广西壮族自治区北流市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第1197号
原告（反诉被告）陈某文（曾用名陈某海），
委托代理人陆剑枝，广西千剑律师事务所律师。
委托代理人陆意春，广西千剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）于某才，
被告（反诉原告）宁某琴，
两被告共同委托代理人陈锐，广西桂金剑律师事务所律师。
两被告共同委托代理人温福堂，广西桂金剑律师事务所实习律师。
原告陈某文诉被告于某才、宁某琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，于某才、宁某琴又向本院起诉陈某文。经过审查，于某才、宁某琴的起诉符合反诉条件，本院于2014年7月29日受理了于某才、宁某琴的反诉。在反诉过程中，根据于某才、宁某琴的申请，本院依法作出民事裁定：冻结了陈某文的款项。经征求双方当事人同意，本院依法组成由审判员杨东担任审判长、与人民陪审员李玉群、蓝永东参加评议的合议庭，于2014年9月12日公开开庭合并进行了审理。书记员罗镇担任法庭记录。原告（反诉被告）陈某文及其委托代理人陆剑枝、陆意春，被告（反诉原告）于某才、宁某琴的共同委托代理人陈锐、温福堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某文诉称，2009年12月31日，陈某文与徐彬合伙投资，与被告签订《承租北流市铜州影城合同书》（以下简称《影城合同》）；2010年1月1日，签订《承租北流市铜州影城补充协议书》（以下简称《补充协议》）。《影城合同》、《补充协议》约定于某才将位于北流市城中路0013号的北流市铜州影城（以下简称影城）整体租给陈某文与徐彬使用。合同签订后，陈某文依约履行义务，按时支付租金。
2013年1月22日，陈某文与于某才房屋租赁合同纠纷一案，经北流市人民法院主持调解达成了一致协议并制作了（2012）北民初字第2983号民事调解书（以下简称2983号调解书），之后徐彬退出合伙。陈某文按2983号调解书完全履行了义务。2014年春节过后，于某才未经陈某文同意，将影城又出租给宁某琴。宁某琴于2014年5月2日强行拆除、破坏了陈某文之前装修的设备及各类超市设施等，改建成“乾威百货第一购物中心”。陈某文投入装修的设备及各类超市设施包括：①为降低地层、平整地面及运走泥土花去20万元；②增加一层附着物基础花费50万元；③铺设第一第二层瓷砖花去40万元；④天花装修费30万元；⑤场内刷墙及油漆费30万元；⑥变压器安装、维护费共5万元；⑦水电设施安装费10万元；⑧消防配套设施20万元；⑨安装门面四周广告架、招牌30万元；⑩防盗、监控系统25万元。于某才将影城租给宁某琴，损坏了陈某文之前的装修设备及各类超市设施等，已构成严重违约，造成陈某文的重大损失。为此，请求法院判令：1、被告于某才继续履行《影城合同》及《补充协议》；2、确认被告于某才与被告宁某琴签订租赁北流市铜州影城的协议无效，并责令宁某琴搬离影城的租赁场地；3、被告于某才、宁某琴连带赔偿原告损坏影城装修设备及各类超市设施等损失共260万元。
被告于某才、宁某琴共同辩称，第一、于某才与陈某文签订《影城合同》及《补充协议》后，因陈某文、徐彬不按时支付租金而引发纠纷，北流市人民法院主持双方达成协议并制作了2983号调解书。该调解书的协议第二条“被告徐彬、陈某海按季度预先交纳租金，租金在上一季度的最后一个月的月底之前交纳给于某才”；第四条“如果徐彬、陈某海逾期一个月未交清下季度的租金，原、被告之间签订的租赁合同自动解除，被告徐彬、陈某海自动撤出承租的场地”。该调解书生效后，徐彬退出合伙，由原告陈某文单独承租。
2014年2月，因原告未在2013年12月31日前预交2014年第一季度的租金并逾期一个月，双方所签订的上述合同具备解除的条件而自动解除。合同自动解除后，于某才多次通知陈某文该合同解除的事实和要求其自动撤出承租的场地，将场地交还于某才，陈某文对合同解除并没有以口头或书面提出异议。同时，陈某文在2014年2月至4月底，陆续将影城内可以拆除的设备、设施、装修材料拆除搬走，以此行为确认了合同解除的效力并部分履行了合同解除后其应尽的义务。因此，于某才与陈某文签订的《影城合同》及《补充协议》已依法解除，陈某文在合同依法解除5个月之后再要求继续履行合同没有事实和法律依据。第二、于某才与宁某琴于2014年5月1日签订了《承租北流市铜州影城合同书》（以下简称《影城合同1》）以及于2014年7月4日签订了《承租北流市铜州影城合同书补充协议》（以下简称《补充协议1》），《影城合同1》及《补充协议1》是《影城合同》及《补充协议》依法解除之后签订，合法有据，不存在法律规定的任何无效的情形，也没有损害陈某文的合法权益。况且，陈某文不是《影城合同1》及《补充协议1》的当事人，无直接利害关系，无权提起合同效力的确认之诉，原告主张《影城合同》、《补充协议》无效没有任何法律依据。第三、2014年5月1日，于某才实际接收影城并转交付给宁某琴时，场地内并无原告所列设施、设备，即使原来有，原告亦已拆除搬走，原告并不因此遭受有损失。陈某文没有合法凭证证实其所列举的10项费用，无证据证实其所主张遭受的损失。
《影城合同》及《补充协议》是因陈某文有违约过错行为而依法提前解除，于某才和宁某琴对此均无过错。根据《影城合同》第十四条：“承租期满后，乙方必须保持原有建筑物及装修后的建筑物现状，场内的地板、天花板、门、窗、橱窗、广告架、线路、灯光、座椅等要完好无偿移交给甲方，否则所交履约金则被扣除”的约定，即使合同解除后原告又拆走部分设备、设施后，场地内仍有部分可继续利用的装修物，按约定应由原告无偿移交给于某才所有，不需承担赔偿责任，原告没有理由要求于某才和宁某琴补偿，更没有理由要求赔偿。陈某文要求于某才、宁某琴连带赔偿其损失没有事实和法律依据。综上理由，请法院依法驳回原告陈某文的全部诉讼请求。
反诉原告于某才、宁某琴诉称，如针对陈某文诉称所进行的辩称的事实。《影城合同》及《补充协议》自动解除后，于某才多次通知陈某文自动撤出影城并将影城交还于某才，但陈某文仍占用影城的场地未交还于某才，致使于某才遭受被占用影城期间的租金损失（三个月），该损失按《影城合同》每月4万元的标准计算，合计为12万元，应由陈某文赔偿给于某才。
另外，《影城合同》及《补充协议》依法解除之后，于某才与宁某琴于2014年5月1日签订《影城合同1》一份，由于某才将影城出租给宁某琴使用。但宁某琴于2014年5月1日进场使用房屋时，陈某文却到现场阻挠宁某琴对房屋的使用。陈某文的行为虽经公安机关制止，但已在社会造成极不良的影响，导致原已约定承租的有关经营户纷纷退出，影城连续两个月无法正常经营使用，影城两个月的租金11万元作为宁某琴的损失，宁某琴现主张由反诉被告赔偿其中一个月的租金5.5万元（《影城合同1》约定每月租金5.5万元）。综上理由，请求法院判令：1、反诉被告陈某文赔偿2014年2月至4月占用影城造成的租金损失12万元给于某才；2、反诉被告陈某文赔偿影响影城正常经营所造成的损失5.5万元给宁某琴。
反诉被告陈某文针对反诉辩称，第一、2983号调解书虽然有逾期一个月未缴交租金合同自动解除的条款，但陈某文已经缴交2014年第一季度1月份的租金，不存在违约行为，也不存在逾期一个月的问题，《影城合同》及《补充协议》没有符合自动解除的要件；双方也没有协商解除合同等事宜，也未经过法院的裁定，因此，《影城合同》及《补充协议》至今没有解除，继续有效。应继续履行，于某才反诉的主张没有事实依据及法律依据。
造成陈某文不能履行《影城合同》及《补充协议》的原因是于某才在该合同履行期间，积极联系其他老板，最后联系上宁某琴，于某才在陈某文不知情的情况下与宁某琴签订了《影城合同1》及《补充协议1》，造成了一屋两租，此行为构成了违约。本案实际上是于某才违约，并不是陈某文违约，损失应该是陈某文的损失，由于某才、宁某琴进行赔偿。
原告（反诉被告）向本院提供以下证据：
1、身份证，证明陈某文主体适格。2、《影城合同》及《补充协议》，证明陈某文与被告于某才签订承租影城的事实。3、2983号调解书，证明陈某文与于某才签订承租影城的事实。4、手机短信，证明于某才一直联系老板将影城出租，以此说明陈某文无需按2983号调解书交租。5、相片16张，证明陈某文经营影城的设备、设施被于某才、宁某琴拆除及影城原状。
被告（反诉原告）向本院提供以下证据：
1、于某才、宁某琴身份证，证明被告（反诉原告）主体适格。2、《影城合同1》、《补充协议1》，证明一、因陈某文继续占用影城，于某才与陈某文之间的《影城合同》及《补充协议》依法解除三个月后才与宁某琴签订租赁合同，于某才因此受到租金损失；证明二、因陈某文干扰宁某琴正常使用影城场地，于某才、宁某琴从中均遭受损失。3、于某才在影城张贴通告的照片各两张及手机通话详单，证明陈某文违约逾期一个月不缴交租金而《影城合同》及《补充协议》解除之后，于某才多次通过电话及张贴通告方式通知陈某文《影城合同》及《补充协议》解除的事实，要求其限期搬出场地。4、影城照片三张，证明于某才将影城场地租赁给宁某琴前，陈某文已将影城内可搬走的设备、设施全部拆除搬走。5、党以进证言（附身份证复印件），证明陈某文违约不缴交租金，于某才与其解除《影城合同》及《补充协议》时，原承租人已停业且搬空场地，解除合同后于某才一直要求接收场地但陈某文知道后不予配合。6、经党以进确认的影城场地照片6张，证明于某才接收影城场地时，陈某文已将影城内可搬走的设备、设施全部拆除搬走。
经过庭审质证，于某才、宁某琴对陈某文提供的证据的质证意见如下：
对证据1的真实性无异议。对证据2、3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明其主张的举证目的，相反证明陈某文存在2983号调解书约定的违约行为，《影城合同》及《补充协议》已经具备解除的条件。对证据4的真实性无法确认，对关联性亦有异议，不能证实陈某文的主张，由于陈某文经营管理不善，无法继续经营，有转租的意向，于某才是接受陈某文委托帮其寻找转租方，以免以后造成纠纷，不是于某才违约，而是陈某文违约。对证据5，如果是5月1日2日左右拍摄的，对其真实性无异议，对关联性有异议，不能证明陈某文举证的目的，只能证明宁某琴承租后，根据需要重新装修场地。
陈某文对于某才、宁某琴提供的证据的质证意见如下：
对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明其主张的目的，恰恰能反映于某才违约，在《影城合同》及《补充协议》未解除的情况下又租给宁某琴，造成一屋两租的情形，是于某才违约。对证据3的真实性、关联性有异议，陈某文并未看到所张贴的通告。对证据4的真实性、关联性有异议，拍摄时间也无法确认，有可能是于某才、宁某琴搬出去才拍摄的，从照片可以看出瓷砖及天花均是陈某文花了钱进行的装修。对证据5的真实性无法确认，因证人无法出庭，也恰恰说明于某才带其他老板去看影城场地，欲再租给其他老板，并且未告知陈某文，说明于某才违约。证据6的质证意见与证据4的质证意见一致。
经过双方当事人进行举证、质证，本院认证如下：
对于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的相对方没有异议，与本案诉讼主张有关联的证据，本院依法予以认定并作为认定本案法律事实的依据；对相对方提出异议的证据，本院综合各份证据间与本案诉讼主张的关联程度及证明力大小进行评判后予以认定，亦作为认定与本案具有关联的法律事实的依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：
2009年12月31日，徐彬与于某才签订了《影城合同》，主要约定：1、于某才将影城整体租赁给徐彬经营。2、租赁期为10年，自2010年7月1日起至2020年6月30日止。3、租赁金额为自2010年7月至2014年6月，每年租金48万元；2014年7月至2020年6月，每年租金52.8万元。签订本合同时，徐彬须一次性缴交履约定金5万元给于某才（不计息），并缴交第一个月的承租金。4、徐彬必须先交清租金后再经营，在每月30日前交清下月租金，超过15天仍未交清当月租金的，于某才有权解除合同。5、承租期满后，徐彬必须保持原有建筑物及装修后的建筑物现状，场内的地板、天花板、门、窗、橱窗、广告架、线路、灯光、座椅等要完好无偿移交给于某才，否则所交履约定金则被扣除。2010年1月1日，双方又签订了《补充协议》，确认自即日起于某才已经将《影城合同》的影城全部移交徐彬。此后，徐彬则与陈某文合伙经营影城。
2012年10月16日，于某才以陈某文等为被告向本院提起诉讼，提出了解除《影城合同》、《补充协议》；支付租金等诉讼请求。2013年1月21日，本院主持调解，案件当事人达成了一致协议，本院依法制作了2983号调解书。2983号调解书的协议为：1、徐彬、陈某海交纳押金8万元（包含原来已交的押金5万元）给于某才；2、徐彬、陈某海按季度预先交纳租金，租金在上一季度的最后一个月的月底之前交纳给于某才；3、徐彬、陈某海将增加的押金3万元和2013年2月、3月的租金8万元，合计11万元，在2013年1月24日前支付给于某才；4、如果徐彬、陈某海逾期一个月未交清下季度的租金，双方之间签订的租赁合同自动解除，徐彬、陈某海自动撤出承租的场地。
2983号调解书送达案件的各方当事人后，徐彬退出合伙，陈某文独自经营影城。陈某文没有按照2983号调解书协议2条款的期限全额缴交2014年第一季度（1、2、3月）的租金给于某才，仅交付了2014年1月份的租金，2014年2月、3月的租金没有交付。2014年4月10日，于某才在影城张贴通告，主要内容为：根据2983号调解书协议4条款解除《影城合同》、《补充协议》，陈某海应在2014年4月20日前搬出影城。
2014年5月1日，于某才与宁某琴签订了《影城合同1》，主要约定：1、于某才将影城整体租赁给宁某琴多元化经营。2、租赁期为六年零两个月，自2014年5月1日起至2020年6月30日止，2014年5月1日起至2014年6月9日止为免租期。3、租赁金额为自2014年6月至2020年6月，每月租金5.5万元；宁某琴必须先交清租金后再经营，在每月30日前交清下月租金，逾期每天则按租金的2﹪收违约金，租金仍需足额交清，超过15天仍未交清当月租金的，于某才有权解除合同。4、签订本合同时，宁某琴须一次性缴交两个月租金为押金共11万元（不计息），并缴交第一个月的租金。2014年7月4日，于某才与宁某琴又签订了《补充协议1》，主要约定：1、鉴于签订《影城合同1》后，原承租人陈某海等曾到租赁场地提出有关纠纷，对宁某琴的正常租赁造成一定影响并造成一定的损失，于某才同意从2014年8月1日起的月租金降低至5万元；2、降低租金后，宁某琴承认因原承租人提出有关纠纷（如本协议签订后仍继续发生的，于某才应负责与其依法妥善解决，避免影响宁某琴正常营业），造成宁某琴损失已经全部得到弥补，保证今后不得再以该理由以及其他任何理由要求再次降低租金或要求赔偿损失。3、本协议未明确的问题，按《影城合同1》履行。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、《影城合同》、《补充协议》是否成立有效？《影城合同》、《补充协议》是否已经解除？2、《影城合同1》、《补充协议1》是否成立有效？3、陈某文与于某才在履行合同过程中谁违约？是否应承担相应的违约责任？
关于争议焦点1。本案的《影城合同》、《补充协议》为陈某文（陈某海）与于某才的真实意思表示，内容没有违反有关法律、行政法规的禁止性规定，双方之间的租赁合同依法成立有效，对陈某文与于某才均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行相应的义务。陈某文因没有按约定交付租金，被于某才诉至本院，本院主持调解后作出2983号民事调解书，该民事调解书已经发生法律效力。2983号民事调解书的协议内容对租金的交纳方法、交纳期限、合同的解除条款进行了变更。
陈某文至今仅交付2014年1月的租金，尚欠2014年2月、3月的租金未交清给于某才，违反了2983号民事调解书的协议2条款，且已经超过了一个月。根据2983号民事调解书的协议4条款的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，《影城合同》、《补充协议》应自2014年2月起解除。在已经符合约定解除的情形下，于某才又张贴通告，限陈某文搬出影城，而陈某文没有主动搬离，故根据《影城合同》、《补充协议》的约定，陈某文即使有留存在影城的装修物等，亦应无偿归于某才处置。
关于争议焦点2。自《影城合同》、《补充协议》解除之日起，于某才有权对影城进行整体出租，因此，于某才与宁某琴签订的《影城合同1》、《补充协议1》，并没有损害陈某文的合法权益，其内容亦没有违反有关法律、行政法规的禁止性规定，双方之间的租赁合同依法成立有效。
关于争议焦点3。根据合同相对性原则，在《影城合同》、《补充协议》的履行过程中，于某才不存在违约行为，而陈某文不按时足额交付租金的行为已经构成违约，则应由陈某文承担相应的违约责任。
综上理由，本诉中，《影城合同》、《补充协议》已经解除，合同的双方当事人均不必受此合同条款约束，故于某才不应承担继续履行该合同的义务；《影城合同1》、《补充协议1》不存在无效的情形；《影城合同》、《补充协议》解除后，陈某文的证据不足以证实其存在损失，因此，陈某文的本诉诉讼请求，因证据不确实，理由不成立，依法均不予支持。
反诉中，陈某文实际占用影城至2014年4月，因本案《影城合同》、《补充协议》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，在于某才没有违约的情形下，陈某文应该赔偿占用影城期间的损失，即赔偿2014年2月、3月、4月的租金损失给于某才，具体应以《影城合同》、《补充协议》约定的每月租金4万元进行计算，共计12万元。于某才主张由陈某文赔偿损失12万元的反诉诉讼请求，于法有据，理由成立，依法予以支持。宁某琴提出陈某文侵害了其承租经营权，其证据不足以证实其存在损失，且不应在本案进行处理，因此，宁某琴主张的反诉诉讼请求，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、驳回原告陈某文的本诉诉讼请求；
二、反诉被告陈某文赔偿反诉原告于某才租金损失12万元；
三、驳回反诉原告宁某琴其他反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费27600元（陈某文已预交）；本案反诉案件受理费3800元，减半收取1900元，保全申请费1136元（于某才、宁某琴已预交），合计30636元，由被告（反诉原告）宁某琴负担636元，原告（反诉被告）陈某文负担30000元。
上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。
义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20—405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 东
人民陪审员 李玉群
人民陪审员 蓝永东
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 罗 镇