上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终7034号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海宝荣射击训练器材有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：郁宝荣，董事长。
委托诉讼代理人：李玛林，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱晨，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海亚亨通信工程有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：朱烨，执行董事。
委托诉讼代理人：吕强，上海创言律师事务所律师。
上诉人上海宝荣射击训练器材有限公司(以下简称“宝荣公司”)因与被上诉人上海亚亨通信工程有限公司(以下简称“亚亨公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初2509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人宝荣公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持宝荣公司一审中的反诉请求。事实和理由：1、一审判决认定宝荣公司未就“2016年5月18日停水停电”的事实提供证据予以证明是错误的。宝荣公司就2016年5月18日停水停电一事，提供宝荣公司与上海厚涛船舶机械制造有限公司(以下简称“厚涛公司”)签订的《接水接电协议》、2016年5月20日至9月8日交纳水电费的收据为证据，上述证据均已在一审中当庭提交原件，由法院及亚亨公司核实。但一审判决并未提及上述两份证据，并认定宝荣公司证据不足，实在草率。相反，宝荣公司提供的证据，足以证明2016年5月18日，亚亨公司出租给宝荣公司的场地停水停电，导致宝荣公司在停工两天后，向厚涛公司接水接电，而且宝荣公司还需承担厚涛公司所有水电费。2、亚亨公司应当就停水停电一事承担违约责任，支付宝荣公司违约金。根据宝荣公司与亚亨公司签订的《租赁合同》，提供正常的水电是出租人亚亨公司的基本义务，因此，自2016年5月18日至2016年12月12日止，宝荣公司承租的场地内出现停水停电，亚亨公司责无旁贷，应当承担违约责任，根据《租赁合同》的约定，违约金应当是三个月的租金，即人民币(以下币种均为人民币)97,740元。前案中，宝荣公司要求中国冶金进出口上海公司储运分公司(以下简称“冶金储运公司”)承担营业损失的法律基础是侵权，诉请是要求冶金储运公司和亚亨公司共同承担建造房屋的损失及营业损失2,200,000元，该诉请是基于宝荣公司建造的房屋被政府拆迁之后，向亚亨公司、冶金储运公司主张建造的费用及经营损失；本案中，宝荣公司要求亚亨公司承担违约金的法律基础是合同，诉请要求亚亨公司承担违约金97,740元，该诉请是基于亚亨公司在履行《租赁合同》期间停水停电的事实。
被上诉人亚亨公司辩称，不同意宝荣公司的上诉请求。宝荣公司主张停水停电没有事实依据，宝荣公司关于停水停电的陈述前后矛盾，宝荣公司在前案中已主张是冶金储运公司造成的停水停电，本案中又主张是亚亨公司造成的停水停电，实际上停水停电与亚亨公司无关。关于违约责任，前案生效判决已经明确是因宝荣公司拖欠租金导致合同的解除，宝荣公司主张亚亨公司违约，没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
亚亨公司向一审法院起诉请求：1、宝荣公司支付2016年5月1日至2016年6月27日的租金61,712元；2、宝荣公司支付2016年6月28日至2016年12月12日期间的房屋使用费180,805元；3、宝荣公司支付2016年5月1日至2016年12月12日期间的清运保洁费和粪池清运费8,250元；4、宝荣公司支付违约金97,440元。一审法院审理中，亚亨公司变更诉请3、4为：3、宝荣公司支付2016年5月1日至2016年12月12日期间的清运保洁费3,700元、粪池清运费4,440元；4、宝荣公司支付违约补偿金97,440元。
一审中，宝荣公司提起反诉，请求判令亚亨公司支付违约金97,440元。
一审法院认定事实，2013年1月22日，亚亨公司作为甲方、宝荣公司作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方同意将上海市军工路XXX号内甲方自用的室外场地内其中的1000平方米(其中包含二层办公楼、其他空地、钢结构棚架)(以下简称“系争房屋”)，按现有条件包给乙方用于生产经营合法项目使用，租赁期从2013年2月1日至2018年1月30日止。租赁费用为：从2013年2月1日至2015年1月30日每月租赁费29,000元，从2015年2月1日至2018年1月30日租赁费上涨12%即每月32,480元。付款方式为付三押一、先付后用，每三个月一次支付，即乙方进场前付清三个月的场地租赁费和一个月的保证金，以后每年的10月30日、1月30日、4月30日、7月30日之前付清下个季度场地租赁费。如乙方超过付款期1个月不付款，经协商无效，本合同自动终止执行，乙方立即搬出包用场地，并承担违约责任。甲方每月底前抄表并按表数向乙方收取水电费，如遇水电调价，则甲方也作相应调整。乙方每月应准时付清水电费，如乙方拖欠一个月，甲方立即停止供电。乙方向甲方支付清运保洁费每月500元，每月向甲方支付粪池清运费600元。如遇环卫清运等费用调价，则甲方也作相应调整。双方应严格遵守合同条款，任何一方不得违约。如发生违约，违约方应支付当期租金三个月租赁费作为违约补偿金。同时本合同立即终止，甲方收回场地另用。合同另对双方的权利义务作了约定。
合同签订后，亚亨公司将系争房屋交付给了宝荣公司，宝荣公司向亚亨公司支付了租赁保证金29,000元及截止至2016年4月30日的房租。
2016年7月，一审法院受理宝荣公司诉亚亨公司、冶金储运公司房屋租赁合同纠纷一案，宝荣公司提起诉讼，要求判令：1、宝荣公司和亚亨公司于2013年1月22日就系争房屋签订的《租赁合同》解除；2、亚亨公司和冶金储运公司共同赔偿宝荣公司在租赁场地内建造的生产、经营用房的房屋损失1,200,000元；3、亚亨公司退还房屋租赁押金29,000元；4、亚亨公司和冶金储运公司共同赔偿宝荣公司因合同解除导致的营业损失1,000,000元。2016年10月8日，一审法院作出(2016)沪0110民初10837号民事判决，该案查明如下事实：系争房屋权利人系冶金储运公司。2012年9月30日，冶金储运公司与上海宇路供应链管理股份有限公司(以下简称“宇路公司”)签订一份《包仓合同》，约定冶金储运公司将军工路XXX号内自有的室外场地2000平方米(其中包含二层办公楼一幢面积约300平方米、库房一幢面积约150平方米、钢结构棚架100平方米及其他生活设施)，按现有条件包给宇路公司作生产经营仓储场地使用，包仓期从2012年10月1日至2016年9月30日。2013年1月15日，宇路公司与朱烨签订一份《租赁合同》，约定宇路公司将军工路XXX号内自用的室外场地2185平方米(其中包含一层办公楼一幢面积约150平方米、其他空地及仓库、钢结构棚架)，按现有条件包给朱烨用于生产经营合法项目使用，租赁期从2013年2月1日至2016年10月30日，租赁费用从2013年2月1日至2014年10月30日每月租赁费55,000元，从2014年11月1日至2016年10月30日租赁费每月60,000元。2013年1月22日，由朱烨担任法定代表人的亚亨公司与宝荣公司签订《租赁合同》。诉讼中，宝荣公司当庭确认系争房屋租金和水电费均支付到2016年4月30日。一审法院认为，宝荣公司与亚亨公司签订系争房屋《租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。宝荣公司自2016年5月1日起未按合同约定履行支付房屋租金和水电费义务，根据合同约定，亚亨公司已具备合同解除权，解除通知送达之日即为合同解除日期，亚亨公司寄送给宝荣公司的两份《律师函》的送达日期分别为2016年5月31日和6月27日，且在6月27日送达的《律师函》明确告知解除合同，故合同解除日期应确定为2016年6月27日。合同解除后，宝荣公司应当将系争房屋返还房屋所有权人冶金储运公司，并向亚亨公司补付拖欠的房屋租金、水电费和合同解除后仍然占用系争房屋所产生的房屋使用费，房屋使用费标准应参照租金标准，亚亨公司应将收取的租赁押金返还宝荣公司。《租赁合同》中明确约定场地分割及通道方案和自用生产经营房屋建造方案必须经亚亨公司审核后方可实施建造，未经亚亨公司批准的私自乱搭建，经协商无效，本合同自动终止。审理中，宝荣公司并未提供亚亨公司、冶金储运公司允许其搭建建筑物及搭建物被拆除后产生实际损失的确切书面证据，故宝荣公司要求亚亨公司、冶金储运公司共同赔偿建房损失和营业损失的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：1、宝荣公司与亚亨公司于2013年1月22日就系争房屋签订的《租赁合同》于2016年6月27日解除；2、宝荣公司应自判决生效之日起三十日内迁出系争房屋，并将该房屋返还冶金储运公司；3、宝荣公司应自判决生效之日起十日内向亚亨公司支付自2016年5月1日起至2016年6月27日止的房屋租金61,712元；4、宝荣公司应于判决生效之日起十日内按每月32,480元的标准向亚亨公司支付系争房屋使用费，从2016年6月28日起计算至实际搬离之日止，并结清房屋使用期间实际产生的水、电费用；5、亚亨公司应自判决生效之日起十日内返还宝荣公司租房押金29,000元；6、宝荣公司的其余诉讼请求，不予支持。判决后，宝荣公司不服，向本院提起上诉。2016年12月28日，本院作出(2016)沪02民终9876号民事判决，认为，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。本案中，宝荣公司起诉并未要求就系争房屋的租金、使用费和水电费问题一并进行处理，亚亨公司及冶金储运公司也未就系争房屋租金、使用费等向宝荣公司提出反诉主张，在此情况下，一审法院就系争房屋的租金、使用费及水电费作出处理，有所不妥。现宝荣公司上诉以一审违反不告不理原则为由，要求撤销一审涉及租金和房屋使用费、水电费的相应判决，理由成立，予以支持。租赁押金系债务履行之担保，宜待之后与租金、使用费等一并处理，故对宝荣公司要求亚亨公司退还房屋租赁保证金之诉请，不予支持。一审法院在查明事实基础上，对宝荣公司与亚亨公司之间《租赁合同》解除、宝荣公司建房损失、营业损失的诉请所作的处理，并无不妥，相关判决予以维持。判决：1、维持上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初10837号民事判决第一、二项；2、撤销上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初10837号民事判决第三、四、五、六项；3、宝荣公司的其余诉讼请求，不予支持。
2016年12月12日，宝荣公司搬离系争房屋，并将该房屋交付给了冶金储运公司，对此，亚亨公司认可宝荣公司于当日返还了系争房屋。
一审法院另查明，一审法院于2016年6月8日受理宇路公司诉朱烨房屋租赁合同纠纷一案，宇路公司诉请，要求朱烨向其支付场地租金195,000元，水电费、清运保洁费5,736元，违约金180,000元，共计380,736元。2016年7月14日，一审法院作出(2016)沪0110民初9702号民事调解书，明确双方当事人自愿达成如下协议：1、朱烨于2016年8月20日前支付宇路公司至2016年5月31日止欠付的租金195,000元、水电费、清运保洁费5,736元，共计200,736元；2、宇路公司于2016年8月20日前返还朱烨租赁保证金55,000元；3、案件受理费(已减半收取)2,155元，由朱烨负担。
一审法院于2016年9月6日再次受理宇路公司诉朱烨房屋租赁合同纠纷一案，宇路公司提出诉讼请求：1、判令宇路公司与朱烨签订的《租赁合同》于2016年6月3日解除；2、朱烨支付2016年6月4日至2016年9月22日上述场地的占用使用费118,010.67元，以及6月22日之后按照月租金32,480元计算的占用使用费；3、朱烨支付违约金180,000元。2016年10月14日，一审法院作出(2016)沪0110民初14754号民事调解书，明确双方当事人自愿达成如下协议：1、宇路公司与朱烨签订的《房屋租赁合同》于2016年6月3日解除；2、朱烨于2016年11月14日前支付宇路公司自2016年6月4日至2016年10月14日的房屋使用费119,583元；3、朱烨于交房当日支付宇路公司自2016年10月16日至实际交还上海市杨浦区1300号房屋之日止，按照每月27,460元标准计算的房屋使用费；4、朱烨于2016年11月14日前支付宇路公司违约金60,000元；5、案件受理费(已减半收取)1,950元，由朱烨负担。
一审法院审理中，亚亨公司称其实际经济损失为亚亨公司法定代表人朱烨经法院调解向宇路公司支付违约金60,000元，已实际支付了10,000元，宇路公司已申请执行，亚亨公司并称待与宝荣公司结清所有费用后，将租赁保证金29,000元返还给宝荣公司。
一审法院认为，法院生效判决已认定因宝荣公司自2016年5月1日起未按合同约定履行支付房屋租金和水电费义务，故判决亚亨公司与宝荣公司于2013年1月22日就系争房屋签订的《租赁合同》于2016年6月27日解除。宝荣公司现理应向亚亨公司支付拖欠的2016年5月1日至2016年6月27日的租金61,712元。合同解除后，宝荣公司实际占有系争房屋直至2016年12月12日，其理应支付实际占有房屋期间的使用费。亚亨公司与宝荣公司签订的《租赁合同》约定，宝荣公司应每月向亚亨公司支付清运保洁费500元、粪池清运费600元，故现亚亨公司按租金标准向宝荣公司主张自2016年6月28日至2016年12月12日期间的房屋使用费及要求宝荣公司支付2016年5月1日至2016年12月12日期间的清运保洁费3,700元、粪池清运费4,440元的请求，于法有据，予以支持。对于2016年6月28日至2016年12月12日期间的房屋使用费的金额，亚亨公司计算有误，一审法院予以调整。
宝荣公司未按合同约定于2016年4月30日之前付清下个季度场地租赁费，属于违约，应承担相应的违约责任。亚亨公司现依据合同约定主张违约补偿金97,740元，审理中，宝荣公司称合同约定的违约方应支付当期租金3个月租赁费作为违约补偿金的约定过高，要求调整。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定宝荣公司应支付违约赔偿金50,000元。
对于宝荣公司抗辩其应向案外人宇路公司支付自2016年6月28日至2016年12月12日期间的房屋使用费、清运保洁费及粪池清运费。因亚亨公司与宝荣公司就系争房屋的租赁事宜签订了租赁合同，依据合同相对性原则，且宇路公司并未向宝荣公司主张过这些费用，其已向朱烨主张了房屋实际使用费等，故一审法院对于宝荣公司的上述抗辩意见，不予采信。
宝荣公司称亚亨公司违约于2016年5月18日对系争房屋采取了停水、停电，就此，亚亨公司不予认可，而宝荣公司就此未提供相关证据予以证明，故一审法院对宝荣公司以此为由要求亚亨公司支付违约金97,740元的反诉请求，不予支持。审理中，亚亨公司称结清所有费用后，将租赁保证金29,000元返还给宝荣公司，并无不当，予以准许。
一审法院判决：一、宝荣公司应于判决生效之日起十日内支付亚亨公司自2016年5月1日起至2016年6月27日止的租金61,712元；二、宝荣公司应于判决生效之日起十日内支付亚亨公司自2016年6月28日起至2016年12月12日止的房屋占有使用费178,640元；三、宝荣公司应于判决生效之日起十日内支付亚亨公司自2016年5月1日起至2016年12月12日止的清运保洁费3,700元、粪池清运费4,440元；四、宝荣公司应于判决生效之日起十日内支付亚亨公司违约补偿金50,000元；五、亚亨公司应于判决生效之日起十日内返还宝荣公司租赁保证金29,000元；六、驳回宝荣公司要求亚亨公司支付违约金97,440元的反诉请求。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，宝荣公司在前案中，提交《接水接电协议》、2016年5月20日至9月8日交纳水电费的收据为证据，证明冶金储运公司对宝荣公司使用的房屋强制停水停电，并要求亚亨公司、冶金储运公司承担相应的侵权责任。本案中，宝荣公司又以该相同的证据，主张亚亨公司违约于2016年5月18日对系争房屋停水停电，并以此为由要求亚亨公司承担相应的违约责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在违约责任与侵权责任竞合的情况下，宝荣公司有权选择依照《中华人民共和国合同法》要求亚亨公司承担违约责任或者依照其他法律要求亚亨公司承担侵权责任，二者只能择一，不得行使两个请求权。因宝荣公司在前案中已经要求亚亨公司、冶金储运公司承担侵权责任，故宝荣公司在本案中又要求亚亨公司承担违约责任的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
法院生效判决已认定因宝荣公司自2016年5月1日起未按合同约定履行支付房屋租金和水电费义务，并判决亚亨公司与宝荣公司于2013年1月22日就系争房屋签订的《租赁合同》于2016年6月27日解除。在此情况下，亚亨公司根据双方的《租赁合同》，向宝荣公司主张拖欠的2016年5月1日至2016年6月27日的租金、宝荣公司实际占有系争房屋期间的使用费、清运保洁费、粪池清运费，于法有据，应获支持。一审法院作出的相应处理，并无不当，本院予以维持。
此外，宝荣公司未按合同约定于2016年4月30日之前付清下个季度场地租赁费，属于违约，应承担相应的违约责任。一审法院在宝荣公司认为违约补偿金的约定过高并要求调整的情况下，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定宝荣公司应支付违约赔偿金50,000元，也无不妥，本院认可。
综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,702元，由上诉人上海宝荣射击训练器材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一七年八月二十八日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……