四川省邛崃市人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）邛崃执裁字第4号
案外人李克飞。
委托代理人陶守良，四川守良律师事务所律师。
申请执行人邛崃市汇鑫源小额贷款有限责任公司，住所地：邛崃市临邛镇司马大道366号钱江凤凰城16栋16-1-4号。
法定代表人胡成高。
委托代理人岳欣彤，四川同兴达律师事务所律师。
被执行人孙善坤。
被执行人刘忠华。
本院在审理申请执行人邛崃市汇鑫源小额贷款有限责任公司（以下简称汇鑫源公司）与被执行人孙善坤、刘忠华借款合同纠纷一案中，申请执行人汇鑫源公司向本院提出财产保全申请，要求对被执行人孙善坤、刘忠华价值3800000元的财产进行保全。2013年3月19日，本院作出了（2013）邛崃执字第336-2号执行裁定书。裁定查封了被执行人孙善坤、刘忠华所有的位于大邑县王泗镇营新街151号未办理产权登记的五间铺面及后面一、二、三楼的的房屋和位于大邑县王泗镇经营街未办理产权登记的房产。后案外人李克飞提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查完毕。
案外人李克飞称，法院查封的位于大邑县王泗镇营经街未办理产权登记的房产实际所有人为案外人李克飞。2012年9月19日，案外人与被执行人孙善坤、刘忠华签订了《房屋买卖合同》，案外人以90万元的价款购买了该房屋，并已交付案外人，案外人已付清了全部购房款。因该房屋只有土地使用证，没有房屋所有权证，至今未办理过户登记。故请求法院对上述房产停止执行，并解除对上述所有财产的查封。
申请执行人称，法院查封的财产是被执行人孙善坤、刘忠华夫妻共同财产，不应当解除查封。
被执行人孙善坤、刘忠华称，二被执行人原系夫妻关系。位于大邑县王泗镇营新街151号国有土地使用权2250.04平方米上的房屋原系二被执行人的，其中有部分房屋办理了产权登记，部分房屋未办理产权登记。2012年9月19日，案外人李克飞与被执行人孙善坤、刘忠华签订了《房屋买卖合同》一份，案外人以90万元的价格购买了其中位于王泗镇营经大道的铺面房五间及楼上房屋，因该房屋只有土地使用证，没有房产证，故未办理产权过户登记。案外人提出的执行异议成立。
审查中，针对双方争议焦点，案外人李克飞向本院提供了如下证据：
1、被执行人孙善坤、刘忠华与案外人李克飞于2012年9月19日签订的《房屋买卖合同》一份。其主要内容：房屋出售方（甲方）孙善坤、刘忠华，房屋购买方（乙方）李克飞；甲方保证对所售房屋（产）有完全所有权、出售权。此房屋无一切债务和其他费用纠纷，如果甲方故意隐瞒此房屋（产）的事实真相，乙方将予以诉诸法律追责；甲方自愿将位于王泗镇营经大道王泗法庭与王泗畜牧防疫检查站之间（暂无门牌号）现为宝莱家具卖场门市五间（含1至3楼），共计长度18.4米，进深12.5米，占地面积225平方米，建筑面积678平方米，甲方将以上五间门市出售给乙方；经甲、乙双方平等协商协议该房屋交易价格为玖拾万圆整；本协议自甲、乙双方签字之日起生效，甲、乙双方不得违约，如果违约，违约方应承担相应法律责任。
2、被执行人孙善坤于2012年9月20日出具的收条一份：收到李克飞购买我位于王泗镇营经大道的五间门市款900000元。
3、被执行人孙善坤与案外人李克飞于2012年9月30日签订的《租房协议》一份。其主要内容为：李克飞自愿将位于大邑县王泗镇营经大道介于王泗法庭和王泗畜牧防疫检查站之间的五间门市（含1至3楼）建筑面积大概678平方米出租给孙善坤；双方约定以上房屋年租金为12万元，每两个月付一次房租；租赁期限为三年，房租三年不变；如果孙善坤不能及时付清房租，李克飞可以终止合同。
被执行人质证认为，三份证据的真实性、合法性予以认可。
申请执行人质证认为，对三份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
申请执行人汇鑫源公司为了证明争议焦点向本院提供的如下证据：
1、大邑国用（2012）第2551号国有土地使用证，其主要内容为：土地使用权人为孙善坤、刘忠华，座落为王泗镇营新街151号，使用权类型为出让，使用权面积为2250.04㎡；
2、被执行人孙善坤、刘忠华与申请执行人汇鑫源公司于2013年1月29日签订的《抵押合同》一份。其抵押合同第三条约定甲方自愿将其所有或有处分权的下列资产抵押给乙方：①位于四川省大邑县王泗镇营新街151号，面积1415.38平方米，产权证号为大房权证监证字第0190240、01902**号，土地面积2250.04平方米，土地证号为大邑国用（2012）25**号的房地产。②甲、乙双方协商一致，确认抵押物作人民币叁佰万元整。抵押物的最终价值以抵押权实现处理抵押物的净收入为准。
3、被执行人孙善坤于2013年1月29日向大邑县国土资源局出具的《承诺书》。其主要内容为：孙善坤位于大邑县王泗镇营新街151号现自愿将该宗（证号为大国用2012第2551号，使用权面积2250.04平方米）的国有土地同意作为借款人孙善坤在汇鑫源公司申请贷款额度为300万元，无任何异议。并承诺该宗抵押物地上建筑物、构筑物一并作抵押登记。若未设置抵押登记的，在处置抵押登记时，所有地上建筑物、构筑物自行拆除，不计算任何价值。
4、《登记申请书》。抵押人、借款人均为孙善坤，抵押权人汇鑫源公司；土地座落为大邑县王泗镇营新街151号，国土证号为大邑国用（2012）第25**号，使用权面积为2250.04平方米，贷款额度为300万元。
上述证据证明土地证号为大邑国用（2012）2551号上所有的房地产均属于被执行人孙善坤、刘忠华的共同财产。
案外人李克飞质证认为，申请执行人出具的1、2、3、4项证据的真实性认可，但汇鑫源公司在贷款给孙善坤、刘忠华时，案外人李克飞已经实际购买了其中的五间铺面房；汇鑫源公司在产权调查时已明知李克飞购买了讼争的房屋，上述证据不是孙善坤的真实意思表示；第2、3、4项证据是申请执行人与被执行人恶意串通，损害了案外人李克飞的利益。
被执行人质证认为，申请执行人出具的1、2、3、4项对证据的真实性认可，被执行人与汇鑫源公司是先贷款后补办手续，被执行人的真实意思是扣除卖给案外人李克飞的200多个平方建筑后用剩余的土地作抵押。
本院认为，被告执行人孙善坤于2013年1月向申请执行人汇鑫源公司贷款时，已将座落于大邑县王泗镇营新街151号，面积为1415.38平方米房产办理了抵押登记。被执行人在向申请执行人贷款时出具的《抵押合同》、《承诺书》、《登记申请书》中均明确表明，国土证号为大邑国用（2012）第2551号的使用权面积为2250.**平方米的土地上所有建筑物、构筑物均为孙善坤、刘忠华所有。案外人李克飞提供的相关证据证明其于2012年9月购买了被执行人孙善坤、刘忠华位于大邑县王泗镇营新街151号后面的五间铺面房及楼上的房屋。案外人的陈述及提供的证据与被执行人的陈述和被执行人向申请执行人出具的证据内容相互矛盾，被执行人称其真实意思是扣除卖给案外人李克飞的200多个平方建筑后用剩余的土地向汇鑫源公司作贷款抵押，因被执行人未提供相关证据予以证明，对该意见不予采信。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人在与被执行人签订《房屋买卖合同》时，案外人明知所购买的房屋状况是有国有土地使用证，没有房屋产权证。案外人在购买讼争房屋时既未要求被执行人出示相关权属证明，在购房后也未及时要求被执行人办理相关产权过户手续；被执行人要求案外人办理土地权属分割时，案外人也不予配合，案外人的行为不合常情，因此应认定案外人有过错。本案讼争房屋的土地使用权人至今仍为被执行人孙善坤、刘忠华，讼争的五间铺面房及楼上房屋所有权未转移，案外人对讼争的五间铺面房及楼上的房屋不享有所有权，案外人的异议不成立。故本院对案外人李克飞的请求不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人李克飞的异议。
如不服本裁定，可在本裁定送达后十五日内向有管辖权的人民法院提起诉讼。
审判长 李志明
审判员 茹 敏
审判员 李石曲
二〇一三年七月三十一日
书记员 王江临