内蒙古自治区阿尔山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿民初字第60号
原告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司，地址阿尔山市。
法定代表人张斌旺，职务董事长。
委托代理人李笑寒，现住赤峰市喀喇沁旗。
原告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部，地址阿尔山市。
负责人李晓多，职务经理。
委托代理人李笑寒，现住赤峰市喀喇沁旗。
被告段亚玲，女，现住阿尔山市。
原告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司（以下称碧海公司）、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部（以下称步行街项目部）诉被告段亚玲商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年2月25日诉至法院，本院受理后依法由代理审判员王广宇独任审判，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告碧海公司、步行街项目部的委托代理人李笑寒和被告段亚玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告碧海公司诉称，2011年9月14日，原告步行街项目部与被告段亚玲签订售房协议，协议约定原告将位于伊尔施商业步行街商住楼B1座M14号一至二层大厅商品房一处售予被告，被告应首付购房款的一半即26.5万元，并约定余款264，276.00元待主体封顶时再行支付。如被告不能依约定期限付款，被告应向原告承担首付房款5%的违约金即13，250.00元（26.5万元×5%），原告有权将此房屋另售他人。合同签定后，被告向我公司交付了首付款26.5万元，但后期被告没有按照合同约定给付�款，经我公司多次索要遭被告拒绝，并于2013年6月15日强行入住。上述商品房已于2012年11月6日交付使用。被告至今没有按照合同约定给付房款，已构成违约，故请求人民法院1、判决解除我公司与被告签定的售房协议，并退还房屋。2、请求被告支付违约金13，250.00元（26.5万元×5%），并赔偿占用房屋期间的损失35，000.00元，上述费用合计48，250.00元。
原告步行街项目部诉称，项目部是原告碧海公司下设的独立核算部门，诉讼请求及事实、理由与原告碧海公司相同。
被告段亚玲辩称，诉争商品房的首付款26.5万元已于合同签定日即2011年9月14日交付。另一半房款约定是以银行贷款的方式支付。银行贷款确实没有支付，原因系我的贷款手续已经准备齐全并经过银行审核通过，但银行通知我应与开发商同时办理，但开发商即原告一直没有出具贷款手续，导致银行贷款无法�理。签定合同时与原告口头约定房屋于2011年10月31日前交付使用，但是我是2013年7月份左右才入住，是原告项目部经理魏景峰给我开的门，不是撬门入住。因原告违约交付房屋在先，且不存在撬门入住的事实，所以不同意支付违约金和赔偿占房损失。
经审理查明，2011年9月14日，原告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部与被告段亚玲签订售房协议一份，约定原告将位于伊尔施商业步行街商住综合楼B1座M14号一至二层门市楼售予被告，约定4，600.00元／每平方米，房屋面积115.06平方米，房屋总价款529，276.00元，并约定签订购房协议时，被告应首付全部房款的50%即26.5万元，待主体封顶时，另行支付50%即264，276.00元；（银行贷款）。被告如不按约定交付房款，即视为违约，原告有权在交付首付款中扣除5%的违约金，同时原告可将房屋另行出售。协议签定后，被告于当日向原告步行街项目部缴纳首付房款26.5万元。2014年2月25日，原告以被告违约缴纳购房余款为由，要求与被告解除售房协议，并支付违约金及占用房屋损失等。另查明，项目部系原告碧海公司下设的独立核算部门，负责开发、建设、销售伊尔施商业步行街项目。
本庭总结本案争议焦点：1、原、被告在履行房屋买卖协议中是否存在违约行为；2、原告的诉讼请求依据是什么。
原告碧海公司、步行街项目部围绕自己的主张向法庭提供的证据如下：
2011年10月26日商品房预销售许可证复印件，2012年10月10日建设工程竣工验收备案表复印件及2011年9月14日与被告签订的售房协议复印件各一份（上述复印件与原件核对无异），证明我公司具备商品房预售资格，房屋已于2012年10月通过竣工验收，与被告签订的协议是双方真实意思表达。其中，被告只交付了一半�房款，另一半房款没有给付；售房协议第二条约定违约金是首付款的5%，即265，000.00元×5%=13，250.00元。被告占用房屋期间的损失是按照同地段房屋的租金计算得来，被告2013年6月15日撬门入住，截止到起诉2014年2月份，共11个月，年租金40，000.00元，我们起诉其占用期间赔偿的损失为35，000.00元，我公司就是通过自己了解的租金价格，没有书面证据。被告2013年6月15日强行入住的时间是通过我公司工作人员了解的，没有书面证据，对于被告撬锁的事实没有证据出示。
被告质证认为，售房协议是原告提供的，对我不公平。签定协议时对银行贷款有约定，即甲方说给办理贷款，我不存在违约行为。我们口头约定2011年10月31日前交付使用，原告没有按期交付使用，我找到原告项目部魏景峰经理，是魏经理给我开的门，当时魏经理说等他们手续齐全后和我一同办理贷款，撬�这件事根本不存在。我入住的时间是2013年的7月、8月份。
被告段亚玲围绕自己的主张向法庭提供的证据如下：
1、收据复印件一份（与原件核对无异），证明2011年9月14日依照合同交付了房屋50%的首付款265，000.00元；售楼部李淑艳的证明原件一份，李淑艳系原告伊尔施商业步行街项目部售楼部职工，证明原告当时承诺房屋在2011年10月31日前交付使用；董春与步行街项目部签订的售房协议书复印件一份（与原件核对无异），证明我与董春都购买了伊尔施商业步行街的门市房，约定交房日期为2011年10月31日前，而且有原告项目部魏经理（魏景峰）的签名；中国工商银行股份有限公司阿尔山支行出具的证明原件一份及办理贷款的手续复印件二十八页，证明我向工商银行申请购置商用房贷款资质合格，可以办理贷款，而实际未办下来的原因在于原告。
原告质证认为，对被�已交纳首付房款265，000.00元的事实无异议。魏景峰当时确实是项目部的负责人，给被告开门一事我们询问过他，他否认，他目前在赤峰，无法出庭作证。对李淑艳证明证言有异议，因她与我公司有经济纠纷，现已离职。对工商银行出具的证明及贷款材料无异议。
2、证人朱某出庭作证，证明她购买了伊尔施商业步行街的楼房，也需要原告配合才能办理银行贷款，但因为原告的原因而迟迟无法办理。2011年8月份左右我在原告售楼员李淑艳处购买的，买房时李淑艳说楼房在2011年10月31日前交付，可以先付一半房款，剩余部分甲方负责办理贷款。2013年魏景峰通知我可以办理银行贷款了，让我先去银行审核，审核通过后魏景峰经理就没再联系我。今年换了辛开敏经理，又让我去银行审核，我审核通过后到现在辛开敏也没有再联系我，银行负责人说办理贷款除了需要我的手续�需要开发商配合才能办理，所以贷款一直没有办理下来。
原告质证认为，对证人说房屋可在2011年10月31日前交付不认可。办理贷款是否成功主要在个人，贷款人是贷款的主体，如果办理贷款需要我们配合我们可以帮助。因为贷款早一天办理下来我们早一天收到房款，我们希望能够尽快办理，是被告存在不作为，原因不在我们。
本院认为，原、被告双方签定的《售房协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且出卖人即原告已按《售房协议》约定收取50%的购房款，均系双方当事人真实意思表示，该协议自双方当事人签字后成立生效。在协议履行过程中，双方当事人因办理“银行贷款”事项约定不明而在理解上产生分歧。根据本地区商品房预售合同履行的交易习惯，向银行联系按揭贷款事宜系开发商的应尽义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。因此，在原、被告未对按揭贷款事宜作出详细约定，无法确认双方义务的情况下，商品房预售按揭贷款应当依照履行商品房预售合同的交易习惯予以解决。现因原被告双方当事人的售房协议属格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释。庭审中，被告段亚玲提供的李淑艳、董春及中国工商银行股份有限公司阿尔山支行出具的证明及证人朱某证言，均可佐证被告积极办理银行贷款的事实。原告碧海公司未向本院提供催告或协助被告办理银行贷款的证明材料，在履行《售房协议》过程中存在过错，致使购房余款未能办理银行按揭贷款，本案诉争房屋现为被告段亚玲实际占有使用且已缴纳26.5万元首付房款。综上，原告请求解除售房协议退还房屋并支付违约金，于法无据，未具备法定或约定的解除事由，本院不予支持。原告主张被告系撬门后强行入住，但庭审中未向本院提供相关证据佐证，就其主张的被告非法占有房屋期间的损失也未能提供合理依据，本院对该项诉讼请求不予支持。上述事实有当事人陈述、《售房协议》复印件一份（与原件核对无异）、李淑艳、董春及中国工商银行股份有限公司阿尔山支行出具的证明材料各一份及证人朱某证言在卷为凭，本院予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司，阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部的诉讼请求。
案件受理费1，006.25元，减半收取503.12元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
代理审判员 王广宇
二〇一四年五月十四日
书 记 员 白 茹
法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对�诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有淮责任的当事人承担不利后果。