湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1338号
上诉人（一审原告）：中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行。住所地：湖北省武汉市新洲区邾城街衡州大道**号。
负责人：廖朝辉，该行行长。
委托代理人：陶军，该行员工。特别授权代理。
委托代理人：姚忠明，湖北精图治律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（一审被告）：袁习金。
被上诉人（一审被告）：陈花兰（袁习金之妻）。
被上诉人（一审被告）：湖北省禾正行投资有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区阳逻经济开发区创业服务中心**层**号。
法定代表人：李玉英，该公司总经理。
委托代理人：邵鸣盛，该公司员工。一般授权代理
上诉人中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行（简称农行新洲支行）为与被上诉人袁习金、陈花兰、湖北省禾正行投资有限公司（简称禾正行公司）借款合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（以下简称一审法院）（2015）鄂新洲邾民商初字第00049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人农行新洲支行的委托代理人陶军、姚忠明，被上诉人袁习金，被上诉人禾正行公司的委托代理人邵鸣盛到庭参加诉讼。被上诉人陈花兰经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审查明：2013年4月22日，农行新洲支行与袁习金、陈花兰、禾正行公司签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：袁习金向农行新洲支行借款336000元，用于购买禾正行公司开发的位于武汉市新洲区双柳街沙咀村阳大公路边的半岛华庭小区1号楼1单元702室商品房（建筑面积114.39平方米，购房合同编号新1020122**），约定年利率6.55%，逾期年利率9.825%，还款方式为等额本息还款，借款期限为156个月，自2013年4月22日起至2026年4月21日止；袁习金、陈花兰以购买的房屋为抵押物为其借款提供抵押担保，并于2013年4月23日到武汉市新洲区住房保障和房屋管理局办理了武汉市期房抵押证明（武房期新字第2013001764号）；禾正行公司为袁习金的借款提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年。另在合同中约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。并约定了违约责任等条款。
借款合同签订后当天，农行新洲支行按合同约定向袁习金、陈花兰指定的银行账户发放了借款336000元。此后，袁习金还了13期借款，还至2014年6月22日，已还借款本金15499.07元，还利息19877.29元。截至2015年4月6日止，袁习金逾期12期（350天）未按合同约定偿还借款本息，已违反了个人购房担保借款合同的约定。为此，农行新洲支行以合同中约定的袁习金、陈花兰连续三期未足额偿还借款本息，即可要求袁习金、陈花兰立即归还全部借款本息为由，诉至一审法院，要求1、袁习金、陈花兰立即偿还借款本息360492.48元（利息算至2015年4月6日止，后期利息按合同约定算至袁习金、陈花兰实际还清借款之日止）。2、承担未按合同约定期限办妥房地产权利证书的违约金。3、袁习金、陈花兰承担我行为实现债权而支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。4、禾正行公司为袁习金、陈花兰以上债务承担连带保证责任。庭审中，农行新洲支行增加诉讼请求：要求解除与袁习金、陈花兰、禾正行公司签订的借款合同。
一审认为，农行新洲支行、袁习金、陈花兰、禾正行公司之间签订的《个人购房担保借款合同》，系各方真实意思表示，符合法律规定，该合同为有效合同。袁习金、陈花兰未按约定偿还借款本息，农行新洲支行依约定可以解除合同，合同解除后，袁习金、陈花兰应偿还下欠借款本息，对农行新洲支行的此部分请求，予以支持。双方依合同约定就抵押的房屋进行了抵押登记并办理了武汉市期房抵押证明，抵押行为合法有效，且该抵押证明具有与房屋他项权证同等法律效力，受国家法律保护。本合同特别条款约定的禾正行公司为袁习金的借款提供阶段性保证担保加抵押，禾正行公司保证期间为阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。尽管借款人袁习金向农行新洲支行提供抵押物并办理了抵押证明，但禾正行公司未能在约定交付条件之日起90日内为借款人办妥房地产权属证书，该抵押物的所有权仍属禾正行公司。且本合同还约定禾正行公司的保证期间为借款到期日起二年，因此，禾正行公司的保证期间没有届满。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。故农行新洲支行只能要求禾正行公司承担抵押物之外借款的保证责任。农行新洲支行另主张承担未按合同约定期限办妥房地产权利证书的违约金及其实现债权而支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用的诉请不明确，不予支持。袁习金、陈花兰、禾正行公司辩称意见的理由不能成立，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除农行新洲支行与袁习金、陈花兰和禾正行公司于2013年4月22日签订的《个人购房担保借款合同》。二、袁习金、陈花兰偿还农行新洲支行的借款320500.93元及利息（按约定的年利率6.55%自2014年6月22日起算至还清之日止）。上述款项限于判决生效之日起三十日内付清。三、禾正行公司对物的担保以外的上述借款本息承担保证责任。四、驳回农行新洲支行的其他诉讼请求。案件受理费6708元，由袁习金、陈花兰负担3708元，禾正行公司负担3000元。
农行新洲支行不服一审判决，向本院提起上诉，请求判决：1、撤销一审判决，改判袁习金、陈花兰偿还至2015年8月止借款本息377173.94元。禾正行公司为袁习金、陈花兰的债务承担连带保证责任。2、一、二审诉讼费用均由袁习金、陈花兰、禾正行公司承担。其理由为：1、《个人购房担保借款合同》约定了利率为浮动利率，还约定了逾期罚息和复息，一审判决利率固定为6.55%错误。2、《个人购房担保借款合同》约定农行新洲支行可以选择要求禾正行公司在没有实现物权抵押权前，承担担保责任。一审判决先由抵押物清偿债务，再由禾正行公司承担担保责任，不符合法律规定。
袁习金辩称：由于禾正行公司没有交房，我无法用抵押房产抵债。请求驳回上诉维持原判。
禾正行公司辩称：已经卖给了袁习金、陈花兰，并在房管部门登记备案，我公司没有产权，不能处理。我公司承担借款的阶段性保证担保。请求驳回上诉维持原判。
陈花兰未到庭答辩。
二审审理中，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明事实属实。
经一审调查质证，二审认定事实如下：按照《个人购房担保借款合同》第三十三条的约定，贷款人农行新洲支行可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人禾正行公司承担保证责任。按照该合同第十二条的约定，袁习金、陈花兰还款违约，应当承担罚息和复息。
本院认为：农行新洲支行与袁习金、陈花兰、禾正行公司签订了的《个人购房担保借款合同》合法有效，各方均应该按合同的约定履行各自的义务。按合同约定，禾正行公司的阶段性担保期间为，禾正行公司、袁习金、陈花兰应在规定时间内办理房地产权属证书，并到房地产管理部门办理房屋他项权证，在阶段性担保期间，禾正行公司为袁习金、陈花兰承担连带担保责任。袁习金、陈花兰虽然到武汉市新洲区住房保障和房屋管理局办理了武汉市期房抵押证明，该证明虽然能够具有房屋他项权证的效力，但与《个人购房担保借款合同》约定的袁习金、陈花兰取得房地产权属证书后，再办理房屋他项权证具有不同性质。因为，房地产权属证书具有房产权属性质，袁习金、陈花兰可以持房地产权属证书进行房产交易，农行新洲支行也可以通过行使抵押权实现债权，而持武汉市期房抵押证明不能进行房产交易，不能实现债权。禾正行公司、袁习金、陈花兰未按合同约定办理房地产权属证书，没有完成合同约定的该项义务，禾正行公司应当为袁习金、陈花兰的债务承担连带担保责任。农行新洲支行要求禾正行公司承担连带担保责任的该上诉请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。农行新洲支行在起诉时请求袁习金、陈花兰支付的利息，应该是指合同约定的利息，其中包括履约的利息和违约的罚息、复息。袁习金、陈花兰未按约定期限支付还款，应当承担因违约产生的罚息和复息。
综上，农行新洲支行的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市新洲区人民法院（2015）鄂新洲邾民商初字第00049号民事判决第一项，即：解除中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行与袁习金、陈花兰和湖北省禾正行投资有限公司于2013年4月22日签订的《个人购房担保借款合同》。
二、撤销湖北省武汉市新洲区人民法院（2015）鄂新洲邾民商初字第00049号民事判决第二、三、四项。即：“二、袁习金、陈花兰偿还中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行的借款320500.93元及利息（按约定的年利率6.55%自2014年6月22日起算至还清之日止）。上述款项限于本判决生效之日起三十日内付清。三、湖北省禾正行投资有限公司对物的担保以外的上述借款本息承担保证责任。四、驳回中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行的其他诉讼请求。”
三、袁习金、陈花兰偿还中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行的借款320500.93元及利息（自2014年6月22日起，按《个人购房担保借款合同》约定利率计算至还清之日止）。
四、湖北省禾正行投资有限公司对袁习金、陈花兰上述还款承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6708元，由袁习金、陈花兰负担3708元，湖北省禾正行投资有限公司负担3000元。
二审案件受理费6708元，由袁习金、陈花兰负担3708元，湖北省禾正行投资有限公司负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 吴建铭
审判员 陈蔚红
审判员 赵 鹏
二〇一六年六月二十二日
书记员 曾秀欢