广西壮族自治区荔浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0331民初661号
原告广西荔浦安康物业有限公司，住所地荔浦县医院背同福巷97号。
法定代表人黄建，董事长。
委托代理人黄存有，员工。（特别授权）
被告黄家华，男，汉族，1967年12月10日出生，住广西荔浦县。
原告广西荔浦安康物业有限公司诉被告黄家华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理。依法由代理审判员覃丽文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广西荔浦安康物业有限公司（以下简称“安康物业公司”）的委托代理人黄存有、被告黄家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安康物业公司诉称：2012年1月6日，原告与广西荔浦运昌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方约定由原告对运昌大厦小区提供前期物业管理服务，合同有效期自2012年1月6日至2014年8月1日。在原告接管运昌大厦期间，被告黄家华从2013年1月1日至2014年8月1日拖欠物业服务费2088.96元（106.46㎡×1.05元／月／㎡×5.58个月＋106.46㎡×0.95元／月／㎡×14.45个月）、公摊电费310元。原告多次向被告催交，被告借口推托，为此，原告特具状起诉，请求法院依法判决：一、被告立即向原告支付拖欠的物业服务费2088.96元及公摊电费310元，共计2398.96元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告黄家华辩称：一、2013年1月至2014年8月间，被告尚未入住小区，也未对其购买的房屋进行装修，原告要求被告支付上述期间的物业服务费及公摊电费无事实依据。二、收费标准不合理。运昌大厦小区的物业费标准和运昌华府小区的物业费标准一样，但是运昌华府的公共设施、绿地、活动场所等远远超过运昌大厦，运昌大厦的收费标准应低于运昌华府。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告安康物业公司系有限责任公司，2011年10月31日成立，公司经营范围为物业服务、二手房信息咨询、家政服务，具有三级物业服务资质。2012年1月6日，原告安康物业公司与广西荔浦运昌房地产开发有限公司（以下简称“运昌房地产公司”）签订前期物业服务合同，运昌房地产公司选聘原告为其名下的运昌华府小区、运昌大厦小区提供物业服务。该合同约定物业服务费的标准为0.95元／月／㎡（不含电梯维修、保养、年检、公共水电、二次供水电等费用），由业主按拥有的建筑面积交纳，纳入物业管理范围尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，一年内其物业服务费由甲、乙双方各承担一半，超过一年仍未出售，其物业服务费由开发企业全额交纳以及乙方须按《物业服务标准》二级约定，实现目标管理。同时，原告与运昌房地产公司在补充条款中约定：一、本合同生效后，乙方即接管甲方运昌大厦的全部物业管理，并于三至五日内完成交接工作；二、运昌大厦的物业管理及收费标准在乙方进入运昌华府实行物业管理之前维持原标准不变；三、乙方进入运昌华府实行物业管理之日起，运昌大厦的物业管理及收费标准与运昌华府的标准统一；四、接管运昌大厦的时间2012年1月6日至2014年8月1日。该合同附件一为“物业构成明细”，标明运昌大厦小区为高层纯住宅物业，坐落位置在荔城镇荔塔路328号，总建筑面积为8820㎡，附件二为桂林市物业服务二级质量标准，该标准第一条规定高层带电梯住宅的收费标准为1.1元／平方米，浮动幅度为15%。原告签订上述合同后，即按照合同约定为运昌大厦小区提供物业服务。被告黄家华系运昌大厦1栋408室的业主，其房屋建筑面积为106.46平方米。被告于2009年10月5日与运昌房地产公司签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出通知的15日内，买受人不来办理交付手续的，每过期一天，出卖人有权按每天收取买受人该房屋总价万分之一的违约金，买受人并承担自出卖人通知交付之日起的物业管理费。过期期间，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。”被告自述2010年10月至11月间，运昌房地产公司通知其交房，被告接收房屋后并未入住，该房屋一直处于空置状态。
另查明，运昌大厦小区总建筑面积为8820㎡，共有住户85户，系高层带电梯住宅小区。该小区在原告进驻之前，运昌房地产公司委托嘉美物业提供物业服务，收费标准为1.05元／月／平方米。2012年1月6日原告安康物业公司进驻运昌大厦小区，为该小区业主提供物业服务。2013年5月18日原告进驻运昌华府小区，合同期限届满后即2014年8月1日原告退出运昌大厦小区。
再查明，运昌大厦小区2013年1月至12月间公摊电费为15345.29元，2014年1月1日至7月31日间公摊电费为6232.54元。
上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、公摊电费明细表、收据、企业法人营业执照、税务登记证明、物业服务资质证明书以及原、被告双方的庭审陈述等予以证实。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是被告在接收房屋但未入住期间是否需要交纳物业服务费及公摊电费；二是原告的收费标准是否合理。
关于争议焦点一即被告在接收房屋但未入住期间是否需要交纳物业服务费及公摊电费的问题。本院认为，一方面，根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定，物业服务费自开发商通知被告交房之日起由被告负担，另一当面，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告认为在原告进驻运昌大厦小区期间其未在该小区居住，不应交纳物业服务费及公摊电费的抗辩理由，本院不予支持。物业服务企业提供的物业服务针对的是小区公共事务的管理服务，而小区的公共区域、公共设施设备等，系业主可以享受业主权利的部分，物业服务企业提供的物业服务并不会因部分业主未入住而减少，因此被告在接收房屋但未入住期间需要交纳物业服务费并分担公摊电费。
关于争议焦点二即原告的收费标准是否合理的问题。被告认为运昌大厦与运昌华府类型差别巨大，运昌大厦的收费标准应低于运昌华府。本院认为，虽然运昌大厦小区和运昌华府小区在公共设施等方面有差距，但是根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务费的收取应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，同时《广西壮族自治区物业管理条例》第五十条规定“物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价”，也即意味着物业服务企业收取物业费的主要标准是其提供的服务质量，并依据政府指导价或市场调节价收费。参照桂林市价格主管部门制订的物业服务等级及服务标准的规定，二级服务质量的高层带电梯住宅的物业服务费基准价是1.1元／平方米，浮动幅度为15%，即二级物业服务质量的收费标准在0.935元至1.265元之间，本案原告收取的物业服务费不超过上述标准，同时，两个小区的服务均按二级标准提供，因此，本院对被告的这一辩解不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，被告黄家华作为运昌大厦小区的业主，其行为受前期物业服务合同的约束。根据《前期物业服务合同》第八条、第九条及补充条款第二条的约定，物业服务费由业主按其所有的建筑面积交纳，2013年5月18日以前按1.05元／月／㎡计算，2013年5月18日之后按0.95元／月／㎡，因此，被告黄家华应向原告交纳2013年1月1日至2014年8月1日的物业服务费1970.36元（106.46㎡×1.05元／月／㎡×4.58个月＋106.46㎡×0.95元／月／㎡×14.42个月）。关于公摊电费，应根据实际发生费用由每户均摊，即被告需承担公摊电费253.86元［（15345.29元＋6232.54元）÷85户］。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
被告黄家华于本判决生效之日起十日内给付原告广西荔浦安康物业有限公司物业服务费1970.36元、公摊电费253.86元，合计2224.22元。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告黄家华承担。
如义务人未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 覃丽文
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 胡海淘