重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长法民初字第05957号
原告程鸣镝，男，1974年4月25日出生，汉族，城镇居民，住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）陈文莲，重庆渝州律师事务所律师。
被告陈德勇，男，1969年6月30日出生，汉族，城镇居民，住重庆市长寿区。
原告程鸣镝诉被告陈德勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理，依法由代理审判员王宇迪适用简易程序于2015年1月19日、2015年2月15日、2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告程鸣镝的委托代理人陈文莲，被告陈德勇到庭参加了诉讼。2015年1月19日、2015年2月15日，原、被告向本院申请庭外和解30天、17天，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告程鸣镝诉称，我于2013年6月28日购买了重庆市长寿区桃源东一路1号15幢1-4号商铺。2013年7月31日，我与被告陈德勇签订了商铺租赁合同，合同约定租赁期限自2014年9月30日止，月租金从2014年1月1日起为14556元，即每季度租金为43668元。双方签订合同后，被告未按照合同约定交纳2014年7月1日至2014年9月30日期间的租金43668元。被告的行为已经构成违约，应给付我违约金。合同租赁期满后，被告继续占有该商铺拒不搬离，又不给付我租金。现要求法院判令被告陈德勇给付我租金43668元、违约金52401.60元，逾期腾房占有使用费58224元。
被告陈德勇辩称，我租赁原告的商铺属实。2014年6月24日，我就停止营业了。而在此之前，我与原告程鸣镝和另一商铺房东黎波电话沟通达成一致，他们同意我将两个商铺转让给李容，但是黎波同意转让的前提条件是我必须先将2014年7月至2014年9月期间的租金支付他。为了转让成功，我就按黎波的要求支付了上述期间的租金。然而在签订转让合同的时候，因黎波要求收取李容的转让费才同意转让，导致我没有将商铺转让成功。后黎波又通知原告的姐姐程春雪进行协商，我们三人达成口头协议，约定我租赁的上述商铺由他们自行转租，转让费、商铺的装修费用和商铺内的所有物品归其所有，我只收取我搭建的混凝土阁楼费用70000元和11台空调费用20000元，2014年6月30日后商铺所产生的费用由他们自行承担，之前的费用由他们先垫付，之后再由我跟他们结算。我于2014年7月4日将两个商铺交还给黎波和原告的姐姐程春雪，所以我才没有给付原告2014年7月至9月的租金。2014年10月，因为原告程鸣镝和黎波没有将商铺租赁出去，他们就叫我将店内物品搬离并答应给付我50000元，但是我没有同意，我要求他们给付我90000元，双方协商未果。另原告程鸣镝和黎波于2014年11月6日前已经开始向商铺运送装修材料等，并开始装修，所以我不存在占用他们的商铺，也不存在违约。另即使我要承担违约责任，原告要求的违约金过高，要求法院予以调整。综上，我对原告的诉讼请求不予认可。
经审理查明，2012年10月23日，案外人重庆龙创房地产开发有限公司（以下简称龙创公司，出租方，甲方）与被告陈德勇（承租方，乙方）签订了商铺租赁合同，约定龙创公司将位于重庆市长寿区桃源东一路1号15幢1-4号商铺出租给被告经营使用，用途为美容美发。该合同载明“…..租赁期限：乙方租赁期限为2013年1月1日起至2014年9月30日止。第三条租赁保证金本合同签订之日，乙方应向甲方缴纳合同履约保证金：39699.00元（大写叁万玖仟陆佰玖拾元整）。用于担保乙方对本合同的履行，在租赁期内乙方不得以保证金冲抵租金或其他费用，待合同期满，乙方若不续租且无违约行为，则甲方退还租赁保证金（不计息）。租赁期满如乙方对甲方不存在任何债务，而且全面履行了本《商铺租赁合同》的条款，甲方应在期满后15天内将保证金全额退还乙方；如乙方对甲方尚有未完清的债务，首先用保证金冲抵，当保证金不足以冲抵时，甲方有权向乙方追偿…..第五条租金、租赁保证金及相关费用支付方式1、按照先交费后使用的原则，租赁相关费用交付方式为按季缴纳…..（19）乙方应于2014年6月21日前向甲方缴纳2014年7月1日至2014年9月30日的第七期租金43668元（大写：肆万叁仟陆佰陆拾捌元整）…..甲方于2012年10月23日向乙方交付房屋…..第十二条合同的变更、解除及终止1、乙方所承租铺位不得转租，否则甲方可单方面解除合同并不退还保证金…..4、乙方拖欠租金、物管费、水电气及相关费用累计达30天或存在偷水偷电行为的，甲方有权单方面解除合同，且不退还乙方所缴纳的租赁保证金…..第十五条违约责任1、在本合同生效后，甲、乙双方任何一方不得擅自提前解除合同（除双方另有约定外），提出解除合同的一方，应向对方支付违约金39699.00元。2、乙方应按期缴纳租金、物管费及水、电、气等各项费用。每逾期一天，乙方向甲方支付应付款项总额1%的违约金；拖欠超过十天，甲方将有权对乙方所租赁的商铺采取不限于停水、停电等催缴措施，如果乙方拖欠租金及相关应付费用达30天以上，甲方有权单方面解除合同，并不退还保证金，不足部分，甲方有权进行追偿，甲方解除合同后，在甲方规定的时间内，乙方仍不腾退本租赁房屋的，甲方有权收回房屋，房屋内的全部物品及装修装饰全部归甲方所有…..6、乙方不得改变商铺使用性质，不得转租、分租，不得利用商铺进行合同规定项目外的经营活动。7、如乙方有违上述条款任何行为之一的，甲方有权解除合同，收回商铺并不退还保证金。8、因各种原因终止合同或合同期满不再续租，乙方应在终止合同之日或期满后的五天之内，退还所承租的商铺并将存放在商铺内的所有物品搬走。逾期甲方有权对商铺内的物品进行处理…..”。合同签订后，龙创公司将商铺交付给被告，被告给付了龙创公司保证金39699元及相应租金。
2013年6月18日，龙创公司（卖方，甲方）与原告程鸣镝（买方，乙方）签订了重庆市商品房买卖合同，约定原告以按揭贷款的方式购买了龙创公司所有的位于重庆市长寿区桃源东一路1号15幢1-4号商铺。2013年7月13日，原告程鸣镝与案外人重庆农村商业银行股份有限公司长寿支行签订了个人房屋按揭贷款合同。2013年7月31日，程春雪代原告程鸣镝在龙创公司与被告陈德勇签订的商铺租赁合同中将龙创公司（出租方，甲方）替换为原告程鸣镝并捺印。在该合同第八页最下方载明“此门面于2013年7月31日办理完交接房手续，此后所有的租赁事宜与龙创公司无关。从2013年10月起租金由租赁户（陈德勇）直接缴纳给新产权人（程鸣镝）。”程春雪代原告程鸣镝在该处签名并捺印，被告陈德勇亦签名并捺印。后龙创公司将保证金39699元转给原告程鸣镝，被告陈德勇按约将2013年10月至2014年6月期间的租金支付给原告，但其未将2014年7月至2014年9月期间的租金支付给原告。
合同到期后，因原、被告双方均无续约的意向，被告陈德勇未在该商铺继续经营，但其亦未将商铺内的美容美发经营用品等物品搬离。原告遂于2014年10月6日、2014年10月8日、2014年10月20日通过手机分别给被告发出三条短信，要求被告立即搬离商铺，并支付拖欠的租金、违约金及其他相应费用。被告收到短信后，并未回复原告。2014年11月6日，原告雇佣案外人程新毅装修位于重庆市长寿区桃源东一路1号15幢1-4号商铺，被告进行阻止，双方为此发生纠纷。案外人程新毅遂报警，重庆市长寿区公安局渡舟派出所民警到达现场后对双方进行教育。重庆市公安局案（事）件接报回执载明“简要报警信息：程新懿（笔误，应为程新毅）于2014年11月6日14时许报称：程新懿准备在碧水天城西门一门面准备装修，但是之前承租的熊群、陈德勇以房东陈春雪（笔误，应为程春雪）未退还押金为由，不准程新懿装修，双方因此发生纠纷。民警到达现场后对双方进行教育，双方表示现在暂不进行装修，到法院解决此事。”
同时查明，2012年10月23日，龙创公司（出租方，甲方）与被告陈德勇（承租方，乙方）签订了商铺租赁合同，约定龙创公司将位于重庆市长寿区桃源东一路1号15幢1-3号商铺出租给被告经营使用，用途为美容美发，租赁期限为2013年1月1日起至2014年9月30日止。被告陈德勇将位于重庆市长寿区桃源东一路1号15幢1-3号、1-4号商铺经营为美容美发店。两个商铺相邻的墙壁被打通连成一片，该美容美发店的出入口位于原告程鸣镝的商铺一侧。2013年4月1日，案外人黎波按揭购买了位于重庆市长寿区桃源东一路1号15幢1-3号商铺。2013年7月31日，黎波在龙创公司与被告陈德勇签订的商铺租赁合同中将龙创公司（出租方，甲方）替换为黎波本人并捺印。在该合同第八页最下方载明“此门面于2013年7月31日办理完交接房手续，从今日起此商铺的所有租赁事宜与龙创公司无关，从2013年10月1日起租金由租赁户直接缴纳给新甲方（黎波）。”黎波在该处签名并捺印，被告陈德勇亦签名并捺印。后龙创公司将保证金14253元转给黎波，被告陈德勇按约支付了黎波2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金。合同到期后，被告陈德勇未将商铺内的美容美发经营用品等物品搬离。
另查明，2015年1月23日，被告陈德勇出具承诺书，该承诺书载明“陈德勇与程鸣镝、黎波租赁纠纷二案。双方确认于2015.1.23日请开锁匠打开诉争商铺。由陈德勇清点商铺内物品。清点后最迟于2015.1.31日由陈德勇负责清点并搬离所有属其自有物品。到期不搬离腾退。出租人则有权处置室内物品。陈德勇视为自愿放弃自有物品。陈德勇搬离之日为双方交接商铺之日。（若其在2015.1.31日陈德勇未搬离。则该日为双方交接之日。房东有权处置室内物品.商铺由房东自有处置）。”原告的委托代理人陈文莲和黎波的委托代理人王茂生在该承诺书签字认可。
上述事实，有当事人的陈述、商铺租赁合同、重庆市商品房买卖合同、个人房屋按揭贷款合同、206房地证2013字第15859号房权证、短信记录、重庆市公安局案（事）件接报回执、承诺书等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，龙创公司与被告陈德勇签订的关于重庆市长寿区桃源东一路1号15幢1-4号商铺的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定内容享受权利并履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故在原告程鸣镝向龙创公司购买了该商铺并办理了产权变更登记后，被告所签订的租赁合同仍继续有效。在原、被告和龙创公司协商一致的情况下，由原告程鸣镝作为该合同出租方龙创公司的承继者，按照合同约定享受权利并履行义务符合法律规定。即原、被告均应按照合同约定内容享受权利并履行义务。审理中，被告陈德勇辩称其支付案外人黎波2014年7月至2014年9月期间的租金是为了商铺转让成功，其于2014年7月4日已经将该商铺交还给原告，并在商铺未转让成功的情况下，原、被告及黎波协商一致，约定由原告程鸣镝及黎波给付被告90000元，商铺内的装修装饰及物品归该二人所有，由该二人承担商铺在2014年6月30日之后所产生的费用。但是原告程鸣镝及案外人黎波对此予以否认，被告未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对其辩称的以上事实不予采信。按照该合同约定，被告应于2014年6月21日前支付原告2014年7月1日至2014年9月30日期间的租金，但被告至今仍未给付原告上述期间的租金。被告在该合同履行期满且无正当理由的情况下，其于2015年1月31日才将美容美发经营用品等物品搬离商铺。被告的上述行为已经构成违约，故原告有权要求被告支付拖欠的租金、违约金及逾期腾房占有使用费。
关于原告程鸣镝收取被告陈德勇的保证金39699元。按照合同约定，原告不退还被告保证金的前提条件为因被告的违约行为导致原告提前解除了合同。本案中，原、被告均未提供证据证实提前解除了双方签订的租赁合同，故原告应退还其收取的被告缴纳的保证金。同时，按照合同约定，当合同履行完毕，被告对原告尚有未清偿的债务时，首先用保证金冲抵，故原告收取的保证金39699元应在本案中予以冲抵被告所欠的债务。
关于原告程鸣镝要求被告陈德勇给付租金43668元的问题。按照合同约定，被告陈德勇应于2014年6月21日前给付原告程鸣镝2014年7月1日至2014年9月30日期间的租金43668元，但被告无正当理由至今仍未给付原告上述期间的租金。故被告应支付原告程鸣镝租金43668元。按照合同约定，在租赁期内原、被告不能用保证金冲抵租金或其他费用，租赁期满后，当被告对原告有尚未清偿的债务时，首先用保证金冲抵。因被告陈德勇应于2014年6月21日前给付原告程鸣镝43668元，而其在合同于2014年9月30日履行期限届满时并未支付以上租金，故原告应用其收取的保证金39699元来冲抵被告所欠的租金，故被告还应支付原告的租金为3969元（43668元-39699元）。
关于原告程鸣镝要求被告陈德勇支付违约金52401.60元的问题。被告陈德勇辩称原告要求的违约金过高，要求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告未提供证据证明因被告未支付原告租金的违约行为给原告造成的实际损失。同时，按照合同约定，在租赁期内原、被告不能用保证金冲抵租金或其他费用，租赁期满后，当被告对原告有尚未清偿的债务时，首先用保证金冲抵。故被告的上述违约行为给原告造成的实际损失应为其未按期支付原告租金的资金占用损失。按照合同约定，被告因上述违约行为应给付原告的违约金计算标准分别为每天43668元×1%和3969元×1%，即被告违约后每天应支付原告违约金436.68元（支付时间从2014年6月22日起至2014年9月30日止）和39.69元（支付时间从2014年10月1日起至付清时止）。虽然原告主动将违约金计算标准降为每天43668元×0.5%，且只要求被告因该违约行为支付违约金52401.60元，按照此标准计算的剩余违约金予以放弃，但是原告主张的违约金仍明显过高，有失公平。根据公平原则以及违约金具备的以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，对被告主张适当减少违约金的请求，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因被告未支付原告租金的违约行为给原告造成的损失实为拖欠租金的资金占用损失。根据本案实际情况，结合各方的陈述及证据，本院确定违约金的标准按在资金占用损失的基础上增加30%为宜。故被告陈德勇应向原告程鸣镝支付违约金（以43668元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2014年6月22日起计算至2014年9月30日止；以3969元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2014年10月1日起计算至被告付清时止）。
关于原告程鸣镝要求被告陈德勇支付逾期腾房占有使用费58224元（14556元／月×4个月）的问题。按照合同约定，被告应于合同终止之日或期满后的5天之内退还原告商铺，并将存放在商铺内的美容美发经营用品等物品搬走，但是被告直到2015年1月31日才将美容美发经营用品等物品搬离商铺。被告未将美容美发经营用品等物品搬离商铺的行为，导致原告不能将其所有的商铺租赁给他人从而获取租金收益，故被告应支付原告逾期腾房的占有使用费。原告要求按照此前被告租赁该商铺的租金标准进行计算合情合理，本院予以确认。按照合同约定，被告最迟应于2014年10月5日退还并搬离原告商铺，即被告逾期腾房的占有使用天数为118天（2014年10月6日起至2015年1月31日止）。故被告应向原告支付逾期腾房占有使用费55876.26元（14556元／月÷31天／月×26天＋14556元／月×3个月）。
综上，被告陈德勇应向原告程鸣镝支付租金3969元（43668元-39699元）、逾期腾房的占有使用费55876.26元及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条第二款、第三款、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、被告陈德勇于本判决生效后五日内支付原告程鸣镝租金3969元；
二、被告陈德勇于本判决生效后五日内支付原告程鸣镝违约金（以43668元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2014年6月22日起计算至2014年9月30日止；以3969元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2014年10月1日起计算至被告付清时止）；
三、被告陈德勇于本判决生效后五日内支付原告程鸣镝逾期腾房占有使用费为55876.26元；
四、驳回原告程鸣镝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费3386元，减半收取1693元，由原告程鸣镝负担1000元，被告陈德勇负担693元（原告已预交，限被告于本判决生效后五日内迳付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 王宇迪
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 王国鹏