广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深龙法民三初字第679号
原告深圳市宝钜实业有限公司。
法定代表人杨海斌。
委托代理人王琳，该公司法务。
被告苏德才，男，汉族，1982年11月18日出生，户籍地址：广东省湛江市赤坎区中山二路***号，身份证号码：4408021982********。
委托代理人吴波，广东华商律师事务所律师。
委托代理人蔡君友，广东华商律师事务所律师。
上述原告深圳市宝钜实业有限公司诉被告苏德才租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王琳、被告委托代理人蔡君友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月30日，原、被告签订《宝能allcity龙岗店房屋租赁合同》（下称“合同”），合同约定由被告承租原告宝能allcity龙岗店宝钜商业大厦主楼附楼六层整层商铺，租赁期限自2013年6月1日至2021年2月28日止，自2013年6月1日至2014年2月28日每月租金为人民币62334元，水费4.9元／吨，电费1.33元／度。合同签订后，原告按合同约定交付了商铺，被告接收了商铺。自2013年11月份起，被告开始拖欠租赁费用，经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。原告遂于2014年2月19日按合同联系地址向被告发出《解除合同通知书》，通知被告于2014年2月28日解除合同，要求被告返还商铺、清偿拖欠款项并承当违约责任。被告于2014年2月20日签收了该通知书，被告拖欠各项费用至今。原告认为，被告长期拖欠租赁费用的行为已经构成根本违约，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，请求依法判令：一、确认原、被告双方签订的《宝能allcity龙岗店商铺租赁及管理合同》于2014年2月28日解除；二、被告向原告支付2013年11月至2014年2月期间的租赁费用共计人民币343790.24元（其中租金237954.23元，水费、电费合计人民币105836.01元）；三、被告向原告支付逾期交纳租赁费用违约金人民币56408.48元（暂计至2014年5月31日），直至被告付清全部拖欠费用之日止；四、被告向原告支付解除合同违约金人民币124668元；五、被告承担本案诉讼费用。原告在诉讼中变更其诉讼请求第一项为：确认原、被告双方签订的《宝能allcity龙岗店商铺租赁及管理合同》于2014年2月20日解除；变更其诉讼请求第二项为：被告向原告支付2013年11月至2014年2月20日期间的租金228558元，水费、电费合计人民币105836.01元。
被告辩称，一、关于应付租金。被告只欠付2013年11月2日至2014年1月25日的租金共计人民币176613元（62334×2＋63224／30×25＝176613）。首先，从原告向被告发出的《关于解除宝能allcity购物中心（龙岗店）附楼六层整层﹤房屋租赁合同书﹥通知书》来看，原告已于2014年1月25日解除合同，原告请求2014年1月26日至2月28日的租金没有事实依据；其次，从原告提供的费用结算表来看，1月份仅发生少量电费，完全无水费，说明1月份被告基本没使用房屋，2月份无任何费用，说明1月份原告已收回房屋。二、关于应付水电费。被告认为水电费的发生额应当以供电公司和深水集团出具的发票为准，现原告仅提供自行制作的相关单据，不足以证明租赁房屋实际发生的水电费。退一步讲，被告已按合同约定支付了四万元的水电费押金，即使发生了水电费，也应先以被告的水电费押金抵扣，不足抵扣的，才由被告继续支付。三、关于违约金与滞纳金。实际上，被告只有一个违约行为，也就是迟延支付租金。根据民法的基本原理，一次行为只能承担一次责任，而本案原告已经没收了被告的保证金，故被告已经承担了解约违约金责任。在此情形下，原告再主张解约违约金与迟延支付违约金属重复主张，不应得到支持。
经审理查明，2013年5月30日，原告与被告签订《宝能allcity龙岗店房屋租赁合同书》（以下称“合同”），合同约定由被告承租原告位于深圳市龙岗区中心城建设路28号龙岗宝钜商业大厦主楼附楼六层整层的商铺，租赁期限自2013年6月1日至2021年2月28日止；从2013年6月1日至2014年2月28日每月租金人民币62334元；合同约定被告向原告交缴租赁保证金人民币124668元，用于担保被告全面、适当履行合同约定的义务；原告为被告安装独立的水电计费表，被告应按每日历月度实际用水、用电量，以及租赁物所在大厦综合水、电单价向原告计缴水电费；被告向原告支付人民币40000元水电保证金；被告应于每日历月8日前交清当月租金和缴交上一日历月度水电费；被告逾期缴交租赁费应按欠付金额每天1‰比例支付迟延支付违约金；被告若逾期缴交租金达15天或欠付租金费用总额相当于30天租金额度，视为根本违约，原告有权单方面解除合同，并没收被告已缴租赁保证金，以及处以被告两个月租金额度的违约金并赔偿原告损失，原告行使解除权的，合同于原告书面解除通知书送达之日起解除，被告应依约定返还租赁物；因履行本合同向对方发出的通知、文件应采用书面形式，并通过专人或按本合同第一页载明的地址邮寄（EMS）方式传递，于寄出之日起3日（无论对方签收与否）或者对方签收当日即视为送达，本合同列明的双方地址即为双方的通讯地址，如任何一方有变更地址的应及时书面通知对方，否则，另一方发给该方原地址的通知，仍按本合同约定视为送达。合同签订后，原告向被告交付了上述租赁物，被告向原告支付了合同约定的房屋租赁保证金人民币124668元、水电费保证金人民币40000元。
在合同履行过程中，被告向原告按月支付租金至2013年10月止，但拖欠自2013年11月份起的租金及自2013年10月起的水电费。2014年1月14日，原告按照合同约定的地址向被告邮寄《租金催缴通知书》。2014年2月19日，原告按照合同约定的地址向被告邮寄《关于解除宝能allcity购物中心（龙岗店）附楼六层整层﹤房屋租赁合同书﹥通知书》，原告提交的通知书载明通知被告从2014年2月28日起解除与被告所签订的《房屋租赁合同书》，邮件查询单显示被告于2014年2月20日签收，故原告主张双方解除租赁关系的时间为2014年2月20日；被告提交收到的通知书载明原告通知从2014年1月25日起解除与被告所签订的《房屋租赁合同书》（原告对该通知书内容予以认可），故被告主张原、被告双方的租赁关系于2014年1月25日解除。
本院认为，原告与被告签订的《宝能allcity龙岗店商铺租赁合同书》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自义务。有关本案，有以下几个焦点：
关于合同解除时间的问题。在履行合同过程中，被告自2013年11月拖欠原告租赁费，原告根据合同约定有权单方面解除合同，故原告给被告发出的解除合同通知书符合法律规定和合同约定，属有效解除合同通知书。原告和被告分别向本院提交了一份解除合同通知书（原告提交的通知书内容为原告通知被告合同于2014年2月28日解除，被告提交的通知书内容为原告通知被告合同于2014年1月25日解除），如何认定两份通知书中关于解除合同的时间问题是本案焦点问题。因被告提交的通知书是原告发出的，原告也承认其真实性，故本院对被告提交的内容为原告通知被告从2014年1月25日起解除与被告所签订的《房屋租赁合同书》的通知书的真实性予以认可，但是租赁合同书又约定：被告若逾期缴交租金达15天或欠付租金费用总额相当于30天租金额度，视为根本违约，原告有权单方面解除合同，并没收被告已缴租赁保证金，以及处以被告两个月租金额度的违约金并赔偿原告损失，原告行使解除权的，合同于原告书面解除通知书送达之日起解除，被告应依约定返还租赁物。故双方在有合同约定的情况下，原告在向被告行使解除权时，无权单方另行约定合同的解除时间，应以此前双方约定的“合同于原告书面解除通知书送达之日起解除”。原告提交邮件查询单证明该份解除通知书的送达时间为2014年2月20日，被告庭审中认为原告曾邮寄过两次解除通知书给被告，原告该份2014年2月20日送达的邮件系属第二次邮寄，但被告未提交任何证据证明其上述辩解，故本院对被告的辩解不予采信，对原告、被告双方签订的租赁合同于2014年2月20日解除予以认定。据此，被告应向原告支付自2013年11月至2014年2月20日的租金共计人民币228558元（62334元／月×3月＋62334元÷30×20＝228558元）。
关于原告主张被告拖欠水费、电费的问题。原告在庭前提交《商户结算单》欲证明被告拖欠的2013年10月至2014年2月的水电费为105836.01元，但该份证据是原告单方制作，被告庭审不予认可，原告庭后又提交了《水电抄表单》和《深圳供电局有限公司电费通知单》、《深圳供电局有限公司发票》、《深水集团收费明细清单》、《深圳市深水龙岗水务集团有限公司发票》欲补充证明被告拖欠的水电费，但《深圳供电局有限公司电费通知单》与《深圳市深水龙岗水务集团有限公司发票》中同时段电费金额相差巨大，《深水集团收费明细清单》与《深圳市深水龙岗水务集团有限公司发票》中同时段的水费金额亦不相符，且用户名均为原告，《水电抄表单》亦是原告单方制作，被告也不认可，上述证据无法确认被告真正用电、用水量及由此产生的费用金额。故原告对于被告拖欠水电费的主张属举证不充分，本院不予采纳。
关于租赁保证金的问题。被告向原告支付的租赁保证金人民币124668元是用以担保被告全面实际履行合同的保证金，只要被告有任何一条合同约定根本违约事由，原告均有权按合同约定不予退还，现被告逾期缴纳租金达15天，属根本违约，原告不予退还此保证金，符合合同约定。
关于解除合同违约金的问题。双方还约定若因被告逾期缴纳租金达15天而原告解除合同，被告还应承担相当于两个月租金的违约金。该约定是单独为解除合同而约定的违约金，符合意思自治原则，也具有相应补偿原告损失的功能，本院予以支持。
关于逾期缴纳租赁费用的违约金问题。合同约定被告应于每月8日前交清当月租金和缴交上一日历月度水电费，被告逾期缴交租赁费应按欠付金额每天1‰比例支付迟延支付违约金，该约定是为了保证合同履行过程中正常支付租赁费，但被告因其逾期缴纳租赁费的违约行为，已经损失了租赁保证金和承担了解除合同违约金的违约责任，如被告再按欠付金额每天1‰比例支付迟延支付违约金过高，根据公平原则，本院酌情调整违约金为以欠付金额为基数，按每天万分之五的标准从当月应付款之次日起计至本判决确定的还款之日止的迟延支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
确认原告深圳市宝钜实业有限公司与被告苏德才
签订的《宝能allcity龙岗店商铺租赁合同书》于2014年2月20日解除；
二、被告苏德才于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝钜实业有限公司支付自2013年11月至2014年2月20日的租金共计人民币228558元；
三、被告苏德才于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝钜实业有限公司支付迟延支付租金的违约金（2013年11月至2014年1月的迟延支付租金违约金以每月62334元为基数，2014年2月的迟延支付租金违约金以41556元（62334元÷30×20＝41556元）为基数，按每日万分之五的标准，分别从2013年11月9日、2013年12月9日、2014年1月9日、2014年2月9日开始计算至本院确定的还款之日止）；
四、被告苏德才自本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝钜实业有限公司支付相当于两个月租金的解除合同违约金人民币124668元；
五、驳回原告深圳市宝钜实业有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币9048.7元，由原告深圳市宝钜实业有限公司负担2959.1元，被告苏德才负担6089.6元。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈传娇
人民陪审员 欧肖玲
人民陪审员 叶丽芬
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 邱 萍