河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民四终字第2235号
上诉人（原审被告）河南省外商投资企业活动有限公司。
法定代表人刘光明，董事长。
委托代理人潘宏建，河南仟问律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑州市饮食有限责任公司。
法定代表人王建启，董事长。
委托代理人樊富强，男，汉族，1966年7月21日出生。
上诉人河南省外商投资企业活动有限公司（以下简称河南外商投资公司）因与被上诉人郑州市饮食有限责任公司（以下简称郑州饮食公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2011）金民二初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南外商投资公司的委托代理人潘宏建，郑州饮食公司的委托代理人樊富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年9月5日，郑州饮食公司与河南外商投资公司签订商品房买卖合同一份。合同第三条买受人所购商品房基本情况为：买受人购买的商品房位于郑州市金水区郑花公路西新柳路南1幢1单元1—2层10005号，建筑面积162.4平方米合同第四条计价方式与价款为：按套计算，该商品房总价款为50万元。合同第五条面积确认及面积差异处理为：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理当事人选择按套计价的不适用本条约定；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：（1）双方自行约定；（2）双方同意按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。超出产权登记面积3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。合同第八条交付期限为：出卖人应当在2008年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：（1）买受人同意给与60日顺延期，如出卖人仍然未能履行产权登记备案，出卖人退还已付款，并支付已付款1%的违约金。由于买受人的原因造成不能按期完成的，出卖人不承担违约责任；（2）买受人不退房，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。合同所附补充协议约定：除合同约定的购房款外，买受人需缴纳的相关税费：①契税4%随首付款一次付清；②维修基金每平方米65元，买受人于交房前一次交付给出卖人；③其他费用：印花税万分之三，产权登记300元，工本费10元，测绘费每平方米2.72元。以下所列费用买受人在签订合同时一次付清。以上费用以收费单位实收金额为准，多退少补。合同签订后，郑州饮食公司于2007年9月5日给付河南外商投资公司购房款50万元，印花税150元，产权登记300元，工本费10元，测绘费441元，维修基金10556元。河南外商投资公司收款后分别向郑州饮食公司出具了收据。2008年3月28日，河南外商投资公司向有关部门报送了工程竣工验收备案文件。2010年6月21日，房屋登记机构为郑州饮食公司办理了房屋所有权证（产权证号10010608**），房屋所有权证载明的房屋建筑面积为145.7平方米。
原审法院认为：郑州饮食公司与河南外商投资公司自愿签订房屋买卖合同，内容不违反法律、行政法规强制性规定，对其效力本院依法予以确认，郑州饮食公司、河南外商投资公司均应按合同约定履行。对于郑州饮食公司退还购房款及房屋维修基金、测绘费的诉讼请求。河南外商投资公司交付郑州饮食公司的房屋产权登记面积少于合同约定面积16.7平方米，河南外商投资公司应当按照合同约定退还郑州饮食公司购房款。根据合同约定标准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款1.5万元（50万元÷162.4平方米×162.4平方米×3%）由河南外商投资公司返还郑州饮食公司，绝对值超出3%部分房价款36416元【50万元÷162.4平方米×（16.7平方米－162.4平方米×3%】由河南外商投资公司双倍返还郑州饮食公司。河南外商投资公司收取郑州饮食公司房屋维修基金1085.5元（65元／平方米×16.7平方米）、测绘费45.4元（2.72元／平方米×16.7平方米）亦应退还郑州饮食公司。以上合计88962.9元（1.5万＋36416元×2＋1085.5元＋45.4元）河南外商投资公司应当退还郑州饮食公司。郑州饮食公司该项诉请于法有据，本院予以支持。河南外商投资公司该项辩称理由证据不足，本院不予采信。对于郑州饮食公司要求河南外商投资公司支付逾期办理（交付）房屋产权证书的违约金及交付房产证的诉讼请求。河南外商投资公司向郑州饮食公司收取了办理产权证的相关费用，应当根据约定在商品房交付使用（合同约定交付日期为2008年5月1日）后240日内（郑州饮食公司同意给予60日顺延期）代郑州饮食公司办理房屋所有权登记。本案中，郑州饮食公司所购房产办理房屋所有权证的时间为2010年6月21日，超出了约定时间，河南外商投资公司应当向郑州饮食公司承担违约责任。郑州饮食公司要求河南外商投资公司按已付价款的0.5%向郑州饮食公司支付违约金并交付房屋所有权证书符合合同约定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：（一）被告河南省外商投资企业活动有限公司返还原告郑州市饮食有限责任公司购房价款、房屋维修基金、测绘费共计88962.9元。（二）被告河南省外商投资企业活动有限公司向原告郑州市饮食有限责任公司交付房屋所有权证书（证号1001060810）并支付违约金2500元。以上一、二项，限被告河南省外商投资企业活动有限公司于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2187元，由被告河南省外商投资企业活动有限公司负担。
河南外商投资公司不服原审判决，向本院上诉称：原审认定事实错误。（一）郑州饮食公司一次性购买河南外商投资公司商业房屋面积约1142.8平方米，总价款为650万元。因办理预售证时，房管局将上述面积分为按个预售证号，即三套房屋，所以双方签订了商品房买卖合同。将房屋总价款分摊到三套房屋中，但双方合同上明确载明按套计价，房屋单价均未选择。按套计价的，不适用关于面积差异调整的规定。从郑州饮食公司提供的购房发票不难看出，为了凑够总价款650万元，同样的房屋，两套房屋每平方米6000余元，另一套每平方米3000余元。原审依据合同约定总价款及合同约定计算房屋单价是不符合事实的。（二）原判决河南外商投资公司返还郑州饮食公司测绘费、维修基金费用没有依据。虽然河南外商投资公司按照合同约定的面积代收了测绘费和维修基金，但河南外商投资公司是代收，且收取后已经交付了房屋主管部门，对此河南外商投资公司没有过错，也没有实际得到该部分款项。如果实际面积与测绘面积存在差异，致使多支付了相关费用，其应当向实际收取该费用的部门要求退还，河南外商投资公司没有义务返还上述费用。（三）原判决河南外商投资公司支付逾期办理房屋产权证的违约金没有依据。河南外商投资公司与郑州饮食公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定的是河南外商投资公司在约定期限内将办理产权备案登记应当由出卖人提供的资料交房屋产权登记部门备案。合同中没有约定河南外商投资公司保证在该期限内郑州饮食公司取得房屋产权证，更没有约定代郑州饮食公司办理房产证。原审却因郑州饮食公司没有在合同约定期限取得房产证而判决河南外商投资公司支付违约金无事实和法律依据，应予以纠正。综上所述，请求二审予以改判或发回重审。郑州饮食公司答辩称：面积误差是在合同中明确约定的，双方合同约定面积与实际面积均误差超出了3%，且原审并未推算单价，开具的发票显示有单价，证明河南外商投资公司明显违约。面积计价，买房应按价款同面积都相等。郑州饮食公司支付了相关费用标准是按照预售面积缴纳的，但实际面积缺少，应当退还。关于违约金，双方所签订合同中明确约定了备案期间，河南外商投资公司应当承担违约责任。请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明：（一）河南外商投资公司与郑州饮食公司于2007年9月5日签订的《商品房买卖合同》一份（合同编号为07145134）。合同第三条买受人所购商品房基本情况为：买受人购买的商品房位于郑州市金水区郑花公路西新柳路南1幢1单元1-2层10005号，建筑面积162.4平方米。合同第四条计价方式与价款为：按套计算，该商品房总价款为50万元。合同第五条面积确认及面积差异处理为：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择按套计价的不适用本条约定；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：（一）双方自行约定；（二）双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。超出产权登记面积3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%。合同第八条交付期限为：出卖人应当在2008年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：（1）买受人同意给予60日顺延期，如出卖人仍然未能履行产权登记备案，出卖人退还已付款，并支付已付款1%的违约金。由于买受人的原因造成不能按期完成的，出卖人不承担违约责任；（2）买受人不退房，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。（二）合同所附补充协议约定：除合同约定的购房款外，买受人需缴纳的相关税费：（1）契税4%随首付房款一次付清；（2）维修基金每平方米65元，买受人于交房前一次交付给出卖人；（3）其他费用：印花税万分之三，产权登记300元，工本费10元，测绘费每平方米2.72元。以上所列费用买受人在签订合同时一次付清。以上费用以收费单位实收金额为准，多退少补。合同签订后，郑州饮食公司于2007年9月5日给付河南外贸投资公司购房款50万元，印花税150元，产权登记300元，工本费10元，测绘费441元，维修基金10556元。河南外贸投资公司收款后分别向郑州饮食公司出具了收据。2008年3月28日，河南外商投资公司向有关部门报送了工程竣工验收备案文件。2010年6月21日，房屋登记机关为郑州饮食公司办理了房屋所有权证（产权证号10010608**），房屋所有权证载明的房屋建筑面积为145.7平方米。
本院认为：双方签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。合同第四条计价方式与价款中明确约定按套计算，总价款50万元。虽然合同第五条中约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，但同时载明当事人选择按套计价的，不适用第五条关于建筑面积计价的约定。同时双方实际签订三份房屋买卖合同，总价款650万元，郑州饮食公司提供的发票显示房屋单价为3078.82元等，不符合日常交易常理，且郑州饮食公司是按套计价支付的购房款。郑州饮食公司诉请河南外商投资公司返还面积计算多收取的购房款、房屋维修基金、测绘费的理由不成立，本院不予支持。河南外商投资公司未按约定给郑州饮食公司办理房产证，应承担违约责任，本院予以支持。原审判决认定事实部分错误，实体处理部分不当，应予改判。河南外商投资公司的上诉理由，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、维持郑州市金水区人民法院（2011）金民二初字第190号民事判决第（二）项，即被告河南省外商投资企业活动有限公司向原告郑州市饮食有限责任公司交付房屋所有权证（证号1001060810）并支付违约金2500元。逾期，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
二、撤销郑州市金水区人民法院（2011）金民二初字第160号民事判决第（一）项，即被告河南省外商投资企业活动有限公司向原告郑州市饮食有限责任公司购房款、房屋维修基金、测绘费共计88962.9元。
三、驳回郑州市饮食有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费2187元，河南外商投资企业活动有限公司负担100元，郑州市饮食有限责任公司负担2087元。二审案件受理费2187元，河南省外商投资企业活动有限公司负担100元，郑州市饮食有限责任公司负担2087元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳修文
审 判 员 成 锴
审 判 员 刘富江
二〇一四年十二月十五日
代理书记员 耿 冰