.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）内01民终3387号上诉人（原审被告）：邬泽宇，创美集团董事长，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张铁军，内蒙古锡尼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼市赛罕区巧报镇人民政府双树村民委员会。负责人：王九润，该村委会主任。委托诉讼代理人：马佳宁，女，该村委会工作人员。委托诉讼代理人：姜磊，慧聪律师事务所律师。原审被告：呼和浩特市金桥开发区创美宾馆，经营场所内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区公务员小区西侧500米处。经营者：邬泽宇，男。委托诉讼代理人：张铁军，内蒙古锡尼律师事务所律师。上诉人邬泽宇因与被上诉人呼市赛罕区巧报镇人民政府双树村民委员会（以下简称双树村委会）、原审被告呼和浩特市金桥开发区创美宾馆（以下简称创美宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初8580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邬泽宇的委托诉讼代理人张铁军、被上诉人双树村委会的委托诉讼代理人姜磊、马佳宁以及原审被告创美宾馆的委托诉讼代理人张铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邬泽宇上诉请求：1、撤销一审判决予以改判，或发回原审人民法院重新审理；2、由双树村委会承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，应依法予以改判，具体理由如下：邬泽宇租赁双树村委会的位于呼和浩特市南二环路边3980平米的楼房用于宾馆经营，租赁期限为18年。邬泽宇租赁的房屋为毛坯房，投入了大量资金用于装饰和装修及购买设备。在租赁期间内，因政府对宾馆门前南二环路的改建工程，致使道路不通，施工期间长达3年之久，严重影响了宾馆的正常经营。因宾馆不能正常经营，致使邬泽宇无力交纳政府修路期间的租金，发生了违约行为。双方之间签订的房屋租赁合同期限长达18年之久，租金总额1500万元，同时邬泽宇投入近千万元资金将所承租的房屋从毛坯框架装修成可用于正常经营的宾馆，所拖欠200余万元租金未构成根本违约，不具备合同解除条件。同时，邬泽宇认为呼和浩特市人民政府修路的行为是其与双树村委会签订合同之时未能预见、不可抗拒的事由，以致邬泽宇不能按约定履行给付租金，构成不可抗力，依据合同法第一百一十七条、第一百一十八条之规定，应减轻或免除邬泽宇在政府道路施工期间支付租金的义务。双树村委会答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持；二、邬泽宇称政府修路影响了其营业与事实不符，即使存在该事项，邬泽宇也应找政府请求赔偿损失；三、双方约定一年的租金为80万，截止2016年8月13日就拖欠了2574246元，已经构成根本违约。且上述费用中不包括欠付的水电暖费用，双树村委会将就水电暖费用另案主张；四、合同法第一百一十七条和第一百一十八条规定在”违约责任”一章。事实上，一审法院并没有支持双树村委会违约金的请求，已经考虑了相关因素；五、租赁之初双方已经对于装修事宜约定了免租金期，邬泽宇以支付了装修费为由认为其不构成根本违约于法无据；六、双树村委会会于国庆节前自行开锁，并清理相应物品寄存于他处，寄存费由邬泽宇承担。创美宾馆述称，因为一审没有判令其承担责任，没有其它意见。双树村委会向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双树村委会与邬泽宇、创美宾馆的租赁合同；2.判令邬泽宇、创美宾馆连带支付双树村委会拖欠租金2574246元；3.判令邬泽宇、创美宾馆连带支付因锁门占用租赁物造成双树村委会不能继续出租房屋损失、迟延支付租金利息、违约金309041元；4.判令邬泽宇、创美宾馆连带支付租用期间发生的水费、电费、燃气费、暖气费；5.由邬泽宇、创美宾馆承担本次诉讼的诉讼费、保全费用、律师代理费。一审法院认定事实：2007年9月11日，双树村委会（甲方）与邬泽宇（乙方）就呼和浩特市南二环路边双树村新建并拥有产权的一幢楼房签订了租赁合同，约定：一、所租赁房屋产权归双树村委会，2007年建成交付使用。建筑面积3980平米，六层框架结构，其中1-3层原设计使用功能定位是商场，4-6层使用功能是客房。楼前围墙、绿化带尚存，楼后铁艺栅栏内地面及楼前地面尚未硬化。二、租赁时间：乙方租赁甲方该楼房（含楼前一至人行道，楼后一至铁栅栏内，楼西侧五米通道在内）共18年，租期从2008年3月1日起至2026年3月1日止。三、租赁办法：1.在租期18年中，租金每年80万元人民币，其中免租金3年（第一年、第三年、第五年免交），其余每年三月份一次性交纳一年租金80万元。2.合同签订日乙方付甲方定金10万元人民币。该定金由乙方在2009年向甲方支付的租金中扣除。四、本合同签订之日至2008年3月1日为乙方对新租赁的楼房根据自己使用需要而进行改造和装修的时间。该时间内，甲方不征收租金。五、双方责任和义务：甲方在改造装修期间尽快完成楼前围墙、绿化带的拆除及楼前后的地面硬化，并尽快将楼内专用变压器至楼内通电、通水、通煤气；帮助、协助乙方解决租赁使用时发生的相关问题。乙方按时交纳租金；对楼梯层面及楼内原有设施及时维护，并承担维护费用；装修期间及租赁期间，发生的水、电、煤气等费用及各种税费由乙方承付......。双方还就其他事项进行了约定。2008年9月26日，双树村委会（甲方）与邬泽宇经营的泽宇天源宾馆（乙方）签订补充协议，就乙方提出关于该宾馆门前绿化带拆除及天然气接入问题、租金延期问题约定：一、经双树村委会于2008年9月24日召开两委会研究决定，甲方同意让乙方租期为4个月，即从原签订协议2008年3月1日推后4个月。二、关于综合大楼天然气的接入问题，甲方只负责将天然气按设计图纸通到综合大楼，剩余部分接入按实际丈量摊下几米算几米的钱。三、就乙方提出的绿化带硬化问题，甲方积极与上级部门协调解决，必须在2008年10月15日前实现楼前绿化带拆除及硬化。四、由于甲方拆除该宾馆门前绿化带及天然气接入资金短缺，乙方决定提前预付甲方该楼租赁期内第二年租金贰拾万元整，以保证该楼绿化带、天然气接入及电梯问题，甲方在2008年10月15日前全部解决完后，乙方再付房租壹拾万元整。双方还约定了其他事项。2015年11月24日，邬泽宇出具承诺书，内容为：本人承诺双树村委会房租欠款于2015年12月底开始，每月支付20万元，于2016年7月底前付清200万元欠款（中途付款可适当调整，但到7月底前必须付清200万元）。如不能履行，双树村有权收回酒店。房款打入村委会提供的账户中。又查明，邬泽宇、创美宾馆对截止到2015年11月24日尚欠租金200万元无异议，但对之后的租金及损失有异议，认为村委会于2016年8月13日强制关门。创美宾馆注册日期为2009年9月9日。再查明，双树村委会向该院提交的起诉状最初列鄂尔多斯市东胜区泽宇天源装饰工程有限责任公司为被告，2016年12月1日第一次开庭时，双树村委会当庭变更诉讼请求不再将鄂尔多斯市东胜区泽宇天源装饰工程有限责任公司列为被告。最后查明，在该院2017年2月9日的工作笔录中，双树村委会表示对2016年8月13日锁门之后的房屋租金损失不再向邬泽宇和创美宾馆主张。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双树村委会要求邬泽宇支付欠付租金2，574，246元及房租损失、延迟支付租金利息、违约金309，010元是否应予支持；二、双树村委会与邬泽宇签订的租赁合同是否应予解除；三、双树村委会要求邬泽宇给付租用期间的水费、电费、煤气费，同时要求创美宾馆承担连带责任是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，关于欠付房租问题。2007年9月11日、2008年9月26日，双树村委会与邬泽宇签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。庭审中，邬泽宇对截止到2015年11月24日尚欠200万元租金的事实并无异议，对于2016年8月13日锁门之后的租金双树村委会自愿不再主张，则双树村委会主张的房屋租金自2015年11月25日至2016年8月13日（262天）部分，按双方签订的租赁合同约定租金每年80万元标准计算，该段期间租金应为574，246元=80万元÷365天×262天，与邬泽宇认可的200万元两项合计后为2，574，246元，故双树村委会在起诉状中主张的2，574，246元租金具有事实及法律依据，应予支持。对于双树村委会主张的房租损失、迟延支付租金利息及违约金问题。关于房租损失，在该院2017年2月9日的工作笔录中，双树村委会表示涉案房屋外面是村委会锁的，里面系邬泽宇自行锁门。但为解决纠纷，双树村委会自愿就2016年8月13日锁门之后的租金损失不再进行主张，对之前产生的合理房租该院已予以支持。关于利息及违约金损失，本案为房屋租赁合同纠纷，双树村委会的损失主要为房租损失，在其主张的房租合理部分得到支持后，其再提出利息及违约金的主张缺乏事实和法律依据。针对第二个争议焦点，当事人签订合同之后，在符合法定或约定条件时，可以主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”涉案合同履行过程中，邬泽宇曾于2015年11月24日向双树村委会出具承诺书：”2016年7月底前付清200万元欠款，如不能履行，双树村委会有权收回酒店”。本案中，邬泽宇未给付双树村委会所欠房租数额已达200余万元，涉案房屋又未交还双树村委会，双树村委会提出解除合同并无不当，应确认双方签订租赁合同于本判决生效之日解除。对于邬泽宇提出南二环修路影响经营导致拖欠租金，同意支付租金但要求继续履行合同的主张。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双树村委会作为出租人已将房屋交付邬泽宇占有使用，其作为承租人应按合同约定支付租金，邬泽宇在其出具的承诺书中也表示如未能按时给付租金，则双树村委会有权收回房屋，现仅以南二环修路影响经营作为抗辩理由本院不予采纳。针对第三个争议焦点，关于双树村委会要求邬泽宇给付租用期间的水费、电费、煤气费问题。当事人提出的诉讼请求应当具体明确，且对其提出的主张负有举证责任。双树村委会在起诉状并未明确主张费用的具体数额，其提供的证据未能佐证是否发生上述费用，亦未证明发生费用的具体时间，对该项诉讼请求该院不予支持。对于双树村委会提出要求法院依职权调查取证的主张。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定，”符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。”双树村委会并未提交书面的调证申请，且作为涉案房屋出租人，其提出法院调取水费、电费、煤气费相关材料的主张不符合上述司法解释规定范围，该项诉讼理由不能成立。关于创美宾馆是否承担连带责任的问题。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2007年9月11日及2008年9月26日，双树村委会与邬泽宇就涉案房屋租赁事宜签订了房屋租赁合同及补充协议，合同主体并不包括创美宾馆，且创美宾馆登记注册日期为2009年9月9日，该宾馆注册时间晚于涉案合同及补充协议签订时间，故双树村委会要求创美宾馆承担民事责任缺乏事实和法律依据。综上所述，邬泽宇作出承租人，在占有使用双树村委会出租房屋之后，应按合同约定支付租金，即向双树村委会给付2015年11月25日至2016年8月13日的房屋租金2，574，246元。邬泽宇欠付租金事实客观存在，其在承诺书中也作出过如不能按约履行义务双树村委会有权收回房屋的意思表示，双树村委会要求解除合同属合理诉求，故确认双方签订的租赁合同于本判决生效之日解除。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条及第二百二十七条的规定，判决：一、邬泽宇在本判决生效之日起十五日内给付呼和浩特市赛罕区巧报镇人民政府双树村民委员会房屋租金2，574，246元；二、确认呼和浩特市赛罕区巧报镇人民政府双树村民委员会与邬泽宇2007年9月11日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；三、驳回呼和浩特市赛罕区巧报镇人民政府双树村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费29，866元，由双树村委会负担3201元；由邬泽宇负担26，665元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。除一审证据外，双树村委会向本院递交了如下一组新证据，包括《按期开锁的通知》、《律师函》以及四份邮寄单，证明：1、一审判决后，双树村委会于2017年5月5日向邬泽宇邮寄《按期开锁的通知》，要求邬泽宇在2017年5月8日上午九点整来开锁，并清理房间物品，逾期应承担楼房租金及损失；2、双树村委会于2017年9月11日向邬泽宇邮寄（按期开锁配合停暖）的《律师函》，通知邬泽宇于2017年9月19日上午配合开锁办理停暖，如不配合，双树村委会将自行聘请开锁公司开锁，费用和损失将由邬泽宇承担。本院组织双方进行了证据交换和质证。邬泽宇对上述证据的质证意见是：没有收到上述文件，且与本案无关。本院二审认定的事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于如下两个方面：一、涉诉房屋租赁合同是否应予解除？二、邬泽宇是否应向双树村委会支付租金以及数额？关于第一个争议焦点。双树村委会与邬泽宇签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。依上述《租赁合同》及补充协议之约定，邬泽宇的主要合同义务为按时支付租金。但根据邬泽宇出具的《承诺书》及其当庭陈述，截至2015年11月24日其已欠付双树村委会租金200万元，结合双方约定的年租金数额（80万元），邬泽宇存在迟延履行主要债务的情形。且在作出承诺之后，邬泽宇仍未在承诺的期间内履行其支付欠付租金的义务。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，一审法院认定双方签订的合同具备解除条件并无不当。邬泽宇认为相较于合同约定的租赁期限、租金总额及其为租赁物投入的资金而言欠付200万元不足以构成根本违约，其主张于法无据，本院不予采纳。此外，关于租赁物中的物品以及邬泽宇投入的资金如何处理等问题，双方可另行解决。关于第二个争议焦点。自2015年11月25日至2016年8月13日，按照双方约定的租金标准，邬泽宇欠付双树村委会租金574246元（80万元÷365×262），与邬泽宇认可的2015年11月24日之前欠付的租金200万元合计2574246元。邬泽宇认为在合同履行过程中南二环修路导致经营困难，应当减免租金。但是一方面，邬泽宇并未提交证据证明其存在经营困难的事实；另一方面，双方的租赁合同中并未约定关于租金可以减免的情形，亦无证据证明双方达成了减免租金的合意，相反邬泽宇本人出具了承诺书对于其欠付的租金数额及履行期限进行了确认，因此，邬泽宇的此项主张不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人邬泽宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29866元，由上诉人邬泽宇负担。本判决为终审判决。审判长李艳审判员王海莹审判员张宇二○一七年十月二十六日书记员刘亚楠