江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终6107号
上诉人（原审被告）：徐州市玉融房地产开发有限公司,住所地新沂市钟吾路2号。
法定代表人：何积光，该公司经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，新沂市盛元法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：新沂市忆发物业管理有限公司,住所地新沂市钟吾路2号�
法定代表人：邵云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵长明，江苏王军律师事务所律师。
上诉人徐州市玉融房地产开发有限公司（以下简称玉融公司）因与被上诉人新沂市忆发物业管理有限公司（以下简称忆发公司）物业服务合同纠纷一案，不服新沂市人民法院（2016）苏0381民初2668号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人玉融公司的委托诉讼代理人ＸＸ，被上诉人忆发公司的法定代表人邵云、委托诉讼代理人赵长明到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
上诉人玉融公司向本院提出上诉：请求二审法院撤销一审判决第一、二项，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：1、一审法院认定上诉人欠被上诉人物业管理服务费及公共耗能费合计660525.03元缺乏事实和证据。在本案中被上诉人向一审法院提交了其与业主委员会的物业管理服务合同、物价局文件、房屋交付通知书等证据，但上述证据不能证明上诉人欠付物业管理费用的数额。其中的物业管理合同，被上诉人与业主委员会签订时，上诉人作为该小区最大的业主并不知情。该合同对上诉人无约束力。对于空置房欠费明细表，上诉人也已经提出异议，该明细表系单方制作，不能证明上诉人欠费的依据，被上诉人也没有其他证据来印证上述事实。被上诉人对于空置房的计算有误，上诉人另有17套房屋已经出售给他人，不应计算空置房费用。2、一审法院认定的上诉人欠付公共耗能费用10964.13元缺乏事实依据。上诉人认为公共专项设备运行的能源消耗，应当按照实际发生的费用独立核算，合理由业主分担。被上诉人并未就上述公共耗能费的计算依据向法庭举证。3、被上诉人提供的证据不能够证�气象上诉人提供了空置房的物业管理服务以及履行了物业管理合同。在被上诉人管理期间，由于物业管理混乱，管理水平较差，引起业主向新安街道办事处及新沂市房管局等部门投诉。对此上诉人不应当向被上诉人支付空置房屋物业管理费。4、一审法院判决上诉人承担全额的物业管理费是错误的。根据新沂市物价局的规定，业主办理入住手续后未入住或者为使用的物业，业主应当向物业管理单位书面告知，并由物业管理单位确认，物业服务费用可按照规定标准的70%比例缴纳。上诉人的空置房屋属于未使用物业，可以按照70%的比例缴纳物业管理费。5、基于一审认定物业费数额错误，一审法院在此基础上认定的滞纳金数额错误。
忆发公司答辩认为：1、被上诉人依据物业服务合同、新沂市物价局的文件等，要求上诉人支付欠付的物业服务费、公共耗�费符合法律规定，小区成立业主委员会后根据法律规定，被上诉人与业主委员会签订物业服务合同，该物业服务合同对上诉人具有约束力。因此上诉人应当履行该合同约定的义务，向被上诉人缴纳相应费用。2、对于涉案的空置房问题，被上诉人计算的是上诉人将房屋出售给他人后剩余的房屋产生的费用。房屋是否出售由上诉人掌握，一审中上诉人并未向法院举证证明被上诉人主张的空置房已经出售。3、关于公共耗能费的计算，被上诉人一审已经向法庭递交了相关的支持票据，计算方式，法庭要求上诉人在规定期限内提出异议，而上诉人并未在规定时间内提出异议及相反的证据，因此，一审认定公共耗能费正确。4、被上诉人管理的小区居住1000多户，管理的是小区的公共部位。被上诉人的服务连续多年受到徐州市、新沂市、和上级主管机关的奖励和业主的好评。上�人的空置房在被上诉人管理的范围内，即使上诉人拒绝缴纳物业服务费，被上诉人仍然要对上诉人的物业进行管理。因此上诉人主张被上诉人未履行物业管理合同的理由不成立。
忆发公司一审诉讼请求：1.判令玉融公司支付忆发公司物业管理服务费649560.9元（2013年10月30日—2015年12月30日期间空置房物业费）、滞纳金57097元（2014年12月—2016年4月）、物业管理公共能耗费10964.13元（2013年10月—2015年12月），以上合计717622.03元。2.判令玉融公司从2016年5月1日起以所欠物业服务费649560.9元为基数，按每天万分之五计算支付滞纳金。事实和理由：2009年3月26日，忆发公司、玉融公司签订玉融瀚景园小区前期物业管理服务合同书一份，双方约定玉融公司委托忆发公司为其开发的玉融瀚景园小区提供物业服务，并约定了提供服务的各项内容。2013年10月28日，因忆发公司另行�玉融瀚景园小区业主委员会签订物业服务合同，按合同约定与玉融公司的前期物业管理服务合同终止。2015年8月1日，双方签订协议书一份，约定在前期有效合同期间（即2013年10月28日前）玉融公司发生的物业费一次性包干付给忆发公司38万元，因玉融公司欠18万元未付，忆发公司于2015年11月20日向一审法院提起诉讼，（2015）新民初字第03096号民事判决书判令玉融公司支付物业管理费18万元。从2013年10月28日忆发公司与玉融瀚景园小区业主委员会签订物业服务合同后，玉融公司未出售的房屋欠忆发公司物业服务费、物业公共管理能耗费等费用，后经忆发公司多次催要未果，诉至法院。
一审法院审理查明：2009年3月26日，双方当事人签订玉融瀚景园前期物业管理服务合同一份，双方约定玉融公司玉融房地产公司委托忆发公司忆发物业公司为其开发的玉融瀚景园小�提供物业服务，并约定了提供物业服务的各项内容。双方约定委托服务期限暂时不定，由业主入住前一个月开始至合同期满或业主委员会成立后与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，合同自动终止。
2013年10月28日，忆发公司另行与玉融瀚景园小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同约定物业管理区域的物业费实行包干；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因其他原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由该业主按全额缴纳；公用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表，合理分摊计收业主费用；业主、物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，按照应交金额的千分之三按日交纳违约金；本合同委托期限自2013年10月28日起至2018年10月28日止。
2015年8月1日，双方当事人签�协议书一份，在该协议书中双方约定：“双方于2009年3月26日签订的前期物业管理服务合同已经终止，其他补充协议不再继续使用；在前期有效合同期间发生的物业费用一次性包干付给忆发公司38万元，开具税票第一次付款20万元，余下款项待银行按揭下来付清；忆发公司应在办理好房产局物业科的物业承接查验备案表交给玉融公司一份保存；以后物业费双方商议解决。”2016年8月4日，玉融公司向忆发公司付款20万元，余款18万元未付,忆发公司诉至一审法院，一审法院作出（2015）新民初字第03096号民事判决，判决玉融房地产公司支付上述欠款。玉融房地产公司不服并提起上诉，（2016）苏03民终字第2794号民事判决，驳回上诉，维持原判。
另查明：玉融公司以忆发公司与玉融瀚景园业主委员会在2013年10月28日签订的物业管理服务合同无效为由诉至法院，要求确认合同无效、忆发物业公司撤出小区并赔偿损失。（2016）苏0381民初2657号民事判决驳回玉融房地产公司的诉讼请求，玉融房地产公司不服并提起上诉，（2016）苏03民终6042号民事判决，驳回上诉，维持原判。
再查明：忆发公司成立于2006年7月25日，准予从事物业管理活动时间为2007年7月25日；2010年10月8日，徐州市住房保障和房产管理局作出徐房物管[2010]83号关于新沂市忆发物业管理有限公司具备物业管理从业资质的通知，该通知载明忆发公司为依法设立、具有独立法人资格的企业，具备物业管理三级从业资质。
一审法院认为：玉融公司与玉融瀚景园业主委员会之间签订的物业管理服务合同是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。玉融公司应当依据合同约定承担相应的空置房服务费用。玉融公司辩称“业主委员会成立不合法没有开发商参与，剥夺了开发商的基本权利”，此辩称已被生效裁判否决，并驳回了其诉讼请求。玉融公司辩称，“前期物业所包干的38万元，已经包括了本案忆发公司所述的2013年10月28日之后的物业费”，但双方于2015年8月1日达成的协议明确载明，是在“前期有效合同期间”发生的物业费用38万元，而前期有效合同期间为至业主委员会与物业公司签订物业服务合同时止的期间，即到2013年10月28日止。故玉融公司的此辩称意见，不予采纳。
忆发公司主张的物业管理服务费及滞纳金、公共能耗费，忆发公司已提供相应证据证明，玉融公司未提供相反证据证明其计算方式及数额的不实，忆发公司的具体主张未违反双方的约定及法律规定，法院依法予以支持。
综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》�十二条第四款规定，判决：（一）玉融公司于判决发生法律效力之日起十日内支付忆发公司物业管理服务费及公共能耗费合计660525.03元。（二）玉融公司于判决发生法律效力之日起十日内支付忆发公司滞纳金（2016年5月1日之前产生的滞纳金57097元；自2016年5月1日起至实际给付之日止，以所欠物业服务费649560.9元为基数，按日万分之五计算）。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审期间，上诉人提供以下证据：1、17份商品房买卖合同，拟证明一审判决空置房面积有误，该17套商品房已经卖出，上诉人不应当承担17套空置房的物业费及公共能耗费。2、新沂市公安局出具的责令改正通知书，拟证明被上诉人未提供空置房的物业服务，最起码未提供优质的物业服务。3、（2017）苏0381民初2749号判决书一份，拟证明上诉人提交合同足以认定房屋产权发生转移，就可以认定物业服务费用应当由房屋的买受人承担，物业交付通知应是物业公司应尽的义务，从侧面也可以证实被上诉人未提供物业服务，否则不可能不知道房屋的产权发生转移。
忆发公司质证认为：1、上诉人提供的第一组证据不是新证据，在二审中提供违反法律规定，如果二审采纳该证据，我们建议对上诉人进行罚款。我们认为这组证据是上诉人在一审中故意不提供的，当时在一审庭审中一审法院要求上诉人核对被上诉人计算空置房物业费的数据，并且提供相反的证据证明空置房不存在，但是上诉人拒绝提供。虽然上诉人二审中提交证据，但是并不能推翻一审法院认定的事实，因为这是上诉人的故意行为造成，这一点请求二审法院予以核实。2、对于合同真实性我们没有异议，这些合同在被上诉人起诉上诉人（2017）苏0381民初2749号案件审理时上诉人提交过，经过一审法院认定，目前该案仍在上诉中还未生效，根据2749号案件查明的情况，这些商品房买卖合同上诉人对买房户没有开具交付通知书，具体交付情况被上诉人不清楚。2、上诉人举证的第二份证据不是新证据，一审法院判决作出时间是2017年7月6日，而上诉人的证据是2017年9月20日行程的，该证据责令整改通知书的责令整改单位是上诉人，涉及改正位置与被上诉人服务的区域范围无关，该责令改正的位置是上诉人承租新沂市人防办公室地下车库部位，不是小区物业管理区域。3、判决书目前正在上诉阶段，该判决书并未生效，不能证明上诉人的观点。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人欠付被上诉人物业管理服务费以及公共耗能费的数额应当如何认定;2、上诉人应否向被上诉人支付逾期的滞纳金数额如何认定。根据庭审查明事实�双方陈述情况，分析评判如下：
首先，上诉人主张被上诉人与业主委员会签订的物业管理服务合同无效，但是该主张已经被生效判决予以否定。上诉人应当依据该合同向被上诉人承担相应的义务。上诉人二审提供17份商品房买卖合同，用以主张一审认定其欠付物业管理服务费的数额不当，并据此认为公共耗能费及滞纳金计算错误。但是上诉人仅提供该商品房买卖合同，无法证明该17套房屋已经实际交付给买受人。因此，关于上诉人主张的该17套房屋应当从空置房数额中扣除的主张本院不予支持。一审据此认定上诉人欠付的物业管理服务费及公共耗能费的数额正确。其次，关于被上诉人一审主张的滞纳金问题，根据忆发公司与玉融瀚景园业主委员会在2013年10月28日签订的物业管理服务合同中有关于违约金的约定，被上诉人一、二审庭审中也明确该滞纳金实为�约金。关于数额的问题，依照物业管理服务合同，上诉人怠于缴纳相关服务费，应当支付相应的违约金。
综上，上诉人玉融公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10976元，由上诉人徐州市玉融房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 李 琳
二〇一七年十一月二十八日
书记员 张恒一