陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民二终字第00026号
上诉人（原审原告、反诉被告）西安慧图房地产营销策划有限公司，住所地西安市高新区科技路城市风景都市印象17幢1单元9层10911室。
法定代表人张梦璇，董事长。
委托代理人乔军翔，陕西恒浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陕西中集置业投资有限公司，住所地宝鸡市渭滨区新开路3号楼15号。
法定代表人张杰，董事长。
委托代理人王少君，陕西康嘉律师事务所律师。
委托代理人张国林，男
上诉人西安慧图房地产营销策划有限公司（以下简称西安慧图公司）因与被上诉人陕西中集置业投资有限公司（以下简称陕西中集公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服渭滨区人民法院（2012）宝渭法民初字第01496号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人西安慧图公司委托代理人乔军翔，被上诉人陕西中集公司委托代理人王少君、张国林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
渭滨区人民法院审理查明，2009年11月8日陕西中集公司（甲方）与宝鸡市友邦物业管理有限公司（乙方）签订商品房代理销售合同一份，约定由宝鸡市友邦物业管理有限公司为陕西中集公司开发的宝鸡蔡家坡渭北西路“锦绣江南”住宅小区2、3、4、7、8号五幢楼进行销售代理，代理佣金为所售房屋总价款的1.5%，销售价款超额部分由双方按八二比例分成（销售价以每平方米1850元均价为基数，日后销售价格上调部分仍由陕西中集公司和宝鸡市友邦物业管理有限公司按八比二比例分成），计算时优惠部分从售价中扣除；甲方在签订售房合同并获得房款后，按实收房款的1.5%向乙方支付佣金，双方每月10日前结算上月佣金；甲方逾期支付佣金，每迟延一天，按应付额的万分之二向乙方支付违约金。2010年7月20日，陕西中集公司、西安慧图公司与宝鸡市友邦物业管理有限公司共同签订合同书一份，将宝鸡市友邦物业管理有限公司在上述2009年11月8日所签合同中的权利义务全部转让给西安慧图公司。2011年8月10日，陕西中集公司（甲方）与西安慧图公司（乙方）又签订房地产代理销售合同一份，约定甲方指定乙方为独家销售代理，负责甲方在宝鸡蔡家坡渭北西路兴建的“锦绣江南”住宅小区9号、10号2幢楼的销售代理，甲方不再另设销售机构；本合同代理期限为合同签订之日起至“锦绣江南”住宅小区9号、10号楼竣工验收后三个月内，如需延长，双方另行商议；销售人员的工资、奖金及其它费用由乙方负责支付；乙方的代理佣金为所售房屋成交额的1.3%（除此之外甲方不再承担乙方任何费用），代理佣金由甲方以转账形式支付；甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，按实收房款的1.3%向乙方支付佣金，双方每月5日前结算上月佣金，10日前支付；乙方按照商品房买卖合同中所规定的条款，与客户达成一致，并催收房款，提供客户后续服务，处理客户投诉、纠纷，协助甲方收款和签订合同；乙方不得在本合同约定的项目10公里范围内承揽其它同类代理销售项目，如有违约，甲方有权单方解除合同并由乙方一次性承担二十万元违约金；甲方逾期支付佣金，每迟延一天，按应付额的万分之二向乙方支付违约金。另查，2010年10月西安慧图公司开始作“锦绣江南”项目的一期销售代理，2011年5月开始作该项目的二期销售代理。2011年8月10日，该项目一、二期的房屋已基本销售完毕。2011年8月9日经西安慧图公司和陕西中集公司确认，锦绣江南一期销售数据为，一期共计228户有三户存在合同纠纷，现以225户结算；一期225户实测后实际该回款金额46232823元，该225户实测后总面积为24055.86平方米；二期销售合同总面积9247.48平方米，销售合同总金额21622542元，实际回款金额21174638.90元。一期超额价款为1364982元。陕西中集公司已向西安慧图公司支付代理费佣金113万元。2011年8月15日，该“锦绣江南”项目二期即9号、10号楼竣工验收。后陕西中集公司发布“锦绣江南二期交房通知单”要求购房者于2011年11月28日办理交房手续。张卫东系西安慧图公司代理销售陕西中集公司“锦绣江南”住宅小区房屋的销售主管，苟友维系其销售工作人员。再查，陕西凯旋置业有限公司在蔡家坡渭北西路开发了“电苑小区”住宅项目，“锦绣江南”项目一期销售开始后，西安慧图公司亦开始代理销售“电苑小区”的房屋，且至西安慧图公司“锦绣江南”项目二期销售人员从销售中心撤离时仍末结束。“电苑小区”与“锦绣江南”同位于蔡家坡渭北西路，相距不足10公里。2010年12月1日，岐山县地方税务局蔡家坡税务分局号码为00731613的地税发票一章，载明陕西凯旋置业有限公司向西安慧图公司支付37万元。
渭滨区人民法院审理认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方均应本着公平、诚实信用的原则，按照合同的约定及时、
全面地履行自己的义务。本案中，西安慧图公司与陕西中集公司签订了销售代理合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方都应按照约定履行自己的义务。故西安慧图公司请求陕西中集公司支付佣金的请求符合法律规定，应予支持。关于支付的数额，在一期销售代理合同中约定，“……甲方在签订售房合同并获得房款后，按实收房款的1.5%向乙方支付佣金……，而根据双方确认的销售数据中，一期结算的225户实测后实际回款金额为46232823元，另销售超额部分为1364982元，二期实际回款金额21174638.90元，故陕西中集公司应向西安慧图公司支付的一期代理佣金为966488.75元（46232823元×1.5%＋1364982元×20%），二期代理佣金为275270.31元（21174638.90元×1.3%）。陕西中集公司主张西安慧图公司未完成二期交房发证服务即离开了销售中心，未履行合同约定的“客户后续服务”，应当减少二期佣金30%。而其销售代理合同约定代理期限为合同签订之日起至“锦绣江南”住宅小区9号、10号楼竣工验收后三个月内，依据竣工验收备案表，该9号、10号楼于2011年8月15日竣工验收，即代理期限于2011年11月15日结束。陕西中集公司通知的交房时间晚于该期限，且在合同中，双方并未就“客户后续服务”的具体内容进行明确，无法确定是否含有陕西中集公司所述的交房、发证义务，故对陕西中集公司该主张本院不予支持，其应当向西安慧图公司支付佣金数额为111759.06元（966488.75元＋275270.31元-1130000元）。关于西安慧图公司主张的逾期违约金，合同约定，双方每月5日前结算上月佣金，10日前支付。双方于2011年8月9日就截止2011年7月31日的销售数据进行了确认，故陕西中集公司应当在2011年8月10日前按照该数据支付佣金，其逾期未付，应当按照合同约定支付逾期违约金。关于陕西中集公司在反诉中主张的违约金20万元，西安慧图公司辩称二期销售代理合同签订时销售已经完成，补签的合同对已经发生的行为不具有约束力。该合同是双方真实意思的表示，对代理佣金的比例、支付方式、违约责任等均作出了明确约定，并由双方签章认可，故应当对双方在代理期间的行为具有合同范围内的约束力。西安慧图公司在“锦绣江南”项目二期销售代理期间，又同时代理了“电苑小区”项目的房屋销售，该两个住宅小区相距不足10公里，违背了双方合同中的约定，故其应当依照该约定向陕西中集公司支付违约金。关于陕西中集公司在反诉中主张的财产损失和垫付的提成工资，与本诉并非同一法律关系或相关联的法律关系，故本案不予处理，其应另行诉讼。综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，维护稳定的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）陕西中集置业投资有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）西安慧图房地产营销策划有限公司佣金111759.06元及违约金（该款自2011年8月11日起至判决确定给付之日止按照每日万分之二计算）。二、原告（反诉被告）西安慧图房地产营销策划有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）陕西中集置业投资有限公司违约金20万元。三、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2740元，由被告（反诉原告）陕西中集置业投资有限公司承担，反诉受理费2250元由原告（反诉被告）西安慧图房地产营销策划有限公司承担。
上诉人西安慧图公司不服渭滨区人民法院上述判决向本院提起上诉称1、一审认定上诉人在二期期间同时销售了第三者楼盘系认定事实错误；2、2011年8月10日至2011年11月15日期间无任何证据证明上诉人有违约行为；3、上诉人无违约行为其交纳履约保证金20万元应如数退回，在上诉人起诉前，被上诉人仅欠上诉人代理拥金11万余元，从未提及上诉人有违约行为。4、原审程序严重违法。请求撤销原判主文第二条，改判驳回被上诉人（反诉原告）支付其20万元违约金的诉讼请求或发回原审重审。被上诉人陕西中集公司答辩称，1、原审判决认定上诉人在代理其销售二期期间，又同时代理销售了不足10公里的“电苑小区”项目，违反合同约定，一审法院判决上诉人支付违约金20万元认定事实清楚，适用法律适当；2、补签合同对双方当事人仍有约束力；3、原审程序合法。请求二审法院判决驳回上诉人的请求。
二审法院所查明事实与一审法院查明事实一致。二审还查明宝鸡市友邦物业管理有限公司是上诉人西安慧图房地产营销策划有限公司的前身。
本院认为，从“锦绣江南”小区二期9#、10#竣工验收备案表中，能证实该工程的开工日期为2010年10月18日，竣工验收日期为2011年8月15日。上诉人与被上诉人签订的“锦绣江南”二期代理销售合同落款时间虽为2011年8月10日，但双方均认可是后来补签的，对于“锦绣江南”一期合同双方均无异议，因此上述二份合同内容真实，自愿、属有效合同，双方均应依照合同约定履行各自权利与义务。本案中被上诉人未依据合同约定履行付款义务，一审法院判决由其支付上诉人佣金111759.06元及违约金双方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议的主要焦点是上诉人在履行销售代理合同中是否存在违约行为。经查2011年8月10日双方签订的合同中第十条对违约责任明确约定“上诉人不得收取房款，不得在本合同约定的项目10公里范围内承揽其它同类代理销售项目，如有违约，被上诉人有权单方解除合同并由上诉人一次性承担二十万元违约金”。张卫东系上诉人单位销售主管并作为代表人与被上诉人签订2011年8月10日合同，苟友维于2010年2月至2011年8月在上诉人开发的“锦绣江南”做销售工作，上述二人在一审开庭中均出庭证明上诉人在代理销售“锦绣江南”二期时又同时代理销售了“电苑小区”项目销售业务，同时被上诉人向一审法院提交的2010年12月1日陕西凯旋置业有限公司开具的发票也能够证实，由此能够认定上诉人的该行为违反了合同约定，一审判决认定上诉人违约本院予以认定。因此对于上诉人称其在履行合同期间不存在违约行为的上诉理由本院不予支持。对于上诉人称一审法院程序违法，因无证据证实本院不予认定。综上一审判决定事实清楚，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2250元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 崔宝林
审判员 付金国
审判员 李宝萍
二〇一三年四月二十七日
书记员 王 静