北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初字27373号
原告佟素荣，女，1954年11月2日出生，退休人员，住北京市石景山区。
委托代理人陈东利，北京市京都律师事务所律师。
委托代理人宋月华，北京市京都律师事务所律师。
被告范德海，男，1947年9月13日出生，住北京市西城区。
委托代理人贡鹏，北京市闻泽律师事务所律师。
委托代理人范隆（被告范德海之子），男，1989年7月26日出生，住北京市西城区。
被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，该公司法务，住北京市朝阳区。
原告佟素荣与被告范德海，北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家房地产经纪公司）房屋合同纠纷一案，本院受理后，于2016年5月17日作出（2015）西民初字第36356号民事判决书。原告佟素荣不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院（以下简称：二中院）于2016年8月31日依法作出(2016)京02民终7327号民事裁定书，认定原审认定基本事实不清，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院(2015)西民初字第36356号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佟素荣委托代理人陈东利，被告范德海委托代理人贡鹏、范隆到庭参加诉讼。被告链家房地产经纪公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告佟素荣诉称：2015年8月19日，在链家地产公司的居间下，原告与范德海签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，原告与二被告签署了《居间服务合同》、《补充协议》、《再补充协议》及《房屋交易保障服务合同》等合同文件，约定范德海将其名下的位于北京市西城区新街口外大街x号院新x号楼x门x号房屋（建筑面积50.40平方米，学区房），以总价款426万元出售给原告。合同第五条明确约定：“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权……。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失”。签约当日，原告通过链家地产公司向范德海支付定金60000元。2015年8月20日，链家地产公司工作人员通知原告交易房屋被法院查封，无法交易。后原告与二被告对交易房产解封事宜多次协商未果，原告不得不发出解除协议通知，并告知二被告保留对违约方追究违约责任的权利。链家地产公司将定金退还原告，但被告均拒绝承担违约责任。后经查询，在原告与二被告签署买卖合同之前，范德海因其房产抵押借款逾期未能偿还被债权人诉至西城区人民法院，该案于2014年9月立案审理，涉案房产被法院查封，一审判决其承担偿还责任及房屋担保责任后，2015年5月15日，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。也就是说，签约前，范德海明知道房屋已经被法院查封的情况下，却隐瞒事实欺骗原告交易。原告认为，范德海采取欺骗手段，隐瞒房屋被法院查封（执行）真相，违背了合同约定，故诉求解除买卖合同及附属合同。因范德海恶意隐瞒行为违背了合同承诺，严重影响了原告购买学区房的交易，造成很大损失，理应按照约定承担相应违约责任。胡双方约定解除了涉案合同，故原告诉至法院，要求判令范德海支付违约金852000元（房屋总价款的20%）；案件受理费由被告承担。
被告范德海辩称：我同意解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《再补充协议》。不同意支付原告违约金，原告没有履行房屋买卖合同的约定，没有按照合同约定交纳定金及购房款，原告无权追究违约责任。我对房屋查封的事实并不知情，不存在故意隐瞒的事实，不构成违约，原告要求我承担违约责任的前提条件不成立，即使我构成违约，违约责任的承担应以原告遭受损失的数额为基础，原告主张的违约金过高，超出其遭受的损失。
第三人被告链家地产公司未到庭应诉。
经审理查明：2015年8月19日，范德海作为出卖人，尚晓茜作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落为西城区新街口外大街x号院新x号楼x门x号，建筑面积共50.40平方米；该房屋已经设立抵押，抵押权人为陈宁，抵押登记日期为2013年4月18日，出卖人应于2015年9月18日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为3840000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价420000元，买受人直接向出卖人支付定金60000元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。如违反承诺，导致房屋不能办理房屋产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价格的20%赔偿守约方的损失……。合同还对其他条款进行了约定。当日，尚晓茜与二被告签订了《居间服务合同》、《补充协议》、《再补充协议》，其中《补充协议》约定被告应于2015年9月18日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟于2015年9月25日前办理完毕解除抵押登记手续；被告有下列情况之一的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的……。尚晓茜与被告及北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。
上述合同签订后，2015年8月19日，被告作为甲方即出售方，尚晓茜作为乙方即原买受方，链家地产公司作为丙方即居间方，佟素荣作为丁方即新买受方，就甲乙丙三方签订的涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转让丁方，丁方同意受让上述合同项下的全部权利义务，上述变更后的合同继续履行的事宜签订《变更协议书》。该协议书中没有链家地产公司的签字。
2015年8月20日，范德海与链家地产公司的工作人员至房屋交易部门核实涉案房屋的情况，被告知该房屋被法院查封，链家地产公司即将该情况告知原告。为此，原告诉至本院。
另查，2014年，案外人陈宁将范德海及第三人王玉玲诉至法院，要求范德海偿还借款150万元并支付利息，要求对范德海名下的位于北京市西城区新街口外大街x号院新x号楼x层x门x号的抵押房产行使优先受偿权。本院于2014年12月16日作出（2014）西民（商）初字第23043号民事判决书，判决范德海支付陈宁借款本金150万元并支付利息，如范德海未履行还款义务，陈宁有权对上述房屋的房产折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。2015年5月，北京市第二中级人民法院作出维持原判的终审判决。2015年6月26日，陈宁向本院申请强制执行，本院于2015年6月16日查封了范德海名下的涉案房屋，同年9月15日解除该查封。
2015年12月16日，原告持诉称事实及理由将二被告起诉至本院，要求与二被告解除涉案合同并判令被告范德海支付违约金852000元。
在本院原审审理过程中，范德海称尚晓茜与其签订的北京市存量房屋买卖合同有三份，其中二份有尚晓茜的签字，没有二被告签字，因第二天要到房屋交易部门核实房屋的情况，核实后再签署另二份合同。合同约定只有导致房屋不能过户的情况下，其才承担违约责任。签订合同时，原告知晓房屋有抵押，有查封的情况谁也不知晓。只要其将债务清偿后，解除抵押和查封是可以办理过户的，合同的内容并不满足其承担违约责任的条件。链家地产公司认为再补充协议没有其公司盖章，未生效。变更协议书中也没有其公司盖章，认为原告主体资格有问题。辩称，原告的主体资格有问题，购买人变更协议没有我公司签字确认，未发生法律效力。2015年8月19日晚，原告之女尚晓茜与范德海签订了《北京市存量房屋买卖合同》。第二天，我公司的工作人员与范德海至房屋管理部门查询涉案房屋的情况，发现涉案房屋被法院查封，不能继续进行交易。我公司将此情况告知了原买受人尚晓茜。签署合同时双方均签字的合同只有一份，其他二份没有原告及我公司的签字，双方商定第二天至房管部门查询房屋情况后再签字，定金也未支付。尚晓茜称其没有购房资格，房屋暂时存在限制交易的情况。之前尚晓茜交纳的购房意向金我们也已经退还，我公司不同意原告的诉讼请求。
本院原审经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
关于原告的主体资格，尚晓茜与范德海签订《北京市存量房屋买卖合同》及尚晓茜与二被告签订《补充协议》、《再补充协议》后，尚晓茜将上述合同项下的权利义务全部转让给原告，有原告、范德海及尚晓茜的签字，链家地产公司在庭审中陈述在签订合同当日，确实协商过尚晓茜将涉案房屋转让给母亲佟素荣，当时佟素荣不在场，尚晓茜回去征询其母意见后再送过，次日发现涉案房屋被查封。表明链家地产公司知晓上述情况并同意将买受人尚晓茜变更为佟素荣的事实。链家地产公司虽没有在变更协议书中签字，但不影响该协议的效力。故本院认定变更协议书属有效协议。链家地产公司称原告主体资格错误的抗辩，本院不予采信。
关于合同解除，尚晓茜与范德海签订《北京市存量房屋买卖合同》及尚晓茜与二被告签订《补充协议》、《再补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，属有效合同，双方当事人均应遵守执行。原告要求解除其与范德海签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其与二被告签订《补充协议》、《再补充协议》，范德海同意解除，本院不持异议。链家地产公司不同意解除上述合同的抗辩，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于违约金，违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。本案中，范德海出售涉案房屋时，该房屋被法院查封，依据合同约定，范德海应承担违约责任。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，范德海已于庭审中明确提出违约金过高之主张。原告现无证据证明涉案房屋涉及其重大利益影响的情形存在，本院结合本案的实际履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。
综上，本院原审于2016年5月17日作出如下判决：一、解除佟素荣与范德海于二О一五年八月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。
二、解除佟素荣与范德海、北京链家房地产经纪有限公司之间签订的《补充协议》及《再补充协议》。
三、范德海于本判决生效之日起七日内给付佟素荣违约金四万二千六百元。
四、驳回佟素荣的其他诉讼请求。
原告佟素荣不服，上诉至二中院。2016年8月21日，二中院以原判决基本事实不清为由作出如下裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第36356号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。
原告在本案中仅要求判令范德海支付违约金852000元（房屋总价款的20%）；案件受理费由被告承担。
被告持辩称意见不同意原告的全部诉讼请求。被告虽然未到庭应诉，但表示愿意服从法院判决。
上述事实，有双方当事人的陈述，本院（2015）西民初字第36356号民事判决书，二中院(2016)京02民终7327号民事裁定书以及《北京市存量房屋买卖合同》，《居间服务合同》，房地产经纪服务事项告知书，《补充协议》，《再补充协议》，变更协议书，声明，房屋所有权证，执行卷宗等证据材料在案佐证。
本院认为：出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。
综合本案，2015年6月16日本院另案查封了范德海名下的涉案房屋，2015年8月20日，范德海与链家地产公司的工作人员至房屋交易部门核实涉案房屋的情况，被告知该房屋被法院查封，链家地产公司即将该情况告知原告。同年9月15日本院依法解除了该查封。故截至2015年12月16日，原告起诉二被告要求解除涉案合同时，该司法查封已经被解除，依照上述法律规定，可以认定涉案合同有效、现双方当事人均同意解除涉案合同，链家房地产经纪公司亦表示同意，本院对此不持异议。
另依照相关法律规定：当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
被告抗辩称，原告主张的违约金过高，理由是原告未产生实际损失。结合本案，原告向被告支付的（3万元）购房定金金额以及并未提交证据证明其实际损失，但涉案房屋成交价格确处于上涨态势，被告也因此获益，同时参照涉案合同有关“：如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失”之约定，依照如下司法惯例：当事人主张调整过高违约金的，一般应以实际损失为衡量依据，但在双方提供的证据均不能证明实际损失的数额时，应结合合同履行情况、当事人的过错程度、逾期利益、合同目的，并参照合同约定等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案，原告虽然不能证明其实际损失，但原告对于合同的解除本身不存在任何过错，被告因房价上涨而实际受益，为均衡双方当事人利益同时兼顾诚实信用原则，本院将结合原告已交纳的购房款比例及利息、房价上涨因素、被告的违约情节、期限的基础上，并参照双方合同约定条款等综合因素，酌情确定违约金的数额为15万元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、范德海于本判决生效之日起七日内给付佟素荣违约金十五万元。
二、驳回佟素荣的其他诉讼请求。
如果范德海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千三百二十元，由佟素荣负担九千九百九十六元（已交纳六千一百六十元）；由范德海负担二千三百二十四元，均于本判决生效之日起七日内交纳。保全费五千元，由范德海负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李凤新
审 判 员 高 磊
代理审判员 徐澜涛
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 刘晓冉