北京市海淀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京0108执异30号
案外人：北京光彩兴业国际投资管理有限公司，住所地北京市石景山区广宁村东山增产居委会1幢1150室。
法定代表人：窦一渤，总经理。
委托代理人：丁竞琪，北京市君都律师事务所律师。
委托代理人：姜先良，北京市中闻律师事务所律师。
申请执行人：北京市海淀区清河农工商公司，住所地北京市海淀区清河朱房路临丙68号。
法定代表人：薛春伟，总经理。
委托代理人：沈英杰，男，北京市海淀区清河农工商公司职员。
委托代理人：吕雯，女，北京市海淀区清河农工商公司职员。
被执行人：北京紫都置业发展集团有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号。
法定代表人：王一心，总经理。
委托代理人：王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。
委托代理人：杨建民，男，北京紫都置业发展集团有限公司职员。
本院依据（2012）海民初字第11190号民事判决书以及北京市第一中级人民法院作出的（2012）一中民终字第14684号民事判决书，在执行北京市海淀区清河农工商公司（以下简称清河农工商公司）与北京紫都置业发展集团有限公司（以下简称紫都置业公司）合同纠纷一案过程中，案外人北京光彩兴业国际投资管理有限公司（以下简称光彩兴业公司）对本院执行xxx房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
光彩兴业公司称，海淀法院在执行清河农工商公司与紫都置业公司合同纠纷一案过程中，查封并委托拍卖xxx房产。光彩兴业公司与紫都置业公司于2014年起开始合作开发xx小区项目，为此于2014年11月1日起承租上述拍卖房产作为公司实际办公司地点。同时，根据生效法律文书认定的事实，xxx房屋不属于被执行人紫都置业公司所有，依法属于xx小区全体业主共有，法院无权将其作为被执行人财产进行处置，否则将损害全体业主的所有权益和光彩兴业公司作为承租人的合法权益。因此，一方面，光彩兴业公司以部分拍卖标的的合法承租权人身份主张实体权利，提出案外人异议。另一方面，法院拍卖行为直接关系到光彩兴业公司与紫都置业公司就清河文苑项目合作开发的实体权益，法院如果将属于全体业主的房产错误拍卖，将导致双方的合作关系进一步破裂，光彩兴业公司的权益将无法得到保障。法院在拍卖房屋过程中，还存在未向利害关系人光彩兴业公司送达评估报告、未履行拍卖前通知优先购买人等其他违法行为，因此，光彩兴业公司作为利害关系人，对法院执行行为提出执行行为异议。
清河农工商公司称，不同意光彩兴业公司的异议主张，请求法院继续拍卖相关房屋。
紫都置业公司称，涉案拍卖标的房屋系我公司的合法财产并已取得房屋产权证，法院有权采取拍卖措施偿还涉案债务。光彩兴业公司并非房屋所有权人，无权针对执行标的提出执行异议。我公司与光彩兴业公司之间相关合同权利义务已经终止，故光彩兴业公司并未对涉案标的享有承租权，其异议主张没有事实依据。法院的执行行为并未责令光彩兴业公司腾退标的物，也未实质性影响光彩兴业公司所谓“承租权”。根据“买卖不破租赁”的法律规则和相关法律规定，光彩兴业公司针对涉案三套房屋享有的相关权利并不能实质性阻却法院针对涉案执行标的物采取的司法拍卖行为。因此，请求法院驳回光彩兴业公司的执行异议。
本院查明，本院于2012年9月24日作出（2012）海民初字第11190号民事判决书，对清河农工商公司与紫都置业公司合同纠纷一案，判决如下：一、北京紫都置业发展集团有限公司于本判决生效后十日内，赔偿北京市海淀区清河农工商公司一千零一十三平方米商业面积折价款共计人民币二千二百二十八万六千元；二、北京紫都置业发展集团有限公司于本判决生效后十日内，赔偿北京市海淀区清河农工商公司商业面积营业损失人民币三百三十二万七千七百零五元；三、驳回北京市海淀区清河农工商公司其他诉讼请求。紫都置业公司不服本院判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2012年12月14日作出（2012）一中民终字第14684号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2013年1月23日，清河农工商公司持上述生效判决书向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2013年12月11日查封了xxx房屋产权。2015年6月2日，本院解除了对上述房屋的查封措施。2015年10月13日，本院再次查封了上述房屋。
另查，根据京房权证海股更字第XX**号房屋所有权证，xxx房屋的所有权人登记为紫都置业公司。
异议审查过程中，光彩兴业公司向本院提交其与紫都置业公司签订的《协议书》《资产托管协议》《补充协议》《资产托管协议之补充协议（二）》《关于清河文苑19号楼配套商业地产项目开发、资产购买之协议书》以及紫都置业公司发出的《解除协议通知函》等证据，用以证明其对执行标的的承租权利。其中，《协议书》载明：2014年9月26日，光彩兴业公司与紫都置业公司就清河文苑百货商场地产资产签署了《资产托管协议》，为便于光彩兴业公司就受托事项的开展，由紫都置业公司提交其所有的房屋为光彩兴业公司使用。承租房屋位于xxx，房屋使用期限自2014年11月1日至《资产托管协议》约定事项得以实现或《资产托管协议》终止之日止。关于房屋租金的支付情况，经询问，光彩兴业公司称房屋租赁协议与资产托管协议为一揽子合同，故房屋租金不以通常形式支付。
再查，光彩兴业公司与紫都置业公司就上述《资产托管协议》等合同的履行争议，已提起另案诉讼。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。本案中，光彩兴业公司主张其既作为对涉案房屋享有租赁权的案外人提出排除执行异议，又作为利害关系人对查封、拍卖行为提出执行行为异议。对此，本院认为，光彩兴业公司认为本院执行行为错误，理由之一是本院在评估、拍卖程序中未向其送达评估报告以及未保障其作为承租人的优先购买权等。光彩兴业的此项异议理由，系基于其对执行标的享有承租权的主张而提出。故此，本案依法应依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。光彩兴业公司认为本院执行行为错误，理由之二是上述房屋属于物业管理用房，应归小区全体业主共有，而非紫都置业公司所有，属于执行对象错误。光彩兴业公司此项异议理由，表面上指向的虽然是本院的执行行为的合法性，但实质仍是对执行标的的实体权利归属的异议。而对于实体权利归属的争议问题，不应通过对执行程序合法性的程序审查进行处理。因此，综上所述，本院对光彩兴业公司提出的异议，依照民事诉讼法第二百二十七的规定，作为案外人异议进行审查。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的相关规定，对于已登记的不动产，人民法院应按照不动产登记簿判断权利人。本案中，涉案房屋登记在紫都置业公司名下，本院在执行中将其视为紫都置业公司的财产予以执行，符合法律规定。现光彩兴业公司依据其与紫都置业公司签订的《协议书》《资产托管协议》等，对部分涉案房屋主张承租权。根据《协议书》约定的内容，光彩兴业公司对涉案房屋的承租权利，与《资产托管协议》等合同的效力以及履行情况相关。由于房屋所有权人紫都置业公司主张其与光彩兴业公司之间的合同已经终止，合同效力有待法定程序确定，故本院在执行异议审查程序中不能确认光彩兴业公司对涉案房屋享有承租权。同时，根据光彩兴业公司的陈述及提交的证据材料，光彩兴业公司所主张的租赁涉案房屋的时间为2014年11月1日，处于本院查封房屋期间，因此，光彩兴业公司以其承租权请求排除执行的主张，亦不能对抗法院的强制执行。此外，光彩兴业公司主张涉案房屋并非被执行人紫都置业公司的财产，而是物业管理用房，依法应属于全体业主共有的理由，属于代他人主张权利，于法无据，本院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人北京光彩兴业国际投资管理有限公司的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张 旸
审判员 潘亮洁
审判员 钟 晓
二〇一七年九月十一日
书记员 郑 鑫