广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1132号
上诉人（原审原告）莫志波，男，汉族，住广东省佛山市。
委托代理人刘俊杰，广东凯成律师事务所律师。
委托代理人黄均健，广东凯成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市东迅房地产发展有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人何伯雄，董事长。
委托代理人李敏，该公司职员。
上诉人莫志波因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年12月20日，莫志波（乙方）与广州市东迅房地产发展有限公司（甲方，以下简称东迅公司）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方预购xx路543-549号地段海珠半岛花园（原海珠广场花园）龙景阁第41层AB号房，总金额为3580200元；甲方须于2001年9月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用；该商品房竣工验收之日起30天内，甲方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续；甲方取得权属证明书后30天内协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续；等。该合同经广州市房地产交易所登记。
1999年12月23日，莫志波（抵押人）、东迅公司（保证人）与中国银行广州市海珠支行（抵押权人）签订《个人住房抵押贷款合同》，约定抵押物广州市xx路549号海珠半岛花园龙景阁41楼AB座；抵押权人根据抵押人的申请，同意向抵押人发放个人住房贷款，贷款金额为2500000元；贷款期限为15年，借款起始日为抵押权人放款日；抵押人应从使用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，还款总期数为180期；等。
莫志波于2013年5月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、东迅公司立即为莫志波办理广州市xx路69号41楼AB房的房地产权证；2、由东迅公司承担诉讼费用。
莫志波为证明其诉讼主张，提交了如下证据：
1、东迅公司于1999年12月21日出具给莫志波的《证明》，内容为：鉴于您所购买的房屋由龙景阁35楼A＋B座调成龙景阁41楼A＋B座，原于1999年4月8日所交的购买龙景阁35楼A＋B座首期楼款1080200元（见附件），变更为龙景阁41楼A＋B座的首期楼款。附件：1999年4月8日的《收据存根》。
2、《借款借据》。用以证明其申请的按揭贷款己放款。
3、还款明细。用以证明其每期清还按揭贷款。
4、东迅公司发给莫志波的《通知书》，内容为：阁下所购买之龙景阁41楼AB单元原约定交楼时间将延期至2002年6月份交付使用，介时我司将会专函通知；等。
5、2003年8月12日的《海珠半岛花园业主收楼确认书》。
6、《房屋交付使用通知书》、《收楼须知》、《海珠半岛花园三期住宅收楼费用表》、《海珠半岛花园三期住宅收楼签收资料及表格》。
莫志波表示上述证据除第3项为银行打单外，其余均没有原件。东迅公司对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
原审另查明，张翅诉东迅公司及莫志波房屋买卖合同纠纷一案，张翅起诉要求东迅公司立即办理广州市海珠区海珠半岛花园龙景阁41楼AB单元商品房的产权登记于其名下，莫志波承担连带责任及东迅公司支付逾期办理过户手续的违约金等。原审法院于2012年9月7日作出（2012）穗海法民三初字第291号民事判决书，判决驳回张翅除诉讼费外的诉讼请求。判后，张翅不服上诉。广州市中级人民法院于2013年4月12日作出（2012）穗中法民五终字第3730号民事判决书。该判决书载明：经审理查明，1999年12月20日，东迅公司（甲方）与莫志波（乙方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方预购xx路543-549号地段海珠半岛花园（原海珠广场花园）龙景阁第41层AB号房，总金额为3580200元；等。该合同经广州市房地产交易所登记。2007年10月23日，张翅（乙方、认购方）与东迅公司（甲方、出售方）签订《海珠半岛花园认购书》，约定认购物业广州市滨江东路543-549号地段“海珠半岛花园”龙景阁41层A＋B单位，认购价5317449元；该单元为小业主抵押单元；于120个工作日内办理该房产的涂销解押手续；等。2007年11月6日，张翅（买受人）与东迅公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人所购的商品房为现房，该房为滨江东海珠半岛花园第C幢41层AB号房，总金额2835973元；等。同日，张翅（乙方）与东迅公司（甲方）签订《补充协议书》，约定根据甲乙双方于2007年10月23日签订的《海珠半岛花园认购书》，乙方购买了“海珠半岛花园”龙景阁41楼AB房；鉴于该单元是小业主房产，由我司代其销售、收取购房款及办理过户等手续，经甲乙双方协商一致，自愿达成如下协议：甲方承诺，从乙方签订该补充协议、《商品房买卖合同》，并付清购房款之日起120个工作日内，办理该房产的涂销解押手续；如果逾期不能办理以上手续，甲方自愿在期限届满后15个工作日内，将购房款退回乙方，并赔偿乙方自付款之日起的利息（利息按照人民银行规定的银行同期活期存款利率计算）；双方签署本协议书之日起120个工作日内，视为双方认可该交易正在办理中；等。东迅公司于当天出具《证明》，内容为：认购方张翅2007年11月6日购买了海珠半岛花园龙景阁41楼AB单元，并签订了《商品房买卖合同》，现我司证明认购方己付清该单元除税费及收楼费用外的全部购房款；就该单元双方已结算清晰，互不追究关于购房款的一切责任。张翅于2007年11月接收讼争房屋。2011年1月31日，东迅公司出具给张翅《承诺书》，内容为：感谢阁下购买我司开发建设的海珠半岛花园龙景阁41楼AB单元住宅，由于我公司的原因，该住宅暂未办理房地产权证，但我司仍将履行商品房买卖合同和2007年11月6日签订的补充协议书，继续为阁下办理房产证；为郑重起见，我司特向阁下书面承诺2011年6月30日前为阁下办理房产证（取得办证递件回执）。2011年9月13日，东迅公司出具《证明》，内容为：我公司兴建的海珠半岛花园龙景阁41楼AB单元于1999年12月23日，因融资需要借用了莫志波先生的名义，以购买的形式将该房产在广州市国土资源局登记在莫志波先生的名下；当时该房产的资金支付等一切费用均由我公司承担，莫志波先生未支付任何费用，我公司可随时撤销与莫志波先生的房产交易手续，故我公司于2007年11月6日将该房产售予张翅先生；现因莫志波先生未能及时配合办理解除该房产的注销登记手续，致使张翅先生至今未能办理好该房的买卖权属登记手续。广州市中级人民法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）适用的范围是房地产开发企业与购房人之间签订的合同。本案中张翅请求东迅公司依照《解释》承担违约责任，首先就要符合这一条件。因此，本案争议焦点在于张翅是向谁购买讼争房屋，如果是向东迅公司购买，则应适用《解释》承担违约责任，如果是向莫志波购买则不能适用《解释》。本院现分析如下：其一，作为购房人，没有证据证明莫志波支付购房首期款及后续供楼款。莫志波在二审期间提交账户名为莫志波的中国银行存折，拟证明其偿还贷款至2003年，但该证据不属二审期间的新证据，已超过举证时限，更何况其亦无法证明该账户系用于偿还讼争房屋贷款。东迅公司在二审期间提交《收据存根》拟证明莫志波于1999年4月8日支付首期房款1080000元，但该证据并非二审期间的新证据，已超过举证时限，且无其他证据印证其真实性。其二，如系东迅公司所言，该司代莫志波出售讼争房屋，则张翅所交购房款理当转付给莫志波，但并没有证据证明莫志波收取了东迅公司转卖房屋的款项。自己出售房屋，房款却为代售人所得，显然不符合常理。其三，莫志波1999年签订《商品房预售合同》，却一直没有收取、使用房屋，也没有委托东迅公司代为转租，直至2007年张翅接收讼争房屋，讼争房屋多年处于闲置状态，此亦不符合常理。其四，反观东迅公司在《承诺书》中表示“感谢阁下购买我司开发建设的海珠半岛花园龙景阁41楼AB单元住宅。我司特向阁下承诺2011年6月30日前为阁下办理房产证”，明确表明了该司是出售讼争房屋，而不是代售。最重要的是，东迅公司在2011年9月13日《证明》中直接说明“因融资需要借用了莫志波先生的名义，以购买的形式将该房产在广州市国土资源局登记在莫志波先生的名下；当时该房产的资金支付等一切费用均由我公司承担，莫志波先生未支付任何费用”，直白地说出了事实的真相。将《承诺书》、《证明》与前述三点分析结合，所有的疑问就迎刃而解：莫志波是为了东迅公司融资需要而出名购买讼争房屋的，不是真正的购房，当然无需支付购房款、无需收房、无需收取所谓的转售房款。综上所述，张翅是向东迅公司购买讼争房屋，符合《解释》的规定。张翅于2007年11月已付清讼争房屋房款，并于2007年11月接收讼争房屋，但东迅公司至今仍未将讼争房屋过户至张翅名下。莫志波作为《商品房预售合同》备案人，张翅主张判令东迅公司、莫志波将讼争房屋产权登记至其名下，合法有据，予以支持。同时，东迅公司应承担相应的逾期办证违约责任。根据《解释》第十八条规定，东迅公司应自合同订立之日起九十日后亦即2008年2月6日起承担逾期办证违约责任，由于双方并未约定违约金，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期办证违约金，并以张翅的诉讼请求为限。判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第291号民事判决。二、东迅公司、莫志波自判决发生法律效力之日起十日内协助办理广州市海珠区xx路543-549号海珠半岛花园龙景阁41层AB单元商品房的产权登记于张翅名下。三、东迅公司自判决发生法律效力之日起十日内向张翅支付逾期办证违约金（以5317449元为本金，从2008年2月6日起计至办证之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，其中2008年2月6日至2008年6月7日不超过每月0.72%，2008年6月8日起至办证之日止不超过每日万分之二点一）。四、驳回张翅的其他诉讼请求。
在一审审理期间，经原审法院释明，莫志波表示坚持其诉讼请求。
原审法院认为：莫志波、东迅公司虽签订了《商品房预售合同》，但上述已生效的（2012）穗中法民五终字第3730号民事判决书已经认定莫志波是为了东迅公司融资需要而出名购买讼争房屋的，不是真正的购房；张翅是向东迅公司购买讼争房屋，符合《解释》的规定；张翅于2007年11月已付清讼争房屋房款，并于2007年11月接收讼争房屋，但东迅公司至今仍未将讼争房屋过户至张翅名下；莫志波作为《商品房预售合同》备案人，张翅主张判令东迅公司、莫志波将讼争房屋产权登记至其名下，合法有据并判决东迅公司、莫志波协助办理广州市海珠区xx路543-549号海珠半岛花园龙景阁41层AB单元商品房的产权登记于张翅名下。因此，莫志波以东迅公司没有完全履行合同义务为由，要求东迅公司立即为其办理上址房屋的房地产权证显属无理。经释明后，莫志波仍表示坚持其诉讼请求，故对其诉讼请求予以驳回。
据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年11月19日作出判决：驳回莫志波的诉讼请求。案件受理费100元、财产保全费5000元，由莫志波负担。
判后，上诉人莫志波不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院未能查明事实。1999年12月20日，莫志波与东迅公司签订了《商品房预售合同》，莫志波购买了东迅公司开发建设的xx路543-549号地段海珠半岛花园（原海珠广场花园）龙景阁41层AB号房，现地址为广州市xx路69号41楼AB房，总金额3580200元，莫志波依约在1999年4月8日支付了首期房款1080200元，该合同在广州市房屋管理部门办理了预告登记，经广州市房地产交易所登记，莫志波还申请办理了银行按揭，并与中国银行海珠支行签订了个人住房贷款合同，银行在1999年5月12日发放了贷款2500000元，莫志波按照按揭合同约定每月供款。此外，莫志波依照东迅公司的通知已经办理了收楼手续，并且已经实际使用涉案房屋，因此，莫志波与东迅公司之间的房屋买卖合同关系真实有效，且莫志波已经完全履行了合同义务，东迅公司理应依约为莫志波办理房地产权证。二、一审法院适用法律错误，判决错误。正因为一审法院认定事实错误，因此导致错误的适用了法律规定，做出了错误的判决。请求法院判令：1、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1447号民事判决；2、东迅公司立即为莫志波办理广州市滨江东路69号41楼AB房的房地产权证；3、诉讼费由东迅公司承担。
被上诉人东迅公司答辩称：上址房屋确实是由莫志波购买，莫志波也支付了足额的房款和办理银行按揭，但莫志波拖欠物业管理费，至今还拖欠了管理费的滞纳金未缴纳，所以莫志波在未缴清该管理费的情况下，东迅公司有权不予办理房产证。待莫志波补交了上述费用后，东迅公司可协助莫志波办理房产证。
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审另查明，莫志波因与张翅、东迅公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市中级人民法院作出的（2012）穗中法民五终字第3730号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年1月14日作出（2013）粤高法民一申字第910号民事裁定，认为莫志波再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条之规定，裁定如下：一、指令广州市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。
经本院到广州市房地产档案馆调查，涉案房屋即广州市xx路69号41楼AB房于2014年2月10日已登记在案外人张翅名下。涉案房产于2014年2月13日被广州市海珠区人民法院依法查封，查封期限自2014年2月13日至2016年2月12日。
本院认为，根据本院查明事实，涉案房屋即广州市xx路69号41楼AB房已于2014年2月10日登记在案外人张翅名下，且被广州市海珠区人民法院依法查封，查封期限自2014年2月13日至2016年2月12日。因此，莫志波以东迅公司未履行合同约定的办证义务为由要求其协助办理过户，因涉案房屋的权属已经发生转移且被法院查封，故不具备办理过户的条件，莫志波的上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。