黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民终1977号
上诉人（原审原告）王凡谋，个体业户，住山东省邹城市。
委托代理人王广斌，黑龙江鑫维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）齐齐哈尔市中正房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区锦湖名苑舒水园1号写字楼1层1号。
法定代表人张国胜，该公司经理。
委托代理人杨立广，黑龙江百烁律师事务所律师。
上诉人王凡谋因与被上诉人齐齐哈尔市中正房地产开发有限公司（以下简称中正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2016）黑0203民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王凡谋上诉请求：撤销原审判决，判令被上诉人支付逾期交房违约金7，417.00元，违约金给付计算至完成交付条件止，判令被上诉人办理产权登记备案应在房屋交付后90日内办理完毕，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、房屋没有完成验收，被上诉人构成违约。原判认定房屋已经验收合格，认定依据是被上诉人在晚报上的交房公告、被上诉人提供的《竣工工程验收报告》等文件。按国家法律规定，建筑工程要经过多家部门验收后报建设局并取得建设工程竣工验收备案证书，而目前被上诉人仅完成了消防和工程质量监督报告个别环节验收，根本没有完成竣工验收。庭审中上诉人提出书面申请，申请法院到建设局调查该工程是否完成竣工验收备案，但原审法院未给予上诉人调查结果。2、约定的违约金过低，应适当提高，被上诉人应支付逾期交房违约金7,417.00元，违约金的给付计算至完成交付条件止。3、产权登记备案应在房屋交付后90日内办理完毕。双方买卖合同中虽然有900天的约定，但该约定严重违反了法律规定，因此应当予以变更。
中正公司辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，中正公司应在2015年12月31日前经验收合格的商品房交付给上诉人。中正公司于2016年1月29日在齐齐哈尔市鹤城晚报刊登锦湖金色世家交房公告，该房屋已经验收竣工。根据《公告》显示，在该房屋交付使用时，该房屋已经验收合格，具备使用条件和要求，也明确了办理入住手续时间为2016年2月3日。王凡谋未领取入住通知书。同时，该栋房屋经过验收还有《竣工工程验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案证》及《工程质量监督报告》可以证实已竣工验收合格的事实。王凡谋诉称该栋楼房没有经过验收合格的说法没有事实依据。双方签订的《商品房买卖合同》约定的2015年12月31日前交付，相差33天，被上诉人同意按逾期33天支付违约金。同时合同中第九条约定，被上诉人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，按已交付房价万分之0.1支付违约金。故中正公司应支付逾期违约金273.00元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构可以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构可以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。即该条款适用的前提是被上诉人违约给上诉人造成了损失，在违约金低于造成损失的前提下才可以请求人民法院予以增加。而本案中，上诉人未造成任何损失，所以该条款不适用本案。关于上诉人要求房屋交付使用日起90日内办理产权手续，与事实不符，根本无法实现。因齐齐哈尔市建设局规定，要整个开发的小区所有的楼房全部验收后才能整体办理产权登记手续，单栋验收的楼房，不予办理产权登记手续。双方在《合同补充协议》中第13条就此项再一次明确约定“小区需要整体综合验收才能办理竣工备案手续，因此本合同约定在商品房交付使用后900日内办理产权登记备案”，这是根据实际情况而进行的约定，且双方的合同约定对双方均具有法律效力，不违反法律规定，不应予变更。故被上诉人认为应驳回王凡谋的诉讼请求。
王凡谋向一审法院起诉请求：判令被上诉人支付逾期交房违约金7，417.00元，违约金给付计算至完成交付条件止，判令被上诉人办理产权登记备案应在房屋交付后90日内办理完毕，诉讼费由被上诉人承担。一审法院认定，2014年1月4日,王凡谋与中正公司签订《商品房买卖合同》，合同约定王凡谋以每平方米6914.83元总金额827，290.00元的价格购买锦湖金色世家11号楼2单元020701号商品房，同时合同约定中正公司应在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经过验收合格的房屋交付原告。该房屋已经验收竣工。中正公司于2016年1月29日在齐齐哈尔市鹤城晚报刊登《锦湖金色世家交房公告》，《公告》显示在该房屋交付使用时，该房屋已经验收合格，具备使用条件和要求。同时，该栋房屋经过验收还有《竣工工程验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案证》及《工程质量监督报告》。原、中正公司双方在签订的合同第九条约定中正公司逾期交付房屋的违约责任是按日向买受人支付房款万分之0.1，合同约定中正公司应在交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同订立后，王凡谋按合同约定履行了交付购房款的义务，中正公司于2016年1月29日发布公告，要求王凡谋办理入户手续，但王凡谋未办理进户手续。王凡谋、中正公司双方签订的《商品房买卖合同》约定的2015年12月31日前交付，实际交付日期为2016年2月3日，中正公司逾期交付房屋为33天。王凡谋、中正公司签订的《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理产权登记需要出卖人提供的资料报产权机关登记备案。同时王凡谋、中正公司在《合同补充协议》中第13条就此项再一次明确约定“小区需要整体综合验收才能办理竣工备案手续，因此本合同约定在商品房交付使用后900日内办理产权登记备案”。中正公司不同意王凡谋的诉讼请求，双方经法院调解无效。一审法院认为，王凡谋、中正公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。合同第九条约定中正公司逾期交付房屋的违约责任是按日向买受人支付房款万分之0.1，中正公司交付房屋的时间为2016年2月3日，逾期33天，应按双方约定按日万分之0.1支付违约金，即273.00元，中正公司通知王凡谋进户，王凡谋未办理进户手续，应视为中正公司已履行告知义务。王凡谋未能提供违约金过低给原告造成实际损失的证据，王凡谋诉请要求中正公司支付逾期交房违约金7417.00元（按银行2年期贷款利率4.75%计算），违约金的给付计算至完成交付条件止，无法律依据。关于王凡谋诉请中正公司办理房照期限应为交付使用后90日内的问题，因双方签订的商品房买卖合同及合同补充协议明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理产权登记需要出卖人提供的资料报产权机关登记备案，是根据实际情况而进行的约定，且合同约定对双方均具有法律效力，不违反法律规定，不应予变更。王凡谋要求中正公司办理房照期限应为交付使用后90日，本院无法支持。判决：一、齐齐哈尔市中正房地产开发有限公司于本判决生效之日起给付王凡谋逾期交房违约金273.00元（计算方法：827，290.00元×万分之0.1×33天）二、驳回王凡谋要求齐齐哈尔市中正房地产开发有限公司办理房照期限为交付使用后90日的诉讼请求。案件受理费50.00元，由齐齐哈尔市中正房地产开发有限公司负担。
二审中当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，王凡谋所购买的锦湖金色世家11号楼2单元020701号商品房已经经过竣工工程验收，有《竣工工程验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《工程质量监督报告》等予以证实，故上诉人王凡谋主张其所购买的商品房没有经过竣工验收的理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人主张逾期交付房屋的违约金，因双方在商品房买卖合同中已经约定，逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。本案中，出卖人中正公司2016年1月29日在报纸上刊登交房公告，通知买受人于2016年2月1日至2月4日办理交房手续，应视为出卖人已经履行交付房屋的告知义务，是由于上诉人的原因没有办理进户手续，双方合同中约定的交房时间是2015年12月31日前，故中正公司逾期交房33天，应当按照合同约定承担违约责任。
关于违约金的标准，因双方已经在合同中约定，出卖人逾期交房不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，故原判按照双方约定的违约金标准判决违约金并无不当，上诉人主张按照银行贷款利率4.75%计算违约金的理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人主张判令中正公司办理产权登记备案应在房屋交付后90日内办理，因双方在合同中约定，出卖人约定在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该约定不违反法律相关规定，故上诉人此项请求违反了合同约定，本院不予支持。
综上所述，王凡谋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由王凡谋负担。
本判决为终审判决。
审判长 董春良
审判员 戚丽英
审判员 李立新
二〇一六年十二月五日
书记员 杨子旋