广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民二初字第43号
原告湛江市总工会，住所地：湛江市赤坎区光复路29号。
法定代表人梁涛，主席。
委托代理人陈湛清，广东领会律师事务所律师。
委托代理人古志文，广东领会律师事务所律师助理。
被告叶康胜，男，1947年7月26日出生，汉族，住湛江市霞山区。
委托代理人陈祥，男，1971年8月25日出生，汉族，系湛江市麻章区金百合中西餐美食广场总经理助理，
被告湛江市麻章区金百合中西餐美食广场，住所地：湛江市霞山区解放东路**号。
法定代表人叶红霞，总经理。
委托代理人陈祥，男，1971年8月25日出生，汉族，系湛江市麻章区金百合中西餐美食广场总经理助理，
第三人湛江市东海物业开发有限公司，住所地：湛江市霞山区延安路83号3楼。
法定代表人李宗明，经理。
委托代理人莫亦钦，广东大展律师事务所律师。
原告湛江市总工会诉被告叶康胜、湛江市麻章区金百合中西餐美食广场（以下简称金百合美食广场）租赁合同纠纷一案，2014年3月28日，本院受理后，依法通知湛江市东海物业开发有限公司（以下简称东海公司）为第三人参加诉讼，并组成合议庭，于同年7月24日公开开庭进行了审理。原告湛江市总工会的委托代理人陈湛清、古志文及被告叶康胜、金百合美食广场的委托代理人陈祥、第三人东海公司的委托代理人莫亦钦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年8月28日，原告湛江市总工会与叶康胜签订《房屋、水、电设施租赁合同》，约定由叶康胜承租富园大厦第三层830平方米场地，作为经营饮食服务使用，租期为2001年9月1日至2008年1月1日。合同签订后，叶康胜将租赁房屋用于金百合广场经营使用。2008年1月1日，《房屋、水、电设施租赁合同》期限届满，金百合广场继续向原告缴交租金，使用该楼层。租金缴交至2013年6月份，月租金为5200元。2013年8月5日，原告向金百合广场发出《限期搬离通知书》，要求其在1个月内搬离。2013年8月15日，原告再次发出《限期搬离通知书》，将搬离的期限放宽为3个月。上述两份《限期搬离通知书》均已于发出当天送达给叶康胜、金百合广场，两被告亦在通知上盖章签字确认。而金百合广场在收到上述《限期搬离通知书》后，经原告多次交涉仍拒不搬离，一直占用租赁房屋至今。2013年9月1日，被告金百合美食广场与第三人签订《租赁协议书》。综上所述，原告与叶康胜的《房屋、水、电设施租赁合同》已经期满，金百合美食广场继续向原告缴交租金使用租赁房屋，已经形成事实上的不定期租赁关系，当事人有权随时解除合同。2013年8月15日原告再次发出的《限期搬离通知书》已经送达两被告，搬离宽限期3个月即于2013年11月15日宽限期届满，该租赁关系已经解除，两被告应当将租赁房屋返还给原告并支付相关费用。为保障原告的合法权益，特提起诉讼。请求：1、依法终止原告湛江市总工会与被告叶康胜、金百合美食广场的租赁关系，判令两被告停止占用并立即返还富园大厦第三层租赁房屋给原告；2、判令被告叶康胜、金百合美食广场支付2013年7月1日至11月15日的租金23400元；3、判令两被告共同支付2013年11月16日至返还租赁房屋之日的房屋使用费，按每平方米每月25元计算，暂计至起诉之日为89225元；4、确认被告金百合美食广场与第三人东海公司于2013年9月1日签订的《租赁协议书》无效；5、判令两名被告承担本案的全部诉讼费用。
被告叶康胜、金百合美食广场共同辩称，根据广东省高级人民法院（2001）粤高法终字第127号《民事判决书》认定的事实，湛江市总工会未取得富园大厦第3层的所有权和实际管理控制权，无权向答辩人提出腾房要求和收取租金；答辩人已与富园大厦的实际管理控制方东海公司签订租赁合同，合法取得富园大厦第3层的使用权；假定湛江市总工会具有产权人及出租人资格，也无权单方终止租赁关系；答辩人作为善意承租人的合法权益应得到维护，法院应结合本案的客观情况，维护答辩人的正常经营秩序。恳请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人东海公司述称，关于原告所称第3层租赁给被告，第三人没有交付给原告使用，只是缓解双方矛盾暂由原告收取租金，不能说是原告的权属，权属还是第三人的；第3层没有办理交接手续，原告出租的租金应该退还第三人；第3层的权属问题，原告已经提起民事诉讼，已经中级、高级法院判决交付原告管业，原告起诉属于重复诉讼，根据一事不再理的原则，原告应通过法院强制执行维护自己的权益。原告诉讼没有理由，应驳回原告的起诉。
经审理查明，位于湛江市霞山区解放东路44号综合楼（富园大厦），是湛江市总工会与东海公司签订《合作建房协议书》合作建造的，湛江市总工会分得第3、4、5、6、11、12层楼房，东海公司分得第1、2、7、8、9、10、13、14、15、16层楼房；地下室及第17层的分配，湛江市总工会与东海公司双方同意按6：7的比例进行分配；其双方已对富园大夏的上述房屋均已分割完毕。以上事实已经广东省高级人民法院（2001）粤高法终字第127号《民事判决书》予以确认，已明确了湛江市总工会与东海公司各自占有富园大夏房产权属的份额。2001年8月28日，湛江市总工会（甲方）与叶康胜（乙方）签订《房屋、水、电设施租赁合同》，由湛江市总工会将其所得的湛江市霞山区解放东路44号综合楼（富园大厦）的第3层面积830平方米的房屋出租给叶康胜经营金百合美食广场。合同约定：租赁期限为6年零4个月（2001年9月1日至2008年1月1日止），租金2001年9月1日至2004年3月31日，每月5000元，2004年9月1日至2008年1月1日，每月5500元，乙方在当月的20日前结付给甲方；本协议签字3天内，乙方一次性交付甲方保证金20000元，合同期满双方结算完，乙方将房屋内不动产物交付甲方后，甲方退还乙方的保证金，甲方在乙方的经营期间，甲方不能单方终止合同，使乙方所造成投资损失由甲方赔偿给乙方……。2001年6月15日，叶康胜在签订《房屋、水、电设施租赁合同》之前向湛江市总工会缴交了承租富园大厦第3层的保证金20000元。合同签订后，湛江市总工会交付富园大厦第3层的房屋给叶康胜用于金百合美食广场经营使用。在合同履行期间，叶康胜和金百合美食广场依约向湛江市总工会缴纳了租金。租赁合同履行期限届满后，叶康胜及金百合美食广场与湛江市总工会没有续签租赁合同，而继续使用富园大厦第3层的房屋，经营金百合美食广场，并每月向湛江市总工会支付租金5200元至2013年6月30止。2013年8月5日和15日，湛江市总工会先后向金百合美食广场发出《限期搬离通知书》，以其双方的租赁合同期限已届满，限金百合美食广场收到本通知之日起3个月内搬离，交回富园大厦第3层房产的使用权，逾期不搬，将通过法律途经强制收回。2013年8月19日，叶康胜、金百合美食广场收到上述通知后，要求湛江市总工会给6个月的搬离时间。2013年9月1日，金百合美食广场（乙方）与东海公司（甲方）签订《租赁协议书》，由金百合美食广场向东海公司承租富园大厦第3层的房屋。协议约定：租期1年，从2013年9月1日至2014年9月1日止，租金每月22000元……。由于金百合美食广场不交还富园大厦第3层房屋给湛江市总工会，而占用至今。2014年3月28日，湛江市总工会向本院提起诉讼。案经调解，因各持己见，调解未果。
另，湛江市总工会与东海公司之间涉及富园大厦房产权属份额的返还原物纠纷，本院已另案〖（2014）湛霞法民二初字第42号〗处理。根据湛江市房产管理局和物价局的湛房（2013）5号《湛江市市区二0一三年房屋租赁市场指导性租金》规定，湛江市霞山区解放东路属一等地段一级类别，其租金标准为：住宅（框架结构的每平米25元、混合结构的每平米20元、砖瓦结构的每平米19元）、商铺（框架结构的每平米120元、混合结构的每平米115元、砖瓦结构的每平米90元）、写字楼（框架结构的每平米60元、混合结构的每平米60元）。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据广东省高级人民法院（2001）粤高法终字第127号《民事判决书》确认的事实，位于湛江市霞山区解放东路44号综合楼（富园大厦）第3层房产权属湛江市总工会。湛江市总工会对富园大厦第3层房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。湛江市总工会与叶康胜签订的《房屋、水、电设施租赁合同》是其双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的规定，应受法律保护。其双方的租赁期间届满，没有续签租赁合同，叶康胜、金百合美食广场继续使用租赁物（富园大厦第3层），湛江市总工会没有异议，双方的租赁行为有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，2013年8月19日，叶康胜、金百合美食广场收到湛江市总工会发出的《限期搬离通知书》后，应视为其双方的租赁关系已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，叶康胜、金百合美食广场未按《限期搬离通知书》限定的3个月搬迁期限内搬离租赁物，而占用至今，湛江市总工会提起诉讼，请求终止湛江市总工会与叶康胜、金百合美食广场的租赁关系，并立即返还富园大厦第3层租赁房屋，以及支付拖欠租金和房屋（830平方米）占用费，其理据充分，依法应予支持。拖欠租金的计付，应从2013年7月1日起至2013年11月19日止，按其双方不定期租赁关系期间的租金标准每月5200元计算。2013年11月20日起至叶康胜、金百合美食广场返还租赁物之日止，按湛江市房产管理局和物价局公布的湛江市市区2013年度的房屋租赁市场指导性租金标准计算房屋占用费。湛江市总工会请求按每平方米每月25元计算房屋的占用费，基本符合湛江市房产管理局和物价局公布的湛江市市区2013年度的房屋租赁市场指导性租金标准，没有超出一等地段一级别类的住宅或商业性租金标准规定的范围，是其在法律规定的范围自行处分的权利，应予采纳。东海公司、金百合美食广场应当知道广东省高级人民法院（2001）粤高法终字第127号《民事判决书》确认富园大厦第3层房产权属湛江市总工会，其双方仍另行签订《租赁协议书》，恶意损害湛江市总工会的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，侵害国家集体或者第三人利益”的规定，湛江市总工会主张东海公司与金百合美食广场于2013年9月1日签订的《租赁协议书》无效，理由充分，应予支持。叶康胜、金百合美食广场以及东海公司的抗辩理据不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，判决如下：
一、终止原告湛江市总工会与被告叶康胜、金百合美食广场的租赁关系。被告叶康胜、金百合美食广场应于本判决发生法律效力之日起30日内搬迁出富园大厦第3层的房屋（830平方米），将该房屋返还给原告湛江市总工会管业。
二、被告金百合美食广场与东海公司于2013年9月1日签订的《租赁协议书》无效。
三、限被告叶康胜、金百合美食广场于本判决发生法律效力之日起10日内支付租金及房屋占用费（2013年7月1日起至2013年11月19日止，按每月5200元计付；2013年11月20日起至被告叶康胜、金百合美食广场返还富园大厦第3层的房屋之日止，按830平方米每平方米每月25元计算。）给原告湛江市总工会。
本案受理费2552元（原告湛江市总工会已预付），由被告叶康胜、金百合美食广场共同负担（在履行本判决义务时径付给原告湛江市总工会）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 黄王金
审判员 黄 毅
审判员 蔡 华
二〇一四年八月十七日
书记员 方 超
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，侵害国家集体或者第三人利益。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判文书所确认的事实。