成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第6842号
原告成都市五大花园地区基础设施建设投资有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人王双，总经理。
委托代理人赵硕、覃晓敏，四川康悦律师事务所律师。
被告范训忠，男，汉族，1953年12月28日出生，住四川省广汉市。
委托代理人张永兴，四川英特信律师事务所律师。
原告成都市五大花园地区基础设施建设投资有限公司（以下简称五大花园建设公司）与被告范训忠商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后，依法由代理审判员雷田怡适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五大花园建设公司的委托代理人赵硕、覃晓敏，被告范训忠的委托代理人张永兴，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告五大花园建设公司诉称，2011年4月，被告范训忠通过四川天府拍卖有限责任公司的公开拍卖会以3739万元的价格，拍得原告位于簇桥街办顺江村十组“怡安花园”小区按规划建设的营业用房，并于2011年5月11日、2011年12月1日、2012年2月9日、2014年4月29日分别签订了《商业用房买卖合同》、《商业用房买卖合同补充合同》、《房屋移交协议》、《商业用房买卖合同补充合同（二）》。原、被告双方签订的上述合同约定：签订商业用房买卖合同后三个工作日内支付1000万元履约保证金；2014年6月30日之前支付第二期房款1369.5万元；2014年12月30日之前，付清全部购房款1369.5万元；被告违反合同约定逾期足额支付购房款，每逾期一天，按应付金额的1‰向原告支付违约金，直至购房款付清时止；合同履行发生争议的，由标的物所在地人民法院管辖。
在合同约定的第二、三期付款期限届满前，原告曾多次以各种方式提醒、催促被告做好资金筹措工作、履行付款义务，但被告消极对待，至今尚欠购房款969万元未支付。鉴于被告长期拖延支付购房款，原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告一次性支付购房款969万元；2、被告按每日千分之一向原告支付第二期逾期付款违约金2982125元（违约金分段计算，其中购房款1369.5万元的违约金自2014年7月1日起计算至2014年12月25日止；购房款569.5万元的违约金自2014年12月26日起至2015年5月14�止）；3、被告按每日千分之一向原告支付第三期逾期付款违约金直至购房款付清之日止（违约金分段计算，其中购房款1369.5万元的违约金自2014年12月31日起至2015年5月14日止；购房款969万元的违约金自2015年5月15日起计算至购房款付清之日止，暂计算至2015年8月15日为2784750元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告范训忠辩称，第一，对于原告第一项诉讼请求支付购房款969万没有异议。第二，原告主张的计算违约金的时间无异议，被告因为轻信自己的履约能力并且为了表达履约的诚意，对违约金计算方式约定明显过高，请求法院予以调整为商品用房买卖合同中的第4页第9条约定的违约金标准即按照同期银行存款利率的标准。该条虽然约定的是逾期交房的责任，但这是原告在签约时可以预见到的损失，按照权利义务对等的原则，以该条确定违约金合理合法，也�合当事人意思表示。第三，被告未支付完剩余购房款有主客观原因，原告也存在违约行为，包括延期交房、延期办理房屋产权证的行为，自2013年底实际交房至今没有为被告办理产权证，请求法院裁决双方对于违约责任互不追究，责任相抵消。
经审理查明，2011年5月11日，原告五大花园建设公司和被告范训忠签订了《商业用房买卖合同》及附件（包括附件4《瑕疵告知书》），确定被告以拍卖方式取得位于成都市武侯区“怡安花园”小区商业用房，成交总价为3739万元，交房时间为2011年8月31日之前，如遇特殊原因双方可以据实延期，并约定被告在房屋交付使用之日起三个工作日内一次性付清购房款。合同签订后，被告分三次共向原告支付了1000万元。
2011年12月1日，原、被告双方签订了《商业用房买卖合同补充合同》，约定在房屋实际交付被告后一百�内，被告未遇到他方因素阻碍能正常装修和招商及经营的，则被告在一百天期满后的五个工作日内向原告支付购房款2739万。2012年2月9日，原、被告双方签订了《房屋移交协议》，载明被告所购商业用房达到了入场使用条件，现将房屋整体移交给被告。2013年3月7日，被告向原告发出《紧急商函》，载明被告接受房屋后招商、装修受阻，无法实际使用的情况。2013年5月27日，成都市武侯区五大花园综合整治办公室向被告发出《关于怡安花园商业用房相关问题的答复意见书》，载明将尽快解决被告实际入场使用房屋的相关问题。2014年1月10日，被告向原告出具《再次紧急商函》，载明原告实际交付房屋给被告是在2013年底，并提出了要求原告承担违约责任及赔偿损失的要求。
2014年4月29日，原、被告双方签订了《商业用房买卖合同补充合同（二）》，载明：总价款3739万元，此前被告已经支付了1000万元，剩余房款在2014年6月30日之前支付第二期房款1369.5万元，在2014年12月30日之前，付清剩余购房款1369.5万元，被告违反本合同约定逾期足额支付购房款，每逾期一天，按应付金额的1‰向原告支付违约金，直至购房款付清时止；在被告付清第二期房款之日起五个工作日内，原告协助被告办理1幢房产的分割、转移登记。2014年11月14日，原告向被告发出了关于切实全面履行合同义务的函。后被告在2014年12月26日向原告支付了800万元。2015年1月13日、2015年2月13日，原告分别向被告发函，向其催收剩余购房款。2015年5月14日，被告向原告支付了970万元，被告至今未支付剩余购房款969万元。案涉房屋现在由被告方经营使用。
以上事实有原、被告主体资格证明、《商业用房买卖合同》及附件、《商业用房买卖合同补充合同》、《房屋移交协议》、《紧急商函》、《关于怡安花园商业用房相关问题的答复意见书》、《再次紧急商函》、《商业用房买卖合同补充合同（二）》、EMS邮单以及庭审笔录等证据收集在案予以证实。
本院认为，原告五大花园建设公司与被告范训忠签订的《商业用房买卖合同》及附件、《商业用房买卖合同补充合同》和《商业用房买卖合同补充合同（二）》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》六十条的规定，合同双方应当依照约定全面履行合同义务，原告已经履行了交房义务，被告尚欠剩余购房款969万元未支付，故原告要求被告支付该款项，于法有据，本院予以支持。
原、被告双方签订的《商业用房买卖合同补充合同（二）》对付款的时间进行了变更，被告应在2014年6月30日之前�原告支付13695000元，在2014年12月30日之前向原告支付13695000元，而被告实际仅在2014年12月26日支付了800万元，在2015年5月14日支付了970万元，被告逾期支付房款，理应承担相应的违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条的规定，被告应当承担迟延付款的违约责任违约金。按照实际支付情况，违约金应当分段计算，第一段以13695000元为本金，自2014年7月1日起计算至2014年12月25日止；第二段以5695000为本金，自2014年12月26日起计算至2015年5月13日止；第三段以13695000元为本金，自2014年12月31日起计算至2015年5月13日止；第四段以969万元为本金，自2015年5月14日起计算至购房款付清之日止。关于违约金的计算依据，虽然原、被告双方进行了约定，但是原告并未举证证明其实际产生的损失，被告亦抗辩该计算方式过高，依照《中华人民共和国合同法》第�百一十四条之规定，本院酌情将违约金按日千分之一的计算方式调整为按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算。
关于被告认为因原、被告双方均存在违约行为，违约金应当相互抵扣的主张，本院认为，一方面，被告并未提起反诉，向原告主张其违约行为导致的违约责任；另一方面，原告逾期交房的行为发生在双方签订《商业用房买卖合同补充合同（二）》之前，2014年4月29日该份补充合同签订时，原、被告双方已经将付款的时间和违约责任另行约定，即已经考虑了迟延交房和迟延付款的实际情况并达成了新的合意，双方均应当遵照履行。综上，被告的该主张，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告范训忠于本判决生效之日起十五日内向原告成都市五大花园地区基础设施建设投资有限公司支付剩余购房款969万元；
二、被告范训忠于本判决生效之日起十五日内支付原告成都市五大花园地区基础设施建设投资有限公司逾期付款违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率为标准，分四段计算：第一段以13695000元为本金，自2014年7月1日起计算至2014年12月25日止；第二段以5695000元为本金，自2014年12月26日起计算至2015年5月13日止；第三段以13695000元为本金，自2014年12月31日起计算至2015年5月13日止；第四段以969万元为本金，自2015年5月14日起计算至购房款付清之日止；
三、驳回原告成都市五大花园地区基础设施建设投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费114545元，减半收取57272.5元，由被告范训忠负担46590元，由原告成都市五大花园地区基础设施建设投资有限公司负担10682.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 雷田怡
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 颜钰洪