广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初4105号
原告：何启彬，男，汉族，身份证住址广州市。
委托代理人:马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。
被告：中国移动通信集团广东有限公司，住所地广州市。
法定代表人：简勤。
被告：中国移动通信集团广东有限公司广州分公司，住所地广州市。
负责人：胡伟。
上述二被告共同委托代理人：张艳萍，广州金鹏律师事务所律师。
上述二被告共同委托代理人：唐珺，女，汉族，系该公司职员。
原告何启彬诉被告中国移动通信集团广东有限公司（下称广东公司）、中国移动通信集团广东有限公司广州分公司（下称分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何启彬的委托代理人马继雄到庭参加诉讼，被告中国移动通信集团广东有限公司、中国移动通信集团广东有限公司广州分公司的共同委托代理人张艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何启彬诉称：2011年8月15日，原告与被告分公司签订了“关于建立良田曲坑庄移动通信基地站的合同”，约定被告分公司向我承租位广州市白云区良田环村西路38号四楼天面20平方米场地用以设立移动电话基地站机房，楼顶天面10平方米用于架放安置天线一支15米移动电话支撑杆；租赁时间从2011年9月1日起至2016年8月31日止，租金每年46000元，五年合共230000元；租金每年一付，且在每年的8月30日前一次性预付下年租金，每逾期一天应当按合同总额的0.5‰支付违约金，逾期超过90天，出租方则有权终止合同，并按被告分公司提前解除合同的违约责任处理；由于一方违约导致合同提前终止或无法继续履行的，守约方有权不再履行未到期义务，违约方应当按合同总金额的20%向守约方支付违约金，及赔偿守约方损失；等。合同签订后，我依约交付场地予被告装修安装设备使用并设立了基站使用。但被告却在2011年8月支付了首年（即2011年9月1日至2012年8月31日）的租金46000元后，就再没有按合同的约定支付租金，经我多次催促仍未支付。被告分公司是被告广东公司依法设立的分支机构，故其应对被告分公司的债务承担共同清偿责任。综上，两被告长期拖欠租金的行为已严重违反了合同的约定，构成严重违约。为此维护我的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求：1、确认原告与被告分公司于2011年8月15日签订的《关于建立良田曲坑庄移动通信基地站的合同》无效，两被告立即将位于广州市白云区良田环村西路38号四楼天面及楼顶天面腾空并交还给原告；2、判令两被告向原告支付拖欠的场地使用费207000元（从2012年9月1日起计，按每年46000元计算，暂计至2017年2月28日，直计至实际腾空并交还场地之日止）；3判令两被告向原告支付拖欠的租金产生的违约金186300元（从逾期之日起开始计算，按合同总金额的0.5‰计算，暂计至实际支付之日止）；4、判令两被告向原告支付违约导致解除合同产生的违约金46000元；5、判令两被告向原告赔偿律师费15000元；6、判令两被告负担本案诉讼费用。
被告中国移动通信集团广东有限公司、中国移动通信集团广东有限公司广州分公司辩称：1、我方认为原告并未有效向被告交付场地，原被告之间虽然签署了合同，但是由于原告未处理好相邻关系，直接导致被告在建设基站时受到场地周边村民的阻挠，并未以合同所约定实际交付，且被告的基站未实际运营。2由于原告未提供场地的合法报建手续，原被告之间的租赁合同为无效合同，原告无权主张租金和违约金，双方应互负返还原状义务。3、假使原告能够提供合法的产权，原告的诉讼请求已过诉讼时效，原告有关支付租金及违约金的请求不应得到法院支持。因为根据原被告之间的合同第5条约定，租金为1年支付一次，最后一期租金应在2015年8月30日前支付，按照租金为一年的诉讼时效，原告应当在2016年8月30日前向被告主张租金，但原告并未在2016年8月30日前主张，显然已过诉讼时效，不应得到支持。4、我方要求返还基站设备。5、原告要求我方承担违约责任及延期支付款项及利息没有任何法律依据，该合同约定的是先给发票后付款，是原告没有按照合同约定请款；且原告要求支付的租金诉讼请求已过一年的时效，我方无须承担任何违约责任。原告提出解除合同，但根据合同约定的截止日期是2016年8月30日，距离原告起诉之日已达半年之久，合同约定已满，不存在解除一说，同时如果原告无法提供场地的合法产权，合同无效，也不存在解除合同，支付违约金的问题。7、原告要求我方支付诉讼费和律师费的诉讼请求没有法律依据，因为原告聘请律师的行为属于自己接受法律服务的行为，应自行支付，与我方无关。8、被告分公司作为依法设立并领取营业执照的分支机构，具有民事诉讼当事人资格，具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民事权利和承担民事义务。涉案场地是被告分公司租赁的，被告广东公司仅作为我方的上级单位，不应承担任何责任。9、关于诉讼时效占有时间和占用费用支付的问题，如果该租赁合同有效，按照租赁一年诉讼时效的规定，已过诉讼时效，答辩人无须支付2016年8月30日前的租金，原告诉讼请求应受诉讼时效限制，如果合同无效，也应受两年诉讼时效的限制，计在起诉日前两年的占用费已过诉讼时效。如果法院判决被告承担占用费，因被告未实际使用运营基站，应按市场价格计算占用费。
经审理查明，2011年8月15日，原告（合同甲方）与被告分公司（合同乙方）签订“关于建立良田曲坑庄移动通信基地站的合同”，约定：甲方同意将广州市白云区良田环村西路38号四楼天面20平方米场地提供给乙方用以设立移动电话基地机房，楼顶天面10平方用于架放安置一支15米移动电话支撑杆，作为移动通信基站，合同期自2011年9月1日起至2016年8月31日止共五年，每年租金46000元，租金为每年一付，乙方于每年8月30日前一次性向甲方预付下期租金；合同六.2约定：以上每次付款前甲方必须按法律规定先向乙方开具符合国家法规和标准的等额的发票，乙方承诺在收到甲方发票且满足以上付款条件下在15天内以划账方式付清该笔款项。合同八.8、甲方有义务向有相邻关系的第三者解释房屋用途，消除第三者的顾虑。合同十一.3、乙方逾期履行付款义务的，每逾期一天应当按合同总金额的0.5‰向甲方支付违约金直至履行完毕，逾期超过90天的，乙方有权终止合同，因此终止合同的按乙方违约导致合同提前终止的违约责任处理；4、由于一方违约导致合同提前终止或无法继续履行的，守约方有权不再履行未到期义务，违约方应当按合同总金额的20%向守约方支付违约金，违约金不足以弥补守约损失的违约方应当予以赔偿守约方损失。等。合同签订后，原告依约将场地交付被告使用建设基站，被告向原告支付2011年9月1日至2013年8月30日租金92000元，被告认为原告未有效、全面的履行其合同义务，造成建设的基站无法投入使用，遂未按时支付原告租金。2017年2月21日，原告向被告分公司发出律师函，要求被告支付拖欠租金及违约金未果，遂成讼。
另查明，坐落于广州市白云区良田环村西路38号的涉案房屋原告提交的宅基地使用权证（穗郊字第323763号）登记的使用权人为何沛宏变更为何启彬，宅基地座落为竹料良田22生产队，建筑种类为砖瓦，建筑面积为131.6平方米，发证日期1986年4月1日。由于使用权人有变动，经本院向广州市白云区国土资源和规划局发函核实权属情况，复函为上述宅基地使用权证（穗郊字第323763号）登记的使用权人为何沛宏，并无变更为原告的登记资料，且在1989年5月13日有上述使用权人何沛宏签名确认的农村（圩镇）建房用地普查登记表上注明的房屋情况与上述宅基地使用证一致。庭审中，被告提出涉案房屋结构及地址与宅基地证书登记不一致，对此，原告并未否认。至今，原告未取得涉案房屋建设工程规划许可证。
诉讼中，原告提供“关于建立良田曲坑庄移动通信基地站的合同”、现场照片、律师函，拟证实双方签订合同后，被告一直使用场地至今，但被告在支付了第一年租金后未再向原告支付任何租金。被告提供了发票，拟证实被告已向原告支付租金92000元，提供了农村（墟镇）宅基地使用证，拟证实原告不是涉案场地的使用权人，提供了广州移动车辆管理系统订单，拟证实被告多次与原告协商解决被村民逼迁、解除合同、设备搬迁等事宜。
另经双方协商一致，2017年7月11日，本院在场主持，被告分公司已将位于广州市白云区良田环村西路38号四楼天面及楼顶天面的基础设备及发射塔腾空将场地交还给原告管业。
再查，被告分公司是被告广东公司设立的分公司，其工商登记类型为：其他有限责任公司分公司。
以上事实，有“关于建立良田曲坑庄移动通信基地站的合同”、现场照片、律师函、发票、农村（墟镇）宅基地使用证、广州移动车辆管理系统订单、营业执照（副本）及当事人陈述、现场笔录等证据证实。
本院认为：原告向被告出租的房屋没有合法取得房屋权属证书，亦未取得相关建设工程规划许可证，双方签订的“关于建立良田曲坑庄移动通信基地站的合同”应属无效合同，故本院对原告要求确认该合同无效的诉讼请求予以支持。根据无效合同的处理原则，原告要求被告将位于广州市白云区良田环村西路38号四楼天面及楼顶天面腾空并交还给原告并无不当，现被告分公司已先行将涉案场地腾空交还给原告，双方为减少损失扩大的协商一致意见可行，本院予以赞许，鉴于涉案场地腾空交还的纠纷已经解决，故本判决对此不再调处。原告与被告分公司签订的合同虽趋于无效，但按照公平原则，被告分公司实际使用了原告的场地，其应当参照合同约定的租金标准向原告支付实际占有使用涉案房屋期间的有偿使用费，故本院对于原告关于要求被告支付有偿使用费的诉讼请求予以支持，经核查，被告分公司实际使用场地至2017年7月11日，故使用费应计算至该日止，现被告提交发票证实其已交纳租金92000元，原告虽不予确认，但无证据予以推翻该证据，本院对此予以采信，被告仍应按每年46000元的标准向原告支付自2013年9月1日起计算至2017年7月11日止的场地使用费。但由于原告无证据证实其向被告分公司主张过该费用，被告分公司提出原告要求支付2013年9月起的使用费已超过诉讼时效，应从其主张权利之日向前推算的抗辩意见合理，本院予以采纳。原告于2017年3月20日向本院提起诉讼，有偿使用费按一般时效计算为2年，即应从2015年3月20日起计算至2017年7月11日共2年4个月为107333元（46000÷12×28）。由于合同无效，合同中约定的违约金条款亦趋于无效，而律师费非因本案产生的必要损失，故本院对于原告主张的违约金及律师费损失本院不予支持。
至于两被告提出被告分公司作为依法设立并领取营业执照的分支机构，具有民事诉讼当事人资格，依法享有民事权利和承担民事义务，涉案场地是被告分公司租赁的，被告广东公司仅作为上级单位，不应承担任何责任，而且有偿使用费过高，要求调整问题，因被告分公司虽领取了营业执照，但其只是被告广东公司开设的分公司，虽享有诉讼主体资格，但不具备独立法人资格，依法其民事责任由开立的公司承担；另，因双方签订合同对租金（使用费）标准的约定是双方的真实意思表示，其能否合理正常使用租赁房屋应是其承租农村宅基地房屋经营所存在的经营风险，合同无效的过错也不能完全归责于原告一方，故其提出的抗辩意见本院均不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告何启彬与被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司于2011年8月15日签订的“关于建立良田曲坑庄移动通信基地站的合同”无效。
二、于本判决生效之日起五日内，被告中国移动通信集团广东有限公司、被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司按46000元/年的标准向原告何启彬支付2015年3月20日至2017年7月11日场地有偿使用费107333元。
三、驳回原告何启彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费元8115元，原告何启彬负担5568元，被告中国移动通信集团广东有限公司、被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司共同负担2547元。两被告负担的受理费于本判决书送达之日起三日内迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 许洁霞
人民陪审员 萧春红
人民陪审员 刘艳嫦
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 雷恩儿