广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终2268号
上诉人（一审被告）：张亮。
委托诉讼代理人：刘学梅（系上诉人妻子）。
被上诉人（一审原告）：桂林骏达运输股份有限公司桂林一汽服务站。
主要负责人：唐译春，该服务站站长。
委托诉讼代理人：秦春琳，女，该服务站办公室主任。
委托诉讼代理人：卢岩松，男，该服务站副站长。
上诉人张亮因与被上诉人桂林骏达运输股份有限公司桂林一汽服务站（以下简骏达公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张亮的委托诉讼代理人刘学梅，被上诉人骏达公司的委托诉讼代理人秦春琳、卢岩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、被上诉人是以出租厂房及场地为盈利的企业单位。2011年8月，上诉人与被上诉人达成口头的租赁协议，约定上诉人租用被上诉�位于桂林市象山区平山北路23号桂林一汽服务站厂内一块空地，租金为1600元/月，保证金3200元。经被上诉人同意后，上诉人花费了6万余元搭建厂房和30平米的值班室。双方在口头协议中约定，如果不是遇政府开发和不可抗力因素，上诉人可长期租用该场地10年以上；若租期未满10年，不管被上诉人因何原因需要收回场地，拆除上诉人搭建的厂房，均需赔偿上诉人的全部损失。二、2014年12月，被上诉人在上诉人刚交清租金的第二天单方通知解除涉案口头协议，而在此之前，上诉人刚搭建好80多平方米的铁棚。被上诉人的上述行为没有任何道理，属于提前解除合同，违反了双方原约定至少提前一年通知上诉人的口头协议。上诉人多次找被上诉人协商赔偿厂房损失和履行口头协议等事宜，但被上诉人故意拖延不理，并在未经上诉人同意的情况下强行撬开上诉人的值班室使用，给上诉人造成了实际经济损失。被上诉人单方通知解除合同后，其不仅未退还上诉人原预交的保证金，反而要求上诉人继续向其交纳租金，被上诉人该项诉讼请求显然不合理也不合法。三、因被上诉人提前解除双方口头协议的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，即退还上诉人预交的3200元保证金，并且按合同约定减免上诉人一年的租金1920元，赔偿上诉人各项经济损失共计108500元（其中：材料损坏及物品丢失的损失约40000元，修建厂房、库房、生产加工场地的铁棚及地面的损失约65000元，搬离剩余材料费用约3500元）。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人骏达公司辩称，上诉人与被上诉人没有签订书面的租赁合同，双方在口头协议中也没有约定被上诉人要保证上�人使用涉案空地十年以上。该涉案空地是不定期租赁，被上诉人若另有用途经通知后可随时解除双方的口头租赁协议。2014年12月，被上诉人在收取了上诉人缴纳的土地租金后，向包括上诉人在内的各承租人发出通知，要求各承租户搬离厂房、清空场地，但上诉人没有出现，亦未搬离厂房。被上诉人通知解除合同的行为并不构成违约，不应补偿上诉人所主张的各项经济损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人骏达公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告之间的口头租赁合同；二、判令被告将其物品搬离原告厂房；三、判令被告支付房屋租金27200元；四、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年8月，被告租用原告位于桂林市象山区平山北路23号桂林一汽服务站厂内大门附近的一块空地，双方未签订书面的租赁合同，口头约定每月租金1600元，被告于2011年8月1日向原告缴纳场地保证金3200元。被告在租赁了原告的场地后，在租赁的场地上搭建了厂房和值班室。2014年12月，原告因自己经营需要向被告提出要求收回租赁给被告的场地，但被告一直没有搬离并交付场地给原告，从2014年12月至2016年7月5日该院开庭审理时，被告一直占用原告的场地，且未支付原告场地使用费。2015年3月开始，原告在未经被告同意的情况下，将被告在厂内大门附近搭建的值班室打开使用至今。原告认为，原、被告之间的口头租赁协议，原告早已通过各种方式要求解除，被告既不同意解除合同又不缴纳租金，侵犯了其合法权益，故诉至该院提出上述诉讼请求。
被告当庭主张，原告在与其达成口头租赁协议时承诺，租期10年以内不管因何原因需要收回场地拆除被告搭建的厂房，均需赔偿被告全部损失，租用满10年以上则无需赔偿，且原告如需要收回场地需要提前一年通知被告。但被告对上述主张未提供任何证据予以证明。
一审法院认为，原、被告于2011年8月达成的口头租赁协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护,合同双方都应按照合同的约定全面履行义务。原、被告对场地的租用地点、租金金额均无异议，但对租赁期间说法不一，又无书面约定或其它证据佐证。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，�照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原、被告之间应为不定期租赁，原告作为出租人可以随时要求解除合同，但应给予被告合理的期限。本案中原告已于2014年12月通知被告解除租赁协议，至今已有一年多时间，现原告起诉要求解除原、被告之间的口头租赁协议，合法有据，该院予以支持。
原告要求被告支付2014年12月至2016年4月的租金27200元，2016年5月、6月的租金3200元，用原告缴纳的场地保证金3200元抵扣。该院认为，原、被告在口头租赁协议中约定，原告将场地租给被告作使用，被告每月支付租金1600元，被告在收到原告要求解除租赁合同的通知后，一直占用原告场地未及时交还，给原告造成的损失，原告要求被告按照双方的口头租赁协议约定的租金标准1600元每月支付租金，合法有据。因考虑原告从2015年3月未经被告同意使用了被告搭建的值班室作为门卫室使用，故该院酌情对2014年12月至2015年2月的场地租金按1600元每月计付、2015年3月至2016年6月的租金按1300元每月计付，综上，扣除被告缴纳的场地保证金3200元，被告还应支付原告场地租金22400元（1600元×3个月+1300元×16个月-3200元＝22400元）。
被告要求原告支付其在原告场地上搭建厂房、值班室的损失及原告造成其物品损坏、丢失的损失。该院认为，因双方口头达成的是不定期的租赁合同，原告在给予合理期限的前提下，有权随时解除租赁合同，被告无证据证明双方曾约定原告对租赁场地附着物的损失有赔偿责任，亦未提交原告造成了其存放在租赁场地中物品损坏、遗失的证据，故该院对被告的上述抗辩意见，均不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告桂林市骏达运输股份有限公司桂林一汽服务站与被告张亮于2011年8月达成的口头租赁合同；二、被告张亮应将其租赁的位于桂林市象山区平山北路23号桂林一汽服务站厂内门口的场地内的物品搬离；三、被告张亮应向原告桂林市骏达运输股份有限公司桂林一汽服务站支付从2014年12月至2016年6月的场地租金共计22400元；四、驳回原告桂林市骏达运输股份有限公司桂林一汽服务站的其他诉讼请求。本案案件受理费340元（原告已预交），由被告张亮承担300元，余款40元由原告自行承担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一�查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：涉案口头租赁合同解除后，上诉人是否应当向被上诉人支付欠交的租金，应支付多少。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，上诉人与被上诉人于2011年8月达成的口头租赁合同系双方的真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的各种合同无效的情形，该口头租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案一、二审中，上诉人与被上诉人对上述口头租赁合同中关于场地的租用地点、租金金额均无异议，但双方对租赁期间说法不一。上诉人主张双方达成的是一份租赁期限为十年以上的长期租赁合同，但被上诉人对此不予认可，上诉人亦未能提供充分的证据证明其所主张的事实，依法应承担举证不能的不利后果。本院认为，上诉人与被上诉人自2011年8月达成口头租赁合同，至上诉人于2014年12月通知解除该口头租赁合同，双方实际履行合同的期限已超过了三年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，�审法院认定双方达成的口头租赁合同为不定期租赁并无不妥，本院予以确认。一审法院根据查明的事实及被上诉人的诉讼请求，判决解除上诉人与被上诉人于2011年8月达成的口头租赁合同有事实和法律依据，本院予以维持。
上诉人与被上诉人达成上述口头租赁合同后，实际取得了桂林市象山区平山北路23号桂林一汽服务站厂内涉案空地的租赁权。本案中，双方当事人对上诉人租用该涉案空地及交纳租金至2014年11月的事实均无异议。2014年12月，被上诉人通知上诉人解除双方的口头租赁合同，要求上诉人搬离并返还涉案场地，但上诉人仍一直占用该涉案场地不予返还，给被上诉人造成了损失。被上诉人要求上诉人按照双方在口头租赁合同中约定的租金标准支付租金合法有据，本院予以支持。一审法院结合被上诉人未经同意从2015年3月使用上诉人�建的值班室的事实，酌情确定2014年12月至2015年2月的场地租金按1600元/月计付，2015年3月至2016年6月的租金按1300元/月计付，判决上诉人支付被上诉人场地租金22400元（1600元×3个月+1300元×16个月-3200元＝22400元）并无不妥，本院予以维持。上诉人主张被上诉人构成违约，并要求被上诉人退还保证金3200元、减免一年的租金1920元没有事实依据，本院不予支持。上诉人要求被上诉人赔偿其各项经济损失共计108500元（其中：材料损坏及物品丢失的损失约40000元，修建厂房、库房、生产加工场地的铁棚及地面的损失约65000元，搬离剩余材料费用约3500元），因上诉人未提交证据证明双方曾约定被上诉人对租赁场地附着物的损失有赔偿责任以及被上诉人应承担其搬离费用，亦未提交证据证明被上诉人造成了其存放在租赁场地中物品的损坏和遗失，其该项主张证据不足，并且，上诉�并没有就其该项主张在本案中提起反诉。该项主张不在本案审理范围，本院不予处理。
综上所述，上诉人张亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费360元，由上诉人张亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福平
审 判 员 唐崇达
代理审判员 张 芳
二〇一六年十二月五日
书 记 员 邢卫斌