南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终329号上诉人（原审原告）:莫俊，男，1970年4月13日出生，汉族，住广西柳州市。委托诉讼代理人：余玲燕，女，1980年9月1日出生，汉族，住广西柳州市。被上诉人（原审被告）:刘平友，男，1960年8月23日出生，汉族，住广西。被上诉人（原审被告）:广西旺业房地产开发有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区桂春路16号综合楼一层1003号房。法定代表人：梁新业，该公司董事长。委托诉讼代理人：何丰慧，广西永维律师事务所律师。上诉人莫俊因与被上诉人刘平友、广西旺业房地产开发有限责任公司（以下简称旺业公司）案外人执行异议之诉一案，不服柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。莫俊的委托诉讼代理人余玲燕，刘平友、旺业公司的委托诉讼代理人何丰慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莫俊上诉请求：一、撤销柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初79号民事判决，改判支持莫俊的诉请。二、一、二审诉讼费用均由刘平友、旺业公司承担。事实与理由：一审认定莫俊存在过错，不享有排除法院执行的权利，该认定存在错误。1.旺业公司出售房屋给莫俊是合法、正常的买卖行为，莫俊在与旺业公司签订《商品房买卖合同》并支付了全部价款后，占有了涉案房屋并利用其获取收益。未办理房产证并不影响莫俊实际拥有该涉案房屋的事实，并且《商品房买卖合同》中约定，由旺业公司在一年内办理房产证给莫俊，在办理房产证的过程中房屋就被法院查封了。一审法院也认定《商品房买卖合同》合法有效，莫俊已经实际占有涉案房屋的事实。2.首先，莫俊在购买涉案房屋时对刘平友和旺业公司之间存在债务纠纷并不知情，并且购房在前（2014年9月18日），查封在后（2015年1月7日），作为普通的老百姓，并不能知晓或预知他人的债务纠纷。第二，莫俊购买的是商铺，商铺在购买前已经出租是很正常的现象，且按现有的交易习惯，商铺或房屋都是由房开公司办理房产证。一审法院认定商铺被出租，买房人就有义务去查询房屋信息，进而推定买受人存在明显过错，这是错误认定，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定。第三，法律法规中没有规定设置了抵押的房屋不能进行买卖。3.涉案房屋在办理房产证过程中，因刘平友与旺业公司之间的债务纠纷被法院查封、拍卖，导致办理中止，房屋无法登记在莫俊名下。莫俊得知房屋被查封、拍卖后，作为诉争房屋权利人，一直积极的向法院提出异议，要求法院停止对涉案房屋的强制执行措施，有理有据。4.涉案房屋是向房开公司购买，不是二手房，基于房开公司公开销售的信用原则，买受人不查询房产信息不存在过错，再则，查询房产信息不是法定义务，也不是合同约定的义务。莫俊在签订合同后，按时支付了房款，并向税务局缴纳了相应的税款，说明该房屋允许买卖。5.经查，刘平友曾作为旺业公司的代理人，代理旺业公司与广西北部湾银行的纠纷，案号为（2014）武民二初字第153、155、156号，三案的贷款金额共计1200万元，刘平友在明知旺业公司欠债累累的情况下，仍借款2278万元给旺业公司，这不合常理。莫俊对两者之间是否存在真实债务，存在合理怀疑，其涉嫌虚假诉讼。刘平友答辩称，请求法院维持一审判决结果。事实和理由：1.莫俊主张执行异议之诉缺乏事实根据与法律依据，法院对被执行人财产的执行依法有据。2.莫俊主张已支付购房款缺乏证据。3.涉案《商品房买卖合同》存在瑕疵，应当无效，且不能对抗法院对被执行人房产的执行。4.莫俊没有涉案房屋的所有权和租赁权。旺业公司答辩称，旺业公司认可收到了莫俊支付的房屋价款，旺业公司的意见与在一审中所陈述的意见一致。莫俊向一审法院起诉请求：1.停止对位于柳州市龙城世家12栋1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-25号商铺的强制执行措施。2.诉讼费用由刘平友、旺业公司承担。一审法院认定事实：莫俊与旺业公司于2014年9月18日签订《房屋买卖合同》，莫俊向旺业公司购买位于柳州市龙城世家12栋1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-25共6套房屋，并于当天转账支付了全部购房款。在双方签订买卖合同时，旺业公司书面告知莫俊购买的房屋在出卖之前已委托柳州市腾业咨询有限责任公司对外出租。买卖合同签订后，莫俊作为涉案房屋的出租人收取涉案房屋租金至今。另查明，涉案的6套房屋于2012年1月12日办理了所有权登记，登记的房屋所有权人是旺业公司。2014年4月9日，旺业公司将该6套房屋抵押给了中国农业银行股份有限公司柳州立新支行并办理了抵押登记。2014年4月21日，旺业公司又将涉案的6套房屋抵押给了罗今奎并办理了抵押登记。刘平友于2014年8月13日向一审法院申请支付令，督促梁新业、海南旺业房地产开发有限公司、旺业公司向刘平友清偿债务22780000元并支付利息。一审法院于2014年8月18日发出(2014)柳铁民督字第1号《支付令》，令梁新业、海南旺业房地产开发有限公司、广西旺业房地产开发有限责任公司自收到本支付令之日起十五日内，互负连带责任向刘平友清偿债务22780000元并支付利息。该支付令生效后刘平友向一审法院申请执行，在执行期间，一审法院于2015年1月7日作出（2015）柳铁执字第3-1、5-1号《执行裁定书》，查封了旺业公司位于柳州市龙城世家的数套房产，并责令梁新业、海南旺业房地产开发有限公司、旺业公司于2015年3月1日前履行生效支付令规定的义务。梁新业、海南旺业房地产开发有限公司、旺业公司未按规定履行。一审法院于2015年7月8日作出（2015）柳铁执字第3-9号《执行裁定书》，裁定拍卖（变卖）旺业公司位于柳州市龙城世家的34套房产，其中包括涉案的6套房屋。莫俊于2016年5月24日提出书面异议，之后一审法院作出（2016）桂7101执异2号《执行裁定书》，裁定驳回莫俊的异议，莫俊在法定期限内提起本案诉讼。一审法院认为，关于莫俊与旺业公司签订的房屋买卖合同是否有效的问题,。莫俊与旺业公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，涉案房屋在合同签订前已登记在旺业公司名下，且已经被旺业公司抵押，旺业公司是否将上述事实告知莫俊以及旺业公司出卖涉案房屋是否经抵押权人同意，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不属于合同无效的法定情形，故该房屋买卖合同有效，而且莫俊按合同约定支付了房款且在签订合同之后收取房屋租金至今，莫俊已经履行了房屋买卖合同的主要义务且已实际利用涉案房屋获益。关于莫俊对涉案房屋享有的权利能否阻却法院的强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，莫俊在签订买卖合同时明知购买的房屋之前已被出租，其有义务查询所购买房屋的权利状态，而该房屋上设置有抵押权，应推定为莫俊知道或者应当知道抵押权的存在，且该抵押权的存在是造成本案涉案房屋未能办理过户登记的根本原因，对此莫俊具有明显过错，故莫俊对涉案房屋不享有排除法院执行的权利。对莫俊的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回莫俊的诉请请求。案件受理费46800元,由莫俊负担。本院二审期间，莫俊提交广西壮族自治区武鸣县人民法院（2014）武民二初字第153、155、156号民事判决书，证明刘平友曾为旺业公司的代理人，其身份是法律服务工作者，请求法院核实其与旺业公司之间是否存在真实的债务；刘平友在明知旺业公司已欠款的情况下仍借款给旺业公司，莫俊有理由相信两者之间存在虚假诉讼，因此造成旺业公司的房屋被查封，无法在限期内过户至莫俊名下，损害了莫俊的权益。经质证，刘平友对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关，其代理行为不违反法律规定。旺业公司对莫俊提交的证据的真实性无异议，但对于莫俊所提出的关于刘平友与旺业公司虚假诉讼的问题，代理人不清楚。刘平友提交以下新证据：1.柳州市城中区人民法院的《委托执行函》，证明柳州市城中区法院委托柳州铁路运输法院对涉案房产执行拍卖。2.《优先购买权申请书》，证明权利人对涉案房产享有优先购买权，该房屋的所有权人和租赁权人均不是莫俊。3.《商铺租赁合同》，证明涉案房产的出租人为旺业公司，承租人为柳州腾业房地产咨询服务有限责任公司，而不是莫俊。4.《请求尽快处置抵押房产申请》，证明抵押权人对涉案房产主张抵押权和优先受偿权，并请求一审法院尽快处置。经质证，莫俊对刘平友提交的证据1的真实性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，该函是2017年出具的，莫俊从2015年开始已经向一审法院进行申诉。对证据2、3的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，其属腾业公司与旺业公司自行拟定的，莫俊无法核实，莫俊在一审提交的《告知书》中已写明2011年7月3日旺业公司委托腾业公司对外出租房屋。对证据4的真实性予以认可，但对关联性、证明目的均不认可，莫俊已经支付房款给旺业公司，因涉案房屋被查封无法过户，因此造成的损失应由刘平友补偿，且刘平友的证据都是2017年提供的，也就是在一审立案以后。旺业公司对刘平友提交的证据的真实性均无异议，同意莫俊的质证意见。旺业公司没有新证据提交。对于当事人有争议的证据，本院认证如下：莫俊提交的广西壮族自治区武鸣县人民法院（2014）武民二初字第153、155、156号民事判决书不能证实刘平友与旺业公司之间存在虚假诉讼，对其证明目的本院不予采信。刘平友提交的证据1能够证实柳州市城中区法院委托一审法院对涉案房产执行拍卖的事实，对该证据予以采信；对于证据2、3所主张的承租人优先购买权，与本案并无直接关联性，对该证据不予采信；证据4能够证实中国农业银行股份有限公司柳州立新支行申请一审法院尽快处置涉案房屋的事实，对该证据予以采信。对于一审查明的事实，莫俊对一审判决中“被告刘平友于2014年8月13日向本院申请支付令，督促梁新业、海南旺业房地产开发有限公司、旺业公司向刘平友清偿债务22780000元并支付利息”有异议，对旺业公司与刘平友之间是否存在真实的借贷关系有异议。旺业公司同意莫俊的意见。刘平友对于一审判决认定莫俊支付购房款的事实有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：莫俊对旺业公司与刘平友之间的借贷关系有异议，但未能提供证据予以证实，刘平友向一审法院申请支付令，督促梁新业、海南旺业房地产开发有限公司、旺业公司向刘平友清偿债务22780000元并支付利息，一审判决的陈述并无不当，莫俊该项异议不能成立。莫俊对其支付购房款的事实提交了相应证据，旺业公司亦认可收到莫俊的购房款，一审判决认定莫俊已全额支付购房款并无不当，刘平友对该事实有异议，但未提供相应证据予以反驳，该异议不能成立。经审查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:莫俊就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，莫俊与旺业公司签订的六份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，涉案房屋上虽设置有抵押权，但已设定抵押的物品并非法律规定禁止流通，旺业公司将涉案房屋出售给莫俊是否经抵押权人同意，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不属于合同无效的法定情形，因此该合同合法有效，刘平友关于合同无效的抗辩理由不能成立。关于莫俊就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘平友依据(2014)柳铁民督字第1号《支付令》向一审法院申请强制执行，在一审法院查封涉案房屋之前，莫俊已经与旺业公司签订《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，且作为涉案房屋的出租人收取租金至今，而导致涉案房屋未能办理过户登记的原因是该房屋已办理了抵押登记，而非莫俊自身原因所致，其购买抵押物的行为本身并不构成过错，莫俊作为购房人，查询所购买房屋的权属状态并非其法定义务，一审判决认定莫俊对于涉案房屋未能办理过户登记存在过错，属认定错误，本院予以纠正。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此，莫俊对涉案房屋享有的权利能够排除刘平友依据(2014)柳铁民督字第1号《支付令》申请的强制执行，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，故本案不得执行涉案房屋。综上所述，上诉人莫俊的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初79号民事判决；二、本案不得执行位于柳州市龙城世家12栋1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-25号房屋。一审案件受理费46800元（莫俊已预交），二审案件受理费46800元（莫俊已预交），共计93600元，全部由被上诉人刘平友负担。本判决为终审判决。审判长  胡青兮审判员  易 妙审判员  韦圆圆Appoint二〇一七年十二月二十八日书记员明俊君