广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初1089号
原告（反诉被告）：卢荣德，男，1970年3月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：赵志洪，广东卓泓律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广东省佛山市顺德区北滘镇现龙股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇马龙村民委员会。
负责人：卢钊昌。
委托诉讼代理人：邓纯明，广东广邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄蓉，广东广邦律师事务所实习律师。
原告卢荣德诉被告广东省佛山市顺德区北滘镇现龙股份合作经济社农业承包合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判。诉讼中，被告广东省佛山市顺德区北滘镇现龙股份合作经济社向本院提起反诉，本院予以接纳。并于2017年3月13日公开合并审理了本诉与反诉两部分。原告（反诉被告）卢荣德（下简称卢荣德）的委托诉讼代理人赵志洪，被告（反诉原告）广东省佛山市顺德区北滘镇现龙股份合作经济社（下简称现龙股份社）的委托诉讼代理人邓纯明、黄蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卢荣德向本院提出诉讼请求：1.判令现龙股份社立即向卢荣德交付四个承包鱼塘，即大浪5号塘、新长塘、大浪3号塘及润胜长塘；2.判令现龙股份社向卢荣德支付违约金250134.5元；3.判令现龙股份社退回卢荣德竞投保证金20000元；4.判令现龙股份社支付卢荣德律师费4000元；5.本案诉讼费由现龙股份社承担。事实与理由：2016年1月14日，卢荣德通过公开竞投方式投得现龙股份社发包的四个鱼塘，分别为大浪5号塘、新长塘、大浪3号塘及润胜长塘。当日双方签订了四份《租赁合同》，合同对四个鱼塘的承包期、每年承包款金额、违约条款等均作了约定。合同还约定，如现龙股份社承包期内擅自调整、变更承包鱼塘位置、面积、或者收回发包鱼塘的，现龙股份社应按实际占用时间双倍年租金作违约金支付给卢荣德等。合同签订后，卢荣德准备支付当年承包款前，发现现龙股份社并未从前承包人处收回鱼塘，前承包人仍然占用卢荣德投得的鱼塘，现龙股份社也不可能将合同约定的鱼塘交付卢荣德承包。卢荣德就此事多次向现龙股份社反映，现龙股份社仅组织了三次会议由前承包人与卢荣德自行协商处理，现龙股份社至今未收回承包权并将鱼塘交付卢荣德经营。卢荣德为解决本次纠纷委托律师代理本案诉讼，支付了律师费4000元。现龙股份社与卢荣德签订四份《租赁合同》时并未收回鱼塘的承包权，未有实际收回涉案鱼塘，致使涉案鱼塘自始至终无法交付卢荣德经营，现龙股份社违约在先，应承担继续履行合同及向卢荣德支付违约金的责任。卢荣德于2016年1月4日向现龙股份社交付的竞投保证金，其作用在于竞投后与现龙股份社签订《租赁合同》的保证，现龙股份社应予以返还。本案是因现龙股份社的上述违约行为而产生，现龙股份社应承担卢荣德因此而产生的律师费损失。请求法院支持卢荣德的诉讼请求。
现龙股份社向本院提出反诉请求：1.判令卢荣德向现龙股份社缴纳四个承包鱼塘即大浪5号塘、新长塘、大浪3号塘及润胜长塘拖欠的承包款135489.53元及合同履行保证金37520.19元，减去竞投保证金20000元，合计153009.72元；2.本案本诉与反诉费用由卢荣德承担。事实与理由：2016年1月14日，卢荣德通过公开竞投方式投得现龙股份社发包的四个鱼塘，分别为大浪5号塘、新长塘、大浪3号塘及润胜长塘。当日双方签订了四份《租赁合同》，合同对四个鱼塘的承包期、每年承包款金额、违约条款等均作了约定。约定卢荣德中标后在2016年1月15日前将2016年度承包款及合同履行保证金交予现龙股份社，现龙股份社在卢荣德缴纳完承包款和合同履行保证金后在2016年1月15日后由卢荣德与原承包人交接鱼塘。合同签订后，卢荣德迟迟不按约向现龙股份社缴纳承包款和合同履行保证金。2016年1月15日，卢荣德与原承包人在交接鱼塘时发生纠纷，报警后经过调解，原承包人承诺于2016年3月20日交出鱼塘的使用权。同年3月25日，现龙股份社委托律师向卢荣德催收诉请中的款项，但卢荣德不予理会，亦未提出异议。卢荣德至今未向现龙股份社缴交过任何款项。请求法院支持现龙股份社的反诉请求。
本院经审理查明：2016年1月14日，卢荣德通过公开竞投方式投得现龙股份社发包的四个鱼塘，分别为大浪5号塘、新长塘、大浪3号塘及润胜长塘。当日双方签订了四份《租赁合同》。其中大浪5号塘的《租赁合同》约定：1.用土名称为大浪5号塘，面积7.97亩，承包期自2016年1月16日至2020年12月15日止。每年每亩承包款4015元，每年总承包款31999.55元。2.保证金按年租金的30%计算为9599.87元。3.合同生效之日起至1月15日内，卢荣德向现龙股份社缴纳第一年即2016年1月16日至2016年12月15日止的承包款，承包金额为29332.92元，及合同履行保证金9599.87元。
大浪3号塘的《租赁合同》约定：1.用土名称为大浪3号塘，面积8.95亩，承包期自2016年1月16日至2020年12月15日止。每年每亩承包款4015元，每年总承包款35934.25元。2.保证金按年租金的30%计算为10780.28元。3.合同生效之日起至1月15日内，卢荣德向现龙股份社缴纳第一年即2016年1月16日至2016年12月15日止的承包款，承包金额为32939.73元，及合同履行保证金10780.28元。
新长塘的《租赁合同》约定：1.用土名称为新长塘，面积5.23亩，承包期自2016年1月16日至2020年12月15日止。每年每亩承包款4015元，每年总承包款20998.45元。2.保证金按年租金的30%计算为6299.54元。3.合同生效之日起至1月15日内，卢荣德向现龙股份社缴纳第一年即2016年1月16日至2016年12月15日止的承包款，承包金额为19248.58元，及合同履行保证金6299.54元。
润胜长塘的《租赁合同》约定：1.用土名称为润胜长塘，面积9亩，承包期自2016年1月16日至2020年12月15日止。每年每亩承包款4015元，每年总承包款36135元。2.保证金按年租金的30%计算为10840.50元。3.合同生效之日起至1月15日内，卢荣德向现龙股份社缴纳第一年即2016年1月16日至2016年12月15日止的承包款，承包金额为33123.75元，及合同履行保证金10840.50元。
四份《租赁合同》均约定：1.以后每年卢荣德需在12月15日前一次性清缴下一年度的承包款。2.卢荣德中标后于2016年1月15日前将2016年度承包款及合同履行保证金交予现龙股份社，现龙股份社在卢荣德缴纳完承包款和合同履行保证金后，在2016年1月15日前将土地（鱼塘）完整交给卢荣德使用。3.卢荣德需在合同约定日期前将2016年度承包款交予现龙股份社，下一年度承包款须于上年12月15日前缴纳。如卢荣德未按时交付下一年度承包租金，则现龙股份社有权终止合同且卢荣德交纳的保证金将不予返还。4.本合同约定的保证金在卢荣德交纳完合同约定所有承包款后，至合同终止时，经现龙股份社核查卢荣德未有违反本合同约定的条款后，由现龙股份社无息退回给卢荣德。5.现龙股份社在承包期内如擅自调整、变更承包鱼塘位置、面积或者擅自收回发包土地（鱼塘）的，现龙股份社按实际占用时间双倍年租金作违约金支付给卢荣德。卢荣德逾期缴交承包款，每逾期一日，按所拖欠承包款总额每日0.3%计缴滞纳金，且卢荣德仍需履行合同。逾期30日，现龙股份社有权解除合同并没收土地（鱼塘）和保证金，由此引起的纠纷及需支付的法律服务费由卢荣德负责。
后双方因合同履行产生纠纷，卢荣德于2017年1月16日向本院提起诉讼，请求本院：1.判令现龙股份社立即向卢荣德交付四个承包鱼塘，即大浪5号塘、新长塘、大浪3号塘及润胜长塘；2.判令现龙股份社向卢荣德支付违约金250134.5元；3.判令现龙股份社退回卢荣德竞投保证金20000元；4.判令现龙股份社支付卢荣德律师费4000元；5.本案诉讼费由现龙股份社承担。现龙股份社向本院提起反诉，请求本院：1.判令卢荣德向现龙股份社缴纳四个承包鱼塘即即大浪5号塘、新长塘、大浪3号塘及润胜长塘拖欠的承包款135489.53元及合同履行保证金37520.19元，减去竞投保证金20000元，合计153009.72元；2.本案本诉与反诉费用由卢荣德承担。
庭审中，现龙股份社认为：1.新长塘、大浪3号塘在公开竞投时原承租人已清场离开，竞投后已交付卢荣德使用。2.大浪5号塘原由冯福志承包，润胜长塘原由梁润忠承包，租期均至2016年1月14日前届满。竞投时尚未清场离开。后其组织卢荣德与原承包人进行过三次协商。2016年2月25日协调时原承包人承诺于2016年3月20日前将鱼塘交出。之后，卢荣德未再与现龙股份社联系，现龙股份社以为原承包人已将鱼塘交付卢荣德使用，所以才委托律师向卢荣德发了催缴函。直至原告起诉至法院，才知道大浪5号塘、润胜长塘仍未交接。3.合同已约定需先缴纳租金及保证金，再与上任租户交接鱼塘。四个鱼塘是同一批分别竞投的，现仅有大浪5号塘、润胜长塘未清场，其他两个鱼塘早已清场，但卢荣德四个鱼塘的租金及保证金均未缴纳。4.卢荣德在竞投鱼塘时交纳了20000元保证金（每个鱼塘5000元），竞投成功后应充当履约保证金或租金。股份社与其他租户在履行合同过程中一直是这样操作的。5.合同并无约定律师费应由现龙股份社承担，且不是法定义务。
庭审中，卢荣德认为：1.四个鱼塘是同一批分别竞投的，但四个鱼塘的合同是同时签订的，故应一并交付。大浪5号塘、润胜长塘的原承包人仍未将鱼清走，现龙股份社不可能将这两个鱼塘交付卢荣德承包。2.卢荣德多次反映该情况，现龙股份社仅组织了3次会议，由前承包人与卢荣德自行协商处理，至今未收回承包权并将鱼塘交付卢荣德经营。3.2016年1月4日交付的竞投保证金，其作用在于竞投后与现龙股份社签订《租赁合同》的保证，该款现龙股份社应予返还。4.现龙股份社未按约交付鱼塘，构成违约，应向卢荣德交付鱼塘，支付违约金，并承担卢荣德的律师费损失。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，原被告是在自愿、平等的基础上签订四份《租赁合同》，且其内容亦合法有效，故该四份合同对原被告双方均具有法律约束力，原被告均应按合同约定履行自己的义务。卢荣德通过公开竞投方式取得新长塘、大浪3号塘、润胜长塘、大浪5号塘的承包权，根据《租赁合同》约定，卢荣德应于2016年1月15日前按年租金的30%向现龙股份社支付合同履行保证金，故现龙股份社反诉要求卢荣德向其支付四个鱼塘的保证金合计37520.19元（新长塘6299.54元+大浪3号塘10780.28元+润胜长塘10840.50元+大浪5号塘9599.87元），本院予以支持。
新长塘、大浪3号塘、润胜长塘、大浪5号塘是分别竞投的，新长塘、大浪3号塘在公开竞投时前承包人已清场离开，应视为现龙股份社已按约将新长塘、大浪3号塘交予卢荣德使用。现龙股份社反诉要求卢荣德支付2016年1月16日至2017年2月15日期间新长塘承包款22748.32元、大浪3号塘承包款38928.78元，合计61677.1元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”润胜长塘、大浪5号塘现仍由前承包人占用，这表明现龙股份社仍未将这两个鱼塘完整交付卢荣德使用，卢荣德要求现龙股份社交付这两个鱼塘，本院予以支持。因现龙股份社至今未向卢荣德交付这两个鱼塘，现龙股份社要求卢荣德支付2016年1月16日至2017年2月15日期间这两个鱼塘的承包款，本院不予采纳。
没有证据证明现龙股份社承包期内存在擅自调整、变更承包鱼塘位置、面积或者擅自收回发包土地（鱼塘）之行为。根据《租赁合同》约定，卢荣德须于2016年1月15日前，向现龙股份社缴纳第一年即2016年1月16日至2016年12月15日止的承包款及合同履行保证金，而现龙股份社也需在卢荣德缴纳完承包款和合同履行保证金后，在2016年1月15日前将土地（鱼塘）完整交给卢荣德使用。从条文内容看，卢荣德缴纳承包款和合同履行保证金的义务在先，现龙股份社将鱼塘完整交付卢荣德使用义务在后。且新长塘、大浪3号塘在竞投时前承包人已清场，卢荣德也未缴纳这两个鱼塘的承包款及合同履行保证金。可见卢荣德违约在先，卢荣德请求判令现龙股份社支付其违约金250134.5元及律师服务费4000元，本院不予采纳。
卢荣德在参与公开竞投时向现龙股份社交付了20000元竞投保证金，现龙股份社反诉中主张直接用该款抵承包款或合同履行保证金，卢荣德本诉中主张返还该款，因竞投保证金与承包款、租赁合同履行保证金不是同一种类，且卢荣德不同意抵销，故本院对卢荣德要求退还竞投保证金20000元的诉请予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）卢荣德应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广东省佛山市顺德区北滘镇现龙股份合作经济社缴纳新长塘、大浪3号塘、润胜长塘、大浪5号塘合同履行保证金合计37520.19元；
二、原告（反诉被告）卢荣德应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广东省佛山市顺德区北滘镇现龙股份合作经济社支付2016年1月16日至2017年2月15日期间大浪3号塘和新长塘承包款合计61677.1元；
三、被告（反诉原告）广东省佛山市顺德区北滘镇现龙股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）卢荣德交付大浪5号塘、润胜长塘；
四、被告（反诉原告）广东省佛山市顺德区北滘镇现龙股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）卢荣德退还竞投保证金20000元；
五、驳回原告（反诉被告）卢荣德的其他本诉请求；
六、驳回被告（反诉原告）广东省佛山市顺德区北滘镇现龙股份合作经济社的其他反诉请求。
本案本诉受理费减半收取为2706.01元（原告卢荣德已预交），由本诉原告卢荣德承担2456.01元，本诉被告广东省佛山市顺德区北滘镇现龙股份合作经济社承担250元。本案反诉受理费减半收取为1680.09元（反诉原告广东省佛山市顺德区北滘镇现龙股份合作经济社已预交），由反诉原告广东省佛山市顺德区北滘镇现龙股份合作经济社承担680.09元，反诉被告卢荣德承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李晓芹
二○二○一七年三月二十日
书记员 韩思韵