吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民二初字第66号
原告：临江市汇洋小额贷款有限公司。住所：临江市临江大街***号。
法定代表人：王继琴，经理。
委托代理人：麦仁秋，白山市浑江区圣民法律服务所法律工作者。
委托代理人：吴守先，男，1956年9月11日生，汉族，临江市汇洋小额贷款有限公司职员，住临江市建国街建国十二委九十八组。
被告：刘军，男，1969年11月15日生，汉族，无职业，住临江市建国街建国二委*组。
委托代理人：孙炳军，吉林万秋律师事务所律师。
被告：陈辉，女，1968年3月5日生，汉族，无职业，住临江市建国街建国二委*组。
委托代理人：王廷军，吉林万秋律师事务所律师。
原告临江市汇洋小额贷款有限公司与被告刘军、陈辉民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日、12月19日公开开庭审理了本案，原告临江市汇洋小额贷款有限公司法定代表人王继琴及其委托代理人麦仁秋、吴守先，被告刘军的委托代理人孙炳军、被告陈辉的委托代理人王廷军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告临江市汇洋小额贷款有限公司（以下简称汇洋公司）诉称，2012年至2013年期间，刘军从汇洋公司借款2000万元，还款850万元，截至2014年7月15日，刘军欠借款及利息1420.5万元。汇洋公司与刘军、陈辉于2014年7月15日签订协议，约定刘军、陈辉以自建的位于临江市森工街的临江市社会福利服务中心11282.5平方米楼房及用地作价1100万元抵顶借款给汇洋公司，并于2014年7月30日前办理登记过户手续，余款320.5万元在签订协议后一个月内偿还。现刘军、陈辉没有履行协议，汇洋公司的合法权益受到侵害。故提起诉讼，请求：一、判决确认汇洋公司与刘军、陈辉签订的借款协议书合法有效；二、判决刘军、陈辉履行协议，将作价1100万元的房屋交付给汇洋公司并偿还剩余320.5万元借款；三、判决刘军、陈辉从2014年8月1日起按每日1.3‰给付借款1100万元所产生的利息至房屋交付之日。四、诉讼费由刘军、陈辉负担。庭审中，汇洋公司明确要求确认2014年7月15日的协议书合法有效。
被告刘军、陈辉辩称，双方签订的借款合同属于部分无效合同，约定的利率超过人民银行同期贷款利率的4倍。双方签订的协议书约定以房屋抵顶借款无效，名为买卖实为借贷的抵押合同属于无效合同。汇洋公司主张借款1100万元及320.5万元，应当承担履行义务的举证责任。刘军、陈辉自2013年6月4日至2014年1月29日期间分次给付汇洋公司20625333元，应从借款中扣除。
根据原、被告的诉辩，本案的争议焦点为：1、汇洋公司与刘军、陈辉于2014年7月15日签订的协议书是否有效，应否履行；2、刘军、陈辉应否偿还剩余借款，数额是多少；3、刘军、陈辉应否给付汇洋公司1100万元所产生的利息。
针对争议焦点，汇洋公司举证如下：
1、借款合同一份，证明汇洋公司与刘军于2012年3月28日签订借款合同，刘军为个人经营从汇洋公司借款1000万元，合同约定借款日期以借据为准。
2、刘军给汇洋公司出具的借据3份，证明2012年3月28日，刘军借款1000万元；2012年5月18日，刘军借款500万元；2013年10月10日，刘军借款500万元，合计2000万元。
3、收据1份，证明刘军为偿还借款，于2013年3月16日给汇洋公司出具一份收据，收到王继琴购楼款2450万元，表示用售楼款偿还借款，但刘军未兑现。
4、2014年4月30日的承诺书一份，证明2014年4月30日，刘军向汇洋公司承诺，用其靠挂临江市金城房地产开发有限公司名义建筑的楼房抵押给汇洋公司还贷，所有抵押房不存在瑕疵，没有卖给他人，但刘军此承诺未兑现。
5、2014年7月11日的承诺书一份，证明汇洋公司多次催促刘军偿还借款，刘军于2014年7月11日书面承诺用煤抵押向银行贷款2400万元，10日内银行放款还汇洋公司。
6、中国建设银行信用额度审批批复、中国建设银行债项审批批复各一份，证明刘军以临江市江承煤炭经销有限公司名义用煤炭抵押，申请贷款2400万元，银行未放贷，刘军承诺用银行贷款偿还汇洋公司借款未履行。
7、汇洋公司财务记账明细表1份，证明截至2014年7月14日，刘军欠汇洋公司本息合计14205334元（利息2705334元）。
8、汇洋公司与刘军、陈辉签订的协议书一份，证明汇洋公司与刘军、陈辉核对，截至2014年7月15日，刘军、陈辉欠汇洋公司借款本息合计1420.5万元。协议约定刘军、陈辉分两部分还款，即以临江市社会福利中心房屋作价1100万元顶给汇洋公司，余款320.5万元在协议签订后一个月内偿还，协议书是双方真实意思表示，合法有效。
9、银行票据18张，证明2012年3月28日汇洋公司汇给刘军1000万元，2012年5月18日汇洋公司汇给刘军500万元，证明2013年10月10日汇洋公司汇给刘军478万元，现金22万元交给刘军公司财务人员王喜花，当时刘军公司工作人员马红岩和唐会计在场。
10、临江市国土资源局（2012）12号文件，临江市民政局（2012）50号、51文件，2012年10月18日临江市民政局与临江市社会福利服务中心筹建小组签订的协议，临江市社会福利服务中心筹建小组开户许可证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证，2014年6月10日临江市民政局证明，临江市发展和改革局（2013）44号文件。证明2012年9月，刘军准备以临江市民政局的名义在临江市森工街筹建临江市社会福利服务中心的计划得到临江市民政局的同意，因为临江市民政局要求刘军在建设临江市社会福利中心院内为民政局建设1612平方米（二层）救灾物资储备库。之后，该建设项目得到相关部门的批准，临江市社会福利中心用地面积5822.67平方米，建设规模11282.5平方米。该工程2013年5月开工建设，2014年6月完工，该工程投资人刘军，产权归刘军所有。由刘军经营管理。临江市社会福利服务中心属于民办公助养老机构，未经临江市政府同意不得擅自改变用途。同时证明刘军以临江市社会福利服务中心作价1100万元抵顶偿还借款的还款协议书合法有效。汇洋公司主张刘军、陈辉履行协议的事实与理由成立。
11、照片7张，证明临江市社会福利中心楼房、院落、场地及临江市救灾物资储备库，2014年11月28日拍照时外观状况，该楼建设已基本完工，刘军在协议中明确表示用该建筑抵顶偿还借款1100万元，汇洋公司同意。
12、刘军给汇洋公司出具的欠据一份，证明2014年7月15日，刘军给汇洋公司出具欠款320.5万元的欠据，说明刘军是在经过与汇洋公司核对后，除欠汇洋公司1100万元外，还欠借款320.5万元，刘军无异议并出具了欠据。
13、房屋买卖协议一份，证明汇洋公司与刘军、陈辉于2014年7月15日签订房屋买卖协议，刘军、陈辉同意用其建设的位于原临江市棉纺厂位置的楼房14户总价款320.5万元抵顶偿还汇洋公司相同数额的贷款。
14、刘军给汇洋公司经理王继琴的短信记录一份，证明刘军于2014年12月1日晚19时给王继琴发短信，刘军对其所建的住宅楼有处分权，其正在联系出售楼房偿还借款。
15、15张票据，证明汇洋公司与刘军、陈辉之间之前还曾发生过借贷，与本案2000万元借款无关。
刘军、陈辉质证认为：
对证据1真实性无异议，但合同约定借款月利率40‰超过法律规定，汇洋公司不能证明其履行完毕付款义务。
对证据2真实性无异议，2012年3月28日与2012年5月18日借据中利率约定超过法律规定，2013年10月10日借据没有约定利息，视为没有利息，同时该证据不能证明汇洋公司履行了付款义务。
对证据3真实性无异议，该借据没有实际履行。
对证据4真实性无异议，该证据只能证明刘军欠汇洋公司大约1100万元左右，不能证明欠款的详细数额，也没有还款数额，同时用抵押物抵顶借款违反法律规定。
对证据5真实性无异议，但刘军承诺是偿还800万元。
对证据6真实性无异议，但与本案无关。
对证据7有异议，是汇洋公司单方制作，不认可。
对证据8有异议，协议中陈辉的签名不是其本人签名，欠款数额不是1420.5万元，应扣除刘军支付的20625333元，刘军对此房屋没有完全的所有权，因为开发此房屋的单位为临江市民政局，开发商为金城房地产开发公司，汇洋公司与刘军之间的协议实为借款，名为买卖，违反法律规定，协议第7条约定双方签字或盖章、公证生效，因陈辉没有签字，且没有公证，不产生法律效力。
对证据9除现金支付22万元有异议外，其他均无异议。
对证据10、11真实性无异议，但与本案无关，临江市民政局不能证明不动产所有权的归属。
对证据12真实性无异议，但欠款应当扣除刘军已经偿还的款项20625333元。
对证据13真实性无异议，但该协议是无效的，系名为买卖，实为借贷。
对证据14真实性无异议，不能证明还存在320.5万元的借款。
对证据15有异议，系复印件，无法证实真实性。
针对争议焦点，刘军、陈辉举证如下：
1、取汇款凭证12份，证明刘军、陈辉支付给汇洋公司本息20625333元，协议是无效的，不应履行，不存在欠款1420.5万元。
2、2013年7月22日建设用地项目审批材料，证明临江市社会福利服务中心的用地属于国家划拨用地，用地单位是临江市民政局，进一步证明汇洋公司与刘军、陈辉签订的协议书无效。
3、刘军还款明细，证明刘军已偿还本金850万元和1000万元的利息，刘军已给付汇洋公司总金额34702333元。
汇洋公司质证认为：
1、对12份汇款凭证的真实性无异议，对证明问题有异议，该12份汇款凭证不是本案争议的问题。
2、对证据2真实性无异议，刘军以临江市民政局的名义办理的用地手续，一切办理程序均是刘军以临江市民政局的批件自己联系操作的，其中陈辉为该项目筹建小组组长，说明手续都是刘军、陈辉操作实施的。刘军已多方联系出售临江市社会福利服务中心，临江市民政局也出具材料证明，刘军系临江市社会福利服务中心出资人，其有权处分该财产。
3、对证据3真实性有异议，明细表中记载的刘军已给付汇洋公司3400余万元的事实与本案汇洋公司主张的2000万元借贷数额不发生关系，因2000万元以外发生的借贷，双方已经结清，本案纠纷系汇洋公司与刘军、陈辉于2014年7月15日经过双方财务核对后确定的数额，是刘军、陈辉认可的事实。
本院认为，刘军、陈辉对汇洋公司提供的证据1、2、9、10、11、12、真实性无异议，本院对真实性予以采信。刘军、陈辉对汇洋公司提供的证据3、4、5、6、13、14真实性虽无异议，但该证据与本案无关，不予采信。汇洋公司提供的证据7，虽系汇洋公司单方制作，刘军、陈辉不认可，但此证据中体现尚欠的本息余额与汇洋公司提供的证据8中体现尚欠本息数额一致，故本院对证据7予以采信。对汇洋公司提供的证据8，刘军、陈辉有异议，但庭后经刘军、陈辉的委托代理人核实，系刘军、陈辉本人签名，故对该证据真实性予以采信。对汇洋公司提供的证据15，庭审中刘军、陈辉认为是复印件，无法确认真实性，庭后经核对，刘军、陈辉对2012年8月27日390万元、65万元、122万元、2012年10月19日30万元、2012年12月29日200万元、2013年3月16日199万元、2013年4月16日20万元、83万元、2013年10月15日两份200万元票据真实性无异议，本院对真实性予以采信。但390万元未能体现转支的对象，不能证明与本案有关。对2013年3月16日101万元、2013年4月16日122万元、2013年4月16日45万元、30万元4份票据系复印件，刘军、陈辉有异议，故对4份票据不予采信。汇洋公司提供的2013年3月16日100万元凭证，未载明该款转入何处，汇洋公司未提供其他证据证明与本案有关，刘军、陈辉亦不认可，故对该凭证本院不予采信。汇洋公司对刘军、陈辉提供的证据1、2真实性无异议，本院对真实性予以采信。刘军、陈辉提供的证据3，系刘军、陈辉单方制作计算，汇洋公司不认可，刘军、陈辉未提供其他充分证据佐证，故对证据3不予采信。
经审理查明，2012年3月28日，汇洋公司（甲方）与刘军（乙方）签订《借款合同》，约定：乙方向甲方借款人民币1000万元，实际借款日期以借款借据为准，借款借据为合同的附件，与合同具有同等法律效力。借款用途为个人经营，借款期限2012年3月28日至2012年6月28日。借款利率为月利率40‰。还款方式为乙方以现金方式壹次还本付息给甲方。同日，刘军出具人民币1000万元借据，借据中载明“利息4分，2012年3月28日-5月28日，用期二个月”。同日，刘军收到汇洋公司的汇款人民币1000万元。2012年5月18日，刘军出具人民币500万元借据，载明“刘军借款，利息4分”。同日，刘军收到汇洋公司的汇款人民币500万元。2013年10月10日，刘军出具人民币500万元借据，载明“2013年10月10日-2013年10月20日”。同日，刘军收到汇洋公司的汇款人民币478万元。
2014年7月15日，刘军、陈辉（均为甲方）与汇洋公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方于2012年至2013年从乙方借款2000万元。甲方已还款850万元，截止2014年7月15日，甲方欠款本息1420.5万元，关于还款事宜，经甲乙双方协商达成以下条款，双方共同遵守，不予反悔。1、甲方以临江市社会福利服务中心房屋作价1100万元顶给乙方。余款320.5万元由甲方在签订协议后一个月内偿还，同时甲方以住宅楼抵押（另行打欠据）。2、甲方保证临江市社会福利服务中心产权全部归其所有，不存在产权瑕疵。3、甲方保证房屋、土地、税款交齐，不存在欠款问题，如存在欠款由甲方承担。4、乙方接收房屋前的全部费用由甲方承担，未完工程由甲方在最短时间内完成，并保证质量，费用由甲方承担，乙方不承担任何责任。5、甲方于签订合同之日，将临江市社会福利服务中心房屋及附属设备相关材料、资料交给乙方。6、甲方于2014年7月30日前办理登记、过户手续，费、税由甲方承担，如果甲方在2014年7月30日前不能办理过户登记，甲方按1100万元每日1.3‰支付利息。刘军、陈辉在该协议书中签名按印，汇洋公司法定代表人王继琴在该协议书中签名。同日，刘军出具人民币320.5万元欠据，载明2014年7月15日-至2014年8月30日还清。2014年7月15日协议书签订前，刘军已偿还1000万元贷款中的本金850万元。150万元本金产生的利息刘军偿还至2013年12月28日；2012年5月18日的500万元借款本金产生的利息，刘军偿还至2014年1月8日；2013年10月10日的借款，刘军按500万元本金偿还利息80万元，至2014年2月7日。
2012年8月27日，王继凤汇给王喜花65万元，王继凤汇给刘军122万元，2012年10月19日，王继凤汇给王喜花30万元，2012年12月29日，王继凤汇给王喜花200万元，2013年10月15日，王喜花的账号内分两次各存入200万元。2013年3月16日，王凤珍汇给马红岩199万元，2013年4月16日，王继凤汇给程春兰83万元，史桂凤汇给程春兰20万元。2013年6月4日至2014年1月29日期间，刘军向汇洋公司汇款、转款人民币20585333元，现金给付人民币40000元，共计人民币20625333元。王凤珍、王继凤、赵娜、万泰芳是汇洋公司工作人员，王喜花、马红岩是刘军公司的工作人员。《协议书》中载明的1420.5万元，包含不是本案中争议的人民币200万元产生的1.6万元的利息。2014年7月15日协议书签订前，刘军已偿还1000万元贷款中的本金850万元。
临江市社会福利服务中心的建设用地为国家划拨国有用地，用地单位及建设单位均为临江市民政局。用以抵顶债务的临江市社会福利服务中心没有办理物权转移手续。
庭审中，经本院释明，汇洋公司提出如果协议书中约定的以物抵债不能得到法院支持，则要求刘军、陈辉履行偿还债务本金1150万元，利息270.5万元（截至2014年7月15日）的义务。
另查明，刘军与陈辉系夫妻关系。
本院认为，本案2000万元借款到期后，双方于2014年7月15日达成协议，约定以临江市社会福利服务中心抵顶1100万元，对此以物抵债约定，其本质为代物清偿，双方仅有合意，但未实际履行物权转移，以物抵债尚未成立。故汇洋公司要求刘军、陈辉履行协议，将作价1100万元的临江市社会福利服务中心交付给汇洋公司，依据不足，不予支持。本案经释明后，汇洋公司要求刘军、陈辉继续履行偿还债务本金1150万元及利息270.5万元的义务，故本院对汇洋公司该项主张予以审理。
关于借款本金数额及2013年10月10日的借款是否应当支付利息的问题。
1、汇洋公司于2012年3月28日、2012年5月18日、2013年10月10日通过银行汇款、转款的方式分别给付刘军1000万元、500万元、478万元，共计1978万元。其余22万元汇洋公司陈述现金给付，但未提供其他充足证据证明，刘军、陈辉亦不认可，故本院对汇洋公司主张以现金方式给付22万元，不予认定。
2、2013年10月10日借据中未体现利息约定，汇洋公司主张月利率为4分，刘军、陈辉不认可，但2014年7月15日双方签订的协议书及汇洋公司财务记账明细表中已对双方借款本息予以核算，其中2013年10月10日贷款亦按月利率4分计算利息，刘军、陈辉亦在协议书中签字，说明刘军、陈辉是认可的。故本院认定2013年10月10日的借款为月利率4分并已实际履行。
3、2014年7月15日协议书约定刘军、陈辉尚欠本息1420.5万元，系双方核算后重新确定的欠款数额，证明刘军对在2014年7月15日之前按月利率4分计算利息并已经支付给汇洋公司是没有异议的，故150万元本金2013年12月28日前产生的利息、2012年5月18日的500万元借款本金2014年1月8日前产生的利息、2013年10月10日的478万元借款本金2014年2月7日前产生的利息，已由刘军、陈辉按月利率4分偿还完毕，本院不予调整。汇洋公司主张上述期间之后产生的利息截至2014年7月15日按月利率4分计算为270.5万元，该利息尚未支付，根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”的规定，本院确定该部分利息应按照人民银行同期贷款利率四倍计算。
4、由于2013年10月10日借据体现的借款500万元，汇洋公司自认刘军按月利率4分已偿还4个月利息80万元。但汇洋公司实际给付478万元，未给付的22万元本金产生利息为35200元，应从478万本金中扣除，即为474.48万元。
综上，汇洋公司共计借给刘军、陈辉人民币本金1978万元（1000万元＋500万元＋478万元），刘军、陈辉已偿还本金853.52万元（850万元＋3.52万元）。
关于刘军给付汇洋公司20625333元是否全部是偿还本案1978万元贷款本息的问题。
刘军主张在2013年6月至2014年1月期间给付汇洋公司本息20625333元，系全部偿还本案的借款，汇洋公司不认可，并提供几份银行凭证证明其与刘军除本案争议的借贷外，还存在借贷关系。汇洋公司认为刘军给付的20635333元中一部分款项系偿还本案以外的刘军在汇洋公司的借款，另一部分款项系偿还本案借款2000万元按月利率4分产生的利息。对于汇洋公司的该项主张，刘军、陈辉虽有异议，但未提供其他证据证明除本案借款之外其收到的汇洋公司给付款项系其他性质的款项，且刘军给付汇洋公司20625333元均发生在2014年7月15日协议书签订之前，说明刘军与汇洋公司在2014年7月15日已将双方之间的经济往来全部核算完毕。故对刘军主张已经给付汇洋公司20625333元是全部偿还本案借款，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条及《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，判决如下：
一、被告刘军、陈辉于本判决生效之日立即偿还原告临江市汇洋小额贷款有限公司人民币本金1124.48万元及利息（其中本金150万元自2013年12月29日起、本金500万元自2014年1月9日起、本金474.48万元自2014年2月8日起均按人民银行同期贷款利率四倍计算至2014年7月15日止）。
二、驳回原告临江市汇洋小额贷款有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币107030元，原告临江市汇洋小额贷款有限公司负担22476元，被告刘军、陈辉负担84554元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 刘巍丹
代理审判员 刘晓强
代理审判员 孙 卓
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 芦 潇