河北省唐山市路南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第1153号
原告付丽荣，女，住唐山市。
委托代理人安京，河北渤澳律师事务所律师。
委托代理人郑晓明，男，住唐山市。
被告唐山中天房地产开发有限公司，住所地唐山市。
法定代表人刘彬，职务董事长。
委托代理人马冀津，该公司法务总监。
委托代理人张闪，该公司员工。
原告付丽荣诉被告唐山中天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付丽荣委托代理人安京、郑晓明、被告唐山中天房地产开发有限公司委托代理人马冀津、张闪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月9日、9月24日，原告购买了被告开发的位于唐山市路南区205国道南侧滨湖庄园小区58套房产，原告将该58套房款已全部给付被告，被告也于2011年7月陆续向原告交付了上述房产，原告已实际占有、使用上述房产。但至今被告仍未协助原告办理产权过户登记手续。为此原告已与被告多次进行协商，要求办理相关手续，但至今协商未果。故原告诉至法院，请求法院判令：1、确认原被告双方所签订的房屋买卖协议有效。2、确认原告所购滨湖庄园58套房产归原告所有并协助原告办理过户手续。3、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉请，向法庭提交如下证据：证据一、滨湖庄园58套房产购房手续（认购协议及收据）、涉案房产购房清单2份，证明原、被告双方存在房产买卖合同关系，买卖合同成立并生效；证据二、原告给被告支付购房款的打款凭证，证明原告按照双方购房合同的约定向被告支付购房款，证明原告实际履行了购房合同，还证明购房合同有效，被告应按照购房合同约定为原告办理过户手续；证据三、销售备忘录2份，证明被告因资金紧张已团购优惠价将涉案房产卖给原告，原告已经分两次支付购房款，共计1400万元，证明原、被告房产买卖关系成立，双方购房合同真实有效；证据四、中级人民法院（2012）唐民初字第63号判决书及庭审笔录，证明被告认可双方存在买卖合同关系，购房合同真实有效，并且认可房屋应当归原告所有，也证明了被告已经向原告交付涉案房屋，该证据还证明乔鹏为被告行政总监，原告按照合同约定支付购房款到乔鹏账户的事实；证据五、2010年9月20日协议，证明被告就2010年8月9日销售给原告的20套住宅、25套底商约定由被告协助原告销售，被告和购买方签订购房协议的2日内退还原告该套房产销售款，同时原告退还该套房产的销售合同；证据六、换房协议，证明部分房产被告代原告卖出后并未将房款交给原告，而是调换成另外的房产给原告，佐证了原告在之后的销售房产，即对所售房产享有处分的权利；证据七、被告交付原告的涉案房产的钥匙，证明涉案房产已经交付，购房合同真实有效并已实际履行。
被告唐山中天房地产开发有限公司辩称，1、原告诉请中所描述的事实忽略了双方买卖协议形成的前提，双方签订的买卖协议是基于双方借贷关系形成后被告方无法偿还原告本金及利息而以房屋买卖协议的形式对借款的还款履行进行的担保。2、原告诉状中所称的58套房产中在原告起诉后有两套房产已转卖他人，两套房产的房款已由原告收取。被告认为原、被告双方签订的买卖协议是否有效应当经双方就借款关系剩余的借款本金及利息核对完毕后根据被告所取得的预售许可证的范围确定部分房产可以抵偿给原告。因此原告目前诉讼中所称的58套房产买卖协议全部确定为有效，被告认为暂不具备条件。
被告唐山中天房地产开发有限公司为支持其答辩意见，向法庭提交如下证据：证据一、2010年8月9日销售备忘录复印件1份，证明被告从原告处借款800万元，利息为月息4分，但原告在给付借款时已扣除2010年9月9日、10月9日的利息款64万元。还证明借款合同作为本案事实的主合同，双方虽以合法的形式签订了协议，并形成了后续的房屋认购协议，但该协议中所保护的行为是非法的；证据二、2010年9月24日销售备忘录复印件1份，证明2010年9月24日从原告出借款600万元，但已经预扣除利息48万元；证据三、2012年1月7日双方签订的协议1份，内容为经原被告协商，将2011年12月24日起应付给原告的借款利息推延至2012年3月9日，合计168万元，并列明了各月利息的明细，同时约定推延的借款利息在延期时间内计算复息，月息4%，证明2011年12月24日前，被告以1400万元为本金，月息4分计算，给付了原告利息，2011年12月24日后因高息给公司造成经营困难，暂时无力偿还，迫于还款压力，与原告签订了这份包含复利计算的违法利息；证据四、利息统计表复印件（郑晓明向我公司董事长提供的），证明利息及复利的计算；证据五、原告书写的收条7张、银行转账凭证8张，证明被告自2010年8月9日开始以1400万元作为本金，按月息4分向原告支付利息的事实，如果扣除原告在提供两笔借款时预扣的112万元利息，截止2011年12月24日前，我公司已向原告支付利息736万元，根据最高院关于民间借贷的司法解释，被告给付的高利贷中合法的利息部分可以认定给付原告的利息，超过法律保护以外的，应当冲抵借款本金；证据六、作为担保房产的原告付丽荣名下房屋转售他人的协议及收款票据，证明2013年7月8日双方就原告的借款进行了部分的以物抵债，其形式是将担保的房产销售后以实际成交价格给付原告，原告截止本案庭审之前共获得了5304124元还款，因此本案中原告持有的作为担保的房屋认购协议不能简单的认定为买卖合同，应当在双方对借款本金及利息的偿还进行充分的计算后，考虑剩余的借款本金的数额，由双方协商进行以房抵债是较为现实的；证据七、中天房屋预售许可证（复印件），证明原、被告双方签订的认购协议中，部分房产没有取得预售许可，对于无效协议涉及的房产原告应当予以返还，并根据中天公司欠原告本息数额确定最终的返还房产数量。
法庭组织质证，被告对原告提交证据的质证意见：对证据一协议的真实性予以认可，是双方签订的，对原告的证明目的不认可，58套房产的认购协议是基于2010年8月9日、9月24日，原告向被告提供借款所做的担保而在同一日形成的这一部分认购协议，这部分认购协议中绝大部分房产还没有取得预售许可证，同时58份认购协议既然是作为借款履行的担保，其生效的条件还应考虑双方借款行为是否有效，因毕竟担保行为应当属于借款主合同的从合同，根据原告提供的备忘录及原告显示的打款凭证，可以明显看出原、被告双方是通过房屋买卖来保护原告借款将来可以得以偿还的方式，结合这两点，认为这58份认购协议虽然成立，但不绝对生效，还要看销售许可及主合同的效力问题；对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，2010年8月9日原告向被告提供借款的数额本金共计736万元，与销售备忘录中所写的800万元差额64万元，是扣除了借款提供后2个月的利息，因此不认可该笔款是真正意义上的购房款，2010年9月24日的付款凭证真实性无异议，但打款数额是552万元，也是在销售备忘录载明的借款600万元中扣除了两个月的利息48万元，借款行为很明显，因此不能认为是原告支付的购房款；对证据三销售备忘录是双方签订的，真实性予以认可，但证明目的不认可，该备忘录是基于为了保护原告的借款本金及高息而形成的，2份备忘录中可以看出住宅价格为2000元每平米，而滨湖庄园项目住宅的销售价格最低也没有低于过3000元每平米，该价格已经低于市场价格的70%，因此不可能是真实的买卖关系，备忘录是双方以合法形式掩盖了非法的目的，掩盖原告发放高利贷的行为，通过备忘录可以看出利息的约定是每月4%，即民间所说的月息4分，与真实的购房存在明显差异，不能证明买卖关系成立；对证据四判决书真实性无异议，但与本案关联性有异议，该判决及笔录中没有对该案涉及的12套房产的认购协议的效力进行确认，而仅是对该房产的执行进行了停止。在庭审笔录第7页中原、被告双方都认可实际打款的数额为1288万元；对证据五真实性予以认可，但对证明目的不予认可，该协议签订双方的目的仍然是保护原告的借款本金及非法高息，该协议第2条中说“甲方如销售了给原告的担保房产的话，应按2010年8月9日确定的房产价格向乙方支付该房产房款”，但实际上原告与被告形成的这58套房产，双方均可以通过销售渠道进行销售，销售后并非按照担保价格向原告支付房款，而是按照各自确定的价格所产生的总房款给予原告；对证据六换房协议真实性无异议，因对房产的担保双方产生的变更进行的担保房产房号的变更，不能证明原告取得上述房产的所有权及处分权；对证据七钥匙真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告手中持有部分房产的钥匙的原因恰恰是因为这些房产是作为借款担保而提供给原告的钥匙，其可以在一定范围内进行销售，回笼借款本金及利息，滨湖庄园房产真正的交付不仅是一把钥匙，一户应当具备5把钥匙，还应当交付物业费、垃圾清运费、取暖费、装修保证金、契税、水卡、电卡等，与物业公司办理入伙手续，这样才算交付了完整的房产，原告想仅以一把钥匙证明其完成了购房及被告完成了交付，这与事实不符。原告对被告提交证据的质证意见：对证据一、二不能证明被告的证明目的，事实上虽然开始双方是借贷关系，但由于被告无力偿还借款，之后双方以选择执行之前签订的房屋买卖合同，并以实际行动追认了房屋买卖合同的有效性，在2012年7月中院审理的（2012）唐民初字第63号判决中，被告也已经确认了双方房屋买卖合同有效，及认可了涉案房产应当归原告所有，并且该判决还确认了被告已经为原告办理了入住手续，并将房屋交付给原告，由此可以证明双方的房产买卖合同真实有效；对证据三该协议并未实际履行，原、被告双方之后的行为已经否定了协议书协议的内容，因此该协议不能作为定案依据；对证据四该证据没有原告的任何签字确认，不能作为认定案件事实的依据，原告也不认可，不能达到被告的证明目的；对证据五该证据只能证明在2011年12月9日被告最后一次付息前双方是借贷关系，原告在该日前收到的均为应得利息，不能证明该日后双方依然是借贷关系，事实上因为之后被告无力偿还本息，原、被告选择执行之前签订的房屋买卖合同，被告为原告办理了正式购房手续及交接手续，双方已经建立房屋买卖关系，且已实际履行买卖合同，双方购房合同真实有效，对于2011年12月9日之前被告已经支付给原告的利息需要特别说明，因被告已经支付完毕，被告已以实际行动认可了双方约定的利息，且已经履行完毕，被告没有权利对已经支付的利息进行追索，最高院意见规定的是超出部分不予保护，也就是说当债权人向债务人追讨利息时，对债权人超出同期人民银行贷款利率4倍的不予保护，但对于当事人已经自愿支付并履行完毕的超出部分的利息，该意见并不适用，对于当事人自愿履行约定又反悔的，因该行为违反了诚实信用原则，法院当然不应支持；对证据六的关联性有异议，不能达到被告的证明目的，原告基于合法有效的购房合同取得了房产的处分权利，原告有权销售上述房屋，别人无权干涉；对证据七不能依据该份证据当然的判定房产买卖合同无效，虽然商品房买卖合同司法解释第2条规定了出卖人为取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但如果认定为无效，被告便会从自己的违法行为中获利，因双方签订房产买卖合同时被告并未告知原告所销售的房屋没有预售许可证，涉案房屋早已建成，而被告却一直拖延没有办理预售许可证，现被告又主张无效，如果得到法院支持，就会出现被告从自己的违法行为中获利的显失公平的结果，违反了民法的诚实信用原则，法院不应保护失信当事人的不正当利益，我方认为被告没有权利以无商品房预售许可证主张买卖无效，而且根据该解释第9条规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或提供虚假商品房预售许可证明导致买卖合同无效的，买受人不光可以要求退还房款及利息，也可以请求出卖人承担不超过已购房产一倍的赔偿责任。所以在此我方声明，如果由于被告隐瞒而且拖延办理商品房预售许可证导致双方买卖合同无效，我方主张被告在退还我方购房款及利息的同时承担相当于已购房款一倍的赔偿责任。中院的民事判决书及庭审笔录已经证明涉案房屋在2011年便已竣工并交付使用，由此还证实了涉案的房产早已符合办证及买卖条件，是由于被告故意拖延导致的一直没有办理相关证件。代理人郑晓明补充：对证据四的统计表，我没有见到过，我不知情；对证据五中2011年6月27日任静芝的取款凭证，不能证明钱打给付丽荣。2011年6月29日是任静芝打给乔鹏，也不能证明是打给付丽荣的钱。2011年5月10日任静芝打给付丽荣2万元，但这2万元不可能是利息。
经审理查明，2010年8月9日、9月24日，原被告双方两次口头约定由原告向被告提供借款，金额合计1400万元，同时双方约定借款利息为月息4分。后原告实际向被告支付借款1288万元，双方约定借款本金算作1400万元，未实际支付的112万元算作利息由原告预先扣除。截止至2011年8月27日，被告实际向原告还款312万元，原告主张所还款项为利息，被告认为所还款项中超出银行贷款利率四倍的部分应算做偿还本金。2010年8月9日、9月24日，原告两次与被告签订协议，约定由原告购买被告开发的位于唐山市路南区205国道南侧滨湖庄园小区72套房产，其中住宅房屋2000元每平方米，地下室800元每平方米、商业3500元每平方米，总价款1400万元，被告向原告出具了每套房屋交款收据。2011年7月，被告陆续向原告交付了上述全部房产的钥匙。双方同时约定，由被告代为销售。2012年1月7日、3月10日原被告双方经协商对涉案房产的20套进行了相应调换。2013年7月份以后，被告对于代售出的房产，均已按代售的实际交易金额原数返还原告。截止至开庭之日，涉案房产尚有58套未能售出，由原告占有、使用。（其中位于唐山市205国道南侧滨湖庄园商业101楼1号-7号、105楼11号、301楼1号-15号、305楼2号-3号，401楼7号、501楼2号。住宅105楼4门601室、105楼7门602室、301楼4门602室、402楼3门601室、602室、403楼1门601室、404楼2门602室、405楼1门502室、503楼2门502室、503楼2门702室、503楼3门702室、503楼3门802室无预售许可证；商业204楼5号-6号、601楼5号、7号、608楼3号-4号，住宅204楼2门1201室、407楼1门201室、407楼2门101室、504楼3门501室、502室、601室、602室、506楼1门201室、506楼4门101室、507楼1门801室、507楼3门702室、507楼4门802室、608楼4门201室均有预售许可证）。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原被告之间的借贷关系不违反法律规定，应依法予以保护。《中华人民共和国合同法》第二百条规定：借款的利息不能预先在本金中扣除，利息在本金中预先扣除的，应当按照实际借款数额返还本金并计算利息。依据该规定，原告在借款中预先扣除利息违反法律规定，应以原告实际向被告提供的借款数额1288万元作为借款本金。原被告双方虽约定月息4分，但截止至以房抵债之日被告共计偿还原告312万元，经核算并未超过银行同期贷款利率的四倍，对于已支付的312万元利息依法应予以保护。原被告双方在明确借贷关系同时签订了商品房认购协议，此时可以看做是对借款的一种担保行为。但被告在2011年8月27日以后就未能继续偿还借款本息，经原被告两次协商换房后，2013年7月对于交付原告的房屋已明确确定，原告对房屋有权销售、变卖，且被告代为销售的房屋均已按实际交易金额原数返还原告，证明被告认可原告对涉案房屋具有处分权，故应认定自2013年7月被告将房屋交付原告已由最初的担保行为转变为以房抵债行为。被告自2010年8月9日借款后未能足额偿还本息，其以房抵债行为应认定合法、有效。被告应继续、全面履行其抵债行为的附随义务，对于已经取得房屋预售许可证的房产，双方签订的房屋买卖协议应认定为合法、有效，被告应协助原告办理房产过户手续。对于尚未取得预售许可证的房产，双方签订的房屋买卖协议应认定为成立，因欠缺行政强制性审批而效力待定，但所涉房产应维持现状，继续由原告占有并使用，待取得预售许可证后再履行过户等附随义务。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时作出判决”、《中华人民共和国民法通则》第九十条“合法的借贷关系受法律保护”、《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，判决如下：
一、确认原告付丽荣与被告唐山中天房地产开发有限公司签订的关于座落于唐山市205国道南侧滨湖庄园商业204楼5号-6号、601楼5号、7号、608楼3号-4号，住宅204楼2门1201室、407楼1门201室、407楼2门101室、504楼3门501室、502室、601室、602室、506楼1门201室、506楼4门101室、507楼1门801室、507楼3门702室、507楼4门802室、608楼4门201室的房产认购协议有效，并由被告唐山中天房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内配合原告付丽荣办理上述房产的过户手续。
二、确认原告付丽荣与被告唐山中天房地产开发有限公司签订的关于座落于唐山市205国道南侧滨湖庄园商业101楼1号-7号、105楼11号、301楼1号-15号、305楼2号-3号，401楼7号、501楼2号。住宅105楼4门601室、105楼7门602室、301楼4门602室、402楼3门601室、602室、403楼1门601室、404楼2门602室、405楼1门502室、503楼2门502室、503楼2门702室、503楼3门702室、503楼3门802室房产认购协议成立，继续由原告占有并使用。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费52400元，由被告唐山中天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 孙敬韬
审 判 员 韩 丽
代理审判员 赵国园
二〇一四年七月三十日
书 记 员 孙 菲