广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0204民初692号
原告：张连英，女，1957年5月5日出生，汉族，住广西柳州市柳南区，
委托诉讼代理人：黄涛涛，广西银正律师事务所柳州分所律师。
委托诉讼代理人：莫智茂，广西银正律师事务所柳州分所律师。
被告：韦文东，男，1978年8月28日出生，壮族，住广西柳州市，
被告：柳州市富房房地产咨询有限公司，住所地：柳州市荣军路东三巷109号屏山景园1、2、3栋1-2号底层西面区域之一。
法定代表人：李志华。
被告韦文东、柳州市富房房地产咨询有限公司共同委托诉讼代理人：李节，柳州市金盾法律服务所法律工作者。
被告：钟燕辉，女，1938年9月20日出生，汉族，住广西柳州市柳南区，
委托诉讼代理人：陈书，柳州市宏维法律服务所法律工作者。
第三人：范丹，男，1982年10月5日出生，汉族，住广西柳州市柳南区，
原告张连英诉被告韦文东、柳州市富房房地产咨询有限公司（以下简称富房公司）、钟燕辉、第三人范丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告张连英及其委托诉讼代理人莫智茂、被告韦文东、柳州市富房房地产咨询有限公司之共同委托诉讼代理人李节、被告钟燕辉之委托诉讼代理人陈书、第三人范丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张连英向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告张连英与被告韦文东、柳州富房房地产咨询有限公司于2017年2月11日所签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告韦文东、柳州富房房地产咨询有限公司退还原告购房定金20000元，并赔偿给原告张连英购房违约金20000元；合计人民币40000元；3、本案一切费用由被告韦文东、柳州富房房地产咨询有限公司承担。事实与理由：2017年2月11日，星期六，恰逢元宵佳节，原告张连英通过被告柳州富房房地产咨询有限公司所发布的卖房信息中了解该房屋信息时与被告韦文东认识，当日被告韦文东向原告张连英陈述该房屋系被告钟燕辉委托其公司代卖，并由其负责销售后，再向原告张连英承诺该房屋系被告钟燕辉于1997年购买，1997年房产管理部门才颁发证，该房屋一定能以银行按揭（帮原告向银行贷款分期付款）的方式购买到原告指定的人名下。据此，原告并于当日与被告韦文东、柳州富房房地产咨询有限公司于2017年2月11日所签订了关于购买被告钟燕辉位于柳州市柳南区《房屋买卖合同》(房产证号：柳房权证字第××号，建筑面积79.××3㎡)并通过第三人范丹以银行转账方式向被告韦文东、柳州富房房地产咨询有限公司支付了20000元购房定金，该房屋以人民币432000元出售给原告，原告与两被告于2017年2月11日签订了《房屋买卖合同》“以下简称合同”后，被告钟燕辉于2017年2月13日委托广西方中房地产评估事务所有限公司对该买卖标的物房屋进行了价格评估，广西方中房地产评估事务所有限公司并于2017年2月14日依委托而作出了（柳州市）方中房评字【2017】桂B0220**号估价报告。2017年2月17日由被告钟燕辉与原告张连英的儿子第三人范丹双方到柳州市房屋管理局的交易部门办理“柳州市存量房买卖合同”（即办理网签）时，原告张连英及第三人范丹才从柳州市房屋管理局档案中知晓该房屋系被告钟燕辉继承他人所得，并且该房屋系1981年就建成，且该房屋按现在银行的规定因房屋太年久陈旧不能办理按揭贷款手续，致使合同目的无法实现，事后原告多次与两被告协商解除双方于2017年2月11日所签订的《房屋买卖合同》和要求两被告退还所收取的购房定金时，两被告均以各种借口拒绝配合，鉴于两被及被告钟燕辉在签订的《房屋买卖合同》中存在重大缔约过失责任，两被告以致造成双方所签订的《房屋买卖合同》根本违约，且现已经无法实现本合同目的。依法应当给予解除。综上所述，原告认为民事活动应当遵循诚信用、等价有偿原则，原告充分履行合同义务，但被告并没有遵守合同约定，在签订的《房屋买卖合同》中存在重大缔约过失责任，对于被告违约的事实，原告多次找两被告，要求其承担违约责任，但两被告置之不理。根据《房屋买卖合同》约定，两被告不履行自己应尽的告知义务，两被告的行为已构成了违约，应按双方的约定承担违约责任。原告为维护自己合法权利，特向人民法院起诉，望依法判决。
被告韦文东、被告富房公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。
被告钟燕辉辩称，这是一起房屋买卖合同，因原告年纪过大银行不愿意办理按揭而产生的一起纠纷，而钟燕辉在此没有过错，希望法院驳回原告的诉请。
第三人范丹辩称，同意原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：1、原告递交的证据12，富房卖钟燕辉房屋所贴广告照片1份，拟证明被告富房公司受钟燕辉的委托发布的房屋出售的信息。原告根据此广告跟富房公司相关的人员联系的事实。2、原告递交的证据13，张连英妈妈住在养老院的照片1份，拟证明原告实际是为了其母亲买房，但贷款是以范丹的名义贷款买方。3、原告递交的证据14，养老院收费情况表复印件1份，拟证明原告母亲在养老院居住的事实。4、原告当庭递交证据1情况说明1份，拟证明买房原因是因为其母亲。5、原告当庭递交证据4照片2张，拟证明原告受到了威胁。对上述证据，被告均表示与本案无关。本院认为，对于原告递交的证据12，无法从照片中看出拍摄地点，无法核实照片的真实性及与本案的关联性。对于原告递交的证据13、14，与本案无关联性。对于原告当庭递交的证据1，为原告单方制作，本院不予采纳。对于原告当庭递交的证据4，与本案无关联性。故本院对上述五份证据均不予采纳。对有争议的其他证据及证明目的，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
被告柳州市富房房地产咨询有限公司系有限责任公司，成立于2010年9月29日，法定代表人为李志华，经营范围为房地产中介服务等。位柳州市号房屋所有权人为钟燕辉，产权证号柳房权证字第××号号。2016年11月7日，钟燕辉作为甲方（卖方）与韦文东作为乙方（代理方）签订《房屋委托出售协议》一份，内容为：“……一、甲方自愿将座落于城站路185号2栋2单元301号（房证号柳房权证字第××号号）……委托乙方代理销售。代理总价为人民币肆拾贰万元整（￥：420000.00元）。二、代理方不收甲任何中介费。代理销售期限为签订本合同起120个工作日。三、甲乙双方在签订本协议之日向甲方支付购房定金人民币壹万元整……该定金在办理完过户手续当日自动转为房款……五、甲方保证上述房屋产权属无抵押、无查封情况。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿，甲方保证该房产证件齐全，如该房手续不全，甲方责任补办齐全，并自负费用。六、甲方同意乙方以人民币肆拾贰万元整（￥：420000.00元）作为销售底价，甲方同意代理方一次性、银行按揭或办理委托公证放的方式代理销售该房产……”。
2017年2月11日，被告柳州市富房房地产咨询有限公司与原告张连英签订《房屋买卖合同》一份，内容为：“甲方（代理方）：韦文东乙方（买方）张连英甲乙双方遵循平等自愿和诚信原则，经协商一致，就下列房地产买卖事项订立本协议，以资共守：1.甲方有位于1号（以下简称该房），建筑面积为：平方米，房产证号79.××33㎡.房屋所有权人：钟燕辉。甲方保证已如实陈述该房地产权属状况，乙方对该房现状已作充分了解并愿意购买。2.甲乙双方议定该房成交价为人民币肆拾叁万贰仟元整（￥432000.00元）；本合同签订之日，乙方支付人民币贰万元整（￥20000.00）购房定金给甲方。购房定金自动充抵房款，乙方支付定金后，不得借故不买；甲方不得借故不卖和擅自提高或改动房价。3.甲方保证上述房地产权属清楚，无抵押，无查封，无出租及其他权利限制情况。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。4.乙方付款方式为银行按揭。5.在签订本合同之日起柒个工作日内，双方到房产部门办理过户相关手续，乙方将人民币壹拾叁万元整（￥130000.00）的首付金额存入二手房资金监管中心（该首付款包含购房定金在内），余款人民币叁拾万零贰仟元整（￥302000.00）向银行申请按揭贷款；待银行对乙方按揭申请审批通过后，甲方协助乙到房产部门办理房产过户手续……7.中介服务费收取标准，支付方式和时间：中介费由乙方支付，乙方支付的中介服务费为人民币陆仟伍佰元整（￥6500.00），在办理房产过户当日支付给甲方。8.违约责任：甲乙双方均应遵守本合同，若任何乙方违约，另一方有权终止本合同，如果一方违约，甲方不退还乙方已支付的购房定金人民币贰万元整（￥20000.00）；如甲方违约需向乙方退还定金人民币贰万元整（￥20000.00）并赔偿违约金额人民币贰万元整（￥20000.00）给乙方。9.该房房产过户姓名由乙方指定……”，该房屋买卖合同落款处，甲方处有韦文东签名并加盖了柳州市富房房地产咨询有限公司公章；乙方处有张连英签名。2017年2月11日，富房公司向原告出具《收条》一份，载明“今收到张连英交来购买位1购房定金人民币贰万元整（￥20000.00元）”，收款人落款处有韦文东签名，并加盖了富房公司公章。庭审中，双方均认可韦文东是富房公司的员工。原告认为韦文东是收款人，在房屋买卖合同中也是其签名，故应承担还款责任；被告韦文东及富房公司均辩称韦文东在本案房屋买卖中的行为均视为公司行为。被告富房公司表示定金20000元已实际收到，未支付给被告钟艳辉。
广西方中房地产评估事务所有限公司于2017年2月14日作出《评估报告》一份，载明位柳州市号房屋评估价值为448100元，房屋建成年月为1997年8月。原告向本院递交《柳州市房产资料查询结果》一份，载柳州市号房屋的竣工时间为1980年10月。对此，原告主张，被告故意隐瞒案涉房屋的建成时间，导致因案涉房屋房龄过长而无法通过银行按揭贷款申请，进而导致本案房屋买卖合同目的无法实现，故要求解除案涉房屋买卖合同，并承担违约责任。被告钟燕辉表示，其已向富房公司告知了房屋的实际建成时间为1980年，且钟艳辉作为老年人，并不知晓房屋建成时间与银行贷款之间的关系，只是相信富房公司作为房屋中介公司能够卖得了房。被告韦文东表示钟艳辉并未告知富房公司案涉房屋建成时间，富房公司也没有询问过，但从外观可以看出是八十年代的房屋。对此，广西方中房地产评估事务所有限公司于2017年6月9日向本院出具《复函》一份，载明对于评估报告中建成年月的设定过程为：安排估价师进行现场查勘，由于该栋建筑物无竣工牌，《房屋所有权证》也未载明房屋的建成年月，委托方未能提供房屋管理部门的相关查档资料；估价人员询问了该小区的住户，并请富房中介公司的人员向房屋所有权人即委托方钟艳辉询问房屋建成年代，结合询问结果及估价人员现场查勘情况，设定建成年代为1997年。复函中也表示因委托方未支付评估费用，该公司已撤销该报告在广西房地产估价行业诚信管理信息平台的备案信息，并一直在进行评估报告的追回；该公司声明，未征得该公司同意，该评估报告的全部或任何一部分内容不得用于其他与本次评估目的无关的任何公开文件。原告、被告及第三人均对该《复函》无异议。本院向民生银行、建设银行、工商银行、农业银行等银行了解，对于二手房买卖，房屋房龄超过30年的，均无法以银行按揭贷款方式进行购买。
原告主张因被告隐瞒重要信息，导致案涉《房屋买卖合同》的缔约过程中存在过失。本院向其释明，如主张被告存在缔约过失责任，是否变更诉讼请求为撤销案涉《房屋买卖合同》。原告表示不变更诉讼请求，坚持要求解除案涉《房屋买卖合同》，返还定金并承担违约责任。
本院认为，关于韦文东是否需要承担本案民事责任。双方均认可韦文东是富房公司的员工，且在《房屋买卖合同》及《收条》中均加盖了富房公司的公章，韦文东在本案案涉房屋买卖过程中的行为应视为公司行为，相应的民事责任亦应由富房公司承担，原告要求被告韦文东承担还款及违约责任无法律依据，本院不予支持。
关于案涉《房屋买卖合同》是否解除。在签订案涉《房屋买卖合同》时，被告富房公司作为中介方，并未向原告告知案涉房屋的实际建成年月，其主张房屋所有权人并未告知公司房屋建成年月，但其作为专业的房屋买卖中介公司，理应知晓房屋的建成年份会影响到房屋是否能够通过银行按揭贷款进行购买，从而应该尽到向房屋所有权人询问相关内容的义务。且被告富房公司亦表示案涉房屋在外观上即可看出是八十年代的房屋，那么该公司更应该对案涉房屋的建成年份进行核实，尽到中介公司在签约时的注意义务。因被告富房公司未能尽到如实告知、查实案涉房屋建成年份的注意义务，导致案涉房屋无法按合同约定的以银行按揭贷款方式进行购买，从而导致案涉房屋买卖合同的合同目的无法实现。现原告要求解除案涉《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。
关于返还定金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于本案《房屋买卖合同》的解除，原告不存在过错，原告要求被告富房公司返还购房定金20000元符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金。原告要求解除《房屋买卖合同》，而不是主张因缔约过失导致合同不成立要求撤销合同。虽富房公司在缔约过程中因隐瞒重要信息存在过错，原告认为给自身造成损失的，可要求被告富房公司承担相应的损害赔偿责任。经本院释明，原告坚持要求被告富房公司因违反合同约定承担违约责任，而不要求被告承担损害赔偿责任，根据当事人处分原则，本院予以认可。在原告主张案涉合同成立后，双方则需遵守房屋买卖合同中约定各自应承担的义务，从而承担相应的责任。从《房屋买卖合同》约定的内容来看，甲方即富房公司在合同成立后，其履约行为并不存在合同约定的违约情形，故不需承担相应的违约责任。故本院对原告要求被告富房公司支付违约金20000元的主张不予支持。
关于钟艳辉是否需要承担民事责任。《房屋买卖合同》的双方为原告及富房公司，该合同中约定的权利义务亦仅限于合同当事人之间。虽案涉房屋买卖行为实际发生在原告及钟艳辉之间，富房公司仅作为中介方，但富房公司实际持有购房定金，且钟艳辉在案涉房屋买卖行为中并未存在过错，故本院认为应由富房公司退还原告支付的定金20000元为宜。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张连英与被告柳州市富房房地产咨询有限公司于2017年2月11日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告柳州市富房房地产咨询有限公司向原告张连英返还购房定金20000元。
三、驳回原告张连英对被告韦文东、被告钟燕辉的诉讼请求。
四、驳回原告张连英的其他诉讼请求。
上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，保全费420元，共计1120元（原告已预交），由被告柳州市富房房地产咨询有限公司负担560元，由原告张连英负担560元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 邓 媛
人民陪审员 覃艳奇
人民陪审员 兰学军
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 谢周宏
适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。