖合同签约当时陈建亲口承诺签约后三日内支付首付款24万，然后其去买房贷款，同时陈敏、罗文州去进行产权换证，但签约三日后陈建始终未付首付款。2、陈敏、罗文州在签约后已提供给中介方有关房屋的所有证件复印件，之后未收到任何有关配合买方去办贷款的通知，但陈建一直未申办或未成功申办贷款。3、6月2日前中介方通知上诉人已与陈建约好一起去还贷款，陈敏、罗文州同意后又接到中介通知说不要去了。后中介通知6月18日去与买方面谈，但未见到陈建本人。7月18日前中介再次约上诉人面谈，买方与中介串通勾结强迫罗文洲签订一份卖房违约字据，遭到拒绝，这段未在偷录的视频中有任何体现，陈建提供的视频只是争吵过程中的片断。
陈建辩称：合同明确约定贷款手续审批下来后再支付后续款项，一审判决的违约金不足以弥补陈建的损失。
陈建向一审法院起诉请求：陈建与陈敏、罗文洲继续履行2016年5月24日签订的《昆山市存量房买卖合同》；陈敏、罗文洲承担违约金；陈敏、罗文洲承担诉讼费。审理中，陈建变更诉讼请求：1、判令解除陈建与陈敏、罗文洲双方于2016年5月24日签订的昆山市存量房买卖合同；2、判令陈敏、罗文洲双倍返还陈建定金4万元；3、判令陈敏、罗文洲赔偿陈建损失市场价值与合同价的差额28万元；4、诉讼费用由陈敏、罗文洲承担。
一审法院认定事实：位于昆山市玉山镇××花园××楼××室房屋系罗文洲与陈敏共同共有。
2016年5月24日，陈敏、罗文洲作为卖方（甲方），陈建作为买方（乙方），昆山理想家园房地产咨询有限公司作为居间方（丙方），三方签署《昆山市存量房买卖合同》，该合同载明：1、甲方同意将座落在昆山市玉山镇××花园××楼××室房屋出售给乙方，房屋面积82.16平方米，产权证号玉山字101143961，土地证号06××02号。房屋情况为毛坯。2、经双方一致同意该房产转让总价款为628000元。乙方承担交易过程中产生的所有税费。3、乙方承诺购房款支付方式为：现金+商业银行贷款。4、交易流程和付款方式为：签约时乙方向甲方支付定金2万元；签约后甲乙双方于10日内备齐所有资料，配合丙方到银行申请贷款，申贷通过后3日内，乙方支付甲方第二笔24万元，此款用于甲方还贷（若有）；第三笔房款尾款18000元在过户时支付，此时甲方将房屋实际使用权交给乙方；第四笔房款35万元，在银行放贷三个工作日内到甲方产权人账户。5、签订合同时甲方将该房屋产权证和土地证交于丙方代管以利于办理后续流程。甲方保证该房产产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售此房产，若因其债务、产权纠纷等因素或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担本合同中约定之违约责任。6、甲乙双方若有任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款20%作为违约金。7、另双方手书补充约定条款：甲方保证此房无产权纠纷，能正常办理过户手续，否则产生违约责任由甲方承担；此房若有户口，甲方需要在交房前迁出；甲方在过户时将此房实际使用权交给乙方；甲方办理自己产证费用自己承担；乙方购房定金和首付款甲方只能用于还清此房贷款，不得他用；若因国家政策调整导致乙方不能正常购买此房，甲乙双方和平解约，互不追究对方责任；甲方已如实告知乙方目前此房需换证实际情况；甲乙双方需全力配合丙方办理此房后续过户手续。陈建与陈敏、罗文洲双方均在该合同上签名，居间方加盖了公章。
签订上述合同当日，陈建支付了陈敏、罗文洲定金20000元。关于合同后续履行情况及未能完成交易的原因，双方各执一词。
陈建陈述：合同签订后，合同约定10天备齐所有资料，我方按中介要求提供了全部资料，陈敏、罗文洲当时也确实提供了基本资料，双方和中介约定2016年6月2日去办理贷款，但是在6月2日前发现陈敏、罗文洲缺少了房屋首付款票据，又改期到6月5日一起去银行办理手续，到6月5日联系陈敏、罗文洲时，陈敏、罗文洲想法就发现了完全改变，想出种种理由不愿意交易房屋，包括陈敏、罗文洲之间的离婚、产权未最终确定、家庭的不同意等，7月18日双方进行最后一次交涉无果后，陈建就诉讼了。据安居客反映，目前新城域花园小区房屋均价在11500元左右，这其中部分房屋信息为精装房屋。
罗文洲陈述：我们当时材料都是给中介的，我打电话给中介说，中介说可以了，约定的时间是6月2日去还款，虽然按照协议是贷款先办，之后付首付款，5月31日左右中介跟我说不要来了，我不知道是什么原因；后来有一次中介通知我，我说没时间，当天没有去；后来6月18日左右我就到昆山来谈了一次，当时中介约我的，陈建的表妹代表陈建来的，谈这个房子卖还是不卖，我说卖的，我说家里矛盾没弄好，我跟中介说可以按照合同走，先办贷款，付首付款，当时陈敏没有来。7月18日，我来到昆山谈了一次，他们要我必须签订一份实质性违约条款，我没有签，中介与陈建是串通的，他们无故拖延才导致了我们双方及家庭诸多麻烦。是陈建没有办贷款和支付首付款才导致的合同没有继续履行。
陈敏陈述：关于签订合同后的履行事宜，主要都是由罗文洲去具体办的。意见与罗文洲意见差不多。
居间方工作人员赵某出庭陈述：我参与了合同签订、收资料的交易。我是3月份到这个门店工作，当时我到的时候房源已经挂出来在卖了，5月份有人看中这个房子，看中后我们约定时间去上海房东那边的一家肯德基去签的合同，24日签的合同。24日签合同当场收的定金。然后通知双方准备资料，因为这个房子是要替房东还款的，房屋存在贷款，6月2日房东从邮箱给我发了资料，包括身份证、户口本、离婚证、房产证、土地证，都是复印件，就在那几天约双方过几天去还款，因为房东说要离婚，所以还款要夫妻双方都要在场，房东老婆来不了，就推迟一个星期去还款，到那个时候房东就说没有证件不能去还款了。后来过了一个多星期约他们去我们店协调，买家这边他姐姐过去的，房东也过来的，在我们店里协调但没协调好，协调说买家这边还是想买房的，房东现在没资料，资料放老家拿不出来，也没谈成。期间跟房东联系过，房东说没证件，没法办。后续情况我不太清楚了。
居间方门店经理马某陈述：5月份我带着陈建在新城域看的房子，陈建看中了陈敏、罗文洲的房子，通过电话沟通价位合适后我们到上海找了陈敏、罗文洲，当时是只有罗文洲一个人在，所有事项都谈好，等陈敏下班回来后他们俩人一起签的合同，签了合同后回来双方准备资料，买方需要准备身份证、户口本、薪资证明、征信报告，买方提供的资料是齐全的。卖方签合当时说房子先要把两人名字变成一个人名字，需要的资料就是产权人身份证、户口本、离婚证、房产证、土地证，事实上只提供了身份证，其他都没有提供。后面办理的时候陈敏、罗文洲说家里有纠纷，没办法办理，赵某也催过他们交资料。后来到我们店里进行过调解，大概是8月份左右，当时罗文洲说他的岳父对卖房子有意见，这个房子现在不能交易。5/6月份也调解过一次，但是我没在场，我是店长，负责这个店。目前，新城域花园房屋价格在11000元每平左右，上下浮动。
陈建提供的2016年7月18日双方协商的录音和视频确实显示出陈敏、罗文洲表示陈敏、罗文洲事情尚未解决，房屋还不知道给谁，手续还难以办理。
审理中，一审法院依陈建申请于2016年10月10日查封了涉案房屋，查封期限为三年。
以上事实由陈建提供的昆山市存量房买卖合同、产权信息、收据、2016年7月18日的录音、视频光盘、安居客房价走势图截图及证人赵某、马某证言和各方当事人陈述予以证实。
一审法院认为：陈建与陈敏、罗文洲双方签订的《昆山市存量房买卖合同》合法有效，双方理当按照约定履行合同。现双方的争议为究竟谁违约的问题。判断谁违约应以双方的履行行为严格对照双方合同条款进行分析。从双方合同约定来看，买方主要义务是按照约定付款即签约时付2万元，随后准备贷款资料申请贷款，办好贷款后支付24万元首付款，过户交房时付尾款18000元，银行放款按流程办理；买方主要权利是要求卖方协助办理贷款、过户及交房手续。卖方的主要义务是配合买方办理好贷款、过户及交房手续，主要权利是收取房款；值得一提的是双方合同中专门以手书方式特别注明甲方已如实告知乙方目前此房需要换证实际情况，显然该换证是在卖方将房屋过户给买方前在陈敏、罗文洲之间的的换证行为。
关于双方履行合同过程。从双方及居间方陈述来看，签订合同后陈建与陈敏、罗文洲起初均是提供材料准备申请贷款的，随后因故未能申请成贷款。未能申请成贷款进而致使合同未能顺利履行，双方曾在2016年6月和7月份有过两次协谈，从两次协谈来看，陈敏、罗文洲均未提及陈建拒绝付款，也未提及因陈建原因无法办理贷款的事实，在2016年7月份双方协商未果情况下，陈建随即就起诉至一审法院要求继续履行合同，在一审法院安排第一次开庭时，陈敏未到庭，罗文洲到庭陈述了一些事实。事实上，按照合同约定签署合同付了定金后的流程就是申请贷款，贷款申请通过后付首付款；陈敏、罗文洲均作为卖方签署了房屋买卖合同，无论换证在何种环节进行，陈敏、罗文洲均应按照合同约定在买方付了定金后协助办理好贷款，按照合同约定是在办理好贷款手续后再由买方支付首付款用于偿还涉案房屋上的抵押贷款。从合同约定以及履行合同来看，并未见陈建有违约行为；陈建提交的录音、视频及居间方的陈述，能认定后续未能办妥相关手续责任在陈敏、罗文洲；诉讼中，安排第一次庭审时，陈敏也未能与罗文洲一同到一审法院解决纠纷，不能说陈敏、罗文洲尽到了合同约定的义务愿意履行合同。现按照合同约定，合同逾期迟迟未能履行，陈建请求解除双方的合同，一审法院予以支持。解除合同后，陈敏、罗文洲应退还陈建定金2万元。一审法院充分考虑目前房屋价格上涨的情况以及涉案房屋买卖合同中对换证贷款事宜及交易细节约定不细对合同履行的影响，认定由陈敏、罗文洲按照合同约定向陈建支付违约金125600元即房款的20%。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、陈建与陈敏、罗文洲于2016年5月24日签订的《昆山市存量房买卖合同》解除。二、陈敏、罗文洲于判决生效后十日内退还陈建购房定金2万元。三、陈敏、罗文洲于判决生效后十日内支付陈建违约金125600元。四、驳回陈建其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10080元，财产保全费3660元，公告费690元，合计14430元，该费用由陈敏、罗文洲承担。
二审中，罗文洲提交其和中介人员的短信记录一份，证明其6月6日还在积极等待对方付款，应该先交首付款再办贷款。其中显示2016年6月6日中介人员自称是“接下来负责给你们换证，买家签贷款，过户的权证部人员”，罗文洲问“怎么安排”，中介人员称“我看看买家的首付款有木有准备好，然后约来还款”，罗文洲问“本来客户说两天就可以准备好首付款，为何到现在还要问准备好了没有呢”，中介人员称“等你的贷款开始还才能确定日期”。陈建质证认为：罗文洲未提供手机的原始载体，短信内容对本案没有实质意义，反映不出陈建承诺在办贷款前支付首付款；首付款早已准备好了。
二审经审理查明的事实与一审相一致。
本院认为：陈敏、罗文洲上诉认为合同未能继续履行的原因在于陈建未按其口头承诺在签约后三日内支付首付款，并且没能成功申请贷款。虽然罗文洲称陈建在双方签合同前承诺三天内可以付首付款，陈建在诉讼中也认可其曾说过可以在三天内支付，但双方在此后签订的书面合同中明确约定应于陈建申贷通过后3日内支付第二笔24万元。因此双方对于陈建支付首付款的时间的约定应以后签订的书面合同为准。而且陈建提供的双方协商的录音和视频中，陈敏表示事情尚未解决，房子不知道给谁，并未提及陈建拒绝付款或因陈建原因无法办理贷款的事实，陈敏、罗文洲也未能举证证明其在所主张的付款时间到期后催促陈建支付首付款。因此陈敏、罗文洲主张陈建未按约支付首付款构成违约依据不足。根据中介人员的证词，中介人员在6月初通知去办理还款，陈敏、罗文洲一方表示不能去办理，后中介组织双方协调未果。中介人员系房屋买卖交易的居间方，与双方沟通协调以促进合同顺利履行属于其提供的服务内容，陈敏、罗文洲主张中介人员与陈建串通没有证据证明，应认定导致合同未能继续履行的违约方为陈敏、罗文洲。一审判决陈敏、罗文洲支付违约金有事实和法律依据，应予维持。
综上，陈敏、罗文洲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10080元，由上诉人陈敏、罗文洲负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈维佳
审判员 曾雪蓉
审判员 黄学辉
二〇一七年七月十八日
书记员 陆晓婷