广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0491民初863号
原告：徐嫚嫚，女，1977年5月11日出生，汉族，住深圳市福田区。
委托诉讼代理人：陈文珍，广东共阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董建，广东共阳律师事务所律师。
被告：雷碧煦，女，1942年10月29日出生，汉族，住珠海市，
委托诉讼代理人：徐旅，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱海涛，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被告：珠海市明钰房地产代理有限公司，住所地：珠海市红宝路48号。
法定代表人：刘忠。
委托诉讼代理人：侯汉锋，广东大同（珠海）律师事务所律师。
原告徐嫚嫚诉被告雷碧煦、珠海市明钰房地产代理有限公司（以下简称明钰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告徐嫚嫚及其委托诉讼代理人陈文珍、董建，被告雷碧煦及其委托诉讼代理人朱海涛，被告明钰房产公司委托诉讼代理人侯汉锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐嫚嫚向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告向原告支付违约金人民币62万元。2、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实理由如下：原告于2016年9月29日与两被告签订《珠海明钰房地产代理有限公司房地产买卖合同》，约定原告向雷碧煦购买位于珠海市情侣××路××单元××房，总价款为人民币588万元。合同第二条第一款B项约定：“人民币伍拾万元整须在签署本合同之日时付清作为定金。卖方需在签署本合同15日内将该物业房产证原件等相关资料托管于经纪方处作为办理按揭贷款及交税转让过户之用。”第十五条约定：“若买卖双方任何一方或双方未能依合同之条款卖出或买入该物业，即视为违约。则违约方须及时付予守约方人民币陆拾贰万元作为违约金。”合同第二十一条备注中2项约定：“买卖双方均同意将本合同签订之定金监管在广发银行，金额为人民币伍拾万元整”。合同签订当日，原告与雷碧煦、广发银行共同签订《二手房（存量房）交易资金托管协议》，原告依约向广发银行资金监管账户存入人民币伍拾万元作为定金，并办理了托管资金冻结手续。此后，雷碧煦未按约定将房产证原件等相关资料交至明钰房产公司处托管，明钰房产公司也未积极敦促雷碧煦履行义务，原告为此于2016年11月3日向两被告发出书面催告函。2016年11月6日，原告亲自到房屋与两被告协商，三方口头同意继续买卖但变更合同首付款履行方式为首付款及定金共200万元采用银行监管方式，存放于以雷碧煦名义在监管银行开立的监管账户，待成功过户并取得原告之名下房产证时再由银行解冻监督资金并转给雷碧煦，同时雷碧煦表示于2016年11月8日之前将房产证原件等相关资料交给明钰房产公司托管并与原告办理资金监管手续及申请过户手续。然后，2016年11月7日、8日原告多次催促两被告就之前的口头承诺签订书面的补充变更协议并办理资金监管手续时，两被告出尔反尔，明确不再出售该房屋。
被告雷碧煦答辩称，一、徐嫚嫚虚假陈述，恶意诉讼。雷碧煦与徐嫚嫚以及珠海市明钰地产代理有限公司（案件被告二，以下简称“明钰公司”）于2016年9月29日共同签订编号为No.0000045号的《珠海明钰地产代理有限公司房地产买卖合同》（以下简称“明钰合同”），约定在明钰公司作为居间人的协助下，徐嫚嫚以总价人民币588万元的价格购买雷碧煦位于珠海市情侣××路××单元××号（景湾豪苑）房屋一套。经过前期的查看房屋现状、沟通磋商与讨价还价，三方最终决定于2016年9月29日下午从景湾豪苑出发一同前往广发银行珠海梅华路支行签约，同时办理定金的托管手续。到达现场后，本来约定买方徐嫚嫚只用交付定金人民币40万元整，但徐嫚嫚可能出于多疑、不信任、防备心强等性格方面原因，以及对于“定金可以双倍返还”的预期所激发出的贪婪，现场要求把定金数额改为人民币50万元，但却忽略了自己当天并未携带如此足额现金进行交易，以及合同中明确约定买方定金“应于合同签署之同时付清”的硬性规定。随后，合同三方开始进行签订《明钰合同》，开立托管账户、签订《二手房（存量房）交易资金托管协议》（银行当时未盖章）、给买卖双方重新开立银行储蓄卡、以及被答辩人缴款等事宜。由于各程序是分开进行，雷碧煦出于信任没有全程跟踪，并在没有收到任何款项且未经任何解释的情形下，出于误解（以为根据交易习惯定金会直接存入自己新开设的银行账户）按照中介方明钰公司工作人员的指示在合同下方附加的《收据》部分签字按手印，之后在明钰公司工作人员杨某的陪同下首先离开了该银行经拱北过关。徐嫚嫚则在银行下班后开车返回深圳家中,于当晚通过网上银行等渠道,分多次打款至其新开立的银行卡,陆续补足人民币50万。银行因此延误至第二日即9月30日才完成所有托管手续。2016年9月30日,徐嫚嫚和其丈夫罗某在明钰公司工作人员杨某的陪同下到景湾豪苑5栋3单元1104号与雷碧煦了解室内家私情况，之后四人共同前往恒生银行（中国）有限公司珠海支行，协助徐、罗二人办理按揭贷款手续。在查验雷碧煦持有的该房屋的房产证原件、身份证明等文件后，按揭贷款手续约于16：00办妥，雷碧煦之后独自离开。同日约17：00左右，雷碧煦陆续收到广发银行发来的《托管协议》和《二手房（存量房）交易托管资金止付通知回执》，然而诡异的是，两份文件的日期都存在问题。首先，在没有任何协商或沟通的情况下，《托管协议》的签订日期被人为地从29日改变为30日；其次，《止付通知书回执》则更离谱，落款时间为2016年9月26日，要知道《明钰合同》是29日才协商签订，而雷碧煦26日还在日本。至于这些变化的背后是工作人员纯粹失误导致？还是徐嫚嫚与银行方面另有隐情？雷碧煦不得而知，也没有从徐嫚嫚或银行方面得到任何解释，面对大额的定金以及后续巨额的房产交易，此种种不诚信之迹象足以令常年居住在澳门不熟悉大陆情况的雷碧煦开始产生警惕！10月9日，雷碧煦接到中介方明钰公司工作人员的通知，说是为完成贷款手续，银行要求另行签署一份标准化的《珠海市房地产买卖合同》（以下简称“标准合同”）。双方约定到拱北来魅力假日酒店见面，雷碧煦于18：00左右到达预定地点，看见明钰公司工作人员杨某所持合同上徐嫚嫚及其配偶罗某已经签字并按有手印，遂在经杨某解释说明关于变更情况之后同意签署该份合同。在随后的一段时间内，雷碧煦一方面积极准备相应的协助手续，等待中介通知下一步行动安排，另一方面开始收拾整理搬迁个人物品，同时也在不断向中介方及徐嫚嫚询问关于托管账户的问题，因为是第一次接触托管形式，雷碧煦从一开始就以为在《明钰合同》签订当日就能收到定金，没料到定金分文未得，且银行方面出具的凭证漏洞百出，令人生疑。然而在还没有得到有关方面就《托管协议》和《止付通知书回执》为何出现重大日期错误做出合理解释的情况下，反而于10月25日从中介方得知，徐嫚嫚要求改变支付条件，将剩余的首付款人民币150万元也存放到广发行的那个托管账户中去。此时，雷碧煦察觉自己似乎已经落入了一个设计好的圈套之中。出于对自己利益的保护和必要警惕，雷碧煦坚决要求在收到定金后方可继续进行交易，并且拒绝同意将剩余的首付款也采用托管的方式，而是应当按照通常的交易习惯和方式进行，比如现金支付或转账等。但是徐嫚嫚并不甘心，不断设计圈套来诱使雷碧煦上当受骗，于11月7日先后两次发来事先起草好的《房地产买卖合同变更协议》，要求雷碧煦签署，均被雷碧煦识破而遭到当即回绝。仔细观察两份《变更协议》，其共同的特点均在于试图掩盖被答辩人未能在合同签署的当日完成给付50万元定金的事实，以及千方百计想继续利用托管账户的方式规避自己按正常交易习惯支付首付款的责任。在种种尝试失败后，徐嫚嫚分别于11月2日和9日两次以自拟的《通知函》的形式，催促答辩人按照其新设定的方式进行交易，却对此次交易伊始自身违约在先，并对造成答辩人对其与银行之间的关系产生重大信任危机的原因只字不提。目前,徐嫚嫚在广发银行存入的人民币50万元已由银行退还给其本人。雷碧煦出于真实交易的动机而签订房屋买卖合同，故在合同签订之后不久即开始将私人物品逐步搬离景湾豪苑，并于11月8日备齐所有交易文件且再三通知了中介并要求转告徐嫚嫚。现因交易失败，给雷碧煦及其家人前来珠海停留、休息等日常生活起居造成极大不便。其他损失如时间成本、交通和通讯、因房屋暂时不能继续出售而空置等经济成本无法统计等。综上，徐嫚嫚在诉状中所说的“在合同签订当日即存入五十万定金”，以及所谓的“双方口头签订的《补充协议》”，并污蔑雷碧煦“出尔反尔、明确不愿再出售该房屋”等字句均为虚假陈述，这种当事人利用诉讼为自己获取不正当利益的诉讼行为理应受到社会的谴责和法律的惩罚。因徐嫚嫚自不量力，导致在交易当日无法完成约定的托管手续，属于严重的违约行为。其在当晚陆续汇款至自己新设的银行账号的行为，既不能视为交付定金，也不能视为完成托管，已经于事无补。另外，广发银行珠海梅华路支行在此次交易中起到的不良作用也应引起法庭的高度重视，徐嫚嫚通过何种手段，使得该行在出具相关文件证明时漏洞百出、疑点重重，是否只是单纯的工作失误？也希望法庭能够依法查明真相，还原事实。
二、徐嫚嫚故意掩盖真实合同法律关系，企图误导法庭。纵观徐嫚嫚提交的起诉状，对雷碧煦与徐嫚嫚之间还存在第二份标准的《珠海市房地产买卖合同》的事实只字未提。究其原因，无非是该“标准合同”对买方的付款义务和违约责任要求更加严格。该合同第二条第二款规定，“乙方应于合同签订后3日内支付甲方定金人民币50万元整”，并未规定买卖定金以托管方式进行。第三款规定，“乙方于2016年11月1日前支付房款人民币150万元整”，同样也没有规定首付款以托管的方式支付。因后约是对前约修订和补充，符合意思表示最新最近的判断标准。至此，乙方的违约行为已经一目了然，这也是徐嫚嫚对该份合同讳莫如深的根本原因。因该份合同的一方当事人是徐某和罗某，与本案当事人不符，故不能提起反诉，雷碧煦为维护自己的合法权益已在贵院另案起诉。综上所述，徐嫚嫚虚假陈述，恶意诉讼，试图利用雷碧煦对内地法律及交易习惯的不熟悉，为自己谋取不正当利益，挑起争端，在诉讼中通过故意歪曲事实，掩盖真相，误导法庭，其行为严重违反诚实信用等民事行为基本准则，应当承担此次交易失败的全部责任。雷碧煦在此次涉及房屋产权的重大交易中有权行使《合同法》赋予的先履行抗辩权和不安抗辩权，请求法院在查清事实的基础上判决驳回徐嫚嫚的全部诉讼请求，以维护雷碧煦的合法权益。
被告明钰房产公司答辩称，一、明钰公司并非本案的适格被告，徐嫚嫚不应将明钰公司列为本案的当事人，应依法驳回徐嫚嫚对明钰公司的起诉。本案的案由是“房屋买卖合同纠纷”，该买卖关系只存在于徐嫚嫚与雷碧煦之间。而明钰公司只是为徐嫚嫚与明钰公司提供中介服务的居间方，与被告一或是被告二之间，均只是居间合同的关系，而不是买卖合同关系。即使徐嫚嫚认为明钰公司在合同的履行过程中存在过错或者其他问题，其有权对明钰公司主张权利，也应当另案主张，而不应当在审理买卖关系的案件中将与之仅存在居间合同关系的明钰公司列为被告。因此，从本案的基本案由来看，徐嫚嫚与明钰公司之间不存在买卖合同关系，明钰公司不是本案的适格当事人。徐嫚嫚基于错误的法律关系将明钰公司列为本案被告，对明钰公司的起诉既无任何事实依据，混淆了双方之间的法律关系，应当依法予以驳回其对明钰公司的起诉。
二、从本案合同实际的约定条款看，徐嫚嫚也无权向明钰公司主张权利。本案中，徐嫚嫚所提出的主张是明钰公司以及雷碧煦应向其赔偿违约金20万元，其主张的合同依据是《房地产买卖合同》第十五条，根据该条款约定，“若买卖双方任何一方或者双方未能依本合同之条款卖出或买入物业，即视为违约。则违约方须及时付予守约方人民币（大写）陆拾贰万元整（小写￥620000元）作为违约金”。根据该合同条款的约定，该违约条款所针对的主体对象乃是“买卖双方”，与作为中介方的明钰公司根本没有任何关系。尤其值得注意的是，在该条款的约定中，本来的打印字体“经纪”三字被划去，而以手写字体的形式更改为“守约”，可见该条款是经过买卖双方特别确认的，该违约条款只能对买卖双方产生约束力。买卖双方以上述的约定确认违约责任，该违约责任只能对买卖双方产生约束力。不论哪一方违约，均只可按照该约定向另一方主张违约责任，而不能向中介方主张责任。故此，根据该合同条款的约定，徐嫚嫚无权向明钰公司主张违约责任。
三、明钰公司已经恪尽中介职守，履行中介义务，不存在任何过错或过失，不应当承担任何责任。涉案的《房地产买卖合同》签订之后，明钰公司严格按照合同的约定提供中介服务，协助双方办理有关预约缴税等事宜，甚至多次预交缴税都因为种种原因而不能如期进行，但明钰公司还是一直恪尽职守，尽可能促使双方完成交易。而且，明钰公司一直督促双方按照合同的约定履行义务，及时将双方提出的相关意见向另一方反馈。在收到徐嫚嫚的函件之后，也立即向雷碧煦转达并且安排双方见面进行协商，明钰公司完全尽职尽责地履行中介应当履行的职责，并无任何违约或过失、过错。
四、涉案合同未正常履行的根本原因在于徐嫚嫚在合同履行过程中提出了超出合同约定新要求，而该新要求未能与雷碧煦达成一致。涉案合同签订之后，明钰公司一致积极督促双方按照合同约定的时间履行相应的义务。根据买卖双方在签订合同时的约定，仅需对50万元定金进行资金监管，而其他的款项并不再监管的范围之内。但是，在合同履行的过程中，徐嫚嫚在2016年10月下旬提出其余的首付款150万元也需要以银行监管的形式进行处理。涉案合同未正常履行的根本原因是徐嫚嫚提出了超出原合同约定范畴的资金监管要求、签订补充协议的要求，而无法与雷碧煦达成一致意见。我们认为，徐嫚嫚有关变更合同的要求，应当得到各方当事人一致确认方可产生约束力，而不是单凭徐嫚嫚提出要求而其他合同当事人就要无条件配合。若无法达成一致，则应当按照原合同的条款继续履行。事实上，在合同履行的过程中，买卖双方都存在一定程度的忧虑，徐嫚嫚担心雷碧煦收款之后不配合办理有关过户的手续，雷碧煦担心徐嫚嫚在过户之后不付款。鉴于双方的这种忧虑，明钰公司甚至愿意向徐嫚嫚提供担保，以公司法定代表人名下的房产作为履约担保，如果雷碧煦收款之后不办理过户手续，明钰公司同意对原告的首期款200万元进行担保，该做法已经完全超出中介服务的范畴，但为了促成交易，明钰公司对此也予以同意。在明钰公司已经做到如此地步的情况之下，徐嫚嫚依然不满意，在本案中对明钰公司进行指责甚至是要求赔偿！
五、徐嫚嫚在诉状中指责明钰公司未收取雷碧煦的房产证原件，以此为由向明钰公司主张权利，该指责毫无事实和法律依据。根据合同的约定，“雷碧煦应在签署本合同15日内将该物业房产证原件等有关资料托管于经纪方处作为办理按揭贷款及缴税转让过户之用”，徐嫚嫚以该条款为由对明钰公司进行指责。对于该问题，我们要进行如下的澄清：首先，有关的房产证等原件是雷碧煦的个人物品，上述条款约定的是“托管”，但如果雷碧煦不将该资料交付给明钰公司保管，明钰公司并没有任何权利强制雷碧煦将资料交出。其次，上述条款约定的内容也非常清楚，托管的目的在于办理“按揭贷款及缴税转让过户之用”，事实上，在办理按揭贷款等手续时，雷碧煦已经及时提供了相关资料协助办理，雷碧煦自行保管有关的资料对合同履行并无不良影响。再次，将房产证原件托管于中介公司的主要目的在于防止在合同履行的过程中，业主又把房屋售予第三方（俗称的“一房二卖”）而给本合同的履行造成障碍。然而，本案并未出现该种情形，亦即雷碧煦自行保管房产证对涉案合同的履行并未造成障碍。反观之，徐嫚嫚在诉状中认为是由于房产证没有由明钰公司保管而导致无关办理相关手续，该说法更是没有任何根据。无论房产证是否由明钰公司保管，房屋过户的手续都需要雷碧煦的配合才能实现，若雷碧煦不配合，即使房产证在明钰公司处托管，过户手续也无法完成。从徐嫚嫚提交的11月3日电话录音中可以看到，徐嫚嫚事实上是一直清楚房产证原件是雷碧煦保管的，但徐嫚嫚也一直并没有因此而要求解除合同，而是要求办理手续时雷碧煦带上原件即可。
六、合同约定11月15日是完税以及过户递件的最后期限，而房屋在此之前已经完全具备过户条件，无法过户是徐嫚嫚的原因导致的。根据合同的约定，2015年11月15日是办理有关过户手续的最后期限，而在11月8日，雷碧煦已经取得全部过户所需资料，已经完全具备过户条件。而之所以未能如期过户，其原因是徐嫚嫚所提出的超出原合同约定条款的要求，而无法与合同其他当事人达成一致，因而徐嫚嫚不配合办理过户手续。
综上所述，从程序上说，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，而明钰公司与徐嫚嫚仅存在居间合同，本案不应将明钰公司列为被告；从实体来看，根据合同的条款、合同履行的情况，明钰公司也不应当对徐嫚嫚承担承担任何违约责任。故此，恳请法庭依法驳回徐嫚嫚对明钰公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年9月29日，原告和两被告签订一份《珠海明钰房地产代理有限公司房地产买卖合同》（以下简称《明钰房地产买卖合同》），约定徐嫚嫚购买雷碧煦所有的位于珠海市情侣××路××单元××房，房款总价为588万元。第二条第1款B项约定人民币伍拾万元整须在签署合同之同时付清作为定金。卖方需在签署合同15日内将该物业房产证原件等相关资料托管于经纪方处作为办理按揭贷款及缴税转让过户之用。第二条第3款约定付款方式为银行按揭付款，其中第Ⅱ项约定买方应于签署本合同45日内付清首期款人民币（大写）壹佰叁拾伍萬元整（不含已付定金部分）（此款为第二部分楼款减去预计银行将承诺的金额得出金额，为初步估算数目），并在交纳首期房款后3日内办理完毕全部银行按揭申请手续。在银行出具贷款承诺书之日起7日内，买方须对照第二部分房款减去银行贷款承诺的金额的结果多退少补应付的首期款；其中第Ⅲ项约定买卖双方须在2016年11月15日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代管。在递件回执载明的答复日期之日起3个工作日内，买方须到国土局等相关部门领取房地产权证，领取房地产权证当日，买方须与经纪方及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。合同第七条约定买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款当天，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、有线电视、上网、管理费、电话费等），买方收楼后代卖方缴纳的，有权向卖方追索。合同第十五条约定若买卖双方任何一方或双方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，即视为违约。则违约方须及时付守约方人民币陆拾贰万元（620000元）作违约金。合同第二十一条第2款约定买卖双方均同意签订本合同当日将定金监管在广发银行，金额为人民币伍拾万元整。同日，雷碧煦在该合同下方所附的《收据》上签名，收据上记载兹收到上述规定之定金人民币伍拾万元整。
2016年9月30日，徐嫚嫚、雷碧煦与广发银行股份有限公司珠海梅华路支行签订一份《二手房（存量房）交易资金托管协议》，约定将交易资金总额伍拾万元委托广发银行股份有限公司珠海梅华路支行管理。
2016年10月25日，恒生银行（中国）有限公司珠海支行做出《同意贷款通知书》，同意借款人罗建伟、徐嫚嫚因购买位于珠海市情侣××路××单元××房提出的发放期限为24年金额为3880000元的住房按揭贷款申请。
2016年11月2日，徐嫚嫚向雷碧煦和明钰房产公司发出一份《履行合同告知函》，主要内容为：一、由于雷碧煦未能按照合同约定的时间将房产证原件等资料托管至经纪方作为办理按揭贷款及缴税转让过户之用，因此合同约定的45日内付清首期款的起算时间应当从雷碧煦将房产证原件托管给经纪方之日开始计算；二、请雷碧煦尽快与本人一同前往广发银行珠海梅华路支行重新办理定金的资金监管，并签署交易资金托管协议；三、上述合同并未约定房产买卖交易首期款的支付方式，由于雷碧煦女士未按时将房产证原件等资料托管至经纪方并配合本人办理税费缴纳等二手房交易手续，造成上述合同约定支付首期款与办理完过户递件手续存在时间差，为确保房产交易的顺利进行，首期款以资金监管的方式支付。
2016年11月4日，徐嫚嫚向明钰地产公司发出《告知函》，要求明钰地产公司向其披露房屋权属情况、出售人姓名、身份证号、联系方式以及出售人的履约情况。
2016年11月6日，徐嫚嫚、雷碧煦、明钰房产公司就涉案房屋买卖如何完成交易进行磋商，初步确定首期款存入雷碧煦名下并以银行监管的方式进行支付，待涉案房屋所有权登记到徐嫚嫚名下就解除监管，双方同意由律师起草变更协议并由律师见证后，再行办理过户手续。
雷碧煦称于2016年11月7日收到徐嫚嫚方提供的两份《房地产买卖合同变更协议》，雷碧煦不同意两份《变更协议》的内容，双方未能就此达成一致。同日，徐嫚嫚与雷碧煦电话联系，雷碧煦说“你第一次那个合同真的令我很生气”，徐嫚嫚说“额，别生气，我都跟你道过歉了”。之后徐嫚嫚说“那要不你就先看下我们的第二次改的那个东西”。徐嫚嫚说“你的意思是如果万一就退一万步我们交易不成的话，你也不找我”，雷碧煦回答到“对，我不要你的，两百万我全部退回给你都可以，到时候我一分钱都不收的”。徐嫚嫚发给雷碧煦的第二份《变更协议》第一条第1款为，于2016年11月9日或之前，卖方带齐该物业的房产证原件等办理过户有关资料，于买方共同到银行办理交易资金监管手续，买方将定金人民币伍拾万元及首期款壹佰伍拾万元（合计人民币贰佰万元）交由该银行予以监管。买卖双方确认资金监管条件是：监管资金存入以卖方名义开立的监管账户，在监管资金未解除冻结前该款项的所有权属于买方，等到买方取得过户更名后的房产证之后，买卖双方共同到监管银行签字授权解除冻结，然后由监管银行将该定金及首期款转给卖方。在监管期间，若过户更名手续未完成，卖方同意在监管期限结束当天将监管资金全部返还给买方，或者若买卖双方愿意继续交易的则可重新与银行签订新的资金监管协议；在监管期间，若因卖方原因导致监管账户的资金被法院或政府机关予以查封冻结，则视为卖方严重违约，买方有权解除《房地产买卖合同》及本协议并要求卖方承担违约责任及赔偿责任。《变更协议》第二款，变更《房地产买卖合同》第七条中的交房履约方式为：于买卖双方办理过户递件手续并取得递件回执之日起5天内，卖方将该物业交付给买方使用，卖方负责付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、有线电视、上网、管理费、电话费等）。
2016年11月9日，徐嫚嫚向雷碧煦发出《告知函》，再次通知雷碧煦于接函后立即将该物业的房产证原件等相关资料托管于经纪方并积极配合本人办理相关税费缴纳以及过户递件手续，且雷碧煦须与本人重新办理上述房产买卖合同有关款项托管，并与徐嫚嫚、经纪方共同签署上述房产买卖合同的相关补充协议。否则若上述房产买卖合同不能继续履行的，徐嫚嫚有权追求违约责任。
本院认为，徐嫚嫚、雷碧煦与明钰房产公司签订的《明钰房地产买卖合同》是各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同合法生效。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。对于雷碧煦提出的应按双方签订的《珠海市房地产买卖合同》约定来处理本案纠纷的主张，本院认为，由于雷碧煦未能提供该份合同原件，而徐嫚嫚对雷碧煦提供的合同条款又不认可的情况下，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，确定由雷碧煦承担举证不能的后果，对雷碧煦的此项主张不予支持。
对于徐嫚嫚提出雷碧煦违约的主张，本院认为，按照双方签订的《明钰房地产买卖合同》第二条之约定，雷碧煦应当在签署合同15天内将该物业房产证原件等资料托管于经纪方处作为办理按揭贷款及缴税转让过户之用。由于雷碧煦确实未曾将涉案房屋房产证原件等资料交给中介方，本院认定雷碧煦的这一行为构成违约。但本院需要同时说明的是，雷碧煦负有的将资料交给中介方的义务仅仅是合同的从义务，雷碧煦在涉案合同中所负的主要义务是配合徐嫚嫚办理银行按揭手续和配合办理过户登记手续，故即便雷碧煦未按照约定将资料提交给中介方也并不必然导致合同目的不能实现，只要雷碧煦在合同约定的办理过户登记手续时将需要的各项资料提交给不动产登记机构，涉案房屋买卖合同约定的过户登记手续就不会因为雷碧煦未将资料提交给中介而无法实现，故徐嫚嫚主张雷碧煦这一违约行为导致合同目的不能实现的主张没有依据。
至于涉案房屋买卖合同未能办理过户登记手续的原因，本院认为，从《明钰房地产买卖合同》的约定来看，徐嫚嫚应当合同签订（2016年9月29日）后45天内付清首期款，而合同约定的办理过户登记手续的时间2016年11月15日或之前，从这两条约定来看，办理过户登记手续的时间晚于交付首期款时间。在本案中，雷碧煦、徐嫚嫚于2016年11月6日协商初步确定以首期款加定金（200万）委托银行监管于雷碧煦名下银行账户的方式支付，并确定委托律师起草补充协议对合同进行变更。但双方未能就补充协议达成一致，导致未能继续履行合同。对于徐嫚嫚所称的是因为雷碧煦的原因导致未能继续履行合同的主张，本院认为，徐嫚嫚委托律师草拟的变更协议中要求确定首期款未解冻前所有权属于徐嫚嫚，而且解除冻结需要双方共同前往监管银行签字，另外在这份协议中徐嫚嫚还提出了变更交房时间的约定，这些内容超出了双方协商范围，故雷碧煦拒绝签订这份变更协议并无不当，徐嫚嫚的这一主张没有依据，本院不予支持。
综上，虽然雷碧煦未按照合同约定将涉案房屋房产证原件等资料交给中介方，但这并不是涉案合同未能履行的原因，徐嫚嫚主张因雷碧煦的这一违约行为导致合同目的无法实现的主张没有依据，本院不予支持。对于徐嫚嫚提出的要求雷碧煦、明钰房产公司支付违约金的请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告徐嫚嫚的诉讼请求。
本案本诉案件受理费人民币5000元，由原告徐嫚嫚负担。
如不服本判决，原告徐嫚嫚、被告珠海市明钰房地产代理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告雷碧煦可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 员 葛阳辉
二〇一七年五月五日
法官助理 潘 茜
书 记 员 何绍峰