江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭民初字第2633号
原告盐城中茵置业有限公司，住所地盐城市亭湖区建军中路59号中茵海华广场海华云顶大厦25楼。
法定代表人薛梦还，董事长。
委托代理人田芳，江苏盐海中亚律师事务所律师。
被告陈建华，无固定职业。
被告董洪亚，盐城市满堂娱乐有限公司执行董事。
委托代理人张峰，江苏元齐律师事务所律师。
原告盐城中茵置业有限公司（下称中茵置业公司）与被告董洪亚、陈建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月24日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2014年1月16日公开开庭审理本案，原告中茵置业公司的委托代理人田芳，被告董洪亚的委托代理人张峰到庭参加诉讼。被告陈建华经公告送达应诉通知书、诉状副本、合议庭组成人员告知书及开庭传票后无正当理由未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告中茵置业公司诉称：2008年3月12日，原告与原承租人宋金宏签订一份房屋租赁协议约定，原告将坐落在中茵海华广场房屋出租给原承租人宋金宏，租金按先付后用的原则支付，每三个月支付一次；在租期内承租人逾期支付租金超过20天视为严重违约，出租人可以解除本协议并收回房屋。2010年1月4日，被告董洪亚、陈建华经原告同意转租了该商业用房继续经营，并承诺该租赁协议的权利、义务均由其承继。同年8月，原宋金宏与国美电器自行调换的2、3号楼401、402、403号中的部分计563.88平方米由国美电器返还给被告，两被告实际承租了该房屋，同时签订了租赁协议。2013年3月15日被告应交4003、4004室的租金104200元；2013年1月5日被告应交401、402、403号租金38815元，4月5日应交租金44615元，上述合计187630元。被告在诉讼期间均已交纳。诉请法院判决：1、解除原、被告的房屋租赁协议，被告立即让房；2、被告支付原告拖欠的租金187630元（包括：①2013年3月15日被告应交的4003、4004室2013年3月26日至同年6月25日租金104200元；②2013年1月5日被告应交的401、402、403室2013年1月15日至同年4月14日租金租金38815元；③4月5日应交的401、402、403室2013年4月15日至同年7月14日租金44615元）；3、被告从2013年6月26日起至实际让房之日止按照合同约定的标准支付原告4003、4004室房屋租金，从2013年7月15日起至实际让房之日止按照合同约定的标准支付原告401、402、403室房屋租金。
被告董洪亚辩称：1、本案不符合解除合同的条件。2、到开庭时被告已经不欠原告租金。3、租赁物供电的配电柜在原告控制范围内，原告在2013年7月28日21：30被告正常经营期间对原告停电，停电后原告工作人员故意将配电柜里面的送电设备砸坏，被告将另行诉讼要求原告赔偿损失。4、目前房屋由董洪亚实际租赁经营，陈建华在KTV所占的股份已转让给董洪亚及其女儿。请求法院驳回原告诉讼请求。
被告陈建华未答辩。
经庭审查明：2008年3月12日，原告中茵置业公司（甲方）与宋金宏（乙方）签订一份房屋租赁协议约定，甲方将坐落在盐城市中茵海华广场2、3号楼4003、4004号，建筑面积为1317.13平方米的商业用房租赁给乙方，租期自2008年3月15日起至2015年7月31日止；免租金装修期100天，自2008年3月15日起至2015年6月25日；2008年6月26日至2009年6月25日租金为35万元／年…2012年6月26日至2013年6月25日租金为41.68万元／年，2013年6月26日至2014年6月25日租金为44.18万元／年，2014年6月26日至2015年6月25日租金为46.83万元／年…；租金交纳方式为每3个月支付一次，先付后用，每次支付3个月租金，于2008年3月12日支付首期租金，第二次支付日为2008年9月15日，支付3个月租金，以后每隔三个月后的第一个工作日为支付日。同日，中茵置业公司（甲方）与宋金宏（乙方）另签订一份房屋租赁协议（协议编号：YZ02-17）约定，甲方将坐落在中茵海华广场2、3号楼401、402、403号，建筑面积为563.88平方米的商业用房租赁给乙方，租期自2010年8月15日起至2015年7月31日止；免租装修期60天，自2010年8月15日起至2010年10月14日；2010年10月15日至2011年10月14日租金为158830元／年…2012年10月15日至2013年10月14日租金为178460元／年，2013年10月15日至2014年10月14日租金为189170元／年，2014年10月15日至2015年7月31日租金为159300万元；租金交纳方式与YZ02-19协议相同，于2010年8月4日支付首期租金，第二次支付日为2011年1月5日。上述两份协议均约定：“在租期内，承租人如未按照约定逾期支付租金且在20天内，视为违约，除支付租金外，每延期一天按欠款金额的千分之二支付违约金，协议继续履行，经出租人催收后仍不交租金的，出租人可以解除合同；承租人如要求退租或逾期支付租金超过20天或未按本合同约定条款执行，则视为承租人严重违约，除应向出租人支付所欠租金外，出租人可以解除本协议并收回房屋另行出租，同时有权要求承租人承担六个月租金额的违约金并承担赔偿相关损失。”
2010年1月4日，被告董洪亚、陈建华经原告中茵置业公司同意后，从宋金宏处承租了该商业用房继续经营，被告董洪亚、陈建华在两份租赁协议上均签署“本协议的权利、义务，由本人承继。”在被告董洪亚、陈建华履行合同过程中，2011年6月22日，原告因与被告就租金、押金给付问题发生纠纷诉至本院。经本院主持调解，双方于2011年8月9日达成调解协议。同日，本院作出（2011）亭民初字第2804号民事调解书对该调解协议予以确认。该民事调解书载明：“1、被告陈建华、董洪亚于2011年8月20日前按租赁协议给付原告盐城中茵置业有限公司尚欠押金16500元；2、被告陈建华、董洪亚于2011年8月20日起仍按租赁协议约定的期限履行。其中应将2011年6月26日的应交租金于2011年8月20日前支付；3、如被告陈建华、董洪亚不按上述协议履行，原告可向法院申请强制执行，并可以解除房屋租赁协议。”
2013年3月8日，中茵置业公司委托江苏盐海中亚律师事务所律师田芳致函董洪亚、陈建华，主要内容为：被告逾交付2012年12月15日应付租金104200元、2013年1月5日应付租金44615元，合计148815元，逾期已超过二十天，根据合同约定属严重违约，要求被告：“1、请你在接此函后3日将欠租金付清，本所可说服中茵公司息讼，免究你违约之责。2、如你不按时履行，在3日内仍不付清租金，则采取停电等措施，一切损失由你承担，并追究你的违约责任。”被告收函后，交付了2012年12月15日应付租金及2013年1月5日应付租金的部分。期间，被告董洪亚分别于2013年3月12日及3月26日分别向原告出具还款计划，确定欠交的租金还款时间，并表示如不付清公司可采取措施。后被告未能按约在2013年3月15日支付应交纳的4003、4004室的租金104200元（对应的租赁期间为2013年3月25日至同年6月25日）、2013年1月5日支付应交纳的401、402、403号租金38815元（对应的租赁期间为2013年1月15日至同年4月14日），2013年4月5日支付应交纳的44615元（对应的租赁期间为2013年4月15日至同年7月14日）。被告董洪亚于2013年5月8日、6月19日各向原告交付租金4万元。中茵置业公司于2013年6月24日诉至本院。
本案在审理期间，被告董洪亚于2013年6、7月份合计向原告交纳租金107630元。被告庭审中陈述其在租赁房屋内经营的KTV因被停电已于2013年7月28日关门停业。
上述事实，有原告与被告董洪亚当庭提交的房屋（预）租赁协议、被告董洪亚出具给原告的两份承诺、律师函、本院（2011）亭民初字第2804号民事调解书、董洪亚租金交纳收据等证据，以及当事人陈述等证据予以证明，经庭审双方当事人质证、本院予以审核确认。
本案在审理过程中，经本院主持调解，因原告与被告董洪亚未能达成一致意见，致调解未成。调解过程中，被告董洪亚提出将另行起诉要求原告赔偿损失，本院建议双方从减损的角度，在对租赁物及损失进行评估之后进行交接，被告表示不申请评估。
本案争议焦点为：被告是否构成违约，原告要求解除合同的依据是否充分。
本院认为：原告中茵置业公司与宋金宏签订的房屋租赁合同合法有效。宋金宏、被告董洪亚、陈建华与原告各方协商一致，由被告董洪亚、陈建华承继宋金宏在该两份合同中的权利义务，符合《中华人民共和国合同法》关于合同转让的规定，该行为有效，被告董洪亚、陈建华应当按照合同约定行使权利、履行义务。
㈠关于被告是否违约的问题。1、根据两份租赁合同的约定，承租人逾期支付租金20天视为严重违约。承租人应当在2013年3月15日向原告交纳4003、4004室租金104200元，应当在2013年1月5日交纳401、402、403室租金38815元，4月5日应当交纳44615元。被告董洪亚实际支付时间为2003年5月8日至2013年7月底，均已超过合同约定的20天期限。故在原告起诉时，被告行为符合两份合同约定的严重违约情形。2、在本案诉讼过程中，被告董洪亚向原告交付的租金是其应当在2013年3月15日前应当向原告交付的4003、4004室租金和4月5日前应当向原告交付的401、402、403室租金。被告应当在2013年6月15日前交清2013年6月26日起至2013年9月25日4003、4004室房屋租金、应当在2013年7月5日前交清从2013年7月15日起至2013年10月14日401、402、403室房屋租金，至今被告仍未缴纳，故其行为构成违约。
㈡关于原告要求解除合同的依据是否充分问题。1、两份租赁合同均约定承租人逾期支付租金20天视为严重违约，出租人可以解除协议并收回房屋。被告董洪亚向原告交付401、402、403室2013年7月14日之前的租金及4003、4004室2013年6月25日之前的租金时，已经超过合同约定的20日期限。根据合同约定，原告起诉时享有合同解除权。2、根据本院2011年8月9日（2011）亭民初字第2804号民事调解书第二、三条“二、被告陈建华、董洪亚于2011年8月20日起仍按租赁协议约定的期限履行。其中应于2011年6月26日应交租金于2011年8月20日前支付。三、如被告陈建华、董洪亚不按上述协议履行，原告可向法院申请强制执行，并可以解除房屋租赁协议。”原告在起诉时也有权解除合同。3、在本案诉讼过程中，被告应当在2013年6月15日前交清2013年6月26日起至2013年9月25日4003、4004室房屋租金、应当在2013年7月5日前交清从2013年7月15日起至2013年10月14日401、402、403室房屋租金，至今被告仍未缴纳，原告据此仍然有权解除合同。4、根据被告董洪亚陈述，租赁房屋开设的KTV因被断电后已于2013年7月28日关门停业实际停业，被告也未明确表示是否恢复经营、何时恢复经营，不判令解除合同将进一步扩大损失。故原告要求解除合同和被告返还承租房屋的诉讼请求成立。
㈢关于原告要求两被告支付尚欠租金的诉讼请求。1、由于被告董洪亚已经将187630元租金（按约2013年3月15日前被告应当向原告交付的4003、4004室租金和4月5日前应当向原告交付的401、402、403室租金。）交给原告，故原告要求被告支付原告拖欠的187630元租金的诉讼请求因被告已经履行完毕而无支持之必要。2、关于原告要求被告从2013年6月26日起至实际让房之日止按照合同约定的标准支付4003、4004室房屋租金、从2013年7月15日起至实际让房之日止按照合同约定的标准支付401、402、403室房屋租金的诉讼请求，由于被告董洪亚明确表示拒绝交还租赁房屋，故被告应当按照两份租赁合同约定的标准向原告支付合同解除时尚欠的租金，并在合同解除后给付逾期腾房占有使用费。
㈣关于被告辩称提出原告对被告经营场所采取停电措施造成损失的问题。由于被告坚持对其辩称的损失另案起诉，并表示在本案中不申请评估、不交接房屋，其拟在另行起诉后再申请评估，故本案不予理涉。
㈤被告董洪亚陈述被告陈建华已不实际参与经营，但本案两份合同的承租人是陈建华与董洪亚，故原告要求与董洪亚、陈建华二人解除合同并由二人共同承担合同之债符合法律规定。至于董洪亚、陈建华二人内部的约定，在本案中不予理涉。
综上，原告的诉讼请求，依法予以适当支持，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告盐城中茵置业有限公司与被告董洪亚、陈建华之间的编号的房屋租赁协议。
二、被告董洪亚、陈建华应于本判决生效之日起十日内将坐落在盐城市区中茵海华广场2、3号楼4003、4004号、401、402、403室的租赁房屋交还给原告盐城中茵置业有限公司。
三、被告董洪亚、陈建华应于本判决生效之日起十日内向原告盐城中茵置业有限公司支付房屋租赁协议解除前的租金及协议解除后的逾期腾房占有使用费：1、盐城市区中茵海华广场2、3号楼4003、4004号房屋租金从2013年6月26日起至实际让房之日止，按照租赁协议约定的租金标准计算（即2013年6月26日至2014年6月25日租金为44.18万元／年，2014年6月26日至2015年6月25日租金为46.83万元／年…）；2、盐城市区中茵海华广场2、3号楼401、402、403室房屋租金从2013年7月15日起至实际让房之日止按照租赁协议约定的标准计算（2012年10月15日至2013年10月14日租金为178460元／年，2013年10月15日至2014年10月14日租金为189170元／年…）。
四、驳回原告中茵置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4130元，由原告中茵置业有限公司负担1600元，被告董洪亚、陈建华共同负担2530元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 邵 伟
人民陪审员 朱艳华
人民陪审员 钱海燕
二〇一四年三月五日
书 记 员 商一娟
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。