广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初8119号
原告卢丽梅，男，1982年10月10日出生，汉族，住址广东省惠州市惠阳区。
委托代理人吴景友，广东新东方律师事务所律师。
委托代理人吴艳芬，广东新东方律师事务所律师。
被告欧先养，男，香港居民。
委托代理人郭俊，广东星辰律师事务所律师。
被告深圳市金银威实业发展有限公司，所在地深圳市罗湖区。
法定代表人罗书伟。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴景友、吴艳芬，被告深圳市金银威实业发展有限公司（以下简称金银威公司）的法定代表人罗书伟、被告欧先养的委托代理人郭俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢丽梅诉称，2012年被告欧先养先后向原告及原告丈夫戴小荣借款共计10万元未能偿还。2012年12月，被告向原告出示被告金银威公司与深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司(以下简称鑫宝丰公司)签订的《合作开发“创业广场”项目合同书》、(2003)深中法民五初字第100号《民事判决书》以及被告金银威公司与被告欧先养、欧振光、吴石金签订的《结算协议》，介绍称欧先养在“金丰豪庭”中拥有因拖欠欧先养“金丰豪庭”装饰项工程款而由开发商金银威公司抵偿给其的若干房产的产权。欧先养提出将其中一套出售给原告，以清偿前述借款并由原告支付剩余购房款的建议。基于对前述《合作开发“创业广场”项目合同书》、《民事判决书》以及《结算协议》中金银威公司是“金丰豪庭”的开发商、金银威公司根据合法有效的《合作开发“创业广场”项目合同书》享有“金丰豪庭”房地产项目78％的产权、“金丰豪庭”已办理《创业广场房屋预售许可证》、《创业广场外销许可证》、《创业广场购房入户证明》等销售手续以及金银威公司因清偿“金丰豪庭”工程款抵偿给欧先养“金丰豪庭”若干房产等内容的信任，经协商一致后，原告与欧先养于2012年12月10日签订了《金丰豪庭装饰工程项目分包款还款协议书》，约定被告转让深圳市宝安区金丰豪庭(原创业电子城)12K号房给原告，面积为118.10平方米，单价为9,300元/平方米，总价款1,098,330元。同时被告欧先养向原告保证其对转让的房产拥有完全处分权，保证该房产没有质押、无公司注册，保证房产未被查封，并免遭第三人追索；否则欧先养应当承担由此引起一切经济和法律责任，同时并保证在发生任何纠纷致使原告无法获得该房屋合法产权时须在一个月内偿还原告购房款。当日，被告提出提高购房单价到9,500元/平方米，即购房总价1,121,950元，原告予以同意。同日，被告金银威认可原告与被告欧先养的房屋买卖行为，与原告签订了《公司内部认购协议》，约定径由金银威公司协助原告办理转让房产的房产证。此后，经原告同意，被告欧先养将原定转让的12K号房产调整为相同面积的8B号房产向原告交付，原告斥资约65万元装修涉案房屋，完工后举家搬到涉案房屋居住。原告亦根据被告欧先养的要求付清了购房全款1,121,950元，金银威公司和欧先养为此出具了《收款收据》。然而，因被告金银威公司与鑫宝丰公司拖欠他人工程款，2014年12月，金丰豪庭被整体拍卖，竞得人为深圳市隆新安居装修工程有限公司(以下简称隆新公司)。其后，隆新公司通过停水停电等手段驱赶原告等住户，并于2016年1月占有了涉案房屋。原告等人遂要求欧先养等人退还购房款并赔偿经济损失。
在金丰豪庭被拍卖过程中，深圳市中级人民法院告知原告等购房者广东省高级人民法院于2012年11月3日作出(2012)粤高法民一终字第27号民事判决，确认金银威公司与鑫宝丰公司就合作兴建金丰豪庭而签订的合作协议无效；据此，金银威公司将涉案房屋抵偿给欧先养等人，欧先养等人再将涉案房屋转让给原告均属于无效行为。2016年3月15日，欧先养承诺归还原告购房款本金及按月息2分支付利息，且同意赔偿原告装修损失，并出具了情况说明。综上可见，原告在与被告达成涉案房屋买卖合同过程中，己尽到足够的注意义务，然而被告在明知涉案房屋存在权属争议的情况下，骗取原告签订上述购房文件以抵偿债权并支付了购房款，导致原告装修入住后又因法院拍卖被迫搬离涉案房产，故此两被告应对原告购房合同目的落空承担全部过错责任。众所周知，近年深圳各区乃至全国各地房价均大幅飙升，原告如另行购置同地段同类房屋，则至少需要支付高于原房价300多万元的购房款，可见原告因涉案房屋买卖合同无法履行蒙受了巨大经济损失。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告返还原告购房款1,121,950元及利息(以1,121,950元为基数，按月息2分从2012年12月l0日起计算至实际还款之日止，暂计至起诉之日利息约为600,000元)；二、两被告赔偿原告装修损失650,000元；三、两被告赔偿原告房屋差价损失3,000,000元(以法院委托评估机构作出的评估市价与房屋购入价差价为准)；四、两被告承担本案诉讼费。
被告欧先养答辩称，案涉交易购房款并未付清，双方也没有约定以月息2分计算利息，赔偿损失及差价损失均没有依据，请求予以驳回。
被告金银威公司答辩称，被告金银威公司认为合同是有效的，被告金银威公司已交付了涉案房屋，业主离场退出案涉房屋于被告金银威公司无关。
经审理查明：2012年1月19日，吴石金、欧先养、欧振光作为乙方与作为甲方的金银威公司签订了一份《结算协议》，载明案涉金丰豪庭完善收尾工程结算总价为17,953,000元，金银威公司已付6,500,000元，再减去欧先养、欧振光内部认购房产结算余款1,440,800元，甲方承诺支付货币1,000,000元，实际剩余结算款9,012,200元，双方协定以金银威公司开发的金丰豪庭大厦房产作价抵偿。上述结算工程余款抵转房产分两批处理，第一批自签订之日止2012年6月1日前，若在此期间甲方未能以货币方式付讫结算款50％，则以金丰豪庭大厦七楼部分房产抵转该批款项，房产抵偿价格为8,000元/平方米；第二批自签订协议之日起至2012年9月1日，若在此期间甲方未能以货币方式付讫结算余款50％，则以七楼另一部分房产抵偿该批余款。
2012年12月10日，原告作为甲方与作为乙方的被告欧先养签订了一份《金丰豪庭装饰工程项目分包还款协议书》，约定乙方共计拖欠甲方金丰豪庭装饰工程项目分包工程款944,800元，现因乙方无力偿还该笔欠款，乙方愿意将金银威公司抵押给乙方的金丰豪庭12楼K号房屋（面积为118,10平方米）所有权转让给甲方，并以每平方米9,300元的价格转让给甲方，用于抵扣乙方所欠上述工程款项，多处部分金额甲方另予以补偿给乙方（补偿金额为153,530元，甲方承诺在依法获得证实房产证后一个月内一次性付清给乙方），甲方愿意受让。乙方保证其对转让的房产拥有完全处分权，保证该房产没有质押、无公司注册，保证房产未被查封，并免遭第三人追索；否则乙方应当承担由此引起一切经济和法律责任，同时并保证在发生任何纠纷致使甲方无法获得该房屋合法产权时须在一个月内偿还还给甲方其所欠的全部工程款。
2012年12月10日，被告金银威公司作为甲方与作为乙方的原告签订了一份《公司内部认购协议》，约定乙方自愿预付1,003,850元内部认购甲方拥有的金丰豪庭塔楼12楼K号房屋，面积约118.1平方米左右，双方该约定按9,500元/平方米计算楼款，房屋总价款为1,121,950元，甲方协助乙方办理产权证。
2014年8月10日，被告欧先养出具了一份《收据》，载明收到原告案涉交易房款结余款（后换成8B）321,950元，该收据同时备注“12K换成8B后的全部房款1121950元已付清”。
2016年3月15日，被告欧先养出具了一份《情况说明》，载明金银威公司因无力支付被告欧先养工程款而以房抵债的形式将金丰豪庭大厦11套房子抵给被告欧先养。原告以工程项目分包欠款并用房子抵债的形式于2012年12月与原告签订协议并完成房屋买卖，金银威公司同意，并且为此与原告签订了内部认购书，并出具形式收据以便后续给原告办理房产证。原告和戴小荣也按协议要求分批通过银行转账和现金形式付清全部房款。后来因为某些原因，欧先养将12K换成8B交付给原告和戴小荣（8B也是其中一套金银威用于支付工程款而抵债给欧先养的房子，面积与12K一致），原告和戴小荣也同意更换，并在收房后对8B进行了装修，然后入住。鉴于以上情况，欧先养同意将本金和利息退还给原告和戴小荣，并同意赔偿原告和戴小荣用于房子装修产生的费用，具体以法院判决为准。
原告提交了案涉房屋照片，用以证明其对案涉房屋进行了装修，并因无法继续居住使用而遭受了装修损失。
另查明，案涉项目取得了预售许可证和外销许可证，后被收回；案涉项目未办理竣工验收手续，亦未办理房地产初始登记，自2001年起被多家法院查封或轮候查封。2015年12月份，深圳市中级人民法院拍卖了案涉项目土地及地上建筑物（包括案涉房屋）。案涉房屋所在区域2011至2013年政府指导租金标准为20元/平方米/月，2014年至2015年政府指导租金标准为25元/平方米/月。
庭审中，原告确认于签订协议后一周内收到案涉房屋，因案涉房屋被深圳市中级人民法院强制执行拍卖，原告于2016年2月1日搬离案涉房屋。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的公司内部认购协议、情况说明、金丰豪庭装饰工程项目分包还款协议书、收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，根据审理查明的事实可知，案涉房屋为被告欧先养通过以房抵债方式从被告金银威公司处取得，之后又出售给原告，并由原告向被告欧先养支付购房款，其中部分购房款抵消被告欧先养拖欠原告债务，部分由原告支付给被告欧先养，被告欧先养书面确认原告已付清全部购房款。因此，原告和被告欧先养之间存在合同关系，原告和被告金银威公司不存在合同关系，原告诉请被告金银威公司返还购房款、赔偿损失，没有事实依据，本院不予支持。
关于案涉合同效力。案涉房地产所涉项目实际上未取得预售许可证，亦未办理竣工验收手续或房地产初始登记，且被人民法院查封。因此，被告欧先养和原告关于案涉金丰豪庭塔楼8楼B号房屋的《金丰豪庭装饰工程项目分包还款协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效合同。原告主张被告赔偿房屋升值的差价损失，属于预期利益损失，该损失不属于合同无效损失的赔偿范围，原告的该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
关于合同无效后的处理。根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告欧先养在其签名的《收据》以及《情况说明》中均确认原告已付清全部购房款，因此，其应当将案涉交易购房款1,121,950元返还给原告，并支付占用该款项期间的利息。上述购房款中的944,800元以原告享有的对被告欧先养的债权进行抵扣，因此，该笔购房款在2012年12月10日原告和被告欧先养签订《金丰豪庭装饰工程项目分包还款协议书》时即视为已支付给被告欧先养，该笔购房款利息应从2012年12月10日起开始计算；剩余购房款321,950元应从被告欧先养收到之日即2014年8月10日开始计算；原告主张按月息2分计算利息，但原告并未提供相应证据予以证明，利息应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算。综上，利息分别以944,800元、321,950元为基数，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准分别自2012年12月10日、2014年8月10日起计算至实际返还之日止。关于装修损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋未取得预售许可，且已被人民法院查封，双方对涉案合同的无效均存在过错，对涉案合同无效所造成的损失，原告亦负有责任。原告为履行案涉合同对涉案房屋进行了装修，被告欧先养亦于确认并同意赔偿原告装修损失，考虑到原告已实际使用了案涉装修，结合双方过错情况，在原告并未提供证据证明装修损失准确数额的情况下，本着公平公正的原则，本院酌定被告欧先养赔偿原告装修损失100,000元。关于房屋占有使用费。因案涉合同无效，原告占有使用案涉房屋没有合同依据，其应当按照深圳市政府发布的指导租金标准（2011年至2013年为20元/平方米/月，2014年至2015年为25元/平方米/月）向被告金银威公司支付占有使用案涉118.1平方米房屋期间（原告陈述于2012年12月10日签订协议后一周内接收了案涉房屋，因此，本院将案涉房屋交付时间确定为2012年12月16日，原告占有使用案涉房屋的期间为2012年12月16日至2016年2月1日）的房屋占有使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认被告欧先养与原告卢丽梅签订的《金丰豪庭装饰工程项目分包还款协议书》无效；
二、被告欧先养于本判决生效后十日内向原告卢丽梅返还购房款1,121,950元及利息（利息分别以944,800元、321,950元为基数，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准分别自2012年12月10日、2014年8月10日起计算至被告欧先养实际返还之日止）；
三、被告欧先养于本判决生效后十日内赔偿原告卢丽梅装修费损失100,000元；
四、原告卢丽梅于本判决生效后十日内向被告欧先养支付房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算方式为118.1平方米×占有使用期间×政府指导租金标准，其中2012年12月16日至2013年12月31日期间的政府指导租金标准为20元/平方米/月，2014年1月1日至2015年12月31日期间的政府指导租金标准为25元/平方米/月，2016年1月1日至2016年2月1日期间的政府指导租金标准以政府职能部门发布的为准）；
五、驳回原告卢丽梅的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费49,406元，由被告欧先养负担19,406元，原告卢丽梅负担30,000元，受理费原告卢丽梅已预交。
如不服本判决，被告欧先养可在判决书送达之日起三十日内日，原告、被告金银威公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 方擎柱
书 记 员 李玉婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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