湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜都民初字第01351号
原告刘万芹，女，汉族，务农。
委托代理人段绍双，宜都市名都法律服务所法律服务工作者（特别授权）。
被告曹先福，男，汉族，务农。
被告周先新，女，汉族，务农。
原告刘万芹诉被告曹先福、周先新农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，依法由审判员聂其玺适用简易程序于2014年10月16日公开开庭进行了审理�原告刘万芹及其委托代理人段绍双，被告曹先福、周先新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘万芹诉称：2011年3月份，原告经人介绍购买二被告的房屋。2011年3月25日原告与二被告签订了一份《房屋买卖协议》，双方约定由原告以150000元的价格购买二被告的一栋占地面积180.7平方米的楼房，原告一次性付清房款，二被告将集体土地建设用地使用证交付给原告，其过户手续由二被告负责等等。协议签订后，原告付清了被告房屋款150000元，三天后二被告将一栋三间二层一帽、附属屋三间、土地使用面积180.7平方米的房屋腾空，交给原告入住。2011年4月20日经宜都市枝城镇泉水河村委会同意，原告从长阳县将户口迁入宜都市枝城镇泉水河村二组，开始时原、被告关系尚可。2011年12月份，二被告请人在原告房屋顶上摔木料时，损坏了原告的道场，原告提醒被告周先新�意些，双方因此开始产生矛盾，此后矛盾一直不断。2012年之后原告多次要求二被告办理过户，但二被告至今仍拒绝为原告办理房屋宅基地土地使用权过户手续，并要原告将房屋退还给被告，原告只得向人民法院提起诉讼，请求判令：1、由二被告为原告在土管部门办理农村宅基地“集体土地建设用地使用证”180.7平方米房屋的土地使用权过户手续；2、由二被告承担本案的诉讼费用。
原告刘万芹为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、《房屋买卖协议》一份、收条一份，证明原告刘万芹已履行了《房屋买卖协议》中约定的全部义务。但被告曹先福、周先新未履行为原告办理土地使用权过户的义务。
2、原枝城市农村宅基地登记申请书、审批表一份、原枝城市宅基地界址调查表（登记通知单）一份，证明二被告未给原告办理农村宅基地180.7㎡的土地使用权的过户。
3、枝城镇泉水河村委会调解协议一份，证明二被告未履行《房屋买卖协议》中约定的为原告办理土地使用权过户的义务，被告曹先福还砸坏了原告的门窗。
4、二被告的户籍登记证明，证明二被告的身份情况。
5、原告的户口簿复印件一份，证明原告的户口是在2011年4月20日从长阳县磨市镇马鞍山村五组迁到宜都市枝城镇泉水河村二组的。
被告曹先福、周先新经对上述证据质证，表示均无异议。
被告曹先福辩称：关于退房一说，由于原告不知什么时候对我们十分不满，我就跟原告说过，如果你买我们的房子觉得亏了，你可以把房子退给我们，我们退钱给你，免得大家都闹得不高兴。关于办理土地过户的问题，我跟原告的丈夫说过，等几天我们来给你办理过户，但要等到村委会领导来了，将田界分清了，我们再办理过户。虽然我们三年没有给原告办理土地使�权过户，但我们也没给原告造成经济损失。我们没有给原告办理过户的原因是后来我们双方产生了矛盾。现在我们也可以帮原告办理过户，但原告必须达到我们提到的条件，即第一将田界划清，第二我们的家具要搬出来，第三原告经常辱骂我们，给我们的心灵和精神造成了极大的伤害，所以原告要给我们一家赔礼道歉，并赔偿我们的精神损失。
被告周先新辩称：1、为原告办理土地使用权过户需要时间，原告要求办理集体土地建设用地使用权证过户，第一步需要先办理责任田承包经营权过户，我们签订《房屋买卖协议》是2011年3月份，但是市土地经管局办理责任田承包经营权过户是半年办一次，而且必须经过镇财政所，我在镇财政所领取了相关的资料，要我签字以后再由村里盖章签字，再送到镇财政所，由镇财政所审核以后，再送到市经管局办理，我先后到镇财政�去了三次才把资料准备齐了，之后，我就请镇财政所的蔡会计送到市经管局去办了，所以一拖时间就到2011年下半年了。在这期间，我们因为还有东西要从卖给原来的房子中搬出，在搬东西的过程中，与原告发生了纠纷，后来关系就恶化了，原告也不跟我们说话，这个事情就一直拖延了。办责任田土地承包经营权证我可以一个人办理，但是办理集体土地建设用地使用权证，必须要原、被告双方去才能办好。综上所述，至今没有为原告办理过户的理由，一是需要时间，二是跟原告关系恶化了。现在原告要求我们办理集体土地建设用地使用权证过户，首先必须通过泉水河村委会按照我们的《房屋买卖协议》将责任田丈量一下，把界限划清楚，以免今后再发生新的矛盾；另外我们在原告房屋中的家具，我必须搬出来。还有，原告多次辱骂我们，需要给我们一个说法。
被�曹先福、周先新均未向本院提供证据。
经庭审举证、质证，二被告对原告刘万芹提交的上述5份证据均无异议，且具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案相关事实的证据，本院予以采信。
经审理查明，2011年3月25日原告刘万芹与被告曹先福、周先新夫妇签订了一份《房屋买卖协议》，双方约定：1、由原告以150000元的价格购买二被告的一栋占地面积180.7平方米的楼房，原告一次性付清房款，二被告将集体土地建设用地使用证交付给原告，其过户手续由二被告负责等等；2、房屋四邻地界以集体土地建设用地使用证为准，其他踏界以原、被告及四邻见证为准；3、双方在协议中同时约定了生产资料土地流转以及山林土地流转。协议签订后，原告付清了被告房屋款150000元，二被告也将房屋交给了原告。2011年4月20日经宜都市枝城镇泉水河村委会同意，原告将户口从长阳县磨市镇马鞍山村五组迁入宜都市枝城镇泉水河村二组，开始时原、被告关系尚可。从2011年12月份起，双方为琐事开始产生矛盾，此后矛盾一直不断。故二被告至今仍没有为原告办理房屋宅基地土地使用权过户手续，为此原告向本院提起诉讼。
本院认为，关于原告刘万芹与被告曹先福、周先新于2011年3月25日签订的《房屋买卖协议》的效力问题。该《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，双方均已在该协议上签字，原告刘万芹已经履行了支付全部房屋价款的义务，被告曹先福、周先新也已履行了交付房屋的义务，因此原、被告于2011年3月25日签订《房屋买卖协议》后，双方即成立房屋买卖合同法律关系。但由于农村集体经济组织成员转让房屋只能在本集体经济组织内部进行，而该《房屋买卖协议》签订时，原告刘万芹的户口还没有迁入宜都市枝城镇泉水河村二组，此时原告尚不是该村集体经济组织成员，故原、被告于2011年3月25日签订的《房屋买卖协议》，在签订时因不符合法律规定的生效条件，尚未生效，属效力待定的合同。在原告刘万芹经枝城镇泉水河村委会同意后，于2011年4月20日将其户籍迁入该村后，原告刘万芹即取得该村集体经济组织成员的资格，原、被告于2011年3月25日签订的《房屋买卖协议》此时生效。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”根据交易习惯和法律规定，房屋买卖应当办理集体土地建设用地使用权的变更登记手续，因此被告曹先福、周先新根据合同约定，为原告刘万芹办理其所卖房屋的集体土地建设用地使用权的变更登记手续是其履行合同�附属义务，二被告应当履行该项义务。被告曹先福、周先新辩称的意见，与本案关联性不大，不属于本案解决的范围，本院不予支持。现原告刘万芹已经付清了全部购房款，全面履行了合同约定的义务，被告曹先福、周先新理应当根据诚实信用的原则履行合同的附属义务，即帮助原告刘万芹办理集体土地建设用地使用权变更登记手续，因此原告刘万芹的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十五条的规定，判决如下：
被告曹先福、周先新应于本判决发生法律效力后立即为原告刘万芹办理其购买二被告的一栋占地面积180.7平方米房屋的《集体土地建设用地使用证》的变更登记手续�过户给原告。
本案案件受理费80元，因适用简易程序审理减半收取案件受理费40元，由原告刘万芹承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 聂其玺
二〇一四年十月二十九日
书记员 张啸海