天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1325号
原告（反诉被告）郭革强，无职业。
委托代理人魏涛，天津华盛理律师事务所律师。
原告（反诉被告）崔希芳。
委托代理人魏涛，天津华盛理律师事务所律师。
被告（反诉原告）钱秀英。
委托代理人郭晓伟，天津品诺律师事务所律师。
委托代理人刘冰，天津品诺律师事务所律师。
被告王宝珍，无职业。
委托代理人郭晓伟，天津品诺律师事务所律师。
委托代理人刘冰，天津品诺律师事务所律师。
被告薛俊兰。
委托代理人郭晓伟，天津品诺律师事务所律师。
委托代理人刘冰，天津品诺律师事务所律师。
原告郭革强、崔希芳诉被告钱秀英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法由代理审判员袁媛独任审判，被告钱秀英于2015年4月20日对原告郭革强、崔希芳提出反诉，本院于2015年4月21日公开开庭进行了审理。后本案依法追加薛俊兰、王宝珍为共同被告参加诉讼，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭革强、崔希芳及其委托代理人魏涛，被告（反诉原告）钱秀英及其委托代理人郭晓伟、刘冰，被告王宝珍的委托代理人郭晓伟、刘冰，被告薛俊兰及其委托代理人郭晓伟、刘冰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郭革强、崔希芳诉称，2013年11月17日郭革强委托崔希芳与钱秀英签订房屋租赁协议，约定租期1年，自2013年10月1日至2014年10月1日，租金季付10000元，钱秀英的义务包括按期缴纳房屋租金、物业费、取暖费、水费、电费、煤气费等全部费用，未经允许不得对房屋进行私自拆改，合同到期后负责将室内设施恢复原样，否则将扣除押金，并视情况给予房主适当补偿。合同第五条约定一方违约，违约方应向守约方支付违约金5000元，损失超过违约金时，需另行追加补偿。合同签订后双方按约履行，2014年10月合同到期，崔希芳打电话询问钱秀英意愿，钱秀英提出再租一季度并按原协议价格缴纳房租，崔希芳同意并接收租金10000元。2014年12月钱秀英打电话给崔希芳，称暖气不热，要求更换暖气片并负担相应费用，崔希芳提出因丈夫生大病花费较大，没钱支付相关费用，故提出卖房的意愿，并提前告知欲于2014年12月底终止出租房屋，通知钱秀英2015年2月18日春节前准备腾房。考虑到冬天较冷，在和钱秀英电话协商的基础上，崔希芳同意钱秀英更换两间大屋的暖气片，并同意所需费用从房租中扣除。后钱秀英没有更换暖气片，故未支付任何更换费用。2015年3月1日，崔希芳、郭革强到出租房内找钱秀英商议腾房时间，钱秀英承诺出了正月搬家，但对具体搬家时间没有明确。后崔希芳、郭革强多次催促钱秀英腾房，钱秀英提出无理要求，郭革强依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定通知钱秀英解除合同，但钱秀英拒不腾房，郭革强于2015年3月18日两次拨打110寻求帮助，民警调解无果，鉴于钱秀英表示王宝珍、薛俊兰系其合伙人且也在涉诉房屋内居住，故提起诉讼要求：1、判令钱秀英、王宝珍、薛俊兰立即腾房；2、钱秀英、王宝珍、薛俊兰连带赔偿郭革强、崔希芳损失合计133750元，其中包括：非法占用房屋费用10000元（2015年1月1日至2015年3月31日期间）、违约金5000元、占用房屋期间物业费384元、采暖费6150元、截止腾房日的水费、电费、煤气费、因其违约而使郭革强、崔希芳多次往返车费300元、误工费2000元、未能按时腾房给郭革强、崔希芳造成的其他连带损失110000元（因己和买房人达成购房意向，并交付定金55000元，因钱秀英不能按期腾房造成的连带违约金110000元）；3、诉讼费由钱秀英、王宝珍、薛俊兰承担。
原告（反诉被告）郭革强、崔希芳提供如下证据：
1、租房协议复印件1份；
2、产权证复印件1份；
3、房屋买卖合同、收条复印件各1份；
4、结婚证复印件1份；
5、中国民航大学证明及税收完税证明复印件各1份；
6、EMS快递单复印件1份；
7、解除租房合同通知复印件1份；
8、第六大道物业管理处证明复印件1份；
9、收费通知单复印件1份
10、微信照片4张；
11、电话录音整理文字材料1份及光盘1张；
12、病危通知书复印件2份；
13、就医记录复印件1张；
14、心脏超声系列申请单复印件1份。
被告（反诉原告）钱秀英辩称：一、关于郭革强、崔希芳要求钱秀英、王宝珍、薛俊兰立即腾房的问题，因郭革强、崔希芳未能依据协议约定的提前一个月通知钱秀英不再租赁诉争房屋，属于违约行为，给钱秀英造成了巨大的经济损失，故钱秀英、王宝珍、薛俊兰不能立即腾交房屋；二、关于郭革强、崔希芳要求钱秀英、王宝珍、薛俊兰赔偿损失的问题，其中房屋占用费的问题，钱秀英自2013年11月17日与郭革强、崔希芳建立租赁关系起至2015年1月前从未拖欠郭革强、崔希芳房租，之所以未支付2015年第一季度的房租是因为在2014年度的供热初期，该房屋暖气不热直接影响了钱秀英的经营，故钱秀英主动联系崔希芳要求为其更换暖气片，但崔希芳一直拖延此事直至2015年1月，后双方协商由钱秀英先自行垫付更换费用，所需费用从房租中扣除，后钱秀英找工人进行预算及设计并预付了安装及材料费10000元（造价总计15000元）。后钱秀英于2015年3月10日收到了解除合同通知，故安装才未能继续进行，且该事实郭革强、崔希芳在诉状中也予以自认，因此在双方已对暖气安装费的支付方式达成合意，且钱秀英也已预付部分费用的前提下钱秀英并不存在拖欠房屋租金的问题；关于违约金的问题，钱秀英截止2015年1月前从未拖欠过房租，且2015年第一季度房租双方已达成用暖气安装费折抵房租的合意，故钱秀英无任何违约行为，无须支付任何违约金；关于物业费、采暖费、水费、电费、煤气费的问题，在双方签订合同时，涉诉房屋的上一承租人未能结清物业费，且郭革强、崔希芳也未能垫付，故钱秀英向物业公司一次性缴纳了2013年9月至2013年12月的物业费510元，其中就包括为郭革强、崔希芳垫付的物业费256元，故应予以扣除，如采暖费郭革强、崔希芳已垫付，钱秀英同意支付，水费、电费、煤气费至今不拖欠任何费用；关于车费、误工费及其他损失，因与本案无任何关联性，且无任何法律依据，故不同意其诉讼请求。
被告（反诉原告）钱秀英就本诉未提供证据。
被告王宝珍、薛俊兰辩称，其答辩意见同钱秀英的答辩意见。
被告王宝珍、薛俊兰未提供证据。
被告（反诉原告）钱秀英对原告（反诉被告）郭革强、崔希芳提出反诉，事实与理由为：2013年11月初钱秀英经案外人姜国俊介绍与崔希芳相识，得知郭革强名下房产欲继续出租，并向钱秀英及案外人姜国俊承诺涉诉房屋可经营使用8至10年。后双方签订房屋租赁协议，约定将涉诉房屋继续出租给钱秀英经营使用，租赁期限自2013年10月1日起至2014年10月1日止，租金每季度10000元。之后钱秀英才与原租赁户办理了交接手续并向其支付了60000元的设施转让费，后郭革强、崔希芳依约交付房屋，钱秀英也按期缴纳租金直至该房到期。到期后双方未续签租赁合同，但均依照原合同继续履行着双方的权利义务。2015年3月10日钱秀英收到郭革强、崔希芳的解除租赁合同通知，后便多次与郭革强、崔希芳协商解除合同后的相关赔偿事宜，均未达成合意。后郭革强、崔希芳于2015年3月20日向法院提起诉讼，鉴于上述事实，郭革强、崔希芳的做法明显违背了双方签订的租赁协议中关于不再续租应提前一个月通知对方的约定，属于严重的违约行为，给钱秀英造成了巨大的经济损失，故提出反诉请求如下：1、判令郭革强、崔希芳退还押金3100元及宽带费1005元，并依法支付暖气改造费15000元；2、判令郭革强、崔希芳承担违约责任，并依法向钱秀英支付违约金5000元；3、判令郭革强、崔希芳支付钱秀英搬家费2000元，并依法赔偿钱秀英经济损失100000元；4、案件受理费由郭革强、崔希芳承担。
被告（反诉原告）钱秀英就反诉提交如下证据：
1、租房协议复印件1份；
2、姜国俊证言复印件1份；
3、钱秀英扶助证复印件1份；
4、借条复印件1份；
5、转让明细、收据复印件1份；
6、天津优联物业管理有限公司统一收据复印件2份；
7、宽网网络服务费收讫凭证复印件1份；
8、合同复印件1份；
9、三维视力康复仪收据、运费收据复印件各1份；
10、淘宝网网页打印件1份；
11、暖气片预交款收据复印件1份；
12、手记2015年办卡明细复印件1份；
13、房屋结构图复印件2页；
14、合作协议书复印件1份；
15、授权书复印件1份。
原告（反诉被告）郭革强、崔希芳对被告（反诉原告）钱秀英的反诉辩称：钱秀英主张退还押金、支付宽带费、暖气改造费与合同约定和事实不符，合同约定“到期结算，多余归还”，现钱秀英到期不腾房，不结算，也无郭革强、崔希芳拒不退还押金的事实证据，钱秀英加装宽带、暖气等系其特殊经营所需，应由其自己负担。钱秀英要求郭革强、崔希芳承担违约责任，支付违约金与合同约定和事实不符，双方约定的租赁期限届满后钱秀英只交一季度租金，双方未再续约，未再约定合同延期，2014年年底开始，崔希芳、郭革强多次通知钱秀英解除合同腾房，钱秀英却推脱不搬以致成讼，钱秀英还拖欠物业费、采暖费，这是典型的违约行为。钱秀英主张的搬家费及经济损失与事实证据不符，合同到期钱秀英依约搬家腾房是其合同义务，其要求郭革强、崔希芳承担搬家费没有合同及法律依据。双方明确约定合同期限一年，钱秀英应对自己在一年内的投资经营规划、计划承担自己的投资、经营决策的责任，钱秀英没有转嫁责任的合同依据和事实情由。总之，钱秀英提起反诉意图混淆违约事实，但其反诉请求不能形成对本诉的吞并、抵消，其反诉请求不能成立，请求法庭依据事实、法律驳回其全部反诉请求。
根据郭革强、崔希芳申请本院自天津市公安局河东分局上杭路派出所调取接处警记录表复印件1份。
经审理查明，郭革强与崔希芳系夫妻关系，郭革强系坐落天津市河东区第博雅园31号楼1门102号房屋的所有权人。
2013年11月17日，崔希芳作为甲方（出租方）、钱秀英作为乙方（承租方）就上述涉诉房屋签订了《租房协议》，双方约定租赁期一年，自2013年10月1日至2014年10月1日，季租金10000元，季付押一，每季度前一周内将租金打到甲方指定账户，第一次请于2013年10月1日前付清租金10000元及押金3100元，以后在约定时间内每次付租金10000元，租房押金到期结算，多余归还。该协议第四条第4款约定：“水、电、煤气、电话、网络、有线电视等使用费及物业费、取暖费、卫生费等所有费用均由乙方支付，并按时付清（入住日抄见水／度电／度煤气／度物业费交至／年月）”；第6款约定：“到期不再续租，甲乙双方应提前一个月向对方告知，否则视为违约”；第五条约定：“违约责任：甲乙双方任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金5000元。损失超过违约金时，需另行追加赔偿”；该合同还就双方其他权利义务进行了约定。该合同到期后，双方未续签合同，崔希芳收取了钱秀英一个季度的租金10000元。
2015年3月10日郭革强向钱秀英出具《解除租房合同的通知》，内容为：“你我于2013年11月17日签订的第博雅园31号楼1单元102的租房协议已于2014年10月1日到期。之后，你虽交了一个季度租金，但我已多次告知你：我不愿再租房给你，通知你解约腾房。现我依法再次郑重通知你，请你尽快安排腾房，否则相关损失自行承担”。钱秀英于当日收到该通知。
2015年3月18日崔希芳与钱秀英发生纠纷，崔希芳报警，天津市公安局河东分局上杭路派出所派员出警，该派出所《接处警情况登记表》中载明的发生地点为第博31-1-102，报警内容为事发地发生纠纷，处／出警情况和结果为租房纠纷，自行协商解决。
2015年4月8日第六大道物业管理处出具证明一份，内容为：“钱秀英是我小区租房户，现欠我物业费2月、3月、4月份物业费共计384元（叁佰捌拾肆元）特此证明”。庭审中经询，郭革强、崔希芳表示其二人也未缴纳涉诉房屋2015年2月至4月期间的物业费。
现涉诉房屋由钱秀英、王宝珍、薛俊兰占有使用。
另查，涉诉房屋尚欠2013-2014年度、2014-2015年度供热费6150元。
上述事实，有各方当事人当庭陈述、郭革强、崔希芳、钱秀英提供的证据及本院调取的证据予以佐证，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则。崔希芳作为郭革强的配偶与钱秀英签订《租房协议》系代表涉诉房屋所有权人郭革强所为，该协议系双方真实意思表示，依法成立，受法律保护。根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物并支付租金，出租人没有异议并接受租金的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，任何一方当事人均可随时解除合同。本案中双方在租赁合同中约定的租期届满后，并未续签书面续租合同，而钱秀英继续使用房屋并支付租金，郭革强、崔希芳并无异议且予以接受，故双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁合同，双方均可随时予以解除。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，郭革强在起诉前于2015年3月10日已书面通知钱秀英要求其腾房，已履行了解除合同通知的义务，郭革强的行为符合《中华人民共和国合同法》关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，故双方的租赁关系自钱秀英接到郭革强解除合同通知之日起即2015年3月10日已解除。钱秀英在接到该通知后，应当做好腾房的准备，积极寻找其他住房，及时将该房交还郭革强。自钱秀英收到解除合同的书面通知之日起至本案辩论终结之日止已经两月有余，应视为郭革强、崔希芳已经按照法律的规定给予了钱秀英合理的期限。现郭革强、崔希芳要求解除与钱秀英之间的不定期租赁合同并判令钱秀英腾空涉诉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。鉴于庭审中钱秀英、王宝珍、薛俊兰自认王宝珍、薛俊兰与钱秀英共同占有使用涉诉房屋，故本院对于郭革强、崔希芳要求王宝珍、薛俊兰腾空涉诉房屋的诉讼请求，亦予以支持。
关于郭革强、崔希芳要求钱秀英、王宝珍、薛俊兰支付2015年1月至3月期间房屋使用费10000元的诉讼请求，如前所述理由，本院已确认双方的租赁关系于2015年3月10日解除，故自2015年1月1日至2015年3月9日期间仍属于双方租赁关系存续期间，钱秀英作为承租人负有支付租金的义务，现钱秀英并未支付此期间的租金，本院对于郭革强、崔希芳要求钱秀英支付此期间租金的诉讼请求予以支持，经计算此期间的租金数额为7634.4元，鉴于钱秀英已支付押金3100元，该押金可抵扣其应付租金。自2015年3月10日起双方的租赁关系已解除，钱秀英、王宝珍、薛俊兰作为涉诉房屋的实际使用人负有向房屋所有权人即郭革强、崔希芳支付房屋使用费的义务，经计算2015年3月10日至2015年3月31日期间的房屋使用费数额为2365.6元。
关于郭革强、崔希芳要求钱秀英、王宝珍、薛俊兰支付违约金5000元的诉讼请求，庭审中经询，郭革强、崔希芳表示其认为钱秀英存在的违约行为是指崔希芳在2014年12月通知钱秀英在2015年2月中旬腾房，但钱秀英未如期腾房，故构成违约。而钱秀英则主张在其收到书面解除合同通知之前郭革强、崔希芳从未提出过解除合同。对此本院分析认为现郭革强、崔希芳提交的证据不足以证明其在书面通知解除合同前通知过钱秀英解除合同，且其书面的解除合同通知中并未明确要求钱秀英腾房的时间，故郭革强、崔希芳提供的证据不能证明钱秀英存在未如期腾房的违约行为，现郭革强、崔希芳以此为由主张钱秀英支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于郭革强、崔希芳要求王宝珍、薛俊兰支付违约金的诉讼请求，因王宝珍、薛俊兰并不是租赁合同的签订主体，并不受崔希芳与钱秀英所签协议的约束，因此郭革强、崔希芳要求王宝珍、薛俊兰支付违约金，亦无事实和法律依据，本院不予支持。
关于郭革强、崔希芳要求钱秀英、王宝珍、薛俊兰支付物业费、采暖费、水费、电费、煤气费的诉讼请求，因郭革强、崔希芳并未实际垫付，因此未造成其实际损失，故本院不予支持。
关于郭革强、崔希芳主张因钱秀英违约而要求赔偿其往返车费300元及误工费2000元的问题，如前所述理由，其主张钱秀英存在的违约行为本院并未予以认定，故本院对于其此项诉讼请求不予支持。
关于郭革强、崔希芳要求赔偿其损失110000元的诉讼请求，其主张的此项损失为就涉诉房屋已与买房人达成购房意向并收取定金55000元，因钱秀英未能按期腾房造成其双倍返还买房人定金110000元，同样依据前述理由，本院并未认定钱秀英存在逾期腾房的违约行为，且郭革强、崔希芳提供的证据不足以证明其主张的上述损失客观存在，加之郭革强、崔希芳主张的此项损失，亦不属于钱秀英在订立合同时能够预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院对于其此项诉讼请求，不予支持。
关于钱秀英要求郭革强、崔希芳退还押金3100元的问题，本院在前文中已作出处理，在此不再重复。
关于钱秀英要求退还宽带费的问题，双方约定的租赁期限为一年，钱秀英在安装宽带时理应考虑到租赁期限的问题，且其安装宽带并预交30个月使用费的行为系其个人行为，并未征得郭革强、崔希芳的同意，现其要求退还宽带费，法律依据不足，本院不予支持。
关于钱秀英要求支付暖气改造费15000元的问题，虽然郭革强、崔希芳认可曾同意钱秀英更换暖气片，但目前为止涉诉房屋内的暖气片并未更换，且钱秀英提供的证据不足以证明其已支付了改造暖气的费用，故本院对于其此项诉讼请求不予支持。
关于钱秀英主张支付违约金5000元的诉讼请求，钱秀英表示其主张郭革强、崔希芳存在的违约行为为提出解除合同未提前一个月告知，双方协议约定“到期不再续租，甲乙双方应提前一个月向对方告知，否则视为违约”，双方约定的合同期限为2013年10月1日至2014年10月1日，在合同约定的租赁期限届满后双方并未续签书面续租合同，而钱秀英继续使用房屋并支付租金，郭革强、崔希芳并无异议且予以接受，故双方之间自此形成不定期租赁关系。对于不定期租赁合同，双方均可随时予以解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此钱秀英主张郭革强、崔希芳提出解除合同未按照协议约定提前一个月通知对方属于违约，无事实和法律依据，本院对于其此项诉讼请求不予支持。
关于钱秀英主张支付搬家费2000元的诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。
关于钱秀英主张赔偿经济损失100000元的诉讼请求，其表示其主张的损失包括不能继续使用汗蒸房的损失50000元、宣传扇损失550元、退卡损失39821元、侵害优先购买权的损失9179元，因如前所述理由，并不能认定郭革强、崔希芳存在违约行为，故本院对于其此项诉讼请求，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郭革强、崔希芳与被告（反诉原告）钱秀英就坐落天津市河东区第博雅园31号楼1门102号房屋于2013年11月17日签订的《租房协议》于2015年3月10日解除；
二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）钱秀英、被告王宝珍、薛俊兰将坐落天津市河东区第博雅园31号楼1门102号房屋腾空交还原告（反诉被告）郭革强、崔希芳；
三、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）钱秀英给付原告（反诉被告）郭革强、崔希芳租金4534.4元；
四、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）钱秀英、被告王宝珍、薛俊兰连带给付原告（反诉被告）郭革强、崔希芳2015年3月10日至2015年3月31日期间房屋使用费2365.6元；
五、驳回原告（反诉被告）郭革强、崔希芳的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）钱秀英的其他反诉请求。
如果被告（反诉原告）钱秀英、被告王宝珍、薛俊兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3055元，减半收取1527.5元，由原告（反诉被告）郭革强、崔希芳负担1375.5元，由被告（反诉原告）钱秀英、被告王宝珍、薛俊兰连带负担152元；反诉案件受理费1411元，由原告（反诉被告）郭革强、崔希芳负担34元，由被告（反诉原告）钱秀英负担1377元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 袁媛
二〇一五年六月四日
书 记 员 张妍