湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0124民初3561号原告：丁某某。原告：丁某。委托诉讼代理人：李舜，宁乡唯楚法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：湖南中源房地产开发有限公司，住所地:宁乡县玉潭镇花明北路中源花园22幢202室。法定代表人：周全新，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨威，男，汉族，1984年8月20日出生，系该公司副总经理，住宁乡县（特别授权）。被告：宁乡县中源物业管理有限公司，住所地宁乡县玉潭镇花明北路中源凝香华都9号楼。法定代表人：周含奕，系该公司总经理。委托诉讼代理人：喻聪茂，系该公司副总经理（特别授权）。原告丁某某、丁某诉被告湖南中源房地产开发有限公司（以下简称中源房产公司）、宁乡县中源物业管理有限公司（以下简称中源物业公司）财产损害赔偿纠纷一案。本院于2016年7月15日立案受理后，依法由审判员江晓辉适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告丁某某、丁某的委托诉讼代理人李舜，被告中源房产公司的委托诉讼代理人杨威、被告中源物业公司的委托诉讼代理人喻聪茂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁某某、丁某向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告租金损失58 800元（自2012年11月11日至2013年5月11日止共计六个月，每月租金损失9800元）。2、被告赔偿原告因解除与第三方租赁合同造成的损失共计30 000元。（因解除租赁合同支付承租户廖某某违约金10 000元及赔偿前期装修损失20 000元）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2010年购买由被告中源房产公司开发的“中源凝香华都”住宅小区11-011号商铺，被告中源房产公司于2011年12月交付标的房屋。2012年11月10日，原告与第三方廖某某签订商铺租赁合同，合同约定原告将11-011号商铺租赁给第三方廖某某做陶瓷经营，租赁期为五年，自2012年11月11日起至2017年11月10日至，月租金9800元。合同签订后，承租人廖某某即开始进行前期装修设计及购置装修材料。2012年12月初，当承租人廖某某进入租赁商铺准备开始装修时，却发现商铺地面开挖了一条深沟，污水满地，臭气熏天，后经与物业公司联系，被告知系中源凝香华都11栋整栋地下水管故障致重新开挖铺设管道所致。期间，被告并未就此事事先告知原告，系被告擅自撬开原告商铺卷闸门擅自动工开挖的，原告对此毫不知情。因当时修复期限及修复效果无法确定，故承租人廖某某以原告不能如期交付租赁商铺为由决定不再租赁原告商铺，要求解除租赁合同并要求原告按租赁合同约定支付违约金、赔偿因解除合同给其造成的损失。后原告多次就损失问题与被告口头、函件交涉，可均因被告以种种理由拒绝而未果。原告商铺直到2013年5月20日才租赁给长沙金平置业有限公司，期间因被告原因致使原告商铺闲置6个多月。2014年11月，原告因被告拒绝赔偿，被迫与原承租人廖某某达成赔偿协议，由原告赔偿廖某某违约金及前期装修损失共计3万元。原告认为，被告因房屋质量问题在未告知原告的情况下肆意擅自闯入原告商铺开挖深沟、铺设管道，应对原告由此而造成的损失承担赔偿责任；现其怠于履行赔偿义务，严重损害了原告的合法利益，特此依法诉讼，请予支持诉称请求。被告中源房产公司辩称：原告丁某某所购中源.凝香华都11-011号商铺，按购房合同，本公司与原告对该房屋于2011年12月进行了交付。原告诉称2012年12月商铺开挖下水管道导致损失与本公司没有关联，请求驳回原告的诉讼请求。被告中源物业公司辩称：原告丁某某诉称2012年11月10日与承租人廖某某签订租赁合同，2013年5月20日与长沙金平置业有限公司签订租赁。本公司核查，原告丁某某于2011年12月23日交付11号楼111商铺，自2013年5月30日办理装修手续，与原告与长沙金平置业有限公司签订租赁合同的日期相符。故原告陈述与承租人廖某某在2012年所签订的租赁合同是虚假的。2012年12月2日突发11栋105户室厨房被淹，事发突然，本公司物业客服人员联系商铺业主不上，情况紧急，关系到整栋楼下水道堵塞，如不及时处理，影响整栋，比较严重。不得已于次日打开原告商铺门对主下水管道进行维修。事后本公司与业主取得联系并进行沟通，由于下水道堵塞，如不及时修复，整栋业主损失不可估量，因事件突发而联系不上相关业主，本公司才采取应急措施，实属不得已而为之。法律上属不可抗力，同时也未给原告造成实际损失。原告的诉讼已超过两年诉讼时效。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的房屋产权证、租赁合同、中源物业公司回复函、廖某某出具的收据、商铺交房流程表、公证书、证人的当庭证言及到庭当事人的陈述等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院综合认定如下案件事实：原告丁某某、丁某于2010年12月7日共同购买由被告中源房产公司开发的凝香华都住宅小区11栋011号商铺（中源物业公司登记为11栋111号商铺），被告中源房产公司于2011年12月23日交付标的房屋。原告丁某某、丁某于2012年12月29日取得房屋产权证（房权证玉潭字第××号）。2012年11月10日，原告丁某与廖某某签订商铺租赁合同，合同约定原告将凝香华都11栋011号商铺租赁给廖某某经营陶瓷生意，租赁期为五年，自2012年11月11日起至2017年11月10日，月租金9800元。双方约定，如一方违约应支付对方违约金10000元。合同签订后，承租人廖某某准备装修。2012年12月2日，11栋楼下水道堵塞。12月3日，中源物业公司在未与业主取得联系并进行沟通的情况下自行打开原告商铺门对商铺地面进行开挖、对主下水管道进行维修。事后中源物业公司未及时修复开挖地面。当天承租人廖某某发理后告知原告，原告与中源物业公司交涉，但双方未达成一致。因当时地面未修复，故承租人廖某某以原告不能如期交付租赁商铺为由决定不再租赁原告商铺，要求解除租赁合同并要求原告按租赁合同约定支付违约金、赔偿因解除合同给其造成的损失。后原告多次就损失问题与被告口头、函件交涉，但因各种原因而未果。原告商铺直到2013年5月20日才租赁给长沙金平置业有限公司，月租金5600元。2014年11月9日，原告因与被告多次协商未果，被迫与原承租人廖某某达成赔偿协议，由原告赔偿廖某某违约金10 000元。本院认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或个人侵害；侵害他人财产的，权益人有权请求侵权人承担侵权责任。本案原告丁某某、丁某的合法财产受到被告中源物业公司的非法侵害，被告中源物业公司应承担侵权赔偿责任。被告中源房产公司未实施侵权行为，故在本案中不应承担责任。原告财产受到侵害发生于2012年12月3日，原告知道后一直与被告中源物业公司交涉，因交涉没有最终结果，故对承租户因解除租赁合同引起的赔偿事宜亦未作处理。2014年11月9日，原告才与承租户达成赔偿协议。至此，因被告中源物业公司侵权而引起原告与承租户之间租赁合同的赔偿事宜才处理完结。原告与被告进行交涉适用诉讼时效中断的情形，原告在赔偿承租户的损失后于2016年7月15日提起诉讼没有超过两年的诉讼时效，故被告中源物业公司关于原告起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。关于原告的损失，根据原告与承租户的租赁合同，因原告不能按约定交付标的物构成违约而支付的违约金10 000元符合合同约定和客观事实，应予确认。原告主张的赔偿承租户商铺装饰设计及前期材料耗损费用20 000元，因无充足的事实证据，本院不予支持。原告商铺于2012年11月11日起出租，因被告中源物业公司侵权而解除租赁合同，直到2013年5月20日才租赁给长沙金平置业有限公司，月租金5600元。从2012年11月11日至2013年5月20日期间存在租金损失，根据后段出租的实际租金收入，酌情确定此期间的租金损失为33600元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项、第十九条之规定，判决如下：一、由被告宁乡县中源物业管理有限公司赔偿原告丁某某、丁某违约金损失10000元，此款限被告宁乡县中源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内付清；二、由被告宁乡县中源物业管理有限公司赔偿原告丁某某、丁某租金损失33600元，此款限被告宁乡县中源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内付清；如未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告丁某某、丁某的其他诉讼请求。本案案件受理费2020元，减半收取1010元，由被告宁乡县中源物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江晓辉二〇一七年四月十七日书记员  欧彩虹附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条第一款第六项承担侵权责任的方式主要有：（六）赔偿损失；第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。