山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3808号
上诉人（原审原告）：相恒茂，男，1974年8月10日出生，汉族，山东省国土测绘院职工，住济南市。
被上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：李昊，总经理。
委托诉讼代理人：孔磊，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
上诉人相恒茂因与被上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
相恒茂上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项，重新审理改判；2.变更原审判决第二项为东拓置业向相恒茂支付违约金50300元；3.本案上诉费用由东拓置业承担。事实和理由：一、一审判决依据租金市场价格判定违约金，严重失衡，损害了相恒茂的合法权益。1.逾期交房给业主造成的损失问题比较复杂，业主难以简单举证，不能简单套用房租价格计算。本案合同约定的违约金标准不存在偏高现象。且本案合同系济南房地产买卖标准格式合同，该违约金标准系东拓置业在合同签订前单方拟定，东拓置业在逾期交房后不能再主张违约金过高。2.东拓置业存在严重过错。2014年2月9日交房时，东拓置业并未出具房屋《综合验收备案证明》文件，涉案小区尚未达到综合验收标准，在此情况下东拓置业进行交房，严重损害消费者权益。3.东拓置业在处理逾期交房问题时管理混乱，法制观念淡薄。4.本案合同约定的违约金标准系双方真实意思表示，不违背法律。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定大幅调低违约金赔偿标准，明显不符合法律精神。二、一审判决违约金计算错误。涉案房屋系2014年2月9日实际交房，东拓置业实际通知交房时间系2014年1月19日，因此应当按照实际交房的时间计算违约金。
东拓置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回相恒茂的全部上诉请求。对逾期交付车位违约金漏判的问题，东拓置业认为由于房屋和车位具有依附性，车位属于房屋的附属设施，不具有独立的使用价值，且相恒茂不具有车位的所有权，仅具备使用权。因东拓置业的违约行为导致相恒茂应承担的赔偿责任，一审法院已经予以整体处理，不存在漏判的问题。
相恒茂向一审法院起诉请求：1.依法判令东拓置业支付逾期交付房屋违约金共计48027元；2.东拓置业承担本案全部费用。
一审法院认定事实：2011年8月6日，相恒茂（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。相恒茂购买东拓置业开发的某小区二区5号楼2单元502室的房屋一套。房屋建筑面积共为147.37平方米，其中套内建筑面积118.14平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积29.23平方米。合同约定房屋总价款586533元，结算后相恒茂实际缴纳购房款586413元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，双方另行签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定相恒茂向东拓置业购买B1-4030号车位使用权，总价75000元。于2013年5月30日前交付相恒茂使用。如东拓置业逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，相恒茂依约支付了全部购房款。东拓置业于2014年1月19日前通知相恒茂进行交房，相恒茂在回执单上签字。2014年2月9日，双方共同签署了《房屋及车位交接单》。由于东拓置业逾期交房，相恒茂等诸多购买东拓置业某小区商品房的业户均陆续向一审法院提起诉讼，要求东拓置业按照合同约定支付其违约金。东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，东拓置业提出鉴定申请，要求对相恒茂的实际损失进行鉴定。一审法院通过本院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月9日期间，某小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。一审法院认为，相恒茂与东拓置业于2011年8月6日所签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。相恒茂依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业亦应依照合同约定于2013年5月30日前将本案房屋、车位交付于相恒茂。东拓置业于2014年1月19日通知相恒茂收房，相恒茂在回执单上签字。东拓置业未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。相恒茂主张东拓置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院应予支持。相恒茂要求东拓置业按照合同约定支付其违约金，东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，相恒茂主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在相恒茂未能举证证明其实际损失的情况下，一审法院通过本院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月9日期间，某小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。相恒茂虽对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业的违约事实给其造成的实际损失并未向一审法院提供相关证据证实。山东裕丰资产评估有限公司系一审法院通过本院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，对其所作出的上述鉴定结论一审法院予以采信。综合考虑东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合相恒茂所购房屋的价格及实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，酌情确定东拓置业逾期交房给相恒茂造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米；2014年日租金为0.40元/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持相恒茂主张的违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告相恒茂自2013年5月31日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金15652.17元（147.37平方米×0.38元/平方米/天×215天×130%）；二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告相恒茂自2014年1月1日至2014年1月19日期间的逾期交房违约金1456.02元（147.37平方米×0.4元/平方米/天×19天×130%）；三、驳回原告相恒茂的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1001元，由原告相恒茂负担644元，被告济南东拓置业有限公司负担357元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、东拓置业逾期交付涉案房屋的违约责任如何确定；二、东拓置业逾期交付涉案车位的违约责任如何确定。
关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。可见，当事人约定的违约金应当以实际损失为基础，当约定的违约金过分高于造成的损失时，人民法院可以在当事人的请求下予以适当减少，而判断违约金过分高于造成损失的标准即为违约金超过造成损失的百分之三十。本案中，东拓置业逾期交付涉案房屋，违反合同约定，应当向相恒茂承担逾期交房的违约责任。但是在东拓置业认为约定的违约金过分高于相恒茂因逾期交房而所受损失的情况下，东拓置业有权请求人民法院适当减少，人民法院亦应当按照上述法律规定以及东拓置业的举证情况进行审查。鉴于东拓置业逾期交房的事实，因此给相恒茂造成的损失应当是相恒茂未实际占有、使用涉案房屋的损失，即为逾期交付期间与涉案房屋同地段同类房屋的租金。一审中，东拓置业提出司法鉴定申请，人民法院委托具有相关资质的房地产评估机构进行鉴定。一审法院依据该鉴定意见，综合考虑东拓置业的违约事实、相恒茂所购房屋的价格以及实际损失等因素，酌情确定东拓置业逾期交房给相恒茂造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米，2014年日租金为0.40元/平方米，并按照130%的标准计算违约金，并无不当，本院予以确认。虽然相恒茂对上述鉴定意见不予认可，但是相恒茂未提交证据证明逾期交房给其造成的损失数额，亦未提交证据反驳上述鉴定意见，因此对相恒茂关于不应采信鉴定意见的主张，本院不予支持。关于东拓置业逾期交房期间终点问题，本院认为，东拓置业于2014年1月19日前通知相恒茂进行交房，相恒茂在回执单上签字，此时东拓置业已经履行完毕合同约定的通知交房义务，此后不能认定为东拓置业违反了合同约定的交房义务，东拓置业不应当承担逾期交房的违约责任，一审判决认定东拓置业逾期交房期间终点为2014年1月19日并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点二，本院认为，东拓置业逾期交付涉案车位，违反《地下车位使用权转让协议》约定，应当向相恒茂承担逾期交付车位的违约责任。虽然东拓置业辩称因涉案房屋和车位具有依附性，车位属于房屋的附属设施，不具有独立的使用价值，一审法院对东拓置业逾期交付涉案房屋和车位的赔偿责任已经予以整体处理，不存在漏判逾期交付车位违约责任的问题，但是关于涉案房屋和车位的买卖系订立两份独立的买卖合同，逾期交付涉案房屋和车位的违约责任系在该两份独立的买卖合同中分别约定，因此东拓置业的上述抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。关于违约金数额，鉴于东拓置业未申请司法鉴定以证明逾期交付车位给相恒茂造成的损失，亦未提交证据证明约定的违约金过分高于给相恒茂造成的损失，因此关于逾期交付车位的违约责任应当依据《地下车位使用权转让协议》的相关约定予以确定，即东拓置业根据逾期期间按日向相恒茂支付数额为车位价款万分之三的违约金，违约金数额以75000元为基数，自2013年5月31日起至2014年1月19日止，按照日万分之三的标准计算。一审判决确有错误，应当予以纠正。
综上所述，相恒茂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1044号民事判决第一项、第二项；
二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1044号民事判决第三项和诉讼费负担项；
三、被上诉人济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人相恒茂逾期交付车位违约金（以75000元为基数，自2013年5月31日起至2014年1月19日止，按照日万分之三的标准计算）；
四、驳回上诉人相恒茂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1001元，由上诉人相恒茂负担535元，由被上诉人济南东拓置业有限公司负担466元。二审案件受理费1001元，由上诉人相恒茂负担535元，由被上诉人济南东拓置业有限公司负担466元。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 赵平洋
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年九月六日
书 记 员 刘 翔