天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨塘民重字第0016号
原告董文霞，无职业。
委托代理人任国华，天津任华律师事务所律师。
委托代理人王蕾，天津仁华律师事务所律师。
被告冯德顺。
委托代理人申玉霞（系被告冯德顺之妻）。
被告天津滨海顺驰不动产网络有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽营口道29号大泛华18楼bc座。
法定代表人孟庆东，总经理。
委托代理人陶红，天津滨海顺驰不动产网络有限公司公司法务部职员。
原告董文霞与被告冯德顺、被告天津滨海顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日作出了（2015）滨塘民初字第1404号民事判决书，因被告冯德顺不服一审判决提出上诉，二审作出（2015）二中民四终字第677号民事裁定书，裁定结果撤销（2015）滨塘民初字第1404号民事判决、发回本院重审。2015年9月16日，本院重新立案并另行组成合议庭，重新审理本案，于2015年10月30日、2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告董文霞及其委托代理人任国华、王蕾，被告冯德顺、委托代理人申玉霞，被告顺驰公司委托代理人陶红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董文霞诉称，2009年10月10日，原告以其母亲吴秀芝的名义与被告冯德顺签订还迁房屋转让合同。原告依约先后共向被告支付购房款220000元。被告于2011年3月18日将诉争房屋交付给原告，原告实际占有房屋至今。后为办理过户手续，原告与被告于2014年9月11日，在被告天津滨海顺驰不动产网络有限公司的居间下签订了房屋买卖居间合同，合同约定原告购买坐落于天津市滨海新区中心商务区和美苑xxx室房屋，价款225000元。未按约定办理过户手续视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的千分之一作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付房屋成交价的10%作为违约金。被告冯德顺并于当日当场出具收条一张确认收到原告购房款220000元。2015年1月9日被告冯德顺自被告天津滨海顺驰不动产网络有限公司处领到诉争房屋产权证一份，但被告冯德顺未依约为原告办理过户手续，多次协商未果，故起诉，请求依法判令：1、二被告履行合同义务，将被告冯德顺名下的坐落于天津市滨海新区中心商务区和美苑xxx室房屋过户到原告名下；2、被告冯德顺依据合同约定支付原告违约金22500元；3、被告冯德顺承担诉讼、保全费用。
原告针对其主张，提供如下证据：
1、2009年10月10日，原告之母吴秀芝与被告冯德顺签署的还迁房屋转让合同被告冯德顺与案外人天津海河下游开发有限公司签订的房屋拆迁补偿协议（实物还迁），转让合同系被告冯德顺之子冯震带着冯德顺本人身份证及冯德顺的委托书签署的，证明涉诉房屋双方达成了转让合同，该合同是双方真实意思表示合法有效；
2、2014年9月11日，原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》，该合同在被告顺驰公司签订，被告冯德顺本人到现场在该合同上签字，证明原、被告双方就涉案房产正式签署房屋买卖协议，同时也办理了居间手续；
3、收条一张，该收条由被告冯德顺在收款人位置上签字确认，证明原告已按合同约定陆续将220000元购房款给付被告冯德顺，原告已经实际履行了给付房款之义务；
4、收据两张，证明原告已按约向被告顺驰公司支付中介服务费及代书服务费，履行了房屋买卖居间合同；
5、收件回执2份、登记表1张、过户管理表1张，收件回执是被告顺驰公司给被告冯德顺出具的，依据收件回执可以办理房产证，证明被告冯德顺已经领取了房产证，但未与原告办理过户，被告冯德顺没有履行三方签署的居间合同；该房屋可以办理房产证了；
6、被告冯德顺给冯震出具的授权委托书、家庭情况证明表、冯德顺户口本复印件，证明冯震代表冯德顺签署还迁房屋转让合同，冯震是有代理权的是双方真实意思表示，且三方签署房屋买卖居间合同时冯德顺本人已到场，并在合同及收条上签字确认；
7、现金解款单、现金送款回单各1张，现金解款单费用交给了案外人海河下游公司，拆迁房屋办理交房时交纳上述费用才给钥匙，送款回单2373.72元是办证时交纳的税费及税费确认单，证明原告交纳了房款；
8、收条、汇款单各2张，证明2009年10月12日、2009年11月4日原告分两次给付冯震房款200000元。
被告冯德顺辩称，被告从未卖过涉案房屋，被告与原告始终没有签订过任何买卖合同。2009年的转让协议被告不清楚，2014年签订的合同被告也不知道。2014年9月份去领取房本时，签字后被告冯德顺之子冯震陈述说去另外一个地方签合同，直到拿到一审判决后才知道房屋被卖了。
被告冯德顺针对其辩称，向本院提供如下证据：
1、被告冯德顺代理人申玉霞与被告冯德顺之子冯震的电话录音光盘，从2014年12月23日至2015年5月16日，证明自始至终被告冯德顺都不知道房屋被卖了，被告冯德顺没有卖过房，被告儿子冯震也没有告诉被告冯德顺房屋被卖了；
2、冯震与另案原告郭瑞发的微信，证明买卖房屋的事情被告冯德顺不知情，原告如果买房时见过被告冯德顺，郭瑞不可能会这么问；
3、天津市塘沽区房地产管理局文件，根据该文件规定，货币安置按还迁房建筑面积每平方米5000元标准进行安置，证明被告不打算卖房，如果要是卖房就直接选择货币补偿；
4、邻居王金兰、王金树、租房房东王金岭、邻居袁华、冯德顺住院时的病友王志芳出具的证明，证明被告冯德顺从2008年下半年开始小脑萎缩；
5、2007年9月6日欠条1张、协议书1张、借条1张、天津航道局出具的证明，东沽东荣里拆迁需交纳购买产权费用，该钱是被告冯德顺和代理人申玉霞共同借的，证明还迁房是夫妻共同购买的产权；
6、刑事裁定书、释放证明书，证明被告冯德顺买房时冯震还在监狱里，与冯震没有任何关系。
被告顺驰公司未作答辩亦未提供证据。
原告提供的证据，经被告冯德顺质证，对证据1中的转让合同、证据2、证据3、证据6、证据7、证据8不予认可，提出证据1中的转让合同、证据2、证据3、证据6中的冯德顺签字非本人书写，庭审中被告顺驰公司提出证据2、证据3上冯德顺的签字系其本人在顺驰公司所签，庭审中本院提出被告冯德顺是否对证据2、证据3上的签字申请作笔记鉴定，被告提出不予申请；对证据4提出与被告无关；对证据1中房屋拆迁补偿协议和证据5的真实性没有异议，认可被告冯德顺领取了房证。原告提供的证据，经顺驰公司质证对原告提供的证据1至证据6均无异议；对原告提供的证据7中第一张发票顺驰公司不清楚，第二张发票系案外人海河下游公司委托顺驰办理房产证，办证的费用是原告交纳的；对原告提供的证据8，被告提出不清楚不发表质证意见。结合二被告的质证意见，原告提供的证据1中房屋拆迁补偿协议、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7、证据8的真实性予以确认，可以作为认定本案事实的依据；原告提供的证据1中还迁房屋转让合同、证据6系被告之子冯震与原告签订合同时提供的相关材料，可以作为认定本案事实的依据。
被告冯德顺提供的证据，经原告质证，对证据1不予认可，认为无法判断通话的人物，达不到被告的证明目的，且通话双方系母子关系；对被告提供的证据2，无法显示发送短信人，不能达到其证明目的；对被告提供的证据3，真实性无法确认，证明目的不予认可，与本案无关；对被告提供的证据4、证据5、证据6不予认可，认为与本案无关。经被告顺驰公司质证，对被告提供的证据1、证据2不予认可，对证据3提出与本案不具关联，对证据4、证据5、证据6提出与被告顺驰公司无关，不发表质证意见。结合原告、被告顺驰公司质证意见，被告提供的全部证据无法达到其证明目的，不能作为认定本案事实的依据。
依据原告、二被告当庭陈述和原告、被告冯德顺提供的证据及本院对证据的认定查明，2009年10月10日，被告冯德顺之子冯震提供被告冯德顺的房屋拆迁补偿协议、授权委托书、家庭情况证明表、户口本等材料，与原告之母吴秀芝签订《还迁房屋转让合同》，冯震为甲方，吴秀芝为乙方。合同约定：甲方自愿将拥有的编号为0011835《房屋拆迁补偿安置协议（实物还迁）》中约定的还迁房卖给乙方，交房日期按照还迁约定的交房日期执行。双方商议的成交价格为人民币225000元，此价格包括甲方取得此房屋房产证之后并将房产证在过户给乙方之前的所有费用，甲乙双方过户费用由乙方承担。本协议签订完15日内给付甲方人民币200000元，房屋产权转让，房产证办理完毕后30日内，乙方交付甲方人民币25000元。除上述条款外，双方还就其他事宜进行了约定。此协议签订后，原告之母吴秀芝于2009年10月12日、2009年11月4日分两笔支付购房款200000元。被告冯德顺之子冯震出具收条两张，承认收到此笔款项。2014年9月11日，原告与二被告签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：原告购买被告冯德顺还迁的坐落于滨海新区中心商务区和美苑xxx号房屋一套，建筑面积51.21平方米，成交价格为人民币225000元，签订本合同时原告向被告冯德顺支付定金220000元，该定金在办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，剩余房款5000元，原告需于2014年11月28日前将剩余房款存入资金监管中心，同时被告冯德顺须将已收取的定金存入资金监管中心。产权过户相关费用由原告承担。被告冯德顺承诺于全款到账三日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于原告。被告冯德顺需于领到房证两日内通知被告顺驰公司，通知被告顺驰公司后7日内被告顺驰公司协调原、被告双方启动该房屋二手房交易相关手续。合同第六条第3项约定：依照天津市政策及本合同之相关约定，原、被告双方应积极配合办理贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各种书面证明材料，及时支付各项税费。未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的1%作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付个房屋成交价10%作为违约金。根据原告当庭陈述，除给付冯震200000元购房款出具的两张收条外，原告还给冯震部分现金。原、被告在签订房屋买卖居间合同时，双方在被告顺驰公司办公场所就原告给付购房款进行了核算，共同确认原告给付购房款220000元整。故被告冯德顺为原告出具收条一张，确认收到交来的购房定金220000元整。现原告尚欠被告冯德顺购房款5000元未付。此外，原告还向被告顺驰公司交纳服务费2800元。2015年1月9日，被告冯德顺将涉诉房屋产权证领走，之后便未能按约与原告办理产权过户手续，故成讼。
另查，涉诉房屋系拆迁还迁房屋，被告冯德顺有两套还迁房屋，另一套售予原告前夫郭瑞，因被告未办理过户手续，故郭瑞亦另案提起诉讼。涉诉房屋被告于2011年3月18日交付给原告，由原告占有使用至今。
再查，原告在本案诉讼前已申请诉前保全，本案涉诉房屋已被查封。
本院认为，被告冯德顺之子冯震受被告冯德顺委托与原告之母吴秀芝签订《还迁房屋转让合同》，原告之母吴秀芝给付购房款200000元，被告冯德顺于2011年3月18日将涉诉房屋交付原告，证明该转让合同已实际履行。后被告冯德顺与原告、被告顺驰公司签订《房屋买卖居间合同》，系被告冯德顺对其子签订转让合同的追认，该居间合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。原告依约交付购房款，被告冯德顺在取得房产证后未能按约与原告办理产权过户手续，显然违约，理应承担相应民事责任。现原告要求被告冯德顺履行合同义务，将涉诉房屋过户至原告名下，事实清楚证据充分，本院应予支持。被告顺驰应依据合同约定履行协助办理义务。基于原告至今尚欠被告冯德顺剩余购房款5000元，原告的此行为亦构成违约，故对原告要求被告冯德顺支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：
一、被告冯德顺于判决生效之日起十五日内将其名下的坐落于天津市滨海新区中心商务区和美苑xxx号房屋产权过户至原告董文霞名下；
二、原告董文霞于判决生效之日起十日内给付被告冯德顺剩余购房款5000元；
三、驳回原告董文霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费5014元，保全费1620元，合计6634元，由被告冯德顺负担，于判决生效后十日内交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
审 判 长 梁凯江
代理审判员 赵志富
人民陪审员 宛 榕
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 李 姗