安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民二初字第03084号
原告：韩强强，男，1990年5月25日出生，汉族。
委托代理人：唐飞，安徽大森律师事务所律师。
委托代理人：张士发，安徽大森律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司合肥龙岗支行，住所地安徽省合肥市。
负责人：李英杰，该行行长。
委托代理人：支运义，安徽江淮律师事务所律师。
委托代理人：刘建福，安徽江淮律师事务所律师。
被告：陈军，男，1978年11月10日出生，汉族。
委托代理人：伍凯，安徽王良其律师事务所律师。
委托代理人：徐默，安徽王良其律师事务所实习律师。
原告韩强强诉被告中国农业银行股份有限公司合肥龙岗支行、陈军案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由审判员黄瑜任审判长，与代理审判员周燕平、人民陪审员王庆玲组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韩强强及其委托代理人唐飞，被告中国农业银行股份有限公司合肥龙岗支行（以下简称农行合肥龙岗支行）委托代理人支运义，被告陈军委托代理人伍凯、徐默到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
韩强强诉称：2011年5月1日，韩强强与陈军签订二手房买卖合同，约定陈军将自己所有的房屋转让给韩强强，房屋转让总价款为60万元，陈军于2011年5月10前腾空该房屋。截止2013年1月20日，韩强强通过银行转账及现金支付陈军购房款共计38.5万元。韩强强的父亲韩春福系合肥市大军装饰有限公司员工，陈军系合肥市大军装饰有限公司法定代表人和股东。剩余房款，韩春福与陈军协商后约定以韩春福的工资及奖金折抵该房屋剩余购房款。综上，韩强强与陈军签订了《二手房买卖合同》，并按照双方约定支付了购房款，且自2011年5月之后，韩强强与其父母就一直居住于该房屋内，涉案房屋已由韩强强买受并合法占有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《民事诉讼法》第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”。韩强强向安徽省合肥市瑶海区人民法院提出执行异议，安徽省合肥市瑶海区人民法院作出执行裁定书驳回了韩强强异议。韩强强认为执行裁定书驳回异议缺乏事实与法律依据，现向法院提起诉讼，请求判令：一、立即解除对涉案房屋的查封、拍卖等执行行措施；二、确认涉案房屋归原告韩强强所有；三、本案诉讼费用由被告农行合肥龙岗支行、陈军承担。
农行合肥龙岗支行辩称：陈军作为另案中的被执行人，农行合肥龙岗支行有权利申请对其名下的财产进行查封，涉案房产根据物权法相关规定，该房产仍登记在陈军名下，银行贷款尚未还清，韩强强向法庭提供的二手房买卖合同不发生法定物权效力，合肥市瑶海区人民法院有权对涉案房产采取执行措施。综上，请法院驳回韩强强的全部诉请。
陈军辩称：2011年5月1日，陈军与韩强强签订房屋买卖合同情况属实，约定付款期限为1年。韩强强2011年5月3日通过银行转账支付20万元，后至2013年1月20日分五次支付现金18.5万元。韩强强的父亲韩春福在2010年5月至2012年3月在合肥市大军装饰有限公司任项目经理，陈军与韩春福约定以此期间的工资抵付剩余购房款，剩余购房款全部结清。另2011年8月23日陈军作为大军装饰公司保证人为装饰公司向农行合肥龙岗支行的贷款合同做担保，情况属实，请法院依法判决。
经审理查明：2011年5月1日，陈军与韩强强签订《房屋买卖合同》，约定：陈军将自己所有的房屋出售给韩强强，房屋转让价格为60万元整。陈军于2011年5月10日腾空该房屋并通知韩强强进行验收交接。付款方式约定为：“韩强强入住时先付30万元整给陈军，余款支付同期银行利息。满一年后房产过户后另行支付余款，房间已有设施随房赠送。”2011年5月3日，韩强强通过韩莉莉账户给陈军转款20万元。后韩强强陆续向陈军共计支付现金18.5万元。2013年元月20日，陈军向韩强强出具收条一张，收条载明“今收到韩强强支付斯瑞新景苑17幢806购房款计人民币叁拾捌万伍仟元整”同时该收条注明：截止2013年元月20前所有的收据一律作废。2015年9月12日，陈军向韩强强出具情况说明，情况说明载明：“韩强强购买我斯瑞新景苑17幢806室房屋款陆拾万元整，已付款叁拾捌万伍仟元整，余款以韩强强之父韩春福在我大军装饰公司工作工资款抵付（工作期限为2010年5月至2012年3月）”。陈军、韩强强签订《房屋买卖合同》后，陈军已将涉案房屋交付韩强强居住。韩强强与陈军未办理房屋产权变更登记手续。
另查明：农行合肥龙岗支行与合肥市大军装饰有限公司、陈军、孙玉杰、安徽长江融资担保集团有限公司因金融借款合同纠纷一案向安徽省合肥市瑶海区人民法院提起诉讼。经审理，安徽省合肥市瑶海区人民法院作出（2013）瑶民二初字第00382号民事判决书。后农行合肥龙岗支行、合肥市大军装饰有限公司不服该判决向安徽省合肥市中级人民法院提起上诉。因合肥市大军装饰有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭且农行合肥龙岗支行于2013年6月18日向安徽省合肥市中级人民法院申请撤回上诉，安徽省合肥市中级人民法院作出（2013）合民二终字第00435号民事裁定书裁定：一、本案按上诉人合肥市大军装饰有限公司自动撤回上诉处理。二、准许上诉人中国农业银行股份有限公司合肥龙岗支行撤回上诉，各方均按原审判决执行。（2013）瑶民二初字第00382号民事判决书生效后，因合肥市大军装饰有限公司、陈军、孙玉杰、安徽长江融资担保集团有限公司未按判决所确定的义务履行，农行合肥龙岗支行于2013年7月10日向安徽省合肥市瑶海区人民法院申请强制执行。执行过程中，安徽省合肥市瑶海区人民法院于2013年8月6日以（2013）瑶执字第01689号执行裁定书和协助执行通知书在合肥市房地产产权监理处查封了陈军名下房产。后韩强强向安徽省合肥市瑶海区人民法院提出执行异议，安徽省合肥市瑶海区人民法院作出（2015）瑶执异字第00085号执行裁定书驳回韩强强的执行异议。
上述事实，有韩强强提交的组织机构代码证、企业信息公示信息、房屋买卖合同、收条、银行转账业务回单、情况说明、付款证明、物业证明、收据、宽带业务登记表，农行合肥龙岗支行提交的民事判决书、民事裁定书、执行案件立案审查表、房产信息复印件以及到庭当事人当庭陈述载卷佐证，足以证明。
本院认为：本案所涉房产属于不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。虽韩强强与陈军就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》，但该房产未经房地产管理部门进行房屋产权变更登记，即韩强强、陈军就案涉房屋进行的买卖行为并不产生物权变动的效力。案涉房屋登记的所有权人仍然是陈军。陈军作为被执行人，其未履行已生效的（2013）瑶民二初字第00382号民事判决书确定的义务，安徽省合肥市瑶海区人民法院有权对陈军名下的涉案房屋进行查封、评估、拍卖。韩强强与陈军签订《房屋买卖合同》时间为2011年5月1日，韩强强与陈军约定签订合同一年后即2012年5月1日办理房屋产权过户手续，而安徽省合肥市瑶海区人民法院以（2013）瑶执字第01689号执行裁定书和协助执行通知书在合肥市房地产产权监理处查封陈军名下房屋的时间为2013年8月6日。在此期间韩强强与陈军有充足的时间办理涉案房产产权变更。韩强强当庭称未能及时办理涉案房屋产权变更系因陈军一直不配合，韩强强提交的证据对此无法证明。且如陈军不按合同配合办理涉案房屋过户手续，韩强强应当通过诉讼等方法及时主张权利，但其提交的证据不能证明其已通过相应方法向陈军主张权利，故本院认为涉案房屋产权未及时办理过户手续，韩强强存在过错。韩强强诉请人民法院解除对案涉房屋的查封以及确认房屋归原告韩强强所有的诉请于法相悖，本院不予支持。安徽省合肥市瑶海区人民法院在执行过程中，依据生效的（2013）瑶民二初字第00382号民事判决书对被执行人陈军名下房屋采取相应执行措施并无不当。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告韩强强的诉讼请求。
案件受理费9800元，由原告韩强强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 黄 瑜
代理审判员 周燕平
人民陪审员 王庆玲
二〇一六年十月八日
书 记 员 冯 叶
附本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。