广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3263号
上诉人（原审被告）：梁某。
委托代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。
委托代理人：马占军，广东凯成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴某燕。
委托代理人：梁倍源，北京市奕明（广州）律师事务所律师。
上诉人梁某因与被上诉人吴某燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：广州万达广场步行街501-140号铺（下称涉案商铺）产权于2011年6月27日登记于吴某燕名下。
2012年10月1日，吴某燕（甲方）与梁某（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案商铺，为证实双方租赁关系，吴某燕、梁某各提供《租赁合同》一份，除合同第6条外，两份合同的下列约定内容一致：租赁期自2012年10月1日至2020年10月1日，三年没有递增，第四年递增10%，每月租金5000元，乙方与甲方签订合同时，乙方必须付给甲方押金三个月一万五千元，合同期满退还押金，如乙方中途违约，甲方有权不退还押金给乙方，自2012年11月1日开始计费租金，租金支付每月1日入甲方账户等。吴某燕、梁某提供的《租赁合同》第6条原均显示为“如若乙方经营不善，乙方有权将档口转租他人，甲方需配合相关事宜。”，吴某燕现提供的《租赁合同》第6条内容为“如若乙方经营不善，乙方转租他（她）人须经甲方同意，才可转租。”，吴某燕主张其家人在签订合同当天将“乙方有权将档口转租他人，甲方需配合相关事宜。”内容划掉并手写更改为“乙方转租他（她）人需经甲方同意，才可转租。”，梁某提交的《租赁合同》第6条现显示为“如若乙方经营不善，乙方有权将档口转租他人，甲方需配合相关事宜。乙方转租他人需告知甲方”，梁某主张“乙方转租他人需告知甲方”由其在2013年11月19日进行添加。
吴某燕另提供落款日期为2013年11月19日的《协议书》一份，内容为“本人现租用501-140店，如转租他人按照合同上规定，需告知业主，否则违约。不能转租，否则商铺收回。”，吴某燕主张该协议内容除“不能转租”由其家人书写外，其他内容均由梁某书写，梁某确认除“不能转租，否则商铺收回。”外，其他内容由其本人书写，并申请对“不能转租，否则商铺收回。”是否由梁某本人书写进行鉴定。
上述合同签订后，吴某燕将涉案商铺交付梁某使用，梁某向吴某燕支付押金15000元并自2012年11月1日起交纳租金至2014年2月，之后即未交纳租金。
2013年11月8日，梁某与丁凯签订《商铺租赁合同》，约定自2013年11月8日起第一年月租金为14500元，梁某将涉案商铺转租给丁凯使用至今并已收取两个月的租金29000元。
以上事实，有《租赁合同》、《协议书》、《商铺租赁合同》及当事人陈述等证据证实。
2014年1月23日，吴某燕向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除吴某燕与梁某签订的《租赁合同》；2、梁某归还吴某燕因转租铺位而取得的2014年1月的租金差价9500元；3、本案受理费由梁某负担。
原审法院认为，吴某燕、梁某签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反我国法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。然双方提供的《租赁合同》对于梁某能否转租的约定不一致且均在原合同内容中进行修改，双方对于对方修改过的内容亦均未加以确认，结合梁某在合同签订后出具的《协议书》无吴某燕签章的情况，原审法院认为，从吴某燕、梁某对于梁某是否有权转租提供内容不一致的《租赁合同》及梁某出具《协议书》再次对转租问题进行表态可知，吴某燕对于梁某是否有权转租及进行转租的条件十分重视，若双方对梁某有权转租达成一致意见，完全可补签协议或者在双方各自持有的《租赁合同》中对转租约定加以修改，现双方自行修改合同内容均未经对方确认导致约定不一致，梁某所出具的《协议书》中也无梁某签章，其书写的内容仅为单方承诺，因此，作为承租方，梁某主张其有权转租涉案商铺依据不足。退一步说，依梁某主张，其有权转租涉案商铺，对于其转租情况仅负有告知吴某燕的义务，然无证据显示梁某已履行该告知义务。综上，梁某的行为已构成违约，吴某燕要求解除合同合情合理，予以支持。因《协议书》中“不能转租，否则商铺收回。”是否由梁某本人书写并不影响本案的审理结果，故对梁某的鉴定申请不予采纳。对于要求梁某返还租金差价9500元的诉请，吴某燕并未提出相应理据，该费用亦因梁某与他人租赁关系产生，吴某燕主张梁某归还该费用无据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，于2014年6月23日作出判决：一、吴某燕与梁某签订的《租赁合同》予以解除；二、驳回吴某燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费150元，吴某燕负担50元，梁某负担100元。
判后，梁某不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒吴某燕一方。（一）梁某于2012年期间与吴某燕签订租赁合同，约定由梁某承租产权登记于吴某燕名下的广州市万达广场步行街501号140房号铺，合同第六条约定：“如乙方经营不善，乙方有权将档口转租他人，甲方需配合相关事宜”，根据这一条表明，梁某有权在经营店铺后再转租。签订合同后，双方在2013年11月19日签订协议书中补充约定“梁某行使转租权时，需告知吴某燕”。其中吴某燕提供的《租赁合同》第6条内容为“如若乙方经营不善，乙方转租他（她）人须经甲方同意，才可转租”，这与梁某提供的内容并不符合，吴某燕称是签订合同当天由其家人手写划掉进而更改的。很明显内容被人为修改过，而且修改的内容并没有得到梁某的确认和同意，存在订立合同时隐瞒事实的情况，梁某对此不予确认，故该修改属无效，应当按照双方确认一致认可的合同内容为准，所以吴某燕主张梁某违约的情况并不存在，理由不能成立。（二）根据协议书对租赁合同第6条的补充约定：“梁某行使转租权时需要告知吴某燕。”梁某确实按照协议书约定履行了告知吴某燕的义务。针对这一点，也说明双方签订的合同第6条肯定了梁某的承担告知义务的转租权。因此，双方对涉案商铺转租事宜已明确作出约定，梁某对涉案商铺拥有转租权并在行使该权利时确有履行告知义务，并不存在违约情形。另外，原审法院关于诉讼费用负担的判决也是明显错误的。综上，梁某上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第一项，重新作出判决；2、吴某燕承担本案全部诉讼费。
被上诉人吴某燕答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。（一）梁某主张享有转租权，缺乏优势证据支持。根据双方签订的《租赁合同》第6条关于转租的约定均被人为修改，且没有得到对方的确认，该条款应属无效，梁某不能据此条款获得转租权。再者，从梁某于2013年11月19日出具《协议书》对转租负有告知义务做出承诺，可以看出吴某燕对于转租问题十分重视，对涉案商铺的转租事宜及知情权均有硬性要求。（二）梁某即使享有转租权，但未履行告知义务，仍构成违约。1、吴某燕在梁某将涉案商铺转租之前，并未收到梁某关于转租的任何形式的告知，梁某亦未能提供任何证据证明已履行告知义务，其行为已经构成违约。2、从《协议书》落款日期2013年11月19日，晚于梁某与第三人丁凯签订《租赁合同》的2013年11月8日，足以证明梁某在与丁凯签订涉案商铺租赁合同前，未向吴某燕履行告知义务，并刻意隐瞒吴某燕。
经审理，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
在二审诉讼期间，梁某补充提交以下证据：证据1、2013年11月18日的装修设计图复印件（共3张），在图纸左下方显示工程项目为纽罗宾专卖店，该专卖店的经营者是丁凯，用以证明当时梁某将商铺转租给丁凯。证据2、个体工商行营业执照（副本）的复印件，用以证明当时吴某燕知道商铺实际使用人是丁凯而不是梁某，因为丁凯需要吴某燕的协助才能办到营业执照，如果没有吴某燕的协助，丁凯是办理不了营业执照。经质证，吴某燕认为：1、梁某补充提交的上述证据均形成于本案诉讼前，不符合民事诉讼证据规则所规定的新证据的要求，所以不应当作为新证据来认定。2、装修设计图复印件因没有原件核对，且图纸上的签名不是吴某燕本人所签，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。3、个体工商行营业执照（副本）的复印件也因没有原件核对，且丁凯本人在本案一审已经陈述是梁某代吴某燕签名从而取得营业执照，故对该证据的真实性、合法性、关联性也不予确认。在二审庭询后，梁某又补充提交以下证据：证据1、吴某燕与丁凯于2013年11月8日签订的《租赁合同》复印件，证据2、《房地产权证》（穗字第××号）复印件，证据3、商事登记信息，证据4、吴某燕的身份证复印件，以上证据都是在白云工商分局调取，用以证明梁某与吴某燕在签订补充协议之前，吴某燕已经将商铺转租给丁凯，并提供证件协助丁凯办理工商执照，也由此证明吴某燕同意梁某将涉案商铺转租给丁凯。经质证，吴某燕认为：1、梁某补充提交的《租赁合同》真实性不予认可。首先，该证据形成于本案诉讼前，不属于新证据；其次，该证据中“吴某燕”的签名是伪造的，吴某燕也没有委托任何人在该合同签字；第三，该合同签署日期和梁某与丁凯签订转租合同的日期相同，由此判定属于伪造；第四，在该合同的最后指定汇款账号是梁某的个人账户，显然也不符合常理。2、对《房地产权证》的真实性、合法性不予认可。吴某燕既没有为丁凯办理工商营业执照一事向工商部门提供过《房地产权证》，也没有委托过名为彭义峥的人向工商部门提交《房地产权证》。3、对商事登记信息的真实性、合法性、关联性均予以认可，可以证实梁某违反合同约定，将涉案商铺转租给丁凯，已构成违约。4、对身份证复印件的真实性、合法性不予认可，吴某燕既没有为丁凯办理工商营业执照一事向工商部门提供过身份证复印件，也没有委托过名为彭义峥的人向工商部门提交身份证复印件，该证据中“吴某燕”的签名属于伪造，并不是本人签署。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，在租赁关系存续期间内，不得擅自转租是承租人的法定义务。从上诉人梁某与被上诉人吴某燕签订的《租赁合同》第6条看，双方对各自所持合同文本的该条款进行了修改，且均未经对方确认，结合梁某于2013年11月19日出具的《协议书》内容，双方对梁某转租需“告知”吴某燕，还是梁某转租需经吴某燕“同意”或“不能转租”一直存有争议。退一步说，即使按梁某所修改的合同文本和出具的《协议书》中有关“梁某转租他人需告知吴某燕”的内容，梁某也没有充分证据证明其已履行了该告知义务。至于梁某在二审诉讼期间补充提交的证据均形成于本案一审诉讼前，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，不属于新的证据，本院依法不予采纳。况且梁某补充提交的用以证明吴某燕知道梁某转租给丁凯或协助丁凯办理工商营业执照的证据均形成于梁某出具《协议书》的2013年11月19日前，也就是说，既然如梁某认为其在转租时即已将转租情况告知了吴某燕，或吴某燕已知道梁某转租给丁凯并协助办理工商登记手续，又何来《协议书》关于“梁某转租他人需告知吴某燕”的内容，明显不符合逻辑，也有违常理。
综上所述，梁某的上诉请求，因不具有充分的事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律和处理结果并无不当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人梁某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张汉华
审判员 张振中
审判员 邹迎晖
二〇一四年十一月二十日
书记员 杨仁义