浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭建商初字第379号
原告（反诉被告）杭州××物业管理有限公司，住所地
杭州市上城区惠民路81-8=201。
法定代表人王甲。
委托代理人（特别授权）骆××。
委托代理人（特别授权）王乙。
被告（反诉原告）寿××。
原告杭州××物业管理有限公司（以下简称全××物业
公司）为与被告寿××物业服务合同纠纷一案，于2009年1月1
2日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员厉建民独
任审判，于2009年3月12日公开开庭进行了审理。被告寿××
在审理中提出反诉，本院审查后受理并将本诉与反诉合并审理
，并组成合议庭，于2009年7月2日公开开庭进行了审理。原告
全××物业公司的委托代理人骆××、王乙，被告寿××到庭
参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告2005年6月22日签订了《华某某光
佳园商住区业主公约》，约定被告每年预交当年之物业管理费
。然被告欠缴2006年6月20日至2009年6月19日的物业管理费12
78元。原告多次上门催缴，被告至今拒绝交纳。为此诉至法院
，要求判令被告立即缴纳2006年6月20日至2009年6月19日的物
业管理费1278元并承担滞纳金3228.6元（2008年12月15日至缴清物管费期间另计）；被告承担本案诉讼费用。审理中，全×
×物业公司表示滞纳金只要求寿××承担200元。
被告辩称，2005年6月22日签订《华某某光佳园商住区业
主公约》及欠缴1278元物管费是事实。但欠缴原因是服务不到
位，致环境恶劣，房屋无法出租。后来发现合同是无效的，我
拒交上述物管理费，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告寿××诉称：一、物业公司作为企业收取管理
费不开具发票违反国家的有关规定。反诉原告有权抵制反诉被
告的违法违规行为；二、反诉原告未与任何单位签订前期物业
管理服务协议；全××物业公司与华新房地产开发有限公司签
订的物业服务委托合同违反了《中华人民共和国消费者权益保
护法》；华某某光佳园至今未成立业主委员会，也未召开任何
业主大会，华某某光佳园商住区业主公约违背了业主公约产生
的合法途径和程序，不具有法律效力；三、全××物业公司在
物业管理过程某某在不履行义务行为，未履行管理义务和维护
公用设施的义务，在垃圾处理上存在加害行为，应赔偿反诉原
告的房租损失9200元及退还2005年收取的物管费435元。故要
求判决1、反诉被告收取物管费必须开具发票；2、驳回反诉被
告要求支付违约金的诉讼请求；3、反诉被告赔偿房租损失920
0元及退还2005年收取的物管费435元；4、反诉被告承担诉讼
费用及其他费用。
反诉被告辩称：物管费是预收的，在第二年结算时再开
具发票，反诉原告至今未来交款，故不开具发票的说法不成立
；垃圾每日集中清理干净，不存在影响反诉原告居住环境的事实；反诉原告从2005年入住至今，已享受物业服务，故应缴纳
物管费。
全××物业公司为证明其主张及抗辩，向本院提供了如
下证据：
1、商品房交接书（复印件），以证明被告应交物业管理
费房屋的面积的事实；
2、前期物业服务合同（复印件），以证明全××物业公
司对小区的管理权及服务收费价格时间；
3、前期物业服务合同补充条款（复印件），以证明全×
×物业公司对小区的管理权。
4、华某某光佳园商住区业主公约（复印件）。以证明双
方对物业服务费收缴的约定。
5、收费某某单（复印件），以证明全××物业公司已通
知被告缴纳物业管理费。
6、建德市物价局文件（复印件），以证明全××物业公
司对华某某光佳园收取的物管费是经过物价部门核准的。
7、全××物业公司资质证书（复印件），以证明原告的
管理资质。
寿××为证明自己的主张及抗辩，向本院提供了如下证
据：
1、商品房买卖合同（复印件），以证明签约时间、没有
就前期物业管理及前期物业管理费交付的约定；
2、全某物业收据一份（复印件），以证明全××物业公
司未开具发票的事实；3、照片四张（原件），以证明全某物业不履行管理义务
，环境被破坏，危及居住环境和安全的事实；
4、租房合同及补充协议、退款收据，以证明侵害确实存
在，财产造成损失的事实。
上述证据，经庭审质证，本院作如下分析认证：
一、关于全××物业公司提供的证据：
全××物业公司提供的证据1、6、7，寿××对其真实性
、合法性、关联性均无异议，予以认定；全××物业公司提供
的证据2、3、4，寿××对其真实性、关联性无异议，对合法
性有异议，认为前期物业合同是无效的。业主公约应由业主委
员会制定。本院认为，合法性是指证据的来源和形式是否合法
。全××物业公司提供的证据2、3、4，其来源和形式并未违
法，符合证据的合法性原则，本院予以认定；全××物业公司
提供的证据5，寿××对其有异议，认为其未在上面签字，也
未向其收费。本院认为，单从证据上看，收费某某单无法反映
收费某某的实际送达时间，但物业管理的收费和交费，均应按
合同确定双方当事人的权利义务。
二、关于寿××提供的证据：
寿××提供的证据1，全××物业公司对此无异议，予以
认定；寿××提供的证据2，全××物业公司有异议，认为物
管费是预交的，到第二年结算时再开正式发票。本院认为，物
业公司是否开具发票，属于税务行政部门管理的事务，该证据
无证明力；寿××提供的证据3，全××物业公司对真实性、
关联性无异议，对证明力有异议，认为全××物业公司与乾潭环卫所签订过合同，垃圾由环卫所负责清运。本院认为，照片
反映了小区垃圾堆放的情况，能够反映全××物业公司在服务
上的暇疵，但用以证明“危及居住环境和安全”无证明力；寿
××提供的证据5，全××物业公司对其有异议。本院认为，
该证据无法直接反映全××物业公司的物业管理行为与寿××
房屋无法出租所受损失之间的因果关系，该证据无证明力。
综上，本院认定的事实如下：寿××系建德市乾潭镇华
某某光佳园9幢104室的业主。其住房建筑面积为120.93平方米
。2005年6月14日，全××物业公司与建德市华新房地产开发
有限公司签订了《前期物业管理服务合同》及补充协议。合同
约定：建德市华新房地产开发有限公司委托全××物业公司对
华某某光佳园实行物业管理。管理期限为2005年5月28日至200
7年5月27日。双方还对委托管理事项、双方权利义务、物业管
理服务要求标准、物业管理服务费用、违约责任等作了约定。
2005年6月22日，寿××与全××物业公司签订了《华某某光
佳园商住区业主公约》。2007年5月28日，建德市华新房地产
开发有限公司与全××物业公司续签了《前期物业管理服务合
同》。2008年7月1日，建德市华新房地产开发有限公司与全×
×物业公司又续签了《前期物业管理服务合同》。上述合同签
订后，全××物业公司履行了物业管理服务的义务。寿××交
纳了2005年6月20日至2006年6月的物管费435元。
另查明，全××物业公司具有物业管理企业二级资质。
建德市物价局《建价费复（2005）22号关于核定华某某光佳园
物业管理服务费的批复》核定标准为住宅每平方米每月0.30元。
又查，华某某光佳园至今未成立业主委员会。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。本
案争议焦点是，建德市华新房地产开发有限公司与全××物业
公司签订的《前期物业管理服务合同》和补充协议及二次续签
协议、寿××与全××物业公司签订的《华某某光佳园商住区
业主公约》是否合法有效。前期物业合同是指物业开始销售（
预售）起，至业主委员会成立之前，由建设单位选聘物业管理
企业对物业实施管理服务，在建设单位与物业服务企业之间签
订的物业管理服务合同。本案由于华某某光佳园至今未成立业
主委员会，全××物业公司作为物业服务企业与作为开发商的
建德市华新房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合
同》和补充协议及二次续签协议、寿××与全××物业公司签
订的《华某某光佳园商住区业主公约》，均符合相关的法律法
规的规定，故合法有效，对全××物业公司和寿××均具有法
律约束力。全××物业公司依据合同和协议在小区进行了物业
管理服务，事实上寿××也实际接受了物业服务，寿××作为
业主理应支付相应的物业管理费。寿××提出的合同无效，物
业公司不履行管理义务，环境被破坏，危及居住环境和安全，
财产未能出租受损等反诉理由，因未提供充分的证据，本院不
予支持。寿××的抗辩并不构成其拒交物管费的正当理由。寿
××欠缴2006年6月20日至2009年6月19日的物业管理费1278元
的事实清楚。关于滞纳金，物业公司只要求寿××承担200元
滞纳金的请求不违反法律规定，本院予以准许。寿××要求物业公司开具发票的请求不属于人民法院受理的范围，可另行要
求有关部门解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物
业管理条例》二十一条第二款、第四十二条、第六十七条之规
定，判决如下：
一、本诉被告寿××于本判决生效后十日内支付本诉原
告杭州××物业管理有限公司物业管理费人民币1278元并支付
滞纳金200元。
二、驳回本诉原告杭州××物业管理有限公司的其他诉
讼请求。
三、驳回反诉原告寿××的诉讼请求。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计人民
币100元，由本诉被告（反诉原告）寿××负担。
如果本诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务
，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之
规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人在本判决书生效后15日内到本院办理诉讼费用结
算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
杭州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉
案件受理费人民币50元，款汇浙江省杭州市中级人民法院，开
户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68
）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 厉建民
人民陪审员 李 攀
人民陪审员 李伟峰
二〇〇九年七月二日
书 记 员 乐君姬