上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2123号
上诉人（原审被告）黄秋菊，女，1986年3月7日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市。
委托代理人孙继承，上海英泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周钢，女，1960年11月16日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人徐华，浙江越光律师事务所律师。
上诉人黄秋菊因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第1533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人黄秋菊的委托代理人孙继承、被上诉人周钢的委托代理人徐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市杨浦区政熙路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原产权人系周钢。案外人陈某某系黄秋菊的嫂子。陈某某与周钢系朋友关系。因周钢欠款无力偿还，经协商，周钢将系争房屋转让给陈某某，以抵扣借款债务，因陈某某不符合上海购房资格，故以黄秋菊名义购房。
2013年8月1日，黄秋菊（乙方）与周钢（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，内容为：甲乙双方通过上海壹丰房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，建筑面积为107.18平方米，房价款为人民币260万元（以下币种均为人民币）；双方确认，在2013年9月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；关于付款，双方在补充条款中约定：乙方于2013年7月4日给付定金7万元、于2013年7月24日前给付首期房款193万元（含尾款5万元，尾款由居间方保管至交房日再转付给甲方）、乙方于该房地产权利转移买卖交易三个工作日内给付甲方房价款60万元，甲方在该房屋内的户口（若有）应在交房前迁出（此前甲方配合乙方办理各项户名变更手续、结清水电煤等公用事务费用后）乙方结清所有购房款后7天内，甲方交房。由居间方转付房价款尾款等。
2013年8月7日，周钢（甲方）与黄秋菊（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方就乙方购买甲方系争房屋，双方在协议一致的基础上，达成本协议。甲方同意最后房价款260万元，有交房后一个工作日给付甲方；甲方承诺乙方2013年8月20日之前将该房屋交割给乙方，在此时甲方在该房屋内的户口迁出（此前甲方配合乙方办理各项户名变更手续、结清水电煤等公用事业费用）；乙方验收后一个工作日内把剩余付款给付甲方；本协议与合同编号XXXXXXX的买卖合同有同等的法律效益。当日，黄秋菊通过其中国银行账户向周钢账户转账50万元。
2013年8月9日，系争房屋产权登记在黄秋菊名下，但周钢未交付房屋，系争房屋由周钢父母实际居住。
2014年4月，黄秋菊至原审法院起诉周钢及其父母，要求搬离系争房屋并交付给黄秋菊，周钢以黄秋菊未付清房款为由，提出反诉，要求解除合同，案号为（2014）杨民四（民）初字第985号。该案历经几次庭审后，周钢及黄秋菊以庭外和解为由向原审法院申请撤诉，原审法院裁定予以准许。后因双方未能协商一致，周钢又向原审法院提起本案诉讼，称黄秋菊在庭外和解后非但没有付清余款，而且多次骚扰周钢及其父母，黄秋菊的上述行为已构成根本违约，故请求法院判令：1、解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系争房屋产权恢复登记至周钢名下；2、黄秋菊赔偿周钢损失，以未付房款160万元为本金，按照日万分之五计算，从2013年8月10日起算至实际支付之日止。
原审法院另查明，因周钢欠付案外人付向明、孙智俊钱款，为偿还该二人借款，其向陈某某借款40万元，周钢并于2012年12月16日向陈某某出具《借据》，内容为：借款人周钢向出借人陈某某借人民币肆拾万元，于2013年6月16日前归还借款，利息按银行同期贷款利率的四倍计算。借款抵押物房产。借款人逾期还款，除向出借人归还本金外，还应支付逾期利息，按月计算，不足一个月按一个月计算，利率按同期银行贷款利息的四倍；违约金按天计算，每天按借款金额的千分之三计算，出借人在催讨本金期间实际发生的劳务费及差旅费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、诉讼费等相关费用等内容。
2012年12月17日，周钢向案外人高迎出具《借据》，内容为：今有借款人周钢向出借人高迎借人民币壹佰万元，于2013年6月17日前归还借款，利息按银行同期贷款利率的四倍计算。借款抵押物房产。借款人逾期还款，除向出借人归还本金外，还应支付逾期利息，按月计算，不足一个月按一个月计算，利率按同期银行贷款利息的四倍；违约金按天计算，每天按借款金额的千分之三计算，出借人在催讨本金期间实际发生的劳务费及差旅费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、诉讼费等相关费用等内容。当日，高迎通过其中国银行账户向周钢转账20万元；同年12月19日，系争房屋设置抵押权人为高迎的抵押权登记信息，债权金额为200万元，当日高迎再次向周钢转账5万元。原审审理中，周钢否认向高迎借款100万元，仅认可收到25万元，且认为该笔款项是周钢和高迎之间的借款纠纷，与本案无关，高迎转让该笔债权并未通知周钢，故不应计入房款。
2013年1月21日，陈某某通过中国建设银行账户向周钢转账99，000元。
2013年7月4日，周钢向黄秋菊出具两张《收条》，载明：今收到黄秋菊购买本人政熙路XXX弄XXX号XXX室房款人民币193万元、今收到黄秋菊购买本人政熙路XXX弄XXX号XXX室房款人民币7万元。周钢对该收条上签名确认是其本人所签，但否认收到上述款项。
在（2014）杨民四（民）初字第985号案件中，黄秋菊及陈某某方陈述房款支付情况为：陈某某替周钢偿还付向明、孙智俊借款50万元；陈某某2012年11月至2012年12月期间取现后向周钢累计支付现金21万，以及陈某某经营饭店的营业款现金42万元支付给周钢；陈某某2013年1月21日向周钢转账99，000元；陈某某2013年7月15日替周钢偿还抵某某人为中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行的贷款本金353，333.58元以及利息1，414.32元、替周钢偿还法院执行款152，412元；黄秋菊2013年8月7日转账给周钢50万元；高迎2012年12月17日银行转账给周钢20万；高迎2012年12月19日现金支付周钢2万、转账支付5万元。此外，陈某某支付了系争房屋过户税费78，000元、中介费2万元；高迎起诉周钢民间借贷案件诉讼费14，430元、保全费5，000元；陈某某起诉周钢民间借贷案件诉讼费7，750元，保全费2，670元。上述费用全部计入房款，合计款项为2，624，925.58元。
在该案审理中，高迎至原审法院述称，其和周钢并不认识，和陈某某系表姐妹，因周钢向陈某某借钱，其就将100万打给了陈某某，有的从卡上转账到陈某某账户，有的是给了陈某某现金，其本人的银行卡也放在陈某某处。对于陈某某如何借钱给周钢、是否向周钢转账25万元全部不清楚，具体都是由陈某某进行操作的。但是100万元至今未有人偿还，其本人将该笔债权转让给陈某某，也同意该100万元用于充抵系争房屋的房款，然后其再向陈某某主张该100万元债务。
在本案原审审理中，黄秋菊称房款的构成情况为：工商银行还贷353，333.58元、执行款152，421元、借条上的40万元、高迎借给周钢的100万元、陈某某转账的99，000元、黄秋菊转账的50万元，共计2，504，745.58元，另外税费78，268元、2万元中介费、民间借贷案诉讼费22，180元、执行费7，670元，合计约263万元。其中高迎向周钢借款的100万元，包括高迎向周钢转账25万元、陈某某的饭店营业款42万元、银行提现款均包括在该100万元内。
原审法院再查明，2013年7月30日，高迎、陈某某分别至原审法院起诉周钢，分别要求周钢偿还借款本金100万元、利息7万元，本金40万、利息3万元。案号分别为（2013）杨民一（民）初字第4530号、（2013）杨民一（民）初字第4529号，高迎、陈某某均于2013年8月5日撤诉，高迎缴纳案件受理费7，215元、保全费5，000元。陈某某缴纳诉讼费3，875元、保全费2，670元。
系争房屋上现设置有上海农商银行虹口支行的抵押，债权数额为150万元，债务期限从2014年3月5日至2017年3月5日，以及案外人史某某的个人抵押，债权金额为250万元，债务期限从2014年8月11日至2015年8月11日。
原审法院认为，本案争议焦点系黄秋菊一方是否按照合同约定向周钢付清260万元房价款。就此，双方无争议的款项系陈某某代为偿还工商银行贷款本金353，333.58元、利息1，414.32元，代为支付的法院执行款152，421元、转账支付的99，000元，以及周钢出具给陈某某的借据中涉及的40万元，合计1，006，168.90元。关于黄秋菊转账支付给周钢的50万元，周钢否认收到该笔款项，但未能提供相应证据，故周钢该辩称意见，原审法院不予采信，该笔款项计入周钢收到的房款，结合上述无争议款项，共计1，506，168.90元。黄秋菊辩称周钢向高迎借款100万元，该笔款项应计入房款。对此，原审法院认为，虽周钢向高迎出具了100万元的借据，但周钢否认全额收到上述款项，仅认可收到25万元，故双方对该债权债务存有争议，且没有证据显示，在周钢和黄秋菊签订买卖合同时，该笔款项通知周钢计入房款，故原审法院对黄秋菊一方将该100万元计入房款的意见不予采纳。关于过户产生的税费78，268元、2万元中介费，系房屋交易中产生的合理费用，不应计入房款，且双方合同也并未约定该笔费用列入房款内。关于民间借贷案产生的诉讼费、执行费等费用，亦是陈某某、高迎另案纠纷产生的费用，双方并未约定计入房款，故原审法院对该笔费用亦不列入房款。综上，原审法院确认黄秋菊方向周钢支付的房款共计1，506，168.90元，黄秋菊未足额支付周钢房款260万元。现周钢以此为由要求解除合同，符合法律规定，故该项诉请原审法院予以支持，合同解除之日为法院诉状副本送达黄秋菊之日即2015年5月6日。周钢另要求黄秋菊支付损失，因该主张无合同及法律依据，故原审法院不予支持。因合同解除，周钢向陈某某收取的款项理应返还。关于合同解除后产权的恢复，因系争房屋上现设置有案外人抵某某，故须待抵某某涤除后，系争房屋产权再恢复至周钢名下。据此，原审法院作出如下判决：一、周钢与黄秋菊就上海市杨浦区政熙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年5月6日解除；二、周钢应于判决生效之日起十日内返还黄秋菊房款人民币1，506，168.90元；三、黄秋菊应及时清洁上海市杨浦区政熙路XXX弄XXX号XXX室房屋上设置的抵押，并于该房屋上其他权利人的抵押清洁后三日内配合周钢将房屋产权恢复登记至周钢名下；四、周钢要求黄秋菊赔偿损失，以人民币1，600，000元为本金，按照日万分之五计算，从2013年8月10日起算至实际支付之日止之诉讼请求，不予支持。
原审判决后，黄秋菊不服，向本院提起上诉称：1、黄秋菊提供的《补充协议》、《收条》、《银行转账凭证》、《收据》、《还款凭证》、《借据》等证据已经形成有效的证据链，足以证明黄秋菊一方已经全额支付了260万元房款。其中，周钢于2013年7月4日出具的两张收条金额分别为193万元和7万元，结合周钢向陈某某和高迎出具的两张借据（金额分别为40万元、100万元）等证据，足以证明黄秋菊已经支付了房款200万元。上述证据加上黄秋菊通过中国银行账户向周钢转账的50万元，可以证明黄秋菊已经支付了250万的房款。此外，双方在《补充协议》中将尾款一栏划去，也可以证明双方对房款已经付清的事实作了确认。2、周钢与黄秋菊本不相识，本案实际购房人是陈某某。因陈某某不具备在沪购房资格，陈某某才找黄秋菊作为系争房屋名义上的买受人。周钢对上述事实是明知且认可的。在此情况下，周钢向黄秋菊出具了上述的两张收条，应当认定为其认可了陈某某及高迎将两笔债权转让给了黄秋菊，故高迎的100万借款应当计入房款之内。3、双方签订的《房地产买卖合同》对违约责任有明确约定，如果黄秋菊未按照约定及时付款，应当在支付违约金的同时，合同继续履行。即使按照原审法院的认定，黄秋菊也已经支付了150万房款，履行了合同主要义务，黄秋菊也未明确表示不再履行，故本案不符合合同解除的条件，原审判决解除系争合同适用法律错误。4、周钢对外欠有大量债务且无力偿还，因此才将系争房屋出卖给黄秋菊。如果法院判决将系争房屋恢复登记至周钢名下，周钢返还购房款，相关判决将难以执行，制造新的矛盾，也违反立法的宗旨。综上，原审判决割裂相关证据之间的链接关系，查明事实不清，适用法律不当，程序违法，请求撤销原判，改判驳回周钢的原审诉请。
被上诉人周钢辩称：黄秋菊称其已经付清了全部房款，但没有提供相应的证据，故其上诉主张缺乏事实依据。周钢出具的两张收条的落款时间是2013年7月4日，如果此时购房款已经支付完毕，双方就无需在此后签订《补充协议》，对尾款问题作出专门的约定。因此，原审法院根据查明的事实认定黄秋菊仅支付了150万房款是正确的。因黄秋菊长期拒绝支付购房款，构成了根本违约，侵害了周钢的合法权益，故周钢有权依法解除合同，将系争房屋产权恢复原状。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，周钢已按合同约定配合黄秋菊办理了系争房屋产权变更登记手续，系争房屋于2013年8月9日登记至黄秋菊名下，黄秋菊理应按照合同约定及时足额支付房屋价款。由于本案系争的房屋买卖合同是在双方“以房抵债”的合意基础上协商订立，故黄秋菊应在房款总价中扣除周钢的借款总额后，补足剩余的房款差额。根据原审审理查明的事实，周钢在系争房屋买卖合同订立前向陈某某实际借款1，006，168.90元；买卖合同签订后，黄秋菊又向周钢转账支付了50万元，故黄秋菊尚欠周钢房款1，093，831.10元。虽经周钢多次催讨，但直至本案诉讼前，黄秋菊仍未支付相关款项，在（2014）杨民四（民）初字第985号民事案件及本案诉讼期间，黄秋菊还坚称自己已经付清了全部房款。黄秋菊的上述行为，已经构成迟延履行合同主要债务，导致周钢一方的合同目的不能实现，故周钢有权依法解除合同。据此，原审在查明上述事实的基础上，判决解除系争房地产买卖合同、房屋产权恢复登记至周钢名下、周钢返还黄秋菊已经支付的房款等，认定事实清楚，法律适用正确，判决并无不当。关于黄秋菊所称相关证据已足以证明其付清房款的抗辩意见，本院认为，无论是陈某某发放给周钢的借款，还是黄秋菊向周钢支付的房款，均属大额交易，仅凭借据、收条等书面凭证不足以证明款项交付的事实，故原审法院根据相关各方之间钱款往来的实际情况，综合认定黄秋菊一方支付的房款金额是正确的。关于高迎的借款应否计入房款，本院认为，根据法律的规定，债权人转让债权应当通知债务人，未经通知，债权转让对债务人不发生效力。本案中，并无证据证明高迎已在签订系争买卖合同前通知周钢将其债权转让给陈某某或黄秋菊，也无证据证明周钢在此前后曾同意将该笔借款抵作房款，故对黄秋菊有关该笔借款应当计入房款的抗辩意见本院不予支持。综上，黄秋菊的上诉请求没有事实和法律根据，本院予以驳回，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币226元，由上诉人黄秋菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一五年十二月九日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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