福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0921民初3732号原告：福建金顶丰年房地产有限公司，住所福建县霞浦县松港街道东兴社区长溪路8号九龙商业街A号楼A501室。法定代表人：甘汉民，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭星，福建星龙律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林芳玲，福建星龙律师事务所执业律师。被告：巫小燕，女，1983年1月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。原告福建金顶丰年房地产有限公司与被告巫小燕商品房预售合同、追偿权纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建金顶丰年房地产有限公司的委托诉讼代理人郭星、林芳玲，被告巫小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建金顶丰年房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除福建金顶丰年房地产有限公司与巫小燕于2014年6月10日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，巫小燕向福建金顶丰年房地产有限公司支付违约金61654元；2.判令巫小燕向福建金顶丰年房地产有限公司返还代偿款本金336300.71元和计算至2016年11月4日止的违约金29151.5元，以及自2016年11月5日起按日千分之五计算至本金偿还之日止的违约金；3.判令巫小燕向福建金顶丰年房地产有限公司支付律师代理费17000元。事实与理由，2014年6月10日，福建金顶丰年房地产有限公司与巫小燕签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。约定，巫小燕向福建金顶丰年房地产有限公司购买金顶国际城市综合体11号楼1301号房屋，建筑面积88.72平方米，总价为616540元；签订合同时巫小燕应支付首付款196540元，余款420000元办理银行按揭贷款，其中公积金委托借款330000元，商业借款90000元。《合同补充协议》约定，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，在担保期间，如因买受人逾期未归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任，买受人以出卖人代偿款项数额为基数按日千分之五支付违约金；如出卖人代买受人偿还的按揭贷款累计达到买受人按揭贷款总额的3%，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方解除合同，要求买受人返还代偿款，支付购房款总价10%的违约金；出卖人为实现前述债权或解除争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担。合同签订后，巫小燕依约支付了首付款。2015年6月2日，巫小燕、福建金顶丰年房地产有限公司与中国农业银行股份有限公司霞浦县支行签订《个人公积金委托（组合）借款合同》，巫小燕向中国农业银行股份有限公司霞浦县支行按揭借款420000元，福建金顶丰年房地产有限公司提供连带责任保证。截至2016年7月27日，巫小燕连续七个付款期未还款，导致福建金顶丰年房地产有限公司银行保证金账户被银行划拨，故福建金顶丰年房地产有限公司公司向巫小燕发出催缴函，但巫小燕仍未按期履行还款的义务。因巫小燕未按期还款，导致福建金顶丰年房地产有限公司于2016年5月10日代偿2655.41元，2016年10月18日代偿19312.21元，2016年10月19日代偿31433.09元。福建金顶丰年房地产有限公司因本案诉讼支付律师费17000元。巫小燕承认福建金顶丰年房地产有限公司在本案中所主张的事实，亦有解除合同的意向，但认为，双方约定违约金过高，请求予以调整，并且福建金顶丰年房地产有限公司支出的律师费不应由巫小燕负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《个人公积金委托（组合）借款合同》、农业银行业务凭证、划拨公积金贷款保证金通知书、还款凭证、委托代理合同、代理费发票，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的庭审陈述，可以认定下列事实：2014年6月10日，福建金顶丰年房地产有限公司与巫小燕签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。约定，巫小燕向福建金顶丰年房地产有限公司购买位于霞浦县××××大道西侧罗汉溪北侧金顶国际城市综合体11号楼1301号房屋，总价为616540元；巫小燕应于合同签订时支付全部购房款的30%，剩余70%向银行办理按揭贷款。《合同补充协议》约定，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任，买受人以出卖人代偿款项数额为基数按日千分之五支付违约金；如出卖人代买受人偿还的按揭贷款累计达到买受人按揭贷款总额的3%，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权解除合同，要求买受人返还代偿款，并支付购房款总价10%的违约金；出卖人为实现前述债权或解除争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担。2014年5月13日，巫小燕支付首付款196540元。2015年6月2日，巫小燕、福建金顶丰年房地产有限公司与中国农业银行股份有限公司霞浦县支行签订《个人公积金委托（组合）借款合同》，巫小燕向中国农业银行股份有限公司霞浦县支行按揭借款420000元，福建金顶丰年房地产有限公司提供连带责任保证。该借款已划入福建金顶丰年房地产有限公司账户。借款后，因巫小燕未按约还本付息，福建金顶丰年房地产有限公司因此承担保证责任，分别于2016年5月10日代偿2655.41元，2016年10月18日代偿19312.21元，2016年10月19日代偿314333.09元。福建金顶丰年房地产有限公司因本案诉讼支付律师费17000元。福建金顶丰年房地产有限公司尚未向巫小燕交付房屋。本院认为，福建金顶丰年房地产有限公司与巫小燕签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。巫小燕向福建金顶丰年房地产有限公司购买房屋，并向中国农业银行股份有限公司霞浦县支行按揭贷款支付购房款，因其未能按约偿还贷款本息，致使福建金顶丰年房地产有限公司承担保证责任，代偿了336300.71元，超过按揭贷款总额420000元的3%，根据《商品房买卖合同》的约定，巫小燕构成违约，福建金顶丰年房地产有限公司有权解除合同。福建金顶丰年房地产有限公司诉请判令解除合同并要求巫小燕支付违约金、返还代偿款及承担福建金顶丰年房地产有限公司因实现债权所支出的律师代理费，应予以支持。《合同法》第一百一四条等规定已经确定违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致。本案中，福建金顶丰年房地产有限公司与巫小燕签订《商品房买卖合同》合同后，尚未履行合同主要义务，即未向巫小燕交付商品房，却已收取全部购房款，其在占用购房款期间已取得一定收益。巫小燕违约行为致使合同解除后，福建金顶丰年房地产有限公司除销售费用及相关税收外，并无其他损失，因此，双方约定巫小燕应按购房款总价10%（即61654元）支付违约金，标准过高，应予调整。本院综合考虑福建金顶丰年房地产有限公司的损失情况、合同的履行程度、巫小燕的过错程度、损益相抵规则等因素以及巫小燕需另外承担对方律师费的情形，将违约金调整为10000元。双方关于“买受人以出卖人代偿款项数额为基数按日千分之五支付违约金”的约定，系福建金顶丰年房地产有限公司提供的格式条款。巫小燕未按时偿还按揭贷款的违约行为，已在“如出卖人代买受人偿还的按揭贷款累计达到买受人按揭贷款总额的3%，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权解除合同，要求买受人返还代偿款，并支付购房款总价10%的违约金”的约定中确定了违约责任，福建金顶丰年房地产有限公司提供的格式条款约定巫小燕应支付代偿款利息，属于加重对方责任，该格式条款无效。因此，福建金顶丰年房地产有限公司诉请判令巫小燕支付代偿款利息，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、解除原告福建金顶丰年房地产有限公司与被告巫小燕于2014年6月10日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告巫小燕应于本判决生效之日起十日内向原告福建金顶丰年房地产有限公司支付违约金10000元；三、被告巫小燕应于本判决生效之日起十日内向原告福建金顶丰年房地产有限公司偿还代偿款336300.71元；四、被告巫小燕应于本判决生效之日起十日内向原告福建金顶丰年房地产有限公司支付律师代理费17000元；五、驳回福建金顶丰年房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3981元，由原告福建金顶丰年房地产有限公司负担828元，由被告巫小燕负担3153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。代理审判员 郑 聪二〇一七年二月十三日书 记 员 周巧玲附注：一、主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。二、执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。