.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）内04民终4337号上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区三东街**号。法定代表人：李某，处长。委托诉讼代理人：刘某，男，1963年4月12日出生，汉族，中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处林西县办事处主任，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：季某，内蒙古大川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨某，女，1963年4月4日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区林西县。委托诉讼代理人：娄某，男，1979年12月5日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区林西县。被上诉人（原审被告）：张某1，男，65岁，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区林西县。被上诉人（原审被告）：贾某，男，64岁，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区林西县。被上诉人（原审被告）：张某2，男，56岁，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区林西县。上诉人中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处(以下简称沈阳军区赤峰房管处)因与被上诉人杨某、张某1、贾某、张某2租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区林西县人民法院（2017）内0424民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。上诉人沈阳军区赤峰房管处的委托诉讼代理人刘某、季某，被上诉人杨某及其委托诉讼代理人娄某到庭参加诉讼。被上诉人张某1、贾某、张某2经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人沈阳军区赤峰房管处上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案二审诉讼费用由四被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实不清，上诉人与被上诉人之间已形成不定期租赁合同关系，上诉人要求解除军队房地产租赁合同并腾退租赁房屋的请求依法成立。一、上诉人与被上诉人之间的房地产租赁关系为不定期租赁合同关系。上诉人与被上诉人之间签订书面的军队房地产租赁合同约定租赁期限为2015年11月1日至2016年10月31日。书面租赁合同期满后，在双方之间没有另行签订书面租赁合同的前提下，上诉人收取了被上诉人2016年11月1日至2017年6月30日的场地出租费。根据《合同法》第二百三十六条的规定，双方之间租赁事实为不定期租赁合同关系。2、赤峰市中级人民法院作出的判决在本地区具有指导性意义，与本案案情基本相同的判例：上诉人与案外人韩某之间的租赁合同纠纷一案，赤峰市中级人民法院作出的(2015)赤民一终字第130号判决(已生效)，对上诉人与被上诉人韩某在书面租赁合同届满后交纳、收取出租费用的事实认定为不定期租赁关系，不定期租赁合同可以随时解除。据上，一审法院对本案租赁合同期限届满后又收取被上诉人出租费用的事实，认定双方已经形成书面租赁合同关系且租期未到，不存在法定和约定解除条件的认定，没有事实和法律依据。二、上诉人主张解除军队房地产租赁合同符合法定和约定解除条件。1、上诉人主张解除租赁合同符合约定解除条件。(1)双方签订的租赁合同第九条第(四)项是关于合同解除的约定，本案中，中央军委下发军发(2016)58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》中，要求全面停止军队对外开展的有偿服务活动属于重大军事政策调整。目前，没有针对中央军委下发的通知确定为不属于军事政策性调整的声明文件。据此，上诉人主张解除租赁合同符合约定解除条件。(2)双方签订军队房地产租赁合同第八条约定，承租人不得将承租房地产转借他人或者转租他人。经上诉人诉前核实，除被上诉人杨某外，张某1、贾某、张某2亦占有涉案场地和房屋，而被上诉人张某1、贾某、张某2经人民法院合同传唤未到庭参加诉讼，对于上列被告未到庭参加诉讼的法律后果应视为对上诉人主张诉求和事实的认可。故此，上诉人主张解除租赁合同亦符合约定解除条件。2、上诉人主张解除租赁合同符合法定解除条件。根据《合同法》规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人根据上级指示要求于2017年1月20日，以在被上诉人所承租的房屋张贴腾房公告的方式进行了通知，这是其一；其二，上述提及到赤峰市中级人民法院作出的生效判决中，对上诉人在合理期限通知被上诉人解除合同的义务要求，认定以上诉人提起诉讼的同时即视为自诉讼之日出租人已经通知承租人解除合同。据此，上诉人符合法定解除租赁合同的条件。三、一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律错误。一审法院引用《最高人民法院关于适用解释》第九十条、第九十一条的规定，以当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实不足驳回了上诉人的上诉请求属严重适用法律错误，变相将上诉人主张解除合同的实体权利剥夺。综上，上诉人主张解除租赁合同的事由符合约定和法定解除条件，请求二审法院改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人杨某辩称，一、被上诉人不承认与上诉人的租赁合同是不定期的，而是一种长期租赁合同，上诉人的不定期合同之说是无理取闹的，更是在掩饰自己的过错。2016年2月16日中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知中指出自通知下发之日起所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡到期的合同一律不得续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。上诉人收取被上诉人租赁费用至2017年6月30日违反了中央军委的通知，明知不可为而为之，上诉人为了不承担过错，如此借用了合同法中的不定期租赁关系，上诉人收取租赁费时隐瞒了真相。2、当时的合同就已经产生了格式条款，更多的倾向于部队，产生了现在的霸王合同，制式合同本身就是有失法律效应，更有失《合同法》中的公平、自愿、平等原则，更是利用军队独有的权力，对百姓利益不闻不问。如果当初我们老一代人不去租用军产，二十多年的时间，它会保存的这么好吗？这些年里我们付出了多少，辛辛苦苦打拼的血汗钱全部投入到这里。期间军队没有拨过一分钱的维修费用，水电更是我们自己掏钱安装的。3、合同内容，有允许建筑临时建筑的一条，且不得超过合同规格。同时合同中有约定，如非军事部署，或因军事需要终止合同，对承租户造成的损失全额赔偿。但是我们了解到的政策是停止有偿服务的指示：”保持我军性质和本色，纯洁部队风气，聚集军事核心能力建设”,习主席指示不折不扣地坚决完成这一更大政治任务，更提到这些年来，对外有偿服务乱象丛生，存在盲目扩张，违规运行，与民争利，滋生腐败等突出问题，给军队建设带来不少不可忽视的负面影响。既然要解除合同及租赁关系，即是单方面违约，造成的损失理应赔偿。4、如果没得到上诉人的认可，我们不可能建筑房舍，我们申请建筑时已表明我们所建筑的并非是临时建筑，具有长久性建筑，更是用于商业用途，并由有关人员测量规划。我们按规格施工，期间被上诉人让上诉人出示合法的书面文件及协议书，是上诉人口头允许，上诉人却以各种理由推托至今，当时我们已经明确表明了建筑物的性质及用途，可军方并没有制止，而是默认了我们的做法属合情合理合法。同时也表明上诉人在管理上没能尽责尽职，更是管理者的不作为造成了百姓们现在的巨大损失。5、同时此合同违反了国家和军队有关房地产的规定。军队任何单位出租房屋活动，既应当遵守国家有关法律、法规，如《合同法》、《城市房屋租赁管理条例》等，也应当遵守《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队房地产经营管理规定》、《军队利用房地产开展经营活动的规定》等相关法规、规章。1998年3月国家建设部、总后勤部下发的《军队房地产租赁管理办法》中明确规定，军队房地产租赁实行许可证制度，并且具体规范了军队房地产租赁的具体程序。其中要求出租单位必须按照《军队房地产经营管理规定》履行审批手续，出租人自领取军队房地产租赁许可证之日起30日内，应当持租赁合同和许可证到当地人民政府房地产管理部门登记备案。准予登记备案的，由当地房地产管理部门在军队房地产租赁许可证上加盖登记备案章，不再另行核发房屋租赁证等。从本案反映的情况看，作为出租单位的部队，并没有严格按照上述规定办理房屋租赁合同的具体事宜，在未办理军队房地产租赁许可证的情况下，擅自与地方签订房屋租赁合同属于越权签约，其租赁合同当然没有法律效力。另外，2003年8月，总后勤部下发的《关于进一步落实军以下作战部队停止出租空余房地产的通知》明确要求，军以下作战部队、预备役部队、科研试验部队不再从事空余房地产租赁活动，已经出租的空余房地产，包括委托出租的空余房地产，应当于2003年10月底前，终止租赁合同，收回部队住用或用于环境建设。因特殊情况不能按期终止租赁合同的，应当于2003年11月底前上报总后勤部重新核定审批。《通知》还强调，对违规出租空余房地产的，各大单位应视情况予以通报批评；对情节严重的，要依据有关规定追究直接责任人和有关领导的责任。现在部队领导擅自与地方单位签订房屋租赁合同的行为，特别是擅自允许转租以及未使用军队房地产租赁合同范本等，都违反了国家和军队的有关规定，因此导致合同无效。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人张某1、贾某、张某2未答辩。上诉人沈阳军区赤峰房管处一审诉讼请求：1、解除沈阳军区赤峰房管处与杨某、张某1、贾某、张某2房地产租赁关系；2、杨某、张某1、贾某、张某2立即腾出承租的场地及地上房屋；3、案件受理费及费用由杨某、张某1、贾某、张某2承担。一审法院认定事实：2015年10月15日，沈阳军区赤峰房管处作为出租方（甲方）与杨某作为承租方（乙方）签订军队房地产租赁合同，甲方将位于内蒙古赤峰市××县（坐落号：沈蒙字第6814号）场地面积632㎡出租给乙方使用，租赁用途为仓储，租赁期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，年租金3000元。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发军发（2016）58号关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知。2016年11月9日，沈阳军区赤峰房管处收取杨某2016年11月1日至2017年6月30日期间的房屋租赁费2000元，为杨某出具收据1枚。2017年1月20日，沈阳军区赤峰房管处向杨某下发关于全面停止对外租赁限期收回房地产的通知。一审法院认为，沈阳军区赤峰房管处在中国共产党中央军事委员会下发军发（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后又收取杨某2016年11月1日至2017年6月30日期间的租赁费，并为杨某出具收据，已形成书面租赁合同关系。现该合同未到期，且不存在法定和约定的解除事由，沈阳军区赤峰房管处又主张以军委下发的文件为由解除合同，有违诚信原则，故该请求不予支持。沈阳军区赤峰房管处未提交证据证实杨某与张某1、贾某、张某2存在转租关系，杨某、张某1、贾某、张某2亦不予认可，法院不予支持。判决：驳回沈阳军区赤峰房管处的诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，上诉人沈阳军区赤峰房管处与被上诉人杨某签有军队房地产租赁合同，双方存在房屋租赁合同关系。在租赁合同到期后，沈阳军区赤峰房管处于2016年11月9日又收取了杨某2016年11月1日至2017年6月30日期间的房屋租赁费2000元，由此应当认定租赁合同的履行期限变更为至2017年6月30日，双方应按该变更后的时间继续履行租赁合同。上诉人沈阳军区赤峰房管处起诉要求解除双方租赁合同关系的诉讼请求不能成立，一审法院予以驳回。但本案在上诉期间，合同的履行期限已经届满，双方当事人的权利义务已经终止,双方当事人又未续签合同,故上诉人请求解除的合同关系已经不存在,无需再判决解除合同。由于在二审审理期间,案涉租赁合同已经到期,承租人应当依据合同约定腾退租赁房屋和场地。综上所述，上诉人要求被上诉人腾退房屋和场地的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区林西县人民法院（2017）内0424民初1262号民事判决；二、被上诉人杨某、张某1、贾某、张某2于本判决生效后立即腾出其承租的中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处所有的的位××县的（沈蒙字第6814号）场地及地上房屋；三、驳回上诉人中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处的其他诉讼请求。一二审案件受理费200元，邮寄送达费200元，合计400元，由上诉人中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处负担140元，被上诉人杨某、张某1、贾某、张某2负担260元。本判决为终审判决。审判长周振卿审判员张京浩审判员雷蕾二○一七年十一月三十日书记员刘禹