上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3983号
上诉人(原审被告)：宋朝辉，男，1969年9月23日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：孙民杰，上海睿道律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：威联房地产咨询（上海）有限公司，住所地上海市崇明区新村乡耀洲路741号3幢319室。
法定代表人：黄新华，总经理。
委托诉讼代理人：孙金来，上海海德安达律师事务所律师。
上诉人宋朝辉与被上诉人威联房地产咨询（上海）有限公司因排除妨害纠纷一案不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初59656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
宋朝辉上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人原审诉请或发回重审。事实与理由：1、与上诉人签订《房屋租赁合同》的相对方是中国XX公司（以下简称XX公司），而非被上诉人威联房地产咨询（上海）有限公司（以下简称威联公司），故被上诉人无权作为本案的当事人申请排除妨害；2、一审法院对上诉人庭后补交的两份证据未组织质证，且对上诉人要求追加XX公司为本案第三人的申请未做任何回应，应属程序违法；3、根据《物权法》的相关规定，不动产登记簿是确定不动产物权归属的依据，而被上诉人提供的《上海市房地产权证》明确记载了上海市浦东新区XX路XX号XX室（以下简称系争房屋）的所有权人应为XX有限公司，故被上诉人并非系争房屋的产权人，无权要求上诉人迁出系争房屋，一审法院认定事实错误。
被上诉人威联公司辩称：1、上诉人与XX公司签订的《房屋租赁合同》于2015年年底到期，而其主张优先购买权的时间为2016年1月初，显然已超过法定期限，不应再享有优先购买权；2、根据相关法律规定，承租人有权行使优先购买权，但权利主体应仅限于承租人个人，不可随意扩大该项权利的主体资格。然上诉人主张以公司名义支付购房款并行使优先购买权明显有违法律规定，故该主张无效；3、被上诉人通过公开竞价、产权转让的方式取得系争房屋产权，并因此获得国家认可的产权交易凭证，只是处于办理产权登记的过渡期，故被上诉人已是系争房屋的产权人，有权要求上诉人迁出系争房屋。因此被上诉人请求二审依法维持一审判决。
威联公司向一审法院起诉请求：1.判令宋朝辉迁出上海市浦东新区XX路XX号XX室；2.判令宋朝辉支付威联公司占据上述房产期间损失（从2016年2月4日起至判决生效之日止，按每月13,200元计算）。
一审法院认定：系争房屋的权利人登记为XX有限公司。2000年3月16日，XX公司与XX有限公司分别作为甲乙双方签订《房产抵偿协议》，协议明确约定乙方用其名下房产，即系争房屋共四套抵偿向甲方的借款375万元；房屋过户前的物业管理费及与之相关的其他费用暂由甲方垫付，待房产过户后一并结算等。2015年1月1日，XX公司与宋朝辉分别作为甲乙双方签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其所有的系争房屋及其附属设施出租给乙方使用。租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日止，租金为每月13,200元。租金按季度支付，乙方应将租金在应支付季度的前十天支付给甲方，如乙方逾期支付租金超过十天，则每天以月租金的0.3%支付滞纳金并视为乙方自动退租。构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任等。
2015年9月30日,XX公司向宋朝辉发出《关于征询上海市XX路XX号XX花苑XX、XX、XX、XX室租户是否行使优先购买权的通知》和《回复函》，言明：……为保障贵方享有的优先购买权，特此通知贵方：1.贵方作为房屋承租人在房产处置时享有同等价位下的优先购买权，如有意向购买该处房产，请于收到本函后15日内做出书面答复；2.本通知送达贵方之日起15日内，如贵方未做出书面答复，则表明贵方已放弃购买该处房产。我公司有权选择其他意向买受人，贵方应配合房产买受人办理房屋交付及租约换签工作。请贵方接到本通知后，在附件签字确认已知晓上述事宜，告知我公司是否放弃对标的资产的优先购买权。2015年11月25日，XX公司向宋朝辉发出《关于给上海市XX路XX号XX花苑XX、XX、XX、XX室租户的通知》，言明：……(三)您若行使优先购买权，应在转让信息公告期间向北京产权交易所（以下简称北交所）递交受让申请，并按规定交纳保证金。……未在公告期间递交受让申请、未交纳保证金或未在竞价现场同等条件下行使优先购买权的，视为放弃受让和放弃行使优先购买权。……(五)……请您在11月30日前将2015年第四季度的租金及滞纳金付至我公司，否则视同您自动退租，我公司收回房屋并追究其违约责任，同时您也丧失优先购买权。2015年12月8日，北京市恒达律师事务所受XX公司委托向宋朝辉发出《关于要求立即解除房屋租赁合同等事宜的函》，言明：因宋朝辉支付第四季度房屋租金的截止期限为2015年9月20日，支付期限届满后XX公司多次通知宋朝辉缴纳第四季度房租39,600元，但截止到律师函发出之日宋朝辉仍未缴纳，故本所律师声明自本律师函发出之日起，XX公司立即解除与宋朝辉签订的《房屋租赁合同》等。2016年1月5日，XX公司向宋朝辉发出《征询函》一份，言明：我公司在北交所挂牌转让XX公司拟处置债权及抵债房产项目，经挂牌公示后产生1家意向受让方，意向受让方报价为900万元。由于贵方作为原承租户享有对该项目的优先购买权，请贵方对900万元的价格发表意见，确定是否行使优先购买权。若贵方决定行使优先购买权，请在给我公司发送行权函的同时向北交所指定结算账户交纳该项目的保证金270万元，并在交纳该保证金后5个工作日内与我公司签署相关合同，该保证金将转为交易价款的一部分。若贵方放弃行使优先购买权，请明确回函告知我方。若在15天内，我司未收到贵方放弃行使优先购买权的回函，则视为贵方放弃行使优先购买权。2016年2月4日，XX公司通过北交所的实物资产交易流程将系争房屋转让给威联公司。2016年2月5日，双方完成了权属证明文件、技术资料的交接。现因宋朝辉拒不搬出系争房屋，故威联公司起诉要求判如所请。
另查明，2009年3月13日，案外人白某与宋朝辉分别作为甲乙双方签订《房屋租赁协议》，言明:……甲方同意向乙方出租XX路XX号XX、XX、XX室三套三室二厅房屋，租期从2009年5月1日至2012年4月底。
一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。系争房屋产权属威联公司所有，宋朝辉的占用行为妨害了威联公司的物权，故威联公司要求宋朝辉迁出并支付占用费之主张，于法有据，法院予以支持。宋朝辉的抗辩，于法无据，法院不予支持。
一审法院于二〇一七年一月二十四日作出判决：一、宋朝辉于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区XX路XX号XX室；二、宋朝辉于本判决生效之日起十五日内支付威联房地产咨询（上海）有限公司占据上述房产期间损失（按每月13,200元计算，从2016年2月4日起至判决生效之日止）。案件受理费1,780元，由宋朝辉负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于被上诉人是否有权要求上诉人迁出系争房屋。系争房屋登记权利人虽在XX有限公司名下，但XX有限公司早于2000年将系争房屋抵偿给了XX公司，XX公司又将系争房屋挂牌转让，被上诉人经过公开竞价，并按北交所实物资产交易流程购买了系争房屋，且于2016年2月5日取得了系争房屋的权属证明文件。而上诉人与XX公司之间的租赁关系于2015年12月31日因租期届满已自然终止，上诉人继续占用系争房屋已无合法依据，被上诉人作为系争房屋权利人有权要求上诉人迁出，并要求上诉人赔偿占用期间的损失。至于上诉人与XX公司之间关于优先购买权的问题与被上诉人无涉。上诉人在一审庭审后提供的两份证据材料，也是与XX公司协商行使优先购买权的事宜，一审法院未另行组织质证，并不违反程序。
综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,780元，由上诉人宋朝辉负担。
本判决系终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年四月二十四日
书记员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……