宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初12710号原告：王小玲，女，1973年4月8日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：丁涛，宁夏合天律师事务所律师。被告：银川四季青国际服装城有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街西北农资城南侧银川众一商贸城。法定代表人：杨阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：周彪，男，银川四季青国际服装城有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告王小玲与被告银川四季青国际服装城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用简易程序于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告王小玲的委托诉讼代理人丁涛，被告银川四季青国际服装城有限公司的委托诉讼代理人周彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小玲向本院提出诉讼请求：１.解除原告王小玲与被告签订的《商铺租赁合同》，退还原告第三年租金50861元；2.被告双倍向原告王小玲赔偿履约保证金32000元；3.被告赔偿原告经济损失168000元（装修损失78000元，营业损失40000元，雇员工资16000元，因停业货物寄存滞销损失34000元），共计250861元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月28日，原告租赁被告位于银川市兴庆区清河北街西北农资城南侧的银川四季青国际服装城9号楼3层271、272、278、279、265、266、284、285号商铺经营童装，并签订《商铺租赁合同》，约定第三年租金61034元由原告先行预交，并收取原告履约保证金16000元，如果原告违约导致合同解除，原告已交纳的履约保证金作为向被告赔偿的违约金；如被告违约导致合同解除，则被告双倍向原告返还已交纳的履约保证金。合同签订后原告投资80000元进行装修，并向被告支付履约保证金，预交了第三年租金开始经营。2017年6月22日，被告向原告发出通知要求原告搬迁至一楼，并于6月30日将三楼关闭，停止售电及物业服务，致使原告无法正常经营，给原告造成巨大损失，故原告诉至法院，请求判如所请。被告四季青国际服装城有限公司称，原告于2014年11月28日支付租金61034元并签订合同，合同约定原告应按时经营，但原告自2017年11月之后再未开门经营。合同约定租赁期限三年，交一年免两年租金的前提是原告按合同正常经营三年，否则不享受优惠政策，故第三年的租金不予退还。原告构成违约无权向被告主张违约金，其经济损失应由其自行承担。原告应自2016年5月1日起向原告交纳物业费、能源费，但原告并未向被告交纳，其已构成违约。被告因原告未缴纳物业费，于2017年6月份停运电梯及公共照明三至五天，并停止向原告商铺售电，之后都正常提供保安、保洁、电梯运行及公共照明，被告未强行要求三楼商户搬至一楼，所有已经搬迁的商户都是自愿的。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月28日，原、被告签订《银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）商铺租赁合同》一份，约定原告承租位于银川市兴庆区清河北街西北农资城南侧银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）9号楼3层265、266、284、285、271、272、278、279号商铺，该房屋建筑面积为18.51、18.51、18.93、18.93、18.93、18.93、18.51、18.51，本合同项下房屋建筑面积按以上建筑面积计算，如被告交付的场地实际产权建筑面积与上述面积正负误差在5%以内的，则双方均认可该事实，不对租金调整；租期自2015年5月1日起至2018年4月30日，从进场日至开业日前一日为装修期，在装修期内，被告应承担管理费，以及在该房屋发生的水电、暖气、热力能源费；第一年、第二年租金免收，第三年租金61034元（5折优惠）；首期租金在合同签订之日支付；合同签订当日，原告向被告支付16000元的履约及质量保证金，合同解除或终止后90日内，如未发生本合同规定情形的，履约及质量保证金无息退还；原告未按合同约定支付租金、违约金等费用，被告有权从该保证金中扣除；本合同进场日为2015年3月1日；双方约定作为该房屋承租人，被告应当自计租日向管理公司缴纳该房屋的物业管理费，物业管理费收费标准按房屋的产权登记面积计算，被告应当在每个支付期的最后一个月的25日前向管理公司一次性足额支付下个支付期的物业管理费；被告应当承担支付该房屋的水、电、电梯热力等能源费，具体收费标准以物业管理合同为准；因原告违约合同被解除的，被告有权不向原告返还本履约及质量保证金。被告擅自提前解除合同，或因被告违约导致原告行使解除合同的权利，被告应当无息双倍返还本合同项下的履约及质量保证金；原告迟延缴纳租金物业管理费能源费或其他费用超过十五日经被告管理公司书面催告，原告仍不缴纳的，被告或管理公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业服务，直至原告履行相关付款义务为止。该合同附件三，租赁管理条款约定，若原告拖欠租赁合同所列的租金物业管理费和其他费用，被告无需事先通知而有权采取切断公共设施供应及服务等方式，如停水停电。原告须在租赁期结束（如租赁合同约定的租赁期限届满）或提前解除（如租赁合同被提前解除或终止等），将商铺连同其所有的附属物、装置、附加物交付被告。原告应拆除及移去其商业附属物及装修，恢复至交付使用状态。若被告认为根据实际需要可以接受被告的已有装修及添加设施，原告可不必履行恢复义务，但原告无权就上述装修、设施等向被告收取任何费用或要求以之折抵商铺租金等。该合同附件四商业管理条款约定，银川四季青国际服装城有限公司统一营业时间为早9:00至晚17:00（周五、周六及国家法定节假日为9:00-18:00），被告应当严格遵守营业时间，在前述时间保持营业状态，否则，视为被告违约，原告有权单方解除本合同并追究被告违约责任；被告因经营项目原因不能按本条款执行，应当以书面形式向原告提出申请，经原告批准后方可调整营业时间；因特殊事宜需要在营业时间暂停经营的，被告应当有其本人或授权代表人提前向原告现场管理人员提出申请经其批准，未经原告批准或未办理相关请假手续擅自停止营业的，视为被告违约，原告有权单方解除合同并追究被告违约责任，被告违反本规定，原告有权要求被告支付500-10000元/次的违约金。同日，原告向被告交纳租金61034元及保证金16000元。2015年4月23日，原、被告对涉案租赁商铺交接并在商铺设施验收记录中签字。被告向物业公司出具房屋钥匙领取单，该领取单载明物业费、暖气费等相关费用自2016年5月1日收取。2017年6月22日，被告出具通知一份，载明：”三楼童装区的各位商户：鉴于三楼商户较少且铺位分散、客流量少、经营效果欠佳等状况，经银川四季青国际服装城有限公司研究，决定对三楼进行业态调整，即日起至6月30日，三楼整体商户整体搬迁至一楼南区（童装规划区域）。公司将给予积极主动配合的商户从物业服务等方面大力扶持并将优先选择铺位，本月底将停止三楼的一切物业服务。”现原告认为被告未按约定提供物业服务，要求商户搬至一楼，构成违约，故诉至本院。诉讼中，被告称其因原告欠缴物业费在2017年6月停运电梯及公共照明三至五天，之后正常运营，但停止向原告的商铺售电，原告原先电卡内的电可以继续使用。原告称其于2017年10月底停止经营。另查明，2014年8月4日，银川市房地产测绘中心出具《银川市房产测绘成果报告书》（测绘类型：房屋建筑面积预测绘）,载明清河北街东侧众一商贸城9号商业楼3265、3266、3271、3272、3278、3279、3284、3285房屋建筑面积预测分别为18.51、18.51、18.93、18.93、18.93、18.93、17.51、17.51平方米。2015年8月19日，银川市房地产测绘中心出具《银川市房产测绘成果报告书》（测绘类型：房屋建筑面积测算）,载明清河北街东侧众一商贸城9号商业楼3265、3266、3271、3272、3278、3279、3284、3285房屋建筑面积分别为18.56、18.56、18.99、18.99、18.06、18.06、17.65、17.65平方米。诉讼中，被告称其多次要求原告缴纳物业费，并在公告栏中张贴公告，原告称被告仅于2017年5月向原告通知缴纳物业费，物业费应自被告通知之日支付至停止物业服务之日。本院认为，原、被告签订的《银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）商铺租赁合同》合法、真实、有效，原、被告之间的租赁合同关系依法成立，双方当事人应当按合同约定履行各自的权利和义务。现原告以被告要求商户搬至一楼且停止物业服务为由，要求解除与被告签订的《银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）商铺租赁合同》，被告抗辩称其系因原告逾期缴纳物业费故按合同约定停止售电，但根据被告出具的《通知》载明其停止三楼物业服务系因对三楼的业态调整，故对被告的该辩称主张，本院不予采信。被告违反合同约定要求原告搬离涉案房屋，并停止向原告售电，其行为已构成违约，故对原告解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告返还第三年租金50861元的诉讼请求，原告称其2017年10月底停止经营，被告亦主张原告自2017年11月起停止经营，原告无法正常经营系因被告违约行为而致，故被告应退还原告2017年11月1日至2018年4月30日的租金30517元。被告辩称原告未支付物业费构成违约其有权停止售电，因租赁合同对物业费标准未作约定，被告向物业公司出具的房屋钥匙领取单上没有原告签字确认，不能以此作为被告主张物业费的依据，且该钥匙领取单亦未载明物业费标准，被告称其在张贴栏张贴缴纳物业费通知，但该通知无落款日期及缴纳期限，虽原告认可被告于2017年5月通知其缴纳物业费，但双方对缴纳物业费起算日期存有争议，被告负有向原告告知物业费计算方式及时间的义务；另根据合同主文约定”被告迟延缴纳物业费超过十五日经被告管理公司书面催告，原告仍不缴纳，被告或管理公司可以对房屋暂停部分或全部能源供应或物业服务”，合同附件三约定”原告拖欠物业费，被告无需事先通知有权采取切断公共设施供应及服务的方式”，该两条款对原告迟延缴纳物业费被告有权采取措施的前提条件不同，因该合同由被告制定，被告未采取合理方式提请原告注意不一致的条款，且未作出合理解释，本院认定应以合同主文约定予以采纳，被告在未提交证据证实经管理公司书面催告原告，其无权采取断电的措施，故对被告的上述辩称，本院不予采信。被告辩称原告自2017年11月起再未按合同实际经营构成违约，因被告的违约行为致使原告无法正常使用房屋，故对被告的该辩称主张，本院不予采信。对于原告要求被告双倍支付履约保证金32000元的诉讼请求，符合合同约定，故本院予以支持。对于原告要求被告赔偿其装修损失78000元，因合同约定合同解除后，原告无权就其装修要求被告赔偿，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿的营业损失和雇员工资，其提供证据无法客观证实该损失，故本院不予支持。对于原告主张的停业货物寄存滞销损失34000元，原告系经营服装，仍对滞销货物享有处置、收益的权利，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、解除原告王小玲与被告银川四季青国际服装城有限公司于2014年11月28日签订的《商铺租赁合同》；二、被告银川四季青国际服装城有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王小玲返还租金30517元；三、被告银川四季青国际服装城有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王小玲双倍返还履约保证金32000元；四、驳回原告王小玲其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2531元，由原告王小玲负担1901元，由被告银川四季青国际服装城有限公司负担630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 贺晶婕二〇一七年十二月二十七日法官助理 赵 慧书 记 员 焦 娇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。