上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3215号
上诉人（原审被告）冯新平。
被上诉人（原审原告）上海双峰农贸市场经营管理有限公司。
委托代理人孔海峰，上海百林司律师事务所律师。
上诉人冯新平因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，1999年9月，上海市徐汇区人民政府办公室发布《关于推进马路菜场、集市入室的会议纪要》，会议决定事项之一为：关于双峰菜场恢复问题。菜场二楼原由新徐汇集团和城开集团使用的部分划给副食品公司（包括产权），由副食品公司统一经营。菜场底楼副食品公司租借出去的部分要尽早收回，恢复姓“菜”。菜场恢复后，双峰路沿线的占路摊、棚要入室经营，具体入室工作由枫林街道和副食品公司共同负责，安置对象为有合法执照、属本市人员经营的摊、棚，入室后必需经营副食品。区规土局将位于斜土路的公建配套（含产权）调拨给新徐汇集团作为补偿。
冯新平原在双峰路设摊，在上述会议纪要颁布后，进入双峰路菜市场租赁摊位从事切面工作。进入菜场时未与当时的菜场经营者签订书面租赁合同。
2006年12月30日，王兰娟与上海徐汇副食品有限公司就双峰路菜市场签订房屋租赁合同。2007年6月19日，上海双峰农贸市场经营管理有限公司（以下简称双峰公司）取得企业法人营业执照，法定代表人为王兰娟。2011年6月29日，出租方上海徐汇副食品有限公司（甲方）与承租方王兰娟（乙方）签订房屋租赁合同，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，终止甲、乙双方在2006年12月30日签订的《房屋租赁合同》的第一条至第四条、第六条至第十五条内容，第五条作为本合同附件，继续履行至2011年12月31日止。现就新的房屋租赁事宜订立本合同。第一条，租赁房屋情况：1-1，甲方出租给乙方的房屋坐落在本市双峰路X号一楼和二楼，建筑面积共计约为2020平方米（含环棚）的房屋（以下称房屋）。1-2，甲方作为房屋的合法产权人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，乙方已对房屋做了充分的了解，愿意按现状予以承租。第二条，租赁房屋用途：2-1，乙方租赁房屋作为经营菜市场使用，经营范围不超过营业执照上的规定。……第三条，房屋租赁期限：3-1，甲、乙双方约定，房屋租赁期自2011年7月1日起至2016年12月31日止。……第四条，租金、支付方式和期限：4-1，甲、乙双方约定，房屋租金如下：2011年7月1日至2011年12月31日，6个月租金为人民币500，000元整（以下币种相同）。2012年1月1日至2014年12月31日，年租金为2，000，000元整。2015年1月1日至2016年12月31日，年租金为2，100，000元整。4-2，房屋租金每3个月为一期，支付一次。乙方应于每一期的5日前向甲方支付当期的租金，做到先付后用。逾期支付，每逾期一天，乙方按拖欠租金额的千分之五支付违约金。第八条，转租、转让：8-1，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将部分房屋转租他人。在合同的承租方落款为双峰公司的公章及王兰娟的签字。
2011年2月9日、5月10日、8月8日、11月10日，双峰公司向冯新平分别出具上海市服务业统一发票，内容均为租费（三个月），金额均为6，300元。2012年，冯新平租金变更为每月2，520元，清洁费每月50元。冯新平自2012年10月1日起拒付租金和清洁费。
2012年11月2日、11月13日、12月24日，双峰公司分别向冯新平发送催款通知书，内容为：你冯新平拖欠的2012年10月1日至12月31日的摊位费人民币7，710元。望你收到通知书一日内来交纳，否则作为自动放弃摊位处理，并收取一定的滞纳金。谢谢配合。2012年12月25日，双峰公司对冯新平承租的摊位停水停电，之后冯新平无法在该摊位继续经营。2013年1月8日，双峰公司再次发出通知，内容为：因冯新平同志与双峰菜市场停止各项协议，限三日（8日、9日、10日）内把所有物品撤出门面，如未执行，菜场将按规定采取措施，特此通知。2013年4月23日，双峰公司再次通过挂号信向冯新平发出通知，内容为：因冯新平同志与双峰菜市场停止各项协议，并没有在规定时限内（2013年1月8日至10日）把所有物品撤出门面，为不影响菜市场正常工作（天气渐热面粉已经有异味飘出），经商讨后决定，再给予7天时间（2013年4月24日至4月30日）处理门面里（切面设备、冰箱、面粉等）物品。逾期再不处理，菜市场将会强制执行，一切损失菜市场概不负责及不承担任何责任。
双峰公司诉称，双峰公司为双峰路300号双峰路菜场的经营者，冯新平自1998年起租赁双峰路菜市场第4号摊位。2012年10月起，冯新平开始拖欠租金，双峰公司多次催讨无果后，于2013年1月8日通知冯新平终止双方合同，并限其三日内搬出。但冯新平至今仍未搬出。双峰公司为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、双方租赁关系于2012年12月31日终止；2、冯新平立即支付拖欠租金7，710元；3、冯新平支付自2013年1月1日起至2013年4月30日止的摊位使用费10，280元。
冯新平辩称，不同意双峰公司诉讼请求。冯新平为下岗职工，原先在马路边经营，后政府为了便于管理，马路菜场转为室内管理，因此冯新平进入徐汇副食品有限公司经营的双峰路菜场内经营切面生意。当初王兰娟为徐汇副食品有限公司的管理人员，虽然冯新平与徐汇副食品有限公司未签订书面合同，但是当时王兰娟口头承诺不安排第二户经营切面生意与冯新平竞争。后王兰娟承包了双峰路菜市场，但冯新平一直不知此情况。冯新平认为其并未与双峰公司建立租赁关系，而系与徐汇副食品有限公司建立租赁关系。2012年9月双峰公司安排第二户经营切面生意，导致恶意竞争，使得冯新平收支失衡，无法生活，故冯新平才不付租金。
庭审中，双峰公司表示，冯新平虽至今仍未将门面中的物品搬离，但其愿意放弃2013年5月1日至冯新平实际搬离之日止的使用费。
原审法院认为，本案的争议焦点之一系双峰公司、冯新平之间是否存在房屋租赁合同。虽然双方之间未就系争摊位签订书面的租赁合同，冯新平入住该菜场时系由上海市徐汇区副食品公司安排入场，但是2011年6月双峰公司与上海市徐汇区副食品公司就双峰路菜市场签订房屋租赁合同，获得双峰路菜市场的经营使用权。且有证据证明冯新平2011年2月之后缴纳的租金也是向双峰公司缴纳。故原审法院认为双方当事人之间存在房屋租赁合同。
本案的争议焦点之二为双峰公司、冯新平之间的租赁合同关系何时终止。鉴于双方之间未签订书面租赁合同，双方之间为不定期租赁合同。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双峰公司在冯新平未支付租金后分三次向冯新平发送催款通知，告知冯新平若未按时交费，视为放弃摊位，系为行使其解除权。因此，原审法院认为双方的租赁关系已于2012年12月31日终止。
本案争议焦点之三为冯新平是否应当向双峰公司支付租金及房屋使用费以及支付至何时。既然双方当事人之间在2012年12月31日前存在房屋租赁合同关系，冯新平向双峰公司租赁系争摊位，就应当向双峰公司支付相应租金及清洁费。关于冯新平认为双峰公司曾口头承诺冯新平独家经营切面生意，由于双峰公司违反承诺引进第二家经营切面生意，故不同意支付租金的主张，冯新平并未提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。关于租金和清洁费的标准，冯新平予以认可，原审法院予以确认。2012年12月31日之后，冯新平虽然已经未在系争摊位经营，但是其物品仍然放置在系争摊位中，冯新平仍然占有系争摊位，故仍然应当按照租金标准向双峰公司支付房屋使用费及清洁费。双峰公司自愿放弃2013年5月1日至冯新平实际搬离之日止的房屋使用费及清洁费，系其自行处理其权利，原审法院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一三年十月二十二日作出判决：一、确认上海双峰农贸市场经营管理有限公司与冯新平就上海市徐汇区双峰路菜市场第4号摊位建立的租赁合同关系于2012年12月31日终止；二、冯新平于判决生效之日起十日内向上海双峰农贸市场经营管理有限公司支付拖欠租金7，710元；三、冯新平于判决生效之日起十日内向上海双峰农贸市场经营管理有限公司支付2013年1月1日至2013年4月30日摊位使用费10，280元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计165元，由冯新平负担。
判决后，冯新平不服，上诉于本院，诉称，首先，其与双峰公司之间并无租赁合同关系，故原审认定其与双峰公司之间的租赁合同解除，并返还房屋显然有误。其次，双峰公司在其进入市场时，曾口头向其承诺，保证不引进与其经营相同业务的竞争者。然而，双峰公司并未如此行事，导致其经营发生困难。故冯新平请求撤销原审判决，改判为驳回双峰公司的原审诉讼请求。
被上诉人双峰公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回冯新平的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案存在如下争议焦点：一、双方当事人之间是否存在租赁合同法律关系。虽然双方之间并未签订租赁合同，且冯新平系由上海市徐汇区副食品公司安排进入该市场，然而，双峰公司于2011年6月通过与上海市徐汇区副食品公司签订房屋租赁合同的形式，取得了该市场的经营使用权。事实上，自2011年2月起，冯新平亦系向双峰公司缴纳租金。上述事实足以表明，双方当事人之间成立了事实上的租赁合同法律关系。二、冯新平不支付租金是否具有合法理由。冯新平提出，因双峰公司违背承诺，引进了与其具有竞争关系的经营者，导致其经营困难，因此其不支付租金具有正当性。本院认为，首先，承租人使用出租人房屋，即需支付相应租金，即承租人使用房屋与支付租金之间存在对价关系。当然，双方当事人也可约定承租人支付租金的其他条件。然而，冯新平并无证据表明，双峰公司曾承诺不引进其他竞争者，且在该情况下，冯新平可不支付租金。在冯新平无法提供进一步证据情形下，本院对其的该项意见亦不予采纳。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人冯新平的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币249.7元，由上诉人冯新平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 毛海波
二〇一四年一月九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……