浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0382民初1238号
原告：潘乐燕，女，1990年2月1日出生，汉族，住乐清市。
委托诉讼代理人：林建岳、吴晓晓，浙江蓝汇律师事务所律师，特别授权。
被告：乐清市大地房地产开发有限公司。住所地：乐清市乐成街道晨沐路388-390号三楼；统一社会信用代码：91330382582680359H。
法定代表人：屠旭荣，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王健，浙江联英（乐清）律师事务所律师，特别授权。
原告潘乐燕与被告乐清市大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2017年4月14日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转入适用普通程序审理，于2018年2月7日第二次公开开庭进行了审理。原告潘乐燕的委托诉讼代理人林建岳、被告乐清市大地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘乐燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金270436元（自2015年1月30日起每日按已付购房款748095元的万分之五计算至2017年1月22日止）；逾期办理房屋权属证书违约金34711元（自2015年11月1日起每日按已付购房款748095元的万分之一计算至原告实际取得土地、房屋权属证书之日止，现暂算至2017年2月7日）；二、本案受理费、诉讼保全费由被告承担。事实和理由：2013年12月14日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买锦绣大地小区（二期）1幢10××室商品房一套，房价共计748095元；被告应于2014年10月31日前向原告交付商品房，如逾期交房的，被告应自2014年11月1日起按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金；被告应于2015年10月31日前将土地、房屋权属证书交付给原告，逾期交付权属证书不超过90日的，被告按已付房价款的万分之一承担违约责任，逾期交付权属证书超过90日的，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2013年12月18日和2014年2月16日分两次向被告付清了全部购房款748095元。但房屋交付期限届满，被告却未依约交房。后经多次协商，包括原告在内的95个购房户与被告签订了一份《补充协议书》，被告承诺于2015年8月31日前交房，并自2015年1月30日起按总房价的日万分之五支付逾期交房违约金至实际交付之日止。补充协议签订后，被告不能依约交房，也未依约向原告支付违约金。直到2017年1月份，被告通知原告领取房屋钥匙，原告于2017年1月23日领取了所购房屋的钥匙。截止原告领取钥匙之日，被告已逾期交房2年零3个月，但被告仅支付了前三个月的违约金共计20100元，而2015年1月30日后的逾期交房违约金共计270436元，被告至今分文未付。此外，被告已经逾期1年零3个月未向原告交付房屋的权属证书，也从未向原告支付过逾期交付权属证书的违约金。被告逾期交付房屋和权属证书并拒不依约支付违约金的行为，已经违反了双方的合同约定和有关法律规定，严重侵害了原告的合法权益，原告为此诉至法院。
原告潘乐燕为证明其主张的事实，提供并在庭审中出示以下证据，经被告乐清市大地房地产开发有限公司质证及本院认证如下：
1、身份证、工商登记信息，证明原、被告诉讼主体资格。被告对该证据无异议，本院予以认定。
2、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及合同约定的交房日期为2014年10月31日。被告对该证据无异议，但认为合同中约定的违约金过高。本院认为，被告对该合同的真实性无异议，且该证据与本案有关联性，本院予以认定。
3、销售不动产统一发票，证明原告已依约向被告付清全部购房款的事实。被告对该证据无异议，本院予以认定。
4、《补充协议书》、原告授权谷学兵签订补充协议书的授权委托书、被告收到95份授权委托书的收条，证明原告等94户购房户委托谷学兵签订《补充协议书》的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为协议中约定的逾期交房违约金过高。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，且该证据证实原、被告于2015年3月31日重新约定逾期交房违约金利率为日万分之五的事实，本院予以认定。
5、收款收据，证明原告于2017年1月23日向物业公司缴纳装修保证金，证实原告实际是在当天拿到涉案房产的钥匙。该份收款收据系被告提供，被告不将其列为己方证据，但确认该证据的真实性，并认为原告是在交付联系单的2017年1月21日收房。本院认为，被告对该证据的真实性没有异议，该证据涉及交房的具体时间及违约金计算的截止时间，本院予以认定。
被告乐清市大地房地产开发有限公司答辩称：一、原告要求被告支付逾期交房违约金的计算标准过高，该请求不应予以支持。1、原、被告签订的《商品房买卖合同》有关逾期交房违约金的支付标准显然过高，应当予以调整。同时，补充协议书中有关逾期违约金的支付标准也过高，且系被告被迫签订，非被告真实意思表示。根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案违约金的支付标准和支付金额应当以逾期交房给原告造成实际损失为准，而原告所购房屋系住宅，且原告采用银行按揭方式购买，故此，被告逾期交房未对其造成实际损失。2、违约金条款对于守约一方系补偿性质，原告不应从中获利过高。原告起诉主张的逾期违约金的金额高达数十万元，如果原告的诉求得以支持，原告获利过高，违背了违约金补偿守约一方的立法本意。二、原告要求被告按已付房价款万分之一支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求不予支持。若被告承担逾期交房违约责任，则其办理房屋权属证书并交付给原告的期限应当顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，即被告只需于2018年1月23日前将商品房权属证书交付给原告就无需承担逾期办证的违约责任。并且该违约金支付标准显然过高，应当予以调整。三、逾期交房违约金的截止时间应计算至实际交房之日。本案起诉前房产已经施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位四方联合验收合格，目前已符合交房条件，被告也已经电话通知原告收房，而原告也于2017年1月23日实际收房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中原告从被告领取房屋钥匙之日即视为原告已取得对房屋的占有，故逾期交房违约金的截止时间应计算至实际交房之日。四、逾期交房违约责任虽是事实，但被告过错责任较轻。1、诉争小区之所以延期交房，是由于施工方施工延期所造成。原告对此是知晓的，而监理公司也出具了相关证明。2、被告对于延期交房的过错责任较轻。被告从取得地块、支付土地出让金及签署施工承包合同均符合法律法规及合同约定。同时，被告及监理公司也已经尽最大努力促使诉争小区工程竣工，并已使诉争小区符合交房条件。如果说被告有过错，其过错就在于选错了施工方，但这并非被告所能预料的。3、施工方已无力承担违约赔偿责任。自2013年12月2日开始，施工方就因不履行法院判决而被法院执行，其早已无力承担违约责任，且施工方名下无任何可供执行财产。在被告显然无法从施工方处获得赔偿的情况下，仍要被告支付如此高额的违约金实是对被告有违公平。违约金条款对于出卖人的约束作用在于限制被告因其自身过错导致延期交房，并对其过错行为进行制裁，结合本案，被告自身并没有过错。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告乐清市大地房地产开发有限公司为证明其主张的事实，提供并在庭审中出示以下证据，经原告潘乐燕质证及本院认证如下：
1、建设工程施工合同、开工报告、证明，证实涉案房产因施工单位原因造成交付逾期，被告过错较小。原告对该证据的真实性不予确认，且认为即便真实，被告自己选择的施工单位对工程延期有过错并不能因此免除被告违约责任的承担。本院认为，被告主张的待证事实不属于合同约定或法定的可以延期事项，本院不予认定。
2、浙江省建设工程规划核实确认书、乐清市公安局建设工程消防验收意见书、环保局同意投入使用的函、城镇污水排入排水官网许可证，证明涉案小区项目已取得规划、公安消防、环保、市政等部门出具的认可文件或许可使用文件。原告对该证据的真实性不予确认，且认为与本案无关联性。本院经核实该证据系真实的，且该证据证明涉案房产已经过相关部门验收或许可使用，与本案有关联性，本院予以认定。
3、建设工程竣工验收报告，证明涉案小区的房屋已于2017年1月25日经施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位验收合格。原告对该证据的真实性不予确认，且认为与本案无关联性。本院经核实该证据系真实的，且该证据证明涉案小区的房屋已于2017年1月25日经过相关部门的竣工验收，本院予以认定。
4、联系单，证明被告已将房屋交付原告。原告否认联系单上的签名和落款时间“2017年1月21日”系原告潘乐燕本人写的，并认为交房时间应该确认为实际拿到房屋钥匙的那天即2017年1月23日。本院认为，该证据不能证明原告在联系单上签名，因此不能确认当天被告已经向原告交付了涉案房屋，本院对该证据不予认定。
5、乐清市住房和城乡规划建设局证明，证明被告逾期交房系浙江东远建筑工程公司的客观因素所致，其过错责任较轻。原告对该证据的质证意见如下：一，对该证据的合法性有异议，认为该证据仅有单位印章，无单位负责人签名，证明的内容是否经过确认不得而知；二、对该证据的关联性有异议，即便是建筑公司违约导致涉案工程的逾期交房，根据合同法第121条规定，也是被告和建筑公司之间的合同纠纷，应另案处理，被告不能因此免责；三、对该证据的真实性有异议，根据法律规定，施工许可证延迟颁发导致施工暂停是被告的责任，被告应收集、保管环保等行政部门的许可使用文件，文件遗失也是被告的责任，证明上说被告并没有过错，这不符合事实。出具该证明的乐清市住房和城乡规划建设局对其证明的事项显然无法确认却根据被告的一面之词将责任推给了建筑公司，可见住建部门和被告之间有一定的关系；四、住建部门不是认定法律责任的主体，无权认定开发商有无过错，且本案是合同违约之诉，违约责任是无过错责任，而且被告应通过相关证据印证证明所述内容，无需乐清市住建局出具证明，被告无法提供相关的证据，则住建局亦没有出具该证明的依据。本院认为，该证据缺乏形式要件，被告亦未能提供证据印证该证明所述证明事项，且该证据不能证明逾期交房的责任在于施工单位，被告据此主张减轻其违约责任既无合同约定也无法律规定，本院对该证据不予认定。
经审理查明：2013年11月23日，原告潘乐燕欲购买乐清市乐成街道锦绣大地小区1幢10××室房产，与被告乐清市大地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同，合同编号201390007200035，备案登记号：20131004087），房屋总价款为748095元。合同第九条约定：“出卖人（被告）应当在2014年10月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人（原告）使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、县级或县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期加长的，但最长不得超过12个月；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行疾病等不可预见不可避免的事件，以及法律法规和政策的改变等事实。交房期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应房款后7日内。”合同第十条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第十二条约定：“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”合同第十六条规定：“购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年10月31日前，取得前述规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际支付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金……。”合同签订后，原告按约支付了购房首付款158095元，并通过涉案房产设定抵押办理按揭贷款的方式支付了余款590000元，付清了全部购房款。因被告未能按照合同约定的2014年10月31日前交付涉案房屋，2015年3月31日，原告委托第三人谷学兵与被告签订《补充协议书》，约定“甲方（被告）承诺于2015年8月31日前交房，并自2015年1月30日起按总房价的日万分之五支付逾期交付房屋的违约金，违约金支付至实际交房之日止。如房屋逾期不能交付的，甲方按月递增日万分之一的违约金（即9月份违约金为日万分之六，10月份违约金为日万分之七，以此类推）。……。”迄今为止，被告已经支付给原告2014年11月1日至2015年1月29日止共计20100元违约金。
2016年8月11日，涉案锦绣大地小区工程经乐清市市政园林局准许向城镇排水设施排放污水。2016年9月1日，涉案工程经乐清市环境保护局批准同意投入使用。2016年11月4日，涉案工程经乐清市公安消防局消防验收合格。2017年1月13日，涉案工程经乐清市住房和城乡规划建设局核实具备竣工规划确认条件。2017年1月25日，温州工程勘察院有限公司（勘查单位）、浙江嘉华建筑设计研究院有限公司（设计单位）、浙江东远建筑工程有限公司（施工单位）、浙江大成工程项目管理有限公司（监理单位）对涉案工程进行竣工验收，评定为合格工程，同意使用。2017年1月23日，被告将涉案房产交付原告，原告于当日向物业公司缴纳了2000元装修保证金。由于双方就本案诉争的逾期交房、逾期办理房屋权属证书违约金支付问题协商未果，从而引起本案之诉。
另查明，2013年12月31日，涉案房产预告登记在原告名下。本案在审理过程中，涉案房产于2017年9月19日初始登记在被告名下，权证号为浙（2017）乐清市不动产权第0028730号。
本院认为，原告潘乐燕、被告乐清市大地房地产开发有限公司于2013年12月14日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的权利义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当在2014年10月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，并约定逾期交付房产应支付违约金。本案被告未按约如期交付涉案房产，已构成违约，被告依法应承担逾期交房的违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。被告主张逾期交房系施工方施工延期所致，被告自身没有过错，不应承担违约责任。本院认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告可以据实予以延期的事由仅限于不可抗力以及法律法规和政策的改变等事实。被告提出因施工方因素导致涉案工程延期既不属于上述约定可据实予以延期的事项，亦非法律规定的免责事由，故被告因此主张免除其违约责任的抗辩不能成立，本院不予采纳。
关于逾期交付期间问题。被告主张已于2017年1月21日出具联系单当日将涉案房屋钥匙交予原告，视为该日实际交房。本院认为，虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房产的交付应该符合建设工程竣工验收合格的条件，涉案工程系2017年1月25日竣工验收合格，但被告实际于2017年1月23日将涉案房产钥匙交付原告，原告也于当天缴纳了装修保证金，双方已经完成了对涉案房产的转移占有，应视为被告于当天已经履行交付涉案房屋的义务。综上，逾期交房违约期间应从2014年11月1日开始计算至2017年1月23日止。
关于逾期办证的违约责任问题。被告主张其若承担逾期交房违约责任，则办理房屋权属证书并交付给原告的期限应当顺延，被告只需于2018年1月23日前将商品房权属证书交付给原告就无需承担逾期办证的违约责任。按照《房屋买卖合同》第十六条约定，被告应当在2015年10月31日前办理涉案房产土地、房屋权属证书并交付给原告，即被告应当在约定的最迟交房期限日2014年10月31日起的一年内办证，最迟办证期限日为2015年10月31日。本院认为，该合同对办证时间及逾期办证违约责任的约定是基于交房的前提下督促被告及时办理产权初始登记；且房产的权属初始登记亦只有在房子建成、竣工验收后方可办理，因此，在2015年10月31日房产尚未竣工验收、交付使用之时，办理产权证并交付给原告是客观不能实现的。因被告逾期交房的行为直接导致逾期办证的结果，该一行为既然已经承担了逾期交房而支付违约金的责任，如再苛以逾期办证的违约责任则显失公平。因此，根据合同约定办证期限及违约责任是基于防止被告怠于办理产权证的目的，被告应在逾期后的交房之日2017年1月23日顺延一年即2018年1月23日前办理产权初始登记并将产权证交付给原告，逾期则承担支付违约金的责任较为切合实际，更能体现合同约定逾期办证违约责任的合理性。本案涉案房产于2017年9月19日初始登记在被告名下，权证号为浙（2017）乐清市不动产权第0028730号，被告亦已通知原告随时协助其办理产权转移登记手续，故被告认为其系在顺延期内履行了办证义务因而不承担违约责任的主张，本院予以支持。因此，对原告提出要求被告按照合同约定支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为有悖公平原则，不予支持。
关于逾期交房违约金是否应当调整问题。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案该宗商品房买卖中被告提供的《商品房买卖合同》系格式合同，其第十条约定“出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金”系双方对违约金达成的合意，原告是基于对己方可能获得的补偿的考虑，被告是基于对己方可能承担的赔偿责任的考虑，因此该违约金金额的约定应推定为双方认可是公平合理的。现被告主张违约金过高而要求调整，是请求对双方合意的变更，按照最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第九十一条的规定，应由被告承担约定的违约金过高的举证责任。现被告就违约金过高不能提供证据进行证明。双方于2015年3月31日签订的《补充协议书》约定：“被告承诺于2015年8月31日之前交房，并自2015年1月30日起按总房价的日万分之五支付逾期交房的违约金至实际交房之日止，如逾期不能交付，被告按月递增日万分之一的违约金（即9月份违约金为日万分之六，10月份违约金为日万分之七，以此类推）”，该补充协议系在商品房买卖合同约定的2014年10月31日最后交房日逾期超过90日后签订的，根据商品房买卖合同关于“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%支付违约金”约定，买受人解除合同致使被告遭受的损失金额显然大于上述《补充协议书》所约定提高逾期交房违约金造成的损失，被告基于利益权衡及形势所迫签订了《补充协议书》，可以推定其加重自己的违约责任并非其真实的意思表示。本院认为，《商品房买卖合同》对于逾期交房违约金的约定能够不计逾期时间长短而涵盖买受人的损失，且根据《补充协议书》约定“被告违反本协议约定或主合同相关约定内容，原告保留退房的权利”，原告仍然享有解除合同的权利而未受到侵害，故根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认定按日以已付房价款万分之三计算违约金较为适宜，故本案逾期交房违约金为182909元（748095元×日万分之三×2014年11月1日计算至2017年1月23日共计815天），扣除本案被告已支付原告逾期交房违约金20100元，被告尚需支付原告逾期交房违约金162809元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、被告乐清市大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘乐燕逾期交房违约金162809元。款交本院民一庭转付。
二、驳回原告潘乐燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费5877元，由原告潘乐燕负担3556元，被告乐清市大地房地产开发有限公司负担2321元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 倪亚蓓
审 判 员 卓晓平
人民陪审员 汤存本
二〇一八年五月二十一日
代书 记员 胡晓文