广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤02民终66号
上诉人（原审原告）：邱四文，男，汉族，住广东省韶关市浈江区。
上诉人（原审原告）：谢秀风，女，汉族，住广东省韶关市浈江区。
上述两名上诉人的共同委托诉讼代理人：张雪华，广东天行健律师事务所律师。
上述两名上诉人的共同委托诉讼代理人：欧阳杨，广东天行健律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈国能，男，汉族，住浙江省余姚市。
被上诉人（原审被告）：倪建娟，女，汉族，住浙江省余姚市。
上述两名被上诉人的共同委托诉讼代理人：张胜婷，广东安南律师事务所律师。
上诉人邱四文、谢秀风因与被上诉人沈国能、倪建娟房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2016）粤0204民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邱四文以及邱四文、谢秀风的委托诉讼代理人张雪华、欧阳杨，被上诉人沈国能以及沈国能、倪建娟的委托诉讼代理人张胜婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱四文、谢秀风上诉请求：1、撤销一审判决。2、判令沈国能、倪建娟向邱四文、谢秀风支付租金87840元。3、本案诉讼费用由沈国能、倪建娟负担。事实与理由：
一、双方达成的《租赁合同》第6条：“乙方（被告）在承包期内不得转让、不得退场，如有退场应付五年的租金”的约定，是预期损失（闲置租金）的约定，其本质更是对沈国能、倪建娟严重违约的违约责任（惩罚）约定。首先，《租赁合同》第6条的约定是双方真实意思表示。其次，双方的《租赁合同》因沈国能、倪建娟长期拖欠租金、中途退场等严重违约行为才于2014年4月被生效判决确认解除。再次，邱四文、谢秀风是否存在逾期利益的损失，并不是沈国能、倪建娟应当支付剩余租金的先决条件，这一约定之所以产生，是为了约束、警惕沈国能、倪建娟要信守承诺、按时交租，一旦不交租、中途退场就要按照当时约定的承担违约责任，邱四文、谢秀风如果因此遭到逾期利益损失，只不过是增加了邱四文、谢秀风在主张权利时既可以要求违约金赔偿又或者要求实际损害赔偿的可能而已。
二、沈国能、倪建娟严重违约、中途退场、合同被确认解除在先，涉案场地被政府征收在后。违约责任的承担与合同被确认解除之后涉案场地的状态，两者之间并不存在任何关联或者相互影响。按照《租赁合同》的约定，自涉案合同因沈国能、倪建娟“中途退场”的违约行为导致解除时起，沈国能、倪建娟就负有向邱四文、谢秀风支付剩余5年租金（违约金）的违约责任，该违约责任不以存在损失为前提，更与合同被解除以后，发生在合同期外的政府征收行为不存在任何关系。假设本案没有发生政府征收，沈国能、倪建娟违约、中途退场导致合同被解除，那么沈国能、倪建娟是否应当支付剩余5年租金的违约金？显然应当支付。那么，为什么一审法院会认为在合同解除以后出现了政府征收这一情况而导致截然不同的处理?这是对严格守约方、信守承诺者极大的不公平。如果在政府征收没有发生的情况下，同样需要邱四文、谢秀风存在闲置利益损失才能要求沈国能、倪建娟承担违约责任，那么只会无形中让邱四文、谢秀风不去积极寻找下一家承租方甚至故意闲置场地、丢荒土地，严重违背市场规律，妨碍市场经济的流转与发展。换言之，是否存在逾期利益、闲置利益的损失不是沈国能、倪建娟违约行为的免责事由，一审法院的认定显然是在损害邱四文、谢秀风作为严格守约方的利益却在保护、纵容不守诚信、严重违约的违约方、助长社会不良风气。
沈国能、倪建娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回邱四文、谢秀风的上诉请求。
一、《租赁合同》不能继续履行是因为涉案合同在履行过程中出现了不可抗力情形——政府的征收行为，因此，沈国能、倪建娟无需向邱四文、谢秀风支付任何费用。1、双方签订合同后，因沈国能、倪建娟回老家过年及装修儿子的婚房，故回老家前，沈国能、倪建娟将钥匙交付给邱四文、谢秀风保管，并委托其照看厂房。2014年6月，租赁物所在地的土地被政府征收。在土地被征收的情况下，沈国能、倪建娟仍要求履行合同，韶关市中级人民法院（2015）韶中法民一终字第146号民事判决以“土地处于被征收的状态，已经不具备继续履行合同的条件，继续履行合同没有法律意义”为由，没有支持沈国能、倪建娟继续履行合同的主张。由此可知，致使涉案合同不能履行是因为政府的征收行为，而非沈国能、倪建娟的原因所致，沈国能、倪建娟更不存在中途退场的行为。即便不能继续履行合同被认定为退场，也是迫于政府征收的行为而退场。况且，在出现不可抗力的情况下，沈国能、倪建娟已积极采取了相关的救济措施进行权利救济，沈国能、倪建娟并无任何的过错。相反，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定，邱四文、谢秀风并未告知沈国能、倪建娟土地被征收一事，待沈国能、倪建娟于2014年9月份回来韶关时，才得知土地被征收。邱四文、谢秀风在土地被征收后，非但未履行告知义务，还瞒着沈国能、倪建娟对拆迁公司提出厂房、设备是邱四文、谢秀风所有，并以自己的名义与拆迁公司签订征收补偿协议。邱四文、谢秀风不诚信的行为可见一斑。2、合同的不履行是经韶关市中级人民法院（2015）韶中法民一终字第146号民事判决认定，且该情形是作为合同解除的法定情形，该判决先于邱四文、谢秀风提起的确认合同解除之诉。韶关市中级人民法院（2015）韶中法民一终字第146号民事判决以土地被政府征收为由，终止了双方合同的履行，而该判决自送达对方时，视为对方已收到解除通知。在出现解除合同的法定情形之后，邱四文、谢秀风才提起确认合同解除之诉，也就是说，在邱四文、谢秀风提起确认合同解除之诉之前，合同已实际被解除了。因此，无论是在时间的顺序上还是逻辑层面，均无法得出沈国能、倪建娟存在中途退场的违约行为。
二、合同已经解除，双方的权利义务关系已经消灭，违约条款对双方已不具有约束力。退一步说，即便可以适用违约条款，但租赁合同属于继续性合同，合同解除对尚未履行的部分不具有溯及力。
三、邱四文、谢秀风不存在任何损失。（一）邱四文、谢秀风不存在适用赔偿损失的情形。因合同解除，双方的权利义务关系消灭，违约条款已不具有约束力。即便如邱四文、谢秀风所称，该条款亦可以理解为损害赔偿的条款。但损害赔偿适用的前提为：l、违约行为；2、债权人受有损失；3、违约行为与损失之间具有因果关系；4、违约一方没有免责事由。损害赔偿以违约行为造成财产损失的事实为基础，但邱四文、谢秀风未举证证明其受有损失。此外，沈国能、倪建娟不存在违约行为，虽然合同被解除，亦是因法定的免责事由引起的。（二）邱四文、谢秀风的预期损失将由政府征地补偿款给予补偿，邱四文、谢秀风不存在任何损失。邱四文、谢秀风提起此次诉讼，不排除是因邱四文、谢秀风在韶关市中级人民法院（2016）粤02行初47号一案中的诉请未获得法院支持而提起。涉案合同的解除是因邱四文、谢秀风不想继续履行以及土地已被征收。邱四文、谢秀风将基于土地被征收而获得相应的补偿，故邱四文、谢秀风不存在任何的损失。若邱四文、谢秀风在可领取补偿款的前提下，仍要求沈国能、倪建娟支付赔偿，则邱四文、谢秀风基于同一块土地就得到了双倍赔偿，对沈国能、倪建娟是非常不公平的。
邱四文、谢秀风向一审法院起诉请求：1、判令沈国能、倪建娟向邱四文、谢秀风支付2014年4月至2017年10月的租金87840元；2、本案诉讼费用由沈国能、倪建娟负担。
一审法院认定事实：2012年10月，邱四文、谢秀凤（甲方）与沈国能、倪建娟（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方提供场地给乙方办腐竹加工厂，地址：韶关市新韶镇莲花村邱屋村小组48号，面积720平方米，租赁期五年，时间从2012年11月1日起至2017年10月31日止。2、租金：租赁期内的第一年至第二年（即2012年11月至2014年10月止）每月租金为每平方米2元计，共计人民币（大写）壹仟肆佰肆拾元整（￥1440元）。第三年至第五年（即2014年11月至2017年10月止）合同期满前，每月租金为每平方米3元计，共计人民币（大写）贰仟壹佰陆拾元整（￥2160元）。直到合同期满后，如若再续合同，届时租金和其他细则另议。甲方收取乙方押金人民币（大写）贰仟元整（￥2000元），在合同期满，乙方并没违反合同内的规定时，甲方将无息退还给乙方。3、乙方办厂需要的一切证照由乙方自行负责办理，甲方不参与……。5、合同期满后，乙方可以将工厂属于乙方的机械设备带走，但不能随意拆卸工厂房屋内的建设结构（包括电线）。6、乙方在承包期间的途中不得转让、不得退场，如有退场应付甲方五年的租金，如不付清租金，甲方有权扣留乙方的机械设备或提诉当地司法机关。7、付款方式：租金每半年交纳一次（即上半年4月底之前和下半年10月中旬之前），一次性付清半年租金（前后不能超过7天），在规定时间内，租金不能及时付清，甲方有权单方面终止合同。8、乙方在合同期内如遇上国家征收或地方行政收地等，甲方在第一年占20%，第三年占50%等条款。此后，沈国能、倪建娟于2012年10月5日向邱四文、谢秀凤交付了押金2000元，邱四文、谢秀凤则将上述场地交付沈国能、倪建娟兴建腐竹加工厂。2013年5月10日，沈国能、倪建娟向邱四文、谢秀凤缴交了2012年11月至2013年4月的租金8640元。在经营过程中，沈国能、倪建娟建立起两条生产线（共有三台可移动的机器：两台拌浆机、一台脱壳机）；18米长的不锈钢铁板（不可移动）；修建了2.5米高的围墙，围墙上围了大概100多米长，2米高的纱窗，还在纱窗上封了1米多的铁皮；修建了20多米高的烟囱；修建了五间房屋（面积合计105平方米左右）；用三隔板搭建了两间晾腐竹的房间（面积合计数十平方米）。2014年春节，沈国能、倪建娟回浙江老家过年，期间双方多次就租金问题进行交涉。邱四文、谢秀凤称其在2014年4月就租金问题再次致电沈国能、倪建娟，表示予以最后宽限期至2014年4月10日，但是协商未果。2014年6月，韶关市人民政府发布相关的通告，决定对省道S248线韶关市区过境段黄金村大桥至韶关市钢铁厂公路改线工程二期（大学路—韶关钢铁厂段）进行建设，涉案场地在建设工程的红线范围内，属于被征收的地段。2014年9月6日，沈国能、倪建娟从浙江老家回到韶关后，要求向邱四文、谢秀凤缴交租金，邱四文、谢秀凤以沈国能、倪建娟长期拖欠租金构成违约，已终止合同为由，拒绝收取租金。为此，沈国能、倪建娟于2014年9月26日向韶关市浈江区人民法院（以下简称浈江法院）提起诉讼，要求确认其与邱四文、谢秀凤签订的合同合法有效，继续履行合同（经该院于2014年11月26日询问，沈国能、倪建娟表示如合同无效，其要求邱四文、谢秀凤按拆迁方关于征地补偿的评估报告赔偿或要求邱四文、谢秀凤赔偿其投资40多万元）。2014年11月26日，浈江法院作出（2014）韶浈法民一初字第1015号民事判决：一、确认沈国能、倪建娟与邱四文、谢秀凤签订的《租赁合同》无效。二、邱四文、谢秀凤应于判决生效后十日内赔偿沈国能、倪建娟15万元。三、驳回沈国能、倪建娟的其他诉讼请求。沈国能、倪建娟对上述判决不服，提起上诉。2015年5月7日，韶关市中级人民法院对此作出（2015）韶中法民一终字第146号民事判决：一、撤销浈江法院（2014）韶浈法民一初字第1015号民事判决。二、确认沈国能、倪建娟与邱四文、谢秀凤签订的《租赁合同》有效。三、驳回沈国能、倪建娟的其他诉讼请求。该判决已生效。此后，邱四文、谢秀风认为双方签订的《租赁合同》自2014年4月10日（即沈国能、倪建娟仍拒付租金开始）即宣告合同解除，沈国能、倪建娟无权分得土地征收款，并且应支付解除合同之前拖欠邱四文、谢秀风的租金，遂于2015年6月15日向浈江法院提起诉讼，请求判令：1、确认邱四文、谢秀风与沈国能、倪建娟签订的《租赁合同》于2014年4月已经解除。2、沈国能、倪建娟向邱四文、谢秀风支付2013年5月至2014年3月拖欠的场地租金共计15840元。3、案件受理费用由沈国能、倪建娟负担。沈国能、倪建娟提起反诉，请求判令：1、确认新韶镇莲花村邱屋村小组48号土地旁的腐竹加工厂及其构筑物、附着物系沈国能、倪建娟投资所建，所有权属沈国能、倪建娟。2、案件受理费由邱四文、谢秀风负担。2015年8月20日，浈江法院作出（2015）韶浈法民一初字第778号民事判决：一、沈国能、倪建娟应于判决生效后五日内向邱四文、谢秀风支付2013年5月至2014年3月的租金15840元。二、确认沈国能、倪建娟在《租赁合同》履行期间所建位于新韶镇莲花村邱屋村小组48号的腐竹加工厂内的两条生产线（共有三台可移动的机器：两台拌浆机、一台脱壳机）、围墙（2.5米高）、烟窗（20多米高）、五间房屋（面积合计105平方米左右）、两间晾腐竹的房屋（三隔板搭建，面积合计几十个平方米）、纱窗（约100米长，2米高）、铁皮（纱窗上约1米多）、不绣钢铁板（18米长，不可移动）归沈国能、倪建娟。三、驳回邱四文、谢秀风的其他诉讼请求。邱四文、谢秀风对该判决不服，提起上诉。2015年12月17日，韶关市中级人民法院作出（2015）韶中法民一终字第1125号民事判决：一、维持浈江法院（2015）韶浈法民一初字第778号民事判决第一、二项。二、邱四文、谢秀风与沈国能、倪建娟签订的《租赁合同》于2014年4月解除。三、驳回沈国能、倪建娟的其他反诉请求。现该判决已生效。其后，沈国能、倪建娟按上述判决支付了至2014年3月的租金。邱四文、谢秀风认为《租赁合同》于2014年4月解除，属沈国能、倪建娟途中退场，按该合同第6条约定，沈国能、倪建娟应支付2012年11月至2017年10月的租金给邱四文、谢秀风，因沈国能、倪建娟已支付2012年11月至2014年3月的租金，则还应向邱四文、谢秀风支付2014年4月至2017年10月的租金87840元，遂于2016年9月8日提起本案诉讼。
一审法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。双方签订的《租赁合同》依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，根据（2015）韶中法民一终字第1125号生效判决的确认，邱四文、谢秀风与沈国能、倪建娟签订的《租赁合同》于2014年4月解除。《租赁合同》第6条约定：“乙方在承包期间的途中不得转让、不得退场，如有退场应付甲方五年的租金，如不付清租金，甲方有权扣留乙方的机械设备或提诉当地司法机关”，该条款是为解决合同履行过程因承租方中途退场可能产生场地闲置的租金损失等赔偿问题；《租赁合同》第7条约定：“乙方在合同期内如遇上国家征收或地方行政收地，甲方在第一年占20%，第三年占50%”，该条款是双方对涉案场地被征收后赔偿款分配的约定。邱四文、谢秀风主张沈国能、倪建娟按《租赁合同》第6条约定支付2014年4月至2017年10月的租金87840元，属预期损失（闲置租金）请求。由于2014年6月韶关市人民政府发布征收通告，涉案场地属于被征收地段，在此情况下，邱四文、谢秀风不可能再将涉案场地出租，也不存在场地闲置损失。而按（2015）韶中法民一终字第146号民事判决书查明的事实，沈国能、倪建娟于2014年春节前回浙江老家过年，直到2014年9月6日回到韶关，期间，双方多次就租金问题进行交涉。沈国能、倪建娟从浙江老家回到韶关后，要求向邱四文、谢秀风缴交租金，邱四文、谢秀风以沈国能、倪建娟长期拖欠租金构成违约，已终止合同为由，拒绝收取沈国能、倪建娟的租金。也就是说《租赁合同》本来可继续履行，邱四文、谢秀风知道涉案场地被征收后，邱四文、谢秀风拒绝收取沈国能、倪建娟租金，坚持主张解除合同。韶关市中级人民法院作出（2015）韶中法民一终字第1125号民事判决，确认原、沈国能、倪建娟签订的《租赁合同》于2014年4月解除。现邱四文、谢秀风又要求沈国能、倪建娟支付预期租金损失87840元，其理由不成立，该院不予支持。涉案场地被征收后，当事人相关的损失可遁《租赁合同》第7条约定协商解决或通过征收补偿途径依法另行解决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2016年12月1日作出（2016）粤0204民初1837号民事判决：驳回邱四文、谢秀风的诉讼请求。案件受理费1996元，减半收取计998元，由邱四文、谢秀风负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。此外，本院还查明：韶关市中级人民法院（2015）韶中法民一终字第1125号民事判决就《租赁合同》应否解除问题的认定为：邱四文、谢秀风与沈国能、倪建娟签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人应当全面履行合同规定的义务，该合同的效力也有已经生效的民事判决予以确定。《租赁合同》第七条约定，租金每半年交纳一次，时间分别为当年的4月底及10月中旬之前，前后不能超过7天，在规定时间内，租金不能及时付清，出租人有权单方面终止合同。因沈国能、倪建娟仅交纳了2012年11月至2013年4月半年期间的租金，之后未再支付租金，依照上述合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，邱四文、谢秀风享有合同解除权，现邱四文、谢秀风在未如期收到租金的情况下，起诉主张自2014年4月解除《租赁合同》，依据充分，应予支持。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，一审法院对本案案由定性准确，本院予以认同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院仅对邱四文、谢秀风上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：沈国能、倪建娟应否按照《租赁合同》第6条的约定支付2014年4月至2017年10月的87840元租金给邱四文、谢秀风。
本案中，双方的《租赁合同》第6条约定有“乙方（被告）在承包期内不得转让、不得退场，如有退场应付五年的租金”的内容。对“不得退场”的表述，从字面及常理分析，“退场”应指沈国能、倪建娟出于自身考虑主动要求解除租赁合同关系并退出租赁场地的情况。虽双方签订的《租赁合同》经韶关市中级人民法院（2015）韶中法民一终字第1125号生效民事判决确认，于2014年4月解除，但在沈国能、倪建娟回老家过年的情况下，邱四文、谢秀风与沈国能、倪建娟仍就租金支付问题多次协商，邱四文、谢秀风亦同意将租金支付期限宽限至2014年4月，可见沈国能、倪建娟在此期间并未主动要求解除双方的租赁关系。沈国能、倪建娟自老家回到租赁场所后，即向邱四文、谢秀风要求继续履行涉案租赁合同。在邱四文、谢秀风提起诉讼、主张解除双方《租赁合同》时，沈国能、倪建娟仍持反对态度。据此应当认定，沈国能、倪建娟自始至终没有主动作出要求解除租赁合同关系并退出租赁场地的意思表示。即便韶关市中级人民法院（2015）韶中法民一终字第1125号生效民事判决系以沈国能、倪建娟未依约支付租金为由认定《租赁合同》解除，沈国能、倪建娟应对其迟延支付租金的行为承担违约责任，而不是承担主动退场并支付剩余租期之租金的合同后果。故此，邱四文、谢秀风主张沈国能、倪建娟按照《租赁合同》第6条的约定支付2014年4月至2017年10月共87840元租金的请求，缺乏充分理据，本院不予认同。
综上所述，邱四文、谢秀风的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1996元，由邱四文、谢秀风负担。
本判决为终审判决。
审判长 何伟军
审判员 神玉嫦
审判员 邓荣斌
二〇一七年四月二十六日
书记员 林子峻