江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣10民终787号
上诉人(原审被告、反诉原告)：江西三狮图腾房地产有限公司，住所地黎川县工业园区。
法定代表人：黄冬冰，经理。
委托诉讼代理人：邹禄彬，福建元一律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：黄椿梅，福建元一律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑忠武，男，1967年10月30日出生，汉族，住福建省永泰县，
委托诉讼代理人：黄祥滨，福建亚太天正律师事务律师。代理权限为特别授权代理。
原审被告：黄修涵，男，1962年8月16日出生，汉族，住福建省永泰县，
上诉人江西三狮图腾房地产有限公司（以下简称三狮公司）因与被上诉人郑忠武、原审被告黄修涵商品房销售合同纠纷一案，不服江西省黎川县人民法院（2016）赣1022民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
三狮公司上诉请求：1、撤销原判第一、二、四项并依法改判；2、判决解除双方签订的商品房买卖合同；3、判决郑忠武立即搬离、腾空位于江西省××××大道西侧福州城第17幢601房；4、判决郑忠武向其支付逾期付款违约金20641.35元，诉讼费由郑忠武承担。事实和理由：1、郑忠武未依约支付购房款，其有权解除合同，要求郑忠武搬离诉争房屋并支付违约金。一审法院既认定其“未能收取购房款”，却又驳回其一审反诉请求，没有事实与法律依据。2、郑忠武与黄修涵之间的约定与其无关，一审以黄修涵个人所负债务冲抵郑忠武购房款缺乏事实与法律依据。本案不存在其知晓并认可黄修涵用个人债务冲抵其债权的任何证据，没有任何证据证明黄修涵的承诺能够代表其，更没有任何法律规定法定代表人可以用公司的债权来抵偿自己的个人债务。因此，一审判决以黄修涵时任法定代表人为由，认定其向郑忠武出具承诺书为代表其的职务行为，并据此判决驳回其反诉请求毫无事实与法律依据。3、虽然黄修涵当时作为其法定代表人承诺以郑忠武的75万元债权抵付购房款，但包括法定代表人在内的公司股东、董事、经理等公司高管侵占、侵吞法人财产本就为法律所禁止，认定黄修涵的承诺代表其等同于承认法定代表人有权用公司财产清偿个人债务，等同于准许公司高管随意侵占法人财产，故一审判决没有事实和法律依据，请求依法撤销原判，支持其一审全部反诉请求。
郑忠武辩称，黄修涵当时是三狮公司的法定代表人，黄修涵所作行为应视为三狮公司的法律行为，双方协商以投资分红款抵扣房款，不存在未付房款的事实，不应承担违约责任，请求驳回三狮公司的上诉请求。
黄修涵未答辩。
郑忠武向一审法院起诉请求：1、确认其与三狮公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、三狮公司为其办理17#601房的初始登记，并协助其办理产权登记手续；3、三狮公司自2015年3月4日起按每日已交购房款的1%计算逾期办证违约金；4、三狮公司、黄修涵对上述诉请承担连带责任。
三狮公司向一审法院反诉请求：解除郑忠武与其签订的《商品房买卖合同》，并要求郑忠武搬离腾空17#601，承担逾期付款违约金20641.35元。
一审法院认定事实：2007年6月15日，郑忠武与黄修涵签订《协议》，约定：江西省黎川县新城区京峰宾馆北面、国税局南面之间（46.45亩）开发项目（福州城），经双方充分协商，本着诚信、互利的原则达成如下协议：1、乙方（郑忠武）分两次投入资金，即第一次玖拾万元，第二次陆拾万元，共计壹佰伍拾万元，二年期满收回本金；2、乙方在该项目中不承担任何风险，即无论发生任何情况，甲方（黄修涵）必须保证乙方投资款不亏损，如有亏损甲方负责全额赔偿，担保乙方不受损失；3、利润分红：按投资比例分红；4、甲方必须做到财务公开、透明、公正，资金专款专用，股东之间一视同仁，平等对待……。8、该项目甲方总投资壹仟肆佰万元……。当日，郑忠武通过中国农业银行转账90万元至黄修涵账户，2007年7月28日再次转账60万元至黄修涵账户，均由黄修涵出具收条，收条载明“郑忠成投资江西三狮图腾房地产有限公司开发黎川县京峰宾馆北面、国税局南面之间46．45亩项目”。2011年9月6日，黄修涵出具《承诺书》，内容为：承诺郑忠武投资江西三狮图腾房地产有限公司黄修涵名下计150万元已收回本金及75万元红利。双方同意余下75万元分红用“福州城”二期15#601，总价412827元，10#901总价436172无，合计848999元，其中75万元由黄修涵负责缴款抵第二次分红，余98999元由郑忠武在办理手续时（1年内）自行缴清。以上两套房屋销售合同双方各保存1份。以上处理办法双方无异议。此前所有本人出据的收条和承诺书等同时作废。承诺人黄修涵，认同人郑忠武。2014年2月23日，黄修涵出具《协议书》给郑忠武，协议书内容为“江西三狮图腾房地产有限公司与郑忠武协商同意将福州城15号楼601单元房改为17号楼601单元房，并据此办理购房合同”。同日，郑忠武与三狮公司补签《商品房买卖合同》，时间倒签至2011年9月6日，《商品房买卖合同》约定：“买受人购买的商品房是第17幢6层601房，建筑面积133.17平方米，房屋总价412827元。付款方式为一次性付款：2011年9月6日签定《商品房买卖合同》时支付总房款人民币412827元，房屋交付期限为2010年12月31日前（可能存在笔误），产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”等。期间，郑忠武接收了三狮公司的17#601房。2014年3月3日，郑忠武交付物业费1328元，物业费收据载明时间为2012年7月1日至2014年6月30日。之后，三狮公司未将郑忠武购买的17#601号房向房管部门办理产权登记备案手续，郑忠武遂诉至法院。
另查明，三狮公司于2007年4月11日成立，法定代表人为黄修涵。2013年1月22日，三狮公司法定代表人变更为案外人黄冬冰。
一审法院认为，黄修涵是三狮公司的股东，郑忠武于2007年6月13日将150万元入股三狮公司，股份投在黄修涵名下，用于开发“福州城”项目，双方签订了《协议》，约定了入股期限并按投资比例分红。2011年9月6日，黄修涵出具《承诺书》，承诺尚欠郑忠武75万元红利以“福州城”二期15#601房及10#901房折抵，由郑忠武再交98999元购房款。该时黄修涵是三狮公司的法定代表人，其向郑忠武作出的承诺可以认定为法定代表人的职务行为。2014年2月23日，黄修涵再次向郑忠武出具《协议书》，将15#601房改为“福州城”17#601房，此时黄修涵并不是三狮公司的法定代表人，但郑忠武与三狮公司签订了17#601房的《商品房买卖合同》，并将签订合同时间倒签至2011年9月6日，充分说明三狮公司认可黄修涵向郑忠武出具的《承诺书》及《协议书》，也认可郑忠武应交购房款中的75万元由黄修涵缴付。为此，郑忠武与三狮公司签订的17幢601房的《商品买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。依据该合同约定，双方均有违约，郑忠武表现在未能一次性交清购房款尚欠98999元，三狮公司表现在交房后一年内未能为郑忠武办理产权登记备案手续。故郑忠武要求确认与三狮公司签订的《商品房买卖合同》合法有效及要求办17#601房所有权初始登记，协助郑忠武办理产权登记手续的诉讼请求依法予以支持。对于郑忠武要求三狮公司承担逾期办证违约金及三狮公司要求郑忠武支付逾期付房款的违约金，因双方均有违约，均有过错，且双方签订的交房时间存在笔误、交房的具体时间无法查明，故对违约金的诉请互抵，均不予支持。郑忠武要求黄修涵和三狮公司对其诉请承担连带责任，因黄修涵和郑忠武与三狮公司的商品房买卖不具关联性，对该项诉请不予支持。对三狮公司要求解除郑忠武与其签订的《商品房买卖合同》，因该合同已实际履行，交付房屋亦已交付，且交付时间较长，双方在合同履行上均有违约，故对该诉请不予支持，至于三狮公司未能收取购房款，可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百五十九条规定，判决：一、郑忠武与江西三狮图腾房地产有限公司于2011年9月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、江西三狮图腾房地产有限公司在本判决生效后30日内为郑忠武向黎川县国土、房管部门办理好“福州城”二期17幢601房的初始登记备案，并协助郑忠武办理完房屋产权登记手续。三、驳回郑忠武的其它诉讼请求。四、驳回江西三狮图腾房地产有限公司的反诉请求。案件受理费6007元、财产保全费2570元、反诉费175元，合计8752元，由郑忠武负担3552元，三狮公司负担5200元。
二审当事人未提交新证据。除三狮公司对本案商品房买卖合同的签订时间有异议外，对一审查明的其他事实双方均无异议。二审对双方无异议的事实予以确认。
二审争议焦点为：本案商品房买卖合同应否予以解除？郑忠武应否承担违约责任？
本院认为，本案双方争议的关键问题是黄修涵向郑忠武承诺以投资分红款抵扣购房款的行为是否得到三狮公司的认可？本案商品房买卖合同上载明合同签订的时间为2011年9月6日，三狮公司主张该时间即为合同签订的时间，而郑忠武认为该合同实际签订时间为2014年2月23日，是对2011年9月6日的前一份合同的变更，是合同倒签行为。对此，本院认为，不管合同是否属于倒签，首先，对2011年9月6日郑忠武与三狮公司签订了商品房买卖合同的事实，双方均是认可的；其次，黄修涵的承诺书写于2011年9月6日，其时黄修涵是三狮公司的法定代表人，其有权代表公司同意郑忠武用其投资分红款抵扣购房款，且其行为亦得到三狮公司事实上的认可，即当天就签订了两套房屋的购房合同；第三，三狮公司对另外一套房屋的购房款已交付给郑忠武的事实也是认可的，且2014年3月三狮公司亦将本案涉案房屋交付给了郑忠武，郑忠武同时并支付了两年的物业管理费；最后，三狮公司自2011年起从未曾向郑忠武要求支付购房款，直至本案郑忠武起诉要求办证时，其方提起支付购房款的反诉请求。故从上述一系列事实来看，郑忠武购房款已用其投资分红款进行抵扣是得到三狮公司承认的。至于黄修涵的行为是否侵犯三狮公司的利益，则属于黄修涵与三狮公司之间的法律关系，与本案无关。三狮公司上诉主张郑忠武未交全部房款致合同目的不能实现应依法解除合同，证据不足，应予驳回。郑忠武不存在未交付全部购房款的违约行为，但应按承诺书约定依法交付余款98999元。
综上所述，三狮公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7802元，由上诉人江西三狮图腾房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄慧群
审判员 刘长峰
审判员 刘志军
二〇一七年十月十九日
书记员 戢亚倩