江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3290号
上诉人（原审原告）：卢若兰，女，1986年9月26日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：钱红华，江苏名典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永洲，江苏名典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江苏八闽房地产有限公司，住所地江苏省沭阳县南湖街道智慧佳园售楼部。
法定代表人：吴正强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高中新，江苏东域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹伟卫，江苏东域律师事务所实习律师。
上诉人卢若兰因与上诉人江苏八闽房地产有限公司（以下简称八闽公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卢若兰上诉请求：撤销一审判决，改判八闽公司支付从2015年12月31日至2017年1月25日期间的逾期交房违约金。事实及理由：1.2014年4月9日，住房城乡建设部和工商总局联合下发《商品房买卖合同示范文本》，将商品房交付最低标准改为取得验收备案表，并通知自此日起原《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）同时废止。本案合同签订日期是在2014年4月9日之后，不应再使用2000年版《商品房买卖合同示范文本》。《中华人民共和国建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》均规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用。本案中商品房买卖合同系八闽公司单方提供，未与买房人进行充分协商，合同中约定的房屋单体验收合格即可交付明显低于法定交付条件，也不符合示范文本的要求。因此，八闽公司所交房屋不符合法定交付条件，未完成交房义务，应承担逾期交房违约责任至涉案房屋取得综合验收合格证书之日即2017年1月25日。
八闽公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判八闽公司支付逾期办证违约金1988.77元。事实及理由：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，卢若兰认为合同约定的违约金低于其造成的损失的，应当举证证明逾期办证给其造成损失情况以确定违约金数额，但是卢若兰并未举证证明，一审法院直接认定约定的违约金过低、无法弥补卢若兰的损失从而调整违约金无事实和法律依据。2.八闽公司不存在根本性违约行为。涉案房屋于2017年1月19日通过竣工验收备案，于2017年1月25日取得综合验收合格证，即在一审第一次庭审前，涉案房屋已经可以办理产权证，八闽公司迟延提供办理产权证需要的资料的行为已经终止，此时只需要卢若兰签字授权即可。但卢若兰没有向八闽公司提供办理产权证的必要手续，责任在于卢若兰。故一审法院判决逾期办证违约金计算到八闽公司将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机关备案之日错误。3.八闽公司不应当向卢若兰返款契税、办证费、代办费及利息。因为涉案房屋现已经通过综合验收备案，具备办理房产证的条件，而契税、办证费是办理产权证所必须缴纳的费用。八闽公司未及时代办房产证是因为不具备办证条件，是客观原因，并非故意拖延。而且双方在合同中仅约定八闽公司有代收费、代办证的义务，但并未约定代办证的期限，现已经具备了办理房产证的条件，卢若兰也缴纳了相关税费、办证费、代办费，卢若兰只要签字授权给八闽公司，八闽公司即可履行代办义务。况且，卢若兰并未主张解除委托代理关系，一审法院判决八闽公司返还上述费用既无法律依据，又与第二判项相矛盾。
卢若兰向一审法院起诉请求：1.八闽公司向卢若兰支付逾期交房违约金27047元（暂计算至2016年12月5日，自2016年12月6日起以房价款为基数按每日万分之二标准计算至符合交房条件之日止）；2.八闽公司协助卢若兰办理房屋产权登记证书并向卢若兰支付逾期办证违约金16573元（暂算至2016年12月5日，自2016年12月6日起以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至八闽公司将办理权属登记需由八闽公司提供的资料提交产权登记机关备案之日止）；3.八闽公司向卢若兰返还代收的维修基金1710元、契税11933元、办证费115元，代办费200元及上述费用的利息（按中国人民银行同类逾期贷款利率从2015年12月31日起计算至付清之日止）。
一审法院认定事实：2014年12月16日，卢若兰与八闽公司签订《商品房买卖合同》，合同约定卢若兰以387286元的价格购买八闽公司开发的位于沭阳县××路东侧、智慧路北侧智慧××单元××室。合同第八条约定：八闽公司应当在2015年12月31日前将涉案房屋交于卢若兰。交付条件为：该商品房单体验收合格，买受人按双方约定付清应付款并缴清相关税费。第九条第（2）款约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同补充协议第一条约定：买受人所购商品房销售价格仅限于楼价款。该套房屋办理房地产权属登记的契税、交易手续费、印花税、工本费、所有权登记费、专项维修基金等相关费用由买受人自行承担。如买受人委托出卖人代办产权登记手续，有关费用在领取交房通知书时预交给出卖人，出卖人按有关部门收费标准代为预收，多还少补。第七条约定：若买受人选择按揭贷款的付款方式，买受人应在出卖人通知办理产权证起10日内至出卖人处领取产权登记手续提供的相关资料，并于出卖人通知办理产权证之日起90日完成办理产权登记手续。若买受人逾期办理产权登记手续，出卖人有权每日按购房总价款的万分之二标准向买受人收取违约金。若买受人逾期超过30日并导致出卖人为买受人的按揭贷款而设立的担保责任无法解除，每逾期1日，买受人须向出卖人支付相当于总房款的万分之五违约金。后卢若兰通过首付及按揭贷款方式支付购房款。后卢若兰补交差价款10468元，补完后涉案房屋总价为397754元。
2015年12月24日，八闽公司向卢若兰邮寄上房通知书，卢若兰于2015年12月25日接收该邮件。2015年12月31日，卢若兰至八闽公司接收案涉房屋。当日，卢若兰向八闽公司交纳办证费115元、代办费200元，维修基金1710元，契税11933元，八闽公司向卢若兰出具收据。
2015年12月26日，案涉房屋单体验收合格。2016年12月9日，案涉房屋建设工程竣工验收消防竣工并备案。2017年1月19日，八闽公司向沭阳县住房和城乡建设局报送工程竣工验收备案文件，申请备案，当日，沭阳县住房和城乡建设局向八闽公司出具建筑工程竣工验收备案表。2017年1月25日，验收机构向八闽公司出具综合验收合格证书，认定案涉房屋综合验收合格。2017年3月2日，沭阳县不动产登记局向八闽公司出具情况说明一份，载明：江苏八闽房地产有限公司开发的沭阳县智慧佳园小区1-3号楼、5-12号楼不动产登记材料已经我单位审核合格，可以办理首次登记业务。
现卢若兰以八闽公司向其交付的房屋未通过综合竣工验收和逾期办证为由，诉至法院，要求处理。
一审法院认为，卢若兰与八闽公司之间签订《商品房买卖合同》，卢若兰依合同约定支付价款，双方应按照合同约定的条款行使权利、履行义务。合同第八条约定：八闽公司应当在2015年12月31日前将案涉房屋交于卢若兰。交付条件为：该商品房单体验收合格，买受人按双方约定付清应付款并缴清相关税费。现案涉房屋于2015年12月26日前经单体验收合格，卢若兰于2015年12月31日接收案涉房屋，应视为八闽公司向卢若兰交付房屋的约定于2015年12月31日已履行完毕。故卢若兰要求八闽公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。
卢若兰要求八闽公司协助其办理案涉房屋产权登记证书的诉讼请求，一审法院认为，卢若兰与八闽公司签订的合同第十五条约定，八闽公司有义务协助卢若兰办理案涉房屋的产权登记证书，对卢若兰该诉讼请求，予以支持。
卢若兰另要求八闽公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求（暂算至2016年12月5日，自2016年12月6日起以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至八闽公司将办理权属登记需由八闽公司提供的资料提交产权登记机关备案之日止），庭审中，八闽公司对逾期办证的事实予以认可，予以确认。对逾期办证违约金的计算标准，一审法院认为，卢若兰与八闽公司签订合同约定的逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的违约金，具有补偿卢若兰因八闽公司逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案造成的损失的性质。但违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。八闽公司交付案涉房屋后，未及时将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，导致卢若兰无法及时办理房屋产权证，必然影响卢若兰对案涉房屋的正常使用、收益、处分。在这种情况下，如果八闽公司按照合同约定支付卢若兰房价款的0.5%的违约金，无法弥补卢若兰的损失，也达不到督促八闽公司积极履行合同约定义务的目的。卢若兰以合同约定的违约金计算标准过低为由，要求对该违约金计算标准进行调整，该项请求成立。因八闽公司于2015年12月31日向卢若兰交接案涉房屋，依照合同第十五条的约定，一审法院对八闽公司逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案违约金的数额确定为：按卢若兰已付购房款397754元为基数，参照中国人民银行同期同类银行贷款利率，自2016年3月31日起计算至八闽公司将办理权属登记需由八闽公司提供的资料提交产权登记机关备案之日止。
卢若兰还要求八闽公司返还代收维修基金1710元、契税11933元、办证费115元、代办费200元及上述费用的利息（按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，自2015年12月31日起计算至付清之日止）的诉讼请求，一审法院认为，维修基金是住宅物业的业主为了本物业区域内公共部分和公用设施、设备的养护事项而缴纳一定标准的钱款至专用账户中，并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。故卢若兰要求八闽公司向其返还维修基金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。
对于卢若兰要求八闽公司返还契税、办证费和代办费及利息的诉讼请求，一审法院认为，卢若兰接收房屋时将上述费用交由八闽公司用于委托八闽公司为其代为办理房屋权属证书，双方形成委托合同关系。至卢若兰起诉时，八闽公司尚未为卢若兰办理房屋权属证书，系八闽公司违约，卢若兰要求八闽公司返还契税11933元、办证费115元、代办费200元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。卢若兰还要求八闽公司向其返还契税、办证费和代办费利息的诉讼请求，于法无据，一审法院支持利息自起诉之日即2017年1月4日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。八闽公司庭审中辩称，其已将上述费用交于办证机关，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。八闽公司并未提供证据证明其辩解，故对八闽公司该辩解不予采纳。
调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、江苏八闽房地产有限公司于判决发生效力之日起三日内向卢若兰支付逾期办证违约金，以397754元为基数，自2016年3月31日起计算至江苏八闽房地产有限公司将办理权属登记需由江苏八闽房地产有限公司提供的资料提交产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；二、江苏八闽房地产有限公司协助卢若兰办理位于沭阳县××路东侧、智慧路北侧智慧××单元××室产权登记证书；三、江苏八闽房地产有限公司于判决发生效力起三日内向卢若兰支付12248元及利息（自2017年1月4日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）；四、驳回卢若兰其他诉讼请求。
二审中，除卢若兰对一审法院查明的“2015年12月24日，八闽公司向卢若兰邮寄上房通知书，卢若兰于2015年12月25日接收该邮件”有异议，八闽公司对一审法院查明的“2015年12月26日，案涉房屋单体验收合格”有异议外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。
二审另查明：卢若兰于2017年9月5日领取了涉案房屋的不动产权证。
本案二审的争议焦点为：1.逾期交房违约金应计算到何时；2.逾期办证违约金应当如何计算；3.八闽公司是否应当向卢若兰返还契税、办证费、代办费及利息。
二审中，八闽公司向本院提供以下证据：
1.沭阳县不动产登记局于2017年3月3日向沭阳县房地产管理处出具的《告知单》（复印件），载明八闽公司开发的“智慧佳园小区”项目1-3、5-12号楼工程可以办理首次登记。证明目的：涉案房屋在2017年3月2日具备办证条件。
2.《单位工程质量竣工验收记录》，载明智慧佳园6号楼于2015年11月27日验收合格。
卢若兰质证认为，对上述证据真实性均不予认可。
本院认证意见：证据1虽系复印件，但内容与一审中沭阳县不动产登记局2017年3月2日出具的情况说明内容一致，故予以采信。证据2系从沭阳县承建档案馆调取，卢若兰虽不予认可，但未举证否认该证据的真实性，故对该份证据，亦予采信，上述证据能够证明涉案房屋于2015年11月27日单体验收合格。
本院认为，关于第一争议焦点，根据双方签订的《商品房买卖合同》，八闽公司应当在2015年12月31日前将案涉房屋交于卢若兰。八闽公司为证明其于2015年12月24日向卢若兰邮寄上房通知书，在一审中已经提供了沭阳县邮政局的查询单，而且卢若兰也实际上在八闽公司通知的上房时间内接收了涉案房屋，上述证据及事实足以证明八闽公司于2015年12月24日向卢若兰邮寄了上房通知，卢若兰于同年12月25日接收了该邮件且于同年12月31日接收了涉案房屋。至此，八闽公司已经依约完成了向卢若兰交付涉案房屋的义务。
卢若兰主张八闽公司所交房屋不符合法定交付条件，未完成交房义务，故应逾期交房违约金应计算至2017年1月25日即涉案房屋取得综合验收合格证书时。本院认为，双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“单体验收合格”，而涉案房屋在2015年11月27日已单体验收合格，故应当认定至2015年12月31日，涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。即使涉案房屋在交付时未取得综合验收合格证书，但卢若兰已实际接收，也应当视为其认可双方约定的交付标准即单体验收合格，故其无权再主张之后的逾期交房违约金。
关于第二争议焦点，卢若兰与八闽公司之间所签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务并承担合同履行中的风险。卢若兰主张逾期办证违约金应当按照中国人民银行同期贷款利率从2016年12月6日计算至八闽公司将办理权属登记需要由八闽公司提供的材料提交产权登记机关备案之日，但卢若兰既未提交证据证实八闽公司的违约行为造成的具体损失，亦未提交证据证实双方约定的违约金低于造成的具体损失。故本案逾期办证违约金应根据合同约定即按已付房款0.5%计算。经计算，该逾期交房违约金为1988.77元。
关于第三争议焦点，因八闽公司已经实际履行了代办不动产权的义务，卢若兰也已实际领取该不动产权证，故八闽公司无需向卢若兰返还契税、办证费、代办费及利息。
综上所述，卢若兰的上诉请求不能成立，应予驳回；八闽公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沭阳县人民法院（2017）苏1322民初42号民事判决第四项；
二、撤销沭阳县人民法院（2017）苏1322民初42号民事判决第一、二、三项；
三、江苏八闽房地产有限公司于本判决发生法律效力起三日内向卢若兰支付逾期办证违约金1988.77元。
一审案件受理费1239元，由卢若兰负担1196元，江苏八闽房地产有限公司负担43元；二审案件受理费2478元，由卢若兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
审 判 员 孙 权
审 判 员 万 焱
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 段 娜
书 记 员 王南淳
第12页/共12页