浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第863号
上诉人（原审被告）朱柏堂。
委托代理人（特别授权代理）傅宝富。
被上诉人（原审原告）绍兴海盛助剂有限公司。
法定代表人陶海龙。
委托代理人（特别授权代理）柳勇虎、李雄。
上诉人朱柏堂为与被上诉人绍兴海盛助剂有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2014）绍越袍民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人朱柏堂的委托代理人傅宝富、被上诉人绍兴海盛助剂有限公司的委托代理人柳勇虎、李雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年8月30日，原告绍兴县海盛助剂有限公司（甲方）、被告朱柏堂（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方自愿将位于孙端镇许家埭村房屋及场地500m2及场地租赁给乙方；租赁时间自2010年9月1日起至2015年8月30日；租赁金额为每年60000元，每年9月1日前一次性付清；乙方拖欠租赁款额超过15天的，甲方有权解除本协议，并视作乙方违约本协议；本协议违约方的违约金为10万元整。后被告支付租金至2013年8月30日止。
另查明:原、被告签订协议项下的孙端镇许家埭村安桥头汽车站斜对面二层楼屋两间原由案外人金荣兔于1999年9月21日从原所有权人许宝志处购入，原告法定代表人陶海龙于2007年5月24日从金荣兔处购入。绍兴县人民法院（2013）绍齐民初字第602号生效判决书已确认上述房屋中的西首一间应归案外人骆长富所有。2014年9月6日，原告法定代表人陶海龙从案外人骆长富处将上述西首一间房屋买入。
原审法院审理认为：本案争议焦点为原、被告签订的租赁合同是否合法有效。被告提出原告并非本案诉争房屋的所有权人，故无权将房屋租赁给被告的意见，虽绍兴县人民法院（2013）绍齐民初字第602号生效判决书确认本案诉争房屋的其中一间应为案外人骆长富所有，但本案原告法人陶海龙从金荣兔处购入诉争房屋，而金荣兔向本院出具出面说明证明其将从原所有权人许宝志购入的位于许家埭村安桥头汽车站斜对面二层楼房两间卖给陶海龙，陶海龙即享有对讼争房屋的完全使用权，故原告对该房屋的占有应为善意占有，况且原告法人现已取得讼争房屋西首一间房屋的所有权。有权对财产进行占有、使用、收益的人，不仅仅有所有权人，还包括合法占有人，原告作为诉争房屋的合法占有人有权行使对房屋收益权的行为，故双方签订的房屋租赁合同应为合法有效，原、被告均应遵照履行。原告起诉的请求之一是解除房屋租赁合同，根据合同约定被告应于2014年9月1日前一次性支付2014年度租金，被告拖欠租金的事实清楚，原告可依合同约定解除合同。而法律规定行使解除权限的方式是一方当事人将解除合同的意思表示通知对方即可。被告虽提出其于2013年4、5月份告知原告解除合同并将房屋交付原告，但未能提供证据证明，因第一次庭审时被告有解除协议的意思表示，且实际上已不再使用讼争租赁房屋，故确认协议于2014年1月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告按照租金6万元/年的标准支付占用房屋产生的使用费，符合法律规定，予以支持，但使用费计算至2014年1月20日为宜。原告主张10万元违约金，被告抗辩其无需承担且约定过高，酌情调整为按欠付租金的30%予以计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告绍兴县海盛助剂有限公司和被告朱柏堂于2009年10月31日签订的房屋租赁协议于2014年1月20日解除；二、被告朱柏堂应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴县海盛助剂有限公司从2013年9月1日起至2014年1月20日止的房屋使用费23225.81元，违约金6967.74元，合计30193.55元；三、驳回原告绍兴县海盛助剂有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2300元，由原告绍兴县海盛助剂有限公司负担1602元，被告朱柏堂负担698元。
上诉人朱柏堂不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、在签订合同时，被上诉人无权占有、使用、收益涉讼房屋，上诉人在受骗情况下签订合同，双方签订的房屋租赁协议应认定无效；二、双方于2013年4-5月间口头约定解除了房屋租赁协议，且上诉人已将房屋钥匙交付被上诉人，原审法院判决2014年1月20日协议解除不当。请求：撤销原判，发回重审或者依法改判。
被上诉人绍兴海盛助剂有限公司答辩称：一、2001年至2013年期间的无偿占有、使用的仅仅是骆长富部分房屋，且该部分房屋被上诉人已经从骆长富处购买，骆长富也已对被上诉人在购买以前的占有使用和收益进行了追认；被上诉人提供证据可证明2007年5月24日从金荣兔处购买了土地和房屋；关于资源租赁承包合同部分，根据合同及收据，可证明事后与村委把土地的出租资源费进行了补交；故，被上诉人对出租的场地和房屋完全有占有使用和收益的权益，出租是符合法律规定的。二、关于上诉人提出口头解除协议问题，被上诉人从未收到过上诉人要求解除租赁合同的意见。三、被上诉人在签订租赁合同时将相关的事实情况告知了上诉人，上诉人对出租标的房屋和场地进行了充分的了解，不存在欺诈行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求：驳回上诉，维持原判。
上诉人在二审中申请证人方某、魏某出庭作证，本院对其申请予以准许，并根据上诉人提供的证人地址向上述证人发出证人出庭通知书，其中向证人魏某发出的证人出庭通知书被邮政部门退回，证人方某未出庭。
被上诉人在二审中提供了一份变更登记情况，以证明被上诉人名称变更之事实，上诉人质证无异议。本院对该份证据予以认定。
本院二审除认定一审查明的事实外，另查明：本案诉讼期间，绍兴县海盛助剂有限公司变更名称为绍兴海盛助剂有限公司。
本院认为，双方在二审中争议的焦点为：一、双方于2010年8月30日签订的房屋租赁协议的效力问题；二、在房屋租赁协议有效的前提下，房屋租赁协议解除的时间问题。对此，本院评判如下：
一、房屋租赁协议的效力问题。
《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故，被上诉人在与上诉人签订房屋租赁协议时对出租标的物是否享有处分权并不影响租赁合同的效力。上诉人认为其签订合同受欺骗，但也未提供证据予以证明，且即使存在欺诈签订合同，也是变更或撤销合同问题。因此，上诉人认为双方之间签订的房屋租赁协议无效的上诉理由不能成立。
二、房屋租赁协议解除的时间问题。
上诉人主张双方于2013年4-5月间口头协商解除了房屋协议，并且其已将钥匙交付被上诉人，但被上诉人予以否认，现上诉人也未能提供证据证明其主张，故本院对上诉人的该上诉主张不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，双方签订的房屋租赁协议中明确约定上诉人拖欠租赁款额超过15天，被上诉人有权解除合同。上诉人至今未支付2013年9月1日后租金的事实清楚，被上诉人依照房屋租赁协议约定可以解除该协议，现被上诉人在一审中通过诉讼方式向上诉人主张解除合同，起诉状副本已于2013年12月30日送达上诉人，故双方之间签订的房屋租赁协议于2013年12月30日解除，原审认定解除时间为2014年1月20日不当，本院予以纠正。因此，上诉人尚应向被上诉人支付2013年9月1日至2013年12月30日期间的租金20000元，同时上诉人未按支付租金已构成违约，双方也约定了违约金，因上诉人对违约金问题在一审中已提出抗辩，故本院调整为上诉人向被上诉人支付违约金10000元。
综上，上诉人认为双方签订的房屋租赁协议无效及该协议于2013年4-5月间协商解除并已交还被上诉人钥匙的上诉主张不能成立，本院不予支持。但原审法院对房屋租赁协议解除时间及应付租金、违约金的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销绍兴市越城区人民法院（2014）绍越袍民初字第3号民事判决；
二、上诉人朱柏堂和被上诉人绍兴海盛助剂有限公司于2010年8月30日签订的房屋租赁协议于2013年12月30日解除；
三、上诉人朱柏堂应支付给被上诉人绍兴海盛助剂有限公司自2013年9月1日起至2013年12月30日止的租金20000元，并支付违约金10000元，合计30000元，此款于本判决生效之日起十日内履行完毕；
四、驳回被上诉人绍兴海盛助剂有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取2300元，由上诉人朱柏堂负担700元，被上诉人绍兴海盛助剂有限公司负担1600元；二审案件受理费555元，由上诉人朱柏堂负担525元，被上诉人绍兴海盛助剂有限公司负担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨雪伟
审 判 员 吕景山
代理审判员 钟丽丹
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 余建维