西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第01904号
原告：秦英莲。
委托代理人：赵娟娟，陕西岚光律师事务所律师。
被告：西安交通大学科技园有限责任公司。
法定代表人：田惠生，该公司董事长。
委托代理人：杨腾，该公司法律顾问。
委托代理人：侯涛，该公司企业发展部经理。
原告秦英莲与被告西安交通大学科技园有限责任公司（以下简称交大科技园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵娟娟，被告交大科技园公司委托代理人杨腾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦英莲诉称：2010年9月15日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“交大曲江新村”第2幢1单元1层10102号商品房一套，房屋面积为106.1平方米。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。原告已按照合同约定支付了全部购房款，但被告至原告起诉之日未将办理房屋权属登记需要由其提交的资料报房屋管理部门登记备案，致使原告不能取得房屋权属证书。被告的行为已经构成违约。故原告现诉至法院，请求1、判令被告履行《商品房买卖合同》的约定，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金17460.79元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告交大科技园公司辩称：1、被告已经将办理产权登记所需要资料报产权登记机关，北区的32户业主的房产证已经领回。另外117户业主的房产证正在装订、贴图。6月份即可拿到房屋产权证。除按揭业主和部分提供资料不全的业主外，其余业主在7月可以拿到房产证。2、本案争议的房屋虽然是商品房，但实际上是西安交通大学的福利房，被告作为交通大学的控股公司，曲江新村项目实际是给广大教职工谋福利。教职工所购买的房屋均价为3900元／平方米，被告没有任何利润。3、原告已经获得了两份赔偿，2012年全年物业费由被告公司代缴，因逾期交付房屋获得逾期交房赔偿。4、被告逾期办理房屋权属证书并未给原告造成损失，故基于上述理由，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少”的规定，请求法院依据公平原则，减少违约金。
经审理查明：2010年9月15日，原、被告签订了登记号为Y10082606的商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区雁翔路99号交大曲江新村第2幢1单元1层10102号商品房一套。房屋建筑面积100.61平方米，总房款为349922元。合同第六条关于付款方式及期限的约定，本合同签订前支付房款人民币101189元整；本幢楼主体封顶后5日内支付至总房款的80%，支付计人民币178749元整；本幢楼竣工交房前支付剩余20%款项，支付计人民币69984元整。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定的付款时间及方式支付了全部购房款。
另查明，被告交大科技园公司于2013年12月18日将办理房屋权属登记证书需由其提交的资料已经报产权登记机关备案，完成了房产初始登记。同时，被告交大科技园公司为原告代缴2012年全年物业费，并就逾期交付房屋向原告进行了赔偿。在本案审理过程中，原告房屋产权证书已办理完毕。关于被告交大科技园公司向原告实际交付房屋的时间，原告拒绝向本院说明其收房时间，根据被告交大科技园所提交的物业服务协议，原告于2012年3月6日收房。
上述事实，有《商品房买卖合同》、房款收据、西安市房屋权属登记分户表，房屋权属登记业务受理单、前期物业服务协议等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于收房时间，原告拒绝向法庭说明，故其收房时间以被告所提交的物业服务协议所签时间为准。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。被告于2012年3月6日向原告交付房屋，亦将办理房屋权属证书需要由其递交的资料报房屋管理部门登记备案，完成了初始登记，且原告所购房屋权属登记证书已经办理完毕。原告第一项诉讼请求已经实现，故本案不再处理。但是被告交大科技园公司将办理权属登记证书需要由其递交的资料并未按照合同的约定在房屋交付使用后的365日内报房屋产权登记机关备案，构成违约，应当向原告支付违约金。关于违约金，被告辩称因迟延办理房屋权属登记证书并未给原告造成实际损失，请求将违约金降低至总房款的1%。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合本案，首先，本案所争议房屋已经实际交付原告使用，被告是否在合同约定的时间内提供办证条件，对原告使用该房屋并无实质性影响，也不会给原告带来相应的预期收益，同时原告也未提交被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料；其次，关于履约情况及被告的过错程度问题，本案中，原告付款和被告交房义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，协助原告办证仅为被告履约的附随义务，且被告亦积极履行其义务，涉案房屋初始登记已经完成，原告所购房屋的权属登记证书亦办理完毕。从原、被告双方履行合同过程中来看，被告不仅给原告代缴了2012年全年的物业费，并且就迟延交房一项亦对原告进行了赔偿。综合以上因素，被告抗辩购房合同约定的违约金过高，要求减少的抗辩理由成立，本院予以支持。再根据本案原告已付购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，将被告承担违约金的数额酌情调整为原告支付总房款349922元的1.5%即为5248.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告西安交通大学科技园有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告秦英莲支付逾期办理房屋产权证书的违约金5248.8元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告秦英莲其余的诉讼请求。
本案案件受理费337元，由被告西安交通大学科技园有限责任公司承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 秦 冰
人民陪审员 侯斌杰
人民陪审员 王雪绒
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 姚文东