襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0606民初2417号
原告：民发实业集团有限公司。住所地：襄阳市樊城区春园西路民发盛特区*幢**层。统一社会信用代码：914206007220936594。
法定代表人：林佺祥，民发实业集团有限公司董事长。
委托诉讼代理人：王海莹，女，1987年8月2日出生，汉族，襄阳市人，民发实业集团有限公司法务部职员，住襄阳市襄城区（代理权限：特别授权）。
委托诉讼代理人：姜�，湖北法正大律师事务所律师（代理权限：一般代理）。
被告：欧志广，男，1973年2月7日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。
原告民发实业集团有限公司（以下简称民发公司）与被告欧志广房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民发公司的委托诉讼代理人王海莹、姜凌到庭参加诉讼，被告欧志广经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民发公司向本院提出诉讼请求：１、解除民发公司与欧志广于2013年4月20日签订的两份《商品房买卖合同》；２、欧志广协助民发公司办理两份商品房买卖合同备案登记注销手续；3、欧志广向民发公司返还位于襄阳市××区××路民发·盛特区6-1104号及6-1105号两套房屋；4、欧志广支付民发公司违约金168484.5元及律师代理费37067元；5、欧志广承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月20日，民发公司与欧志广签订两份《商品房买卖合同》，约定欧志广分别以843245元、841600元的价格购买民发公司开发的位于襄阳市××区××路民发·盛特区6-1104号、6-1105号房屋两套。合同签订后，欧志广分别向民发公司支付了首付款423245元、421600元，余款420000元、420000元均在银行办理了按揭贷款，民发公司系欧志广贷款的担保人。因欧志广未按时偿还贷款，导致民发公司承担了担保责任被银行连续扣款。根据商品房买卖合同的约定，民发公司有权解除合同，故提起本案诉讼。
被告欧志广未作答辩，也未向本院提交证据。
本院根据本案有效证据及当事人的陈述，认定以下案件事实：2013年4月20日，民发公司作为出卖人与欧志广作为买受人签订《商品房买卖合同》两份，其中�份合同主要约定：欧志广以858553元的价格购买民发公司开发的位于襄阳市××区××路民发·盛特区第6幢1单元6-1104号房屋（以下简称6-1104号房屋）一套，建筑面积为101.52平方米；首期购房款438553元于合同签订之日支付，剩余购房款420000元办理银行按揭。另一份合同主要约定：欧志广以854354元的价格购买民发公司开发的位于襄阳市××区××路民发·盛特区第6幢1单元6-1105号房屋（以下简称6-1105号房屋）一套，建筑面积为101.15平方米；首期购房款434354元于合同签订之日支付，剩余购房款420000元办理银行按揭。上述两份商品房买卖合同均约定：欧志广未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致民发公司作为借款担保人承担担保责任的，欧志广应在民发公司通知之日起3日内，将民发公司代其向按揭银行偿还的全部款项及民发公司因此支出的全部额�费用支付给民发公司；若欧志广逾期支付上述款项30日以上的，民发公司有权解除合同，收回房屋，欧志广并应向民发公司承担购房款总额10%的违约赔偿金；合同解除后，欧志广应在民发公司通知之日起7日内，配合民发公司办理合同备案或预告登记撤销手续。
合同签订后，欧志广分别向民发公司支付了两套房屋的首期购房款438553元、434354元，欧志广为两套房屋的余款共计840000元（两套房屋的余款均为420000元）分别向招商银行股份有限公司襄阳分行（以下简称招行襄阳分行）办理了按揭贷款。民发公司为欧志广的840000元贷款向招行襄阳分行均提供了连带责任保证。
2014年5月29日，民发公司向欧志广交付了6-1104号房屋及6-1105号房屋。
2014年5月29日，因6-1104号房屋及6-1105号房屋实测建筑面积与商品房买卖合同约定的建筑面积存在差异，民�公司与欧志广签订两份《商品房买卖合同补充协议》，其中一份补充协议约定：6-1104号房屋产权登记建筑面积为99.71平方米，民发公司应向欧志广返还多交的购房款15308元。另一份补充协议约定：6-1105号房屋产权登记建筑面积为99.64平方米，民发公司应向欧志广返还多交的购房款12754元。两份补充协议签订后，民发公司向欧志广分别返还了6-1104号房屋购房款15308元及6-1105号房屋的购房款12754元。返还后，欧志广实际支付给民发公司6-1104号房屋的首付购房款为423245元（438553元-15308元=423245元），6-1104号房屋总价款变更为843245元（423245元+420000元=843245元）；欧志广实际支付给民发公司6-1105号房屋的首付购房款为421600元（434354元-12754元=421600元），6-1105号房屋总价款变更为841600元（421600元+420000元=841600元）。
因欧志广自2015年年初未再向招行襄阳分行偿还贷款，招行襄阳分行自2015年5月27日起至2017年7月11日止从民发公司账号划扣了欧志广在该银行为两套房屋所贷款项的全部剩余本息共计835369.11元（其中含欧志广未偿还的两套房屋的逾期贷款本金及剩余贷款本金共计740768.02元）。现欧志广在招行襄阳分行的剩余贷款本息已由民发公司全部结清。
2016年10月20日，民发公司按照欧志广在商品房买卖合同中留存的住址及电话向欧志广邮寄了要求其偿还民发公司全部代偿款项的通知函，该邮件于2016年10月22日因“拒收”被退回。至本案判决前，欧志广未向民发公司偿还代偿款。
本院认为，民发公司与欧志广签订的两份《商品房买卖合同》均是双方真实意思的表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，成立并有效。因欧志广未按贷款合同的约定偿还招行襄阳分行贷款，导致民发公司承担了担保责任，代替欧志广向招行襄阳分行偿还了贷款，民发公司有权要求欧志广偿还代偿款。民发公司按照欧志广在商品房买卖合同中留存的住址及电话向欧志广邮寄了要求其偿还民发公司全部代偿款项的通知函，虽然该通知函于2016年10月22日因“拒收”被退回，但因欧志广明知自己的逾期还款行为会导致民发公司承担担保责任，即使欧志广拒收民发公司的邮件，其也应当知道自己负有向民发公司偿还代偿款的义务，故民发公司的邮寄行为应当视为该公司已行使了追偿权。根据两份商品房买卖合同中“欧志广应在民发公司通知之日起3日内，将民发公司代其向按揭银行偿还的全部款项及民发公司因此支出的全部额外费用支付给民发公司”的约定，欧志广最迟应在2016年10月25日前向民发公司偿还代偿款，但欧志广至今未向民发公司支付任何款项。根据两份商品房买卖合同中“若欧志广逾�支付上述款项（含代偿款）30日以上的，民发公司有权解除合同”的约定，至2016年11月24日，欧志广仍未向民发公司偿还代偿款，民发公司解除两份商品房买卖合同的条件已成就，可以行使解除权。民发公司通过民事诉讼要求解除与欧志广签订的两份《商品房买卖合同》，是其行使解除权的一种方式。本院受理了案件，并于2016年9月1日向欧志广公告送达了起诉状副本，自发出公告之日起经过60日即视为送达，故欧志广应于2016年10月31日接收到民发公司传递的解除合同意思表示，该结果与收到解除合同通知并无二致。但因民发公司解除两份商品房买卖合同的条件于2016年11月24日成就，故本案所涉两份《商品房买卖合同》应于2016年11月24日解除，本院对民发公司与欧志广签订的两份《商品房买卖合同》均于2016年11月24日解除的法律效力予以确认。两份商品房买卖合同解除后�民发公司有权收回合同所涉房屋，并有权要求欧志广协助办理注销或撤销该房屋上与欧志广有关的各种登记信息，故民发公司要求欧志广返还6-1104号房屋及6-1105号房屋并要求欧志广协助办理该两套房屋商品房买卖合同备案登记注销手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，民发公司收回两套房屋的同时即负有向欧志广返还两套房屋已付购房款的义务。欧志广虽然没有提起反诉要求返还已付购房款，但为减少诉累，本院在本案中一并处理。民发公司需返还的购房款应为欧志广实际支付的首期购房款及欧志广已向招行襄阳分行偿还的银行贷款本金。欧志广实际支付的两套房屋的首期购房款为844845元（423245元+421600元=844845元），欧志广已偿还的两套房屋贷款本金为99231.98元（贷款总额840000元-民发公司代偿的本金总额740768.02元=99231.98元），�民发公司应当返还欧志广购房款共计为944077元（844845元＋99231.98元=944077元）。欧志广未按合同约定向招行襄阳分行偿还贷款，导致民发公司承担了担保责任，欧志广存在违约行为。虽然合同约定欧志广应按购房款总额的10%支付违约金，但判令欧志广对已经履行且未违约的部分承担违约责任明显不当，应按欧志广违约部分即民发公司代偿数额835369.11元的10%计算违约金，该计算方式既符合合同约定的本意，又较为公平，故欧志广应当支付民发公司的违约金为83537元（835369.11元×10%=83537元）。因民发公司与欧志广互负付款义务，两笔款项冲抵后，民发公司还应返还欧志广购房款860540元（944077元-83537元=860540元）。因律师代理费不是本案必然产生的损失，民发公司要求欧志广支付律师代理费37067元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条�一款、九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告民发实业集团有限公司与被告欧志广于2013年4月20日签订的两份《商品房买卖合同》于2016年11月24日解除。
二、被告欧志广于本判决生效之日起十五日内将位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特区第6幢1单元6-1104号房屋及第6幢1单元6-1105号房屋返还给原告民发实业集团有限公司。
三、被告欧志广于本判决生效之日起十五日内协助原告民发实业集团有限公司办理位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特区第6幢1单元6-1104号房屋及第6幢1单元6-1105号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续。
四、原告民发实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告欧志广购房款860540元。
五、驳回原告民发实业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4383元，由原告民发实业集团有限公司负担2016元，被告欧志广负担2367元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于襄阳市中级人民法院。
审 判 长 张耀承
审 判 员 石海燕
人民陪审员 周 芹
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 鲁 锐