江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03571号
上诉人（原审被告）张建明（曾用名张建民）。
被上诉人（原审原告）王文英。
原审第三人张婷。
上诉人张建明因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审被告张建明曾用名为张建民，其系苏州市长青乡繁荣村宅基地使用权人。
2004年2月8日，原审原、被告签订协议一份，约定：原审被告将坐落于虎丘路北村陶埂上17号的房屋及宅基地使用权约132平方米转让给原审原告，价格为62000元。原审被告配合原审原告搞好清场工作，由原审原告出资建造二层楼房，房屋所有权归原审原告所有。原审原告分二期支付转让款，首期款32000元于动工前支付原审被告，剩余30000元于房屋完工后一次性支付原审被告。如遇有国家政策方面拆迁，由原审被告出面办理拆迁手续，所得拆迁房屋的各项补偿款均归原审原告所有，原审被告无权取得任何款项。
2004年5月13日，原审原、被告签订购房协议一份，约定：原审被告将其拥有的陶埂上17号的宅基地的使用权转让给原审原告使用，建筑面积约30平方米。原审被告保证原审原告建造一楼一底的房屋。原审原告应向原审被告支付转让金32000元。转让金于签订此份合同时付清。房屋建造后，如遇拆迁等情况，由原审被告出面办理拆迁的一切手续，关于所建房屋补偿费用由原审原告获得。双方以前所签订的协议均不再有效，以此份协议为准。原审原、被告一致表示协议签订前，转让款已全部付清，并且宅基地已交付。
2004年5月26日，原审原告的男友史福建与承包人许世存签订建房协议书一份，约定由许世存为史福建在上述原审原告所购买的宅基地上建造一间楼上楼下的房屋以及阁楼，承包费用共计17500元。
2014年1月2日，张建明（乙方）与苏州市姑苏区住房建设和市容市政局（甲方）签订房屋搬迁补偿安置协议书一份，协议约定：被拆迁房屋情况为陶埂上17号房屋所有权人为张建民，房屋合法建筑面积为280平方米，违法建筑面积66.42平方米。土地使用权人为张建民，使用土地面积为200平方米。甲方对乙方的货币补偿为房屋2103065元，装修及附属物为180065元以及其他的补偿共计2438149元。
另查明：原审原告所建造的房屋系原审被告5幢房屋中的第2幢，该幢房屋的有证面积为82平方米，估价为每平方米7556元；无证面积为27平方米，估价为每平方米150元。原审原、被告一致确认原审原告房屋的装修为29218元。
又查明：1994年4月15日，张建明与徐巧玲签订赠与书一份，双方明确表示将双方共同共有的繁荣村8组的三底二楼及三间副房赠与受赠与人张婷，对上述房屋产权自本赠与书生效即去有关部门办理转移手续。本赠与书经公证后生效。1994年4月25日，江苏省苏州市郊区公证处对于上述赠与书的真实性进行了公证。
再查明：原审原告系苏州市长青乡自由村村民，原审被告系苏州市长青乡繁荣村村民。
审理中，原审原告陈述其户口未迁入繁荣村，与原审被告之间的房屋及宅基地使用权买卖行为未经过繁荣村村委会的许可以及政府主管部门的审批，目前房屋由其母亲及儿子居住。原审被告陈述陶埂上17号房屋的拆迁补偿款已领取2038149元，尚有400000元未领取，因为与原审原告间存在诉讼，并且原审原告的房屋还没有交付拆迁部门，所以拆迁部门不给领取。
以上事实，由原审原告提交的协议及房屋平面图、建房协议书、房屋搬迁补偿安置协议书、房屋征收补偿费用结算表、房屋协议搬迁评估分户报告，原审被告提交的购房协议、建房协议呈批表、常住人口登记卡，第三人提交的公证书以及当事人在庭审中的陈述等在案证实。
原审原告王文英诉称：2004年2月8日，原审原告与原审被告签订买房协议一份，约定原审被告将其所有的坐落于苏州市虎丘路北村陶埂上17号部分房屋及宅基地使用权约132平方米转让给原审原告，用于建造二层楼房，同时约定如遇国家政策拆迁，由原审被告出面办理拆迁手续，所得拆迁房屋的各项补偿均归原审原告所有，原审被告无权取得任何款项。协议签订后，原审原告按约支付了款项，并在购买的宅基地上建造了楼房，共计面积约94平方米，使用至今。2014年1月，由苏州市姑苏区住房建设和市容市政局进行旧城改造，将涉案的房屋及土地纳入了拆迁的范围，并和原审被告签订了房屋搬迁补偿安置协议书，该协议将原审原告建造的房屋也作为原审被告的补偿范围进行了补偿安置，为此原审原告要求原审被告将原审原告所有的房屋土地补偿费用支付原审原告，但原审被告拒绝，多次协商未果，无奈故诉至法院，请求法院判令原审被告支付原审原告拆迁补偿款60万元。审理中，原审原告将诉讼请求变更为原审被告支付原审原告拆迁补偿款66万元（有证面积82平方米，评估价格7556元／平方米；无证面积27平方米，评估价格150元／平方米；装修估算36000元左右。上述三项合计约为660000元）。
原审法院认为，原审原、被告双方先后于2004年2月8日、2004年5月13日签订两份协议，后一份协议明确前一份协议不再有效，以后一份协议为准，那么可以认定双方合意终止了前一份协议，同意以后一份协议作为调整双方权利义务关系的依据。而后一份协议的效力如何取决于协议内容是否违反我国法律、行政法规中的效力性强制性规定。我国《土地管理法》第六十二条规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。由此可见，买卖宅基地应经主管机关的审核批准，未经审核批准，买卖宅基地使用权的行为无效。就本案而言，原审原、被告并不属于同一行政村，原审原、被告之间关于宅基地使用权买卖的行为亦并没有经主管机关的审核批准，故双方协议中关于宅基地使用权买卖的相关条款应认定为无效。同时因本案所涉房屋已纳入拆迁范围，双方协议中的有关拆迁补偿费的归属条款是否有效系双方争议所在，原审法院认为双方协议中关于房屋拆迁补偿费用归原审原告所有的约定系双方就纯经济利益事项所作自由处分，自应独立于作为法律、行政法规中的效力性强制规定对宅基地使用权买卖效力的评价后果，故双方拆迁利益归属的约定系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，应为有效条款，那么，根据约定，原审原告所建造房屋被拆迁的补偿费用应由原审原告获得。关于具体的补偿金额问题，原审法院认为，根据双方的举证及确认的事实，原审法院认定原审原告所建造房屋的有证面积82平方米，评估价格7556元／平方米，故有证房屋的拆迁补偿费为619592元；无证面积27平方米，评估价格150元／平方米，故无证房屋的拆迁补偿费为4050元；关于原审原告房屋的装修补偿费用，原审原、被告一致确认为29218元，并不违反法律的规定，原审法院予以确认。综上，原审原告房屋的有证、无证面积以及装修的拆迁补偿费用合计为652860元。如上所述，原审原、被告之间关于原审原告所建造的房屋的拆迁补偿归原审原告所有的约定有效，并且原审被告已领取拆迁补偿款2038149元，虽然尚有400000元未领取，但是余款原审被告最终仍能获得，故原审被告应支付原审原告拆迁补偿款652860元。
关于原审被告及第三人认为1994年时原审被告及其妻已将陶埂上17号的三底二楼及三间副房房屋全部赠与第三人张婷，房屋产权应属于第三人张婷的意见。原审法院认为，赠与的房屋产权并未发生变动。理由为：首先、根据“房地一体”原则，转让房屋的，相应的土地使用权一并转让，但是房屋及土地系不动产，不动产物权的变动以转移登记为准。就本案而言，赠与双方并未办理房屋所有权及宅基地使用权的转移登记手续，故房屋及宅基地的物权并未发生变动；其次，根据赠与发生时的相关规定，办理不动产赠与公证的，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移登记手续，否则赠与行为无效。本案所涉的赠与书上亦明确对于所赠与的房屋产权应去有关部门办理转移手续，而赠与双方并未办理转移登记手续，故房屋及宅基地的物权并未发生变动。因此，原审被告及第三人关于陶埂上17号的房屋产权属于第三人张婷的意见，没有法律依据，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第六十条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款之规定，原审法院判决如下：原审被告张建明于判决生效之日起十日内支付原审原告王文英拆迁补偿款652860元。案件受理费10400元，减半收取5200元，由原审原告王文英负担36元，由原审被告张建明负担5164元，原审被告负担部分于判决生效之日起十日内支付给原审原告王文英。
上诉人张建明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
涉案宅基地使用权人还有他人，上诉人与被上诉人签署购房协议时未征得其他宅基地使用权人同意。宅基地使用权人之一的张婷明确表示不知情、不同意。涉案购房协议因侵犯了其他宅基地使用权人的利益而导致全部无效。原审因缺少必要的诉讼参加人而程序违法。在其他宅基地使用权人未追认购房协议中有关补偿条款前，该条款是否有效存在不确定性，原审法院未征得其他宅基地使用权人意见作出认定违法。农村宅基地的征收补偿是针对土地使用权和土地上附着物的补偿。被上诉人不享有宅基地使用权，其在本案中的损失只是其建造房屋所花去的费用。原审法院判令上诉将包括宅基地征收款在内的全部补偿款支付给被上诉人，侵犯了其他宅基地使用权人的利益，也扩大了被上诉人因本次拆迁而造成的损失，增加了被上诉人在本次拆迁中的利益。
被上诉人应当知道法律禁止不属于同一行政村村民之间进行宅基地使用权的买卖，虽然上诉人在买卖过程中存在过错，但被上诉人在买卖过程中的过错亦显而易见。被上诉人应当承担相应的责任。
综上，请求二审法院撤销原审判决并发回重审，或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王文英二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
原审第三人张婷二审称，不认可一审判决。经过公证，涉案房屋所有权归本人。本人父亲张建明无权与王文英签署房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同违法。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。宅基地使用权转让应经主管机关的审核批准，未经审核批准，买卖宅基地使用权的行为无效。上诉人与被上诉人并不属于同一行政村，双方关于宅基地使用权买卖的行为亦并没有经主管机关的审核批准，原审法院认定涉案购房协议中关于宅基地使用权买卖的相关条款无效正确。民事活动应当遵循诚实信用原则。上诉人向被上诉人交付了房屋，被上诉人亦全额支付了转让款，被上诉人在购买过程中出于善意。关于张建明与张婷之间的房屋赠与关系，因未办理相应的产权转移登记手续，也无证据证明在签订协议时向王文英披露过，故不能对抗善意买受人王文英。上诉人与被上诉人在购房协议中约定房屋拆迁补偿费用归被上诉人所有，系张建明对拆迁利益归属的处分，不违反法律规定，合法有效。原审法院按照评估价格、相应面积、双方确认一致的装修补偿费用确定张建明给付王文英的房屋及装修补偿款符合张建明与王文英之间协议约定，合法有据。
综上，上诉人张建明的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10400元，由上诉人张建明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 黄 婷