江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终3329号
上诉人（原审原告）：尹佳佳，男，1987年1月19日生，汉族，住泰兴市。
上诉人(原审原告)：杨洁，女，1989年10月7日生，汉族，住海安县。
上述两位上诉人的委托诉讼代理人：邓军，上海申浩（南通）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：江苏汇昌地产有限公司，住所地海安县。
法定代表人：沈兆根，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王立志，江苏慧眼律师事务所律师。
上诉人尹佳佳、杨洁因与被上诉人江苏汇昌地产有限公司(以下简称汇昌公司)商品房销售合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2017）苏0621民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
尹佳佳、杨洁上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：双方所订补充协议并未变更交房条件，更未明确“进场装修”就视为案涉房屋交付完成。“进场装修”是补充协议赋予其的一项权利，此与房屋交付无关。“进场装修”仅为将来正式交付后，能够使其尽快入住提供便利条件。案涉房屋的交付应在其与汇昌公司间直接对接，而不是与第三方物业公司间办理交结，且进场装修约定了期限，其仅在上述期限内占有案涉房屋并进行装修。另外，其只收取一把进户门的装修钥匙，而非案涉房屋全部钥匙，故其只是临时占有案涉房屋，原审认定案涉房屋已完成交付，系认定事实错误。同时，原审判决明显显失公平。
汇昌公司公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。
尹佳佳、杨洁向一审法院起诉请求：确认双方补充协议有效（即车位按约交付）；汇昌公司支付其延期交房违约金93877.6元（以748705元为本金，按日罚金万分之三的标准自2016年1月1日计算至2017年2月22日）；支付自2017年2月23日起至实际交房之日止的延期交房违约金（以748705元为本金，按日罚金万分之三的标准计算）。
一审法院认定事实：2013年10月10日，双方签订商品房买卖合同。合同约定，尹佳佳、杨洁购买汇昌公司建设的位于海安县海安镇黄海大道（西）86号的怡景湾国际花园20幢705室，建筑面积119.76㎡，单价6251.71元/㎡，总价748705元；尹佳佳、杨洁于2013年10月10日前支付300705元，于2013年10月30日前办清剩余448000元的贷款手续，否则视为尹佳佳、杨洁违约；汇昌公司应于2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备验收合格条件并符合合同约定的商品房交付尹佳佳、杨洁使用；除双方协商同意解除或变更合同外，遭遇不可抗力且汇昌公司在发生之日起30日内告知尹佳佳、杨洁的，汇昌公司可据实予以延期；汇昌公司逾期超过90天交房，尹佳佳、杨洁有权解除合同；尹佳佳、杨洁解除合同的，汇昌公司当自尹佳佳、杨洁解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按尹佳佳、杨洁累计已付款的3%支付违约金；尹佳佳、杨洁要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，汇昌公司按日向尹佳佳、杨洁支付已付房款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，汇昌公司应当书面通知尹佳佳、杨洁办理交付手续；双方进行验收交接时，汇昌公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，汇昌公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；汇昌公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，尹佳佳、杨洁有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由汇昌公司承担。合同签订后，尹佳佳、杨洁依照合同约定交纳了购房款，汇昌公司开具了发票。
2015年10月11日，双方签订补充协议。协议约定，根据商品房买卖合同约定，交房时间原定为2015年6月30日，现因故未能按原定时间交付；小区二期多层洋房规划开发区域，规划内的部分拆迁户未按原定时间搬迁，政府逾期交地近1年，影响小区施工与开发进度；至今小区内及周边市政排污管网暂未铺设，影响整体竣工验收；汇昌公司将积极与政府部门沟通协调，抓紧办理交房相关事宜，交房时间调整为2015年12月30日；若逾期，自第二天起至实际交付日按原主合同约定支付违约金或尹佳佳、杨洁不愿继续履行合同的有权提出解除合同，汇昌公司应自收到解除合同通知起30天内退还全部已付款项，并支付累计已付款3%的违约金；在此期间，如尹佳佳、杨洁需进场装修，可向汇昌公司提出书面申请，由汇昌公司与相关部门进行协调，先行进场装修；装修期间因汇昌公司相关措施没到位影响装修的，汇昌公司须无条件及时协商解决；房屋前后预留洞填平由业主提出申请，施工费用由汇昌公司承担，施工完成期限在业主提出装修申请后1个月内；汇昌公司承诺提供可转让的地下车位1个供尹佳佳、杨洁使用，尹佳佳、杨洁不用支付车位款，就近安排，与房屋具有同等使用年限；尹佳佳、杨洁如需购买车棚，按2500元/㎡计算；补充协议仅适用于汇昌公司延迟交房事宜，其它未涉及之事按原合同执行，协议与原合同具有同等法律效力。
补充协议签订后，2015年10月22日，汇昌公司将案涉房屋入户门钥匙交给尹佳佳、杨洁，并由周宏如（杨洁的母亲）代表尹佳佳、杨洁在物品交接单上签字。2015年11月8日，周宏如、杨晓彬（杨洁的父亲）代表尹佳佳、杨洁在房屋完好确认单、装修重点提示、安全防火责任书等文件上签字并向汇昌公司提交了装修申请表。汇昌公司于2015年11月18日批复同意装修。此后，尹佳佳、杨洁对案涉房屋进行了装修。
原审庭审中，一审法院要求汇昌公司提供案涉房屋已经具备交付使用条件的相关证据，汇昌公司未提供；同时汇昌公司陈述案涉房屋相关的施工及配套已于2016年底前完成，目前，由于江苏省供电公司收回了原来由县级供电公司对建设工程电力接入的权利，相关的工程均已通过验收，但江苏省电力公司由于主管全省的建设工程的电力接入，时间按每个行政区进行推磨进行，因此该工程目前仅剩电力无法由县级供电公司接入，要等省级供电公司接入后即可以办理相关证件。一审法院要求汇昌公司提供案涉房屋已经过分部分项验收的手续，汇昌公司亦未提供。
原审庭审中，尹佳佳、杨洁陈述从未收到案涉房屋的正式钥匙，只收到1条装潢钥匙，且未收到住宅质量保证书、使用说明书等文件。
一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同、补充协议未违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，应当认定为合法有效，双方应当按照商品房买卖合同及补充协议的约定履行各自的义务，一方违约应当承担相应的违约责任。
本案中，尹佳佳、杨洁在与汇昌公司签订补充协议时已经明确知道案涉房屋尚不具备交付条件，但是尹佳佳、杨洁仍于2015年10月22日领取了案涉房屋的钥匙并对案涉房屋进行了装修。尹佳佳、杨洁虽然认为其对房屋进行装修系基于双方补充协议的约定，汇昌公司同意其可以先行进场装修，但是尹佳佳、杨洁实际上已经实现了对房屋的转移占有，且双方并未明确约定该转移占有不能视为房屋交付。对此，一审法院认为，尹佳佳、杨洁在明知房屋不符合交付条件的情况下仍然领取了房屋的钥匙对案涉房屋进行了装修，应当视为尹佳佳、杨洁放弃了约定的交付条件，系尹佳佳、杨洁对其自身权利的不利处分，案涉房屋已经于2015年10月22日完成了交付。同时，汇昌公司虽然未提供案涉房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书，但是尹佳佳、杨洁明知汇昌公司未提供上述文件仍然对房屋进行了交付，不能视为汇昌公司未完成房屋的交付。在此情形下，尹佳佳、杨洁再要求汇昌公司承担逾期交房的违约责任无事实和法律依据。故对于尹佳佳、杨洁要求汇昌公司支付逾期交付的违约金的诉讼请求，法院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认尹佳佳、杨洁与汇昌公司于2015年10月11日签订的补充协议合法有效。二、驳回尹佳佳、杨洁的诉讼请求。案件受理费2147元，由尹佳佳、杨洁负担。
二审中，尹佳佳、杨洁提供一份结婚证，以证明购买案涉房屋用于结婚。汇昌公司经质证认为，尹佳佳和杨洁购房在前，登记结婚在后，故对其证明力不予认可。本院经审查认为，该证所欲证明的事实，与本案商品房买卖并无关联，故对其关联性不予认可。汇昌公司提供一份其公司出具给海安县信访局关于案涉小区二期逾期办证处理的答复函，以证明补充协议及承诺没有损害尹佳佳、杨洁的利益。尹佳佳、杨洁经质证认为，该证系复印件，对其真实性不予认可，且此函与补充协议并无关联。本院经审查认为，因汇昌公司未能提供证据原件，尹佳佳、杨洁对真实性有异议，故本院对其真实性不予认可。
原审查明的事实正确，本院予以认可。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，汇昌公司未能按照案涉商品房买卖合同约定的时间交付房屋，为此双方签订补充协议，将交房时间调整为2015年12月30日。补充协议同时约定在第二次交房期间，如尹佳佳、杨洁需进场装修，可向汇昌公司提出书面申请，由汇昌公司与相关部门协调。2015年10月22日汇昌公司将案涉房屋交付给尹佳佳、杨洁，并于2015年11月18日批复同意装修。故此，尹佳佳、杨洁2015年10月22日的进场装修不能视为房屋的交付使用。原审认定尹佳佳、杨洁于2015年10月22日进场装修，视为双方对案涉房屋的交付，明显不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现尹佳佳、杨洁已按约支付全部购房款，但汇昌公司未提供案涉房屋已经分部分项验收手续，汇昌公司亦未履行交房义务，汇昌公司的行为已构成违约，依法应当承担逾期交房的违约责任。双方在合同中对逾期交房的违约责任进行了明确约定，此约定合法有效。尹佳佳、杨洁据此主张相应违约金，应予支持，即汇昌公司应支付尹佳佳、杨洁延期交房违约金93877.6元（以748705元为本金，按日罚金万分之三的标准自2016年1月1日起计算至2017年2月22日止）；支付自2017年2月23日起至实际交房之日止的延期交房违约金（以748705元为本金，按日罚金万分之三的标准计算）。
综上所述，尹佳佳、杨洁的上诉请求成立，应予支持；一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持海安县人民法院（2017）苏0621民初1313号民事判决第一项；
二、撤销海安县人民法院（2017）苏0621民初1313号民事判决第二项；
三、江苏汇昌地产有限公司于本判决生效后十日内支付尹佳佳、杨洁延期交房违约金93877.6元（以748705元为本金，按日罚金万分之三的标准自2016年1月1日起计算至2017年2月22日止）；支付自2017年2月23日起至实际交房之日止的延期交房违约金（以748705元为本金，按日罚金万分之三的标准计算）。
如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2147元，二审案件受理费2147元，均由江苏汇昌地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾晓威
审判员 王建勋
审判员 吴 风
二〇一八年二月十四日
书记员 盛姝玲