湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0624民初370号
原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司。
法定代表人田亚波，公司经理。
委托代理人陈艺。
被告马永红。
被告任四美。
两被告共同委托代理人陈良科，湘阴县南湖法律服务所法律工作者。
原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥物业公司）与被告马永红、任四美物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉祥物业公司的委托代理人陈艺、被告马永红及被告马永红、任四美委托代理人陈良科均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吉祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付四套房屋至2016年12月31日共计49个月的物业管理费4814元；2.被告按照每日应付物业费金额的千分之二支付逾期缴纳物业费的滞纳金，截止2016年12月31日应支付滞纳金3513元；3.被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：原告系湘阴县文星镇先锋路宗棠商业步行街项目物业管理服务公司，被告系原告所管理的宗棠商业步行街的业主。被告购得宗棠商业步行街第25栋301号房屋，建筑面积98.24平方米，第25栋302号房屋，建筑面积95.1平方米，第25栋303号房屋，建筑面积95.6平方米，第25栋304号房屋，建筑面积94.99平方米。被告在接收该物业时明确理解并承诺《前期物业服务协议》的全部内容，履行业主权利义务。依据《前期物业服务协议》第五条、第八条及湖南省服务价格登记证来确定物业服务费标准，被告按建筑面积每平方米0.6元的标准缴纳物业管理费，如被告逾期付款，滞纳金的收取标准为每日按应付物业费金额的千分之二计算，按日从应付日计算至支付日。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，第25栋301房屋自2015年12月至2016年12月，被告共欠物业费707元，滞纳金计算至2016年12月31日为516元，第25栋302房屋自2014年12月至2016年12月，被告共欠物业费1369元，滞纳金计算至2016年12月31日为999元，第25栋303房屋自2014年12月至2016年12月，被告共欠物业费1369元，滞纳金计算至2016年12月31日为999元，第25栋304房屋自2014年12月至2016年12月，被告共欠物业费1369元，滞纳金计算至2016年12月31日为999元；被告共欠交物业费4814元，合计滞纳金为3513元。原告多次对其书面及上门催款，均无效果。
被告马永红、任四美辩称，1.被告房屋系产权对换的房屋，作为征拆户不存在缴纳物业管理费；2.被告四套房子，只有301是合同当事人；3.原告物业服务不到位，主要表现在卫生无人打扫，地坪损坏无人修补，路灯不亮，安保有死角，摄像头损坏等。
经审理查明，2010年9月8日，湘阴县吉祥物业服务有限公司与建设单位湘阴县鑫泰房地产开发有限公司签订了《宗棠商业步行街物业服务合同》，合同约定湘阴县吉祥物业服务有限公司为宗棠商业步行街小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准以物价部门批准价格为准，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按照每日万分之五的标准向湘阴县吉祥物业服务有限公司支付滞纳金。2015年8月31日，湘阴县吉祥物业服务有限公司与被告马永红就25栋301房签订了《前期物业服务协议》约定业主、使用人违反《临时管理规约》及《前期物业合同》的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应自逾期之日起按日加收应交纳物业服务费，应自逾期之日其按日加收应交纳金额千分之二的违约金。合同还对其他事项进行了约定。2014年10月21日，湘阴县吉祥物业管理有限公司更名为湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司。现宗棠商业步行街小区业主委员会未成立，原告一直在为该小区提供物业服务。
另查明，被告马永红、任四美系湘阴县宗棠商业步行街的业主，其房屋四套分别位于该小区25栋301、302、303、304，其中，301房屋面积98.24平方米，302房屋面积95.1平方米，303房屋面积95.6平方米，304房屋面积94.99平方米。至2016年12月31日止，被告马永红、任四美共欠原告物业管理费4821元（其中301房707元，302房1369元，303房1377元，304房1368元），该四套房屋至今未办房产权证。
以上事实，有原告提供的《宗棠商业步行街物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《湘阴县商品房预售合同》、物业服务费缴费通知书送达凭证及律师函，被告提供的《宗棠商业步行街物业装饰装修管理服务协议》、收款收据两份、押金条据1份、照片9张，当事人在庭审中的陈述以及本院调取的房产局证明及工商注册登记等证据证实，本院依法予以确认。
本院认为，原告与建设单位湘阴县鑫泰房地产开发有限公司签订的物业服务合同，系当事人真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与建设单位签订的物业服务合同，对被告及宗棠商业步行街小区的全体业主均有约束力。加之原、被告也就25栋301房屋物业服务签订了合同，对双方也具有约束力。被告作为小区业主，接受了原告提供的服务，理应按照规定支付相应的物业管理费，故原告要求被告支付物业管理费之诉请，理由正当，本院依法予以支持。被告不交纳物业管理费的行为违约，依法应当承担违约责任，但《前期物业服务协议》中约定的按日千分之二的标准支付违约金约定过高，本院酌情认定以应支付的物业管理费的20%计算，即被告应支付违约金962.8元。被告在庭审中辩称物业公司未尽管理服务义务，因物业管理服务合同有其自身特殊性，是一个持续性的长效双务合同，确定是否违约，不能以一时一事为标准，而要在较长期的整体情况中去判定，本案原告并未根本性地违反物业管理合同约定。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，业主不应以拒交物业费为对抗，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告马永红、任四美于本判决生效之日起十日内支付原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司25栋四套房屋至2016年12月31日止的物业管理费4814元；
二、被告马永红、任四美于本判决生效之日起十日内支付原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司违约金962.8元；
三、驳回原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 黄 坤
审 判 员 杨胜祥
人民陪审员 熊安球
二〇一七年八月十五日
书 记 员 欧 莎
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。