江西省景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0703民初796号
原告：景德镇市豪庭物业服务有限公司，住所地景德镇市。
法定代理人：张某，系该公司总经理。
委托代理人：黄平水，江西立宇律师事务所律师。
委托代理人：陈里云，系该公司员工。
被告：余爱华，女，汉族，住所地景德镇市。
委托诉讼代理人：洪志华，住景德镇市，系余爱华丈夫。
原告景德镇市豪庭物业服务有限公司（以下简称豪庭物业公司）与被告余爱华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月5日公开进行了审理。原告豪庭物业公司委托代理人黄平水、陈里云到庭参加诉讼，被告余爱华、委托代理人洪志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告豪庭物业公司诉称，被告余爱华在港逸豪庭购买8栋403室住宅，于2012年7月17日在隶属宇新房地产开发公司下辖的威泰物业公司办理入住手续、签订前期物业管理服务协议。2013年11月1日受宇新房地产开发有限公司委托,原告对港逸豪庭小区物业进行物业管理服务，同时接管威泰物业服务有限公司与业主签订的物业管理前期服务合同等相关业主资料及财务资讯，延续履行双方合同权利和义务。2015年9月小区成立业主委员会，受业主委员会委托,2015年9月20日原告与业主委员会签订物业管理服务合同。被告余爱华2013年11月1日起至2017年6月30日一直未按物业管理服务协议履行交纳物业费的义务，拖欠5931元。原告豪庭物业公司受委托进驻港逸豪庭认真落实执行物业管理前期服务协议中的各项服务条款,为被告提供了完善的管理服务,履行了自己应尽的义务,在被告拖欠管理服务费期间原告多次以温馨提示、电话催收、上门沟通等方式均无效果。为了维护原告的合法权益，故原告豪庭物业公司诉至法院，请求人民法院：1、请求依法判令被告余爱华支付物业服务费5931元（2013年11月1日至2017年6月30日）；2、请求判令被告支付逾期缴纳的物业服务费滞纳金2076.96元；3、判令被告支付本案诉讼费及其他费用。
被告余爱华辩称，2012年-2014年是宇新开发公司让我们不要交的，其与物业公司有协议，物业费由他们出。豪庭物业是2015年签订的正式合同，他要收费也是从2015年开始收取物业费，我那个房子质量有问题，与其多次提出，他们也去看了多次，但现在还没有维修、处理解决好，房屋墙面破损、窗台漏水，所以原告提出的5931元物业费我们不予交纳。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。
原告提供证据：证据一、原告营业执照，证明原告的主体资格、具有物业管理资质；证据二、委托管理函，证明2013年10月20日开始景德镇宇新房地产开发有限公司将港逸豪庭小区物业委托给原告进行管理,原告有权对居住在港逸豪庭8栋403室进行服务并收取物业费；证据三、景德镇市宇新房地产开发公司提供的面积和买受人姓名、房号，证明被告于2012年7月17日在景德镇市宇新房地产开发公司办理入住手续、被告居住的房屋为113.23平方米，每月应交物业费136元、被告拖欠物业费支付万分之五的滞纳金；证据四、港逸豪庭业委会委托原告的委托合同，证明2015年9月20日景德镇市港逸豪庭小区业委会与我们签订《港逸豪庭物业管理服务委托合同》，证明原告前期物业服务质量得到全体业主的认可，才能签订正式的物业合同；证据五、景发改价管字（2013）652号关于港逸豪庭小区物业收费标准的批复及价格审核，证明被告居住的房屋每月收费标准为每平方米1.2元；证据六、本案物业费、滞纳金计算依据及明细，证明依据原、被告双方物业管理服务收缴协议第3条，规定被告应支付滞纳金为2076.96元。
被告提供证据：证据一、宇新公司承诺书一份、发票3张，证明2012-2014年宇新公司给豪庭物业的物业费；证据二、墙面照片一组，证明我家墙面开裂、漏水还没有维修好；证据三、宣传栏、消防照片一组，证明小区消防设施与公告不符，与承诺不符；证据四、过道垃圾堆放的照片一组，证明垃圾堆在8栋消防通道处，如发生意外，消防车无法通行。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的证据1、证据2、证据3、证据5，被告均无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据6中的滞纳费、物业费有异议。本院认为，业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主形式共同管理权的一种特殊形式。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权，故港逸豪庭业委会委托原告进行物业管理的合同对港逸豪庭所有业主均约束力，该物业管理合同对物业费收取的标准有明确约定。因此，本院对物业费收费标准予以认可。
物业费滞纳金是指到期还款或交款而没有按期交纳或还款，按照有关规定收取一定带有惩罚性的费用。被告余爱华未按照合同约定缴纳物业费，故原告可以按照合同有关约定收取滞纳金。但是2015年9月20日原告与业主委员会签订物业管理服务合同未就物业管理费做出加收滞纳金的约定，故本院不予认可。
被告提交的证据证据一，原告对其三性均有异议，认为承诺书的主体是宇新房地产公司，其无权剥夺原告的权利。本院认为，该承诺书是景德镇市宇新房地产开发公司与被告余爱华签订的。依据合同相的相对性，该承诺是不能约束第三人，原告景德镇市豪庭物业服务有限公司不受该承诺书约束，故本院对被告的证据不予采信。对于证据二、三、四原告对其真实性无异议，但认为是开发商遗留问题，房屋质量问题应与开发商协调，对于过道垃圾的问题原告认为属于装修的临时垃圾点，不能以这个问题抵消前期被告未缴纳的物业费，本院对证据二、三、四真实性予以认可。
本院经审理查明事实如下：被告余爱华系港逸豪庭8栋403房住户，物业建筑面积113.23平方米。2013年10月20日景德镇市宇新房地产开发有限公司将豪庭小区物业委托原告进行物业管理，委托管理期限为双方协商解除之日。2013年11月1日，原告豪庭物业开始对豪庭住宅、沿街店铺、洪客隆百货景德镇广场北路店等港逸豪庭所有物业范围内服务进行管理。
2015年9月20日港逸豪庭小区业主委员会与原告豪庭物业签订了《港逸豪庭物业管理服务委托合同》，约定由原告对港逸豪庭提供物业管理服务，被告按时向原告交纳物业费，合同期限自2015年11月1日至2020年10月30日。合同约定物业管理费按每月1.2元收取，该合同并没有约定滞纳金。
现被告余爱华家中外墙渗水至阳台，楼道消防设施无法启用，过道各类垃圾阻塞消防通道，影响了被告居住环境和生活，原告并未按合同约定及时处理。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，其争议焦点为原告何时开始有权收取物业费的问题。2013年10月20日景德镇市宇新房地产开发有限公司将港逸豪庭小区物业委托原告豪庭物业进行管理，原告有权从2013年11月开始有权收取被告在内的物业服务管理费，景发改价管字[2013]652号文件亦明确了其收费标准，此委托管理合同应视为前期物业的延续，直至2015年9月20日景德镇市港逸豪庭小区业主委员会与原告签订《港逸豪庭物业管理服务委托合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，故合法有效。被告抗辩称原告应从2015年9月签订《港逸豪庭物业管理服务委托合同》后才有权收费，但原告2013年11月开始实际提供物业服务，物业服务是一项整体的服务，并不能相互割裂，被告已从2013年11月开始实际享受原告物业服务所带来的便利，故被告理应从实际接受物业服务之日起缴纳物业费，按每月每平方1.2元缴纳，故每月缴纳物业费136元，故被告应缴纳原告物业费5931元（从2013年11月1日至2017年6月30日）。
被告抗辩其房屋外墙渗水、过道存在垃圾等问题影响其生活，物业服务委托合同中明确约定：屋面、窗台渗水、根据所渗程度和范围，三天左右修复；装修垃圾集中堆放、生活垃圾入桶丢放，做到日产日清之义务，但被告不能因原告履行物业合同的中的瑕疵拒不缴纳物业费，原告亦应在合同约定时间内履行上述义务，为小区业主创造舒适、安全的生活环境。本院认为，原告并未审慎履行物业合同中的约定，据此酌定物业费相应减免为4800元。关于滞纳金问题。关于迟延支付费滞纳金问题，2015年9月20日景德镇市港逸豪庭小区业主委员会与原告签订《港逸豪庭物业管理服务委托合同》的合同中未就滞纳金做出约定，故本院不予支持原告提出的支付逾期缴纳的物业服务费滞纳金的诉讼请求。
关于被告对于内墙开裂，消防设施不完善,开发商承诺书的抗辩，内墙开裂、消防设施不完善属房屋质量问题，物业委托合同第七章违约责任中亦有约定，不属物业服务合同纠纷范围；开发商承诺书属开发商遗留问题，与本案原告无关，被告均可另行向开发商主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、被告余爱华于本判决生效之日起十日内向原告景德镇市豪庭物业管理有限公司交纳拖欠的物业费4800元；
二、驳回原告景德镇市豪庭物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告余爱华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审判员 洪莉倩
二〇一七年九月二十日
书记员 伍雯琴