河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫13民终1063号
上诉人（原审原告）：王渊，男，1989年6月2日出生，汉族，住河南省新野县。
委托诉讼代理人：武光太，北京市京国（南阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南阳正弘房地产开发有限公司。住所地：南阳市新华东路。
法定代表人：杨宇剑，任总经理。
委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。
上诉人王渊因与被上诉人南阳正弘房地产开发有限公司（以下简称正弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新野县人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫1329民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王渊的委托诉讼代理人武光太、被上诉人正弘公司的委托诉讼代理人周小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王渊上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.一审认定正弘公司所交付房屋已经验收合格错误，正弘公司自行组织验收违反法律规定，交付的房屋违反双方合同约定与法律规定的交房条件，应承担违约责任。2.正弘公司违约行为一直持续存在，上诉人关于违约金的请求未超过法律规定的诉讼时效。3.本案一审判决发生在民法总则实施以后，应适用三年诉讼时效的规定。4.根据双方合同约定，正弘公司应承担办理房产证的义务，未按照约定时间办理，应承担违约责任。5.一审判决依据入住通知单认定交房时间错误，上诉人实际入住时间为2015年5月1日。
正弘公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1.答辩人已经向上诉人交付了房屋，上诉人已经占有使用房屋，答辩人交付房屋的行为有事实及法律依据。2.本案系商品房买卖合同纠纷，应适用合同法和最高院的相关司法解释，不应使用上诉状中所列举的行政法规，根据合同法和司法解释规定，对房屋的交付没有禁止性规定，答辩人的交房行为有效。3.本案上诉人的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效。4.办理房屋所有权证是行政机关的职权，答辩人仅有义务予以协助，上诉人关于办证的要求没有法律依据。
王渊向一审法院起诉请求：1.判令正弘公司按日支付已交付购房款万分之一的违约金自2013年5月1日起至交付符合约定为止；2.判令正弘公司为王渊办理所购房屋的房权证书；3.请求判令诉讼费用由正弘公司负担。
一审法院认定事实：2013年4月5日，王渊作为买受人，正弘公司作为出卖人，双方签订正弘阳光花园认购协议书一份，约定由买受人购买出卖人所建的位于新野县城书院路文化广场西侧正弘阳光花园第1幢2单元12B03号房屋，建筑面积94.6平方米，单价为每平方米3138元，优惠后总房款为282113元。付款方式为签订本协议时付定金贰万元整，7日内付足总房款的50%，主体封顶时付足总房款的90%，余款交房时付清。该协议第三条约定：“交房时间甲方（被告）承诺在2013年5月1日之前将房屋交付乙方（连续雨雪天气等不可抗力除外）。”合同签订后，王渊按约定交纳购房款259363元。2013年5月1日，正弘公司将房屋交付给王渊，并向其出示入住通知单，内容为：“户主姓名王渊房号1-2-12B03房权面积87.23㎡总房款259363元该住户所有房款已全部交清，符合入住条件同意交房。联系方式：1863979005815868123284（注：此通知单涂改无效）南阳正弘房地产开发有限公司（盖章）2013年5月1日。”王渊接收该房屋后，入住至今。另查明，2013年11月15日，经正弘公司（建设单位）、郑州市建筑设计院（设计单位）、郑州恒基建设监理有限公司（监理单位）、河南建筑工程有限公司（施工单位）验收，正弘阳光花园小区工程质量等级符合国家验评标准合格等级要求。但因正弘阳光花园小区的商品房存在超层，与建筑规划许可证和房屋预售许可证不符，无法办理竣工验收许可证，所以在未变更规划许可证和取得竣工验收许可证之前无法办理房权证。
一审法院认为，王渊与正弘公司签订的认购协议书系双方真实的意思表示，且不违法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订、等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”王渊与正弘公司签订的认购协议书对商品房的位置、面积、价款等主要内容进行了约定，故该协议应当认定为商品房买卖合同。现王渊已按照协议约定支付了购房款，但正弘公司未按照协议约定的期限交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约责任，王渊可向正弘公司主张要求其支付逾期交房期间的违约金。但正弘公司辩称，王渊请求支付逾期交房期间违约金已超两年诉讼时效，一审法院认为，因正弘公司在房屋验收合格后，于2013年5月1日已将房屋交付给王渊，故王渊如认为正弘公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件，其向正弘公司请求支付逾期交房期间违约金的诉讼时效应自2013年5月1日开始计算至2015年4月30日，故王渊主张正弘公司支付逾期交房期间的违约金，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于王渊请求正弘公司为其办理房屋所有权证，因办理房屋所有权证是属于行政机关的职权，正弘公司仅有义务协助办理房屋所有权证，而无权直接予以办理。现正弘阳光花园小区的商品房存在超层，与建筑规划许可证和房屋预售许可证不符，无法办理竣工验收许可证，在未变更规划许可证和取得竣工验收许可证之前无法办理房权证，故王渊请求正弘公司为其办理房屋所有权证，正弘公司现确无能力为其办理，属履行不能，正弘公司承担的应是违约责任，故王渊的此项请求一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：驳回原告王渊的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告王渊负担。
二审中，当事人未提交新证据。
对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，当事人双方所签订的商品房买卖合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”根据《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，在房屋竣工后，2013年11月15日，正弘公司（建设单位）、郑州市建筑设计院（设计单位）、郑州恒基建设监理有限公司（监理单位）、河南建筑工程有限公司（施工单位）验收，案涉商品房经验收质量等级符合国家验评标准合格等级要求，上诉人王渊对案涉房屋予以接收，并入住至今，案涉房屋的交付符合法律规定及合同约定，为有效交付。上诉人上诉所称《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确限定的是“对涉及公共安全的内容”所进行的验收，与商品房房屋质量验收不是同一概念。被上诉人因小区存在超层等原因未及时向有关政府部门办理竣工验收，应由有关政府部门进行处理。关于一审认定交房时间是否准确的问题。正弘公司一审向法庭提交的入住通知单显示交房日期为2013年5月1日，且根据显示户名为王渊的购电明细表显示其首次购电时间亦为2013年5月1日，一审将该日期确定为交房时间并无不当，本院予以支持。关于本案诉讼时效的法律适用问题。本案民事行为及房屋交付发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，一审法院确认王渊关于支付逾期交房违约金的请求超过诉讼时效正确。关于办理房产证问题，因正弘阳光花园小区的商品房存在超层，与建筑规划许可证和房屋预售许可证不符，在未变更规划许可证和取得竣工验收许可证之前无法办理房权证，王渊可另行主张要求正弘公司承担违约责任或者具备办理房产证条件时再行主张。
综上，王渊的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由王渊负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈德林
审判员 孙 娟
审判员 王 彬
二〇一八年四月十日
书记员 钱薪谕