广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法民三初字第1051号
原告（反诉被告）李仕新，男，汉族，公民身份号码×××2021，住广东省珠海市斗门区。
委托代理人，曾裕，广东国硕律师事务所律师。
委托代理人，古筝，广东国硕律师事务所律师。
被告（反诉原告）珠海市美地房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区，组织机构代码××。
法定代表人薛振华，系该公司总经理。
委托代理人，蒙晋伟，广东嘉骏律师事务所律师。
原告李仕新诉被告珠海市美地房地产开发有限公司（以下简称美地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，被告于2016年2月25日提起反诉。本院依法将本诉与反诉予以合并审理，由代理审判员亓飞适用简易程序于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李仕新的委托代理人古筝，被告（反诉原告）珠海市美地房地产开发有限公司的委托代理人蒙晋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李仕新诉称：原告于1996年9月5日向斗门县中鹏房产有限公司购买了位于珠海市斗门县桥东东区科技南楼西边第X层X号房屋一套，总价为人民币79000元。后陆续支付购房款50000元，余款29000元约定在售房单位为购房业主办理房产证时付清。由于售房单位的缘故，至今没有办理房产证。几经更名易手后，该楼于2010年10月由被告珠海市美地房地产开发有限公司接手得新开发续建维修。为了方便被告续建维修，原告于2010年10月18日与被告签订协议书，约定：由被告对原告的上述楼房进行续建维修，被告负责产权的核准登记，协助原告办理该房产的房地产权证。被告支付临时搬迁补偿费及房租费共计4300元，房租费每月500元，逾期不能回迁，租金每月加300元。原告于当日搬出房屋，被告承诺承担对原告未搬财物的保管义务。
被告收房后将原告家中的窗户防盗网、防盗门全部拆卸，未尽到保管义务，还导致房屋遭到偷窃，造成原告直接经济损失12000元。2011年5、6月，原告多次与被告协商未果，只能自行安装防盗设备，并搬回房屋居住。原告遂起诉至法院，请求判令：1、被告将位于珠海市斗门区白蕉镇金坑中苑X栋X单元X房的房地产所有权办理过户至原告李仕新名下；2、被告将位于珠海市斗门区白蕉镇金坑中苑X栋X单元X房的房屋折价补偿装修费用及被盗损失15000元（如窗口防盗网、门口防盗门、房屋内的门、窗、电线电路、水管及屋内装修等）；3、被告依《协议书》（2010年10月18日签订）的约定支付延期交还涉案房屋回迁租金4000元（从2011年2月1日暂计至2011年6月30日共5个月，每个月800元整）；4、本案全部诉讼费由被告承担。
原告李仕新对其诉称提供如下证据：
1、购房合同书一份，证明涉案房产来源清晰合法；
2、购房收款收据三张，证明原告按照合同约定缴纳购房款的事实；
3、协议书一份，证明被告清楚涉案房产的产权属于原告，且承诺为原告办理房产证；
4、搬迁补偿款收款收据一张，证明涉案房产在被告维修前属原告居住，被告向原告支付4300元的搬迁补偿费；
5、报警回执一份，证明涉案房产在被告管理时遭盗窃；
6、城东社区居委会证明一份，证明涉案房屋的新地址；
7、水费缴纳记录一份，证明涉案房产在维修期间产生的水费是由原告缴纳；
8、2011年5月19日开具的防盗网安装收款收据一张，证明原告已重新安装防盗网的所支出费用；
9、照片八张，证明涉案房产已重新安装防盗网的事实。
被告美地公司辩称：第一，原告诉请不合理，理由是被告是从原开发商处购买并已经取得房产证，原被告之间并无买卖关系。第二，本案中原告并无提供相应的补偿证据，原告也没有证据证明这些补偿损失是被告造成的。第三，原告要求被告支付租金的请求无依据，因为原告一直非法居住在涉案房产，即使被告在做其他整体装修，对方也无搬迁出去。第四，即使法院判令被告将房产过户至原告名下，原告也应当要支付完其未付清的各项费用，包括购房欠款23484.08万元（计算方式是79000元除以89平方米，乘以83.35平方米，减去已付房款50000元），协议书内第6、7条约定的办证费用应当由原告承担。因此，原告在没有付清应当交付的费用的情况下，无权要求被告将房产过户至原告名下。
被告美地公司对其辩称没有提交证据。
被告美地公司反诉诉称：被告于2010年承让涉案烂尾楼并投入巨资进行重新修整，被告支付了全部承让款，并取得二手产权证。被告承让款分摊到涉案房产的成本是1300元／平方米×83.53平方米=108589元。原告没有支付完毕第一个开发商的购房款，根据相关法律及《购房合同书》规定，原告已与原开发商解除了合同关系，原告没有理由要求涉案房产产权归其所有。即使涉案房产归原告所有，被告承让烂尾楼及对烂尾楼整修支付大量费用，原告也应支付所应分摊的承让款及其他费用。此外，从涉案房产产权归被告之日起，原告就是非法占用反诉人的房产，需要按800元月租支付使用费用。故被告提起反诉，要求：1、原告支付尚欠的购房款人民币23484.08元整；2、原告支付反诉人转让烂尾楼的分摊成本108589元整（1300元／平米＊83.53平米=108589元整）；3、要求判令被反诉人支付楼层补强加建、楼梯、排污化粪池建造费用人民币30070.8元（83.53平米＊360元／平米=30070.8元）；4、原告支付小区配套、外补强装饰建造费用人民币68995.7元（83.53平米＊826元／平米=68995.7元）；5、要求判令被反诉人支付房屋租金人民币30400元整（2012年12月13日办证登记之日至2016年2月13日，合计38个月，每个月800元租金）；6、原告承担反诉诉讼费。
被告美地公司对其反诉提供如下证据：
1、房产证，证明涉案房产的房产证登记信息，其面积是83.53平米；
2、珠海市房地产买卖合同，证明被告以1300元／平米收购了涉案房产所在楼盘的全部房产；
3、发票1张、完税证2张，证明被告以1300元／平米收购了涉案房产所在楼盘的全部房产；
4、施工合同；
5、工程款发票1张；
6、税收完税证明两张；
7、配套工程收款收据和小区配套工程协议；
8、综合楼工程款收款收据和两份工程合同。
证据4至证据8共同证明被告为盘活烂尾楼新投入的成本费用，被告投入的巨额成本后，才获得了包括涉案房产在内的整个项目的二手房产证。
原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据，经当庭出示，现本院对原告提交的证据1、2、3、4、6、7、9的真实性、合法性及关联性予以确认，证据5与本案无关，证据8没有其他证据予以佐证；对被告（反诉原告）提交的全部证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
经审理查明：1996年9月5日，原告与珠海市斗门县中鹏房产有限公司签订《购房合同书》，约定原告购买中鹏公司座落（珠海西区）城东区科技楼商品住宅（南楼）西边（梯）第X层X房，建筑面积89.8平方米，总售价为79000元；约定首期于1996年9月5日付4万元，第二期于1997年2月30日付2万元，余款在办理房产证时付清。原告于1996年8月9日支付2万元、1996年9月5日支付2万元、1997年3月5日支付1万元，因房产证一直未能办理，余款29000元至今未付清。
2010年10月26日，原告与被告签订协议书，约定被告根据斗门区国有资产管理委员会的委托，对桥东金坑中苑2栋、3栋商住楼进行续建维修；被告按照设计要求负责该栋商住楼的室外水、电、排水管、门窗、外墙饰面、楼梯修正进行续建维修及四置环境的配套建设（不含防盗网更换、室内水电）；被告负责产权的核准登记，协助原告办理房地产权证；被告负责支付临时搬迁一次性补偿费1000元，租房费每户每月500元，如原装有冷气机另外拆装费每台3**元，期限为四个月，即从2010年10月1日起至2011年1月30日止，逾期不能回迁的，租金每月每户加300元，如原告需要装回原防盗网的，由被告负责安装。该协议签订后，原告收取了4300元的补偿，其中包括1000元的临时搬迁一次性补偿费，租房费2000元。被告在施工过程中，因工程需要将涉案房屋防盗窗拆卸，造成涉案房屋被盗，原告于2011年1月22日向白蕉派出所报案，并于2011年5月、6月搬回涉案房屋居住，一直居住至今。涉案房屋水费缴费记录显示，2010年10月—11月开账水量为10，抄码为（上次）147—（本次）157；2011年6月—7月开账水量为5，抄码为（上次）157—（本次）162，综上可知原告李仕新搬回涉案房屋的时间不早于2011年6月1日。
另查明，2015年12月3日，珠海市斗门区白蕉镇城东社区居民委员会出具证明称“本社区白蕉城东金坑中苑X栋X单元X号房与原珠海西区城东区科技楼商品住宅（南楼）西边X层X号房”是同一地址。
珠海市斗门区白蕉镇城东金坑中苑X、X栋原是斗门县城乡规划技术协会的自建房，于2012年7月20日办理产权登记。同年9月4日，珠海市斗门区白蕉镇城东金坑中苑X、X栋过户给中国教学仪器设备广州公司，过户原因为1992年向斗门县城乡规划技术协会购买。同年11月20日，珠海市斗门区白蕉镇城东金坑中苑X、X栋又过户给被告，过户原因为2010年向中国教学仪器设备广州公司购买。
珠海市斗门县中鹏房产有限公司于1993年11月29日成立，投资者为斗门县土地开发中心、中国教学仪器设备广州公司、香港大鹏企业有限公司。
本院认为：原告与被告签订的《协议书》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的。双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。双方在该协议中明确约定被告负有对涉案房产进行续建维修，办理产权的核准登记，协助原告办理房地产权证，并支付临时搬迁一次性补偿费、租房费给原告的义务。因此，被告应当按照协议约定履行上述义务。
双方在该协议中明确约定被告续建维修期为2010年10月1日至2011年1月30日，被告未在上述期限届满后将涉案房产交付给原告，违反了双方约定，因此被告应按照协议约定的逾期回迁房租费标准支付房屋，从2011年2月1日起至原告自行搬回涉案房屋之日止，即从2011年2月1日计算至2011年5月30日止。
按照双方协议的约定被告有协助原告办理房地产权证的义务，被告现已将涉案房产登记在其自己名下，具备将涉案房产过户给原告的条件，但其仍未按协议约定将涉案房产过户给原告，违反了双方约定，故原告请求被告将涉案房产过户给原告，依法有据，本院予以支持。
原告要求被告赔偿装修费用及被盗损失15000元，仅提供一份防盗网安装收据及安装防盗网的照片，并无其他证据可以证明其所主张的损失。根据双方在协议中的约定，被告有将原告原防盗网装回的义务，原告可以要求被告将维修时拆卸的防盗网装回，但原告在没有证据证明其原防盗网无法继续使用的情况下，自行更换防盗网，其支出不应由被告赔偿。因此，本院对原告的上述请求不予支持。
被告在反诉中要求原告支付尚欠的购房尾款23484.08元，经双方确认，对欠款事实及数额均无异议，属于民事主体对自身权利的处分，本院予以支持。
被告在反诉中主张其是涉案房产的合法权属人，要求原告分摊被告承让、改造烂尾楼所支出的费用，及支付自被告取得涉案房屋房产证之日起至2016年2月13日的租金。本院认为，原告与被告之间就涉案房产续建维修事项达成协议，双方应当按照该协议的约定行使权利、履行义务，协议中已经明确了被告有负责产权的核准登记，协助原告办理涉案房产的房地产权证的义务，被告要履行协议约定的上述义务，需先取得涉案房产的产权后，再按协议约定将涉案房产过户给原告。因此，被告登记为涉案房产的产权人是其履行协助原告办理涉案房地产权证义务的条件，而不是被告将涉案房产视为己有并主张相关权利的依据。在涉案房产开发建设和转让过程中，发生在被告与其他相关单位之间的权利义务关系，以及被告自身的经营行为，对原告不产生约束力。被告的上述反诉请求，没有依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海市美地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内按每月800元向原告（反诉被告）李仕新支付2011年2月1日至2011年5月30日之日止的租房费；
二、被告（反诉原告）珠海市美地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将位于珠海市斗门区白蕉镇城东金坑中苑X栋X单元X号房过户给原告（反诉被告）李仕新；
四、驳回原告（反诉被告）李仕新的其他诉讼请求。
五、原告（反诉被告）李仕新于本判决生效之日起七日内将位于珠海市斗门区白蕉镇城东金坑中苑X栋X单元X号房的购房余款23484.08元支付给被告（反诉原告）珠海市美地房地产开发有限公司。
六、驳回被告（反诉原告）珠海市美地房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2293元（原告李仕新已预交），由原告（反诉被告）负担152元，由被告（反诉被告）负担2141元；反诉受理费2612元（被告珠海市美地房地产开发有限公司已预交），由原告李仕新（反诉被告）负担235元，由被告（反诉原告）珠海市美地房地产开发有限公司负担2377元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审判员 亓 飞
二〇一六年三月十五日
书记员 周丽敏