山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终2317号
上诉人（原审被告）山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人黄广文，总经理。
委托代理人尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托代理人王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苑磊，男，1983年7月22日出生，汉族，住济南市。
委托代理人李德建，山东全诚律师事务所律师。
委托代理人赵修盟，山东全诚律师事务所实习律师。
上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地公司）因与被上诉人苑磊商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第3108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：苑磊与恒生置地公司于2012年4月22日签订商品房买卖合同及补充协议，所签的商品房买卖合同是采用济南市城乡建设委员会及济南市工商管理局监制下的示范文本。商品房买卖合同（合同中苑磊简称买受人，恒生置地公司简称出卖人）约定：一、出卖人以出让方式取得位于历城区经十路以北、雪山以西的地块的土地使用权，土地证号为历城国用（2010）第05000**号，该地块面积为50617平方米，规划用途为其他普通住宅用地，土地使用年限自2010年4月28日至2080年4月28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名恒生伴山，开发项目经营权证明号为济建开证许字第2010-40号，建设工程规划许可证号为建字第370112201000153，施工许可证号为2010025。买受人购买的商品房预售许可证号为济建预许2012082号。二、买受人购买的商品房为恒生伴山小区x号楼x单元xxxx号，建筑面积为94.68平方米，单价为6874元，金额为650830元；付款方式为买受人于签订本合同当日交纳首付房款340830元，剩余房款31万元，由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。储藏室房号为-
xxx，建筑面积为9.36平方米，单价为3100元，金额为29016元；付款方式为买受人于本合同签订当日一次性向出卖人支付。三、关于产权登记的约定（合同第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、因买受人（如提供的个人资料不齐全等）原因或行政机关过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责任；4、具体约定见附件五（补充协议）。四、第二十条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。补充协议（附件五）约定：一、关于产权登记的约定（补充协议第六条）：1、买受人需在接到出卖人办理权属登记通知后十个工作日内按有关规定与出卖人签订移交结算协议书，并办理房屋权属登记。如因买受人的原因，不能规定期限内办理房屋权属登记的，买受人应从接到出卖人通知第31日开始至实际办理房屋权属登记之日止，按照房价款总额的日万分之二向出卖人支付违约金。自出卖人将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案之日起即视为出卖人已完成协助买受人产权登记工作。双方确认买卖合同第十五条规定的权属登记指房屋权属登记，权属登记前买受人非经出卖人和按揭银行允许不得转让所购买房屋。2、按揭购买的房屋，买受人自接到出卖人通知后30日内不办理权属登记及抵押登记的，买受人应从接到出卖人通知第31日开始，按照房价款总额的日万分之二向出卖人支付违约金。3、买受人未按国际有关规定缴纳各项税金和费用而导致产权证无法办理的，出卖人不承担责任，买受人按上述款承担责任。4、买受人退房的，出卖人无息退回买受人已付房款。二、合同的生效。商品房买卖合同及补充协议自买卖双方签字盖章并在买受人一次性付清房款或付清首付款后生效，具有同等的法律效力，补充协议如与商品房买卖合同约定不一致的，则以本补充协议约定内容为准。三、对补充协议条款的说明：第六条第2项，房屋权属登记应该由买受人在规定期限内办理，出卖人承担协助义务。只有在买受人办理房屋权属登记和抵押登记后，出卖人的保证责任才免除。因此，如果买受人长期不办理权属登记和抵押登记的，将使出卖人长期承担保证责任，保证金也无法退回。为此，本款约定了买受人延期办理权属登记的违约责任。以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认。上述合同及补充协议签订后，苑磊与恒生置地公司于2013年9月30日签订移交协议书（协议中苑磊简称乙方，恒生置地公司简称甲方）,约定：一、根据商品房买卖合同的面积差异处理约定，该商品房面积差异，补交168.48元，乙方购买该商品房的最终总价款为680014元。二、甲乙双方对该商品房（房号x号楼x单元xx层xxxx号、储藏室编号x
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xxx）交接手续均无异议，甲方已将该商品房交付乙方。苑磊也按合同约定支付了房款680014元，恒生置地公司于2014年5月9日出具了发票。因恒生置地公司所开发房产不具备办证条件，未在房产登记机关办理备案登记手续，致使苑磊所购房屋至今未取得房屋所有权证，形成本案诉讼。2016年3月11日，恒生置地公司对涉案小区即恒生伴山小区是否取得综合验收备案证明及建设工程档案合格证予以核实并回复，内容为：1、截止2016年3月10日，恒生伴山小区综合验收备案证明尚在办理过程中。2、恒生伴山小区已于2013年4月18日取得山东省建设工程档案预验收意见书。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”苑磊与恒生置地公司所签订的商品房买卖合同是采用济南市城乡建设委员会及济南市工商管理局监制下的示范文本，在双方平等协商的基础上签订的，合同条款内容清楚明确，合同正文第二十条也约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。”恒生置地公司虽是为了重复使用而预先拟定，但并非在签订补充协议时不可协商，在补充协议最后一条也注明：“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认。”苑磊也签字予以确认。故商品房买卖合同第十五条第2项约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的条款不属于格式条款。苑磊请求确认该条款无效，于法无据，原审法院不予支持。苑磊与恒生置地公司所签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方当事人应当全面履行合同。苑磊主张恒生置地公司自2015年3月30日起至恒生置地公司办理房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，以总房款680014元为基数，按日万分之二计算向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，因无合同约定，也无法律依据，原审法院不予支持。按照双方签订的商品房买卖合同约定，恒生置地公司在商品房交付使用后365个工作日内，因其原因未将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案，恒生置地公司应当按苑磊已支付购房价款的1%向苑磊支付违约金。恒生置地公司至今未完全取得办理所开发房产权属登记备案的资料，客观上不具备办理产权证的基本条件，对苑磊要求限恒生置地公司在三个月内将办理房屋产权登记所需要恒生置地公司提供的所有资料报产权登记机关备案，并协助苑磊办理房屋权属登记的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决：一、限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苑磊逾期办证违约金6800.14元；二、驳回原告苑磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。
上诉人恒生置地公司不服原审判决上诉称：一、恒生置地公司虽然存在逾期办证的情形，但是逾期办证系因涉案小区施工单位和政府相关部门拖延履行办证手续所致，因此恒生置地公司不应当承担逾期办证的违约责任。二、恒生置地公司目前已经取得办证的全部手续材料，即将可以履行办证义务。综上，请求撤销原审判决，驳回苑磊的原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由苑磊承担。
被上诉人苑磊答辩称：一、原审判决认定恒生置地公司逾期办证违约事实清楚，适用法律正确，恒生置地公司上诉事实及理由没有法律依据，请求驳回上诉。二、根据商品房买卖合同约定，恒生置地公司应当按合同约定时间为苑磊办理房产证，但是截至一审判决后恒生置地公司仍没有履行办证义务。虽然恒生置地公司称因其他原因不能按时办证，但是这是恒生置地公司自身原因导致的，与苑磊无关，也与本案没有关联性，因恒生置地公司自身原因造成的不利结果也不应该由苑磊承担。三、截至二审法庭调查时，恒生置地公司仍没有为苑磊履行办证义务，与恒生置地公司上诉所称事实不符。四、苑磊起诉恒生置地公司是为了让恒生置地公司尽快履行办证义务，不存在违反公平公正、诚实信用原则之处。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，恒生置地公司陈述截至二审法庭辩论终结时，其尚未按照商品房买卖合同及补充协议约定履行完毕办证义务。
本院认为：恒生置地公司未按照其与苑磊订立的商品房买卖合同及补充协议的约定履行完毕办证义务，事实清楚。恒生置地公司应当依约向苑磊承担逾期办证的违约责任。虽然恒生置地公司主张逾期是因施工单位和政府相关部门拖延履行办证手续所致，但是恒生置地公司未举证证明。即使恒生置地公司的主张真实，该事实也不能成为免除恒生置地公司逾期办证违约责任的法定或者约定事由。原审判决恒生置地公司承担逾期办证违约责任并无不当，本院予以维持。截至二审法庭辩论终结时，恒生置地公司尚未按照商品房买卖合同及补充协议的约定履行完毕办证义务，涉案房屋尚不具备办证条件。待办证条件具备后，恒生置地公司与苑磊应当按照商品房买卖合同及补充协议约定和法律规定，互相配合履行办证义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年六月十七日
书 记 员 刘 翔