河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张民再终字第56号
抗诉机关：河北省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）任瑞强，张家口市桥东区小不点体育用品商店业主。
委托代理人：郑卫民，男，1960年10月5日出生，汉族，中国人民政治协商会议河北省张家口市桥东区委员会经济科科员，干部，现住张家口市桥东区胜利南路13号1层32号。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）张家口市游泳馆，住所地：张家口市桥东区东河沿**号。
法定代表人史泽友，该馆馆长。
委托代理人梁秀燕，河北华研律师事务所律师。
申诉人任瑞强与被申诉人张家口市游泳馆租赁合同纠纷一案，2011年11月20日桥东区人民法院作出（2010）东民初字第1747号民事判决，任瑞强不服，向本院提起上诉。2012年5月7日本院作出（2012）张商终字第75号民事判决，已发生法律效力。任瑞强不服，向河北省高级人民法院申请再审，2013年12月20日河北省高级人民法院作出（2013）冀民申字第1189号民事裁定，驳回任瑞强的再审申请。任瑞强仍不服，向检察机关申诉。2014年7月1日河北省人民检察院作出冀检民监（2014）286号民事抗诉书，向河北省高级人民法院提出抗诉。2014年10月11日河北省人民法院作出（2014）冀民抗字第137号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河北省人民检察院委托张家口市人民检察院指派检察员乔亦凡、付春东出庭支持抗诉。申诉人任瑞强及其委托代理人郑卫民、被申诉人张家口市游泳馆的法定代表人史泽友及其委托代理人梁秀燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年8月30日，张家口市游泳馆诉至原审法院称，原告就自有商业用房于2009年3月17日与被告签订房屋租赁合同。合同期限自2009年1月1日起至2009年12月30日止，年租金48000元。合同到期后，双方再未签订任何书面合同，但被告一直在实际使用该房屋，已形成事实上的租赁关系，截止到2010年9月30日止，被告共欠租金23000元。被告没有按约定按时交纳租金，属违约行为。请求法院依法判令解除不定期租赁合同关系；被告给付尚欠租金27000元（该租金计算到2010年10月30日止）。被告承担本案的全部诉讼费用。
任瑞强辩称，原告与我从2005年即形成长期租赁合同，我租赁原告房屋用于经营体育器材及服装等，多年来，双方从未因租赁合同发生纠纷，现原告提出解除租赁合同，我认为原告方此举有悖常理，如果解约也需要双方协商赔偿事宜完成后进行。我欠其租金23000元是有原因的，2010年4月租赁房屋因漏雨造成我商品损坏33250元，在此期间我多次与原告联系，要求原告维修房屋，并对损坏商品进行赔偿。2010年6月原告对房屋进行了维修，但对损坏商品一事至今未做答复。之后再次发生房屋漏雨事件。因此我决定停止支付租金，等双方协商解决。本案诉讼费应由原告承担，此事属合同内协商解决范畴，原告在接到我损失清单后，未有任何答复，也未赔偿，故诉讼费应由原告承担。
任瑞强反诉称，我与原告从2005年即形成长期租赁合同关系，旅游馆负责人将其外侧二楼租于我经商用，我征得对方同意后，对该房屋进行了装修，经营体育器材、服装等。2010年4月租赁房屋因漏雨造成我商品损坏价值33250元，对此旅游馆至今未赔偿。2010年9月18日晚8时我店值班员工徐玉花再次发现被告维修过的房屋漏雨。我于20时30分左右通知游泳馆工作人员小史，随即与我一起抢救被雨淋湿的物品。当时，因漏雨造成停电，经过全力抢救，仍有许多商品，被雨水淋湿浸泡，装潢遭受严重损坏。事后，发现房顶漏水17处，受损面积约74m2，墙体受损50m2，价值6000元；店内监控设备损坏，部分电路、电器损坏，价值27000元；服装及器材损失价值371885元；办公用品损失5000元，总计损失409885元。我的商品损失是因反诉被告未尽到房屋维修养护义务造成，其行为严重损坏了我的利益，造成我财产损失理应赔偿。特提出反诉，请求依法判令原告赔偿财产损失409885元，承担本案的全部诉讼费用。
游泳馆辩称，对被告反诉漏雨一事不清楚。2010年之后我馆要拆迁，3月份已通知承租人，但被告一直没有搬迁。
桥东区人民法院一审查明，原告与被告于2009年3月17日签订房屋租赁合同。合同约定：甲方为游泳馆，乙方为小不点体育：第一条，甲方将座落于游泳馆的房屋（位于本市桥东区滨河路49号，以下简称诉争房屋）出租给乙方；第二条，租赁期限自2009年1月1日起至2009年12月30日止；第三条，年租金为48000元，于合同签订之日一次性交付；第五条，房屋使用要求和维修责任：5-1甲方仅负责维修租赁房屋的房顶防水原有电气线路、原有供热、供水管道设施，并承担维修费用。但是，由于供电、供水、城建等部门的原因造成停水、停电、电压不稳、管道不畅等情况。甲方不承担任何责任。5-2租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其原有附属设施，发现该房屋及其附属设施（仅包括上款约定部位）有损坏或故障时，应及时书面通知甲方修复；甲方应在接到乙方书面通知后的十日内进行维修。其中，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其原有附属设施损坏或发生故障的，乙方不负责维修。5-3根据前款规定，应由甲方维修而逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；应由乙方负责维修而拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。5-4租赁期间，甲方保证该房屋处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护时，乙方应予以配合。5-5乙方另需装修或者增设附属设备的，应事先征得甲方的书面司意，方可进行。乙方增设的附属设施和设备自行承担维修责任，但增设物所有权在租赁期满后归甲方所有。5-6乙方不得利用租赁房屋进行非法活动，存放危险物品和私拉乱接电线，不得私改用水管线，否则，由此产生的法律后果自行承担并承担违约责任。第八条规定，8-1甲、乙双方同意在租赁期间，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）该房屋在租赁期间用不可抗力导致毁损、灭失的。该合同在2009年12月31日租期到期后，原、被告未续签书面合同，但双方继续实际履行合同。被告交付租金到2010年3月，截止到2010年10月30日，被告共欠原告租金27000元未给付。2010年6月21日，张家口市桥东区人民政府发布拆迁公告，将诉争房屋在内的游泳馆的房屋列入房屋拆迁许可范围，拆迁期限从2010年6月21日至2010年8月21日。原告称其在2010年3月已通知被告拆迁一事。被告对此否认，称公告是贴了，但原告的馆长是在2010年6月二十多日才通知其要拆迁。本案在审理中，原告因拆迁要求，向本院提出先予执行申请，请求对诉争房屋进行强制搬拆。本院于2011年1月24日作出先予执行民事裁定书，之后被告从诉争房屋内搬出。另查，诉争房屋在被告承租期间有漏雨现象，双方已协商解决。2010年4月诉争房屋又漏雨，被告在庭审中称4月因漏雨所损坏的物品已处理，只剩一卷台泥和5条裤子，要求原告赔偿15000元，原告对赔偿数额不认可。同年9月18日，诉争房屋再次漏雨，被告要求原告赔偿损失，原告对此损失不认可。被告请求对损坏的物品价值进行鉴定。
桥东区人民法院一审认为，原、被告于2009年3月17日签订房屋租赁合同合法有效。合同到期后，原、被告未续签书面合同，但双方继续实际履行了合同，故该合同继续有效，期限为不定期。根据双方签订的租赁合同第八条的约定“诉争房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，合同终止”，同时政府已发布拆迁公告，原告也履行告知义务（被告称原告的馆长在2010年6月20多日通知其要拆迁），该约定为附条件的合同，条件成就时合同终止。故原、被告双方的租赁关系已在2010年6月21日终止。原告在诉讼中请求解除合同的诉讼请求，因合同已终止而该请求权消灭。被告在2010年6月21日以后未腾房，应按合同约定的租金支付占用费用，故原告请求被告给付27000元租金（截止到2010年10月30日止）的诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告赔偿2010年4月因诉争房屋漏雨造成的损失，但被告自称损坏物品已处理，相关证据已灭失，无法组织鉴定，故此项损失可在被告取得证据后另行主张。被告要求原告赔偿2010年9月18日因诉争房屋漏雨造成的损失，因原、被告双方的租赁关系在2010年6月21日已终止。被告应在合理的期限内（30天）腾房，被告在2010年9月18日仍未从诉争房屋腾出是对原告的侵权，而在该日造成的漏雨损失，应由被告自行承担责任，原告无责任。因此被告的反诉请求，本院不予支持。遂判决：一、原告张家口市游泳馆与被告任瑞强于2009年3月17日签订房屋租赁合同于2010年6月21日终止。二、被告任瑞强于本判决生效之日起三日内给付原告房屋租赁、占用费27000元（截止到2010年10月30日止）。三、驳回被告任瑞强的反诉请求。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院二审认为，双方于2009年3月17日签订房屋租赁合同合法有效。合同到期后，双方未续签书面合同，但双方继续实际履行了合同，故该合同继续有效，期限为不定期。一方可以随时解除合同。根据双方签订的租赁合同第八条的约定“诉争房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，合同终止”，同时政府已发布拆迁公告，公告日期为2010年6月21日。被上诉人亦履行了告知义务（上诉人称被上诉人的馆长在2010年6月20多日通知其要拆迁），该约定为附条件的合同，条件成就时合同终止。故双方的租赁关系应在2010年6月21日终止。被上诉人在诉讼中请求解除合同的诉讼请求，因合同已终止而该请求权消灭。上诉人在2010年6月21日以后未腾房，应按合同约定的租金支付占用费用，故被上诉人请求上诉人给付27000元租金（截止到2010年10月30日止）的诉讼请求，应予支持。上诉人在原审反诉要求被上诉人赔偿2010年4月因诉争房屋漏雨造成的损失，但上诉人自称损坏物品已处理，相关证据已灭失，无法组织鉴定，故此项损失可在上诉人取得证据后另行主张。上诉人上诉要求被上诉人赔偿2010年9月18日因诉争房屋漏雨造成的损失，因双方的租赁关系在2010年6月21日已终止。因此上诉人应在合理的期限内（30天）腾房，上诉人在2010年9月18日仍未从诉争房屋腾出是对被上诉人的侵权，而在该日漏雨损失，应由上诉人自行承担责任，被上诉人无责任。上诉主张本院不予支持。原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，遂判决：驳回上诉，维持原判。
任瑞强申诉称，1、一、二审判决认定双方解除租赁合同的时间错误，应当是被申诉人给申诉人下达《通知》的时间，即2010年10月11日；2、原一、二审判决未对申诉人在租赁合同期内因租赁的房屋漏雨而造成的财产损失进行鉴定，被申诉人应对申诉人在租赁合同期内因租赁的房屋漏雨而造成的409000元经济损失进行赔偿。庭审调查结束后，任瑞强要求游泳馆给付其50%的拆迁补偿款。
游泳馆辩称，2010年3月桥东区纳入被拆迁范围的事业单位召开内部会议，桥东区人民政府对五一路广场综合棚户区改造房屋实施拆迁，公告随后张贴。2010年3月被申诉人即通知了各商户，曾两次通知申诉人。2010年6月21日，张家口市桥东区人民政府在拆迁范围内张贴了《拆迁公告》，公告上非住宅包括“滨河路49号”，即申诉人租赁的房屋。申诉人与被申诉人签订的《房屋租赁合同》第八条8-1明确约定，有下列情形之一的本合同终止，双方互不承担责任：……（三）：“该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的”。故双方解除租赁合同的期限应为2010年6月21日。因申诉人迟迟不搬迁，被申诉人于2010年8月30日诉至法院，并于2010年10月11日再次给申诉人发书面《通知》进行催促；关于申诉人所述其财产因租赁的房屋漏雨所造成的经济损失应由被申诉人承担，无任何证据证实，且申诉人明知该房屋被拆迁，却要把自己的财产遭受雨淋，系其故意行为，对此，我方不承担赔偿责任。
本院再审查明的事实同原一、二审查明事实一致。
本院再审认为，当事人双方签订的《房屋租赁合同》虽然约定租赁期限为1年，但该租赁合同到期后，出租方游泳馆与租赁方任瑞强仍然履行原《房屋租赁合同》约定的权利与义务。时至2010年6月21日，张家口市桥东区人民政府对任瑞强租赁游泳馆的房屋张贴《拆迁公告》，按照当事人双方《房屋租赁合同》第八条“甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的本合同终止，双方互不承担责任：（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的”的约定，2010年6月21日应视为当事人双方解除租赁合同的时间。原审法院以2010年10月30日确认当事人双方终止租赁合同的时间不当，判决任瑞强给付游泳馆租金终止时间为2010年10月30日不当。对此，本院予以纠正。任瑞强应当给付游泳馆自2010年4月拖欠游泳馆租金至2010年6月21日桥东区人民政府张贴《拆迁公告》止（租金10667元）。任瑞强在《拆迁公告》发布后不主动搬出该房屋，致使游泳馆于2010年8月30日起诉至桥东区人民法院，要求解除租赁合同关系。任瑞强在诉讼中主张游泳馆应给付因2010年9月18日租赁的房屋漏雨造成的的损失，该时间已超房屋租赁合同终止的时间，故其反诉请求本院不予支持。任瑞强主张游泳馆给付其拆迁补偿款，因其在原一审时没有提出该项反诉请求，本次再审适用二审程序，故任瑞强该主张不属本次再审的内容。案经调解未果。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十一条第（七）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）张商终字第75号民事判决。
二、维持桥东区人民法院（2010）东民初字第1747号民事判决的第一、三项，即：一、原告张家口市游泳馆与被告任瑞强于2009年3月17日签订房屋租赁合同于2010年6月21日终止；三、驳回被告任瑞强的反诉请求。
三、撤销桥东区人民法院（2010）东民初字第1747号民事判决的第二项，即：二、被告任瑞强于本判决生效之日起十日内给付原告房屋租赁费27000元（截止到2010年10月30日止）。
四、任瑞强于本判决生效之日起十日内给付张家口市游泳馆房屋租赁费10667元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4124元，任瑞强负担2475元，张家口市游泳馆负担1649元；二审案件受理费4124元，任瑞强负担
2475元，张家口市游泳馆负担1649元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 巍
审判员 柳 瑛
审判员 薛团梅
二〇一五年一月二十日
书记员 吴 昊