重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0120民初5512号
原告：中国建设银行股份有限公司璧山支行，住所地重庆市璧山区璧城街道向阳街45号，统一社会信用代码91500227K36196987B。
负责人：向军。
委托诉讼代理人：刘可，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋敏，重庆索通律师事务所律师。
被告：倪良明，男，1976年2月3日出生，汉族，住重庆市奉节县。
原告中国建设银行股份有限公司璧山支行（以下简称建行璧山支行）与被告倪良明借款合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行璧山支行的委托诉讼代理人刘可到庭参加诉讼，被告倪良明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行璧山支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告倪良明立即偿还截止于2017年6月23日的借款本金257951.62元、利息11801.40元、罚息610.66元，合计270363.68元；2.判令被告倪良明支付自2017年6月24日起至贷款本息还清之日止的罚息和复利（其中罚息以未偿还的贷款本金257951.62元为基数，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上下浮10%后再上浮50%计算，复利以未偿还的利息11801.40元为基数，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上下浮10%后再上浮50%计算），3.判令本案律师费10447元、诉讼费用及实现债权的其他费用全部由被告倪良明承担；4.判令原告建行璧山支行对被告倪良明所有的位于重庆市璧山区的房产享有抵押权，在被告倪良明不清偿上述债务时，原告有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款在上述第1至第3项范围内优先受偿。事实和理由：2016年1月28日，原告建行璧山支行与被告倪良明签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告建行璧山支行向被告倪良明发放贷款260000.00元，贷款期限自2016年2月4日起至2040年2月4日止。原告建行璧山支行与被告倪良明签订《重庆市房地产抵押合同》约定以被告倪良明所有的坐落于重庆市璧山区的房产向原告建行璧山支行提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押担保范围为合同项下全部借款本金及利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2016年2月4日，原告建行璧山支行如约向被告倪良明发放贷款260000.00元。但被告倪良明此后却未严格履行还款义务，截至2017年6月23日，被告倪良明逾期累计18091.83元。原告建行璧山支行认为，被告倪良明未如期偿还贷款的行为构成违约，原告建行璧山支行有权宣布贷款立即到期并要求其立即偿还全部贷款本息。同时，原告对被告倪良明所有的坐落于重庆市璧山区的房产享有抵押权，有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。
被告倪良明未答辩，亦未向本院提交书面证据。
审理中，为支持自己的诉讼请求，原告建行璧山支行向法庭提交了以下证据：
1.中国建设银行股份有限公司璧山支行营业执照、原被告身份证明，拟证明原、被告主体适格。
2.《个人住房（商业用房）借款合同》,证明双方签订合同并约定了权利义务。
3.《重庆市房地产抵押合同》《房地产不动产权证书》，证明被告倪良明将其所有的位于重庆市璧山区的房产向贷款人提供抵押担保并办理抵押登记。
4.《中国建设银行个人贷款支付凭证》，证明原告于2016年2月4日向被告指定账户发放贷款260000元。
5.《贷款账户基本信息》，证明截至2017年6月23日，被告尚欠借款本金257951.62元、利息11801.40元、罚息610.66元，历史逾期累计金额18091.83元。
6.《关于宣布贷款立即到期并结清全部贷款本息的函》、《EMS邮寄回单》，证明原告于2017年6月15日通过邮寄方式向被告宣布贷款立即到期，要求一次性结清全部借款本息。
7.《律师代理工作任务书》、《律师代理费发票》、《招商银行收款回单》，证明为解决原告与被告之间的纠纷，2017年6月2日，原告委托重庆市索通律师事务为其提供法律服务并支付法律服务费10447元。
以上证据经庭审查证属实，本院予以认证，根据以上证据和原告建行璧山支行的到庭陈述，确认的事实如下：
2016年1月28日，建行璧山支行与倪良明签订《个人住房（商业用房）借款合同》，且倪良明在抵押人处签字。合同约定：……第十三条，抵押条款……八、抵押权的实现，（一）借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利……（三）贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人……第十六条，违约情形及可能危及贷款人债权的情形。一，借款人违约的情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；第十七条，救济措施，出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的贷款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；……7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；第二十一条，杂项约定，（一）费用的承担，本合同项下与借款、担保有关的费用及为实现债权而发生的费用的承担，具体约定见本合同第三十九条和第四十一条……第二十五条，通知，本合同任何一方当事人传递给其他各方的通知，须按本合同所列的通讯地址、联系方式或其他联系方式进行，借款人、担保人通讯地址、联系方式如有变动，应于发生变动之日起五个工作日内以书面形式通知其他各方，因未及时通知而造成的法律后果由变动方承担，贷款人按照本合同记载的借款人、担保人通讯地址、联系电话或传真（如有变动，以有效书面通知指定的地址为准）发送相关书面函件、通知等，均视为已履行送达义务……第二十八条，对第一条的约定，借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人：翟显梅……第二十九条，借款人借款本金为人民币（大写）贰拾陆万元；第三十条，借款期限为（大写）贰佰捌拾捌个月（即从2016年1月28日起至2040年1月28日止）；第三十一条，一、贷款利率。本合同项下的贷款利率为月利率，执行下列第叁种……浮动利率，即在起息日基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；二、罚息利率。（一）借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为……第三十三条，对第五条第二款的约定，一、本合同用款计划为：本合同生效后，贷款人将款项一次性划入借款人指定的账户。二、本合同约定的划款账户为：账户名称：翟显梅……第三十九条，担保人与贷款人关于费用承担的约定为：此栏空白；保证人与贷款人约定的其他条款为：此栏空白；抵押人与贷款人约定的其他条款为：此栏空白；出质人与贷款人约定的其他条款为：此栏空白。……第四十一条，对第二十一条的约定，一、借款人与贷款人关于费用承担的约定为：此栏空白……。
与此同时，以被告倪良明为甲方、原告建行璧山支行为乙方签订《重庆市房地产抵押合同》并在璧山区国土资源和房屋管理局办理抵押登记，抵押合同约定被告倪良明以其所有的位于璧山区的房产为倪良明对建行璧山支行的260000元债务提供抵押担保，期限为2016年1月28日至2040年1月28日。
2016年2月4日，原告建行璧山支行按照合同约定，将贷款260000元转存至翟显梅的账户。之后，被告倪良明未严格按照合同的约定履行还款义务，2017年6月15日，原告建行璧山支行通过EMS专递以合同约定的地址为送达地址向被告倪良明送达关于宣布贷款立即到期并结清全部贷款本息的函，宣布倪良明的贷款提前到期，要求被告倪良明自函件发出之日起三日内前往建设银行偿还剩余全部贷款本金257951.62元及至结清当日的利息、罚息、复利。截至2017年6月23日，被告倪良明尚欠借款本金257951.62元、利息11801.4元。
本院认为，本案的《个人住房（商业用房）借款合同》《重庆市房地产抵押合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行义务。原告建行璧山支行依约向被告倪良明贷款260000元，但被告倪良明未按照合同约定还本付息，原告建行璧山支行基于其违约，宣布贷款提前到期并按照约定的地址于2017年6月15日向被告倪良明送达，符合双方的约定，视为已经送达，被告倪良明应当于提前到期日前，即2017年6月18日前清偿债务，但其仍未履行债务，依法应承担相应的民事责任，根据其合同的约定，被告倪良明应偿还借款本金257951.62元、利息11801.4元及罚息和复利，故对建行璧山支行要求其偿还借款本金257951.62元及利息11801.4元的诉讼请求本院予以支持，其复利可以尚欠利息11801.4元为基数从2017年6月24日起至付清之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下浮10%后再上浮50%计算，其罚息可以尚欠借款本金257951.62元为基数从2017年6月19日起至付清之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下浮10%后再上浮50%计算，故本院对其罚息和复利在该范围内予以支持。关于律师费，原告建行璧山支行表示其主张的依据是《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条和第二十一条的规定，经查，第十三条系抵押担保范围的约定，包括律师费，第二十一条无关于律师费的约定，抵押担保的范围虽包括律师费，但超越了债权范围，故其关于律师费的约定无效，本院对律师费不予主张。被告倪良明以其自有房产为其贷款提供抵押担保并办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立，按照双方的约定，其抵押担保的债权范围为本金、利息、罚息、复利等，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一、二款的规定，对建行璧山支行要求对被告倪良明提供的抵押物拍卖、变卖后所得价款在被告倪良明未清偿的债权范围内优先受偿的诉讼请求本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一、二款的规定，判决如下：
一、被告倪良明于本判决生效后次日支付原告中国建设银行股份有限公司璧山支行借款本金257951.62元、利息11801.40元及罚息和复利（罚息以尚欠借款本金257951.62元基数从2017年6月19日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下浮10%后再上浮50%计算；复利以利息11801.40元为基数从2017年6月24日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下浮10%后再上浮50%计算）；
二、原告中国建设银行股份有限公司璧山支行有权在被告倪良明未履行本判决第一项所确定的债务范围内对被告倪良明所有的位于重庆市璧山区的房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司璧山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2756元（已减半收取），由被告倪良明负担2677元（在本判决生效后7日内缴纳），原告中国建设银行股份有限公司璧山支行负担79元。原告预交的案件受理费2677元，本院于判决生效后退回。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确定的履行期间的最后一日起算。
审判员 何国华
二〇一七年九月二十五日
书记员 黄麟惠