杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初6951号原告：杭州润都物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路108号572室。法定代表人：舒策张，执行董事。委托诉讼代理人：刘佳跃、陆先玉，浙江商瑞律师事务所律师。被告：吴海鹏，男，1986年8月10日出生，汉族，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：石宗斌，浙江顺达律师事务所律师。原告杭州润都物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告吴海鹏合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张钟林独任审理，于2017年8月30日、10月24日公开开庭进行了审理，期间双方同意扣除审限5个月。原告的委托诉讼代理人刘佳跃、陆先玉，被告吴海鹏及其委托诉讼代理人石宗斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》；2、被告立即支付原告租金、管理费1287261.33元（暂计算至2017年4月15日，此后的租金、管理费按合同约定标准计算至实际腾退之日止）；3、被告立即支付违约金343940元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月28日，原被告签订杭州五洲国际商业中心项目《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，合同约定：被告租赁原告位于杭州市洲国际商业中心项目2-016号租赁区域，用于经营网咖，租赁区域建筑面积634.4平方米，租金、物业管理费及相关费用均以建筑面积为基数计算，租期六年，自2014年12月28日至2020年12月27日，合同对年租金标准、商业管理费、物业管理费等费用标准、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约将租赁区域交付被告，被告经营至今。期间，被告除支付了2015年部分租金及管理费外，其余均未支付。截止2017年第一季度，被告共拖欠原告租金和管理费1287621.33元，被告已严重违约，请求法院依法判决。被告辩称：2016年第一季度之前的所有费用已经全部结清，原告总经理曾经承诺过超市开业前免除租金、管理费等费用，故2016年4月15日-2017年1月13日的费用应该免除。相关费用应从2017年1月14日开始计算至6月2日，因被告已经预交了“押二付三”的费用，可以抵扣，故被告也不用付款。此外，原被告签订的合同是格式合同，原告计算违约金过高，租金费用计算太高，被告没有违约行为，不同意解除合同，故请求驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：1、当时我们是以公司形式签订合同，现在原告起诉我个人，不符合规定；2、娱乐场所消防通道不能作为商场通道，但现在原告把消防通道当做了商场通道，消防通道设置不合理，被告以书面形式提出后，原告没有反应；3、租赁面积与实际面积不符；4、商场行业不规范，二楼公摊部分拿给其他店面使用；5、招商时说世纪联华、必胜客都有，但世纪华联于2017年开业，不符合招商规定；6、我们的店铺位于，本来是说是主路口，但现在是死路。物业管理不到位；7、因我们空调没有用，所以当时物业管理费应按照约定的10元/平方计算。第二次庭审中，被告同意解除合同。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：1、租赁合同、管理合同各一份，证明原被告之间存在租赁合同关系，对租金标准、管理费标准、违约金等进行了约定；2、催款函、邮寄凭证各一份，证明原告向被告催讨租金、管理费的事实；3、房产证、授权委托书各一份，证明原告有权对涉案租赁区域进行租赁，签订租赁合同；4、消防安全检查合格证一份，证明被告开办的杭州玖成玖网吧有限公司办理的消防安全检查合格证确认记载场所建筑面积634.4平方米，与合同约定一致；5、受理通知书一份，证明原告已经于2017年8月23日起诉雷利宏，雷利宏与本案原被告均有利害关系，不具备作证条件。被告对原告提交的证据经质证认为：证据1、真实性没有异议，关联性、合法性有异议。合同是格式合同，合同中的内容大部分都是约束被告，违反合同法关于免除自己责任加重他人责任的规定，部分条款无效，费用过高；证据2、催款函没有收到；证据3、三性无异议；证据4、真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据5、真实性、合法性无异议，关联性有异议，相关当事人应出庭作证，其更能证明免租的事实。被告为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：1、企业营业执照一份，证明被告租赁房屋是为了设立杭州玖成玖网吧有限公司，系职务行为，继而原告起诉主体错误；2、杭州市西湖区文化广电新闻出版局同意筹建通知书一份，证明租赁区域实际使用面积为361.69平方米，与合同约定的面积不符的事实；3、微信聊天记录、社保缴费记录各一份，证明原告的招商经理与被告协商变更了合同中关于租金、物业费、商业管理费等费用条款的计算标准及双方约定按照357.34平方米为计算依据的事实；4、缴费清单一份，证明2016年4月15日前的所有费用都已经结清的事实；5、录音一份，证明原告的总经理吴桂平向被告承诺在华联超市开业前免租金的事实；6、网页搜索一份，证明华联超市在2017年1月13日开业的事实；7、证明一份，证明原告的总经理向其他所有商户都承诺华联超市开业前免租金的事实；8、催缴电费记录、照片各一份，证明原告提供的电表有问题，在没有用电的情况下一直在计算费用的事实；9、收据三份，证明被告预交租金、服务费、押金的事实；10、社保缴费记录、聊天记录各一份，证明孙洁系原告公司员工，继而证明被告电表有问题以及天花板漏水，原告一直没有解决的事实；11、录像一份，证明租赁物被消防通道占用，顾客随意通行的事实；12、图纸一份，证明租赁物实际使用面积应为634.6×0.68=431平方米，但实际为360平方米的事实；13、银行转账凭证，证明被告预付租金、服务费的事实。原告对被告提交的证据经质证认为：证据1、真实性无异议，关联性、证明对象有异议，与本案无关联性，被告也没有明确表明以个人名义签订合同；证据2、三性均有异议，与本案没有关联，不能证明原告证明目的；证据3、三性均有异议，微信聊天记录被告没有提供原件，被告也未提供双方身份证明，没有任何证明意义。社保缴费记录，真实性没有异议，但是不能说明微信聊天记录就是社保缴费记录的证明。任何员工都不能对合同作出修改或承诺；证据4、证据真实性没有异议，被告未提供收款收据，因此丧失了该证据的证明能力；证据5、证据三性均有异议，录音中的人身份无法确认，被告未提供证据证明，被告陈述的当事人并未出庭，不符合有效要件，内容上吴桂平存在与被告串通的现象，且看不出任何原告有免除租金的意思，不排除原告伪造证据的可能性；证据6、网页搜索，三性均有异议，无任何证据表明超市开业前免除租金；证据7、均有异议，他人无法证明公司中的任何事物，证据没有客观性，且当事人未参与庭审；证据8、三性均有异议，与本案没有任何关联，被告提供的证据为自己制作，无有效要件；证据9、15500元的收据真实性无异议，该款项已经证明抵扣水费电费。三个月服务费，已经结算清楚。履约保证金确实在我公司，但因被告违约无需退还；证据10、对社保缴费记录真实性无异议，该员工已经离职，微信使用主体无法确认，被告没有向法庭提交原件，因涉及第三方主体，身份无法核实，真实性无法确定，微信记录没有任何证明意义；证据11、三性均有异议，录像地点、拍摄人、时间没有办法确认，无法看出与原告有任何关联关系，不能证明待证事实；证据12、图纸上标明的面积是634.4平方，真实性没有异议，证明对象有异议，与合同约定的一致；证据13、并非被告所称的另外单独支付的费用，因为支付我们公司肯定会开收据，真实性不予认可。结合双方当事人的质证意见及庭审陈述，本院对原告提交的证据，因被告对其真实性均无异议，本院予以认定。对被告提供的证1系被告租赁后实际用途和案件争议无关，不予认定；证据2、12真实性予以认定，但其载明为使用面积，而合同约定为建筑面积，故其证明力不予认定；证据3虽然原告否认，但结合原告在2016年3月14日出具的结算单可以相互印证，故予以认定；证据4、9、13原告没有异议，予以认定；证据5、6、7无其他证据佐证，无法达到被告证明目的，不予认定；证据8系非本案争议，不予认定；证据10、11和本案有关。根据上述确认的有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年10月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订杭州五洲国际商业中心项目《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将于杭州市洲国际商业中心项目编号为2-016号单元（租赁区域）出租给乙方，租赁区域建筑面积634.4平方米，租期6年，自2014年12月28日至2020年12月27日。合同第四条租金费用4-1约定：租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日交纳。其中第一年（2014.12.28-2015.12.27）年租金为280955元、第二年（2015.12.28-2016.12.27）年租金为351193元、第三年（2016.12.28-2017.12.27）年租金为421432元、第四年（2017.12.28-2018.12.27）年租金为596025元、第五年（2018.12.28-2019.12.27）年租金为655628元、第六年（2019.12.28-2020.12.27）年租金为721191元。第五条5-1约定：本合同签订后10日内，乙方应向甲方支付履约保证金，即人民币70239元，甲方应向乙方开具与履约保证金数额相同的收据；5-2约定：在租赁期限，乙方不得以履约保证金冲抵乙方租金或其他未付款项；5-3约定：若乙方未完全履行合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、商业管理费、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除。合同第十二条及12-1约定：乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同。合同第十三条13-7约定：因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金的违约金。双方还对其他权利、义务进行了约定。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订杭州五洲国际商业中心项目《商铺管理合同》一份，合同第一条1-1约定：乙方租用杭州市洲国际商业中心项目编号为2-016号商铺，其建筑面积634.4平方米，经营品牌及范围为网咖。第二条2-1约定：管理期限为6年，自2014年12月28日至2020年12月27日。第三条3-1约定：租赁区域的商业管理费、物业管理费、商业推广费按本合同第1-1款确定的租用面积计算；商业管理费标准：18元/月/㎡（每月11419元）、物业管理费标准：17元/月/㎡（每月10785元）、商业推广费标准：0.52元/天/㎡（第一年每月10034元、第二年每月12543元、第三年每月15051元、第四年每月5519元、第五年每月6071元、第六年每月6678元）；3-2约定：首期交纳商业管理费、物业管理费、商业推广费交纳日为2014年12月28日至2015年3月27日。物业管理费自乙方进场装修之日起至2014年12月27日收取正常管理费的一半8.5/㎡/月，自开业起物业管理费正常收取。其他商业管理费、物业管理费支付方式为季付，即以三个月为一个交付期，乙方应在每季开始前提前十五日向甲方一次性足额支付本次交纳款项。第四条4-1约定：本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金64476元，甲方应向乙方开具与履约保证金数额相同的收据。4-1-2约定：若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于商业管理费、物业管理费、商业推广费、公用设施费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除。第十二条及12-1约定：乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、周年庆费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同。第十三条13-6约定：因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已经交纳的保证金、商业管理费和物业管理费等相关费用，甲方无需退还，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月商业管理费和物业管理费的违约金。上述合同签订后，被告于2014年10月17日、10月29日通过刷卡方式支付原告人民币30000元、306787元，合计336787元，为此原告于2014年10月29日，开具编号为3156470、3156468的收款收据两张，其中编号3156470的收据载明：交款单位吴海鹏、金额202072元、收款方式刷卡、收款事由三个月服务费；编号3156468的收据载明：交款单位吴海鹏、金额大写壹拾叁万陆仟柒佰壹拾伍元、小写134715元、收款方式刷卡、收款事由二个月履约保证金。2015年1月16日，合同开始顺延执行，原告在租赁场所开设杭州玖成玖网吧有限公司，店名简称“猫耳网咖”。2015年6月4日，原告出具收据一张，编号为1693050、收款金额大写壹万伍仟伍佰元正（15500）、收款事由：押金15000元+5000（抵用电费）、电卡押金500、抵装修物业费8448.09、水费124.8、电费6927.11。2014年12月4日，杭州市西湖区文化广播新闻出版局批复杭州玖成玖网吧有限公司的筹建通知书中表明：杭州五洲国际商业中心1幢2-016实际使用面积为361.69平方米。2016年1月29日至3月4日，自称杭州五洲国际的招商经理卞进和被告进行了微信联系，双方对面积计算、物管商服费标准进行了约定，约定按照重新核定好的面积为357.34平方米、收费标准为每平方米10元。2016年3月14日，原告出具“结算单”一份，载明：2016年3月11日猫耳网咖交款29520.7元，该商户2015年全年费用均已结清（还结余押二付三费用未使用）；2016年3月11日猫耳网咖交款10720.2元，该商户2016年1月16日至4月15日第一季度费用均已结清；五洲国际杭州润都物业管理有限公司与猫耳网咖双方费用已结清。2017年4月20日，原告向被告发出租金催交函，催交函表明：截止2017年4月15日，猫耳网咖商户（2-016）吴海鹏尚欠租金、物业管理费、商业推广费、商业管理费共计1287621.33元。另：被告实际经营到2017年5月31日止。2017年6月1日，被告将部分物品从租赁区域搬离。坐落于杭州市洲国际商业中心231室房屋的所有权人为杭州龙安置业公司，建筑面积为1544.35㎡。2014年3月22日，杭州龙安置业公司向原告润都物业公司出具《委托授权书》，载明全权委托原告对位于杭州市西湖区799号五洲国际广场物业进行招商、经营、租赁、销售、物业管理等相关经营管理事项，包括代为行使龙安置业公司已签订的租赁合同等合同项下一切权利义务，以及以原告名义新签订租赁合同、物业管理合同等相关事项。本院认为，原告和被告签订的《租赁租赁合同》、《管理管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。依照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。现就双方在庭审中的争议焦点，分析如下：一、关于合同主体问题。被告主张租赁房屋是为了设立杭州玖成玖网吧有限公司，系职务行为，继而原告起诉主体错误，不符合规定。本院认为，依据原被告双方于2014年10月28日签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》均明确约定乙方为被告吴海鹏，被告已在上述合同中签名确认。被告也未告知原告系代表杭州玖成玖网吧有限公司租赁，且未经原告确认，故原告以吴海鹏为被告进行起诉，符合法律规定，被告的辩称不能成立。二、关于2015年度的各项费用。原告主张2015年1月16日至2016年1月15日，被告应付租金为220915.4元、商业推广费为103255元、物业管理费110980.4元、商业管理费117507.92元，合计552658.72元，扣除被告预付的三个月服务费202072元、已付45240.9元、停电补偿3000元，合计250312.9元，尚欠302345.82元。而被告认为已经全部结清，不应支付。对此本院认为，依据原告于2016年3月14日所出具的“结算单”，该结算单明确载明“该商户2015年全年费用均已结清”，故原告再次要求被告支付2015年度的相关费用，本院不予支持。三、关于2016年度的各项费用。原告主张被告应付2016年1月16日至2017年1月15日租金为年租金421432÷12个月×10个月=351193元、商业推广费为150511元、物业管理费129418元、商业管理费137030元，合计768152元。而被告认为，2016年第一季度已经结清，且原告也承诺在超市开业前免除上述费用，故不应再付。本院注意到双方签订的《商铺管理合同》第三条规定的费用计算，经核算存在月费用和年费用不一致的情形，其中：月商业管理费约定为11419元，经计算年商业管理费应为11419元×12个月=137028元，而合同却约定年商业管理费为137030元；月物业管理费约定为10785元，经计算年物业管理费应为10785元×12个月=129420元，合同约定年物业管理费为129418元；月商业推广费约定为12543元，经计算年商业推广费为12543元×12个月=150516元，合同同时约定为年商业推广费150511元。该合同系原告提供的格式合同，按照法律规定的解释原则，本院认定，2016年度的年商业管理费为137028元、年物业管理费为129418元、年商业推广费150511元，并以此为标准进行计算被告应付费用。鉴于原告在2016年3月14日所出具的“结算单”明确载明“该商户2016年1月16日至4月15日第一季度费用均已结清”，故被告尚应支付其余三个季度的相关费用，即租金：年租金为351193元÷4个季度×尚余3个季度=263394.75元；商业管理费：年商业管理费137028元÷4个季度×尚余3个季度=102771元；物业管理费：年物业管理费129418元÷4个季度×尚余3个季度=97063.5元；商业推广费：年商业推广费150511元÷4个季度×尚余3个季度=112883.25元，上述四项费用合计576112.5元。至于被告认为原告曾经承诺在超市开业前免除上述费用的意见，因其提供的证据不足以证明代表了原告的意见，本院不予采信。被告还提出经和原告协商，原告同意按照重新核定的面积357.34平方米、每平方米10元的收费标准收取，应以此计算相关费用。对此本院认为，从时间上看，此约定发生在2016年1-3月，内容上也未对2016年第一季度以后费用的计算方式作出明确改变的约定，而2016年第一季度已经结清费用。况且，按照被告所述原告承诺在超市开业前免除相关费用如果成立，但被告又在2016年第一季度又交纳了部分费用，也存在自相矛盾。此外，西湖区文化广播新闻出版局出具的批复中表明为使用面积，而合同约定为建筑面积，二者并不一致，故应当按照合同约定的建筑面积进行计算相关费用，本院对被告的上述抗辩，不予采纳。四、关于2017年1月16日至4月15日的费用。原告主张被告应付2017年1月16日至2017年4月15日的租金105358元（421432÷12个月×3个月）、商业推广费45153.5（180614÷12个月×3个月）、物业管理费32354.5元（129418÷12个月×3个月）、商业管理费34257.51元（137030元÷12个月×3个月），合计217123.51元，被告未实际支付。而被告则认为在2017年度的费用虽未交纳，但其于2014年10月交纳了“押二付三”费用，即预付了两个月的保证金和三个月的服务费以及在2015年6月预交了15500元，合计352287元未使用，且费用应按照重新核定的面积进行计算，足以抵扣，故也不存在拖欠。对此，原告则认为按照合同约定，因被告违约，履约保证金不予退还，预付的三个月服务费用202072元已在2015年度已经抵扣，15500元也已抵用，故被告主张不能成立。针对上述诉辩意见，本院认为：1、由于《商铺租赁合同》第五条5-3、《商铺管理合同》第四条4-1-2关于履约保证金可以抵扣的约定和《商铺租赁合同》第十三条13-7、《商铺管理合同》第十三条13-6关于履约保证金可以没收的约定存在条款含义不一致，按照《合同法》第四十一条规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，上述两份合同系原告提供，故被告交纳的履约保证金可予以抵扣相应的费用；2、关于原告主张被告预付的三个月服务费用已在2015年度已经抵扣一节。本院认为，被告预付的三个月服务费用抵扣涉及当事人重大权利，从原告在2016年3月14日出具的“结算单”中明确记载“还结余押二付三费用未使用”，故原告的该项抗辩不能成立。被告虽未提起反诉，但其主张可将“押二付三”费用从未付费用中抵扣，所以被告预交的三个月服务费可以从被告的应付款项中抵扣；3、被告还认为2015年6月4日预交的15500元也可抵扣一节。本院认为，从被告提交的该15500元收据记载的内容已经表明“抵装修物业费8448.09、电费6927.11、水费124.8”，结合原告出具的“结算单”也注明“该商户2015年全年费用均已结清”的情况，被告的该项抗辩不能成立；4、审理中，本院注意到原告在2014年10月29日开具的编号为3156468的收据存在大小写金额不一致的情况，即大写金额大写壹拾叁万陆仟柒佰壹拾伍元、小写134715元。依据双方签订的《商铺租赁合同》保证金为70239元（第五条5-1约定）和《商铺管理合同》保证金为64476元（第四条4-1约定），合计134715元，同时依据被告通过两次刷卡支付306787元、30000元，被告又自认“两个月的保证金和三个月的服务费及2015年6月预交的15500元，合计352287元未使用”等情况，本院认定编号为3156468的收据实际收款金额为134715元；5、审理中，被告还认为2014年10月29日通过刷卡支付的306787元、10月17日通过刷卡支付的30000元和原告开具的编号为3156470、315468的两张收款收据记载的款项系两笔不同款项。本院认为，被告刷卡支付的306787元和原告开具的编号为3156470、215468的两张收款收据记载的金额相一致，从付款时间、票据记载付款方式以及《商铺租赁合同》第五条5-1、《商铺管理合同》第四条4-1约定应开具收据的约定看，均可相互印证，二者为同一款项；至于被告主张的刷卡支付的30000元，被告在审理中并未提供单据，反而是原告在记账凭证中进行了说明并提交，该款虽可以表明已经支付给原告，但该记账凭证中记载为“抵入服务费”，结合双方在2015年度费用已经结清的情况，被告也无其他证据佐证，本院对被告的该项抗辩不予采纳；6、被告主张应按照重新核定的面积计算费用，已在前述第三项“关于2016年度的各项费用”阐述，不再重复。综上，被告应付2017年1月16日至4月15日的费用为：租金105358元（421432÷12个月×3个月）、商业推广费45153元（180612÷12个月×3个月）、物业管理费32354.5元（129418÷12个月×3个月）、商业管理费34257元（137028元÷12个月×3个月）（因合同约定年度和月度费用不一，依前述第三项分析确定2017年年商业推广费应为180612元、年商业管理费应为137028元），合计217122.5元。五、关于合同解除、占有使用费和违约金。1、依据《合同法》第九十三条规定，当事人经协商一致，可以解除合同；《合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告诉请解除合同，并非要求对解除合同时间的确认，也未在诉讼前通知被告解除合同，而被告在第二次庭审中同意解除上述《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，故本院认定原被告双方已经协商一致，解除上述合同。鉴于被告实际经营到2017年5月31日止，被告也在2017年6月1日从租赁区域搬离部分物品，被告已经以自己的行为表明不履行租赁义务，原告也已明知，故被告应按照合同的约定，尚应支付2017年4月16日至2017年5月31日的相关费用，即租金421432元÷365天×46天（2017年4月16日至2017年5月31日，下同）=53111.98元、商业推广费150511元÷365天×46天=18968.5元、物业管理费129418元÷365天×46天=16310.21元、商业管理费137028元÷365天×46天=17269.28元，合计105659.97元。到目前为止，没有证据表明被告已将租赁区域交还原告，故被告应自2017年6月1日起支付原告至房屋腾空之日止的占有使用费。因合同解除，被告已实际不在原租赁区域经营，原告无需对此进行商业推广，商业管理也无从谈起。具体占有使用费标准，本院确定参照2017年度的月租金及月物业管理费之和计算，即（421432元÷12个月＋物业管理费129418元÷12个月）×1个月=45904元。2、原告主张由于被告违约，依据《商铺租赁合同》第十三条13-7和《商铺管理合同》第十三条13-6的约定，被告应付六个月的租金210716元、商业管理费68515元、物业管理费64709元的违约金，共计343940元。而被告则认为，被告并未违约，相反原告却存在多处违约情形，故不应承担违约责任。针对以上争议，本院认为，依据合同约定，因被告未按期缴纳租金、管理费的，原告可以解除合同；被告违反合同导致合同解除的，应当承担违约金。上述条款均系对被告违约造成原告损失及合同履行后可以获得的利益的赔偿的约定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，对合同的约定内容应全面综合判断。现有证据表明被告在2016年度存在三个季度部分款项未按期交纳及2017年度部分款项未付等情况，本院认定被告已经构成违约，应承担一定违约责任。考虑到被告在2015年度、2016年度第一季度费用均已结清、原告也可在和被告沟通后用保证金和预付的费用进行抵扣后续费用，且原告在合同履行期间也存有服务管理不到位等情形，本院酌情确定按照《商铺租赁合同》13-7和《商铺管理合同》13-6的约定，被告承担一个月费用的违约金计57323元【（按照租金421432元÷12个月＋商业管理费137028元÷12个月＋物业管理费129418元÷12个月）×1个月计算】。综上所述，被告应付原告2016年4月16日至2017年1月15日的费用为576112.5元、2017年1月16日至4月15日的费用为217122.5元、2017年4月16日至2017年5月31日的费用105659.97元，合计898894.97元，扣除被告预交的两个月履约保证金134715元、三个月服务费202072元，合计306787元，被告尚应支付原告592107.97元，并承担违约金57323元和占有期间的使用费。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除杭州润都物业管理有限公司与吴海鹏于2014年10月28日签订的《杭州五洲国际商业中心项目商铺租赁合同》、《杭州五洲国际商业中心项目商铺管理合同》。二、吴海鹏于本判决生效之日起十日内支付杭州润都物业管理有限公司租金、商业推广费、物业管理费、商业管理费592107.97元，并从2017年6月1日起按照每月45904元标准支付实际占有使用坐落于杭州五洲国际商业中心2-016区域的房屋期间的占有使用费。三、吴海鹏于本判决生效之日起十日内支付杭州润都物业管理有限公司违约金57323元。四、驳回杭州润都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9742元，由杭州润都物业管理有限公司负担5864元，由吴海鹏负担3878元。杭州润都物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；吴海鹏于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  张钟林二〇一八年三月八日书记员  金 劼