黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第478号
原告沈革新，女，汉族。
委托代理人金玉良，男，汉族，牡丹江市西安区温春法律服务所法律服务工作者。
被告杨海泉，男，汉族。
被告梁凤兰（被告杨海泉的母亲），女，汉族。
委托代理人刘文明，黑龙江宇通律师事务所律师。
原告沈革新诉被告杨海泉、梁凤兰确认合同有效纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告沈革新及其委托代理人金玉良，被告杨海泉、被告梁凤兰的委托代理人刘文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈革新诉称：被告梁凤兰、杨海泉系母子关系，原告与被告梁凤兰是认识数十年的老邻居。2004年10月，被告在窗户上贴出房屋出售告示，原告看房后与被告一家三口协商，以85000元的价格成交，于2004年10月10日签订了买卖房协议书，协议书签订时被告一家三口人均在场，原告和丈夫杨XX、朋友邢XX也在场，因被告杨海泉到楼下复印身份证，所以买卖房协议书由被告杨海泉的父亲杨XX签名，并注明“代”字。2004年10月16日原告将房款交给被告梁凤兰，梁凤兰出具了收款凭证，被告杨海泉也将房屋产权证交给原告，并找人将家具等物品搬出，将房屋交付给原告，原告在该房屋居住至今。2013年5月，被告杨海泉以其人在外地，其父母擅自将房屋出卖为由要求原告返还房屋、赔偿损失。原告认为，原告与被告梁凤兰一家系认识多年的老邻居，在协商买卖房屋过程中杨海泉参与其中，其也向原告提供房屋产权证书原件并交付房屋，原告有足够的理由相信杨XX、梁凤兰夫妻二人有代理权，原告在房屋买卖过程中是善意的。杨海泉称其自2007年以后到外地发展，不知其父母将房屋出卖的理由不成立，杨海泉的姐姐就在该小区居住，杨海泉本人也多次到其姐姐家中，并与原告数次相遇，十几年来均未提出异议，其不可能十几年都不知道房屋出卖的事实。现诉至法院请求确认2004年10月10日原告与买卖房协议书有效，判令被告配合原告办理房屋过户手续。
被告杨海泉辩称：原告所述买卖房屋时本人在场不属实，当
时被告一直在外地，买卖房屋合同中本人没有签字，原告所述的与被告是老邻居也不属实，起诉之前被告一直没有见过原告，原告的诉讼请求不合理，2001年因为被告与父母吵架就去了海南，后来被告去河南开了饭店，直到2013年被告才回到牡丹江。
被告梁凤兰辩称：本案诉争房屋的买卖发生在2004年，买
卖情况属实，但事先和事后均没有通知杨海泉，该房屋进行交易时只有杨XX在场，2004年10月16日被告在建行开户，直到收到85000元购房款时才见到原告，被告认为原告的陈述与事实不符，原告与被告杨海泉之间的房屋买卖行为无效，原告应当将该房屋返还给被告杨海泉。
综合原、被告的诉、辩意见，本院归纳双方的争议焦点为：买卖房协议书是否合法有效；原告的诉讼请求是否应予支持。
原告沈革新为支持其主张，向法庭提供以下证据：
证据一、2004年10月10日买卖房屋协议书、2004年10月16日收条各一份。意在证明2004年10月10日本案原告与被告杨海泉的父亲、被告梁凤兰的丈夫杨XX签订买卖房屋协议书，由杨XX代理杨海泉签字；2004年10月16日原告向被告交纳买房款85000元，被告梁凤兰出具收据一份，原告已经履行完义务。
被告杨海泉对证据真实性无异议，对证明问题有异议，因为签订协议时被告没有在场。
被告梁凤兰对证据真实性无异议，对证明问题有异议，原告没有在协议约定的15日前一次性给付房款，而是16日才将房款交给被告梁凤兰；该房屋是杨海泉名下的财产，如果杨海泉本人在场的话，应当由其本人签字，该房屋买卖协议没有杨海泉本人签字，而是体现“杨XX代”，因此应认定无效。
本院认为，原告提供的证据来源合法，两被告均对证据的真实性、合法性没有异议，故对此证据予以采信。
证据二、产权所有人为杨海泉的第099800号房屋所有权证一份。意在证明本案被告杨海泉已经将诉争房屋产权证照交付给原告。
被告杨海泉对证据真实性、合法性均无异议，对证明问题有
异议，该房照始终由被告梁凤兰处保管，并不在本人手中。
被告梁凤兰对证据真实性、合法性均无异议，但认为此房照不是杨海泉交给原告的，而是杨XX交给原告的。
本院认为，两被告均对证据的真实性、合法性没有异议，故对此证据的真实性予以采信。
证据三、2013年5月18日起诉状一份。意在证明被告杨海泉在2007年以后到外地工作，其房屋被卖发生在2004年，也就是说本案被告杨海泉在卖房后三年内都在本市居住，该案已被法院裁定中止审理。
被告杨海泉对证据真实性、合法性均无异议，该起诉状是本
人在河南时委托秦兆杰律师打印的起诉状，起诉状的内容是秦兆杰律师向被告父亲咨询书写的，起诉状中的签名是被告本人书写。
被告梁凤兰对证据真实性、合法性均无异议，对证明的问题有异议，起诉状中的2007年是笔误，杨海泉自称其2013年才知道房子被其父亲卖了，屋买卖协议杨海泉没看到，卖房的具体时间杨海泉也不清楚，不能认定2007年是杨海泉的离家时间。
本院认为，两被告均对证据的真实性、合法性没有异议，故对此证据的真实性予以采信。
被告杨海泉为支持其抗辩主张，向法庭提供以下证据：
证据一、周口市吉福物业服务有限公司出具的证明一份，意在证明被告于2003年8月入住风华龙源小区，至2007年12月离开小区，在此期间被告不在牡丹江市，一直未离开过周口市。
原告沈革新对证据真实性有异议，对证明问题也有异议，出证单位是周口市吉福物业服务有限公司，但没有提供该公司的营业执照等材料，应提供材料以证实出证单位是否真实存在，出证单位还应提供杨海泉在该小区居住期间登记的原始凭证；业主黄XX应提供房屋的产权证照以及其与杨海泉房屋租赁证据。此证据与杨海泉2013年起诉原告的起诉状自述离开牡丹江时间相矛盾，应该以杨海泉自认离开牡丹江的时间为准。
被告梁凤兰没有异议。
本院认为，此证据符合证据的法定形式，但因其未能与其他证据相互印证，故对此证据欲证明的内容不予采信。
证据二、证人马X出庭证言。内容为本人与杨海泉于2003
年4月至2007年末在河南周口市闸北路开了一家名为双龙美食的饭店，大约在2008年初杨海泉才回到牡丹江。
原告沈革新认为证人提供的证言没有书面证据可以佐证，没有饭店营业执照及与杨海泉的合伙协议相佐证，属于孤证，证人已经证实杨海泉在2008年春节回牡丹江了。
被告杨海泉、梁凤兰对证人证言均没有异议。
本院认为，证据符合证据的法定形式，但因其未能与其他证据相互印证，故对此证据欲证明的内容不予采信。
被告梁凤兰为支持其抗辩主张，向法庭提供的证据是：
2013年9月27日调查笔录一份。意在证明诉争房屋系杨海泉所有，杨XX也在房屋买卖前后均未通知杨海泉，而且杨XX只记得是2006年以前卖的房，具体时间记不清了，杨海泉知道卖房一事后，说杨XX签字不好使，卖房款没有交付给杨海泉，房款被杨XX和梁凤兰花了。
原告沈革新不记得378号案中有调查笔录，且该笔录模糊不清无法质证。
被告杨海泉对证据没有异议。
本院认为，证据符合证据的法定形式，具有真实性，本院对证据的真实性予以采信，因没有其他证据相互印证，对其欲证明的问题不予采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
被告梁凤兰与被告杨海泉系母子关系，杨XX（已去世）与被告杨海泉系父子关系。诉争房屋位于牡丹江市西安区西二条路，产籍号为11－208／1122，建筑面积81.12平方米，房屋登记的所有权人为杨海泉。2004年10月10日杨XX与沈革新签订买卖房屋协议书，内容为“甲方杨海泉、乙方杨XX（原告沈革新丈夫），一、甲方将西安区新安街西二条路产籍号为11－2XX／1XX2，建筑面积81.12平方米的住房卖给乙方捌万伍千元整，过户由乙方负责付费，甲方协助；二、涉及的水电费、物业费，据实发生，双方结清，对于以前的一切费用由甲方负责；三双方定于本月十五日前钱款一次性付清，甲方将房照及相关批件交给乙方”。协议末尾处甲方由杨XX签名并注明“代”，乙方由原告沈革新签名。被告杨海泉没有书面授权给杨XX代理其出售房屋。10月16日梁凤兰收到原告沈革新交付的房款85000元，原告沈革新搬进诉争房屋居住至今。2013年5月杨海泉以沈革新、杨XX为被告起诉至法院，要求沈革新立即将诉争房屋返还给原告，赔偿原告6年房租6万元，承担房屋损失并承担案件受理费，此案已中止审理。
本院认为：被告杨海泉的父亲杨XX、母亲梁凤兰于2004年代理杨海泉出售诉争房屋，虽没有取得杨海泉的书面授权，但两人向原告沈革新交付了杨海泉的房屋产权证且收取了房款，原告作为善意相对人客观上有理由相信行为人具有代理权，被告杨海泉在近九年时间里也未提出异议或主张权利，故杨XX、梁凤兰的代理行为有效，双方所签订的买卖房协议书不违反法律、行政法规的禁止性规定，且原告已经履行了合同义务，杨XX、梁凤兰也将诉争房屋交付给了原告，应认定协议合法有效，当事人应当按照协议约定履行合同义务，原告请求确认买卖房协议书有效、被告杨海泉配合原告办理房屋过户手续的理由成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、2004年10月10日原告沈革新与杨XX签订的买卖房协议书有效；
二、被告杨海泉协助原告沈革新办理位于牡丹江市西安区西二条路、产籍号为11－2XX／1XX2、建筑面积81.12平方米的房屋的所有权证，于本判决生效后10日内履行完毕。
案件受理费1925元，由被告杨海泉、梁凤兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 佟 波
审 判 员 王海燕
人民陪审员 靖玉梅
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 郎 旭