北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终11150号上诉人（原审原告、反诉被告）：宣东海，男，1981年1月10日出生，住北京市丰台区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王琼，女，1980年12月5日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴雨剑，男，1980年2月12日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨立娟，北京大成律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经�有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，该单位职工。原审第三人：孔林，女，1983年12月1日出生，霍尼韦尔（中国）有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨立娟，北京大成律师事务所律师。上诉人宣东海、王琼因与被上诉人戴雨剑及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、原审第三人孔林房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初1070号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。宣东海、王琼共同上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回戴雨剑要求违约金的诉讼请求，判决戴雨�返还我们定金10万元。事实和理由：西城区房屋交易规定的解抵押、房屋核验与网签的顺序与合同约定的网签、付款及解抵押的顺序不一致，我们按照合同约定要求在网签后支付100万元购房款不存在违约事实，且根据我们与中介公司的员工及戴雨剑的沟通录音，我们从未同意过在没有网签的情况下支付100万元购房款。由于戴雨剑同意在2016年10月底再行沟通合同履行事宜，故我做出让步贱卖了自己的房屋筹措资金为履约做准备，而对方却发出了解约通知书。我们是否出售原有房屋，对我再次购买房屋均不构成影响，故没有进行网签的原因就是因为诉争的房屋存在抵押未予解除。由于涉案房屋一直处于价格上涨趋势，合同解除后戴雨剑取得该价格利益，而一审法院在没有违约事实的情况下判决我们承担10万元违约金，属适用法律错误。综上，由于合同约定的原因导致不�履行，双方均有责任，我们不应承担违约责任，请求二审法院支持我们的上诉请求。戴雨剑辩称，同意一审判决。我们双方约定的交易顺序是宣东海一方先行支付100万元用于解除抵押，然后网签并继续履行合同。合同关于付款解押和网签的约定确实存在不明确的问题，但根据后期双方及中介公司的沟通录音可以看出，2016年10月15日宣东海向我支付100万元是双方早就约定好的，他未依约履行，应承担违约责任。由于宣东海的违约，合同解除，也耽误了我置换房屋的打算，如其不承担违约金对我也不公平。不同意宣东海、王琼的上诉请求，请二审法院维持原判。我爱我家公司述称，我公司对一审判决没有异议，并尊重二审法院判决。孔林述称，我同意戴雨剑的意见。宣东海、王琼共同向一审法院起诉请求：1.请求判令戴雨剑继续履行与我们于2016年8月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并将其名下位于北京市西城区某巷1号院1号楼5层5门503号房屋所有权转移登记至我们名下；2.请求判令戴雨剑支付未按期办理解抵押的违约金748000元；3.请求判令戴雨剑将北京市西城区某巷1号院1号楼5层5门503号房屋交付给我们并办理物业交割手续。戴雨剑反诉请求：1.请求判令我与宣东海、王琼签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年10月30日解除；2.判令宣东海、王琼向我支付违约金1496000元。一审法院认定事实：戴雨剑与孔林系夫妻关系，宣东海与王琼系夫妻关系。2016年8月29日，戴雨剑与宣东海、王琼经我爱我家公司居间签订房屋买卖合同，约定戴雨剑（甲方，下同）向宣东海、王琼（乙方，下同）出售诉争房屋，房屋建筑面积77.5平方米，房屋成交价格为748万元。合同第二条房屋权属情况显示，诉争房屋有抵押，抵押金额为120万元，约定甲方应于2016年11月15日前办理抵押注销手续。合同第四条第（二）款约定乙方采取贷款方式支付房屋价款，乙方选择商业贷款，拟贷款金额为294万元。双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签后一个工作日，且2016年10月15日前，乙方向甲方支付人民币100万元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于产权转移前5个工作日内，乙方向甲方支付人民币218万元，资金通过资金存管的方式划转。第三次，于产权转移前5个工作日内，乙方向甲方支付人民币126万元，资金通过资金监管的方式划转。合同第十条第（二）款约定，除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：乙方逾期超过10日的，甲方有权单�解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。合同第十一条第（一）款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应以书面方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。同日，甲、乙、丙（我爱我家公司）所签补充协议第六条显示，因标的房屋处于抵押中，经三方友好协商，同意甲方在签订本协议后60个工作日内，自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押登记。如甲方未按本条款约定时间还清债务并解除抵押登记，则视为甲方违约，甲方应按照买卖合同、履约服务合同中违约条款的约定承担违约责任。买卖合同签订当日，宣东海、王琼支付定金7万元，次日支付定金3万元。双方至今未办理网签，宣东海、王琼至今未向戴雨剑支付第一笔100万元房款。戴雨剑、孔林主张，对方应在2016年10月15日前支付第一笔房款100万元（用于解抵押），对方未履行合同义务，构成违约。宣东海、王琼则主张，2016年10月15日前支付100万元的前提条件是完成网签，网签的前提是对方将诉争房屋解抵押，对方未按约定日期解抵押，构成违约。为证明各自主张，双方均提交了数份谈话录音，双方及我爱我家公司对录音的真实性均予以认可，法院对此予以确认。该部分证据显示：2016年9月29日，宣东海、王琼与我爱我家公司工作人员李某电话沟通，宣（宣东海，下同）：我们签的买卖合同上，写的付款的时候要网签后一个工作日，且在10月15号之前付100万，对吧？李（李某，下同）：嗯。宣：我的网签，我10月15号之前打不了吧？李：打不了网签，他必须把抵押解了，才能做房屋核验，西城是特殊。宣：谁把抵押解了？李：就是那个房子的抵押，他拿那个钱为了解那个房子的抵押。宣：合同上写着网签后一个工作日，且10月15号之前付款，对吧？李：对。宣：那算谁违约？你比如说假如我能付款，但是网签没签。李：是这样的宣哥，那个，当时说是那时候打网签，但是网签打不了，没办法打，西城现在是要求必须先解完抵押你才能做房屋核验，房屋核验通不过是不能打网签的，所以必须解那个抵押，但是戴先生那边没有钱解不了那个抵押么，必须是用咱这个钱才能解那个抵押，所以为什么推到10月份，他一直想，早就想解这个抵押了，他说你这个钱什么时候能到位？他想9月份，这个月解了，他不少还一个月利息吗？后来我和他说你别�，你推到10月份吧，要不然钱到不了位呀。宣：我不知道别的情况怎么样，反正合同上写着是网签后一个工作日，且10月15日之前。李：是这样的，宣哥，一个是他那边解不了抵押，第二也不能打网签，还有一个是您这边资格也没有啊。您现在要是打了网签，您这边就变成二套了。宣：我知道这个问题呀。所以这都不对呀，这都有问题呀。到时候算谁的，有问题。李：这个的话，咱们肯定是约定的那个时间，10月15号打钱。肯定得在10月15号之前给他打过钱去。不打过钱他怎么那个，弄不了的。他那个抵押肯定是解不了的，他解不了话，就算你过完户了，你有资质了，他那个网签也出不了。宣：我知道，我就是说这到底算谁违约啊，算我违约啊算他违约。还是都不违约？李：两人都不违约。宣：比如说我能在10月15号之前打钱，但他没解抵押，我也没有资质了还。这怎么算。李：这东西就扯皮，这东西这说实话就到主题上了。宣：你要是纠结这个问题的话，这东西就比较麻烦，你给我签的合同，还是有问题。李：对啊。不是，他这块你知道为什么要写到这块呢，因为这东西啊，你这边的一个是资质，他这边是一个抵押。宣：原来原本就不应该这么写。李：对啊，这时间当时写的时候，确实是我们那个店经理给写的。宣：同时说打网签，你比如说，你写10月15号之前付款的话，对我来说我也没问题，比如我到时候给他付款，9号钱下来，15号之前应该能给他付款，对不对，但是网签没打。李：对。但写了个截止日期，10月15号之前。宣：对啊，他那写的是10月15日之前，相当于意思是10月15日之前必须打网签，对不对。李：嗯。宣：你那就是这意思。李：10月15号之前，必须打网签，必须要打这些钱，要不打这些钱，他没有，因为他是17号扣款，所以在17号之前必须把这个钱给他还进去，要不他这个钱扣不了。王（王琼，下同）：我们给钱都没问题，我就是说这个和合同上，这个网签这件事有点不符，这个怎么处理一下呀，要不重新弄个合同，交钱日期都按这个来，但网签那个得改一下，或者你来个补充协议啥的。李：补充条款这款？王：因为你看你这个写的网签后一个工作日。到时候什么他付呀，人家咬住或者抓住就不太好了，我们就很被动。李：行行行，可以。好的。王：然后，您明天啥时候有时间啊，我们只能下班了，李：那就晚上呗。2016年10月19日，戴雨剑、孔林、王琼进行沟通：王：“嗯，我没有想悔约，孔女士。我是因为”……孔：“咱们现在不管是说就是你们要违约还是客观因素要违约。”……王琼“我其实是需要你给时间，但时间你觉得是不合理或者是，因为我也不是搞房�产的，你说930政策出来以后，我们也不知道这个房子不知道多久，也许是快一点也许是慢一点”孔：“不可能是结果都达到每个人都合你心意的程度。”戴：“我们两个人都有风险，买卖双方都是一样的”。王：“嗯，是这样的啊，你说的第一笔钱嘛，那个应该是没有问题是全部都到位了，但是因为另外笔钱由于我们的房子卖的过程不是出现了困难嘛，买我们房子的人他是自己不愿意履行合同了这是他的意愿，所以我的钱到不了手，所以那第二笔钱我们给你付的时间我现在定不了。”孔：“所以说，你们看，你们啊老纠结于你跟他（买家）的事情，是这样，我们两签合同没去考虑你跟他的事情。”……王：“要不这样吧，明天或者是周末咱们面谈吧，你觉得呢？”……戴：“明天晚上，可以”。戴雨剑提供的2016年10月20日录音显示，宣东海、王琼、戴雨�、孔林、我爱我家公司田辉进行谈话的内容。田（我爱我家公司田辉，下同）：这不是临时出了点状况吗嘛，我们给你们解释下。就是，这个咱们这个房子签之前不是说是换房嘛，买他房子的客户因为政策影响强制解约，就会影响到我们的进程，咱们也沟通了这么长时间，有一个影响，现在咱们网签时间要稍微往后延一点，因为买他房子的客户咱们跟他谈，他也没想到有这么严重的情况发生。他那边的房子肯定还得找其他的买家，我们估算了下时间，他这房子前期的一个月相当于买他房子的时间就白费了，人家现在违约，不买了，没办法，浪费了一个月，现在我刚才问了一个那边的流程，如果明天或者这1，2天内有客户重新成交哥的那套房子的话，那么就会在12月底打钱过户，如果是有客户全款买他的房子的话，那么12月底就全到了，对你们也不会有影响，如果是�款买的话就不知道贷款多少钱，就看买他房的客户了，看你们那边能不能协商把日期往后延一延。本身咱们不是约定在1月1日之前要过户嘛。……宣：我是周五跟你沟通完以后，周六去找了我的下家，周日有个人说要买，走到半路，人都看完了嫌我的房子是自采暖，不买。我不是礼拜一出差了，礼拜二有个人要看说是想买，礼拜二可能雾霾大，没看，昨天看的。昨天下午看了房子，晚上就跟我说10月底能拿出120万。还有60万是12月底，他说他做了理财了，我也搞不清楚，他的付款就是这个情况。我昨天一听他说，我就说我跟我的上家没法交代。我爱人给您打电话的时候，我接了个电话，现在从我的角度我也想成交，我也想买，但是我的想法没变，想继续履约，我凑不够我的钱，我的房子也要继续卖，情况就是这么个情况，但是时间对不上。我也不好意思给你讲这话，�都不好意思给你打电话。……宣：我们也在尽快卖房，如果说快的话这月肯定能定。孔：我的意见合同上怎么样就怎么样，如果说到时间钱跟不上，只能是，你知道我们时间也拖不起，咱不是说请客请饭，怎么着都行，真的。对我们来讲，对你们也是一样的，都是大事。其实对你们，如果站在我们立场上去考虑的话问题都一样。王：站在你们角度是你们肯定是想尽快拿到钱，但是我们也是逼成这样了。戴：我也没想到你会这样，九月份谁也不知道啊。孔：所以说这个事情要谈感情，没法谈。戴：你要按照合同执行，就往下履约啊，你把钱给了我，房子涨了跌了，涨了我承受啊，我要多掏钱或者买了两居室，都是这种打算。孔：所以时间上我们不能让步。王：那你不是在逼我们吗。孔：没有什么逼不逼的，双方都不是很合适，但是说这个结果不是我去造成的。这个结果不应该由我来承担。王：那是肯定是不应该由你承担，但是我们逼着去哪弄那两百多万啊，只有卖房子。孔：这个事情到了这样，时间上肯定给不了。……王：我们现在不是说不买，现在就是请求你宽限时间。戴：你宽限时间，你比如说你买完房子，你宽限我两年我交给你房子你愿意吗。我宽限你时间，到时候一月份的时候房子蹭蹭往上涨，我找谁去啊，我找谁说理去啊。宣东海提供的2016年10月20日录音显示，宣东海、王琼、戴雨剑、孔林、我爱我家公司田辉进行谈话的内容。宣：刚才这边店经理也说了一下，反正现在这种情况，我们第一个是想还是想买你的房，第二个觉得现在也谈不上，我们只能再继续想办法。反正月底之前给你答复。戴：月底呀。田：就这几天，钱这个窟窿总得想办法填，要不然填不上话也没弄。因为他这个房子现在�间上，嗯，就像我说的，我还说钱上面只有遇到全款才能来得及啊，那就只能动用关系，反正就这几天。戴：嗯，这个是你自己判断的，我也不知道你那个现在什么情况是吧，我也不可能设身处地站在你的角度去看这个事，那就是说你要是你要是这么判断，就是说到月底是吧？咱们说15号约好了15号要交钱的吗？第一笔钱的嘛，对吧。王：是这样的，我们刚才不是也跟您说了，就是咱们这合同，我们肯定是想履行下去，下个月咱给你打这个款的时候，我们会把您这个月多交的利息打给您。田：因为这种事发生了也没办法，因为他们现在这个窟窿比较大，你要说是30万、20万想个办法随便弄到，这300万200万呢这窟窿，说实话。戴：但是打款的那个，咱们还是按照时间节点走是吗？宣：尽量尽量不影响，我总的节点只能这么讲。戴：行啊，但是就是说你首先在第一笔钱，你要到月底的话已经过了十几天。田：您怎么约定的呀？那个第一笔钱。戴：15号。宣：网签后一个工作日且10月15号。田：还没出网签，出不了。戴：网签是没做。田：李某没找过你们签字吧。……田：我也不知道怎么写，如果你写的是网签后且10月15号现在满足不了啊，您那房子抵押解了吗？戴：这当时说好了，10月15号的钱解抵押的。田：那这合同怎么写啊？……田：是写的是网签后一个工作日10月15号。这写的，写出来俩条件！我刚才看了一下协议，是网签后一个工作日且10月15日前。戴：但是设定这个时间，当时这个网签是怎么没去做啊，还是怎么。田：咱做不了啊，有抵押的房子。戴：第一块肯定是100万，没有这个条件的，第二笔款是，因为是做完网签，就相当于是什么呢？宣：相当于在建委登记啦？戴：相当于登记了，这房子我就再卖不了了，相当于我想找买家再买就买不了啦，到时候都成不了交。宣：网签反正是个节点，930政策出台，也是卡着网签。9月30号之前，如果打了网签啥事没有。其实我那个下家他也就差两天他10月9号出来的，材料出来了就能打网签了。他要是提前两天，也不会受到影响。2016年10月27日，戴雨剑向宣东海发送函件，内容为：根据我们2016年8月30日签订的买卖合同，合同约定：你购买我名下的诉争房屋，房屋价款748万元，现只收到你的10万元定金。根据合同约定，你应于2016年10月15日前支付我第一笔房款100万元，但你至今未支付该笔房款，应视为已逾期付款。根据合同第十条第二款约定，乙方未按合同及补充协议约定时间付款，逾期10日的，甲方有权解除合同。为此，我特来信通知你解除买卖合同并保留追究合同约定违约责任的权利。2016年10月30日，宣东海收到戴雨剑邮寄的�述函件。针对上述买卖合同、补充协议、录音，我爱我家公司表示，买卖合同约定第一笔房款100万元2016年10月15日前支付，2016年11月15日戴雨剑办解抵押手续，两个期限之间的时间差是留给戴雨剑的宽限时间。上述录音中也说明了，戴雨剑需要拿宣东海支付的第一笔房款去解抵押。针对2016年10月30日戴雨剑解除合同的通知，宣东海再次强调，支付第一笔房款100万元的前提是网签，网签的前提是解抵押，解抵押的义务人是戴雨剑，戴雨剑主张基于我方违约的解除权不成立。10月15日前双方能够办完网签，我方再支付房款，但戴雨剑拒绝履行。截至2016年12月8日双方仍在谈合同履行的事宜。我方强调没有网签就付款对我方是风险。为此，宣东海提交了录音、催告函、邮单、银行账户明细、微信截屏。该部分证据显示，2016年10月31日，戴雨剑、�东海电话沟通，宣：我昨天刚收到你的信嘛，然后我晚上也跟我的下家又谈了一次，我的下家现在愿意继续履约，但是10月份的时间就是耽误过去了，所以我肯定是还想继续买，我想约你今天晚上有时间的话，我们再约谈一次，看具体怎么办？戴：我不知道你这什么意思，你老是一会就完全没谱，我也不知道后来怎么弄。当时咱问你呢，你说你说这房子你要说要买的话你，你不是时间上，你还要在那里拖，你说我卖房子到现在，实际上我已经没有主动权了，现在就是我再去买的话，我也是很受很大影响的是吧？这个你肯定也知道，但是你现在又说，你下家又愿意履约啦。但是，当时你跟我说的是，你已经跟他协议都解除了，那个我怎么弄呢？宣：那我们是有点误会啦，第一个是我原来说要跟她解除，的确当时没解除。当时我跟她退，她说她不愿意。没谈妥，没有签那个解约协议。昨天晚上她又约我，因为我上礼拜出差，我没办法，我昨天晚上回来，我才又跟她约的。就是现在她还能继续履。……戴：当时说是解约了，钱都退回了。宣：没有。戴先生，不可能，我跟您没有谈利索，我怎么能退他钱呢，我自己想买您的房，不可能平白无故退给他钱的。没有这样的事情，可能是谁传话传错了。……戴：约定的时间早就过了，你当时就应该当把钱打给我，咱就往后说，现在就是说要拖着我。宣：戴先生，我肯定不是有意拖着你。本来这930出了政策，对咱们大家都影响很大的，这样的情况出现也很多，我们的确是没办法。下家正常履约的话……。戴：这个事，你要是当时跟我说了，当时咱们前几天当时说好了，当时你把钱付了，咱们就可能会往后拖了，以现在这个情况或者是叫我们延，延多久呢？宣：不是，戴先生。原来我们因为�下家没谈拢嘛，所以肯定时间没法定，现在我跟下家写了明确日期了，所以我们是有谈的基础的，对不对？时间现在不是不确定的，我跟下家签了合同，补充协议上也写清楚的。……戴：咱们当时说好的是按合同来的，对不对，合同已经过了时间啦。对不对。宣：合同的情况，我觉得我们各自的理解，也许中介能给我们一个比较公正的理解，对吧？中介能提出一个看法。戴：中介是什么意思？宣：我是说，我说合同过不过期的问题啊。戴：那你说你是怎么理解的。宣：因为原来我们可能都也不太明白，原来说的有网签的事情嘛，有网签的事情，我们双方的问题一直也没有网签吗？对吧？戴：没有网签，但是我们现在可以随时网签啊，钱到位我就网签啦，关键是钱没到位啊，没付钱我怎么网签，原来是说好的呀。宣：原来是两个条件，一个是有日期，一个是要网签后。戴：唉，这个是个必要条件吗？你写的是在那个时间之前，你们没在那个时间之前付钱。宣：第一个必要条件没达到嘛，对不对？戴：这怎么是个必要条件呢？啊，你现在又说的那个，你要是这么说的话，你这就不可信了。宣：我是不想跟您纠结这个事。……戴：你说的是好像只要没有网签，你就可以不去付钱，那么目前的话，那就是你跟我拖着我几年，我这个合同就一定要履行，我这个房子必须卖给你，是这意思吗？宣：那不可能。2016年12月4日、8日、11日录音显示，双方对网签、付款等问题仍表达各自意见，基本理由同上述31日录音内容，不再赘述。12月11日录音中，宣：我跟你讲，比如你想提需求，您打算提多少价格？咱们直说，不要说别的了对吧，大家都是奔着解决问题去的。戴：我本来想问问你的底线，但是你要问我了，我，我可以提一个。�：您提一个。戴：你觉得800万合不合适。宣：你说再涨五十万是吧，原来我们签的748万。戴：你可以考虑，就是哪怕你然后那边比如你也提出一个，嗯，咱们再商量吧。现在，碰到人生关头。宣：不会因为这个房子事情造成家庭分裂吧。催告函显示，2016年11月13日、2016年12月14日，宣东海分别向戴雨剑发送函件，表明不同意解除合同，要求继续履行合同。并指出网签后一个工作日与2016年10月15日前是付款的必要条件，至今未办网签，2016年10月15日前未支付100万元不构成逾期付款。并督促对方2016年12月30日前配合完成交易。银行明细显示2016年10月9日，王琼账户有存款1204733.29元（注明给冯京的贷款）。微信截屏显示，2016年12月，宣东海与戴雨剑沟通的内容。宣：戴先生，可以聊继续履约的事，除此之外的事没必要聊了。戴：可以聊，我现�状况有点变化。我家里的事你不一定感兴趣，房子在不在我家庭都保不住，所以啥都可以谈。宣：好的。戴：咱们也可以争取和平交接。宣：我爱人不同意加钱，坚持认为应该修改合同或做公证后再付款。律师起诉费5万元，可以接受加价5万元。戴：根据律师判断，我现在掌握证据有理有力，我们已经启动法律程序。针对宣东海该部分证据，戴雨剑表示，录音、催告函、微信记录均系我方解除合同后的内容，系合同解除后另行商谈的过程，双方并未达成一致。银行明细显示的款项并未在约定日期前向我方支付，对方不愿意履行合同。对此，我爱我家公司表示，根据银行明细显示的情况，宣东海有履约能力情况下，应按合同将款先付给戴雨剑，戴雨剑用房款解抵押，然后再行网签。为证明其主张的合同已解除意见。戴雨剑提交了2016年11月7日王琼�来的短信：戴先生早，占用您几分钟宝贵时间，请您理解下我的现状，及十万定金对于我们的重要。我十月份休假30天，是我们公司安排的轮休，我们每个员工都必须在今年轮休一个月，为了“节流”，轮休期间只发基本工资1500元，我们今年降薪20%。您也知道去年到现在油价是什么情况。我不是正式员工，属于外包。明年合同到期面临不续聘的压力，今年公司到期的外包都不再续聘了！支付给您的定金十万是当时我同事和我爱人的师弟各借给我们五万凑起来的。我们这几年都在北边租房住，现在我们的房子都卖了，已经面临了很大风险。我们都是本本分分踏实工作养家糊口的人，一分一毫对我们来说都很珍贵。所以我恳请您能把定金十万退还给我们，9.30政策及导致的这一系列状况都不是我们能预见的，更不是我们恶意为之。我们也相信您一家人都是善良通情理的人。希望您能设身处地的理解一个不到三岁宝宝的妈妈的困难。感谢您一家！祝您工作顺利。对此，宣东海、王琼表示，短信的真实性认可，但不能证明我方同意解约。就违约金问题。宣东海、王琼提出戴雨剑主张的违约金数额过高，并申请法院予以调整。戴雨剑明确表示不要求就宣东海、王琼主张的进行司法调整。一审法院审理认为，双方所签买卖合同、补充协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在法律规定其他无效情形，应属合法有效，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。（鉴于宣东海、王琼、戴雨剑、孔林的各自夫妻关系，为使意见明确、避免不必要的重复，法院在引述双方主体、意见时以宣东海方、戴雨剑方进行指代，特此说明）。案件争议焦点在于2016年10月30日宣东海方收到戴雨剑方发送的解除合同函件后，双方买卖合同的状态。解决该问题需要审查戴雨剑方是否有解除买卖合同的权利。根据上述查明的情况可知，戴雨剑方解除合同的主要依据在于：1、对方应于2016年10月15日前支付第一笔房款100万元。2、截至2016年10月27日对方逾期付款已超10日，其有权解除合同。根据上述查明的情况可知，宣东海方在2016年10月27日前未向戴雨剑方支付100万元的情况属实，法院对此予以确认。基于该未付款的事实，宣东海方是否有义务在2016年10月15日前支付第一笔房款100万元便成为关键。解决该问题，需要对双方合同约定进行具体分析。买卖合同中宣东海方支付上述争议100万元的条款为：第一次，于网签后一个工作日，且2016年10月15日前，乙方向甲方支付人民币100万元，资金通过自行交接方式划转。针对该条款，宣东海方、戴雨剑方各自提出了自己的理解。宣东海方主张，根据该条款，2016年10月15日前支付100万元的前提条件应完成网签，网签的前提是对方将诉争房屋解抵押，对方未解抵押前，其不负有付款的义务。戴雨剑方则主张，该条款的意思为对方至迟应在2016年10月15日前支付100万元。针对上述分歧，综合分析全案证据及各自意见，法院认为，宣东海方的主张存在不合理之处，应不予采纳。戴雨剑方的主张合理，应予采纳。理由如下：首先，从交易惯例的角度来看。2016年8月双方签订买卖合同时，我市房屋市场仍主要处于卖方市场。结合我市购买带有抵押房屋的主要交易方式来看，购买该类房屋时，通常都由买方向卖方支付部分房款，再由卖方办理抵押解除手续，通常卖方不会在不收取房款时自行增加负担筹款解除抵押。诉争买卖合同约定了10月15日的付款期限，再约定11月15日解除抵押的期限，补充协议约定签订协议后60个工作日（2016年11月25日）解除抵押，符合并印证了上述交易惯例。其次,从体系解释、目的解释的角度来看。根据合同法相关理论，双方对合同条款理解发生争议时，可结合整体合同条款、合同目的进行解释。合同条款原则上应彼此协调，形成相互一致的整体，不应出现前后矛盾的情况，否则有违合同体系解释的原则。宣东海方主张的上述理解意见会导致合同条款自相矛盾。具体来说，宣东海方主张网签完成+2016年10月15日前构成支付100万元的条件，宣东海方又主张网签完成又以戴雨剑解除抵押为前提，即宣东海方主张支付100万元的前提条件包括：解除抵押+完成网签+2016年10月15日前。但根据上述买卖合同、补充协议对解除抵押的约定可知，戴雨剑解除抵押的最晚期限为买卖合同约定的11月15日或补充协议约定的2016年11月25日，该两个期限与宣东海方主张上述条件中“2016年10月15日前”的条件存在时间先后的必然矛盾，违反体系解释的要求。而戴雨剑提出的理解方式则不会产生如此矛盾。从目的解释的角度看。双方签订上述合同的目的在于实现房屋买卖的法律结果。根据上述对宣东海方争议条款的理解意见，合同履行构成逻辑上的前后矛盾：戴雨剑方有权主张最迟2016年11月15日或11月25日才履行解抵押手续，而宣东海方则要求2016年10月15日前完成解抵押并网签手续方能付款，收不到付款戴雨剑方无法解抵押，这将导致形成合同僵局，有违上述合同目的。再次，更为主要的是，宣东海方的理解与上述查明部分证据反映的情况存在多处不一致。具体来说：1、9月29日录音中，宣东海方与中介人员沟通的内容显示，10月15日前无法完成网签的原因不仅在于诉争房屋有抵押，也在于宣东海方出售自有房屋尚未完成，进行网签属二套房。中介工作人员明确告知应在10月15日前付款给对方用于解抵押情况下，宣东海方并未强调付款必须以完成网签为前提条件，而是在录音最后有“交钱日期按这个来，网签日期改一下”的表示。2、10月19日录音显示，宣东海方要求对方宽限自己给钱的时间，原因在于自有房屋出售关系中的下家履约出现问题，并未强调先网签再付款的意见。3、10月20日录音中，宣东海方虽提到对争议条款理解的分歧，但其主要仍强调自有房屋出售关系中的下家履约出现问题，导致其钱凑不够的情况。录音中未见宣东海方强调付款必须以网签为前提，或其提出先完成网签再付款而戴雨剑方拒绝配合网签的情况。4、宣东海方在诉讼中曾指出，2016年10月15日前双方能办理完网签，但戴雨剑方不予配合。但宣东海方提出的�意见并无证据支持，且与录音反映的情况不一致。总结该部分可知，宣东海方2016年10月30日前，不是重点强调戴雨剑方不配合网签或应先网签再付款，而是强调由于自有房屋出售不顺利，无法及时筹措到足够钱款从而确保本案诉争房屋买卖合同履行。不仅如此，戴雨剑方提交的2016年11月7日宣东海方发送的短信内容亦显示，在收到对方发送的解除函件后，其仍在强调政策变化并非其过错，并请求对方退还定金10万元，未提出未及时网签导致无法付款的意见。第四，我爱我家公司在诉讼中陈述的意见显示，双方真实意思表示约定系宣东海方2016年10月15日前支付100万元，戴雨剑方利用该部分房款去办理诉争房屋抵押解除手续，双方互相配合从而完成交易。该部分意见进一步佐证了戴雨剑方的主张，否定了宣东海方的主张。综合上述几点分析意见，法院�为，宣东海方对争议合同条款的理解有误，其相关意见法院不予采纳，其负有按合同约定在2016年10月15日前向戴雨剑方支付100万元房款的义务。逾期履行付款义务超10日的情形，符合合同约定的解除条件，戴雨剑方享有合同约定的解除权。2016年10月27日戴雨剑方向宣东海方发送解除合同的函件，并于2016年10月30日送达宣东海方，即发生解除合同的法律效力。戴雨剑方要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。宣东海方要求继续履行合同的相关诉讼请求，法院不予支持。宣东海方虽提出10月30日以后双方沟通的内容能证明双方仍在协商合同履行问题。但根据上述合同解除的分析意见可知，该日期以后的沟通内容无法推翻合同已解除的形成事实。对宣东海方该部分意见，法院亦不予采纳。关于违约金的问题。如上所述，根据合同约定，宣东海方履行付款义务为先义务，戴雨剑方履行解除抵押义务为后义务。先义务未履行情况下，戴雨剑未履行后义务不构成违约，宣东海方要求戴雨剑方承担违约责任的诉讼请求，法院不予支持。宣东海方违反合同约定逾期付款构成违约，应承担向对方支付违约金的义务。对戴雨剑方相应诉讼请求，法院予以支持。现无证据证明宣东海方上述违约行为给戴雨剑方造成高达近150万元损失情况下，宣东海方提出违约金过高予以调整的意见，法院予以采纳。根据双方合同履行情况、过错程度、诚实信用、公平等原则，结合上述合同条款分歧的分析意见，考虑戴雨剑方已收取定金10万元的情况，法院依法酌情确定宣东海方应付违约金具体数额为10万元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十七�、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认宣东海、王琼与戴雨剑在二零一六年八月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议于二零一六年十月三十日解除；二、判决生效后十日内，宣东海、王琼向戴雨剑支付违约金十万元；三、驳回宣东海、王琼的诉讼请求。四、驳回戴雨剑的其他诉讼请求。如当事人未按判决确定的内容支付金钱，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。根据各方当事人提供的录音证据及质证意见，本院认定在各方沟通过程中，我爱我家公司工作人员确有宣�海一方应于2016年10月15日前向戴雨剑支付首付款100万元用于办理解除抵押一说，宣东海及王琼对此虽有表示同意的言语，但也一直就合同约定不明确的部分提出另行签订补充协议并确定违约责任的要求。在2016年10月15日后，各方就合同的履行问题多次磋商，其间宣东海一方也有原有房屋不能顺利售出，难以按期支付后续二百余万购房款，要求戴雨剑一方予以宽限的表示。本院对一审查明其他相关事实予以确认。本院认为，根据宣东海、王琼的上诉意见及戴雨剑一方的答辩意见，本院认定本案争议的焦点为宣东海、王琼是否应支付违约金一节。就此，本院从以下几方面考虑：首先，买卖合同及其补充协议约定，宣东海一方第一次支付购房款的期限为“网签后一个工作日，且2016年10月15日前”，该约定为第一次款项的支付设定了两个条件，即网签后�个工作日及2016年10月15日前，上述两个条件看似并不冲突，但因涉案房屋存在抵押，按照行政主管部门的交易流程必须先解除抵押才能办理网签，而双方并未就解押款项由何方负担进行约定，并就此产生争议；其次，双方在争议产生后，虽多次磋商，但均没有达成补充协议，现各方对争议所持意见仅能通过录音证据予以考量，从录音中可以看出宣东海、王琼虽对我爱我家公司人员所述应在2016年10月15日前支付第一笔首付款有表示同意的言语，但同时也有就合同约定不明确的部分提出另行签订补充协议并确定违约责任的要求，故仅依据该项表示，本院难以认定买卖双方在争议发生前就第一笔首付款曾有2016年10月15日前支付的约定；再次，2016年10月15日后，宣东海方与戴雨剑方亦曾多次接触就合同的履行继续协商，宣东海方表示了希望继续履行的愿望，但双方未达成一致意见，从中可以看出双方对合同的解除都产生了一定的预见，宣东海方为求得继续履行在录音中做出的退让性表示，在没有其他证据予以佐证的情况下，不宜作为认定案件基本事实的依据。综上，本院认定涉案买卖合同及其补充协议对首付款支付及解除抵押问题约定不明，且双方无法就此达成补充协议亦无法依据其他合同条款和交易习惯予以确认，是致使合同未能履行的根本原因，宣东海、王琼对此不承担违约责任，一审法院判决其支付违约金有误。现，各方当事人对一审法院判决宣东海、王琼与戴雨剑签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其补充协议解除均无异议，本院对此不予再行审查，对一审法院判决宣东海、王琼支付违约金的判项予以撤销。另，一审法院认定的由买方先行支付款项用于解除抵押系交易惯例一节依据不足；另关于�东海方对争议合同条款的理解有误，并负有按合同约定在2016年10月15日前向戴雨剑方支付100万元房款义务的认定，缺乏事实和法律依据，本院均难以确认。关于宣东海、王琼要求戴雨剑返还定金的请求，因超出本案审理范围，本院在此不予审查处理，其可另行主张。综上所述，宣东海、王琼的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2017）京0102民初1070号民事判决第一、三项；二、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初1070号民事判决第二、四项；三、驳回戴雨剑其他诉讼请求。二审案件受理费2300元，由戴雨剑负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  陈 妍审判员  王艳芳二〇一七年十一月三十日书记员  张邵青