上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4594号
上诉人(原审原告、反诉被告)：李淑娜，女，1983年5月31日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：乐立斌，上海市昆仑律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：李永登，男，1972年8月27日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：周学敏，上海申惠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王风云，上海申惠律师事务所律师。
上诉人李淑娜与被上诉人李永登因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初14852号
民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李淑娜上诉请求：1、对一审法院判决第三项予以变更，改判支持李淑娜要求李永登赔偿损失人民币(以下币种均为人民币)246,658元的原审诉讼请求；2、请求二审法院支持李淑娜的全部原审诉讼请求；3、撤销一审法院判决的第五、六项，驳回李永登的全部一审反诉请求。理由是：李淑娜不清楚租赁物是违章建筑，自身不存在任何过错；本案中导致合同无效的责任不在李淑娜，因此李淑娜既不需要支付房屋使用费，也不存在赔偿李永登经济损失的问题，相反李永登应当赔偿李淑娜无法正常使用房屋的经济损失。
被上诉人李永登辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无理，请求本院依法驳回上诉，维持原判。
李淑娜向一审法院起诉请求：1、李永登返还押金110,000元；2、李永登支付违约金129,000元；3、李永登赔偿损失246,658元。
李永登向一审法院反诉请求：1、李淑娜支付2016年4月20日至2016年8月10日的房屋使用费236,500元；2、李淑娜支付2014年4月20日至2015年4月19日的房屋使用费344,400元；3、李淑娜支付拖欠的电费50,905.5元。
一审法院认定事实：2015年4月20日，李淑娜作为承租人(乙方)、李永登作为出租人(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于上海市杨浦区大学路XXX号在良好的情况下出租给乙方使用，乙方经营用途为与周边不冲突的业态。该商铺的建筑面积总计50平方米。租赁期限为4年，自2015年4月20日至2019年4月19日止，每月租金64,500元，租金按6个月为一期支付，第一期租金乙方应于2015年4月4日前付清。以后每期租金支付时间应为每期租金期满前15天。乙方同意支付给甲方租赁保证金共计110,000元。租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视费等商铺使用费用由乙方承担，并接单如期缴纳。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关违约责任的，经另一方面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该商铺进行装修、添附的，则甲方除需按合同承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该商铺进行装修、添附的，则乙方除需按本合同承担违约责任外，乙方对该商铺的装修、添附无偿赠与甲方。甲方保证商铺门口7米*8米总计56平方米的范围内乙方享有保持现状的使用权。如超越范围使用，造成商铺门口无法正常使用，由乙方承担相应责任。
合同签订后，李淑娜使用系争房屋，经营烧烤及香港奶茶，并安装了“甲鱼串串”的招牌。2015年6月，李淑娜对系争房屋进行了装修。
李淑娜向李永登支付了租赁保证金110,000元及自2015年4月20日至2016年4月19日的房租。
2016年1月8日，杨浦区规划和土地管理局出具《关于对“关于认定国定路XXX号建筑是否取得规划许可证的函”的复函》，内容为：五角场街道办事处：你办事处“关于认定国定路XXX号建筑是否取得规划许可证的函”及相关资料收悉。现复函如下：经查，来函所附地形图上所划示范围的三处建筑物，我局均未曾核发《建设工程规划许可证》。
2016年2月26日，五角场街道办事处、五角场派出所、杨浦区规土局、五角场街道城管中队、五角场市场监督管理所出具《通告》，明确国定路XXX号(政民路沿街一层商铺)建筑属违法建筑，应当拆除，并要求各租户必须在2016年4月20日之前自行搬离。系争房屋为该《通告》中列明的违法建筑。
2016年5月，系争房屋被部分拆除。2016年8月10日，李淑娜搬离系争房屋，之后，系争房屋被拆除。
一审法院认为：李淑娜、李永登于2015年4月20日签订的《商铺租赁合同》中所租赁的系争房屋被相关职能部门认定为违法建筑，故该合同无效。基于李淑娜已于2016年8月10日实际搬离了系争房屋，故李淑娜现要求李永登返还押金110,000元的诉请，于法有据予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，可予支持。故李淑娜应向李永登支付自2016年4月20日起至2016年8月10日止的房屋使用费，但是考虑到系争房屋实际于2016年5月被部分拆除，实际影响了李淑娜的租赁使用，故本院酌情调整李淑娜应向李永登支付2016年4月20日至2016年8月10日的房屋使用费146,000元。
李淑娜现以合同约定为由要求李永登支付违约金129,000元，因该商铺租赁合同系无效合同，李永登明知系争房屋为违章建筑，仍出租给李淑娜，李淑娜作为承租人在签订租赁合同时应尽到谨慎审核的义务，其在明知系争房屋没有产权证的情况下仍租赁系争房屋，故合同无效，李淑娜、李永登均有责任，法院对李淑娜主张的违约金请求，难以支持。
对于李淑娜要求李永登赔偿损失246,658元的请求，考虑到李淑娜租赁系争房屋用于经营烧烤，对房屋进行了适当的装修，并安装了“甲鱼串串”的招牌，租赁合同无效，系争房屋被拆除，李淑娜、李永登均负有责任。对于李淑娜主张的该项金额中的雨棚损失45,000元，审理中李淑娜称其于2016年6月20日花费30,000元安装了系争房屋的雨棚，因系争房屋已于2016年5月被部分拆除，李淑娜明知系争房屋为违章建筑，并被相关部门勒令拆除，在此情况下，李淑娜仍出资安装雨棚，系李淑娜自行扩大损失，李淑娜不得就扩大的损失要求李永登赔偿。对于李淑娜主张的该项请求中的空调、热水器、彩电、点钞机、电饭煲、桌椅等物品损失，因这些物品未构成系争房屋的附合物，李淑娜在搬离系争房屋时可将这些物品搬离，故李淑娜要求李永登赔偿这些物品的损失，不予支持。对于李淑娜主张的律师费50,000元，于法无据，不予支持。综上，法院依据查明的事实，双方当事人的陈述及所提供的证据，结合双方导致合同无效的过错，酌情确定李永登赔偿李淑娜20,000元。
对于李永登反诉要求李淑娜支付2014年4月20日至2015年4月19日期间的房屋使用费344,400元的请求，因该期间双方就系争房屋并未签订过房屋租赁合同，且李永登自述该期间其与案外人郭鸿业、郭鸿军就系争房屋签订过租赁合同，故李永登现反诉要求李淑娜支付该期间的房屋使用费的反诉请求，缺乏事实与法律的依据，难以支持。
对于李永登反诉要求李淑娜支付拖欠的电费50,905.50元，李永登虽未提供其实际支付该笔电费的相关凭证，但审理中，李淑娜亦认可就电费其向李永登付到2016年4月、5月，之后未再支付，考虑到李淑娜实际使用系争房屋至2016年8月10日，结合李淑娜、李永登就之前电费金额的陈述，法院酌情确定李淑娜应向李永登支付电费25,000元。据此判决：
一、李淑娜与李永登于2015年4月20日就上海市杨浦区大学路XXX号商铺房屋签订的《商铺租赁合同》无效；
二、李永登应于判决生效之日起十日内返还李淑娜租赁保证金110,000元；
三、李永登应于判决生效之日起十日内赔偿李淑娜损失20,000元；
四、李淑娜的其余诉讼请求，不予支持；
五、李淑娜应于判决生效之日起十日内支付李永登自2016年4月20日起至2016年8月10日止的房屋使用费146,000元；
六、李淑娜应于判决生效之日起十日内支付李永登电费25,000元；
七、李永登的其余反诉请求，不予支持。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，李淑娜、李永登签订的《商铺租赁合同》因租赁房屋被相关职能部门认定为违法建筑并且依法拆除而无法继续履行。根据查明的事实，一审法院判决认定该合同属无效合同，导致合同无效李淑娜、李永登均负有责任，这一认定符合本案的事实情况，目前合同已经没有继续履行的条件，故应在判定合同无效的同时，对双方合同无效以后的其他后续事宜做一并处理。现一审法院根据本案李淑娜、李永登双方各自的过错，对本案合同无效后的后果处理并无不当，李淑娜上诉提出驳回李永登关于房屋使用费和电费的诉讼请求同时判决全额支持李淑娜提出的赔偿损失的上诉请求于法无据，本院不予支持，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,643元，由上诉人李淑娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 峰
审判员 王亚勤
审判员 王怡红
二〇一七年六月三十日
书记员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。