陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）西民二终字第906号
上诉人（原审原告）徐滨。
委托代理人周文海，陕西平镜律师事务所律师。
委托代理人杨波，陕西平镜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）天地源股份有限公司西安分公司，住所地西安市科技路33号高新国际商务中心数码大厦21层。
法定代表人张建军，该公司总经理。
委托代理人杨豫军，陕西海普律师事务所律师。
委托代理人鹿娜，陕西海普律师事务所律师。
上诉人徐滨与上诉人天地源股份有限公司西安分公司（以下简称天地源西安分公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2009）雁民初字第4437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了�理。上诉人徐滨的委托代理人周文海、杨波，上诉人天地源西安分公司的委托代理人杨豫军、鹿娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2005年11月19日，徐滨与天地源西安分公司签订商品房买卖合同。合同约定：徐滨购买天地源西安分公司开发的位于西安市雁塔区科技六路的枫林绿洲C7幢2单元4层02××02号商品房一套，单价为每平方米3249.24元，房屋总售价为404595元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按该条第（2）项约定，即买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，徐滨已依合同约定交清购房款404595元，天地源西安分公司也于2006年1月向徐滨交付了房屋�2008年3月28日，天地源西安分公司为房屋办理了初始登记，并协助原告办理了房屋权属转移登记手续。另查明，办证前高新规划分局出台新的规定，只有综合验收通过后才颁发《建设工程规划许可证》正本，而办理房屋权属初始登记必须提交建设工程规划许可证正本。“枫林绿洲”小区内因有部分业主私自搭建、封闭阳台，西安市规划局高新分局为此下发了《拆除违章建筑决定书》，造成小区无法按期进行综合验收，导致天地源西安分公司无法按期办理房屋产权登记备案。另查，天地源西安分公司一直未将西安市雁塔区科技六路的枫林绿洲C7幢2单元4层02××02号房屋产权证发放给徐滨。
徐滨于2007年7月起诉至原审法院请求判令天地源西安分公司为其办理房屋产权证并支付其未办理房屋产权证的违约金8164.68元。原审作出（2008）雁民初字第3262号民事判决，宣判后天地源�安分公司不服向本院提起上诉。本院作出（2009）西民二终字第691号民事裁定书裁定：撤销原判，发回重审。
徐滨在原审诉称，其与天地源西安分公司于2005年11月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定由其购买天地源西安分公司开发的位于西安市雁塔区科技六路的枫林绿洲小区第C7幢2单元402室商品房一套，天地源西安分公司应在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记备案所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在规定的期限内不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同订立后，其支付了购房款，天地源西安分公司也于2006年1月向其交付了房屋，但天地源西安分公司却未能在合同约定的期限内为其办理房产证。为维护其合法权益不受侵害，现诉至法院，请求判令天地源西安分公司支付其迟延办理房屋产权证的违约金8164.68元。
天地源西安分公司辩称，徐滨要求其支付迟延办理房产证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本案中房屋的交付时间为2005年12月31日，徐滨最晚应当在2008年7月1日前向人民法院提起诉讼，徐滨在2008年7月24日才起诉，故应当予以驳回。徐滨未能及时取得房屋产权证，是由于规划部门、房屋管理部门和测量部门的工作延误所造成。“枫林绿洲”项目处于高新区，《建设工程规划许可证》副本更换正本后才能进行综合验收，该楼盘规划证迟延更换进而致使房产证迟延办理。另外，房屋测量部门在其提交了测量资料后迟延完成房屋分户测量也是导致其迟延办理房产证的原因之一。高新区房地局在办证中又增加了业主大修基金按户上网缴纳、开票的政策及办证资料电脑扫描储存管理程序，房地局人员缺乏，工作进度缓慢导致产权分户工作�延。故天地源西安分公司积极履行了自己的合同义务在办证问题上自身没有问题。综上，其已履行了合同义务，但由于以上政府行为及其他部分业主的行为导致办证时间迟延，其无法避免克服，应属不可抗力，另外徐滨买房的目的是自住，逾期办证并未给业主造成实际的经济损失，且合同约定的违约金过高，请求依法减少。
原审法院认为，徐滨与天地源西安分公司双方签订的《商品房买卖合同》，合法有效，应予保护。徐滨已按照合同约定履行了交纳购房款的义务，天地源西安分公司亦应在商品房交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，天地源西安分公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，故应承担相应的违约责任。依照合同约定，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书，买受人不退房的，出卖人按购房款2%支付违约金。本案天地源西安分公司延迟办理权属登记备案手续，系综合因素所致，其未积极履行合同义务系原因之一，但也有其主观原因之外的因素存在。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案徐滨在庭审中未提交因迟延办理权属登记而给自己造成实际损失的证据，故天地源西安分公司要求对违约金适当予以减少，依法予以准许，徐滨要求天地源西安分公司支付违约金的诉讼请求部分予以支持，故徐滨要求被告支付违约金的计算标准以约定数额的40%计算为宜。天地源西�分公司辩称徐滨起诉已经超过诉讼时效，天地源西安分公司于2008年3月28日为西安市雁塔区科技六路的枫林绿洲办理了初始登记，一直未将西安市雁塔区科技六路的枫林绿洲C7幢2单元4层02××02号房屋产权证发放给徐滨，违约情形一直存续，本案的诉讼时效应当从买受人收到房产证之日起算，故天地源西安分公司辩称徐滨起诉已经超过诉讼时效本院不予支持。徐滨至今未取得房屋产权证，故徐滨要求天地源西安分公司办理房屋产权证的诉讼请求依法应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告天地源股份有限公司西安分公司应于本判决生效后三个月内为原告徐滨办理西安市雁塔区科技六路的枫林绿洲C7幢2单元4层02××02号房屋产权证。二、被告天地源股份有限公司西安分公司应于本判决生效之日起十日内给付原告徐滨逾期办理房屋产权证违约金3236.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费150元，由被告承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。
宣判后，徐滨、天地源西安分公司均不服向本院提起上诉，徐滨上诉称：1、原判决认定事实错误，原审法院认定“枫林绿洲”小区内因部分业主私自搭建、封闭阳台，西安市规划局高新分局为此下发了《拆除违章建筑决定书》，造成小区无法按期进行综合验收，导致天地源西安分公司无法按期办理房屋产权登记备案的事实认定错误。原审法院认定：办证前高新规划分局出台新的规定，只有�合验收通过后才颁发《建设工程规划许可证》正本。这一认定属于严重错误；2、原审判决所依据的部分证据不具有真实性；3、原审法院认为小区进行了综合验收，事实不清，证据不足；4、原审认定天地源西安分公司延迟办理权属登记备案手续系综合因素所致，这一认定与事实不符，于法不能成立；5、原审法院少判违约金，于法无据、于理不通、有失公正。请求：撤销原审判决第一项，改判由天地源西安分公司支付其违约金8164.68元。
天地源西安分公司上诉认为：1、徐滨的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，不应再得到人民法院的支持和保护，原审判决显属错误，应予纠正；2、其公司没有违约行为，不应该承担违约责任；3、徐滨没有证据证明其有实际损失，原审判决证据不足，应予撤销。请求：撤销原审判决，判决驳回徐滨的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由徐�承担。
经审理查明，原审认定事实属实。徐滨、天地源西安分公司在二审审理期间均未提供新的证据。
本院认为，徐滨与天地源西安分公司于2005年11月19日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同。双方当事人应遵照履行。本案中，徐滨按照合同约定履行了交付购房款的义务，天地源西安分公司亦应按合同约定的在商品房交付后的180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但天地源西安分公司未在该期限内办理权属登记备案手续，其行为构成违约，应承担违约责任。按照双方合同第十五条关于产权登记的时间及卖方违约责任的约定，即买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。徐滨现上诉要求天地源西安分公司按约定以购房款的2%承担8164.68元的违约金�对此，天地源西安分公司以约定违约金过高、虽未按期办证但未给业主造成实际损失等理由抗辩，并提供有《拆除违章建筑决定书》等以证明枫林绿洲小区内因部分业主私自搭建、封闭阳台，西安市规划局高新分局为此下发《拆除违章建筑决定书》，影响小区的综合验收，致其无法按期向房屋产权登记机关办理备案登记手续等事实。现鉴于徐滨在诉讼中未提交因迟延办理权属登记而给自己造成实际损失的证据，原审据实认定天地源西安分公司延迟办理权属登记手续系综合因素所致，并参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）相关规定适当减少违约金，判决天地源西安分公司支付徐滨逾期办理房屋产权证违约金3236.76元的处理，不违反违约金补偿性为主，惩罚性为辅的原则，本院对此予以确认。徐滨的上诉请求，依据不足，依法不予支持。天地源西安分公司认为徐滨的诉请已过了诉讼时效，因天地源西安分公司该违约行为一直持续，诉讼时效应从徐滨收到房产证之日起算，故并无已过诉讼时效的情况。天地源西安分公司之上诉请求亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由徐滨承担50元，天地源股份有限公司西安分公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 侯 静
审判员 高 玮
审判员 齐 放
二０一０年四月十三日
书记员 潘丽娜