安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4155号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘长波，男，1980年2月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：程宗全，安徽凯安律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙勇，男，1990年6月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
委托诉讼代理人：刘松玮，安徽江淮律师事务所律师。
上诉人刘长波、孙勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘长波上诉请求：依法改判一审判决第一项为孙勇返还刘长波押金20000元、返还8天租金11967元、赔偿刘长波装修损失256653.75元、人员遣散费70100元及违约金200000元，撤销一审判决第二项，一、二审诉讼费用由孙勇承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，请求二审依法改判。1、刘长波与孙勇并未就涉案房屋租赁合同的解除达成一致意见。“明天上午拉东西走，我不在合肥”不是刘长波回复，这句话是孙勇发出，并未得到刘长波回复。2、刘长波装修经过孙勇同意，没有给孙勇造成任何损失。合同中同意刘长波对房屋进行部分装修，并约定了装修范围，刘长波经孙勇口头同意后才装修的，装修及装修结束后三个月中孙勇未提出异议。孙勇也不能指出装修超出约定的范围。3、刘长波在本案无违约行为，装修是依据合同约定并经过孙勇同意，装修均在合同范围内。4、本案系孙勇单方解除合同，应赔偿刘长波相应损失并承担违约责任。刘长波正常经营期间，孙勇与第三方签订转让协议，多次阻挠刘长波经营，刘长波无法经营，被迫遣散人员，损失巨大，应由孙勇赔偿损失承担违约责任。
孙勇辩称，1、房屋租赁合同解除是因刘长波对房屋装修没有得到孙勇的同意。2、刘长波在未得到同意的情况下，擅自对房屋进行转租。3、孙勇在得知刘长波违约时，分别通过短信通知、电话、现场告知，邮寄送达多种方式要求对方进行房屋整改，恢复原状。
孙勇上诉请求：请求法院撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由刘长波承担。事实和理由：1、一审法院对孙勇提出的案由及诉讼请求异议没有评价。一审已经查明孙勇向刘长波发出解除合同通知，刘长波如果对解除合同有异议应提起确认之诉。一审法院认可孙勇解除合同通知书的发出，应当驳回刘长波的诉讼请求。2、一审法院认定刘长波违约，应当按照合同约定支持孙勇的违约金请求，并不予支持刘长波的诉讼请求。一审法院认定刘长波违反合同擅自对房屋改造，孙勇的损失远超20万元，应当依据合同支持孙勇20万元违约金的反诉请求。孙勇向法院提交的证据《个体工商户开业登记审核表》记载经营者为宗祥个人经营，足以证明刘长波的转租行为，应当认定刘长波违约，孙勇有权解除合同并要求支付20万元违约金。3、一审判决孙勇返还租金、赔偿违约金、返还押金没有事实和法律依据。孙勇在2016年10月25-27日连续3天前往店面要求刘长波整改，在10月30日之前不存在对诉争房屋的占有。2016年10月30日，孙勇进场整改是刘长波违约引起，刘长波应承担孙勇整改期间的房屋租金及整改产生的材料、人工费用。孙勇在对方违约的情况下发出解除合同通知并自行整改的行为是合法维权，不属于违约。刘长波擅自整改给孙勇造成损失，孙勇不应退还押金。
刘长波辩称，1、本案不符合约定解除及法定解除的条件，因此不应适用合同法96条的规定。2、刘长波未违约，合同第5条的规定实际上是对合同到期后是否恢复原状的约定，双方也就改造的范围进行了约定，刘长波完全可以在约定的范围内进行装修改造，在合同期内刘长波的装修改造并未给孙勇带来任何损失。3、刘长波与宗祥系合伙经营，虽然以宗祥的名义进行了工商登记，但这也符合法律规定，因此，刘长波未对涉案房屋进行转租。
刘长波向一审法院起诉请求：1、孙勇返还刘长波押金20000元、返还8天的租金11967元，赔偿全部装修损失256653.75元、人员遣散费70100元及违约金200000元，共计558720.72元；2.诉讼费由孙勇承担。
孙勇向一审法院提起反诉请求：1、刘长波赔偿孙勇违约金200000元整；2.刘长波承担反诉费用。
一审法院认定事实：2013年，安徽华地置业有限公司（甲方，出租方）与孙勇（乙方、承租方）签订《华地新街商铺租赁合同》，约定甲方将位于合肥市望江西路华地新街项目A-2区楼109局部、208、209商铺（共3间）出租给乙方做商业经营使用。租赁期限自2013年11月1日起至2022年3月31日止。
2016年5月27日孙勇（甲方，出租方）与刘长波（乙方，转租方）签订《塞纳左岸转租合同》一份，约定：甲方同意将自己位于望江西路华地新街A-2区109局部、208、209的店铺（共3间）转租给乙方使用。租赁期限自2016年5月1日至2018年5月1日止。月租金为46372.6元。乙方因经营需要对商铺进行轻微改造，改造部分为：钢琴区、收银台区、靠露台的卡包区、外墙的霓虹灯招牌（改造前需提供改造后的效果图经甲方同意后才能改动），室内改动有：颜色、灯具、电路、软装。合同到期后乙方无需恢复原貌。乙方需另外交于甲方2万元整的商铺使用金，转租结束后甲方退回商铺使用押金。甲乙双方协定，店铺转租期内甲乙双方不得擅自将转租商铺全部或者部分转租、转让或变相转租、转让转借他人或调换使用。甲乙双方在合同期限内不得单方面提出解除合同或者违约，如需提前解除合同需双方协商同意。甲乙双方如果违约或者解除合同，违约方需赔偿对方20万元的损失费。
2015年10月10日，孙勇向刘长波出具收条一份，称收到刘长波交付的押金20000元。双方一致认可该20000元系本案项下转租合同对应的押金。
2016年7月初，刘长波对案涉房屋装修改造完毕，部分区域用于经营餐饮店。但改造效果图事先未经刘长波书面确认。孙勇称刘长波并未按照合同约定向其展示装修效果图，改造未经过其同意且改造超出了合同约定的范围。
2016年10月25日至2016年10月27日，孙勇连续三天前往讼争房屋，要求解除双方转租合同、恢复原状并要求刘长波停止营业，拆除改造后装修等。双方产生纠纷，经合肥市公安局南七派出所出警处理。其中，10月25日及26日均系刘长波报警且出面处理。
2016年10月28日，孙勇向刘长波邮递了解除合同通知书，该邮件被拒收。2016年10月29日，孙勇向刘长波发送短信，要求解除案涉转租合同。刘长波称其已经于2016年10月24日退出经营。
孙勇称其于2016年10月25日进场，现已经将讼争房屋内刘长波装修改造的部分拆除。
合肥市蜀山区美人鱼餐饮店的登记经营者为宗祥，2016年6月23日，刘长波以宗祥委托代理人的身份前往合肥市蜀山区市场监督管理局办理了合肥市蜀山区美人鱼餐饮店的开业登记审核手续。刘长波称其因资金及经营风险问题选择与宗祥共同经营，且基于自身原因不愿对外挂名，故此美人鱼餐饮店登记的经营者为宗祥。宗祥对上述事实亦予以认可，称“美人鱼餐厅实际是刘长波在负责经营，我只是偶尔带朋友来打牌吃饭。让我挂名作为登记经营者是为了拓展业务及办理贷款的便利”。
刘长波向孙勇支付租金至2016年10月31日。
一审法院认为，刘长波、孙勇之间签订房屋转租协议，孙勇已将房屋交付刘长波，双方形成合法、有效的租赁合同关系。刘长波已经实际退出经营，应视为双方已就案涉房屋转租合同的解除达成一致意见，涉案《塞纳左岸转租合同》已经于2016年10月24日解除。
承租人承租房屋可以以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动。孙勇称刘长波存在擅自转租情况无事实法律依据，该院不予认可。
刘长波对案涉房屋进行了改造，但未按照合同约定将改造效果图事先提供给孙勇并经孙勇同意，其称孙勇曾经现场看过装修情况但并未提供证据予以证明，其行为已经构成违约，相关装修改造费用由刘长波自行负担，故对刘长波要求孙勇赔偿全部装修损失的诉请该院不予支持。孙勇于2016年10月25日实际占有使用讼争房屋，则应返还刘长波已经缴纳的至2016年10月31日共计7天的租金10471元（46372.6元/月÷31天×7天）。孙勇三次上门阻碍刘长波正常经营，该行为给刘长波经营造成了一定损失，结合双方过错及损失程度，该院酌定孙勇支付违约金10000元，刘长波主张的超出部分，该院不予支持。对刘长波已交付的20000元押金，孙勇应予返还。刘长波诉请人员遣散费70100元无事实法律依据，该院不予支持。
现孙勇已经将讼争房屋内刘长波装修改造的部分拆除，其并无充分证据证明其实际损失的数额，孙勇主张200000元的违约金明显过高，但刘长波未经孙勇同意对房屋进行了装修改造，该行为显系违约且给孙勇造成了一定损失，该院酌定刘长波支付孙勇违约金20000元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、孙勇于判决生效之日起十日内返还刘长波押金20000元及租金10471元，并向刘长波支付违约金10000元；二、刘长波于判决生效之日起十日内支付孙勇违约金20000元；三、驳回刘长波的诉讼请求；四、驳回孙勇反诉的诉讼请求。
本案二审期间，孙勇向法庭提交证据，数码相机录像视频，视频内容是对刘长波擅自整改后的装修实况的视频，大约2016年10月20日左右。刘长波质证意见为，该证据形成时间不能确定，三性均有异议，孙勇没有提供证据证明其把房屋交给刘长波时的状态是什么情况，不能证明刘长波装修违反合同约定。
对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，2016年5月27日孙勇与刘长波签订的《塞纳左岸转租合同》，合法有效，双方均应按约履行。
根据合同约定，刘长波仅能对案涉房屋部分区域进行轻微改造，且改造前需提交相关效果图并经孙勇同意后才能实施。本案中，刘长波在接手案涉房屋后，对该房屋进行了部分装修，但其并未依约向孙勇提交相关效果图且其也不能提供证据证实其本次装修经过了孙勇同意。故刘长波的上述装修案涉房屋的行为确实违反合同约定，孙勇以此为由要求解除合同，而刘长波也于2016年10月24日实际退出经营，刘长波也于次日接管该房屋，双方当事人已实际解除案涉合同，故一审法院认定案涉合同已经于2016年10月24日实际解除并无不当，本院予以确认。对于刘长波主张的装修损失，因系刘长波违约进行装修，最终导致合同解除，其该项主张缺乏合同及法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。刘长波的装修行为虽然存在违约情形，但孙勇在行使相关权利时的方式不当，其曾三次上门阻碍刘长波正常经营，必然给刘长波造成一定的损失，一审法院据此认定孙勇退还刘长波未到期的租金及押金，并承担10000万元违约金，并无明显不当，本院予以确认。对于刘长波主张的人员遣散费70100元，因刘长波本身违约在先，且其该项费用并无相关依据，一审法院未予支持其该项请求，符合本案实际，本院予以维持。
对于孙勇主张的刘长波存在转租案涉房屋的行为问题，虽然在刘长波承租经营的范围内出现了合肥市蜀山区美人鱼餐饮店营业的事实，但该店业主宗祥已向法院表明其系与刘长波共同经营，并无转租的事实。在孙勇不能提供其他相反证据的情况下，对于孙勇主张的刘长波转租的事实，本院难以认定。
刘长波对案涉房屋的装修设施已被孙勇拆除，造成装修的现状无法准确查实，对于孙勇主张的给其造成的损失也无法核实，孙勇要求刘长波承担20万元违约金，该违约金数额过高，且无法核实相关实际损失情况，一审法院根据本案实际，酌情确定的由刘长波承担2万元违约金，也较为妥当，本院予以确认。
综上所述，刘长波、孙勇的上诉请求均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27274元，由承担刘长波承担13687元，孙勇承担13687元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年九月十二日
书记员 贾柏轩
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审