广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初704号
原告梁国文，男，1976年3月17日出生，汉族，广东省罗定市人，住广东省罗定市。
原告李建霞，女，1976年10月31日出生，汉族，广东省罗定市人，住址同上。
被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司，住所地：广东省罗定市。
法定代表人陈团，总经理。
委托代理人赖荷，该公司员工。
原告梁国文、李建霞诉被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，依法适用简易程序，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告梁国文、李建霞，被告的委托代理人赖荷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,原告于2013年6月13日与被告签订《商品房买卖合同》，原告作为买受人购买被告开发的位于罗定市某某街道某某路X号的房地产住宅项目某某某某商住小区的第X栋XX层XX房，原告按合同约定已先后通过支付首期购房款175576元和银行贷款409000元方式向被告支付了全部房款584576元，并无任何违约行为。按合同约定被告应当于2014年12月31日前交付上述房屋给原告使用。到2015年5月15日止，罗定市御丰兆业房地产开发有限公司未能按合同第八条和第九条的约定，未能提供《建筑工程竣工验收备案表》等该商品房具有法律效力的验收合格证明和相关的备案证明。根据有关规定，被告建造的房屋未达到国家规定的交付使用条件，由此产生的一切责任应由被告承担。按合同第九条约定，合同继续履行的，被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，即2014年12月31日至2015年5月15日以房屋总价584576元万分之五计算的违约金（房款584576元×0.0005/天×135天）。由于被告未依约交付符合交付条件的房屋，构成违约，侵犯了原告的合法权益。
为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告继续履行与原告所签订的合同，并按合同约定向原告支付违约金39458元，同时保留原告对被告起诉后之违约责任的追索；2、本案诉讼费由被告承担。
原告在诉讼中提供了如下证据：1、身份证，证实原告诉讼主体资格的事实；2、《广东省商品房买卖合同》，证实原告与被告签订《商品房销售合同》的事实；3、个人购房按揭借款合同、个人住房公积金担保借款合同、购房发票、广东农村信用社/农村商业银行借款借据，证实原告已经支付全部购房款给被告的事实。
被告辩称,一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，交付商品房的条件是“该商品房经验收合格”。被告开发的某某某某小区一期已于2014年10月16日竣工，并于2015年2月12日通过验收，被评定为合格工程，罗定市城乡建设规划局也出具《建设工程竣工规划验收合格证》，符合交楼的条件。原告以被告未向其出示《建筑质量认定书》等证件，即认为未能向其交付符合交楼条件的商品房没有理据。二、某某某某小区一期于2015年2月12日通过验收合格后，被告委托指定的物业服务公司于2015年2月15日通过电话通知原告收楼，并于2015年2月15日向所有业主用特快专递寄送《收楼通知书》，通知各业主2015年2月15日开始收楼。因此，被告逾期交付商品房的时间没有超过60日，不适用《商品房买卖合同》第九条第一款第1项第（2）的约定计算违约金。原告认为被告逾期交付商品房超过60日，要求按日向其支付已交房价款万分之五的违约金没有依据。三、《商品房买卖合同》第九条第一款第2项的约定是合法有效的，如果原告坚持认为被告已逾期交付超过100日，那么，人民法院应驳回原告的起诉。《商品房买卖合同》第九条第一款第2项的约定是原告与被告在平等、自愿的基础上作出的约定，该约定是双方合意作出的约定，也没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。请人民法院依法审理，驳回原告不合理的诉讼请求。
被告在诉讼中提供了如下证据：1、营业执照，拟证实被告的诉讼主体资格的事实。2、建筑工程竣工验收报告、建筑工程竣工规划验收合格证，证实被告出售给原告的楼房已于2015年2月12日通过竣工验收，并取得建设工程竣工规划验收合格证，符合交楼条件。3、快递回执，证实被告指定的物业服务公司已于2015年2月15日通知原告，其所购买的楼房已于2015年2月15日开始交付。
上述证据已在庭审中出示质证，经核证据来源合法，客观真实，与本案关联，相互印证了本院确认的事实，本院对证据效力予以确认。
经审理查明,被告是位于罗定市某某街道某某路X号的某某某某商住小区的房地产开发商。2013年6月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某某某某商住小区第X栋XXXX房，用途为住宅。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为584576元。第六条约定付款方式为买受人于2013年6月13日前付清购房的首期款175576元，并于签订合同7天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币409000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社附城信用社专用账户为8002000000536XXXX。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的给水、排水、供电系统设施及小区道路和绿化在交付使用时可达到使用条件。合同签订后，原告已按约定向被告付清购房款。
2014年10月16日，罗定市城乡建设规划局向被告核发了《建设工程竣工规划验收合格证》。2015年2月12日，由建设、勘察、设计、施工、监理五个单位组成验收组，对被告的某某某某商住小区一期1、2栋工程进行了验收，经验收组一致同意该工程评定为合格工程，同意竣工使用。被告由此取得了《某某某某商住小区一期1、2栋建筑工程竣工验收报告》，证实涉案商品房已于2015年2月12日竣工验收合格。
2015年2月14日，被告委托罗定市家福物业服务有限公司通过特快专递方式向原告发出收楼通知（该公司于次日即2015年2月15日寄出），原告确认收到。后原告以涉案商品房未达到交付条件为由而拒绝收楼，引致发生纠纷。
以上事实，有原、被告提交并经质证的上述证据予以证实。
本院认为,本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，本院予以确认,双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、被告楼房是否符合交付条件，原告是否有正当理由不予收楼？2、违约金如何计算？
对于第一个争议焦点，即原告是否有正当理由不予收楼的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。依照2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织勘察设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”应是指质监机构确认的五方竣工验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。原告主张以取得建筑工程竣工验收备案表作为交付使用条件，理据不足，不予采纳。因“某某某某商住小区一期1、2栋”工程已于2015年2月12日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，且被告亦于2015年2月15日通知原告收楼，即被告在通知原告收楼时，涉案商品房已达到交付使用条件，原告拒绝收楼，理据不足。
对于第二个争议焦点，即违约金如何计算的问题。根据合同第八条的约定，被告应于2014年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。但“某某某某商住小区一期1、2栋”工程于2015年2月12日才经验收合格，且被告于2015年2月15日才向原告发出收楼通知，逾期45日，故应承担相应违约责任。鉴于原告已按期交付全部款项，且要求继续履行合同，根据合同第九条“……逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……”的约定，被告应按该合同的约定以每日万分之二支付违约金共5261.18元（584576元×2／10000×45日）给原告。被告认为某某某某商住小区一期已于2015年2月12日竣工验收，故违约金应计到其通知原告收楼之日的理由成立，本院予以采纳。对于原告主张被告通知其收楼时涉案商品房并未达到交付使用条件，违约金应从2015年1月1日起计至涉案商品房符合交楼条件后向原告实际交楼之日止并按每日万分之五计付，以及合同第九条第二款关于逾期交房违约责任的约定属格式条款应属无效的意见。第一、“某某某某商住小区一期1、2栋”工程于2015年2月12日已经验收合格；第二、合同第九条第二款对出卖方逾期交楼违约责任的约定，该条款为有下划线的条款，在订立合同时可以协商更改，而非预先拟定、重复使用，且约定有明确的逾期时间、逾期违约责任等，不符合格式条款的要件。故此，原告的主张，理据不足，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付从2015年1月1日起计至2015年2月15日止的违约金5261.18元给原告梁国文、李建霞。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费393元（原告已预交），由原告梁国文、李建霞负担341元，被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担52元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 陈汉东
二〇一六年六月二十三日
书记员 廖光科