江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第24号
原告新联康（中国）有限公司，组织机构代码××，住所地江苏省南京市六合区雄州街道峨嵋路300号。
法定代表人周小丽，该公司执行董事。
委托代理人王亚平、刘杰，江苏苏源律师事务所律师。
被告名城地产（兰州）有限公司，组织机构代码××，住所地甘肃省兰州市兰州高新区东部科技新城城投大厦307室。
法定代表人林矗，该公司执行董事。
被告甘肃名城房地产开发有限公司，组织机构代码××，住所地甘肃省兰州市兰州高新区东部科技新城城投大厦308室。
法定代表人林矗，该公司执行董事。
以上两被告委托代理人郭锐、王剑峰，上海市锦天城律师事务所律师。
原告新联康（中国）有限公司（以下简称新联康公司）诉被告名城地产（兰州）有限公司（以下简称名城公司）、甘肃名城房地产开发有限公司（以下简称甘肃名城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日、2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告新联康公司的委托代理人王亚平、刘杰，被告名城公司和甘肃名城公司的委托代理人郭锐、王剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新联康公司诉称：2013年10月15日，原告与两被告就“兰州大名城”项目（一期住宅总建筑面积地上约167万平方米）的独家营销策划及销售代理事宜，签订《名城集团兰州东部科技新城项目独家代理合同》（以下简称代理合同）。该合同第四条第1款和第5款分别约定：“年度完成销售目标达到38亿以上（含38亿），甲方确认给予乙方的佣金按乙方完成总销售金额的1.5%计取”；“甲方自行联系的团购客户套不得高于每次推盘可售套数的10%，该等房产的销售金额全额纳入总额，佣金按照前述标准佣金的55%计取……”。代理合同签订后，原告即从长三角抽调若干经验丰富、销售业绩和管理能力突出的主力人员到达兰州，同时在当地招聘人员，组�和培训销售团队，蓄客、派单等为项目投入大量的人力物力。虽然，项目因被告施工进度及证照等原因，原定的2014年4月开盘时间延期至6月29日，但由于原告长达八个月以上的、大量的前期策划和销售准备工作，使得项目开盘前即实现意向客户认筹4130组，其中住宅认筹3095组、商铺认筹912组，别墅认筹123组。然而，在住宅部分开盘销售仅一个多月，且原告已取得非常好的销售业绩的情况下，即：销售（签约和认购）1782套（含团购619套），销售面积192558.38平方米，销售金额882825210元（含团购314876278元）。被告于2014年8月9日突然口头通知原告撤场（解除合同），并强行禁止原告继续销售，导致原告自2014年8月10日起，除安排部分人员配合完成已售房源签约工作外，无法进行任何现场的客户接待等销售活动。此后，被告不仅委托他人继续销售住宅部分，还随即开盘销售商铺部分，仅在原告前期收筹的商铺认筹客户中，即实现销售约600多套，销售金额约3亿元。
基于以上事实，原告认为：两被告的行为已严重违约。依据《中华人民共和国合同法》第405条第410条之规定，被告除应支付已销售的1782套房屋佣金11116963.27元（567948932＊1.5%＋314876278＊1.5%＊0.55）外，还应依法赔偿因合同解除给原告造成的损失29987641.41元［（1670000平方米－192558.38平方米）／1670000平方米＊3389.6万元］。
同时，鉴于此前多次就佣金结算以及已投入的成本损失6187677.15元（尚不包括销售人员约280万元的奖金支出）的赔偿事宜，与被告沟通协商，双方始终未能达成一致。现原告起诉至法院，请求判令：1、两被告连带支付原告佣金11116963.27元及自2014年8月10日起至实际付清之日止中国人民银行同期贷款基准利率的利息；2、两被告连带赔偿原告损失29987641.41元；3、两被告承担全部诉讼费用。
被告名城公司、甘肃名城公司辨称：请求驳回原告对两被告的全部诉讼请求。一、被告认为原告获得佣金的前提是按照双方之间合同约定完好地履行之后才可以获得佣金，如果原告未履行或不适当履行义务，则不应当获得佣金或者减少佣金。在本案中原告和被告之间形成的是委托合同，委托的事项是由原告代理被告销售房屋，原告帮助被告销售房屋之后，被告获得利润按照双方之间的比例给原告一定代理佣金。委托合同项下根据双方之间的合同约定，原告的主要义务有两个，一是体现在人员方面，二是体现在人员所提供的服务上面，人员又分两块，一是骨干人员，双方之间合同特别约定的这些人员对代理销售工作的参与，二是由于被告楼盘比较大，所以特别在合同中对原告代理销售人员的人数有一个特别的约定。�于提供服务方面，根据双方之间的合同，由于原告是专业的代理销售公司，所以被告在销售楼盘中的整个营销和销售策略取决于原告的支持和提供的服务。原告需要提供分析资料以及项目销售手册以及营销计划等，但是根据后来合同签订后的履行情况来看，原告对于人和服务都没有达到合同约定的标准，首先对于骨干人员，合同中特别约定的骨干人员有一部分根本就没有去过兰州大名城的现场，还有一部分骨干人员去了可能不到一个月就直接离开了，更加让被告不可思议的是，原告项目代理人在8月份因为和原告内部之间的纠纷已离职。关于合同中原告代理销售人员的人数是不少于250人，但是在整个代理销售期间，原告安排的人员人数从来没有达到合同约定的标准。关于提供的服务，合同中约定的分析资料以及销售手册，营销计划等，原告都没有按照合同约定提供�被告。基于以上的情况，被告是最直接的利益的一方，在这一种情况下，被告看到了原告没有履行大部分的合同义务，所以和原告提出要求协商，在这种情况下，原告没有对底下的销售人员进行培训，客户资料搜集非常缓慢，签约信息存在错误，后来又擅自离场，被告只能无奈地和原告协商解除了双方之间的代理合同，所以我们认为由于原告没有完好地履行代理合同项下的义务，导致被告的楼盘没有达到原告当时在代理销售时向被告承诺的开盘时达到42亿销售量，房地产项目开盘是最佳的黄金期，在黄金期没有达到销售量，导致被告损失非常大，整个合同由于原告的违约导致双方协商解除，而不存在原告诉状中所说的被告擅自解除合同的情形。二、我方认为即使根据双方之间的合同约定，原告只有在达到一定销售量之后才有权利提取佣金，但由于原告没有完好地履�合同，所以条件一直没有达到，所以根据双方之间的合同约定，原告现在没有权利获得佣金。三、针对原告在诉状中销售房屋的套数，以诉状中提到的套数和面积是存在错误的，所以佣金也是存在错误的。由于双方之间是协商解除，后面关于付款也没有进行一个明确的约定，所以利息也不应当支付。四、因为双方之间合同约定原告有一个长期服务，不但有销售，还包括销售之后有一系列的服务，由于双方之间合同解除，约定由原告履行的义务，后面只能由被告自行去履行。原告获得佣金是履行合同全部义务，但是合同中有一部分义务是由被告履行的，所以原告按照合同提取佣金的条件是不成立的。五、原告诉讼请求要求两被告要承担连带责任，连带责任对当事人是一个比较重的法则，需要有合同约定或者法律的直接规定，从本案的事实看，原告没有权利要求两被�承担连带责任。六、原告的第2项诉讼请求是要求两被告承担损失，损失是按照整个楼盘的销售面积，整个楼盘并不是原告全部销售完毕的，而且是由于原告的违约导致合同解除。按照本案的事实和委托合同的法律关系，被告有权单方解除合同，原告作为受托人没有权利要求被告承担损失。
经审理查明，2013年10月15日，被告名城公司、甘肃名城公司（甲方）与原告新联康公司（乙方）签订《名城集团兰州东部科技新城项目独家代理合同》一份，双方就乙方为甲方开发的兰州东部新城地块项目的营销策划及销售代理事宜进行协商。主要内容：第一条、物业概况。代理销售范围为甲方开发的18－33层高层商品住宅项目及相应商业物业、地下车位。甲方委托乙方销售本案全案，本案容积率为1.46，其中一期住宅总建筑面积地上约167万平方米（含公建），高层具体组团为1#、2#、3#、4#地块。其中1#地块归属甘肃名城公司所有，2#、3#、4#地块归属名城公司所有。甲方确认，2014年3月10日前，本项目高层组团1#、2#、3#、4#地块全部取得预售许可证。第二条、合作期限。乙方对本案的全程销售独家代理期限自2013年10月15日起至2015年12月31日止。第三条、销售任务。双方确认，前述物业2014年度的销售目标为人民币38亿元，甲方根据此目标下达并委托乙方代理销售，乙方应积极落实并实现上述目标。2015年销售任务由双方另行约定。第四条、佣金计取、结算及支付办法。一、佣金计取、结算。1、年度完成销售目标达到38亿以上（含38亿），甲方确认给予乙方的佣金按乙方完成总销售金额的1.5%计取。2、30亿元为保底销售目标，如销售少于30亿元（含30亿），佣金按乙方完成总销售金额的1.2%计取。3、销售30亿元以上，38亿元以下（不含38亿），佣金按乙方完成总销售金额的1.4%计取，且甲方一次性补足乙方销售金额30亿元以下部分0.2%的佣金。4、按销售总额计取佣金，乙方销售总额达到10亿元开始支付佣金。5、甲方自行联系的团购客户套数不得高于每次推盘可售套数的10%，该等房产的销售金额全额纳入销售总额，佣金按照前述标准佣金的55%计取。如遇特殊情况，由甲乙双方另行协商解决。6、车位及车库销售方式、佣金由甲乙双方另行协商确定。7、本案之成交金额在各户底价以上的，经乙方授权之案场经理确认，乙方即有权出售，如低于底价，需经甲方书面同意，乙方方可出售。此类情况，甲方仍需按本合同条款向乙方支付佣金。8、商品房买卖合同签订后购房者退房，甲方已经支付乙方代理佣金，甲方将在下月的佣金中扣除此房的销售佣金；如购房者买卖合同签定后退房，甲方尚未支付乙方代理佣金，甲方将不支付此商品房的销售佣金。二、支付办法。1、佣金每月支付一次，甲方应于每月初的15日前向乙方一次性支付，乙方提供等额的正式发票。2、当乙方完成2014年度38亿的销售计划并已完成签约工作，符合支付佣金的条件时，乙方向甲方申请全额按1.5%计取佣金的不足部分，甲方应于乙方完成的次月15日前一次性向乙方支付。6、佣金结算必须满足以下条件：（1）买家签定《商品房买卖合同》且甲方收到全部购房款。（2）选择按揭付款方式的买家，乙方在收取所有购房客户的按揭资料后，相关单位申请按揭贷款，四个月后无论是否按揭款项到甲方账户，甲方均应全额支付乙方佣金。（3）选择一次性付款或分期付款方式的买家，甲方收到全部购房款。第五条、销售团队驻场约定。1、乙方承诺，本项目销售团队实际驻场人员除下列高级管理人员外�少于250人（包含高级管理人员总负责1人、营销总监不少于4人、案场经理不少于8人、策划总监2人、行政管理5人），250人销售团队中，案场营销代表不少于130人，该等人员长期驻场时间不少于一年；渠道专职拓展人员不少于150人（外拓人员的运营模式由乙方自行安排采用电商模式，电商合同另行商定）。2、强销期乙方另行安排援助团队人员不少于70人，并必须保证所有人员工作不少于90天。3、乙方本项目销售团队总负责人俞杰，项目其他高级管理人员名单详见本合同附件。4、甲方有权要求更换乙方销售团队人员，乙方应在接到甲方通知5日内向甲方提供替换人员的建议方案并经甲方确认。第六条、销售服务义务。1、乙方所有销售服务人员应以遵守甲方的销售信誉为原则开展工作。2、遵守并根据甲方向乙方提供的项目内容（产品说明书），含配套公共设施、产品标准进行对外销售。3、本案可销售单位正式销售前，甲方须提供相关经济技术指标、经政府机关审核后的规划图纸等相关文件图纸，以及与之相关的销售承诺内容。4、乙方在甲方提供的文件图纸基础上编制本案《项目销售手册》（以下简称《销售手册》），经甲方签字确认后执行。乙方在代理期内的销售讲解内容不得超越该《销售手册》约定范围。如《销售手册》约定内容发生变更，甲方须出具书面变更说明，并通知乙方调整相关内容。5、乙方在销售过程中，如发生《销售手册》内未涉及内容，乙方不得私自解除或承诺，须向甲方通报相关内容后，由甲方出具相关说明作为《销售手册》补充。如乙方未经甲方书面同意，擅自向买方解释和承诺《销售手册》以外的内容，由此产生的一切后果由乙方承担全部责任，造成的经济损失由乙方承担。6、由于《销售手册》作为本案唯一的销售文件属于商业机密范围，仅提供乙方相关销售人员使用，乙方应保证该《销售手册》的内容不外泄。第十一条、甲乙双方权利与义务。一、甲方的权利与义务。1、甲方有权参与乙方提供的销售代理服务中任何一个环节，并有审核确定、提出改进意见的权利。2、甲方有依据本合同之约定，对乙方进行考核之权利。并有权依据考核结果建议乙方调整本项目工作人员。3、甲方有权确定、调整本项目之售价，乙方可提出建议，但应根据甲方决定执行……二、乙方的权利与义务。1、乙方享有本项目在媒体广告和对外宣传资料上的销售代理署名权。2、乙方享有按照本合同之约定结算收取佣金和服务费的权利。3、乙方有权要求甲方提供与乙方履行本合同相关的各类数据和资料（包括销售回款记录等），甲方应及时提供以便乙方核实……第十二条、合同修改。一、�合同所涉工作项目，可能未臻全面，若有增加或修改，双方协商解决。二、本合同自签订之日生效，非经双方书面同意，任何一方不得擅自更改或解除本合同。第十四条、本项目开盘前，甲乙双方共同约定本项目的季度销售目标，如乙方离席未能完成设定销售目标，则甲方有权取消乙方的独家代理权或单方解除本协议。如甲方取消乙方的独家代理权，双方应另行签署补充协议，重新约定代理费计付标准。合同落款处甲方双方均签字盖章。合同附有新联康公司人员组织框架及骨干人员简历。
协议签订后，双方按照协议约定开始履行。原告组织安排人员为被告进行销售代理工作。被告开发的项目于2014年6月29日正式开盘销售。合同履行过程中，名城公司销售负责人郝毅于2014年8月9日在项目售楼处通知原告销售人员撤出销售现场，理由是原告在现场管理以及整�销售情况没有达到预期，自8月10日开始由名城公司置业顾问上岗接待购房客户。此后，双方为解除或终止合同后续事项多次进行协商，并互有往来函件。2014年8月11日，原告致函被告，其中提到两个解决问题的方案，并主张截止8月9日前，原告已销售房源1886套，已实现签约969套。同年10月22日，原告再次致函被告，其中提到截止8月10日，原告实现销售1782户，总销881178121元，并提出终止协议的后续解决方案：1、截止2014年10月15日，原告完成住宅部分销售合同签约1215套（其中：市场客户1034套，团购客户181套），完成销售签约金额583730907元（其中：市场客户496917668元，团购客户86813239元）。2、根据上述销售数据，按市场客户的签约金额的1.2%，团购客户的签约金额0.66%计算，贵方应结算给我方的住宅部分销售佣金总额为：6535979元。3、截止2014年8月20日，原告共为商铺收筹912个，别墅收筹123个，原告希望被告根据已完成的实际工作量及成果，给予150万元的补偿。4、鉴于代理合同提前解除给原告造成的巨大经济损失，被告应支付原告150万元用于弥补部分损失。
根据2014年9月5日被告名城公司郝毅发给原告员工朱丽丽邮件内容反映，原告已实现销售1782套（含团购619套），销售面积192558.38平方米，销售金额882825210元（含团购314876278元）。
对于原告撤场导致合同解除的原因，双方各执一词。原告主张系因被告强制于2014年8月9日让原告退场导致合同无法继续履行，因此被告单方违约应承担违约责任。被告认为系因原告前期履行合同不符合合同约定，未按合同的人数安排销售人员、未提供销售手册、营销计划、销售信息文件、未能完成销售计划等。被告提供了双方往来电子邮件、证人证言，以证明原告出勤人员不符合合�约定、销售业绩差距很大，原告质证认为这些证据不能客观反映当时销售人员出勤情况，不予认可。
以上事实，有《代理合同》、视频资料、往来邮件、往来函件、证人证言、开某及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，被告名城公司、甘肃名城公司（甲方）与原告新联康公司（乙方）签订的《名城集团兰州东部科技新城项目独家代理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法应当认定有效。被告名城公司、甘肃名城公司作为合同主体的一方，应当承担合同的共同责任，故原告要求两被告承担连带责任，本院予以确认。双方签订的合同性质为委托销售代理合同，合同中明确了双方各自的权利义务关系，为双务合同性质，且明确约定了合同终止的条件，任何一方不得擅自解除合同，故此份合同双方无权单�解除合同，双方均应严格履行各自的义务，否则应当承担相应的违约责任。
合同履行过程中，被告主张原告派驻的现场人员未能达到合同约定的人数要求，其提供了相应的往来邮件及证人证言予以证实，原告未能提供相反证据，本院采纳被告的意见，认定原告履约过程中存在出勤人数不足的违约行为。被告另主张原告未能提供销售手册、营销计划、销售信息文件、未能完成销售计划等亦存在违约，对于原告未能提供销售手册、营销计划、销售信息文件，被告未提供证据证实对原告进行了催告，而履行过程中亦实际开盘进行了销售，故即使未能提供上述资料，不能认定原告存在违约。被告主张原告未能完成销售计划，根据合同约定，被告应下达销售计划，双方共同约定本项目的季度销售目标，如原告连续两个季度未能完成设定销售目标，被告有权解除合同，而在履行过程中被告并未下达具体的季度销售目标，开盘后原告销售未满一个季度原告即已被迫退场，故被告以原告未完成销售任务为由存在违约的理由不能成立，本院不予采纳。综上，合同履行过程中，原告存在销售人数不足的违约行为，但被告并未对此积极督促催告原告按约履行，此违约行为并不必然导致合同解除，故本院认定原告存在瑕疵履行。
被告于2014年8月9日通知原告撤场，此后原告未能继续在销售现场代理销售房屋，被告的行为直接导致合同不能继续履行，系根本违约行为，被告应当向原告承担相应的违约责任。
关于被告的违约责任如何承担的问题，原告主张已经销售房屋的佣金，本院予以支持。2014年10月22日，原告致被告的函中确认：截止2014年8月10日原告实现销售1782户，总销881178121元，并提出终止协议的后续解决方案：1、截�2014年10月15日，原告完成住宅部分销售合同签约1215套（其中：市场客户1034套，团购客户181套），完成销售签约金额583730907元（其中：市场客户496917668元，团购客户86813239元）。2、根据上述销售数据，按市场客户的签约金额的1.2%，团购客户的签约金额0.66%计算，贵方应结算给我方的住宅部分销售佣金总额为：6535979元。上述销售套数与销售金额与2014年9月5日被告名城公司郝毅发给原告员工朱丽丽邮件内容中的数据相吻合，故对原告主张已签约金额583730907元的佣金应计算为6535979元，本院予以支持。尚有297447214元（881178121元－583730907元）为认购房屋的销售金额，因被告违约导致原告未能履行完毕，此部分销售金额亦应计算佣金给付原告，经计算，应为：团购客户佣金为1505216.06元（314876278元-86813239元）＊0.66%，市场客户佣金为832610.10元（881178121元-583730907元-（314876278元-86813239元）］＊1.2%。以上被告共计应给付原告佣金损失为8873805.16元（6535979元＋1505216.06元＋832610.10元）。原告另主张尚未销售和认购房屋的佣金，因原告自身履约存在瑕疵，且后续销售是否能够确定按照销售计划完成尚不确定，故对其主张，本院不予支持。原告另主张其他损失，没有证据证实，本院不予支持。
综上，被告名城公司、甘肃名城公司应给付原告新联康公司佣金损失8873805.16元，对原告其他诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告名城地产（兰州）有限公司、甘肃名城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告新联康（中国）有限公司佣金损失8873805.16元；
二、驳回原告新联康（中国）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费247323元，由原告新联康公司负担193947元，由被告名城公司、甘肃名城公司负担53376元；保全费5000元，由被告名城公司、甘肃名城公司负担（此款已由原告新联康公司交纳，被告名城公司、甘肃名城公司于执行时一并给付原告新联康公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时预交上诉案件受理费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
�理审判员付双
二〇一五年十一月十日
书 记 员 郭婷婷