浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温瑞民初字第894号
原告杨某某。
委托代理人（特别授权代理）洪某某。
被告何某某。
被告鲍某某。
委托代理人（特别授权代理）王某。
本院于2010年5月20日立案受理了原告杨某某诉被告何某
某、鲍某某房屋买卖合同纠纷一案。2010年5月21日原告杨某
某向本院提出财产保全的申请，2010年5月24日本院依法裁定
查封安阳街道周家桥小区5幢1单元301室房屋。2010年6月23日
本院依法适用简易程序由审判员张锦钢公开开庭审理了本案。
原告的委托代理人洪某某、被告何某某、被告鲍某某及其委托
代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某诉称：两被告系夫妻关系。2006年8月13日，
被告何某某将其尚在建××于瑞安市××楼一套商品房（现为安阳街道周家桥小区5幢1单元301室）出卖给原告。当日，原
、被告双方签订了《房地产买卖合同》，约定了成交价格、付
款方式与期限。在合同中双方特别约定，被告必须无偿提供有
关手续，并无条件协助原告办理双证过户手续。之后，原告依
约履行了大部分付款义务，剩余5万元待房产证、土地证过户
后再给付。同时，上述房屋在建成后，原告便一直居住使用至
今。2009年8月3日，瑞安市房产管理局向被告颁发了瑞安市房
某证瑞（房）字第00××98号房产证。原告得知后，多次要求被
告协助其办理相应的过户手续，履行合同剩余义务，均遭到了
被告的无理拒绝。为此，原告诉至法院，请求判决：1、原、
被告于2006年8月13日签订的《房地产买卖合同》合法有效。2
、判令被告协助原告办理瑞安市安阳街道周家桥小区5幢1单元
301室房屋的房地产变更过户手续。
被告何某某辩称：讼争房屋于2009年8月份登记于两被告
共同共有。2006年8月份，被告何某某隐瞒了共有人鲍某某，
私自与原告签订《房地产买卖合同》将讼争房屋转让，款项是
被告何某某拿的。现土地证及房屋所有权证均已办理，但未过
户，房屋现价值为220万元。被告鲍某某现在才知道事实，合
同应无效，被告同意退还房款。请求法院驳回原告的诉讼请求
。
被告鲍某某辩称：1、被告鲍某某没有与原告签订《房地
产买卖合同》，也没有收到原告的购房款。《房地产买卖合同
》系被告何某某隐瞒被告鲍美甲情况下与原告签订的。2、讼
争房屋系两被告夫妻共同财产。被告何某某的处分行为，因没有得到被告鲍美甲同意，不具备生效要件而无效。3、本案涉
及的是不动产买卖，是以登记形式为要件。现讼争房屋登记为
两被告为共有人。无权处分人将不动产转让给他人的，所有人
有权追回。原告的取得也不符合善意取得的方式。为此，请求
驳回原告的全部诉讼请求。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
原告身份证，证明原告的身份。
被告户籍证明，证明被告身份情况及二被告夫妻关系。
房地产买卖合同，证明被告向原告出卖诉争房屋及合同
约定的具体内容。
收条，证明原告已向被告支付大部分房款的事实。
瑞安市房产管理局产权证明书，证明房屋登记两被告名
下的事实。
瑞安市国土资源局土地登记资料查询结果证明，讼争房
屋对应土地登记两被告名下及土地国有性质的事实。
联建房分房协议书，证明原告购得诉争房屋的事实。
原告提供的上述证据，经当庭出示质证，两被告均无异
议。本院认为上述证据来源合法，两被告均无异议，故，予以
采纳。两被告在本院指定的举证期限内没有提供证据。
本案审理过程中，经原告申请，本院对房屋中介人陈某
某进行了询问。陈某某陈述合同是杨某某与何某某签订的，付
款时何某某带鲍美乙补签，但杨某某没有带合同所以就没有签
字。针对陈某某的证言，原告表示无异议。被告鲍某某认为真
实客观。其中都是何某某说我老婆都知道的，证人说鲍某某知道都是通过何某某说的，证人自己并无证据证明，因此鲍某某
是不知情的。被告何某某认为，原告付款的时候何某某有带鲍
某某去银行拿钱。鲍某某并没有碰到原告，原告是转账的。陈
某某的证言因其无出庭作证，证明力弱。但其能与其他证据相
印证，被告也无异议。故予以采纳。
经审理本院认定，两被告系夫妻关系。2006年8月13日，
被告何某某将其尚在建××于瑞安市××楼室一套（现为安阳
街道周家桥小区5幢1单元301室）出卖给原告。当日，原告杨
某某与被告何某某双方在鑫富中介签订了《房地产买卖合同》
，约定：每平方米3700元，建筑面积152平方米，总价562400
元。具体面积以房产证为准，按每平方米3700元的价格多还少
补。扣留50000元在房产证过户后付30000元、土地证过户后付
清20000元。被告必须无偿提供有关手续，并无条件协助原告
办理双证过户手续。合同签订后之后，原告经过中介人陈某某
经手依约支付了561900元。其中，2006年9月1日一笔210000元
，系两被告一起收取。2006年11月份原告装修并入住该房屋。
2009年8月3日，瑞安市房产管理局以何某某、鲍某某为产权人
颁发了瑞安市房某证瑞（房）字第00××98号房屋所有权证，注
明房屋建筑面积163.28平方米。瑞安市国土资源局于2010年1
月颁发了相应的土地证。注明，用途：住宅。使用权类型：国
有出让。证号：1-2010-103-
1388。使用权面积：21.54平方米。两证现均在两被告处。被
告仍有安阳街道周家桥小区5幢1单元601室一套，与原告住的
属同一单元。现原告要求被告协助其办理相应的过户手续，双方因面积多出部分如何计价无法达成一致，故酿成本案诉讼。
上述事实有当事人陈述、原告身份证、被告户籍证明、房地产
买卖合同、收条、瑞安市房产管理局产权证明书、瑞安市国土
资源局土地登记资料查询结果证明、联建房分房协议书、谈话
笔录等证据相互印证予以证实。
本院认为，在原告杨某某与被告何某某房屋买卖过程中
，被告鲍某某与被告何某某一起领取其中房款210000元，以及
原告杨某某入住讼争房屋至今有三年之久，被告鲍某某不仅知
情且从未主张权利。原告杨某某与被告何某某签订合同时，讼
争房屋的权属证书尚未登记领取，故原告有理由相信被告何某
某有权处分该房屋，属于表见代理，所以双方签订的《房地产
买卖合同》有效。被告鲍某某辩称当时领取210000元系房屋出
租15年的租金，不符合社会生活常理，不予采信。原告杨某某
根据合同已支付房款并入住房屋，表明房屋已经实际交付，但
尚未办理所有权转移登记手续。两被告在领取房屋所有权证及
土地证后，应该按照合同的约定，协助原告办理房屋所有权及
土地使用权过户手续。故原告的请求，应予支持。原、被告曾
约定房屋每平方米3700元，建筑面积152平方米，具体面积以
房产证为准，按每平方米3700元的价格多还少补。现房屋所有
权证载明讼争房屋的面积为163.28平方米，实际多了11.28平
方米。故原告应补给被告3700元×11.28平方米＝41936元。再
者，原告尚有50000元待办理过户手续后支付。为避免讼累，
原告应付的款项，在本案中一并支付。据此，依照《中华人民
共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第五十一条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼
证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、原告杨某某与被告何某某于2006年8月13日签订的《
房地产买卖合同》有效。
二、被告何某某、鲍某某于本判决生效后十日内依照房
地产权属登记机关的法定程序协助原告杨某某办理瑞安市安阳
街道周家桥小区5幢1单元301室房屋的土地使用权及房屋所有
权过户登记手续。
三、原告杨某某于本判决生效后十日内支付房屋尾款500
00元及面积增补款41936元，合计91936元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13800元，减半收取6900元，诉讼保全费5000
元，合计11900元，由被告何某某、鲍某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省
温州市中级人民法院（上诉受理费13800元，应在上诉期届满
后的七日内预交到温州市中级人民法院，或汇至浙江省省级财
政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：31×××18
9886000136，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 张锦钢
二〇一〇年七月二十七日
书记员 张 勉