广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2921号
上诉人（原审原告）：刘静，女，1991年10月26日出生，汉族，住连州市。
上诉人（原审原告）：黄海坚，男，1980年5月7日出生，汉族，住广西省苍梧县。
委托代理人：刘静，女，1991年10月26日出生，汉族，住连州市，系黄海坚的妻子。
被上诉人（原审被告）：连州市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：连州市连州镇。
法定代表人：杨文杰，该公司执行董事。
委托代理人：刘柏涵，该公司员工。
委托代理人：于长兴，该公司员工。
上诉人刘静、黄海坚因与被上诉人连州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称连州碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2017）粤1882民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘静、黄海坚上诉请求：1、撤销原审判决，改判撤销《补充协议书》第一条第二款；2、本案一、二审诉讼费由连州碧桂园公司负担。事实与理由：原审判决认定事实错误，没有审查刘静、黄海坚提交的证据，避重就轻。连州碧桂园公司明知报建层高只有3米，却将样板房设置为4.4米，原审判决错误分配举证责任，对连州碧桂园公司是否存在欺诈认定错误。首先，《补充协议书》作为处于优势地位的连州碧桂园公司提供的格式合同，刘静、黄海坚是完全没有更改的权利,作为提供格式合同的一方，应当对合同的内容作出充分的提示和说明。刘静、黄海坚是在对涉及层高的条款没有充分了解的情况下签订的《补充协议书》，完全违背了刘静、黄海坚购房的初衷，已经构成重大误解和显失公平。连州碧桂园公司解释主合同约定的层高4.4米是销售人员输入错误，但没有提供任何证据证明,相反在2016年6月清远公共频道播出的报道中显示，连州碧桂园公司从未承认犯过错误。事实上，主合同约定的4.4米层高与样板房是一致的，连州碧桂园公司对此也无法做出合理的解释。连州碧桂园公司在明知层高只有3米的情况下，仍以4.4米层高样板房向刘静、黄海坚展示，明显存在欺诈。其次，连州碧桂园公司存在多种违法行为，具体如下：1、连州碧桂园公司用样板房进行宣传符合虚假宣传欺诈行为。2、按照法律规定，补充协议的内容应当是主合同的非主要内容，且签订时间应当在主合同之后。本案《补充协议书》是连州碧桂园公司提供的格式合同，层高属于主要条款，应当在主合同中约定，连州碧桂园公司将该条款放在补充协议中，又与主合同同时签订，明显不合常理。3、商品房买卖涉及刘静、黄海坚的基本生存权利，连州碧桂园公司应当严格履行告知义务，但连州碧桂园公司在签订合同时没有履行该项义务。4、连州碧桂园公司作为知名企业，利用补充协议来掩盖虚假宣传的目的，获取不正当利益。5、连州碧桂园公司所称的输入错误与主合同约定的层高一致，可见其是通过合法形式掩盖非法目的。6、连州碧桂园公司未将《补充协议书》第一条第二款加下划线或加粗，却在原审中辩称是因为在房管局系统录入时无法加粗，理由不足。综上，请求二审法院支持刘静、黄海坚的请求。
刘静、黄海坚向原审法院起诉请求：1、撤销《补充协议书》第一条第二款；2、诉讼费由连州碧桂园公司负担。
原审法院认定事实：2015年3月12日，刘静、黄海坚与连州碧桂园公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201503304419462），以总金额589864元的价格购买连州碧桂园公司建设的连州市连州碧桂园XXX座XX号房屋。该合同第三条载明：“该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为4.4米，建筑层数地上18层，地下0层。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共130.56平方米，其中，套内建筑面积105.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.43平方米。”附件一：房屋平面图注明“06座/08座4号楼”。《补充协议书》系《广东省商品房买卖合同》的附件五即《合同补充协议》项下的部分内容，由刘静、黄海坚及连州碧桂园公司签名、捺印或盖章确认。该补充协议载明：“买卖双方就《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供买卖双方共同遵守。买受人向出卖人购买的商品房为位于XXX座XX号房洋房/联体住宅一幢（套）（简称该商品房）。该商品房的预测面积除合同第三条第4款的约定外，另有花园预测面积0.00平方米。买卖双方一致同意该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.6米的，买受人对此无异议，并同意接受。”
原审法院在审理（2016）粤1882民初674号案过程中，依刘静、黄海坚的申请于2016年7月21日召集双方代表对连州碧桂园公司建设的样板房及刘静、黄海坚购买的房屋进行现场勘查。经测量，样板房1座101房厅的层高为4.288米、2座101房厅的层高为4.43米；刘静、黄海坚购买的房屋8座103房厅的层高为2.87米。
原审法院调取的四张《连州碧桂园四号楼》施工图显示，层高均标注为3米。
原审法院认为，本案争议焦点是：连州碧桂园公司与刘静、黄海坚签订《补充协议书》时，是否存在隐瞒事实的欺诈行为，《补充协议书》第一条第二款的内容是否可据此予以撤销？所谓隐瞒事实的欺诈行为，是指一方签订合同的过程中隐瞒真实情况，诱使对方作出违背自己真实意思表示的行为。刘静、黄海坚属于完全民事行为能力人，应清楚理解自己所实施的民事法律行为的后果，《补充协议书》系刘静、黄海坚自愿与连州碧桂园公司签订的，应视为双方真实意思表示，《补充协议书》第一条第二款的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，刘静、黄海坚应就连州碧桂园公司于签订合同的过程中实施了隐瞒事实的欺诈行为的事实承担举证责任，但刘静、黄海坚提交的现有证据均不足以证明连州碧桂园公司于签订合同的过程中实施了隐瞒事实的欺诈行为，且缺乏证据证明属在该欺诈行为的误导下签订《补充协议书》。因此，举证不能的法律后果归刘静、黄海坚自行承担。刘静、黄海坚及连州碧桂园公司先后签订《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》，《补充协议书》第一条第二款的内容对主合同关于层高的约定进行了变更，故应以《补充协议书》约定的内容“。买卖双方一致同意该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.6米的，买受人对此无异议，并同意接受”为准。另外，《广东省商品房买卖合同》及其附件《补充协议书》均已备案，也进一步佐证了连州碧桂园公司依约交付的房屋层高应为3米。故，连州碧桂园公司的上述抗辩理由成立，予以采纳。刘静、黄海坚以连州碧桂园公司存在隐瞒事实的欺诈行为为由诉请撤销《补充协议书》第一条第二款，理据不足，不予支持。原审法院于2017年8月28日判决：驳回刘静、黄海坚的诉讼请求。案件受理费100元，由刘静、黄海坚负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕刘静、黄海坚上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：刘静、黄海坚要求撤销《补充协议书》第一条第二款的主张是否成立。
双方因涉案房屋的层高问题引发本案纠纷。刘静、黄海坚认为连州碧桂园公司在签订合同前承诺涉案房屋的层高为4.4米，其后交付的房屋层高仅为2.9米，据此要求撤销《补充协议书》第一条第二款。对于连州碧桂园公司在签订合同前是否对涉案房屋的层高做出过承诺，鉴于刘静、黄海坚并未就此提交证据，本院无法认定。根据双方提交的证据，本案可以查明的涉及层高的事实包括如下：其一是连州碧桂园公司设置的样板房层高为4.4米左右；其二是主合同第三条约定涉案房屋层高为4.4米；其三是《补充协议书》第一条第二款约定层高以实测为准，层高大于或等于2.6米的，买受人同意接受；其四是连州碧桂园公司实际交付的房屋层高为2.9米。鉴于《补充协议书》中已经明确约定层高以实测为准，刘静、黄海坚主张存在欺诈，本院不予采纳。连州碧桂园公司主张主合同约定的层高4.4米为工作人员笔误，鉴于其未提交相应的证据，本院对其该节辩解理由亦不予采纳。
在房屋交易过程中，买受人在签订合同前通常会通过查看样板房对拟购房屋的朝向、采光、内部格局、层高等作出一个直观的判断，作为其购买房屋的重要参考。本案中，连州碧桂园公司向刘静、黄海坚展示的样板房层高为约4.4米，加之主合同第三条也明确约定层高为4.4米，给刘静、黄海坚造成其所购房屋层高为4.4米的误解。尽管《补充协议书》第一条第二款约定层高以实测为准，但并未对层高作出具体的变更，不足以改变刘静、黄海坚对层高为4.4米的认识，故刘静、黄海坚主张签订合同时存在重大误解，本院予以采纳。
因重大误解订立的合同，属于可变更可撤销的合同，当事人可以主张变更合同条款或撤销合同。本案中，刘静、黄海坚的诉讼请求为撤销《补充协议书》第一条第二款，并未要求撤销整个合同，对其请求应当理解为要求变更合同条款，即要求删除整个合同中的个别条款。刘静、黄海坚仅要求删除《补充协议书》第一条第二款，未要求对合同其他条款进行变更，是刘静、黄海坚对自身权利的处分，本院仅针对其请求进行审查。根据本案查明的事实，涉案房屋位于一楼，现整栋楼房已经建成并交付使用，涉案房屋的层高已经固定，事实上无法改变。即便撤销《补充协议书》第一条第二款，涉案房屋的层高也无法变更为4.4米。刘静、黄海坚如认为其权利受损，则应当通过主张赔偿损失对等方式救济。综上，刘静、黄海坚要求撤销《补充协议书》第一条第二款理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由刘静、黄海坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一七年十一月二十一日
法官助理 张 婧
书 记 员 邓海欣
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。