江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）萍民二终字第102号
上诉人（一审原告）周乾，男，1982年5月20日出生，汉族。
委托代理人潘洪全，江西图志律师事务所律师。
委托代理人陈刚，江西图志律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）萍乡市九龙房地产开发有限公司。
法定代表人郁日明，该公司董事长。
委托代理人李建辉，江西建辉律师事务所律师。
委托代理人罗晃，江西建辉律师事务所律师。
上诉人周乾因与被上诉人萍乡市九龙房地产开发有限公司（以下简称九龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院(2014)安民初字第1389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人潘洪全、陈刚，被上诉人的委托代理人李建辉、罗晃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决查明，2009年5月19日，周乾与九龙公司签订商品房买卖合同，约定九龙公司将其位于安源区后埠街前村居委会的百春和小区第9幢1单元402号房出售给周乾。房屋总价款为210366元，其中2009年5月19日付房款190366元，余款20000元于交房之日付清。出卖人应当在2009年11月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。如出卖人未按期将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，周乾按约缴纳了房款。2010年5月3日，周乾向九龙公司缴纳了契税、房屋维修基金、水、电、煤气等费用共计13974元。同日，九龙公司通知周乾办理入住手续，周乾当日收到该通知。周乾与萍乡市九龙物业管理有限公司签订了百春和小区前期物业管理服务协议，并交纳了2010年5月至12月的物业管理费286.30元。另查明，2012年2月24日，萍乡市房产管理局向九龙公司发放了百春和小区9栋1单元402号房的房屋所有权证。2013年10月17日，上述房屋已过户至周乾名下，房屋所有权证号为萍房权证安字第××号。九龙公司在交付房屋时，未向周乾提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。九龙公司开发的百春和小区第9栋于2011年3月6日竣工验收合格，并于2011年3月29日登记备案。
一审判决认为，合法的买卖关系应受法律保护。周乾与九龙公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，合同双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。该案争议的焦点主要是：九龙公司是否构成逾期交房，是否构成逾期办理房屋产权证，是否应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。首先，关于九龙公司是否构成逾期交房的问题。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用，即开发商应按照约定期限将商品房交付使用，同时应交付具备商品房交付条件的房屋。商品房买卖合同中约定的交付期限为2009年11月30日，周乾收取房屋钥匙，实际接收房屋为2010年5月3日，而诉争房屋通过竣工验收合格的时间为2011年3月6日，并于2011年3月29日登记备案，故周乾接收符合具备交付条件的房屋的时间应为2011年3月29日。九龙公司应于2009年11月30日交付房屋，而直到2011年3月29日涉案房屋才符合交付条件，超过了合同约定的交付期限，违反了合同的相关约定。其次，关于九龙公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务权利，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。周乾对于合同约定的房屋交付期限及本人收房的时间均应知晓，自2011年3月29日接收了符合交付条件的房屋之日起两年之内均可向九龙公司主张逾期交房的违约责任。周乾提交小区业主集体签名的证明来证实其一直在向九龙公司主张权利，然该证明不符合证据的形式要件。至于证人叶某的证言，证人本身也是百春和小区的业主，与本案具有利害关系，且其证言也不能证实周乾一直在向九龙公司主张权利，周乾也没有其他证据佐证，根据证据规则的相关规定，周乾应承担其主张的逾期交房举证不能的责任。周乾在超过法定的二年诉讼时效后再向九龙公司主张违约责任，不具备法定中止、中断事由，故对周乾要求九龙公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。最后，关于九龙公司是否构成逾期办证的问题。周乾与九龙公司双方签订的合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。从以上内容可以看出双方当事人并未对办证义务的主体进行明确约定。通常情况下，开发商只要在法定期限内向行政主管部门提交了需由出卖人提供的资料，在完成初始登记后，开发商的义务即已履行完毕。商品房符合交付使用条件的时间为2011年3月29日，故九龙公司应在2012年3月29日之前将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案。九龙公司实际取得房屋的项目整体初始登记产权时间为2012年2月24日，周乾从该日起即可向房屋登记主管部门提交办理过户或分户的申请，故九龙公司并未超过合同约定的期限提交备案材料，未违反合同的相关约定。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十九条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回周乾的诉讼请求。案件受理费244元，由周乾承担。
一审判决宣判后，周乾不服，向本院提起上诉称，一、九龙公司逾期办理产权证，应当支付逾期办证违约金。根据合同约定，办证期限应从2009年11月30日起算，但九龙公司直到2012年2月27日才完成产权初始登记，违反了合同约定。一审判决认定从符合法定交房条件的2011年3月29日起算办证期限，属于对合同条款的理解错误。九龙公司不仅逾期办理产权初始登记，而且基本的通知义务都没有履行，始终没有告知购房者可以办理房产证的时间。二、对逾期交房违约金的起诉并未超过诉讼时效。周乾提交了百春和小区业主签字的证明以及叶某的证人证言，百春和全体业主也多次到九龙公司主张逾期交房和逾期办证的违约责任，本案的诉讼时效多次中断，周乾的诉讼请求应当得到支持。因此，请求撤销一审判决，改判九龙公司支付周乾逾期交房违约金5101.38元，逾期办证违约金1051.83元。
被上诉人九龙公司答辩称，一、九龙公司已经按照合同约定履行了办理房屋产权登记所需资料备案的义务，周乾因其自身原因没有向登记机关提交应由其自己提交的资料，导致产权证未能如期办理。二、九龙公司在2010年交付了房屋，周乾已经在该房屋内实际居住超过3年时间，期间并未要求九龙公司承担任何违约责任。即使从2011年3月29日起算，本案也已经超过诉讼时效。三、房屋验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》，但该表并非开发商交房的强制性要求。房屋在经过建设、监理、施工、设计以及勘察等单位验收后，即符合交付条件。九龙公司在经过上述部门验收后即向周乾发出了交房通知，九龙公司在交房过程中不存在逾期交房的情形。因此，请求驳回上诉，维持原判。
在二审指定的举证期限内，上诉人周乾、被上诉人九龙公司均未向法庭提交二审中的新证据。
二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人周乾与被上诉人九龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是有效合同。本案的争执焦点是：一、周乾要求九龙公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、九龙公司是否应承担逾期办证违约金。
关于周乾要求九龙公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。双方合同约定，九龙公司应当在2009年11月30日前将验收合格的房屋交付周乾使用。周乾在2010年5月3日领取房屋入住手续，但该房屋在2011年3月29日才办理竣工验收备案。按合同约定的交付条件，2011年3月29日是房屋验收合格的时间，也是九龙公司交付房屋的时间。周乾在2014年5月13日才向法院主张九龙公司的违约交房责任，且没有提交有效证据证明其在2011年3月29日起的两年内向九龙公司主张了权利，周乾的该部分诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效。因此，周乾关于九龙公司支付逾期交房违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院对此不予支持。
关于九龙公司是否应承担逾期办证违约金的问题。双方合同约定九龙公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由九龙公司提供的资料报产权登记机关备案，但并未约定九龙公司为周乾办理房屋产权证，周乾也没有委托九龙公司办理房屋产权证，因此九龙公司的合同义务为将有关资料报产权登记机关备案。九龙公司在2011年3月29日将符合合同约定条件的房屋交付给周乾，其将办证资料报产权登记机关备案的时间为2011年3月30日至2012年3月29日。九龙公司在2012年2月24日取得百春和小区9栋1单元402号房的房屋产权证，可以证明九龙公司在合同约定的资料备案时间内履行了义务，九龙公司不存在逾期办证的情形。因此，上诉人周乾关于九龙公司支付逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院对此不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费244元，由周乾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易 磊
代理审判员 严林伟
代理审判员 姚 赛
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 刘海鹏