广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1896号
上诉人（原审被告）凌国云，男，汉族，1968年2月28日出生。
委托代理人林引福，广东仁皓律师事务所律师。
委托代理人文立强，男，汉族，1955年3月29日出生，住所地深圳福田区岗厦村东五坊**号，身份证号码4403011955********，公民代理。
被上诉人（原审原告）欧阳昌怀，男，汉族，1980年6月26日出生。
委托代理人赖斌，广东瑞嘉律师事务所律师。
委托代理人曾益，广东瑞嘉律师事务所实习律师。
上诉人凌国云因与被上诉人欧阳昌怀房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第374号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
欧阳昌怀原审诉讼请求：1、凌国云依约退还租房押金1000元；2、凌国云支付欧阳昌怀为追讨押金所造成的损失，包括但不限于利息、误工费、交通费、通讯费以及律师费，共计3500元；3、凌国云承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明，2012年9月1日，欧阳昌怀与凌国云签订一份《租赁合同》约定，凌国云将福田区岗厦村东五坊x号603房（以下简称涉案房产）出租给欧阳昌怀作住宅用途，租赁期从2012年9月1日至2013年2月28日止；月租金为1000元；租赁保证金为1000元；该保证金不得用于作租金用途；欧阳昌怀在没有违约情况下凌国云退还该保证金（不计息）；若欧阳昌怀拖欠费用，凌国云有权不退还保证金；欧阳昌怀在入住房屋时，应检查房屋内的一切设备设施是否完整，若有问题应在本合同备注栏里注明，若备注栏里无注明信息，视为房屋内的一切设备设施完整；欧阳昌怀未征得凌国云同意不得进行任何装修（包括在墙体打孔），不得损坏房屋内设施，如有损坏按价赔偿。同日，欧阳昌怀向凌国云支付押金1000元。欧阳昌怀、凌国云按合同履行至合同期限届满后，欧阳昌怀继续使用涉案房产。2014年2月27日，欧阳昌怀将涉案房产返还给凌国云。2014年3月1日，因凌国云不退还租赁保证金，欧阳昌怀报警。根据福田区福田街道人民调解委员会制作的《民间纠纷处理审核登记表》显示，凌国云称厕所坑边有一小块的破损，要求欧阳昌怀修好再让房东退押金，但欧阳昌怀否认损坏厕所蹲厕。经协商，欧阳昌怀、凌国云未能达成一致意见。2014年3月3日，欧阳昌怀与广东瑞霆律师事务所签订《委托代理合同》，约定欧阳昌怀委托广东瑞霆律师事务所律师作为代理人，广东瑞霆律师事务所指派赖斌、肖丹霞律师为欧阳昌怀代理人参与本案诉讼活动，律师费为3000元。原审庭审时，欧阳昌怀明确利息请求系以押金1000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2014年2月27日计至凌国云退还押金之日。凌国云认可欧阳昌怀已结清应交费用。凌国云承认涉案房产系宅基地上建筑物，没有合法报建手续。凌国云表示其受出租方文立强口头委托与欧阳昌怀签订《租赁合同》，欧阳昌怀称凌国云未提交书面授权且不清楚凌国云与文立强之间的委托关系。原审庭审时，凌国云仍未提交书面证据证明凌国云系受文立强委托与欧阳昌怀签订《租赁合同》。在本案审理过程中，因涉案合同的效力与欧阳昌怀主张不一致，原审法院依法向欧阳昌怀行使释明权，询问欧阳昌怀是否需变更诉讼请求，欧阳昌怀当庭表示需要变更诉讼请求，原审法院遂指定其在庭后三个工作日内向原审法院提交变更诉讼请求申请书，逾期不提交则视为其诉讼请求不作变更。欧阳昌怀未在指定的期限内提交变更诉讼请求申请书。
原审法院审理认为，本案涉案房产系宅基地上建筑物，欧阳昌怀未能在本案中提交合法报建资料，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，欧阳昌怀与凌国云签订的《租赁合同书》应为无效合同。涉案租赁合同被确认无效后，凌国云因该无效合同取得的财产，应当予以返还。因此，欧阳昌怀要求凌国云退还押金1000元，原审法院予以支持。因无效合同自始没有法律约束力，凌国云称欧阳昌怀违约，退还租赁押金的条件并未成就，没有合同依据，原审法院不予采纳。双方关于误工费、交通费、通讯费请求，欧阳昌怀仅提交复印件予以证明，无提交原件予以核对，对此应承担举证不能的责任。关于利息请求，利息系法定孳息，欧阳昌怀要求凌国云自2014年2月27日开始按中国人民银行同期贷款利率支付利息，未超出法律规定范围，原审法院予以支持。关于律师费请求，律师费并非欧阳昌怀主张权利的必要费用，且欧阳昌怀仅提交《委托代理合同》，未提交付款凭证等证明该笔费用的发生，对于该项请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、凌国云应于本判决生效之日起十日内退还欧阳昌怀租赁押金1000元及利息（利息以1000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2014年2月27日开始计至本判决确定的应返还之日止）；二、驳回欧阳昌怀的其他诉讼请求。如凌国云未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（已由欧阳昌怀预交），因适用简易程序，减半收取25元，由凌国云负担。
上诉人凌国云不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回欧阳昌怀的诉讼请求；2、本案上诉费由欧阳昌怀承担。事实和理由：原审判决对本案事实认定错误。原审判决称凌国云认可欧阳昌怀已结清应交费用，与事实不符，原审庭审时凌国云称欧阳昌怀结算了房租，但水电费还未能结清。原审判决适用法律错误。涉案房产为深圳历史遗留建筑，是本地村民用地建房，早期村民建房都是不用报建手续的，政府至今也没有要求申报，若是违法建筑在深圳如此中心位置早就被拆除了，而且此房长期以来都是自住和出租使用。但原审法院却适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，认定租赁合同无效，不尊重事实和深圳的实际，再说此房早已在该司法解释出台的2009年9月1日之前就已建成并使用。按该司法解释是有报建要求，但事实上该房屋是不需要也无法进行报建的，用后来施行的法律规定要求或纠正之前已经事实存在的事实和行为不符合立法原意，也是无法实现的。若认为没有报建手续，涉及村民用房，法院也应按村镇用房的司法实践不予受理此案，而不是直接判决合同无效。原审判决不公。涉案房产有交租赁管理费及税，而且有门牌号编制，政府承认其合法所有权和使用权，受政府相关部门监管，但原审法院却以没有报建为由认定租赁合同无效，事实上在于否定房屋的使用权。欧阳昌怀本身并没有称租赁合同无效，一审开庭前欧阳昌怀已经对其诉求、事实和理由进行了确定，但原审法院却依职权主动干预民事权利，擅自认定租赁合同无效，作出不利于凌国云的结论。本案争议的焦点在于租赁房屋厕所被损坏是否退还其押金，但原审法院却不进行实体裁判，反而以租赁合同无效为由判决支持欧阳昌怀之请求。事实是，欧阳昌怀在租赁期间将凌国云厕所损坏了，退房时凌国云要求其修补再退还押金，符合常理及约定，但欧阳昌怀不修理反而要求退还押金，对于这一不诚信之行为，原审法院反而为其寻找理由并支持其请求，有损公平正义。原审判决不符合生活常识。若以房屋来源来看，法院应不受理涉及原村民的房屋纠纷案件，驳回不予受理，而不是在受理后又说是租赁无效。凌国云提交的照片、施工单等有关厕所损坏的情形，原审法院只字不提。综上所述，原审法院对本案事实认定错误，适用法律有误，所作裁决极为不公，请求二审法院依法改判，驳回欧阳昌怀诉讼请求。本案二审法庭调查时，上诉人凌国云补充上诉意见：凌国云的房屋土地分配时间是1980年，建筑时间是1992年12月30日。
被上诉人欧阳昌怀口头辩称，原审判决正确，适用法律正确，事实认定正确，请求二审法院驳回凌国云的上诉请求。
经审理查明，2014年5月30日原审庭审时，凌国云确认欧阳昌怀已结清涉案房产租金，但未结清2014年1、2月份的水电费，水电费应付约200元，同时确认未通知欧阳昌怀支付。原审查明凌国云认可欧阳昌怀已结清应交费用，查明有误，本院予以纠正。
原审查明其他事实属实，本院予以确认。
另查，本案二审法庭调查时，凌国云确认未替欧阳昌怀垫付2014年1、2月份水电费，所称破损的卫生间亦未修复。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。该法条明确规定再审案件不适用上述司法解释，根据反面解释方法，上述司法解释非再审案件均应适用。涉案房产未取得建设工程规划许可证，亦不属于经主管部门批准建设的房屋，原审法院依照上述司法解释第一、二条之规定，认定涉案租赁合同无效，符合法律规定，本院予以维持。凌国云提出涉案房产在上述司法解释施行前建造，不应适用该司法解释认定合同无效的上诉理由，与法律规定相悖，本院不予采纳。
涉案租赁合同无效，根据合同无效处理原则，凌国云依据该合同取得的财产及相应孳息应退回欧阳昌怀。原审判决凌国云退回1000元押金及自2014年2月27日起算的利息，符合合同无效处理原则，本院予以维持。凌国云所称欧阳昌怀拖欠的水电费及损坏卫生间的修复费用，属于合同无效损失承担责任问题，与合同无效财产返还责任问题分属独立不同的主张，凌国云在原审并未提出相应诉请，且凌国云并未垫付及支出上述费用，损失尚未实际发生，损失数额无法确定，凌国云以上述费用作为不予退回押金的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人凌国云的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人凌国云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一五年四月二十日
书记员（兼） 刘尹琳