呼和浩特市新城区人民法院
**民事判决书**
（2016）内0102民初781号
原告（反诉被告）：方国文，住福建省莆田市。
委托诉讼代理人：高巍，内蒙古庆胜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：内蒙古长融房地产开发有限公司。
法定代表人王继，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱旦，慧聪律师事务所律师。
原告（反诉被告）方国文诉被告（反诉原告）内蒙古长融房地产开发有限公司(以下简称长融公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方国文的委托诉讼代理人高巍，被告（反诉原告）长融公司的委托诉讼代理人李昕睿、朱旦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）方国文提出诉讼请求：1、依法判令被告支付已付购房款的利息3180301.68元（从2011年3月17日起暂计算至2016年1月11日）；2、依法判令被告赔偿原告2013年6月30日至2016年1月11日期间的所购房屋的租金损失1343653元，合同解除前的房屋升值损失4635057元；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原、被告双方分别于2012年12月12日和2014年12月12日签订了《商品房预售合同》和《商业认购协议》，原告购买被告开发的位于呼和浩特市××区、D2栋101号的商用房，原告如期缴纳了全部购房款10225600元，按合同约定被告应当于2013年6月30日前将商品房交付原告使用，由于项目停工，被告一直不能交付房屋，已构成严重违约。于是双方经协商于2016年1月11日签订了一份《协议书》，解除了双方签订的《商品房预售合同》及《商业认购协议》，被告退还购房款。同时约定“关于导致合同解除的违约责任的承担、损失补偿等法律后果，双方同意采取司法措施解决，以法院判决结果为准。”依此约定，原告诉至贵院，望贵院查清事实，支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）长融公司答辩并反诉称，1、诉求1不应当支持，双方的基础关系是买卖，不是民间借贷，双方没有约定给付利息，不存在支付问题；2、诉求2不认可，原告与被告的买卖关系解除后，原告不存在物的请求权，租金和房屋升值损失是原告掌握物权的前提下，现在合同解除，房款退还，原告失去了请求的基础；3、诉讼费不认可。
被告（反诉原告）长融公司向本院提出反诉请求：1、请求判令原告（反诉被告）方国文支付诚意金1446000元和599120元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月12日签订了《商业认购协议》，原告以内部认购的形式认购了由被告开发的××区、××区43栋1号房屋、××区43栋2号房屋。依据双方在《商业认购协议》中第六条的约定，如在签订正式的商品房预售合同前原告反悔认购行为，被告同意解除协议的情况下，原告应向被告支付已交诚意金总额的20%。现因被告原因，其在签订《商品房预售合同》前反悔认购行为，并与被告解除认购关系，致使被告该内部认购房屋丧失了在认购之初向其他认购人认购该房屋的机会，故原告应当依据《商业认购协议》中双方约定向被告支付已交诚意金总额的20%诚意金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月17日、2011年3月18日、2012年12月13日，原告方国文通过中国银行分别向呼和浩特市高智房地产经纪有限公司（以下简称高智公司）汇款人民币800万元、900万元、125600元，合计人民币1712.56万元，用途为购房款。
2012年4月27日，原告方国文与被告长融公司签订3份《水岸小镇商业用房意向房号确认单》，约定意向房号为××区59#、××区49#-3、××区113-1，建筑面积合计分别为：764平方米、299.56平方米、539平方米。
2012年12月12日，原告方国文与被告长融公司签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的水岸小镇D2幢101号商品房，该商品房建筑面积为299.56平方米，总金额为2995600元；工程开工日期为2010年7月10日，竣工日期为2014年10月28日；并约定被告应当在2013年6月30日前将商品房交付买受人使用。被告逾期交房，原告有权解除合同，被告退还房款。
2014年12月12日，原告方国文与被告长融公司签订了《商业认购协议》，约定：原告明确选定的房号为呼和浩特市××区49幢二号，测绘号××区49-3房屋，房屋建筑面积299.56平方米，总房款计人民币贰佰玖拾玖万伍仟陆佰元整（2995600元整）；本协议签订后，被告以电话、短信或书面方式通知原告及购房人前来办理《商品房预售合同》手续，原告及购房人须在接到被告通知后15天内携带本认购协议、诚意金收据、身份证原件到被告售楼中心完成购房款结算手续并签订《商品房预售合同》；若原告及购房人在签订《商品房预售合同》前反悔认购行为，应与被告协商解除本协议，如被告同意解除，被告有权不予通知原告而将该房屋另行出售，且原告已交诚意金总额的20%即599120元不予退还。另协议底部标注：换D区，时间为2012年4月27日。
同日，原、被告又签订了一份《商业认购协议》，约定：原告及购房人明确选定的房号为呼和浩特市××区43幢一号，测绘号一区××区43-1、××区43-2房屋，房屋建筑面积723平方米，总房款计人民币柒佰贰拾叁万元整（¥7230000元整）；本协议签订后，被告以电话、短信或书面方式通知原告及购房人前来办理《商品房预售合同》手续，原告及购房人须在接到被告通知后15天内携带本认购协议、诚意金收据、身份证原件到被告售楼中心完成购房款结算手续并签订《商品房预售合同》；若原告及购房人在签订《商品房预售合同》前反悔认购行为，应与被告协商解除本协议，如被告同意解除，被告有权不予通知原告而将该房屋另行出售，且原告已交诚意金总额的20%即1446000元不予退还。另协议底部标注：换原来合同，时间为2012年4月27日××区40号。
2014年12月12日，高智公司出具《证明》，证明：高智公司同意将原告方国文水岸小镇××区40号商铺，面积669平方米；××区44号商铺，面积593平方米商铺，总面积1262平方米。调换成××区43号商铺，面积723平方米；××区113-1号商铺，面积337.89平方米；××区113-2号商铺，面积353.52平方米，总面积1414.41平方米。
同日，被告长融公司向原告方国文出具《收据》两张，分别书写：今收到方国文××区49#-3交来购房诚意金人民币贰佰玖拾玖万伍仟陆佰元整；今收到方国文××区43-1#、××区43-2#交来购房诚意金人民币柒佰贰拾叁万元整。
2015年8月6日，被告长融公司取得涉案房屋的预售许可证。
2016年1月11日，原告方国文与被告长融公司签订了《协议书》，约定：原告购买被告开发的水岸小镇D2栋101房屋（建筑面积299.56平方米，每平方米壹万元），于2012年12月12日与原告签订了《商品房预售合同》，因该项目未能如期完工交付，原告资金无法周转，现双方一致同意解除《商品房预售合同》；被告一次性退还原告已交付的购房款299.56万元；并约定：原告退款前需向被告返还该房屋的全部购房款手续，如有未退还文件原告认可全部作废，所有退还的原件原告留有复印件一份，由被告盖章确认，以备原告主张合同解除损失诉讼使用；关于导致合同解除的违约责任的承担损失补偿等法律后果，双方同意采取司法措施解决。
同日，原、被告签订了另一份《协议书》，约定：原告购买被告开发的水岸小镇××区43栋房屋（建筑面积723平方米，每平方米壹万元）于2012年12月12日与被告签订了《商品房预售合同》，因该项目未能如期完工交付，原告资金无法周转。现双方一致同意解除《商品房预售合同》，权利义务于本合同签订后终止；另约定：被告一次性退还原告已交付的购房款723万元；并约定：原告退款前需向被告返还该房屋的全部购房款手续，如有未退还文件原告认可全部作废，所有退还的原件原告留有复印件一份，由被告盖章确认，以备原告主张合同解除损失诉讼使用；关于导致合同解除的违约责任的承担损失补偿等法律后果，双方同意采取司法措施解决。
2016年8月2日，原告方国文提出《评估鉴定申请书》，申请：对位于呼和浩特市××区43栋、D2栋101号的商用房所在地段或同等地段，同类型房产在2013年6月30日至2016年1月11日期间的房地产市场平均租金咨询报告；对呼和浩特市××区43栋、D2栋101号的商用房在2016年1月11日时的市值作出评估认定。
2016年11月21日，内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司做出（呼和浩特市）内科瑞【2016】（估）字第1123-012-344号呼和浩特市D2栋101号商业房地产所在地段或同等地段（2013年6月30日至2016年1月1日）期间租金收益《司法鉴定报告》，估价结论为房地产市场租金收益总价39.351万元；内科瑞【2016】（估）字第1123-012-345号呼和浩特市××区43栋商业房地产所在地段或同等地段（2013年6月30日至2016年1月1日）期间租金收益《司法鉴定报告》，估价结论为房地产市场租金收益总价95.0143万元；内科瑞【2016】（估）字第1123-012-342号呼和浩特市新城区水岸小镇D2栋101号商业房地产《司法鉴定价值评估》，估价结论为房地产市场价值总价：396.6174万元；内科瑞【2016】（估）字第1123-012-343号呼和浩特市××区43栋商业房地产《司法鉴定价值评估》，估价结论为房地产市场价值总价：955.0830万元。
庭审中，原、被告认可2016年1月11日，被告长融公司向原告退还购房款人民币1022.56万元；被告认可诉争的房屋在2015年8月6日取得房屋预售许可证，可以签订《商品房预售合同》，2016年3月房屋可以交付；被告长融公司庭审中承诺原告如欲购买涉案房屋，被告愿以原价出售，原告在被告承诺的期限内未向被告发出购买涉案房屋的意思表示。
本院认为，原、被告签订《水岸小镇商业用房意向房号确认单》、《商品房预售合同》、《商业认购协议》、《协议书》均系双方真实意思表示，被告长融公司已取得涉案房屋的预售许可证，上述合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。
根据高智公司出具的《证明》，原、被告于2014年12月12日将原告购买的区40号、44号调换成××区43号、H区113-1号、H区113-1号，并于当日双方就××区43号商铺签订了《商业认购协议》；2014年12月12日，双方签订《商业认购协议》，约定原告购买的房号确定为D区49-3，换D区，根据2012年12月12日双方签订的《商品房预售合同》约定的房号为D区101号房屋的基本信息，原、被告签订的《商业认购协议》替换了原《商品房预售合同》，故本院认定原、被告之间的房屋买卖合同关系应以双方签订的《商业认购协议》为依据；双方签订的《协议书》约定的解除《商品房预售合同》，应认定为解除的系《商业认购协议》；
根据双方签订的《商业认购协议》约定的内容，认购协议中对于房屋的交付期限未约定；根据双方签订的《协议书》的约定，双方根据2012年12月12日签订的《商品房预售合同》，确定因“项目未能如期完工交付，原告资金无法周转”解除合同，对于涉案房屋的交付日期应以《商品房预售合同》约定的项目完工日期为准，即2014年10月28日；被告未按约定交付房屋系双方解除合同的根本原因，故本院认定被告长融公司构成违约，应承担违约责任；故对于被告反诉请求原告支付诚意金的诉请，本院不予支持；
根据《商业认购协议》的约定，双方对于被告的违约责任未作约定，故对于原告请求的自房屋完工之日至双方解除协议之日，即2014年10月28日至2016年1月11日的利息损失诉请，本院予以支持，本金按照人民币1022.56万元计算，利率按照中国人民银行同期贷款利率年6%计算，即人民币737947元；
根据双方签订的《商业认购协议》约定的内容，协议应认定为签订正式《商品房预售合同》的预约合同，预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”，而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。双方当事人签订的《商业认购协议》系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故原告请求被告长融公司支付租金损失及房屋升值损失的诉讼请求不属于预约合同的请求权范围，该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
**一、**
被告（反诉原告）内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）方国文2014年10月28日至2016年1月11日的利息损失人民币737947元；
二、驳回原告（反诉被告）方国文的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）内蒙古长融房地产开发有限公司的反诉请求。
如果被告（反诉原告）内蒙古长融房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币75913元，由被告内蒙古长融房地产开发有限公司负担人民币6116元，原告方国文负担人民币69797元；反诉案件受理费人民币23161元，由被告内蒙古长融房地产开发有限公司负担；司法鉴定费10万元，由原告方国文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长韩宇
人民陪审员孟丽旌
人民陪审员郭晶
二〇一七年六月十日
书记员杨婷