广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2533号原告：广州市好佳家居有限公司，住所地广东省广州市，组织机构代码76192895–4。法定代表人：柯逊，董事长。委托代理人：李耀华、刘茗轩，均系广东华盈律师事务所律师。被告：广州芙帝薇家居用品有限公司，住所地广东省广州市天河区正佳广场第六层家居商城6B045／46号。法定代表人：孙洪福。被告：谢春红，住广东省茂名市茂南区。原告广州市好佳家居有限公司（简称“好佳家居公司”）诉被告广州芙帝薇家居用品有限公司（简称“芙帝薇公司”）、谢春红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告好佳家居公司的委托代理人刘茗轩到庭参加诉讼；被告芙帝薇公司、谢春红经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告好佳家居公司诉称：2013年10月9日，原告与芙帝薇公司、谢春红签订《租赁合同（正佳店）》，约定原告将位于广州市天河路228号正佳广场第六层家居商场6B045／46号商铺出租给芙帝薇公司使用，租赁期限2013年10月8日至2015年4月30日，建筑面积为282平方米；2013年10月8日至2014年4月30日租金为每月34545元，2014年5月1日至2015年4月30日租金为每月37309元；芙帝薇公司拖欠原告租金以及相关费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额2%支付滞纳金；拖欠时间超过十天，原告有权采取停止向芙帝薇公司提供有关服务等其他强制措施；拖欠时间超过二十天，原告有权终止合同。凡因芙帝薇公司违约造成原告单方终止合同的，或者由于不可抗力的原因造成合同无法履行，芙帝薇公司必须按原告的通知或其他方式所指定的时间搬出商铺，逾期不搬出的，原告有权要求芙帝薇公司补交延期迁出所产生的租金，并有权按延期租金的50%要求芙帝薇公司承担违约责任。谢春红作为担保方，对芙帝薇公司根据与原告所签订的租赁合同及相关附件而发生的全部债务承担连带责任保证等。同日，原告与芙帝薇公司签订关于管理费的补充协议，约定芙帝薇公司需向原告交付正佳物业管理费每月16920元及家居商场推广管理费5640元。正佳管理费及本家居商场推广管理费起计日与商铺起租时间同步，等等。后因正佳广场调高了物业管理费，物业管理费调整为18330元／月。合同签订后，芙帝薇公司在使用该商铺过程中拖欠原告2014年2月部分的租金，以及于2014年3月起的租金、正佳物业管理费、家居推广物业管理费及2013年12月16日起的电费，经原告多次催收仍置之不理，故原告于2014年6月12、13日向芙帝薇公司、谢春红发出解除合同通知书，上述解除合同通知书于2014年6月12、14日到达芙帝薇公司、谢春红。原告认为，原告与芙帝薇公司、谢春红签订的《租赁合同（正佳店）》及原告与芙帝薇公司签订的作为租赁合同附件的《关于管理费的补充协议》合法有效，依法受法律保护，三方均应按合同约定严格履行。芙帝薇公司逾期支付租金超过二十日，属于严重违约，原告有权按照合同约定解除合同，并有权要求芙帝薇公司支付拖欠的租金、管理费、电费、违约金及逾期支付租金、管理费、电费等的滞纳金。谢春红作为芙帝薇公司履行租赁合同（正佳店）及附件的连带保证人，原告有权要求其对芙帝薇公司支付的上述费用承担连带清偿责任。现提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原告与芙帝薇公司、谢春红于2013年10月9日签订《租赁合同（正佳店）》及原告与芙帝薇公司于2013年10月9日签订的《关于管理费的补充协议》均于2014年6月14日予以解除；2、芙帝薇公司向原告支付2014年2月至2014年7月21日期间租金196776元（其中2014年2月拖欠的租金为26952元，2014年3月1日起至2014年4月30日每月按34545元计，2014年5月1日起至2014年7月21日每月按37309元计）；3、芙帝薇公司向原告支付2014年6月15日至2014年7月21日的逾期交还商铺违约金23007.22元（按每月租金37309元的50%计）；4、芙帝薇公司向原告支付2014年3月至2014年7月21日期间的物业管理费86151元（每月按18330元计）；5、芙帝薇公司向原告支付2014年3月至2014年7月21日期间的家居商场推广管理费26508元（每月按5640元计）；6、芙帝薇公司向原告支付2013年12月16日至2014年7月21日期间的电费4816元（其中2013年12月16日至2月15日电费2719元，2014年2月16日至3月15日电费1104元，2014年3月16日至4月15日电费887元，2014年4月16日至7月21日电费106元）；7、芙帝薇公司向原告支付逾期支付2014年2月至2014年7月21日期间租金的滞纳金196776元（每日按当月所欠租金额的2%计至实际付清之日止，滞纳金总额以不超过拖欠的196776元为限）；8、芙帝薇公司向原告支付逾期支付2014年3月至2014年7月21日期间物业管理费的滞纳金86151元（每日按当月所欠物业管理费的2%计至实际付清之日止，滞纳金总额以不超过拖欠的86151元为限）；9、芙帝薇公司向原告支付逾期支付2014年3月至2014年7月21日期间家居商场推广管理费的滞纳金26508元（每日按当月所欠家居商场推广管理费的2%计至实际付清之日止，滞纳金总额以不超过拖欠的26508元为限）；10、芙帝薇公司向原告支付逾期支付2014年3月1日至2014年7月21日期间电费的滞纳金（每日按当月所欠电费的银行逾期贷款利率计至实际付清之日止，暂计至2014年8月10日为132.57元）；11、谢春红对芙帝薇公司应付的上述费用承担连带清偿责任；12、芙帝薇公司、谢春红共同承担本案诉讼费用。被告芙帝薇公司、谢春红未答辩。经审理查明：2013年10月9日，原告（甲方、出租方）、芙帝薇公司（乙方、承租方）、谢春红（丙方、担保方）三方签订《租赁合同（正佳店）》，约定：甲方将位于广州市天河路228号正佳广场第六层家居商场6B045／46号商铺（简称涉案铺位）出租给乙方作经营布艺、窗帘使用（品牌为罗马布艺），商铺建筑面积282平方米。租赁期限自2013年10月8日至2015年4月30日，2013年10月8日至2014年4月30日租金为34545元／月，2014年5月1日至2015年4月30日租金为37309元／月，乙方须于每月5日前支付租金。签约当日乙方向甲方支付租赁保证金74618元。丙方担保责任范围为乙方根据甲方所签订的《租赁合同》及其相关附件而发生的全部债务（包括租金、管理费、水电费、电话、滞纳金、违约金等费用），保证责任方式为连带责任保证。乙方拖欠租金及相关费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额2%支付滞纳金；拖欠时间超过10天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠时间超过二十天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件将租赁商铺连同原附属物交回甲方。凡因乙方违约造成甲方单方面终止合同的，或者因不可抗力原因造成合同无法履行，乙方必须按甲方的通知或其它方式所指定的时间搬出商铺；逾期不搬出的，视为乙方放弃租赁商铺内物品，乙方所交的一切款项不予退还；同时，甲方有权要求乙方补交延期迁出所产生的租金，并有权按延期租金的50%要求乙方承担违约金责任。合同载明乙方的联系地址为北京市丰台区蒲安北里5号楼1607室，丙方联系地址为广州市番禺区南浦岛碧桂园丽苑五座G02等。同日，原告（甲方、出租方）、芙帝薇公司（乙方、承租方）双方签订《关于管理费的补充协议》及《家居商场管理协议》。《关于管理费的补充协议》约定：乙方向甲方支付正佳物管费16920元／月（不含税）及家居商场推广管理费5640元／月，上述费用须于每月5日前支付。签订本协议时乙方应向甲方支付正佳物管费及家居商场推广管理费的保证金45120元；该保证金在合同期满，乙方如无违约的前提下以及清缴所有必须交付的费用后甲方如数（不计利息）退还乙方。如乙方拖欠上述正佳物管费、家居商场推广管理费，须按欠缴金额的2%／日支付违约金等。《家居商场管理协议》约定交铺标准等。上述合同签订后，芙帝薇公司支付原告租赁保证金74618元、管理费保证金45120元，原告将涉案铺位交付芙帝薇公司。原告确认芙帝薇公司交清了2014年1月前（包括1月）的租金，并支付了2014年2月的部分租金。2013年12月5日，广州市正佳物业管理有限公司发出《关于调整正佳广场物业管理费的函》（原告提供的“关于‘调整正佳广场物业管理费的函’签收表”显示“罗马布艺”的“赵某”已签收该函），函称自2014年1月1日起物业管理费从原来60元／平方米／月调整为65元／平方米／月。2014年6月13日，原告通过EMS特快专递分别向芙帝薇公司（邮寄地址广州市天河区车陂龙口工业区A1座四楼429D房、北京市丰台区蒲安北里5号楼1607室，邮寄详情单号码分别为1008043434306、1069737802908，邮件签收时间分别为2014年6月21日、2014年6月16日）、谢春红（邮寄地址广州市番禺区南浦岛碧桂园丽苑五座G02，邮寄详情单号码106××××3208，邮件签收时间2014年6月14日）发出《解除合同通知书》，函称：芙帝薇公司拖欠自2014年1月起的租金、管理费等，根据双方合同约定，特通知自本通知书到达之日起解除我司与你们签订的《租赁合同》及《关于管理费的补充协议》，你们于收到本通知之日起三日内搬出承租商铺及立即清除拖欠费用。2014年10月13日，原告提起本案诉讼。关于芙帝薇公司拖欠的租金、正佳物管费、家居推广管理费、电费及违约金，原告分别制作明细表予以说明，其中：1、租金及其违约金明细表记载2014年2月欠缴租金26952元、2014年3月欠缴租金34545元、2014年4月欠缴租金34545元、2014年5月欠缴租金37309元、2014年6月欠缴租金37309元、2014年7月（7月1日至7月21日）欠缴租金26116元；2、正佳物管费及其违约金明细表记载2014年3月欠缴物管费18330元、2014年4月欠缴物管费18330元、2014年5月欠缴物管费18330元、2014年6月欠缴物管费18330元、2014年7月（7月1日至7月21日）欠缴物管费12831元；家居推广管理费及其违约金明细表记载2014年3月欠缴物管费5640元、2014年4月欠缴物管费5640元、2014年5月欠缴物管费5640元、2014年6月欠缴物管费5640元、2014年7月（7月1日至7月21日）欠缴物管费3948元；电费及其违约金明细表记载2014年3月电费2719元、2014年4月电费1104元、2014年5月电费887元、2014年6月电费106元。关于电费，原告另提供如下证据：1、电费发票7份（载明付款方为6A001—B051广州市好佳家居有限公司，收款方为广州市正佳物业管理有限公司，对应电费期限分别为2013.12.16–2014.1.15、2014.1.16–2014.2.15、2014.2.16–2014.3.15、2014.3.16–2014.4.15、2014.4.16–2014.5.15、2014.5.16–2014.6.15、2014.6.16–2014.7.15，金额分别为61888元、58392元、53299元、59216元、55235元、52773元、50170元），拟证明其为包括芙帝薇公司在内的租户向广州市正佳物业管理有限公司代缴正佳广场第六层家居商场2013年12月16日至2014年7月15日期间的电费。2、电表抄表记录，载明6B045／46“罗马布艺”2013年12月17日读数145625、2014年1月17日读数146939、2014年2月17日读数148141、2014年3月17日读数149171、2014年4月17日读数149983、2014年5月17日读数150083、2014年6月17日读数150083、2014年7月17日读数150083、2014年8月17日读数150083，拟证明芙帝薇公司自2013年12月7日至2014年8月17日的用电情况。3、广州市正佳物业管理有限公司制作的用电抄表读数（复印件），拟证明芙帝薇公司的用电情况。4、欠缴电费统计表。载明：2013年12月16日至2014年1月15日，本月读数1314，电损1.096，单价0.9928，应交电费1430元（1314×1.096×0.9928）；2014年1月16日至2014年2月15日，本月读数1202，电损1.08，单价0.9928，应交电费1289元（1202×1.08×0.9928）；2014年2月16日至2014年3月15日，本月读数1030，电损1.08，单价0.9928，应交电费1104元（1030×1.08×0.9928）；2014年3月16日至2014年4月15日，本月读数812，电损1.1，单价0.9928，应交电费887元（812×1.08×0.9928）；2014年4月16日至2014年5月15日，本月读数100，电损1.07，单价0.9928，应交电费106元（100×1.08×0.9928），合计4816元。另，原告表示：我方曾于2014年6月12日在涉案铺位现场张贴解除合同通知书，实际收回涉案铺位的时间为2014年7月21日；我方收回涉案铺位前曾与芙帝薇公司联系，芙帝薇公司表示涉案铺位内的物品由我方处理。本院认为：原告作为出租人、芙帝薇公司作为承租人、谢春红作为芙帝薇公司的连带责任担保人三方签订的《租赁合同（正佳店）》以及原告与芙帝薇公司签订的《关于管理费的补充协议》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。合同约定芙帝薇公司应在每月5日前支付当月租金及正佳物管费等，每逾期一天按拖欠金额2%支付滞纳金；拖欠时间超过10天，原告有权采取停止向芙帝薇公司提供有关服务等其他强制措施；拖欠时间超过20天，原告有权终止合同，芙帝薇公司所交保证金不予退还，芙帝薇公司还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件将租赁商铺连同原附属物交回原告。合同签订后原告已将涉案铺位交付芙帝薇公司使用，芙帝薇公司对其交付租金、管理费等负有举证义务。本案中芙帝薇公司经本院合法传唤未到庭应诉答辩，也未对其交费情况进行举证，本院依法采信原告关于芙帝薇公司未支付涉案铺位自2014年2月起租金及物管费等费用的陈述。在此情况下，原告于2014年6月13日发函解除合同，有事实及法律依据，本院认定合同于解除合同通知送达芙帝薇公司当日即2014年6月16日予以解除。芙帝薇公司对其交回涉案铺位的事实未举证证实，原告自述其已于2014年7月21日收回涉案铺位，并无不当，本院予以确认。因此，芙帝薇公司应向原告支付2014年2月至合同解除当日2014年6月16日期间的租金合计153249元（26952元＋34545元＋34545元＋37309元＋19898元（37309元／月÷30天×16天）］。芙帝薇公司还应支付原告自合同解除次日2014年6月17日至原告收回涉案铺位当日2014年7月21日期间的铺位占用费合计42685元（17411元（37309元／月÷30天×14天）＋25274元（37309元／月÷31天×21天）］。同时，芙帝薇公司应支付原告2014年3月至2014年7月21日期间的正佳物管费85737元{73320元（18330元（65元／平方米／月×282平方米）×4个月］＋12417元（18330元／月÷31天×21天）}，应支付原告2014年3月至2014年7月21日期间的家居商场推广管理费26381元（22560元（5640元／月×4个月）＋3821元（5640元／月÷31天×21天）］。原告主张的滞纳金实为违约金。由于合同明确约定逾期付款的，按欠付金额的2%／日计付违约金，按此标准计算的违约金已远超本金，因此芙帝薇公司应分别支付原告上述租金、正佳物管费、家居商场推广管理费的违约金153249元、85737元、26381元。另外，因芙帝薇公司系违约方，故合同解除后原告依约有权没收芙帝薇公司支付租赁保证金74618元、管理费保证金45120元。关于电费及其滞纳金。原告提供的芙帝薇公司承租期间的电费读数抄表记录详细、连续，原告据此统计电费并无不当，且原告已举证证实其已缴纳了其承租的包括涉案铺位在内的场地电费，而芙帝薇公司对其支付电费的事实未举证证实，本院根据证据规则合理采信原告所述，芙帝薇公司应向原告支付2013年12月16日至2014年5月15日期间的电费4816元。原告要求芙帝薇公司支付上述电费的滞纳金，于法无据，本院不予支持。合同约定谢春红是芙帝薇公司债务的连带责任保证人，故原告要求其对芙帝薇公司的上述债务承担连带清偿责任合法有理，本院予以支持。芙帝薇公司、谢春红经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市好佳家居有限公司、被告广州芙帝薇家居用品有限公司、被告谢春红于2013年10月9日签订的《租赁合同（正佳店）》及原告广州市好佳家居有限公司、被告广州芙帝薇家居用品有限公司于2013年10月9日签订的《关于管理费的补充协议》于2014年6月16日予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州芙帝薇家居用品有限公司支付原告广州市好佳家居有限公司2014年2月至2014年6月16日期间的租金153249元及逾期付款违约金153249元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州芙帝薇家居用品有限公司支付原告广州市好佳家居有限公司2014年6月17日至2014年7月21日期间的铺位占用费42685元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州芙帝薇家居用品有限公司支付原告广州市好佳家居有限公司2014年3月至2014年7月21日期间的正佳物管费85737元及逾期付款违约金85737元。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州芙帝薇家居用品有限公司支付原告广州市好佳家居有限公司2014年3月至2014年7月21日期间的家居商场推广管理费26381元及逾期付款违约金26381元。六、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州芙帝薇家居用品有限公司支付原告广州市好佳家居有限公司2013年12月16日至2014年5月15日期间的电费4816元。七、被告谢春红对被告广州芙帝薇家居用品有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。八、驳回原告广州市好佳家居有限公司的其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10270元，由原告广州市好佳家居有限公司负担50元，被告广州芙帝薇家居用品有限公司、谢春红负担10220元；公告费1500元，由被告广州芙帝薇家居用品有限公司、谢春红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  曾霓芳人民陪审员  段腊春二〇一五年八月××日书 记 员  梁怡筠梁雅芝