广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第503号
原告（反诉被告）招宇清，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。
委托代理人罗莉芬、伍星怡，均系广东盈达律师事务所律师。
被告（反诉原告）霍志滨，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。
委托代理人徐玉发，广东邦南律师事务所律师。
原告招宇清诉被告霍志滨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，被告向本院提出反诉，本院依法予以准许并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判，并于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗莉芬、伍星怡，被告委托代理人徐玉发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月5日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告购买原告位于佛山市禅城区黎明一路23号X区XX座XX房（下称涉案房屋），总房款1369280元，被告五日内支付首期房款40万元，剩余房款于被告取得新房产证后两个月内支付完毕，如果未支付剩余款项，原告再给被告三个月时间，但被告应按照同期银行贷款利率支付利息等。2012年6月6日，被告父亲霍某代被告向原告支付首期房款40万元，涉案房屋于2014年3月12日进行了新的产权登记，但被告并未按期支付剩余购房款，并拒绝按约定支付迟延付款的利息。故原告请求法院判决：一、被告向原告支付逾期付房款利息31816.93元；二、诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告诉请没有事实和法律依据，被告不但没有拖欠原告的购房款，反而多支付了456616元，并替原告代垫税费78796.50元，应依法驳回原告诉讼请求。
被告反诉称：2012年6月5日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋购房款为1369280元。之后，佛山房价不断下行，原告生意急需资金，双方于2013年3月6日重新签订《广东省房地产买卖合同》，约定购房款为1266584元，税费各自负担。之后，双方依约办理了过户手续，被告代原告垫付税费78796.5元。被告于2013年3月15日以现金形式向被告支付购房款353920元，原告向被告出具了《收据》。被告在收到本案应诉材料后，在整理材料过程中发现被告已在合同签订前即2012年6月6日向原告支付了40万元购房款。到目前为止，被告向原告多支付购房款456616元。故被告提出反诉请求：一、原告向被告归还多支付的购房款456616元；二、原告向被告归还代垫的税费78796.50元；3、本案诉讼费用由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称：双方一直按照2012年6月5日签订的《房屋买卖合同》履行，并明确约定所有合同发生冲突，以该合同为准。双方于2013年3月18日签订《房地产买卖合同补充协议书》明确约定原告先出具收据，该款项在被告银行按揭款中抵扣，后因被告无法办理银行按揭，原告出具的收据一直留在被告处没有取回。被告认为原告收取现金353920元并不属实，双方之间一直按照转账方式支付购房款，不可能贸然用现金支付，如果被告确实支付现金，被告不在随后的转账中扣除不符合常理。请法院驳回被告的反诉请求。
诉讼中，原告就本诉、反诉提交以下证据：
1、招宇清身份证、霍志滨身份证各一份。证明原、被告诉讼主体资格。
2、人口信息查询表一份。证明霍志滨与霍某为父子关系，霍志滨与霍某深为兄弟关系。
3、《房地产买卖合同》、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果、佛山市禅城区房地产交易所业务受理收件清单、房地产权证签收记录各一份。证明原、被告双方于2012年6月5日签订合同，明确约定迟延支付房款的利息计算、税费分摊及所有合同如发生冲突，以本合同为准；2013年3月20日，霍志滨签收了新核发的《房地产权证书》，但却未按约支付剩余房款及利息。
4、霍志滨支付房款明细表、招商银行户口历史交易明细表、中国农业银行流水单》各一份。证明被告一直委托其父亲及哥哥按照该合同约定的价格支付房款，办理购房所需手续，但被告一直拖延支付并最终分七期履行完毕，但没有按约定支付逾期付款利息31816.93元。
5、《房地产买卖合同补充协议书》一份。证明原、被告双方按照2012年6月5日签订的《房地产买卖合同》实际履行，该补充协议书是双方的真实意思表示，原告并没有实际收到353920元现金，另外，补充协议还确认，截至2013年3月18日，被告仅支付了40万首期房款，尚欠款项969280元，即总房款为1369280元。
6、（2014）佛城法民一初字第653号《传票》、（2014）佛城法民一初字第353号《民事判决书》各一份。证明本案的缘由是因为被告在另外两宗案件中无辜牵扯原告，原告决定维护自己的权益而提起本案诉讼。
诉讼中，被告就本、反诉提供以下证据：
1、收据一份。证明原告于2013年3月15日收到被告支付的涉案房屋的二期购房款353920元。
2、中国银行结算业务申请书一份、中国农业银行无折存款回单三份、广东农村信用社结算业务委托书三份、POS签购单一份、招宇清的税收转账专用完税证及纳税申报表一份。证明被告向原告转账支付1369280元及垫付税款78800元的事实，结合证据1说明被告向原告多支付了购房款的事实。
3、加盖佛山市房地产档案馆业务专用章的广东省房地产买卖合同一份。证明原、被告双方的购房款应当以该合同约定的履行。
4、发票、霍志滨的契税税收转账专用完税凭证及契税纳税申报表、销售不动产及转让土地使用权纳税综合申报表各一张。证明被告按照购房款1266584元向税务机关缴纳税费，所以涉案房屋真实成交价为1266584元。
经双方庭审质证，本院对当事人提交的证据作如下认证：
对原告提供的证据1、证据4，被告无异议，本院予以采信；证据2、证据3、证据6，被告对真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性予以确认；证据5，被告不予认可，并陈述并非其本人签订，原告当庭亦承认被告签名并非其本人面签，通过笔迹比对，笔迹与被告本人签名有明显区别，原告虽陈述可能系被告父亲代签，但原告无其他证据佐证，故本院对该证据不予采信。
对被告提供的证据1至证据4，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认，对证据3，原告虽提出证据3中《广东省房地产买卖合同》于2012年6月5日签订，“2013年3月6日”日期系之后补签，但原告并未提供其他证据予以佐证，且该合同内容书写时间对本案定性并不构成影响，故对原告提出的该质证意见，本院不予采纳。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年6月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产买卖合同》，主要约定内容为：“甲方将涉案房屋转让给乙方，房屋建筑面积为171.16平方米，买卖房地产价格为1369280元；四、付款方式、乙方在合同生效后5日内支付首期购房款40万元，剩余房款在乙方收到甲方过户至乙方名下的新房产地产权证后两个月内支付完毕；五、乙方交付首期购房款后，甲、乙双方即携带有关资料到房地产交易部门办理过户手续；六、甲方给予乙方在收到新核发的房地产证后两个月时间办理银行按揭，如在两个月内乙方办理银行按揭不成，乙方应按本合同约定在三日内支付剩余购房款；七、办理上述房地产过户所需缴纳的一切税费（含甲、乙双方税费），由乙方承担；八、违约责任：如乙方未能在收到新核发的房地产权证后两个月内支付剩余款项，甲方再给乙方三个月时间，但乙方应支付三个月的银行同期贷款利息给甲方，如乙方在迟延的三个月内仍不能支付剩余款项，则甲方有权收回房屋，并不需退回乙方已支付的首期房款；十、为了方便乙方办理按揭，甲乙双方除签订本合同外，同时还签订了两份与本合同内容不同的房屋买卖合同，所有合同如发生冲突，以本合同为准；十一、本合同一式两份，甲乙双方签字后生效”。
被告于2012年6月6日至2014年4月30日通过其父亲霍某或其哥哥霍某深银行账户分七笔向原告转账支付购房款共计1369280元，其中2012年6月6日付40万元；2013年8月2日付30万元；2013年12月14日付10万元；2013年12月28日付30万元；2014年1月11日付10万元；2014年4月23日付10万元；2014年4月30日付69280元。
原告与被告于2013年3月6日向房管部门申请过户递件，同日，双方签订《广东省房地产买卖合同》一份，主要约定“购房款为1266584元，办理过户所需税费，由甲乙双方按规定各自负责等”。涉案房屋过户不动产销售《发票》显示，涉案房屋售房款1266584元。被告缴纳涉案房屋过户契税、营业税等税费共计78796.50元。涉案房屋于2013年3月12日过户至被告名下。原告于2013年3月15日向被告出具《收据》一张，主要载明“今招宇清收到霍志滨涉案房屋二期款353920元”。被告于2013年3月20日领取涉案房屋房地产权属证书。
另查明，2014年4月1日，孔某诉霍志滨、第三人招宇清、第三人佛山市嘉豪物业管理有限公司相邻关系纠纷一案，本院作出（2014）佛城法民一初字第353号民事判决书。2014年5月13日，本院依法受理了李某诉霍志滨相邻关系纠纷一案，案号为（2014）佛城法民一初字第653号。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告认为被告迟延支付购房款，向被告主张逾期付款利息，被告反诉认为向原告多支付了购房款，向原告反诉要求返还购房款等，则本案争议焦点在于：一、涉案房屋交易价及税费分摊约定应以双方于2012年6月5日签订《房地产买卖合同》为准，还是以双方于2013年3月6日签订的《广东省房地产买卖合同》为准；二、被告是否于2013年3月15日向原告现金支付购房款353920元。
针对本案争议焦点，本院论述如下：
一、首先，原告与被告双方于2012年6月5日签订《房地产买卖合同》第十条明确约定双方除签订本合同外还签订其他两份合同，所有合同如发生冲突，以本合同为准的明确约定，故2013年3月6日签订的《广东省房地产买卖合同》与2012年6月5日签订《房地产买卖合同》约定不一致时，应以2012年6月5日签订《房地产买卖合同》约定为准。其次，被告通过转账支付的七笔购房款共计1369280元与双方于2012年6月5日签订《房地产买卖合同》约定一致，进一步印证双方购房款以2012年6月5日签订《房地产买卖合同》约定为准。再次，被告除第一笔购房款40万元于合同签订前支付外，剩余购房款969380元于2013年3月6日签订《广东省房地产买卖合同》后分六笔分别支付给原告，按照交易惯例，如果双方合同价款以2013年3月6日签订《广东省房地产买卖合同》为准，被告应在随后的付款中予以扣除，不予扣除有违常理常情。最后，二手房交易买卖双方到房管部门办理过户时，需要签订《广东省房地产买卖合同》备案文本，但备案文本载明的价款并非双方真实交易的价款，这是习惯性交易惯例。综上四点，双方交易价款及税费分担应以2012年6月5日签订《房地产买卖合同》为准。
二、首先，被告仅提供了原告出具的353920元《收据》，但并没有提供提款记录等其他证据证明其提取了相应款项，根据交易惯例，如此大额的现金交易不通过转账不符合常理。其次，双方于2012年6月5日签订《房地产买卖合同》约定涉案房屋价款为1369280元，被告转账支付购房款与合同约定价款一致，且969380元购房款均在原告出具353920元《收据》后转账支付，被告在随后转账支付购房款过程中不予扣除，亦有违常理。最后，被告在反诉状中陈述收到本案应诉材料后，在整理资料过程中发现被告在签订合同前于2012年6月6日支付40万元购房款，对如此大额款项存在遗忘情况，与常识常理不符，另外，在庭审过程中，被告陈述该40万元为履约保证金，但合同并无履约保证金约定，庭审陈述与被告的反诉状陈述40万元的用途情况存在矛盾之处。综上三点，并结合争议焦点一，对被告提出的现金支付购房款353920元，本院不予采纳。
原、被告双方于2012年6月5日签订《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告、被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务，被告逾期支付购房款，应当承担逾期付款的违约责任。根据双方合同约定，在被告应于2013年3月20日签收涉案房屋新的房地产权属证书满两个月后的第二天即2013年5月21开始按照银行同期贷款利率支付逾期付款利息，具体利息计算时间和方法如下：以969280元为本金，从2013年5月21日开始起算至2013年8月1日，利息为10855.94元；以669280元为本金，从2013年8月2日开始起算至2013年12月13日，利息为13846.66元；以569280元为本金，从2013年12月14日开始计算至2013年12月27日，利息为1151.21元；以269280元为本金，从2013年12月28日开始计算至2014年1月10日，利息为544.54元；以169280元为本金，从2014年1月11日开始计算至2014年4月22日，利息为2659.58元；以69280元为本金，从2014年4月23日开始计算至2014年4月29日，利息为64.66元，上述利息共计29122.59元（10855.94元＋13846.66元＋1151.21元＋544.54元＋2659.58元＋64.66元），原告诉请超出部分，本院不予支持。对被告提出涉案房屋在双方于2012年6月5日签订合同时还存在银行按揭，故不能进行买卖，并申请本院调取原告向银行还款明细，由于涉案房屋是否存在抵押按揭等情形，并不影响买卖双方交易过户，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，对被告申请调取原告相关银行账户还款申请，与本案没有关联性，本院亦不予准许。对被告反诉请求，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：
一、被告霍志滨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招宇清支付逾期支付购房款利息29122.59元；
二、驳回原告招宇清的其他诉讼请求；
三、驳回被告霍志滨的反诉请求。
如果被告霍志滨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉案件受理费减半收取298元，由被告霍志滨负担264元，由原告招宇清负担34元；反诉案件受理费4577元，由被告霍志滨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 梁钰萍
附引用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。