江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5709号
上诉人(原审原告)：南京诚得利眼镜店，住所地南京市玄武区中山路***号。
负责人：林德志，南京诚得利眼镜店总经理。
委托诉讼代理人：李箕龙，江苏众盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李红洋，江苏众盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京豪雅宾馆，住所地南京市玄武区中山路***号*楼。
经营者：许丽娜，女，1980年10月5日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：鞠建荣，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王正东，男，1958年12月21日生，汉族，南京豪雅宾馆实际经营者，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：鞠建荣，北京盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人南京诚得利眼镜店因与被上诉人南京豪雅宾馆、王正东排除妨害纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人南京诚得利眼镜店负责人林德志及其委托诉讼代理人李箕龙、李红洋，被上诉人南京豪雅宾馆的委托诉讼代理人鞠建荣，被上诉人王正东及其委托诉讼代理人鞠建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京诚得利眼镜店上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实存在错误。1.一审认定南京诚得利眼镜店无权在两侧楼梯通道对应的外墙上安装店招，存在错误。首先，2004年4月8日，上诉人与南京苏武实业有限公司（以下简称苏武公司）签订的补充协议，第二条约定，苏武公司将租金、设备租赁费及物业管理费调整为61.2万元，即每年降8.8万元，但第三条约定，苏武公司同意上诉人已使用面积及门面（含门头灯箱）等不变，该两条充分说明上诉人使用门面（含门头灯箱）的使用范围明确、具体，包含两侧楼梯通道对应的外墙门面，上诉人十多年来所支付的租金也包含该部分的对价；其次，在南京市玄武区教育局从苏武公司收回案涉房屋并交给南京市人民中学（以下简称人民中学）管理后，因管理人变更，2010年12月23日，上诉人根据人民中学提供的统一版本，与之签订了《协议书》，人民中学承继了原出租人苏武公司的权利义务，而事实上，上诉人于2011年3月同样基于安全考虑，重新加固门头、更换钢架；第三，建筑物外墙使用权，一直都由产权人或管理人决定，本案争议的两侧楼梯通道对应的外墙使用问题，自2003年以来，苏武公司及人民中学都无任何异议，而一审法院认定上诉人没有承租楼道就无对应外墙广告位使用权，该认定无法律支撑；第四，上诉人并非新建或在原基础上扩建广告牌，仅系在原有基础上进行加固、消除安全隐患，于情于理均不为过。2.一审已查明王正东阻碍上诉人加固、安装广告牌，但未列明该事实。3.上诉人一审已提供产生损失的证据，而一审以上诉人未提供充分证据及安装未完成为由，未支持上诉人损失赔偿的主张不当。二、一审认定的内容超出上诉人一审诉求范围。本案在人民中学与上诉人无纠纷的情况下，认定上诉人无权在两侧楼梯通道对应的外墙上安装店招广告牌，明显违法。三、上诉人为排除安全隐患、维护公共安全，维修加固自己已有的广告位，而一审未判决支持上诉人排除妨害的诉求，有违公平。四、本案事件发生后，人民中学张校长一直陈述按照原样恢复，不能发生安全隐患。
南京豪雅宾馆、王正东共同辩称，一审判决认定事实正确，程序合法。一、上诉人与苏武公司于2003年签订《协议》及之后签订的《补充协议》均已过期失效，上诉人与人民中学在2014年后没有签订协议，从2010年12月23日人民中学与上诉人签订的《协议书》内容看，并无授权上诉人在相应的部位可以做门头广告，故一审认定人民中学未将两侧楼梯通道出租给上诉人使用，上诉人无权在两层通道对应的外墙安装店招是正确的。二、上诉人称其在2011年3月份曾经重新更换过钢架，人民中学对此知晓并支持，但其在一审并未主张，也未提供证据。根据广告法和相关行政法规规定，上诉人重新加固广告牌应取得行政机关的审批，而上诉人一审提供2011年《临时性广告牌审查登记表》已经失效，且审查情况明确上诉人负责处理好相邻关系，但其没有处理好。三、上诉人将如此巨大的广告牌安装在南京豪雅宾馆出入宾客处门头上，系为了自己的利益，却侵犯了被上诉人的安全，杨来成为维护南京豪雅宾馆的利益而阻碍上诉人搭设脚手架而遭到殴打，公安机关已进行刑事侦查。四、一审判决没有超出上诉人一审诉求范围。五、上诉人增加张校长陈述恢复原状的意见，应当申请证人出庭作证。综上，请求二审法院维持原判。
南京诚得利眼镜店向一审法院起诉请求：南京豪雅宾馆、王正东排除妨害行为，不得阻碍南京诚得利眼镜店在原来位置安装广告牌；南京豪雅宾馆、王正东赔偿损失共计88870元，其中维修人工费用2800元、112套灯管损失3920元、脚手架租赁费1612元、租金损失47554元、人工成本32984元。
一审法院认定事实：位于南京市玄武区中山路178号的房屋系南京市玄武区教育局所有，由人民中学管理使用。2003年7月22日，南京诚得利眼镜店（乙方）与苏武公司（甲方）签订《协议》一份，主要约定：甲方将其合法拥有的位于南京市玄武区中山路178号苏武商厦一楼营业面积的一半租赁给乙方经营眼镜及相关产品；租赁期限自2003年12月1日起至2008年12月31日止；甲方将一楼门头的一半，即中间大门等分线以南的部分，高度为现有一楼门头的高度提供给乙方使用，甲方同意乙方在大楼西南侧面墙上做一个立式广告灯箱，设计方案需报甲方认可，有关手续乙方自行办理。南京诚得利眼镜店称苏武公司系中山路178号的建设单位。
2010年12月23日，南京诚得利眼镜店（乙方）与人民中学（甲方）签订协议书一份，主要约定：甲方同意将中山路178号人民中学综合楼一楼临街部分租赁给乙方经营眼镜店之用，租赁面积约为550平方米；租赁期限自2011年1月1日至2014年12月31日；第一年租金为55万元，第二年、第三年、第四年的租金均为每年56万元，每半年支付一半租金，若逾期一个月不缴纳租金，则甲方有权单方面终止租赁协议；在不改变南京诚得利眼镜店房屋结构及地面，不影响房屋安全使用的前提下，乙方可以根据自己的需要对原有房屋进行装修。协议约定的租赁期限届满后，南京诚得利眼镜店未与人民中学续签租赁合同。
2012年1月1日，南京豪雅宾馆（乙方）与人民中学（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：甲方同意将中山路178号人民中学大门南面综合楼临街二楼部分租赁给乙方做豪雅宾馆之用，租赁面积约为900平方米（含一楼楼梯过道）；租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日。2015年3月28日，南京豪雅宾馆与人民中学又签订《房屋租赁协议》一份，约定租赁期限为自2015年4月1日至2015年12月31日，其他约定事项同2012年1月1日签订的房屋租赁协议。租赁期限届满后，南京豪雅宾馆与人民中学亦未续签书面租赁协议。
2016年1月17日，南京诚得利眼镜店在安装店招时，因南京豪雅宾馆相关人员阻拦，双方因此发生纠纷，南京诚得利眼镜店及南京豪雅宾馆分别报警，南京市公安局玄武分局新街口派出所的民警将双方人员带回派出所调解，但未能达成一致意见。
一审法院另查明：南京诚得利眼镜店经营眼镜店所租用的房屋北侧是楼梯过道，由人民中学出租给南京豪雅宾馆使用，南侧亦是楼梯过道，由南京珍菁宾馆及其他案外人经营使用。自2003年起，南京诚得利眼镜店安装的店招支架从北侧楼梯通道外墙一直延伸至南侧楼梯通道对应的外墙。
一审审理中，南京诚得利眼镜店为证明其损失，举证以下证据：
证据1.南京市国家税务局通用机打发票、脚手架租金收据，以此证明南京诚得利眼镜店为加固门头广告牌支付了2800元人工费和脚手架租赁费1612元，南京诚得利眼镜店称这些费用已支付给装修公司，装修公司不予退还。
证据2.2015年1月到2015年12月南京诚得利眼镜店的工资发放表，以此证明其一个月的租金损失及人工成本损失。南京诚得利眼镜店称正常的商铺必然是包含正常的门头的，长期不安装门头广告牌，必然会影响客户或潜在客户对商铺品质和资质的怀疑，造成客流量减少，对南京诚得利眼镜店的营业额影响很大，并且南京诚得利眼镜店广告牌无法安装的事实仍在继续，这种情况是由南京豪雅宾馆造成的，南京诚得利眼镜店只主张一个月的损失合乎情理。
南京豪雅宾馆质证认为：对证据1、证据2的真实性均不予认可，不能证明南京诚得利眼镜店的损失，南京诚得利眼镜店至今仍在正常经营。
一审法院认为，南京诚得利眼镜店根据其与苏武限公司及人民中学的租赁协议的约定，自2003年起，一直使用位于南京市玄武区中山路178号人民中学综合楼一楼临街部分商铺用于经营眼镜店，并在自北侧楼梯通道至南侧楼梯通道对应的外墙上安装店招。即使南京诚得利眼镜店与人民中学的租赁协议约定的租赁期限已经届满，但南京诚得利眼镜店目前仍占有使用该房屋，在房屋所有权人未主张返还房屋的情形下，南京豪雅宾馆无权改变南京诚得利眼镜店占有房屋并使用门头及房屋外墙的事实。南京诚得利眼镜店租用房屋是经营之用，自然包含对相应门头及外墙的合理使用，南京诚得利眼镜店在房屋门头上安装店招系其经营需要，南京豪雅宾馆及其他房屋使用人无权阻碍南京诚得利眼镜店在其占有使用的房屋对应的外墙安装店招。因人民中学并未将两侧楼梯通道出租给南京诚得利眼镜店使用，南京诚得利眼镜店无权在两侧楼梯通道对应的外墙上安装店招。
关于南京诚得利眼镜店要求南京豪雅宾馆赔偿其灯管损失3920元、租金损失47554元及人工成本32984元的主张，因南京诚得利眼镜店未提供充分的证据予以证明，故一审法院不予支持。关于维修人工费用及脚手架租赁费的主张，因南京诚得利眼镜店未提供充分的证据予以证明，且南京诚得利眼镜店在安装店招时遇到阻碍，安装工作并未完成，该费用应不属于南京诚得利眼镜店的损失范围，故对南京诚得利眼镜店的该项主张，一审法院不予支持。
关于南京豪雅宾馆辩称南京诚得利眼镜店起诉对象错误，杨来成在南京诚得利眼镜店安装店招时的劝阻行为与南京豪雅宾馆无关，南京豪雅宾馆并未阻碍南京诚得利眼镜店安装店招的辩称意见，因南京豪雅宾馆未举证证明杨来成与南京诚得利眼镜店安装店招有其他利害关系，且杨来成为维护南京豪雅宾馆的利益而阻碍南京诚得利眼镜店安装店招，即代表南京豪雅宾馆，故一审法院对南京豪雅宾馆的该辩称意见不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、南京豪雅宾馆及王正东不得阻碍南京诚得利眼镜店在南京诚得利眼镜店使用的中山路178号人民中学综合楼一楼临街部分商铺对应的外墙上安装店招。二、驳回南京诚得利眼镜店的其他诉讼请求。一审案件受理费2021元，由南京诚得利眼镜店负担1941元，由南京豪雅宾馆负担80元。
本案二审主要争议焦点为：1.上诉人安装店招系属加固安装还是原址扩建？2.如上诉人为加固安装，被上诉人是否有权阻止？3.上诉人要求被上诉人赔偿损失应否得到支持、数额如何认定？
关于第一个争议焦点问题。
上诉人认为，其于2003年与苏武公司签订《协议》后就明确广告牌使用位置的范围，之后与苏武公司签订《补充协议》，以及与人民中学签订《协议》，对广告牌使用范围都未进行过变更，本次店招安装加固系在原使用范围基础上进行，并无扩建行为，为此，其也向一审法院提供争议发生前门头店招包含两侧楼梯通道对应外墙的照片三张。二审中，上诉人向本院提交视频光盘一张，并认为，双方争议发生后，人民中学张校长组织双方进行过协调，校方的意见为维持原状。
被上诉人认为，2011年，新街口街道在城市亮化工程建设中，将原规划设计改变了，上诉人将整个位置占用，将巨大的门头店招安装上去。对于上诉人二审提供的视频光盘质证意见为，该视频光盘声音嘈杂，听不出校方有恢复状的内容，且所有租赁合同都不是张校长代表校方签订的。被上诉人针对该视频光盘，申请参与协调的其他承租人周爱平、马明龙出庭作证。
围绕上诉人安装店招有无扩建行为，本院于2016年9月20日向人民中学调查，张耀斌（人民中学副校长）陈述，上诉人门头店招原来是街道为亮化工程统一搞的，因为时间较长，方管生锈，上诉人原来的初衷是降低安全隐患，将门头重新更换，上诉人使用门头现状是历史原因造成的。
此节事实，由光盘、本院调查笔录、当事人陈述等为证。
本院认为，根据上诉人提供的《协议》、《补充协议》、照片及本院向人民中学的调查情况，上诉人于2016年1月17日对店招施工系原址（状）加固安装，并非原址（状）扩建安装。
关于第二个争议焦点问题。
上诉人认为，其与人民中学之间租赁关系在2014年12月31日合同期满后，形成不定期租赁关系，双方之间的权利义务按原协议履行，其有权排除他人对其加固安装店招所实施的妨害行为。
被上诉人认为，上诉人占用相邻权利人的空间要征得对方同意，人民中学已将涉案房屋一、二楼租赁给被上诉人，被上诉人已经取得其承租范围对应门头店招的使用权；上诉人与人民中学在租赁合同期满后未续签合同，且人民中学已向各承租户发出不再续签合同的通知，上诉人无权利用被上诉人承租房屋对应的一、二楼门头安装店招；另，根据广告法规定，广告灯箱需一年一审，上诉人安装店招未取得行政机关的审批。
经查，上诉人与苏武公司及人民中学签订的《协议》、《补充协议》及《协议书》等，均系由林金其（系林德志父亲）代表上诉人签订。2016年8月26日，人民中学作为原告以林德志、林金其为被告向一审法院起诉，请求判令：1.解除原被告之间的租赁关系；2.被告向原告支付房屋租金840000元，并支付逾期租金的利息106540元（暂计至2016年7月31日），应计算至实际支付之日；3.被告搬离房屋并将房屋交回原告执管，若迟延返还则要求按原房屋租金2倍的标准支付房屋使用费（计算至实际返还日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。在该案的2016年10月9日庭审中，人民中学将第2项诉讼请求变更和增加为：被告向原告支付房屋租金840000元（即包括2015年全年560000元，2016年1月至2016年6月30日280000元），并支付逾期租金的利息至实际支付之日（560000元从2015年1月1日起、280000元从2016年1月1日起按中国人民银行贷款年利率6%计算至实际支付之日），2016年6月30日之后的租金按原合同标准支付至被告返还房屋时止。人民中学将第3项诉讼请求变更为：被告搬离房屋并交还原告执管。2016年12月26日，人民中学在该案中撤回对林德志的起诉。同日，人民中学与林金其就上诉人承租的房屋在一审法院达成调解协议：一、林金其向人民中学支付2015年1月1日至2016年12月31日的房屋租金947000元，给付方式为2016年12月31日前支付500000元、2017年3月31日前支付全部剩余租金447000元；二、林金其于2016年12月31日前将其所承租使用的南京市中山路178号人民中学综合楼临街门面房腾空后返还给人民中学。
此节事实，由一审（2016）苏0102民初4808号民事案件附卷材料、本案当事人陈述等为证。
本院认为，从本案查明的事实来看，案外人人民中学在其与上诉人租赁关系于2014年12月31日合同期限届满后，并未实际收回租赁物，仍由上诉人占有使用原租赁房屋及案涉店招，且从人民中学与林金其达成的调解协议来看，上诉人可使用涉案房屋至2016年12月31日。上诉人占有使用涉案店招的范围包括两侧楼梯通道对应的外墙部分，系历史原因形成，涉案《协议》、《补充协议》也明确上诉人支付的租金包含该争议部分，故上诉人对其承租一楼临街商铺门头的外墙、自北侧楼梯通道至南侧楼梯通道对应的外墙广告位享有合法占有使用权，而一审法院认定上诉人无权在两侧楼梯通道对应的外墙安装店招，存在不当，本院予以纠正。上诉人为消除安全隐患，原址（状）加固安装店招的合理利用行为应当受到保护，然而被上诉人于2016年1月17日阻止上诉人施工给上诉人造成妨害，上诉人有权要求排除，但考虑到上诉人使用租赁物期限截止于2016年12月31日止，故上诉人再恢复加固安装店招已无实际意义，对其要求排除妨害的诉请，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。
本院认为，广告宣传属企业营销过程中的一个重要环节，对销售企业而言，起到与顾客沟通商情、传递信息、实现企业目标等重要作用，而本案被上诉人阻止上诉人加固安装广告牌，对上诉人实际经营行为务必会造成一定的影响，产生相应的损害，上诉人诉请被上诉人对其损害后果进行赔偿，依法应予支持。上诉人在本案一审中，已提供加固门头广告牌支付人工费2800元发票和脚手架租赁费1612元收据，合计费用4412元，但对112套灯管损失3920元未提交证据，本院认定被上诉人向上诉人赔偿4412元。另上诉人以其一个月的租金损失47554元和人工成本32984元为标准，主张经营损失，依据不足，但考虑上诉人未正常利用店招时间近一年，本院酌情认定被上诉人向上诉人赔偿经营损失10000元。
综上，因本案二审出现新的事实，导致一审认定事实错误。南京诚得利眼镜店的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初430号民事判决；
二、南京豪雅宾馆于本判决生效之日起十日内赔偿南京诚得利眼镜店损失14412元；
三、驳回南京诚得利眼镜店的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2021元，由上诉人南京诚得利眼镜店负担1693元，被上诉人南京豪雅宾馆、王正东负担328元；二审案件受理费2021元，由上诉人南京诚得利眼镜店负担1693元，被上诉人南京豪雅宾馆、王正东负担328元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一七年一月十日
书记员 朱亚芳