湖北省红安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1122民初479号
原告：红安县新涛益商业运营管理有限公司。
法定代表人：方继权，公司总经理。
委托代理人：陈世华，湖北龙吟律师事务所律师，一般代理。
被告：江如意，男，汉族，1976年10月4日出生。
委托代理人：陈召君、夏威，湖北朴诚勇毅律师事务所律师，特别授权。
原告红安县新涛益商业运营管理有限公司诉被告江如意租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月31日、7月20日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人，被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月6日，原、被告签订了“红安城投时代广场租赁合同”。被告租赁原告提供的商铺从事“弯弯火锅”餐饮经营。合同约定租赁期限为2015年5月1日至2023年4月30日，租金采用先付后用原则支付，租金按押三付三结算，截止到2016年2月1日前，被告应付第一个计算年度的租金为253967.4元，但被告只支付了55000元租金。尚欠第一个计算年度的租金198967.4元。另按合同约定被告应缴纳约定的物业管理费30570.15元，但被告只支付了15000元，尚欠物业管理费15570.15。故原告要求法院判令1、解除原、被告之间签订的编号为80017红安城投时代广场租赁合同；2、被告支付欠交的租金198967.4元；3、被告支付欠缴的物业管理费15570.15元；4、被告支付甲方预期利益补偿169311.6元；5原告依约没收被告缴纳的保证金10万元；6本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，同意解除双方的租赁合同，但应按照情势变更事由解除合同，被告不存在违约情形。该合同是格式合同，其约定的没收保证金支付预期利益属合同法第39、40条规定的情形，该合同免除了己方责任加重了对方责任，并排除了对方的主要权利，请法院认定该条款无效。被告愿意用已支付的保证金抵扣租金和物业管理费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
一、原告的营业执照等证据，证明原告具有诉讼主体资格及其身份情况。
被告对主体资格的证据无异议，需要补充一点，原告运营管理的时间自2015年1月1日至2018年5月30日。
本院认为，被告对该证据证实性无异议，本院予以采信。
二、双方签字盖章的时代广场租赁合同，证明该合同是双方平等自愿的基础上签订的一份合法有效的租赁合同。
被告对合同真实性无异议。但该合同属格式合同限定了被告的权利，提高了被告的责任，尤其是没收保证金条款是无效。
本院认为，被告对该合同的真实性无异议，本院予以采信。
三、被告缴纳租金的相关收据，拟证明被告只缴纳物业管理费15000元、租金55000元、保证金100000元，没有依约交全租金和租赁期间的物业管理费用。
被告对该组证据真实性无异议。被告认为截止到2016年2月1日应交租金169311.4元，而不是原告主张的253967.4元。
本院认为，该证据能证实被告已缴纳的租金和保证金、物业管理费，对该证据予以采信。
四、原告与王红燕等20位业主签订的《委托运营及管理协议收》，拟证明1、依此协议原告在《红安滨水商业街步行街商业运营管理合同》基础上，取得了对出租商铺的延续运营权利。2、被告违约后，原告将面临对20位业主承担1312989元固定收益的损失。
被告认为该组证据不能达到原告证明目的，根据合同相对性原理，原告与第三人之间签订的合同的权利义务不能强加给本案被告。原告与第三人的委托运营合同，其委托运营的期限超过了原告与红安城投之间约定的期限，超过部分应属于无权处分。
本院认为，原告与王红燕等20位业主签订的《委托运营及管理协议书》是另一法律关系，与本案无关联性，被告质证意见成立，对原告的证明目的不予采信。
被告未向本院提交证据。
经庭审举证、质证、认证，本院审理查明如下事实：
2015年5月6日，原、被告签订了“红安城投时代广场租赁合同”。被告利用原告提供的商铺从事“弯弯火锅”餐饮经营。合同约定租赁期限为2015年5月1日至2023年4月30日，租金采用先付后用原则支付，租金按押三付三结算，合同约定租赁期限为2015年5月1日至2023年4月30日，租金采用先付后用原则支付，租金按押三付三结算（1、第一个租金计算年度自2015年5月1日起计租，租金单价60元/月/平方米，2015年5月1日-2015年10月30日为免租期，2015年11月1日-2016年4月30日租金标准如下：租金为169311.60元。第二个租金计算年度租金单价60元/月/平方米，2016年5月1日-2016年10月30日为免租期，2016年11月1日-2017年4月30日租金标准如下：租金为169311.60元等内容。被告于2015年5月6日、2016年3月1日分别缴纳了租金50000元、5000元，2015年5月6日缴纳了保证金100000元。依照合同约定截止到2016年5月被告应缴纳承租门店物业管理费30570.15元，被告于2016年2月24日缴纳了物业管理费15000元，尚欠15570.15元。被告于2016年4月锁门歇业，原告亦于2016年4月3日将该门店加锁，后经原告与被告多次沟通未果，故原告诉至本院。
本院认为，原、被告签订了“红安城投时代广场租赁合同”是原告提供的格式合同，合同第九条第二项规定：“合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约的请求，但是应在预定解约日的3个月前以书面形式提出，并向甲方支付合同租金的20%的违约金。”第十一条第二十款第一项规定：被告有违约行为，原告有权书面通知乙方后解除本合同，有权收回该店铺，没收保证金，还向原告支付合同解除前的逾期违约金，并向甲方支付预期利益的补偿的等条款。上述规定违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，本案原告既未向被告明示并提请注意，免除其责任，加重了对方责任，故双方签订的租赁合同第十一条第二十款第一项没收保证金部分无效，合同其他部分仍有效。被告辩称，其关门歇业是由于情势变更，是因为原告广告宣传达不到效果，被告没有违约行为。本院认为，原、被告签订“红安城投时代广场租赁合同”是双方真实意思的体现，被告的经营行为是市场行为，其风险应自行承担，故对被告的辩解意见不予采纳。依照合同，被告应缴纳第一个租期租金169311.6元，但被告只缴纳了55000元，尚欠第一个年度租金114311.6元和物业管理费15570.15元，构成根本性违约，依法应当承担违约责任，原告要求被告支付逾期利益补偿169311.6元，本院认为，依照双方签订的租赁合同第十一条、第二十款第一项约定：一方违约应向另一方支付相当于六个月租金作为逾期收益的补偿，因第一个年度租金为169311.6元，故本院认定预期利益补偿为六个月租金84655.8元。被告于2016年4月3日关门歇业是以自己的行为表明其不履行合同的主要义务，而原告随后在该门店上加锁的行为应视为双方合同终止。现原、被告均同意解除合同，本院予以支持。原告收取的保证金100000元应退还被告。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条第五款、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告红安县新涛益商业运营管理有限公司与被告江如意签订的编号为№80017《红安城投时代广场租赁合同》；被告江如意于本判决生效之日起十日内返还所租赁的门店给原告。
二、被告江如意于本判决生效之日起十日内给付原告红安县新涛益商业运营管理有限公司租金114311.60元、物业管理费15570.15元，合计129881.75元。
三、被告江如意赔偿原告红安县新涛益商业运营管理有限公司逾期收益84655.80元。
四、原告红安县新涛益商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告江如意缴纳的保证金100000元。
五、驳回原告其它诉讼请求。
本案诉讼费8557元，原告负担3557元，被告负担5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费8557元,款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的,按自动撤回上诉处理。
审判长 李 波
审判员 陈 霞
审判员 黄红英
二〇一六年十月二十八日
书记员 李继忠