成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初字第1439号原告成都市天虹百货有限公司。住所地：成都市武侯区二环路南四段**号。法定代表人高书林，董事长。委托代理人卿毅，1982年12月25日，公司员工。特别授权代理人。委托代理人张欢欢，1985年9月21日，公司员工。一般授权代理人。被告成都百多惠餐饮有限公司。住所地：成都高新区锦城大道***号奥克斯广场天虹***层*********号。法定代表人金良勇，职务不详。本院于2016年1月22日受理了原告成都市天虹百货有限公司（以下简称天虹百货公司）诉被告成都百多惠餐饮有限公司（以下简称百多惠餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告天虹百货公司的委托代理人卿毅、张欢欢到庭参加诉讼，被告百多惠餐饮公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告天虹百货公司诉称，2014年1月1日，原、被告双方签订《房产租赁合同》及补充协议，约定原告天虹百货公司将位于成都市高新区锦城大道666号附9号奥克斯广场天虹商场一、二层1085、2049号房屋租赁给被告百多惠餐饮公司用于经营咖啡。租赁合同签订后，被告百多惠餐饮公司根据约定向原告天虹百货公司支付履约保证金30000元。但从2014年12月开始，被告百多惠餐饮公司一直未按租赁合同约定向原告天虹百货公司支付租金，水电费也一直拖欠。原告天虹百货公司在2015年8月11日发函要求被告百多惠餐饮公司在2015年8月15日前缴清水电费，否则将停水电。被告百多惠餐饮公司在接到函件后，于2015年8月16日在未缴清水电费的情况下直接关门停业。原告天虹百货公司于2015年9月9日发函解除了租赁合同。原告天虹百货公司诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间履行的《房屋租赁合同》及附件；2、被告百多惠餐饮公司支付拖欠的租金及水电费等费用共计271905.40元；3、确认原告天虹百货公司依据合同约定不予退还被告百多惠餐饮公司交纳的履约保证金30000元；4、被告百多惠餐饮公司支付6个月的租金作为违约金合计150000元；5、被告百多惠餐饮公司将成都市高新区锦城大道666号附9号奥克斯广场天虹商场二层2049号房屋腾退给原告天虹百货公司。被告百多惠餐饮公司未向本院提交书面的答辩状，也未向本院提交任何证据材料。经审理查明，2014年1月1日，原告天虹百货公司作为甲方与咖啡陪你（上海）投资管理有限公司作为乙方签订《房产租赁合同》，合同约定甲方将位于成都市高新区锦城大道666号附9号奥克斯广场天虹商场一、二层1085、2049号房屋（建筑面积390平方米）出租给乙方用于经营咖啡。该合同第二条约定：租赁期限6年，从2014年1月1日起至2019年12月31日，免租期60天，租金自2014年3月2日起算。该合同第三条约定，保底租金与扣点取其高，租赁年度第1-2年，保底租金25000元/月，月营业额低于25万，扣点为13%，高于等于25万，扣点为14%；租赁年度第3-4年，保底租金35000元/月，扣点为15%；租赁年度第5-6年，保底租金45000元/月，扣点为15.5%。以上所有年度租金中，已包含管理费；乙方应于每月15日之前先行缴纳当月固定租金，并于次月15日之前向甲方缴纳上月的浮动租金高于上月固定租金的差额部分；乙方应在合同签订后一周内向甲方支付保证金30000元；乙方逾期交纳或逾期补足租赁保证金超过五天且在十五天内的，每天应承担租赁保证金总额5%的违约金；乙方拖欠应缴款项超过一个月的，甲方可单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付六个月的租金作为违约金。2014年10月1日，原告天虹百货公司（甲方）、咖啡陪你（上海）投资管理有限公司（乙方）、被告百多惠餐饮公司（丙方）签订《主体的变更协议》，约定自本协议生效之日起，甲方仍为租赁合同的出租方，丙方代替乙方成为租赁合同的承租方；甲方继续履行租赁合同当中出租方的全部权利和义务，丙方承受租赁合同中承租方的全部权利和义务。原告天虹百货公司于2014年1月1日向咖啡陪你（上海）投资管理有限公司交付房屋，咖啡陪你（上海）投资管理有限公司支付了合同转让前的租金，被告百多惠餐饮公司支付了2014年12月31日前的房屋租金，被告百多惠餐饮公司未按约支付其后的租金。原告天虹百货公司于2015年8月14日向被告百多惠餐饮公司进行催收，但被告百多惠餐饮公司仍未支付租金。原告天虹百货公司分别于2015年9月9日、2015年10月10日向被告百多惠餐饮公司通过特快专递的方式寄送了《终止合同通知》，载明原告天虹百货公司于2015年8月14日发函通知被告百多惠餐饮公司务必在2015年8月15日之前缴清水电费用合计75268.63元，但是被告百多惠餐饮公司在接到函件后未交水电费用且直接停止营业，造成严重违约，现通知：双方履行的《房产租赁合同》自2015年9月9日起终止；被告百多惠餐饮公司按照合同约定支付拖欠的租金及违约金445268.63元；在2015年9月19日前撤离租赁房屋并恢复原样，逾期撤离的，按合同约定视为被告百多惠餐饮公司自行放弃柜台及设施的所有权益，原告天虹百货公司有权处理被告百多惠餐饮公司的柜台及设施，且原告天虹百货公司将通过司法程序追究被告百多惠餐饮公司违约责任。但被告百多惠餐饮公司拒收上述《终止合同通知》。另查明，原告天虹百货公司于2015年10月收回了位于成都市高新区锦城大道666号附9号奥克斯广场天虹商场一层1085号商铺，二层2049号商铺被告百多惠餐饮公司仍堆放物品未向原告天虹百货公司腾退。被告百多惠餐饮公司未支付租赁房屋期间的水费914.55元、电费合计28987.25元。以上事实有原告提交的原、被告的营业执照、工商登记信息；《房产租赁合同》及补充协议；《主体的变更协议》；《关于终止合同通知》、《供应商知会函件》、邮政快递详单；转账凭证等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告天虹百货公司与咖啡陪你（上海）投资管理有限公司签订租赁合同后，咖啡陪你（上海）投资管理有限公司将合同权利义务转让给被告百多惠餐饮公司，原告天虹百货公司同意转让，三方签订了《主体的变更协议》，被告百多惠餐饮公司按照《房屋租赁合同》及补充协议的约定履行合同。上述合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告百多惠餐饮公司承接租赁合同后实际使用租赁房屋，应当按约支付租金，但被告百多惠餐饮公司在支付了截止2014年12月31日的租金后未再支付租金，原告天虹百货公司发函进行催收，但是被告百多惠餐饮公司仍未支付租金，构成违约。按照租赁合同约定被告逾期交纳租金超过一个月，原告天虹百货公司有权解除合同，现解除合同的条件已成就，原告天虹百货公司可行使合同约定的单方解除权解除合同。2015年9月9日，原告天虹百货公司向被告百多惠餐饮公司通过特快专递的方式寄送了《终止合同通知》，通知被告百多惠餐饮公司解除合同，但被告百多惠餐饮公司拒收，不能视为已经通知了被告百多惠餐饮公司，故原、被告之间履行的《房产租赁合同》及补充协议未在寄送解除通知书后解除。但原告天虹百货公司诉请解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的《房产租赁合同》及补充协议解除后，被告百多惠餐饮公司应当向原告天虹百货公司返还租赁房屋，同时支付尚欠的租金和水电费。被告百多惠餐饮公司应当支付使用租赁房屋期间的房屋租金，被告百多惠餐饮公司未向原告天虹百货公司交付房屋，故租金应当支付至原告天虹百货公司实际收回房屋之日止即2015年10月份。现原告天虹百货公司主张被告百多惠餐饮公司支付从2015年1月1日至2015年9月9日期间的租金，符合合同约定，本院予以支持，合计207500元。原告天虹百货公司于2015年10月份收回成都市高新区锦城大道666号附9号奥克斯广场天虹商场一层1085号房屋，但二层2049号房屋仍然存放着被告的设备，故被告百多惠餐饮公司应当向原告天虹百货公司腾退成都市高新区锦城大道666号附9号奥克斯广场天虹商场二层2049号房屋。被告百多惠餐饮公司还应支付租赁期间的水电费28987.25元。原、被告履行的合同解除后，原、被告之间租赁合同对于违约责任的约定条款属于清算条款，仍然可以适用。被告百多惠餐饮公司未按合同约定支付租金导致合同解除，应当按照合同约定支付按照六个月租金计算的解约违约金合计150000元。被告百多惠餐饮公司未到庭应诉，视为其放弃请求法院调低违约金的权利。同时按照合同约定，被告百多惠餐饮公司缴纳的租赁保证金30000元，原告天虹百货公司可以不予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告成都市天虹百货有限公司与被告成都百多惠餐饮有限公司之间履行的《房屋租赁合同》及补充协议；二、被告成都百多惠餐饮有限公司于本判决生效日十日内支付原告成都市天虹百货有限公司欠付的房屋租金及水电费合计237401.75元；三、被告成都百多惠餐饮有限公司于本判决生效十日内支付原告成都市天虹百货有限公司违约金150000元；四、被告成都百多惠餐饮有限公司于本判决生效后十日内将位于成都市高新区锦城大道666号附9号奥克斯广场天虹商场二层2049号房屋腾退给原告成都市天虹百货有限公司；五、原告成都市天虹百货有限公司不予退还被告成都百多惠餐饮有限公司缴纳的租赁保证金30000元；六、驳回原告成都市天虹百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4039元，公告费300元，由被告成都百多惠餐饮有限公司负担（该款原告成都市天虹百货有限公司已预交，被告成都百多惠餐饮有限公司于本判决生效后十日内，在向原告成都市天虹百货有限公司支付上述费用时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  梁林军人民陪审员  钟 明人民陪审员  邓 杰二〇一六年六月十七日书 记 员  刘苡辰速录书记员吴月琴