重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03766号
上诉人（原审被告）朱俞峰。
被上诉人（原审原告）重庆市光华物业管理有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路123号，组织机构代码70944471-7。
法定代表人陈洪，董事长。
委托代理人杨卫锋。
上诉人朱俞峰与被上诉人重庆市光华物业管理有限公司（以下简称光华公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年3月18日作出（2014）江法民初字第00323号民事判决，上诉人朱俞峰对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2014年6月5日进行了询问，上诉人朱俞峰、被上诉人光华公司的委托代理人杨卫锋参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆光耀物业开发有限公司（以下简称光耀公司，即重庆市江北区光华·观府国际小区开发商）与光华公司签订《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，约定由光华公司对光耀公司开发的光华·观府国际小区进行前期物业管理。合同第二条物业管理服务内容包括：（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）公用部位的环境卫生，垃圾的收集、清运等管理服务；（三）公用绿化，花木建筑小品等的养护管理服务；（四）协助做好物业管理区域内的安全防范工作；（五）交通秩序与车辆停放的管理；（六）房屋装饰装修管理、业主入住服务；（七）物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；（八）物业档案资料管理。合同第三条物业管理服务质量约定：（一）房屋外观完好、统一、整洁；（二）设备良好、运行正常；（三）共用部位、共用设施设备定期检修、养护，运行正常；（四）环境卫生干净、整洁，垃圾日产日清，物品摆放有序；（五）绿化专人养护、定期修剪，花草树木长势良好；（六）保持道路畅通、运行有序；（七）24小时执勤，坚持巡逻，维护公共秩序；（八）无重大火灾隐患、事故，定期检查消防设施、预防工作落实到位；（九）工程维修：接到通知后30分钟内到达现场，维修合格率达96%以上，及时率达98%以上。合同第四条约定：（一）缴纳物业服务费按季度缴纳，缴纳时间为每季度首月1-10日；（二）高层住宅按建筑面积1.8元／月·平方米（含电梯费）。合同第九条约定，若违反协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，光华公司有权要求补交并从逾期之日起每天按所欠费用千分之三的比例收取滞纳金。2012年5月，该合同在重庆市工商行政管理机关进行备案。
2011年3月28日，光华公司与朱俞峰另行签署了《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，确认了由光华公司提供前期物业服务。协议中关于物业服务内容、物业服务质量及物业管理服务费用的约定与光耀公司和光华公司签订《光华·观府国际前期物业管理服务协议》中的约定相一致。
另查明，重庆市江北区光华·观府国际小区（即重庆市江北区××××××号）××××××××号房屋登记在朱俞峰名下，房屋建筑面积66.01平方米，且上述小区被重庆市江北区城乡建设委员会批准建设为高档住宅小区。2010年3月16日，重庆市物价局以光华公司物业收费标准符合备案条件为由，对重庆市江北区光华·观府国际小区按照1.8元／月·平方米（含电梯费、公摊费）收取物业服务费予以备案。2011年7月至2013年11月期间的物业服务费，朱俞峰未向光华公司缴纳。
庭审中，光华公司举示了律师函、2013年10月的催款通知书照片、邮件清单，拟证实向朱俞峰催收过物业服务费。朱俞峰称未收到过律师函，催款通知书看到过。
庭审中，朱俞峰举示了前期物业服务协议、照片、失业证，拟证实自己手里的物业服务协议未签字；光华公司的物业服务不到位，质量不好；另自己现在生活困难。光华公司质证称，物业服务协议是一式两份，我们的那份朱俞峰是签了字的，表示其认可该协议；照片所反映的问题多是小区规划设计情况，有些问题是在质保期内由开发商保修，超过质保期的需要动用大修基金；对失业证没有意见，但应找社区解决。
另查明，该小区业主委员会尚未成立。
原告光华公司诉称，2010年4月27日，原、被告之间签订了《光华观府国际前期物业管理服务协议》，原告对被告提供物业管理服务，协议约定被告应按季度交纳，交纳时间为每季度首月1－10日。高层住宅按建筑面积每1.8元／平方米。被告不得以任何理由拒交物业管理服务费。违反协议，原告有权要求补交并从逾期之日起每天按所欠费用3‰的比例收取滞纳金。被告拖欠原告2011年7月至2013年11月物管费3445.2元。经多次催收未果，现诉至法院为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告支付拖欠原告的2011年7月至2013年11月期间的物业服务费用3445.2元；并从欠费之日起至付款之日止按每天千分之三支付滞纳金4146.1元（截止于2013年11月30日）。2、本案诉讼费由被告承担。
被告朱俞峰辩称，我持有的那份物业服务协议我没有签字，该协议未生效，我与原告之间没有形成物业服务关系；即使在原告处的那份前期物业协议有我的签字，因我居住的房屋是拆迁还房，接房时是受胁迫签订的物业服务协议，因不签字就接不到房，因此该合同不成立；如果法院认定该合同成立的话，我也请求法院撤销该协议。原告的收费标准为1.8元／平方米／月，与其他高档小区相比较，该收费过高，我无固定职业和收入，生活存在巨大的压力。另原告的收费价格与我享受到的服务不对等。原告的物业服务不到位，我在房屋装修时，原告未与我沟通的情况，就在我门上贴条子，以违章装修为名断了水电，原告无权断我水电。原告的员工业务不精、态度粗暴，不符合其资质等级。小区内电梯间等处广告过多，且广告屏声音过大，违反了广告法的规定。另小区游泳池原告外包，广告及承包游泳池的收益应属公共部分收益，原告未公示收益的去向；巡逻人员没有每天去每层楼巡视。另我所住的楼只有一部电梯下负一楼，其他楼都有两部电梯，导致电梯拥挤；小区门禁系统通道太窄；我住的楼没有从电梯间到负一层的疏散通道，存在安全隐患。该小区不具备高档住宅小区的硬件要求，如没有安装红外探头等；原告的工作人员没有说普通话，小区大门都没有人站岗；小区内被破坏的地方没有及时修复，墙面等漏水未及时处理；外来人员时常进出；缴纳物业服务费原告不出具正式发票；小区景观水池长期不灌水。综上，原告物业服务质量不好。如果法院认定应承担滞纳金，其标准过高，请求调整。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的建设单位和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。具体而言，物业服务企业有要求建设单位或业主按照合同的约定及时交纳物业服务费的权利，但是其也负有提供符合法律规定和合同约定的物业服务的对待给付义务。本案中，光华公司与光耀公司依法签订了《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，约定由光华公司为其开发的重庆市江北区光华·观府国际小区提供前期物业服务，并在合同中对物业收费标准进行了约定。上述协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该协议亦应对作为业主的朱俞峰具有法律约束力。朱俞峰辩称其与光华公司所签订的物业服务协议系受胁迫所签，故合同未成立或请求撤销的意见无法律及事实依据，不予采纳。
庭审中，朱俞峰举示了照片等证据，以表明光华公司在物业服务中服务质量差、管理混乱、存在安全隐患等情况。该院认为，朱俞峰举示的证据仅能证明光华公司在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度，属于光华公司需改进和完善工作的方面。另如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。朱俞峰所提出的抗辩意见，不予采纳。故朱俞峰应按照合同约定支付2011年7月至2013年11月期间的物业服务费3445.2元（118.8元／月×29个月）。关于滞纳金的问题。审理中，光华公司对朱俞峰举示的照片反映出来的问题认为是小区规划设计问题。该院认为，光华公司作为物业服务企业，对于业主反映的小区存在的问题应该积极处理协调，现光华公司对此处理不够完善，故对其要求的滞纳金，不予支持。
一审法院依照《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告朱俞峰于本判决生效后五日内支付原告重庆市光华物业管理有限公司2011年7月至2013年11月期间拖欠的物业服务费3445.2元。二、驳回原告重庆市光华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告朱俞峰负担（此款已由原告重庆市光华物业管理有限公司预缴，被告朱俞峰于本判决生效后五日内支付给原告重庆市光华物业管理有限公司）。
宣判后，朱俞峰不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、我被胁迫而与光华公司签订《前期物业管理服务协议》，按照法律规定应予撤销；2、我看到的文件与庭上出示的那张催款通知书不一致；3、小区物业在环境、配套设施和服务上均未达到高档小区要求，物业收费应下浮30%；4、光华公司物业服务不到位、服务存在瑕疵，应限期整改，并且不应支持滞纳金诉请；5、欠费超过诉讼时效期间二年的，不予保护。请求：1、撤销一审判决，依法改判我不支付物业服务费3445.2元；2、以前、以后的物业服务费下浮30%；3、不支持光华公司的滞纳金请求；4、对光华公司的物业服务限期整改；5、诉讼费用及其他费用给予赔偿。
被上诉人光华公司答辩称：双方是合同关系，我公司履行了合同义务，业主应当支付物业服务费。请求驳回上诉。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对建设单位、物业服务企业、业主均有约束力。小区开发商光耀公司与光华公司签订的《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，合法有效，朱俞峰称其与光华公司签订的《前期物业管理服务协议》系受胁迫签订，无证据证明，且超过法律规定可撤销期限，其诉请撤销该合同亦无法律依据，故对其要求撤销的意见不予采纳。光华公司按照合同约定对小区履行了物业服务义务，朱俞峰作为业主，应当支付物业服务费。朱俞峰称物业服务费应下浮30%，没有事实依据及法律依据，不予支持。作为物业服务公司，光华公司在物业服务中需与小区业主加强沟通，改进和完善物业服务，取得小区业主的理解和支持，由于光华公司在物业服务中存在瑕疵，故一审判决未支持光华公司要求给付滞纳金的诉请，处理正确。朱俞峰在一审中未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出，不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人朱俞峰的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱俞峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一四年六月十六日
书 记 员 梁 麟