湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初3534号
原告浏阳市城市建设集团有限公司，住所地浏阳市人民东路60号。
法定代表人熊文，董事长。
委托代理人刘开桂，湖南声威律师事务所律师。
委托代理人范磊，湖南声威律师事务所律师。
被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地浏阳市金沙中路485号。
法定代表人周汝红，董事长。
委托代理人孙亮，湖南浏阳河律师事务所律师。
委托代理人曾显达，男，1967年10月6日出生，汉族，住浏阳市淮川街道办事处朝阳社区西正大组长鑫时代广场，系该公司股东。
原告浏阳市城市建设集团有限公司（以下简称浏阳市城建集团）与被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，组成由审判员罗艳芳担任审判长，人民陪审员刘湘平、张飞腾参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘开桂、范磊，被告的法定代表人周汝红、委托代理人孙亮、曾显达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浏阳市城建集团诉称：2011年元月21日，被告与浏阳市人民政府（以下简称市政府）签订《浏阳市北正南路片区棚户区改造项目土地一级整理合同书》（以下简称《土地整理合同》）。合同签订后，2011年7月26日完成项目一期第一户的征收交房；2013年1月22日完成项目一期最后一户的征收交房（各户详见附表）；2012年8月16日，该地块由被告摘牌竞得；同年9月17日签订成交确认书。期间，原告按照市政府的授权履行了包括及时支付项目拆迁过渡费在内的各项义务，被告亦履行了部分义务。2013年6月21日，被告向原告作出书面承诺，要求原告承担18个月过渡费和交房后3个月装修过渡费，剩余过渡费全部由被告承担。尔后，被告因资金周转困难等原因，项目建设进度缓慢，严重延迟交房时间，又不按合同的约定和承诺支付相关过渡费。市政府为保障被征收人的合法权益和维护社会稳定，只得安排原告代被告垫付过渡费。市政府垫付相关过渡费后，经多次协商和催促，被告未予偿还。原告认为被告未及时支付已由原告代为承担自2011年7月26日项目一期第一户征收交房及以后依次交房时间计算的每户18个月后的过渡费，被告的行为已属违约。原告特具状起诉，请求法院依法判决。1、确认被告应承担浏阳市北正南路片区棚户区改造项目拆迁过渡费的起算时点；2、判令被告从速支付浏阳市北正南路片区棚户区改造项目一期拆迁过渡费21808017.00元，并支付以21808017.00元为基数自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的利息至清偿之日止；3、判令诉讼费用由被告全部承担。
被告鸿宇公司辩称，1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，被告作为土地受让前的土地整理者，不应当承担拆迁过度费，该义务是出让人的法定义务。2、《土地整理合同》约定，项目地块一级整理时间为18个月，若遇强拆，土地一级整理时间延长6个月。双方虽于2011年元月21日签订的合同，原告实际是在2013年8月22日才完成最后一户征收交房工作。原告没有完成全部拆迁工作，被告无法正常施工，故计算被告的土地整理期限，应当是从2013年8月23日才开始计算起18个月。3、一个项目地块是一个整体，只有原告全部完成征收、整体交房后，被告才能开展施工。原告完成最后一户征收交房工作是在2013年8月22日，但却要求从最先一户征收交房时开始依次计算每户18个月后的拆迁过度费，显失公平。4、国土部门是2012年8月16日网上挂牌，同年9月17日与被告签订成交确认书，但却在2013年8月22日才完成最后一户的拆迁交房工作，违反了国有建设用地使用权实行“净地”出让的强制性规定。被告承担拆迁过渡费的起算点，应当从被告合法取得建设用地使用权证即2013年5月14日后的30个月开始计算。5、交地之后，市政府承担30个月的拆迁过渡费，是《土地整理合同》“第十三条”的约定。6、被告向原告出具的《承诺》被承诺的对象错误，应当认定为无效。仅只是被告单方面的行为，不应当作为定案依据采纳。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据:
1、原、被告企业注册登记资料；《土地整理合同书》；《承诺》；拟证明：①、原、被告的身份信息，以及双方对项目应享受的权利及承担的义务。②、被告向原告书面承诺除原告承担被征收人过渡费18个月和交房后3个月装修过渡费后，剩余过渡费全部由被告承担。
2、项目一期第一户和最后一户的房屋交接单；拟证明第一户拆迁户的过渡费自2011年7月26日起算18个月，最后一户拆迁户的过渡费自2013年1月22日起算18个月。
3、国有建设用地使用权网上挂牌出让公告；成交确认书；拟证明被告通过了挂牌出让方式竞得涉案土地。
4、关于加快北正南路片区棚户区改造项目建设的函；拟证明原告于2017年1月25日就垫付的过渡费向被告进行了催收。
5、北正南路项目一期过渡费支付情况表、房屋征收补偿过渡费明细表、项目征收私产门面（一期）停产停业补偿明细表；拟证明：原告已支付过渡费为27137607元；原告应承担18个月的过渡费为532959元；被告应支付原告代为支付的过渡费为21808017元。
6、关于北正南路片区棚户区改造项目过渡费债权的请示、债权转让的批复、债权转让的通知；拟证明：市政府将北正南路片区棚户区改造项目过渡费的债权转让给原告，并已就该转让通知被告。
被告对原告提交的证据真实性均不持异议，但对证据2、3证明目的有异议，证据2约定的支付过渡费期限不明确；证据3不是对签订合同的相对人作出的承诺，故承诺内容不应对合同的相对人发生效力。对证据4的最后一户交房时间有异议，最后一户的交房时间应为2013年8月22日。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：
1、国有土地使用权证，拟证明原告取得A地块的土地使用权证的时间是2013年5月14日，被告承担拆迁过渡费应当从此时的30个月后开始。
2、国有建设用地使用权网上挂牌出让公告（2012年8月16日）、成交确认书（2012年9月17日）、房屋交接单（2013年1月22日），拟证明出让人违反“‘净地’”出让强制性规定。
原告对被告提交的上述证据均不持异议，但对原告的证明目的有异议。
通过原、被告的举证、质证，被告对原告的所有证据的真实性均不持异议，本院对原告的所有证据的真实性均予以确认。原告对被告所有证据均无异议，只对证明目的有异议，本院对被告的证据均予以采信，所证明的事实，本院结合双方的证据，予以认定。
根据已采信的证据，本院认定以下法律事实：
市政府拟启动浏阳市城区北正南路片区及周边棚户区改造项目。2011年1月21日，市政府（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《土地整理合同》。《土地整理合同》对项目用地及规划、双方各自应承担的土地整理工作、资金支付、土地的公开出让、土地公开挂牌出让前置条件、资金返还、优惠政策及其他事宜进行了具体明确的约定。其中，合同序言部分约定：被告为浏阳市北正南路拓展延伸及周边棚户区改造项目土地一级开发整理的合作伙伴；合同第九、十条约定：经整理的土地由市政府根据拆迁进度将该地块分期在浏阳本级土地交易机构公开挂牌出让，被告须在该地块公开挂牌期来参加本地块土地出让的竞买。合同第十三条约定：“......乙方或该项目地块竞得者除支付土地竞买价款之外，还应按一定的比例承担拆迁户的就地安置义务。过渡期暂定为两年半，超期部分费用根据双方责任划分按政策标准由双方各自承担”。合同第二十四条约定：“甲方授权其下辖的浏阳市城市建设集团有限公司负责该项目的具体操作事宜”。合同签订后，市政府安排相关职能部门开展征地拆迁和公开挂牌出让等工作。2011年7月26日，完成项目一期第一户的征收交房；期间依次完成了项目一期251户的征地交房；2013年1月22日完成项目一期最后一户的征收交房。2012年8月16日，被告通过招拍挂竞价取得该地块的使用权，并于同年9月17日签订成交确认书。2013年5月14日，被告取得该地块的权属证书。期间，原告按照市政府的授权履行了包括及时支付项目拆迁过渡费、及时交地在内的各项义务，被告亦履行了部分义务。为解决履行《土地整理合同》中存在的实际问题，被告于2013年6月21日向原告作出书面《承诺》;“……第7点,被征收人的过渡费均由贵公司（原告）承担18个月过渡费和交房后3个月装修过渡费，剩余过渡费全部由我公司（被告）承担”。尔后，被告因资金周转困难等原因，项目建设进度缓慢，交房严重延迟，被告未按合同和《承诺》的约定支付相关过渡费。为维护拆迁交房户的权益，市政府安排原告组织资金先行支付被拆迁交房户的过渡费。2017年5月10日，市政府将该项目过渡费相关债权转让给原告，并于同年5月15日向被告送达了债权转让通知，要求被告在收到债权转让通知书的5个工作日内向原告履行偿还义务，被告在期限届满后仍未偿还。原、被告就上述过渡费支付时长及起算点不能达成一致遂形成纠纷。
诉讼中，经原、被告确认，项目一期总计251户拆迁过渡费，至2017年7月31日止，全部由原告支付，共计2793.6687万元；其中：①如果以每户交房时间依次为起算点计算，原告承担18个月后，原告仍继续承担了的过渡费为2260.7097万元；②如果以摘牌时间（2012年9月7日）为起算点计算，原告承担18个月后，即从2014年3月16日起原告承担的过渡费为2012.0255万元；③如果以摘牌时间为起算点计算，原告承担30个月后，即从2015年3月16日起原告承担的过渡费为1742.072万元；④如果以最后一户交房时间（2013年1月22日）为起算点计算，原告承担18个月后，即从2014年7月21日起原告承担的过渡费为1860.9637万元；⑤如果以办理土地权属证书时间（2013年5月14日）为起算点计算，原告承担18个月后，即从2014年11月13日起原告承担的过渡费为1706.6889万元。
本院认为，被告、市政府于2011年元月21日签订《浏阳市北正南路片区棚户区改造项目土地一级整理合同书》是双方的真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。双方应按合同的约定，全面履行各自的义务。《土地整理合同》约定被告除支付土地竞买价款之外，还应按一定的比例承担拆迁户的就地安置义务和过渡费，故被告辩称不应当承担拆迁过渡费意见，本院不予采纳。本案争议的焦点：一，支付过渡费起算点从何时开始？二、被告向原告作出的《承诺》是否有效，是否可作为本案定案的依据？
关于问题一，支付过渡费起算点从何时开始？
项目地块是一个整体，原告只有在全部完成项目所属地块征收、拆迁并整体交付后，被告才能对地块开始全面规划施工。原告虽然在2011年7月26日完成第一户的征收交房，但至2012年8月16日土地使用权挂牌出让，被告成功摘牌后项目地块尚有房屋未征收拆迁完成，直至2013年1月22日才完成最后一户征收交房，那么被告在交付地块上规划施工也即从此时才具有完整的可行性。虽然在此之前，被告通过拍卖取得了该地块的所有权，但由于地块上尚余有他人先权利，被告施工要受他人先权利的制约。故支付该地块拆迁过渡费的起算点应从完成最后一户征收交房时间计算。原告请求被告承担过渡费起算应依次从每户交房后18个月计算，该计算方法欠妥，本院不予支持。至于被告通过招拍挂取得所有权后，何时到相关行政部门办理权利证书，完全取决于被告的行为，与原告不再相关，故被告要求从取得权利证书时间作为支付拆迁过渡费起算点，没有法律依据，该抗辩意见，本院不予采纳。另，被告认为原告完成项目一期最后交房时间为2013年8月22日，没有提供证据，该抗辩意见本院亦不予采纳。
关于问题二，在履行《土地整理合同》过程中，被告于2013年6月21日向原告作出《承诺》，内容众多具体，清楚明了，是被告真实意思的表示，许多内容被告都已实际履行或正在履行中；在此之前被告也没有向原告提出过异议；《承诺》内容合法、有效，本院予以确认。《土地整理合同》第二十四条约定：“甲方（市政府）授权其下辖的浏阳市城市建设集团有限公司（本案原告）负责该项目的具体操作事宜”；现被告以《承诺》的对象不是签订《土地整理合同》的相对人为由，而应当认定《承诺》内容无效的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。即对于支付给每户被征收人的过渡费，均先由原告承担18个月和交房后3个月后，剩余过渡费全部由被告承担；被告要求原告承担30个月过渡费没有事实依据，本院不予采纳。原告应当自2013年1月22日起，先行承担18个月过渡费至2014年7月21日，自后直至被告交房止的过渡费均由被告承担。被告未承担上述期间已发生的过渡费已经违约，原告要求被告承担已经发生的过渡费及利息的请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司应承担浏阳市北正南路片区棚户区改造项目拆迁过渡费的起算时点为2014年7月22日；
二、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付浏阳市城市建设集团有限公司2014年7月22日至2017年7月31日期间的拆迁过渡费1860.9637万元及其利息（利息的计算方法：以1860.9637万元为基数自起诉之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。）
三、驳回浏阳市城市建设集团有限公司的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150840元，由浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 罗艳芳
人民陪审员 刘湘平
人民陪审员 张飞腾
二〇一七年八月四日
书 记 员 邱友根
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。