四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0181民初2893号
原告（反诉被告）：成都香积园园艺有限公司，住所地四川省都江堰市安龙镇。
法定代表人：孙灿。
委托诉讼代理人：王诺寒，四川法隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐健，系成都香积园园艺有限公司员工。
被告（反诉原告）：周长根，男，1964年2月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。
被告（反诉原告）：王敏，女，1969年9月22日出生，羌族，住四川省都江堰市。
共同委托诉讼代理人：周茂，系周长根、王敏之子。
被告（反诉原告）：周茂，男，1989年12月12日出生，羌族，住四川省都江堰市。
原告（反诉被告）成都香积园园艺有限公司（以下简称香积园公司）与被告（反诉原告）周长根、王敏、周茂房屋租赁合同纠纷一案，经本院诉前委派调解，但调解无效；本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）香积园公司的委托诉讼代理人王诺寒、徐健，被告（反诉原告）周长根、王敏的委托诉讼代理人周茂暨被告（反诉原告）周茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告香积园公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告香积园公司与被告周长根、王敏、周茂双方的房屋租赁关系；2.判令被告周长根、王敏、周茂向原告香积园公司退还租金7323元；3.判令被告周长根、王敏、周茂向原告香积园公司退还生产资料折价款合计78860元；3.本案诉讼费用由被告周长根、王敏、周茂承担。事实和理由：被告周长根、王敏、周茂为原告香积园公司所承租都江堰市安龙镇成青社区太平村8组房屋的所有权人，且被告王敏、周茂曾为原告公司的员工。2010年3月，原告与被告方签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：被告方将其自有的位于都江堰市安龙镇成青社区太平村8组17号房屋租赁给原告作为办公场所使用，租金为每年5000元，每年3月预付下一年度的租金，后双方于2014年3月经协商将房屋租金变更为每年8000元。2016年2月1日，原告公司员工徐健通过支付宝向被告周茂的尾号为7171农业银行卡转账支付8000元作为2016年4月至2017年3月期间的房屋租金。
2016年4月，由于原告与被告方之间所涉劳动争议纠纷等各种原因，被告方擅自封存了出租的房屋，阻碍原告正常使用办公场所，并占用了原告存放在办公场所的办公用品、生产资料等至今拒不退还。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告已按约定向被告方预付了房屋租金，但被告方的行为却致使原告不能实现合同目的，严重损害了原告的合法权利。原告为了维护自己的合法权益，故依法起诉，要求被告方退还未到期的剩余房屋租金并赔偿相关损失。相关损失赔偿清单如下：（1）铁网2000元、铁网运费160元，合计2160元；（2）腐殖土16580元；（3）养护水管510元；（4）发电机5000元；（5）化肥1950元；（6）小型劳动工具若干（铲子、斗车）3360元；（7）种苗、拔条、种子等31300元；（8）办公桌椅等1500元；（9）电费1200元；（10）水管、网线500元；（11）花盆9000元；（12）竹筐、遮阳瓦800元；（13）修建临时场地卫生间2000元；（14）二次结婚时占用公司承租的房间3000元；前述各项费用合计78860元。
反诉原告周长根、王敏、周茂向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告周长根、王敏、周茂与反诉被告香积园公司双方的房屋租赁关系；2.判令反诉被告香积园公司向反诉原告周长根、王敏、周茂支付另三间房屋租金48000元；3.判令反诉被告香积园公司向反诉原告周长根、王敏、周茂赔偿损害房屋及物品折价款合计41796元；3.本案诉讼费用由反诉被告香积园公司承担。事实和理由：反诉原告周长根、王敏、周茂为都江堰市安龙镇成青社区太平村8组房屋的所有权人，反诉原告王敏、周茂曾为反诉被告公司的员工。2010年3月1日，反诉原告与反诉被告公司当时的管理人员刘军双方约定：反诉原告将其自有的位于都江堰市安龙镇成青社区太平村8组17号房屋租赁给反诉被告作为办公场所使用，租金为每年6000元，每年3月之前预付下一年度的租金，后双方于2014年3月经协商将房屋租金变更为每年10000元，后来，因反诉原告周茂结婚时收回房屋一间，双方协商将房屋租金变更为每年8000元。并约定，反诉被告在租用房屋期间不得损坏房屋门窗及所有设施，不得擅自变更房屋结构（即“废状返还”），如有违反，应予以恢复或赔偿。因反诉被告对房屋及物品造成了损害，严重损害了反诉原告的合法权利，反诉原告为维护自己的合法权益，故依法提出反诉，请求法院支持其反诉请求。相关损失赔偿清单如下：（1）水泵4个，单价400元／个，小计1600元；（2）方桌3张，单价100元／张，小计300元；（3）凳子10张，单价60元／张，小计600元；（4）木材板1方，单价600元／方，小计600元；（5）手钳5把，单价15元／把，小计75元；（6）板钳5把，单价30元／把，小计150元；（7）12磅大锤1个，单价50元／个，小计50元；（8）材刀2把，单价15元／把，小计30元；（9）菜刀2把，单价15元／把，小计30元；（10）钉锤2把，单价10元／把，小计20元；（11）砍刀5把，单价5元／把，小计25元；（12）园撬5把，单价18元／把，小计90元；（13）方撬2把，单价18元／把，小计36元；（14）锄头2把，单价20元／把，小计40元；（15）棚梯1把，单价150元／把，小计150元；（16）旋耕机1台，单价2800元／台，小计2800元；（17）家用抽水机1台，单价600元／台，小计600；（18）水塔1个，单价500元／个，小计500元；（19）正大门1扇，单价8000元／扇，小计8000元；（20）单床2张，单价200元／张，小计400元；（21）大门左侧旁房间门1扇，单价200元／扇，小计200元；（22）堂屋门、客厅门（铝合金）共2扇，单价4000元／扇，小计8000元；（23）房间窗户、护窗共4扇，单价200元／扇，小计800元；（24）堂屋地砖、寝室地砖、客厅地砖共72平方米，单价200元／平方米，小计14400元；（25）望棚3间共55平方米，单价100元／平方米，小计5500元；（26）花台瓷砖、围栏瓷砖、厨房瓷砖共20平方米，单价200元／平方米，小计4000元；前述各项费用合计48996元，诉讼请求主张合计41796元。
被告（反诉原告）周长根、王敏、周茂对本诉和反诉合并辩称、述称，2010年3月周长根、王敏、周茂与香积园公司的管理人员刘军协商租赁房屋的时候曾拟定了一份书面合同，但是香积园公司负责人徐健没有签字，还把合同撕毁了。房屋租赁合同的出租人是周长根、王敏、周茂，承租人是香积园公司，合同约定的租赁期间为三年，每年租金6000元，签合同的时候就给付了两年租金12000元，后来又给付了一年租金6000元。2014年3月的时候，双方协商将租金调整为每年10000元，但因周茂结婚时收回房屋一间，双方又将租金调整为每年8000元，10000元的租金因为时间很短而没有执行，周茂已收到了香积园公司分两次每次支付的8000元，共计16000元，表示租赁期间为两年，双方是先交租金后使用房屋，一年交一次租金。双方的房屋租赁关系已于2016年6月终止，终止的原因是香积园公司没有支付房屋租金。香积园公司给周茂的转款除了房屋租金之外，还包括有人工工资等在内，香积园公司还拖欠周长根、王敏、周茂的土地租金未给付，双方的土地租用关系还没有终止。香积园公司除了租用双方约定的房屋之外，还另占用了约定外的其他三间房屋用来堆放工具、营养杯、腐殖土等，故要求香积园公司按原房屋租金标准给付这三间房屋的租金48000元。香积园公司在租用房屋时使用了周长根、王敏、周茂的工具和物品，造成了工具和物品的损坏、遗失，香积园公司还对租用房屋的门窗、地面瓷砖等造成了损坏，擅自变更房屋结构、添加附属物，故要求香积园公司赔偿损害房屋及物品的损失41796元。
原告（反诉被告）香积园公司对本诉和反诉合并述称、辩称，2010年3月香积园公司与周长根、王敏、周茂双方租赁房屋的时候签订了书面合同，租赁期间为五年，租金为每年6000元，一次性给付全年的租金，当时约定的租赁房屋为五间，包括整个院子的房屋，后来双方于2014年3月将租金调整为每年8000元。香积园公司的管理人员徐健于2016年2月1日向周茂转款8000元用于支付2016年4月至2017年3月的房屋租金，后双方于2016年4月因劳动争议等各种原因，周长根、王敏、周茂擅自封存了出租的房屋，阻碍香积园公司正常使用租赁的房屋，双方的房屋租赁关系于当时即为终止。周茂他们还将香积园公司存放在租赁房屋内的生产资料等物品转移到其他的房间里面，阻碍香积园公司搬走这些物品，对香积园公司造成了损害，故香积园公司要求退还剩余未到期的房屋租金并赔偿生产资料等物品的折价损失。
根据当事人的陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：周茂为周长根与王敏夫妻双方之子。香积园公司自2010年3月1日起租赁周长根、王敏、周茂所有的位于都江堰市安龙镇成青社区太平村8组17号房屋作为办公场所使用，双方在房屋交接时确认了房屋供电、供水、门窗、地面、屋顶与结构等完好无损，双方自2014年3月1日起将房屋租金由每年6000元调整为每年8000元。2014年3月1日以后，租赁房屋的范围包括除周茂用于一间婚房以外的其他卧室、堂屋、客厅、院坝，双方共用灶房、厕所、洗澡间，另有大门右侧小屋和左边仓房也由香积园公司在使用，但也有其他公司存放的少量物品在里面。香积园公司的管理人员徐健于2015年3月2日向周茂转款8000元、于2016年2月1日向周茂转款8000元用于支付房屋租金。香积园公司与王敏于2010年3月建立劳动关系，于2016年5月11日解除劳动关系。香积园公司与周茂于2014年3月建立劳动关系，于2016年5月8日解除劳动关系。王敏曾在香积园公司负责苗圃的管理和销售工作，双方于2010年3月签订了土地流转合同，王敏将其家庭承包土地部分流转给香积园公司用于苗圃的栽种。周茂曾在香积园公司的苗圃基地从事生产管理、农业机械操作、园内运输及车辆驾驶等工作。2016年5月7日，王敏因周茂结婚而借用徐健的号牌为川AQU3**小型越野车，该车在婚礼使用过程中发生自燃，双方曾为此发生纠纷。
王敏、周茂与香积园公司因车辆损坏赔偿、房屋租赁及房屋损坏赔偿、劳动关系等纠纷，经都江堰市安龙镇人民调解委员会于2016年6月2日组织双方调解，但因双方分歧较大，调解未能达成协议，在调解员的监督和见证下，香积园公司派员对租赁房屋内的物品进行了清理和搬运，但因周茂的阻挡和要求徐健到场清理，致使香积园公司尚有部分物品没有得到清理和搬运，包括天坝（即院坝）右边附属房的部分物品（房间内还堆放着其他公司的物品）、天坝左边附属房的剩余农用腐殖土若干袋、房屋后鸡圈内的部分铁栏没有清理和搬运。后来，都江堰市安龙镇成青社区居民委员会、人民调解委员会和安龙镇派出所也对双方的纠纷进行了调解。
本院工作人员于2017年11月24日同双方当事人对涉案房屋和场地进行查看，经双方当事人现场清点确认，面向正大门处公路站立，天坝右边附属房内有养护水管、发电机等物品，天坝左边附属房内有农用腐殖土、竹筐等物品，房屋后鸡圈内有铁网栏和花盆、网状花架等物品为香积园公司的物品，经拍照留存、就地查封的物品包括：养护水管若干根、发电机一台、农用腐殖土若干袋、竹筐约100个、铁网栏约130个、大花盆23个、小花盆约50个、网状花架6个、遮阳网若干张、办公椅5把，另有厨房和卫生间已安装的给水管和洗漱用具、还有种苗和拔条若干埋在花地里。另对周茂指认受到损害的房屋及物品经拍照留存包括：生锈破烂的材刀和菜刀共3把、生锈破烂的园撬一把、破烂的木床一张、下部一横栏弯曲变形的棚梯一把、正大门的一锁扣损坏、堂屋和客厅一铝合金玻璃门损坏、堆放腐殖土的左侧房屋一木门破烂、一间卧室的门窗变形及地面瓷砖不规则沉降和破损裂纹、花台围栏门处的瓷砖破损、另有生锈破旧的旋耕机一台停放在花地里。
上述事实，有当事人的陈述、当事人的身份证明材料、转款凭证、银行账号交易明细清单，都江堰市安龙镇成青社区居民委员会、人民调解委员会、安龙镇人民调解委员会出具的证明材料，徐健与王敏、周茂财产损害赔偿纠纷的民事判决书，王敏、周茂与香积园公司劳动争议纠纷的仲裁裁决书和民事判决书，以及证人证言、法庭笔录、调查笔录、现场照片予以证明。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》有关租赁合同的规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款；租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据当事人的诉辩主张和争议焦点，结合有关法律规定，本院分别评析如下：
1.关于房屋租赁期限、租金的问题。因双方当事人均未提供书面租赁合同，根据当事人的交易习惯能够确认双方自2014年3月1日起房屋的租赁期限为一年一租（即“年租”），期满可以续租。香积园公司的管理人员徐健于2016年2月1日向周茂转款8000元，周茂收取该款项后没有提出异议，本院确认香积园公司已支付周长根、王敏、周茂自2016年3月1日起至2017年2月28日止一年的房屋租金8000元。因都江堰市安龙镇人民调解委员会于2016年6月2日组织双方当事人对相关纠纷进行调解，在调解员的监督和见证下，香积园公司派员对租赁房屋内的物品进行了清理和搬运，但因周茂提出的无理要求和阻拦，致使香积园公司尚有部分物品没有得到清理和搬运，故双方的房屋租赁关系于2016年6月2日解除。因香积园公司已支付了全年12个月的房屋租金，但实际使用房屋为3个月，故周长根、王敏、周茂应退还剩余9个月房屋租金6000元，并返还香积园公司尚未清理和搬运的物品。
2.关于租赁物的问题。因双方当事人自2010年3月起建立房屋租赁关系，直至周茂于2016年5月7日婚礼之前，双方并不存在有关房屋租赁的争议。相反，双方还自2014年3月1日起将房屋租金由每年6000元调整为每年8000元，周茂于2014年3月收回一间房屋自用，并与香积园公司建立起劳动关系，根据日常生活经验法则能够推定，香积园公司在承租房屋减少一间时却同意增加房屋租金，周长根、王敏、周茂应为同意香积园公司使用其大门右侧小屋和左边仓房存放物品，且不另外计算租金。根据本院工作人员对涉案房屋和场地的查看情况，本院确认自2014年3月1日以后，香积园公司有权使用的租赁房屋及场地为除周茂自用一间房屋以外的其他卧室、堂屋、客厅、院坝和双方共用的灶房、厕所、洗澡间、以及大门右侧小屋和左边仓房、房屋后鸡圈内空地，故周长根、王敏、周茂要求香积园公司支付另外三间房屋的租金48000元的诉讼请求，本院不予支持。同理，香积园公司要求周长根、王敏、周茂折价返还修建临时场地卫生间2000元和二次结婚时占用公司承租的房间3000元的诉讼请求，本院不予支持。
3.关于租赁物的损害赔偿问题。因双方当事人在2010年3月建立房屋租赁关系时确认了房屋供电、供水、门窗、地面、屋顶与结构等完好无损，香积园公司在使用租赁房屋的过程中造成部分租赁物损坏应当予以赔偿，根据本院工作人员对涉案房屋和场地的查看情况，参照当地房屋租赁情况及租赁物折旧情况，本院酌定香积园公司赔偿修复正大门一锁扣费用80元、修复堂屋和客厅一铝合金玻璃门费用700元、修复存放腐殖土的左侧房屋一木门费用150元、修复花台围栏门处的瓷砖费用200元，合计1130元。另有一间卧室的门窗变形及地面瓷砖不规则沉降和破损裂纹，根据日常生活经验法则推定，应为房屋地基地面不规则沉降而产生的自然损耗，故不予赔偿或修复。
4.关于香积园公司主张折价赔偿的问题。根据本院工作人员对涉案房屋和场地的查看情况，本院确认香积园公司尚未清理和搬运的物品包括养护水管若干根、发电机一台、农用腐殖土若干袋、竹筐约100个、铁网栏约130个、大花盆23个、小花盆约50个、网状花架6个、遮阳网若干张、办公椅5把，前述物品已经本院拍照留存、就地查封，周长根、王敏、周茂应向香积园公司按原物现状返还。另有厨房和卫生间已安装的给水管和洗漱用具，因厨房和卫生间为双方当事人共用的部分，且给水管和洗漱用具的安装为满足日常生活需要而合理利用增设的物品，维持其现状并不损害各自的利益，故不予返还。另有种苗和拔条若干埋在花地里，因双方当事人已签订了土地流转合同，故应另行处理。对于香积园公司主张的除前述物品以外的其他物品和生产资料，因香积园公司提供的证据不能证明其事实主张成立，故本院对香积园公司要求退还生产资料折价款合计78860元的诉讼请求不予支持。
5.关于周长根、王敏、周茂主张的除租赁房屋和场地以外其他物品损害赔偿问题。根据本院工作人员对涉案其他物品的查看情况，现场仅有生锈破烂的材刀和菜刀共3把、生锈破烂的园撬一把、破烂的木床一张、下部一横栏弯曲变形的棚梯一把放在周长根、王敏、周茂的家中、另有生锈破旧的旋耕机一台停放在香积园公司的花地里。因周长根、王敏、周茂提供的证据不能证明除前述物品以外的其他物品客观存在或者已被香积园公司的工作人员损坏、丢失，况且，王敏自2010年3月起至2016年5月11日止、周茂自2014年3月起至2016年5月8日止均为香积园公司的工作人员，并在租赁房屋内生活居住，王敏、周茂在此期间却未向香积园公司主张相关权利，明显不符合生活常理，故本院对其主张的除前述物品以外的其他物品不予确认。综合评析，本院酌定香积园公司赔偿修复棚梯一把费用50元，并返还生锈破旧的旋耕机一台。
综上所述，香积园公司提出的诉讼请求，本院予以部分支持；周长根、王敏、周茂提出的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、成都香积园园艺有限公司与周长根、王敏、周茂双方的房屋租赁关系于2016年6月2日解除；
二、周长根、王敏、周茂于本判决生效之日起三日内向成都香积园园艺有限公司退还剩余9个月房屋租金6000元；
三、周长根、王敏、周茂于本判决生效之日起三日内向成都香积园园艺有限公司按原物现状返还尚未清理和搬运的养护水管若干根、发电机一台、农用腐殖土若干袋、竹筐约100个、铁网栏约130个、大花盆23个、小花盆约50个、网状花架6个、遮阳网若干张、办公椅5把；
四、成都香积园园艺有限公司于本判决生效之日起三日内向周长根、王敏、周茂赔偿租赁房屋维修费用1130元及维修棚梯费用50元，合计1180元；
五、成都香积园园艺有限公司于本判决生效之日起三日内向周长根、王敏、周茂按原物现状返还生锈破旧的旋耕机一台；
六、驳回成都香积园园艺有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回周长根、王敏、周茂的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费977元、反诉案件受理费977元，合计1954元，由成都香积园园艺有限公司负担977元、由周长根、王敏、周茂负担977元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨小林
二〇一七年十二月二十一日
书记员 张 苗