江苏省泰州市中级人民法院行 政 裁 定 书（2017）苏12行终232号上诉人（原审原告）靖江市中天城市花园业主委员会，住所地靖江市人民南路98号。负责人朱关祥，该业委会主任。委托代理人陈银江，江苏百川通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）靖江市国土资源局，住所地靖江市阳光大道12号。法定代表人沙旭东，局长。委托代理人羊铮，江苏骥江律师事务所律师。原审第三人靖江中天置业有限公司，住所地靖江市人民中路98号。法定代表人谢涛，总经理。委托代理人张晓斌，江苏骥江律师事务所律师。原审第三人ＸＸ，女，汉族，住靖江市。原审第三人陈汉其，男，汉族，住靖江市。上诉人靖江市中天城市花园业主委员会（以下简称中天业委会）因与被上诉人靖江市国土资源局（以下简称靖江市国土局）、原审第三人靖江中天置业有限公司（以下简称中天置业公司）、ＸＸ、陈汉其房屋行政登记纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2017）苏1291行初41号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。原审查明，2009年11月10日，靖江中天房地产开发有限公司（以下简称中天开发公司）申请对靖江市中天城市花园（三期）房屋进行商品房初始登记（总登记），登记机构作出091110103509号靖江市房屋权属登记审批表，载明：“申请房屋为靖江市中天城市花园的三期工程，于2007年建造所得，测绘面积：71786.30平方米（包括地下室、会所和配电用房），于2009年竣工验收，验收面积：67750平方米，不包含地下室（3539.36平方米）和配电用房（496.40平方米），建设工程规划许可证正本待总体工程全部竣工综合验收时发放，物业管理服务用房设定在会所底层内，经审核，该期房屋产权可进行商品房初始登记，登记面积：66585.93平方米（不含地下室、配电房和会所底层面积）。”2016年8月，中天业委会向法院提起行政诉讼，请求撤销该商品房初始登记。2011年12月31日，中天开发公司（出卖人）与中天置业公司（买受人）签订商品房买卖合同，出卖人将中天会所二层787.69平方米房屋转让给买受人。2013年3月20日，中天置业公司申请对坐落在靖江中天城市花园48幢401、501、601、40幢504、66幢703、55幢802、会所二层房屋的商品房进行买卖转移登记。登记机构经审核于2013年3月22日作出130225140929号靖江市房屋权属登记审批表，同意转移登记。2016年10月，中天业委会向法院提起行政诉讼，请求撤销该房屋转移登记。2016年5月23日，中天置业公司与ＸＸ签订房屋买卖合同，约定中天置业公司将靖江市中天城市花园会所二层房屋787.69平方米卖给ＸＸ所有。后ＸＸ以中天置业公司为被告向靖江市人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼。靖江市人民法院于2016年5月27日作出（2016）苏1282民初3597号民事调解书，载明经法院调解双方自愿达成协议，中天置业公司于2016年5月31日前协助ＸＸ办理靖江市中天城市花园会所二层的房屋所有权过户手续。2016年6月，ＸＸ向靖江市人民法院申请强制执行。2016年6月6日，靖江市人民法院作出（2016）苏1282执1299号执行裁定、协助执行通知书，要求登记机构协助办理房屋转移登记，将中天会所二层登记到ＸＸ及其丈夫陈汉其名下。2016年6月6日，中天业委会向靖江市国土局发出产权异议申请函，请求对中天开发公司、中天置业公司名下位于靖江市人民南路98号的靖江中天城市花园会所二层房屋不予办理买卖及产权过户登记等手续。2016年6月8日，靖江市国土局收到该函。2017年1月，中天业委会提起本案诉讼，请求法院判决撤销靖江市国土局向ＸＸ、陈汉其颁发的靖江市中天城市花园会所二层房屋的所有权证。原审另查明，2003年6月20日，靖江市国土局（出让人）与苏州中天房地产开发有限公司（以下简称苏州中天公司）签订国有土地使用权出让合同，约定出让人将靖江市开发区2#、3#地块（宗地编号靖储2003-挂-2、3号）面积191276.3平方米出让给苏州中天公司，用途为住宅，按建设部门出具的实际条件通知书实施建设。后苏州中天公司将前述受让地块分五期开发建设靖江市中天城市花园住宅小区。2006年9月30日，靖江市规划局对苏州中天公司报送的城市花园住宅小区三期建筑设计方案作出规划审核意见，载明：“你公司要求将分散在小区内的物管用房统一集中到城市健身馆中，必须征得靖江市物业管理办公室书面同意，并由你公司作出书面承诺，如因此发生一切问题由你公司承担责任，方可进行调整”。2006年10月10日，苏州中天公司向靖江市规划局提交承诺：“为更好地对小区建成后的物业进行科学化、现代化管理，我公司将东、西两区的物业管理用房统一调整至中天会所，并按有关规定完善物管设施，会所产权属于全体业主，不对外销售，待整个小区建成后交由物业公司使用。”靖江市物业管理业管理处在该承诺上注明“同意该方案”并加盖印章。2009年4月29日，靖江市规划局作出对城市花园住宅小区三期的建设项目规划条件核实意见表（编号2009-013号），其中主要指标核实情况载明物业用房1952.3平方米（会所内）。2008年1月16日，苏州中天公司设立中天开发公司。2009年9月28日，中天开发公司向靖江市规划局出具情况说明：“为更好地对小区建成后的物业进行科学化、现代化管理，我公司将东、西两区的物业管理用房统一设置在中天会所一层（建筑面积1191.01平方米），确保了物管用房面积达到小区总建筑面积的3‰，即921平方米，并按有关规定完善物管设施，物业用房相关产权证在东区三期验收时一并办理。”2009年10月14日，靖江市规划局在该情况说明上注明“同意”并加盖印章。2009年11月4日，靖江市物业管理业管理处作出靖物管[2009]70号物业管理服务用房核定书，载明：中天开发公司开发的中天城市花园，总建筑面积307056平方米，按《江苏省物业管理条例》规定，需建设总建筑面积的千分之三至千分之四的物业管理服务用房。经核定，该公司为中天城市花园提供物业管理服务用房位于会所一层，面积为1126.92平方米，监控室位于会所一层，面积为64.09平方米，配电房位于东区内，面积分别为157.95平方米和338.45平方米，符合《靖江市物业管理服务用房管理办法》第四条第五款“建筑面积在100000平方米以上的项目，按不低于千分之三的比例提供物业管理用房”的规定。原审法院认为，当事人认为行政机关的行政行为侵犯其合法权益的，可依法提起行政诉讼。本案中，中天业委会请求撤销靖江市国土局作出的中天会所二层房屋所有权在中天置业公司与ＸＸ、陈汉其之间的转移登记。中天开发公司在中天小区三期开发中建造中天会所，原始取得中天会所所有权，他人只能通过移转继受取得中天会所所有权，而中天置业公司和ＸＸ、陈汉其即是先后以该方式取得中天会所二层的所有权。苏州中天公司于2006年10月10日所作承诺，载有“物业管理用房统一调整至中天会所……会所产权属于全体业主……待整个小区建成后交由物业公司使用”的内容，该承诺系对靖江市规划局作出，并未对中天小区业主作出，不能视为商品房买卖合同的一部分，中天业委会未提交任何证据证明存在开发商向中天小区业主整体让渡中天会所所有权的承诺或约定。因此，并无证据表明中天小区业主享有取得中天会所二层所有权的债权。退一步讲，即使存在该债权，亦仅为普通债权，与中天业委会先后起诉的商品房初始登记及其后两次房屋转移登记不存在利害关系。据此，原审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第一项、第二款之规定，裁定：驳回中天业委会的起诉。案件受理费50元，于裁定生效后退还中天业委会。中天业委会不服原审裁定，向本院提起上诉，请求撤销原审裁定，对其诉讼请求进行审理并作出判决。主要理由为：一、依据有关法律规定，小区业主取得物业管理用房所有权系原始取得，并非继受取得，原审对此认定错误。二、本案系因不动产提起诉讼的案件，未超过法定起诉期限。三、在登记事项存在异议的情况下，靖江市国土局未按规定向有关机关提出审查建议，转移登记程序违法，应予撤销。被上诉人靖江市国土局二审辩称，中天业委会并不享有案涉中天会所二层房屋的所有权，与房屋转移登记行为不存在利害关系。房屋转移登记程序合法。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审裁定。中天置业公司二审述称同意靖江市国土局的意见。二审经审查，对原审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第一款规定，“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。”本案中，中天业委会要求撤销的是靖江市国土局为中天置业公司与ＸＸ、陈汉其办理的房屋所有权转移登记行为，但该房屋登记行为系依据靖江市人民法院的协助执行通知书等法律文书作出，依据上述法律规定不属于人民法院案件受理范围。原审以中天业委会与案涉房屋转移登记行为之间不存在利害关系为由裁定驳回起诉理由不当，无论中天业委会与案涉房屋转移登记行为之间是否存在利害关系，本案均不属于人民法院行政诉讼受理范围。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定，“提起诉讼应当符合下列条件：……（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第一项规定，不符合行政诉讼法第四十九条规定，已经立案的，应当裁定驳回起诉。据此，原审裁定驳回起诉结果正确。综上，因案涉房屋转移登记行为系靖江市国土局依据人民法院的协助执行通知书等法律文书作出，依法不属于人民法院案件受理范围，原审裁定驳回起诉结果正确，但裁判理由不当，本院予以纠正。中天业委会要求法院对其诉讼请求进行审理的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本案免收诉讼费用。本裁定为终审裁定。审 判 长 顾金才审 判 员 曹海霞审 判 员 苏媛媛二〇一七年十一月二十日法官助理 徐文兰书 记 员 秦 檑附：本案适用法条《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。