陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）西民二终字第892号
上诉人（原审被告）西安奥达房地产开发有限责任公司。住所地西安市新城区解放路318号4层办公区。
法定代表人王发友，公司董事长。
委托代理人闫文政，陕西同智律师事务所律师。
委托代理人韩宗谋，男，1982年11月17日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）叶爱贞。
委托代理人王金龙。
委托代理人耿光辉，男，1947年5月15日出生，汉族。
原审第三人张嘉驹。
委托代理人孙晓弟，陕西长泰律师事务所律师。
上诉人西安奥达房地产开发有限责任公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2008）雁民初字第1705号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原判认定，2006年12月19日，原告叶爱贞与被告西安奥达房地产开发有限责任公司（以下简称奥达公司）签订《樱花园二期认购协议》约定，被告计划在西安市青龙路开发建设住宅小区，原告购买被告开发的该小区第7幢2单元7层20701号房屋，面积164.73平方米，每平方米3100元，房款共计510663元；工程于2006年12月30日完工，经验收并符合国家和地方的有关规定，交付买受人使用。协议签订后，原告于同日向被告缴纳了全部房款510663元。2006年12月30日，被告并未向原告交付房屋。2007年9月13日，原告丈夫耿光耀与接受第三人委托的被告员工杨乐签订转让协议，该协议内容为：现有樱花园小区720701号房，面积164.74平方米，现拟要价50万元人民币转让张嘉驹，双方协商以9月25日前由被转让方一次性给转让方付清，转让方给被转让方交割原售房协议，该房将属被转让方，后续事项全部由被转让方进行。2007年9月15日，被告与第三人签订樱花园二期认购协议，该协议除完工日期约定为2007年6月30日外，其他内容与原、被告之间的认购协议基本一致。同日，第三人将全部房款向被告支付。被告并未取得樱花园小区二期的商品房预售许可证，该小区商品房预售许可证登记在西安新源房地产开发公司名下。2008年8月，原告叶爱贞起诉至西安市雁塔区人民法院，要求判令被告西安奥达公司向其交付《樱花园二期》7幢2单元20701号商品房，后又变更其诉讼请求为，判令西安奥达公司返还其购房款510663元及赔偿金300000元，两项合计共810663元。被告西安奥达公司辩称，原告在购买房屋后，已于2007年3月1日提出退房申请，也未签订正式商品房买卖合同。后原告与第三人张嘉驹签订转让协议，将房屋转让给第三人，被告方与第三人签订认购协议。故被告同意向原告退购房款，不同意支付赔偿金。第三人张嘉驹述称，其与原告于2007年9月13日签订转让协议，后向被告交纳了全部购房款，并与被告签订了认购协议书，现原告主张返还房款，支付赔偿金与其无关。
原审法院认为，原告与被告签订认购协议的内容符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条对于商品房买卖合同的界定，最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买卖人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告作为商品房的出卖人并未取得商品房预售许可证，该证实际登记在西安新源房地产开发公司名下，被告以自己名义与原告签订商品房买卖合同，应当认定为无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，……。故原告主张被告返还购房款510663元及不超过已付购房款一倍的300000元赔偿符合相关司法解释的规定，应予支持。原审遂判决：（一）原告叶爱贞与被告西安奥达房地产开发有限责任公司于2006年12月19日签订的樱花园二期认购协议无效；（二）被告西安奥达房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内向原告叶爱贞返还购房款510663元，并赔偿损失300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14707元，由被告承担，因原告已预交，被告应将该款连同上款一并向原告支付。
宣判后，西安奥达公司不服，向本院提出上诉称，原判基本事实不清，认定事实错误，适用法律不当。被上诉人叶爱贞明知西安新源房地产开发公司是本案涉讼商品房的出卖人，且自愿购买为西安市铁一中教师定向开发销售的剩余房产，并与上诉人签订认购协议，而一审判决疏于对西安奥达公司的上级单位陕西奥达企业集团有限责任公司与西安新源房地产开发公司签订的《商品房定向开发购销协议》这个书证的使用，将其与被上诉人叶爱贞签订的《认购协议》确认为商品房买卖合同，这是错误的。上诉请求二审查明和认定本案的事实，正确适用法律，依法撤销原判，将本案发回重审或依法改判。被上诉人叶爱贞及原审第三人张嘉驹同意一审判决。
经审理查明，2006年12月19日，叶爱贞与西安奥达公司签订《樱花园二期》认购协议约定，叶爱贞购买西安奥达计划开发的《樱花园二期》7幢2单元20701号商品房一套。叶爱贞于签订协议当天向西安奥达公司交付了全部购房款510663元，但西安奥达公司未按认购协议的约定期限向叶爱贞交付房屋。嗣后，叶爱贞因西安奥达公司提供的《购房合同》的出售方系西安新源房地产开发公司，而不是《认购协议书》上的西安奥达公司，且《认购协议书》的交房标准与正式合同书有较大出入，部分合同条款不符合有关法规规定及该商品房不能使用配套的太阳能产品等于2007年1月至同年3月数次向西安奥达公司提出退房申请，要求尽快解决退房事宜。西安奥达公司未予解决。2007年9月13日，叶爱贞之夫耿光耀与张嘉驹委托的西安奥达公司的员工杨乐签订转让协议，将叶爱贞认购的樱花园二期720701号商品房以500000元转让给张嘉驹。双方协商以9月25日前由张嘉驹一次性给叶爱贞付清，叶爱贞给张喜驹交割原售房协议，该房将属张嘉驹，后续事项全部由张嘉驹进行。协议签订后，张嘉驹于同年9月15日与西安奥达公司签订《樱花园二期》认购协议，并向西安奥达公司交纳购房款510663元，9月16日双方又签订了《补充协议》。其他事实与原审一致。
本院认为：西安市青龙路《樱花园二期》的商品房系西安新源房地产开发公司开发建设的住宅小区工程。西安奥达公司至今未取得《樱花园二期》商品房的预售许可证，故其与叶爱贞2006年12月19日签订的《樱花园二期》认购协议书不符合法律规定，没有法律效力。叶爱贞起诉要求西安奥达公司返还购房款510663元，并支付赔偿金的理由成立，依法应予支持。原审法院判决认定叶爱贞与西安奥达公司2006年12月19日签订的《樱花园二期》认购协议无效，并判令西安奥达公司退还叶爱贞购房款510663元是正确的，但判令西安奥达公司向叶爱贞支付赔偿金数额过高。应参照中国人民银行规定的同期贷款利率，向叶爱贞赔偿经济损失。故原审判决第二项不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（三）项规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2008）雁民初字第1705号民事判决的第一项。
二、变更西安市雁塔区人民法院（2008）雁民初字第1705号民事判决的第二项为西安奥达房地产开发有限责任公司应在本判决生效后十日内，一次性向叶爱贞返还购房款510663元，并赔偿叶爱贞的经济损失99732.48元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14707元，叶爱贞已预交，现由西安奥达房地产开发有限责任公司承担，并在给付上述应付款时一并给付叶爱贞。
二审案件受理费14707元，西安奥达房地产开发有限责任公司已预交，现由其自行承担。
本判决为终审判决。
审判长 邢锐飞
审判员 肖 勇
审判员 路小红
二００九年六月二十五日
书记员 刘 毅