吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终847号
上诉人（原审被告）：敦化市江南镇北山村村民委员会，住所地吉林省敦化市江南镇北山村。
法定代表人：王敬波，该村村主任。
委托诉讼代理人：王新波，敦化市江南镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：邵云霞，住吉林省敦化市。
委托诉讼代理人：刘润华，吉林冠宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高秀军，住吉林省敦化市。
委托诉讼代理人：刘润华，吉林冠宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王光锦。
被上诉人（原审第三人）：谭希彪，住吉林省敦化市。
上诉人敦化市江南镇北山村村民委员会（以下简称“北山村委会”）因与被上诉人高秀军、邵云霞、王光锦、谭希彪房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2017）吉2403民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议，进行了审理。上诉人北山村委会的法定代表人王敬波及其委托诉讼代理人王新波，被上诉人高秀军、邵云霞及二人的委托诉讼代理人刘润华，被上诉人谭希彪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北山村委会上诉请求：依法撤销一审判决，驳回邵云霞、高秀军的诉讼请求。事实与理由：1.一审程序违法。北山村委会收到的起诉状中原告为邵云霞并无高秀军，高秀军作为原告参加诉讼属程序违法；2.邵云霞、高秀军未向人民法院提供王光锦的住址，《民事诉讼法》及相关法律明确规定，起诉要有明确的被告并记明被告的住所，起诉前不知道被告的具体住址的，可以委托律师到公安机关查询被告的户籍登记住址。一审法院认定的事实和论理均是围绕着王光锦、敦化林机厂建筑安装公司展开的，王光锦不到庭，认定的事实缺乏证据支撑，且判决结果与王光锦有利害关系，王光锦作为本案被告不明确，人民法院应该裁定驳回邵云霞、高秀军的起诉；3.一审法院漏列案件当事人。一审法院认定的事实均是围绕着敦化林机厂建筑安装公司、王光锦展开的，遗漏了敦化林机厂建筑安装公司，其认定的事实缺乏证据支撑。北山村委会要求敦化林机厂建筑安装公司参加诉讼，但是一审法院没有支持，也没有说明不予支持的理由；4.一审法院认定事实错误。一审判决认定“该工程于2003年竣工”，又认定“由于该楼未验收……”相互矛盾。一审判决认定“二人委托谭希彪通过王光锦以71000元的价格购买本案诉争房屋”与事实不符。一审法院认定2001年，邵云霞、高秀军委托谭希彪通过王光锦购买了该楼房，属认定错误；5.一审法院认为邵云霞、高秀军与北山村委会之间存在其他形式的房屋买卖合同关系，没有事实依据。在办理房屋所有权变更登记之前，房屋所有权人仍然是北山村委会，王光锦出具的《收据》，只能视为王光锦的债权凭证，而不是物权凭证，在工程未竣工验收前，该债权还未生效。谭希彪的起诉状、产权登记表，充分体现出敦化林机厂建筑安装公司、王光锦、谭希彪相互间以“购房收据”抵偿债务的意思表示，“购房收据”不是房屋买卖合同书，也不是基于房屋买卖合同关系形成的收款收据，在北山村委会、敦化林机厂建筑安装公司、王光锦三方作废“收据”的意思一致的情况下，邵云霞、高秀军持有的收据，已不再是敦化林机厂建筑安装公司、王光锦对邵云霞、高秀军有效的债权凭证。敦化林机厂建筑安装公司、王光锦、谭希彪之间的债权债务关系与北山村委会没有任何关系，合同不能突破相对性的原则。仅凭邵云霞持有北山村委会给王光锦出具的《收据》，在王光锦没有到庭的情形下，不能证明王光锦已经将该债权转让给邵云霞。一审法院法院适用法律错误，违法判决。
邵云霞、高秀军辩称：北山村委会的上诉请求依法不能成立，应予驳回。事实与理由：1.高秀军与邵云霞是夫妻关系，所购买房屋为共同财产，为避免办理房屋照时出现的二次诉请，追加高秀军为本案原告有法可依；2.王光锦已经离开敦化10年之久，本案为公告送达，且公告送达时公安机关做了相关证明；3.购房收据中是诉讼人收款后出示的，该款项如何支配是北山村的权利及义务。该收据交款人处已经明确写明是王光锦，邵云霞、高秀军是在王光锦处买的房屋。王光锦与谭希彪到北山村委会处共同全额缴纳购房款71000元，并且说明了邵云霞、高秀军购得的房屋系王光锦从敦化林机厂建筑安装公司处顶债所得。验收和竣工是两个法律概念，相互不发生矛盾。敦化市人民法院于2009年3月16日作出的（2009）敦民初字第333号民事裁定属撤诉裁定，与本案没有法律关系；4.北山村委会与敦化林机厂建筑安装公司及敦化林机厂建筑安装公司与王光锦之间的协议，说明王光锦有权处分涉案房屋，邵云霞、高秀军在王光锦处购买房屋的行为合法有据。北山村委会主张不存在拖欠敦化林机厂建筑安装公司工程款，其主张与事实不符，协议书第一条及工程承包书中的第八条已经明确说明；5.一审事实清楚，程序合法，适用法律得当。邵云霞、高秀军于2001年已经全额交付房款并在涉案房屋居住10年之久，在这10年之间北山村委会并没有要求邵云霞、高秀军腾迁，一审中邵云霞、高秀军已经提交了相关证据予以证明，依法应支持邵云霞、高秀军的诉讼请求。
谭希彪辩称：答辩意见同邵云霞、高秀军一致。
王光锦未向本院提交答辩意见。
邵云霞、高秀军向一审法院起诉请求：判令北山村委会立即协助邵云霞、高秀军将位于敦化市江南镇北山村2号楼1单元3楼西侧，面积为71平方米的房屋过户登记至邵云霞、高秀军名下。事实与理由：2001年12月5日，邵云霞、高秀军委托亲属谭希彪购得北山村委会开发建设的北山村2号楼1单元3楼西侧居室一处，面积为71平方米，单价为1000元／平方米，总计人民币71000元。邵云霞、高秀军一次性交够房款并由北山村委会出具购房收据一份。现入住多年，但北山村委会一直未办理该房屋的产权证书。经邵云霞、高秀军多次催办相关产权证照，但北山村委会以种种理由未协助办理，至今无果。为维护邵云霞、高秀军的合法权益，故诉至法院，请求法院依法公判。
一审法院认定事实：2001年6月12日，北山村委会与敦化林机厂建筑安装公司签订建设工程施工合同，由敦化林机厂建筑安装公司承建敦化市北山村住宅楼。2001年8月16日，敦化林机厂建筑安装公司与王光锦签订工程承包协议，约定由王光锦负责施工北山村2号楼，并约定如敦化林机厂建筑安装公司到期不能偿还王光锦工程款，王光锦有权处理施工楼房的二层、三层、四层。在施工期间，北山村委会为王光锦开具部分售楼收据（其中包括本案诉争房屋）用于抵顶工程款。该工程于2003年竣工。2005年4月8日，北山村委会与敦化林机厂建筑安装公司达成协议，其中就工程款问题，双方约定由北山村委会为敦化林机厂建筑安装公司开出的楼号（包括1号楼、2号楼），其中已更名的楼号全部抵顶敦化林机厂建筑安装公司的工程款，未更名的楼号北山村委会已公告作废，由敦化林机厂建筑安装公司负责收回，如不能收回，按楼号收据金额抵顶敦化林机厂建筑安装公司的工程款。邵云霞、高秀军与谭希彪系亲属关系，二人委托谭希彪通过王光锦以71000元的价格购买本案诉争房屋。2001年12月5日，北山村委会出具购楼收据，内容为“71000元，购楼款（2号楼1单元3楼西侧71平方米×1000元），交款人王光锦”。现邵云霞、高秀军持有该收据，并一直在该楼房居住。由于该楼未验收，故没有办理房屋所有权证。
一审法院认为：北山村委会在开发北山村综合楼时开具部分售楼收据用以支付工程款，其中包括本案争议房屋。因北山村委会拖欠敦化林机厂建筑安装公司工程款，为履行债务将北山村综合楼部分房屋进行抵债。敦化林机厂建筑安装公司又与王光锦具有处置房屋的协议，可以认定北山村委会将本案争议房屋进行了抵债，是其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该行为合法有效。2001年时，邵云霞、高秀军委托谭希彪通过王光锦购买了该楼房，并持有盖有北山村财务专用章的收据。王光锦的售楼行为对北山村委会具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第十条关于“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”规定，应当认定邵云霞、高秀军与北山村委会之间存在以其他形式的房屋买卖合同关系。现邵云霞、高秀军持有北山村委会出具的购房收据，且在涉案房屋居住，并管理多年，根据《中华人民共和国合同法》第三十六关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，故应视为邵云霞、高秀军与北山村委会的房屋买卖合同成立，合法有效。因涉案房屋一直未办理产权登记手续，故北山村委会应协助邵云霞、高秀军办理产权登记手续。对于北山村委会抗辩的其与王光锦已将该售楼收据公告作废的主张，因该售楼收据作废声明，不能溯及到该楼房出售时的行为，亦不能对抗善意方邵云霞、高秀军，故对于该抗辩主张，本院不予支持；对于北山村委会其他抗辩主张，因无事实及法律的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决：敦化市江南镇北山村村民委员会于本判决生效之日协助邵云霞、高秀军为坐落于敦化市江南镇北山村北山住宅楼2号楼1单元3楼西侧，面积为71平方米房屋办理产权登记手续至邵云霞、高秀军名下。案件受理费100元，公告费600元，合计700元，由敦化市江南镇北山村村民委员会负担。
二审中，邵云霞、高秀军提交如下证据：1.邻居出具的书面证明4份；2.2017年供热公司提供的邵云霞、高秀军交纳涉案房屋取暖费收据一份；3.2018年4月17日，邵云霞、高秀军交纳水费凭证一份；4.2015年10月7日，高秀军交纳上网费920元收据一张。以上证据证明邵云霞、高秀军自2003年开始在涉案房屋居住至今。北山村委会质证称，证人未出庭质证，不应采信。上述四组证据均不能证明邵云霞、高秀军的证明目的，邵云霞、高秀军是否享有房屋产权与其居住时间没有关系。本院认为，因证人未到庭，对四份书面证明不予采信。对取暖费、水费凭证、网费收据真实性予以采信。本院对邵云霞、高秀军居住涉案房屋多年的事实予以认定。
本院对一审认定的事实予以确认。
另查，因无法与王光锦取得联系，一审法院向王光锦户籍所在地和龙市公安局文化派出所核实情况。2017年6月27日，和龙市公安局文化派出所出具王光锦下落不明的《情况说明》。后一审法院依法以公告方式向王光锦送达相关诉讼材料及裁判文书。
本院认为：高秀军作为邵云霞的丈夫，与本案有直接利害关系，其作为本案原告主体适格。一审法院在公安局出具王光锦下落不明的《情况说明》后，依法公告送达诉讼材料及裁判文书，其程序合法。敦化林机厂建筑安装公司作为涉案房屋的的工程承包方不属于本案必须追加的诉讼参与人，一审未追加其为本案当事人并无不当。工程竣工与工程验收属不同概念，一审法院认定工程竣工但未验收并不矛盾。北山村委会在开发北山村住宅楼时，开具包括诉争房屋在内的部分房屋售房收据用以抵顶敦化林机厂建筑安装公司的工程欠款，上述抵债行为合法有效。根据敦化林机厂建筑安装公司于2001年8月16日与王光锦签订的《工程承包协议书》，王光锦有权处置涉案房屋，故可确定王光锦持北山村为其出具的售房收据向外出售房屋的行为对北山村委会具有约束力。现邵云霞、高秀军持北山村委会于2001年12月5日为王光锦出具的涉案房屋的售房收据并居住、管理房屋多年，王光锦、北山村委会对上述行为亦未提出异议，北山村委会与邵云霞、高秀军之间基于债权转让形成的房屋买卖合同关系成立并有效。现涉案房屋具备办理产权登记的条件，依法应由北山村委会协助邵云霞、高秀军办理产权登记手续。因（2009）敦民初字第333号民事案件中谭希彪未到庭，相关收据亦为复印件，案件审理中未对收据的真实性、合法性、关联性予以核实，现谭希彪不认可该案起诉状中陈述内容，北山村委会以该案中的起诉内容否认其与邵云霞、高秀军存在房屋买卖合同关系，于法无据，本院不予支持。北山村委会的其他上诉理由亦无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，北山村委员会的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由敦化市江南镇北山村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦承兰
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一八年六月七日
书记员 徐 妍