北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初2092号
原告（反诉被告）:刘辉，女，1970年12月17日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：杨士搏，北京卓航律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汤杰，男，1977年10月15日出生，汉族，住北京市昌平区。
被告（反诉原告）：孙香玲，女，1975年3月12日出生，汉族，住北京市昌平区。
二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：方成龙，北京道辅律师事务所律师。
第三人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇燕平路石大春晓招待所临街平房3号。
法定代表人：秦林海，董事长。
委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童配斌，北京市诚实律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）刘辉与被告（反诉原告）汤杰、孙香玲、第三人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（以下简称盛世恒鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘辉及其委托诉讼代理人杨士搏，被告汤杰及其委托诉讼代理人方成龙，第三人盛世恒鑫公司的委托诉讼代理人李辉、童配斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘辉向本院提出诉讼请求：1、请求确认解除我和汤杰、孙香玲之间签订的《存量房买卖合同》。2、请求依法判令汤杰、孙香玲支付我解除合同的违约金610000元。3、本案的诉讼费用由汤杰、孙香玲承担。事实和理由：我为房屋出售方，汤杰、孙香玲为房屋买受方。双方签订了《存量房买卖合同》，约定由我向汤杰、孙香玲出售位于北京市昌平区南邵镇B6#金科廊桥水岸5层3单元501室房屋一套，成交价款为3050000元。合同第四条第四款第四项约定由汤杰、孙香玲出资偿还我的房屋贷款：第十一条约定在签订合同的三个工作日内汤杰、孙香玲应将全部房款打入指定账户。时至今日，汤杰、孙香玲仍未依照约定履行付款义务。我认为：汤杰、孙香玲迟延履行合同义务的行为已严重侵害了我的合同权益，直接导致合同在事实的履行中存在实际障碍。故我依据合同约定及现有法律规定特向贵院提起本诉，望贵院在事实的基础上依法裁决，以维护我的合法权益。
被告汤杰、孙香玲辩称，不同意解除合同，也不同意支付违约金。
第三人盛世恒鑫公司述称，没有意见，我们只是来说清事实。
反诉原告汤杰、孙香玲向本院提出诉讼请求：1、判令刘辉向汤杰、孙香玲双倍返还我购房定金6万元。2、判令刘辉向汤杰、孙香玲支付违约金61万元人民币。3、反诉费用由刘辉负担。事实与理由：一、刘辉恶意促成付款条件成就，曲意理解合同及相关法律政策，作出根本一房多卖的行为，明显不妥。刘辉诉我们房屋买卖合同一案，贵院已受理，双方签订了《存量房买卖合同》，但并未网签房屋买卖合同，购房人资格是网签房屋买卖合同的基础，也是购房人支付房款的前提条件，这是中介及刘辉均非常清楚，且有书面证据证明的。我们夫妻购买的房屋的唯一目的是刚性需求，目的是为了孩子上学和解决自己寄人篱下的租房生活。《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第8条：“当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定”。因《存量房买卖合同》没有签署合同日期且《存量房买卖合同》第十一条手书约定的是签订合同的3个工作日打到中介公司的资金监管账户，此处“签订合同的3个工作日内”。依法按政策包括双方签字且依法通过房管机关批准审核备案的网签合同，显然是（网签房屋买卖）合同通过之日起来的3个工作日内，依据《合同法》及《合同法》解释（一）及北京市建设委员会关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知（京建交[2007]508号）及《北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》(京建发(2010)169号)及《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》（京高法发[2011]400号]第三条：“当事人签订的房屋买卖合同涉及北京市住房限购政策时，法院在审理过程中，原则上以网签合同日期作为判断合同是否成立的重要依据之一”等北京市政府的相关规定，网签房屋买卖合同的行政审批审核审查系法律规定的要式交易形式，也是普通人日常房屋买卖交易的惯例，故此签订合同3个工作日，应当理解为网签通过的3个工作日内。依据《合同法》第45条、第46条，刘辉恶意促成付款条件成就应当视为条件没有成就，并且恶意的一房多卖，其在委托本案中介及与我签署房屋买卖交易的同时，也与其他中介组织及其他购房人交易，这是典型的一房多卖，属于根本性违约，应当承担双倍退还定金及支付违约金的责任。刘辉自签订《存量房买卖合同》之日起，三天两头就要求加价，而且一加就是10万、20万的加等等，网签合同其根本不配合，导致我们准备好的全款，屡次都无法交付，刘辉在此过程中，又与其他购房人签署相关交易合同，把房屋卖与其他人，其他人已经进行装修了，刘辉一二再再而三的根本违反《存量房买卖合同》。二刘辉单方解决合同不具有事实和法律依据，其行为属于恶意违约。我们准备好了的钱款，因为刘辉一二再而三的加价及前述原因，加上刘辉及中介的不配合，我们根本没有办法付款，刘辉恶意的曲解法律规定及合同约定，自认为到了应当付款的期限，可刘辉不具备单方解除合同的法定及约定解除权。退一步讲，刘辉解除《存量房买卖合同》，依据《合同法》第九十六条“【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”及北京市建设委员会关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知（京建交[2007]508号）及《北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》(京建发[2007]169号)等规定，我们有三个月的法定异议期限，在此期限内，刘辉不应该卖房给其他人，但其行为表明不当卖了，而且高价且已经网签过户给了他人，这是典型违法违约行为，如果刘辉善意履行合同，与我们网签，其解除合同必须经过批准登记等手续，故其单方解约行为违法无效。再退一步，刘辉发送的所谓解除合同通知，我根本没有收到和看到，系在本次诉讼证据交换时才看到的，可见刘辉的行为有多么不妥当。综上，刘辉恶意违约，非常明显，现在的房价至我提起反诉之日已经高升至450万元左右，我只能望房兴叹，希望判如所请。
反诉被告刘辉辩称，合同是有效的，不同意反诉请求。
第三人盛世恒鑫公司述称，没有意见，我们只是来说清事实。
经审理查明：刘辉(出卖人)和汤杰、孙香玲（买受人）及盛世恒鑫公司（居间人）共同签署了编号为SSHX100704的《存量房买卖合同》，合同约定：“第一条.房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，房屋坐落为昌平区南邵镇B6#金科廊桥水岸5层3单元501室。该房屋所在楼栋建筑总层数为8层，其中地上6层，地下2层，该房屋所在楼层为5层，建筑面积为121.27平方米。…第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币（小写）3050000元，（大写）叁佰零伍万元整。…（三）买受人采取自行交割的付款方式。双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件一：此合同一经签订，买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币（小写）：30000元，（大写）：叁万元整（不高于成交价格的20%），…(四)买受人选择以下第④方式支付房款。…4、房屋有抵押，买受人全款：鉴于出卖人以银行按揭方式购买上述房产，目前尚有银行贷款未还清，则出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于2015年11月30日之前办理上述房产的提前还款手续（如因银行原因，在此期间未能办理提前还款手续，则还款时间以银行通知为准此期限向后顺延），同时买受人将购房首期款人民币（小写）：2000000元，（大写）：贰佰万元整，（其中包含购房定金人民币（大写）：叁万元整），一次性支付给出卖人，此笔款项用于办理上述房产的提前还款手续…第五条房屋的交付…（二）1、为保证买受人权益，居间方（北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司）从出卖人应收到的购房款项中，扣押人民币（大写）壹万元整作为押金，居间方出示押金票据，直至房屋过户完毕，出卖人将所欠各项费用全部结清并交接完毕，经买受人确认后，由居间方退还出卖人；…第七条违约责任…（二）1、…（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应自解除合同通知送达之日起7日内按照房款的20%向出卖人支付违约金及居间方各项服务费和各种损失费。…第十一条备注:签订合同的3个工作日买方将全部房款打入盛世恒鑫公司（中国工商银行股份有限公司昌平支行）资金托管银行账户。…”合同落款处出卖人有刘辉签名，买受人有汤杰签名，居间人处盖有盛世恒鑫公司合同专用章。合同落款处签订日期处均为空白。2015年11月14日，汤杰向盛世恒鑫有限公司交纳定金30000元，盛世恒鑫公司出具收据。后盛世恒鑫公司将其中20000元交给刘辉，并向刘辉出具了收到其交纳的结房押金1万元的收据。
庭审中刘辉提交《北京卓航律师事务所律师函》、快递单证明其于2016年1月11日给汤杰、孙香玲寄过解除合同通知。2016年9月12日的庭审中，汤杰表示收到解除合同通知。后汤杰又表示没有收到解除合同通知。2016年1月18日，刘辉起诉到法院要求解除合同。2016年5月刘辉将房屋卖给其他人并已过户。
上述事实，有《存量房买卖合同》、收据及双方当事人的当庭陈述佐证。
本院认为：刘辉和汤杰、孙香玲签订的《存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效，买卖双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，汤杰、孙香玲应于2015年11月30日前给付购房首期款200万元（含购房定金3万元）,逾期超过30日后，刘辉有权解除合同，2015年11月30日前汤杰、孙香玲未能支付相应款项。刘辉陈述其曾于2016年1月11日向汤杰、孙香玲送达解除合同通知书，汤杰、孙香玲在庭审中曾表示收到过解除通知，后又予以否认，本院认定汤杰、孙香玲已收到刘辉寄送的解除通知，故依据法律规定双方所签订的合同应自汤杰、孙香玲收到解除通知之日即已解除。现因无法查证签收日期，故本院认定刘辉起诉之日即2016年1月18日为合同解除日。合同解除后应根据解除原因确定双方责任。本案中，汤杰未按照约定给付房款，且其没有购房资格，系属于违约，故应该承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案《补充协议》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准，但汤杰认为违约金约定过高，请求予以降低。对此，本院以刘辉的相应损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对计算违约金的标准予以适当降低。刘辉同意以汤杰、孙香玲已支付的定金予以折抵。但表示其仅收到定金2万元。汤杰、孙香玲于2015年11月14日向盛世恒鑫公司交纳了定金3万元，刘辉认可收到定金2万元，同时盛世恒鑫公司为刘辉出具的收据表明刘辉向其交纳了结房押金1万元，故应视为刘辉收到的定金数额总计为3万元。本院认定汤杰、孙香玲应承担的违约金数额为3万元，用其已支付的3万元定金折抵。汤杰、孙香玲辩称签订合同时刘辉明知其无购房资格，刘辉否认，汤杰、孙香玲未能提供相应证据证明，其辩解本院不予采信。汤杰、孙香玲的反诉请求，依据不足，本院不予支持。刘辉过高的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）刘辉与被告（反诉原告）汤杰、孙香玲、第三人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司所签订的《存量房买卖合同》于二○一六年一月十八日解除。
二、被告（反诉原告）汤杰、孙香玲向原告（反诉被告）刘辉支付违约金三万元，用已支付的定金三万元折抵。
三、驳回原告（反诉被告）刘辉的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）汤杰、孙香玲的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万一千二百元，由原告（反诉被告）刘辉负担五千三百五十元，已交纳；被告（反诉原告）汤杰、孙香玲负担二万五千八百五十元，于判决生效后十日内交纳；案件受理费五千二百五十元，由被告（反诉原告）汤杰、孙香玲负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 笑
代理审判员 谢恩琦
人民陪审员 杨永红
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 闫 薇