福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初15033号原告：孙婉霞，女，1972年4月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：李忠安，北京中银（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所律师。被告：肖玉珍，女，1973年1月15日出生，汉族，住福建省南靖县，原告孙婉霞与被告肖玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，即由审判员戴卫真担任审判长，与审判员吴燕航、人民陪审员陈睿组成合议庭�于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告孙婉霞及其委托诉讼代理人李忠安、谢玉萍到庭参加诉讼。被告肖玉珍经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙婉霞向本院提出诉讼请求：肖玉珍向孙婉霞支付租金117000元及逾期支付利息（自2016年8月26日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.肖玉珍向孙婉霞返还代垫的电费1506.79元。事实和理由：2014年8月18日，肖玉珍与孙婉霞签订《房屋租赁合同》，约定由肖玉珍将位于厦门市思明区黄厝村黄厝社13号整栋建筑物（总建筑面积317.12平方米，实际出租面积约450平方米）出租给肖玉珍；租赁期限从2014年8月26日起至2024年8月26日止；付款方式为押一付三，于每季度头支付本季度房租；租金每两年递增10%，其中2014年11月26日至2016年11月26日期间的月租金为18000元；�赁期间如拖欠租金10天以上，孙婉霞有权提前解除合同，收回房屋并追回拖欠租金；租赁期间所产生的水费、电费等各项费用由肖玉珍承担等等。合同签订后，肖玉珍自2015年11月开始拖欠租金，甚至于2016年8月25日在未经通知孙婉霞的情况下径行搬离出租房屋，擅自拆毁孙婉霞在出租房屋所配置的多台空调，并拖欠2016年8月份电费1506.79元。因此，双方的租赁关系已经实际解除。截至2016年8月25日，肖玉珍共拖欠租金117000元及2016年8月电费1506.79元。肖玉珍未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、《厦门市农村房屋所有权证》、《结婚证》、证明、发票、报警回执等证据，本院组织当事人进行质证。肖玉珍经本院合法传唤未到庭，可视为其自动放弃抗辩权。因此，孙婉霞提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据的情况下，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙婉霞与林友谊系夫妻关系。厦门市人民政府于2001年11月颁发《厦门市农村房屋所有权证》（厦农房证市滨海字第000680号），载明厦门市思明区滨海街道办黄厝村黄厝社图幅号18-31私有房产的土地使用权面积73.4平方米，独自使用权面积73.4平方米，土地使用权类型为集体土地使用权，房屋所有权人为林友谊，土地房屋用途为住宅用地；房屋状况为三层，第一层建筑面积71.6平方米，第二层建筑面积为86.6平方米，第三层建筑面积为86.6平方米，夹层建筑面积72.32平方米，本宗地批准建筑面积1-3层个70平方米，实测总建筑面积317.12平方米，超建筑面积107.12平方米，超建部分今后因建设需要拆迁时不予补偿。2014年8月18日，孙婉霞与肖玉珍签订《房屋租赁合同》，约定：孙婉霞为甲方，肖玉珍为乙方，甲方将厦门市思明区黄厝村黄厝社13号，共六层建筑出租给乙方，租赁期限自2014年8月26日至2024年8月26日，共十年；其中2014年8月26日到2014年11月26日为三个月免租装修期，自2014年11月26日至2016年11月26日止，共两年，该房屋每月租金为18000元，此后租金每两年递增10%；付款方式押一付三，季度头支付；如拖欠租金10天以上，甲方可提前解除合同，收回所租房屋并追回拖欠租金；房屋租赁期间产生的所有水费、电费等涉及到的其他费用均由乙方承担。合同签订后，肖玉珍向孙婉霞支付租赁押金18000元，孙婉霞将上述建筑物提供给肖玉珍租赁使用。肖玉珍已向孙婉霞付清2015年11月26日前的房屋租金，且向孙婉霞支付了自2015年11月26日至2016年2月25日期间的房屋租�45000元。2016年8月28日，孙婉霞向厦门市公安局滨海派出所报警，称房客拖欠房租搬离发生纠纷，房客不在现场。另查明，2016年9月7日，厦门市思明区黄厝区居民委员会向厦门市思明区国土资源管理所出具证明，载明：厦农房证市滨海字第000680号产权证地址为厦门市思明区黄厝村黄厝社13号。2016年9月8日，孙婉霞向电力部门支付厦门市思明区黄厝村黄厝社13号房屋2016年9月的电费1506.79元。在审理中，孙婉霞确认其出租的厦门市思明区黄厝村黄厝社13号六层建筑物面积约450平方米，包括《厦门市农村房屋所有权证》载明的批建房屋，超出上述批建面积之外的建筑未获准批建。此外，孙婉霞确认肖玉珍在2016年8月28日前已自行搬离涉案房屋，厦门市思明区黄厝村黄厝社13号整栋建筑物现已由孙婉霞收回。经本院对《房屋租赁合同》的效力进行释明，孙婉霞仍认为《房屋租赁合同》有效并表示不变更其诉讼请求。本院认为，《房屋租赁合同》的租赁物包括《厦门市农村房屋所有权证》登记的批建房屋（建筑面积210平方米）和未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故《房屋租赁合同》中涉及《厦门市农村房屋所有权证》登记的房屋租赁合同有效，其他部分无效。鉴于合同约定厦门市思明区黄厝村黄厝社13号整栋建筑物（孙婉霞主张建筑面积450平方米）在2014年11月26日至2016年11月26日期间的月租金为18000元，而《厦门市农村房屋所有权证》登记的房屋建筑面积仅为210平方米，故《房屋租赁合同》有效部分的房屋租金月标准应为8400元。因此，自2015年11月26日起至2016年8月25日期间，肖玉珍应付房屋租金75600元，扣除其已付租金45000元，肖玉珍尚欠孙婉霞房屋租金30600元。肖玉珍未如期支付房屋租金，构成违约，应当承担违约责任。现孙婉霞要求肖玉珍支付尚欠租金117000元及利息，其中包括《房屋租赁合同》有效部分的房屋租金30600元及利息，该部分请求符合法律规定，本院予以支持。由于孙婉霞并未在本案中主张《房屋租赁合同》无效部分的房屋占用费，故对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的占用费，孙婉霞可另行处理。孙婉霞已垫付涉案房屋屋2016年9月的电费1506.79元，现孙婉霞要求肖玉珍返还所垫付的电费，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关�审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、肖玉珍应于判决生效之日起十日内偿付孙婉霞房屋租金30600元及利息（自2016年8月26日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回孙婉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2670元，由孙婉霞负担1947元，肖玉珍负担723元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起�五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 （戴卫真）审 判 员 （吴燕航）人民陪审员 （陈 睿）二〇一七年四月二十五日书记 员（ ＸＸ 安）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未�照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示：《中华人民共和国民事�讼法》第二百三十九条规定：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。