宁某市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬鄞民初字第4541号
原告（反诉被告）：宁波××电子科技有限公司（组织
机构代码为××××）。住所地：宁波市鄞州区××园区。
法定代表人：张某某。
委托代理人：姜某某。
被告（反诉原告）：宁波市鄞州××装饰有限公司（组
织机构代码为××××）。住所地：宁波市××大道下××号
。
法定代表人：罗某某。
委托代理人：张某。
委托代理人：杨某某。
原告宁波××电子科技有限公司为与被告宁波市鄞州×
×装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年12月18日向
本院起诉，本院于同日受理后，由代理审判员缪苗适用简易程
序审理。被告宁波市鄞州××装饰有限公司于2010年1月7日向
本院提起反诉，本院经审查后予以合并审理。因案情复杂，于
2010年4月26日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2010
年2月4日、5月25日公开开庭进行了审理。原告宁波××电子
科技有限公司的委托代理人姜某某，被告宁波市鄞州××装饰
有限公司委托代理人杨某某、张某到庭参加诉讼，证人柳某某
到庭作证。庭后，原、被告申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告宁波××电子科技有限公司起诉称：2008年6月6日
，宁某顶峰时代国际贸易有限公司（现已更名为原告宁波××
电子科技有限公司）与被告签订厂房租赁合同一份，约定由原
告租用被告位于鄞县大道下××工××厂房及××室从事生产
之用，期限从2008年6月10日至2011年6月9日，每年租金为253
498.32元，定金30000元，合同答订后转为押金。合同签订后
，原告按约支付定金及2008年6月10日至2009年6月9日的租金2
53000元。2009年3月，被告提出提前解除租赁合同，要求原告
搬离厂房，于是双方于2009年3月20日协商一致解除租赁合同
，原告并于当日搬出，同时约定2009年5月底结算水电费、租
金、押金等。之后，被告拒不结算，故原告诉至本院，请求判
决被告退还2009年3月20日至同年6月9日的房租55879元（后当
庭变更为55519元）、剩余押金27000元、支付违约金25350元
（按10%的年租金计算），共计107869元。
被告宁波市鄞州××装饰有限公司答辩暨反诉称：对原
告所称的房屋租赁合同签订的内容没有异议，原告已按约支付
2008年6月10日至2009年6月9日期间的租金253000元及押金300
00元。但被告认为，被告从未提出过提前解除合同，涉案房屋
租赁合同的解除是由于原告于2009年3月因经营问题提前要求
终止协议，被告认为可以解除协议，但要求原告赔偿被告相应
损失，通过多次协商未果，原告于2009年5月底自行搬离。最
后双方也未进行结算。2009年6月至9月底，原告所租用的2号
楼三层空关达4个月之久，租金损失66462元；2009年10月1日起出租给宁某顺利食品有限公司，产生租金差价86659.5元。4
号楼三层东面从2009年6月至12月底期间空关，租金损失50815
元；2010年1月1日起租给宁某市鄞州美克家居用品有限公司，
租金差价达24242元。故请求本院判决反诉被告赔偿反诉原告
损失228178元。
原告针对被告反诉请求答辩称：因被告违约，原告无须
赔偿被告损失；即使原告违约，被告所提出的赔偿金额过高，
应按合同的约定计算。故请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
1.厂房租赁合同一份，证明原、被告双方于2008年6月6
日签订期限从2008年6月10日至2011年6月9日止的厂房租赁合
同及双方对权某义务的约定。
2.交接清单一份，证明因被告提前提出解除合同，故原
告于2009年3月20日搬离厂房并约定于2009年5月进行结算的事
实。
为证明自己的诉讼主张，被告向本院提供如下证据：
1．被告与宁某一舟投资集团有限公司签订的提前终止合
同的协议一份，证明因宁某一舟投资集团有限公司与原告系关
联企业，从该协议中可以推定本案中租赁合同的解除是由原告
提出。
2．申请证人柳某出庭作证。柳某陈述：证人系宁某
市鄞州区国税局工作人员，原先在中河街道工作，与被告公司
的法定代表人相识；当时有朋友介绍一舟集团的人托证人帮忙
去被告处谈提前解除租赁合同的事宜，证人就将该意思转达给了被告，并充当中介人协调了两次，之后的情况证人就不知晓
了。
3．厂房租赁合同二份及收款收据、张某银行存折一份，
证明原告违约后被告将厂房另租出去的时间及租金的差价。
经庭审质证，被告对原告证据1没有异议；被告对原告证
据2的真实性没有异议，认为原告当时因经营问题提出提前解
除租赁协议，为防止原告突然退房，原、被告之间对物业等情
况进行了一些初步交接，其中4号楼钥匙除配电箱及开关外，
其余已交还，4号楼三层于2009年3月20日腾退；2号楼原告则
一直放置东西，钥匙也未归还。原告实际于2009年5月底才搬
离。因被告对原告证据真实性没有异议，本院予以确认。
原告对被告证据1的真实性无异议，但对该证的关联性有
异议，认为二家企业系独立法人，关于宁某一舟投资集团有限
公司的相关证据不能推定本案原告的违约；本院认为，一舟投
资集团有限公司与本案被告系独立法人，原告作此类推不具有
合理性，本院对此证不予以采纳。
原告对被告证据2的真实性有异议，证人陈述与被告公司
法定代表人系朋友关系，故其与本案存在利害关系；同时，证
人也无法清楚地表达是哪个公司的人员要求其帮忙至被告处商
谈提前解除租赁协议的事宜。本院认为，在证人陈述过程中，
本庭特别要求其明确是哪家公司的人员要求其至被告处商谈提
前解除租赁协议的事宜，证人表示只知道是一舟集团公司的人
员，具体哪个公司并不清楚，本院认为原告的异议成立，对证
人证言不予以采纳。原告对被告证据3中的租房合同、收款收据真实性有异议
，认为租房合同系被告与第三人签订、租金也是被告与第三人
的约定；收款收据系被告单方面出具；对原告证据3中的银行
存折真实性没有异议，但对关联性有异议。本院认为，被告证
据3均系原件，对此证的形式真实性本院予以确认。
综合上述原、被告的陈某某对证据的认证情况，本院认
定本案事实如下：2008年6月6日，原告与被告之间签订期限从
2008年6月10日至2011年6月9日止的厂房租赁合同一份，约定
由原告承租被告位于鄞县大道下××内××楼××东面××楼
（精装修）作办公使用，每年租金为87112.08元；2号楼（三
层）厂房作为仓储和办公使用，每年租金为166386.24元；物
业管理费，按厂房现建筑面积（12800平方米）平摊保卫某，
每月费用暂收为0.5元／平方米（年底根据总支出按实结算）
。付款方式为：一年支付二次，每年5月10日前支付半年租金
，计126500元，11月10日前支付半年租金计126500元；先付定
金30000元，签订合同后转为押金；并约定，在租赁期间，任
何一方不得擅自提前终止协议。如有违约，则违约方按合同总
价的10%赔偿给遵守方。合同签订后，原告已按约支付押金300
00元及2008年6月10日至2009年6月9日期间的租金253000元。2
009年3月20日，原告腾退4号楼三层东面办公室，双方并书面
确认如下内容：“2008年6月领的4号楼三层东面用品除配电箱
钥匙1把、开关钥匙1把，其余已还清楚，手续已办；2号楼三
层消防器具一块小玻璃、一块大玻璃破碎、厕所门锁二把坏、
水某头二只坏、2号楼二层消防器具一块小玻璃、一块大玻璃破碎；物业费在押金上抵扣（3000元1月-
3月）；卷连门属于顶峰财产，到时再结算，在2009年5月底结
算。”
本院认为，首先，关于原告腾退涉案房屋的时间。双方
对4号楼三层东面办公室于2009年3月20日腾退均无异议。本案
争议在于原告腾退2号楼三层的时间。根据双方在2009年3月20
日结算单上所记载的内容，本院认为，根据一般常理，如该日
未实际腾退，不可能会对2号楼内的物品损坏情况进行清点及
对物业费进行结算，故在被告无证据证明其主张的情况下，本
院确认原告于2009年3月20日腾退全部涉案房屋。其次，关于
涉案租赁合同的违约方即哪方提前要求解除租赁合同这一事实
，在双方均未提供充分证据证明已方主张的情况下，本院认为
，根据查明事实即原告已腾退涉案房屋，故行为作出一方的原
告应对解除合同由被告提出之主张这一事实负举证责任，在其
未提供有效证据的情况下，本院确认涉案租赁协议系由原告提
前提出解除，经协商后被告同意原告于2009年3月20日腾退房
屋，双方并约定于2009年5月底进行结算，故原告要求退还租
金及扣除物业费后押金的请求，本院予以支持。因原告违约，
其要求被告支付违约金的请求，本院不予以支持，同时被告有
权要求原告赔偿损失，但被告主张的空关期及租金差价不尽合
理，本院参照合同中约定的违约金计算方式，确认原告尚需赔
偿被告损失75900元。综上，根据《中华人民共和国合同法》
第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告宁波市鄞州××装饰有限公司返还原告宁波××电子科技有限公司房租55519元、押金27000元；
二、反诉被告宁波××电子科技有限公司赔偿反诉原告
宁波市鄞州××装饰有限公司损失75900元；
三、驳回原告宁波××电子科技有限公司的其他诉讼请
求；
上述一、二项相抵，被告宁波市鄞州××装饰有限公司
尚需支付原告宁波××电子科技有限公司6619元，限在本判决
生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2457元，由原告宁波××电子科技有限公司
负担434元，由被告宁波市鄞州××装饰有限公司负担2023元
；反诉案件受理费2361元，由反诉原告宁波市鄞州××装饰有
限公司负担1673元，由反诉被告宁波××电子科技有限公司负
担688元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省宁某市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受
理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁某市中级人民法
院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款
人为宁某市财政局预算外资金，帐号：81×××01，
开户银行：中国银行宁某市分行。如邮政汇款，收款人为浙江
省宁某市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 俞昉
代理审判员 缪苗
代理审判员 汤涛
二〇一〇年九月十五日
代书 记员 谢倩