江苏省常州市天宁区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0402执异21号
案外人：常州钟楼经济开发区工业园区投资有限公司，住所地常州市新闸街道办事处内（新昌路688号）。
委托诉讼代理人：徐峰，江苏东臻律师事务所律师。
申请人：常州市天宁区百盛农村小额贷款有限公司，住所地常州市天宁区雕庄街道凤凰路9号。
法定代表人：姚幼卿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宁玉玲，江苏泽晟律师事务所律师。
被申请人：常州金盛再生资源有限公司，住所地常州市天宁区关河东路10号2幢。
法定代表人：刘亚芬。
被申请人：常州瑞泽纺织有限公司，住所地常州市新北区春江镇圩塘工业园。
法定代表人：徐坤林。
被申请人：常州逸恒融资租赁股份有限公司（原名称为常州逸恒融资租赁有限公司），住所地常州市新北区太湖东路160号3幢601室。
法定代表人：刘亚东。
被申请人：刘亚东，男，汉族，1970年9月20日生，住常州市新北区，
在本院受理申请人常州市天宁区百盛农村小额贷款有限公司（以下简称百盛小贷公司）申请诉前保全被申请人常州金盛再生资源有限公司（以下简称金盛公司）、常州瑞泽纺织有限公司（以下简称瑞泽公司）、常州逸恒融资租赁股份有限公司（以下简称逸恒公司）、刘亚东财产一案后，案外人常州钟楼经济开发区工业园区投资有限公司（以下简称钟楼投资公司）对本院查封常州市迪诺创意园16幢110、111、116、119、208号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人钟楼投资公司异议称,被查封的五套房屋所有权在贵院查封前已经属于异议人。事实与理由：1、2016年12月26日，异议人与涉案原所有权人逸恒公司商定了由异议人购买逸恒公司涉案五套房屋事宜，并于同日开始办理买卖事宜。2016年12月29日，异议人与逸恒公司在常州市不动产登记中心签署了经过房屋监管部门备案的《常州市存量房买卖合同》（其中迪诺创意园16幢110号的买卖合同由于内容有必须，双方于2017年1月3日重新签订了备案的《常州市存量房买卖合同》），由异议人以19078428元的价格（双方实际成交结算价为22475318.50元）购得涉案五套房屋，并在合同签订前后即结清了所有购房款。逸恒公司在2016年12月27日、2017年1月10日向异议人开具了买卖房屋的销售发票。故双方通过签订《常州市存量房买卖合同》，使涉案五套房屋的所有权人变更为了异议人。2、2017年1月4日，异议人与逸恒公司一同前往常州市不动产登记中心新北分中心办理涉案房屋的所有权转移登记手续，当日该中心即受理了双方的申请并录入电脑，办妥除纳税之外的所有变更登记手续。该行为具有公示性，足以对抗（其他）案外人。3、2017年1月4日，常州市不动产登记中心新北分中心在受理双方涉案房屋所有权变更登记后将有关资料移交常州市地方税务局核定买卖房屋双方各自应当缴纳的税款。同日，经摇号方式选择，确认由常州地方税务局第一税务分局委托江苏苏地仁合土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行涉税评估，评估价为19078428元。该买卖价格并经常州市价格认证中心认证。由于卖方逸恒公司非自然人，核定其应纳税过程繁琐，直至2017年3月27日税务部门才流转结束最终核定双方应纳税款。但涉案房屋已经在2017年3月16日被贵院查封，导致异议人无法办理完毕不动产权属登记证书的换发。异议人认为，贵院对涉案五套房屋进行查封之前，异议人已与逸恒公司签订了经房屋监管部门备案的《常州市存量房买卖合同》,并付清了全额购房款，不动产登记部门已经受理了双方的权属过户登记申请，由于税务部门核定税款的需要，在此期间房屋被贵院查封导致异议人无法办妥房屋的过户手续。故异议人对所购买房屋的权利足以排除贵院对涉案房屋采取查封措施的实体性权利。请求贵院立即解除对坐落迪诺创意园16幢110、111、116、119、208号五套房屋的查封。
申请人百盛小贷公司答辩称，一、迪诺创意园16幢110、111、116、119、208号五套房产的所有权人系逸恒公司。物权法第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。物权法第17条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。法院在查封上述五套房产时，该五套房产均登记在逸恒公司名下，故法院有权对该五套房产进行查封。二、钟楼投资公司与逸恒公司之间的房屋买卖行为真实性无法认定，且交易习惯也与常理不符，钟楼投资公司的异议申请不能成立。首先，钟楼投资公司与逸恒公司之间的结算还涉及到常州新闸实业总公司与常州悦涛商贸有限公司，四个独立法人之间的债权债务毫无依据地进行转让，故钟楼投资公司所称的其对逸恒公司之间的“债权”无法认定。其次，钟楼投资公司并未向逸恒公司支付对价，而称大部分是以房款抵销逸恒公司所谓的“债务”，该以物抵债行为已经侵害了其他债权人利益，该约定无效。三、逸恒公司在明知自己有巨额到期债务尚未偿还的情况下，与他人签订房屋买卖合同，其行为系转移资产，逃避债务。综上，答辩人认为钟楼投资公司的异议申请无事实和法律依据，依法不能成立，应该予以驳回。
被申请人逸恒公司未答辩。
经查明，本院于2017年3月15日立案受理百盛小贷公司申请诉前财产保全一案，于同日作出（2017）苏0402财保8号民事裁定：查封或扣押被申请人常州金盛再生资源有限公司、常州瑞泽纺织有限公司、常州逸恒融资租赁股份有限公司、刘亚东名下的银行存款1200万元或相当价值的财产。2017年3月16日，本院对逸恒公司名下的常州市迪诺创意园16幢110、111、116、119、208号五套房产办理了首次查封登记手续。后因逸恒公司涉其它债务案件，本院分别于2017年3月17、24、29日对上述房产办理了轮候查封登记手续。
现查明，2016年12月27日-2017年1月3日期间，案外人钟楼投资公司与逸恒公司签订了五份《常州市存量房买卖合同（非居间）》：1、2016122720052号合同约定，逸恒公司将其所有的坐落于常州市迪诺创意园16幢119号房屋（建筑面积91.03平方米）以价款2801860元出售给钟楼投资公司，其中定金2801860元，于2016年12月27日前一次性付款；2、2016122720048号合同约定，逸恒公司将其所有的坐落于常州市迪诺创意园16幢208号房屋（建筑面积284.45平方米）以价款5880114元出售给钟楼投资公司，其中定金5880114元，于2016年12月27日前一次性付款；3、2016122920166号合同约定，逸恒公司将其所有的坐落于常州市迪诺创意园16幢116号房屋（建筑面积135.31平方米）以价款3797297元出售给钟楼投资公司，其中定金3797297元，于2016年12月29日前一次性付款；4、2016122920168号合同约定，逸恒公司将其所有的坐落于常州市迪诺创意园16幢111号房屋（建筑面积135.31平方米）以价款3797297元出售给钟楼投资公司，其中定金3797297元，于2016年12月29日前一次性付款；5、2017010320015号合同约定，逸恒公司将其所有的坐落于常州市迪诺创意园16幢110号房屋（建筑面积91.03平方米）以价款2801860元出售给钟楼投资公司，其中定金2801860元，于2016年12月29日前一次性付款。上述五份合同总价为19078428元。
另查明，2016年12月25日，钟楼投资公司（甲方）与常州市新闸实业总公司（乙方）、逸恒公司（丙方）、常州悦涛商贸有限公司签订一份《结算协议》。协议约定：一、截至2016年12月25日，丙方结欠甲方本金832.8万元；乙方结欠丙方658.8万元；丁方结欠甲方本金2000万元；甲方结欠丙方利息365.8459万元、融资服务费108万元；丁方结欠甲方利息119.33万元。二、各方同意：四方经济往来中的债权、债务，乙方的均转让归属于甲方；丁方的均归属于丙方。则经甲、乙双方对账，四方确认：截止2016年12月25日，丙方结欠甲方款项合计为1819.4841元。三、丙方结欠甲方利息发票44.6459万元（365.8459万元-321.2万元）、融资服务费发票108万元。上述发票由丙方在2016年1月26日前足额开具给甲方。四、本协议生效后，由各方依据本协议约定自行调整各自账务。
2017年1月3日，钟楼投资公司（甲方）与逸恒公司（乙方）签订一份《房屋买卖协议》。协议约定：一、乙方同意出售坐落常州市迪诺创意园16幢110、111、116、119、208号的五套商铺给甲方，合计销售价格23266375元。二、乙方上述出售的商铺在原始取得产权时的购买价即为23266375元，但考虑到此前甲乙双方良好的合作关系，乙方同意上述五套商铺实际销售给甲方的价格为22475318.50元。三、为节省双方办理商铺过户登记的税费负担，双方商定在房管部门备案的销售价值调整为总价19078428元，该价款由乙方开具对应的房屋销售发票给甲方；对于实际销售价值与房管部门备案销售价值的差额3396890.50元（22475318.5元-19078428元）由乙方开具利息发票给甲方。四、在本协议签订前，乙方已经配合甲方办理上述五套商铺的过户手续。乙方承诺，本协议生效后，继续办理过户后续手续。五、上述五套商铺在办理过户登记过程中，甲方只承诺办理权证的契税、工本费，其他税费均由乙方承担。六、过户登记办妥一周内，乙方应协调上述五套商铺的包租单位常州迪诺水镇商业管理有限公司变更《委托经营管理合同》中出租人主体为甲方，从2017年7月1日开始的包租租金由甲方直接向常州迪诺水镇商业管理有限公司收取。七、因上述五套商铺中有部分商铺乙方原来已经出售他人，为了全部能够出售甲方，乙方需解除原合同、退还预收购房者的房款，故甲方已经在2016年12月27日至30日分四笔支付了乙方9790805.65元购房款（260万元+1088348.10元+463万元+157916.02元+1314541.53元）。则甲方尚欠乙方购房款为12684512.85元（22475318.50元-9790805.65元）。因根据2016年12月25日《结算协议》，乙方（逸恒公司）尚结欠甲方（钟楼投资公司）1819.4841万元，前述甲方尚应支付的购房款与之相抵后，乙方尚结欠甲方5510328.15元（18194841元-12684512.85元）。就该剩余欠款，乙方承诺尽快筹措资金归还或者提供财产抵偿。
2017年1月9日，江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司出具了涉案五套房产的《房地产估价报告》。其中，迪诺创意园16幢110号房地产总价为280.04万元，迪诺创意园16幢111号房地产总价为379.18万元，迪诺创意园16幢116号房地产总价为379.18万元，迪诺创意园16幢119号房地产总价为280.04万元，迪诺创意园16幢208号房地产总价为577.09万元。上述五套房地产总价为1895.53万元。上述价格经常州市价格认定局审核认定，并于2017年3月27日通过常州地方税务局第一税务分局税务审核。因本院对涉案房产进行了查封，故钟楼投资公司与逸恒公司未能办理涉案房产的过户登记手续。
再查明，2017年6月6日，本院受理常州弘辉控股有限公司申请执行常州瑞宇电器有限公司、逸恒公司、瑞泽公司民间借贷纠纷一案。执行中，本院于2017年6月14日作出了（2017）苏0402执1578号执行裁定：评估、拍卖被执行人逸恒公司名下位于常州市××创意××、××、××、××、××房产
本院认为，首先，对房屋买卖合同进行备案登记是政府机关的一项行政管理职能，与不动产的物权登记具有本质区别，不具备物权变动的效力。案外人钟楼投资公司虽然与逸恒公司签订了购买常州市迪诺创意园16幢110、111、116、119、208号五套房产的《存量房买卖合同》，但并未进行产权过户登记，上述房产仍登记在逸恒公司名下。物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。物权法第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，逸恒公司对上述房产享有法定所有权，该合同不能对抗不动产的物权登记效力。其次，钟楼投资公司并未按合同约定一次性支付全部价款。买卖双方的价款履行主要以以物抵债的方式进行，且涉及到第三方债权债务的结算，其债权债务的真实性无法认定。按照《房屋买卖协议》记载，钟楼投资公司仅支付了9790805.65元购房款，不足全部购房款的一半，故该合同并未实际履行。再次，根据钟楼投资公司（甲方）与逸恒公司（乙方）签订的《房屋买卖协议》第六条约定：过户登记办妥一周内，乙方应协调上述五套商铺的包租单位常州迪诺水镇商业管理有限公司变更《委托经营管理合同》中出租人主体为甲方，从2017年7月1日开始的包租租金由甲方直接向常州迪诺水镇商业管理有限公司收取。因此，该五套房产并未交付钟楼投资公司。最后，逸恒公司在签订《存量房买卖合同》时已经欠下了多名债权人的巨额债务，其以物抵债行为侵害了其他债权人的合法权益，目的是转移资产、逃避债务，故《存量房买卖合同》不具有对抗其他债权人的效力。综上，本院依照民事诉讼法及其相关司法解释查封登记在逸恒公司名下的本市迪诺创意园16幢110、111、116、119、208号房产并作出评估、拍卖裁定依法有据。案外人钟楼投资公司的异议，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回常州钟楼经济开发区工业园区投资有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周莹莹
审判员 张为众
审判员 徐惜民
二〇一七年六月二十日
书记员 梁晶晶