浙江省绍兴市柯桥区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0603执异26号
案外人：朱思宜，男，1954年11月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人：屠诚凯，系浙江中圣律师事务所律师。
申请执行人：张振华，男，1967年7月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人：冯超，男，1989年7月1日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区。
被执行人：浙江大宋控股集团有限公司。住所地：绍兴市越城区北海路10号三层，组织机构代码：72450923-2。
法定代表人：冯超，系公司总经理。
委托代理人：宋华峰，系公司员工。
被执行人：冯光良，男，1963年7月18日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区。
本院在执行（2013）绍执民字第3620号申请执行人张振华与被执行人冯超、浙江大宋控股集团有限公司、冯光良民间借贷纠纷一案中，案外人朱思宜对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人朱思宜称，法院于2017年4月12日，张贴（2013）绍执民字第3620号执行公告，决定将浙江大宋控股集团有限公司名下的位于绍兴市越城区阳明华都东区40幢一单元101室的房产进行处置，上述房产系案外人购买，属于案外人所有，特提出异议，请求人民法院依法裁定中止执行（2013）绍执民字第3620号执行公告；暂缓处置上述房产；解除对该房产的查封措施。其事实与理由：案外人认为，争议房产的实际所有人系案外人朱思宜，而非浙江大宋控股集团有限公司。一、2011年11月24日，案外人与浙江大宋控股集团有限公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定案外人购买由浙江大宋控股集团有限公司开发的位于绍兴市越城区阳明华都东区40幢一单元101室的房产。合同还约定，案外人应当于2011年11月24日前付清购房款。案外人一次性向浙江大宋股集团有限公司财务部门现金付款，浙江大宋控股集团有限公司向案外人出具了盖有该公司财务专用章的收款收据一份，载明收到房款人民币1700000元。故案外人认为，案外人与浙江大宋控股集团有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》依法成立并具备法律效力，案外人作为购买人已在约定时间全额支付购房款，浙江大宋控股集团有限公司已经充分实现了交易标的房产的货币价值，故位于绍兴市越城区阳明华都东区40幢一单元101室的房产实际所有人应为案外人朱思宜。二、本案中的争议房产位于越城区阳明华都住宅区内，该住宅区自建成出售以来，其房产的产权过户问题一直是困扰所有住户的难题，多年来关于上述问题，广大住户投诉无门，维权无路。案外人朱思宜自2011年交清房款后，虽顺利入住了阳明华都东区40幢一单元101室，但也多次被告知无法办理产权。2011年至今，阳明华都东区40幢一单元101室一直由朱思宜本人居住，期间的房屋修缮费用、物业管理费也都由朱思宜本人缴纳，供水供电系统也明确以案外人朱思宜的名义开户缴费，故案外人确系绍兴市越城区阳明华都小区40幢一单元101室的房产实际所有人。综上所述，案外人认为法院认定绍兴市越城区阳明华都东区40幢一单元101室的房产系浙江大宋控股集团有限公司所有，显属有误，该房产的实际所有人应为案外人朱思宜。而案外人与浙江大宋控股集团有限公司无任何人身隶属关系，浙江大宋控股集团有限公司同张振华之间的债权债务纠纷，与案外人无任何关联。故案外人请求法院准许案外人所请，以维护案外人合法权益。为证明上述事实，案外人向本院提交了《浙江省商品房买卖合同》、收款收据、业主入住物品接收清单、装修重点提示、物业维修资金收条、物业费收款收据、安装电表联系单、居民生活用电开户登记表、居民生活供电合同、物业费发票、笔录等证据。
被执行人浙江大宋控股集团有限公司辩称：案外人朱家宜提出的异议不成立。理由如下：一、本案争议的不是一起正常的商品房买卖，而是债权人与债务人协商以房抵债。被执行人及冯光良（法定代表人冯超之父）与第三人孟永潮之间存在民间借贷。因浙江大宋控股集团有限公司及冯光良无法归还借款，孟永潮提出以浙江大宋控股集团有限公司开发的大宋阳明华都房屋抵偿借款200万元，并指定由朱家宜与浙江大宋控股集团有限公司签订商品房买卖合同，相关手续均由冯光良经办。之后孟永潮在起诉浙江大宋控股集团有限公司及冯光良民间借贷诉讼中，否认曾就上述以房抵债一事达成过一致意见，最终法院也对该事项不作认定，判决浙江大宋控股集团有限公司及冯光良归还债务借款[详见（2013）绍越商初字第943号民事判决书]，故上述以房抵债协议及其行为无效。二、案外人朱家宜至今未交纳购房款项。上述签订商品房买卖合同、开具170万元收款收据、入住通知书等行为，均由冯光良指令办理，浙江大宋控股集团有限公司未收取任何款项，也未就涉案房屋办理过网签和开具正式发票。在（2013）绍越商初字第943号民事判决后，浙江大宋控股集团有限公司也就购房款项以挂号信函的方式向朱家宜催讨，但未得到回复。浙江大宋控股集团有限公司在2011年就因股权变更、开发的阳明华都在建工程发生严重拖欠民工工资和工程款情况，在建工程面临停工，购房人消费者权利受损等造成大量信访，因此由绍兴市委、市府召集多家单位成立“绍兴市应对大宋集团信访问题领导小组办公室”，专门协调解决上述存在问题，并形成了（2013）第83号绍兴市人民政府专题会议纪要。对浙江大宋控股集团有限公司经营进行监管，就所开发房屋的销售款项设立绍兴银行监管专户，所有销售资金必须进入该监管帐户，并且由领导小组办公室审核确认后方可办理商品房销售网签、开具正式发票等。同时由公安部门牵头对浙江大宋控股集团有限公司在经营中涉嫌违法违规情况进行侦查，及时追缴流失的资金。在此情况下，浙江大宋控股集团有限公司不可能去顶风作案铤而走险，采取帐外帐的方式去套取涉案房屋的购房款。领导小组办公室对浙江大宋控股集团有限公司存量房屋和销售款项回笼等情况了如指掌，浙江大宋控股集团有限公司也无空可钻。目前按领导小组办公室组织的审计结果显示所涉房屋仍属未销售房屋。且案外人朱家宜坚称的以现金170万元一次性交纳购房款的说法既不符合日常交易惯例，也没有对资金来源、交易时间地点对象等细节作合理说明，也与合同载明购买金额200万元不符。综上，案外人就所讼争房屋所依据的买卖合同无效，且未支付买卖款项，其名下尚有其他用以居住的房屋（异议申请书显示其在越城区鉴湖镇濮坞村西岙161号有农村宅基地房屋），故不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，请求予以驳回。为证明上述事实，被执行人向本院提交了绍兴市人民政府专题会议纪要、（2013）绍越商初字第943号民事判决书、证人证言等证据材料。
申请执行人辨称：案外人朱家宜提出的异议不成立，理由如下：一、本案所涉房屋至今未办理房屋权属登记，该房屋也未办理过网签，故不能对抗法院查封处置。二、从被执行人浙江大宋控股集团有限公司了解，才知道案外人所谓的商品房买卖关系其实是以房抵债，该商品房屋买卖合同违背真实意愿，系无效。三、案外人至今未按照商品房买卖合同支付相应买卖款项，虽提供了浙江大宋控股集团有限公司开具的170万元收款收据，但因该收款收据是基于以房抵债按另外债权人要求开具，且该行为已为另外债权人所否认，故无实际买卖款项的交付，至于案外人坚称的以现金170万元一次性交纳购房款的说法既不符合日常交易惯例，也没有对资金来源、交易时间地点对象等细节作合理说明。也与合同载明购买金额200万元不符。综上，案外就讼争房屋所依据的买卖合同无效，且未支付买卖款项，其名下尚有其他用以居住的房屋，故不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，请求予驳回，就上述事实申请执行人未能提供相关证据。
本院查明，在执行上述案件的过程中，本院于2017年3月15日查封了浙江大宋控股集团有限公司名下的位于绍兴市越城区阳明华都东区40幢一单元101室的房产及40幢3号储藏室，2017年4月12日，张贴（2013）绍执民字第3620号执行公告，拟对上述房产进行处置。案外人据此向本院提出执行异议。
经审查查明，案涉房产登记在被执行人浙江大宋控股集团有限公司名下。浙江大宋控股集团有限公司经营范围为房地产开发、实业投资。另查明，案外人应当于2011年11月24日前付清案涉房产购房款，案外人虽提供了浙江大宋控股集团有限公司出具的盖有公司财务专用章的收款收据170万元，但对款项的来源、取款、转帐支付未能提供相应凭证。被执行人浙江大宋控股集团有限公司、法定代表人冯超之父冯光良、公司出纳也否认收到过购房款170万元。
以上事实，由案外人向本院提交的《浙江省商品房买卖合同》、收款收据，证人证言、情况说明，本院（2013）绍执民字第3620号执行裁定书、协助执行通知书回执、（2013）绍执民字第3620号公告及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，金钱债权执行中，案外人作为买受人，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人陈述已付清案涉房款170万元，虽提供了收款收据，但由于被执行人浙江大宋控股集团有限公司予以否认，且案外人未能提供相应购房款项的来源、取款或转帐支付的凭证，对案外人已支付购房款170万元不予认定。因此，案外人朱思宜作为买受人，向本院提出异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人朱思宜执行异议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 周 虎
人民陪审员 俞增法
人民陪审员 董德君
二〇一七年五月十七日
书 记 员 钱水芬