北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初19843号
原告（反诉被告）：中雍投资有限公司，住所地北京市东城区广渠门家园10楼4层401-2，统一社会信用代码×××。
法定代表人：杜德友，执行董事。
委托诉讼代理人：王卫东，男，1968年2月18日出生，该公司职员，住北京市朝阳区大山子北里24楼5单元67号。
委托诉讼代理人：黎名元，北京市正见永申律师事务所律师。
被告（反诉原告）：乔景林，男，1950年8月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：佟学军，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季亚丽，北京市中银律师事务所律师。
第三人：北京兴安宾馆，住所地北京市东城区和平里七区甲23号楼，统一社会信用代码×××。
法定代表人：徐云阁，总经理。
委托诉讼代理人：商孟军，北京市嘉佑律师事务所律师。
原告（反诉被告）中雍投资有限公司（以下简称中雍公司）与被告（反诉原告）乔景林、第三人北京兴安宾馆（以下简称兴安宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，被告乔景林在答辩期内向本院提出管辖权异议申请，本院经审查裁定驳回了其对本案管辖权提出的异议。被告不服提起上诉，北京市第二中级人民法院驳回其上诉，维持原裁定。后被告于诉讼中提出反诉，本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告中雍投资有限公司的委托诉讼代理人王卫东、黎名元，被告乔景林的委托诉讼代理人佟学军、季亚丽，第三人北京兴安宾馆的委托诉讼代理人商孟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中雍公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的《转租协议》于起诉之日解除；2.被告支付原告违约金60万元；3.要求被告退还原告2016年4月15日至2016年10月30日的租金21.67万元；4.要求被告赔偿原告2016年4月15日至2016年9月底的经济损失35万元；5.要求被告退还原告其于2015年8月30日至2016年4月15日擅自出租会议室所取得的收益12.5万元。事实和理由：原、被告于2015年8月30日签订《转租协议》，约定被告将其从兴安宾馆承租的餐饮部房屋及餐厅设备设施、餐厅用品转租予原告经营餐饮，原告每年向被告支付租金40万元。被告并承诺该餐厅可合法用于餐饮经营，被告确保在转租期内餐厅的一切餐饮资质、证照保持有效。合同签订后，原告向被告支付房租40万元，但被告并未按合同约定交付所有房屋，而是将会议室另租予案外人北京海顺翔咨询服务有限公司（以下简称海顺翔公司），年租金20万元，故原告要求被告将其擅自出租会议室的收益退还原告。2016年4月15日，被告告知原告不能提供餐饮发票，导致原告无法正常经营，并于2016年8月底停止营业，合同目的无法实现。原告认为因被告原因导致合同解除，故要求被告支付解约违约金并退还剩余租赁期间的租金。因被告的违约行为，给原告造成多项经济损失，包括员工工资、饭补、住宿、报销往返车票、伙食费等，按合同约定，被告亦应赔偿。因与被告协商未果，故诉至法院，诉如所请。
被告（反诉原告）乔景林辩称：同意解除合同，但认为实际腾房日为合同解除日。原告是2017年1月底关门，并非2016年8月底。被告及第三人均不存在违约行为，本案是带照租赁，由兴安宾馆提供营业执照和发票，2016年4月因税收政策改革，第三人短时间内不能提供发票，但在此期间，被告已从其他单位给原告开具了相关发票，故被告不存在违约行为，且第三人在2016年4月底已可以给原告提供发票使用，原告所述没有依据。涉案房屋是特定房屋现状租赁，原告所称会议室原属餐厅的一部分，2015年2月被告改造成了会议室，2015年3月与海顺翔公司签订租赁合同。原、被告签合同时被告曾告知原告会议室的情况，且原告承租前，餐厅和海顺翔公司承租的会议室共用一块电表，2015年8月30日之后，原告与海顺翔公司各用一块电表，原告对当时的用电情况、分户情况认可。现被告与海顺翔公司的房屋租赁合同已解除，被告已收回房屋。因涉案合同并未解除，合同约定原告应于2017年4月30日前10日支付第二年度租金40万元，但原告至今尚未支付。应当支付被告租金、迟延给付违约金及水电、物业等费用；另，原告于2017年1月15日将涉案房屋锁门，导致被告无法使用会议室，原告亦应赔偿被告经济损失，故被告提出反诉要求：1.要求原告腾退涉案房屋并将双方签订的《转租协议》附件中所列设备设施及餐厅用品返还被告；2.原告支付被告自2016年10月31日至实际腾退之日的租金；3.原告支付违约金4万元；4.原告支付2016年4月1日至2017年4月30日的水电费26189.99元，卫生清扫费7333.33元，卫生费2400元，网络使用费1600元；5.原告支付2015年至2017年供暖费21432元；6.原告赔偿被告自2017年1月15日至解除占用会议室期间经济损失（按年租金20万元标准计算）。
第三人兴安宾馆述称：涉案房屋系第三人所有，认可被告与第三人签订的房屋租赁合同，对被告改造会议室的时间及被告与海顺翔公司签订合同的情况认可，对原、被告之间的租赁合同关系，第三人仅知道被告将涉案房屋转租，并不知道租予原告，被告未通知第三人，但第三人对转租不持异议。认可原告使用第三人营业执照及发票，但第三人并不负有合同义务。对于房屋现状不清楚。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告乔景林曾与第三人兴安宾馆签订《房屋租赁协议》，约定兴安宾馆将坐落于北京市东城区和平里七区甲×号兴安宾馆餐饮部（餐厅）租予被告。合同约定：餐饮部面积为420平方米，内含餐厅、厨房，四个包间，所有设施、设备等备品。租赁期限自2013年12月31日至2018年12月31日，年租金为20万元，付款方式为半年付，每半年支付10万元。每年的供暖费用，由第三人承担。租赁期内，被告有权转租、转让租赁房屋，但是应当提前两个月以书面方式通知第三人。
2015年8月30日，原告（作为承租方、乙方）与被告（作为出租房、甲方）签订《转租协议》，约定：鉴于：1.甲方于2014年1月1日与北京兴安宾馆签订了《房屋租赁协议》，约定由甲方承租兴安宾馆餐饮部（餐厅）房屋，租期从2013年12月31日至2018年12月31日；2.甲乙双方同意，自本协议签订之日起甲方将兴安宾馆餐厅（包括餐厅目前的设备设施、餐厅用品等）转租给乙方使用；3.甲方同意，将餐厅目前的设施设备、餐厅用品一并质押给乙方，作为乙方预付房租及甲方违约责任的担保。
甲乙双方同意，自本协议签订之日起，甲方将兴安宾馆餐厅转租给乙方用于餐饮经营……甲乙双方同意，在餐厅的转租日，甲方将餐厅目前所有的一切设施设备及餐厅用品（设施设备及餐厅用品清单见附件1）按现状租赁给乙方使用。在转租日前，与餐厅相关的各项费用（包括但不限于：租金、物业费、水电费、员工工资、拖欠供货商的贷款等）、经营的赢利亏损及甲方因经营该餐厅产生的负债，均由甲方承担，与乙方无关；在转租日后，与餐厅相关的各项费用及经营的赢利亏损，均由乙方承担，与甲方无关。甲方声明并承诺，其已就本协议取得出租方—兴安宾馆的同意；该餐厅可合法用于餐饮经营，并已取得一切必要的资质、证照；从转租日起，乙方即可在餐厅合法经营餐饮业务，并且甲方确保在转租期内餐厅的一切餐饮的资质、证照保持有效。转租期自本协议生效之日起至《房屋租赁协议》期满为止。年租金40万元，自本协议签订之日起至第60日为乙方用于餐厅开业筹备的免租期；租金缴纳方式为，第一年度租金（第一年度为免租期结束后的第一个完整年度）在合同签订后3日内支付甲方35万元，在第一年度开始后的第三个月结束后10日内，向甲方支付5万元（如果在此期间发生因甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方有权相应扣减第二期租金）。以后年度租金均分两期缴纳：在每一年度开始前10日内，乙方应向甲方支付该年度第一期租金20万元，在每年度第6个月结束前10日内，乙方应向甲方支付该年度第二期租金20万元，在最后一个完整半年度结束后所余租期，按照年租金40万元折算，由乙方一次性支付甲方。如因任何一方单方原因导致本协议提前终止，甲方应将乙方已缴纳的未执行租期的租金退还给乙方，并且违约方应向守约方支付违约金（如在第一年度本协议提前终止，违约方应向守约方支付违约金人民币60万元；如在第一年度结束后本协议提前终止，违约方应向守约方支付违约金人民币40万元）。关于违约责任，双方约定“任何一方违约或违反在本协议中的保证承诺及合同义务，均应按照本协议约定及相关法律规定承担违约责任，并赔偿由此给守约方造成的一切经济损失。在满足本协议约定的各项前提条件的情况下，如果一方未能按照本协议的约定向另一方支付或退还相关款项，则每拖延一天，违约方应向守约方支付逾期款项金额万分之【三】的违约金，累计最高不超过逾期金额的10%。如因甲方违约或甲方自身债务原因给乙方造成经济损失的，乙方有权相应扣减未支付的租金，或实现质押权，且乙方有权要求甲方支付超出部分的违约金或经济损失……”本协议自双方签字之日起成立，自兴安宾馆签章确认本协议之日起生效。经查，第三人兴安宾馆未在该协议上签章，但表示对被告的转租行为无异议。
合同签订后，原告向被告交纳了第一年度（2015年10月31日至2016年10月30日）的租金，原告承租期间一直使用第三人营业执照进行经营，并由第三人为其提供发票。原告称2016年4月15日起，被告不能给原告开具发票，导致餐厅无法正常经营，无法实现合同目的，被告不予认可，表示2016年4月因税收政策改革，第三人短时间内不能提供发票，但四月底第三人就可以开发票了，且在此期间，被告已从其他单位给原告开具了相关发票，并提供张英英出具的收条，载明“乔总给找票日期：4月28日第一批给找了10000元的票；5月初：在别的饭店开了6842元；5月中：在别的饭店开了3142元；5月底：在别的饭店开了1842元”。原告不予认可，表示张英英可能是其服务人员，但是不是她签字不清楚，原告亦没接到被告可以给其开发票的通知。庭审中，原、被告均认可系原告财务人员直接到第三人处领取发票。第三人表示4月份因营业税改增值税办理相关手续，的确暂时无法开具发票，但一个多月就可以提供了，五月份后没人找第三人要过发票。
庭审中，原告称其未对房屋进行过装修，于2017年1月底锁门，之后仅有一人留守，不再营业。原告锁门时，海顺翔公司已将其承租的会议室向被告腾退。被告于第一次庭审时认可原告系于2017年1月底锁门，后又称其于2017年1月15日锁门，但未提交证据予以佐证。本院于庭审中多次询问原、被告，为避免损失扩大，是否可先行交接房屋，并告知双方不交接房屋的不利后果，被告同意交接，原告不同意。
原告为证明其经济损失，提交1、2016年5月至2016年7月工资表，显示2016年5月，领工资人数为18人，支出98292元，2016年6月，领工资人数为15人，支出95537元，2016年7月，领工资人数为12人，支出53545元。2、2016年9月至10月工资袋，显示领工资人数为8人，共支出45864元。原告称除员工工资损失外、还有员工的伙食、住宿、遣散员工的车票等费用，但均没有证据。另从发放工资情况可以看出，公司无法正常经营，人员逐步减少。
另查，2015年3月10日，被告乔景林与案外人北京海顺翔咨询服务有限公司（以下简称海顺翔公司）签订《兴安宾馆餐厅租赁合同书》，约定被告将北京市东城区和平里七区甲×号楼北京兴安宾馆餐厅（现乔家小厨）130平方米（含部分大厅、2个包间、两间休息房和一个车位）租赁给乙方经营。年租金20万元，租赁期限自2015年4月1日至2018年12月30日。2016年10月11日，乔景林以租赁合同纠纷将海顺翔公司起诉至本院，要求解除双方签订的《兴安宾馆餐厅租赁合同书》；海顺翔公司腾退房屋并支付乔景林欠付租金及其他费用50000元。本院经调解双方达成协议：一、解除原告乔景林与被告海顺翔公司签订的《兴安宾馆餐厅租赁合同书》；二、海顺翔公司于2016年11月30日前将北京兴安宾馆餐厅（现乔家小厨）130平方米的面积（含部分大厅、2个包间、2间休息房和一个车位）按现状交还乔景林；三、海顺翔公司于2016年11月30日前给付乔景林租金及其他费用50000元，海顺翔公司已交纳的风险抵押金折抵租金不再退还；四、乔景林放弃其他诉讼请求。被告称2015年2月，被告对餐厅进行改造，将餐饮部进门位置部分空间改造成会议室，即租赁给海顺翔公司的部分，海顺翔公司已按调解书要求的时间将承租部分腾退。被告为证明原告承租房屋时知晓被告将涉案房屋部分面积租予海顺翔的事实，提供1、2015年9月的电费确认单，载明了截至2015年8月31日海顺翔会议室的电表表底数，原告代理人王卫东在该表上签字。2、2015年9月5日海顺翔公司向被告出具的公司门损坏说明，载明因2015年9月4日下雨导致餐厅电路跳闸，原告擅自将海顺翔公司门破坏进入海顺翔公司内部进行维修，造成物品损坏。3、2015年9月14日海顺翔公司向被告出具的备忘录，载明原告未经海顺翔公司同意在其公司营业范围内的走廊内堆放桌椅等物品，造成会议培训大门封堵。原告对电费确认单不予认可，王卫东认可是其本人签字，但表示只是确认交接时的电表数，认为“海顺翔”三个字是被告后加上去的。对物品损坏说明及备忘录不予认可，但表示原告确曾砸门，砸门系因认为海顺翔使用的场地也是原告承租范围。
被告为证明其主张的水电费等各项损失，提供1、2015年9月至2016年4月的餐厅对账单，载明乔总（乔景林）应收款项包括水费、电费、卫生清扫费、垃圾费等，并注明卫生及垃圾费餐厅支付2/3，海顺翔会议室支付1/3。乔景林在该对账单上签字，原告未签字。2、兴安宾馆向被告出具的2016年5月至2017年4月的“乔家小厨水电使用情况表”，显示此间水电费用为26189.99元。3、2015年4月至2017年2月的保洁员工资收据，显示乔家小厨保洁员每月工资为1000元，此项费用即为被告主张的卫生清扫费。4、乔家小厨交纳卫生费3000元的发票，开票日期为2016年3月18日及2017年3月18日。对网费、取暖费，被告未提交证据，被告认可取暖费未给付第三人，但称都在被告账上。被告称上述费用中，除“乔家小厨水电使用情况表”上的费用系已经按三分之二计算外，其他票据载明的金额均是整个餐厅（包含会议室）的费用，被告亦按三分之二份额向原告主张。原告对上述证据均不认可，并称原告于2017年1月关门，不应承担上述费用。第三人认可水电费使用情况表系其出具，并称会议室没有用水，电费包括会议室用电在内。卫生清扫费为被告直接给第三人的保洁员王海霞的。卫生费也是被告直接交给负责卫生的单位，按自然年度支付。网费不是交给第三人，第三人不清楚，取暖费按每平方米47元计算，被告未交过。
本院认为：依法成立的合同受法律的保护。原、被告签订的转租协议约定协议自双方签字之日起成立，自兴安宾馆签章确认本协议之日起生效。虽然第三人兴安宾馆未在该协议上签章，但其表示对被告的转租行为无异议，故本院认定原、被告双方签订的转租协议已生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同虽约定被告应确保在转租期内餐厅的一切餐饮的资质、证照保持有效，但并未对被告需向原告提供发票作出约定，双方亦均认可被告暂不能提供发票系因营业税改增值税税制改革，故被告暂不能开具发票并不等同于餐厅的资质、证照无效。且原告虽称被告不能开具发票导致其无法经营，合同目的无法实现，但根据已查明事实，原告经营使用第三人发票，且一直系由原告财务人员直接到第三人处领取，第三人仅在4月15日起的一个多月期间暂时不能提供发票，五月份后即可提供，而原告未去领取，故原告称被告不提供发票导致原告无法经营，合同目的无法实现，依据不足。原告据此要求被告支付解约违约金60万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求解除合同，被告亦同意解除，本院不持异议。合同解除，原告仍占有被告房屋没有依据，原告应予腾退。关于合同解除时间，原告虽主张于起诉之日解除，但鉴于被告不存在违约行为，合同解除系因双方协议一致，故合同解除日应为被告同意解除之日，被告同意自原告腾退房屋之日解除合同，故本院确认双方合同于原告腾退房屋之日解除。合同解除，被告要求原告返还设备设施的反诉请求，亦依法有据，本院予以支持。原告虽称上述设备设施系质押给原告作为被告违约责任的担保，但鉴于被告没有违约行为，故原告此项抗辩意见，依据不足，本院不予采信。原告要求被告退还2016年4月15日至2016年10月30日租金的诉讼请求，鉴于在此期间合同并未解除且原告一直占有使用涉案房屋，故其要求退还租金的诉讼请求亦缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿经济损失35万的诉讼请求，鉴于原告所称的经济损失系指因被告违约造成原告无法经营而支出的停业后给付员工工资及遣散员工的费用，但鉴于被告不存在违约行为，原告停止经营并非被告所致，故其因停业而产生的经济损失，与被告没有关联性，且原告仅提供了其支付员工工资的证据，被告不予认可，原告亦未提供其他证据予以佐证，故原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还其擅自出租会议室所取得收益的诉讼请求，双方合同仅约定被告将“兴安宾馆餐厅”租予原告，并未对承租面积、四至、范围等作出约定，且根据已查明事实，被告向案外人海顺翔公司出租会议室系在原告承租涉案房屋之前，原告承租涉案房屋时应当知晓房屋现状。故原告称被告将其承租范围内的会议室擅自出租与事实不符，原告要求被告退还其出租会议室收益的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付欠付租金的反诉请求，鉴于原告租金支付至2016年10月31日，此后的租金未予支付，故被告此项反诉请求，依法有据，本院予以支持。被告要求原告支付迟延给付租金的违约金，亦依法有据，本院予以支持，关于违约金的数额本院将根据双方合同约定依法予以确定。被告要求原告支付2016年4月1日至2017年4月30日的水电费、卫生清扫费、卫生费、网络使用费的反诉请求，因合同约定在转租日后，与餐厅相关的各项费用均由原告承担，故原告应承担实际发生的费用，鉴于经向第三人核实，其表示所提供的“乔家小厨水电使用情况表”上的水费系原告用水费用，电费包括会议室用电在内，故本院对原告应交纳水费依照该使用情况表予以确定，对原告应缴纳电费，本院根据原告承租餐厅及海顺翔公司承租会议室面积、海顺翔公司搬离时间等情况依法予以酌定。卫生清扫费系乔家小厨保洁员工资，鉴于第三人亦认可保洁员给乔家小厨打扫卫生，故实际发生的卫生清扫费原告应予支付，但被告提交的收据原告不予认可，第三人亦不确定被告是否实际支付，且原告于2017年1月已将涉案房屋锁门，故关于卫生清扫费支付数额，本院将依据原告承租餐厅及海顺翔公司承租会议室面积、原告锁门时间等依法予以酌定。卫生费被告已实际支出，原告虽称其于2017年1月已将涉案房屋锁门，但鉴于原告锁门并非因被告违约所致，被告已实际支出的费用原告应当按比例承担，被告未对网络使用费提交证据，原告亦不认可，本院不予支持，关于取暖费鉴于被告与第三人的合同已约定由第三人承担，故原、被告转租协议约定的原告应承担的与餐厅相关的各项费用不应包含取暖费，被告要求原告支付取暖费的反诉请求，依据不足，本院不予支持。原告将涉案房屋内被告原租予案外人海顺翔公司的会议室封锁没有依据，故被告要求原告赔偿其占有期间的经济损失的诉讼请求依法有据，本院予以支持。但被告虽称原告于2017年1月15日将涉案房屋（包括会议室）封锁，却未提供证据予以证明，原告不予认可，原告自认其于2017年1月底将涉案房屋封锁，故本院将以2017年1月31日作为原告占有会议室的起始日期。关于占有期间的经济损失，本院将结合原告违约情形、会议室面积、租金等情况依法予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）中雍投资有限公司于本判决生效之日起十日内将北京市东城区和平里七区甲×号兴安宾馆餐厅腾退并返还被告（反诉原告）乔景林，并将双方签订的《转租协议》附件中所列设备设施及餐厅用品返还被告（反诉原告）乔景林，双方签订的《转租协议》于原告（反诉被告）中雍投资有限公司腾退房屋之日解除；
二、原告（反诉被告）中雍投资有限公司于本判决生效之日起十日内按年租金40万元的标准向被告（反诉原告）支付自2016年10月31日至房屋腾退之日的租金；
三、原告（反诉被告）中雍投资有限公司于本判决生效之日起十日内按日违约金60元的标准向被告（反诉原告）乔景林支付自2016年11月1日至实际给付之日及自2017年5月1日至实际给付之日的违约金；
四、原告（反诉被告）中雍投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）乔景林支付2016年4月1日至2017年4月30日的水费7271.55元，电费12612.29元、卫生清扫费6666.67元、卫生费2166.67元；
五、原告（反诉被告）中雍投资有限公司于本判决生效之日起十日内按年租金179310元的标准向被告（反诉原告）乔景林支付自2017年1月31日至原告解除占有会议室期间的经济损失；
六、驳回原告（反诉被告）中雍投资有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）乔景林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26181元（含反诉受理费9456元），由原告（反诉被告）中雍投资有限公司承担24000元（已交纳8363元，剩余15637元于本判决生效后7日内交纳），由被告乔景林承担2181元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
审 判 员 李晓彤
人民陪审员 张希红
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 刘 斌