新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终1237号
上诉人（原审第三人）：新疆一方天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市经济技术开发区十色街16号。
法定代表人：李萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈克峰，新疆四至律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈永梅，新疆四至律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆恒达建设工程有限责任公司乌鲁木齐分公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区工业园内。
负责人：魏宗平，该分公司经理。
被上诉人（原审被告）：新疆恒达建设工程有限责任公司，住所地新疆博州精河县城镇友谊北路3号。
法定代表人：崔忠磊，该公司董事长。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑远平，男，1974年10月13日出生，汉族，新疆恒达建设工程有限责任公司乌鲁木齐分公司法务部职员，住乌鲁木齐市新市区鲤鱼山南路1081号鲁达国际16楼。
被上诉人（原审原告）：尚向周，男，1955年6月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区府前东路振兴九巷**号自建房。
委托诉讼代理人：牛准，男，1950年1月25日出生，汉族，米东区司法局退休干部，住米东区稻香南路东二巷15号。
被上诉人（原审被告）：新疆龙海建筑安装工程有限公司，住所地乌鲁木齐市阿勒泰路386号。
法定代表人：雷必登，该公司董事长。
上诉人新疆一方天房地产开发有限公司（以下简称一方天公司）因与被上诉人尚向周、被上诉人新疆恒达建设工程有限责任公司乌鲁木齐分公司（以下简称恒达乌鲁木齐分公司）、被上诉人新疆恒达建设工程有限责任公司（以下简称恒达公司）、被上诉人新疆龙海建筑安装工程有限公司（以下简称龙海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2016）新0109民初1372号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人一方天公司的委托诉讼代理人陈永梅，被上诉人尚向周及委托诉讼代理人牛准，被上诉人恒达乌鲁木齐分公司、恒达公司的共同委托诉讼代理人郑远平到庭参加了诉讼。被上诉人龙海公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一方天公司上诉请求：请求撤销一审判决（2016）新0109民初1372号民事判决书，重新判决。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。恒达公司作为11号楼施工主体单位，为施工承包方，该合同为双方施工备案合同，项目负责人为朱杰，该合同对合同主体具有法律效力和约束力，恒达公司并未将该工程转包给龙海公司及熊小清，未与龙海公司、熊小清、尚向周、三峰砂场签订任何砂石料供应合同和工程分包合同，龙海公司、熊小清与尚向周、三峰沙场之间的供货合同对我公司并无约束力，龙海公司、熊小清与尚向周之间约定的以砂石料供应款抵偿房款的约定与我公司并无关联性，该约定损害了我公司的合法权益，我公司与尚向周之间并无房屋买卖合同关系，砂石料供应款应当由龙海公司给付，不应由我公司承担责任。我公司给恒达公司交付的房屋价值及工程款已远超合同约定的包干价格，我公司已超付工程款。生效裁判文书已确认涉案工程11号楼系恒达公司施工建设，并不是龙海公司施工建设，该工程不存在非法转包，龙海公司既不是涉案小区的实际承包人，亦未实际施工，无权处置我公司的房屋；2.本案原告主体有误。本案中三峰砂场是合同的主体，是供应合同的相对方，是法人单位，并不是自然人，尚向周不是适格原告，其诉求不应得到支持，请二审法院依法予以审查后做出公正判决；3.尚向周并非基于房屋买卖关系向我公司主张权利，而是基于债权转让行为向一方天主张权利，因此，本案的性质和案由并非房屋买卖纠纷，而是债权转让纠纷，债权人转让债务的应当通知债务人，恒达公司并未向我方履行通知义务，无论恒达公司与龙海公司债权转让是否成立，对我公司均不发生债权转让的效力，因此我公司没有义务协助尚向周办理产权转让；4.收据并不是我公司对恒达公司的债权凭证，根据恒达公司与我公司的交易习惯，该收据的行为需要经过我公司的确认，我公司才负有将房屋产权办理至所有人名下的义务；5.恒达公司是否存在将涉案工程转包给龙海公司，双方的债权转让关系是否成立，在一审判决查明事实中并未查明，但一审认定恒达公司将涉11号楼转包给龙海公司并无法律和事实依据；6.该涉案房屋并未由尚向周实际占有使用，我公司向尚向周发出了搬出公告，一审法院认为尚向周占有了该房屋与事实不符。请求二审法院依法支持我公司的上诉请求。
恒达公司、恒达乌鲁木齐分公司共同辩称，一审法院事实查明清楚，我方对一方天公司的上诉请求不予认可。1.一方天公司与我方签订的米东区二期11号楼工程《施工合同补充协议》，协议第七条约定折抵工程面积9,500平方米，除此之外我方可自由销售折抵工程款的房屋，但我方不得进行恶意价格竞争，该条款明确说明，一方天公司应当给付我方交付面积9,500平方米的房屋，但实际仅给付4,841.26平方米房屋，一方天公司有义务对折抵工程款的相关面积房产办理过户，一方天公司不协助尚向周办理房产手续没有理由；2.根据补充协议第八条的规定，甲方负责将该房屋办理至乙方指定客户名下，根据该约定，办理该房屋的手续是一方天公司应尽的义务。3、一方天公司在上诉状之外新提出的上诉理由我方拒绝答辩。
尚向周辩称，我认为一方天公司的上诉理由并不真实，一审法院认定查明的事实清楚，对于一方天公司提出变更本案案件性质的意见我方不予认可，该案是基于尚向周与恒达公司的买卖关系起诉，一方天公司在本案中作为第三人的法律地位，认为我不具备原告主体资格没有法律依据和事实依据。
龙海公司未进行答辩亦未提交书面答辩意见。
尚向周向一审法院起诉请求：请求判令恒达公司、恒达乌鲁木齐分公司、龙海公司及一方天公司立即为我办理位于乌鲁木齐市米东区一方天小区11号楼四单元1001号房屋的房产手续。
一审法院认定事实：2009年4月30日，一方天公司（作为发方包）与恒达公司（作为承包方）签订一份《建设工程施工合同》。约定工程名称新疆一方天房地产开发公司二期11号住宅楼工程，开工日期2009年4月30日，竣工日期2010年7月1日。2009年5月18日，一方天公司（作为甲方）与恒达公司（作为乙方）又签订一份米东区二期11号楼工程施工合同补充协议，约定的主要内容为：一、该工程包干单价为每平方米1,500元，合计工程款2,461.7925万元，双方一致同意甲方以该工程房屋折抵全部工程款，折抵房屋总面积9,500平方米，除此以外甲方不再向乙方支付工程款。乙方可自由销售折抵工程款的房屋，但乙方的销售活动不得影响甲方的正常销售，不得进行恶意的价格竞争（注：折抵房总面积销售总款超出工程总款，多余款为甲方给乙方工程垫资的补偿）。二、房屋销售开始后，9,500平方米的折抵房屋中的5,808平方米甲乙双方共同优先销售（按每平方米不少于3,000元销售），甲方双方共同销售5,808平方米的所有房款全部支付乙方工程款，甲方不得挪用。三、除上述约定双方售出的抵房面积以外，乙方剩余的抵款房屋面积，由乙方自行销售。乙方将于工程一开工甲方负责将该房屋办到乙方指定的客户名下抵乙方工程款，达到竣工验收后，并办理相关手续。2009年8月15日，尚向周以其为业主的乌鲁木齐县托里乡三峰砂场（供方）的名义与龙海公司项目负责人熊小清（需方）签订《合同》一份，约定：三峰砂厂向熊小清供应砂石料，交货地点为米东区健康北路东侧一方天小区11号楼工地现场。2010年4月3日，双方再次签订《合同》，约定：三峰砂厂向熊小清供应砂石料，交货地点为一方天11#楼，每月结清一次顶房款（一方天小区11#楼四单元1001号房），房源为一方天小区11#楼四单元1001号房，面积为139.78平方米，房价为3,328元/平方米，总房款为465,187.84元；工程竣工验收合格后需方向供方办理房屋手续，所有房款用砂石款顶清为止。2012年11月,龙海公司向尚向周交付了该房屋钥匙，现尚向周持有加盖“新疆恒达建设工程有限责任公司乌鲁木齐分公司财务专用章”、单价3,000元、人民币419,340元的新疆一方天房地产开发有限公司米泉分公司一方天11#楼收款收据一张。该房屋2015年度采暖费收据上记载用房名称为熊小清。
2013年5月21日，一方天公司米泉分公司向尚向周发出《搬迁公告》“一方天小区11号楼4单元1001室户：你现在居住的商品房未在我公司合法购买，也未经我公司同意，且在我公司不知情的情况下，擅自将该商品房房门撬开，私自居住，你的行为已严重侵害了我公司对该房屋的合法所有物权…现特向你发出搬迁公告,自本公司搬迁公告发布之日起10日内,限你搬出你所非法侵占的我公司商品房…”。后一方天公司将该房屋换锁至今。案涉房屋目前尚未办理房屋确权登记。
一审法院认为,本案争议的焦点在于尚向周是否有权主张案涉房屋的办证请求权和对尚向周负有办证义务的主体。
首先，关于本案当事人之间的关系问题。尚向周与龙海公司于2009年和2010年订立的《合同》能够证实双方存在砂石料买卖合同关系，龙海公司承诺以房抵货款，砂石料买卖合同合法；恒达公司将案涉11#楼建设工程整体转包与龙海公司，双方系工程非法转包合同关系；恒达公司承揽第三人一方天公司住宅楼房施工工程，双方系建设工程施工合同关系。就案涉房屋，尚向周自愿接收了加盖恒达乌鲁木齐分公司印章的房款收据，则恒达乌鲁木齐分公司向尚向周出具房款收据的行为是对龙海公司承诺向尚向周转移房屋产权的债务受让。
其次，关于为尚向周办证的义务主体。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。一方天公司与恒达公司的合同中约定“乙方将于工程一开工甲方（一方天公司）负责将该房屋办到乙方指定的客户名下抵乙方工程款，达到竣工验收后，并办理相关手续”。龙海公司对尚向周的以房抵债承诺行为不违反法律强制性规定，尚向周已完全履行供货义务并基于合同关系合法实际占有了案涉房产，有权主张案涉房屋的办证请求权。一方天公司与恒达公司的施工合同中约定的工程已竣工并交付使用，双方就建设工程施工合同的履行不能成为对抗涉及合同中善意第三方权益的理由。恒达公司作为债务受让人，对尚向周负有协助办理产权证书义务，但恒达公司并非案涉房产的开发商，其不具备直接为尚向周申请办理房产确权的能力和条件，只能按照与一方天公司的约定通过协助房地产开发公司申请办理方能完成，一方天公司也具备协助通过恒达公司购房的客户申请办理房产登记的履行条件。龙海公司对尚向周的债务已经转移，在本案中不再承担民事责任。恒达乌鲁木齐分公司作为恒达公司的分支机构，其也并非一方天公司的合同相对人，在本案中不能独立承担民事责任，恒达公司的行为即包含恒达乌鲁木齐分公司对尚向周承诺的履行，故尚向周对恒达乌鲁木齐分公司的诉请，一审法院不再予以支持。判决：一、新疆一方天房地产开发有限公司协助尚向周申请办理位于乌鲁木齐市米东区一方天小区11号楼四单元1001号房屋的产权登记手续，于判决生效后一个月内履行完毕；二、新疆恒达建设工程有限责任公司就上列第一项对新疆一方天房地产开发有限公司负有随时协助配合的义务；三、驳回尚向周对新疆龙海建筑安装工程有限公司的诉讼请求；四、驳回尚向周对新疆恒达建设工程有限责任公司乌鲁木齐分公司的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为,一方天公司与恒达公司签订的关于米东区一方天小区二期11号楼工程施工合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。恒达公司与一方天公司签订的施工合同补充协议约定，一方天公司以该小区11号楼部分房屋折抵全部工程款，折抵房屋总面积9,500平方米，恒达公司可自由销售折抵工程款的房屋，上述约定的内容应视为恒达公司取得了一方天公司同意出售涉案房屋、以房屋款项折抵工程款的授权委托行为，恒达公司、龙海公司对尚向周为涉案工程提供砂石料的事实均予以认可，一方天公司上诉认为尚向周不是涉案工程砂石材料供应人的主张不能成立，本院不予采信。恒达公司、恒达乌鲁木齐分公司、龙海公司对尚向周以砂石料供应款折抵争议房屋购房款的行为予以认可，恒达公司对恒达乌鲁木齐分公司向尚向周出具购房收据的行为予以追认，应当视为尚向周与恒达公司之间存在房屋买卖合同关系。根据一方天公司与恒达公司签订的补充协议约定，一方天公司负责将该房屋办到恒达公司指定的客户名下，尚向周作为涉案争议房屋的买受人，依据约定，一方天公司应协助尚向周办理涉案房屋的不动产权登记手续，一方天公司认为不负有协助办理涉案房屋权属变更登记的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于一方天公司主张涉案工程不存在违法转包，熊小清与涉案工程并无关联性，一方天公司存在超付工程款的问题，因上述主张与本案并非同一法律关系，本案中不予处理。
综上所述，一方天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。龙海公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第（一）项、一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元（一方天公司已预交），由上诉人一方天公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一七年五月十九日
书记员 石晓峰
杨文新