福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第3177号
原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司三明梅列支行，住所地福建省三明市梅列区列东街86幢北侧。
负责人：祖建顺，行长。
委托诉讼代理人：曾若人，福建闽中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢琴琴，福建闽中律师事务所律师。
被告（案外人）：黄丽霞，女，1995年5月18日出生，汉族，个体工商户，住三明市三元区。
第三人（被执行人）：郭佳，女，1966年9月10日出生，汉族，住三明市梅列区。
原告中国农业银行股份有限公司三明梅列支行（以下简称农行梅列支行）与被告黄丽霞、第三人郭佳申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾若人、谢琴琴、被告黄丽霞到庭参加诉讼。第三人郭佳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行梅列支行向本院提出诉讼请求：判令撤销本院作出的（2015）梅执异字第23号民事裁定，准许执行本院（2015）梅执保字第154号民事裁定，继续对郭佳名下坐落于三明市三元区工业中路90号一层11号房产轮候查封，由黄丽霞承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月1日农行梅列支行因与三明市佳源米业有限公司、刘振宁、郭佳、福建省三明成兴融资担保股份有限公司借款合同纠纷一案，向本院提出财产保全申请，本院于2015年6月30日作出（2015）梅执保字第154号民事裁定，依法查封郭佳名下坐落于三明市三元区工业中路90号一层11号房产（继永安市人民法院查封后第一次轮候查封）。2015年7月12日黄丽霞以在法院查封之前其已购买涉案房产为由提出保全异议，本院于2015年11月6日作出（2015）梅执异字第23号民事裁定，裁定中止对坐落于三明市三元区工业中路90号一层11号房产的执行。裁定书于2015年11月11日送达给农行梅列支行。
农行梅列支行认为，该裁定缺乏事实和法律依据。根据我国《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”房屋所有权的转移应当以物权法上规定的变更登记的完成为要件，但黄丽霞作为买受人对于协议购买涉案房屋并没有办理不动产权利变更登记，涉案房屋仍然登记在郭佳的名下，在过户手续尚未办妥之前，黄丽霞只是取得要求转移标的物所有权的权利，其依合同所享有的权利性质仍系债权，并未发生物权变动的效力。黄丽霞作为买受人只能主张郭佳的违约责任，没有排他性，不能排除人民法院对标的物的执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可知，人民法院不得查封、扣押、冻结未办理过户登记手续的房屋需要满足三个条件：1、第三人已经全部支付价款；2、第三人对房屋实际占有；3、第三人没有过错。从本案的现有情况看，首先，黄丽霞提交的银行付款上载明的专款用途为还款，且还款总额与房地产买卖契约、销售不动产统一发票、权属转移涉税证明上载明的金额均不一致，故上述付款凭证不能直接证明黄丽霞已经向郭佳支付了涉案房产的全部房款。其次，案外人曾海云称其在黄丽霞与郭佳签订房屋买卖契约之前就已经是涉案房屋的承租人，因此，黄丽霞提交的该部分证据无法证明其已经对涉案房屋进行实际占有和使用。最后，黄丽霞在与郭佳进行交易时，明知房屋已经抵押给余宏福，缺乏实现及时取得物权的前提条件，对此交易所存在的风险是完全能够预测的，另外买卖协议约定的房款是一次性付清，这在真实交易中是比较少见的，特别是对房产的购买人而言，买卖的风险完全在买方。从三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证上看，申请办理转移登记事项要至2015年4月30日才能领取办理结果。若依黄丽霞所述，打款给余宏福的67万元是购房款，黄丽霞在付完款后再完成过户手续，甚至将款项直接打给与自己没有交易关系的余宏福，这之间的时间，过户手续是否能够完成尚不确定，对于投资房屋的买房人而言，首付比例越小，投入产出比越大，黄丽霞与郭佳间的买卖方式明显不符合房产交易习惯。因此，黄丽霞对于房屋至今未办理过户登记主观存在过错，其应自行承担物权未变动的不利后果。本案的执行标的是不动产，应当根据执行标的的权利外观表征来判断权利人。根据三明市房屋权属登记中心出具的三明市区房产登记情况证明，本案涉案房屋登记在郭佳名下，系郭佳单独所有，诉讼保全程序中依权利外观表征将涉案不动产作为郭佳的财产予以执行并无不当，不存在不得采取保全措施的情形。
黄丽霞辩称，其经他人介绍购买涉案房产，在去房管所办理相关手续时，并没有被告知该房产被法院保全的情况，当时也没有被法院查封。其不知道郭佳与余宏福之间什么关系，其是按郭佳的要求将房款转给余宏福。涉案房产没有办理过户，是因为房产被法院查封，不是因为买卖双方的原因不办理的。梅列法院已经裁定中止对该房产的执行。其与郭佳买卖该房产完全符合法律规定，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，是正当的买卖合同关系。不同意农行梅列支行的诉讼请求。
郭佳未陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的：1、购房款的支付情况，2、店面的占有情况，3、黄丽霞在交易过程中是否有过错的证据和事实，本院认定如下：
黄丽霞提供证据如下：1、房地产买卖契约，证明黄丽霞与郭佳于2015年4月9日签订买卖房屋合同。2、销售不动产统一发票、税收完税证明及银行转账凭证，证明黄丽霞在签订买卖契约当天已缴纳购房相应税收。3、三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证，证明签订买卖契约当天，房屋权属登记中心已接收黄丽霞提交的房产过户相关材料。4、郭佳指定购房款收款人及收款账号的字条与短信截屏照片、银行转账凭证，证明黄丽霞按郭佳的要求，于2015年4月9日通过银行转账汇款67万元给房产的抵押权人余宏福，已付清购房款。5、租房合同及房屋承租人曾海云支付给黄秀香房屋租金的银行汇款凭证，证明该房产已经实际交付于黄丽霞。
农行梅列支行质证认为，对证据1买卖契约，因其不是交易方，无法确认真实性。证据2、3证明该房屋买卖的价格是33万元，与转账凭证67万元不相符，且转账凭证备注是还款，无法证实黄丽霞已实际支付购房款；受理通知单载明申请人应在15个工作日后领取申办事项办理结果，说明办理过户手续有一定过程，具有相应风险。证据4银行转账凭证67万元款项转入余宏福的账户，与郭佳出具的转账指令字条“请将购房款转入以下账户”的账户不同；郭佳欠余宏福80余万元，而还款是67万元，不相对应，且不符合交易习惯。证据5无法证实黄丽霞已实际占有房屋。黄丽霞在买卖该房产时明知余宏福是该房产的抵押权人，无法及时获取物权，存在风险，但仍购买该房产，存在过错。
黄丽霞认为，买卖契约的金额与实际支付金额不符，是因为介绍人说契约金额写低点，可以少交税。至于房款转账账户不同，是因为当天转账时，跨行转账不能当天到账，通过双方协商同意变更账号，因收款人都是余宏福，所以其没有提出异议，有短信证实。租赁合同有承租人曾海云的签字摁押，是真实的。
本院认为，根据黄丽霞提供的房地产买卖契约、销售不动产统一发票、和税收完税证明材料看，该房屋买卖的合同价款为335000元，核定计税价格为551443元，从67万元汇款凭证看，黄丽霞实际支付的房款已超过上述价款，虽然67万元汇款是汇给余宏福，且注明是还款，但余宏福是该房屋的抵押权人，将款直接汇给余宏福用于消灭抵押权，可认为支付购房款，农行梅列支行未能提供证据否定上述事实，应当认定黄丽霞已经付清购房价款。该房屋当时处于租赁状态，房屋承租人曾海云按约定直接将租金支付给黄丽霞的母亲，应当认为黄丽霞已经实际占有该房产。买卖的房屋在办理过户手续过程中被法院查封，当事人不构成法律意义上的过错。
本院认定事实如下：2015年4月9日黄丽霞与郭佳签订房地产买卖契约，约定郭佳将其名下坐落于三明市三元区工业中路90号一层11号房屋出售给黄丽霞，合同购房价款为335000元，当日黄丽霞缴纳完毕该房屋买卖的各项契税费，核定计税价格为551443元，取得税收完税证明和销售不动产统一发票，通过银行转账实际支付给郭佳购房款67万元，并向三明市房屋权属登记中心递交房产过户相关材料申请办理房屋过户登记手续，取得受理通知单及申请材料收据凭证，该受理通知单载明黄丽霞应在15个工作日即2015年4月30日后领取申办事项办理结果。2015年4月19日黄丽霞收到该房屋承租人曾海云支付的租金2500元。2015年4月17日该房屋被永安市人民法院查封。本院于2015年6月30日作出（2015）梅执保字第154号民事裁定，将该房产轮候查封。2015年7月12日黄丽霞以在法院查封之前其已购买涉案房产为由提出保全异议，本院于2015年11月6日作出（2015）梅执异字第23号民事裁定，裁定中止对该房屋的执行。农行梅列支行不服，遂提起执行异议之诉。
综上所述，本院认为，虽然我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但该法条同时规定：法律另有规定的除外。在本院查封前，该房屋已经出售给黄丽霞，购房款已经支付完毕，各项契税费已经完税，各项过户登记材料已经交给房屋权属登记中心正在办理过户手续。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）第一条规定：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案房屋买卖行为已经完成，且房屋权属登记中心已经接收材料正在审核办理过户手续，房屋原承租人曾海云将房租支付给黄丽霞，视为黄丽霞已经实际占有该房屋，过户手续未完成是因该房屋被人民法院查封，并非黄丽霞自身原因造成。因此，本院（2015）梅执异字第23号民事裁定，符合法律规定，应予维护。农行梅列支行的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。郭佳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：
驳回中国农业银行股份有限公司三明梅列支行的诉讼请求。
案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司三明梅列支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 王红东
人民陪审员 杨炳华
人民陪审员 邓小芬
二〇一六年十一月二日
书 记 员 潘阿鸿
附本判决适用的法律规定：
1.《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
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