云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终747号
上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明比邦房地产开发有限公司。住所地：昆明市经济技术开发区昌宏路**号*楼*******号。
法定代表人：赵晋云，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：侍向东、杜远鑫，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡丽军，男，1970年8月3日出生，汉族，现住昆明市官渡区。
委托诉讼代理人：刘烛天，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明比邦房地产开发有限公司（以下简称“比邦公司”）因与被上诉人蔡丽军租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初6855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人比邦公司的委托诉讼代理人侍向东、杜远鑫，被上诉人蔡丽军的委托诉讼代理人刘烛天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
比邦公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求并驳回被上诉人一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决遗漏上诉人提交的重要证据，从而导致对重要事实认定不清。其中，上诉人提交的第一组证据证实了合同约定的权利义务，而第二组证据可以证实合同签订后，上诉人履行了交付租赁物的义务，但一审法院未对上述两组证据进行认定。二、一审法院适用法律错误，导致举证责任分配不当，被上诉人未能举证证实已将涉案商铺交还上诉人，但一审法院将商铺实际交还的举证责任分配给上诉人，加重了上诉人的举证责任。一审法院认定商铺交还的主要证据为被上诉人提交的形成于2016年1月29日的照片，该组照片显示，拍摄照片时商铺处于空置状态，而该时间处于租期内，但照片仅能证实合同期内被上诉人未正常经营，无法证实被上诉人无占用商铺的意图，更无法证实其已交还租赁物。此外，被上诉人并未按照合同约定，在合同到期前向上诉人提交终止合同的书面申请，且双方未达成终止合同的合意。三、因被上诉人并未交还租赁物，故应当承担房屋占有使用费，且其缴纳的保证金不应予以退还。同时，依据合同约定，合同终止后，被上诉人如不能按时将商铺交还，则需按约定租金标准的两倍缴纳临时租金，并赔偿因此给上诉人造成的一切损失。综上所述，请求二审法院查明事实后依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，并驳回被上诉人一审反诉请求。
蔡丽军辩称，一、合同中关于未经上诉人认可，不得终止合同的约定属格式条款，不具有法律效力，亦与常理不符。二、上诉人称合同期限届满后，被上诉人未交还租赁物，故要求支付占有使用费，对于被上诉人继续占有使用商铺的事实，举证责任在于上诉人。三、租赁物已由案外人使用，对此，被上诉人在一审中向法院提交了上诉人与案外人订立的合同，由此可以推断被上诉人已经归还租赁物。综上所述，上诉人的上诉请求没有依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
比邦公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2010年10月20日签订的《商铺租赁合同》；二、判令蔡丽军腾还位于昆明市云大知城商业区C-2号的商铺；三、判令蔡丽军支付自2016年2月6日起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费（暂计算至2016年5月6日的房屋占用费为291721.5元）；四、判令蔡丽军支付拖欠的物业管理费75000元及水费2076.4元；五、由蔡丽军承担本案诉讼费用。蔡丽军亦提起反诉，请求判令比邦公司返还履约保证金80000元，并由其承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：比邦公司与蔡丽军于2010年10月20日签订《商铺租赁合同》，约定由蔡丽军（乙方）承租比邦公司（甲方）位于云大知城商业区C-2号商铺，租期五年，至2016年2月6日止。合同签订时，乙方向甲方支付80000元作为履约保证金。合同约定，乙方应于本合同终止之日起一个工作日内迁出商铺，如不能按时将商铺交回甲方，乙方须按本合同约定的正常租金标准的双倍价格缴纳临时租金。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、蔡丽军在合同履行期限届满后是否继续使用该商铺；二、比邦公司是否有权向蔡丽军收取物管费及水费；三、比邦公司应否向蔡丽军返还履约保证金。本案系普通违约之诉，遵循“谁主张、谁举证”的举证责任分配原则。比邦公司主张蔡丽军在租赁合同期限届满后继续占有和使用承租物，但未提交任何蔡丽军有违约行为的证据材料，应承担举证不利的后果。另，一审审理中，双方均认可，涉案商铺现为空置状态，根据蔡丽军提交的形成于2016年1月29日的照片亦可证明这一客观事实。蔡丽军如有继续占有使用该商铺的意图，不至于在长达近一年的时间内任其空置。比邦公司的此项主张有悖生活常理。在租赁合同期限届满后，出租人比邦公司对出租物即负有管理的义务，其怠于行使其物权，并据此主张蔡丽军构成违约的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。蔡丽军的反诉请求有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：“一、驳回原告（反诉被告）昆明比邦房地产开发有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）昆明比邦房地产开发有限公司于本判决生效后三日内一次性返还被告（反诉原告）蔡丽军履约保证金80000元。”本诉案件受理费6951元、反诉案件受理费900元均由比邦公司承担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人二审提交的新证据，本院评述如下：上诉人提交的《电子发票记账清单》、发票及案外人昆明邦特佳物业管理有限公司出具的《说明》与本案处理结果无关，故本院对上述证据的真实性不予审查确认；上诉人提交的由案外人孙昌清出具的《情况说明》，因孙昌清本人未到庭说明情况，故本院对其真实性不予确认；对于上诉人提交的《收条》，因无法证实与本案的关联性，故本院对其真实性不予审查确认。而被上诉人二审提交的照片及申请出庭的证人所做证言，均无法证实其证明主张，故本院对于被上诉人二审提交的新证据亦不予采信。
双方当事人对于一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。二审另补充查明如下法律事实：门牌号为××、承租人为孙昌清的商铺包含于涉案C-2号商铺内。
本院认为：本案争议焦点为：一、涉案《商铺租赁合同》是否应当解除或已经解除？二、《商铺租赁合同》解除后，双方的权利义务应如何处理？
首先，本案双方当事人于2010年10月20日订立的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定的履行期限届满后，双方未重新订立租赁合同，被上诉人亦搬离租赁物，故应当认定涉案《商铺租赁合同》已于2016年2月6日终止。
其次，根据《商铺租赁合同》第八条第一款之约定，被上诉人应于合同终止之日起一个工作日内迁出商铺。合同期限届满后，被上诉人称已交还租赁物，但并未举证证实其向上诉人履行了交还租赁物的义务，故即使被上诉人于合同期限届满前已经搬离涉案商铺，亦视为被上诉人未履行交还租赁物的义务。
根据二审查明事实，上诉人出租给案外人孙昌清的××号商铺包含于涉案租赁物中，且根据上诉人与孙昌清订立的《商铺租赁合同》第一条第2款约定，上诉人向孙昌清交付租赁物的时间为2016年4月22日，故本院认定上诉人已于2016年4月22日前自行收回涉案租赁物，被上诉人应当向上诉人支付占有使用费至2016年4月21日。同时对于上诉人要求解除《商铺租赁合同》及腾还涉案租赁物的诉讼请求不予支持。
根据《商铺租赁合同》第八条第3款之约定，本合同终止后，乙方如不能按时将商铺交回甲方，乙方须按本合同约定的正常租金标准的双倍缴纳临时租金，故被上诉人应当向上诉人支付自2016年2月6日起至2016年4月21日的租金239771.10元（583443元÷365×75天×2）。
关于物业管理费。物业管理费的收费主体应为物业管理公司，上诉人虽于本案中提交了昆明邦特佳物业管理有限公司委托上诉人收取物业管理费的《委托书》，但因该委托书涉及案外人，无法认定其真实性，且无证据证实双方履行合同过程中一直由上诉人代收物业管理费，故本院对上诉人的该项诉讼请求不予支持。
关于水费。上诉人于二审中放弃了该项诉讼请求，故本院对此不予处理。
关于被上诉人交纳的履约保证金。合同第五条约定，合同终止后，在被上诉人无违约行为的前提下，上诉人以不计息的方式于合同终止后三十日内退还被上诉人。根据前述约定，履约保证金系为保证双方严格履行合同义务。被上诉人逾期腾还房屋的违约行为给上诉人造成的损失已通过支付双倍占有使用费的方式进行赔偿，故履约保证金应当退还被上诉人。
综上所述，比邦公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回；一审判决认定事实有误，导致处理结果不当，本院予以部分改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初6855号民事判决第二项，即“二、原告（反诉被告）昆明比邦房地产开发有限公司于本判决生效后三日内一次性返还被告（反诉原告）蔡丽军履约保证金80000元”；
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初6855号民事判决第一项，即“一、驳回原告（反诉被告）昆明比邦房地产开发有限公司的诉讼请求”；
三、被上诉人蔡丽军于本判决生效之日起三日内一次性向上诉人昆明比邦房地产开发有限公司支付房屋占有使用费239771.10元；
四、驳回上诉人昆明比邦房地产开发有限公司一审其他诉讼请求。
一审案件受理费7851元，二审案件受理费6951元，共计14802元，由上诉人昆明比邦房地产开发有限公司承担5920.8元，由被上诉人蔡丽军承担8881.2元。
本判决为终审判决。
审判长 孙 建
审判员 李 鸿
审判员 符圆圆
二〇一七年五月二十三日
书记员 杨江鹏