陕西省太白县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0331民初84号原告：朱立平，男，汉族，1960年9月26日出生，初中文化，公司职工，陕西省宝鸡市陈仓区人。被告：太白县泰达房地产开发有限责任公司。法定代表人：韩小伟，执行董事。委托代理人：赫晓东，陕西国文律师事务所律师，特别授权。原告朱立平与被告太白县泰达房地产开发有限责任公司（以下简称：泰达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员詹东独任审判，公开开庭进行了审理，原告朱立平及被告泰达公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告朱立平起诉称，2014年8月16日，原被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于太白县世纪大道南侧的水木兰亭小区第8幢2单元101号房屋。合同约定该房屋建筑面积74.35平方米，房屋总价款141324元。合同约定：“被告应当在2014年12月31日前将经检验合格的商品房交付原告使用，逾期交房的，自本合同规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金”。2014年8月17日原告一次性交清购房款。被告没有如约履行义务存在如下等严重违约行为：1、至今逾期交房达800天；2、至今仍不向原告提供房屋符合交付条件的证明资料（验收登记表、使用说明书、质量保证书等）；3、在国家明令禁止在房屋价款外收取暖气入网费的情况下，硬性向申请人收取，否则不交房；4、房屋维修基金国家有明确规定和标准，却违法超标收取。2012年9月12日太白县住建局发的供热通知要求缴纳暖气入网费及《陕西省物价局关于印发的通知》第十一条之规定，供热设施是商品房的配套设施被告应该将供热成本按照规定计算在房款内，原被告签购房合同是2014年，被告必然已将供热成本计入房屋成本中，被告再向原告收取该费用没有任何的依据。2017年3月7日原告去售楼部,被告售楼部给原告缴费清单并附有太白县泰达房地产开发有限责任公司的账号，被告说这个款项原告不交就不交钥匙并说房屋维修基金要交给被告,但相关文件要求维修基金要交到专门账户上的。房屋维修基金原告愿意交,但只交到太白县住建局指定账户。因被告严重违约，现请求判令：一、判令被告立即向原告办理交房手续，即将位于太白县世纪大道南侧水木兰亭小区第8幢2单元101号房屋（价值141324元）及质量保证书、使用说明书移交给原告；二、判令被告承担逾期交房的违约金11306元并且2017年3月12日起以141324元为基数按日万分之一支付违约金至房屋实际交付之日止；三、认定被告收取暖气入网费60元/平方米、房屋维修基金75元/平方米的行为违法无效；四、依法判令被告支付本案诉讼费。被告泰达公司答辩称：因为建筑施工单位对建设项目（水木兰庭小区）没有完成验收客观上被告无法给原告办理交房手续。依据双方之间所签订的商品房买卖合同附加条款（主合同的第八条、附件四第二条）,原告主张的违约金计算错误同时也没有合同依据。对2015年3月7日之前被告未如约交房无异议,对2015年3月7日以后计算被告违约有异议,被告通知原告过来缴款而原告不愿意交付房屋维修基金与暖气入网费，是造成不能交房的主要原因所以不应算被告违约，原告要求被告赔偿2015年3月7日以后迟延交房的违约金的请求没有事实依据，请求法院依法驳回。关于原告提到的《陕西省物价局关于印发的通知》，被告认为原告已经将商品房买卖合同以证据形式向法庭提交了,不管物价局有什么规定，这些规定不属于强制性规定,因为双方在合同中明确规定了这些入网费用由买房人承担,供热公司安装完成后被告才知道价格,所以被告不可能在合同中事先将该部分费用计入商品房价款中。关于原告提到的《宝鸡市住房和城市建设局关于调整我市住宅专项维修资金交存标准和方式的通知》被告认可,被告接受到有关部门的口头说明让被告代收代办,相关单位在看到缴款凭证之后才能办房本（房屋所有权证）。太白县住建局至今未指定任何账户并且未交大修基金不给办房本（房屋所有权证）。经审理查明，2014年8月17日，原告朱立平与被告太白县泰达房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。原告于当日一次性交清所有购房款141324元，被告至今未交付房屋。被告通知原告缴纳小区专项维修基金：75元/平方米，房屋面积74.35，维修基金费用5576元；暖气管网费60元/平方米，房屋面积74.35，暖气管网费4461元；天然气管网费2200元/户。截至2017年3月21日水木兰庭住宅小区尚未经过竣工验收。2011年5月13日，陕西省物价局关于印发《商品房销售明码标价规定实施细则》的通知（陕价举发（2011）64号）；2012年9月12日，太白县人民政办公室印发《太白县城区既有建筑集中供热系统改造工程实施方案》的通知（太政办发（2012）98号）；2013年12月19日，宝鸡市住房和城市建设局关于《调整我市住宅专项维修资金交存标准和方式》的通知（宝市住建发（2013）412号）；太白县住房和城乡建设局关于转发市住房和城市建设局关于《调整我市住宅专项维修资金交存标准和方式》的通知的通知（太住建字（2014）120号）。上述事实有原被告的陈述、购房合同、交钥匙缴费清单、收款收据、转账凭证、陕价举发（2011）64号文件、太政办发（2012）98号文件、宝市住建发（2013）412号文件、太住建字（2014）120号文件、未竣工证明、庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。原告朱立平与被告泰达公司签订的商品房买卖合同，属于双方真实意思表示符合法律规定，该合同成立并生效。原告朱立平在合同约定的时间内完全履行了支付购房款的义务，而被告至今尚未交付房屋。根据商品房买卖合同第八条及第九条第一款第二项之规定,被告自2014年12月31日起至交付商品房之日按照已支付房价款万分之一支付违约金。被告辩称太白县人民政府要求其将该楼盘规划设计进行变更而导致迟延交房属于执行政府强制性规定，因其未提供任何证据且没有事实依据，本院不予采信。被告辩称被告通知原告过来缴款而原告不愿意交纳房屋维修基金与暖气入网费是造成不能交房的主要原因所以不应算被告违约的意见，因被告一直未经过竣工验收，事实上根本不具备交房条件，被告的该项辩称意见本院不予采信。依据2011年5月13日，陕西省物价局关于印发《商品房销售明码标价规定实施细则》的通知第十一条：“商品房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控及其它属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，均包含在商品房销售价格中，商品房经营者不得向购房人另行收取，不得在标价之外加价销售商品房”及2012年9月12日，太白县人民政府办公室印发《太白县城区既有建筑集中供热系统改造工程实施方案》的通知第三条第三款“2012年6月1日以后竣工验收并交付使用的办公、住宅等建筑物，必须严格按照有关供热管网改造标准和时限要求，改造安装供热管网、专项采暖设施和分户计量、分户控制装置。改造费用自行解决，不纳入县城集中供热改造补助范围”之规定，原被告是2014年8月17日签订的购房合同，而在2011年陕西省物价局及2012年太白县人民政府的两份文件中明确要求供暖费用应纳入购房款，且公网建设费用按供热面积收取60元/平方米的标准已经确定同时根据商品房买卖合同第十四条之约定，天然气（初装费自理）及通讯，有线电视，网络（开通费自理），而暖气，地辐热采暖并未约定费用由买受人自理，可以确认取暖的相关建设费用已经包含在商品房的房价中不应另行交纳。原被告之间对房屋大修基金的交付方式方法无约定，宝鸡市住房和城市建设局关于《调整我市住宅专项维修资金交存标准和方式》的通知（宝市住建发（2013）412号）第二条第二款第一项及太白县住房和城乡建设局关于转发市住房和城市建设局关于《调整我市住宅专项维修资金交存标准和方式》的通知的通知：“2014年7月1日后由业主直接将维修资金交至太白县住宅专项维修资金专户”之规定，考虑到日后维修方便及维修资金安全，原告应将房屋维修资金交往太白县住宅专项维修资金专户。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，判决如下：被告太白县泰达房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起10日内，向原告朱立平交付太白县世纪大道南侧“水木兰庭”第8幢2单元101号房并提供符合交付条件的证明资料，不得向原告收取60元/平方米的暖气入网费及75元/平方米的住宅维修基金；被告太白县泰达房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内，赔偿原告朱立平迟延交房违约金每日14.13元（自2014年12月31日起至实际交房之日时止）；驳回原告要求确认被告行为违法的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3340元，减半收取1670元，由被告太白县泰达房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  詹东二〇一七年六月八日书记员  严寅