北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终483号
上诉人（原审被告）：杨×，女，1967年3月15日出生。
被上诉人（原审原告）：北×，住所地北京市朝阳区安定路**号院*号楼*层。
法定代表人：于庆新，董事长。
诉讼委托代理人：李洪波，男，1962年1月24日出生，北×职员。
上诉人杨×因与被上诉人北×（以下简称治平物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初35942号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨×的上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判驳回治平物业公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由治平物业公司承担。事实和理由：1、本案诉争的有关物业服务合同，本小区业主另案提起了业主撤销权纠纷之诉，且早已经上诉。应等该案的二审判决之后再恢复本案的后续法律程序；2、一审对治平物业公司的名称变更等基本事实都未予查明，也没有理清本案的诉争焦点，而且未调取中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司对国典花园小区的物业评估报告；3、国典华园小区业主委员会与治平物业公司签署的2015年1月1日至2016年12月31日的《物业服务合同》，未经国典华园小区业主大会或业主委员会的决定，违反法律、行政法规的强制性规定，不合法无效，对杨×不具有约束力；4、国典华园小区业主委员会与治平物业公司签署的2013年1月1日至2014年12月31日的《物业服务合同》，未经国典华园小区业主大会或业主委员会的决定，违反法律、行政法规的强制性规定，不合法无效，对杨×不具有约束力；5、国典华园小区业主委员会与治平物业公司签署的2012年1月1日至2012年12月31日的《物业服务合同》，未经国典华园小区业主大会或业主委员会的决定，违反法律、行政法规的强制性规定，不合法无效，对杨×不具有约束力；6、杨×个人未与治平物业公司签署物业服务合同，国典华园小区业主大会也没有任何依法决定要与治平物业公司签署2017年1月1日之后物业服务合同，治平物业公司在2016年8月15日向杨×主张2017年1月1日至2017年5月24日的物业服务费，既无任何合同依据，更无法律依据；7、治平物业公司作为拥有物业服务专业法务和法务雇员的物业服务法人企业，应对自己签署物业服务合同的合法性，承担基本的勤勉责任。治平物业公司明知自己签署的物业服务合同未经法定程序，违反法律、法规的强制性规定，当然无效，竞予以签署，过错十分明显，且显然存在主观恶意。
治平物业公司辩称：服从一审判决，请求驳回杨×上诉请求。
治平物业公司向一审法院起诉请求：1.要求依法判令杨×支付拖欠物业管理费29651.4元；2.支付拖欠费用利息6899.89元。
一审法院认定事实：治平物业公司为国典华园小区物业服务企业。自2003年8月，治平物业公司与国典华园小区开发商北京国电房地产开发有限公司签订《国典华园一期前期物业服务合同》，约定治平物业公司为国典华园小区提供物业服务，委托管理期限为自通知物业交付入住起至业主委员会成立并依法选定物业管理公司后三十日止，如届时业主委员会选定的物业管理公司不是乙方，则乙方应在物业管理公司选定后三十日内向新的物业管理公司办理完毕一切移交手续。物业管理费收费标准为住宅每建筑平方米每月2.5元。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.03%交纳滞纳金。后杨×入住前，与治平物业公司签订了《国典华园前期物业管理服务协议》，约定物业费2.5元每月每平米，每次交纳费用时间为每年交费对应日前20天。逾期从逾期之日每天加收3%违约金。2011年11月、2012年12月、2014年12月，国典华园小区业委会（代表人丁伦）分别与治平物业公司签订了《国典华园小区物业服务合同》，约定物业服务期限分别为2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2016年12月31日，收费方式为酬金制，住宅物业收费标准均为2.5元每月每平米。《住宅物业服务标准》3级标准。
杨×系国典华园小区906号房屋业主，该房屋建筑面积164.73平方米，杨×支付了治平物业公司2006年5月25日至2009年5月24日以及2010年5月25日至2012年5月24日期间物业费。治平物业公司所主张时间段物业费未支付。
庭审中，治平物业公司提交了上述《国典华园一期前期物业服务合同》以及《国典华园小区物业服务合同》，杨×均不认可，认为前期物业合同标注是2003年当时并未入住，治平物业公司与小区业委会签订的物业服务合同违法。治平物业公司提交了缴费明细和缴费通知杨×认可。治平物业公司提交了催收函以及律师函，杨×表示没有收到。
杨×提交了行政判决，证明街道未尽责监督业委会召开业主大会（该判决书中治平物业公司起诉要求判令街道未确实履行职责违法，撤销小区业委会于2014年12月与治平物业公司签订的物业服务合同，法院判决责令街道对申请事项重新进行调查处理并以书面方式告知治平物业公司，但鉴于小区业委会与物业管理企业续签的服务合同已经实际履行，驳回治平物业公司其他诉求），治平物业公司对此不认可，表示没见过。杨×提交了中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司信息证明该公司曾对治平物业公司进行调查、治平物业公司服务差。治平物业公司称这是业委会对物业服务的监督，和本案无关。杨×提交了业主联名签字以及照片若干，证明小区门禁系统存在问题、地下室出租等若干问题。治平物业公司对该证据真实性均不认可，表示门禁坏事正常的，但是业主报修后都修好了，业主还有一些强行破坏。门禁是十年以前的，现在主板已经被破坏了，更新信息需要时间，如果要恢复我们马上就可以恢复，但是恢复后三天之内又被破坏了。地下室和治平物业公司无关，是开发商往外出租。2015年开发商已经把地下室清空了。杨×提交了行政判决证明小区监控存在问题，治平物业公司称小区监控从入住至2013年不断维修，2013年因为系统老化无法维修，2014年通过业委会努力花费60万已全部更新但不是全覆盖。杨×提交了照片若干证明2006年家里暖气不热、2007年家内墙壁发霉，向治平物业公司报修后治平物业公司人员把墙壁破坏持续未修复，直至2013年自行修复。治平物业公司称暖气与治平物业公司无关，协调热力公司已经解决完了。关于墙壁，治平物业公司称杨×反映卧室墙老发霉，报修后，没有发现明确漏水点，治平物业公司和业主协商把墙纸打开后查看，敲开一块后看见有一块水管，夏天干了治平物业公司要恢复，对方说要等等看冬天还漏不漏，一直到2015年找到业主会，治平物业公司给了解决方案杨×不同意要求把墙面修好，这属于业主室内专用空间，治平物业公司提供服务应该是有偿的，但是治平物业公司在无偿提供服务。治平物业公司提供录音证明其自行恢复时人格受到侮辱，杨×不认可。杨×提供了维修票据若干。治平物业公司称物业只负责公共区域，业主拆墙壁是自行施工问题，是装修造成的。物业服务已经很到位，多次去排查，无论装修还是拆除应该到物业办理手续，杨×把砸下来的东西放到电梯间妨碍逃生通道，保安部告知其清理。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《物业管理条例》的规定，物业管理区域的全体业主组成业主大会，并选举成立业主委员会。业主委员会的职责之一即为代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该合同对小区全体业主具有约束力。杨×虽提交行政判决书等证据证明业主委员会与治平物业公司签订物业服务合同未经全体业主经过法定程序确定，但该判决中亦表明国典华园小区业主委员会与治平物业公司续签的服务合同已实际履行，对业主要求撤销国典华园小区业主委员会与治平物业公司签订的物业服务合同之诉求，未予支持。治平物业公司依据其与国典华园小区建设单位签订的《国典华园一期前期物业服务合同》以及其与小区业主委员会签订的《国典华园小区物业服务合同》为国典华园小区提供物业服务向杨×收取相应的物业费，杨×作为业主接受治平物业公司提供的物业服务即应当据此交纳物业费。
治平物业公司诉讼主张2017年1月1日后物业费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。2009年到2016年期间费用，杨×主张物业服务存在瑕疵而拒交物业费，杨×所主张治平物业公司破坏其室内壁纸不交物业费，其所述属于室内专有空间部分维修，该项损失不属于物业服务合同的内容，杨×以此为由不交物业费没有合同约定及法律规定，一审法院不予支持。杨×辩称治平物业公司物业服务不到位，根据双方的陈述及双方提交的证据，一审法院难以认定治平物业公司服务存在明显瑕疵，故对治平物业公司要求杨×支付2016年12月31日前物业费，一审法院予以支持。关于利息损失，双方确因物业服务内容存在分歧杨×并非主观恶意，故对该项诉求，一审法院不予支持。
一审法院尚需指出，与一般的民事合同不同，物业服务合同具有一定的公共性和持续性，良好的小区环境需要物业公司和全体业主的共同努力。作为物业服务企业来讲，业主的不交费行为势必会影响物业企业的服务热情及物业服务资金的筹集和使用，进而影响小区整体环境和全体业主的利益。作为每个业主来讲，物业企业的服务质量与服务态度也与业主的生活质量和交费积极性密切相关。因此，作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理服务义务，不断提高物业服务水平和质量。同时作为接受物业服务的业主，应当积极协助物业公司进行物业管理，并通过每个业主的自身行动，与物业公司共同努力，建设和谐的小区环境。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、杨×于判决生效之日起七日内支付北×物业费二〇〇九年五月二十五日至二〇一〇年五月二十四日、二〇一二年五月二十五日至二〇一六年十二月三十一日物业费共二万七千六百八十五元。二、驳回北×的其他诉讼请求。
二审中，杨×向本院提交以下证据：1.一组照片共16张，证明治平物业公司的物业服务质量不达标，具体为电梯故障、公共走廊没灯，地下室积水、门禁不能正常使用；2.有部分业主签字的真实情况的证明，证明治平物业公司的物业服务很差。治平物业公司就上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性不予认可，电梯于2016年5月进行了大修，拍摄时还没修理，地下室的照片是通道的，通道潮湿是正常的，且该通道有灯，可视对讲系统是十年前的了无法维修，只能用门禁系统保障业主安全，后续正在协商解决，地下室积水，产权方不属于物业，物业公司没有对地下室收取物业费，应该由开发商进行维修；对证据2中签字的真实性不予认可。另，杨×称涉案小区业委会曾委托第三方进行过评估，评估结果是物业公司的物业服务质量很差。本院根据杨×的申请，向中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司调取涉案小区的物业评估报告。杨×对评估报告的真实性予以认可，但主张评估报告中的评分跟现实状况不相符。治平物业公司亦对评估报告的真实性予以认可。对于杨×提交的证据1,本院认为不能完整反映其证明目的，故本院对其证明目的不予确认；证据2中的证明系证人证言，证人未出庭作证，本院对其真实性及证明目的均不予确认；关于评估报告，杨×及治平物业公司均认可其真实性，故本院对其真实性予以确认。
本院另查明：中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司出具的对涉案小区2012年7-12月、2013年1-12月及2014年1-6月的物业服务评估报告中，治平物业公司每月物业服务的合计符合率多在80%左右。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，治平物业公司为涉案小区提供了物业服务，治平物业公司有权依据其与涉案小区建设单位签订的前期物业服务合同及其与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同收取相应的物业费，杨×作为涉案小区业主在享受物业服务的同时亦有义务向物业公司交纳物业费。杨×以治平物业公司破坏其室内壁纸为由拒交物业费，但其所述属于室内专有空间部分维修，不属于物业服务合同的内容，本院对其此项抗辩意见亦不予采纳。涉案小区业主委员会与治平物业公司签订物业服务合同已经实际履行，杨×亦未提交物业服务合同被撤销或无效的有效证据，故本院对其主张的物业服务合同未经业主共同决定，不合法、无效之上诉意见难以采纳。杨×主张中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司就涉案小区出具的评估报告能够证明治平物业公司的物业服务很差，但根据本院调取的相关评估报告显示，涉案小区每月物业服务的合计符合率多在80%左右，并非如杨×所述，且杨×提出的门禁等服务瑕疵亦未达到酌减物业费的程度，故本院亦难以根据杨×的上诉主张对物业费予以酌减。一审法院判决杨×支付2009年5月25日至2010年5月24日、2012年5月25日至2016年12月31日期间的物业费27685元，处理结果并无不当，本院对此予以维持。
本院需要指出的是，治平物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平和质量，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。
综上，杨×的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费492元，由杨×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
代理审判员 张海洋
代理审判员 李 冉
二〇一七年二月八日
书 记 员 苗振跃
书 记 员 高明晓