辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终5060号上诉人（原审原告）：李荣，女，1974年10月12日生，汉族，住址大连市西岗区。委托诉讼代理人：孙治峰，辽宁法之道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张莉萍，女，1983年2月1日生，汉族，户籍地大连市西岗区，现住址澳大利亚新南威尔士州。委托诉讼代理人:李芳，辽宁维谐律师事务所律师。上诉人李荣因与被上诉人张莉萍商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院于2017年3月31日作出的（2016）辽0211民初7794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李荣及其委托诉讼代理人孙治峰，被上诉人张莉萍的委托诉讼代理人孙治峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李荣上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持李荣的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决对房屋的真实面积并未查清，直接依据住房证原始记载的面积推定房屋实际面积为120平方米是错误的，间接否定了《中华人民共和国物权法》第十七条的相关规定。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定案外人万兴物业公司提供的《情况说明》证明效力，违反了《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条关于单位出具证明材料的规定。2.一审判决违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，不顾李荣提供的变更后的住房证、案涉房屋楼上住户面积112.38平方米的证明，缴纳物业费、采暖费按照112.38平方米计费的证明，认定张莉萍所提供证据的证明效力高于李荣错误。三、一审判决要求万兴物业公司将面积变更回120平方米属于违法裁判。张莉萍辩称，不同意李荣的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持原判。首先本案的关键是案涉房屋的面积是120平方米，这个事实清楚、证据确实充分。1999年12月底张莉萍从空后大连办事处购买案涉房屋，空后大连办事处作为案涉房屋的产权单位，是按照120平方米的面积向张莉萍收取房款和房屋维修基金的，且是按照120平方米的面积颁发的住房证，包括购房发票，双方当事人一审均向法庭提供了。原始住房证和购房发票、买卖合同与万兴物业公司出具的情况说明和张莉萍提供的案涉房屋的照片是相互印证的，均能证明上述基本事实，本案不存在房产证与实际面积不符的情况。万兴物业公司出具的情况说明与其他证据相符，合法有效。上诉人没有证据证明自己的主张，当然要承担相应的后果。一审时，万兴物业公司出具的情况说明中已经清楚证明万兴物业公司更改房屋面积的行为是无效的，案涉房屋面积是120平方米，该情况说明不仅加盖万兴物业公司的公章，制作人是万兴物业公司的法定代表人，也是当时为上诉人和被上诉人办理过户手续的经手人于萍经理的签字。该情况说明证明的内容与住房证、购房发票等基本事实相吻合。上诉人无权向被上诉人主张任何权利，严重损害了被上诉人的合法权益。双方在2016年8月房屋办理完过户手续后，李荣将案涉房款全部支付完毕后，双方的合同义务已经全部履行完毕。且房证也已经登记到上诉人名下，上诉人无权再向被上诉人主张任何权利。且被上诉人已经不是案涉房屋的房主，对于万兴物业公司的过错，被上诉人是没有义务代万兴物业公司承担责任，也没有权利向万兴物业公司主张权利。如果一旦法院判决支持了上诉人的请求，将使被上诉人丧失任何维权的权利。被上诉人和上诉人在办理过户、合同履行完毕后，曾向万兴物业公司提出异议，万兴物业也曾经和上诉人联系，让其把住房证更改为120平方米的面积，但是上诉人拒绝，二审法院应该驳回上诉人的上诉请求。李荣向一审法院起诉请求：被告返还购房面积差价款57,785元及利息（自2016年8月12日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：张莉萍于1999年12月20日交纳272,390元房款后，于2000年12月1日，作为权利人取得大连市甘井子区迎客路*号楼（笔误，应为*号院*号楼）*号房屋《住房证》，该《住房证》上标明房屋面积为120㎡。2016年7月14日，李荣与张莉萍签订了《房屋买卖合同》，合同约定李荣购买张莉萍所有的位于大连市甘井子区迎客路*号楼（笔误，应为*号院*号楼）*号军产房屋一套，建筑面积为120㎡，总房款为910,000元。合同签订后，李荣通过银行汇款，定金抵顶房款，租金抵顶房款等方式共支付张莉萍购房款910,000元，张莉萍对此没有异议。在李荣、张莉萍办理住房证所有权人变更时，大连万兴物业管理有限公司（以下简称”万兴物业公司”）将《住房证》上的房屋面积120㎡改为112.38平方米，并在更改处盖章。后该物业管理公司于2016年12月10日出具情况说明一份，证明案涉房屋在登记备案时，该物业公司误将业主姓名登记在张莉萍之父名下，且按照上一层楼业主的房屋建筑面积误将房屋登记为112.38平方米。故当2016年8月12日，李荣、张莉萍双方办理房屋过户手续时，该公司误以为《住房证》登记错误，遂将房屋面积由120平方米更改为112.38平方米，现经该公司确认，案涉房屋面积实为120平方米。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。现李荣主张案涉房屋面积实为112.38平方米而非120平方米，并要求张莉萍返还房屋面积差价款，对此一审法院认为，根据案涉房屋《住房证》的原始记载，该房屋面积为120平方米，虽在本案李荣、张莉萍办理房屋过户时，万兴物业公司将房屋面积手动更改为112.38平方米并加盖公章，但该公司并非房屋登记的有权部门，也无权就房屋面积等房屋的自然情况进行更改。且该公司后又出具情况说明一份，证明其更改房屋面积系错误行为，同时明确了案涉房屋的实际面积为120平方米。故，根据李荣提供的现有证据无法证明案涉房屋的面积不实，且李荣亦未提供其他证据证明其主张，对李荣的诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告李荣的诉讼请求。案件受理费人民币1240元（原告已预交），由原告自行承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于李荣提供的与案涉房屋同一栋楼的空军后勤部驻连办事处*号和*号房屋的《住房证》，该《住房证》上标明房屋建筑面积为112.38平方米，张莉萍认为该《住房证》上载明的面积与本案无关，因案涉房屋系一楼，而李荣提供的两份《住房证》分别是二楼和四楼，与案涉房屋的面积不具有直接的关联性，故对该两份证据本院不予采信。对于李荣提供的案涉房屋2014年、2015年缴纳采暖费的专用收款收据，张莉萍在一审庭审中亦提供了上述两份收据，其对该收据真实性予以认可，故本院对该两份证据予以采信，该证据能够证明2014年和2015年李荣是按照112.38平方米的面积缴纳的案涉房屋采暖费。对于张莉萍提供的万兴物业公司的工商查询信息卡，李荣对其真实性没有异议，本院予以确认，该证据显示万兴物业公司的法定代表人是于萍，于萍系该公司的股东、执行董事和总经理。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，在二审审理过程中，李荣认可，其已承租案涉房屋十年，在此期间，该房屋的物业费和采暖费均系李荣按照112.38平方米的面积缴纳；在案涉房屋交易时，李荣先交了三万元预付金，双方再办理过户手续，最后补交了剩余房款84.9万元，万兴物业公司系在办理过户手续时将案涉房屋的原登记面积120平方米更改为112.38平方米。同时，李荣亦认可案涉房屋与同一栋楼二层以上的房屋相比多出了一部分封闭面积。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为李荣购买的案涉房屋实际面积是否与《住房证》上登记的面积存在差异，进而张莉萍应否向李荣返还购房面积差价款。结合本案已查明的事实及现有证据不足以支持李荣的上诉请求，主要理由如下：第一，根据案涉房屋的产权单位中国人民解放军空军后勤部驻大连办事处颁发的《住房证》的原始记载，案涉房屋的建筑面积为120平方米，该记载应系产权单位对案涉房屋面积的确认。虽然在张莉萍和李荣办理过户手续时，万兴物业公司将该房屋的面积更改为112.38平方米，但因万兴物业公司并非案涉房屋的产权单位或房产主管部门，无权对案涉房屋的面积进行更改，并且其更改面积亦无相应的依据，故万兴物业公司对该房屋面积的更改不应发生法律效力。此外，万兴物业公司在更改案涉房屋面积后又出具了《情况说明》，最终确认该房屋的建筑面积为120平方米，应视为万兴物业公司并未对该房屋面积进行修改。至于李荣上诉称，该《情况说明》违反了《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，本院认为，该《情况说明》系万兴物业公司的法定代表人于萍出具，于萍在该《情况说明》上签字，万兴物业公司加盖公章，符合《最高人民法院关于适用的解释》关于单位出具证明材料的相关规定，故对于李荣的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。第二，一审庭审中，张莉萍提供案涉房屋的照片，显示该房屋较同一栋楼的二层以上房屋在门口处多出一部分封闭面积，二审中，李荣对此予以认可，故李荣以案涉房屋楼上的2、4层《住房证》上载明的面积来证明案涉一层房屋面积应为112.38平方米的上诉理由的不能成立，无法证明案涉房屋的实际面积为112.38平方米。第三，退一步讲，即使如李荣所称，案涉房屋的实际面积为112.38平方米，李荣要求张莉萍给付房屋面积差价的诉请亦不能得到支持。首先，李荣已承租案涉房屋十年，在此期间的采暖费和物业费均系李荣按照112.38平方米的面积缴纳，故李荣对于案涉房屋的实际面积是明知的。其次，在双方当事人办理案涉房屋过户手续时，万兴物业公司即将该房屋面积更改为112.38平方米，此时李荣已知道案涉房屋面积存在差异的情况，而此后其仍按合同约定向张莉萍缴纳了剩余的购房款84.9万元，并未提出任何异议，由此表明其对于案涉房屋面积为112.38平方米的情况是认可的。再次，在双方签订的《房屋买卖合同》中仅约定了房屋总价款，并未约定单价，李荣在承租案涉房屋十年后购买该房屋，应是以现状购买，表明其认可案涉房屋售价为91万元的事实，至于该房屋是112.38平方米，还是120平方米都不影响该房屋整体价格的确定，故李荣要求返还7.9平方米的购房款没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李荣的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，由上诉人李荣承担。本判决为终审判决。审判长  董凯审判员  吕瑛审判员  刘畅二〇一七年六月二十七日书记员  王亮