新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）克中民一终字第114号
上诉人（原审原告）王维。
上诉人（原审原告）李琼。
以上二上诉人委托代理人：钱文丽，克拉玛依大地法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李爱丽。
委托代理人施常元，新疆炎黄律师事务所律师。
上诉人王维、李琼与被上诉人李爱丽经济适用房转让合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2014）克民一初字第321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王维、李琼及委托代理人钱文丽，被上诉人李爱丽及委托代理人施常元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，李爱丽于2008年购买克拉玛依市克拉玛依区汇福小区C18幢4号房屋，装修后一直未居住，期间让张某华居住并使用。张某华与王维系同学关系，在得知王维要购买房屋时，便与其达成口头协议，将该房屋以250000元价格出售给王维。王维于2009年3月、10月分两次将房款250000元支付，张某华出具收条一份，载明：“今收到王维房款贰拾万元整（200000元）还欠李爱丽房款伍万元整（50000）房产证由王维暂存。帐已还清，今收到欠房款伍万元。2009年10月20日张某华”。张某华将该笔房款用于个人挥霍，王维及张某华对上述事实均无异议。王维、李琼从2009年至今一直居住在该房屋内。2013年，因王维不愿再购买经济适用房，张某华便将卖房一事告知李爱丽，李爱丽得知后不同意该买卖行为，王维认为李爱丽已经知道买卖行为之后的商议举动应认定为追认，故买卖合同有效，应协助办理过户手续，双方协商未果，故王维、李琼诉至法院。李爱丽认为该房屋应归其所有提出反诉。
另查，张某华与李爱丽系同胞姐妹关系，王维、李琼系夫妻关系，二人在婚姻存续期间从张某华处购买克拉玛依区汇福C18幢4号房屋。
原审法院认为，效力待定的合同，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案的争议焦点是张某华是否为无处分权的人，李爱丽是否对张某华买卖房屋的行为予以追认。双方购买的房屋属不动产，根据不动产买卖相关规定，应以书面协议、过户登记为准，王维当庭出示的张某华签字的收条、录音资料、李爱丽出示的房屋产权证，上述双方出示的证据由王维、张某华、李爱丽当庭的陈述、证人证言可以证实张某华均为个人行为，属无处分权人；王维出示的短信及录音资料试图证实李爱丽的追认行为。经查实，该证据均显示出李爱丽2013年得知房屋被买卖后，双方多次进行协商，并提出由王维购买一套经济适用房给予李爱丽居住，该买卖行为才予以认可，故属附条件的认可行为，不应当视为追认行为。故王维的辩解意见不能成立，不予采信。
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。克拉玛依区汇福C18幢4号房屋于2008年由李爱丽购买，有房屋产权证予以确认，应认定为个人所有，其享有对相应不动产的占有、使用、收益和处分的权利。基于上述的事实及相关法律规定，认定张某华对争议房屋属于无权处分人，且事后李爱丽并未对张某华出售房屋的行为进行追认，王维、李琼不享有争议房屋的所有权。在诉讼过程中李爱丽申请撤销主张王维、李琼向其支付2009年至今的租赁费的诉讼请求，属李爱丽自行处分权利的行为，不违反法律规定，予以准许。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，判决：一、位于克拉玛依区汇福家园C18幢4号房屋所有权归李爱丽所有；二、王维、李琼于本判决生效之日起十日内搬出克拉玛依区汇福家园C18幢4号房屋；三、驳回王维、李琼的诉讼请求。
一审宣判后，上诉人王维、李琼不服，认为2009年李爱丽委托张某华将其所有的克拉玛依区汇福小区C18幢4号房屋出售，退一步讲即使不是事前委托，也是事后通过默示的方式进行了追认，表明其同意了此次买卖行为。一审法院认为“李爱丽2013年得知房屋被买卖后，双方多次进行协商，并提出由王维购买一套经济适用房给予李爱丽居住，该买卖行为才予以认可，故属附条件的认可行为，不应当视为追认行为。”与事实不符，且张某华与李爱丽系同胞姐妹关系，其证言不可信。因此，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销（2014）克民一初字第321号民事判决，支持上诉人一审时的诉讼请求。
被上诉人李爱丽答辩称，2009年3月张某华未经李爱丽同意，擅自将本人所有的房屋卖给王维，属无权处分，李爱丽没有追认双方的买卖行为，上诉人要求确认房产归其所有的请求于法无据，不应支持，请求二审法院依法维持一审判决。
经二审审理查明，本院对一审法院查明事实中“张某华将该笔房款用于个人挥霍”及“2013年，因王维不愿再购买经济适用房，张某华便将卖房一事告知李爱丽，李爱丽得知后不同意该买卖行为”不予确认，其他事实予以确认。张某华与李爱丽系同胞姐妹关系，与本案有法律上的利害关系，作为证人的证言效力较低，况且其作证时称“将房款投入炒股并赔掉”的行为并不能当然的认定为“用于个人挥霍”。另外，根据李爱丽的陈述及上诉人提供的视听资料综合分析，可以认定李爱丽知道张某华将房屋以250000元出卖给王维、李琼的时间不是2013年，而是出卖行为发生后张某华即告知了李爱丽。
以上事实有经当庭出示并质证的收条、房屋所有权证、户口本、短信、录音资料、居委会的居住证明、证人证言等证据在案予以证实。
本院认为，公民的合法权益应受法律保护。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。克拉玛依区汇福小区C18幢4号房屋所有权归李爱丽个人所有，其享有占有、使用、收益和处分的权利。王维、李琼未提供充分证据证实张某华将李爱丽所有的房屋给其出售的行为属事前委托行为，张某华的出售行为属无权处分。无权处分在法律上从三方面产生不同的法律结果：一是无权处分人与买受人之间的合同效力问题，二是无权处分行为的效力问题，三是无权处分标的物物权的变动问题。无权处分人与买受人之间的合同效力依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，只要符合合同生效的法定条件属有效合同，即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”无权处分行为除善意取得外，应为效力待定。作为物权变动的主要要件之一，动产为交付，不动产为登记。显然，无权处分人张某华与买受人王维、李琼之间的合同效力问题不属本案审查范围，不予处理。王维、李琼购得房屋后并未办理过户登记手续，未发生物权变动。本案要解决的是无权处分行为除善意取得外，效力待定的问题，也是双方当事人争议的焦点。
首先，不动产要成立善意取得，必须发生登记公示的物权变动，王维、李琼购得房屋后并未办理过户手续，未发生物权变动，不构成善意取得。
其次，依照《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”张某华在未取得处分权的情况下与王维订立买卖房屋合同，要让该无权处分行为有效，必须得到权利人李爱丽的追认，追认方式包括明示和默示两种。王维提供的短信及录音资料等证据均显示李爱丽得知房屋被张某华出卖后，对张某华的行为一直未进行追认，也正因为如此，王维、李琼一直没有得到李爱丽、甚至张某华在书面买卖合同上的签字。后在王维、李琼能够有资格购买一套经济适用房时，经双方多次协商，仍然未能对李爱丽提出由王维、李琼购买一套经济适用房给其居住的意向达成协议。由此可以认定双方当事人对张某华的无权出售行为一直处于争议中，不应当视为李爱丽进行了追认，王维、李琼的上诉意见不能成立，不予采信。
最后，《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将动产或不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，……。”据此，房屋所有权人李爱丽有权向王维、李琼行使物权请求权，要求王维、李琼返还房屋。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人王维、李琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 孔 书
审判员 木 尼 热
审判员 迪力拜尔
二〇一四年六月二十日
书记员 孙 娟