湖南省邵阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民初字第919号
原告（反诉被告）邵阳市中宏房地产开发有限公司，地址在邵阳县。
法定代表人焦雄恩，系该公司董事长。
委托代理人王永红，湖南森力律师事务所律师。
委托代理人马维敏，女，1965年2月25日出生，回族，住隆回县,系该公司总经理。
被告（反诉原告）邓小江，男，1977年4月5日出生，汉族，个体户，住邵阳县。
被告（反诉原告）邓小浪，男，1982年7月1日出生，汉族，居民，住邵阳县。
被告（反诉原告）张众发，男，1976年12月11日出生，汉族，居民，住邵阳县。
被告（反诉原告）张众要，男，1965年6月6日出生，汉族，居民，住邵阳县。
被告（反诉原告）唐志雄，男，1979年12月8日出生，汉族，居民，住邵阳县。
被告（反诉原告）张立红，女，1970年3月1日出生，汉族，居民，住邵阳县。
六被告（反诉原告）的共同委托代理人许婷，湖南东放明律师事务所律师。
原告邵阳市中宏房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称中宏公司）与被告邓小江、邓小浪、张众发、张众要、唐志雄、张立红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员吕尚独任审判，原定于2015年7月27日开庭审理，因被告张众要患重病申请延期审理，本院依法准予延期审理。因本案在简易程序规定的审理期限内不能审结，本院依法将于2015年9月10日将本院转为适用普通程序，由审判员吕尚担任审判长，与审判员唐军、人民陪审员陈友保组成合议庭进行审理。后反诉原告张众发、张众要、唐志雄、张立红于2015年11月5日、反诉原告邓小江、邓小浪于2015年11月11日均就与原告房屋买卖合同纠纷一案提起反诉。本院受理后，依法合并进行审理，于2015年11月19日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王永红、马维敏，被告邓小江、邓小浪、张众发、张众要、唐志雄及六被告共同委托代理人许婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中宏公司诉称：2010年1月21日，原告与六被告签订了《认购协议》，约定原告将自己开发的中宏步行街一号楼的二楼出售给被告，面积为2557.73平方米，单价为2190元每平方米，成交总价为560万元；同时约定被告在签订该协议时，向原告支付定金50万元，尾款在双方签订《商品房买卖合同》后，按照《商品房买卖合同》的约定支付。但此后原、被告并未再就此房产签订《商品房买卖合同》。同一天，原、被告还签订了一份《商品房买卖合同》，原告将一号楼的楼梯间一处面积25.44平方米，以单价12750元每平方米的价格出售给被告。上述两处物业，原告出售给被告后，被告陆续向原告支付了200余万元的购房款，并办理了280多万元的银行按揭。原告于2012年8月将上述物业交付给被告使用，交付的面积多于《认购协议》的约定，原告并于2013年12月20日为原告办理了产权证。被告接受了上述物业并进行了装修出租，但至今尚欠原告购买款项1347384元，经双方多次协商，被告均未支付。请求法院判决被告共同支付所欠原告购房款1347384元，并按照建设银行逾期贷款利率5.65%的标准支付利息424426元（利息从2010年11月9日算至2015年11月8日止，以后按实计算）。
为支持其诉讼请求及反诉答辩理由，原告（反诉被告）中宏公司向本院提交了以下证据，用以证明以下事实：
1、原告的营业执照、组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明书各1份，用以证明原告的诉讼主体资格，被告质证无异议；
2、六被告的身份证复印件各1份，用以证明被告的诉讼主体资格，被告质证无异议；
3、原、被告签订的《认购协议》及附件1份，用以证明双方约定购买的房产及对面积和价格的约定，被告质证无异议；
4、《商品房买卖合同》1份，用以证明被告购买的楼梯间的面积为25.44平方米，价格为12750每平方米，交付时间为2011年的事实，被告质证认为与被告提供的合同原件不一致，且该合同为房产局备案用合同，是虚假的，应依被告方持有的合同来确定双方的权利义务；
5、六被告的房屋产权证各1份，用以证明原告已为被告所购买的二楼房产及楼梯间办理了房产证的事实，被告质证无异议；
6、房屋平面图1份，用以证明被告从原告处所购房产的平面情况，被告质证无异议；
7、原告方作出的《一栋二楼房款及付款情况》1份及相关的财务凭证复印件，用以证明被告已付购房款4865360元，尚欠1347384元的事实，被告质证认为系原告公司所制的表，且系复印件，应不予认可，具体应依实际支付为准；
8、六被告与中国建设银行股份有限公司邵阳市分公行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》各1份，用以证明被告于2010年10月、11月向银行贷款115万元的事实，被告质证无异议；
9、被告方与承租方签订的《房屋租赁合同》1份，用以证明原告在2013年8月已将房屋交付给了被告的事实，被告质证认为与本案无关。
六被告辩称：对原告的诉讼请求不予认可。根据双方签订的《认购协议》及其附件，原告的履行没有达到约定的条件，因此，被告有理由不予支付相关的房屋购买款。根据双方约定及实际交付的房产面积，实际交付的面积超过3%的比例，超过部分不应当计算购买款，该部分款项应由原告自行负担。原告应达到附件所约定的条件，被告才支付剩余的购房款。
反诉原告张众发、张众要、唐志雄、张立红诉称：2010年1月21日，原、被告签订了《认购协议》，根据协议约定，原告需在中宏新城一号楼楼梯前面的地面花坛中间开出一宽度不少于8米的口子，并将中宏新城一号楼的二楼平台（三楼楼面）处的64平方米交付给被告免费使用安装中央空调等。双方的协议第三条约定，尾款在签订商品房买卖合同后按照规定支付，须达到附件要求后支付，但至今为止，原告一直未完全履行附件约定的义务。同一天，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告应该在2010年12月30日前交付房屋，逾期按买受人已支付房价的万分之五计算违约金，但原告直到2013年8月才将房屋交付给被告，逾期交房32个月，应依合同向被告支付违约金77424元。请求法院判决原告：一、立即在中宏新城一号楼楼梯前面的地面花坛中间开出一宽度不少于8米的口子；二、将中宏新城一号楼的二楼平台处的64平方米交付给被告免费使用；三、因延期交付房屋向被告支付违约金77424元；四、由原告为被告办理房屋的国土证并承担本案的诉讼费用。
反诉原告邓小江、邓小浪诉称：2010年1月21日，原、被告签订了《认购协议》，根据协议约定，原告需在中宏新城一号楼楼梯前面的地面花坛中间开出一宽度不少于8米的口子，并将中宏新城一号楼的二楼平台（三楼楼面）处的64平方米交付给被告免费使用安装中央空调等。双方的协议第三条约定，尾款在签订商品房买卖合同后按照规定支付，须达到附件要求后支付，但至今为止，原告一直未完全履行附件约定的义务。同一天，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告应该在2010年12月30日前交付房屋，逾期按买受人已支付房价的万分之五计算违约金，但原告直到2013年8月才将房屋交付给被告，逾期交房32个月，应向被告支付违约金77424元。原、被告在协商过程中，原告口头承诺将11－12、11－13、11－15号门面出售给被告，被告因而通过他人花费15000元购买了原告方的优惠卡，但因原告毁约，在未征得被告同意的情况下将上述门面高价卖给了中国建设银行，导致被告无法购买该门面，优惠卡因此也无法使用。另外，原告交付给被告的房屋存在质量问题，经常漏水，以致被告支付了维修费2万元。综上所述，原告存在违约行为，应承担继续履行、支付违约金的责任。请求法院判决原告：一、立即在中宏新城一号楼楼梯前面的地面花坛中间开出一宽度不少于8米的口子；二、将中宏新城一号楼的二楼平台处的64平方米交付给被告免费使用；三、因延期交付房屋向被告支付违约金77424元；四、返还被告优惠卡购买款15000元；五、承担因房屋漏水等质量问题导致的维修费2万元；六、为被告办理房屋的国土使用证并依法承担本案的诉讼费用。
为支持其诉讼主张，被告方向本院提交了以下证据，用以证明以下事实：
1、照片6张，用以证明原告没有按照合同的约定在中宏新城一号楼前面的地面花坛中间开出一宽度不少于8米的口子，也没有按约定将二楼平台处的64平方米交给被告使用，且原告的房屋存在漏水的质量问题，原告质证对第1、2张照片的真实性没有异议，但认为原告方的证据14已证明了协商后原告方开了通道，第3、4张照片不能证明房屋有质量问题，第5、6张照片不能证明原告方未为被告方留出64平方米的平台；
2、钻石卡复印件、陈瑞购买原告方钻石卡的收据及陈瑞出具给被告邓小江的购卡款收据各1份，用以证明被告邓小江、花费15000元购买了原告方的优惠卡却无法使用的事实，原告质证认为优惠卡上的名字是案外人陈瑞，按照原告公司的规定，该优惠卡只有陈瑞才有资格使用，被告邓小江、邓小浪与案外人的交易与原告无关；
3、邵阳县大木山全友家居专卖店（负责人马佑甫）出具的证明1份，用以证明因原告交付给被告的房屋存在漏水等质量问题，被告为此支付了维修费2万元的事实，原告质证认为证据应有出证单位负责人及出具证据人签字，而且证据写明的是全友家私收到押金2万元，且是2015年11月1日才交付的，没有证据证明在此之前被告所购房屋存在质量问题；
4、《商品房买卖合同》复印件1份，用以证明交房约定的时间为2010年12月30日的事实，原告质证称要以证据原件为准。
反诉被告中宏公司辩称：本案双方合同虽有约定，但由于政府的原因，在楼房前面公路地面花坛中间开口子已不可能做到，在交付房产的时候双方已经协商好，反诉被告已按协商结果在楼房前面公路中间的隔离栏杆中间开出了通行的口子；在楼房二楼平台上也留出了不止64平方米的面积，反诉原告随时可以使用。反诉被告方并未违约，不应支付违约金。反诉原告邓小江向他人购买的15000元优惠卡与本案无关，其请求维修费用2万元也未实际发生，且反诉原告所购房屋在2014年、2015年进行维修所发生的费用都由反诉被告承担了。因反诉原告没有完全支付购房款，反诉被告方没有义务为其办理国土使用证。本案的诉讼费用应全部由反诉原告方承担。
为支持其诉讼主张，反诉被告中宏公司向本院提交了以下证据，用以证明以下事实：
10、邵阳县公安消防大队作出的邵公消验检[2011]第002号建设工程竣工验收消防备案检查结果告知书复印件1份，用以证明原告出售给被告的房产已于2011年1月21日通过消防验收的事实，被告认为应提供原件；
11、邵阳县中宏步行街1#、3#楼建设工程竣工验收备案表复印件1份，用以证明原告出售给被告的房产已经在2012年1月8日验收合格的事实，被告质证认为仅是备案表，并不是最后竣工验收，且原告并未提供其房屋符合相应质量标准的文件；
12、证人何建平出具的情况说明1份，用以证明被告所主张的二楼平面64平方米原告方已经为其提供的事实，被告质证认为证人均系原告公司的员工，证据缺乏真实性、合法性，且只能证明双方曾进行过协商，不能证明原告已将该地方交付给了被告，事实上二楼平台上有住户在养花草，并未交付给被告使用；
13、原告方的财务备案登记2份并分别附有登记人陈杨义的说明1份、维修费领据及领款人何建平出具的相关证明各2份，用以证明被告要求的维修费用原告已经支付的事实，被告质证认为证人均系原告公司的员工，证据缺乏真实性、合法性，且证据证明原告连续两年因漏水而为被告房产进行维修，证明了原告交付的房产存在质量问题及漏水的持续性和长久性，且不仅是该两次，被告也多次为租户提供维修并进行了赔偿，2015年2月9日的领据没有记录，证明了其提交的证据不真实；
14、原告方在邵阳县振羽广场对面马路开口子支出费用的记账凭证及施工方出具的领据各1份，用以证明原告已按约定于2012年7月9日在中宏新城一号楼前公路上隔离栅栏的中段开了人行道口子的事实，被告质证认为应提供原件，且与本案无关。
经庭审举证、质证，结合原、被告的陈述，本院认为，原告方提交的证据1、2、3、5、6、8，双方质证无异议，证据客观真实，本院予以认定；原告提交的证据7、9、10、11、12、13、14，均系原告方在业务过程中依法制作的材料，被告虽有异议，但未提交相关证据予以反证，根据双方的陈述及客观事实现状，予以认定；原告提交的证据4与被告提交的证据4，原系同一法律关系中产生的合同文本，且均系原告方提供的格式合同文本，应依被告方提交的格式合同文本为准，因此，本院认定被告方证据4的效力，原告方提交的证据4中与被告方证据4中内容不一致的部分，依被告方提交的合同为准；被告提交的证据1、2，客观真实，本院予以认定；被告提交的证据3，系维修押金，并不是实际维修支出，不能证明被告支出2万元维修金的事实，对该证据，不予认定。
依据以上有效证据，结合双方当事人的陈述，本院查明以下法律事实：
2010年1月21日，被告邓小江、邓小浪、张众发、张众要、唐志雄、张立红与原告中宏公司签订了《认购协议》，约定原告将其所建中宏商业步行街（中宏新城）一号楼的二楼出售给六被告，面积为2557.73平方米，每平方米的价格为2190元，成交总价为560万元，并约定“乙方（即被告方）手中的钻石卡依然享有优惠待遇”；由被告在签订合同时付款50万元，预定门面时付款60万元，“尾款在签订商品房买卖合同后，根据《商品房买卖合同》之规定支付，须达到乙方（即被告方）附件要求后支付”，双方口头约定，首付30%，贷款（即按揭支付70%）。同时，双方在合同附件中约定：一、乙方购买中宏新城一号栋二楼因为楼梯间前面的花坛阻碍客流量，甲方须在交房前在花坛中间开一出口（开口路面不少于8米）。二、乙方在二楼须装中央空调，甲方在二楼上面的平台（三楼楼面）面积留64平方米给乙方使用，不收取费用。同一天，原、被告另外签订了《商品房买卖合同》，约定原告将中宏新城第一幢一层1116#2米楼梯间出售给六被告，并约定于2011年12月30日前交房，双方在合同书尾部进行了备注：“此房产共分两股，各占50%，其中，邓小江、邓小浪为一股，张众发，张立红、张众要、唐志雄为一股”；但原、被告双方向本院提交该合同的文本内容有差别，原告中宏公司提供的文本记载该商品房建筑面积共25.44平方米，每平方米12750元，总金额为324360元，首付款130650元应于合同签订时付清，剩余款项193710元于交房时付清；而被告提交的合同文本载明该商品房的建筑面积为25.2平方米，每平方米价格为12750元，总金额为321300元，在签订合同时支付首付款161300元，另16万元以银行按揭方式支付；双方提交的均系被告中宏公司出具并有原告单位公章及单位法定代表人签章，被告签字认可的《商品房买卖合同》格式文本。此后，双方未就认《认购协议》的约定再另行签订正式的买卖合同，但双方仍按约定基本履行了各自的义务。原告将合同所涉房产已交付给了被告使用，但交付使用的办证面积实际为2714.2平方米（含楼梯间），其中，被告邓小江、邓小浪共同共有1440.13平方米，被告张众发、张众要、张立红、唐志雄按份（依次为2：1：2：1）共有1274.07平方米。被告接收后已于2013年9月将该房产出租给他人开办了“邵阳县大木山全友家居专卖店”，被告也按照约定，通过现金及按揭方式支付了购房款4865360元，买房时，为享受价格优惠，被告邓小江从案外人陈瑞处花15000元购买了原告中宏公司发出并承诺可超额折抵购房款的钻石优惠卡一张，但其持该卡向原告主张优惠时，原告未予认可。房屋交付使用后，因楼面有几处漏水，被告向原告反映后，原告多次派人进行了维修并负担了维修费用。因多次维修未能完全修好，被告邓小江、张众发于2015年11月1日向邵阳县大木山全友家居专卖店交了维修款押金2万元。因双方在中宏新城一号栋二楼因为楼梯间前面的花坛中间开一不少于8米出口的约定不符合县城市建设规划，未获批准，被告中宏公司主动与有关部门协调并出资在该处路段的中央交通隔离栅栏的相应地方开了一处人行横道口。本案在审理过程中，经院主持双方实地察看，被告所购房屋的二楼上面的平台（三楼楼面）面积尚留有足够的面积给被告安装中央空调使用。
本案争议的焦点是：原、被告的行为是否构成违约，各方的诉讼请求是否合理合法。原告的委托代理人认为原告方已按照合同约定向被告付了房屋，已按时履行了合同义务，被告未全额支付购房款，已构成违约，应立即付清房款，并按中国建设银行处利率5.65%的标准向原告支付逾期履行期间的利息；因被告违约，未支付全部房款，原告目前无法为被告办理国土使用手续；原告并未违约，双方约定在楼梯前面花坛开出8米长的口子，因违反城建规划，损害社会公共利息，该约定无效，且原告已采取替代履行的措施，在道路中心隔离栅处开出了相应的口子，不构成违约；原告交付物业时，已将二楼楼顶平台一并交付，留有超过64平方米的空地供被告使用，被告可随时使用；原告与被告签订购房合同时，被告邓小江、邓小浪手里还没有持有优惠卡，其后来持有的优惠卡也不是在原告处购买，被告也没有证据证明原告方员工同意并介绍其到陈瑞手里买卡，其要求原告返还优惠卡购买款15000元的理由亦不能成立；原告已为被告所购房屋进行了售后维修，被告要求原告支付维修费2万元，没有证据证明其支出了该笔维修费，应不予支持；原告没有违约，不应支付违约金，且被告的反诉请求除要求承担违约金及办理国土使用证外，其他诉讼请求均已过诉讼时效。被告及其委托代理人认为。被告及其委托代理人认为,双方关于房屋买卖并未签订正式合同，原告起诉的房屋面积及房款金额与合同约定的不一样，原约定由被告现金首付30%，按揭贷款支付70%，即首付168万，贷款392万，但实际贷款才288.2万元，房屋面积的增加及按揭贷款的减少使被告资金压力增大，利息损失也大；合同签订后，原告未按期交房，双方约定在2010年12月30日前交房，而被告则到2013年8月才交房，房屋的消防及国土手续至今未办好，房屋质量差，楼面楼顶漏水严重，被告要求原告维修，原告至今未予处理；原告未依照约定在一楼前面花坛开设口子，也未在二楼楼顶为原告留足64平方米的空位用于安装中央空调，原告的上述行为已构成违约，被告有理由拒付房款；被告持有的优惠卡，在购卡时已征得原告方工作人员的认可，原告也没有释明优惠卡使用的具体条件，且此前已有使用非本人记名的优惠卡用于抵扣房款的先例，被告持有的优惠卡应可抵扣。
本院认为：本案双方当事人签订的商品房买卖认购协议及商品房买卖合同，均系原告中宏公司出具的格式填充合同，双方因持有合同版本及条款明细记录不一致的，依照公平、自愿及当事人意思表示一致的原则，应当依原告方出具给被告方的格式文本记载为依据。因此，原、被告双方就中宏新城第一幢一层1116#2米楼梯间签订的《商品房买卖合同》，其房屋面积及金额，在原告没有合法有效的证据证明的情况下，原则上应依被告持有的合同为依据，即建筑面积为25.2平方米，每平方米价格为12750元，总金额为321300元，双方应遵照履行。双方就中宏商业步行街（中宏新城）一号楼的二楼签订的《认购协议》，虽不是正式的商品房买卖合同，但其具备了商品房买卖合同的主要内容且已得双方遵照履行，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同，对双方当事人均具有约束力。该合同约定中宏商业步行街（中宏新城）一号楼的二楼面积为2557.73平方米，每平方米的价格为2190元，成交总价为560万元，但实际办证的面积为2714.2平方米（含楼梯间），除去楼梯间面积25.2平方米，尚有2689平方米，超出合同约定面积131.27平方米。建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项之规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。本案双方均未提出解除合同，因此，面积误差比在3%以内的房屋价款应由被告补足。因此被告除合同约定的价款外，应向原告补足价款为168042.86元（2557.73元×3%×2190元/平方米≈168042.86元）。因此，被告应就中宏商业步行街（中宏新城）一号楼的二楼向原告支付的价款为5768042.86元，加上一屋楼梯间的价金321300元，六被告共计应向原告支付购房款6089342.86元，被告已支付4865360元，尚欠1223982.86元未付，应当支付给原告。依照双方合同附件条款约定，“因为楼梯间前面的花坛阻碍客流量，甲方须在交房前在花坛中间开一出口（开口路面不少于8米）”，说明该条款约定的目的是为了增大客流量，但因在花坛中开口子不符合城市建设规划，以致于严格依照该条款在事实上不可能履行，该不能履行并非基于原告的过错，不构成违约，况且原告已经相关部门批准在该路段中心的交通隔离栏栅中部开出一人行横道口，实现了双方合同之增加客流量的目的，应视为适当履行了该条款。原被告约定由原告在二楼上面的平台（三楼楼面）留64平方米空间给乙方使用，不收取费用，此前双方并未面对面指示交付，但原告实际已在该处为被告留出足够的空间，被告可自行使用。双方合同约定，“乙方（即被告方）手中的钻石卡依然享有优惠待遇”，该约定并未明确被告方必须持人其本人实名的钻石卡方能抵扣，被告邓小江基于该项约定花15000元购买他人的钻石卡向原告主张优惠，原告未予优惠予以抵扣购房款，不符合双方的约定，因此而造成被告邓小江的购卡损失，原告应予赔偿，被告邓小江要求原告支付其购买该卡费用15000元，本院予以支持。对于优惠卡的约定系双方合同内容之一，因双方的合同纠纷一直未得到处理，原告主张被告的该项请求已过诉讼时效，没有法律依据，本院不予采纳。被告要求原告赔偿房屋维修费用2万元，因该房屋交付后，原告一直在进行售后维修，被告也未提交充分有效的证据证明被告支出了该笔维修费用，本院不予支持。被告要求原告为其办理国土使用证，合理合法，本院予以支持。本案原、被告双方在合同签订后的履行过程中，原告在一楼道路花坛中开口子履行不能的情况下，未与被告协商即擅自采取在道路中央交通隔离栏栅处开人行道的替代履行措施，对二楼楼面空间的交付也未向被告进行明确指示，且目前也未为被告办理国土使用证，有不当履行及消极履行的行为，被告在原告交付房产后，未适时交清房款，基于双方“尾款在签订商品房买卖合同后，根据《商品房买卖合同》之规定支付，须达到乙方（即被告方）附件要求后支付”的约定，双方均有先履行抗辩权，应互不承担违约责任，互不支付逾期付款利息及违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告邓小江、邓小浪、张众发、张众要、唐志雄、张立红向原告邵阳市中宏房地产开发有限公司支付所欠房屋购买款1223982.86元；
二、驳回原告邵阳市中宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、限反诉被告邵阳市中宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为反诉原告邓小江、邓小浪、张众发、张众要、唐志雄、张立红所购房屋办理好国有土地使用证；
四、由反诉被告邵阳市中宏房地产开发有限公司赔偿反诉原告邓小江购买优惠卡的费用15000元；
五、驳回反诉原告邓小江、邓小浪、张众发、张众要、唐志雄、张立红的其他诉讼请求。
上述第一、四项中的费用相抵后，被告邓小江、邓小浪、张众发、张众要、唐志雄、张立红尚应支付给原告邵阳市中宏房地产开发有限公司1208982.86元，限本判决生效后十日内付清。如逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费20746元，由被告邓小江、邓小浪、张众发、张众要、唐志雄、张立红负担，反诉受理费1942元，由反诉被告邵阳市中宏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 吕 尚
审 判 员 唐 军
人民陪审员 陈友保
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 艾文俊
附：本案相关法律条文。
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百五十九条买受人应当按照合同约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订的协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。