广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第236号
上诉人（原审原告）北京仲量联行物业管理服务有限公司南海分公司，住所地广东省佛山市南海区。
负责人吴仲豪，该公司董事总经理。
委托代理人郭雁熙，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
委托代理人陈日景，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市恒熙创展投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人罗嘉宝，该公司总经理。
委托代理人程宗利，广东南天明律师事务所律师。
委托代理人岑景源，广东南天明律师事务所律师。
上诉人北京仲量联行物业管理服务有限公司南海分公司（以下简称仲量联行南海分公司）因与被上诉人佛山市恒熙创展投资有限公司（以下简称恒熙创展公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法桂民三初字第165号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、恒熙创展公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年7月15日至18日的物业管理费7214.19元及违约金（以7214.19元为本金，自2014年7月19日起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算）予仲量联行南海分公司；二、驳回仲量联行南海分公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3575.75元（仲量联行南海分公司已预交），由仲量联行南海分公司负担3484.06元，恒熙创展公司负担91.69元。恒熙创展公司负担的份额于判决发生法律效力之日起十日内迳付予仲量联行南海分公司，原审法院不另收退。
上诉人仲量联行南海分公司上诉提出：一、原审判决遗漏重要事实。自2014年7月19日起至佛山市集扬物业发展有限公司（以下简称集扬公司）将租赁物业重新出租之日止期间，仲量联行南海分公司必然产生物业管理费损失。首先，自2014年7月19日至租赁物业被集扬公司重新出租期间，租赁物业必然处于空置状态。其次，租赁物业处于空置状态的，则意味着仲量联行南海分公司在此期间必然无法收取到按《友邦金融中心租赁合同书》及《友邦金融中心租户手册》的约定和规定的管理费。换言之，因为恒熙创展公司单方违约解除合同，给仲量联行南海分公司造成了2014年7月19日至租赁物业被集扬公司重新出租期间的物业管理费损失。二、在遗漏重要事实的基础上，原审法院作出错误认定，导致错误判决。首先，原审判决已认定仲量联行南海分公司与恒熙创展公司之间成立物业服务合同关系，且恒熙创展公司应向仲量联行南海分公司支付相应的物业管理费及承担相应的违约责任。其次，仲量联行南海分公司颁布的、已生效的《友邦金融中心租户手册》明确规定：如租户单方要求提前解除本合同，应提前一个月向管理公司发出通知，保证金不予退还，除双方另有约定外，承租方还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间双倍的管理费作为违约金补偿管理公司损失，直至出租方将该物业重新出租或合同期满。再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，及第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，因恒熙创展公司的违约行为给仲量联行南海分公司造成的损失，仲量联行南海分公司依法有权向恒熙创展公司索赔。据此，无论是根据《友邦金融中心租户手册》的规定，还是《中华人民共和国合同法》等法律规定，恒熙公司都必须赔偿仲量公司的所有损失，包括自2014年7月19日至租赁物业被重新出租之日止期间的物业管理费损失。退一步而言，即使法院认为《友邦金融中心租户手册》规定的双倍物业管理费过高，则至少亦应判决恒熙创展公司赔偿租赁物业空置期间的单倍物业管理费，因为在租赁物业空置期间的单倍物业管理费是仲量联行南海分公司确实产生的损失，根本不存在过高的问题。综上，请求：1.撤销原审判决第二项；2.判令恒熙创展公司向仲量联行南海分公司支付租赁物业自2014年7月19日起至集扬公司将租赁物业重新出租之日止的物业管理费（物业管理费按人民币55910元／月的标准计算，暂计至2014年12月29日为299389.03元）；3.判令恒熙创展公司承担本案一、二审所有诉讼费用。
被上诉人恒熙创展公司答辩称：一、恒熙创展公司与仲量联行南海分公司之间没有任何合同关系，仲量联行南海分公司并非本案适格主体。首先，恒熙创展公司从未与仲量联行南海分公司签订任何物业服务合同，也从未就物业管理服务或物业管理费用与仲量联行南海分公司进行任何书面或口头上的约定。因此，恒熙创展公司与仲量联行南海分公司之间不存在任何法律上的物业服务合同关系。其次，虽然恒熙创展公司与集扬公司签订《友邦金融中心租赁合同书》，约定集扬公司将涉案租赁物出租给恒熙创展公司，但是集扬公司一直未将涉案租赁物实际交付给恒熙创展公司，恒熙创展公司也从未实际使用过涉案租赁物，故仲量联行南海分公司也从未给恒熙创展公司提供过任何物业管理服务。因此，恒熙创展公司与仲量联行南海分公司之间不存在任何事实上的物业服务合同关系。最后，《中华人民共和国合同法》第六十四规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”。根据该规定，即使恒熙创展公司未履行租赁合同中关于物业服务的约定，也仅需向债权人即集扬公司承担违约责任，而无需向第三人即仲量联行南海分公司承担。基于以上三点，原审法院认定仲量联行南海分公司有权向恒熙创展公司主张物业管理费是适用法律错误，仲量联行南海分公司并非本案适格主体，无权要求恒熙创展公司支付相关费用。二、租户手册对恒熙创展公司没有任何约束力。仲量联行南海分公司并未将《友邦金融中心租户手册》交付给恒熙创展公司，恒熙创展公司既未见过租户手册，也未确认过其中的内容，更未同意履行其中的任何条款。因此，租户手册中的任何条款对恒熙创展公司均没有约束力，仲量联行南海分公司无权依据租户手册中的任何条款要求恒熙创展公司支付相关费用。综上所述，请求对仲量联行南海分公司的诉讼请求全部予以驳回。
上诉人仲量联行南海分公司在二审期间向本院提交（2014）佛南法民三初字第1114号民事判决书一份，拟证明在租赁合同的纠纷里面，恒熙创展公司需要承担相应的违约责任，赔偿集扬公司相应的损失。仲量联行南海分公司作为友邦大厦的物业管理公司，收取物业管理费与涉案租赁物业是否被出租密切相关，该物业管理费与租金是对应的。仲量联行南海分公司坚持上诉请求，退一万步而言，恒熙创展公司支付物业管理费的损失与该判决的租金一一对应，恒熙创展公司应当多支付两个月的物业管理费作为赔偿。
被上诉人恒熙创展公司针对上述证据发表如下质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，恒熙创展公司与集扬公司的合同于2014年7月18日已经解除，故不存在物业管理服务费。恒熙创展公司已经向出租人承担了违约责任，恒熙创展公司与仲量联行南海分公司没有签订过物业服务合同，租户手册对恒熙创展公司没有法律约束力。恒熙创展公司自始至终没有实际使用过涉案租赁物业，出租人也没有交付过该物业。
经审查，仲量联行南海分公司提供的证据是法院生效裁判文书，本院对其真实性予以确认。
被上诉人恒熙创展公司在二审期间未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，原审法院于2014年12月2日作出（2014）佛南法民三初字第1114号民事判决，判决：一、确认集扬公司与恒熙创展公司于2014年7月11日签订的《友邦金融中心租赁合同》已于2014年7月18日解除；二、恒熙创展公司于判决发生法律效力之日起十日内支付租金20199.74元予集扬公司；三、恒熙创展公司于判决发生法律效力之日起十日内支付以20199.74元为本金从2014年7月19日起至上述第二项履行之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算的利息予集扬公司；四、恒熙创展公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金313096元予集扬公司；五、驳回集扬公司的其他诉讼请求。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，二审期间争议的焦点是仲量联行南海分公司请求恒熙创展公司支付2014年7月19日至涉案租赁物重新出租之日止的物业管理费的主张应否予以支持。
虽然仲量联行南海分公司与恒熙创展公司之间没有签订书面的物业服务合同，但根据恒熙创展公司与集扬公司签订的《友邦金融中心租赁合同书》的约定，恒熙创展公司在租赁期限内，应向集扬公司聘请的物业管理公司支付物业管理费及逾期缴纳物业管理费的滞纳金。因此，在《友邦金融中心租赁合同书》履行期间，仲量联行南海分公司有权依据《友邦金融中心租赁合同》的约定向恒熙创展公司主张物业管理费及滞纳金。至于《友邦金融中心租赁合同》解除次日起（即2014年7月19日）至涉案租赁物重新出租之日止的物业管理费，是否应由恒熙创展公司继续支付的问题。首先，生效的法律文书确认《友邦金融中心租赁合同》已于2014年7月18日解除，自2014年7月19日起恒熙创展公司已非涉案租赁物业的实际使用人，故恒熙创展公司无需根据《友邦金融中心租赁合同》的约定继续向仲量联行南海分公司支付此后的物业管理费。其次，仲量联行南海分公司依据《友邦金融中心租户手册》的约定主张恒熙创展公司承担违约责任。由于仲量联行南海分公司并未提供证据证明其已经将该用户手册交付恒熙创展公司，即无证据证明仲量联行南海分公司与恒熙创展公司对恒熙创展公司应承担物业空租期间的物业管理费达成合意，故《友邦金融中心租户手册》对恒熙创展公司不具有法律约束力，本院对仲量联行南海分公司要求恒熙创展公司支付空租期物业管理费损失的主张不予支持。
综上所述，仲量联行南海分公司的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5682.62元，由上诉人北京仲量联行物业管理服务有限公司南海分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一五年五月八日
书 记 员 梁淑霞