四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第4016号上诉人（原审原告）余文科。委托代理人王琳，四川公生明律师事务所律师。上诉人（原审原告）杨红梅。委托代理人王琳，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）彭慧英。上诉人余文科、杨红梅因与被上诉人彭慧英委托合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2012）金牛民初字第4241号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人余文科、杨红梅的委托代理人王琳，被上诉人彭慧英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2006年1月26日，成都市高新区技术产业开发区人民法院作出（2006）高新民初字第151号民事裁定书，裁定“将余文科所有的价值550000元的财产予以查封、扣押或对等额银行存款予以冻结。”2009年6月24日，余文科、杨红梅与彭慧英签订《委托协议》，载明：“委托人于2009年6月19日向受托人出具《委托书》并办理了《公证书》【（2009）川国公证字第13280号】，为尽快完成委托事宜，双方经协商一致达成以下协议：1、委托人确认受托人按房屋现状处置房屋及屋内设施、家具等，自行确定处置价格，代为签署房产过户等相关法律文书。2、委托人将房屋及屋内设施、家具等处置权转移给受托人所有。委托人出具的委托书具有排他性，除委托人不得处置外，委托人也不得另行委托他人处置，委托人对受托人的委托权不可撤销。3、本委托协议内容是委托人的真实意思表示，没有受到胁迫、欺诈、趁人之危、重大误解等行为。4、委托人对受托人因处置房产及屋内设施、家具等签署的相关法律文书予以认可并承担一切法律后果”。2009年7月1日，余文科、杨红梅与彭慧英在四川省成都市国力公证处签订委托书，载明：“位于成都市二环路南三段1号祥福苑W单元17楼D号房屋〈现地址变更为成都市二环路南三段1号2幢2单元17楼1号，房屋具体位置和面积以产权证登记为准〉系委托人余文科、杨红梅夫妻以银行按揭方式购买的夫妻共有财产，该房屋无其他共有人。现因委托人事务繁忙，特委托彭慧英作为我们的代理人办理如下事项：一、代理我们到相关银行、房管部门及相关部门办理上述房屋的提前归还银行贷款及办理结按手续、领取相关资料、退保，注销抵押登记，撤销合同备案号，办理并领取注销抵押登记后的房屋所有权证及国有土地使用证等相关手续。二、上述房屋结按后，代理我们到房管部门查询上述房屋档案，出售或处置上述房屋，与买方签订买卖合同，代收售房款，并以售房款或处置款偿还中国东方资产管理公司成都办事处的相关债务等事宜。三、代理我们到相关部门办理上述房屋地址变更等相关事宜。四、代理我们到房管部门协助买方办理上述房屋的产权过户、更名、交纳（变更）维修基金、办理缴纳各项税费及相关费用、办理并领取产权证或者共有权证等相关事宜。……受托人在办理上述事宜时有权在相关文件上签字并缴纳相关费用，委托人均认可，委托人承担相关法律责任。受托人有转委托权”。2009年7月13日，四川省成都市国力公证处出具公证书，载明：“兹证明余文科（男，一九七三年九月二十三日出生，身份证号码：）、杨红梅（女，一九七六年六月十一出生，身份证号码：）于二00九年七月一日，在前面的《委托书》上签名、捺指印”。庭审中，双方均认可双方建立的是无偿委托关系。另查明，2009年5月4日，四川省成都市成都公证处出具（2009年）成证内经字第25758号执行证书，载明：“兹证明债权人中国建设银行成都市第三支行（现为中国建设银行股份有限公司成都市第三支行）与债务人余文科于二00一年十二月在成都市签订了《个人商品房借款合同》、《个人商品房借款抵押合同》，该合同经本处公证并赋予强制执行效力。……根据上述合同规定，债权人向债务人提供了数额为人民币48万元整的贷款，债务人余文科应按月归还贷款本息，现债务人违反上述借款合同的有关规定，逾期未付。中国东方资产管理公司成都办事处根据国家的相关法律法规，依法受让了中国建设银行股份有限公司成都市第三支行的上述债权及其债权项下的所有权利，并产生法律效力。……债权人中国东方资产管理公司成都办事处可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的：贷款本金人民币464166.47元及相应利息、罚息和实现债权的费用”。2009年8月21日，中国东方资产管理公司成都办事处出具证明，载明：“尊敬的客户余文科：您的贷款总额均为480000元，借款人按合同约定还款计划，已于2009年8月21日结清”。2009年9月1日，位于二环路南三段1号2栋2单元17楼1号的房屋因私产交易，在成都市房管局作备案登记，产权发生变动，出售时该房屋处于抵押状态。2011年12月15日，四川众信物业管理有限公司出具《证明》，载明：“2009年6月20日，彭慧英出示《公证书》，请求我公司帮忙找人购买祥福苑E单元18楼C号、W单元17楼DE号三套房屋，我公司没能找到人买。6月25日，彭慧英了解了无人购买的情况后，称谁能按中国东方资产管理公司办事处确定的债权金额和支付时间及时一次支付给债权人，三套房屋就归谁所有，我公司还是没能找到人购买。2009年7月，祥福苑W单元17楼DE号房屋搬走欠物业费4820元，水、电费40元；2009年9月E单元18楼C号有人搬家具、电器等东西出来，因其W单元17楼DE号欠费且祥福苑E单元18楼C号尚欠我公司物业费2648元、水电气费363元，在大厅被我公司保安阻拦，彭慧英告知我公司祥福苑E单元18楼C号、W单元17楼DE号三套房屋已处置，余存科搬家腾房，由她担保后，我公司才放其带东西离开”。2011年12月15日，四川众信房地产开发有限公司出具《证明》，载明：“2009年6月20日，彭慧英出示《公证书》，请求我公司回购祥福苑E单元18楼C号、W单元17楼DE号三套房屋，我公司因欠款被成都中院执行，一、二楼都在被拍卖，……没有能力帮助回购；她请我公司帮助联系出售上述房屋，彭慧英称谁能按中国东方资产管理公司办事处确定的债权金额和支付时间及时一次支付给债权人，三套房屋就归谁所有，我公司还是没能找到人购买。后彭慧英找到买受人将欠款还清，余存科搬走后，我公司依据中国东方资产管理公司办事处出具的《个人贷款结算证明》协助彭慧英注销了上述房屋的合同备案按揭信息，撤销了抵押登记，办理了房屋的过户手续”。另查明，位于成都市二环路南三段1号祥福苑W单元17楼D号的房屋地址变更为二环路南三段1号2栋2单元17楼1号的房屋腾退前由余晋宇（曾用名：余存科）使用，腾退前其未向彭慧英交纳房屋钥匙。庭审中，彭慧英提交了成都市武侯区人民法院作出的（2009）武侯执字第1576-4号《民事裁定书》，拟证明与本案诉争房屋类似情况的房屋（位于武侯区二环路南三段1号祥福苑E栋17楼D号房屋）经成都市武侯区人民法院委托评估、并拍卖后的价值。余文科、杨红梅对该证据的真实性不持异议，但认为与本案无关，不具关联性。该裁定书载明：“本院依据已经发生效力的四川省成都市公证处（2009）成证内经字第25764号执行证书，于2009年7月22日受理中国东方资产管理公司成都办事处申请执行夏红公证债权文书一案，并于2009年9月24日向被执行人夏红发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务。……2009年12月30日，本院依法委托中介机构对上述财产进行评估，其评估总价值为667900元。……被执行人夏红名下的位于武侯区二环路南三段1号“祥福苑”E栋17楼D号房屋（合同备案号124016）经拍卖归陈以谦所有。拍卖成交价为人民币56万元。……”庭审中，彭慧英向法庭提交了《拍卖公告》一份，载明：“武侯区二环路南三段1号“祥福苑”1—2层商业用房，其中第一层建筑面积约2920.22平方米，参考价：1824万元；第二层建筑面积约3395.18平方米，参考价：1146万元（1—2层正出租）……”，拟证明本案诉争房屋在处置之时的市场参考价值并非如余文科、杨红梅期待之高。余文科、杨红梅对该证据不持异议，但认为不能达到彭慧英的证明目的。诉讼中，余文科、杨红梅申请原审法院调取了诉争房屋产权变动的证据，该买卖合同显示，诉争房屋转让时的成交价格为300000元，余文科、杨红梅拟证明彭慧英在受托处置诉争房屋时存在故意或重大过失，彭慧英认为该证据并不能真实反映诉争房屋在成交时的价格。原审法院认为，余文科、杨红梅与彭慧英于2009年6月24日签订的《委托协议》以及2009年7月1日签订的《委托书》，确立了双方的委托合同关系，系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。根据双方的约定，余文科、杨红梅委托彭慧英处置二环路南三段1号2栋2单元17楼1号的房屋，彭慧英具有自行确定房屋处置价格的权利，并能够代理余文科、杨红梅与债权人以及房管部门、国土部门办理相关手续。庭审过程中，余文科、杨红梅主张其虽委托彭慧英出售上述房屋，但彭慧英未将委托事项的处理情况向其告知，擅自将上述房屋廉价售出，彭慧英应向其赔偿损失。彭慧英主张其在上述房屋被抵押、查封的情况下，成功处置该房屋，偿还了余文科、杨红梅的债务，尽到了谨慎的义务，完成了委托事项，不存在故意或者重大过失，不应当承担责任。本案的争议焦点是：1、彭慧英是否在办理委托事项时存在故意或者重大过失。余文科、杨红梅主张彭慧英存在过错的主要依据是认为本案诉争房屋出售时处置价值过低，并就诉争房屋在出售时的2009年第三季度的市场价值进行评估提出申请。原审法院认为，根据庭审查明的情况，彭慧英对诉争房屋的处置并无不当。首先，彭慧英接受委托后，曾向四川众信房地产开发有限公司、四川众信物业管理有限公司联系出售房屋事宜。其次，根据双方关于委托的约定，彭慧英拥有自行确定房屋处置价格的权利，即是彭慧英能够根据诉争房屋的具体情况确定处置方式以及价格。诉争房屋出售时，已经处于抵押、查封状态，并面临被强制执行的境况，彭慧英确定的“谁能按债权人确定的债权金额和支付时间及时一次性支付给债权人、房子就归谁所有”的处置方式，系其在委托范围内完成受托事项的行为。余文科、杨红梅主张彭慧英以30万元的低价处置房屋，存在重大过失。原审法院认为，该交易价格并不能真实反映诉争房屋的交易价格。根据四川省成都市成都公证处出具的（2009年）成证内经字第25764号载明的中国东方资产管理公司成都办事处向余文科、杨红梅主张的债权内容以及中国东方资产管理公司成都办事处关于余文科、杨红梅贷款已经结清的证明，可以证实房屋的处置价为30万元以上，否则余文科、杨红梅不可能结清在中国东方资产管理公司成都办事处的债务，诉争房屋亦不能顺利转让。再次，根据成都市武侯区人民法院作出的（2009）武侯执字第1576-4号《民事裁定书》以及彭慧英提交的诉争房屋所在地的商品用房《拍卖公告》，可以反映出同期类似情况房屋的评估价值和拍卖价值。原审法院认为，成都市武侯区人民法院在执行中国东方资产管理公司成都办事处申请执行夏红公证债权文书一案过程中，委托中介机构对该房屋进行评估，并根据评估价值进行拍卖，其中反映出的评估价值和拍卖价值具有较强的参考性。余文科、杨红梅主张上述两份证据与本案不具关联性，认为本案诉争房屋在出售时的市场价值应远高于上述评估价值和拍卖价值，但其并未能提供证据证明其主张。因此，原审法院认为彭慧英在诉争房屋已被查封、抵押、并可能被申请强制执行、债务结清时间要求紧迫等情况下，根据委托的权限，在较短的时间内，及时处置了房屋，结清了余文科、杨红梅的债务，其在办理委托事项时并不存在故意或者重大过失，余文科、杨红梅的该项主张原审法院不予支持。2、彭慧英是否将办理委托事项的结果报告给余文科、杨红梅。根据《中华人民共和国合同法》第四百零一条“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果”的规定，彭慧英应当向余文科、杨红梅报告诉争房屋的处理结果。根据庭审查明的情况，腾退前余文科、杨红梅未将房屋钥匙交予彭慧英，诉争房屋系由余晋宇实际控制和使用。且根据四川众信物业管理有限公司出具的关于诉争房屋腾退情况的证明，可以证实余文科、杨红梅在房屋腾退时已经知晓房屋的处置情况，才允许余晋宇腾退房屋。余文科、杨红梅关于彭慧英未履行报告义务的主张，不予支持。综上，原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回余文科、杨红梅的诉讼请求。案件受理费3650元，由余文科、杨红梅承担。宣判后，原审原告余文科、杨红梅不服，向本院提起上诉，请求：改判彭慧英向余文科、杨红梅支付房屋实际价值扣除所清偿债务48万元的余款，本案一、二诉讼费用由彭慧英承担。其主要的事实与理由是：一、彭慧英至今未告知余文科、杨红梅房屋处置的买卖价格；二、彭慧英处置房屋的情况和结果未向余文科、杨红梅报告并取得同意，房屋实际成交价格至今不明，彭慧英也未将清偿债务后的余款向余文科、杨红梅支付；三、原审法院未根据余文科、杨红梅申请作房产价值的鉴定，程序违法，导致案件处理结果不公，应当纠正。被上诉人彭慧英答辩称，委托合同中没有要求书面告知房屋处置情况，且彭慧英已口头将处置情况告知余文科、杨红梅，二人是明知的。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实均予以确认。本院认为，本案案涉房屋为余文科向中国建设银行股份有限公司成都市第三支行借款所购，后中国建设银行股份有限公司成都市第三支行将债权转让给了中国东方资产管理公司成都办事处。余文科、杨红梅夫妻二人为偿还该笔债务，于2009年6月24日与彭慧英签订《委托协议》，余文科、杨红梅委托彭慧英代为其处置案涉房屋及屋内设施、家具等，处置价格由彭慧英自行确定。此后，余文科、杨红梅又于2009年7月1日向彭慧英出具《委托书》，委托彭慧英与买方签订买卖合同，协助买方办理房屋按揭贷款、土地使用权更名过户登记等手续，以售房处置款偿还中国东方资产管理公司成都办事处的相关债务。因彭慧英已将案涉房屋处置，并用处置款项还清了余文科对中国东方资产管理公司成都办事处的欠款，故彭慧英已履行完成了受托义务。关于余文科、杨红梅上诉彭慧英至今未告知其房屋处置的买卖价格及处置房屋的情况和结果未取得余文科、杨红梅同意的问题。因余文科、杨红梅未在上述《委托协议》和《委托书》中，特别要求彭慧英应将房屋处置价格书面告知余文科、杨红梅，并需要取得二人同意，相反却授权彭慧英自行确定处置价格，且从余文科、杨红梅出具的《委托书》内容来看，其目的在于以案涉房屋的处置款偿还余文科对中国东方资产管理公司成都办事处的欠款，现余文科对中国东方资产管理公司成都办事处的债务，彭慧英已以处置案涉房屋的价款予以清偿，彭慧英已完成受托义务；另外，根据案涉争议房屋在腾退前，余文科、杨红梅未向彭慧英交纳房屋钥匙的事实，亦能够说明余文科、杨红梅在腾退房屋之时实际已知道其房屋被处置的情况，故余文科、杨红梅的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于原审法院未根据余文科、杨红梅申请作房产价值的鉴定，审判程序是否违法的问题。因余文科、杨红梅对彭慧英的委托范围中，未规定被处置房屋的处置价格下限，也就是说，仅要求彭慧英处置案涉房屋的价款能够用于清偿中国东方资产管理公司成都办事处债务即可，故原审法院不同意对案涉房屋进行鉴定并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费3650元，由上诉人余文科、杨红梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 红审 判 员  苟学恩代理审判员  毛 星二〇一三年十月十二日书 记 员  胥琢莹