成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2015）金牛民初字第4569号原告李炳林，男，汉族，1973年9月15日出生，住成都市武侯区。委托代理人周德辉，四川法典律师事务所律师。被告王伟，男，汉族，1965年9月8日出生，住成都市双流县。委托代理人李晓斌，四川顺泰律师事务所律师。第三人丁丽惠，女，汉族，1968年9月24日出生，住成都市金牛区。原告李炳林与被告王伟、第三人丁丽惠案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2015年8月10日公开开庭进行审理。原告李炳林的委托代理人周德辉、被告王伟的委托代理人李晓斌和第三人丁丽惠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年11月3日，原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，合同约定第三人将其位于成华区东风路北一巷×号×栋×层的2、3、5、6号商铺卖与原告。第三人于2012年2月将上述房屋交付给原告实际使用，至今原告已实际占有使用房屋三年多了。原告所购上述房屋的全部购房款已在法院查封执行标的物前全部付清，另外原告购买第三人的2、5号以及以前购买的4号商铺已经过户给了原告。被法院查封的3号、6号商铺未过户给原告不是原告的原因，第三人不按与原告签订的补充协议约定将3号、6号商铺过户给原告，擅自将原告已经购买的3号、6号商铺设置抵押，导致无法向原告过户。被告以区区310万元的给付债权却保全了第三人近十套房屋，其中涉及原告购买的3号、6号商铺在2011年的合同价值就高达10776470元，加上保全的第三人的其他商铺，总价值高达数千万元，明显属于不计后果的严重超标的保全申请，违反了法律规定，给原告造成了巨大损失。综上所述，法院的裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律根据，并且完全忽视本案业已形成的客观事实，机械地以登记为第三人名下的事由驳回原告的请求，违背了最高人民法院的司法解释规定，请求对成都市成华区东风路北一巷×号×栋×层的3、6号商铺停止执行；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，本案诉争的成都市成华区东风路北一巷×号×栋×层的3、6号商铺仍登记在第三人名下，根据物权法规定，物权应当以产权登记为准。在被告申请法院执行之前，原告在成都市中级人民法院就成都市成华区东风路北一巷×号×栋×层的3、6号商铺的相关权利提起诉讼，法院经审理后对原告的请求予以驳回。被告对原告与第三人之间的房屋买卖合同的真实性持有异议，且第三人的房屋都设立有高额的抵押。被告认为原告的案外人执行异议之诉理由不能成立，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人称，第三人与原告签订了房屋买卖合同，房屋确实已经买卖了，在付款过程中原告有拖欠行为，并用第三人的房屋作担保借款800万元，原告没有付利息，是第三人帮原告还利息。第三人与原告签订《补充协议》，原告仍没有付清款项，拖到2014年才付清。经审理查明，2011年11月3日，丁丽惠为卖方与买方李炳林签订《房屋买卖合同》，约定丁丽惠将其位于成都市成华区东风路北一巷×号×栋×层的2、3、5、6号商铺出售给李炳林，上述房屋中除6号商铺外均处于抵押状态，李炳林同意于签署合同之日起按照借款合同的约定还清贷款后，办妥解除抵押登记手续，双方办理过户手续。房屋转让价为3号商铺3923600元，2号商铺2071280元，5号商铺5764190元，6号商铺6852870元。付款方式约定：3号商铺的抵押贷款220万元人民币（该笔贷款丁丽惠已从银行全额取得），2号、5号商铺的抵押贷款共550万元人民币（该笔贷款丁丽惠已从银行全额取得），以上商铺的贷款共计770万元，按照丁丽惠与银行签订的借款合同的约定，由李炳林按期还本付息。由于李炳林负责归还的以上三处商铺770万元人民币的贷款已经作为李炳林支付给丁丽惠的购房款部分。该三处商铺余下的购房款人民币4059070元于2011年11月28日前支付给丁丽惠。丁丽惠在2011年11月9日前将上述四处商铺交付李炳林。在李炳林按照丁丽惠与银行签订的借款合同的约定还清贷款后，双方共同到房地产登记部门办理过户手续。6号商铺待丁丽惠以李炳林名义办理完贷款手续后双方再按合同约定的条件内容履行。本合同自双方签订之日生效。2013年9月10日，丁丽惠与李炳林就上述《房屋买卖合同》又签订《补充协议》，就该买卖标的履行情况作最后一次确认：一、买卖合同中2号、4号、5号商铺双方现已履行完毕，无任何争议。二、3号商铺卖方于本协议生效后15个工作日内向买方完成过户手续，6号商铺卖方于2013年11月13日向买方完成过户手续。三、卖方就3号、6号逾期过户，每逾期一日向买方支付该对应商铺总款千分之一的违约金。四、本协议签定后买方于2013年9月10日向卖方一次性支付333.8万元，即买方就本房屋买卖合同项下的全部费用已向卖方付清（含房款、借款）。五、本协议与以前所签的主合同及相关补充协议不一致时，以本协议为准。六、本协议一式2份，双方各执一份，双方签字生效。该协议签订后，李炳林通过案外人程周燕的账户向丁丽惠转账支付333.8万元。2014年3月13日，丁丽惠与李炳林又签订《关于3号商铺抵押借款本金及利息、6号商铺违约金结算确认书》，确认李炳林应支付丁丽惠265万元，此款支付后，借款本金及利息、6号商铺违约金（截止2014年3月13日的违约金）一并结算完成，李炳林付清上述款项后，丁丽惠应于5个工作日内将3号商铺产权过户给李炳林。同日，李炳林通过案外人程周燕的账户向丁丽惠转账支付265万元。李炳林也实际取得上述房屋。位于成都市成华区东风路北一巷×号×栋×层3号商业用房建筑面积230.8平方米于2011年7月15日登记在丁丽惠名下。位于成都市成华区东风路北一巷×号×栋×层6号商业用房建筑面积403.11平方米于2014年1月9日登记在丁丽惠名下。王伟与丁丽惠之间存在借款纠纷，王伟于2014年4月10日向本院提起诉讼，诉讼期间，王伟提出财产保全申请，本院于2014年6月16日出具（2014）金牛民保字第297号裁定书，裁定查封丁丽惠名下的位于成都市成华区东风路北一巷×号×栋×层3号商业用房和6号商业用房。此后，经本院调解，双方达成协议，本院（2014）金牛民初字第2272号民事调解书予以确认。李炳林于2014年5月16日向成都市中级人民法院提起诉讼，要求确认成都市成华区东风路北一巷×号×栋×层3号、6号商铺的所有权归李炳林所有，丁丽惠将上述房屋产权过户给李炳林，并承担违约金。成都市中级人民法院于2014年11月10日作出（2014）成民初字第1205号民事判决书认定：李炳林对涉案房屋享有的仅是债权而非物权，不能迳行主张确认其对案涉房屋享有所有权，因案涉房屋均被成都市金牛区人民法院查封，查封行为直接阻却了丁丽惠向李炳林旅行房屋过户的义务，形成了法律上或事实上不能履行的情形，在查封措施未解除之前不具备办理产权过户手续的条件。基于此，驳回李炳林的诉讼请求。由于丁丽惠未履行本院（2014）金牛民初字第2272号民事调解书所确认的还款义务，王伟依据该民事调解书向本院申请强制执行。执行过程中，李炳林作为案外人遂向本院提出执行异议。本院经审查认为，成都市成华区东风路北一巷×号×栋×层3号商业用房和6号商业用房至今登记在丁丽惠名下，本院查封登记在丁丽惠名下的上述房屋，符合法律规定，于2015年6月1日作出（2015）金牛执裁字第36号民事裁定书，裁定驳回案外人李炳林的异议。李炳林不服该裁定书，向本院提起诉讼。上述事实有当事人身份证明、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于3号商铺抵押借款本金及利息、6号商铺违约金结算确认书》、银行转款凭证、（2014）金牛民保字第297号裁定书、（2014）金牛民初字第2272号民事调解书、（2014）成民初字第1205号民事判决书、（2015）金牛执裁字第36号民事裁定书和当事人陈述及庭审笔录等证据在案予以佐证，足以认定。本院认为，原告与第三人签订《房屋买卖合同》、《补充协议》以及《关于3号商铺抵押借款本金及利息、6号商铺违约金结算确认书》均是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对双方具有约束力，双方应当按约定全面履行各自义务。原告按约定付清了购房款，并实际占有使用房屋。而第三人未按约定将房屋过户登记至原告名下，房屋仍登记在第三人名下。因第三人与被告之间的债务纠纷导致上述被法院查封，原告对此提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述司法解释规定，原告要求对成都市成华区东风路北一巷×号×栋×层3号、6号商业用房停止执行的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：王伟不得申请执行丁丽惠名下位于成都市成华区东风路北一巷×号×栋×层3号、6号商业用房抵偿其债权。案件受理费100元，由王伟承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  杨 实人民陪审员  秦昌正人民陪审员  肖红梅二〇一五年十一月十二日书 记 员  冯施语