浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭淳民初字第497号
原告：方某某。
委托代理人：章某某。
被告：杭州××大××岛房××司，
××号。
法定代表人：朱某某。
委托代理人：翁某某。
委托代理人：周某。
原告方某某诉被告杭州××大××岛房××司商品房买
卖合同纠纷一案，本院于2009年5月14日立案受理。依法由审
判员徐卫平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方某某及
其委托代理人章某某、被告的委托代理人翁某某到庭参加诉讼
。本案现已审理终结。
原告起诉称：2006年7月21日，原、被告就位于淳安县千
岛湖镇大指岛丽湖馨居24幢4号楼的房产买卖事宜签订《商品
房买卖合同》一份，该合同对房屋价款、房屋的交付及保修责
任等事宜作了具体约定，同时约定被告在商品房交付使用后一
年内协助办妥房屋所有权证、契证及土地使用权证，如因出卖
人的原因，未在规定期限内取得前述证书，买受人可要求出卖
人按已付房价款的0.5%支付违约金。之后，被告于2007年6月3
0日正式交房并办理相关移交手续，但前述房产因出卖人原因至今未能办理土地使用权证、契证及房屋所有权证。且该房交
付后墙体及地面出现多处严重裂缝，目前裂缝仍有扩大趋势，
经委托鉴定维修费用高达10228.52元，为此，原告多次要求被
告予以修复，未果。根据相关法律规定，特起诉判令被告支付
原告违约金5535.5元；被告赔偿原告位于淳安县千岛湖镇大指
岛丽湖馨居24幢4号楼的楼房质量瑕疵维修费用10228.52元、
鉴定费用500元；本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提供以下证据：
1、商品房买卖合同1份（复印件，与原件一致），欲证
明原、被告之间的房屋买卖事实及相关约定。
2、商品房交接书1份（复印件，与原件一致），欲证明
商品房交付情况及涉案房产的结算价。
3、现场照片原件13张，欲证明涉案房产存在质量缺陷的
事实。
4、鉴定报告、鉴定费发票各1份（均为原件），欲证明
涉案房产的维修费用及鉴定费用情况。
5、住宅工程保某某1份（复印件，与原件一致），欲证
明涉案房产的缺陷属于被告保修范围的事实。
6、房屋交接协议复印件1份，欲证明房屋交接办证的相
关手续。
7、收费单据原件1份，欲证明原告已经向被告缴纳了代
办产权登记的费用。
8、收据5份（复印件，与原件一致），欲证明原告已经
承担了办证过程中需缴纳的费用。被告辩称：双方签订商品房买卖合同是事实，原告所购
买的房屋是被告出售的，该房屋于2006年9月26日就已经竣工
验收，于2007年6月30日交付给原告，2008年5月8日被告将所
有材料送交办证部门进行备案。根据合同约定，被告是在房屋
交付后一年内将相关材料送交办证部门备案，被告已经履行了
该义务，不存在违约。原告主张房屋质量修复费用，根据相关
法律规定，即使房屋存在瑕疵，也只能是在被告拒绝修复的情
况下，原告才能委托鉴定机构进行鉴定。虽然原告申请法院委
托鉴定机构进行了鉴定，但是有些鉴定部位与本案没有关联性
。原告要求被告承担质量瑕疵的赔偿责任是没有理由的，虽然
鉴定报告对质量修复确定了费用，但是这些费用并没有实际发
生，原告只能等这些费用发生之后才能主张。
被告向本院提供以下证据：
1、验收报告1份（复印件，与原件一致），欲证明2006
年9月26日涉案房产已经相关部门进行验收合格的事实。
2、竣工验收备案表1份（复印件，与原件一致），欲证
明2008年5月8日被告已经将相关材料送交办证部门备案的事实
。
证据的分析与认定：一、被告对原告提供的证据1、2没
有异议，本院予以认定；对证据3有异议，照片是原告单方面
拍摄的，不能证明原告所购房屋瑕疵情况，本院认为该照片反
映的是房屋的现场情况，予以认定；对证据4中的鉴定报告真
实性没有异议，但是对关联性有异议，车库门前地皮不属于商
品房买卖合同范围内，不属于原告个人的房屋范围内，部分物品需要修复，没有扣除这些物品的残值，对鉴定费发票没有异
议，本院对真实性予以认定；对证据5、6的真实性没有异议，
对关联性有异议，本院对真实性予以认定；对证据7的真实性
没有异议，但是这份证据只能证明被告向原告告知办证需要缴
纳哪些费用，原告没有将这些费用交给被告，也没有和被告签
订代办证的协议，本院对真实性予以认定；对证据8本身没有
异议，但是被告出具的收据是3份，分别是门牌证、清运费、
物业维修基金、装修保证金，另外2份是物业公司和房地产交
易中心出具的，从这些收据来看，三证代办并不是被告所承担
的义务，而是由房地产交易中心所承担的义务，本院对真实性
予以认定，对证明力将结合其他相关证据综合予以认证。二、
原告对被告提供的证据的真实性没有异议，对关联性有异议，
这二份证据不能证明涉案房产质量不存在瑕疵的事实。验收的
内容是基础和主体、室内外的装饰工程、排水工程、电气安装
，但是不能证明配套设施的质量是完美的，而且房屋质量瑕疵
是客观存在的，而且经过相关鉴定机构鉴定过，本院对真实性
予以认定，同时认定原告的异议成立，对证明对象不予认定。
综合上述对证据的认定和当事人的庭审陈述，本院对本
案的事实认定如下：2006年7月21日，原、被告签订商品房买
卖合同一份，原告向被告购买位于千岛湖镇大指岛丽湖馨居24
幢4号房，对房屋价款、房屋的交付及保修责任等事宜进行了
约定。原告的房屋所有权证等三证至今未办理，从2007年底开
始原告的房屋出现外墙面有裂缝、围墙下沉开裂等情况，经委
托淳安县价格认证中心鉴定维修费用为10228.52元。双方对房屋修复及逾期办证协商不成，因而成诉。
本院认为，原、被告之间所签订的商品房买卖合同系双
方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定
，应属合法有效，双方应当全面、适当地予以履行。
涉案的商品房买卖合同第十五条约定，“出卖人应当在
商品房交付使用后1年或365日内，将办理权属（包括契税证、
房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报
产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期
限内取得房地产权属证书的……2、买受人不退房，出卖人按
已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”根据《最高人民法
院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限
届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖
应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所
有权登记的期限；……”本院认为，涉案的房屋于2007年6月3
0日已经交付给原告，被告应当在2008年6月30日前履行双方在
商品房买卖合同第十五条约定的事项，根据双方签订的《“丽
湖馨居”交付清单事项及约定》的第5条约定，“乙方房屋权
属证书的办理时间以甲方书面通知为准，……”原告向被告交
纳了相关的办证费用，被告在庭审中自认未书面通知原告，且
也未提供相应的证据证明其其履行了相关的义务，故原告未能
在规定期限内取得房屋权属证书的责任应当由被告承担。
原告在房屋交付之后发现外墙面有裂缝、围墙下沉开裂
等情况，房屋的质量存在瑕疵，向被告提出维修，根据原告提供的现场照片及经本院委托鉴定机构所作的价格鉴定结论书，
被告并未切实尽到修复的义务，原告主张自己维修、被告承担
相应的维修费用，被告主张应当由被告进行修复且部分工程已
经超过了保修期限。本院认为，保修义务的目的是要求出卖方
或工程承揽方对装修质量负责，具体承担责任的方式要根据纠
纷发生时的具体情况、从有利于生产、方便生活、公平合理的
方面审核考察。保修义务不能简单理解为仅仅由出卖方或工程
承揽方进行修复操作，不能排除法律规定的其他承担责任的方
式。在争议各方不能及时有效地解决纠纷的前提下，将修复需
要支出的费用合理计算后，由出卖方或工程承揽方直接承担费
用，也是承担保修义务的合理方式，不违背法律规定的出卖方
或工程承揽方应承担的保修义务，且实际适用效果更简便易行
、有利于定纷止争。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同
纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“……
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担
修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买
受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的
其他损失由出卖人承担”，在房屋出现质量问题又不能通过双
方友好配合及时修复、有效解决纠纷的前提下，由出卖方支付
修复需要的合理费用、交给买受方自行修复并不违背立法宗旨
，且有利于解决既有问题并避免就修复问题产生新的纠纷。本
案中，争议房屋出现质量问题后，因双方分歧较大，房屋质量
问题至今未得到有效的解决，房屋修复问题被推延的事实客观
存在，原告拒绝被告进行修复，被告要求再由其进行修复缺乏可执行性。原告主张的修复费用为经过合法鉴定程序确定的金
额，所涉范围、费用合理，由被告直接支付该项费用给原告自
行修复并不会增加被告的负担，更有利于解决双方的纠纷。被
告主张部分修复范围不属保修范围之内、已过保修期限，本院
认为被告作为房地产开发商，应向原告交付符合质量要求的房
屋及相应的配套设施，为业主营造良好的居住环境。原告向被
告的是排屋，相应的围墙、台阶、车库等方位属于原告必然利
用的范围，也是日常生活所需，应当属于被告修复范围内，而
保修期限有无超过被告未提供相应的证据，且即使部分修复范
围超过了保修期限也系被告未切实尽到保修义务、拖延修复所
致，故对被告的上述抗辩事由本院不予支持。综上，本院对原
告要求支付修复费用及鉴定费的请求予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一
百零七条、第一百一十三条第一款、第一百五十三条、《最高
人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事
诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州××大××岛房××司于本判决生效之日
起十日内支付原告方某某违约金5535.5元。
二、被告杭州××大××岛房××司于本判决生效之日
起十日内赔偿原告方某某维修费用10228.52元、鉴定费500元
。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费207元，减半收取103.5元，由被告杭州××
大××岛房××司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递
交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州
市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案
件受理费207元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不
服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内未交纳
的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为
工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号
1202024409008802968）。
审判员 徐卫平
二〇一〇年三月十三日
书记员 罗欣媛