内蒙古自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内民再30号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：包头市万龙房地产开发（集团）有限公司，住所地内蒙古自治区包头市稀土高新技术产业开发区黄河大街98号金融广场1-02101。
法定代表人:谢瑞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：樊燕萍，该公司员工。
委托诉讼代理人：周凯北，内蒙古北琛律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈秀忠，男，1968年7月17日出生，蒙古族，包头市蒙原环保公司经理，住内蒙古自治区包头市。
委托诉讼代理人：孙树海，内蒙古石兴律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：高步天，男，1972年4月14日出生，汉族，包头稀土高新区金融广场项目部经理，住内蒙古自治区包头市。
被申请人（一审被告）：刘可义，男，1982年2月3日出生，汉族，包头市房管局职工，住内蒙古自治区包头市。
再审申请人包头市万龙房地产开发（集团）有限公司（以下简称万龙公司）因与被申请人陈秀忠、高步天、刘可义商品房销售合同纠纷一案，不服包头市中级人民法院（2015）包民一终字第432号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月16日作出（2016）内民申747号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人万龙公司的委托诉讼代理人周凯北，被申请人陈秀忠及其委托诉讼代理人孙树海到庭参加诉讼，被申请人高步天、刘可义经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万龙公司申请再审称，2012年9月12日，刘可义与万龙公司售楼部签订《包头市商品房买卖合同》，并向万龙公司交付了购房款2717325元，双方在包头市房管局对合同备案登记。2013年11月30日，高步天、刘可义、陈秀忠三人背着万龙公司签订《三方协议书》，约定高步天以项目部名义回购刘可义的房屋，陈秀忠购买高步天回购的房屋；陈秀忠将购房款一次性直接支付刘可义；高步天向陈秀忠借款536235元，月利率3%吴树保或吴树平提供担保；高步天和刘可义在付款10日内配合办理房屋网签变更手续，否则承担违约责任；刘可义将房屋直接交付陈秀忠。陈秀忠将购房款交付刘可义后，高步天和刘可义在10日内未办理房屋网签变更手续。
一、二审法院依据《三方协议书》判决万龙公司承担851210元违约金及10万元损失没有法律依据。万龙公司对《三方协议书》并不知情。万龙公司有专门的销售房屋机构-
售楼部，设立万龙房地产公司金融广场项目部(以下简称项目部)的目的只是为了金融广场项目的施工和管理，项目部不领营业执照，对外不开展民事活动。万龙公司从未授权项目部销售楼房，也没有授权高步天回购出售后的房屋，事后也没有追认高步天回购售出房屋的行为，高步天所签订合同只对高步天发生效力，对万龙公司不发生效力，万龙公司不应承担责任。高步天未经万龙公司授权，与刘可义、陈秀忠所签订的《三方协议书》是恶意串通的结果，责任应自己负担；陈秀忠明知高步天无代理权，不能销售房屋，但为了获得不当利益仍然与之签订无效合同，其行为造成的损害，应由陈秀忠和高步天承担。刘可义未向万龙公司提出解除合同的请求，且解除合同应当向万龙公司缴纳违约金，万龙公司在未解除刘可义合同的情况下无法与陈秀忠办理合同网签。事实上陈秀忠早已占有和使用该房屋，且没有提交逾期办理合同网签手续给其带来实际损失的任何证据，原审支持其所诉10万元损失费不当。
陈秀忠在与高步天签订的《认购协议书》中明确约定，2012年8月18日签约当日给付300万元，但是300万元出据收据时间却在2013年5月24日，我方至今未见到付款凭证，应是高步天与陈秀忠串通后虚开了收据。从签订《认购协议书》后并没有按约定付款的事实看，购买者陈秀忠在签约当时是知情的。刘可义2012年9月12日签订《包头市商品房买卖合同》时的购买价是2717325元，每平米单价是3735元，建筑面积727.53平方米，而甲方回购这套房屋的总价是4365180元，差价1647855元；甲方再卖给陈秀忠的价款是4728945元。刘可义获利1647855元，陈秀忠多付2011620元，高步天个人获取利润363665元。《认购协议书》、《三方协议书》及300万元的收条均是高步天利用持有项目部公章的便利所实施的个人行为，与公司无关。请求驳回陈秀忠对万龙公司的起诉。
陈秀忠答辩称，陈秀忠购买的包头市金融广场写字楼D座9层房屋是万龙公司开发销售的，签订的是房屋买卖合同，合同的卖方盖有万龙公司项目部的公章，首期支付的300万元房款项目部出具了收款收据。陈秀忠不是向刘可义个人购买的该房屋，刘可义也不是退房，而是项目部向其回购了该房，所签订合同也盖有项目部公章。《三方协议书》是陈秀忠无奈签订的，陈秀忠已作出了重大让步，原因是万龙公司回购刘可义房屋未全额给付回购款，刘可义阻挠陈秀忠入住。万龙公司项目部的行为完全是代表万龙公司的行为，项目部公章是万龙公司制作并授权使用，万龙公司对项目部的授权未对外公示，故应对项目部使用公章行为承担责任。万龙公司称高步天明知项目部无权销售房屋却背着公司与他人签订回购协议，构成欺诈，应承担刑事责任，但从未向有关部门报案追究其刑事责任，所称陈秀忠、刘可义与高步天恶意串通毫无根据。
2015年6月9日，陈秀忠向包头市稀土高新技术产业开发区人民法院起诉，请求万龙公司、高步天、刘可义履行协议约定，为其办理包头市金融广场写字楼D座9层房屋（面积727.53平米）签订网签合同或办理网签合同的变更并按协议约定向陈秀忠支付违约金1418683.5元；判令万龙公司、高步天按约定给付因拖延入住给其造成的损失10万元及该款的利息，按同期银行贷款利率计算。
一审法院审理查明，刘可义购买由万龙公司开发的位于黄河大街98号金融广场1-D901房屋一套，房屋面积为727.53平米，双方于2012年9月12日办理了商品房买卖合同网签备案手续。刘可义购买上述房屋后，由于急需用钱，万龙公司回购了上述房屋，并向刘可义支付了部分回购款。2013年8月，陈秀忠与项目部签订了一份《认购协议书》，约定陈秀忠购买万龙公司开发的位于黄河大街98号金融广场D座9层房屋一套（面积为727.53平米），单价为6500元/m2，总价款为4728945元。陈秀忠向万龙公司支付首付款300万元，剩余房款待签订正式的《商品房买卖合同》后办理银行按揭贷款。上述协议签订后，由于万龙公司未能向刘可义足额支付回购款，刘可义不同意陈秀忠对房屋装修使用。2013年11月30日，万龙公司金融广场项目部、高步天（三方协议中甲方）、刘可义（三方协议中乙方）、陈秀忠（三方协议中丙方）共同签订了一份《三方协议书》，协议书约定：甲方回购乙方的包头金融广场写字楼D座9层房屋（面积为727.53平米），双方签订的《回购协议》合法有效，回购总价款4365180元，甲方已给付乙方回购款210万元，尚欠2265180元。丙方购买甲方回购乙方的包头金融广场写字楼D座9层房屋，已支付购房款300万元，按揭贷款1728945元。丙方经甲乙双方同意已对包头金融广场写字楼D座9层房屋进行了装修。应甲方要求，丙方放弃按揭贷款将欠甲方的剩余购房款1728945元直接以现金方式给付乙方，作为甲方支付乙方的回购款，丙方即全部付清甲方购房款。甲方高步天向丙方借现金536235元，该借款由丙方直接支付给乙方作为甲方支付回购乙方的剩余款项536235元，甲方即全部付清回购款。同时协议还约定，因甲方原因造成丙方损失10万元，由甲方负责赔偿。与借款一并给付丙方。丙方一次性将2265180元给付乙方，甲乙方十日内办理房屋网签变更手续，甲方无条件配合。如过期办理，甲乙双方承担违约责任。甲乙丙三方应认真遵守上述条款，如有违约，承担各方损失及违约金购房款的30%并按法律相关规定承担责任。三方协议签订当日，陈秀忠将协议约定款项2265180元给付刘可义，刘可义于2013年12月8日将房屋手续交给万龙公司金融广场项目部。陈秀忠要求万龙公司为其办理《商品房买卖合同》网签手续，万龙公司要求陈秀忠交纳6万元更名费用，否则拒绝为其办理上述手续。陈秀忠认为万龙公司存在违约行为，诉至人民法院。另查明，万龙公司开发建设了位于黄河大街98号金融广场，并设立了万龙公司金融广场项目部，高步天为项目部负责人。本案争议的位于黄河大街98号金融广场1-D901房屋的《商品房买卖合同》网签备案信息显示购房人现仍为刘可义。陈秀忠按三方协议约定支付房款后，已占有、使用了金融广场1-D901房屋。陈秀忠在庭审中称，三方协议签订时，陈秀忠为了按照协议支付房款，从第三人处按每月3%利息借贷了221万元，由于一直未能为其办理《商品房买卖合同》网签更名手续，导致其无法办理银行贷款，现已向第三人支付利息1326000元。
一审法院判决：一、万龙公司、刘可义于判决生效十日内配合陈秀忠办理位于黄河大街98号金融广场1-D901房屋的《商品房买卖合同》网签备案变更手续；二、万龙公司于判决生效十日内向陈秀忠支付违约金851210.1元；三、万龙公司于判决生效十日内向陈秀忠赔偿损失10万元；四、驳回陈秀忠的其他诉讼请求。案件受理费18468.2元，减半收取，由陈秀忠负担3693元，由万龙公司负担5541.1元。
陈秀忠、万龙公司不服一审判决，向包头市中级人民法院提出上诉。包头市中级人民法院二审认定事实与一审认定事实一致。该院二审认为，陈秀忠与万龙公司金融广场项目部签订的《认购协议书》及《三方协议书》是各方当事人的真实意思表示，该协议内容不违反法律、法规的规定，合法有效，各方当事人均应该按协议约定履行各自义务。陈秀忠依据协议已交清了全部房款，履行了协议内容，万龙公司至今未配合陈秀忠办理房屋网签变更备案手续，应承担违约责任。刘可义在签订协议后已将争议房屋的备案手续交由万龙公司金融广场项目部，并明确表示配合办理相关变更手续。因此，刘可义不存在违约。关于陈秀忠所提出的要求改判由万龙公司及高步天共同承担违约责任的上诉理由，因高步天系万龙公司金融广场项目部负责人，其个人并无资格为陈秀忠办理相关变更手续，故高步天与他人签订协议的行为应认定为职务行为。因此，陈秀忠要求高步天个人承担违约责任的依据不足。关于陈秀忠提出的原审判决将违约金计算标准调整为购房款的18%没有事实和法律依据的上诉理由，因其提供的相关实际损失的证据不足，原审法院酌定调整违约金的计算标准符合相关法律规定。关于万龙公司所提出的高步天超越权限与他人签订协议是其个人行为，所产生的法律后果应由自己承担的上诉理由，因万龙公司金融广场项目部系由万龙公司所设立，负责人高步天也由万龙公司委派，故应当认定高步天的行为系代表万龙公司的职务行为，其个人对外不应承担违约责任。关于万龙公司所提出的违约金及损失判决错误的上诉理由，因三方协议是各方当事人的真实意思表示，且已经明确约定了三方承担违约责任的方式及损失的计算标准，原审法院已经酌情考虑了各方利益，故该项上诉请求不予支持。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36936.4元，由陈秀忠及万龙公司各负担18468.2元。
本院再审查明，对本案争议的包头金融广场写字楼D座9层房屋（1-D901，建筑面积727.53平米），陈秀忠与项目部高步天于2012年8月18日签订购买该房屋的《认购协议书》。2013年5月24日，李淑兰通过包商银行向高步天个人账户汇房款300万元，由万龙公司金融广场项目部出具收款收据，注明收到李淑兰（户主陈秀忠）购房款300万元。高步天对《三方协议书》中约定的陈秀忠付款义务已履行的事实无异议。其他事实与一审查明事实一致。
本院再审认为，关于万龙公司对高步天以项目部名义签订的《认购协议书》及《三方协议书》是否承担责任的问题。项目部作为万龙公司的内设机构，无独立承担责任能力，其所从事的与公司业务相关的行为对外应由万龙公司承担责任。因项目部的职权及职责范围未向社会公开，且其出售房屋及回购房屋行为均在万龙公司业务范围，高步天在高价回购该房屋后再次出售的价格并未低于回购价款，不能证明其有损害公司利益的故意，对项目部负责人高步天的行为应认定为职务行为，故万龙公司不承担责任的主张不能成立。高步天代表项目部对外签订协议，个人对外不承担责任。
关于本案违约责任及损失赔偿问题。项目部与刘可义、陈秀忠在《三方协议书》第五条约定，”因甲方原因造成丙方损失壹拾万元，由甲方负责赔偿，与借款一并给付丙方，担保人承担连带担保责任。”陈秀忠在一审庭审中确认，其诉讼请求为”判令万龙公司、高步天按约定给付因拖延入住给陈秀忠造成的损失10万元及10万元的利息，按同期银行贷款利率计算从2013年10月30日计算至给付之日。”陈秀忠诉请的该10万元损失为协议约定的损失，已经过项目部确认，项目部应按协议履行其义务，原审判决万龙公司承担该责任并无不当。《三方协议书》中约定的违约责任，原审已按万龙公司及高步天的请求将违约金从购房款的30%调整至18%并无不当，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持包头市中级人民法院（2015）包民一终字第432号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 张宏斌
审判员 王文君
审判员 魏 英
二〇一七年六月二日
书记员 祝 蕾