江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）袁民一初字第728号
原告：兰志军，男，1970年9月23日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，
委托代理人：袁军，江西爱心律师事务所律师，全权代理。
被告：苏小兵，男，1966年9月6日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，
被告：丁冬清，男，1962年5月22日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市，
被告：余定国，男，1974年9月23号出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市，未到庭。
被告：袁铖，男，1969年1月19日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市，
被告：饶金书，男，1960年8月10号出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市，
原告兰志军(以下简称原告）为与被告苏小兵、丁冬清、余定国、袁铖、饶金书房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员欧阳萍担任审判长，审判员孙慈亭、代理审判员易亮组成合议庭，书记员邓永民担任记录，于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告兰志军的委托代理人袁军以及被告苏小兵、丁冬清、袁铖、饶金书到庭参加诉讼，被告余定国经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兰志军诉称：被告苏小兵、丁冬清、余定国、袁铖、饶金书合伙在宜春市××号联建房屋，2010年7月13日被告苏小兵、丁冬清、余定国、袁铖、饶金书合伙共同取得XX园建设工程规划许可（批号：建字第360XX045号），2013年12月13日通过政府土地挂牌取得土地使用权（权证号为：宜春国用（2013）第000XX62号）。被告在合伙联建期间为筹集资金向他人预售合伙联建房屋，其中将坐落于宜春市××号的XX幢X单元XX室预售给原告。原告于2010年10月12日预交购房款50000元，2011年11月22日预交购房款50000元，2011年12月5日预交购房款20000元，共计120000元。2013年10月12日被告与原告签订《云景园房屋出售协议书》，协议约定由原告购买XX幢X单元XX号房，其中该房建筑面积105.8平方米，每平方米单价3000元，总房价为317400元，另约定付清房价40%后的购房款由被告办理好产权过户手续后到银行办理按揭贷款。被告苏小兵、丁冬清、余定国、袁铖、饶金书因该出售房属共同合伙人联建房屋出售不同于商品房买卖，不能直接过户到购买人，需先将产权分户后才能向购买人过户，经其共同研究，在原告不知情的情况下，将已出售给了原告的房屋产权在2014年1月28日先分户到了被告苏小兵名下，并办理了房屋产权证，但该房产证由合伙人袁铖保管。被告本应依据合同约定及法律规定将已出售的房屋及时向原告办理产权过户及银行按揭，可是因被告至今未将该房过户到原告名下，故诉至法院请求法院判令：1、被告立即向原告办理过户手续；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告苏小兵辩称：我名下的房屋是我合法取得，也通过合法途径办理了房屋产权证，该房屋系我个人财产。原告与其余四被告签订房屋买卖协议我并不知情，事后也未取得我的同意，而且我也没有收到原告的购房款，所以我不同意将房屋过户到原告名下。
被告丁冬清辩称：我的房屋在2011年就卖出去了，我们合伙的形式是现金的分配，不是分配房子。
被告袁铖辩称：我们是合伙建房，当时房产证办在谁名下并不是分配给谁，而是为了方便办理房产证。
被告饶金书辩称：房子是我们合伙联建的，当时开会决定由我做，我们只分利润不分房子。
被告余定国未到庭参加一审庭审，也未提交书面答辩意见。
综合原告诉称与被告辩称，本案的争议焦点为：1、本案诉争房产归合伙体所有还是归苏小兵所有，被告苏小兵是否有处分权？2、原告与四被告签订的协议是否有效？
原告兰志军为证明其诉称的事实，向法庭提交如下证据：
证据（一）《国有土地使用权证》[宜春国用（2013）第00XX2号]1份，拟证明：被告丁冬清、袁铖、余定国、饶金书、苏小兵等合伙联建XX小区房屋建设，依法取得宜春市××号XX城镇住宅建设用地使用权，该建设用地为被告丁冬清等合伙共有，而非被告苏小兵个人所有的事实。
证据（二）《建设工程规划许可证》1份，拟证明：被告丁冬清、袁铖、余定国、饶金书、苏小兵等合伙联建云景园小区依法取得建筑工程规划许可，建设单位为六人合伙，而非被告苏小兵个人的事实。
证据（三）《XX房屋出售协议书》1份，拟证明：被告向原告出售联建的坐落在宜春市××单元××室房屋，双方于2013年10月12日签订了《XX房屋出售协议》的事实，协议约定该房屋建筑面积105.8平方米，每平方米单价3000元，总购房款317400元，交房时间为2012年11月22日，买方付清全部房款的40%,余款办理按揭等合同约定的事实。
证据（四）《收款收据》3张，拟证明：原告向被告支付购房款120000元的事实。
对原告提交的上述证据，被告发表如下质证意见：
对证据（一）（二），四被告对三性均无异议；对证据（三），被告苏小兵对三性均有异议，认为该协议他没有签字，合同无效；被告丁冬清、袁铖、饶金书对三性无异议；对证据（四），被告苏小兵对三性有异议，表示没有经手，不知道收款的事情，被告丁冬清、袁铖、饶金书对三性无异议。被告余定国未到庭参加诉讼，也未提交书面质证意见。
被告苏小兵未向法庭提交证据。
被告丁冬清、袁铖、饶金书为证明自己的辩称事实，向法庭提供如下证据：
证据（一）：《会议记录》11份，拟证明：苏小兵在合伙事务中的表决权由丁冬清行使；合伙建设房屋资金不全是由合伙人出资，有部分是向外预售房屋以及借款筹集；
证据（二）：《分户图》1份，拟证明：合伙体将联建房屋暂时分户到各被告名下以及各被告承诺名下房屋如发生纠纷由其自行承担的事实分户的事实。
证据（三）：《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》各1份，拟证明：XX房屋开发建设系合伙行为而非苏小兵个人行为。
证据（四）：《房屋所有权证》1份，拟证明：登记在苏小兵名下的房屋早已预售给了原告，产权证一直由袁铖统一保管，苏小兵重新办理房产证无效。
对被告丁冬清、袁铖、饶金书提交的上述证据，原告及被告苏小兵发表如下质证意见：
对证据（一），原告对三性均无异议；被告苏小兵对三性均有异议，认为该会议记录系丁冬清等四被告事后补做，其并不知情，与其无关。
对证据（二），原告对三性均无异议；被告苏小兵对三性无异议，但对于证明目的有异议，认为该分户图实际已经证明合伙体对于联建房屋进行了分配。
对证据（三），原告及被告苏小兵对三性均无异议。
对证据（四），原告对三性均无异议；被告苏小兵对证明目的有异议，认为该房屋产权已经登记在他名下，他享有房屋产权证的持有权，因袁铖拒绝将房产证交出，故登报挂失，重新办理。
被告余定国无正当理由拒不到庭参加本案一审庭审，视为放弃举证质证权利。
本院对本案证据综合认定如下：
对原告提交的证据（一）、(二),五被告对其三性均无异议，故对原告提交的证据（一）、（二），本院予以认定，并将作为认定本案事实的依据。对原告提交的证据（三），该房屋买卖协议上被告苏小兵并未签字，而该房屋产权登记在被告苏小兵名下，非经其本人处分，合伙人无权处分被告苏小兵的财产，故本院对证据（三）不予以认定。对于证据（四），虽然被告苏小兵以未经手为由，并不认可，但其余四被告对该证据予以认可，而该收款行为有被告饶金书经办，故对该证据，本院予以认可，并将作为认定本案事实的依据。
对被告丁冬清、袁铖、饶金书提交的证据(一)，由于该证据系内部会议记录且无苏小兵签字，无法对外产生效力，故本院对该证据不予以认定；对被告丁冬清、袁铖、饶金书提交的证据(二)，原告以及被告苏小兵对该证据的三性均无异议，而该分户图证明了合伙人内部分户的事实，故对该证据三性，本院予以认定，对其证明目的不予认定；对被告丁冬清、袁铖、饶金书提交的证据(三)，原告及被告苏小兵对三性均无异议，故对该证据，本院予以认定，将作为认定本案事实的依据；对被告丁冬清、袁铖、饶金书提交的证据（四），该证据只能说明本案诉争房屋产权归属是属于被告苏小兵，不能证明被告苏小兵重新办理该房屋产权非法，故本院对该证据的证明目的不予以认定。
综上认证，结合庭审调查，本院认定本案事实如下：
2010年上半年，被告苏小兵、丁冬清、余定国、袁铖、饶金书、杨芬商议，合伙在杨芬名下位于宜春市××号土地上联建房屋。2010年7月13日，被告苏小兵、丁冬清、余定国、袁铖、饶金书与杨芬合伙共同取得XX建设工程规划许可，2013年12月13日，被告苏小兵、丁冬清、余定国、袁铖、饶金书与杨芬重新办理了共同共有土地使用权证，将该土地使用权过户到上述六人名下。联建房屋开工建设后因缺乏资金，自2010年10月开始，合伙体开始对联建房屋进行预售，其中原告于2010年10月12日预交购房款50000元，于2011年11月22日交购房款50000元，2011年12月5日交购房款20000元，预交购房款共计120000元，该款均由被告饶金书收到。2013年10月12日，被告丁冬清、余定国、袁铖、饶金书四人以XX建设项目部的名义与原告兰志军签订《XX房屋出售协议书》1份，协议约定：“买方（兰志军）购买坐落于宜春市××单元××号房屋一套（建筑面积105.8平方米，售价按平方米单价3000元计算），该套房屋总价为317400元。交房时间为2012年11月22日，在买方办理按揭时，必须付清全部房款的百分之肆拾，如到时买方未付清全部房款的40%，则卖方不给办理按揭手续；在办理房产证前买方必须将所有款项付清等…”。联建房屋建成后，因合伙体并无开发商品房资质，未能直接将联建房屋的房屋产权证登记在原告等买主名下。之后，五被告与杨芬于2014年1月24日对联建房屋进行了分户，五被告在分户图中均签字认可并承诺同意以分户图上房屋分配，并约定如发生民事纠纷或相关法律纠纷自愿承担。2014年1月28日，本案诉争房屋产权登记到被告苏小兵名下。此后，原告与被告苏小兵等协商房屋过户事宜，因五被告之间对合伙事宜存在争议，协商未果。原告遂诉至本院。
本院认为，虽然被告苏小兵、丁冬清、余定国、袁铖、饶金书、杨芬等人有联建房屋的合意，但合伙体并不具备商品房开发资质，也未取得商品房预售许可证，合伙体对联建房屋进行预售违反法律规定。此外，根据《中华人民共和国物权法》规定房屋等不动产的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。诉争房屋虽然系合伙体联建，但合伙体并未对联建房屋进行预告登记，在联建房屋竣工验收后对房屋进行分户，应视为对联建房屋的分配。而且在分户后诉争房屋于2014年1月28日在当地房地产管理部门办理了登记手续，对该房屋进行了确权，被告苏小兵应为诉争房屋的所有权人。而被告丁冬清、余定国、袁铖、饶金书四人与原告签订《XX房屋出售协议书》处分该房屋，该协议签订时并没有得到被告苏小兵的签字同意，事后也未得到被告苏小兵的追认，系无权处分行为，该协议应当无效。此外，原告兰志军明知合伙体并无商品房开发资质，仍与丁冬清等四被告签订商品房预售合同（《XX房屋出售协议书》），也存在过错。综上所述，故对于原告要求被告将房屋产权过户到原告名下的诉请，本院不予支持。另外经本院明示后原告并未提出增加或变更诉讼请求，故对于原告交付的部分购房款，本案不作处理。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十五条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告兰志军的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告兰志军负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：农业银行宜春市分行袁山营业部，账号：14×××48。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 欧阳萍
审 判 员 孙慈亭
代理审判员 易 亮
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 邓永民