重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第02387号
上诉人（原审被告）赵庆，无业。
委托代理人孙松松，重庆硕诚律师事务所律师。
委托代理人刘丹，重庆硕诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市宾华物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子6号3单元9楼。
法定代表人吴土改，重庆市宾华物业管理有限公司董事长。
委托代理人王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人程璇，重庆公鸣律师事务所实习律师。
上诉人赵庆与被上诉人重庆市宾华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年1月5日作出（2014）沙法民初字第07022号民事判决，上诉人赵庆对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月29日对本案进行了询问。上诉人赵庆的委托代理人孙松松、刘丹，被上诉人重庆市宾华物业管理有限公司的委托代理人王雅莉、程璇，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
重庆市宾华物业管理有限公司在一审中诉称，2012年1月17日，重庆宾华物业管理有限公司与赵庆签订《煌华国贸中心“新纪元购物广场”物业管理服务协议》，约定由重庆宾华物业管理有限公司为赵庆租赁的沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场第7层09、10号商铺提供物业管理服务，物业服务费40元／平方米／月，由赵庆于每月30日前向重庆宾华物业管理有限公司缴纳下一月份的物业服务费。合同签订后，重庆宾华物业管理有限公司按照约定提供了物业服务，但赵庆从2014年2月起便开始拒交物业服务费。现重庆宾华物业管理有限公司向法院起诉，请求判令赵庆立即支付重庆宾华物业管理有限公司从2014年2月1日起至2014年5月31日止的物业服务费72000元、水费7841.35元，并以每月欠费金额为本金，按每日万分之五计算支付从欠费之日起至付清之日止的违约金。
赵庆在一审中辩称，赵庆从2014年2月1日起没有交纳物管费属实，之前的物管费已经全部交清，但在2014年2月1日后赵庆陆续交纳了物管费47202元，到2014年5月31日止只欠重庆宾华物业管理有限公司物管费30808元。双方约定的物管费明显高于重庆市城市物业管理收费办法的规定，要求予以降低。根据物业服务协议，赵庆已经交纳了3个月的物管费84000元作为履约保证金，赵庆欠交的30808元应该在该款中扣除，剩余部分用于抵扣2014年6月1日之后的物管费。此外，重庆宾华物业管理有限公司物业服务不到位，保安与顾客多次冲突影响了赵庆的正常经营�重庆宾华物业管理有限公司工作人员也存在向赵庆刁难索贿现象，应相应减少物业服务费。双方对违约金没有任何约定，重庆宾华物业管理有限公司主张违约金于法无据，若法院认定赵庆存在违约责任，请求法院将违约金予以降低。
一审经审理查明，2012年1月17日，重庆新永基商业管理有限公司（甲方）与赵庆（乙方）签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》，约定甲方将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”07层9、10号建筑面积约700平方米的商铺及其设施租赁给乙方，租赁期为60个月，自2012年4月21日起至2017年4月20日止。甲乙双方一致同意由重庆宾华物业管理有限公司对赵庆承租的物业实施物业管理。合同第12.1条约定乙方同意在承租期内，每月按甲方独立安装给乙方的计量表或流量表或物管公司的缴费通知单向物管公司缴纳乙方实际使用的水、电等发生的物业代收代支费用。合同第22.2条约定：乙方未能按照本合同约定向甲方全额交纳或追补履约保证金、或未能按时足额交纳租金及物管费、能源费、水电气费等其他费用，应向甲方就其所欠费用的任何部分支付按所欠金额每日万分之五的滞纳金……
2012年1月17日，重庆市宾华物业管理有限公司（甲方）与赵庆（乙方）签订《煌华国贸中心“新纪元购物广场”物业管理服务协议》，约定由甲方为乙方租赁的重庆市沙坪坝区煌华国贸中心“新纪元购物广场”07层9、10号面积约700平方米的商铺提供物业管理服务，物业服务费为40元／平方米·月，由乙方于每月25-30日之间将下月相关费用向甲方全额缴清（不足一月的以实际天数为准），乙方自用水、电费由甲方代收的费用由甲方工作�员按月抄表，乙方随物业服务费一起交纳。物业管理服务期限与商铺租赁期限相同。如乙方逾期支付或少付物业管理费或其他应缴费用超过15日的，甲方有权采取封铺或停止提供物业服务或提请解除合同，并追究乙方的违约责任，由此给甲方造成的损失乙方应承担全部赔偿责任。
合同签订后，赵庆向重庆新永基商业管理有限公司交纳了履约保证金178500元。赵庆于2012年2月29日接收了承租的商铺，开始接受重庆宾华物业管理有限公司提供的物业服务，并向重庆宾华物业管理有限公司按合同约定交纳了物业服务费。但赵庆从2014年2月1日开始未交纳物业服务费。现重庆宾华物业管理有限公司起诉来院，要求判如所请。一审审理中，赵庆认为其于2014年2月1日之后向重庆宾华物业管理有限公司交纳了物业服务费47202元，并提交了发票及记账明细复印件予以证明。重庆宾华物业管理有限公司对赵庆金额为10000元的发票的真实性无异议，对记账明细复印件的真实性不予认可，但认可赵庆补交了2014年2月1日至2014年5月31日期间的物业服务费40000元。赵庆对重庆宾华物业管理有限公司起诉的水费7841.35元予以认可。重庆宾华物业管理有限公司要求赵庆从2014年6月5日开始按每日万分之五计算未交水费7841.35元的违约金。赵庆认为租赁合同约定的是滞纳金，而非违约金，在物业服务合同中双方未约定违约金，重庆宾华物业管理有限公司主张违约金于法无据。若法院主张违约金，则违约金约定过高，要求调整予以降低。
一审另查明，重庆宾华物业管理有限公司物业服务企业资质等级为三级。
一审法院认为，重庆宾华物业管理有限公司与赵庆签订的《煌华国贸中心“新纪元购物广场”物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内�不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。赵庆接受了重庆宾华物业管理有限公司提供的物业服务，应当按合同约定支付物业服务费。赵庆关于物业服务费标准过高及要求减少支付物业服务费的抗辩，于法无据，一审法院不予支持。据此，2014年2月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为700＊40＊4=”112”000元，扣除赵庆已交纳的40000元，赵庆实欠72000元。赵庆对欠付水费的金额无异议，重庆宾华物业管理有限公司要求其支付，一审法院予以支持。双方在租赁合同中约定的滞纳金实为违约金，但该合同只能约束合同相对人重庆新永基商业管理有限公司与赵庆，而非本案重庆市宾华物业管理有限公司与赵庆。在物业服务合同中，双方对逾期交纳物管费及水费未约定违约金，重庆宾华物业管理有限公司要求按每日万分之五计算违约金，于法无据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：
一、赵庆于本判决发生法律效力后，立即支付重庆市宾华物业管理有限公司2014年2月1日至2014年5月31日期间的物业服务费72000元、水费7841.35元，合计79841.35元。
二、驳回重庆市宾华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费3120元，减半交纳1560元（重庆市宾华物业管理有限公司已预交），由重庆市宾华物业管理有限公司负担677元，赵庆负担883元，此款限赵庆于本判决发生法律效力后立即给付重庆市宾华物业管理有限公司。
赵庆不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2014）沙法民初字第07022号民事判决，并依法改判。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、根据《重庆市城市普通商场物业管理服务收费指导标准》的规定，三级资质等级的物业服务企业为商场提供物业服务的基准指导价为4-5元，但上诉人与被上诉人所签订的物业服务协议中约定的物业服务费的标准为40元／平方米／月，该约定明显超过指导标准。此外，上诉人实际共缴纳了物业服务费47202元，在一审庭审中也已举示了充分的证据予以证明，一审法院认定上诉人缴纳的物业服务费为40000元，属于事实认定不清。二、被上诉人在履行物业服务的过程中，未尽到合同约定的义务，管理、服务不到位，导致商场多部电梯停运，存在其工作人员与顾客多次发生冲突、向上诉人索贿、刁难等现象，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解�》之规定，应对物业服务费予以降低。
重庆市宾华物业管理有限公司答辩称，上诉人在上诉状中提到的《重庆市城市普通商场物业管理服务收费指导标准》是不存在的。按照现在重庆市对非住宅适用市场指导价的标准，上诉人在签订合同时就已经知晓该物业费，那么就应该按照约定支付物业费，其认为物业费过高并无法律依据。其并未举证证明我方存在应当减少物业费的情况，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审审理中，上诉人赵庆举示了下列证据：1、2014年5月30日转账凭证（流水号1405304033250992）及发票一张（发票号06641302），拟证明上诉人于2014年5月30日支付宾华物业费一万元；2、发票一张（发票号06641303），拟证明上诉人已支付物管费一万元；3、转账凭证（流水号1402211936138692），拟证明上诉人于2014年2月21日支付物业费27202�。被上诉人重庆市宾华物业管理有限公司对这些证据的真实性无异议，但认为2014年2月21日支付的27202元实际支付的是2014年1月份的物管费，所举示的发票号为06641303的发票实际支付时间是2014年7月19日，支付方式为通过银行转账支付。
被上诉人重庆市宾华物业管理有限公司举示了下列证据：2012年8月20日至2014年7月19日期间上诉人支付物管费的凭证记录，拟证明上诉人2014年2月1日之前的物管费已支付完毕，而2014年2月1日到2014年5月31日之间的物管费仅仅支付了4万元，其中2014年3月28日支付了两万元，2014年5月30日支付了一万元，2014年7月19日支付了一万元，故一审判决支付的金额是正确的。上诉人赵庆对这些证据的真实性予以认可，但认为2014年2月21日所转账的27202元是支付的2014年2月1日之后的物管费，应该在本案中予以扣除。
对上诉人与被上诉人提交的上述证�，经双方质证后对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认可。本院对2014年2月1日至2014年5月31日期间上诉人向被上诉人支付的物管费确认如下：1、2014年2月21日支付27202元；2、2014年3月28日支付20000元；3、2014年5月30日支付10000元；4、2014年7月19日支付10000元。上诉人认为2014年2月21日支付的27202元为2014年2月1日之后的物管费，应该在本案中予以扣除；而被上诉人认为2014年2月21日支付的27202元实际支付的是2014年1月份的物管费，不应在本案中予以扣减。
本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应当�约定支付物业服务费。对上诉人提出物业管理费过高及被上诉人在履行物业服务的过程中，未尽到合同约定的义务，应降低物业管理费的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为其已向被上诉人交纳物业管理费47202元，应在本案中予以扣除，但被上诉人在二审中已举示证据证明上诉人于2014年2月21日支付的27202元实际支付的是2014年1月份的物管费，不应在本案中予以扣减，上诉人交纳的2014年2月1日至2014年5月31日期间的物业服务费应为40000元（2014年3月28日支付20000元；2014年5月30日支付10000元；2014年7月19日支付10000元）。故上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3120元，由上诉人�庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏芳
代理审判员 倪旻
代理审判员 李娅
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 程容