河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0191民初7799号
原告（反诉被告）河南大地物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务内环路龙湖大厦22层2210室。
法定代表人黄惠增。
委托代理人李森田，河南天苑律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人孟红娟，系公司员工。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）邢燕，女，1974年2月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。
被告（反诉原告）董振锋，男，1972年2月4日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。
二被告共同委托代理人韩智勇，河南博云天律师事务所律师。代理权限：特别授权。
二被告共同委托代理人杨玲玲，河南博云天律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告（反诉被告）河南大地物业管理有限公司（以下简称“大地物业”）与被告（反诉原告）邢燕、董振锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人李森田、孟红娟，被告（反诉原告）的委托代理人韩智勇、杨玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大地物业诉称，2007年，郑州市房地产管理局主持招投标，原告中标成为郑州市千宁街大地东方名都小区的物业服务企业。被告购买大地东方名都小区3号楼2单元5层西户房屋，面积147.29平方米。2008年3月5日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》（所用的合同文本为郑州市房地产管理局、郑州市物业管理协会印制并监制的文本），约定被告依据合同向原告缴纳物业管理费用、公摊费用及其他费用，同时约定了上述费用缴纳的时间及违约责任。自2008年大地东方名都小区竣工交房，郑州市房管局物业科、祭城办事处及千宁街社区组织该小区业主选举业主委员会均未成功，该小区至今未成立业主委员会。2015年6月30日之前，该小区业主一直按2008年《前期物业服务协议》的约定缴纳物业费，自2008年至2015年，物业人员工资上涨及缴纳社会保险金致使原告亏损，但服务未减少。2014年12月17日，国家发改委关于放开部分服务价格的通知，（发改价格[2014]2755号）第一条第（六）项放开“非保障性物业服务收费”。原告经会计师事务所的审计，拟从2015年7月1日提高物业费到每月每平方1.5元人民币。因该小区未成立业主委员会，原告依据《物权法》第七十六条第七项、《物业管理条例》第十二条之规定，采用书面形式征求业主意见，至2015年7月7日取得331户（建筑面积5.1万平方米）业主签字同意（总户数496户,占66.73%；总面积共7.4万平方，占68.91%），已有超过二分之一投票权的业主通过。“业主大会的约定对管理区域内的全体业主具有约束力”。被告缴纳物业费至2015年6月30日，缴纳公摊电费至2014年12月31日。尚有2015年7月1日至2016年6月30日的物业费2651.28元，及2015年1月至2015年6月公摊电费123.6元未缴。原告多次通知被告缴纳物业费，被告拒不缴纳。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法判令：被告向原告支付物业费2651.28元、公摊费123.6元、自2015年7月11日至2016年4月30日的滞纳金1233元（自2016年5月1日期，每日加收7.9元）；本案的诉讼费用由被告承担。
被告邢燕、董振锋共同辩称，1、原、被告仅签订了一份合法有效的《前期物业管理服务协议》，且被告始终如约缴纳物业费，原告诉请被告物业费按照每日每平1.5元支付无合法依据；2、涉案的大地东方明珠小区并未依据《物权法》第76条、《物业管理条例》第12条之规定，成立业主大会、业主委员会，且在原告的诉状中认可该事实，原告在未成立业主大会的情况下，通过集体讨论或书面征求意见的形式上调物业费，严重损害全体业主的权益，该行为不合法。根据《前期物业服务协议》第7条，该小区应采用政府指导价收取物业费，原告向法庭提供的331份上调物业费征求意见表，不能作为上调物业费的依据；3、原告诉称支付滞纳金的前提是违反协议，但是本案被告并未拒绝缴纳物业费，只是双方对标准存在争议，协议中第9章第3条，甲方擅自提高收费标准，乙方有权要求清退所收费用。在此情况下，因原告的违约行为，导致被告不能按照原协议如约缴纳；4、原告诉称公摊费用，是物业费中物业服务成本之项目，本案所诉存在重复计算问题，该行为应不予支持。
反诉原告邢燕、董振锋诉称，2008年，反诉原告购买郑州市千宁街大地东方名都小区3号楼2单元5层西户，面积147.29平方米的房屋。2008年3月5日，反诉原告与反诉被告签订《前期物业管理服务协议》，协议第四章第二条约定“住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.87元收取”，第七条约定“物业管理费用标准按《郑州市物业管理服务收费指导价标准》调整，调整时，双方不再签订补充协议”。郑州市物价局与郑州市住房保障和房地产管理局联合发布的《郑州市物业服务收费管理办法》（自2014年9月1日施行），反诉被告应严格按照法律法规的规定采用政府指导价收取物业费，无权单方上涨物业费。物业费上涨关系到每一位业主切身权益，反诉被告采用书面征求业主意见的方式，侵害了反诉原告及全体业主的利益。根据《郑州市物业管理条例》（20080301施行）第四十三条规定“物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业服务企业承担”。《郑州市物业服务收费管理办法》第四条规定“本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供物业服务向业主所收取的费用，主要包括以下内容：物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理。”反诉被告自2009年3月开始收取的公共部分、公用设施设备等公摊费用的行为严重违法，其转嫁物业服务成本给全体业主的行为，严重损害了反诉原告在内的全体业主的合法权益。反诉被告称多次通知反诉原告缴纳物业费，反诉原告以各种理由拒缴的说法不属实，反诉原告自2008年入住小区后，未有拖欠情况。2015年反诉被告违反协议约定，单方上涨物业费严重违约，反诉原告按照协议约定缴纳物业管理费时，反诉被告拒不接受。为维护合法权益，特提起反诉，请求法院依法判令：反诉被告将物业管理费上涨为每月每平方米1.5元的行为无效，双方物业管理费应按《前期物业管理服务协议》所确定的政府指导价收取；反诉被告退还其违规收取反诉原告2008年3月至2014年12月31日公摊电电费1657.9元。
反诉被告辩称，双方于2008年签订的物业管理服务协议，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。反诉被告通过招投标的方式成为大地东方名都小区前期物业服务企业，2007年12月31日前，建设单位在郑州晚报上公示交房，在交房之前，前期物业管理服务协议的内容文本及相关人员设备已经确定并到位。反诉原告对前期物业服务协议的内容无异议，在协议上签名按指印，协议是双方真实意思表示。近9年来，反诉被告为反诉原告提供了较为优质的物业服务，反诉原告在2014年12月之前，如数缴纳了物业管理费和公摊电费，双方都履行了服务协议的义务，也享有了服务协议的相应权利。关于公摊电费的产生，就是电梯耗费的运营费，从2015年1月到2015年6月反诉原告共拖欠123.6元，从2015年6月起，物业费调整后，不再产生公摊电费，该电费已经含入物业费当中。反诉被告收取公摊电费的依据是前期物业服务协议第1章第2条第4项。2015年7月1日反诉被告上调物业费标准，是因为原来的物业费已经不能维持物业服务的最低需要。经审计并经496户业主中的331户业主同意，并告知居民委员会，并于上调前后都对此事向业主进行了公示，最终上调了该物业费，上调行为符合法律规定，对反诉原告具有法律约束力，反诉原告称反诉被告单方上涨物业费不符合事实。反诉被告请求依法驳回反诉原告的反诉请求；反诉费由反诉原告承担。
原告为支持其本诉请求向本院提交如下证据：1、《前期物业管理服务协议》4份，证明在2007年12月31日大地物业就已经与相关业主签订了此协议，《前期物业管理服务协议》是在郑州物业管理条例出台之前已制定好；2、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，证明该协议系双方真实意思表示，合法有效，协议对双方的权利义务、收费的标准、违约责任等进行了明确约定；3、审计报告4份，证明2008年约定的物业费收费标准已经不能维持最低的物业服务支出的需要，该审计报告系上调物业费的依据；4、居委会出具的情况说明一份，证明上调物业费已告知居委会并说明理由，该小区没有成立业主委员会请求上涨物业费；5、2015年5月4日，原告出具的公告，证明原告在上调物业费之前告知全体业主；6、入户征求意见表331份，证明物业费的上调已经取得了496户中331户业主的同意；7、2015年7月7日原告出具的公示一份，证明物业费上调经业主同意后已经向全体业主进行了公示，对全体业主具有约束力；8、被告对原告律师函的复函一份，证明原告已经通知了被告并多次催促其缴纳相应费用。
被告对原告的上述证据发表以下质证意见：证据1与本案无关；对证据2真实性无异议，但个别条款属于违法，应当无效；证据3系原告单方制作，不能证明原告涨价的依据，且审计报告中未显示原告收取的各项费用，无法证明其亏损；对证据4真实性无法认定，被告对此情况不了解；证据5是原告单方行为，不能作为解决双方纠纷的依据，只显示了落款日期，未显示公告持续时间，被告并未见到此公告；对证据6真实性有异议，无法核实331户业主签名是否属实，无法确定是业主本人的真实意思表示，该征求意见表并不符合相关法律规定，应为无效；证据7是原告单方行为，不能作为解决双方纠纷的依据，只显示了落款日期，未显示公告持续时间，被告并未见到此公告；对证据8真实性无异议，印证了双方之间因物业费收取标准存在重大争议，被告积极地缴纳物业费，但原告拒绝收取，原告主张的物业费标准不符合郑州市物价部门对其核定的价格，由此产生了本案纠纷，该责任在原告。
经审查，本院认为，原告提交的证据1、3与本案没有关联性，本院不予采纳；证据2、4、6、8真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳；证据5、7无相关证据佐证，无法证明其证明目的，本院不予采纳。
被告为支持其本诉答辩意见向法院提交如下证据：1、二业主出具的证明，证明原告提交的331份征求意见表中，其二人的签名非本人所为；2、情况说明一份，证明被告的父亲曾因物业费上涨的问题反映到社区，社区进行了调解，没有结果；3、律师函一份，证明原告主张的标准是按照1.875每月每平方米收取共计2775元，严重超出了双方前期物业合同约定的标准，也高于原告诉状中所述的2651.28元，说明原告存在双重标准。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：证据1形式上不符合法律规定，没有介绍证人的个人基本情况，证人也未按照法律规定出庭作证，无法核实证人的身份及其证言的真实性，如果证人认为征求意见表中的签字是不真实的，应当向原告提出异议并申请鉴定，但本案中二证人证言并未提出异议，综上，该证据不能作为证据予以支持；对证据2，反映内容属实，原告曾与其多次调解，但是业主大会通过的决议，应当对其有约束力；对证据3真实性无异议，关于律师函显示的应收的物业费，是按照1.5元每月每平方米计算到2016年6月30日，缴纳方式是按季度缴纳，并非是计算到出具律师函当天的费用。
经审查，本院认为，证据1未附相关人员身份信息，证人无正当理由未出庭作证，对其真实性无法核实，且该证据无相关证据佐证其证明目的，本院不予采纳；证据2真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳；对证据3的真实性予以确认，但无法证明其证明目的。
反诉原告为支持其反诉诉讼请求向本院提交如下证据材料：票据7份，证明反诉被告收了反诉原告的公摊费用1152元。
反诉被告对反诉原告提交的证据发表如下质证意见：对证据真实性无异议，但无法证明反诉原告已经缴纳公摊费用1657.9元。针对反诉原告缴纳的公摊费用，反诉被告均开具有发票。
经审查，本院认为，反诉原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。
反诉被告针对反诉向本院提交的证据材料同本诉相一致，反诉原告的质证意见也与本诉质证意见相一致。本院对反诉被告提交的证据的认证意见同本诉认证意见。
依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：
2008年3月5日,大地物业与董振锋签订《前期物业管理服务协议》，协议显示，董振锋所购房屋位于黄河东路大地·东方××都小区××楼××单元××西户，房屋建筑面积为148.33平方米。协议约定，大地物业对上述房屋提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、区内交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。依据协议约定向董振锋收取物业管理费、公摊费和其他费用。董振锋有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权，并应依据协议向大地物业交纳物业管理费用、公摊费用和其它费用，费用应按季度交纳，并于每季度第一个月5-10号交纳。其中，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.87元收取，智能设施运行维护费按建筑面积每月每平方米0.05元计算。物业管理服务费用标准按《郑州市物业管理服务收费指导价标准》调整，调整时，双方不再签订补充协议；大地物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，董振锋有权要求大地物业限期改正，逾期未改正给董振锋造成损失的，大地物业承担相应的法律责任；董振锋违反协议，使大地物业未达到管理服务质量约定目标的，大地物业有权要求董振锋限期改正，逾期未改正给大地物业造成损失的，董振锋承担相应的法律责任；大地物业违反协议，擅自提高收费标准的，董振锋有权要求大地物业清退所有费用；董振锋违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，大地物业有权要求董振锋补交并从逾期之日起按每天加收应缴费用千分之三的滞纳金，或采取服务限制措施，直至诉诸法律。关于房屋共用设施设备，协议第二章物业管理服务内容第二条明确约定：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、可视对讲、智能化设备设施线路等。
2015年，大地物业就物业费调整问题向大地东方名都小区的业主征求意见，其制作了《东方名都小区物业费调整征求意见表》，意见表上载明物业费调整方案为：取消公摊收费，采取一费制，1.5元每月每平方米。大地物业提交331张征求意见表显示，该小区331户业主同意该物业调整方案。董振锋不在该331户之内。大地物业自2015年7月1日起按照1.5元每月每平方米的标准计算物业费，并开始向业主征收。大地物业与董振锋、邢燕经多次协商，未就物业费上调事宜达成一致。遂引起本案纠纷。董振锋、邢燕自2015年7月1日起未再缴纳物业费。
另查明：1、2016年4月21日，郑州市郑东新区祭城路街道办事处千宁街社区居民委员会出具情况说明，载明：东方名都小区物业河南大地物业管理有限公司，曾在2012年提出上调物业费，当时居民反应较大，提出成立业主委员会，物业公司、业主和社区居委会协调后，物业费暂时没有上调。遂未成立业主委员会。
2、按照2004年郑州市普通住宅物业服务收费指导价标准，二级物业服务，高层住宅的收费标准为0.87元/平方米/月，符合条件的可收取不超过0.05元/月/平方米的电子架空设备运行、维护费。2014年9月1日起施行的《郑州市物业收费管理办法》及郑州市住宅小区物业服务政府指导价标准规定，二级物业服务，高层住宅的收费标准为1.48元/平方米/月，多层、高层住宅以基准价为基础，向上浮动幅度不超过10%，下浮不限。
3、庭审中，大地物业称公摊费是各单元电梯运行所产生的电耗费用。大地物业于2010年12月22日向董振锋、邢燕开具的收据显示，董振锋缴纳2010年2月18-2010年12月18日的公摊电费202元；大地物业于2012年2月25日开具的发票显示，董振锋、邢燕缴纳了2010年12月18-2012年2月18日的公摊电费241元；大地物业于2012年12月14日开具的发票显示，董振锋、邢燕缴纳了2012年2月18-2012年11月18日的公摊电费165元；大地物业于2013年7月3日开具的发票显示，董振锋、邢燕缴纳了2012年11月18-2013年6月18日的公摊电费155元；大地物业于2014年2月15日开具的发票显示，董振锋、邢燕缴纳了2013年6月18-2013年12月18日的公摊电费127元；大地物业于2014年10月27日开具的收据显示，董振锋、邢燕缴纳了2013年12月18-2014年6月18日的公摊电费131元；大地物业于2015年3月9日开具的发票显示，董振锋、邢燕缴纳了2014年7月-2014年12月13日的公摊电费131元。
4、大地物业称董振锋、邢燕的房产证上显示的房屋面积为147.27平方米，其主张的物业费系按照该面积，自2015年7月1日按每平米每月1.5元的标准计算至2016年6月30日。董振锋、邢燕系夫妻关系，二人均对房屋面积为147.27平方米的事实予以认可。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原告与董振锋签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。董振锋应当按照协议约定的期限、标准向大地物业缴纳相应的物业费。大地物业主张董振锋、邢燕未缴纳2015年7月1日至2016年6月30日的物业费，董振锋、邢燕对此并未提交证据予以反驳，对该事实本院予以确认。
关于应缴纳物业费用的数额，大地物业主张其已通过书面表决的形式召开业主大会，并通过了物业费调整为1.5元/月/平方米的决议，应自2015年7月1日起按1.5元的标准计收物业费。根据《中国人民共和国物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十条、第十二条、第十五条之规定，业主可以设立业主大会，同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡、镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。《河南省物业管理条例》第九条、第十条、第十二条之规定，在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，当地的房地产管理部门应当指导业主召开首次业主大会。召开业主大会，应当由过半数以上有投票权的业主出席。业主大会由业主委员会负责召集。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并经房地产管理部分登记备案。《郑州市物业管理条例》第十二条、第十三条、第十五条之规定，符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县（市）、区房地产管理部门会同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一。建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。据此，业主大会的成立必须遵循法定的程序，并由特定的人员筹建，业主大会的召开、大会决议的形成亦有法定的形式。本案中，居民委员会出具的情况说明及大地物业诉状中的自认，均确认该小区并未设立业主大会、选举业主委员会，大地物业作为物业服务企业应配合业主大会的筹建主体开展工作，其无权代为行使业主大会的职权。大地物业发放书面征求意见表不同于业主大会会议的书面表决，征求意见的结果不具有业主大会决议的法律效力，该书面征求意见表可视为大地物业与发表意见的业主之间关于物业服务协议内容的补充约定，仅在双方之间发生法律效力，不能约束全体业主。董振锋、邢燕并未与大地物业就1.5元/月/平方米的收费标准达成一致，故双方仍应按照物业服务协议的约定履行。协议明确约定，物业管理服务费用标准按《郑州市物业管理服务收费指导标准》调整，调整时，双方不再签订补充协议。根据2014年9月1日起施行的《郑州市物业收费管理办法》及郑州市住宅小区物业服务政府指导价标准规定，二级物业服务，高层住宅的收费标准为1.48元/平方米/月，故董振锋、邢燕欠缴的物业费应结合大地物业的主张自2015年7月1日起以1.48元/平方米/月标准计算，截至2016年6月30日为2615.52元（1.48×12×147.27），后续物业费应按此标准继续计算。对大地物业主张过高部分，本院不予支持。
关于大地物业主张的公摊费用，大地物业称系各单元电梯运行所产生的电耗费用，依据前期物业服务协议的约定，董振锋应向大地物业交纳物业管理费、公摊费用和其他费用，但双方并未明确约定公摊费用的种类及具体的收费依据、收费标准。据协议第二章第二条的约定，电梯属于共用设施设备，根据《郑州市物业管理条例》第四十三条之规定，物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业服务企业承担。故大地物业主张的电梯运行所产生的电耗费用，应计入物业服务成本，由大地物业承担，对大地物业要求董振锋、邢燕支付公摊费用的诉讼请求，本院不予支持。对大地物业已经收取的公摊费用，依法应予以退还。董振锋、邢燕主张大地物业退还其公摊电费1657.90元，但其仅提交了1152元的缴费凭证予以证明，对该部分费用本院予以支持，对无证据印证的部分，本院不予支持。
关于大地物业主张的滞纳金，据大地物业诉状自认及庭审查明，2015年7月1日前的物业费用董振锋、邢燕均如约支付，因大地物业上调物业费，双方多次协商未达成一致，故董振锋、邢燕未缴纳7月1日之后的物业费，据此董振锋、邢燕并无拖欠物业费的主观恶意，故对大地物业主张的滞纳金本院不予支持。在本次纠纷处理完毕后，董振锋、邢燕如有逾期欠缴物业的情形，大地物业可依据双方前期物业服务协议的约定，要求董振锋、邢燕承担相应违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中国人民共和国物权法》第七十五条，《物业管理条例》第十条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）董振锋、邢燕于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南大地物业管理有限公司2015年7月1日至2016年6月30日的物业管理服务费2615.52元（2016年7月1日起的物业管理服务费按照1.48元/平方米/月的标准计算）；
二、驳回原告（反诉被告）河南大地物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、原告（反诉被告）河南大地物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）董振锋、邢燕公摊电费1152元；
四、驳回被告（反诉原告）董振锋、邢燕的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）河南大地物业管理有限公司负担17元，由被告（反诉原告）董振锋、邢燕负担33元。反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）董振锋、邢燕负担16元，由原告（反诉被告）河南大地物业管理有限公司负担34元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长 李建涛
审判员 刘红丽
审判员 胡向楠
二〇一六年十二月十二日
书记员 孟红利