北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第13655号
原告北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层，组织机构代码60002439-9。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人王敬，男，1980年3月12日出生。
委托代理人韩梦想，男，1982年9月20日出生。
被告王冉，女，1975年4月18日出生。
委托代理人孙航，北京市齐致律师事务所律师。
原告北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）与被告王冉居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中原公司之委托代理人王敬、韩梦想，被告王冉之委托代理人孙航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中原公司诉称：2013年7月26日，原告与被告以及出卖人卢捷签订了《房屋买卖居间合同》，约定由原告为被告与卢捷的房产交易提供房屋买卖居间服务，交易物业地址为：北京顺义区×。同日，经原告居间服务，被告与卢捷共同签订《北京市存量房屋买卖合同》，上述合同约定，在合同签署后七个工作日内，被告支付卢捷购房定金100万元，合同已经成立生效。时至今日，被告仍未按照合同约定支付居间服务费。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条、《中华人民共和国合同法》第424条、第426条等相关法律规定提起诉讼，要求：1.依法判令被告依约支付原告居间代理费243000元；2.由被告承担本案全部诉讼费用。
被告王冉辩称：不同意原告的诉讼请求。原告在提供居间服务时有重大遗漏和缺陷，原告收取总房价款1.5%的居间费用，服务内容应当包括权利和户籍调查，权籍调查不仅要调查权属原件，还要去房屋登记部门调查权利来源、权利抵押设定情况、卖房人的婚姻情况、房屋权属是否是共有等；原告也没有提供卖房人对涉案房屋有处分资格的证据。涉案房屋除了房屋产权证上写明的500多平方米的面积之外，还有200多平方米的违章建筑，原告在看房和签合同时并未告知被告，如果按照500多平方米计算，双方约定的房价款远远高于同地区房屋的价格，200多平方米的违章建筑虽然没有在合同中约定，但是也包括在房价款中。原告以书面的形式向被告告知交易风险，但原告的风险告知书内容有重大缺陷，告知书第4条列的几种风险很简单，并且没有包括违章建筑的风险。原告未提供市场行情咨询服务，包括房屋买卖价格的比较、税费结算、户型比较等。根据相关规定，原告应告知被告在房屋交易时应交纳的税费及标准，但原告省略了具体的计算标准，只列了税种，增加了交易的不稳定性。被告和卖方于2013年7月26日当天即签署了所有的合同，原告提供服务的时间实际上就是一天之内，提供的居间服务量从时间上算明显较少。居间合同规定，原告应协助被告办理房屋过户手续，但现在买卖双方没有实际履行买卖合同，原告协助办理过户的服务也未提供，佣金应当在原告完成了全部居间服务之后给付，但原告未完成全部服务。故不同意支付原告佣金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
2013年7月26日，卢捷（合同甲方）、被告王冉（合同乙方）与原告中原公司（合同丙方）签订《房屋买卖居间合同》（以下简称《居间合同》），约定内容如下：王冉购买北京市顺义区×房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为588.32平方米，房屋所有权人为卢捷，无房屋共有权人，总房价款为1620万元。在本合同签订后七个工作日内，王冉直接支付卢捷定金100万元，买卖双方同意采取自行交割全款方式付款。2014年3月15日前，在买卖双方资料齐全并积极配合的前提下，中原公司协助买卖双方到房屋权属登记部门办理过户手续。合同约定中原公司提供居间服务的具体内容及完成标准为：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲、乙双方签订房屋买卖合同。甲、乙双方确认丙方已提供上述1、2、3项服务；甲、乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。本次交易的后续手续由汇瀚誉萃担保有限公司办理，并另行签署相关合同，丙方将积极督促后事项的办理。
同日，卢捷与王冉签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《自行划转补充协议》（以下简称《补充协议》），《买卖合同》中关于房屋成交价格、定金等约定同《居间合同》。《补充协议》中关于购房款项的支付双方做出以下约定：1、定金100万元由双方自行交接，全部定金的最终处理方式为买受人支付首付款时直接转为首付款的一部分；2、第一笔首付款400万元（不含定金）于2013年8月2日前支付；3、第二笔首付款320万元（不含定金）于2013年8月9日前支付；4、第一笔尾款200万元（不含定金）于2013年12月31日前支付；5、第二笔尾款600万元（不含定金）于2014年3月15日前支付。庭审中，王冉无法确认该协议的真实性，但未举反证证明。
同日，王冉与中原公司签订《佣金确认书》，双方约定关于涉案房屋的佣金（居间代理费）金额为24.3万元，约定的中原公司为王冉提供居间服务的内容同《居间合同》；同时王冉承诺于2013年8月9日之前向中原公司支付10万元佣金，剩余的佣金14.3万元于过户当日支付。
同日，卢捷、王冉与北京汇瀚誉萃担保有限公司（以下简称汇瀚公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定涉案房屋的后续交易事宜由汇瀚公司办理，包括：……3.办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续；……10.及时督促甲、乙双方按约定履行合同义务；11.协助发送履约催告函件或告知函件；12.协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。约定签订本合同当日，王冉向汇瀚公司支付保障服务费1000元。
涉案房屋权属证书登记在卢捷名下，共有人处为空，记载该房屋的建筑面积为588.32平方米，后附房地平面图。卢捷委托印小明代为办理涉案房屋买卖交易相关手续并签署相关法律文件。2013年7月26日，印小明出具一份共有权人同意出售声明，内容为：本人印小明，系涉案房屋的共有权人，本人同意将该房屋出售。
《买卖合同》签订后，王冉未依约履行，其在庭审中称，未履行合同的原因有两点，一是对该房屋的共有权人产生质疑。中原公司未审核涉案房屋是否属于共有状态，未审核代理人印小明与卢捷是否是夫妻关系，却让印小明出具共有权人同意出售声明，给王冉的权利带来风险；二是发现涉案房屋内有违章建筑，王冉在签完所有合同后才看到房屋产权证，发现产权证上的房屋格局与房屋的实际格局不同。基于上述原因，王冉完全没有履行《买卖合同》约定的给付购房款的义务，在双方约定的定金支付之日后与出卖人协商解除《买卖合同》。中原公司亦认可由于王冉没有按照约定支付出卖人购房款，导致《买卖合同》没有实际履行。中原公司委托代理人在第二次庭审过程中明确陈述是在现场看房之后，签订合同当时向王冉出示过房屋所有权证的原件。
2014年3月3日，本院组织原、被告双方就涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋为三层，地下一层，地上二层。结合本院自北京金成亚信物业管理有限公司调取的涉案房屋的装修示意图，双方一致确认涉案房屋存在以下改造情况并改变了原房屋格局：地下室挖下沉井修楼梯，挖采光井；一层原玻璃窗拆除外移做落地门窗，门廊做玻璃房；二层拆除原墙体，外移做落地门窗，露台原顶瓦拆除改成阳台地平面。
上述事实，有三次庭审笔录、《买卖合同》、《居间合同》、《佣金确认书》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、涉案房屋产权证书、授权委托公证书、涉案房屋装修示意图、现场照片等在案佐证。
本院认为：
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案原、被告签订的《居间合同》系双方在平等自愿的基础上签订的，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。《居间合同》中明确约定了中原公司为王冉提供居间服务的具体内容，王冉在签订《居间合同》时已确认中原公司已提供居间服务的第1-3项内容，且中原公司最终协助并促成卢捷与王冉签订《买卖合同》，故本院认定中原公司已经按照《居间合同》约定的内容履行了基本的居间义务，王冉理应支付中原公司佣金。王冉关于中原公司未告知其交易风险、未提供市场行情咨询等抗辩意见，因其未举证证明，本院不予采纳。又因卢捷与王冉关于涉案房屋的后续交易事宜由汇瀚公司办理，故王冉所述中原公司未协助其办理房屋过户手续故拒付佣金的抗辩意见本院不予采纳。关于涉案房屋的权属调查，王冉认可中原公司在促成交易的过程中向其出示过涉案房屋的产权证书，且其认可涉案房屋产权证书的真实性及产权登记人为卢捷，故其关于中原公司未调查卢捷与印小明是否为夫妻关系对其实现权利带来风险的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
但本院同时认为，中原公司在履行协助王冉进行实地查验的义务时存在瑕疵。实地查验的目的是为了让买房人了解房屋的实际情况，包括但不限于由买房人核对房屋的状况如房屋楼层、建筑面积、结构、房地格局等是否与房屋产权证书中的内容一致。中原公司承认是在看房之后、签合同当时给王冉出示的房屋产权证书，给王冉识别房屋实际格局与产权证书房屋平面图的差别造成了困难和障碍。中原公司虽称在看房时业主已详细告知王冉关于房屋的改造情况，但未举证证明，王冉亦不予认可，本院不予采信。
此外，结合本案的实际情况，双方约定的佣金数额高达24.3万元，且根据双方约定的佣金支付方式，王冉需在支付第二笔首付款的截止日支付10万元佣金，在过户当日付清全部佣金，可见，中原公司取得全部佣金的前提是涉案房屋完成过户，故《买卖合同》得以完全履行、涉案房屋买卖交易完成是王冉委托中原公司履行居间义务的最终目的。现中原公司履行义务存在瑕疵，王冉最终并未取得涉案房屋的所有权，中原公司不得要求王冉支付全部佣金。综上，本院认为，中原公司有权请求王冉支付佣金，但数额应予减少，具体数额由本院酌定。中原公司请求过高部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王冉给付原告北京中原房地产经纪有限公司佣金（居间代理费）九万七千二百元，于本判决生效之日起七日内履行；
二、驳回原告北京中原房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
如果被告王冉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千九百四十六元，由原告北京中原房地产经纪有限公司负担二千九百六十八元（已交纳），由被告王冉负担一千九百七十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 陈杰谊
人民陪审员 梁玉春
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 马春阳