浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初6501号
原告：苏水芳。
被告：东阳市德兴房地产开发有限公司。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：何江南。
原告苏水芳为与被告东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴公司）商品房销售合同纠纷一案，于2017年5月5日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由代理审判员胡航晓适用简易程序独任审判，于2017年6月8日公开开庭审理了本案。原告苏水芳、被告德兴公司的委托代理人何江南均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏水芳起诉称：原、被告于2010年8月25日签订商品房买卖合同（以下简称涉案合同）一份，原告向被告购买东阳市白云街道江南紫荆庄园H区4幢1009室（以下简称涉案商品房），建筑面积62.62平方米，一次性付清房款294314元。涉案合同约定被告应于2011年12月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，但被告于2012年3月30日交付涉案商品房，根据涉案合同第十条约定，被告应支付逾期交房违约金13244元。涉案合同约定被告应于2013年12月30日前取得涉案商品房的土地及房屋权属证书交付给原告，但直至2016年4月8日，被告仍未办理并交付给原告相关证书，故被告应支付逾期交付权属证书违约金25252元。原告多次与被告沟通未果，现诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金13244元（294314元*0.05%*90天，自2011年12月30日起至2012年3月30日止）；2、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金25252元（294314元*0.01%*858天，自2013年12月31日起至2016年4月8日止）。
原告苏水芳向本院提供了以下证据：
一、原告身份证、离婚证、被告工商登记信息单各1份，以证明原、被告的主体资格。
二、浙江省商品房买卖合同、销售不动产统一发票（均盖有东阳市国土资源局不动产登记信息查询专用章）各1份，以证明合同内容及交付房价款的事实。
三、通知复印件3份、致业主的信、告知书、承诺复印件各1份，以证明通知内容及被告违约的事实。
被告德兴公司答辩称：1、被告逾期交房是事实，对逾期交房违约金予以认可。但是，逾期交房违约金中应扣除被告代原告缴纳专项维修资金3005.76元和原告未缴纳的2012年、2014、2015、2016年度的物业服务费4512元。2、原告的第二项诉请不成立，被告没有违约行为。被告在2007年即已取得土地使用权证明，并在2013年12月25日通知了原告办理双证，已按约履行了合同义务，至于被告是否要交付权属证书给原告的问题，因业主人数众多，交付证书缺乏可操作性，该交付应理解成通知义务为主，因此被告不存在逾期交付双证违约金。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。
被告德兴公司向本院提供了以下证据：
一、专项维修资金专用收据、4-1009室未交物业费明细表、情况说明各1份，以证明原告未缴纳的2012、2014、2015、2016年度物业服务费计4512元和被告代原告缴纳的专项维修资金3005.76元均应在逾期交房违约金中抵扣的事实。
二、土地证复印件1份，以证明被告于2007年6月22日已经办理了涉案商品房的土地使用权证的事实。
三、房产证复印件3份，以证明被告于2013年12月25日前已经办理了涉案商品房的房产证的事实。
经审理，本院认证如下：
对于原告提供的证据：证据一、证据二，被告无异议，证据三，被告对证明目的有异议，认为原告提供的通知中已经明确被告已经通知原告办证，该组证据无法达到原告的证明目的。本院认为，被告对真实性均无异议，予以采纳。
对于被告提供的证据：证据一、原告无异议并愿意抵扣，且义乌市孝富物业服务有限公司东阳市分公司亦同意在本案中予以抵扣，本院予以认定。证据二、证据三、原告对真实性无异议，但认为与其无关。本院对证据二予以采纳，证据三因与本案缺乏关联，不予采纳。
根据本院认定的证据及庭审中原、被告的陈述，本院认定事实如下：2010年8月25日，原告与被告签订涉案合同，购买涉案商品房。涉案合同约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于白云街道下昆溪村××、××以西、编号为国用（2007）第2-62号的地块的建设用地使用权……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园H区4幢1009室……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”。被告于2012年3月30日向原告交付涉案商品房。被告曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书。
另查明，被告于2007年6月22日取得涉案土地使用证，于2013年5月1日办理了涉案商品房所有权初始登记。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。对于逾期交房违约金。被告逾期90天交付原告涉案商品房的事实清楚，按照涉案合同的约定，被告应支付原告逾期交房违约金13244元，且被告对此无异议，本院依法予以认定，故对原告的该项诉请，本院予以支持。对于逾期交付土地、房屋权属证书违约金。原告主张被告应于2013年12月30日之前取得涉案商品房的土地、房屋权属证书并交付，但被告未按期交付，已构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称涉案合同约定的是由被告办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，其已按涉案合同约定办理上述权证的初始登记并通知原告办证，且合同约定原告是自行办理相关证书，故被告不存在违约情形，不应支付该项违约金。本院认为，涉案合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字含义，应当认定出卖人于2013年12月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本案被告已于2013年12月30日前取得了土地使用权初始登记及涉案商品房所有权初始登记，即被告已按约履行了合同约定义务。虽然涉案合同约定被告应取得上述权属证书并交付给原告，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务以理解成被告在办理权属证书后的通知义务为宜，鉴于被告已于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书的情况，本院对原告主张要求被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金的诉讼请求不予支持。因原告对被告代为缴纳的专项维修资金及其未缴纳的物业服务费在第一项诉讼请求中予以抵扣没有异议，不违反法律规定，本院予以准许。综上，原告的诉请，部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应支付原告苏水芳逾期交房违约金13244元，扣除原告苏水芳自愿抵扣的专项维修资金3005.76元及2012、2014、2015、2016年度的物业服务费4512元，被告东阳市德兴房地产开发有限公司尚应支付原告苏水芳逾期交房违约金5726.24元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告苏水芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费381元（已减半收取），由原告苏水芳负担315元，被告东阳市德兴房地产开发有限公司负担66元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 胡航晓
二〇一七年八月一日
书 记 员 朱 炜