西藏自治区林芝县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）林民二初字第31号
原告（反诉被告）罗红丽，女，1983年2月出生，汉族，户籍地甘肃省瓜州县，外来经商人员，现住西藏自治区林芝县。
委托代理人陈柯材，西藏尼洋律师事务所律师。
被告（反诉原告）王顺育，男，1963年7月出生，汉族，户籍地重庆市万州区，外来经商人员，现住西藏自治区林芝县。
委托代理人冯西博，西藏金思衡律师事务所律师。
原告罗红丽诉被告王顺育确认合同无效纠纷一案，于2015年2月3日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，被告王顺育于2015年3月10日向本院提起反诉，本院于2015年4月16日公开开庭合并进行了审理。原告罗红丽及委托代理人陈柯材、被告王顺育及委托代理人冯西博、证人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗红丽诉称，2014年12月31日与被告王顺育签订五年期《房屋出租合同》，合同签订不足一月，便发现租赁房屋系临时建筑且无建筑许可及消防设施，属违章建筑，遂与被告王顺育协商解除合同，但未果。合同签订起，原告罗红丽从未使用过租赁房屋，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、确认原告罗红丽与被告王顺育签订的《房屋出租合同》属无效合同；二、被告王顺育退还原告罗红丽给付的一年房屋租金42000.00元及押金10000.00元，合计52000.00元；三、被告王顺育承担本案案件受理费。
原告罗红丽向本院提交以下证据欲以证明：1.《房屋出租合同》一份、2.照片六张。
被告王顺育辩称，2014年12月31日，被告王顺育与原告罗红丽签订《房屋出租合同》，合同在双方平等、自愿的前提下签订，应为有效。其他承租人在与被告王顺育签约后又不租的，一般不退还押金。同时，被告王顺育反诉称，仓库是原告罗红丽要求其修建并出租于她。2015年2月3日，原告罗红丽诉至法院要求确认合同无效，被告王顺育认为原告罗红丽已无租赁意向，同意终止合同。原告罗红丽应给付占有期间的租金，且其单方面终止合同过错在先，应承担违约赔偿责任，故请求依法判令：一、原告罗红丽支付被告王顺育至判决生效之日占有期间的租赁费用，暂定六个月为21000.00元；二、原告罗红丽向被告支付赔偿金，数额为一年租金的30%即12600.00元；三、原告罗红丽承担反诉案件受理费。
被告王顺育向本院提交以下证据欲以证明：1.《房屋出租合同》一份、2.《土地使用承包合同》一份、3.说明一份、4.证人证言一份。
原告罗红丽针对被告王顺育的反诉辩称，原告从未要求被告为其修建仓库，原告与被告签订的《房屋出租合同》属无效合同，无效合同自始无效，故无违约金一说。合同签订起，原告从未使用过仓库，故不应支付租金。
在本院的审理过程中，原、被告对以下事实无异议，本院予以确认：
2014年12月31日，原告罗红丽与被告王顺育签订五年期《房屋出租合同》，约定合同自2015年1月1日生效，约定租赁库房350平方米，前两年按每平方米每月10.00元收取租金，后三年按每平方米每月12.00元收取租金。原告罗红丽向被告王顺育支付一年租金42000.00元及押金10000.00元。同时补充约定因房屋因倒塌、漏雨对乙方货物造成损失，由甲方负责赔偿，由甲方负责对库房的值班，如果甲方不按合同规定执行，可解除合同。
双方当事人争议的焦点为：原告罗红丽与被告王顺育签订的《房屋出租合同》效力问题以及合同履行问题。对此，本院予以查明、分析并认定。
原告罗红丽认为，本案争议标的物仓库属在农村集体土地上建造的临时违章建筑，且无消防设施，因而《房屋出租合同》无效；双方签订的合同中约定从2015年1月1日起履行，但原告罗红丽从未使用过该仓库，因而无需支付租金，且被告王顺育在仓库大门上锁并在过道圈养恶犬，使原告不能使用仓库。《房屋出租合同》约定了押金不退还情形为破坏房屋时作为赔偿，原告罗红丽并未破坏房屋，被告王顺育理应退还押金；双方签订的《房屋出租合同》应属无效合同，自始无效，故无违约问题。
被告王顺育认为，《房屋出租合同》系双方意思自治，并不存在合同无效情形，但双方已无继续履行合同意向；原告罗红丽在仓库门前配锁，并放置物品，故应支付占有期间的租金。《房屋出租合同》中约定，被告王顺育有提供安全保障的义务，故被告王顺育在大门上锁，而过道的看门犬只有夜晚时才带进过道，也是为了尽到保障安全，原告若想使用仓库可以联系被告，所以原告所说阻碍其使用仓库的事由根本不成立；承租人不租后，押金一般都不退，被告王顺育在和其他承租人实践中习惯如此；原告罗红丽单方要求终止合同，过错在先，故应承担违约责任，依法应支付已付一年租金的30%及12600.00元。
本院认为，关于合同效力问题，现有证据表明，房屋租赁合同所涉房屋并未取得建设工程规划许可证，也未经有关部门批准使用，该仓库属临时性违章建筑，根据相关法律法规规定，该《房屋出租合同》无效。关于租金，虽合同无效，但被告王顺育反诉请求原告罗红丽给付占有使用期间的损失，依法应予以支持。关于押金，被告王顺育主张的按惯例押金不退，于法无据，故应退还押金10000.00元；关于违约责任，该《房屋出租合同》自始无效，故不存在违约问题。关于被告王顺育主张的仓库为原告罗红丽让其修建，证人周某某系被告王顺育修建仓库时雇佣的工人，二人之间存在利害关系，且无其他证据佐证，故不予采信。
经庭审质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：
2014年12月31日，原告罗红丽与被告王顺育签订五年期《房屋出租合同》，约定合同自2015年1月1日生效，约定租赁库房350平方米，前两年按每平方米每月10.00元收取租金，后三年按每平方米每月12.00元收取租金。原告罗红丽向被告王顺育支付一年租金42000.00元及押金10000.00元。同时补充约定因房屋因倒塌、漏雨对乙方货物造成损失，由甲方负责赔偿，由甲方负责对库房的值班，如果甲方不按合同规定执行，可解除合同。该补充约定由原告罗红丽书写，被告王顺育捺印确认。
另查明，被告王顺育于2013年7月1日同陈太军与张麦村村民扎西签订《土地使用承包合同》，约定扎西将其约5亩土地承包给陈太军、被告王顺育。2013年7月5日，陈太军因资金周转困难退出。仓库于2014年10月开始修建，至今未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有原告罗红丽、被告王顺育提交的上述证据以及陈述意见在案佐证。
综上所述，本院认为，原告罗红丽与被告王顺育签订的《房屋出租合同》中约定的租赁物，因在法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准，仓库属临时违章建筑，故双方订立的租赁合同无效。无效合同自始无效，不受法律保护。因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告王顺育应返还原告罗红丽支付的一年租金42000.00元及押金10000.00元。被告王顺育主张的押金依实践惯例不退还于法无据，不予支持。房屋租赁合同无效，被告王顺育反诉请求参照合同约定的租金标准，原告罗红丽支付房屋占有使用费，依法应予以支持，根据物权的排他性，原告罗红丽自2015年1月1日起占有仓库至今，未使用并不影响占有性质，故原告罗红丽应支付被告王顺育房屋占有使用费即半年租金21000.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、确认原告罗红丽（反诉被告）与被告王顺育（反诉原告）签订的《房屋出租合同》无效；
二、被告王顺育（反诉原告）返还原告罗红丽（反诉被告）租金42000.00元及押金10000.00元；
三、上述款项于本判决生效之日起七日内一次性返还；
四、原告罗红丽（反诉被告）支付被告王顺育（反诉原告）房屋占有使用费21000.00元；
五、上述款项于本判决生效之日起七日内一次性支付；
六、驳回被告王顺育（反诉原告）其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1100.00元，由被告王顺育负担；反诉案件受理费320.00元，由原告罗红丽负担200.00元，被告王顺育负担120.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝地区中级人民法院。
审 判 长 宋筱芳
代理审判员 陈金连
代理审判员 杨惠雁
二〇一五年七月二日
书 记 员 卓 玛