广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2435号
上诉人（原审原告）：罗秋中，男，汉族，住广东省珠海市金湾区，身份证号码：×××3335。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ龙，男，汉族，住广东省深圳市福田区，身份证号码：×××5074。
委托代理人：白乐刚，广东开野律师事务所律师。
原审第三人：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭36、37号商铺，统一社会信用代码：914404006947858849。
上诉人罗秋中与被上诉人ＸＸ龙、原审第三人珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2016年2月29日，罗秋中、ＸＸ龙、百佳房产公司共同签订《房屋买卖合约》，约定罗秋中向ＸＸ龙购买位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号三区3栋1单元1501房，建筑面积为228.85平方米，成交价为1430000元。罗秋中于当日支付了定金10000元。2016年3月10日，罗秋中收到ＸＸ龙委托律师向罗秋中邮寄的《律师函》，主要内容为：涉案房屋市场价值约2200000元，ＸＸ龙需实际收到1400000元，全部费用包括银行按揭款项之外的实收；因对交易价格存在重大误解，合约暂缓履行；罗秋中、ＸＸ龙及百佳房产公司应于同月16日前签署书面更正协议，将成交价变更为2000000元或明确“其他费用”包括原按揭款600000元，该按揭款由罗秋中支付；要求罗秋中三天内与ＸＸ龙、百佳房产公司联系并协商，否则视为解除合同。罗秋中收到律师函后，于同月13日向ＸＸ龙的身份证地址邮寄回函，要求ＸＸ龙按合约履行。罗秋中于同月24日再次向ＸＸ龙邮寄函件，要求ＸＸ龙提供银行账号，继续履行合约，并要求ＸＸ龙于五天内回复，否则视为ＸＸ龙违约并由ＸＸ龙承担违约责任。罗秋中、ＸＸ龙就合约的履行问题无法达成一致协议，罗秋中遂起诉。
另查明，ＸＸ龙与案外人李征于2010年2月23日与珠海市斗门区世荣实业有限公司就涉案房产签订《珠海市商品房买卖合同》及补充协议，合同总价为1430439元。ＸＸ龙与案外人李征于2010年2月3日与中国银行股份有限公司江门台山支行签订《最高额抵押合同》、《“省息供·惠居宝”业务贷款合同》，并以涉案房产作为抵押物，抵押期限从2010年2月3日至2026年2月3日。中国银行股份有限公司江门台山支行于2016年7月1日出具《说明》，证明涉案房产未办理抵押登记手续，贷款余额为587892元。
又查明，不动产权登记表记载涉案房屋为ＸＸ龙及案外人李征按份共有，各占50%，权证号码分别为0300044043、0300044042，缮证日期为2012年11月19日，截止2016年6月30日，无查封、抵押登记。
再查明，ＸＸ龙与案外人李征于2009年12月25日办理结婚登记手续，于2012年7月14日在上海市杨浦区民政局办理离婚登记手续。
罗秋中在原审中的诉讼请求为：1、解除双方签订的《房屋买卖合约》；2、ＸＸ龙向罗秋中退回定金10000元，并赔偿违约金143000元，合计153000元；3、由ＸＸ龙承担应支付给百佳房产公司的服务费57200元；4、诉讼费用由ＸＸ龙承担。
原审法院认为，关于合同效力问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，对ＸＸ龙主张案外人李征未对《房屋买卖合约》进行追认，合同无效，原审法院不予支持；罗秋中要求解除合同并主张赔偿损失，有事实及法律依据，原审法院予以支持，但具体的赔偿数额，应以原审法院确定为准。
关于赔偿的具体数额，《房屋买卖合约》第2.1条约定：“乙方（本案罗秋中）在签署本合约时交保证金人民币壹万元整（小写：10000）予以经纪方（本案百佳房产公司）。若甲方（本案ＸＸ龙）于2016年2月29日前签署合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为该物业定金。甲乙双方同意，甲方在签署本合约后当日内将该物业的红本房地产证原件放于经纪方处托管作为买卖（转让）过户之用。乙方在甲方签署本合约后3日内交付购买该物业定金款人民币壹拾肆万叁仟元整（小写：143000）（含保证金转为定金部分），……。”第8条约定：“如甲方在签署本合约后不依合约条款将该物业售于乙方，则甲方须返还已收定金予乙方并按合约2.1条约定的定金金额作为违约金赔偿乙方，唯乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合约。”上述约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”结合本案，罗秋中要求ＸＸ龙向罗秋中退回定金10000元，并赔偿违约金143000元，原审法院认为，《房屋买卖合约》第2.1条约定了总定金为143000元，但罗秋中实际只支付了定金10000元，按《房屋买卖合约》第8条约定，罗秋中要求赔偿违约金143000元并无依据，ＸＸ龙应依约定双倍返还已收取的定金10000元。对于罗秋中主张因ＸＸ龙违约，在违约期间房价大幅度上涨而导致罗秋中损失，原审法院认为，在《房屋买卖合约》签订后第十天，罗秋中已收到ＸＸ龙的律师函，ＸＸ龙表明合同存在重大误解，且对于合同约定价格有异议，在罗秋中只交了10000元定金的情况下，罗秋中完全有时间、有经济能力另觅交易机会，且无足够证据证明罗秋中的实际经济损失，故原审法院对罗秋中的主张不予支持。
关于罗秋中要求ＸＸ龙承担应支付给百佳房产公司的服务费问题，《房屋买卖合约》第10条约定：“签署合约后，若甲方或乙方任何一方或双方未能依本合约卖出或买入该物业，则毁约一方或毁约双方须即时付予经纪方人民币伍万柒仟贰佰元整（小写：57200）作为赔偿经纪方之损失。”原审法院认为，此条款的权利主体是百佳房产公司，且庭审过程中，罗秋中、ＸＸ龙均确认尚未支付该款项，故罗秋中无权主张，原审法院对此不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、解除罗秋中、ＸＸ龙、百佳房产公司于2016年2月29日签订的《房屋买卖合约》；二、ＸＸ龙于判决生效之日起三日内向罗秋中返还款项20000元；三、驳回罗秋中其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案受理费17670元（罗秋中已预交），由ＸＸ龙负担。
上诉人罗秋中不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、依法原审判决判项第二项、第三项；2、依法判令ＸＸ龙向罗秋中退回保证金10000元，并赔偿违约金143000元，合计153000元；3、维持原审判决判项第一项；4、本案一、二审诉讼费由ＸＸ龙承担。（一）原审判决认定事实错误。1、原审判决认为：“《房屋买卖合约》第2.1条约定了总定金为143000元，但原告实际只支付了定金10000元，按《房屋买卖合约》第8条约定，原告要求赔偿违约金143000元并无依据，被告应依约定双倍返还已收取的定金10000元。”不符合双方签订的《房屋买卖合约》的真实内容表示。（1）原审判决对”保证金”、“已收取定金”、“定金”、“违约金”的关系界定错误。保证金与定金是合同签订、实施的保障，违约金是对守约方的赔偿、对违约方违约行为的惩罚，和保证金、定金完全没有法理关系。违约金的唯一限定是违约金金额不能超过守约方损失，包括实际损失和预期利益的损失。（2）原审判决将罗秋中已交付的10000元保证金认定为定金是错误的。根据《房屋买卖合约》第2.1条的约定，罗秋中在合约签订时交付保证金10000元，在合约签订后交付143000元定金时该保证金才转化为定金。因ＸＸ龙违约，导致罗秋中不能按该条款约定交付定金，已交的保证金10000元因不具备转化为定金的条件，一直未能转为定金，原审判决将其认定为定金，并依此判令ＸＸ龙双倍返还定金显然错误。（3）原审判决将“已收取定金”认定为违约金是错误的。《房屋买卖合约》第8条规定：“如甲方在签署本合约后不依合约条款将该物业售于乙方，则甲方须返还定金并按本合约2.1条约定的定金金额作为违约金赔偿乙方。唯乙方不可要求进一步赔偿或逼迫甲方履行此合约。”合约第2.1条约定：“乙方在签署本合约时交保证金壹万元（¥10000元）整予以经纪方。若甲方于2016年2月29日前签署本合约后当日内将该物业的红本房地产证放于经纪方处托管作为买卖（转让）过户之用。乙方在甲方签署本合约后3日内交付购买该物业定金款人民币壹拾肆万叁仟元整（¥143000元）（含保证金转为定金部分），该笔定金将于双方在珠海市房地产登记中心签署《珠海市房地产买卖合同》时自动转为首期购买该物业楼款。”双方约定的违约金（即约定定金）为人民币143000元，合约并无“双倍返还已收取定金”的约定，原审判决“依约定双倍返还已收取的定金10000元”错误。（4）罗秋中主张违约金有合同依据。《房屋买卖合约》第2.1条约定：双方约定的定金是143000元；《房屋买卖合约》第8条约定：违约金是合约第2.1条约定的定金金额（即为143000元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。2012年7月起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应与支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。根据以上法规、约定，罗秋中有权要求ＸＸ龙赔偿违约金。由上可见，双方约定的违约金（金额相当于2.1款约定的定金金额）为人民币143000元，该约定是双方真实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。当ＸＸ龙违约行为出现时，罗秋中有权依据该条款要求ＸＸ龙承担违约责任，人民法院应依法支持罗秋中的违约金请求。所以，原审判决认定罗秋中主张违约金无依据是错误的。合约并无“双倍返还已收取定金”的约定，原审判决“依约定双倍返还已收取的定金10000元”缺乏合约根据。2、罗秋中主张“由于被告违约、在违约期间房价大幅度上涨而导致原告损失”。原审判决认为“无足够证据证明原告的实际经济损失，对原告的主张不予支持”。原审判决与事实不符。（1）ＸＸ龙签约后迟迟不能如约提供其房产共有人李征的房屋出售授权委托证明，直至2016年3月10日则来函称拖延原因是“存在重大误解、暂缓履行合约”，是导致罗秋中坐失买房良机、因房价上涨蒙受重大损失的原因。如果ＸＸ龙履行合约，罗秋中按约定取得房屋，罗秋中就不会蒙受损失；如果ＸＸ龙及时通知罗秋中因不能取得房产共有人的授权委托证明、合约不能履行，并返还保证金、承担违约责任，则罗秋中可以及时行动另购房产，罗秋中的损失可以减少甚至避免。但ＸＸ龙“暂缓履行合约”的意思表示让罗秋中合理判断其有意继续履行合约、只是暂缓履行而已，罗秋中出于诚实信用原则，等待ＸＸ龙所谓的“暂缓履行”情形消失后继续履行合同，等来的却是ＸＸ龙毁约。在此过程中房价上涨，导致罗秋中无法以同等价位取得同等房屋，该损失系与ＸＸ龙的违约行为有直接因果关系。（2）罗秋中损失包括实际损失和可得利益损失。从各新闻媒体、中介信息中可以知道，2016年2月份至6月份，涉案房产所在区域的二手房价格由6600元左右上涨到9000元左右，升幅约为35%。到2016年6月，原告如要实现合同目标，必须为购买同一标的物多支付人民币60万元左右（如被告所举的60万元），原告的实际损失达60万元。反之，若果双方依法顺利履约，则该物业的房价上涨部分就是原告的可得利益，该项损失则是原告的可得利益损失。（3）房价上涨是众所周知的事实，凭普通人经验即可判断，根据最高人民法院证据规则，该事实罗秋中无须举证证明。（4）原审判决认为原告“有时间、有经济能力另觅交易机会”，可以通过另购房屋来防止损失扩大，实际上也承认罗秋中该项损失已真实存在。3、原审判决认为“原告完全有时间、有经济能力另觅交易机会”来防止损失扩大与事实不符。本案中罗秋中在2016年3月10日接到ＸＸ龙的律师函提出“暂缓履行合约”，而非“不再履行合约”或“要求解除合约”。罗秋中虽有机会选择另外购买房屋，却不可能在已签订的《的房屋买卖合约》未履行的情况下再行购买房屋。否则ＸＸ龙要求履行《房屋买卖合约》时罗秋中已无财力支撑，极可能导致罗秋中毁约；在约定期满ＸＸ龙违约后，罗秋中依法按照合同纠纷处理方式向人民法院起诉，未得法院裁决罗秋中仍然不能另行购买房屋。由此，因ＸＸ龙故意设置履约障碍和拖延行为，致使罗秋中能预见房价大幅度上涨，却不能采取另行购房来防止损失的扩大。（二）原审判决缺乏对ＸＸ龙的过错剖析。原审判决完全没有对ＸＸ龙的合同过错和违约责任进行认定。1、ＸＸ龙明知没有完全处置权而故意隐瞒或进行恶意磋商，缔结合约的动机不纯。在2016年2月29日签署合约时ＸＸ龙明确表示对该物业拥有完整支配权，第三方中介公司工作人员杨某、韦某等可以证明。庭审时ＸＸ龙又表示不能履约的原因是案外人李征不同意而不予追认。2、签约之后ＸＸ龙不履行“如期开具共有人李征的房屋出售授权委托书”的约定；2016年3月6日ＸＸ龙所发的律师函谎称“该物业存在银行按揭60万元”、因此在合同价格上“存在重大误解”（而2016年6月30日庭审后ＸＸ龙所提交的房屋情况表却显示该房屋的真实状态是“无抵押、无查封”），意存欺骗，借以不履行合约，导致合约未能如期继续进行。3、ＸＸ龙在不愿意继续履行合约的情况下，仍在2016年3月6日发律师函表示“暂缓履行合约”，继续恶意欺骗。期间作为守约一方，罗秋中曾多次催促ＸＸ龙早日解决，ＸＸ龙却拒绝联系（通过中介方），以种种理由推脱，导致罗秋中无法防止损失的扩大。ＸＸ龙的种种行为都已明显构成违约，原审判决却不予认定，也没有追究相应的违约责任。（三）原审判决适用法律错误或不全面。1、原审依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条判决“被告应依约定双倍返还已收取的定金10000元”适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、2012年7月起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定和《房屋买卖合约》第8条与第2.1条约定，罗秋中有权要求ＸＸ龙赔偿违约金。鉴于ＸＸ龙违约给罗秋中构成巨大损失，罗秋中依据以上两条提出违约金赔偿请求，保护守约方利益，合法有效。理应得到法院支持。原审判决依据法律条文中却回避了这两条。原审判决中不支持ＸＸ龙的免责抗辩，然后却判决ＸＸ龙不支付违约金。完全没有法律依据、缺乏法律公平精神。2、原审判决“不支持原告的损失赔偿主张”。认定事实有误，适用法律有误。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。ＸＸ龙在签署合约时没有准确告知房屋情况、虚假保证房屋处置权情况，所发律师函提供虚假房屋情况信息，在合约有效期间有意回避原告及中介方拒不履行合约等等恶意行为，给罗秋中造成巨大的损失（约60万的可预期购房损失）。2012年7月起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”以上种种规定在于保护守约方利益、维护契约法理精神，原审判决中都没有体现，可见，原审判决引用法律不全面。罗秋中要求ＸＸ龙赔偿损失合理合法。（四）原审判决存在审判失当。1、原审判决“对原告解除合同和主张赔偿损失予以支持”有误，罗秋中的诉讼请求是违约金赔偿。罗秋中请求违约金赔偿，没有主张双倍返还定金。原审判决背离了“不诉不审、不审不判”的原则。2、原审判决回避了罗秋中诉讼请求“违约金赔偿”的关键法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，排除了违约金赔偿，没有回应罗秋中的诉讼请求。适用法律错误，违反了审判原则。3、原审判决“不予支持被告的‘合同无效’主张”，既然认定合同有效，违约方违约事实又明确，却没有对违约方作出违约判罚。4、原审判决采纳了双方证据，却都没有对证据所证明的内容作出评价、断定。5、原审判决没有参考庭审后续证据，欠缺法理公平。庭审法官认为由于该物业存在共有人和银行按揭，要求ＸＸ龙继续履行合约有一定难度，征询罗秋中更改诉讼请求。在此情况下罗秋中遂答应更改诉讼请求为ＸＸ龙支付罗秋中违约金赔偿。但ＸＸ龙在庭审中新提交了证据《离婚证明》，显示ＸＸ龙与案外人李征是离婚关系，并陈述案外人李征不同意成交价格而不予追认。庭审后罗秋中认为ＸＸ龙与共有人李征的离婚协议应该有该物业的权属协定，结合ＸＸ龙在签约时的保证，认为ＸＸ龙拥有该物业的完整处置权，于是申请法院调取相关资料予以证明。且庭审之后ＸＸ龙提交的《房屋登记表》和中国银行江门台山支行于2016年7月1日开具的《说明》，都证明涉案物业未办理抵押登记手续，2016年3月6日ＸＸ龙所发的律师函称的“重大误解”不成立。双方继续履行合约已极为可能，故罗秋中诉请再行开庭。然而法院在没有查实以上关键证据和案情已出现新变化的情况下就已作出判决。不合审判程序，有失法理公平。综上所述，原审判决违背审判原则、背离事实、判罚没有法律依据、缺乏法律公平精神。恳请法院以事实为依据、法律为准绳，予以公正的判决。
被上诉人ＸＸ龙在二审中答辩称：一、原审法院认定罗秋中已交付的10000元为定金是正确的。根据《房屋买卖合约》第2.1条的约定，甲方在签署合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为购买该物业的定金，依据该规定且对照ＸＸ龙所开具的收据上显示的定金二字，充分证明了罗秋中交付的10000元为定金。该合约是双方真实意思表示，对双方均具有法律效力，且罗秋中对ＸＸ龙开出的收据没有异议，应认定为定金无异。二、本案中实际定金应是10000元而不是143000元。我国担保法第九十条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。且最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更定金合同。因此定金合同为实践性合同，根据定金合同自定金交付时起发生效力的原则，本案中罗秋中实际交付给ＸＸ龙10000元，故罗秋中与ＸＸ龙之间定金合同的数额为10000元，罗秋中主张的定金金额143000元无法律依据，不应得到支持。三、本案中罗秋中亦有过错，其主张预期利益无任何证据和法律依据。本案中双方签订房屋买卖合约后，ＸＸ龙随即发送律师函告知罗秋中合同存在重大误解，要求修改合同主要条款，罗秋中表示不同意要求继续履行合约。罗秋中明知ＸＸ龙意思表示有误而不更正或者选择其他房源，明显是放任该事件延续，而不采取任何补救措施。根据合同法第五十八条之规定，双方都有过错的应当各自承担相应的责任，罗秋中应自行承担其损失，且没有任何证据证明罗秋中的预期损失，故罗秋中主张的其预期利益损失无法律依据。四、本案中ＸＸ龙愿意承担合约第8条所规定的责任。该合约第8条规定，如甲方在签署本合约后不依合约将该物业售于乙方，甲方须返还已收定金予乙方并按本合约2.1条约定的定金金额作为违约金赔偿乙方。据此ＸＸ龙本着和平友好协商的态度，愿意支付罗秋中的损失，ＸＸ龙愿意退还罗秋中定金10000元及违约金10000元共计20000元整，此数额与原审法院第二项判决相同。五、对于罗秋中主张维持原审法院第一项判决，判决双方解除《房屋买卖合约》，ＸＸ龙表示无异议。综上所述，ＸＸ龙认为罗秋中的行为是由其自身原因导致的，不应由ＸＸ龙承担责任，ＸＸ龙服从原审法院判决，请求依法驳回罗秋中的诉讼请求，维持原判。以上答辩意见望请采纳。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，2016年2月29日，罗秋中、ＸＸ龙、百佳房产公司共同签订《房屋买卖合约》。约定：2.1、罗秋中在签署本合约时交保证金10000元予以经纪方。若ＸＸ龙于2016年2月29日签署合约并对上述款项以定金名义签收后，罗秋中所交保证金自动转为购买该物业定金。罗秋中、ＸＸ龙同意，ＸＸ龙在签署本合约后当日内将该物业的红本房地产证原证放于经纪方处托管作为买卖（转让）过户之用。罗秋中在ＸＸ龙签署合约后3日内交付购买该物业定金款143000元（含保证金转为定金部分），该笔定金将于双方在珠海市房地产登记中心签署《珠海市房地产买卖合同》时自动转为首期购买该物业楼款。若ＸＸ龙于2016年2月29日前未能签署本合约，则经纪方原属退还罗秋中已付保证金，罗秋中将不得要求任何赔偿；8、如ＸＸ龙在签署本合约后不依合约条款将该物业售于罗秋中，则ＸＸ龙须返还已收定金予罗秋中并按合约2.1条约定的定金金额作为违约金赔偿罗秋中，唯罗秋中不可要求进一步赔偿或逼使ＸＸ龙履行此合约；15、（1）ＸＸ龙承诺该物业为广东省内以家庭为单位唯一住房并出具税局所需的相关资料，如不能出具，个税费由ＸＸ龙自行承担；（2）罗秋中同意将首期款给予ＸＸ龙赎楼所用，ＸＸ龙不得挪作他用，如ＸＸ龙将此款挪用，罗秋中将有权查封ＸＸ龙房屋，并依法追究ＸＸ龙所支付给ＸＸ龙的全部房款，经纪方协助罗秋中将该款专项专用；（3）此次交易ＸＸ龙实收人民币1400000元，不再支付佣金及其它费用。同日，ＸＸ龙出具收据收到罗秋中支付10000元定金。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：罗秋中一审中提出解除双方签订《房屋买卖合约》诉请，原审法院以涉案房屋另一产权人未对合约予以追认为由认定解除《房屋买卖合约》，ＸＸ龙并未对此提起上诉，故本院对一审判令解除2016年2月29日《房屋买卖合约》予以维持。
结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为合同针对违约责任约定及何方违约的问题。关于合同对违约责任约定的问题，本院认为，根据《房屋买卖合约》第8条约定，如ＸＸ龙不依约将该涉案房屋出售给罗秋中，则ＸＸ龙须返还已收定金予罗秋中，并按合约2.1条约定的定金金额作为违约金进行赔偿，可见双方针对卖方违约行为所约定违约责任是返还已经支付定金及另行支付违约金，该笔违约金数额则为2.1条所约定应当支付定金数额，结合本案实际情况分析，如果ＸＸ龙违反合同约定则应当将收取10000元定金予以返还，并且承担支付143000元违约金之违约责任，原审法院将《房屋买卖合约》第8条约定理解ＸＸ龙违反合同约定应承担违约责任即为定金双倍返还，并不符合合同约定本意，本院予以纠正。罗秋中针对《房屋买卖合约》第8条约定内容提出上诉理由合理，本院予以采纳。关于履约过程中何方违约的问题，本院分析如下：其一、根据《房屋买卖合约》约定，罗秋中在ＸＸ龙合约签署后3日内，即2016年3月3日之前交付定金143000元，但实际上罗秋中并未依约交付该笔定金款项，罗秋中陈述因为涉案房屋另一产权人并未签字确认，故双方同意将定金支付时间变更，但ＸＸ龙对该陈述并不予以认可，因此罗秋中未依约支付足额定金存在违约行为。其二、双方缔约十天后，ＸＸ龙即向罗秋中发出《律师函》，认为双方针对交易价格存在重大误解，涉案房屋原有600000元银行按揭款项应当由罗秋中负担，如果协商不成则解除合同。根据《房屋买卖合约》第15条补充条款第2点约定，罗秋中支付给ＸＸ龙首期款后，由ＸＸ龙向银行办理赎楼手续，即ＸＸ龙负责偿还银行按揭贷款，并非由罗秋中承担银行按揭贷款，因此第15条补充条款第3点约定“其他费用”不应当包含银行按揭款项600000元，ＸＸ龙实收1400000后自行承担偿还银行按揭事宜，ＸＸ龙发函提出暂缓合同履行理由并不成立，故ＸＸ龙上述行为亦构成违约。其三、《房屋买卖合约》履约过程中双方均存在违约行为，鉴于《房屋买卖合约》已经解除，ＸＸ龙应当将罗秋中支付10000元予以返还，原审法院认定ＸＸ龙返还罗秋中20000元，ＸＸ龙未提起上诉，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，但不影响案件实体处理，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币1680元，由上诉人罗秋中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一六年十月十四日
书 记 员 程 敏