云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终1513号
上诉人（原审被告、反诉原告）昆明华都商务管理有限公司。住所地：云南省昆明市十里长街佳湖花园综合楼。
法定代表人卢昆，总经理。
委托代理人张琨，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）袁建波，男，1981年12月13日出生，汉族。
委托代理人缪鹏，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明华都商务管理有限公司（以下简称“华都公司”）与被上诉人袁建波房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第6366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下案件事实：原告（反诉被告）袁建波与被告（反诉原告）华都公司于2013年12月10日签订《商铺租赁合同》，合同约定：“……第二章商铺租赁第一条租赁财产及附件的名称、数量、质量与用途：1、经双方协商约定，出租方将华都花园A区35幢35-14号（壹间）商铺出租给承租方……2、该商铺将仅限作美容养生经营使用，若承租方在租赁期间违反此项规定使用，出租方有权按本合同约定的违约责任条款，解除合同收回商铺并追究承租方的违约责任，由此造成的一切责任和经济损失由承租方自行承担。……第二条租赁期限：租赁期叁年，自2013年12月16日起至2016年12月15日止，从2013年12月16日开始计租。……第三条租金及租金支付方式：……（1）第一年：2013年12月16日起至2014年12月15日的租金共计89078元；（2）第二年：2014年12月16日起至2015年12月15日的租金共计97986元；（3）第三年：2015年12月16日起至2016年12月15日的租金共计107785元；……第四条本合同的其他费用和支付方式：1、履约保证金。本合同签订之日，承租方应向出租方一次性支付履约保证金5000元（大写：人民币伍仟元正）。用以支付承租方按照商铺经营管理规定等相关规定，应支付的处罚金以及本合同的违约金和赔偿金等，当承租方圆满地履行完本合同，且对商铺及设施、设备无损坏或造成损失，无违约行为，履约保证金由出租方不计息退还承租方。2、水费、电费等费用。由承租方自行按时缴纳，逾期不缴由相关部门按有关规定处理，由此产生的一切后果由承租方自行承担。……第三章各方的权利、义务……5、商铺经营管理规定如下：1、商铺营业时间：不得低于上午9：30-晚上20：00。……第三章各方的权利、义务……第二条承租方的权利和义务……8、承租方应允许出租方管理人员在事先通知承租方的情况下，进入商铺检查商铺安全和排除故障，并在出租方认为必要的情况下进行维修。在紧急情况下，出租方有权在不事先通知承租方的情况下进入商铺，排除危险，进行维修。……第四章违约责任第一条出租方若在本合同有效期内，单方在法律无规定之情形和合同无约定之情形下终止合同，或违反合同的任何一条（含款、项、目）约定的义务也属违约，按以下办法处理：1、退还承租方尚未使用商铺时间的租金及保证金，并按本合同承租方当年应付租金的10%支付承租方违约金；2、凭国家认可的正式发票，在确认发票内容合法合理的前提下，在扣除相应的折旧后，赔偿承租方对商铺的装修费。赔偿后，装修物归出租方所有；第二条承租方若在本合同有效期内，单方在法律无规定和合同无约定的情形下终止合同或违反合同的任何一条（含款、项、目）约定的义务也属违约，按以下办法处理：1、违反本合同第二章第一条第2款、第二章第三条、第三章第二条第3款和第9款约定的，出租方有权以任何方式回收商铺，同时承租方所交尚未使用期满的租金和履约保证金共同组成违约金和损失补偿金由出租方获得不再返还；如不存在剩余租金，则以当年应付租金10%和履约保证金共同组成违约金和损失补偿金由出租方获得；……2、承租方如有其它违反本合同的违约行为，除应向出租方支付当年租金的10%的违约金外，给出租房造成损失的，还应赔偿出租方的经济损失。……第五章特别约定第一条因承租方的原因，持续3天不开门经营的，或在3个月内累计30天不开门经营的，视为承租方单方终止合同，出租方有权依本合同第四章第二条第2款约定的方式，追究承租方的违约责任。……”14号商铺登记的所有权人为华都公司。袁建波于2013年12月10日向华都公司支付了履约保证金5000元，于2013年12月9日向华都公司支付了2013年12月16日至2014年12月15日的租金89078元，于2014年12月12日向华都公司支付了2014年12月16日至2015年12月15日的租金97986元。华都公司于2015年10月14日向袁建波寄送《函》，记载：“……贵方租赁的商铺因安全原因需要进行维修，为保障租赁商铺及周边商铺的正常使用，请贵方按合同第三章第二条第8款的约定，于2015年10月19日前，清理出租赁商铺中存放的物品，并将商铺交至本公司，配合本公司进行商铺维修工作。……”云南省昆明市东骏公证处对华都公司寄送上述函件的行为进行了公证，作出（2015）云昆东骏证字第13122号《公证书》，华都公司为此支出公证费1200元。本案审理过程中，一审法院依职权委托云南鼎丰司法鉴定中心对14号商铺墙体及地面开裂、沉降的原因及14号商铺的装修现有的价值进行鉴定，云南鼎丰司法鉴定中心于2015年12月18日作出（2015）云鼎鉴司字第2258号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“1、被鉴定房屋墙体、地面沉降的原因系由于室内填土层的压缩沉降所致。主体结构尚未发现受损。经对基础部分处理后不影响安全范围内的正常使用。2、被鉴定房屋现有的（已完成部分）装修价值评估为：94249.10元（人民币大写：玖万肆仟贰佰肆拾玖元壹角正）。”袁建波为此支出鉴定费20000元。2258号《鉴定意见书》鉴定人崔传江陈述：14号商铺的沉降并非一次性形成的，而是逐渐形成的。该商铺位于裙楼，在施工主楼的地下室的时候，裙楼部分会被挖掉一些土，为了让裙楼的水平面跟室外保持同一高度，就会对裙楼的地面进行回填，由于回填存在问题，所以出现了沉降。14号商铺的墙面存在开裂的情况，该情况是由于沉降导致的。14号商铺的主体结构没有问题，但如果不对14号商铺进行处理，会影响安全使用。14号商铺的阁楼、隔墙和地面出现损坏，隔墙是装修后形成的。如果14号商铺不存在地坪沉降的问题，袁建波选择的装修方案并不会导致危险，该装修方案基本是符合装修工程安全的。原告袁建波现诉至一审法院，请求判令：1、解除原、被告之间的商铺租赁合同；2、华都公司返还袁建波已经交付的租金共计187064元，并支付违约金18706.40元；3、华都公司返还袁建波已经交付的履约保证金5000元；4、华都公司赔偿袁建波装修损失、物业管理费等各项经济损失共计145450.8元；5、本案的全部诉讼费用由华都公司承担。华都公司亦提出反诉，请求判令：1、解除原、被告于2013年12月10日签订的《商铺租赁合同》；2、袁建波将租赁房屋交还华都公司，并结清至房屋交还华都公司之日止的租金、水费、电费、物管费等费用；3、鉴于袁建波拒不配合反诉人对房屋进行检查、维修，违反了《商铺租赁合同》第三张第二条第8款的约定，应向华都公司支付违约金29484.90元；4、袁建波未经华都公司批准改变租赁房屋经营项目，违反了《商铺租赁合同》第二章第一条第2款的约定，应向华都公司支付违约金88454.70元，袁建波已支付的履约保证金5000元不予退还；5、鉴于袁建波擅自不开门经营，违反了《商铺租赁合同》第二章第一条地2款的约定，应向华都公司支付违约金29484.90元；6、袁建波赔偿华都公司各项经济损失共计31200元（其中包括华都公司为解决本案纠纷而支出的公证费1200元，律师费30000元）；7、袁建波承担全部诉讼费用。庭审中，被告（反诉原告）华都公司陈述：认可袁建波因14号商铺已支出的物管费为25450.80元。
一审法院认为：本案中，原告（反诉被告）袁建波与被告（反诉原告）华都公司签订的《商铺租赁合同》内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原、被告均提出了解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，一审法院对袁建波本诉及华都公司反诉要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求均予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《商铺租赁合同》解除后，袁建波应向华都公司返还租赁物，故一审法院对华都公司要求被告袁建波返还14号商铺的诉讼请求予以支持。对于袁建波已向华都公司支付的2013年12月16日至2015年12月15日的租金187064元是否应当退还袁建波，原、被告的主张不一致。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，根据2258号《司法鉴定意见书》的鉴定意见及鉴定人的陈述可知，14号商铺存在墙体的开裂及地面的沉降，地面沉降是由于室内填土层的压缩沉降所致，室内填土层在建设14号商铺时已形成，其压缩沉降与袁建波对14号商铺的使用及装修行为无关。由于14号商铺的地面沉降，导致袁建波对14号商铺的装修部分即墙体及阁楼出现损坏，影响了14号商铺的安全使用。由于华都公司提供的租赁物不符合合同目的，导致袁建波未能正常占有、使用、收益14号商铺，其行为构成违约，则华都公司已收取的租金应当退还袁建波。故一审法院对袁建波要求华都公司返还其已交付的租金187064元的诉讼请求予以支持，并确认袁建波无需再向华都公司支付自2015年12月16日起的租金。袁建波主张华都公司未履行维修义务，应向其支付违约金18706.40元。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，袁建波未提交证据证明其向华都公司提出过维修要求而华都公司存在不履行维修义务的情形。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，应由袁建波承担举证不利的后果，故一审法院对袁建波的该项诉讼请求不予支持。对于袁建波占有14号商铺期间的水、电、物管费，因华都公司并非收取上述费用的主体，故一审法院对华都公司主张袁建波结清水、电、物管费的诉讼请求不予支持。《商铺租赁合同》第三章第二条第8款约定，华都公司有权对14号商铺进行检查、维修，现华都公司认为袁建波未配合其对14号商铺进行维修，违反了合同约定，应向其支付违约金29484.90元。华都公司确于2015年10月14日向袁建波寄送了函件，函件中要求袁建波配合其对14号商铺进行维修。庭审中，袁建波抗辩，因华都公司要求对14号商铺维修的行为发生在袁建波提起本案诉讼之后，为了本案诉讼及鉴定的需要，袁建波因此没有配合维修。袁建波的该抗辩符合客观事实及常理，故一审法院对华都公司主张的该笔违约金不予支持。华都公司主张袁建波向其支付擅自变更经营项目的违约金88454.70元，14号商铺现处于空置状态，华都公司未提交证据材料证明袁建波存在擅自变更经营项目的情形，应由其承担举证不利的后果，故一审法院对华都公司主张的该笔违约金不予支持。华都公司主张袁建波向其支付擅自不开门经营的违约金29484.90元，本案中，华都公司提供的14号商铺存在瑕疵，无法正常占有、使用、收益，故袁建波未开门经营的行为不应视为违约，一审法院对华都公司主张的该笔违约金不予支持。华都公司主张袁建波向其支付公证费1200元及律师费30000元，原、被告并未约定发生纠纷时公证费及律师费应由袁建波承担，上述两笔费用也并非因袁建波的违约行为而产生，故一审法院对华都公司要求袁建波承担上述两笔费用的诉讼请求不予支持。对于袁建波已支付的履约保证金5000元，根据《商铺租赁合同》第二章第四条第1款的约定，若袁建波对14号商铺及设施、设备无损坏或造成损失，也没有其他违约行为，履约保证金应当全额退还，故一审法院对袁建波要求华都公司退还履约保证金5000元的诉讼请求予以支持，对华都公司反诉要求不退还履约保证金5000元的诉讼请求不予支持。2258号《鉴定意见书》记载，袁建波已完成的14号商铺的装修价值为94249.10元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，华都公司提供的14号商铺存在瑕疵，构成违约，故袁建波已完成的装修价值94249.10元应由华都公司负责赔偿。对于袁建波已支付的物业管理费25450.80元，因袁建波取得14号商铺后未正常使用，其已支付的物业管理费也应视为华都公司的违约行为导致的损失，应由华都公司进行赔偿。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）袁建波与被告（反诉原告）昆明华都商务管理有限公司于2013年12月10日签订的《商铺租赁合同》。二、被告（反诉原告）昆明华都商务管理有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性退还原告（反诉被告）袁建波租金人民币187064元。三、原告（反诉被告）袁建波于本判决生效之日起向被告（反诉原告）昆明华都商务管理有限公司返还华都花园小区A区35幢35-14号商铺。四、被告（反诉原告）昆明华都商务管理有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性退还原告（反诉被告）袁建波履约保证金人民币5000元。五、被告（反诉原告）昆明华都商务管理有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）袁建波装修损失人民币94249.10元、物业管理费损失人民币25450.80元。六、驳回原告（反诉被告）袁建波的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）昆明华都商务管理有限公司的其他诉讼请求。”本案本诉案件受理费6643元，减半收取，计3321.50元，由袁建波负担267.50元，由华都公司负担2900元；反诉案件受理费1986元，由华都公司负担。本案鉴定费人民币20000元，由华都公司负担。
一审宣判后，上诉人华都公司不服一审判决向本院提起上诉称：一、一审判决认定上诉人提供的租赁物不符合合同目的是错误的。根据鉴定人的陈述，租赁商铺发生沉降导致功能受损是一个缓慢的过程，并且房屋受损部分为被上诉人擅自添附的阁楼、隔墙等。发生功能受损情况后，被上诉人亦未通知上诉人，被上诉人应付证明租赁商铺何时开始不能正常使用的举证责任。事实上，被上诉人擅自改变经营项目，经上诉人多次催告仍不整改，可见上诉人已正常使用商铺并经营。二、根据《商铺租赁合同》的约定，被上诉人不得未经上诉人批准改变租赁房屋经营项目；不得擅自不开门营业。上诉人提交的证据可证实被上诉人已违反上述合同约定，其应当承担相应违约责任。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审全部反诉请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人袁建波答辩称：租赁物的损坏与被上诉人无关，双方合同目的无法实现，被上诉人并无违约行为。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的案件事实与一审一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明：袁建波于2016年2月26日将租赁房屋返还给华都公司，并结清了房屋水、电费。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、本案中谁是违约方？二、违约方应如何承担违约责任？
本院认为：针对第一个争议焦点，首先，根据云南鼎丰司法鉴定中心所作的（2015）云鼎鉴司字第2258号《司法鉴定意见书》及鉴定人的陈述可知，涉案商铺的沉降并非袁建波的装修行为所致，而是室内填土层的压缩沉降所致，即在袁建波接收商铺之时该商铺就存在安全隐患，而华都公司作为出租人未能提供适租的租赁物，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，华都公司主张袁建波未经批准擅自改变租赁房屋经营项目及擅自不开门营业构成违约，并就其主张提交了《限期整改通知》、《整改通知》、《情况说明》、安全巡查记录表、照片、《水费、代收费欠费催交通知单》、《欠费停电通知单》、《装修申请表》、《装修施工证》、《整改通知》，予以证实。经审查上述证据，《限期整改通知》、安全巡查记录表所载内容系华都公司单方陈述，并未获得袁建波的认可；《情况说明》、《装修申请表》、《装修施工证》、《整改通知》、欠费通知单只能反映袁建波的装修情况和欠费情况；显示名佳广告的照片因袁建波并不认可，且华都公司也未举证证实照片的拍摄时间和地点，本院不予采信。本院认为，华都公司所提交的证据不能证实袁建波确实存在改变租赁房屋经营项目及擅自不开门营业的违约行为，并且，涉案商铺在装修阶段即出现地坪沉降、地砖部分下沉断裂及破碎、墙体开裂等情况，袁建波不可能再使用该商铺进行经营行为，故华都公司主张袁建波违约的理由不成立，本院不予支持，对华都公司要求袁建波承担违约责任的上诉请求，本院亦不予支持。
针对第二个争议焦点，首先，对于袁建波主张的租金、保证金及物管费，因本案系华都公司的违约行为导致合同解除且袁建波实际未正常使用商铺，故一审法院认定上述费用系袁建波的损失并判决华都公司予以返还并无不当，本院予以维持。其次，对于装修费用，《商铺租赁合同》第4.1.2条约定：“出租方若在本合同有效期内……违反本合同的任何一条（含款、项、目）约定的义务也属违约，按以下办法处理……2、凭国家认可的正式发票，在确认发票内容合法合理的前提下，在扣除相应的折旧后，赔偿承租方对商铺的装修费。赔偿后，装修物归出租方所有”本案中，袁建波的装修行为已经取得相应的装修施工证，华都公司也未提交确凿、有效的证据证实袁建波存在违规装修的行为经要求整改后拒不整改，根据上述合同约定，华都公司应当赔偿袁建波相应的装修费用。该费用经鉴定为94249.10元，对此双方当事人均无异议，一审法院判决华都公司向袁建波支付该款并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人昆明华都商务管理有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6643元，由上诉人昆明华都商务管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 朱 欢
审 判 员 田 庄
代理审判员 黄金成
二〇一六年五月十九日
书 记 员 韩佩君