广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕中法民一终字第204号
上诉人（原审原告）洪俊浩。
上诉人（原审原告）李嘉玉。
委托代理人陈卓嘉，广东博能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汕头经济特区汇兴房地产开发有限公司。
法定代表人蔡雪芳，董事长。
委托代理人王虎，广东法圣律师事务所律师。
上诉人洪俊浩、李嘉玉与被上诉人汕头经济特区汇兴房地产开发有限公司（下称汇兴房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2013）汕澄法民二初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人洪俊浩、李嘉玉的委托代理人陈卓嘉和被上诉人汇兴房地产公司的委托代理人王虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，汇兴房地产公司系具有房产开发建设等经营范围的企业法人。2010年10月12日，李嘉玉、洪俊浩与汇兴房地产公司签订《商品房认购协议书》，约定：洪俊浩、李嘉玉向汇兴房地产公司认购位于汕头市澄海区汇璟花园第B27幢第2自然层第×号房，该房暂测套内建筑面积为95.06平方米，整套建筑面积为127.45平方米，套内建筑面积单价为6408.32元／平方米，合计609174.9元（本价格已按9.9折计）；该协议书还约定汇兴房地产公司承诺于2011年7月6日前将房产交付洪俊浩、李嘉玉使用，并约定该协议自双方签订之日起生效，至双方签订《商品房买卖合同》后自行失效。2010年12月26日，李嘉玉、洪俊浩付还汇兴房地产公司首期房款159175元及税费18903.84元。
2010年12月28日，李嘉玉、洪俊浩与汇兴房地产公司签订《汕头市商品房买卖合同》（编号STSQNO.7137638号），合同约定：洪俊浩、李嘉玉向汇兴房地产公司认购位于汕头市澄海区汇璟花园第B27幢二层×号房，洪俊浩、李嘉玉购买的商品房为预售商品房；该商品房合同约定建筑面积共127.45平方米，其中，套内建筑面积95.06平方米，公共部位分摊建筑面积32.39平方米。合同第四条计价方式与价款载明：洪俊浩、李嘉玉与汇兴房地产公司约定按以下方式计算该商品房：按套内建筑面积出售，该商品房单价为每平方米6408.32元，总金额609175元整。合同第五条面积确认及面积差异处理载明：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1、公用分摊面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，公用分摊面积发生差异的，不再另行计价；2、面积误差比绝对值在±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何结算；3、面积误差比绝对值在±0.6%以上至3%以内（含3%）的，买卖双方按合同约定单价多退少补；4、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积差异百分比=X100%。合同还约定洪俊浩、李嘉玉付款方式为按揭，首期于2010年12月26日前，付房款的30%，即189174.90元，另按揭款为420000元，于2011年2月10日前办理银行按揭手续。上述房产交易于2011年1月10日在汕头市澄海区土地房产交易中心确认登记。合同签订后，洪俊浩、李嘉玉于2010年12月29日付还涉案房产定金30000元。
2011年4月27日，李嘉玉、洪俊浩作为借款人（同时也为抵押人）与贷款人中国建设银行股份有限公司汕头市分行、保证人汇兴房地产公司签订《住房公积金借款合同》（编号：440650012-117-2011001111），合同约定：借款人借款420000元，用于购买座落汕头市澄城西华四片区汇璟花园B27幢×号房，房屋建筑面积：127.45平方米；套内建筑面积：95.06平方米，成交价609175元；借款期限为226个月（即2011年7月7日至2029年7月7日）；贷款利率采用浮动利率，年利率为4.7%；采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2885.14元。《住房公积金借款合同》还约定：抵押人将位于汕头市澄城西华四片区汇璟花园B27幢×号房用于借款抵押，抵押房屋建筑面积127.45平方米。2011年6月15日，上述《住房公积金借款合同》在广东省汕头市澄海公证处进行公证。
2011年7月1日，汇兴房地产公司将房产交付洪俊浩、李嘉玉使用。
2013年4月17日，汇兴房地产公司向洪俊浩、李嘉玉出具《汇璟花园购房结算单》，该结算单上以表格形式载明本案所涉房产合同约定套内面积95.06平方米，产权登记套内面积95.18平方米，产权登记分摊面积24.90平方米；在“一、房款”载明套内面积单价6408.32元／m2，其中已交首期房款金额189174.90元，按揭付款420000元，未交房款金额0元，差异面积的房款金额0元；“三、税费款”载明税费款18903.84元，契税18275.25元，房地产登记手续费324元，印花税304.59元，已交税费18903.84元，应补交税费0元；合计总额628078.74元，已交总额208078.74元，应补交总金额0元。在结算单上“销售意见”一栏手写填写“已复核”，在“财务意见”一栏手写填写“已复核，待结算”，“备注”一栏载明：产权登记面积与合同约定计价面积差异百分比为0.13%，买卖双方不作任何结算。税费按实收房款结算多退少补。洪俊浩、李嘉玉因《汇璟花园购房结算单》上记载的房产产权登记建筑面积只有120.08平方米（其中套内面积95.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.90平方米），比合同约定的建筑面积127.45平方米（其中套内建筑面积95.06平方米，公共部位分摊建筑面积32.39平方米）减少了7.37平方米（其中套内面积增加0.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积减少了7.49平方米）拒绝在《汇璟花园购房结算单》上签名进行结算。经与汇兴房地产公司交涉未果，遂诉至原审法院。
原审法院另查明，洪俊浩、李嘉玉、汇兴房地产公司双方签订的《汕头市商品房买卖合同》系以汕头市规划与国土资源局、汕头市工商行政管理局监制的合同文本，合同文本的空白行由洪俊浩、李嘉玉、汇兴房地产公司按照协商约定的内容填写。该合同“须知”第8条载明“本合同条款由监制单位负责解释”。
2014年3月18日，原审法院依法向合同监制单位发出《调查函》，要求对合同有关条款作出解释。2014年4月8日，汕头市房产管理局函复本院：一、《汕头市商品房买卖合同》第五条中“合同约定计价面积”对应《汕头市商品房买卖合同》第四条中所约定的商品房价款计算方式所对应的面积（即套内建筑面积或者建筑面积）。（参考依据：《商品房销售管理办法》第十八条“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”）产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋建筑面积（或套内建筑面积）。二、《汕头市商品房买卖合同》第五条“公用分摊面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，公用分摊面积发生差异的，不得另行计价”，我局认为除非约定的计价面积发生差异的，不论《汕头市商品房买卖合同》约定的公用分摊面积与产权登记的公用分摊面积有无差异，都不需另行计算房价款。（参考依据：《广东省建设厅、省物价局印发﹤广东省房屋交易价格计算暂行规定﹥的通知》（粤建房字（2000）1**号）第五条“按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。”）三、第五条中“面积误差”指“产权登记面积”和“合同约定计价面积”的差值。
2014年3月24日，原审法院依职权向汕头市澄海区城区房产管理所发出《调查函》，调查位于澄海区汇璟花园第B27幢第2层×号房（即×号，购房者李嘉玉、洪俊浩）的房产产权登记情况。2014年3月25日，汕头市澄海区城区房地产管理所出具《证明》1份，证明：洪俊浩、李嘉玉有房产座落于汇璟花园B27幢×号（证号列：汕澄商房地属（2012）7号），建筑面积120.08平方米（其中套内建筑面积95.18平方米，公共分摊面积24.90平方米）。
另外，汕头市规划与国土资源局因汕头市人民政府机构改革，其职能分由汕头市国土资源局、汕头市房地产管理局、汕头市规划局承接。汕头市房地产管理局承接汕头市规划与国土资源局关于负责商品房预售、销售、备案等管理工作的职能。
案经原审法院审理认为，洪俊浩、李嘉玉与汇兴房地产公司签订的《汕头市商品房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。
本案中，洪俊浩与李嘉玉、汇兴房地产公司双方在《商品房认购协议书》约定套内建筑面积单价为6408.32元／m2，在《汕头市商品房买卖合同》也约定“按套内建筑面积出售方式计算该商品房价款”作为计价方式与价款，该商品房单价为6408.32元／m2，总金额为609174.9元，洪俊浩、李嘉玉按照约定支付了价款，汇兴房地产公司也实际交付了房屋。
关于洪俊浩、李嘉玉与汇兴房地产公司签订的《汕头市商品房买卖合同》第五条第一款“公用分摊面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，公用分摊面积发生差异的，不再另行计价”是否合法有效的问题。《汕头市商品房买卖合同》是由汕头市规划与国土资源局、汕头市工商行政管理局监制并下发的示范合同文本，对主要条款进行了设置，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人合法权益和社会公共利益，且合同系经双方当事人协商自愿订立的，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同第五条第一款不属格式条款，不应以格式条款来认定是否有效，理由是：格式条款是一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《汕头市商品房买卖合同》是国家行政机关监制的示范文本，且该条款并未被修改、删减，不符合格式条款的定义。现双方当事人对条款的理解存在争议，汕头市房地产管理局已对该条款作出解释，不能因对条款存在不一致理解而认定该条款无效。合同第五条第一款没有违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人合法的权益和社会公共利益，不存在法律规定的无效的情形，现洪俊浩、李嘉玉请求确认该条款无效，依法无据，理由不成立，原审法院依法不予支持。
关于面积差异的问题，应按照合同的约定履行。合同第五条“面积确认及面积差异处理”明确约定：“公用分摊面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，公用分摊面积发生差异的，不再另行计价”，《商品房买卖合同》第四条约定，涉案房屋是按套内建筑面积计算该商品房价款的，即约定的计价面积为套内建筑面积，双方对计价方式、面积差异的约定是明确的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，双方应按合同约定处理面积差异。结合汕头市房产管理局对该条款作出的解释“除非约定的计价面积发生差异的，不论《合同》约定的公用分摊面积与产权登记的公用分摊面积有无差异，都不需另行计算房价款”可以看出，当产权登记面积确定后，洪俊浩、李嘉玉、汇兴房地产公司只需对套内建筑面积进行结算，公用分摊面积发生差异不影响房价款的结算。汕头市房产管理局对合同“第五条中面积误差”的解释是“产权登记面积”和“合同约定计价面积”的差值。面积误差比发生在产权登记面积与合同约定计价面积之间，合同约定计价面积应对应合同第四条双方一致同意选择的商品房价款计算方式所对应的面积。本案中，双方约定的计价面积为套内建筑面积，即面积差异百分比=X100%=X100%=-0.13%，根据合同约定的“面积误差比绝对值在±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何结算”。因此，双方应按合同约定处理。现洪俊浩、李嘉玉以产权登记面积与合同约定面积发生差异，要求汇兴房地产公司按照涉案房屋总建筑面积进行结算，没有合同和法律依据，原审法院不予支持。
关于洪俊浩、李嘉玉提出其系以整套建筑面积127.45平方米，按每平方米4779.72元认购本案所涉房产的主张。在洪俊浩、李嘉玉提交的《商品房认购协议书》第二条与《商品房买卖合同》第四条上均载明套内面积单价6408.32元，套内建筑面积95.06平方米，得出房屋总价款609175元，洪俊浩、李嘉玉提交的《汇璟花园购房结算单》上也载明套内面积单价为6408.32元。因洪俊浩、李嘉玉未能提交其所购房产以整套建筑面积127.45平方米，按每平方米4779.72元计收房款的证据，对于该意见，原审法院不予采纳。
关于洪俊浩、李嘉玉提出的汕头市房地产管理局对本案合同没有解释权的问题。因政府机构改革，汕头市人民政府已不再设立规划与国土资源局，由汕头市房地产管理局承接汕头市规划与国土资源局关于负责商品房预售、销售、备案等管理工作的职能，其作出的答复，符合相关规定。现当事人对合同的理解存在分歧时，根据双方当事人选择的合同中约定，由承接原监制单位职能的机关作出解释，符合公平公正原则，也符合实际，该解释依法有据，故洪俊浩、李嘉玉提出的该意见，理由不成立，原审法院不予采纳。
洪俊浩、李嘉玉没有证据证明汇兴房地产公司在建设过程中擅自变更规划、设计或在售楼时隐瞒公摊面积的真实情况，也没有证据证明汇兴房地产公司有其他违约行为。现汇兴房地产公司交付洪俊浩、李嘉玉的房屋产权登记的套内建筑面积为95.18平方米，比合同约定的套内建筑面积95.06平方米多了0.12平方米，面积差异百分比为0.13%，买卖双方不作任何结算。洪俊浩、李嘉玉的诉讼请求理由不成立，依法应予驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：驳回李嘉玉、洪俊浩的诉讼请求。一审案件受理费9892元，由李嘉玉、洪俊浩承担。
上诉人洪俊浩、李嘉玉不服原审判决，向本院提起上诉认为，一审判决第18页第三段认为“原告没有证据证明被告在建设过程中擅自变更规划、设计或在售楼时隐瞒公摊面积的真实情况，也没证据证明被告有其他违约行为”。对此，洪俊浩、李嘉玉不服，通过对B27幢的层数进行现场清点、拍照，发现建成的B27幢为18层半。而根据双方签订的《汕头市商品房买卖合同》附件五《广东省汕头市澄海区商品房预售许可证》的记载，汇璟花园三期B27幢的层数为17层半，该差距足以证实汇兴房地产公司在商品房预售后擅自改变规划的事实，存在违约行为，而且因该规划的改变，导致洪俊浩、李嘉玉公摊面积缩水7．49平方米，严重影响房产的使用价值和商业价值。因此，洪俊浩、李嘉玉要求汇兴房地产公司赔偿损失有事实依据和法律依据。其次、《汕头市商品房买卖合同》第五条第1点有关公摊面积差异时不予计价的合同条款不应成为汇兴房地产公司免除赔偿责任的依据。该合同系汇兴房地产公司提供的格式合同，第五条第1点免除汇兴房地产公司的自身责任，属于无效条款；从双方签订合同的过程看，汇兴房地产公司存在欺诈行为，更不能成为免责依据；汇兴房地产公司在签订《商品房认购协议书》和《汕头市商品房买卖合同》时，明确记载为17层半，承诺公摊面积为32.39平方米。而后，汇兴房地产公司利用其优势位置和经验、及对合同的透彻研究，把销售之初按总建筑面积（包括套内面积和公摊面积）计价的事实，在签合同时改为按套内建筑面积计价，企图逃避公摊面积缩水的责任，之后擅自把B27幢改建为18层半。因多出了一层的住宅，导致公摊面积减少为24.90平方米，相差7.49平方米。如果法院支持该条款成为免责理由，无异于支持汇兴房地产公司不遵守商业信用，无异于支持对汇兴房地产公司擅自变更规划。汇兴房地产公司擅自改变规划进行建设的违法行为应受到有关部门的处罚。另外、一审法院按照整套房子的价值收取案件受理费无依据，应予纠正。根据《诉讼费用交纳办法》第三条第（一）项的规定，财产案件应根据诉讼请求的金额或者价额确定收费标准。因本案争议的诉讼请求的数额仅为77768.09元，应以此为据收取受理费，按全套房子价值收取受理费无依据。而且，据洪俊浩、李嘉玉了解，同一小区的另一相同类型的案件，仅按争议标的缴费。因此，根据《诉讼费用交纳办法》第三条“在诉讼过程中不得违反本办法规定的范围和标准向当事人收取费用”的规定，应将多收部分退还。综上所述，一审判决没有查明涉案房产公摊面积减少的真正原因，没有查明汇兴房地产公司的违约行为，遗漏主要事实，而仅依据合同条款的字面解释进行判决，导致误判，请求二审法院依法撤销原审判决，改判汇兴房地产公司退还洪俊浩、李嘉玉房款及税费53234．6元，赔偿洪俊浩、李嘉玉多付按揭利息24533.49元，总共77768.09元；一、二审诉讼费用由汇兴房地产公司承担。
被上诉人汇兴房地产公司答辩称，汇兴房地产公司与洪俊浩、李嘉玉在合同中对面积差异的处理作出了明确的约定，汇兴房地产公司依约定履行了交付义务，洪俊浩、李嘉玉也予以接收。一审法院据此认定汇兴房地产公司的行为不构成违约，事实清楚，证据确凿，适用法律正确。汇兴房地产公司与洪俊浩、李嘉玉签订的《汕头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束。涉案合同是汕头市规划与国土资源局和汕头市工商局监制的示范合同文本，不属于汇兴房地产公司单方制作的格式合同，在双方当事人针对合同第五条第一款关于公用分摊面积发生差异不另行计价的条款发生争议时，作为房地产行政管理机关的汕头市房地产管理局，针对该条款所作出的解释和说明，符合我国法律法规的规定，该条款适用于合同双方当事人，并不属于免除一方责任而加重对方责任的条款，也不存在着欺诈或重大误解，条款合法有效，合同双方当事人应当予以遵守并履行。汇兴房地产公司根据双方签订的合同约定进行结算，鉴于汇兴房地产公司交付的产权登记确认的房屋套内建筑面积比合同约定计价面积（即套内建筑面积）多了0.12平方米，产权登记确认面积与合同约定计价面积误差比为-0.13％，面积误差比绝对值在±o．6％以内（含0.6％），属于合同中约定的买卖双方不作任何结算的范围之内，一审法院据此认定汇兴房地产公司履行了合同义务，事实清楚，证据确凿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问的解释》第十四条对商品房面积差异的处理作出了“合同有约定的，按照约定处理”的规定，在本案中，汇兴房地产公司与洪俊浩、李嘉玉双方对面积差异作出了明确的约定，在有明确约定的情况下，原审法院依照双方约定来处理涉案争议，适用法律正确。涉案房屋以通过建设工程竣工规划验收，汇兴房地产公司不存在擅自更改规划的行为，洪俊浩、李嘉玉以汇兴房地产公司存在欺诈为由认定汇兴房地产公司违约纯属臆想。案涉商品房于2010年11月15日通过汕头市澄海区规划局的建设工程竣工规划验收，验收结果为该建筑物的标高、层数、层高符合规划要求，因此汇兴房地产公司不存在擅自更改规划的行为，更不可能无端增加建筑面积导致公摊面积减少。房地产交易作为大宗交易，作为合同相对人的洪俊浩、李嘉玉应当尽到审慎义务，在签订买卖合同时对房屋的位置、面积、价格等清楚明了，在经过协商一致后，方才自愿签署买卖合同。现洪俊浩、李嘉玉以存在欺诈为由主张合同无效，曲解合同条款，没有事实和法律依据，依法依理应驳回其上诉请求。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请二审法院驳回其上诉请求，维持原判。
本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
二审审理期间，上诉人洪俊浩、李嘉玉向本院提交《规划验收说明》及照片（四张）作为新证据，其中，《规划验收说明》拟证明汇兴房地产公司存在违法超出原来规划的事实，证明签署认购书和合同的时候汇兴房地产公司存在隐瞒真实的公摊面积的事实；照片四张拟证明汇兴房地产公司存在违法规划进行建设，洪俊浩、李嘉玉所涉及的楼层是18层半，销售许可证是17层半，照片证明汇兴房地产公司比原来规划多建一层。汇兴房地产公司对上述证据质证认为，对于证明的真实性没有异议，但不能证明汇兴房地产公司擅自更改规划的证明。汇兴房地产公司并没有增加面积，从楼层的外观来证明是没有事实依据的，相关楼房已经通过验收了。证明书已经证明层高是符合规划要求的，出现17层半的是因为顶层没有设计阳台，18层的半层实际是电梯间，不能作为半层计算。
二审审理期间，汇兴房地产公司向本院提交《建设工程竣工规划验收证明书》作为新证据，拟证明涉案房地产是已经规划验收合格，没有擅自更改规划的情况，相关楼房层高是符合规划要求。上诉人洪俊浩、李嘉玉对上述证据质证认为，相关楼房的验收不合法，事实是建成的层高是18层半，即使经过验收，汇兴房地产公司也必须承担违约责任，根据销售管理办法的规定，汇兴房地产公司不能擅自更改商品房的规划设计，更改必须经过买受人的同意，所以，验收程序违法，与验收的情况说明出现矛盾。
本院认为，本案双方争议的焦点在于讼争房屋公共部位分摊建筑面积减少相应违约责任问题。首先，双方签订的《汕头市商品房买卖合同》有效。一是洪俊浩、李嘉玉与汇兴房地产公司签订的《汕头市商品房买卖合同》是在平等的基础上自愿协商达成的协议，是双方真实的意思表示，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效，双方均应依约履行。二是双方当事人基本已按《汕头市商品房买卖合同》约定的事项履行完毕。本案中，2011年7月1日，汇兴房地产公司已按合同的约定将房产交付洪俊浩、李嘉玉使用；2013年4月17日，汇兴房地产公司向洪俊浩、李嘉玉出具《汇璟花园购房结算单》，洪俊浩、李嘉玉拒绝签名确认。其次，《汕头市商品房买卖合同》的合同监制单位汕头市房产管理局指出不论《汕头市商品房买卖合同》约定的公用分摊面积与产权登记的公用分摊面积有无差异，都不需另行计算房价款。2014年4月8日，汕头市房产管理局对合同有关条款作出解释答复原审法院：一、《汕头市商品房买卖合同》第五条中“合同约定计价面积”对应《汕头市商品房买卖合同》第四条中所约定的商品房价款计算方式所对应的面积（即套内建筑面积或者建筑面积）。（参考依据：《商品房销售管理办法》第十八条“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”）产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋建筑面积（或套内建筑面积）。二、《汕头市商品房买卖合同》第五条“公用分摊面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，公用分摊面积发生差异的，不得另行计价”，我局认为除非约定的计价面积发生差异的，不论《汕头市商品房买卖合同》约定的公用分摊面积与产权登记的公用分摊面积有无差异，都不需另行计算房价款。三、第五条中“面积误差”指“产权登记面积”和“合同约定计价面积”的差值。综上，汇兴房地产公司只需对双方约定计价面积发生差异承担责任，对不作为计价面积的房屋公共部位分摊建筑面积减少不需承担责任。
综上所述，洪俊浩、李嘉玉要求汇兴房地产公司承担房屋公共部位分摊建筑面积减少的违约责任、退还税费、违约金、公积金利息的请求缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。洪俊浩、李嘉玉的诉讼请求是要求审查双方签订的合同部分条款无效，故原审法院按合同的标的额收取诉讼费用并无不当，应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9892元，由上诉人洪俊浩、李嘉玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 张丹华
审判员 翁汉光
审判员 吴晓如
二〇一四年十二月九日
书记员 吴 妍