南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第6888号
原告顾培明，男，汉族，1968年10月23日生。
委托代理人戎霞、宋彦元，江苏高的律师事务所。
被告李涛，男，汉族，1963年7月15日生。
原告顾培明与被告李涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾培明及其委托代理人戎霞、宋彦元，被告李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾培明诉称，由于被告李涛与南京鸿兴达房地产开发有限公司（以下简称鸿兴达公司）的特殊关系，被告购买其开发的房屋有一定的优惠。原告欲购买兰之堂5-2号5幢104室（含2-3层）房屋，为了享受优惠，原告与被告约定以被告挂名的形式购买该房产，房产的产权比例为原告99%，被告1%，今后按照这个比例将被告名下1%份额全部过户至原告名下。2007年5月10日，原、被告与鸿兴达公司签订《兰之堂商品房买卖契约》，就鼓楼区兰之堂5-2号5幢104室（含2-3层）房屋买卖达成一致意见，合同约定房屋总价款9924150元。2007年4月27日，原告通过傅晓、南京威尔资产服务有限公司、南京杰源实业有限责任公司向鸿兴达公司支付了全部首付款合计4034150元。2007年9月，原告与浦发银行签订个人购房借款合同，约定由原告向银行贷款589万元，并由原告偿还银行按揭贷款。2008年5月30日，原告与被告就双方房屋产权分割再次进行书面确认，明确双方的房屋产权比例为原告99%，被告1%。2008年6月6日，原、被告按照约定去南京市房产局办理产权证，并填写了《南京市房屋权属登记申请书》，因该房屋被法院查封，未能办理过户手续。现由于被告原因，无法办理双方约定的过户手续，被告由双方约定的鼓楼区兰之堂5-2号5幢104室（含2-3层）房屋1%房产名义产权人成为实际产权人，故应该向原告支付1%产权对应的房款即99241.5元。经原告多次催要，被告仍拒绝给付。被告的行为违反了双方的约定，给原告处理房产造成了无法挽回的损失，由于被告并未享受此房出租的租金，原告不向被告主张利息损失。故请求判令被告支付本市鼓楼区兰之堂5-2号5幢104室房屋1%房产对应的房款99241.5元。
被告李涛辩称，被告购买兰之堂房屋可以享受价格优惠，兰之堂5-2号5幢104室房屋是原告为享受价格优惠，挂被告名字共同购买。上述房屋的购房款均由原告支付，且由原告实际使用。该房屋1%的份额并非被告实际所有，应为原告所有，故被告不应支付1%购房款。
经审理查明，被告李涛系南京必得灯箱组合系统有限公司（以下简称必得公司）法定代表人。原告顾培明原系南京威尔资产服务有限公司（以下简称威尔公司）法定代表人。傅晓系南京杰源实业有限责任公司（以下简称杰源公司）股东，原系南京威尔资产服务有限公司法定代表人和股东。
2007年4月27日，威尔公司向鸿兴达公司以银行本票方式支付购房款200万元。2007年4月29日，顾培明以银行本票方式向鸿兴达公司支付购房款869660元。2007年5月10日，杰源公司向必得公司支付90万元，必得公司出具的收据中载明交款事由为往来，原、被告均表示必得公司与杰源公司之间无业务往来，该款项为支付购房款。后顾培明作为借款人，顾培明、李涛作为抵押人，鸿兴达公司作为保证人，上海浦东发展银行南京分行作为贷款人签订了上海浦东发展银行个人购房借款（综合）合同，约定顾培明贷款589万元用于购买兰之堂5-2号5幢104（含2-3层）房屋。上述贷款已于2007年9月19日发放。2007年9月20日，杰源公司向必得灯箱公司以银行本票方式支付20万元，付款用途载明往来。
2007年5月10日，鸿兴达公司（甲方、卖方）与李涛、顾培明（乙方、买方）签订兰之堂商品房买卖契约，约定乙方向甲方购买鼓楼区兰之堂5-2号5幢104（含2-3层）房屋，该房屋建筑面积661.61平方米，房款合计9924150元。同日，鸿兴达公司向顾培明出具收据一张，数额为3834150元，事由载明兰之堂05幢104（204、304）。2008年6月23日，鸿兴达公司向李涛、顾培明出具了兰之堂小区5-2号5幢104（含2-3层）销售不动产统一发票，金额为9924150元。
2007年9月12日，威尔公司就关于联合购房的有关事宜作出了股东会决议，载明：鉴于李涛与鸿兴达公司就购买慈悲社5-2号兰之堂门面房有一个一揽子约定，其中整体购买的价格是1.5万元／平方米而且购买人必须包括李涛，公司对其中南跨的661.61平方米有参与购买的考虑，结合公司资金实力和融资条件，经股东会讨论决定：一、先由顾培明与李涛联名购买该房产，其中与李涛约定按顾培明占99%、李涛占1%办理按份共有房屋产权证，然后按公司的实际出资比例经买卖程序转为顾培明与公司按份共有，李涛退出；二、房款的支付：1、前期支付的购房首付款共396.966万元，分别由①顾培明直接支付鸿兴达公司86.966万元，②杰源实业归还李涛直接支付鸿兴达公司90万元，③李涛支付鸿兴达定金20万元，④杰源实业支付给公司再支付给鸿兴达公司160万元，⑤公司直接支付给鸿兴达公司40万元。为便于核算，将首付款396.966万元全部挂在公司核算，其中①②③项挂为与傅晓往来并由傅晓与李涛、顾培明、杰源实业结算相关往来账。2、由顾培明办理个人银行按揭贷款支付购房尾款。3、按揭贷款原则上由顾培明归还，若因资金问题也可由傅晓、公司暂时归还在核算上挂个人往来账并最终调整。三、权属的确定：根据约定，待李涛产权变更后最终按公司占40%、顾培明占60%的比例确定最终房产权属划分份额比例。四、房屋的使用：可以对外出租，也可以公司与他方合作兴办实业，但在道路拓宽房产明显升值前不考虑对外转让。租金或合作收益分配的方法为：前6年的租金和收益归顾培明所有，后4年的租金和收益归公司所有。
2008年5月30日，被告李涛（甲方）与原告顾培明（乙方）签订了房产分割协议书，约定双方共同购买的本市鼓楼区兰之堂5-2号5栋104（含2-3层）房产（建筑面积为661.61平方米，开发单位为南京鸿兴达房地产开发有限公司，购买合同签署时间为2007年5月10日）中的99%归乙方所有，1%归甲方所有。本协议签订后，由甲乙双方按本协议约定办理产权证，并明确双方的权利。
2008年6月6日，转让方鸿兴达公司，受让方顾培明、共有权申请人李涛（占有份额1%）在向房产管理部门递交案涉房屋权属登记申请书时被告知案涉房屋因李涛存在纠纷已被法院查封，无法办理产权过户手续。
2013年5月22日，李涛（甲方）、李澎（乙方）、李文洁（丙方）、傅晓（丁方）、顾培明（戊方）签订了协议书，约定鉴于兰芝堂101、102、103、104室是毗邻的四套商铺、其中：1、101室面积为454.07平方米，甲方在其中有1%的产权，即4.5407平方米（已由顾培明提供12万元现金担保解封），戊方在其中拥有99%的产权；……4、104室面积为661.61平方米，其中甲方在其中拥有6.6161平方米，戊方在其中拥有99%的产权。上述房产中由于甲方与债权人之间的纠纷已经被鼓楼法院查封数年，由于甲乙均欠银行贷款，102、103室亦被白下法院轮候查封，为提高解决上述债务的便利性和效率，保证各方合法权益，各方经友好协商达成如下协议：一、各方一致确认上述房产中属于甲方的份额合计372.7691平方米，包括在101室454.07的1%计4.5407平方米，104室661.61的的1%计6.6161平方米、102室554.12的33.34%计184.7436平方米、103室530.50的33.34%计176.8687平方米。……四、各方一致同意用丁方在103室中的同等面积置换甲方在101、102、104室中的所有面积195.9004平方米到103室。因103室530.50平方米在房产局合同上登记为甲乙丙各三分之一，而除甲方的176.8687平方米外，丁方同意用其拥有的185.0542平方米房产给甲方债务提供解封担保，上述面积对应的103室中乙方的所有面积176.8157平方米中的165.9695平方米及丙方名下19.0847平方米，丙方名下剩余的157.731平方米为丁方权益；乙方同意用其拥有的10.8462平方米房产给甲方债务提供解封担保。调整后在103室中，丁方拥有157.731平方米占29.73%，甲方拥有372.7691平方米占70.27%（含甲方176.8687、乙方10.8462、丁方185.0542）。……六、各方一致确认101、104室所有权由甲方及戊方所有，其有权合法处理，包括但不限于自用及销售。
2013年6月3日，原、被告双方再次约定坐落于本市鼓楼区慈悲社5-2号5幢104室房屋由顾培明、李涛共同购买，经协商，约定房屋份额为顾培明占99%，李涛占1%。并于当日再次提交了权属登记申请书，因案涉房屋尚在法院查封期间，仍未能办理权属变更登记。同日，顾培明缴纳了本市鼓楼区慈悲社5-2号05幢104室的住宅专项维修资金49620元。
以上事实，有双方当事人陈述及工商档资料、商品房买卖契约、收据、银行本票、记帐凭证、银行进账单、协议书、房产分割协议书、份额约定书、南京市房屋权属登记申请书、南京威尔资产服务有限公司股东会决议、个人购房借款合同、销售不动产统一发票等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告双方均认可被告李涛系本市鼓楼区兰之堂5-2号5幢104（含2-3层）房屋挂名购买人，案涉房屋购房款均由原告顾培明一人支付。原告称案涉房屋因被告原因被法院查封，无法办理权属登记，导致被告由挂名产权人成为实际产权人。因法院查封措施对房屋的产权并无任何影响，被告李涛亦不同意支付其名下份额对应的购房款，故原告主张被告已由挂名产权人变成实际产权人，应支付其名下对应购房款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原、被告之间因挂名产生的纠纷及因法院查封措施导致合同无法继续履行的问题，原、被告双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告顾培明的诉讼请求。
案件受理费2281元，由原告顾培明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 朱玉梅
人民陪审员 朱 牧
人民陪审员 魏子捷
二〇一四年五月二十日
见习书记员 杨 艳