江西省弋阳县人民法院	民 事 判 决 书	（2015）弋民初字第629号	原告（反诉被告）杨芳，女，1974年11月6日出生，汉族，江西省弋阳县人，高中文化，个体经商，住江西省弋阳县，	委托代理人王谋才，江西碧落律师事务所律师，特别授权代理。	被告（反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司，住所地弋阳县弋江镇阳明路11号201室。	法定代表人程松武，董事长。	委托代理人谢宗春，该公司法律顾问，一般代理。	原告（反诉被告）杨芳与被告（反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案及其反诉部分，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨芳及其委托代理人王谋才，被告弋阳县弋江房地产开发有限公司及其委托代理人谢宗春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告（反诉被告）杨芳诉称，被告系“北门佳苑”房产开发商。2011年元月6日，原、被告就“北门佳苑”第一栋三单元1102号商品房签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定：该房产总价款为人民币33万元整，签订合合时支付首付款人民币10万元，剩余的23万元通过银行按揭贷款解决，约定的交房日为2011年10月30日，同时合同对各方违约责任等其他事项进行了约定。依法成立的合同，对双方都有约束力。现原告早已经按合同支付了10万元购房首付款的约定义务，然而被告却严重违反约定，由于被告的原因该房产的银行按揭贷款至今也未办妥。房产至今也未交付于原告，原告为维护自身合法权益，依照相关法律规定，具状起诉至法院请求：1、判令被告继续履行2011年元月6日双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告承担延期交房（2011年11月1日至2015年6月30日，共1337天）违约1.337万元（1337天×10万×日万分之一），并判令被告承担自2015年7月1日至实际交付房产之日违约金（按合同约定标准）；3、本案诉讼费由被告承担。	原告杨芳向法院提供下列证据：	1、原告的身份证复印件及被告企业信息复印件各一份，证明原、被告主体适格以及被告法定代表人身份；	2、商品房买卖合同一份，证明2011年元月6日，原、被告签订了购房合同，且合同对总房价、首付款、付款方式、交房日期、违约责任等均进行了约定；	3、江西省销售不动产预收款专用收据复印件一份，证明原告交付了10万元首付款。	被告（反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司辩称，1、原告（反诉被告）杨芳没有履行合同主要义务，应承担违约责任。原告杨芳当时是“北门佳苑”住宅楼销售代理人陈红兵雇请的售楼业务员，2011年元月6日，原、被告就“北门佳苑”第一栋三单元1102室商品房签订了《商品房买卖合同》，在合同第六条付款方式及期限中约定：“签订本购房合同时首付款计币10万元，银行按揭款23万元”。第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：“（2）逾期超过60天后，出卖人有权解除合同”等。2011年元月5日原告杨芳担心被告公司出纳江某第二天忙，就叫江某提前开了一张收据（属于正式税务收据）以便办理按揭。2011年元月6日签订好《商品房买卖合同》后，原告杨芳没有交纳购房款，而是出具了一张10万元购房款欠条给江某。2011年元月9日，原告杨芳付了2万元给江某，2011年元月25日又付了一万元给江某。没有办理书面手续。2011年7月14日，为了办理商品房买卖合同备案登记，原、被告又签订了一份《商品房买卖合同》，内容与2011年元月5日所签订的一样。2011年8月2日，被告公司到县房管局办理了商品房买卖俣同登记备案手续。自此之后，该套商品房未经原告杨芳同意，被告不能销售了。2011年8月19日、2012年2月21日原告杨芳分别向江某借款3万元、5千元，这些经济往来本来属于杨芳与江某间私人往来，但2013年下半年江某离开公司时将杨芳出具的欠条、借条都移交给公司新出纳，由此可知，原、被告2011年元月6日签订《商品房买卖合同》后，杨芳没有向被告公司交纳过购房款，且还占用了公司5千元现金，被告公司还提前交纳了10万元销售额的税收款，该套商品房也无法另行销售，因此，原告杨芳行为违反了合同约定，应承担违约责任；2、被告（反诉原告）没有任何违约行为，之所以没的将该套商品房交付给原告，是因为原告既没有交纳首付款，也未到银行办理按揭。事实上没有收到过原告杨芳的购房款。	综上所述事实，请求法院依法驳回原告杨芳的诉讼请求。且被告（反诉原告）根据前述事实，特提出反诉如下：一、判令解除反诉原告与反诉被告于2011年元月6日、2011年7月14日所签订的《商品房买卖合同》；二、本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。	反诉的事实与理由：反诉原告与反诉被告于2011年元月6日签订的《商品房买卖合同》后，被告既没有按约定交付首付款，也没有办理银行按揭贷款，至今没有向原告支付过分文购房款，按照双方在合同中约定，原告早就可以行使合同解除权，本合同也可以依法解除，但考虑到被告的实际情况，通过多次友好协商，没有达成一致意见，再继续履行合同已无实际意义，为此请求解除合同。	被告（反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司向法院提供下列证据：	1、欠条一份，证明签订合同时，原告没有交首付款10万元，而是打了一张10万欠条；	2、借条二份，证明原告分别于2011年8月19日、2012年2月21日分别向江某借款3万元、5千元；	3、购房合同一份（2011年7月14日），是备案合内容与原2011年元月6日所签订的《房屋买卖合同》一样；	4、解除合同通知一份，证明反诉原告于2015年6月7日曾通知反诉被告要求解除双方所签订的房屋买卖合同；	5、代销合同一份，证明公司的房子是由陈红兵代销的，明确售房款入情况以及销售员工资、资金等均由陈红兵负责发放的事实；	6、江某调查笔录一份，证明原告杨芳系其丈夫陈红兵登记的售楼员，2011年元月6日杨芳与被告公司签订商品房买卖合同后没有支付首付款10万元，而是打了一张10万元欠条，杨芳是2011年元月9日付了2万元给她，2011年元月25日又付了1万元给她，但这3万元一直放在她身上，未交给公司财务等。	经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1、3三性无异议，对证据2有异议，公司开了10万元专用收据属实，但实际没收到钱，原告打了一张欠条。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据3、4、5三性无异议，对证据1有异议，打欠条是事实，当时公司程总和江某都在场，是同意的，且杨芳于2011年元月9日付了2万元，元月25日付了1万元对证据2真实性无异议，但关联性有异议，杨芳借江某3.5万元纯属她们之间的个人借款行为，与购房无关。对证据6有异议，一方面证人江某未出庭质证，鼍一方面杨芳是交了三万元首付款给公司出纳江某的，江某不交给公司系公司内部管理问题，不能否认杨芳曾交过3万元首付款给被告公司的事实。对双方无异议的证据，本院予以确认。	经审理查明，被告系“北门佳苑”房产开发商。原告当时是“北门佳苑”住宅楼销售代理人陈红兵雇请的售楼员，2011年元月6日，原、被告就“北门佳苑”第一栋三单元1102号商品房签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定该房产总价值为人民币33万整，签订合同时支付首付款人民币10万元，剩余的23万元通过银行按揭贷款解决。约定的交房日期为2011年10月30日，同时合同对各方违约责任等其他事项进行了约定。其中在合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：”逾期超过60日是后，出卖人有权解除合同”。2011年元月5日，被告公司出纳江某提前开了一张江西省销售不动产预收款专用收据（属于正式税务票据），以便办理按揭贷款。2011年元月6日原、被告签订好《商品房买卖合同》后，原告没有交纳购房首付款，而是出具了一张10万元购房款欠条（即：“今欠到弋江房地产北门佳苑购1号楼3单元1102室购房款计币：壹拾万元整（计：100000.00元）今欠人：杨芳，2011年元月6日”），交给出纳江某就把购房合同拿走了。2011年元月9日，杨芳交了2万元给江某，2011年元月25日，杨芳又交了1万元给江某。均没有办理书面手续，只是江某自己在杨芳出具的10万元欠条上作了记载。2011年7月14日为了办理商品房买卖合同备案登记（按规定仅在购房合同签订后一个月内办理），双方又订了一份《商品房买卖合同》，内容与2011年元月6日所签订的合同一样，2011年8月2日到县房管局办理了商品房买卖合同备案登记手续。但由于原告没有交清10万元购房首付款，也未提交贷款申请及相关申请按揭贷款材料而至今未办理按揭手续，导致该房被告至今不能销售。2015年6月8日被告向原告发送《解除购房合同的通知》。	上述事实，有原、被告提供的经庭审质证的证据及双方当事人陈述予以证明，可以认定。	本院认为，原告（反诉被告）杨芳与被告（反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司2011年元月6日就“北门佳苑”第一栋三单元1102号商品房签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后双方应全面履行合同义务，按该合同第六条付款方式及期限中约定：“签订本购房合同时首付款计币10万元，银行按揭贷款23万元”，第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”。合同签订后，被告公司形式上虽开出了一张10万元收款收据，但实际上原告至今未付清10万元购房首付款，只是打了一张欠条，也未提供相关申请按揭贷款材料办理按揭手续，事实上没有履行合同的主要义务，因而对于原告诉称要求判令被告继续履行2011年元月6日双方签订的《商品房买卖合同》的义务并承担延期交房违约金的本讼请求与事实和法律规定不符，本院不予支持。经被告依然	由于原告未履行合同主要义务，导致不能按合同约定，相反被告（反诉原告）要示解除双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求符合合同约定，合同解除后，应	和法院规定，本院予以支持。故对于原告杨芳分别于2011年元月9日、2011年元月25日交了三万元给被告公司出江某，虽没有办理书面手续，但江某在杨芳出具的10万元欠条上作了记载，也能证明这三万元确系杨芳交给被告公司购房首付款，合同解除后，被告公司理应返还原告杨芳三万元购房款，原告江某未将三万元交公司财务而是一直放在身上这是公司内部管理不到位行为，不能因此拒绝返还原告杨芳三万元购房款，如三万元江某一直未上交公司，公司今后可以对江某进行追偿。本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）、第（四）项、第九十七条以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同解除案件适用法律若干问题的解释第一条、第十三条、第五条第一款、第二十三条之规定，判决如下：	一、解除原告（反诉被告）杨芳与被告（反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司2011年元月6日、2014年7月14日所签订的《商品房买卖合同》；	二、被告（反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司于本判决生效后十五内返还原告（反诉被告）杨芳购房款3万元；	三、驳回原告（反诉被告）杨芳的本诉请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费6250元，反诉案件受理费500元，合计6750元，由原告（反诉被告）杨芳负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。	审 判 长  方弋荣	审 判 员  潘建东	人民陪审员  童保花	二〇一五年十一月十八日	书 记 员  骆卫锦																											拟													稿																							审													监													评													查																							送审																							年 月 日																							签													发																							年 月 日																							打印													份数																															核													稿																							结束																							年 月 日