内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内25民终104号
上诉人（一审被告）：乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗乌拉盖管理区巴音胡硕镇。
法定代表人：李春杰，职务：经理。
委托诉讼代理人郭建忠，内蒙古经远律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：刘杰，男，1946年7月20日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司因与被上诉人刘杰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法（2016）内2525民初694号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭于2017年2月15日公开开庭审理了本案。上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭建忠，被上诉人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判上诉人不承担赔偿责任。事实与理由：王喜成非金浩公司的法定代表人，也非金浩公司职工，其个人所作的承诺对金浩公司无约束力。如果《平房改楼房置换协议》无效，就被上诉人已取得的财产再行判决上诉人承担责任有失公平。
被上诉人刘杰辩称，原判认定事实清楚，请求维持原判。
被上诉人刘杰向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告履行签订的《平房改楼房（住宅）置换协议》办理置换楼房及车库的房产证；2、赔偿被告承诺给原告每日300元的违约金，合计131400元；3、要求被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年5月13日，原告刘杰与被告金浩公司签订《平房改楼房（住宅）置换协议》一份，协议载明刘杰自愿用其房产证号为锡房权证乌字第XX**号、土XX**号为乌国用（土）第XXXX号土地及房屋置换金浩园小区A区2套80平方米的住宅、2套95平方米的住宅和2套20平方米的车库。刘杰、刘文香（系刘杰配偶）在《平房改楼房（住宅）置换协议》乙方处签字捺印，甲方处加盖金浩公司公章，王喜成在负责人处签字确认。2011年年底被告金浩公司向原告刘杰交付三套楼房及两套车库的大修基金、物业费等费用以刘杰子女刘瑞芳、刘瑞明的名义向金浩公司交纳。原告刘杰主张A1号楼1单元402室、A2号楼8号车库登记在刘瑞芳名下，A1号楼6单元401室、A2号楼3单元401室、A2号楼9号车库登记在刘瑞明名下。涉案房屋所有权证至今未办理。另查明，2014年12月5日，王喜成为回迁户住户出具《承诺书》一份，载明”关于金浩园小区回迁户办理产权一事，我公司承诺如下：从下周二（2014年12月9日）开始办理，在2015年3月30日前给回迁户办理完毕。如有违约情况，每天支付违约金300元。办证时回迁户必须将所欠我公司的所有费用交清，因费用或欠款未交清，不在本承诺书范围内。”又查明，2015年3月1日公布的中国人民银行同期1-3年期贷款利率为5.75%。
一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。首先，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作，应当由市、县级人民政府负责。本案涉及的房屋拆迁活动，未经政府部门组织征收，故原、被告签订的《平房改楼房（住宅）置换协议》因违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定而自始无效。其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告刘杰的原房屋已经拆除，合同已经基本履行完毕，对涉案房屋及车库，双方均不主张返还钱款或腾退房屋。被告金浩公司将约定的房屋及车库交付原告占有使用后至法庭辩论终结时还未为原告办理房屋权属登记手续，存在过错，应当予以办理。考虑到办理房屋权属登记所涉及的诸多其他因素，被告金浩公司需尽快将办理房屋权属登记所需的文件资料及需缴纳的费用报送相关部门，以便房屋所有权证及国有土地使用证得以顺利办理。再次，原告要求被告按照《承诺书》的约定向其支付违约金，被告金浩公司虽以王喜成不在金浩公司担任任何职务抗辩，但因双方签订的《平房改楼房（住宅）置换协议》上王喜成在负责人处签字，故原告有理由相信王喜成出具承诺书的行为系代表金浩公司。但因承诺书约定的数额明显过高，故该院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条关于违约金的规定予以调整。对原告涉案的三套住宅、两套车库的价款在本案中酌定为630000元。因被告金浩公司违约给原告刘杰造成的损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，计算公式为：630000元×5.75%×（1+30%）÷365天×438天≈56510元。判决：一、确认原告刘杰与被告乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司签订的《平房改楼房（住宅）置换协议》无效；二、被告乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将办理金浩园小区A1号楼1单元402室、A1号楼6单元401室、A2号楼3单元401室、A2号楼8、9号车库房屋权属登记所需的文件资料及需缴纳的费用报送相关部门；三、被告乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告刘杰逾期办理房屋所有权证的损失56510元；四、驳回原告刘杰的其他诉讼请求；
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点即王喜成出具的承诺对上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司有无约束力以及上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司应否承担逾期办理房屋产权证书的法律责任。对于王喜成出具的承诺对上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司有无约束力的问题，因双方对《平房改楼房（住宅）置换协议》的真实性予以认可，而王喜成又在《平房改楼房（住宅）置换协议》中负责人处签字，故王喜成在上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司迟延办理产权证书的情况下，后续出具承诺书的行为可以代表上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司，该承诺书对上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司产生约束力，一审法院将违约金依照相关法律规定进行调整正确。对于上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司应否承担逾期办理房屋产权证书的法律责任的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司未按约定期限办理产权证书，故应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定承担逾期办理产权证书的法律责任。又因上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司在拆迁过程中针对涉案被拆迁房屋未经合法程序征收，而被上诉人刘杰在拆迁过程中针对房屋征收与补偿的主体又未尽到合理审查的义务，故双方应各自承担50%的责任，一审法院将《国有土地上房屋征收与补偿条例》认定无效及对逾期办理产权证书的损失计算正确，但对合同无效后的法律后果即双方责任比例划分不当，本院予以纠正。综上，原判认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法（2016）内2525民初694号民事判决第一、二、四项；
二、撤销内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法（2016）内2525民初694号民事判决第三项；
三、由上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司于本判决生效后三日内，一次性给付被上诉人刘杰逾期办理房屋所有权证的损失28075元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2928元减半收取1464元，由上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司承担732元，被上诉人刘杰承担732元；二审案件受理费630元由上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司承担315元，被上诉人刘杰承担315元。
本判决为终审判决。
审判长 景 超
审判员 苏依拉
审判员 张慧玲
二〇一七年四月二十六日
书记员 张雅洁