重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初753号
原告重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区向阳路23号，统一社会信用代码9150115768895294Y。
法定代表人朱素英，职务董事长。
委托代理人杨永安、谈邦应，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。
被告周朝强，男，1972年1月23日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆超越物业管理有限公司（以下简称超越物业公司）与被告周朝强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法由审判员刘丹适用小额诉讼程序于2017年2月28日公开开庭进行审理。原告重庆超越物业管理有限公司委托代理人谈邦应、被告周朝强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告超越物业公司诉称，被告系XXXX花园X-X-X-
X号业主，其住宅建筑面积126.91㎡，每月应缴纳住宅物业费114.22元，每月公共能耗费7元，合计每月应缴纳121.22元，被告从2014年1月1日至2016年12月31日一直未缴纳物业服务费和公共能耗费，共计拖欠物业费用4279.92元。期间原告多次向被告催收，但被告均不缴纳物业服务费，为此，原告特向法院起诉，请求法院判决被告支付物业服务费4279.92元给原告。判令被告支付滞纳金4622.4元（按照1‰计算）给原告。本案诉讼费由被告承担。
被告周朝强辩称，1、原告诉称的事项与事实不符。原告与被告之间未签订任何合同。原告称多次催收物管费不属实，业委会也从未督促被告缴纳物业费。原告无权起诉与自己并无合同关系的单个业主。2、原告收取物业费单价虚高，与所提供的服务质量严重不符。3、要求原告撤回起诉，并向被告赔礼道歉，并支付一元钱的精神损失费。尽快和业主们进行业委会的换届，与新一届业主委员会签订服务合同。如本次诉讼被告输了，请原告提出我缴纳物管费中所包含的正常物业服务合必要设施（电梯）。要求原告退回前期多收费的非法所得。
经审理查明，2013年12月31日，重庆市南川区XXXX花园小区业主委员会（甲方）与原告超越物业公司（乙方）签订了《XXXX小区物业服务合同》，由原告对XXXX花园小区进行物业管理服务。合同第四章第六条约定物业服务费用标准为：（1）住宅：电梯房（3楼及以上）0.95元/月∙平方米，8、9、10楼及电梯房的1、2楼0.90元/月∙平方米。（2）、商业物业：1.00元/月∙平方米。（3）、其他物业：住宅改为商用，多层房及电梯房的1、2楼按1.5元/月∙平方米收取；电梯房3楼以上的按2.00元/月∙平方米收取。第七条约定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取按国家政策向业主分摊计收”，第八条约定“业主应于2014年1月1日起交纳物业服务费”，第十九条约定“本合同期限为贰年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”，第二十四条约定“业主或物业使用人不按时交纳物业服务费，每逾期一天，加收千分之三的付违约金”。合同签订后，原告超越物业公司为该小区提供物业服务。
2015年12月10日，重庆市南川区XXXX花园小区业主委员会（甲方）与原告超越物业公司（乙方）再次签订了《XXXX小区物业服务合同》，原告继续为该小区提供物业服务。该合同与2013年12月31日签订的合同有部分条款不一致，该合同约定“其他物业中住宅改为商用，电梯房3楼以上的按2.00/月∙平方米收取。能源消耗费用，每户每月收费7元。业主应于2016年1月1日起交纳物业服务费。服务一年后，即自2017年1月1日起，电梯房（3楼及以上）按1.2元/月∙平方米标准收取。合同期限为贰年，自2016年1月1日起至2017年12月31日至。”其他合同条款同上一份合同相同。随后原告从2016年1月起按照调整后的标准收取物业费，部分业主亦按照该标准交纳物业费。2016年12月10日，原告超越物业公司向包括被告在内的全体业主发出公告，该公告载明“根据双方原物业管理合同规定，于2017年1月1日起上调物业管理费，以弥补我公司的亏损，但由于部分业主对微调物管费反映较大，一时难以接受……现我公司正式作出决定：公司暂时放弃物管费调整，待本小区新一届业委会产生后，公司再与新一届业委会商定物管费上调事宜……。”
另查明，被告周朝强系重庆市南川区XXXX花园小区X幢X单元X-
X号房屋的业主，该房屋系楼梯房，建筑面积为126.91平方米。被告周朝强未缴纳从2014年1月至2016年12月期间的物业管理费等费用。
上述事实，有原告的陈述、被告的辩称以及《XXXX小区物业服务合同》、《公告》等证据在案佐证，也经庭审依法质证核实，具有证明效力。
本院认为，原告超越物业公司与南川区XXXX花园小区业主委员会于2013年12月31日、2015年12月10日签订的《XXXX小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《XXXX小区物业服务合同》依法对南川区XXXX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXX小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。对于被告提出的与原告无合同关系的抗辩理由，本院不予采信。被告提出的原告提高物业费收费标准的问题，因原告与该小区业委会签订的物业服务合同中明确约定了收费标准，该约定对全体业主均具有法律约束力。对被告提出的原告未履行公示职责、对其反映的房屋渗水问题未能及时协调处理的问题，属于原告在提供物业服务中的服务瑕疵，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，因此对被告以此为由不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。故，被告周朝强从2014年1月至2016年12月期间应承担的物业费为4111.88元（126.91平方米×0.9元/平方米·月×36个月）。关于原告主张的公摊能耗费，因原告与南川区XXXX小区业主委员会签订的第一份物业服务合同中约定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取按国家政策向业主分摊计收”，现原告在审理中未能提供被告2014年1月至2015年12月期间的据实分摊的公摊能耗费的相应证据，而是按照7元/月主张，无事实依据，本院不予支持。对于被告2016年1月至2016年12月期间的公摊能耗费，因原告与该小区业委会签订的第二份物业服务合同中明确约定为“7元/月”，故该期间的公摊能耗费为84元（7元/月×12个月）。综上，被告从2014年1月至2016年12月期间应当承担的物业费合计4195.88元（4111.88元+84元）。原告在本案中主张该期间的物业费合计为4279.92元，超过的部分，本院不予支持。对于原告主张的违约金问题，虽然被告未按时交纳物业费，但由于原告对被告反映的问题未能及时协调处理问题，其服务行为具有瑕疵，被告未按时交纳物管费具有一定的理由，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由被告周朝强于本判决生效之日起十日内支付原告重庆超越物业管理有限公司2014年1月至2016年12月的物业服务费用4195.88元。
二、驳回原告重庆超越物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告周朝强负担。
本判决为终审判决。
审判员 刘 丹
二〇一七年三月十五日
书记员 杨江亮