淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0804民初2488号原告沈振。委托代理人姜明月，江苏昊震翰律师事务所律师。被告淮安市国际汽车城经营管理有限公司，住所地淮安市淮海北路688号。法定代表人赵文来，该公司董事长。委托代理人范素珍，江苏群汇律师事务所律师。原告沈振诉被告淮安市国际汽车城经营管理有限公司（以下简称国际汽车城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理，由代理审判员沈潇适用简易程序于5月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜明月，被告委托代理人范素珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈振诉称：2013年11月28日，原、被告签订房屋租赁合同，约定将坐落国际汽车城第16幢115、116、117、119号四间商铺出租给原告使用，租赁期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。租金合计34661元，2013年11月28日前付17331元，余款于2017年12月30日前一次性付清。原告预交租金17330元，另交纳保证金8000元。涉案房屋为期房，合同关于被告延迟交付房屋违约责任的约定侵害了原告权利。合同关于违约金的约定也过高，应当予以调整。原告从未占有房屋，现诉至法院，请求判决：1．解除双方的租赁合同；2．被告向原告退还24798元（预交租金17330元、保证金8000元、利息2000元，扣除原告自愿承担的违约金2533元）；3．被告承担本案诉讼费用。被告国际汽车城辩称：原告此次起诉的诉讼请求与（2015）淮小民初字第00263号（以下简称263号）案件诉讼请求相同，根据一事不再理原则，应当驳回其诉讼请求。被告不同意解除合同，签订合同是双方真实意思表示，合法有效的合同应得到履行，原告所述没有事实和法律依据。即使解除合同，合同第九条亦已约定所交纳的保证金、租金不予退还，原告计算利息无法律依据，合同另行约定原告需赔偿被告100000元。经审理查明：2013年11月28日，原、被告签订了《淮安国际汽车城房屋租赁合同》，合同内容概要：第一条，被告将坐落于淮安市淮阴区淮海北路688号的淮安国际汽车城16幢115、116、117、119号四间商铺出租给原告作为商业使用……第二条，租赁期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止……第三条，租金支付：四年租金合计34661元，于2013年11月28日前付17331元，于2017年12月30日前一次性付清余款17330元。第四条，保证金支付给与使用：原告在签订本合同前向被告交纳商铺使用保证金8000元……第九条，违约责任：1．被告逾期未超过六个月交付原告所需租赁的商铺的，则合同期据实顺延……7．原告不履行义务情节严重的，包括但不限于在签约后至正式使用租赁物之前，原告毁约等情形，则原告所交保证金或租金不予返还……8．如原告未按协议约定租期履行，被告不退还原告所交保证金，原告按每间商铺100000元人民币赔偿给被告……第十三条，其他事项约定：被告以书面形式送达的有关文件、通知等，如原告拒签收，或因原告原因无法直接送达的，被告有权将书面文件张贴在原告所租商铺门前或以邮件形式发生，即视为送达……合同签订当日，原告向被告预交租金17330元，保证金8000元。2015年6月15日，原告以双方签订的租赁合同因双方地位不平等而无法履行为由诉至本院，请求判决解除双方之间的合同，并由被告向原告返还25331元及利息。同年12月14日，本院作出263号民事判决书，该判决书认定，根据被告所提交的通知单签收表、交房通知书，能够认定本案所涉的房屋在2015年3月25日已经符合交付于原告租赁使用的条件。该判决书以原告要求解除租赁合同不符合双方约定的解除条件，同时原告也未能举证证明合同存在法定解除条件为由，对原告要求解除租赁合同及被告返还保证金8000元、租金17331元的诉讼请求不予支持。最终，该判决书驳回沈振的诉讼请求，案件受理费由原告负担。因不服该判决，原告向淮安市中级人民法院提起上诉，后于2016年4月6日申请撤回上诉。该院于2016年4月7日作出（2016）苏08民终327号民事裁定，准许原告撤诉上诉，双方均按原审判决执行。另查明：原告庭审陈述涉案租赁商铺从未领取。被告对此表示，房屋已符合交付条件，从未租赁给他人，原告可以随时领取房屋。以上事实，有原、被告庭审陈述，原告提交的房屋租赁合同、收据，被告提交的263号民事判决书、（2016）苏08民终327号民事裁定书予以证实，本院予以确认。关于原告的本次起诉是否构成重复起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定，重复起诉需要同时符合后诉与前诉的当事人相同、后诉与前诉的诉讼标的相同、后诉与前诉的诉讼请求相同或者后诉的诉讼实质上否定前诉裁判结果三项条件。本案系原告自认违约的情形下请求解除双方之间的租赁，0263号案件系原告以双方签订的租赁合同中双方地位不平等而无法履行为由请求判决解除双方之间的合同，两案争议的实体法律关系并不相同，即两案的诉讼标的并不相同，故本院认定，原告本次起诉不构成重复起诉。关于原、被告之间的租赁合同是否应当解除。本院认为，合同是当事人之间的契约，按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，很大程度上还要取决于当事人的自愿。本案双方的纠纷已持续数年，围绕纠纷而引发的诉讼已有多起，且长期相持不下，租赁场地数年内均处于无法实际使用的状态，已经造成了巨大浪费。现原告明确表示不愿意继续履行合同，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。如以绝对的强制对抗当事人的意思自由，去维持一个存在诸多难以调和的矛盾的法律关系，已有背离诉讼经济原则的嫌疑。作为违约方虽然无法定解除权，但是可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。故对原告主张解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于保证金8000元是否应当返还原告。本院认为，根据租赁合同第九条第七款约定，原告不履行义务情节严重的，则所交保证金不予返还，该项约定的保证金本质为履约保证金。此8000元是原告为担保租赁合同的履行，向被告给付的履行租赁合同的担保，承担的主要是惩罚功能。现被告未按合同约定履行租期的行为已构成违约，故应承担合同约定的违约责任，即其所交纳的保证金8000元不应当予以退还。关于涉案租赁合同履行期限的认定。本院认为，因涉案房屋已于2015年3月25日符合交付使用的条件，根据租赁合同关于被告逾期交房，合同期据实顺延的约定，本院认定双方的租赁合同自2015年3月25日开始实际履行。因本院对原告主张解除租赁合同的诉讼请求，已予以支持，结合涉案房屋一直空置的实际情形，本院酌定双方的租赁合同履行截至日期为2016年7月9日。综上，涉案涉案租赁合同的履行期限为2015年3月25日起至2016年7月9日止。关于被告是否应当返还原告租金。本院认为，租赁合同合法有效，因四年租金为34661元，故本院认定每月租金为722.1元。租赁合同第九条第八款虽约定如原告未按协议约定租期履行，则按每间商铺100000元人民币赔偿被告，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，一方当事人不履行合同义务所赔偿损失额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合原告主张约定违约金过高请求予以调整并自愿承担违约金2533元，最终认定违约金数额为2533元。此外，结合本院认定的租赁合同履行期限所应交纳的租金，被告应返还的租金数额为3604.5元（17330元-722.1元/月×15.5月-2533元）。关于原告主张利息2000元，因该诉讼请求无法律依据，本院不予支持。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告沈振与被告淮安市国际汽车城经营管理有限公司于2013年11月28日签订的《淮安国际汽车城房屋租赁合同》；二、被告淮安市国际汽车城经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告沈振租金余款3604.5元；三、驳回原告沈振的诉讼请求。案件受理费484元，减半收取242元，由原告沈振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）代理审判员 沈 潇二〇一六年六月七日书 记 员 孙亚伟附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。5.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。