湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0381民初1475号
原告：湖北丹江口市水产技术推广站，住所地：湖北省丹江口市渡口路。
法定代表人：杨永涛，该站站长。
委托诉讼代理人：易平，湖北三丰律师事务所律师。执业证号：14203201111250184。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。
委托诉讼代理人：杨立学，该单位职工。代理权限：一般代理。
被告：丹江口市佳源房地产开发有限公司，住所地：湖北省丹江口市沙陀营路原国税局7楼。
法定代表人：艾才江，该公司经理。
委托诉讼代理人：衡建广，该公司法律顾问。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
被告：王林，男，生于1970年11月3日，汉族。
委托诉讼代理人：白梅，湖北玄岳律师事务所律师。执业证号：14203200911326291。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
被告：ＸＸ，男，约48岁，汉族。公民身份号码不详。
原告湖北丹江口市水产技术推广站（以下简称：丹江口水产站）诉被告丹江口市佳源房地产开发有限公司(以下简称：佳源房产公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年7月9日向本院提起诉讼，本院受理此案后，被告佳源房产公司申请追加王林为被告，王林申请追加ＸＸ为被告参加诉讼。依法作出（2015）鄂丹江口民初字第01347号民事判决，湖北丹江口市水产技术推广站提起上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2017年4月30日作出（2017）鄂03民终261号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年7月12日立案后，依法另行组成由审判员ＸＸ强担任审判长，审判员赵满满（主审）、人民陪审员宋宏伟参加评议的合议庭，于2017年9月1日公开开庭进行了审理，原告丹江口水产站的委托诉讼代理人易平、杨立学、被告佳源房产公司及其委托诉讼代理人衡建广、被告王林的委托诉讼代理人白梅到庭参加了诉讼，被告ＸＸ经本院传票传唤未到庭参加诉讼。原告丹江口水产站当庭表示同意追加王林、ＸＸ为被告参加本案诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告丹江口水产站向本院提出的诉讼请求：请求判令被告佳源房产公司履行合同，返还735平方米的办公室或者赔偿损失（价值约220万元），支付违约金5万元，并承担案件受理费。事实和理由：2006年3月20日，原告与被告佳源房产公司签订佳源办公商住楼合作联建协议，约定原告将自己所有的位于丹江口市沿江路路边一宗735平方米的空地与被告佳源房产公司联建，被告佳源房产公司按照占一返一的标准补偿原告735平方米的办公室。协议签订后，原告按照协议约定将空地交给被告佳源房产公司建设，被告佳源房产公司也如期施工，但房屋建好后，被告佳源房产公司却不按照协议约定将房屋返还给原告。为此，请求判决支持原告的诉讼请求。
原告丹江口水产站为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：
证据一：原告的事业单位法人证书、组织机构代码证复印件各1份，用以证明原告的主体资格。经质证，被告佳源房产公司、王林均无异议。本院予以确认。
证据二：2006年3月20日所签《水产佳源办公商住楼合作联建协议》1份，用以证明佳源房产公司应按约定返还房屋的事实。经质证，被告佳源房产公司对协议内容无异议，但提出不是该公司的公章，签合同的是王林，签合同时公司的股东不是现股东，佳源公司也没有受益，该协议中途变更，没有实际履行。被告王林对协议本身无异议，但认为没有证据证明王林存在违约，协议签订后双方进行了变更，原告不要房了，要钱，原告也从王林处拿了钱。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
证据三：湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司的鄂嘉鉴字［2016］029号房地产估价报告1份、鉴定费发票1份，用以证明被告应返还的房屋折价数额及所出鉴定费数额。经质证，被告佳源房产公司对评估报告不认可，认为评估过程不实，原告起诉的内容不实，水岸星城实际用了原告多少地没有明确依据，评估报告不能证实原告主张的原标的物的价值和损失，与本案没有关联，不予认可。鉴定费因其不认可，费用不应其承担，被告王林提出：1.原告与王林已达成一致意见，在房屋建不成的情况下同意支付127万元，金额确定，其不同意评估。2.当时协商是建7层，评估的原貌已不存在，评估没有依据、评估报告不具有真实性、合法性、有效性。3.争议的735平方究竟有多少被佳源房产公司和王林占用不确定。该报告不能真实反映当时的状况，不能认定就是原告的损失，与本案没有关联，评估费因王林不同意评估，应由原告承担。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
证据四：土地查询情况说明1份及房产查询证明1份，用以证明本案争议的土地和房屋，被告佳源房产公司已办理了土地和房屋所有权总证。经质证，被告佳源房产公司未发表质证意见。被告王林称该证据不能证实佳源公司的土地来源于原告。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
证据五：土地使用证复印件1份、宗地图复印件3份，用以证明原告原有土地4683平方米，现在的土地状况，原告的土地面积已实际减少。经质证，被告佳源房产公司提出原土地证已经废止，不能证明与原告本案诉争土地的因果关系，宗地图显示原告主张735平方米土地被占用不吻合，该宗土地没有办理到佳源房产公司名下。证据不能达到原告的证明目的。被告王林称土地使用证作废，不能证明目前的情况。宗地图无法确认其中包含本案争议的土地。商住楼与本案讼争的房屋拆迁安置合同纠纷不是同一土地，已建成楼房的土地使用款已出完。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
证据六：竞买申请书、成交确认书、国有土地使用权挂牌出让文件、土地估价结果确认、国有土地使用权出让审批表、国有土地使用权出让合同、建设用地项目呈报说明书、建设用地批准书复印件各1份，用以证明佳源房产公司开发的商住楼通过合法审批，该土地包括原告的735平方米的土地。经质证，被告佳源房产公司对该组证据的真实性无异议，但对原告的证明目的提出了异议，认为该组证据证明佳源房产公司取得土地的使用权是通过合法的申报审批程序，与原告没有任何关系。被告王林称该组证据不能证实原告主张的735平方米包含在竞买申请中，该证据证实土地使用权不归原告所有，原告无权主张权利。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
证据七：丹江口市国土资源局关于要求尽快审批《土地收购储备供应办法》实施前出让土地的报告复印件1份，用以证明国土局向市政府要求审批已经出让的土地中包括佳源房产公司占用原告的735平方米土地。经质证，被告佳源房产公司提出该证据不能证明佳源房产公司或者王林占用了735平方米土地。被告王林称该报告系申报材料，之后是否落实及如何落实没有下文，联建协议中是占用空地面积735平方米，报告上说返还735平方米，未说是返还房产还是土地。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
证据八：丹江口市国土资源局关于丹江口市水产技术推广站用地拆迁补偿、联合开发等情况的调查报告复印件1份，用以证明佳源房产公司占用原告土地面积735平方米已经过合法审批。经质证，被告佳源房产公司提出该报告从内容看双方签订的联建协议是无效协议，而协议签订后双方没有履行，原告在2008年知道自己权利受到侵害一直没有主张权利，已过了诉讼时效。被告王林称报告中的2098.55平方米土地经过挂牌出售，佳源公司对此有合法使用权，2098.55平方米的土地不包括原告主张的735平方米土地。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
证据九：商品房买卖合同复印件及发票复印件各2份，用以证明同地段的房屋价格。经质证，被告佳源房产公司、王林均认为该证据与本案无关。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
证据十：土地情况查询1份、房屋产权证号查询证明1份、丹江口市国土资源局对丹江口市住建局的复函1份，用以证明本案争议的土地和房屋办理了合法登记，合同系有效合同。经质证，被告佳源房产公司提出土地情况查询落款处所加盖的不应是查询章，且查询内容与本案无关。对房产查询真实性无异议，但不能证明被告占用了原告的土地。国土局的复函不能证明原告主张的735平方米包含在1868.86平方米中。被告王林提出土地情况查询不能证明包含哪些土地，对房产证号查询无异议，对复函没有异议，但不能证明是否包含原告主张的735平方米土地。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
证据十一：建设工程规划许可证、竣工验收证明书复印件各1份，用以证明工程名称设为水产佳源商住楼，是因为占用了原告的土地。经质证，被告佳源房产公司提出证据只能证明有这个项目，不能证明该项目占用了原告的土地。被告王林对证据的真实性无异议，但认为不能以项目名称就认定占用了原告多少土地。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
被告佳源房产公司辩称：1、佳源房产公司没有与原告签订房屋拆迁返还协议，签订协议的主体是本案被告王林，王林是以挂靠在佳源房产公司名下水岸新城项目部的名义与原告签订的协议，为此，申请追加王林为本案被告参加诉讼。2、该协议于2006年3月20日签订时是经佳源房产公司原法人同意签署的，在2008年9月后，公司变更注册转让给现在的法人艾才江，股份转让时约定转让前债权债务由原佳源房产公司承担，该债权债务不归现在的佳源房产公司承担。3、变更后的佳源房产公司对合同的签订不知情，受益人也不是现佳源房产公司，佳源房产公司不应当是承担责任的主体。4、原告的诉讼请求超过了诉讼时效的规定。
被告佳源房产公司为支持其辩解意见向本院提交了以下证据：
证据一：佳源房产公司的营业执照、机构代码复印件各1份，用以证明被告的主体资格。经质证，原告丹江口水产站、被告王林均无异议，本院予以确认。
证据二：挂靠协议复印件1份，用以证明王林与佳源房产公司系挂靠关系，按约定一切责任由其自行承担，与公司无关。经质证，原告丹江口水产站提出该协议系复印件不能作为证据使用，且协议时间是2011年4月18日，本案的联建协议是2006年，该证据与本案无关。被告王林对该证据无异议。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
被告王林辩称：1、追加其为被告不适格，其是以佳源房产公司名义签订的协议，应当由有主体资格的单位为被告。2、双方签订合同后，中途出现了变更，并非按原协议进行履行。3、佳源公司究竟占用了原告多少土地没有证据证实。涉及该土地有多家开发商参与以及丹江口市修路，原告已获得部分补偿。4、本案已过诉讼时效，请求驳回原告的诉请。
被告王林为支持其辩解意见向本院提交了以下证据：
证据一：合伙协议复印件1份，用以证明水岸新城项目是王林与ＸＸ合伙建设的。经质证，原告丹江口水产站提出应当提供原件质证，对ＸＸ、王林系合伙关系没有异议，但其合伙关系与原告无关。被告佳源房产公司对证据的真实性无异议，认为更证明了协议主体是ＸＸ、王林，佳源房产公司不是主体。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
证据二：丹江口市水产局文件复印件2份，用以证明本案争议的土地多年来有权属纠纷，735平方米中有184平方米被国土资源局挂牌销售，无法证明有多少土地被佳源房产公司及王林占用。经质证，原告丹江口水产站提出证据系复印件，应提供原件，原告在该地段有两块土地，该文件与本案争议的735平方米土地是两回事。被告佳源房产公司对该2份文件予以认可。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
证据三：水产局文件及水产推广站文件复印件各1份，用以证明诉争土地权属不明商住楼建好后因价格问题双方达不成协议，协商重新建楼进行返还，至今未到履行阶段。经质证，原告丹江口水产站称水产局42号文件与本案735平方米土地无关，推广站的2号文件正能证明占了原告735平方米土地。被告佳源房产公司对42号文件无异议，对2号文件认为系复印件，不能确认真实性。本院对该证据将结合其他证据分析认定。
被告ＸＸ经送达起诉状副本未提出答辩，亦未向本院提交任何证据。
本案争议的焦点问题：原告丹江口水产站与被告佳源房产公司签订的《水产佳源办公商住楼合作联建协议》是否有效，原告要求被告赔偿经济损失220万元的依据是否成立。
本院经审理认定事实如下：被告王林、ＸＸ合伙经营，挂靠在被告佳源房产公司从事房地产开发。2005年南水北调大坝加高施工建设中，原告丹江口水产站属施工大道拆迁范围，部分土地被征用，相关部门按照规定给予了原告相应的拆迁补偿。原告丹江口水产站为了解决拆迁后无办公用房的困难，于2006年3月20日与被告佳源房产公司签订《水产佳源办公商住楼合作联建协议》，协议约定：原告提供原址拆迁后施工大道尚未占用的划拨土地735平方米与佳源房产公司联合开发，兴建水产佳源商住楼，佳源房产公司开发后按“占一还一”的标准给原告返还735平方米的办公用房，若任何一方违约应处罚5万元的违约金等权利义务。协议签订后，被告佳源房产公司指定王林为该项目的负责人。2006年6月29日，丹江口市水产局向丹江口市国土资源局提出报告，报告中载明丹江口水产站与被告佳源房产公司联合开发，占地面积735㎡，要求免除土地出让金。在丹江口市国土资源管理局审批中，将原属丹江口市水产局（即原告丹江口水产站）及王玉梅等九户居民的2098.55㎡土地经评估，地价为780933.41元，考虑到该宗土地地形复杂、地基需要处理、返还补偿较大等因素，按地价50%办理了挂牌出让，并在国有土地使用权出让合同中约定以347762.73元出让了该2098.55㎡的土地。被告佳源房产公司于2008年7月18日开工建设水产佳源商住楼工程，并于2010年12月7日竣工。2008年，原告与被告佳源房产公司签订的《水产佳源办公商住楼合作联建协议》原计划为7层建筑，被告佳源房产公司因方案改变改为18层高层住宅（水岸星城），该项目建设正处在原告与被告佳源房产公司已签订协议的735平方米土地面积上，被告佳源房产公司将高层建筑建好后，因价格不一致等原因未返还原告办公用房。该楼房已全部出售。
2009年，佳源房产公司变更艾才江为法定代表人，并更换了股东。
本案在审理过程中，原告申请对水岸星城地段同年建造7层左右的房屋价格进行评估。原告丹江口水产站支付评估费2万元。湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司于2016年7月25日作出的鄂嘉鉴字（2016）029号估价报告，对佳源房产公司水岸星城第3层的住宅房估价为每平方米2720元，735平方米评估总价为199.92万元，原告据此估价报告，要求被告佳源房产公司赔偿199.92万元。原告放弃要求被告佳源房产公司返还735平方米房屋的诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、要求被告佳源房产公司赔偿199.92万元的损失。2、支付违约金5万元。3、承担评估费2万元。
本院认为：本案所涉合同，当事人虽在协议中称为合作联建协议，但实际原告丹江口水产站并未参与房屋的建设管理，从其提供旧房地基交由被告开发商品房销售的情形来看，符合房屋拆迁安置补偿合同的特征，故本案应按房屋拆迁安置补偿合同纠纷来处理。原告水产技术推广站与被告佳源房产公司2006年3月20日签订《水产佳源办公商住楼合作联建协议》后，经相关部门批准，办理了国有土地出让手续，该协议系合法有效的协议。原告提供的国土局相关档案文书中显示，在办理土地出让的过程中，原、被告所签协议与被告佳源房产公司取得该土地使用权具有一定的因果关系，该协议中约定的7层建筑虽未办理建设许可，但被告佳源房产公司因与原告达成协议，在取得了土地使用权后，变更了工程方案为建设18层高层住宅，该18层住宅办理了建设审批，系合法的建设工程。本案中，被告佳源房产公司使用了原告的土地，所建的房屋因已全部出售，不能交付房屋，故应折价赔偿原告的损失，双方协议约定返还的房屋与实际建设的房屋虽不相同，双方对补偿价格未达成一致意见，被告佳源房产公司占有了原告丹江口水产站的735㎡的土地在双方所签协议中有明确记载，原告提交了湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司的估价报告，故本院参照该报告评估的价款作为原告应获得的赔偿标准进行计算，原告要求被告佳源房产公司赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告佳源房产公司支付5万元违约金的诉讼请求，因双方签订的协议合法有效，被告未按协议约定交付房屋，系明显的违约行为，应当依法按照约定承担违约责任，双方所签协议中对于违约金的计算标准有明确约定，对原告该项请求，本院予以支持。被告佳源房产公司辩解是被告王林挂靠在该公司与原告签订的协议，不承担责任的理由不能成立，因该协议是以被告佳源房产公司的名义签订的，也是以被告佳源房产公司的名义进行的开发经营，无论是根据合同相对性的原理，还是施工企业权利与义务的统一或是制裁建设工程领域内违法挂靠经营的角度考虑，被告佳源房产公司均应对挂靠的实际开发人在工程项目上的行为负责，对外承担责任。其辩解协议是公司变更前的法人允许被告王林挂靠的，变更后的公司不应对变更前的法人作出的行为承担责任的理由与法律规定相悖，因此，被告佳源房产公司的辩解理由不能成立。其辩解本案原告超过了诉讼时效规定的理由不能成立，因本案原告的诉讼请求是基于物权提出的诉讼请求，不适用债权诉讼时效的规定。被告王林辩解应当由有主体资格的单位为被告的理由成立，被告王林与被告ＸＸ是个人合伙关系，挂靠在被告佳源房产公司，因此产生的民事法律关系，应由佳源房产公司承担相应责任。王林和ＸＸ则是否应根据挂靠协议对内向佳源房产公司应承担相应的责任，与原告丹江口水产站没有法律上的权利义务关系，由其通过其他途径予以解决，本案不予处理。被告ＸＸ经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对其民事权利和相关诉讼权利的放弃，不影响本案审理，并应自行承担因放弃对原告方所提交证据的质证而产生的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告丹江口市佳源房地产开发有限公司赔偿原告湖北丹江口市水产技术推广站损失199.92万元，支付违约金5万元，合计204.92万元。
二、被告丹江口市佳源房地产开发有限公司支付原告湖北丹江口市水产技术推广站评估费2万元。
上述一、二项均在本判决生效后十日内付清。
三、被告王林、ＸＸ在本案中不承担民事责任。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24800元，保全费5000元，鉴定费20000元，合计49800元，由被告丹江口市佳源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 ＸＸ强
审 判 员 赵满满
人民陪审员 宋宏伟
二〇一七年十二月七日
书 记 员 刘 晨
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。