广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初1415号
原告（反诉被告）：董增圆，男，1981年9月2日出生，汉族，住河北省衡水市饶阳县，
委托诉讼代理人：刘博，广东星英律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佛山市南海区大沥农业机械公司，住所地佛山市南海区大沥工业大道19号，统一社会信用代码91440605193803239B。
法定代表人：吴伟祺，总经理。
委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈小玲，广东星宇律师事务所律师。
原告董增圆与被告佛山市南海区大沥农业机械公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，被告在举证期限内提出反诉，本院依法受理并决定合并审理。本院依法适用简易程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘博、被告的委托诉讼代理人陈小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出本诉请求：1.解除原被告签订的沥资产租赁字[2014]第128号《租赁合同书》；2.被告向原告退还合同保证金324000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2014年6月27日，原告在佛山市南海区大沥镇招标采购和资产交易中心举办的竞投租赁会竞得被告位于大沥镇工业大道19号农机综合楼首层商铺的承租权，并按成交确认书按时于2014年7月4日与被告签订了《租赁合同书》。签订合同后，原告于2014年7月8日履行合同义务向被告支付了租赁合同保证金324000元。承租后，原告发现涉案商铺屋顶楼板一直有水渗漏，经多次原告修缮均未能解决问题，且将原告经营环境严重破坏。原告遂将原装修拆除并对渗水处彻底修理，而后对商铺重新装修。时隔不久再次出现渗水，致使原告被迫又一次装修。期间原告曾多次向被告反映上述问题，但被告一直未能协助解决。被告作为物权人应向原告交付符合使用条件的商铺，发现租赁物质量瑕疵时应及时予以消除。现涉案商铺渗水问题一直不能解决，致使原告无法继续经营，原告的合同目的已经无法实现，因此请求解除合同并返还保证金。至于原告两次装修产生的损失将另行主张。
被告对本诉辩称，被告在合同履行过程中没有任何违约行为，已全面履行了合同义务，如期将符合合同约定的商铺交付给原告使用，原告接收了商铺并正常经营服装生意，被答辩人应按合同约定按时足额支付租金给答辩人。原告从2016年9月1日起至今未支付租金给被告，经多次催收未果。原告拖欠租金的时间远远超过了30天，已经构成根本违约，被告有权解除合同、收回租赁物并没收合同保证金，且原告必须付清尚欠的租金及有关费用。原告在拖欠了长达6个月租金后，以租赁物存在质量瑕疵为由要求解除合同并退还保证金没有事实和法律依据。原告起诉本案后仍在继续使用租赁商铺并正常经营服装生意，足以证明租赁商铺不存在原告所称的具有影响使用的质量瑕疵及渗水一直不能解决的问题致使原告合同目的无法实现的情况。被告多次催促原告按时足额支付租金，原告均未对租赁商铺的使用提出过异议，被告两次发出律师函催收租金后，原告才直接起诉要求解除合同及退换保证金，却没有提供任何证据证明租赁商铺确实存在质量问题。原告除拖欠涉案商铺租金外，还拖欠被告位于与涉案商铺同一路段的商铺2016年10月至今的租金，证明原告存在恶意拖欠租金的行为，并非商铺质量问题导致。
被告向本院提出反诉请求：1.解除原被告于2014年7月4日签订的《租赁合同书》{合同编号：沥资产租赁字[2014]第128号}，由原告将《租赁合同书》项下的租赁物交还给被告；2.被告没收原告交纳的合同保证金324000元；3.原告立即向被告支付其应付的涉讼租赁物2016年9月1日至2017年2月28日的租金162000元及相应的迟延履行违约金（自2016年9月1日起，每月以27000元为本金按中国人民银行同期贷款利率自当月11日起计至款项付清之日止）；4.2017年7月31日前每月按27000元的标准，2017年8月1日起每月30240元计算租金，原告向被告支付自2017年3月1日至原告返还租赁物之日止的租金；5.诉讼费全部由原告承担。
事实与理由：原被告签订涉案租赁合同后，被告于2014年8月1日依约将租赁商铺交付给原告使用，并于当日签订了《租赁物移交确认书》。租赁期限从2014年8月1日起至2019年6月30日止，2014年8月1日至2014年8月7日为免租期，2014年8月8日至2017年7月31日租金为27000元/月，2017年8月1日至2019年6月30日租金为30240元/月。合同签订后，原告按合同约定支付了保证金324000元。原告从2016年9月1日起开始拖欠租金，拖欠时间远远超过了30天，经被告多次催收，原告拒不支付。
原告对反诉辩称，对合同约定的租金标准无异议。第一，原告同意与被告解除案涉租赁合同书并返还涉案商铺。第二，原告拖欠案涉房屋租金并非是恶意拖欠，而是因为被告向原告交付的案涉房屋存在严重瑕疵致使原告无法正常使用，并且造成原告较大经济损失，关于经济损失另案起诉。原告本意以暂不支付租金的方式促使被告对案涉房屋进行修缮，以解决双方存在的问题，在此情况下，原告不应当负担未付租金的迟延履行违约金。同时，如双方解除租赁合同书，在原告未恶意拖欠被告租金的情况下，被告应退还原告的合同保证金。第四，反诉请求4属于诉请不清，在该诉请中，被告没有明确原告应当向被告支付租金的期间。综上，请法院驳回被告的第2、3、4、5项的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院对全部证据的真实性予以确认并在卷佐证。
综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：
涉案租赁物位于佛山市南海区大沥镇工业大道农机综合楼（首层），已办理房屋所有权证，房地产权证号：粤房字第××号，登记权属人为大沥农机站。
2014年6月27日，原告（竞得人）与佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司（招标单位）、佛山市南海区大沥镇招标采购和资产交易中心签订《竞投租赁成交确认书》（以下简称成交确认书），约定原告于当日竞得大沥工业大道19号农机综合楼首层（自编：E8）商铺（下简称“涉案商铺”）的物业承租权，竞投租赁面积为30平方米。该物业成交第一年租金为27000元/月，竞得人同意于2014年7月4日下午17时之前持成交确认书，向佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司缴清租赁保证金并签订《租赁合同书》。
2014年7月4日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作经营使用，建筑面积为30平方米。租赁期从租赁物实际移交乙方之日起至2019年6月30日止，甲方应在合同签订之日起6个月内移交租赁物予乙方使用。双方签订本合同之日起5日内，乙方应向甲方支付保证金324000元作为乙方履行本合同的保证金。合同期满终止时，在乙方没有违约的前提下，甲方在核清乙方没有拖欠任何费用后30日内将保证金退还给乙方。每月租金为27000元，每满三年在上一期租金基础上递增12%。甲方给予乙方免租装修期从租赁物移交乙方使用之日起为7日。乙方须于每月10日前向甲方交清当月租金。乙方逾期支付租金的，甲方有权自逾期之日起，每日按日息千分之五向乙方收缴逾期交纳部分的迟延履行违约金，逾期超过30日的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，没收乙方已支付的合同保证金，同时乙方必须付清尚欠的租金及有关费用。租赁物及附属设施的维修和保养工作由乙方负责。等约定。
2014年7月8日，被告收到原告支付的涉案商铺合同保证金324000元并出具收据。
2014年8月1日，原告（承租方、乙方、接收方）与被告（出租方、甲方、移交方）签订《租赁物移交确认书》，载明涉案商铺租赁期限从2014年8月1日起至2019年6月30日止。签订本确认书之日，甲方按现状将涉案商铺移交乙方使用。2014年8月1日至2014年8月7日为免租期，2014年8月8日至2017年7月31日租金为270000元/月，2017年8月1日至2019年6月30日租金为30240元/月。乙方应于每月10日前向甲方付清当月租金。
诉讼中，原告自认，截止至庭审辩论终结之日，原告仍在占有使用涉案商铺并正常经营。原告自认从2016年9月1日起未支付租金予被告。
庭审中，双方承诺庭后自行交接涉案商铺。2017年3月20日，原告向本院书面报告称原告已于2017年3月14日将涉案商铺腾空并交还涉案商铺钥匙予被告，但被告拒不与原告办理交接手续，并拒收钥匙。并附有腾空后的照片。2017年3月20日、24日，被告向本院书面报告称因自身原因未与原告办理涉案商铺交接手续，未收回涉案商铺钥匙，亦未到场查看涉案商铺。虽被告对原告提交的上述照片不确认，但未提供证据予以反驳。
本院认为，原被告签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。被告已将涉案商铺交付给原告占有使用，原告应支付相应租金予被告。原告自认自2016年9月1日起未支付租金予被告，根据合同约定，原告的行为已构成根本违约，被告因此主张解除合同，原告亦主张解除合同，本院对双方解除合同的请求予以支持。关于原告抗辩涉案商铺存在渗漏水情形，因其未能提供有效证据证明渗漏水情况的存在和成因以及对使用涉案商铺的影响，本院对该抗辩不予采信，且该抗辩不能作为拒付租金的理由。关于保证金问题，如上所述，在履行合同过程中原告构成违约，根据合同约定，被告有权没收原告支付的保证金。但在被告未举证证明其实际损失的情况下，结合租赁期限、每月租金金额、保证金数额及合同履行、返还租赁物的情况，根据公平诚信原则，合同关于没收相当于一年租金总额的保证金约定超出了合理范围，本院酌定被告没收保证金162000元并退还保证金162000元予原告，故对于双方的保证金请求，在本院核定范围内予以支持，超出本院核定范围的不予支持。被告主张原告支付从2016年9月1日至实际返还涉案商铺之日止的租金，庭审中，原告同意庭后按被告的要求腾退涉案商铺，被告同意与原告办理交接手续并收回涉案商铺，但被告庭后拒不配合原告办理交接手续、不收取涉案商铺钥匙，亦未查看涉案商铺腾退情况，其怠于行使出租人的管理义务应自行承担不利法律后果，本院以原告自认的腾退涉案商铺时间即2017年3月14日为返还涉案商铺时间，被告主张的租金应计算至该日为止，超出本院的核定范围的租金请求，本院不予支持。故原告应支付2016年9月1日至2017年3月14日期间的租金174193.55元（27000元/月×6个月+27000元/月÷31天×14天）予被告。鉴于涉案商铺已实际返还，被告主张返还涉案商铺已无实际必要，本院不予支持。原告逾期支付租金，确实给被告造成了资金占用损失，被告主张原告按中国人民银行同期贷款利率计算逾期期间的违约金，理据充分，本院予以支持。根据被告的主张，原告应以27000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年9月至2017年2月的每月11日起至实际支付之日止计付利息予被告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）董增圆与被告（反诉原告）佛山市南海区大沥农业机械公司于2014年7月4日签订的《租赁合同书》；
二、被告（反诉原告）佛山市南海区大沥农业机械公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金162000元予原告（反诉被告）董增圆；
三、原告（反诉被告）董增圆应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年9月1日至2017年3月14日的租金174193.55元及分别以27000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年9月至2017年2月期间每月11日起至实际支付之日止计算的利息予被告（反诉原告）佛山市南海区大沥农业机械公司；
四、驳回原告（反诉被告）董增圆其他本诉请求；
五、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区大沥农业机械公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费3080元（原告已预交）由原告负担1310元，被告负担1770元；反诉受理费4307.56元（被告已预交），由原告负担3092.56元，被告负担1215元。比对双方应负担费用和已预交的费用，被告多预交的1322.56元由原告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 孙秀娟
二〇一七年三月三十一日
书记员 罗静雯