杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第134号
原告：毛某某。
原告委托代理人：俞某某。
被告：广厦××开发集团有限公司，住所地杭州市环城
北路××号，现办公地在杭州市余杭区新桥街道新桥社区广厦
天都城办公大楼。
法定代表人：张某某。
委托代理人：张某。
原告毛某某与被告广厦××开发集团有限公司商品房预
售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2010年2
月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人俞某某、被告
的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年4月22日，原告与被告签订《商品房买
卖合同》一份，约定原告购买被告开发的杭州市水岸城市花园
（又名檀香园）2幢1单元304室房屋，房屋价格为1175101元，
约定交房日期为2008年5月31日前。合同签订后，原告依照约
定支付了房款，而被告于2008年8月31日才将房产交付给原告
，原告本着和谐处理的原则办理了交房手续。交房时，被告承
诺马上办理房产权证，并要求原告向被告预先缴纳办理房屋权
属证的相关税费。然而被告直至现在都未将办理房产权证的完
整合法资料交到相关部门，导致原告至今未取得房产权证，被告的行为又一次构成了合同违约。经原告屡次催告，被告均没
有理睬。被告违约行为应向原告支付逾期违约金，根据《最高
人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释》的相关规定，其违约金应“按照已付购房款总额，参
照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算
”，暂行计算至2009年12月28日，为人民币101397元。综上，
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地
产管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案
件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，被告应
立即办理原告该房房产权证，并就其逾期办证的违约行为承担
违约赔偿责任。故原告特提起民事诉讼，要求被告立刻办理原
告所购房屋的房产权属证书，向原告支付逾期办理房产权证的
违约金人民币101397元（暂算至2009年12月28日，继续逾期部
分由法院另行计算）。并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告购买的房屋的确存在产权证书迟延办理
的情况，但其诉讼请求与法律规定相悖。在2009年12月31日当
天，包括原告在内的水岸城市花园业主的房产大证已经全部办
理完毕，被告已经通知水岸城市花园业主可以办理各自的产权
证。原告诉请的违约金没有法律依据，双方事先已明确约定了
违约金比例和金额的，不适用最高法院2003年3月24日颁布的
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
》的司法文件。同时原告没有发生所谓的“损失数额难以确定
”的情形，不存在原告在诉状中所陈述的因为办证迟延而“损
失额度难以确定”的情形。被告承担因为各种主客观原因，未在约定的期间内办出原告房屋的权属证书的责任，被告在诚恳
道歉之外，愿意赔付应由被告承担的违约责任，超出上述范围
，请求法庭不予支持。
审理中，原告向本院提交下列书面证据材料：
1、商品房买卖合同，证明原、被告商品房买卖合同关系
，且该合同是格式合同。
2、房产交易产权登记申请受理单，证明被告于2009年12
月28日才将相关材料送交房屋权属登记机关，被告逾期办理房
产权属证书的事实。
3、杭房权证上字第××、09265077号（复印件），
证明被告关于水岸城市花园2幢的产权证是2009年12月31日才
取得，其他的小证至今未能办理完毕，物权所有权还在被告名
下。
被告向本院提交证据如下：
1、产权证、房地产分户图，证明原告要求被告办理产权
证的诉讼请求不成立，原告凭该图向房管部门办理三证。在20
10年1月1日被告完成了商品房买卖合同第十五条约定的责任。
经庭审质证，本院对原告提交的证据认证如下：
被告对原告提交的证据1真实性无异议，关联性有异议，
认为该合同是示范文本，而非格式合同。证据2、3真实性无异
议，认为2009年12月份房产部门受理了被告的申请并不代表被
告12月28日才向房产部门提出申请，对该证据的关联性有异议
，对证据3认为办理小证需原告自己前往相关部门办理，被告
已通知原告到被告的销售部领取办理小证的资料，是原告自身原因未来领取。
本院对原告提交证据1、2、3的真实性均予以确认，认为
证据1的合同文本是由浙江省建设厅、浙江省工商行政管某某
监制的合同文本，该合同说明书中即明确“本合同文本为示范
文本，也可作为签约使用文本”，故对原告意在证明的此为格
式合同的证明目的不予确认。对原告提交的证据2、3认为能证
明被告的过错导致原告逾期办证的事实。
原告对被告提交的证据1中分户图的真实性无异议，对产
权证真实性有异议，认为分户图已证明被告在2008年9月19日
对水岸城市花园2幢的相某某主所购的房屋完成了分户，客观
上具备报请办理权证的条件，被告迟迟没有办理存在恶意违约
的事实。对产权证认为不能证明被告待证的事实。认为双方签
订的合同第十五条不仅为产权证，还包括了契证和国土使用权
证。经本院核实，对被告提交的证据真实性、合法性、关联性
予以确认，并认为诉争房屋的产权证（所有人为广厦××开发
集团有限公司）已于2009年12月31日办结，已具备换发所属原
告名下产权证的资格。
根据上述证据的认定及双方当事人的陈述，本院对本案
事实确认如下：
2007年4月22日原告毛某某与被告广厦××开发集团有限
公司就座落于杭州市上城区水岸城市花园2幢1单304室的房屋
签订商品房预售合同（2007预909394）壹份。该房屋的建筑面
积共76.52平方米，其中套内建筑面积61.74平方米，公共部位
与公用房屋分摊建筑面积14.78平方米，房价总金额人民币1175101元。原、被告双方并于该合同第十五条对产权登记作了如
下约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（
包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被告提
供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在
规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2
项处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内
将原告已付房价款退还给被告，并按已付房价款的0.3%赔偿被
告损失；2.原告不退房，被告按已付房价款的0.15%向原告支
付违约金。合同签订后原告向被告支付相应的房款，且双方已
对合同约定的房屋办理交接手续。2010年1月18日，原告向本
院提起诉讼，要求被告立刻办理原告所购房屋的房产权属证书
，并向原告支付逾期办理房产权证的违约金人民币101397元（
暂算至2009年12月28日，继续逾期部分由法院另行计算），并
由被告承担本案诉讼费用。审理中原告将要求被告立刻办理原
告所购房屋的房产权属证书诉讼请求变更为要求被告向相关权
属证书办理部门立即提交办理三证所需的资料，同时履行代原
告向税务机关缴纳相关税费办理相关权证的义务。庭后原告分
别撤回要求被告向相关权属证书办理部门立即提交办理三证所
需的资料，要求被告代原告向税务机关缴纳相关税费办理相关
权证的义务的诉讼请求。
本院认为，原告认为被告未将办理房产证的完整合法资
料交与相关部门，以至原告至今未取得房产证，被告构成违约
的观点被告并无异议，并愿承担应由被告承担的违约责任。故
本案被告是否构成违约并不是争议要点，关键是承担何种违约责任。为此本案第一个争议焦点为涉案合同逾期办证的违约责
任的条款是否有效？原、被告签订的商品房买卖合同的文本为
浙江省建设厅和浙江省工商行政管某某监制的示范文本，原告
表示对合同中第十五条关于产权登记的约定条款签约当时就清
楚，并提出要求更改，由于被告不同意，在没有选择的情况下
签订。从原告的陈述中可知对逾期办证的违约条款被告并无刻
意隐瞒，对该条款的内容原告已预见到过低，认为如真发生约
定的违约事实可能不足以弥补其损失，在该认知下原告与被告
签订的合同更为体现双方协商一致的意思自治原则。合同签订
后，合同中约定的条款对双方具有约束力。现原告认为该违约
条款无效的观点本院不予采信。
本案第二个争议焦点为被告该承担何种违约责任？原告
认为被告的违约属于恶意违约，情节恶劣，认为根据《最高人
民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》的相关规定，本案违约金应“按照已付购房款总额，参
照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算
”。本院认为该损失的计算的前提为双方合同没有约定违约金
或者损失数额难以确定。纵观本案双方对违约金的计算有明确
约定，原告又未提供相关证据证明被告的逾期办证给原告造成
了相应的损失，被告属于建筑企业，前期资金向银行抵押贷款
符合不违反国家金融政策，也符合建筑企业的行规，在资金发
生困难时期被告积极力争在短时间内解除抵押，被告主观上不
存在故意或恶意违约的特性，故原告要求按照中国人民银行规
定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的要求不予支持。本案违约金按双方约定的按已付总房价的0.15％计算。
综上，本院认为依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一
百一十四条第一款、第二款及《最高人民法院关于审理商品房
买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定
，判决如下：
一、被告广厦××开发集团有限公司应于本判决生效之
日起7日内支付原告毛某某违约金1763元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2328元减半收取，由原告毛某某负担1114元
，被告广厦××开发集团有限公司负担50元，退回原告1164元
。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院
递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院
，并向浙江省杭州市人民法院预交上诉案件受理费2328元。对
财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上
诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上
诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处
，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××96
8】。
审判员 朱旭东
二〇一〇年四月六日
书记员 陈靖彪