内蒙古自治区阿荣旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿民初字第60号
原告（反诉被告）孙淑军，别名孙树军，男，1983年3月10日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区阿荣旗。
委托代理人刘万平，阿荣旗中央街法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）孟庆发，男，1973年9月16日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区阿荣旗。
委托代理人郝维强，内蒙古振吉律师事务所律师。
原告孙淑军诉被告孟庆发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理。依法由审判员张日波适用简易程序于2014年2月8日公开开庭进行了审理。被告孟庆发当庭提出反诉，本院准许合并审理，并于2014年3月4日第二次公开开庭进行审理。因案件疑难复杂，本院裁定本案转为普通程序，依法组成由审判员张日波担任审判长，助理审判员宋红月、人民陪审员刘福军组成的合议庭，于2014年4月23日、2015年3月10日两次公开开庭进行了审理。原告孙淑军及委托代理人刘万平、被告孟庆发及委托代理人郝维强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙淑军诉称，2009年6月24日被告将其在某某镇本街道南自建的二层楼西起第一门一、二层卖给原告，面积94平方米，价款为190000元。买卖价款及楼房双方当即交付。根据双方签订的买卖合同约定，被告保证于2011年6月前将该房房照办在原告名下并交付给原告，超期每月按买卖价款3%向原告支付违约金。到期后，原告未取得房照，经原告催促，被告承诺到2012年元旦前交付，但至今不能交付，导致原告不能处分该房屋或以该房屋办理抵押贷款，造成原告所借的民间高利息借贷的购房款无法偿还，已形成利息损失15万余元，故提起诉讼，请求判令被告按月利1.3%支付自2011年7月1日至2015年2月10日期间的违约金106120元。
被告孟庆发辩称，一、被告迟延交付产权证的原因是不可归责于被告的原因造成的。双方已按双方的买卖合同履行了主要义务，原告亦明知该房没有取得建设用地许可及房屋权属证书而自愿购买。该房被告已经向某某镇政府申请办理房屋产权登记，之所以未能取得房屋产权证是因为某某镇与某某镇分立造成的，某某镇政府对该房进行了测绘，收取了测绘费和土地有偿使用费，在收费凭证上原告均有签字。现该房已经登记备案，正在办理中，对于未能取得房照，被告主观上没有怠于办理的过错，并且原告自己也同意被告展期办理房照，因此被告不应承担违约责任；二、原告的诉讼请求不能成立，原告收到房屋后，已经进行了占有和使用，并没有产生实际的经济损失；三、双方的买卖合同属于无效合同，所约定的合同条款对双方没有法律约束力。本案所涉交易的房屋，未取得房屋权属证书，依法不得转让，因此该转让行为无效，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告孟庆发同时提起反诉称，2009年6月24日，反诉原告将位于某某镇本街某某街道南自建的94平方米二层楼房出卖给反诉被告孙淑军，因该房未取得建设用地规划和使用许可，故不能办理房屋产权证，造成反诉原告无法按约定向反诉被告交付产权证。由于本案买卖标的物系违章建筑，属于依法不得转让的房屋，涉及的转让行为应为无效，故请求确认反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同无效，判令反诉被告孙淑军返还位于某某镇本街某某街道南94平方米二层楼房一栋。
反诉被告孙淑军答辩称，反诉原告与反诉被告约定了办理房照的违约责任，但无法办理房照并不是发生政策性改变，而是反诉原告没有办理规划许可造成的。该房是否属于违章建筑，应当由有关行政机关进行确认和处理，反诉被告坚持原诉请求，要求反诉原告承担违约责任。
经审理查明，2009年被告孟庆发在某某镇某某村某某街道南自建二层楼房一栋（三个门市）。2009年6月24日原告孙淑军向被告孟庆发购买了该二层楼房西起第一个门市，约定：面积94平方米，价款为190000元。双方签订了房屋买卖合同，合同约定：办理产权证的一切费用由被告负责，被告自愿保证于2011年6月前将房照办至原告名下交付给原告，如果超期，按每月3%向原告支付违约金。当时双方均履行了房屋价款及房屋的互相交付义务，原告接手该房屋后将该房租赁给他人用于经营，但一直未能取得房屋产权证。
另查明，被告孟庆发建造该房屋时，虽向当时的辖区乡镇某某镇人民政府提出申请，但没有取得规划主管部门下发的建设规划许可和用地许可等准建手续。被告孟庆发在申请办理房屋产权登记过程中，某某镇重新恢复建制，被告孟庆发向某某镇政府村镇规划部门重新申请办理房屋登记手续，但因未取得规划许可，且某某镇此类房屋数量较多，阿荣旗住房和城乡建设局未予办理房屋产权登记。2012年3月30日，阿荣旗国土资源局与原告孙淑军针对该楼房的用地签订了《国有土地使用权出租合同》，被告孟庆发缴纳了当年年租金836元。为了准确认定该类房屋是否属于违章建筑，2014年5月20日，本院向阿荣旗住房和城乡建设、规划局提出司法建议，要求对孟庆发所建造的此类房屋给予研究处理。2015年2月10日，阿荣旗住房和城乡建设局对本案诉争的房屋予以办理了蒙房权证阿荣旗字第1200115011**号房屋所有权证，登记房屋所有权人为孙淑军，建筑面积为88.5平方米。
对上述事实，除各方当事人陈述外，原告还提供了以下证据：
房屋买卖合同一份，以证明原告购买被告房屋的事实及双方约定违约条款的事实。对该合同被告没有异议，本院予以确认。
被告孟庆发提供了下列证据：
证据一，房屋买卖合同一份，以证明原、被告签订房屋买卖合同的事实。对该合同原告没有异议且与原告提交的合同一致，本院予以确认。
证据二，收据一张，以证明2012年5月3日被告向内蒙古科瑞不动产评估咨询有限公司阿荣旗分公司交纳测绘费、评估费的事实。对该证据原告没有异议，本院予以确认。
证据三，国有土地使用权出租合同复印件一份、收据一份，以证明2012年3月30日阿荣旗国土资源局与孙淑军签订土地出租合同及某某国土所收取年租金836元的事实。对该组证据原告没有异议，本院予以确认。
证据四，某某镇人民政府规划办公室出具的证明一份，以证明被告孟庆发已经提出办理用地规划申请的事实。对该证据原告没有异议，本院予以确认。
证据五，房屋所有权证一份，以证明阿荣旗住房和城乡建设局对本案诉争房屋予以登记颁证的事实。原告对该证据没有异议，本院予以确认。
为查明事实，本院依法调取阿荣旗某某镇人民政府村镇规划办主任高某某、国土资源所所长孙某的询问笔录各一份，以查明被告孟庆发未能办理房屋权属证书的原因。对二人陈述内容，当事人均无异议，本院均予以确认。
本院认为，本案原、被告签订的房屋买卖合同系双方自愿签订，意思表示真实，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，应属有效合同，双方均应积极履行合同义务，由于被告孟庆发未能按照约定向原告交付房屋所有权证书，属于违约，被告应当按照双方的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应当承担违约责任，双方约定违约责任为按每月1.3%支付违约金，明显过高，经本院当庭予以释明，被告拒绝给付违约金但同意在判决的情况下可予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，由于本案双方均未能举证证明由于被告未能向原告交付房屋所有权证造成的实际损失，故本院酌定被告孟庆发向原告孙淑军支付违约金30000元。对于被告主张自己无过错不应承担违约责任的主张，因违约责任适用严格责任的归责原则，故依法不予认可。由于原、被告双方合同合法有效，被告孟庆发的反诉请求不能成立，应予驳回。根据上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告孟庆发于本判决生效后十日内给付原告孙淑军违约金30000元；
二、驳回反诉原告孟庆发的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2428元，由被告孟庆发负担750元，由原告孙淑军负担1678元；反诉费2050元，由被告孟庆发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 张日波
代理审判员 宋红月
人民陪审员 刘福军
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 侯 萌
附：本判决所依据的相关法律
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百五十二条：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。