上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2736号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑丽雪，女，1974年9月17日生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇大叶公路6818号。
法定代表人：陈萍，董事长。
委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。
上诉人郑丽雪与被上诉人上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称同福易家丽公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初12457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日受理后，依法组成合议庭，与同年3月24日公开开庭进行了审理，上诉人及其代理人魏艳律师,被上诉人代理人廖佩娟律师、邓斯玲律师到庭参加审理，本案现已审理终结。
上诉人郑丽雪上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、七项，改判被上诉人同福易家丽公司赔偿其经济损失人民币100万元并承担全部诉讼费用。
事实和理由：一审认定事实、适用法律错误。标的场地已经金汇镇人民政府强制拆除，上诉人2016年2月已搬离并无所谓占有事实；双方签署的租赁合同为被上诉人提供的格式范本，一年一签，但合同条款中明确允许上诉人添置机械等设备及加盖固定物、附属物，原判简单认定租赁期满装饰装修使用价值耗净应予纠正；一审法院怠于调查取证，被上诉人因拆迁已获得赔偿金额没有查清，导致上诉人无法向其主张赔偿责任。
被上诉人同福易家丽公司辩称，一审事实查明及适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。
同福易家丽公司诉至一审法院，请求判令：1、判令郑丽雪将承租房屋腾退并归还；2、判令郑丽雪支付2016年7月19日起至实际搬离日止占有使用费，按每年711,750元计算；3、判令郑丽雪支付2016年1月1日起至2016年6月30日止的市场物管费54,000元；4、判令郑丽雪支付2016年4月、5月、6月的水费、电费（包括加价部分电费）、电信费等各项费用共计1,129元。
郑丽雪提起反诉请求：1、判令双方签订的《租赁合同》无效；2、判令同福易家丽公司返还支付的租金254,000元；3、判令同福易家丽公司赔偿装饰装修损失500,000元；4、判令同福易家丽公司赔偿搬迁费500,000元。
一审法院认定事实：2015年4月3日，同福易家丽公司与郑丽雪签订《租赁合同（石材）》，约定：郑丽雪承租同福易家丽公司位于上海市奉贤区XX公路XX号XX城XX号XX房；租赁面积3,000平方米；租赁期限自2015年4月2日起至2016年4月1日止；房屋租金为每年711,750元；租金于2015年5月已付215,000元，于7月28日、9月28日前付清全部租金。上述合同签订后，郑丽雪向同福易家丽公司支付租金共计215,000元。2015年11月5日，同福易家丽公司与郑丽雪签订《协议书》一份，约定双方就关停、搬离相关事宜，经友好协商、协议如下：一、郑丽雪自愿于2015年12月31日停止一切加工经营活动，自2016年1月1日起实施搬迁，至2016年6月30日全部搬离，退还租赁场地给同福易家丽公司。二、同福易家丽公司给予郑丽雪6个月（2015年7月1日起至2015年12月31日）的免租期，6个月（2016年1月1日起至2016年6月30日）的搬场期。免租期间，同福易家丽公司不收取郑丽雪场地租金、但郑丽雪发生的水、电等公用事业费必须按现行价格如数支付，不得拖延或拒付；搬场期间，同福易家丽公司不收取郑丽雪场地租金，但郑丽雪必须每月支付每平方每天0.10元的物业管理费，此期间发生的水、电等公用事业费也必须按现行价格如数付清。三、按照郑丽雪实际已付场地租金的情况和同福易家丽公司给予的免租时间的推算，同福易家丽公司还应退还郑丽雪租金共39,500元，此款等郑丽雪全部搬离，办理完所有退场交接手续后，由同福易家丽公司退还给郑丽雪。同日，郑丽雪向同福易家丽公司出具《承诺书》一份，承诺：郑丽雪自愿于2015年12月31日全面停止一切加工及经营活动，并于2016年3月30日起实施（厂房、设备）全面搬迁，至2016年6月30日全面搬离。上述协议书及承诺书签订后，郑丽雪实际使用、占用租赁场地至今。2016年7月1日起同福易家丽公司对租赁场地实施了断水断电行为。郑丽雪尚欠同福易家丽公司2016年1月1日起至2016年6月30日的物业管理费人民币54,000元未付。郑丽雪尚欠同福易家丽公司2016年4、5月的电信费373.60元。
一审法院认为：双方签订的《租赁合同》，所租用的场地不在同福易家丽公司所有的房地产权证范围内，属于农村集体所有的耕地，现双方就该土地形成租赁合同关系用于商业生产经营，显然违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《租赁合同》无效。故对郑丽雪要求确认双方租赁合同无效的诉讼请求，法院依法予以支持。但双方签订的《协议书》系对租赁费用的支付及房屋的返还进行约定的清算内容，应为有效。现双方约定的合同期限已届满，郑丽雪未能提供证据证明在合同履行期间存在影响其使用的情形，故同福易家丽公司参照租赁合同约定的租金标准收取郑丽雪占用使用系争场地的费用，于法无悖，故法院对郑丽雪要求同福易家丽公司返还已付租金254,000元的诉讼请求，不予支持。但双方在《协议书》中约定的应退还郑丽雪的租金39,500元，应由同福易家丽公司于郑丽雪搬离之日退还郑丽雪，故对郑丽雪要求同福易家丽公司退还39,500元租金的诉讼请求，法院予以支持。《租赁合同》无效，郑丽雪应当返还租赁场地，但郑丽雪占有系争场地至今未完全搬离，故对同福易家丽公司要求郑丽雪腾退并归还场地的诉讼请求，法院依法予以支持。郑丽雪未能归还租赁场地，而系争场地及地上物未涉及违章建筑的行政强拆，亦不涉及土地减量化拆迁，故郑丽雪应承担相应的占有使用费，但同福易家丽公司于2016年7月1日起对系争场地实施停水停电措施，系争场地已无法用于生产经营，故法院酌定2016年7月1日起至郑丽雪实际搬离日止，系争场地的占有使用费按每年145,000元标准计算。故法院对同福易家丽公司要求郑丽雪支付自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年145,000元计算的占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。郑丽雪未能支付占有使用系争场地期间的电信费以及未能按照《协议书》的约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任，故对同福易家丽公司要求郑丽雪支付2016年1月1日起至2016年6月30日止的物业管理费54,000元以及2016年4、5月的电信费373.60元的诉讼请求，法院亦依法予以支持。对于郑丽雪辩称同福易家丽公司提供的电信费账单并非郑丽雪使用的辩解意见，因郑丽雪未能提供其使用的电信设备的设备号码，故郑丽雪无证据反驳同福易家丽公司提供的证据，法院对郑丽雪该辩解意见不予采信。双方签订的《租赁合同》履行期间已届满，故郑丽雪在系争场地上的装饰装修的使用价值已消耗殆尽，而郑丽雪也未能提供证据证明系争场地及房屋涉及拆迁，故郑丽雪要求同福易家丽公司支付装饰装修损失、搬迁费的诉讼请求，于法无据，法院均不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，于二○一六年十一月三十日判决如下：一、上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司与郑丽雪于2015年4月3日签订的《租赁合同》无效；二、郑丽雪于判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区XX公路XX号XX号加工场地腾空并归还上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司；三、郑丽雪于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年145,000元计算的场地占有使用费；四、郑丽雪于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2016年1月1日起至2016年6月30日的物业管理费人民币54,000元；五、郑丽雪于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2016年4、5月的电信费人民币373.60元；六、上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十五日内返还郑丽雪租金人民币39,500元；七、对郑丽雪的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,178元，减半收取，计人民币589元，由郑丽雪负担。反诉案件受理费人民币8,043元，由郑丽雪负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人郑丽雪与被上诉人同福易家丽公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，查该合同项下场地同福易家丽公司并无合法权利，土地性质亦属农村集体所有耕地，双方将之用于商业、生产经营，显然违反法律强制性规定；同时，租赁合同项下标的房屋亦无合法之规划、建设许可，依法不得用于出租，因此，双方由之形成的房屋租赁合同关系应属无效。
租赁关系无效，承租人郑丽雪依法应将合同关系项下取得的标的物予以返还。本案标的场地确曾因违章建筑等经当地政府部门行政执法拆除，但合同履行期间，上诉人未通知被上诉人并与之办理场地交接手续，上诉人亦尚有设备位于标的场地未撤离，原判认定上诉人占有使用标的场地未归于法有据，同时考虑到标的场地业已经停水、停电等不能正常使用，原判比照合同约定租金折价确定实际使用费用具有相对合理性，应予维持。
关于装修损失赔偿主张，依据《租赁合同》约定的履行期间确已届满，应推定所谓装饰装修价值已耗尽，上诉人未能举证证明装修价值及其残值的客观性，又未能证明被上诉人作为承租人该部赔偿义务的依据；另根据查明事实，本案租赁合同系双方当事人平等协商签订，并无证据证明合同文本系单方提供之法定“格式合同”等，上诉人关于装修赔偿主张缺乏法律及事实依据，本院难予采纳。
关于拆迁补偿主张，该部显属上诉人取证责任证明范畴，一、二审期间，上诉人主张被上诉人获得与本案标的场地有关之拆迁补偿，既未提供依据，又未提供任何客观线索，其主张原审法院“怠于调查取证”缺乏基本依据，该部主张缺乏事实及法律依据，本院不能支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人郑丽雪的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,800元，由上诉人郑丽雪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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