浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温乐民初字第913号
原告：浙江沪川投资有限公司。
法定代表人：潘教武。
委托代理人（特别授权）：胡钢。
被告：乐清市联华超市有限公司。
法定代表人：胡耀敏。
委托代理人（特别授权）：林罗斌。
委托代理人：高婷婷。
原告浙江沪川投资有限公司与被告乐清市联华超市有限公司共有纠纷一案，于2012年8月20日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员郑剑适用简易程序独任审判，于2012年10月9日第一次公开开庭进行了审理，原告浙江沪川投资有限公司法定代表人潘教武及其委托代理人胡钢、被告乐清市联华超市有限公司法定代表人胡耀明及其委托代理人林罗斌到庭参加诉讼。后转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年1月6日第二次公开开庭进行了审理。原告浙江沪川投资有限公司法定代表人潘教武及其委托代理人胡钢、被告乐清市联华超市有限公司的委托代理人林罗斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江沪川投资有限公司起诉称：2005年7月23日，原、被告为共同出资购买乐清市宁康东路28-46号8053.29平方米房屋，协议约定双方根据竞标额各出资50%，涉案房产以被告名义竞拍，购房后房产属双方共有。竞买涉案房产成功后，双方又于2005年10月21日订立了《补充协议书》，约定涉案房产的处置、装修、出租等事宜均按照50%的比例进行承担和享受。为竞买涉案房屋，原、被告合计支出32848336元，包括以3020万元竞买涉案房屋及配套设施，以946336元购买底层15间车库，支付契税906000元，房产拍卖佣金755000元，公证费41000元，原告已按照约定承担了其中的50%即16424168元。由于双方约定以被告的名义参与涉案房产的竞买，故竞买成功后由被告凭《拍卖成交确认书》与出让人乐清市国土资源局、乐清市房管局签订《国有土地使用权出让及房产转让合同》，并于2005年11月26日和2006年1月6日分别取得涉案房产国有土地使用权和房屋所有权。取得上述产权后，双方将涉案房产的地下室350平方米、第一层926.765平方米和第二层1095平方米出租给被告，第一层另76.8平方米出租给话机世界，第三层至第十层均出租给其他承租户。根据双方的协议约定，原告系涉案房产的共有人，享有50%的份额，因此上述房产出租后，原告每年获得一半的租金收益，承担一半的相关费用。2011年5月28日被告向原告书面承诺，确认涉案房产系原、被告各出资50%共同购买，房屋产权由原、被告各占50%。但是被告自2010年1月1日以后未向原告支付上述租金。因此，原告于2010年8月9日、2012年5月30日委托浙江平宇律师事务所致函被告催讨租金，未果。为此原告诉至法院，请求判决：1、被告向原告支付共有房屋即坐落于乐清市宁康路28-46号8053.29平方米房屋、后排商品房、底层15间车库及其配套设施自2010年1月1日至2012年12月31日的租金收益共计人民币510万元；2、被告向原告支付因逾期支付租金收益的利益，利息按照银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日，暂算至起诉之日为669120元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告乐清市联华超市有限公司答辩称：1、原告并非讼争房产的共有权人而是被告的股东，故股东能否获得讼争房产是由公司决定的，公司完全有权决定是否分配该收益。被告作为公司，是否向股东分配该房产的收益，如何向股东分配是由被告进行决策的，公司在决议时可以不提议或者不通过该房产的收益分配方案。且近几年因公司运营不佳，被告有理由不向股东分配该收益，而原告以共有权人的名义向被告索要公司该房产的收益缺乏依据。2、原告未适当履行其作为被告股东的义务，故原告的股东权利也应当相应受限。股东的权利与义务应当是对等的，当股东未履行其作为股东对公司应尽的义务的话，其对公司享有的股东权利也应当被限制。而原告作为被告的股东，未适当履行出席股东会、表决、配合公司运营等股东义务，更是导致近几年被告的公司运营发生严重困难并遭遇亏损的重要原因之一。因此，即使被告决定分配该房产的收益，原告获取该收益的权利也应当受到相应的限制。另外，在往年的收益分配过程中，原告在收到款项后未依规提供正规发票的公司，直接导致被告在财务上无法就该款项进行做账并纳税。3、近几年被告遭遇亏损，房产收益在缴纳公司的税收后未有多余可用于分配的利润，故无法向股东分配。由于原告不配合公司运营以及其他客观原因，导致被告近几年处于亏损状态。讼争房产产生的收益在弥补亏损、缴纳税收后已经没有可用于分配的利润了，故被告客观上也无法向原告分配。综上所述，根据相关事实与法律规定，原告的诉讼请求均不能得到支持，故请求判决驳回原告全部的诉讼请求。
原告浙江沪川投资有限公司在本院指定的举证期限内，提供了下列证据：
1、营业执照、公司基本情况复印件各一份，以证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《协议书》复印件一份，以证明双方约定根据竞标额各出资50%，涉案房产以被告名义竞拍，购房后房产书属双方共有的事实。
3、《补充协议书》复印件一份，以证明双方约定涉案房产的处置、装修、出租等事宜均按照50%的比例进行承担和享有的事实。
4、《拍卖成交确认书》复印件一份，以证明被告通过拍卖的方式，以3020万元取得乐清市宁康东路28-46号8053.29平方米房屋及其国有土地使用权及其配套设施，原告占其中一半的事实。
5、国有土地使用权证复印件一份，以证明被告通过拍卖取得土地使用权，原告占其中一半的事实。
6、房屋所有权证复印件一份，以证明被告通过拍卖取得房屋所有权，原告占其中一半的事实。
7、原始分割凭证复印件一份，以证明原告按约承担了涉案财产50%的成本支出的事实。
8、领款凭证、银行本票申请书复印件各一份，以证明被告已收到原告交付的1650万元的事实。
9、《乐清大楼股利分配情况》表格、《乐清房产利润分配表》复印件各一份，以证明涉案房产出租后，原告每年获得一半的租金收益，但自2010年1月至今，被告未向原告支付房屋租金的事实。
10、《租赁合同》复印件一份，以证明被告将房屋出租给他人并收取租金的事实。
11、律师函及邮寄凭证复印件各一份，以证明原告委托浙江平宇律师事务所致函被告催讨租金的事实。
12、承诺书复印件一份，以证明被告确认涉案房产系原、被告各出资50%共同购买，房屋产权由原、被告各占50%的事实。
13、每年租金清单复印件一份，以证明原告诉请租金的基础事实。
14、《2005年-2008年资料核对汇总表》、《乐清大楼股利分配情况》、《乐清市联华超市有限公司乐成大楼房租收入明细汇总表》、《宁康东路28-46号综合大楼租赁概况表》复印件各一份，以证明被告将房屋出租给他人使用并收取租金的事实。
15、《乐清大楼补充说明》、《经与联华超市提供的租金核对后的收入汇总》复印件各一份及相关《租赁合同》等附件复印件（包括2009年被告收取原告税费的收款收据复印件等），以证明被告将房屋出租给他人使用并收取租金的事实。
16、乐清市联华超市有限公司收款收据复印件一份，以证明被告收取承租人支付的租金以及物业管理费等。
经当庭质证，被告对证据1无异议，本院审核后予以认定；被告对证据2、3、4、5、6、7、8、9的真实性没有异议，关联性有异议，本院审核后认为该组份证据能证明原、被告各出资50%，以被告的名义竞买涉诉房产，该房产及土地登记在被告名下，截止2010年1月23日，原、被告对租金按约分配，并结算完毕的事实。被告对证据10认为并非原件不予质证，本院审核后，该证据与被告提供的租金收入明细单中记载事实相符，对该证据予以认定。被告对证据11真实性无异议，认为只能证明双方有进行过协商，但是对于最终价格还没有具体的意见，不能证明原告的主张，本院确认双方就租金发生争议的事实。被告对证据12三性有异议，认为这份承诺书只能代表被告方陈述的意思表示，本院审核后对该证据亦予以认定。被告对证据13不予质证，本院审核后，对该证据不予认定，应以双方共同确认的金额为准；被告对14、15、16均提出异议，本院审核后，对于租金数额应以双方在庭审过程中已经确认一致的租金数额为准。
被告乐清市联华超市有限公司在本院指定的举证期限内，提供了下列证据：
1、《执行裁定书》、本院（2011）温乐民初字654号《民事判决书》复印件各一份，以证明涉诉房屋租金未收取的事实。
2、《乐清市联华超市有限公司乐成大楼房租收入明细汇总表》及相关《租赁合同》、租金支付凭证复印件各一份，以证明2010年至2011年期间诉争房产的租赁及租金收入情况。
3、《乐清市联华超市有限公司2010年-2011年房屋出租交房产税及营业税等税费表》及附件，以证明2010年至2011年期间诉争房产相关税费支出的事实。
经当庭质证，原告对证据1没有异议，本院予以认定。原告对证据2提出异议，认为“三楼漏掉2010年租金320000元；六楼漏掉2010年半年租金125000元；七楼漏掉2010年185000元；八楼漏掉2010年租金185000元。”对被告提供的租金明细单中的其余租金无异议。对于原、被告已经确认一致的租金，本院予以认定。原告提出异议的部分，缺乏充足依据，本院不予采纳。原告对证据3的真实性、合法性无异议，但是认为根据《租赁合同》的约定，该部分税费应由承租户支付，而非被告支付。本院经审核，考虑到原告确认2010年前双方结算的项目中包含税费的事实，以及电子缴税付款凭证中纳税人均为被告的事实，对该证据亦予以认定。
经审理本院查明：2005年7月23日，原、被告订立协议书，约定双方根据竞标额各出资50%，以被告名义竞拍乐清市宁康东路28-46号8053.29平方米房屋及配套设施，购房后房产属双方共有。2005年7月29日，被告以30200000元竞买涉案房产成功，原告按约定承担了其中的50%。2005年9月2日被告与出让人乐清市国土资源局、乐清市房管局签订《国有土地使用权出让及房产转让合同》。2005年10月21日，原、被告订立了《补充协议书》，约定：“1、乐清市宁康东路28-46号8053.29平方米房屋及配套设施，以30200000元竞买成功，同时以946336元购买底层15间车库，支付契税906000元，房产拍卖佣金755000元，公证费41000元，合计支出32848336元，双方各承担50%。2、竞买涉案房产时考虑不周，没有以双方名义报名，而单独以被告名义报名，办理土地房屋权证时，体现不了原告的法律地位，双方协商采取相互参股的办法予以解决；双方相互参股只为竞买的宁康东路28-46号房地产产权登记及相关事宜，双方对参股企业的经营管理不参与不干预，不分享利润和债权，不承担亏损、债务；竞买房产的土地和房产权证登记后，待房产处理完毕，原、被告相互退还各自的股份，同时办理好工商变更登记。3、房屋资产要按投资比例在各自账户上如实记载，房屋租赁应由双方共同出面洽谈定价，租金、折旧、扩建、房产处置收入，按投资比例50%在各自账户上记载，各自完税。4、凡是为了房产的处置而进行的扩建、外部装修、内部改造或修缮而发生的费用，双方各承担50%。”被告于2005年11月26日和2006年1月6日分别取得涉案房产国有土地使用权和房屋所有权。2010年8月9日，原告向被告发《律师函》，对于租金计算标准提出异议。2011年5月18日，被告向原告出具《承诺书》，写明：“2005年7月，原、被告各出资50%，共同购买乐清市宁康东路28-46号8053.29平方米房屋、15间车库及配套设施，该房屋权属双方各占50%，登记在被告名下；因考虑不周，双方以互相虚假参股的形式向公司部门申请注册登记，给双方工作带来很大不便，为此，被告要求原告再次以被告股东的名义在被告需要的贷款上进行签字，帮助被告办理贷款手续，并承诺：凡须由原告作为被告股东所签字的贷款，其法律责任均由被告负责；被告向银行贷款及其他债权债务，均与原告无关；被告不能以宁康东路28-46号的共有财产作抵押进行贷款；原告以被告股东办理贷款手续后，双方应立即向工商部门办理注销互相参股事项。”2005年至2009年间，被告已经将租金支付给原告，有《乐清大楼股利分配情况》表格为凭，该表格记载：2005年间，乐清房产股利“利润总额”和“应分配股利”均为1346413.07元，2006年1908239.08元，2007年2756761.66元，2008年2752507.69元，2009年2088741.07元，其中应分配原、被告的金额各占50%。被告公司会计高婷婷在表格的左角写明：“以上利润的产生以实际房租等收入确认收入。”被告公司法定代表人胡耀敏在表格的右角写明：“2009年12月31日以前账结清股利分配。”原告公司法定代表人潘教武在表格中下方写明：“明细如有误，应在10日内回复。”上述的落款时间均为“2010年1月23日”。2010年至2012年间，被告未将诉争房产的租金按约交付给原告。双方未能就上述的租金的达成一致意见，故而引起本案之诉。
在审理过程中，被告主张2010年至2012年的租金的构成：一楼转角：胡乐辉，2010年租金105000元；2011年租金105000元，2012年4月21日租金110000元；合计320000元。一楼：体育彩券，2010年租金16500元；2011年18000元；2012年租金18500元；合计53000元。三楼：韵动健身房、严俊，2010年租金200000元；2011年租金179200元；2012年租金340000元；合计719200元。四楼：高伟华（原黄贤敏），2010年租金350000；2011年租金367500元；2012年租金385800元；合计租金1103300元。五楼：飞龙推拿（朱建成）、梅芳芳，2010年租金291000元；2011年未收取租金；2012年定金20000元（租金未收取）；合计311000元。六楼：阳光女人、何守顺，2010年定金30000元（租金未收取）；2011年租金330000元；2012年未到收款期；合计360000元。七楼：维多利亚婚纱、韵动健身房，2010年至2011年无承租人；2012年租金210000元。八楼：创一公司，2010年租金200000元；2011年租金220000元；2012年租金未到收款期，以上合计420000元。九楼：周太云，2010年租金108000元；2011年租金116000元；2012年租金128000元；合计352000元。十楼：粮食收储，2010年租金86000元；2011年租金90000元；2012年租金92700元；合计268700元。十一楼：移动公司，2010年租金14545.45元；2011年租金14545.45元；2012年租金15815.09元；合计44905.99元。以上租金合计4162105.99元。被告公司原租金为900000元左右。（后在庭审中陈述租金为900000元，并认为租金于2009年8月13日至2010年8月13日已经按拍卖时的租金递增3%）。庭后被告补充，六楼何守顺2012年未收取租金；八楼创一公司2012年11月14日收取租金2204000元。另2010年被告支付的房产税、营业税、城建税及教育费附加等税费合计289677.50元；2011年被告支付的房产税、营业税、城建税及教育费附加等税费合计307045.45元，以上合计596722.95元。
在审理过程中，原告认为被告提供的租金明细单中：三楼漏掉2010年租金320000元；六楼漏掉2010年半年租金125000元；七楼漏掉2010年185000元；八楼漏掉2010年租金185000元。此外被告还漏掉了2009年的部分租金。并认为2008年的费用支出中有三项为房产税的金额，对三项房产税存在疑问。原告提交了租金核对说明。被告认为上述租金已经在2010年1月23日前已经付清。另原告自愿承担上述税费支出的50%。
本院认为，原、被告为购买房产签订了一份《协议书》，约定各自出资50%购买房产。之后双方为进一步明确权利义务，签订了《补充协议书》，约定对房租收益、费用支出各自按50%分割和承担。上述协议均是双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应遵循诚实守信原则，严格履行协议。①关于租金收益是否应当予以分配的问题。公司作为独立法人主体，享有独立的财产权，其财产权不应当受到任何侵害。本案中，原、被告签订的《协议书》、《补充协议书》中明确约定了双方对租金的分割方式，原、被告各自作为有限责任公司，享有独立的财产权，故应当按照双方原协议约定，对租金收益进行分割。②关于租金的计算。首先，关于诉争房屋一楼至十楼的2010年至2012年的租金合计为4392505.99元。上述租金数额原告均无异议，本院予以确认。原告提出2010年以前尚有部分租金尚未支付，此不属于本案审理的范畴，且2010年时双方已经进行结算，故对该请求，本院不予支持。原告提出被告的“租金明细单”中对于2010年当年尚有部分租金漏掉，而被告主张在2010年1月23日结算时已将上述租金计算其中，并已支付原告。本院考虑到乐清市当地租赁交易的习惯（即当年支付次年租金的习惯），以及原、被告提供的部分《租赁合同》亦明确规定了于当年支付第二年租金的事实，且原告就该部分事实未能充分举证，故对原告的请求不予支持。其次，关于被告公司的租金是否应予以支付，车库的租金是否再行增加，以及租金是否需要递增的问题。涉诉房屋系双方各半出资购买，系双方共有房产，被告承租该房屋，理应支付相应的租金。故被告辩称自己不必要支付租金的理由，不能成立。原告要求被告除支付900000元租金外，还应支付包括车库等配套设施的租金，但是原告在庭审中确认在2010年以前被告并未支付上述租金，而被告确认该900000元租金已经包括上述项目在内。本院认为，双方原先核算的基础，原告在2010年以前未明示要求增加和变更，故对原告该请求，亦不予支持。原告要求被告的租金从2010年开始按5%每年递增，但是《乐清大楼股利分配情况》表格显示，2005年至2010年间，租金虽然整体有增加，但是从2007年开始，租金收益反而呈现回落态势，而且对照部分承租户的租金来看，2010年至2011年租金并没有增加，而且每个租户间涨幅并不一致。本院对于被告公司关于租金每年按3%递增的主张，予以采纳。即认定被告公司的租金2010年为900000元，2011年、2012年每年按3%递增（2011年租金为927000元，2012年租金为954810元）。以上两大项租金合计为7174315.99元。③关于税费是否需要扣除的问题。被告主张2010年至2011年的税费支出596722.95元，原告对数额无异议，并自愿承担50%，本院予以确认。租金和税费二者相抵后，租金收益为6577593.04元。综上，被告应支付原告的租金收益为3288796.52元。④关于是否需要支付逾期支付租金收益的利息问题。原、被告签订的《协议书》、《补充协议书》中对付款期限以及逾期付款的责任均未作出约定，但是被告拖欠2010年至2012年租金不付，应当赔偿原告利息损失，故可自起诉之日起按同期贷款利率计算利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国公司法》第四条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零四条的规定，判决如下：
一、被告乐清市联华超市有限公司应支付原告浙江沪川投资有限公司租金收益3288796.52元（计算方法：坐落于乐清市宁康东路28-46号8053.29平方米房屋、车库及其配套设施2010年至2012年的租金合计7174315.99，扣除应付税费596722.95，租金收益为6577593.04，原告应得50%）及逾期付款的利息损失（以租金收益3288796.52元为本金，自2012年8月20日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算利息），款限本判决生效后十五日内交本院民一庭转付。
二、驳回原告浙江沪川投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费52185元，由原告浙江沪川投资有限公司负担22800元，被告乐清市联华超市有限公司负担29385元，财产保全费5000元，由原告浙江沪川投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 郑 剑
人民陪审员 蔡许玉
人民陪审员 何淑娜
二〇一三年二月六日
代书 记员 胡晓文