重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终1961号
上诉人（原审被告）：郑建伟，男，1963年11月11日出生，汉族，教师，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：罗婧，重庆万忠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆芳草地物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天路芳草地6号楼，统一社会信用代码91500106756233568D。
法定代表人：王钢，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何凤霞，该公司职工。
委托诉讼代理人：冯伟常，重庆正耀律师事务所律师。
上诉人郑建伟因与被上诉人重庆芳草地物业管理有限公司（以下简称芳草地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人�法院（2017）渝0156民初1762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郑建伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、一审认定事实不清，证据不足。（1）一审仅凭《寄送催收函明细》就认定本案诉讼时效中断有误，《寄送催收函明细》是芳草地物业公司单方制作的，缺乏客观真实性，且不能证明郑建伟已经收到该催收函。（2）一审根据《商品房买卖合同》认定物业服务费自2011年6月3日起算有误，合同约定的交房时间不等于实际交房时间，实际交房时间是2012年2月18日。（3）《临时管理公约》规定的滞纳金不是违约金，一审认定为违约金有误。（4）、郑建伟的邻居乱搭乱建，芳草地物业公司没有尽到物业管理义务，郑建伟有权不缴纳物业服务费。2、一审在闭庭后又依职权调取《交寄整付零邮件清单》、《大宗邮件交寄清单》、《邮寄业主列表》、《接房通知书》等证据，程序违法。
被上诉人芳草地物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
芳草地物业公司向一审法院起诉请求：1.判令郑建伟立即支付芳草地物业公司物业服务费8263.58元，违约金8263.58元，公摊水电费160元，共计16687.16元；2.本案案件受理费由郑建伟承担。
一审法院认定事实：2008年10月25日，芳草地物业公司与芳草地开发公司签订了《合同权利转让协议书》和《前期物业服务合同》，约定芳草地物业公司为“芳草地·XX”项目前期物业服务管理单位，芳草地开发公司于2008年10月25日起将其与所有买受人签订的《“芳草地·XX”临时管理规约》中关于物业管理中的合同权利全部概括转让给芳草地物业公司享有。
郑建伟与芳草地开发公司于2010年签订了《商品房买卖合同》，购买了该小区预售商品房屋，其中郑建伟的地址载明为：“重庆市涪陵区XX小学”。《商品房买卖合同》第七条交房期限及交付条件约定：“2、属预售商品房的，芳草地开发公司应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付郑建伟使用。”第八条交房手续的办理约定：“2、由于郑建伟的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如郑建伟无正当理由拒绝接房的，自书面通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由郑建伟承担。（2）本款所指由于郑建伟原因，是指郑建伟未在规定的期限内到芳草地开发公司处办理房屋交付手续……”双方在《补充协议》（附件五）第二条约定：“本物业实行有偿服务，郑�伟应从本合同约定交房之日（或提前接房之日）起，向物业管理公司按规定缴纳物业管理费。……”芳草地开发公司于2011年6月23日通过邮政挂号信方式向郑建伟寄送了包括《接房通知书》在内的通知，其中交房时间为2011年6月30日。
同时，郑建伟与芳草地开发公司签订了《“芳草地·XX”临时管理规约》及承诺书。
其中《临时管理规约》第一章总则第四章管理服务第1.7约定：遇有搭建不符合相关职能部门规定及本规约约定的建筑物或构筑物、摆放货物及杂物，及时向相关职能部门汇报并协助进行处理。9.2物业管理费第（2）款约定：（物业服务费）按月提前缴纳，业主（使用人）在每月的10日前自行到缴费地点缴纳；缴费地点：芳草地·XX客户服务中心。第（3）款约定：自合同约定的交房之日起计收物管费……第（4）款约定：业主接房后如有需空置二个月以上（含二个月）情况的，在提前到客户服务中心办理物业管理费优惠申请手续后，可按收费标准的50%享受物业管理费优惠：a.填写《物业管理费优惠申请表》，注明空置期限（空置期限少于二个月无物管费优惠）。b.确认、填写水、电二表读数。c.业主（使用人）或委托人（须持业主亲笔签署的委托书及业主（委托人）的身份证原件）到客户服务中心办理手续，并签字认可。……凡未办理物业管理费优惠申请手续空置物业，按全额计收物管费。9.3共用的设施、设备运行的能源损耗，应独立计量核算，公摊水电由业主（使用人）合理据实分摊。第七章违约责任第三条约定：为协助物业服务企业维持本物业的正常管理，业主（使用人）应按期缴纳应缴纳的各项费用，逾期未交管理费或特别服务费者，物业公司加收应交费用总额每日千分之三滞纳金。第八章�它事项第四条约定：本规约所规定的事项如有变动，均以开发建设单位或物业服务企业发给业主（使用人）的通知为准，通知的方式包括但不限于如：张贴在本物业告示栏中的文件（以张贴记录为准）、通过邮局以挂号信投送的文件、物业服务企业派员投递于业主（使用人）名下信箱的文件、电话通知事项、短信通知事项（以发送短信记录为准）。第五条约定：业主（使用人）的通讯地址、电话、传真，以业主接房时提供的信息为准，业主接房后，该房屋地址作为业主的有效通讯地址；如业主的上述联系方式变更的，应在变更后5天内书面通知开发建设单位和物业服务企业，否则，因此造成相关通知不能送达的，由业主自行负责。如物业服务企业或开发建设单位以邮寄方式通知业主的，以业主签收（常住人员签收视为业主签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后第3�工作日为收讫（以先到的时间为准）；如物业服务企业或开发建设单位按通讯地址发出邮件后，邮件退回或者被拒收的，视为邮件内容已送达该业主，因此产生的责任及后果由该业主自行承担。
2012年2月18日，芳草地开发公司将案涉物业交付郑建伟。同日，郑建伟向芳草地物业公司以现金方式缴纳了案涉物业一年的物业服务费847元，其中收款事由栏注明：2011.7—2012.6半价，2012年2月18日接房。
2015年5月11日，芳草地物业公司在其微信公众号以物业公告方式向业主发布了《关于公摊费用收取的温馨提示》，载明：在2014年芳草地物业公司完成了物业管理范畴内公共能源公摊部分全部单独计量，并对小区公共照明和公共用水部分作了一次节能调整，从2015年1月1日起，相关费用由芳草地物业公司向业主收取后转交供电公司，根据我们去年的测算，每月的费用均在10元以上，经物业公司节能降耗改进后，决定按照旺季10元/月（6、7、8、9月），淡季5元/月的标准收取。（2015年1月1日，原本由业主承担的公摊费用已由开发商友情支付）。芳草地物业公司从2015年起对“芳草地·XX”小区按此标准收取公摊水电费。
因郑建伟未缴纳物业服务费，芳草地物业公司分别于2013年10月7日、2014年12月9日、2015年10月1日和2016年10月21日通过邮政挂号信方式向郑建伟发出催收函，其中注明郑建伟的收件地址为：“涪陵XX小学”。
另查明，芳草地物业公司曾于2013年6月20日向郑建伟的邻居刘秋元发出《装修违章整改通知书》，要求刘秋元自行拆除其擅自搭建的雨篷和塑钢窗，否则后果自负。
一审法院认为，芳草地物业公司与芳草地开发公司签订的《前期物业服务合同》和《合同权利转让协议书》系双方真实意思表示�不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在芳草地开发公司将合同权利概括转让给芳草地物业公司后，芳草地物业公司依法享有芳草地开发公司与郑建伟签订的《临时管理规约》中的权利义务。郑建伟作为物业所有人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方对案涉物业如未享受物业服务50%优惠则每月应当缴纳141.25元无异议，予以确认。
本案争议的焦点是：一、郑建伟辩称应享受50%物业服务费优惠的理由是否成立；二、郑建伟应缴纳物业服务费的起算时间及物业服务费的计算问题；三、芳草地物业公司要求郑建伟按日千分之三标准支付违约金的诉讼请求应否支持；四、芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元的诉讼请求应否支持；五、芳草地物业公司主张权利是否超过诉讼时效；六、郑建伟提出邻居存在乱搭乱建违法行为，而芳草地物业公司没有尽到管理职责，郑建伟不应缴纳物业服务费的理由是否成立。
关于郑建伟辩称应享受50%物业服务费优惠的理由是否成立的问题。根据《临时管理规约》约定，郑建伟如需享受50%的物业服务费优惠，除物业未使用外，还应当由郑建伟填写《物业管理费优惠申请表》，注明空置期限，确认、填写水、电二表读数，并由郑建伟或其委托人（须持郑建伟亲笔签署的委托书及业主（委托人）的身份证原件）到客户服务中心办理手续，并签字认可，否则应视作未办理物业管理费优惠申请手续空置物业，按全额计收物管费。因此，郑建伟要求享受50%物业服务费优惠必须要在前一次申请到期后继续提出申请，并履行相关申请手续，方能享受优惠。而在本案中，郑建伟并未举示证据证明其在优惠到期后主动向芳草地�业公司提交继续享受50%物业服务费优惠申请，并办理相关申请手续，故对郑建伟提出的该项辩称理由，不予采纳。
关于郑建伟应缴纳物业服务费起算时间及物业服务费的计算问题。一审认为，郑建伟应当从约定交房之日起而不应从实际接房之日起缴纳案涉物业的物业服务费，事实和依据如下：一是郑建伟与芳草地开发公司《商品房买卖合同》中约定，芳草地开发公司应当在2011年6月30日前将案涉房屋交付郑建伟，如因郑建伟自身原因无正当理由拒绝接房的，自芳草地开发公司书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，物业服务费由郑建伟承担。芳草地开发公司按照合同约定通知郑建伟在2011年6月30日接受案涉物业，但郑建伟因自身原因却在2012年2月18日才实际接受案涉物业。二是在《临时管理规约》中也明确约定了郑建伟应当从合同约定交房之日�缴纳物业服务费，故郑建伟缴纳物业服务费的时间应当从约定交房之日起算。本案中，郑建伟已缴纳了从2011年7月1日起至2012年6月30日止的物业服务费847元，故郑建伟应从2012年7月1日起至2017年4月30日止，共计58个月，按照每月141.25元标准缴纳物业服务费，共计8192.50元。
关于芳草地物业公司要求郑建伟按每日千分之三标准支付违约金的诉讼请求应否支持的问题。一审认为，虽然《临时管理规约》中约定的名称是滞纳金，但从约定的条款来看，是在《临时管理规约》第七章违约责任中，从约定的性质来看实际也应是违约金。但根据《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》的约定，芳草地物业服务公司在发现郑建伟邻居存在违章搭建行为时，应当及时向相关职能部门汇报并协助进行处理，而本案中，芳草地物业公司并未在一审法院指定的期限内提交证据原件，郑建伟对证据亦持有异议，芳草地物业公司举示的证据并不足以证明其对郑建伟邻居的违章搭建行为向相关职能部门进行汇报，提请有关部门进行处理，故芳草地物业公司并未完全尽到管理服务义务，对芳草地物业公司要求郑建伟按每日千分之三标准支付违约金的诉讼请求，不予支持。
关于芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元的诉讼请求应否支持的问题。一审认为，根据双方合同约定，公摊水电费应当独立计量核算，由业主合理据实分摊。本案中，芳草地物业公司根据往年水电费公摊情况，结合服务物业的实际情况，将公摊水电费由往年的月均10元降低为旺季10元，淡季5元，每年80元，未损害业主利益，并已在全体小区业主中实施，予以确认。郑建伟2015年、2016年的公摊水电费共计160元未缴纳，故对芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元的诉讼请求，予以支持。
关于芳草地物业公司主张权利是否超过诉讼时效的问题。一审认为，芳草地物业公司主张物业服务费的诉讼时效为二年，但本案中，芳草地物业公司从2013年起至2016年，每年均以邮政挂号信方式按照郑建伟合同约定中的通讯地址邮寄催收函，主张其物业服务费，故本案未超过诉讼时效。
关于郑建伟提出因邻居存在乱搭乱建违法行为，而芳草地物业公司没有尽到管理职责，郑建伟不应缴纳物业服务费的理由是否成立的问题。一审认为，本案中，芳草地物业公司已按照双方合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行了维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，履行了合同约定的物业服务义务，郑建伟应当支付物业服务费。至于邻居存在乱搭乱建违法行为，芳草�物业公司已进行了通知、提醒和劝阻，而取缔乱搭乱建建筑并非芳草地物业服务公司法定职责，也非其约定义务，故郑建伟提出的该项辩称理由不能成立，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、郑建伟于本判决生效之日起五日内支付芳草地物业公司从2012年7月1日起至2017年4月30日止的物业服务费8192.50元，2015年、2016年公摊水电费160元，共计8352.50元；
二、驳回芳草地物业公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费218元，减半收取109元，由郑建伟负担。
二审中,当事人没有提交新证据。
本院认为，《物业管理条例》第十七条规定，管理规约对全体业主具有约束力；第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案，郑建伟购买涉案房屋前，建设单位芳草地开发公司制订了对全体业主具有约束力的《临时管理公约》，并与芳草地物业公司签订了前期物业服务合同，郑建伟与建设单位芳草地开发公司签订《商品房买卖合同》时，书面承诺按照规定缴纳物业管理费，故郑建伟应当按照�期物业服务合同及《临时管理公约》的规定，向芳草地物业公司缴纳物业服务费用。前期物业服务合同及《临时管理公约》均未约定当个别业主违章搭建时，其他业主可以不缴纳物业服务费，故郑建伟以邻居有违章搭建为由不缴纳物业管理费的理由不能成立，不予支持。如郑建伟的合法权益被违章搭建行为侵害，郑建伟可自行主张权利
关于诉讼时效。诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求而中断。芳草地物业公司从2013年起至起诉前，每年均向郑建伟邮寄了催收物业服务费的函件，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求而中断。郑建伟是否收到邮寄的催收函件，不影响诉讼时效中断的法律后果。
关于物业服务费的起算时间。郑建伟于2012年2月18日接房，并于同日向芳草地物业公司缴纳了2011年7月至2012年6月的物业服务费共计847元。芳草地物业�司在给郑建伟出具的收条中明确载明了物业服务费的起算期间及计费标准，郑建伟并未提出异议，故物业服务费应从2011年7月起算。至于2012年2月18日郑建伟接房之后物业服务费是否应继续减半收取，因郑建伟没有按照要求向芳草地物业公司的提出物业服务费用减半收取的申请，芳草地物业公司在诉讼中不同意给予优惠，故不应减半。
关于一审依职权调取证据的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条的规定，《民事诉讼法》第六十四条规定的“人民法院认为审理案件需要的证据”，是指以下情形：（一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；（二）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。一审在休庭后依职权调取了《交寄整付零邮件清单》、《接房通知书》�证据并组织双方进行了质证，有违法律规定，应予纠正，其依职权调取的证据不予采信。但是，芳草地物业公司提供的其他证据足以证明其主张，故本院对一审判决予以维持。
综上所述，上诉人郑建伟的请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费218元，由上诉人郑建伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄镝鸣
审 判 员 王 利
代理审判员 张东一
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 赵许梅