广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1881民初951号
原告（反诉被告）：李颖红，女，汉族，英德市人，住英德市。
原告（反诉被告）：张周，男，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人：成廷习，广东德众律师事务所律师。
委托代理人：谭敏，广东德众师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：英德市佳馨华庭房地产开发有限公司。地址：英德市。
法定代表人：卜建华，总经理。
委托代理人：欧发强，广东海印律师事务所律师。
委托代理人：胡帅，广东海印律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）李颖红、张周诉被告（反诉原告）英德市佳馨华庭房地产开发有限公司（以下简称佳馨华庭公司）商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员黄文裕适用简易程序于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告李颖红、张周委托代理人成廷习，被告英德市佳馨华庭房地产开发有限公司的委托代理人欧发强、胡帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李颖红、张周诉称：2012年5月9日，原告与被告签订《商品房购买合同》，由原告向被告购买位于英德市某小区X幢XXX房，按《商品房购买合同》第三条第四款约定该商品房建筑面积共128平方米，其中，套内面积108.95平方米，公摊面积为19.05平方米；按《商品房购买合同》第四条该房计价方式与价款，该房按套内面积108.95平方米计算房款，该商品房单价为人民币每平方米3780.08元，总房款为：411840元整，然而该房经房管部门测算其套内实际面积只有103.27平方米，与《商品房购买合同》第三条约定的套内面积108.95平方米，相差5.68平方米（108.95平方米一103.27平方米），按相关法律规定，被告理应退回5.68平方米的房款即21470.85元给原告，但被告于2014年4月4日只退回6950元房款给原告，为此,原告向法院起诉,请求判令被告向原告退回房14520.85元并承担本案的诉讼费．
佳馨华庭公司没有提出答辩。
佳馨华庭公司反诉称，原被告于2012年5月9日签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：商品房总价款为411840元，建筑面积共128㎡，其中套内建筑面积108.95㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积（即公摊面积，下同）19.05㎡。从反诉被告事后取得该合同项下商品房的房地产权证书所登载的房屋建筑面积为125.84㎡，套内建筑面积为103.27㎡的登记内容，可以得出房地产权证书所登载的公摊面积为22.57㎡，比合同约定的公摊面积多了3.52㎡。关于公摊面积差异的处理，虽涉案《商品房买卖合同》未曾作出约定，但根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，公摊面积是商品房建筑面积必不可少的一部分，买受人对套内建筑面积和公摊面积均享有同等的权利义务。因此，根据公平、等价有偿以及权利义务相一致的民商交易原则，反诉被告应就其多取得的公摊面积部分，向反诉原告支付相应的对价。按照公平合理原则，反诉被告支付多取得的公摊面积部分的房屋价款也应以合同约定的以套内建筑面积计算的房屋单价13305.88元（3780.08元／㎡x3.52㎡）。
以上事实，有反诉被告于本诉提交的商品房买卖合同、房地产权等证据可以证实。据此，请求判令反诉被告向反诉原告支付其所买受的商品房公摊面积增加部分的房款13305.88元以及该款项自2012年1月4日起至本案法律文书指定清偿日止的按中国人民银行发布的同期同类货款利率计算的利息并承担本案诉讼费用。
经审理查明：2012年5月9日，原告李颖红、张周与佳馨华庭公司签订了《商品房买卖合同》，约定李颖红、张周购买佳馨华庭公司某小区X幢XXX房，商品房的建筑面积为128㎡，套内面积108.95㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积19.05㎡，并以套内面积每平方米3780.08元计价，总价款411840元。面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。合同签订后，经英德市住房和城乡建设局核定，王美光购买的商品房的建筑面积为125.84㎡，套内面积103.27㎡。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。李颖红、张周与佳馨华庭公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》经双方协商一致，意思表示真实且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。本案中，李颖红、张周购买的商品房套内面积实际差异为5.22%，因双方合同约定超过3%的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，现李颖红、张周请求佳馨华庭公司退回面积差异款3753.41元/㎡×5.68㎡6950元=14520.85元，本院予以支持。依据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利，承担责任。因此，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分。佳馨华庭公司诉请李颖红、张周支付增加部分公摊面积价款的请求，本院依法应予支持。李颖红、张周与佳馨华庭公司既没有约定产权登记的公摊面积大于约定公摊面积的处理方式，也没有约定公摊面积的单价，对于如何来确定公摊面积的补偿标准的问题，本院认为应依据双方签订购房合同时约定的建筑面积单价计算，即411840÷128㎡=3217.5元/㎡，李颖红、张周应向佳馨华庭公司支付的增加部分公摊面积为（85.52㎡70.02㎡）（86㎡73.32㎡）=3.52㎡，价款为3217.5元/㎡×3.52㎡㎡=11325.6元。佳馨华庭应退回李颖红、张周的价款与李颖红、张周应支付佳馨华庭公司的价款相抵扣后，佳馨华庭公司应退回王美光的房款为14520.85元11325.6元=3195.25元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、被告英德市佳馨华庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李颖红、张周购房款3195.25元。
二、驳回原告李颖红、张周的其它诉讼请求。
三、驳回反诉原告（本诉被告）英德市佳馨华庭房地产开发有限公司的其它诉讼请求。
本案受理费81.51元，反诉费66元，共计147.61元，由原告李颖红、张周负担97.61元，由被告英德市佳馨华庭房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 黄文裕
二〇一六年六月二十八日
书记员 吴玉凤
附相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。