广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初5921号
原告（反诉被告）：张芳玲,女,1989年11月5日出生，汉族,住广州市天河区。
委托诉讼代理人：谢勇尚，广东誉理律师事务所律师。
被告（反诉原告）：毕敏华，女，1981年6月22日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：温翠婷，广东富颂达律师事务所律师。
原告张芳玲与被告毕敏华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，被告毕敏华在答辩期内提起反诉，本院依法合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张芳玲及其委托诉讼代理人谢勇尚，被告（反诉原告）毕敏华的委托诉讼代理人温翠婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张芳玲向本院提出诉讼请求：1.继续履行2017年3月6日被告与原告签订的《房地产买卖合同》(合同编号为：NO.1500955)，限期办理房产过户登记手续并协助原告重新办理银行抵押贷款手续；2.被告按合同约定向原告支付因逾期履行合同所产生的违约金，违约金按照合同约定的每逾期一天按合同成交价千分之一计算（自2017年3月16日开始计算，暂计至起诉之日为63250元）；3.被告承担所有诉讼费用。
事实和理由：原告与被告受托人李玉兰于2017年3月16日通过广州市盛业行房地产顾问有限公司（中介机构）签订《房地产买卖合同》（合同编号：No.1500955，以下简称“合同”），约定将权属于被告名下的花都区滨湖路11号华景楼507房出售予原告。合同约定该房产处于抵押状态，卖方（被告）应当于签署合同后十天内向银行申请提前还款手续并自银行答复还款之日前十日内还清欠款，买方（原告）应当于签署合同当日向被告一次性缴纳定金5万元，并将首期款10万元支付予卖方用作赎楼还款的费用，余款40万元由原告在2017年3月13日前申请银行按揭贷款，通过银行按揭贷款的方式支付予被告。被告应当在赎出房地产证原件并注销抵押登记日起七日内签署《广州市房地产存量房合同》并办理相关的过户手续，待新房产证办出后，原告应当在领取房地产证当日向银行办理按揭贷款的抵押登记手续并在银行放款后将余款支付予被告。原告在签订合同后当天将定金5万元通过转账形式转入户名为李玉兰，账号为62×××91的民生银行账户。2017年3月9日，原告向民生银行提出按揭抵押贷款申请并于2017年3月27日获得民生银行狮岭支行出具的个人二手房按揭贷款承诺书，该行承诺向原告发放贷款39万元。2017年3月19日，原告将首期款11万元转入被告指定的账号为62×××91的银行账户并取得由受托人李玉兰出具的收据。2017年4月13日，原被告一起前往国税、地税局，缴纳了该交易增值税、契税并取得《广东增值税普通发票》《中华人民共和国税收完税证明》。至此，原告已基本完成除支付余下房款外合同所约定的所有义务，但被告却以原告没有配合民生银行（按揭放款银行）为由，提出解除合同的无理要求（事实上经过与民生银行沟通，银行方已经答应按照原来的利率办理按揭放款手续，不需要另行签订补充协议）。原告于2017年4月12日、5月15日、5月17日、5月27日多次催促被告前往国土局交易登记中心办理相应的过户手续，但被告对此置之不理。被告无视国家法律法规，违背合同精神，无故解除与原告签订的合法有效的合同，其行为违反法律规定，属于恶意违约，请求支持原告的诉讼请求。
被告毕敏华辩称，一、被告已于2017年7月13日向原告发出催告函，要求被告在5天内办理递件过户手续。原告签收催促函后，至今没有联系被告。按照合同约定，毁约责任在原告，我方有权不出售涉案房屋，定金不予退回。二、被告已完全履行合同约定的义务，不存在违约情形，不需支付违约金。相反，由于原告违约，现被告决定解除合同，没收定金5万元。三、由于涉案房屋已交付原告使用，在合同解除情况下，原告应从2017年7月20日起按当地租金标准支付占有使用费至其撤离之日。
反诉原告毕敏华向本院提出反诉请求：1.解除双方于2017年3月6日签订的《房地产买卖合同》；2.反诉原告毕敏华没收反诉被告张芳玲的定金5万元作为反诉被告逾期不履行合同义务的违约金；3.反诉被告承担本案诉费用。
事实和理由：毕敏华与张芳玲于2017年3月6日签订了《房地产买卖合同》，约定毕敏华将其所有的位于广州市花都区滨湖路11号华景楼507房卖给张芳玲，总成交价为55万元，签订合同当天一次性支付定金5万元，首付10万元由张芳玲提前支付给毕敏华用于赎楼还款，剩下40万元由张芳玲以银行按揭贷款支付。合同第四条第2点第（3）项约定“若卖方需赎楼的，则赎出房地产权证原件并注销抵押登记之日起七日内，双方须签署《广州市房地产存量房合同》并办理递件手续。且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为托管。在递件回执载明的答复日期之日起七日内，买卖双方须到国土局等相关部门办理完缴纳税费过户手续。”；违约责任中约定“买方未能按时履行合同约定的其他义务，逾期超过30天，卖方有权不再出售该物业，已收定金不予退回”。合同备注中双方约定在民生银行办理按揭业务。合同签订后，毕敏华按约定配合张芳玲到民生银行办理按揭贷款手续，民生银行根据申请于2017年3月27日出具了《个人二手房按揭贷款承诺书》，同意张芳玲的贷款申请，贷款金额为39万元，有效期自签发之日起至2017年6月16日。双方已于2017年4月13日缴纳完交易税费，但由于毕敏华需要赎楼，在尚未赎出房地产权证原件的情况下，无法办理过户手续。在毕敏华注销抵押登记前，民生银行出具的《个人二手房按揭贷款承诺书》有效期已过，后民生银行要求张芳玲重新到银行办理变更手续以便继续使用，毕敏华也多次与张芳玲沟通，但张芳玲一直以贷款利率变更为由拒绝到银行重新办理。最后张芳玲在毕敏华还未涂销抵押登记成功前，未与毕敏华沟通和协商情况下，就于2017年7月10日将毕敏华诉至法院。毕敏华后于2017年7月13日成功办理注销抵押登记手续。由于无法联系到张芳玲，毕敏华于2017年7月14日向张芳玲寄送《催告函》，告知毕敏华已办理完结注销抵押登记，要求张芳玲在5日内按合同约定办理递件过户手续，否则视为张芳玲违约，毕敏华有权单方解除合同并保留追究张芳玲违约责任的权利。张芳玲签收《催告函》后，一直未联系毕敏华，更没有配合毕敏华办理过户手续，至今已逾期超过30日，按合同约定，毕敏华可以单方解除合同。另外，张芳玲应立即撤离涉案房屋，并按当地租金标准支付2017年7月20日起至其撤离之日止的房屋使用费。
反诉被告张芳玲辩称，不同意毕敏华的反诉请求。一、毕敏华称其于2017年7月13日向我方寄出催告函要求过户，而2017年7月10日我方已提起诉讼，若毕敏华是想过户的，完全不需要以寄函的形式提出，其行为明显属于恶意。二、根据毕敏华提交的《催告函》显示，邮件寄件时间为2017年7月14日23：45、星期五，可以证明其并没有继续履行合同的诚意，而是希望造成我方违约。该邮件是退过件的，我方无法按其来函要求办理过户手续。我方之后已按合同约定地址及毕敏华的身份证地址寄送了复函。三、毕敏华认为其没有违约的观点，我方不同意。按照合同约定，毕敏华应在合同签订后十天内向银行申请还款，但其没有履行此义务。毕敏华于2017年7月10日之后才办理涂销抵押手续。四、关于占有使用费的主张，我方也不同意。根据合同第六条约定，我方是合法占有涉案房屋，不存在违法占有房屋的情形，毕敏华主张使用费依法无据。
本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，李玉兰代理被告毕敏华作为甲方（卖方），原告张芳玲作为乙方（买方），广州市盛业行房地产顾问有限公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》（编号：NO.1500955），主要条款约定如下：第一条、卖方向买方出售广州市花都区滨湖路11号华景楼507房，建筑面积为69.55平方米。第二条、该房地产产权处于抵押或其他权利负担状态，赎楼方式为卖方赎楼；卖方自签署本合同后十天内向银行申请提前还款手续，并与银行答复还款之日起前十日内还清欠款。第四条、该房地产转让成交价为55万元，买方于签署合同时向卖方一次性交纳定金5万元作为第一部分楼款；除已付定金外，首期款10万元由买方提前支付给卖方用于赎楼还款；余款40万元以银行按揭贷款方式支付（具体贷款金额以银行同意贷款数为准）给卖方，买方须于2017年3月13日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书。在卖方赎出房地产权证原件并注销抵押登记之日起七日内，双方须签署《广州市房地产存量房合同》并办理递件手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为托管；在递件回执载明的答复日期之日起七日内，买卖双方须到国土局等相关部门办理完缴纳税费及过户手续。第六条、卖方须在买方付清首期款后3天内将该房地产交予买方使用。第九条、1.卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。2.买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，逾期超过30天，卖方有权不再出售该物业，已收定金不予退回。第十三条、2.买方要办理凭税单放款的按揭业务（在民生银行办理按揭业务）；3.2017年4月1日起管理费由买方支付。
合同签订当天，张芳玲向毕敏华支付定金5万元。之后，张芳玲向银行申请按揭贷款。2017年3月19日，张芳玲向毕敏华支付购房款11万元。2017年3月27日，中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行广州分行）出具《个人二手房按揭贷款承诺书》，载明张芳玲向该行提出用于购买广州市花都区滨湖路11号华景楼507房房产的贷款申请，该行经审批已通过其贷款申请，承诺在满足拟购房产办理完毕以张芳玲为产权人的过户登记手续，该行取得房地产交易部门出具的过户回执和完税证明及拟购房产办理完毕抵押登记，该行取得以该行为抵押权人的该房产的《房屋他项权证》的条件下，向张芳玲发放39万元的个人二手楼按揭贷款；本贷款承诺有效期为自签发之日起至2017年6月16日止。2017年4月13日，张芳玲与毕敏华前往税务部门办理打税手续，并缴纳契税等交易税费。
2017年6月28日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市花都支行出具《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明》，证明该行向毕敏华发放的个人综合消费贷款32万元，相关贷款本息已于2017年6月8日全部结清。
根据毕敏华提供的当事人双方的微信聊天记录及张芳玲与民生银行广州分行经办人微信聊天记录显示：2017年6月30日，民生银行广州分行经办人告诉张芳玲由于按揭合同签约时间已过了三个月，利率要根据现有利率上浮10%，要求张芳玲周一过去银行签署变更利率的申请书，张芳玲表示不同意，要求按合同约定执行；2017年7月3日，毕敏华的代理人在微信上与张芳玲沟通时，也陈述过银行要求重新补办手续之后才能放款，张芳玲认为银行没有下发正式通知，且认为应当按合同约定先过户之后银行才能放款，双方未能达成一致意见。
2017年7月10日，张芳玲提起本案诉讼。
2017年7月13日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市花都支行办妥了涉案房屋涂销抵押登记手续。2017年7月14日，毕敏华通过顺丰速运向张芳玲寄送邮件，邮件详情单托寄物详细资料处载明内容为：自本通知寄出之日起五天内，请你方务必办理递件过户手续及提供有效的民生银行出具的同意贷款书，若你方不能办理，视同你方构成根本违约，我方有权行使合同解除权，我方有权单方解除合同，并保留追究你方的违约金。根据毕敏华提供的顺丰快递查询单显示，该邮件快递公司于2017年7月14日23:43收件；7月20日快件正在派送途中；7月20日，应客户要求，快件正在/已经退回；7月25日，快件已装车，准备发往广州穗北集散中心……7月27日，收件人已签收。
2017年7月27日，张芳玲向毕敏华户籍地及《房地产买卖合同》载明的地址寄送《律师函》，载明：张芳玲于2017年7月27日收到毕敏华致函，要求张芳玲自寄出函件后5天内前往产权登记交易中心办理过户登记手续；张芳玲并未收到实质函件，阁下只在邮寄底单列明要求我方自寄出函件后5天内前往产权登记交易中心办理过户登记手续，我方对此表示异议，阁下函件送达我方时，阁下要求的期限已经过期，且该函并无确定过户日期；我方现要求阁下以书面形式回函我方重新确定合理过户日期并在中介代表的见证下办理过户手续。上述函件寄出后因投递不成功而退件。
庭审中，张芳玲表示合同继续履行的情况下，假如银行基于政策原因或其他原因未能发放贷款或未满足其贷款额度要求，其可以通过其他途径支付剩余购房款。诉讼中，原告张芳玲向本院申请财产保全，本院依法裁定查封毕敏华价值55万元的财产，并对涉案房屋执行了查封措施。
本院认为：张芳玲与毕敏华签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，张芳玲已按约定履行支付定金、首期购房款及办理按揭贷款、缴纳交易契税等义务，且取得银行出具的同意贷款承诺书，履行相应义务。虽然民生银行广州分行出具的《个人二手房按揭贷款承诺书》载明有效期至2017年6月16日止，但涉案房屋于2017年7月13日才涂销抵押登记，在涂销抵押登记手续办妥之前，并无法办理房屋过户登记及贷款发放手续，因此张芳玲对该承诺书已过有效期并无过错。另外，张芳玲也承诺如银行未能发放贷款或发放贷款无法满足其要求，其有能力通过其他途径支付剩余购房款，故张芳玲要求继续履行《房地产买卖合同》、毕敏华办理涉案房屋过户登记手续及协助张芳玲重新办理银行抵押贷款手续的请求合法有据，本院予以支持。
《房地产买卖合同》并未约定毕敏华办妥赎证手续的时间，张芳玲并未举证证明毕敏华存在逾期申请提前还款的情形；且根据查明事实，买卖双方及张芳玲与贷款银行之间因银行利率是否调整问题曾进行了沟通，但各方未能协商一致，因此现有证据无法证明因毕敏华恶意违约导致合同迟延履行，对张芳玲要求毕敏华支付逾期履行合同违约金的请求，本院不予支持。
毕敏华以张芳玲未按其2017年7月14日函件要求的期限内办理过户手续，且逾期已超过30日为由，要求解除合同、没收定金。本院认为，根据现有证据显示，该邮件于2017年7月14日寄出后，在7月20日才开始派送，且当天应客户要求又进行了退回处理，之后在7月25日又重新发出，至7月27日才送达至张芳玲手中。邮件寄出后经客户要求又进行退回处理，之后才重新进行派送，从邮件寄出至张芳玲收到该邮件已过13天时间，且毕敏华也未在邮件中明确办理递件过户手续的具体时间，其在邮件详情单上要求在邮件寄出之日起五天内办理递件过户手续根本无法执行，因此毕敏华寄送该邮件的目的明显是为了故意造成张芳玲违约的假象，其以张芳玲未按时办理过户手续为由要求解除合同、张芳玲承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、继续履行2017年3月6日，原告张芳玲与被告毕敏华签订的《房地产买卖合同》（编号：NO.1500955）；被告毕敏华于本判决发生法律效力之日起十日内，将位于广州市花都区滨湖路11号华景楼507房的房屋过户登记至原告张芳玲名下，并协助原告张芳玲办理申请银行抵押贷款手续。
二、驳回原告张芳玲的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告毕敏华的全部诉讼请求。
本诉案件受理费4966元，由原告张芳玲负担512元，被告毕敏华负担4454元；财产保全费3270元，由被告毕敏华负担；反诉案件受理费4900元，由反诉原告毕敏华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 陈耿俊
二〇一八年一月五日
书记员 孙雪芳