重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民初100号
原告（申请执行人）:西南绿城房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区冯时行路290号大正10楼，统一社会信用代码：915001095880393946。
法定代表人：叶青，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周海娟，重庆华立万韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。
被告（被执行人）：重庆夏宫实业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇仙女路62号，统一社会信用代码：9150023267336495x5。
法定代表人：李习中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李云旗，男，汉族，1950年12月31日出生，该公司副总经理，住重庆市沙坪坝区。
被告（案外人）：孙庆夫，男，汉族，1964年5月25日出生，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：张玉，重庆德普律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王慧丽，重庆德普律师事务所律师。
原告西南绿城房地产开发有限公司（以下简称西南绿城）与被告重庆夏宫实业有限公司（以下简称夏宫公司）、孙庆夫申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年5月18日立案受理后，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。西南绿城的委托诉讼代理人周海娟、张幸，夏宫公司的委托诉讼代理人李云旗，孙庆夫的委托诉讼代理人张玉、王慧丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西南绿城向本院提出诉讼请求：1.确认位于重庆市武隆区仙女山银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期X幢负1-3号房屋的所有权人为夏宫公司；2.准许执行夏宫公司享有所有权的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期X幢负1-3号房屋。事实和理由：1.根据国土房管部门不动产登记簿记载，夏宫仙女山国际社区一期X幢负1-3号房屋的所有权人是夏宫公司，而非孙庆夫，本院有权对夏宫公司的该套房屋采取执行措施。2.孙庆夫提出异议的房屋位置为XX公寓负2-016号与本案查封房屋夏宫仙女山假日国际社区一期X幢负1-3号位置不一致，且建筑面积也不相同，不是同一标的物，不足以排除强制执行。3.夏宫公司是房地产开发企业，本案所涉房屋是夏宫公司开发的楼盘，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称的执行异议复议规定）第二十九条，而不应适用第二十八条。4.在查封前，孙庆夫与夏宫公司未签订合法有效的书面商品房买卖合同，只是签订了《委托定造书》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，孙庆夫与夏宫公司签订的《委托定造书》在性质上属预约合同，夏宫公司应承担的是预约合同的违约责任，而非商品房买卖合同的责任。5.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《委托定造书》约定的房屋基本状况与孙庆夫提供证据主张的实际情况不符，不应认定为书面的商品房买卖合同。6.孙庆夫所购买的房屋属短期度假房，而非用于长期居住的房屋。7.孙庆夫举示的房屋购房发票是进入执行程序后一年补开的，目的是规避和对抗执行，不能证明孙庆夫已实际支付了购房款。8.申请法院对孙庆夫名下的房产进行调查，以确定涉案房屋是否是孙庆夫唯一房产。
被告夏宫公司辩称：我公司修建的房屋门牌号是我公司自行确定；房屋验收后，到公安机关申请正式房号。我公司是从左边进行排序，而公安机关是从右边进行排序。案外人执行异议时，双方当事人都到现场进行了查看；我们是以公安机关的编号为准，因而存在签订合同时的房号与公安机关编号不一致的情况。签订合同时的面积是设计面积，最终面积是修建后，进行验收的房屋面积，因而存在不一致。由于孙庆夫的房屋被查封，因而没有办理相关房屋手续。请求驳回西南绿城的诉讼请求。
孙庆夫辩称：1.夏宫公司是房屋开发商，我已向夏宫公司购买了涉案的房屋，并交付全款；在查封前已实际占有该房屋，因夏宫公司的原因没能办理过户登记。2.根据《执行异议复议规定》，并不是说登记在权利人名下的不动产就以登记为唯一的执行标准，人民法院应支持我的异议，排除执行。根据房屋编号对照表，我买的房屋与查封的夏宫仙女山假日国际社区一期X幢负1-3号房屋是同一标的物。3.《执行异议复议规定》第二十九条是针对购房者付款50%的情形，而第二十八是针对购房者已交付全款的情形，本案应适用第二十八条。请求驳回西南绿城的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定如下事实：2009年9月30日，孙庆夫与夏宫公司签订《委托定造书》，主要约定：孙庆夫与夏宫公司充分协商，夏宫公司同意为孙庆夫开发修建房屋编号为XX公寓2-016（一套），建筑面积约30平方米，套内面积约为26平方米，房屋单价为3104元/平方米，房屋总价为人民币93120元。2009年9月30日先付10万元定金，在签订正式的商品房买卖合同时多退少补。2010年8月8日交房……。同日，孙庆夫向夏宫公司交纳了XX公寓2-016房款10万元（注：暂收款，正式合同签订后多退少补）。2013年2月5日涉案房屋竣工验收。2013年12月2日，孙庆夫向武隆县住房保障办公室交纳夏宫仙女山假日国际社区XX公寓负1-003号（建筑面积36.22平方米）物业专项维修基金1811元。2016年4月29日，夏宫公司向孙庆夫出具销售不动产统一发票，载明：付款方孙庆夫，收款方夏宫公司，不动产项目名称为夏宫仙女山假日国际社区XX公寓，楼牌号为一期X幢负1-3号，建筑面积为36.22平方米，单价为2570.96元/平方米，金额为93120元，款项性质为购房款。2017年3月15日，孙庆夫缴纳案涉房2013年至2016年的水电费共708元。
另查明，夏宫XX公寓销控表，仙女镇夏宫户主、门牌号对照表载明，孙庆夫购房的房屋签约房号为XX公寓2-016，后变更为XX公寓负1-003，最后公安机关确认为武隆县仙女山镇银杏大道1号X幢负1-3。
再查明：西南绿城与夏宫公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年7月7日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事裁定，对登记在夏宫公司名下的位于原重庆市武隆县仙女山镇银杏大道1号夏宫仙女山假日国际社区一期、二期、三期的部分房产查封，其中包括本案诉争的夏宫仙女山假日国际社区一期X幢34套房屋中的负1-3号房。本院于2014年11月17日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事判决，判决：重庆夏宫实业有限公司在判决生效后十五日内退还西南绿城房地产开发有限公司履行合同的投入资金13027173元及利息损失。该判决生效后，义务人未履行生效法律文书所确定的义务，西南绿城向本院申请执行，本院以（2015）渝三中法民执字第00031号立案执行，并于2015年5月26日对上述房产进行继续查封。执行中，孙庆夫于2017年2月23日向本院提出书面执行异议，本院于2017年3月20日作出（2017）渝03执异22号执行裁定，裁定中止对夏宫仙女山假日国际社区一期（XX公寓）X幢负1-3房屋的执行。西南绿城对该裁定不服，于2017年5月15日向本院提起申请执行人执行异议之诉，本院于2017年5月18日立案。
本院认为，本案争议的焦点是孙庆夫对涉案房屋是否享有排除法院强制执行的权利，西南绿城关于许可执行涉案房屋的请求是否应当支持。
关于孙庆夫提出异议的房屋与本案查封的房屋是否同一的问题。夏宫公司陈述称，之所以签订合同时的面积、房号与最终发票不一致，是因为签订合同时房号是公司从左到右编的房号；房屋验收后，到公安机关申请了正式房号，是从右到左进行编号，存在与原合同签订的房号不一致。签订合同时的面积是设计面积，最终面积是修建后，进行验收的房屋面积，因而存在不一致。根据夏宫公司提交的证据及孙庆夫提交的委托定造书的房号为XX公寓2-016、收据中的房号为XX公寓1-3、孙庆夫向原武隆县住房保障办公室交纳的物业专项维修资金发票中的房号为XX公寓负1-003及夏宫公司向孙庆夫最后开具的发票中的房号为XX公寓一期X幢负1-3。虽然房号名称不一致，但有规律可循，且夏宫公司作出了合理的解释。综合相关证据，本院认为，孙庆夫提出异议的房屋与本案查封的夏宫仙女山假日国际社区一期X幢负1-3房屋是同一房屋。
本案系申请执行人执行异议之诉，涉案房屋登记在房地产开发企业即夏宫公司名下，夏宫公司又是执行案件中的被执行人，本案到底应该适用《执行异议复议规定》第二十八条还是第二十九条，亦是本案的争议焦点所在。
本院认为，对于本案应适用《执行异议复议规定》第二十八条还是只能适用第二十九条的问题，不能片面理解，而应从司法解释条文的文义和立法本意等进行全面分析：首先，《执行异议复议规定》第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，一般不动产购买人就包括各类住宅商品房（无论是购买首套住宅还是非首套住宅）和非住宅商品房购房人等，而第二十九条则是仅针对商品房购房人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系；第二，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的住宅商品房（首套住房）购房人排除执行异议的条件相对于第二十八条中一般不动产购买人排除执行异议的条件更宽松，如无需占有房屋，只须支付百分之五十以上购房款等，故第二十九条明显系为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购房人权益的保护，并非限制和排除对一般不动产购房人（包括非首套住宅商品房购房人和非住宅商品房购房人）的保护。因此，本案即使孙庆夫购买的不是首套住宅商品房而不能适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定处理，但只要孙庆夫的执行异议符合该司法解释第二十八条的规定，本案仍应适用该司法解释第二十八条的规定处理。孙庆夫是否还有其他房产，与本案的处理结果并无关联性。因此，对于西南绿城申请本院调查孙庆夫名下房产情况的申请，不予准许。
《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院认为，根据查明的事实，孙庆夫的执行异议符合上述司法解释第二十八条的规定，应予支持。理由如下：1.孙庆夫就涉案房屋与夏宫公司签订《委托定造书》的时间为2009年9月30日，对涉案房屋查封时间为2014年7月7日。主要涉及《委托定造书》是否属合同有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《委托定造书》具备了当事人名称及住所，房屋的基本状况，房屋价款、付款方式、时间，房屋交付条件及日期，面积差异的处理方式、解决争议的方法及违约责任等《商品房销售管理办法》第十六规定的主要内容。夏宫公司并于2009年9月30日签订《委托定造书》之日按约定收受购房款10万元。《中华人民共和国合同法》第十二条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”该《委托定造书》由孙庆夫与夏宫公司自愿签订，不违背国家法律、法规定的强制性规定，亦无证据证明合同存在无效情形，应认定案涉房屋在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.从孙庆夫交纳的物管费及本院在执行阶段的现场勘验看，夏宫公司已交付涉案房屋，孙庆夫已入住，属合法占有。3.孙庆夫预交了购房款10万元，而正式销售发票金额93120元，证明孙庆夫已经支付了合同约定的全部购房款。4.夏宫公司陈述是因为本案查封，故无法办理房产过户手续；现无证据证明未办理过户登记系孙庆夫自身原因造成。综上所述，西南绿城关于准许对涉案房屋执行的主张，不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告西南绿城房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费2083元，由原告西南绿城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 贺付琴
审 判 员 陈胜友
审 判 员 杨 洋
人民陪审员 熊中伦
人民陪审员 倪 兵
人民陪审员 姚 奎
人民陪审员 黎 新
二〇一七年九月十二日
书 记 员 尹 童