云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4888号
上诉人（原审被告、反诉原告）：牛琴美，女，汉族，1975年5月30日出生，住安宁市，
委托诉讼代理人：郭昌海，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：覃洁，女，汉族，1994年7月4日出生，住安宁市，
委托诉讼代理人：祖文敏，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨玉堂，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人牛琴美因与被上诉人覃洁房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2016）云0181民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
牛琴美上诉请求：一、撤销（2016）云0181民初1274号民事判决书本诉部分的判决，判令驳回被上诉人的诉讼请求；二、撤销（2016）云0181民初1274号民事判决书反诉部分的判决，判令双方继续履行合同；三、判令被上诉人承担一审、二审案件受理费。事实和理由：一、本案中，被上诉人违约在先，原判决认定事实不清。1、中介通知双方办理过户手续的时间是2016年4月26日，离双方约定的过户终止时间还有三天；2、在2016年4月26日上诉人联系了案外人沈岗，其同意配合办理过户手续，上诉人即通知被上诉人及中介公司工作人员在29日之前再约办理时间，但是随后被上诉人一直拖延；3、上诉人对涉案房产具有国家机关颁发的合法的产权证书，上诉人的涉案房产到今日为止，都没有另行出售；4、房产交易过程中产权登记部门强行要求公证没有法律依据，上诉人不应为此买单。二、一审判决对法律的适用错误。一审法院适用《合同法》第九十四条（四）的规定，认为2016年4月26日未能过户是上诉人的违约，但是在双方约定期限未到之前，不存在违约的情况。本案中并不存在《合同法》第九十四条规定的解除合同情形，本案合同具有履行的条件，根据《合同法》第六十条的规定，被上诉人应全面履行自己的义务。
覃洁答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人无违约行为。导致双方无法在合同约定期限内办理产权过户，原因是上诉人隐瞒了涉案房屋还有其他隐名共有人沈岗的事实，故导致无法按期办理过户。上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
覃洁向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方2016年4月18日签订的《房屋买卖定金合同》；2、判令被告双倍返还定金40000元；3、诉讼费由被告承担。牛琴美向一审法院提起反诉请求：1、判令反诉被告覃洁继续履行2016年4月18日签订的《房屋买卖定金合同》；2、由反诉被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年4月18日，原、被告双方在昆明高原房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金合同》，约定：被告自愿将位于安宁市保利宁湖峰境5幢2单元502号房屋出售给原告，房屋面积为138.74平方米，房屋的实际成交价格为680000元，签订合同之日原告向被告支付购房定金20000元。双方约定过户之日一次性支付该房屋的首付款210000元。剩余尾款450000元以按揭贷款的方式支付。双方约定于2016年4月29日之前办理房屋更名手续，房屋交易过程中产生的所有费用由原告承担。违约责任为：被告如违约，按定金金额双倍退还给原告，中介费由被告支付，如原告不要此房或违约，则定金不退，中介费由原告支付，被告有权另行出售该房屋。原、被告双方在未得到中介书面同意下，擅自解除本合同，双方须按合同房屋总价金额的2%向中介支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了购房定金20000元。2016年4月25日，双方按约定办理房屋过户手续时，因本案所涉的安宁市保利宁湖峰境5幢2单元502号房屋系被告牛琴美与案外人沈岗婚姻关系存续期间购买，被告牛琴美与沈岗在2012年2月22日离婚时未对该房产进行分割，原、被告双方因此未能办理房屋买卖的公证手续，原告遂诉讼至一审法院。一审法院认为，原告覃洁与被告牛琴美签订的《房屋买卖定金合同》所处分的财产事后已经取得共有人沈岗的追认，故合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律的禁止性规定，为合法有效。对于原告诉请解除《房屋买卖定金合同》的请求，经查，《房屋买卖定金合同》签订后，因被告牛琴美在签订合同时未向原告披露涉案标的物还存在其他共有人，从而导致双方未能按照合同约定的期限办理房屋产权过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告的行为已对原告构成违约，原告可以解除合同，因此，原告的该项主张，理据充分，一审法院予以支持。关于被告是否应双倍返还原告定金的问题，本案系定金合同而产生的纠纷，双方交付和收受定金行为的目的是为担保房屋买卖合同的正常履行而预先向对方支付一定数额的金钱。双方在合同中对定金进行了约定，原告并实际交付给被告购房定金20000元，且定金金额未违反法律规定，该定金合同成立，具有法律效力，双方的定金合同属履约定金性质。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案被告牛琴美在签订合同时明知出售的房屋系其与案外人沈岗婚姻关系存续期间取得的共有财产，但其未向原告如实披露涉案的标的物还存在其他共有人，权利存在瑕疵，从而导致双方未能按照合同约定的期限办理房屋产权过户手续，原告作为善意的相对人已尽到了合理的审查义务，对此并无过错，故被告应当按照定金罚则承担违约责任向原告双倍返还定金。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决：本诉部分：一、解除原告覃洁与被告牛琴美于2016年4月18日签订的《房屋买卖定金合同》。二、由被告牛琴美于判决生效后十日内返还原告覃洁定金40000元。反诉部分：驳回反诉原告牛琴美的诉讼请求。本诉案件受理费800元，减半收取为400元，由被告牛琴美承担，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告牛琴美承担。
本院二审中，上诉人就其上诉请求提交了2016年4月27日、29日的“报警记录”、“微信记录、通知录音”予以证明。报警记录被上诉人质证认可真实性，微信记录、通知录音“三性”均不认可，但未提交反驳证据，同时认为上诉人的证据不能证明上诉人主张的事实成立。对上诉人提交的新证据，本院对真实性予以确认，但上诉人的证明内容是否成立，本院将在判决中结合全案事实予以评述。被上诉人则申请了证张某宇出庭作证，证明双方履行合同需要上诉人的前夫到场签字，因合同到期时未来，双方因此发生争议。对证人证言，因证人本人到庭亲自作了陈述，且身份合法，本院予以采信。对经一审审理确认的本案其他事实，双方当事人均无异议，本院依法予以认定。但上诉人补充认为，在合同最后3天因被上诉人不接听电话，导致无法按期办理过户。被上诉人补充认为一审仅仅认定“离婚时未对涉案房产进行分割”，但是未确认上诉人隐瞒了房产还有共有人沈岗导致未能按期办理过户。对双方的异议事实本院也将在判决中予以评述。
另，二审中经本院补充调查核实，案外人沈岗到庭陈述表示其同意上诉人转让涉案房屋，一审中上诉人提交的“申明”是其所书写，时间系笔误“2017年”应为“2016年”。案涉合同的丙方案外人昆明高原房地产经纪有限公司到庭陈述，同意解除合同，并要求在本案中主张其合同权利，该案外人的陈述系其真实自由意思的表达，本院予以确认。案外人昆明高原房地产经纪有限公司要求在本案中主张其合同权利的请求，因一审其未申请参加诉讼，本院不予准许，其可另行起诉主张。
归纳双方诉辩主张，本案二审的争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖定金合同》是应继续履行还是应解除？一审判决上诉人返还被上诉人4万元定金是否适当？
本院认为：上诉人与被上诉人之间订立的合同，系双方真实自由意思的表示，并无无效的法定情形，双方均应严格遵守。本案中，双方合同约定在2016年4月29日之前办理案涉交易房屋的过户手续，但因上诉人所售房屋尚有其他共有人，而合同的签订未经得其签字同意，致使在约定的期限内不能按约定将房屋过户交易，虽然后来案涉房屋的共有人沈岗同意出售、交易可以进行，但从查明的案件事实看，并无证据证实共有人沈岗是在双方约定的交易期限之前同意出售。至合同约定的履行期限届满时止，双方合同不能履行，被上诉人并无过错，责任在上诉人一方，因此被上诉人要求解除合同并由上诉人承担返还双倍定金的违约责任，有事实和法律依据，一审判决予以支持，并无不当；作为违约一方的上诉人要求继续履行合同，于法无据，一审判决不予支持，并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张的订立合同时其已向中介问过，涉案房屋可以过户，在约定过户期限的前三天其前夫即共有人沈岗已同意出售房屋，是被上诉人不接电话不配合，其并无违约行为的主张，因无证据证实，且其所称的“已问过中介告知可以过户”的抗辩，效力并不及于作为购房一方的上诉人。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费800元，由上诉人牛琴美承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一七年一月二十四日
书记员 仝倩华