河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终3451号
上诉人（原审原告）：河间市乐家装饰材料广场有限公司，住所地，河间市新华南大街125号。组织机构代码07877181-7。
法定代表人：张虎，该公司经理。。
上诉人（原审被告）：林学记，男，1971年7月27日出生，汉族，农民，住河间市。。
委托诉讼代理人：曹金祥，河北浮阳律师事务所律师。
上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司（以下简称乐家装饰公司）因与上诉人林学记租赁合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院(2015)河民初字第2362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司、上诉人林学记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人乐家装饰公司提起上诉的主要理由：请求撤销原判第三、四项，改判林学记按每天每平米1.5元计算租赁费至搬清之日止；改判驳回林学记的反诉请求。
事实和理由：1、林学记与我公司约定的场地租赁期限为一年，每天每平米租金为1.5元。自2014年6月28日起至2015年6月27日止。后我公司要求林学记交纳租金并签订书面合同，均遭其拒绝。双方签订的场地租赁合同并无固定期限，从林学记提交的李巧芬、张春来的合同也可以证明租赁期限为一年。双方的租金是每日每平米1.5元，而非1.18元。2、一审认定给付租金的时间截止2015年10月30日，属认定事实错误。林学记至今都在占用我公司的场地。3、双方签订的租金期限为一年，合同已经履行完毕，我公司不存在违约行为，不应赔偿林学记损失。4、河间市消防只是对我公司的消防通道进行了查封，经营场所的正门、侧门均未受到影响，查封消防通道并不影响林学记的正常经营活动，且林学记在查封消防通道后还在继续经营，并未停业。5、一审法院认定评估报告错误。
上诉人林学记提起上诉的主要理由：其上诉请求：撤销一审判决第三项，维持第一、二、四项，判决我不给付乐家装饰公司租金。
事实和理由：1、一审已经认定“双方签订的合同因为其消防措施不合格，被消防大队要求停止使用，使我的合同目的不能实现”既然不能实现合同目的，乐家装饰公司构成根本违约，我就不应支付租金。2、认定按照每平米1.18元计算租金没有事实和法律依据。在乐家装饰公司的出租场地有位置好，有位置差一些，不同的位置租金不一样，原生效判决确定有每天每平米1.18元，只能证明那个案件中双方的租金标准，不能证明所有租赁户的租金都一样。在没有查明本案双方租赁协议的租金数额的情况下，判决认定没有依据。3、乐家装饰公司的租赁场地没有正式营业，只是试营业，双方口头约定试营业不收取租金。
乐家装饰公司向一审提出诉讼请求：1、要求被告给付租金106457元；2、给付自2015年7月20日至搬出之日止的租金毎平方米每天1.5元；3、搬出乐家装饰广场；4、负担诉讼费用。
事实和理由：我公司经营场地出租，被告于2014年5月份入住我处经营美大集成灶，经营面积为159.13平方米，租赁费为每平米每天1.5元。2014年12月25日给被告下发了书面交费通知，督促被告务必于2015年1月6日前将拖欠的租金交清并签订租赁合同，但被告置之不理。
林学记辩称：当时双方协商我用巨额投资换取三年免费使用权，租赁费也不是每天每平方米1.5元。原告出租的场地具有违法性，河间市公安局对该场地进行了查封，租赁协议无效，驳回原告的诉讼请求。
林学记向本院提出反诉请求：1、要求赔偿各项损失87753元；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2014年，我与被反诉人协商商铺租赁事宜，被反诉人允诺商场建设达到一定的规模、标准，提供一定的便利及优惠，对该场地进行装修后，被反诉人违背诚实信用原则，给我造成了巨大损失。
乐家装饰公司对林学记的反诉辩称：我公司与被告口头约定，租赁期限一年，双方签订的合同不违反法律强制性的规定，合法有效，并已经履行完毕，是被告拒不交纳相应的租赁费用，应驳回被告的反诉请求。
一审法院对双方提交的证据认证情况：1、原告提交的河间市人民法院（2015）河民初字第645号民事判决书和沧州市中级人民法院（2015）沧民终字第3203号民事判决书。被告质证意见，原告同各商户协商的租赁价格不一；因河间市公安消防大队对该场地进行了行政处罚，原告出租此场地违法，不能作为本案定案的证据，本院认为被告没有相反证据足以推翻此判决，对此证据予以确认。2、原告提交的向被告催要租赁费及签订定租赁合同三份手机短信及六张张贴照片。被告质证意见，原告出租此场地违法，不具有证明力。本院认为，此证据是原告向被告催要租赁费及签订租赁合同真实意思表示，被告知晓后未提出异议，对此证据予以确认。3、被告提交的河间市公安消防大队于2015年9月11日作出的告知书、河间市公安消防大队封条的照片。原告质证意见，此证据告知书应提供原件，照片关联性有异议。本院认为，此证据是河间市公安消防大队依法作出的具体行政行为，合法有效，对此证据予以确认。4、被告提交的原告与李巧芬的租赁协议是试营业，租金每平方米每天1.27元，原告质证意见，租赁面积计算错误，按正确的面积计算租赁费是对的，本院认为此协议是双方真实意思表，对此证据予以确认。5、被告提交的原告与张春来租赁协议租赁费是0.69元，原告质证意见真实性不予认可，应提交原件，本院认为此协议是双方真实意思表示，对此证据予以确认。6、被告提交的沧州鉴真事务所出具的（2016）第53号价格评估执行书，鉴定费，原告的质证意见是与本案没有关联性，本院认为是价格鉴定机构对林学记装修费用的合理评估，本院予以确认。7、被告提交的原告的宣传页二份，证明配套设施不全，没有正式营业，原告的质证意见不是自己发放的宣传单，本院认为原告为宣传自己的场所进行了广泛的宣传，本院对此证据予以认定。
一审法院认定事实：2014年5月份，林学记租赁原告的场地159.13平方米经营美大集成灶，双方未签订书面合同，租金自2014年6月28日开始计算，被告租赁原告场地后进行了装修，2015年10月30日，因原告出租的经营场地存在重大火灾隐患，河间市公安消防大队对该场地采取强制措施进行了查封。
一审法院认为，2013年，乐家装饰公司办理了营业执照，经营范围包括场地出租，原告为多家装饰材料经营户提供场地，被告租赁其场地装修后经营美大集成灶业务，双方口头约定，未签订书面合同应视不定期租赁合同。被告租用原告的场地进行经营活动，应按约定支付占用期间的租金。
因原告提供的经营场所消防设施不过关，造成经营场地被查封致使被告装修好的经营场地不能继续经营，合同目的不能实现，双方签订的租赁合同应予以解除。
被告因合同解除造成的损失，系原告消防设施存在安全隐患被消防队查封所致，故对于给被告造成的损失原告应承担主要的民事责任，被告在装修前未尽完全的审查义务，对损失的造成亦应承担相应的民事责任。
关于租赁费用，双方存在争议，参照沧州市中级人民法院生效的判决租金每天每平方米1.18元计算，期限自2014年6月28日至该场地被查封之日2015年10月30日止，共计489天，本案被告占用原告场地租金489天*159.13平方米*1.18元为91821.19元，扣除5000元定金，计为86821.19元。
被告经营装修此场地相关设施经评估87753元、评估费3000元，由原告承担80%的民事责任，即72602.4元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除原、被告之间的租赁合同。二、被告林学记搬出原告河间市乐家装饰材料广场有限公司的场地。三、被告林学记给付原告河间市乐家装饰材料广场有限公司租金86821.19元。四、原告河间市乐家装饰材料广场有限公司给付反诉原告林学记装修等损失72602.4元。以上第二、三、四项，自本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2429元，由乐家装饰公司承担971元，林学记承担1458元；反诉费997元，由林学记负担200元，乐家装饰公司负担797元，
二审查明事实除与一审法院认定事实一致外，另查明:
本院二审期间，上诉人乐家装饰公司提交了1、林学记2017年2月12日出具的证明，内容“今从乐家自家店内取走灯条3盘，店名美大林学记”以此证明此时林学记还在租赁场地；2、河间市人民法院（2015）河民初字第645号判决书，该判决是乐家装饰公司与孙红建的租赁纠纷，该案中林学记作为孙红建的证人出庭证明租金是每天每平米1.5元。3、王文勇、韩海涛起诉乐家装饰公司的起诉状，证明该二人的租金为每日每平米1.5元和1.8元。
上述证据经林学记质证意见，1、对林学记的证明，没有异议，与本案没有关联性。2、对判决书，该判决书的被告是孙洪建，林学记出庭做证的证言是：乐家对各租赁户的承诺没有兑现。租金每平米1.5元是有前提的，林学记当时说：当时约定租金自招商至90%以上才开始计算，商场至今没有正式营业。当时林学记的证人证言证明各商户与乐家约定招商90%以上才计算租金，但是至今乐家公司出租的场地招商没有达到90%。3、该起诉状与本案没有关联性，本案双方没有签订书面合同，且没有林学记交付租金的数额。
还查明，在乐家装饰公司一审中提交的沧州市中级人民法院作出的（2015）沧民终字第3203号民事判决中记载：周敬（该案件中的被告）提交的证据其中有林学记当庭的证言，证言内容：其入住后没有交过租金。租金是按每天每平米1.5元计算。其是前几个入住的商户。在该案二审审理中，周敬提出证人出庭不是由其申请出庭的，是在旁听了庭审过程的情况下临时以证人身份作证，程序违法且证言没有法律效力。该二审判决理由中对此认定为：周敬认为一审法院证人出庭存在程序违法，因无证据证实，本院不予认可。
本院认为，本案的主要争议焦点为：1、计算租金的标准及截止日期？2、乐家装饰公司是否违约应赔偿林学记的装修损失？
一、关于本案租赁费标准及计算截止日期的问题。
本案中，双方没有签订书面合同，对口头协议的内容双方说法不一，林学记在本案中只是辩称租赁费不是每天每平米1.5元，但林学记在上述查明事实的其他案件中认可其为每天每平米1.5元。至于二审中认为其认可该租金数额的前提没有证据支持，故对其该辩称理由不予采信。应认定双方的租金为每天每平米1.5元。
对于乐家装饰公司认为林学记至今未搬出租赁场地，亦应给付租金的问题。因至2015年10月30日，租赁场地被消防部门查封，此后再出租已属违法，故一审法院计算租金至该日期并无不妥之处，应予支持。
本案租金应计算至截止被查封日期即2015年10月30日数额为116721.8元（489天×159.13平方米×1.5元），扣除押金5000元，应为111721.8元。该数额虽然超出乐家装饰公司请求的第一项即判令林学记补交2015年7月20日之前的租金106457元，但其另请求了判令林学记自上述日期至搬出之日止的租金。故认定该数额并未超出乐家装饰公司的诉讼请求。
二、关于乐家装饰公司是否违约应赔偿林学记损失的问题。
虽然双方没有签订书面合同，但林学记租赁该场地并进行了装修，沧州鉴真价格事务所作出的沧鉴真价字（2016）第53号关于河间市乐家装饰材料广场美大集成灶店装修费用的价格评估结论书是经一审法院委托作出的，经鉴定该门店装修费用为79753元，评估费3000元，共计82753元。因不能继续租赁，给林学记造成一定的损失，故对装修费用亦应由乐家装饰公司承担部分损失，一审法院判决由乐家装饰公司承担80%的装修费用符合案件实际情况，应予支持，但其确定数额有误，应予纠正。应由乐家装饰公司承担66202元（82753元×80%）的损失。
综上所述，乐家装饰公司部分上诉理由成立，应予支持。林学记的上诉请求理据不足，不予采信。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持河间市人民法院(2015)河民初字第2362号民事判决第一、二项，即一、解除原、被告之间的租赁合同。二、被告林学记搬出原告河间市乐家装饰材料广场有限公司的场地。
二、撤销河间市人民法院(2015)河民初字第2362号民事判决第三、四项，即三、被告林学记给付原告河间市乐家装饰材料广场有限公司租金86821.19元。四、原告河间市乐家装饰材料广场有限公司给付反诉原告林学记装修等损失72602.4元。
三、上诉人林学记给付上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司租金111721.8元。
四、上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司给付上诉人林学记装修等损失66202元。
上述履行内容，自本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
维持一审案件受理费及反诉费的分担。二审案件受理费2777元，由上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司负担807元，由上诉人林学记负担1970元。
本判决为终审判决。
审判长 赵文甲
审判员 关志萍
审判员 常秀良
二〇一七年七月二十日
书记员 王 蓉