青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）崂民二初字第296号
原告青岛全备物业管理有限公司，住所地青岛高科技工业园香港东路316号。
法定代表人陈雪惠，职务董事长。
委托代理人李翔宙、姚莹，系山东泰成律师事务所律师。
被告王爱玲。
委托代理人滕军、金铭，系山东恒盛德律师事务所律师。
被告侯火炘。
委托代理人黄海波，系山东和安律师事务所律师。
委托代理人姜平平。
被告青岛丽池商务酒店有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路316号81号楼1单元。
法定代表人陈续华，职务董事长。
委托代理人黄海波，系山东和安律师事务所律师。
委托�理人费卫民，系山东纬达律师事务所律师。
被告姜秀兰。
被告侯珀。
委托代理人滕军、金铭，山东恒盛德律师事务所律师。
原告青岛全备物业管理有限公司诉被告王爱玲物业服务纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，依法追加了侯火炘、青岛丽池商务酒店有限公司（以下简称丽池公司）、姜秀兰、侯珀为被告参加诉讼。原告委托代理人姚莹，被告王爱玲及侯珀委托代理人滕军、金铭、被告侯火炘委托代理人黄海波、被告丽池公司委托代理人黄海波、费卫民均到庭参加了诉讼。被告姜秀兰经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告作为弄海园小区的业主和实际使用人，自该小区交付入住时起就与原告建立了合法有效的物业服务关系，一直由原告为其�供物业服务。被告并未缴纳2006年10月至今的物业管理费。原告多次通知被告，被告至今未缴纳。故诉请被告给付物业费1494063.60元、电费286990元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年9月4日起计算至判决生效之日止），且本案诉讼费由被告承担。
被告王爱玲辩称，原告所诉与事实不符，其收费没有合法的合同依据。原告事实上没有向被告提供物业服务，原告在诉状中的陈述已经自认，所以不存在所谓的收费问题。本案原告的诉讼请求大部分已经超过诉讼时效。假设应该收费的话，原告的计算面积是错误的。
被告侯火炘辩称，被告从未与原告签署过任何形式的前期物业管理协议和物业管理服务协议，也从未享受过原告提供的物业服务。而且原告还存在违法行为，严重影响了被告的正常经营。假设与原告之间存在物业服务关系，原告主张的收费标准也没有任何法律依据，应按照产权登记面积计算，自2009年7月1日起由丽池公司缴纳。
被告丽池公司辩称，被告从未与原告签署过任何形式的前期物业管理协议和物业管理服务协议，也从未享受过原告提供的物业服务。而且原告还存在违法行为，严重影响了被告的正常经营。假设与原告之间存在物业服务关系，原告主张的收费标准也没有任何法律依据。关于电费，之所以没有交该部分电费，是因为自成立以来，原告一直多收取了被告的电费，累积到2012年3月总共多收电费28万多元，从2012年9月开始，被告就直接向电业局交电费，对于多交的部分，原告一直没有给予补偿。
被告侯珀辩称，同被告王爱玲的答辩意见。另，涉案房屋交付日起是2007年3月6日，而不是2006年10月，期间房屋漏雨，开发商进行维修，这段期间的物业费不应由产权人承担。
被告姜秀兰未答辩。
经审理查明，被告王爱玲、姜秀兰、侯珀作为共同买受人于2004年7月27日与开发商青岛全统旅游育乐有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：崂山21974）。被告王爱玲于2006年10月19日从青岛全统旅游育乐有限公司处取得房屋钥匙。原告侯珀、王爱玲因与被告姜秀兰、第三人青岛全统旅游育乐有限公司物权确认纠纷一案，已生效的青岛市中级人民法院（2008）青民一初字第60号民事判决书查明，2007年12月27日，王爱玲取得了涉案房产的房地产权证（权证字号：青房地权崂字第××号，建筑面积1824.35平方米，其中共用分摊面积135.65平方米）。同日，侯珀取得涉案房产的共有权证（权证字号：青房地权崂共字第000534号），所占份额为33%，姜秀兰取得权证字号为青房地权崂共字第000535号的共有权证，所占份额为27%。判决�告王爱玲、侯珀与被告姜秀兰就位于青岛市香港东路316号园内81号1单元101户房屋（权证字号：青房地权崂字第××号）的划分以庭审中双方重新达成的分割方案为准，即双方以界墙为准不再变动，界墙以南为被告姜秀兰所有，界墙以北为原告王爱玲、侯珀所有。按照判决书分割后的面积王爱玲、侯珀占1323.62平方米，姜秀兰占500.73平方米，该面积和产权证的面积有出入，判决书分割的面积就是被告实际占有的面积。
原告自入住弄海园SPR琴岛星多层商住楼系与多数业主分别签订了前期物业管理协议，被告王爱玲未与原告签署过任何形式的前期物业管理协议，也未在临时业主公约的承诺书上予以签字。弄海园二期也未成立业主委员会。2008年3月30日，琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）召开首届业主大会，会议决议采取业主大会形式共同履行业主大会、业主委员�的职责，被告王爱玲在会议决议予以签字。2010年4月17日，琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）业主会议议定事项，该证据由原告提供，原告对议定事项的内容也予以认可，并且议定事项的内容系由原告机打形成的，被告王爱玲予以签字，议定事项为：“一、琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）统一委托青岛全备物业管理有限公司实施物业管理；二、全体业主需与青岛全备物业管理有限公司签订《物业服务管理协议》以及《前期物业费结算确认书》，并尊该约定履行之；三、对未签订上述法律文书的业主，物业管理费仍按入住时确定的标准收取”。该日后，被告王爱玲也未与原告签订《物业服务管理协议》，原告也与大多数业主签署了上述协议。
东翼101A户的房产由被告王爱玲、侯珀所有。自2008年1月1日起，东翼101A户实际由侯火炘承租使用，日期自2008年1�1日起至2020年5月31日止；2009年6月1日，被告王爱玲、侯珀与被告侯火炘、丽池公司签订补充协议，均同意承租方候火炘的权利义务全部变更由丽池公司履行，候火炘和丽池公司负有同等义务，现东翼101A户的房产实际由丽池公司经营。
原告主张东翼101A户的建筑面积为1323.62平方米，自2006年10月19日至2008年3月31日，按照每月每平方米1元计算，自2008年4月1日至2008年7月31日，按照每月每平方米6元计算，数额为54823.50元；装修后的建筑面积3953平方米，自2008年8月1日至2009年4月30日，按照每月每平方米6元计算，自2009年5月1日至2012年4月30日，按照每月每平方米6元计算，数额为1166925.60元。101B户的建筑面积为500.73平方米，自2007年8月1日至2008年3月31日，按照每月每平方米1元计算，自2008年4月1日至2009年4月30日，按照每月每平方米6元计算，自2009年5月1日至2009年8月31日，按照每月每平方米6.7元计算，数额为56482.30元；装修后的建筑面积1006.68平方米，自2009年9月1日至2012年4月30日，按照每月每平方米6.7元计算，数额为215832.20元。上述物业费共计为1494063.60元。
关于原告主张东翼101A户的电费，实际由被告丽池公司经营所产生的电费。对于东翼101A户，自2012年4月29日至2012年9月3日，原告主张按照每度0.9985元计算，电费共计286990元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年9月4日起计算至判决生效之日止）。原告自2012年4月至2012年9月，每月向供电公司缴纳电费的单价均不一致，有每度0.9749元、0.99725元、0.9948元、0.9827元等，而且电力公司抄表时间与原告抄表时间不一致，用电总量为287421度，原告最后一次为原告代缴电费的日期为2012年9月28日。被告丽池公司自2012年9月4日以后直接向供电公司缴费，被告认可原告主张的该段期间未缴纳电费，但认为被告自经营后至2012年3月，原告均超出物价局规定的标准收费，小区公用设备的损耗，应由原告公开损耗明细后，由全体业主分摊，而不是按照每度0.9985元的标准收费，被告多收取原告电费215218.14元，故该部分费用应该予以抵销。原告不予认可。
对东翼101A户，原告主张自2006年10月19日至2007年12月31日由王爱玲、侯珀承担物业管理费，自2008年1月1日至2009年5月31日由王爱玲、侯珀、侯火炘承担连带责任，自2009年6月1日至今物业费和电费由王爱玲、侯珀、侯火炘、丽池酒店承担连带责任。对东翼101B户，按照原告提交的缴费通知单所列明细缴费，由被告姜秀兰承担。
再查明，丽池公司承租使用的坐落于青岛市崂山区香港东路316号弄海园小区81号楼101A的房屋系经营性房屋，丽池公司使用该房屋从事洗浴和酒店住宿业务，而原告提供物业服务的其他房屋大多数是普通住宅房屋。丽池公司承租使用的经营性房屋与原告提供物业服务的住宅房屋是各自独立的物业，两个物业均有单独使用的进出大门。
原告提交了《琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）物业管理服务协议》，该协议小区其余业主均签署，但被告未予以签字，协议第六条第（二）项约定，物业管理综合服务费标准为每月每建筑平方米人民币6.7元，房屋建筑面积以产权登记建筑面积为准。
原告提供的《琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）物业管理服务协议》第四条及其附件《社区服务内容及标准》、《公共设备设施养护内容及标准》约定，原告的服务范围包括：1、公共建筑及附属建筑物的维护，包括变电室、空调机房、电梯、备用水池、监控室、保卫岗亭、路沿、沟、井、停车场、围墙、玻璃、消防通道等，按季清洗生活�池、化验水质，定期清疏公共排污系统及化粪池；2、设备的正常运行、维护，包括变配电设备、发电设备、消防设备、空调设备、电梯设备、电子门禁系统、污水处理系统、二次供水设备、红外线监控设备、避雷设备、公共照明设备、公共供排水管道、换热站、智能化设备等，实行24小时技工值班制度；3、环境美化，包括地面绿化、花坛、树木、花卉的维护、培植花卉；4、公共环境卫生服务，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、每天清洁门前大理石地面、擦拭路口处公共设施、岗亭卫生，每天清扫住户水电表、清洁户外玻璃；5、车辆停放秩序服务，包括封闭小区，实施人、车出入登记制度；6、维护公共秩序，负责消防安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤、设立110警务室、24小时保安巡逻、消防监控中心24小时值班，周界报警电子系统、公共设备监控管理�统、电子巡更系统、背景音乐系统等。原告认为提供了上述服务。
被告丽池公司认为，原告提供的前述物业服务，原告并未对丽池公司提供《物业管理服务协议》及其附件约定的物业服务，其作为一家专业从事洗浴和酒店住宿业务的经营单位，丽池公司承租使用的经营性房屋有自行维护并单独使用的中央空调设备、电梯、消防、变电和备用水系统，有独立的进出通道和自行管理使用的封闭停车场、3个专用治安岗亭、自行聘用了设备维修、保洁、绿化等专业人员等，并未使用原告管理服务的住宅业主进出门厅，未使用原告管理服务的空调设备，电梯，消防、变电、监控和备用水系统，未使用原告管理服务的地上和地下停车场，未享受原告的保安服务，未享受原告的设备维护维修、保洁、绿化等服务。而原告提供物业服务的住宅房屋也有自行维护并单独使�的中央空调设备、电梯、消防、变电和备用水系统，有独立的进出通道和自行管理使用的封闭停车场、治安岗亭等，两个物业的配套设施设备是各自独立的，而不是共用的。对原告提供的非物业性服务，丽池公司已经及时支付了相关费用，丽池公司按月及时向原告支付清洁费等费用，而原告向丽池公司收取清洁等费用的行为本身，也充分证明了原告与丽池公司之间并不存在物业服务关系，否则，原告收取的应当是物业费，而不是清洁费等。
另查明，原告诉被告金玉芬物业服务合同纠纷一案，已生效的本院（2011）崂民二初字第196号民事判决书查明，原告根据与其他业主签订的物业管理合同，按照12元／月／平方米的收费标准，向被告金玉芬计收物业管理费。2009年上半年，原告向业主送交了新的物业管理服务协议和前期物业费结算确认书，该二份文件对物业费收费标准作出如下修订：1、自房屋办理入住手续之日起至2008年3月31日止，前期物业管理费按照1元／月／建筑平方米计收；2、自2008年4月1日起至2009年4月30日止，住宅房屋按3元／月／建筑平方米计收；经营房屋按6元／月／建筑平方米计收；电梯运行费均按0.4元／月／建筑平方米计收；3、自2009年5月1日起，物业管理综合服务费按照每月每建筑平方米人民币6.7元收取。原告表示愿意按照上述新的物业管理服务协议和前期物业费结算确认书计收物业费。
上述事实，有青岛市中级人民法院（2008）青民一初字第60号民事判决书、本院（2011）崂民二初字第196号民事判决书、原告提交的《琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）物业管理服务协议》及其附件《社区服务内容及标准》、《公共设备设施养护内容及标准》约定，原告提供的通知函等一宗、原告提交的其他证�、被告提交的照片等证据一宗以及当事人陈述等在案为凭，业经开庭质证，可以采信。
本院认为，物业管理是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理企业在物业服务中应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告未与原告签署过任何形式的前期物业管理协议以及物业服务合同，被告的经营性房屋不同于原告提供服务的其他住宅房屋。原告未能提供证据证明其向被告提供了《琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）物业管理服务协议》第四条及其附件《社区服务内容及标准》、《公共设备设施养护内容及标准》约定的被告享有所有权的房屋部分的公共建筑及附属建筑物、各种设备的维护，环境美化，公共环境卫生服务，车辆停放秩序和公共秩序管理等方面的主要物业服务。按照物业服务费用应当与服务水平相适应的基本原则，自2008年4月1日以后的物业费，本院酌情认定被告享有所有权的房屋的物业服务费标准为每月每建筑平方米3元。
关于原告主张自2008年8月1日后房屋按照装修面积收费，本院认为，原告�供的《琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）物业管理服务协议》第六条约定，物业管理综合服务费标准为每月每建筑平方米人民币6.7元，房屋建筑面积以产权登记建筑面积为准，故应按照房屋的产权登记面积为准，原告该主张无法律依据，本院不予支持。产权登记面积为1824.35平方米，按照判决书分割后的面积王爱玲、侯珀占1323.62平方米，姜秀兰占500.73平方米。
综上，对于原告主张的物业费，东翼101A户的建筑面积为1323.62平方米，自2006年10月19日至2007年12月31日，按照每月每平方米1元计算，数额为19470.02元，该期间欠费由被告由王爱玲、侯珀承担；自2008年1月1日至2008年3月31日，按照每月每平方米1元计算，数额为3970.86元，该期间欠费由被告由王爱玲、侯珀、侯火炘承担；自2008年4月1日至2009年5月31日，按照每月每平方米3元计算，数额为55592.04元，该期间欠费由被告由王爱玲、侯珀、侯火炘承担；自2009年6月1日至2012年4月30日，按照每月每平方米3元计算，数额为138980.10元，该期间欠费由被告由王爱玲、侯珀、侯火炘、丽池公司承担；东翼101A户的物业费欠费数额为218013.02元。东翼101B户的建筑面积为500.73平方米，自2007年8月1日至2008年3月31日，按照每月每平方米1元计算，数额为4005.84元；2008年4月1日至2012年4月30日，按照每月每平方米3元计算，数额为73607.31元；东翼101B户的物业费欠费数额为77613.15元，由被告姜秀兰承担。
关于原告主张的电费，电费由被告丽池公司实际经营所产生，故应由被告丽池公司承担责任。关于被告丽池公司抗辩称原告超出标准收取电费并主张抵销，本院认为，小区公用设备的损耗，对于2012年4月29日之前的电费，被告已按照原告的收费标准予以缴纳，被告主张应由原告公开损耗明细，故本院�再予以处理，被告可另案解决。对于2012年4月29日至2012年9月3日的电费，因电力公司抄表时间与原告抄表时间不一致，无法区分被告代缴电费的区间，用电总量为287421度，故本院取五个月原告缴纳的平均电价进行计算，平均单价为0.9894元，电费数额应为284374.30元，故被告丽池公司应给付原告电费284374.30元及利息。
被告姜秀兰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王爱玲、侯珀于本判决生效之日起十�内给付原告青岛全备物业管理有限公司物业费19470.02元；
二、被告王爱玲、侯珀、侯火炘于本判决生效之日起十日内给付原告青岛全备物业管理有限公司物业费59562.90元；
三、被告王爱玲、侯珀、侯火炘、青岛丽池商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛全备物业管理有限公司物业费138980.10元；
四、被告姜秀兰于本判决生效之日起十日内给付原告青岛全备物业管理有限公司物业费77613.15元；
五、被告青岛丽池商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛全备物业管理有限公司电费284374.30元及利息（按照银行同期贷款利率，自2012年9月28日起计算至本判决生效之日止）。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20840元，由原告承担14172元，被告王爱玲、侯珀承担208元，被告王爱玲、侯珀、侯火炘承担625元，被告王爱玲、侯珀、侯火炘、青岛丽池商务酒店有限公司承担1667元，被告姜秀兰承担834元，被告青岛丽池商务酒店有限公司承担3334元。案件受理费原告已预交，被告承担部分付款时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张志升
审 判 员 王 敏
人民陪审员 王希东
二〇一三年十一月十二日
书 记 员 隋 越