河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民再第104号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陆翠娟。
委托代理人：陆老厥。
委托代理人：崔海宁，河北咏远律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：韩媛媛。
委托代理人：高卫东，河北三言律师事务所律师。
再审申请人（原审第三人）：石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区礼让街36号联邦名都AB座117号商铺。
法定代表人：王静，该公司总经理。
委托代理人：薛少培。该公司法律顾问。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵彦雷。
委托代理人：王菁，北京大成（石家庄）律师事务所律师。
委托代理人：杨耀冲，北京大成（石家庄）律师事务所律师。
再审申请人陆翠娟、韩媛媛、石家庄壹家贰联合房地产经纪有限公司与被申请人赵彦雷确认合同无效纠纷一案，石家庄市裕华区人民法院于2013年11月20日作出（2013）裕民一初字第01603号民事判决，赵彦雷不服，向本院提起上诉。本院于2014年3月19日作出2014年石民二终字第00359号民事裁定，裁定将本案发回石家庄市裕华区人民法院重审。石家庄市裕华区人民法院于2014年12月15日作出（2014）裕民一初字第01031号民事判决，赵彦雷不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日作出（2015）石民二终字第00461号民事判决，已经发生法律效力。陆翠娟、韩媛媛、石家庄壹家贰联合房地产经纪有限公司不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2016年4月25日作出（2016）冀民申777号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人陆翠娟及其委托代理人陆老厥、崔海宁，再审申请人韩媛媛及其委托代理人高卫东，再审申请人石家庄壹家贰联合房地产经纪有限公司的委托代理人薛少培，被申请人赵彦雷的委托代理人王菁、杨耀冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵彦雷诉称，原告与被告陆翠娟原系夫妻关系，双方共有房产一套，位于石家庄市XX小区，尚未办理产权证书。2012年4月23日双方协议离婚，约定共同处置该套房产。但原告近期得知2013年4月4日被告陆翠娟未经原告同意，而由第三人居间将该套房产出售给被告韩媛媛，二被告及第三人之间签有《房屋买卖合同》，尚未办理产权登记手续。原告认为被告陆翠娟无权单方处分共同房产，未经共有权人同意而与他人签订房屋买卖合同，所签合同为无效合同。为保护原告权益，请求人民法院依法确认所签房屋买卖合同无效。
被告陆翠娟辩称，离婚时购房合同原件在原告手里，是原告把购房合同交到中介。原告对卖方的事情第一知情、第二同意、第三认可，所以被告没有单方处置房产。故原告诉称的房屋买卖合同有效。
被告韩媛媛辩称，第一，原告同意出卖房产，原告对两被告之间签订的房屋买卖合同知情并同意，并非被告陆翠娟单方处分房产。第二，即使被告陆翠娟未经原告同意单方处分共有财产，原告事后要求分割卖房款的行为已经对此房屋买卖合同表示了追认。第三，被告韩媛媛在签订房屋买卖合同时，完全出于善意，并支付了合理对价，即使被告陆翠娟单方处分共有房产，为保护第三人陆翠娟的合法权益，也应当认定合同有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人石家庄壹家贰联合房地产经纪有限公司述称，第一，原告同意出售该房产，在二被告签订房屋买卖合同后，原告曾多次找到我们，要求我们将房款的一半打入原告的账户。第二，被告陆翠娟在交易该房产时，已经向开发商按正规渠道办理退房手续，开发商已办理更名手续。第三，被告陆翠娟在签订合同时，没有告知其离婚的情况，韩媛媛在购买房产时是出于善意，并支付了对方300000元部分房款，为了保护交易安全，应认定该合同有效。
原一审查明，原告赵彦雷与被告陆翠娟原系夫妻关系，婚姻关系存续期间双方共同购买位于石家庄市东岗路XX房屋一套，被告陆翠娟以个人名义与开发商签订商品房买卖合同一份，该合同已进行备案。2012年4月23日原告赵彦雷与被告陆翠娟在民政部门办理了离婚登记，双方签订的离婚协议第3条约定“财产：双方将位于石家庄市东岗路XX变卖，所得款双方平分，抚养费折合到房款中，在房屋没有变卖之前的房贷由双方共同承担，双方轮流偿还房贷，每月2300元，从2012年5月份开始，由男方先开始偿还房贷。”陆翠娟与开发商签订的房屋买卖合同在赵彦雷手中保管，2013年4月3日原告赵彦雷将该房屋买卖合同放到四合中介，因为未交易成功，被告陆翠娟将该合同拿到壹加贰公司。2013年4月4日被告陆翠娟与被告韩媛媛在第三人壹加贰公司的中介服务下签订《房屋买卖合同》一份，约定该房屋以683000元成交价卖与被告韩媛媛。合同签订后被告韩媛媛于当日交给壹加贰公司中介费13000元、押金20000元，交给被告陆翠娟装修押金2000元、门锁押金100元，2013年4月8日交付被告陆翠娟300000元购房首付款，2013年4月23日交付壹加贰公司过户费55000元。2013年5月8日被告陆翠娟与开发商办理了退房，并交给开发商30000元更名费，开发商收取更名费后去房管局办理撤销陆翠娟房屋备案时，得知该房屋于2013年10月22日被法院查封。陆翠娟与韩媛媛签订房屋买卖合同后，原告曾多次到第三人处要求将卖房款直接打入其账户。2013年5月20日原告曾向本院提起离婚后财产分割之诉，要求分割变卖房款，但2013年10月15日原告又以双方已私下解决为由申请撤回起诉。后原告赵彦雷诉至法院要求确认二被告经第三人订立的《房屋买卖合同》无效，并要求查封该房屋，法院依法查封该房产。以上事实，原、被告陈述一致，有庭审笔录、《房屋买卖合同》、离婚协议书为证。
原一审认为，被告陆翠娟以个人名义与开发商签订商品房买卖合同书且已备案。被告陆翠娟向购房人及中介出示该商品房买卖合同书，并将该房屋卖与被告韩媛媛。二被告在第三人的居间服务下签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定该合同有效。买卖无权属证书的房屋并不必然导致合同无效，房屋本身不是法律禁止转让的对象，合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。被告韩媛媛在购买该争议房屋时并不知道被告陆翠娟已离婚的事实，且已经支付了合理的对价。原告赵彦雷与被告陆翠娟的离婚协议，只对双方有效，不能对抗善意第三人。原告曾向法院提起离婚后财产分割之诉，说明其知道陆翠娟卖房之事，并认可该交易行为，其事后又反悔并不必然导致房买卖合同无效。原告多次找第三人要求将卖房款打入其账户，并到法院起诉要求分割购房款，该行为是对卖房行为的认可，故原告要求合同无效的理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回原告赵彦雷要求确认被告陆翠娟与被告韩媛媛签订房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费80元，保全费1820元，由原告赵彦雷负担。
判后，赵彦雷不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：一、一审判决认定事实错误；二、一审判决适用法律错误，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条规定，因为被上诉人韩媛媛尚未取得争议房屋，故依法应认定被上诉人陆翠娟擅自与韩媛媛签订的房屋买卖合同无效。请求依法改判，确认二被上诉人经由原审第三人所签订的房屋买卖合同无效。
原二审查明，本案涉诉房产石家庄市东岗路XX房产尚未办理产权证书，该房产登记备案于陆翠娟名下，至今未办理变更登记。其余事实与原一审查明事实基本一致。
原二审认为，依据《中华人民共和国物权法》第106条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第11条之规定，被上诉人韩媛媛善意取得房产的要件为善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，以上三个要件须同时具备。而本案涉诉房屋由于尚未取得产权证书，亦未在房管部门进行更名备案登记，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。因此，现上诉人赵彦雷主张被上诉人陆翠娟、韩媛媛经原审第三人壹加贰联合房地产经纪有限公司所签8008445号《房屋买卖合同》无效，本院依法予以支持。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销石家庄市裕华区人民法院（2014）裕民一初字第01031号民事判决；二、确认陆翠娟、韩媛媛经原审第三人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司所签8008445号《房屋买卖合同》无效。一、二审案件受理费160元、保全费1820元，由被上诉人陆翠娟、韩媛媛各半负担。
判决发生法律效力后，陆翠娟、韩媛媛、石家庄壹家贰联合房地产经纪有限公司不服，向河北省高级人民法院申请再审，请求撤销原二审判决。
再审申请人陆翠娟的申请再审的主要理由：1、原二审判决引用“未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让”适用法律错误。本案所涉房屋系五证齐全的房屋，是合法的允许买卖的。买卖合同也是正规合法的，且已实际履行。至于变更登记程序上的缺失是因为被申请人滥用诉权，将诉争房产申请冻结，以至于无法办理其他手续；2、本案为确认合同效力纠纷，原一审法院判决完全正确。再审申请人在财产共有人赵彦雷知情并同意前提下与韩媛媛及石家庄壹家贰联合房地产经纪公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规强制性规定，因此合同为有效合同。买卖无权属证书的房屋并不必然导致合同无效，房屋本身不是法律禁止转让的对象。合同法第52条第（五）款规定的强制性规定，是指效力性强制规定；3、即使原二审判决根据物权法第106条和婚姻法解释三第11条的规定认定合同无效，也是适用法律错误。物权法第15条明确规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权法第106条及婚姻法解释三第11条规定的只是所有权的取得与追回问题，属于物权范畴，本案只是确认合同的效力，属于债权范畴，韩媛媛还没有取得房产的所有权，不涉及所有权的追回问题，原二审判决明显适用法律错误。判定合同是否有效应当适用有关合同效力的法律规定；4、一审法院已经查清赵彦雷曾向法院提起离婚后财产分割之诉，说明其知道陆翠娟卖房之事，并认可该交易行为，其事后又反悔并不必然导致合同无效。赵彦雷多次找壹家贰公司要求将卖房款打入其账户，并到法院起诉要求分割房款，该行为是对卖房行为的认可。原二审判决至事实于不顾，适用婚姻法解释三第11条错误。
再审申请人韩媛媛的申请再审的主要理由：1、原二审判决适用物权法第106条和婚姻法解释三第11条的规定认定合同无效，适用法律错误。这两条规定的只是所有权的取得与追回问题，属于物权范畴，本案只是确认合同的效力，再审申请人还没有取得房产的所有权，不涉及所有权的追回问题，判定合同是否有效应当适用有关合同效力的法律规定；2、物权法第106条和婚姻法解释三第11条的适用前提是“无处分权人处分他人财产”，本案认定的事实能够说明赵彦雷知道陆翠娟卖房之事，并认可交易行为，陆翠娟不属于无处分权人处分他人财产，这两条法律规定不适用于本案；3、城市房地产管理法第38条的规定不能作为认定本案合同无效的依据。合同法52条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。是指的效力性强制规定。而城市房地产管理法属于行政法，不属于民法范畴，其规范属于管理性强制规定。所以，原二审判决适用城市房地产管理法第38条第六款认定合同无效适用法律错误；4、根据民法通则若干问题的意见第89条和最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条的规定，本案房屋买卖合同即使没有登记领取权属证书、陆翠娟无权处分共有房产，也应当认定合同有效。
再审申请人壹家贰联合房地产经纪有限公司的申请再审的主要理由：1、原二审判决依据城市房地产管理法第37条第六款判定合同无效，而该37条并不存在第六款，依据的应是第38条第六款，二审判决适用法律错误；2、最高法院合同法解释二第十四条规定了合同法52条第五项规定的强制性规定，是指的效力性强制性规定。最高法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见第五条把强制性规定区分为效力性强制规定和管理性强制规定，也就是说，导致合同无效的违法内容必须是违反法律效力性强制规定。而城市房地产管理法属于行政法，不属于民法范畴，其调整的是行政主管部门在管理房地产市场时与市场主体之间发生的纵向管理关系，不直接调整平等主体之间发生的横向交易行为，其属于管理性强制规定。本案合同约定买卖的房屋已经五证齐全，并在房管局备案，虽未取得权属证书，当该权属证书的审查正在进行，无论将来是否能够出具归属于陆翠娟还是韩媛媛的房产证，影响的是双方当事人的合同目的，并不影响合同的效力。所以，原二审判决适用城市房地产管理法第38条第六款认定合同无效适用法律错误；3、判定合同是否有效应当使用有关合同效力的法律规定。物权法第十五条明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理产权登记的，不影响合同效力。物权法第106条和婚姻法解释三第11条规定的属于物权范畴，本案只是确认合同效力，属于债权范畴，原二审判决明显适用法律错误。从赵彦雷多次要求壹家贰公司将房款打入其账户和其向法院提起离婚后财产分割之诉要求分割变卖房款的事实，足以说明赵彦雷知道陆翠娟卖房之事，并认可该交易行为，陆翠娟不属于无处分权人处分他人财产。物权法第106条和婚姻法解释三第11条不适用于本案。赵彦雷与陆翠娟的离婚协议书约定已经表明赵彦雷是同意出售房产的，房屋成交价格也是当时的市场价格，房屋买卖合同有效；4、原一、二审均认定再审申请人属于善意并且支付了合理对价，应当认定房屋买卖合同有效，以维护再审申请人的合法权益。根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条和最高人民法院法发（1993）37号全国民事审判工作座谈会会议纪要的规定，结合法院认定的事实，也应当认定本案房屋买卖合同有效。
被申请人赵彦雷辩称，1、三方再审申请人都提到物权法第十五条，本条有但书，是合同另有规定或者约定情形下合同有效，再审申请人断章取义；2、合同签订在2013年4月4日，赵彦雷起诉婚后财产分割是在2013年5月24日，说赵彦雷同意分割不符合逻辑。赵彦雷起诉分割房产，而不是分割房款，赵彦雷不同意陆翠娟擅自处分房产；3、自对方签订房屋买卖合同，赵彦雷没有明示或默示方式认可，再审申请人以赵彦雷起诉分割婚后财产视为认可合同没有法律依据。对于城市房地产管理法第38条，是效力性规定还是管理性规定，没有法律规定。本案陆翠娟处分房产没有经过赵彦雷同意，在其没有善意取得的情况下应当认定无效。依据离婚协议第三款规定，该房产为共同共有，处分该房产应当经过双方共同同意。该同意不仅包括变卖该房产的意愿，更主要是参与转让过程协商，并分割转让房款。显然，陆翠娟将房产转让给韩媛媛没有经过赵彦雷同意，属于无权处分共有房屋，侵害了赵彦雷的处分权。根据民通意见第89条，擅自处分一般应当认定合同无效，本案韩媛媛取得房产不构成善意。物权法第106条规定，本案诉争标的为房屋属于不动产，应当满足三个要件善意取得，第一，受让不动产时是善意，第二，支付对价。第三，办理产权登记。善意应当是一直善意，现在房屋尚未办理产权登记，根本无法进行转让登记，韩媛媛并未取得涉案房屋，也并非善意，应当认定合同无效。
本院经再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案系确认合同效力之诉，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，确认合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”。陆翠娟与韩媛媛在石家庄壹家贰联合房地产经纪有限公司的居间服务下签的的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。原二审判决中适用的《中华人民共和国城市房地产管理法》“第三十七条第六款”，属于笔误，应予更正，应为“第三十八条第六项”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，属于行政管理性质的规定，而不属于针对合同效力的强制性规定，故原二审判决据此确认涉案合同效力无效不妥。被申请人赵彦雷以最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条的规定主张合同效力无效，理由不能成立，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。……”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”。被申请人赵彦雷多次找再审申请人石家庄壹家贰联合房地产经纪有限公司要求将卖房款打入其账户，并曾向石家庄市裕华区人民法院提起离婚后财产分割之诉要求分割卖房款，该行为是对卖房行为的认可，表明陆翠娟不属于无处分权人，其处置房屋的行为也非擅自行为，故原二审判决以《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条的规定作为认定合同无效的法律依据，缺乏事实依据和法律关联性。被申请人赵彦雷所主张的陆翠娟在其不知情的情况下，与韩媛媛所签订的房屋买卖合同应属无效的理由不能成立，本院不予支持。
综上，再审申请人陆翠娟、韩媛媛、石家庄壹家贰联合房地产经纪有限公司申请再审的理由成立，本院予以支持。原二审判决适用法律错误，判决结果有误，应予撤销。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
撤销本院（2015）石民二终字第00461号民事判决；
维持石家庄市裕华区人民法院（2014）裕民一初字第01031号民事判决。
一、二审案件受理费合计160元，保全费1820元，由被申请人赵彦雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王彦松
代理审判员 李会宁
代理审判员 梁惠娟
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 赵亚坤