广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第359号上诉人（原审被告）王守国，男，汉族，住所地四川省达县。委托代理人汤鹏，广东启仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴明团，男，汉族，住所地江西省上饶市鄱阳县。委托代理人林嘉鼎，广东东深律师事务所律师。上诉人王守国与被上诉人吴明团因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2020号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：一、争讼房产的位置：深圳市龙岗区布吉街道x商铺。二、产权人情况：该市场为广州铁路集团下属深圳广铁土木工程有限公司所有的6#宿舍楼（房屋所有权证记载房屋坐落地址在原宝安县布吉镇x6#宿舍楼），建筑面积2750平方米，钢筋混凝土六层。三、取得产权时间：1992年11月26日（登记字号公x）。四、房屋用途：宿舍楼。五、吴明团取得房产部分使用权的相应情况：2002年6月26日，深圳广铁土木工程有限公司（甲方）与陈某甲（乙方）签订了一份《承包经营合同》，约定由乙方承包上述六层大楼（一楼铺面仅有一间，一楼其他铺面不含在此）及大楼南侧配套平房，面积2728平方米给乙方经营旅馆，承包期限10年（2003年4月16日到2013年4月15日），承包费定额为每月31000元（逐年递增）；乙方在承包期内不得擅自将所承包房屋转租、转让或转借，不得擅自将物业扩大、扩建或改变用途；承包期内乙方自主经营、自负盈亏并独立承担民事责任及经营风险，按章纳税等。2005年8月1日，深圳广铁土木工程有限公司作为甲方，陈某甲作为原乙方，吴竞成作为现乙方，三方签订了一份《补充协议》，约定的主要内容为：因为陈某甲经营困难，无法按原合同履行，经甲方同意，将原合同剩下的合同承租期转让给吴竞成，其余条款按原合同履行。吴竞成承租上述房产后，将房产转变经营范围，利用承租的房产开办了旧货市场，并注册成立了深圳市南茵达实业发展有限公司x进行市场管理工作。2009年1月1日，吴明团作为乙方，深圳市南茵达实业发展有限公司x作为甲方，双方签订了一份《市场管理服务协议》，约定吴明团承租其中一楼101—121铺位经营旧货，合同期限2009年1月1日到2013年4月15日，合同并约定吴明团可以转租。2010年12月31日，吴明团作为甲方，王守国作为乙方，深圳市南茵达实业发展有限公司x作为丙方，三方签订了一份《合同书》，约定由王守国承租一楼113、114号商铺经营旧货中的厨具、家电业务，合同期限2010年12月31日到2011年10月31日，经营管理费用为2800元／月（未区分租金、保安费、公共水电费、市场卫生费用），自用水电费另计；王守国应每月5日前一次性付清所有费用，如有拖欠，按拖欠天数每天收取3％的滞纳金；如拖欠费用超过当月15日或王守国超过合同约定的经营范围或进行违法活动等，吴明团有权解除合同，且不退回首期押金，王守国则须在一天内将货物搬离。六、合同约定的月租金等标准：2800元。七、合同约定租金缴纳日期：当月5日前。八、合同约定租赁合同履行期限：2010年12月31日到2011年10月31日。九、合同约定拖欠租金滞纳金标准：3％／日。十、押金交付情况：2800元。十一、王守国拖欠租金期间：2013年2月—4月15日期间的租金（2月租金王守国已支付15％，属未足额支付）。十二、王守国拖欠租金等数额：租金6580元。十三、其他需要说明的事项：2013年4月15日《补充协议》、《市场管理服务协议》约定的期限届满后，涉案商铺已由房屋所有权人接管，并与原承租户重新签订租赁合同。吴明团在原审中诉请：1、王守国支付吴明团租金6580元；2、王守国支付吴明团违约金9970元（暂计至2013年8月1日，续后计至付清时止）；3、诉讼费由王守国承担。原审法院认为：本案争讼房产的权利人为深圳广铁土木工程有限公司，该公司将宿舍楼以承包合同方式在2002年6月26日租赁给陈某甲时，明确约定房产用途为旅馆且不得转租，吴竞成在2005年8月1日承继《承包经营合同》权利义务时，亦未约定可以改变用途及可以转租。现争讼商铺用于经营旧货市场，已经明显违反合同目的及约定，且转租未经过产权人的追认，因此吴明团与深圳市南茵达实业发展有限公司x签订的名为市场管理服务协议、实为转租合同的《市场管理服务协议》以及吴明团、王守国、深圳市南茵达实业发展有限公司x三方签订的再转租的《合同书》均是无效合同。《合同书》约定的期限为2010年12月31日至2011年10月31日，期限届满后双方并未续签，吴明团起诉时合同约定的承租期限也已届满，吴明团基于无效、过期合同要求王守国按3％／日支付拖欠租金的滞纳金，缺乏法律依据，原审法院不予支持。由于租赁关系无效，吴明团主张租金原审法院不予支持，但由于王守国并不能基于无效合同占用他人房产，因此王守国应当支付承租商铺的使用费，使用费可参照合同约定确定，2013年2月到2013年4月15日期间王守国应支付吴明团的房屋使用费为6580元。由于租赁关系无效，且双方的租赁关系已经终止，故王守国缴纳吴明团的2800元押金可依法抵扣王守国拖欠的使用费，因此王守国实际需支付吴明团租赁使用费3780元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、王守国支付吴明团房屋使用费3780元，限本判决发生法律效力之日起三日内付清；二、驳回吴明团的其他诉讼请求。付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取106元（吴明团已预交），由吴明团承担58元，王守国承担48元。上诉人王守国不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回吴明团的诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用全部由吴明团承担。事实和理由：一、本案一审法院认定事实错误，认定事实证据不足。王守国与吴明团之间的商铺租用《合同书》已经在2011年10月31日终止，双方合同关系已经解除，王守国也已经没有实际使用涉案商铺。2010年12月31日，王守国与吴明团就深圳市布吉x商铺签订相关租赁《合同书》，约定合同期限从2010年12月31日至2011年10月31日。合同到期后，王守国与吴明团之间的合同关系自动解除，吴明团在此之后又转租给其他商户，收取其他租户的租金。一审法院仅凭吴明团提交的一份无效的过期的商铺租赁《合同书》以及吴明团陈述的虚假事实，而不到现场实际考察，就草率认定王守国在2013年2月至2013年4月15日期间继续占用上述商铺，该事实认定错误。本案事实是，王守国从2011年11月开始就已经不在上述113、114号商铺经营，吴明团在2011年11月后就开始收取该商铺实际经营者的租金。因此，因王守国不是涉案商铺的实际使用者，故王守国不需要承担113、114号商铺在2013年2月至2013年4月15日期间的使用费。二、本案一审法院未经法定送达程序，对王守国缺席判决，剥夺了王守国的合法诉讼权利。本案在2013年8月17日经深圳市龙岗区布吉法庭依法受理后，直至开庭之前，王守国没有从任何途径知晓该案的开庭时间，也从来没有收到过该案的法律文件。直到2013年10月31日，法院工作人员将该案判决书通过留置送达的方式送至王守国的商铺时，王守国才知晓该案的审理情况。根据民事诉讼法对送达程序的规定，法院可以通过直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达等方式，向王守国送达该案的开庭传票等法律文书。因此，一审法院在开庭之前未经法定送达程序，对王守国缺席判决，严重剥夺了王守国的合法诉讼权利，更使得一审法院对此案的事实查明不清，判决错误。被上诉人吴明团答辩称：王守国认为其没有使用涉案商铺，没有提供相应的证据，吴明团不予认可；王守国经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，属于自动放弃诉讼权利。本院经审理查明，原审已查明事实无误，本院予以确认。王守国在二审审理过程中提交了一份录音资料，显示王守国向案外人询问有无x商铺交房租的收款收据，而案外人称已找不到。王守国称该证据显示王守国已于2012年将涉案商铺交还吴明团，而案外人刘洪再从吴明团处承租了涉案商铺。吴明团对该证据不予认可，称王守国未将涉案商铺交回吴明团，其与王守国没有终止涉案合同。本院认为，涉案商铺所在的布吉镇x宿舍楼已取得房屋产权证书，吴明团已按其与王守国在2010年12月31日签订的《合同书》所约定的时间将涉案商铺交付王守国使用。虽然涉案房产的权利人深圳广铁土木工程有限公司在与陈某乙以及吴竞成签订的《承包经营合同》中约定不得改变房屋用途以及转租，但法律以及行政法规并未明确规定在此情形之下租赁合同应认定为无效，且租赁合同属于确立债权债务关系之合同，即出租人负有以物供承租人使用收益的债务，并不涉及产生物权变动效果为目的的处分行为，故纵使出租人无处分权，亦不影响租赁合同的效力。由上，上述《合同书》系吴明团与王守国的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，原审认定涉案《合同书》为无效合同有误，本院予以纠正。王守国主张，《合同书》约定的租赁期限于2011年10月31日到期后，王守国没有再继续使用涉案房产。但其提交的录音资料吴明团不予认可，称王守国没有将涉案商铺交回吴明团。本院认为，王守国作为承租方，负有交还房产的合同义务，在出租人吴明团否认王守国交还商铺的情形之下，王守国负有举证证明已返还商铺的责任。王守国的录音资料不能显示被录音人的真实身份，王守国亦未提交其他证据证明王守国在上述合同到期后将涉案房产交还吴明团或案外人与吴明团有就涉案商铺签订租赁合同或案外人有交纳2011年10月31日之后租金的收款收据等证据，故对于王守国的上述主张，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁合同到期后，承租人继续使用涉案商铺的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故王守国仍应按照上述《合同书》约定的租金标准向吴明团支付涉案商铺的租金。原审认定王守国从2013年2月至2013年4月15日欠付的租金数额为6580元计算正确，但将其认定为房屋使用费不当。吴明团虽答辩认为涉案合同有效但并未就出租人是否有权没收押金以及收取延期交租违约金提出上诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院仅对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对于原审将租赁押金2800元抵扣欠付租金以及未支持出租人关于延期交租滞纳金的相关处理，本院不予审查，王守国仍应向吴明团支付欠付的租金3780元。关于原审的送达程序问题。原审已将起诉状、开庭传票、举证通知书、应诉通知书、证据材料合法送达王守国，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，王守国无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院可以缺席判决。综上，上诉人王守国的上诉请求没有事实以及法律依据，原审虽对涉案《合同书》的效力认定有误，但最终处理结果并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人王守国承担。本判决为终审判决。审 判 长  杨潮声审 判 员  聂 效代理审判员  王丹妮二〇一四年十二月十九日书 记 员  陈晓莹