浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙绍民终字第72号
上诉人（原审被告）绍兴市塔山文化广场有限公司。
法定代表人沈安龙。
委托代理人（特别授权）陶鹏。
被上诉人（原审原告）浙江稽山控股集团有限公司。
法定代表人金关良。
委托代理人（特别授权）何建航。
被上诉人（原审被告）绍兴市街景综合开发有限公司。
法定代表人郭建。
委托代理人（特别授权）赵淑芳。
委托代理人（特别授权）邹高铃。
上诉人塔山公司因租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2008）越民一初字第3540号民事判决，向本院提出上诉。本院于2008年12月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年2月11日公开开庭审理了本案。上诉人塔山公司的委托代理人陶鹏，被上诉人稽山公司的委托代理人何建航，被上诉人街景公司的委托代理人赵淑芳、邹高铃到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年1月18日，原告稽山公司与被告街景公司签订月池坊地下停车位租赁协议，以20万元租赁费一次性取得十只停车位40年的使用权，租赁期限自2006年1月1日至2045年12月31日止。2006年4月17日，原告依约将20万元租赁费支付给被告街景公司，被告街景公司随后将停车位交给原告使用。2006年8月25日，被告街景公司将月池坊地下停车场及其设备和配套附属设施移交给被告塔山公司。嗣后，被告塔山公司又将该部份资产出租给绍兴鼎升房地产置业有限公司。自2006年9月起，绍兴鼎升房地产置业有限公司拒绝原告使用上述停车位。经交涉无效，原告遂提出诉讼。
原审法院认为，根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告与被告街景公司签订了停车位租赁协议，并向原告收取了租赁费，该协议已生效。在租赁期间，被告塔山公司通过政府划拨方式从被告街景公司取得上述停车位，理应承受出租方的相应权利义务。两被告之间的协议不能约束原告，两者之间是否移交租赁费及三方是否签订新的协议不影响原告行使承租人的权利，被告塔山公司无权以被告街景公司未向其移交租赁费及三方未签订移交协议为由拒绝原告使用停车位。故原告的诉讼请求理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十六条、二百二十九条之规定，判决：一、被告绍兴市塔山文化广场有限公司应在本判决生效后十日内将原告浙江稽山控股集团有限公司承租的月池坊地下停车场的十个停车位（以原告与被告绍兴市街景综合开发有限公司签订的月池坊地下停车位租赁协议所附图纸为准）交付给原告浙江稽山控股集团有限公司使用，同时赔偿原告浙江稽山控股集团有限公司自2006年9月1日起至交付之日止的租金损失（按每天13.7元计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告绍兴市塔山文化广场有限公司负担。
塔山公司不服原判决，提出上诉称：1、2006年4月17日，街景公司与稽山公司并未实际移交停车位，双方仅对停车位具体位置进行了明确，双方签署的图纸仅系合同附件，并非实际移交手续。因此，原审法院认定街景公司在收到租赁费后已将停车位交付给稽山公司，是错误的。2、2006年8月25日，街景公司将地下停车场全部车位移交给上诉人。同日，双方签订地下停车场移交协议，约定由街景公司书面通知稽山公司，并协助召集由本案三方当事人参加的有关街景公司权利义务移交会议，签订有关街景公司权利义务移交协议。同时街景公司应在协议生效后十日内支付给上诉人20万元。而街景公司未依约履行义务，应由其承担全部民事责任。3、月池坊地下停车场始终对外开放，任何车辆均可在此停放。入口处道闸在房屋建造和街景公司移交时即已存在，同时系管理所需。稽山公司承租的车位一直为其留存，不存在拒绝其使用的情况。原审法院认定自2006年9月起，绍兴鼎升房地产置业有限公司拒绝稽山公司使用上述停车位，是错误的。4、稽山公司与街景公司签订的租赁协议约定租期40年，已超过法律规定的最长20年的租赁期限，属于部分无效合同。因此，在租期和租金未有新约定前，租赁协议无法实际履行，租金损失因此不可确定。原审法院认定该协议已生效，错误。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，判决结果违反公平原则，请求二审法院撤销原判决，依法改判。
被上诉人稽山公司辩称：1、上诉人与街景公司签订的移交协议特别注明10个停车位租赁协议项下的义务全部移交给上诉人。2、上诉人与街景公司签订协议之前，稽山公司一直在正常使用地下停车位，后上诉人将停车场出租给他人使用，该案外人启用了道闸，并拒绝稽山公司使用停车位。上诉人侵犯了稽山公司的承租权利。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人街景公司辩称：同意稽山公司答辩意见。上诉人与街景公司签订的协议已明确约定月池坊10个地下车位权利义务一并移交给上诉人。街景公司已经履行相关义务，但上诉人没有依约履行，在地下停车场设立道闸，未能将车位交稽山公司使用，导致讼争发生。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人稽山公司在二审中提供证据：公证书一份，证明讼争10个停车位现由上诉人及承租上诉人停车场的单位使用。上诉人塔山公司质证认为，对证据真实性无异议，对证明内容有异议，公证书所涉停车位并不能确认系本案讼争车位，上诉人对两被上诉人签订的协议并不知情，协议所附图纸也未出示。被上诉人街景公司质证认为，10个停车位事项街景公司在其与上诉人签订的协议中已经明确告知，上诉人对附图亦明确。双方为此曾多次协商，故上诉人所称与事实不符。本院认为，该证据系地下停车场部分客观现状的反映，其中入口处设置了管理亭和道闸，但仅凭公证书及内附照片等内容，本院不能确信上述证据所载内容系讼争车位及其使用情况，因此，对该证据不予认定。
本院审核当事人在原审程序中提出的证据和所作陈述，依法对原判决事实予以确认。
本院认为，根据合同法第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。两被上诉人2006年1月18日签订的月池坊地下停车位租赁协议约定租赁期限为40年，因此，前20年部分应为有效，后20年部分应为无效。上诉人主张该协议部分无效，理由成立，本院予以采纳。两被上诉人一致认可在双方签订租赁协议后街景公司已将讼争停车位交付给稽山公司。该事实可予认定。租赁期间，地下停车场资产划归上诉人方，上诉人并从街景公司实际接收了地下停车场，上诉人成为讼争停车位的出租人，应当按照2006年1月18日月池坊地下停车位租赁协议有效部分约定承受权利义务，即负有交付讼争停车位以及确保承租人稽山公司正常使用租赁物的义务。同时对履行合同交付租赁物义务发生争议的，应由负有履行义务的当事人即本案上诉人举证。而上诉人主张本案不存在拒绝稽山公司使用停车位的情况，未能提供证据证明，本院不予采信。上诉人与街景公司签订的协议不能对抗稽山公司，街景公司与上诉人是否移交租赁费及是否签订三方协议，不影响稽山公司行使承租人的权利。稽山公司已依约履行了支付租赁费的义务，其要求上诉人交付租赁物，理由正当，应予支持。稽山公司要求赔偿租金损失的合理部分，亦应一并予以支持。上诉人与街景公司有关租赁费移交的纠纷，不属本案处理范围，依法另行解决。综上，上诉人的上诉请求依据和理由不足，本院不予支持。原审判决基本事实清楚，虽认定合同效力部分有误，但实体处理得当，对不当部分纠偏后可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按原判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4300元，由上诉人绍兴市塔山文化广场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单卫东
代理审判员 王安洁
代理审判员 毛振宇
二〇〇九年三月三十一日
书 记 员 吴银萍