重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0120民初5885号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行，住所地重庆市璧山区璧城镇文风路140号，统一社会信用代码915002279039494360。
负责人：曾庆平，该行行长。
委托诉讼代理人：杨远祥，男，该行客户经理。
被告：周德全，1970年2月17日出生，汉族，住重庆市璧山区。
被告：重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道璧泉村5社，统一社会信用代码915002275567847441。
法定代表人：黄春成，该公司董事长。
原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行（以下简称农行璧山支行）与被告周德全、重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司（以下简称天正集团恒宝公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行璧山支行的委托诉讼代理人杨远祥到庭参加诉讼，被告周德全、天正集团恒宝公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行璧山支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告周德全偿还原告借款本金186518.01元、截止2016年8月18日借款利息2280.98元、罚息36.6元、复利39.92元，共计188875.51元；2、判令被告周德全偿还原告从2016年8月19日起至本金还清之日止的罚息（计算方式为：以186518.01元为基数，按年利率9.825%计算）；复利（以应付未付利息为基数，按年利率9.825%计算），期间如遇中国人民银行基准利率调整，自基准利率调整之日起利率相应调整；3、原告对被告周德全所有的位于重庆市璧山区抵押房屋的拍卖、变卖所得价款在第一、二项债权范围内享有优先受偿权；4、判令被告天正集团恒宝公司对被告周德全上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2013年6月19日，原、被告签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定借款金额20.2万元，借款用途为购买位于重庆市璧山区住房；借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月；担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人天正集团恒宝公司提供保证担保，抵押担保以本次所购住房作抵押担保；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。合同签订后，原告于2013年6月19日向被告周德全发放贷款20.2万元。周德全从2016年4月起一直未给付贷款利息。被告周德全没有按期偿还贷款本息，原告有权按照合同约定依法收回贷款本息或处置抵押物，天正集团恒宝公司对周德全的贷款承担连带责任担保义务。原告诉至本院，请求本院判如所请。
被告周德全、天正集团恒宝公司未到庭应诉，亦未向本院递交书面答辩意见。
经审理查明，2013年6月19日，原告农行璧山支行（贷款人）、被告周德全（借款人、抵押人）、天正集团恒宝公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》，合同编号55020120130053137），约定周德全在原告处借款20.2万元用于购买重庆市璧山区房屋，借款期限自2013年6月19日起至2033年6月18日止；借款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放日对应日；本合同项下债权担保方式为阶段性保证+抵押，由天正集团恒宝公司按10.1和10.3约定提供保证担保；10.1，保证，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；一次性还本的，保证期间为借款到期日起二年，分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；10.3，阶段性保证担保+抵押，借款人以璧山区房屋作抵押的，由天正集团恒宝公司提供阶段性保证担保，阶段性保证的具体约定见本合同第三十七条，其他约定从10.1、10.2；第三十七条对天正集团恒宝公司承担连带保证责任的阶段作出选择为：自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押劝人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾，未按合同约定期限归还借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。原告于2013年6月19日向周德全支付借款20.2万元。周德全借款后自2016年4月起未给付原告借款利息，截止2016年8月18日，周德全欠原告借款本金186518.01元、借款利息2280.98元、罚息36.6元、复利39.92元。原告与周德全未就重庆市璧山区房屋办理抵押登记。原告催收借款未果，于2016年8月31日诉至本院，提出如上请求事项。
上述事实，有原告方的当庭陈述、《个人信贷业务申请表》、《借款合同》、《中国农业银行个人借款凭证》、《重庆市预售商品房抵押贷款合同》等证据收集在案，经庭审查证属实，本院予以确认。
本院认为，原告农行璧山支行与被告周德全、天正集团恒宝公司签订《借款合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。周德全未按合同约定支付原告借款利息的行为已违约，按《借款合同》约定，原告有权提前收回借款，原告诉请周德全给付借款186518.01元，合法有据，本院予以支持。原告诉请周德全给付截止2016年8月18日的借款利息2280.98元、罚息36.6元、复利39.92元，符合双方约定，本院予以支持。原告诉请周德全给付2016年8月19日之后的罚息、复利，本院认为，双方在《借款合同》中约定的借款利率并非固定利率，本案中，原告向周德全支付借款时中国人民银行公布的五年期以上贷款基准年利率为6.55%，原告诉请罚息、复利按9.825%计算，是以6.55%上浮50%确定，而中国人民银行在2015年10月24日公布的五年期以上贷款基准年利率为4.9%，故本院认为，依据双方约定，自2016年1月1日起，借款年利率应为4.9%，罚息、复利的计算标准应在借款利率基础上上浮50%后确定为7.35%，期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率相应调整。原告诉请优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条之规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权……”以及第一百八十七条之规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本院认为，原告与周德全并未就约定房产办理抵押登记，抵押权尚未有效设立，原告主张优先受偿权，本院不予支持。原告诉请天正集团恒宝公司承担给付责任，本院认为，天正集团恒宝公司自愿在《借款合同》“保证人”处加盖印章，表明其自愿为周德全该笔借款提供保证担保，且双方未在《借款合同》第三十七条中对天正集团恒宝公司承担连带保证责任的阶段作出选择，被告周德全未取得房地产权属证书，并办妥以周德全未抵押权人的抵押登记手续，故天正集团恒宝公司依照《借款合同》约定应向原告承担连带保证责任。被告天正集团恒宝公司、周德全未到庭应诉，亦未向本院递交证据、提出答辩意见，应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周德全于本判决生效后三日内给付原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行借款本金186518.01元、截止2016年8月18日借款利息2280.98元、罚息36.6元、复利39.92元以及2016年8月19日之后的罚息（计算方式为：以186518.01元为基数，从2016年8月19日起至付清之日止，按年利率7.35%计算，期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率相应调整）；复利（计算方式为：以2016年8月19日之后未付罚息为基数，从应付之日起至付清之日止，按年利率7.35%计算，期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率相应调整）；
二、被告重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4076元，由被告周德全、重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司负担（此款原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行已垫付，周德全、重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司随案款给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 陈秀超
人民陪审员 陈 语
人民陪审员 徐佳林
二〇一七年三月十日
书 记 员 陈 庆