安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第00725号
上诉人（原审被告）：王士虎，男，1972年1月10日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
被上诉人（原审原告）：滁州市第二中学，住所地安徽省滁州市，组织机构代码48609082-6。
法定代表人：张大银，该校校长。
委托代理人：胡野，安徽奇胜律师事务所律师。
委托代理人：费文文，安徽奇胜律师事务所律师。
上诉人王士虎因与被上诉人滁州市第二中学房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2015年2月15日作出的（2014）琅民一初字第01513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人王士虎，被上诉人滁州市第二中学的委托代理人费文文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年3月6日，滁州市第二中学将位于滁州市明光路421号商住楼一层门面房（自西向东数）第四间，建筑面积共77平方米的房屋出租给王士虎使用，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2011年3月6日起至2012年7月5日止。每月每平米建筑面积的租金是25元，每月租金1925元，一年租金23100元。承租方的一切经营活动必须依法进行，并及时足额缴纳各种税费（如水、电、通讯、税收、工商管理、物业管理等费用），合同对其他事项另有约定。合同签订后，滁州市第二中学将房屋交付给王士虎经营使用。2012年3月2日，滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号转发市财政局等部门关于进一步加强市直行政事业单位房产租售管理意见的通知，该通知要求滁州市行政事业单位对租售的房产进行资产评估。2012年7月11日，滁州市第二中学委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对位于滁州市明光路421号4间门面的市场租金价值进行评估，评估结果为该门面房的市场参考价格为月租金96元／平方米。2012年8月，滁州市第二中学的承租户刘义俊就门面房租金价格上涨的问题进行信访。2012年9月滁州市第二中学就门面房出租公开招标和刘义俊反映的情况向市教育局监察室进行回复，学校和原承租户多次沟通和协调共同达成如下协议：原承租户现有的合同到期后给予一年的过渡期，过渡期按原承租价续租，一年的合同续租期满后按上级文件公开招标出租。2012年11月16日，滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号关于进一步做好行政事业单位房产公开招租工作的通知，要求市直各行政事业单位租售的房屋要公开招租，并规定对2012年3月2日市政府出台18号文件之前已签订的房产出租合同，合同到期后符合公开招租条件的房产，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期（2012年3月2日之前出租合同到期尚未进行公开招租的房产，过渡期起始日为2012年3月2日，其他房产的过渡期起始日为出租合同到期日），但现承租户应承诺或保证过渡期满及时交还承租的房产，过渡期内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知各承租户近期将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价每平方米96元按月缴纳房租。2013年5月，王士虎就每平方米96元的评估价格进行信访。
王士虎的房屋租赁合同在2012年7月5日到期，其承租的房屋过渡期自2012年7月6日起至2013年7月5日止，过渡期内滁州市第二中学按原出租价每月每平方米25元标准收取租金，王士虎也按此标准缴纳了过渡期内的租金。2013年7月5日过渡期满后，王士虎一直占用滁州市第二中学明光路421-4号的门面房。
原审法院认为：关于王士虎的具体交房时间问题：滁州市第二中学举证证明王士虎于2014年3月10日交房，庭审中王士虎虽辩称其已经于2013年8、9月份交房，但并不能提供证据证明其已经于2013年8、9月份交房，由于双方没有具体的交接手续，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”结合案件情况及双方当事人提供的证据、双方的质证以及证据规则的规定，认定王士虎的交房时间为2014年3月10日。
关于王士虎是否应当按月租金单价96元／平方米的标准支付占用房屋期间的房屋使用费的问题：2012年3月2日，滁州市第二中学接到滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号文件，于2012年7月11日委托评估公司对位于滁州市明光路421号的门面房进行评估，评估结果为月租金96元／平方米。2012年11月16日滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号文件要求市直各行政事业单位租售的房屋要公开招租，并规定对2012年3月2日市政府出台18号文件之前已签订的房产出租合同，合同到期后符合公开招租条件的房产，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期，过渡期内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2012年9月，滁州市第二中学根据就门面房出租公开招标和刘义俊反映情况向市教育局监察室进行回复，给予王士虎一年的过渡期且过渡期内的租金按原承租价缴纳，王士虎也按原承租价缴纳了房租。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知王士虎学校近期将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价月租金96元／平方米缴纳房租。2013年5月，王士虎至中共滁州市委群众工作信访联合接待中心进行信访并在信访书中签字，对滁州市第二中学按照96元／平方米收取房租明确表示不满，王士虎在庭审中也认可其签名，王士虎对过渡期按评估价月租金96元／平方米收取房租是知情的，王士虎在一年过渡期满后并未缴纳房租，故理应支付占用房屋8个月零4天的使用费为：77平方米×96元／平方米×8个月＋77平方米×96元／平方米×4天／30天=60121.6元，对滁州市第二中学要求王士虎支付8个月零4天的房屋使用费60121.6元予以支持。综上，王士虎应当支付占用房屋期间的使用费60121.6元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、第七十三条之规定，原审判决：被告王士虎于判决生效后十五日内给付原告滁州市第二中学房屋使用费60121.6元。案件受理费1310元，由原告滁州市第二中学负担7元，被告王士虎负担1303元。
王士虎上诉称：1、房屋交付时间为2013年7、8月份，有为其腾空房屋搬运人员作证搬离时间，王士虎租赁新经营场所，以及交还钥匙证人证言等证据相互印证；2、原审按每平方米96元收取租金依据不足。安徽建英房地产土地评估经纪有限公司的评估报告的有效期为1年，该报告已过期，报告内容不具有任何效力。请求撤销原判，依法改判。
滁州市第二中学庭审中答辩称：1、王士虎交房时间为2014年3月10日，当日上午滁州市第二中学总务处老师在门面房张贴还房公告，王士虎下午将涉案房屋钥匙交予总务处，总务处老师可以证明；2、学校在评估报告有效期内将评估价格多次告知承租人，承租人针对该价格进行信访证明知道该评估报告的内容及价格。
二审中，王士虎为支持其上诉理由，所举证据经滁州市第二中学质证意见如下：
证据一、租赁协议，证明2013年8月中旬王士虎从学校的房屋搬走。滁州市第二中学质证认为真实性、证明目的不认可，无法证明王士虎搬离租赁房屋时间。
证据二、证人证言2份，证明王士虎搬离情况。滁州市第二中学质证认为证人证言不能达到证明目的，其中一个证人与学校为房屋租赁纠纷正在诉讼阶段。
本院认为：证据1真实性认可，证明了2013年7月5日过渡期满后，王士虎租赁新的场所经营，不再继续使用涉案房屋从事经营；证据2虽然证人汪某与滁州市第二中学之间存在纠纷，但其对地板撬走的细节陈述，可以印证王士虎搬离的情况，其与另一证人证言相互结合可以证实2013年8月份王士虎搬走货物交还了钥匙的事实。
当事人二审所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
对原审查明王士虎与滁州市第二中学签订合同租赁房屋、滁州市人民政府要求行政事业单位对租售房屋进行评估、王士虎等租户对租金价格上涨信访、滁州市第二中学给予王士虎过渡期到2013年7月5日止等事实，本院予以确认；本院另查明，过渡期满后，2013年7月10日王士虎租赁新的场所经营，2013年8月王士虎搬离涉案房屋并交还了钥匙。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、王士虎使用涉案房屋的时间如何确定；二、涉案租赁房屋占有使用费标准如何确定。
一、关于王士虎使用涉案房屋的时间如何确定问题
王士虎辩称2013年8月中旬从涉案房屋搬离，滁州市第二中学主张王士虎搬离时间为2014年3月10日学校张贴还房公告之日，其依据的是学校负责房屋租赁事宜总务处濮海的证言，双方为此发生争议。滁州市第二中学为证明王士虎交还租赁房屋时间，举证其在涉案房屋张贴《还房公告》照片，从该照片内容显示，涉案房屋已经关门，门口摆放其他租赁户的货物，该照片印证了王士虎不再经营的事实。滁州市第二中学主张张贴《还房公告》当天下午王士虎交还钥匙，张贴要求还房公告王士虎是难以知晓的，其称以电话方式告知王士虎并要求交房，但其并未提交相关证据予以证明。滁州市第二中学收到王士虎交还的钥匙，其认可并未与王士虎办理租赁房屋交接手续，承租人交付租赁物，出租人应当办理交接手续，因滁州市第二中学怠于给王士虎办理交接手续，导致双方对房屋交付时间产生争议。王士虎举证了新经营场所的租赁协议，该协议证明了过渡期满后王士虎租赁了新的场所进行经营，王士虎还提供了证人证言2份证明其过渡期满后2013年8月份返还了租赁物，其提供的证据证明效力明显优于滁州市第二中学提供的单方证言证明效力，因此，对滁州市第二中学主张租赁期限截止时间为2014年3月10日不予认可，对王士虎提供的证据证明2013年8月份搬离房屋交付钥匙的事实予以认定。王士虎自认2013年8月中旬搬离交付钥匙，因其未举证证明具体搬离交付钥匙时间，本院认定搬离交付钥匙时间为2013年8月20日。
二、涉案租赁房屋占有使用费标准如何确定
滁州市第二中学与王士虎签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，双方未签订新的租赁合同，但王士虎继续使用租赁房屋，故王士虎应当支付合同期满后涉案房屋的占有使用费。虽然双方原租赁合同约定的租金为每平方米25元／月，但2013年4月10日，滁州市第二中学已按照相关文件要求书面告知王士虎，明确表示将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价月租金单价96元／平方米缴纳房租，且王士虎对此评估价格到相关部门信访，故可以认定王士虎对滁州市第二中学将对合同期限届满后的租赁房屋按照单价96元／平方米收取租金的意思表示是知情的。虽然滁州市第二中学在过渡期内按照25元每平方米收取租金，但并未明确表示过渡期满后仍然按照该标准收取租金。而王士虎在2013年7月5日过渡期满后，仍未返还租赁房屋，继续使用了涉案房屋，且双方亦未对此期间的占有使用费标准协商一致，因此，原判决按照每平方米96元标准判令王士虎向滁州市第二中学支付占有使用费并无不当，本院依法予以维持。王士虎主张涉案房屋占有使用费应当按照25元每平方米标准计算的上诉理由，无事实和法律依据，不能成立。王士虎主张滁州市第二中学口头承诺在过渡期满后给予其一个月的搬迁期间，该期间不收取相应租金，因无证据支持，滁州市第二中学亦不认可，故本院不予采纳。王士虎应当给付租赁费11334.4元{77平方米×（96元／平方米÷30天）×46天}。
综上，王士虎的上诉理由部分成立。原判决认定案件的事实部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2014）琅民一初字第01513号民事判决，即：被告王士虎于判决生效后十五日内给付原告滁州市第二中学房屋使用费60121.6元。
二、上诉人王士虎于本判决生效后十五日内支付给被上诉人滁州市第二中学房屋使用费11334.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1310元，由上诉人王士虎负担603元，被上诉人滁州市第二中学负担707元；二审案件受理费1303元，由上诉人王士虎负担603元，被上诉人滁州市第二中学负担700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 马孟祥
二〇一五年六月十五日
书 记 员 郭东武
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；