广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终229号
上诉人（原审原告）：李志明，住广东省龙门县。
委托代理人：陈坚丰,广东启源律师事务所律师。
委托代理人：陈镇慧，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何炳辉，住广东省广州市天河区。
委托代理人：汪华东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：李文芳，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
上诉人李志明因与被上诉人何炳辉房屋合建纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1988年4月29日，何炳辉（甲方）与李志明（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称《协议书》），约定：甲方在广州天河区林和庄福龙里有危房一幢，约103平方米，经甲乙双方协商进行合作建房，并就如下条件达成协议共同遵守；由甲方提供危房，由乙方负责兴建两座楼房建筑面积共103平方米，所有工程费用由乙方负责，工程报建手续由甲方负责；图纸设计由乙方负责，按照设计图进行施工，靠西边一幢兴建三层半归乙方所有，靠东边一幢兴建三层归甲方所有；土地所有权暂归甲方所有，房产权归乙方永久性所有，乙方在条件成熟时再办理房地产手续；乙方在办理房地产手续时，甲方要大力支持和将全部手续交乙方办理；在乙方尚未办好全部产权手续前，如因国家征用或其它原因要拆迁时由甲方负责向有关单位办理好赔偿，退还费用给乙方所有；如国家另给地方兴建，甲方将按规定无条件给乙方应有面积，甲方不能推辞等条款。《协议书》中甲方代表签名处有“颜某代笔何炳辉”字样，乙方代表处签名为“李某某”。在本案中，李志明提交其户口簿，证实“李某某”为其曾用名。何炳辉亦在2014年10月28日的笔录中确认颜某为其妻子，当时是何炳辉委托其妻子颜某签订《协议书》。
《协议书》签订后相关房屋开始建设。双方在庭审中确认：李志明建设了东、西两栋房屋，相关房屋于1988年年底建成，其中东面三层房屋归何炳辉，西面三层半房屋归李志明，房屋建成后李志明一直居住在西面房屋内。
2006年3月16日，广州市国土资源和房屋管理局颁发广州市天河区林和福龙里X号（以下简称“涉案房屋”）的《宅基地使用权证》，该证记载：涉案房屋的权属人为何炳辉；权属来源为1991年新建；房屋占有份额为全部；房屋所有权性质为集体；土地权属性质为集体所有；建筑结构及层数为混合3层（部分4层），建基面积为47.13平方米，总建筑面积为189.73平方米等。
2010年4月16日，涉案房屋因城中村改造被拆除。
2014年7月16日，李志明以何炳辉得到相关拆迁补偿但未向李志明进行赔偿等为由提起本案诉讼要求何炳辉向其返还建房款及支付赔偿款等。李志明在本案中提交了以下证据：1、2010年4月15日，李志明（乙方）与广州市天河区林和街林和村民委员会（广州市林和润杨经济发展有限公司，以下简称“林和公司”）签订的《林和村旧村改造安置相关问题的协议》，约定：鉴于乙方作为涉案房屋宅基地及其附上建筑的合作建房户与宅基地业主就该楼房因林和村旧村改造产生的补偿待遇如何分配的争议，经过甲方组织协商后仍未能与宅基地业主达成调解，甲、乙方特此约定如下：乙方确认该争议是乙方与宅基地业主之间的民事纠纷，乙方承诺在签订本协议书后将继续与宅基地业主协商以解决争议，在协商不成的情况下尽快通过法律途径解决争议；在签订本协议书后，在2010年4月15日之前乙方将该楼房交付给甲方用于拆除及重建，考虑到上述房屋存在合建、买卖等历史原因，目前暂无法解决乙方与宅基地使用权人之间的争议，为照顾乙方在房屋拆迁后的安置问题，甲方承诺在乙方交付该楼房的当天按照争议房屋的合法面积每平方每月人民币22元的标准向支付乙方三年的安置费用合计150266.16元；甲方将继续积极为有争议的双方提供一个协商的平台，尽最大努力帮助双方通过协商解决争议并达成一致意见；乙方承诺在协商不成后应尽快通过法律途径解决争议等条款。2、2010年4月28日，广东省广州市广州公证处出具的编号为（2010）粤穗广证内经字第46137号的《公证书》，内容为李志明申请对涉案房屋现状进行保全证据；该处就指定位置进行录像等；该《公证书》附有光碟一张。3、2014年7月2日林和公司向林和村民下发的《林和城中村改造项目回迁安置房首轮各户型摇珠时间的通知》，内容为通知村民在2014年7月7日至12日期间摇号选定回迁房。4、李志明称其于2014年7月7日拍摄的摇珠确定房号照片多张，显示何炳辉选定多套回迁房。何炳辉对上述证据质证称：对证据1的真实性无法确认，认为无法确认是否为林和村委签章；对证据2的真实性、合法性予以确认，认为涉案宅基地房屋不是李志明所有，确认涉案房屋为公证的房屋；对证据3的真实性、合法性予以确认，认为该证据可以证明李志明不具有请求房屋安置主体资格；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法确认该证据合法来源而真实存在，李志明不具有请求补偿安置的主体资格。
何炳辉为证明本案事实提供了以下证据：1990年10月20日，广州市房地产交易所对涉案宅基地房屋所作的《广州市房屋估价答复书》（复印件），内容为涉案房屋重置价为85341元等，拟证明1990年由李某某兴建涉案宅基地房屋的价值85341元。李志明认为上述证据为复印件，不予质证。
在本案中，李志明、何炳辉双方关于以下问题发表了各自观点：一、关于涉案房屋的建设费用。李志明称涉案房屋建设费用大概为15万元，何炳辉称为7万元，双方均无法提供相应证据予以证明。二、关于涉案房屋拆除后何炳辉选择何种补偿。何炳辉确认选择回迁房补偿。三、关于李志明是否曾向何炳辉主张赔偿。李志明称其曾多次口头主张，但没有相应证据；何炳辉表示李志明并无主张。另在本案中，双方确认李志明并非林和村村民。
在本案中，因李志明、何炳辉双方对建房款和赔偿款金额无法达成一致意见，李志明申请对建房款和赔偿款金额进行评估。根据李志明的申请，原审法院依法摇珠选定深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“鹏信公司”）进行评估。2014年10月28日，李志明在笔录中明确以1988年12月31日为评估时点评估涉案房屋的重置价并按林和东路林和苑269号A1栋2908房、273号A3栋3906房评估回迁房的价值以确定赔偿款。鹏信公司表示须明确上述回迁房的面积等方可完成相关评估。经原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发函查询上述房屋的面积、权属等，该局复函称上述房屋未办理初始登记，无法确认权属等。2015年3月11日，李志明在笔录中明确因其主张的评估无法进行，关于如何赔偿及相应具体数额由法院根据回迁房屋市场价值、本案案情及相关法律规定判决。2015年3月31日，鹏信公司出具复函称由于年代较久远等原因，该司无法对涉案房屋在1988年12月31日的重置价值进行评估。2015年5月18日，李志明在笔录中针对上述复函发表意见称：因评估公司已明确对涉案房屋竣工时的重置价无法进行评估，所以李志明撤回要求鉴定涉案房屋竣工时的重置价的鉴定申请，仅申请对涉案房屋在2010年4月16日的现值（仅评估上盖建筑物价值）进行评估；回迁房的现值因没有相关产权资料提供进行鉴定，申请法院按诉请的三万元每平方米的标准进行判决等。2015年7月31日，鹏信公司作出《关于广州市天河区林和福龙里XX号1栋建筑物之房地产估价报告书》（以下简称《估价报告书》），认定涉案房屋2010年4月16日的市场价值为117600元（仅为建筑物价值，未包含所占范围内土地使用权价值）。李志明、何炳辉双方对上述《估价报告书》质证称：同意2010年4月16日涉案房屋的价值为117600元。李志明就上述鉴定事项向鹏信公司支付了评估费588元。
2014年7月16日，李志明向原审法院提起本次诉讼，请求：1、何炳辉返还建房款150000元及利息（建房款以法院委托的评估鉴定机构鉴定的价格为准；利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准从房屋建成之日起计至实际支付完毕之日止）；2、何炳辉向李志明支付赔偿款3794600元，并支付自何炳辉获得回迁安置房屋之日起至实际付清赔偿款之日止的利息（赔偿款暂按建筑面积189.73平方米，20000元/平方米的标准计付，最终金额以法院委托的评估机构评定的市场价或何炳辉弃产的价格为准；利息标准同上）；3、何炳辉承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：《协议书》为何炳辉委托其妻子与李志明进行签订，因此《协议书》应视为李志明、何炳辉双方之间订立。农村居民建设住宅用地限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。李志明并非林和村村民，李志明、何炳辉双方在明知农村居民建设住宅用地禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖的情况下，将涉案房屋所在宅基地以合作建房的方式进行买卖，该行为违反了法律的强制性规定，《协议书》应认定为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，《协议书》被认定无效后，李志明本应将涉案房屋返还给何炳辉，但由于涉案房屋已被拆除，因此不存在涉案房屋的返还问题。
关于李志明要求何炳辉支付赔偿款的诉请。因涉案房屋为李志明出资建造，现涉案房屋已被拆除且由何炳辉取得相关拆迁补偿，按照上述法律规定应由何炳辉向李志明进行折价补偿。李志明上述主张实质将相关地价纳入补偿范围，其主张缺乏依据，原审法院不予支持。经评估，涉案房屋拆除前其上盖建筑物价值为117600元，何炳辉应按上述评估价向李志明补偿117600元。因李志明并无证据证实其在起诉前曾向何炳辉主张赔偿，何炳辉亦否认李志明曾向其主张赔偿，原审法院酌情认定何炳辉须自李志明起诉之日即2014年7月16日起向李志明计付上述款项的利息（利息以117600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计至何炳辉实际清偿之日止）。
关于李志明要求何炳辉返还建房款的诉请。李志明并无证据证明其实际支付的建房款金额，何炳辉对李志明主张的建房款亦不予确认，现亦无法通过评估确定涉案房屋竣工时的重置价，且何炳辉须向李志明返还的涉案房屋上盖建筑物价值已涵括李志明的建房成本，李志明主张何炳辉向其返还建房款缺乏依据，原审法院不予支持。
关于何炳辉提出李志明诉请已过诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。虽《协议书》在1988年签订，但《协议书》签订后双方均有履行，1988年涉案房屋竣工后李志明亦一直居住在涉案房屋。双方签订《协议书》时及涉案房屋竣工时，李志明的权利并未受侵害。另，《协议书》经确认无效后，李志明才能基于合同无效向对方主张相关权利。综上，何炳辉辩称李志明的诉请已过诉讼时效缺乏依据，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、何炳辉于本判决发生法律效力之日起15日内，向李志明支付117600元；二、何炳辉于本判决发生法律效力之日起15日内，向李志明支付上述款项的利息（利息以117600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年7月16日起计至何炳辉实际清偿之日止）；三、驳回李志明的其他诉讼请求。一审案件受理费38440元，由李志明负担35590元，由何炳辉负担2850元；一审案件鉴定费588元，由李志明负担294元，由何炳辉负担294元。
判后，上诉人李志明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未查明引起本案诉讼原因。双方于1988年4月29日签订的《协议书》履行完毕，并已按约定实际居住使用涉案房屋超二十年。2010年4月15日，李志明以所居住的三层半房屋与林和村签订《林和村旧村改造安置相关问题的协议》，但何炳辉恶意违反协议书内容，拒绝协助李志明到林和村办理产权登记手续，导致李志明作为被拆迁人无法与拆迁人签订“拆一补一”的产权调换拆迁补偿合同。何炳辉不履行协议书约定，恶意侵占李志明财产。二、原审法院认定《协议书》无效，但无效主要过错责任在何炳辉，何炳辉作为主要过错方不能因其主要过错而获得巨大利益。在本案中，合同无效后，因该合同取得的财产已经不是原来宅基地上合建的上盖物，而是合建的上盖物换回来的回迁房或货币补偿。三、原审法院对涉案房屋被拆迁时建筑物价值的评估应包含所占范围内土地使用价值，该评估价值明显太低，原审法院简单以涉案房屋被拆时建筑物价值(未包含所占范围内土地使用价值)来补偿李志明的全部损失。四、原审法院仅认定返还李志明所有的涉案房屋被拆时建筑物价值，没有同时认定返还何炳辉所有的涉案房屋被拆时建筑物价值。根据《合建房协议书》约定，涉案房屋包含两栋房屋，均由李志明出资兴建，何炳辉应返还两栋房屋建房款，原审法院仅判决何炳辉返还其中一栋房屋建房款是错误的。本案利息起算时间应从涉案房屋建成之日即1989年1月开始计算。五、原审法院认为李志明主张的赔偿是将相关地价纳入补偿范围，缺乏依据而不予支持，原审法院的理由明显错误。首先，土地和上盖物是一个整体，房随地走，地随房走，是不可分割的不动产，上盖物的价值和土地的价值是紧密联系在一起的。其次，何炳辉所享有的回迁房的面积是按照李志明兴建的房屋的面积进行拆一补一的原则进行补偿的。最后，涉案房屋所在土地是集体土地，归林和村集体所有，何炳辉作为林和村的村民，和李志明一样，并不是涉案房屋所在土地的所有人，但却可以享有土地升值所带来的巨大利益。六、原审判决严重背离公平原则。本案应结合诚实信用原则和公平原则予以判决，不能简单以农村居民建设住宅用地禁止非法买卖或以合作建房的形式进行买卖违反法律的强制性规定而象征性的、有违公平的赔偿受害方。首先，何炳辉主动单方违约。其次，自上世纪八十年代以来，林和村本身一直存在大量村民和非村民合建房屋的情形，基于该历史事实，作为宅基地所有权人，林和村委没有否认非村民不可以参与回迁安置。综上，请求：1、二审法院撤销原判，支持上诉人原审全部诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费由何炳辉承担。
何炳辉二审答辩称：一、李志明按照与何炳辉在1988年签订的《合作建房协议书》的约定，在何炳辉原宅基地上新建东西两栋房屋，东边房屋登记在何某名下并取得宅基地使用权证，西边房屋登记在何炳辉名下并取得宅基地使用权证。二、针对李志明要求原审法院对两栋房屋的价值作评估的诉请，首先李志明在原审诉讼中仅要求何炳辉返还由李志明实际占有并出租他人使用的西边房屋的建房款并支付赔偿款，并没有请求何炳辉返还两栋房屋的建房款。其次，李志明并没有请求原审法院对何炳辉的东边房屋进行评估。再次，原审法院严格依据李志明诉讼请求依法进行裁判，如李志明要求何炳辉返还东边房屋建房款，应该另案起诉。三、李志明诉称原审法院逼迫其同意按照重置价对涉案西边房屋作价格评估的主张不成立。李志明在一审时，明确撤回要求鉴定涉案房屋竣工时的重置价的鉴定申请，仅申请对涉案房屋的现值（仅评估上盖建筑物价值）进行评估。四、李志明诉称何炳辉拒不按照协议履行义务，有违公平及诚实原则没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以维持。
本院认为，本案二审争议焦点为：双方签订的《合作建房协议书》效力问题，及相应补偿责任。
关于《合作建房协议书》效力问题。宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅，宅基地使用权的受让人只限于本集体经济组织的成员。李志明、何炳辉双方在明知违反国家强制性规定情况下，以合作建房的形式变相买卖宅基地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。双方签订的《合作建房协议书》违反法律的强制性规定，自始无效。合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，何炳辉依据《合作建房协议书》取得的财产为涉案房屋拆除前期上盖建筑物，因涉案房屋已被拆除，因此不存在涉案房屋返还问题，原审法院判令何炳辉依据评估价向李志明补偿117600元，合法有据，本院予以维持。李志明诉称合同无效后，因涉案合同取得的财产为合建的涉案房屋的回迁房，没有法律依据，本院不予支持。
关于涉案房屋评估价问题。李志明作为涉案房屋建造出资人，涉案房屋拆除后，何炳辉应对李志明进行补偿。因李志明仅申请对涉案房屋在2010年4月16日的现值（仅评估上盖建筑物价值）进行评估，经评估，涉案房屋拆除前其上盖建筑物价值为117600元，原审法院判令何炳辉按评估价支付李志明117600元，于法有据，本院予以维持。李志明主张对涉案房屋被拆迁时建筑物价值评估应包含所占范围内土地使用价值，没有法律依据，本院不予采纳。李志明未能举证证明曾向何炳辉要求支付建房款，且李志明占有、使用涉案房屋多年，原审法院从本案起诉之日2014年7月16日起计算利息，并无不当，本院予以维持。
关于李志明诉称要求何炳辉返还两栋房屋建房款的问题。在一审期间李志明仅请求何炳辉返还由其占有并出租他人的涉案房屋，其申请评估的也仅是根据协议分配其占有的房屋，故李志明诉请要求何炳辉返还根据《合作建房协议书》建造的两栋房屋的建房款超出其一审的诉讼请求，不是本案的审理范围，本院不予处理，李志明可另循途径解决。
综上所述，上诉人李志明的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费35590元，由上诉人李志明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 杨 旦
邝伟贤