辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00820号
上诉人（原审被告）：大连果缘瓶盖制品有限公司，住所地：大连普湾新区炮台镇干河村。
法定代表人：刘长仁，系该公司经理。
委托代理人：王凤，系辽宁中和律师事务所律师。
委托代理人：薛成娥，系辽宁中和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙有刚，男，农民。
委托代理人：崔升鑫，系辽宁明峰律师事务所律师。
原审原告孙有刚与原审被告大连果缘瓶盖制品有限公司（以下简称果缘瓶盖公司）房屋买卖合同纠纷一案，普兰店市人民法院作出（2014）普民初字第18号民事判决，果缘瓶盖公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人果缘瓶盖公司的委托代理人王凤、被上诉人孙有刚的委托代理人崔升鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙有刚一审诉称：2012年11月5日，孙有刚、果缘瓶盖公司双方约定，由孙有刚购买果缘瓶盖公司坐落于＊＊村的1300平方米的厂房，房屋及土地使用权价格为150万元。孙有刚依约交付购房款项，果缘瓶盖公司将该房屋的土地使用权证交付给孙有刚。2012年12月20日，果缘瓶盖公司以办理案涉房屋产权证为名，将土地使用权证借走，至今未还。经孙有刚查证，该房屋产权证已经办理完毕，但果缘瓶盖公司却未交付房屋及相关证照，故起诉至人民法院，请求确认双方的房屋买卖合同合法有效；判决果缘瓶盖公司交付案涉房屋并配合办理房屋产权过户手续；由果缘瓶盖公司承担诉讼费用。
被告果缘瓶盖公司一审辩称：不同意孙有刚的诉讼请求。案涉房屋已经被多家法院查封，不具有履行性；本案发生的原因是果缘瓶盖公司需要资金向孙有刚高利贷借款，孙有刚为了防止果缘瓶盖公司以后还款出现问题要求其另行达成了一份买卖房屋协议，故案涉房屋买卖协议是不真实的，且协议当中约定的价格低于正常市场价格的20-30倍，明显属于乘人之危及显失公平，要求确认双方签订的买卖协议无效，并对该房屋的实际价格予以鉴定评估；孙有刚提供的果缘瓶盖公司出具的授权书以及刘伟将案涉土地证借回的借条，证明刘伟有权处理与果缘瓶盖公司还款及相关事宜；双方产生高利借款在签订完协议后果缘瓶盖公司已经基本偿还完毕，孙有刚支付的高利贷款项，因果缘瓶盖公司客观原因无法调取两年的银行账户流水，故申请法院对果缘瓶盖公司及刘伟、韩桃的账户流水予以调取。双方签订房屋买卖协议时，该房屋没有房产证，属于违章建筑，合同签订时即无效；双方合同中约定购买的是厂房，庭审中陈述系面积为1417.08平方米的办公楼，因产权证无法分割，所以案涉合同是无法履行的。
一审法院审理查明：2012年11月5日，果缘瓶盖公司出具授权委托书，委托刘＊全权代表该单位处理关于＊＊村果缘瓶盖公司厂房买卖相关事项，对受委托人在办理上述事项过程中所签署的有关合同，果缘瓶盖公司均予以认可。同日，果缘瓶盖公司（甲方）代理人刘伟与孙有刚（乙方）签订《房产买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落于＊＊村厂房（建筑面积邻公路1300平方米，土地证号瓦国用（2011）第3**号，面积3476平方米）转让给乙方，该厂房转让时所占用的土地使用权一并转让给乙方。二、双方议定的房地产成交总价为人民币壹佰伍拾万元。三、甲方陈述该房产所有权完全归甲方个人所有，该房产没有任何债权、债务纠纷，如甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。四、双方签署本合同后，乙方支付全部房款，甲方将土地证及相关证照交付给乙方，并一起办理过户手续。果缘瓶盖公司及法定代表人刘＊＊在合同后盖章。同日，孙有刚通过大连银行转账支付给案外人曲＊＊2，000，000元，刘伟妻子韩＊＊在银行存款回单背面注明“此贰佰万元是孙有刚为刘伟垫付给曲会智，情况属实”，韩桃签字，并加盖刘伟印章，果缘瓶盖公司为孙有刚出具收到1，500，000元现金收据。2012年12月20日，果缘瓶盖公司授权刘伟全权办理果缘瓶盖公司相关事宜。同日，果缘瓶盖公司代理人刘＊从孙有刚处借走果缘瓶盖公司土地使用证，并为孙有刚出具借条，载明用于办理房产证，10天内归还，但至今未归还。2013年3月12日、3月21日、6月19日、8月19日，刘伟、韩桃夫妻分四次向孙有刚汇款合计550，000元。双方签订买卖合同后，果缘瓶盖公司在厂区院内新建一处厂房，面积为1886.86平方米。
原审另查明，刘＊、韩＊系夫妻，刘伟系果缘瓶盖公司法定代表人刘＊＊之子。2012年11月5日，案外人大连果缘包装制品有限公司向孙有刚借款1，125，000元，并出具借条。
再查，2013年3月29日，果缘瓶盖公司为其办公楼及厂房办理了产权证，其中办公楼产权证号为瓦房权证非住宅字第××号，登记建筑面积1417.08平方米，厂房产权证号为瓦房权证非住宅字第××号，建筑面积1886.86平方米。果缘瓶盖公司所有的土地使用权、办公楼、厂房已被原审法院、中山区人民法院、本院查封。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。果缘瓶盖公司将其所有的邻公路厂房及土地使用权出售给孙有刚，合同签订时虽然尚未办理房屋产权证照，但在合同订立后孙有刚起诉前已将产权证办理完毕，故房屋及土地使用权买卖合同依法有效。
关于果缘瓶盖公司称该买卖合同系为高利借款起担保作用而形成，已陆续偿还借款并申请原审法院调取果缘瓶盖公司及刘＊、韩＊三年内银行流水一节。原审法院认为，孙有刚于签订合同当天通过银行转账付款2，000，000元给曲＊＊，该笔银行汇款单据背面韩桃记载“此贰佰万元是孙有刚为刘伟垫付给曲会智”，结合刘伟为原告出具的收到1，500，000元现金收据注明“买房款”，此二份证据证明孙有刚已依约支付合同款项。果缘瓶盖公司辩称其通过刘＊、韩＊向孙有刚退还购房款550，000元，因孙有刚与案外人大连果缘包装制品有限公司存在其他民间借贷事实，且刘＊系案外人大连果缘包装制品有限公司的法定代表人，刘＊、韩＊夫妻向孙有刚汇款系履行还款义务行为，果缘瓶盖公司辩称退还购房款没有证据支持，原审法院不予采信。果缘瓶盖公司申请调取果缘瓶盖公司及刘＊、韩＊三年内银行流水之请求，因银行账户系果缘瓶盖公司及刘＊、韩＊自有，账户内资金流动情况可以自行去银行查询，不属于申请法院调查取证范围，不予准许。果缘瓶盖公司未能提供证据证明双方存在高利借款的行为，故对果缘瓶盖公司所称该买卖合同系因高利借款形成起担保作用的意见，不予采纳。
关于果缘瓶盖公司称协议当中约定的价格低于正常市场价的20-30倍，明显属于乘人之危及显失公平，要求确认双方签订的买卖协议无效，并对该房屋的实际价格予以鉴定评估一节，原审法院认为，乘人之危和显失公平系法律规定相对人享有撤销权的情形，果缘瓶盖公司主张该买卖合同存在乘人之危或显失公平的情形应于合同订立后一年内行使撤销权，否则撤销权消灭。双方签订买卖协议时，该房屋没有办理产权证照，双方据此议定房屋、土地价值为1，500，000元存在可能，而对现在已经办理好产权证照的房屋进行价格评估，其评估价值的高低不能反映双方签约当时的市场价格，并且，依据法律规定，标的物价值高低并非确认合同效力的要件。对果缘瓶盖公司要求对房屋进行价格评估的申请，不予准许。对果缘瓶盖公司确认合同无效的辩解意见，不予支持。
关于该房屋是厂房还是办公楼及具体面积一节。双方在订立买卖合同时，该房屋没有办理产权证照，关于房屋具体面积双方当时均没有具体测量，仅约定1300平方米，后经产权登记确认为1417.08平方米，应以产权登记为准。合同订立后，果缘瓶盖公司在厂区院内新建一处厂房，后经办理产权证，登记面积为1886.86平方米。依据双方《房产买卖合同》第一条中的约定“建筑面积邻公路”，以及附于土地所有权证后的案涉土地卫星图显示，双方订立合同时所指房屋即登记产权为办公楼的1417.08平方米三层房屋。孙有刚所述因当时房屋未办理产权登记，所以合同中体现为厂房，后经办理登记为办公楼之主张，符合案件事实，予以采信。
诉讼中，孙有刚放弃交付房屋及土地之诉请，系其对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以准许。因该房屋及所占用的土地已经被人民法院查封，暂不能办理产权过户，孙有刚要求办理产权过户的诉讼请求，可在司法查封解除后另行起诉，暂不予处理。
据此判决：一、原告孙有刚与被告大连果缘瓶盖制品有限公司于2012年11月5日订立的《房产买卖合同》有效。二、驳回原告孙有刚的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告大连果缘瓶盖制品有限公司承担。
果缘瓶盖公司上诉的理由及请求是：1、双方签订的房屋买卖合同存在欺诈行为，并非上诉人真实意思表示，应属于无效合同。理由如下：孙有刚以签订房屋买卖协议为条件借给果缘瓶盖公司150万元，真实目的是为了占有房产，签订房屋买卖协议时，并不知道其真实目的，才在被欺骗的条件下与孙有刚签订的房屋买卖协议；原审法院认定该偿还的55万元款项属于双方之间的其他借贷关系，双方并无其他借贷关系，这样认定有偏袒孙有刚之嫌。2、双方签订房屋买卖合同时，因案涉房屋的合同价格明显低于实际价格，双方签订的合同显失公平，果缘瓶盖公司请求原审法院委托鉴定机构对案涉房屋的实际价值予以评估，原审法院不予准许，明显不公。3、案涉房屋因其他诉讼，已被法院查封，无法办理过户，原审法院判决确认房屋买卖合同有效，无法实际履行。4、孙有刚应该对出借款项的来源以及出示证据予以证明，同一天孙有刚借款100余万，房款150万，只举证证明了150万款项的来源，从这一点上也能证明房屋买卖合同是为了保证高利贷借款能够实际履行才签的虚假买卖协议。故果缘瓶盖公司请求撤销原审判决，依法改判确认房屋买卖合同无效；本案诉讼费由被上诉人承担。
孙有刚二审答辩认为：不同意果缘瓶盖公司的上诉请求，请求依法驳回，维持原审判决。
本院经审理查明，对原审法院认定的事实予以确认。
本院补充查明：在普兰店市人民法院审理的孙桂艳诉果缘瓶盖公司借款合同纠纷的另案中，本院委托辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司对果缘瓶盖公司位于炮台镇干河村地上建筑物及土地使用权价值进行司法评估，辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司出具辽同房地估字（2014）第209号房地产估价报告，案涉房屋瓦房权证非住宅字第××号办公楼（建筑面积1417.08平方米）在2014年5月12日的评估总价为201.72万元，权证号为瓦国用（2011）第383号的土地（土地面积为3476平方米）评估单价为246元每平方米。
上述事实，有辽同房地估字（2014）第209号房地产估价报告、普兰店人民法院通知、二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为双方当事人是否具有真实有效的房屋买卖合同关系。结合本案已查明的相关事实，认定双方当事人具有真实有效的房屋买卖合同关系依据不足。具体理由如下：首先，从合同内容上看。作为大项支出，正常的房屋买卖合同应对支付方式、时间、房屋交付、办理过户时间、税费负担、违约责任等作以完整、详尽的规定，而案涉房屋买卖合同内容比较简单。签订合同时案涉房屋未办理产权，而在合同中未予说明及作出约定，对于上述提到的必要条款也没有完整详细的约定，显然不符合常理。其次，从房屋价格上看。根据辽同房地估字（2014）第209号房地产估价报告中的对案涉办公楼及其土地使用权的评估价格为2，365，801.68元【房屋价格201.72万元＋土地价格（246元每平方米×1417.08平方米）】，明显高于双方在合同中约定的价格1，500，000元。虽然该估价报告的价值时点是2014年5月12日，而案涉房屋买卖合同显示的签订时间为2012年11月5日，但基于两个时间节点之间的房价基本趋于稳定的事实，合同约定价格明显偏低亦不符合等价有偿的交易规则和民法原则。且根据庭审查明的事实，刘伟于11月5日从孙有刚处借款1，125，000元，在其需要钱款的时候仅将案涉房产以1，500，000元的低价出售，亦与常理相悖。再次，从房款支付情况来看。收据所写的是收到孙有刚现金购房全款，而孙有刚强调是以为刘伟垫付给案外人曲会智2，000，000元的方式支付了房款，结合孙有刚与刘伟之间存在着债权债务关系来看，并不能证明垫付的原因，更不能直接推定垫付的资金就是其支付的房款。最后，从房屋交付及实际使用情况上看。房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同，合同中应有房屋交付的相关条款，且合同签订后，房屋一般应交付买受人使用。而案涉合同中并无相关约定，且孙有刚无法提供关于房屋交付或实际使用该房屋的证据，还在一审起诉时提出果缘瓶盖公司交付案涉房屋的诉讼请求，亦不符合一般买受人购买房屋的意思表示。综合考虑上述情节，孙有刚与果缘瓶盖公司虽签订房屋买卖协议，但双方当事人并无买卖案涉房屋的真实意思表示，故原审判决认定案涉房屋买卖协议合法有效显为不妥，本院予以纠正。
关于孙有刚主张其与果缘瓶盖公司另外存在民间借贷关系的问题，孙有刚提供了借条、取款业务回单、转账支票、常住人口登记卡等证据，并申请证人庄某出庭作证，拟证明孙有刚与果缘瓶盖公司另外存在民间借贷关系，其中庄某系替孙有刚支付给刘伟100万元，汇给曲会智的200万元中，除150万元购房款外，剩余50万元系孙有刚替刘本云支付给刘伟的50万元借款。根据其提供的证据仅能证明庄某与韩桃、刘本云与刘伟之间的债权债务关系，仅凭现有证据不足以认定庄某、刘本云给付刘伟款项的原因，也不足以认定上述债权债务关系与孙有刚有关联。据此，对于孙有刚的该项主张，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2014）普民初字第18号民事判决；
二、驳回孙有刚的诉讼请求。
一审案件受理费300元（孙有刚已预交），由孙有刚负担；二审案件受理费300元（果缘瓶盖公司已预交），由孙有刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍宏
代理审判员 吕瑛
代理审判员 王欢
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 宋敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。