上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1488号
上诉人（原审原告）上海志达房产经纪事务所。
委托代理人严希勇，上海思济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆志平。
委托代理人唐维君，上海市东泰律师事务所律师。
上诉人上海志达房产经纪事务所因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月1日公开开庭审理了本案。上诉人上海志达房产经纪事务所之委托代理人严希勇，被上诉人陆志平之委托代理人唐维君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，陆志平及案外人甲系上海市某区某镇某路某弄62号202室房屋（以下简称“涉案房产”）登记的权利人，两人均有意出售涉案房产。2013年8月17日，经上海志达房产经纪事务所居间，上海志达房产经纪事务所（协议丙方）、陆志平及案外人丙（协议甲方）及买方乙（协议乙方）共同签订《房地产买卖居间协议》》（以下简称“协议”）一份，约定涉案房产的建筑面积（暂测）为117.70平方米，房价款为甲方净到手人民币（以下币种同）1，050，000元；乙方为表示购买诚意直接支付甲方定金50，000元。其中协议第三条买卖条件之3.2房价款的支付方式A项约定：“甲、乙双方约定2013年9月30日前签订《上海市房地产买卖合同》》并于签订买卖合同当天支付给甲方部分房价款计人民币叁拾贰万元整，……（含定金人民币伍万元整）。……”协议第三条买卖条件之3.2房价款的支付方式C项约定：“甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币柒拾叁万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后七个工作日内向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用。……”协议第八条约定：“甲方或乙方有下列情况之一的，应按照合同约定房价的2%向丙方支付违约金：1）如甲方或乙方及其亲友私自或通过第三方与丙方介绍的客户及其亲友成交的；2）协议签订后拒绝按本协议约定的条件与另一方签约交易导致居间不成的；3）签订买卖合同后，因自身原因导致交易被取消而未能成交的；4）由于甲方或乙方没有合法授权而导致居间不成的。”2013年9月27日，买方乙名下的农业银行借记卡存取明细中显示当日可支取金额大于270，000元。2013年10月29日，陆志平在与买方乙之妻迟丽娜通话过程中明确表示不再向买方乙出售系争房产。
原审另查明，2013年12月3日，买方乙以定金合同纠纷为由，将陆志平诉至法院，请求判令陆志平双倍返还房屋买卖合同的定金100，000元。该案审理过程中，法院追加丙为共同被告参加诉讼。2014年3月25日，双方当事人在法院的主持下自愿达成如下协议：“一、陆志平、丙于2014年4月15日之前返还乙定金5万元，并补偿乙45，000元；二、双方无其他争议；三、案件受理费2，175元，减半收取计1，087.50元，由乙负担。”
原审审理过程中，陆志平表示其在（2013）浦民一（民）初字第42×××号定金合同纠纷案件的审理过程中，系出于己方可能有较大诉讼风险的考虑，故自愿返还买方乙定金50，000元，并补偿对方45，000元。
审理中，上海志达房产经纪事务所自认三方签订的《房地产买卖居间协议》系其提供的格式文本，同时在签订上述协议时，并未就协议第八条有关违约金的内容向陆志平特别指出和充分释明。另上海志达房产经纪事务所表示如法院对其要求陆志平支付违约金21，000元的请求难以支持，则请求法院酌情考虑其从事居间活动所支出的必要劳务费用。
原审审理中，上海志达房产经纪事务所请求法院判令陆志平支付违约金21，000元。陆志平则请求法院驳回上海志达房产经纪事务所的诉讼请求。
原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，上海志达房产经纪事务所、陆志平与买方乙于2013年8月17日共同签订了《房地产买卖居间协议》，此后买方乙在协议所约定的签订《上海市房地产买卖合同》之日前已经具备支付首期房价款的经济能力，且其始终在积极与陆志平协商签订买卖合同事宜，但陆志平明确表示不再向其出售系争房产。虽陆志平对此抗辩认为，三方另有在签订买卖合同的同时由买方办妥贷款手续并支付购房全款的口头约定，但在上海志达房产经纪事务所对此予以否定且陆志平亦未进行举证的情况下，法院对陆志平的上述抗辩意见不予采信。法院认为本案系争房产最终交易不成的根本原因在于陆志平单方面决定终止交易，但上海志达房产经纪事务所并未促成买卖合同成立亦是事实，故上海志达房产经纪事务所依法不享有报酬请求权。另需要指出的是，现上海志达房产经纪事务所依据协议第八条要求陆志平支付相当于房价款2%的违约金计21，000元，法院认为，该条款属于格式条款，且条款内容加重了陆志平的责任、排除了陆志平的主要权利，上海志达房产经纪事务所亦未在签订协议时对此条款向陆志平特别指出和充分释明，故该条款当属无效的格式条款，上海志达房产经纪事务所据此要求陆志平支付违约金21，000元，法院不予支持。但法院考虑到上海志达房产经纪事务所确实为陆志平出售涉案房产提供了一定的居间服务，故酌情支持上海志达房产经纪事务所从事居间活动支出的必要费用2，000元。
原审法院审理后于二○一四年四月二十九日作出判决：一、陆志平于判决生效之日起十日内给付上海志达房产经纪事务所居间劳务费2，000元；二、驳回上海志达房产经纪事务所的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费325元，减半收取计162.50元，由上海志达房产经纪事务所负担137.50元，陆志平负担25元。
判决后，上海志达房产经纪事务所不服，上诉于本院称：上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间协议》，是在签约当天由各方达成一致意见后再打印出来的协议，不属于格式合同。该协议实质是由房屋买卖合同和居间合同两部分构成。协议签订后，被上诉人已构成违约，其应承担合同约定的违约责任。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的诉讼请求。
被上诉人陆志平辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中，虽然是被上诉人的原因导致买卖合同未能签订，但事实上，上诉人未能促成买卖双方签订房地产买卖合同，故其无权向被上诉人主张居间报酬。而且，上诉人作为专业的房地产居间方，其主要义务是为买卖双方提供订立合同的媒介服务，尽力促成交易。居间协议第八条的约定，是上诉人事先拟定的格式条款，该条款加重了对方的责任，排除了对方的主要权利，而上诉人在签约时并未向被上诉人作特别的指出和说明。就条款的内容来看，只要被上诉人签订了居间协议，之后无论买卖合同是否成立，上诉人均可获取一定的经济利益，该约定应当属于无效的格式条款。上诉人据该条款向被上诉人主张违约金，本院不予支持。原审法院考虑到上诉人为买卖双方提供了一定的居间服务，酌情判令被上诉人向上诉人支付居间服务必要的费用2，000元，并无不当，本院予以维持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币275元，由上诉人上海志达房产经纪事务所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年八月七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……