广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1695号原告：广州市腾晖物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401066797097606。法定代表人：苏伟球，系该司经理。委托代理人：孙艳丽、袁东杰，均系广东纵横天正律师事务所律师。被告：周丽君，住四川省岳池县。被告：广州古诺服装有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：周丽君。原告广州市腾晖物业管理有限公司（下简称腾晖公司）诉被告周丽君、广州古诺服装有限公司（以下简称古诺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告腾晖公司的委托代理人孙艳丽到庭参加了诉讼。被告周丽君、古诺公司经本院合法传唤，无正当理由未庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾晖公司诉称：2014年9月26日，原告与被告周丽君签订《租赁合同》，约定：甲方（即原告）将广州市天河区珠村北环路28号腾晖商业大厦二楼厂房（自编号）01房，面积810平方米出租给乙方（即被告周丽君）作为商业使用；乙方应交租日期为每月1-5号前，乙方支付当月的房屋租金、垃圾费、电费及上个月的分摊水费（不含税费）；乙方未能按约定支付租金和水电费的，每逾期一日，须按合同约定的当月租金和水电费总额的3%向甲方支付滞纳金，逾期30天属违约行为，甲方有权终止合同、收回房屋等。上述合同签订后，原告依约履行了交房义务，但被告周丽君自2015年9月1日开始拖欠租金及水电费，且经原告发函催收仍未支付。现上述房屋中留存的设备被其他人民法院查封，原告无法收回上述房屋。因被告古某公司是上述房屋的使用人，故两被告应支付上述房屋的占用费。为此，特起诉请求法院判令：1.被告周丽君向原告支付2015年9月1日至实际交回上述房屋之日的租金（按18630元/月的标准计付）；2.被告周丽君向原告支付水电杂费6554元（其中，电费单价为1.5元/度；水费单价为6元/吨；杂费是指垃圾费，每月收费标准为500元）；3.被告周丽君承担本案诉讼费；4.被告古某公司对上述费用承担连带清偿责任。被告周丽君、古某公司均未答辩。经审理查明：2011年12月15日，被告古某公司经工商行政主管部门核准成立，法定代表人为被告周丽君。2014年9月26日，作为出租人/甲方的原告与作为承租人/乙方的被告周丽君签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河区珠村北环路28号腾晖商业大厦二楼厂房（自编号）01房（以下简称案涉房屋），面积810平方米出租给乙方，作为商业使用；租赁期限自2014年9月26日起至2019年9月25日止；免租期为20天；甲方于本合同签订租赁期起计日，将约定的该房屋交付给乙方使用；甲方负责向乙方提供用水、照明用电，费用由乙方支付；……甲方负责公共场所的照明、用水、电梯、环卫、保安等大厦的管理，……乙方按合同的约定的时间向甲方支付该房屋的租金、水电费及垃圾费（现时初定水费6元/吨，电费1.5元/度，日后如有更改按珠村实业有限公司同类型企业收费标准执行）；乙方按双方的约定合法合理适当使用该房屋；乙方若需变更该房屋的使用性质，必须事先征得甲方的书面同意；因使用需要，乙方对该房屋要进行扩、加、改建（含改变间隔），室内装修，应事先征得甲方的书面同意，且乙方的上述行为不得违反国家法律、法规的规定；未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租或分租给第三者；经甲方书面同意转租或分租的，乙方仍然是本合同权利的享有者、义务的承担者；乙方不得以第三者的任何行为作为乙方履行本合同的任何抗辩；租赁期满或提前终止合同时，为减少该房屋及其设施的损坏，乙方不得拆除已固定的装修结构、间隔及管理设施，应经甲方查看无异后方可办理交接手续；否则，乙方应承担损坏的房屋及其设施进行修复责任；乙方应交租日期为每月1-5号前，向甲方支付当月的房屋租金、垃圾费、电费及上月的分摊水电费（不含税费）；乙方在本合同期的前三年，租金为23元/平方米，共18630元/月；合同期为二年或二年以上递增7%（注：原告在本案庭审中表示此处的“合同期为二年或二年以上递增7%”的内容应予删除）；另外从第四年起在上一年租金的基础上加2元/平方米，以此类推；乙方于本合同签订之日，向甲方缴交当月租金，及相当于三个月租金的租赁保证金55890元，乙方切实履行本合同的，租赁期满，乙方依约交还房屋的，甲方在七个工作日内不计息退还给乙方；甲方免收乙方管理费，但乙方除了缴交本单位的水电费外，还需负责公共水电费的分摊、卫生费等；乙方未能按约定支付租金和水电费的，……逾期30天属违约行为，甲方有权终止合同收回房屋；租赁期内，如甲方违反本合同的约定，将租赁保证金双倍返还给乙方；如乙方违约，则甲方不退还租赁保证金给乙方等条款。在本案庭审中，原告称被告周丽君已依约向其足额交纳租赁保证金55890元及付清案涉房屋截止至2015年7月31日的水、电费和截止至2015年8月31日的租金及垃圾费（按每月500元的标准支付），并以被告周丽君构成违约为由主张上述租赁保证金55890元应由其作没收处理。在本案庭审中，本院告知原告在指定期间内提供案涉房屋的权属证明文件或规划验收文件，并向其释明如无法提供上述证据，则原告与被告周丽君签订的上述《租赁合同》应认定为无效合同，原告可在本院指定的期间内变更诉讼请求。原告在庭审中表示即使《租赁合同》无效，其也不同意以被告周丽君交纳的租赁保证金55890元冲抵拖欠的租金及其他费用；但在庭审后表示同意将上述租赁保证金55890元先用于冲抵被告周丽君拖欠的租金，冲抵后如有剩余款项再用于冲抵拖欠的水电杂费。原告没有申请变更诉讼请求，但于某甲补充提供以下证据：1.显示由广州市公安局天河区分局珠吉派出所于2013年1月29日出具的《证明》（内容为：珠村腾辉商业大厦原来的门牌地址为广州市天河区珠村北环路古凼前1-6号，现经广州市公安机关重新编为广州市天河区北环路自编28号等，并注明“此证明只做办理生产许可证使用”的内容）、显示由案外人广州市天河区珠吉街珠村第十二股份合作经济社（以下简称珠村十二社）于2014年12月15日出具的《证明》（主要内容为：其社潘锦莲经营、使用珠村北环路28号A座房屋6层的期限为2014年12月1日至2024年11月30日，现需办理房屋租赁登记，该房屋符合临时经营场所使用证明的条件等）、显示由案外人潘锦莲于2014年12月15日填写的申请办理广州市天河区珠吉街北环路28号A座房屋的租赁登记备案手续的《具结书》（显示广州市天河区珠吉街流动人员和出租屋管理服务中心经审批同意办理租赁登记，并于同日在《具结书》加盖印章）、显示由潘锦莲与案外人广州市天河腾晖商务酒店于2014年12月26日签订的《广州市房屋租赁合同》（约定：潘锦莲将广州市天河区珠村北环路28号A座自编502、601房号的房地产出租给广州市天河腾晖商务酒店作临时商业用途使用等条款）及显示由珠村十二社于2016年2月14日出具的《产权证明》（复印件；其内容为：兹有位于广州市天河区珠村北环路自编28号房屋，属我珠村十二社所有，并注明“本证明仅供办理经营证照用”的内容等），该组证据用于证明包括案涉房屋在内的房屋是由珠村十二社出租给潘某乙，再由潘某乙转租给广州市天河腾晖商务酒店（性质为个人独资企业）及原告使用的，原告与广州市天河腾晖商务酒店均是苏伟球开办的企业；上述房屋承租后由原告对外分租并签订相应的租赁合同及向次承租人收取租金、水电杂费等费用。2.由原告自制的《备款通知书》（打印件；显示：类型为二楼仓库，客户为201，日期为2015年8月30日；其中的“电费”一项的“说明”为“上月数：22000度本月数：25700度实用数：3700度单价：1.5元/度发生月份：8月份”，金额为5550元；“水费”一项的“说明”为“上月数：2493吨本月数：2567吨实用：74吨单价：6元/吨发生月份：8月份”，金额为444元；“分摊电费”一项的“说明”为“发生月份8月份”，金额为60元；“代收垃圾费”一项的“说明”为“9月份垃圾费”，金额为500元等），该证据用于证明原告在本案中主张的水电杂费6554元即包括上述电费5550元、水费444元、分摊水费60元及垃圾费500元。3.由广州供电局有限公司于2016年1月6日出具的发票（共2张；显示：户名均为原告，用地地址均为“天河区珠村古凼前1-2号”，计费时段为2015年8月4日至2015年12月4日等），该证据用于证明原告已代为垫付案涉房屋所在整栋建筑物上述期间的电费。原告未能举证证明其已代为垫付其在本案中主张的上述水费444元。原告还称被告周丽君因其他纠纷被案外人起诉至广州市从化区人民法院，两被告存放于案涉房屋中的机器设备一批被该院查封，因其是出租人，该院向其送达了相关民事裁定书及《查封、扣押清单》，要求其对查封的机器设备承担保管责任，其当时口头向该院提出另外寻找租金或使用费较低的场地保管被查封的机器设备，但该院没有同意其请求。为证明上述陈述，原告提供了广州市从化区人民法院于2015年10月16日作出的（2015）穗从法民二初字第1068号之一民事裁定书（原件；其中包括原告陈某乙与被告徐某、周丽君、古某公司民间借贷纠纷一案，依据原告陈某乙的申请，查封被告古某公司的设备一批，查封期限为2年等内容）及该院的《查封、扣押清单》（原件；共4页）。因原告提供的上述证据没有显示查封地点，本院向广州市从化区人民法院调取了以下证据：申请人陈秋霞于2015年10月10日作出的《诉讼财产保全申请》、（2015）穗从法民二初字第1068号之一民事裁定书（内容与原告提交的上述民事裁定书的内容一致）、《查封、扣押清单》（内容与原告提交的上述清单的内容一致）、《古诺公司设备清单》及2015年10月21日的《谈话笔录》[地点为“天河区珠吉街珠村腾晖大厦二楼厂房内”，案号为（2015）穗从法民二初字第1068号；其中包括广州市从化区人民法院的工作人员询问作为腾晖大厦工作人员的苏某：作为腾晖大厦的业主是否同意保管被查封的设备？苏某表示同意等内容；但其中没有显示苏某提出另外寻找租金或使用费较低的场地保管被查封的机器设备的内容]。原告以被告古某公司是被告周丽君开办的公司且案涉房屋一直由被告古某公司实际使用为由，要求被告古某公司对被告周丽君的债务承担连带清偿责任。另，原告在庭审中申请增加关于“解除原告与被告周丽君签订的《租赁合同》，两被告交还上述房屋”的诉讼请求，本院予以准许，并向原告送达《预交诉讼费通知单》，告知其应于接到通知之日起七日内向本院预交增加的诉讼请求的案件受理费及逾期不交依法按自动撤诉处理。但原告至今没有预交上述诉讼费。本院认为：原告申请增加关于“解除原告与被告周丽君签订的《租赁合同》，两被告交还上述房屋”的诉讼请求，但至今没有依照本院的通知预交相应的诉讼费，依照相关法律规定，应按原告撤回上述增加的诉讼请求处理，本案对上述问题不予调处。原告于庭审后补充提供的上述证据1不足以证明案涉房屋已取得相应的权属证书及取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告周丽君签订的《租赁合同》应认定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《租赁合同》虽被认定为无效合同，但被告周丽君已实际使用案涉房屋，因此，仍应参照《租赁合同》约定的租金标准支付使用案涉房屋期间的使用费及支付水电费、垃圾费等费用。原告称被告周丽君从2015年9月1日起没有支付案涉房屋的使用费和垃圾费、从2015年8月1日起没有支付案涉房屋的水电费及被告周丽君一直按每月500元的标准向其支付案涉房屋的垃圾费，被告周丽君经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证的权利，本院采信原告的上述陈述。原告主张被告周丽君支付从2015年9月1日至实际交还案涉房屋之日止的使用费，由于被告古某公司的机器设备一批被查封于案涉房屋中，原告至今仍无法收回案涉房屋，作为承租人的被告周丽君理应向原告支付截止至交回案涉房屋之日止的使用费。从公平原则出发，本院认定被告周丽君交纳的租赁保证金55890元应用于冲抵其拖欠的案涉房屋的使用费及原告在本案中主张的电费、分摊电费和垃圾费。上述保证金55890元应用于冲抵2015年8月的电费5550元和分摊电费60元、2015年9月的使用费18630元和垃圾费500元、2015年10月的使用费18630元及2015年11月的部分使用费12520元，冲抵之后，被告周丽君还应向原告支付2015年11月的剩余使用费6110元（即18630元-12520元）及2015年12月至交还案涉房屋之日止的使用费{其中，2015年12月1日至2017年9月25日期间的使用费参照18630元/月的标准计付，2017年9月26日至2018年9月25日期间的使用费参照20250元/月[即810平方米×（23元/平方米/月+2元/平方米/月）]的标准计付，2018年9月26日至实际交还案涉房屋之日止的使用费参照21870元/月[即810平方米×（25元/平方米/月+2元/平方米/月）]的标准计付}。至于原告主张的水费444元，由于原告未能举证证明其已代为垫付该费用，本院对此不予支持。原告以前述理由主张被告古某公司对被告周丽君的上述债务承担连带清偿责任，依据不足，本院不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告周丽君于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市腾晖物业管理有限公司支付2015年11月的剩余使用费6110元及2015年12月至交还房屋之日止的使用费（其中，2015年12月1日至2017年9月25日期间的使用费参照18630元/月的标准计付，2017年9月26日至2018年9月25日期间的使用费参照20250元/月的标准计付，2018年9月26日至实际交还房屋之日止的使用费参照21870元/月的标准计付）。二、驳回原告广州市腾晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费660元，由原告广州市腾晖物业管理有限公司负担；公告费500元，由被告周丽君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  黄凤君人民陪审员  潘玉英二〇一六年十二月二十三日书 记 员  李佳琦梁怡筠