安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初1196号原告：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：于秋红，该公司员工。委托诉讼代理人：李杨，该公司员工。被告：王欣，男，汉族，1968年8月24日生，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：李勇，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫乐敏，安徽睿正律师事务所律师。原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）与被告王欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明发房地产公司的委托诉讼代理人李杨，被告王欣的委托诉讼代理人李勇、宫乐敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明发房地产公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金44504元（租金自2013年1月日暂计算至2016年10月1日，之后顺延计算至实际偿还日止），及租金逾期利息37187.13元（逾期利息按银行同期年贷款利率暂计算至2016年12月31日，之后顺延计算至实际偿还日止）；2、被告支付原告违约金20000元；3、被告承担案件受理费等费用。事实与理由：2012年6月10日，被告与原告签订合同编号MF-HF-0180《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》，约定被告承租原告位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥××商业广场××区内广场××号商铺，面积为285.29平方米；租期5年，即自2012年10月1日至2017年9月30日；租金按季度支付，先付后用，并应于当个交租期限届满前20日支付下季度租金；被告应向原告交纳履行保证金17000元，如被告拖欠租金等费用，原告有权从履约保证金中扣除。另合同还对违约责任等也作了相应约定。合同签订之后，原告依约履行了交付房屋，通知了被告开业，被告也进行了装修和开业，但被告未按约支付2013年1月1日至2016年10月1日期间的房屋租金445049元（计算至201610月1日，之后顺延计算至实际偿还日止）。扣除履约保证金后，被告仍拖欠租金428049元。之后，原告多次催款未果。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求贵院判如所请。王欣辩称，一、双方之间的租赁关系至迟于2015年3月底已解除。1、案涉《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》（以下简称书面租赁合同）于2012年6月18日解除。书面租赁合同第26条约定，“本合同自双方签署之日生效并在乙方(承租人)签订额合同之日起七日内缴清本合同条款规定的一切费用后合同正式生效；逾期缴清上述费用，本合同自动解除”。书面租赁合同规定的需要在该合同签订之日起七日内，即在2012年6月17日之前缴清的费用至少有四项：一是第8条规定的首付租金17117元，二是第9条规定的商铺综合管理费5135元、装修保证金2000元等，三是第10条规定的水电押金2853元，四是第11条规定的履约保证金17000元。但答辩人事实上只缴纳了首付租赁等部分费用。我国合同法第93条1款规定，当事人协商一致，可以解除合同。书面租赁合同既然约定了合同自动解除所附条件且解除条件于2012年6月18日成就，故而该合同于此时起解除。2、2013年至2015年3月底期间，双方形成的是口头上的事实租赁关系。该租赁关系也因被答辩人通知答辩人撤场，于2015年3月底解除。在明发商业广场运营初期，项目市场经营低迷。被答辩人于是对答辩人及广场周边商户多次承诺，入租率不满70%则不收房租。答辩人正源于此，才在经营惨淡的条件下坚持了两年。答辩人本案应诉后，再次走访明发广场，发现广场商铺周边绝大部分仍处于停业或未出租状态，大量的原租铺商户也集体向庐阳区政府反映明发商业广场不信守承诺的诉求。事实上，自开业以来四年多的时段内，被答辩人从未向答辩人索要过租金。由于市场持续低迷，答辩人不愿意继续在明发广场的经营亏损，经由被答辩人于2015年初通知后，答辩人撤场。截至到2015年3月31日，答辩人找搬运工搬离完全部物品撤场。因此，双方口头上的租赁关系自此解除。答辩人应诉后走访案涉租赁商铺时得知，被答辩人就原租赁的商铺，至迟于2016年4、5月份，既已出租给合肥贝倍优教育咨询有限公司。对于被答辩人编造答辩人租赁关系解除于2016年10月1日的情形，依法应当予以司法制裁。二、被答辩人主张的诉讼请求数额，没有事实依据。三、被答辩人现提出索要所谓房屋租金的主张，已经超出法定的诉讼时效，依法丧失胜诉权。我国民法通则第136条：“下列诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”。如上，案涉口头租赁关系存在着商铺入住率不达70%不收租赁的约定。即便案涉商铺的入住率已达70%，且双方约定了具体的租金标准，那么被答辩人也应当于2015年3月底之后的一年后，向答辩人要求支付租金。被答辩人现在的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，对其诉请依法不应予以支持。综上，被答辩人索要租金、逾期利息及违约金的诉讼请求，没有事实依据且已超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。即2012年6月10日，明发房地产公司作为出租方（甲方），王欣作为承租方（乙方），签订《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场C2区广场一层121-124号商铺出租给乙方使用，建筑面积约为285.29平方米；合同租期为五年，即自2012年10月1日至2013年9月30日。在租赁期间，王欣只交付了三个月租金以及履约保证金17000元。现就双方当事人有争议的事实质证和认定如下：即明发房地产公司诉请是否超过诉讼时效。王欣抗辩明发房地产公司诉请超过了一年诉讼时效，并提供了以下证据佐证：证据1，王欣与明发房地产公司汪淼电话录音光盘，证明王欣是在明发房地产公司通知下撤离案涉商铺，王欣撤离之日应当认定为案涉租赁合同解除之日；2、在王欣撤场后，明发房地产公司已将案涉商铺再次出租；证据2，王欣等人收到本案应诉通知书后，到案涉商铺及其周边与合肥贝倍优教育咨询有限公司、宝贝当家韩式儿童摄影等走访的录音录像，合肥贝倍优教育咨询有限公司负责人岳珍的名片、宝贝当家韩式儿童摄影史大海的名片，证明合肥贝倍优教育咨询有限公司负责人及其他工作人员均承认，明发房地产公司将案涉商铺至少于2016年4月和5月份就已出租给该公司；证据3，王代成原始搬迁记录及其证言，证明王欣在明发房地产公司通知下撤离，最后搬离案涉商铺的时间为2015年3月31日，案涉租赁合同关系应于2015年3月31日实际解除。明发房地产公司对王欣的上述证据均不予认可。本院认证意见：根据明发房地产公司在另案中提供的报纸公告，该公司于2016年3月11日刊登了解除案涉合同公告，同时明发房地产公司向本院核实，案涉商铺于2016年1月12日转租他人，因此，案涉合同应在未到期之前就已解除，故本院对王欣的上述证据予以认定，并确认双方签订的案涉合同于王欣搬离时案涉商铺解除，即2015年3月解除，案涉商铺也已被明发房地产公司另租他人，而明发房地产公司于2017年1月23日诉至本院，其诉请已超过了一年诉讼时效。本院认为，明发房地产公司和王欣签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。由于王欣在租赁案涉房屋期间，未能按期交付租金，明发房地产公司通知王欣于2015年3月搬离案涉商铺，王欣随后搬离了案涉商铺，因此，案涉合同于2015年3月解除。关于租金，争议焦点在于明发房地产公司的主张是否超出诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。明发房地产公司未能提供证据证明其于合同解除并催缴费用之后的一年期间内向王欣主张过租金，故明发房地产公司关于租金的诉请已超出一年的诉讼时效，致其法律上的胜诉权消灭，故对其主张租金、逾期利息及违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4442元，由原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢伟林二〇一七年九月三十日书记员  王 蓓附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。