河南省舞钢市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0481民初1916号
原告：余经建，男，1955年10月17日生，汉族，住舞钢市。
被告：河南何瑞房地产开发有限公司，住所地：郑州市金水区金水路16号第20层东区2007室。注册号：410000400014126。
法定代表人：何武。
委托诉讼代理人：秦宏，河南盈硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯娟，河南盈硕律师事务所律师。
原告余经建与被告河南何瑞房地产开发有限公司（以下简称何瑞房地产公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月3日公开开庭进行了审理。原告余经建，被告何瑞房地产公司委托诉讼代理人秦宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余经建向本院提出诉讼请求：要求被告按照2008年协议交出房屋所有权（价值18万）；应付7年的搬迁房屋租赁款35000元。事实和理由：2008年何瑞房地产公司与原告母亲李秀梅签订了搬迁协议书，协议书第五条约定何�发房地产公司负责给李秀梅搬迁费300元和12个月的房屋租赁费，共计伍仟元整。第六条约定何瑞房地产公司补偿李秀梅住房一套，位置在新建4号楼五单元（最西边单元）东户（面积为59.5平方米），与其他回迁户同时迁入（一楼），2008年到2010年7月的房屋租赁款已付，至今签订房屋拆迁协议已经9年了，租赁费已欠7年没有履行，故诉至法院。
何瑞房地产公司辩称，原告起诉超过诉讼时效，原告诉请无事实以及法律依据。被告与原告的母亲签订的拆迁协议书为无效合同，合同内容所陈述的被拆迁的房子所有权是商务局，而非原告的母亲李秀梅，合同第三项也可以看出该被拆迁房屋李秀梅并无所有权，故李秀梅和被告签订的拆迁协议为无效协议；该协议所约定的安置房屋并未实际建设，也无法履行，并且对房屋的价值也没有明确的约定；另外根据目前客观事实�协议所指的被拆迁房屋，被告公司并没有占用该处地皮，又将原房屋恢复，即便拆迁协议书是有效的，双方均未实际履行，原告诉讼请求应当予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，余经建提交的证据有：1.拆迁协议书一份，证明被告公司占用我母亲的土地；2.李秀梅的户口注销证明及舞钢市殡仪馆的收据，证明李秀梅已经过世；3.垭口居委会出具的证明一份，证明李秀梅有余春生、余经建、余信子三个儿子；4.余信子、余春生放弃产权承诺书及身份证各一份，证明李秀梅的其他继承人放弃权利。何瑞房地产公司质证如下：1.协议书的真实性没有异议，确实是何武和李秀梅本人签署的，该证据第三条恰恰证明李秀梅对该房屋仅仅具有房屋使用权，不具有任何手续，因此和被告签订协议的时候是无权处分房屋的，属于无效协议；第六条并未约定房屋�值，且约定的该处房屋没有实际建成，协议无法履行；户口注销证明和舞钢市殡仪馆收据无异议；3.居委会证明无异议；4.请法庭核实真实性。
本院向余春生所作调查笔录，余春生陈述余经建是我的大哥，关于余经建与何瑞房地产公司的案件，我们三兄弟一起说过，都让余经建主张权利。
对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。余经建提交的放弃承诺书，与余春生的陈述相互印证，本院予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年7月16日，何瑞房地产公司作为甲方，李秀梅作为乙方，签订拆迁协议书1份，主要内容为：1、李秀梅拆迁房屋位置与李秀梅所在单位：李秀梅属商务局退休人员，在距商务局北侧建有住房，南临商务局住宅楼，北临财源浴池，东临商务局绿化带，南北长3.2米，东西长8.9米；2、房屋建筑结构墙为砖砌，屋面空心板，平顶无隔热层；3、李秀梅情愿将该房屋所占地面积给河南何瑞房地产公司长期使用，并尽量提供使用的相关手续和证明……5、河南何瑞房地产公司负责给李秀梅搬迁费300元整合12个月的房屋租赁费，共计伍仟元整；6、河南何瑞房地产公司赔偿李秀梅住房一套，位置在4号楼五单元（最西边一单元）东户（面积59.5平方米），与其他回迁户同时迁入（一楼）本协议一式两份，已经双方签字盖章后即日生效。
2016年5月26日，李秀梅去世。李秀梅有三子，分别余经建、余春生、余信子。余春生与余信子分别出具证明1份，主要内容为：自愿放弃其母亲2008年与何武签订的房屋拆迁协议中的一切产权。余春生对上述证明的真实性予以认可。
另查明：余经建认可协议中的4号楼未实际建设，现有建筑为两栋高层住宅。经当庭释明，余经建坚持要求何瑞房地产公司补偿一小套房屋，但不清楚是哪套房屋。
余经建称2010年7月之前的房屋租赁费已按照每年5000元支付。何瑞房地产公司不清楚租赁费支付到何时，其称其他拆迁户已经入住开发建设的房屋。
本院认为，李秀梅与何瑞房地产公司签订的拆迁补偿协议，明确列明李秀梅房屋当时的状况及面积，故应视为何瑞房地产公司对李秀梅房屋状况有明确认知，且协议内容显示系基于李秀梅对房屋的使用权而进行补偿，故此本院认定上述协议是双方真实意思表示，系有效协议，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照协议约定履行义务。
《中华人民共和国继承法》第十条规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由�一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。李秀梅去世后，其子女作为第一顺序继承人，取得李秀梅与何瑞房地产公司签订协议中的权利。余春生、余信子明确放弃本次诉讼的权利，系对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以认可，余经建取得李秀梅与何瑞房地产公司于2008年7月16日签订的协议中的全部权利。
关于余经建要求何瑞房地产公司依据协议交出房屋所有权的诉讼请求，本院认为《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第三项规定，起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由。且民事案件的审理以原告的诉讼请求作为范围，余经建该项请求并未明确是哪套房屋，且协议中约定的房屋并未实际建设，经当庭释明，余经建仍坚持要求原诉讼请求，而�诉讼请求不明确不具体，故此该部分起诉不符合民事案件的起诉条件，本院另行裁定处理。余经建可依据其它请求另行主张权利。
余经建要求何瑞房地产公司支付租赁费35000元，本院认为李秀梅与何瑞房地产公司签订的协议明确约定12个月的房屋租赁费5000元，何瑞房地产公司支付合同签订后三年房屋租赁费，直至起诉之时李秀梅或其合法继承人均未取得何瑞房地产公司补偿的房屋，故此何瑞房地产公司应按照协议约定的每年5000元支付2011年至2017年的房屋租赁费共计35000元，余经建的该部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。何瑞房地产公司与李秀梅签订的协议，并未约定履行期限，故何瑞房地产公司以诉讼时效作为抗辩，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，余经建要求何瑞房地产公司支付租赁费35000元的诉讼请求，符合法律规定，�院予以支持。余经建未被确认的诉讼请求，不符合民事案件的起诉条件，本院予以裁定驳回，余经建可另行主张其它权利。依照《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、《中华人民共和国合同法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
河南何瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向余经建支付租赁费35000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费675元，由河南何瑞房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 杨兴华
人民陪审员 张朝霞
人民陪审员 褚培培
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 王梦婕
附相关法律规定：
1、《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系�继兄弟姐妹。
第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。