浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金商终字第1205号
上诉人（原审原告）：沈某某。
委托代理人（特别授权代理）：俞某。
被上诉人（原审被告）：方甲。
上诉人沈某某为与被上诉人方甲委托合同纠纷一案，不
服浙江省永康市人民法院（2010）金永商初字第726号民事判
决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已
审理终结。
原审法院审理认定：2009年5月25日，原、被告双方签订
了一份房屋销售《委托协议》，双方在《委托协议》中约定：
原告沈某某委托被告方甲代为销售原告所有的坐落于江苏省×
×·××房及××室的房产。委托价格为人民币300000元，此
价格包括银行未还按揭余额。双方还约定：“1、被告于2009
年5月26日之前支付给原告定金50000元；2、剩余250000元款
项，在扣除银行还贷后，于2009年6月10日之前汇入到原告的
中国银行账户；3、如果被告未能按上述约定及时付款，则被
告需支某某告违约金10000元，最迟付款期限可延迟至2009年6
月25日止；4、如果被告在2009年6月25日之前未能按上述约定
付清全部款项，则所付定金50000元作为违约金归于原告所有
，原告方收回授予被告的全部委托权限。”签订协议当天，被
告向原告支付了定金50000元，2009年6月8日、11日被告共代原告归还银行房贷61482.96元，同年6月12日被告该房屋出售
，6月13日支某某告房款180000元，6月29日支某某告8000元。
余款517.04元至今未付。
原审原告沈某某于2010年4月12日诉至原审法院，诉称：
原被告在买房时认识，被告称是房产公司代理销售商。2009年
5月25日，双方签订了一份《委托协议》，双方在《委托协议
》中约定：原告沈某某委托被告方甲代为销售原告所有的坐落
于江苏省××·××房及××室的房产。委托价格为人民币30
0000元（该价格包括银行未还按揭余额60000元）。双方还约
定：被告于2009年5月26日之前支付给原告定金50000元；双方
还约定在2009年6月10日之前将剩余250000元汇入原告指定账
户。如果被告未能按上述约定及时付款，则被告需支某某告违
约金10000元（在五万元某某中予以扣除）；4、如果被告在20
09年6月25日之前未能按上述约定付清全部款项，则所付定金5
0000元作为违约金归于原告所有，原告方收回授予被告的全部
委托权限。在签订协议后，原告将购房还贷存款存折等证件交
给被告。被告已将该房屋出售，被告仅于6月13日支某某告房
款180000元，于6月29日支某某告8000元。余款52000元至今未
付。故请求判令：一、被告支某某告委托售房款52000元，并
赔偿利息损失（利息自2009年6月26日起按日万分之二点一计
算至还款之日止）。二、被告归还原告委托时交付的银行还贷
存折。庭审中原告变更诉讼请求被告支付给原告委托售房款50
517.04元，并赔偿利息损失（利息自2009年6月26日起按日万
分之二点一计算至还款之日止）。被告方甲辩称：原告所诉的双方委托协议卖房及相关的
约定都是事实，但是被告方某将所有的款项交付给原告，付款
的情况：签订协议当天付定金50000元；同年6月8日代原告还
按揭贷款2000元，6月11日还按揭贷款59482.96元，房屋在6月
12日出售。6月13日付180000元，6月29日付8000元；共计2999
42元。另外公证费460元是我支付的，应从房款扣除。总之我
已全部付清了房款，不欠原告任何款项了。综上，请求驳回原
告的诉讼请求。
原审法院认为：原告沈某某与被告方甲之间的委托合同
系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律法规的禁止
性规定，应确认有效。原、被告应当按照委托合同的约定全面
履行自己的义务。现被告尚欠原告房款517.04元未及时交付已
构成违约，应承担相应的民事责任。故原告诉讼请求中合理部
分本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。综上，依照《
中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条、第
一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一
款的规定，判决：一、由被告方甲给付原告委托售房款517.04
元并赔偿逾期支付利息损失（利息损失自2009年6月26日起按
日万分之二点一计算至本判决确定支付之日止）。款限本判决
生效后十日内付清。二、驳回原告沈某某其他的诉讼请求。如
被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟
延履行期间的债务利息。案件受理费1173元，减半收取586.5
元，由原告沈某某负担561.5元，被告方甲负担25元。上诉人沈某某不服原审法院上述判决，向本院提起上诉
称：一、永康市人民法院认定事实错误。1、原审法院认为500
00元某某在支付时就转为预付售房款是错误的。原审法院以“
原、被告双方签订的委托协议第一条中，写明该50000元是定
金，协议第二条又写明剩余250000元款项在扣除银行还贷后，
于2009年6月10日之前汇入甲方（原告）银行账户。”来认定
被上诉人支付给上诉人的50000元某某转为预付售房款，且在
支付的时候就已从购房总额300000元中予以扣除是错误的。根
据《担保法》第八十九条的规定：“当事人可以约定一方向对
方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵
作价款或者收回。”上诉人和被上诉人对于某某的约定完全符
合该规定，50000元的定金作为上诉人债权的担保，只有被上
诉人在按双方的约定履行债务之后才抵作售房款，在被上诉人
没有按照约定履行债务之前仍然是定金。而且，根据双方签订
的《委托协议》第三条“如果乙方（即被上诉人）未能按上述
约定及时付款，则乙方需支付给甲方（即上诉人）违约金壹万
元整（在伍万元某某中予以扣除）…”，从中也可以看出该50
000元某某是上诉人作为其债权的担保，虽然在该协议第二条
当中有“余款”字样，但并不因此就转为预付售房款。所以，
原审法院认定50000元某某在支付时就转为预付售房款是错误
的。2、原审法院对上诉人扣除定金行为不予支持没有法律依
据，也违反了合同法的“意思自治原则”和“公平原则”。原
、被告之间虽然不是房屋买卖行为，但是双方明确某某了付款
的时间和违约责任。原审法院在没有任何法律依据和事实依据的情况下就认为“被告只有在为原告办理房屋销售事项收取房
款后才能将房款交付给原告”显然违背了合同双方的真实意思
表示，将法院的意思强加于合同双方，破坏了合同的严肃性。
而且，上诉人曾甲被上诉人如果高于300000元的价格出售房屋
的，超出部分则归被上诉人所有，事实上，被上诉人也是高于
300000元的价格出售的（这一点被上诉人在一审开庭审理的时
候也承认），所以被上诉人才愿意“在未有将房屋销售的情况
下就和上诉人约定交款时间”，其中的风险是正常的商业风险
，事实上被上诉人在承担该商业风险的情况下获得了更多的利
益，并不是原审法院认为的“原、被告在未有将房屋销售的情
况下就约定交款时间，显然对被告不利”。况且，上诉人与被
上诉人在没有出售房屋的情况下就约定付款时间并不违反法律
法规的规定，而被上诉人作为一个有销售房产经营的人更是清
楚其中的商业风险，却仍然愿意与上诉人签订这样一个协议，
显然是明知并且是愿意承担这个风险的。此外，原审法院在判
决书中还回避了被上诉人两次违约的事实。上诉人和被上诉人
在《委托协议》中明确某某了两个付款时间，但是被上诉人均
未在约定的时间付款，而且部分余款至今未付。而且，在被上
诉人第一次违约的时候上诉人就曾要求解除合同收回委托，但
是由于2009年房地产市场行情火爆，被上诉人为了获取更多的
利益才故意推迟出售房屋，并以各种理由拒绝将委托书、公证
书等手续交还给上诉人，最终造成了对上诉人的违约。被上诉
人为了个人利益最大化将上诉人的权利置于不顾，在为了获得
更多经济利益的时候一而再，再而三的违约却不用受合同的约束对上诉人显然也是不公平的。原审法院对此故意回避，却只
认为“现原告将被告交付的50000元作为被告的违约金某以扣
除，显然对被告不公平”，不仅没有法律依据，同时也违反了
合同法“意思自治原则”，更是违反了合同法的“公平原则”
。根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有
法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自
变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定
，上诉人和被上诉人签订的《委托协议》依法成立，应当受到
法律的保护。原审法院在判决书中也认定“原告沈某某与被告
方甲之间的委托合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违
反有关法律法规的禁止性规定，应确认有效”，那么合同双方
就应当受合同的约束并严格按照合同的约定来履行自己的义务
，法院也应当尊重合同当事人的意思表示不得随意干预。所以
，原审法院做出“原、被告之间是房屋委托销售并不是房屋买
卖，被告只有在为原告办理房屋销售事项收取房款后才能将房
款交付给原告。原、被告在未有将房屋销售的情况下就约定交
款时间，显然对被告不利…现原告将被告交付的50000元作为
被告的违约金某以扣除，显然对被告不公平，故对原告扣除行
为本院不予支持。”的认定显然没有法律依据，也违反了合同
法“意思自治原则”和“公平原则”。原审法院既然认定上诉
人和被上诉人之间签订的合同真实有效，又不违反法律法规的
禁止性规定，那么就应当对双方在履行合同过程中合法的行为
予以支持和保护。3、原审法院认定未付余款只有517.04元是
错误的。上诉人和被上诉人在《委托协议》第三条当中明确某某：“如果乙方（即被上诉人）未能按上述约定（即2009年6
月10日前付清）及时付款，则乙方需支付给甲方（即上诉人）
违约金壹万元整［在五万元某某中予以扣除］，最迟付款期限
可延迟至2009年6月25日止。”该约定系双方真实意思表示，
内容不违反有关法律法规的禁止性规定。所以被上诉人没有按
照约定在2009年6月10日前付清所有款项的时候，上诉人有权
按照约定扣除一万元。在扣除了一万元后，被上诉人应当支付
的余款是198517.04元而不再是188517.04元。同时，被上诉人
因在2009年6月10日前没有付清余款的违约行为而被扣除定金1
0000元后也得以将最迟付款期限延迟至2009年6月25日，这也
说明了付款期限的延迟是以扣除定金10000元为前提条件的。
在迟延后的付款期限内，被上诉人只支付了180000元，余款18
517.04元没有支付。上诉人根据合同约定将剩余的40000元某
某扣除，所以在2009年6月25日之后被上诉人应当支付的余款
是58517.04元，但是被上诉人在2009年6月25日之后只支付了8
000元，剩余50517.04元至今没有支付。所以未付余款应当是5
0517.04元，而不是517.04元。二、原审法院适用法律错误。
原审法院以《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：“委
托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合
同。”认定上诉人和被上诉人之间签订的合同是委托合同并不
正确。虽然上诉人和被上诉人之间签订的合同有“委托”字样
，但是从实际履行来看，根据《中华人民共和国合同法》第三
百九十八条的规定：“委托人应当预付处理事务的费用”，可
是本案当中却是受托人向委托人支付定金；此外上诉人曾乙超出300000元以外的部分归被上诉人所有，而且事实上，超出30
0000元的部分也已经由被上诉人占有。从中可以看出，上诉人
和被上诉人签订的协议是按照行纪合同的方乙履行的，因此使
用行纪合同的有关规定更为恰当。即使应当使用委托合同的有
关规定，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条：“受
托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”那么原
审法院也应当判决被上诉人超出300000元的部分转交给上诉人
。
被上诉人方甲辩称：沈某某是以他自己的名义来找我帮
忙卖房子，我只是一个搭桥牵线的人，我是出于好意去帮忙沈
某某的，因为银行的问题，无法一起还贷，我也通过电话联系
上诉人，他也说我先帮他还掉，因为我幼儿园非常忙，就拖延
了几天。沈某某也没有说要起诉我，我也以为总房价都清了，
292000元是我如期给他的。去年过了四、五个月后，房价涨价
了，他就打电话过我，认为是我从中赚差价，但我根本没有赚
他钱。我当时说愿意把我的佣金还给他1万元，我只是帮忙沈
某某进行房屋买卖，其把定金转为违约金的做法是错误的，本
身就是把定金转为总房款的。我没有赚上诉人的钱，我还倒贴
了公证费。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人的签订的《委托协议》，
是在平等协商基础上达成的，内容合法，应确认有效。根据双
方当事人的诉辩主张，双方对委托协议卖房及相关的约定无争议，本案争议焦点在于被上诉人方甲履行协议过程是构成违约
，如违约则应负多少违约责任。从本案证据分析，双方签订协
议后，被上诉人方甲已按约向上诉人沈某某支付了五万元保证
金，并代为清偿了上诉人按揭贷款所欠的贷款余额。而上诉人
已向被上诉人交付了房产交易所需的各项资料。按协议约定，
对剩余款项贰拾五万元，在扣除银行还贷后，被上诉人应在20
09年6月10日之前汇给上诉人。然而被上诉人是在同年6月13日
才汇给上诉人十八万元，已逾期三天。按协议约定，违约后最
迟付款期限可延至同年6月25日止，被上诉人于同年6月29日向
上诉人付款8000元，又逾期四天付款，尚有余款517.04元未付
。被上诉人方甲的行为已构成违约。按协议约定被上诉人第一
次逾期付款应向上诉人支付一万元违约金。由于被上诉人违约
行为显著轻微，并没有给上诉人造成较大损失，依据《中华人
民共和国合同法》第一百一十四条的规定，在适当追究被上诉
人违约责任后，依法可由被上诉人赔偿其利息损失。综上，原
判认定的事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。上诉人要求
追究被上诉人一万元违约金的上诉理由成立，对该部分上诉理
由本院予以支持，其他诉讼理由不成立，本院不予支持。依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二
）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十
二条、第一百一十四条、第一百一十五条、第四百零四条之规
定，判决如下：
一、撤销浙江省永康市人民法院（2010）金永商初字第7
26号民事判决；二、由被上诉人方甲给付上诉人沈某某委托售房款517.0
4元、支付违约金10000元，并赔偿逾期利息损失（以所欠委托
售房款为基数，自2009年6月26日起按中国人民银行同期贷款
利率计算至本判决确定的履行之日止），限本判决生效后十日
内付清。
三、驳回沈某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行结付义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支
付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费586.50元，二审案件受理费1173元，两
项合计1759.50元，由上诉人沈某某负担759.50元，被上诉人
方甲负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高国坚
审 判 员 陈影波
代理审判员 黄玉强
二〇一〇年九月十九日
代书 记员 楼 青