广东省连山壮族瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1825民初192号
原告：黄亦飞，男，住本县。
原告：廖小容，女，住本县。
委托代理人：黄亦飞，男。
被告：连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司。
地址：本县吉田镇鹿鸣中路莲花大厦四楼。
法定代表人：袁建图，该公司总经理。
委托代理人：邓锡茂，男,住本县。
第三人：中国农业银行股份有限公司连山壮族瑶族自治县支行。
地址：本县吉田镇鹿鸣中路169号。
负责人：黄泗槐，该支行行长。
委托代理人：林利华，女，中国农业银行股份有限公司清远分行员工。
委托代理人：房世福，男，该支行职员。
原告黄亦飞、廖小容与被告连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司（以下简称邓氏房地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司连山壮族瑶族自治县支行（以下简称农行连山支行）商品房预售合同纠纷一案，于2016年7月26日向本院提起诉讼，本院于当天受理后，依法由审判员李福见担任审判长，与审判员李卫国、代理审判员陈海华组成合议庭进行审理，书记员邹晓姗担任庭审记录。本院于2016年9月28日公开开庭对本案进行了审理。原告黄亦飞，被告邓氏房地产公司的委托代理人邓锡茂，第三人农行连山支行的委托代理人房世福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄亦飞、廖小容向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决原告与被告邓氏房地产公司解除商品房买卖合同，并退还原告的购房款（首期99,336元+支付银行贷款本息75,572.88元）174,908.88元。2、解除原告与第三人农行连山支行的购房贷款合同。3、要求被告邓氏房地产公司赔偿因其延迟交楼造成原告方的损失29,000元。4、赔偿原告因购房支付的各项税费8,949.79元。
事实和理由：原告于2012年12月12日与被告邓氏房地产公司签订购房合同，购买了被告邓氏房地产公司的莲花大厦第01梯11层06号房，总价款为329,336元，在2013年2月25日支付首期99,336元。2013年6月18日，原告向第三人农行连山支行贷款230,000元支付清给被告，已支付清全部购房款。至原告起诉时，原告已支付银行贷款本息75,572.88元，还因购买此房产支付各项税费8,949.79元。依据购房合同第八条规定，被告应在2013年12月31日前交付原告所购买的房屋，并具备合同约定的4种条件才能交付买受人使用。交楼日期届满后，被告没有按约定交付房屋给原告。原告到被告售楼部问被告何时能交楼，被告售楼部的一位负责人说快了，让原告再等等。后来原告又多次到被告售楼部追问何时才能交楼，被告售楼部的工作人员说这要等公司的老总们才能回答原告的问题。2015年8月期间，被告邓氏房地产公司莲花大厦售楼部的工作人员打电话告诉原告，被告邓氏房地产公司的虞总在这里，要原告前来与其协商交楼一事，原告到后向被告询问原告购买的房屋何时才能交楼？被告说现在消防已经验收合格，只要签署一份文件，即刻可以拿房屋钥匙进行装修。原告当时要求被告出示相关房屋的验收合格证和房屋的竣工验收登记表等证明材料，被告邓氏房地产公司的虞总居然说合同没有规定要出示这些证明。原、被告双方签订的合同第八条赫然写着具备四种条件方能将房屋交付买受人使用，但到目前为止，关于房屋验收证明原告一个都没有看到，最后虞总居然借打个电话离开了。后来原告找到被告的法定代表人袁建图的手机号码，打电话要求其确定一个具体的交楼时间及因延迟交楼的赔偿问题，但也没有回应。最后，被告售楼部的一位负责人说，你要退楼要写一份书面的申请过来，由其向公司递交。2016年1月4日，原告亲自将一份要求与开发商退楼的书面声明交到被告售楼部，并由被告的工作人员收下，但至今被告还是没有回应原告。原告起诉前也去找过被告，被告的售楼部已搬至四楼，售楼部只有一位工作人员，该工作人员说对原告的事不知晓。原告拨打被告法定代表人袁建图的手机，一连拨打三次，均无人接听。被告违约后，不但不积极采取补救措施，态度还是十分差，逃避其应承担的责任。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告诉讼请求。
被告邓氏房地产公司辩称，我公司可以解除与原告的商品房买卖合同。购房本金可以给回原告，但房屋是在原告名下了，原告要求我司给回利息是不合理的。税费是交给相关部门而不是交给我公司的，原告要求我公司支付税费也是不合理的。按照买卖合同，该退楼就退楼，按合同相关条款处理。原告提出的违约金、损失计算方式很不合理。
第三人农行连山支行述称，1、请求法院确认我行债权，保护国家金融资产安全。本案原告购买被告邓氏房地产公司位于连山壮族瑶族自治县吉田镇鹿鸣中路莲花大厦第01梯11层06号房，因购房资金不足，原告于2013年6月18日向第三人办理一手房公积金贷款，借款230,000元，期限12年，约定还款方式为等额本息还款，截止2016年7月31日，原告尚欠第三人贷款本金181,393.59元(利息按约定应计算至还清本息之日止)。因被告邓氏房地产公司收取的购房款中，有第三人基于《个人担保购房借款合同》而发放的230,000元贷款，为确保国家金融资产的安全，请求法院直接判决被告邓氏房地产公司将应退还原告的购房款优先用于偿还第三人的贷款本息、相关费用，剩余资金才退还借款人。2、请求法院确认我行对抵押物享有优先受偿权。我行与原告签订《个人担保购房借款合同》，我行已办妥连山壮族瑶族自治县吉田镇鹿鸣中路莲花大厦第01梯11层06号房的抵押登记手续，抵押物符合法律规定，请求法院判定我行对抵押物享有优先受偿权。3、请求法院判定被告邓氏房地产公司对贷款承担连带保证责任。我行与原告、被告邓氏房地产公司签订的《个人担保购房借款合同》，被告邓氏房地产公司为阶段性连带责任保证人。目前，原告所购房产还没有办妥正式的房地产他项权证，请求法院判定被告邓氏房地产公司对贷款本息承担连带保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明：2012年12月12日，原告黄亦飞、廖小容与被告邓氏房地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告邓氏房地产公司的莲花大厦第0×梯××层0×号房，总价款为329,336元。合同第八条第一款约定，“出卖人应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房经连山住建局工程竣工验收备案。”合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原、被告双方到原连山壮族瑶族自治县房地产管理局对双方签订的《商品房买卖合同》办理备案手续。原告为购买涉案房屋交纳了契税4,940.04元，缴存住宅专项维修资金3,654.75元，交纳印花税15元，开具房产等证明支出340元。2013年2月25日，原告支付首期购房款99,336元给被告。2013年6月18日，原告向第三人农行连山支行贷款230,000元(等额本息还款,年利率为4.5%),并将其支付给被告。至此，原告已支付清全部购房款给被告。
另查明，2013年3月7日，被告邓氏房地产公司与第三人农行连山支行签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，双方约定，第三人农行连山支行为购房者提供的单笔个人住房商业贷款最高金额不超过房屋成交价的70%。被告邓氏房地产公司不可撤销地承诺：为第三人农行连山支行向合作项目的购房人发放的个人购房贷款提供连带责任保证担保。截止2016年7月31日，原告尚欠第三人的借款本金为181,393.59元。
房屋交付期限届满后，被告邓氏房地产公司无法按合同约定的时间交付房屋给原告，原告遂提出解除合同，要求被告邓氏房地产公司退还全部购房款，解除与第三人签订的《个人担保购房借款合同》，并要求被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金。
至本案法庭辩论终结时，涉案房屋还没有通过相关部门的竣工验收，也没有办理房地产权证。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告黄亦飞、廖小容与被告邓氏房地产公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约定支付了全部购房款给被告邓氏房地产公司，被告邓氏房地产公司也应依约定把符合合同约定条件的房屋交付给原告。现房屋交付期限已超过30日，被告无法按约定交付房屋，原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定的解除条件，况且被告也表示同意解除，因此，原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还全部购房款的理由充分，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿损失29,000元的问题。原告认为合同约定的违约金过低，该损失应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。从2013年12月31日至今，单就原告向第三人借款230,000元的利息来说，年利率4.5%，一年的利息，已超过原告已付购房款329,336元的1%。因此，双方约定的违约金低于原告的利息损失，原告请求增加，本院予以准许，但计算利息的利率应以原告与第三人约定的利率为妥。
关于原告要求解除原告与第三人农行连山支行的购房贷款合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”根据上述规定，原告与第三人农行连山支行签订的《个人担保购房借款合同》，如果第三人农行连山支行提出诉讼请求，可与本案的商品房预售合同合并审理。现第三人农行连山支行同意解除合同，请求法院直接判决被告邓氏房地产公司将应退还原告的购房款优先用于偿还第三人的贷款本息，相关费用，剩余资金才退还借款人，被告邓氏房地产公司对原告的借款本息承担连带保证责任，并对抵押物享有优先受偿权。因此，原告与第三人农行连山支行的购房贷款合同可与本案商品房预售合同合并审理。鉴于原告与被告的《商品房买卖合同》已经解除，且第三人认为只要原、被告还清剩余的本息，可以解除合同，因此，原告与第三人农行连山支行签订的《个人担保购房借款合同》可以解除，但应由原告直接偿还剩余的借款本金及利息给第三人。由于被告与第三人签订了为第三人向被告的购房人发放的个人购房贷款提供连带责任保证担保的协议，被告应对原告剩余的借款本金及利息承担连带清偿责任。
虽然原告与第三人没有对抵押物莲花大厦第01梯11层06号房办理抵押登记手续，但原、被告已为该房办理了预售备案手续和抵押预登记手续，已具有排他性。因此，第三人提出对莲花大厦第0×梯××层0×号房享有优先受偿权的理由充分，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿原告因购买涉案房屋支付的各项税费8,949.79元的问题。契税、缴存住宅专项维修资金因解除合同可退还部分，由原告自行办理退还手续，如相关部门无法退还且出具证明的，原告可另行主张。印花税及开具房产等证明支出因被告无法交房导致合同解除，造成原告损失，被告理应赔偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及上述法律之规定，判决如下：
一、解除原告黄亦飞、廖小容与被告连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告黄亦飞、廖小容与第三人中国农业银行股份有限公司连山壮族瑶族自治县支行签订的《个人担保购房借款合同》；
三、被告连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司应在本判决生效之日起15日内退还原告的购房款329,336元，支付原告的利息损失（首期99,336元从2013年2月25日起，银行贷款本金230,000元从2013年6月18日起,以年利率4.5%计算利息）给原告黄亦飞、廖小容；
四、被告连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司赔偿原告因购买涉案房屋支付的印花税及开具房产等证明支出355元，此款被告连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司亦应在本判决生效之日起15日内支付给原告黄亦飞、廖小容；
五、原告黄亦飞、廖小容应在本判决生效之日起15日内偿还从2016年7月31日起的尚欠借款本金181,393.59元及利息(利息按《个人担保购房借款合同》约定应计算至还清本息之日止)给第三人中国农业银行股份有限公司连山壮族瑶族自治县支行。被告连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司对原告黄亦飞、廖小容的上述借款承担连带清偿责任；
六、第三人中国农业银行股份有限公司连山壮族瑶族自治县支行对抵押物莲花大厦第0×梯××层0×号房享有优先受偿权；
七、驳回原告黄亦飞、廖小容的其他诉讼请求。
本案受理费4,492.88元，由被告连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状正本三份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 李福见
审 判 员 李卫国
代理审判员 陈海华
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 邹晓姗