中华人民共和国北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）年西民初字第15381号
原告罗桂英，女，1930年4月12日出生。
委托代理人孔玉庆，男，1962年12月22日出生.
委托代理人孔燕萍（原告罗桂英之女），女，1957年5月3日出生。
被告工业和信息化部机关服务中心（工业和信息化部机关服务局。
法定代表人付京波，局长。
委托代理人丰亚绩，男，1990年2月20日出生。
被告孔志军（KONGZHIJUN），国籍：澳大利亚籍，男，1959年8月11日出生。
委托代理人王晓卓，北京市梭伦律师事务所律师。
原告罗桂英与被告工业和信息化部机关服务中心（以下简称：工业信息化中心）、孔志军确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗桂英及其委托代理人孔玉庆、孔燕萍，被告工业信息化中心委托代理人丰亚绩，被告孔志军委托代理人王晓卓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗桂英诉称：北京市西城区参政胡同xx号xxx号原为邮电部所有的公有住房，一直由原告及其丈夫孔文甫居住。孔文甫于1992年10月12日去世。此后一直由原告独自在此居住。1994年，单位通过房改将原有的公有住房出售给承租人，当时原告因探亲并未在国内，被告孔志军主动要求帮助原告办理房改事宜。但2000年原告向被告孔志军索要房屋产权证时方知孔志军已经将自己变更为购买人，与被告工业信息化中心签订了房屋买卖协议等相关文件。依据《商品房屋租赁管理办法》第十二条之规定出售公有住房时，承租人有优先购买权，故原告应该是房改时的合法有权购买人。为此，原告不间断地多次找孔志军协商解决此问题，也一直向被告工业信息化中心有关部门反映，要求解决此问题，但该问题一直未得到解决。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：1、要求确认二被告于1994年签订的关于北京市西城区参政胡同xx号xxx号房屋买卖协议无效；2、本案诉讼费由被告孔志军承担。
被告孔志军辩称：一、我的家庭情况：本人孔志军，原告是我母亲。我的父亲孔文甫，1992年去世。我有两个姐姐，大姐孔伶（澳大利亚国籍）现居澳大利亚，二姐孔燕萍（中国国籍）现居北京，我还有一个弟弟孔玉庆（澳大利亚国籍），现居澳大利亚悉尼。我父亲孔文甫于1992年10月13日在北京去世。去世前我父亲和我母亲罗桂英住在北京市西城区参政胡同xx号xxx室（以下简称：“参政楼”）。二、我有权购买参政楼。我父亲去世时，参政楼的产权归邮电部所有，而我的父亲是此房的承租人。之后此房的承租人一直没有变过。因此，当此房进行房改售房时，我和我母亲作为我父亲的亲属，都有权参加房改售房、购买此房。三、我购买参政楼房屋是经过我母亲同意的。1993年邮电部开始房改，当时所有的承租房都要求参加房改。我母亲与我们四个孩子商量（当时，孔伶和孔玉庆均在澳大利亚悉尼，我和孔燕萍在北京），希望四个孩子出钱买下参政楼。孔伶、孔燕萍和孔玉庆当时的态度非常明确：“不管，不参与，不出钱”。我母亲很生气也很伤心，她对我说：“儿子，他们都不管我的事，都是白眼狼，儿子你拿钱把房子买下来，写你的名字，只要让我住到死就行。”于是，我按照我母亲的意思，去邮电部办理了购房手续。当时邮电部房改办的人事先找我母亲谈过话，是在得到我母亲罗桂英同意后才与我签订的购房契约。我去办购房手续还是我母亲通知我去的。参政楼购房契约是我签的，购房全款也是我交的，其他人没付过一分钱。我母亲在起诉状里声称我和邮电局房改办签订合同时她并未在国内，这不是事实。事实上，赴澳大利亚的旅游探亲签证最长6个月，也就是说我母亲在澳大利亚最长可以呆6个月，而参政楼房售房一事前前后后一共2、3年，我母亲一直居住在此房，周围的邻居见面也都会谈到房改售房这件事，她不可能不知道房改售房的事，更不可能不知道购房契约上写的是我的名字。而且后来邮电部房改办也把购房契约原件给了我母亲，她拿到合同后如果发现购房人名字不正确，完全有机会、有时间到邮电部或者人民法院要求改名。可是我母亲当时并没异议，可见她当时是同意我作为购房人的。参政楼的房产证是1998年7月30日签发的。当时，1998年年底，看到别人都拿到房产证了，我母亲也去邮电部领房产证，但邮电部的人答复她说：“房产证是你儿子的名字，只能交给你儿子。”这证明我母亲在1998年时也已非常清楚房产证是我的名字，但她还是没有任何异议，可见她也是同意我作为产权人的。从1994年至今，我母亲一直都在参政楼居住。因为我母亲是有单位的人，她明知如果参政楼是她的名字，她可以到她的单位去报销供暖费；但参政楼的供暖费却一直都由我交纳，不能报销。所以从这个角度讲，我母亲也是一直知道参政楼是我的名字的，而她几十年了都没有什么异议。所以，我认为我母亲在知道参政楼是我购买的、我是参政楼的产权人20年后，再起诉我、认为我与邮电部的购房契约无效，是超出了诉讼时效的。四、本案起因是赡养问题。今年3月份我回国看望母亲时，她告知我现在参政楼的房价已经涨到了几百万，我的其他兄弟姐妹要求她把房子改成她的名字，好立遗嘱，不然他们就不给我母亲抚养费。因我母亲抚养费一事，我跟我弟弟孔玉庆做过交流，但他拒绝和我商谈抚养费的问题，只要求我把参政楼改成我母亲的名字。因此，此案是由我母亲的抚养费引起的。从我父亲去世后，我母亲抚养费没有过争议，现在参政楼的房价涨了，我的兄弟姐妹以抚养费要挟房子更名，可看出他们目的所在。综上，我不同意我母亲的诉讼请求，请求法院驳回我母亲的起诉。
被告工业信息化中心辩称：一、根据国务院机构改革方案，1998年在邮电部和电子工业部的基础上组建信息产业部。2008年组建工业和信息化部，将原国家发展改革委员会的工业行业管理有关职责，原国防科学技术工业委员会核电管理以外的职责，原信息产业部和原国务院信息化工作办公室的职责，整合划入工业和信息化部。历经两次大的机构改革，邮电部历史时期的部分房产档案已遗失。二、1996年的售房行为并未违反当时国家法律法规的强制性规定，北京市西城区参政胡同xx号楼xxx室系我单位产权房屋，孔文甫为合法承租人。1992年孔文甫去世后，我单位依据【93】国家机关房改字第xx号）文件批复，与孔志军（原承租人孔文甫儿子，是孔文甫的重要家庭成员）签订《房屋买卖契约》，原告诉称自己为该住房的合法承租人，而非孔志军，我们建议请原告举证。三、我单位认为原告诉称的《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）在本案无效，（一）是我单位房屋属央产公有住房而非商品房；（二）是《办法》于2010年12月由住建部发布，2011年2月起施行，而案中房产是1996年签订协议并购买，我们认为《办法》发布在售房行为之后，原告不应该用现有法律来衡量过去的事实。故不同意原告诉讼请求。
经审理查明：孔文甫与罗桂英为夫妻关系，生育有子女孔伶、孔燕萍、孔志军、孔玉庆。
北京市西城区参政胡同xx号xxx号原系邮电部产权，承租人为孔文甫，孔文甫自1983年4月起享受司局级待遇。户口原户籍亦登记在上述地址，为该户户主，孔文甫于1992年10月17日因死亡注销，户主变更为罗桂英。此后该房一直由罗桂英独自居住。
邮电部机关住房制度改革领导小组向中央国家机关住房制度改革领导小组提出《关于〈邮电部机关〉一九九三年向职工出售公有住宅楼实施办法的请示》，附件为《邮电部机关一九九三年向职工出售公有住宅楼实施办法》。该办法规定：“凡有本市城镇常住户口的职工，购买住房以自住为目的，现住户为合法承租人，均可申请购买部机关拟出售的自住房屋……1993年部机关向职工出售公有住宅楼房实行标准价加优惠的办法……向职工出售公有住宅楼房，给予以下优惠：（1）、工龄优惠：建国前的每一年工龄优惠房价的1%；建国后至1979年底，每一年工龄优惠房价的0.8%；1980年以后每一年工龄优惠房价的0.5%。每个职工工龄的实际优惠额都应该职工工龄短优惠额之和。2、为鼓励职工早买房，并考虑职工的经济承受能力，给予房价8%的一次性优惠。3、职工购买1992年1月1日以前进住的现住房，除给予以上两项优惠外，再按减收征地拆迁补偿费原则，给予一项购买现住房房价的16%优惠。以上各项优惠，均在标准价的基础上以连乘方式计算，楼房实际售价，凡低于每建筑面积140元的，均以140元计价……职工分期付款购买公有住宅楼房，应按约付款，购房者亡故，由其继承人付清剩余款项，如不按约付款，其所购住房由部机关收回，已付房款退还给继承人……职工按标准价购房后，因家庭人口增加、职务与职称变动等原因增加住房时，其增加的住房按届时购买新房的办法购买……按以上价格和政策出售公有住宅楼房的截止期为1993年12月31日……本办法自中央国家机关住房制度改革领导小组办公室批复之日起执行。”
1993年12月10日，中央国家机关住房制度改革领导小组办公室作出了《关于〈邮电部机关〉一九九三年向职工出售公有住宅楼实施办法的请示》的批复。同意该部以1993年的标准价向职工优惠出售普通标准住宅楼房的办法，此标准价售房的截止日期为1993年12月31日。（「93」国家机关房改字第32号）
1996年8月28日，卖方——中华人民共和国邮电部（以下简称：邮电部、甲方）与作为买方的被告孔志军（乙方）签署了《房屋买卖契约》，约定甲、乙双方根据1993年3月10日，国家机关房改字第32号文件批复，就下列房屋的买卖订立本契约，共同遵守。甲方将西城区参政胡同xx号塔楼xxx号单元楼房，总建筑面积83平方米（含阳台面积7.9平方米）出售给乙方，房价款26194.33元整。乙方根据《邮电局机关1993年向职工出售公有住宅楼房的实施办法》文件规定，同意乙方享受以下优惠：1、工龄优惠：建国前的每一年优惠房价的1%；建国后至1979年底，每一年工龄优惠房价的0.8%；1980年以后每一年工龄优惠房价的0.5%。每个职工工龄的实际优惠额都应该职工工龄短优惠额之和。2、为鼓励职工早买房，并考虑职工的经济承受能力，给予房价8%的一次性优惠。3、职工购买1992年1月1日以前进住的现住房，除给予以上两项优惠外，再按减收征地拆迁补偿费原则，给予一项购买现住房房价的16%优惠。以上各项优惠，均在标准价的基础上以连乘方式计算，楼房实际售价，凡低于每建筑面积140元的，均以140元计价。甲、方双方议定：1993年底前交予付款6000元，待房价计算结果后，如乙方一次性付清房价款，再享受房价款20%的优惠……乙方按房改售房的有关规定应交纳交易测绘等费用130.97元……职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。
《单位出售住房房价计算表（房改表三）》显示，孔志军购买上述房屋时享受的各项优惠率如下：购现房优惠率16%；一次性优惠率8%，参加工作时间：17年、工龄优惠率9.6%。
1997年7月15日孔志军取得涉案房屋产权证。
根据国务院机构改革方案，1998年在邮电部和电子工业部的基础上组建信息产业部。2008年组建工业和信息化部，将原国家发展改革委员会的工业行业管理有关职责，原国防科学技术工业委员会核电管理以外的职责，原信息产业部和原国务院信息化工作办公室的职责，整合换入工业和信息化部。
2000年6月20日，被告孔志军给工业信息化中心回信，内容如下：“房改办领导：您们好：贵办于2000年6月1日的信函我已收到，关于信函中谈及的我本人购买的参政胡同xx号塔楼xxx号房一事，我今去信正（郑）重声明：“此房的户名我本人不同意做任何的变更。”而且我从来没有答应过我母亲罗桂英及其他任何人关于此房要改名的说法。我于5月30日已去信给我母亲，讲明了我的意思：就是让她一直在此居住、养老，直到她百年以后我收回此房，情况就是这些。给您们添了许多不必要的麻烦，借此机会我再次向你们表示歉意！！！”
现原告持诉称理由，将二被告起诉至本院，提出如下诉讼请求：1、要求确认二被告于1994年签订的关于北京市西城区参政胡同19号207号房屋买卖协议无效；2、本案诉讼费由被告孔志军承担。
审理中，原告针对其主张，提交了如下证据：1、北京市公安局福绥境和花园路派出所证明，显示孔志军户口于1986年8月12日由海淀索家坟x号楼xxx号迁入西城区前半壁街xx号x号楼xxxx号，于1987年7月9日户口迁往海淀北太平庄电信宿舍x门——xxx号，于2001年10月17日迁往海淀区心外大街x号x楼xxx号。证明孔志军的户口并不在涉案房屋内，且在外一直另有住房。2、加盖有骑缝章的涉案房屋产权变更手续。3、出入境记录查询记录，显示原告于1993年9月24日前往澳大利亚，1994年3月19日返回。证明原告在被告办理涉案房屋更名手续时人在境外，对二被告签约一事不知情。办理手续是1993年结束的，6000元也是在该年年底交纳的。4、照片两张，时间分别为1993年9月25日及1994年3月19日，地点均为悉尼机场，证明目的同上。
被告孔志军对派出所出具的户籍证明真实性表示认可，但不认可关联性，理由是户籍只能证明户籍情况，与住房没有关系。被告工业信息化中心称前半壁街房屋原系我单位产权房屋，经查现产权人并非孔志军。二被告对证据2的真实性不持异议。
对出入境记录查询记录的真实性不持异议，但不认可其关联性，称变更手续时间与原告出入境时间并不重合，而且因为数据采集原因，上述记录可能存在差错或者缺漏。对照片的真实性不持异议，但不认可关联性。
被告孔志军提交了如下证据：1、购房契约，证明孔志军是涉案房屋的购房人，买卖双方均有签字、盖章，是合法有效的合同。2、房款收据；涉案房屋的购房款是孔志军支付的，首次支付购房款的时间是1994年8月31日，此期间原告在国内，故不存在不知情一说。3、语音证据，内容如下：“（2015、4月25日20：32）还有一个问题也没有跟你说，就是那会儿，发房产证的时候，我上那个邮电部我说，人家老罗你怎么不领房产证去，我说去看看去那儿跟我要，他说这不是你的名字不能给你，连看都不给我看。那个叫丁文科的什么玩意，小丁，我一直在心里头我都没说，你知道吗？”（2015、4月29日18：16）“这么多年了我也没有说跟你要房子吧。你说这现在我也没办法是不是？你改名也得改现在，改过来就都不受到伤害了。我说叫你们不叫你们闹的都什么姊妹的都成仇人了，这玩意儿你说。你说钱要紧是命要紧啊，你想想好好地儿子。改过来，就完了啊，我也亏待不了你将来，我还在呢，我知道，我知道那个孩子好，我懂，儿子。”证明如下事项：①、原告早知道涉案房屋的产权人为孔志军；②、“这么多年”原告对涉案房屋为孔志军一事均无异议；③、本案是因原告的赡养问题而引发。
原告对证据1、2真实性不持异议，对证据3不认可，称被告对语音进行了处理，遗漏了很多内容，其中有：“房子是你爸爸给我留下的遗产，别人家的子女出资使用的是父母的名字，而你将房子改成自己的名字，这么做不对你应该把名字改回来。
被告工业信息化中心对孔志军的全部证据均予以认可。
本院要求孔志军就语音证据提交完整版的原始载体，但孔志军未能提交。
审理中，为进一步查明本案基本事实，本院责令被告工业信息化中心提交涉案房屋的原承租手续，该中心表示现仅留存《房屋买卖契约》原件，其他材料找不到。针对本院就涉案房屋为什么出售给被告孔志军的询问，工业信息化中心表示：“时间长了，具体事情不清楚。”
上述事实，有双方当事人陈述、承租人证明、夫妻关系证明、二龙路派出所户籍证明、注销户口证明、xx号文件、待遇审批表、人事档案表、涉案房屋买卖契约、孔志军给工业信息化中心的回信在案佐证。
本院认为：根据双方当事人陈述以及现有证据可以认定：涉案房屋并非一般的意义上的商品房屋，而是带有福利分房性质的房改房。根据邮电部机关住房制度改革领导小组向中央国家机关住房制度改革领导小组报送的《邮电部机关一九九三年向职工出售公有住宅楼实施办法》约定：“凡有本市城镇常住户口的职工，购买住房以自住为目的，现住户为合法承租人，均可申请购买部机关拟出售的自住房屋。”表明此次购房的主体应为在本市城镇有常住户口的职工、购买住房以自住为目的，且现住户为合法承租人。根据上述文件：涉案房屋的购买人应为原承租人孔文甫。孔文甫去世后，应由现住户购买。现住户只有原告一人。故原告应作为涉案房屋的购买人。而被告孔志军既非涉案房屋的承租人，户籍亦不在涉案房屋。其虽然也是孔文甫之子，但并非孔文甫的唯一直系亲属，且孔志军在购买该房前并不在涉案房屋居住，其购买该房亦非用于自住。故被告工业信息化中心在涉案房屋存在现住户的情况下，未征得该住户即原告的同意，擅自将该房出售给原承租人其中一名亲属，显然缺乏合法依据。
二被告在审理中虽一再主张原告同意孔志军购买涉案房屋，鉴于原告对此不认可，且通过2000年6月20日，被告孔志军给工业信息化中心回信中如下内容：“贵办于2000年6月1日的信函我已收到，关于信函中谈及的我本人购买的参政胡同xx号塔楼xxx号房一事……我从来没有答应过我母亲罗桂英及其他任何人关于此房要改名的说法。我于5月30日已去信给我母亲，讲明了我的意思：就是让她一直在此居住、养老，直到她百年以后我收回此房”可以看出，原告就被告孔志军购买涉案房屋一事已分别向二被告表示过异议，二被告声称原告在购房前知道并同意让孔志军行使购买权并未就此提交任何证据。根据相关法律规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故本院对二被告的上述主张不予采信。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
由于二被告未依照相关政策约定，在原承租人去世后，未征得现住户即原告的同意的情形下，私自就涉案房屋签署买卖契约，其行为已构成恶意串通损害契约外第三人（即原告）利益的共同故意，客观上损害了原告作为承租人共居亲属的购买权益。故原告要求确认二被告就涉案房屋所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
另鉴于本案系确认合同无效纠纷的确认之诉，不适用诉讼时效的规定，故被告孔志军以原告的起诉早已超过诉讼时效作为抗辩理由，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告孔志军与被告工业信息化中心前身——中华人民共和国邮电部于一九九六年八月二十八日签署的《房屋买卖契约》无效。
案件受理费一万三千八百元，由被告孔志军负担，自本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 员 李凤新
人民陪审员 李丹萍
人民陪审员 佟凤华
二〇一六年一月六日
书 记 员 刘晓冉