山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2015)宁商初字第72号原告中国工商银行股份有限公司宁阳支行（以下简称工行宁阳支行），住所地宁阳县城南街4号。负责人姜秀华，工行宁阳支行行长。委托代理人林国雄，山东圣卓恒律师事务所律师。委托代理人孙宁国，山东圣卓恒律师事务所律师。被告陈某某，农民。被告李某某，农民，系被告陈某某之妻。以上两被告委托代理人陈士强，在上海谨卓信息资源公司工作。被告泰安利民建设置业有限公司（以下简称利民置业公司），住所地宁阳县磁窑镇府前街。法定代表人周光民，利民置业公司经理。委托代理人吴超，宁阳兴宁法律服务所法律工作者。原告工行宁阳支行与被告陈某某、李某某、利民置业公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行宁阳支行的委托代理人孙宁国，被告陈某某、李某某的委托代理人陈士强，被告利民置业公司的委托代理人吴超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行宁阳支行诉称，我行与被告陈某某、李某某于2011年10月12日签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定，被告陈某某、李某某以按揭贷款方式购买宁阳县磁窑镇利民花苑小区xxxxx房屋一套，向我行贷款14万元，期限120个月，自2011年10月12日起至2021年10月12日止，按月还款付息，年利率为7.05%，借款人连续3个月或累计6次未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款及利息，罚息及其他费用，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告泰安利民建设置业有限公司为上述贷款提供连带责任保证，保证范围为该合同项下的借款人的全部债务，保证期间为上述贷款到期之日起两年。被告陈某某、李某某以所购买的房屋为该笔贷款提供抵押担保。合同签订后，原告按约履行了付款义务。被告陈某某、李某某至2015年3月16日，已连续5个月未按时偿还贷款本息，累计违约达23期。原告为此多次向被告催收，被告以各种理由委托拒绝偿还贷款，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判令1、解除原告与被告陈某某、李某某签订的个人购房借款合同；2、被告陈某某、李某某向原告偿还下欠的借款本金109080.43元，支付利息、罚息及复利4830.35元（暂计算至2015年4月21日，要求支付至判决履行期限届满之日）；3、被告泰安利民建设置业有限公司对上述借款承担连带清偿责任；4、确认原告对被告陈某某、李某某用于抵押的位于宁阳县磁窑镇利民花苑小区的楼房享有优先受偿权；5、实现债权的费用（律师代理费）7548元由三被告承担；6、本案的诉讼费、保全费由被告承担。被告陈某某、李某某辩称，我们不同意解除合同，因借款后我们一直按期还款，后来法院查封了我们购买的楼房，我们才没有还款。我们现在经济困难，原告给我们办理了房产证，我们就偿还借款本金，不再偿还借款利息及罚息。被告利民置业公司辩称，因本案既有物的担保又有人的担保，在被告无力偿还借款时应先处置抵押物，所得价款优先偿还原告借款。不足部分再有利民公司承担连带责任。经审理查明，被告陈某某与被告李某某系夫妻关系。2011年10月12日，原告工行宁阳支行与被告陈某某、李某某及利民置业公司签订个人购房借款合同/担保合同一份。合同约定：被告陈某某、李某某共同向原告借款140000元用于购买坐落在宁阳县磁窑镇利民花苑小区的楼房一套（8号楼xxxx），借款期限120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以贷款发放时以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的借款利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整的，贷款期限在一年（含）以下的，执行合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按每次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准），以约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，贷款的发放按借款人的授权由贷款人划入指定账户（账号16×××51，户名泰安利民建设置业有限公司），还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在执行利率基础上加收30%确定；合同第十四条第一项约定，发生下列一项或多项情形的构成借款人违约：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息……，合同第十四条第二项约定借款人发生上述违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……4、宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款到期，要求借款人立即清偿未清偿款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；5、解除本合同；6、要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失……；合同十七条约定：订立和履行合同所需的登记、公正、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；合同第十条第二项约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下的贷款到期之日起两年，保证人在以下条件满足之日后对借款人的债务可免除保证责任：1、借款人的房屋正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记消信息的房屋他项权证书，2、借款人的房屋抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。合同还约定：借款人用其购买的坐落在宁阳县磁窑镇利民花苑小区的楼房（8号楼1单元502室）一套向贷款人提供抵押担保，该楼房系被告利民置业公司承建，抵押人在合同签订后应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押物为尚未取得产权的房屋，应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。购房借款合同/担保合同签订当日，原告工行宁阳支行与被告陈某某办理了借款手续，原告按合同约定办理汇款后，被告陈某某在原告提供的个人贷款正常发放凭证上签名确认。该凭证记载：借款金额140000元，贷款利率7.05%，还款时间2021年10月12日。被告陈某某、李某某借款后，从2013年5月份开始还款出现逾期，2014年11月份之后未在向原告还款。至2015年6月10日，被告陈某某、李某某尚欠原告借款本金109080.43元及利息、罚息、复利5436.88元未还。因被告未按照合同约定履行还款义务，致原告诉至本院并支付实现债权费用7548元。另查明，根据借款合同约定，2015年1月1日之后借款执行利率为6.15%。被告陈某某、李某某向被告利民置业公司购买的房屋已办理了交付手续，被告陈某某、李某某至今未取得该房屋的产权证。原告与陈某某、李某某对该房屋未办理抵押房屋的登记手续，也未办理房屋抵押权预告登记手续。以上事实有原告提交的购房借款合同/担保合同、个人贷款正常发放凭证，还款明细表、委托代理合同、代理费收费单据、转账凭证及当事人当庭陈述记录在卷予以证实。本院认为，原告工行宁阳支行与被告陈某某、李某某、利民置业公司签订的借款合同/担保合同是双方真实意思表示，合同成立有效。被告陈某某、李某某借款后按合同约定还款至2014年11月份，自此以后未在还款，根据合同第十四条第一项、第二项“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，债权人有权解除本合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款到期，要求借款人立即清偿未清偿款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”的约定，被告陈某某、李某某已构成违约，原告依照合同约定要求解除借款合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告陈某某、李某某对欠原告的借款本金109080.43元及合同约定的借款利息、罚息、复利应承担偿还责任。因被告陈某某、李某某对用于抵押的房屋未办理抵押登记手续，也未办理房屋抵押权预告登记手续，被告利民置业公司免除保证责任的条件未满足，依照合同约定，原告要求被告利民置业公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付实现债权费用的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告与被告陈某某、李某某对抵押物未依法办理登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，原告对该抵押物不享有抵押权，原告要求确认其对被告陈某某、李某某用于抵押的楼房享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。被告利民置业公司替被告陈某某、李某某清偿后，可依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定另案向债务人追偿。被告陈某某、李某某主张其在借款合同及个人贷款发放凭证上签名时，该合同及凭证是空白的，被告未收到原告发放的借款，原告对此有异议，被告陈某某、李某某对自己的主张未提交相关证据，本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告工行宁阳支行与被告陈某某、李某某、利民置业公司于2011年10月12日签订的借款合同。二、被告陈某某、李某某偿还原告工行宁阳支行借款本金109080.43元，支付利息（2015年6月10日前的利息、罚息、复利5436.88元；自2015年6月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按合同约定支付利息、罚息、复利），支付实现债权的费用7548元，以上于本判决生效后五日内通过本院一次性付清。三、被告利民置业公司对被告陈某某、李某某欠原告工行宁阳支行的借款本息及支付实现债权的费用内负连带清偿责任。四、驳回原告要求对被告陈某某、李某某位于宁阳县磁窑镇利民花苑小区的楼房（8号楼1单元502室）享有优先受偿权的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2566元，保全费1170元，共计3736元由被告陈某某、李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长  赵振国审判员  王如臣审判员  戴风玲二〇一五年七月二十日书记员  乔 琳