江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初932号原告：正荣物业服务有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌县振兴大道333号。统一社会信用代码：91360121556033211P。负责人：吴建新，该公司总经理。委托代理人：李欣钢，该公司员工，委托代理人：余建龙，该公司员工，被告：邹红华，男，1971年4月18日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。被告：熊满珍,女,1972年4月26日出生,汉族,住江西省南昌市南昌县。原告正荣物业服务有限公司南昌分公司诉被告邹红华、熊满珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告正荣物业服务有限公司南昌分公司的委托代理人李欣钢、被告邹红华到庭参加诉讼，被告熊满珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告正荣物业服务有限公司南昌分公司诉称：原告系正荣大湖之都开发商南昌正荣（新加坡）置业有限公司选聘的为正荣大湖之都住宅区提供物业服务的物业服务公司。两被告系南昌县正荣大湖之都朗逸湾32栋403室的业主，房屋总面积为89.99平方米，每平米每月的物业服务费为1.3元，每月应缴纳物业服务费117元。被告在物业费交至2015年12月31日后，拒绝缴纳物业费，截止2017年2月28日，已拖欠14个月的物业费，计人民币1638元。原告多次催收后未果，遂依法提起诉讼，请求判令被告立即支付截止2017年2月28日拖欠的物业服务费1638元；本案诉讼费用由两被告承担。被告邹红华答辩：欠物业费属实。2015年12月我停放在小区内的三轮车被盗，车上有350斤米和一把秤，损失有10000元左右。随后我向派出所报了案，调取了摄像头，到现在也没破案。请求法院予以折扣物业费以抵消我停放在小区内摩托车被盗的部分损失。经审理查明：两被告系南昌县正荣大湖之都朗逸湾32栋403室的业主。2009年7月15日，正荣大湖之都开发商南昌正荣（新加坡）置业有限公司（甲方）与江西正荣物业管理有限公司（乙方）签订了《正荣大湖之都前期物业服务合同》，该合同约定，南昌正荣（新加坡）置业有限公司将正荣大湖之都前期物业管理委托给江西正荣物业管理有限公司管理，同时约定了正荣物业公司的委托管理内容及期限、双方权利和义务、管理目标、管理服务费用等。其中《正荣大湖之都前期物业服务合同》的第四章前期物业管理事项：第九条、前期物业管理期限界定：房屋正式交付使用之日起至业主委员会成立选聘新物业公司并签订正式物业管理合同进驻接管之日止；第十条、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，包括楼面、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、设备机房等，保修期间负责协调，保修期满后负责维护；第十一条、公共设施、设备的日常维修、养护管理和运行，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、公用照明，二次加压供水设备、配电系统、弱电系统、楼宇消防设施设备、电梯等，保修期间负责协调，保修期后负责维护；第十二条、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、停车场、公益性文体设施及共用设施设备使用房屋等。保修期间，乙方负责全力提供协助，保修期满后负责维护；第十三条、本物业规划红线内的附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐活动场所等。保修期间负责协助，保修期满后负责维护；第十四条、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；第十五条、共用绿地、花木、建筑小品、水景的养护和管理。保修期间负责协助，保修期满后负责维护。第十六条、公共环境的卫生、垃圾收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位；第十七条、交通、车辆行驶及停泊秩序的维护：配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。如有意外事件的发生，依照当地相关部门的鉴定承担相应责任……第二十条、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维护、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收取费用……第二十五条、本前期物业管理服务合同期限自乙方与甲方正式签约开始接管正荣大湖之都之日起至小区业主委员会成立之日止。业主委员会成立但业主委员会没有与乙方签订物业管理服务合同或者没有选定新的物业管理公司接管小区物业管理工作的，乙方应当继续按照合同标准履行物业管理义务，并享有相应的权利；此部分物业管理为不定期物业管理服务……第九章管理服务费用高层物业管理服务费1.2元/平方米/月；多层物业管理服务费0.65元/平方米/月；商铺物业管理费为2.0元/平方米/月；别墅物业管理费为1.5元/平方米/月；花园洋房物业管理费为1元/平方米/月；车库（室内）0.35元/平方米/月；储藏间0.35元/平方米/月；商铺0.7元/平方米/月……第六十五条、房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、甲方按照《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》提供售后服务，为提高售后服务效率与质量，甲方、乙方、施工单位三方要签订有关保修款协议约定。甲方要协调施工方成立维保小组，及时处理房屋销售的保修问题；2、园林绿化施工方应该负责施工后一年的养护管理工作（产生的人工、水、电等养护成本由施工方负责），其工作标准需接受甲乙双方监督，一年后由乙方负责养护管理；3、按相关规定，如属动用房屋维修基金的维修，乙方按规定程序报批在维修基金中支出，如久未批复而影响维修的，双方协商解决；4、如超出本条上述第1、2款范畴所发生的其它维修费用由乙方承担，但在开发期间因为甲方所产生的维修费用由甲方承担……同时查明：两被告缴纳物业费的标准为每平米每月1.3元。每月应向原告缴纳物业费117元。自2016年1月1日起被告未向原告缴纳物业费，至2017年2月28日止，共拖欠14个月，即物业服务费计人民币1638元。庭审中，原告认为已经按合同履行了义务，要求被告缴纳拖欠物业费，被告以摩托车被盗时拍摄不到偷车人，要求折扣物业费以抵消部分损失。双方未能协商一致。另查明：江西正荣物业管理有限公司南昌分公司于2015年9月30日变更为正荣物业服务有限公司南昌分公司。正荣大湖之都小区至今未成立业主委员会。上述事实有原告提供的营业执照、公司变更通知书、南昌县商品房买卖合同、物业服务收费备案手册、前期物业服务合同、三方交接协议书、三方联合公告、催缴通知，被告提供的2015年12月25日受案回执。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告邹红华、熊满珍与南昌正荣（新加坡）置业有限公司签订的《南昌县商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行自己的合同义务。原告作为被告所在小区的物业服务企业，依合同履行自己义务后，依法享有向被告收取物业管理费的权利。被告以原告提供的物业服务有瑕疵，致使停放在小区中的三轮车被盗为由提出抗辩，要求折扣物业费。原告公司则认为尽了服务基本义务，要求两被告足额交纳物业费。本院认为，原告已经协作公安机关提供了摄影摄像，尽到了物业服务的基本义务。原告诉请被告支付2016年1月1日至2017年2月28日拖欠物业服务费1638元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十三条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告邹红华、熊满珍在本判决书生效后五日内支付原告正荣物业服务有限公司南昌分公司自2016年1月1日起至2017年2月28日止的物业服务费计人民币1638元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告邹红华、熊满珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邓小强人民陪审员  谢小青人民陪审员  熊莲娣二〇一七年八月二十四日书 记 员  陈佳琦