湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘3101民初1266号
原告：赵纯阳,男。
委托诉讼代理人：潘迪，湖南四维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴源，湖南四维律师事务所实习律师。
被告湘西自治州金梧桐房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省吉首市人民北路47号。
法定代表人：张军，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：向明文，男。
委托诉讼代理人：彭苏华，湖南君安达律师事务所律师。
原告赵纯阳与被告湘西自治州金梧桐房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵纯阳的委托诉讼代理人潘迪、戴源，被告湘西自治州金梧桐房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人向明文、彭苏华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵纯阳向本院提出诉讼请求：1、被告对涉诉房屋尽快组织竣工验收；2、被告依法为原告办理不动产登记证；3、被告赔偿原告逾期交房违约损失145886元，逾期办证违约金4936.94元，共计150822.94元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），《合同》第四条约定：“……该商品房单价为每平方米3530.67元，总金额为493694元。”原告同日付给被告首期购房款153694元，代办证费用16467元；2013年3月28日，办理按揭贷款34万元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年1月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”但过了合同约定的时间，被告因未办理竣工验收手续拒绝交房，原告一直催促被告办理，可被告每次都以建设施工方拒绝提供办理竣工验收的资料为由来拒绝办理。原告无奈，多次向市信访局反映情况，在政府的协调下，2015年10月1日，原告入住该房，但至今仍未办理竣工验收手续。《合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项处理：……2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”据此，被告需向原告赔偿逾期办证违约金4936.94元。《合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任，其中第（2）项约定：“逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”据此，至原告实际入住为止，被告违约985天，考虑到被告的偿还能力与原告的损失情况，现原告只需被告按照每日万分之三来支付逾期交房违约金，即被告需向原告支付逾期交房违约金145886元。原告多次与被告协商，仍无法就上述问题达成一致意见，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判如所请。
湘西自治州金梧桐房地产开发有限责任公司辩称：1、原告请求人民法院判令被告违反合同约定事出有因。2012年5月25日，被告与原告签订了《吉首市商品房销售合同》，并于当日收取了原告购房款153694元。合同第八条约定被告应当在2013年1月18日前，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同签订后，被告积极履行合同约定，但因施工方至今未能依合同交付该房屋致使被告至今不能依法按照合同约定交付原告房屋。2015年10月1日，原告入住该房屋，但被告至今未办理竣工验收手续。2、原告第一项、第二项诉请系行政法律关系，不是被告可以独自完成的民事行为，于法无据，应依法驳回。3、因原告对被告的违约行为，已采取“多次向吉首市信访局反映情况”，并撬门砸锁强行于2015年10月1日入住房屋等形式维护其权利，故原告的第三项要求被告赔偿原告逾期交房违约损失及逾期办证违约金的诉请，至2015年1月19日前已超过诉讼时效，而不受法律保护，应依法驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提交的首付款《收款收据》、代办证费用《收款收据》、个人住房贷款凭证，被告质证认为原告签订合同当日只支付了房屋首付款，剩下的款项是按揭支付，不同意原告的证明目的；经审查，被告在庭审后提交了一份《购房首付及按揭贷款一览表》向本院说明原告的房屋首付款为153694元，以及工商银行按揭贷款34万元，且原告的首付款《收款收据》、个人住房贷款凭证具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信，并确认原告已支付被告购房款493694元事实；原告的代办证费用《收款收据》，经审查，具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信，并确认原告已支付被告代办证费用16467元的事实。
2、原告提交的吉首市信访局于2016年10月20日出具的《证明》，被告提交的吉首市信访局于2016年11月1日出具的《说明》，经审查，该两份材料均具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信，并确认原告曾通过信访形式向相关行政机关反映被告逾期交房、要求被告给付违约金等问题，相关行政机关也曾多次召集被告公司代表与原告等上访户协调处理该信访事宜，但该两份材料无法确认原告最后一次信访的时间与行政机关协调该信访事宜完毕的时间。
3、原告提交的最高人民法院（2015）民提字第216号《民事裁定书》，被告质证认为该证据具有真实性，但与本案无关联性；经审查，该份证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信，并确认因原告等购房户上访，被告在吉首市政府的要求下委托鉴定机构对文苑大夏的主体结构施工质量进行检测鉴定，鉴定结果为工程主体质量合格，鉴定报告作出时间为2015年2月2日；结合被告在庭审中表示自2015年2月2日鉴定报告出来后，原告等上访户的信访活动就此平息的陈述，可以确认相关行政机关协调原告等上访户与被告之间的纠纷完毕的时间为2015年2月2日。
本院经审理认定事实如下：2012年5月25日，原告与被告签订了一份《吉首市商品房销售合同》（以下简称“合同”），《合同》第四条、第六条约定，原告所购买的商品房总价款为493694元，付款方式为银行按揭。《合同》第八条约定，被告应在2013年1月18日前将经验收合格并符合双方合同约定的商品房交付原告使用。《合同》第九条约定，被告逾期超过九十日未交付原告商品房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日支付原告已交付房价款万分之五的违约金。《合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若原告不退房，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金。签订合同当日，原告按约支付被告首期购房款153694元、代办证费用16467元，并于2013年3月28日办理按揭贷款34万元，原告按约付清被告全部购房款493694元。合同约定的交房期限届满，原告催促被告交付商品房，被告以工程施工方拒绝提供办理竣工验收的资料从而无法办理商品房的竣工验收手续为由拒绝向原告交付商品房。之后，原告通过信访形式向吉首市信访局、吉首市政府等相关行政机关反映被告逾期交房、要求被告给付违约金等问题。在吉首市相关行政机关的协调下，被告根据吉首市政府的要求委托鉴定机构对文苑大夏的主体结构施工质量进行检测鉴定，鉴定结果为工程主体质量合格，鉴定报告作出时间为2015年2月2日，自此，相关行政机关协调原告等上访户与被告之间的纠纷完毕。2015年10月1日，原告入住本案商品房。至今，本案商品房尚未办理竣工验收手续及房屋产权证。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的主要争议焦点：一、原告的第一项、第二项诉请是否属于行政法律关系范畴，被告应否履行；二、原告的第三项逾期交房违约金与逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效，被告应否承担。
关于争议焦点一：1、原告的第一项诉请，要求被告对涉诉房屋尽快组织竣工验收，因竣工验收属于相关职能部门的职能，需要符合一定的条件才能完成，故对于原告该项诉请，本院不予支持。2、原告的第二项诉请，要求被告为原告办理不动产登记证，因办理产权登记属于原、被告双方合同约定的被告的义务，被告有义务提供相应的资料向产权登记机关申报办理不动产登记，本院对原告第二项诉请予以支持；因房屋竣工验收合格是办理不动产登记的前提条件，故被告应自房屋竣工验收合格之日起30日之内为原告向产权登记机关申报办理不动产登记。
关于争议焦点二：1、关于逾期交房违约金的诉讼时效：一、根据本案已查明的事实，原告自2013年1月18日被告逾期未交付商品房后一直是通过信访形式向吉首市信访局、吉首市政府等相关行政机关反映被告逾期交房、要求被告给付违约金等问题，来向被告主张权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》１７４条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，原告该主张权益的行为构成本案逾期交房违约金诉讼时效的中断；根据本案已查明的事实，相关行政机关协调原告等上访户与被告之间的纠纷完毕的时间为2015年2月2日，故原告诉请的逾期交房违约金的诉讼时效期间应自2015年2月2日重新计算诉讼时效。二、被告不认可向原告实际交付了商品房，但本案原告于2015年10月1日入住所购买的商品房已是事实，这是原告通过自己的方式向被告主张权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，亦构成诉讼时效的中断。综上，原告诉请的逾期交房违约金的诉讼时效届满时间为2017年10月1日，本院对被告辩称原告该项诉请已超过诉讼时效的意见，不予支持。本案原告该项诉请并未超过诉讼时效，且被告逾期交房是事实，根据原、被告双方合同约定和原告的诉请，本院支持原告要求被告按日支付原告已付房款的万分之三来支付逾期交房违约金的诉请，其计算期间为自2013年1月19日至2013年3月28日以原告首付款153694元为基数计算69天，金额为3181元，自2013年3月29日至原告实际入住之日即2015年10月1日止，以原告全部购房款493694元为基数计算915天，金额为135519元，共计138700元。
2、关于逾期办证违约金的诉讼时效，根据原、被告双方的合同约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，本案被告逾期交房，原告实际入住商品房时间为2015年10月1日，按合同约定，被告应于2016年10月1日之前为原告申报办理房屋权属登记，故原告该项逾期办证违约金的诉请的诉讼时效届满时间为2018年10月1日，对被告辩称原告该项诉请已超诉讼时效的意见，本院不予支持。根据原、被告双方合同的约定，被告应按原告已付房款的1%向原告支付逾期办证违约金，即4936.94元。
综上所述，被告应自房屋竣工验收合格之日起30日之内为原告向产权登记机关申报办理不动产登记，被告应支付原告逾期交房违约金138700元与逾期办证违约金4936.94元，共计143636.94元，本院对原告其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》１７４条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下：
一、被告湘西自治州金梧桐房地产开发有限责任公司应自房屋竣工验收合格之日起30日之内为原告赵纯阳向产权登记机关申报办理不动产登记；
二、被告湘西自治州金梧桐房地产开发有限责任公司支付原告赵纯阳逾期交房违约金138700元与逾期办证违约金4936.94元，共计143636.94元；
三、驳回原告赵纯阳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3316元，由被告湘西自治州金梧桐房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 刘巧艳
人民陪审员 刘 明
人民陪审员 杨 静
二〇一六年十二月二日
代理书记员 龙志琼
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》
１７４．权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。经调处达不成协议的，诉讼时效期间即重新起算；如调处达成协议，义务人未按协议所定期限履行义务的，诉讼时效期间应从期限届满时重新起算。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。