广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2001号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深业泰然（集团）股份有限公司。
法定代表人：王洪江，该公司董事长。
委托代理人：周维明，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人：李强，广东深天成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：康杰，男，汉族，1967年8月4日出生。
委托代理人：贺存勖，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
上诉人深业泰然（集团）股份有限公司（以下简称泰然公司）因与被上诉人康杰房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年3月29日，泰然公司和康杰签署《意向书》，约定康杰承租泰然公司坐落于深圳市福田区车公庙海松大厦裙楼第某层的房产，建筑面积为3758.97元。双方约定租期为15年，正式租赁合同5年一签。第一年的租金单价为53元／平方米／月，自第三年起至约定期届满，每年递增2%。自2007年4月1日起5个月为康杰装修的免租期。康杰在该意向书签订后5个工作日内，向泰然公司支付定金398451元。若因康杰自身原因不租赁此物业，泰然公司将没收定金；若泰然公司无故不出租此物业给康杰，泰然公司将双倍返还定金。双方签订正式合同后，此定金转为租赁保证金。康杰承租物业规划用途为工业厂房。因物业规划用途与实际用途不同所产生的费用及后果由康杰承担，与泰然公司无关。康杰不得将物业整体转租第三方。租赁期限未满（双方协商解决除外），由于康杰原因提前解除租赁关系，泰然公司有权没收租赁保证金，若有租金拖欠的，租赁保证金首先充抵拖欠租金。造成泰然公司损失的，康杰应向泰然公司赔偿实际损失及可预期的收益。租赁期满，若泰然公司继续出租房屋，康杰在同等情况下具有优先承租权。康杰须于本意向书签订后3日内，与泰然公司签订正式租赁合同。若本意向条款与正式租赁合同相抵触，以正式租赁合同为准。若康杰未能按时签订正式租赁合同，则泰然公司有权单方解除意向，并且康杰所交纳定金不予退还。
2007年3月30日，康杰向泰然公司支付757202.80元，泰然公司向康杰出具收款收据，称收到康杰海松大厦2楼南、3楼南的租赁保证金。对此，康杰称是将2楼、3楼房产的租赁押金一起交的。
2007年4月10日，双方签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定康杰向泰然公司承租海松大厦裙楼三层南301的房产，该房产建筑面积为3758.97平方米。租赁房产单位租金为每平方每月53元，月租金总额为199225元。康杰须于每月5日前向泰然公司交纳租金。租赁期限自2007年9月1日至2012年8月31日止。租赁房产用途为厂房。泰然公司交付房产时，可向康杰收取2个月租金金额的租赁保证金，即398451元。租赁期间，康杰可将房产部分或全部转租他人，并到房屋租赁管理机关办理登记手续。康杰有拖欠租金达30天以上等违约行为的，泰然公司可以没收租赁保证金、解除或变更合同。合同终止后，康杰应于5日内迁离并返还租赁房地产，康杰逾期不迁离或不返还租赁房地产的，泰然公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向康杰收取双倍租金。合同约定之期限届满，康杰需继续租用租赁房地产的，应于租赁期届满之日前2个月向泰然公司提出续租要求。该合同附页还约定：2007年4月1日至2007年8月30日为装修免租期，租期从2007年9月1日起至2012年8月31日止。租金从第三年开始递增，每年递增2%。具体租金如下：2007年9月1日至2009年8月31日每月租金为199225元；2009年9月1日至2010年8月31日每月租金为203210元；2010年9月1日至2011年8月31日每月租金为207274元；2011年9月1日至2012年8月31日每月租金为211420元。康杰拖欠租金的滞纳金金额为：拖欠金额乘以月租金的千分之三。若康杰拖欠满一个月租金，泰然公司有权解除合同并不予退还租赁保证金。在无重大不可抗力发生导致合同无法履行且双方均严格履行合同的情况下，双方约定租期连续15年，每5年一签，自第三年至第十五年期间租金每年递增2%。康杰所租赁厂房只能用于厂房、办公或电子市场用途，如用于其它用途，须事先书面报泰然公司批准，改变所租赁房地产规划功能的相关后果及全部费用由康杰负担。合同签订后，该合同在深圳市福田区房屋租赁管理局进行了备案。
合同签订后，康杰在2008年1月、10月、2009年2-4月、10月、2010年2月、4-5月、7月、10-12月、2011年1-2月、4月、10月、2012年3-4月等月份存在迟延支付租金行为，其中2012年3月份租金迟至2012年4月5日方支付。康杰亦有个别月份提前交付租金。
2012年6月5日，泰然公司向康杰发出一份《通知》，要求康杰尽快与泰然公司协商续约事宜。
2012年6月13日、6月26日、7月11日、8月9日，康杰以深圳市企创商务服务有限公司名义向泰然公司发出《续约函》、《续约催促函》等函件，要求按照合同附页及意向书的约定续签合同。
2012年9月后，康杰按215648.40元的标准继续向泰然公司支付租金，暂计至2012年12月28日，康杰已支付2012年9月至2013年1月共计5个月租金1078242元。
原审法院另查明，2010年8月13日，康杰与案外人伟某贸易（深圳）有限公司（以下简称伟某公司）签订两份《深圳市房屋租赁合同书》，将海松大厦裙楼三层南301-D（550平方米）和301-A（1550平方米）按单位租金每月每平方米79.38元的单价分别以月租金43659元和123039元转租给伟某公司。
同日，康杰还与案外人利丰采购管理（深圳）有限公司福田分公司（以下简称利丰公司）签订《深圳市房屋租赁合同书》，将海松大厦裙楼三层南301-B（1400平方米）以单位租金每平方米每月79.38元、月租金111132元转租给利丰公司
2010年9月8日，康杰与案外人深圳万某贸易有限公司（以下简称万某公司）签订《深圳市房屋租赁合同书》，将海松大厦裙楼三层南301-C（250平方米）以单位租金每平方米每月79.38元、月租金19845元转租给万某公司。
前述转租合同附页均约定：因甲方（即康杰）主合同备案需本合同分两次签订，此次租期从2010年8月9日起至2012年8月31日止。再次续签时间为2012年9月1日，租期从2012年9月1日至2013年8月8日止。自2010年8月9日起，租金为每平方米79.38元，合约期间租赁期每满一年租赁价格递增5%。租赁房产用途为办公、仓储、研发、测试。
前述转租合同均在租赁管理部门进行了备案。泰然公司对前述转租合同不予认可，并根据合同附页称康杰存在改变房屋用途的行为。
2012年8月15日，伟某公司、利丰公司、万某公司分别向康杰发出《房屋租赁终止函》，称自2012年8月31日终止租赁合同。
根据康杰提供的深圳市泰然物业管理服务有限公司出具的2012年9月至12月的《收费通知单》，涉案房产在2012年9月至12月间，仅有从几元到几百元不等的电费发生。康杰以此证明涉案房产因泰然公司拒不续签合同导致无法续租或出租使用。
康杰提供了一份其与案外人张某签订的《租赁合同》，该租赁合同约定张某向康杰承租涉案房产3700平方米的面积，租期自2012年10月15日至2013年1月15日。定金为50万元，如康杰无法在2013年1月15日前与业主（泰然公司）续签合同，导致不能与张某签订正式合同并到租赁管理部门办理登记，则康杰须返还张某定金100万元。康杰还提供了若干《求租意向书》，证明部分商户向康杰求租，但因康杰未续签合同，导致其无法转租涉案房产。
康杰还提供了一份其与案外人致某控股集团有限公司（以下简称致某公司）签订的《装修赔偿协议》，该协议称致某公司以康杰与泰然公司达成的意向书为依据，与康杰达成承租1500平方米面积的意向书，并于2012年1月3日入场装修。因物业管理处发函停止施工，造成致某公司无法完成装修。双方约定康杰对致某公司赔偿装修损失35000元。
对于以上康杰与案外人签订的相关合同、协议，泰然公司均不予认可。
康杰向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、泰然公司继续履行合同，与康杰签订租赁合同，已缴纳的五个月租金抵充从续约之日起应缴纳的五个月的租金共计1078242元；2、泰然公司赔偿康杰经济损失2062793.75元（暂计至2013年1月31日）；3、泰然公司承担本案诉讼费用。根据康杰庭审时的陈述，其诉讼请求第一项具体是指要求泰然公司履行《意向书》，与康杰签订《深圳市房地产租赁合同书》并办理租赁备案手续。
泰然公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、康杰立即搬离福田区车公庙海松大厦裙楼三层南XXX房，并将上述房产返还泰然公司；2、康杰支付逾期搬离房屋期间的双倍租金及其滞纳金（自2012年9月1日起计至康杰实际迁离承租房屋之日止，租金标准按《深圳市房屋租赁合同书》所约定的2012年8月租金标准的双倍计算，暂计至2012年3月1日拖欠租金金额为1243149.60元）；3、康杰承担本案全部诉讼费及其他费用。
原审法院经审理认为：双方之间就涉案房产建立的租赁合同关系未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方于2007年3月29日签订的《意向书》对双方之间租赁涉案房产的租金、租赁期限等双方主要权利义务作了明确规定，具备了本约的条件，是据以确定双方权利义务的主要合同文本。而所谓的正式租赁合同即《深圳市房地产租赁合同书》的主要目的系用于租赁备案，虽然该合同也对双方的权利义务作了部分约定，但其主要条款系依据《意向书》作出，即使有部分不同条款亦是对《意向书》的补充。故《意向书》对租金、租赁期限等条款的约定对双方均有约束力，即双方的租赁期限是15年，而5年一签合同主要是指每5年办理一次租赁备案手续。《深圳市房地产租赁合同书》附页所作“在无重大不可抗力发生导致合同无法履行且双方均严格履行合同的情况下”泰然公司可以不续签合同实际上是赋予泰然公司的合同解除权。故，本案诉争焦点是泰然公司有无权利解除双方的租赁合同关系。对此，原审法院认为，虽然康杰存在多次迟延支付租金的行为，但从泰然公司在明知这些情形的情况下仍于2012年6月5日向康杰发出《通知》要求协商续租问题，可见泰然公司并未将这些迟延支付租金行为当作双方继续履行租赁合同的障碍，双方未能“续签合同”的根本原因在于康杰要求按照《意向书》的约定续签；同时，在履行合同过程中，在当事人一方基于各种原因存在迟延履行的情形下，对方即使有权解除合同也应在合理期限内行使，若守约方既接受了对方继续履行合同，又在超过合理期限后主张解除合同，则其解除合同的主张与其接受履行的行为不符将致其丧失合同解除权，在本案中，泰然公司并未在康杰迟延履行支付租金义务后及时主张解除合同，而是在双方发生续签合同纠纷后再行主张，其该种主张与其接受康杰履行合同的行为不符，原审法院亦不予支持。至于泰然公司庭审时所辩称的康杰改变房屋用途的问题，原审法院认为，双方之间签订的《深圳市房地产租赁合同书》附页约定的房屋用途是厂房、办公或电子市场用途，而康杰与相关案外人转租合同约定的房产用途为办公、仓储、研发、测试，并未超出双方之间约定的范围，泰然公司主张康杰改变房屋约定用途的抗辩不成立。
基于以上几点，因《意向书》系约束双方之间租赁合同关系的主要合同文件，康杰有权依据该意向书及租赁合同附页的约定要求泰然公司办理续签合同手续，泰然公司拒不配合康杰办理续签和租赁备案手续，已构成违约，康杰有权要求泰然公司继续履行合同、赔偿损失。泰然公司应继续履行《意向书》，依照《意向书》的约定与康杰签订《深圳市房地产租赁合同书》并到租赁管理机关办理备案手续，康杰已付2012年9月至2013年1月共计1078242元的租金，符合意向书及合同附页所约定的租金标准，相应月份租金已支付完毕。康杰与案外人伟某公司、利丰公司、万某公司签订《深圳市房地产租赁合同书》依法办理了备案手续，其真实性原审法院予以确认。根据合同附页关于“因甲方（即康杰）主合同备案需本合同分两次签订，此次租期从2010年8月9日其至2012年8月31日止。再次续签时间为2012年9月1日，租期从2012年9月1日至2013年8月8日止”的约定，2012年9月1日后前述转租合同无“续签”即无法继续履行的原因在于泰然公司拒绝依《意向书》与康杰办理“续签”手续，根据康杰提交的收费单据，相关房产在2012年9月后基本无电费发生，可以据此确认相关房产确实空置，康杰有权据此要求泰然公司赔偿损失。康杰依据其与相关案外人签订的《深圳市房地产租赁合同书》约定的租金标准主张损失，符合法律规定，原审法院予以准许。经核算，康杰主张的2012年9月1日至2013年1月间其自前述三案外人处可得租金损失1562793.75元不高于合同标准，对于该部分租金损失，原审法院予以照准。至于康杰主张的其赔偿案外人张某的损失50万元，缺乏证据支持，原审法院不予支持。泰然公司作为违约方，无权解除合同收回房产，更无权要求康杰支付所谓双倍租金，对泰然公司的反诉请求，原审法院均不支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、泰然公司继续履行与康杰于2007年3月29日签订的《意向书》，并依据该《意向书》于本判决生效之日起十日内与康杰签订第二期《深圳市房地产租赁合同书》并配合康杰到租赁管理部门办理租赁备案手续（康杰已付清2012年9月至2013年1月租金计1078242元）；二、泰然公司于本判决生效之日起十日内赔偿康杰租金损失1562793.75元；三、驳回康杰的其他诉讼请求；四、驳回泰然公司的诉讼请求。案件受理费31928元（已由康杰预交），因适用简易程序减半收取15964元，由康杰负担2541元，由泰然公司负担13423元；反诉费7994元（已由泰然公司预交），减半收取3997元，由泰然公司负担。
上诉人泰然公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《意向书》只是反映当事人双方的意向，并非确定泰然公司与康杰权利义务关系的主要文本，《深圳市房地产租赁合同书》才是确定双方权利义务关系的“本约”。本案中双方当事人签订协议只有两份，即《意向书》及《深圳市房地产租赁合同书》，从合同名称、签订时间、签订方式、当事人对合同效力的约定上看，签订在后的《深圳市房地产租赁合同书》是双方在确定意向后再次签订的“正式租赁合同”，才能反映双方当事人最终的真实合意，是真正的“本约”；而《意向书》的约定事项虽然包括了大部分当事人的权利义务事项，但仍只是双方就租赁事宜达成的意向，并不能反映双方当事人最终的真实合意，并不能作为确定双方当事人权利义务的依据，只是“预约”。（一）从签订时间上看，《意向书》签订在前，《深圳市房地产租赁合同书》签订在后。（二）从双方签订该两份合同的过程上看，《深圳市房地产租赁合同书》是双方郑重签订并向有关机关办理登记备案的正式合同文本，该合同的签订比《意向书》更正式、更严格。（三）从当事人约定看，《意向书》第一段就约定“甲、乙双方友好协商，就乙方租赁甲方海松大厦裙楼的有关事宜达成如下意向：……”，《意向书》第十条约定“乙方须于本意向书签订后3日内，与甲方签订正式租赁合同，若本意向条款与正式租赁合同相抵触，以正式租赁合同为准……”。与之相对应的，《深圳市房地产租赁合同书》中约定了除管理机关拟定的标准条款部分外，还在并非格式条款的附页条款中对履约过程中其他违约责任、装修、详细的租赁用途等《意向书》未能约定到的事项都作出了详细约定，并且还有许多条款的约定是与《意向书》不一致的。一审法院将《意向书》认定为“本约”而将《深圳市房地产租赁合同书》视为备案登记用的一个文本，完全不符合当事人的明文约定，也完全没有任何的合同及事实依据。二、2012年8月31日租赁合同已经到期。康杰没有严格履行租赁合同，泰然公司与康杰续签租赁合同的条件未成就。泰然公司有权不与康杰续签合同，康杰的诉讼请求没有合理依据。（一）泰然公司与康杰之间的租期为五年，2012年8月31日租期已经到期。如上所述，《深圳市房地产租赁合同书》中相关约定的效力高于《意向书》。就租期而言，《深圳市房屋租赁合同书》五条第一款明确约定：“乙方租用租赁房地产的期限自2007年9月1日至2012年8月31日止”。在由双方协商确定的附页第一条中，再次强调了租期为2007年9月1日起至2012年8月31日止。若签订《深圳市房地产租赁合同书》时双方合意仍为租期为15年，则在附页第一条仍可以将租期事宜明确约定为15年。由此可以看出，签订《深圳市房地产租赁合同书》时双方合意即为租期为5年，该约定已经完全替代了《意向书》中关于租期为15年的约定。（二）租期变更为连续15年的约定以双方均严格履行合同为前提，是附生效条件的约定。康杰没有严格履行合同，“租期连续15年、每五年一签”的约定未生效。《深圳市房地产租赁合同书》附页第十二条约定：“在无重大不可抗力事件发生导致合同无法履行且双方均严格履行本合同的情况下，双方约定租期连续15年，每五年一签”。结合《深圳市房地产租赁合同书》第五条及附页第一条的约定，可以看出双方当事人约定在符合一定条件下，可以将租期由5年变更为15年，但续约需同时满足两个条件：一是“无重大不可抗力事件发生导致合同无法履行”，二是“双方均严格履行本合同”。也就是说，任何一方不严格履行合同，双方的租期就不能变更为15年。而严格履行合同，应该是全面彻底履行，不能有违约行为，即使是轻微的违约行为也不允许。经原审法院查明，康杰有20多次逾期（最长甚至逾期达三个多月）支付租金。而康杰及原审判决都一再强调的康杰曾“提前”交付租金的说法不合逻辑，康杰在某些月份正常交付租金，也不能让康杰的违约行为变为适当履约行为。康杰有严重违约行为，当然就是没有严格履行合同，“租期连续15年、每五年一签”的前提条件就未成就，“租期连续15年、每五年一签”的约定就未生效，泰然公司没有义务与康杰续签合同。三、一审判决在误解租赁期限的前提下，将续约问题替换为合同解除问题，曲解案件主要争议焦点。（一）如果按照一审法院的认定，以《意向书》约定为准，即租期为15年。那么双方再次作出“在无重大不可抗力事件发生导致合同无法履行且双方均严格履行本合同的情况下，双方约定租期连续15年”的约定就没有意义。（二）若该约定只是约定解除合同事宜，即双方中有一方不严格履行则合同可以解除。那么这种“约定”就无限制的扩大了合同解除权的范围，这种理解不符合双方当事人的真实意思表示，与合同约定的其他违约责任也有冲突。（三）《深圳市房地产租赁合同书》附页第十二条及其他的泰然公司与康杰来往函件中也从未使用过“解除”“终止合同”等词语。双方来往函件中都使用的是“续约”、“到期”等词语。由此可以看出，双方都认为再次签订合同是续约问题，而并不是合同解除与否的问题。一审判决认定泰然公司是在行使解除权，已经完全违背了双方当事人的意思表示。四、2012年8月31日后，康杰已经无权使用租赁房产，应当依法及时搬离。康杰要求泰然公司赔偿损失没有合理依据。2012年8月3l日租期届满后，泰然公司与康杰并未就续租事宜另行达成一致，康杰已经无权继续占有、使用租赁房产。泰然公司要求康杰搬离租赁房产完全符合合同约定。康杰拒不办理，应当支付房屋占用费，康杰仍然按照租金标准支付，并未足额缴纳房屋占用费。泰然公司的相关诉讼请求完全有合同及法律依据，应当依法予以支持。在泰然公司明确告知康杰将不会续约的情况下，康杰却仍对外招租，并与客户协商租赁事宜、签订协议，应当自行承担其行为所产生的法律后果。所以，无论康杰是否因未能与泰然公司签订续租合同而需对第三人承担任何缔约过失责任或违约责任，均应由康杰自行承担，因此而产生的损失，也应当由康杰自行承担。据此，泰然公司向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判支持泰然公司在一审提出的全部反诉请求，驳回康杰在一审提出的全部诉讼请求，并判令由康杰承担本案的全部诉讼费用及其他相关费用。
被上诉人康杰答辩称：原审法院处理正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩，本案二审的争议焦点为：一、双方有关租期15年的约定有无法律约束力；二、泰然公司能否以康杰多次迟延支付租金为由拒绝续签第二个五年合同，其反诉请求能否成立；三、原审法院判决泰然公司赔偿康杰租金损失1562793.75元是否恰当。
一、双方有关租期15年的约定有无法律约束力。本院认为，双方2007年3月29日签订的《意向书》虽名为意向书，但对租赁物、租期、租金、定金及违约责任等都作了明确具体的约定，应当认定为双方之间的书面租赁合同，《意向书》明确约定租期为15年。在《意向书》签订后，康杰与深业泰然公司就涉案房产签订了备案租赁合同，约定租期连续15年，每5年一签。备案租赁合同与意向书有关租期的约定并无冲突，且均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。
二、泰然公司能否以康杰多次迟延支付租金为由拒绝续签第二个五年合同。双方2007年4月10日签订的备案租赁合同约定“在无重大不可抗力发生导致合同无法履行且双方均严格履行合同的情况下，双方约定租期连续15年，每5年一签。”泰然公司上诉称康杰多次迟延支付租金，未严格履行租赁合同，续签第二份五年合同的条件不具备，其有权拒绝签订第二份五年合同。本院认为，备案租赁合同只是约定了一方不续签合同的条件，即一方在发生重大不可抗力导致合同无法履行或者对方没有严格履行合同的情况下可以不再续签下一份五年合同。康杰虽有多个月份迟延交租，没有严格履行合同，但并不属于根本性违约的行为且泰然公司并未以此为由提出不再续签合同，反而在2012年6月5日通知康杰与其协商续租事宜，应当认定泰然公司已经放弃了约定解除权。在放弃上述约定解除权之后，泰然公司不能再以康杰迟延交租为由拒签第二份备案合同。泰然公司请求判令康杰搬离涉案房屋，并支付逾期搬离期间双倍租金，缺乏法律依据。康杰请求判令泰然公司继续履行合同，有合同依据。原审法院驳回泰然公司全部反诉请求，并判决泰然公司按照《意向书》的约定与康杰续签第二份备案合同，处理正确。
三、原审法院判决泰然公司赔偿康杰租金损失1562793.75元是否恰当。从本案查明的事实来看，康杰与次承租人伟某公司、利丰公司、万某公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》均约定“因甲方（即康杰）主合同备案需本合同分两次签订，此次租期从2010年8月9日至2012年8月31日止。再次续签时间为2012年9月1日，租期从2012年9月1日至2013年8月8日止”。后案外人伟某公司、利丰公司、万某公司于2012年8月31日终止合同，涉案房屋自2012年9月份之后处于空置状态。从康杰与次承租人上述合同的约定来看，导致次承租人终止合同的原因在于泰然公司拒绝与康杰续签第二份备案合同。次承租人终止合同后涉案房屋处于空置状态，康杰不能继续向次承租人收取租金，泰然公司应当赔偿其拒签备案合同给康杰造成的该项损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在次承租人伟某公司、利丰公司、万某公司搬离涉案房屋后，康杰在知道泰然公司不愿再继续履行租赁合同的情况下，应当采取适当措施防止损失扩大，而不能任由房屋空置造成损失扩大，对于扩大的损失，康杰不得要求泰然公司赔偿。考虑本案的实际情况，本院参照康杰与次承租人之间的租金标准酌情认定泰然公司应当赔偿康杰2012年9月、10月两个月的租金损失431296.8元（按照双方所约定的每年递增2%的租金标准，2012年9月1日至2013年8月31日期间月租金为215648.4元）。因康杰未采取适当措施防止损失扩大，对于2012年11月1日之后的租金损失，应由康杰自行承担。原审法院对康杰所主张的2012年9月1日至2013年1月间的租金损失1562793.75元全部予以支持，未考虑到康杰的减损义务，处理不当，依法应予纠正。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，但在认定泰然公司的赔偿责任时未考虑到康杰的减损义务，导致处理结果有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第450号民事判决第一项、第四项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第450号民事判决第三项；
三、变更深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第450号民事判决第二项为：深业泰然（集团）股份有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿康杰租金损失431296.8元；
四、驳回康杰的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费15964元（已由康杰预交），由康杰负担11264元，由深业泰然（集团）股份有限公司负担4700元；反诉案件费3997元（已由深业泰然（集团）股份有限公司预交），由深业泰然（集团）股份有限公司负担。二审案件受理费31928元（已由深业泰然（集团）股份有限公司预交），由康杰负担22668元，由深业泰然（集团）股份有限公司负担9260元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。