北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初20171号
原告翟双会，女，1978年7月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。
身份证号：×××。
委托代理人刘鹏飞，北京市京师律师事务所律师。
被告高峰，男，1970年10月16日出生，汉族，住北京市西城区。
身份证号：×××。
第三人周鹏，男，1980年12月11日，汉族，住北京朝阳区。
身份证号：×××。
原告翟双会与被告高峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟双会及其委托代理人刘鹏飞与被告高峰、第三人周鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
翟双会诉称，2016年2月28日，我与高峰签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》，合同约定，高峰将北京市海淀区清河1217号房屋出售给我，房屋总价款448万元。签约后，我方支付了定金30万元，支付给中介居间服务费12.096万元。但此后，高峰拒绝出售房屋。根据《补充协议》第四条违约责任约定，高峰拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格构成根本违约，我方有权解除合同，高峰应在违约行为发生之日起15日内支付相当于总房价款20%的违约金并赔付中介费。故我提起诉讼，诉讼请求：1、判决解除我与高峰于2016年2月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》；2、判令高峰退还我定金30万元人民币；3、判令高峰给付我违约金89.6万元人民币；4、判令高峰给付我违约金利息，按同期银行贷款利率计算（自2016年5月6日起直至付清全部违约金及利息日止）；5、判令高峰赔付我因购房产生的居间服务费用12.096万元人民币；6、判令高峰赔偿我因购房造成的借款资金损失4.69万元人民币；7、判令高峰赔偿我律师费损失7.8万元人民币；8、案件受理费由高峰承担。
高峰辩称，1、我不同意解除合同，我认为合同无效，房屋取得于2007年，是夫妻关系存续期间取得，房屋是夫妻共同财产，按照物权法规定，处分共有物应当经全体成员同意；2、退还定金，我同意，我早就提出过要求退还定金；3、给付违约金不同意，无效合同自始无效，我没有承担违约金的依据；4、违约金利息也没有依据；5、关于居间费，双方合同没有约定提供居间服务和服务费用数额，我方对居间服务费一无所知，我只是在签订合同时，翟双会说带来了一个朋友，说是帮助签订合同的，即使居间服务了，合同无效后应当予以退回；6、借款资金损失，应限定在30万元的利息损失内，范围不应当过大，但是合同无效的过错由双方共同承担，翟双会法律意识淡漠也是过错之一，且我要求过退回定金，翟双会应当对扩大利息损失承担责任；7、律师费没有法律依据。综上，我不同意原告的诉讼请求。
第三人周鹏陈述，我方确实收取了中介费12.096万元，我认为应当按照合同约定执行。
经审理查明，2016年2月28日，出卖人高峰与买受人翟双会签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定出卖人所售房屋为海淀区清河1217号房屋，该房屋成交价格为4480000元，买受人向出卖人支付定金300000元。当日，出卖人高峰、买受人翟双会及居间方周鹏（真名周鹏，签名时使用名为“张晓中”）三方签订《补充协议》，协议约定，双方应于网签完成后五日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，卖方若出现拒绝将该房屋出售给买方或者擅自提高房屋交易价格的情形，卖方构成根本违约，且买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，卖方出现上述根本违约的，卖方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%违约金，居间方收取买方的所有费用不予退还，由卖方直接赔付买方。翟双会于签订合同当日支付高峰定金30万元。翟双会称，高峰在签订合同后，拒不配合办理贷款申请手续，并拒绝出售房屋。高峰称，其出售该房屋未征得其配偶同意，现其配偶不同意出售房屋，因此双方签订的房屋买卖合同无效，其已于2016年3月27日告知翟双会不能出售房屋。
翟双会主张解除合同，并由高峰给付其拒绝出售房屋造成的损失：包括按照合同约定支付总合同价款20%的违约金89.6万元人民币及违约金利息，按同期银行贷款利率计算（自2016年5月6日起直至付清全部违约金及利息日止）、因购房产生的居间服务费用12.096万元人民币、因购房造成的借款资金损失4.69万元人民币、律师费损失7.8万元人民币。翟双会称，高峰拒绝出卖房屋对其造成的实际损失包括房屋差价损失、居间服务费用、因购房造成的借款资金损失、律师费，为证明上述损失，翟双会提供北京房价走势图、居间服务费收据、30万定金的借条及取款凭证、律师费发票等证据予以证明，高峰对北京房价走势图真实性予以认可，对其他证据真实性及证明目的均不予认可，对居间服务费收据，高峰称，由于双方签订的合同及补充协议中并未约定居间服务费用的数额，翟双会与周鹏之间的约定不能及于第三人。
诉讼中，翟双会认为涉案房屋现市场价值为650万元，高峰认为涉案房屋现市场价值为600万元，双方均不申请法院对涉案房屋价值进行评估。经法庭释明，如果认定存在违约，应按照合同约定支付违约金，约定违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或减少。针对同一违约行为，翟双会仍要求并行主张合同约定之违约金和实际损失。对于违约金数额，高峰认为违约金数额约定过高，要求法院酌减，翟双会认为违约金数额约定过低，要求法院酌情增加。
另查，高峰与刘华于2006年1月26日登记结婚，于2007年11月21日取得涉案房屋房产证，涉案房屋为高峰与刘华夫妻共同财产。高峰称，刘华不同意出卖涉案房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
一、关于合同效力。高峰主张因其擅自处分夫妻共同财产，合同应属无效，翟双会认为双方买卖合同依法成立，应属有效，但由于实际无法履行，要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，高峰以其对涉案房屋没有完整的所有权为由，主张合同无效，没有法律依据，本院不予采纳。翟双会主张由于实际无法履行，要求解除合同，本院予以支持，本院确认双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及三方签订之《补充协议》于本判决生效之日起解除。
二、关于违约责任。高峰在签订房屋买卖合同后，又以房屋为夫妻共同财产，签订合同未经其配偶同意为由，拒绝出售房屋，构成根本违约。翟双会要求高峰按照合同约定，以房屋总价款20%的标准支付违约金，高峰认为违约金过高，要求法院酌减，翟双会认为违约金数额约定过低，要求法院酌情增加。就高峰上述违约行为造成之实际损失，翟双会主张包括现价值650万元与合同签订价款448万元之间的房屋差价损失202万元、因购房产生的居间服务费用12.096万元、因购房造成的借款资金损失4.69万元、律师费损失7.8万元，并提供北京市房价走势图对房屋差价损失予以证明。高峰对翟双会主张实际损失之证明目的不予认可，但对北京市房价走势图之真实性予以认可，并认可房屋现价值为600万元，虽双方未申请对房屋现价值进行评估，但当事人对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。现高峰认可房屋现价值为600万元，则房屋差价损失为152万元，业已高于翟双会主张的89.6万元之违约金数额。本院根据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，对双方要求酌情增加或减少违约金数额的申请均不予采纳，对翟双会主张高峰按照约定违约金标准支付89.6万元违约金的诉讼请求予以支持。就翟双会主张上述违约金利息的诉讼请求，由于翟双会主张违约金利息之起算时间及标准，没有法律和合同依据，本院不予支持。
此外，翟双会依据补充协议第四条第二款，居间方收取买方的所有费用不予退还，由卖方直接赔付买方的约定，主张高峰应赔付因购房产生的居间服务费用12.096万元，并提供居间服务费收据予以证明，高峰对居间服务费真实性及证明目的均不予认可。本院认为合同确有居间方参与签署，并有关于中介费赔付方式的约定，居间方周鹏亦认可收取中介费12.096万元，故本院对该证据予以采纳，认定翟双会确为购房支出中介费12.096万元。因此，本院对翟双会依据合同约定要求高峰承担中介费的诉讼请求本院予以支持。
就翟双会主张因购房造成的借款资金损失4.69万元、律师费损失7.8万元人民币等，提供30万定金的借条及取款凭证、律师费发票等证据予以证明，高峰对上述证据真实性及证明目的均不予认可，本院结合本案综合情况对上述证据真实性予以认可，但由于上述损失均属于因高峰同一违约行为造成的实际损失，翟双会已通过按照合同约定违约金计算方式要求高峰承担违约责任，不得重复计算违约金和实际损失作为违约责任承担方式，因此就上述几项实际损失的诉讼请求，本院不予支持。就翟双会要求退还定金的诉讼请求，高峰予以认可，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、高峰与翟双会于二〇一六年二月二十八日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于本判决生效之日解除；
二、高峰、翟双会及周鹏于二〇一六年二月二十八日签订之《补充协议》于本判决生效之日解除；
三、高峰于本判决生效后三十日内向翟双会退还定金人民币三十万元，赔偿中介费人民币十二万零九百六十元和违约金人民币八十九万六千元；
四、驳回翟双会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万一千三百二十元，其中一万元由翟双会负担，已交纳；其余一万一千三百二十元由高峰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 颜 君
二〇一六年九月六日
书记员 赵鸣鸣