上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第915号
原告陈某。
委托代理人李宏根，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人许福昌，安徽永承律师事务所律师。
被告曹某。
被告刘甲。
被告刘乙（曾用名姚某）。
三被告共同委托代理人唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。
原告陈某与被告曹某、刘甲、刘乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月27日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人李宏根、许福昌，被告曹某、刘甲及三被告共同委托代理人唐艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某诉称，被告曹某系原告的亲外甥。2012年原告因拆迁安置补偿取得上海市闵行区××路××弄××号××室房屋（以下简称系争房屋）产权。由于是亲戚关系，原告于2012年5月16日将系争房屋以人民币（下同）716，000元远低于市场的价格出售给三被告，被告曹某为此给付了160，000元房款。被告要求原告配合办理房产过户手续，欺骗原告说办理完房产过户手续后还需要原告到房地产交易中心签字确认，被告才能取得房屋产权证书，并承诺在下次原告签字时支付剩余房款。出于对被告曹某的信任，原告配合三被告办理了过户手续。之后由于原告年事已高，回上海行动不便，被告曹某又以赡养原告鳏寡的弟弟案外人陈乙为由，骗取原告免除了316，000元房款。后原告发现系争房屋已过户至三被告名下，根本不需原告再签字确认，遂要求三被告支付剩余的240，000元房款，但被告却置之不理。原告于2012年12月26日向三被告发出书面催款通知，并于2013年1月5日书面通知被告解除合同，但被告均不予理会。
原告认为，三被告尚欠原告240，000元购房款，并且根据原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》第九条第（二）款之约定，三被告还应支付原告逾期未付款10%的违约金。原告遂诉诸法院要求判令：（一）、三被告支付购房款240，000元；（二）、三被告支付违约金24，000元。
被告曹某、刘甲、刘乙共同辩称，首先，系争房屋的权利转让系发生在家庭成员之间，对于变更房屋权利人之基础依据的《上海市房地产买卖合同》，不能简单以合同的表面形式予以认定。从合同内容看，该合同中除房屋面积、坐落等基本信息外，其余条款大多为空白，特别是对于三被告如何支付对价只是约定于2012年4月22日前支付房款716，000元，并未约定具体支付方式，形式上明显区别于正常的房屋买卖合同；从合同履行情况看，系争房屋产权变更的受理日期与合同签订日期为同一天，明显不符合房屋买卖的常理。第二，本案的事实是原告母亲（即被告曹某的外婆）的老宅基地房动迁，实际只能分到两套安置房，被告曹某与原告口头约定，如能安置三套房，其中一套归原告，一套归陈乙，一套归被告曹某。后在被告曹某的努力下拿到三套动迁安置房，且安置房订购单中动迁户姓名一栏明确为陈某、陈乙、曹某三人。后被告方考虑到原告有两个儿子，且陈乙系孤老，原告与被告曹某遂将上述分房方案变更为原告与其两个儿子各一套，被告曹某与陈乙共一套，并由被告曹某为陈乙养老。但后来原告在被告不知情的情况下私自将陈乙接走，并称不需被告为陈乙养老。基于原、被告之前关于系争房屋权属的约定，原告仍同意将系争房屋一半的产权赠与被告，即被告仅需支付房价款一半的对价。因动迁协议系原告一人与动迁组签订，在办理产证时只能写原告一人名字，故三被告与原告签订了买卖合同，由原告将系争房屋产权过户至三被告名下。第三，关于系争房屋应支付价款问题，原、被告最初约定为120，000元（即动迁安置协议价格235，042.40元的一半），后原告反悔，要求按照买卖合同价格716，000元的一半支付，三被告虽不情愿，但为了产权过户共支付280，000元。另被告代原告支付了三套动迁安置房屋交易发生的所有税费及其他相关费用，故即使按照716，000元的一半即358，000元来计算房款，三被告认为剩余房款应在扣除上述代付的所有税费后一并结算，但不要求在本案中处理与原告的费用抵扣问题。第四，不同意支付违约金，原、被告之间的房屋转让价款尚存在争议，被告不存在逾期支付的问题。
原告于庭审中确认将系争房屋一半的产权赠与三被告的事实，但认为与三被告口头协商确定的房价为800，000元，买卖合同上的716，000元是为了少缴税款而作的约定，故三被告应支付的一半房价款为400，000元。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：
1、《上海市房地产买卖合同》1份，证明原、被告双方签订合同的真实意思是房屋买卖及房屋的价款、相关税费由三被告负担；
2、上海市房地产登记簿1份，证明原告已履行交房义务，并配合三被告办理了产权过户手续；
3、催款通知书、解除合同通知书及邮寄凭证各1份，证明原告向三被告催讨房款的事实；
4、电信查询清单1份，证明原告通过手机通话向被告催讨房款。
针对原告提供的上述证据，三被告共同发表如下质证意见：
对证据1、2、4的真实性无异议，但对于证据1，认为合同约定与普通房屋交易不一致，原、被告间并非一般的房屋买卖合同关系；对于证据4，因原、被告系亲戚关系，不能证明原、被告间的通话即是催款的事实。对于证据3，被告没有收到，故对其真实性不予确认。
三被告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：
1、土地使用证附图1份，证明原动迁房屋的权利人为原告母亲，原告并非实际安置人；
2、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁安置补偿协议》1份，证明系被告努力才多获得一套安置房屋；
3、浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单1份、购房订单2份、闵行区个人房屋拆迁安置补偿情况登记表1份，证明房屋动迁安置人应是原告、被告曹某及陈乙三人；
4、委托书1份，证明对三套安置房屋原先约定由原告与其两个儿子各一套，被告曹某与陈乙共一套；
5、原告于2012年2月2日写给被告曹某的信函1份，证明系争房屋虽登记在原告名下，但其承诺会过户给被告的事实；
6、收据、收条各1份及工商银行个人业务凭证4份，证明原告向被告出具收到160，000元房款的收条，被告从银行取出的30，000元及另外100，000元现金亦给付原告，但原告未出具书面收条；
7、税收通用缴款书4份、非税收入一般缴款书5份、维修基金收款凭证3份、发票2份、收据3份及银联签购单3份，证明三套动迁安置房屋交易的所有税费及系争房屋产权由原告过户给被告的所有税费均由被告支付；
8、装修款收条及记账凭证各1份，证明浦雪路351弄20号102室房屋的装修费用由被告方支付；
9、记账凭证1份，证明被告为原告签订动迁安置协议花费的其他费用。
针对三被告提供的上述证据，原告发表如下质证意见：
对证据1-7的真实性均表示无异议，但证据1-5不能证明被告曹某系动迁安置权利人，被告曹某仅是原告委托办理动迁相关事宜的代理人，原告确实承诺赠与被告曹某半套房屋，但因被告曹某与陈乙未能就赡养问题达成一致，故所有的安置房屋均登记在原告一人名下；对证据6，确认收到被告房款160，000元，但60，000元的收条中明确是暂收到，还应有“尚欠余款24万元”的字样；对证据7-9，认为与本案不具备关联性，即便存在被告为原告代付的款项，原告也已将款项还给被告。
本院认为，对于原告提供的证据1、2、4及被告提供的证据1-7，均经庭审质证属实，本院对其证据效力予以确认。关于原、被告双方各持异议的证明目的，在庭审中原、被告已确认系争房屋由原告将一半产权赠与三被告的事实，至于房价款和已付款的金额则是本案的争议焦点。对于原告提供的证据3，因其未能提供相关邮寄送达凭证，本院对其证据效力不予认可。对于被告提供的证据8-9，因其系被告单方提供，未得到原告的认可，且被告不要求在本案中处理费用抵扣，鉴于其可另行主张，本院对其证据效力不作认定。
经审理查明，被告曹某系原告之外甥，被告刘甲与被告曹某系夫妻关系，被告刘乙系被告刘甲之子。系争房屋为动迁安置房屋，被动迁房屋原为闵行区××镇××村××组××号全幢的农村宅基地房屋，权利人为陈某户，共有人为案外人陈乙（原告之弟）、张某（原告之妻）、陈丙、陈丁（原告之子）。
2009年1月18日，原告陈某（签约乙方，被拆迁人）与案外人上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司（签约甲方，拆迁人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁安置补偿协议》1份，约定乙方获得安置房屋三套，分别为闵行区××路××弄××号××室（即本案系争房屋）、闵行区××路××弄××号××室及闵行区××路××弄××号××室房屋。同日，原告出具委托书1份，载明：今委托曹某代办我三套拆迁房的一切手续，包括定房、收款、办房产证，其中一套房的房产证写陈某、陈丙，一套写陈某、陈丁，一套写陈乙、曹某。嗣后，原告与被告曹某约定，将系争房屋一半的产权赠与三被告，由原告在取得房屋产权后再过户至三被告名下，三被告需支付原告一半的房价款。
2011年12月10日，原告及其妻子张某出具收据1份，载明：今收到曹某刘甲上海20号402房屋第一次房款拾万圆正。
2012年5月16日，原告陈某（签约甲方）与被告曹某、刘甲、刘乙（签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定乙方受让甲方位于闵行区××路××弄××号××室房屋，转让价款为716，000元，乙方于2012年4月22日前支付；甲方于2012年5月16日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方于2012年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方逾期未付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款10%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付；交易中产生的所有税费由乙方承担。
签约当日，三被告向原告支付房款60，000元，原告则出具收条1份，载明：今暂收到曹某刘甲房款陆万元正。同日，原、被告向闵行区房地产交易中心提交产权变更登记申请。同年5月22日，系争房屋产权登记至三被告名下。
期间，原、被告因房款支付问题发生争议，遂成讼。
另查明，案外人陈乙于2013年8月15日死亡。
本院认为，本案中原、被告间就原告赠与被告系争房屋一半产权的事实没有争议，现争议焦点为被告应支付原告的一半房价款金额与被告已付房款金额的认定问题。关于房屋价款，原告于诉状中称是免除了被告316，000元后向被告主张400，000元，于庭审中又称是按与被告口头约定的800，000元的一半主张400，000元，对两种不同主张的依据，原告均未能提供有效的证据予以证明。三被告辩称双方最初约定按动迁安置协议价格235，042.40元的一半即120，000元计算房价款，后因原告反悔要求按合同价款716，000元的一半计算，才增加付款。对此本院认为，基于原、被告间系亲属关系及双方对赠与一半房屋产权所作的约定，原、被告以签订房屋买卖合同的形式完成系争房屋产权的变更程序，虽然原、被告就交易当时双方合意的房屋价款存在争议，但在双方就此问题均未能有效举证的情况下，被告于诉讼中同意以双方合同中约定的房屋价款716，000元作为系争房屋的结算依据，对原、被告而言较为公允，故三被告应支付原告的房价款为358，000元。关于被告的已付款金额，三被告辩称其除了原告认可的有收条为证的160，000元外，还支付了120，000元现金，并且还有为原告代付的交易税费可抵扣房款，但三被告未能就其辩称的120，000元现金付款进行举证，且也不要求在本案中处理与原告的费用抵扣，故本院认定三被告的已付款金额为160，000元，其还应支付原告房款198，000元，至于原、被告间的其他费用争议可由其另行解决。关于原告主张的违约金，其性质为逾期付款违约金，原、被告间的房屋转让毕竟不同于一般的房屋买卖合同关系，在双方就应付房款的金额尚存在争议，且被告还有代付费用可与原告结算的情况下，三被告并不构成迟延付款。并且，在合同继续履行的情况下，原告依据适用于合同解除情形下的条款向被告主张逾期付款违约金，亦缺乏依据。故对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告曹某、刘甲、刘乙于本判决生效之日起三十日内支付原告陈某房款198，000元；
二、驳回原告陈某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，260元，财产保全费1，840元，合计7，100元，由原告陈某负担1，775元，被告曹某、刘甲、刘乙负担5，325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
代理审判员 袁白薇
人民陪审员 邓红霞
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。