云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文中民二终字第54号
上诉人（原审原告、反诉被告）蒋恒。
上诉人（原审原告、反诉被告）赵燕。
委托代理人卢应聪，云南华汇（文山）律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）平自良。
被上诉人（原审被告、反诉原告）阮盈帆。
上诉人蒋恒、赵燕因与被上诉人平自良、阮盈帆租赁合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2013）文少民初字第85号民事判决，向本院提出上诉。本院2014年2月26日受理后，依法组成合议庭审理本案，于2014年3月20日主持双方进行法庭调查，上诉人蒋恒及赵燕的委托代理人卢应聪、被上诉人平自良、阮盈帆到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。
原审法院经审理后确认的本案事实是：2012年5月30日，二原告兼反诉被告与被告兼反诉原告阮盈帆签订了《租房合同》，合同约定由二被告兼反诉原告将其拥有的位于文山市开化街道办事处开化中路58号楼房的第二、三、四、五、六（顶层）出租给二原告兼反诉被告居住使用，租期为三年，自2012年6月1日起至2015年6月1日止。租金为每年人民币20000元，定于每年6月1日前支付，原告兼反诉被告并于当时支付了被告兼反诉原告房租费20000元。2013年6月10日，被告兼反诉原告收取了原告兼反诉被告2013年6月1日至2014年5月30日的房租费20000元。《租房合同》签订后，原告兼反诉被告将向被告兼反诉原告租赁的房屋陆续进行了转租。2013年7月3日，原告兼反诉被告蒋恒与被告兼反诉原告因交纳租赁房屋的电费发生争吵，二原告兼反诉被告认为被告兼反诉原告平自良的行为严重侵犯了原告兼反诉被告蒋恒的人身权利，严重违反了合同约定，要求解除双方于2012年5月30日签订的《租房合同》，判令被告兼反诉原告赔偿二原告兼反诉被告的电费损失5032.23元，并承担违约金100000元。案经审理，被告兼反诉原告阮盈帆、平自良以原告兼反诉被告未经被告兼反诉原告的同意，擅自转租房屋构成违约为由，要求解除原、被告双方于2012年5月30日签订的《租房合同》，并承担违约金20000元。
原审认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的《租房合同》代表了双方的真实意思表示，属有效的合同，法律予以保护，原、被告双方应本着诚实信用的原则履行合同义务；二被告兼反诉原告作为出租人将租赁物交付给作为承租人的二原告兼反诉被告使用，二原告兼反诉被告已向被告兼反诉原告支付了相应租金，原、被告双方已按所签订的《租房合同》实际履行了各自义务；关于原、被告双方要求解除2012年5月30日签订的《租房合同》的诉讼请求及反诉请求，因双方在租赁合同履行过程中，因交纳电费等租赁事宜发生矛盾，导致原、被告双方已无继续履行合同的可能，本院予以支持，但鉴于被告兼反诉原告收取了原告兼反诉被告2013年6月1日至2014年5月30日的房租费20000元，且原告兼反诉被告仍在使用租赁物，从2014年6月1日起解除双方所签订的《租房合同》更为适宜；关于二原告兼反诉被告要求二被告兼反诉原告赔偿电费损失5032.23元的诉讼请求，因该请求不属房屋租赁合同法律关系，不属于本案调整的范围，本院不予支持；关于二原告兼反诉被告要求二被告兼反诉原告承担违约金100000元的诉讼请求，因二原告兼反诉被告未能举证证实二被告兼反诉原告存在违约行为，本院不予支持；二被告兼反诉原告认为二原告兼反诉被告擅自转租房屋要求其承担违约金20000元的反诉请求，因二原告兼反诉被告向二被告兼反诉原告所租赁的房屋为第二、三、四、五、六（顶层），二被告兼反诉原告应当明知二原告兼反诉被告不可能完全自行用于居住而实行转租，且明知的时间应当从双方签订《租房合同》的第二日，已超过六个月未提出异议，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（五）项、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、从2014年6月1日起解除原告兼反诉被告蒋恒、赵燕与被告兼反诉原告阮盈帆于2012年5月30日签订的《租房合同》；二、驳回原告兼反诉被告蒋恒、赵燕的其他诉讼请求；三、驳回被告兼反诉原告阮盈帆、平自良的其他反诉请求。案件受理费2400元，由原告兼反诉被告蒋恒、赵燕负担；反诉费300元，由被告兼反诉原告阮盈帆、平自良负担。
原审判决宣判后，原审原告蒋恒、赵燕不服，向本院提出上诉，请求：一、请求上级人民法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、判令由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，遗漏本案两个关键事实。第一个是被上诉人错误将一楼编号为1000017913的电费单拿去给上诉方交纳，致使上诉方损失电费5032.23元；第二个是2013年6月20被上诉方作为房屋出租人为逼迫上诉方缴纳一楼电费，强行将上诉方承租的二楼以上用电切断，并动手殴打上诉人蒋恒致其住院四天的事实。上述事实有电力公司出具的书面《情况说明》、公安机关出具的《调解笔录》为证。一审法院只在事实认定部分轻描淡写地说双方因租赁房屋的事实发生争吵，一审法院偏袒被上诉人，故意歪曲事实。二、一审判决说理与判决结果前后矛盾，不能自圆其说。原审判决认为双方在租赁合同履行过程中，因缴纳电费等租赁事宜发生矛盾，导致双方无继续履行合同的可能，本院予以支持。但判决结果却要双方继续履行合同到2014年6月1日，这种判决依法应予撤销。本案双方签订的《租赁合同》属于民事行为范畴，对合同的解除应遵循民事法律的私法自治原则，即双方意思表示一致即可解除。也就是说2013年7月26日上诉人提出解除要求，8月5日被上诉人在民事答辩兼反诉状中也提出解除请求，当日双方意思表示一致该租赁合同就应该解除，已经履行部分就不再履行。故依法应判决自2013年8月5日起双方解除2012年5月30日双方签订的《租赁合同》，被上诉方退回没有履行部分的租金，才合乎法律的规定和本案的事实。
被上诉人平自良、阮盈帆答辩称：2001年被上诉人就住在所租赁房屋，一楼的电表号为13018，二到六楼的电表号为17913，是没有问题的，都是按这个号码交纳电费。一审认定事实清楚，判决正确。请求驳回上诉人的上诉。
在二审的法庭调查中，经征询双方对一审判决认定事实的意见。
上诉人认为，一审遗漏了被上诉人将电切断，并对上诉人蒋恒的人身进行伤害的事实。
被上诉人对一审认定事实无异议。
上诉人在二审提交了一组现场照片三张，以证明被上诉人在双方租赁关系期间将房屋出租的事实。
经质证，被上诉人认为，一楼并未出租给上诉人，二楼是其向上诉人反租回来自己使用的，被上诉人只是打出标语，但并没有出租出去。
本院认为，上诉人提交的照片是被上诉人所打出的标语，内容为“此房一、二楼铺面出租”，照片的时间为2014年3月12日。该组照片的真实、客观，但该组证据只反映被上诉人想出租该幢房屋的一、二楼铺面的意思表示，并不能证明被上诉人已将该房屋的一、二楼对外进行了出租。故对上诉人的待证观点，本院不予采信。
本院认定事实与一审认定事实一致。
另查明，双方签订房屋租赁合同后，上诉人蒋恒将部分所租赁房屋转租给他人使用，至今尚有三户住户在该租赁房屋内居住。2013年6月20日，平自良与蒋恒因为租赁物的电费问题产生口角并发生争执，后蒋恒被平自良殴打至轻微伤。
综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点是：被上诉人在履行租赁合同期间是否违约及解除合同的时间问题。
关于被上诉人在履行租赁合同期间是否违约的问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。2012年5月30日双方签订合同后，被上诉人将其所有的位于文山市开化镇开化中路58号楼房的二至六楼交付给上诉人使用。上诉人分两次将2012年6月1日至2014年5月30日的租金交付给被上诉人。双方因所租赁房屋的电费问题产生纠纷，上诉人主张被上诉人的违约表现为以下三点：1、被上诉人在租赁合同期间将其所租赁房屋的生活用电断掉；2、被上诉人对上诉人蒋恒进行殴打；3、在房屋租赁期间又将房屋出租。请求被上诉支付违约金10万元及上诉人的电费损失5032.23元。根据双方签订的《租房合同》第五条的约定，上诉人应保证被上诉人对租赁房屋的合理使用。首先，被上诉人已依据合同将所出租的房屋交付给上诉人使用、管理，上诉人认为被上诉人将上诉人所承租的房屋的生活用电断掉，导致其不能正常使用承租房屋的主张，因文山城市居民用电是由文山电力股份有限公司文山分公司城区供电所管理，且上诉人不能提供证据或所提交的证据不能证明其所租赁房屋的正常用电被断是由被上诉人的行为所致。其次，双方因电费问题发生争执，导致蒋恒被平自良殴打至轻微伤的行为属另一法律关系，且在公安机关组织下，双方已达成《治安调解协议书》。再次，上诉人在二审中提交的三张照片以证明被上诉人在房屋租赁期间又将该租赁房屋进行出租，该证据只能证明被上诉人欲对该房屋一、二楼铺面进行出租的意思表示，并不能证明被上诉人已将该房屋出租给他人。故被上诉人在履行合同过程中并无违约行为。
关于解除合同的时间问题。
本院认为，2013年7月26日，上诉人向一审法院起诉的第一项诉讼请求为“解除双方签订的房屋租赁合同”。2013年8月5日被上诉人提交的答辩兼反诉状请求第一项为“解除双方2012年5月30日签订的房屋租赁合同”。双方均表示不愿继续履行合同，并向一审法院请求解除2012年5月30日双方签订的《租房合同》。原审法院根据本案的实际，作出了从2014年6月1日起解除双方签订的《租房合同》的判决。因本案双方签订《租房合同》后，上诉人又将其所承租的部分房屋转租给他人使用，至今尚有三户住在上诉人所转租的房屋内居住。原审判决从2014年6月1日起解除双方签订《租房合同》并无不当，本院应予支持。上诉人主张合同的解除应当遵循民事法律的私法自治原则，双方表示一致即可解除，在被上诉人提出反诉之日就应当解除的理由不能成立。本院不予支持。
综上所述，本院认为，因上诉人所提交的证据不能证明被上诉人在履行合同过程中有违约行为，其上诉理由成立不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人蒋恒负担；一审案件受费，按一审判决执行。
本判决为终审判决。
本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
审判长 熊 祥
审判员 刘玫兰
审判员 陆正义
二〇一四年四月十日
书记员 谢忠伶