山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终1536号
上诉人（原审原告）李长明。
委托代理人赵文涛，山东倡通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛嘉合福远置业有限公司。
法定代表人赵垲，执行董事。
委托代理人薛兰，该公司员工。
委托代理人孙福林，山东慧勤律师事务所律师。
上诉人李长明因与被上诉人青岛嘉合福远置业有限公司（以下简称嘉合公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第5766号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李长明、被上诉人嘉合公司的委托代理人孙福林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李长明在一审中诉称，李长明购买嘉合公司一套住房，早期为借款。2012年8月8日借款600421.5元，于2013年5月11日该款转为购房款，其利息22583元未支付。合同约定2013年12月31日前交房，实际2014年4月1日交房，应付给李长明逾期交房违约金5400元。2014年4月1日交房时该房屋未取得交房许可证，至少提前了20天，李长明要求按逾期违约金10倍赔付12000元。现诉至法院请求依法判令嘉合公司：1、支付李长明借款利息及逾期交房违约金39983元；2、由嘉合公司承担本案诉讼费用。
嘉合公司在一审中辩称：一、嘉合公司在本案中既提出了借款利息的诉讼请求，又提出了逾期交房违约金的诉求，属起诉案由错误；二、根据双方签订的《借款协议书》、《补充协议书》约定，李长明无权向嘉合公司主张借款利息；三、嘉合公司系按照双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定时间交付房屋，不构成逾期交房；四、李长明以嘉合公司未取得交房许可证为由主张10倍逾期赔偿，没有任何法律依据，完全是凭空想象；五、退一步讲，本案即使存在逾期交房，逾期的原因为安子片区配套施工的明显滞后，影响交房条件的实现，责任方不在嘉合公司，嘉合公司不承担任何法律后果。综上，李长明的起诉无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。
一审法院查明，李长明与嘉合公司于2012年8月8日签订《借款协议书》。协议约定，鉴于甲方（嘉合公司）为“安子居住区A3地块”项目的开发商，乙方（李长明）拟向甲方提供借款，以便甲方顺利完成该项目的开发建设。借款金额600421.5元，乙方在签订本协议当日一次性支付给甲方。借款期限10个月，借款期限届满后，如乙方未要求甲方还款，借款期限自动延长三个月。借款利息在借款期限内按照5%的年利率计算。借款期限届满且乙方向甲方提出还款要求，甲方在接到乙方要求还款的通知后十五日内偿还乙方本息，本协议终止。税费约定，乙方根据本协议收到借款利息，应按照税法规定缴纳税费并给甲方提供由税务机关代开的利息发票。违约责任约定，借款期限届满后乙方要求甲方归还借款，如甲方逾期归还借款，则每逾期一天，甲方按照借款本金的万分之一向乙方支付违约金。
李长明提交《补充协议书》复印件一份，该证据中李长明为协议乙方，嘉合公司为协议甲方，签订于2012年8月8日，该补充协议书约定，甲乙双方于2012年8月8日签订《借款协议书》，约定甲方向乙方借款600421.5元，现甲乙双方以友好协商，就甲方偿还乙方借款的方式达成本补充协议，以资共同遵守：一、双方同意，乙方除有权依据主协议的约定要求甲方偿还借款本息外，还可以选择以购买甲方开发的安子居住区A3地块项目房屋作为甲方偿还借款的方式（该项目1号楼就是安子居住区A3地块）。二、经双方协商一致，在甲方取得该项目的预售许可证后，乙方有权选择购买该项目1号楼504室商品房一套。该房屋建筑面积约97.25平方米，单价6174元／建筑平方米，总价款约为600421.5元。另，乙方选择购买该房屋时，须同时购买该项目地下停车位一个，立体车位价格为30000元，非立体车位价格为60000元。三、双方确认，如乙方选择购买该房屋（含地下车位）的还款方式，主协议项下的借款为无息借款，且该借款于双方签订该房屋《商品房预售合同》时抵为定金和购房款。第4.2条约定，如乙方选择购买该房屋的还款方式，乙方依照主协议约定提供的借款抵作《商品房预售合同》定金（拾万元）和购房款，剩余房款（如有）按照《商品房预售合同》的约定支付给乙方。双方签订《商品房预售合同》后主协议及本补充协议终止。六、本补充协议为主协议的组成部分，本补充协议与主协议不一致之处，以本补充协议的约定为准，其它仍按主协议的约定执行。七、本补充协议经甲方双方签字盖章且主协议签订后生效。特别说明：甲乙双方已充分理解本补充协议约定内容的涵义，并且愿意签署本协议和按照约定履行各自义务。对补充协议书复印件，李长明称系双方签订，原件在嘉合公司处；嘉合公司质证称因系复印件无法和原件核对，双方确实存在借贷关系，数额也是真实的。
嘉合公司于2012年8月8日向李长明出具收款收据，内容为收到李长明借款600421.5元。
李长明（协议乙方）与嘉合公司（协议甲方）于2013年4月12日签订《青岛市商品房预售合同》，合同第二条约定，乙方购买甲方位于青岛经济技术开发区长江东路190-1号《安子A-3地块》×单元×层×户住宅房屋，甲方暂测该房屋建筑面积为97.25平方米。第三条约定，每平方米房屋建筑面积单价为6174元，房屋总价款为600421.5元。第十条约定，该房屋的交付必须符合所在单体楼座已通过竣工验收备案，乙方按约定履行了付款及其他约定义务。第十一条约定，甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定，房屋交付的标志为交付钥匙。第十七约定，甲方交付的房屋系验收合格的房屋。第二十八条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同“补充条款”第三条约定，主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付时间。甲方可以在该条约定的时间的基础上提前交付或者顺延90天交付，甲方提前交付或者顺延90天交付房屋的，不需承担任何违约责任。如顺延90天后甲方仍未交房的，则甲方自该顺延期限届满之日起承担逾期交房违约责任。如遇因执行法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因延迟交付房屋、乙方未付清应付款或违约金等特殊原因甲方不能如期交房，甲方可以据实予以延期，不需向乙方承担违约金。
双方认可涉案房屋购房款已付清、房屋的实际交付时间为2014年4月1日、综合竣工验收备案时间为2014年4月14日。
嘉合公司提交《化粪池吸污服务合同》复印件，系2014年1月1日嘉合公司与青岛经济技术开发区市政工程总公司签订，用以证明安子片区配套不到位，影响到竣工楼座交付使用。李长明认为该证据与本案无关。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。李长明与嘉合公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。李长明已按约付清购房款，嘉合公司也应依约将通过验收合格的房屋交付给李长明。本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点，一是嘉合公司应否向李长明支付借款利息，也即双方签订的借款协议书和补充协议书是否有效；二是嘉合公司应否向李长明支付逾期交房违约金及其数额的确定，李长明认为交房时间应为主合同约定的2013年12月31日，嘉合公司认为应为主合同中补充协议约定的顺延90天后的2014年4月1日，其实质是对主合同补充条款第三条的效力认定问题。一审根据法律、司法解释的相关规定，作出如下分析判定。
关于第一个争议焦点，嘉合公司应否向李长明支付借款利息问题。李长明称嘉合公司是在不具备房屋销售条件的情况下与李长明签订的补充协议书，该协议书不合法，是无效的协议。一审认为，该补充协议书赋予李长明选择权，届时可选择嘉合公司偿还借款并按约支付利息，也可选择购房放弃利息，李长明之后选择了购买房屋，使补充协议书由不确定性转为确定性，补充协议书对标的、面积、价款等进行了明确约定，具备房屋认购书条件，其性质为商品房认购书，双方签订的借款协议书和补充协议书是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方于2013年4月12日正式签订《青岛市商品房预售合同》，涉案房屋于2014年4月14日取得综合竣工验收备案，故应认定补充协议书和商品房预售合同均系合法有效，双方应按约履行。李长明以双方签订补充协议书时嘉合公司未取得预售许可证为由主张补充协议书无效的理由不成立，不予采信。继而，补充协议书约定，乙方选择购买该房屋（含地下车位）的还款方式，主协议项下的借款为无息借款，等双方签订《商品房预售合同》时抵为定金和购房款，且双方签订《商品房预售合同》后主协议及本补充协议终止。根据该约定，嘉合公司无须向李长明支付借款利息，李长明该请求不应支持。
关于第二个争议焦点，嘉合公司应否向李长明支付逾期交房违约金及其数额的确定问题。一审认为，房屋交付不是单方行为，买受人既是接收房屋的权利人，也是及时受领房屋的义务人，因房屋的风险转移、质保期的起算、物业费的交纳等相关权益是以商品房的交付为起算点的。双方主合同第二十八条约定，本合同的补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准。也即双方在主合同中约定了补充条款的效力优先，则双方对补充条款的签订、履行更应审慎，应给予更高的注意义务，否则，便是对自身权利的放任。本案主合同所附“补充条款”对主合同的多个条款和内容进行补充、解释和明确，补充条款第三条将主合同约定的交房时间明确为预计时间，甲方并可提前或者顺延90天交付房屋，且不需承担任何违约责任。该条款并未免除甲方的交房义务，在约定“顺延”的同时也对等地约定了“提前”，接受房屋是乙方的权利，也是乙方的义务，补充协议将交接房屋行为限定在预计时间点前后90天的时间段内，乙方签名确认，不失合理性。之后，乙方并未对该条款提出异议，也未提供证据证明其在签订合同时要求甲方对该条款予以说明而甲方未予说明，该条款也不具有合同法第五十二条和第五十三条规定的情形，提供格式合同一方也无加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故，该条款为有效条款，李长明主张顺延90天内的逾期交房违约金不应支持。
嘉合公司辩称即使存在逾期交房，其原因为市政部门配套施工的明显滞后，影响交房条件的实现，责任方不在嘉合公司。一审认为，因政府部门原因导致迟延办理备案而逾期交房的，开发商不应免责。故，嘉合公司该抗辩理由不成立，不予采信。
综上，合同约定交房时间由2013年12月31日顺延90天后应为2014年4月1日。主合同第十条约定该房屋交付必须符合所在单体楼座已通过竣工验收备案，但嘉合公司未提供单体楼座竣工验收备案证据，嘉合公司在诉讼中同意以综合竣工验收时间2014年4月14日为符合条件的交房时间，一审予以确认。嘉合公司于2014年4月1日向李长明交付房屋，此时尚不具备交付条件，构成违约，与约定时间逾期13天具备交房条件，应依主合同第十二条约定，按已付房价款的日万分之一向李长明支付违约金，一审确认为780.55元（600421.5元／天×0.0001×13天］。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、嘉合公司于判决生效后10日内支付李长明2014年4月2日至2014年4月14日期间的逾期交付房屋违约金780.55元：二、驳回李长明的其他诉讼请求。案件受理费800元，由李长明负担780元，嘉合公司负担20元。嘉合公司负担的诉讼费限于判决生效后10日内支付给李长明。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，李长明不服一审判决提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，判令嘉合公司：1、支付借款利息15808元；2、支付逾期交房违约金5400元；3、支付因无证强行交房、安全利益侵害补偿金2340元；4、支付因前期物业电梯运行安全不达标、安全利益损害补偿金1400元；5、支付因未按期开具购房收款收据精神侵害补偿金180元；6、承担本案诉讼费用。其上诉的主要理由是：1、利息方面。借款的事实真实存在，借款系有程序的转为房款。李长明买房时可以取得公积金，并可以公积金方式贷款，李长明借款后转借给了嘉合公司，产生的利息可以弥补部分损失。本来是一个协议，2012年8月8日签订两份协议暗藏玄机，同时证明嘉合公司未取得预售许可证，有变相出售房屋的嫌疑，该违法行为中，双方均有过错，嘉合公司应承担七成责任，李长明承担三成责任，嘉合公司应返还70%的利息，补充协议违法无效。一审无视借款协议的合法性，采信无效的补充协议，将借款归结为房款，抹杀了借款的本质，致使违法行为没有成本。2、逾期交房违约金。预售房屋是期房，只有一个交房日期，政府推行的预售房格式合同也是一个交房日期，本案违约金的计算开始时间出现了两个日期，即合同正式文本的2013年12月31日和补充协议的提前或延后90天。一个是日期，一个是时间段，提前是幌子，延后是阴谋，不明白一审为何采信了正负90天。3、安全利益侵害赔偿金方面。嘉合公司违法交房、欺诈交房，交房时存在重大安全隐患，对李长明构成安全利益损害，应当按逾期交房违约金3倍计算，一审按逾期交房违约金1倍赔付，导致违法没有成本，并且可以提前收取物业费。嘉合公司存在两次违法，应当承担经济损失后果，按10倍违约金赔付也未尝不可。嘉合公司不按规矩办事，后续出现问题，如院内的路修了半截、电梯运行监控无人值班、电梯运行安全不达标等，对李长明构成安全利益侵害，要求按电梯运行费的2倍支付赔偿金约1400元。4、精神侵害赔偿金180元。60万借款已经在嘉合公司账上，借款转入房款时应当及时给李长明开收据，但经多次催要，李长明于2013年11月才拿到，在此6个月期间，焦虑不安，常常疑惑，影响睡眠质量。
嘉合公司答辩称，李长明二审提出新的诉讼请求没有事实和法律依据，二审不应予以处理。一审判决正确，应当维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是对于双方商品房预售合同补充协议第三条中关于被上诉人可以提前或顺延九十日交付房屋相关约定的性质及效力认定，以及嘉合公司应否向李长明支付借款期间的利息。
双方签订商品房预售合同时嘉合公司已取得预售许可证，该合同第十一条约定甲方定于2013年12月31日前将房屋交付给乙方；补充条款第三条第1项约定，主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付时间，甲方可以在该条约定时间的基础上提前交付或者顺延90天交付，甲方提前交付或者顺延90天交付房屋的，不需承担任何违约责任，如顺延90天后甲方仍未交房，则甲方自该顺延期限届满之日起承担逾期交房违约责任。本院认为，该两条约定均系对于交房时间作出预计和约定，该内容属于当事人双方意思自治范畴，上述约定均系双方当事人真实意思表示，其中补充条款的约定并不违反法律行政法规的强制性规定，对合同双方均具有约束力，并不存在排除对方主要权利和免除已方主要义务的意思表示，应当认定该条款合法有效。上诉人主张该条款的约定为无效格式条款，本院不予采信。原审依照该补充条款的约定认定逾期期间并无不当。
关于嘉合公司应否向李长明支付借款利息。李长明称嘉合公司是在不具备房屋销售条件的情况下与李长明签订的补充协议书，该协议书不合法，是无效的协议。本院认为，该补充协议是双方当事人真实意思的表示，该补充协议书赋予李长明购买房屋的选择权，系约定在涉案房屋具备出售条件后李长明可选择购买房屋，该约定不违反法律行政法规的强制性规定，该补充协议不存在无效的情形，李长明主张该补充协议无效，本院不予采信。该补充协议书约定，乙方选择购买该房屋（含地下车位）的还款方式，主协议项下的借款为无息借款，等双方签订《商品房预售合同》时抵为定金和购房款，且双方签订《商品房预售合同》后主协议及本补充协议终止。根据该约定，李长明选择了购买房屋，嘉合公司无须向李长明支付借款利息，李长明该请求本院不予支持。
关于李长明主张的无证强行交房、安全利益侵害补偿金2340元，前期物业电梯运行安全不达标、安全利益损害补偿金1400元，未按期开具购房收款收据精神侵害补偿金180元。李长明在一审中未提出该三项请求，本院在二审中不予处理。
综上，上诉人李长明的上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费428元，由上诉人李长明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一六年三月三十日
书 记 员 王 繁