广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第28号
原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称：“雅居乐物业公司”）。
法定代表人梁正坚，职务总经理。
委托代理人李婉文，1983年8月13日出生，汉族，系雅居乐物业公司职员。
委托代理人王莹莹，女，1986年3月6日出生，汉族，系雅居乐物业公司职员。
被告邵筠，女，汉族，户籍地址天津市和平区山西路仰止坊*号，物业地址广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园雅翠庭12栋102房。
被告邵立亚，男，汉族，户籍地址天津市和平区山西路仰止坊*号，物业地址广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园雅翠庭12栋102房。
原告雅居乐物业公司诉被告邵筠、邵立亚物业管理服务合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐物业公司的委托代理人李婉文、王莹莹及被告邵筠到庭参加诉讼。被告邵立亚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐物业公司诉称，原告接受委托为广州雅居乐花园小区提供物业管理服务，两被告是该小区雅翠庭12栋102房的业主。该房屋的套内面积为70.1平方米，为电梯洋房住宅。依据双方前期物业服务协议第四条第二项的约定，该小区电梯洋房物业管理费为每月2.30元／平方米，即两被告每月需向原告支付物业管理费人民币161元。自2006年7月至2011年5月，自2013年9月起至2013年10月止，两被告无故拖欠原告物业管理费共61个月，合计人民币9821元。期间，原告多次催交，要求两被告尽快支付物业管理费，但两被告至今仍未支付。依据双方前期物业管理服务协议第十条第三项的约定，如被告不按规定的日期缴纳有关费用，被告应从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按欠费额的千分之一向原告支付滞纳金，至起诉之日，滞纳金约为9447.48元。两被告另拖欠原告2009年3月至2013年8月的住宅水费及排污费共57.8元、2004年5月至2004年6月的电费338元。综上，两被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求如下：1、两被告按每月161元的标准向原告支付自2006年7月至2011年5月，自2013年9月起至被告付清之日止的物业管理费，现暂时计至2013年10月，拖欠的物业管理费为9821元。2、两被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至起诉之日，滞纳金约为9447.48元。3、两被告向原告支付2009年3月至2013年8月拖欠的住宅水费及排污费共57.8元（水费37.2元，排污费20.6元）。4、两被告向原告支付2004年5月至2004年6月拖欠的电费共338元；以上合计人民币19664.28元。5、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告邵筠辩称，被告邵立亚是我弟弟，房子是我与我弟弟共同共有的，今天开庭邵立亚是知道的，我弟弟也委托我参加今天的庭审，我弟弟的意见就是我的意见。我要求原告解决十年前我买房时就存在的问题，而且现在也有新的问题要解决：1、之前雅居乐房产公司起诉我的时候将相关的材料寄到我旧的房屋内，我并没有收到相关的诉讼材料，导致法院判决后并开始执行，我的房屋被贴上封条，导致我房屋多年不能出租，导致租�的损失；2、我是2003年购买雅居乐的房屋时就发现房屋有质量问题，雅居乐的老总亲自跟我说如果有什么问题是包解决的，但后来到目前为止，问题仍然存在；3、房屋厨房有质量问题，雅居乐房地产有限公司在七年后才给我换了；4、房屋下水道也存在问题，洗澡水排不下去，到现在都没有解决；5、厨柜漏水已经长蛀虫了；6、直饮水几年后才通到水，而且也不能用，现在也没有更换；7、防盗网的问题也一直没有解决，导致我家被盗了，我也报警了，其中第一次被盗是2004年，第二次被盗是2007年8月24日我家又被盗，第一次被盗的原因是门亭监控坏了，没有及时修复，这也是我拒交物业管理费的其中一个原因；8、我家附近现新增了一排车位，对我家的空气有影响，车位离我家的窗户太近，空气污染利害，我要求原告把靠近我家的车位划掉，禁止停车；9、小区的树挡住�家的光线，而且树上结果后掉在地上烂了、发臭，影响我和家人的生活，曾要求原告砍树，但原告不砍树；10、原告主张的水电费、排污费根本不会存在，我们都不在该房屋住的，而且原告是起诉几年期间的费用，却没有注明具体的欠费月份，故我要求原告明确我们使用的月份，特别是原告主张的2004年5月至2004年6月拖欠的电费338元是早已给予减免的，不明白原告现在为何还来收该期间的电费。
原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司对被告邵筠的答辩回应称，1、被告所述房屋质量问题是房屋开发商的问题，与本案原告无关；2、被告房屋被盗的事我作为代理人并不清楚；3、对于被告所述的小区树木影响采光的问题。因树木是小区的公共绿化，如果是真的挡住被告的采光我们是会剪的，但如果只是被告个人认为，原告是不可能去修剪的；4、由于之前小区的车�是乱停乱放，导致汽车双向行驶都有困难，我们就在路边划了几个车位，故车位并不是新设的，而是原来就会有车停在那里，且车位是在原来的马路上，也不是在绿化带上的；5、被告反映的问题如果确实存在的，我们可以去解决，但如果不存在的，我们也解决不了。
被告邵立亚无答辩。
经审理查明，原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司原名中山市雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，隶属于雅居乐物业管理服务有限公司，经营范围为物业管理服务、水电维修及室内装饰工程等，住所位于广州市番禺区南村镇。位于广州番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园雅翠庭12幢102房系被告邵筠、邵立亚于2003年12月27日向物业发展商购买，该房产约定建筑面积84.143平方米、套内面积为70.1平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积为14.043平方米。位于广州番禺区南�镇员岗村广州雅居乐花园小区自从开盘以来一直由原告提供物业管理服务。
原告主张双方曾签订《广州雅居乐花园物业管理服务协议》，并由被告邵筠向原告出具了《承诺书》一份，被告邵筠在本案庭审中也承认签署了《承诺书》，但经本院审查后发现，原告提供的《广州雅居乐花园物业管理服务协议》及《承诺书》只加盖有原告的公章，其上并未有两被告签名，也均未注明签署时间。上述物业管理服务协议第四条第二款约定电梯洋房住宅按建筑面积2.30元／平方米／月计收物业管理服务费用；第四条第六款约定每月5日之前缴纳当月物业管理费；第十条约定不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴付违约金。
原告在庭审中述称，两被告购买涉案物业后曾一直按每月161元的标准向原告交纳物业管理费至2006年6月，但从2006年7月至2011年5月期间未交纳物业管理费，从2013年9月至今也未交纳物业管理费。原告也一直有向涉案物业地址直接送达收费通知单，原告发给涉案物业的收费通知单注明的业主是“邵筠”，房间编号为“CUI-12-102YCUI-
XF-12-102”，物业管理费每月按161元收费，并要求业主于每月10号前到客户服务中心大堂收银处交款。原告诉称，涉案物业为电梯洋房住宅，每月物业管理费为2.30元／平方米，计费面积按套内建筑面积为70.1平方米计算，两被告每月需向原告支付物业管理费161元。若按原告主张的计费面积70.1平方米计算涉案物业从2006年7月至2011年5月及从2013年9月至法庭辩论终结前的2014年3月期间的物业管理费应为：161元／月×（59月＋7月）=10626元。原告另称两被告拖欠2009年3月至2013年8月期间的住宅水费、排污费57.8元（其中水费37.2元、排污费20.6元）及2004年5月至2004年6月的电费338元，原告对被告欠费期间的水费、排污费及电费未提供抄表记录及清单明细等证据证明，被告在本案庭审中对原告主张的水费、排污费及电费不予认可，且被告认为原告主张的水费、排污费及电费已过两年的诉讼时效。因两被告一直欠缴2006年7月以来的物业管理服务费等，原告曾先后于2011年11月1日及2011年12月10日向涉案物业地址寄送催缴物业管理费的《律师函》，上述《律师函》未要求两被告缴纳拖欠的水费、排污费、电费。原告经催收未果，遂于2013年12月24日将两被告诉至本院，要求两被告交纳涉案物业从欠费之日起至付清之日止的物业管理费、滞纳金及拖欠的水费、排污费、电费。
被告邵筠到庭应诉，被告邵筠在本案庭审中辩称涉案物业十年前购买时就存在质量问题，且一直没有解决，另外因其家中两次被盗、涉案物业附近马路上新增�车位、小区的树长大了影响其家采光等，故被告邵筠认为其有权拒交物业管理费。原告未提供证据证明其已向两被告释明两被告所反映问题的正确处理方法。
本院认为，原告雅居乐物业公司是从事物业管理服务的企业。涉案小区自从开盘以来，一直由原告为该小区提供物业服务，两被告自购买该小区的雅翠庭12幢102房后作为该小区的业主，接受了原告雅居乐物业公司提供的物业管理服务，且被告在庭审中承认其曾与原告签订了《广州雅居乐花园物业管理服务协议》，并向原告出具了《承诺书》，虽然本院审查后发现两被告并未在《广州雅居乐花园物业管理服务协议》及《承诺书》上签名，但两被告收楼后曾向原告交纳过部分期间的物业管理费，应系两被告对双方物业服务合同关系的认可，故原、被告双方已形成物业管理服务合同关系。原告雅居乐物业公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费，故本院对原告要求两被告支付拖欠物业管理费本金的主张应予支持。原告在本案审理过程中仅要求按套内面积70.1平方米计算所得的每月161元的标准计收物业管理费，是原告对自己民事权利的处分行为，本院应予认可。两被告享受物业服务后，未及时向原告交纳物业管理费，已构成违约，按物业管理服务协议的约定本应计收滞纳金，但本院考虑到两被告拒交物业管理费事出有因，原告在履行物业管理服务过程中存在瑕疵，原告也无证据证明曾向两被告释明两被告所反映问题的正确处理方法，故本院酌情确定两被告可免缴纳滞纳金。因原告收取物业管理费应当以提供物业管理服务为前提，本院不能预先判定未到期间的物业管理费，故两被告的欠费期间应确定至法庭辩论终结前，原告在本案中要求物业管理费计至实际付清之日止没有依据，本院不予支持。因原告对两被告欠费期间的水费、排污费及电费未提供抄表记录清单明细等证据证明，被告在本案庭审中对原告主张的水费、排污费及电费也不予认可，且被告认为原告主张的水费、排污费及电费已过两年的诉讼时效，而原告虽曾向两被告发函催缴拖欠的物业管理费用，但未向两被告催缴拖欠的水费、排污费、电费，故原告主张两被告拖欠的2004年的电费及2011年12月24日（本案立案之日两年前）前发生的水费、排污费也应已过诉讼时效，综上，原告主张两被告拖欠的水费、排污费及电费证据不足，且部分主张已过诉讼时效，故本院对原告要求两被告支付水费、排污费、电费的主张不应予以支持。综上所述，驳回原告雅居乐物业公司的其他诉讼请求。
被告邵筠反映的涉案物业房屋质量问题涉及两被告与物业开发商的商品房买�合同纠纷，与本案纠纷不是同一法律关系，两被告应当另循法律途径解决；被告邵筠反映的其他问题，属于原告履行物业服务过程中存在瑕疵，原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司应当立即完善物业管理制度，加派保安、清洁人员，提高物业服务水平，及时回复处理业主的合理诉求，增加服务意识，更好的为广大业主服务。被告邵立亚经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告邵筠、邵立亚应于本判决发生法律效力之日起七日内按�月161元的标准支付2006年7月至2011年5月及2013年9月至2014年3月期间的物业管理服务费10626元给原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司；
二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费146元，由被告邵筠、邵立亚负担33元，原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司负担113元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉�理。
审判员 胡 林
二〇一四年三月十四日
书记员 李永宜