江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5978号
上诉人（原审被告）江苏大才建设集团有限公司，组织机构代码13563591-9，住所地南京市江宁区横溪街道陶吴镇集镇。
法定代表人潘光林，该公司董事长。
委托代理人杨传圣，江苏杨传圣律师事务所律师。
委托代理人王海霞，江苏杨传圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市江宁区人民政府谷里街道办事处，组织机构代码01305374-2，住所地南京市江宁区谷里街道集镇。
法定代表人丁邦清，该办事处主任。
委托代理人华冰，江苏汇丰锦律师事务所律师。
委托代理人姜兆静，江苏汇丰锦律师事务所律师。
上诉人江苏大才建设集团有限公司（以下简称大才建设公司）因与被上诉人南京市江宁区人民政府谷里街道办事处（以下简称谷里街道办事处）无因管理纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁江民初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月24日公开开庭进行了审理，上诉人大才建设公司的委托代理人王海霞、被上诉人谷里街道办事处的委托代理人华冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谷里街道办事处原审诉称：南京天鼎房地产开发有限公司（以下简称天鼎房地产公司）受南京市江宁区谷里街道粮管所（以下简称谷里粮管所）的委托，负责对该所位于南京市江宁区谷里街道新民街临街危旧建筑实施拆迁改造，并按其规划要求复建二幢房屋。后天鼎房地产公司将该复建房项目整体交由南京陶吴建工集团有限公司（以下简称陶吴建工公司）实施。2009年6月18日，天鼎房地产公司与陶吴建工公司签订谷里粮管所复建房开发补偿协议，约定该复建房项目及配套工程交付后的权证办理、物业管理及维修养护均由陶吴建工公司负责。该复建房项目完成后，陶吴建工公司即开始销售房屋，并与购房人签订房屋买卖合同，2010年开始向购房人交付房屋，但陶吴建工公司一直未履行物业管理及维修养护责任，造成该复建房小区垃圾堆积无人处理，环境脏乱差，基础设施严重缺失，严重影响业主的居住与出行。其作为当地政府安排人员对该复建房小区进行了物业管理、维修养护，并垫付费用22970元。现陶吴建工公司变更为大才建设公司，大才建设公司作为该复建房小区的建设与销售单位，按约应履行物业管理及维修养护的责任。现要求大才建设公司给付其垫付的费用22970元，并立即履行物业管理及维修养护责任。
大才建设公司原审辩称：其与天鼎房地产公司签订的谷里粮管所复建房开发补偿协议是无效的，亦未履行，后来谷里粮管所与陈德友另行签订了协议，约定由陈德友实施复建房建设及销售，其并未参与房屋的建设及销售。其及陈德友与业主未建立物业管理合同关系，并且前期物业管理应由陈德友来实施，且仅限房屋销售后的短期内。由于业主未缴纳物业管理费及其与陈德友亦无物业管理资质，故后期的物业管理亦不能由陈德友实施，而应由业主与物业管理企业签订物业服务合同来实施。即使谷里街道主张的损失成立，谷里街道服务的对象亦是业主，相应的费用亦应由业主承担，其并不是适格被告。综上，请求驳回谷里街道对其诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年6月18日，天鼎房地产公司（甲方）与陶吴建工公司（乙方）签订谷里粮管所复建房开发补偿协议，约定甲方受谷里粮管所委托，对该所沿南京市江宁区谷里街道新民街地块危旧建筑实施拆迁改造，并按谷里街道规划要求，复建二幢沿街建筑，现甲方已完成拆迁平整工作，为完成改造复建工程，将该项目整体交给乙方实施。该协议第三条“改造复建补偿”约定，乙方支付给甲方拆迁及安置补偿金850万元。第五条“改造复建费用”约定，该地块复建所涉的基础设施费和公共配套设施费由乙方解决并支付；房屋销售及权证办理的有关手续及税费由乙方负责。第六条“其他约定”第4小项约定，本项目建筑及配套工程交付后的权证办理、物业管理及维修养护等后期手续、善后事宜及相关费用均由乙方负责，与甲方无关。
2009年10月22日，陶吴建工公司变更为大才建设公司。上述协议签订，大才建设公司完成了复建房建设，后对外进行了销售，但一直未履行物业管理及维修养护责任。2014年4月至5月，谷里街道办事处委托南京市江宁区谷里街道物业管理服务中心有限公司（以下简称谷里物业公司）对该复建房小区进行了物业管理、维修养护，并为此支出电表安装费800元，楼道开关材料费700元，公共路灯灯具材料费3500元，垃圾清运费7100元，工人劳务费3500元。2014年4月至6月，谷里街道办事处还委托谷里物业有限公司安排一名员工专职负责该复建房小区保洁，并为此支付工资报酬7370元。以上支出合计22970元。
本案在原审审理过程中，经原审法院向陈德友调查，其称是挂靠大才建设公司与天鼎房地产公司签订的谷里粮管所复建房开发补偿协议，建成后亦是其销售的，并已向天鼎房地产公司支付了补偿金760万元，以天鼎房地产名义向谷里街道办事处缴纳了基础设施费50万元。双方对调查的真实性无异议，但谷里街道办事处认为陈德友是挂靠大才建设公司，大才建设公司是合同相对方，应按约承担相应义务，故主体适格；大才建设公司则认为陈德友是个人与天鼎房地产公司签订的协议，向天鼎房地产公司支付的补偿金及销售的房屋，故陈德友称是挂靠其公司无依据，并且陈德友已向大才建设公司支付了相关费用，故该复建房小区物业管理应由大才建设公司负责，与其及陈德友均无关系。
另，谷里街道办事处主张其是基于无因管理而要求大才建设公司给付垫付的费用及履行物业管理、维修养护责任，理由是其无法定或约定的义务对涉案复建房小区进行了物业管理，并支出了相应费用，而根据大才建设公司与天鼎房地产公司之间的约定，应由大才建设公司承担物业管理、维修养护责任。大才建设公司则称即使《谷里粮管所复建房开发补偿协议》是真实的，其作为建设单位亦不应承担物业管理责任，谷里街道办事处主张的费用是谷里物业公司所支出，故主体不适格，并且受益人是该复建房小区业主。
上述事实，有书证谷里粮管所复建房开发补偿协议，电表安装费、开关材料费、灯具材料费发票，垃圾清运费收款收据，南京市江宁区谷里街道物业管理服务中心有限公司出具的证明，保洁人员出具的说明，劳务费用及工资发放表，工商登记资料，证人证言及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，关于谷里街道办事处是否有权要求大才建设公司给付所支出的费用问题。根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条的规定，没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。大才建设公司未按约履行涉案复建房物业管理、维修养护义务，谷里街道办事处代为履行后，避免了大才建设公司可能因此产生的合同利益损失，双方之间形成无因管理之债。故对谷里街道办事处要求大才建设公司给付所支出费用的诉讼请求，原审法院予以支持。对于大才建设公司主张其并未实际履行谷里粮管所复建房开发补偿协议，而是陈德友与天鼎房地产公司另行签订了协议，其不应承担涉案复建房小区物业管理、维修养护责任的抗辩意见，经审查认为，大才建设公司对陈德友与天鼎房地产公司另行签订了协议并未能提供证据加以证明，并且大才建设公司作为合同相对方，对涉案复建房小区负有提供物业管理、维修养护的义务，谷里街道办事处代为履行后，双方之间形成无因管理之债，谷里街道办事处有权要求大才建设公司给付，故大才建设公司的该抗辩意见，缺乏依据，原审法院不予采信。
关于谷里街道办事处是否有权要求大才建设公司履行涉案复建房小区物业管理、维修养护义务问题。根据南京市人民政府令第244号《南京市物业管理办法》的规定，街道办事处对于物业管理活动具有一定的行政管理职责，故谷里街道办事处要求大才建设公司履行物业管理、维修养护义务应是基于自身负有的行政管理职责，双方之间就此并不是平等的民事权利主体，并且谷里街道办事处亦非谷里粮管所复建房开发补偿协议合同相对方，其根据该协议要求大才建设公司履行物业管理、维修养护义务亦构不成无因管理之债，故对谷里街道办事处要求大才建设公司履行物业管理、维修养护责任的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决，一、江苏大才建设集团有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向南京市江宁区人民政府谷里街道办事处支付费用22970元。二、驳回南京市江宁区人民政府谷里街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费474元，由大才建设公司负担。
上诉人大才建设公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回谷里街道的原审诉请。其理由为：1、上诉人与被上诉人之间不存在无因管理关系。即使被上诉人进行了物业服务，也是被上诉人作为政府部门的法定职责，应尽的本职工作，不应被视为无因管理人。被上诉人作为政府部门，具有按照职责范围做好城市建设管理监察、市容环境卫生、绿化、环境保护等工作职责。被上诉人所实施的行为发生在举办青奥会前期，南京市政府开展“大干一百天、环境大扫除”环境专项整治行动期间。被上诉人及其成立的南京市江宁区谷里街道物业管理服务中心有限公司作为街道物管部门，在涉案小区物管上存在明显失职。被上诉人及谷里物业公司明知涉案小区没有成立业主大会，也没有聘请专业的物业管理公司，未履行自己职责。即使被上诉人实施的行为是基于无因管理，本案的受益人也应当是全体业主。小区业主从购房起至今未向任何单位缴纳过物业费用。2、本案应根据《物业管理条例》等物业管理法规的规定确认物业管理主体，上诉人不具有物业管理资格，也不具有物业管理职能。根据规定，在销售物业前，由建设单位选聘物业管理公司负责住宅小区物业临时管理，后期由小区全体业主或业主大会选聘物业服务企业负责。物业管理企业应当具备物业管理的资质。3、《谷里粮管所复建房开发补偿协议》的约定违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。该协议约定“本项目建筑及配套工程交付后的权证办理、物业管理及维修养护等后期手续、善后事宜及相关费用均由乙方负责，与甲方无关”。而不具备物业管理资质不能成为协议约定的物业管理单位，该条款违反了法律的禁止性规定，为无效约定。该协议签订后，并未实际履行，上诉人未参与房屋的建设与销售，陈德友已陈述其自行与谷里粮管所达成协议并付诸履行，原审认定事实错误。4、被上诉人主张的各项费用明显存在证据瑕疵，依法不应得到支持。上诉人不是小区的施工方，依法不应承担安装电表及楼道开关的费用。即使发生该费用，也应当由施工人陈德友承担。垃圾清运费没有相应合同佐证，劳务费无法证明已经实际发生。
被上诉人谷里街道辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。南京天鼎房地产公司将谷里粮管所新民街改造项目整体交由上诉人实施，双方于2009年6月18日签订《谷里粮管所复建房开发补偿协议》，协议明确约定复建房项目建设及配套工程交付后的权证办理，物业管理及维修养护等后期手续、善后事宜及相关费用均由上诉人负责。复建房小区建成后，上诉人陆续对外销售及交付，且上诉人与业主签订的《房屋买卖合同书》中也明确约定了上诉人的前期及今后的物业管理责任，但是上诉人一直未履行物业管理的责任。被上诉人作为复建房小区即涉案的友谷家园小区所在地区范围内的一级政府部门，委托南京市江宁区谷里街道办事处物业管理服务中心安排人员对友谷家园小区的环境进行清扫、垃圾清运，维修、更换了小区内的部分路灯设备等，同时安排专职人员负责该小区范围内的卫生保洁工作，产生工资报酬等费用共计22970元。被上诉人对友谷家园小区的物业管理并无法定义务也无合同义务，上诉人作为友谷家园小区的建设单位，有义务履行物业管理责任，答辩人代为履行物业管理责任，支付的费用应由上诉人承担。即便是陈德友挂靠上诉人单位实施建设、销售行为，而上诉人未予制止而允许陈德友以其名义对外实施建设行为，由此产生的对于第三人的债务或者责任，应当由上诉人承担。原审法院关于答辩人主张的要求上诉人履行对友谷家园小区物业管理、维护养护责任的判决部分有误。
审诉人费担双方对原审查明的事实均无异议，本院二审对原审查明的事实予以确认。
二审中，被上诉人谷里街道主张按照《谷里粮管所复建房开发补偿协议》第六条第4项及《谷里粮管所复建房项目房屋买卖合同书》第十条的约定大才建设公司具有合同约定的物业管理义务。
二审中，本院另查明，涉案工程建设未取得规划手续。原审法院向陈德友调查时，陈德友表示其是以个人名义卖的房子，与买房人合同上的项目部盖章是其自己刻的，没有经过大才建设公司同意，因为不刻章没人敢买。其卖房没有收物业费。
本案二审争议焦点为，大才建设公司对涉案房屋是否有合同约定或法定的管理义务。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。谷里街道办事处主张其因无因管理要求大才建设公司给付其垫付的费用及履行管理及维修养护责任，谷里街道办事处应举证证明大才建设公司具有法定或者约定的管理义务。《谷里粮管所复建房开发补偿协议》约定大才建设公司为南京天鼎房地产开发有限公司复建二幢沿街建筑，并按照南京丰源建筑设计有限公司提供的全套施工图纸之土建及安装项目及室内外配套工程进行建设，故该合同为建设工程施工合同，天鼎房地产开发有限公司为建设方，大才建设公司为施工方。因涉案工程未取得建设规划手续，故《谷里粮管所复建房开发补偿协议》因违反法律法规的禁止性规定而无效。《房屋买卖合同书》载明的卖方为“南京陶吴建工集团（谷里粮管所复建房项目部）”，该合同并未加盖大才建设公司公章，经原审法院调查，陈德友亦表示《房屋买卖合同书》中的印章为其未经大才建设公司同意自己刻制并加盖的。陈德友为自然人，并无相应房屋建设及销售资质，故该合同亦为无效合同。合同无效，自始无效，谷里街道办事处主张依照上述两份无效合同中的条款，大才建设公司具有物业管理义务，并无事实依据，本院不予支持。谷里街道办事处亦无证据证明大才建设公司具有法定的物业管理义务，其主张因无因管理要求大才建设公司给付其垫付的费用和履行管理及维修养护责任，并无事实依据与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定基本事实不清，导致适用法律错误，本院予以纠正，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁江民初字第602号民事判决；
二、驳回南京市江宁区人民政府谷里街道办事处的原审全部诉讼请求。
一审案件受理费474元，二审案件受理费474元，由南京市江宁区人民政府谷里街道办事处负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 殷源源
审 判 员 许云苏
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十二月三日
书 记 员 汪海燕