广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终1987号
上诉人（原审被告）：湛江富虹房地产开发有限公司。住所地：湛江市赤坎区南桥北路*号。
法定代表人：邹艳红，该公司总经理。
委托代理人：于敏，该公司员工。
委托代理人：鄢长亮，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：由建民，女，1957年12月11日出生，汉族，住湛江市霞山区。
委托代理人：杨康德，广东承诺律师事务所律师。
委托代理人：邹志文，广东承诺律师事务所律师。
上诉人湛江富虹房地产开发有限公司（以下简称“富虹公司”）因与被上诉人由建民商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2016）粤0802号民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王励担任审判长，审判员唐文飞、郑玉莲参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人富虹公司的委托代理人鄢长亮，被上诉人由建民及其委托代理人杨康德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：由建民于2010年9月17日与富虹公司签订两份《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO：xxx号、NO：xxx号），购买位于湛江市xx区xx路x号“富虹·上游城”商住小区xx号楼xxx号房以及xxx号房，房款共795937元。合同约定：“富虹公司应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过60天，而由建民又选择继续履行合同的，富虹公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之四支付违约金。”同时，在合同补充协议的第13条规定：“合同所有的约定日期天数，以政府部门实际工作日计算，法定假日除外。”合同签订后，由建民依约支付了房款795937元，富虹公司则未能依约将房交付给由建民使用，以致引发双方纠纷。由建民遂向原审法院提起民事诉讼，请求：1、由建民与富虹公司继续履行《广东省商品房买卖合同》；2、富虹公司支付违约金635148.15元（从2010年11月30日暂计至2016年5月18日），违约金计算至商品房验收合格交付使用时止；3、富虹公司承担案件诉讼费用。
另查明：庭审中，富虹公司认为由建民请求违约金过高，要求予以调整。
原审法院审理认为：由建民与富虹公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，应予遵照履行。根据《广东省商品房买卖合同》第七条的约定，富虹公司逾期交房超过60天，而由建民又选择继续履行合同的，富虹公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之四支付违约金。当事人双方关于违约金的约定没有违反法律法规的强制性规定，根据当事人意思自治原则，应尊重当事人双方的约定，该约定为有效约定。富虹公司辩称已通知由建民收房，但由建民予以否认，富虹公司亦未能提供证据证明已按合同约定将验收合格的房屋交付给由建民，故富虹公司该辩称缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。关于富虹公司辩称由建民请求支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，根据合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，富虹公司按日向由建民支付已交房款万分之四的违约金，该条款约定的逾期交房违约金是按日累加计算，并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。富虹公司至今未能按合同约定将房屋交付给由建民，故其违约状态持续至今，因此，由建民主张逾期交付房屋违约金没有超过二年的诉讼时效。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，由建民请求继续履行合同及富虹公司支付逾期交房违约金合法有据，原审法院予以支持。关于由建民请求违约金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案中，由建民没有证据证明富虹公司的违约行为给其造成多少实际损失，由建民请求的违约金626243.15元已占购房款795937元的79%，明显过高，应予调整。原审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌情按照购房款795937元的30%，调整富虹公司应支付的逾期交房违约金为238781.1元（795937元×30%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、由建民和湛江富虹房地产开发有限公司继续履行双方于2010年9月17日签订的两份《商品房买卖合同（合同编号分别为：201004681、201004682）；二、限湛江富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金238781.1元给由建民。三、驳回由建民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5075.74元，由湛江富虹房地产开发有限公司负担1908元，由建民负担3167.74元。
上诉人富虹公司不服原审判决，向本院上诉称：1、富虹上游城商住小区12号楼于2010年12月31日达到入住使用条件并电话通知由建民收房，并申请开展竣工验收。根据国家建设部要求，需五方责任主体（土建施工、监理、设计、勘察、建设）共同开展竣工验收后，方可竣工验收备案。但土建施工单位廉江建安公司消极怠工，屡屡违约，竣工资料没有在规定时间内完成提交，不配合竣工验收。请求二审法院结合实际情况对案件进行妥善处理。2、由建民的起诉已超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或将本案发回原审法院重审；一、二审诉讼费用由由建民承担。
被上诉人由建民口头答辩称：1、富虹公司没有通知由建民收楼，也没有履行交房手续。2、原审判决已经说明诉讼时效问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回富虹公司的上诉，维持原审判决。
二审期间，富虹公司向本院提交徐德安、关玉婵、刘灿、许荣科的《富虹上游城装修管理手册》，拟证明同期交楼的部分业主已收楼，说明富虹公司已履行通知收楼手续。
经质证，由建民认为富虹公司提交的上述证据不属于新证据，而且个别用户使用不代表工程合格，由建民不接受没有验收合格的商品房。
对富虹公司提交的上述证据，本院经审查认为：富虹上游城部分业主收楼，与富虹公司是否通知由建民收楼，没有必然的关联性，故本院不予采纳。
本院经审理查明：原审判决关于“每日按已付房款万分之四支付违约金”的事实认定有误。根据原审已质证的证据，本院纠正认定为：“每日按已付房款万分之二支付违约金”。
原审判决关于“在合同补充协议的第13条规定：合同所有的约定日期天数，以政府部门实际工作日计算，法定假日除外”的事实，富虹公司与由建民均没有提交证据予以证明，本院不予确认。
原审判决查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对富虹公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人富虹公司的上诉理由和被上诉人由建民的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下：
一、关于由建民主张富虹公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。由建民主张富虹公司支付违约金系基于富虹公司未按约定履行交房义务而提出，按照双方在2010年9月17日签订的《广东省商品房买卖合同》中的约定，富虹公司若逾期交付房屋，应向由建民支付违约金，违约金每日按房价款万分之二计算。因此，合同约定的逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状态而累加计算的，并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权。富虹公司至今未能按约将涉案商品房交付由建民使用，其违约行为处于持续状态，因此，富虹公司主张由建民请求支付逾期交房违约金超过诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于富虹公司是否存在逾期交房的违约行为，应否支付逾期交房违约金给由建民的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》约定：“富虹公司应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的涉案商品房交付由建民使用。”本案中，富虹公司没有提交证据证明涉案商品房已经验收合格，而且，至今未将涉案商品房交付由建民使用。虽然富虹公司主张其已电话通知由建民收楼，但没有提供证据证明，本院不予支持。因此，富虹公司未在涉案《广东省商品房买卖合同》约定的2010年11月30日前交付涉案商品房给由建民使用，富虹公司应根据合同约定向由建民支付违约金。合同约定违约金每日按已付房款万分之二支付，计算2010年12月1日至一审开庭之日即2016年7月14日的逾期交房违约金为326493.36元[（795937元×0.0002×365天）×5年＋（795937元×0.0002×226天）]，已占购房款795937元的41.02%，明显过高，应予调整。考虑到涉案合同的履行情况以及本地经济发展等，根据公平原则和诚实信用原则，原审判决调整富虹公司应支付给由建民的逾期交房违约金为795937元的30%即为238781.1元并无不当，本院予以维持。至于土建施工单位是否消极怠工及是否配合竣工验收，并不是免除富虹公司责任的法定理由。富虹公司关于其不应承担违约责任的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。富虹公司上诉无理，不予支持。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4881.71元，由上诉人湛江富虹房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 励
审判员 唐文飞
审判员 郑玉莲
二〇一七年四月二十六日
书记员 陈禹豪
附：相关法律条文及司法解释
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。