内蒙古自治区牙克石市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）牙民初字第1184号
原告李安东，男，汉族，牙克石市。
委托代理人朱晓宏，牙克石市红旗法律服务所法律工作者。
被告李佰春，男，汉族，现住牙克石市。
被告刘先宝，男，汉族，现住牙克石市。
委托代理人刘翠萍，女，24岁，汉族，现住牙克石市。
委托代理人孙兆才，内蒙古林城律师事务所律师。
第三人呼伦贝尔市迁安房屋拆迁有限责任公司，住所地海拉尔区西大街金鹏小区1单元121室。
法定代表人宋千里，董事长。
委托代理人张文超，公司职工。
第三人扎兰屯市东利房地产开发有限公司，住所地扎兰屯市市区。
法定代表人安俊，经理。
委托代理人高国兴，该公司职工。
原告李安东与被告李佰春、刘先宝，第三人呼伦贝尔市迁安房屋拆迁有限责任公司（以下称迁安公司）、扎兰屯市东利房地产开发有限公司（以下称东利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月5日受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一审普通程序的规定组成合议庭，公开开庭审理。原告李安东及委托代理人朱晓宏，被告李佰春，被告刘先宝的委托代理人刘翠萍、孙兆才，第三人呼伦贝尔市迁安房屋拆迁有限责任公司的委托代理人张文超，第三人扎兰屯市东利房地产开发有限公司的委托代理人高国兴到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告李安东诉称，我原系牙克石市食品公司职工，1986年单位为了解决职工住房进行了房改，将红旗办市××街号东大坝房屋分配给我。1995年我儿子李佰春即第一被告与李某1结婚，因他们没有住房，我就把这所住房借给了他们。2010年7月23日，我从外地打工回来，发现此房屋已被陌生人即第二被告刘先宝占有，刘先宝谎称被告李佰春已将此房屋已13000元价格卖给了他，我后来得知，刘先宝未经我的同意就与第三人迁安公司签订了”牙克石市房屋拆迁安置补偿协议书”。被告李佰春未经我许可，在我不知情的情况下，将我的房屋卖给被告刘先宝是违法的，双方的房屋买卖无效。被告刘先宝没有房屋所有权证，不是被拆迁人。第三人迁安公司、东利公司与被告刘先宝签订的房屋拆迁安置补偿协议是无效协议。请求判令：1、被告李佰春与被告刘先宝的签订的房屋买卖协议无效。2、被告刘先宝与第三人迁安公司、东利公司签订的房屋拆迁补偿安置协议无效。
被告李佰春对原告陈述的事实及诉讼请求无异议。
被告刘先宝辩称，原告的陈述与事实不符，其诉讼请求没有事实和法律根据，依法应予以驳回。原告李安东于1997年已将房屋赠与婚后的儿子被告李佰春，李佰春已具有该房屋完全的处分权和收益权。李佰春在此房居住至2000年5月将该房屋卖给了我，我们签订的房屋买卖协议约定：房价12800元，买方先付给卖方1万元，剩余房款待房照办完后，再付给卖方。我把1万元购房款交给李佰春后，李佰春向我交付了房屋。我与李佰春签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，不违反法律规定，具有法律效力，依法应予维护。李佰春将房屋卖给我的事实，原告早已知悉。现在，原告以不知情为由提出诉讼，有悖情理。事实是原告近年来常在牙克石居住，也早就知道李佰春将该房屋出卖的事实，时至今日，已近十年的时间，所以，原告的主张撤销房屋买卖协议已超过法定时效。
第三人迁安公司辩称，我公司受东利公司委托负责房屋的拆迁，当拟拆迁该争议房屋时，刘先宝称这个房子是单位的房子他已居住多年，并出示了他和李佰春订立的房屋买卖协议，加上对周围邻居了解，我们就与刘先宝签订了拆迁协议。后来李安东找我们，我们就在拆迁协议上进行了标注；产权纠纷以法院判决为准。
第三人东利公司辩称，我公司是拆迁人，拆迁事宜我们委托了迁安公司，具体事情不清楚，产生纠纷以法院判决为准。
经审理查明，本案争议的房屋原系牙克石市食品公司的公有房屋分配给本单位职工原告李安东居住，1986年7月5日，食品公司将包括该房屋在内的一栋房作为”房改房”处理给本单位职工。并为原告出具房屋买卖”契约书”，约定：食品公司将坐落在东大坝西铁路下35平方米房屋，以2520元的价格处理给李安东（72元/平方米）；房款一次交清，房屋连同房屋所有权证（集体房照）交给李安东；李安东可以自由处分该房屋，食品公司不再干涉；房屋产权过户及费用由李安东负责。李安东继续占有该房屋后，未交付房改款。1997年因其儿子、儿媳李佰春夫妇无住房，原告将该房屋口头赠与给李佰春并交付居住，2000年5月12日，李佰春将该房屋以12800元的价格卖给刘先宝，并约定刘先宝在房屋交付时给付李佰春1万元，剩余2800元待房照办完后给付(于2001年付清）。2001年由被告李佰春的妻子李某1向食品公司交付房改款2520元，并代替李安东签署了”契约书”（实际是补签）。却未能办理产权登记。2010年7月该房屋被确定为拆迁房屋，刘先宝和第三人迁安公司签订房屋拆迁安置补偿协议时，原告李安东提出异议，迁安公司在和刘先宝签订协议上标注：”此户有产权纠纷，最后以法院判决为准”。此后，该房屋被拆除。原告因此向本院提起诉讼。
原告提交的证据有：
1、1986年7月5日，原告李安东与牙克石食品公司签订的房改”契约书”。证明当时虽没有办理房照，但产权是李安东的。被告李佰春无异议；被告刘先宝有异议，认为是复印件，不能作为证据使用，也不能证明原告的主张和目的；第三人迁安公司、东利公司未发表质证意见。本院对此证据不单独认证。
2、2010年7月28日，牙克石食品公司出具的证明一份，证明该房屋的所有权人是李安东。被告李佰春无异议；被告刘先宝有异议，食品公司是不知道此房屋已赠与给李佰春的情况下出具的，该证明依据的前提不真实；第三人迁安公司、东利公司未发表质证意见。本院对该证据的真实性予以认证，对证明目的不予认证。
3、（第二次开庭）2010年12月20日，牙克石食品公司出具的证明一份，证明该房屋的所有权人是李安东，食品公司将集体房照内的平房建筑面积为35平方米分配给职工李安东，集体房照在建设局已备案。证明房屋产权人是原告。被告李佰春对此无异议；被告刘先宝提出在上次开庭时出具过与该证据内容类似的证据，故不是新证据。第三人迁安公司及东利公司缺席，未发表质证意见。本院对该证据的真实性予以认证，对证明目的不予认证。
被告李佰春未提交证据。
被告刘先宝提交的证据有：
1、卖房协议书。证明该房屋于2000年5月12日，由被告李佰春卖给刘先宝，房价12800元，买卖双方是真实意思表示，被告刘先宝是善意取得。原告对协议的真实性无异议，但认为李佰春没有处分权。被告李佰春无异议；第三人迁安公司、东利公司未发表质证意见。本院对该协议的真实性予以认证。
2、证人李某1出庭作证，证实：我是原告的儿媳，李佰春是我丈夫，该房屋是原告明确表示赠与给我们的，原告给我们的时候，房子是公房，2001年房子归个人的时候，我交的房改款，”契约书”上的李安东的签名是我代签的，食品公司早就通知房子归个人了，原告迟迟不去交钱，我去交钱的时候是2001年，因为”契约书”是格式合同，落款日期是1986年。原告的质证意见是，房屋赠与应以书面形式，并办理登记手续，否则无效。被告李佰春的质证意见是，房屋是原告的，我出卖房屋是原告不知情；被告刘先宝的质证意见是，”契约书”、和交款凭证现在我处，证实我购买房屋原告是知情的。第三人质证意见是，与我们没关系。本院对该证言不单独认证。
3、证人姚某出庭证实：1997年3月份，去李某2（李某1弟弟）家，听原告亲口说将该房屋给李某1（李佰春）他们了。原告的质证意见是，”给”不一定是赠与，我不认识证人，对证人的身份表示怀疑；被告李佰春的质证意见是，证人的证言不真实；第三人质证意见是，与我们没关系。本院对该证言不单独认证。
4、证人李某2出庭证实：原告在被告李佰春与李某1结婚前承诺，结婚时暂住在李佰春姐姐的住宅楼，以后有钱建一个大点的房子给他们。可是他们结婚后才两个多月，李佰春的姐姐就不让他们居住了，无奈之下原告才把自己居住的房屋（争议房屋），曾与了李佰春夫妇。原告否认该证言；被告李佰春否认该证言；第三人质证意见是，与我们没关系。本院对该证言不单独认证。
5、证人王某出庭证实：原告和李佰春曾经在卓山村委会的院内停放一辆车，并经常在那修理。2009年8月间，原告和李佰春修车时，他与原告交谈，原告称因为把房子给了儿子李佰春它就搬到卓山居住了。同时在场听到谈话的还有村委会委员张某和肖某。原告否认该证言；被告李佰春否认该证言；第三人质证意见是，与我们没关系。本院对该证言不单独认证。
6、证人张某出庭证实：确实听到了王某与原告的交谈，内容与王某陈述的一致。原告质证意见是：道听途说的，不能作为证据，不予认可；被告李佰春否认该证言；第三人未发表质证意见。本院对该证言不单独认证。
7、证人肖某出庭证实：确实听到了王某与原告的交谈，内容与王某陈述的一致。原告质证意见是：道听途说的，不能作为证据，不予认可；被告李佰春否认该证言；第三人未发表质证意见。本院对该证言不单独认证。
8、卓山村委会证明一份，证实：原告李安东在2003年6月至11月间在卓山村放羊、居住。2002年12月4日原告给李贵明出具的借条一张，证实在李佰春出卖房屋后，2002、2003年被告在牙克石市居住并从事民事活动的事实。原告对证据的真实性无异议；被告李佰春、第三人未发表质证意见。本院对该证据的真实性予以认证。
本院对被告刘先宝提交的第2、3、4、5、6、7组证人证言结合其他证据综合认证：原告赠与被告李佰春房屋是其真实意思表示。
第三人呼伦贝尔市迁安房屋拆迁有限责任公司提交证据：
房屋拆迁协议书。证实与被告刘先宝签订安置补偿协议的事实，同时证实依据法院裁决确定安置房的归属。原告对此无异议；被告李佰春无异议；被告刘先宝无异议；第三人东利公司未发表质证意见。本院对该证据的真实性予以认证。
本院认为，诚实信用原则是民法的基本原则，是从事民事活动的基本准则。《中华人民共和国民法通则》第四条：”民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。原告李安东在其儿子李佰春结婚后无房居住将房屋增与其儿子的行为符合中国社会的传统习惯。在当时，父母将房屋交给子女婚后居住的情况下，赠与的盖然性远远高于借用。李佰春居住三年后，作为被告刘先宝从被告李佰春处购买房屋的行为也符合本地交易习惯。在2000年35平方米的平房售价12800元，应为合理价格。且刘先宝在购买房屋时，不可能得知十年后该房屋因拆迁而增值。因此，被告刘先宝购买房屋时是善意的。并在购买的房屋居住十年之久一直到房屋拆迁。此期间原告在牙克石（卓山）居住过，并未提出异议。被告李佰春卖掉房屋后，先后在牙克石第五道街、第二道街居住，原告不知道儿子李佰春搬迁及售房的事实，有悖常理。原告与食品公司签订的房改房”契约书”虽然是其儿媳李某1代替他补签，但是因食品公司认可，原告也未提出异议。本院认定该”契约书”有效。但是，原告未办理产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：”国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”之规定，原告实际上并未取得该房屋的所有权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项：”下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”之规定，原告将该房屋赠与被告李佰春应属效力待定。同理，被告李佰春将无处分权的房屋卖给被告刘先宝的行为，以及被告刘先宝与第三人迁安公司签订的”拆迁安置补偿协议”也属效力待定。但是，原告只要遵循诚实信用原则，善意的履行合同义务，是完全使上述民事行为达到法律规定的生效标准的。第一、早在1986年7月5日，食品公司确定将该房屋作为房改房出售给原告的时候，并未与食品公司签订”契约书”，也未交纳房改款。直到2001年在被告李佰春出卖该房后，才由李佰春的妻子补交了房改款，并补签了”契约书”。原告及被告李佰春应当依法办理产权过户，却未办理。由此导致该房屋所有权登记障碍。第二、原告在得知该房屋即将拆迁可获得巨大利益的时候出现，持有食品公司出具的房屋所有人证明及”契约书”复印件（原件李某1持有并转交刘先宝）以房屋所有人的名义主张权利，有损交易安全。《中华人民共和国物权法》一百零六条：”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”。基于”房改房”是我国房产改革（主要是公房变私房）的特殊政策，以及食品公司并未限制交易的事实。本院认为，原告可以取得该房屋的处分权。同时，被告刘先宝依据善意取得该房屋的所有权。虽然，刘先宝买卖的房屋未进行产权登记。但是未能登记的原因是由于原告李安东、被告李佰春违反诚实信用所致，被告刘先宝无过错。另外，物权的转移通常是以债权的实现为基础。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交）由原告自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 朱 清
审 判 员 张 岳 文
代理审判员 姜 晓 文
二〇一一年四月十三日
书 记 员 许宁朱胜男