广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第179号
上诉人（原审原告、反诉被告）梁明，女。
委托代理人刘玉国，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）肖芳，女。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）广州新港机场实业有限公司。
法定代表人姚坤金，该公司总经理。
上述两被上诉人共同委托代理人吴海滨，广东百科律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
上诉人梁明因与被上诉人肖芳、广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明：新港公司是位于广州市花都区花东镇中国南方进出口商品交易中心所在楼盘的开发商，也是肖芳的保证人及受委托人，受肖芳的委托代为出售肖芳在广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺及出售该中心内属其所有的商铺。为推销商铺，新港公司通过派发宣传单及刊登广告的方式宣传、推介位于广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺。
2010年6月12日，梁明（认购方）与肖芳（出售方）、新港公司签订《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】2D层29号商铺，该物业建筑面积11.69平方米，套内建筑面积5.96平方米，该物业用途为商业，于2012年10月1日前交付使用。物业总价款为244164元，付款方式：商业按揭款优惠折扣特惠价减两年租金。认购价为183385元。认购方须于2010年6月20日前……，并带备首期价款及购铺税费到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》。其他约定：双方同意由出售方指定单位与认购方签署《租赁及委托经营管理合同》，另行约定双方的权利义务。
《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》签订当日，梁明向新港公司支付定金20000元。
2010年6月21日，梁明（买受人）与肖芳（出卖人）、新港公司（卖方委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）二层229号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准），该商铺建筑面积11.69平方米，其中套内建筑面积5.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.73平方米。计价方式与价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为183385元。付款方式及期限：2010年6月21日前支付全部房价款的51%（含定金），即93385元；余下房价款90000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3日内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺使用权约定（第七条）：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2012年9月30日止，出卖人委托广州福地商务有限公司行使该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。商铺使用权的交接（第八条）：出卖人应当于2012年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。产权证的办理（第十五条）：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的需买受人提供的证件资料。若买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申领《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。同日，梁明与广州福地商务有限公司（以下简称福地公司）约定由该公司承租梁明的涉案商铺。
合同签订当日，梁明向新港公司支付首期购房款73385元、办证税费6429元。
2010年11月26日，梁明（乙方）与新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：梁明。交接物业编号：二层229号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”
2011年6月26日，新港公司以快递方式向梁明寄发《关于办理按揭手续的通知》，通知梁明在3日内到指定的律师事务所办理按揭贷款手续，要求梁明在2011年7月1日至2011年7月4日间（7月3日银行休息日）带齐按揭所需资料到广州市花都区新华街紫薇路骏威锦东花园B区35-38号中国建设银行股份有限公司广州花都支行办理按揭手续。如由于梁明的原因未能在上述期限办理银行按揭手续，将依照合同第五条第2点约定追究梁明逾期付款的违约责任。但梁明以按揭的条件苛刻为由，拒绝办理贷款申请手续。
合同履行期间，肖芳、新港公司按约定的装修标准对涉案场地的商铺进行装饰装修，并由肖芳代梁明向有关部门缴交涉案房屋办理房屋过户应缴交的税费。
2011年10月25日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为梁明的涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为11.69平方米。
期间，购买了中国南方进出口商品交易中心商铺的部分业主认为与福地公司签订《租赁协议》返租商铺后，福地公司并没有实质经营，因此先后向有关政府部门投诉并提出诉求，相关政府部门亦对该部分业主提出的信访进行了答复。
2012年10月19日，新港公司和福地公司以公证方式向梁明的通信地址寄送告知书，要求梁明于2012年10月15日前办理商铺接收手续。但梁明拒绝办理接收商铺手续。
2013年2月7日，梁明委托律师向新港公司发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，对新港公司就出售商铺权利暨合法性，商铺出售方式、合同条款及收款方面，按揭方面，在签订合同后是否诚信履行，房产证办理等提出质问。
2013年3月11日，梁明委托代理律师以快递方式向新港公司的通信地址发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》，认为肖芳、新港公司在《商铺买卖合同》签订及履行过程中存在诸多问题，对肖芳、新港公司的资信和履约能力产生严重质疑。具体在肖芳、新港公司在商铺销售过程中存在商业欺诈；按揭方面当初承诺定会成功办妥按揭，但肖芳、新港公司只将责任推给梁明；肖芳、新港公司签订合同后未诚信履行合同，导致梁明的合同目的无法实现；梁明已完全丧失对新港公司继续履行合同的信心等为由，提出自肖芳、新港公司收到函件之日起解除，并要求肖芳、新港公司退还梁明等人已缴纳的款项，肖芳、新港公司承担连带退款责任。
2013年3月14日，新港公司收到该信函，但表示不同意解除合同。
梁明于2013年4月28日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认梁明于2013年3月11日发出的《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》合法有效，梁明、肖芳之间的《商铺买卖合同》已于2013年3月11日解除。2、肖芳、新港公司立即向梁明退还已交的房款93385元、办证税费6429元，合计99814元，并赔偿梁明相应利息损失（利息以99814元为本金，从起诉之日起计至肖芳、新港公司退还款之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）。3、肖芳、新港公司承担本案诉讼费用。肖芳提起反诉，请求：1、梁明继续履行双方签订的《商铺买卖合同》，并向肖芳支付广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2029商铺购房余款90000元及违约金（违约金从立案受理之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至实际付清款之日止，暂计至反诉之日的违约金约为500元）。2、梁明承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：梁明与肖芳、新港公司签订的《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》、《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。梁明明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，梁明应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故新港公司的宣传不足以构成商业欺诈，因此而产生的风险应由购买人自行承担。梁明主张肖芳、新港公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用梁明没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由提出解除合同，并不成为法定或合同约定解除合同的条件。梁明与肖芳、新港公司在履行买卖合同过程中，梁明未按约定支付购房余款，因此梁明未征得肖芳、新港公司的同意无权单方解除合同，故梁明于2013年3月11日发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》不发生合同解除的效力，梁明要求确认《商铺买卖合同》已于2013年3月11日解除的请求，原审法院不予支持。因合同并未解除，梁明要求肖芳、新港公司返还已付的购房款93385元并支付利息的请求，理由不成立，原审法院不予支持。涉案房屋已过户登记在梁明名下，因此，梁明要求肖芳、新港公司返还办证综合税费6429元的请求，理由不成立，原审法院不予支持。
依《商铺买卖合同》约定，梁明除向肖芳支付首期购房款93385元外，余款90000元以银行按揭的方式支付。因此，梁明在向肖芳支付首期购房款后，应依约定办理按揭贷款申请手续。本案中，肖芳通知办理按揭贷款申请手续，但至今未办妥按揭贷款，亦未以现金方式付清余款，故肖芳反诉要求梁明支付房款90000元的请求，理由成立，原审法院予以支持。但由于梁明申请按揭贷款的银行是肖芳指定的，而梁明已依约支付全部房价款的51%，因此梁明未能办理按揭贷款亦不能完全归责于梁明。因此，肖芳要求梁明支付房款90000元的违约金的请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年9月25日作出如下判决：一、梁明与肖芳、新港公司于2010年6月21日签订的《商铺买卖合同》继续履行；二、梁明于本判决发生法律效力之日起十五日内向肖芳支付购房款90000元；三、驳回梁明的诉讼请求；四、驳回肖芳的其他反诉请求。一审案件受理费2295.35元，由梁明负担；反诉案件受理费1031.25元，由梁明负担1025.55元，肖芳负担5.70元。
判后，上诉人梁明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院遗漏查明以下重大事实。（一）被上诉人商场未按图纸设计，属重大变更，未告知上诉人。被上诉人向上诉人出售商铺时明确表示商场二楼D区有VIP登机口及候机楼，并向上诉人出示了图纸。上诉人在一审中提供了上述图纸、视频及被上诉人在《广州日报》上的宣传资料、彩页宣传图册等均可证实对方承诺的上述事实。依据合同约定，被上诉人擅自改变商品房项目的规划、设计的，上诉人可要求解除买卖合同。（二）《商铺买卖合同》履行过程中，一审法院对被上诉人“售后返租”的不真实性履行情况刻意漏查。上诉人在《商铺买卖合同》履行期间，就涉案商铺根本没有经营的情况，多次要求被上诉人如实披露涉案商铺“售后返租”的履行情况。只有查清被上诉人是否确实履行“售后返租”的合同义务，才能判断被上诉人是否存在合同的根本违约，这与上诉人的诉讼请求能否得到法院的支持有直接相关。但原审法院对上诉人及代理人的主张及书面申请予以拒绝，对足以影响案件判决结果的关键事实未予查明。涉案商铺“售后返租”对于上诉人而言，实际上是前期由被上诉人实质经营两年再移交商铺，从而降低经营风险的措施。被上诉人直到交铺截止时间2012年9月30日前1个月才进行分割，即意味着从签订合同开始至整个“售后返租”期间，整个卖场是空的，商铺并未完成间隔及装修，更谈不上具备条件进行实际租赁经营和收益，这直接影响了上诉人的合同目的的实现。（三）新港公司伪造虚假的买卖合同在房管局备案，采用阴阳合同的方式取得房产证。原审法院遗漏此部分事实。（四）新港公司才是“售后返租”的实际经营主体，原审未予查明。福地公司与新港公司的法定代表人均为姚坤金，且福地公司成立时间与新港公司开售商铺时间同步，证明新港公司才是“售后返租”的实际经营主体，原审未能查明，明显遗漏。（五）新港公司在合同履行过程中注销国税、地税登记，属于重大经营事项变更，并未通知合同相对方，新港公司作为担保人己丧失继续履行合同的能力。（六）一审判决遗漏查明肖芳、新港公司及福地公司之间存在不可分割的利益关系。该部分事实关系到肖芳、新港公司是否诚信履行合同以及是否承担连带责任。被上诉人在上诉人就此提出合理异议并催告后，至今仍未解决，导致上诉人对继续履行合同丧失信心，可见，上诉人是在穷尽所有努力后才提出解除合同，原审判决对此事实故意遗漏，对上诉人提供的上述证据置之不理。二、原审法院对事实认定错误，导致适用法律错误。原审判决驳回上诉人的诉请主要依据事实是广告宣传仅是要约邀请，非要约；上诉人未支付购房余款，无权单方解除合同，原审上述认定是片面和错误的。（一）如前文所述，被上诉人交付给上诉人的图纸，明确标明商铺二楼与机场VIP登机口直接相连，此部分说明和承诺具体确定，被上诉人在《广州日报》上的宣传资料和彩页宣传图册最后一面对VIP登机口等特别配套有文字具体明确注明，与上述图纸相互印证，均对商铺的价格确定有决定性作用，直接对商铺价格产生重大影响，足以让上诉人产生信赖而签订商铺买卖合同，应视为被上诉人向上诉人发出的要约。（二）原审法院认为上诉人应对宣传广告中所包含的不确定性存在合理预期，但对广告内容闭口不谈，忽视涉案商铺广告内容中具有具体确定性的部分并对商铺的价格确定有决定作用，直接对商铺价格产生重大影响。除了被上诉人交付给上诉人的图纸、被上诉人在《广州日报》上的宣传资料、六页彩页宣传图册最后一面对VIP登机口等特别配套有文字具体明确注明，其中，广告彩页倒数第2页明确描述：广东省皮具行业协会理事黄先生介绍“珠三角……所以我们46家行业协会首度携手合作，打造中国南方进出口商品交易中心，但一期只有1000个黄金展位……”、“不需要守三五年，到手就是一间成行成市……”，其中“广东省皮具行业协会理事黄先生”、“46家行业协会”等陈述都是很具体的，很明确地写明购铺即获利。事实上，这些完全是无稽之谈，即便黄先生信口雌黄，但刊登在广告上，其刻意误导色彩已经非常深厚。原审法院明显遗漏对上述事实的审查，反而认定此种宣传广告不足以构成商业欺诈。（三）上诉人除了依据商铺设计与图纸约定不符合行使解除权之外，针对被上诉人在履行合同过程中未履行“售后返租”的合同义务，在经上诉人多次催告后仍拒绝履行的情况，上诉人提出依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”行使法定解除权。本案中，上诉人购买涉案商铺的目的是用于投资，而被上诉人先通过虚假广告诱人入局高价买铺却没有兑现具体明确说明的特别配套等承诺，继而在履行合同过程中存在返租期没有实质经营，不履行“售后返租”的义务，采用伪造签名手段、没有上诉人的委托书、没有上诉人的公证书、上诉人没有交齐房款全额的情况下，被上诉人却向花都区国土局出具本人交齐售房全款的销售发票等单方面骗取房产证等严重违约行为，导致上诉人无法实现合同目的，这些正是被上诉人的人为原因造成，并非单纯市场投资风险。因此，上诉人享有法定的解除权。三、从被上诉人卖场的其他系列案中反映的事实，同样可以印证上诉人的主张，上诉人认为，既然案件属于同类型案件，法院应该统一审查综合证据，做出判决。综上所述，原审判决对案件事实审查有遗漏，对事实的认定和法律的适用都存在错误，在上诉人享有合同约定解除权及法定解除权的情况下，驳回上诉人的诉请，是错误的。况且被上诉人也并未将房产证交付给上诉人，涉案商铺也未实际交付给上诉人，即使判决合同解除，上诉人也可以配合将商铺转回给被上诉人，回归合同的原始状态，被上诉人并没有损失。相反，原审判决驳回上诉人的诉请，使得上诉人的正当权益没有得到合法的保护，对上诉人是极其不公平的。为此，上诉人梁明上诉请求撤销原审判决，支持其原审全部诉讼请求，驳回肖芳的原审反诉请求。
被上诉人肖芳、新港公司答辩称：一、原审判决认定事实基本清楚，程序合法，判项合理合法，恳请二审法院予以维持。二、上诉人的上诉请求没有任何依据，其上诉理由不能成立。（一）关于“虚假广告”的问题。被上诉人并未进行上诉人所谓的虚假广告宣传，上诉人一审所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料等相关证据，被上诉人对其真实性及合法性均不予确认。即便按照上诉人所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料中相关内容，也没有就涉案商铺的商品房规划开发范围内的房屋及设施作出任何具体明确的承诺，至多属于要约邀请，不构成要约，没有合同约束力。被上诉人明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，理应对广告中包含的不确定性及不确定性所带来的风险存在合理的预判。并且，上诉人所述的VIP登机口及候机楼等设施，显然应属于政府规划的机场配套公共设施，必须也只能是由政府规划及建设，根本不属于涉案商铺的商品房规划开发范围，不可能作为商铺买卖甚至涉案商铺买卖合同的要约。更何况上诉人所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料中都已明确注明了该广告图文是仅供参考，不作为合同附件。（二）关于“虚假经营”的问题。经营问题与本案无关，涉案商铺经营不属于双方合同约定的被上诉人的义务，被上诉人也从未就合同以外的内容对上诉人作过任何承诺。如前文所述，购买商铺本属于投资行为，投资有风险是众所周知的事实，即使上诉人认为其投资失败，也不能因此加重被上诉人的合同义务。本案证据材料结合上诉人自认的事实，上诉人已将涉案商铺出租给案外人，上诉人已经对涉案商铺进行处分及收益。上诉人自称未能实现其投资目的，实际上是混淆了合同目的和投资目的的区别。事实上，上诉人在取得涉案商铺的所有权及使用权后，就已完全实现了其合同目的。至于上诉人能否获取其所期待的“炒铺暴利”，并不属于被上诉人的合同义务，更不是被上诉人所能控制的。（三）关于“售后返租”的问题。“售后返租”与本案无关，且不影响涉案合同的效力。涉案合同内约定的关于涉案商铺的委托经营是合法合规的。涉案合同所约定的委托经营期限已经届满，上诉人已经实际取得委托经营期间的收益。被上诉人从未就合同以外的内容对上诉人作过任何承诺。上诉人所谓被上诉人没有履行“售后返租”的义务，是没有事实依据的。（四）关于税务注销的问题。与本案无关，而且被上诉人已全面履行了合同义务。三、被上诉人作为涉案合同的出卖方，已按约定全面履行了相应的义务，协助买受人办理按揭贷款手续，将涉案房产交付上诉人使用，代为缴纳税费、登记费等费用，并为上诉人办理了相应的产权过户手续等，现涉案房产已登记在上诉人名下，被上诉人在本案中不存在任何过错。上诉人经多次催款，仍拒绝履行相应的付款义务，上诉人的上诉请求缺乏依据，应予驳回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，另案上诉人李小龙、ＸＸ连、刘庆龙、刘厚奖以中国南方进出口商品交易中心商铺业主名义在二审庭后向广州消防支队花都区公安分局治安防火大队提交《消防验收调查及公开信息申请书》，申请该大队依职权对花都区空港大道1号（航空商住大厦）商铺首层和二层的消防安全进行调查并提供上述商铺是否通过消防验收的公开信息。广州市公安局花都区分局防火监督大队于2014年3月26日作出《关于“中国南方进出口商品交易中心”查处情况回复》：中国南方进出口商品交易中心商铺业主：关于申请人反映“花都区空港大道1号（航空商住大厦）首、二层的消防安全进行调查并提供该上述商铺是否通过消防验收”的申请事项已收悉。现将查处情况回复如下：一、基本情况：航空港物流商住大厦位于花都区花东镇三凤村花都大道边（花都区空港大道1号），该商住大厦于2003年7月7日建筑工程审核合格，文号：穗（花）公消审（2003）第628号，2009年11月30日建筑工程验收合格，文号：穗（花）公消（建验）字（2009）第0390号。2010年9月11日、2010年12月22日对首层中国南方进出口商品交易中心进行消防设计备案，竣工验收消防备案，备案号分别为440000WSJ100056175、440000WYS100077270。2010年10月10日、2010年12月27日对二层中国南方进出口商品交易中心进行消防设计备案，竣工验收消防备案，备案号分别为440000WSJ100061019、440000WYS100078340。2011年1月19日向我公安机关消防机构申报首层消防安全检查，并于2011年1月26日公布合格，合格证：穗（花）公消安检许字（2011）第0019号。2011年1月24日向我公安机关消防机构申报二层消防安全检查，并于2011年1月27日公布合格，合格证：穗（花）公消安检许字（2011）第0028号。二、实地核查情况：我分局的防火监督人员会同花东镇政府及辖区派出所相关人员于2014年3月24日下午到中国南方进出口商品交易中心作了专门调查。经核查发现：1、首、二层商场已停止营业。2、通过现场与资料对比，疏散通道、安全出口、防火分区未作改变。3、消防控制室火灾自动报警系统未保持完好有效。三、处理情况：对该商品交易中心主管人员提出以下要求：1、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2、符合开业前安全检查条件的应向我公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。3、拟对该商品交易中心物业管理公司消防设施未保持完好有效的违法行为受案查处。据此，上诉人梁明认为涉案商铺完成独立分割后未通过消防验收，存在消防隐患，依照《中华人民共和国消防法》第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核”、“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。另根据《消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案涉案商场符合必须经过消防验收合格方允许投入使用和开业的情况。涉案商铺未通过消防检查和消防验收合格，是违反《中华人民共和国消防法》强制性规定的行为，被上诉人事实上无法交付商铺，直接导致上诉人合同目的无法实现。因此，上诉人提出解除合同符合法定解除条件，二审法院应予支持等。被上诉人肖芳、新港公司质证称：对该组证据的真实性没有意见，但回复第一条应该有笔误，该证据显示2009年11月30日建筑工程消防验收合格，该函第一点第三行遗漏了“消防”，且根据该组证据显示出售商铺前已经通过了建筑工程消防验收，涉案商铺登记在业主名下后，并交付，关于商场的整体经营的消防问题是业主与物业公司或商场的经营者负责的，而且防火监督大队只是说对商场物业公司消防设施未保持完好的查处，但物业公司与被上诉人是独立主体，且消防防火监督大队也未作出最终的意见；穗（花）公消（建验）字2009第0390号建筑工程消防验收的意见书明确表明2009年11月30日已经通过消防验收并合格，上诉人提及的消防检查并不属于消防验收，只是平常经营时的检查，是经营过程中经营者应当履行的义务，可能是承租户或物业服务方需要承当的义务，而并非出卖人或开发商应当承担的义务。
本院认为，原审法院对于梁明与肖芳、新港公司之间的合同性质及各方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对梁明的上诉主张，本院认定如下：
一、梁明上诉主张新港公司在销售商铺过程中存有“虚假宣传及虚假广告”的问题。上诉人原审诉讼中提交商铺销售的广告宣传资料等已注明广告图文仅供参考，不作为合同附件。因此，原审认定上述资料系新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容不成为合同内容，并无不妥。梁明以此为由发函要求解除《商铺买卖合同》，理据不足。
二、梁明上诉主张新港公司虚假经营的问题。因涉案纠纷为梁明与肖芳、新港公司之间的房屋买卖合同纠纷，双方合同对于涉案商铺的经营问题亦未作约定，该经营问题并不属于被上诉人房屋买卖合同义务，被上诉人也从未就合同以外的内容对上诉人作过任何承诺。涉案商铺经营收益属于投资风险的问题，经营能否获益并不能成为解除商铺买卖合同的理由。
三、梁明上诉主张售后返租的问题。涉案纠纷系房屋买卖合同关系，肖芳、新港公司在该合同关系中不负有招商引资、促成商铺盈利的合同义务，梁明自愿同意将商铺另行出租给他人，并已经实际获得租金收益，梁明并无证据证明被上诉人因此而损害了其合法权利。另外，梁明称新港公司与福地公司系关联公司，实际承租经营的就是新港公司等，虽新港公司与福地公司的法定代表人相同，两者存在关联性，但两公司均系独立法人，与梁明签订租赁合同约定的承租人和支付租金的主体均是福地公司，上诉人所述缺乏事实依据。
四、关于新港公司税务注销、虚假办证等问题。新港公司税务注销是否合规，上诉人可向有关税务部门提出核查，该问题对于新港公司有无履行买卖合同的担保义务并无直接关联，亦不能成为上诉人主张解除合同的理由。至于肖芳、新港公司单方为梁明办理房产证的问题，因双方合同已经明确约定梁明委托出售方代为办理房产证，新港公司单方申办相关房产过户及房产证手续，并未超出梁明的委托授权。梁明上诉称肖芳、新港公司存在虚假办证与事实不符，亦不能成为其单方解除合同的理由。
五、关于未办妥按揭能否成为解除合同理由的问题。现涉案商铺的产权已登记在梁明名下并已办妥《房地产权证》，依据双方《商铺买卖合同》的约定，梁明未办妥贷款但并不能免除其支付购铺余款的义务，其以未办妥贷款为由主张解除合同的理由亦不能成立。
六、关于上诉人梁明二审庭后主张涉案商铺未经消防验收无法投入使用、营业，导致合同目的无法实现，符合法定解除条件的问题。因涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，商住大厦首、二层已经申请了商场消防安全检查并经公布合格，符合合同约定的交房条件。涉案商铺现已取得产权人登记为上诉人的房地产权证，上诉人进行实际使用、出租和经营等所需要的消防义务，应由其自行负担，上诉人现以此为由主张解除涉案商铺买卖合同，缺乏充分依据，本院不予支持。
综上所述，梁明与肖芳、新港公司在履行商铺买卖合同过程中，未按约定支付购房余款，其以新港公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用梁明没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由提出解除商铺买卖合同，缺乏事实和法律依据。故梁明于2013年3月11日发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》不发生合同解除的效力，梁明要求确认双方签订的《商铺买卖合同》已于2013年3月11日解除的请求并要求返还购房款及办证综合税费等，原审法院未予支持，合法有据，本院予以维持。鉴于梁明未依约支付购房余款，原审判令其继续履行合同并向被上诉人支付购房余款等，符合合同约定，本院予以支持。
审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人梁明的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3326.6元，由上诉人梁明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年四月十一日
书 记 员 杨仁义