山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁商初字第33号
原告：国泰租赁有限公司。住所地：济南市高新区舜华路****号舜泰广场*号楼**层。
法定代表人：尹鹏，董事长。
委托代理人：何泽锋，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人：蔡海东，山东众成仁和律师事务所律师。
被告：山东三威置业有限公司。住所地：济南市华能路**号。
法定代表人：张辉，董事长。
委托代理人：ＸＸ，山东森信律师事务所律师。
委托代理人：黄传哲，山东森信律师事务所律师。
被告：山东鑫海投资有限公司。住所地：章丘市西外环**号。
法定代表人：吕永田，董事长。
委托代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人：张宗建，男，汉族，1965年6月5日出生。
被告：山东鑫海担保有限公司。济南市历城区工业北路355号。
法定代表人：万春玲，董事长。
委托代理人：李培学，北京德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人：史震雷，北京德恒（济南）律师事务所律师。
被告：张辉，山东三威置业有限公司法定代表人。
委托代理人：ＸＸ，山东森信律师事务所律师。
委托代理人：黄传哲，山东森信律师事务所律师。
被告：张浩，山东三威置业有限公司股东。
委托代理人：ＸＸ，山东森信律师事务所律师。
委托代理人：黄传哲，山东森信律师事务所律师。
原告国泰租赁有限公司（以下简称国泰租赁公司）诉被告山东三威置业有限公司（以下简称三威置业公司）、被告山东鑫海投资有限公司（以下简称鑫海投资公司）、被告山东鑫海担保有限公司（以下简称鑫海担保公司）、被告张辉和被告张浩企业间借贷合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭审理了本案。原告国泰租赁公司委托代理人何泽锋、蔡海东，被告三威置业公司委托代理人ＸＸ、黄传哲，被告鑫海投资公司委托代理人黄梁林、张宗建，被告鑫海担保公司委托代理人李培学、史震雷，被告张辉委托代理人ＸＸ、黄传哲，被告张浩委托代理人ＸＸ、黄传哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国泰租赁公司诉称：2011年7月12日，原告与三威置业公司签订国租（11）回字第201107202号融资租赁合同约定，三威置业公司将“大地锐成”项目137套商品房所有权转让给原告，然后回租该商品房，租金总额为105001000元（含1000元名义价款），分3期支付，自2011年7月12日至2011年10月12日止。鑫海投资公司、鑫海担保公司分别与原告签订保证合同，张辉、张浩出具个人担保声明书，该四被告均自愿就三威置业公司合同项下债务承担连带责任保证。2011年12月26日，张辉与原告签订国租（11）保字第201112201号质押合同，约定张辉以其所持三威置业公司49%股权就三威置业公司合同项下债务提供质押担保，并办理了鲁工商股质登记个设字（2011）第0528号登记。
融资租赁合同签订后，原告依约履行了合同义务，三威置业公司却未依约支付租金，后经双方协商先后于2011年12月20日、2012年12月20日签订补充协议，将融资租赁合同项下租金支付展期至2013年7月15日，张辉出具声明继续承担连带责任保证，但三威置业公司至今仍未履行。请求判令：1、三威置业公司向原告支付租金147228296.2元及逾期租金占用利息、违约金（暂计至2013年8月31日为7356937.14元）；2、三威置业公司赔偿原告因本案支付的律师费；3、鑫海投资公司、鑫海担保公司、张辉、张浩对第1、2项请求承担连带清偿责任；4、原告对张辉所持有的三威置业公司49%股权享有优先受偿权。5、各被告承担本案全部诉讼费用。
被告三威置业公司辩称：一、本案合同以合法形式掩盖非法目的，名为融资租赁合同，实为企业间借贷合同，依法应认定为无效合同。1、租赁物为违章建筑，租赁物系法律禁止流通物；2、融资租赁合同签订后至今，租赁物仍未办理所有权转移登记手续，不符合融资租赁合同的基本特征；3、名为融资租赁，实为企业间借贷。二、退一步讲，国泰租赁公司主张的利息、逾期利息、违约金等过高，依法应予减免。
被告鑫海投资公司辩称：一、国泰租赁公司与三威置业公司签订的融资租赁合同是名为融资租赁实为企业间违规借贷合同。1、作为融资租赁的标的物137套商品房没有预售许可证，私自改变规划未经规划部门批准，导致房屋无法进行销售和网签，故应认定国泰租赁公司与三威置业公司间的房屋买卖合同无效，而作为前提的房屋买卖合同一旦无效，融资租赁合同也无效；2、作为售后回租的标的物137套商品房没有过户，而又租赁给原产权人三威置业公司，原产权人无法获得收益；3、开发商从事房地产开发和销售均需取得建设管理部门的批准，否则，开发商的销售行为是非法的。综上，应认定本案的融资租赁合同无效。二、主合同无效，作为鑫海投资公司与国泰租赁公司之间的从合同即保证合同也无效。鑫海投资公司对此无过错，不应承担担保责任。
被告鑫海担保公司答辩意见与鑫海投资公司相同。
被告张辉与被告张浩辩称：同意三威置业公司的诉辩意见。保证合同无效，其不应承担担保责任。
本院经审理查明：2011年7月12日，国泰租赁公司与三威置业公司签订国租（11）回字第201107202号融资租赁合同，约定三威置业公司将“大地锐成”项目137套商品房所有权转让给国泰租赁公司，然后回租该商品房，融资金额1亿元，租赁年利率20%，租金总额为105001000元（含1000元名义价款），租赁期限自2011年7月12日至2011年10月12日止；租赁期内，若遇人民银行基准利率上调，国泰租赁公司将对租赁利率作出等额上调；自本合同签订之日起90日内，三威置业公司应会同国泰租赁公司到房地产主管部门办理网签手续，否则，视为三威置业公司违约；本合同签订后，国泰租赁公司向三威置业公司履行支付购房款义务；三威置业公司付清租金等款项后，本合同项下租赁物由三威置业公司按1000元名义价款留购。并约定三威置业公司未按时足额支付到期租金及其他款项时，视为违约，应向国泰租赁公司支付违约金及逾期租金占用利息。逾期租金占用利息按应付未付租金本金、租赁年利率、占用天数逐日计算；违约金按应付未付租金的日万分之五计收；同时约定一方如有违约或侵权行为，须承担另一方为实现债权而支出的诉讼费、律师费和其他费用等。
2011年7月12日，国泰租赁公司与鑫海投资公司、鑫海担保公司签订国租（11）保字第201107202号保证合同。约定：鑫海担保公司、鑫海投资公司同意就三威置业公司在国租（11）回字第201107202号融资租赁合同项下对国泰租赁公司所负的全部债务提供不可撤销的连带责任保证。保证范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于租金、手续费、租金占用利息、违约金、诉讼费及律师代理费等。保证期间为2年。鑫海担保公司、鑫海投资公司董事会于同日对上述签订的保证合同作出通过决议。同日，三威置业公司法定代表人张辉和公司股东张浩出具个人担保声明书，自愿就三威置业公司合同项下债务承担连带责任保证。保证范围及保证期间与前面保证合同的约定相同。
上述合同签订后的当天，国泰租赁公司即将1亿元人民币通过网银打入三威置业公司的账户。
2011年12月20日，国泰租赁公司与三威置业公司双方签订补充协议，约定将租金支付展期至2012年12月20日，租金总额12774.11万元，分5期支付。2011年12月26日，国泰租赁公司与张辉签订质押合同，约定张辉以其所持三威置业公司49%股权就上述合同项下债务提供质押担保，并在山东省工商行政管理局办理了股权出质设立登记，登记号为鲁工商股质登记个设字（2011）第0528号。2012年12月20日，国泰租赁公司与三威置业公司签订补充协议，约定将该合同项下租金支付展期，展期至2013年7月15日，并约定租金总额为148228296.18元，分3期支付。张辉于2012年12月20日出具确认函，承诺继续就三威置业公司合同项下债务提供质押担保。
协议履行过程中，三威置业公司共支付633万元（其中500万元为租赁期限内支付，其余为展期期间支付），2011年12月20日的补偿协议到期后，三威置业公司未再支付租金或租息。根据上述合同约定计算，截止到2013年8月31日，三威置业公司欠付租金147228296.2元及截止到2013年8月31日逾期租金占用利息、违约金为7356937.14元。
2013年9月25日，国泰租赁公司委托山东众成仁和律师事务所律师向保证人鑫海担保公司、鑫海投资公司、张辉、张浩邮寄律师函，要求各保证人承担连带保证责任。国泰租赁公司因本案与山东众成仁和律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师代理诉讼，并支付律师代理费592213元。
诉讼中，国泰租赁公司与三威置业公司达成协议：一、国泰租赁公司与三威置业公司同意，三威置业公司欠付国泰租赁公司借款及利息、违约金的总金额按如下方式确定：合同期限内（2011年7月12日至2011年10月12日），以借款本金1亿元为基数，以合同约定年利率20%计算利息；合同期满后，即2011年10月13日以后，以借款本金1亿元为基数，以年利率10%计算利息。二、国泰租赁公司与三威置业公司确认，三威置业公司已向国泰租赁公司付清融资合同期限内（2011年7月12日至2011年10月12日）的利息500万元，并已支付合同期满后即2011年10月13日后的利息133万元。
另查明：涉案的租赁物为大地锐城小区的2、4、6号楼盘中的137套商品房，共计19582.58平米。大地锐城小区的原规划为，楼层数应该19层，而实际上建筑层数均为33层，超过了规划部门的建设要求。据此，济南市城市管理行政执法局向三威置业公司先后作出了济城执直停第2435号、济城执直停字（2010）第1684号《责令停止违法建设决定书》，依法认定了2、4、6号楼属于超规划建设的违章建筑，责令三威置业公司立即停止违法建设。2013年8月14日，济南市规划局向三威置业公司下发对超面积予以规划确认的复函，对大地锐城项目中住宅建设现状及超面积部分予以规划确认，并责令三威置业公司完善相关手续并缴纳有关规费。另外，涉案的租赁物至今未取得预售许可证。
上述事实由各方当事人提供的融资租赁合同及补充协议、保证合同、收款收据、委托律师代理合同、济南市规划局复函、当事人在庭审中的陈述等在卷为证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案租赁合同的性质及效力；二、保证合同及质押合同的效力及各担保人应否承担担保责任。
一、关于本案合同的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，“人民法院应根据合同法第二百三十七条规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际上不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照实际构成的法律关系处理。”《中华人民共和国合同法》第二百三十七条规定，“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”从该规定对融资租赁合同定义中可以看出，融资租赁合同具有融资与融物相结合的特点，融资租赁关系中包括两个交易行为，一是供货人和出租人之间的买卖合同，二是承租人与出租人之间的租赁合同。两个合同相互结合，构成了融资租赁合同。本院认为，结合以上规定，对涉案合同性质分析如下：第一，本案出租人对租赁物并未实际享有所有权。本案中，虽有国泰租赁公司购买三威置业公司租赁物-
商品房约定，但签订融资租赁合同时，涉案租赁物137套商品房尚属违章建筑，也未取得预售许可证，该租赁物的所有权无法转移给出租人（或买受人），事实上该租赁物所有权至今也未转移给国泰租赁公司。第二，涉案租赁物的价值与租金差异较大，买卖合同并不实际存在。国泰租赁公司所购的137套19582.58平米的商品房，按照当时当地的同类型房价，该137套商品房价值不会低于1.6亿元，而合同约定的购房款为1亿元，该买卖合同并不是等价交换。因此，国泰租赁公司与三威置业公司间并不存在真正的买卖合同交易行为。第三，涉案合同事实上不存在真实的租赁合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。前面提到，本案中所谓租赁物商品房的产权所有人是三威置业公司，三威置业公司单方对自己所属的商品房不可能产生租赁关系。一般情况下，融资租赁中的租金体现租赁物的价值。而本案的所谓租赁物的价值不低于1.6亿元，而合同约定的租金为1.05亿元，其租金并不真正体现租赁物的价值。再结合本案租赁物是商品房（住宅）特性，三威置业公司回租该租赁物既无法使用，也无法通过占有、使用而取得收益。故本案当事人签订的合同，形式上虽有租赁条款的约定，但事实上并不存在租赁合同法律关系。第四，涉案合同属名为融资租赁合同，实为资金借贷关系。合同中约定，国泰租赁公司付给三威置业公司1亿元，三威置业公司依据20%的年利率向国泰租赁公司支付租金，若遇人民银行基准利率上调，国泰租赁公司将对租赁利率作出等额上调，即双方实际上是“借钱还钱”关系。根据上述约定再结合本院前面的分析意见，本案所述主合同仅是单纯的融资，不存在融物。国泰租赁公司与三威置业公司之间是借贷关系。即本案合同的性质是名为融资租赁实为企业间借贷。
关于涉案合同的效力问题。国泰租赁公司作为商务部批准的融资租赁公司，各被告没有证据证明国泰租赁公司以发放贷款为主要业务，不符合无效的情形。况且，国泰租赁公司与三威置业公司的借贷行为，不违反法律法规强制性规定，涉案主合同为有效合同。各被告辩称该合同及补充协议无效的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于保证合同及质押合同的效力及各担保人应否承担担保责任问题。前面本院已经阐述了主合同的有效性。本院认为，本案的保证合同及质押合同是当事人真实意思表示，内容和形式不违反法律强制性规定，为有效合同。国泰租赁公司在保证期间内向各担保人主张了权利。本案的担保人张辉是三威置业公司的法定代表人、张浩是三威置业公司的股东，其应当知道主合同实为企业间借贷的事实，故其应当按照保证合同或质押合同的约定，承担担保责任。鑫海投资公司和鑫海担保公司，作为专业的投资、担保公司，应当了解保证责任可能承担的风险，知道或应当知道本案的主合同名为融资租赁实为企业间借贷的事实，故其应按照保证合同约定的保证范围承担保证责任。
诉讼中，国泰租赁公司与三威置业公司达成协议，重新确定了主债务的计算方法：“合同期限内（2011年7月12日至2011年10月12日），以借款本金1亿元为基数，以合同约定年利率20%计算利息；合同期满后，即2011年10月13日以后，以借款本金1亿元为基数，以年利率10%计算利息。”该协议中，双方降低了利率，国泰租赁公司放弃违约金，此是国泰租赁公司处分权利的行为，其合法有效性本院应予确认。此协议的达成，减轻了各担保人的担保责任，故担保人应在此协议的基础上承担担保责任。
本案的合同约定一方如有违约或侵权行为，须承担另一方为实现债权而支出的诉讼费、律师费和其他费用。保证合同约定保证范围为主合同项下的全部债务及律师代理费等。在本案中，国泰租赁公司委托律师参加诉讼，共支付代理费592213元。故国泰租赁公司对判令各被告承担该项费用的诉讼请求，本院应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第七十五条，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告国泰租赁有限公司支付借款本金1亿元及利息（2011年7月12日至2011年10月12日，以借款本金1亿元为基数，以合同约定年利率20%计算，2011年10月13日至本判决生效之日，以借款本金1亿元为基数，以年利率10%计算，并扣除633万元已付利息）；
二、被告山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告国泰租赁有限公司支付实现债权的费用592213元；
三、被告山东鑫海投资有限公司、被告山东鑫海担保有限公司、被告张辉、被告张浩对被告山东三威置业有限公司上述一、二项债务承担连带责任；
四、被告山东三威置业有限公司不履行上述一、二项债务时，原告国泰租赁有限公司有权对被告张辉所持有的被告山东三威置业有限公司49%的股权折价、或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；
五、驳回原告国泰租赁有限公司其他诉讼请求；
六、被告山东鑫海投资有限公司、被告山东鑫海担保有限公司、被告张辉、被告张浩承担担保责任后，有权向被告山东三威置业有限公司追偿。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费815022元，由被告山东三威置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 王庆林
审 判 员 邝 斌
代理审判员 王爱华
二〇一四年四月一日
书 记 员 贾宝群