江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终3768号
上诉人（原审被告）：淮安纵横生物科技有限公司，住所地淮安市。
法定代表人：李林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱桂前，江苏群汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李想，江苏群汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淮安市富地置业有限公司，住所地淮安市清江浦区。
法定代表人：费成林，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：徐爱军，江苏典筑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘为友，江苏典筑律师事务所律师。
上诉人淮安纵横生物科技有限公司（以下简称纵横科技）因与被上诉人淮安市富地置业有限公司（以下简称富地置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初4212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人纵横科技的委托诉讼代理人朱桂前、李想、被上诉人富地置业法定代表人费成林及其委托诉讼代理人徐爱军、刘为友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
纵横科技上诉理由：1、依法撤销淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初4212号民事判决，改判驳回诉讼请求；2、被上诉人富地置业承担本案诉讼费。事实与理由：
1、原审法院对于本案中涉及的淮安市政府办公室专题会议纪要第46号（以下简称市政府46号会议纪要）以及淮安市人民政府房屋征收管理办公室淮市征发[2016]9号文（以下简称市房屋征收办9号函）的形成过程以及所要解决的问题并未查明，事实认定错误。涉案项目涉及拆迁安置和商品房开发两部分，拆迁主体系淮安市工贸资产管理有限公司（以下简称市工贸资产）委托上诉人具体实施。商品房开发主体系被上诉人，其开发必须以市规划部门批准的平面图实施。因涉案项目拆迁成本过高，导致回购安置房资金不足，经财政部门审核存在缺口资金，为了进一步解决回购资金不足的问题，经政府协调由被上诉人按照规定将缴纳给政府的建筑工程基础设施配套费（简称规费）上缴政府后，政府再返还给上诉人，用于支付安置房回购资金。涉案5号楼应当缴纳规费40.2696万元，6号楼应当缴纳规费136.8万元，被上诉人于2012年8月16日缴纳了5号楼的40.2696万元规费，但并未缴纳6号楼的规费，原因系主管部门认为6号楼为旧城改造项目规费免缴，上诉人对此非常不能理解，同一地块同一拆迁范围5号楼不属于旧城改造项目，6号楼在缴纳规费时却变成了旧城改造项目，于是上诉人就上报主管部门要求解决缺口资金问题。2014年12月2日，市政府办公室就召开专题会议形成了市政府46号会议纪要，明确由被上诉人先行垫支缺口资金136.8万元，待2015年国家、省补棚改资金到位后由市财政局和住建局单独安排136.8万元，由清河区政府“代为”转账支付给被上诉人。其行文的言外之意是被免缴的6号楼规费136.8万元已经形成既定事实，就通过棚改资金来弥补，该资金本来仍应当按流程返还给上诉人，再由上诉人用于支付回购房资金，为避免产生不必要的麻烦直接行文由清河区政府“代为”转账支付给被上诉人，其意思就是代上诉人支付该136.8万元。上诉人与被上诉人以及主管部门领导均参加了该会议，对于该事实被上诉人是知晓并认可的，并于2015年2月16日在淮安市人民政府房屋征收管理办公室（以下简称市征收办）项目科科长余剑波的见证下签订了《购房补充协议》，明确同意扣除该费用以及过渡费等费用后，上诉人再支付被上诉人150万元即可。2015年7月20日，清河区政府已经将该款项代上诉人转账支付被上诉人，但被上诉人却无故推翻该事实。市房屋征收办9号函明确市政府46号会议纪要安排的136.8万元棚改资金就是发放给上诉人用于抵扣安置房回购款的。故该两份文件本质上并不存在任何冲突，仅仅是行文表述不清造成的认识歧义，而原审法院并未查明该事实，仅以两份文件的效力来认定案件事实并作出裁判，明显违法。
事实上，该两份文件下发主体均为市政府职能部门，并无效力大小之分，相反从文件形成的时间先后以及市房屋征收办9号函的内容来看，市政府房屋征收管理办公室系拆迁安置的直接主管部门，也是涉案房屋买卖合同履行的见证方，全程参与审批、协调并主导了涉案拆迁安置全过程，其对于本案争议的焦点问题更加清楚明了，故其作出的文件内容更加真实可信，原审法院应当采信而没有采信，明显不当。
另外，关于棚改资金属于国家下发的专项资金应当专款专用，任何组织和个人未经批准不能随意支取使用，人民法院在审查市政府46号会议纪要内容时应当知晓该棚改资金是不可以直接支付给被上诉人，应当审查该会议纪要的形成过程以及行文的准确真实意思并作出合法合理的裁判，故原审法院对于该主要争议事实认定不清。
2、原审法院对于涉案五套安置房屋权属以及过渡费的组成并未进一步审查，事实认定不清，直接判决五套安置房转为商品房过渡费由上诉人自行承担是错误的。
涉案五套安置房是拆除上诉人拥有合法所有权的职工宿舍安置所得，因当时上诉人既是拆迁实施主体又是应当获得拆迁安置补偿的被拆迁人，市政府房屋征收管理办公室以此为由没有盖章确认其拆迁安置合同，但上诉人作为被拆迁房屋的所有权人有权依法获得相应的过渡安置费用，况且其客观上也实际产生了过渡损失，被上诉人应当将相应的过渡费用支付上诉人。事实上该五套安置房均是陆续于2015年3月18日至11月13日期间才获得批准转为商品房出卖，其目的同样是为了弥补安置房回购资金缺口问题，在批准之前其性质仍然属于安置房而并非商品房，根据双方约定被上诉人因超期过渡即2013年7月28日至2014年12月31日期间产生的过渡费应当支付给被拆迁人即上诉人而没有支付，上诉人主张用该期间的过渡费抵扣合法合理，而原审法院并未查明该事实直接以安置房转为商品房为由，判决上诉人自行承担五套房的所有过渡费，明显事实认定不清，判决不当。
3、原审法院对于涉案房屋何时取得《商品房初始登记证》的事实并未认定，在判决书的审理查明部分并未体现。
原审法院根据双方签订的《购房协议》认定上诉人未能在收到《商品房初始登记证》五日内付清余款，构成违约，应当支付违约金，但在审理查明部分并未查明《商品房初始登记证》具体的出具及收到日期，事实上，上诉人均按约支付安置房回购款，通过已付回购款和冲抵过渡费、棚改资金及税款等，双方账目已经结清，并不存在逾期付款，不应当承担违约责任。
4、关于涉案五套安置房获批转为商品房后导致被上诉人多支付税款60683元，该款上诉人已经实际支付，并由被上诉人出具了相应的收据为证，原审法院却认定上诉人没有支付错误。
综上，请求二审法院支持上诉人诉请。
被上诉人富地置业答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求。
一、关于136.8万元的性质问题：
1、案涉的136.8万元和规费无关。《淮安市人民政府办公室关于加快市区旧城改造及城中村改造工作的补充意见》【淮政发（2009）81号】第四条明确规定“旧城改造地块免收市政基础设施建设配套费”。2014年3月27日，淮安市旧城及城中村改造工作领导小组在《关于新盛新村地块有关情况的函》中，调查确认新盛新村地块为旧城改造项目，根据【淮政发（2009）81号】第四条涉案地块属于免收规费项目，因此不存在上诉人诉称的涉案136.8万元属于规费问题。
2、政府转账给答辩人的136.8万元棚改资金系偿还答辩人先行垫支的136.8万元资金，和上诉人无关，不应抵扣购房款。
2014年7月31日淮安市规划局《关于新盛新村小区规划建设情况的报告》明确，新盛新村小区地块西侧传达室、停车位、地下管线、绿化、监控等配套设施及环境建设，不在答辩人建设范围内，费用不应由答辩人承担。市政府46号会议纪要，是由市政府组织住建局等政府多部门召开，该纪要明确由市规划局对新盛新村小区配套规划方案进行调整，由答辩人完成小区内（红线外）传达室、停车位、地下管线、绿化、监控等配套设施建设，答辩人先行垫支缺口资金136.8万元，其余缺口资金由上诉人负责承担。清河区政府负责上报棚改项目，待2015年国家、省补棚改资金到位后，由市财政局、住房城乡建设局单独安排136.8万元，由清河区政府代为转账支付给答辩人。2015年7月20日淮安市旧城及城中村改造工作领导小组办公室、淮安市清河区住房和城乡建设局《备忘录》，再次明确根据市政府46号会议纪要精神，由市财政局、住建局单独安排136.8万元棚改资金，由清河区政府转账支付给答辩人，并且也实际按此支付给了答辩人。上诉人的法定代表人李林亦参加了该会议，对此是明知的，也未提出过反对意见。所以，该136.8万元棚改资金是政府偿还给答辩人的，和上诉人无关。
3、市房屋征收办系淮安市政府下级部门，其无权改变市政府各相关部门作出的集体决定，除非先撤销市政府46号会议纪要。市房屋征收办9号函中，称依据的是2014年11月10日《关于解决新盛新村项目安置房有关问题的报告》、市政府46号会议纪要，而上述文件根本无法得出136.8万元棚改资金应归上诉人所有，可用于抵冲安置房回购款的结论，恰恰相反证明了该136.8万元棚改资金归答辩人所有的事实。
另外，上诉人所称的购房补充协议和136.8万元的棚改资金更是毫不相关。该136.8万元棚改资金属于被上诉人所有，不存在抵冲上诉人购房款问题。
二、不存在涉案五套房屋过渡费由被上诉人承担的问题。
1、拆迁过渡费补助对象是被拆迁人，上诉人是拆迁实施主体，不能既当运动员又当裁判员，其并无证据证明该五套房屋系其自身拆迁所得，且其在上诉状亦承认市房屋征收办不认可其系该五套房屋的被拆迁人。
2、从该五套房屋已作为商品房出售的事实也说明了不存在需要安置的事实。
3、上诉人也无证据证明实际存在了过渡费损失。
三、被上诉人在一审中已提交了涉案《商品房初始登记证》，证明取得时间为2016年6月14日，一审法院并据此作出认定，不存在上诉人所称的一审判决书未体现的问题。
另外，上诉人应支付的税款60683元并未实际支付。
富地置业向一审法院提起诉讼请求：1、被告支付购房款暂定200万元，并支付逾期付款违约金暂定4万元（暂按200万元为基数，以日万分之二为标准，从2016年6月22日起计算至实际付清之日）；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明：2010年7月2日，被告纵横科技（甲方）与原告法定代表人费成林（乙方）签订《安置房回购协议》，主要内容为：“1、乙方按项目建设期的要求，自挂牌出让地块交付之日起两年内完成地块的项目开发；2、乙方必须按照市规划部门2010年5月4日批准的《新盛新村小区规划设计总平面图》要求实施······安置房回购价均为3050元/平方米，与住宅配套的地下车库统一按1000元/平方米······回购价中不包含维修基金”。协议下方的甲方处有纵横科技公司盖章确认，乙方处有费成林的签字确认。
2010年8月14日，淮安市国土资源局(出让人)与费成林（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第六条约定，出让人在2011年4月30日前净地交付；第八条约定，出让价款为2040万元；第十六条约定，受让人同意在2011年6月30日之前开工，在2013年12月30日之前竣工；第三十七条约定，出让人必须按照约定按时交付出让土地，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金等。
2011年7月28日，淮安市国土资源局与原告富地置业签订《国有建设用地使用权出让地块交接书》，双方均在交接书下方签字确认。即案涉土地于2011年7月28日净地交付完成。
2012年3月16日，原告富地置业向市政府提交《关于请求解决淮海西路“新盛新村”小区地产开发尽快开工》的报告，主要内容为：在公司中标的出让土地（属净地出让）之外约15米远处，小区规划涉及总平面之内，尚有建筑面积约30平方米的一户未能拆除。若该户不拆除，市规划部门就不能批准对小区工程开工的所有审批手续，恳请市政府协调市规划部门准予先行开工。2012年5月4日，淮安市国土资源局向市政府出具《关于市区轻工资产宿舍区地块有关问题的报告》，该报告针对原告富地置业遭遇的问题提出两种解决方案：一、责成被告纵横科技立即将该30平方米住宅房拆除，拆迁费用由被告纵横科技自行负责；二、如考虑被告纵横科技拆迁资金不足的实际情况，可否先由市政府从城市配套建设费中垫付，以后再由被告纵横科技归还财政所垫付的拆迁费用。2012年5月15日，淮安市人民政府办公室整理出《淮安市人民政府专题会议纪要》（第17号），关于本案地块拆迁问题形成如下纪要：影响日照的红线外一户住房由被告纵横科技负责搬迁补偿。原告富地置业负责提供本地块内90平方米安置房源（按原安置房回购价计）和20万元的补偿款。安置房回购款等由被告纵横科技按土地出让合同执行，土地出让金要专款专用，确保安置稳定。
2013年4月9日，原告富地置业（甲方）和被告纵横科技（乙方）在淮安市人民政府房屋征收管理办公室和淮安市工贸资产公司的共同鉴证下签订了《购房协议书》，协议主要内容为：1、乙方回购的商品房（以下简称“安置房”）位于淮海西路××新村小区，共计79套，总面积7091.24平方米；2、乙方所购安置房为毛坯房，用途为住宅，具体配套指标以规划部门批准的设计图纸为准；3、安置房价格为3050元每平方米，含燃气费，不含公共维修基金；4、甲乙双方约定按建筑面积计算安置房价款，总建筑面积7091.24平方米，总金额2162.83万元；5、付款方式及期限：……余款待乙方收到《商品房初始登记证》后5个工作日内一次性付清；6、关于过渡费：甲方应在交房后两年内交付安置房（即2013年7月27日前）。2013年7月27日前过渡费由乙方负责从财务返还的土地出让金2040万元中列出，直接支付给被拆迁人。超期过渡费，即2013年7月28日至2014年12月31日及以后过渡费由甲方承担，乙方有权从购房款中扣除；7、乙方违约责任：乙方如未按本协议约定的方式和工程进度向甲方支付购房款的，应按应付房款总额的日万分之二标准，每日向甲方支付违约金，甲方有权追究乙方的违约责任；8、面积确认及面积差异处理：安置房交付时，单套产权登记面积与合同约定面积（即安置房一览表中载明的面积）发生差异的，由甲方按建设部88号令第20条规定承担责任；9、交付期限：甲方应当在2014年12月31日前将验收合格、具备交付条件的安置房交付给乙方；10、关于盛庆国户的拆迁补偿安置问题，该户拆迁安置补偿款由甲方承担20万元，其余均由乙方承担。该协议书中所述的《安置房一览表》共计五页，5#楼共安置48户，面积3882.12平方米，6#楼共安置32户，面积3300.69平方米。该表首页有原、被告、市征收办、工贸资产四方盖章确认。
2014年12月8日，工贸资产向市政府作出《关于将安置房转为商品房出售弥补新盛新村项目缺口资金》的请示，主要内容为：1、将五套房屋（5号楼504、506室，6号楼405、902、904室）属性由安置房调整为商品房；2、由被告纵横科技负责落实上述五套房屋的销售对象，原告富地置业负责按商品房与被告纵横科技确定的销售对象签订买卖合同，并出具税费发票等相关手续；3、关于房屋税费负担问题，与原安置房回购等值部分（均价3050元/平方米）税费由原告富地置业承担，实际价款超出回购价部分新增房价的税费（不超过新增价款的7.5%）由被告纵横科技承担。当日，淮安市人民政府办公室召开专题会议，形成市政府46号会议纪要，主要解决的是资金缺口问题：原告富地置业先行垫付缺口资金136.8万元，其余缺口资金由被告纵横科技负责承担。清河区人民政府负责上报棚改项目，待2015年国家、省补棚改资金到位后，由市财政局、住房城乡建设局单独安排136.8万元，由原清河区人民政府代为转账支付给原告富地置业。2015年7月20日，淮安市旧城及城中村改造工作领导小组和淮安市清河区住房和城乡建设局共同形成《备忘录》，主要内容：针对2014年12月2日的淮安市政府第46号会议纪要的精神，由市政府、住建局单独安排136.8万元棚改资金，由原清河区政府转账支付给富地置业公司。现棚改资金已下达。2016年9月5日，淮安市人民政府房屋征收管理办公室向被告纵横科技出具市房屋征收办9号函，主要内容：市政府安排的136.8万元棚改资金归被告纵横科技所有，可用于抵充安置房回购款。
2014年12月31日，原告一次性向被告交付名为“新盛新村”（以下简称“新盛小区”）安置房80套，并于2016年6月17日取得房屋的商品房初始登记证。涉案房屋总面积为7040.94平米，总价值2147.4867万元，维修基金51.0825万元。被告将其中的五套安置房（5号楼504、506室，6号楼405、902、904室）作为商品房销售，价值2141164元，并导致原告多支付税费60683元。
一审庭审中，原告陈述截止起诉之日，被告已支付全部的维修基金51.0825万元以及部分房款1829.6492万元，尚余3178375元房款和60683元税费未支付。被告陈述除支付全部维修基金外，另支付房款1830.5513万元。原、被告关于已支付房款的陈述相差9021元。而被告原应支付原告五套房屋房款2141164元，但实际支付2142080元，多付916元；同时被告原应支付陈国亚购房款360660元，但实际支付368765元，多支付8105元，以上两项多支付数额为9021元，与原、被告关于支付房款陈述的差额相吻合。
被告认为其支付的过渡费1465932元、18户房屋面积差赔付款192965.4元、盛庆国户的补偿款20万元，合计1858897.4元，应从购房款中抵扣。棚改资金136.8万元也应该归被告所有。对于被告上述抵扣主张，原告只认可盛庆国户的20万元补偿款，其余均不认可。
被告为证明已垫付的18户房屋面积差补偿款192965.4元应该由原告承担，提交了原、被告共同确认的《安置房协议一览表》和《淮安市商品房竣工测量成果报告》（淮房测（2016）113号），用于证明原告出售的房屋中有18户存在超过3%面积差的事实；提交有拆迁户签字的《新盛新村5#、6#安置房一览表》证明已经将补偿款发放至拆迁户手中。原告抗辩不应该承担18户面积差补偿款，同时指出明细表中存在两处错误，如“郭平”一户协议面积记载为79.71平方米，但实际是77.71平方米；“夏怀仁”一户协议面积记载为99.51平方米，但实际是91.57平方米。被告核实后认可郭平”一户面积存在笔误，多付了6100元，但“夏怀仁”一户面积无误，并提交了原始的安置协议书予以证明。
被告为了证明已付新盛小区5号楼48户和6号楼32户拆迁户过渡费共计1465932元，提交了淮安市建设局2008年3月18日拆迁通告，证明拆迁补偿与安置标准，并提交有拆迁户签字的《新盛新村5#、6#安置房一览表》证明已经将过渡费发放至拆迁户手中。根据2013年4月9日双方签订的《购房协议书》，上述过渡费用应由原告承担。
一审法院认为，本案争议焦点主要在于被告已付房款的数额以及过渡费、面积差补偿款、棚改资金、20万元搬迁款的承担主体和计算方式。首先，关于被告应付款项部分，包括房款、税费和维修款，其中维修款已经全部付清，关于已付房款数额，双方虽不能达成一致，但仅差距9021元，根据双方陈述的已付房款构成，被告陈述的比较合理，本院予以采信，故可以认定被告已付房款为18305513元，尚欠房款金额为3169354元。鉴于被告购买的房屋中有五套系由安置房转为商品房而销售的，导致原告多支付了税费60683元，对此事实被告并无异议，故由被告承担上述多缴纳的税费为宜。综上，被告尚欠原告房款和税费合计3230037元。
其次，关于被告应该抵扣的款项部分，包括过渡费、面积差补偿款、棚改资金、20万元搬迁款。第一、原、被告2013年4月9日签订的《购房协议书》明确约定2013年7月27日至实际交房之日的过渡费由原告承担，故被告已经支付的过渡费146.5932万元可以抵扣欠款。但拆迁过渡安置费补助对象是被拆迁人，本案涉案房屋有五套房屋已转为商品房并登记在被告名下，且被告并未举证证明该五套房屋系其自身拆迁所得，因此，一审法院认为该五套房屋的过渡费67488元应该由被告自行承担，剩余1398444元可以抵扣应付原告款项；第二、原告出售的房屋有18户存在超过3%面积差的情况，且《购房协议书》第三条明确规定由原告按照建设部80号令第20条规定承担责任。但鉴于被告由于自身错误导致多付6100元，该笔费用不应由原告承担，但剩余补差款186865.4元应抵扣应付原告款项；第三、关于棚改资金136.8万元问题。2014年12月8日，市政府46号会议纪要，决定棚改资金归原告所有。2016年9月5日，市房屋征收办9号函，决定136.8万元棚改资金归被告所有，可用于抵充安置房回购款。一审法院认为，淮安市人民政府作为淮安市人民政府房屋征收管理办公室的上级，其作出的会议纪要效力更高，如两者发生冲突，应按照上级意见执行，因此，棚改资金136.8万元应该归原告所有，被告不能用于抵扣应付原告款项；第四，关于被告已垫付的盛庆国户20万元补偿款，原告表示同意抵扣，予以照准。综上，被告可以抵扣款项部分合计1785309.4元，经抵扣被告尚欠原告1444727.6元未付。
最后，关于违约金问题。原、被告在《购房协议书》第四条约定被告应该在收到《商品房初始登记证》后五个工作日付清余款，第六条约定违约方按照应付房款总额的日万分之二标准支付违约金。原告现主动调低违约金计算标准，以被告未付款项部分为基数向被告主张违约金，系对自已民事权利的处分，予以照准。被告应于2016年6月22日支付清剩余款项，但至今未付，已构成违约。因此，被告应以未付款项为基数，按日万分之二标准支付原告2016年6月22日至2016年10月9日期间的违约金28946元，并继续支付至实际付款之日，原告主张超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安纵横生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮安市富地置业有限公司1444727.6元，违约金28946元，合计1473673.6元，并以1444727.6元为基数，按日万分之二的标准继续计算至实际给付之日；二、驳回原告淮安市富地置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费23120元，由原告淮安市富地置业有限公司承担3120元，被告淮安纵横生物科技有限公司承担2万元。
二审庭审中，上诉人为证明其主张向本院提供如下证据：
1、2014年9月14日由淮安市财政局向淮安市分管城建领导上报的《关于对新盛新村地块回迁安置房资金缺口核实情况的汇报》一份。主要内容本院概括为：“我们对新盛新村回迁安置房资金情况进行了核查，经核查该项目资金缺口319.07万元；项目收入总计2892.66万元；支出总计3211.73万元，具体为：（4）2013年7月29日至2014年12月31日期间过渡费138.3万元”。证明：经市财政局审核缺口资金为319.07万元。
2、2014年11月10日由淮安市征收办向市政府上报的《关于解决新盛新村项目安置房有关问题的报告》一份（一审已提供）。主要内容本院概括为：“三、存在主要问题。（一）关于资金缺口问题，根据市财政局《关于对新盛新村地块回迁安置房资金缺口核实情况的汇报》，该项目仍存在缺口资金，纵横科技希望市政府将6号楼规费136.8万元返还给纵横科技，用于弥补拆迁资金缺口；四、建议：尚有缺口136.8万元，建议政府协调136.8万元给工贸公司用于安置”。证明：涉案项目经财政局审核存在缺口资金319.07万元，其中被上诉人开发的6号楼规费136.8万元应由政府返还给上诉人用于弥补该资金缺口，需要政府协调解决。
3、2014年11月18日由淮安市工贸资产公司向市政府上报的《关于解决新盛新村项目安置房有关问题的报告》一份。主要内容本院概括为：“项目基本情况：5号楼工程主体完工后，市财政按照市政府领导批示，将5号楼40.2696万元的规费返还给纵横科技，2014年3月，市征收办、市旧改办合署办公期间，确认该地块为旧城改造地块，市城建办依此为据免征了6号楼规费136.8万元，从而导致纵横科技无法享受到市政府领导批示返还规费，用于弥补拆迁安置资金缺口”。证明：淮安市工贸资产公司作为涉案项目的拆迁主体，同一地块5号楼规费被上诉人缴纳后，6号楼规费用却被以旧城改造项目名义免缴，故淮安市工贸资产公司不同意支付该136.8万元的拆迁安置房回购缺口资金。
4、2014年12月8日的市政府46号会议纪要一份（一审已提供），主要内容本院概括为：“一、关于新盛新村小区配套问题。富地置业要在12月底前完成小区内传达室、停车位、地下管线等配套设施建设。二、关于房屋验收、交付问题。市有关部门抓紧进行竣工验收，确保今年12月底前按期交付。三、关于资金缺口问题。富地置业先行垫付缺口资金136.8万元，其余缺口资金由纵横公司承担”。证明：清河区人民政府负责上报棚改项目，待2015年国家、省补棚改资金到位后，由市财政局、住房城乡建设局单独安排136.8万元，由原清河区人民政府代为转账支付给原告富地置业。
5、2015年2月16日由上诉人与被上诉人签订的《购房补充协议》一份。主要内容本院概括为：“原定于安置房交付时纵横科技支付安置房款500万元（其中5号楼300万元、6号楼200万元），现双方协商同意，纵横科技本次实付150万元给富地置业“。证明：被上诉人是认可该136.8万元是政府补偿涉案小区用于上诉人回购安置房，可以直接用于冲抵购房款。
6、2017年12月21日由淮安市住建局向淮安市政府上报的《关于对纵横科技公司请求对追缴富地置业侵占棚改资金问题调查情况的报告》，主要内容本院概括为，“依据市政府2014年12月8日第46号会议纪要精神，市房屋征收办于2016年9月5日函告纵横科技，市政府安排的136.8万元棚改资金归纵横科技所有，至于该笔资金最终归属，应以两个公司账务结算为依据，该笔资金和富地置业结算时，可以进行直接抵扣，淮安市政府分管领导签署同意市住建局意见”。证明：市住建局经调查了解后，对一审判决中认为市房屋征收办9号函与市政府46号会议纪要冲突问题，向市政府作出报告，市政府46号会议纪要第三部分中的136.8万元归上诉人所有，因系政府弥补涉案拆迁项目的款项又为国家下发的棚改资金故直接安排清河区政府代为支付，上诉人与被上诉人结算时该款项可以直接用以冲抵。故市政府46号会议纪要与市房屋征收办9号函并不冲突。
7、2018年1月9日的由清江浦区住建局出具的《证明》一份。主要内容本院概括为，“由市财政局、住建局单独安排由清河区政府代为转账支付给富地置业的136.8万元棚改资金归纵横科技所有，至于该笔资金最终归属，应以两个公司账务结算为依据，该笔资金和富地置业公司结算时，可以进行直接抵扣”。证明：住建局再次出具证明进一步明确上述事实，以及根据市政府46号会议纪要安排136.8万元由清河区政府代为支付的事实。
8、国有建设用地挂牌出让文件一份。证明：涉案小区5、6、7、8、9号楼系作为整体挂牌以及计算容积率，并由规划局出具整体规划图，被上诉人应当按该要求施工承建。
9、2014年7月31日由淮安市规划局向市政府出具的《关于新盛新村小区规划建设情况的报告》。证明：市政府46号会议纪要分三个部分，所要解决的并不是一个问题而是三个问题。
10、2015年7月21日由淮安市规划局向市政府出具的《关于新盛新村小区东侧地块项目相关情况的报告》一份。证明：涉案地块于2010年7月带图带方案挂牌出让，方案为将东、西两块地规划指标进行综合平衡，被上诉人竞得后并未将西侧配套施工完善故不予验收备案。
被上诉人富地置业质证认为：上诉人提供的部分证据在一审就已经存在，人民法院不应予以采纳。
证据1和本案没有关联性。其中涉及的收入被缩小，支出只是预估存在被夸大情况，并非是经过严格审计的数字。上诉人属于民营企业受托拆迁涉及的是财政资金，应对拆迁涉及资金进行审计，对挪用或侵占资金行为严厉查处。
证据2、首先，该报告印证了6号楼依据政策免征规费，不存在上诉人所谓的规费返还问题；其次，该报告确认上诉人已开发的7、8、9号配套设施未建设，其在被上诉人项目范围之外不应由被上诉人负责，而实际上由被上诉人实际完成了，该费用属于被上诉人垫资，已通过棚改资金返还，不存在抵扣购房款问题。
证据3，该报告只是建议政府协调136.8万元给淮安市工贸公司，其并无权利决定，但从2014年12月8日市政府46号会议纪要，该建议并未被政府采纳。且淮安市工贸资产公司是上诉人的委托单位，双方间存在利害关系；该报告中也提出对于该项目出现的问题，富地置业既不了解和掌握政策，确实无法协调处理，说明其并不清楚情况，该报告不能作为认定事实的依据。
证据4、首先，新盛新村小区地块西侧传达室、停车位、地下管线、绿化、监控等配套设施及环境建设，不在被上诉人建设范围内，根据上诉人的证据2可以看出系上诉人开发的项目的配套设施，理应由上诉人承担，该会议纪要要求被上诉人垫付该费用，所以在会议纪要第三点确认被上诉人垫支了136.8万元，由政府用棚改资金支付。会议纪要内容是相互关联的，不能割裂开来解释；其次，如果按上诉人所说，那么该会纪要必然会明确写明136.8万元的棚改资金应当支付给上诉人，而不是支付给被上诉人，该会议纪要对136.8万元的权属是有明确规定的，不存在歧义，不能由上诉人和有关单位任意解释。
证据5、该购房补充协议和136.8万元棚改资金无关联性，该协议所指的扣除相关费用指逾期过渡费面积差等费用，在一审判决中这些费用已经扣除。
证据6、首先，该证据形式不合法，根据民事诉讼法解释第115条规定“单位向人民法院提供的证明材料，应当由单位负责人及制作材料的人员签名或盖章，并加盖单位公章”，而该证据没有单位负责人及制作材料的人员签名或盖章，不应作为认定事实的依据；其次，该报告依据的是上诉人歪曲事实的《关于请求追缴富地置业侵占棚改资金的报告》作出的，个人批示无权代表政府，且证人应当出庭接受质询才能作为认定事实的依据；再次，2014年12月8日市政府46号专题会议纪要已明确136.8万元属被上诉人所有，市住建局无权改变该第46号专题会议纪要的集体决策。
证据7、同样该证据明确是依据证据6这一错误的无效证据直接作出的，内容也是照抄的，亦不应作为认定事实的依据。
证据8、只是规划局的规划设计要点，不是挂牌出让文件，和本案无关。
证据9、该报告明确新盛新村小区西侧地块配套设施不在被上诉人建设地块的红线范围内，不属于被上诉人建设范围。
证据10、该证据内容不实，市规划局在2014年7月31日给市政府的《关于新盛新村小区规划建设情况的报告》第二点第1点中明确“按照出让条件，东侧地块内配套设施和环境工程由富地公司负责实施。根据批准的方案，小区中间规划南北向主要道路、大门跨东西地块、传达室在西侧地块内，建设道路、传达室等需要明确实际主体”，已经明确东侧地块附属设施由被上诉人负责，其他部分并不属于被上诉人负责，该证据明确和市规划局2014年7月31日报告内容相反，2014年7月31日报告在前更靠近土地挂牌时间更符合实际，而且2014年12月8日市政府第46号专题会议纪要也正是在此基础上作出的。因此，对该证据不应采信。
本院认为，双方签订的《购房协议书》及《购房补充协议》不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行。根据合同约定及被上诉人实际向上诉人交付的回购房面积，上诉人纵横科技应支付购房款为2147.4867万元；上诉人还应支付维修基金费用51.0825万元；此外，在合同履行中，因有五套房屋由安置房转为商品房，并由上诉人对外销售（用于弥补拆迁资金缺口），故上诉人需承担相应税款60683元，以上合计上诉人应支付被上诉人富地置业回购房款2204.6375万元【2147.4867万元（交付面积7040.94平方米×约定回购价3050元）＋维修基金51.0825万元（合同约定由上诉人承担）＋5套房屋相应税费60683元】，对此，富地置业也无异议。
审理中，双方确认上诉人纵横科技已付购房款1881.6338万元,被上诉人富地置业同意纵横科技支付盛庆国的20万元补偿款，可抵冲其应付购房款；依据双方合同约定：富地置业交付的房屋出现面积差，由其按照建设部80号令第20条规定承担责任。纵横科技主张有18户存在超过3%面积差情况，一审法院经审理认定，除纵横科技自身错误导致多付的6100元应由其承担外，对剩余补差款18.68654万元，由富地置业承担正确。综上，纵横科技已实际支付购房款1920.32034万元【1881.6338万元（已付款）＋20万元（盛庆国补偿款）＋18.68654万元（房屋面积差款）】。诉讼中，纵横科技辩称，市政府安排的136.8万元棚改资金应归其所有、其支付的超期过渡费146.5932万元依据合同约定应由被上诉人富地公司承担。以上两笔合计283.3932万元应抵扣其应付的购房款，富地置业对此不予认可。上诉人纵横科技认可商品房初始登记证取得时间2016年6月14日。
本案争议焦点：上诉人主张的136.8万元的棚改资金及超期安置过渡费146.5932万元能否抵扣其应支付的购房款+。
关于焦点一，涉案的136.8万元所有权归属如何认定。诉讼中，经当事人举证、质证，本院认定136.8万元棚改资金应归上诉人纵横科技所有，理由如下：
1、根据《中央补助城市棚户区履行专项资金管理办法》第三条规定：“城市棚改补助资金按照公开、公平、透明的原则分配给实施城市棚户区改造的省、自治区、直辖市，专项用于纳入补助范围的城市棚户区改造项目征收（收购）、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支，不得用于城市棚户区改造中回迁安置之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出等支出”。本案中,上诉人纵横科技系涉案地块的拆迁实施单位,因回迁安置资金出现缺口，政府相关部门决定将棚改资金划归其所有用于冲抵其房屋回购款，而被上诉人系涉案地块的房地产开发企业，将136.8万元棚改资金用于经营性房地产开发，不符合国家政策规定。被上诉人主张因建设小区传达室、停车位、地下管线等设施均在其开发的红线之外，故该笔资金应归其所有。对此，本院认为，富地置业建设的相关项目、均属小区的配套设施建设，也是小区的必备的设施，故被上诉人富地置业主张该款应当归其所有无法律依据。
2、上诉人纵横科技在实施拆迁安置过程中，资金出现缺口，经淮安市财政局核实资金缺口为319.07万元,并向淮安市分管城建的领导作出书面报告,建议政府协调136.8万元用于安置,淮安市工贸资产公司向市政府作出关于涉案安置房的有关情况报告中，也载明富地置业缴纳的5号楼规费已返还纵横科技，6号楼应缴纳的136.8万元规费已被免征，导致纵横科技无法弥补资金缺口。以上事实可以证明当纵横科技在实施回迁安置过程中，资金出现缺口，并经核实后，相关政府部门协调用136.8万元棚改资金弥补其资金缺口。
3、被上诉人富地置业主张136.8万元棚改资金，市政府46号会议纪要已明确归其所有，作为下属的市房屋征收办无权变更上级的决定。对此，本院认为，市政府46号会议纪要与市房屋征收办9号函，两份文件并不发生冲突与矛盾。理由为：首先，市政府46号会议纪要需解决的共有三个问题。一是小区配套设施的建设主体问题；二是解决房屋验收及交付问题；三是解决资金缺口问题，即富地置业先行垫付资金缺口136.8万元，其余缺口资金由纵横科技自行承担。纵观本案争议的136.8万元，该缺口资金指的是纵横科技回迁安置的资金缺口，而不是富地置业开发建设过程中的资金缺口，且市房屋征收办9号函中已明确“依据淮安市财政局《关于对新盛新村地块回迁房资金缺口核实情况的汇报》、市政府46号会议纪要、市财政局安排的136.8万元棚改资金属纵横科技所有”。该结论也来源于市政府46号会议纪要。其次，二审中上诉人纵横科技又提供了淮安市住建局上报市政府关于纵横科技要求追缴富地置业的占用棚改资金的情况报告，确认136.8万元归纵横科技，并得到市政府分管领导的认可，清江浦区住建局也向本院出具证明，证实本案争议的136.8万元归纵横科技所有，综上，一审认定市政府46号会议纪要与市房屋征收办9号函存在冲突，将争议的136.8万元棚改资金确认归富地置业错误。
关于焦点二，涉案回迁房超期安置过渡费的数额如何确定。审理中，被上诉人富地置业对其应承担2013年7月27日至2014年12月31日期间的超期安置过渡费不表异议，但对纵横科技主张的146.5932万元不予认可。经查，淮安市财政局关于对涉案地块回迁安置房资金缺口核实情况的汇报中载明：“纵横科技支付2013年7月27日至2014年12月31日期间的超期安置过渡费为138.3万元”。纵横科技主张实际支出146万余元，诉讼中未能提供充分证据予以证明，故本院认定超期安置过渡费138.3万元,可用于冲抵纵横科技应付的房屋回购款。另，上诉人纵横科技主张五套房屋产生的相应税款60683元已支付。经查，该款已计入纵横科技已付款中，故该上诉理由并不影响本案判决结果。
关于违约金问题。按双方合同约定,上诉人应于收到商品房初始登记证后五个工作日内付清余款，上诉人认可于2016年6月14日取得商品房初始登记证，但至今未付清，已构成违约。因此，上诉人应以未付款数额为基数，按日万分之二的标准支付富地置业自2016年6月20日起至实际付款之日止违约金。上诉人称其不应承担违约金无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人纵横科技应付富地置业购房款总额为9.21716万元【2204.6375万元（应付款总额）－1881.6338万元（已付款）－20万元（盛庆国补偿款）－18.68654万元（房屋面积差款）－136.8万元（棚改补助资金）－138.3万元（超期安置房屋过渡费）】。
综上所述，上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持，原审判决有误，应予纠正。按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初4212号民事判决；
二、上诉人纵横科技于本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人富地置业房款9.21716万元及违约金；违约金以9.21716万元为基数，按日万分之二标准从2016年6月20日计算至实际给付之日止；
三、驳回被上诉人富地置业其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
一审案件受理费23120元，由被上诉人淮安市富地置业有限公司承担21000元，纵横科技承担2120元；二审案件受理费18053元，由被上诉人富地置业承担17000元，纵横科技承担1053元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 蒋其举
审判员 孙 洁
二〇一八年三月十三日
书记员 刘 悦