广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终802号上诉人（原审被告）：刘英，女，1976年10月12日出生，汉族，住广西北海市海城区。委托诉讼代理人：苏允智，男，1968年11月10日出生，汉族，住所地：广西北海市海城区。被上诉人（原审原告）：南宁舜鑫物业服务有限责任公司北海分公司，住所地北海市广东南路213号同和水岸香堤小区1号楼1楼。法定代表人：黄亮，总经理。委托诉讼代理人：王彤丹，广西桂三力（北海）律师事务所律师。上诉人刘英因与被上诉人南宁舜鑫物业服务有限责任公司北海分公司（以下简称舜鑫北海分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。刘英上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、2014年3月4日，刘英与第三人北海同和房地产开发有限责任公司就房屋质量问题达成调解协议，2014年7月5日，刘英完成收房手续，同日，舜鑫北海分公司的员工雷圆圆出具《证明》保证刘英的房屋自2014年7月5日起收取物业管理费，收房时间与雷圆圆出具的证明时间相一致，雷圆圆是舜鑫北海分公司的员工，负责该公司在小区的物业管理，刘英有理由相信该员工的签字代表公司的意思，构成表见代理。且雷圆圆目前仍是舜鑫北海分公司的收款员，依然收取我方物业费。二、舜鑫北海分公司起诉超过两年的诉讼时效。一审法院根据舜鑫北海分公司提供的缴费通知和照片认定其2012年至2016年期间有通知刘英缴纳物业管理费，构成诉讼时效中断是不正确的。刘英一直在该小区正常居住，舜鑫北海分公司完全可以通知刘英缴纳物业管理费，一审法院仅凭舜鑫北海分公司自行制作的缴费通知书和照片认定舜鑫北海分公司向刘英追缴过物业管理费不当，并与雷圆圆2014年7月5日出具的证明相矛盾。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，导致判决错误，请求二审法院依法支持刘英的上诉请求。舜鑫北海分公司辩称，一、双方签订的物业合同是当事人真实的意思表示，合法有效。舜鑫北海分公司已按照合同的约定提供物业服务，刘英也应按合同约定缴纳物业费。二、所谓的雷圆圆出具的证明，不能说明舜鑫北海分公司已经同意减免刘英房屋维修期间的物业费，且该证明无论形式或者内容都不具有法律效力。三、本案没有超过诉讼时效。舜鑫北海分公司向一审法院起诉请求：一、判决刘英向舜鑫北海分公司支付物业费1775.6元、维修资金223.3元、公摊水费39.37元、公摊电费43.4元、违约金2410.9元，以上合计4492.6元（该费用核算截止至2016年12月31日，以后另计）；二、判令刘英赔偿舜鑫北海分公司因本案支出的律师费损失2000元。一审法院认定事实：南宁舜鑫物业服务有限责任公司于2011年7月26日中标之后，由其分公司即本案舜鑫北海分公司开始入驻案涉物业小区提供物业服务，案涉小区至今未成立业主委员会，案涉小区一直由舜鑫北海分公司提供物业服务。2011年8月28日，刘英与案外人北海同和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定由刘英购买北海市北海大道东延线同和泊湾小区28幢3单元602室房屋，建筑面积84.56平方米，即刘英系案涉物业的业主。同日，舜鑫北海分公司（乙方）与刘英（甲方）签订了《同和泊湾前期物业服务合同》（以下简称合同），主要约定乙方对甲方所在北海市北海大道东延线同和泊湾小区提供物业服务，服务期限自2011年8月28日起至业主大会依法选聘物业服务公司并签订新的物业服务合同生效时终止;同时对物业服务收费作如下约定：1.多层住宅按建筑面积：0.8/平方米/月收取物业费；2.按多层住宅每月每平方米0.1元，小高层住宅每月每平方米0.2元计收住宅专项维修资金；3.公摊水电费每月按实际使用量根据小区物业单套法定建筑面积分摊；4.甲方应于入伙（即按照《购房合同》内约定的交付时间或实际通知交付时间，两者以现发生者为准）之日起，以现金形式预缴为期半年的物业管理服务费、其他公摊费用和代收费用之后，以半年为周期，分别以现金或银行划账代扣形式预缴当期半年度的费用；5.不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，自逾期之日起每天按应交费总额的3‰交纳违约金，逾期超过30天则加倍支付违约金；6.因延期或拒交水电费、水电公摊费，从逾期之日起每天按应交费用总额的3‰交纳违约金，逾期超过30天则加倍支付违约金等内容。刘英与案外人北海同和房地产开发有限责任公司签订的上述《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第十条交楼约定第二项约定“……自该商品房交付通知书送达之日满十天乙方仍未办理移交钥匙手续的，视为乙方已实际收楼”，附件六《关于通讯方式的约定》第四条约定“出卖人在发送交房、办理房产证等通知时可采取在北海日报或北海其他官方报纸上发布公告的方式。公告刊登之日，视为已向买受人送达通知”，开发商于2012年4月20日在北海日报发布了同和泊湾的交房通知。案涉房屋于2012年6月7日经过五方竣工验收。刘英分别于2012年6月3日、6月23日到开发商处办理房屋验收交接手续，刘英皆以案涉房屋质量问题为由拒收房屋，直至2014年7月5日刘英到开发商处办理房屋交接手续。因刘英与小区开发商北海同和房地产开发有限责任公司存在房屋质量争议，刘英于2015年11月将北海同和房地产开发有限责任公司诉至法院，2016年3月4日，经北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2232号《民事调解书》确认，刘英与北海同和房地产开发有限责任公司达成协议，该公司支付20000元给刘英。现舜鑫北海分公司以刘英经催收拒付上述费用为由诉至法院，提出上述诉求。北海市物价局北价格字〔2013〕75号关于同和泊湾物业服务收费的批复如下：同和泊湾住宅的物业服务费收费标准由南宁舜鑫物业服务有限责任公司同物业服务委托方按照《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》(北价格字〔2008〕68号)协商议定。公共水电费据实代收，合理分摊。雷圆圆是舜鑫北海分公司的员工,雷圆圆于2014年7月5日向刘英、刘权出具《证明》一份，主要载明因案涉房屋的质量一直存在问题，刘英与开发商就此问题协商，开发商同意在维修期间不应由业主承担物业服务费，同意业主从2014年7月办理收房手续后，物业服务费从2014年7月份开始缴纳。舜鑫北海分公司分别于2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日向刘英发出《催交物业费通知》，催交物业费。刘英所拖欠的各项费用如下：2012年7月至2014年6月期间的物业费1623.55元（0.8元/平方米×84.56平方米×24个月=1623.55元）、维修资金202.94元（0.1元/平方米×84.56平方米×24个月=202.94元）、公摊水费39.37元和公摊电费43.4元。一审法院认为：该案的争议焦点为：一、刘英以房屋存在质量问题为由拒缴物业费等费用是否于法有据。二、舜鑫北海分公司、刘英双方是否已就物业费等问题达成一致意见。三、舜鑫北海分公司的诉求有无事实和法律依据，是否已经超过诉讼时效。关于该案的第一个争议焦点，该院认为，2011年8月28日，刘英与舜鑫北海分公司签订的《同和泊湾前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同的约定履行义务。该案舜鑫北海分公司已按合同约定对案涉房屋所在小区提供了物业服务，刘英应按照上述合同的约定履行支付物业费等相关费用的义务。刘英主张称2012年4月至2014年6月期间，由于第三人北海同和房地产开发有限责任公司所交房屋不符合质量要求，房屋未实际交付刘英，经过多次维修后，才于2014年7月5日完成收房手续，在此之前刘英并未实际享受舜鑫北海分公司的服务，因此不构成违约，并根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定认为物业费等费用应由建设单位交纳。该院认为，根据舜鑫北海分公司、刘英签订的《同和泊湾前期物业服务合同》第五条物业服务费缴纳标准第一项约定“甲方应于入伙（即按照内约定的交付时间或实际通知交付时间，两者以先发生者为准）之日起两年内，按如下标准缴纳物业服务费用……”以及《商品房买卖合同》附件六《关于通讯方式的约定》第四条约定“出卖人在发送交房、办理房产证等通知时可采取在北海日报或北海其他官方报纸上发布公告的方式。公告刊登之日，视为已向买受人送达通知”。开发商于2012年4月20日在北海日报发布了同和泊湾的交房通知，案涉房屋实际是在2012年6月7日经过五方验收，符合交付条件，刘英于2012年6月23日以房屋质量存在问题为由拒收房屋，案涉房屋所存在的质量问题并非是主体质量不合格不符合交付条件等，房屋质量存在问题亦是开发商的保修范围，其可向开发商主张。另刘英因房屋质量问题及逾期交房问题诉至法院，经北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2232号《民事调解书》调解，刘英与北海同和房地产开发有限责任公司达成协议，该公司支付20000元给刘英，刘英与北海同和房地产开发有限责任公司的房屋质量纠纷已得到解决，刘英不应再以存在房屋质量问题拒绝交纳物业费等相关费用。为此，刘英应自在案涉房屋符合交付条件且在开发商通知交付房屋之日起即2012年6月23日起向舜鑫北海分公司交纳物业费等相关费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，因此，该院认为刘英提出的以第三人北海同和房地产公司所交房屋不符合质量要求，房屋未实际交付刘英，也未实际享受舜鑫北海分公司的服务，为此其不应缴纳物业费等费用的抗辩理由不能成立。该案的第二个争议焦点，该院认为，刘英主张舜鑫北海分公司、刘英双方就物业服务费等问题早已达成一致，舜鑫北海分公司同意刘英在未交付房屋维修期间不需要承担物业费等费用，并提交2013年9月的《同和泊湾业主维修意见反馈统计》，证明舜鑫北海分公司相关负责人在意见上写明“建议由施工方支付以上业主的维修期间的物业费等费用”，同时提交2014年7月5日就物业服务费等问题出具的一张《证明》，证明舜鑫北海分公司同意刘英从2014年7月办理收房手续后，物业费从2014年7月份开始交纳，且双方在《证明》上签字确认。该院认为，刘英提交的《同和泊湾业主维修意见反馈统计》和《证明》没有舜鑫北海分公司公章，且《同和泊湾业主维修意见反馈统计》并非是舜鑫北海分公司同意减免刘英维修期间的物业费用，另《证明》中雷圆圆虽是舜鑫北海分公司员工，但并无代理权，且不是以被代理人名义签订证明，不构成代理行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对于刘英抗辩称舜鑫北海分公司已同意减免其维修期间的物业费的主张不成立。关于该案的第三个争议焦点，该院认为，舜鑫北海分公司已按合同的约定对案涉房屋所在的小区提供了物业服务，刘英作为业主应按物业合同的约定交付物业费等费用，为此，对于舜鑫北海分公司请求2012年7月至2014年6月期间的物业费1623.55元（0.8元/平方米×84.56平方米×24个月=1623.55元）、维修资金202.94元（0.1元/平方米×84.56平方米×24个月=202.94元）、公摊水费39.37元和公摊电费43.4元上述费用合计1909.26元于法有据，该院予以支持。刘英逾期交付物业费等费用构成违约，对于舜鑫北海分公司请求刘英支付滞纳金（滞纳金以1909.26元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准,从2014年7月1日起计算至本生效判决确定的还款之日止）的诉求于法有据，该院予以支持。另对于舜鑫北海分公司请求刘英承担2000元的律师费于法无据，该院不予支持。刘英主张并未收到舜鑫北海分公司的催交物业费通知以及舜鑫北海分公司未要求其签收该通知，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条“一方当事人提出下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本……”的规定，因此该院对舜鑫北海分公司提交的催交物业费通知和照片予以确认。刘英主张舜鑫北海分公司的诉讼请求已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”的规定。根据舜鑫北海分公司提交的催交物业费通知和照片，舜鑫北海分公司分别于2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日和2016年12月31日对刘英进行催交物业费通知并将催费通知张贴于刘英门上，视为以其他方式将主张权利文书送达刘英，因此发生诉讼时效中断。该院认为，只要舜鑫北海分公司以可见的方式证明将催交物业费通知送达刘英，则刘英是否实际收到催交物业费通知和签不签收催交物业费通知不影响产生诉讼时效中断效力。因此，刘英以诉讼时效已过和未收到该催交物业费通知以及舜鑫北海分公司未要求其签收该通知为由抗辩，该院不予认可。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、刘英应向南宁舜鑫物业服务有限责任公司北海分公司支付2012年7月至2014年6月期间的物业费1623.55元、维修资金202.94元、公摊水费39.37元和公摊电费43.4元，共计1906.26元及滞纳金（滞纳金以1909.26元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准,从2014年7月1日起计算至本生效判决确定的还款之日止）；二、驳回南宁舜鑫物业服务有限责任公司北海分公司其他的诉讼请求。案件受理费50，减半收取25元，由刘英负担。二审期间，双方未提交新证据。二审查明，前述《证明》载明：“‘同和泊湾’28栋3-601刘权、28栋3-602刘英两户业主于2014年7月5日到小区物业‘南宁舜鑫物业服务有限公司北海分公司’办理收房手续。前期此两套房因顶楼、墙面渗水等问题不符合交房条件一直未办理收房手续。经此两户业主书面函告开发商‘北海同和房地产开发有限公司’协商，开发商承认此两户确因渗水问题反复维修而导致未能按期交房，因此维修期间不应由业主承担物业服务费，同意业主从2014年7月办理收房手续后，物业服务费从2014年7月份开始缴纳”，落款处物业公司为南宁舜鑫物业服务有限公司北海分公司，雷圆圆在经办人处签名并捺手印，刘英、刘权在业主处签名并捺手印。除该事实外，二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，物业管理公司与业主之间是平等的合同关系，双方依据合同及相关法律享有权利、履行义务。本案中，舜鑫北海分公司的工作人员雷圆圆于2014年7月5日出具给刘英的《证明》，该《证明》明确约定了刘英“从2014年7月办理收房手续后，物业服务费从2014年7月份开始缴纳”，该《证明》虽未加盖舜鑫北海分公司公章，但雷圆圆是舜鑫北海分公司的工作人员，且负责收取涉案小区的物业费等事务，故该《证明》的出具可视为雷圆圆在为舜鑫北海分公司履行其职务行为。因此，《证明》约定的内容对舜鑫北海分公司具有法律约束力。根据该《证明》的约定，舜鑫北海分公司已同意许可刘英从2014年7月份开始缴纳物业费等费用，故一审法院未采信上述《证明》，仍认定刘英应向舜鑫北海分公司支付案涉房屋在2014年7月至2014年6月的物业费等费用不当，本院予以纠正。舜鑫北海分公司主张分别于2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日和2016年12月31日对刘英进行催交物业费通知并将催费通知张贴于刘英门上，并提交催交物业费通知和照片予以佐证。但上述照片无法确认具体的拍摄时间，故舜鑫北海分公司据此主张已于上述日期向刘英催交过物业费依据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算，否则对超过诉讼时效期间的主张无法得到法律的保护。根据上述规定，舜鑫北海分公司于2017年1月18日向法院提起诉讼主张2012年7月至2014年6月间的物业费等费用已过诉讼时效期间，原审法院认定本案未过诉讼时效不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人刘英的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、第一百三十五条及中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条之规定，判决如下：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初260号民事判决。二二、驳回被上诉人南宁舜鑫物业服务有限责任公司北海分公司的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共75元，由被上诉人南宁舜鑫物业服务有限责任公司北海分公司负担。(该款二审受理费50元上诉人刘英已预交，被上诉人南宁舜鑫物业服务有限责任公司北海分公司在本判决生效后十日内支付给上诉人刘英）本判决为终审判决。审 判 长 丘富圣审 判 员 文 全审 判 员 何能媛二〇一七年八月二十五日法官助理 冼玉凤书 记 员 曾惠敏