贵州省清镇市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清民再初字第1号
原审原告石碧英，女，1947年2月14日生，汉族，住清镇市红枫湖镇……。
原审被告贵阳创景房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区嘉禾路嘉诚苑2单元1号。
法定代表人梅士诚，系该公司总经理。
第三人杨何，男，1970年3月29日生，杨何，汉族，住贵阳市云岩区瑞金北路……。
委托代理人王思奇，贵州丰玺律师事务所律师。
原审原告石碧英诉原审被告贵阳创景房地产开发有限公司（以下简称创景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月21日作出（2013）清民初字第1206号民事判决，已经发生法律效力。2015年5月26日，本院以（2015）清民监字第1号民事裁定，决定对本案进行再审。再审中发现第三人杨何与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭于2015年7月29日公开开庭进行了审理，原审原告石碧英、第三人杨何的委托代理人王思奇到庭参加诉讼，原审被告创景公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
2013年9月3日原审原告石碧英诉至本院称，2007年3月16日，石碧英向创景公司购买坐落于清镇市云岭花园的商住楼营业房一层2号的门面，并签订了《商品房买卖合同》，石碧英依约将购房款184000元及门面维修基金、契税、面积差价5519元等交齐给创景公司，2011年8月10日，创景公司收取了石碧英的购房发票及身份证、户口本、购房合同、婚姻证明及交款凭证等办理房屋产权手续所需要资料，但一直未办理房地产权属证书给石碧英，经多次与创景公司协商未果，特诉至法院请求：1．判令创景公司履行与石碧英签订的《商品房买卖合同》，立即为石碧英办理坐落于清镇市云岭花园商住楼营业房1层2号门面的房地产权属证；2．创景公司支付石碧英违约金1895.19元；3．承担本案诉讼费用。原审中，石碧英向本院提供了以下主要证据：1．2007年3月16日与创景公司签订的《商品房买卖合同》、商品房维修基金缴交约定；2．2007年7月27日创景公司通知石碧英交办证资料的通知；3．2007年8月6日统售不动产统一发票、2011年8月10日石碧英交发票原件的收条；4．2009年2月19日交维修基金收据、契税、购房款；5．2007年4月2日交纳物业管理费收据；6．固定电话通话清单9张；7．2007年9月1日、2011年11月30日房屋租赁合同、2013年11月30日《门面租赁合同》。原审被告创景公司原审中未答辩亦未提供证据。
本院原审查明，石碧英于2007年3月16日以184000元的价格购买了创景公司开发的坐落于清镇市“云岭花园”商住楼营业房一层2号门面，双方签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中对违约条款进行了约定，创景公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由石碧英提供的资料报产权登记机关备案。如因创景公司的责任，石碧英不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，创景公司按已付房价款的1%向石碧英支付违约金。合同签订后，石碧英向创景公司支付了房款184000元及门面维修基金、契税、面积差价等5519元，后于2007年4月2日取得该房并使用至今。2011年8月10日，石碧英接到创景公司的通知，按通知向其提交了办理房屋产权手续需要的相关资料，但创景公司一直未办理该房屋的房地产权属证书，因石碧英多次与创景公司协商未果，遂向本院提起诉讼。审理中，原告石碧英坚持诉请，创景公司未到庭参加诉讼，调解不能成立。
本院原审认为，石碧英与创景公司签订商品房买卖合同，买卖合同关系依法成立，房屋买卖合同有效，创景公司应当依照合同约定及诚信原则及时履行为石碧英办理相关产权手续的义务，但创景公司未履行义务故应当承担违约责任，对石碧英提出的要求创景公司立即为其办理房屋的房地产权属证书的诉请予以支持；对石碧英提出的要求创景公司支付违约金1895.19元的诉请，因双方在合同中对延迟办理房地产权属证书约定按已付房款的1％支付违约金，支持合理部分，即违约金应为1840元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限创景公司自判决生效之日起十五日内为石碧英办理坐落于清镇市“云岭花园”商住楼营业房一号门面的房地产权属证书；二、限创景公司在判决生效之日起十五日内向石碧英一次性支付违约金人民币1840元。案件受理费2064元，决定由创景公司负担。
原审原告石碧英再审中诉称，石碧英于2007年3月15日将房款和维修基金交付后，2007年4月2日，创景公司将房屋交付与石碧英，一直使用到现在，时隔8年第三人称该房屋是自己的没有道理。石碧英的目的就是买房，其余意见与原审相同。原审被告创景公司未到庭答辩，该公司刘经建向本院递交报告，称创景公司用清镇“云岭花园”一期2号门面等与杨何签订买卖合同并备案的方式向贵阳久久投资公司的邹明俊借款250000元，一段时间都支付利息给该公司财务吴娟名下，现找到的9张付息凭证共支付款项165000元，2013年3月7日支付本金120000元与邹明俊。第三人杨何述称，本案争议房屋属于第三人所有，原审原告无权要求办理产权证，第三人在购买房屋时已经支付了购房款并在相关部门进行了备案，并且在登记备案中已经向社会进行了准物权公示，故房屋属于第三人所有。创景公司将第三人的房屋出售与石碧英，系无权处分。石碧英2013年起诉，其债权超过了6年，其诉讼已超过时效，石碧英可以向创景公司主张损失，创景公司一房二卖，石碧英可以向创景公司主张一倍的赔偿。第三人杨何向本院提供以下主要证据：1、商品房买卖合同；2、清镇市商品房预售合同登记备案表；3、收据。
本院再审查明，2006年12月6日，创景公司与杨何签订《商品房买卖合同》，约定创景公司将清镇“云岭花园”商住楼营业房一层2号、13号门面以及地下19、20、21、22、23号车库出售与杨何，其中营业房价格6000元／平方米，地下车库50000元／个，共计价款611260元，交房时间约定为2006年12月30日前，双方还约定了其他事项。同日，该合同在清镇市建设局登记备案。创景公司向杨何出具收据，确认收到杨何购房款611260元。
2007年3月16日，石碧英与创景公司签订《商品房买卖合同》，约定以每平方米4717.94元的价格购买创景公司开发的清镇“云岭花园”营业房一层2号门面房，房屋总价款184000元，交房时间约定为2007年4月16日前，双方同时约定创景公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由创景公司提供的资料报产权登记机关备案。如因创景公司的责任，石碧英未能在规定期限内取得房地产权属证书，石碧英不退房，由创景公司按已付房价款的1%向石碧英支付违约金。双方同时还签订《商品房维修基金缴交约定》，约定由石碧英按购房款的1%交纳商品房维修基金1840元，在商品房交付使用时一次性付清，创景公司承诺在办理房屋权属证书前，将代收的维修基金存入清镇市建设局房地产管理部门指定的银行专户。2007年7月27日，创景公司通知石碧英交纳资料办理产权登记。2011年8月10日创景公司开具收具收到石碧英购房发票原件，但创景公司未按约定为石碧英申报办理房屋权属登记。2007年8月6日，创景公司开具金额184000元的销售不动产统一发票与石碧英。2007年4月2日，创景公司将房屋交与石碧英，石碧英交纳6个月物管费。2009年2月19日，石碧英与创景公司达成补充协议，房屋面积增加1.17平方米，实际面积40.17平方米，石碧英补交房屋差价款5519元。2009年2月19日，创景公司收到石碧英购房款5519元、维修基金55元、契税5686元。2007年9月1日、2011年11月30日、2013年11月30日，石碧英先后以1200元、1360元不等的价格将上述营业房出租与贵州一线医疗器械有限公司、曹义平、汪应菊签订房屋租赁合同，租期分别为五年、二年和四年。
2013年3月26日、8月6日，石碧英通过电话联系创景公司办理房产证事宜。
创景公司刘经建向本院递交了9张付息凭证，但该公司未到庭进行质证。第三人未向本院提供与创景公司房屋买卖合同约定的房屋交付、房屋权属手续办理等合同履行方面的证据。
本院再审认为，创景公司针对同一房屋先后与杨何、石碧英签订房屋买卖合同，与杨何签订的买卖合同报国家机关登记备案，但未实际履行交付房屋、办理房屋权属登记等，与石碧英签订的合同未经国家机关备案，但创景公司实际交付房屋与石碧英，石碧英交纳维修基金、契税等办理房屋权属登记必要的手续，石碧英接收房屋后先后与数人签订租赁合同将房屋租与他人使用，足见石碧英实际占有管理使用该房屋。创景公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，对刘经建提交的报告以及相应证据无法认定，本院不予采信。创景公司于2007年4月将该房屋交付石碧英，表明该房屋客观上已具备交付使用条件，杨何与创景公司约定2006年12月30日前交付房屋，但截止本案法庭辩论终结，创景公司未向杨何交付房屋，杨何亦未向创景公司主张交付，明显有悖于常理，但现并无其他证据证明创景公司与杨何之间系其他法律关系，本案以杨何与创景公司之间为商品房买卖合同关系进行评判。
杨何与创景公司签订的房屋买卖合同虽经备案，但房屋买卖合同的备案仅表明双方签订的合同纳入国家机关的监管，杨何并未取得该房屋的物权，客观上亦未从创景公司取得该房屋并管理使用，对杨何述称已取得该房屋所有权的意见本院不予采信。石碧英与创景公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，且创景公司实际交付房屋与石碧英，石碧英实际管理使用已有数年，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一项“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；”的规定，石碧英要求创景公司履行办理权属证书的请求应予以支持。第三人未参加原审诉讼，原审未能对创景公司与杨何签订合同的情况进行查明，但原审对石碧英的该项诉讼请求予以支持并无不当，应予维持。创景公司与石碧英所签合同实际履行后，杨何与创景公司所签合同已履行不能，双方可另行协调或者通过其他途径予以解决。
石碧英与创景公司合同约定，创景公司应当为石碧英申报办理权属登记，但创景公司未予履行，具有过错，应当对此承担违约责任，按照双方合同约定的标准向石碧英支付已付购房款1%的违约金，原审支持创景公司支付石碧英违约金并无不当。但双方约定的违约金标准为已付购房款的1%，石碧英已付购房款为189519元，按1%标准计算违约金应为1859.19元，石碧英的该项请求依法应予以支持，原审判令创景公司支付石碧英违约金1840元计算有误，依法应予以纠正。
关于第三人述称石碧英起诉超过诉讼时效的问题。第三人与创景公司签订合同后，并无合同具体履行的其他证据，第三人与创景公司所签合同在前，并未提供之后合同履行方面的证据，石碧英与创景公司所签合同在后，且石碧英与创景公司所签合同实际履行，从诉讼时效的角度看，第三人所签合同并不比石碧英所签合同具有诉讼时效上的优越性，且从2007年7月27日创景公司通知石碧英交纳资料办理产权登记、2009年2月19日石碧英与创景公司达成房屋实际面积40.17平方米的补充协议、2011年8月10日创景公司开具收具收到石碧英购房发票原件、2013年8月6日石碧英通过电话联系创景公司办理房产证事宜等事实来看，石碧英积极主张自己的权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，应认定为诉讼时效中断，故对第三人述称石碧英起诉超过诉讼时效的意见不予支持。
综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。”之规定，判决如下：
一、维持本院（2013）清民初字第1206号民事判决第一项；
二、变更本院（2013）清民初字第1206号民事判决第二项为“限贵阳创景房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向石碧英一次性支付违约金人民币1859.19元。”
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
原审案件受理费按本院（2013）清民初字第1206号民事判决执行。
审 判 长 杨孝元
代理审判员 徐 莉
代理审判员 邹玉波
二〇一五年九月十四日
书 记 员 杨 宇