山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1077号
原告（反诉被告）宣保山，男，汉族，个体户，住大同市城区。
委托代理人徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨日枝，女，汉族，无业，住大同市矿务局。
委托代理人杜云飞，山西五峰律师事务所律师。
原告（反诉被告）宣保山诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）杨日枝所有权确认纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人徐瑞杰、被告（反诉原告）杨日枝的委托代理人杜云飞到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宣保山诉称，2012年3月11日原告自愿认购被告中大公司位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期5号楼3单元0402号房屋一套，面积170.83平米，单价4699.57元/㎡,房屋总价802828元。原告于2012年3月11日与被告中大公司签订了认购协议，并一次性支付中大公司购房款802828元。2014年11月18日原告收到入住通知单，并按照通知单交纳了该房屋的契税、产权登记费、查档费、产权代办费、公共维修基金、暖气费、燃气表费、有线电视初装费共计17151元，交于被告中大公司。物业费（含电梯）、装修保证金、装修服务费共计6271元，交于大同市云波物业管理有限责任公司，被告中大公司交付房钥匙于原告（现原告未入住）。原告却在2015年1月15日发现该房在自己不知情的情况下，于2014年12月已在房管部门被他人网签登记，网签人为被告杨日枝，导致原告无法办理产权手续。原告认为该房是在被网签前所购买，拥有对该房的所有权。被告中大公司明知该房已经出售却又网签给被告杨日枝，二被告的行为严重侵害了原告的财产所有权。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求确认位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期5号楼3单元0402号房屋所有权为原告；被告中大公司协助原告办理产权登记，撤销被告杨日枝对该房屋的网签登记；诉讼费由被告承担。
针对自己的主张，原告（反诉被告）提供认购协议书、入住通知书及交款票据7张，证明原告是实际购房人，原告于2014年3月11日购买房屋。2012年3月是原告与被告中大公司存在债权债务关系的时间。中大公司按照协议的约定于2014年11月18日交付房屋，票据证明双方完成物权的交接，房款总额为802828元。
被告（反诉被告）中大公司未出庭应诉，提供书面答辩意见称，我公司与本案原告之所以签订房屋认购协议，是因为我公司向张轩（于2012年11月至2013年9月）共借款人民币630万元，月息4分。截止2013年12月28日共欠人民币480万元（原告是上述债权人提供顶账所签《房屋认购协议书》名字之一），而在我公司不能归还借款的情况下于2014年11月做了顶账处理（但顶账所签房屋认购协议书签订被要求写在借款时间）。这套房子也同另外的债权人做了网签。而作为网签被告杨日枝，则是我公司为了解决资金周转问题而向刘鑫、杨日枝、杨思思、秦立军、杨日福、韩存枝、刘艳萍、任丙林（而杨日枝是其中借款人之一）借款人民币520万元时（已支付/未支付）债权人为保证资金安全要求我公司所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向我公司提交了8个人的名单，要求办理15套房屋的网签手续。在我公司与包括原告在内债权人的借贷关系中，我公司承受了很高的利息负担。当时我公司之所以答应债权人顶账或网签这些合同，主要考虑到借债还钱，而且是高额利息，只要有还钱保证，债权人不会要这些房子，也不会伤及他人的实际利益。但是，因为众所周知的原因，我公司陷入了前所未有的困境，于是产生了这种效应。当然这不能作为我公司推脱责任的借口。综上，我公司愿意尽最大的努力予以配合，尽力消除或减少不良影响，给大家一个好的交代。对此我公司再次表示歉意。
被告中大公司未提供证据。
被告（反诉原告）杨日枝辩称，应驳回原告第一项诉讼请求；网签登记属行政行为，原告应提起行政诉讼；原告与被告中大公司签订的合同与我方无关，不应将我方列为被告，我方属于第三人；原告与被告中大公司签订的合同不真实，应属于无效合同。并提起反诉，请求法院确认反诉被告宣保山与中大的认购协议无效；被告中大公司交付争议房屋并为反诉原告办理房屋产权的手续；反诉被告承担诉讼费用。
针对其主张，被告（反诉原告）杨日枝提供以下证据：
1、大同市商品房买卖合同（预售合同）及收据1张，证明杨日枝与被告中大公司签订房屋买卖合同，于2014年5月30日购买了华田苑府城二期5号楼3单元402号商品房，房款全清，缴纳357074.25元，一次性缴纳。同时进行了网签登记。房价每平米2090.23元，房屋面积170.83平米。
2、当庭提交证明1份、委托书1份、付款凭证2张、仲裁委陈述材料1份（均为复印件），证明被告杨日枝通过王丽香购买本案诉争房屋，购房款是王丽香向杨日枝收取后，按被告中大公司的委托打入指定账户，购房者有8户。
针对被告杨日枝的反诉意见，原告（反诉被告）宣保山辩称，杨日枝于2014年5月30日与被告中大公司签订网签合同，但是其约定单价为每平米2090元，该价格刚满足建安费标准，与市价相去甚远，以明显不合理低价记载所谓的交易，损害了市场秩序和反诉被告的合法权益，存在反诉原告与被告中大公司恶意串通的嫌疑，网签合同无效，是虚假交易，应驳回其反诉请求。
针对其主张，原告（反诉被告）宣保山未提供证据。
经审理查明，原告与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，协议书无编号，合同落款日期为2012年3月11日。约定原告宣保山自愿认购被告中大公司位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期5号楼3单元4层402号住宅一套，建筑面积170.83㎡，单价未标明，总价802828元，一次性交付。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。被告中大公司向原告出具了802828元的购房款收据（标注时间为2012年3月11日）。原告交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元（收据日期为2014年11月28日）、公共维修基金12812元，暖气费3458元、装修服务费1196元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）3075元（上述收据日期为2014年11月18日）。原告宣保山自认原告于2014年3月11日购买的房屋，2012年3月是原告与被告中大公司存在债权债务关系的时间；被告中大公司交付房屋的时间是2014年11月18日。
被告杨日枝与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年5月30日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告杨日枝向被告中大公司购买华田苑府城5号楼3单元4层402号房，建筑面积170.83㎡，单价2090.23元，房屋总价357074元，买受人一次性付款；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告杨日枝出具了357074元的购房款收据，收据日期为2014年5月30日。
上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、收据、被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告杨日枝对原告提供的证据的真实性均不认可，对原告是否实际与中大公司购买房屋持有异议。本案中，原告自认于2014年3月11日购买的5号楼3单元402号房屋，被告中大公司已于2014年11月18日交付。故原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期5号楼3单元402号房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司将5号楼3单元402号房屋交付了原告。被告虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与被告中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期5号楼3单元402号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告杨日枝认为原告为了达到侵占房屋的目的，与被告中大公司恶意串通补签合同，损害了其合法权益，但未提供证据证实。因原告的认购协议书及购房合同合法有效，原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由被告中大公司向原告宣保山履行合同义务。
本院认为，原告宣保山与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期5号楼3单元402号房屋归其所有及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告杨日枝反诉要求确认原告宣保山与被告中大公司签订的认购协议书无效的诉讼请求，本院不予支持。被告杨日枝要求被告中大公司交付华田苑府城5号楼3单元402号房屋及为其办理产权登记手续的诉求，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告杨日枝就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告杨日枝可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、位于本市华田苑府城二期5号楼3单元402号房屋归原告宣保山所有；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告宣保山办理上述房屋的产权登记手续；
三、驳回原告宣保山的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告杨日枝的反诉请求。
案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费100元，由被告杨日枝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
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审 判 长 刘继东
人民陪审员 郝晶晶
人民陪审员 任俊琳
二〇一六年四月十日
书 记 员 相文飞
幸晨