黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2015)松民初字第210号原告耿忠华，住哈尔滨市香坊区。委托代理人杨君，黑龙江日晟律师事务所律师。委托代理人刘长琪，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律工作者。被告哈尔滨慧宇房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区。法定代表人孙皓琦，职务总经理。委托代理人万立军，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告济南三友志和物业管理有限公司黑龙江分公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人赵辉，职务总经理。委托代理人王江乡，该公司财务负责人，住哈尔滨市香坊区。原告耿忠华与被告哈尔滨慧宇房地产开发有限公司（以下简称慧宇房地产公司）、济南三友志和物业管理有限公司黑龙江分公司（以下简称三友物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告耿忠华及其委托代理人刘长琪,被告慧宇房地产委托代理人万立军、被告三友物业公司委托代理人王江乡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿忠华诉称，2009年9月，慧宇房地产公司与案外人中国北方工业安装公司（以下简称北方安装公司）签订某小区外网施工合同，由北方安装公司承建慧宇房地产公司开发的位于哈尔滨市松北区某小区的供热管网工程，该工程由原告垫资并实际施工。后经结算，该工程的工程价款为896390.90元。慧宇房地产公司已支付工程款共490000元。后经协商，原告以抵账形式取得慧宇房地产公司开发的位于松北区某小区的房屋一处及地下车位一个。本案诉争房屋就是抵账取得的房屋，位于某小区。2014年5月26日，原告向慧宇房地产公司交纳了该房屋的煤气开栓费、水电预存费等相关进户费用。2014年6月5日，原告与慧宇房地产公司签订了该房屋的商品房买卖合同，房屋价款为245000元，原告还向慧宇房地产公司交纳了更名费。因慧宇房地产公司始终未予交付房屋，原告现诉至法院，要求慧宇房地产公司履行商品房买卖合同，将该房屋交付原告，并给付原告自2014年6月6日起至实际交付房屋时为止的逾期交房违约金，违约金按照双方合同约定的房屋总价款的万分之0.1每日为标准计算。现该房屋由被告三友物业公司占用。被告慧宇房地产公司辩称，原告所述情况均属实。原告与慧宇房地产公司早就工程款抵账一事协商一致，只是在2014年才决定将房产正式落到原告名下并办理相应手续，该房屋在房地产部门的联机备案中的购房人也已为耿忠华。慧宇房地产公司同意交付房屋，但该房屋现由三友物业公司在强行使用，慧宇房地产公司不同意支付违约金。三友物业公司系某小区的物业公司，该物业公司是从2012或2013年开始占用该房屋至今的，此前的小区物业公司即哈尔滨中天物业管理有限公司（以下简称中天物业公司）从未使用过该房屋。慧宇房地产公司已为物业公司提供了物业用房，但三友物业公司见该房屋无人使用就进去办公了，并非慧宇房地产公司交付其使用的，慧宇房地产公司曾告知其该房屋是顶账用房，三友物业公司承诺若有人用其随时搬出。该房屋为商品房，其性质是住宅，位置在四层也并非物业用房，且三友物业公司在小区门口已有物业用房，其无权占用该房屋，也不能以面积不够为由侵犯原告的合法权利，故三友物业公司应立即搬出该房屋。慧宇房地产公司已在原告主张进驻该房时即告知三友物业公司搬出，故逾期交房产生的违约金应由三友物业公司承担。被告三友物业公司辩称，不同意交付房屋。2011年4月29日，三友物业公司从中天物业公司处接手的哈尔滨市松北区某小区的物业管理。同日，慧宇房地产公司就将本案诉争房屋交由被告三友物业公司使用，并承诺以后有好房子再给三友物业公司用，然后物业公司再倒出该房屋。按照物业管理条例，物业用房不应进行抵账，三友物业公司也不知道房屋抵账的情况。该房屋此前就是中天物业公司的物业用房，三友物业公司是从中天物业公司处交接取得的房屋，不存在强占的情况。该房屋关系到小区的物业管理，不同意搬出，也不同意承担违约金。在本院开庭审理过程中，原告耿忠华、被告慧宇房地产公司、三友物业公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告耿忠华举示证据情况如下：证据1.某小区外网工程施工合同，拟证明被告慧宇房地产公司与北方安装公司存在合同关系，北方安装公司承包了某小区的供热管网工程。证据2.某小区外网采暖、外网换热站、外网临时换热站安装及拆除倒运的工程预（结）算书共三份，拟证明北方安装公司施工工程经双方结算工程款为896990.90元。证据3.建筑业统一发票五份，拟证明北方安装公司为被告开具工程款发票。证据4.证明两份，拟证明北方安装公司承包的某小区供热管网工程的实际施工人为原告，该工程的工程款、人工费、税费等相关费用均由原告个人收取、支付，北方安装公司向原告收取管理费，被告慧宇房地产公司通过北方安装公司向原告汇工程款总计4次共计490000元，尚欠工程款406390元。证据5.商品房买卖合同书、某小区地下车位买卖协议书各一份，拟证明被告慧宇房地产公司因无力偿还原告工程款将位于某小区的房屋及地下车位抵给原告，双方签订了商品房买卖合同及地下车位买卖协议。证据6.收据两份，拟证明原告向被告慧宇房地产公司交纳了诉争房屋进户费、更名费。被告慧宇房地产公司对原告耿忠华举示的证据质证认为：对证据1-6，均无异议。被告三友物业公司对原告耿忠华举示的证据质证认为：对证据1-6，均有异议，认为与其无关。被告慧宇房地产公司举示证据情况如下：证据1.商品房买卖合同书一份，拟证明该房屋已在房地产管理部门办理了联机备案手续，其性质为住宅，应由原告耿忠华所有。证据2.某小区物业用房照片一张，拟证明该小区物业公司有地方办公。证据3.2015年6月16日开庭传票一张，拟证明本案在2015年6月16日曾经开过庭。证据4.照片2张，拟证明诉争房屋不在公共区域，不适合做办公用房，其性质为商品房，用途为住宅。原告耿忠华对被告慧宇房地产公司举示的证据质证认为：对证据1-4，均无异议。被告三友物业公司对原告耿忠华举示的证据质证认为：对证据1有异议，认为与其无关；对证据2有异议，认为该房系保安用房且并非开发公司提供的，是物业公司自建的；对证据3真实性无异议，但记不清当时的陈述了；对证据4真实性无异议，但对证明问题有异议，认为该房屋系其正常使用。被告三友物业公司举示证据情况如下：某小区账款移交书复印件一份，拟证明诉争房屋系开发公司交给被告三友物业公司使用的。原告耿忠华对被告三友物业公司举示的证据质证认为：对真实性有异议，因系复印件；对证明问题有异议，该协议中只涉及三房单位的钱款交接，并未体现慧宇房地产公司将原告房屋交给物业公司，与本案无关。被告慧宇房地产公司对被告三友物业公司举示的证据质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据不能证明是慧宇房地产公司或中天物业公司将诉争房屋交由被告三友物业公司使用；在该合同之后，慧宇房地产公司与三友物业公司又签订了一些补充合同，能够证明三友物业公司并非于2011年4月29日接管的物业；该证据系2015年6月16日开庭时三友物业公司向慧宇房地产公司索要欠款的证据，而非交房的证据。本院确认，原告举示的证据1-6，证据内容之间能够相互印证，能够证明位于哈尔滨市松北区某小区房屋系原告以抵账形式从被告慧宇房地产公司处取得及双方商品房买卖合同的约定情况，本院对此部分予以采信；但原告主张的其他待证事实与本案无关，本院对此部分不予采信。被告慧宇房地产公司举示的证据1、2、4，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。被告慧宇房地产公司举示的证据3，其待证事实与本案无关，本院不予采信。被告三友物业公司举示的证据，无法证明其待证事实，本院不予采信。本院经审理查明：经原告与被告慧宇房地产公司协商一致，原告以抵账形式从被告慧宇房地产公司处取得位于哈尔滨市松北区某小区房屋。2014年6月5日，原告与被告慧宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋价款为245000元，被告慧宇房地产公司应于2014年6月5日前将房屋交付原告使用，若被告慧宇房地产公司逾期交房，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金。现该房屋由被告三友物业公司占用。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与被告慧宇房地产公司签订的商品房买卖合同虽系抵账所衍生，但双方意思表示真实且不违反法律规定，该合同合法有效。被告慧宇房地产公司作为合同出卖方有义务依约向买受方即本案原告耿忠华交付房屋。因诉争房屋现由被告三友物业公司实际占有，故应由被告三友物业公司将房屋交付原告。被告三友物业公司虽辩称该房屋系物业用房应由其使用，但其所举证据无法证实其此观点，本院对此抗辩主张不予采纳。原告与被告慧宇房地产公司签订的商品房买卖合同中，明确约定了慧宇房地产公司逾期交房的违约责任，即其应按日2.45元（房屋价款245000元×万分之0.1）给付原告自2014年6月6日起至该房屋实际交付之日为止的违约金。被告慧宇房地产虽辩称因被告三友物业公司占用房屋而导致的逾期交房，并据此不同意给付违约金，但慧宇房地产公司系该商品房买卖合同的合同相对人，应由其承担违约金给付责任，故对其此抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告济南三友志和物业管理有限公司黑龙江分公司于本判决生效之日起十五日内从位于哈尔滨市松北区某小区的房屋中迁出，并将该房屋交付原告耿忠华；二、被告哈尔滨慧宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告耿忠华自2014年6月6日起至本判决确定的自动履行期限内房屋实际交付之日为止的违约金，该违约金按照每日2.45元标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900（原告耿忠华已预付），由被告济南三友志和物业管理有限公司黑龙江分公司承担，此款须于本判决生效之日起十五日内给付原告耿忠华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 马 宁人民陪审员 陈 钊人民陪审员 王冬娟二〇一六年六月二十日书 记 员 郭翔宇