天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第1574号
原告邱晓阳，女，1960年7月19日出生，汉族，住天津市河西区。
委托代理人元世林（系原告之夫），男，1957年4月26日出生，汉族，住天津市河西区。
被告天津昆仑兆业投资有限公司，住所地。
法定代表人蒋传良，董事长。
委托代理人王娜，该公司员工。
委托代理人商莹，该公司员工。
原告邱晓阳与被告天津昆仑兆业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱晓阳及其委托代理人元世林、被告天津昆仑兆业投资有限公司之委托代理人王娜、商莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年7月31日购买被告开发建设的天津市房屋一套，建筑面积81.22平方米，总价款792442元。双方签订天津市商品房买卖合同，约定被告于2014年9月30日将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付原告，如逾期交房应支付房款利息及按日支付总房款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告如约支付了全部房款，但被告却未能如约交付房屋，逾期半年后，被告通知原告交接房屋，但却未能出示房屋竣工验收合格证，为此原告拒绝接收房屋，并坚持依约交付，但被告拒不答应，至今也未出示房屋竣工验收合格证，并扬言，原告不接收房屋，后果由原告承担。故原告起诉请求：1、被告支付原告自2015年1月1日至2016年4月26日逾期交房违约金19098元及自2014年10月1日至2016年4月26日房款利息89677元；3、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、天津市商品房买卖合同，证明双方的房屋买卖关系；2、发票四张、收据两张、银行回单四份，证明原告支付房款、契税、全书登记费的情况；3、商品房交接书，证明被告交付房屋不符合交付条件；4、信息公开申请答复告知书、建设工程竣工验收备案书，证明诉争房屋仍然没有取得竣工验收合格证书；5、补充协议、业主诉求反馈、信函两份，证明被告均已承认自己延期交房，构成违约；6、交付通知书，证明被告通知交房日期为2016年1月24日。
被告辩称，1、诉争房屋为混合型公寓（非住宅），被告事实上无法提供《天津市商品房住宅质检书》及《房屋使用说明书》。双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定了被告交付房屋时应提供上述材料，但被告向天津市建委申请该文件时，被告知只有住宅商品房才可取得该文件。该条款作为格式合同条款，被告无法对内容进行修改，被告在事实和法律上都无法履行。2、原告由逾期付款的违约情形在先，被告逾期交付不应视为违约。原告尾款支付时间为2013年1月30日，双方签订合同日期2012年7月31日已有183天，已经严重超出双方约定的尾款支付期限。3、原告应支付被告迟延付款违约金。根据补充协议的约定，原告应向被告支付25983.41元的逾期付款利息及1394693.79元的违约金。在原告未支付上述款项的情况下，根据协议约定，被告有权迟延或拒绝交付房屋，该行为不视为逾期交付房屋。4、原告关于被告赔付因土地使用年限减少造成房屋贬损的请求，没有事实及法律依据。5、涉案房屋已满足交付条件，如果原告同意撤诉或与被告达成和解，被告愿意放弃对原告的违约金请求，并立即向原告交付房屋。2015年12月28日，被告已取得竣工验收备案表，2016年1月14日涉案房屋已竣工验收完毕，可随时向原告履行交付义务，且已于2016年1月20日向原告寄送了交房通知书，但原告拒绝办理交房手续。即使被告承担违约责任，也应止于2015年12月28日。
被告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、天津市商品房买卖合同，证明原、被告签订合同的事实，合同中已明确约定涉诉房屋的性质为“混合型公寓（非住宅）”，原、被告已在合同中约定乙方付款形式、付款时间及乙方逾期付款的处理方式；2、附件六：商品房买卖合同补充协议，证明原、被告已补充约定原告的付款期限及逾期付款的处理方式；3、付款凭证，证明原告付款时间及原告已经逾期付款的事实。
原告针对被告提交的证据，发表如下质证意见：对证据1无异议，不认可证明目的；对证据2的真实性认可，不认可证明目的，被告没有向我进行过说明，让我必须签字；对证据3的真实性认可，定金交付时间为2012年7月19日，不能证明原告逾期付款。
被告针对原告提交的证据，发表如下质证意见：对证据1、2、3、6均无异议；对证据4的真实性认可，不认可证明目的，我们已经具备竣工验收备案书，也具备交付条件；对证据5中的补充协议、信函的真实性无异议，补充协议与本案没有关联性，信函属于正式通知函，我们会有一些延迟，但不构成违约，因为原告逾期付款在先，所以我们可以延期交房，对业主诉求反馈的真实性不予认可。
本院认证意见：原告提交的全部证据及被告提交的证据1、3真实合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；被告提交的证据2与本案不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，2012年7月31日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的坐落于房屋一套，设计用途为混合型公寓（非住宅），建筑面积81.22平方米，每平方米单价9756.73元，总房款792442元。第三条约定，被告于2014年9月30日前将经验收合格的房屋交付原告。第四条约定，原告以贷款形式购买上述房屋，首付款592442元于2012年8月7日前一次性存入，剩余200000元办理贷款。第五条约定，除遇不可抗力外，被告应按约定交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。超过上述期限的，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之0.5向原告支付违约金。原、被告于2012年8月5日签订商品房买卖合同补充协议，协议第6条第（1）项第三款约定，原告申请贷款的，应于合同签署后七日内，保证办理完毕按揭贷款手续且贷款银行能将原告所贷款足额支付被告。如原告个人原因或银行政策调整而无法获得银行全部或部分按揭贷款，原告则于收到被告或贷款银行的通知后7日内以现金的方式一次性补足；第四款约定，如原告未在前述规定的时间内办理完毕相关手续或被告未能按期足额收到原告支付的房款，则视同原告逾期支付房款，原告需按照合同第六条及本补充协议的相应内容，承担逾期付款的违约责任。上述内容未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等进行特别标识。
另查，2012年7月19日，原告交付购房定金20000元；2012年7月31日，原告交付除定金及贷款外剩余首付款572442元；2012年8月15日，原告支付房屋契税23773.26元；2013年1月7日，原告支付房屋所有权登记费550元。2012年10月，原告向农业银行办理贷款手续，2013年1月30日，农业银行向被告发放贷款200000元。
再查，2016年1月20日，被告取得（地上部分）竣工验收备案书。2016年1月14日，被告向原告书面告知办理交付房屋手续，原告以争议尚未解决且被告无法提供房屋质量保证书及使用说明书为由，拒绝办理房屋交付手续。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，原、被告应就协议约定全面履行合同义务。被告未按照合同约定交付房屋，已构成违约，应按合同第三、五条约定承担违约责任，其承担违约责任的节点应截止至取得竣工验收备案书的时间。关于原告主张被告支付已付房款利息一节，应根据合同约定的交付房屋时间及被告取得竣工验收备案书时间进行确定。自约定交付房屋之日次日即2014年10月1日起算，至被告取得竣工验收备案书的时间即2016年1月20日，期间共计477天，根据合同约定，被告应支付原告已付款利息59852.48元。关于违约金一节，应自合同约定的交付房屋日起第91天即2014年12月29日起算，计算至被告取得竣工验收备案书的时间即2016年1月20日，共计388天，被告应支付原告违约金15373.38元，原告主张数额过高，超出部分本院不予支持。被告关于原告存在逾期付款的违约行为且被告逾期交房不构成违约的抗辩意见，系根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第6条第（1）项第三款、第四款的约定。但上述条款中“乙方申请按揭贷款的，应于合同签署后七日内，保证办理完毕按揭贷款手续且贷款银行能将乙方所贷款足额支付甲方。”的表述属于格式条款，该约定加重了原告一方的义务，因原告无法控制银行审核贷款的时间，且被告作为提供合同一方，未对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等进行特别标识，且未举证证实已按照原告的要求对该格式条款予以解释说明，故该表述应属无效。且因被告取得竣工验收备案的时间明显晚于原告贷款发放的时间，即在原告交足全部购房款的情况下，被告亦无法按合同约定交付房屋，故关于被告该项抗辩意见，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条之规定，判决如下：
一、被告天津昆仑兆业投资有限公司于本判决生效之日起五日内，给付原告邱晓阳已付款利息59852.48元；
二、被告天津昆仑兆业投资有限公司于本判决生效之日起五日内，给付原告邱晓阳违约金15373.38元；
三、驳回原告邱晓阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3240元，由原告邱晓阳负担1588元，由被告天津昆仑兆业投资有限公司负担1652元；保全费1200元，由原告邱晓阳负担588元，由被告天津昆仑兆业投资有限公司负担612元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
审 判 长 陈 刚
代理审判员 肖 霄
代理审判员 余 涛
二〇一六年七月八日
书 记 员 刘志青
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。