辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终1718号
上诉人（原审原告）：丹东市科立工艺包装泡沫厂，住所地丹东市振安区。
投资人：王玉亭，该厂厂长。
委托诉讼代理人：张云明，丹东市振安区中心法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：毕重连，男，1953年12月31日出生，丹东市鸭绿江造纸厂退休职工，现住丹东市振安区。
原审第三人：丹东华孚鸭绿江热电股份有限公司，住所地丹东市振安区。
法定代表人：田伟，该公司总经理。
上诉人丹东市科立工艺包装泡沫厂(以下简称科立泡沫厂)因与上诉人毕重连、原审第三人丹东华孚鸭绿江热电股份有限公司（以下简称华孚热电公司）租赁合同纠纷一案，不服丹东市振安区人民法院（2017）辽0604民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人科立泡沫厂的投资人王玉亭及其委托诉讼代理人张云明、上诉人毕重连到庭参加诉讼。原审第三人华孚热电公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
科立泡沫厂上诉请求：撤销原判，依法改判毕重连返还房屋租金10000元。事实和理由：科立泡沫厂与毕重连之间应为不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除租赁合同。所以，科立泡沫厂作为承租人有权随时解除合同，不必提前通知出租方毕重连。那么，一审法院扣除了一个月房租作为解除合同的合理期限是没有依据的。
毕重连辩称，一审法院认定科立泡沫厂通过EMS方式将解除合同通知书和大门钥匙一起邮寄给毕重连是不成立的，因为毕重连并没有签收。而且既然科立泡沫厂主张已于2017年5月8日与毕重连解除了租赁合同，为何2017年6月30日还到租赁的厂房去，那是因为租赁的房屋还一直在科立泡沫厂的占有中。租赁的房屋是一审判决后，毕重连找工人才把大门锁剪开的。所以，科立泡沫厂要求返还三个月租金的上诉主张不能成立。
原审第三人华孚热电公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
毕重连上诉请求：撤销原判，依法改判支持毕重连的反诉请求。事实和理由：一、科立泡沫厂已承认欠付毕重连租金的事实，但一审判决却以毕重连未按约定交付房屋为由，认定毕重连同意减免三个月租金，这个事实认定无证据支持。所以，一审判决未支持毕重连主张的三个月租金是错误的；二、关于抹水泥地面人工费和材料费的反诉请求。科立泡沫厂当时表示出资房屋维修和修复地面的费用，且修整地面并不是修缮房屋，因此科立泡沫厂应承担这部分费用；三、科立泡沫厂损坏电缆应承担相关费用。因科立泡沫厂损坏电缆造成其他租户生产停工，这是人所共知的事实，因此一审判决认定事实错误；四、关于科立泡沫厂应支付取暖费的问题，根据双方签订的租赁协议中已经明确约定由科立泡沫厂承担取暖费，且毕重连已经在一审举证证明了缴纳取暖费的票据。所以，一审判决以毕重连无证据证明驳回该反诉请求，属认定事实错误；五、关于毕重连要求科立泡沫厂支付自来水费用的问题。双方签订的租赁协议中也明确约定由科立泡沫厂承担水费，科立泡沫厂只缴纳了生产用水的费用，并未缴纳自来水的水费，科立泡沫厂应按约定履行该义务；六、毕重连要求科立泡沫厂支付剪板机费用，当初科立泡沫厂也是承诺租金结束一起结算该笔费用的。任何人都不可能将如此贵的机器免费提供给他人使用的，所以科立泡沫厂应承担这部分费用；七、关于蒸汽表的使用费问题。蒸汽流量表每年的检修费用都是由科立泡沫厂负担的，而此行为与其主张的无常使用蒸汽流量表是不相符的，既然是无偿使用，为何却要自行负担维修等费用，故科立泡沫厂应承担此费用；八、一审判决毕重连返还两个月房租，显失公平。因为自科立泡沫厂起诉起至8月28日，厂房大门都是由科立泡沫厂锁住的，并由其实际占有，故毕重连不应该返还其2个月租金。
科立泡沫厂辩称，毕重连一审的反诉请求均无合法有效的证据予以支持，一审判决驳回其反诉请求是正确的，请求二审法院驳回毕重连的上诉。事实和理由如下：一、关于毕重连主张科立泡沫厂欠付其三个月租金的问题，这一事实并不存在，且已过诉讼时效；二、关于抹地面的人工费和材料费的问题，科立泡沫厂从未承诺过由科立泡沫厂承担该笔费用，关于此主张毕重连并无证据予以证明；三、毕重连主张科立泡沫厂损坏电缆，但并无证据可以证明，且第三人下发的停水停气的通知体现2016年10月7日至14日停水停汽。因此，毕重连要求科立泡沫厂承担相关费用是无稽之谈；四、科立泡沫厂是需要用蒸汽生产的企业，因此取暖都是用自己生产使用的蒸汽，并不需要毕重连缴纳取暖费；五、科立泡沫厂已经按月缴纳水费了，并不存在拖欠水费的情形；六、剪板机的使用也是经毕重连同意的，并且从未约定过使用费，每年公司为了感谢毕重连让公司无偿机器，都会在过节给毕重连送礼物表达感谢。所以该请求也不应予以支持；七、毕重连与第三人约定的气流表使用费与科立泡沫厂无关，且也无证据证明该笔费用应由科立泡沫厂承担；八、一审判决扣除科立泡沫厂一个月租金没有依据。
原审第三人华孚热电公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
科立泡沫厂向一审法院起诉请求：一、毕重连返还预交的2017年5月28日至2017年8月28日的房屋租金10000元；二、毕重连返还汽费预交金4000元。
毕重连向一审法院反诉请求：科立泡沫厂支付尚欠房屋租金9000元、抹水泥地面人工费和材料费2400元、购买16平×3电缆线30米共900元、电缆短路修理费800元、取暖费19200元（2011年11月至2017年4月5日每年3200元）、自来水费83.70元、剪板机使用费1440元、汽流量表使用费6000元（2011年4月29日起至2017年5月28日，每年1000元），以上总计39823.70元。
一审法院认定事实：2011年4月29日，原告投资人王玉亭（乙方）与被告（甲方）签订了一份房屋租赁协议，约定乙方承租甲方坐落在鸭纸热电厂原曙光学校后侧的厂房一栋（七个房间、一个大厅），租期一年，自2011年6月1日至2012年5月30日；年租金36000元，上打租；乙方自承租之日起，负责交纳其使用的电费、水费、取暖费等费用，乙方对其承租的房屋，只能用于生产经营；任何一方不得中途无故终止租赁关系，否则应视为违约，并赔偿另一方相应的经济损失；租期届满，乙方如继续承租，经甲方同意后，双方另行签订租赁协议。协议签订当日，王玉亭交给被告租金18000元。2011年5月，在王玉亭的要求下，被告雇佣案外人将涉案房屋地面重新抹了一遍水泥。随后王玉亭搬入租赁房屋。
2011年8月18日，王玉亭以被告的名义向第三人交纳了汽费预交金4000元。2011年8月22日，原告注册成立。2015年8月13日，被告同意将此款转入原告的名头，但第三人以原始收据为被告的名头为由，不同意返还给原告。2012年1月5日，原告向被告交纳2011年12月1日至2012年5月30日租金时，被告扣除三个月，将租期从2012年2月28日计算至2012年8月28日。上述租赁协议到期后，原、被告未再签订租赁协议，但原告继续租赁上述厂房，自2014年年租金增至40000元。2017年2月28日，原告一次性交给被告半年租金20000元，租期自2017年2月28日至8月28日。
2017年3月25日，第三人书面通知原告，第三人定于2017年4月9日停运检修届时停止对外供汽、供水。实际上此次检修以后第三人不再恢复供汽。因原告需要第三人提供的蒸汽、水方能进行生产经营，第三人停止供汽、供水，故原告决定停产、于2017年5月27日前将厂房全部倒出、解除租赁合同关系。2017年5月24日，原告工作人员同被告协商解除租赁合同事宜，未果。2017年5月27日原告已将房屋腾空，因被告拒绝接收房屋，原告于2017年5月27日通过EMS邮政快递将解除租赁合同的通知及厂房大门钥匙邮寄给被告。邮政回执的信息是已妥投，门卫签收。2017年6月30日，原告到承租房屋查看水表时，见到被告与案外人在涉案房屋洽谈租房事宜。
一审法院认为，原告投资人王玉亭与被告签订房屋租赁协议时，原告尚未注册成立，但原告成立后对王玉亭的行为予以追认，同时租赁房屋亦用于原告生产经营，因此，本案实际承租人为原告。对此被告不持异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告于2011年4月29日签订的房屋租赁协议约定的租赁期限为2011年6月1日至2012年5月30日，租赁期限届满后，双方未签订书面的租赁协议，原告继续使用租赁物，被告没有提出异议。因此，双方于2011年4月29日签订的房屋租赁协议继续有效，租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。本案原告租赁被告的房屋进行生产经营，作为生产企业，需要第三人提供的蒸汽、水进行生产，现第三人停止对涉案房屋供汽、供水，虽然被告对此并无过错，但作为房屋附属设施水、蒸汽无法保证提供给原告，致使原告不能正常生产，无法实现合同目的，其有权依法解除合同。因此原告单方解除合同不构成违约，不承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，虽然原告于2017年5月27日通过EMS邮政快递将解除合同的通知及厂房大门钥匙邮寄给被告，但被告辩称没有收到，原告也没有提供被告签收的相关证据，因此原告于2017年5月27日发出的解除合同的通知不具有发生解除合同的效力。但在2017年5月24日，原告工作人员已经同被告商谈解除合同事宜，2017年5月27日原告将房屋腾空，2017年6月30日被告同前来看房人洽谈租房事宜，从以上事实来看，2017年5月27日原告将房屋腾空时，合同已经解除，被告已经接收房屋。扣除一个月的合理期限，被告应将2017年7、8月的房屋租金6667元（10000元÷3个月×2个月）返还给原告。原告要求返还三个月租金10000元，一审法院不予支持。关于汽费预交金4000元，现此款在第三人处，原告要求被告返还没有依据，此款系原告以被告的名义交纳的，被告同意名头转给原告，现第三人已经停止向原告供汽，双方的合同关系已经终止，故第三人应将此款返还给原告。因本案原告没有要求第三人承担义务的诉求，故本案不予处理，原告可另案主张。关于被告反诉要求原告支付2011年6月1日至2011年8月28日期间三个月租金9000元，2012年1月5日，原告向被告交纳2011年12月1日至2012年5月30日租金时，被告给原告出具的收据租期为2012年2月28日至2012年8月28日，中间扣除三个月，原告称因被告迟延交房故减免三个月租金，被告虽然否认，但对此未能做出合理的解释，且当时主动权在被告，收据是被告出具的，在以后的5年内原告交纳租金时完全可以收取这三个月租金，但被告均放弃行使该权利，因此原告的主张更符合常理，故对被告的该项请求，不予支持。关于被告要求原告承担抹水泥地面人工费和材料费2400元的反诉请求，因被告未能提供充分的证据证明原告同意承担该项费用，且对房屋进行相关修缮是被告的义务，因此对被告的该项请求，不予支持。关于被告要求原告承担电缆短路修理费800元、材料费900元的反诉请求，被告提供的证据无法证明电缆短路系原告的原因造成的，故对其该项请求，不予支持。关于被告要求原告支付取暖费19200元（2011年至2017年度每年3200元）、自来水费83.70元、剪板机使用费1440元、汽流量表使用费6000元的反诉请求，因被告对此均未能提供充分有效的证据证明其主张，原告不予认可，故对被告的上述反诉请求，不予支持。
一审法院判决：一、被告毕重连于判决生效后十日内返还给原告丹东市科立工艺包装泡沫厂房屋租金6667元；二、驳回原告丹东市科立工艺包装泡沫厂的其他诉讼请求；三、驳回被告毕重连的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，原告丹东市科立工艺包装泡沫厂承担25元，被告毕重连承担50元。反诉费398元，由被告毕重连承担。
本院二审期间，毕重连围绕上诉请求依法提交如下证据：证据一、申请证人刘宝祥、颜丽、夏胜利、宋德昌、高润升出庭作证。证明：科立泡沫厂将地下电缆刨坏，导致停电停水；证据二、照片两张、水费发票及视频资料。证明：水费支出及电缆被刨坏事实。
科立泡沫厂的质证意见为，对该组证据的真实性均有异议，该组证据不能证明电缆是科立泡沫厂损坏的，只能证明电缆有损坏，是谁造成的均不能证明。另外，因水费票据的名头为奶站，且没有证据来源，故对该组证据真实性有异议。
科立泡沫厂围绕上诉请求依法提交如下证据：华孚电厂通知一份。证明：华孚电厂2016年10月7日-10月14日这几天停电。
毕重连的质证意见为，对该份证据真实性有异议。
综合双方的举证、质证意见，本院的认证意见为，关于毕重连提供的证据一的证人证言，因五位证人并不都是亲眼所见电缆被损坏过程，其证言不能证明涉案房屋中的电缆被科立泡沫厂损坏。故本院对毕重连提供的证据一不予采信；关于毕重连提供的证据二的水表照片无法体现拍摄时间，且缴纳自来水的发票联为奶站，故证据二不能证明毕重连主张的水费支出的事实，而证据二中关于电缆照片也未体现拍摄时间，且无其他参照物，故亦无法证明科立泡沫厂损坏电缆的事实。毕重连提供的视频资料亦无法证实电缆是被科立泡沫厂损坏的事实。所以，本院对毕重连提供的证据二不予采信。关于科立泡沫厂提供的通知，因该通知没华孚热电公司的公章，科立泡沫厂也未陈述证据的来源，故无法对通知内容真实性予以核对，且毕重连亦对该证据真实性持有异议，故本院对科立泡沫厂提供的通知不予采信。
本院对双方当事人在一审中提供证据的认证意见与一审法院认证意见一致。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案主要在以下方面存在争议：一、一审法院判决毕重连返还科立泡沫厂两个月租金是否正确；二、毕重连在一审提出的各项反诉请求应否予以保护。
关于第一个焦点。双方当事人自书面租赁合同的期限届满后，再未签订书面的租赁合同，故双方之间应为不定期租赁合同。虽因双方之间形成的不定期租赁合同关系，科立泡沫厂可随时解除租赁合同，但因双方之间所租赁的标的物为厂房，涉及多个房间及生产设备等因素的限制，并不能像居民房屋一样即可对外招租，亦考虑到科立泡沫厂已交纳三个月房租的问题，故一审法院从公平角度考虑，认定扣除一个月作为解除合同的合理期限也是较为合理的。虽毕重连主张案涉房屋一直在科立泡沫厂占有中，但并无证据予以支持，且也与其2017年6月就领案外人到案涉房屋洽谈出租事宜相矛盾，故一审法院认定双方于2017年5月27日解除房屋租赁关系，并扣除一个月合理期限并无不当。
关于第二个争议焦点。关于毕重连主张科立泡沫厂欠付其2011年6月1日至8月28日租金的问题。毕重连在一审庭审时对科立泡沫厂提供的2011年4月29日收条中租金所包括的时间段，其陈述是2011年6月1日的租金，而与其主张的科立泡沫厂欠付租金的时间段相矛盾。另外，纵观全案，双方当事人形成租赁关系长达六年，在毕重连主张的欠付三个月租金的日后五年中，毕重连既未在科立泡沫厂支付的租金中抵扣该三个月租金，也未提供证据证明主张过该三个月租金，明显不符合日常情理。故一审法院未支持毕重连主张的三个月租金并无不当，本院对毕重连的该项上诉主张不予支持。关于毕重连主张的科立泡沫厂应向其支付抹水泥地面人工费和材料费的问题，因无证据证明双方当事人对该笔费用支出约定为科立泡沫厂承担，且根据合同法的相关规定，出租人对出租房屋具有维修的相关义务，故对毕重连提出的科立泡沫厂应支付抹水泥地人工费和材料费的上诉主张，本院不予支持。关于毕重连提出的科立泡沫厂应承担电缆维修费和材料费的问题。从毕重连提供的现有证据来看，并无证据可以证明租赁房屋的电缆系科立泡沫厂致损，故毕重连要求科立泡沫厂承担该笔费用，亦属于于法无据，故对毕重连提出该项上诉请求，本院不予支持。关于毕重连主张科立泡沫厂应支付其取暖费的问题。虽毕重连在一审时提供了其缴纳取暖费的票据，但该组票据所显示的缴费名头是丹东市电业器材，且因科立泡沫厂主要以蒸汽、水作为生产设备，而蒸汽本身具有供暖性质，故毕重连提供的证据不足以证明科立泡沫厂的取暖费由其代缴的事实，所以其主张的科立泡沫厂应支付取暖费，无事实及法律依据，本院不予支持；关于毕重连主张的科立泡沫厂应支付水费的问题。毕重连认可科立泡沫厂生产用水由第三方提供，在本案中仅主张生活用水费用，但从毕重连提供的现有证据无法证明科立泡沫厂产生了该部分费用，且二审提供的水费缴纳票据用户名称为奶站，亦与本案当事人不符。故对毕重连主张科立泡沫厂支付水费的上诉主张，本院不予支持。关于毕重连主张科立泡沫厂支付剪板机费用及气流表使用费的问题。因无证据证明双方对上述费用有所约定，且无证据证明科立泡沫厂存在欠付费用的事实，故毕重连主张的该两项费用亦无事实依据，本院不予支持。
综上所述，科立泡沫厂与毕重连的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1013元，由丹东市科立泡沫厂负担50元，由毕重连负担963元。
本判决为终审判决。
审判长 姜淑晶
审判员 张 策
审判员 康 璐
二〇一七年十二月十八日
书记员 姜瑶裕