福建省厦门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽02执异194号
异议人（被执行人）聚祥（厦门）淀粉有限公司，住所地厦门市集美区灌口大道480-500号，组织机构代码：61204030-2。
法定代表人黄西岳，董事长。
委托代理人黄荣贤，该公司董事。
委托代理人杨玉林，江苏中立信律师事务所律师。
申请执行人张佩珍，女，1971年1月6日出生，汉族，住厦门市思明区，
被执行人聚祥（厦门）食品有限公司，住所地厦门市集美区灌口大道480-500号，组织机构代码79807409-1。
法定代表人黄西岳。
被执行人黄西岳，男，1950年6月9日出生，住厦门市思明区，
被执行人潘丽琴，女，1954年9月18日出生，住厦门市思明区，
被执行人黄荣灿，男，1975年11月23日出生，住厦门市思明区，
被执行人王秋明，女，1978年10月21日出生，住厦门市思明区，
被执行人黄荣贤，男，1981年11月18日出生，住厦门市思明区，
被执行人戴燕瑜，女，1983年1月25日出生，住厦门市思明区，
本院在执行（2014）厦执行字第11号申请执行人张佩珍与被执行人聚祥（厦门）淀粉有限公司（以下简称聚祥淀粉公司）、聚祥（厦门）食品有限公司、黄西岳、潘丽琴、黄荣灿、王秋明、黄荣贤、戴燕瑜具有强制执行效力公证债权文书一案中，异议人聚祥淀粉公司对本院拍卖其厂区房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人聚祥淀粉公司称，请求撤销本院对该公司位于厦门市集美区灌口大道厂区内11栋房产的执行拍卖。理由是：1、本院超出执行标的执行聚祥淀粉公司的财产。本次拍卖的房产总价值13472.36万元，已超出启动本次拍卖的三个执行案件的合计执行标的4902万元。2、本次拍卖依据的三个房产评估报告已超过有效期。3、房产评估报告失实、相互矛盾。本院未送达评估报告的技术报告，聚祥淀粉公司无从知悉评估定价依据，损害了聚祥淀粉公司的知情权。490号、492号、494号及496号4栋房产均为2007年同期建设，土地单价、评估单价应当一致，但厦银盛（2016）估字第F201604中009号评估报告与厦信衡房评字[2015]第F15028号评估报告的评估单价相差很大。4、本次拍卖未查明聚祥淀粉公司实际拥有的土地使用权面积。聚祥淀粉公司实际拥有三块工业用地，包括本次拍卖房产所在的两块宗地，以及2006年12月29日聚祥淀粉公司依据《厦门市集美区国有土地使用权有偿出让协议书》[（2006）厦国土房集协（52）号]取得的一块2300㎡工业用地。本次拍卖仅拍卖前两块用地的红线用地面积，对该两块用地的土地使用权出让合同约定的道路绿化面积及另一块尚未取得土地使用权证书的用地未一并评估整体拍卖，违背“房地一体”原则，导致聚祥淀粉公司的财产价值严重贬损。5、本次拍卖未对聚祥淀粉公司占地范围内的道路、道路绿化用地、绿化植被、被拍卖建筑物的装潢、建筑物消防工程、公司食堂、仓库、配电房、公共配套设施等建筑物，以及聚祥淀粉公司十几年辛苦经营树立的品牌、商标、专利等知识产权进行评估一并拍卖，损害了聚祥淀粉公司及其他债权人的利益。6、截止本次拍卖启动时，聚祥淀粉公司在本院被强制执行的债务总额已大大超过被拍卖的房产价值，其中仅平安银行股份有限公司泉州支行和中信银行股份有限公司厦门分行两个债权人的借贷债务就达到1.6亿元，明显资不抵债，本院未中止本案执行，并将案件材料移送有管辖权的法院启动对聚祥淀粉公司的破产重整程序，违反法律规定。
本院查明，2013年12月23日，本院受理了本案申请执行人张佩珍依据厦门市鹭江公证处（2013）厦鹭证执字第00070号执行证书提出的强制执行申请，立案号（2014）厦执行字11号，申请执行标的为14475866.67元。执行过程中，本院于2014年1月21日轮候查封（轮候顺序一）了聚祥淀粉公司建设于厦门市集美区灌口大道厂区的11栋均独立办理了权属证书的房产，房产坐落编号为厦门市集美区灌口大道480号（办公楼）、482号（变电所）、484号（锅炉房）、486号（厂房及仓库）、488号（展厅）、490号（厂房仓库）、492号（1号厂房）、494号（2号厂房）、498号（单身宿舍一）、496号（实验中心）、500号（单身宿舍二）。2016年1月16日，因首封案件未续封，本案的上述查封转为首封。
聚祥淀粉公司的上述厂区（通过围墙与外部区隔）由其名下两块工业用地的权属登记面积构成，其中用地一的土地使用权出让合同[（2001）厦地集合字005号]虽记载该用地包括红线面积14233.28㎡，道路绿化面积3053.422㎡，但权属登记面积并未包括道路绿化面积，为14233.3㎡；用地二的土地使用权出让合同[（2004）厦国土房集合字043号]记载该用地包括红线面积31050.506㎡，道路绿化面积7445.287㎡，权属登记面积亦未包括道路绿化面积，为31050.57㎡。上述房产中的480号（办公楼）、482号（变电所）、484号（锅炉房）、486号（厂房及仓库）、488号（展厅）建设于用地一上，该5栋房产各自权属登记的用地面积合计数与用地一的权属登记面积一致。490号（厂房仓库）、492号（1号厂房）、494号（2号厂房）、498号（单身宿舍一）、496号（实验中心）、500号（单身宿舍二）建设于用地二上，该6栋房产各自权属登记的用地面积合计数与用地二的权属登记面积也相一致。
上述房产中，480号（办公楼）、482号（变电所）、484号（锅炉房）、486号（厂房及仓库）、488号（展厅）、494号（2号厂房）六栋房产为本院受理的（2015）厦执字第248号申请执行人中国工商银行股份有限公司厦门江头支行与被执行人聚祥淀粉公司、黄西岳、黄荣贤、黄荣灿借款合同纠纷一案的执行抵押物。498号（单身宿舍一）、500号（单身宿舍二）两栋房产为本院受理的（2015）厦执字第178号申请执行人兴业银行股份有限公司厦门分行与被执行人聚祥淀粉公司、厦门南顺进出口贸易有限公司金融借款合同纠纷一案的执行抵押物。490号（厂房仓库）、492号（1号厂房）、496号（实验中心）三栋房产均于2011年5月13日抵押给案外人中信银行股份有限公司厦门分行，其中492号（1号厂房）、496号（实验中心）共同抵押的债权金额为3997.51万元，490号（厂房仓库）与案外另三套房产共同抵押3000万元。
2015年8月30日，（2015）厦执字第248号案件委托的评估机构厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司出具厦信衡房评字[2015]第F15028号《房地产估价报告书》，对480号（办公楼）、482号（变电所）、484号（锅炉房）、486号（厂房及仓库）、488号（展厅）、494号（2号厂房）六栋房产作出价值评估，确认该部分房产的评估单价分别为2258元/㎡、2174元/㎡、2275元/㎡、2375元/㎡、2174元/㎡、2271元/㎡，评估总价（含室内装修价值）为4353.28万元。该评估报告有效期为2015年8月30日至2016年8月29日。
2015年8月17日，（2015）厦执字第178号案件委托的评估机构厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司出具厦银兴房评[2015]153268号《房地产估价报告》，对498号（单身宿舍一）、500号（单身宿舍二）两栋房产作出价值评估，确认该部分房产的评估总价为1551.8万元。该评估报告有效期为2015年8月17日至2016年8月16日。另该案还于2016年5月3日委托厦门均达评估有限责任公司对该案的动产抵押物即聚祥淀粉公司所有的双锟干燥机等机器设备进行价值评估。2015年5月19日，厦门均达评估有限责任公司作出均达评报字[2016]第037号《评估报告》，确认评估价值为328.68万元。评估报告有效期为2016年5月13日至2017年5月13日。
2016年4月5日，本案委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司490号（厂房仓库）、492号（1号厂房）、496号（实验中心）三栋房产进行价值评估。2016年4月14日，厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司作出厦银晟（2016）估字F201604中0009号《房地产估价报告》，确认该部分房产的评估单价分别为2436元/㎡、2436元/㎡、2470元/㎡，评估总价为7238.6万元。该评估报告有效期为2016年4月14日至2017年4月13日。
上述房产评估报告作出后，本院均依法将其送达聚祥淀粉公司并告知该公司如有异议，应在10日内书面向本院提出。之后，聚祥淀粉公司仅对厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司出具的评估报告提出异议，且异议事项未涉及评估项目存在遗漏问题，具体为：1、评估机构无司法鉴定资质；2、评估机构未履行风险告知义务；3、评估报告未包含估价技术报告，缺失个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价测算过程分析、估价基本数据、估价参数如何选取的理由，估价结果无根据、过低，不符合房地产估价规范要求。2016年6月12日，厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司针对聚祥淀粉公司的异议出具《关于（2016）厦中法综鉴字第46号的回函》予以回复：1、该公司已入围本院司法鉴定机构名册，有司法鉴定资格，证书有效期自2016年1月1日起至2017年12月31日；2、该公司已在评估报告P4-P5“估价假设和限制条件”中说明评估风险事项，履行风险告知义务；3、该公司提供的评估报告一式七份，其中正本含技术报告两份，不存在聚祥淀粉公司提出的缺失问题，聚祥淀粉公司可向本院申请查阅正本。2016年6月24日，本院将该回复函送达聚祥淀粉公司，聚祥淀粉公司未再提出进一步的异议。
2016年7月14日，因中信银行股份有限公司厦门分行不同意本院一并处置其享有抵押权的490号（厂房仓库）、492号（1号厂房）、496号（实验中心）三栋房产，本院发函向厦门市国土资源与房产管理局咨询可否仅处置其他房产。2016年8月4日，厦门市不动产登记中心回函表示，聚祥淀粉公司上述两块用地上的房产分属两个工业项目，按《厦门市人民政府关于印发推进工业用地节约集约利用的实施意见》第二十三条的规定，应对项目整体处置。
根据厦门市国土资源与房产管理局的该回复意见，并鉴于本案为上述11栋房产的首封案件，本院确定由本案启动对上述房产及机器设备进行整体拍卖。2016年8月15日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，告知将于2016年9月1日10时至2016年9月2日10时以上述四个评估报告的合计金额134723600为起拍价，对上述房产及机器设备进行整体拍卖。因无人报名竞拍，该次拍卖未能成交。2016年11月17日10时至2016年11月18日10时，本院再次在淘宝网司法拍卖网络平台上对上述房产及机器设备进行拍卖，经21轮竞价，上述房产及机器设备最终由厦门禹州房地产开发有限公司以126278880元竞得。
另查明，截止2016年9月1日本案组织第一次拍卖时，本院受理的以聚祥淀粉公司为被执行人的未执结案件仍有11件，申请执行标的超过16406万元。
异议审查期间，本院要求聚祥淀粉公司对其异议理由中提出的遗漏评估拍卖的资产具体项目予以明确。聚祥淀粉公司为此向本院提交《聚祥（厦门）淀粉有限公司未评估资产》，确认其主张遗漏评估拍卖的资产有20项，具体为：1、用地一和用地二的土地使用权出让合同载明的道路绿化面积合计10498.709㎡，以及（2006）厦国土房集协（52）号《厦门市集美区国有土地使用权有偿出让协议书》约定的2300㎡工业用地；2、员工食堂；3、两个仓库；4、二期工程配套变电所建筑物；5、消防池；6、482号变电所及二期工程变电所内的变配电电力设备；7、从变电所到被拍卖的11套房产、员工食堂、仓库的配电电缆工程；8、厂区内消防工程；9、厂区内供水工程；10、厂区内地下排污工程；10、厂区围墙及厂区内道路的照明工程；11、位于494号、496号之间的100吨大型地磅称重设备一套；12、公司四周围墙；13、公司内水泥道路；14、整体绿化工程26477.2314（一期3053.422m²，二期7445.287m²，建设用地红线内绿化31050.506m²×40%+14233.28m²×25%=15978.5224m²，其中有国家保护珍稀植物红豆杉若干株）；15、公司西北处的标准篮球场一个；16、490号、492号、494号厂房各有电梯两部；17、486号（厂房及仓库）内无尘包装车间装饰材料及设备；18、494号（2号厂房）第四层食品无尘车间装饰材料及配套设备；19、门卫房3间；20、厂区视频监控系统；21、职工民俗庙堂。另对于第1项中的2300㎡工业用地，聚祥淀粉公司确认该用地未取得权属证书，亦不在厂区范围内。
本院认为，聚祥淀粉公司提出的异议，理由不能成立。一、关于本院是否超出执行标的执行聚祥淀粉公司财产的问题。聚祥淀粉公司上述被拍卖财产虽由本案启动拍卖，但其清偿对象并不限于本案申请执行人，聚祥淀粉公司在本院受理执行案件的申请执行人均有权参与该财产的清偿分配。而根据上述查明事实及聚祥淀粉公司在异议理由中的自认，截止本案启动拍卖时，聚祥淀粉公司在本院被申请强制执行的债务总额已大大超过被拍卖财产的价值。故聚祥淀粉公司主张本院超出执行标的执行其财产，理由显然不能成立。二、关于本次拍卖参考的评估报告是否超过有效期的问题。本次拍卖参考的评估报告中有效期最早届满的为厦银兴房评[2015]153268号《房地产估价报告》，届满时间为2016年8月16日。本次拍卖于2016年8月15日启动，仍在评估报告的有效期内，故本次拍卖并未超出评估报告的有效期。三、关于评估报告是否存在失实、相互矛盾的问题。其中关于评估单价存在差异的问题，本案房产系分三批次委托不同的评估机构进行评估，不同评估机构因评估的房产标的及评估时点均不同，由此得出不同的评估单价，显然并不存在不合理的情形，故聚祥淀粉公司对此的异议，理由不能成立；关于送达的评估报告未包含技术报告的问题，该问题厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司在其上述回复函中已进行了说明，评估报告的正本包含有技术报告，聚祥淀粉公司可向本院申请查阅，故聚祥淀粉公司据此主张其知情权受损害，理由亦不能成立。四、关于聚祥淀粉公司上述主张的两块道路绿化用地及一块2300㎡工业用地应否一并评估拍卖的问题。根据上述查明事实，该部分用地并不在聚祥淀粉公司的厂区范围内，聚祥淀粉公司也未依法取得该部分用地的权属证书，故聚祥淀粉公司主张应将该部分用地一并评估拍卖，缺乏法律依据。五、关于本案房产的评估拍卖是否遗漏聚祥淀粉公司上述除土地使用权外的其余19项资产的问题。聚祥淀粉公司主张这些资产项目均建造于本案拍卖房产的用地上或房产建筑内，属本案房产评估拍卖时应一并评估拍卖的资产，但其在本院将评估报告送达该公司并告知其如有异议应在10日内书面向本院提出后，并未按本院告知的提出异议期限及时向本院提出异议，直至本案房产拍卖完成后才提出，显然已超过异议期限。且这些资产中的建筑物均缺乏合法的批建手续或权属证书，依法并不属可执行处置的财产，其余资产聚祥淀粉公司亦未能提供相应的建造资料供证实或确认。故聚祥淀粉公司主张本院遗漏评估拍卖该部分资产，并据此请求撤销本案的房产拍卖，缺乏事实和法律依据。六、关于本院应否中止本案执行并将案件材料移送有管辖权的法院启动对聚祥淀粉公司的破产程序问题。仅根据本案拍卖的财产价值不足以清偿聚祥淀粉公司的债务，并不能直接认定聚祥淀粉公司已达资不抵债情形，符合破产条件；且聚祥淀粉公司及其申请执行人在本案执行过程中亦从未向本院提出过相应申请，故聚祥淀粉公司的该项异议，同样缺乏事实和法律依据。
综上，聚祥淀粉公司请求撤销本案对其公司房产拍卖的异议理由不能成立，异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人聚祥（厦门）淀粉有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向福建省高级人民法院申请复议。
审 判 长 （蔡美苹）
审 判 员 （周 锋）
审 判 员 （陈 鸣）
二〇一七年七月二十七日
代书记员（ 陈莹 莹）
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
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