江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太城民初字第00786号
原告宋旭辉。
委托代理人慕东，江苏孙剑良律师事务所律师。
委托代理人汪雪琴，江苏孙剑良律师事务所律师。
被告太仓中顺置业有限公司。
法定代表人钱树忠。
原告宋旭辉与被告太仓中顺置业有限公司（以下简称中顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理后，由审判员李红适用简易程序于2016年1月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告宋旭辉及其委托代理人慕东、汪雪琴到庭参加诉讼，被告中顺公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋旭辉诉称：2013年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定由原告购买被告开发的位于太仓市双凤镇新湖迎春路16号2幢305号的房屋。原告根据合同约定按时足额向被告交付了55.5万元购房款，并及时提供了办理房产所有权证及国有土地使用权证所需的材料。根据合同约定，被告应于2013年11月30日前向原告交付该房屋，并于交付后90日内办理房产所有权证及国有土地使用权证，但此后被告多次拖延交房日期。依据双方合同约定，交付房屋时被告需取得《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》，但被告在未取得该交房条件的情况下于2014年4月28日书面通知原告，称涉案房屋已具备交房条件，要求原告于2014年5月1日起办理交房手续。后原告于2014年5月1日办理了收房手续。2014年7月1日，被告隐瞒未具备交房条件的事实，使原告在违背真实意思的情况下与被告订立了《逾期交房补偿协议》，约定由被告按照逾期120天的标准支付原告逾期交房违约金19980元，但该款项至今未实际支付。被告在交房后对办理上述两证的事宜置之不理，经原告催促之后方于2015年4月13日为原告办理了房屋所有权证，直至原告起诉后于2016年1月14日才为原告办理国有土地使用权证。原告在向法院提起诉讼之后，经查询得知，涉案房屋到2015年1月29日方取得《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》。原告认为，被告的违约行为导致原告在居住、子女就学、落户等方面遭受巨大损失，有权要求被告承担因延期交房、逾期办理两证引起的违约责任，赔偿原告相应损失。故原告诉至法院，要求：1、被告支付原告逾期交房违约金70762.5元（以购房款555000元为基数，按照日万分之三的标准，自合同约定的交房日期次日2013年12月1日起计算至被告实际具备交房条件之日2015年1月29日止）；2、被告支付原告逾期办证违约金114052.5元（以购房款555000元为基数，按照日万分之三的标准、自合同约定的办证期限届满次日2014年3月1日起计算至实际办理办证日期2016年1月14日止）。
被告中顺公司未作答辩。
经审理查明：2013年11月16日，原告宋旭辉（作为买受人）与被告中顺公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》1份（合同编号：2013119900045），约定由被告将其开发的位于太仓市双凤镇新湖迎春路16号迎春花苑2#幢305号房预售给原告。合同第六条计价方式与价款约定该房屋总金额为555000元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人通过商业贷款方式付款，买受人于2013年11月20日前支付首期房价款255000元，余款30万元向建设银行申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收合格证》；不符合上述交房条件，但买受人书面要求交付的除外。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之3.00的违约金。合同第二十条第（二）项就房屋所有权转移登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款的万分之3.00的违约金。
合同签订后，原告宋旭辉依约向被告支付了首付房价款255000元。2014年3月17日，案外人中国建设银行股份有限公司太仓分行依据与原告的个人住房借款合同，将原告的贷款30万元支付至被告账户。
2014年4月28日，被告中顺公司以挂号信形式向原告送达《交房通知书》1份，该通知称原告所购买的迎春花苑商品房已经具备交房条件，要求原告于2014年5月1日起携带相关材料至迎春花苑物业管理处办理交房手续。庭审中原告陈述其于2014年5月1日拿到涉案房屋的钥匙并在此后进行了装修和入住。
2014年7月1日，被告中顺公司（甲方）与原告（乙方）签订《迎春花苑逾期交房补偿协议（住宅）》1份，该协议约定：甲方逾期交房天数为120日，补偿标准按每日万分之3计算，应支付业主补偿款19980元；协议签署后双方在延期交房补偿事项无任何牵涉，乙方在任何情况下均放弃行使退房的权利，且保证不再向甲方主张基于延期交房的其他权利。同时协议约定由甲方代为办理房产证和土地证，在乙方提供办理产权证所需资料齐全后6个月内办结产权证。庭审中原告陈述办理产证相关材料已于签订商品房买卖合同时提交，签订该补偿协议时并不知道被告尚未获得《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》，乙方处的签字为原告的父亲代为签署。
2015年1月29日，太仓市住房和城乡建设局向被告发放《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》，审核通过被告经营的迎春花苑商品房项目符合现售及交付使用条件。
原告分别于2015年10月25日、11月2日通过太仓市便民服务中心网站提交诉求信息，咨询国有土地使用权证的办理情况，太仓市国土局答复称被告开发的地块被法院查封，不能办理商品房分割登记申请，且未收到分割登记申请；本院就查封情况答复称涉案土地于2013年9月27日抵押给苏州银行股份有限公司太仓支行，2015年8月20日苏州银行股份有限公司太仓支行向本院申请诉前保全，本院于2015年8月28日裁定查封涉案土地使用权。
另查明：原告宋旭辉于2015年4月13日取得太仓市双凤镇新湖迎春路16号2幢305室的房屋所有权证，于2016年1月14日取得涉案房屋的国有土地使用证。
以上事实，有原告宋旭辉提交的商品房买卖合同、迎春花苑逾期交房补偿协议（住宅）、交房通知书、挂号信封、太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书复印件、太仓市便民服务热线回复网页打印件、发票、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋所有权证、国有土地使用证以及原告的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：原告宋旭辉与被告中顺公司签订商品房买卖合同，约定被告将太仓市双凤镇新湖迎春路16号迎春花苑2#幢305号房预售给原告，双方之间的商品房预售合同关系依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，原、被告均应按照合同约定全面、及时履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照双方的约定向对方当事人承担违约责任。
关于原告提出的其在签订逾期交房补偿协议时并不知道被告尚未获得涉案商品房相关备案，故该补偿协议系原告在违背真实意思表示的情况下签订，要求对补偿协议中延期交房违约金计算的条款予以变更的主张。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同第十一条就商品房的交付手续明确约定出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，买受人在未有相应证明文件的情况下有权拒绝接收。原告方作为买受人，在对涉案商品房进行接收时负有审查之义务，其未尽审查而接收涉案房屋之行为，推定其明知涉案商品房状况而同意由被告向其交付，故原告主张的其在签订补偿协议时不知房屋无备案的主张不能成立，对于原告据此要求变更补偿协议条款的请求本院不予支持。原、被告在房屋交接后就延期交房事宜于2014年7月1日签订的补偿协议，系双方的真实意思表示，原、被告均应受该协议的约束。原、被告在补偿协议中已对被告逾期交房应向原告承担的违约金进行了明确约定，且原告在补偿协议中也明确放弃了向被告基于延期交房的其他权利的主张，双方在协议中约定就延期交房补偿事项一次性处理完毕。故本院对原告向被告基于逾期交房主张超出补偿协议的其他权利不予支持，对于被告应向原告支付的逾期交房违约金本院确定为19980元。
就原告所主张的逾期办证违约金，本院认为，依据原告所提交的便民服务热线回复信息可见，被告因涉及与他人纠纷而致延迟为原告办理国有土地使用权证，逾期责任在被告，故应当依据双方的约定向原告支付逾期办证的违约金。就逾期办证时间的确定，原、被告于2014年7月1日签订逾期交房补偿协议，该补偿协议在商品房买卖合同之后签订，其中关于被告应于原告提供办理产权证所需资料齐全后6个月内办结产权证的约定，应视为对商品房买卖合同中产权证办理时间条款的变更，根据补偿协议的约定，结合原告有关签订商品房买卖合同时即已提交办证所需资料的陈述，应理解为被告应于签订补偿协议后6个月内即2014年12月31日前办结产权证，结合被告实际办结产权证的时间，本院确定被告逾期办证的时间为378天，依据商品房买卖合同中对逾期办证违约金计算方式的约定，本院确定被告应向原告支付逾期办证违约金62937元（555000×0.3‰×378）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告太仓中顺置业有限公司支付原告宋旭辉逾期交房违约金19980元；
二、被告太仓中顺置业有限公司支付原告宋旭辉逾期办证违约金62937元。
上述两项合计82917元，均于本判决生效之日起10日内履行。
案件受理费3996元，由原告宋旭辉负担2203元，由被告太仓中顺置业有限公司负担1793元。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效后10日内按照负担额一并给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10555301040017676）预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘晓敏
人民陪审员 张立新
人民陪审员 周跃良
二〇一六年六月三日
书 记 员 邵 诚