广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终13933号
上诉人（原审原告）:广东省广州市南沙区东涌镇东涌股份合作经济联合社，住所地广东省广州市南沙区东涌镇丰华街**号。
负责人：何鉴江，该联合社负责人。
委托诉讼代理人:苏波，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:黄勋有,广东诚挚（广州）律师事务所实习律师
上诉人（原审被告）:梁永昌，男，1958年6月16日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
委托诉讼代理人:黄瑞芳，女，1962年3月2日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
上诉人广东省广州市南沙区东涌镇东涌股份合作经济联合社（以下简称“东涌经济联合社”）与上诉人梁永昌土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东涌经济联合社上诉请求：撤销原审判决，依法支持东涌经济联合社的诉讼请求。事实与理由：原审法院仍然按20多年前的合同价来认定并计算目前占用费的损失，显失公平。合同期满，梁永昌强占土地不退还，导致东涌经济联合社可预期收入损失，依法应予赔偿。原审法院以酌情的方式将20年前的价格作为认定今天的损失的计算方法，缺乏根本的事实依据，更不符合常理。合同期满，东涌经济联合社有权重新对外招租，由于梁永昌强占土地不归还，导致东涌经济联合社无法直接将涉案土地交付给第三人，从而导致东涌经济联合社无法按新中标价格收取租金。涉案的土地的租金是可预期的、确定的收益，因梁永昌的行为而导致的损失，梁永昌应当承担赔偿责任。东涌经济联合社提交的证据序号6《关于东涌村2013年12月19日投标结果公示》显示：2013年12月19日东涌经济联合社对涉案土地、8队至11队机耕主路边A地块、B地块、C地块、D地块、E地块进行了发包。A地块无论是面积、地段、用途与涉案土地最为类似，而B地块、C地块、D地块、E地块均为厂房用地，均1000㎡以上。A地块以13元/㎡/月，涉案土地以9.3元/㎡/月中标。故东涌经济联合社主张按中标价要求梁永昌赔偿占用费合理合法。原审判决对资料费500元理解不当。东涌经济联合社要求所有参与投标都要先交付500元的资料费与投标押金。东涌经济联合社已经为招标资料付出了相应的费用，资料费原本是作为参与投标的投标人的成本，因梁永昌一直占用涉案土地，导致东涌经济联合社无法向第三人交付涉案土地，第三人要求东涌经济联合社退还上述投标资料费，导致招标资料成本最终由东涌经济联合社承担。
梁永昌辩称：东涌经济联合社违反《土地承租合同》第10条关于优先权的约定。2013年12月进行投标时，东涌经济联合社并未没有通知我。投标完毕后，中标者把杂物堆在我门前，导致我不能营业，造成损失。《土地承租合同》期限未届满时，我找东涌经济联合社协商续租问题，但是对方步步予以回应，对方在召开党员会和村员会并未将我与其签订的《土地承租合同》向村民宣读，瞒骗党员和村民代表。
梁永昌上诉请求：撤销原审判决，依法驳回东涌经济联合社全部诉讼请求。事实与理由：原审法院认定事实不清。梁永昌在《土地承租合同》期限届满前，曾多次与东涌经济联合社协商续租事宜，东涌经济联合社均未回应，且在未通知梁永昌的情况下，擅自将案涉土地重新招标。梁永昌表示愿意以新的中标价续租后，东涌经济联合社仍未予理会。东涌经济联合社违反《土地承租合同》，侵犯了梁永昌的优先权。新中标人郭子平在梁永昌的商铺门前对方杂物，导致该商铺从2013年9月至今无法营业，此都是因为东涌经济联合社非法招标导致的。
东涌经济联合社辩称，梁永昌对于优先权的理解有误会。优先权是在同等条件下享有优先权，梁永昌在合同期满后作为普通村民参与投标享有优先权。梁永昌的上诉跟答辩都是不能成立的。
东涌经济联合社向一审法院起诉请求：1.梁永昌赔偿合同到期后继续占用土地费，暂计算至2017年2月28日为67125.83元（其中合同到期日至2013年12月31日占用费1135.79元（13.31元/㎡×256㎡÷12月×4月）；2014年1月1日起暂计至2017年2月28日占用费65990.04元（新中标的价格：9.3元/㎡×169.85㎡×38月=60024.99元、104.65㎡×1.5元/㎡×38月=5965.05元），最终占用费用计算至实际返还土地之日；2.梁永昌赔偿合同到期后因继续占用土地而导致东涌经济联合社赔偿涉案土地中标人资料费500元；3.本案一审诉讼费用由梁永昌承担。
原审法院认定事实：1993年8月20日，梁永昌（乙方）与番禺市东涌镇东涌村经济合作社（甲方）签订了一份《土地承租合同》，约定：甲方将东涌村一队市南公路边416平方米及包括公路边30米在内的土地发包给梁永昌经营管理，承包时间从1993年8月30日起至2013年8月30日止，共二十年。承包期内，乙方每年每平方米上交10元，每五年递增10％，第一期1－5年每年每平方米上交10元，每年上交4160元；第二期6－10年每年每平方米上交11元，每年上交4576元；第三期11－15年每年每平方米上交12.1元，每年上交5033.6元；第四期15－20年每年每平方米上交13.31元，每年上交5536.96元；承包总金额为96532.8元；还约定签订承租合同时先交付定金4800元，合同期满时不计利息退回；合同还包括债权债务处理，违约责任；其他条款方面约定：1.承包期内如因国家或集体征用土地双方无条件服从，乙方在规定不准建筑范围内的违章建筑，其后果乙方负责。2.承包期内乙方按照有关牌照经营。3.承包期内允许乙方转让，但必须征得甲方同意。4.乙方需要用电按甲方有关用电报装规定安装收费。5.合同期满时财产处理，合同期满时，乙方的财产全部归乙方所有，在同等条件下优先继续承包等。合同签订后，梁永昌于1993年8月29日向东涌经济联合社交付了定金4800元，并接收所承租的土地使用，在承租土地期间，梁永昌在承租的土地上进行了200多平方米的建筑物建设。合同履行中，在2004月7月1日起，因市南路扩路征地，被告承包面积自2004年7月1日起减少了160平方米，诉讼中，东涌经济联合社、梁永昌确认从此梁永昌承租土地面积应为256平方米。在合同期满时，梁永昌已经全部付清合同期内承租土地的租金。
2013年12月10日，广州市南沙区东涌镇东涌村民委员会发出东涌村土地发包公告，一、东涌村现有位于东涌村l队市南公路边的一块土地紧流巷16号（即4队梁永昌原租用的土地）房屋铺面所在地块169.85平方米，铺面铁棚飘块+铺面前空地所在地块共104.65平方米，总面积为274.5平方米（具体详见附图说明及到现场观察）。二、凡有意参加投标者必须在2013年12月18日下午4点30分前到东涌村部办公室索取资料，并交付资料费500元和投标押金壹万)才能有资格参加投标；资料费不作退回，归东涌经济联合社所得。四、土地面积按图所示，分为两种类型，一种是铺面房屋所在地块，面积169.85平方米（每月每平方米5元）；另一种是铺面铁棚飘块所在地块+铺面前空地，面积为104.65平方米（每月每平方米1.5元）。五、该土地的租赁承包年限为十年。七、承包该土地每5年递增一次，每次在上期的基础上递增10％。八、详细情况请到村委会咨询。2013年12月19日，东涌经济联合社公布关于“东涌村l队市南公路边的一块土地紧流巷16号房屋铺面所占用土地和铺面铁棚飘块占用土地+铺面前空地”投标情况，确认郭子平以中标金额每月每平方米9.3元为中标者。东涌经济联合社因梁永昌在承租期满后至今没有交回土地引起纠纷。
原审法院另查明，原番禺市东涌镇东涌村经济合作社现因体制改革和广州市行政区域划分已变更为广东省广州市南沙区东涌镇东涌股份合作经济联合社。
原审法院认为:东涌经济联合社与梁永昌签订的《土地承租合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同的约定履行自己的义务。
原审法院根据双方的诉辩意见和结合本案证据，对本案的焦点评析如下：
1.对于土地占用费应否赔偿和如何确定计算土地占用费面积及占用费赔偿数额问题：因东涌经济联合社、梁永昌所签订的《土地承租合同》自然到期届满而终止，双方没有签订重新签订土地承租合同，梁永昌对土地承租使用已经没有合同依据，也没有使用土地的合法依据，而梁永昌在该合同履行期间进行了建筑物建设，至今仍然占用该土地，侵害了东涌经济联合社的权益。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失”。现东涌经济联合社请求梁永昌赔偿土地占用费应予以支持。对于土地占用费面积的计算问题，因双方在原审诉讼中确认自2004年7月1日起减少160平方米，从此，梁永昌承租土地面积应为256平方米，因此，应以256平方米计算占用费面积。而占用费计算赔偿问题，东涌经济联合社主张按土地发包新中标的价格每平方米每月9.3元计算，因新中标的价格是以土地发包公告而进行的市场行为，发包附设条件的土地发包价格与梁永昌占用土地导致的损失数额不能等同，东涌经济联合社主张按土地发包新中标的价格计算赔偿占用费损失，理由不充分，原审法院不予支持，在本案原审诉讼中，东涌经济联合社并没有对涉案土地的租赁价格申请评估，鉴于此，对占用土地的损失计算，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院酌情调整为按双方签订《土地承租合同》第四期15－20年每年每平方米上交13.31元，届满后每五年递增10％，即每年每平方米为14.64元，经计算，合同届满日至2013年12月31日占用费为1135.79元，从2014年起每年占用费为3747.84元（每月为312.32元），从合同届满日计算至2016年12月31日为12379.31元。梁永昌应从土地承租合同届满日起至退还土地之日止赔偿东涌经济联合社的损失。
2.对于涉案土地中标人资料费500元的赔偿问题：东涌经济联合社虽然提供了广州市南沙区东涌镇东涌村民委员会发出东涌村土地发包公告作为依据，公告内容涉及参加投标者交付资料费500元，该证据只能反映原告要求参加投标者交付500元作为资料费成本，东涌经济联合社并没有提供因此造成实际损失充分证据，因此，东涌经济联合社请求梁永昌赔偿土地中标人资料费500元因证据不足，原审法院不予支持。
3.对于梁永昌提出的优先继续承包权问题：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条土地承包应当按照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组：（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村（五）签订承包合同。第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：…（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。从上述规定来看，规定土地承包程序，也规定了在同等条件下，本集体经济组织成员对土地承包享有优先权。虽然东涌经济联合社、梁永昌在当时签订的《土地承租合同》约定同等条件下优先继续承包，但《土地承租合同》届满后，东涌经济联合社按土地承包程序对土地进行发包，而梁永昌并没有参加土地承包投标，因此，不具有在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权的情形。因此，梁永昌认为具有优先继续承包权的理据不足，且没有法律依据。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：梁永昌在判决发生法律效力之日起10日内向东涌经济联合社赔偿土地占用费，从合同届满日计算至2016年12月31日为12379.31元，从2017年起每月支付土地占用费312.32元，直至梁永昌退还承租合同所承租的土地给东涌经济联合社时止。驳回东涌经济联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费2118元，由东涌经济联合社负担1678元，梁永昌负担440元。
经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，梁永昌提交了四张照片，拟证明案外人郭子平在案涉土地堆放了很多杂物。东涌联合社确认照片中红色顶的房子是梁永昌建的房子，但房子中下面的店面不确认是梁永昌的，不确认郭子平在外面堆放了很多杂物。
关于案涉土地的面积，东涌联合社认为经过重新丈量，铺面的面积为169.85平方米，外面空地的面积为104.65平方米。梁永昌对东涌经济联合社丈量的上述面积予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对梁永昌和东涌经济联合社的上诉，本院评析如下：
梁永昌上诉认为其拥有优先继续承包的权利，并要求驳回东涌经济联合社的诉讼请求。对此本院认为，根据案涉《土地承租合同》约定，梁永昌虽然享有在同等条件下优先继续承包的权利，但其在合同期满后并没有参加土地承包投标，故本院对其意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”梁永昌在案涉《土地承租合同》到期后未履行交付土地的义务，已经构成违约，应向东涌经济联合社赔偿损失，即支付案涉土地的占用费。
东涌经济联合社主张按照案涉土地实际中标价计算占用费。对此本院认为，东涌经济联合社在合同到期后对案涉土地公开招标，并确认案外人郭子平为中标者。由于梁永昌没有按期交回土地，导致东涌经济联合社无法按照中标价格收取案涉土地的使用费，该部分土地使用费应视为东涌经济联合社的损失，梁永昌作为违约方应赔偿东涌经济联合社上述损失。故东涌经济联合社主张按照中标价格确定土地占用费，有事实和法律依据，本院予以确认。东涌经济联合社主张丈量铺面的面积为169.85平方米，外面空地的面积为104.65平方米，梁永昌对此无异议，故本院予以确认。东涌经济联合社主张从合同期满至2013年12月31日的占用费按照案涉《土地承租合同》约定的面积和单价计算，该单价低于中标价格，故本院予以确认，该期间的土地占用费应为1135.79元（13.31元/平方米×256平方米÷12月×4月）。关于2014年1月1日以后的占用费，应当按照中标价格计算，每月占用费为1736.58元（9.3元/平方米×169.85平方米+1.5元/平方米×104.65平方米），计算至2017年2月28日为65990.04元（1736.58元/月×38月）。故梁永昌应当支付从合同期满至2017年2月28日的土地占用费共计67125.83元，并按照每月1736.58元的标准支付土地占用费，直至梁永昌退还案涉《土地承租合同》所承租的土地给东涌经济联合社时止。
东涌经济联合社要求梁永昌赔偿涉案土地中标人资料费500元。对此本院认为，上述资料费属于东涌经济联合社件该涉案土地对外招标应当支出的费用，梁永昌是否违约不影响东涌经济联合社支出该费用，故本院对其该请求不予支持。
综上所述，东涌经济联合社的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1163号民事判决第二项；
二、变更广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1163号民事判决第一项为：梁永昌在本判决发生法律效力之日起10日内向广东省广州市南沙区东涌镇东涌股份合作经济联合社赔偿土地占用费，从合同届满日计算至2017年2月28日为67125.83元，从2017年3月1日起每月支付土地占用费1736.58元，直至梁永昌退还承租合同所承租的土地给广东省广州市南沙区东涌镇东涌股份合作经济联合社时止；
三、驳回广东省广州市南沙区东涌镇东涌股份合作经济联合社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2118元，由上诉人广东省广州市南沙区东涌镇东涌股份合作经济联合社负担677元，上诉人梁永昌负担1441元；二审案件受理费1291元，由上诉人广东省广州市南沙区东涌镇东涌股份合作经济联合社负担11元，上诉人梁永昌负担1280元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 欢
审判员 庞智雄
审判员 李 琦
二〇一七年十一月二十三日
书记员 陈亚兴