河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终2221号
上诉人（原审被告）河南豫飞房地产开发有限公司。
法定代表人陈灿交，该公司经理。
委托代理人王双念，系该公司员工。
委托代理人陈中央，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）金鑫，男，1985年6月28日出生，汉族。
委托代理人崔彩娇，河南杰瑞律师事务所律师。
委托代理人杨少楠，河南杰瑞律师事务所实习律师。
上诉人河南豫飞房地产开发有限公司（以下简称豫飞公司）与被上诉人金鑫房屋买卖合同纠纷一案，金鑫于2015年10月15日向河南省中牟县人民法院提起诉讼，请求判令：1、豫飞公司协助金鑫办理位于中牟县广惠街东侧、迅达路南侧“学府名邸”14幢1单元5层东户501号房屋的所有权登记。2、豫飞公司支付金鑫逾期交房违约金（自逾期之日至2014年12月18日，按已付房款的日万分之一计算）、逾期办理房地产权属证书的违约金（按已付房款的0.1%计算）。河南省中牟县人民法院于2015年12月16日作出（2015）牟民初字第3660号民事判决。豫飞公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人豫飞公司的委托代理人王双念、陈中央，被上诉人金鑫的委托代理人崔彩娇、杨少楠到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明：2010年8月30日，金鑫与豫飞公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：出卖人豫飞公司，买受人金鑫。金鑫购买豫飞公司位于县城西区广惠街东侧学府名邸14#楼1单元5层东户14-1-501号房屋一套，价款为339708元，付款方式为按揭。出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，金鑫按约定支付了房款。后豫飞公司向业主下发通知书，主要内容为：你在中牟县广惠街学府名邸购买的14号楼住宅房，我们将于2014年1月10日-15日，五天时间内交验房屋，特通知你在这五天时间内上午9：00-12：00，下午14：00-17：30时间段，带着你的购房合同、身份证复印件3张、一年物业费，到学府名邸售楼部办理相关手续。金鑫称豫飞公司于2014年1月10日向金鑫交付房屋。2014年12月18日中牟县城乡建设管理局建设工程竣工验收备案管理办公室对涉案房屋出具竣工验收备案证书。庭审中，豫飞公司称还没有向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需的资料。现金鑫以豫飞公司逾期交房，逾期办理房权证为由，要求豫飞公司支付逾期交房违约金（自逾期之日至2014年12月18日按已付房款的日万分之一计算）和逾期办理房权证违约金（按已付房款的0.1%计算），并要求豫飞公司协助办理房屋所有权证。
原审法院认为：金鑫、豫飞公司于2010年8月30日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按合同约定内容履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。合同签订后，金鑫按约定支付了房款，履行了合同义务。豫飞公司所建房屋于2014年12月18日取得竣工验收备案证书，此后，豫飞公司方可向业主交付房屋。豫飞公司未按合同约定在2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付金鑫，构成违约，应承担违约责任，故金鑫要求豫飞公司自2011年11月1日起至2014年12月18日按日支付已交房款万分之一的违约金38828.6元，理由正当，原审法院予以支持。庭审中，豫飞公司称还没有向产权登记机关提交办理权属登记所需材料，因豫飞公司未按合同约定在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，构成违约，故金鑫要求豫飞公司协助办理产权登记手续并按已付房款0.1%支付违约金339.7元，理由正当，原审法院予以支持。上述两项违约金共计39168.3元。豫飞公司辩称没有违约，不应承担责任，证据不足，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、河南豫飞房地产开发有限公司于该判决生效之日起三十日内协助金鑫办理房屋产权登记手续；二、河南豫飞房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内向金鑫支付违约金共计三万九千一百六十八元三角。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千五百七十五元，由河南豫飞房地产开发有限公司负担。
宣判后，豫飞公司不服一审判决，向本院提起上诉称：豫飞公司没有违反合同的约定，而金鑫没有全面履行合同义务已构成违约，金鑫的诉讼请求不应得到支持。按照双方签订的商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”，根据本条第二款约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款；3、政策发生变化”。针对该条约定，必须经地方政府行政主管部门验收合格才能作为豫飞公司交房的法定条件，地方政府行政主管部门验收备案证书时间为2014年12月18日，金鑫认可2014年1月10日交房，证明豫飞公司提前向金鑫交付了房屋。豫飞公司没有违反合同的约定。并且按照合同附件四补充协议的约定，金鑫没有向豫飞公司交付办理房屋产权登记应交付的各项费用，金鑫构成违约，无权要求豫飞公司支付违约金。请求：1、依法撤销河南省中牟县人民法院（2015）牟民初字第3660号民事判决，发回重审或改判驳回金鑫的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由金鑫承担。
被上诉人金鑫答辩称：一、豫飞公司的交房行为构成违约。金鑫与豫飞公司在《商品房买卖合同》中明确约定，豫飞公司应在2011年10月31日前将验收合格的房屋交付给金鑫使用。从该约定看，豫飞公司将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在2011年10月31日前将房屋交付给金鑫使用，二是要确保其在2011年10月31日前所交付的房屋验收合格。2014年1月10日豫飞公司向金鑫交付房屋，直至2014年12月18日该房屋才验收合格。因此，豫飞公司的交付行为已构成违约。二、豫飞公司2014年1月10日交房不符合合同约定。从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用。本案中，豫飞公司将未经竣工验收合格的商品房转移给金鑫占有时，金鑫接收房屋，并不能视为双方对房屋交付条件达成了变更，金鑫并未放弃追究豫飞公司履行合同不符合约定的违约责任。三、《商品房买卖合同》是格式条款，双方有异议的，应作出对制定格式条款一方不利的解释。四、《商品房买卖合同》第15条约定，豫飞公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但豫飞公司至今未备案，导致金鑫无法办理产权登记。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：金鑫、豫飞公司于2010年8月30日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。金鑫已按约履行了支付房款的义务，豫飞公司却未按合同约定在2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付金鑫使用，且豫飞公司所建房屋于2014年12月18日取得竣工验收备案证书，之后才具备交付房屋的条件，因此，金鑫要求豫飞公司自2011年11月1日起至2014年12月18日按日支付已交房款万分之一的违约金38828.6元，理由正当。豫飞公司未提交证据证明其已按照合同约定在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，亦应承担相应的违约责任，故金鑫要求豫飞公司协助办理产权登记手续并按已付房款0.1%支付违约金339.7元，理由正当。综上，豫飞公司关于其未违反合同约定、不应支付违约金的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6575元，由河南豫飞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一六年四月十四日
书记员 赵泉利