黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终2067号
上诉人（原审被告）大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地大庆市让胡路区远望大街118号312室。
法定代表人童云峰，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人孙瑞刚，男，1970年10月16日出生，汉族，系大庆昆仑唐人商业投�有限公司法务主管。
被上诉人（原审原告）李鑫，男，1988年10月22日出生，汉族，系大庆油田路桥工程公司职工。
委托代理人白冰，黑龙江轩言律师事务所律师。
上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司因与被上诉人李鑫买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第2340号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理，上诉人委托代理人孙瑞刚、被上诉人委托代理人白冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2013年9月10日、2013年9月22日，原、被告分别签订《商品房买卖合同》及娱乐楼内铺合同补充协议各一份，约定：原告购买被告开发的位于大庆昆仑唐人中心娱乐综合楼3层内商铺189号房；房屋建筑面积38.7平方米，其中套内建筑面积23.14平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积15.56平方米；按建筑面积每平方米单价15938.19元，商铺总价款616808元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第一种方式处理即按照补充协议的相关约定执行，补充协议第五条第5项规定：房屋的产权登记面积为双方最终结算购房的依据，若本合同约定面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记面积和合同约定的单价居室结算购房款、多退少补、均不算利息。原告于2013年9月22日缴纳全部房款616808元，2014年12月18日接收该商铺。2015年4月被告经大庆广和测绘有限公司对娱乐综合楼面积进行测绘，原告购买的娱乐综合楼3层内商铺189号产权面积为35.61平方米，套内面积为23.14平方米。现原告以合同约定的建筑面积与产权面积误差比为7.984%影响原告使用功能为由诉至法院，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告返还其购房款616808元并支付利息（自2013年9月22日至判决确定的给付之日止）。
原审法院认为，原、被告之间签订《商品房买卖合同》后，原告依约向被告交纳了全部房款，被告也将房屋交付原告使用，因此双方形成合法有效的房屋买卖合同关系。原告购买房屋的面积为38.7平方米，而该房屋经测绘确定面积为35.61平方米，建筑面积误差比为7.984%，被告已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已购房款及利息的，应予支持”的规定，原告请求解除合同、返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，原告应将涉案房屋返还被告，被告应返还原�购房款616808元，且因被告违约，被告尚应赔偿原告相应的利息损失，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率给付自2013年9月22日至判决确定的给付支付止利息的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。关于被告提出的约定面积与产权登记面积不一致，则按照补充协议的约定多退少补，原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是被告预先拟定并与人数众多的购房人重复使用的合同，为格式合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。格式条款具有合同法规定的无效情况、可撤销情况，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案被告作为格式条款的提供方，在补�协议第六条第五款中排除了原告在房屋面积误差超过3%时享有的解除合同的权利，违反了公平原则，且无任何证据证明被告曾采取合理方式提请原告注意，故该格式条款无效，原告仍享有法律规定的合同解除权，故原审法院对被告的抗辩主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、解除原告李鑫与被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、原告李鑫将位于大庆昆仑唐人中心娱乐综合楼3层内商铺189号房屋返还被告大庆昆仑让人商业投资有限公司；三、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司返还原告李鑫购房款616808元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付自2013年9月22日起至判决确�的给付之日止的利息；案件受理费9968元由被告承担。
上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司上诉称，一、一审法院认定事实不清。本案涉案房产用途为商用，上诉人预售时系根据测绘部门预测面积签订合同，实测时因公摊系数变小，导致较预测建筑面积减少，而实际的规划套内面积（使用面积）未发生变化，并不影响业主使用，不损害被上诉人的任何利益，上诉人也会向业主退回面积差款项。被上诉人以建筑面积误差较大影响使用功能为由要求解除合同，明显没有实事根据。一审法院未考虑案涉房产使用面积未发生变化、被上诉人权益未收到损害的事实，仅凭“面积误差比绝对值超过3%”即认定买受人有权解除合同，违背了合同意思自治原则和公平交易原则，是对事实的错误认识。二、一审判决适用法律错误。格式条款是否公平不是判定具体格式条�无效的法律依据，格式条款是否无效应当严格按照《合同法》第40条的规定来进行认定。案涉房屋产权面积按照实测结算的条款没有免除上诉人的责任，也没有排除被上诉人的“主要权利”。被上诉人在商品房买卖合同中的主要权利是指取得房屋、使用房屋、产权过户。房屋买受人可以直接行使合同解除权的情形是指无法取得房屋、无法使用房屋、产权无法过户。针对面积误差是否行使解除权，应适用“合同有约定的，按照约定处理”的条款。因此，本案补充协议中对面积误差多退少补的约定不属于一审法院认为的无效条款。综上，请求：撤销大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第2340号民事判决第一项、第二项、第三项、改判驳回被上诉人诉讼请求。上诉人不同意解除商品房买卖合同及补充协议，不同意返还被上诉人购房款616808元；判决由被上诉人承担本案�审、二审诉讼费。
被上诉人李鑫辩称，一、关于上诉人称事实不清部分，上诉人称套内面积没有变化不影响使用，这样的理由不能排除被上诉人解除合同的权利。最高人民法院赋予购房人在面积差超过3%时享受解除权，其立法本意并不是仅仅考虑影响使用，同时也有其他因素。作为专业的国内名列前茅的著名开发商在房屋的面积上差距能超过3%，我方完全没有信心相信上诉人在质量、服务等其他方面能够给予保证，不影响使用就不应该解除是不合法的。二、预测面积和实测面积的差距有法律规定，上诉人与我方签订合同的时候，合同中明确写明了面积，至于是预测还是实测我方只是看合同；关于格式条款的认定，一审法院是完全正确的。退一步讲补充合同的第六条第五项仅凭文字看也没有与最高院的司法解释第14条完全对应，补充协议中的此条款是在产权登记手续的补充约定项下，是双方约定的结算依据面积问题，而不是我方是否具备解除权的问题，综上，请法庭维持原判。
上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司向本院出示如下证据：房产测绘技术报告一份（提交复印件，与原件核对后原件退回）。该证据来源于大庆市龙江庆房测绘有限公司，欲证明合同约定面积来源于该预测报告，其与实测报告比较可以看出，案涉房产建筑面积下调是由于分摊的公共面积减少导致的，未影响套用面积，不影响涉案房产的合同约定的使用目的。被上诉人李鑫质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议。该报告是上诉人单方委托制作的，双方签订合同的面积是双方法律关系的重要因素，即使上诉人有所依据应当保证其依据的准确性，该证据并不属于一审开庭后新发现的证据，而是上诉人原来就持有的，该证据�上诉人欲证明的问题即使是真实的，也不能因此排除我方的法定解除权。本院对该证据将结合其他证据及双方诉辩意见予以认定。
二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合同合法有效，双方亦应当按合同约定履行各自的义务。
关于当事人双方签订的商品房买卖合同是否应当解除的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，因双方签订的商品房买卖合同第五条明确约定商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理，即按照补充协议的相关约定执行，而补充协议亦约定了出现上述问题后双方按照产权登记面积和合同约定的单价据实结算购房款，多退少补且均不计算利息。所以，应当认定对于实际面积与约定面积不符时的处理方式双方作出了明确的约定。一审法院仅依据“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定支持了原审原告解除合同的请求，而忽略了法律规定的“合同有约定的，按照约定处理”的前提是明显不当的，故上诉人对于撤销一审关于解除合同判项的请求成立，本院予以支持。
关于一审法院认定双方当事人之间签订的商品房买卖合同及补充协议属于格式合同且具有合同法规定的无效的问题，本院认为，案涉买�合同系建设局提供且在建设局进行了备案的合同，双方在签订时均出于真实意思表示，符合相关法律规定，不存在无效情形，应认定合法有效。
综上，原审判决认定事实基本正确，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第2340号民事判决；
二、驳回原审原告李鑫的诉讼请求。
一、二审案件受理费19936元，由被上诉人李鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹吉东
审 判 员 陈 丽
代理审判员 王 宣
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 李美鸥
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼�》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出�人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出�人双倍返还买受人。