广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦南民初字第63号
原告（反诉被告）钦州市国安远通房地产开发有限公司，住所地广西钦州市扬帆大道7号东方豪庭北1栋204号。
法定代表人陈裕兴，经理。
委托代理人冯燊，广西政大律师事务所律师。
被告（反诉原告）李玉妃。
委托代理人王良，钦州市城区法律事务服务中心法律工作者。
委托代理人方军，钦州市钦南区法律事务服务中心法律工作者。
第三人中国建设银行股份有限公司钦州分行，住所地钦州市南珠西大街118号建行大厦。
负责人陈文权，行长。
委托代理人莫晓岚，建行职工。
原告（反诉被告）钦州市国安远通房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）李玉妃、第三人中国建设银行股份有限公司钦州分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月9日立案受理。被告（反诉原告）李玉妃于2014年12月31日提起反诉，本院于同日受理。第三人中国建设银行股份有限公司钦州分行于2015年1月20日向本院提起诉讼，本院于同日受理。本院于2015年3月23日组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）钦州市国安远通房地产开发有限公司的及委托代理人冯燊、被告反诉原告）李玉妃的委托代理人王良、第三人中国建设银行股份有限公司钦州分行的委托代理人莫晓岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年10月27日，原告与第三人订立《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：4501820002009000918），约定：原告为2009年9月至2012年9月间在原告开发的“东方豪庭”项目中购买商品房的购房者向第三人的借款提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为第三人与业主签订单笔借款合同之日起至业主办妥将房屋抵押给第三人的他项权证书并将该证书交第三人收执之日止。2010年4月1日，原被告订立《商品房买卖合同》（合同编号：10020409），约定：1、被告购买位于钦州市扬帆大道7号“东方豪庭”小区北边第三栋1304号房屋，总价款为491692元；2、合同订立之日，被告向原告支付首付款98692元，余款393000元以银行按揭贷款形式支付，原告为该贷款在他项权证办妥前提供连带责任保证；3、被告未依约向银行偿还按揭贷款导致原告承担保证责任代被告还贷的，被告应在接到原告通知后10日内将相应贷款本息偿还给原告，否则，原告有权要求解除合同并要求被告向原告支付商品房总价款10%的款项作为违约金。2010年9月28日，被告与第三人订立《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450182000-011-201000906），约定被告向第三人借款393000元用于购买上述商品房。2010年10月27日，第三人将393000元贷款支付给原告。合同订立后，被告并未根据原告的通知接收房屋。2012年5月30日和2012年9月29日，被告因未按时偿还按揭贷款本息导致原告被第三人分别扣划13376.85元、11317.74元。经原告催告，被告向原告偿还了被扣划的该两笔款项。2014年3月27日，原告再因被告未按时清偿贷款本息导致保证金账户中的款项被第三人扣划了8923.47元，原告于2014年4月17日向被告发出通知，要求被告依照合同的约定将该款项偿还给原告，但被告未予理会，至本案起诉之日止，被告仍未将该笔款项支付给原告。被告因未依约履行还本付息义务导致原告的保证金被扣划，且其未在合同约定的期限内将相应款项偿还给原告，合同解除条件成就。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院：解除原、被告于2010年4月1日订立的《商品房买卖合同》（合同编号：10020409）；判令被告向原告偿还分期付款款项8923.47元；判令被告向原告支付违约金49169.2元；由被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）辩称：2010年2月5日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告在钦州市扬帆北大街11号“东方豪庭”小区北第三栋1304号房，总金额为人民币491692元。付款方式为按揭支付，交房期限为2011年7月31日前。合同签订后，原告依约定支付了购房款，但交房期限到后，被告未能按时将符合交房条件的房屋交付原告，已经逾期交房时间己超过1230天，被告没有按合同约定交付符合交房条件的房屋的行为严重违反了法律法规的相关规定，被告的行为己构成根本违约，依法应承担违约责任。为此，对原告提起的诉讼，被告同意原告的诉讼请求第一项要求解除合同；原告诉讼请求第二项不成立，对双方所签订的合同，原告造成根本违约，原告对于贷款承担的是连带责任；本诉原告诉讼请求第三项没有理由。根据双方签订的买卖合同，原告存在根本违约行为，根据公平原则，被告在本案中提起反诉，要求法院判决判令解除双方签订的商品房买卖合同；反诉被告返还反诉原告购房款491692元及银行同期贷款利息；判令反诉被告支付合同解除违约金49169.2元及银行按揭贷款利息74000元、房屋买卖契税7375.38元，提前还贷款违约金2000元、办理银行按揭相关费用2000元给反诉原告；本案诉讼费用由反诉被告承担。另外，商品房买卖合同是格式条款，原告（反诉被告）主张违约金计算的依据条款不符合法律规定的公平公正原则。反诉被告对反诉辩称：同意解除合同；对反诉请求第二项，根据合同及附件的约定，反诉原告的该项权利没有实际受到侵害，请求法院驳回该项请求；对反诉请求第三项，因为双方并没有约定，反诉原告请求的内容没有事实和法律依据，对于退税问题，因为房屋没有办理初始登记，也没有办理变更登记，视为交易没有完成，根据法律规定，反诉原告可以向房产局申请退还房屋买卖契税。综上所述，反诉原告的反诉没有事实和法律依据，应予驳回。
第三人陈述：2009年10月27日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为购买商品房的购房者提供最高额保证。2010年4月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告向第三人借款39.3万元，第三人按借款合同约定发放了贷款，将393000元划入原告账户。该笔借款纳入上述最高额保证合同的保证范围之内。贷款发放后，因被告不按时归还第三人贷款本息，第三人扣划了原告的款项用于归还被告所欠第三人的贷款本息，而被告未将该款项归还原告，现原告要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》，若《商品房买卖合同》解除，第三人和被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的目的无法实现，已无履行意义，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”和第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，为维护第三人的合法权益，请求贵院判令解除第三人与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；判令原告返还给第三人尚未偿还的贷款本息342531.1元，其中本金341412.42元，利息1118.68元（利息暂计至2015年1月18日，此后另计）；确认第三人有权以被告贷款购买并抵押的位于钦州市扬帆北大道11号东方豪庭北边第三栋1304号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。
经审理查明，2009年10月27日，原告与第三人订立《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：4501820002009000918），约定：原告为2009年9月至2012年9月间在原告开发的“东方豪庭”项目中购买商品房的购房者向第三人的借款提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为第三人与业主签订单笔借款合同之日起至业主办妥将房屋抵押给第三人的他项权证书并将该证书交第三人收执之日止。2010年4月1日，原、被告订立《商品房买卖合同》（合同编号：10020409），约定：被告购买位于钦州市扬帆大道7号“东方豪庭”小区北边第三栋1304号房屋，总价款为491692元；被告交纳首付款98692元，余款393000元采用贷款方式支付。合同第八条约定出原告应在2011年7月31日前将通过验收合格后的房屋交付给被告；第九条约定，出卖人逾期交房应承担如下责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%各买受人支付违约金。第十五条约定，原告应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需要由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因原告责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按买受人不退房处理，出卖人按已付的房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四第三条第8项还约定，买受人未依约定向银行还按揭贷款导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应于出卖人通知后10日内偿还出卖人代为清偿之全部款项。如逾期超过10日的，出卖人有权解除合同并要求买受人按商品房总价款10%支付违约金给出卖人。出卖人解除合同的，买受人应在接到出卖人解除通知之日起7日内来办理还贷、撤销抵押、撤销备案、解除合同等手续。双方办妥上述手续之日起30日内由出卖人扣除违约金及相关欠款后将余款退还买受人。买受人应付银行的按揭贷款利息和相关费用由买受人自行负担。2010年9月28日，第三人与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向第三人借款39.3万元，借款期限20年，还款方式为按月等额还款。合同签订后，第三人依约定向原告支付了上述购房款，并对用于担保借款的钦州市扬帆大道7号“东方豪庭”小区北边第三栋1304号房屋进行了抵押登记。2013年8月28日被告交纳了房屋产权登记契税7375.38元。原告于2011年9月28日通过房屋竣工验收，但没有依约通知被告交付房屋。2012年5月30日、2012年9月29日，被告因未按时偿还按揭贷款本息导致原告被第三人分别扣划13376.85元、11317.74元，经原告催告，被告向原告偿还了被扣划的该两笔款项。2014年3月27日，原告再因被告未按时清偿贷款本息导致保证金账户中的款项被第三人扣划了8923.47元，原告于2014年4月17日向被告发出通知，要求被告依照合同的约定将该款项偿还给原告，但被告认为原告逾期交房及没有按合同约定办理房屋产权登记已经构成违约，因此未予偿还。双方为此产生纠纷，原告遂至法院要求解决。
另查明，钦州市住房和城乡建设委员会于2014年7月30日对业主陆妙龄作出钦市建房函（2014）77号答复函中“三、房产证问题：原告没有依法向产权登记部门移交竣工资料，未具备产权登记规定。”
再查明，被告李玉妃至2015年1月19日止已累计偿还贷款49期，共计126923.23元（其中本金51587.58元，利息75335.65元），尚欠贷款本息合计342531.1元（其中本金341412.42元、利息和罚合计1118.68元）。
以上事实有原、被告和第三人提供的证据及庭审中陈述的事实在案附卷予以证实。
本案经本院多次调解双方未能达成一致意见。
本院认为，原告（反诉被告）钦州市国安远通房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李玉妃于2010年4月1日签订的《商品房买卖合同》和被告（反诉原告）李玉妃、原告（反诉被告）钦州市国安远通房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司钦州分行于2010年9月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均是当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同。双方当事人均应当按约定全面履行自己的义务。合同在履行过程中，因钦州市国安远通房地产开发有限公司未能在合同约定的期限内交付房屋及办理产权登记，李玉妃亦拒绝交纳房屋贷款，现钦州市国安远通房地产开发有限公司和李玉妃均依合同约定要求解除《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。因主合同已经解除，且各方对借款合同的解除均无异议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，现在第三人要求解除与原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。对于钦州市国安远通房地产开发有限公司和李玉妃均依合同主张对方违约要求违约金的诉讼请求，由于钦州市国安远通房地产开发有限公司没有按合同约定在规定的交房时间内交付房屋并办理相关产权登记给李玉妃及李玉妃不交纳贷款造成钦州市国安远通房地产开发有限公司承担担保责任，双方均构成违约，双方理由不成立，本院对此不予支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。由于被告向第三人借款用于购卖原告的商品房，就应依约按时偿还贷款，而被告逾期不按时偿还贷款，造成原告承担相应担保责任，即被第三人扣除相应贷款，原告依法取得向被告追偿的权利，即被告应向原告返还被告代付的贷款，因此原告请求被告偿还代付贷款8923.47元，合法有理，本院予以支持。反诉原告李玉妃要求反诉被告返还购房款491692元及支付同期贷款利息的请求，其中属于第三人支付给钦州市国安远通房地产开发有限公司的贷款为393000元，李玉妃支付的首付款为98692元。至2015年1月18日止，由于李玉妃尚欠贷款本息合计342531.1元（本金341412.42元及利息1118.68元）未付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，第三人要求钦州市国安远通房地产开发有限公司返还第三人的贷款为341412.42元及利息1118.68元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，对于以后利息应按第三人与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利息计算方法，从2015年1月19日起计至还清之日止；李玉妃要求钦州市国安远通房地产开发有限公司返还购房款491692元及利息，并支付银行按揭贷款利息74000元的诉讼请求，由于购房款491692元中属于第三人的贷款为341412.42元，该款不应返还给李玉妃而是返还给第三人，因此应扣予扣减，余款51587.58元及利息74000元和首付款98692元及利息，应由钦州市国安远通房地产开发有限公司返还给李玉妃，但李玉妃交付的首付款98692元的利息应按人民银行同期同类流动资金贷款利率计算。对于反诉原告李玉妃请求反诉被告钦州市国安远通房地产开发有限公司支付因提前还贷产生的违约金2000元的诉讼请求，由于反诉人并没有已经履行提前还款，而且该费用并未实际产生，因此李玉妃该主张没有事实依据，本院不予支持。对于反诉原告李玉妃请求反诉被告钦州市国安远通房地产开发有限公司支付及办理银行按揭相关费用200元和返还已支付的税款7375.38元，事由正当，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于第三人要求对用于贷款抵押的钦州市扬帆北大道11号东方豪庭北边第三栋1304号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、的规定，判决如下：
一、解除钦州市国安远通房地产开发有限公司和李玉妃于2010年4月1日订立《商品房买卖合同》（合同编号：10020409）；
二、解除中国建设银行股份有限公司钦州分行与钦州市国安远通房地产开发有限公司和李玉妃于2010年9月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
三、李玉妃返还钦州市国安远通房地产开发有限公司代付贷款人民币8923.47元；
四、钦州市国安远通房地产开发有限公司返还第三人中国建设银行股份有限公司钦州分行贷款人民币341412.42元及利息（其中计至2015年1月18日止利息为
1118.68元，从2015年1月19日起计至实际还清之日止，按第三人与被告李玉妃签订《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利息计算）；
五、第三人中国建设银行股份有限公司钦州分行对用于本案贷款的位于钦州市扬帆北大道11号东方豪庭北边第三栋1304号房屋享有优先受偿权；
六、钦州市国安远通房地产开发有限公司返还李玉妃购房首付款人民币98692元及利息（利息从2010年4月1日起本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的一年期流动资金贷款利率分段计付）；
七、钦州市国安远通房地产开发有限公司返还李玉妃已经偿还的贷款本金人民币51587.58元及利息人民币74000元；
八、钦州市国安远通房地产开发有限公司返还李玉妃办理银行按揭相关费用人民币200元、房屋买卖契税人民币7375.38元；
九、驳回钦州市国安远通房地产开发有限公司其他诉讼请求；
十、驳回李玉妃其他诉讼请求。
案件本诉受理费人民币21000元，反诉受理费100元，由原告（反诉被告）陆永传承担6700元，由被告（反诉原告）凌云峰承担14400元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申清执
行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审 判 长 何 锋
人民陪审员 罗 能
人民陪审员 黄锦政
二〇一五年六月十七日
书 记 员 陈威宏