河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀05民终1916号
上诉人（原审原告）：武国锋，男，1975年11月11日出生，汉族，北京仁大生物科技有限公司销售，现住邢台市隆尧县。
被上诉人（原审被告）：河北富兴房地产开发有限公司，住所地邢台市中兴东大街维多利亚商务酒店401房间。
法定代表人：段梅彩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林刚，男，1972年4月9日出生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：邢台世贸天街购物广场有限公司，住所地邢台市桥东区中兴东大街亿德隆购物休闲广场。
法定代表人：段晓静，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨宁，河北齐心律师事务所律师。
上诉人武国锋与被上诉人河北富兴房地产开发有限公司（以下简称富兴地产）、邢台世贸天街购物广场有限公司（以下简称世贸天街）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2017）冀0502民初473号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
武国锋上诉请求：一、请求撤销邢台市桥东区人民法院做出的（2017)冀0502民初473号民事判决，并依法改判。二、本案上诉费由被告承担。上诉理由：一、一审判决认定58167元为运营费是错误的，上诉人向两被上诉人交房款时是一起交的，共计交房款247208元，上诉人于2011年12月2日将购房款237208元一次性打入富兴地产的账户，连同2011年11月26日交的一万元定金，共计247208元。当时富兴地产一直向上诉人介绍247208元属于购房款，只不过为了给上诉人避税，将58167元开成是运营费，因此58167元应当认定为购房款。二、上诉人于2011年11月2日与富兴地产签订《商铺订购协议》，上诉人也一次性交纳了购房款，协议约定交房时间为2014年5月1日，一审开庭时，富兴地产也主张该房屋在2014年5月1日己经投入运营，虽然协议没有约定办证时间，但《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售房屋应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地证和房产证。开发商虽然是协助办理，但是该协助办理不是开发商的一项附随义务，该“协助办证义务”内容包括：办理完备移转登记前应由开发商前行取得相应办证的文件，比如开发商要向房管局提供预售时取得的五证、综合验收合格证明、房产机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图、权属登记等，然后将该资料报送房屋所在地房地产行政主管部门备案，如果开发商取得不了该文件，并且没有在该部门备案，即便购房人申请办证，也不能办理。本案的情况不能办证的原因不是购房人不申请，不提交办证材料，而是因为开发商没有取得办证必备的文件及没有向房管部门备案，导致不能办理，因此不能办证的原因在开发商一方，开发商应当承担其应有的责任，一审法院应当责令富兴地产立即履行其办证的义务。三、合同有约定的从约定，没有约定的从法定，富兴地产作为房地产开发企业，其法定义务是很清楚的，一审判决严重违法，应当撤销。四、两个被上诉人应当承担因不能按时办理房屋权属证书的违约责任，并且按照总房款同期银行贷款利率计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，自房屋交付使用之日起90日内，末能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决因合同没有约定违约金而不支持上诉人的上诉请求，属于严重错误，因为合同没有约定，但法律有明确规定的，应当按法律规定，一审判决明知故犯，显失公平，应当撤销。
富兴地产答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对上诉人的上诉请求应予驳回。
世贸天街答辩称：1、上诉人与世贸天街签订《商铺委托经营管理合作协议》第二条明确约定58167元为运营费，一审法院认定准确。2、富兴地产与世贸天街均是独立法人，各自在其经营领域内独立经营，上诉人没有任何证据证明二企业的关联性，且世贸天街没有义务为其办理两证，因此上诉人要求世贸天街承担违约金错误，一审判决准确，应予维持。
武国锋一审诉讼请求：1、依法判令富兴地产与原告签订正式的商品房买卖合同，并为原告办理土地使用权证和房屋所有权证。2、判令两被告赔偿原告因没有办理土地使用权证和房屋所有权证而支付的违约金（从2014年8月1日起至办理完房产证之日止，按照总房款同期银行贷款利率计算违约金）。3、本案诉讼费由两被告负担。
一审法院认定的事实，原告武国锋与被告河北富兴房地产开发有限公司于2011年12月2日签订《世贸天街商铺定购协议》，协议约定原告武国锋定购被告河北富兴房地产开发有限公司开发的世贸天街项目1379号商品房，建筑面积10.74平方米，每平方米17601.58元，总房款189041元。该合同第五条第一款约定，买受人须在出卖人通知十五日内持本《定购协议》和所交房款收据等签订《商品房买卖合同》，本《定购协议》自行终止，买受人逾期签订《商品房买卖合同》视为违约。同日，原告武国锋与被告邢台世贸天街购物广场有限公司签订《商铺委托经营管理合作协议》，该协议约定原告所购买的商铺由被告邢台世贸天街购物广场有限公司管理经营，原告向被告邢台世贸天街购物广场有限公司交纳该商品房的市场建设及运营费用58167元。上述两份协议签订后，原告武国锋依约支付了全部购房款及运营费用。2014年5月1日，被告河北富兴房地产开发有限公司将原告武国锋购买的商品房交由被告邢台世贸天街购物广场有限公司使用。但至今被告河北富兴房地产开发有限公司未与原告签订正式的商品房买卖合同，原告也未办理该房屋的房产证及土地证。一审认为，原告武国锋购买了被告河北富兴房地产开发有限公司的商品房且已经交纳了全部房款，被告河北富兴房地产开发有限公司即应与原告武国锋签订商品房买卖合同，故原告要求被告河北富兴房地产开发有限公司与原告签订正式的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告河北富兴房地产开发有限公司只有协助原告武国锋办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务，双方所签订的认购协议也未约定房屋所有权证和土地使用权证的办理方为被告河北富兴房地产开发有限公司，故原告要求被告河北富兴房地产开发有限公司为其办理房屋产权证书及土地使用权证，本院不予支持。原告要求两被告支付未能办理土地使用权证和房屋所有权证所产生的违约金，因原、被告之间并未约定未办理房产证及土地使用证所应承担的违约责任，故对该诉请本院亦不支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、被告河北富兴房地产开发有限公司于判决生效后三十日内与原告武国锋签订商品房买卖合同。二、驳回原告武国锋的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告河北富兴房地产开发有限公司负担。
二审中当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,商品房买卖行为必须受我国《合同法》、《城市房地产管理法》等法律、法规及相关司法解释的规范约束；与之相悖的，应当依法纠正并承担相应责任。1、关于武国锋上诉请求支持其“要求富兴地产办理土地证和房产证的诉讼请求”的问题。2011年12月2日，上诉人武国锋与被上诉人富兴地产签订的《世贸天街商铺订购协议》，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且签订协议当日富兴地产按约定一次性收受了购房款。故被上诉人应依法按约定及时与上诉人签订商品房预售合同；并在诉争商品房交付使用后，协助上诉人办理商品房权属证书。上诉人武国锋的此项诉请符合法律规定，本院予以支持。2、关于武国锋上诉主张富兴地产逾期办证违约并应承担责任问题。本案当事方签订的购房协议，对何方承担办证责任、逾期办证如何处理没有约定,上诉人没有证据证明其尽到了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办证责任，也没有证据证明其办证不能系被上诉人的原因，故其上诉请求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的》第十八条的规定，由被上诉人富兴地产承担逾期办证违约责任并予赔偿的主张，不能成立，本院不予支持。3、关于武国锋上诉认为58167元应认定为购房款，而不应认定为运营费问题。因为武国锋没有充分有效证据对抗其与被上诉人世贸天街签订的《商铺委托经营管理合作协议》，及加盖“世贸天街财务专用章”的0075549号《收据》。所以，武国锋的此项上诉主张不能成立；一审认定不无不妥。
综上所述，武国锋的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持河北省邢台市桥东区人民法院（2017）冀0502民初473号民事判决第一项“被告河北富兴房地产开发有限公司于判决生效后三十日内与原告武国锋签订商品房买卖合同；”、第二项“驳回原告武国锋的其他诉讼请求”；
二、被上诉人河北富兴房地产开发有限公司于判决生效后六十日内协助上诉人武国锋办理商品房权属证书”。
如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
二审案件受理费100元，由被上诉人河北富兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝 诚
审 判 员 信深谦
审 判 员 袁景春
二〇一七年八月十四日
法官助理 崔龙强
书 记 员 张 雪