北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初6438号
原告：刘俊丰，男，1967年7月26日出生，住河北省香河县。
委托诉讼代理人：石洪荣，女，1969年3月6日出生，住河北省香河县。
委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。
被告：于丽丽，女，1981年11月21日出生，住北京市朝阳区。
被告：常静，女，1982年7月22日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：梁奇，男，1978年6月8日出生，住北京市昌平区。
被告：梁奇，男，1978年6月8日出生，住北京市昌平区。
原告刘俊丰与被告于丽丽、常静、梁奇案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月28日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告刘俊丰及其委托诉讼代理人石洪荣、张春月，被告于丽丽、被告暨被告常静的委托诉讼代理人梁奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘俊丰向本院提出诉讼请求:撤销对（2016）京0114执5520号执行案中有关查封香河县XXX房屋的执行措施，并解除查封措施。事实与理由：2015年11月23日，刘俊丰与常静签订《房屋买卖合同》，约定刘俊丰以92万购买梁静名下的涉案房屋。合同签署后，刘俊丰按照约定支付了全部价款，并于2015年11月23日进住了涉案房屋。后刘俊丰办理过户手续时得知该房屋已被昌平法院查封，刘俊丰随即提出执行异议，昌平法院以（2017）京0114执异28号民事裁定书驳回了刘俊丰的申请。刘俊丰认为其与常静签署买卖合同在先，并支付了全部价款且实际占有该房屋。人民法院不应当查封、扣押、冻结该房屋。
被告于丽丽辩称：不同意刘俊丰的诉讼请求。涉案房产在被查封时，仍登记在常静名下，故常静是房屋所有权人，刘俊丰主张撤销查封措施没有依据。
被告常静、梁奇辩称：不同意刘俊丰的诉讼请求。协议签订之后，所有的过户手续都是齐全的，没有办理过户手续是刘俊丰自身原因，故刘俊丰主张撤销查封不符合法律规定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年11月23日，出卖人常静与买受人刘俊丰签订《房屋买卖合同》，约定买受人以92万元的价格购买出卖人名下XXX住宅；出卖人于全部购房款交齐时交付房屋。同日，甲方常静、乙方刘俊丰、丙方香河安家房地产经纪有限公司（以下简称安家公司）签订《存量房屋买卖居间服务合同》及补充协议，协议约定，经甲乙双方协商同意，甲方于产权过户前结清房屋的物业、煤、水、电、供暖等相关费用，本房屋所附属的家具家电无偿赠与乙方，甲方承诺于2017年1月15日前将户口全部迁出，甲乙双方对此事知晓且无异议；若甲方违约，需向乙方支付违约金5万元，若乙方违约，所付房款甲方不予退还。
2015年11月23日，刘俊丰向常静支付购房款92万元，常静向刘俊丰出具收据，并将涉案房屋交付刘俊丰。2017年5月12日，北京宝景物业管理有限公司出具《证明书》：自2015年11月23日起该房屋由刘俊丰居住，自刘俊丰入住后，该房屋的物业费、电费以及相关费用均由刘俊丰负责交纳。
2015年12月1日，常静、梁奇共同出具《委托书》，并办理了公证，《委托书》载明，常静与梁奇是夫妻关系，共同将XXX房屋出售给刘俊丰，现因常静、梁奇工作繁忙无法亲自办理相关手续，特委托石宏武全权代理其办理与出售该房产有关的相关事宜，包括：代为办理该房产的产权交易、更名、过户、签订房产买卖合同等；委托期限从2015年12月1日起至上述委托事项办理完毕止。同日，甲方常静、梁奇，乙方刘俊丰，丙方石宏武共同签订《三方承诺书》，约定，甲乙双方共同委托丙方办理产权交易更名过户相关手续，如出现任何问题，甲方常静、梁奇无任何法律责任。
2017年5月10日，安家公司出具《证明》：2016年5、6月间，刘俊丰的爱人石洪荣要求我公司去办理过户手续，在石洪荣的要求下，我单位派人同石洪荣一起去找常静的代理人石宏武要求办理过户手续。石宏武总以忙为由推脱，房屋至今未完成过户手续。2017年5月15日，香河县人力资源和社会保障局出具《证明》：石宏武为我单位员工，因其姐夫刘俊丰买卖房屋过户一事，石洪荣多次来我局找石宏武，要求办理房屋过户手续。因父亲赡养问题，姐弟俩产生矛盾，后经过调解，双方达成和解，石宏武答应2017年春节后前去办理过户手续。
案件审理过程中，石宏武作为证人出庭作证，石宏武陈述称：刘俊丰与常静签订协议，协议约定常静于2017年1月15日前将户口迁出，迁出之后再办理过户手续，过户手续由我作为常静、梁奇的代理人代为办理；我与刘俊丰的配偶石洪荣为姐弟关系，因为家庭原因，我与石洪荣关系恶化，故一直没有办理过户手续。
2016年7月22日，于丽丽以民间借贷纠纷为由将常静、梁奇起诉至本院，本院作出（2016）京0114民初12900号民事调解书。因常静、梁奇未按调解协议履行还款义务，于丽丽向本院申请强制执行，本院作出（2016）京0114执5520号执行裁定书，并依据该裁定于2016年9月1日查封了常静名下位于河北省香河县XXX房屋。刘俊丰对执行措施提出书面异议，本院于2017年3月15日作出（2017）京0114执异28号执行裁定书，驳回了刘俊丰的异议请求。刘俊丰对裁定不服，向本院提起诉讼，形成本案之诉。
本院认为：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，刘俊丰对原判决、裁定并无异议，对执行标的主张权利，故依法有权提起执行异议之诉。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，买受人刘俊丰对登记在被执行人常静名下的不动产提出异议，对于本案是否符合能够排除执行的法定情形，本院论述如下：
一、刘俊丰与常静于2015年12月23日签订的《房屋买卖合同》是出于当事人的真实意思，且不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效。本院对执行标的采取查封措施的时间为2016年9月1日，故刘俊丰与常静在本院采取查封措施之前已经签订合法有效的书面买卖合同。
二、刘俊丰于2015年11月23日向常静交付全部购房款，符合法律规定的“已支付全部价款”的情形。
三、在收到全部购房款后，常静向刘俊丰交付了涉案房屋，故在本院对涉案房屋采取查封措施之前，刘俊丰一直合法占有该房屋。
四、对于未办理过户登记的原因，本院认为，虽然《三方承诺书》约定刘俊丰、常静、梁奇共同委托石宏武办理过户相关，如出现任何问题，常静、梁奇无任何法律责任。但根据常静、梁奇出具的《委托书》及石宏武的证人证言，在办理过户登记时，石宏武应当作为常静、梁奇的代理人协助刘俊丰办理相应手续，本案中，刘俊丰多次向石宏武主张协助办理过户手续，但石宏武并未履行相应义务，常静、梁奇作为石宏武的委托人应当对受托人石宏武的行为承担法律后果。综上，对于未能办理房屋过户登记，刘俊丰并不存在任何过错。
综上，刘俊丰于法院查封之前与常静签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并合法占有了该不动产，且对于房屋未办理过户登记，刘俊丰并不存在任何过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的排除执行的情形，故对于刘俊丰的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：
撤销（2016）京0114执5520号执行案件对坐落于河北省香河县XXX房屋的查封措施。
案件受理费70元，由被告于丽丽、常静、梁奇负担，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王筠韬
人民陪审员 王秋华
人民陪审员 韩玉林
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 李 耀