杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0108民初794号原告（反诉被告）任连香，女，汉族，1963年5月13日出生，住杭州市滨江区长河街道江三村九区**号，现住杭州市滨江区。委托代理人（特别授权）傅德法，浙江思源昆仑律师事务所律师。被告（反诉原告）骆企成，男，汉族，1954年8月8日出生，住杭州市滨江区长河街道江三村九区**号，现住杭州市滨江区。委托代理人（特别授权）徐海霞，浙江法君律师事务所律�。原告任连香与被告骆企成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，被告骆企成在法定期限内提出反诉，本院决定合并审理。本案依法由代理审判员冯亚景适用简易程序于同年3月29日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）任连香及其委托代理人傅德法、被告（反诉原告）骆企成及其委托代理人徐海霞等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任连香诉称：2015年2月18日，原告任连香（乙方承租方）与被告骆企成（甲方出租房）签订了《房屋租赁协议》，其中第9条约定：今后如国家建设征用，（1）甲方的房屋及装修赔偿金全部属甲方所有；（2）涉及到饭店的赔偿（如停业损失饭店设施设备赔偿、搬迁等）由甲乙双方平分。原告在签订该合同之前已经租赁涉诉房屋多年，用于开设经营“杭州市滨江区聚欣饭店”（以下简称聚欣饭店），并领取了个体工商户执照。被告利用其房主的优势，及原告没有经验且文化程度较低，致使双方订立的上述《房屋租赁协议》第9条出现了原告的安置补偿权利由被告房东享有的内容，合同权利义务明显违反公平、等价有偿原则，属于显失公平。为此，原告认为双方在订立合同第9条第（2）项时显失公平，属于可撤销的合同。请求法院判令：1.撤销原被告签订的《房屋租赁协议》第9条第（2）约定“今后如国家建设征用，涉及到饭店的赔偿（如停业损失饭店设施设备赔偿、搬迁等）由甲乙双方平分”内容；2.本案诉讼费用由被告负担。被告骆企成在庭审中口头辩称：1.原被告在订立《房屋租赁协议》时双方对经营户的拆迁安置补偿是明知的，所以双方才在合同第九条明确进行了约定。2.如果被告有可以利用的优势，其完全可以不和原告签订该份《房屋租�协议》，而是由自己的家人进行经营，所得的补偿费用更多，因而双方签订《房屋租赁协议》时都进行了一定程度的让步。3.行使撤销权的期间为除斥期间，原告应当在2016年2月17日之前行使撤销权，其起诉时该除斥期间已经届满。请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告骆企成诉称：2015年2月18日，骆企成与任连香经协商签订了一份《房屋租赁协议》，约定：骆企成将其位于滨江区长河镇江三村九区25号的整栋住房、道地、围墙等设施出租给任连香；租赁期限从2015年2月19日起至2015年8月18日止，如要续租，应另签租赁协议；半年的房租费为6万元，先付款后使用；租赁期满，任连香应保持房屋的完好状态，按时搬出等。合同到期后，任连香未按合同约定及时搬出租赁房屋，其实际腾房日为2016年1月17日，致使骆企成的权利受损。请求法院判令：1.任连香向骆企成支付2015年8月19日起至实际腾房日2016年1月17日止的房屋占有损失，共计5万元（按半年房屋租金6万元及计算）；2.任连香承担本案诉讼费用。反诉被告任连香在庭审中口头辩称：1.在双方履行房屋租赁合同期间，骆企成的房屋发生拆迁，在2015年8月4日之后，房屋已经不属于骆企成，而是归属于长河街道征迁安置管理中心。2.征迁之后，任连香基本上停业。所以长河街道征迁安置管理中心也没有向饭店收取相关费用。骆企成的反诉请求没有事实与法律依据，请求驳回。原告（反诉被告）任连香为证明自己的诉讼主张，提出如下证据：证1房屋租赁协议，拟证明原被告订立合同及合同显失公平的事实。证2个体工商户营业执照，拟证明聚欣饭店是任连香租赁房屋开设经营的个体工商户，骆企成不是经营者。证3聚欣饭店集�土地房屋拆迁补偿协议书，拟证明聚欣饭店与长河街道征迁安置管理中心签订了拆迁协议，相关征迁补偿的权益，包括搬迁费用和损失补偿以及奖励费用，都归属于聚欣饭店，与骆企成无关。证4骆企成户集体土地房屋房屋拆迁补偿安置协议书，拟证明骆企成在2015年8月4就江三村九区25号的房屋已经与长河街道征迁安置管理心签订拆迁了补偿安置协议，根据该协议第六条，此后房屋所有权不再归属于骆企成；而且骆企成就该房屋所应得到的权益已经全部得到补偿安置，除此之外包括租赁协议第九条第（2）项下的权益不应当由其分得。被告（反诉原告）骆企成为证明自己的诉讼主张，提出如下证据：证1房屋租赁协议，拟证明双方订立房屋租赁协议的事实。证2聚欣饭店集体土地房屋拆迁补偿协议书，拟证明任连香的实际腾房日为2016年1月17日的事实。当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证意见如下：对对方提交的证据，双方对真实性均无异议，本院予以确认，至于能否证明待证事实，本院将在下文分析。经审理，本院查明以下事实：2015年2月18日，骆企成（甲方、出租房）与任连香（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定：甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务关系，经双方协商一致，订立本协议如下：1.甲方将位于滨江区长河镇江三村九区25号的整栋住房及装潢、道地、围墙等设施出租给乙方；3.房租租赁期限为半年，从2015年2月19日起至2015年8月18日止，乙方如要续租，应另签租赁协议；4.乙方应支付甲方半年的房费6万元，先付款后使用；8.房屋租赁期满，乙方应保持房屋的完好状态，按时搬出，交出钥匙；9.今后如国家建设征用，（1）甲方的房屋及装修赔偿全部属甲方所有（包括饭店装修）；（2）涉及到饭店的赔偿（如停业损失饭店设施设备赔偿、搬迁等）由甲乙双方平分。同年8月4日，杭州市滨江区长河街道征迁安置管理中心（甲方）与骆企成户（乙方）签订了一份《杭州市集体土地房屋房屋拆迁补偿安置协议书》，载明：一、乙方房屋坐落江三村九区25号（房屋用途为住宅）属于拆迁范围，拆迁建筑面积783.58平方米（主房423.58平方米、附房360平方米），合法面积345.48平方米（主房345.48平方米，附房0平方米）；二、被拆迁房屋拆迁补偿金额计925611元；三、甲方支付过渡费；四、甲方支付搬家补贴费；五、乙方按时签约的，甲方可向乙方支付配合拆迁奖励，奖励费计377730元；六、乙方应在2015年9月19日前搬迁完毕并将腾空房屋交与甲方，甲方将第二、三、四、五条载明款项合计1347741元支付给乙方；本协议生效后被拆迁房屋及其残值归甲方所有，所有的建筑物、构筑物及附属设施等在交给甲方前均应保持丈量评估时的原状，被拆迁房屋所附载的一切权益归甲方所有。2016年1月10日，杭州市滨江区长河街道征迁安置管理中心（甲方）与聚欣饭店（乙方）签订了一份《杭州市集体土地房屋房屋拆迁补偿协议书》，载明：一、乙方房屋坐落杭州市滨江区社区（房屋用途为非住宅）属于拆迁范围；三、乙方房屋和地面附属物按照《杭州市集体土地房屋拆迁评估补偿办法》进行评估：1.被告拆迁房屋补偿费计元，2.甲方对乙方的房屋装修及附属物补偿费计元，上述两项被拆迁房屋拆迁补偿安置费总金额计70594元（该金额已扣除原补偿26640元）；四、甲方应向乙方支付搬迁补贴费计26171元，固定资产折旧净值费计61440元；五、乙方超审批面积建筑物、构筑物及庭院已作评估，如乙方能积极配合拆迁，按时签约腾房的，根据区纪要精神，甲方同意奖励605980元；六、乙方应在2016年1月17日前搬迁完毕并将腾空房屋交与甲方，甲方将第二至五条载明款项合计764185元于乙方搬迁、腾房之日起7日内支付给乙方。另查明，聚欣饭店系任连香个人经营的个体工商户，经营场所为滨江区村九区25号。庭审中双方陈述，骆企成将涉诉租赁房屋整体出租给任连香经营聚欣饭店已经多年，目前涉诉租赁房屋和聚欣饭店均已被拆除。本院认为，本案原告（反诉被告）任连香与被告（反诉原告）骆企成于2015年2月18日签订《房屋租赁协议》，骆企成将涉诉滨江区村九区25号整栋住房及装潢、道地、围墙整体出租给任连香经营聚欣饭店的事实清楚，现双方当事人对《房屋租赁协议》第9条第（2）项�约定是否显失公平以及任连香是否应向骆企成支付2015年8月19日至2016年1月17日期间的房屋租金等问题产生争议，本院依据已查明案件事实，结合现有法律规定，评析如下：一、关于涉诉《房屋租赁协议》第9条第（2）项的约定是否显失公平问题。任连香认为，由于骆企成利用其房主的优势，及原告没有社会经验且文化程度较低，致使本来应属于任连香享有的拆迁补偿利益由骆企成分得，该条款在订立时即违反了等价有偿原则，损害了任连香的合法权益，构成显失公平，应予撤销。骆企成认为，《房屋租赁协议》所有条款是双方在完全意思自治基础上订立的；不存在骆企成利用自身优势的问题，骆企成的文化程度比任连香更低；任连香行使撤销权的期限已过1年的除斥期间。本院认为，任连香与骆企成签订《房屋租赁协议》的时间是2015�2月18日，向本院提起撤销权之诉的时间是2016年2月18日，尚没有超出行使撤销权的期限。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”最高人民法院《关于贯彻执行干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”根据上述规定，认定合同构成显失公平应同时符合主客观两个方面的要求。从主观方面来看，是以合同订立时为判断时点，一方当事人在订立合同时故意利用优势或者利用对方没有经验；从客观方面来看，是以双方的权利义务为判断对象，双方的权利义务明显失衡，�一方当事人明显不公平，这两个方面的要求缺一不可，否则将难以认定构成显失公平。就本案而言，首先，从主观方面来看，骆企成与任连香签订涉诉《房屋租赁协议》第9条第（2）项当时有无故意利用其房东、教育程度等方面的优势或者任连香没有一般的社会经验或者交易经验？庭审中双方确认任连香租赁骆企成的涉诉房屋经营聚欣饭店已经多年，因此，任连香对于涉诉租赁房屋的性质、状况等都应当是知晓的；其虽然在庭审中认为自己在签订合同当时对涉诉租赁是否要拆迁并不知道，但该陈述显然不符合事实和逻辑，从涉诉《房屋租赁协议》将第9条作为合同的一项内容来看，其对涉诉租赁房屋将要面临拆迁应当是知道的，只是对于政府何时实施拆迁、拆迁时能够得到多少的拆迁补偿利益无法准确判断而已。那么，骆企成在签订《房屋租赁协议》时是否就能准确判断涉诉租赁房屋拆迁时能够得到多少的拆迁补偿利益呢？任连香没有提供相关证据予以证明。而从一般的生活经验分析，拆迁补偿通常会有一些不确定的因素，在签订正式的拆迁补偿安置协议之前，被拆迁对象通常无法准确预判能够得到的具体拆迁补偿利益。此外，任连香也没有提供有效的证据证明骆企成利用其文化知识低的优势，而从双方庭审陈述看，骆企成和任连香均系小学文化，也很难说骆企成有可以利用任连香文化程度低的优势。另外，任连香还认为骆企成利用了其没有社会经验的优势，但也没有提供有效证据予以证明；而任连香作为经营饭店多年的成年商事主体，其应当具备相当的社会经验或者交易经验。故本院认为，任连香主张与骆企成签订涉诉《房屋租赁协议》第9条第（2）项时骆企成利用了其房东、文化知识等方面的优势以及任连香没有社会经验等证据不足，本院难以采信。其次，从客观方面来看，骆企成与任连香签订的涉诉《房屋租赁协议》第9条第（2）项是否违反等价有偿原则，导致双方权利义务明显失衡，对任连香明显不公平？骆企成与任连香签订的《房屋租赁协议》第9条第（2）项约定：涉及到饭店的赔偿（如停业损失饭店设施设备赔偿、搬迁等）由甲乙双方平分。从杭州市滨江区长河街道征迁安置管理中心与聚欣饭店签订的《杭州市集体土地房屋房屋拆迁补偿协议书》来看，政府部门对聚欣饭店的拆迁补偿主要有三部分：①被拆迁房屋拆迁补偿安置费70594元（已扣除原补偿26640元）；②搬迁补贴费26171元、固定资产折旧净值费61440元；③乙方超审批面积建筑物、构筑物及庭院已作评估，如乙方能积极配合拆迁，按时签约腾房的奖励费605980元；上述三项共计764185元。任连香在�审中陈述，其承租房屋后自己进行的装修包括安装“空调、墙上的灯、三楼的平台玻璃”等；任连香在庭审中还陈述，政府对聚欣饭店70余万元的补偿构成包括“店里碗这些的折价补偿，因为临时通知补偿购置的菜、鱼之类的，以及配合拆迁及时腾房的奖励”等。涉诉《房屋租赁协议》第1条约定，骆企成将涉诉江三村九区25号整栋住房及装潢、道地、围墙等设施出租给任连香经营聚欣饭店。从这些事实来看，政府部门对聚欣饭店的大部分拆迁补偿，如①被拆迁房屋拆迁补偿安置费70594元、③乙方超审批面积建筑物、构筑物及庭院已做评估，如乙方能积极配合拆迁，按时签约腾房的奖励费605980元均也与骆企成有直接关系；特别是605980元款项的性质明确载明是“乙方超审批面积建筑物、构筑物及庭院已做评估，如乙方能积极配合拆迁，按时签约腾房的奖励费用”，而涉�房屋在被拆迁前属于骆企成，任连香实际上并不存在所谓“超审批面积建筑物、构筑物及庭院”问题。因此，本院认为任连香主张《房屋租赁协议》第9条第（2）项违反等价有偿原则，对其明显不公平也没有有效证据予以证实。综上，本院认为，本案任连香作为经营饭店多年时间的正常商事主体，其在与骆企成签订涉诉《房屋租赁协议》时，对协议的全貌包括第9条第（2）项的内容是明知的，但仍然选择在协议上签字；本案双方发生争议的主要原因是双方在签订《房屋租赁协议》时，没有预料到由于政府拆迁，聚欣饭店能够得到的拆迁补偿金额达76余万元之多，这也是任连香在2015年2月18日签订《房屋租赁协议》后在长达近1年的时间里并没有提出异议或者主张撤销权，却在2016年1月10日杭州市滨江区长河街道征迁安置管理中心与聚欣饭店签订《杭州市集体土�房屋房屋拆迁补偿协议书》明确聚欣饭店可以得到76余万元的拆迁补偿金额后，才向人民法院提出撤销《房屋租赁协议》第9条第（2）项的原因。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案任连香与骆企成达成的《房屋租赁协议》第9条第（2）项是双方在自愿协商的基础上作出的合同安排，体现的是双方的共同意思表示，对双方具有法律约束力，任连香现主张撤销有违诚实信用原则，本院不予支持。二、任连香是否应向骆企成支付2015年8月19日至2016年1月17日期间的房屋租金问题。根据2015年8月4日杭州市滨江区长河街道征迁安置管理中心与骆企成户签订的《杭州市集体�地房屋房屋拆迁补偿安置协议书》第六条第二款约定：本协议生效后被拆迁房屋及其残值归杭州市滨江区长河街道征迁安置管理中心所有，所有的建筑物、构筑物及附属设施等在交给甲方前均应保持丈量评估时的原状，被拆迁房屋所附载的一切权益归甲方所有；第十二条约定：本协议双方签字盖章后生效。因而，2015年8月4日骆企成户与杭州市滨江区长河街道征迁安置管理中心签订《杭州市集体土地房屋房屋拆迁补偿安置协议书》后，涉讼租赁房屋已归杭州市滨江区长河街道征迁安置管理中心所有，收益亦由其享有；即使任连香应支付租金，也不宜由骆企成主张。故本院对骆企成主张任连香应支付2015年8月19日至2016年1月17日期间房屋租金的请求不予支持。据上，原告任连香、反诉原告骆企成的诉讼请求均无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民�和国合同法》第六条、第八条、第五十四条，最高人民法院《关于贯彻执行干问题的意见（试行）》第72条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告任连香的诉讼请求；二、驳回反诉原告骆企成的诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告任连香负担；反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由反诉原告骆企成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费.对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）代理审判员  冯亚景二〇一六年四月二十五日书 记 员  赵 凉