河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫11民终2209号
上诉人（原审被告）：漯河市郾城区市场发展服务中心。住所地：漯河市郾城区辽河路西段许慎市场北对面。
法定代表人：曹慧亭，该中心主任。
委托代理人：韩志刚，河南蓝标律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：康国礼，男，汉族，1957年6月18日出生，住漯河市郾城区。
委托代理人：翟佳佳，河南诸格律师事务所律师。
委托代理人：蔡亚平，河南诸格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何天佑，男，汉族，1946年11月14日出生，住漯河市郾城区。
委托代理人：张学强，漯河市郾城区沙北法律服务所法律工作者。
上诉人漯河市郾城区市场发展服务中心（以下简称市场发展中心）因与被上诉人康国礼、何天佑租赁合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2016）豫1103民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年11月17公开开庭进行了审理。上诉人市场发展中心委托诉讼代理人韩志刚、被上诉人康国礼及委托诉讼代理人翟佳佳、蔡亚平、被上诉人何天佑的委托诉讼代理人张学强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
市场发展中心上诉称：上诉人与康国礼之间是委托合同关系，一审法院认定为租赁合同关系错误。委托期限届满后，康国礼的房屋一直被何天佑占用，康国礼与何天佑之间是事实租赁合同关系，上诉人并未收益，一审判决上诉人赔偿损失错误。经许昌阳光拍卖公司整体拍卖，上诉人在漯河食品批发交易市场中的权利、义务及收益由竞得方美亚国际投资有限公司、漯河泰捷房地产开发公司承继，上诉人不是本案适格被告。
康国礼答辩称：上诉人与答辩人之间的协议约定了租金的数额、支付方式等，为租赁协议。答辩人按照协议约定将案涉房屋租赁给上诉人经营，协议到期后，上诉人应按协议约定将房屋返还。因房屋被何天佑占用，导致答辩人无法行使权利，上诉人应当承担房屋无法收回的违约责任。上诉人称其不是适格被告，根据合同的相对性，在上诉人主体存续的情况下，应严格履行合同义务，其转移合同义务时，应征得答辩人的许可，上诉人以案涉房屋所在市场被拍卖不在承担责任的理由，没有法律依据。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。
何天佑答辩称：何天佑与上诉人之间的租赁合同到期后，该房屋就停水停电无法使用，何天佑也没有利用该房屋。租赁合同到期后的房屋租金，何天佑也不应承担。
康国礼向一审法院请求：1、依法判决被告及第三人清理原告位于漯河市食品批发交易市场××区××楼××号商铺中的物品及归还该商铺；2、请求判令被告及第三人赔偿原告房屋损失54720元（按房屋租金计算，自2014年11月1日至2016年5月31日止）及直至房屋归还之日的损失；3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：原告在被告市场发展中心买有房屋一座，漯河市食品批发交易市场是由被告市场发展中心和漯河中达房地产开发有限责任公司共同开发的。市场建成后，被告市场发展中心成立了漯河市食品批发交易市场管理办公室，便于市场内的招租。原、被告双方于2013年1月26日签订委托经营协议一份，约定将原告位于漯河市食品批发交易市场××区××楼××号，建筑面积为144㎡的商铺委托给被告漯河市食品批发交易市场管理办公室统一租赁及管理。该商铺月租金每平米20元，由被告支付给原告，付款方式为每月25号支付一次租金。托管期限为2012年11月1日至2014年10月31日。协议到期以后，被告不再向原告支付任何费用，但是该商铺至今仍由被告用于出租，原告多次找被告协商解决未果。原告诉至法院。
一审法院认定事实：2010年11月28日，原告康国礼与被告市场发展中心签订一份编号为第零玖叁（093）号《漯河食品批发交易市场商业区（A区）购房预定书》，合同约定原告购买漯河食品批发交易市场商业区（A区）柒栋玖伍号商铺两层，建筑面积144平方米，单价每平方米4900元。合同签订后，原告向被告交纳购房款423360元，向被告合伙人漯河市中达房地产开发有限责任公司交纳购房款282240元，共计交纳购房款705600元，收款人均向原告出具了收据。2013年1月26日，原告康国礼（委托方）与漯河食品批发交易市场管理办公室（受托方）签订委托经营协议，原告将其购买的上述房屋委托受托方进行管理，并以受托方名义为该房屋寻找进驻单位，托管期限为2012年11月1日至2014年10月31日。托管期限内，该房屋月租金为每平方米20元，由受托方交付原告，付租方式为每月25日支付一次租金。协议第十一条还约定：受托方全权办理向进驻经营人交付及收回该房屋等事宜，并有权在其认为合适的时候采取必要的法律手段收回房屋、催讨有关费用等。2012年9月27日，漯河食品批发交易市场管理办公室与第三人何天佑签订一份《漯河食品批发交易市场入驻经营协议》，协议约定入驻经营时间从2012年5月16日起至2014年5月16日止，入驻经营期间免收房租等。合同到期后，第三人何天佑至今未搬离租赁的房屋。另查明，漯河食品批发交易市场管理办公室系被告市场发展服务中心设立，现已撤销。
一审法院认为，原告与被告签订的合同名为委托经营协议，但从协议的内容来看，双方约定被告向原告交付租金、被告全权办理向进驻经营人收回房屋等，原、被告之间的关系事实上系租赁关系，故本案的案由应认定为租赁合同纠纷。原、被告之间的租赁关系是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告签订的租赁合同已届满，依照上述法律规定和合同约定，被告应将涉案的房屋返还原告。上述法律第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告合同到期后，被告未履行交付房屋的义务，应赔偿原告损失，按月租金每平方米20元计付，从2014年11月1日起至房屋交付之日止。因原告与第三人何天佑不存在合同关系，所以何天佑不承担本案的民事责任。被告的抗辩理由无证据和法律支持，法院不予采信。第三人何天佑的辩解合理合法部分，法院已予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告漯河市郾城区市场发展服务中心于本判决生效后20日内返还原告康国礼位于漯河市食品批发交易市场××区××楼××号商铺房屋。二、被告漯河市郾城区市场发展服务中心于本判决生效后20日内赔偿原告康国礼房屋损失，损失数额从2014年11月1日起至上述房屋交付日止，按月租金每平方米20元计算。三、驳回原告康国礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，由被告漯河市郾城区市场发展服务中心负担。
二审中，当事人没有提交新证据。康国礼认可市场发展中心已于2016年11月15日将案涉房屋返还。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：上诉人市场发展中心与被上诉人康国礼之间签订的协议是委托协议还是租赁协议？上诉人市场发展中心是否应当支付被上诉人康国礼2014年11月1日至康国礼认可的交付房屋时间之间的租金。
本院认为：上诉人市场发展中心与被上诉人康国礼之间签订的协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效协议。从双方签订的协议内容看，双方明确约定了租金数额、租金的支付方式、支付人为市场发展中心、协议到期由市场发展中心将案涉房屋从进驻经营人处收回并完好交给康国礼等，上诉人市场发展中心与被上诉人康国礼之间签订的协议应为租赁协议。根据协议约定，租赁期限到期后市场发展中心经将房屋收回并返还给康国礼。市场发展中心未按约定及时返还房屋，应当承担违约责任。因市场发展中心于一审法院判决后即2016年11月15日才将案涉房屋返还给康国礼，故一审法院判决市场发展中心按照协议约定返还房屋并支付租金正确。综上，上诉人市场发展中心的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费172元，由上诉人漯河市郾城区市场发展服务中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕茹辛
审判员 张素丽
审判员 刘冬凯
二〇一七年一月十八日
书记员 胡琨鹏