北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终2714号
上诉人（原审被告）：黄爱军，男，1969年1月15日出生。
委托诉讼代理人：葛磊，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱微，北京市盈科律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：北京军泽丰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里大街18号。
法定代表人：倪军，总经理。
委托诉讼代理人：连春环，女，北京军泽丰房地产开发有限公司法务经理。
委托诉讼代理人：梁秀荣，女，北京军泽丰房地产开发有限公司财务经理。
上诉人黄爱军因与被上诉人北京军泽丰房地产开发有限公司（以下简称军泽丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2016)京0111民初12122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄爱军及其委托诉讼代理人葛磊，被上诉人军泽丰公司委托诉讼代理人连春环、梁秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄爱军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回军泽丰的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。双方约定军泽丰公司在我入住后90日内办理房屋产权证书，军泽丰公司至今未办理，其请求确认合同无效和返还房屋，严重违反诚信原则；因军泽丰公司原因导致我无法办理银行贷款，故剩余房款未交纳；军泽丰公司未按照合同约定提供和正常运行公共配套设施；双方就房产证办理曾多次磋商，军泽丰公司曾承诺2014年底办成。2.一审法院适用法律错误。军泽丰公司曾经诉讼要求确认与其他业主的买卖合同有效，现因房价上涨，军泽丰公司欲通过诉讼确认无效收回后再出手谋利，有违社会公平正义，有损公序良俗，法律不应支持；案涉房屋所在项目已经取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证，表明对方有处分权，且已经交付使用多年，未取得预售许可证的预售合同无效的司法解释是为出卖人设定义务，而非买受人，故合同应认定有效。3.一审法院确认无效的判决，严重损害业主合法权益。4.案涉项目仍存在办理房产证的可能性，我愿意配合军泽丰公司和中铁十四局办理相关手续，军泽丰公司也认可可以办证。
军泽丰公司辩称，不同意对方上诉请求。案涉项目没有竣工验收，没有预售许可证，应属无效；之前诉有效，是因为不知道合同是无效的，现在我们认定合同是无效的，双方买卖时都知道案涉项目违法，应当为自己行为承担法律责任。
军泽丰公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《商品房买卖合同》无效。2.判令黄爱军退还北京市房山区401室房屋（房价款284938元）。
一审法院认定事实：2009年7月27日，黄爱军与军泽丰公司签订《商品房买卖合同》，约定黄爱军购买军泽丰公司出售的位于房山区401号房(以下简称案涉房屋)；建筑面积74.01平方米，单价每平方米3850元，总房款284938元；付款方式为首付85481元，其余部分做按揭贷款。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。合同签订当日，黄爱军支付了首付款85481元。2010年3月20日，军泽丰公司向黄爱军交付了房屋。此后，因案涉房屋无法办理按揭贷款，黄爱军没有支付剩余房款。案涉房屋至今未能办理房屋所有权证。
另查明，案涉房屋所在项目为中铁十四局集团有限公司北京办事处的危旧房改造项目，用地项目名称为职工住宅楼，未取得商品房预售许可证明，不符合对外公开销售的条件。案涉房屋所在楼栋尚未进行工程竣工验收备案。黄爱军不是中铁十四局集团有限公司及其下属单位职工。案涉房屋已经过装修。本案审理过程中，经一审法院释明，黄爱军未在本案中提出反诉。
一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。军泽丰公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与黄爱军签订的商品房买卖合同，违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。黄爱军应将房屋退还给军泽丰公司。黄爱军认为合同有效的意见，于法相悖，法院不予采纳。经释明，黄爱军未在本案中提出反诉，关于退还房款等问题，双方可另行解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于2016年12月判决：一、北京军泽丰房地产开发有限公司与黄爱军于二○○九年七月二十七日签订的《商品房买卖合同》无效;二、黄爱军于判决生效之日起六个月内将位于北京市房山区401室房屋返还给北京军泽丰房地产开发有限公司。
本院另查明：案涉房屋所在小区工程于1995年6月办理北京市建设工程开工审查表，工程项目名称为坨里住宅楼危改工程。1995年11月，铁道部十四工程局北京办事处（以下简称北京办事处）作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》，建设项目名称为住宅楼。2000年4月，北京办事处作为用地单位办理了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为职工住宅楼。1999年12月，北京市房山区计划委员会给北京办事处危旧房改造项目的批复载明，该委同意北京办事处对危旧房进行移址改造，新建住宅9500平方米，资金来源由北京办事处自有资金解决。2007年9月，中铁十四局集团有限公司办理了国有土地使用权证，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让。案涉房屋建设工程至今未办理竣工验收手续，军泽丰公司销售房屋亦未提供证据证明其向有关部门申请办理了销售许可。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉讼意见，本案主要涉及两个问题，一是案涉合同是否有效，二是案涉房屋是否应当返还。
根据在案证据，案涉房屋所在土地虽然办理了建设用地规划许可证、国有土地使用证手续，案涉建筑工程也办理了建设工程开工审批及建设工程规划许可证等手续，但案涉建筑工程没有办理竣工验收手续。从北京办事处取得上述文件的时间顺序看，案涉工程系先开工后立项并补办相关手续，没有严格按照相关规定的程序办理。虽然，案涉项目具备国有土地使用证，但《建设用地规划许可证》显示用地项目名称为职工住宅楼。军泽丰公司将危旧房改造项目的职工住宅楼向职工以外的人员销售，从目前证据看，军泽丰公司并没有取得相应的预售许可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。军泽丰公司至今未取得商品房预售许可证，根据上述规定，军泽丰公司与黄爱军签订的商品房买卖合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。一审法院依法确认上述合同无效，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
合同无效后是否应当返还房屋的问题。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
具体到本案，合同无效后是否应当立即返还房屋。军泽丰公司当庭陈述，此前公司承诺为业主办理房屋产权证，之前曾起诉业主，目的是为追索剩余房款，本意并非收回案涉房屋。黄爱军在诉讼中始终坚持合同有效的观点，其在本案一审诉讼中坚持不就赔偿损失提起反诉，也可佐证。可见其并未深入透彻考虑合同效力以及合同无效后的法律后果问题。如在本案中处理房屋返还问题，即使黄爱军就无效后果立即提起诉讼，也势必造成其负有先腾退房屋的义务，而军泽丰公司能否在房款退还及损失赔偿时充分履行判决，也关系到黄爱军作为自然人居住利益这一基本生存权利的保护。综上，鉴于双方此前并未在同一法律逻辑中请求、答辩，而黄爱军购买并入住房屋多年，故案涉房屋的返还与合同无效后其他后果一并处理为宜。据此，本院暂不支持军泽丰公司返还原物的请求，期望双方采取协商或诉讼等方式彻底解决争议，以充分保护各自利益。
综上，一审判决部分不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12122号民事判决第一项；
二、撤销北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12122号民事判决第二项；
三、驳回北京军泽丰房地产开发有限公司其他诉讼请求。
二审案件受理费5576元，由黄爱军负担2230元（已交纳），北京军泽丰房地产开发有限公司负担3346元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
审 判 员 周梦峰
代理审判员
杜传金
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 胡 月