安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00242号
上诉人（原审被告）：凤阳县矿产资源开发利用中心，住所地安徽省凤阳县政务新区国土局大楼。
法定代表人：鲁进，该中心主任。
委托代理人：范兵，凤阳县国土资源局工作人员。
委托代理人：赵雷雨，安徽皖淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何俊伟，男，1973年8月17日出生，汉族，企业主，住江苏省南京市雨花台区。
委托代理人：金亚飞，江苏衡鼎律师事务所律师。
上诉人凤阳县矿产资源开发利用中心（简称凤阳矿产中心）因与被上诉人何俊伟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市中级人民法院作出的（2014）滁民一初字第00260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。凤阳矿产中心的委托代理人范兵、赵雷雨，何俊伟及其委托代理人金亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：凤阳矿产中心经批准，拟对其所有的位于凤阳县府城镇东华路124号办公楼（建筑面积848平方米、土地面积949.87平方米）对外出租，并委托安徽新世纪拍卖有限公司对上述房地产的五年经营租赁权以拍卖方式招租。2012年7月31日，涉案房地产的五年经营租赁权经拍卖，被何俊伟以130万元的价格竞得，何俊伟支付了4.4万元拍卖手续费。凤阳矿产中心（甲方）与何俊伟（乙方）就涉案房地产租赁于2012年9月10日签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将凤阳县府城镇东华街南侧房屋848平方米及土地949.87平方米出租给乙方使用，租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日，计五年。二、租金为人民币130万元。出租合同签订后10日内，乙方向甲方一次性支付五年租金。乙方不得进行违法活动及超经营范围从事活动。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费以及其他由乙方使用而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方装修改造方案需经甲方同意，租赁期满后出租人不对承租人的装修进行补偿，承租人无条件搬出，承租人出资的和房屋能分离的装修装饰，承租人可自行拆除，但应保持房屋完好。如因政府拆迁等原因需提前收回租赁权，承租人应无条件服从，出租人退还剩余年限租金，出租人不承担违约责任。因拆迁等原因提前收回租赁权的，出租人应将拆迁人对房屋装修部分的补偿支付给承租人。五、乙方不得建设永久性建筑，临时建筑需经有关部门批准，租赁期满后自行拆除，出租人不对其进行补偿。合同签订后，何俊伟支付了130万元房租费。何俊伟在对承租房屋进行维修过程中，被凤阳县行政执法部门要求暂缓维修，导致何俊伟至今未能使用涉案房屋。何俊伟遂于2014年12月1日起诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、凤阳矿产中心返还合同款130万元；3、凤阳矿产中心赔偿损失20万元（包含拍卖费4.4万元及130万元自2012年8月20日起至起诉之日止的同期银行贷款利息损失）；4、本案诉讼费用由凤阳矿产中心负担。
原审法院认为：（一）关于何俊伟主张要求解除双方所签订的房屋租赁合同的请求能否成立。何俊伟与凤阳矿产中心所签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，对双方均具有法律约束力。根据房屋租赁合同的性质，作为出租人的凤阳矿产中心，其主要义务是按约交付租赁物，保持租赁物符合合同约定的用途并对租赁物承担瑕疵担保义务。现凤阳矿产中心已依约交付了租赁物—涉案房屋，何俊伟作为承租人在接收房屋后，拟对其装饰改造以使用涉案房屋，实现其订立房屋租赁合同的目的。但因当地相关行政管理部门通知何俊伟停止装修改造，限制何俊伟对涉案租赁房屋的使用，导致何俊伟至今不能使用租赁的房屋，致使对何俊伟承租权的行使造成严重影响，动摇了房屋租赁合同的基础，影响了何俊伟对房屋的占有、使用，何俊伟签订房屋租赁合同的目的已无法实现。根据相关法律规定，何俊伟主张要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。凤阳矿产中心辩称何俊伟无权解除合同，与本案事实不符，对该项辩解理由，该院不予采纳。
（二）关于何俊伟要求凤阳矿产中心返还租金并赔偿损失的请求能否成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案中，由于涉案房屋租赁合同被判决解除，系相关政府部门命令致使何俊伟无法使用诉争房屋所致，并非凤阳矿产中心的原因所致，凤阳矿产中心对涉案房屋租赁合同被判决解除亦不存在过错，故对何俊伟要求凤阳矿产中心赔偿其支付的4.4万元拍卖手续费的请求，该院不予支持。同时，根据上述法律规定，合同解除后，凤阳矿产中心亦无合法依据再占用何俊伟支付的房租费130万元，对此应予返还，且亦应承担该款被占用期间的法定孳息即利息。故对何俊伟要求凤阳矿产中心返还130万元及相应利息的请求，该院予以支持。由于何俊伟未提供其支付130万元房租费的具体时间，但在庭审中陈述其中一笔房租费22万元系在2012年9月26日支付，凤阳矿产中心的委托代理人在庭审中陈述房租费系在拍卖成交后1个月左右支付，而根据房屋租赁合同第二条的约定，房租费130万元应在签订合同10日内支付，故该院根据上述事实及双方当事人的陈述，确定该130万元房租费最后给付期限为2012年9月26日。则凤阳矿产中心应支付的利息从2012年9月27日起计算至起诉之日，即2014年12月1日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。对何俊伟超出此数额部分的利息主张，该院不予支持。凤阳矿产中心辩称不应返还房租费及相应利息的理由，该院不予采纳，对不承担赔偿相应损失的辩解理由，予以采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除何俊伟与凤阳矿产中心于2012年9月10日签订的房屋租赁合同；二、凤阳矿产中心于判决生效后十五日内返还何俊伟支付的房租费130万元及相应的利息（利息从2012年9月27日起，计算至2014年12月1日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；三、驳回何俊伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由何俊伟负担2300元，凤阳矿产中心负担16000元。
凤阳矿产中心不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或者改判。主要理由为：由于何俊伟对涉案租赁房屋的装饰改造未办理建设工程规划许可，被行政主管部门依法责令停工，并非行政执法部门对其房屋使用权利的限制。之后何俊伟又怠于办理审批手续，致使租赁房屋长期闲置，并非客观上不能实现使用房屋的目的。因此，何俊伟没有使用租赁房屋是其自身原因造成，凤阳矿产中心在合同履行过程中没有违约行为，不符合合同法第九十四条规定的合同解除条件，原审判决解除合同依据不足，判令凤阳矿产中心全额返还租赁费并支付利息显属不当。
何俊伟在二审庭审中答辩称：1、涉案租赁房屋必须进行修缮改造才能正常使用，且何俊伟还有进一步的商业目的，凤阳矿产中心在磋商合同时答应协助何俊伟向主管部门提出申请，但在何俊伟请求协助时置之不理。2、在合同履行过程中何俊伟的应有权利被限制，动摇了房屋租赁合同的基础，何俊伟通过占有使用涉案房屋获得利益的合同目的已经无法实现。请求驳回凤阳矿产中心的上诉，维持原判。
双方当事人所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
经二审审理，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：涉案《房屋租赁合同》是否应当解除；凤阳矿产中心是否应当返还何俊伟租金130万元并支付利息。何俊伟与凤阳矿产中心签订《房屋租赁合同》，支付了合同约定的五年租金130万元并接收涉案房屋。因涉案房屋老旧，需进行维修改造才能有效使用。但在何俊伟对房屋维修过程中，凤阳县行政执法部门要求暂缓维修，导致涉案房屋一直未能完成维修并投入使用，何俊伟占有、使用涉案房屋并获取收益的合同目的也无法实现，原审判决据此对何俊伟解除合同的诉讼请求予以支持，并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原审法院判决凤阳矿产中心返还何俊伟已经支付的租金130万元并承担该款被占用期间的利息，符合上述规定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。凤阳矿产中心的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由凤阳县矿产资源开发利用中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 宝 定
审 判 员 李 家 宏
代理审判员 李 周 洋
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 徐珍妮（代）
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。