北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初5205号
原告：庞迎潮，男，1956年5月19日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：曹鹏搏，北京市安博律师事务所律师。
被告：北京市西城区市政市容管理委员会，住所地北京市西城区北礼士路12号南楼。
法定代表人：刘戌东，主任。
委托诉讼代理人：周成，北京市中洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王维，男，1982年3月4日出生，北京市西城区市政市容管理委员会，住单位宿舍。
原告庞迎潮与被告北京市西城区市政市容管理委员会（以下简称西城区市政管委）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞迎潮及其委托诉讼代理人曹鹏搏；被告北京市西城区市政市容管理委员会委托诉讼代理人周成、王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庞迎潮向本院提出诉讼请求：1、判令被告就原告名下位于北京市西城区前海东沿×号院院落及外购自建房未补偿部分按拆迁补偿条例房屋置换，在同等地段安置不低于100平米的商业用房一套；2、判令被告向原告支付2010年12月1日至2017年1月31日拆迁停业补偿及拆迁房屋损失共计475万元；3、诉讼费由被告承担。
事实及理由：被告在向原告隐瞒的情况下，与持伪造委托书的庞某签订侵害原告财产权益的“协议”，背着原告将原告诉讼到法院。在2010年11月底，将原告位于北京市西城区前海东沿×号私产房屋强拆。原告得知后，要求被告停止其侵权、侵财的行为，遭到被告拒绝，恶意隐瞒，继续故意侵害原告的合法权益。被告在原告不知情的情况下进行强拆的房屋经营面积130平米，其中含有原告上世纪八十年代为注册公司从案外人手中回购的三间房屋。拆迁协议只给原告补偿23.4平米。依据《侵权责任法》第二、三、六、七、十九条；《物权法》第六十六、一百一十七、一百二十一条之规定，及《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”拆迁协议严重侵害了原告的合法财产权。关于落实中共中央国务院发布关于保护产权的意见和最高法发布保护产权的两个意见，维护原告产权利益。原来的诉讼是审理正式房屋，我现在主张的外购自建房和院落的赔偿。根据民诉法解释第247条的规定，本案与之前的诉讼不是同一诉讼请求，现在诉求的基础是被告拆除我的院落和外购自建房没有给补偿，所以要求赔偿。补偿协议里没有写院落和空地，只是自建房，但又没有说对自建房不予补偿的理由。物权法第121条有规定，我的院落是用益物权遭到消灭没有给补偿，法律规定要给补偿。我80年代买自建房花了2万多元，是高价。该自建房是在我院外东侧。当时，拆除我正式房屋评估价是9000元一平米，我认为不合理。我的外购的自建房是历史遗留问题，30年来，没有人提出过异议。不能用现在的规定否定我当时买的自建房。我认为原告是利用公权力侵害私产权的行为。
在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料：
1、区前海东沿×号院拆迁前房屋情况照片打印件2页；
2、本区前海东沿17号公房两间获得同地段、同等面积置换安置的情况照片打印件4页；
3、2008年1月25日新京报报纸复印件。
被告西城区市政管委辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告的各项诉讼请求的中心目的是原、被告当初的拆迁补偿问题。原、被告拆迁补偿协议是经过西城法院、二中院一审、二审、申诉确认拆迁协议有效。在该前提下，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据。拆迁补偿协议是合法有效的,法院应驳回原告的起诉。
在案件审理过程中，被告向本院提交以下证据材料：
1、2010年5月22日被告与原告代理人庞某签订的北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议2份;
2、（2012）西民再初字第00025号民事判决书复印件及（2015）二中民再终字第04865号民事判决书。
当事人围绕诉讼请求依法提交了前述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据1，真实性被告予以认可，且与本案有关联性，本院予以采信；对于原告提供的证据2真实性无法核实，本院不予采信；对于原告提交的证据3，因原、被告及案外人的（2012）西民再初字第00025号民事判决及其二审判决，已经查明涉案被拆迁房屋的年租金情况，且该证据与本案无关联性，本院不予采信。对于被告提交的证据1，尽管原告不予认可，但对于其真实性未能提出相反证据，且有生效判决确认其效力，本院予以采信。对于被告提交的证据2，真实、合法、关联，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：
2010年5月22日，庞某作为庞迎潮（乙方）的委托代理人与西城区市政管委（甲方）签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议约定，一、拆迁依据：根据《房屋拆迁许可证》京建西拆许字[2007]第121号，甲方因环境整治项目建设，需拆迁乙方在拆迁范围内西城区前海东沿×号所有的房屋。二、被拆迁房屋：乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋1间，建筑面积23.4平方米，实际居住三人，分别是户主本人、之妻、之子。三、房屋拆迁补偿款：经北京西域房地产价格评估有限公司评估，被拆迁房屋所在区位补偿价为9566元/平方米，区位补偿款223844元，重置成新价53403元，被拆迁房屋补偿款合计277247元。四、拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费61620元，其中包括搬家补助费585元、电话移机费235元、空调移机费400元、有线电视费300元、支持重点工程奖20000元、提前搬家奖励费5000元、停产停业补助35100元。五、付款方式及期限：甲方应当在乙方完成搬家后七日内，将被拆迁房屋补偿款、拆迁补助费，共计338867元，一次性付给乙方。甲方未在约定的期限内向乙方交付拆迁补偿款的，应按照延期的天数向乙方支付违约金每天100元。六、乙方搬迁期限：乙方应在2010年5月29日前完成搬迁，并将原住房及自建房一并交甲方拆除，乙方未按约定期限完成搬迁的，应按延期天数向甲方支付违约金每天100元。
同日，庞某作为庞迎潮（乙方）的委托代理人与西城区市政管委（甲方）签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：一、拆迁依据：根据《房屋拆迁许可证》京建西拆许字[2007]第121号，甲方因环境整治项目建设，需拆迁乙方在拆迁范围内西城区前海东沿×号所有的房屋。二、被拆迁房屋：协议未约定房屋间数及面积，实际居住三人，分别是户主本人、之妻、之子。三、房屋拆迁补偿款：内容为空。四、拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计6161133元，其中包括生活购房困难补助6161133元。五、付款方式及期限：甲方应当在乙方完成搬家后七日内，将被拆迁房屋补偿款、拆迁补助费，共计6161133元，一次性付给乙方。甲方未在约定的期限内向乙方交付拆迁补偿款的，应按照延期的天数向乙方支付违约金每天100元。六、乙方搬迁期限：乙方应在2010年5月29日前完成搬迁，并将原住房及自建房一并交甲方拆除，乙方未按约定期限完成搬迁的，应按延期天数向甲方支付违约金每天100元。
北京市西城区市政市容管理委员会与庞迎潮、庞某，第三人付某、白某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，西城区市政管委起诉要求庞某、庞迎潮履行与西城区市政管委签订的货币拆迁补偿协议，要求庞某、庞迎潮及付某、白某将西城区前海东沿×号北房两间及自建房腾空交西城区市政管委拆除。因庞迎潮不服北京市西城区人民法院（2010）西民初字第12187号民事判决，向北京市第一中级人民法院申请再审。北京市第一中级人民法院于2011年7月18日做出（2011）一中民申字第6347号民事裁定，提审本案。2011年12月，北京市第一中级人民法院做出（2011）一中民提字第1594×号民事裁定书，撤销了北京市西城区人民法院（2010）西民初字第12187号民事判决，将案件发回北京市西城区人民法院重新审理。同时，庞迎潮反诉西城区市政管委，要求确认庞某代理庞迎潮在拆迁安置协议纠纷诉讼中民事代理行为无效，要求确认庞某代签的“庞迎潮”与西城区市政管委签订的货币拆迁补偿协议无效。经重审，本院作出（2012）西民初再字第00025号民事判决，该判决查明如下：
庞某与庞迎潮系亲兄弟。庞某与付某系夫妻。
根据房屋档案及房屋所有权证的记载，1988年3月，西城区前海东沿×号北房两间登记至庞某名下。2001年5月，上述房产分别登记至庞某、庞迎潮名下，其中西侧一间登记在庞某名下，建筑面积为23.5平方米；东侧一间登记在庞迎潮名下，建筑面积23.4平方米。房屋产权登记申请书记载的产权来源为赠与。2003年8月26日至2009年8月26日，庞迎潮以其名下房产进行抵押贷款，金额20万元。
2007年5月17日，付某领取了个体工商户营业执照，在上述房屋开办北京迎桥咖啡厅，2010年6月18日该咖啡厅注销。2010年4月14日，庞某与白某签订《协议书》约定，庞某将西城区前海东沿×号房屋租赁给白某经营使用，期限一年，自2010年4月30日至2011年4月30日止，由于不可抗拒的原因及政策性因素造成白某无法继续经营，协议终止，双方互不负赔偿责任及其他责任。年租金216000元，按月付款，每月20日交租金，每次18000元。
2007年8月8日，西城区市政管委因环境整治项目建设，经批准取得了京建西拆许字[2007]第121号《房屋拆迁许可证》，对西城区前海东沿×号等地进行拆迁。拆迁实施单位北京锦江昊房屋拆迁服务有限责任公司；拆迁期限自2007年8月8日至2008年8月7日。同日，北京市西城区房屋管理局发出《北京市房屋拆迁公告》；西城区市政管委发出《房屋拆迁通知》，明确了此次拆迁补偿的政策法规依据，并通知拆迁的居民，携带身份证、产权证明、租赁契约、营业执照等，到西城区市政管委在前海东沿17号的办公地点协商办理有关拆迁事宜。
2008年8月7日拆迁期限届满，西城区市政管委经有关行政主管部门批准将拆迁期限陆续展期至2010年8月10日。
为了对房屋拆迁货币补偿提供依据，2007年8月8日，西城区市政管委委托北京西域房地产价格评估有限公司对拆迁房屋进行评估，庞迎潮名下房屋在估价期日的拆迁补偿价格为277247元；庞某名下房屋在估价期日的拆迁补偿价格为278368元。
拆迁开始后，西城区市政管委因未能与庞某、庞迎潮取得联系，曾于2008年3月21日，在《人民日报》（海外版）向庞某、庞迎潮刊登《拆迁公告》，告知二人西城区前海东沿×号房屋拆迁，二人在公告刊登后30日内由本人携带身份证、户口本、房屋产权证原件到拆迁办公室办理拆迁补偿事宜。同年11月28日，西城区市政管委再次在《人民日报》（海外版）刊登《北京市房屋拆迁估价结果送达公告》，要求前海东沿房屋拆迁人庞某、庞迎潮在公告发出60日内到拆迁办公室领取房屋拆迁估价结果报告，如对结果有异议，可申请复核或另行委托评估机构进行评估。如20日内未申请复核或另行委托评估，视为放弃申请复核的权利。
2010年5月22日，庞某携带庞迎潮身份证、户口本、房产证原件及非庞迎潮本人书写的授权委托书，代庞迎潮（甲方）与西城区市政管委（乙方）签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议约定，根据京建西拆许字[2007]第121号《房屋拆迁许可证》，甲方因环境整治项目建设，需拆迁乙方在拆迁范围内西城区前海东沿×号所有的房屋；乙方有正式住宅房屋1间，建筑面积23.4平方米，实际居住三人，户主本人、妻子及之子；被拆迁房屋经评估所在区位补偿价为9566元/平方米，区位补偿款223844元，重置成新价53403元，被拆迁房屋补偿款合计277247元；甲方支付乙方拆迁补助费61620元，其中包括搬家补助费、电话移机费、空调移机费、有线电视费、支持重点工程奖、提前搬家奖励费、停产停业补助费35100元等；乙方应在2010年5月29日前完成搬迁，并将原住房及自建房一并交甲方拆除；甲方应在乙方完成搬家后七日内，将被拆迁房屋补偿款、拆迁补助费共计338867元，一次性付给乙方；乙方应将所住房屋产权证交甲方，由甲方协助乙方办理注销登记手续。
同日，庞某以庞迎潮代理人的身份与西城区市政管委另签有一份《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定西城区市政管委支付庞迎潮一家生活困难购房补助6161133元。
同日，庞某（乙方）与西城区市政管委（甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定乙方在拆迁范围内西城区前海东沿×号住宅1间，在册及实际居住3人，户主本人、之妻及之女；经评估被拆迁房屋补偿款合计278368元；拆迁补助费61772.5元（包含项目同庞迎潮）；搬迁期限，乙方应在2010年5月27日前完成搬迁，并将原住房及自建房一并交甲方拆除；甲方在乙方完成搬家后七日内将房屋补偿款、拆迁补助费共计340140.5元一次性给付乙方。
同日，庞某（乙方）与西城区市政管委（甲方）也另签有一份《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定西城区市政管委另行支付庞某一家生活困难购房补助费。
上述协议签订后，由于涉案房屋未能腾空，2010年8月12日，西城区市政管委起诉庞某、庞迎潮、付某、白某，要求按约立即腾房。
本案原审中，庞某制作虚假的庞迎潮的授权委托书代庞迎潮到庭应诉，本院做出（2010）西民初字第12187号民事判决。白某不服原审判决，提起上诉，后又于2010年12月10日撤回上诉。
此外，2010年6月21日，白某起诉庞某，要求庞某支付因拆迁所获营业损失补偿款12万元。2010年11月17日，双方达成和解，商定：2010年11月25日之前，白某将其占用的北京市西城区前海东沿×号房屋腾空交予庞某；自白某腾房之日起三日内，庞某给付白某一次性经济补偿款20万元。案件受理费1350元，由双方各负担675元。12月8日，庞某向白某支付200675元。
2010年11月，庞某在白某腾房后将西城区前海东沿×号房屋及自建房交与西城区市政管委，领取了庞某名下的拆迁款，同时领取了庞迎潮名下的拆迁款650万元。之后，西城区市政管委将涉案房屋拆除，并将两间房屋的房产证收回。
2010年12月21日，庞某起诉白某，要求支付2010年6月至11月的房租9万元及利息1万元。2011年6月，本院做出一审判决，确认白某未支付2010年5月20日至11月19日的房屋租金，判令白某给付庞某租金9万元，驳回了庞某其他诉讼请求。白某不服提出上诉，二审判决维持原判。
2010年12月，庞迎潮因拆迁之事找到西城区市政管委并致函，要求政府信息公开，公开房屋拆迁的所有文件，但未得到书面答复。2011年1月7日、1月25日，庞迎潮两次起诉西城区市政管委，称自己未与西城区市政管委签订拆迁协议，要求确认协议无效。后分别于2011年1月25日、3月7日撤诉。
另查，庞迎潮及其妻的户口簿记载，庞迎潮户籍地为北京市海淀区大慧寺×号×门×号，庞迎潮之妻户籍地记载为北京市西城区友爱巷×号。庞迎潮及其妻身份证记载地址为北京市海淀区大慧寺×号×门×号。
庞某拆迁时提交给西城区市政管委的《两户情况介绍》称，庞某无住房，身体状况不佳，食道癌手术后，每年需要不低于两次的术后复查及治疗，需要人照顾；付某待业，无生活来源，需自行交纳社会养老保险；子读高中，需交高额学费。庞迎潮无住房，租房，身患脑血栓，一只眼失明；之妻，需自行交纳社会养老保险，退休，仅领到最低生活工资；之子，大学毕业，待业。
（2012）西民初再字第00025号民事判决认为：争议的焦点为庞某以庞迎潮代理人身份与西城区市政管委签订的拆迁补偿协议是否有效。而认定上述协议效力需判断两个问题：1、庞迎潮名下房产归属；2、庞某的代理行为是否构成表见代理。
1、关于庞迎潮名下房产的归属。
再审中，庞某提出庞迎潮名下房屋为借名赠与，庞某是该房屋真正的产权人。庞迎潮对此不予认可。由于双方的争议涉及物权权属，属确认之诉，与本案不属同一法律关系，主体亦不相同，需另案解决。再审中，合议庭释明庞某另诉解决房产权属之争，如其另诉本案中止审理，同时限定了其另行主张的期限。但庞某至今未另行主张，已过期限。因此，本案作为合同纠纷，涉案被拆除房屋的所有权人应以房屋产权登记为准。
2、庞某的代理行为是否构成表见代理。
《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。在订立合同时，表见代理成立需要具备四个条件：（1）行为人实施了无权代理行为；（2）相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，在此认识基础上与行为人签订合同。相对人所依据的事实包括两个方面，一是被代理人的行为；二是相对人有正当的客观理由；（3）相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权做出判断的过程中，主观上需为善意，无过失；（4）无权代理人代理被代理人与相对人签订合同，应具备合同有效的一般条件，本身不具备无效和应被撤销的内容。
具体到本案，庞某持庞迎潮的房产证、户口本、身份证、“委托书”，以庞迎潮代理人的身份，与西城区市政管委洽商并签订拆迁货币补偿协议，制造了代理权存在的表面现象。西城区市政管委在签订合同时，逐一核实了房产证、户口本、身份证的真实性，有理由相信庞某为代理人，属善意的相对人，构成表见代理，而且庞某以庞迎潮代理人身份与西城区市政管委签订的拆迁协议，约定的内容及补偿价款，符合相关法律法规的规定，合同已履行完毕，合同合法有效。
庞某与西城区市政管委签订的拆迁补偿协议系双方真实意思表示，合同内容符合拆迁的法律法规规定，合同合法有效。庞某有义务按约履行。
综上，西城区市政管委按照与庞某、庞迎潮合同约定，要求庞某、庞迎潮、付某、白某腾房，符合法律规定，本院予以支持。原审中庞某未经庞迎潮授权向法庭提交的“庞迎潮委托书”，不具有委托授权的效力。庞某未经授权代理庞迎潮签订合同、代领拆迁款及给庞迎潮带来的损失，双方如有纠纷可以另行解决。
（2012）西民初再字第00025号民事判决如下：一、本诉被告庞某、庞迎潮、第三人付某、白某负责将北京市西城区前海东沿×号北房两间及自建房全部腾空，交本诉原告北京市西城区市政市容管理委员会拆除（已执行）。二、驳回反诉原告庞迎潮要求确认庞某代签的“庞迎潮”与反诉被告北京市西城区市政市容管理委员会签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效的反诉请求。
后庞迎潮不服上述判决，提出上述，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终再字第04865号民事判决，驳回上诉，维持原判。
上述事实有当事人陈述、照片、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、（2012）西民再字第00025号民事判决、（2015）二中民再终字第04865号民事判决等证据在案佐证。
本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
对于被告所提的诉讼时效问题，基于在西城区市政管委与庞迎潮拆迁安置补偿合同纠纷一案、反诉确认协议无效的案件中，庞迎潮明确提出了外购的本区前海东沿×号院外东侧三间自建房的问题和本区前海东沿×号院的问题，在前诉当中，庞迎潮诉请确认拆迁协议无效，亦是对上述两部分权利的主张和救济，结合前诉的时间，西城区市政管委主张的庞迎潮在本案中的诉请超过诉讼时效的抗辩不能成立。
本案当中，原告主张：第一、上世纪八十年代，庞迎潮自他人处购买了本区前海东沿×号院外东侧三间自建房，该自建房未在拆迁中获得赔偿；第二、本区前海东沿×号原为100平米的院落，院内有正式房两间，100平米的院落除去两间二十多平米的正式房屋外，尚有院落五十多平米，该五十多平米院落庞迎潮、庞某各二分之一，后院内空地也建成自建房，但原告对该部分以院落的土地使用权人主张赔偿。
针对原告主张的外购院外东侧三间自建房的财产损害赔偿和院内二分之一院落的财产损害赔偿问题，分别予以分析认定。
第一、针对庞迎潮主张的外购院外三间自建房的财产损害赔偿问题，本院认为,无论在庞迎潮反诉西城区市政管委确认拆迁协议无效还是在本案中，庞迎潮多次主张其八十年代自他人处购买的前海东沿×号院外东侧三间自建房的拆迁利益问题，但在本案中庞迎潮未就前海东沿×号院外东侧三间自建房的存在及权利归属于庞迎潮的问题提供证据，在庞迎潮与西城区市政管委的先前案件当中也没有对此的查证和认定，故庞迎潮就其所述的本区前海东沿×号院外东侧三间自建房的财产损害赔偿诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。
第二、针对庞迎潮主张的本区前海东沿×号院院内二分之一院落的财产损害赔偿问题。本院认为，结合原告提供、被告认可的被拆迁现场照片，及原、被告双方陈述，均可认定本区前海东沿×号院院内空地在拆迁前已搭建成自建房。2010年5月22日，庞某作为庞迎潮（乙方）的委托代理人与西城区市政管委（甲方）签订了两份《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定甲方因环境整治项目建设，需拆迁乙方在拆迁范围内西城区前海东沿×号所有的房屋，分别约定甲方向乙方支付338867元、6161133元，乙方应在2010年5月29日前完成搬迁，并将原住房及自建房一并交甲方拆除。基于本区前海东沿×号院院内空地在拆迁前已搭建成自建房，且两份拆迁协议均约定需拆除西城区前海东沿×号所有房屋以及将原住房及自建房一并交甲方拆除。那么，应认定两份拆迁协议中约定的支付338867元、6161133元针对前海东沿×号院内属于庞迎潮的所有正式房屋和自建房屋。故在前海东沿×号院内属于庞迎潮的所有正式房屋和自建房屋均依据协议约定了拆迁货币补偿的金额，且相应的拆迁货币补偿款均已由庞迎潮的代理人领取，庞迎潮再就自建房部分对应的院落的土地使用权主张赔偿没有事实及法律基础。故对庞迎潮的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告庞迎潮的全部诉讼请求。
案件受理费二万二千四百元，由原告庞迎潮负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 袁 佳
二〇一七年五月十二日
书记员 甘雯稳