北京市延庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第05266号
原告（反诉被告）孙九所，男，1976年3月23日出生。
委托代理人孙九银（原告之兄），男，1970年10月31日出生。
被告（反诉原告）刘廷运，男，1975年2月26日出生。
委托代理人吕悅，北京市京都律师事务所律师。
被告吴勇桦，男，1981年5月27日出生。
原告孙九所与被告刘廷运、吴勇桦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员康峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙九所及其委托代理人孙九银，被告刘廷运及其委托代理人吕悅、被告吴勇桦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙九所诉称，刘廷运系吴勇桦的姐夫。刘廷运有一套延庆县康庄住宅小区楼房（以下简称涉诉房产）。2014年6月13日，吴勇桦代刘廷运与我签订《房屋买卖合同》，约定将刘廷运的上述楼房卖给我，价格78万元，我付2万元定金，如有违约，违约方将支付给对方违约金（按房价20%）15万元整。备注约定刘廷运承诺首套房，如果是二套房，查出差额税，刘廷运双倍赔付孙九所定金4万元，再将房款78万元如数返还。补充：吴勇桦替刘廷运卖房，刘廷运承诺首套房，够5年。吴勇桦承诺和我办理公证手续，所产生费用由我承担（见《房屋买卖合同》）。合同签订后，我支付了2万元定金，支付了38万元购房款。在办理公证手续时，发现刘廷运有两套住房，需要多交税，经双方协商，刘廷运同意降低房款，再次做公证时，因刘廷运家人反对，刘廷运不同意卖楼房。因刘廷运、吴勇桦违约，经双方协商解除房屋买卖合同，刘廷运、吴勇桦退还我购房款及定金39万元，剩余的1万元购房款及双方约定的违约金15万元，刘廷运、吴勇桦至今未付。故此我要求刘廷运、吴勇桦退还购房款1万元、支付违约金15万元，共计16万元。
被告（反诉原告）刘廷运辩称，吴勇桦代我与孙九所签订的《房屋买卖合同》，因吴勇桦无代理权，我事后也未追认，所以该买卖合同无效，孙九所无权要求我支付违约金；我未收到购房款，无退还购房款的义务。事实如下：我是涉诉房产的所有人。我和妻子常年在外地工作，故一直将涉诉房产出租。2014年6月，涉诉房产租期即将届满，我有将其出卖的打算，故请亲戚帮忙询问买主。2014年6月底，我接到吴勇桦电话，称中介公司介绍一个买家，愿意出70万元购买涉诉房产，让我带齐所有证件，如果双方谈妥就可以签订合同、交房款、办理公证手续。我准时赴约，房屋中介文春华发现我带的证件中有几个房产证，询问涉诉房产是否首套房，我称当然不是。文春华称不是首套房孙九所就要交比较高的税，于是双方未谈房屋买卖合同的事就各自回家了。2014年7月上旬，我接到吴勇桦的电话，称孙九所愿意支付税金，让我回京再谈一次。第二次见到孙九所和中介文春华时，得知孙九所并不同意支付税金，我马上表示不必再谈了。此时，吴勇桦才告知我，《房屋买卖合同》已由吴勇桦代签了，房款是78万，并非吴勇桦先前告知的70万元，且已经支付给吴勇桦40万元。我当即与吴勇桦、孙九所发生争吵，对该份《房屋买卖合同》不予认可。
因为我的身份证丢失后又补办了一张，事后又找到了丢失的身份证，没有马上销毁，由于我有卖房的打算，所以房产证也放在家中明显位置，吴勇桦长期在我家居住，有拿走房产证、身份证的便利条件。因吴勇桦与我有工资未付的债务矛盾，吴勇桦在听闻我想卖房的消息后，擅自做主联系房屋中介将涉诉房产出卖，所得房款私自扣留。我并未委托吴勇桦卖房，更没有给吴勇桦出具过任何授权委托书。我在得知吴勇桦与孙九所签订《房屋买卖合同》后，坚决否认该合同的有效性。故此，我认为吴勇桦没有代理权，其在没有得到我授权的情况下与孙九所签订《房屋买卖合同》，其行为存在过错。我对吴勇桦签订的《房屋买卖合同》不予追认。故此我反诉要求法院确认《房屋买卖合同》无效。
被告吴勇桦辩称，我知道姐夫（刘廷运）要卖一套楼房，就联系了房屋中介文春华。事后，我在外地时候，中介文春华电话联系我有买主要买房，我收了买主2万元的定金。然后孙九所付款时，我拿着刘廷运的房产证去和孙九所签订的合同，合同内容我也没有看清楚。因为要办理公证手续，需房主本人亲自出面，我才说我不是房主。我收了孙九所40万元，已退还39万元，还欠1万元，我同意退还，但是我不同意承担违约金，孙九所还应当返还我房产证。
原告（反诉被告）孙九所针对刘廷运的反诉辩称，吴勇桦拿着刘廷运的身份证、房产证和我签订《房屋买卖合同》，刘廷运两次和我一起到公证处进行公证，我有理由相信吴勇桦有代理权，因此我认为合同有效。
经审理查明，刘廷运系吴勇桦的姐夫。刘廷运夫妻在北京市朝阳区豆各庄乡居住，吴勇桦和刘廷运住在一起。刘廷运有一套延庆县康庄住宅小区楼房，即涉诉房产。涉诉房产一直被出租，2014年6月，涉诉房产租期即将届满，刘廷运有意将其出卖，请亲戚帮忙询问买主，故此吴勇桦得知消息。吴勇桦与房屋买卖中介文春华（延庆延旺信息公司业主）关系较熟，吴勇桦电话联系文春华，让文春华将涉诉房产出售。文春华联系到买主孙九所，看房后确认成交价格为78万元。2014年6月13日，文春华起草了《房屋买卖合同》：卖方（甲方）：吴勇桦代刘廷运；买方（乙方）：孙九所。第一条、2、甲方售房屋位于延庆县康庄住宅小区楼房；第二条、1、甲、乙双方协商一致：甲方所售房屋金额78万元；2、乙方采取分次付款：第一次签订本协议时交购房定金2万元，第二次再付人民币76万元后办理过户，余款通过公积金贷款还清。【备注：甲方刘廷运承诺首套房，如果是二套房，查出差额税，甲方刘廷运（吴勇桦代）双倍赔付买方孙九所定金4万元，再将房款78万元如数返还。】第六条、违约责任，在签订本协议后，甲乙双方中有一方未履行本协议条款造成违约，违约方将支付给对方违约金（按房价20%）15万元整。【补充：甲方吴勇桦替其姐夫刘廷运卖房，甲方承诺首套房，够5年，吴勇桦承诺和买方办理公证手续，所产生费用由买方承担。】甲方（签字）：吴勇桦（文春华代）；乙方（签字）：孙九所。以上备注部分、补充部分均系文春华手写，吴勇桦的名字也是文春华代签。当天，文春华将孙九所给付的2万元定金转账给吴勇桦。2014年6月24日，吴勇桦拿着刘廷运的身份证、涉诉房产的产权证与孙九所办理房屋买卖手续，在文春华起草的《房屋买卖合同》甲方签字后签上了“吴勇桦代刘廷运”，将刘廷运的身份证复印件、涉诉房产的产权证原件给付孙九所，同时通过转账形式收孙九所购房款38万元，并给孙九所出具了收楼房首付款（含定金）40万元的收条。收款人：吴勇桦代刘廷运。2014年7月上旬，孙九所、中介文春华、吴勇桦、刘廷运到北京市城区公证处办理公证手续时，文春华发现刘廷运带着多个房产证，经询问刘廷运表示自己不是首套房，因房屋买卖将产生高额税费，故此没有进行公证。在场人均未提及吴勇桦是否经刘廷运授权代为卖房，也未告知刘廷运，吴勇桦已代其签订了《房屋买卖合同》以及合同的具体内容。约10天后，孙九所、中介文春华、吴勇桦、刘廷运又约好到公证处办理公证手续，刘廷运得知楼房交易价格为78万，而不是吴勇桦所说的70万，刘廷运与吴勇桦为此发生争执，故此又未办理公证手续。事后，双方均无意再履行合同，吴勇桦用网银转账退给孙九所39万元。2014年7月19日，吴勇桦给孙九所出具欠条一份，内容为“今有吴勇桦欠孙九所房款及违约金14万元，尽快付清（一个月内），至2014年8月19日付清，如违约房屋由孙九所解决。欠款人：吴勇桦。吴勇桦代刘廷运”。2014年8月26日，孙九所诉至本院要求刘廷运、吴勇桦退还购房款1万元、支付违约金15万元，共计16万元。本案在审理过程中，孙九所认为双方签订的《房屋买卖合同》有效，刘廷运、吴勇桦应当承担违约责任，返还购房款，支付违约金；刘廷运认为《房屋买卖合同》无效，不同意孙九所的诉讼请求；吴勇桦同意退还孙九所购房款1万元。经询问，双方均表示不愿意继续履行《房屋买卖合同》。经调解，双方各持己见。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、房产证复印件、刘廷运的身份证复印件2份（有效期限不同）、证人证言、欠条等证据在案佐证。
本院认为，根据查明的事实，吴勇桦在未获得刘廷运授权的情况下，代理刘廷运与孙九所签订《房屋买卖合同》，将属于刘廷运所有的房屋出卖，事后亦未得到刘廷运的追认，故吴勇桦的行为属于无权代理。
孙九所认为合同有效，主张吴勇桦的代理行为构成表见代理，法院认为表见代理制度的适用应当以合同相对人主观上的善意、无过失为前提。房屋属于公民日常生活中的重大财产，交易人在进行交易行为时应当尽到必要的审慎注意义务，以保障交易的安全和稳定性。孙九所在与吴勇桦签订房屋买卖合同时明知房屋为刘廷运所有，应当认真审查吴勇桦是否获得刘廷运的授权，但孙九所在吴勇桦未出示刘廷运的授权委托书的情况下，仅凭吴勇桦和刘廷运的亲戚关系和吴勇桦出示的房屋所有权证书、刘廷运的身份证即认定刘廷运委托吴勇桦卖房，且在办理公证手续时，未与刘廷运本人核实其意愿、是否授权吴勇桦代为卖房，也未告知刘廷运，吴勇桦已代其签订了《房屋买卖合同》以及合同的具体内容，主观上存在疏忽大意，未尽到合理审慎的注意义务，因此应当承担相应的过失责任。故此，吴勇桦的行为不能构成表见代理，其行为属于无权处分，该《房屋买卖合同》因无权利人的事后追认，也无处分人取得处分权的情形，故应属无效合同。综上，刘廷运要求确认《房屋买卖合同》无效，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中系吴勇桦收取了孙九所的购房款，将刘廷运的产权证给付孙九所，故此吴勇桦应将所欠购房款返还孙九所，孙九所应将产权证返还给吴勇桦。
法律规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任，故此孙九所要求刘廷运返还购房款、支付违约金，本院不予支持；要求吴勇桦支付违约金，本院亦不予支持，但孙九所可另行追究吴勇桦的侵权责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告吴勇桦代被告（反诉原告）刘廷运与原告（反诉被告）孙九所签订的《房屋买卖合同》无效。
二、被告吴勇桦返还原告（反诉被告）孙九所购房款一万元，于判决书生效之日起十五日内履行。
三、原告（反诉被告）孙九所返还被告吴勇桦延庆县康庄住宅小区的房屋所有权证书。
四、驳回原告（反诉被告）孙九所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千七百五十元，由被告吴勇桦负担，于判决书生效后七日内交纳。
反诉费二十五元，由被告（反诉原告）刘廷运负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 康峰
二〇一四年十一月二十五日
书记员 李昭