陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕10民终70号上诉人（原审原告）:丹凤县文化广播影视局,住所地：陕西省商洛市丹凤县城西环路2号。法定代表人:阮建波，该局局长。委托诉讼代理人:叶晗钰，陕西东瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:许春富，男，1953年3月21日出生，汉族，住陕西省商洛市,系丹凤县文化广播影视局退休职工。委托诉讼代理人:许娜娜，丹凤县中学教师，系许春富之女。上诉人丹凤县文化广播影视局（以下简称丹凤县文广局）因与被上诉人许春富房屋租赁合同纠纷一案，不服丹凤县人民法院(2016)陕1022民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丹凤县文广局上诉请求：一审法院适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。事实和理由：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容并不包含“职工集资”等内容，该合同是一个标准的租赁合同，应当适用《合同法》第二百一十四条及二百三十五条规定，判决房屋租赁期限超过二十年的部分无效。上诉人要求确认双方租赁合同中超过20年租赁期限的部分无效，符合《合同法》及其司法解释的规定精神，原审法院适用该规定，但却作出截然不同的结果，属适用和理解法律错误，且就同类案件的处理，外地法院有明确的判例，即适用《合同法》的规定，作出了超过20年无效的判决。综上，上诉人认为一审法院适用法律和理解法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人许春富辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。丹凤县文广局向一审法院起诉请求：1、确认丹凤县文广局与许春富于1998年2月15日签定的《房屋租赁合同》中租赁期限超过二十年的部分无效；2、请求终止原、被告签订的《房屋租赁合同》中租赁期限有效部分从2016年2月1日至2018年12月31日期间合同的履行。一审法院认定事实：2010年6月体制改革，丹凤县文化旅游体育局和丹凤县广播电视局合并为丹凤县文化广播影视局。现办公大楼是原丹凤县广播电视中心于1998年修建的原丹凤县广播电视中心机房办公大楼。1998年初原丹凤县广播电视中心向省广电厅申请‘丹凤县广播电视办公机房大楼’建设项目，项目审批后省广电厅和商洛行署下拨建设专款15万元。县广电中心规划修建8间5层大楼，需要资金70万元，按照建设要求向县国资局申请拆除旧房、向县发计局申请立项、向县城建局申请招标。为解决资金缺口，经请示县委县政府，由单位职工共同集资，建成后的门面房归集资者使用。1998年丹凤县广播电视中心班子成员带头，每人集资3万元，并约定房屋使用期50年，其余建设资金从丹凤县建设银行贷款筹集。建设资金到位后，该项目于1998年3月11日开工建设，同年12月竣工投入使用。1998年2月15日原丹凤县广播电视中心与被告许春富签定《房屋租赁合同》，合同约定：许春富承租门面房一自然间，房屋的位置位于北新街向南排列第五间，租金3万元一次交清，租期50年（自1999年1月1日至2049年12月31日），若一方违约、付违约金8000元；同时在合同总则部分载明了基于建设资金缺口愿将一楼八间门面房提前出租，租金收入弥补资金缺口。合同签订后被告许春富向原丹凤县广播电视中心交足集资款3万元，使用了位于北新街向南排列第五间房屋一间至今。一审法院认为，原告为了解决建房的资金缺口，向被告集资3万元，通过租赁合同的形式，以房屋五十年的使用权来抵偿3万集资建房款。况且《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》（以下简称“《合同法解释一》”）第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本法另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可适用合同法的有关规定。”以及本解释第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法的规定”，其立法本意是为了保护合同的有效性。本案讼争的合同成立于合同法实施之前的1998年2月15日，应适用当时的法律规定，而当时的法律和行政法规并没有对房屋租赁期限作出禁止性或者限制性规定，原、被告的行为没有违反当时法律法规的有关禁止性或者限制性规定，故原、被告之间的合同应合法有效。原告现要求确认其与被告许春富于1998年2月15日签定的《房屋租赁合同》中租赁期限超过二十年部分无效的诉请，有悖上述司法解释的规定，不予支持；同时原告要求终止其与被告签订的《房屋租赁合同》中租赁期限有效部分从2016年2月1日至2018年12月31日期间的合同履行之诉求亦违反合同约定，不应支持。综上，依照《合同法解释一》第一条、第三条之规定，判决：驳回原告丹凤县文化广播影视局的诉讼请求。案件受理费50元，由原告丹凤县文化广播影视局负担。本案二审期间，双方当事人未提交新的证据。二审查明的案件事实与原审一致。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应予有效。二审争议焦点主要是：当事人订立的房屋租赁合同期限超过20年的部分是否有效，一审法院适用《合同法解释一》第一条、第三条是否正确。本案当事人订立合同时间是1998年2月15日，合同约定自订立时生效，租期为1999年1月1日至2049年12月31日，共计50年。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）自1999年10月1日起施行，本案当事人签订合同在《合同法》实施前。该法第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。该规定对《合同法》施行后的租赁合同期限具有法定约束力，但对《合同法》实施前成立的合同效力是否具有约束力，应作符合《合同法》立法目的的选择。《合同法解释一》第一条中关于“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，……适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的规定内容，必须要将其与该解释第三条的规定联系起来才能作出准确的理解。《合同法解释一》第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用《合同法》合同有效的，则适用《合同法》”的规定，对该条作反对解释，即适用当时的法律合同有效，而适用《合同法》合同无效的，则应适用当时的法律规定认定合同有效，而不可以适用《合同法》的规定认定合同无效。因此，《合同法》实施前成立的合同效力认定的法律依据，是选择合同成立当时的法律规定还是选择适用《合同法》的规定，判断标准就是适用哪个规定可以认定该合同有效就选择适用该规定。《合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定，故丹凤县文广局与许春富于1998年2月15日签订租期50年的租赁合同，虽然超过了《合同法》最长租赁期限20年的规定，但并不违反合同成立当时的法律、行政法规的规定。《合同法解释一》第一条、第三条解决的就是《合同法》实施前后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的法律适用问题。原审根据《合同法解释一》第一条、第三条的规定，认定双方当事人签订的房屋租赁合同关于租期的约定合法有效，符合《合同法》的立法目的，适用法律正确。综上，本案当事人签订房屋租赁合同时的国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或者限制性规定，当事人的签约行为没有违反有关禁止性或者强制性规定，应当以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。因此，原审法院认定本案所涉合同有效符合法律规定。上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丹凤县文化广播影视局负担。本判决为终审判决。审判长  王礼武审判员  卢洛军审判员  文改云二〇一七年二月二十日书记员  宁 赟