北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终2985号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨立菡，女，1969年6月28日出生。
委托诉讼代理人：杨瑞丰（杨立菡之父），住北京市西城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李建方，男，1968年8月12日出生。
委托诉讼代理人：陈蕾（李建方之妻），住北京市朝阳区。
上诉人杨立菡因与被上诉人李建方房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初29439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨立菡上诉请求：要求撤销一审判决，依法改判驳回李建方的全部诉讼请求并支持其反诉请求。事实和理由：李建方无照经营两年半，其权利不应受到法律保护；李建方中途退租系因其家庭原因及涉案房屋门前车道和便道安装了护栏，不能停车，导致顾客减少，利润大不如前的原因，与工商“营业执照”一点关系没有；一审法院不应对本案立案。
李建方辩称：同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.双方签订的《租赁合同》及续租协议应属合法有效，营业执照办理与否与合同效力无关；2.本案由于行政限制导致涉案房屋无法办理餐饮营业执照，致使合同目的无法实现，一审判决租赁合同解除并退还保证金是正确的。
李建方向一审法院起诉请求：1.判令我与杨立菡在2016年4月29日续签的租期为两年的房屋租赁合同于2016年10月31日解除；2.判令杨立菡退还保证金1万元。
杨立菡向一审法院反诉请求：要求李建方交付2万元违约金。
一审法院认定事实：2014年4月29日，杨瑞丰作为杨立菡的委托代理人（甲方）与李建方（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、乙方承租甲方店面18平方米，房屋完好，上下水电齐全；二、租期两年2014年5月1日至2016年4月30日；三、租金为8万元每年；四、保证金抵押金1万元；五、付款方式，……；六、法律责任，1、甲方责任，（1）负责房屋维修；（2）甲方协助乙方水电安装；（3）同等条件，合同期满，乙方签约优先；（4）若遇拆迁，甲方要退还保证抵押金，并按实际天数退还剩余房租；（5）甲方在合同内保乙方用房营业；（6）遇有不可抵抗自然力，甲方不负责；2、乙方责任，（1）不准时交房租，甲方有权终止合同，不退还保证抵押金，乙方坚持不腾退，每天要向甲方交付违约金两千元整；（2）乙方私自转让、中途退租，要向甲方支付违约金两万元，甲方不退还保证抵押金和房租；……。同日，李建方向杨瑞丰支付了抵押金1万元。2014年6月12日，杨立菡（甲方）与北京庆方居餐馆、李建方（乙方）签订《经营性用房转租租赁协议》，约定：第一条房屋基本情况，该房屋坐落于北京市西城区×××114号（下称涉案房屋），房屋为1间，建筑面积23.55平方米，使用面积17.44平方米，该房屋为甲方承租西城区房屋土地经营管理中心房管所公房，并与房管所签订了《直管经营用房租赁合同》（以下称主合同），甲方经房管所同意可以将该房屋转租给乙方经营；第二条房屋使用用途，乙方租赁该房屋用于经营餐饮业，未经房管所和甲方允许不得擅自改变该房屋的用途，也绝不允许以任何形式再行转租、转借，……；第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2014年1月1日至2015年1月1日，该租赁期限不超过主合同的租赁期限和房管部门允许转租的期限；……；第四条租金，（一）租金标准8万元每年，……。北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所在《经营性用房转租租赁协议》中盖章。2016年4月29日，杨立菡与李建方书面续签合同，约定期限两年，其他内容与原合同完全一致。2016年10月28日，李建方搬离涉案房屋，杨立菡予以收回。
李建方与杨立菡签订的《经营性用房转租租赁协议》，李建方称系为了办理营业执照所为，杨立菡陈述之所以签订该份合同，系房管所要求的。
李建方表示因涉案房屋无法用于餐饮经营，故要求解除合同，退还保证金1万元。杨立菡对此不认可，其称李建方因自身原因中途退租，与营业执照办理无关，否则，李建方不会使用房屋两年后又续签合同。李建方陈述续签合同系杨立菡承诺可以帮助解决工商登记所致。杨立菡对此予以否认，称其从未向李建方承诺解决工商登记。
一审法院认为，李建方与杨立函签订的《租赁合同》及续租协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
李建方租用涉案房屋用于餐饮经营，但《北京市餐饮服务许可管理办法》规定本市小吃店的经营场所使用面积不得小于30平方米，本市小型餐馆的经营场所使用面积不得小于50平方米，以及《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》限制西城区新建餐饮企业经营场所使用面积低于60平方米，涉案房屋因上述规定行政限制，导致无法办理餐饮营业执照，此系因不可归责于双方当事人的原因致使合同目的无法实现，现李建方要求解除双方租赁合同，理由正当，法院予以支持。李建方已于2016年10月28日将涉案房屋腾空交还给杨立菡，故法院确认双方合同已于2016年10月28日解除，李建方主张双方合同于2016年10月31日解除，于法无据，法院不予支持。合同解除后，杨立菡收取李建方的租房保证金，已无法律依据，现李建方要求杨立菡退还保证金1万元，法院予以支持。杨立菡要求李建方支付违约金2万元，法院认为，因涉案房屋存在行政性质，无法办理餐饮营业执照，导致合同解除，并非李建方中途退租，故杨立菡的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2016年12月14日判决：一、确认李建方与杨立菡的房屋租赁合同于二〇一六年十月二十八日解除；二、自判决生效之日起七日内，杨立菡退还李建方保证金一万元；三、驳回杨立菡的反诉请求。如果杨立菡未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。
本院审理中，杨立菡称李建方中途退租系因其家庭原因及涉案房屋门前车道和便道安装了护栏，不能停车，导致顾客减少，利润大不如前的原因，李建方对此不予认可，杨立菡并未就此提交证据予以证明。
本院认为：李建方与杨立菡签订的《租赁合同》及续租协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效的民事合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，李建方承租涉案房屋用于餐饮经营。但根据相关行政限制政策，涉案房屋因面积不符合办理营业执照的规定，导致无法办理餐饮营业执照，此系因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，基于李建方起诉要求解除租赁合同，且李建方已于2016年10月28日将涉案房屋腾空退还给杨立菡，故一审法院判决双方租赁合同于2016年10月28日解除，并无不当。租赁合同解除后，杨立菡理应向李建方退还1万元保证金。杨立菡不同意解除租赁合同及退还保证金的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。
虽杨立菡称李建方中途退租系因其家庭原因及涉案房屋门前车道和便道安装了护栏，不能停车，导致顾客减少，利润大不如前的原因，与无法办理营业执照无关，但在李建方对此不予认可的情况下，杨立菡并未就此提交证据予以证明，故对杨立菡的上述陈述，本院不予采信。对杨立菡以此为由，主张李建方擅自中推退租，应向其支付2万元违约金的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，杨立菡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2850元，由杨立菡负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
审 判 员 刁久豹
代理审判员
廖慧
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 史其申