辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初369号
原告（案外人）：丁晓辉。
被告（申请执行人）：阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司。
法定代表人：朱君。
被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
被告（被执行人）：阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司。
法定代表人：胡涛。
委托代理人：胡宝全。
被告（被执行人）：阜新三鑫融资担保有限公司。
法定代表人：胡宝全。
原告丁晓辉与被告阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司（以下简称君悦小额贷）、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司（以下简称三鑫小额贷）、阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫担保）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁晓辉、被告海罗公司的法定代表人、三鑫小额贷的委托代理人、三鑫担保的委托代理人胡宝全到庭参加诉讼。被告君悦小额贷经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告丁晓辉提出诉讼请求：一、请求停止对阜新市细河区迎宾大街甲364-4-162号商品房的执行，解除保全、查封；二、请求确认上述房屋归其所有，被告海罗公司应协助办理房屋产权登记及入住手续；三、本案诉讼费由被告承担。理由如下：丁晓辉与海罗公司于2014年10月28日签订了《商品房买卖合同》，购买合同价款为341765.00元，已经于2014年10月29日交付了全款。并且丁晓辉是在人民法院查封之前，即本案中涉诉房屋的产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合同，并支付了全部款项。虽未办理房屋产权登记及入住手续，但是丁晓辉对此没有过错，人民法院对此房屋不得查封。丁晓辉已经取得该房屋的所有权，没有登记只是无权未设立，海罗公司应当配合原告办理房屋产权登记及入住手续。贵院在执行君悦小额贷与海罗公司、三鑫小额贷、三鑫担保借款合同纠纷系列案中，依法查封了海罗公司位于细河区、东风路的房屋（含阜新市细河区迎宾大街甲364
--4--
162号商品房）。丁晓辉对贵院的查封于2016年11月8日提出了案外人异议申请，贵院于2016年11月10日作出（2016）辽09执异467号执行裁定书，裁定驳回丁晓辉的异议申请。丁晓辉认为，贵院的查封的是案外人即丁晓辉的财产，侵犯了丁晓辉的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，现提起诉讼，望依法裁定。
君悦小额贷未答辩。
海罗公司、三鑫小额贷、三鑫担保答辩称，同意对房屋停止执行。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、收款收据、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异467号执行裁定书及本院于2014年11月5日作出裁定查封了海罗公司位于细河区、东风路的房屋（含阜新市细河区迎宾大街甲364
--4--162号商品房）。上述证据经庭审质证，符合证据的关联性、合法性、真实性，本院予以采信并在卷佐证。
根据上述证据本院认定：2014年10月28日，丁晓辉与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，购买阜新市细河区迎宾大街甲364-4-162号商品房，并交付了全部购房款。
阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。
因君悦小额贷申请与海罗公司、三鑫小额贷、三鑫担保借款合同执行案中，应君悦小额贷申请，本院于2014年11月5日作出裁定，查封了海罗公司位于细河区、东风路的房屋（含阜新市细河区迎宾大街甲364
--4--162号商品房）。
丁晓辉提出案外人异议申请，本院以（2016）辽09执异467号执行裁定书，裁定驳回案外人丁晓辉的异议。
本院认为，本案系案外人丁晓辉针对申请执行人管委会提出的执行异议之诉，其请求本院解除对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区迎宾大街甲364-4-162号房屋的执行，解除查封并确认该房屋归其所有，海罗公司协助办理产权登记及入住手续。故本案的争议焦点：一、丁晓辉请求解除对位于阜新市细河区东风路154-3-1122号商品房的查封是否应予支持；二、确认上述房屋归丁晓辉所有是否应予支持。
关于丁晓辉请求确认坐落于阜新市细河区东风路154--3--
1122号房屋归其所有是否应予支持的问题。丁晓辉与海罗公司于2014年10月28日签订了《商品房买卖合同》，购买了海罗公司开发的坐落于阜新市细河区迎宾大街甲364-4-162号商品房住宅，商品房全部价款已付清。海罗公司于2012年11月23日取得了商品房销售（预售）许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故丁晓辉与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故丁晓辉尚未能进行产权登记，丁晓辉尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
关于丁晓辉请求解除对位于阜新市细河区迎宾大街甲364-4-162号商品房的查封是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，丁晓辉已经与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了全部价款，其商品房买卖合同合法有效，支付了购房款项的事实有相应证据证实。其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即丁晓辉是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，丁晓辉支付了全部购房款并开具了发货票，虽没有办理房屋过户登记手续，但并非原告的过错。丁晓辉基于信赖所签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，管委会诉讼保全在后，故丁晓辉对诉争房屋所享有的权利优于管委会的一般金钱债权，丁晓辉对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对阜新市细河区迎宾大街甲364-4-162号商品房屋的执行；
二、驳回丁晓辉的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由君悦小额贷负担。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 吴晓东
审 判 员 孙晓滨
代理审判员 黄 华
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 杨 冰