江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南扬民初字第0107号
原告顾嘉毅。
原告方英。
委托代理人方友声（受顾嘉毅、方英的共同委托），男。
委托代理人徐菲（受顾嘉毅、方英的共同委托），江苏行德律师事务所律师。
被告九龙仓（无锡）置业有限公司，住所地无锡市扬名高科技创业园内A楼201室，。
法定代表人徐耀祥，该公司董事长。
委托代理人陆建栋、王洪海，均系江苏金易律师事务所律师。
原告顾嘉毅、方英与被告九龙仓（无锡）置业有限公司（以下简称九龙仓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾嘉毅及原告顾嘉毅、方英的共同委托代理人方友声、徐菲，被告九龙仓公司的委托代理人王洪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾嘉毅、方英诉称：顾嘉毅、方英于2010年10月29日签订《商品房买卖合同》，并已按约付清全部房款。顾嘉毅、方英在接到九龙仓公司办理交房通知后，委托第三方验房公司进行验收，发现房屋存在多处质量问题，其中最突出的问题是主卧室净高实测误差约42MM，北次卧室净高误差实测约45MM，超出允许极差的一倍多。顾嘉毅、方英遂要求九龙仓公司限期整改或协商处理，但九龙仓公司推卸责任，经双方多次协商未果。现要求：1、九龙仓公司按原设计文件立即对顾嘉毅、方英预购（售）的九龙仓时代上城A区某房的主、北次两卧室净高误差超标的不合格问题进行返修或返工，并在自判决生效之日起的三个月内向顾嘉毅、方英履行交付符合原设计文件验收标准的商品房，逾期顾嘉毅、方英保留依照合同第九条（2）中约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定行使合同解除权，解除商品房买卖合同，另案索赔财产损失；2、九龙仓公司履约《商品房买卖合同》第九条，承担“出卖人逾期交房的违约责任”，向顾嘉毅、方英支付逾期交付房屋的违约金至实际交付商品房之日止（自2012年7月15日至2013年5月15日共10个月，暂计76200元）；3、本案诉讼费用由九龙仓公司承担。被告九龙仓公司辩称：九龙仓公司同意对卧室空间净高极差问题进行修理，但顾嘉毅、方英对九龙仓公司的修复方案不同意，责任不在九龙仓公司。顾嘉毅、方英指出的房屋质量的瑕疵属于施工工艺问题，并非设计缺陷，九龙仓公司的修复方案并不存在对设计内容进行变更的情形。九龙仓公司已经按约定时间通知顾嘉毅、方英收房，房产已具备交付条件，九龙仓公司不存在逾期交房问题，即使存在逾期交房，顾嘉毅、方英主张的违约金也过高。
原告顾嘉毅、方英为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、顾嘉毅、方英与九龙仓公司于2010年10月29日签订的《商品房买卖合同》，以证明双方存在诉争房屋的买卖关系，依照合同约定九龙仓公司应当于2012年7月15日前交付层高为2.9米的房屋，且该合同中对逾期交房的违约责任进行了明确约定，即每逾一日按房屋价款万分之二的比例承担违约金，逾期超过六十日的，顾嘉毅、方英有权解除合同，如顾嘉毅、方英继续要求履行合同，合同继续履行，且九龙仓公司应按日向顾嘉毅、方英支付已交付房价款万分之二的违约金；双方约定的交付条件为该房屋经验收合格并符合本合同的约定。
2、无锡丁渤投资咨询服务有限公司出具的《丁渤验房第三方检测报告》，以证明顾嘉毅、方英在收到九龙仓公司的房屋交付通知后对该房屋进行验收，发现该房屋主卧室、北次卧室净高存在严重偏差，超过法律规定的极值，不符合房屋交付的条件。
3、《拒绝收房通知书》及视频资料，以证明顾嘉毅、方英于2012年7月26日将房屋存在严重质量问题告知九龙仓公司，并要求九龙仓公司予以整改或协商以其他方式予以赔偿，另要求九龙仓公司在收到本通知7日内予以书面答复。
4、《工程约谈记录》，以证明顾嘉毅、方英于2012年9月16日与九龙仓公司就房屋质量问题进行了第三次约谈，说明顾嘉毅、方英一直就房屋质量问题要求九龙仓公司予以处理，但九龙仓公司在承认房屋质量问题的基础上不愿意承担相应的违约责任。
5、九龙仓公司的现场记录，以证明九龙仓公司曾于2013年1月13日对该房屋进行自测，从该自测数据显示房屋质量存在如顾嘉毅、方英所述的净高偏差严重的问题。
6、《住宅工程质量分户验收合格证》，以证明该房屋存在净高误差严重超标的问题，按规定应中止验收，书面告知顾嘉毅、方英，对结构安全和使用功能的损害度进行鉴定和评估，九龙仓公司违规不尽告知义务，违规不按工程设计，组织返工或返修，还出具虚假的《住宅工程质量分户验收合格证》，已构成对顾嘉毅、方英进行欺诈的事实。
经质证：
1、被告九龙仓公司对原告顾嘉毅、方英提供的证据1的真实性没有异议，认为九龙仓公司按期向顾嘉毅、方英提供了案涉房屋，且该房屋已经过验收。至于其中存在的瑕疵，九龙仓公司认为属于施工工艺问题，并不影响交房条件，且不属于重大影响使用的问题，故不应当适用《商品房买卖合同》第九条的约定。即使存在逾期交房，也并非完全是九龙仓公司的原因，不应由九龙仓公司承担全部的责任。
2、被告九龙仓公司对原告顾嘉毅、方英提供的证据2的真实性不予确认，认为该份证据出具加盖公章的单位与其内容书写反映的内容并非同一，印章与内容有重大冲突，该份验房报告缺乏必要的法律形式。至于卧室空间净高极差值因法院将该鉴定申请的举证责任分配至九龙仓公司，九龙仓公司承担相应的举证责任，按照举证责任的规定由法院来进行认定。
3、对原告顾嘉毅、方英提供的证据3，九龙仓公司确认收到该《拒绝收房通知书》。
4、被告九龙仓公司对原告顾嘉毅、方英提供的证据4的真实性没有异议，确认双方就该诉争内容进行多次协商，通过该份约谈记录也反映了顾嘉毅、方英的意见，对该诉争内容九龙仓公司也提出了进行修复、装饰等方案，并承诺相关费用由九龙仓公司承担，但是顾嘉毅、方英始终对此不同意，因此产生诉讼。至于顾嘉毅、方英所称九龙仓公司不愿意承担相应的违约责任，仅是九龙仓公司拒绝承担顾嘉毅、方英所指的责任，所以顾嘉毅、方英称九龙仓公司不愿意承担相应的违约责任没有事实根据。
5、对原告顾嘉毅、方英提供的证据5，九龙仓公司认可其工作人员在上面签字的事实。
6、被告九龙仓公司对原告顾嘉毅、方英提供的证据6的真实性没有异议，但认为该份证据反映出验收人员有建设单位、施工单位、监理单位、物业管理单位签字，作为开发商即九龙仓公司，并非直接出具该验收合格证的主体，顾嘉毅、方英提出所谓欺诈根本没有相应的法律事实，相反证明九龙仓公司所交付的房产已经过验收，符合合同约定。
被告九龙仓公司为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：
1、九龙仓公司通过邮件向上海中森建筑与工程设计顾问有限公司发送的《函》及该公司于2013年4月22日的《复函》，以证明诉争的极差问题的修复并非属于施工设计，设计单位无法提供具体修复施工方案。
2、通州建总集团有限公司九龙仓（无锡）中南路71地块A区项目部出具的《时代上城A区5－2001室室内净高误差整改方案》，以证明施工方就案涉问题提出了相应的整改方案。
3、九龙仓公司与上海中森建筑与工程设计顾问有限公司签订的《设计合同》及上海中森建筑与工程设计顾问有限公司的工程设计《资质证书》，以证明九龙仓公司所举证的复函中所记载的复函人即为该项目实际设计人，且该设计单位具备相应的设计资格。该公司于2005年2月5日成立，原资质证书经过换证已被行政部门收回，颁发新的证书，现在提供的是新的证书，原证书载明的设计资质和现在的设计资质等级是一致的。
经质证，
1、原告顾嘉毅、方英对被告九龙仓公司提供的证据1的真实性无法确认，认为致函对象并没有明确，日期也不明确，复函人为上海中森建筑与工程设计顾问有限公司，该公司是否有设计资质不清楚，其仅仅是一个设计顾问公司，该公司是否为讼争房屋的设计单位也无法确认，从该复函中可以看出无法提供具体修复施工方案，且净高误差与设计内容无关，完全是因九龙仓公司施工不合格造成的，九龙仓公司应提供该公司系原设计单位及其设计资质的证据，按照《住宅工程质量分户验收规程》第四十四页3.0.6条的规定，房屋层高存在问题是否影响结构安全和使用功能应由设计单位认可，因此要求九龙仓公司提供原设计单位出具对房屋结构安全和使用功能是否影响的书面材料。
2、原告顾嘉毅、方英对被告九龙仓公司提供的证据2的真实性无法确认，认为项目部门出具的，不能代表承建单位，建设方与施工方属九龙仓公司的内部法律关系，与顾嘉毅、方英无关，仅就整改方案的内容而言，因顾嘉毅、方英非专业人士，九龙仓公司应当就该整改是否影响房屋的安全和使用功能通过权威部门即房屋安全鉴定中心的论证和鉴定，并获得设计单位的认可。自从第一次和九龙仓公司接洽这个问题起，顾嘉毅、方英就一直要求九龙仓公司对净高误差问题提出一个书面方案，并在提交拒绝通知书7日内予以告知，但九龙仓公司始终只是口头上提出用吊顶装修这一方案。
3、原告顾嘉毅、方英对被告九龙仓公司提供的证据3的意见是，认为合同是在2009年签订，而资质证书的时间是2010年4月20日，在签订合同的时候上海中森建筑与工程设计顾问有限公司不具备设计资质，如果按照规定整个建筑都是违法建筑。九龙仓公司应当提供向有关部门备案的设计合同和设计文件。
综上，经审理查明：2010年10月29日，顾嘉毅、方英与九龙仓公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：顾嘉毅、方英购买时代上城A区第某房，层高为2.9米，建筑面积127.8平方米，单价每平方米9946.3元，总金额1271137元，签约当天首付771137元，余额50万元整同期办妥银行贷款及担保手续且支付相关费用，房屋交付期限为2012年7月15日前，逾期交房的违约责任为，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。合同签订后，顾嘉毅、方英已将房款全部付清。
2012年7月14日，九龙仓公司通知顾嘉毅、方英办理交房手续。顾嘉毅、方英委托无锡丁渤投资咨询服务有限公司进行验收，该公司出具《丁渤验房第三方检测报告》，载明：北次卧室净高实测误差约45MM，主卧室净高实测误差约42MM。同月26日，顾嘉毅向九龙仓公司发出《拒绝收房通知书》，提出房屋存在严重质量问题，要求整改，不能整改的部分可协商处理，并限期九龙仓公司书面答复，逾期则追究其违约责任。后双方多次协商，未能达成一致意见。
审理中，九龙仓公司提出鉴定申请：一、对九龙仓时代上城A区2幢5单元20层2001室房屋的主卧室、北次卧室空间净高极差值超标对房屋结构安全性是否有影响进行鉴定；二、对九龙仓时代上城A区2幢5单元20层2001室房屋的主卧室、北次卧室空间净高极差值超标问题的修复方案进行鉴定。
本院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，该公司认为参照《建筑工程施工质量验收统一标准》第5.0.6条的规定，“经有资质的检测单位鉴定达不到实际要求、但经原设计单位核算认可能够满足结构安全和使用功能的检验批，可予以验收”，将不出具修复方案，建议由原设计单位对该问题进行复核并提出处理意见。后该公司出具《鉴定报告》，鉴定结论为：1、主卧室室内净高度极差计算值为41MM，北次卧室室内净高度极差计算值为45MM；2、主卧室和北次卧室室内净高度极差计算值均大于允许极差值，不符合《住宅工程质量分户验收规程》第6.0.1条要求；3、目前存在的净高极差不影响房屋主体结构的安全性。
原告顾嘉毅、方英对《鉴定报告》的质证意见是：认为应该鉴定的主要部分主体结构没有鉴定，此次的司法鉴定，检测手段不完备，记录过程不完整，鉴定内容没完成，鉴定人资质存疑；“司法鉴定报告”不规范，分析没有专业性，依据没有科学性，推论没有科学的专业检测数据分析、验算和技术支持；“目前存在的净高极差不影响房屋主体结构的安全性”的鉴定结论，其成立不具备充分、必要的条件，判断完全靠臆测，其唯一的依据是江苏省《住宅工程质量分户验收规程》，《住宅工程质量分户验收规程》明文规定必须进行安全鉴定。该鉴定报告只能证明涉案商品房不符合验收标准，不具备交付条件，不能证明房屋主体结构是否安全，故该份《鉴定报告》无效。
九龙仓公司对《鉴定报告》的质证意见是：认可《鉴定报告》，认为净高极差不影响房屋主体结构安全。
审理中，针对顾嘉毅、方英的第一项诉讼请求，九龙仓公司认为对顾嘉毅、方英提出的要求对九龙仓时代上城A区某房的主、北次两卧室净高误差超标的不合格问题进行返工是不可能的，也无法返工，最多只能维修，维修的方案就是九龙仓公司提供的由通州建总集团有限公司九龙仓（无锡）中南路71地块A区项目部出具的整改方案，即使法院判决要求九龙仓公司承担维修责任，九龙仓公司也是根据通州建总集团有限公司九龙仓（无锡）中南路71地块A区项目部出具的整改方案进行维修。
顾嘉毅、方英将原诉讼请求变更并补充为：（一）要求解除双方于2010年10月29日签订的《商品房买卖合同》，要求九龙仓公司返还首付款771137元及从2010年10月29日起至实际归还之日止的银行同期同类贷款利息；要求九龙仓公司承担顾嘉毅、方英通过公积金贷款50万元所支付的本息及担保手续费等相关费用；要求九龙仓公司承担协助办理解除合同及办理有关公积金贷款的义务；要求九龙仓公司承担《商品房买卖合同》第9条第2项约定的违约责任，即已付款的百分之二。（二）涉案商品房主卧室和北次卧室室内净高严重超标，已造成主体结构的楼板质量不合格，是否影响结构安全至今仍未按相关规定得到原设计单位的认可。如《商品房买卖合同》不解除，应根据江苏省《住宅工程质量分户验收规程》第3.0.6条及其“条文说明”的规定，涉案商品房的结构安全由原设计单位认可，安全鉴定须有承担安全认可责任的原设计单位参加。在确定涉案商品房主体结构安全符合和达到原设计标准的前提下，九龙仓公司应承担合同质量违约、逾期交房违约的责任，要求减少价款并赔偿损失。1、减少价款的差价以合同价和合同交付期限时的市场价计算，涉案商品房的合同价为每平米9946.3元，在诉讼期间，九龙仓公司于2012年12月27日推销楼盘以群发手机短信向社会发出要约，将九龙仓时代上城的商品房市场价明确定为每平米7600元起，两者差价为每平米2346.3元，以涉案商品房127.8平米计算，减少价款的差价合计为299857.14元；2、九龙仓公司应承担“出卖人逾期交房的违约责任”，违约金“按日支付已交付房价款万分之贰”计算，逾期交房的天数以合同交付期限的2012年7月15日起至商品房实际交付使用之日止，每月30天的违约金为7620元，暂计算到2013年12月15日为止，至今逾期交房已达17个月，违约金共计为129540元；3、本案诉讼费用由九龙仓公司承担。
对此，九龙仓公司认为：（一）顾嘉毅、方英要求解除合同缺乏依据，理由是九龙仓公司已经按照合同约定的交付条件履行了通知义务，即使涉案房产存在净高极差，也仅是影响观瞻，并不影响房屋的实际使用，顾嘉毅、方英的诉讼请求中利息存在重复计算，同时主张赔偿损失和违约责任也违反相关规定。另外，对于因净高极差问题影响观瞻，九龙仓公司同意免费吊顶以修饰该问题，或者折算1万元左右进行适当补偿。（二）司法鉴定机构对涉案房屋净差问题是否影响房屋结构安全已做出鉴定，鉴定结论为目前存在的净高极差不影响房屋主体结构的安全性，且法律也没有规定安全鉴定需要由原设计单位参加，顾嘉毅、方英要求减少价款没有相关的事实依据，况且手机短信并不构成要约，九龙仓公司也不存在逾期交房的问题，故不应当承担逾期交房的责任，诉讼费用的负担由法院依法认定。
本院认为：顾嘉毅、方英与九龙仓公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。顾嘉毅、方英已依约履行全部付款义务，九龙仓公司亦应向顾嘉毅、方英提供符合合同约定的房屋。九龙仓公司交付的房屋，由于主卧室和北次卧室室内净高极差值超标，应认定房屋存在质量问题，经鉴定目前存在的净高极差不影响房屋主体结构的安全性，虽然九龙仓公司应对该质量问题承担违约责任，但因该质量问题没有影响到房屋主体功能且导致不能使用，不符合解除合同的条件，亦不能构成拒收房屋的理由，故对顾嘉毅、方英要求解除合同、九龙仓公司承担逾期交房责任的诉讼请求，本院不予支持。
由于九龙仓公司交付的房屋，存在质量问题，客观上会对顾嘉毅、方英正常使用房屋产生影响，也会导致房屋装修成本的增加，故顾嘉毅、方英提出以减少房屋价款的方式追究九龙仓公司违约责任的主张，符合法律规定，依法应予支持。但减少价款的计算方式不应以房地产市场的价格波动为计算依据，该价格波动是市场价格规律的表现，与房屋质量问题并无必然联系，本院根据案件实际情况，对减少的房屋价款予以酌情考虑。
经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、九龙仓公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还顾嘉毅、方英房屋价款8万元。
二、驳回顾嘉毅、方英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7740元（已由顾嘉毅、方英预交）、评估费8000元（已由九龙仓公司预交），两项合计15740元，由顾嘉毅、方英负担5940元、九龙仓公司负担9800元，九龙仓公司于本判决发生法律效力之日起10日内将案件受理费差价1800元直接支付给顾嘉毅、方英。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）
审 判 长 张国元
代理审判员 黄海涛
人民陪审员 陈建芳
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 姜 敏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。