广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初17368号
原告：李琴，女，1974年10月10日出生，汉族，住四川省达县。
被告：中山市火炬开发区建设发展有限公司，住中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。
法定代表人：邱凯城，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：黎小凡、黄俊科，均系广东香山律师事务所律师。
被告：中山市科尔玛房地产开发有限公司，住所地中山市三角镇金鲤工业区金鲤路6号102室，组织机构代码79621012-5。
法定代表人：冼焕珍，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市科尔玛酒店投资管理有限公司，住所地中山市三角镇三鑫路108号103室，组织机构代码05535608-X。
法定代表人：高润宇，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
被告：广东香山律师事务所，住所地中山市东区岐关西路**号香山律师楼。
法定代表人：郭训富。
委托诉讼代理人：黄钰欣、刘慷，均系广东香山律师事务所律师。
原告李琴诉被告中山市火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）、中山市科尔玛房地产开发有限公司（以下简称科尔玛房地产公司）、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司（以下简称科尔玛酒店公司）、广东香山律师事务所（以下简称香山所）合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李琴及被告建发公司的委托诉讼代理人黎小凡、被告科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司共同的委托诉讼代理人张世禄、被告香山所的委托诉讼代理人黄钰欣和刘慷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告建发公司对原告与被告科尔玛房地产公司及科尔玛酒店公司签订的合法有效的“租赁合同”和“委托经营管理合同”予以确认，并更换出租方，由被告建发公司替代该两被告继续履行合同；2.判令被告香山所承担连带责任，退回原告交付的律师费500元并和其他被告一起赔偿原告的经济损失。后，原告变更诉讼请求2为：判令被告香山所向原告退还其已交租金的10%、退还律师费500元，并登报道歉。事实与理由如下：1.2012年6月底，火炬区政府安排建发公司和科尔玛房地产公司通过中山市新康拍卖有限公司以低价2.6亿元的价格（当时市价为8亿元），从建发公司手中购得了位于中山市火炬开发区××路××号的商务大厦（以下统称商务大厦）。在拍卖成功后科尔玛房地产公司于2012年6月28日向建发公司支付了1亿多元成交款。在随后3年多内，建发公司明知道科尔玛房地产公司未按拍卖合同约定付完拍卖款的情况下，不但没有解除合同，反而将科尔玛房地产公司未取得产权的商务大厦经营权交给其任意使用，建发公司的做法，违反合同及拍卖法。科尔玛房地产公司以商务大厦为标的物，展开大规模的所谓招商租赁活动。建发公司作为此物业的实际产权人，显然允许了科尔玛房地产公司向社会公开（通过中山市各大媒体大肆宣传）招商租赁等手段吸引民间资金的行为。在科尔玛房地产公司整个招商活动中建发公司为科尔玛房地产公司提供了有利的条件，因此建发公司才是整个事件的实际操控人。若建发公司及时解除拍卖合同并不把物业交给科尔玛房地产公司随意租赁，就不会有整个事件发生的前提条件和基础。2.在此之后的三年中，由于在建发公司的许可下，科尔玛房地产公司以该科尔玛酒店项目是火炬区地标建筑、是区政府确定的重点招商项目工程为名，在中山电台、中山日报等媒体和驻地，发布大量的招商广告宣传，并开始了长达两年多的租赁吸资活动。以出租该酒店房间、商铺的二十年使用权的方法吸资约1.3亿元。并约定该酒店于2013年10月1日正式对外营业。建发公司作为商务大厦产权的实际拥有和控制者，又紧挨此酒店大厦，并和科尔玛房地产公司在一个楼办公，对此情况是了如指掌的，不但没有制止，反而充当科尔玛房地产公司的帮凶。以上事实说明建发公司就是幕後指使者。3.从2013年下半年至2015年上半年期间，科尔玛房地产公司加建地下停车场及主楼两翼共约21000平方米，装修外立面，并在建筑物周围及内部，进行大篇幅的宣传广告（见开发区领导讲话图片）。这显然也是得到建发公司同意的。否则科尔玛房地产公司是无法取得施工许可证的，也无法签订建筑施工合同的。对科尔玛房地产公司的种种行为建发公司具有不可推卸的责任。4.建发公司在该大厦拍卖过程中，是如何接纳科尔玛房地产公司注册资金仅有100万元（后改为2100万元）的空壳公司，居然把市值8亿元的大厦以2.6亿元价格拍卖成交，导致国有资产严重流失；至于黑幕交易请法院查证，拍卖过程有违常规，让其成为买受人。由于科尔玛房地产公司本身资质不够，又经营不善，造成资金链断裂，无法完成酒店正常开业。2015年7-8月份，科尔玛事件逐步暴露后，建发公司急于撇清自己的法律责任，于2015年8月10日在没有通知原告参与的情况下和科尔玛房地产公司私下解除拍卖合同，收回物业。原告是在中山日报2016年6月3日A4版及火炬开发区宣传办官方报导中才获得此信息。就是这样一家没有社会责任感的建发公司，它明知科尔玛房地产公司已经把商务大厦的部分使用权出租给原告的情况下，无视法律私下解除买卖合同和收回物业，又忽略原告合法取得租赁权益，丝毫不考虑原告的存在和利益。为此，原告多次要求建发公司提供解除买卖合同文本，但被拒绝。建发公司严重违反了中华人民共和国《民法通则》第119条房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；和《合同法》第229条出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。2009年最高人民法院司法解释（关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体用法法律若干问题的解释）第20条的规定的：房屋在租赁期间发生所有权变动时，承租人的租赁合同仍然有效。综上所述，在整个过程中被告建发公司许可了科尔玛房地产公司对商务大厦扩建、装修、宣传和使用权销售等活动，被告建发公司和科尔玛房地产公司清楚的知道商务大厦有部分房间、商铺已经出租给了投资者，在拍卖时大肆宣传，却在大厦产权收回时不以任何形式告知受害人，并一直隐瞒。导致原告及广大普通百姓投资者蒙受了巨大经济损失和心灵上的伤害。根据《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的宗旨原则和相关规定，被告行为已经严重违法，理应承担收回物业后的法律责任。原告现依法向中山市人民法院提请民事诉状，请求市人民法院依法判决被告建发公司继续履行前述合同。承担原告的一切经济损失和精神损失费用。5.被告香山所作为原告的见证人，收取原告的律师费，本应按国家法律和法规，站在专业的角度，替原告把关，严守职业道德，认真审查被告有关资料，对照法律法规要求，给原告提出法律意见和法律风险，但其没有对原告提出任何建议，只顾收钱和催促原告急忙签字了事，丧失作为律师事务所最基本的原则。由于被告香山所的不道德行为，给原告造成不可挽回的经济损失，因此其应承担连带责任，赔偿原告的经济及精神损失。
被告建发公司辩称，1.建发公司与原告没有合同关系，不是租赁合同的相对方，也没有向原告收取过任何的租金。2.建发公司与称尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司之间不存在投资控股关系，均属于独立经营的法人，建发公司没有为该两公司承担履行合同的义务。3.根据合同的相对性原则，租赁合同的履行相对方应当是科尔玛房地产公司，承担违约责任的相对方也应当是该公司。综上，建发公司认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。
被告科尔玛房地产公司及科尔玛酒店公司辩称，关于租赁合同问题，本案中只有建发公司才能继续履行合同，因本案的商务大厦物业已由建发公司收回，物权在建发公司。根据买卖合同不破租赁的原则，建发公司可以继续履行与原告的租赁合同。关于委托经营合同，因为在本案商务大厦没有实际交付给科尔玛酒店公司，所以如果由建发公司实际履行后，再交付的话，才会存在委托经营管理合同的继续履行。因此，本案所涉两份合同均应由建发公司履行。
被告香山所辩称，1.从本案原告诉讼请求1中可以清楚的看见原告认为是签订了合法有效的租赁合同及委托经营合同，香山所见证了两份合法有效的合同，这个合法有效也是原告认为合法有效的，香山所没有任何的过错。2.原告要求继续履行，没有侵权损失，没有发生损害的后果。3.见证行为本身是合法有效的行为，而且香山所提交的证据中充分显示了香山所给了足够的风险提示，且另行签订了风险提示书。综上，原告提出的10%租金损失的产生没有任何的依据，所以也不存在赔偿的问题。
当事人各方围绕自己的主张提交了证据，原告在诉讼中还申请本院向中山市新康拍卖有限公司调取商务大厦拍卖记录及相关文件、向建发公司调取建发公司与科尔玛房地产公司关于商务大厦的拍卖合同以及解除该拍卖合同的有关资料。对于当事人各方提交的证据，本院依法组织其进行了质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。结合当事人双方在本案诉讼过程中的陈述，本院认定本案事实如下：
2012年12月10日，李琴与科尔玛房地产公司签订《租赁合同》1份，主要约定：李琴向科尔玛房地产公司承租位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第九层13号的物业（以下简称案涉物业），租赁期限从2013年10月1日起至2033年9月30日止，租赁期内租金总额为280000元（含定金）由李琴一次性支付。同日，李琴与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司共同签订《委托经营管理合同》1份，主要约定：李琴委托科尔玛酒店公司经营管理上述物业，委托期限从2012年12月10日至2033年9月30日止。同日，香山所出具（2012）广香律见字第0328号《见证书》，载明其对梁卫新与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》进行了见证。李琴于签订上述合同的当日向科尔玛房地产公司支付了280000元租金，但科尔玛房地产公司至今未将租赁物业实际交付李琴。后，李琴通过中山日报2016年6月3日A4版及火炬开发区宣传办官方报导获知，因科尔玛房地产公司通过拍卖从建发公司购买商务大厦后未足额支付价款，建发公司已解除其与科尔玛房地产公司关于商务大厦的买卖合同，并将商务大厦予以收回。李琴据此事实，将建发公司、科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司及香山所诉至本院，以上述理由提出诉请如上。
本院认为：本案纠纷因李琴与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司履行《租赁合同》、《委托经营管理合同》而产生，该两合同在当事人、标的物以及当事人之间的权利义务方面均存在紧密联系，形成了一种类似于融资租赁的法律关系，同案一并审理有利于综合解决纠纷和减少当事人讼累，且与民事审判中“一事一理”原则之精神并无相悖，故本案一并审理，案由应为合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述法律条文的规定可知，民事合同经当事人签字或盖章，只要没有违反法律、行政法规的强制性规定，即产生法律效力。产生法律效力的合同，对合同当事人具有约束力，当事人各方应当遵照履行。否则，守约方可以要求违约方承担相应的违约责任。本案李琴与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司采用书面形式订立《租赁合同》、《委托经营管理合同》，且均已签字或者盖章，系当事人各方真实的意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人各方应当遵照履行。因此，李琴要求确认上述合同为有效合同的请求依据充分，本院予以支持；前述合同签订后，李琴已经按照合同约定将租金280000元支付给了科尔玛房地产公司。由于科尔玛房地产公司迄今未实际取得商务大厦（含案涉物业）的所有权而致上述合同无法继续履行，科尔玛房地产公司违反了合同约定，李琴依法可要求其承担上述合同约定的责任。但是，建发公司、香山所并非上述合同的当事人，李琴因其与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司履行上述合同产生纠纷而要求建发公司继续履行上述合同，以及要求香山所向其退回租金的10%，理据不足，本院不予支持；香山所对李琴与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订上述合同进行见证，并收取见证费用，属于法律服务合同关系，与本案合同关系分属不同的法律关系，本案不应处理，故李琴在本案中要求香山所退回律师费并登报道歉的请求，理据不足，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该法律条文规定体现的即通常所称的买卖不破租赁原则。适用该法律条文或买卖不破租赁原则的前提是租赁合同的出租人为租赁物的所有权人。本案科尔玛房地产公司虽然已向建发公司购买商务大厦，但商务大厦至今未登记过户至科尔玛房地产公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该法律条文规定，科尔玛房地产公司从建发公司购买商务大厦后，至今未将商务大厦登记至其名下，商务大厦所有权仍属于建发公司。因此，科尔玛房地产公司非商务大厦的所有权人，因其就商务大厦对外签订租赁合同引起的租赁纠纷不适用前述法律条文，即不适用买卖不破租赁原则。因此，李琴、科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司以买卖不破租赁原则主张建发公司应当继续履行本案案涉《租赁合同》，与此相悖，本院不予支持。
李琴所述其他事实及理由，与本案合同纠纷的处理无直接关系，本案不予处理，其可另循其他法律途径解决。同理，李琴申请调取的相关证据或材料，与本案合同纠纷的处理无关，本案不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
一、确认原告李琴与被告中山市科尔玛房地产开发有限公司签订之《租赁合同》以及原告李琴与被告中山市科尔玛房地产开发有限公司、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司签订之《委托经营管理合同》合法有效；
二、驳回原告李琴的其他诉讼请求。
案件受理费5508元，减半收取为2754元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 叶迟玖
二〇一六年十月十七日
书记员 姚志姬
何颖怡
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