安徽省含山县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0522民初2361号原告：含山县一鸣物业管理有限公司，住所地安徽省含山县。法定代表人：袁延光，该公司经理。委托诉讼代理人：司维国，该公司员工。委托诉讼代理人：吴一泓，安徽吴楚律师事务所律师。被告：郭道和，男，1966年7月2日出生，汉族，务工，住安徽省含山县。原告含山县一鸣物业管理有限公司与被告郭道和物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告含山县一鸣物业管理有限公司（以下简称一鸣物业公司）的委托诉讼代理人司维国、吴一泓，被告郭道和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一鸣物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业服务费2310元（自2014年1月16日至2016年12月31日）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系含山县环峰镇凤凰城小区的物业服务公司，被告系该小区北区18幢404室的业主，该套住房的建筑面积为125.91平方米。被告自购买该房屋后物业费缴纳至2014年1月15日，此后被告一直未缴纳物业费，至2016年12月31日共拖欠物业费2310元。为此，原告通过多种渠道与被告交涉未果，故原告依法提起诉讼。郭道和辩称，一鸣物业公司管理服务不到位，所以未交物业费。具体表现：1、本户在楼顶的太阳能丢失，反映到物业公司未能解决；2、2014年，被告在外打工期间，家中上水阀未关，自来水溢出，邻居反映到物业公司，物业公司不予理睬，导致自来水损耗1100余元；3、电动三轮车电瓶在小区监控下被盗，报案后，物业公司称监控坏了而未能提供。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认。郭道和提交的证据：1、申请本院调取的含山县公安局环峰派出所出具的情况说明一份，以证明其电动车在小区被盗；2、含山县自来水厂的用户收费明细一份，以证明2014年4-6月该户因自来水水阀未关，发生自来水费为1100元。一鸣物业公司对证据1的真实性不持异议，但与本案无关联；对证据2，认为该水费系2010年所产生的，与本案无关联性。本院认证如下：对证据1的真实性予以确认，但从内容上不能证明电动车在凤凰城小区被盗，且无其他证据相印证，本院不予采信；对证据2，对该户在2014年4-6月发生自来水费1100元的事实予以确认。结合当事人的举证、质证、法庭认证及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：一鸣物业公司成立于2009年4月21日，系经核准的物业管理服务企业。2009年10月16日，润丰置业（含山）开发公司与一鸣物业公司签订《物业委托管理服务协议》，委托一鸣物业公司对润丰·凤凰城小区实行物业管理，委托管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业合同生效时止。2012年12月12日，含山县物价局对该小区物业管理收费标准予以批复，普通住宅由每月0.48元/平方米调整为0.5元/平方米（按建筑面积计算），执行期叁年。此后，该小区成立业主委员会，2014年12月7日，该小区业主委员会与一鸣物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由一鸣物业公司对该小区实行物业管理，普通住宅物业收费为每月0.5元/平方米，管理期限自签订之日至2017年12月6日止。2015年6月1日，含山县物价局对润丰·凤凰城小区物业服务收费再次批复，普通住宅按每月0.5元/平方米（按建筑面积计算），执行期贰年。自2009年10月至今，一鸣物业公司为凤凰城小区提供物业管理服务。郭道和系该小区北区18幢2单元404室的业主，房屋建筑面积125.91平方米。该户物业服务费已交至2014年1月15日。2014年4-6月，郭道和及其家人外出期间，因家中自来水水阀未关造成自来水流出，邻居发现后通知物业公司，物业公司未能采取有效措施，导致自来水损失1100元。此后，一鸣物业公司多次催交物业服务费，但郭道和均以自来水损失及太阳能丢失等问题为由未交纳，故一鸣物业公司提起诉讼。本院认为，建设单位依法与物业服务企业的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，《物业委托管理服务协议》和《物业管理服务合同》对郭道和具有约束力，一鸣物业公司已经按照约定为凤凰城小区提供物业服务，郭道和应当按照约定交纳物业服务费，但郭道和自2014年1月16日起拖欠物业费，一鸣物业公司请求郭道和支付拖欠的物业费，应予支持。郭道和关于一鸣物业公司管理服务不到位，导致该户支付自来水水费1100元的抗辩意见，考虑到2014年郭道和及其家人外出期间，自来水非正常流出时，邻居向物业公司反映，物业公司理应积极采取相应措施，或与业主本人联系，或与自来水公司联系等，减轻业主损失，但一鸣物业公司未能提供证据证明其采取有效措施，致使该户在短短三个月用去自来水1100元，一鸣物业公司存在管理服务不到位的情况，故本院对郭道和户2014年度的物业服务费予以酌减300元。郭道和户的房屋建筑面积125.91平方米，按每月0.5元/平方米计算，自2014年1月16日至2016年12月31日，郭道和应当支付物业服务费1935元（125.91平方米×0.5元/平方米·月×35.5月-300元）。至于郭道和提出的太阳能丢失及电动车被盗等物业服务不到位的抗辩意见，若郭道和确有相关证据，其作为业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求一鸣物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，也可通过与物业公司协商解决，以及可以通过业主委员会与物业公司沟通解决，必要时也可通过业主大会根据法定程序解聘物业管理企业，而不应以物业公司的服务欠佳等理由而拒交物业费，这样对于其他已交纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的合法利益。在今后的物业服务过程中，物业服务企业应树立服务意识，积极听取业主的意见及建议，妥善解决业主的合理诉求。业主也应配合物业服务企业做好管理工作，主动履行自身义务。同时双方要多加强沟通与理解，明确物业服务的责任与范围，以共同构建一个安居乐业的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告郭道和于本判决生效后五日内向原告含山县一鸣物业管理有限公司支付物业服务费1935元；二、驳回原告含山县一鸣物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郭道和负担20元，原告含山县一鸣物业管理有限公司负担5元。本判决为终审判决。审判员  杨辰二〇一七年十一月二十一日书记员  何阳附：本判决书援引的法律条文及相关司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。