广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗中法行终字第930号
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局。住所地：广州市豪贤路193号。
法定代表人：李俊夫，该局局长。
委托代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。
委托代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：广州新城市房地产开发有限公司。住所地：广州市海珠区东晓路花园街11号a201单元。
法定代表人：ＸＸ伟，该司总经理。
委托代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：黄梓恩，广东格林律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：司徒国灿，香港永久性居民。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局、广州新城市房地产开发有限公司因房屋登记一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第37号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
案经原审法院审理查明：第三人向被告提交国有土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、穗规验证（2009）1883号《建设工程规划验收合格证》及附图、测字110111023《房屋面积测量成果报告书》、受理回执、广州市房地产登记申请书等相关资料，申请广州市荔湾区逢源路66号1002房（即逢源轩b栋1002房，以下称涉案房屋）房屋新建初始登记。被告于2010年11月4日以2010登记01482734号受理第三人的申请，于2011年1月4日核准登记并向第三人核发了粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》。该证记载：房屋坐落荔湾区逢源路66号1002房，建筑面积169.11平方米，套内建筑面积是134.48平方米。该证所附房地产分户图上将涉案房屋的阳台（入户花园）标注为封闭阳台。
案件审理过程中，各方当事人对穗规验证（2009）1883号《建设工程规划验收合格证》所附10层平面图中涉案房屋的阳台（入户花园）部分标注为“阳台”产生歧义。原告主张属于不封闭阳台，按其水平投影面积的1／2计算面积，被告与第三人主张属于封闭阳台，按其水平投影面积计算面积。为此，原审法院向规划部门发函了解涉案房屋阳台（入户花园）的性质和计算建筑面积等情况。
广州市规划局荔湾区分局复函称：广州新城市房地产开发有限公司业经以穗规验证（2009）1883号《建设工程规划验收合格证》同意办理荔湾区逢源路66号逢源轩商住楼的规划验收手续。上述验收合格证的建筑竣工图中标注有“阳台”、“阳台（入户花园）”和“入户花园”，计算面积时阳台（入户花园）和入户花园均按阳台计算。逢源轩b栋1002房的阳台（入户花园）与其他楼层的入户花园或阳台的建筑面积计算标准一致。通过比照竣工立面图，逢源轩b栋1002房阳台（入户花园）在规划验收阶段是作为不封闭阳台（即按“阳台”的面积计算标准按其水平投影面积的1／2计算面积）予以验收。关于房产证阶段的面积计算标准问题依职能属房管部门负责。
另查：2011年12月12日，原审法院作出（2011）穗荔法民三重字第3号民事判决，判决第一项为广州新城市房地产开发有限公司将荔湾区逢源路66号901房（即逢源轩b栋901房）交付给司徒国灿回迁居住并作为司徒国灿的产权补偿。2013年9月5日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第952号民事判决，判决维持（2011）穗荔法民三重字第3号民事判决第一项，另判决广州新城市房地产开发有限公司在逢源轩b栋1002房（即荔湾区逢源路66号1002房）中靠东面由南至北划出建筑面积为49.42平方米（含分摊面积、保留公共通道出入）且符合回迁居住条件的房屋交付给司徒国灿回迁居住并作为司徒国灿的产权补偿等。
原审法院认为：根据《广州市城镇房地产登记办法》第四条规定，市房地产行政主管部门负责房地产登记管理工作和本办法的组织实施。因此被告具有进行房地产登记和核发房地产权证的职权。
关于原告的诉讼主体资格问题，由于法院民事判决已确认将涉案房屋交付给司徒国灿回迁居住并作为司徒国灿的产权补偿，因此司徒国灿与被告核发涉案房屋房地产权证的行为有法律上的利害关系，具备诉讼主体资格，为本案适格的原告。
本案主要争议焦点是涉案房屋的阳台（入户花园）是否属于封闭阳台，是否应按其水平投影面积计算建筑面积。涉案房屋已经穗规验证（2009）1883号《建设工程规划验收合格证》予以验收。根据规划部门的复函可以证实涉案房屋的阳台（入户花园）在规划验收阶段是作为不封闭阳台（即按其水平投影面积的1／2计算面积）予以验收。被告在审查第三人对涉案房屋提出的初始登记申请时，没有参考规划部门的意见，将涉案房屋的阳台（入户花园）认定为封闭阳台，按其水平投影面积计算建筑面积，属认定事实不清，依据不足。被告核发粤房地权证穗字第××号房地产权证核定涉案房屋建筑面积和套内面积错误，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决：一、撤销被告广州市国土资源和房屋管理局于2011年1月4日核发的粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》。二、被告广州市国土资源和房屋管理局于本判决发生法律效力之日起六十日内，对第三人关于广州市荔湾区逢源路66号1002房的初始登记申请重新作出处理。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，向本院上诉称：一、我局具体行政行为程序合法，依据充分。广州市荔湾区逢源路22-70号、逢源新街2-14号、宝义二巷2-22号、宝义大街1栋地上32层地下1层商业住宅楼，业经我局以穗规建证（2008）2153号《建设工程规划许可证》获准新建，新建地上32层建筑面积为31750平方米，地下1层2837.3平方米。逢源路66号新城市逢源轩b栋1002房的实测面积为：套内面积为134.4815平方米，分摊面积为34.6262平方米，总建筑面积为169.1077平方米。以上数据来源于广州市房产测绘院的现场实测数据。依据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条的规定：“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产权权属证明书》：（五）房屋测量成果报告；”依据该法规，我局应采纳房屋测量成果报告提供的测绘数据，并非规划局容积率认定的面积数据。二、一审法院采纳规划局的复函，并认为我局核定涉案房屋建筑面积和套内面积存在错误，属于法律适用的错误。（一）穗规荔湾（2014）107号的复函，第三条提出“通过比照竣工立面图，逢源轩b栋1002房阳台（入户花园）在规划验收阶段是作为不封闭阳台（即按“阳台”的面积计算标准按其水平投影面积的1／2计算而积）予以验收”。针对荔湾规划分局这段表述，存在几方面问题与错误：第一、在规划验收图纸平面图的1002房阳台位置，明确画了窗线（根据《中华人民共和国国家标准建筑制图标准》明确该线形图例表示为窗户），而荔湾规划分局作出的穗规荔湾（2014）107号复函中回避了平面图画有窗户的问题；第二、按照国家建筑制图要求，建筑物图纸分为了平面、立面与剖面图。其中：平面图表达的是建筑物内部各空间所属功能的图纸，立面表达的是建筑物外立面风格而不能如实反映建筑物内部每个空间的功能，而荔湾规划分局却忽略平面图表示的封闭阳台，反而通过立面图来认定不封闭阳台；第三、在逢源轩规划验收图纸立面图中，图纸并没有也无法表达出1002房的阳台（该阳台位于内天井），而穗规荔湾（2014）107号复函却提出是比照了立面图确定901房为不封闭阳台；第四、荔湾规划分局未在复函中说明该局在审批规划验收时，1002房现场复核的情况，图纸审查与现场复核是规划局办理规划验收时必经的内部程序，新城市房地产公司陈述其在办理规划验收手续前现场就己设置了窗户，同样在办理房产测绘时现场情况也己设置有该窗户。而广州市房地产测绘院在发给我局的穗房地测函（2014）16号函件注明涉案阳台在实测现场均为封闭状态。（二）在计算阳台面积的标准方面，规划局采用的《建筑工程建筑面积计算规范》（gb／t50353-2005）、《广州市规划局贯彻实施＜建筑工程建筑面积计算规范＞办法（征求意见稿）》以及《广州市规划管理建筑面积计算办法》均未对阳台做封闭与不封闭的划分，但《广州市规划管理建筑面积计算办法》第二条第二款明确规定：“房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定，按照《房屋测量规范》（gb／t17896.1-2000）及有关规定执行。”，而我局采用的计算规范正是《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（gb／t17896.1-2000）。该规范第8.2.1条明确规定：“计算全部建筑面积的范围：f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。”即明确了房产测量时全封闭阳台按全面积计算。（三）穗规荔湾（2014）107号的复函，第四条提出了“房产证阶段的面积计算标准问题依职能属房屋主管部门负责”，该内容也明确了房产证阶段面积如何计算由房管部门认定。同时，广州市规划局荔湾分局穗规荔湾（2014）141号复函补充说明以下重要内容：第一、入户花园、封闭阳台与不封闭阳台在规划管理上均依据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，按其水平投影而积的二分之一计算建筑面积，该建筑面积为计算容积率建筑面积，非房管主管部门确定的房屋产权面积。第二、核发房产证阶段对阳台功能及产权面积计算标准职能属房屋主管部门负责。根据以上表述，容积率的建筑面积计算属于宏观的与规划有关的面积计算，而房屋主管部门是对每一套房屋进行具体的现场实测，并根据现场实测数据，依据《测绘法》、《房产测绘管理办法》等法律法规计算单套房屋的面积。穗规荔湾（2014）141号复函属于最新的关于本案的复函，且由于时间紧迫，尚来不及在一审法庭质证，请求二审人民法院对此新证据重点调查。（四）综上，我局是根据竣工验收合格证附图以及涉案房屋阳台现状，确定b1002房的阳台（入户花园）为封闭阳台并据实进行测绘。b1002房的阳台（入户花园）作为封闭阳台通过了规划部门验收，符合相关法律法规和国家有关部门的规定。三、被上诉人与本案不存在法律上的利害关系。目前，涉案房屋依然登记在新城市房地产公司的名下，被上诉人迄今为止均没有实际收楼，没有办理其名下的房屋产权证。至于其为何一直不收楼，则属于民事法律关系，应由其与新城市房地产公司协商或者通过法律途径解决，与本案无关。据此，应认定被上诉人与本案不存在法律上的利害关系，应裁定驳回被上诉人的一审起诉。四、本案已过诉讼时效。2011年12月12日作出（2011）穗荔法民三重字第3号案件判决书显示，被上诉人在此前的多次的民事诉讼中，均已经知道房屋面积的问题，井且在民事诉讼中对此多次陈述和主张。足以证明被上诉人至少在2011年12月12日已经知道了涉诉的具体行政行为，依据《行政诉讼法》及司法解释的规定，其己经过了两年的行政诉讼法规定的诉讼时效，而且行政诉讼法中的诉讼时效不存在中断、中止或延长的问题。应裁定驳回被上诉人的一审起诉。故上诉请求：撤销荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第37号行政判决，并驳回被上诉人一审全部诉讼请求。
上诉人广州新城市房地产开发有限公司不服原审判决，向本院上诉称：一、规划部门与房管部门在面积计算方面采用的标准迥然不同，规划部门计算的建筑面积为容积率面积，而房管部门计算确定的建筑面积为产权面积。广州市规划局荔湾区分局在《关于新城市·逢源轩b栋901房、b栋1002房阳台封闭性问题异议的复函》中明确指出，“入户花园、封闭阳台与不封闭阳台在规划管理上均依据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，按其水平投影面积的1／2计算建筑面积。该建筑面积为计一算容积率建筑面积，非房管主管部门确定的房屋产权面积。”根据广州市规划部门与房管部门的职能分工，规划部门的建筑面积是指计算一个项目的容积率建筑面积，而房管部门的建筑面积是指房屋产权面积，而拆迁工程进行的是产权面积补偿和回迁安置，所以本案回迁建筑面积是指房屋产权面积，并非规划部门审批的容积率面积。同时，计算容积率建筑面积与房屋产权面积的计算方式也存在很大差异。规划部门依据《建筑工程建筑面积计算规范》（gb／t50353-2005）、《广州市规划管理建筑面积计算办法》，而房管部门则以《中华人民共和国国家标准房产测量规范》为依据。其中：l、《广州市规划管理建筑面积计算办法》第二条明确指出“房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定，按照《房屋测量规范》（gb／t17996.1-2000）及有关规定执行。”；入户花园、封闭阳台与不封闭阳台在规划管理上均依据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，按其水平投影面积的l／2计算建筑面积，而房管部门采用的《中华人民共和国国家标准房产测量规范》第8.2.1条的规定，挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。二、核发房产证阶段，对阳台功能以及产权面积计算标准的问题依职能属房管部门负责，一审法院不能依据规划局的信访复函就认定广州市国土资源和房屋管理局对涉案房屋的阳台功能认定错误。广州市规划局荔湾区分局在2014年5月9日的给我司《关于新城市·逢源轩b栋901房、b栋1002房阳台封闭性问题异议的复函》中明确指出，“核发房产证阶段对阳台功能以及产权面积计算标准的问题依职能属房屋主管部门负责。”根据相关规定，房管局与规划局职权不同，地位平等，相互之间不存在隶属关系，其工作职能的法律依据不同，所采用的计算规范迥异，不能根据规划局的穗规荔湾信（2013）72号信访复函就认定广州市国土资源和房屋管理局对涉案房屋的阳台功能认定错误。荔湾区规划局在信访复函中对涉案房屋的阳台认定为不封闭阳台也有错误。涉案房屋依法通过了规划部门竣工验收并取得了竣工验收合格证，涉案房屋所在楼层有单独的竣工验收平面图纸，该图纸显示涉案房屋的阳台是封闭的，并盖有规划部门盖章。广州市国土资源和房屋管理局根据规划部门盖章认可的竣工验收合格证附图以及对涉案房屋阳台现状，据实进行了测绘，确定b901房的阳台（入户花园）为封闭阳台，并进行产权面积的登记，合法合理，应予以维持。三、新城市·逢源轩的第9层、第10层因有安置回迁户属于非标准层设计，有单独的平面图，且通过了规划局竣工规划验收，取得了建设工程规划验收合格证，不能仅仅依据竣工立面图以及规划部门的信访复函就片面地认定b901房阳台（入户花园）不封闭。新城市·逢源轩b栋7-8层以及11-28层为标准层，而涉案房屋所在的第9层、第10层因有安置回迁户属于非标准层设计，有单独的平面图，该设计图上诉人已依法向规划局进行了申报，并通过了规划局竣工规划验收和盖章认可，取得了建设工程规划验收合格证。依据涉案工程规划验收合格证所附竣工图，以及办理规划验收手续时涉案房屋的现状，b1002房的入户花园均设计为封闭阳台。而一审判决仅仅通过比照竣工立面图就认定b1002房的阳台（入户花园）为不封闭阳台，这是片面的，不合理的。因为按照国家建筑制图要求，建筑物图纸分为了平面、立面与剖面图。其中：平面图表达的是建筑物内部各空间所属功能的图纸，立面表达的是建筑物外立面风格而不能如实反映建筑物内部每个空间的功能，而一审法院却忽略竣工平面图表示的封闭阳台，反而通过立面图来认定b901房的阳台（入户花园）为不封闭阳台，明显属于技术外行。综上，广州市国土资源和房屋管理局对b1002房面积的计算确权，合法合理，应予以维持。故上诉请求：1、撤销一审判决，并驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一审及二审受理费均由被上诉人承担。
被上诉人司徒国灿答辩称，其在二审时提交了荔国房群字（2014）566号复函，该复函明确了行政机关在房屋登记的过程中应遵循的法律法规。同时，被上诉人在向房屋管理行政机关信访时，该行政机关亦答复被上诉人房屋登记时认定产权面积，不论是新屋登记还是旧房面积变更，必须先由规划部门确认批准。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。上诉人广州新城市房地产开发有限公司在二审时提交了广州市规划局荔湾分局于2014年5月9日对其作出的穗规荔湾（2014）141号《关于新城市·逢源轩b栋901房、b栋1002房阳台封闭性问题异议的复函》及2014年5月19日由广东名都设计有限公司、广州建筑置业有限公司、广州广骏工程监理有限公司和上诉人广州新城市房地产开发有限公司共同出具的《关于“新城市·逢源轩b栋901房入户花园、b栋1002房入户花园及阳台”建设状况的说明》，拟证明房地产行政主管部门负有在房屋登记阶段认定房屋阳台功能及核算产权面积的职责以及涉案房屋阳台（入户花园）属于封闭阳台并通过了竣工验收的事实。上诉人广州市国土资源和房屋管理局发表质证意见称同意上述两份材料作为新证据，并认可其三性。被上诉人不同意上述两份材料作为新证据。
本院认为，根据《房屋登记办法》第三十条：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”的规定，房地产行政主管部门在办理房屋登记时应与被登记房屋的规划要求相符。本案中，规划部门作出穗规验证（2009）1883号《建设工程规划验收合格证》对涉案房屋予以验收。同时，规划部门在向原审法院出具的复函中称涉案房屋的阳台（入户花园）在规划验收阶段是作为不封闭阳台（即按其水平投影面积的1／2计算面积）予以验收的。而上诉人广州市国土资源和房屋管理局在审查上诉人广州新城市房地产开发有限公司对涉案房屋提出的初始登记申请时，没有参考规划部门的意见，将涉案房屋的阳台（入户花园）认定为封闭阳台，按其水平投影面积计算建筑面积，并核发涉案房地产权证属于认定事实不清，主要证据不足，原审判决撤销涉案房地产权证并责令行政机关重新作出处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人广州市国土资源和房屋管理局认为被上诉人司徒国灿提起本案诉讼超过法定起诉期限的主张能否成立的问题。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十七第（一）项：“原告对下列事项承担举证责任：（一）证明起诉符合法定条件，但被告认为原告起诉超过起诉期限的除外…”的规定，上诉人广州市国土资源和房屋管理局认为被上诉人提起本案诉讼超过起诉期限应承担举证责任，现上诉人广州市国土资源和房屋管理局未能提供充分、有效证据证实被上诉人提起本案诉讼时已超过起诉期限，应承担举证不能的责任。故上诉人广州市国土资源和房屋管理局的上述主张不能成立，本院不予支持。至于被上诉人是否具备诉讼主体资格的问题。生效民事判决已确认将涉案房屋的部分面积交付给被上诉人回迁居住并作为产权补偿，因此被上诉人与被诉核发房地产权证的行为之间具有法律上的利害，系本案适格的诉讼主体。另外，由于规划部门向原审法院出具复函的法律效力并未被否定，该复函对涉案房屋阳台性质作出了具体认定亦经过当事人的质证，故对上诉人广州新城市房地产开发有限公司提交的两份证据本院不予接纳。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和房屋管理局、广州新城市房地产开发有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈汉森
审 判 员 汪 毅
代理审判员 姚 伟
二〇一四年十二月十日
书 记 员 周芷诺
胡海清