湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第03618号
上诉人（原审被告）陈启明。
委托代理人李小峰，湖南人和人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长沙居然之家家居建材营销有限公司高桥分公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段8号。
法定代表人杨明，总经理。
委托代理人何名、朱杰，湖南东方阳光律师事务所律师。
上诉人陈启明与被上诉人长沙居然之家家居建材营销有限公司高桥分公司（以下简称居然之家公司）租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院于2014年5月27日作出（2013）雨民初字第3966号民事判决。陈启明不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月3日，居然之家公司（甲方）与陈启明（乙方）签订《居然之家招商合同》，主要约定如下：1、合作形式：甲方向乙方提供位于长沙市高桥店一号楼二层，净面积为291平方米，加上30%的公摊系数后的面积为415.7平方米的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为DS40-2-1005）；乙方按加上公摊后的面积向甲方支付租金、物业管理费等费用，并接受甲方的统一管理；2、合同期限：租赁期限自2013年6月1日至2014年6月30日，共计395天；甲方给予乙方共计0天的免租期；自2013年6月1日开始计租，除去免租期后的计租期限共计395天，租赁期限按自然天数计算，月份分大小月；3、经营范围：乙方的经营品牌为鹰牌，经营类别为瓷砖；4、租金及付款方式：自2013年6月1日至2014年6月30日，每平方米日租金4元，合同期内乙方共计应支付甲方租金656806元。经双方商议，乙方按每3个月一付方式支付租金，上述付款方式中的“月”指自然月，不满一个自然月的按实际天数计算，租金的付款时间均为每个付款周期的上月月末之前；5、物业管理费及付款方式：甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费。物业管理费的标准为每平方米每日1元，乙方自2013年6月1日开始向甲方支付物业管理费，合同期内物业管理费总额164201.5元。经双方协商，乙方按每3个月一付方式支付物业管理费；6、市场管理费：甲方为乙方提供统一销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务，甲方每月按乙方销售额的0.5%收取市场管理费。乙方租赁摊位的市场管理费每月（不论月份大小）每平方米的保底销售额为1000元，合计共2079元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。每年元旦、3•15、“五•一”、“司庆”、“十•一”及甲方统一组织的其他大型促销活动期间，在甲方加大广告促销投入情况下，甲方有权将市场管理费的标准提高0.5%；7、乙方未按合同规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的千分之一向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同；8、统一收银和货款结算：甲方实行统一收银制度，乙方接受和支持甲方的统一收银制度，由甲方代收的货款，满50000元结算一次；9、保险：通过甲方统一办理财产保险。甲方代理投保的费率为0.1%，乙方向甲方支付保险费100元，投保金额100000元；10、违约责任：除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。该主体合同后有附件一《商家缴税责任书》、附件二《商家安全防火责任书》、附件三《先行赔付实施办法》。主体合同开头及结尾处乙方签名为“陈启明”并加按指印，附件三结尾处乙方负责人签名为“陈启明”并加按指印。
合同签订后，陈启明依约租用居然之家公司商铺进行经营，在陈启明承租经营期间，由居然之家公司进行统一收银以抵扣相关费用，2013年6月至同年11月居然之家公司代收陈启明营业收入共75000元，2013年12月25日陈启明刷卡交付租金20000元。承租期间，陈启明未支付其他租金、物业管理费和市场管理费。因催收相关费用无果，居然之家公司于2013年12月13日诉至法院。居然之家公司一审请求判令：1、解除双方的《居然之家招商合同》，陈启明向居然之家公司支付从2012年4月22日至2014年2月28日拖欠的租金556889.76元、物业管理费266697.6元；2、陈启明向居然之家公司支付违约金99768元；3、陈启明承担本案的诉讼费用。另，居然之家公司庭审中主张陈启明与案外人廖炎清为合伙关系，两人于2012年4月22日至2013年5月31日承租涉案摊位，有廖炎清于2012年2月10日在《消防安全责任书》及《居然之家长沙高桥店商家用电协议》、陈启明于2012年4月6日在《高桥店商户联合促销协议》等资料签名为证；主张2013年6月代陈启明缴纳保险费100元。审理中居然之家公司确认诉讼请求内已用陈启明销售额冲抵市场管理费及部分物业管理费。
原审法院认为，居然之家公司主张2012年5月双方签订了第一份《居然之家招商合同》且陈启明未按约支付2012年4月22日至2013年5月31日期内相应费用，对此陈启明不予认可，而居然之家公司未提交该份合同，也未提交充分证据证明陈启明此期间使用了租赁门面及欠缴相关费用情况，对该项诉求，不予支持。居然之家公司提交的案外人廖炎清及陈启明签名的资料不足以证明陈启明与廖炎清有合伙关系，陈启明亦未认可二人合伙关系，对居然之家公司该主张不予支持。居然之家公司庭审中主张的保险费用超出了诉讼请求，本案不予处理。陈启明主张未收到2013年8月3日签订的《居然之家招商合同》且双方签订有补充协议，但在居然之家公司提交的该份《居然之家招商合同》及附件内，乙方签名均为陈启明且加按了手印，陈启明对此未提出鉴定申请且未向法庭提交补充协议，故对陈启明的该答辩，不予支持。双方当事人2013年8月3日签订的《居然之家招商合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。居然之家公司向陈启明提供了约定商铺，陈启明应支付约定相关费用。因陈启明长期欠付租金及管理费违反合同义务，根据合同约定：欠付超过七天，居然之家公司可视同陈启明违约并有权随时终止合同，现居然之家公司请求解除合同，为避免双方损失扩大，予以支持，认定于陈启明签收起诉状副本之日（2013年12月31日）解除双方签订的《居然之家招商合同》。
根据合同，陈启明承租期为2013年6月1日至2013年12月31日，居然之家公司主张陈启明支付2013年6月1日至2014年2月28日期间（合计9个月，273天）租金及各项管理费，原审法院予以支持。陈启明应支付各项费用计算如下：租金453944.40元（415.7平方米×4元／平方米／天×273天）；物业管理费113486.10元（415.7平方米×1元／平方米／天×273天）；市场管理费双方虽约定“每年元旦、3•15、‘五•一’、‘司庆’‘十•一’及甲方统一组织的其他大型促销活动期间，在甲方加大广告促销投入情况下，甲方有权将市场管理费的标准提高0.5%”，但居然之家公司未提供充分证据证明其加大了广告促销投入，对该项主张不予支持，原审法院认定市场管理费统一按非活动月即2079元／月收取，故陈启明应付市场管理费18711元（2079元／月×9月）。合计上述陈启明应支付各项费用586141.50元（453944.40＋113486.10＋18711），扣除陈启明已交租金20000元、居然之家公司代收陈启明营业收入75000元，陈启明欠付居然之家公司租金等费用共计491141.50元。另，双方合同的提前解除系因陈启明长期欠付租金及管理费造成，居然之家公司根据合同违约责任要求陈启明支付相当于两个月租金即99768元（415.7平方米×4元／平方米／天×60天）违约金，予以支持。
原审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、居然之家公司2013年8月3日与陈启明签订的《居然之家招商合同》于2013年12月31日解除；二、陈启明于本判决生效之日起10日内支付居然之家公司从2013年6月1日至2014年2月28日期间欠缴的租金及管理费491141.50元；三、陈启明于本判决生效之日起10日内支付居然之家公司违约金99768元；四、驳回居然之家公司的其他诉讼请求。本案受理费13114元，由陈启明负担。
陈启明不服，上诉称，1、被上诉人严重不诚信，双方之间在签订《居然之家招商合同》的同时也签订了补充协议，但补充协议已被被上诉人收回，被上诉人先是签订合同及补充协议而拒绝提供文本给上诉人，后又隐瞒存在补充协议而以《招商合同》为依据提起诉讼，企图左右法院判断牟取不正当利益，存在严重不诚信行为。2、上诉人与被上诉人之间存在补充协议，双方约定按20000元／月的标准缴纳租金（包括物业管理费、市场管理费等在内），有两位证人可以出庭作证。
居然之家公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为补充协议是否存在和违约金过高的问题。上诉人陈启明主张双方之间存在补充协议，但没有提供相关证据加以证明，虽提供了两位证人可以出庭作证，但仅凭证人证言不足以证明补充协议的存在。关于违约金的标准，一审法院判决的违约金没有高于法律的有关规定。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人陈启明的上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费13114元，由上诉人陈启明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年十月十三日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。