广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0902民初1168号
原告：姚运福，男，1983年10月25日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，
原告：卢书健，女，1987年7月7日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，
被告：茂名市世华房地产代理有限公司，住所地：茂名市河东迎宾路95号首层12号房。
法定代表人：胡鑫。
委托代理人：叶秀，系该公司营业经理。
被告：陈文燕，女，1991年9月29日出生，汉族，住广东省化州市，
委托诉讼代理人：谭程耀，男，1985年6月22日出生，住广东省化州市，现住茂名市，
原告姚运福、卢书健诉被�茂名市世华房地产代理有限公司（以下简称：世华地产公司）、陈文燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚运福、卢书健，被告世华公司委托诉讼代理人叶秀，被告陈文燕委托诉讼代理人谭程耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚运福、卢书健向本院提出诉讼请求：1、解除2016年6月24日签订的《房屋买卖合同》，编号：MMSHDC00XXXX、解除7月11日签订的《房地产买卖购房合同》合同编号：2016071XXXX；2、被告世华地产公司返还双倍定金10万元；3、被告陈文燕支付违约金33000元、逾期违约金9900元；4、被告世华地产公司、被告陈文燕返还中介费2500元、评估费2000元；5、被告世华地产公司、被告陈文燕承担本案诉讼受理费。事实和理由：原告急需在茂名市买学位房给儿子读书，经被告世华地产�司推荐被告陈文燕位于茂名市××××房，并于2016年6月24日，双方签订了《房屋买卖合同》。在签订该合同后，原告即交付定金5万元给被告陈文燕的委托代理人杨崇杰，被告世华地产公司业务经理叶秀在场一起收款并写有《收款收据》，后来于2016年7月11日，在房管局签订《房地产买卖购房合同》合同编号：2016071XXXX，该合同约定2016年9月22日交付房屋，并办理过户手续。已过约定的期限，该房屋业主被告陈文燕和被告世华地产公司都无法办理过户。该《房屋买卖合同》的履行已成为不必要，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百三十九条，原告请求解除合同，被告双倍返还定金10万元，并支付违约金33000元，逾期违约金9900元。被告世华地产公司作为一个专业的房地产中介公司，在促合合同时夸大其词�提供房子的土地性质虚假情况，承诺该房子能在正常期限办理过户，引导原告签订的购房合同维权困难，出现情况后一直逃避责任，没有尽到一个居间人该有的诚信经营，将近一年来，因为这事未能圆满解决，家庭和睦及财政收入严重受影响。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，原告要求被告返还所交的中介费2500元及提前收取的评估费2000元。法官明察秋毫，就盼一审法院，判如所诉。
被告世华地产公司辩称：一、原告的诉称与事实不符，原告与本案被告陈文燕之间是房屋买卖合同关系，与答辩人之间是居间合同关系。答辩人作为居间人，已尽到对有关合同订立事项的如实报告义务，并促成交易双方买卖合同的订立。签约过程中，原告对交易房屋的现状充分了解、对权属证明材料所载内容亦无异议。答辩人从未向原告提供过任何房屋土地虚�信息，亦未向原告作出过任何房屋过户期限的承诺。而且，为协助双方尽快办妥相关手续，答辩人还与房屋的转让方（即被告陈文燕）办理了公证委托手续，垫资代为偿还了被告陈文燕尚欠的银行贷款，消除了该房屋的抵押登记。答辩人尽职尽责撮合交易，完全遵循诚实信用原则，原告主张答辩人违约毫无事实依据。二、涉案房屋无法办理过户，并非答辩人及被告陈文燕违约所致，而是因为国家政策的调整，房屋的转让方（即被告陈文燕）是涉案房屋的合法所有权人，所持有的权属证书真实、有效，并不存在任何法律、行政法规规定禁止转让的情形，真正导致涉案房屋暂时不能办理过户的原因是国家不动产统一登记政策的实施调整，据了解，为贯彻落实不动产统一登记的法律法规和规章制度，从2016年5月30日起，我市在茂名市城市规划区开始实施不动产的统一登记�作，此后引发了大量与本案一样的房屋交易无法过户的社会现象出现。茂名市国土资源局就此问题还分别在2016年11月28日、2017年2月15日、2017年3月3日在茂名主流网络媒体“茂名在线论坛”上作出了官方解答，即：实施不动产统一登记制度后，只有房产证但未办土地证、只有房产证但房屋所在的土地来源不清楚或是办理了划拨土地上房子的房产证，均暂不能直接办理不动产统一登记。可见，涉案房屋买卖合同在近期内是难以履行的，导致该合同解除的原因是当事人无法预见的，并非答辩人违约所致。答辩人同意原告解除购房合同及返还评估费的请求，但是，由于答辩人已实际提供了居间服务并促成买卖合同成立，答辩人依约向原告收取的中介报酬无需返还。综上，原告的部分诉讼请求明显缺乏事实根据和法律依据，恳请法院驳回原告对答辩人的相应诉讼请求。
被告陈文燕辩称，我与原告没有直接买卖关系，我与杨崇杰签订了两份买卖合同，第一份是2016年6月23日签的房屋成交价是265000元，第二份合同是2016年6月28日签的成交价是250000元，履行的是第二份合同，杨崇杰已经一次性把250000元给了我们。然后世华地产公司以330000元卖给了原告，提高了80000元的房价以此赚取差价。原告这些诉讼请求与我没有关系。
原告姚运福、卢书健围绕诉讼请求依法提交了中介费收据、评估费收据、定金收款收据、公证书、陈文燕身份证、陈权钊身份证、编号为MMSHDC0000699的《房屋买卖合同》、编号为201607110005的《房地产买卖合同》等证据，被告陈文燕围绕答辩意见向本院提交了编号为MMSHDC0000698、MMSHDC0000831《房屋买卖合同》，收据等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证�根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月24日，原告姚文福作为买方、被告陈文燕委托代理人杨崇杰作为卖方、被告世华公司作为经纪方共同签订《房屋买卖合同》（合同编号为MMSHDC00XXXX）一份，主要内容为：“（一）买卖房屋位于茂名市××××房，建筑面积99.52平方米（以房产证面积为准），房屋所有权人为陈文燕，产权证号为茂名第09000XXX号。（二）物业成交价为330000元。（三）付款方式：1、签订本合同时支付50000元作为定金，定金自动转为房款。2、房价余款280000元按银行按揭方式支付。（四）经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买方于本合同签订之日向经纪方支付2500元作为咨询及中介服务费。(五)卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。”。
2016年6月24日，被告世华地产公司收取了原告姚运福的中介费2500元，评估费2000元，并出具两份收款收据给原告。同日，被告陈文燕的委托人杨崇杰收取原告姚运福定金50000元并出具一份收款收据给原告姚运福。2016年7月11日，为了办理房屋过户手续，原告姚文福、卢书健作为乙方与被告陈文燕及其委托代理人杨崇杰作为甲方就涉案房屋在茂名市房屋交易中心又签订了《房地产买卖合同》（合同编号为2016071XXXX）一份，该合同约定的房屋交易价为200000元。原、被告实际履行的是2016�6月24日签订的《房屋买卖合同》。因被告陈文燕不能按合同约定将涉案房屋办理过户手续给原告，因此，原告请求解除合同。被告同意解除合同。
另查明，2016年6月24日，被告陈文燕及其配偶陈权钊作为委托人与杨崇杰作为受托人到茂名市油城公证处办理公证，被告陈文燕及其配偶陈权钊就本案涉案房屋办理买卖、过户等事宜委托杨崇杰办理。原告姚运福与原告卢书健是夫妻关系。
再查明，2016年6月23日，被告陈文燕作为卖方与杨崇杰作为买方及被告世华地产公司作为经纪方共同签订《房屋买卖合同》一份，约定被告陈文燕将涉案房屋卖给杨崇杰，成交价为265000元。2016年6月28日，被告陈文燕作为卖方与杨崇杰作为买方及被告世华地产公司作为经纪方就涉案房屋又签订了《房屋买卖合同》一份，约定成交价为250000元。杨崇杰为被告世华地产公司的�工。
本院认为：两原告为夫妻关系，经被告世华地产公司介绍购买被告陈文燕的房屋，原告与被告就涉案房屋虽然签订了两份购房合同，但原、被告双方均认可2016年7月11日签订的《房地产买卖合同》仅为办理房屋过户登记手续而签订，实际履行的为2016年6月24日签订的《房屋买卖合同》，因此，原、被告应按2016年6月24日签订的《房屋买卖合同》履行权利、义务。被告陈文燕辩称，合同不是其本人签订，对合同不知情，且其已将涉案房屋与被告世华地产公司的员工杨崇杰签订房屋买卖合同，并收取房款250000元。被告陈文燕经公证委托杨崇杰就涉案房屋办理买卖、过户手续，杨崇杰的代理行为属民事代理行为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律�为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，杨崇杰收取定金及签订房屋买卖合同的民事责任由被告陈文燕承担。被告陈文燕与杨崇杰就涉案房屋发生买卖的行为属另一法律关系，与本案无关。被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。原、被告签订合同后，双方已开始履行，原告姚运福已向被告陈文燕支付定金50000元，但在合同履行过程中，被告陈文燕未能将涉案房屋售予原告，被告世华地产公司也明确表示因不动产登记政策的原因涉案房屋现已无法过户，被告陈文燕已构成违约，导致原告的合同目的不能实现，原告请求解除双方签订的购房合同，被告也无异议，因此，原告请求解除双方签订的购房合同的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在合同中虽有定金条款，但没有约定被告不能售予房屋给原告需双倍返还定金，并且双方对违约金进行了具体的约定。在不违反强制性法律规范的前提下，合同约定的效力要高于法定的效力。因此，对原告请求退还双倍定金100000元的诉讼请求，本院不予支持。被告陈文燕的委托代理人杨崇杰收取原告定金50000元是民事代理行为，其民事责任由被告陈文燕承担，故被告陈文燕应依照合同的约定将所收取的定金50000元退还给原告姚运福。依照合同的约定，被告无法将该物业售予原告的，应向原告支付该物业成交价的10%作为违约金。现被告陈文燕不能按约定将涉案房屋售予原告，原告主张被告按物业成交价330000元的10%支付违约金33000元，有事实和法律依据，本院予以支持。因涉案房屋不能办理过户手续，被告因无法售予已承担上述违约责任，原告再请求被告支付逾期交房的违约金9900元，没有依据，本院不予支持。根据合同的约定：“经纪方就该物业为买卖双方提供中介�务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付2500元作为咨询及中介服务费”，在本案中，被告世华公司作为房地产中介公司，已为原告与被告陈文燕房屋买卖提供居间服务，促成双方签订房屋买卖合同，已履行合同约定的义务。现原告请求被告世华地产公司退还中介费，没有事实和法律的依据，本院不予支持。原告请求被告世华地产公司退还2000元评估费，被告世华地产公司庭审时亦同意退还，没有违反法律规定，本院予以支持。
原告姚运福个人与被告于2016年6月24日签订《房屋买卖合同》，且由其个人支付了合同的定金50000元、评估费2000元给被告。原告卢书健虽是原告姚运福的配偶，但不是该合同的相对人。因此，应由原告姚运福个人对合同享有权利及承担义务。
综上所述，依照《中华人民共和国�法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第四项、第一百一十四条第一款、第一百一十六条的规定，判决如下：
一、解除原告姚运福与被告茂名市世华房地产代理有限公司、被告陈文燕于2016年6月24日签订编号为MMSHDC00XXXX的《房屋买卖合同》；
二、解除原告姚运福、卢书健与被告陈文燕于2016年7月11日签订编号为2016071XXXX的《房地产买卖合同》；
三、限被告陈文燕于本判决发生法律效力之日起10日内返还定金50000元给原告姚运福；
四、限被告陈文燕于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金33000元给原告姚运福；
五、限被告茂名市世华房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还评估费2000元给原告姚运福；
六、驳回原告姚运福、卢书健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1624元（原告已预交），由原告姚运福、卢书健负担686元，被告陈文燕负担938元。被告陈文燕应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告，本院不作另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 凌志青
二〇一七年六月十四日
书记员 吴的妍
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目�；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。