浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初4795号原告傅峻岭，男，1971年10月19日出生，汉族，住所义乌市。委托代理人何啸风，浙江元谷律师事务所律师。委托代理人龚靓，浙江元谷律师事务所律师。被告金余德，男，1950年5月31日出生，汉族，住所义乌市。被告胡美奶，女，1955年9月27日出生，汉族，住所义乌市。被告金菊花，女，1977年11月21日出生，汉族，住所义乌市。被告金金芳，女，1979年7月18日出生，汉族，住所义乌市。被告金云忠，曾用名金龙云，男，1982年6月21日出生，汉族，住所义乌市。被告金春香，女，1947年1月17日出生，汉族，住所义乌市。原告傅峻岭为与被告金余德、胡美奶、金菊花、金金芳、金云忠房屋买卖合同纠纷一案，于2017年3月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序于2017年5月24日公开开庭进行了审理，原告傅峻岭及其委托代理人何啸风、龚靓、被告金余德、胡美奶、金菊花、金金芳、金云忠到庭参加了诉讼。因金春香与本案有法律上的利害关系，2017年5月25日原告傅峻岭向本院提出申请，要求追加金春香为本案被告，本院认为原告傅峻岭的申请符合法律规定，通知金春香以被告身份参加本案诉讼。并依法组成合议庭，于2017年8月3日、11月27日公开开庭进行了审理。原告傅峻岭及其委托代理人何啸风、被告金余德、胡美奶、金菊花、金金芳、金云忠、金春香到庭参加了诉讼。原告傅峻岭的委托代理人龚靓参加了2017年5月25日的开庭审理。本案现已审理终结。原告傅峻岭诉称，第一、二被告系夫妻关系，第三、四、五被告系第一、二被告的子女。2002年1月14日，原、被告及王章翠（曾用名王樟翠，于2014年5月22日死亡）之间签订了一份房屋绝卖契，约定被告同意将坐落于义乌市房屋一宗36平方米土地使用权及房屋所有权转让给原告所有，并约定转让价格为每平方米11100元，总计37.44万元，该房屋买卖价格不受任何环境及市场价格变化的影响，如果被告违约，以每平方米30000元的价格赔偿原告；原告所购房屋如遇拆迁，其拆迁房屋的权利、赔偿金全部归原告所有；被告应积极配合原告办理房地产证及土地证登记变更手续，如被告违反该规定，按违约处理。在签订本协议当天，原告完全支付了转让款，并由第一、第二被告出具收条一份，2002年12月10日被告与中国义乌国际商贸城建设指挥部在公证处对涉案土地拆迁安置的相关事宜进行了公证，被告依法取得了涉案土地安置建房资格，建房用地坐落于国际商贸城一期拆迁安置区专业街A1号楼1.2.3号，土地使用权性质为划拔。在整个公证过程中，均由原告参与，且原告因此还支付了报名费、选位费、配套费等费用。2003年原告依法在涉案土地上投资建造了房屋，并于2006年10月26日办理了涉案土地的新门牌号码，即义乌市商城大道88号。时至今日，被告均未协助原告办理涉诉土地、房屋的登记变更过户手续，且在取得相应拆迁安置费用后也未支付给原告。请求：1.判决确认原、被告双方及王章翠于2002年1月14日签订的房屋绝卖契合法有效；2.判决被告协助原告办理坐落于义乌市地块的土地使用权、房屋所有权的登记变更过户手续；3.判决被告支付原告拆迁安置费用56250.3元；4.判决被告支付原告违约金300000元。被告金余德辩称，当时买卖房屋平方是事实的，但当时金菊花不在场，王章翠也是代书的，因为他当时年纪大了。这些年一直跟原告协议要拿回这些平方，原告一直避而不见。原告也从未要求我方协助过户，我一直认为该契约无效。当时买卖的是拆迁房屋的平方，合同中写得很清楚是36个平方米，根本没有原告所说的房屋权利和赔偿金之说。被告胡美奶辩称意见同被告金余德的辩称意见。被告金菊花的辩称，我不知道父母把我的平方也卖掉了，现在才知道的，父母没有和我说过。被告金金芳辩称，房屋绝卖契上名字是签过的，但什么事情记不清楚了。被告金云忠辩称，原告从未向其提出过过户的要求，违约金无从谈起。对原告其他的诉讼请求、事实理由无异议。被告金春香辩称意见同被告金菊花的辩称意见。原告为证明其主张向法庭提供了以下证据：1.2002年1月14日签订的房屋绝卖契原件一份，用以证明原、被告就坐落于义乌市36平方米土地使用权及房屋所有权达成买卖协议的事实，并约定了被告的义务及违约责任。被告金余德的质证意见：当时原告向三户人家购买的，三户人家的价格都不一样。被告胡美奶的质证意见同被告金余德的质证意见。被告金菊花的质证意见：现在才知道这份契约，不同意这份契约，不同意卖我的平方，没有在契约上签字过。被告金金芳的质证意见：同意被告金余德的质证意见，名字是签过的。被告金云忠表示在该契约上签名过的。被告金春香表示不知情。本院认为房屋绝卖契约的当事人中除被告金菊花表示未在契约上签名外，其他当事人均承认在在契约上签过字，契约上被告金菊花的签名经鉴定虽非本人所签，但从该契约签订到现在已经历了涉案房屋拆迁、在新安置地块重建房屋等重大事件，且在2011年被告家庭还对家庭财产的析产处置进行了公证，按常理被告金菊花不可能不知道涉案房屋买卖这一事实，但被告金菊花一直未提出异议，应视为对该买卖契约的认可，故对该证据的证明力予以认定。2.签收人为金余德的收条原件一份、签收人为金余德、胡美奶的收条原件一份，用以证明原告于合同签订当日支付了所有转让款即374400元，且于2002年11月29日原告另外支付了26000元作为补贴购房款的事实。被告金余德、胡美奶对该组证据无异议。被告金菊花、金金芳、金云忠、金春香表示不知道这个事情。本院认为该组证据的内容能反映原告所要证明的事实，故对该组证据的证明力予以认定。3.公证书复印件一份，用以证明被告依法取得了涉案土地安置建房资格，建房用地坐落在国际商贸城一期拆迁安置区专业街A1号楼第1.2.3号，土地使用权性质为行政划拔。被告金余德表示不知道这份公证书，投标没有参加过。被告胡美奶的质证意见同被告金余德的质证意见。被告金菊花、金金芳、金云忠表示第一次看到公证书。被告金春香表示不知道这份公证书。本院认为这是一份公证文书，其中内容能反映原告所要证明的事实，被告也无相应的证据来否认该公证书的效力，故对该证据的证明力予以认定。4.门牌号复印件一份、收条复印件一份，用以证明涉案土地房产新门牌号已变更为义乌市的事实，新门牌号已由被告收取。被告金余德表示门牌号一开始是做给原告的，后来做回来了。被告胡美奶的质证意见同被告金余德的质证意见。被告金菊花、金金芳、金云忠表示第一次知道门牌号的事情。被告金春香表示不知道门牌号的事实，他们没有跟其沟通过。本院认为该组证据能反映原告所要证明的事实，故对该组证据的证明力予以认定。5.与原件核对无异的土地使用权登记卡打印件一份，用以证明涉案土地使用权原始登记的事实。被告金余德表示土地证做出来过的。被告胡美奶对该证据无异议。被告金菊花、金金芳、金云忠、金春香均表示不知道土地证的事情。本院认为这是一份档案资料，其内容能反映原告所要证明的事实，故对该证据的证明力予以认定。6.与原件核对无异的建设工程规划许可证复印件一份，用以证明涉案房屋建设经建设部门批准。被告金余德、胡美奶对该证据无异议。被告金菊花、金金芳、金云忠表示第一次知道建设规划许可证的事实。被告金春香表示不知道该事情。本院对该证据的证明力予以认定。7.加盖有义乌市福田街道村镇建设服务所公章的经济结算表复印件一份、加盖有义乌市福田街道农村集体三支代理服务中心财务专用章的付款凭证复印件一份、付款清单复印件一份，用以证明涉案老房被告拆迁安置所得赔偿46823元费用，被告已领取9427.3元拆迁补偿费的事实。被告金余德表示钱确是领取过的。被告胡美奶的质证意见同被告金余德的质证意见。被告金菊花、金金芳、金云忠表示第一次看到该组证据。被告金春香表示这是拆迁补偿的钱。本院对该组证据的证明力予以认定。8.义乌房权证稠城字第××号房屋所有权证复印件一份、福田市场建设指挥部被拆迁单位评估确权收件收据复印件一份，用以证明对所买卖的房屋有土地使用权证和所有权证。被告金余德对该组证据无异议。被告胡美奶表示记不清楚了。被告金菊花表示第一次知道这个事情，收件收据上的名字和指印不是本人所签、所盖。被告金金芳表示收件收据上签名、指印都不是本人的，这个证是第一次看到。被告金云忠、金春香均表示不知道这个事情。本院认为这是一份房屋所有权证复印件，收件收据是表明原来的土地使用权已由政府收回，被告金余德对该组证据并无异议，其他人在收件收据上签名的真实性并不影响房屋所有权证的效力，故对该组证据的证明力予以认定。9.加盖有义乌市国土资源局核对件章的公证书复印件二份（一份是公证金余德户析产约的，一份是公证金余德户个人垂直房拆迁安置协议书的）、加盖有义乌市国土资源局核对件章的义改字2002第1877号城镇房屋拆迁用地审批呈报表复印件一份、加盖有义乌市国土资源局核对件章的义改字2002第1876号城镇房屋拆迁用地审批呈报表复印件一份，用以证明本案涉及到王章翠继承权问题，王章翠的土地使用权36平方米已安排在金余德户，地址是长春二区26幢6号1-2-3-5地块，本案纠纷与王章翠在法律上没关系。被告金余德、胡美奶、金菊花、金金芳、金云忠、金春香对该组证据无异议。被告金菊花认为房子是建在一起的，但具体在哪里不知道。本院认为该组证据与本案缺乏关联性，故对其证明力不予认定。10.加盖有义乌市国土资源局综合档案室公章的建设工程规划许可证复印件一份，用以证明涉案土地使用权及地上建筑物经有关部门审批。六被告对该证据无异议。本院对该证据的证明力予以认定。11.（2017）浙0782民初3705号民事判决打印件一份，用以证明案中被告家房子是由父亲一人出卖，其配偶及子女提出反对意见，但义乌市人民法院仍然认定有效。被告金余德认为如果父母代签有效还公正吗。被告胡美奶的质证意见同被告金余德。被告金菊花认为案中的子女是未成年的，被告是现在才知道这个事情，被告父母在没有告知被告的情况下把属于被告的平方卖掉被告是不同意的。被告金金芳表示指印盖过但字没有签过。被告金云忠质证意见同被告金金芳。被告金春香表示其妈妈有份他们没有跟其讲。本院认为原告提交的该份法律文书并无生效证明，故对其证明力不予认定。被告金余德、胡美奶、金菊花、金金芳、金云忠、金春香没有向法庭提供证据。被告金菊花为证明其主张向法庭提供了以下证据：1.司法鉴定意见书原件一份，用以证明绝卖契被告不知道。原告对该证据无异议，但认为该鉴定对本案没有意义，就算没有签名，被告父母已代签，原告是善意的，有理由相信金菊花的签字是金菊花自己行使的。被告金余德表示父母代签的合同是无效的。被告胡美奶、金金芳、金云忠对鉴定意见无异议。被告金春香表示他们没有告诉。本院认为该证据能证明2002年1月14日房屋绝卖契上被告金菊花的签名及指印非被告金菊花本人所签、所盖。2.（2011）浙义证民字第006546号号公证书原件一份，用以证明被告金菊花及其妹妹放弃了对奶奶、父母的财产继承权。原告质证意见：对真实性无异议，但认为这份公证书记载被告家庭五个人财产是长春二区的垂直房，没有涉及商城大道的房产，说明被告家庭所有人都知道位于商城大道的土地使用权已出让。被告金余德表示公证书是对被告这些人的平方进行公证，那36个平方不包括在内。被告胡美奶认为被告的144个平方就是造这四间房子的，这公证过的144个平方二个女儿放弃了，但女儿自己的平方是她们自己的。被告金金芳的质证意见同被告胡美奶的意见。被告金云忠、金春香对该证据无异议。本院认为该证据能证明被告家庭对位于义乌市稠城街道长春二区26幢6-1.6-2.6-3.6-5号四间垂直房的析产情况。本院对本案事实认定如下：王章翠生育一子一女，即儿子金余德，女儿金春香。王章翠已于2014年5月22日去世。金余德与胡美奶是夫妻，生育有金菊花、金金芳、金云忠三个子女。2002年1月14日，以原告为购买方与出卖方王章翠及被告金余德、胡美奶、金菊花、金金芳、金云忠签订了一份房屋绝卖契约，约定：经双方协商一致将坐落在福田竹佳里村房屋一宗计36平方出卖给买方，地号四至为东自有墙路，南金余德户墙为界，西金余德户墙为界，北自有墙路，价格每平方米10400元，合计374400元；上述房地产办理过户手续所需缴纳契税、印花锐、交易手续费等由买方负责，卖方应及时无条件协助买方办理房地产过户手续；房屋买卖价格不受任何环境及市场价格变化影响，如卖方违约，以每平方米30000元的价格赔偿买方；买方付清全部购房款时房屋无条件视为交付所有权，卖方所购房屋如遇拆迁，其拆迁权利赔偿金全部归买方；卖方应积极配合拆迁工作，安置的建房地块归买方所有，由买方出资建房，新房建成后，卖方积极配合买方办理房地产证变更手续，否则按违约论处。童永福、虞红霞、楼仁善、陈瑞法以见证人身份在契约上签字。买卖契约签订当日原告即付清了购房款。2002年11月29日，原告又以补贴购房款的名义支付被告方26000元。2002年12月10日，中国义乌国际商贸城建设指挥部对国际商贸城一期拆迁安置区专业街实行公开竞投定位，原告经竞投对从被告户购得的地块联同原告向其他拆迁户购得的地块以每平方米14200元的价格取得国际商贸城一期拆迁安置区专业街A1号楼第1-3号的安置资格，土地使用权性质为划拨。2003年原告在涉案土地上投资建造了房屋。建设规划许可证载明的建设规模为五层。2006年10月义乌市地名委员会给涉案土地及房屋办理了门牌号为义乌市，原门牌号为××区一幢3号。涉案房屋建成后由原告居住使用出租。涉案房地产已于2009年6月1日办理了土地使用权证，土地证号为：义乌国用（2009）第001-353**号，面积为28.8平方米，权利人为金余德，但至今未办理房屋所有权证。原、被告买卖的房地产原土地使用权证号：集体土地建设用地使用权证1992字第10412号，房屋所有权证号为：义乌房权证稠城字第××号，共有权证号为：00036735-00036738。本院认为，类似性质的案件本院（2010）金义民初字第1105号民事判决书、（2010）浙金民终字第1250号民事判决书中已作出过处理。本院认为原告与王章翠及被告金余德、胡美奶、金菊花、金金芳、金云忠签订的房屋绝卖契将被告所有的坐落于义乌市占地36平方米的房地产转让给原告，房屋拆迁后的权利归原告所有。从义乌民间交易习惯看双方对讼争房屋已列入拆迁范围是明知的，故本案实际上是对拆迁后权利的转让。从义乌市人民政府的抄告单可以得出本案讼争土地属行政划拔性质，并非禁止转让，在经过相关部门批准并补交土地出让金后可以转让，故可以认定被告与原告于2002年1月14日签订的房屋绝卖契合法有效。按照原、被告双方在绝卖契中的约定，被告应协助原告办理义乌市土地使用权过户手续及房屋所有权的登记变更手续。原告诉请判决被告支付原告拆迁安置费用56250.3元，从原告向法庭提交的证据看，该笔补偿款发生在原、被告签订房屋绝卖契之前，故对该诉请不予支持。原告诉请判决被告支付原告违约金300000元，因原告并无证据证明二被告存在违约行为，故对该诉请不予支持。被告金菊花辩称，其不知道父母把其所有的平方也卖掉了，现在才知道的，本院认为买卖契约上被告金菊花的签名虽非本人所签，但从该契约签订到现在已经历了涉案房屋拆迁、在新安置地块重建房屋等重大事件，且在2011年被告家庭还对家庭财产的析产处置进行了公证，按常理被告金菊花不可能不知道涉案房屋买卖这一事实，而被告金菊花一直未提出异议，应视为对该买卖契约的认可，故对该辩称不予采信。被告金余德辩称买卖契约上王章翠也是代书的，因缺乏事实依据，不予采信。被告金余德辩称原告从未要求其协助过户的意见本院予以采信。被告金云忠辩称原告从未向其提出过户要求的意见本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告傅峻岭与王章翠及被告金余德、胡美奶、金菊花、金金芳、金云忠于2002年1月14日签订的房屋绝卖契合法有效。二、被告金余德、胡美奶、金菊花、金金芳、金云忠、金春香协助原告傅峻岭办理坐落于义乌市土地证号为义乌国用（2009）第001-353**号地块的土地使用权过户手续及房屋一至五层所有权的登记变更手续，于本判决生效后一个月内履行完毕。三、驳回原告傅峻岭的其他诉讼请求案件受理费13100元，由原告傅峻岭负担，鉴定费7688元，由被告金菊花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陈高明人民陪审员  刘森荣人民陪审员  郑欢欢二〇一七年十二月四日书 记 员  骆光雷?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-13-?