贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初1628号原告：邱发荣，女，汉族，1929年2月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：潘军（特别授权代理），贵州靖毕律师事务所律师，执业证号：15224201110344975。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大楼八楼，统一社会信用代码:91520500745702090P。法定代表人：靳文祥，系该公司总经理委托诉讼代理人：陈会平（一般授权代理），男，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告邱发荣与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称长弘公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月17日作出（2016）黔0502民初293号民事判决后，被告长弘公司不服，依法向贵州省毕节市中级人民法院提出上诉，毕节市中级人民法院于2017年3月3日作出（2016）黔05民终3473号民事裁定，以原审程序违法和基本事实不清为由，撤销原判，发回本院重审。2017年3月15日，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告邱发荣之委托诉讼代理人潘军，被告长弘公司之委托诉讼代理人陈会平、吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱发荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于毕节市七星关区××路地××综合楼××单元××号，建筑面积142㎡的住房和一楼7号，建筑面积30㎡的商铺折价补偿原告，具体价格以评估为准；2.�令被告支付原告超期过渡费，时间从2007年2月28日至房屋折价款实际支付完毕之日止，暂定531,792.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2006年12月15日，原、被告双方签订《拆迁房屋产权互换协议书》，协议约定：原告将位于毕节市七星关区珠市路21号砖混结构，建筑面积为127平方米的住房及附属物，建筑面积为30平方米铺面及附属物交由被告长弘公司拆迁。过渡方式为自行过渡，过渡期为36个月。从被告长弘公司书面通知原告搬家，原告交房给被告之日起计算过渡费。被告将自行开发的位于毕节市七星关区珠市路长弘地产综合楼1单元6-1号楼房，建筑面积为142平方米住房，1楼7号建筑面积为30平方米的铺面与原告进行产权互换。被告互换给原告的住房和铺面于交旧房之日起三十六个月内交付给原告，逾期三年内住房按3元/平方米、商铺5元/平方米计算超期过渡费给原告，计算方式按实际超期的时间计算。协议签订后，原告按照协议的约定，于2007年1月3日将涉案房屋交付给被告进行拆迁，但是从2007年到2015年近9年的时间，被告并未按照协议的约定，将互换的房屋交付给原告。依据《合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。第六十七条：当事人应该按照约定全面履行自己的义务。依据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定：由于拆迁人的责任延长过渡期的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%，逾期满半年不足一年的增加50%，逾期满一年不足二年的增加75%，逾期二年不足三年的增加100%，逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不�安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。第三十六条：拆迁人违反本办法，造成被拆迁人经济损失的，应当承担民事赔偿责任。原县级毕节市人民政府关于修改《毕节市城市房屋拆迁中临时安置补助费、搬迁补助费、共有住房房屋租金等费用标准》的决定第一条：住房房屋的临时安置补助费由原来的3元/平方米·月提高到5元/平方米·月。原告认为，原被告双方签订的《拆迁房屋产权互换协议书》系双方的真实意思表示，该协议合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行义务，而被告未按协议的约定交付房屋，也未支付超期过渡费，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为维护其合法权益，因此诉来本院，期判如所诉。被告长弘公�辩称：2006年12月15日，双方签订的《拆迁房屋产权互换协议书》第八条约定：“甲方（即我公司）互换给乙方（即邱发荣）的房屋，期限以交旧房时间之日起36个月交给乙方，逾期三年内住房按3元/月/㎡（商业面积5元/月·㎡）计算超期过渡费给乙方”。邱发荣于2007年1月5日向被告交付被拆迁的旧房，自行过渡3年，到2010年1月5日开始超期。按该条第一个意思“逾期三年内”，即2010年1月5日至2013年1月5日三年都是按住房3元/月·㎡和门市5元/月·㎡计算，第二个意思是住房3元/月·㎡和门市5元/月·㎡属于既定价格不变。逾期三年后按百分比增加，虽然本地地方文件没有明确，但此时段《贵州省城市房屋拆迁管理办法》（2000年7月1日起实施）没有废止，�确实是我公司原因延长过渡期。邱发荣诉请按新文件“七星府通（2012）32号”执行，我公司是按该文件办理的。该文件第四条全文是：“本标准自发布之日起施行。本规定施行前未完成回迁的房屋征收（或拆迁）项目，或正在实施过程中的项目，按本规定之前的规定执行”。同时，对于原告诉请的房屋，我公司还在修建中，将来是能够交付的。如果要对涉案的房屋进行评估，也只能以被拆迁房屋作为评估标的进行评估。结合原被告双方陈述及经本院审查确认的证据，本院查明的事实如下：2006年12月15日，以被告长弘公司为拆迁人（以下简称甲方），原告邱发荣及其丈夫邹德轩为被拆迁人（以下简称乙方），甲乙双方签订《拆迁房屋产权互换协�书》（合同编号：20061215052），协议约定：乙方将其坐落在毕节市七星关区珠市路21号的砖木混结构，建筑面积为127平方米住宅及附属物和建筑面积为30平方米砖木结构的门市及附属物，于2007年1月5日交给甲方拆除。乙方选择自行过渡，过渡期为36个月，从甲方书面通知乙方搬家，乙方交房给甲方之日起计算过渡期。安置方式为产权调换，甲方将其开发建设的位于毕节市七星关区××路地××综合楼××单元××号楼房，建筑面积为142平方米框架结构的住房以及1楼7号建筑面积为30平方米框架结构的门市与乙方上述房屋进行互换，互不补差。甲方安置给乙方的房屋，从乙方向甲方交付旧房之日起36个月交付给乙方，逾期三年内，住房按3元/月·平方米，门面按5元/月·每平方米计算超期过渡费给乙方。计算方式按实际超期时间计算，时间以甲方房屋�工、按有关规定通知乙方办理回迁手续时为止，如因乙方原因办理回迁手续而延误时，责任由乙方自负。房屋互换后，因违约而造成的一切后果概由违约方负责；乙方不按约定按时交房给甲方拆除，甲方有权组织拆除，由此产生的后果概由乙方负责，甲方有权要求赔偿损失，因政策或人力不可抗拒的因素除外。此外，甲乙双方还就房屋权属证书的办理、还房标准等内容进行了约定。同日，甲乙双方另行订立《补充协议》，补充协议约定，甲方还给乙方30㎡的铺面，增减面积不超过2㎡，增减面积按3,000.00元/㎡互补差价。门市位置在丁字路口左右不超过一公尺。原、被告签订《拆迁房屋产权互换协议书》以及《补充协议》后，原告于2007年1月5日将珠市路21号房屋交付被告长弘公司，但被告长弘公司至今未修建涉案的安置房及门市交付给原告。经原告申请，本院依法委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司贵州分公司评估，涉案位于毕节市七星关区××路地××综合楼××单元××号住宅的单价为4,076.00元/平方米，1楼7号门市的单价为23,946.00元/平方米，总价值共计129.72万元。同时，被告也未向原告支付超期过渡费。另查明，原告邱发荣之夫邹德轩于2014年2月17日逝世，邹德轩、邱发荣共育有三个子女，分别是邹真禄、邹真平、邹真林。2014年10月24日，邹真禄、邹真平、邹真林分别出具《放弃继承遗产声明书》，自愿放弃对邹德轩所有遗产的继承权，邱发荣系邹德轩所有遗产的唯一合法继承人。再查明，2004年6月1日，原县级毕节市人民政府发布第5号令（2004年7月1日起施行）《毕节市城市房屋拆迁中临时安置补助费、搬迁补助费、公有�宅房屋租金等费用标准》规定：“临街底层营业门市临时安置补助费补偿标准为：一级地段为18元/月·平方米、二级地段为15元/月·平方米、三级地段为12元/月·平方米、四级地段为8元/月·平方米、五级地段为5元/月·平方米”，住宅为3元/月·平方米。”，2008年6月11日，原县级毕节市人民政府发布第16号令（2008年1月1日起施行）《毕节市人民政府关于修改的决定》：“一、住宅房屋的临时安置补助费由原来的3元/月·平方米提高到5元/月·平方米。二、临街底层门市临时安置补助费按地段和被拆迁房屋的面积计算，在原来基础上增加2元/月·平方米，亦即一级地段为20元/月·平方米、二级地段为17元/月·平方米、三级地段为14元/月·平方米、四级地段为10元/月·平方米、五级地段为7元/月·平方米”。根据16号令，涉案房屋所在位置珠市路属于五级地段。2012年6月30日，毕节市七星关区人民政府发布《关于公布毕节市七星关区房屋征收临时安置补助费、搬迁补助费等费用标准的通知》（自2012年7月1日起施行），通知载明：一级地段为35元/月·平方米、二级地段为30元/月·平方米、三级地段为25元/月·平方米、四级地段为20元/月·平方米、五级地段为15元/月·平方米，住宅8元/月·平方米�逾期安置的，按省政府的相关规定计发逾期安置费用。本标准自发布之日起实施。本规定实施前未完成回迁的房屋征收（或拆迁）项目，或正在实施过程中的项目，按本规定之前的规定执行。根据该通知规定，涉案房屋所在珠市路属于三等地段。上述事实，有原被告双方当事人提供的经举证、质证的证据在卷为凭，足以认定，本院予以确认。本院认为，原告邱发荣与被告长弘公司签订的《拆迁房屋产权互换协议书》及《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院依法予以确认。原被告双方均应按照协议的约定履行各自的义务。原告于2007年1月5日将珠市路21号房屋及门面交付被告长弘公司，被告长弘公司依约应当于原告交付被拆迁房�之日起三年内，亦即2010年1月5日之前将互换的珠市路地块3号综合楼1单元6-1号，建筑面积为142㎡的住房一套以及1楼7号，建筑面积为30㎡的门市安置给原告，然而时至今日（2017年11月4日），被告长弘公司未依约履行前述义务，也未向原告支付临时安置补助费，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告长弘公司应当将涉案安置房交付给原告，但由于被告自身原因，在长达十年之久的时间内仍未将安置住宅及门市修建交付给原告，故原告选择要求被告将安置的住宅及门市折价补偿的诉求，本院予以支持。经评估，涉案安置住宅及门市的价值共计129.72万元。因此，被告应当赔偿给原告的涉案安置住宅及门市的折价款共计129.72万元。关于计算涉案被拆迁房屋及门市临时安置费补助费问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”、第二十二条：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条�“被拆除房屋使用人在规定的过渡期限内自行解决过渡用房的，拆迁人应付给临时过渡补助费。临时过渡补助费标准：拆迁住宅房屋，按被拆房屋建筑面积每月每平方米1-10元计算；拆迁非住宅房屋，按被拆房屋建筑面积每月每平方米2-20元计算。市、县人民政府可在此标准范围内确定具体数额。”、第三十五条：“由于拆迁人的责任，使自行安排临时过渡的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排临时过渡的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时过渡费标准的基础上增加临时过渡补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25％；逾期满半年不足一年的增加50％；逾期一年不足二年的增加75％；逾期二年不足三年的增加100％；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原过渡费标准基础上增加500％�”，原县级毕节市人民政府第5号令（2004年7月1日起施行）《毕节市城市房屋拆迁中临时安置补助费、搬迁补助费、公有住宅房屋租金等费用标准》规定：“临街底层营业门市临时安置补助费补偿标准为：一级地段为18元/月·平方米、二级地段为15元/月·平方米、三级地段为12元/月·平方米、四级地段为8元/月·平方米、五级地段为5元/月·平方米”，住宅为3元/月·平方米。”，原县级毕节市人民政府第16号令（2008年1月1日起施行）《毕节市人民政府关于修改的决定》：“一、住宅房屋的临时安置补助费由原来的3�/月·平方米提高到5元/月·平方米。二、临街底层门市临时安置补助费按地段和被拆迁房屋的面积计算，在原来基础上增加2元/月·平方米，亦即一级地段为20元/月·平方米、二级地段为17元/月·平方米、三级地段为14元/月·平方米、四级地段为10元/月·平方米、五级地段为7元/月·平方米”等相关规定，本案中，原告邱发荣与被告长弘公司签订的《拆迁房屋产权互换协议书》第二条、第三条的约定，被告补偿原告房屋拆迁搬家费、过渡费等全部金额为零元，被告在三年内无需支付原告临时安置补助费，过渡方式为自行过渡，过渡期限为36个月，从被告长弘公司书面通知原告搬家并将被拆迁房屋交付给被告之日起开始计算过渡期。原告于2007年1月5�将其房屋交付给被告长弘公司拆迁，那么，从2007年1月6日至2010年1月5日，被告长弘公司免予支付原告邱发荣临时安置补助费，同时，在2010年1月5日之前，被告长弘公司应当将涉案的住房及门市交付给原告邱发荣，然而被告长弘公司并未履行上述义务，因此从2010年1月6日起，被告长弘公司就应当支付原告邱发荣超期临时安置补助费，根据《拆迁房屋产权互换协议书》第八条之约定，逾期三年内，住房按3元/月·平方米，门市按5元/月·平方米计算超期过渡费，该约定并未违反《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十五条：“由于拆迁人的责任，使自行安排临时过渡的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排临时过渡的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时过渡费标准的基础上增加临时过渡补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25％；逾期满半年不足一年的增加50％；逾期一年不足二年的增加75％；逾期二年不足三年的增加100％；……”之规定，属于原告对其权利的处分，且该处分并未损害国家、集体以及他人的利益，本院予以确认。但是对于逾期三年后的超期临时安置补助费，原被告之间并未进行约定，根据有约定从约定，无约定从法定以及公平公正原则，应当按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十五条：“……逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原过渡费标准基础上增加500％。”之规定，计算被告在2013年1月6日之后应当支付给原告的超期临时安置补助费。计算临时安置补助费及超期临时安置补助费，需要确定涉案门市的地段等级，而住宅类无�确定地段等级。根据原县级毕节市人民政府于2004年6月1日发布、2004年7月1日起施行的第5号令《毕节市城市房屋拆迁中临时安置补助费、搬迁补助费、公有住宅房屋租金等费用标准》第一条之规定：“临街底层营业门市临时安置补助费补偿标准为：一级地段为18元/月·平方米、二级地段为15元/月·平方米、三级地段为12元/月·平方米、四级地段为8元/月·平方米、五级地段为5元/月·平方米”，住宅为3元/月·平方米。”以及地段划分表，结合原被告在《拆迁房屋产权互换协议书》中约定的临时安置补助费计算标准：住房3元/月·平方米，门市5元/月·平方米，可以认定，原告邱发荣被拆迁的门市位于五级地段。综上所述，现将涉案住宅及门市的超期临时安置补助费计算如下：一、关于住宅的超期临时安置补助费：1.从2007年1月6日起至2010年1月5日，为原告自行过渡期间，且被告无需支付原告临时安置补助费；2.从2010年1月6日至2013年1月5日期间，被告超期三年未安置，应当支付超期临时安置补助费，根据《拆迁房屋产权互换协议书》第八条之约定，应当支付的超期临时安置补助费为127平方米×3元/月·平方米×36个月=1,3716.00元；3.从2013年1月6日至实际支付安置房屋折价款之日止，根据原县级毕节市人民政府于2008年6月11日颁布、2008年1月1日起施行的第16号令《毕节市人民政府关于修改的决定》第一条：“住宅房屋的临时安�补助费由原来的3元/月·平方米提高到5元/月·平方米。”之规定，被告每月应当支付给原告的超期临时安置补助费为：127平方米×5元×（1+500%）/月·平方米=3,810.00元。关于门面的超期临时安置补助费：1.从2007年1月6日至2010年1月5日，为原告自行过渡期间，且被告无需支付原告临时安置补助费；2.从2010年1月6日至2013年1月5日期间，被告超期三年未安置，应当支付超期临时安置补助费，根据《拆迁房屋产权互换协议书》第八条之约定，应当支付的超期临时安置补助费为30平方米×5元/月·平方米×36个月=5,400.00元；3.从2013年1月6日至实际支付安置门市折价款之日止，根据原县级毕节市人民政府于2008年6月11日颁布、2008年1月1日起施行的第16号令《毕节市人民政府关于修改的决定》第二条：“二、临街底层门市临时安置补助费按地段和被拆迁房屋的面积计算，在原来基础上增加2元/月·平方米，亦即一级地段为20元/月·平方米、二级地段为17元/月·平方米、三级地段为14元/月·平方米、四级地段为10元/月·平方米、五级地段为7元/月·平方米””之规定，被告每月应当支付给原告的超期临时安置补助费为：30平方米×7元×（1+500%）/月·平方米=1,260.00元。因此，涉案被拆迁房屋及门市2010年1月6日至2013年1月5日期间超期临时安置补助费为19,116.00元（1,3716.00元＋5,400.00元），从2013年1月6日至实际支付涉案安置房屋及门市折价款之日止，每月被告应当支付的超期临时安置补助费为5,070.00元（3,810.00元+1,260.00元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱发荣位于毕节市七星关区××路地××综合楼××单元××号建筑面积142㎡的住房和一楼7号建筑面积30㎡的商铺折价款共计129.72万元；二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱发荣涉案被拆迁房屋及门市的超期临时安置补助费，其中，被拆迁房屋及门市2010年1月6日至2013年1月5日期间超期临时安置补助费为19,116.00元；从2013年1月6日至实际支付涉案安置房屋及门市折价款之日止，每月按5,070.00计付超期临时安置补助费；三、驳回原告邱发荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18,600.00元，鉴定费15,000.00元，共计33,600.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  吴运成人民陪审员  李 静人民陪审员  唐秀春二〇一七年十一月七日书 记 员  彭 双