上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初213号
原告余玢(反诉被告，女，1966年10月20日生，汉族，现住上海市。原告马奔(反诉被告，男，1967年12月14日生，汉族，现住上海市。原告马芳忠(反诉被告，男，1998年12月30日生，汉族，现住上海市。法定代理人马奔、余玢。上列三原告共同委托代理人刘仍安，上海豪珈律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人王宇欣，上海豪珈律师事务所律师。被告陈家立(反诉原告，男，1979年11月17日生，现住台湾地区。委托代理人刘婷，上海铭森律师事务所律师。原告余玢、马奔、马芳忠诉被告陈家立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法由审判员荣琼英独任审理，在审理过程中，被告提出反诉。本案于2016年5月12日公开开庭进行了审理，原告马奔及三原告的共同委托代理人王宇欣，被告陈家立及其委托代理人刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2011年5月22日与被告签订上海市房屋租赁合同(以下简称合同)，合同约定：原告将其拥有的上海市胶州路XXX弄XXX号全幢房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告居住使用，租赁期限20年，被告按月支付租金人民币(以下币种同)3万元，付款方式为付一押二，任何一方以非合同约定的事实与理由提前终止合同的，应向另一方支付100万元违约金。合同签订后，原告便依约将房屋交付给被告使用，被告亦按期支付租金直至2015年11月15日。2015年11月24日，被告突然以各种借口为由要求提前终止合同，并于2015年12月23日自行搬离租赁房屋，2015年12月24日将房屋钥匙交还原告。原告认为，被告提前终止合同的行为已经构成违约，应依合同约定向原告承担违约责任，原告诉诸法院，请求判令被告支付原告违约金100万元。原告为证明自己的本诉主张，提供如下证据：1、合同，证明原、被告之间的租赁关系；2、房地产登记簿，证明涉案房屋系原告所有；3、短信，证明被告单方提出终止合同，构成违约；4、交接书及录音，证明被告于2015年12月24日将房屋钥匙交还原告，双方进行了交接，但对于是谁违约的问题并未进行处理。针对原告的本诉主张，被告辩称，不同意原告的诉讼请求。2015年8月份被告就与原告达成了合同解除的意向。被告不是自行搬离，是在约定的时间办理的交接手续。被告对原告提供的证据真实性认可，但认为涉案房屋存有老鼠、白蚁等问题，这是迫使被告搬离的原因，这些原因属于原告应该告知的重大未告知事项，根据合同，违约责任在原告。就反诉部分，被告诉称，被告在2011年至2015年4月居住在涉案房屋中，发现涉案房屋存在很多问题，被告通知原告来整改，但原告迟迟不来，在此情况下，被告只能自费聘请专业人士进行整修与治理，但涉案房屋鼠患、虫患难以根绝。2015年年中，被告对涉案房屋进行了局部装修。2015年11月14日，因涉案房屋下水道阻塞，房屋臭气熏天，被告要求原告予以解决，原告却迟迟不来，被告亲自联系维修人员进行整修，发现因房屋装修缺陷，污水管道与雨水管道相接无法根本解决。被告的孩子是早产儿，居住在涉案房屋一直生病。涉案房屋存在如此重大缺陷，但原告没有告知被告，且没有积极应对。被告经过全面慎重考虑决定搬离房屋，原告起初对于被告提出的提前解约表示理解，但数日之后反悔不同意被告提前解约。2015年12月24日，双方进行了房屋交接，对费用进行了结算，但原告至今未返还扣除水电等费用后的租赁保证金。被告认为，原告有重大未告知事实，致使被告无法正常使用该房屋，根据合同约定，被告有单方解除权，原告应承担违约责任并支付装修损失等。被告据此提出反诉，要求判令：1、原告向被告返还租赁保证金33,187元；2、原告赔偿被告维修费23,818元；3、原告赔偿被告装修费29,201元；4、原告支付被告虫害治理费28,000元；5、原告支付被告违约金100万元。被告为证明自己的本诉答辩意见、反诉主张，提供如下证据：1、装修凭证一组，证明被告支出的装修费用；2、维修凭证一组，证明被告支出的维修费用；3、虫鼠害控制治理证据一组，证明涉案房屋因本身结构问题，存在鼠类、跳蚤、蟑螂、白蚁等，被告支付了费用，但只能控制不能根除，房屋的问题对婴幼儿身心健康有不利影响；4、短信、邮件记录一组，证明被告多次请求原告对涉案房屋存在的问题进行治理，但原告消极应对，在涉案房屋不宜居住的情况下，被告于2015年11月21日向原告提出退房，原告同意，故双方为协商一致解除；5、搬离涉案房屋时涉案房屋的照片一组，证明涉案房屋存在种种不适宜居住的问题。针对被告的反诉主张，原告辩称，不同意被告的诉讼请求。对被告提供的证据1、2、3均不予认可；对证据4真实性无异议，但认为被告向原告发送短信要求退租和面谈，原告仅仅回复“好的”，是指同意面谈事宜，而不是同意解除合同；对证据5，涉案房屋是老房子，有点渗水是正常的，从租开始就没有改变过。经审理查明，2011年5月22日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订合同，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用。甲方于2011年7月1日前向乙方交付房屋，租赁租期自2011年7月1日至2031年6月30日，共计20年，乙方按月支付租金3万元。2011年7月1日为起租日，2011年7月1日，乙方向甲方支付一个月的租金3万元，以后乙方应提前5个工作日向甲方支付租金。租金支付采用付一押二，租金3万元和押金6万元的方式。甲方同意乙方在租赁期间，自行对房屋进行装修、设计、改造、加固，乙方进行装修包括设计、材料、固定设备、电器、中央水暖和人工等。所有装修费用及相关费用均由乙方承担。乙方对房屋进行装修、设计、改造、加固应不违反国家、物业管理公司的相关规定。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。由乙方对此房屋提供的装修和设备定期进行维修保养，费用由乙方承担。10-2约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按100万元违约金作为违约责任进行赔偿。(违反合同一方，除支付违约金还应赔偿给对方造成的装修损失，因甲方原因造成解除合同的，甲方应赔偿乙方对租赁房屋所支付的装修补偿费50万元。由乙方原因造成解除合同的，乙方提供的固定装修自动转移给甲方。)……(三)因甲方未告知乙方该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的；甲方有重大未告知事实(包括在签订此合同时甲方明知但没有告知乙方此物业已经接到拆迁、动迁或危房通知等)，致使乙方无法正常使用该房屋的；……(五)乙方以非本合同约定的事实或理由，要求提前终止合同的；……”合同另对其他事项进行了约定。2015年12月24日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方，案外人全某代)签订租赁房屋退租交接确认书(以下简称交接书)，双方确认：一、甲、乙双方一致确认于2015年12月24日办理退租交接事宜；二、甲、乙经检查确认租赁房屋内物品和设施完好无损(自然折旧除外)；三、甲、乙双方协议，对该租赁房屋内所有费用，包括水、电、煤、物业费等结算日为2015年12月24日，该日期之前的费用由乙方承担，之后的甲方承担，该房屋租金到2015年12月23日所欠部分，从乙方已支付的押金中抵扣结算；四、甲方确认收到乙方所交还的该租赁房屋所有房门钥匙；五、本交接确认书经甲、乙双方签字后生效，一式两份，双方各执一份。审理过程中，原、被告对保证金及被告在涉案房屋中产生的费用达成一致意见，原告应返还被告保证金6万元，被告应支付原告水电煤26,813元、电信费用1,385.2元。以上事实，有原、被告陈述，原告提交的合同、房地产登记簿、短信、交接书等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的合同系当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应恪守履行。原、被告于2015年12月24日办理了交接手续，双方合同自此解除。结合原、被告提供的短信、录音等证据，本院认为双方就合同解除并未达成和解。被告主张原告有重大未告知事实，根据租赁合同10-2的约定，应承担违约责任，原告对此不予确认。本院认为，从合同10-2约定来看，重大未告知事实指在签订租赁合同时原告明知但没有告知被告此物业已经接到拆迁、动迁或危房通知等，并不包含被告所述涉案房屋存有鼠患、虫患等事实，故本院对被告的该主张不予支持。原告主张被告以非租赁合同约定的事实或理由，要求提前终止合同，应承担违约责任的主张，符合合同约定，本院予以支持。对于合同约定的100万的违约金，金额过高，被告亦要求调低，结合本案的实际情况，本院酌情调整至9万元。被告要求原告赔偿装修费，因合同约定所有装修费用及相关费用均由被告承担，且由于被告原因造成合同解除的，被告提供的固定装修自动转移给甲方，且原告对此不予确认，故本院对该诉讼请求不予支持。被告要求原告赔偿维修费，原告认为2015年8月之前被告从来未通知原告进行维修，2015年8月份后，原告至被告处进行维修，被告以住着人不方便为由拒绝，故对此均不予认可。本院认为，被告提供的证据大部分是收据，没有相应的其他证据予以佐证，对此部分本院不予支持。对于2013年1月份空调维修费1,378元及2015年11月15日疏通下水道的费用1,000元有相应的证据予以佐证，本院予以支持，共计2,378元。被告要求原告支付虫害治理费用28,000元，原告对此不予认可，并认为即便有，也是被告使用不当造成的，应由被告承担。本院认为被告的主张依据不足，本院对该诉讼请求本院不予支持。原告主张，在交接房屋时，被告拿走了床垫与花洒，要求被告予以返还或者在保证金中予以抵扣，认为录音内容可以证明。被告对此不予确认，并认为被告在录音中并未确认拿走了床垫和花洒。本院认为，从交接单来看，经检查，原告已经确认涉案房屋内物品和设施完好无损，故本院原告的该主张不予支持。原告主张，被告尚欠半个月的租金没有支付，并提供银行明细一份予以证明。被告对证据的真实性、合法性无异议，但认为从中可以看出被告一直按时交纳租金，且从录音来看，签署交接书并结清所有费用，是双方交接结束之前已经确定的。本院认为，从录音及交接书来看，双方对租金的结算日期确定为2015年12月23日，从中介方制作的费用结算表来看，租金亦结算至2015年12月23日，故原告现主张被告尚存在半个月租金没有支付要求在押金中抵扣的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告余玢、马奔、马芳忠与被告陈家立就上海市胶州路XXX弄XXX号全幢房屋签订的上海市房屋租赁合同于2015年12月24日解除；二、被告陈家立应于本判决生效之日起十日内支付原告余玢、马奔、马芳忠违约金9万元；三、原告余玢、马奔、马芳忠应于本判决生效之日起十日内返还被告陈家立押金31,801.8元；四、原告余玢、马奔、马芳忠应于本判决生效之日起十日内支付被告陈家立维修费2,378元；五、对被告陈家立的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费13,800元，减半收取6,900元，由原告余玢、马奔、马芳忠承担5,875元，被告陈家立承担1,025元；反诉受理费7,458.93元，由原告余玢、马奔、马芳忠承担327.25元、被告陈家立承担7,131.68元。如不服本判决，原告余玢、马奔、马芳忠可在判决书送达之日起十五日内，被告陈家立在三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 荣琼英
二〇一六年六月二十一日
书记员 张鎏馨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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