福建省南平市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）南行终字第49号
上诉人（原审被告）南平市住房和城乡建设局。
法定代表人金益满，男，局长。
委托代理人龚建生，男，南平市“148”法律服务所法律工作者。
委托代理人华树通，男，南平市住房和城乡建设局干部。
上诉人（原审第三人）南平市延平区梅山街道自强社区居民委员会。
法定代表人陈婷，女，主任。
委托代理人陈鸿花，女，南平市延平区梅山街道自强社区党总支书记。
委托代理人林汉彬，男，南平市延平区水东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）郭虹，女，1964年4月19日出生，汉族。
委托代理人苏应秋，福建联政律师事务所律师。
上诉人南平市住房和城乡建设局、上诉人南平市延平区梅山街道自强社区居民委员会因郭虹诉南平市住房和城乡建设局房屋行政登记一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延行初字第10号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人南平市住房和城乡建设局（以下简称南平市住建局）的委托代理人龚建生、华树通，上诉人南平市延平区梅山街道自强社区居民委员会（以下简称自强居委会）法定代表人陈婷及委托代理人林汉斌、陈鸿花，被上诉人郭虹及委托代理人苏应秋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，本案讼争的房屋通道，位于南平市延平区梅山街道梅园新村C3座夹层，系福建南平闽昌房地产开发有限公司（以下简称闽昌公司）开发建设的，1997年9月竣工。1995年10月25日，第三人自强居委会与闽昌公司签订《房屋拆迁协议书》，约定安置C3座夹层办公用房180.74平方米，另赠送物业用房24.37平方米；2007年2月5日，自强居委会办理《房屋所有权证》（证号为南房权证字第××号），载明建筑面积180.74平方米，其中，公用分摊面积20.40平方米。2000年1月23日，原告郭虹与闽昌公司签订《商品房买卖合同》，购买位于梅园新村C3座一层27号店面、夹层办公用房，《商品房买卖合同》所附房屋平面图上，标示C3一夹层的通道由该层楼下27号店面通往一夹层；2004年12月13日，原告郭虹办理《房屋所有权证》（证号为南房权证字第××号），载明27号店面、C3夹层办公用房建筑面积分别为16.98平方米、48.23平方米，其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积分别为1.62平方米、2.15平方米。郭虹现通往夹层的通道系从27号店面内部楼梯通行。
2005年5月间，原告郭虹在对该房屋进行装修时，擅自在C3座夹层的公共通道上砌起砖墙。同年5月16日，第三人自强居委会向南平市城管规划中队提交《关于请求拆除占用公用通道建厨房的报告》，同年6月27日，第三人自强居委会通知原告将砌起的砖墙拆除，如果原告不拆除就由第三人自强居委会拆除，同年6月30日，第三人自强居委会雇请民工将原告砌起的砖墙拆除，致原告财物被窃。同年9月1日，郭虹提起民事诉讼，请求法院判决自强居委会：1、赔偿原告财产被窃损失3693.50元；2、在媒体上向原告赔礼道歉；3、彻底恢复C3夹层公共通道使用功能，不得人为设置任何障碍。经调解，郭虹与自强居委会自愿达成协议，自强居委会补偿郭虹800元结案。
第三人自强居委会在办理房屋所有权证时，向被告提供了延购南房证字第0010137号《购房证书》、南平市商品房销售专用发票（地税№：0006467）、《房屋拆迁协议书》等材料；被告经审查，向第三人自强居委会颁发了南房权证字第××号《房屋所有权证》。
被告对闽昌公司开发的梅园新村C1-C3座房地产未进行初始登记，故被告在本案中未能提供规划设计图、竣工图等材料。
原判认为，根据《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行）第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”的规定，南平市住房和城乡建设局作为房屋登记机构，予以确认。根据《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日实施，2008年1月15日废止）第七条“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：（一）新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸；”《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日实施，2008年7月1日废止）第十六条“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”的规定，当时的行政法规和部门规章均规定了新建房屋应当进行初始登记及登记依据的资料，被告在上述证件不齐全的条件下作出的具体行政行为，违反了上述规定，属主要证据不足。被告认为原告提起诉讼已超过起诉期限的规定。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”的规定，原告郭虹提起诉讼，未超过起诉期限，被告关于原告提起诉讼已超过起诉期限的主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决如下：撤销被告南平市住房和城乡建设局于2007年2月5日作出的南房权证字第××号《房屋所有权证》。
上诉人南平市住房和城乡建设局不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院适用法律错误。本案是城市房屋拆迁补偿安置房，安置房的登记在《城市私有房屋管理条例》第七条中，没有具体规定需要提供那些资料，不能适用《城市私有房屋管理条例》第七条、《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定的新建房屋的情形。自强居委会申请安置房的登记，已经按照《城市房屋权属登记管理办法》规定，提供了延购南房证字第0010137号购房证书、南平市商品房销售专用发票、《房屋拆迁协议》等材料，具备房屋办证的要件。2、原审原告的诉求无事实依据。自强居委会产权登记套内面积没有含所谓的“通道”。原告“房屋买卖合同”经买卖双方确认的附图中，夹层相邻墙体并未预留通往其它处的开口。现场现状各墙体都是封闭的没有预留开口，因此原审原告房屋是独立户型，不存在由他处通往其房屋的“回家路”。该房是90年代新建的，当时全市新建商品房都未进行初始登记。此类情况若予以撤证，撤证之后，无法重新确权办证，会造成混乱。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判确认南房权证字第××号《房屋所有权证》合法，驳回被上诉人的原诉讼请求。
上诉人南平市延平区梅山街道自强社区居民委员会不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决适用法律错误，不仅严重损害上诉人的合法权益，也将造成社会公共利益的重大损害。上诉人作为被拆迁户，通过拆迁安置合法得到被诉房产，理应得到法律的确认和保护。一审法院在被上诉人的诉讼请求没有任何证据支持的情况下，以登记机关未进行初始登记和登记时证件不全为由判决撤销本案被诉房产证，实质上是让没有任何过错的上诉人承担登记机关过错造成的恶果，有悖于宪法和法律保护合法权益的立法宗旨。不仅如此，因为没有办理初始登记，登记过程不规范，并非本案存在的问题，而是当时延平区甚至全国的普遍现场。本案应当属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的范畴。综上，上诉人认为，一审判决不仅无视本案登记机关为上诉人作出房屋产权登记行为时的具体历史条件，也违背了《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的规定。不仅严重损害了上诉人的合法权益，造成上诉人不可挽回的经济损失，而且会给公共利益造成重大损失，严重影响社会稳定。请求二审法院查明事实后，依法撤销一审判决，驳回上诉人诉讼请求或发回重审。
被上诉人郭虹针对南平市延平区梅山街道自强社区居民委员会的上诉答辩称，1、一审判决适用法律正确。2、上诉请求没有事实和法律依据。上诉人称答辩人房屋是独立户型，在夹层没有通道，但其所作出的南建房（2005）30号“责令改正通知书”中，又责令答辩人恢复公共通道使用功能，其陈述与作出的通知书自相矛盾。2005年时自强居委会就是要求答辩人将占用公共通道的障碍物拆除。3、恢复仅仅10多平方米的公共通道不会对公共利益造成多大损失，并且保护所谓“公共利益”不应以侵犯私权利为代价。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人郭虹针对南平市住房和城乡建设局的上诉答辩称，1、一审判决适用法律正确。2、上诉请求没有事实和法律依据。1998年实施的《城市房屋权属登记管理办法》明确规定房屋登记的程序及要件，到2007年本案诉争房屋登记时已经近10年，不存在上诉人所述登记普遍不规范的现象。3、上诉人的错误登记行为，严重损害答辩人的合法权益，造成上诉人不可挽回的经济损失，将答辩人的房屋变成无通道的“空中楼阁”。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人南平市住建局在法定期限内向原审法院提交了以下证据：1、梅园新村C1-C3楼商品房预售一览表，证明梅园新村C3夹层办公房建筑面积为253.34平方米。2、延购商房证字第0010137号《购房证书》、南平市商品房销售合同专用发票0006467号、房屋拆迁协议书，证明第三人自强居委会购得C3办公面积180.74平方米，其中套内面积160.34平方米，公摊建筑面积为20.40平方米。第三人自强居委会支付拆迁补偿差价款36745元，C3夹层办公房面积133.35平方米，赠送物业房64.37平方米。第三人自强居委会取得安置房C3夹层办公面积为180.74平方米，赠送物业用房24.37平方米，合计205.11平方米。3、商品房买卖合同，证明梅园新村C1-C3的一层建筑面积1456.28平方米为陈丽荣、谢锦铭购买。陈丽荣、谢锦铭购得梅园新村房屋平面图范围内的各通道未登记产权证上。4、商品房买卖合同，证明丁华芷购得梅园新村C1-C3一层农贸市场1456.28平方米。5、商品房买卖合同00315492号，证明原告购得梅园新村C3夹层办公房48.23平方米及27号店面16.98平方米的事实。
上诉人南平市住建局向原审法院提交了作出《房屋所有权证》所适用的法规为《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款的规定。
上诉人自强居委会向原审法院提交了以下证据：1、拆迁安置协议书，证明自强居委会在本案涉诉的梅园新村C3夹层总面积180.74平方米是拆迁安置所得。2、房屋所有权证复印件，证明南平市住建局根据自强居委会在梅园新村C3夹层中拆迁安置180.74平方米房屋，依法为自强居委会颁发产权证。3、房屋平面图，证明自强居委会与原告房产相邻的约50平方米房产权，系与原告共同使用往市场内通行的通道；自强居委会沿大街约130平方米的房产系从通道往市场另侧内部通道通行，与原告的房产使用的不是一个通道，原告的房产根本不是、也不可能往自强居委会该部分房产的通道通行。
被上诉人郭虹向原审法院提交了以下证据：1、原告产权证一本，证明原告在2004年12月13日已取得产权且享有夹层办公共用分摊面积2.15平方米的事实。2、房屋平面图，证明通往二层夹层的人行通道是双向通行的通道，符合消防通道的事实。3、证明一份，证明由闽昌公司确认郭虹已依法取得房产所有权及公共分摊面积使用权的事实。4、延平区人民法院（2005）延民初字第1590号《民事调解书》一份，证明当时已通过法律程序，最终调解确定彻底恢复C3夹层公共通道使用功能，不得人为设置任何障碍的事实。5、南建房（2005）30号《责令改正通知书》一份，证明当时原告有擅自占用公共通道不合法行为，及进行整改的事实。6、位置剖析图，证明原告与左右邻居所处的位置，且共同享用公共通道。7、自强居委会产权证复印件一份，证明该产权人位于原告的左邻，将公共通道大面积占用的事实，并证明该产权证为2007年2月5日由被告颁发。8、丁华芷部分产权证复印件，证明丁华芷产权位于原告右边，并且将通道楼梯位拆除占用公共通道合法化的事实，该产权证为2006年9月22日由被告颁发。9、现场通道照片共13张，证明自强居委会和丁华芷均已取得该产权，丁华芷隔阻并利用楼梯位改建成鱼摊位出租给鱼贩，原告居中，两头被堵无路可行的事实。10、组织机构代码证，证明南平市住建局和自强居委会属于机关法人和其他机构。
以上证据材料均已随卷移送本院，并经庭审调查质证。当事人的质证意见与原审基本相同。本院对原审判决认定的事实予以确认。
根据各方提供有效证据及庭审查明的事实，认定如下：郭虹的夹层房屋与自强居委会的办公用房相邻。郭虹购房时，夹层的房屋可以从右侧靠近丁华芷楼梯出入，因丁华芷将公共楼梯拆除，用于改建鱼摊。郭虹还认为，其与自强居委会相邻部分也有公共通道，因自强居委会自行在通道处砌墙阻隔，造成其无法从左侧楼梯出入。遂将南平市住建局颁发给自强居委会和丁华芷的房屋产权证诉至法院。请求法院撤销南平市住建局的颁证行为。因本案南平市住建局颁发的两本房屋所有权证属于两个独立的具体行政行为，应分别起诉，经法院释明后，郭虹选择先诉南平市住建局颁发给自强居委会房屋产权证，撤回起诉南平市住建局颁发给丁华芷的房屋产权证。
本院认为，本案房屋登记性质属于申请转移登记。即本案围绕闽昌公司开发建设的房屋转移安置给自强居委会房屋登记行为是否合法进行审查。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”的规定，申请房屋转移登记，权属证书为必要要件。又根据《城市私有房屋管理条例》第七条第（一）项“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：（一）新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸”及《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”的规定，房屋竣工后新建的房屋应办理初始登记。本案的房屋权属证书就是房屋的初始登记，它是房屋转移登记的权源。因本案闽昌公司未向登记机关申请房屋所有权初始登记，造成以后转移登记时对房屋的初始状态、房屋的通道、楼梯等公共部分及闽昌公司是否违法将公共通道作为建筑面积安置自强居委会等一系列问题无法分辨。南平市住建局作为房屋登记行政主管部门，未尽审查职责，对申请房屋转移登记，在申请人提供证件材料不全的情况下，办理转移登记予以颁证，违反上述法律规定。原审判决撤销颁证行为，并无不当。上诉人南平市住建局和自强居委会的上诉理由均不能成立。其诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南平市住房和城乡建设局、上诉人南平市延平区梅山街道自强社区居民委员会各负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 许秀平
审判员 张文硕
审判员 吴良福
二〇一四年十二月一日
书记员 黄 飙
本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。