内蒙古自治区科尔沁左翼后旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）后民初字第3999号
原告（反诉被告）王亮，男，1982年6月12日出生，汉族，个体。
委托代理人符双，系内蒙古科左后旗常胜镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）张殿权，男，1965年1月4日出生，汉族，农民。
委托代理人程祥，系内蒙古双合尔律师事务所律师。
第三人张明，男，1990年5月11日出生，汉族，农民。
第三人孙志超，女，1991年1月26日出生，汉族，农民。
原告（反诉被告）王亮与被告（反诉原告）张殿权及第三人张明、孙志超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）王亮及其委托代理人符双、本诉被告（反诉原告）张殿权及其委托代理人程祥、第三人张明、孙志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告（反诉被告）王亮诉称，我与张殿权于2015年9月2日签订《购房协议书》，约定张殿权将坐落于新民村的房屋八间（住宅四间、街面房四间）卖给我，价款230，000.00元。房款给付方式为：于购房协议书签订时交付定金20，000.00元，2015年11月1日付款130，000.00元，2016年3月1日前付清房款80，000.00元。合同签订时，我已经交付张殿权定金20，000.00元。合同签订后，我发现张殿权不具有该房屋的所有权，我与张殿权所签订的购房协议根本无法履行，张殿权已经构成违约。为维护我的合法权益，请求法院判决张殿权按照法律规定双倍返还定金。
本诉被告（反诉原告）张殿权辩称，王亮依据定金法则主张双倍返还40，000.00元缺乏事实依据，因张殿权到目前为止并未出现违约之情形，恰恰是本案王亮通过诉讼的方式明确表明其将单方不予履行合同，鉴于其明示违约，答辩人将依法提起反诉。
反诉原告（本诉被告）张殿权诉称，我与王亮于2015年9月2日签订一份《购房协议书》。双方约定将我坐落于新民村东新民的院落内前后八间房屋转让给王亮，房屋总价款230，000.00元。分三期给付房款：签订协议时交付定金20，000.00元；2015年11月1日交付130，000.00元；余款80，000.00元于2016年3月1日前一次性付清。之后，我们家人开始为交付房屋积极做准备工作，变卖了家中的家具、用具等，腾空所有房屋，2015年10月10日应王亮的要求，将临街四间房屋以我儿子张明的名义办理了房产证。2015年10月20日我突然收到法院传票和起诉状，王亮竟以我对房屋不具有所有权，致使购房协议不能履行为由要求我双倍返还定金。根据《合同法》的相关规定，一个合法有效的合同只有得到全面履行才能最终实现合同目的。为此，我将依约要求被反诉人王亮继续履行《购房协议书》所确定的金钱给付义务，同时依法保留进一步主张损害赔偿等相关权利。
本诉原告（反诉被告）王亮辩称，张殿权的反诉内容没有事实根据，因此请求法院对反诉方的诉讼请求不予支持，因为张殿权所主张的事实证据不足，且与客观事实不符，故请求法院驳回其反诉请求。
第三人张明述称，2102年我与孙志超婚后同我父亲共同生活期间建的房子，房照是办在我的名下。2015年5月25日，我与孙志超在科左后旗民政局登记离婚，我们离婚后该房屋的产权归女儿张芯蕊所有，在离婚协议当中已经记载。我父亲卖这个房子我知道，是我委托的，我现在还是同意父亲卖这个房子。
第三人孙志超述称，一、张殿权无权出卖临街的四间房屋。张殿权与王亮签订的《购房协议书》中，约定卖给王亮的八间房屋内，其中临街的四间门市房是我父亲孙德军的房屋，该四间房屋的所有权属于我父亲孙德军的；二、张殿权亦无权处分院内的四间房屋。我与张明在2015年5月25日离婚时，在《离婚协议书》中确实约定了“房子归女儿”。但是归女儿的房屋是院内的四间老宅，此四间老宅，当年我与张明结婚时其父母已承诺给张明和我们俩了，所以离婚时约定了此四间老宅归我女儿所有，根本没有约定将我父亲的四间门市房给我女儿张芯蕊。本案中的张殿权与王亮无权对我父亲的房屋和我与张明约定给女儿的房屋进行买卖。
经审理查明，2015年9月2日，王亮与张殿权签订一份《购房协议书》，双方约定张殿权将坐落于东新民屯道北的房屋八间（门市房四间、里面住房四间）出售给原告王亮，双方协议总房价为人民币230，000.00元，房款给付方式为：2015年9月2日签订购房协议时给付定金20，000.00元；2015年11月1日交付130，000.00元；2016年3月1日给付80，000.00元。协议签订日，王亮已付给张殿权定金20，000.00元。现张殿权出售给王亮的门市房四间系第三人张明与孙志超2012年所建，房产证办于张明名下。里面住房四间系被告张殿权2008年12月21日从本村民卢志伟手中购买，张殿权持有与卢志伟签订的房屋买卖协议书一份，卢志伟父亲卢臣名下的老宅房产证一个。2015年5月25日第三人孙志超与张明协议离婚，离婚协议中约定所建房屋归女儿张芯蕊所有，女儿由张明抚养。现房屋由张明管理，门市房对外出租使用。因被告无法交付房屋，原告诉至本院。
上述事实的认定依据，原告提交以下五份证据：第一份证据购房协议书，证明了原被告约定房屋买卖并签订了协议的事实；
第二份证据收据一枚证明原告王亮已经按照协议约定向被告给付了定金2万元；
第三份证据两位第三人的离婚协议书照片证明了两位第三人已经将其中的一栋房屋约定了给女儿张芯蕊，也证明了被告物权处分该房屋的事实（鉴于当初第三人不愿意借用我们离婚协议书原件所以我们拍下了照片）；
第四份证据是孙德君的房屋所有权的照片和办理房证缴费的票据的照片证明了买房协议中约定的其中临街的房屋所有权人是孙德君；
第五份证据是新民村介绍信的照片（文件原件在孙德君）证明了孙德君办理了房屋所有权的事实，只是暂时房产局没有发放，证明了房屋所有权人是孙德君。
被告方提交五份证据：一、提交离婚协议书及离婚证原件，证明了目前登记的房屋是在张明名下，归女儿张芯蕊所有。张芯蕊由其父亲张明所抚养即张明是张芯蕊第一顺序监护人，故张明有权对合同项下登记在张明的名下的房产，有权作出处分；
二、2015年10月24日常胜镇新民村委会的证明材料，证明了被告出售诉争房产已经经过村委会批准同意的事实。
三、2015年9月25日村委员会会议记录。取得方式是村上给我开的会议记录原件已提交甘镇房产管理所。证明申请将该房屋的房产证办在张明名下。
四、张明名下的房产证。证明了本案诉争房产已经应原告要求于2015年10月10日初登记在张明名下，这是临街的四间房。
五、被告与村民卢臣的儿子卢志伟在2008年12月21日签订的房屋买卖协议书及登记在卢臣名下的房产证。这四间是后院的老房子。证明了四间老房在第三人结婚前就有，被告从案外人卢臣处依法购得并取得房屋所有权。
第三人孙志超提交二份证据：是2015年10月24日介绍信一份及身份证号清单。介绍信能证明所纠纷临街房屋权属是我父亲孙德君的房屋；身份证号清单是我父亲孙德君从后旗城建局调取的身份证号清单证明我父亲在后旗城建局档案中有一套房子。
被告方另有三组证据：六、房屋租赁合同及收费收据、劳动合同书、工作证明。证明张明在遵义市有稳定的居住及工作环境，能够保障孩子正常及较高水平的生活及学习环境。
七、张芯蕊在遵义市当地幼儿园入学缴费的五枚收据、获奖证书、视频资料（优盘）。证明了张芯蕊跟父亲生活当中有较好的生活环境。
八、两位第三人的手机联系短信信息。尾号5050号是孙志超的号码，证明了孙志超说该房卖可以但是你得给我10万元，明显证明了孙志超此举有损害于孩子张芯蕊切身利益。
本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护，本案中，被告（反诉原告）张殿权将他人不具有所有权的房产出售给本诉原告王亮，属无权处分，权利人事后又不认可，致使房屋无法交付。双方虽然签订了购房协议，交付了定金，但此举是在原告不知情的情况做出的举措。另外被告（反诉原告）在庭审当中不能向原告（反诉被告）提供具有合法性房屋所有权手续，不能够保证对出售的房屋拥有独立产权，庭审当中虽然列举了大量的证据，但均不能证实其本人对所出售的房屋享有所有权，所以所签订的协议不具有法律效力，反诉原告已构成实质违约。综上事实，本诉被告就应将所收受的20，000.00元定金双倍返还给本诉原告。庭审过程中，本诉被告张殿全向本院提起反诉，要求反诉被告王亮继续履行协议，给付第二期房款130，000.00元。根据《合同法》的相关规定，张殿全不具有所出售房屋的合法所有权和合法交付房屋的履行能力，要求原告（反诉被告）继续履行协议的请求不能成立，即反诉请求不能成立，对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百三十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张殿全于本判决生效之日起十日内双倍返还原告（反诉被告）王亮定金40，000.00元。
二、驳回反诉原告张殿全的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费800.00元，反诉案件受理费2，900.00元，由被告（反诉原告）张殿全负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审判长 高德才
审判员 包来庆
审判员 王晓明
二〇一六年三月三十日
书记员 莫日根
附相关法律条文：
《中华人名共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。