山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰山民初字第235号
原告（反诉被告）泰安志高实业集团有限责任公司，住所地泰安市虎山路19号。
法定代表人汪东廷，职务董事局主席。
委托代理人王波，男，汉族，1986年出生，系泰安志高实业集团有限责任公司法务部文员。
被告（反诉原告）许彦，男，汉族，1973年出生，住新泰市。
委托代理人许永鹏，山东金长虹律师事务所律师。
委托代理人马广伟，山东金长虹律师事务所律师。
原告泰安志高实业集团有限责任公司与被告许彦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭、公开开庭进行了审理。原告委托代理人王波、被告许彦及其委托代理人许永鹏、马广伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泰安志高实业集团有限责任公司诉称，原被告于2011年11月4日签订《商铺租赁合同》一份，约定由被告承租原告开发建设的XX2层2009-1号商铺，共计使用面积为44.9平方米，经营类别为男装，品牌为MOMNON。合同约定：租金的支付方式为每三个月支付一次。合同签订当日，乙方（即被告）支付甲方（原告）2012年4月28日至2012年7月27日前的租金14340元整，今后租金按季度支付，每次租金于上一季度末的10天内，乙方付给甲方下一季度租金。后因规划变更，导致被告实际使用面积减少为28.3平方米，变更后被告的季度租金为9038元，被告交付的第一季度租金的剩余5302元转入第二季度，后原告商场搞活动，被告已经抵顶11700元的租金，即被告第二季度租金富余7964元转入第三季度，但第三季度的剩余部分租金经原告多次催要，被告未付，被告的行为已违反合同的约定。为此特诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方于2011年11月4日签订的《商铺租赁合同》，被告在合同解除后七日内将商铺恢复原状；2、被告支付原告自2013年1月28日至实际腾空之日止的租赁费及违约金并支付利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告许彦辩称，一、被答辩人交付房屋的行为属于无效交付。根据消防法第十一条、第十三条和《国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其它特殊建设工程消防设计审核》第二条第三款之规定，被答辩人出租的志高国际SHOPPINGMLL属于必须进行消防验收的建设项目，竣工后必须经过消防验收才能投入使用。然而，被答辩人交付的商铺至今尚未经过消防验收，属于禁止使用的建筑。被答辩人将必须经过消防验收才能交付使用的房屋未经消防验收即交付给答辩人的行为严重违反了法律的强制性规定，因此被答辩人的交付行为属于无效的交付行为。同时，由于大型商场属于人员密集的场所，该类场所的消防情况还涉及到公共安全，被答辩人未经消防验收即将该大型商场投入使用，也严重地危害到了公共安全。二、被答辩人交付的商铺，答辩人亦无法正常使用。根据《个体工商户登记管理办法》第十四条之规定，答辩人正常办理营业执照进行经营，需要向工商登记部门提供经营场所的证明。但是由于被答辩人出租的商铺至今未进行消防验收，被答辩人无法办理房屋所有权证，因此无法向答辩人提供房产证明，致使答辩人无法向工商登记部门提供住所证明办理营业执照。早在2012年7月，泰安市工商行政管理局泰山分局岱北工商所就已经向答辩人下发了预警通知书责令答辩人立即停止相关经营活动，待办理营业执照后方可经营。这完全是由于被答辩人的过错，导致答辩人无法使用被答辩人交付的商铺。综上所述，被答辩人交付的商铺属于禁止使用的建筑，被答辩人的交付行为属于无效交付；答辩人也无法正常使用被答辩人交付的商铺。因此，本案的产生完全是由于被答辩人严重违约造成的，根据《合同法》第十六条之规定，被答辩人严重违约，根本无权要求答辩人履行相应的支付租金的义务。另外，第一，本案违约方为原告而不是被告，根据合同法本案属于房屋租赁合同，原告应当给被告交付符合法律规定并符合合同约定使用目的的房屋，并保证在租赁期内房屋符合上述目的。而本案原告向被告交付的房屋既没有消防验收，也没有竣工验收，不但违反了法律规定而且违反了双方合同约定，致使合同目的无法实现。第二，本案原告在房屋交付过程中存在欺诈行为，本案原告属于房地产开发商和商场运营商，其对商场应当经过消防验收和竣工验收交付使用的相关规定是非常清楚的，而本案的被告和其他租赁户只是普通老百姓法律知识和专业知识有限，而原告却故意隐瞒未经消防验收和竣工验收的事实属于欺诈。第三，本案原告在合同履行过程中还存在其他的大量的违约行为：原告多次推迟经营，导致被告在开业日期之后造成大量损失；在商场运营过程中原告并未提供相应的服务，如夏天没有冷风，冬天没有暖气。这些行为都严重影响了商场的营业给被告造成了巨大的损失。综上几点被告认为被告交付房租的前提条件是原告按照合同约定向被告交付符合使用目的的房屋，而本案原告并未履行上述义务，被告自然无法向原告交付租金，被告的行为是行使正常的抗辩权，因此，请求法院驳回诉讼请求。
被告许彦反诉称，2011年11月4日，反诉人与被反诉人签订《商铺租赁合同》，约定由反诉人承租被反诉人开发建设的XX2层2009-1号商铺，合同签订后，反诉人投入资金对商铺进行装修。但是由于被反诉人出租的商铺至今未进行消防验收，尚属禁止投入使用的建筑，同时，因被反诉人无法办理房屋所有权证，无法向反诉人提供房产证明，致使反诉人无法提供住所证明办理营业执照，导致反诉人无法正常经营。由于被反诉人的严重违约行为，致使双方签订《商铺租赁合同》的合同目的已经无法实现，反诉人特向法院提起反诉，请求判令：1、驳回被反诉人对反诉人的诉讼请求；2、依法解除反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同；3、被反诉人返还反诉人商铺保证金10000元、装修保证金2000元、已支付租金14340元，赔偿反诉人装修损失30000元（装修损失以鉴定报告鉴定价格为准）；4、本案所有诉讼费用由被反诉人承担。
原告泰安志高实业集团有限责任公司针对被告许彦反诉答辩称，第一，同意解除双方签订的租赁合同。第二，驳回反诉人其他反诉请求。理由：第一，自双方在签订租赁合同过程中即签订租赁合同后被反诉人一直在积极进行消防设施及验收的处理工作，因为政府相关部门的程序问题而并非由于被反诉人的迟延。现在已经拿到消防部门的消防验收意见书。第二，有无房产证并不是办理营业执照的必经程序，被反诉人在实际工作中已经多次为商户出具证明，有的商户已经办理营业执照，而且根据我们向工商部门的了解，有租赁合同即出租方开具的证明如果商户符合条件话是可以办理营业执照的。第三，竣工报告书在2012年4月15日我们已经拿到。
经审理查明，原被告于2011年11月4日签订商铺租赁合同一份，主要内容为“甲方泰安志高实业集团有限责任公司，乙方许彦；第一条店铺位置、甲方同意将XX二层2009-1号商铺，使用面积为44.9平方米租赁给乙方经营。第二条合同期限、本合同起租生效日为2012年4月28日，终止日为2015年4月27日。第三条经营范围、乙方承接的商铺须用于商业经营活动，经营类别为男装，品牌为MOMNON。第五条、甲乙双方商定，租赁期内该商铺的日租金价格标准为商铺房面积每平方米每日3.5元（含物业费）。租金支付方式为每三个月以现金或转账方式支付一次，先付款，后承租。在签订本合同之日，乙方付给甲方2012年4月28日至2012年7月27日前的租金计14340元。今后租金按季度支付，每次租金于上一季度末的10天内，乙方付给甲方下一季度租金计14340元，以此类推。甲乙双方商定，乙方向甲方交纳计10000元整的保证金。订立本合同时，乙方付清保证金及第一笔租金，甲方收取租金和保证金后应向乙方开具收款凭证。甲方将商铺交付给乙方使用。租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按本合同约定租金总额的2‰，向乙方收取逾期交款违约金，并有权对乙方采取停水、停电、封门等相应的维权措施，由此导致的一切损失均由乙方自行承担。乙方累计拖欠租金超过15天的，甲方有权解除合同，收回商铺房，乙方仍应支付违约金，违约金直接从乙方所交保证金中予以扣除，乙方对此无异议。第六条、如本合同无效、租赁期间届满、终止或本合同解除等原因，乙方的装饰装修（包括未形成附和的以及已形成附和的）除可移动的部分乙方可自愿带走外，其余甲方一律不给予赔偿或补偿。第十七条特别约定、无论何种原因导致本合同不再继续履行，甲方投资的建筑物和土地等归甲方所有，乙方投资的建筑物、设施、设备及装修等归乙方所有（如乙方不予拆除或该装饰装修无法拆除，装饰装修部分甲方不予赔偿或补偿），但乙方同意遵守本条第二项的规定。”被告于2011年6月7日向原告交纳商铺保证金10000元，于2011年11月4日向原告交纳一个季度商铺租金14340元，并2011年11月25日交纳装修保证金2000元。后原告按照合同约定于2012年4月28日前向被告交付了商铺，实际交付的商铺面积为28.3平方米。后因原告商场举办活动，被告抵顶租金11700元。
泰安市公安消防支队于2013年5月30日出具建设工程消防验收意见书，其中记载“泰安志高月星广场建设工程消防验收综合评定为合格”。截至法庭辩论前，原告仅提交诉争租赁房产工程竣工报告，其中记载“经预验收，该工程已完成设计和合同约定的各项内容，工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，可以办理工程竣工验收手续”，但未提交最终的竣工验收手续。
诉讼中，被告申请对诉争租赁房产装修价值进行鉴定，后因申请人未缴纳鉴定费，鉴定机构作退案处理。庭审中，被告认可仍占用房屋，鉴于原被告均请求解除双方签订的租赁合同，经本院询问，被告表示等鉴定机构现场勘验完毕后七日内腾退，因鉴定机构退鉴，被告仍未向原告交接房屋，经本院再次询问，原被告同意于2014年7月25日交接房屋。原被告对2014年7月25日双方签订的交接表均无异议，其中交接表中记载“于2014年7月28日前将装修可移动部分自行拆除，否则视为放弃”。原告认可双方于2014年7月25日进行了交接，被告主张在原告起诉时已搬走，交接表只是对腾空的一种确认，原告对此有异议，被告未提交相关证据予以证实搬走时间。庭审中，被告提交装饰工程合同书及装修明细表证明装修花费，原告对该证据有异议，质证称该证据只是清单，没有缴款单据，不能证实花费数额，而且被告已申请鉴定，是被告造成退鉴的，应视为其放弃了权利。
审理中，本院认为原被告签订的合同系无效合同。经向原被告释明后，原被告均未变更其诉讼请求。
上述事实由商铺租赁合同、收据、建设工程消防验收意见书、工程竣工报告、装饰工程合同书、装修明细表等证据及庭审笔录在卷予以证实。
本院认为，本案争议的焦点在于是否竣工验收和消防验收对房屋租赁合同效力有何影响。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用。”本案中，原被告诉争房产只经过了预验收，并没有办理完毕竣工验收手续，且验收合格应以有关行政主管部门完成验收为标准，故应认定诉争房产未完成竣工验收。出租未经竣工验收的房屋，该房屋存在着安全隐患，不具备交付使用条件，因此，房屋租赁合同因违反法律的强制性规定，当属无效。
《中华人民共和国消防法》第十三条规定按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案诉争房产属于《中华人民共和国消防法》第十一条规定的建设工程即“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”，本案租赁合同并不是预租合同，且签订房屋租赁合同后，交付租赁房产时并未经过验收，该租赁合同应认定为无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于原告主张租赁费的诉讼请求。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故对原告主张房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占有使用费的支付标准，本案中，针对租赁合同无效，出租方即原告应承担主要责任，承租人即被告承担次要责任，考虑到被告使用房屋的情况，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，对此本院依法调整为合同约定租金标准的30%。庭审中，被告认可仍占用房屋，经本院两次询问，原被告同意于2014年7月25日交接房屋。原被告对2014年7月25日双方签订的交接表均无异议，但被告主张在原告起诉时已搬走，交接表只是对腾空的一种确认，原告对此有异议，被告未提交相关证据予以证实搬走时间，且被告该主张前后不一致，与交接表中的内容亦不一致，对被告该主张本院不予采信，应当认定被告于2014年7月25日向原告交付了诉争房产。综上，被告应当按照季度租金14340元的30%向原告支付自2012年4月28日至2014年7月25日的房屋占有使用费（已支付的房租14340元和已抵顶的房租11700元应予以扣减）。关于原告主张的违约金及利息，对此本院不予支持。合同无效后，原告应向被告返还商铺保证金10000元和装修保证金2000元。关于被告主张的装修损失，其申请鉴定机构对诉争租赁房产装修价值进行鉴定，后因其未缴纳鉴定费，鉴定机构作退案处理；其提交的装饰工程合同书及装修明细表，原告对该证据有异议，本院认为合同书及明细表并不能证实被告的实际花费，亦无法确定当前装饰装修残值，被告主张装修费的证据并不充分，对此本院不予支持。
案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，判决如下：
一、被告许彦向原告泰安志高实业集团有限责任公司支付房屋占有使用费（以每季度4302元的标准自2012年4月28日起计算至2014年7月25日止，已支付的房租14340元和已抵顶的房租11700元应予以扣减）；
二、原告泰安志高实业集团有限责任公司返还被告许彦商铺保证金10000元；
三、原告泰安志高实业集团有限责任公司返还被告许彦装修保证金2000元；
四、驳回原告泰安志高实业集团有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告许彦的其他反诉请求。
上述应付款项于本判决生效后十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元、保全费820元，共计1970元，由原告泰安志高实业集团有限责任公司承担；反诉费1209元，由被告许彦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 穆 军
代理审判员 马 翔
人民陪审员 顾广林
二〇一四年八月十八日
书 记 员 辛 建