上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第272号
原告范杰，男，1969年12月3日出生，汉族，户籍地江苏省海门市。
委托代理人席金成，上海达隆律师事务所律师。
被告金秀琴，女，1970年7月23日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。
原告范杰与被告金秀琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，原适用简易程序进行审理，后因案件复杂，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人席金成到庭参加诉讼。被告金秀琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年5月10日签订房屋租赁合同，约定，被告将位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告，租期为6年，自2014年6月11日起至2020年8月10日止；如被告在第一年内终止协议，则赔偿原告15万元（人民币，下同）。合同签订后，原告向被告支付了首付款7，200元（三个月租金及1，400的押金）。被告将房屋交付给原告，原告投入15万元进行了装修。然而原告在装修完毕准备入住时，该房屋被温州市鹿城区人民法院查封并依法拍卖，用于偿付被告为他人担保的债务。房屋被法院接收拍卖，导致原告租赁合同的目的无法实现。现要求被告偿付不能履行合同的违约金15万元。
诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告退还租赁押金及租金7，200元（包含押金1，400元、租金5，800元）。
被告未作答辩。
经审理查明，2014年5月10日，原告作为承租方（合同乙方）、被告作为出租方（合同甲方），双方签订《房屋租赁合同》，该合同的抬头处备注32-7501（513）。合同约定，甲方将上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，房屋建筑面积为108.83平方米；租期6年，自2014年6月11日起至2020年8月10日止，其中乙方装修免租期为60天，自2014年6月11日至2014年8月10日；第一年月租金为1，800元，第二年月租金为1，900元，第三年月租金为2，000元……；乙方另付押金1800元；本合同为包租合同，甲方同意乙方投资改造为单身公寓对外出租。乙方保证其装修行为不会拆除改建承重墙，不会影响房屋安全问题；合同期内如果甲方违约（仅限定甲方出售该房屋）导致该租赁合同无法继续履行的，第一年违约金为15万元，第二年为12.5万元……；合同期内如乙方违约不租，或违法经营被政府取缔，甲方不予赔偿，固定装修无偿归甲方所有，固定装修包括墙面、地面、照明系统、卫浴设施……；租金押一付三，首期租金及押金须在交房当日支付，汇入金秀琴农行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）。合同对其他事项亦作了约定。在该合同的抬头处注明：32—7501（513）。
2014年6月初，原、被告交接了房屋。6月5日，原告代被告向前一租户退还押金1，400元，该笔钱款作为被告向原告收取的押金。同日，原告通过农业银行向被告的银行账户转入三个月租金5，800元。原告对房屋进行装修。
2011年1月17日，被告金秀琴与中信银行股份有限公司温州分行签订《最高额抵押合同》，约定，金秀琴提供上述房屋，为自2011年1月17日至2016年1月16日期间该银行向案外人日某某授信而发生的一系列债权设置抵押担保，担保的主债权最高额度为71万元。上述房屋于2011年1月19日办理了抵押登记手续。由于日某某在向中信银行借款后未能偿还借款本息，中信银行向温州市鹿城区人民法院提起诉讼。该院作出（2013）温鹿商初字第3125号民事判决书，判决：日强公司偿付中信银行借款本金2，000万元及利息、逾期利息、复利；若日强公司未按期履行上述债务，则拍卖或变卖金秀琴提供抵押的坐落上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋，所得价款在71万元限额内由中信银行优先受偿。该判决生效后，中信银行向该法院申请执行。该法院于2014年8月7日作出执行裁定书，裁定：查封上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋；限期被执行人在7日内履行法律文书确定的给付义务，逾期不履行，则依法拍卖、变卖上述财产。原告范杰向该法院提出执行异议。该法院对范杰的执行异议进行审查后，于2014年10月8日作出（2014）温鹿执异字第136号执行裁定书，裁定驳回范杰的执行异议。
此后，根据温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿商初字第3125号民事判决书及相关执行裁定书，涉案房屋被拍卖。
现原告以诉称理由诉至本院。
庭审中，原告表示，鹿城区人民法院2014年8月查封了涉案房屋并更换了房屋门锁，导致原告无法使用房屋。因此向该法院提起了执行异议。2015年5月，上述房屋被司法拍卖。由于租赁合同已无法履行，故要求解除房屋租赁合同。
上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、银行对帐单、温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿执异字第136号执行裁定书，以及当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自义务。在租赁合同中，双方约定如房屋被出售，被告应当承担违约责任，并对违约金予以了明确。由于被告为案外人的债务承担担保责任，涉案房屋被司法拍卖，而司法拍卖也是买卖的形式之一，故涉案房屋被拍卖后，被告即应向原告承担违约责任。本院注意到，租赁合同第一条中虽然记载的房屋位置为上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室，但在该合同的抬头处又备注了32-7501（513），且在原告向鹿城区人民法院提起的执行异议申请时，向该院提供了相关证据及陈述均表明原告向金秀琴租赁的房屋为32号513室，故可以确定，513室房屋即为原告向被告承租的涉案房屋。
由于被告的房屋被司法拍卖，被告已对原告构成违约，原告已无法实现合同目的，现原告当庭表示解除租赁合同，本院予以支持。被告应当按合同约定原告支付违约金15万元。合同解除后，被告应当退还原告押金1，400元。关于原告要求退还租金5，800元的请求，本院认为，由于原告未能提供证据证明其在2014年8月起即未能正常使用房屋，目前的证据尚不能证据原告实际搬离房屋的时间，故原告要求退还租金之请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告范杰与被告金秀琴于2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月20日解除；
二、被告金秀琴于本判决生效之日起十日内退还原告范杰租赁押金人民币1，400元；
三、被告金秀琴于本判决生效之日起十日内偿付原告范杰违约金人民币15万元；
四、驳回原告范杰其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，300.00元，由原告范杰负担132元，被告金秀琴负担3，168元。公告费560元，由被告金秀琴负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年八月六日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、???《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。
二、???《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。