江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终3381号
上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司江阴分公司，住所地江阴市滨江西路圣廷苑7号楼。
法定代表人：陈卓，该公司总经理。
委托诉讼代理人：舒艮兵，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈刚，江苏屹杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：范小兰，女，1966年12月25日生，，汉族，住江阴市。
广东中奥物业管理有限公司江阴分公司（以下简称中奥物业公司）与范小兰物业服务合同纠纷一案，双方当事人皆不服江阴市人民法院(2016)苏0281民初16208号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人中奥物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。2、诉讼费由范小兰负担。事实和理由：1、一审判决对物业服务费予以打折不符合物业服务合同约定。中奥物业公司尽心尽责，在社区对辖区内物业服务评比时，该公司取得了97分的最高分，且在今年四月举行的业主大会投票中，大多数业主投票决定仍由该公司继续承担物业服务。另外，业主或者物业使用人认为物业服务企业未完全依约履行物业服务合同约定的，可以向法院起诉要求物业服务企业继续履行或者赔偿损失，但不得以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由。2、一审判决未支持违约金的诉讼请求不符合法律规定。物业服务企业关于“每年预缴一次，但最长不得超过合同期限”的解释，是对预缴物业服务费用的预缴周期的解释，具体是指费用的预缴周期不应超过合同期限，并不是物业服务费缴纳时间的解释。依据合同约定，业主应于每周期首30日内缴纳当周期物业费，逾期物业服务企业将向业主收取应交款每日千分之三的违约金。故一审未支持违约金，不符合法律规定和物业合同约定。
针对中奥物业公司的上诉内容，范小兰辩称，中奥物业公司的物业服务未达到七级标准，服务不到位，侵犯了业主的合法权益。
上诉人范小兰上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由中奥物业公司负担。事实和理由：中奥物业公司的物业服务未能达到七级标准，小区室外电梯停用、水池干涸、树木坏死、监控瘫痪、消防设施破坏严重，园林绿化养护及共用设施、设备的维护与管理、小区的安防管理等均未达到要求。其认为不应按照80%的比例支付物业费。
针对范小兰的上诉内容，中奥物业公司辩称，该公司已经尽到了其管理义务，范小兰的上诉内容无事实和法律依据。
中奥物业公司向一审法院起诉请求：一、判令范小兰立即支付2013年至2016年度的物业服务费19370.88元；二、判令范小兰支付因欠费所产生的违约金7960元（以4842元为基数从2013年4月1日至2013年12月31日按每日千分之三计算为3980元，4842元为基数从2014年4月1日至2014年12月31日按每日千分之三计算为3980元）。
一审法院认定事实：2013年1月1日，中奥物业公司与凤凰城业委会签订《江阴市凤凰城小区物业管理服务合同》1份，约定：凤凰城业委会将江阴市凤凰城委托中奥物业公司实行物业管理，委托管理服务事项包括：房屋共用部位的维修、养护和管理、共用设施设备的维修、养护和管理、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、交通与车辆停放秩序的管理、维护公共秩序、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、组织开展小区文化娱乐活动等；委托管理期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止；物业服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体为七级服务标准，合同附件二详细列举了七级服务标准的项目、内容和基本标准；物业服务费由业主按其拥有建筑面积，按每月每平方米2元的标准交纳，每一年预缴一次，但最长不得超过合同期限；业主应当于每周期首30日内交纳当周期物业服务费，逾期中奥物业公司将向业主收取应交款每日千分之三的违约金；如业主连续三个月未交纳物业服务费，中奥物业公司将采取法律途径追缴物业服务费及违约金；由此所发生的一切费用（含诉讼费、律师费等）一并由欠费业主承担等。
对于合同约定的“每一年预缴一次，但最长不得超过合同期限”，中奥物业公司的解释是在当年的12月31日前交纳，都是符合合同约定的。
上述合同期满后，中奥物业公司再次与凤凰城业委会签订《江阴市凤凰城小区物业管理服务合同》1份，委托管理期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，除物业服务费改为“每半年预缴一次，但最长不得超过合同期限”并删除“业主应当于每周期首30日内交纳当周期物业服务费，逾期中奥物业公司将向业主收取应交款每日千分之三的违约金；如业主连续三个月未交纳物业服务费，中奥物业公司将采取法律途径追缴物业服务费及违约金；由此所发生的一切费用（含诉讼费、律师费等）一并由欠费业主承担”等内容外，其余内容均与上一份合同相同。
范小兰居住在凤凰城8单元1101室，该房屋的建筑面积为201.78平方米。2013年度至2016年度的物业管理服务费，范小兰至今尚未交纳。
中奥物业公司曾于2016年6月22日向一审法院起诉，要求范小兰支付2013年至2015年度物业服务费，后于2016年11月28日撤回起诉。该案审理中，一审法院于2016年8月30日组织双方到现场勘查，现场发现的问题有：1、东大门门口的水池没有水；2、东大门的外电梯停运；3、草坪杂草丛生；4、中央水池没有水；5、水池里边都是落叶；6、公共部位有墙体脱落；7、地下车库的地砖破损后未修复；8、灌木、乔木死亡；9、北面公告栏新玻璃已经装上去，但里面还有玻璃碎片；10、绿化部位未清扫干净（里边有落叶，砖头、垃圾）。
2017年2月10日，凤凰城业委会向中奥物业公司发出公函，公函列举了中奥物业公司在近几年物业管理工作中存在的五方面严重问题，并要求中奥物业公司在2017年3月10日前全部整改规范到位，具体问题是：一、小区原有的智能化刷卡入户和车位凭卡凭车位入地下车库系统全部处于摆设，人员和车辆随意进出，没有任何安全可言，地下车位管控更是处于一片混乱状态，一年前就已经要求恢复正常使用，而多次催促无果；二、监控设备不维护损坏不能正常运行；三、小区绿化不规范化维护导致绿化杂草丛生并且大面积死亡不堪入目；四、保安人员流动性非常大，根本没有责任制站岗等；五、在小区装修基本完成，16年中旬开会通过的建筑垃圾死角清理并退出使用也一直没有落实，给18单元业主卫生环境带来非常大的影响。中奥物业公司对该公函无异议。
一审法院认为：依法成立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。凤凰城业委会与中奥物业公司签订的两份《江阴市凤凰城小区物业管理服务合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对作为凤凰城小区业主的范小兰具有约束力。中奥物业公司为凤凰城小区提供物业服务后，范小兰作为业主应当按约支付物业服务费。范小兰房屋的建筑面积为201.78平方米，根据约定，物业服务费为2元/㎡/月，范小兰应支付2013年至2016年度物业服务费19370.88元。关于范小兰提出的中奥物业公司提供的物业服务达不到合同约定的七级服务标准问题，根据现场勘查情况以及凤凰城业委会公函内容看，中奥物业公司确实存在未能按照合同约定适格履行义务的情形，应当承担一定的违约责任。根据对中奥物业公司服务质量的具体考察，结合合同履行的公平、诚信原则，确定范小兰按照80%的比例进行给付，即范小兰实际应支付物业服务费15496.70元。范小兰未能按约支付物业管理费，应当按照合同支付违约金。中奥物业公司解释只要在当年12月31日前交纳物业服务费都符合合同约定，但其在本案中主张的违约金计算期限为2013年4月1日至2013年12月31日以及2014年4月1日至2014年12月31日，与其解释不相符，故对中奥物业公司违约金的诉讼请求不予支持。
一审法院判决：一、范小兰应于判决发生法律效力之日起10日内支付广东中奥物业管理有限公司江阴分公司物业服务费15496.70元。二、驳回广东中奥物业管理有限公司江阴分公司的其他诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，中奥物业公司向本院陈述违约金的计算方式为：关于2013年违约金，因范小兰2013年应缴物业费为4842元，此款应于2013年3月31日之前缴纳，因范小兰未缴纳，故该年违约金的是从2013年4月1日计算至2013年12月31日，以该年应缴额4842为基数，按照每日千分之三来计算为3980元。关于2014年违约金，因范小兰2014年应缴物业费为4842元，此款应于2014年3月31日之前缴纳，因范小兰未缴纳，故该年违约金的是从2014年4月1日计算至2014年12月31日，以该年应缴额4842为基数，按照每日千分之三来计算为3980元。故其请求的违约金共计为7960元。
本院认为：凤凰城业委会与中奥物业公司签订的《江阴市凤凰城小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因范小兰为凤凰城业主，该合同对范小兰亦具有约束力。中奥物业公司在签订合同后，已依约向小区业主提供物业服务，范小兰作为小区业主，亦接受了物业服务，故范小兰应当向中奥物业公司支付物业服务费用。范小兰主张中奥物业公司未能尽到管理义务，并提供照片等证据予以证明，一审法院曾为此至现场进行勘察，证实中奥物业公司的物业服务确有不足之处，综合考量物业服务情况，一审判决范小兰缴纳80%的物业费，有事实与法律依据，并无不当。
关于违约金的问题。中奥物业公司关于违约金的主张及计算方式为：2013年违约金，以2013年应缴费用4842元为基数，从2013年4月1日至2013年12月31日，按每日千分之三计算为3980元；2014年违约金，以2014年应缴费用4842元为基数，从2014年4月1日至2014年12月31日，按每日千分之三计算为3980元。因此，中奥物业公司仅主张每年所欠物业费在当年度九个月期间的违约金，但中奥物业公司在一审中庭审中又认可当年12月31日之前缴纳物业费，都是符合合同约定。中奥物业公司关于违约金的主张及计算方式与其在一审中关于物业费缴纳期限的陈述明显相悖，故本院对中奥物业公司要求范小兰支付违约金的上诉请求，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1075元，由中奥物业公司负担768元，由范小兰负担307元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 姚旭斌
审 判 员 仓 勇
代理审判员 唐广征
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 庄茂根