福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荔民初字第751号
原告柯朝晖，男，1972年5月8日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。
被告黄益斌，男，1978年5月22日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。
第三人陈越，男，1972年1月5日出生，汉族，农民，住所地湖北省利川市团。
原告柯朝晖因与被告黄益斌、第三人陈越房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告柯朝晖到庭参加诉讼。被告黄益斌、第三人陈越经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯朝晖诉称：2011年10月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于莆田市胜利北路1518弄1梯202室房屋出租给被告；被告按普通办公室标准装修并承担装修费用，原告验收后交于被告九年的房屋使用权；原告免去被告2011年10月1日至2014年9月30日的三年租金，自2014年10月1日至2017年9月30日每月租金为人民币1000元，自2017年10月1日至2020年9月30日每月租金为人民币1500元，租金付款日期为每年的10月1日、1月1日、4月1日、7月1日；被告租赁期间水电费由被告承担。若被告中途中止合同，被告应付清水电费；若原告中途中止合同，原告应支付被告装修费6万元及违约金6万元。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告，被告装修并作为办公室使用，至今未交付分文租金。2014年10月1日，原告发现被告承租的房屋由第三人作为生活居住使用。原告多次向被告提出异议并交涉未果。原告认为：被告未经同意擅自转租、且改变租房用途，其行为已经构成违约。根据《合同法》第224条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”请求判令：1、解除原、被告于2011年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告、第三人于判决生效三日内将承租的房屋返还原告；3、被告支付给原告自2014年10月1日起至实际返还承租房屋之日的租金（每月按人民币1000元计算；2017年起每月按人民币1500元计算）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告黄益斌无作答辩。
第三人陈越无作答辩。
经审理查明：2011年10月1日，原告柯朝晖（甲方）与被告黄益斌（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于莆田市胜利北街1518弄1梯202室毛坯房租给乙方，乙方负责装修，装修标准以普通办公室为依据，并承担装修费用；由甲方验收并交于乙方九年的使用权。2、有偿使用费用如下：甲方免去乙方三年的房租（自2011年10月1日至2014年9月30日止）；自2014年10月1日至2017年9月30日每月租金为人民币1000元，自2017年10月1日至2020年9月30日每月租金为人民币1500元，租金按季度付款（付款日期为每年10月1日、1月1日、4月1日、7月1日）。…4、在合同期间，若乙方中途中止合同，须付清所产生的水电费用，之外无需再支付甲方任何费用；若甲方中途中止合同，须支付乙方前期为甲方装修该套房的费用共计人民币6万元，并支付违约金人民币6万元。合同签订后，原告将讼争房屋交付被告装修使用，被告花去装修费用计人民币61560元。另查，案外人何友波与第三人陈越签订《房屋租赁合同书》一份，案外人何友波将上述讼争房屋出租给第三人陈越居住使用，租期一年，自2014年7月7日至2015年7月6日止，月租金为人民币2300元。案外人何友波系被告黄益斌的生意合伙人，其转租讼争房屋的行为未经原告同意。2014年10月1日，原告发现被告黄益斌通过案外人何友波将讼争房屋转租给第三人陈越，且被告黄益斌自2014年10月1日起至今未支付给原告分文租金。2015年2月2日原告诉到本院，因被告黄益斌、第三人陈越未到庭参加诉讼，致本院无法调解。
上述事实，有原告的陈述及原告提供的原、被告签订的《房屋租赁合同》及装修费用各一份、案外人何友波与第三人签订的《房屋租赁合同书》一份、第三人陈越在讼争房屋居住生活的录像光盘一份等证据在案为凭，并经本院审查、认证，可以采信。
本院认为：原告柯朝晖与被告黄益斌签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告黄益斌未经原告同意通过案外人何友波将讼争房屋转租给第三人陈越，该事实有原告提供的案外人何友波与第三人陈越签订的《房屋租赁合同书》一份及第三人陈越在讼争房屋居住生活的录像光盘一份予以证实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，且被告自2014年10月1日起至今尚未支付给原告分文租金，被告黄益斌的上述行为存在违约，故原告请求解除其与被告黄益斌于2011年10月1日签订的《房屋租赁合同》，具有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告黄益斌具有腾空讼争房屋返还原告的附属义务，故原告请求将讼争房屋腾空返还原告，符合法律规定，本院予以支持。因原、被告约定自2014年10月1日至2017年9月30日每月租金为人民币1000元，自2017年10月1日至2020年9月30日每月租金为人民币1500元，故原告请求被告参照租金标准支付其占有讼争房屋期间的使用费，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告黄益斌、第三人陈越经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条、第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告柯朝晖与被告黄益斌于2011年10月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告黄益斌自房屋租赁合同解除之日起十日内将承租的房屋（坐落于莆田市城厢区胜利北街1518弄1梯202室）腾空返还给原告柯朝晖；
三、被告黄益斌应在本判决生效之日起十日内支付给原告柯朝晖自2014年10月1日起至被告黄益斌交还房屋之日止的房屋占有使用费（自2014年10月1日至2017年9月30日按每月租金为人民币1000元，自2017年10月1日至2020年9月30日按每月租金为人民币1500元计算）。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，其应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2050元，由被告黄益斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 陈向阳
代理审判员 陈 力
人民陪审员 黄德禄
二〇一五年六月十八日
书 记 员 宋寅颖
附注法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。