江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2175号
上诉人（原审原告）范萍，女，1963年5月5日生，汉族。
委托代理人李聪，江苏嘉诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈月华，女，1937年10月30日生，汉族。
委托代理人刘志久，江苏益和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曾金凤，女，1988年7月10日生，汉族。
委托代理人董伟，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托代理人周祥卿，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张兵，男，1976年5月14日生，无业。
上诉人范萍因与被上诉人沈月华、曾金凤、张兵申请执行人执行异议之诉一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月7日立案受理，依法组成合议庭于2015年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人范萍及其委托代理人李聪、被上诉人沈月华的委托代理人刘志久、被上诉人曾金凤的委托代理人董伟到庭参加诉讼。被上诉人张兵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
范萍原审诉称，其与曾金凤、张兵民间借贷纠纷一案，经南京市秦淮区人民法院作出生效判决，因曾金凤、张兵未履行还款义务，其申请对曾金凤名下的涉案房产进行强制执行，沈月华提出执行异议。南京市秦淮区人民法院（2013）秦执异字第26号民事裁定书裁定沈月华的执行异议成立，解除对本市双塘路19号皇册家园某幢某单元1001室房屋（以下简称涉诉房屋）的查封。现有事实和证据表明（2013）秦执异字第26号民事裁定书认定事实不清，沈月华的执行异议不能成立：该裁定对第三人即沈月华是否实际占有涉诉房屋的事实认定错误；裁定对沈月华已经支付全部房款的事实认定错误；裁定在查明事实阶段漏查了关键事实，即第三人未办理过户登记是否存在过错；裁定对重要事实发生的时间点认定错误；沈月华提起执行异议有虚假诉讼之嫌，（2013）秦执异字第26号民事裁定书未予审查。综上，其诉至法院，请求判令：1、沈月华提出的执行异议不能成立，请求对涉诉房屋强制执行；2、本案诉讼费用由沈月华、曾金凤、张兵承担。
沈月华原审辩称，涉诉房屋系以其名义签订买卖合同，实际由其女儿胡艳出资购买。因胡艳与曾金凤、张兵之间为借贷关系，在曾金凤与张兵无法归还借款的情况下，三方约定以借款冲抵部分购房款，剩余部分房款由银行贷款支付。在法院查封涉诉房屋前，该房屋已由胡艳实际占有，故胡艳购买涉诉房屋为善意，请求法院驳回范萍的诉讼请求。
曾金凤原审辩称，其与沈月华之间存在真实房屋买卖的意思表示，且沈月华支付了全部的购房款，其也将房屋交给了沈月华。现在的房屋实际所有人和控制人应该是沈月华。
张兵原审未作答辩，亦未提交证据。
原审法院经审理查明，范萍与张兵系朋友关系，张兵与曾金凤系恋人关系。范萍与张兵、曾金凤民间借贷纠纷一案，经原审法院（2011）秦民初字第880号、881号民事判决书判令张兵、曾金凤归还范萍借款本金1665500元，并支付自2011年5月23日起至实际还款时止的利息。因张兵、曾金凤未履行义务，案件进入执行程序，由原审法院执行局查封曾金凤名下涉诉房屋。在执行过程中，案外人沈月华提出执行异议，认为原审法院查封的曾金凤名下房产应归其所有，原审法院经审理查明后于2013年11月26日作出（2013）秦执异字第26号民事裁定书，裁定沈月华提出的执行异议成立，解除对涉诉房屋的查封，该裁定已生效。故范萍向原审法院提起执行异议之诉，要求对涉诉房屋强制执行。
原审另查明，胡艳系沈月华的女儿。2011年3月10日，曾金凤（甲方）与胡艳（乙方）及张兵（担保方、丙方）签订《借款合同》，约定：甲方向乙方借款1300000元，借款期限自2011年3月10日至2012年3月9日；甲方将涉诉房屋及其相应土地使用权作为抵押；丙方张兵自愿作为保证人为该笔借款承担连带担保责任；同日，曾金凤向胡艳出具借条一张，张兵作为担保人在借条上签名。同日曾金凤向胡艳出具收条一张，载明：今收到胡艳出借的人民币壹佰叁拾万元整（1300000元），其中壹佰壹拾伍万元整为承兑方式，另壹拾伍万元为现金方式。同日，曾金凤出具《授权委托书》，委托胡艳办理涉诉房屋及地下车库的银行还贷及登记、房产出售等手续，后双方至江苏省南京市南京公证处对该《授权委托书》进行了公证。
原审还查明，涉诉房屋所有权人系曾金凤。2011年5月14日，曾金凤（甲方）与沈月华（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定由沈月华购买曾金凤名下涉诉房屋（建筑面积115.17平方米），房屋价款2645000元。合同约定甲方欠乙方女儿胡艳1300000元借款转为乙方支付甲方的第一笔购房款；张兵欠乙方女儿胡艳200000元借款，经甲方认可转为乙方支付甲方的第二笔购房款；乙方于2011年5月23日将剩余房款1145000元交给甲方用于提前还贷，双方共同办理还贷解押手续，并进行房屋交接；甲、乙双方于2011年5月23日正式交付该房屋，并于5月30日向相关部门申请办理更名手续。2011年5月17日，胡艳向曾金凤发函：“本人现再次通知（确认）：同意将我对你的150万元债权转给我母亲沈月华，并用于冲抵购买皇册家园某幢某单元1001室房产的购房款”，曾金凤签字：“已收到，同意”。2011年5月23日，胡艳向曾金凤通过转账方式汇款1145000元。同日，曾金凤向中国光大银行归还涉诉房屋贷款1144676.63元，并出具收条一张，载明：今收到由胡艳代沈月华支付购买涉诉房屋购房款（尾款）壹佰壹拾肆万伍仟元整。
原审又查明，曾金凤与沈月华于2011年5月23日上午前往房屋登记部门，就涉诉房屋进行过户登记，但因缺少相关材料未成功过户。同日下午，原审法院依法对涉诉房屋进行查封。涉诉房屋至今仍登记在曾金凤名下。曾金凤与沈月华于2011年5月23日就涉诉房屋进行交接，胡艳于2011年5月24日迁入涉诉房屋。
以上事实，有当事人陈述、（2011）秦民初字第880号、881号民事判决书、（2013）秦执异字第26号民事裁定书、借款合同、借条、收条、授权委托书、南京市存量房买卖合同、银行承兑汇票、庭审笔录予以证实。
原审法院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，曾金凤、张兵向胡艳借款1500000元，后胡艳将该债权转让给自己的母亲沈月华，并将本案涉诉房屋用作该款的清偿。后曾金凤将涉诉房屋出售给沈月华，房屋价款2645000元，用于冲抵借款。2011年5月23日，胡艳向曾金凤通过转账方式汇款，给付扣除借款后的剩余房屋价款1145000元，沈月华已支付涉诉房屋的全部价款。沈月华、曾金凤、张兵之间的借贷关系真实有效，沈月华以部分债权冲抵部分房款，不违反法律强制性规定，不影响房屋买卖合同整体效力，合同应属有效，原审法院予以支持。涉诉房屋于过户前被查封，过户时因缺少相关材料未成功，买受人并无过错，且买卖双方已于2011年5月23日就涉诉房屋进行交接，买受人沈月华实际占有涉诉房屋。范萍诉称（2013）秦执异字第26号民事裁定书认定事实不清，沈月华提起执行异议之诉出于恶意，并未提供相应证据证明，原审法院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，原审法院判决驳回范萍的诉讼请求。案件受理费19830元，由范萍负担。
范萍不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、其与曾金凤、张兵的民间借贷关系由生效判决确认，原审法院依据其保全申请对曾金凤名下的房产采取查封措施，查封行为合法有效。二、沈月华并非真实的购房人，未支付购房款，且未实际占有涉案房屋，不符合司法解释规定的不得查封的情形：沈月华与曾金凤并不存在真实的房屋买卖关系，沈月华也未实际出资，未参与购房款的交付过程，且在涉案房屋查封时沈月华并未实际占有该房屋。三、沈月华对未办理房屋过户登记手续存在过错：2011年5月23日下午2点左右，沈月华未成功办理过户的原因为“缺少无婚姻登记记录证明”，沈月华在办理涉案房屋过户手续的时间点位于法院查封涉案房屋的时间点之前，且未成功办理的原因并非登记部门工作失误，而是因其未备齐材料，相应后果应由沈月华自己承担。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判沈月华提出的执行异议不能成立，并对涉案房屋强制执行。
被上诉人沈月华答辩称，1、其女儿胡艳借款给曾金凤和张兵，由于担心其不能偿还借款，因此用该房屋进行抵押，但因房产局告知已有银行抵押，不能再办理抵押之后，改为委托卖房。其后，由于张兵和曾金凤未能及时还款，因此经双方协商签订了房屋买卖合同。同时，由于曾金凤的房屋尚有部分银行贷款没有还清，因此约定由其代为偿还相关的贷款。5月23日办理完还贷以后双方进行了房屋的交接。之后又去房产局办理过户，因其对新的政策不了解，没有准备单身证明，下午回去就办理了相关证明，而范萍对房屋进行了查封。这个事实原审法院已查明。沈月华的行为完全符合最高人民法院关于查封扣押冻结第10条的规定，其要求原审法院对查封冻结的案涉房屋予以解封的理由和证据符合规定，是合法有效的。
被上诉人曾金凤答辩称，其与沈月华之间存在真实房屋买卖意思表示，办理了相应的手续，并且沈月华也支付了全部购房款。其已将房屋交由沈月华占有。范萍的上诉请求以及事实理由不符合客观事实和法律规定，请求二审法院驳回范萍的上诉请求。
被上诉人张兵未作答辩。
二审期间，上诉人范萍、被上诉人沈月华、曾金凤均未提交新证据。对于原审查明的事实，上诉人范萍认为2013年3月6日的登记表和莲花物业的证明可以证实涉案房屋的水电度数为0度，因此原审判决中“2011年5月24日迁入房屋”的事实没有证据可以支持。被上诉人沈月华、曾金凤对原审查明的事实均无异议，本院依法对原审查明事实中各方当事人均无异议的部分予以确认。
二审另查明，原审中沈月华对于2011年3月10日曾金凤与胡艳的借款1300000元是否实际交付，除借条外仅提交了东营市鲁基彩印包装有限公司等公司开出的银行承兑汇票复印件和曾金凤的收条，范萍在原审对此明确提出异议不予认可。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，首先沈月华的女儿胡艳与曾金凤之间签订的130万元借款合同约定的借款期限为2011年3月10日至2012年3月9日。而仅两个月后，沈月华就与曾凤金签订案涉房屋的买卖合同，用借款来冲抵房款，存在不合常理之处。
其次，根据沈月华、曾金凤等人的陈述，案涉房屋双方是2011年5月23日交付，几天后实际迁入居住。而2011年5月23日原审法院已对案涉房屋采取了查封措施，因此本案情形并不符合《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。
再次，沈月华与曾凤金签订的房屋买卖合同约定以曾金凤欠胡艳的130万元转为第一笔购房款，但对于胡艳的借款1300000元是否实际交付，除借条外沈月华仅提交了东营市鲁基彩印包装有限公司等公司开出的银行承兑汇票复印件和曾金凤的收条，存在疑点。
《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，应理解为在符合合同约定的过户条件和过户时间后，因对方不协助办理等买受人意志以外的原因造成未能及时办理过户的情形。而本案中，双方约定的房屋过户时间为2011年5月30日，在法院查封之后;且根据沈月华自己的陈述，系因其自身资料不全而造成在2011年5月23日未能办理过户，故本案的情形也不符合上述规定的条件。
综合上述因素，本院认为沈月华提出的执行异议不符合法律规定，范萍上诉请求许可对案涉房屋强制执行，本院予以支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第14号民事判决；
二、许可对南京市双塘路19号皇册家园某幢某单元1001室房屋的强制执行。
一审案件受理费19830元，由被上诉人沈月华、曾金凤、张兵各负担三分之一;二审案件受理费元19830元，由被上诉人沈月华、曾金凤、张兵各负担三分之一。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一五年八月十八日
书记员 郭婷婷