四川省广安市前锋区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）前锋民初字第1967号
原告杨海关。
原告方立洪。系杨海关之妻。
被告广安颐园房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区平安大道200号。
法定代表人易明元，该公司董事长。
委托代理人李昌彬，四川爱众律师事务所律师。
原告杨海关、方立洪诉被告广安颐园房地产开发有限公司（下称颐园房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月15日受理后，依法由代理审判员张君适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨海关、方立洪、被告颐园房地产公司的委托代理人李昌彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨海关、方立洪诉称：2013年7月19日，他们与被告颐园房地产公司签订《商品房买卖合同》，由他们购买被告开发的门市一间并交纳了房款。根据合同约定，被告应于2013年8月30日前交付该商品房，但被告未书面通知交接房屋，也未按约定取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告和使道路等公共设施达到投入使用的条件，被告的行为已经违约，应按照合同约定向他们支付万分之五每日的违约金。故请求判令被告赔偿延期交房违约金110525.408元。
被告颐园房地产公司辩称：他公司确实存在逾期交房，愿意承担违约责任，但是多方面因素造成，广安市行政区划变化，影响了办理相关手续的进程，市政设施不规范是市政建设的问题。他公司已经在2013年8月20日通知接房，是原告没有来接房，逾期时间不能按照345天计算，他公司愿意按照2013年8月29日前锋镇调解委员会组织购房人达成的调解协议的标准计算违约金。合同约定的违约金标准太高，请求降低标准。
经审理查明：原告杨海关、方立洪系夫妻。2013年7月19日，原告杨海关、方立洪与被告颐园房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告开发的位于广安市前锋区前锋镇的颐园·天成国际小区步商6、7幢第1层2附2号房，建筑面积63.40平方米，层高5.8米，单价10638元／平方米，总价款674449元。付款方式为一次性付款，交房时间为2013年8月30日前，该房交付时应取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；2013年8月30日前达到通水、通电、通气条件，公共绿地、公共道路达到使用条件；逾期交房超过60日后，买受人有权退房，并向出卖人收取本套商品房合同价总额5%的违约金，买受人愿意继续履行合同的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付万分之五的违约金，并于实际交房当日一并向买受人支付违约金；双方约定的“书面通知”方式为刊登在现场的交房公告。如果买受人在合同约定的交房日期届满日未办理房屋接收手续，视为出卖人已按照约定期限交付房屋。该合同还约定交接手续、商品房质量、产权登记、争议解决方式、通知方式等内容。签订合同后，原告共交购房款640727元、维修基金13489元、水电气上户款10000元。
被告颐园房地产公司分别于2010年9月、2011年4月、12月缴纳配套费共计130万元。2012年3月、5月被告分别取得颐园·天城国际1、2、3号楼工程《地基与基础分部工程质量验收报告》、《主体结构分部工程质量验收报告》。被告颐园房地产公司于2013年3月预缴了天然气上户款116万元；2013年5月、6月、7月分别就电力施工、供用水、天然气安装等签订了合同。诉讼中，原、被告双方均认可诉争门市的水、电现已基本达到使用条件。
庭审中，被告颐园房地产公司出具张贴在颐园·天成国际小区门口的交房公告的照片，拟证明2013年8月20日颐园房地产公司履行了通知义务，逾期交房时间应截止2013年8月20日。但原告方不认可该证据。2014年9月17日，被告向原告邮寄《催接房通知》，要求原告于2014年9月30日前办理接房手续，原告收到该通知后于2014年11月14日与被告办理了诉争门市的交接房手续。
另查明，2013年8月29日，在原广安市广安区前锋镇人民调解委员会的主持下，颐园·天成国际部分业主与颐园房地产公司达成《颐园房产公司商品房买卖合同补充协议》，主要约定：一、关于延期交房违约责任的处理：甲乙双方约定违约时间定为80日，前60日按已交房款万分之一每日计算违约金，后20日按已交房款万分之五每日计算违约金。签订该协议后，部分业主与颐园房地产公司依据该协议计算违约金并办理了交接房手续。
本案审理过程中，本院对诉争楼盘所在地的门市租金及前锋辖区房产租售中介机构进行走访、了解，2014年度同地段面积相近的门市租金约为20000元。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同及收款收据，被告提供的分部工程质量验收报告、施工合同、供用水协议、民用天然气工程安装合同、四川省政府非税收入通用票据、银行结算业务申请书、买卖合同补充协议，双方当事人的当庭陈述，走访笔录等证据材料予以证实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律的规定，合法有效。原、被告双方应当按合同约定享有权利并履行义务。原告依合同约定向被告缴纳购房款及水电气上户等费用，被告亦应按照约定履行义务。被告以照片证明其于2013年8月20日以张贴公告的形式履行了通知义务，因仅从照片上无法反映张贴公告的时间及地点，被告又无其他证据予以佐证，且2014年9月17日，被告向原告发出接房通知书也说明在2013年8月20日被告并未尽到通知义务。故对被告有关2013年8月20日通知了原告接房的主张，本院不予采信。原告认可收到了被告于2014年9月17日发出的交房通知，因此接房时间应为交房通知要求的2014年9月30日。被告称他公司与大多数购房者就违约金赔偿问题达成了补充协议，但原告并未参与也未在补充协议上签字，补充协议对原告不具有约束力。2012年5月前，被告已分别取得了地基与基础分部、主体结构分部工程的质量符合要求的验收报告。该套房屋的水电已安装，且2014年9月前大多数买受人接收了房屋，道路等公共设施也达到了使用条件，讼争房屋可以实际使用，原告在收到接房通知后，应于2014年9月30日前办理接房手续，逾期未接收房屋造成的损失应由原告自行承担。故本院认定逾期交房时间为13个月。
关于双方争议的违约金计算标准的问题，原告方主张严格依照合同约定计算，被告方抗辩标准太高应适当减少。我国《合同法》规定的违约金实际上兼具补偿性和惩罚性双重功能，其主要功能是填补因违约而造成的实际损失，而非严厉惩戒违约方。况且违约金的数额应当与实际损失基本一致，即损益相当。本案被告逾期交房致使原告不能按期使用门市，对原告造成的实际损失即为该门市在逾期交房时间段的租金。依据《合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，参照当地门市出租的租金情况，被告抗辩购房合同约定的违约金过高，要求减少的抗辩理由成立，本院予以采信。综合讼争门市的大小、位置，同地段同时间段类似门市出租的租金、逾期交房时间等因素，本院酌定被告逾期交房的违约金为24000元，原告要求被告支付违约金110525.408元不当，本院予以纠正。
据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告广安颐园房地产开发有限公司向原告杨海关、方立洪支付逾期交房违约金24000元；
二、驳回原告杨海关、方立洪的其他诉讼请求。
本案受理费1255元，由原告杨海关、方立洪负担982元、被告广安颐园房地产开发有限公司负担273元，分别向广安市前锋区人民法院交纳。
上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 君
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 鲁奎甫