浙江省湖州市南浔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖浔民初字第343号
原告：王梦玥。
委托代理人：高勇年，浙江东唐人律师事务所律师。
被告：郑丽青。
被告：湖州吴兴圣莲花足浴店，住所地浙江省湖州市宏基花园底层北街***号。
负责人：郑裕生。
上述两被告的共同委托代理人：祝晶，浙江正同律师事务所律师。
上述两被告的共同委托代理人：李凯，浙江正同律师事务所律师。
被告：湖州市东迁富通房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市南浔区南浔镇同心路。
法定代表人：董连富，该公司董事长。
原告王梦玥与被告郑丽青、湖州吴兴圣莲花足浴店（以下简称圣莲花足浴店）、湖州市东迁富通房地产开发有限公司（以下简称富通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由审判员盛耀强适用简易程序于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告王梦玥的委托代理人高勇年及被告郑丽青、圣莲花足浴店的委托代理人李凯及富通公司的法定代表人董连富均到庭参加诉讼。根据最高人民法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条之规定，经双方当事人申请，2016年5月13日至7月13日为庭外和解期间。本案现已审理终结。
原告王梦玥起诉称：原告于2014年10月以730万元的价格向被告富通公司购买坐落于南浔镇大中路358、360、362、368、370、372号6间商铺，并支付过户权证等税费334678.6元。该6间商铺产权证面积为397.43平方米，隔成两层后的实际面积为794.86平方米。鉴于被告富通公司于2012年10月24日与郑丽青签订了《租房协议》，将6间商铺出租给郑丽青，租期为3年，自2012年9月20日起至2015年9月19日止，第一年租金为308000元，第二年租金为323400元，第三年租金为339570元。富通公司在将6间商铺出售给原告前已经通知郑丽青，并言明租赁期满后，若原告不再出租，则其应当将商铺腾退给原告。富通公司同时保证郑丽青腾退商铺，第三年的租金也归原告所有。
2015年4月28日，原告考虑将6间商铺收回自用，故提前4个多月向郑丽青发送《律师函》，通知其租赁期满后不再续租，要求其到期腾退商铺，原告亦通知富通公司履行保证责任，确保商铺的移交。但租赁期满后，郑丽青和圣莲花足浴店迟迟不予腾退，至今占用着6间商铺。而且郑丽青也未按协议支付租金，直至2015年2月2日才基本付清租金。
另查明，2015年6月1日，被告郑丽青将包括使用本案6间商铺的南浔分店在内的个人独资企业圣莲花足浴店转让给郑裕生。被告郑丽青和圣莲花足浴店至今未向原告交付商铺，被告富通公司也未承担连带责任，故请求判令：1、被告郑丽青和圣莲花足浴店立即腾退占用的价值7534678.6元的坐落于南浔镇大中路358、360、362、368、370、372号6间商铺，产权证面积为397.43平方米（实际面积为794.86平方米），并按现状保持原样交给原告，被告富通公司对此承担连带责任；2、被告郑丽青和圣莲花足浴店自2015年9月20日起按每日1926.68元向原告支付逾期腾房占有使用费，直至实际腾退为止，被告富通公司对此承担连带责任；3、被告郑丽青向原告支付所欠的房租和逾期支付租金利息22618.67元；4、被告支付原告律师费10万元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告郑丽青在答辩期内未作答辩，但在庭审中辩称：一、被告虽系圣莲花足浴店南浔分店的负责人，但并不是涉案商铺的实际占有使用人，原告无权要求被告腾房。二、被告与原告不存在任何法律关系，无须承担房租及逾期支付租金的利息，也无须承担逾期腾房的占用费，而且该占用费的计算标准也过高，应当参照合同约定的租金计算。三、原告要求被告支付律师费用，没有任何法律依据。四、被告保留对富通公司主张优先购买权的权利，富通公司在未告知被告有优先购买权的情况下将涉案商铺出售，原告与富通公司应当对被告的损失承担赔偿责任。
被告圣莲花足浴店在答辩期内未作答辩，但在庭审中辩称：一、涉案商铺的实际占有使用人系圣莲花足浴店南浔分店，并不是被告，被告将自己注册的商标“圣莲花”授权其使用，故原告无权要求被告腾房。二、被告与原告不存在任何法律关系，原告无权要求被告支付逾期腾房的占用费，且该占用费的计算标准也过高，应当参照合同约定的租金计算。三、原告要求被告支付律师费用，没有任何法律依据。
被告富通公司在答辩期内未作答辩，但在庭审中辩称：租房协议是富通公司与郑丽青签的，期限为3年，原告在两年租期后购买了涉案商铺，所以第三年的租金是交付给原告的。因为郑延建是圣莲花足浴店南浔分店的实际控制人，被告在租赁期限届满前通知了郑丽青的哥哥郑xx腾房。被告已经尽到相应的义务，无须承担连带责任。
原告王梦玥为支持其诉请，向本院提交证据如下：
1、证据1-5是一组，证据1是郑丽青的身份证复印件，证据2是圣莲花足浴店南浔分店的工商登记资料，证据3是圣莲花足浴店工商登记资料，证据4是圣莲花足浴店转让协议，证据5是富通公司工商登记资料，用以证明三被告各自的主体身份的事实。
2、证据6-8是一组，证据6是房屋所有所有权证6份，证据7是土地使用权证，证据8是购买房屋所支付的费用凭证，用以证明涉案商铺由原告购买取得，原告为此花费7534678.6元的事实
3、证据9是富通公司与郑丽青租房协议，用以证明涉案商铺的租赁期为三年，至2015年9月15日已经届满的事实。
4、证据10是2014年12月8日到2015年5月3日期间，原告父亲和被告郑丽青的哥哥郑延建之间的短信记录，郑延建的手机号码是180××××9955，王梦玥的父亲的手机号码是139××××0373，用以证明涉案房屋租赁纠纷中所有的手续都是郑丽青的哥哥郑延建出面办理的事实。
5、证据11是2015年4月28日原告授权律师发出的律师函，用以证明原告提前通知被告郑丽青租赁合同期满后不再出租的事实。
6、证据12-14是一组，证据12是富通公司于2015年11月9日发给郑丽青的劝其腾空商铺的函，证据13是富通公司于同年11月12日再次发函劝其腾空商铺，证据14是快递查询单，用以证明富通公司已将腾空商铺的函件发送给郑丽青的事实。
7、证据15是富通公司给原告的证明，用以证明富通公司对原告承诺承担保证责任的事实。
8、证据16是逾期腾房的费用的计算清单，该费用原告是按照租金里面的两项的内容，即利息和折旧计算的，利息是以753万为基数，按照年利率6%计算的，折旧是按商铺还剩的30年使用权，以投入的成本折旧计算，用以证明被告逾期腾房给原告造成的损失的事实。
9、证据17是被告所欠租金的利息计算清单，用以证明被告结欠原告租金利息的事实。
10、证据18是原告支付的律师费发票，用以证明原告因本案诉讼花费律师费10万元的事实。
原告提交的上述证据，经被告郑丽青、圣莲花足浴店质证后认为，对证据1、2没有异议。对证据3的真实性、合法性没有异议，该证据与本案无关。圣莲花足浴店并不是涉案商铺的实际占用者。证据4的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。证据5、6、7没有异议。对证据8真实性、合法性没有异议，但与本案无关。证据9真实性、合法性没有异议，但与本案无关，因为本案实际上是原告作为一个房屋的所有人要求腾空，本案的被告不是相对人，没有权利腾空。对证据10的真实性、合法性及关联性均有异议。对证据11-14有异议，两被告没有签收原告及富通公司发送的函。对证据15的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据是富通公司单方面向原告出具，与两被告没有关系。证据16、17系原告单方制作的，对真实性、合法性及关联性均有异议。对证据18的真实性、合法性及关联性均有异议，没有合同及法律依据，而且律师费过高。经被告富通公司质证后认为，对原告提交的证据1-18均没有异议，郑xx是郑丽青的哥哥，关于租金的催讨都是和他联系的。经本院审查后认为，原告提交的证据1-9符合有效证据的条件，其证明力本院予以认定，证据10、11、16-17系原告单方制作，被告又不予认可，其证明力本院不予认定。证据12-14能够证明富通公司向被告郑丽青告知租期届满后原告不再出租商铺，并要求其腾房的事实。证据15的内容并不能表示富通公司承担连带责任保证的事实，而且富通公司在答辩中也否认保证的事实，其证明力本院不予认定。证据18缺少委托代理合同及律师费付款凭证，无法证明原告支付10万元律师费的事实。
被告富通公司为支持其抗辩理由，向本院提交证据如下：
郑丽青放弃房屋优先购买权的证明，用以证明富通公司于2014年9月5日向郑丽青发函告知涉案商铺将出售给原告，郑丽青在7日回复富通公司放弃优先购买权的事实。
被告富通公司提交的该证据经原告质证后认为，对真实性、合法性无异议，但本案审理的是房屋租赁纠纷，该证据与本案无关。经被告郑丽青、圣莲花足浴店质证后认为，对证据的真实性、合法性和关联性均有异议，通知抬头写的是郑丽青，但落款是郑xx所签，虽然两人系兄妹关系，但郑xx也无权代表郑丽青放弃权利，本案审理的是房屋租赁合同纠纷，优先购买权不属于本案的审理的范围，因此该证据与本案无关。经本院审查后认为，本案系房屋租赁合同纠纷，该证据与本案无关，其证明力本院不予认定。
本院根据上述有效证据，结合当事人的陈述，认定本案事实如下：
2012年10月24日，被告富通公司与被告郑丽青签订了《租房协议》1份，约定：富通公司将其所有的坐落于南浔镇大中路358、360、362、368、370、372号6间商铺出租给郑丽青，租期为3年，即2012年9月20日至2015年9月19日，第一年租金为308000元，以后每年上涨5%，第二年及第三年的租金定于每年9月13日前付清，逾期付款的，七日内按月息两分计算，一个月内按三倍租金计算，超过一个月的，则出租方有权取回租赁物。
2014年10月，原告王梦玥以730万元的价格向被告富通公司购买了上述6间商铺，双方约定第三年的租金归原告所有。租赁期满后，原告因自身需要不再向被告继续出租商铺，被告富通公司亦以书面的方式通知被告郑丽青原告不再出租商铺的事实，并要求其尽快腾房。但被告至今未能腾房，并将涉案6间商铺归还给原告。
另查明，被告圣莲花足浴店系个人独资企业，2015年6月1日，被告郑丽青将圣莲花足浴店的所有财产以15万元的价格转让给案外人郑裕生。圣莲花足浴店南浔分店系圣莲花足浴店的分支机构，其负责人为郑丽青，本案所涉的6间商铺系其经营场所，由其实际占有使用。
本院认为，被告郑丽青与被告富通公司签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。原告王梦玥向被告富通公司购买涉案6间商铺后，依法取得了6间商铺的所有权，但不影响租赁合同的效力，故租赁合同的双方当事人变更为原告与郑丽青。租赁合同期满后，原告明确表示不愿继续出租，富通公司亦通知郑丽青腾退商铺，但郑丽青至今未履行腾房义务，应当承担腾房并支付逾期腾房的房屋占有使用费的违约责任。根据公平原则，本院酌定参照租赁合同第三年的租金标准339570元支付逾期腾房占有使用费，并给予被告10日的腾房时间。涉案6间商铺目前由圣莲花足浴店南浔分店占有使用，其负责人为郑丽青，而且其又是被告圣莲花足浴店的分支机构，分支机构的民事责任由设立该分支机构的个人独资企业承担，故圣莲花足浴店应当与郑丽青共同承担腾房并支付逾期腾房的占有使用费的民事责任。原告请求富通公司承担连带责任，但是又未举证证明富通公司同意对上述债务承担连带责任的保证，故对原告的该诉请，本院依法予以驳回。至于原告主张被告支付租金的逾期利息及律师费，因双方在合同中并未约定，且原告又未提交有效证据证明律师费的支付，故对该部分诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第十四条第三款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告郑丽青、湖州吴兴圣莲花足浴店于本判决生效之日起十日内将原告王梦玥所有的坐落于南浔镇大中路358、360、362、368、370、372号6间商铺腾空并交付给原告。
二、限被告郑丽青、湖州吴兴圣莲花足浴店于本判决生效之日起十日内支付原告王梦玥相应的逾期腾房占用费（扣除被告需要的腾房时间10日，逾期腾房占用费按年租金339570元，从2015年10月1日起计算至实际腾空之日止）。
三、驳回原告王梦玥的其他诉讼请求
案件受理费减半收取2509元，由被告郑丽青、湖州吴兴圣莲花足浴店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 盛耀强
二〇一五年七月十五日
书记员 秦 丽