湖南省通道侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1230民初17号
原告：湖南廊桥商业运营管理有限公司，住所湖南省桑植县灃源镇高家坪（科赛商务大楼），组织结构代码：395151486。
法定代表人：杨明珠，该公司经理。
委托诉讼代理人：高景行，湖南指南律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：李亚琴，女，1989年6月28日出生，侗族，农民，住湖南省通道侗族自治县。
委托诉讼代理人：杨晟坚，湖南正清律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：李奕天，湖南正清律师事务所实习。
原告湖南廊桥商业运营管理有限公司与被告李亚琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高景行、被告李亚琴的委托诉讼代理人杨晟坚、李奕天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湖南廊桥商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付所欠租金16065.00元（该租金暂时计算至2016年12月21日，最终租金计算到交铺之日止）；2.判决被告赔偿延迟支付租金的滞纳金2088.00元（滞纳金按2%的月利率计算）；3.判决被告赔偿原告2个月租金4943.00元，用于原告另行招商开支；4.判决被告赔偿原告因诉讼产生的律师费、人工工资、差旅费和向被告招租所支付营销公司的佣金10000.00元；5.判决被告缴纳的履约保证金2000.00元不予退还，作为赔偿原告的损失；6.判决被告终止合同、退还铺面、自动撤场，不得损坏商铺现有的装修；7.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年8月4日，原告与被告签订《通道廊桥商铺租赁合同》，约定被告在每个缴租期开始的60天前一次性全额缴清下个租赁期租金，若被告超过2个月未缴纳，原告有权终止租赁合同，并收回租赁的商铺，租赁合同因被告违约导致提前终止的，原告有权没收被告所交的履约保证金,被告或被告代理人、委托人如有违反本合同的行为，均视为乙方的违约行为，原告有权视违约情节向被告收取违约金、限制服务、终止本合同及向被告索赔，若因被告的原因造成违约，并终止合同的，被告自动撤场，被告应承担本合同约定的违约金、履约保证金等，还应承担已发生的商铺装修费用，并按照“来装去丢”的原则，不得损坏。然而，缴租期已超过半年余，被告以各种理由与借口不予缴纳租金或申请退铺，被告的行为严重损害了原告的利益，遂引发纠纷。
李亚琴辩称，原告要求被告支付所欠租金1.6065万元，缺乏事实和法律依据，2014年8月4日，原告与被告签订《通道廊桥商铺租赁合同》，而廊桥实际开业的时间为2015年6月6日，因此双方的租期应当以廊桥实际开业的时间起算。原告要求赔偿租金、租金滞纳金、律师费、人工工资、差旅费、佣金及不予退还0.2万元履约保证金等缺乏事实与法律依据，被告不予认可。依照租赁合同的要求，原告应当负担廊桥商业街的经营管理义务和安全保障义务，但原告未履行该义务，导致租赁合同无法履行，应当承担违约责任。由于原告违约在先，被告不继续履行缴纳租金是实施先履行抗辩权，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
湖南廊桥商业运营有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
1．《房产委托经营管理合同》、湖南廊桥商业运营有限公司营业执照复印件1组，经与原件核对无异，拟证明湖南廊桥商业运营有限公司受怀化廊桥置业有限责任公司的委托管理通道县廊桥的商业运营及湖南廊桥商业运营有限公司的基本信息，是本案适格的原告。
2．分户面积明细表复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告李亚琴租赁323号商铺的实际面积为65.42平方米。
3．《通道廊桥商铺租赁合同》原件1份，拟证明被告李亚琴租赁原告323号商铺，于2014年8月4日向原告缴纳第一年租金1.4058万元（免租6个月）、履约保证金0.2万元，租赁期从2015年6月6日至2016年6月5日及双方的其他权利义务等。
4．商铺租赁审批表、商铺交铺费用预算单、收据复印件1份，经与原件核对无异，拟证明2015年2月28日交3434.00元，其中含履约保证金2000.00元。
李亚琴未向本院提交证据。
被告对原告提交证据的质证意见为：对第1份证据中的湖南廊桥商业运营有限公司的营业执照、第2至第4份证据的真实性、合法性及关联性均予以认可，没有异议；对第1份证据中的《房产委托经营管理合同》的真实性不予认可，该合同非与被告所签，因此被告不能确定该合同的真实性。
本院对原告提交的第1至第4份证据的三性均予以认可，该证据的形式及来源符合法律规定，且证据之间能形成证据链，能相互印证，能证明原告的举证目的。
经审理查明：原告湖南廊桥商业运营管理有限公司（甲方）与被告李亚琴（乙方）于2014年8月4日签订《通道廊桥商铺租赁合同》租赁涉案商铺用于经营女性服装（合同编号：TDLQ-8012）。合同第一条中约定，原告湖南廊桥商业运营管理有限公司经通道廊桥商业街的业主授权，将位于怀化市通道县城东大桥通道廊桥第3层317号商铺（面积66.94㎡，编号后实际交付的商铺编号为323号）出租给被告，本合同以建筑面积作为计算租金的标准。合同期内的租金构成如下，第一年租赁单价35.00元/㎡/月，年租金2.8115万元，享受免租期6个月，实际支付租金1.4058万元。第二年租赁单价40.00元/㎡/月，年租金3.2131万元。第三年租赁单价45.00元/㎡/月，年租金3.6148万元。
合同第三条第二款约定，若项目实际交付时间在2014年12月30日后，则合同租赁时间自2015年3月1日起开始计算，租赁期限为商铺物业交付之次日起36个月。
合同第四条第三款中约定，商铺租赁费交付方式为：（1）本合同第一期商铺租赁费用的支付方式为商铺租赁费应于本合同签订时支付年租金的50%，即1.4058万元。（2）以12个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期开始的60天前向原告湖南廊桥商业运营管理有限公司一次性足额支付下个租赁期租金。
合同第五条第一款中约定，商铺物业交付时，被告向原告支付0.2万元合同履约保证金。如被告无违反本合同任何条款的行为，且结清应付原告湖南廊桥商业运营管理有限公司的所有费用，则原告在租赁期满后30天内将合同履约保证金全额无息退还给被告。如被告有违反本合同任何条款的行为，原告有权在合同履约保证金中直接扣减，不足部分，原告有权继续追偿。
合同第八条第一款中约定，原告对通道廊桥商业街的业态布局、户外广告、营销推广等实行统一管理，被告必须遵守并配合功能布局、统一规划和统一商业运营管理及物业管理。合同第八条第六款中约定，原告对通道廊桥商业街各区域的环境卫生、治安、经营、消防及水电设施等进行管理，被告须遵守配合。
合同第十条第一款中约定，被告如违反本合同的行为，原告有权视违约情节向被告收取违约金、限制服务、终止本合同，依合同约定向被告索赔。第十条第五款约定，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下履约保证金。本合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。第十条第十一款中约定，本合同因被告的原因造成违约并终止本合同，被告自动撤场，并承担本合同约定的违约金、履行保证金、未到期租金、物业折旧费等原告不予退还，还应承担已发生的商铺装修费用，并按照“来装去丢”的原则，不得损坏。
另查明，原告将涉案商铺于2015年2月28日交付给被告，被告向原告支付第一年租金1.4058万元及履约保证金0.2万元。双方就商铺租赁租期的起算日期达成一致意见，即该商铺的租期从2015年6月6日开始起算，并从该时间起被告享受6个月的免租期。经通道侗族自治县房产测绘事务所测量，被告所租赁的商铺建筑面积为65.42㎡，但原告第一年收取被告的租金系按66.94㎡收取。
还查明，2016年2月中旬，被告停止经营，并将商铺内的货物搬出（未损坏商铺内的装修），停止经营的原因包括但不限于通道县经济萧条、消费群体不多及原告未依合同约定全面履行对廊桥的管理义务等，被告并以原告未完全履行合同约定的管理义务拒付第二年的商铺租金，鉴于此种情况，原告于2017年1月7日将该商铺上锁，实际掌控了涉案商铺。
本院认为，原、被告签订的《通道廊桥商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。合同约定，原告应加强物业管理，及时维修公共区域内固定资产和设备设施出现的故障，有对廊桥的环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施等进行管理的义务。本案中原告疏于管理，未全面履行管理义务，对被告商铺的经营造成一定影响，原告对本案纠纷的形成有一定过错，应负相应责任。被告对原告廊桥管理上存在的问题，未能依约维权，只简单的以拒交租金的形式抗议，被告也存在过错，其行为亦违反了合同约定，被告对本案应承担相应责任。被告租赁原告的商铺进行经营，应全面评估经营风险，自主经营，自负盈亏，因此，被告对其商铺的经营起主导作用；原告对廊桥物业事务的管理未完全按合同约定履行义务，一定程度上影响了廊桥商铺的经营环境状态，是次要作用。由于原告存在一定的过错，可酌情减轻被告支付第二年租金的责任，根据本案的实际情况，本院确定被告对其所欠付的租金承担60%，原告自行承担40%。
一、关于第二年租金的计算与支付问题的处理。
被告自行清理货物搬出商铺后，原告于2017年1月7日将被告承租的323号商铺更换门锁，此时原告实际上控制了被告所承租的商铺，因此租金应算至2017年1月7日，由于被告按合同的约定已经向原告支付了第一年的租金，即租金支付至2016年6月5日止，第二年租金的支付期间应为2016年6月6日至2017年1月7日，根据合同约定第二年租金按每平方米每月40.00元的单价乘以商铺的建筑面积计算，第二年该期间内的租金被告应向原告支付11095.23元（40.00元/㎡/月÷30天×212天×65.42㎡×60%）。第一年6个月的租金应按商铺的建筑面积65.42㎡乘以第一年的单价35.00元/㎡/月收取，但原告系按合同约定的面积66.94㎡收取，多收的租金319.80元（14058元－35.00元/㎡/月×6个月×65.42㎡）应在第二年的租金中予以减扣，减扣后被告尚需向原告支付租金10775.43元（11095.23元－319.80元）。
二、关于履约保证金0.2万元是否退付的处理。
原告与被告在履行《通道廊桥商铺租赁合同》的过程中，双方均存在一定的违约行为，本院酌定由原告承担40%的违约责任，由被告承担60%的违约责任，故原告应当向被告退还履约保证金800.00元。
三、关于被告是否应当按2%的月息赔偿原告租金滞纳金2088.00元、是否应当赔偿原告用于另行招商的2个月租金4943.00元、是否应当赔偿原告律师费、人工工资、差旅费及向被告招租支付营销公司佣金10000.00元的处理。
原告要求被告承担租金滞纳金2088.00元、赔偿原告用于另行招商的2个月租金4943.00元的诉讼请求，双方在签订的《通道廊桥商铺租赁合同》中均未约定，原告的请求无事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿律师费、人工工资、差旅费和向被告招租支付营销公司佣金10000.00元，合同未有约定，且原告未提供证据证实，本院不予支持。
四、关于是否应当终止原告与被告的租赁合同并由被告退还商铺，且不得损坏商铺现在装修的处理。
被告已于2017年1月7日前将货物搬出，且未损坏商铺内原有装修，原告亦因被告未能交付商铺租金，于2017年1月7日将被告所租赁的商铺上锁，禁止被告继续经营，此时原告已实际掌控了涉案商铺的管理权，其与被告之间的《通道廊桥商铺租赁合同》事实上已终止。鉴于此种情况，原告不应再要求被告退还商铺及不得损坏商铺装修。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第七项、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告李亚琴于本判决生效后十日内给付尚欠原告湖南廊桥商业运营管理有限公司第二年的租金9975.43元（被告李亚琴尚未支付的商铺租金10775.43元减扣原告湖南廊桥商业运营管理有限公司应当退还被告李亚琴的履约保证金800.00元）；
二、确认原告湖南廊桥商业运营管理有限公司与被告李亚琴于2014年8月4日签订的《通道廊桥商铺租赁合同》于2017年1月7日终止；
三、驳回原告湖南廊桥商业运营管理有限公司其他诉讼请求。
如被告李亚琴未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费677.00元，由原告湖南廊桥商业运营管理有限公司负担627.00元，被告李亚琴负担50.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 廖勇奇
人民陪审员 杨 泉
人民陪审员 蒋思芳
二〇一七年七月五日
代理书记员 石云云
附件：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。