贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0221民初410号原告：张声菊，女，1967年2月7日生，汉族，大专文化，系水城县国家税务局职工，住贵州省六盘水市钟山区，被告：贵州华飞新都市房地产开发有限公司（以下简称“华飞房开公司”），住所地：贵州省六盘水市钟山区建设东路16号405室。组织机构代码。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。特别授权委托代理人：曲军，男，1967年6月2日生，汉族，大学文化，住贵州省六盘水市钟山区，系该公司工作人员。原告张声菊诉被告华飞房开公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日作出（2016）黔0221民初346号民事判决。被告华飞房开公司不服判决，提起上诉。六盘水市中级人民法院于2016年12月22日作出（2016）黔02民终904号民事裁定书，裁定撤销水城县人民法院（2016）黔0221民初346号民事判决，发回本院重新审理。本院于2017年2月14日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张声菊、被告华飞房开公司的委托代理人曲军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张声菊向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付逾期交房违约金6007.89元和逾期取得房地产权属证书的违约金66032.62元（计算至2016年1月31日），合计72040.51元，2016年2月1日后的逾期取得房地产权属证书的违约金继续按照每日万分之三的标准计算支付2.被告立即为原告办理房地产权属证书；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于双××新区大威烟路北侧“伊云水畔·朗明阁”6.7幢1单元20层3号房，套内建筑面积116.06平方米，单价1554.51元/平方米，总价款180417元。房屋在2011年12月31日前交付，逾期交房，被告按日向原告支付房屋总款万分之三的违约金，合同继续履行。被告应当在交房后365日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之三的违约金，合同继续履行。原告依照约定以首付款和按揭贷款方式向被告支付了购房款180417元，被告却违约在2012年6月30日才向原告交付房屋，逾期111天。同时，被告交房后应当在规定的90日内即2012年9月28日为原告办理房地产权属证书，至今仍未取得，至2016年1月31日，逾期1220天。原告认为，被告违约逾期交房和逾期未为原告取得房地产权属证书，损害了原告的合法权益，特诉至法院。原告张声菊向本院提交了以下证据：第一组：原告身份证，证明原告诉讼主体资格。被告对该组证据的质证意见是无异议。第二组：《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买商品房，双方签订的合同对房屋交付时间、办理房屋权属证书时间进行了约定。被告对该组证据的真实性及合法性没有异议，但认为原告诉请支付逾期办证违约金已超过诉讼时效。第三组：借款合同及个人贷款凭证、收据，证明原告已经全额向被告支付了购房款。被告对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不存在增加原告损失的事实。被告华飞房开公司辩称，第一、原告主张逾期办理房地产权属证书的违约金诉请，已超过两年诉讼时效期间，丧失了胜诉权，依法应当予以驳回。《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起算。”本案合同约定交房时间为2011年12月31日，实际交房时间为2012年6月30日，原告于2016年1月31日才向法院起诉主张逾期交房违约金，无论按约定交房时间，还是按实际交房时间起算，均超过两年的诉讼时效。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条视为对办理房地产权属证书期限的约定，从时间上看，应是先报资料备案，才办理产权证，故办理产权证不应从交付使用之日起90日，而是应于交付使用后365日内（即2013年6月30日前）为原告办理房地产权属证书，故原告理应于2015年6月30日前提起诉讼，或提供证据证明其要求被告支付逾期办证违约金，但原告直到2016年1月31日才向法院起诉，主张逾期办理房地产权属证书违约金诉请已超过诉讼时效。第二、倘若法院最终认定本案未超过诉讼时效，双方约定的逾期办证的违约金过高，被告交房后，原告已经实际取得房屋的居住、占有权益，即不存在损害原告的经济利益问题，故请求法院予以调整。原告购买房屋系按揭贷款，已在涉诉房屋所有权上设置了负担，权利处分受到一定限制，逾期办证未给原告造成实际影响，故请求法院予以调整。第三、关于原告主张要求被告立即办理房地产权属证书的诉请，被告一直在积极与相关部门协调办理产权事宜。因办理房地产权属证书是以产权登记机关为主体的登记行为，并非被告能够独立完成，因主管部门提高了办证标准，被告现在正积极努力于相关部门进行协调。第四，就原告涉诉楼盘，共有业主460余家，在本市共有50余家房开公司，涉及60多个楼盘存在逾期办证问题，涉及业主人数难以估计。法院对该普遍性问题应当予以考虑。综上，本案原告诉请逾期交房、逾期办证已过诉讼时效，且违约金明显过高，依法驳回原告诉讼请求。被告华飞公司向本院提交了以下证据：第一组：被告华飞公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，证明被告华飞公司诉讼主体资格。原告对该组证据没有异议。综上，各方当事人无争议的证据有：原告方：第一组：原告身份证；被告方：第一组：被告华飞公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证。对上述证据依法予以认定并作为认定本案事实的依据。对各方当事人有争议证据的分析及认定：对原告提交的证据：第二组：《商品房买卖合同》。经审查，该组证据系原、被告双方于2010年9月11签订，签约主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。但依据双方违约金约定及2012年6月30日交付房屋的事实，结合原告于2016年2月1日诉至本院及被告关于诉讼时效的抗辩。本院认为，依据买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间的规定，该组证据达不到原告关于被告应当支付其违约金的证明目的。第三组：借款合同及个人贷款凭证、收据。经审查，该组证据系原告因购买本案所涉房屋向银行贷款及向被告支付购房款的凭证，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。证明了原告已向被告支付购房款的事实。通过对以上证据的分析与认定及法庭调查，本院查明如下事实：2010年9月14日，原告张声菊与被告华飞房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买水城县双××新区大威烟路北侧兴县路以东依云水畔·朗明阁6.7幢1单元20层3号房，建筑面积135.85平方米，房屋单价为1555.97元/平方米，房屋总价款为180586元。合同双方还对房屋面积确认及面积差异处理、付款方式、违约责任、交付期限等进行了约定。其中合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“如遇出卖方逾期交房按本合同中第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖方按日向买受人支付购房总款万分之三的违约金，该合同继续履行”；第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天，出售方按日向买受人支付购房总款万分之三的违约金，该合同继续履行”。合同签订后，原告向被告支付房屋首付款60586元，并于2010年12月22日与六盘水市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司六盘水分行签订《住房公积金借款（抵押）合同》，贷款120000元作为购房款支付被告，共计向被告支付购房款180586元。期间，原告还向被告支付了房屋五通费、维修基金等相关费用。之后，被告于2012年6月30日向原告交付房屋，但至今没有向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理该房屋不动产权属证书的义务。另外，六盘水华飞房地产开发有限公司企业名称已于2014年6月5日经核准变更名称为被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司。本案争议的焦点是：1.原告诉请的逾期交房及办证违约金是否超过诉讼时效。2.违约金是否过高，原告诉请是否得到支持？本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。对于原告要求被告立即为原告办理房地产权属证书的诉请。按照《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天，出卖方按日向买受人支付购房总款万分之三的违约金”的约定，被告负有向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理该房屋不动产权属证书的义务。但办理房地产权属证书是产权登记机关的职责，被告作为房开公司只能履行协助义务。本案在重审过程中，经本院释明，原告张声菊拒绝改变其对该项的诉讼请求。故对原告的该项诉请，本院不予以支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金6007.89元和逾期取得房地产权属证书的违约金66032.62元及2016年2月1日后的违约金继续按照购房总款的每日万分之三的标准计付的诉请。根据双方《商品房买卖合同》关于2011年12月31日房屋交付期限的约定，以及“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定及第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，从被告逾期交房以及交房后365日届满时，原告就应当知道其权利受到侵害，故原告主张被告支付逾期交房及办证违约金的诉请，其诉讼时效应当从被告未按约于2011年12月31日交房的次日即2012年1月1日；以及2012年6月30日交房后365日的次日即2013年7月1日起算至两年止。由于原告于2016年2月1日才诉至法院诉请被告支付逾期交房及逾期办证违约金，故早已超过了两年的诉讼时效，对于原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张声菊的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费800元,由张声菊负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  鄢世萍人民陪审员  熊兴华人民陪审员  安 静二〇一七年七月二十六日书 记 员  徐 丹