江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0411民初4631号
原告：顾玉南，女，1971年10月26日生，汉族，住常州市天宁区。
委托代理人：周协强，江苏源博律师事务所律师。
委托代理人：何斌，江苏源博律师事务所律师。
被告：九龙仓（常州）置业有限公司，住所地常州市新北区高新科技园创新科技楼南区B1座308室，统一社会信用代码91320000668970576M。
法定代表人：陈国邦，该公司董事长。
委托代理人：张奇，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。
委托代理人：杨婷，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。
被告：无锡九龙仓物业管理有限公司常州分公司，住所地常州市新北区龙业路8号，统一社会信用代码91320411558084450X。
法定代表人：张路，该公司董事兼总经理。
委托代理人:ＸＸ，江苏东晟律师事务所律师。
委托代理人：潘泽洲，江苏东晟律师事务所律师。
原告顾亚南诉被告九龙仓（常州）置业有限公司（以下简称“九龙仓置业公司”）、江苏高正物业管理有限公司（以下简称“高正物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，由审判员陈哲勇适用简易程序，于2017年9月7日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周协强和何斌、被告九龙仓置业公司的委托代理人杨婷、被告高正物业公司的委托代理人陈铁全到庭参加诉讼。第一次庭审中，原告撤回了对被告江苏高正物业管理有限公司的起诉。同时，申请追加无锡九龙仓物业管理有限公司常州分公司（以下简称“九龙仓物业公司”）为被告，根据该申请，本院依法追加了九龙仓物业公司为被告，并依法由审判员陈哲勇适用简易程序，于2017年10月16日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周协强和何斌、被告九龙仓置业公司的委托代理人杨婷、被告九龙仓物业公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，约定，由原告购买国宾花园12幢乙单元601室房屋，价格为208万元，交付时间为2014年12月31日，前期物业为高正物业公司。合同签订，原告履行了付款义务，但被告未按约定的时间和条件履行交付义务。2014年12月，原告发现房屋存在多处漏水问题，无法入住使用，不符合交付条件，因此，未办理交付手续。被告九龙仓置业公司对此予以认可，并称安排进行修复，但漏水问题始终未能得到妥善解决。2017年1月19日，被告九龙仓置业公司通知漏水问题已经解决，原告按被告九龙仓置业公司的要求办理了房屋契税等结算手续及产权转移手续等，但仍未办理质量保证书、使用说明书、房屋钥匙等的交付手续。上述资料及钥匙在物业公司处，被告物业公司以缴纳物业费为由，拒绝提供上述房屋交付资料及钥匙，致使原告至今仍无法入住房屋。原告曾于2017年1月16日发函要求被告履行交付义务，被告于2017年2月10日回函称，漏水问题已修复完成。但事实上，漏水问题至今未彻底解决。现原告认为，因两被告的原因，致使房屋未能正式办理交付手续，也无法为原告使用，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。经多次协商未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、要求两被告依法向原告办理房屋交付手续；二、确认原告与被告九龙仓置业公司签的《合同补充协议》第五款无效；三、要求被告九龙仓置业公司承担逾期交房的违约金30.75万元（以208万元为本金按每天万分之二的标准从2014年12月30日暂计算至2017年1月19日）；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告进一步明确第一项诉讼请求为：要求交付质量保证书、使用说明书、房屋钥匙。
被告九龙仓置业公司答辩称：第一，我方已交付了房屋，不存在未办理交付手续的问题；第二，补充协议第五条合法、有效；第三，因房屋已经交付，不存在违约金问题；第四，房屋已维修完毕，不承担维修损失。
被告九龙仓物业公司答辩称：第一，原告过了合同集中交付期，所以，被告九龙仓置业公司将钥匙、质量保证书及使用说明书放在了我公司处，原告至今未来领取；第二，我公司与九龙仓置业公司系保管关系，与原告无直接合同关系，不需要对原告承担交付责任。
经审理查明：2013年8月24日，原告与被告九龙仓置业公司签订《商品房买卖合同》一份，其中，第三条约定，房屋的施工编号为国宾花园12幢乙单元601号房，建筑面积共190.82平方米，套内面积166.95平方米，共用部位分摊建筑面积23.87平方米；第五条约定，房屋单价每平方米10900.32元，总金额208万元；第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照规定，将符合条件的商品房交付买受人使用。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付后，出卖人不得以房屋已交付为借口懈怠其在本合同中应承担的其他义务。如遇不可抗力及政策变化原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期；第十二条约定，出卖人逾期交付房屋的，逾期不超过60日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日违约金为万分之二，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；第十三条约定，买受人逾期不办理接收房屋手续的，逾期不超过60日，应支付已付房款2%的违约金，合同继续履行。逾期超过60日，出卖人有权解除合同，并由买受人承担已付房款2%的违约金。若合同解除，出卖人应在解除合同后30日内将买受人已支付的房价款扣除违约金后退还买受人；第十八条约定，房屋主体结构不合格的，买受人有权单方面解除合同，并有权要求出卖人按房款3%支付违约金。房屋主体结构之外的其他质量问题，经出卖人对同一部位5次修理，不能修复，影响买受人正常居住使用的，买受人有权解除合同，并有权要求出卖人按房款总价1%支付违约金。
双方《补充协议》第四条约定，本合同对十一条作如下补充：房屋交付时，出卖人应书面通知买受人。买受人应按通知书中规定的时间办理商品房交接手续。乙方未接到通知书，则应当按本合同约定的房屋交付时间前往出卖人指定的交付地点办理交付房屋手续。买受人未按出卖人通知书规定时间或者未收到通知书而未按本合同约定房屋交付时间办理房屋交接手续的，则以本合同约定的交付日期视为房屋交付使用日期。自交付之日起，该商品房的毁损、灭失等风险和责任转移由买受人承担；第五条约定，在交付过程中，买受人发现的质量问题不影响交接手续的办理，买受人可要求出卖人按本合同约定在完成房屋交付的合理时间内承担保修义务。
2017年1月16日，两原告委托江苏源博律师事务所律师郭春燕向被告九龙仓置业公司发出《律师函》一份，认为，房屋在交付前即发现存在多处漏水问题，至今未能完全修复，要求在收到函件后7日内将房屋漏水问题彻底修复，并履行交付义务。否则，应承担相应的法律后果。2017年2月10日，被告九龙仓置业公司回复，认为，其不存在逾期交房的问题，无需承担逾期交房的违约责任。其于2014年12月5日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，具备合同约定的房屋交付条件，并于2014年12月11日书面通知原告于2014年12月30日办理房屋交接手续。后原告于2017年1月19日至公司办理了房屋结算及产证办理等相关接收手续。关于房屋室内渗漏水问题。其按合同约定进行了维修，不存在未能完全修复的情况。
另查明：本案所涉房屋2014年12月5日获得工程竣工验收备案，12月12日获得常州市商品房交付使用备案。买卖合同上载明的买受人地址为常州市聚博花园13#商铺，电话159××××0100。庭审中，被告九龙仓置业公司为证明其就交付事项履行了通知义务，向本院提交交付通知、EMS快递单各一份；原告对证据的真实性存有异议，不认可交付前收到了被告九龙仓置业公司的书面通知。
再查明：对于合同约定的最后交付时间2014年12月31日当天原告是否到了交付现场的问题，原告陈述称，当天没有去，主要是因为之前就到房屋现场去看过，发现存在漏水问题，于是要求解决好漏水问题再通知其交接。之后的2015年、2016年、2017年，多次到过现场查看漏水情况，并就漏水问题多次与九龙仓置业公司交涉。2017年1月19日，其到现场查看后，发现基本修复，才办理费用结算及产权登记手续；被告九龙仓置业公司陈述称，12月31日当天，原告没有到交付现场，如果原告到现场，我司会把相关材料移交给原告，之后因为过了集中交付时间，相关交付材料移交给了物业公司，对于原告陈述的当天未到场的原因不予认可。对于漏水发生的时间问题，原告陈述称应该是在交付之前；被告九龙仓置业公司陈述称，报修时间是15年6月18日；被告九龙仓物业公司陈述称，不清楚。对于房屋什么时间维修好的问题，原告陈述称，17年1月份；被告九龙仓置业公司陈述称，接到报修电话就会上门维修，修好后即修复义务完成；被告九龙仓物业公司称，不清楚。对于维修好后何时通知原告的问题，原告陈述称，17年1月份左右；被告九龙仓置业公司陈述称，每次修理好都会电话通知，只报修过一次，2015年7月9日修复并通知业主。
还查明：对于《补充协议》第五条的效力问题，原告主张为无效条款，该条免除了被告的法定责任，加重原告的义务；被告九龙仓置业公司则认为，该条款虽为其一方提供，但并未免除其责任，房屋交付后，其仍应承担相应的维修义务。
以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》及《补充协议》各1份、交付流程表1份、律师函及回函各1份、购房发票、契税发票及住宅专项维修资金收据，被告九龙仓置业公司提供的工程竣工验收备案表及交付使用备案通知书各1份、快递单1份、交付通知书1份等证据及到庭原、被告在庭审中的陈述与自认予以证实。
本院认为，对于第一项诉讼请求，两被告均不持异议，同意移交，本院依法予以确认。本案的主要争议焦点为：第一，《补充协议》第五条是否有效？第二，被告九龙仓置业公司在房屋交付问题上是否履行了合理的通知义务？第三，如果履行了合理的通知义务，则房屋渗漏水的质量瑕疵是否能够成为原告拒绝接收房屋的合理、充分的理由？如果理由合理、充分，则被告九龙仓置业公司需要承担相应的逾期交付的违约责任。否则，原告主张逾期违约金则丧失了前提和基础，不应得到支持。
针对第一个争议焦点。本院认为，《补充协议》第五条虽为出卖人一方提供的格式条款，但并未明显减轻或免除其相应的义务，与法律规定无明显冲突，应认定合法、有效，主要理由如下：1.该约定与法律规定相吻合。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，买受人只有在“房屋主体结构质量不合格”、“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情况下才有权请求解除合同和赔偿损失，除此之外的一般质量问题，在接受房屋后，出卖人应在保修期内承担修复责任。对照本案所涉合同，合同第十八条约定了买受人在“房屋主体结构质量不合格”、“对同一部位5次修理，不能修复，影响买受人正常居住使用”情况下的解除权。《补充协议》第五条约定了“发现的质量问题不影响交接手续的办理”。根据合同体系性解释的要求，《补充协议》第五条中的“质量问题”应理解为除合同第十八条约定情形之外的一般质量问题。可见，合同的约定与法律的规定并不存在明显冲突；2.该约定并未免除或减轻被告的责任。买受人在接收房屋后，无论根据法律规定还是合同的约定，出卖人仍需承担相应的保修义务。
针对第二个争议焦点。庭审中，被告认为其履行了通知义务，并提供交付通知单及EMS快递单；原告则对其真实性不予认可。本院认为，被告九龙仓置业公司在履行交房通知义务上并不存在重大瑕疵，主要理由为：1.合同约定的最后交付时间离现在已有两年多的时间，对快递情况举证较为困难，不能苛求被告九龙仓置业公司提供快递单原件；2.根据《补充协议》第四条的约定，如果原告未通知，则应当按本合同约定的房屋交付时间前往出卖人指定的交付地点办理交付房屋手续。合同第十二条已明确约定了最后的交付时间为2014年12月31日。对于交付地点，根据交易惯例，一般就在购买房屋的小区里，买受人不可能找不到。因此，交付通知并非当然为交付的必要条件，被告九龙仓置业公司履行通知义务并不存在重大瑕疵，不能成为原告在交付当日不到现场的正当理由。
针对第三个争议焦点问题。本院认为，渗漏水的质量瑕疵不能成为原告拒绝接收房屋的合理、充分理由，因为：第一，对于房屋的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所规定。其中，《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”；《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。由此可知，具有验收合格的确认文件是房屋交付的最基本条件。实践中主要体现为《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本案中，被告九龙仓置业公司提交了工程竣工验收备案表和交付使用备案通知书，在合同约定的时间内分别取得上述证书，说明其交付的房屋已达到了交付的法定条件；第二，《商品房买卖合同解释》第十一条所说的拒绝接受的“正当理由”，只能是《合同法》第一百四十八条所规定的“因标的物质量不符合质量要求，致使合同不能实现合同目的”。在房屋买卖中的具体体现为《商品房买卖合同解释》第十二条、第十三条规定的买受人可以行使解除权的两种情形。也就是标的物本身存在重大缺陷，而不能包括买受人所主张的诸如渗漏水等一般客观障碍；第三，原告认为，约定的交付时间到来时，诉争房屋尚在维修，存在漏水、渗水问题，不符合交付现房条件。但是，根据双方在合同中的约定，在房屋交付中发现主体结构不合格与严重影响正常使用除外的质量问题，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续。在此情况下出卖人不构成延期交房。约定的交付时间到来时，虽存在维修的事实，但该维修仅针对渗漏水问题，并不能证明因此维修已达到了严重影响原告正常使用的程度。因此，原告主张被告逾期交房缺乏依据。据此要求其承担逾期交房的违约责任亦不能成立，本院不予支持。
关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百四十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告九龙仓置业公司、九龙仓物业公司于本判决生效之日起十日内共同向原告交付国宾花园12幢乙单元601号房的钥匙、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
二、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取2957元，由原告负担2917元，由被告九龙仓置业公司、九龙仓物业公司共同负担40元。（该款原告已预交，原告同意由被告负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 陈哲勇
二〇一七年十月三十一日
书记员 陶涵栋