江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书(2015）东民初字第725号原告（反诉被告）：吴东，男，1969年3月17日出生，汉族，江西南昌人，原住江西省南昌市青云谱区，现住东乡县，原告（反诉被告）：郭小红，女，1974年11月30日出生，汉族，江西南昌人，住江西省南昌市青云谱区，委托代理人：揭蔼娟，江西论研律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：江西华阳投资有限公司，住所地抚州市东乡县恒安西路（原电影院）。法定代理人：吴某，董事长。委托代理人：颜雄华，江西正石律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告（反诉被告）吴东、郭小红与被告（反诉原告）江西华阳投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴东、郭小红的委托代理人揭蔼娟、被告（反诉原告）江西华阳投资有限公司的委托代理人颜雄华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴东向本院提出诉讼请求：一、请求责令被告履行与原告于2012年3月6日《商品房买卖合同》中第十五条的约定为原告购买的座落于中央购物公园第1幢第一单元1023号商铺办理房产证。并按约定支付违约金3316.85元（1658425×0.2%）。二、请求责令被告按照合同第五条第1项的规定退回原告多交的购房款374461.15元。三、请求责令被告补支付17平方米商铺五年租金195508.52元。以上一、二、三项合计573286.52元。四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月6日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将座落在中央购物公园第1幢第1单元1023号商铺出售给原告，合同约定的面积56.41平方米，单价为每平方米17550.08元，总价款为99万元，同时该合同第五条第1项约定每平方米价格保持不变，房屋总金额按实际面积结算，多退少补。合同签订后，原告先后分6次向被告交纳了房款共计人民币100万元，另外分三次交纳各种税费计人民币60500元。2012年3月6日原告将所购买的商铺委托甲方统一招租管理经营，被告按购房合同约定的56.4平方米的面积给付每年131685元/年五年共计658425元的租金给原告（见《商铺委托经营合同》），并用该款作为购房款开具了收据（见收据）。按照购房合同约定被告应在2013年3月初就应为原告办理好房产证，但直到2015年6月份被告还没有办好房产证。被告的行为已违约，应按合同中的第十五条第2项承担责任。另外原告通过到房管部门查核，获悉经房管部门丈量原告购买的商铺比合同约定面积多了16.75平方米。原告认为被告迟迟不给原告办理房产证，致使原告无法用该商铺的房产证贷款，给原告经商的资金周转造成极大的损失。原告为了维护自己的合法权益，依据法律的规定，特向贵院提起诉讼并提出诉讼请求如前，望贵院查清事实作出公正的判处。被告江西华阳投资有限公司辩称，原告的诉称与实际事实不符，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。反诉原告江西华阳投资有限公司诉称，1、被告（反诉原告）反诉称：根据《中央购物公园付款结算单》：原告认购的中央购物公园1栋1单元1023号商铺扣除返租后的总价款为149万元，并不是99万元。《商品房买卖合同》中的99万元的价格应为无效条款，应按原告（反诉被告）已签字认可的《中央购物公园》上载明的149万元执行。根据《中央购物公园付款结算单》，原告（反诉被告）仍欠49万元购房款尚未付清；2、在原告（反诉被告）未缴清购房款的情况下，我公司不承担未及时办妥房产证明的违约责任；3、房管部门登记的1023号商铺面积比约定面积多16.75平米，在扣除返租款之后，1023号商铺的总价款应为1992511元，原告（反诉被告）实际尚欠款992511元。综合上述答辩，我公司依法提出以下反诉：要求被告支付剩余房款992511元。原告（反诉被告）为证明自己的主张，提供了以下证据：1、《房屋买卖合同》；2、《附件四合同补充协议》；3、《商铺委托经营合同》；4、收款依据。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据质证如下：对真实性无异议，但《商品房买卖合同》第四条第一项为无效约定，1023号商铺按合同面积的总房款为1490000元。原告（反诉被告）为证明自己的反诉主张提供了以下证据：1、《中央购物公园付款结算单》；2、东乡县房产管理局出具的中央购物公园（1023号商铺）一层面积确认单。原告（反诉被告）提供的证据质证如下；对真实性无异议，但《中央购物公园付款结算单》无江西华阳投资有限公司印章，不应采信。反诉被告吴东、郭小红辩称，证据不足，请求驳回反诉原告的请求。经审理查明：2012年3月6日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，同日，双方签订《附件四合同补充协议》，主要内容为：如合同面积与产权登记面积有差异的，以产权面积为准；买受人购买商业用房时，须增加本条款：买受人在签订商铺买卖合同时，须同时签订《商铺委托经营合同》，且对该《商铺委托经营合同》条款已知悉且无异议。同日，双方又签订《商铺委托经营合同》，主要内容为：乙方【原告（反诉被告）】委托甲方【被告（反诉原告）】经营商铺期限为5年；甲方【被告（反诉原告）】以固定租金支付乙方【原告（反诉被告）】委托经营收益，其具体年租金为131685元/年，一次性返还乙方【原告（反诉被告）】5年租金（租金在总房款内减除）。经双方结算后，原告（反诉被告）在《中央购物公园付款结算单》上签字。《中央购物公园付款结算单》主要内容为：原单价38907.11元，原总价2194750元。返租后单价36413.76元，返租后总价1490000元。合同单价17550.08元，合同总价990000元。备注：返租后以149万算，合同以99万元结算。原告（反诉被告）于2012年1月14日交款100000元，2012年1月15日交款100000元，2012年3月16日交款300000元，2012年9月30日交款100000元，2012年11月13日交款150000元，2013年2月17日交款250000元，共计交款1000000元。经东乡县房产管理局核准：中央购物公园1栋1单元1023号商铺建筑面积为73.16平米，比合同面积多16.75平米。本案焦点如下：该案房产的价格到底是多少？原告（反诉被告）认为：应按《商品房买卖合同》记载的单价17550.08/平方米计算房价，且被告（反诉原告）提供的《中央购物公园付款结算单》没有盖江西华阳投资有限公司的印章，违反了结算规定，属无效结算单。被告（反诉原告）认为：《中央购物公园付款结算单》详细记载了原单价38907.11元，原总价2194750元。返租后单价26413.76元，返租后总价1490000元。且双方约定的商铺年租金额为总房价款的6%，按照《商铺委托经营合同》约定的年租金额131685元/年÷6%租金率=2199450元，与《中央购物公园付款结算单》记载的原总价2194750完全符合。《商品房买卖合同》上记载商品房单价为每平方米17550.08元的目的是为了原告（反诉被告）少缴契税。何况，如果商品房单价为每平方米17550.08元、总价款额为990000元，那么在扣除总租金658425元之后的总房款仅为331575元，原告（反诉被告）又如何会分数次缴纳1000000元的房款？本院认为，双方在签订《商品房买卖合同》的同时又签订《商铺委托经营合同》，且原告（反诉被告）也已在《中央购物公园付款结算单》上签字确认，说明原告（反诉被告）对1023号商铺原总价为2194750、返租后总价为1490000元已经认可，而《商品房买卖合同》上记载商品房单价为每平方米17550.08元的条款规避了法律的强制性规定，应为无效条款。本院依法确认1023号商铺在扣除总租金658425元之后的总房款为1490000元。关于房产租金的计价方式，到底是按面积计算还是按购房金额计算租金？原告（反诉被告）认为：既然房管部门登记的1023号商铺面积为73.16平方米，就应当按照实际建筑面积计算租金额。被告（反诉原告）同意按照实际建筑面积计算租金，但原告（反诉被告）应按照约定补足购房款。本院认为：既然双方一致同意按照实际建筑面积计算租金额，那么对于双方均无争议的事实予以确认，1023号商铺的5年租金额为原总价2194750×6%÷56.41×73.16×5=853933元。被告（反诉原告）是否应当承担逾期办理房产证的责任。原告（反诉被告）认为：《商品房买卖合同》第15条约定，出卖人未在约定的时间内办理房产证，应按已付房价款0.2%向买受人支付违约金。被告（反诉原告）认为：原告（反诉被告）未交清购房款，根据《附加四合同补充协议》第四条c款：我公司不承担违约责任。本院认为:根据《附加四合同补充协议》第四条c款，未付清全部购房款而无法出具全额购房发票及出具付清购房款证明的，以及政府主管部门有关办理房地产转移登记政策、程序发生变化，导致出卖人未能在本合同约定的时间内办理房地产证，不构成出卖人违约。因此，本院对于原告（反诉被告）支付违约金的诉讼请求，不予支持。本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》、《附加四合同补充协议》、《商铺委托经营合同》、《中央购物公园付款结算单》均是双方真实意思表示，除《商品房买卖合同》第四条第1项：该商品房单价为，每平方米17550.08元的价格条款规避了法律的强制性规定，属无效条款之外，其余均合法有效。《中央购物公园付款结算单》已明确记载扣除返租后没平米单价为26413.76元，总价额为1490000元。另，东乡县房产管理局登记的1023号商铺面积为73.16平米，《商品房买卖合同》第五条明确规定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，按每平米价格保持不变，房款总额按实际面积结算，多退少补。因此，1023号商铺总价款额应为38907.11×73.16平米=2846444.17元，扣除双方认可的5年租金额853933元之后，实际应为1992511元，再减去原告（反诉被告）已支付1000000元，原告（反诉被告）还应向被告（反诉原告）支付房款992511元。本院对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付剩余房款992511元的反诉主张予以支持。根据《附件四合同补充协议》第四条c款：未付清全部购房款而无法出具全额购房发票及出具付清购房款证明的，以及政府主管部门有关办理房地产转移登记政策、程序发生变化，导致出卖人未能在本合同约定的时间内办理房地产证，不构成出卖人违约。根据上述约定，本院对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金3316.85元的诉讼请求不予支持，但被告（反诉原告）应当在原告（反诉被告）交清全部房款后，为原告（反诉被告）办理房屋产权证明。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第一百五十九条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：原告（反诉被告）吴东、郭小红支付被告（反诉原告）江西华阳投资有限公司房款992511元，该款于判决书生效后十日内付清；被告（反诉原告）江西华阳投资有限公司待收到原告（反诉被告）吴东、郭小红房款后办理房产证；驳回原告（反诉被告）吴东、郭小红其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9532.87元，反诉费6862.56元，合计16395.34元被告江西华阳投资有限公司承担6395.34元，原告（反诉被告）吴东、郭小红承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：抚州市中级人民法院，账号：35×××29，开户行：中国农业银行抚州市分行金泺分理处），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交给本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  艾文辉人民陪审员  袁小芳人民陪审员  汤满堂二〇一七年三月十日书 记 员  金 梦