四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）川民提字第467号抗诉机关：四川省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）刘通，男，1969年4月15日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：赵文志，四川法之缘律师事务所律师。被申诉人（一审第三人）：罗汉，男，1974年5月4日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：柏宗琼（系罗汉之母），住四川省达州市通川区。二审被上诉人(一审被告)：赵波，男，l970年9月24日出生，汉族，达州市地质环境监测站职工，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：王晋，四川绥定律师事务所律师。申诉人刘通因与被申诉人罗汉及二审被上诉人赵波房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2013)川民申字第922号民事裁定，向达州市人民检察院申诉，四川省人民检察院作出川检民（行）监﹝2014﹞51000000030号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2014）川民抗字第22号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。四川省人民检察院指派助理检察员高磊出庭。申诉人刘通及其诉讼代理人赵文志、被申诉人罗汉及其诉讼代理人柏宗琼、二审被上诉人赵波的诉讼代理人王晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川省人民检察院抗诉认为，四川省达州市中级人民法院(20l2)达中民终字第805号民事判决适用法律错误。事实与理由：一、生效判决认定赵波与罗汉所签《房屋转让协议》有效属适用法律错误。1.赵波与罗汉所签《房屋转让协议》因缺乏合同的主要构成要件，而不能成立。赵波与罗汉所签订的《房屋转让协议》约定：“甲方（赵波）将其集资的住房位于西外新区国土局全集资房一套转让给乙方（罗汉），乙方首次向甲方支付现金人民币1.5万元以作定金”，《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立……”。本案中赵波与罗汉所签订的《房屋转让协议》唯一能确定的内容只有双方当事人的名称，而买卖合同最重要的构成要件标的物的具体地址、门牌号均不清楚，因此，《房屋转让协议》因缺乏合同的必要要件而不能成立。2.赵波与罗汉所签《房屋转让协议》明确约定转让的标的物是赵波所在单位的集资建房一套，该转让行为不受法律保护。建设部，发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房[2007]258号)(以下简称经济适用住房管理办法)第三十五条规定：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分……。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理”、第三十六条规定：“……各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房”、第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易……。”本案中《房屋转让协议》所涉标的物是赵波所在单位的集资建房，属经济适用房范畴，即使赵波获取了该房，也只能拥有有限产权，在其有限产权恢复到完全状态之前不能自由处分，同时，该集资房上市交易不得违反五年的限制性规定，故赵波和罗汉所签订的《房屋转让协议》不受法律保护。二、生效判决将讼争房屋判归罗汉所有不符合公平原则。赵波与罗汉虽订立合同在先，但该合同不具备合同成立的必要要件，而赵波与刘通签订的《房屋买卖合同》先经人民法院生效判决确认有效，刘通还对该讼争房屋进行了装修，故刘通对讼争房屋的占有属于善意，《最高人民法院全国民事审判工作会议纪要》(2011年)第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”因此，即使赵波与罗汉所签协议有效，刘通亦是经过人民法院生效判决确认后装修入住，刘通的合法权益应得到优先保护。故四川省达州市中级人民法院（2012）达中民终字第805号民事判决适用法律错误并导致判决结果错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项和第二百零八条第一款之规定，提出抗诉，请依法再审。刘通称，四川省达州市中级人民法院（2012）达中民终字第805号民事判决错误，请求：一、撤销四川省达州市中级人民法院（2012）达中民终字第805号民事判决及达州市通川区人民法院（2012）通川民再初字第5号民事判决，依法再审；二、依法改判达州市通川区西外晒谷坪金地花园G幢2单元2楼2号房屋属刘通所有，赵波协助刘通办理房屋过户手续；三、全部诉讼费用由赵波、罗汉承担。事实和理由：一、四川省达州市中级人民法院（2012）达中民终字第805号民事判决及达州市通川区人民法院（2012）通川民再初字第5号民事判决程序严重违法。1.本案三次发回重审，显然违反了《最高人民法院关于人民法院对民事案件发回重审和指令再审有关问题的规定》，本案审理过程中，刘通一直处于原告地位，但达州市通川区人民法院在其受理的（2011）通川民再字第12号案中将刘通的原告地位剥夺,变为第三人，罗汉则变成了原告，同时在该次审理中，达州市通川区人民法院裁定原告刘通按自动撤诉处理，在其失去诉讼权利的情况下又通知开庭审理并作出（2011）通川民再字第12号民事判决，故本案在审理时程序严重违法。2.四川鹏程资产评估有限公司（以下简称鹏程评估公司）川鹏程资评报字（2010）第10001号报告书的评估程序违法。罗汉超过举证期限，在一审庭审后方提出评估申请，且一、二审法院未将评估报告送刘通征求意见，也未告知刘通有重新申请评估的权利。刘通投资近10万元对讼争房屋进行装潢，但评估报告却仅估值5万元，明显不合理。二、刘通与赵波签订的《房屋买卖合同》约定，赵波保证其所出卖的房屋无他项权利设定或其他任何第三人对该房屋主张权利和未了结纠纷。因此，刘通在购买讼争房屋时已尽到合理注意义务，没有任何过错,且按合同约定支付了195000元购房款后装修入住,因此，刘通应属善意取得。三、赵波与罗汉2005年12月25日签订的《房屋转让协议》违反了法律禁止性规定应属无效，一、二审法院认定合同有效属认定事实错误。此外,依据《最高人民法院全国民事审判工作会议纪要》（2011年）第16条的规定，刘通属合法占有，其权益应优先得到保护。四、房屋归属。《房屋买卖合同》的标的物是赵波与四川天恒房地产开发有限责任公司(以下简称天恒房产公司)于2008年3月30日签订的《商品房买卖合同》中的商品房，合同签订时房屋已经建成，而《房屋转让协议》中的标的物是集资房，到目前为止仍未修建，标的物不存在。但生效判决却违反公平原则，将讼争房屋判予罗汉并强制执行，给刘通造成60余万元的经济损失（其中房款：195000元；装潢费：约5万元；房屋增值部分：136.98平方米×4100元/平方米－20万元=361618元）。五、一、二审判决赵波、罗汉签订的《房屋转让协议》有效；赵波协助罗汉办理房屋过户手续，过户所需税、费由罗汉自行承担；罗汉补偿刘通装修费50800元和财产损失5830元；赵波赔偿罗汉评估费2000元和房屋租金损失7000元超出了当事人的诉讼请求范围，违反了“不告不理”的诉讼原则，但对刘通支付给赵波的20万元购房款却置之不理，显失公平。此外，刘通的其余理由与抗诉理由一致，请求依法支持其再审请求。罗汉辩称，一、《房屋转让协议》有效，该协议所涉标的物系集资房，因此签约时无明确的门牌号，但罗汉以赵波名义已分期交纳购房款,交款票据亦由其保管,且2013年12月25日罗汉已取得讼争房屋的产权证。抗诉机关认为讼争房是经济适用房5年内不能买卖，应属无效,那么赵波卖予刘通也属违法。二、生效判决将讼争房屋判予罗汉符合公平原则。如罗汉当时不交款就没有现在的讼争房屋,且赵波与刘通系恶意串通。此外，诉讼中赵波还故意隐瞒讼争房屋已经转让给罗汉的事实,导致一审法院初审时错将房屋判予刘通所有。三、刘通认为其与罗汉购买的房屋不是同一标的物，但经一审、二审及再审查明，赵波先后出让的房屋是同一标的物。四、刘通装修前罗汉已告知刘通此房已卖予罗汉,也多次阻止其装修,为此还经达州市公安局通川分局朝阳派出所（以下简称派出所）调解，达成人民法院未判决之前,双方均不能动用此房的协议，但刘通擅自装修房屋。五、本案经几次重审，现一、二审法院均判决房屋归其所有。达州市通川区人民法院在对其受理的（2011）通川民再字第12号案进行审理时，刘通在庭审中要求所有审判人员回避未获支持，遂未经法庭同意擅自离开，据此，一审法院才作出按自动撤诉的处理结果。六、一审法院多次电话通知刘通评估事宜，但刘通未申请重新评估。故请求驳回刘通的诉讼请求，维持原判。赵波述称，其与罗汉就集资房签订的《房屋转让协议》无效，且协议所涉标的物并未修建；其与刘通就商品房签订的《商品房买卖合同》应属有效，且房屋已经交付，对于其与罗汉签订的协议，愿意承担赔偿责任，其余答辩意见与检察机关抗诉意见及刘通申诉意见一致，请求法院依法判决。刘通向一审法院起诉请求：一、确认刘通与赵波签订的《房屋买卖合同》有效；二、判令赵波按合同的约定履行房屋交付义务及办理过户手续。一审法院认定事实：2008年4月10日，赵波(甲方)与刘通(乙方)签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落在达州市通川区住房一套，房屋面积136.98平方米，房屋总价20万元；签订合同之日，乙方向甲方支付首期房屋款195000元，余款5000元于甲方向乙方交付房产证时一次性付清；甲方于2008年4月15日前向乙方交房，最迟在2008年12月31日办理房屋产权过户手续交乙方；合同还约定了房屋买卖税费的分担、违约责任等事项。签约当日，赵波向刘通出具《收条》，载明：“今收到刘通交来房屋款195000元，大写壹拾玖万伍仟元正，还差5000元，大写（伍仟元）”。2008年5月23日赵波接收争议房屋。一审法院判决［即达州市通川区人民法院（2008）通川民初字第706号民事判决]：一、刘通与赵波2008年4月10日签订的《房屋买卖合同》有效；二、限赵波在判决生效后十日内将位于达州市通川区.98平方米）交付给刘通，并在协助刘通办理该房产权的过户手续后，由刘通一次性付清购房余款5000元。案件受理费500元，由赵波承担。案外人罗汉不服一审判决，向一审法院申请再审，达州市通川区人民法院于2008年11月6日作出(2008)通川民监字第9号民事裁定，该案由该院另行组成合议庭进行再审。2009年3月23日，罗汉申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，2009年10月30日，达州市通川区人民法院作出(2009)通川民再字第2号民事判决。刘通不服，向四川省达州市中级人民法院提起上诉。2010年3月18日，该院作出(2010)达中民终字第87号民事裁定，撤销达州市通川区人民法院(2009)通川民再字第2号民事判决，将该案发回达州市通川区人民法院重审。2010年11月17日，达州市通川区人民法院作出(2010)通川民初字第978号民事判决，刘通仍不服，向四川省达州市中级人民法院再次提起上诉。2011年5月3日，四川省达州市中级人民法院作出(2011)达中民终字第192号民事裁定，撤销达州市通川区人民法院(2010)通川民初字第978号民事判决，将该案发回达州市通川区人民法院重审。2011年9月26日，达州市通川区人民法院作出(2011)通川民再字第12号民事判决。刘通和赵波均不服，向四川省达州市中级人民法院提起上诉。2012年1月13日，四川省达州市中级人民法院作出(2012)达中民终字第45号民事裁定，撤销达州市通川区人民法院(2011)通川民再字第12号民事判决，将该案发回达州市通川区人民法院重审。罗汉请求：依法确认罗汉与赵波签订的《房屋转让协议》有效，刘通与赵波签订的《房屋买卖合同》无效；达州市通川区房屋归罗汉所有，并协助办理过户手续；赵波承担罗汉各项损失共计13400元。一审法院认定事实：2005年12月25日，赵波（甲方）与罗汉（乙方）签订了《房屋转让协议》（该房屋尚未建成）。合同约定：“甲方将其集资的住房位于西外新区国土局全集资房一套出让给乙方；乙方首次向甲方支付现金人民币1.5万元以作定金；甲方所享有的该集资房所有待遇和权利在本协议签订之日起，全部转让给乙方享有，但不包括单位给甲方所享有的水电气安装费用及单位给甲方应享有的福利；甲方集资的该住房，由乙方向甲方单位交付集资款，所出具的票据均以甲方的名义，但该票据由乙方持有；在房屋竣工验收合格交付费用之日起，乙方缴齐所有房款后，甲方应将该房的所有钥匙交给乙方；房屋产权证及土地使用证由甲方全权负责办理，两证办好后，再由甲方协配乙方办理过户手续，所有的办证费用由乙方承担；如甲方在本协议签订后违约（包括不将该房屋交付乙方），除由甲方双倍返还乙方定金外，另由甲方支付给乙方违约金房屋总价款的50﹪”等。协议签订后，罗汉向赵波支付定金15000元，2005年12月28日赵波向罗汉出具《收条》。2005年4月28日及10月17日、2006年9月3日、2007年1月31日罗汉分别以赵波的名义，向达州市地质环境监测站（以下简称地环站）交纳房款合计103772元，该站向罗汉出具了收款收据四张。2007年11月7日，罗汉向赵波支付了水、电、气安装费5300元，由赵波向罗汉出具《收条》。罗汉为购买该房支付房款和其他费用合计124072元。2008年3月30日，出卖人天恒房产公司与买受人赵波签订了《商品房买卖合同》，约定：由赵波购买天恒房产公司开发的达州市通川区西外镇晒谷坪金地花园G幢（7栋）2单元2楼2号房屋，其预测建筑面积为136.98平方米，单价每平方米727.50元，总价款99652.95元等。后地环站将名为赵波实为罗汉交纳的房款99652.95元，以及水、电、气安装费8000元统一交由达州市国土资源局转交天恒房产公司。2008年5月23日，地环站将该房屋交与赵波。2008年4月10日，赵波（甲方）与刘通（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落在达州市通川区房屋一套，该房屋系甲方原在天恒房产公司购买的商品房，该房屋为金地花园小区G幢2单元2楼2号房屋，房屋面积约为136.98平方米，房屋总价为20万元整，合同签订之日，乙方向甲方支付首期房屋款195000元，剩余房款5000元于甲方向乙方交付房产证时一次性付清，甲方应于本合同签订后5日内即2008年4月15日前将交易的房产以现状交付给乙方使用等。合同签订当天，刘通向赵波缴纳了购房款195000元，并由赵波出具《收条》。2008年5月5日，一审法院立案受理了刘通诉赵波房屋买卖合同纠纷一案。审理中，地环站于2008年5月12日出具《证明》，载明：“兹由我单位职工赵波购买的单位职工集体宿舍达州市通川区房屋，房屋面积136.98平方米。房屋买卖合同由天恒房产公司与职工本人签订，赵波已经按照单位规定向单位交齐房屋款，该房屋款由我单位统一全额转交付天恒房产公司。该情况属实”。2009年7月8日，一审法院调查证人郑某（地环站办公室主任），证实赵波购买的单位职工集体宿舍就是赵波与天恒房产公司签订合同购买的位于达州市通川区房屋。2008年6月7日，赵波将本案讼争房屋交付给刘通，但未办理房屋过户手续。2008年6月10日，罗汉到讼争房屋发现该房屋被刘通占有，遂上前阻挠，双方由此发生纠纷，后由派出所组织协调，双方达成“共同通过法律程序解决，未解决之前，双方均不能动用该房”的意见。刘通和罗汉均在公安机关的《接（报）处警登记表》上签名。但之后刘通仍然对该房屋进行装修，罗汉予以阻拦，双方为此再次发生纠纷。2008年10月10日，派出所为此再次组织双方协调，并达成了《协议》。2008年12月15日，派出所委托达州市通川区价格认证中心对罗汉损坏刘通装修的房屋进行估价鉴定。2008年12月22日，达州市通川区价格认证中心作出鉴定结论，鉴定价值为5830元。2010年9月20日，一审法院委托鹏程评估公司对本案讼争房屋的装潢价值进行鉴定，2010年10月27日，鹏程评估公司作出估价鉴定，结论为公开市场价值为50800元。审理中，刘通对该鉴定报告提出异议，认为鉴定金额过低，但刘通在一审法院规定的期限内未提出书面鉴定申请。经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院判决：一、撤销达州市通川区人民法院（2008）通川民初字第706号民事判决；二、确认赵波与罗汉签订的《房屋转让协议》有效、赵波与刘通签订的《房屋买卖合同》有效；三、位于达州市通川区房屋归罗汉所有，赵波应协助罗汉办理房屋的过户手续,过户所需的全部税、费由罗汉自行承担；四、赵波在该判决生效后十五日内将位于达州市通川区房屋交付给罗汉，刘通在上述期限内有负责腾退的义务；五、罗汉在该判决生效后十日内补偿刘通装修费用50800元，并支付给刘通所造成的财产损失5830元，合计56630元；六、赵波于该判决生效后十日内赔偿罗汉评估费2000元和房屋租金损失7000元；七、驳回刘通和罗汉的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费500元，由赵波负担。刘通不服一审判决，上诉请求：请求二审法院公正判决。事实和理由：一、赵波与罗汉于2005年12月25日签订的《房屋转让协议》应属无效；二、刘通与赵波于2008年4月10日签订的《房屋买卖合同》应属有效；三、一审对讼争房屋装潢价值评估时未得到刘通允许，且评估价值低于装修价值一半，请求公正判决。二审法院认定事实：二审审理中，三方当事人均无新证据。刘通认为一审认定“名为赵波实为罗汉交纳房款”的事实不清，因收款收据上载明的名字是赵波，对其他案件事实无异议。赵波、罗汉对一审查明的案件事实无异议。二审查明的案件事实与一审一致。二审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿，诚实信用的原则”。2005年12月25日，赵波与罗汉签订《房屋转让协议》后，罗汉按约陆续以赵波的名义向赵波单位缴纳房款，而赵波违反诚实信用原则，在房价上涨的情况下，见利忘义，在没有与罗汉解除合同的情况下，隐瞒已将讼争之房出卖给罗汉的事实，于2008年4月10日与刘通签订《房屋买卖合同》，其行为极为错误，导致本案纠纷，赵波应负全部责任。赵波分别与罗汉、刘通签订的《房屋转让协议》和《房屋买卖合同》均不违反法律禁止性规定，一审认定两份合同均为有效合同并无不当。刘通上诉要求确认赵波与罗汉签订的《房屋转让协议》无效的上诉理由于法无据，二审法院不予支持。刘通上诉认为，讼争房装潢价值评估未征得其允许，评估价值低于装潢价值一半。经审查认为，一审审理中刘通对评估的装潢价值虽持异议，但一审法院已明确告知刘通在休庭后三日内提供重新鉴定的申请，否则视为放弃，但刘通没有向一审法院申请重新鉴定，现提出评估价值低于房屋装修价值的一半，但又未提交充分证据证明，其上诉理由二审法院不予支持。刘通与赵波签订的《房屋买卖合同》的目的不能实现，一审已告知其另案主张权利。为此，刘通的上诉理由二审法院不予支持。经二审法院审判委员会讨论决定，该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费500元，由刘通负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审查明事实除与原一、二审查明事实一致外，另查明，罗汉作为有独立请求权的第三人在一审法院审理的（2009）通川民再字第2号案件中的诉讼请求为：撤销达州市通川区人民法院（2008）通川民初字第706号民事判决，将讼争之房判归其所有。还查明，地环站隶属达州市国土资源局。自赵波向刘通交付房屋时起至2013年3月13日止，刘通及其妻子李汶、儿子刘仕杰、母亲李天玉一直居住在讼争房屋内，罗汉于2013年12月25日对讼争房屋取得房屋所有权证。四川省达州市中级人民法院作出(2012)达中民终字第805号民事判决后，刘通不服向本院申请再审。本院审查认为，《最高人民法院关于人民法院对民事案件发回重审和指令再审有关问题的规定》第一条规定“第二审人民法院根据民事诉讼法第一百五十三条第一款第（三）项的规定将案件发回原审人民法院重审的，对同一案件，只能发回重审一次……”。虽然本案存在三次发回重审的事实，但是其中两次发回重审的依据是《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第一百五十三条第一款第四项的规定，且经过发回重审对该案存在的问题已经进行了纠正。因此，该案不存在审理程序违法的问题。经审查鹏程评估公司川鹏程资评报字（2010）第10001号报告书不存在程序违法的问题。一审审理过程中刘通对装潢价值的评估虽有异议，但一审法院明确告知刘通在休庭后三日内提供重新鉴定的申请，否则视为放弃，而刘通没有向一审法院申请重新鉴定。刘通主张其鉴定价值低于房屋装修价值，因而评估程序违法的再审申请理由也不能成立。赵波与罗汉签订《房屋转让协议》的标的物与赵波与刘通签订的《房屋买卖合同》的标的物为同一房屋。2005年12月25日，赵波与罗汉签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，该合同应属有效。罗汉陆续以赵波的名义向赵波单位缴纳房款，履行了协议的约定，而赵波违反诚实信用原则，隐瞒已将讼争之房出卖给罗汉的事实，于2008年4月10日与刘通签订《房屋买卖合同》，导致本案纠纷。由于赵波的过错导致刘通与赵波签订的《房屋买卖合同》的合同目的不能实现，且原一、二审法院均已告知刘通可另行向赵波主张权利。刘通在明知该房屋存在争议，在诉讼过程中还继续装修，并搬入居住，其行为不应得到支持。综上，刘通的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，本院于2013年8月20日作出（2013）川民申字第922号民事裁定：驳回刘通的再审申请。本院再审认为，本案的争议焦点为罗汉与赵波签订的《房屋转让协议》是否成立及其效力认定、原一、二审判决将讼争房屋判归罗汉所有是否违反公平原则、本案三次发回重审是否程序违法、原一、二审判决是否超出诉讼请求范围及评估程序是否违法等问题。一、关于罗汉与赵波签订的《房屋转让协议》是否成立及效力认定问题关于《房屋转让协议》是否成立的问题。经审理查明，罗汉与赵波签订的《房屋转让协议》虽无具体房屋地址及购买面积、转让总价款或单价，但《房屋转让协议》约定的转让方及受让方分别为：赵波及罗汉；转让的标的及数量为：赵波以其名义集资的位于西外新区国土局全集资房一套，且双方还对定金数额、总房款的交款方式及交款履行期限与违约责任等进行了约定。由此可见，《房屋转让协议》的签约双方主体明确，且双方对转让房屋的标的与数量等必要的主要条款已达成合意，而上述条款是合同成立的根本标志，因此，即使《房屋转让协议》未约定转让房屋的具体门牌号及转让房屋的总价款，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，当事人可以对合同约定不明的条款进行补救，即可通过协议方式对非必要条款进行补充。本案中因赵波转让的房屋在签约时尚属期房，因此，未约定具体门牌号，而对于房屋转让的总价款，双方虽未重新签订补充协议予以明确，但签约后罗汉已通过具体履行行为即：罗汉按约定以赵波名义分期交纳全部购房款的行为对原转让房屋总价款不明的漏洞进行了补充,且双方对此并无异议，故检察机关认为罗汉与赵波签订的《房屋转让协议》因缺乏合同的主要构成要件因而合同不成立的理由不能成立。关于《房屋转让协议》的效力认定问题。本院认为，虽然经济适用住房管理办法对集资房的购买及转让有一定限制，但该办法属部门规范性文件，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，只要协议系双方真实意思表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定,均应认定有效。故一、二审判决认定罗汉与赵波签订的《房屋转让协议》及赵波与刘通签订的《房屋买卖合同》均属有效正确。检察机关抗诉认为《房屋转让协议》违反经济适用住房管理办法，因而不受法律保护的理由不能成立，刘通、赵波认为《房屋转让协议》无效的理由亦不能成立，本院对其主张不予支持。二、关于生效判决将讼争房屋判归罗汉所有是否符合公平原则的问题本院认为，地环站出具的《证明》及郑某的陈述足以证明《房屋转让协议》所涉的标的物与《房屋买卖合同》所涉的标的物为同一房屋，而《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”因赵波已于2005年12月25日将讼争房屋转让予罗汉，罗汉亦陆续以赵波的名义向赵波单位缴纳房款，履行了协议的约定义务，故赵波于2008年4月10日再次将讼争房屋卖予刘通时应属无权处分。从以上事实证明，赵波为追求标的物价格上涨的利益，故意隐瞒已将讼争之房出卖予罗汉的事实，于2008年4月10日再次与刘通签订《房屋买卖合同》，并将讼争房屋交付给刘通导致本案纠纷发生，赵波的行为，违反了诚实信用原则，损害了交易安全，对此赵波应负全部责任。因该案经多次审理并经四川省达州市中级人民法院作出（2012）达中民终字第805号民事判决后，罗汉已根据该生效判决于2013年12月25日办理了房屋所有权证，因此，在标的物所有权已经发生转移后，赵波要履行与刘通所签订的《房屋买卖合同》，事实上已成为不可能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，刘通不能再要求出卖人赵波依约继续履行合同并取得该讼争房屋所有权，但由于赵波的过错导致刘通签订《房屋买卖合同》的目的不能实现，并由此给刘通造成损失，为此，一审法院已告知刘通可另行向赵波主张权利，故原一、二审判决根据本案查明的事实，将讼争房屋依约判予罗汉并未违反公平原则，检察机关就此提出的抗诉理由及刘通就此提出的申诉理由均不能成立。三、关于本案三次发回重审是否程序违法的问题经审理查明，四川省达州市中级人民法院（2010）达中民终字第87号民事裁定系根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第一百五十三条第一款第三项的规定，以认定事实不清、适用法律不当为由，将该案发回一审法院重审，而四川省达州市中级人民法院（2011）达中民终字第192号民事裁定和（2012）达中民终字第45号民事裁定系根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第一百五十三条第一款第四项的规定，以一审法院程序违法为由将该案再次发回重审。根据《最高人民法院关于人民法院对民事案件发回重审和指令再审有关问题的规定》第一条“第二审人民法院根据民事诉讼法第一百五十三条第一款第（三）项的规定将案件发回原审人民法院重审的，对同一案件，只能发回重审一次。第一审人民法院重审后，第二审人民法院认为原判决认定事实仍有错误，或者原判决认定事实不清、证据不足的，应当查清事实后依法改判”之规定，本案虽然存在三次发回重审的事实，但法律依据不同，且通过发回重审，对该案存在的程序违法问题已经予以纠正，故刘通的该项申诉理由不能成立。四、关于原一、二审判决是否超出诉讼请求范围及评估程序是否违法的问题经审理查明，刘通的诉讼请求为：要求确认刘通与赵波签订的《房屋买卖合同》有效；判令赵波按合同的约定履行房屋交付义务及办理过户手续。罗汉在一审法院受理的（2009）通川民再字第2号案件审理中提出的诉讼请求为：撤销（2008）通川民初字第706号民事判决，将讼争之房判归其所有。经四川省达州市中级人民法院作出（2012）达中民终字第45号民事裁定，将该案发回一审法院重审后，罗汉在（2012）通川民再初字第5号案中的诉讼请求为：依法确认罗汉与赵波签订的《房屋转让协议》有效，刘通与赵波签订的《房屋买卖合同》无效；达州市通川区房屋归罗汉所有，并协助办理过户手续；赵波承担罗汉各项损失共计13400元。其中包括：评估费2000元和房屋租金损失7000元。故原一、二审判决判令“罗汉在该判决生效后十日内补偿刘通装修费用50800元，并支付给刘通所造成的财产损失5830元，合计56630元”确属超出刘通的诉讼请求范围，因此，对超出诉讼请求范围进行房屋装潢评估的程序是否违法的问题，本院亦不予审理。对于刘通申诉认为原一、二审判决的其他判项超出诉讼请求范围的问题，本院认为，因罗汉系有独立请求权的第三人，在刘通占有讼争房屋的情形下，其请求确认讼争房屋属其所有及要求办理房屋过户手续必然涉及房屋腾退与过户税、费问题，故原一、二审法院围绕罗汉的诉求进行审理符合法律规定，刘通就此提出的申诉理由不能成立。综上所述，二审判决认定的主要事实清楚，唯对“罗汉在该判决生效后十日内补偿刘通装修费用50800元，并支付给刘通所造成的财产损失5830元，合计56630元”的处理超出了刘通的诉讼请求范围，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持达州市通川区人民法院（2012）通川民再初字第5号民事判决的第一项、第二项、第三项、第四项及第六项，即：“撤销达州市通川区人民法院（2008）通川民初字第706号民事判决”、“确认赵波与罗汉签订的《房屋转让协议》有效、赵波与刘通签订的《房屋买卖合同》有效”、“位于达州市通川区房屋归罗汉所有，赵波应协助罗汉办理房屋的过户手续,过户所需的全部税、费由罗汉自行承担”、“赵波在该判决生效后十五日内将位于达州市通川区房屋交付给罗汉，刘通在上述期限内有负责腾退的义务”及“赵波于该判决生效后十日内赔偿罗汉评估费2000元和房屋租金损失7000元”；二、撤销四川省达州市中级人民法院(20l2)达中民终字第805号民事判决；三、撤销达州市通川区人民法院（2012）通川民再初字第5号民事判决的第五项及第七项，即：“罗汉在该判决生效后十日内补偿刘通装修费用50800元，并支付给刘通所造成的财产损失5830元，合计56630元”及“驳回刘通和罗汉的其他诉讼请求”；四、驳回刘通的诉讼请求；五、驳回罗汉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由赵波负担；二审案件受理费500元由刘通负担。本判决为终审判决。审判长  张蜀俊审判员  牟桂红审判员  刘 磊二〇一七年三月二十日书记员  崔 艳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。