湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民再27号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：谭慧玲，女，1979年10月12日出生，汉族，居民，住涟源市。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李纯玲，女，1980年6月12日出生，汉族，居民，住涟源市。
上述两再审申请人的共同委托代理人：李燕，冷水江市法律援助中心律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王忠革，男，1969年2月18日出生，汉族，居民，住涟源市。
委托代理人：王双生，男，1973年10月23日出生，汉族，住涟源市。系王忠革之弟。
委托代理人：唐卓英，湖南振瀚律师事务所律师。
一审第三人：中国工商银行股份有限公司涟源支行。住所地：涟源市人民中路***号。
法定代表人：梁伟华，该支行行长。
委托代理人：刘文武，男，1970年2月14日出生，汉族，住娄底市娄星区。系该支行副行长。
原审原告王忠革与原审被告谭慧玲、李纯玲及原审第三人中国工商银行股份有限公司涟源支行（以下简称工商银行涟源支行）租赁合同纠纷一案，涟源市人民法院于2015年12月8日作出（2015）涟民二初字第654号民事判决。谭慧玲、李纯玲不服，向本院提出上诉。本院于2016年7月15日作出（2016）湘13民终329号民事判决，已经发生法律效力。谭慧玲、李纯玲仍不服，向本院申请再审。本院于2017年6月2日作出（2017）湘13民申16号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人谭慧玲和李纯玲的共同委托代理人李燕，被申请人王忠革的委托代理人王双生、唐卓英，一审第三人工商银行涟源支行的委托代理人刘文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王忠革诉称，2009年6月，原告王忠革租赁到工商银行涟源支行的四弄门面后，依法以每年56万元租金的价格转租给被告谭慧玲使用，租赁期限至2014年7月31日止。被告谭慧玲按约支付了租金。2014年7月2日，原告王忠革与被告谭慧玲预签了《店面续租协商合同》。合同约定，在租赁期满前，被告谭慧玲需向原告缴纳4万元合同诚意金，并配合原告与工商银行涟源支行续签租赁协议，具体为向银行表示被告与原告之前的合作没有矛盾；如原告从工商银行涟源支行续租得该四弄门面，则原告同意继续转租给被告使用，否则按诚意金的四倍赔付被告16万元；如原告未续租到该四弄门面，则退回被告诚意金4万元；转租价格仍为每年56万元。后因原告一直未与工商银行涟源支行签订续租协议，原告又委托王双生与被告补签了一个《店面续签协商合同》，该合同除将租金价格降低为每年54万元外，还补充约定该协议自原告与工商银行涟源支行签订续租协议时具有正式合同的效力。2014年10月，原告通过公开竞价的方式再次续租该四弄门面，但一直到2015年2月才与工商银行涟源支行签订合同。期间，该四弄门面一直由被告谭慧玲占有。原告王忠革向工商银行涟源支行缴纳2014年8月1日以后的租金后，要求被告谭慧玲按原租赁价格向原告支付租金时，被告谭慧玲拒绝支付，也不与原告签订正式租赁协议。原告多次催讨无果后，通知被告解除《店面续签协商合同》及补充协议，并要求其腾空门面，而被告不予理睬。被告谭慧玲是该四弄门面的实际占有者，被告李纯玲是四弄门面内个体工商户的登记业主，两被告均有向原告缴纳租金、腾空门面的义务，故特向法院起诉，请求：1、确认原告王忠革与被告谭慧玲之间的合同予以解除；2、被告搬空原告承租的座落于涟源市××市场西侧（××工商银行××理处）××弄门面；3、由被告支付2014年8月1日至2015年8月1日的门面转租费560000元，之后按46666元每月计算到门面搬空为止；4、由被告按月息2%支付所欠转租费的利息；5、由被告承担全部诉讼费用。
湖南省涟源市人民法院一审查明，2009年6月3日，原告王忠革与工商银行涟源支行签订《房屋租赁合同》，工商银行涟源支行将其所有的位于涟源市××办事处××市场、房产权证号为涟房权证(2006)字第03100**号的四个门面租赁给原告使用，由原告对门面进行装修改造及办理消防、城管等相关手续，租金为每年9万元，租赁期限从2009年8月1日至2014年7月31日止，期满后原告应无条件退租。原告王忠革对门面进行装修改造后，于2009年6月20日与被告谭慧玲签订转租协议，将其中的两弄门面转租给被告谭慧玲经营“秋水伊人”女装店，租赁期限至2014年6月19日，租金从第三年起每年为28万元。2011年9月10日，原告王忠革再次与被告谭慧玲签订转租协议，将另外的两弄门面也转租给被告谭慧玲经营“迪赛尼斯”女装店，租金每年为28万元，租赁期限至2014年9月10日。2015年5月21日，被告谭慧玲在进行工商登记时，将“秋水伊人”、“迪赛尼斯”两个女装店均登记在被告李纯玲名下，并分别取“涟源市纯玲服饰店”、“李纯玲-
湖南省涟源市人民路工商银行门面”字号。因原告与工商银行涟源支行的租赁期限是至2014年7月31日止，经原、被告协商，将被告谭慧玲的两份租赁协议的租赁期间均调整至2014年7月31日。为继续从工商银行涟源支行处续租上述四个门面，原告王忠革于2014年7月2日与被告谭慧玲签订《店面续签协商合同》。合同约定，被告谭慧玲需向原告缴纳4万元合同诚意金，并向银行表示与原告之前的合作没有矛盾，以配合原告从工商银行涟源支行处续租门面；如原告从工商银行涟源支行续租得该四弄门面，则原告同意继续转租给被告使用，否则按诚意金的四倍赔付被告16万元；如原告未续租到该四弄门面，则退回被告诚意金4万元；转租价格仍为每年56万元。后因原告一直未与工商银行涟源支行签订续租协议，2014年10月3日原告又委托王双生与被告补签了一个《店面续签协商合同》，该合同除将租金价格降低为每年54万元外，还补充约定该协议自原告与工商银行涟源支行签订续租协议时具有正式合同的效力。2015年2月28日，原告王忠革再次与工商银行涟源支行签订《房屋租赁合同》，约定由原告继续租赁该四弄门面，租金为每年25万元，租赁期限从2015年3月1日至2018年2月28日止，租金在每年2月28日前预缴下一年度租金，其他物业管理费、水费、电费由承租方负担，且不得转租。2015年4月2日，原告缴纳了一年的物业管理费5万元，并按原来每年9万元的价格向工商银行涟源支行缴纳了该四门面从2014年8月1日到2015年2月28日的租金5.25万元租金。因该四弄门面一直由被告谭慧玲占有使用，原告王忠革即要求被告谭慧玲按原来的租赁价格，从2014年8月1日开始补交租金，而被告谭慧玲只愿按原告向银行缴纳的租赁价格支付租金，双方遂生矛盾。原告多次催讨无果后，遂要求解除与被告谭慧玲签订的《店面续签协商合同》，并要求被告腾空门面，但被告未予同意。2015年7月22日，原告向法院起诉。在本案审理过程中，依据原告的申请，涟源市人民法院裁定查封了被告李纯玲所有的位于娄星区新星××、产籍号为0702-0031-0004-903、预告证号为G201311190034的房产，并冻结了被告谭慧玲的银行存款82983.1元。另查明，工商银行涟源支行于2015年8月13日停止向被告使用的四个门面供电。
湖南省涟源市人民法院一审认为，本案的争执焦点是：1、原告与被告谭慧玲于2014年10月3日所签订的《店面续签协商合同》是否应予解除；2、原告能否直接向两被告主张，要求其腾空占有的四个门面；3、在两被告占用四个门面期间，应向原告缴纳多少租金；4、两被告对所欠的租金应否按月息2分支付利息。合同的解除需以合同有效成立为前提。因在2014年10月3日所签的《店面续签协商合同》中，原告王忠革与被告谭慧玲约定该合同自原告王忠革与第三人工商银行涟源支行就合同指定门面签订租赁协议时生效，故原告王忠革与第三人就指定门面签订租赁协议是原、被告之间《店面续签协商合同》生效的附加条件。2015年2月28日，原告王忠革与工商银行涟源支行就指定门面签订了合同，故原、被告之间的《店面续签协商合同》生效条件成熟，已发生法律效力。但由于原告王忠革与第三人工商银行涟源支行所签订的租赁合同中，明确约定原告王忠革不得转租。基于第三人与原告所签合同对原告王忠革权利的限制，原告王忠革事实上不能按合同履行向被告交付租赁物的义务。原告王忠革与被告所签订的租赁合同一旦履行，即会造成损害第三人合法权益的不当后果，故不能实现原、被告签订租赁合同的目的，依法应当予以解除。原告以向法院提起诉讼的方式，明确要求被告搬空合同所涉门面，完成了通知解除合同的义务，故应当认定原、被告之间所签订的《店面续签协商合同》已发生解除的效力。被告谭慧玲、李纯玲依据合同占有原告租赁来的门面，现因合同已经解除，故两被告有义务搬空所占有的四弄门面。因第三人与原告王忠革就涉案门面在2009年即签有租赁合同，租赁期满后，第三人虽然向原告发出了收回租赁门面的通知，但实际并未行使收回租赁门面的权利，对承租人继续使用租赁门面并未提出异议，且在2015年4月补收了2014年8月1日到2015年2月28日期间的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应当认定原告与第三人之间的租赁关系仍然存在。在此期间，原告虽然也多次向被告发送收回门面的通知，但事后与被告又两次达成《店面续签协商合同》，表明原、被告对租赁事宜达成了新的一致意见，故应当认定原、被告之间的租赁关系在此期间仍然存在。原、被告在2014年10月3日所签的《店面续签协商合同》中，将每年56万元的租金调整为每年54万元，应当认定是原、被告对租金的数额达成了新的协议，故应根据该租金数额确定被告占用门面期间的租金数额。2015年2月28日至2015年8月13日期间，被告实际占有、使用了原告租赁来的四弄门面，应视为原告已按《店面续签协商合同》的要求履行交付租赁物的义务，故被告应当按照合同的约定缴纳租金。2015年8月13日后，因第三人停止对被告占用的四弄门面供电，客观上增加了被告的使用成本，降低了租赁物的价值。这一后果的发生，实际是原告受与第三人合同的限制，不能依约交付租赁物所至，故相应的后果应由原告负担，酌情在约定租金的基础上每月减少租金2000元。因原、被告签订的《店面续签协商合同》对租金的交付时间及逾期责任未做约定，故原告要求被告按月利率2%对欠缴租金计算利息的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。被告李纯玲虽然不是《店面续签协商合同》的合同相对方，但是实际占用门面的“涟源市纯玲服饰店”、“李纯玲-
湖南省涟源市人民路工商银行门面”在工商登记的个体工商户经营者，故应与作为实际经营者的被告谭慧玲共同承担缴纳租金、腾空门面的义务。因原、被告签订有《店面续签协商合同》，相互存在合同上的权利义务关系，原告有权依据合同向两被告主张缴纳租金、腾空门面权利，故对被告提出的原告只能向第三人主张权利的观点，不予采纳。据此，判决：一、原告王忠革与被告谭慧玲于2014年10月3日所签订的《店面续签协商合同》予以解除；二、限被告谭慧玲、李纯玲在判决生效之日起十五天内腾空其占有的中国工商银行股份有限公司涟源支行所有的位于涟源市××办事处××市场、房产权证号为涟房权证(2006)字第03100**号的房产第一层的四个门面；三、限被告谭慧玲、李纯玲在判决生效之日起五天内偿付原告王忠革租金558000元（租金已计算至2015年8月12日），并从2015年8月13日开始按月向原告缴纳租金43000元，至实际腾空门面为止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费9400元，财产保全申请费3770元，合计13170元，由原告王忠革负担4170元，由被告李纯玲、谭慧玲负担9000元。
李纯玲、谭慧玲不服一审判决，向本院上诉称：1、一审认定事实不清，以致作出错误的判决。王忠革与谭慧玲签订《房屋租赁合同》的时间是2009年6月3日，而非一审法院认定的2009年6月20日；双方在对其他两个门面的转租，也仅是2011年8月29日在原合同上达成4点补充协议，而非一审法院认定的双方在2011年9月10日签订转租协议。2、一审法院判决解除双方于2014年10月3日签订的《店面协商合同》有误，属于错误的主观推定。我国法律充分保障合同缔约双方的意思自治原则，本案双方于2014年10月3日签订的《店面续签协商合同》对合同要件均予以了明确约定，且未违反法律的强制性规定，一审法院却认为不能实现租赁合同的目的，依法应当予以解除，这是粗暴干涉正常民事活动的行为。3、一审法院判决谭慧玲腾空门面，以54万元每年的标准向王忠革支付2014年8月1日至2015年2月28日期间的租金明显错误。本案中，谭慧玲一直使用租赁门面至今的事实各方均予以认可，之所以诉至法院，系因2014年8月1日至2015年2月28日期间，谭慧玲应当按照哪种标准向谁缴纳租赁费用协商不成所致。从本案客观事实出发，王忠革与工商银行涟源支行以及王忠革与谭慧玲的租赁合同到2014年7月31日已到期，那么在王忠革未与工商银行涟源支行签订新的租赁合同期间，其不能作为出租人对门面主张任何权利，自然亦无权要求谭慧玲按照54万元每年的标准向其支付租金。上述期间依法应当认定为谭慧玲占用工商银行涟源支行门面的法律关系，而非谭慧玲与王忠革的租赁法律关系。另谭慧玲与王忠革达成的补充协议明确约定，王忠革与工商银行涟源支行签订正式合同时此合同才具有正式合同效力，并与谭慧玲签订正式店面租赁合同。那么，可以得出对王忠革出租人身份的认定，只能是从其与工商银行涟源支行签订新的租赁合同之日起开始。王忠革在2015年4月2日自行向工商银行涟源支行支付了上述期间的房租5.25万元，系按照双方之前所签订的租赁合同以9万元每年的标准，依据公平原则，谭慧玲亦只按此标准支付即可。4、一审法院判决仅作为该门面在工商部门登记为经营者的李纯玲共同承担相应责任，是一种草率、错误的作法。本案中合同承租方系谭慧玲，门面使用者和实际经营者也是谭慧玲，李纯玲仅系谭慧玲的嫂子，谭慧玲系临时借用李纯玲的名义进行了注册登记，依据合同的相对性原则以及本案的客观事实，李纯玲依法不应当承担相应的法律责任。请求二审法院查明事实，支持上诉请求，对本案依法改判或发回重审。
王忠革答辩称：1、上诉人声称“一审判决认定事实不清，以致作出错误的判决”，其表述错误。从上诉状中可以看出，上诉人转租答辩人的四个门面，从2011年9月到2014年每年的转租费均为56万元，2014年7月2日与2014年10月3日上诉人与被上诉人之间的店面续签合同中约定租金为56万元每年或54万元每年是有依据的，是符合市场行情的。上诉人提及的所谓双方口头约定在此期间需支付的租赁费以王忠革向工商银行涟源支行缴纳的金额为准是无中生有。该说法根本无事实依据。另王忠革与谭慧玲签订《房屋租赁合同》是2011年8月29日还是2011年9月10日与本案不具有关联性。2、一审法院判决解除双方于2014年10月3日签订的《店面续签协商合同》是正确的，王忠革与工商银行签订的合同约定不能转租，且工商银行已下发通知要求王忠革收回。上诉人谭慧玲不履行支付租金义务，还打伤答辩人家属，因其违约，故答辩人依法履行提前告知解除合同义务。上诉人提出其在与答辩人协商续租的同时亦与工商银行积极协商表示愿意与支行签订租赁合同，即使该情节存在，也是上诉人的一厢情愿。工商银行涟源支行2015年8月13日通知收回门面，停止供电，即表明工商银行不同意王忠革转租上诉人，合同应该解除。3、一审法院判决上诉人谭慧玲在2014年8月1日至2015年2月28日期间应以54万元每年的标准支付租金是正确的。该时段王忠革对工商银行四弄门面拥有租赁使用权，2014年10月3日双方签订的《店面续签协商合同》表明租金为54万元每年，该协商约定以王忠革与工商银行涟源支行签订《续签租赁合同》生效而生效，具有溯及力。在此阶段，上诉人事实上一直使用该四弄门面。4、一审判决上诉人李纯玲、谭慧玲应共同承担支付租赁费用的责任是正确的。李纯玲是门面的登记经营者，谭慧玲是合同的相对方，且其两人互为姑嫂，应共同承担责任。5、一审法院未判决支付利息有所不妥，在工商银行涟源支行停电期间，核减上诉人2000元每月的租金亦不妥。
原审第三人工商银行涟源支行未答辩。
本院二审查明，2009年6月3日，王忠革与工商银行涟源支行签订《房屋租赁合同》，工商银行涟源支行将其所有的位于涟源市××办事处××市场、房产权证号为涟房权证(2006)字第03100**号的四个门面租赁给王忠革使用，由王忠革对门面进行装修改造，及办理消防、城管等相关手续，租金为每年9万元，租赁期限从2009年8月1日至2014年7月31日止，期满后王忠革应无条件退租。同日王忠革与谭慧玲签订转租协议，将其中的两弄门面转租给被告谭慧玲经营“秋水伊人”女装店，租赁期限至2014年6月19日，租金前两年为20万元，租金从第三年起每年为21万元。2011年9月10日，王忠革与谭慧玲签订转租补充协议，将另外的两弄门面也转租给被告谭慧玲经营“迪赛尼斯”女装店，租金每年为28万元，租赁期限至2014年9月10日。2015年5月21日，谭慧玲在进行工商登记时，将“秋水伊人”、“迪赛尼斯”两个女装店均登记在李纯玲名下，并分别取“涟源市纯玲服饰店”、“李纯玲-
湖南省涟源市人民路工商银行门面”字号。因王忠革与工商银行涟源支行的租赁期限是至2014年7月31日止，经协商，将谭慧玲的两份租赁协议的租赁期间均调整至2014年7月31日。为继续从工商银行涟源支行处续租上述四个门面，王忠革于2014年7月2日与谭慧玲签订《店面续签协商合同》，合同约定，谭慧玲需向王忠革缴纳4万元合同诚意金，在2014年7月30日前，谭慧玲需配合王忠革与涟源市工商银行取得四空门面的租赁权，甲方取得租赁权后需向乙方出示原租赁合同，如果甲方未能取得四空门面的租赁权，需于2014年8月1日之前无条件返还乙方诚意金4万元整，约定转租价格仍为每年56万元。后因王忠革一直未与工商银行涟源支行签订续租协议，2014年10月3日王忠革又委托王双生与谭慧玲补签了一个《店面续签协商合同》，该合同约定于2014年10月15日前谭慧玲需配合王忠革与涟源市工商银行取得四空门面的租赁权，另将四门面租金价格降低为每年54万元，还补充约定该《店面续签协商合同》自王忠革与工商银行涟源支行签订续租协议时具有正式合同效力，并与谭慧玲签订正式租赁合同。2015年2月28日，王忠革与工商银行涟源支行签订《房屋租赁合同》，约定由王忠革继续租赁该四弄门面，租金为每年25万元，租赁期限从2015年3月1日至2018年2月28日止，租金在每年2月28日前预缴下一年度租金，其他物业管理费、水费、电费由承租方负担，且不得转租。2015年4月2日，王忠革缴纳了一年的物业管理费5万元，并按原来每年9万元的价格向工商银行涟源支行缴纳了该四门面从2014年8月1日到2015年2月28日的租金5.25万元租金。因该四弄门面一直由谭慧玲占有使用，王忠革即要求谭慧玲按原来的租赁价格，从2014年8月1日开始补交租金，而谭慧玲只愿按王忠革向银行缴纳的租赁价格支付租金，双方遂生矛盾。王忠革多次催讨无果后，遂要求解除与谭慧玲签订的《店面续签协商合同》，并要求腾空门面，但王忠革未予同意。2015年7月22日，王忠革向法院起诉。在本案审理过程中，依据王忠革的申请，涟源市人民法院裁定查封了李纯玲所有的位于娄星区新星××、产籍号为0702-0031-0004-903、预告证号为G201311190034的房产，并冻结了谭慧玲的银行存款82983.1元。另查明，工商银行涟源支行于2015年8月13日停止向谭慧玲使用的四个门面供电。在本案二审期间，即2016年5月24日，王忠革与谭慧玲、李纯玲达成门面移交协议并实际履行，谭慧玲、李纯玲自愿将其所占用的四门面腾空并移交给王忠革，王忠革亦愿意接收，双方对该四门面的管理与使用权及门面内物件均不再有异议。
本院二审认为，2009年6月3日被上诉人王忠革与原审第三人工商银行涟源支行签订《房屋租赁合同》，约定将涟源市××办事处××市场、房产权证号为涟房权证(2006)字第03100**号的四个门面租赁给王忠革使用，租赁期限从2009年8月1日至2014年7月31日止，合同到期后，第三人工商银行涟源支行未将上述门面收回，继续由被上诉人王忠革管理。2015年2月28日王忠革与工商银行涟源支行再次签订书面《房屋租赁合同》，约定由王忠革继续租赁该四弄门面，租赁期限从2015年3月1日至2018年2月28日止，2015年4月2日王忠革向工商银行涟源支行补缴了该四门面从2014年8月1日到2015年2月28日的租金，故综合以上事实，自2009年6月3日至今，被上诉人王忠革与原审第三人工商银行涟源支行之间就涟源市××办事处××市场、房产权证号为涟房权证(2006)字第03100**号即本案所涉四个门面的租赁关系一直合法有效，上诉人谭慧玲、李纯玲认为2014年8月1日到2015年2月28日期间其占用本案所涉四个门面的事实，应当认定为其占用原审第三人工商银行涟源支行门面的法律关系，而非其与被上诉人王忠革之间的门面租赁法律关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。自2011年9月10日始至2014年7月31日止，上诉人谭慧玲、李纯玲与被上诉人王忠革约定本案所涉四个门面租金为56万元每年，2014年10月3日王忠革又委托王双生与谭慧玲补签了一份《店面续签协商合同》，该合同约定将四门面租金价格降低为每年54万元，还补充约定该《店面续签协商合同》自王忠革与工商银行涟源支行签订续租协议时具有正式合同效力，并与谭慧玲签订正式租赁合同，2015年2月28日被上诉人王忠革与原审第三人工商银行涟源支行正式签订书面《房屋租赁合同》，故原审法院以54万元每年的价格计算2014年8月1日到2015年2月28日期间门面租金并无不当。2016年5月24日被上诉人王忠革与上诉人谭慧玲、李纯玲达成门面腾空移交协议并已实际履行，故原审法院判决解除双方于2014年10月3日签订的《店面续签协商合同》及判决支付租金至实际腾空之日止亦无不当。由于上诉人李纯玲系本案所涉四门面的登记经营业主，故根据《中华人民共和国民法通则》等相关法律规定，其应与实际经营业主即上诉人谭慧玲共同承担本案所涉门面的租金支付责任。综上，上诉人谭慧玲、李纯玲的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费9400元，由上诉人谭慧玲、李纯玲负担。
谭慧玲、李纯玲不服上述民事判决，向本院申请再审称，原一、二审判决严重偏袒被申请人王忠革，认定事实不清，适用法律不当，判决错误。具体表现在：1、王忠革与工商银行涟源支行于2009年6月3日所签订的《房屋租赁合同》到期后，工商银行涟源支行对王忠革、王忠革对谭慧玲继续使用门面均提出了异议，根据合同法的相关规定，各方之间的《房屋租赁合同》均已失效，原租赁关系已转化为占有使用关系，谭慧玲只应按王忠革补交的租金标准即5.25万元向工商银行涟源支行支付2014年8月1日至2015年2月28日期间占有使用涉案门面的费用。2、王忠革与谭慧玲于2014年10月3日签订的《店面续签协商合同》为意向性协议，该协商合同约定王忠革与工商银行涟源支行签订正式的《房屋租赁合同》后，应与谭慧玲签订正式的租赁合同，且该合同约定的租金54万元不是年租金而是整个租期内的租金，因2015年2月28日王忠革与工商银行涟源支行签订《房屋租赁合同》后，王忠革未与谭慧玲签订正式合同，故该意向协议没有法律约束力，不存在解除该协议的问题，2015年3月1日至2015年8月13日的租金按每年54万元（月租金4.5万元）认定也是错误的，此间谭慧玲占有使用涉案门面的费用应参照工商银行涟源支行与王忠革于2015年2月28日所签《房屋租赁合同》的租金标准即30万元/年支付给工商银行涟源支行。3、2015年8月14日至2016年5月24日期间，工商银行涟源支行停止对涉案门面供电，谭慧玲因与王忠革及工商银行涟源支行之间的矛盾纠纷未获解决，虽然一直占有涉案门面，但没办法使用，责任应由谭慧玲与工商银行涟源支行共同承担，谭慧玲占有使用涉案门面的费用应参照工商银行涟源支行与王忠革于2015年2月28日所签《房屋租赁合同》的租金标准即30万元/年的50%支付给工商银行涟源支行。4、本案中合同承租方系谭慧玲，门面使用者和实际经营者也是谭慧玲，李纯玲仅系谭慧玲的嫂子，谭慧玲系临时借用李纯玲的名义进行了注册登记，依据合同的相对性原则以及本案的客观事实，李纯玲依法不应当承担相应的法律责任。综上，请求：1、撤销原一、二审判决，驳回被申请人王忠革的诉讼请求；2、确认再审申请人谭慧玲在2014年8月1日至2015年5月24日期间应支付的占用费合计为30.49万元；3、判令被申请人王忠革退还其向再审申请人谭慧玲非法收取的门面转让费11万元；4、本案诉讼费由被申请人王忠革及一审第三人工商银行涟源支行承担。
被申请人王忠革答辩称：1、《店面续签协商合同》约定了租金、租赁期限、违约金、纠纷解决的方式，《店面续签协商合同》补充协议条款约定“甲方与涟源市工商银行签订正式合同的同时，此店面续签协商合同具有正式合同的效力，并与乙方签订正式门面租赁合同”，因此《店面续签协商合同》主要条款完备，是附条件协议，而非再审申请人所称的意向性协议，协议生效后，双方虽未另行签订租赁合同，但再审申请人与答辩人之间依法形成了租赁关系，再审申请人应当依约向答辩人支付租金。2、《店面续签协商合同》第五条约定的54万元租金显属年租金。3、2014年8月1日至2015年2月28日期间，再审申请人与答辩人是事实上的转租关系，再审申请人应按上年度的房租标准或按《店面续签协商合同》约定的标准缴纳租金，不能低于54万元/年。4、再审申请人称王忠革向谭慧玲承诺在其取得门面继续租赁权之前的租金，以其向工商银行涟源支行缴纳的金额为准，无事实依据，无证据佐证。5、再审申请人经营期间生意惨淡、工商银行对门面停止供电等，与答辩人无关，再审申请人要求减少租金缺乏事实和法律依据。6、李纯玲作为涉案门面登记的经营业主，又是谭慧玲的嫂子，最初是再审申请人三姊妹包括李纯玲在内共同经营服装店，原审判决李纯玲担责并无不当。综上，请求维持原判。
一审第三人工商银行涟源支行答辩称，工商银行涟源支行与被申请人王忠革系通过公开招标的方式续签合同，工商银行涟源支行与再审申请人谭慧玲、李纯玲之间不存在租赁关系，请求公平、公正处理本案。
经再审查明的事实与二审认定的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，谭慧玲已依照双方的约定，向王忠革缴纳了2014年7月31日以前的租金，双方对于2014年7月31日以前的租赁关系及租金数额没有争议。根据谭慧玲、李纯玲向本院提交的上诉状，本案二审时双方争议的焦点主要有三个，一是谭慧玲与王忠革于2014年10月3日签订的《店面续签协商合同》是否应予解除的问题，二是2014年8月1日至2015年2月28日的租金或占有使用费应当按照何种标准缴纳以及向谁缴纳的问题，三是李纯玲是否应当承担责任的问题。
关于谭慧玲与王忠革于2014年10月3日签订的《店面续签协商合同》（含2014年10月16日的补充内容）是否应予解除的问题，经查，该《店面续签协商合同》的打印部分多次提到“甲方与乙方签订正式续租合同”，补充协议部分则约定“甲方与涟源市工商银行签订正式合同的同时此店面续签协商合同具有正式合同的效力，并与乙方签订正式店面租赁合同”。可见，双方对签订正式合同确有约定，但依照补充协议部分的约定，在王忠革与工商银行涟源支行签订租赁合同时，《店面续签协商合同》就具有正式合同的效力，虽然此后双方未签订正式租赁合同，但该《店面续签协商合同》对租赁标的、期限、租金已经进行了约定，本案应当认定《店面续签协商合同》在2015年3月1日即具有正式合同的效力。《店面续签协商合同》未约定支付租金的期限，但根据双方的交易习惯，谭慧玲应当每年提前一个月支付租金。因谭慧玲一方迟延履行支付租金的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，王忠革一方则对门面转租未取得工商银行涟源支行的同意，经本院二审调解，谭慧玲腾空并交出了门面，故原审判决解除合同并无不当，本院应予维持。
关于2014年8月1日至2015年2月28日的租金或占有使用费应当按照何种标准缴纳以及向谁缴纳的问题，谭慧玲认为在此期间王忠革对案涉门面没有租赁权，因此也就不存在转租的问题，其只应向工商银行涟源支行支付占有使用费5.25万元。经查，王忠革与工商银行涟源支行所签的租赁合同于2014年7月31日到期；工商银行涟源支行于2014年9月25日向王忠革发出了《门面收回通知》，王忠革于同日向谭慧玲发出了《门面收回通知书》；2015年2月28日，王忠革与工商银行涟源支行重新签订租赁合同；2015年4月2日，工商银行涟源支行的工作人员向王忠革出具内容为“今收到王忠革2014年8月1日至2015年2月28日房租52500元”的收款收据。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原租赁合同到期后出租人已书面通知收回门面，故原租赁合同对双方当事人不再具有约束力。2014年8月1日至2015年2月28日期间，王忠革与工商银行涟源支行、王忠革与谭慧玲之间并未达成房屋租赁的合意，工商银行涟源支行出具给王忠革的收款收据虽名为“房租”，但实际上属于占有使用费的性质，原判以王忠革补缴租金为由认定王忠革与工商银行涟源支行之间的租赁关系及王忠革与谭慧玲之间的转租关系一直合法有效缺乏事实和法律依据。谭慧玲的此一申诉理由成立，应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中有权请求谭慧玲支付逾期腾房占有使用费的是工商银行涟源支行，但王忠革已向工商银行涟源支行支付了5.25万元，为减少当事人的诉累，本院确认本案由谭慧玲向王忠革支付此间的门面占有使用费5.25万元。
关于李纯玲是否应当承担责任的问题，本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，李纯玲无需承担责任。原判对此适用法律错误，本院再审予以纠正。
谭慧玲、李纯玲申请再审时在二审上诉的基础上还增加了如下请求，即其在认为《店面续签协商合同》未生效的基础上，要求确认2015年3月1日至2015年8月13日的门面占有使用费按30万元/年的标准计算，2015年8月14日至2016年5月24日的门面占有使用费按15万元/年的标准计算。本案中，尽管2015年2月28日王忠革与工商银行涟源支行签订的租赁合同明确约定不得转租，但这并不影响《店面续签协商合同》的效力，谭慧玲与王忠革在2015年3月1日以后形成了租赁合同关系，双方应当依合同约定履行义务。《店面续签协商合同》约定租金为54万元，谭慧玲在再审中提出该约定应理解为整个租期54万元，但其在上述状上称“双方又于同年10月3日签订《店面续签协商合同》，约定王忠革需在2014年10月15日之前在工行涟源支行处取得门面租赁权，租金为54万元/年”，可见，其对于54万元为年租金是认可的。一审判决确认2015年3月1日至2015年8月12日的租金按45000元/月也就是54万元/年的标准计算，2015年8月13日以后按43000元/月的标准计算，谭慧玲、李纯玲未对此提出上诉，应视为其接受一审判决结果，本院二审仅审查谭慧玲、李纯玲的上诉请求，并作出相应判决，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定。现谭慧玲、李纯玲再提出上述再审请求，主张原一、二审判决损害其合法权益，明显与其在本案一、二审诉讼期间行使的处分权相悖，故本院对其此一再审请求不予支持。
综上，谭慧玲、李纯玲的再审请求部分成立，本院予以支持。谭慧玲在本院二审期间已将门面腾空，故对于王忠革要求谭慧玲、李纯玲腾空门面的请求，本院再审亦不予支持。谭慧玲申请再审还请求本院判令王忠革返还门面转租费11万元，但其在一审时并未就此提出反诉，故该请求不属于本案的审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十一条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）湘13民终329号民事判决和湖南省涟源市人民法院（2015）涟民二初字第654号民事判决第二、三项；
二、维持湖南省涟源市人民法院（2015）涟民二初字第654号民事判决第一项；
三、由谭慧玲向王忠革支付2014年8月1日至2015年2月28日期间的门面占有使用费52500元、2015年3月1日至2016年5月24日的门面租金647200元；
四、驳回王忠革的其他诉讼请求。
上述债务合计699700元，限本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费13170元，二审诉讼费9400元，合计22570元，由王忠革负担9000元，由谭慧玲负担13570元。
本判决为终审判决。
审 判 长 童赞辉
审 判 员 谢回力
审 判 员 肖卫江
二〇一七年九月十八日
代理书记员 张依娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。