广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法民一初字第258号
原告惠州市银泰达实业有限公司，住所地惠州市博罗县。
法定代表人杨成业，总经理。
委托代理人林立红，该公司员工。
被告夏馥红，女，汉族，住广东省博深圳市宝安区。
第三人杨伟兰，女，住博罗县。
原告惠州市银泰达实业有限公司诉被告夏馥红、第三人杨伟兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州市银泰达实业有限公司的委托代理人、被告夏馥红到庭参加诉讼，第三人杨伟兰缺席。本案现已审理终结。
原告惠州市银泰达实业有限公司诉称，原告惠州市银泰达实业有限公司与被告夏馥红于2012年6月1日签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称该合同），合同约定，被告购买原告开发的位于惠州市博罗县罗阳镇的“江山美苑”房，总房款为人民币1647378元，被告支付购房款的付款方式为银行按揭贷款，即被告支付首期款667378元，余款98万元办理银行按揭贷款。同时双方签署的《合同补充协议书》第二条约定，按揭贷款银行因买受人（被告）资信问题或其它问题拒绝向买受人（被告）提供按揭贷款的，买受人（被告）应在收到出卖人（原告）书面通知之日起30日内将购房款余款一次性向出卖人（原告）支付；买受人（被告）在30日内未能将购房款余额一次性向出卖人（原告）支付的，出卖人（原告）有权单方解除合同。该合同签订后，被告仅支付了首期款667378元，余款98万元被告一直未办理银行按揭贷款支付。而且，原告已在2014年4月22日向被告发出书面通知，要求被告在30日内一次性支付购房款余款98万元。但是，被告至今尚欠购房款98万元未支付，已经损害了原告利益。另外，被告因向第三人杨伟兰借款，被告为保证该第三人债权的安全，向原告出具了《承诺书》，被告在该《承诺书》中承诺：如被告延迟履行与该第三人签署的《借款合同》项下债务超过10个日历天的，原告有权解除与其签订的《商品房买卖合同》和从被告已付购房款中扣除合同总房价款20%的违约金。但是，被告对其所负第三人的到期日为2013年6月1日的人民币10万元债务至今尚未清偿。依照合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。鉴于被告的前述行为，依据原告与被告签署的该合同约定以及被告给原眚出具的相关《承诺书》，原告认为，原告解除商品房买卖合同的条件己经成就，原告有权主张解除合同，并要求被告按约定承担违约责任。被告迟延履行支付房款的主要债务，原告已进行催告，被眚在合理期限内仍未履行，根据合同法第94条第3款的规定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。为此，原告为维护自身的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特诉之贵院，请贵院依法公正裁决，以支持原告的所有诉讼请求。请求：一、请求依法判令解除原告与被告签订的编号为博罗―GF-200一92714的《广东省商品房买卖合同》。二、请求依法判令被告支付原告违约金人民币329475.6元。三、本案一切诉讼费由被告承担。
被告夏馥红辩称，当时购买，我一再和原告的销售人员和财务人员说明，我是一直在非洲工作，因为购房，我才跟公司申请让我在国内呆一段时间，等了3个月多月，房款一直没有放贷。因为买房和各方经济压力，我不可能一直在国内呆着（因为非洲属于生活环境比较辛苦国家，到国外工作我才能有高额补贴），还有公司也一直催促我要尽快到非洲任职。所以当我出国后，当时剩下余款是98万，银行批复放贷，但是由于我当时人在国外，银行最终没有放贷。当我再次回国后，重新申请银行贷款，由于国家收缩银根和房贷政策改革，导致了98万一直无法贷款下来，后来为了表示我的诚意，在原来4成首付的基础上，我再多预付20万房款，最终以78万向银行申请贷款，但最终还是无法申请到银行贷款。在此件事情中，我认为华基江山和我都没有过错，但是由于国家政策改革，这种不可抗力因素，导致了房款无法放贷，是我和华基江山都不愿意看到的事实。但是华基江山要求我巨额赔偿，我是无法接受的。原因如下：第一：我与华基江山签署的购房合同，为华基江山制定的制式合同，里面存在部分对我们老百姓不公平的条款，即便我们知道，也无力更改合同，老百姓只能按照他们合同来签署，房地产商根本不可能更改合同与我们重新签署新合同，老百姓不签署就意味着一辈子买不到房子。这个不是我一个人的现象，而是整个行业的现象。第二：在这种双方都没有过错的情况下，我们老百姓辛苦工作了10来年，好不容易多积攒到了首付可以买一套房子，在这种无奈的情况下，还要对国家政策改变这种不可抗力因素买单而开发商却还可以拿到赔偿!第三：一直以来，我购买这套房子是为了孝敬家里父母，让他们辛苦了大半辈子能颐养天年。如果为了炒房，在现在惠州房价没有升值的情况，我不会仍尽我最大的努力，去争取银行贷款能购买这套房子，所以我是善意，也是真心的想要购买此房，不是为了炒房。综上，请求原告方尽快将已付房款867378元、维修基金及房号登记费33028元退回。
第三人杨伟兰经本院依法送达诉讼材料，未提出答辩意见。
经审理查明，2012年6月1日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定，被告购买原告开发的位于惠州市博罗县罗阳镇的“江山美苑”房屋，总房款为人民币1647378元，被告支付购房款的付款方式为银行按揭贷款，即被告支付首期款667378元，余款98万元办理银行按揭贷款。同时双方签署的《合同补充协议书》第二条约定，按揭贷款银行因买受人（被告）资信问题或其它问题拒绝向买受人（被告）提供按揭贷款的，买受人（被告）应在收到出卖人（原告）书面通知之日起30日内将购房款余款一次性向出卖人（原告）支付；买受人（被告）在30日内未能将购房款余额一次性向出卖人（原告）支付的，出卖人（原告）有权单方解除合同；买受人应当在收到出卖人解除合同书面通知之日起15日内与出卖人共同到房管部门办理注销登记手续，注销税、费由买受人承担；买受人应当向出卖人支付3万元的违约金。同日，被告与第三人签订了《借款合同》，约定：被告向第三人借款50万元，被告分四期等额偿还，借款之日每三个月偿还125000元。被告向原告出具了《承诺书》，承诺：如被告延迟履行与该第三人签署的《借款合同》项下债务超过10个日历天的，原告有权解除与其签订的《商品房买卖合同》和从被告已付购房款中扣除合同总房价款20%的违约金。2014年4月17日，原告向被告发出了《关于催告支付购房款的通知》，告知被告30日内付清银行按揭款98万元。2014年5月22日，第三人出具证明，被告仍欠第三人10万元。截止2014年5月28日原告起诉时，被告向原告支付了首期款667378元、房屋维修基金及房号登记费33028元，欠付原告房款98万元，欠付第三人借款10万元。2014年6月3日，被告又向原告支付了5万元，2014年7月23日，被告再向原告支付了25万元，该30万元中，有10万系被告偿付第三人的借款。综上合计，被告向原告支付了购房款8647378元。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议书》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。合同的补充协议约定因银行拒绝房贷，被告应自接到原告通知之日起30日内支付房款余额，被告应当遵守，现被告违约，原告诉请解除《商品房买卖合同》，具有合同依据，本院予以支持。被告向原告出具的在其逾期未付款给第三人的情况下，向原告承担总房款20%的违约金的承诺，原告并非借款合同的当事人，却享有借款合同违约金请求权，且按照商品房买卖合同的标的额计算违约金，显失公平，被告提出抗辩，理由成立，本院对于原告主张的329475.6元的违约金不予支持，鉴于双方补充协议书中约定有3万元的违约金，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告要求返还购房款867378元，理由成立，本院予以支持。被告要求原告返还维修基金及房号登记费33028元，理由成立，但应当扣除相应手续费用。根据《中华人民共和国合同法》第五条、九十三条、九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告惠州市银泰达实业有限公司、被告夏馥红于2012年6月1日签订的《广东省商品房买卖合同》。
二、原告应当于本判决生效之日起10日内向被告返还购房款867378元、维修基金及房号登记费33028元（实际数额应当扣除应由被告承担的相应税费）。
三、被告应于本判决生效之日起10日内向原告支付违约金30000元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6242元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 范永峰
审 判 员 曹万畅
人民陪审员 黄小凤
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 陈 莹