浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3662号
上诉人（原审被告）：杭州荣耀科技有限公司。
法定代表人：郑翠琴。
委托代理人：庄道鹤。
被上诉人（原审原告）：浙江幻灯制片厂。
法定代表人：陈立新。
委托代理人：朱杭生，浙江平凡律师事务所律师。
上诉人杭州荣耀科技有限公司（以下简称荣耀科技公司）与被上诉人浙江幻灯制片厂（以下简称幻灯厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第2933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年9月10日，幻灯厂、荣耀科技公司签订了《房屋租赁合同》一份，由荣耀科技公司承租幻灯厂房屋，双方约定：租赁房屋为杭州市教工路影业路×号九莲农贸市场四、五层楼；每季度租金分别为40000元，每季度支付一次租金，分别为1、4、7、10月15日前支付；租赁期限从2007年9月10日至2013年12月9日止；承租人逾期支付租金的，出租人有权每天加收逾期交付款项千分之一的违约金，逾期十日以上的，按每天加收百分之一计算；出租人同意承租人按合同约定的经营项目进行装修和改善增设他物，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的所有权归出租人所有，承租人不得擅自拆除、破坏和处置，但承租人自行购买的办公、经营设备和物品等动产除外。2008年2月26日，幻灯厂、荣耀科技公司又签订了《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋为杭州市教工路影业路×号九莲农贸市场六层楼；每季度租金为45320元，每季度支付一次租金，分别为1、4、7、10月15日之前支付；租赁期限从2008年2月26日至2013年12月25日止；承租人逾期支付租金的，出租人有权每天加收逾期交付款项千分之一的违约金，逾期十日以上的，按每天加收百分之一计算；出租人同意承租人按合同约定的经营项目进行装修和改善增设他物，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的所有权归出租人所有，承租人不得擅自拆除、破坏和处置，但承租人自行购买的办公、经营设备和物品等动产除外。
上述二份租赁合同到期后，2013年9月25日，幻灯厂、荣耀科技公司签订了《四-六层续租合同》一份，说明因荣耀科技公司承租的杭州市教工路影业路×号九莲农贸市场四-
六层楼物业于2013年底到期，由于产权证正在办理中，完结时间不确定，因此，该房产再次出租期限受到了制约性，双方经协商，达成以下协议：幻灯厂同意将杭州市教工路影业路×号九莲农贸市场四-
六层楼物业（附楼屋平面图）继续租赁给荣耀科技公司使用；租赁期限统一自2013年12月10日至2014年12月9日止；年租金为973236元，每季度支付243309元，首期在2013年12月10日之前支付，其他分别为2014年3月10日、6月10日、9月10日之前支付；承租人如不按合同约定按时支付租金，出租人有权按2007年9月10日、2008年2月26日签订的房屋租赁合同中的违约条款收回房屋并索取违约金；本合同未涉及的有关事宜，以原合同为准。上述租赁合同期限届满后，2015年3月19日，幻灯厂向荣耀科技公司发送通知一份，称双方租赁期于2014年12月9日止，因幻灯厂不再与荣耀科技公司续租，通知荣耀科技公司最迟于2015年3月15日搬出房屋。荣耀科技公司于次日收到该通知，但并未搬出房屋。
2015年5月19日，幻灯厂、荣耀科技公司又签订了《房屋租赁补充合同》一份，约定：补充租赁期限12个月，自2015年4月10日至2016年4月9日止；租金和支付方式按原合同执行，有逾期付款行为的，按原合同的违约责任条款执行；补充合同签订后7日内荣耀科技公司应补交幻灯厂2014年9月至12月的欠付租金243309元；本合同在荣耀科技公司支付本合同的欠付租金243309元后生效，逾期不缴付的，补充合同自始不生效；未尽事宜按双方原签定的房屋租赁合同及续签合同相关条款执行。补充合同签订后，荣耀科技公司未按照合同约定于2015年5月26日前补交欠付的243309元租金，2015年7月14日，幻灯厂向荣耀科技公司发送通知，称荣耀科技公司由于其未按补充合同约定交付欠付租金，补充合同自始未生效，并通知荣耀科技公司于2015年7月25日前搬出且移交租赁房屋。但由于荣耀科技公司仍未腾房。2015年8月7日，荣耀科技公司转帐支付了2014年9月至12月的欠付租金243309元中的最后一笔租金50118元。
2015年8月14日，幻灯厂向法院提起诉讼，请求判令：一、荣耀科技公司腾退杭州市教工路影业路×号四、五、六层房屋。二、荣耀科技公司支付逾期付款违约金300000元。三、荣耀科技公司支付实际腾退房前的逾期腾房房屋占有费（按年租金973236元标准，从2014年12月10日起计算）。
原审法院认为，幻灯厂、荣耀科技公司间签订的是数份房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，生效的民事合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应履行合同约定的义务。幻灯厂履行了交付出租房屋的义务，幻灯厂、荣耀科技公司双方在签订租赁合同时附有房屋平面图，且荣耀科技公司前后多次承租幻灯厂房屋，均未对承租的房屋面积及房屋使用现状有异议，因此，荣耀科技公司辩称其实际承租使用的仅是房屋五六层且其中约60平方米面积被他人占用，该院不予采信。幻灯厂、荣耀科技公司双方于2013年9月25日签订的续租合同生效后，荣耀科技公司并未严格按照合同约定按时支付各期租金，其行为违反了合同约定，虽然至2015年8月7日荣耀科技公司已支付了全部租金，但亦已构成逾期付款违约，幻灯厂据此依据双方合同要求荣耀科技公司承担违约责任，该院予以支持，但幻灯厂请求数额明显过高，该院调整为荣耀科技公司承担违约金100000元。幻灯厂、荣耀科技公司双方于2015年5月19日签订的房屋租赁补充合同中明确约定，补充合同在荣耀科技公司于合同签订后7日内支付原合同的欠付租金243309元后生效，逾期不缴付的，补充合同不生效，但荣耀科技公司未在约定的时间内支付欠付的租金，后幻灯厂于2015年7月14日通知荣耀科技公司退还房屋，幻灯厂该行为表明其不再与荣耀科技公司签订房屋租赁合同，至此，双方于2015年5月19日签订的房屋租赁补充合同按照约定未生效，即使荣耀科技公司在2015年8月7日交齐了欠付的租金，但已不能产生2015年5月19日签订的房屋租赁补充合同生效的法律效力，因此，幻灯厂、荣耀科技公司间租赁合同关系已2014年12月9日终止，幻灯厂要求荣耀科技公司退还租赁房屋合法合理，对该诉讼请求，该院予以支持。荣耀科技公司至今拒不退还房屋，给幻灯厂造成了租金损失，幻灯厂以双方原租赁合同约定的租金标准要求荣耀科技公司赔偿该部分损失理由正当，该院予以支持。荣耀科技公司认为幻灯厂应当补偿其装修损失，仅作为辩称的理由，并未提起反诉，该院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、杭州荣耀科技有限公司于判决生效之日起十日内向浙江幻灯制片厂退还移交杭州市影业路×号四、五、六层房屋。二、杭州荣耀科技有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江幻灯制片厂逾期付款违约金100000元。三、杭州荣耀科技有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江幻灯制片厂房屋占用费用（按年租金973236元标准，从2014年12月10日起算至本判决第一项履行完毕之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及履行迟延金。案件受理费13044元减半收取6522元，财产保全费5000元，共计11522元，由浙江幻灯制片厂负担2150元，由杭州荣耀科技有限公司负担9372元，杭州荣耀科技有限公司负担部分，于判决生效之日起十日内交付法院。
宣判后，荣耀科技公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、上诉人实际只承租被上诉人5、6两层房屋，第4层系被上诉人指定租给案外人锡安旅馆，锡安旅馆与上诉人享有同样的租金价格待遇。一审法院应当追加锡安旅馆为本案当事人而没有追加，也没有向当事人释明，程序瑕疵，也因此造成事实不清，判决不公。2、因被上诉人与其他单位存在权属纷争，案涉房屋至今另有60多平方米的面积被他人强占，历史遗留问题没有得到彻底解决，为此被上诉人的资产主管单位浙江新远文化产业集团曾经专门出具《承诺书》予以确认，并提出减收2个月的租金的补偿方案。因此，本案上诉人欠付的租金从2015年3月份开始计算，即2015年2月份以前的已经全部付清了，之后的因四楼拖欠租金及房屋产权纠纷、装修续租等问题处在协商过料中没有结算是事实。但一审法院忽略被上诉人上级主管单位确定免收2个月租金的补偿承诺，判决从2014年12月起算“占用费”（租金），该算法有误，与事实不符，判决不合理。3、一审判认由上诉人支付违约金10万元不合理。鉴于以上事实与理由，因本案存在历史遗留问题，双方及案外人均在协商过程中，并不存在违约责任，判决10万违约金显得随心所欲，不合情理。请求二审法院依法改判，对一审法院判决主文第一项没有异议；对原判第二项应该驳回，即要求不用支付违约金；判决主文第三项第4层的租金80300元＊4季度=321200元另案处理，即在本案中扣除321200元租金。
被上诉人幻灯厂答辩称：一、上诉人要求追加案外人锡安旅馆没有事实和法律依据。一审的法庭调查证明：上诉人与被上诉人先后于2007年9月10日、2008年2月26日和2013年9月25日签订了数份房屋租赁合同，且附有房屋平面图（见被上诉人一审证据一、二），并且是上诉人向被上诉人支付了2014年以前的房屋租金（见被上诉人一审证据七）。此外，上诉人在一审庭审中也承认是他与案外人锡安旅馆签订了转租合同。这些事实和证据都清楚地表明了是上诉人承租了被上诉人位于杭州市教工路影业路×号四、五、六层的全部房屋，上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系。因此，上诉人在上诉状中所称第四层为被上诉人指定租给案外人锡安旅馆，要求追加案外人锡安旅馆没有事实和法律依据。二、被上诉人按照租赁合同出租并交付了房屋，没有过错。如前所述，被上诉人与上诉人在2013年9月25日签订租赁合同，还专门附了房屋平面图。并且，依据被上诉人一审证据五，被上诉人的房屋所有权证所显示的，被上诉人的房屋面积为3110.52平方米，比2007年7月和2008年2月出租时双方约定的3030平方米还多了约70.52平方米。上诉人所称房屋被他人强占，少了60平方米没有事实依据。三、一审判决认定上诉人提交的浙江新远文化产业集团经营部的“承诺书”，“并非原告出具，且不符合证据要求，证据效力不予认定”完全正确。本案讼争双方均为独立的法人，依法独立享有民事权利，承担民事义务。而上诉人所提交的“承诺书”，其落款为案外人浙江新远文化产业集团经营部，既不是独立法人，又不是被上诉人，因此，该证据不仅没有证据效力，对被上诉人也没有约束力。特别要指出的是，即使该“承诺书”也在其最后一段中明确表明，“如乙方（指上诉人）在租赁期中违反续租合同约定的相关事项，此承诺书立即失效。”依据《合同法》第四十五条的精神，“附解除条件的合同，自条件成就时失效。”因此，由于本案上诉人已经严重违反了2013年9月25日签订的续租合同，此承诺书也已经失效。四、一审判决的违约金10万元基本合理。本案双方在先后签订的租赁合同中，对逾期支付房屋租金应当支付逾期付款违约金均有明确的约定。按照双方的约定，即使计算至被上诉人一审起诉之时的2015年8月，违约金已经达到近100万元。特别是2015年以来，上诉人没有向被上诉人支付一分钱的房屋租金，被上诉人已经承受了巨大的经济损失，10万元的违约金根本无法弥补被上诉人的这些损失。因此，一审判决要求上诉人向被上诉人支付10万元的逾期付款违约金基本合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人要求二审法庭驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。本案中，上诉人荣耀科技公司上诉主张要求追加锡安旅馆为本案第三人，但其在一审法院审理并没有主张要求追加锡安旅馆为本案第三人。且上诉人也没有提交证据佐证其主张的涉案房屋第四层系被上诉人指定租给案外人锡安旅馆使用的事实，故其应承担举证不能的责任。关于上诉人荣耀科技公司上诉称案涉房屋另60多平方米面积被他人强占，浙江新远文化产业集团出具《承诺书》予以确认，并提出减收2个月的租金的补偿方案的理由，该《承诺书》上诉人只选择对其有利的部分，而《承诺书》最后明确“如乙方（即荣耀科技公司）在租赁期中违反续租合同约定的相关事项，此承诺书立即失效”。现上诉人荣耀科技公司未按续租合同的约定按期支付租金，已构成违约，故即使该《承诺书》与本案的关联性可以确认，该《承诺书》也并不发生效力，上诉人荣耀科技公司所主张减收2个月租金的理由不能成立，本院不予支持。鉴于双方当事人在签订的租赁合同中，对逾期支付房屋租金应当支付逾期付款违约金有明确的约定，现荣耀科技公司违约事实清楚，理应承担相应的违约责任，应当向被上诉人幻灯厂支付逾期付款的违约金，故本院对上诉人荣耀科技公司上诉所称不需要支付违约金的请求不予支持。综上，上诉人荣耀科技公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8570元，由上诉人杭州荣耀科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年三月二日
书记员 何英杰