湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂08民终770号
上诉人(原审被告)：湖北天易置业有限公司，住所京山县新市镇城中路246号。
法定代表人：黄清旺，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李立俊，湖北法之星律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：詹家茂，男，1963年9月20日出生，汉族，住荆门市京山县。
委托诉讼代理人：贾孔林，湖北惠山律师事务所律师。
原审第三人：孙耀华，男，1966年5月26日出生，汉族，住荆门市掇刀区，现羁押于京山县看守所。
上诉人湖北天易置业有限公司（以下简称天易公司）因与被上诉人詹家茂、原审第三人孙耀华合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2017）鄂0821民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天易公司的委托诉讼代理人李立俊、被上诉人詹家茂的委托诉讼代理人贾孔林、原审第三人孙耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天易公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回詹家茂的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由詹家茂承担。事实和理由：一、一审法院采信天易公司出具的45万元的收据及《以房抵债协议》有误。1、因为其公司只收到了3万元的购房定金，45万元的收据并不能证明詹家茂支付了45万元的房款，也不能证明其公司收到了45万元的房款。2、《以房抵债协议》是复印件，且《以房抵债协议》的法律关系有三种，詹家茂和孙耀华之间是民间借贷，孙耀华和天易公司之间是借贷关系，天易公司和詹家茂之间是代位履行的关系。二、一审法院认定事实错误。一审法院认定的“詹家茂、孙耀华、天易公司签订的编号为212号《以房抵债协议》”没有事实证据，因天易公司没有该份协议且詹家茂提交的为复印件，没有证据效力。另天易公司和詹家茂签订的商品房买卖合同的房号是2104，判决书上判决的房号是2105。三、一审法院适用法律错误。一审法院凭空认定“孙耀华向天易公司出具了45万元的借支单一张后，天易公司向詹家茂出具了45万元的收据”，却认为内容不违反法律强制性规定，也不侵害他人利益，均合法有效。天易公司向该公司高级管理人员孙耀华借款违反《公司法》禁止性规定，《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》应当认定无效。
詹家茂答辩称，1、本案存在三种法律关系，但孙耀华和天易公司之间不是代位履行，而是债务转让，孙耀华将詹家茂的债务转让给天易公司，天易公司用自己的资产偿还债务。2、一审判决认定的房号2105正确，合同上虽载明房号是2104，应是笔误。因2104的房屋只有几十个平方，和买卖合同约定的面积不相符，《以房抵债协议》约定的房屋是2105号，认购书约定的也是2105号，房号应以认购协议书确定的2105来认定，一审判决认定正确。3、《以房抵债协议》未提交原件是因为之前孙耀华向詹家茂借用抵债协议去办相关手续，之后孙耀华没有还给詹家茂。虽不能提交协议原件，但是复印件和购房合同、收款收据、认购协议书能够相互印证，可以形成证据链。一审采信该协议符合法律规定。4、天易公司称《公司法》规定公司不能向高级管理人员借款的规定是不存在的，因孙耀华还是天易公司股东。本案三方签订的以房抵债协议是各方当事人的真实意思表示，是有效的，没有违反法律强制性规定。
原审第三人孙耀华述称，1、《以房抵债协议》是公司全体股东同意后签订的协议。2、其是以股东身份分配的公司资产用于抵偿其个人债务，公司也与以房抵债的债务人签订了销售合同，也办理了财务手续，加盖了公司印章。3、房号是笔误，2104号房屋只有50多平方，2105号是120多平方。《以房抵债协议》和《京山天地认购协议书》都是2105号房屋。4、因公司要清理债务，其将自己的一份《以房抵债协议》原件交与公司了，其将詹家茂的该协议原件借出后未及时归还，后来詹家茂的该原件丢失了。
詹家茂向一审法院起诉请求：1.判令天易公司立即将其开发建设的位于京山县××市镇城中路（东门××）“京山天地”1幢2单元2105号房屋交付詹家茂，并为其办理不动产权属证书；2.判令天易公司支付违约金（按已付购房款的日万分之0.5从2016年1月1日起计算至不动产权属证书颁发之日止）；3、一审诉讼费用由天易公司承担。
一审法院认定事实：2010年9月27日，天易公司登记成立后，开始开发位于京山县××市镇城中路（东门××）的“京山天地”房地产项目，公司股东为黄清旺和孙耀华。2014年10月，孙耀华向詹家茂借款10万元，2015年5月18日，孙耀华又向詹家茂借款30万元后，经詹家茂与孙耀华协商，孙耀华同意用公司在建的“京山天地”1号楼2单元21层2105号房屋一套（即涉讼的房屋）抵偿给詹家茂，同日，詹家茂与天易公司签订了编号为8800214的《京山天地认购协议书》一份，约定詹家茂认购该房屋，为此，詹家茂依约向天易公司交纳认购定金3万元。2015年7月26日，詹家茂（协议甲方）与孙耀华（协议乙方）、天易公司（协议丙方）三方签订了编号为212号的《以房抵债协议》一份，协议载明：乙方系天易公司的股东之一，经甲、乙双方核对确认，截止2015年7月26日，乙方共欠甲方借款本息42万元。协议约定：丙方自愿将其开发的“京山天地”项目的在建房屋抵偿乙方所欠甲方的借款本息，抵偿的房屋为住宅1栋2单元21层2105号，面积约为126平方米，抵偿的房屋总价格为45万元；甲、丙双方签订《商品房买卖合同》后，甲方即取得该房屋的处分权;因乙方所欠甲方借款及利息共计42万元，已由丙方用房屋抵偿，待工程竣工结算后，由丙方根据出资比例，在分配给乙方利润中直接扣除。协议签订当日，詹家茂（买受人）与天易公司（出卖人）以协议指定的房屋签订了《商品房买卖合同》一份，约定：房屋按每平方米3600元计算，总金额为45万元。买受人于2015年7月26日一次性付款45万元；出卖人应当在2015年12月30日前将验收合格的房屋交付买受人使用；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付房款的日万分之0.5支付违约金。同日，孙耀华向天易公司出具了45万元的借支单一张后，天易公司向詹家茂开具了收到詹家茂房款45万元的收据一张。后涉讼房屋竣工后，詹家茂多次要求天易公司履行协议交付涉讼房，天易公司予以拒绝，故詹家茂诉至一审法院。
还查明，2016年12月26日，涉讼在建房屋取得了商品房预售许可证,证书编号为京房预售许字（2016）041号，有效期为2018年6月23日。
一审法院认为，本案涉及的詹家茂、天易公司及孙耀华签订《以房抵债协议》及《商品房买卖合同》是詹家茂、天易公司及孙耀华之间的债权债务协议，其内容实质为由天易公司用其开发的房屋抵偿孙耀华所欠詹家茂借款本息42万元后，再由天易公司从孙耀华在天易公司的股权分配利润中受偿。该《商品房买卖合同》是为履行《以房抵债协议》而签订，二份合同其权利义务意思表示真实，内容亦不违反法律强制性规定，也不侵害他人利益，均合法有效，双方应按照合同约定的权利义务予以履行。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案詹家茂、天易公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前将验收合格的房屋交付买受人使用；第九条约定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付房款的日万分之0.5支付违约金。现天易公司拒绝按照约定将涉讼房屋交付詹家茂，构成违约，故天易公司应当承担违约责任，即继续履行合同，交付房屋、协助詹家茂办理产权登记手续并从2016年1月1日起按照已付购房款的日万分之0.5支付违约金至实际交付房屋之日止。
对于詹家茂要求天易公司支付违约金至不动产权属证书颁发之日止的请求。经查，詹家茂、天易公司在商品房买卖合同第十五条关于产权登记中约定出卖人的义务只是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人履行的是合同附随义务，办理产权登记手续系产权登记机关的职责，不是出卖人的职责，产权证书颁发日期系由产权登记机关按程序确定，出卖人不能确定产权证书颁发的具体日期，故对詹家茂要求天易公司支付违约金至不动产权属证书颁发之日止的请求不予支持。
关于天易公司辩称詹家茂、天易公司与孙耀华签订的《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》缺乏真实性，违反了公司法的规定，是无效合同的意见，经查，其一，从协议的签订上看，孙耀华虽然作为天易公司的股东、主管人员拟定了以房抵债协议，但从天易公司在协议上加盖公司的印章，后又在《商品房买卖合同》上另加盖了公司法定代表人黄清旺的私人印章，以及相关财务人员出具收款收据等一系列行为上分析，均不可能由孙耀华私自一人完成，天易公司的其他管理人员或法定代表人应该知晓该协议，且天易公司并未提交证据证明签订合同系孙耀华私自所为，故天易公司在协议上的印章应视为天易公司作为合同相对人作出的民事法律行为；其次，从协议约定的内容上看，该协议约定由天易公司代偿孙耀华所负詹家茂债务42万元后，再从孙耀华在公司的股权分配利润中扣除，明确约定了天易公司代偿后的追偿权以及追偿方式，其结果并不造成天易公司的利益损失。综上，天易公司抗辩詹家茂、天易公司与孙耀华签订的《以房抵债协议》及《商品房买卖合同》是无效合同的意见不能成立，对该辩称意见不予采纳。
关于天易公司辩称涉讼房屋不具备预售条件，违反法律规定，双方签订的商品房买卖合同是无效合同的意见，经查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案詹家茂、天易公司签订商品房买卖合同时，天易公司对涉讼房屋虽未取得商品房预售许可证明，但于2016年12月26日已取得了商品房预售许可证明，故可以认定双方签订的商品房买卖合同有效，对天易公司的该辩称意见不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、湖北天易置业有限公司于判决生效之日起七日内将位于京山县××市镇城中路（东门××）“京山天地”1幢2单元2105号房屋交付给詹家茂，并协助詹家茂办理房屋不动产权属登记手续；二、湖北天易置业有限公司从2016年1月1日起以45万元为基数，按日万分之0.5支付违约金至房屋实际交付之日止；三、驳回詹家茂的其他诉讼请求。案件受理费8050元，减半收取为4025元，财产保全申请费2770元，计6795元，由湖北天易置业有限公司负担。
二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。詹家茂向本院提交了一份从电脑上拍照的以房抵债协议财务清单复印件，拟证明《以房抵债协议》的真实性。天易公司质证认为其公司没有该份证据。因该证据的来源及真实性存疑，本院对该证据的证明效力不予确认。
二审查明，1、2015年5月18日，天易公司（甲方）与詹家茂（乙方）签订的《京山天地认购协议书》第一款第1条约定：詹家茂（乙方）认购该项目住宅1号楼2单元21层2105号；第三款约定：乙方在选定具体商铺和住宅后，于本协议签订之日向乙方交付定金3万元，该定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为商铺或住宅购买款项；第六款约定:乙方所定商铺和住宅的交付时间和其它未尽事宜以甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》约定为准;第七款约定：本协议经双方签字盖章且乙方支付认购定金后生效，在双方签订了《商品房买卖合同》后自行终止。同日，詹家茂交纳了3万元定金后，天易公司向詹家茂出具2105号房定金3万元收据1张。
2、2015年7月26日，天易公司作为出卖人与詹家茂作为买受人签订了铅笔书写的合同编号为212的《商品房买卖合同》，该合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：买受人所购商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第1幢2单元2104号房屋；第四章第1条约定：按建筑面积计算，该商品房每平方米3600元，总金额45万元；第六章付款方式及期限第1条约定：2015年7月26日一次性付款45万元。该合同中的关于商品房建筑层数、建筑面积以及套内建筑面积、共有部分分摊面积、附件一房屋平面图均为空白。同日，天易公司向詹家茂出具45万元1-2-2104（房款）212#收据1张。
3、一审中，詹家茂仅提交了其与孙耀华、天易公司于2015年7月26日签订的《以房抵债协议》复印件，且在卷证据中没有孙耀华向天易公司出具的45万元的借支单。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：《商品房买卖合同》是否真实有效，该《商品房买卖合同》约定的2104号房屋是否系笔误，是否应为2105号房屋。
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，2015年7月26日，天易公司与詹家茂签订了合同编号为铅笔书写的212的《商品房买卖合同》，约定出售的房屋为第1幢2单元2104号房屋及该房屋的总价、单价，未约定房屋面积，亦没有房屋平面图附图及标注的房号，但该合同上有詹家茂签名，有天易公司加盖的公司印章及公司法定代表人黄清旺加盖的私人印章，结合当天天易公司向詹家茂出具的45万元编号为212#的1-2-2104（房款）的收据以及双方均认可已交付3万元购房款的情况，可以证实该45万元收据的真实性。由此可以看出，《商品房买卖合同》是詹家茂、天易公司双方的真实意思表示，且该合同并不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。故天易公司以“《商品房买卖合同》中约定的房屋面积是空白，且詹家茂未缴齐45万元的购房款以及孙耀华是公司高管，向孙耀华借款违反《公司法》不得向高管借款的强制性规定”为由进行抗辩，要求确认《商品房买卖合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。因本案中没有孙耀华向天易公司出具的45万元的借据，且天易公司对该事实不予认可，本院对一审法院认定的该事实予以纠正。
詹家茂认为其与天易公司所签《商品房买卖合同》中约定交付的2104号房屋系笔误，应为2105号房屋的主张不能成立。理由：1、从天易公司与詹家茂2015年5月18日签订的《京山天地认购协议书》中可以看出，双方约定交付的房屋应以签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋为准，上述协议在签订《商品房买卖合同》后自动失效，且双方签订《商品房买卖合同》的当天，天易公司还向詹家茂出具了2104号房屋购房款收据。本案中，《商品房买卖合同》约定交付的房屋明确为2104号，因该合同有双方签字盖章，可视为双方在签订《商品房买卖合同》时对所购房屋进行了变更。双方发生纠纷后，詹家茂仍以《京山天地认购协议书》为依据要求天易公司交付2105号房不符合该协议关于失效条款的约定。2、虽《商品房买卖合同》约定了2104号房屋的总价、单价，但未约定该房屋面积，亦无该房屋平面图附图及标注的房号，现詹家茂亦未提交证据证实2104、2105号房屋的面积大小以及两房之间的相邻位置关系如何。如果2104号房屋面积与《商品房买卖合同》中约定的房屋总价、单价不符，詹家茂可另行主张权利。当然，双方经协商一致，亦可以变更合同约定的房屋号。3、詹家茂一审中提交的其与孙耀华、天易公司签订的《以房抵债协议》系复印件，庭审中天易公司始终称其公司没有该份协议，因该份协议的真实性存疑，本院对该证据不予采信。一审法院采信该《以房抵债协议》复印件不当，本院予以纠正。故詹家茂要求天易公司交付2105号房屋并承担迟延交付该房屋违约金的诉请，事实及法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，天易公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销京山县人民法院（2017）鄂0821号民初147号民事判决；
二、驳回詹家茂的诉讼请求。
一审案件受理费8050元，减半收取为4025元，财产保全申请费2770元，计6795元，由詹家茂负担。二审案件受理费8050元，由詹家茂负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨红艳
审判员 罗艳红
审判员 董菁菁
二〇一七年七月五日
书记员 吴文倩