文书内容四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第9096号原告张瓅月，女，1988年4月11日出生，汉族，住成都市锦江区。委托代理人钟诚，四川合状律师事务所律师。被告成都新同辉置业有限公司。住所地：成都市双流区东升街道办事处龙桥路6号121栋1单元9楼906号。法定代表人赵建华，执行董事。委托代理人刘志宏，四川中沛律师事务所律师。第三人成都农村商业银行股份有限公司金花支行。住所地：成都市武侯区武兴路28号西部智谷第2幢1、2层。负责人王健伟，行长。委托代理人瞿政，四川运逵律师事务所律师。委托代理人邓爽，四川运逵律师事务所律师。原告张瓅月与被告成都新同辉置业有限公司（以下简称“新同辉公司”）、第三人成都农村商业银行股份有限公司金花支行（以下简称“农商行金花支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员梁宪独任审判，公开开庭进行了审理。原告张瓅月及其委托代理人钟诚、被告新同辉公司的委托代理人刘志宏、第三人农商行金花支行的委托代理人瞿政、邓爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瓅月诉称，原告于2012年10月29日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于双流区东升街道迎春桥社区的“世代积家”商品房。原告以首付5成，余款按揭的方式向第三人贷款购买该房产，并于2014年10月29日与第三人签订《个人购房担保借款合同》。由于被告至今未取得房屋竣工验收合格的相关手续，导致不能为原告办理房屋所有权转移登记手续，根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，被告的行为已构成根本违约。故诉请判令:1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、被告返还已收取的契税及产权办理等费用63803元；4、被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金44880元（暂计算至2015年11月1日）。被告新同辉公司辩称，根据《商品房买卖合同》第十九条（一）的约定，被告未取得楼栋权属证明的，原告不得退房，只能要求继续履行合同。因楼栋权属证明是转移登记的前提，被告现尚未取得楼栋的权属证明，故不符合转移登记的前提条件，原告不能请求解除合同。原告如要求解除《商品房买卖合同》，根据法律的规定，合同解除，只能要求赔偿损失，不得主张违约金，因此，原告既主张解除合同，又要求支付违约金矛盾。第三人农商行金花支行述称，第三人按约履行放贷义务，没有任何违约行为，故不同意解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》。原告既主张解除合同又主张违约金是矛盾的，主张了违约金就不能解除合同。经审理查明，原告与被告新同辉公司于2012年10月29日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告新同辉公司开发的位于双流区东升街道迎春桥社区世代积家房屋，面积为56㎡，购买价为1361868元。《商品房买卖合同》第十条第（一）约定：出卖人（被告）应当在2013年1月1日前向买受人（原告）交付该商品房。第(二)约定：1、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十九条产权登记约定：(一)、初始登记，出卖人应当在2014年1月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购房屋的权属登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下类第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2012年10月8日、2012年10月29日，原告向被告支付了购房款100000元、581868元，共计681868元。2014年10月29日，原告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，向第三人贷款680000元。随后，第三人按约发放贷款。此后原告一直正常向第三人还款。至2015年11月，原告停止向第三人还款。2015年11月20日，原告以公证邮政特快专递的方式向第三人寄送《四川省双流县人民法院受理案件通知书》与《暂停支付按揭款的函告》，第三人收到该邮件后未回复原告。2014年1月8日，原、被告签订了一份已收资料清单及代收费用明细。该明细载明：房号为Ａ－2205，业主为张瓅月，代收费用如下：契税40856.01元，交易手续费12256.8元，印花税680.93元，维修基金1010.34元，房屋产权印花贴税10元，产权登记费550元，国土证25元，共计55389.08元。同日，原告向被告支付上述代收费用55389.08元。被告向其出具一份专用收据。2012年11月20日，成都市住房置业融资担保有限公司向原告出具一份代收款收据，载明收到原告代收抵押费2874元。同日，成都市住房置业融资担保有限公司向原告出具一份发票，载明收到担保服务费5440元，担保手续费100元，总计5540元。原、被告还签订了两份补充协议,对房屋实测面积及房屋总价以及贷款补贴进行了约定。另查明，原告购买的房屋属被告开发的“世代积家”项目，该项目尚未办理竣工验收手续及未取得规划验收合格证。认定上述事实的证据有：原告身份信息、被告企业工商信息、第三人企业工商信息、商品房买卖合同、补充协议、收据、公证书等本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，证明力较强，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除，被告是否应向原告退还办理产权登记的代收费用55389.08元及代收抵押费2874元、担保服务费5440元、担保手续费100元，总计63803元。二、原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除。三、被告是否应向原告支付逾期办理转移登记的违约金44880元。对争议焦点，分述如下：一、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据商品房买卖合同的约定，被告应当在2013年1月1日前将符合交付条件的房屋交付给原告，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内即2014年1月1日前取得房屋所有权证书的，原告有权退房。因涉案房屋至今尚未办理竣工验收手续，未取得规划验收合格证。该责任在被告，故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告在收取原告交纳的办理产权登记的相关费用后，至今未向相关部门交纳，原告要求退还，本院予以支持。被告应返还原告交付的办理产权登记的代收费用55389.08元，并应对因此给原告造成的损失承担赔偿责任，原告因贷款支付的代收抵押费2874元、担保服务费5440元，担保手续费100元，被告应予以赔偿。二、关于原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，原告与被告之间的买卖合同与第三人的《个人购房担保借款合同》是两个法律关系，且第三人未提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告是否应向原告支付逾期办理转移登记的违约金44880元的问题，根据《商品房买卖合同》第十九条约定“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）、……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”本案中《商品房买卖合同》已解除，被告不再负有为原告办理转移登记的义务，原告要求被告支付逾期办理转移登记违约金的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十五条之规定，判决如下：一、原告张瓅月与被告成都新同辉置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同自编号：A-2205）及其补充协议于本判决生效后予以解除。二、被告成都新同辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内将代收费用55389.08元退还给原告张瓅月。三、被告成都新同辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张瓅月因贷款支付的抵押费2874元、担保服务费5440元，担保手续费100元。四、驳回原告张瓅月的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1237元，由被告成都新同辉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 梁 宪二〇一六年十二月十六日书 记 员 刁妍妍