湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初3373号
原告：段少成，男，1955年12月21日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：黄干（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。
原告：郝霭，女，1956年7月7日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：黄干（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。
被告：现代城市地产（武汉）有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区江汉路250号。
法定代表人：王建生，总经理。
被告：武汉太平洋置业发展有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区江汉路钻石大厦13层7号。
法定代表人：喻佑洪，总经理。
被告：武汉太平洋购物广场有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区江汉路20号。
法定代表人：喻佑洪，总经理。
被告：武汉中博投资担保发展有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区江汉路32号。
法定代表人：叶有才，总经理。
原告段少成、郝霭诉被告现代城市地产（武汉）有限公司（以下简称现代地产公司）、武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称新太平洋置业公司）、武汉太平洋购物广场有限公司（以下简称太平洋购物公司）、武汉中博投资担保发展有限公司（以下简称中博担保公司）合同、侵权责任纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理，依法组成由审判员尹菁担任审判长，审判员李曦筱、许丽莎参加的合议庭，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告段少成、郝霭及其委托诉讼代理人黄干到庭参加诉讼，被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、中博担保公司下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票、应诉及举证通知书等诉讼文书，在法定期限内未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告段少成、郝霭向本院提出诉讼请求：1、确认段少成、郝霭与新太平洋置业公司于2006年6月28日签订的《“钻石大厦”退房协议》无效；2、确认段少成、郝霭为武汉市江汉路钻石大厦1层165号商铺的所有权人；3、现代地产公司、新太平洋置业公司恢复165号商铺原有的商业功能(含恢复公共部位及设施)；4、太平洋购物公司向段少成、郝霭支付租金及违约金(租金从2006年8月19日起至本判决生效之日止，按《委托经营管理合同》约定的每月4,781元计算；违约金按未付租金的每日万分之三计算至判决生效之日止)；5、现代地产公司、新太平洋置业公司、中博担保公司对太平洋购物公司上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用及其他维权费用由现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、中博担保公司承担。事实和理由：2004年4月3日，我们与现代地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，交易标的物为武汉市江岸区鄱阳街4号“钻石大厦”二期1层165号商铺，我付清了购房款573,800元，现代地产公司向我交付了商铺。同日，我们与太平洋购物公司签订《委托经营管理合同》，约定将我所购商铺委托给该公司管理，委托管理期限10年，托管收益金总额573,800元。现代地产公司、中博担保公司作为担保人为太平洋购物公司提供连带担保责任，担保期限与《委托经营管理合同》履行期限一致。2004年8月10日，新太平洋置业公司登记成立。2006年7月11日，我们与新太平洋置业公司签订《“钻石大厦”退房协议》，约定新太平洋置业公司分三次退还我们的商铺价款，但新太平洋置业公司没有履行《“钻石大厦”退房协议》。2006年8月，太平洋购物公司向我们发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，担保人现代地产公司、中博担保公司不履行担保责任，构成了违约致使我自2006年8月19日起至今合法租金分文无收。自2006年6月开始，现代地产公司、新太平洋置业公司未经购房人同意，也未经规划部门批准，擅自将钻石大厦二期商铺进行了改造，使其丧失商业功能。为此，我诉至法院。
被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、中博担保公司在法定期限内未到庭应诉及提交证据。
原告段少成、郝霭为支持其诉讼主张，向本院提交了《武汉市商品房买卖合同》、《武汉市房地产交易统一发票》、《委托经营管理合同》、《担保合同》、《“钻石大厦”退房协议》、《通知》、《银行账户流水单》。经审查，原告段少成、郝霭所提交的上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、中博担保公司未提出反驳证据进行抗辩，故对上述证据本院依法予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、“钻石大厦”房地产项目开发、销售情况及现状
1996年7月26日，经武汉市工商行政管理局东湖分局核准，名为武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称原太平洋置业公司）登记成立，方忠任公司法定代表人，核准的经营范围为房地产开发、商品房销售及租赁。
位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的“钻石大厦”原名“联江大厦”，原由武汉联江房地产实业开发公司开发、建设。2000年7月8日，武汉联江房地产实业开发公司在完成“联江大厦”主体框剪结构封顶后，将该房地产项目整体转让给原太平洋置业公司。2000年9月21日，武汉市土地管理局（现为武汉市国土资源和规划局）以武土籍字[2000]061号文件同意武汉联江房地产实业开发公司将该宗土地使用权转让给原太平洋置业公司。随后，原太平洋置业公司取得了该宗土地的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，开始进行房地产项目开发、建设，项目名称为“钻石大厦”，项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地下一层为车库，地面一至五层为整体商场（即各买受人所称的“钻石大厦”一期，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦均称为“钻石大厦”一期）。
2002年，原太平洋置业公司向相关行政机关申报“世界之窗二期”商场建设项目，项目选址位于武汉市江岸区鄱阳街4号（土地面积为1873.10平方米），与在建的“钻石大厦”一期呈L字型相连。经武汉市城市规划管理局（后撤销、合并至武汉市国土资源和规划局）审核，原太平洋置业公司于2003年5月取得《建设用地规划许可证》，核准用地项目名称为社会停车场及办公建设。2003年9月，原太平洋置业公司开始进行施工。
在原太平洋置业公司申报“世界之窗二期”商场建设项目过程中，为经营、管理“钻石大厦”一至五层整体商场，原太平洋置业公司拟定商场名称为“世界之窗”，并作为法人股东向武汉市工商行政管理局申请设立商场管理公司，武汉市工商行政管理局经审核后于2002年7月6日准许公司登记成立，核准的企业名称为“武汉世界之窗购物广场有限公司”（后于2004年3月11日变更企业名称为太平洋购物公司），核准的主营范围为物业管理、商铺出租等。
2003年10月28日，（香港）现代城市地产有限公司以股权转让方式收购原太平洋置业公司97%的股权，成为原太平洋置业公司的大股东，公司类型变更为合资经营（港资）。2004年2月23日，原太平洋置业公司变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司仍以原太平洋置业公司名称、公章对外经营，并分别于2004年6月10日、7月7日、7月29日以原太平洋置业公司名义取得了位于武汉市江岸区鄱阳街4号的土地使用权（证号为武国用2004字第1386号）、《建设工程规划许可证》（证号为武规建证2004-091号）、《建筑工程施工许可证》（证号为42010320031028003）。在取得前述证照之前，原太平洋置业公司并未按核准的建设用地规划设计施工，而是在该宗土地上建成了一栋四层楼，底层架空，与“钻石大厦”一期一至三层打通相连，并将该建筑作为产权式商铺按其申报的项目名称“世界之窗二期”（即各买受人所称的“钻石大厦”二期，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区鄱阳街4号的“世界之窗二期”均称为“钻石大厦”二期）面向社会公开销售。
2004年7月31日，现代地产公司以其公司股东方忠、方维峰等人要求以原太平洋置业公司名称成立新公司为由，向武汉市工商行政管理局申请设立公司。2004年8月10日，经武汉市工商行政管理局核准，新太平洋置业公司登记成立，核准的企业名称、公章与原太平洋置业公司完全相同，方忠任公司法定代表人（后于2006年7月10日变更法定代表人为喻佑洪）。
自原太平洋置业公司于2003年开始建设“钻石大厦”一、二期后，原太平洋置业公司持续在报纸上发布“钻石大厦纯投资商铺、投资零风险、年收益8%-15%，统一包租、统一管理、无需自营、10年左右收回投资，投资期满后公司按原价回购商铺”、“产权式商铺投资零风险的十大理由、年租金收益10%投资案例分析”、“首付4-5成后由银行提供5-6成10年按揭贷款”、“租金收益由担保公司及太平洋集团联合担保”等宣传广告，并以在广告宣传册所附图纸划线的方式将“钻石大厦”一期一至四层、二期一至三层共计7489.35平方米的商用面积分割成408间产权式商铺面向社会公开销售。自2003年年初至2005年年初期间，原太平洋置业公司一直使用该企业名称以“售后包租”的形式先后向包括段少成、郝霭在内的近400余人销售“钻石大厦”一、二期商铺，并由太平洋购物公司作为包租方，现代地产公司、武汉太平洋投资控股（集团）有限公司（以下简称太平洋投资公司）、中博担保公司作为担保方，与各买受人签署《武汉市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《担保合同》等格式性合同，约定各买受人将所购商铺委托给太平洋购物公司经营管理，太平洋购物公司向各买受人支付托管收益金（根据管理期限、购房价格的不同，托管收益金的比例、总额不等，支付方式主要分按月支付或合同期满后支付两种情形），现代地产公司、太平洋投资公司、中博担保公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。
2004年11月，“钻石大厦”一、二期以商场模式开始营业，商场名称为“武汉世界之窗购物广场”。在受托经营管理期间，太平洋购物公司对于部分约定按月收取托管收益金的买受人，按约支付了自合同签订之日起至2006年8月期间的托管收益金；对于部分约定合同期满后支付收益金的买受人，因合同期限尚未届满，太平洋购物公司未向买受人支付相应收益金。在此期间，武汉市住房保障和房屋管理局（原名称为武汉市房地产登记发证中心）向“钻石大厦”一、二期商铺的部分买受人核发了《房屋所有权证》或《武汉市商品房权属证明书》，其中对房屋设计用途及土地用途均记载为商业服务。
2006年5月初，“钻石大厦”各商铺买受人陆续收到《“钻石大厦”同意退房函告》，“钻石大厦”商场内亦张贴了《“钻石大厦”同意退房函告》，函告主要内容为：“本公司自2000年建造商场一期以来，已亏损人民币8,000万元，这几年支出的返租收益全部是由现代地产公司贴给商场，公司本着对投资人负责的态度，同意购买钻石大厦1-5层商铺的客户退房请求；公司计划于2006年6月1日将钻石大厦2-6楼全部改造成高级公寓住宅楼，回笼资金用于退还所有客户本金，银行贷款由本公司负责支付还款，计划于今年年底前分期支付投资人自有资金，2007年付清，在未全部退还前按本金实际金额继续按月支付合同规定的年投资收益金……”，函告落款署名、签章为“武汉太平洋置业发展有限公司”。
2006年7月，出卖人现代地产公司与买受人嘉年瑞雪公司签订《“钻石大厦”商业用房买卖合同》，约定：所购房屋为“钻石大厦”一期一至三层及地下室，合同总价款73,800,000元；一层建筑面积1150平方米，单价50,000元/平方米，总金额为57,500,000元；二、三层建筑面积2400平方米，单价6,000元/平方米，总金额14,400,000元；地下室面积约380平方米，单价5,000元/平方米，物业转让价款为1,900,000元，该物业为永久使用权；需办证房屋的具体面积届时以房地局产权证面积为准，地下室面积以现场实测为准，金额多退少补；付款方式为签约当日支付首付款5,000,000元，签约后三十日内支付20,000,000元，50%部分的余款在2007年1月20日前支付，余下的50%余款部分在四年内每次支付50%的十分之一，签约期满第五年时一次性付完余款。合同还对办理产权证时间、违约责任、物业现状等事项进行了详细约定。合同签订后，嘉年瑞雪公司分次支付购房款10,030,000元，余款因现代地产公司下落不明至今未支付。
2006年8月，太平洋购物公司单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称：因无法得到现代地产公司的支持，同时再也无法继续负债维持各位的租金收益支付，自2006年9月开始停止租金收益支付；如果有按揭贷款的，银行方面的还本付息继续会由开发商太平洋置业公司支付；目前关于1-4楼的改造工程与太平洋购物公司没关系，是由原“钻石大厦”产权开发商太平洋置业公司负责。随后，太平洋购物公司停止向“钻石大厦”各商铺买受人支付收益金。因“钻石大厦”部分商铺被变卖、改造，太平洋购物公司于2006年9月停止支付托管收益金（或租金），“钻石大厦”部分商铺买受人多次与现代地产公司、新太平洋置业公司的负责人协商、沟通均无果，后发现各被告办公场所已人去楼空，遂于2006年年底陆续诉至法院，形成群体性诉讼。
2006年9月，嘉年瑞雪公司进驻“钻石大厦”开始招租经营，占有、使用、收益“钻石大厦”一期一至三层房屋及地下室。2007年7月，嘉年瑞雪公司与美特斯邦威公司签订《合同》，将“钻石大厦”一期一至三层部分房屋及地下室部分面积出租给美特斯邦威公司，合同约定了租赁期限、租金标准、支付方式、保证金等事项。美特斯邦威公司按约向嘉年瑞雪公司支付租金，至今仍占有、使用“钻石大厦”一期一至三层部分房屋及地下室部分面积。余下的“钻石大厦”一期一至三层房屋及地下室仍由嘉年瑞雪公司占有、使用、收益，出租给其它商家以商铺形态正常经营；“钻石大厦”一期四层及二期一至三层被分割成独立房间，未以商铺形态正常经营，由“钻石大厦”物业公司（现为武汉腾松物业管理有限公司）出租给他人临时使用，大部分房间处于空置状态。
二、本案原告段少成、郝霭签署的各合同主要内容及履行情况
段少成、郝霭系夫妻关系。2004年4月3日，段少成与原太平洋置业公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定：所购商品房为“钻石大厦”二期1层165号商铺，建筑面积15.10平方米，单价38,000元/平方米，总价570,800元，付款方式为先支付商铺50%的首付款，剩余50%银行贷款。合同还对交房期限及条件、违约责任、产权登记等具体事项进行了详细约定。合同上出卖人署名及加盖的公章全称为“武汉太平洋置业发展有限公司”。同日，郝霭支付了商铺50%首付款293,800元。2004年4月3日，段少成、郝霭与太平洋购物公司签订了《委托经营管理合同》，约定将其所购商铺委托给太平洋购物公司管理，委托管理期限10年（自2004年4月3日起至2014年4月2日止），托管收益金总额为573,800元，支付方式为按10年共120个月，从2004年5月18日起每月18日向段少成、郝霭支付4,781元托管收益金。合同还对双方的其它权利义务进行了约定。当日，郝霭还与现代地产公司、中博担保公司签订了《担保合同》，约定：现代地产公司、中博担保公司自愿为太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证担保。2006年7月11日段少成与新太平洋置业公司签订了《“钻石大厦”退房协议》，但该协议新太平洋置业公司未履行。
根据本院确认的上述事实，并结合各方诉讼主张，本院认为：1、钻石大厦一期的开发商为1996年成立的原太平洋置业公司，原太平洋置业公司于2002年5月开始向相关政府部门申报钻石大厦二期项目的开发建设，并于2003年5月取得钻石大厦二期的《建设用地规划许可证》，原太平洋置业公司于2004年2月23日变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司仍以原太平洋置业公司名义于2004年7月取得钻石大厦二期的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，而新太平洋置业公司的成立时间（即2004年8月10日）在此之后，显然新太平洋置业公司不是钻石大厦二期的开发商，涉案房地产项目应当认定是现代地产公司以原企业名称即原太平洋置业公司名义开发建设，故本院认定段少成于2004年4月3日签订的《武汉市商品房买卖合同》的出卖人应为现代地产公司（即原太平洋置业公司）。因段少成、郝霭系夫妻关系，段少成与现代地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》的当日郝霭向现代地产公司支付了商铺首付款，段少成、郝霭作为买受人，严格按照《武汉市商品房买卖合同》的约定支付了购房款，现代地产公司（即原太平洋置业公司）向段少成、郝霭拟制交付商铺，段少成、郝霭再将商铺委托给太平洋购物公司经营管理，双方均已实际履行合同，显然该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，段少成、郝霭依照合同约定和法律规定已取得所购商铺的房屋所有权。2、由于现代地产公司（原太平洋置业公司）、太平洋购物公司未能有效经营管理钻石大厦商铺，且现代地产公司、新太平洋置业公司于2006年6月开始擅自改造商铺，太平洋购物公司于2006年9月停止支付租金，大部分钻石大厦买受人（包括本案原告段少成、郝霭）未能获得预期利益，基于现代地产公司、太平洋购物公司的违约行为及投资风险等原因，部分买受人（包括本案原告段少成、郝霭）被迫决定选择退房。段少成于2006年7月11日签署了格式性的《“钻石大厦”商铺退房协议》，从协议签订时间（2006年）来分析，此时原太平洋置业公司早已更名为现代地产公司，法律上认可的该企业名称应当是新太平洋置业公司，故本院认定涉案《“钻石大厦”商铺退房协议》的甲方为新太平洋置业公司。由于新太平洋置业公司并非钻石大厦的开发商，其无权与段少成签订退房协议，从该协议由始至终未履行的情况来分析，该协议也未得到现代地产公司（即原太平洋置业公司）的追认，故本院认定段少成与新太平洋置业公司于2006年7月11日签订的《“钻石大厦”商铺退房协议》的主体不适格、意思表示不真实，该协议无效。段少成、郝霭的该项诉讼请求成立，本院予以支持。3、现代地产公司、新太平洋置业公司未经“钻石大厦”商铺全体买受人同意及规划部门批准，擅自将“钻石大厦”一期四楼及二期商铺分割成独立房间，改变了房屋性质，降低了商铺的市场价值，侵犯了段少成、郝霭的合法权益，现代地产公司、新太平洋置业公司应当承担恢复商铺公共部分原状的民事责任。4、段少成、郝霭与太平洋购物公司签订的《委托经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。段少成、郝霭将其购买的涉案商铺交由太平洋购物公司经营、管理，但太平洋购物公司未能按照《委托经营管理合同》的约定向段少成、郝霭支付2006年8月19日之后的托管收益金，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任，保证人现代地产公司、中博担保公司应当对合同期内的托管收益金承担连带清偿责任；太平洋购物公司在合同期满后未向段少成、郝霭返还商铺，应参照《委托经营管理合同》约定的托管收益金标准向段少成、郝霭赔偿合同期满后的商铺收益损失；现代地产公司、新太平洋置业公司于2006年6月开始擅自改造商铺的行为，是导致《委托经营管理合同》不能继续履行的主要原因，现代地产公司、新太平洋置业公司应对2006年8月19日之后的托管收益金共同承担赔偿责任。段少成、郝霭主张的迟延支付托管收益金的违约金，因其计算标准没有法律依据，本院亦不予采纳。段少成、郝霭的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。
综上所述，段少成、郝霭的诉讼请求，本院予以部分支持。现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、中博担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第三条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告段少成与被告武汉太平洋置业发展有限公司于2006年7月11日签订的《“钻石大厦”商铺退房协议》无效；
一、原告段少成、郝霭系位于湖北省武汉市江岸区鄱阳街4号号“钻石大厦”二期一层165号商铺的房屋所有权人；
三、被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司于本判决生效之日起六个月内对位于湖北省武汉市江岸区鄱阳街4号“钻石大厦”二期一层的公共部分，按照湖北省武汉市住房保障和房屋管理局备案的房屋平面图纸恢复原状；
四、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段少成、郝霭支付托管收益金(自2006年8月19日起至2014年4月2日止，按每月4,781元计算)；
五、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段少成、郝霭赔偿托管收益金损失（按4,781元/月标准，从2014年4月3日起计算至判决生效之日止）；
六、被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉中博投资担保发展有限公司对上述第四项债务承担连带清偿责任；
七、被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司对上述第四、五项债务承担共同赔偿责任；
八、驳回原告段少成、郝霭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13,879元、公告费130元，共计14,009元，由被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司、武汉太平洋购物广场有限公司、武汉中博投资担保发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 尹 菁
审判员 李曦筱
审判员 许丽莎
二〇一七年十一月××日
书记员 邓 頔