湖北省中级孝感市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂09民终1257号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐永华，女，1975年10月21日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。
委托诉讼代理人：汤旭忠，孝昌县法律援助中心律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提出反诉、上诉，进行和解，代签收法律文书。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孝感市孝南区金色时光老年服务中心。住所地：湖北省孝感市孝南区南大市场。
负责人：余继南，该中心主任。
委托诉讼代理人：潘智文，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为调查、收集证据，查阅案卷材料，参与庭审活动，代签收法律文书。
委托诉讼代理人：陈俊，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为调查、收集证据，查阅案卷材料，参与庭审活动，代签收法律文书。
上诉人徐永华因与被上诉人孝感市孝南区金色时光老年服务中心（以下简称金色老年中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初2878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案受理后，依法组成合议庭于2017年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人徐永华的委托诉讼代理人汤旭忠，被上诉人的负责人余继南及其委托诉讼代理人陈俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐永华上诉请求：1.依法撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初2878号民事判决；2.改判完善手续办理房产登记证书或改判购房合同无效并撤销；3.承担一、二审诉讼费等一切费用。二审庭审中，徐永华明确上诉请求第二项为：如果金色老年中心能够为徐永华办理产权登记，徐永华可支付下欠的购房款；如果金色老年中心不能为徐永华办理产权登记，则请求判令案涉购房合同无效或者撤销，由金色老年中心返还徐永华已缴纳的购房款并赔偿房屋装修款231600元及其他损失418380元。事实与理由：1.诉讼主体明显不符。购买房屋的徐永华公民身份号码为，而金色老年中心起诉的徐永华的公民身份号码为；2.适用法律错误。不动产依法登记发生效力，由于金色老年中心的原因买卖目的不能实现对徐永华造成损失应当承担违约责任；3.违背客观事实，判决未果。“购房协议”第六条付款方式第3款其他方式约定，2014年10月底付8万元（两证未办付6万元，两证办齐付2万元）。协议已约定金色老年中心应当于2014年10月31日前出具相关资料帮徐永华办理产权登记证书。一审法院在审理过程中只就购房欠款判决，对约定产权登记证书的取得只字不提，不符合法律规定。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人金色老年中心二审答辩称，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当维持。一、徐永华要求改判合同无效并撤销,缺乏事实和法律依据，应予以驳回。1.本案没有《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，徐永华要求改判合同无效，缺乏法律依据。案涉《购房协议书》是当事人真实意思的表示，亦没有违反法律规定的情形，理应受到法律的认定和保护。合同签订后，金色老年中心履行了交房的合同义务，徐永华亦履行了支付部分房款的部分合同义务，且徐永华还装修了房屋并居住至今，不存在合同无效的情形。2.本案中亦没有《合同法》第五十四条、第五十五条规定可撤销的情形。该合同的签订既没有重大误解也没有显失公平，即使符合可撤销合同的条件亦超过了法律规定的除斥期间。3.徐永华诉称，因金色老年中心的原因导致其合同目的不能实现，缺乏依据。并非是金色老年中心未协助徐永华办理房产证，而是徐永华不履行支付剩余15万元房款而导致金色老年中心无法协助其办证。本案不存在合同目的不能实现的情形。徐永华交付剩余房款后，金色老年中心可以协助徐永华办理不动产权登记证书，且徐永华买房的目的是居住，其已经实现了居住该房屋的合同目的，办证只是一个程序上的事情。4.合同无效和撤销是两种并存的法律状态，不能同时主张，徐永华要求改判合同无效并撤销，缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回。二、徐永华要求金色老年中心返还购房款28万元无事实依据，不能成立。《购房协议书》合法有效，没有法律规定的无效或可撤销情形，双方当事人均应依约履行，徐永华对于合法有效的合同无故要求返还购房款，缺乏依据。三、徐永华主张返还房屋装修款23.16万元的证据不足，不能成立。1.装修合同与本案不具有关联性，本案是房屋买卖合同纠纷，返还装修款不是本案的审理范围。且其装修款并非交给了金色老年中心，金色老年中心亦无法返还。2.徐永华并未提供23.16万元损失的证据，亦无第三方对该损失作出的鉴定意见，其应承担举证不能的法律后果。3.案涉房屋买卖合同不存在无效或可撤销情形，且双方还在继续履行合同，徐永华装修后居住至今，不存在损失。四、徐永华要求金色老年中心承担51.16万元每月1%的违约金并赔偿损失，无事实依据。1.徐永华主张的总房款51.16万元与合同约定的43万元不符。2.徐永华要求金色老年中心承担51.16万元每月1%的违约金，没有合同约定亦无法律依据。3.徐永华没有支付剩余房款违约在先，导致金色老年中心无法协助其办证，受损方应为金色老年中心。徐永华装修居住至今并无损失。五、《购房协议书》第六条只约定了付款方式，并未约定办证期限，徐永华上诉称，双方约定金色老年中心于2014年10月31日前协助徐永华办理产权登记证书，与合同约定不符，不应采信。
金色老年中心向一审法院起诉请求：1.判令徐永华支付购房款15万元及违约损失；2.判令徐永华承担本案诉讼费及其他费用。
徐永华向一审法院反诉请求：1.驳回金色老年中心的诉讼请求；2.判令《购房协议书》无效并撤销；3.判令金色老年中心返还购房款及违约损失;4.判令金色老年中心承担徐永华的装修费、水电进户费及燃气安装费共计231600元；5.本案本诉和反诉费由金色老年中心承担。
一审法院查明，2013年3月23日，金色老年中心与徐永华签订了一份《购房协议书》，约定由徐永华购买金色老年中心所有的位于孝感市孝南区南大经济开发区三军村的房屋，协议与本案有关的内容：1.房屋的基本情况：房屋位于1单元6层1号，用途为住宅，属框架结构，建筑面积为139.46平方米；2.房屋价款：单价每平方米3100元，总金额43万元；3.付款方式：一次性付款20万元，2013年12月底付15万元，2014年10月底付8万元，两证未办付6万元，两证办齐付2万元；4.违约责任：买受人逾期不付，按月息1%付息；出卖人应在房屋全部完工后交付买受人使用，同时将办理权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，出卖人继续协助买受人办理房地产权属证书，直到办理完毕为止。协议签订后，徐永华于2013年3月23日支付购房款15万元，2013年4月6日支付购房款5万元，2014年1月27日支付购房款8万元，现下欠购房款15万元；徐永华对房屋进行装修后于2016年8月已居住该房屋至今；本案涉案房屋于2008年10月29日，办理了土地使用权证，使用权人为金色老年中心，2014年1月8日办理了房屋产权证，房屋所有权人为金色老年中心；至今未向徐永华办理土地使用权证、房屋产权证的过户手续。双方多次协商未果，以致成诉。
一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转让给买受人，买受人支付价款的合同。本案双方当事人经协商一致，建立房屋买卖关系，从而签订《购房协议书》，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，故《购房协议书》合法有效，双方均应据此履行。金色老年中心已经依法办理了涉案房屋土地证、房产证的总证，是该房屋的合法所有人，金色老年中心依据协议已将房屋交付徐永华装修居住，金色老年中心已经按协议履行了义务，虽然没有为徐永华办理房屋过户手续，但双方签订的《购房协议书》中过户期限约定不明确。因此，房屋至今没有过户给徐永华，并不能证明金色老年中心违约。双方约定徐永华应在2014年10月底前付清41万元，两证齐全付余下2万元，但徐永华仅支付28万元，仍有13万元购房款未按约定支付，因此，金色老年中心请求由徐永华支付13万元购房款，应予支持；余下2万元，依约定在两证齐全后支付。因徐永华未按期支付购房款，依约应当承担违约责任，故金色老年中心请求支付利息损失，应予支持。徐永华抗辩称金色老年中心违约，反诉请求认定协议无效并撤销、返还购房款、赔偿损失，无事实依据，未予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、徐永华向金色老年中心支付购房款13万元。二、徐永华赔偿金色老年中心利息损失(计算方式：以13万元为基数，自2014年10月30日起按月利率1%计算至购房款付清之日止)。上述应付款项于判决生效之日起七日内付清。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3300元，由徐永华承担。
二审期间，当事人均未向本院提交新证据。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，金色老年中心的《民事诉讼状》中所列被告为：“徐永华，女，汉族，1975年10月21日出生，住湖北省孝感市孝南区南大市场金色时光老年服务中心1单元601号，公民身份号码：”。
本案系金色老年中心将其房屋出售给徐永华而引发的权利义务纠纷，应定性为房屋买卖合同纠纷。
本案的争议焦点：一、一审判决列明的“徐永华”是否为本案适格主体；二、案涉房屋买卖合同的效力如何认定；三、案涉房屋买卖合同如果有效，合同的履约中，谁存在违约行为，违约责任如何承担。
关于焦点一，本院认为，从金色老年中心的一审《民事诉讼状》可知，金色老年中心起诉的被告系公民身份号码为“”的“徐永华”，且“徐永华”所住房屋“湖北省孝感市孝南区南大市场金色时光老年服务中心1单元601室”正系案涉《购房协议书》中约定的房屋，徐永华一审答辩时也未对身份提出异议，故金色老年中心所诉“徐永华”系本案适格主体，一审判决所列“徐永华”的公民身份号码存在笔误，二审予以纠正。
关于焦点二，本院认为，案涉《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，也未损害国家、集体及他人的合法权益，该协议合法有效，当事人应按合同约定全面、正确地履行各自的义务。徐永华上诉称，金色老年中心未办理商品房预售许可证，其至今未能给徐永华办理产权登记手续，致使徐永华无法取得房屋的所有权，合同目的无法实现，案涉房屋买卖合同应无效并撤销。本院认为，因案涉房屋并非金色老年中心开发的商品房，无须办理商品房预售许可证；且徐永华未能按约支付房款，致使案涉房屋未能办理产权登记手续，对此亦负有责任。徐永华认为案涉房屋买卖合同目的无法实现，应无效并撤销，但其于2016年8月装修入住，从行为上仍然在继续履行合同，并不是其所称合同目的无法实现。故本院对徐永华该项上诉请求不予支持。
关于焦点三，本院认为，案涉《购房协议书》有效，徐永华应按协议的约定支付购房款，合同约定：一次性付款20万元，2013年12月底付15万元，2014年10月底付8万元，两证未办付6万元，两证办齐付2万元。买受人逾期不付，按月息1%付息。本案中，至徐永华2016年8月入住使用案涉房屋时，其仍下欠15万元房款未予支付，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故一审判决徐永华支付金色老年中心下欠房款13万元（另2万元待两证办齐后支付），并以13万元为基数，自2014年10月30日起按月利率1%计算利息并无不当。徐永华上诉称，合同第六条付款方式已约定，金色老年中心应于2014年10月31日前协助办理产权登记手续，否则构成违约。本院认为，该条款只是双方对合同价款支付方式及违约责任的约定，并未明确约定办证期限及违约责任；且徐永华亦未提供充分的证据证明，未能办理产权登记手续的责任在于金色老年中心。故对徐永华上诉称“金色老年中心至今未为徐永华办理产权登记手续已构成违约应承担退还房款、赔偿损失等违约责任”的主张，本院不予支持。
关于徐永华上诉请求金色老年中心完善产权登记手续的诉请，因其一审反诉时并未提出该项诉求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，其二审提出属于新增加的诉求，本院对此不予审查，其可另行主张权利。
另，一审判决对金色老年中心本诉未被支持的诉讼请求在判决主文中未予以裁判；一审判决对徐永华的反诉请求仅在“本院认为”中进行了评述，但在判决主文中未予以裁判，本院依法一并予以纠正。
综上，一审判决认定基本事实清楚，但实体处理存在瑕疵，二审予以纠正。上诉人徐永华的上诉理由不能成立，其上诉请求，依法不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初2878号民事判决；
二、驳回孝感市孝南区金色时光老年服务中心的其他诉讼请求；
三、驳回徐永华的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理3500元，由孝感市孝南区金色时光老年服务中心负担500元，由徐永华负担3000元，一审反诉案件受理费4500元、二审案件受理费3100元，均由徐永华负担。
本判决为终审判决。
审判员 刘 铮
审判员 代绍娟
审判员 胡 红
二〇一七年十一月八日
书记员 张 依
附：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；