山东省邹平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1626民初4095号
原告：毕思晓，住邹平县。
委托诉讼代理人：王淑杰，山东天健律师事务所律师（特别授权代理）。
原告：ＸＸ，住邹平县。
委托诉讼代理人：王淑杰，山东天健律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：李蕾蕾，住邹平县。
被告：邹平县临池镇小临池村手机营业厅，住所地邹平县临池镇小临池村。
负责人李蕾蕾，系工商营业执照登记的经营者。
本院于2016年11月2日立案受理原告毕思晓、原告ＸＸ与被告李蕾蕾、被告邹平县临池镇小临池村手机营业厅（以下简称小临池村手机营业厅）民间借贷纠纷一案后，依法由审判员姜道策适用简易程序，于2016年12月5日、2016年12月26日两次公开开庭进行了审理。原告毕思晓、两原告共同委托诉讼代理人王淑杰、被告李蕾蕾、被告小临池村手机营业厅负责人李蕾蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毕思晓、ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于邹平县临池镇小临池村（房屋所有权证号为邹平县字第001709号）的楼房；2、判令被告向原告支付违约金及损失120000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月13日，两原告与第一被告签订《房屋买卖协议》，被告将拥有所有权的楼房一处（位于邹平县临池镇小临池村、房屋所有权证号为邹平县字第001709号）出售与两原告，并签订《房屋买卖协议》一份，此协议约定被告方应当在收到购房款后办理房屋交付事宜，逾期不交付应当按照全部购房款的10%向两原告支付违约金。两原告于合同签订当日向被告支付了全部购房款550000元，但被告一直未向两原告办理房屋交付事宜。因当时被告无处居住，原告同意被告暂时租住该楼房二层两年，现租赁期限早已超过，被告还是拒绝向原告交付该楼房，并且自行进行出租收益。经查，涉案房屋登记于第二被告名下，李蕾蕾系该营业厅业主。综上所述，原告与被告之间的房屋买卖关系事实清楚，原告已经履行了付款义务，被告理应依据约定进行房屋交付。后在诉讼过程中，两原告变更诉讼请求为：1、请求人民法院依法确认《房屋买卖协议》无效；2、判令被告向两原告返还购房款550000元，并自2013年1月13日起按照银行同期借款利率向原告支付相应利息；3、诉讼费由被告全部承担。
被告李蕾蕾辩称，一、作为该案纠纷的当事人，她并不否认所涉及的《房屋买卖协议》的真实性，但是事出有因。原告在向法庭举证时，有目的地或刻意隐瞒了事情发生的真实过程，以此来混淆视听，如果按照原告所提供的立案证据，这是一起简单的买卖合同纠纷，以老百姓的正常意识形态来看，买卖两情愿，她作为出让方，岂有收取别人的购房款却不给别人房子的道理。事情的经过是：2012年年末她的前夫孟某找到她，说原告毕思晓、ＸＸ出于好意主动提出以房屋抵押的形式，要借给孟某部分资金帮他度过其经营的邹平景致利农科技有限公司生产经营中的困难，连同之前他原欠毕思晓的90000元，总共能借给他50多万元，当时她予以拒绝。后来两原告与孟某一起找到她，说借钱是为了帮助孟某，让她以房屋抵押的形式只是为了给孟某一定的压力，让其尽早步入正轨，早日把房子赎回或把钱还上。她当时被两原告帮助孟某的诚意所感动就答应了，并于2013年1月13日签订了《房屋买卖协议》，并在两原告给孟某提供的借款相应手续上毫无顾忌地签了字，包括孟某之前提到的早期所欠两原告的90000元，在支付借款过程中，以孟某抽回借据的形式冲抵了所谓的购房款金额，但是她当时放松了警惕，未留取事情发生经过的任何证据。二、该案所涉房屋出租获取的租金系她与儿子赖以生存的经济来源，她怎么会轻易卖掉，上述合同的签订是原告毕思晓、ＸＸ和孟某给她设计了一个看似合理的迷局。她并不否认原告在两年的期限到期后（该期限意在约束真正的借款人孟某的还款期限），曾多次在她到场的情况下向孟某催要过欠款，但孟某总以目前依然很困难为由，取得原告的理解和宽容。在原告立案前，原告一改往日口口声声相称为了帮助孟某的名义，直接找她索要房产，在原告的咄咄相逼下，难免产生逆反心态，在失去理智的情况下与原告撕破了脸皮；导致她失去理智的另一个原因是她多次催孟某还钱，但孟某总是以“有钱了肯定还”之类的回答来敷衍她。三、她怀疑原告与孟某合伙以这样的方式来恶意谋取她的房产，若不然当初应该以房屋抵押的方式，然而却写成了房屋买卖合同，如此一来，孟某拿到了借款，而原告得到了房产，而她本人在此闹剧中在所难免地成为唯一的受害人。
被告小临池村手机营业厅辩称，业主李蕾蕾只是办了一个名为邹平县临池镇小临池村手机营业厅的营业执照，但她本人并没有经营，她不知道该案的纠纷与手机营业厅之间有什么关系。
为证明自己的诉讼请求，原告毕思晓、ＸＸ向本院提交如下证据：
证据1、《房屋买卖协议》一份。证明2013年1月13日，原告与被告李蕾蕾签订《房屋买卖协议》，被告将拥有所有权的位于临池镇小临池村的楼房一栋卖与原告，房屋所有权证号为邹平县字第001709号，该房屋落户于邹平县临池镇小临池村手机营业厅名下，被告李蕾蕾系该营业厅业主，房屋约定价款为550000元。
证据2、收到条一份、承兑汇票复印件两份。证明签订合同当日原告将购房款550000元支付给了被告李蕾蕾，被告出具了收到条并在承兑汇票复印件上签字确认。
证据3、《个体工商户营业执照》原件一份。证明李蕾蕾系邹平县临池镇小临池村手机营业厅经营者，被告在房屋出卖以前对该房屋拥有所有权和处理权。
为证明自己的抗辩主张，被告李蕾蕾向本院提交如下证据：
证据1、离婚证复印件一份和《对沿街商铺房的买卖合同的补充协议》复印件一份。离婚证证明她和孟某在2007年7月30日已经离婚，补充协议证明她与原告之间不是房屋买卖关系而是房屋抵押关系。
证据2、申请证人孟某出庭作证。孟某在作证时称，他与两原告系朋友关系，与被告李蕾蕾原系夫妻关系。2013年他遇到了经济困难，原告毕思晓出于好心为了帮助他，因听说他在外面欠了很多钱，有人想要他的房子，主动提出让他把房子抵押给原告，原告借给他钱用，过几年他再把房子赎回来，这样就可以保住了的房子了。因为他跟前妻李蕾蕾离婚的时候，把这套房子给了李蕾蕾，他就和原告一起去找李蕾蕾做她的工作，给她讲明他们的目的，他们费了很大的劲，李蕾蕾才同意了，但李蕾蕾提出一个条件，必须从毕思晓借给他的钱中扣除他欠李蕾蕾的子女抚养费100000元。连同他以前借毕思晓的90000元在内，毕思晓总共拿出了550000元，原被告之间签了房屋买卖合同，这550000元他留给李蕾蕾100000元，其他的450000元是他拿走了。但是他本人没有给原告出具借条，是李蕾蕾给原告打的收到条。在整个事件中原被告都是受害者，是他现在没有能力还钱。
被告小临池村手机营业厅未向本院提交证据。
经当庭质证，被告李蕾蕾对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1，她在签订《房屋买卖协议》的时候，是两原告和她的前夫孟某三人同时找到她，并且商量好以房屋抵押的形式借给孟某钱帮助他度过生产经营困难，加上之前孟某欠原告毕思晓的90000元，总共能借给孟某550000元，当时她并没有同意，是两原告后来又找到她做她的工作，她才同意以抵押的形式签了这份协议，但她没有收到房屋买卖款550000元；对证据2有异议，她之所以在协议和承兑汇票上面签字，是因为两原告和孟某对她说这只是监督孟某还钱，所以她才在汇票上面签字，而事实上她并没有收到任何的房屋买卖款，她打欠条也是在原告要求的情况下打的，因为他们当时说要帮助孟某，要不然她是不会写的，因为她没有收到任何购房款；对证据3有异议，营业执照已经过期了。
经当庭质证，被告小临池村手机营业厅对原告提交的上述三份证据均表示不知情。
经当庭质证，原告毕思晓、ＸＸ对被告李蕾蕾提交的证据1的真实性无异议，但称证据本身并不能证明被告的观点。首先，离婚证的时间是2007年，也就是在签订本协议之前，与本案并没有关联性；其次，从《补充协议》看，这并不能证实原被告双方是抵押关系，反而能够证明双方房屋买卖关系的真实性，而且该补充协议的有效期为2年，签订该协议2年以后，被告无力收回该房屋，此补充协议自动失效，原告应当永久性地享有该房屋的使用权和所有权。对证据2证人孟某的证言有异议，一、根据双方的离婚协议不存在抚养费的问题；二、房屋买卖协议是原告和被告签订的，因为房屋在被告的名下，如果被告不同意的话，就不存在房屋买卖的事情；三、购房款550000元是原告支付给了被告，至于被告给证人多少钱或者是扣下了多少钱，与原告没有关系，具体数额原告也不清楚。
经当庭质证，被告李蕾蕾和被告小临池村手机营业厅对证人孟某的证言有异议，称欠条是原告和证人商量好了让她写的，并不是她主动写的。购房款550000元她没有见过，承兑汇票她也没有见到，只是原告让她在复印件上签的字。如果是房屋买卖的话，她会收现金，不会收承兑，所以说她没有把房子卖给原告。
本院依职权从邹平县房产管理局调取的本案争议房屋的档案资料一份，证明该房屋登记的产权人为小临池村手机营业厅，房屋所有权证号为邹平县字第001709号，土地证号为邹集用（2008）第0602**号，土地权属性质为集体土地。
经当庭质证，原被告对本院从邹平县房产管理局调取的上述证据均表示无异议。
对原被告提交的证据和本院依职权调取的证据，本院经审查后认为，原告提交的证据13、被告李蕾蕾提交的证据1和本院从邹平县房产管理局调取的本案争议房屋的档案资料，内容客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，本院对上述证据的真实性予以确认，作为本案判决依据。证人孟某的证言中关于被告李蕾蕾为帮助其借钱而与两原告签订《房屋买卖协议》的过程，与被告李蕾蕾的答辩意见中陈述的内容相吻合，本院对其真实性予以确认，作为本案判决依据。
经审理查明，原告毕思晓与原告ＸＸ系夫妻关系，被告李蕾蕾与证人孟某原系夫妻关系，两人于2007年7月30日在邹平县民政局办理离婚手续。原告毕思晓、ＸＸ与被告李蕾蕾及孟某系朋友关系，被告李蕾蕾系被告小临池村手机营业厅工商营业执照登记的经营者。2012年年底、2013年年初，孟某在经济上遇到困难，原告毕思晓因与孟某系朋友关系，愿意借钱给孟某帮其解决困难，但要求孟某以位于邹平县临池镇驻地好临路东侧的沿街房屋（即本案争议房屋）以出卖的方式抵押给他，才能借钱给孟某使用。因该房屋登记在被告李蕾蕾设立的小临池村手机营业厅名下，而不是登记在孟某名下，于是孟某与原告毕思晓一起找到被告李蕾蕾，孟某提出让被告李蕾蕾把该房屋以买卖的形式抵押给原告毕思晓，以此来帮助他从原告毕思晓处借钱用。被告李蕾蕾起初不同意，后在孟某的劝说下为了帮助孟某就答应了。2013年1月13日，被告李蕾蕾作为小临池村手机营业厅的经营者，与原告毕思晓、ＸＸ签订《房屋买卖协议》，协议约定被告李蕾蕾将其名下的小临池村手机营业厅房屋（房屋所有权证号为邹平县字第001709号）以550000元的价值卖给两原告，被告李蕾蕾应在收到两原告购房款550000元后，将房屋所有手续（包括但不限于集体土地使用权证、房屋所有权证）及房屋钥匙交给两原告。协议第五条约定，被告李蕾蕾逾期不交付房屋，如两原告不解除合同的，被告李蕾蕾每逾期一日按照全部购房款的10%向两原告支付违约金；两原告解除合同的，被告李蕾蕾应退还两原告购房款，并按照全部购房款的10%向两原告支付违约金，该协议由两原告与被告李蕾蕾及见证人彭某、李某在上面签名。因被告李蕾蕾丢失了房屋所有权证和土地使用证，协议上记载由被告李蕾蕾在两个月内补办上述证件后交给两原告。协议签订后，两原告给付被告李蕾蕾现金150000元、两张承兑汇票400000元，共计550000元，被告李蕾蕾为两原告出具收到条一份，收到条载明“今收到ＸＸ、毕思晓购房款伍拾伍万元（550000元）整，承兑汇票肆拾万元（400000元）整，现金拾伍元（150000元）整”，被告李蕾蕾还在原告提供的两张承兑汇票复印件上签名。同日，原被告又签订了《对沿街商铺房的买卖合同的补充协议》，双方在协议中约定两原告以550000元的价格购买被告李蕾蕾名下的该房屋，如被告李蕾蕾在一年内收回该房屋的所有权和使用权，应付两原告600000元，如在两年内收回该房屋的所有权和使用权，应付两原告650000元，此协议的有效期为两年，在此时间内如被告李蕾蕾无力收回该房屋，此协议自动失效，两原告永久性享有该房屋的所有权和使用权，两原告与被告李蕾蕾均在补充协议上签字。两年期满后，因被告李蕾蕾并未按照补充协议的约定向两原告回购房屋，2016年11月2日，两原告诉来本院，要求判决被告李蕾蕾、小临池村手机营业厅交付房屋并赔偿经济损失120000元。在庭审过程中，经本院释明，该房屋因其产权性质问题可能导致《房屋买卖协议》无效，两原告遂变更诉讼请求为：1、请求人民法院依法确认《房屋买卖协议》无效；2、判令被告向原告返还购房款550000元，并自2013年1月13日起按照银行同期借款利率向原告支付相应利息；3、诉讼费由被告全部承担。
另查明，被告李蕾蕾于2009年1月12日注册成立了邹平县临池镇小临池村手机营业厅，营业执照的有效期限自2009年1月12日至2010年1月11日，在办理房屋的所有权证时将该房屋登记在小临池村手机营业厅名下。
本院认为，本案原被告双方形式上虽签订了《房屋买卖协议》，但其实质为以房屋抵押形式的借款担保合同。房屋买卖的交易习惯一般为交易双方在签订房屋买卖合同时，卖房人以永久性占有卖房款、买房人以永久性占用购买的房屋为目的，而不会隔上一段时间后再由卖房人赎回房屋。从原被告签订《房屋买卖协议》的前后经过、买卖协议的内容及补充协议约定了两年的回购期限和回购价格等内容来看，两原告以550000元的价格购买被告李蕾蕾的房屋，并不以永久性占有房屋为目的，而是以每年获得50000元收益为目的。此外，该房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，该房屋继续由被告李蕾蕾占用、使用、出租并由被告李蕾蕾收取一楼房屋出租的租金，有违常理，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。因原被告双方在房屋买卖补充协议中的约定属于出借人与借款人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，因此应认定为无效买卖合同，原被告双方之间并非真实的房屋买卖关系，实为民间借贷关系。被告李蕾蕾系为了帮助前夫孟某，而以其所有的房屋抵押向两原告借款550000元，而且孟某在出庭作证时亦承认被告李蕾蕾是为了帮助她而与两原告签订了《房屋买卖协议》，孟某本人并没有为两原告出具借条，因此与两原告形成实际借贷关系的人为被告李蕾蕾而非孟某。两原告经本院依法释明后，变更诉讼请求为要求被告李蕾蕾返还购房款即实际为借款550000元并自2013年1月13日起按照银行同期贷款利率（三至五年期贷款年利率为4.75%）向原告支付资金占用期间利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告李蕾蕾辩称，其本人并没有把房屋卖给两原告的意思，也没有收到两原告给付的购房款550000元，本院认为，被告李蕾蕾的答辩意见和证人孟某的陈述意见相互印证，说明了如何收取原告550000元借款的事实，在此情况下，被告李蕾蕾在与两原告签订《房屋买卖协议》、出具收到条以及签订补充协议时，应该清醒地认识到自己的行为应当承担的法律后果，对于借款如何使用也是其自己行使处分权的结果，因此被告李蕾蕾的上述辩解理由，证据不足，本院不予支持。被告李蕾蕾系该笔借款的借款人，被告小临池村手机营业厅并非借款人，因此被告小临池村手机营业厅不应承担还款责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条、第二十四条、第二十九条第二款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、原告毕思晓、ＸＸ与被告李蕾蕾签订的《房屋买卖协议》无效；
二、被告李蕾蕾于本判决生效之日起五日内返还原告毕思晓、ＸＸ借款550000元及资金占用期间的利息（自2013年1月13日起，按中国人民银行三至五年期贷款年利率4.75%计算至本判决确定的履行期限届满之日止，以不超过两原告在诉讼请求中主张的经济损失120000元为限）；
三、驳回原告毕思晓、ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10500元，减半收取5250元，申请费3870元，共计9120元，由原告毕思晓、ＸＸ负担211元，由被告李蕾蕾负担8909元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审判员 姜道策
二〇一六年十二月二十六日
书记员 赵珍珠