重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05836号
上诉人（原审被告）：重庆昊华置业有限公司。
法定代表人：杨晓斌，该公司董事长。
委托代理人：周明兵，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人：孙罡，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄琳琳。
委托代理人：廖永刚，重庆聚昱律师事务所律师。
上诉人重庆昊华置业有限公司（以下简称昊华公司）与被上诉黄琳琳商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年5月15日作出（2013）渝北法民初字第10414号民事判决。上诉人昊华公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人昊华公司之委托代理人周明兵、孙罡，被上诉人黄琳琳之委托代理人廖永刚参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年11月7日，以被告昊华公司为甲方，原告黄琳琳为乙方，双方签订《商品房买卖合同》，合同首部载明黄琳琳的通讯地址为重庆市xxxx路xx号，联系电话为6679×××3。合同约定由甲方将其开发的位于xxx区xx幢xx号房屋预售给乙方，户型为跃层式。总成交金额为1264300元。合同约定：属预售商品房的，甲方应当在2008年12月18日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；采用按揭付款的，如按揭手续办理完毕时间超过前款约定的交房期限，则交房时间顺延至按揭手续办理完毕后15日内。合同第九条约定：除合同第六条约定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，按下列方式处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日（含此日），自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（含此日）后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行。自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十三条约定：甲方交付的商品房的装饰、设备标准应符合（附件三）的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方修复或更换。合同附件三对装饰、设备标准进行了约定，其中第9项阳台栏杆的约定为：铝合金栏杆。同日双方又签订了补充协议。补充协议第三条对房屋交付进行了约定：1、乙方按本合同约定付清全部房款（且无银行按揭月供欠款）、逾期违约金及其他根据相关政府规定和本合同约定乙方应缴款项，方可进行房屋交接手续办理。否则，甲方有权拒绝交房。2、房屋交付时，若甲方具备《商品房竣工验收备案登记证》或政府主管部门出具的已经办理了竣工验收备案登记的证明文件，则乙方应当接收商品房，并签署房屋交接单，若商品房不符合合同其他约定，乙方有权要求整改，但不能拒绝接房也不能退房，且甲方不承担逾期交房的违约责任。该合同附图上仅标注了整套房屋的平面图，对楼梯未进行标注。补充协议第七条第8项约定：双方应按本合同及补充协议所列电话、地址进行联络，乙方必须保证其提供的上述材料的真实性和可靠性，若有变更，应提前7天以书面形式通知对方，书面通知包括但不限于传真、挂号邮件、EMS方式、或在甲方本地报纸刊登等方式。上述方式只要完成向乙方在签署本合同时预留的或事后书面通知的地址／或代收人地址邮寄的行为即为有效送达，如以报纸公告形式予以通知，报纸一旦发布则视为有效送达。乙方没有向甲方预留通讯地址或预留地址的通讯地址有误或事后书面通知地址／或代收人地址有误，甲方不承担任何责任。合同对其他方面还进行了约定。
合同签订后，黄琳琳按合同约定向昊华公司支付了全部房款1264300元。2008年12月11日，案涉工程取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，并于同日向黄琳琳邮寄交房通知书，通知黄琳琳于2008年12月16日起可开始接房。2008年12月20日，原告前往被告处接房。2008年12月21日，原告向被告出具接房异议书，称在验房时发现房屋存在一些质量问题，提出无室内上下楼梯和室内安全栏杆等异议，希望被告及时整改，整改合格后再通知原告前来接房。
因双方对室内上下楼梯和楼上栏杆等事宜发生争议，2009年4月22日，黄琳琳向昊华公司邮寄了律师函，要求昊华公司尽快修建跃层房屋的室内楼梯。2009年5月5日，昊华公司按照黄琳琳2009年4月22日发函的地址和律师函中黄琳琳的联系电话，向黄琳琳作出了回函。黄琳琳于2011年向一审法院提起诉讼，要求昊华公司完善跃层的室内上下楼梯及跃层二层临空处的护栏。该案经重庆市第一中级人民法院二审查明：“涉案房屋一层客厅上空的临空设计有作用相当于防护栏杆的安全保障设施。”二审认为：“从昊华公司一审举示的涉案房屋的建筑、结构专业施工图上看，涉案房屋一层客厅上空的临空处设计有作用相当于防护栏杆的安全保障措施，从其保障安全的角度上讲，不属于房屋的装饰装修部分；因此黄琳琳诉请的跃层二层临空处的护栏并不受合同附件三及附件四补充协议第七条约定的限制，昊华公司应当向黄琳琳交付符合设计和建设标准的房屋。”该案二审判决：昊华公司按照建设标准修建、完善案涉房屋跃层第二层临空处安全护栏，驳回了黄琳琳的其他诉讼请求。
2013年10月22日，昊华公司向原告以EMS特快专递的方式发函，告知其室内防护栏杆已安装完毕。该函载明的地址是2009年4月22日黄琳琳向昊华公司发送律师函时载明的黄琳琳的邮寄地址，但联系电话不是预留的黄琳琳发出的律师函上载明的黄琳琳的电话，而是预留的商品房买卖合同中黄琳琳的电话。庭审中，原告称未收到该份函件。2014年4月25日被告按要求将案涉房屋的钥匙、新建商品房使用说明书及质量保证书、门禁卡等交房手续交至一审法院，2014年4月29日，原告到一审法院领取了相关手续，双方完成实际交接手续。
黄琳琳一审诉称：原告与被告于2007年11月7日签订重庆商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的重庆市xxx区xxx号房屋一套；房屋总价款1264300元；交房日期为2008年12月18日前，逾期交房的自逾期交房之日起按日向原告支付已付购房价款的万分之三的违约金。原告已按约定支付了房款，2008年12月21日原告到被告处接房，发现房屋没有室内楼梯和室内安全栏杆，提出异议，当即要求被告修建室内楼梯和安全栏杆，但被告以原告的要求既非法定义务也非约定义务为由拒绝，原告因此未接房。原告多次要求被告修建室内楼梯和室内安全栏杆无果后向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，2011年10月25日，重庆市第一中级人民法院作出判决，认定被告应当履行国家对房屋建设的强制性标准义务，判令被告按建设标准修建、完善室内的安全护栏。虽然合同未约定应修建室内房屋的安全栏杆，但被告交付的房屋必须符合国家强制性标准要求，被告应当履行其法定义务。但时至起诉之日，被告仍未向原告交付修建完善后的房屋，故请求法院依法判令：1.被告立即将修建、完善后的位于重庆市渝北区红枫路8号19-1-5-2号房屋交付给原告；2.判令被告自2008年12月9日起至实际交房之日止，每日按已付房款总额1264300元的万分之三向原告赔偿迟延交房的违约金；3.诉讼费由被告承担。
昊华公司一审辩称：1.本案的商品房屋符合合同的交付条件，原告逾期接房，对于逾期接房的损失应当自行承担，根据（2011）渝一中法民终字第05359号民事判决书，昊华公司取得了竣工备案登记证，同日通知黄琳琳可以在2008年12月接房，根据双方签订的协议，房屋交付时被告具备备案登记证，则原告不能拒绝接房，有不符合规定的情况原告有权要求整改，但不能拒绝接房。被告需要完善履行修复护栏的义务，但该义务仅限于房屋的质量整改，对其损失要求并不是逾期交房的损失；2.原告所称完善护栏仅仅是商品房的局部工程，判定房屋整体是否符合质量要求，应当依据其是否获得竣工备案登记证，根据合同法148条规定，即使标的物不符合合同约定或法律要求，相对方只有在标的物达不到符合使用目的的情况下才可以拒绝，被告认为房屋仅仅是质量上的瑕疵，原告无权拒绝接房；3.原告对于交房的部分诉讼请求有部分超过诉讼时效，根据合同约定，应当在2008年12月18日前交付房屋，原告应当从该日起知道权利受损，而原告今日才要求赔偿损失，故被告认为其部分请求超过诉讼时效。
一审法院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。现就本案争议的焦点逐一评判如下：
一、昊华公司是否构成逾期交房。本案中，虽然案涉房屋在合同约定的交房日前取得了重庆市竣工验收备案登记证，昊华公司在合同约定的交房日前通知了原告接房，但当时昊华公司交付的房屋并未安装跃层二楼临空处的护栏，依照房屋设计显示，该护栏是对二楼临空处起着安全保障作用，不是房屋的装饰装修部分，而是属于安全保障设施。故在未安装该防护栏杆前，案涉房屋均存在使用危险，必须在安装该护栏后，交付的房屋才能保障正常的使用功能，故被告昊华公司2008年12月11日通知原告前往接房不能视为合格交付，应当从约定的应当交房期限届满的次日起向原告承担逾期交房的违约责任。虽然2009年4月22日原告向被告发函的地址合同中不一致，且被告按此地址向原告的当次回函原告也已收到，但并不代表原告告知被告合同中约定的通讯地址进行了变更。现原告否认收到了2013年10月22日函件，昊华公司也未举示证据证明该份函件到达了原告，故应当以双方2014年4月25日按要求将房屋交付手续交至一审法院的行为作为交房日期。因此被告昊华公司应当从2008年12月19日起至2014年4月25日期间，向原告承担逾期付款的违约责任。因被告提出了诉讼时效抗辩，原告于2013年6月6日向一审法院提起诉讼，而合同约定的违约金计算标准系按日计算，因原告未举示证据证明存在时效中断或中止的情形，故对2011年6月7日（不含当日）前的要求交房违约责任金，一审法院不予支持。昊华公司应当赔偿黄琳琳从2011年6月7日起至2014年4月25日期间的逾期交房违约金，以1264300元为本金，按每日万分之三计算，对超过部分，一审法院不予支持。
因被告已完成了护栏的安装，双方已在诉讼过程中完成了房屋交付，原告的第一项诉讼请求已实际完成，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：“一、被告重庆昊华置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告黄琳琳逾期交房违约金（从2011年6月7日起至2014年4月25日期间的逾期交房违约金，以1264300元为本金，按每日万分之三计算）；二、驳回原告黄琳琳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，由被告重庆昊华置业有限公司负担4400元，原告黄琳琳负担4400元。”
上诉人昊华公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，驳回被上诉人其他诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：双方签订的买卖合同约定合法有效，一审法院无权超越当事人之间的约定作出裁判；跃层二楼临空处栏杆未完善仅为部分质量瑕疵，不影响合同目的的实现；即使上诉人存在承担逾期交房的责任，一审法院判定的交房日期错误。
被上诉人黄琳琳答辩称：请求维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：昊华公司应否向黄琳琳支付相应期间段的逾期交房违约金。现评析如下：
本案中，依照房屋设计显示，昊华公司向黄琳琳交付的房屋跃层二楼临空处的护栏对二楼临空处起着安全保障作用，不是房屋的装饰装修部分，而是属于安全保障设施。故在未安装该防护栏杆前，案涉房屋存在使用危险，必须在安装该护栏后，交付的房屋才能保障正常的使用功能。因此，虽然案涉房屋在合同约定的交房日前取得了重庆市竣工验收备案登记证，但由于昊华公司2008年12月11日通知黄琳琳接房时尚未安装护栏，故该次交付不能视为合格交付，昊华公司应当从约定的应当交房期限届满的次日起向黄琳琳承担逾期交房的违约责任。故对于昊华公司在二审中提出的一审法院超越当事人之间的约定作出裁判，护栏仅为质量瑕疵，不影响合同目的实现的主张，于法无据，本院不予支持。
虽然昊华公司称于2013年10月22日向黄琳琳寄送了函件通知接房，但昊华公司未举证证明该份函件到达了黄琳琳，故一审法院以昊华公司于2014年4月25日按要求将房屋交付手续交至一审法院的时间作为交房日期，进而判定昊华公司应向黄琳琳承担2011年6月7日起至2014年4月25日期间的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。对于昊华公司二审中提出的一审法院判定的交房日期有误的主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，昊华公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由重庆昊华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年九月二日
书 记 员 王睿杰