广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执异178号
案外人：廖聪志，男，汉族，1952年7月15日出生，住广东省佛山市禅城区，。
委托代理人：陈洪新，广东京兆律师事务所律师。
申请执行人：平安银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市东平新城区裕和路佛山新闻中心五区，组织机构代码89354998－0。
负责人：杨建军，行长。
委托代理人：陈婉婷、龚丽，均系广东千度律师事务所律师。
被执行人：佛山市科达斯贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区二座1908房之二，组织机构代码74170513－9。
法定代表人：何志周。
被执行人：佛山市杰文投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路金桥大厦第二层自编之一号Ｃ室，组织机构代码69645794-8
法定代表人：何焕然。
被执行人：佛山市奥镓丞化工有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南浦新村25座首层17号之二，组织机构代码66499983-0。
法定代表人：黄平。
被执行人：佛山市泰和诚进出口有限公司，住所地广东省佛山市禅城区后龙二街12、13号首层22号，组织机构代码78941584-3。
法定代表人：胡斐。
被执行人：佛山市美帮仕贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路金桥大厦第二层自编之一，组织机构代码78794788－9。
法定代表人：黄英根。
被执行人：黄仁富，男，汉族，1969年11月30日出生，住广东省廉江市，。
被执行人：黄仁明，女，汉族，1977年9月10日出生，住广东省廉江市，。
被执行人：周豪，男，汉族，1961年12月1日出生，住广东省佛山市禅城区，。
被执行人：陆明茵，女，汉族，1973年1月14日出生，住广东省佛山市禅城区，。
被执行人：何志周，男，汉族，1981年9月3日出生，住广东省连平县，。
被执行人：黄平，男，壮族，1981年3月10日出生，住广西来宾市兴宾区，。
被执行人：李广金，男，汉族，1981年3月12日出生，住安徽省涡阳县，。
被执行人：胡斐，男，汉族，1972年3月1日出生，住广东省佛山市禅城区，。
被执行人：林牡丽，女，汉族，1975年4月21日出生，住广东省廉江市，。
被执行人黄仁勇，男，汉族，1973年7月7日出生，住广东省廉江市，。
本院在执行平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安银行佛山分行）申请执行佛山市科达斯贸易有限公司(以下简称科达斯公司）、佛山市杰文投资有限公司(以下简称杰文公司）、佛山市奥镓丞化工有限公司(以下简称奥镓丞公司）、佛山市泰和诚进出口有限公司(以下简称泰和诚公司）、佛山市美帮仕贸易有限公司(以下简称美帮仕公司）、黄仁富、黄仁明、周豪、陆明茵、何志周、黄平、李广金、胡斐、林牡丽、黄仁勇借款合同纠纷一案【执行案号为（2016）粤06执600号】中，案外人廖聪志向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年10月13日公开进行听证，案外人廖聪志及其委托代理人陈洪新、申请执行人平安银行佛山分行的委托代理人陈婉婷到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人廖聪志提出异议称，本院作出的（2016）粤06执600号通知书，以案外人所提依据不足而认为案外人不能享有位于佛山市禅城区后龙二街13号301房(以下简称涉案房产）的租赁权，案外人对此不服，提出异议。案外人享有合法真实的租赁权，根据“买卖不破租赁”的原则，请求带租约拍卖并保护承租人的优先购买权。事实和理由如下：
一、涉案房产的业主原为吴哲全，后变更为佛山市惠彩能经贸有限公司（以下简称惠彩能公司。至于何时变更为现在的佛山市杰文投资有限公司，案外人不了解）。
二、2013年10月26日，惠彩能公司与案外人签订了一份租赁涉案房产的《房屋租赁合约》，约定涉案房产租给案外人居住使用，租期从2013年11月1日起至2028年10月31日止为期15年。租金每月人民币1300元，15年租金234000元一次性支付。此合约有惠彩能公司的盖章和案外人的真实签名，签约日期是2013年10月26日。
三、当时胡斐是惠彩能公司的实际控制人，掌管惠彩能公司的资金和公章。由于胡斐向案外人借款100万元未还，为此，双方同意案外人支付的租金234000元在胡斐借款中抵扣，胡斐在其借款借据上签名确认了“支付301租15年一次性扣23.4万元”的事实。
四、涉案房产一直由案外人在使用，至今将届满4年时间。该房的物业费、水电费从2013年11月起至今一直全部由案外人支付交纳。
五、在法院查封涉案房产（2015年8月）之前，案外人就已经签订了《房屋租赁合约》，且租赁使用了4年涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人对涉案房产享有合法的租赁权，现法院如拍卖，案外人同样享有租赁权。请求法院事实求是，保护案外人的合法租赁权。
申请执行人平安银行佛山分行答辩称：
一、廖聪志主张其于2013年10月26日与惠彩能公司签订《房屋租赁合约》，约定廖聪志承租涉案房产15年，租金234000元一次性交付给惠彩能公司。廖聪志称其应交付的租金从胡斐拖欠廖聪志的借款中抵扣。申请执行人认为该份合同是虚假的，不能证明廖聪志与惠彩能公司就涉案房产存在租赁关系以及杰文公司同意承继该租赁关系。理由如下：
（一）据申请执行人查询，惠彩能公司的股东是杨友清、周柏松，法定代表人是杨友清，胡斐跟惠彩能公司并没有关系，廖聪志称胡斐是惠彩能公司实际控制人并无证据证明。即便其主张抵扣真实，胡斐也无权将惠彩能公司债权用于抵扣个人债务。
（二）廖聪志称其对胡斐享有债权，其应交付租金抵扣胡斐欠其的债务，但其提供的借款借据不足以证明该事实，且未经法律文书确认；其亦未能提供胡斐与惠彩能公司同意租金用于抵扣债务的证据。
（三）杰文公司将涉案房产抵押给申请执行人时出示了合法有效的产权凭证，双方顺利办理了抵押登记手续。如果廖聪志从惠彩能公司承租了涉案房产，在房产产权人变更为杰文公司时，三方对该租赁关系如何处置必然有相关确认文件。如果杰文公司同意承继该租赁关系，就相当于杰文公司花钱买了一处十几年不能使用和收取租金的物业，明显与常理不符。杰文公司的股东是何焕然、綦建国，法定代表人是何焕然，也同样与胡斐没有关系，胡斐不可能控制一个和自己没有关系的公司承继对其并没有利益的租赁关系。
（四）廖聪志提供的涉案房产的电费、水费缴费发票（2015年2月9日-2015年4月9日的电费、2015年2月8日至2015年4月8日的水费）显示费用是吴哲全缴纳的，并不是廖聪志。值得注意的是，这些电费、水费的发票金额极其低，如果是实际占有使用涉案房产，不可能每个月产生的水电费如此低。相比正常居住产生费用而言，本案的水电费更像是刻意为之。
（五）廖聪志提供的物业管理费发票显示物管费是惠彩能公司缴纳的，后被手动涂改为廖聪志，经涂改的发票不符合开具发票的规范，不是合法有效的票据。发票也没有显示房号，不能证明发票所记载的物业管理费就是涉案房产的物业管理费，更不能证明廖聪志交了涉案房产的物业管理费。如果发票真实，因廖聪志本人身份证地址是“佛山市禅城区后龙二街13号901房”，也可能这些物业管理费是其使用901房产生的。
（六）如果廖聪志提供的2015年5月25日、2017年7月3日《中国南方电网居民客户用电业务受理表》和2017年5月3日《佛山市禅城区供水有限公司客户业务受理单》是真实的，也仅能证明廖聪志申请代为缴纳水费、电费，不能证明廖聪志在申请执行人与杰文公司就涉案房产设立抵押权时就已与杰文公司之间存在真实的租赁关系。
（七）廖聪志身份证地址是“佛山市禅城区后龙二街13号901房”，即其在涉案房产所在的楼里有901房居住，再租赁涉案房产居住不符合常理。
二、即便廖聪志从惠彩能公司承租涉案房产属实，杰文公司也愿意承继该租赁关系，该租赁关系也不能对抗申请执行人行使抵押权。2014年7月23日，申请执行人（甲方）与杰文公司（乙方）签订《最高额抵押担保合同》，杰文公司将涉案房产抵押给申请执行人。《最高额抵押担保合同》4.4约定：“乙方应向甲方如实陈述抵押物租赁状况，如已出租的，乙方应书面通知甲方并提供租赁合同，并将设定抵押情况书面通知承租人，期满后续租或者再次出租应经得甲方的书面同意。”杰文公司将房产抵押给申请执行人时，并没有告诉申请执行人抵押物已出租或其承继惠彩能公司与廖聪志的租赁关系。因此，即便惠彩能公司与廖聪志的租赁关系真实、杰文公司同意承继，也不得对抗申请执行人行使抵押权，否则就纵容了杰文公司隐瞒抵押物真实情况、恶意损害申请执行人利益的不法行为。另外，办理抵押之前，杰文公司委托评估公司到现场对房产进行评估，若廖聪志主张的租赁关系真实，廖聪志实际使用了房产，则不可能明知杰文公司将房产抵押给申请执行人却不提出任何异议。
综上，廖聪志所主张的租赁关系是虚假的，不能对抗申请执行人的抵押权。本案在对涉案房产进行委托拍卖等执行处置时应排除该租赁关系。请求法院采纳申请执行人的意见，驳回廖聪志的异议请求。
案外人廖聪志向本院提交以下证据：
1、《房屋租赁合约》一份，拟证明2013年10月26日案外人与惠彩能公司签订该合同租赁涉案房产，租赁期间为2013年11月1日至2028年10月31日，租金为234000元，租赁期间的水电费等由案外人承担。
2、《借款借据》一份，拟证明惠彩能公司的实际控制人胡斐在2011年2月25日借廖聪志60万元，胡斐同意将其借款支付涉案房产的租金，即胡斐将其出租收益抵扣借款。
3、《收支明晰表》一份，拟证明60万借款的来源，该表是胡斐提供给案外人的。
4、2013年11月至2015年12月、2017年4月至12月的物业管理费发票五张（其中三张为复印件加盖物管公司公章）及金额为1443元的物业管理费收据一份、金额为17.6元的电费发票一张，拟证明从2013年11月起涉案房产的物业管理费由廖聪志承担，虽付款人是惠彩能公司，但实际付款人是廖聪志。
5、2015年5月25日、2017年5月3日的《中国南方电网居民客户用电业务受理表》各一份、收费发票一份，拟证明廖聪志以吴哲全名义缴纳电费的情况。
6、2017年5月3日的《佛山市禅城区供水有限公司客户业务受理单》一份、水费发票三份，拟证明案外人交纳2015年至2017年的水费。
7、案外人的建设银行存折节选页复印件一份、工行银行卡一张，拟证明案外人缴纳水电费的支付方式和流水明细。
8、购房发票复印件一份，拟证明吴哲全卖涉案房产给惠彩能公司。
申请执行人平安银行佛山分行对案外人提交的证据质证如下：
1、对证据1的“三性”不予确认。该证据不能证明廖聪志与惠彩能公司就涉案房产存在租赁关系，亦不能证明惠彩能公司是涉案房产的合法权属人，且即便惠彩能公司当时是合法权属人，也不能证明杰文公司同意承继该租赁关系。
2、对证据2的“三性”不予确认。该证据显示胡斐向廖聪志借款60万元，该事实无相应的付款凭证，也无相应的生效法律文书确认债权，其在借款借据上注明的“301租”，不能确认是涉案房产的租赁，且案外人主张的抵扣情况未经惠彩能公司同意。
3、对证据3的“三性”不予确认。
4、对证据4的“三性”不予确认。案外人提供的证据显示物管费是惠彩能公司缴纳，后被手动涂改为廖聪志，不是合法有效的收据，且发票也没有记载，不能证明该发票是涉案房产的物业管理费，亦不能证明案外人缴纳涉案房产的物管费。因廖聪志身份证地址是广东省佛山市禅城区后龙二街13号901房，该物管费也可能是缴纳其住所的物管费，其后再涂改的。该组证据中收据仅能证明涉案房产缴纳了物管费，但不能证明是案外人缴纳的，也不能证明租赁关系存在。即便收据是真实的，据案外人提及其与涉案房产的使用人是朋友关系，不排除案外人代为缴纳。
5、证据5的真实性由法院认定，对关联性、合法性不予认可，对证明内容不予认可。该证据显示缴纳的电费为2015年2月至4月的电费，是吴哲全缴纳的，并不是案外人，且电费发票金额极低，若廖聪志实际占有涉案房产，不可能两个月期间只有1.24元电费。另外，受理表即便是真实的，也只能证明廖聪志申请代为缴纳电费，不能证明廖聪志在申请执行人与杰文公司就涉案房产设立抵押权时就已与杰文公司存在真实的租赁关系。
6、证据6的真实性由法院认定，对关联性、合法性不予认可。质证内容与证据5基本一致，水费过低，也不能证明租赁关系存在。
7、对证据7的“三性”不予确认，该证据是残缺的，显示的工资、垃圾其他费用明细无法证明是涉案房产的费用扣款明细。
8、对证据8的“三性”不予确认，不能证明涉案房产的买卖情况。
经审查，对案外人提交的上述证据的审查意见，本院将在本院认为部分予以论述。
申请执行人平安银行佛山分行向本院提交以下证据：
1、惠彩能公司的企业公示信息打印件一份，拟证明惠彩能公司的股东是杨友清、周柏松，法定代表人是杨友清，胡斐与惠彩能公司无任何关系。案外人称胡斐是惠彩能公司的实际控制人无实质证据证明。即便案外人与胡斐之间曾有抵扣的合意，胡斐也无权将惠彩能公司的债权用于抵扣个人债务。
2、杰文公司的企业公示信息打印件一份，拟证明杰文公司的股东是何焕然、綦建国，法定代表人是何焕然，与胡斐无关，胡斐不可能控制一个与自己没有任何关系的公司且承继对其没有任何利益的租赁关系。
3、最高额抵押担保合同复印件及（2015）佛仲字第335号仲裁裁决书各一份，拟证明申请执行人与杰文公司就涉案房产达成抵押担保协议，抵押时涉案房产并未出租，双方在签订抵押合同后办理抵押登记证明，且申请执行人对涉案房产的优先受偿权已获生效法律文书确认。
案外人廖聪志对申请执行人提交的证据质证如下：
1、对证据1、2的真实性不予确认；
2、对证据3中的最高额抵押担保合同的真实性不予确认，对仲裁裁决书无异议，但认为与本案无关，仅证明申请执行人与杰文公司之间的法律关系。
经审查，本院对申请执行人提交的上述证据的真实性予以确认。
被执行人科达斯公司、杰文公司、奥镓丞公司、泰和诚公司、美帮仕公司、黄仁富、黄仁明、周豪、陆明茵、何志周、黄平、李广金、胡斐、林牡丽、黄仁勇在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。
本院经审理查明，平安银行佛山分行因与科达斯公司、杰文公司、奥镓丞公司、泰和诚公司、美帮仕公司、黄仁富、黄仁明、周豪、陆明茵、何志周、黄平、李广金、胡斐、林牡丽、黄仁勇借款合同纠纷一案,向佛山仲裁委员会申请仲裁，并申请保全被申请人的财产，佛山仲裁委员会将相关保全材料移交本院审查处理。本院经审查作出（2015）佛中法立保字第373号民事裁定及协助执行通知书，于2015年8月19日查封了杰文公司所有的涉案房产（证号：粤房地权证佛字第××号）。此后，佛山仲裁委员会于2016年5月25作出（2015）佛仲字第335号仲裁裁决书。根据该生效法律文书，科达斯公司于本裁决书作出之日起十日内向平安银行佛山分行偿还本金人民币25699403.05元、14154000元及相应利息、律师费29万元；平安银行佛山分行对杰文公司名下的涉案房产（他项权证号为粤房地他项权证佛字第0100044430号）及黄仁富、黄仁明、周豪提供抵押的相应房产享有优先受偿权；奥镓丞公司、泰和诚公司、美帮仕公司、黄仁富、陆明茵、何志周、黄平、李广金、胡斐、林牡丽、黄仁勇对科达斯公司的上述债务承担连带清偿责任；案件仲裁费115128元、财产保全费5000元、公告费500元共计人民币120628元由科达斯公司承担。因义务人逾期未履行上述法律文书确定的义务，权利人平安银行佛山分行向本院申请执行，本院审查后立案执行，执行案号为（2016）粤06执600号。在执行过程中，案外人廖聪志向本院提交申请书称，涉案房产由其承租，请求对涉案房产带租拍卖并保护其优先购买权。本院经审查于2017年8月3日作出（2016）粤06执600号通知书，告知案外人对其上述请求不予支持。案外人廖聪志遂提出本案异议。
另查明，涉案房产现登记的权属人为杰文公司，房产证号为粤房地权证佛字第××号，于2014年7月29日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人平安银行佛山分行，他项权证号为粤房地他项权证佛字第0100044430号。
案外人廖聪志提交的《房屋租赁合约》显示，案外人与“佛山市惠彩能经贸有限公司”于2013年10月26日签订该合约，第三条约定涉案房产的租金为每月1300元，房屋交付使用时，案外人一次性交15年租金234000元给惠彩能公司；若惠彩能公司合约期内提前收回房屋，须赔偿案外人15年租金总数的一倍作为违约金。
在听证会上，案外人廖聪志陈述其提交的《借款借据》上“注支付301租15年一次性扣23.4万元”的字样，是胡斐在2013年10月26日让其书写，其写完后胡斐没有签名确认。
本院认为，本案的争议焦点为对涉案房产是否应带租拍卖及案外人廖聪志对涉案房产是否享有优先购买权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，在人民法院执行过程中，承租人对不动产主张带租拍卖，应首先举证证明其与不动产的权属人在法院查封前签订了合法有效的书面租赁合同。本案中，涉案房产现登记的权属人为被执行人杰文公司，案外人应首先举证证明在本院查封涉案房产前，其与杰文公司就涉案房产签订了合法有效的书面租赁合同或杰文公司已书面确认其是涉案房产的承租人，而案外人向本院提交的证据材料为有其签字和盖有“佛山市惠彩能经贸有限公司”字样公章的《房屋租赁合约》，以及拟证明案外人与惠彩能公司之间就涉案房产存在租赁关系的其他证据。因案外人并非围绕证明其与杰文公司之间就涉案房产存在合法有效的租赁关系提供证据，故本院对案外人提交的证据不予采信。
退一步讲，即使案外人与惠彩能公司之间就涉案房产曾签订《房屋租赁合约》，但案外人并未提供证据证明杰文公司已同意承继该租赁关系；同时，根据上述合约第三条的约定，案外人应一次性交15年租金234000元给惠彩能公司，但案外人也未提供证据证明其已向惠彩能公司一次性交纳了15年的租金。案外人主张其对胡斐享有债权，即使该主张真实，因涉案房产的权属人并非胡斐，且案外人也陈述《借款借据》上“注支付301租15年一次性扣23.4万元”的字样是其书写的，胡斐并没有签名确认；同时，案外人也未举证证明惠彩能公司或杰文公司同意其以对胡斐享有的债权抵扣其应支付的涉案房产的租金，故案外人关于以其对胡斐享有的债权抵扣涉案房产租金的主张无事实依据。综上，案外人未能举证证明在本院查封涉案房产前，其与杰文公司签订了真实、合法有效的书面租赁合同或杰文公司已书面确认其是涉案房产的承租人，也未能证明其支付了涉案房产的租金，因此，案外人关于对涉案房产带租拍卖及优先购买权的请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下：
驳回案外人廖聪志的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判
审判长 张照栋
审判员 李蔚婕
审判员 黄健超
二〇一七年十一月三十日
书记员 梁佩玲