文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民终245号上诉人（原审被告）耒阳市金桥房地产开发有限公司，住所地湖南省耒阳市金桥路金桥楼98号。法定代表人刘敏雄，该公司董事长。委托代理人曾琳燕、伍尤会，湖南丹阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）彭勇超，男。被上诉人（原审原告）向冬梅，女。上诉人耒阳市金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）因与被上诉人彭勇超、向冬梅商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人金桥公司的委托代理人曾琳燕，被上诉人彭勇超到庭参加诉讼；被上诉人向冬梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原判查明：2013年3月9日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：1、金桥公司将所建的普罗旺斯·�薇苑1011室房屋预售[预售许可证号耒预许字（2012）第014号]给两原告，总金额300000元；2、两原告应首付90000元，另210000元办理银行按揭手续，一个星期内提供办理按揭所需资料，如逾期付款在30日内，自应付款之次日起按应付款金额按日支付万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期付款超过30日，金桥公司有权解除合同，金桥公司解除合同的，两原告按累计应付款的1%支付违约金，两原告愿意继续履行的，经金桥公司同意，合同继续履行，两原告自应付款之次日起按应付款金额按日支付万分之一的违约金；3、金桥公司应在2013年8月31日前交付经验收合格的房屋，如因多雨天气影响正常施工、施工中遇到异常或者重要技术问题不能及时解决的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，金桥公司可据实予以延期；4、金桥公司如逾期交付不超过30日的，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日按已付金额的万分之一支付违约金；超过30日的，两原告有权解除合同，两原告解除合同的，金桥公司应当自解除通知到达之日起60天内退还已付款，并按已付金额的1%支付违约金；两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日按已付金额的万分之一支付违约金；5、室内基础设施按交房日期同期达到使用条件，如未达到使用条件的，金桥公司按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，两原告于2013年4月9日付清了全部购房款300000.48元，并缴纳了相关税费。金桥公司未在2013年8月31日前将符合交付条件的房屋交付给两原告，两原告多次催促，金桥公司仍不能交付房屋。2014年7月，包括两原告在内的业主到耒阳市相关部门请愿维权，要求金桥公司交房，依约赔偿。2015年5月25日，金桥公司通过衡阳市天堂文化传媒有限公司向两原告等业主进行了短信群发，通知两原告收房。两原告经查看，认为不具备交付条件，遂拒绝收房。2015年10月3日，金桥公司就紫薇苑后续扫尾工程发出公开承诺书，承诺即日起90日内（至2016年1月2日）完成所有扫尾工程，经相关部门检测后，达到交房标准。由于金桥公司至今未能向两原告交房，从而引起纠纷。原判认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。两原告已依约支付了全部购房款300000元，因此，金桥公司应按约定期限交付房屋，但金桥公司未如期将验收合格的房屋建好并交付给两原告，构成了违约，应承担违约责任。由于两原告未要求解除合同，故应由金桥公司按约定支付违约金。双方约定按日支付万分之一的逾期交房违约金，未超过法律限制性规定，应予以支持。自2013年9月1日至2015年8月31日，金桥公司逾期交房730天，应支付违约金21900元（300000元×730天×万分之一/天）。两原告要求金桥公司支付逾期交房违约金21900元，符合法律规定，应予以支持。两原告要求金桥公司赔偿室内基础设施未同期达到交房使用条件的违约金43800元，因两原告至今未收房，故金桥公司只应支付逾期交房的违约金，而无需支付基础设施逾期未达使用条件的违约金；两原告未提供证据证实未完成的工程部分已由两原告代为完成，其要求金桥公司支付未完成工程的费用10000元，不符合法律规定，应不予支持；双方未�定逾期交房时需向两原告赔偿租房损失，两原告要求金桥公司赔偿租房损失，不符合法律规定。金桥公司关于应以2014年5月作为房屋交付日的主张，因金桥公司出具书面承诺，对延迟交房表示歉意，仅计划于2016年1月2日前完工，且金桥公司至今未能提供合同约定的交房所需的房屋验收合格的证据，并向两原告交付了房屋；金桥公司也未提供证据证实确因多雨天气影响了工期；关于延迟交房是因按要求增加了管道燃气设施建设的主张，因合同内容已经约定了安装管道燃气，故金桥公司提出上述延迟交房理由均不成立，应不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告耒阳市金桥房地产开发有限公司于本判决生效后5日内向原告彭勇超、向冬梅支付自2013年9月1日至2015年8月31日的逾期交房违约金21900元，之后的违约金以300000元为基数按日万分之一计算至房屋实际交付之日止；二、驳回原告彭勇超、向冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2042元，由被告负担325元，两原告负担1717元。两原告已垫付325元，被告应在执行中清偿。宣判后，原审被告金桥公司不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清，涉案房屋已经具备交付条件。双方约定的交房条件是“经验收合格”而不是“经综合验收合格”。本案合同是耒阳市房地产局制作的样本，双方只有选择某一条款的权利而不能改动。从合同中的选项来看，“商�房经验收合格时交付”是符合法律规定和主管部门允许的交付条件。金桥公司提交的主体工程验收质量评估表、入伙流程表、交房情况表、入住情况表、收款收据和照片等证据证明涉案房屋已经验收合格，具备交房条件。2014年5月份以来，金桥公司已陆续通知业主接收房屋，且已有很多业主接收房屋并入住，可以证实涉案房屋具备合同约定的交房条件。二、原判认定的违约金过高。涉案项目施工过程中因地质原因造成施工困难，后又多次遇到多雨天气，致使施工多次停滞。以上原因均属合同约定的可以延期的情形，不应由金桥公司支付违约金。金桥公司已通过电话和短信的形式通知对方2014年6月31日交房，对方当事人也认可了该事实，原判判决此后的违约金没有事实依据。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对违约金过分高于违约造成的损失的，应当根据合同法的规定进行调整。综上，请求撤销原判第一项，依法改判。被上诉人彭勇超、向冬梅答辩称：一、涉案房屋不符合法定和约定的交房条件，金桥公司应当承担延期交房的违约责任。二、金桥公司不能按期交付符合交付条件的房屋，违约在先，且违约行为处于持续状态，应当根据合同约定的时间和标准支付违约金。涉案项目施工过程中不存在不可抗力致使施工停滞的情况，且至今仍有多个合同约定的项目未完工或未验收。极少数的住户接收房屋并入住的情况，并不能代表房屋达到法律规定的交付条件。被上诉人在一审时根据金桥公司的违约事实和法律规定�出了多项诉请，一审法院根据金桥公司的承受能力只判决其承担延期交房违约金一项，已是两被上诉人期望值的底线，本案不存在违约金过高的情形。在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对其事实主张应当提供证据予以证据，没有证据或者证据不足的，应由负举证责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，金桥公司认为涉案房屋已经符合交房条�，且存在约定的可以延长交房期限的情形，应对该事实承担举证责任。但是，金桥公司在诉讼过程中提供的证据不足以证明房屋已经验收合格；对存在约定的可以延期交房的情形，金桥公司虽提出了相应的主张，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。双方约定每逾期一天，按已付购房款万分之一计算违约金并未明显过高，原审法院依此计算逾期交房违约金无不当之处。综上，金桥公司提出的上诉理由不能成立，对其要求改判的请求应不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费500元，由上诉人耒阳市金桥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐建华审判员  王洪峰审判员  许建中二〇一六年四月二十一日书记员  谢倩茜校对责任人：唐建华                    打印责任人：谢倩茜      附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……