上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初30392号
原告(反诉被告)：马云轩，男，1992年2月14日出生，汉族，户籍地河南省焦作市。
委托诉讼代理人：王晓玉，上海市华天成律师事务所律师。
被告：马宝瑾(反诉原告)，女，1956年6月5日出生，回族，户籍地上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。
原告马云轩与被告马宝瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案。被告马宝瑾于2018年1月17日提起反诉。本案依法适用简易程序，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)马云轩及其委托诉讼代理人王晓玉、被告(反诉原告)马宝瑾的委托诉讼代理人程苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马云轩向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房地产租赁合同》；2、马宝瑾返还保证金4500元；3、马宝瑾支付违约金485,222.40元；4、马宝瑾赔偿装修费损失100,000元。事实和理由：2015年5月5日，马云轩与马宝瑾在居间人的协调下签订《房地产租赁合同》、《委托书》，约定马宝瑾将其所有的位于上海市徐汇区长乐路XXX弄XXX号底楼前间天井(以下简称系争房屋)出租给马云轩，并允许马云轩进行装修、转租等，租期自2015年5月20日至2021年5月19日止，租金前两年为每月4500元，自第三年起，月租金每两年递增8%，每三月支付一次；保证金为4500元；马宝瑾必须保证马云轩正常居住6年，若提前收回房屋造成违约，则必须按照余下天数租金的二倍作为违约金赔偿给马云轩……合同签订后，双方都按约履行，但2017年2月，有一名男子将房屋的门锁弄坏，5月下旬又强行将屋内租客赶出，并将门锁更换后居住在屋中。马宝瑾称该男子为其侄子，双方就系争房屋所有权存在纠纷，随后马宝瑾表示将出售房屋并按约支付违约金和经济损失赔偿，马云轩也予以同意，但之后马宝瑾不同意支付违约金等，也不对侵占人予以制止，故马云轩起诉至法院。
马宝瑾辩称，同意解除合同，但马云轩违约，其没有合同解除权，不同意马云轩的其他诉请。马云轩拖欠租金8个多月，保证金已抵扣租金，现房屋仍然在马云轩控制下，马宝瑾没有收回房屋。对房屋装修，卫生间、天井的墙壁不是马云轩装修的，与其无关，违章搭建部分马云轩需要恢复原状，其他装修归马宝瑾所有。若法院认为马宝瑾违约了，违约金也过高，要求法院调整。
马宝瑾向本院提出反诉请求：1、解除双方在2015年5月签订的《房地产租赁合同》；2、马云轩支付自2017年5月20日至实际归还房屋之日止的租金；3、马云轩支付逾期支付租金的滞纳金4539.60元，以4860元为基数，自2017年5月10日起计算至实际支付租金之日止，按5‰计算；4、马云轩支付违约金213,451.20元；5、马云轩将房屋内的违章搭建全部拆除将房屋恢复原状并与马宝瑾办理交房手续。事实和理由：2015年5月5日，双方就系争房屋签订房屋租赁合同，合同签订后，马云轩多次逾期支付房租，自2017年5月9日起至今未支付过租金；且马云轩将房屋进行违章搭建、转租他人用于经营生意等均违反合同约定。马宝瑾于2017年11月13日向马云轩发送律师函，书面通知要求其支付租金、拆除违章建筑并按正常居住功能用途使用房屋，但马云轩置之不理，故马宝瑾起诉至法院。
马云轩对马宝瑾的反诉辩称，不同意马宝瑾的诉请。马宝瑾没有提供可以正常使用的房屋，其违约行为已经造成合同的事实上终止，马云轩行使同时履行抗辩权，不同意支付租金。马云轩按期支付租金，不存在滞纳金，也没有搭建违章建筑。若法院认为马云轩违约了，违约金也过高，要求法院调整。
本院认定事实如下：系争房屋为公有住房，独用部位底层南间(使用面积15.40平方米)、天井搭建间(使用面积3.80平方米)、二层阁楼(使用面积10.20平方米)、底层后间(使用面积10平方米)、天井，公用部位底层灶间。马宝瑾为系争房屋承租人。2015年5月5日，马宝瑾(出租方、甲方)与马云轩(承租方、乙方)签订房地产租赁合同，约定甲方将其合法拥有的系争房屋中的底层前间天井出租给乙方，租赁期为6年，自2015年5月20日起至2021年5月19日止；月租金为4500元/月，租金每三个月支付一次，即13,500元，每次租金于每次房租到期日前十天支付；租金2年内不变，自第3年开始，每2年的月租金递增8%；乙方在签订合同时交付给甲方4500元作为承租该房屋的保证金；甲、乙双方约定，若有任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，按以下规定赔偿违约金：甲方必须保证乙方正常居住6年，若甲方提前收回房屋造成违约，则甲方必须按余下天数租金的2倍作为违约金赔偿给乙方；乙方必须保证正常居住6年，若一方居住未满而违约，则乙方必须按余下天数租金的2倍作为违约金赔偿给甲方；甲方保证该房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应民事或刑事赔偿责任，由此给乙方造成经济损失的，甲方还应负相应的经济赔偿责任，同时甲方承诺，其出租该房屋已征得该房屋全部权利人及其配偶、同住成年人及其配偶的同意，若因此造成乙方无法正常居住等违约行为，甲方负有全部的违约责任；甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约行为致使本合同无法正常履行，则甲方须退还保证金，同时将按合同约定违约金额赔偿给乙方；若给乙方造成其他损失的，甲方还应负相应的赔偿责任；乙方应按该房屋交接时的现状使用该房屋，如要求重新装修或变更原有设施设备的，应事先征得甲方的书面同意；乙方必须按规定用途使用该房屋，在租赁期间内保证在该房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该房屋所在地的管理法律法规等规定，不做任何违法行为，且在居住中所发生的任何治安问题均与甲方及居间方无关；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由乙方按月租金金额的5‰向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋；乙方于签订本合同后，未征得甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行的，视乙方为违约，乙方需按本合同约定的违约金赔偿给甲方，并结清各种费用，若给甲方造成其他损失的，乙方还应负相应赔偿责任。合同还在其他约定事项处手写：乙方承租此房屋期间进行的内部装修，在房屋的合同到期之前需将阁楼、地板(地面保持平整，不能高低起伏)恢复原样交付甲方。同日，马宝瑾签署委托书，委托马云轩办理系争房屋的租房事宜，包括代签租赁合同、代收房屋定金、代收租押金、该房屋装修及维护……等事项，委托时间自二零一伍年伍月十二日起至二零二十年伍月十九日止。同日，马云轩按约支付了三个月租金13,500元及押金4500元。注：马宝瑾称，马云轩除这笔租金按期支付，之后的租金都没有按期支付，一般都要逾期6、7天，且其将房屋进行违章改建，还改变房屋用途用于珠宝生意；马云轩称房屋系经马宝瑾同意转租他人居住的，租期可能是一年或者半年，对房屋装修经过马宝瑾认可，只是对阁楼进行了加固。
马云轩未支付自2017年5月20日的租金。马云轩称，这是经过马宝瑾同意的，4月份时马宝瑾的侄子就在骚扰了，其转租的最后一个租客5月走的，但租客还是将租金支付到租期到期日6月10日，之后房屋没有再出租了；马宝瑾称，没有同意过马云轩租金支付到5月19日，6、7月份带人看房时，看到房屋内还是有人在使用的。
根据马云轩与马宝瑾之间的微信聊天记录，5月16日双方加为好友，5月29日马云轩称，“这套房子您卖掉之后我们也不准备再继续出租了，因为您卖掉之后迟早有一天你侄子(注：指马某某)会知道，难免会做出一些不理智的举动，也可能作出对我们不利的行为，这样会增加我们做生意的风险，也会影响我们正常招租，所以我们就按照我们合同约定的解约就行了……”。5月30日，马宝瑾回复：“他是今天离开上海嘛，你应该从6月1号起就可以正常地让人入住了”；马云轩称：“因为之前那个租客，他跟我们的关系比较好，然后也正是因为他，当时你侄子来闹事的时候，他正好还有一个多月他就到期了，他当时也在陆陆续续地往外搬东西，所以说对他来说影响不是太大……如果我再找新的租客的话，然后保不准哪天你直接从香港回来的话他就又来闹事了，这样的话……新的租客，他们会问我们要损失的……所以现在来说的话，一个最好的方式就是这套房子就空着，然后这样的话，我们大家都没有风险……”；马宝瑾回复：“因为接下来真的很多的不确定的因素，所以呢，我现在的原则呢也就是只能走一步看一步，而且接下来的事情买房啊沟通啊，不是说一次两次马上就能成功的，所以呢我想着我还是说你还是能够6月1号以后你还是正常操作，因为他毕竟不是在上海的，他什么时候过来，现在还不知道，不可能马上再过来的，我想应该，反正再有事情发生，我们到时候再沟通”；马云轩称：“我们如果要按你说的租的话，那我们至少跟租客需要签一年到两年的，所以在这一段时间内没有办法保证你侄子不回来……我是不会冒险去往外租的，所以嘛要解决这个事情，你就还是要抓紧时间去了解去卖房……然后我这边也再想想关于招租的其他办法”。6月8日，马宝瑾称：“最近他是不会回来的……还是尽快，我的意思还是尽快把它租出去吧……可以尽量减少损失”；马云轩回复，“好的阿姨，我这边也联系合适的客户”。之后一段期间，双方微信围绕看房展开，由马宝瑾安排的中介带人去看房，看房前先与马云轩沟通好时间，由马云轩配合开门让中介带人进入房屋。8月13日，马云轩称：“要解除合同的话，您应赔偿我剩余租金的2倍49万元左右，但考虑到您的实际情况，同意各退一步，尽快把事情解决，您必须先把我的损失补上，至于未来盈利，再酌情讨论，1、装修支出15万元，2、打给您的两年房租要退给我，3、未来一年盈利9万元，房租及装修25万元放银行的收益25000元，4、人工、精神损失及各项杂费2万元，合计共393000元，这是我最大限度的让步了，按合同让出10万元。”8月14日，马宝瑾回复：“你想法已了解，近期会告诉你我的想法。”8月22日，马云轩称：“你侄子回来了，想必你已经知道了，他又回来占房子了”；马宝瑾回复称，“我不知道后面房锁换了之事，我现在手机和微信都关的”。8月24日，马云轩称：“现在的情况是你侄子把房子的锁换掉了，一直占着房子，他现在让我们联系你，把你约出来，三方一起谈这个事情，但我拒绝了，我们可以直接报警把他赶走，但现在之所以没有闹到这一步，有些事情我要跟你确认一下再做决定……”。9月13日，马云轩称：“我昨天去了房子，你侄子不在上海，我找人打开了门，里面有行李，可能是他朋友有时候在住，我们已经联系上他，两天不回上海跟我们交涉的话，我们直接换锁”；马宝瑾回复：“知道”。9月18日，马宝瑾问马云轩，“你知道我侄子这几天在上海吗”，马云轩回复：“不知道具体什么时候在……不管他今天在不在，我都会换锁”，马宝瑾回复：“好”。9月19日，双方就看房的事情相约时间，马宝瑾问：“但后面一间，怎么看”，马云轩回复称：“找个开锁的就行了”。9月20日，马云轩称：“这个房子现在应该是你侄子的朋友在住，我去了好几次里面都没人但有行李，你侄子也联系不到，我直接换了锁，所以不排除你侄子的朋友也会换锁……”。马云轩称：“还有一件事，需要把我们之间的赔偿协议签掉。”马宝瑾回复：“还没谈好怎么签？”马云轩称：“上次说的25万，如果还不同意就没必要谈了。”
9月20日，双方就赔偿事宜未达成一致。马宝瑾称，房屋一直由马云轩实际控制，客户要看房都要通过马云轩；对于卖房屋，是因为觉得年纪大了，且其侄子经常回来闹，想将房屋卖掉换一个地方居住。马云轩称，其在房屋附近居住，是义务性配合马宝瑾带人去看房屋，房屋不是其实际控制的，原先带人看房是其有钥匙，9月20日因双方赔偿事宜未达成一致遂停止看房。
2017年10月20日，马云轩报警，称在长乐路XXX弄XXX号有人自称房东的侄子，与报警人发生纠纷，民警到场处理。根据本院调取的出警全程视频录像显示，在房屋内的为马宝瑾的侄子马某某，其一直称自己是系争房屋的屋主，房子有家庭内部纠纷，让马云轩向马宝瑾去追讨损失。
就装修事宜，马云轩称装修难度不大，请设计人员设计的，自己装修的，所以没有合同，费用在7-8万元左右。马宝瑾则认为装修费用在2-3万元。
诉讼中，马宝瑾与马云轩于2018年2月1日自行完成房屋交接。
审理中，马云轩称2017年2月，马宝瑾的侄子将锁芯弄坏，与马宝瑾协商后，在租金中扣除了换锁的费用270元。马宝瑾称，当时马云轩说锁坏了，但没有说原因，自己怀疑是其侄子弄坏的，故同意从租金中扣除换锁的费用。马云轩称，8月22日马宝瑾的侄子将锁换掉，9月13日至20日期间，马云轩将锁换掉；10月20日，马宝瑾的侄子又将锁换掉了且本人在房屋内。马宝瑾称，在2月份发生锁被破坏后与侄子见过一面，其侄子想要一点房屋租金，马宝瑾不同意，双方再未见过面。
另查明，2017年11月，马某某起诉马宝瑾，称2006年3月，其与马宝瑾签署协议，约定其对系争房屋有居住权，其离沪期间未征得其同意，马宝瑾不得对外出租，若出租租金归其所有。马宝瑾以上述条件换取每月1万元的生活费直至终老。但2016年下半年，其得知马宝瑾擅自出租房屋并收取租金，交涉无果后停止了对生活费的支付。其认为马宝瑾违反协议，故起诉要求返还生活费142万元。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，构成违约的，应当承担相应的违约责任。根据双方的微信往来聊天记录、报警记录及视频录像可以推断，确因马某某与马宝瑾之间就系争房屋的争议，从而影响到了马云轩对系争房屋的正常使用和转租，直至马云轩最终丧失了对系争房屋的控制。法律规定出租人在租赁期间有保证承租人按约定用途使用租赁标的物的义务，合同也约定了若因产权纠纷、债务纠纷或未征得相关权利人的同意擅自出租房屋而致承租人无法正常使用的由出租人承担全部责任，因此第三人对系争房屋主张权利致使承租人的权利受到影响的，应归责于出租人即马宝瑾一方，由马宝瑾承担违约责任。马云轩以租赁目的无法实现为由要求解除合同、返还保证金、支付违约金的请求，依法有据，本院予以支持。但按照合同以剩余租期租金的两倍计算违约金过高，本院根据租金标准、剩余租期、房屋的出租价格、装修情况等因素并结合马宝瑾的过错程度及本案实际情况综合考量后酌情调整为90,000元。违约金有弥补守约方损失的作用，马云轩的装修损失在违约金中已一并考虑，故马云轩再要求赔偿装修损失的请求，本院不予支持。因马云轩无法正常使用房屋，其暂停支付自2017年5月20日起的租金，属合法行使抗辩权，并无不当，且在此期间马宝瑾也从未催讨过租金，故对马宝瑾主张合同因马云轩未按约支付租金而解除合同的意见，本院不予采纳，对马宝瑾基于马云轩违约而要求其支付解约违约金及逾期付租违约金的诉请亦不予支持。根据报警记录及视频，2017年10月20日马某某不允许马云轩进入系争房屋，此后马云轩也未再进入过系争房屋，故该日起的租金马云轩无需再承担。2017年5月20日至2017年10月19日期间，马云轩虽受到干扰但还未丧失对房屋的控制，若马云轩认为其受到的干扰已经使合同目的无法实现，应尽早解除合同将房屋返还马宝瑾，但在该段期间马云轩并未返还房屋，因此即使其担心受干扰而未曾继续将房屋转租他人，也不能完全免除支付租金的义务，但根据本案情况可酌情减少1/3的租金。马云轩的装修得到了马宝瑾的同意，租赁期间马宝瑾也从未提出异议，故现马宝瑾要求拆除屋内违章搭建，本院不予支持。合同虽约定到期之前需将阁楼、地板(地面保持平整，不能高低起伏)恢复原样，但双方并未就原样进行约定，马云轩也否认对阁楼改建，仅承认进行了加固，且现房屋中包括阁楼、地板、地面在内的装修均较为完好，完全可继续使用，殊无恢复之必要，故马宝瑾要求恢复原样的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十六条、第二百二十八条规定，判决如下：
一、解除马云轩与马宝瑾于2015年5月5日签订的《房地产租赁合同》；
二、马宝瑾于本判决生效后十日内返还马云轩保证金4500元；
三、马宝瑾于本判决生效后十日内支付马云轩违约金90,000元；
四、驳回马云轩的其余诉讼请求；
五、马云轩于本判决生效后十日内支付马宝瑾自2017年5月20日起至2017年10月19日止的房屋租金15,000元；
六、驳回马宝瑾的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9697元，减半收取计4848.50元，由马云轩负担3848.50元，马宝瑾负担1000元；反诉案件受理费减半收取计2463元，由马宝瑾负担2295元，马云轩负担168元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蔡重洲
二〇一八年五月九日
书记员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。