重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第12242号
原告：周祥，男，1973年4月11日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人：倪婷，重庆百君律师事务所律师。
被告：重庆国奥实业发展有限公司，住所地重庆市江北区国惠路35号，组织机构代码76886332-1。
法定代表人：杨靖，董事长。
委托代理人：龚燕，重庆钜沃律师事务所律师。
委托代理人：秦健，重庆钜沃律师事务所律师。
原告周祥与被告重庆国奥实业发展有限公司（以下简称国奥公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张建征独任审判，公开开庭进行了审理。原告周祥的委托代理人倪婷，被告国奥公司的委托代理人龚燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周祥诉称，原、被告于2012年7月9日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市江北区石马河街道国奥村小区X号X-
X预售商品房一套，合同成交金额2543896元。被告应当于2013年3月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告应当于确定交房日的七日前书面通知原告做好交房手续的准备；被告如未按合同约定期限交房，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。原告依约按时向被告支付房价款共计2543896元，被告未按合同约定期限交付房屋，直至2015年7月30日才将原告所购房屋交付给原告，且至今也未向原告支付逾期交房违约金，原告多次与被告沟通协商未能得到回应，原告诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金608033.82元（以已付房价款为基数，按照日万分之三的标准，自2013年3月31日起计算至2015年7月30日止）并承担本案诉讼费用。
被告国奥公司辩称：1、商品房买卖合同补充协议第4条及第8条对付款及交房有明确约定，合同虽约定交房时间为2013年3月30日，但原告按揭贷款实际到账时间为2013年6月18日，被告有权推迟将房屋实际交付原告至其付清各种款项而无须承担违约责任。2、2013年7月3日，被告以电话形式通知原告前来办理接房，并询问邮寄书面通知地址，原告称其在外度假并表示10月份回来后自取接房通知书，鉴于自取通知书是业主常用方式，被告基于对原告的信任未再邮寄，但此后原告再未主动领取，被告已履行通知接房义务，原告没有拿到书面接房通知书过错在原告。3、2014年9月24日，被告为原告办理了产权证，2014年12月18日，被告向原告交付了房产证及贷款合同，2015年3月14日，被告向原告赠送了车位。被告从未否认原告的业主身份，或者拒绝配合完善交房手续，原告多次参加小区的业主活动。被告认可原告的业主身份，原告称因其没有书面接房通知，被告拒不交房不属实。4、原、被告双方迟迟未能完善接房手续是原告恶意拖延，企图获得高额违约金所致，被告无正当理由不配合接房，应当自被告通知接房之日起合理期限内视为已经实际交付。被告基于对原告的信任而在向原告履行书面通知义务过程中存在一定瑕疵，但被告一直在积极履约并将房屋重要资料进行交接，原告利用被告没有补寄书面接房通知的微小履约瑕疵向被告索取高额违约金，原告诉请的违约金明显过高，请求法院予以调低。综上，被告没有逾期交房行为，不应承担逾期交房的违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年7月19日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的重庆市江北区石马河街道国奥村小区X号X-
X房屋，房屋总价款2543896元。其中首付房款763896元，向银行申请1780000元的按揭贷款，经银行审查同意后，由原告与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给被告，为原告应支付房款的一部分。被告应当在2013年3月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。如原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由原告承担。合同约定原告通信地址为重庆市江北区鸿恩怡园X幢X单元X-X。被告如未按约定期限交付房屋，逾期超过30日，原告有权解除合同，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。
合同补充协议第四条（关于付款日）第四款约定，原告以银行按揭贷款方式支付的，贷款到达被告账户之日为付款日。第八条（关于交房手续办理）第二款约定，原告在办理该商品房的交接手续前，应当按本合同约定付清全部应付房价款、违约金（如有）、签署面积差异结算协议、办理完毕面积差异结算手续、付清委托被告代缴的专项维修资金、规费、税费、被告被贷款银行扣划的相应款项（如有）及其他费用（如有），否则被告有权推迟将该商品房实际交付原告直至原告按前述约定履行完毕全部义务而无须承担任何违约责任。
合同签订当日，原告向被告支付首付款763896元，并向被告支付按揭印花税、契税等费用共计76571元，被告收讫并向原告出具收据。2013年6月18日，原告按揭贷款1780000通过审批，原告以按揭贷款支付房屋剩余款项，支付房款义务履行完毕。2014年9月24日，被告向房管部门提交涉讼房屋办证资料。2014年12月18日，原告前往被告处实际领取涉讼房屋产权证及贷款合同。2015年3月14日，原被告签署《赠送车位使用权备忘录》。2015年7月30日，原告与重庆国奥村物业服务有限公司签署业主物品领取一览表，原告领取了包括住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主手册、水卡、气卡、电卡、入户钥匙等物品。
另查明，涉讼房屋于2013年3月29日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。
上述事实，有重庆市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收据、按揭贷款客户期供表、业主物品领取一览表、业主临时管理规约、前期物业服务协议、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、登记信息查询结果、房产证领取明细、资料签收表、备忘录及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
庭审中，被告主张其曾于2013年7月3日电话通知原告接房，并陈述书面接房通知不是接房必须凭证，房屋早已符合交房条件，被告从未拒绝过原告的交房要求。被告为证明其前述主张，举示通知客户接房明细表、被告向案外人邮寄接房通知的EMS快递单、案件人接房通知单自取表等证据。明细表载明原告的记录为“客户在外地度假，10月份回来，自取接房通知书”。原告质证认为前述证据系被告单方制作的，且系被告与案外人的往来证据，与本案无关；其至今未收到书面接房通知，亦未接听到被告的前述电话；合同约定交房时间届满后，原告至被告处要求接房，被告委托的物管公司以原告不能出具书面接房通知为由拒绝交房。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，故商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
双方合同约定，被告应于2013年3月30日前交房，同时约定原告的银行按揭款到达被告账户之日为原告付款日，原告付清全部房款前，被告对于延迟将房无须承担任何违约责任。本案中，原告按揭款实际到达被告账户时间为2013年6月18日，被告有关其不应承担2013年6月18日前逾期交房违约责任的答辩，符合双方合同约定，本院予以支持。
被告收妥原告款项后，未依约交付涉讼房屋，其行为构成违约，应承担相应违约责任。原告实际接房时间为2015年7月30日，按照合同约定，被告应于接房前书面通知原告，虽被告主张其于2013年7月3日曾通知原告接房，但被告对其主张未举示充分有效证据证明，原告对此亦予以否认，故被告这一主张本院不予支持。虽被告未举证证明其已书面通知原告接房，但2014年12月18日，原告前往被告处实际签收了涉讼房屋产权证及贷款合同；在双方合同约定的交房期早已届满，原告已取得涉讼房屋所有权的前提下，原告未举示证据证明其曾要求被告交房或被告拒绝交房。故本院认定，原告在2014年12月18日已知晓涉讼房屋具备交付条件而未要求办理接房手续，该行为系原告处分自身权利的行为，原告无权要求被告支付此后的违约金。故被告应支付违约金的计算期间为2013年6月19日至2014年12月18日。
双方合同约定超过30天的逾期交房违约金计算方式为“按已付房价款万分之3支付”，现被告提出该违约金标准过高，请求调低。原告未证明其实际损失，本院综合考虑被告履行办证义务的积极性、被告对于逾期交房的过错程度、原告本身未及时要求交房等情况，酌情将被告本案违约金标准调整为每日万分之一。故被告本案应支付的违约金为139405.5元（2543896×0.0001×548天），原告诉讼请求未超出此金额部分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆国奥实业发展有限公司在本判决生效后十日内支付原告周祥逾期交房违约金139405.5元。
二、驳回原告周祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半后收取4940元，由被告重庆国奥实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 张建征
二〇一五年十二月十日
书 记 员 胡君奇