安徽省淮南市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）淮行终字第00013号
上诉人（一审第三人）：徐圣梅，女，1971年4月生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。
委托代理人：龚存龙，安徽俊诚律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王靖雯，女，2001年10月生，回族，住安徽省淮南市潘集区。
法定代理人：汪晓苏，女，1976年10月生，汉族，住安徽省淮南市潘集区，系王靖雯母亲。
委托代理人：陈从玉，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。
委托代理人：陈乃志，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。
一审被告：淮南市房地产管理局，住所地安徽省淮南市田家庵区。
法定代表人：杨成，该局局长。
委托代理人：王冰，该局法律顾问。
一审第三人：王怀林，男，1968年1月生，回族，住安徽省淮南市潘集区。
上诉人徐圣梅因房屋行政登记一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2013）田行初字第00043号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人徐圣梅及其委托代理人龚存龙，被上诉人王靖雯的法定代理人汪晓苏及其委托代理人陈从玉、陈乃志，一审被告淮南市房地产管理局（以下简称市房管局）的委托代理人王冰，一审第三人王怀林到庭参加诉讼。在本案审理过程中，徐圣梅于2014年4月9日以本案的审理需要以其他案件判决结果为依据为由，申请本案中止诉讼。本院于2014年4月28日作出（2014）淮行终字第00013号行政裁定，本案中止诉讼。2014年10月14日，徐圣梅以本案中止审理原因已消除为由，申请本案恢复审理。本案于2014年10月21日恢复审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：王靖雯系汪晓苏和王怀林之女。2009年4月7日，王靖雯的父母在潘集区人民法院协议离婚，并将位于潘集区白云小区2号楼606室的住房一套即本案争议房屋赠与王靖雯所有，由汪晓苏代管。离婚时该房屋尚未办理房屋所有权证。2009年5月13日，市房管局为王怀林颁发了房地权淮潘字第09009788号房地产权证，将上述房屋登记在王怀林名下，其中共有人一栏为空白。2012年1月20日，王怀林与徐圣梅通过中介签订了房屋买卖协议，将涉案房屋以23.6万元价格卖于徐圣梅，徐圣梅分三次付清购房款后，王怀林将房屋交付给徐圣梅。另查明：双方办理房屋转移登记过程中，是在中介处填写了申请转移登记的相关资料，并签订了一份房屋买卖协议，将房屋的价款变更为8.46万元，用于办理转移登记。房屋转移登记申请资料中的房屋所有权登记申请书和房屋买卖协议中徐圣梅的签名是由其丈夫徐义祥代为签字的。中介持双方填写的申请资料向市房管局申请办理房屋转移登记手续。市房管局经过审核，于2012年4月6日向买方徐圣梅颁发了淮房地权证淮潘字第120061**号房地产权证，将涉案房屋登记在徐圣梅名下。王靖雯认为市房管局的颁证程序违法，且侵犯了王靖雯的合法权益，遂向法院提起行政诉讼，要求撤销市房管局为徐圣梅颁发淮房地权证淮潘字第120061**号房地产权证的具体行政行为。
一审法院认为：本案的涉案房屋由汪晓苏和王怀林离婚时赠与王靖雯，虽然未办理过户手续，但是该赠与行为已被潘集区人民法院（2009）潘民一初字第00251号民事调解书确认，故王靖雯与市房管局将涉案房屋登记在徐圣梅名下的颁证行为有法律上的利害关系，具备本案原告主体资格。市房管局作为房地产登记管理部门受理并办理房屋所有权转移登记是其法定职责，市房管局在履行这一法定职权时，应依照法定程序，履行法定的审查义务。根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的相关规定，房屋买卖双方在申请办理房屋所有权转移登记手续时，应当亲自到房产登记机构办理相关手续，若要委托他人代为申请办理的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。登记机构在登记中应当尽到审慎、全面的审查义务，如核实当事人、查询房屋权属情况等，以确保登记的效力和交易的安全。本案中买卖双方王怀林与徐圣梅并未亲自到市房管局处办理房屋转移登记手续，市房管局也未依法要求双方提供任何委托代理手续，市房管局的转移登记程序违法。由于争议房屋的转移登记申请由中介代为办理，市房管局在无法就涉案房屋的转移登记申请是否是申请人本人的真实的意思表示，申请登记房屋是否为共有房屋，所提供的资料是否是其本人签字等重要问题进行询问和审查的情况下，为双方办理了转移登记，将涉案房屋登记在第三人徐圣梅名下，市房管局未尽到应有的审查义务，其登记行为事实不清、证据不足。综上，市房管局的颁证行为事实不清、证据不足、程序违法，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项的规定，判决撤销市房管局作出的为徐圣梅办理淮房地权证淮潘字第120061**号房地产权证的具体行政行为。
宣判后，徐圣梅不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。徐圣梅与王怀林在中介公司居中参与下就涉案房屋的买卖达成一致意见，双方于2012年1月20日签订了《房屋买卖合同》，双方已按合同履行完毕。2011年9月7日，双方签订了《房屋买卖协议》，该协议不仅明确了双方当事人履行过户登记的义务，而且确定由中介公司代理双方办理房屋过户手续。由此，中介公司办理过户的行为系基于该协议的授权。一审法院认定“未依法提交任何代理手续”、“转移登记是否是申请人本人的真实意思表示”等认定明显错误。二、一审判决适用法律不当。徐圣梅与王怀林所签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》及授权中介公司办理过户手续均是当事人真实意思表示，一审法院应依据《中华人民共和国物权法》第一百零八条的规定，以善意取得为由，判决维持市房管局的颁证行为。即使认为颁证行为程序违法，在判决撤销的同时，应判决市房管局重新作出具体行政行为。综上，请求撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求。
王靖雯当庭答辩称：一审法院判决正确，请求予以维持。当事人一审中均表示，《房屋买卖合同》中的签名非本人所签。徐圣梅要求在撤销市房管局的颁证行为的同时要求重新作出具体行政行为无依据。
市房管局当庭陈述：作为登记机关，市房管局只审查卖方有无权利处分和买卖双方是否是真实意思表示，本案情况符合上述两点要求。办理过户手续一般应本人亲自办理，也可授权他人代为办理。本案市房管局在办理过户时按照相关规定进行了审查。
王怀林当庭陈述：一审判决错误。房屋是答辩人本人的，卖房款用于还房贷。房屋买卖是双方当事人真实意思表示。
市房管局向一审法院提交的主要证据及依据有：1、房屋所有权登记申请书。2、淮潘字第09009788号房地产权证。3、房屋买卖协议一份。4、房屋买卖双方王怀林和徐圣梅的身份证复印件各一份。5、淮南市房屋基本状况勘测（调查）表一份。6、税费发票三份。法律依据：《房屋登记办法》第7条、第32条和第33条。
王靖雯向一审法院提交主要证据有：1、汪晓苏的身份证复印件和常住人口户籍信息。2、潘集区人民法院（2009）潘民一初字第00251号民事调解书、（2011）潘民一初字第01353号民事调解书和（2012）潘民一初字第00690号民事调解书。3、潘集区人民法院（2013）潘民一初字第00126号民事判决书。
在法定期限内，徐圣梅、王怀林均未向一审法院提交证据。
上列证据均已随案移送本院，经庭审质证，一审法院认证正确，本院予以确认。
二审在一审查明事实基础上，另查明：2014年4月8日，徐圣梅向安徽省淮南市潘集区人民法院提起诉讼，要求确认其属善意取得涉案房屋，徐圣梅的购房行为有效。2014年7月13日，安徽省淮南市潘集区人民法院以徐圣梅取得诉争房屋的行为属善意取得，其与王怀林之间的房屋买卖合同关系应当受法律保护为由，作出（2014）潘民一初字第00707号民事判决，确认徐圣梅购房行为有效。宣判后，王靖雯不服，向本院提起上诉。在本案审理期间，2014年10月13日，王靖雯向本院申请撤回上诉。本院于2014年10月13日作出（2014）淮民一终字第00530号民事裁定，准许王靖雯撤回上诉，双方按原审判决执行。
本案争议焦点：一、一审判决认定事实是否清楚，中介公司办理过户的行为是否按法律规定取得授权；二、一审法院裁判方式是否适当。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
一、针对一审判决认定事实是否清楚，中介公司办理过户的行为是否按法律规定取得授权的问题。依据《房屋登记办法》的相关规定，房屋买卖双方在申请办理房屋所有权转移登记手续时，应当亲自到房产登记机构办理相关手续，若委托他人代为申请办理的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。本案中买卖双方王怀林与徐圣梅并未亲自到市房管局处办理房屋转移登记手续，而是由中介公司代为办理，但无证据证明中介公司的代理办理登记行为取得了相应的授权。徐圣梅上诉称其与王怀林签订的《房屋买卖协议》确定由中介公司代理双方办理房屋过户手续。经查，上述协议是徐圣梅与王怀林关于买卖涉案房屋有关问题的约定，并无授权中介公司代理双方办理房屋过户手续的约定。故徐圣梅认为一审判决认定事实不清的上诉理由不能成立，不予支持。
二、关于一审裁判方式是否适当的问题。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“……被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”在本案二审审理过程中，徐圣梅提交的生效民事判决认定，徐圣梅取得诉争房屋的行为属善意取得，其与王怀林之间的房屋买卖合同关系应当受法律保护，徐圣梅购房行为有效。故徐圣梅认为应以其善意取得争议房屋为由进行判决的上诉理由成立，予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但判决方式不当。依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款，《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项3目、第六十一条第二项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2013）田行初字第00043号行政判决；
二、确认淮南市房地产管理局为徐圣梅颁发淮房地权证淮潘字第120061**号房地产权证的具体行政行为违法。
一、二审案件受理费各50元，计100元，均由淮南市房地产管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 张德玉
审判员 李 戎
审判员 李 平
二〇一四年十月二十二日
书记员 刘富丰
附法律条文：
最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。
被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。
被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条：人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
⒈主要证据不足的；
⒉适用法律、法规错误的；
⒊违反法定程序的；
⒋超越职权的；
⒌滥用职权的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。