山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民终字第681号
上诉人（原审原告）：高元梅，女，1954年4月12日出生。
委托代理人：王银囤，山西金贝（临汾）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洪洞县连三房地产开发有限公司。住所地：洪洞县牛站街华龙宾馆*楼。
法定代表人：齐慧卿，该公司董事长。
委托代理人：李洪庆，山西靖华律师事务所律师。
上诉人高元梅与上诉人洪洞县连三房地产开发有限公司（以下简称连三公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服洪洞县人民法院（2014）洪民初字1173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高元梅及其委托代理人王银囤，上诉人连三公司的委托代理人李洪庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2002年1月10日洪政办字（2002）4号文件（关于印发《洪洞县关爷楼西街拓宽改造工程实施方案》的通知），该文件确定拆迁关爷楼西街拓宽改造工程，东起光华路，西至西环路。东西长约130米，南北宽约50米的沿街开发等。建设工期自2002年2月20日至2003年8月30日全面竣工。2002年1月24日连三公司与洪洞县人民政订立《关爷楼西街拓宽改造建设工程》合同，合同约定了规划范围，建设期间从2002年2月20日起至2003年8月30日全面竣工。2002年2月2日连三公司给高元梅开具收款收据（今收到高元梅华龙商业街门店老街4＃购房预付款伍万元整），2002年3月2日收据（今收到高元梅华龙商业街购房预付款贰万捌千元），2004年5月14日收据（今收到高元梅华龙商业街购房预付款柒万元）。2007年6月5日洪洞县人民政府发出《关于限期完成关爷楼西街半拉子拆迁项目的通告》，该通告将原来的拆迁范围变更为东起古羊路，西至南北甲字巷，北起东西甲字巷，南至糖业大楼。2010年9月27日根据变更拆迁范围后的情况另设计了建筑图纸，该图内没有高元梅提供收据上写的4＃房屋。2011年至2013年双方经有关部门协调，没有达成一致协议。2013年黄河电视台就此事采访连三公司工作人员，双方纠纷仍未得到解决。
洪洞县人民法院经审理认为：本案的焦点是高元梅付给连三公司的款是预付的房款还是定金。《商品房销售管理办法》规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应订立书面商品房买卖合同，合同应明确当事人名称或姓名和住所，商品房基本情况，销售方式，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式，付款时间等，高元梅提供的收款收据不符合商品房买卖合同的形式要件，而且该收据上载明的是预付款，由此，高元梅给付连三公司的钱款系预付款性质。双方商品房买卖合同没有成立。《商品房销售管理办法》第22条规定，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买合同之前，向买受人收取预付款性质的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵做房价款，当事人未能订立商品房买卖合同时，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用，当事人之间另有约定的从其约定。由此，高元梅要求连三公司返还预付款的请求应予支持。但双方在交预付款时没约定其它事宜，且《商品房销售管理办法》没有规定返还预付款后，再支付利息、赔偿款的规定，故高元梅据此要求连三公司支付利息及赔偿款的请求不予支持。《民法通则》规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。连三公司收取高元梅的预付款后，应以公开的形式及时告知预交房款人关于商品房建设的有关事宜，以便交房款人适时选择预付款解决方案，其没有及时告知高元梅开发建设不能如期进行，对造成至今未解决预付款问题，有一定过错，应承担相应责任。高元梅交付预付款后，应对自己的民事权益尽一定的注意义务，及时到相关部门办理登记和督促连三公司为其提供相关手续，或者及时主张权利以维护自己的利益，而事过十多年之久，高元梅才起诉主张权利，对造成损失的扩大有一定责任，也应承担相应责任。从公平原则考虑，参照银行同期同类贷款利息，由连三公司支付给高元梅。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、被告洪洞县连三房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，返还原告高元梅预付款148000元；二、被告洪洞县连三房地产开发有限公司赔偿原告高元梅148000元的本金利息（利息从2004年5月14日起至本判决确定的期限之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5740元由被告洪洞县连三房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人高元梅不服一审判决，向本院提起上诉称：一、连三公司分别于2002年和2004年向其出具148000元的收款收据，根据法律规定，收款收据完全符合商品房买卖合同的构成要件，故双方的房屋买卖合同就已成立和生效。二、合同成立后对双方都有约束力。但连三公司单方面撕毁合同，将特定标的物私自高价出卖给第三人，构成根本违约。三、本案购买特定门面房的预付款行为，其实质是具有定金作用。根据法律规定，连三公司还应承担赔偿其已付购房款一倍的经济损失。四、购房目的是要购买特定的门面房经营使用。十四年过去了，连三公司违背诚信原则，私自将特定门面房高价出卖给第三人，给其造成的巨大的经济损失。五、一审法院计算利息错误，5万元预付款应从2002年2月2日计息，2万8千元应从2002年3月2日计息，7万元应从2004年5月14日计息。请求二审法院在查明事实的基础上，支持其上诉请求。
被上诉人连三公司辩称：一、本案关键问题是双方是否签订房屋买卖合同，高元梅交的是预付款而不是购房款，双方也未签订房屋买卖合同，交预付款时，该商品房并不存在，只是预购商品房的意向，商品房买卖合同并未成立。因此，高元梅要求其支付利息以及双倍赔偿没有法律依据。二、其与高元梅未签订房屋买卖合同，原因是政府10多年时间拆迁没到位，多次设立拆迁指挥部，多次变更设计，造成收款收据上标的房号的门面房已不存在，现建成的房屋是内置商城式结构，高元梅不同意我方调整的内置商铺，导致无法交房，这些都是因为政府拆迁不到位造成的，我方对这一情况无法预知，也不可抗拒，我方没有过错，更不存在将建成的商品房又出卖给其他人欺骗高元梅的情况，不应承担双倍赔偿责任。请求二审法院查明事实，驳回高元梅的上诉请求。
上诉人连三公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实正确，但根据法律规定，其应返还高元梅的预付款，双方在收据中未约定其他事宜，高元梅要求支付利息及赔偿款的请求均不应得到支持。二、本案从2002年至今已长达12年，高元梅提供的证据仅能证明其在2012年、2013年主张过权利，该笔款项已超过法律规定的诉讼时效，应驳回高元梅的诉讼请求。
被上诉人高元梅辩称：一、本案应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来处理，连三公司不仅要返还预付款和利息，还要双倍赔偿其损失。二、连三公司违约后，其时常去公司主张自己的权利，找过政府、找过住建局，都没有解决预付款问题，才起诉至法院，该案并未超过诉讼时效。请求二审法院查明事实，驳回连三公司的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案系因双方购买房屋引发的纠纷，争议的焦点为：一、本案所涉房屋买卖合同是否成立；二、连三公司是否应承担预付款利息及是否应双倍赔偿的问题；三、本案是否超过诉讼时效；四、关于利息计算问题。
一、关于第一个焦点房屋买卖合同是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款和报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方式等内容。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立¨¨¨。因此当事人的名称、标的和数量是合同成立的必备条款，如果当事人对上述条款没有约定或约定不明，则合同不能成立。2002年2月2日连三公司向高元梅出具5万元的收款收据，载明该款是华龙商业街门店老街4＃购房预付款，但由于政府拆迁不到位，建筑设计进行了变更，现建成的商业街没有收据上所载明的4＃房屋，合同标的不能确定，故本案的房屋买卖合同并未成立。
二、关于第二个焦点连三公司是否应承担预付款利息及是否应双倍赔偿的问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。第二十二条规定，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据以上法律规定，房屋买卖合同未订立或未成立时，房地产公司应向买受人返还已支付的预付款或定金。本案中连三公司与高元梅之间的房屋买卖合同并未成立，合同未成立也不能完全归责于双方当事人，故连三公司应将预付款148000元返还给高元梅。连三公司与洪洞县人民政订立《关爷楼西街拓宽改造建设工程》合同，合同约定建设期间从2002年2月20日起至2003年8月30日全面竣工，在此期间因政府拆迁问题，使商品房建设工程无法按原计划进行，直至2010年9月份才开始变更拆迁范围，另行设计建设图纸开始建设商品房。连三公司在获悉因拆迁不能按进度完成商品房建设，不能按时向购房意向人交房时，应将真实情况向购房意向人说明并妥善处理购房预付款的问题，由购房意向人选择继续等待或者要求退还预付款，但连三公司未及时将工程不能按期完成如实告知，也未采取具体有效的措施解决问题，存在一定的过错。高元梅对自己的权利也应尽到注意义务，关爷楼西街拓宽改造工程是洪洞县一项大型拆迁改造工程，因拆迁不到位而影响连三公司向其按时交房时，高元梅作为利益相关人也应及时向连三公司询问政府拆迁和商品房建设情况，作出是否购买该商品房的判断，将自己的损失降至最低，但时隔十多年后才向法院起诉主张权利，对损失的扩大也存在一定的过错。故一审法院依据公平原则，判决连三公司按银行同期同类贷款利息赔偿高元梅的损失并无不当。至于高元梅上诉称本案应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，由连三公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。因连三公司与高元梅之间的房屋买卖合同并未成立，并且由于政府的拆迁问题，使收款收据上载明的房号在商业街实际建成后并不存在，因此连三公司并没有将原承诺卖给高元梅的4＃房屋又恶意出卖给第三人的情形，故高元梅的该上诉理由，本院不予采纳。
三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。连三公司在庭审时也认可高元梅等人多次找到公司要求解决问题，其也同意按实际变更后的商铺调整给高元梅等人。高元梅提交的证据能够证明其在2012年至2013年期间向洪洞县领导、洪洞县政府、临汾市信访局反映过该问题。故高元梅在自身权利受到侵害时向有关部门主张自己的权利，该案并未超过诉讼时效。
四、关于利息计算问题。2002年2月2日连三公司给高元梅开具收款收据载明“今收到高元梅华龙商业街门店老街4＃购房预付款伍万元整”，2002年3月2日连三公司给高元梅开具收款收据载明“今收到高元梅华龙商业街购房预付款贰万捌千元”，2004年5月14日连三公司给高元梅开具收款收据载明“今收到高元梅华龙商业街购房预付款柒万元”。一审法院判决连三公司从2004年5月14日起至判决确定的期限之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息赔偿高元梅利息有误，应予纠正。预付款伍万元应从2002年2月2日起开始计息，预付款贰万捌千元应从2002年3月2日起开始计息，预付款柒万元应从2004年5月14日起开始计息。
综上，上诉人连三公司的上诉理由不能成立，上诉人高元梅认为利息计算有误的理由，本院予以采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但利息计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持洪洞县人民法院（2014）洪民初字第1173号民事判决第一项，即：一、被告洪洞县连三房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，返还原告高元梅预付款148000元；
二、撤销洪洞县人民法院（2014）洪民初字第1173号民事判决第二项，即二、被告洪洞县连三房地产开发有限公司赔偿原告高元梅148000元的利息（利息从2004年5月14日起至本判决确定的期限之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息计算）。
三、上诉人洪洞县连三房地产开发有限公司支付上诉人高元梅50000元的利息（从2002年2月2日起至本判决确定的履行期限之日止），28000元的利息（从2002年3月2日起至本判决确定的履行期限之日止），70000元的利息（从2004年5月14日起至本判决确定的履行期限之日止），以上利息均按中国人民银行同期同类贷款利息计算。
一审案件受理费5740元，二审案件受理费6520元，合计12260元，由上诉人洪洞县连三房地产开发有限公司承担9000元，由上诉人高元梅承担3260元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 蓉
审 判 员 吴东红
代理审判员 郭芝荣
二〇一五年十一月六日
书 记 员 段玉洁