浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初12848号原告：张德海，男，1974年10月20日出生，汉族，住福建省沙县。委托诉讼代理人：宋伟锋，浙江驼峰律师事务所律师。被告：施桂芳，女，1953年10月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：施奇斌，男，1980年12月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告张德海与被告施桂芳、施奇斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序审理，由审判员李永群独任审判，于2017年8月24日、11月16日公开开庭进行了审理。原告张德海参加了第一次庭审，原告张德海的委托诉讼代理人宋伟锋、被告施桂芳、施奇斌参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告张德海向本院提出诉讼请求：二被告支付原告因解除原告房屋租赁合同而造成的装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失计70000元（具体以被告征收补偿协议为准），并退回房屋租金14000元。第一次庭审中，原告当庭增加诉讼请求：判令解除原被告于2016年10月31日签订的《租房协议》。事实和理由：二被告系母子。原告自2007年8月始租赁二被告位于义乌市间房屋经营餐饮，至今已经10年。双方每年签订《租房协议》。原告承租后，对所承租的房屋进行了部分装饰，花去费用10000余元。2017年5月8日，义乌市政府下达了义政征字（2017）第001号《房屋征收决定》，案涉房屋属于征收范围内。据了解，二被告已于6月下旬与义乌市房屋征收管理办公室签订了《房屋征收补偿协议》，并得到了包括原告使用房屋在内的装饰费、搬迁费、安置费及停产停业损失及其它项目的征收补偿。被告以房屋已被国家征收为由，多次要求与原告解除房屋租赁合同，并限期原告搬迁。原告同意解除双方的房屋租赁合同，并提出被告赔偿装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失等费用，但遭到拒绝。被告施桂芳、施奇斌辩称：1、征收是一种行政行为，具有强制性。原被告于2016年10月签订租赁协议，2017年3月，政府发布了征收公告，实施房屋征收。对此被告无法预见，也不可抗拒，是不可抗力，根据合同法的规定，被告因免除责任。即使不能适用不可抗力，也应属于合同法解释规定的情势变更原则。被告有权要求解除合同，不承担赔偿责任。2、原告的诉讼请求不能成立。双方签订的租赁协议中，明确约定现有的装潢设备不能改动，今后乙方如有装潢也不能拆除。双方签订协议后，原告并未对租赁房屋进行任何的装潢。另外双方租赁协议的租赁期限到2017年10月31日止，仅剩下两个月。两个月后，原告本身就需要搬迁，其另行租房安置的费用本身即将产生，并非被告对原告造成的损失，不应由被告承担。原告要求退回租金的金额计算错误，根据协议年租金42000元，两个月的租金约为7000元。3、根据征收政策搬家费计算标准为120平方米以下的每平方米20元，超出部分每平方米5元，临时安置费为每平方米每月20元。另外，迄今为止，原告已拖欠被告水电费合计约8000元。4、政府认定被告被征收房屋性质为住宅，没有获得一分钱的停产停业损失补偿。5、因原告不配合腾空给被告造成了损失，被告已于7月下旬将二楼以上的房屋全部腾空。7月28日，拆迁办工作人员进行了调解，但原告一走了之。如原告仍不配合腾空，可能造成的损失包括腾空奖励6万多元，临时安置费每月4000多元，以及其他可能的补助奖励，被告保留就以上损失向原告追偿的权利。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，征收对象是房屋所有权人，所有征收补偿费用均属于被告，与原告无关。原告主张损失赔偿，首先应举证证明，如不能举证，应承担不利的法律后果。原告张德海为证明自己的主张，向法院提供了以下证据：1、第一组证据：原告身份证复印件及营业执照，证明原告的主体资格以及经营年限。2、第二组证据：房屋租赁协议5份，证明原被告涉案房屋租赁的情况。3、第三组证据：租赁房屋的照片4张，证明房屋的装修装饰情况。被告施桂芳、施奇斌对上述证据均无异议。被告施桂芳、施奇斌为证明自己的主张，向法院提供了以下证据：1、第一组证据：房地产评估报告书（复印件）、征收资金补偿结算清单，证明房地产征收补偿情况。原告张德海质证认为，房地产评估报告书系复印件，对证据的三性均有异议；征收资金补偿结算清单真实性没有异议，对关联性有异议，未能反映出房屋装修费用。2、水电费发票，证明原告拖欠水电费情况。原告张德海质证认为，对证据真实性没有异议，但对关联性有异议，与本案无关，但原告自认尚欠被告水电费2463元。根据原告的申请，本院委托金华市鸿文价格评估有限公司对涉案房屋的装修、装饰现实价值（即残值）及因合同解除造成原告停产停业的经济损失进行鉴定。金华市鸿文价格评估有限公司鸿文价评【2017】0085号价格评估结论书认定，涉案房屋在价格评估基准日（2017年5月8日）的装修、装饰现实价值为3496元，其中拆装费350元；因该区域已大面积拆迁，客流量及营业状态缺少数据支持，无法对停产停业损失进行价格评估。原告张德海质证认为，对装修、装饰部分没有异议。对于停产停业损失无法评估，认为评估机构可以根据原告的经营，参照同类型的行业平均利润收益和其他相关情况进行评估。同时，如果由于该区域大面积拆迁，客流及营业情况缺少数据支持而不能评估，并不是原告的错。原告的停业损失是客观存在的，请求法庭能酌情对该损失进行确定，或者重新委托其他评估机构进行评估。被告施桂芳、施奇斌对证据没有异议。对于原告张德海提供的证据，被告施桂芳、施奇斌没有异议，本院确认证明力。对于被告施桂芳、施奇斌提供的证据，本院认为，该证据可以证明涉案房屋被征收的事实及补偿情况，但本案系房屋租赁合同纠纷，房屋征收系被告与政府之间的行为，两者之间属于不同的法律关系，与本案原告诉请的退回租金和赔偿损失不具有法律上的关联性。对于金华市鸿文价格评估有限公司鸿文价评【2017】0085号价格评估结论书，本院认为鉴定程序合法，本院予以确认。经审理，本院认定如下事实：2016年10月31日，原告张德海（乙方）与被告施桂芳（甲方）签订《租房协议》，由原告承租义乌市稠城街道沪江路2弄1号1间店面作为营业用房，双方约定：租赁期限为一年，即自2016年11月1日至2017年10月31日止；租金为42000元，一次付清，先租后用；租赁期间乙方所用的水、电、有线电视费均由乙方自负；现有装潢不能改动，今后乙方如有装潢也不能拆除。房屋租赁期间，义乌市稠城街道沪江路2弄1号（包括涉案房屋）被政府征收。原告张德海于2017年8月31日腾空房屋。涉案房屋为住宅，原告施桂芳及其他房屋共有权人获得征收补偿4190817元，其中，设备设施移装补偿费8578元，未获得停产停业损失。另查明，涉案房屋为被告施桂芳、施奇斌及案外人施奇青共有。原告张德海已经租赁该房屋多年，双方于2015年10月31日签订的为期一年的《租房协议》第六条约定：“现在装潢设备，不能改动。今后乙方如有装潢也不能拆除”。2016年11月1日之后，原告未对该房屋进行装修。原告尚欠租赁期间水电费2463元。经本院委托金华市鸿文价格评估有限公司鸿文评估，涉案房屋在价格评估基准日（2017年5月8日）的装修、装饰现实价值为3496元，其中拆装费350元。本院认为，原告张德海与被告施桂芳签订的房屋租赁协议合法有效，本应按约履行，但由于房屋被政府依法征收，继续履行合同的条件已经丧失，原告要求解除合同的诉讼请求应予支持。依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，被告于2017年8月24日当庭提出解除合同的诉请，故本案房屋租赁合同于2017年8月24日解除。本案所涉房屋租赁合同解除系政府征收原因所致，双方当事人对合同的解除均无过错。原告要求被告退回房屋租金的诉请符合法律规定，但退回房屋租金应当从原告腾退房屋之后起算，原告于2017年8月31日腾退房屋，故被告应当退回2017年9月1日至2017年10月31日的租金7019元。对于原告提出的要求被告赔偿装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失的问题，本院认为，租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，原告不能依据出租人与政府之间的征收补偿项目要求赔偿，原告只能依据双方租赁合同的约定和法律规定主张权利。按照双方于2015年10月31日签订的《租房协议》第六条“现在装潢设备，不能改。今后乙方如有装潢也不能拆除”的约定，合同解除后，装潢应当归出租方所有，且原告在2016年11月1日之后未对房屋进行装修，故原告要求被告赔偿装修费的诉请不符合双方约定，本院不予支持。但对于装修损失中的拆装费350元，系基于原告的行为产生，且被告已因该行为从政府征收中获得补偿，基于公平原则，该损失应当由被告承担。对于原告要求赔偿搬迁费、安置费的诉请，本院认为，该项目是政府补偿给被征收人的费用，原告主张没有法律依据，本院不予支持。对于停产停业损失，鉴定机构因缺少数据支持而无法鉴定，原告应承担举证不能的法律后果。本案《租房协议》系原告与被告施桂芳签订，合同相对人系被告施桂芳，原告要求被告施奇斌承担责任缺乏法律依据，本院不予支持。对于被告主张租赁期间拖欠的水电费2463元应予抵销的主张，符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告张德海与被告施桂芳2016年10月31日签订的《租房协议》于2017年8月24日解除；二、被告施桂芳于本判决生效后十日内返还原告张德海房屋租金4556元；三、被告施桂芳于本判决生效后十日内赔偿原告张德海装修损失（拆装费）350元；四、驳回原告张德海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元（已减半），由原告张德海负担890元，被告施桂芳负担60元；鉴定费1500元，由原告张德海负担1350元，被告施桂芳负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  李永群二〇一七年十一月三十日书记员  胡玲燕?????-1-?