福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终2358号
上诉人（一审原告）：陈林琳，女，1982年9月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：邹永权、苏兴坚，福建通久律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：朱家昌，男，1983年1月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被上诉人（一审被告）：陈翠英，女，1974年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：危冠元，福建君州律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：林东良，男，1985年5月3日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：葛芬纬，福建永时律师事务所律师。
上诉人陈林琳因与被上诉人朱家昌、陈翠英、林东良房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初5978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈林琳上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判支持陈林琳的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决遗漏了重要案件事实，并直接导致案件事实认定错误。1、一审法院遗漏了林东良作为陈翠英的情侣，长期为作为炒房投资客的陈翠英处理所炒房屋合同的签订、装修房屋出售信息的发布以及房屋出售合同的签订等代理事宜。陈翠英与林东良系情侣关系，陈翠英作为炒房投资客许多与炒房有关的事宜，诸如合同的签订、所炒房屋的装修、房屋出售信息的发布以及房屋出售合同的签订等事宜长期以来经常性的委托林东良代理实施的，这与林东良的陈述是完全一致的，而这一事实在一审第二次庭审现场也得到了陈翠英代理人的当庭确认；另一方面从陈翠英所炒房屋在中介发布的出售信息的联系人及联系电话均为林东良的事实也可以进一步相互印证。而这一重要事实，一审法院遗漏并未查明，而这一事实恰恰证实了林东良一审所陈述的与陈林琳签订本案房屋买卖合同系接受陈翠英委托是符合客观事实的。2、一审法院遗漏了陈翠英于2016年4月4日向本案房屋中介曾某转账1万元奖励的客观事实。在中介经纪人曾某的居间下于2016年4月4日签订本案房产买卖协议后，陈翠英于同日下午6点多向居间人曾某转账支付1万元的奖励，该支付奖励的行为可以充分的证明陈翠英对于林东良代理其签订本案房屋买卖协议是完全追认的，如果陈翠英不认可林东良的代理行为就不可能向中介支付该1万元的奖励，陈翠英支付奖励的事实有证人即房产中介经纪人曾某的证言证实，更有陈翠英银行转账流水为证。虽然陈翠英的代理人一审故意回避奖励的事实，将该1万元解释为支付给中介的中介费，我们假设该解释成立该1万元为中介费，同样可以得出一个很明显的结论，那就是陈翠英完全认可通过中介居间林东良代理其与陈林琳签订本案房屋买卖的这一客观事实，如果不认可也完全没必要为本案房屋买卖向中介支付中介费。但一审法院对于这一重要事实却遗漏查明，而陈翠英向本案房屋买卖的居间方支付1万元奖励的行为，就进一步证实了陈翠英对林东良代理其与陈林琳签订本案房屋买卖协议的追认。3、一审法院遗漏了陈翠英于2016年4月7日携带公证书、原房东产权证、结婚证等手续到银行与陈林琳办理房屋解押的客观事实。在房屋买卖协议签订后的2016年4月7日上午，林东良将所收到的陈林琳支付的40元购房定金转给陈翠英，陈翠英在收到该定金后与本案房屋原产权人朱家昌办理公证，并于下午带着公证书、朱家昌的结婚证、房产证等资料与林东良一起到指定银行与陈林琳办理房屋解押，陈翠英收受定金及带公证书及产权证等资料与陈林琳办理本案房屋解押手续的行为，充分说明了陈翠英对于林东良代理其与陈林琳签订本案房屋买卖协议的认可。但遗憾的是一审对于如此重要的事实，却遗漏查明并作出错误认定。而陈翠英收受定金及带资料配合办理公证的行为进一步说明了对本案买卖协议的追认。4、一审法院遗漏了陈翠英将本案房屋于2016年4月10日出售给案外人邓源秋的客观事实。2016年4月10日陈翠英在明知且认可林东良代理其与陈林琳签订了本案房屋买卖协议，且收受了陈林琳的购房定金40万元后，为谋其更大利益，违法将本案房屋卖给第三人邓源秋，而距离陈林琳将该房屋违法转卖案外人时，陈林琳与林东良签订的合同并未解除，陈林琳也未因任何违约行为而被依法解除。但该转卖的事实一审法院也遗漏查明，而陈翠英违约转卖的事实与该案事实的认定有重要意义，但遗憾一审法院也遗漏查明。5、一审法院对于陈翠英未实际归还定金的事实也遗漏查明。一审诉讼中，陈林琳提供了充分且合法有效的证据证实了，陈翠英收讫了陈林琳支付的购买本案房产的定金，以及在陈翠英将房屋转卖给案外人后尚未归还陈林琳定金的事实，但一审法院对于陈翠英尚未实际归还定金的事实却遗漏查明。
二、一审法院错误的认定陈翠英未追认林东良代其与陈林琳签订合同的事实，并据此判定驳回陈林琳一审诉求，没有事实和法理依据。正如第一点所阐述的，陈翠英因与林东良的情侣关系，便委托其对外发布及签订了本案房产的买卖协议，且在收到林东良代收的购房定金40万元后，于2016年4月6日向房屋中介支付了1万元的奖励金，更在2016年4月7日获得原房东朱家昌的公证委托后，携带公证书、原房东的结婚证、房产证等资料协同林东良到银行与陈林琳办理解押，在银行因受托人与合同签订人不一致无法正常解押后，于2016年4月8日转委托林东良，这一系列的客观事实均非常清楚的证明了陈翠英委托并追认林东良与陈林琳签订本案房屋买卖协议的客观事实，该事实上诉人陈林琳一审不仅提供了客观书证，还申请了中介曾某出庭作证，对于证明陈翠英委托并追认林东良与陈林琳签订本案房屋买卖协议的事实已经确实充分。而在2016年4月10日陈翠英违法将房屋转卖给案外人邓源秋后，就有关定金的退还及违约金的承担与陈林琳多次沟通，其中陈林琳一审所提供的短信以及林东良提供的通话录音以及证人曾某的证言，再一次的证明了陈翠英不仅认可本案林东良代为签订房屋买卖协议及收讫定金和尚未退还定金的客观事实，但一审法院却因遗漏本案诸多重要案件事实的查明，并导致对本案案件事实作出错误的认定。
朱家昌答辩称，一、1、对于陈林琳所提到的陈翠英炒房客的身份以及她和林东良之间的情侣关系朱家昌在案发之前并不知情。对其与本案的关联性不予承认。2、对林东良非法转卖朱家昌名下房产的过程并不知情，对其描述的1万元转账的客观性及关联性都不予承认。3、2016年4月7日，朱家昌同陈翠英上午办理完委托公证后就分开，对陈翠英后续行程并不知情。因此对此依据的客观性和关联性都不予承认。4、4月10日陈翠英转售房产给邓源秋朱家昌当时并不知情，承认客观性，不承认其关联性。5、对林东良、陈林琳、陈翠英之间的利益往来概不知情，对客观性及关联性都不予承认。朱家昌与陈翠英签订房屋买卖协议的时间是2016年2月29号，与陈翠英办理委托公证的时间是2016年4月7日，陈翠英转委托林东良的时间为2016年4月8日。而林东良跟陈林琳签订讼争合同的时间为2016年4月4日，该合同签订时朱家昌与林东良并不存在委托关系，林东良没有出售该房产的代理权。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”结合本案，2016年4月4日，讼争房产登记在朱家昌名下，林东良在未取得朱家昌授权的情况下，冒充房产所有人，以自己的名义与陈林琳就该房产签订《房产买卖协议》，朱家昌对此事完全不知情，更没有在事后对该合同进行追认，因此朱家昌在本案中不应该承担民事责任，而应该由行为人林东良承担。二、陈林琳的第二点依据是对第一点的重复说明，朱家昌再次重申，对于林东良与陈林琳签订房屋买卖协议的具体过程以及林东良、陈林琳、陈翠英之间的关系和利益往来概不知情，更没有对该讼争《房产买卖协议》进行过追认。一审认定事实清楚，适用法律准确，陈林琳的二审上诉理由缺乏事实及法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。
陈翠英答辩称，一、针对上诉状第一大点所谓的一审法院遗漏的事实，答辩如下：1、关于林东良与陈翠英和陈林琳情侣关系问题。首先要说明的是，《房产买卖协议》系林东良以自己名义、其自称房东而不是以陈翠英或产权人朱家昌的代理人的身份与陈林琳签订协议，因此《房产买卖协议》的合同当事人是林东良本人，而不是陈翠英或朱家昌，此情形也不符合民法通则关于代理人没有代理权由被代理人追认的法律制度。另外，一审法院以及陈翠英，均未否认陈翠英与林东良曾经是情侣关系。但，即便陈翠英与林东良曾经是情侣关系或者曾经是委托代理关系，并不能以此当然推定林东良的所有民事行为均能代表陈翠英或者当然地能获得陈翠英的追认。事实上，陈翠英也从未对林东良以其自己名义签订《房产买卖协议》的行为进行过任何形式的追认。反而是陈林琳回避了一个重要事实（该事实经庭审各方确认过但一审判决未写入）：即陈林琳与林东良曾经有过多次婚外开房记录，其两人也是情侣关系。陈林琳和林东良也在2016年9月30日的庭审中当庭确认其两人曾于2016年5月2日至5月3日在厦门翠丰温泉度假酒店有限公司、2016年5月15日至5月16日在厦门鑫东方名殿大酒店有限公司分别有两次的开房入住记录。显然林东良在与陈翠英曾经是情侣关系的同时，也与陈林琳至今保持着一种情人关系。因此林东良与陈翠英和陈林琳都曾经同时保持着情侣关系，是典型的“脚踏两只船”并且里外串通的行为。之后，陈林琳与林东良以索取所谓的违约金为目的，恶意炮制了一系列的所谓的房屋买卖协议、虚假诉讼等行为，不仅未经陈翠英追认，更是无效的民事行为，对陈翠英和朱家昌没有任何约束力。2、关于所谓1万元中介奖励金。讼争房屋系由林东良擅自将出售信息挂到网上，根本就没有发生任何中介奖励金。事实上是林东良以非法获取他人财产为目的，在没有任何处分权利的情况下，对外自称房东并签订讼争房屋的买卖协议；又与中介人员合谋，虚构了所谓的1万元中介奖励金，骗取陈翠英1万元的款项，该1万元款项最后又回到林东良账户。这些欺诈行为均为非法无效民事行为。因此，即便是林东良与案外人合谋骗取了陈翠英的1万元所谓中介奖励金，但陈翠英在银行大厅知悉被欺诈了1万元的情况后，已经明确表示不同意该交易。因此，陈林琳以陈翠英受欺诈向曾某转账1万元为理由认为陈翠英追认了林东良的《房产买卖协议》，没有事实和法律依据。3、关于陈翠英和陈林琳一起出现在银行的情况。实际情况是，林东良以有一笔房屋买卖交易为由约了陈翠英一起到银行大厅商谈。但是陈翠英到了银行大厅了解才知悉该交易存在欺诈的1万元所谓中介奖励金、购房价款偏低，以及与陈林琳讲话语气不善致沟通惹生气等情形，在银行大厅陈翠英并没有同意追认林东良与陈林琳签订的买卖协议，而是明确反对该协议。双方闹得不欢而散就走了。因此陈林琳以其与陈翠英一起出现在银行大厅就推定陈翠英追认了《房产买卖协议》，没有事实依据。4、关于陈翠英将讼争房屋出售给案外人邓源秋的情况。陈翠英于2016年4月10日将房屋出售给案外人邓源秋，反而更能彰显陈翠英并未同意林东良签订的《房产买卖协议》。因为2016年4月10日出售给邓源秋的购房总价是268万元，而2016年4月4日林东良签订的《房产买卖协议》的购房总价是258万元，前者仅仅比后者多了10万元。如果陈林琳所主张的陈翠英追认林东良的说法能成立，则意味着陈翠英为了图10万元的涨价利益，而冒着承担几十万元违约金的风险去“一房两卖”？显然陈林琳的这种说法是不可能发生在任何一个有理智的购房人身上的。陈林琳主张陈翠英“一房两卖”的说法显然是荒谬的、不符合日常经验法则的。因此，一审判决是否载明陈翠英出售房屋给案外人的事实，并不影响本案的判决结果。5、关于本案40万“定金”是否归还的问题。首先，陈翠英并不是《房产买卖协议》的当事人，也未追认《房产买卖协议》的效力，因此其并不负有所谓的“归还定金”义务。其次，2016年6月5日，因为林东良特意提出需要现金，陈翠英向林东良现金交付了40万元（该现金交付有取款凭证、照片等为证，但一审判决未载明），该40万元的现金交付系对应2016年4月7日林东良向陈翠英转账40万元的往来款。最后，陈翠英于2016年6月5日向林东良现金交付了40万元之后的当日，林东良即向陈林琳转账了40万元并特意在建行短信通知系统附留言“返还嘉景花园订金”（该40万元转账有银行转账凭证、建行通知系统的短信等为证，但一审判决未载明）。因此，退一步说，即便是林东良以自己名义向陈林琳收取了所谓“40万元定金”，该40万元也已经于2016年6月5日返还给陈林琳，不存在所谓的定金40万元未归还的事实。
二、关于一审判决的法律适用问题，陈翠英答辩并补充说明如下：一审判决综合庭审事实，认为林东良以自己的名义对外签订房屋买卖协议，该行为未经陈翠英和朱家昌追认，应由林东良本人承担责任。陈翠英认为该判决结果认定事实清楚，适用法律正确。需要补充说明的是，在一审阶段，陈翠英曾经主张陈林琳和林东良以损害他人利益为目的、恶意串通的系列行为包括签订《房产买卖协议》、与中介人员合谋骗取1万元中介费、收取所谓的定金款、恶意串通提起虚假诉讼等都是的无效民事行为，该系列行为是陈林琳和林东良恶意串通、以损害他人利益为目的的非法无效民事行为，更是未经陈翠英追认的无效民事行为。但是一审法院仅仅采纳了该系列行为是未经追认的对陈翠英无效的民事行为的主张。为此，陈翠英仍然请求二审法院在二审判决增加陈林琳与林东良恶意串通的系列行为（包括签订《房产买卖协议》、收取所谓的定金款、林东良与中介人员合谋骗取1万元中介奖励金、恶意串通提起虚假诉讼等）均为无效民事行为的认定。理由如下：1、陈林琳与林东良二人有多次的酒店开房记录,显然能证明二者是一种情人关系。但陈林琳与林东良的这种不正当的情人关系直到2016年6月16日才被陈翠英发现。因此退一步说，即使林东良曾经作为陈翠英的代理人，但林东良这样“脚踏两只船”是典型的里外串通、两边代理的滥用代理权行为，是非法无效的民事行为，其所谓的违法代理后果，应当由林东良和陈林琳自行承担。2、2016年4月16日陈林琳与林东良两人不正当情人关系被暴露之前，林东良多次以软硬兼施甚至胁迫等各种方式为陈林琳斡旋说话，逼迫陈翠英支付所谓的违约金或订金。3、《房产买卖协议》合同文本有多处明显的篡改痕迹，且篡改痕迹与所谓定金交付篡改痕迹相呼应，欲盖弥彰，更凸显《房产买卖协议》和所谓的40万定金系林东良与陈林琳恶意串通的结果。4、根据陈林琳主张，林东良先是4月4日收10万，然后是4月5日收了30万。根据陈林琳的这个说法，她在没有看到林东良任何讼争房屋的权利凭证或甚至身份证的情况下，就匆忙签订买卖协议，并在一两天内支付所谓的40万元定金，显然是不可能也不符常理的。要么说明所谓的定金40万元是虚构的事实，要么这40万元定金支付是陈林琳与林东良恶意串通的结果，至少说明陈林琳对40万元定金交付并不是善意的。5、陈林琳在本次诉讼中虽然将林东良列为被告但其具体的诉讼请求却没有对林东良有任何诉求或要求其承担任何责任，仅要求朱家昌、陈翠英返还定金及支付违约金。但是《房产买卖协议》当事人明确载明的是林东良本人。在法院判决之前，本案完全存在无权代理、隐名代理、恶意串通合同无效等各种可能性。即，在法院判决之前，林东良完全有可能存在共同责任或连带责任，但陈林琳却在诉讼请求中已经“先入为主”地完全撇开林东良的任何责任。由此可以印证其二人是事先串通好的虚假诉讼。6、林东良在本次诉讼无需承担任何责任的情况下却花钱聘请费用不菲的律师出庭应诉，但应诉过程中林东良或其代理人对陈林琳的主张是完全毫无异议地全盘认可甚至处处为陈林琳辩解，明显是被告请一个律师帮原告说话的这么一种情形，显然属诉讼过程中的恶意串通行为。7、在诉讼对立的情况下，作为被告的林东良将只有自己能打印的银行账户明细提供给原告作证据使用。8、在诉讼对立的情况下，林东良将只有朱家昌、陈翠英、林东良三个人掌握的公证机构信息透露给陈林琳作为证据使用。9、在根本没有发生中介居间行为的情况下，林东良虚构所谓的1万元中介奖励金，以非法获取他人财产为目的，在没有任何处分权利的情况下，自称房东，对外签订关于讼争房屋的买卖协议、与中介人员合谋骗取陈翠英所谓的1万元中介奖励金。上述种种迹象都表明，包括签订所谓的房屋买卖协议、收取定金、提起本次诉讼等一系列行为，都是陈林琳与林东良恶意串通的结果，均属非法无效的民事行为，更未经陈翠英和朱家昌追认，应当由陈林琳和林东良承担相应的法律责任。
林东良答辩称，林东良4月4日卖房子时，有现场的照片，陈翠英肯定已经知道房子已经卖掉了。在卖房子的时候，陈翠英也有跟中介打电话，房屋买卖合同也是按照陈翠英的要求改的，也与原房东去银行解押。林东良到4月7日前个人存款不超过5万元，40万就是卖房的定金。转委托是按照卖房的要求做的。4月4日前，林东良根本不认识陈林琳。对于开房记录的日期，都可以查得清楚。陈翠英确实收了钱。4月4日林东良帮陈翠英卖了房子，有经过其授权，也把40万转给陈翠英，陈翠英收了钱。中介看了房产证和委托书上面都不是林东良，就要求要办理转委托。4月8日做完委托公证书之后，房价上涨，陈翠英想违约，4月10日陈翠英就另外把房子卖掉了。陈翠英说把房子卖掉，才要把40万还给陈林琳。这之后林东良才认识了陈林琳，与陈林琳发生了关系，陈翠英就不退钱。
陈林琳向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除陈林琳与林东良签订的编号为1411268号的《房产买卖协议》；2.朱家昌、陈翠英共同向陈林琳退还定金40万元，并赔偿违约金40万元；3.朱家昌、陈翠英向陈林琳支付律师代理费2万元；4.朱家昌、陈翠英承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：厦门市湖里区园山南路208号202室的房产原登记在朱家昌名下。2016年2月29日，朱家昌与陈翠英签订的《房产买卖居间协议书》、《公证书》各一份，该协议书约定陈翠英以197万元的价格向朱家昌购买厦门市湖里区园山南路208号202室的房产，并于2016年5月10日前往公证处办理该房产相关手续的权利公证给陈翠英。
2016年4月7日，厦门市公证处出具（2016）厦证内字第8792号《公证书》，证明朱家昌于2016年4月7日在公证处签署《委托书》，委托书载明在朱家昌对厦门市湖里区园山南路208号202室房产所拥有的权利范围内，陈翠英有权代表朱家昌行使以下权利：1.有权向房屋管理部门办理上述房产的产权变更登记手续，代为领取和保管产权证书；……7.陈翠英有权出售该房产，包括：代为与买方商定房产交易价格、签订相关买卖合同及协议（包括价款、支付方式、交房期限、违约责任等法律规定的法定条款）；有权协助买受人办理银行按揭贷款（或抵押贷款），办理相应手续并代为签署应由售房人签署的相关法律文件，有权开立银行账户，有权收取售房款（包括银行发放的贷款等）；代为办理产权过户登记手续及缴交相应税费等一切与售房相关的事项。……受托人有权转委托。
2016年4月8日，厦门市公证处出具一份《公证书》，证明陈翠英于2016年4月8日在公证处签署《转委托书》一份，《转委托书》载明陈翠英将（2016）厦证内字第8792号《公证书》中委托书的所有权限转委托给林东良。林东良在行使抵押、出售权利时应与房屋所有权证明同时使用方为有效。
2016年4月4日，林东良作为甲方，陈林琳作为乙方，厦门市置毅房地产代理有限公司作为丙方，三方签订一份编号为1411268的《房产买卖协议》，约定：1.甲方同意将座落于厦门市湖里区园山南路208号202室的房产出售给乙方；2.甲乙双方同意房产成交价为258万元，协议签订之日，乙方应支付购房定金40万元，乙方于2016年4月7日前向甲方支付80万元（含定金，用于产权解押），乙方于2016年4月13日前向甲方支付60万元（用于产权过户），乙方向银行申请商业贷款118万元，贷款由银行直接转至甲方账户；3.甲乙双方签定本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金；4.若于2016年4月13日之内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任；5.一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用。
2016年4月4日，陈林琳向林东良支付购房定金10万元，2016年4月5日陈林琳向林东良支付购房定金30万元，林东良出具两份《购房定金收条》。
2015年12月1日至2016年6月22日期间，林东良与陈翠英之间存在多笔款项往来。2016年4月7日，林东良向陈翠英转账支付40万元。
陈林琳提交短信截图，体现陈翠英于2016年4月11日、5月19日发短信称将于三个月内退还陈林琳订金，欲证明陈翠英委托林东良与陈林琳签订房屋买卖合同且收到陈林琳定金的事实及陈翠英一房二卖违约后以各种理由拒不退还陈林琳定金的客观事实。朱家昌质证意见为不清楚短信的真实性。陈翠英对短信的真实性、合法性、关联性不予认可，陈翠英质证意见为没有向陈林琳发送过截图体现的短信，陈翠英与林东良曾是亲密的恋人关系，林东良平时有机会使用、管理陈翠英的手机，该部分短信内容是林东良为配合陈林琳的诉讼并捏造证据与陈林琳恶意串通、精心编造的内容。林东良对短信的真实性、合法性、关联性无异议。陈翠英提交照片，系林东良与陈翠英的合照，证明陈翠英与林东良曾经是恋人关系，林东良在二人恋爱期间可以管理、使用陈翠英的手机。陈林琳对照片的真实性无异议，但认为无法证明林东良可以管理陈翠英的手机。朱家昌表示对林东良与陈翠英的关系不清楚，无法发表意见。林东良对照片的真实性无异议，但否认其可以管理陈翠英的手机。本院对照片的真实性予以确认。本院认为，陈翠英提交的照片不足以证明陈林琳提交的短信的系由林东良向陈林琳所发送，因此，本院对短信的真实性予以确认，即确认2016年4月11日，陈翠英向陈林琳发送短信表示将退还“订金”。
法院根据陈林琳的财产保全申请，依法查封了朱家昌、陈翠英合同座落2013P10地块5号楼25层2502室房产及2013P10地块地下室2层第356号微型车位。陈林琳因此交纳了保全费4620元。
一审法院认为，林东良与陈林琳签订的《房产买卖协议》，是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”2016年4月4日，讼争房产登记在朱家昌名下，林东良未取得朱家昌授权的情况下，以自己的名义与陈林琳就讼争房产签订《房产买卖协议》，签订协议后，朱家昌未就该《房产买卖协议》进行追认。陈翠英于2016年4月7日获得朱家昌授权，陈林琳主张陈翠英获得授权后，对其与林东良签订的合同进行了追认，但法院认为陈林琳提交的证据不足以证明陈翠英追认林东良与陈林琳签订的《房产买卖协议》，陈翠英于2016年4月11日发短信给陈林琳表示退还“订金”，恰恰表达了不履行林东良与陈林琳签订的《房产买卖协议》的意思。因此，本院认为，林东良在未获得朱家昌授权的情况下，与陈林琳签订的房产买卖协议，事后未得到朱家昌的追认，也未得到陈翠英追认，林东良与陈林琳签订《房产买卖协议》的法律后果，应由林东良承担民事责任。林东良签订合同后，未按约定履行合同义务，陈林琳要求解除双方签订的《房产买卖协议》，符合合同约定，应予以支持。陈林琳主张朱家昌、陈翠英退还定金并赔偿违约金、支付律师费，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除陈林琳与林东良于2016年4月4日签订的编号为1411268的《房产买卖协议》；二、驳回陈林琳的其他诉讼请求。
本案一是案件受理费27440元，减半收取计13720元，保全费4620元，由林东良负担。
二审中，陈林琳提交一组新证据，即4月7日陈翠英携带朱家昌的公证书等到银行与陈林琳办理房屋解押的现场照片，证明陈翠英认可并追认林东良签订的合同。
朱家昌质证认为，这组照片与本案没有关联，无法证明陈林琳与陈翠英存在合同关系。
陈翠英不认可以上证据的真实性、关联性，认为手机存在人工篡改的可能性，对是4月7日拍摄不予认可。即使陈翠英携带材料去洽谈，也不能说明是同意和追认该合同。事实上结果是陈翠英不同意，双方不欢而散。
林东良认可以上证据的真实性、合法性、关联性。
陈翠英于二审中提交一份新证据，即厦门市商事主体登记及信用信息公示，证明陈林琳与林东良是利益共同体，双方恶意串通，虚构交易，损害陈翠英的利益。
陈林琳认可以上证据的真实性，但成立时间是2016年9月18日，距讼争合同签订已经过去半年，陈翠英的主张完全不能成立。
朱家昌认可以上证据的真实性。
林东良认可以上证据的真实性，但讼争合同签订之前其完全不认识陈林琳，是合同签订以后发展的。
朱家昌、林东良于二审中未提交证据。
二审经审理查明，陈林琳、朱家昌、陈翠英、林东良对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。同时，陈林琳认为一审法院遗漏查明诸多事实，特别是对于陈翠英收受定金和尚未退还定金的事实未查明。陈翠英认为遗漏查明：1、2016年6月5日，陈翠英向林东良支付40万，林东良又向陈林琳转账40万元，也注明了款项的用途。林东良陈述其卡上没有钱，如果没有这40万，林东良就没有钱转给陈林琳。2、陈林琳与林东良有两次开房记录。3、陈林琳与林东良合开了一家公司，是利益共同体。4、林东良没有经济能力，应当是用陈翠英的钱返还了订金。
另查明：一、陈翠英于2016年4月4日按林东良的指示向中介人员曾某转帐1万元，曾某之后又将该款转给了林东良。对此事实，陈林琳称陈翠英支付该1万元是奖励金，可以证明陈翠英知道并追认本案讼争合同。林东良同意陈林琳的说法，并补充称系其告知陈翠英的，陈翠英还电话与曾某确认后才转帐该1万元的。陈翠英称此是林东良与曾某合谋，骗取陈翠英的款项。当时林东良称要委托中介出售讼争房屋，需先支付该1万元，陈翠英才支付的。
二、陈翠英于2016年4月7日携带房屋产权证、公证书、结婚证等与林东良、陈林琳一起到讼争房产的抵押银行。但最后双方不欢而散，并未办理房产解押手续。这之后，林东良向陈翠英转帐40万元。陈林琳称此可证明陈翠英知道并追认本案讼争合同，已经一起到银行准备办理房产解押手续了。林东良认可该陈述。陈翠英称是林东良以有房屋交易需洽谈为由，致电让陈翠英于2016年4月7日带材料到银行大厅商谈。但陈翠英到银行大厅后了解到该交易存在欺骗其1万元中介费、购房价过低、陈林琳讲话语气不善惹其生气等，因此，陈翠英在银行大厅并没有同意林东良与陈林琳签订的合同，而是一走了之。之后，林东良在明知的情况下，仍于事后向陈翠英转帐40万元。企图通过陈翠英收取该款项，给陈翠英造成收取了购房定金的假象和心理压力，迫使陈翠英同意该买卖。
三、2016年6月5日，林东良向陈林琳转帐40万元，在建行短信通知系统附留言“返还嘉景花园订金”。陈林琳称之前林东良曾向陈林琳借款50万元，此是林东良归还该借款的一部分。林东良同意该说法，并称当时因陈林琳要求归还定金催得很急，林东良为安抚陈林琳才写上是返还讼争房屋的订金。陈翠英称该笔款项是陈翠英取了40万元现金给林东良，林东良还给陈林琳的40万元就是该笔款项。
本院认为，讼争《房产买卖协议》系林东良在无代理权的情况下以自己的名义签订的，要由陈翠英或朱家昌承担民事责任，需得到他们的追认。朱家昌从未与林东良发生过法律关系，事后也明确表示不予追认，因此，讼争合同与朱家昌无任何法律关系。陈林琳以陈翠英曾于2016年4月4日按林东良的指示向中介人员曾某转帐1万元，及陈翠英于2016年4月7日到银行大厅准备办理解押手续，称陈翠英知道并认可该讼争合同。本院分析认为，林东良和陈翠英是恋人关系，林东良长期为陈翠英处理房产买卖、装修等事宜，陈翠英基于信任，按林东良的指示向中介曾某汇款，有各种可能性，在陈翠英否认该1万元系知道讼争房产成交后给中介的奖励金，并对此行为给出合理解释的情况下，仅以该行为及中介人员的单个证词来证明陈翠英知道并认可该讼争合同，证据不足，本院不予采信。更何况当时陈翠英亦无代理权。陈翠英的确携带了相关材料到银行大厅与陈林琳、林东良商谈此事，但最终的结果是并未形成任何结果，即没有证据证明陈翠英追认了该合同，讼争房产也未经陈翠英之手予以解押。由于默示是指通过某种事实即可推知行为人的意思表示而成立的民事法律行为。法律对民事法律行为的默示形式是有严格规定的，只有在法律有明确规定的情况下，才能认定行为人以默示形式表示其意思。因此，陈林琳以陈翠英到达银行大厅这一行为要求认定陈翠英已追认了讼争合同，缺乏法律依据，不能成立。陈林琳支付的40万元定金，收款人是林东良。在讼争合同的当事人仅是陈林琳、林东良的情况下，陈林琳要求陈翠英退还该笔定金，并承担违约金，本院不予支持。综上，陈林琳上诉请求及事实理由均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费27440元，由陈林琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 （曾 聆）
审 判 员 （柯艳雪）
审 判 员 （章 毅）
二〇一七年八月九日
书记员（ 林加 仁）
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。