广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初10154号
原告（反诉被告）：广州富锐投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区车陂大岗路14号自编615房，统一社会信用代码914401060803888094。
法定代表人：袁枫，总经理。
委托代理人：李大伟，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：宋国尧，该司员工。
被告（反诉原告）：吴荣福，男，1989年5月6日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人：曹雄，广东金粤律师事务所律师。
原告（反诉被告）广州富锐投资管理有限公司（以下简称“富锐公司”）诉被告（反诉原告）吴荣福租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富锐公司的委托代理人李大伟、被告（反诉原告）吴荣福的委托代理人曹雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）富锐公司诉称：2015年4月10日，原告和被告签订关于广州市天河区天府路309号301铺租赁合同书，租赁物建筑面积1118.62平方米，商业使用，租期10年，首年月租金89490元，第3年起逐年递增6%，保证金178980元。其后，原告进行了办公装修，划策将该办公场所用以注册广州宝盒智能科技有限公司，以完成新三板上市规划。经过一年的准备工作，原告于2016年3月28日向广州市天河区工商局申请注册新公司，发现并被工商局告知涉案商铺已被用作办公场所注册广州市景心科技股份有限公司、广东粤政企业投资管理有限公司、中国人民财产保险股份有限公司广州市越秀支公司天府营业部等五家公司，不能再注册新公司完成上市项目。其中，广州市景心科技股份有限公司系上市公司。原告无法完成新公司注册，就此事与被告沟通多次未果，无法实现租赁目的，拒绝继续支付租金。原告解除租赁合同，另寻商铺承租。被告阻拦原告搬离，扣留原告价值200万元办公物品。为此，现请求判令：1、被告退还房屋保证金178980元；2、被告赔偿租赁物装修残值损失10000元（具体数额以司法鉴定为准）；3、被告返还扣留在广州市天河区天府路309号301铺的物品（详见物品清单）；4、被告承担诉讼费及司法鉴定费。
被告（反诉原告）吴荣福答辩称：我方不同意原告的诉讼请求，原告曾口头提出解除租赁合同，但现双方没有达成合意解除租赁合同，且原告单方强行搬走。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，双方从未通过口头或书面约定过被告要将租赁房屋交给原告用于注册其他新的公司，被告已按合同约定将租赁房屋交付给原告使用。
被告（反诉原告）吴荣福反诉称：2015年4月10日，原、被告签订《租赁合同书》，合同签订后，被告已依约将租赁房屋交付原告使用，起初原告尚能按时交租，但自2016年4月份起，原告便以各种荒谬的借口拒付租金，还单方解除合同并强行撤场将其物品搬走。现请求法院判令：1、原告向被告支付2016年4月1日至2016年9月30日的租金536940元（每月租金是89490元）；2、原告向被告支付逾期支付上述期间租金的违约金（以当月的租金为本金，自次月1日起计至被告实际清偿之日止，按照每日3%的标准计算）；3、原告赔偿被告场地空置期间租金损失（3个月268470元）；4、本案受理费由原告承担。
原告（反诉被告）富锐公司反诉答辩称：不同意被告的反诉请求，我方认为被告作为违约方所提出的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。我方认为自2016年4月1日起我方已通过邮政快递书面向被告送达了解除租赁合同的解除函，所以不存在尚未支付的租金的情况，也不存在欠租违约金的情况。
经审理查明：广州市天河区天府路309号301铺（以下简称“涉案商铺”）的登记权属人为吴荣福，相应的《房地产权证》显示涉案商铺建筑面积为1118.62平方米。
2015年4月10日，吴荣福（出租方/甲方）与富锐公司（承租方/乙方）签订《租赁合同书》（以下简称“《租赁合同》”），约定：租赁房产地址为涉案商铺，建筑面积为1118.62平方米；租赁期限为2015年4月10日至2025年5月31日止，免租期从2015年4月10日至2015年5月31日，其中2015年6月1日至2017年5月31日的月租金为89490元；租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的1-3日前缴付本月租金，遇节假日须提前缴付；房屋以现状交付，自房屋交付乙方之日起至起租日止为乙方的装修期；甲方同意乙方将租赁房屋用于商业；乙方须缴纳178980元作为房屋保证金；甲方同意乙方对该房屋进行装修（饰），但在装修（饰）前须向甲方提交书面申请、装修文案（文字说明、平面图、效果图等），经甲方同意后乙方方可进场装修（饰）；若乙方违背本合同，拖欠甲方的租金，按拖欠金额每日3%计算违约金；乙方违背上述条款拖欠各项费用超过15天，甲方除向乙方追缴应交费用和违约金外，有权终止本合同，没收乙方已缴纳的履约保证金及其他费用，并向乙方追偿由此造成的一切损失；租赁期限内，乙方书面申请，可以解除本合同，但甲方不退还乙方已缴纳的履约保证金和水电周转金；因甲方存在下列情况，乙方有权解除合同：在未签订本合同以前，甲方无告知乙方已将房屋租赁或转让给他人，因甲方的原因，致使乙方无法在租赁期限内按本合同的约定使用该房屋，乙方依据上述情形，单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应退还乙方已缴纳的履约保证金及水电周转金；租赁期满后，乙方如不续租，将该房产恢复原状；等内容。
上述《租赁合同》签订当天，吴荣福将涉案商铺交付至富锐公司，富锐公司于2015年6月2日向吴荣福支付178980元保证金。
富锐公司称涉案商铺交付后，双方正常履行《租赁合同》，直至2016年1月26日，其向工商部分申请以涉案商铺作为商业使用并注册公司时，被告知涉案商铺已有五家公司登记注册了，不能再以此提出工商申请；后其要求吴荣福协调解决并解除此前与其他公司签订的租赁合同，但吴荣福直至2016年3月底仍未予以解决，故其向吴荣福发函要求解除《租赁合同》；2016年5月，其人员撤场，但因吴荣福不允许其将物品搬离，故其物品仍留在涉案商铺内。
吴荣福称涉案商铺交付后，双方正常履行《租赁合同》，后富锐公司告知其无法申请注册新公司，其答复称涉案商铺在出租给富锐公司之前已经由前几手的承租人进行注册，并告知富锐公司《租赁合同》并未就注册新公司事宜进行约定，其只是承诺将涉案商铺交付给富锐公司使用；此后，富锐公司拒绝支付租金，并于2016年5月搬离涉案商铺，但因富锐公司还欠付租金、物业管理费及水电费，故其与物业公司均不同意富锐公司搬离，其为阻止富锐公司搬走物品，于2015年5月20日对涉案商铺进行上锁。
现富锐公司以其无法使用涉案商铺地址注册公司为由提起本案诉讼，要求吴荣福退还其支付的保证金。
富锐公司为证明其上述主张，提交如下证据：1、《公证书》【（2016）粤广荔湾第6413号】（载明富锐公司于2016年1月26日在工商部门网站上预约领照业务）；2、《公证书》（共5份，显示：企业名称为广州市景旷信息科技有限公司、企业住所为广州市天河区天府路309号301铺自编之三、企业状态为已开业；企业名称为中国人民财产保险股份有限公司广州市越秀支公司天府营业部、企业住所为广州市天河区天府路309号301铺自编之一、企业状态为已开业；企业名称为广州市景怡信息科技有限公司、企业住所为广州市天河区天府路309号301房自编之四、企业状态为已开业；企业名称为广州市景心科技股份有限公司、企业住所为广州市天河区天府路309号301房自编之一、企业状态为已开业；企业名称为广州市景心信息科技有限公司、企业住所为广州市天河区天府路309号301房自编之二、企业状态为已开业）；3、签订日期为2013年的《广州市房屋租赁合同》（载明：吴荣福将天河区天府路309号301房自编之一出租给案外人广州市景心科技股份有限公司作商场使用，建筑面积200平方米，租赁期限为2013年2月14日至2015年12月25日，上述合同于2013年3月25日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局备案）；4、签订日期为2013年4月2日的《广州市房屋租赁合同》（载明：吴荣福将天河区天府路309号301房自编之二出租给案外人周兆全作商场用途使用，建筑面积60平方米，租赁期限为2013年4月1日至2016年3月1日；上述合同于2013年4月7日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局备案）；5、签订日期为2015年7月1日的《广州市房屋租赁合同》（载明：吴荣福将天河区天府路309号301房自编之三出租给广州市景心科技股份有限公司作办公用途使用，建筑面积100平方米，租赁期限为2015年7月1日至2018年6月30日）；6、签订日期为2015年10月10日的《广州房屋租赁合同》（载明：吴荣福将天河区天府路309号301房出租给广州市景心科技股份有限公司作办公用途使用，建筑面积为1118.617平方米，租赁期限为2015年12月25日至2020年12月24日）；7、吴荣福于2015年12月出具的《同意转租证明》（载明：吴荣福同意广州市景心科技股份有限公司将广州市天河区天府路309号301铺自编之一无偿提供给中国人民财产保险股份有限公司广州市越秀支公司沿江营业部使用，使用期限在本人与广州市景心科技股份有限公司签订的房屋租赁合同期内有效）；8、富锐公司于2016年5月12日向吴荣福发出的《关于房屋租赁吴荣福先生违约的函》（主要内容为我司于2016年3月28日发现你方已经将涉案商铺出租给其他租赁方，如你方不能解决我司的合理要求，我司从2016年6月1日起解除与你签订的租赁合同）。经质证，富锐公司对上述证据1-2的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对证据3-7的真实性、合法性无异议，并称广州市景心科技股份有限公司与其他关联公司在设立相关公司时，将涉案商铺作为新设公司的场所用于工商备案，但该公司并未实际使用涉案商铺，仅使用涉案商铺的地址作为注册地址；对证据8的真实性予以确认，并确认其于2016年5月14日收到上述函件，但其不同意富锐公司在该函件中关于6月1日解除合同的主张。
在本案审理过程中，本院于2016年9月21日询问双方当事人是否同意对涉案商铺内的物品进行交接，富锐公司表示同意，吴荣福表示因富锐公司拖欠支付租金，故其不同意富锐公司搬走物品。
2016年9月28日，本院组织双方当事人到达涉案商铺，经现场勘查，双方当事人均确认涉案商铺由富锐公司、吴荣福及物业公司各自上锁，涉案商铺内放置富锐公司的物品，且双方同意对涉案商铺内的物品进行清点并制作清单。
2016年10月14日，富锐公司及吴荣福均表示双方已对涉案商铺内物品清单进行确认，并就涉案商铺腾空事宜达成一致意见，本院于2016年10月14日就上述事宜出具（2016）粤0106民初10154号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、原告（反诉被告）广州富锐投资管理有限公司于本调解书发生法律效力之日起2日内腾空广州市天河区天府路309号301铺；二、受理费100元减半收取50元，由原告（反诉被告）广州富锐投资管理有限公司负担。上述调解书已于2016年10月14日发生法律效力。
另，富锐公司申请撤回要求吴荣福赔偿租赁物装修残值损失10000元（具体数额以司法鉴定为准）及要求被告返还扣留在广州市天河区天府路309号301铺的物品（详见物品清单）的诉讼请求。
本院认为：经审查，富锐公司申请撤回上述部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。
富锐公司与吴荣福签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应依约履行。
本案的争议焦点为富锐公司是否有权解除《租赁合同》。根据查明的事实，吴荣福于2013年将涉案商铺建筑面积200平方米出租给广州市景心科技股份有限公司作商场使用，租赁期限为2013年2月14日至2015年12月25日；于2013年4月2日将涉案商铺建筑面积60平方米出租给周兆全，租赁期限为2013年4月1日至2016年3月1日；于2015年7月1日将涉案商铺建筑面积100平方米出租给广州市景心科技股份有限公司，租赁期限为2015年7月1日至2018年6月30日；于2015年10月10日将涉案商铺建筑面积为1118.617平方米出租给广州市景心科技股份有限公司，租赁期限为2015年12月25日至2020年12月24日；于2015年12月出具《同意转租证明》，同意广州市景心科技股份有限公司将涉案商铺无偿提供给中国人民财产保险股份有限公司广州市越秀支公司沿江营业部使用。且广州市景心科技股份有限公司及相关公司、中国人民财产保险股份有限公司广州市越秀支公司沿江营业部至今均使用涉案商铺地址作为住所地。吴荣福未提供证据证实其在与富锐公司签订《租赁合同》时已将上述情况告知富锐公司，有违《租赁合同》关于“因甲方存在下列情况，乙方有权解除合同：在未签订本合同以前，甲方无告知乙方已将房屋租赁或转让给他人，因甲方的原因，致使乙方无法在租赁期限内按本合同的约定使用该房屋”的约定，吴荣福主张其与案外人签订的相关租赁合同仅用于备案未影响富锐公司使用涉案商铺，缺乏理据，本院不予采纳。据此，富锐公司于2016年5月12日发函要求于2016年6月1日解除《租赁合同》，符合合同约定。
关于吴荣福要求富锐公司支付2016年4月1日至9月30日期间的租金536940元及违约金的反诉请求。如前所述，《租赁合同》因吴荣福的违约行为解除，且根据查明的事实，吴荣福于2016年5月20日以富锐公司欠租为由对涉案商铺进行上锁，不同意解除合同亦不同意富锐公司搬离，故吴荣福主张2016年5月20日起至9月30日期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但富锐公司仍应向吴荣福支付2016年4月1日至2016年5月19日期间的租金144338.7元（89490元＋89490元÷31天×19天）。根据富锐公司提交的证据，证实其于2016年3月份向工商部分申请注册事宜，后因无法注册要求吴荣福解决。吴荣福亦自述其以双方对此无约定为由予以拒绝。据此，在吴荣福违约的情况下，其主张富锐公司向其支付逾期交租违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于吴荣福要求富锐公司赔偿涉案商铺空置期损失268470元的反诉请求。根据查明的事实，富锐公司依约履行合同解除权，但吴荣福拒不同意解除合同且对涉案商铺进行上锁阻止富锐公司搬离。现吴荣福主张富锐公司赔偿其空置期损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于富锐公司要求吴荣福退还保证金178980元的诉讼请求。根据《租赁合同》的约定，富锐公司以吴荣福违反“在未签订本合同以前，甲方无告知乙方已将房屋租赁或转让给他人”的约定为由解除合同的，吴荣福应向富锐公司退还已缴纳的保证金。但因富锐公司尚欠吴荣福2016年4月1日至2016年5月19日期间的租金未付，为避免诉累，本院认定吴荣福于富锐公司清偿上述期间的租金之日起三日内向富锐公司退还保证金178980元。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）广州富锐投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）吴荣福支付广州市天河区天府路309号301铺2016年4月1日至2016年5月19日期间的租金144338.7元；
二、被告（反诉原告）吴荣福在原告（反诉被告）广州富锐投资管理有限公司清偿上述期间的租金之日起三日内，向原告（反诉被告）广州富锐投资管理有限公司退回保证金178980元；
三、驳回被告（反诉原告）吴荣福的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3980元，由原告（反诉被告）广州富锐投资管理有限公司负担50元、由被告（反诉原告）吴荣福负担3930元；反诉受理费6169元，由原告（反诉被告）广州富锐投资管理有限公司负担3187元、由被告（反诉原告）吴荣福负担2982元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 廖雅婧
人民陪审员 郑慧琴
人民陪审员 陈美良
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 何靖文
廖嘉欣
判决书已于2016年 月 日送达