湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终1224号
上诉人（原审被告、反诉原告）：向信东，男，生于1969年10月26日，汉族，住利川市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：向勇，男，生于1974年4月2日，汉族，住利川市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：向刚信，男，生于1951年9月13日，汉族，住利川市。
委托诉讼代理人：彭自力，湖北图盛律师事务所律师。
上诉人向信东、向勇因与被上诉人向刚信确认合同有效纠纷一案，不服利川市人民法院（2016）鄂2802民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准，依法延长审理期限三个月，现已审理终结。
向信东、向勇上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项中违约金25009.44元的内容，改判向刚信支付违约金116706元（增加88696.56元）；2.一审反诉案件受理费和上诉费用由向刚信负担。事实与理由：一审判决认定向刚信构成根本违约，应当支付违约金正确，但认定向刚信要求减少违约金、部分适用法律以及违约金的数额错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，向信东、向勇与向刚信在1999年1月1日签订的《房屋转卖协议书》的第二条明确约定了“乙方如果没有按照甲方所规定的时间付款或超期，必须承担超期金额的占用利息每月按百分之五计息”。合同约定了具体的计息方法，应当按照该约定计息。同时在本案中向刚信并没有主张约定的违约金高于造成的损失，请求人民法院减少，其只抗辩该约定无效，并不存在违约。且如果向刚信按时支付房款，向信东、向勇不需要另行借款，也可以将该款借给他人而获利，房屋的价格也在上涨，因此约定的违约金的数额并不高于造成的损失。2.一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和第二十四条第四款的约定明显不当。本案所涉房屋不属于商品房，因此不能适用上述规定。商品房买卖合同司法解释和买卖合同司法解释指的是“没有约定逾期付款违约金或者该违约金计算方法”才可以参照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计算，本案已经约定了违约金的计算方法，因此不适用上述规定。综上，一审判决认定向刚信要求减少违约金没有事实依据，适用按中国人民银行贷款基准利率计算违约金没有法律依据，请求二审法院重新判决。
向刚信辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.双方签订协议后，由于农村房屋与土地价值上涨，向信东、向勇故意不接受向刚信的购房款，拖延时间，不履行合同。由于向信东、向勇回避向刚信，造成向刚信无法向其支付剩余购房款，才产生本案诉讼。虽然客观上是向信东、向勇不讲诚信，但由于向刚信未保留相关证据，因此愿意承担28009.44元的利息。2.一审法院对利息的计算合法有据，一审庭审已经查明向信东、向勇未向向刚信完全移交房屋。由于向刚信认为自己并没有违约，不应当支付违约金或利息，因此没有申请法院予以减少。在买卖合同中，逾期付款给卖方造成的实际损失也只有利息损失，一审法院判决向刚信按人民银行同期贷款利率向对方支付利息合法有据，公平公正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
向刚信向一审法院起诉请求：1.依法确认双方于1991年1月1日签订的《房屋转卖协议书》的内容合法有效；2.判令向信东、向勇继续履行协议，收取向刚信未能付完的房屋转卖费用并配合其办理房屋土地使用证的变更登记；3.由向信东、向勇承担本案全部诉讼费用。
向信东、向勇向一审法院反诉请求：1.判令向刚信支付购房欠款36700元，并从2001年1月1日起按所欠购房款以每月5%的标准支付违约金，共计352320元；2.由向刚信承担反诉费用。
一审法院认定事实：1999年元月1日，向刚信与向信东、向勇签订《房屋转卖协议书》，向信东、向勇将各自位于利川市柏杨坝镇西坪村五组的房屋转卖和土地租赁给向刚信。房屋价款为60000元，房款付清后交付房屋许可证，并约定房款五年内付清，从1999年元月至2003年元月，每年支付现金12000元，如果没有按照规定时间付清或超期，按月息百分之五计算超期金额的占用利息。双方约定的关于土地租赁条款于2002年终止。协议签订后，向信东、向勇将房屋交付给向刚信，至2003年10月9日，向刚信共计支付房款23300元。2016年3月29日，向刚信以向信东、向勇拒绝履行协议为由，起诉至一审法院，要求确认双方签订的《房屋转卖协议书》合法有效，并要求向信东、向勇继续履行协议，收取剩余房款并配合办理房屋土地使用权变更登记。向信东、向勇提起反诉，认为系向刚信违约，要求向刚信支付剩余购房款36700元及违约金352320元。本案在审理过程中，双方一致要求继续履行合同，但在违约与否及违约金支付问题上分歧较大，调解未果。一审法院另查明，向刚信系利川市柏杨坝镇西坪村十组村民，向信东、向勇的房屋位于利川市西坪村五组，均系农村集体土地建设用地，证号分别为：利市集建（93）字第0280405047号、利市集建（93）字第0280405046号。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，向刚信与向信东、向勇签订的《房屋转卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，自签订之日其即发生法律效力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。协议签订后向信东、向勇已将房屋交付给向刚信使用，向刚信应按照约定在五年内即2003年元月付清全部房款60000元，但向刚信直至2003年10月9日才支付房款23300元，其行为已构成违约。向刚信辩称向信东、向勇拒绝履行协议，但未提交有效证据证实，一审法院不予采信。双方签订的协议书中第二条约定若没有按照约定时间付款或超期，必须按月息5%计算超期金额的占用利息，向信东、向勇要求向刚信支付剩余房款36700元并从2001年1月1日起按照该约定计算违约金，共计352320元。超过了合同标的总额60000元的百分之三十，故向刚信辩称该协议第二条约定属于约定的违约金过分高于造成的损失，一审法院予以采信。向刚信未按协议约定按时履行给付房款的行为系违约，应当支付向信东、向勇剩余房款36700元及违约金，但双方约定的违约金过高，违约金兼具赔偿损失和惩罚的双重性质，根据公平原则和诚实信用原则，向刚信违约支付房款给向信东、向勇造成资金占用利息损失，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。向刚信的违约时间从2003年1月1日开始计算，未付房款总额为36700元，参照2003年1月中国人民银行5年以上贷款基准利率为年利率5.76%，截止2016年4月向信东、向勇提起反诉的日期，向信东、向勇的损失可计算为28009.44元（36700元×5.76%×159月÷12月/年）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第（四）款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：一、向刚信与向信东、向勇于1999年1月1日签订的《房屋转卖协议书》有效；二、向刚信于本判决生效之日起十五日内一次性支付向信东、向勇购房余款36700元及违约金28009.44元，共计64709.44元；三、向信东、向勇于本判决生效之日起十五日内将房屋土地使用权证交付给向刚信，并配合办理变更登记；四、驳回向刚信、向勇的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，依法减半收取25元，由向刚信负担；反诉案件受理费6584.00元，依法减半收取3292元，由向信东、向勇负担2642元，向刚信负担605元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，向信东、向勇与向刚信于1999年签订的《房屋转卖协议书》系双方真实意思表示，该协议也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议履行。向刚信未按合同约定期限支付购房款，应当承担违约责任。综合向信东、向勇的上诉理由及向刚信的答辩意见，本案二审的争议焦点问题为向刚信应依照什么标准向向信东、向勇支付违约金。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中虽然双方在《房屋转卖协议书》第二条约定了向刚信逾期支付购房款的违约金的计算方法，即按照未支付金额的5%支付占用利息，向信东、向勇根据该计算方法反诉主张的违约金达到了352320元，远超过了房屋价款60000元，应认定双方约定的违约金过高。对于该约定，向刚信在一审庭审对向信东、向勇的反诉答辩时已经提出约定的违约金过高，要求减少。一审法院根据双方合同履行情况，参照《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，对违约金予以调减，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向刚信逾期支付房款给向信东、向勇造成的资金占用利息损失并无不当。
综上所述，向信东、向勇的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2018元，由上诉人向信东、向勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 李志华
审判员 杨 芳
二〇一六年十二月二十六日
书记员 何奕娥