广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂11民终283号
上诉人（原审原告）：杨桂花，女，1968年5月13日出生，汉族，现住广西贺州市平桂区。
委托代理人：梁健安，贺州市法律事务中心法律工作者。
被上诉人（原审被告）：广西贺州市中天物业管理有限公司，住所地：贺州市八步区远东国际城文莱苑南111号。
法定代表人：赖学鹏，该公司总经理。
委托代理人：马文，该公司经理。
委托代理人：周美凤，该公司经理。
上诉人杨桂花因与被上诉人广西贺州市中天物业管理有限公司（以下简称中天物业）排除妨害纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初2907号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人杨桂花及其委托代理人梁健安、被上诉人中天物业的委托代理人马文、周美凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨桂花上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求，诉讼费用由对方承担。
事实和理由：一审认定改房屋是否享有合法产权未经确定错误，该房屋是杨桂花合法有偿购买取得，没有权属争议。该房不是物业用房，所有权不属于业主。只是大众房地产公司临时安排给物业公司使用而已。杨桂花对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。中天物业侵占杨桂花的房屋不搬离，给杨桂花造成经济损失，应该按每月700元支付租金。
中天物业答辩称，答辩人是通过和开发商签订物业服务合同进驻的物业公司，作为该小区的前期物业服务管理的唯一合法机构，同时经过市住建局备案登记。该房是开发商配备给物业公司的物业管理用房，故没有义务根据杨桂花的请求搬离，除非开发商指令答辩人搬离，并另行配备物业管理用房。答辩人不是杨桂花诉讼的适格主体，请求驳回杨桂花的起诉。
杨桂花向一审法院起诉请求：1.被告停止侵权，排除妨碍，在本判决生效后一个星期自行腾空原告所有的位于大众新华苑2栋11号杂物房，将该房归还给原告使用；2.判决被告赔偿原告杂物房租金损失每月700元租金从2015年7月起计至搬离时为止；3.本案诉讼费由被告负担。
一审法院确认如下事实：2014年11月19日，原告与大众房地产公司签订大众新华园2号楼杂物房认购协议书，约定：原告购买位于大众新华园2栋11号杂物房，该杂物房的建筑面积约为14.19平方米，单价2500元每平方米，总价款35475元，协议签订时原告一次性付清给大众房地产公司，原告付清全部价款后，大众房地产公司保证原告拥有和该小区住户同等年限的产权，但不办理房产证。同日，大众房地产公司向原告提出将原告所购大众新华园2栋11号杂物房暂借给大众房地产公司使用，使用期限至2015年7月份，届时交还时需保持门窗完整，照明完好，电表无损，原告同意，大众房地产公司出具承诺书给原告收执。
被告于2012年6月6日通过开发商广西大众房地产开发有限公司协议选聘的方式进驻服务管理精细化小区即大众新华园，作为该小区前期物业服务管理的唯一合法机构，同时在市住建局房地产主管部门登记备案。经被告与开发商合同约定，在合同生效之日起60日内开发商向被告提供管理用房给被告无偿使用。被告进场服务管理后，开发商履行合同约定指定目前被告办公的区域为办公用房，旁边一间为杂物房，用于物业堆放保洁、维修等工具用房。被告于2012年6月6日起正常使用开发商指定的精细化小区物业用房并投资装修，一直使用至今。
原告与大众房地产公司签订认购协议后，2015年7月份要求被告腾房，被告认为原告的依据不足，不予腾房。双方产生纠纷，2016年7月2日再次进行协商，被告答应2016年7月4日答复，但2016年7月4日未进行答复。原告报警处理，黄田派出所出警，召集双方调解，被告未派人参加。原告在民警见证下将一张床放置在讼争杂物房内。被告以原告闹事为由贴出公告。为此，原告诉至该院，要求被告腾房并支付占用期间的租金。
该院认为，原告于2014年11月19日与大众房地产公司签订大众新华园2号楼杂物房认购协议书时，协议无附件、无设计图、无规划图，杂物房也没有门牌号，至今也未办理房产证。被告自2012年6月6日起根据法律规定与合同约定正常使用讼争杂物房作为物业用房至今，若原告当时不知当时杂物房是被告正在使用的物业用房，则协议指向的杂物房是否为讼争房屋不能确定；若原告当时明知其认购的杂物房即为被告正在使用的物业用房，则根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以及《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”、第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，该协议的签订是否经过业主同意、是否为开发商擅自处分，仅凭原告提交的认购协议书、承诺书，不足以认定该协议合法有效。因此，原告是否对讼争房屋享有合法产权未经确认，其主张被告广西贺州市中天物业管理有限公司侵占其房屋，要求被告腾房并支付租金，事实和法律依据不足，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十条、第三十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告杨桂花的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告杨桂花负担。
双方对一审查明的事实没有异议。杨桂花申请证人杨某,张某,4出庭作证，证明现在诉争的杂物房是杨桂花购买并借给中天物业使用，中天物业还承诺拿出借用材料就归还，中天物业占用杂物房是没有依据，而且物业费在今年三月份到期。
中天物业对证人的证言不认可，知道卖给别人，但没承诺归还。
本院认为，证人杨某,张某,4的证言能够证实杨桂花购买该杂物房的事实，对证人的证言此证明内容予以采信。综合全案证据和庭审查明的情况，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据大众公司与杨桂花签订的大众新华园2号楼杂物房认购协议书，结合证人的证言等相关证据，其他的杂物房均已经交付，可以确认涉案的杂物房是杨桂花购买的11号杂物房。同时，依据2014年11月19日，大众房地产公司向原告提出将原告所购大众新华园2栋11号杂物房暂借给大众房地产公司使用，使用期限至2015年7月份，届时交还时需保持门窗完整，照明完好，电表无损，原告同意，大众房地产公司出具承诺书给原告收执。可以认定大众房地产公司已经于将房屋交付给了杨桂花，只是暂借给大众房地产公司使用。因此，杨桂花依据协议的已经取得涉案杂物房的物权，依据《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”和第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，有权要求中天物业搬离诉争的杂物房。由于是大众房地产公司借杂物房来使用的，中天物业是根据与大众房地产公司的协议约定占有使用现争议的杂物房，杨桂花要求中天物业赔偿其租金损失的依据不足，对此项请求本院不予支持，杨桂花可另行向大众房地产公司主张此部分权利。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致实体处理结果不当。上诉人杨桂花上诉请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初2907号民事判决；
二、被上诉人广西贺州市中天物业管理有限公司应于本判决生效后十日内自行腾空杨桂花所有的位于大众新华苑2栋11号杂物房，将该房归还杨桂花；
三、驳回杨桂花的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元（杨桂花已预交），二审案件受理费100元（杨桂花已预交），合计200元，由杨桂花负担100元，广西贺州市中天物业管理有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 凌丽琪
审判员 蒙晓华
审判员 张依传
二〇一七年六月五日
本件与原本核对无异
书记员 黄中兴