浙江省诸暨市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）绍诸执异字第103号
案外人：楼永成。
委托代理人：陈登仁，浙江××律师事务所律师。
申请执行人：郭彩萍。
委托代理人：王培高，诸暨市××法律服务所工作人员。
被执行人：赵柳桥。
被执行人：金叶芳。
本院在执行申请执行人郭彩萍与被执行人赵柳桥、金叶芳民间借贷纠纷一案中，案外人楼永成对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。
案外人楼永成称：得知诸暨市人民法院对位于大唐镇开元西路原赵柳桥名下、土地证号为2-100-0-236-**的土地使用权进行了查封。但该地块及地上房屋早在2012年3月18日已被楼永成用105万元现金一次性买进。楼永成买进后对房屋进行了修建，并在2013年至2015年期间租给了陈财生、顾建鑫、斯悦弟等作为营业房和宿舍。因此，上述房地产已与赵柳桥无关，属楼永成所有。要求法院解除对上述房地产的不当查封。
执行听证中，楼永成又称上述房地产的买受人为其与其父楼章汉。
本院查明：本院在审理申请执行人郭彩萍与被执行人赵柳桥、金叶芳民间借贷纠纷一案中，于2014年10月30日作出（2014）绍诸草商初字第513号民事判决。判决确定：赵柳桥、金叶芳归还郭彩萍借款计人民币45万元，并支付该款自2012年10月18日起至本判决确定的履行之日止按月利率1.6%计算的利息，限判决生效之日起十日内付清。判决生效后，赵柳桥、金叶芳未按期履行义务。2015年2月13日，经郭彩萍申请，本院以（2015）绍诸执民字第1637号立案执行。同日，本院作出（2015）绍诸执民字第1637号执行裁定，查封了登记于赵柳桥名下、位于诸暨市大唐镇开元西路的国有土地使用权（土地证号：1-1999-002-007**，地号：2-100-0-236-20；地上建筑物无权证）。现案外人楼永成以其为上述国有土地使用权及地上建筑物（以下简称争议房地产）的权利人为由，提出异议。
上述事实，由（2014）绍诸草商初字第513号民事判决书、（2015）绍诸执民字第1637号执行裁定书、协助执行通知书、诸暨市国土资源局地籍档案查询单等证据所证实。
案外人楼永成为证明赵柳桥已将争议房地产出卖给其与楼章汉，向本院提供下列证据：
1、落款时间为2012年3月18日的《购房协议》1份。协议载明：楼永成向赵柳桥购买坐落于诸暨市大唐镇开元西路的地籍房产（地号：2-100-0-236-20）；国有土地使用权面积36平方米，建筑面积200平方米；总价款105万元；协议自楼永成一次付款后立即生效（附赵柳桥房款收款凭据）；等等。该《购房协议》下方的“协议双方签字”栏及“见证人签字”栏由赵柳桥、金叶芳、楼永成、楼章汉、郭某等人签字。
2、争议房地产的国有土地使用权证、土地使用权登记申请表、国有土地使用权转让合同、浙江省村镇建设许可证。该组证据记载：争议房地产的国有土地使用权登记于赵柳桥名下，赵柳桥系从诸暨市大唐华丰大酒店受让所得等。
3、落款时间为2012年3月18日的房屋款收条1份。其内容为：“今收到开元西路玖拾捌号房屋款共计壹佰零伍万元整（1050000元）（付款人楼永成）。”该收条的“收款人”栏由赵柳桥、金叶芳签字。听证中，楼永成称当时其实际支付35万元，其余70万元是于2012年9月17日再支付的。
4、银行取款凭证9份。其记载内容为：2012年9月17日，楼章汉从银行支取存款71万元。楼永成据此证明，楼章汉于该日取款支付赵柳桥70万元房屋转让款。
5、证人郭某的证言。其主要内容为：郭某与赵柳桥、楼永成双方都熟悉。2012年3月18日，楼永成、楼章汉向赵柳桥购买争议房地产时，郭某作为见证人在双方达成的《购房协议》上签字，当天楼永成支付了35万元，同年9月份又支付了70万元。当时双方说好第二天去办理过户手续。后来的情况其不清楚。
6、房屋租赁协议8份。楼永成据以证明涉案房产已由其出租给陈财生、顾建鑫等人。
本院执行实施部门还收集到证据：
7、2015年6月30日对楼永成妻楼福英的执行谈话笔录。楼福英陈述：2012年上半年，赵柳桥夫妻将争议房地产出卖给其夫妻，现相关房屋已出租给他人。当时赵柳桥讲过户不用急，其本人一直在的，因此就没有去办理过户手续。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人楼永成虽主张被执行人赵柳桥、金叶芳已向其出卖争议房地产，但相应的国有土地使用权至今仍登记于赵柳桥名下。因此，要排除本院对争议房地产的执行，楼永成必须证明本案同时符合上述四项情形；如有一项不符，其异议即不成立。但适用上述规定进行审查的前提，是当事人之间具有真实的不动产买卖关系。如买卖关系实际并不存在，案外人的异议即不成立，人民法院无须继续审查。本案中，楼永成与赵柳桥、金叶芳之间的买卖关系就不具有真实性。理由如下：
1、楼永成不能证明其已经实际支付用于购买争议房地产的价款。根据《购房协议》及房屋款收条记载的内容，争议房地产的价款105万元由楼永成一次性付清。但105万元款项数额巨大，仅凭一张收条难以使人相信相应款项已经支付。楼永成提出当日其实际只支付了35万元，另70万元是于2012年9月17日楼章汉从银行取款后支付的。但楼永成提供的取款凭证只能证明取款情况，不能证明相应款项已经支付给赵柳桥；证人郭某虽陈述到价款分两次支付，但又表示后来的情况其不清楚，此前后矛盾的陈述，使本院难以相信其所言属实；并且，分次交付亦与《购房协议》及房屋款收条记载的一次性交付不符。因此，本院有理由确信，楼永成只是为了证明价款已经支付且款项来源清楚，而虚构了分期支付的事实。
2、相关人员关于房地产过户情况的陈述亦说明楼永成与赵柳桥之间不存在真实的房地产买卖关系。听证中，楼永成陈述，当时说好第二天去过户，但第二天金叶芳没来，后来也联系不到对方，因此就没有过户；本院对楼永成妻楼福英进行调查时，楼福英却陈述，当时赵柳桥讲，过户不用急，其一直在的，因此没有去办理过户手续；证人郭某又讲到，当时说好第二天去过户，但后来的情况其不清楚，双方当事人也未就过户的事情与其联系。本院认为，在房地产买卖中，就买受人而言，过户登记至关重要。但在本案中，《购房协议》没有关于争议房地产过户登记的约定；楼永成陈述到第二天因金叶芳未到没能过户，同时又主张其在半年后支付对方剩余价款70万元，那其为何不利用该时间节点要求办理过户手续？如果因故未能过户，买卖双方一般也会联系中间人或者见证人予以协调解决，但本案中楼永成并未要求见证人郭某帮助解决过户问题。而楼永成夫妻关于未能过户这一事项的解释，答案也截然不同。以上不合逻辑之处，足以说明楼永成与赵柳桥之间并无真实的关于争议房地产的买卖关系。
综上，本院确信，赵柳桥、金叶芳只是为了规避本院的执行，虚构了与楼永成之间的买卖关系。楼永成虽然还提供了一系列租赁合同，但在其他基础证据已被本院否定的情况下，该组证据显然不足采信。此外，退一步讲，即使双方之间的买卖关系是真实的，根据上述分析，争议房地产至今未能过户，也是因楼永成自身原因造成的。在此情形下，本案仍不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的对相关不动产排除执行的条件。综上，楼永成提出的执行异议，理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人楼永成提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周钢杰
审 判 员 边粉芳
人民陪审员 翁华根
二〇一五年九月十七日
书 记 员 黄珊湖