北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初82号
原告：陈英，女，1958年12月14日出生，汉族，北京市西城区社保局退休职工。
委托诉讼代理人：刘岩，北京市安诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张福忠，男，1955年10月18日出生，北京市创新投资集团退休职工。
被告：黄达，男，1964年6月26日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：韩冰，北京棠棣律师事务所律师。
被告：郭磊，男，1977年12月8日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：庄悦明，北京市百瑞律师事务所律师。
原告陈英诉被告黄达、郭磊确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈英及委托诉讼代理人刘岩、张福忠，被告黄达的委托诉讼代理人韩冰，被告郭磊的委托诉讼代理人庄悦明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈英向本院提出诉讼请求：1、请求确认黄达与郭磊于2008年12月8日签订的《二手房买卖协议》及2008年12月19日所签合同编号为CW××的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由如下：2008年7月30日,原告与被告黄达签订《房屋买卖合同》，约定被告黄达将北京市东城区安定门东滨河路××室出售给原告，房屋价格为人民币260万元。合同签订后，原告依约向被告黄达支付购房定金及首付款共计人民币60万元。此后，原告多次催促被告黄达办理诉争房屋的过户手续，但其一致以各种理由推脱。2014年8月，原告再次催促黄达办理过户手续，未果。原告遂将其诉至人民法院，要求履行诉争房屋的所有权过户手续。诉讼中，被告黄达称已将该房屋出售给他人。经查询，被告黄达于2008年12月19日将房屋出卖给被告郭磊，交易价格为1487800元。被告黄达已经与原告签订房屋买卖合同，房屋价格为人民币260万元，且原告已按约向黄达支付了房屋首付款60万元，双方买卖合同合法有效。而黄达在短短四个月后又将诉争房屋以明显低于市场价格（148万余元）卖给被告郭磊的行为，有悖常理。二被告之间的买卖合同对于房款支付时间、房屋交付日期、违约责任等重要条款均未约定；而且物业管理费、水、电、燃气、供暖、有线电视等手续未作更名（一直由被告黄达支付）。二被告对于诉争房屋的交易明显存在恶意串通行为，严重损害了原告的合法利益，二被告签订的房屋买卖合同应属无效。为维护原告的合法权益，现起诉至人民法院，望判如所请。
被告黄达辩称：被告不同意原告的诉讼请求。虽然客观上黄达将诉争房屋先后卖给郭磊、陈英，但事出有因，确实不存在事先恶意串通的行为，黄达与郭磊之间是真实买卖交易。本案诉争房屋与黄达名下的其他三套房屋（××号、××号及××号）系黄达以银行按揭贷款方式购得，四套房屋捆绑在一起抵押给光大银行，还贷过程中因光大银行多扣房贷，双方产生纠纷。2006年，光大银行将黄达诉至人民法院，要求黄达提前清偿所有贷款，因四套房屋无法拆分解押清偿贷款，只能四套房屋一起出售。因为上述纠纷黄达急于售房，其还在报纸刊登了售房广告。黄达与郭磊于2007年底开始接触联系，郭磊对诉争房屋非常感兴趣，中间多次看房、协商，最终决定购买，双方确定房价为345万元。2008年4月，郭磊开始办理向银行贷款。2008年6月，郭磊委托评估公司对诉争房屋进行房地产抵押价值评估，但因招商银行的贷款未审批下来，为此，黄达就与原告陈英签订了购房合同。但到了2008年11月，郭磊又表示重新联系了银行，可以贷款。当时黄达已经与陈英签订了合同，曾经考虑不再出售给郭磊了。黄达曾分别询问陈英及郭磊，能否帮助筹集款项先把四套房屋的捆绑抵押解除，解除后办理诉争房屋的过户手续，但原告予以拒绝，而郭磊则能提供600万借款，故加上郭磊的首付款130万元，就可以先解除四套房屋的抵押。在此情形下，黄达考虑到即使将诉争房屋卖给陈英，也无法办理解押过户，故将该房屋卖给郭磊。2008年12月15日，黄达的光大银行账户收到郭磊汇来的730万元，这其中包括郭磊购买诉争房屋的首付款130万及600万借款。因黄达欠光大银行的本息合计没有计算准确，未加上诉讼费，导致还是留有未清偿贷款，故黄达又向郭磊借款共计87500元。2008年12月17、18日，光大银行对黄达账户进行了扣划，黄达清偿了光大银行的全部欠款，光大银行解除了黄达名下四套房屋（含诉争房屋）的捆绑贷款，得以便诉争房屋过户至郭磊名下。同时，黄达与郭磊于2008年12月19日所签订的合同仅是为配合房屋买卖过户而签的网签合同，其显示的价格是为了合理避税，并非双方真实的房屋交易价格，双方的总房价为345万元，首付款130万元，向银行贷款支付了215万元。黄达出售1202房屋的过程中，虽然的确就同一套房屋先后分别与郭磊、陈英签订过房屋买卖合同，但事出有因，并非事先恶意串通。购房合同签订后，黄达向陈英提供了1204号房屋由陈英先行居住，双方也一直在协商善后如何处理，但至本案诉讼前一直未能达成合意。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告郭磊辩称：被告不同意原告的诉讼请求，二被告就诉争房屋交易的大致经过同黄达所述一致。双方于2007年末就已商谈诉争房屋买卖事宜，郭磊对诉争房屋做过两次评估。在2008年4月，郭磊委托北京仁达房地产评估有限公司对诉争房屋进行评估，希望通过招商银行进行贷款，但贷款没有审批下来，导致购房一事搁置。在此期间，黄达与原告签订了房屋买卖合同。对此，郭磊并不知情，因郭磊还有购买该房屋的意愿，其于2008年11月又重新委托北京杜鸣联合评估公司对诉争房屋进行第二次委托评估，郭磊申请评估就是要购买诉争房屋。后郭磊申请到了民生银行的抵押贷款，成功与黄达签订了买卖协议，购买房屋的价款是345万元，首付款130万元。向民生银行的贷款215万元。郭磊与黄达之间房屋交易的情况符合市场交易价格和管理，郭磊也履行了房屋抵押贷款的手续，郭磊取得了诉争房屋的所有权。从此次房屋交易的流程来看，因为存在四套房屋一起解押的情况，是一笔巨大的款项，无论原告还是郭磊都没有能力达到，因此本案中存在一份三方协议，案外人姚某为了帮助郭磊购买房屋，其通过郭磊借钱给黄达，向光大银行办理四套房屋的解押，因为姚某的资助，郭磊在2008年12月才能顺利办理诉争房屋的过户手续。处于郭磊的角度来说，此次购房也是几经波折，数次评估，并帮助黄达办理银行解押手续，在房屋过户到郭磊名下后，还需要按期还贷。因此，郭磊与黄达的房屋交易，并不存在串通的事实。原告认为郭磊与黄达存在恶意串通，但未提供证据予以证明。关于物业费问题，诉争房屋目前已不在郭磊名下，物业公司仍然还向黄达主张物业费，只能说明物业公司管理有问题，不能证明黄达对诉争房屋享有权利。综上，被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：坐落于本市东城区安定门东滨河路××号房屋（建筑面积158.28平方米）原系被告黄达所有的房产，黄达在该小区另对××号、××号、××号房屋拥有所有权。同时，上述房屋均抵押在中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行。2008年1月10日，北京市第二中级人民法院判决解除中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行与被告黄达签订的《个人住房贷款借款合同》；黄达偿还借款5746835.04元及利息人民币401428.29元。黄达不服判决，提出上诉。2008年6月20日，北京市高级人民法院判决驳回黄达的上诉，维持原判。2008年7月30日，被告黄达与原告陈英签订《房屋买卖合同》，约定黄达将雍欣园1202号房屋卖予原告；房屋成交价格为260万元；本合同签订后90个工作日内办理房屋产权过户手续；合同签订时，原告向被告黄达交付定金5万元；此后3个工作日内再交付首期购房款55万元，剩余购房款200万元在黄达与银行商定后，自接到黄达通知七个工作日内交付；过户后30个工作日内黄达交付诉争房屋。合同签订后，原告向被告黄达支付了定金5万元及首付款55万元，但此后双方并未按照约定办理房屋产权过户手续。2008年12月13日，双方又签订《关于房屋买卖合同的补充协议》，约定原告与被告黄达于2008年7月30日签订了北京市东城区安定门东滨河路××号房屋（建筑面积158.28平米）的房屋买卖合同。根据原合同第二条规定，黄达未能在90个工作日内为原告办理房屋的产权过户手续，需承担违约责任。为使黄达减轻因违约行为而承担的赔偿金压力，和原告需要缓解居住紧张的困难，双方经友好协商对该套房屋的买卖问题采取以黄达向原告提供另一套房屋居住的方式解决，以弥补黄达应向原告支付违约金的实际情况。因此，原双方签订的房屋买卖合同原则不变，黄达应继续积极协调解决银行拆分还贷问题，想方设法尽快为原告办理房屋产权过户手续。据黄达的提议，原告以免费的方式现行使用黄达购买现在向银行按揭的同楼层××号（建筑面积171.06平米）房屋一套等。随后，原告搬入××号房屋居住。
2008年12月8日，被告黄达与被告郭磊签订《二手房买卖协议书》，约定黄达将诉争房屋卖予郭磊；房价款为345万元，签订协议当天收取130万元首付款，剩余尾款215万元在双方办理完过户后由银行直接支付黄达；签订协议后30日内向房屋交易部门提出交易申请；办理过户之日起7日内交付房屋等。2008年12月17日，被告郭磊通过银行转账方式分三笔向被告黄达在中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行的账户汇款7387500元，该银行对该款进行了划扣。2008年12月18日，中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行对××号、××号、××号、××号房屋的抵押权予以注销。2008年12月19日，二被告签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），办理了网签手续，该合同约定的价款为1487800元。2008年12月22日，被告郭磊取得了诉争房屋的所有权证。2008年12月25日，郭磊与中国民生银行股份有限公司北京成府路支行签订《个人购房借款合同》，约定郭磊向该银行借款215万元；借款期限自2008年12月26日起至2038年12月26日止。2014年，原告诉至本院，要求被告黄达继续履行合同，办理诉争房屋的所有权过户手续。庭审中，原告得知该房屋黄达已经卖予郭磊，后撤诉。现原告持诉称理由诉至本院。
庭审中，原告表示二被告恶意串通，损害原告的合法利益，签订了诉争房屋的买卖合同。对此，二被告予以否认。被告郭磊表示其在黄达与原告签订合同之前就已经与黄达协商购买该房屋，其在2008年6月曾委托北京仁达房地产评估有限公司对诉争房屋进行评估，后因贷款未予批准的原因，未能与黄达签订房屋买卖合同。后其又在2008年12月3日委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对该房屋进行评估，并成功申请到中国民生银行股份有限公司北京成府路支行的贷款。至此，其才与黄达签订了诉争房屋的买卖合同。被告黄达表示，其确与原告陈英及被告郭磊分别签订了房屋买卖合同，但不存在其与郭磊恶意串通的行为。此间，黄达曾分别询问原告及郭磊，能否帮助筹集款项解除四套房屋的捆绑抵押，解除后可办理诉争房屋的过户手续。原告予以拒绝，而郭磊则能提供600万借款。为此，黄达履行了与郭磊签订的买卖合同。原告对二被告的上述陈述不予认可。庭审中，本院询问被告郭磊向黄达转款7387500元的资金来源。郭磊表示，该款系通过向朋友姚某借款，其与姚某及黄达于2008年11月28日就该笔借款签订《协议书》，该协议内容为“因款项是郭磊找朋友借来的实际用途是解押黄达的四套房产，内含郭磊买其中一套的首付款，现收存黄达的原件身份证，户口本，暂住证，各查件，房产证肆本，待款项转入黄达账户内要立即转到郭磊的银行卡内，保证此款项不做其他用途，但黄达将郭磊的银行卡和身份证保存，需要款时两人同时在场转款。”郭磊还表示，该笔借款转入黄达账户是因为黄达有房产可以进行抵押，为此，黄达还与姚某到北京市方正公证处办理了公证手续，签订了《借款合同》，黄达向姚某借款人民币810万元；借款期限自2008年11月28日至2008年12月12日止；还款方式为一次性偿还借款810万元；本借款不设利息，但如果黄达未按约定偿还借款，应按实际借款期限以银行同期贷款利率向姚某支付利息。2008年11月28日及2008年11月29日，姚某分四笔向黄达转款7802700元（被告表示姚某扣除了部分手续费及利息）。黄达收到该款后转至郭磊账户，郭磊又将7387500元（黄达表示该款包含郭磊支付的首付款130万元、黄达拖欠银行的借款及诉讼费）转至黄达在中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行的账户，办理解押手续。2008年12月26日，黄达收到中国民生银行股份有限公司北京成府路支行向郭磊发放的贷款215万元及另三笔贷款（其中两笔215万元、一笔275万元，）共计人民币8527000元。次日，黄达将此款项转至案外人修建军账户，偿还了姚某的借款。庭审中，被告申请姚某及修建军到庭作证，姚某及修建军对借款、还款一事予以认可。对此，原告表示通过上述款项的流转过程可以看出，黄达向姚某所借的810万元中包括郭磊的购房首付款130万元，而黄达在向姚某还款时亦包括该笔首付款，从中可以证明郭磊购房，黄达替其出资，明显有悖常理。对此，黄达表示所还款项中不包含郭磊的首付款130万元，之所以借款810万元，还款还是800多万元，是包含了借款的利息。
诉讼中，原告申请对黄达、郭磊、姚某于2008年11月28日签订的《协议书》中“郭磊”与“姚某”中的“磊”字是否为同一人所书写及“郭磊”的签字是否为本人所书写进行笔迹鉴定。2017年2月23日，本院委托北京京安拓普文书司法鉴定中心进行鉴定。2017年5月31日，北京京安拓普文书司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，认定2008年11月28日签订的《协议书》中“郭磊”与“姚某”中的“磊”字不是同一人所写、“郭磊”的签字与样本中郭磊本人的签名笔迹不是同一人所写。本院向双方当事人送达《司法鉴定意见书》后郭磊申请补充鉴定，但北京京安拓普文书司法鉴定中心未予受理。庭审中，原告出具诉争房屋所在小区物业公司2016年度的催缴物业费通知，该催缴通知的业主仍为黄达。原告表示从中亦可证明二被告的买卖行为属于恶意串通。对此，二被告表示诉争房屋的买卖合同履行后未办理物业交割手续，但未办理物业交割并不能代表双方不存在买卖合同关系，物业公司未了解小区业主的变化亦属于管理失职。同时，原告提交曾在2014年起诉黄达申请过户期间黄达的短信证据，在该短信中黄达表示原告向其支付610万元后可将诉争房屋过户至原告名下。对此，黄达表示该短信只是对原告起诉其而使用的激将法。
另查，2014年9月，郭磊将诉争房屋出售给案外人北京市东旭永恒房地产经纪有限公司。同时，郭磊还表示向北京市东旭永恒房地产经纪有限公司借款，偿还了其在中国民生银行股份有限公司北京成府路支行的贷款（2010年7月22日一次性还清剩余贷款210万元）。2014年10月，原告搬至诉争房屋内居住至今。
上述事实，有原、被告的陈述，《借款合同》，《存量房屋买卖合同》，所有权证，公证档案，《个人住房贷款借款合同》，《房屋买卖合同》，《关于房屋买卖合同的补充协议》，《二手房买卖协议书》，《协议书》，《司法鉴定意见书》，民事判决书，收条，解押凭单，贷款结清证明，短信截图，催缴通知，评估报告，证人证言，银行转账记录，房屋档案和庭审笔录等在案佐证。
本院认为：当事人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益签订的合同，为无效合同。根据查明的事实，原告与被告黄达签订《房屋买卖合同》，由原告购买诉争房屋。合同签订后，原告交纳了部分购房款。随后，被告黄达又与被告郭磊签订《二手房买卖协议书》，将该房屋卖予郭磊，并办理了所有权转移登记手续。诉讼中，原告认为二被告的买卖行为系恶意串通，并非真实的买卖合同关系，该行为损害了原告的合法权益。针对二被告是否存在恶意串通的行为，双方当事人进行了举证质证。通过被告郭磊购买诉争房屋的购房款支付流程可以看出，黄达在向案外人姚某所借的810万元中包括郭磊的购房首付款130万元，而黄达向姚某还款（8527000元）中包括该款，从中可以证明郭磊购房，黄达替其出资，明显有悖常理。黄达称偿还的800多万元包含了利息部分，但其借款期限为一个月，借款利息高达百余万元，亦与常理不符。二被告在履行买卖合同之后不办理物业交割手续，黄达亦在2014年期间还给原告发信息表示可以过户,加之二被告与姚某签订的《协议书》中郭磊的签字经过鉴定并非其本人所签。综合上述情形，本院认为从一般常理理解，如房屋交易过程中出现上述情节的某一点，尚可解释为个案的特殊性。但诸如本案一并出现多种有悖常理的行为在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。基于此，本院认定被告黄达与郭磊之间存在恶意串通的情形，二人签订的房屋买卖协议损害了原告陈英的合法权益，应属无效。原告的诉讼请求，本院予以支持。二被告所持抗辩意见，依据不足，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：
确认被告黄达与被告郭磊就购买北京市东城区安定门东滨河路××号房屋于二ＯＯ八年十二月八日签订的《二手房买卖协议书》及二ＯＯ八年十二月十九日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效；
案件受理费27600元，由二被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费13200元，由原告陈英负担6600元，由被告黄达负担6600元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 提
人民陪审员 杨金柱
人民陪审员 王东旭
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 蒋彤彤