广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第237号
原告（反诉被告）陆玉美。
委托代理人张宾，广西金中大律师事务所律师。
委托代理人兰霄，广西桂邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨福球。
被告（反诉原告）林耀飞。
被告（反诉原告）廖锦城。
被告（反诉原告）范晓阳。
上述四被告（反诉原告）共同委托代理人吕杰，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
原告（反诉被告）陆玉美与被告（反诉原告）杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月21日、2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆玉美于2014年4月14日向本院申请撤回起诉，本院予以准许，并依法继续审理反诉。原告（反诉被告）陆玉美及其委托代理人兰霄，被告（反诉原告）范晓阳、被告（反诉原告）杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳共同委托的代理人吕杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告（反诉原告）杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳反诉称：2013年7月31日，杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳与陆玉美签订《房屋租赁合同》（合同编号001），合同约定杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳将位于南宁市大学路新村3队综合大楼A栋租赁给陆玉美经营使用，该合同还对租赁期限、租金及违约责任等事项做出明确约定。合同签订后，杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳依约把位于南宁市大学路新村3队综合大楼A栋租赁给陆玉美经营使用，陆玉美支付了合同保证金25万元及2013年6月土8日至9月18日房屋第一季租金186708元。根据《房屋租赁合同》第七条的约定，陆玉美应于2013年9月18日前10日内支付下一季租金186708元。支付期限届满，陆玉美未能按约支付租金，经多次发函催促，陆玉美以各种理由拒绝支付租金一直拖延至今。根据租赁合同第十三条的约定，陆玉美拖欠租金在30日内的按季租金每天1％支付违约金；超过30日的，从第31日起每日按0.5％支付违约金，逾期满90日的，杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳有终止租�合同履行的权利。2014年1月10日，由于陆玉美一直拖欠租金超过90日，杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳根据《房屋租赁合同》的约定向陆玉美发出《告知函》解除双方的租赁合同，要求陆玉美将个人物品及附着物等搬离租赁物，结算房屋租金及违约金，并将租赁物恢复原状归还杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳，但陆玉美于1月14日收到函告后至今未交纳租金，搬离租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，陆玉美没有支付租金及搬离房屋的行为已违反法律的规定，严重侵害了杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳的合法权益。故请求人民法院判令：1、解除反诉人与陆玉美于2013年7月31日签订的《房屋租赁合同》，陆玉美将承租的房屋恢复原状交还给杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳；2、陆玉美向杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳支付拖欠的房屋租金252720.4元及违约金179239.68元（违约金暂计至2014年2月27日，以后另计，直到陆玉美将承租房屋交还给杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳为止），两项合计人民币431960.08元；3、陆玉美向杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳支付占用房屋期间的占用使用费91279.47元（占有使用费从2014年1月15日起暂计至2014年2月27日，以后另计，直到陆玉美将承租房屋交还给杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳为止）；4、本案全部诉讼费用由陆玉美承担。
原告（反诉被告）陆玉美针对反诉答辩称：一、涉案租赁合同应当确认为无效合同。1、从案涉租赁合同所对应的土地流转来看，根据《土地管理法》第六十三条的规定，该土地出租用于非农业建设的行为是不具有法律效力的；2、就涉案合同本身而言，根据最高院《城镇房屋租赁合同纠纷的解释》第二条的规定，出租人在一审法庭辩论终�前始终未能提供相应的合法报建手续，理应确认涉案合同自始无效。二、导致合同无效的过错完全在于出租人，出租人应当对陆玉美承担缔约过失责任，即返还合同保证金，赔偿我方各项损失。1、出租人有意隐瞒涉案合同系违章建筑，诱使陆玉美签订房屋租赁合同，应当承担完全的过错责任。在租赁合同签订前，双方磋商之时，陆玉美已经多次询问出租人，此房屋是否会被拆除，出租人均答复说不可能被拆。因此，本着信赖，陆玉美才相信涉案房屋是具备合法手续，并进而与之签订租赁合同。2、陆玉美提交的证据《消防施工合同》，可以证明出租方对房屋的合法情况刻意进行了隐瞒和误导。双方草签合同时间为2012年11月，其后承租人便根据林耀飞的姐姐林某介绍，于2012年12月与其亲戚卢某签订了该份消防施工合同，委托卢某代办“建设工程消防设计审核、竣工验�”等事宜；考虑到出租人与卢某的特殊关系，以及对卢某专业技能的信赖，陆玉美相信出租人是具备房屋的合法手续以供办理消防事宜的，即刻就委托卢某代办消防事宜。正是在利用陆玉美知识经验的欠缺，以及对正常商事交往的基本信赖的情况下，出租人有意隐瞒房屋的真实情况，在诱使陆玉美签订了本案无效的租赁合同后，为了加深陆玉美的错误认识以达到出租人“圆谎”的目的，便迅速促成了《消防施工合同》的签订。但该份《消防施工合同》签订后，卢某一直未予办结，陆玉美多次催促，卢某均是以各种理由推托塞责。直至陆玉美起诉要求出租人承担“物的瑕疵担保责任”以让合同继续履行后，公安消防的人员来宾馆检查，才知道涉案房屋根本无合法手续。因此，导致合同无效的过错完全在于出租人。3、根据《合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，对造成合同无效的出租人理应对陆玉美承担“缔约过失责任”，即赔偿陆玉美基于此所造成的信赖利益损失，即为准备履行合同所支出的合理费用：①形成附和的装修装饰物的现值损失；②没有形成附和部分的折旧费用、拆除费用、恢复原状的费用；③其他为履行合同而付出的其他直接损失：例如广告发布、员工遣散、通信安装、软件系统等。三、导致案涉合同约定解除条件的成就，完全是由于出租人先行违反合同主要义务的过错导致。1、虽然陆玉美存在迟延支付租金的行为，但这完全是基于出租人不履行合同主要义务后（如正常供电及给排水），陆玉美多次诉求无果，才采取的消极抗辩方式。2、陆玉美租赁涉案房屋系用于经营宾馆，假如明知该栋房屋不具备正常供电以及给排水功能的情形下，是不可能承租该栋房屋的。这些房屋功能性的瑕疵，足以使陆玉美租赁合同的最终目的不能得到实现。双方于2012年11月份签订合同后，陆玉美即于2013年1月进场进行装修。装修期间，由于出租人所提供的供电条件都已经对正常装修工作带来严重影响，照此情况待装修工程完毕后进入实际运营阶段必将影响正常营业。陆玉美在装修期间就已经多次向出租人提出正常供电要求，但出租人每次均是推托，甚至要求陆玉美自筹经费到供电局办理申请用电手续。3、根据同类商业交易惯例以及合同相关条款的文义理解，出租人对出租房屋的正常供电负有不可推卸的义务。（1）根据同类商业交易习惯，承租人租赁房屋用于经营，必然会对正常供电有着根本的�求。而本案中，陆玉美本着正常商事交往的信赖，有理由相信出租人是能够提供正常的供电条件的，因此才签订了租赁合同。（2）并且根据合同（编号001）第八条第三款的约定“在租赁期间，承租方如需增容或安装变压器的应自行处理……所产生费用由承租方支付”，由此合同款的文义可反向证实，出租人对正常供电即“新装用电”负有合同义务。陆玉美代理人就用电报装等情况向供电局进行了咨询，根据供电局的答复，知悉如下情况：用电需求分为三大类①工业用电（≧500V的高压用电）②商业用电（220V普通商业用电及400V商业用电）③居民用电（220V）；“增容”系指增加配电容量，即指“原有电力用户”增加用电量的相关业务。“增容”属于“用电变更”，并不同于“新装用电”。供电局还答复，南宁市同类宾馆的用电需求均属于商业用电（220V）这一档，除非加装如探照灯等大功率的用电设备，否则商业用电（220V）这档用电报装业已能满足宾馆日常经营用电需求。（3）陆玉美迟延交纳租金的行为，是为促使合同履行，而主张的“合同先履行抗辩权”。庭审中，出租人辩解在房屋装修期间，其向附近村民拉电以向陆玉美提供用电，完全是对正常供电的偷换概念。该临时拉电措施，连基本的装修用电都得不到保障，更加不可能满足宾馆的正常用电。因此，陆玉美在装修期间提出的“正常供电”需求是为确保合同履行的自我救济行为。出租人在未向供电局申办合法正常用电（进行“新装用电”申报），始终未能提供正常的用电条件下，其行为首先就违反了诚信原则以及合同主要义务。陆玉美迟延交纳租金，完全是针对出租人所负有的“新装用电”合同义务，从而主张的“合同先履行抗辩权”。四、房屋占有使用费的计算不�按照合同约定的标准来计收。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定来看，合同无效后，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院“一般”应予支持。但是最高院对此司法解释条款的规定，是指合同履行期间出租人完全履行合同相应义务的情形下，对造成合同无效后，对于出租人享有的“不当得利”返还请求权的一种确认和保护。此类情况应当属于该司法解释的“一般”情况。但是实务中，就本案而言，出租人存在多个违反合同义务的行为，同时也是造成合同无效的过错方，陆玉美的占有使用收益也因此受到了严重影响。综上，不能适用该司法解释的“一般”规定而简单根据合同约定标准计算房屋占有使用费，请求人民法院全面审查造成合同无效的过错责任、承租方对房屋的利用程度、是否明显高于市场价格等方面，综合衡量而予以确定。
经审理查明：2010年12月8日，反诉原告林耀飞与南宁市西乡塘区心圩镇新村三组部分村民签订《南宁市西乡塘区心圩镇新村三组部分村民篷塘岭自留地租赁协议》，承租位于篷塘岭面积为2.561亩的自留地，租赁期限为2010年12月8日至2030年12月8日。2010年12月12日，反诉原告杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳签订《合作开发土地合同》，共同投资在上述土地上建设商业用房。房屋建成后，反诉原告杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳于2013年7月31日与反诉被告陆玉美签订《房屋租赁合同》（合同编号001），约定由杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳将位于大学路新村3队综合大楼A栋（面积为3111.8平方米）出租给陆玉美使用，租赁期限为18年，自2013年6月18日至2031年6月17日止，2013年3月18日至2013年6月17日为�租期。约定第一年至第三年租金按季度交纳，第四年至地十八年租金按半年缴纳，每期租金在上期租期届满前10天交清，第一年租金为每平方米20元／月，前三年租金不递增，每年租金为746832元，第四年至第六年租金在第三年租金基础上递增10%，即821515.2元／年，第七年至第九年租金在第六年租金基础上递增10%，即903666.72元／年，以此类推。合同第三条第4项约定：出租方必须将整栋楼房的外墙涂料，颜色按照承租方要求做，三到五楼每个房间的卫生间、墙面做到隔好墙批好灰及楼房的排水、排污工作。一道二楼做到四周墙面做到隔好墙，批好灰。第四条约定：出租方同意将停车场免费提供给A、B栋的承租方经营使用，以后的管理维护均由A、B栋的承租方负责。第六条第1项约定：承租方在签订本合同之前已经转到林某名下的25万元（贰拾伍万元人民币）合同保�金，在租期届满而承租方无违约责任时出租方将全额退还承租方（不计息）……合同还对租赁其他事宜作出了约定。合同签订后，杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳将诉争房屋交付给陆玉美使用，陆玉美进场装修后将房屋用于经营宾馆。2013年10月及2013年11月，范晓阳两次向陆玉美送达《追款函》，要求陆玉美支付租金186708元及违约金57879.48元。2013年11月28日，陆玉美向杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳出具《通知函》，认为杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳占用陆玉美门面租给花泽雨时尚酒店使用，要求其拆除招牌，廖锦城签收该通知。2013年12月16日，陆玉美以邮寄方式向杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳送达《关于迟延交纳租金的情况说明》，认为杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳存在缺少供电、排水不畅以及占用A栋停车场等违约行为，严重影响陆玉美正常经营，要求杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳解决上述问题。2014年1月，杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳以邮寄方式向陆玉美发送《告知函》，以陆玉美拖欠租金超过90日违反合同约定为由，通知陆玉美终止合同，要求其在收到函件十五日内结算租金及违约金并搬离讼争房屋，该函由陆玉美所经营宾馆的工作人员签收。双方因供电、房屋墙体外立面、排水及租金等问题发生争议，陆玉美遂于2014年1月21日诉至本院，请求判令杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳履行合同第三条第四款（将整栋楼房的外墙涂料、颜色按照承租方要求做）、第四条（由承租方管理维护停车场）及通电到户义务并完备房屋用电手续。杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳应诉后，答辩及反诉如前。在本案审理过程中，双方均确认陆玉美已经支付至2013年9月18日的租金，现讼争房屋仍由陆玉美使用。杨福�、林耀飞、廖锦城、范晓阳自认讼争房屋未办理建设工程规划许可证及房屋产权证书。经本院就本案合同效力问题向双方当事人释明，杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳将第一项反诉请求变更为：反诉被告陆玉美将房屋恢复原状，返还给反诉原告杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳。将第二项反诉请求变更为：反诉被告陆玉美支付房屋占用费（2013年9月19日至2014年1月14日期间）252720.4元及违约金179239.68元（违约金暂计至2014年2月27日，以后另计，直至陆玉美将房屋交还反诉原告时止）。反诉被告陆玉美认可双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，并要求在本案中一并处理诉争房屋内装饰装修物财产损失的赔偿和返还合同保证金问题。
另查明：反诉被告陆玉美向本院申请评估讼争房屋内的装饰装修物现值，本院依法委托北京德祥资产评估有限责任公司广西南�分公司进行评估，该公司于2015年1月28日作出京德桂评报字（2015）第003号《资产评估咨询报告》，得出南宁市大学路新村3队综合大楼A栋的装修财产价值在评估咨询基准日2014年11月20日的评估咨询结论为1755904元。该评估咨询报告的诉争房屋第一层至第五层的房屋装修明细表中，备注“是否应评估有异议”项及备注“是否应纳入评估范围”项包括：一楼前台柜子（吧台），LED灯，筒灯，水晶灯，一楼窗帘，空气能热水器，电缆，三楼至五楼的挂衣板、床头板、筒灯、床头灯、五孔插座、双控双开开关、插卡取电槽、电视插口、网线插口、空调插座、中控开关一套、单控、洗手台（含龙头、镜子）、马桶、花洒、毛巾架、卫生间灯、排风扇、地漏、双层窗帘（布和纱）、布草间柜子、卫生间防水、过道筒灯等。备注“归属有争议”项、备注“归属有较大争议”项包括：�楼（商铺隔墙部分）刮腻子、一楼隔墙、二楼吧台背景墙、3楼第二排铝合金窗、5楼第二排铝合金窗、5楼第三排防盗网。“二楼隔墙”项备注“有争议”。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”反诉原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给陆玉美，双方于2013年7月31日签订《房屋租赁合同》应属无效合同。反诉原告作为出租人，应当提供权属明晰，证照齐全并符合使用条件的租赁物，其交付的铺面未取得建设工程规划许可证，也未提交证据证明已在签订�同前将上述情况如实告知陆玉美，对导致合同无效负主要责任，反诉被告陆玉美在签订合同前应详细了解租赁物状况，其未尽审慎义务，对导致合同无效负有次要责任，结合双方过错程度，本院酌定由反诉被告陆玉美自担20%的责任，由反诉原告承担80%的责任。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”反诉原告已将诉争房屋交付给反诉被告陆玉美使用，双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，反诉原告要求返还诉争房屋，合法有据，本院予以支持。同理，反诉被告要求反诉原告返还合同保证金25万元，为减少当事人诉累，本院亦予以支持�无效合同自始对合同当事人无法律约束力，反诉原告要求陆玉美支付违约金，于法无据，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”反诉被告陆玉美为经营宾馆，投入资金对租赁房屋进行装修，已形成附合的装修物如拆除势必丧失其使用价值，故反诉原告要求反诉被告恢复原状，理由不充分，于法无据，本院不予支持。反诉被告陆玉美的装修损失应当按照双方导致合同无效的过错进行分担，即由反诉原告承担80%，由反诉被告陆玉美自行承担20%。关于装修损失数额的确定，北京德祥资产评估有限责任公司广西南宁分公司做出的�资产评估咨询报告》真实客观，程序合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院采纳该评估报告的结论作为本案定案依据。双方对该评估报告诉争房屋第一层至第五层的房屋装修明细表中备注“是否应评估有异议”项、备注“是否应纳入评估范围”项、备注“归属有争议”项、备注“归属有较大争议”项及“二楼隔墙”项存有争议。对于备注“归属有争议”项及备注“归属有较大争议”项及“二楼隔墙”项，本院认为，反诉被告陆玉美承租房屋用于经营宾馆，对租赁房屋的装修是按照其经营需求来进行，反诉原告在审理过程中自述并不知道陆玉美承租房屋的用途，如其所述，其在与陆玉美签订合同前就已按照经营宾馆的格局进行隔墙等装修，显然不符合常理，且本案中反诉原告并未举证证明在签订合同或将租赁物交付给陆玉美前已对房屋进行过隔墙等部分装修，故其主张备注“归属有争议”项、备注“归属有较大争议”项及“二楼隔墙”项的装修由其完成，无事实依据，本院不予采信。对于备注“是否应评估有异议”项及备注“是否应纳入评估范围”项，该两部分装修项目中，一楼水晶灯、一楼窗帘、二楼至五楼双层窗帘（布和纱）、空气能热水器未与房屋形成附合，反诉原告主张该部分装修不属于装修损失，确属合理，本院予以采纳，该部分物品可由反诉被告陆玉美自行处置。其他有争议项目与租赁房屋已形成附合，如拆除会导致装修物丧失使用价值，故应计入反诉被告陆玉美的装修损失。综上所述，反诉被告陆玉美的装修损失为：1755904元-975元-1032元-1118元-4472元-3913元-5031元-4472元-3913元-5031元-4472元-5031元-39130元=1677314元。反诉原告应承担80%的赔偿责任，即1341851.2元，由反诉被告陆玉美自行承担20%，即335462.8元。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方签订合同后，反诉原告已将房屋交付给反诉被告使用，反诉被告已实际获得使用利益，故反诉原告要求反诉被告支付房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费的标准，反诉被告陆玉美已实际使用房屋，享有使用利益，其所举证据不足以证明反诉原告所交付的房屋不符合使用条件，故反诉原告请求参照原合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。关于支付期限，双方在审理过程中已确认反诉被告陆玉美已付至2013年9月18日的租金，故房屋占有使用费应从2013年9月19日起算。反诉被告主张其已于2014年7月18日撤离诉争房屋，但未举证证明该待证事实，本院不予采信，故反诉原告主张房屋占有使用费应计至其实际搬离诉争房屋并将房屋返还反诉原告时止，本院予以支持。综上，房屋占有使用费计算方式为：按746832元／年计算，自2013年9月19日计至陆玉美实际搬离诉争房屋并将房屋返还反诉原告时止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、反诉被告陆玉美搬离位于南宁市大学路新村3队综合大楼A栋房屋，将房屋返还给反诉原告杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳；
二、反诉原告杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳返还反诉被告陆玉美合同保证金250000元；
三、反诉原告杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳赔偿反诉被告陆玉美装修损失1341851.2元；
四、反诉被告陆玉美向反诉原告杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳支付房屋占有使用费（计算方式：按746832元／年计算，自2013年9月19日计至反诉被告陆玉美履行上述第一项义务完毕时止）；
五、驳回反诉原告杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳的其他反诉请求。
反诉费4516.2元（反诉原告已预交），由反诉被告陆玉美承担2969.2元，由反诉原告杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳承担1547元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，�利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁 娴
人民陪审员 黎细石
人民陪审员 张有德
二〇一五年四月三十日
书 记 员 蒙恺薇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当�人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。