广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书 惠 东 碧 桂 园 房 地 产 开 发 有 限 公 司 与 柯 冬 涛 商 品 房 预 售 合 同 纠 纷 一 审 民 事 判 决 书
（2013）惠东法稔民初字第81号
原告（反诉被告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人：杨文杰，负责人。
委托代理人：陆中华、梁肖娜，均系原告公司职员。
被告（反诉原告）：柯冬涛，男。
委托代理人：晏晓英、李琼，均系广东知明律师事务所律师。
原告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告柯冬涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年5月8日受理后，被告柯冬涛提起反诉，本院予以受理，两诉合并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托代理人陆中华、被告柯冬涛及其委托代理人晏晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园公司诉称：2011年8月19日，原告与被告共同签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定被告向原告购买位于惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天洋房一套，房价款为人民币991352元，约定付款方式为非银行按揭分期付款，合同签订时付首期房价款的99136元，2011年8月20日前支付二期楼款198270元，余下房款693946元在2011年9月12日前付清。合同签订后，被告依约交付了首期、二期楼款297406元。但此后，被告一直未按合同约定支付余下房款693946元。其间，原告多次向被告催缴欠款，也曾向被告发出律师函，但被告至今仍未支付上述欠款。根据买卖合同第六页第七条关于“买受人逾期付款的违约责任”的约定，“1、逾期90天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”。被告的上述行为已经违反了《商品房买卖合同》及其附件、附录的约定，构成了严重违约。综上，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付欠款本金693946元（陆拾玖万叁仟玖佰肆拾陆元整）。2、被告向原告支付违约金（该违约金以693946元为本金，按照每日万分之三的标准，自被告2011年9月12日首次开始欠款计算至实际偿还全部本金之日止，现暂计至2013年1月9日为100969元）。3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告柯冬涛答辩并反诉称：我与碧桂园公司于2011年8月19日签订商品房买卖合同，按照约定支付了前期购房款共297406元。由于双方签署该房屋买卖合同时，该房屋工程建设进度未达到预售许可条件，且房屋建成后本人发现实用面积明显过低，违反公平，房屋质量也存在严重问题，根本无法正常居住。现提起反诉，请求：1、解除双方于2011年8月19日签订的商品房买卖合同以及因该合同而签署全部补充协议。2、反诉被告碧桂园公司返还反诉原告购房款297406元及收取的住宅专项维修基金9888元。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告碧桂园公司针对反诉答辩称：被告的反诉请求是不成立的。不同意解除合同，要求被告继续履行合同。
经审理查明：原告碧桂园公司（出卖人）与被告柯冬涛（买受人）于2011年8月19日签订了《商品房买卖合同》及附件一房屋平面图、附件二公共部位于公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议、附录。合同约定的主要内容如下：买受人购买的商品房位于惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天，该房建筑面积为164.8平方米，套内建筑面积为104.22平方米，单价按套内面积计算为每平方米9512.11元，总价款为玖拾玖万壹仟叁佰伍拾贰元整（991352元）。付款方式为：非银行按揭分期付款：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价的10%即99136元给出卖人；于2011年8月20日前付该商品房总价的20%即198270元给出卖人；于2011年9月12日前付该商品房总价款的70%即693946元给出卖人。
合同第二条商品房销售依据：“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2011018号。”第七条买受人逾期付款的违约责任：“……1、买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”附件四合同补充协议第十一条（二）：“《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）向约定‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。”被告柯冬涛于2011年8月19日、20日分别支付了首期99136元及二期楼款198270元共297406元。尔后，被告未按合同约定支付最后一期房款693946元。2012年12月13日，原告委托广东国鼎律师事务所发函催告被告支付房款，函件于同年12月15日由被告本人签收。2013年5月8日，原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。
另，被告柯冬涛提供惠东碧桂园通用代收据，证明其于2011年8月19日支付了9888元住宅专项维修资金，该款由原告碧桂园公司代收。被告提供自拍的房屋照片，证明涉案房屋存在质量问题。至本案开庭审理时，涉案房屋未交付使用。
以上事实，有原告碧桂园公司提交的起诉状、企业法人营业执照及组织机构代码证复印件、商品房买卖合同及附件、收据、欠款明细表、律师函及EMS投递结果，被告柯冬涛提交的反诉状、收据及相片复印件以及本院的庭审笔录等材料在卷为据。
本院认为：原告碧桂园公司与被告柯冬涛于2011年8月19日签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告认为合同签订时，房屋工程建设进度未达到预售许可的条件，未提供证据证实，且上述商品房买卖合同已载明取得预售许可，故对其该辩解，不予采纳。合同签订后，双方均应按约定履行自己的义务。被告未在合同约定的时间内支付相应期数房款，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告诉请被告按照合同约定继续履行支付房款及支付迟延履行违约金，理由充分，予以支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。的规定，原告诉请的违约金应自付款期限之第二天（即2011年9月13日）起计算，总额不应超过未付房款693946元的30%即208183.8元为宜。
房屋买卖合同第三条已对该预售房屋的建筑面积、实用面积及公摊面积作了明确约定，而合同的签订系被告柯冬涛本人的真实意思表示，其对作为房屋买卖合同主要条款的建筑面积、实用面积、公摊面积、价格等条款应当明白、知道，现被告以房屋实用面积明显过低，违反公平为由请求解除合同并返还已付房款，无事实和法律依据，不予支持。另，被告认为房屋质量存在质量问题，仅提供相片而未提供其他相应证据证实，且被告未实际接收房屋，故本院对其该项辩解，不予采纳。被告可待实际取得房屋所有权后，对该房屋是否存在质量问题另行主张权利。
综上，对原告碧桂园公司及被告柯冬涛的诉请及辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四二条的规定，判决如下：
一、被告柯冬涛于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告惠东碧桂园房地产开发有限公司剩余房款693946元，并自2011年9月13日起至付清款日止以693946元为本金按日万分之三的标准计付违约金（违约金总额最高不超过208183.8元）。
二、驳回被告柯冬涛的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11750元，减半收取5875元；，反诉受理费5900元，减半收取2950元。，两项合共8825元由被告柯冬涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 黄新娣
二〇一三年八月二十八日
书记员 练新贵
（2013）惠东法稔民初字第81号
原告（反诉被告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇边马（稔山镇人民政府大院三楼），组织机构代码67137034-4。
法定代表人：杨文杰，负责人。
委托代理人：陆中华、梁肖娜，均系被告惠东碧桂园房地产开发有限公司公司职员。
被告（反诉原告）：柯冬涛，男，1969年1月14日出生，汉族，广东省汕头市人，户籍地址汕头市潮南区两英镇两英紫云路北二巷2号，现住深圳市红荔西路市政大院29栋305室，公民身份号码440524196901142952。
委托代理人：晏晓英、李琼，均系广东知明律师事务所律师。
原告（反诉被告）惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告（反诉原告）柯冬涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年5月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。碧桂园公司的委托代理人陆中华、柯冬涛及其委托代理人晏晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园公司诉称：2011年8月19日，原告与被告共同签订了编号为0024365号的《商品房买卖合同》及其附件、附录（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定被告向原告购买位于惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天3单元15层14号洋房一套，房价款为人民币991352元，约定付款方式为非银行按揭分期付款，合同签订时付首期房价款的99136元，2011年8月20日前支付二期楼款198270元，余下房款693946元在2011年9月12日前付清。合同签订后，被告依约交付了首期、二期楼款297406元。但此后，被告一直未按合同约定支付余下房款693946元。其间，原告多次向被告催缴欠款，也曾向被告发出律师函，但被告至今仍未支付上述欠款。根据买卖合同第六页第七条关于“买受人逾期付款的违约责任”的约定，“1、逾期90天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”。被告的上述行为已经违反了《商品房买卖合同》及其附件、附录的约定，构成了严重违约。综上，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付欠款本金693946元（陆拾玖万叁仟玖佰肆拾陆元整）。2、被告向原告支付违约金（该违约金以693946元为本金，按照每日万分之三的标准，自被告2011年9月12日首次开始欠款计算至实际偿还全部本金之日止，现暂计至2013年1月9日为100969元）。3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告柯冬涛答辩并反诉称：我与碧桂园公司于2011年8月19日签订商品房买卖合同，按照约定支付了前期购房款共297406元。由于双方签署该房屋买卖合同时，该房屋工程建设进度未达到预售许可条件，且房屋建成后本人发现实用面积明显过低，违反公平，房屋质量也存在严重问题，根本无法正常居住。现提起反诉，请求：1、解除双方于2011年8月19日签订的商品房买卖合同以及因该合同而签署全部补充协议。2、反诉被告碧桂园公司返还反诉原告购房款297406元及收取的住宅专项维修基金9888元。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
碧桂园公司针对反诉答辩称：被告的反诉请求是不成立的。不同意解除合同，要求被告继续履行合同。
经审理查明：碧桂园公司（出卖人）与柯冬涛（买受人）于2011年8月19日签订编号为0024365的《商品房买卖合同》及附件一房屋平面图、附件二公共部位于公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议、附录。合同约定的主要内容如下：买受人购买的商品房位于惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天3单元15层14号房，该房建筑面积为164.8平方米，套内建筑面积为104.22平方米，单价按套内面积计算为每平方米9512.11元，总价款为玖拾玖万壹仟叁佰伍拾贰元整（991352元）。付款方式为：非银行按揭分期付款：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价的10%即99136元给出卖人；于2011年8月20日前付该商品房总价的20%即198270元给出卖人；于2011年9月12日前付该商品房总价款的70%即693946元给出卖人。
合同第二条商品房销售依据：“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2011018号。”第七条买受人逾期付款的违约责任：“……1、买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”附件四合同补充协议第十一条（二）：“《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）向约定‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。”被告柯冬涛于2011年8月19日、20日分别支付了首期99136元及二期楼款198270元共297406元。尔后，被告未按合同约定支付最后一期房款693946元。2012年12月13日，原告委托广东国鼎律师事务所发函催告被告支付房款，函件于同年12月15日由柯冬涛本人签收。2013年5月8日，碧桂园公司诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。
另，柯冬涛提供惠东碧桂园通用代收据，证明其于2011年8月19日支付了9888元住宅专项维修资金，该款由碧桂园公司代收。柯冬涛提供自拍的房屋照片，证明涉案房屋存在质量问题。至本案开庭审理时，涉案房屋未交付使用。
以上事实，有碧桂园公司提交的起诉状、企业法人营业执照及组织机构代码证复印件、商品房买卖合同及附件、收据、欠款明细表、律师函及EMS投递结果，柯冬涛提交的反诉状、收据及相片复印件以及本院的庭审笔录等材料在卷为据。
本院认为：碧桂园公司与柯冬涛于2011年8月19日签订编号为0024365的《商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。柯冬涛认为合同签订时，房屋工程建设进度未达到预售许可的条件，未提供证据证实，且上述商品房买卖合同已载明取得预售许可，故对其该辩解，不予采纳。合同签订后，双方均应按约定履行自己的义务。柯冬涛未在合同约定的时间内支付相应期数房款，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，碧桂园公司诉请被告按照合同约定继续履行支付房款及支付迟延履行违约金，理由充分，予以支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。的规定，碧桂园公司诉请的违约金应自付款期限之第二天（即2011年9月13日）起计算，总额不应超过未付房款693946元的30%即208183.8元为宜。
房屋买卖合同第三条已对该预售房屋的建筑面积、实用面积及公摊面积作了明确约定，而合同的签订系柯冬涛本人的真实意思表示，其对作为房屋买卖合同主要条款的建筑面积、实用面积、公摊面积、价格等条款应当明白、知道，现柯冬涛以房屋实用面积明显过低，违反公平为由请求解除合同并返还已付房款，无事实和法律依据，不予支持。另，柯冬涛认为房屋质量存在质量问题，仅提供相片而未提供其他相应证据证实，且柯冬涛未实际接收房屋，故本院对其该项辩解，不予采纳。柯冬涛可待实际取得房屋所有权后，对该房屋是否存在质量问题另行主张权利，本案不作处理。
综上，对碧桂园公司及柯冬涛的诉请及辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告柯冬涛于本判决发生法律效力之日起20内支付原告惠东碧桂园房地产开发有限公司剩余房款693946元，并自2011年9月13日起至付清款日止以693946元为本金按日万分之三的标准计付违约金（违约金总额最高不超过208183.8元）。
二、驳回被告柯冬涛的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费11750元，减半收取5875元；反诉受理费5900元，减半收取2950元。两项合共8825元由被告柯冬涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员黄新娣
二〇一三年八月一日
书记员练新贵