北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05363号
上诉人（原审原告、反诉被告）马全娃，男，1969年2月28日出生。
委托代理人周涛，北京上泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张有林，男，1953年8月15日出生。
委托代理人王丽红，北京成竺律师事务所律师。
上诉人马全娃因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第23070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，马全娃起诉至原审法院称：我与张有林签订房屋租赁合同，承租张有林位于北京市×××4号四间平房开餐厅，租期自2011年8月1日至2016年7月30日，年租金156000元，半年一付。张有林承诺该房屋可以合法开餐厅，并给我办理开餐厅所需证照，我为此花费154000元对承租房屋进行了装修。但自我承租后，张有林以各种理由搪塞，既不给我看房屋产权证，也不给我办理餐厅证照。2014年4月25日西城区城管大队突然告知我，我承租的房屋属于违章建筑，要进行拆除，随后整个饭厅被城管拆除，造成我餐厅无法继续经营。故我诉至法院，要求解除我与张有林之间签订的房屋租赁合同，张有林返还我租金36944元、赔偿我装修损失69714元、赔偿我经营损失213750元、赔偿我设备损失20000元，本案诉讼费由张有林承担。
张有林辩称：马全娃所述被拆除的房屋并不是房屋租赁合同中的房屋，我对此并没有过错。马全娃的诉讼请求没有法律依据，现我同意解除合同，不同意马全娃的其他诉讼请求。
张有林反诉称：2011年6月3日，马全娃与我签订租赁合同，约定年租金156000元，合同期限为5年，马全娃每半年支付一次房租。但2014年2月1日，马全娃并未足额支付房租，欠租8000元一直未交。2014年8月1日，马全娃又拖欠当期房租，我虽多次催告交租，但马全娃一直拒绝支付。此外，马全娃还因偷电被罚款4700元，也是我代其缴纳的。基于马全娃长期拖欠房租等违约事实，现我提出反诉，要求马全娃立即腾退房屋交还我；马全娃向我支付2014年2月1日至2014年7月31日期间所欠房租8000元；马全娃按年租金156000元的标准向我支付自2014年8月1日至实际腾房之日止的租金；马全娃向我支付我代马全娃交纳的偷电罚款4700元；本案诉讼费由马全娃承担。
马全娃辩称：因为张有林违约造成我发生损失，故张有林的反诉请求没有事实和法律依据，我不同意张有林的全部反诉请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，马全娃与张有林之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。马全娃称张有林应为其提供相关证照，但张有林提交的房屋租赁合同原件中并无此约定，张有林对此亦不予认可，故法院对马全娃该项主张不予采信。关于租赁房屋范围一节，张有林虽主张西侧自建房屋并不包含在租赁房屋范围内，但就此未向法院提交充分、有效的证据，经法院调查亦不能证明张有林所述情况属实。结合现场勘验的情况，法院认定马全娃所租赁的房屋包括被城管部门拆除的西侧自建房屋。因上述自建房屋被城管部门拆除，现马全娃要求解除房屋租赁合同，张有林亦同意解除合同，法院对此不持异议。
关于返还租金。按照合同约定2014年2月1日至2014年7月31日期间的房屋租金应为78000元，马全娃已向张有林交纳了70000元。马全娃称张有林同意减免此期间的租金8000元，缺乏相关依据，法院不予采信。因租赁房屋中西侧自建房屋于2014年4月25日即被城管部门拆除，致使马全娃无法继续在此正常经营，故张有林应当按照78000元／半年的标准，将2014年4月25日以后的房屋租金在扣除马全娃尚未支付的8000元后，余款部分退还马全娃。综上，法院对于马全娃该项诉讼请求中合理的部分予以支持。
关于装修损失。马全娃要求张有林支付装修损失，但就其装修一节未向法院提交符合法律规定的装修合同或正式票据，亦未向法院提交购买装修材料的相关票据，且租赁房屋中西侧自建房屋已被城管部门拆除。综上，依据本案庭审情况法院无法认定马全娃因装修所实际支出的具体金额，对马全娃该项诉讼请求，法院不予支持。
关于经营损失。马全娃就其主张的经营损失仅向法院提交了其自行书写的记账流水，仅凭该份证据法院无法认定马全娃是否必然存在经营损失以及经营损失的具体数额，故对马全娃该项诉讼请求，法院不予支持。
关于设备损失。马全娃要求张有林赔偿设备损失，未向法院提交相关证据，法院对此不予支持。
关于腾退房屋。房屋租赁合同解除后，马全娃应当将所租赁的房屋交还张有林。对于张有林该项反诉请求，法院予以支持。
关于拖欠房租8000元。因张有林应当将2014年4月25日以后的房屋租金在扣除马全娃尚未支付的8000元后，余款部分退还马全娃，故马全娃无需再向张有林支付该8000元房租。故对于张有林该项反诉请求，法院不予支持。
关于租金。租赁房屋中西侧自建房屋在被城管部门拆除后，马全娃已无法继续在租赁房屋处正常经营，此后的租金马全娃本无须再向张有林支付。但鉴于马全娃在本案审理中经法院多次询问均表示不同意交接房屋，至2014年12月8日开庭时经法院明确释明拒绝交接房屋的法律后果后马全娃仍坚持不同意交接房屋，故马全娃应当向张有林支付自2014年12月8日至实际腾房之日止的租金。关于租金标准，鉴于租赁房屋现已不符合合同约定的使用条件，法院参照周边地区同等房屋的租金价格，酌定马全娃应支付张有林的租金标准为每月6000元。
关于偷电罚款。马全娃虽称于2011年8月开始使用房屋，但双方签订的房屋租赁合同中明确约定张有林应于2011年6月3日前将房屋按约定条件交付马全娃，且马全娃提供的证人赵×的证言表明马全娃于2011年6月即开始在租赁房屋处进行装修，故法院认定张有林主张的窃电行为发生在马全娃使用租赁房屋的期间内，马全娃应当向张有林支付违约电费。综上，对于张有林该项反诉请求中合理的部分，法院予以支持。据此，原审法院于2015年3月判决：一、解除马全娃与张有林于二〇一一年六月三日签订的《房屋租赁合同》。二、自判决生效之日起十日内，张有林退还马全娃房屋租金三万三千一百六十七元。三、自判决生效之日起十日内，马全娃将北京市×××4号租赁的房屋腾空交张有林收回，腾房时不得损坏房屋原有设施。四、自判决生效之日起十日内，马全娃按照每月六千元的标准，向张有林支付二〇一四年十二月八日至实际腾房之日止的房屋租金。五、自判决生效之日起十日内，马全娃给付张有林违约电费四千六百七十七元一角二分。六、驳回马全娃的其他诉讼请求。七、驳回张有林的其他反诉请求。如果马全娃、张有林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马全娃不服，向本院提出上诉称，张有林租给我的是违章建筑，给我造成经济损失，我受到的装修损失及经营损失，原审法院应予支持，原审法院酌定租金过高，我没有窃电行为，我要求撤销原判第三、四、五、六项，依法改判支持我的诉讼请求。张有林不同意原判，但未提出上诉。
经审理查明：2011年6月3日，张有林（甲方）与马全娃（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张有林将本区×××4号平房四间出租给马全娃使用，房屋用途为餐厅；租赁期限自2011年8月1日至2016年7月30日，租金标准为78000元／半年，张有林应于2011年6月3日前将房屋按约定条件交付马全娃；租赁期满或合同解除后，马全娃应返还该房屋及其附属设施，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。马全娃提交的房屋租赁合同中其它约定事项一栏有手写“甲方提供所有证照”字样，张有林提交的房屋租赁合同中并无此记载。对此，马全娃表示因张有林口头承诺办照，故马全娃自行在合同中书写此内容。张有林对马全娃上述意见不予认可。
合同签订后，张有林将房屋交付马全娃使用，马全娃在涉案房屋处开办餐厅。2014年4月25日，马全娃用于开办餐厅的西侧自建房屋被城管部门拆除。后马全娃向法院提起诉讼，要求解除马全娃与张有林之间签订的房屋租赁合同，张有林返还租金36944元、赔偿装修损失69714元、赔偿经营损失213750元、赔偿设备损失20000元。张有林以其答辩意见，仅同意解除合同，不同意马全娃的其他诉讼请求，同时提起反诉，要求马全娃立即腾退房屋交还张有林；马全娃向张有林支付2014年2月1日至2014年7月31日期间所欠房租8000元；马全娃按年租金156000元的标准向张有林支付自2014年8月1日至实际腾房之日止的租金；马全娃向张有林支付张有林代马全娃交纳的偷电罚款4700元。马全娃以其答辩意见，不同意张有林的反诉请求。审理中，马全娃称所租赁的房屋包括被城管部门拆除的西侧自建房屋，张有林对此不予认可，称西侧自建房屋并不包含在租赁房屋范围内。经原审法院现场勘验，自建房屋部分马全娃原用于摆放餐桌进行经营，其余房屋部分分别为包间、卫生间、过道、后厨、员工宿舍及马全娃住所。另查，2014年2月1日至2014年7月31日期间的房屋租金马全娃实际交纳70000元，马全娃称张有林同意减免此期间的租金8000元，张有林对此不予认可。再查1，张有林向法院提交了窃电通知书及发票，载明×××4号于2011年7月开始存在窃电情形，违约电费金额为4677.12元。再查2，鉴于马全娃与张有林均同意解除合同，原审法院于2014年11月2日勘验现场及2014年12月8日开庭时均提示双方应尽快办理房屋交接，并于2014年12月8日开庭时就拒绝交接房屋的法律后果进行了释明，但马全娃仍坚持不同意交接房屋。
2015年5月27日，本院现场勘验时，涉案房屋已腾空，马全娃将房屋内设备拆走，家具搬走。房屋内的装修已被损毁。
经询问，张有林、马全娃均认可双方《房屋租赁合同》中约定的租金标准符合当时的正常市场价格范围。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、汇款明细、装修协议、装修图、照片、收条、记账流水、证人证言、老年证、户口本、居住证、房屋结构示意图、录像、银行凭条、短信记录、窃电通知书、发票、现场勘验照片、勘验笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：张有林与马全娃之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》中关于房屋租赁范围的约定不明确，双方就租赁房屋范围是否包括自建房的部分存在较大争议，因马全娃承租房屋用途系为开办餐厅，经查，自建房以外所承租的房屋用途为卧室，厨房及包间，不存在堂食之处，马全娃将自建房作为堂食场所，且张有林虽主张自建房不属于出租范围，但未提供充分证据予以证明，结合现场勘验时的房屋格局，如出租范围不包含自建房则无法实现马全娃经营餐厅的合同目的，故本院认定马全娃承租的房屋范围包括自建房区域。
租赁房屋中自建房在被城管部门拆除后，马全娃已无法继续在租赁房屋处正常经营。原审法院审理中，马全娃经多次询问均表示不同意交接房屋，2014年12月8日，原审法院开庭时已明确释明拒绝交接房屋的法律后果后马全娃仍坚持不同意交接房屋，故原审法院判令马全娃向张有林支付自2014年12月8日至实际腾房之日止的租金作为房屋占用费用，租金标准系参照周边地区同等房屋的租金价格，酌定每月6000元，并无不妥，本院予以维持。
马全娃上诉要求张有林赔偿其设备损失。因马全娃未向本院提交相关证据，且马全娃已将设备全部拆除，故对于马全娃该项上诉主张，本院不予支持。
马全娃上诉要求张有林赔偿其经营损失。因房屋内的装修已被马全娃损毁，不存在装修残值，故对于马全娃该项上诉主张，本院不予支持。
马全娃仅向本院提交了其自行书写的记账流水，本院据此难以认定马全娃存在经营损失以及经营损失的具体数额，故对于马全娃该项上诉主张，本院不予支持。
马全娃上诉要求张有林赔偿其装修损失。因马全娃提交的装修协议较为潦草、简略，且马全娃未提供购买装修材料的票据，装修款的转账记录，另外，经勘验房屋装修已被损毁，故对于马全娃主张的装修损失，本院不予支持。
马全娃上诉主张其没有窃电，不应承担窃电罚款。因马全娃认可其于2011年6月5日开始装修房屋，根据窃电通知书记录，窃电发生在2011年7月，该时间系马全娃使用租赁房屋的期间内，马全娃未能举证证明窃电事实与其无关，故对于马全娃否认其窃电的主张，本院不予采信。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6407元，由马全娃负担5783元（已交纳275元，余款自本判决生效之日起7日内交至原审法院），由张有林负担624元（自本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费1093元，由马全娃负担480元（自本判决生效之日起7日内交至原审法院），由张有林负担613元（已交纳）；二审案件受理费5923元，由马全娃负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年六月十日
书 记 员 贯志然